北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7363号上诉人（原审被告）：北京四海名居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街1号院1号楼1层0110。法定代表人：曹利勇，经理。委托诉讼代理人：周志杰，北京识广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志锐，女，1983年10月23日出生，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告）：张立斌，男，1983年2月11日出生，住哈尔滨市松北区。被上诉人（原审被告）：唐山昌盛房地产开发有限公司，住所地唐山海港开发区港福街南侧海平路西侧。法定代表人：张秀峰，总经理。委托诉讼代理人：王静，天津行通（唐山）律师事务所律师。上诉人北京四海名居房地产经纪有限公司（以下简称四海名居公司）因与被上诉人李志锐、张立斌及被上诉人唐山昌盛房地产开发有限公司（以下简称唐山昌盛公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。四海名居公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审与二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审认定事实有误。1.上诉人收取团购、信息服务费是基于上诉人与买房人双方约定。买房人在签订团购推荐单时就已经知道上诉人的行为是在向其提供团购、信息服务，买房人自行接受上诉人的服务并同意交纳了相应的服务费，买房人知道房屋销售信息是通过上诉人的销售人员宣传提供的，在上诉人的销售人员推荐和指导帮助下买房人与唐山昌盛公司签订了《商品房买卖合同》并实际购买了该商品房。2.买房人交纳的团购、信息服务费包含团购及信息两部分内容。首先买房人通过参加上诉人组织的团购在购买房屋时是享受到了团购优惠价格的，根据上诉人与唐山昌盛公司签订的《销售代理合同》，上诉人是该房屋销售的独家代理，双方确定了包销房屋的最低底价。上诉人对外宣传的房屋价格实际上是在最低底价上加价10万元对外宣传购房价格的，买房人在交纳购房款时享受的是上诉人与唐山昌盛公司争取到的最低底价，买房人如果没有通过上诉人的组织购买，是享受不到该购房优惠价格的。上诉人为组织一定数量购房人过程中，前期需要投入大量的宣传推广、支付工作人员劳务报酬、支付输送客源的渠道费（4.5—6万元）车辆使用费等费用，其次；买房人了解销售房屋信息来源于上诉人的宣传及推荐人的介绍，买房人有偿获取信息是主动和自愿的并不违反相应法律规定的。买房人称在向唐山昌盛公司购买房屋时没有得到了优惠价款，买房人与唐山昌盛公司签订的是房屋买卖合同，其在签订合同时对于合同的内容应具有审慎的审查能力和审查义务，其在签订合同时明知已经交纳购房团购费4万元，说明其是知晓购房总价是已经扣除10万元的事实，但其并未对合同约定的房屋单价、房屋总价等提出异议，仍然依约履行。另外，如买房人对《团购推荐单》有异议，当时就应提出。现在又以未享受购房优惠为由向上诉人主张权利，有悖常理和交易惯例。二、一审适用法律错误。本案上诉人与买房人之间发生的法律基础是居间服务关系，上诉人向买房人提供销售房屋信息并以与唐山昌盛公司签订的包销最低销售价格组织买房人参加购房，促成了买房人与唐山昌盛公司签订了《商品房买卖合同》，买房人完成了购房行为并取得了房屋产权证，根据相关法律规定，本案应为居间合同纠纷而不应认定为合同纠纷。综述，本案一审认定事实有误，适用法律错误，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回买房人的诉讼请求。李志锐、张立斌辩称：同意一审判决，不同意四海名居公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。唐山昌盛公司辩称：同意一审判决，涉诉钱款并非是唐山昌盛公司收取的，与唐山昌盛公司无关。李志锐、张立斌向一审法院提出诉讼请求：判令四海名居公司、唐山昌盛公司连带退还除房屋价款之外的杂费4万元及利息（以4万元为基数，自2017年3月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2017年，四海名居公司与唐山昌盛公司签订《销售代理合同》，约定唐山昌盛公司委托四海名居公司进行昌盛国际花园住宅小区三期部分房屋的宣传销售工作，合同期限为合同签订之日起至2017年7月25日。合同签订后，四海名居公司即以清水湾项目的名义对外开展宣传，并以“X万抵XX万”的名义向购房户收取相应的款项，购房户缴纳该款后，四海名居公司以团购优惠的名义开具收据。2017年3月15日，张立斌与四海名居公司签订《团购推荐单》，团购推荐项目为盛世景苑，其中特别说明部分注明为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费4万元。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免5万元。