河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3309号原告：田川，男，1983年8月6日出生，汉族，住河南省西华县。原告：王前进，男，1969年12月21日出生，汉族，住河南省西华县。原告：张冬丽，女，1988年2月6日出生，汉族，住河南省郸城县。以上三原告共同委托诉讼代理人：石田田，河南亚太人律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：王文涛，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：林琳，董事长。委托诉讼代理人：李会丽，该公司员工。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：罗楠，该公司员工。委托诉讼代理人：王秀峰，该公司员工。原告田川、王前进、张冬丽与被告郑州宝力通市场开发管理有限公司（以下简称“宝力通公司”）、郑州华南城有限公司（以下简称“华南城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告田川、王前进、张冬丽的委托诉讼代理人石田田，被告宝力通公司的委托诉讼代理人李会丽，被告华南城公司的委托诉讼代理人罗楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田川、王前进、张冬丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还田川租金17600元及利息（以欠付租金17600元为基数，自2017年8月23日起，按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按当日公布的一年期市场贷款报价利率计算至实际返还之日止）；2.判令被告退还王前进租金22400元及利息（以欠付租金22400元为基数，自2017年8月23日起，按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按当日公布的一年期市场贷款报价利率计算至实际返还之日止）；3.判令被告退还张冬丽租金17600元及利息（以欠付租金17600元为基数，自2018年1月30日起，按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按当日公布的一年期市场贷款报价利率计算至实际返还之日止）；4.判令二被告承担承担本案诉讼费用。事实与理由：宝力通公司是华南城公司的全资子公司。2017年下半年，三原告和二被告口头约定由原告承租二被告位于华南城服装交易广场的商铺，租赁期限为两年。三原告已经交付全部租金，宝力通公司向三原告出具收据，华南城公司向三原告出具发票。但二被告至今未向三原告交付过房屋，双方约定的租赁期限也已届满，三原告有权要求二被告全额退还租金。宝力通公司辩称，宝力通公司和原告之间不存在租赁合同关系，原告主张的所谓的租金，实际上是原告为获取优惠资格而交纳的优惠资格费用，与所谓的租赁合同或者说是租金毫无关系。华南城公司辩称，1、三原告要求返还租金的前提是租赁关系成立，华南城公司与三原告没有成立租赁合同关系的真实意思表示，本案租赁关系不成立。三原告在支付所谓“租金”时，对该款项属购房优惠资格费性质及虚构租赁关系是明知的。正因为如此，三原告在涉案房屋已竣工验收可交付的情况下却没有要求交付，而是在所谓的租期届满1年后要求退还所谓的“租金”。说明三原告向华南城公司支付涉案款项的真实目的并非租赁和使用房屋，双方没有建立真实租赁合同关系的意思表示。2、三原告向华南城公司支付所谓的“租金”，双方虚构租赁关系的真实目的是为三原告享受购房优惠资格，涉案所谓“租金”的真实性质是购房优惠资格费。2017年新郑市人民政府特批“生活配套用房（中园项目）”仅将华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比周边楼盘销售均价下浮10%。对以上特定销售对象以外的其他购买者，仍按照郑州市当时的限购政策执行，并参照周边市场行情拟定销售价格。根据该政策，华南城中园项目推出了针对员工、业主和租户的建惠卡九折优惠活动。三原告既非华南城公司员工，也非郑州华南城业主和租户，不符合享受购房优惠资格的条件。最后双方达成一致合意，作为对华南城公司的一定补偿，由三原告以“租金”的名义向华南城公司支付购房优惠资格费，三原告分别获得一张“建惠卡”并凭“建惠卡”购享受10%购房优惠。同时，为了完善政府备案手续，双方虚构了租赁关系。3、三原告以优惠价格购买中园项目房屋的真实目的已经实现，要求退还涉案款项没有事实和法律依据。三原告支付涉案款项后，华南城公司根据双方约定，履行了义务。三原告以优惠后的价格与华南城公司签订了《商品房买卖合同》，其虚构租赁关系并支付所谓“租金”的真实目的已经实现。双方之间隐藏的真实合同关系（真实合同关系即三原告向华南城公司交纳购房优惠资格费，华南城公司给予三原告购房10%的优惠）已履行完毕。三原告又要求返还涉案款项，没有事实和法律依据。4、三原告在真实目的实现后，隐瞒事实真相，又以虚构的租赁合同关系要求华南城公司返还涉案款项，严重背离了《中华人民共和国民法典》规定的诚实信用原则，不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第146条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案双方通过伪装租赁合同的行为实施虚假的意思表示（即租赁关系）应无效，其虚假的意思表示隐藏了三原告为享受购房优惠而向华南城公司交纳购房优惠资格费的事实，本案三原告已交纳了购房优惠资格费用且已享受到了购房优惠，双方已实现了隐藏的（三原告享受购房优惠）民事法律行为。