北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9109号上诉人（原审被告、反诉原告）：代国霞，女，1963年7月17日出生，汉族，北京市西城区德胜职介退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：焦阳（代国霞之子），1998年7月3日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李峰伟，男，1958年11月15日出生，汉族，中成进出口股份有限公司退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁枫，北京直方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琨，北京直方律师事务所律师。上诉人代国霞因与被上诉人李峰伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初31575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人代国霞及其委托诉讼代理人焦阳，被上诉人李峰伟之委托诉讼代理人袁枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代国霞上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项及第五项；2.改判驳回李峰伟的诉讼请求；3.改判李峰伟向我返还房屋不能使用期间的房租60000元及装修款22448元；4.由李峰伟负担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.李峰伟将北京市西城区X401室中的1间（以下简称涉案房屋）出租给我，并向案外人出租了另一间。我提交了装修及家电更新情况照片及发票，一审法院未对室内装修情况进行认定。2.一审法院认定我未经李峰伟同意进行装修，李峰伟不承担责任，不合情理。我是在政府对涉案房屋改造期间征得李峰伟同意后对厨房和卫生间进行的装修，包括吊顶、铺设瓷砖、安装新的钢化门窗等，若李峰伟不同意我继续租住涉案房屋，我不会在经济并不富裕的情况下，自行对涉案房屋进行装修改造。3.我同意将可以拆除的家电拆除，但铺设的瓷砖、厨房内安装的门窗无法拆除，且经过装修房屋价值有所增加，根据相关法律规定，李峰伟应予返还。4.一审法院未对改造期间是否能够正常使用进行调查，仅用一句我未举证证明租金存在差异并全额交纳就驳回了我的反诉请求，不能令人信服。我为了能够继续租住涉案房屋，对李峰伟提出的改造期间由我继续交纳租金这一无理要求做了妥协，却成为一审法院不审查事实的理由。二、一审法院适用法律错误。1.涉案房屋属于公房，李峰伟无权转租，双方所签合同应为无效合同，违反行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，我也不应向其支付租金。2.涉案房屋于2017年被政府强制改造，期间无法使用，李峰伟应退还我已交纳的改造期间的租金，一审法院驳回我此项请求于法无据。3.根据《民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。我在征得李峰伟同意后对涉案房屋进行了装修，客观上使房屋的效用得以增加。从公平原则出发，李峰伟也应对我不能拆回的装修给予补偿。李峰伟辩称，同意一审判决，不同意代国霞的上诉请求。1.代国霞没有提供任何证据证明商务部对涉案房屋所在楼栋的综合治理施工造成其无法在涉案房屋中居住，其主张不应得到支持。综合治理施工主要是对外墙进行维修和粉刷，室内只涉及更换1根水管，基本不影响住户正常生活。我不知道综合治理的开始和截止时间，但肯定没有3年。代国霞从未向我提出过施工影响生活，也没有提出退租。代国霞对商务部的综合治理施工是明知且同意的，还强烈希望综合治理能改善其居住环境。因一住户不同意管道施工，其还要求我出面找该住户的主管单位做该房主的思想工作。如果施工影响正常生活，代国霞完全可以以施工影响其对涉案房屋的使用而要求解除合同，但其并未向我提出解除合同的要求。代国霞自1996年6月承租涉案房屋至2020年8月期间均按时向我交纳房租的事实可以证明，涉案房屋不存在无法居住的情况，且代国霞一直居住在涉案房屋内。2.不存在代国霞替我垫付房屋装修费的事实，也就不存在返还装修费用的问题，且其对此并未提供证据。代国霞未经同意装修应将房屋恢复原状或赔偿损失。代国霞希望改善自己的居住环境而进行装修，相关费用应该由其自行承担。根据《房屋租赁合同》第一条的相关规定，涉案房屋已经全部粉饰，水、电、气等设施齐全，可以正常使用。且根据该合同约定，即使屋内设施、物品有损坏，相关维修和维护费用也应该由代国霞承担。代国霞未经我同意擅自装修，应当恢复原状或赔偿损失，其无权向我主张不当得利赔偿。3.