当没有成功购房（成功购房是指：乙方足额缴纳定金并于开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还已支付的团购信息服务费。被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还……本次团购活动的组织者仅是提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。当日，张立斌向四海名居公司支付了4万元，四海名居公司向张立斌出具收据，收据中注明为昌盛海港清水湾团购优惠（4万抵5万）。2017年3月23日，李志锐、张立斌与唐山昌盛公司签订《商品房买卖合同》，约定由李志锐、张立斌购买202号房屋，房屋单价为4382元每平米，建筑面积62.36平方米，总金额273262元。房屋附属用房单价1600元每平米，建筑面积9.82平方米，总金额15712元。李志锐、张立斌足额交纳了上述费用，唐山昌盛公司向其出具了发票。现李志锐、张立斌认为，四海名居公司、唐山昌盛公司收取团购优惠没有依据，故要求返还该款项并支付相应利息。四海名居公司则认为其促成了李志锐、张立斌与唐山昌盛公司之间订立商品房买卖合同，其为李志锐、张立斌提供了居间服务，双方形成了居间合同关系，其所收取的费用系居间服务费。经询，唐山昌盛公司表示李志锐、张立斌交纳的4万元团购优惠并未在房款中进行抵扣。一审法院认为：当事人对自己的主张应当提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，四海名居公司主张收取的费用为从事居间活动的报酬，但从本案提供证据的情况来看，张立斌交纳该4万元系用于之后购房折抵房款，四海名居公司给张立斌出具的收据内容亦注明是团购优惠（4万抵5万），而非居间费或居间报酬等费用，不能认定为居间报酬。现未有证据显示张立斌交纳的该4万元已用于房款折抵，故四海名居公司应将其收取的4万元返还张立斌。李志锐虽然同为《商品房买卖合同》的购房人，但该笔款项系以张立斌的名义交纳，故李志锐主张返还款项及支付利息的诉讼请求，法院不予支持。关于利息，双方就此未有约定，张立斌的主张缺乏依据，法院不予支持。对李志锐、张立斌要求唐山昌盛公司承担连带返还责任的诉讼请求，因唐山昌盛公司并未收取李志锐、张立斌的团购优惠，与李志锐、张立斌亦不存在居间合同关系，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京四海名居房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还张立斌四万元；二、驳回张立斌、李志锐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费914元，由张立斌负担94元（已交纳），由北京四海名居房地产经纪有限公司负担820元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，四海名居公司提交（2019）京0105民初59418号及（2020）京03民终13720号民事判决书，证明法院已经支持了业务员主张的业务提成款，四海名居公司还需要支付对外宣传的费用，不应当再返还购房户交纳的团购费，否则四海名居公司将没有盈利，不符合公司设立的目的。唐山昌盛公司认为该证据与本案无关。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，四海名居公司在与唐山昌盛公司签订了《销售代理合同》之后，就以“X万抵XX万”的名义向购房户收取2万至10万数额不等的款项，承诺购房户能够享受团购优惠价格并折抵房款，而四海名居公司并未提交有效证据证明购房户实际享受到了团购优惠以及其预交的费用折抵了购房款。相反，四海名居公司上诉意见称“上诉人对外宣传的房屋价格实际上是在最低底价上加价10万元对外宣传购房价格的，买房人在交纳购房款时享受的是上诉人与唐山昌盛公司争取到的最低底价，买房人如果没有通过上诉人的组织购买，是享受不到该购房优惠价格的”，说明四海名居公司在对外宣传时是在虚构抬高与唐山昌盛公司约定的销售价格，误导购房户，故其因此而收取的所谓团购优惠费亦无法律依据。另外，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，李志锐、张立斌并没有与四海名居公司签订过居间服务协议，四海名居公司亦未提交有效证据证明其收取的相关费用就是居间服务费，故四海名居公司以其提供了居间服务、收取的是居间服务费为由而拒绝返还的意见，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，四海名居公司的上诉请求及理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元，由北京四海名居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 刘 茵审 判 员 高 贵二〇二一年六月二十五日法官助理 王欣欣书 记 员 张旭燃