新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2448号   上诉人（原审原告）：刘鑫，女，1983年8月21日出生，回族，逐梦艺术培训中心老师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：张蔷薇，新疆仕诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨万翔，新疆仕诚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：朱美方，女，1965年11月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。   委托诉讼代理人：段博诣，新疆博耀律师事务所律师。   上诉人刘鑫因与被上诉人朱美方房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初8962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   刘鑫上诉请求：依法撤销一审判决第二项，并依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案中刘鑫与朱美方签订的房屋租赁合同已经明确约定了租赁房屋的面积，朱美方交付的房屋与约定的面积不符，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响刘鑫的实际使用，朱美方存在重大过错，其多收取的租金应当予以返还。根据合同，约定房屋面积为210平方米，而经实际测绘房屋面积为112.32平方米，面积差异过高，已经远远超出了合理范围。再者刘鑫并非专业测绘人员，也无专业测绘知识，主观上难以对房屋面积作出较精确的预测，经由测绘公司测量后对建筑面积提出异议并无不当。出租物虽为特定房屋，但房屋面积的大小不同租金的标准也予以不同，210平方米的房屋与112.32平方米的房屋的租金价格按照市场标准价格不可能具有同一性，刘鑫以实际210平方米的价格租赁了112.32平方米的价格的房屋，实在有违公平公正原则，一审法院以约定的出租房屋为特定物不以建筑面积确定租赁房屋的具体范围没有事实和法律依据。朱美方收取的超出房屋实际面积部分的租金没有合法依据，应予以返还，且朱美方故意隐瞒事实，存在主观故意过错，还应当承担违约责任，向刘鑫支付多付租金的资金占用期间利息。2.朱美方提供的租赁房屋中的“空中花园”部分为朱美方私自加盖，未获得相应审批手续，系违法建筑，故刘鑫与朱美方所签的房屋租赁合同中有关该“空中花园”部分的内容无效，朱美方基于违法行为无权获得收益，无权向刘鑫收取该部分租金。朱美方提供的部分房屋为违法建筑，违法建筑应当予以拆除，基于违法行为获得的收益没有合法正当性，应当予以退还。刘鑫、朱美方之间关于争议房屋中“空中花园”部分的租赁合同关系，违反国家效力性强制性法律规定，依法无效。根据合同法，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱美方将明知是不合法的违章建筑租赁给刘鑫使用，且获得租金收益没有合法依据，朱美方除应将租金返还给刘鑫外，还应当支付资金占用期间利息，以弥补刘鑫的损失。3.关于一审法院认定刘鑫未在合理的时间内向朱美方提出异议，首先在租赁期间，刘鑫在发现房屋面积与约定不符后，找来测绘公司进行测绘，以其实际行动表明了对建筑面积的异议，且双方合同明确约定按照面积出租及收取费用，租赁费用与面积直接相关，参考相关规定，租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依法要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，应予支持。一审判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法裁判。   朱美方辩称，刘鑫的上诉请求不能成立，没有事实和法律依据，刘鑫在法定举证期限内针对本案没有提交新的证据，请求驳回上诉，维持原判。   刘鑫向一审法院起诉请求：1.判令朱美方返还刘鑫多付租金107,009.6元（230，000元-3元／天／㎡×365天×112.32㎡）；2.判令朱美方支付资金占用期间利息4,654.92元（107,009.6元×年息4.35％=4,654.92元）；3.判令朱美方返还押金20,000元。   一审法院认定事实：2019年6月3日，刘鑫（承租方，乙方）与朱美方（出租方，甲方）签订《天领国际房屋租赁合同》，合同第一条载明：租赁房屋坐落地址：乌鲁木齐市新市区X路X号X园。