代国霞以其因为给我看房而辞职为由，向我主张误工费，其并未就此提供证据，该主张既无事实依据，也无法律依据，不应得到支持。4.涉案房屋是我所在单位分配给我的房改房，具有单位福利和保障性质，不是普通意义的公租房，《公共租赁住房管理办法》不适用于本案。李峰伟向一审法院起诉请求：1.判令代国霞向我返还涉案房屋；2.判令代国霞按照每月4400元标准，向我支付自2020年8月15日起至实际搬空之日止的逾期租金和罚金；3.本案诉讼费用由代国霞承担。代国霞向一审法院反诉请求：1.判令李峰伟向我支付（退还）2017年1月至2020年1月期间的租金60000元（按照2200元/月标准计算）；2.判令李峰伟向我支付装修及家电费用22448元；3.判令李峰伟向我支付误工费185000元。一审法院认定事实：李峰伟与王燕玲系夫妻关系。1999年6月24日，对外贸易经济合作行政司出具的《职工住房分配通知单》显示：“西城区德外派出所、和平里11区房管所：现将你区X401号1间合租分配给……李峰伟同志2口人居住，于99年7月30日以前持户口本及此证前往你所办理住房、落户手续，请予以协助。请与上户衔接如房租、办供暖协议……”2009年2月15日，代国霞作为乙方（承租人），在合同编号为LFW0901的《房屋租赁合同》上签字确认，该合同首页显示甲方（出租人）为打印字体的李峰伟，尾页甲方签名处为手写体的王燕玲，上述合同主要内容为：甲方将涉案房屋（建筑面积27.50平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2009年2月15日至2010年2月15日，租金为每月1000元。2013年8月16日，李峰伟作为甲方（出租人）与代国霞作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》（合同号：LFW1301），主要内容为：甲方将北京市西城区X401室（合住），设施为1间朝阳房（含阳台），过厅、厨房和卫生间为共用部分，全部粉刷。水、电、气等设施齐全正常，租赁期自2013年8月16日至2015年8月16日，为期2年，房租为每月1700元，房租的支付以6个月为1期。租赁期满，若甲乙双方未达成续租协议，乙方应于承租期届满时迁离出租房屋并将房屋及钥匙按租用时状况归还甲方。若乙方逾期迁离或不归还房屋，则甲方有权采取有效措施收回出租房屋，同时乙方应向甲方支付逾期部分的租金和罚金，其为正常租金200%。李峰伟于2020年8月19日向代国霞发送短信，称“关于租房事，我夫人上个月已通知你，按照上次约定，到8月15日结束租期，不再出租，请你15日前搬离。现在已经过期，你还没搬离，还没归还房子，请你明天到居委会，我们一起协调此事……”后双方约定至居委会进行协商。2020年9月1日，李峰伟再次向代国霞发送短信息要求其3日内交还涉案房屋。一审审理中，代国霞提交以下3组证据，一审法院组织双方当事人进行了质证。1.《商务部X18号楼综合整治项目中标公告》，其中显示：“……开标日期：2017年6月12日，定标日期2017年6月23日”，欲证明涉案房屋所在楼宇于2017年1月开始存在整治项目。李峰伟对上述证据不认可，认为定标是时间为2017年6月23日，整治项目施工不可能在2017年1月。2.《统管房租催收通知》2份，欲证明代国霞为李峰伟垫付公房租金，李峰伟承诺该部分款项在租金中予以扣除。李峰伟对于上述证据不予认可。3.涉案房屋室内、发票号码照片及2019年底拍摄的涉案房屋所在楼宇外部照片，欲证明其购买热水器1台价值4549元，购买空调2台价值10000余元；政府免费对涉案房屋所在楼宇进行改造，但室内厨房、厕所漏水，其替李峰伟对房屋进行了维修。李峰伟对于上述证据不予认可，并认为代国霞所购买的电器腾房时可以拆走，且代国霞提交的证据不足以证明其对房屋进行过装修，即使代国霞实际进行装修亦未告知出租人，在出租人未同意装修的情况下，出租人不负有承担费用的义务。一审法院曾向商务部机关服务局资产房管处发送调查令，该处向法院出具《关于X401号房屋有关情况的说明》，载明：“……一、北京市西城区X401号系我部产权，性质为自管公房。二、根据国管局《关于印发加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010]230号）文件规定，中央在京单位保障性住房（含公租房）仅限于职工自住，不得出租、出借，也不得擅自改变房屋用途”。代国霞对上述说明予以认可，并认为其与李峰伟就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》应属无效；李峰伟对上述说明真实性认可，但不认可证明目的，认为涉案房屋系特定历史时期由相关单位分配给其居住使用，且国管局的通知并无法律效力，也不适用涉案房屋的管理。2021年4月1日庭审中，一审法院询问代国霞否同意将涉案房屋交还李峰伟，代国霞明确表示在李峰伟未就房屋装修、家电、房屋租金及误工费等损失对其赔偿的情况下，不同意交还。