辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽01执复412号复议申请人（申请执行人）：沈阳华新门窗工程有限公司，住所地：沈阳市东陵区白塔南街3-3号。法定代表人：肇广维，该公司董事长。委托代理人：许靖宗，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托代理人：井元杰，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被执行人：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司，住所地：沈阳市皇姑区崇山西路1-10号。法定代表人：张书娟，该公司董事长。异议人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市皇姑区宁山中路142号。负责人：陈福刚，该公司总经理。委托代理人：姜连山，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王明明，上海段和段（沈阳）律师事务所实习律师。复议申请人沈阳华新门窗工程有限公司不服沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104执异17号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。沈阳市大东区人民法院（以下简称执行法院）在执行申请执行人沈阳华新门窗工程有限公司与被执行人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司向该院提出书面异议称，贵院2020年12月8日（2019）辽0104执568号执行裁定书认定事实错误，裁定异议人对沈阳市××东北××马路××号x门房屋款99万元没有优先受偿权严重侵害了异议人的合法权益。一、异议人系沈阳市××东北××马路××号x门房屋的抵押权人，依法享有对抵押房屋的优先受偿权，且该优先受偿权已经生效司法文书确认。异议人与被执行人签订的抵押合同合法有效并依法办理了抵押登记。异议人系案涉房屋的抵押权人，依法享有抵押房屋优先受偿权。且该优先受偿权已经生效的（2015）川民初字第121号民事调解书确认，2020年12月8日（2019）辽0104执568号执行裁定书裁定异议人对沈阳市××东北××马路××号x门房屋款99万元没有优先受偿权，明显与生效司法文书确认事实相悖。二、2020年12月8日（2019）辽0104执568号执行裁定书认定异议人的抵押权系对被执行人在建工程的整体抵押，针对每一套房产并未约定具体的抵押数额，因此不能对抗该院对扣押房屋款的执行是错误的。2020年12月8日（2019）辽0104执568号执行裁定书即认可异议人为包括案涉房屋在内的在建工程抵押权人，又认定异议人对案涉房屋没有优先受偿权自相矛盾。案涉房屋为抵押在建工程的一部分，异议人对全部抵押在建工程享有优先受偿权，必然对案涉房屋享有优先受偿权。本次法院扣押的为案涉房屋的房款，作为案涉房屋的抵押权人，异议人有权就抵押财产卖得的价款优先于债务人的普通债权人而受清偿。综上，法院裁定异议人不能对抗扣押房屋款执行的理由不能成立，异议人对沈阳市××东北××马路××号x门房屋依法享有优先受偿权，应对其房屋价款优先受偿，扣押房屋款应划付至异议人账户。请求撤销2020年12月8日（2019）辽0104执568号执行裁定书，确认异议人对沈阳市××东北××马路××号x门房屋款99万元优先受偿，并将扣押房屋款划付至我公司账户。执行法院查明，原告沈阳华新门窗工程有限公司与被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司建设工程合同纠纷一案，该院于2018年11月23日作出（2018）辽0104民初11109号民事调解书，调解主文为：被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司给付原告沈阳华新门窗工程有限公司工程款6,792,000元，于2018年12月23日前一次性付清。该调解书生效后，因辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司未履行上述调解书确定的义务，沈阳华新门窗工程有限公司向执行法院申请执行，该院立案执行，执行案号为（2019）辽0104执568号。执行过程中，该院于2019年4月15日依法预查封被执行人名下的位于沈阳市××东北××马路××号x门的房产。案外人程英、邵晓丹向执行法院提出执行异议，请求依法解除对位于沈阳市××东北××马路××号x门房屋的查封。