贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终977号 上诉人（原审被告）：贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区百花大道南侧中和宝霖广场3号楼1单元6层2号。 法定代表人：邓军。 上诉人（原审被告）：邓军，男，1975年12月12日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。 被上诉人（原审原告）：黎丹，女，1995年9月19日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。 委托诉讼代理人：田晓阳，贵州黔沿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州滨江市政建设有限责任公司，住所地贵州省沿河土家族自治县团结街道汇鑫苑。 法定代表人：杜典勇，该公司董事长。 上诉人贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司（以下简称亲和顺公司）、邓军因与被上诉人黎丹、贵州滨江市政建设有限公司（以下简称滨江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省沿河土家族自治县人民法院（2020）黔0627民初2199号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 亲和顺公司、邓军上诉请求：1．撤销原审判决；2．本案一、二审诉讼费用由黎丹承担。事实和理由：1．自然人邓军与黎丹之间并无法律上的权利义务关系，因无直接的利害关系，故不应列为本案被告，属被告主体不适格；2．原审判决遗漏必要当事人，《购房合同》卖方、收款人，均涉及吴国英，为查明本案事实，应依法追加吴国英为本案当事人；3．因案涉必要当事人吴国英目前正在接受诈骗罪刑事审判，故本案应适用先刑后民，中止审理；4．《购房合同》项下的合同款项，即购房款414280元，黎丹并未向亲和顺公司、邓军支付，该款项分文未进入亲和顺公司的账户，故亲和顺公司、邓军不具有法律上的返还义务。且原告提供的《购房合同》与亲和顺公司的项目服务范围无关；5．邓军作出《承诺》完全基于其是亲和顺公司的法定代表人，有义务有责任站出来处理问题。况且，邓军处理与被上诉人主张的债权债务，应首先查清公司是否收到被上诉人所交的购房款，法定代表人也具有维护公司的义务和责任。看邓军作出的承诺，均是以吴国英在规定的20天内不来处理落实为前提条件，且明确“本人以法人身份出现处理此事”。 黎丹、滨江公司二审未作书面答辩。 黎丹向一审法院起诉请求：1．判令亲和顺公司、邓军、滨江公司连带返还黎丹购房款382,743元；2．判决由贵州亲和顺公司、邓军以382,743元为基数2019年7月11日起按月利率2%支付黎丹利息至其返还黎丹本金382,743元为止，现已产生利息99,513.18元；3．本案诉讼费用由亲和顺公司、邓军、滨江公司承担。 一审法院认定事实，滨江公司承接了沿河县瓦窑坨片区棚户区改造项目，2017年11月23日，滨江公司通过公开招标方式采购“沿河县瓦窑坨片区棚户区改造建设项目、房屋征收代办服务、建筑物拆除采购项目”，项目编号为：GDHM-2017-93，并在贵州政府采购网等平台公告相关招投标信息。亲和顺公司中标该项目，并为滨江公司提供代理服务。邓军系亲和顺公司的股东之一，公司执行董事、法定代表人。吴国英系亲和顺公司的股东之一、监事。2019年1月29日，吴国英向黎丹出具一份《购房合同》，该合同的内容为：购房协议甲方：（卖方）身份证号（略），吴国英。乙方：（买方）黎丹，身份证与（略）。今收到黎丹交来我公司＜贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司＞购买瓦窑坨棚改面积159.28㎡，每平方米2,600元整，共计肆拾壹万肆仟贰佰捌拾元整（414,280元整），此款已全部付清，交于吴国英之手。收款人：吴国英，付款人：黎丹。落款时间2019年元月29日。收款人吴国英处盖有亲和顺公司的公章。因黎丹要求吴国英交房未果，故黎丹要求亲和顺公司的法定代表人邓军解决问题。2019年5月26日邓军确认黎丹与吴国英于2019年元月29日签约的购房合同上盖的公章是真实的，并承诺如果吴国英一个月内不与黎丹见面处理购房合同一事，将亲自处理。处理意见，经双方协商，以购房合同上面的平方面积或现金全额退还给黎丹。2019年6月2日邓军的承诺：如果其公司员工吴国英在20天内不来参与处落实该购房纠纷，邓军以法人身份出现处理此事并及时退还本金。2019年6月24日邓军承诺在2019年7月10日前将414,280元购房款归还给黎丹，如到期未归还，按2%的利息地付黎丹，直到归还本金为此。