江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3602号上诉人（原审原告）：苏新美好生活服务股份有限公司（原名苏州新港物业服务有限公司），住所地苏州市高新区狮山路28号高新广场30楼3001室。法定代表人：崔晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：金融，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州得民智能科技股份有限公司，住所地苏州市高新区浒墅关镇城际路21号汇融广场2号楼16、17楼。法定代表人：陈军，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚骋，该公司员工。上诉人苏新美好生活服务股份有限公司（以下简称苏新公司）与上诉人苏州得民智能科技股份有限公司（以下简称得民公司）因物业服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初4625号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现审理终结。上诉人苏新公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用全部由得民公司承担。事实和理由：一、得民公司自2017年11月29日开始使用本案所涉房屋，根据协议约定，得民公司应当自2017年12月即开始向苏新公司缴纳物业服务费和代收代缴费用。苏新公司一审主张得民公司自2018年6月1日起支付物业服务费和代收代缴费用是苏新公司对自身权利的处置，符合法律规定和协议约定。一审判决以得民公司未取得施工许可证为由，认为得民公司未正常使用本案所涉房屋，进而判决2018年6月1日至2018年9月5日期间的物业服务费和代收代缴费用按照50%计收，没有任何法律和事实依据。二、一审判决以2018年9月6日至2019年2月28日期间得民公司因进行装修无法正常经营为由，判决此期间的物业服务费和代收代缴费用按照70%计收，同样没有任何依据。三、根据协议约定，得民公司逾期缴纳相关费用的，应当按照日万分之五承担违约金。一审判决认为该约定标准过高，应当予以调低，对此苏新公司没有异议，但一审判决仅酌定得民公司承担40000元违约金明显偏低，同样没有任何法律依据。综上，一审判决对于本案事实的认定及法律适用均存在错误。上诉人得民公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判物业费及代收代缴费自2019年3月1日开始计算，且代收代缴费用以实际的能源使用情况和能源价格计算；2.案件上诉费用由苏新公司承担。事实和理由：一、案外人苏州新浒投资发展有限公司于2018年5月30日向苏新公司发送了《入住通知书》，告知苏新公司应以房屋的租赁期限与得民公司签订物业管理协议，该通知对于苏新公司具有约束力。此后，由于实际履行情况的变动，得民公司与案外人苏州新浒投资发展有限公司之间的租赁关系期限最终调整为2019年3月1日开始，故物业管理协议的起算时间也应当相应调整，物业费及代收代缴费的起算点也应是2019年3月1日。一审法院将物业服务的时间及收费标准分段计算，不是双方真实意思表示，缺乏合同依据及法律依据，应当依法予以纠正。二、《苏州市前期物业管理服务协议》约定的代收代缴费的计算标准不明。协议中既然约定的是“代收代缴”，按照文义，就只是将得民公司应向第三方（能源提供方）缴纳的能源费代收而已。因此，协议中的代收代缴能耗费的计算标准应当按照得民公司能源的实际使用情况及能源价格确定，由苏新公司提供相应的证据，并且全部租户（或实际使用人）应按照一定比例（比如面积）进行分摊。一审法院未能正确适用代收代缴能耗费的计算标准，应当依法予以纠正。原审原告新苏公司向一审法院起诉请求：1.得民公司向新苏公司支付欠付2018年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费合计1310567.92元，承担迟延缴纳物业服务费的滞纳金238444.73元（暂计算至2020年3月20日，实际计算至清偿之日），两项合计1549012.65元。2.得民公司承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实如下：成都得民数联科技股份有限公司于2018年11月26日经市场监督管理部门登记变更为苏州得民智能科技股份有限公司。2017年11月苏州汇融商旅发展有限公司（甲方）及甲方选聘的物业服务公司苏州新港物业服务有限公司（以下简称新港公司）与成都得民数联科技股份有限公司（乙方）签订一份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由乙方承租汇融广场办公楼，坐落在16F、17F室，建筑面积2933.5平方米；办公楼物业公共服务费10.92元/月/平方米；代收代缴能耗费6.95元/月/平方米；前期物业服务企业按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由前期物业服务企业享有或承担。前期物业服务费用按6个月交纳一次。乙方应在每个交费期间的首月10日内履行交纳义务，预缴本期间的物业服务费。