2019年10月22日，该院依法作出（2019）辽0104执异159号执行裁定，裁定：驳回案外人程英、邵晓丹的异议。程英、邵晓丹据此向该院提出执行异议之诉，请求暂缓对位于沈阳市××东北××马路××号x门房屋进行拍卖并解除对该房屋的查封。该案在审理过程中，程英、邵晓丹将上述房屋的剩余购房款99万元交付该院执行机构。2020年6月18日，执行法院依法作出（2019）辽0104民初16522号民事判决，判决：不得执行位于沈阳市××东北××马路××号x门房屋。执行法院另查明，2014年3月11日，四川信托有限公司与被执行人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订《债权转让及认购协议》、《股东借款合同》、《债务履行合同》，在建工程债权数额为11,640万元，债务履行期限为：2014年3月11日至2016年12月10日，抵押物地址为：沈阳市大东区东北大马路以南“水润观园”项目住宅、商业共计452套，总面积28911.62平方米（在建工程抵押登记证明编号为：沈房建中心字第××号）。2015年12月23日，四川信托有限公司以辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司、张书娟、迟淑芳、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司、周晓阳、张铭瑾为被告，向四川省高级人民法院提起诉讼，2016年5月17日，四川省高级人民法院作出（2015）川民初字第121号民事调解书，调解主文第一项：各方确认，截至2016年3月3日，辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司应偿还四川信托有限公司的本金为18,640万元，利息按照《川信-沈阳水润观府集合资金信托计划之债权转让及认购协议》约定的利率和计算方式执行，利随本清。调解主文第二条：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司自愿将合同编号第185号-1的《川信——沈阳水润观府集合资金信托计划之债权转让及认购协议》约定的信托计划存续期间及“水润观府”项目施工期间对位于辽宁省沈阳市大东区一环沿线东北大马路123号、国有土地使用权证号为沈阳大东国用（2014）第0000031号、建设用地规划许可证为地字第210100201300006号、规划用地面积为32312.61平方米的“水润观府”项目（后更名为“水润观园”项目）的所有变现价款（包括但不限于一次性全款、首付款、按揭款、分期付款收入、拍卖价款等）首先用于向四川信托有限公司制定银行账户归集专项用于偿付2013年12月辽宁富莱斯普房地产开发有限公司和周晓阳与四川信托有限公司、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订的合同编号第185号-3的《川信-沈阳水润观府集合资金信托计划之债权转让及认购协议》及2013年12月四川信托有限公司与辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订的合同编号第185号-10的《股东借款合同》项下辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司对四川信托有限公司的债务。2016年9月21日，中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称中国华融辽宁公司）与四川信托有限公司、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订《债权转让协议》、《抵押权转移协议》，约定：截止2016年9月21日四川信托公司对辽宁渥尔夫公司的债权本金余额为17,600万元，欠息0元，四川信托公司同意转让、中国华融辽宁公司同意受让上述债权。各方就抵押权转移内容确认如下：1、在建工程抵押担保债权金额人民币11,640万元。2、债务履行期限2016年9月21日至2018年9月20日。2016年10月20日，中国华融辽宁公司在房产登记机关办理了在建工程抵押权登记，抵押权人为中国华融辽宁公司，抵押人为辽宁渥尔夫开发公司，在建工程坐落：大东区东北大马路119号等共452套（明细详见抵押物清单）。抵押物清单内包括案涉房产。2019年6月20日，中国华融辽宁公司在沈阳市自然资源局办理了在建工程抵押权登记，权利人为中国华融辽宁公司，义务人为辽宁渥尔夫开发公司，在建工程坐落：大东区东北大马路119-1号等。担保债权数额16,000万元。