广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初2414号 原告：郭坤，女，1985年5月27日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：柳州市新安湖实业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：91450200MA5KDQLXXU。 法定代表人：涂荣芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董运东，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘香歌，该公司员工。 原告郭坤与被告柳州市新安湖实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告郭坤、被告柳州市新安湖实业有限公司的委托诉讼代理人董运东、刘香歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金共计8194元（计算方式：购房款987242元×0.0001/天×逾期83天=8194元）；2.判令由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告与被告于2019年9月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于柳石路191号海雅君悦4栋16-2的房屋一套，房屋总价款为987242元。被告应在2020年11月1日前交付房屋。原告已经依约 -2- 交付了房款，但被告直到2021年1月23日才交付房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担逾期交房违约金。违约金计算依据为:根据合同第九条“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。据此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告柳州市新安湖实业有限公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，被告不存在逾期交房的违约事实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由：1、新冠疫情为不可抗力，疫情防控举措属政府行政行为，因疫情防控需要各级政府要求疫情期间所有工地一律不得复工开工，如此必然导致工期延误。2、根据柳建房字[2020]2号文件第八条“明确疫情造成不可抗力期限。新建商品房开发项目因疫情影响不能按期开工或者竣工的，开工或者竣工时间可以按施工合同约定期限相应顺延3个月”之规定，被告在3个月顺延期内交房并不构成违约。3、被告已向全体买受人履行了合同第八条约定的关于因不可抗力而延期交房的告知义务，并未违约，柳建房字[2020]2号文件下发后，2020年4月28日被告即将该文件张贴在商品房营的中心大厅公示栏，该等事实充分证明已向全体买受人履行了合同第八条约定的关于因不可抗力而延期交房的告知义务。 本案查明的事实如下： 一、涉案房屋坐落：柳州市柳石路191号海雅君悦4栋16-2号。 二、购房总价款：987242元，原告已付清给被告。 三、被告实际交房日期：2021年1月23日，双方对此均予以认可。 四、五方单位竣工验收合格日期：2021年1月10日。 五、工程竣工验收备案日期：2021年1月15日。 六、《商品房买卖合同》关于交付的约定及相关事实：《商品房买卖合同》第八条：“交付期限：出卖人应当在2020年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收 -3- 备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用...但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；6.……上述涉及不可抗力及政府行为等有关延误的事由和期限，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件方可予以顺延。” 七、《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定：合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。” 八、施工日志显示：从2020年2月5日起至2020年4月29日止因新冠肺炎疫情停工共计85天；2020年4月30日复工（入场教育）。 九、另查明： 2020年1月24日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应。 2020年2月14日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅发布《广西新冠肺炎疫情防控期间房屋建筑和市政工程项目开（复）工指南》。2月18日，柳州市住房和城乡建设局发布《关于印发支持建筑行业疫情防控和有序复工复产工作意见的通知》，支持全市建筑企业有序复工复产。 2020年2月24日，广西壮族自治区新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布《广西壮族自治区关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的公告》，决定自2020年2月24日20时起将广西新冠肺炎疫情 -4- 防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。同日，柳州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组指挥部发布公告将柳州市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件I级响应调整为Ⅲ级响应。 2020年3月27日，柳州市住房和城乡建设局、柳州市自然资源和规划局、柳州市行政审批局、中国人民银行柳州市中心支行、柳州市住房公积金管理中心联合发布柳建房字[2020]2号《关于印发进一步促进柳州市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，其中第八条载明：“明确疫情造成不可抗力期限。新建商品房开发项目因疫情影响不能按期开工或者竣工的，开工或者竣工时间可以按施工合同约定期限相应顺延3个月”。该通知的公开方式为依申请公开。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否构成逾期交房？2.被告主张因不可抗力导致延期交房故应免除违约责任的观点是否成立？ 关于争议焦点1，本院认为,根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，涉案房屋于2021年1月10日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位工程竣工验收合格，被告于2021年1月23日实际交房。被告未能在《商品房买卖合同》第八条约定的2020年11月1日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房。关于逾期天数的认定，应从2020年11月2日起计算至2021年1月22日止，为82天。 -5- 关于争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定：“…因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任……”。本案中，新冠肺炎疫情发生在合同约定的交房日期之前，该疫情对被告施工进度的影响客观存在，故被告主张因不可抗力影响房屋交付的观点成立。关于不可抗力期间的认定，虽被告举证了柳建房字[2020]2号文以及提交的《施工日志》显示其因新冠肺炎疫情停工85天，但柳建房字[2020]2号文系依申请公开的文件，并非众所周知，且被告亦未能举证证明其已按合同约定履行了告知义务，原告对此不予认可，故对被告提出因不可抗力全部免责的抗辩意见，本院不予采纳。本院结合政府部门关于疫情防控工作的相关规定予以酌情顺延交房时间。根据广西壮族自治区和柳州市新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布的相关公告，广西及柳州市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日下调为三级响应，据此，本院酌情确定2020年1月24日至2020年2月24日期间（共计32天）为不可抗力影响的延期交房时间，该期间被告的违约责任予以免除。 关于逾期交房违约金的计算，依据《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的约定，被告应支付原告逾期交房违约金4936.21元[987242元×每日万分之一×（82天-32天）]。 原告主张超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告柳州市新安湖实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭坤支付逾期交房违约金4 -6- 936.21元； 二、驳回原告郭坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告郭坤已向本院预交），由原告郭坤负担10元，由被告柳州市新安湖实业有限公司负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二一年六月二十八日 书记员  杨 柳 附相关法律依据条文： -7- 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 -8-