业主或物业使用人自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金。在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方和其委托的物业服务企业支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方和其委托的物业服务企业据实赔偿；甲方和其委托的物业服务企业的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2017年11月29日新港公司将汇融广场办公楼16F、17F室（毛坯房）交付给成都得民数联科技股份有限公司，该公司进场开始装修，因未取得施工许可证，无法施工；在2018年9月5日成都得民数联科技股份有限公司取得该办公楼施工许可证，开始正常施工。因得民公司未正常经营，未支付案涉房屋的物业费，新港公司多次催讨无果后于2020年9月至本案诉讼，要求得民公司承担自2018年6月1日起至2020年6月30日之间的物业费用。苏州高新区浒墅关镇城际路21号2幢汇融广场1601、1701室产权人为苏州汇融商旅发展有限公司，其中1601室建筑面积1466.78平方米，1701室建筑面积1466.78平方米。苏州汇融商旅发展有限公司与新港公司于2016年签订了《苏州市前期物业服务合同》，由新港公司对苏州汇融广场实施物业管理。2020年1月江苏剑桥颐华律师事务所受新港公司委托向得民公司发出《律师函》，内容为：1.贵司尚欠付2018年06月01日至2019年12月31日期间的物业服务费996031.62元，其中滞纳金197555.01元，共计1193586.63元，至今仍未付清。2.请贵司务必在接到本律师函后7日内向新港物业付清上述费用。3.若贵司仍不履行付款义务的，本律师将根据新港物业的授权直接提起诉讼（仲裁），不再另行告知。届时，贵司除了需支付拖欠的前述物业服务费，还需支付迟延付款的滞纳金，并承担由此产生的诉讼（仲裁）费用。苏州汇融商旅发展有限公司（出租方）与成都得民数联科技股份有限公司（承租方）签订一份《租赁合同》，约定出租方将坐落在苏州市高新区浒墅关镇城际路21号汇融广场2号楼[1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1512、1613、1614、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711、1712、1713、1714]室，建筑面积为2933.56平方米的房屋出租给承租方使用，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止，租金从2018年1月1日起计收。2019年3月得民公司与苏州新浒投资发展有限公司签订一份《租赁合同》，约定得民公司租赁苏州市高新区浒墅关镇城际路21号汇融广场2号楼1601-1614、1701-1714室，建筑面积为2933.56平方米的房屋，租赁期限自2019年3月1日至2022年5月31日止。以上事实，由当事人提供的苏州市前期物业服务合同、苏州市前期物业管理服务协议、大厦装修申请、验收表、房屋验收交接表、入住通知书、律师函、房屋租赁合同、营业执照、装修过程检查记录表、水电费发票、付款凭证及一审法院庭审笔录附卷佐证。一审法院认为，新港公司与得民公司之间的物业服务合同关系系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格按约履行。新港公司已按约履行合同义务，但得民公司至今未按约支付物业费及代收代缴费，实属违约，应承担相应的民事责任。在合同履行过程中，新港公司主张自2018年6月1日起至2020年6月30日之间的物业费用，一审法院认为，在2018年9月5日之前因得民公司未取得施工许可证，未正常使用该租赁场地，该期间的物业费按50%比例计收，代收代缴费按50%比例计收，为82983.46元（2933.5*10.92*3.166*50%+2933.5*6.95*3.166*50%=82983.46元）；自2018年9月6日起至2019年2月28日，得民公司在此期间进行装修无法正常经营，物业费按70%比例计收，代收代缴费按70%比例计收，为287433.12元（2933.5*10.92*7.833*70%+2933.5*6.95*7.833*70%=287433.12元）；自2019年3月1日起至2020年6月30日，得民公司在此期间的物业费用，按实计收，为838746.32元（2933.5*10.92*16*100%+2933.5*6.95*16*100%=838746.32元），总计1209162.9元；得民公司对物业费用的辩解意见，一审法院予以部分采纳。关于新港公司主张得民公司承担滞纳金的意见，一审法院认为新港公司主张的滞纳金标准过高；得民公司未缴纳该物业费用，事出有因，新港公司无实际损失，按照得民公司未按期支付的费用，综合本案实际情况，一审法院酌情认定为40000元，对得民公司的辩解意见予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条之规定，判决：一、苏州得民智能科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州新港物业服务有限公司物业费和代收代缴费1209162.9元。