北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7837号上诉人（原审被告）：北京银海出租汽车有限公司，住所地北京市朝阳区东风南路十里居甲16号7号楼。法定代表人：张志利，总经理。委托诉讼代理人：王新，男，1975年5月27日出生，汉族，北京市银海出租汽车有限公司职工，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区东风乡农工商公司，住所地北京市朝阳区星火西路9号。法定代表人：张宝忠，总经理。委托诉讼代理人：李明，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑迎春，北京市蓝鹏律师事务所律师。上诉人北京银海出租汽车有限公司（以下简称银海公司）因与被上诉人北京市朝阳区东风乡农工商公司（以下简称东风乡农工商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初15985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银海公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判不支付占有使用费；2.撤销一审判决第三项，改判2020年12月1日至实际腾退之日止的占有使用费以每日1633元为标准计算；3.一、二审诉讼费由双方平均承担。事实与理由：1.房屋租赁合同被认定无效，银海公司不存在过错。2012年6月1日银海公司与东风乡农工商公司签订《租赁合同》时，东风乡农工商公司隐瞒了租赁物房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续的事实。东风乡农工商公司是一级政府部门，银海公司有理由相信政府部门出租的房屋应当有合法手续，而且东风乡农工商公司承诺给予办理工商注册手续并且确实办理了工商注册手续，银海公司对出租的房屋有合法手续是深信不疑。2.房屋租赁合同被认定无效后，东风乡农工商公司应当赔偿装饰装修和改扩建损失自2012年6月1日签订合同后，银海公司就对租赁物房屋进行了大规模的装修以及对租赁物场地进行了改造，修路，做市政，前后用了4年多时间，总计花费陆佰多万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，导致银海公司利益损失，信赖合同有效及能够履行的银海公司有权要求对方赔偿因此所造成的信赖利益损失。3.导致房屋租赁合同被认定无效是东风乡农工商公司的过错，所以房屋占有使用费按租金标准收取标准过高。导致房屋租赁合同被认定无效是东风乡农工商公司的过错，银海公司在履行合同过程中投入巨资对租赁物房屋进行了大规模的装修，对租赁物场地进行了改造并且一直按约支付租金，在合同未到期的情况下租赁合同被认定无效，要求限期腾房，这对于无过错方来说是不公平的。这里有搬迁的问题、装修的问题，如果还要按租金标准收取标准收房屋占有使用费违反了基本的公平原则。占有使用东风乡农工商公司的房屋应该给一定的费用，但按租金标准收取标准过高。综合东风乡农工商公司应给银海公司的赔偿，银海公司应该给东风乡农工商公司的房屋占有使用费的情况，银海公司认为两项可以相抵，银海公司不应再支付占有使用费，一审法院没有考虑这个问题，应予改正。4.2020年12月1日至实际腾退之日止的占有使用费，根据公平原则银海公司承担租金标准30%的责任，即1988000/365×30%=1633元。东风乡农工商公司辩称：同意一审判决，不同意银海公司的全部上诉请求。东风乡农工商公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令银海公司将位于北京市朝阳区东风乡辛庄城管大院5978.2平方米的房屋和场地全部腾空并交还东风乡农工商公司；2.请求法院判令银海公司给付东风乡农工商公司自2016年12月1日至2017年12月21日的租金2056642元；3.请求法院判令银海公司给付东风乡农工商公司2017年12月22日起实际腾退涉案房屋及场地之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年12月31日为4047626元；标准为每日5522元）；4.请求法院判令银海公司支付东风乡农工商公司违约金2279219元（其中，逾期支付租金违约金291205元，按照合同约定按照每日万分之五的标准计算，以2016年11月22日至2017年12月21日期间的欠费金额为基数，946673元×万分之五×395天=186835元，2017年5月22日至2017年12月21日期间的欠费金额为基数，994007×万分之五×210天=104370元；解除合同违约金1988014元，按照合同约定为一年的租金金额）以上共计8383487元。