广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1540号上诉人（原审被告）：卜广喜，男，汉族，1967年7月12日出生，住址：山东省滕州市×××××××××，身份证号码：370××××××××××××635。上诉人（原审被告）：卜坤坤，男，汉族，1993年3月11日出生，住址：南京市建邺区××××××××，身份证号码：370××××××××××××617。被上诉人（原审原告）：方煜世，男，汉族，1984年11月11日出生，住址：广西柳州市柳北区x×××××××××，身份证号码：450××××××××××××016。委托诉讼代理人：韩佳丽，广东日升律师事务所律师。原审被告：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所：惠阳区xxx。法定代表人：李某1。原审被告：中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行，营业场所：惠阳区淡水xx。负责人：谢树曼。上诉人卜广喜、卜坤坤与被上诉人方煜世、原审被告惠州市乐有家房产经纪有限公司、原审被告中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2739号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人卜广喜、卜坤坤上诉请求：请求人民法院重新审理广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2739号的判决。事实与理由：一、上诉人卜广喜、卜坤坤愿意继续履行与原告方煜世在惠州市乐有家房产经纪有限公司于2019年9月25日签订的《二手房买卖及居间服务合同》。提前把剩余房款打到指定监管账户，当庭付清尾款。二、居间方惠州市乐有家房产经纪有限公司及承诺贷款银行中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行，都有共同不可推卸的责任，居间方乐有家公司收了中介佣金没有做好办理相关相应的手续，为了成交赚取中介佣金，给购买方家庭造成了较大的压力，购买方卜广喜的爱人顶受不住压力自尽身亡，造成交易进度停滞，形成严重的后果，责任不可推卸，应承担主要责任。贷款银行农业银行签署贷款合同，承诺了贷款审批，迟迟不能发放款项，导致卖家业主收不到楼款尾款，具有共同责任。三、购买方并非真正违约，一直愿意履行合同，现在已经凑齐此次交易物业的尾款，希望尽快履行买卖合同结清原告的楼款。四、恳请人民法院给与合情合理公平公正的判决，给贫困老实人一个正义的判决。被上诉人方煜世答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，被答辩人卜广喜、卜坤坤的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。一、原审被告农业银行之所以拒绝向被答辩人卜广喜发放贷款，系两被答辩人故意欺诈银行，其行为已涉嫌骗取贷款罪（未遂）。根据银行提供的《人脸比对验证表》可知，两被答辩人唆使她人假冒被答辩人卜广喜的妻子赵俊美前往银行签订贷款合同，主观意图骗取金融机构贷款，客观上实施了违法行为。因银行进行人脸对比验证后，发现两被答辩人的违法行为，进而拒绝向其发放贷款，故两被答辩人已涉嫌《刑法》第一百七十五条之一规定的骗取贷款罪（未遂）。二、被答辩人在一审主张《交易节点确认书》中“若贷款两次无法审批通过，买方应于接到按揭银行通知后30个工作日一次性付款”并不适用本案，本案中银行的贷款已审批通过，是在放贷环节因被答辩人的原因，银行拒绝放贷，与《交易节点确认书》中的约定并不相符，不应适用。三、本案两被答辩人并未履行支付剩余房款的义务，两被答辩人的行为已经构成根本违约。（一）答辩人自2020年4月29日知晓，因两被答辩人欺诈银行而被拒绝放贷，截止一审立案2020年5月28日，两被答辩人又无法一次性支付剩余房款，已构成根本违约，答辩人被迫提起本案诉讼。（二）答辩人于2020年5月18日至2020年8月21日一审开庭时，两被答辩人依然未支付剩余房款。（三）一审开庭时，法院给予两被答辩人三个星期的时间周转剩余房款，两被答辩人仍未履行支付义务。答辩人律师遂于2020年11月11日前往法院，告知：两被答辩人仍未支付房款尾款，答辩人要求一审法院依法处理。综上，无论是答辩人还是一审法院均已给予两被答辩人合理时间筹措剩余房款，但两被答辩人均未履行，已构成根本违约。两被答辩人违约的情形已是既定事实，不因其现在凑齐剩余房款而改变。答辩人有权依据《二手房买卖及居间服务合同》“卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”及《主体变更确认书》的约定，要求两被执行人承担涉案房产总价款20%的违约责任，并承担本案的律师费及诉讼费。四、两被答辩人与惠州市乐有家房产经纪有限公司的居间服务合同及与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行商业贷款关系属另一法律关系，该两公司是否需要就两被答辩人的损失承担责任与本案无关，两被答辩人可另行提起诉讼。