租赁房屋建筑面积210平方米。合同第二条约定乙方承租房屋为教育用途。合同第三条约定租期3年，即2019年6月1日起至2022年7月1日止。合同第四条约定租金标准3元／㎡／天，第一年租金为230,000元。房屋押金20,000元，房屋签订时间到期甲方退还乙方。合同签订后朱美方按照合同约定给付刘鑫租金230，000元及押金20，000元。   一审法院认为，双方签订租赁合同属实。关于刘鑫要求朱美方返还刘鑫多付租金107,009.6元（230,000元-3元／天／㎡×365天×112.32㎡）并要求朱美方支付资金占用期间利息4，654.92元（107，009.6元×年息4.35％=4，654.92元）的请求，双方租赁合同虽载明了建筑面积，但约定的出租房屋为特定物，而并非由建筑面积来确定租赁房屋的具体范围，刘鑫该请求系按照其自行测量的室内面积与合同载明的建筑面积差距进行扣减租金并要求支付利息，但双方约定的为建筑面积而非室内面积。因出租物系特定房屋，按常理签订合同时刘鑫作为承租方应已对该房屋进行查看了解，刘鑫已使用了朱美方交付的涉案房屋，现刘鑫并未举证其在签订合同后的合理期限内向朱美方提出关于建筑面积的异议，现即便实际建筑面积与合同载明的建筑面积不符，对该请求一审法院亦不予支持。关于刘鑫要求朱美方返还押金20,000元的请求。双方合同约定押金合同到期后返还。刘鑫称朱美方将本案房屋转让给案外人，且刘鑫已另行与该案外人签订了租赁合同。故应视为双方已协商终止了双方租赁合同，即朱美方同意刘鑫转让，并非刘鑫单方解除合同，故对该请求一审法院予以支持。朱美方并未抗辩刘鑫在租期内对房屋设备设施造成损坏，朱美方抗辩称刘鑫违约，押金不予退还的观点一审法院不予采纳。综上所述，一审法院遂判决如下：一、朱美方于判决生效之日起十日内退还刘鑫押金20,000元。二、驳回刘鑫的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘鑫主张朱美方返还多付的租金，应提供证据证实其承租的房屋面积不符合双方签订的《天领国际房屋租赁合同》约定面积，但其一审中提供的乌鲁木齐市新市区X路X号X楼平面图，仅能证明乌鲁木齐市新市区X路X号X楼整个楼层的建筑面积，但对于刘鑫具体租赁的范围，双方在签订《天领国际房屋租赁合同》时未进行明确约定，仅约定为“乌鲁木齐市新市区X路X号X楼X园”。根据乌鲁木齐市新市区X路X号X楼平面图计算，“空中花园”部分面积远大于《天领国际房屋租赁合同》中约定的“210平方米”。二审庭审中，经本院询问，刘鑫认可其租赁房屋正常使用至2020年6月19日，此后案涉租赁标的房屋已由案外人承租，并改变租赁标的房屋结构。刘鑫作为案涉《天领国际房屋租赁合同》的承租方，在签订合同及使用租赁物的过程中，应已对租赁标的物充分了解，其主张的实际租赁标的物面积不足合同约定面积的50%，却未能提供证据证实其在租赁合同签订及履行过程中就房屋面积差异向出租人提出异议，显然不符合常理。加之案涉租赁标的房屋结构的改变，造成客观上实际租赁标的物面积已无法测量，由此造成的举证不能的不利后果，应由刘鑫承担。综上所述，刘鑫主张朱美方返还多付的租金的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。   对于刘鑫上诉认为案涉租赁标的房屋系违法建筑，《天领国际房屋租赁合同》中有关该“空中花园”部分内容无效，无权向刘鑫收取该部分租金的主张。首先，刘鑫并未提供证据证实案涉《天领国际房屋租赁合同》中所涉租赁标的为违法建筑。其次，即使案涉《天领国际房屋租赁合同》中所涉租赁标的确系违法建筑，存在无效情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中刘鑫自认已经实际占有使用案涉《天领国际房屋租赁合同》中所涉租赁标的，且双方已协商终止《天领国际房屋租赁合同》的履行，故刘鑫的该项上诉主张亦无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，刘鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,533.29元（刘鑫已预交），由刘鑫负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   蒋 欣   审  判  员   王朋坤   审  判  员   张 昊   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 五 日   书  记  员   孙雪芹