一审法院认定事实：2012年6月1日东风乡农工商公司作为甲方（出租方）与银海公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》1份，约定甲方同意将位于东风乡辛庄城管大院5978.2平方米的自有房屋和场地（其中房屋2074.9平方米，场地3903.3平方米）（以下简称涉案租赁物）出租给乙方使用（实际面积以双方确认测量图纸为准）；甲方同意乙方用于办公用房；租赁期限10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，其中免租期6个月，自2012年6月1日起至2012年11月30日。租金标准为，第一个租赁年度年租金标准为人民币946673元/年，第二、三、四租赁年度租金标准为人民币1893345元/年，自第六年始，每五个租赁年度为一个时间单位，租金以上一个租赁年度为基础递增5%；乙方每半个租赁年度向甲方支付一次租金，第一年租赁年度涉及6个月经营准备免租期，乙方须在本合同签署当日一次性向甲方付清第一个租赁年度租金946673元/年；自第二个租赁年度开始，租金每半个租赁年度支付一次，乙方应于每上半个租赁年度结束前10日内向甲方支付下半个租赁年度租金；乙方需于本合同签署当日，向甲方支付履约保证金人民币32万元整；乙方需按合同约定支付租金，如逾期支付则每逾期一日按当年租金总额万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金，但不能超过60天。合同签订后，东风乡农工商公司将涉案租赁物交付给银海公司，银海公司按照约定向东风乡农工商公司支付了履约保证金32万元。银海公司向东风乡农工商公司支付涉案租赁物的租金（使用费）至2016年11月30日。合同履行过程中，东风乡农工商公司向银海公司发送了落款日期为2017年9月13日的《解除合同通知书》，主要内容为：“合同签订后，我单位按约将租赁房屋和场地交付贵公司使用，因租赁物所在区域被列为北京市第一道绿化隔离带建设项目，现东风乡人民政府要求我司限期拆除标的物内地上物，因此我司决定按照合同第十一条第一款第五项解除双方所签《租赁合同》，收回租赁房屋和场地。现正式通知贵公司请贵公司2017年10月12日前将租赁房屋和场地交还我单位，同时，双方协商解决合同解除之后的相关后续问题。”此后，东风乡农工商公司又向银海公司发送了落款日期为2017年12月21日的《解除合同通知书》，主要内容为：“2017年12月，我公司工作人员在检查中发现贵公司擅自改变租赁房屋用途，将办公用途改为住宅用途，同时，还发现租赁房屋和场地实际使用者并非贵公司，存在违反约定转租情况；另外，贵公司至今未支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金946673元、2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金994007元，共计1940680元。贵公司上述行为违反合同约定及相关法律规定，因此，我公司决定解除双方于2012年6月1日所签《租赁合同》并正式通知贵公司，望贵公司在收到本通知后十日内，将所拖欠租金缴纳给我公司，同时将资料房屋和场地恢复原状，完好无损的交还我公司。否则我公司将采取必要法律手段，由此造成的全部后果和损失，均由贵公司承担。特此通知。”2018年8月6日，东风乡农工商公司委托北京市蓝鹏律师事务所向银海公司发送了落款日期为2018年8月6日的律师函，要求银海公司交回租赁房屋和场地，支付租金和违约金。2019年10月，银海公司向北京市朝阳区东风乡人民政府寄送了《关于北京市银海出租汽车有限公司欠缴房屋租赁款的说明》。庭审中，东风乡农工商公司、银海公司均确认涉案租赁物的租金（使用费）标准为每日5522元；东风乡农工商公司、银海公司亦均同意在本案中就银海公司已经向东风乡农工商公司交纳的履约保证金（押金）一并予以处理。经询，东风乡农工商公司、银海公司均表示涉案租赁物的场地和房屋没有办理过建设用地规划许可证和房屋产权证，并称该土地系集体所有土地。截至本案作出判决前，东风乡农工商公司、银海公司均未就涉案租赁物的场地和房屋办理有建设用地规划许可证和房屋产权证的事实提供证据。经法院释明，东风乡农工商公司、银海公司均表示就本案所涉及的租赁合同的效力认定同意法庭依法处理，但双方仍坚持各自的意见；此外，银海公司表示如果合同认定无效，其公司对于合同无效后的其他权利义务将另行解决。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。