河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终2246号 上诉人（原审原告、反诉被告}）：邯郸市泰祥房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区陵园路669号康桥国际17层B11室。 法定代表人：吴兴军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付天龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘跃勇，北京融一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨强，男，1987年12月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王永晓，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 上诉人邯郸市泰祥房地产开发有限公司（以下简称泰祥公司）因与被上诉人杨强房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰祥公司上诉请求：撤销邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2118号《民事判决书》，并予依法改判。事实与理由：一、一审法院认定《房屋预订协议》为商品房买卖合同，属事实认定错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案双方于2014年3月27日签订的《房屋预订协议》，没有约定房屋的单价、没有交房时间、没有房屋门牌号，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依法不应认定为商品房买卖合同。预订协议第十一条“附加条款”第三项约定，“自签订协议之日起超过36个月，按回迁户政策领取过渡费。”第六项约定，“回迁优先安排10-20层。”由此可见，双方是回迁安置法律关系而不是商品房买卖合同关系，法律关系不同适用的法律规定自然不同，一审判决应予撤销。二、房屋预订协议被解除的原因在于被上诉人没有足额交付购房款，责任在被上诉人。房屋预订协议虽然约定被上诉人以586000元的价格购买房屋，但是被上诉人是购买他人的回迁安置资格是不争的事实。常玉平是和桥巷的被拆迁户，常玉平将自己的回迁资格转让给了被上诉人。因此常玉平于2014年1月14日付给上诉人的5万元转为了被上诉人的第一笔款，这才出现了《房屋预订协议》签订于2014年3月27日，被上诉人却早于1月14日付款5万元的情况。按照约定被上诉人应于2014年4月2日前付款536000元，在上诉人将536000元的收据开出，让拆迁工作人员转交给被上诉人后被上诉人仅付款45万元，被上诉人严重违约是协议解除的根本原因。三、本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，一审程序违法。赵海瑞是街道办事处的拆迁工作人员，被上诉人是通过赵海瑞的介绍，购买了常玉平的拆迁资格。上诉人收到被上诉人的45万元是赵海瑞代转的，被上诉人庭审中提交的所谓付给上诉人的536000元的转账凭证，也是将款转给了赵海瑞，并没有转给上诉人。如果被上诉人确实将536000元的房款付给赵海瑞，而赵海瑞扣留了其中的86000元，那么本案的处理结果就和赵海瑞有直接的利害关系，应依法追加赵海瑞为本案第三人。本案遗漏了必须参加诉讼的第三人，导致基本事实无法核实，一审判决应予撤销。四、被上诉人自称购买的房屋是5号楼1-904号，法院委托评估的却是整个小区的房屋单价，评估报告不能适用于本案。《房屋预订协议》没有约定门牌号，因被上诉人没有足额付款，上诉人也没有为其预留房源。所谓被申诉人购买的是5号楼1单元904号房的说法，就是被上诉人自己拿了一个据说是上诉人出具的表格，上面显示为被上诉人预留该房源。上诉人提供的商品房买卖合同显示，该房源早于2019年初就出售给了他人，一审法院的认定明显错误。既然认定被上诉人买的是5-1-904号房，那么委托评估的就应该是该套房屋的价格，但法院委托评估的却是整个小区的房屋均价，这其中的依据又是什么呢？ 综上，上诉人认为一审判决认定事实和适用法律错误，且遗漏了必须参加诉讼的第三人，一审判决不能成立。为此上诉人特将此事上诉于贵院，敬请贵法院核实相关情况，依法支持上诉人的上诉请求。 杨强答辩称，1、关于对方所述房屋买卖合同关系不成立的说法，杨强和泰祥公司签订预定协议，协议虽然没有约定房号，但是对面积进行约定138平方米。结合泰祥公司的宣传页存在138平房屋，因为泰祥公司无法签订具体房间号，故双方签订预定协议，该协议不存在违法事宜应认定合法有效成立；2、关于购房款未支付的说法。预定协议总价款586000元，杨强已经分两次将款项给了泰祥公司，泰祥公司出具收据，杨强完成交付全部购房款；3、关于遗漏第三人赵海瑞，杨强的确是通过赵海瑞支付购房款，且泰祥公司并向杨强出具收款收据，杨强有理由相信赵海瑞是接收泰祥公司委托，有权收取款项，故赵海瑞与本案无关。4、关于评估报告，是由杨强申请法院进行鉴定，泰祥公司对此报告在结论出具时没有提出任何异议，没有提出重新申请鉴定。视为对鉴定意见的认可。综上，应维持原判。 泰祥公司向一审法院起诉请求：1.解除泰祥公司、杨强于2014年3月27日签订的《房屋预订协议》；2.本案诉讼费由杨强承担。 杨强向一审法院反诉请求：1.请求泰祥公司继续按照《房屋预订协议》履行向杨强交付一套建筑面积约138㎡的房屋，如泰祥公司无法交付，请求解除双方签订的《房屋预定协议》，并向杨强返还已付购房款586000元及赔偿杨强损失932000元（房屋增值损失），共计1518000元；2.本案诉讼费、鉴定费等由泰祥公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月27日，泰祥公司（甲方）与杨强（乙方）签订《房屋预订协议》一份，该协议约定，第一条：房屋状况乙方预订的房产位于邯山区和平路，项目名称暂定为和家大院。