二、苏州得民智能科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州新港物业服务有限公司滞纳金40000元。三、驳回苏州新港物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18742元，减半收取9371元，由苏州得民智能科技股份有限公司负担8025元，苏州新港物业服务有限公司负担1346元。二审中，得民公司提交了2018年12月19日得民公司向苏州高新区浒关镇政府提交的一份申请房屋租赁合同更改租赁期的请示，内容是“我司与原成都得民数联科技股份有限公司，2017年9月作为承租方与出租方苏州汇融商旅发展有限公司初次签订了《汇融广场办公楼租赁合同》，租赁汇融公司位于汇隆广场2号楼16、17楼建筑面积2933.56平方米。为了配合政府331行动消防政策的执行，公司的装修工程停工达一年之久。原租赁合同在2018年3月22日双方协商确认解除后，又与苏州新浒投资发展有限公司签订了关于同样地点的租赁合同，期限为2018年6月1日至2022年5月31日止。但由于我司在从成都迁址苏州的工商登记变更过程中遭遇小股东的百般阻挠，导致营业执照等迁移材料送于苏州市行政审批局审批时受阻，在政府的关心和公司的努力下，2018年11月26日变更后的苏州得民智能科技股份有限公司营业执照领取，但税务、社保等尚未完成迁移，公司尚未能正常营业。鉴于我司在迁移苏州过程中的各种困难，恳请苏州高新区浒墅关镇政府允许我司与苏州新浒投资发展有限公司签订的房屋租赁合同，及物管费用支付的起始日期从2019年3月1日起算，给予我们充足的时间做正常开业前的各项准备工作”。得民公司称，2019年3月1日得民公司与苏州新浒投资发展有限公司重新签订了租赁合同，约定的租赁期限是2019年3月1日至2022年5月31日。新苏公司质证认为，业主方可能与得民公司之间对租金进行了相应的减免，但这与本案物业服务合同的履行并无关联。新苏公司有权按照合同约定自房屋交付的次月起向得民公司收取物业服务费和代收代缴能耗费用。二审中，新苏公司提交《情况说明》称：1.一审诉讼请求的1310567.92元为2018年6月1日至2020年6月30日期间得民公司欠付的物业服务费及代收代缴费用。2.苏新公司与其他物业使用人签订的物业服务管理协议约定的代收代缴费用均为6.95元每月每平方米。3.代收代缴费用主要包括大楼电梯维保费用、大楼电梯年检费用、大楼中央空调系统维保费用、燃气管道检测费用、燃气表校准费用、公共水费、公共区域电费（空调、照明）灯。大楼总面积32869.73平方米，物业用房面积902.66平方米，可收费面积31967.07平方米。2019年7月总费用为215055.03元，平均费用为6.73元每月每平方米；2019年8月总费用为265958.17元，平均费用为8.32元每月每平方米。二审查明，苏州新港物业服务有限公司于2021年4月23日经苏州市行政审批局准予变更名称为苏新美好生活服务股份有限公司。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，新苏公司与得民公司之间的物业服务合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，完成房屋交付手续的次月起，物业服务费用（含代收代交费）由业主或使用人交纳。新苏公司提交的《办公楼16-17F物品清点清单》、《大厦装修申请、验收表》，证明2017年11月29日新苏公司已将涉案房屋交付给得民公司。新苏公司主张自2018年6月1日起算物业服务费和代收代缴费，系自行处分权利，应予准许。得民公司认为因未取得装修许可证，装修停工达一年之久，后其与出租人重新签订了租赁合同，租赁期限调整为2019年3月1日开始，故物业服务费及代收代缴费的起算点也应调整为2019年3月1日。对此本院认为，涉案房屋已经交付给得民公司，新苏公司与得民公司之间并未重新签订物业服务合同，得民公司与出租人之间达成新的约定，属于另一法律关系，不能对抗新苏公司。一审法院考虑到2018年9月5日之前因得民公司未取得施工许可证，未能正常使用租赁物，2018年6月1日至2018年9月5日期间，物业服务费和代收代缴费酌情按50%比例计收；2018年9月6日至2019年2月28日期间，得民公司进行装修无法正常经营，物业服务费和代收代缴费酌情按70%比例计收；2019年3月1日至2020年6月30日期间，物业服务费和代收代缴费按实计收，尚属合理裁量，并无不当。关于代收代缴费，双方合同中有明确约定，得民公司要求按比例分摊，缺乏依据，本院不予支持。关于新苏公司主张的逾期付款滞纳金，一审法院酌情认定为40000元，亦属合理，本院予以确认。综上，新苏公司、得民公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人苏新美好生活服务股份有限公司预交的二审案件受理费18742元，由苏新美好生活服务股份有限公司负担；上诉人苏州得民智能科技股份有限公司预交的二审案件受理费18742元，由苏州得民智能科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年六月八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。