五、涉案房产并未交付给两被答辩人，两被答辩人通过中介公司私自配置涉案房产的钥匙，并强行入住，有违合同约定，理应支付房屋占用费。综上，两被答辩人逾期支付剩余房款的行为已构成根本违约，应当承担违约责任，一审法院查明清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回两被答辩人的上诉。方煜世向一审法院起诉请求:一、解除原告与被告一、被告二、被告三签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《主体变更确认书》；二、被告一协助办理惠州市惠阳区淡水x房的产权登记至原告名下，办理过户手续所支出的所有税费由被告一、二承担；三、被告一、被告四撤销惠州市惠阳区淡水x房的抵押登记；四、被告一、被告二向原告承担解除合同的违约金282000元；五、被告一、被告二向原告承担律师费20000元；六、被告三向原告返还交房保证金2000元；七、被告一、被告二、被告三支付2019年10月7日至2020年5月10日的房屋占用费14000元（2000*7个月）、管理费、水费、电费、燃气费共计1564.52元；八、诉讼费（含案件受理费、保全费5000元、担保费1700元）由被告一、二承担。一审法院认定事实：2019年9月25日，原告方煜世（卖方）与被告卜坤坤（买方）、被告乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：原告将位于惠州市惠阳区淡水x房以141万元出售给卜坤坤，该房产产权现状为有抵押；该房产交易定金50000元，买卖双方同意将50000元交由被告乐有家公司托管，买卖双方同意以按揭付款方式支付房款，交易税费及其他费用均由买方承担。合同第八条约定：买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留2000元作为交房保证金交由居间方托管。合同第十条第2款约定：如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担。同日，原告方煜世（卖方）与被告卜坤坤（买方）、被告乐有家公司（居间方）签订一份《交易节点确认书》，主要约定：买方须于签订本合同之日起12个工作日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合；买方须于2019年10月22日前将首期款52万元付至银行/房管局监管账户或买方供楼账户；若贷款两次无法审批通过的，买方应于接到按揭银行通知后30个工作日内一次性付款。2019年10月24日，原告方煜世（卖方）与被告卜坤坤（买方）、被告卜广喜签订《主体变更确认书》，主要内容：三方协商一致同意由卜广喜履行原合同（上述合同）及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到卜广喜名下，同时买方保证卜广喜具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任，须按原合同承担违约责任。2020年4月13日，被告卜广喜与被告农业银行惠阳支行办理了涉案房产的抵押登记手续。因被告卜广喜、卜坤坤原因，被告农业银行惠阳支行最终未向两被告发放贷款，两被告要求原告再次给予申请贷款按揭机会，原告不同意，遂成讼。另查明，本案庭审时，被告卜广喜确认已支付涉案房屋首付款47万元及定金5万元，共计52万元。被告卜广喜、卜坤坤自2019年10月入住涉案房产至2020年5月份，期间产生管理费（含水费）1429元、电费77.04元、燃气费58.48元，以上费用合计1564.52元。被告卜广喜缴纳涉案房屋契税17154.96元。再查明，涉案位于惠州市惠阳区淡水x房已由权属人方煜世变更至被告卜广喜名下，变更登记时间是2020年1月8日。涉案房产附近的房屋承租价格为2000元/月至2300元/月不等。还查明，原告因本案纠纷委托广东日升律师事务所律师代理诉讼，为此支付律师代理费20000元。2020年5月13日，原告向本院提出保全申请，请求查封被告卜广喜名下的涉案房产。2020年5月14日，本院依法作出（2020）粤1303财保39号民事裁定书，裁定如下：查封卜广喜名下位于惠州市惠阳区淡水x房[产权证书/证明号：粤（2020）惠州市不动产权第3003002号]，查封价值以141万元为限，查封期限为三年。原告为此支付担保费1700.01元、保全费5000元。庭审时，被告卜广喜、卜坤坤表示同意付清尾款，要求原告给予三个星期周转。2020年11月11日，原告代理人到庭表示：1、庭审结束至今，被告卜广喜、卜坤坤仍未支付尾款，双方未能达成一致意见，请求法院及时判决；2、原告确认收取的50000元定金中包含了2000元的交房保证金。被告卜广喜、卜坤坤将定金50000元支付给被告乐有家公司后，被告乐有家公司实际向原告转付了48000元，剩余2000元未支付给原告。根据合同第八条约定，该2000元作为原告交付的交房保证金由被告乐有家公司托管。一审法院认为,原告与被告卜广喜、卜坤坤、乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《主体变更确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。