第二条：乙方预订的房产为本协议第一条约定项目中的房屋建筑面积约为138平方米，该房屋用途为住宅，地下1层。第三条：房产价格按建筑面积计算，应交房款金额为伍拾捌万陆仟元。第六条：逾期交房违约责任1.逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。附加条款：5.如开发商违约，按年息20%一次性返还本金及利息给乙方。2014年1月14日，杨强向泰祥公司支付房屋定金50000元，泰祥公司向杨强出具房款50000元收据1张。2014年4月2日，杨强通过其名下的中国银行账号尾号2563账户向赵海瑞银行账号尾号3181的账户转账536000元，同日泰祥公司向杨强出具房款536000元收据1张；后泰祥公司仅认可2014年4月2日该笔款项中赵海瑞通过银行卡尾号3181账户向其转入的450000元和2014年1月14日收到的房款50000元，并以杨强尚有86000元未向其支付为由，未向杨强交付房屋并将房屋出售，杨强与泰祥公司协商未果导致本案诉讼。 另查明，案涉房屋所在项目原名称为和家大院，现为和润嘉园小区。 再查明，经杨强申请对位于邯郸市邯山区的房屋单价进行评估，受本院委托，邯郸市金地房地产估价有限公司于2020年11月10日出具估价报告，估价结果确定：估价对象于价值时点2020年11月6日的房地产市场单价为人民币9200元／㎡。杨强支付评估费3000元。经计算，则138㎡的房屋价值为1269600元，房屋增值683600元（1269600元－586000元）。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为：原、被告双方是哪方违约，杨强是否已支付全款；《房屋预订协议》是否应解除以及解除后违约方如何承担违约责任。泰祥公司以杨强转给赵海瑞的房款，赵海瑞尚有部分房款支付给泰祥公司为由，认为杨强未付足房款，但其向杨强出具了房款为586000元的两份收据的行为应视为对杨强足额付款的认可。杨强作为善意相对方，不应为泰祥公司内部财务管理问题担责。据此，本院认定违约方为泰祥公司。关于《房屋预订协议》是否应解除问题，泰祥公司在庭审中自认5号楼中138平方米的房屋已经出售完毕，因双方均有解除的意向，本院予以支持；因泰祥公司不能向杨强提供《房屋预订协议》中约定的房屋，杨强购房的目的已不能实现，并因房屋市场价格的变动给其造成经济损失683600元，泰祥公司存在违约，应予赔偿。 综上所述，本案因双方均有解除《房屋预订协议》的意向，本院予以支持；杨强反诉的诉请合法有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除邯郸市泰祥房地产开发有限公司与杨强于2014年3月27日签订的《房屋预订协议》；二、邯郸市泰祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨强购房款586000元，并向杨强支付经济损失683600元；三、驳回邯郸市泰祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨强反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费18462元，均由邯郸市泰祥房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，泰祥公司与杨强于2014年3月27日签订的《房屋预订协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约定履行。该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人泰祥公司已经按照约定收受了购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《房屋预订协议》应当认定为商品房买卖合同。泰祥公司关于该预订协议非商品房买卖合同的主张依据不足，本院不予支持。 泰祥公司分别于2014年1月14日、2014年4月2日给杨强出具金额为50000元和536000元的收据，且有杨强提交的银行转账凭证相印证，能够证明杨强已经按照合同约定履行了支付全部房款586000元的义务。杨强于2014年4月2日向案外人赵海瑞转款536000元，当日，泰祥公司即向杨强出具了收到房款536000元的收据，泰祥公司也提交了赵海瑞向其转款450000元的证据，能够认定赵海瑞的收款行为系代表泰祥公司，至于赵海瑞是否将其中的86000元交给泰祥公司并不影响对杨强已经支付全部购房款的事实的认定。 本案系杨强与泰祥公司之间商品房买卖合同关系，赵海瑞非案涉合同当事人，本案的处理结果与赵海瑞亦无法律上的利害关系，故原审不追加赵海瑞为本案当事人并无不当。 关于邯郸市金地房地产估价有限公司于2020年11月10日出具的《估价报告》应否采信的问题。邯郸市金地房地产估价有限公司系对案涉5-1-904号房屋市场单价作出评估报告，而非对整个小区的房屋均价作出的估价,泰祥公司称评估报告系对整个小区均价的评估而非特定房屋价格评估的主张依据不足，本院不予支持。双方在买卖合同中约定优先安排10-20层东户给杨强，但至今泰祥公司仍不能提供任何房源，原审依据最接近合同约定的房屋进行评估并无不当，且泰祥公司未能举证证明10-20层东户的任何一间房屋价格低于上述估价报告中评估的价格。综上，泰祥公司对该估价报告虽提出异议，但未提供足以反驳的证据和理由，原审法院据采信该估价报告并无不当。 综上所述，邯郸市泰祥房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11495元，由邯郸市泰祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  白 燕 二〇二一年六月十六日 书记员  刘 琳