抚顺市望花区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0404民初972号原告：辽宁汇鼎投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区中山路164号。法定代表人：田付成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志权，辽宁中联律师事务所律师。被告：抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市新抚区浑河南路中段名人实业有限公司68号楼1号。法定代表人：于守奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜兰英，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：伞宝强，辽宁民威律师事务所律师。原告辽宁汇鼎投资管理有限公司（以下简称“汇鼎公司”）与被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司（以下简称“隆达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）辽0404民初1696号民事判决，驳回原告诉讼请求。宣判后，原告不服提起上诉，抚顺市中级人民法院作出（2018）辽04民终19号民事裁定，撤销原判决并驳回原告汇鼎公司起诉。后，原告汇鼎公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁高院于2019年5月29日作出（2018）辽民申2109号民事裁定，提审此案，并于2020年1月16日作出（2019）辽民再224号民事裁定，撤销抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终19号民事裁定及抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初1696号民事判决，经本案发回本院重审。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汇鼎公司委托诉讼代理人王志权、被告隆达公司委托诉讼代理人伞宝强、姜兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告隆达公司交付所售房屋给原告，并配合办理产权登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HS201204573），合同约定由原告购买被告开发的位于抚顺市望花区，建筑面积为72.97平方米的商品房，购房款总额为人民币424174.61元。2012年7月30日，双方就该房屋办理了预告登记，原告一次性付清房款后，被告拒不履行为原告办理房屋产权登记的义务。依据双方签订的合同第十五条，被告负有交付本案争议房产即抚顺市望花区雷锋路东段22-1号楼（一层）9号的合同义务，该房屋已经具备了交付和办理产权登记手续条件。原告向被告购买的本案所争议的房产的行为属于投资性购房，属于合法的商品房买卖行为，并且原、被告双方已经实际履行，购房合同有效。故原告为维护合法权益，诉至法院。被告隆达公司辩称，被告不同意原告所有的诉讼请求，属于恶意构陷。一、被告与原告之间虽然存在《商品房买卖合同》，但其真实意思表示并非如此，双方之间原本是通过案外人张某来联系投资合作顺城区银川社区改造开发工程项目，由原告投资四亿元并藉由被告的开发资质进行房地产项目的开发。原告先期投资6000万元，随后又几经转出、转入，最后实际进入被告账户3950万元。但随着经济环境的变化，欲开发项目没有了可行性，故原告与被告协议将投资款变为借款，并签订了《借款协议》（原告拒不交出）。原告投资伊始就要求以被告开发的120套房产（门市及住宅）作为担保（本案涉房屋即为其中一套）以保证其债权实现。双方遂签订了《商品房买卖合同》（价格严重低于当时市场价格），因前述房屋无法办理产权证，故无法办理正式抵押登记，因此双方协商以预告登记的形式进行所谓的“抵押”，前述买卖协议签订、备案后，原告投入资金6000万元，后几经周转，被告账户内尚存原告资金3950元。被告从2013年7月起，陆续以现金、以物抵债等方式归还原告借款共计25968220元。原告也依据当时的约定为被告办理了解除“抵押”的相关手续，共计19套房产，其余与还款对应的解除预告登记，原告均不再配合办理。因此，被告认为与原告之间应属于“名为房屋买卖，视为借贷担保”的法律关系。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在原告不变更诉讼请求的情况下，其诉讼请求没有事实和法律依据，法院应当驳回原告的诉讼请求。二、根据《民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理，本案即适用于此种情形，双方的真实意思表示为投资不成转借款，而签订的房屋买卖合同是为了最终保障有关的债权得以实现，因此双方签订的《商品房买卖合同》应属无效。