2016年10月21日，四川省自贡市中级人民法院作出（2016）川03执89-2号执行裁定，裁定：变更中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司为该案申请执行人。该案在执行过程中，中国华融辽宁公司于2020年11月24日向执行法院执行机构出具《请求划款申请书》，对扣押的沈阳市××东北××马路××号x门房屋的尾款99万元要求优先受偿。该院执行机构于2020年12月8日作出（2019）辽0104执568号执行裁定，裁定：中国华融辽宁公司对该院扣押沈阳市××东北××马路××号x门房屋款99万元没有优先受偿权。中国华融辽宁公司不服该裁定，形成本案。执行法院认为，本案所审查的重点是异议人是否享有优先受偿权。首先，从中国华融辽宁公司提供的证据能够看出，被执行人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司已将包括案涉房产即沈阳市××东北××马路××号x门在内的房产抵押给四川信托有限公司并办理抵押登记，该事实经生效法律文书确认。四川信托有限公司将该债权及抵押权已一并转让中国华融辽宁公司后，对包括案涉房产在内的452套办理抵押登记，故应当确认中国华融辽宁公司对案涉房产享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”本案中，异议人中国华融辽宁公司依据其系享有抵押权的债权人，向执行法院申请主张对99万元房屋扣押款优先受偿，该院执行机构于2020年12月8日作出的（2019）辽0104执568号执行裁定，裁定异议人中国华融辽宁公司对该院扣押沈阳市××东北××马路××号x门房屋款99万元没有优先受偿权的结论不当，应予撤销。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，于2021年5月11日作出（2020）辽0104执异17号执行裁定，撤销该院2020年12月8日作出的（2019）辽0104执568号执行裁定。沈阳华新门窗工程有限公司不服，向本院申请复议。复议请求：撤销（2021）辽0104执异17号执行裁定书。主要复议理由：一、异议人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司(以下简称“中国华融辽宁分公司”)对案涉房屋的抵押权已消灭，对案涉房屋主张抵押权于法无据，不享有本案购房人支付99万元购房款的优先受偿权。虽然在2016年10月20日，渥尔夫公司将案涉房屋在内的大东区东北大马路119号452套房产抵押给中国华融辽宁公司，但此后中国华融辽宁公司出具同意书，同意渥尔夫公司在抵押期间办理该地上建筑物商品预售许可证，该事实已经沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初16522号生效判决予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。据此可以认定抵押权人自同意抵押人转让抵押物之日起就已丧失该抵押物的抵押权，不能再追及于物上抵押权。本案中，中国华融辽宁公司同意渥尔夫公司在抵押期间办理抵押建筑物商品预售许可证,此后,2017年12月23日，渥尔夫公司将案涉房屋出售给案外人程英、邵晓丹，双方签订商品房买卖合同，故中国华融辽宁公司对案涉房屋已不再享有抵押权。基于房屋销售时，抵押债权并没有到期，故基于抵押物所有权的转让，原抵押权即消灭。二、异议人中国华融辽宁分公司不具备对案涉房屋行使抵押权优先受偿的条件，更不对99万元房款具有优先受偿权。根据《物权法》第195条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此可见，抵押权人的优先受偿权实现需满足以下条件之一:一是债务履行期间届满，债务人不履行债务;另一是发生了当事人约定的实现抵押权的情形，如满足上述一种条件，抵押权人与抵押人之间可进行协商，且仅能通过以折价抵押财产或对抵押财产进行拍卖、变卖后取得的拍卖款或变卖款优先受偿。在本案中，中国华融辽宁分公司并不符合对购房人支付的99万元购房款享有优先受偿权的条件。首先，渥尔夫公司与中国华融辽宁公司约定，以包含案涉房屋在内的在建工程作抵押担保的债务履行期限截止至2018年9月20日，案涉房屋的售卖时间为2017年12月23日，在债务到期前，案涉房屋已经出售给案外人，如前所述中国华融辽宁分公司已丧失该房屋的抵押权，不满足行使抵押权的条件;第二，抵押权人享有优先受偿的标自为是与抵押人之间进行协商对抵押财产的折价、拍卖或变卖而获得的款项，而本案涉及的购房款99万元是由购房人与渥尔夫公司之间基于房屋买卖关系形成的合同价款，是属于渥尔夫公司的债权，不符合法律规定的抵押权人优先受偿价款的形成条件，故中国华融辽宁分公司无权对99万元购房款主张优先受偿。