在被告卜广喜未付清购房款的情况下，原告已配合被告卜广喜办理过户手续，已积极履行出卖人义务。被告卜广喜、卜坤坤按照合同约定支付5万元定金及47万元购房首付款后，因被告卜广喜、卜坤坤原因，最终未能取得银行贷款。庭审时，被告卜广喜、卜坤坤表示同意付清尾款，要求原告给予三个星期周转。但截至2020年11月11日止，被告卜广喜、卜坤坤既未再次申请银行贷款，亦未按承诺支付剩余购房款，被告卜广喜、卜坤坤构成违约，原告依据上述合同约定，要求解除合同、被告支付违约金、承担律师费、受理费、保全费、担保费，理据充分，本院予以支持。涉案房产已过户至被告卜广喜名下，根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉求被告卜广喜协助办理涉案房产的产权登记至原告名下，办理过户手续所支出的所有税费由被告卜广喜、卜坤坤承担，要求被告卜广喜、中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行撤销涉案房产的抵押登记，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除，原告收取被告的房款52万元（含定金5万元）应予返还被告。原告诉求被告乐有家公司返还交房保证金2000元，理据充分，本院予以支持。原告诉求被告卜广喜、卜坤坤支付2019年10月至2020年5月期间使用涉案房屋产生的管理费等费用合计1564.52元，被告卜广喜、卜坤坤当庭表示同意承担，本院予以支持。另，原告诉求被告卜广喜、卜坤坤支付2019年10月至2020年5月期间的房屋占用费14000元（每月2000元，共7个月），诉请合理，本院亦予以支持。原告诉求被告乐有家公司承担被告卜广喜、卜坤坤使用涉案房屋期间产生的房屋占用费及管理费等费用，无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告方煜世与被告卜坤坤、惠州市乐有家房产经纪有限公司于2019年9月25日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及原告方煜世与被告卜坤坤、卜广喜于2019年10月24日签订的《主体变更确认书》。二、被告卜广喜应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告将位于惠州市惠阳区淡水x房的产权登记至原告方煜世名下，办理过户手续所需税费由被告卜坤坤、卜广喜承担。三、被告卜广喜、中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行应于本判决发生法律效力之日起十日内撤销惠州市惠阳区淡水x房的抵押登记。四、被告卜广喜、卜坤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月至2020年5月期间的房屋占用费14000元及管理费、水费、电费、燃气费共计1564.52元给原告方煜世。五、被告卜广喜、卜坤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元、保全担保费1700元给原告方煜世。六、被告卜广喜、卜坤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金282000元给原告方煜世。七、被告惠州市乐有家房产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还交房保证金2000元给原告方煜世。八、驳回原告方煜世的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8745元（已减半收取）、保全费5000元，由被告卜广喜、卜坤坤承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当承担违约责任。对此分析如下：根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十条第2款的约定“……如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担”。本案中，上诉人未按照合同的约定履行付款义务，已构成违约。在上诉人卜坤坤贷款无法审批通过的情况下，被上诉人亦同意将合同主体变更为上诉人卜广喜，且在一审审理过程中，上诉人表示同意付清尾款，要求被上诉人给予三个星期的周转时间，直至2020年11月11日仍未向被上诉人支付剩余购房款，故应承担违约责任。因此，一审判决上诉人承担违约责任并无不当，本院予以确认。上诉人主张居间方惠州市乐有家房产经纪有限公司及中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行应承担共同责任，无事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，上诉人卜广喜、卜坤坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用17490元，由上诉人卜广喜、卜坤坤负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