另，双方一致确认：自2017年起，涉案房屋租金调整为每月2200元；代国霞已将租金交至2020年8月15日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人就X401号房屋先后签订了两次书面租赁合同，上述书面协议于2015年8月16日到期后双方未再行签订书面合同，但结合当事人当庭陈述及租金支付情况，双方形成不定期房屋租赁合同关系。代国霞的房屋租金支付至2020年8月15日，李峰伟于上述期间到期后告知代国霞合同解除，并最终要求代国霞于2020年9月1日前将涉案房屋交还，给予了代国霞合理期间，故代国霞应当将涉案房屋予以交还。代国霞抗辩称因李峰伟出租房屋为公租房，因此，双方之间的租赁合同无效的意见，经法院核实，涉案房屋性质为自管公房，故李峰伟对涉案房屋进行转租存在违反产权单位对自管房屋管理规定的情形，但并不当然致使其与代国霞之间的房屋租赁合同关系无效，现有证据未能证明双方之间的租赁合同存在其他的无效情形，故法院对代国霞的该项抗辩意见不予采纳。因书面协议到期后，李峰伟与代国霞之间就涉案房屋形成不定期租赁合同关系，故双方均可以随时解除合同。庭审中，双方均认可代国霞的房屋租金支付至2020年8月15日，李峰伟主张双方曾口头约定就涉案房屋租赁合同自2020年8月15日解除，但李峰伟所提交证据不足以证明双方就解除时间在2020年8月15日前已达成一致，故结合李峰伟与代国霞之间的短信记录以及协商过程，确认双方之间的房屋租赁合同关系应于2020年9月1日终止，2020年8月16日至2020年9月1日期间仍应属于不定期租赁合同期间。基于上述情形，李峰伟主张代国霞自2020年8月16日起即应当支付逾期租金，存在认识错误，应予以纠正，但为避免诉累，法院一并予以处理。因代国霞不同意将涉案房屋予以返还，故代国霞应当支付合同关系终止前的房屋租金及合同关系终止后的房屋使用费。对于李峰伟要求代国霞支付罚金的诉讼请求，因双方在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系，且此后房屋租金价格进行了调整，故双方在原租赁合同中的违约条款不能当然适用，法院对李峰伟要求代国霞支付罚金的诉讼请求不予支持。对于代国霞要求李峰伟支付2017年1月至2020年1月期间的租金60000元的诉讼请求，代国霞主张上述期间涉案房屋因存在整治项目工程，无法正常居住，以及因要对涉案房屋进行看房产生误工费，要求李峰伟向其返还此期间的房屋租金，并赔偿误工费用，但代国霞所提交证据不足以证明涉案房屋整治项目工程的持续时间，且在案证据不足以证明涉案房屋在整治期间无法正常居住，代国霞全额交纳上述期间租金且未提交证据证明其在上述期间就租金支付存在异议，故法院对代国霞要求李峰伟支付上述期间房屋租金的诉讼请求不予支持。另，因代国霞并未提交证据证明李峰伟及其家人委托其在涉案房屋整治项目工程期间辞职看房，代国霞主张李峰伟应赔偿其误工费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于代国霞主张李峰伟赔偿房屋装修及物品损失的反诉请求，因其未提交证据证明其对涉案房屋进行装修经过李峰伟的同意，且其所提交的证据不足以证明其对房屋进行装修而支出其所主张的费用金额；在李峰伟表示不要求继续使用代国霞自行添置物品的情况下，代国霞可自行拆除其添置物品，代国霞要求李峰伟赔偿上述装修及物品损失的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，代国霞向李峰伟返还位于北京市X401号房屋；二、于判决生效之日起七日内，代国霞向李峰伟支付2020年8月16日至2020年9月1日期间的房屋租金1100元；三、于判决生效之日起七日内，代国霞向李峰伟支付自2020年9月2日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照每月2200元计算）；四、驳回李峰伟的其他诉讼请求；五、驳回代国霞的全部反诉请求。二审审理中，双方对于一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。双方均认可：双方就涉案房屋所签《房屋租赁合同》自2015年8月到期后，未就涉案房屋续签租赁合同；涉案房屋已于2021年5月8日交接；代国霞2015年8月后仍然租用涉案房屋，租金标准为2200元/月，每半年支付1次。代国霞称其没有证据证明李峰伟同意其装修或让其垫付装修费用，表示双方系电话沟通。李峰伟不认可双方就此事进行过沟通。代国霞提交《证据调取申请书》，申请法院调取“商务部对北三环中路甲18号楼综合整治项目施工性质具体情况说明（包括但不限于全部施工项目、施工节点等）”“商务部对X18号楼综合整治项目施工住户知情同意书”“首华物业、双旗杆居委会关于X18号楼施工进展的通知公告”“西城区德外派出所2015年8月15日前后王燕玲对代国霞殴打案件笔录”。代国霞提交照片2张，1张为室内照片，证明未封阳台，阳台窗户是后安装的，王燕玲通知其换阳台，其以为只是换玻璃，但直接封装了阳台；1张照片为室外照片，证明整治期间小区环境乱，其无法搬走。