亲和顺公司委托滨江公司于2019年9月29日退还了黎丹购房款31537元。庭审中，邓军称吴国英因2015年的拆迁项目被关押在贵阳市女子看守所，但不清楚具体是什么原因，邓军认为与本案的棚改项目无关。 一审法院认为，一、吴国英向黎丹出具的《购房合同》及收取购房款是个人行为还是代表亲和顺公司的行为，以及产生的法律后果问题。从2019年1月29日吴国英向黎丹出具一份《购房合同》内容来看，该《购房合同》实际上也是一份收款收条。《购房合同》虽然卖方是吴国英，但合同上注明了吴国英是代表亲和顺公司收的款，且吴国英是亲和顺公司股东，公司职务是监事，该《购房合同》虽然吴国英的签名，不是亲和顺公司的法定代表人邓军签的名，但是盖上了亲和顺公司的公章。黎丹完全有理由相信，吴国英是代表亲和顺公司卖房并收取购房款。吴国英向黎丹出具的《购房合同》及收取购房款应视为是亲和顺公司的行为，所产生的法律后果应由亲和顺公司承担。因亲和顺公司不是棚改房的产权人，也没有相关的授权委托，其与原告之间所签订的《购房合同》事后未得到追认，该合同无效。亲和顺公司全额收取了黎丹的购房款后，不向黎丹交房的行为表明了亲和顺公司不愿履行合同，事实上也不可能履行交房义务。因合同无效，亲和顺公司取得的414,280.00元应返还给黎丹。2019年6月2日邓军的承诺表明亲和顺公司与黎丹之间已解除《购房合同》，亲和顺公司愿意将购房款退还给黎丹。至于吴国英所收取的黎丹所交的购房款414,280元购房款是否进入亲和顺公司账户，是亲和顺公司内部账务管理问题。是否进入公司账户，不能否定公司已收到原告购房款的事实。故亲和顺公司、邓军称“黎丹主张亲和顺公司、邓军返还购房款414,280元无事实和法律依据。黎丹主张的购房款414,280元（包含剩余房款382,743元），仅有《购房合同》，缺乏支付购房款的证据。该购房款414,280元并未向亲和顺公司、邓军支付，分文未进入亲和顺公司账户。且黎丹提供的《购房合同》与亲和顺公司的项目服务范围无关。故亲和顺公司不具有法律上的返还义务。”辩称理由不成立，本院不予采信。因《购房合同》无效，以及亲和顺公司承诺，黎丹与亲和顺公司之间已形成债权债务关系，黎丹是债权人，亲和顺公司是债务人。被告亲和顺公司应将收到的购房款退还给黎丹。二、邓军是否是适格主体问题。从2019年6月24日邓军的承诺来看，邓军没有以公司的法定代表人的名义承诺，该承诺书上也未盖公司的公章，是邓军个人承诺。邓军个人愿意全额退还黎丹的购房款，即邓军自愿加入亲和顺公司对黎丹债务的偿还，这属于债务加入。黎丹接受该承诺，这在黎丹与邓军个人之间形成了债权债务关系。作为自然人的邓军要接受法院裁判的约束。故自然人邓军主体适格。亲和顺公司、邓军称“被告的主体资格不适格，请求依法驳回黎丹对自然人邓军的起诉。邓军系亲和顺公司的法定代表人，黎丹与亲和顺公司的债权债务应以亲和顺公司为被告，而非自然人邓军。根据原告提供的《购房合同》，卖方处签字按手印的是自然人吴国英，收款人处签字按手印的是自然人吴国英和加盖亲和顺公司公章。该合同与自然人邓军无法律上的利害关系。邓军不应列为本案被告，属于主体不适格，应当依法驳回黎丹对自然人邓军的起诉。”的辩称理由不成立，不予采信；其要求驳回黎丹对自然人邓军的起诉的请求，不予支持。三、黎丹要求滨江公司与亲和顺公司、邓军连带返还原告购房款382743元的问题。因滨江公司与黎丹之间无权利义务关系；滨江公司也未委托亲和顺公司卖房、收款，只是在亲和顺公司委托下将亲和顺公司在滨江公司的部分工程款分发给了原告和其他百姓。黎丹要求滨江公司与亲和顺公司、邓军连带返还黎丹购房款382,743元予法无据，不予支持。黎丹诉称“邓军为被告贵州滨江市政公司销售棚改房，并且，滨江公司直接向黎丹退还了31,537元的房款。黎丹有理由相信亲和顺公司的行为是滨江公司的行为，滨江公司应当对亲和顺公司的债务本金382,743元承担连带清偿责任。”理由不成立，本院不予采纳。四、对于黎丹第二项诉讼请求问题，即“黎丹请求判决贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司、邓军以382,743元为基数，自2019年7月11日起按月利率2%支付黎丹利息至其返还黎丹本金382,743元，现已产生利息99,513.18元”问题。黎丹请求亲和顺公司、邓军支付利息的依据是邓军2019年6月24日出具的《承诺书》，该《承诺书》是邓军以个人的名义出具，不是以法人的名义出具。故对黎丹要求亲和顺公司承担利息的请求，不予支持；黎丹要求邓军承担利息类似于自然人之间的借款。虽然该《承诺书》上约定了按2%支付利息，但并未明确是日利率，还是月利率，或是年利率，应属于约定不明，视为未约定利息。故对黎丹要求邓军支付利息的诉讼请求，不予支持。