三、如前所述，原、被告之间并非真实房屋买卖法律关系，而是名为买卖实为债权担保的真实情形，因此，原告要求交付房屋的诉讼请求根本是无稽之谈，属于恶意构陷。四、案涉房屋已经被原告强行占有使用，该案涉及120套房屋，本案中原告仅仅起诉了一套，大多数房屋已经由被告出售给个人或者回迁，原告对这一事实是明知的。原告也明知双方签订商品房买卖合同是为借贷提供担保，这些出卖的房屋都已经由买受人及回迁人使用，而之所以选择其中一套房屋来诉讼，就是想规避法律规定，从中谋取利益，占有本案房产，从而可以达到对其他100余套房屋所有权的觊觎。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，而且还存在因符合《民法总则》关于通谋虚伪表示的构成要件而导致合同无效的情形，故法院应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月27日，原告汇鼎公司与被告隆达公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：汇鼎公司以总价为424174.61元的价格购买被告开发的坐落于望花区，建筑面积为72.97平方米的门市。案涉合同对出卖人的房屋交付期限、逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属登记及逾期办理产权证书的违约责任均未作明确约定。合同签订当日，被告隆达公司即向抚顺市房产产权管理处提出“房屋登记申请书（预告登记）”，该管理处受理后，于2012年7月30日将案涉房屋预告登记在原告汇鼎公司名下，并向原告颁发预告登记证明。2012年8月2日，汇鼎公司通过指令辽宁中农生产资料有限公司代为付款的方式，由该公司代汇鼎公司向被告隆达公司汇款6000万元。2012年7月26日，被告隆达公司开具收款收据，载明前述款项系购房全款。原告汇鼎公司庭审中陈述，其为投资自被告隆达公司购入120处房屋，购房总款系6000万元，案涉房屋为其中一处。原告所购房屋中，其中17处已经由被告回购，其中2处由原告自行出售。2013年7月31日，隆达公司向汇鼎公司电汇230万元，备注为还款。2013年8月28日，隆达公司向汇鼎公司转款50万元，备注为还款；2014年1月3日，隆达公司向汇鼎公司汇款80万元。另查，证人张某陈述，其了解被告隆达公司欲开发银川社区一房地产项目，资金不足，经由其介绍与原告汇鼎公司进行接洽。经协商，原告汇鼎公司向被告隆达公司提供借款6000万元，用被告隆达公司名下120房产对此借款提供担保，提供担保的方式是对前述商品房办理商品房预告登记。由原告汇鼎公司、被告隆达公司及其担任法定代表人的抚顺诚信广赢投资有限公司三方共同注册成立抚顺北赢房地产开发有限公司，对前述项目进行开发。接洽合作过程中，原告汇鼎公司方负责人系孙红春。又查，2012年11月20日，由孙红春、隆达公司、抚顺成信广赢投资有限公司共同投资注册的抚顺北赢房地产开发有限公司经核准成立，经营范围系房地产开发、商品房预售。2015年9月8日，该公司被吊销营业执照。再查，本案审理过程中，本院向原告释明，如本院经审理认为本案基础法律关系非其主张的房屋买卖合同关系，是否变更诉讼请求，原告表示坚持原诉讼请求，不进行变更。本院认为，本案争议焦点为，本案基础法律关系的认定。本案中，虽案涉房屋买卖合同的主体、标的物、数量及单价为确定内容，基本符合法律规定的合同成立的要件，但本案基础法律关系的认定，需确定双方当事人签订案涉合同的真实意思表示。双方商品房买卖合同签订日期为2012年7月27日，收款收据载明时间为2012年7月26日，双方就案涉房屋申请办理预告登记的时间是2012年7月27日，购房款实际付款时间是2012年8月2日，易言之，被告隆达公司在未与原告汇鼎公司签订商品房买卖合同之前就预知购房总价款并开具了收款收据，后又在未实际收到原告汇鼎公司给付购房款的情况下为案涉房屋办理了预告登记，预告登记所有权人系原告汇鼎公司，上述行为均不符合商品房买卖的交易习惯。另，被告隆达公司始终抗辩案涉房屋买卖合同的签订，其真实意思表示是为双方之间的借贷提供担保，而非买卖，并提供了向原告归还借款的凭证，虽原告称被告所归还款项系回购的购房款，但未提供证据予以证明。且，曾作为中间人的张某提供证言佐证双方系合作不成转为借贷的关系，其证言与被告提供的原、被告双方欲合作开发项目成所做准备工作及双方当事人与证人张某担任法定代表人的抚顺成信广赢投资有限公司之间存在账目往来能够相互印证。故综合本案现有证据，原、被告签订案涉合同的真实意思表示应为对借贷提供担保，故本案基础法律关系应为借贷。案件审理过程中，经本院释明，原告汇鼎公司未变更诉讼请求，故本案应当驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，裁定如下：驳回原告辽宁汇鼎投资管理有限公司的起诉。案件受理费2856元，退还原告辽宁汇鼎投资管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  苏庆坤审 判 员  刘 洋人民陪审员  崔德福二〇二一年六月二十五日书 记 员  张 楠