湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终685号上诉人（原审被告）：田虹，女，1965年3月7日出生，汉族，户籍所在地：湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：曾宇锋，男，1976年11月20日出生，汉族，户籍所在地：湖南省株洲市芦淞区。上诉人田虹因与被上诉人曾宇锋返还原物纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2021）湘0204民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。田虹上诉请求：（一）依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人从1998年开始，因系湘氮实业有限公司职工，被分配至案涉房屋居住。上诉人享有以经济适用房的条件购买案涉房屋的权利。被上诉人与株洲市兴业资产管理有限公司（以下简称“兴业公司”）串通侵害了上诉人的合法权益，应当认定其房屋拍卖无效；（二）上诉人居住期间对案涉房屋进行了装修添附，价值5.3万元，并承担了水电改造费用，该费用应由被上诉人承担；（三）上诉人作为湘氮实业有限公司职工，未享受过福利分房。现生活窘迫只有该房屋居住。曾宇锋辩称，（一）被上诉人系通过合法途径拍卖购买案涉房屋，并拥有合法产权，有权要求上诉人腾房并支付租金；（二）上诉人装修等费用应当与兴业公司协商，与被上诉人无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。曾宇锋向一审法院起诉请求：（一）判令田虹腾空案涉房屋（株洲市石峰区铜藕路38号4栋206号）并交付予我；（二）判令田虹支付从2019年10月1日至今的房屋租金6000元（按每月400元的标准支付，共计15个月）。一审法院认定事实：田虹原系湘氮实业有限公司员工，株洲市石峰区铜藕路38号4栋206号房屋系湘氮实业有限公司自建住房，建筑面积57.07平方米。1998年2月25日，湘氮实业有限公司将该房屋分配给田虹居住。后来，田虹按房改政策租住该房屋。2003年，湘氮实业有限公司改制后，成立了湖南智成化工有限公司。2012年12月28日，株洲市人民政府国有资产监督管理委员会书面批复湖南智成化工有限公司，同意授权兴业公司处置该房屋。2018年11月22日，曾宇锋通过拍卖方式，以232846元的价格，购买了案涉房屋。2019年8月22日，株洲市国土资源局颁发湘（2019）株洲市不动产权第0××2号不动产权证书，该房屋登记为曾宇锋单独所有。2019年9月，曾宇锋持不动产权证书要求田虹腾房未果，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系返还原物纠纷。现对本案相关争议分析如下：（一）《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，曾宇锋通过拍卖取得案涉房屋所有权，田虹无权占有该房屋，曾宇锋有权要求田虹返还该房屋。（二）《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”本案中，田虹无权占有、使用该房屋，曾宇锋要求其支付15个月的租金，一审法院予以支持。租金标准没有进行评估，租金金额较小，为节省评估费用，没有评估的必要，结合本案实际情况及诉讼请求，参考田虹自认的租金标准，酌定按100元／月，计算15个月，共计1500元支付。（三）田虹主张对案涉房屋享有优先购买权及案涉房屋拍卖前装修添附及水电改造费用，均不应直接向曾宇锋主张，也不宜在本案中处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条之规定，判决：一、田虹在本判决生效之日起六十日内将株洲市石峰区铜藕路38号4栋206号房屋【不动产权证书号：湘（2019）株洲市不动产权第0××2号】交还给曾宇锋；二、田虹在本判决生效之日起六十日内支付人民币1500给曾宇锋；三、驳回曾宇锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由田虹负担。本案二审期间，上诉人田虹围绕上诉请求依法提交了一份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据为（2020）湘0204民初428号民事裁定书一份，拟证明：法院认为田虹与兴业公司的房屋租赁合同纠纷属于历史问题，并驳回了田虹的起诉。被上诉人曾宇锋质证认为：该份证据和本案无关联性，上诉人起诉的是兴业公司。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田虹提交的证据系法院民事裁定书，真实合法，且该案系田虹就兴业公司侵害其对案涉房屋的优先购买权提起的诉讼，与本案具有一定关联性。且该民事裁定虽系一审裁定，尚未生效，但田虹在本案二审询问中表示，该民事裁定查明的事实除“田虹在改制时因无法联系等原因未及时办理房改售房手续”不予认可外，其他事实均予以认可。故本院对该份证据予以采信。根据（2020）湘0204民初428号查明且田虹予以认可的事实，本院二审查明事实如下：2012年12月，株洲市人民政府国有资产监督管理委员会授权兴业公司将案涉存量公房按《株洲市人民政府办公室关于存量公有住房按经济适用房价出售有关问题的通知》（株政办发[2002]44号）有关规定处置给田虹。田虹于2014年提交《株洲市申请购买公有住房资格审批表》给兴业公司，由兴业公司按程序向株洲市房产管理局审批，因田虹不符合购房政策未获审批同意。后兴业公司于2018年8月向田虹送达《清场通知书》要求田虹搬离案涉房屋，并于2018年11月通过拍卖的形式将房屋出卖给曾宇锋。田虹提起本案诉讼后，于2021年3月向一审法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，以兴业公司侵害其对案涉房屋的优先购买权为由，诉请兴业公司向其支付赔偿款，该案尚在二审审理过程中。本院认为，本案系返还原物纠纷，二审争议焦点为：田虹是否应腾空并交付案涉房屋给曾宇锋并支付租金。现具体分析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案田虹对案涉房屋的占用事实系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典之规定。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”根据现有证据，虽在本案中无法确认兴业公司于2018年11月通过拍卖的形式将房屋出卖给曾宇锋之前，是否有按照相关法律规定向田虹履行通知义务，但根据上述法律规定，不论兴业公司是否通知，或有其他妨害田虹行使优先购买权的情形，田虹仅可以请求兴业公司承担赔偿责任，兴业公司与曾宇锋订立的房屋买卖合同效力不受影响。曾宇锋通过拍卖，订立合法有效的房屋买卖合同，取得案涉房屋产权证书，其作为案涉房屋的所有权人有权根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条之规定，请求占有人田虹返还原物，并支付占有期间的租金。田虹认为兴业公司侵害了其对案涉房屋的优先购买权，请求其支付赔偿款，系另一法律关系，田虹亦已另行提起房屋租赁合同纠纷之诉主张权利，不属于本案审理范围。综上所述，田虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由田虹负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  邓画文审判员  王 虹二〇二一年六月三日法官助理黄慧娟书记员王琪