所以，对于黎丹的第二项诉讼请求，即黎丹请求判决贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司、邓军以382,743元为基数，自2019年7月11日起按月利率2%向黎丹支付利息的请求，不予支持。五、本案是否遗漏了必要当事人吴国英，是否应当将其追加为本案被告问题。经上面分析吴国英向黎丹出具的《购房合同》及收取原告购房款是代表亲和顺公司行为，黎丹是与亲和顺公司因购房问题而产生了权利义务关系。邓军债务加入后，与黎丹产生了相应的权利义务关系。吴国英不参加本案诉讼，不影响查清本案事实，不影响本案纠纷的处理。吴国英并不是必须进行共同诉讼的当事人，没有必要追加吴国英为被告。本案并未遗漏当事人，故亲和顺公司、邓军称“本案遗漏了必要当事人吴国英；根据黎丹提供的《购房合同》，合同卖方及收款人均涉及到吴国英。吴国英系本案必要当事人，为查明本案事实，应当依法追加为本案被告。”的辩称理由不成立，不予采信。六、本案是否应“先刑后民”，是否中止审理问题。虽然黎丹利益受损与吴国英向黎丹出具的《购房合同》和收取购房款在事实上有一定关系，但吴国英是代表亲和顺公司签订《购房合同》和收取房款。因该《购房合同》无效所产生的将购房款退还给黎丹的法律后果应由亲和顺公司承担。无论吴国英是否是因本案所涉及的棚改项目而被追究刑事责任，本案的审理不影响其是否应当承担刑事责任案件的审判。本案裁判不是必须要以吴国英是否承担刑事责任案件的裁判结果为依据。本案又无其它应中止审理的情形。故亲和顺公司、邓军称本案应“吴国英因涉嫌诈骗罪于2019年5月至今被羁押在女子看守所，处于法院一审中，因吴国英处于羁押期间，无法核实情况，无法处理。因此，本案应先刑后民，中止审理”的辩称理由不成立，不予采信。综上所述，因《购房合同》无效，亲和顺公司应当将所收取黎丹所交购房款退还给黎丹，邓军债务加入后，黎丹并未放弃要求亲和顺公司退还购房款的权利，应与亲和顺公司共同将黎丹的购房款退还给黎丹，且相互负连带清偿责任。因亲和顺公司委托滨江公司退还给了黎丹31,537元，亲和顺公司、邓军还应退还黎丹382,743元。一审法院判决：1．由贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司、邓军于本判决生效后十日内退还黎丹购房款382,743元。2．驳回黎丹的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1．邓军是否是适格主体是否应当承担连带还款责任；2．亲顺和公司是否应当承担还款责任；3．本案是否遗漏必要当事人吴国英。 本院认为：（一）关于邓军是否是适格主体是否应当承担连带还款责任问题。邓军于2019年6月24日出具给黎丹的《承诺书》中载明“本人邓军承诺关于2019年1月29日黎丹于吴国英购买的房屋面积：152.28㎡款项总款（414,280元）此款本人邓军在2019年7月10日前归还给黎丹，如到期未归还，按2%的利息支付给黎丹，直到归还本金为此。”该承诺书上未加盖亲顺和公司的公章，属于邓军个人承诺。邓军个人愿意全额退还黎丹的购房款，即邓军自愿加入亲和顺公司对黎丹债务的偿还，这属于债务加入。黎丹接受了该承诺，故黎丹与邓军个人之间形成了债权债务关系。邓军的主体适格，根据承诺书所载邓军应对黎丹的购房款承担还款责任。（二）关于亲顺和公司是否应当承担还款责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，虽然《购房合同》上有吴国英的签名，但是加盖了亲和顺公司的公章，且吴国英是亲和顺公司股东，其在公司的职务是监事。黎丹完全有理由相信，吴国英是代表亲和顺公司卖房并收取购房款，并且也没有证据证明黎丹存在过失。故吴国英向黎丹出具的《购房合同》及收取购房款应视为是亲和顺公司的行为，所产生的法律后果应由亲和顺公司承担。故亲和顺公司应承担对黎丹的购房款的还款责任。（三）关于本案是否遗漏必要当事人吴国英问题。从争议焦点二的分析可知吴国英是代表亲和顺公司与黎丹签订《购房合同》卖房并收取购房款，黎丹与亲和顺公司因购房问题而产生了权利义务关系。后邓军向黎丹出具《承诺书》与黎丹产生了相应的权利义务关系。故吴国英是否参加本案诉讼，不影响查清本案事实，不影响本案纠纷的处理。吴国英并不是必须进行共同诉讼的当事人。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司、邓军提出的上诉理由不成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7041元，由上诉人贵州亲和顺房屋征收咨询有限公司、邓军负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二一年六月一日 法官助理周希男 书记员雷芳