李峰伟对上述2张照片均不予认可。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋系单位自管公房，李峰伟将该房屋进行转租，虽违反产权单位对自管房屋的管理规定，但并不当然导致其与代国霞之间的房屋租赁合同关系无效。代国霞未能证明双方之间的租赁合同存在法定无效的情形，其上诉认为一审判决适用法律错误，缺乏依据，本院不予采信。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案双方2013年8月16日所签《房屋租赁合同》为期2年的租赁合同履行期限届满后，双方虽未续签租赁合同，但代国霞继续使用涉案房屋并按照双方约定标准如期向李峰伟支付租金，李峰伟并未就此提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。李峰伟有权随时提出解除合同，但应当给予代国霞一定合理期限。代国霞交纳租金至2020年8月15日，李峰伟告知代国霞此后双方合同解除，并给予代国霞合理腾退期限。一审法院根据本案证据及当事人陈述，认定双方之间的不定期租赁合同于2020年9月1日解除并无不当，本院不持异议。李峰伟要求代国霞腾退涉案房屋，理由充足，应予支持。但由于二审期间，双方一致确认，代国霞已与2021年5月8日将涉案房屋交还李峰伟，再行判决代国霞向李峰伟交还涉案房屋已无必要，本院对一审判决相关判项予以撤销。由于代国霞支付租金至2020年8月15日，实际占用涉案房屋至2021年5月7日，其除应向李峰伟支付合同期内的租金外，还应向李峰伟支付合同解除次日起至实际腾退之日止的占有使用费。代国霞不同意支付上述费用，缺乏事实及法律依据，本院不能支持。关于代国霞一审反诉请求中要求李峰伟支付的2017年1月至2020年1月期间的租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，代国霞主张上述期间涉案房屋因存在整治项目工程，无法正常居住。本院对此认为，一则，代国霞并未提供证据证实涉案房屋在其所述3年左右的整治期间内均无法正常居住，且其此项主张明显不符合生活经验；二则，如果涉案房屋长时间无法正常居住的情况发生，代国霞完全可以要求与李峰伟解除租赁合同，至少也会要求李峰伟给予适当减免租金或延长租期等补偿，但代国霞不仅没有证据证实其曾向李峰伟提出过上述要求，反而仍然按时按约定标准支付租金，其在李峰伟提出本案诉讼后，才以装修改造为抗辩理由，提出此项反诉请求，有悖常理，故本院对代国霞要求李峰伟向其支付租金60000元的请求，实难支持。至于代国霞主张的误工费，因代国霞并未提供证据证实李峰伟委托或者要求其辞职看管涉案房屋，李峰伟对此也不予认可，代国霞要求李峰伟赔偿其误工费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。对于代国霞主张的房屋装修及家电费用。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，代国霞未能提交证据证明其系经过李峰伟同意后对涉案房屋进行的装修，提交的证据也不足以证明其对房屋进行装修而支出其所主张的费用金额。况且，即便是经李峰伟同意，在合同期内的装修，因合同到期，所做装修已经实现使用价值，除当事人另有约定外，李峰伟无须补偿代国霞装饰装修费用；不定期租赁合同期间所做装修，因代国霞应知晓因双方并未订立书面合同，属于不定期租赁关系，合同随时可能被解除，其为居住舒适，自愿进行装修，理应自行承担相关费用。现李峰伟表示不要求继续使用代国霞自行添置物品的情况下，代国霞可自行拆除其添置物品。代国霞要求李峰伟赔偿上述装修及家电费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。至于代国霞申请法院调查取证，经审查，部分不属于应由法院调查的证据范围，部分与本案并无实质关联，本院不予准许。综上所述，代国霞的上诉请求不能成立，应予驳回。但本院二审期间，代国霞已将涉案房屋交还李峰伟，一审判决相关判项已无必要，本院对该判项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初31575号民事判决第二、三、五项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初31575号民事判决第一项、第四项；三、驳回李峰伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及反诉费共2825元，由代国霞负担（已交纳2800元，剩余25元于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2323元，由代国霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年六月二十五日书记员  刘荧书记员  韩铮