三、中国华融辽宁公司对案涉房屋的优先受偿权不得优于实际买受人对该房屋的优先权，基于实际买受人对案涉房屋的排他权，中国华融辽宁公司已不对案涉房屋享有优先受偿权，从而已无权对99万元购房款享有优先受偿权。依据现行法律规定，交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人优于建筑工程的承包人的优先受偿权优于银行抵押权优于普通债权。购房人对案涉房屋的所有权已经沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初16522号生效判决予以确认，故中国华融辽宁公司基于抵押权不得对抗买受人主张优先受偿，而异议申请人华新公司作为包含案涉房屋建筑工程的施工人，主张的施工价款也优先于抵押权人中国华融辽宁公司的抵押权。所以，中国华融辽宁公司主张对99万元购房款优先权于法无据。四、购房人支付的99万元购房款实为渥尔夫公司的应收债权，异议申请人先行查封，该款应由异议申请人所有。案涉房屋在抵押债权未到期期间售卖给案外人，案外人未足额支付房款，法律上拖欠的房款属于渥尔夫公司的应收债权，款项的所有权归渥尔夫公司所有。复议申请人在申请法院查封房屋后，沈阳市大东区人民法院于2019年4月15日对该房屋进行查封，案外人将剩余房款交付法院，该款项是对复议申请人的执行进行的债务履行，案外人在足额支付房款后又通过执行异议之诉的方式确认不得对其购买房屋进行执行，从而确认该房屋为案外人所有，异议人无权对此房屋进行优先权处置。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》规定，在有多个金钱债权并存的情况下，各债权人的受偿顺序依执行法院采取执行措施的先后而定，先对债务人的财产实施查封的债权人可以优先受偿，其后的债权人仅能就剩余部分的财产受偿。所以，案涉的99万元购房款是华新公司申请查封案涉房屋后，案外人偿还渥尔夫公司的债务，中国华融辽宁公司无权主张优先受偿权。综上所述，复议申请人认为，基于案涉的99万元房款并不是法律规定的通过抵押人与抵押权人之间协商对抵押物进行折价、拍卖、变卖而形成的款项，不符合法律规定的抵押权人享有优先受偿权的形式要件，且抵押权人优先受偿的款项仅能是抵押物在此种情况下转换获取的款项才享有，本案涉及的99万元购房款并不属于此种情况下形成的款项，故异议人无权对99万元购房款享有优先受偿权，现复议申请人特此提请复议，请贵院依法裁定，支持复议申请人的请求，维护申请人的合法权益。本院对执行法院查明的事实基本予以确认。另查明，2016年10月21日，四川省自贡市中级人民法院作出（2016）川03执89-2号执行裁定，裁定：变更中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司为该案的申请执行人。本院认为，本案的争议焦点为中国华融公司辽宁省公司对于案涉99万元款项是否具有参与分配的资格。本院认为，被执行人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司已将位于沈阳市××东北××马路××号x门在内的房产抵押给四川信托有限公司并办理抵押登记且已经生效的法律文书所确认，中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司在向四川信托有限公司受让了债权及抵押权后对案涉房屋办理了抵押权登记，并变更为四川省自贡市中级人民法院（2016）川03执89-2号执行案件的申请执行人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”之规定。故中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司作为担保物权的债权人，享有直接向执行法院申请参与分配的权利，故执行法院作出（2019）辽0104执568号裁定，认定异议人对案涉99万元不具有优先受偿权，不具有参与分配执行款项权利不当，应予纠正，执行法院应准予异议人对执行99万元款项参与分配，并由执行法院执行实施部门对案涉99万元作出分配方案。综上，复议申请人的理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回复议申请人沈阳华新门窗工程有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  郑竹玉审判员  关 兵审判员  钟 洁二〇二一年六月二十四日书记员  李春蕊