依据《中华人民共和国民法典》第153条之规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本案隐藏的民事法律行为未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效行为，应依法支持。故应驳回三原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月20日，田川、王前进分别与华南城公司签订《销售预订单》，2018年1月23日，张冬丽与华南城公司签订《销售预订单》，决定分别购买华南城中园住宅项目5幢2单元1803号房、5幢2单元2901号房、9幢2单元3302号房，建筑面积分别约为87.59平方米、113.31平方米、76.56平方米，单价分别为每平方米9398元、9336元、9841元，总价款分别为823171元、1057862元、753427元，为保证双方顺利签约，田川、王前进、张冬丽于签订本预订单之日分别向华南城公司交付定金10000元、10000元、30000元。2017年8月23日，田川、王前进分别交纳了租金17600元、22400元，2018年1月30日，张冬丽交纳了租金17600元，此后宝力通公司分别为田川、王前进、张冬丽出具收据，载明：“兹收到田川（王前进、张冬丽）收款方式银联人民币壹万柒仟陆佰圆￥17600（贰万贰仟肆佰元圆￥22400、壹万柒仟陆佰圆￥17600），系付9#区5-222（9#5层118、4号交易广场-4-18）租金17600（22400、17600）元2017.8.23-2019.8.22（2017/8/23-2019/8/22、2018/01/30-2020/01/29），该收据上加盖宝力通公司收款专用章；”华南城公司于2019年7月18日、7月19日、2019年6月25日，向田川、王前进、张冬丽出具河南增值税普通发票，载明“货物或应税劳务、服务名称*经营租赁*租金9#-5-222（9#-5-118）、（4#-4-18），价税合计（小写）人民币17600.00（22400.00、17600.00）”。2017年8月23日，田川、王前进分别在华南城公司出具的《置业计划书》上签字并捺印，2018年1月30日，张冬丽在华南城公司出具的《置业计划书》上签字并捺印，该置业计划书显示房间信息为：郑州华南城二期-中园（组团一）5号楼-2-18-03（5号楼-2-29-01、9号楼-2-33-02）；折扣说明均为：以标准总价为基准计算：（银行按揭100.00%-房款优惠券5000.00）-认筹优惠10000.00*建惠卡九折优惠90.00%*按时签约优惠99.00%。田川、王前进、张冬丽的折扣后成交单价分别为8221.03元、8200.42元、8651.95元。2017年9月28日、11月7日、2018年3月2日，田川、王前进、张冬丽分别与华南城公司签订《商品房买卖合同》一份，按照上述置业计划书优惠后价格及付款方式购买上述房屋。庭审时华南城公司陈述：三原告缴纳的“租金”系华南城公司收取，但该款项为购房资格优惠费用，田川通过缴纳该“租金”成为华南城的商户获得购房资格并享受建惠卡的9折优惠，该“租金”即为建惠卡的费用。庭审时三原告亦认可购买房屋时其属于限购对象，置业顾问承诺可以解决限购，解决限购的方式即通过缴纳上述费用取得购房资格。另查明，1、2017年5月25日，新郑市人民政府新政文[2017]37号文件显示：新郑市人民政府关于将郑州华南城生活配套用房列为非限购对象的请示，郑州市华南城有限公司提出生活配套用房仅将郑州华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比较周边楼盘目前销售均价下浮10%，销售对象的认定由龙湖镇政府、工商管理部门具体负责，对上述特定销售对象以外的其他购买者，按照郑州市现行限购政策执行。由新郑市人民政府向郑州市人民政府请示报批。2017年6月12日，郑州市住房保障和房地产管理局审批上述请示后向郑州市人民政府提出办理建议的请示。2、三原告在购买华南城中园的房屋以前并非华南城的专业市场的经营业主、租赁商户或市场内商业经营人员。3、宝力通公司系有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）、华南城公司为宝力通公司的唯一股东。以上事实由当事人的陈述、收据、发票、销售预订单、置业计划书、商品房买卖合同、新郑市人民政府和郑州市住房保障和房地产管理局文件等相关证据及庭审笔录予以证实。本院认为，关于三原告缴纳的租金性质如何认定问题：庭审时三原告的代理人陈述，三原告在购买华南城中园房屋时，因其属于限购对象，置业顾问承诺可以解决限购，即缴纳租金成为华南城的商户解决购房资格问题，因此，本院认定三原告与华南城公司、宝力通公司之间并不存在真实的租赁关系。另从庭审查明的事实可知，三原告对郑州市限购政策及其系限购对象是明知的，其作为完全民事行为能力人应当知晓也有能力判断华南城公司提供的取得购房资格的方式是否合法合规。华南城公司通过收取上述租金的形式使三原告获取购房资格，三原告并未拒绝该种方式反而自愿支付租金获得购房资格并已成功购买了华南城中园的房屋。因此，本案中三原告起诉要求二被告返还该租金，违背诚实信用原则，综上，对三原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告田川、王前进、张冬丽的诉讼请求。案件受理费420元，由原告田川负担120元，原告王前进负担180元，原告张冬丽负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  孙保宪二〇二一年六月四日代理书记员  宋改换