无效的合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，经法院要求及释明，东风乡农工商公司及银海公司均未向法院提交本案所涉房屋及场地的规划用地许可证以及建设工程规划许可证与房屋土地管理部门出具的所有权权属证明，亦未在法院法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故东风乡农工商公司与银海公司所签订的《租赁合同》应当认定为无效。无效合同自始不发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于东风乡农工商公司要求银海公司将位于北京市朝阳区东风乡辛庄城管大院5978.2平方米的房屋和场地全部腾空并交还东风乡农工商公司的诉讼请求，因东风乡农工商公司与银海公司签订的租赁合同已经本依法认定无效，故根据相关法律规定，银海公司应当将租赁合同涉及的房屋及场地全部腾空交还给东风乡农工商公司，据此，东风乡农工商公司的该项诉讼请求于法有据，法院予以支持，但考虑到涉案的房屋及场地的实际情况，法院认为应当给予银海公司一定的腾退期限，具体腾退期间法院将酌情确定。关于东风乡农工商公司要求银海公司给付租金的诉讼请求，因合同认定无效，故东风乡农工商公司要求银海公司支付租金的请求依据不足，但考虑到银海公司实际使用了涉诉场地及房屋，银海公司应当向东风乡农工商公司支付相应的占有使用费，故法院对于银海公司应当向东风乡农工商公司支付的占有使用费的数额及期间进行确定，具体数额法院将根据查明的事实并参考合同约定租金标准予以确定。另，东风乡农工商公司、银海公司当庭均同意在本案中就银海公司已经向东风乡农工商公司交纳的履约保证金（押金）一并予以处理，故法院在确定银海公司向东风乡农工商公司支付的占有使用费的数额中一并予以折抵。关于东风乡农工商公司要求银海公司给付2017年12月22日起实际腾退涉案房屋及场地之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因法院已经在前述的东风乡农工商公司要求银海公司支付租金的部分已经对该部分的费用予以一并考虑在内，故法院不再予以赘述。关于东风乡农工商公司要求银海公司支付东风乡农工商公司违约金2279219元的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，故法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京银海出租汽车有限公司于判决生效后九十日内将位于北京市朝阳区东风乡辛庄城管大院5978.2平方米的自有房屋和场地（其中房屋2074.9平方米，场地3903.3平方米，实际面积以双方在《租赁合同》中确认的测量图纸为准）腾空交付给北京市朝阳区东风乡农工商公司；二、北京银海出租汽车有限公司于判决生效后七日内给付北京市朝阳区东风乡农工商公司二〇一六年十二月一日至二〇二〇年十一月三十日期间的占有使用费7584722元；三、北京银海出租汽车有限公司于判决生效后七日内给付北京市朝阳区东风乡农工商公司二〇二〇年十二月一日至实际腾退之日止的占有使用费（以每日5522元为标准计算）；四、驳回北京市朝阳区东风乡农工商公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均未提交涉案房屋及场地的规划用地许可证以及建设工程规划许可证与房屋土地管理部门出具的所有权权属证明，亦未在一审法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故双方所签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方《租赁合同》无效，故根据法律规定，银海公司应当将租赁合同涉及的房屋及场地全部腾空交还给东风乡农工商公司。关于租金的问题，因双方合同无效，故东风乡农工商公司要求支付租金的请求依据不足，但考虑到银海公司实际使用了涉诉场地及房屋，银海公司应当支付相应的占有使用费，一审法院根据查明的事实并参考双方合同约定确定的租金标准并无不当。关于履约保证金（押金）的问题，因双方在一审中均同意一并予以处理，故一审法院在确定银海公司向东风乡农工商公司支付的占有使用费的数额中一并予以折抵亦无不当。关于银海公司主张的赔偿装修损失和改扩建损失的问题，经一审法院释明，银海公司表示如果合同认定无效，银海公司对于合同无效后的其他权利义务将另行解决。银海公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，银海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64893元，由北京银海出租汽车有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年六月三十日法官助理 张 立书 记 员 席 颖