河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1765号上诉人（原审被告）：周天亮，男，1985年10月4日生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：陈诗强，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：韩磊，男，1988年3月12日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：肖万柏，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人周天亮因与被上诉人韩磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2021）豫1523民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周天亮及其委托诉讼代理人陈诗强，被上诉人韩磊及其委托诉讼代理人肖万柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周天亮上诉请求：1、依法撤销一审判决书，改判驳回被上诉人的上诉请求。2、要求被上诉人赔偿其在诉讼期间擅自进入租赁房屋的损失。3、本案一、二审诉讼费用由被上人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人与原承租人及上诉人之间签订有书面《门面房出租合同》，约定租期为三年，自2017年9月10日至2020年9月9日，租金两年为5万元，满两年后每年租金按照市场价。原承租人交纳的租金系两年的租金，即原承租人租金交至2019年9月9日，该事实被上诉人给原承租人的收条可以佐证。原承租人转费中包含2018年9月9日至2019年9月10日的租金。上诉人支付原承租人10万元转让费包含其之前支付的租金即原承租人交至2019年9月9日（即带房屋租金转让），此期间上诉人不应当另行向被上诉人交付租金。2019年10月24日（两年期满后）上诉人向被上诉人支付的5万元系2019年9月10日至2021年9月9日期间的房屋租金，本案上诉人与被上诉人的租赁合同关系应当于2021年9月9日届满。2、一审法院以证人证言的证明力否认书面《门面房出租合同》约定的内容，违背证据规则，以此证据作为定案依据，由此作出的判决必然错误。3、一审法院判决解除租赁合同关系，没有合同、法律依据，适用法律错误、判决错误。按照《门面房出租合同》第二条“租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同。甲方在合同期间内，不能提前收回门面房”的约定，被上诉人无权要求解除合同，一审法院判决解除合同没有法律依据，适用法律错误、判决错误。4、被上诉人于2021年4月9日未经上诉人允许擅自撬锁进入门店，由此造成的损失，被上诉人应当赔偿。韩磊答辩称，第一，本案一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被答辩人未按照双方约定如期交纳每年5万元的房租，已构成根本违约，且其实际经营状况表明，其已无继续经营之可能。被答辩人通过更改合同的方式（将原合同约定的“一”年更改为“两”年），以欺诈的方式谋取非法利益，答辩人诉请其腾退房屋并支付到期租金的要求于法有据。第二，因长期锁门未经营，被答辩人承租房屋二楼水管破裂漏水，加之因食材发臭邻居投诉，在与被答辩人联系并告知，被答辩人不予理会。答辩人不得已撬锁进入案涉房屋进行维修和清理，未动与维修和清理无关的被答辩人的任何物品。第三，因被答辩人长期空置租赁房屋，违约不支付约定租金，导致答辩人房屋空置，已给答辩人造成巨额损失，答辩人请求支付房屋占用期间的租金损失依法应予支持。韩磊向一审法院起诉请求：1、要求解除租赁合同；2、请求判令被告腾退所租房屋，并支付到期租金3万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年原告与案外人尉国强签订一份租房协议，约定原告将位于新县城关将军南路香山快捷宾馆隔壁两间门面房出租给尉国强用于饭店经营，双方约定租金为每年50000元整，每年9月10日前付清，第一年2017年8月1日前付清，另支付押金10000元，双方未在该协议中约定租赁期限。2017年8月9日尉国强经营的饭店开张营业，2018年11月转让给本案被告，转让费100000元（房屋租金除外），2018年11月9日,被告将转让费支付给案外人韩梅（尉国强妻子），2018年11月20日被告将尉国强交给原告的押金10000元支付给韩梅，韩梅向被告分别出具上述两笔款项的收据，时间为2018年11月9日和2018年11月20日。2018年11月10日，案外人将饭店转让给被告，由被告经营管理。2018年11月9日，原告与案外人韩梅补充签订《门面房出租合同》，合同第一项约定：甲方（原告）将门面房租给乙方（韩梅）2017年9月10日至2020年9月9日，乙方从2017年9月10日开始租甲方房屋，乙方在租甲方房屋期间，从租房当日起“两”年的房租为伍万元，满二年后每年租金按市场价。原告在该合同尾页注明：甲方同意乙方在合同期内将该房屋生意转让给周天亮经营。2019年10月24日，被告向原告转账50000元，2020年11月9日被告向原告转款5000元；原告称50000元转账系被告支付的2018至2019年度房租，5000元转账系被告支付2020年度房屋租赁期满后的租金。2020年11月17日被告向原告父亲韩光辉出具借条，注明：今借韩光辉伍万元整，一个月后连本带息还清，共计伍万一千元。原告称，该欠条属实，因被告无钱支付2019年至2020年度的房屋租金，故向其父亲出具借条。案外人韩梅、尉国强均出庭作证，证明其在租赁原告房屋期间双方约定的租金为每年50000元。一审法院认为，案外人韩梅、尉国强租赁原告房屋后在征得原告同意的情况下，将经营的饭店转让给被告，被告与案外人韩梅、尉国强并未签订房屋转租协议，且房屋后续的租金由被告向原告支付，被告与原告之间虽然并未签订书面的房屋租赁协议，但结合庭审中双方提供的证据、案外人的证言及被告向原告转款的金额、时间，可以认定原告与被告间自2018年11月10日起便形成不定期的租赁合同关系。现因被告未支付租金且其经营的饭店处于歇业状态，原告要求解除双方之间的租赁合同，被告腾退房屋并支付拖欠租金的请求符合法律规定，法院予以支持。案外人已当庭证实，其与原告之间约定的房屋租金为50000元每年，结合2019年10月24日，被告向原告转账50000元这一事实，可以认定双方约定的房屋租金为每年50000元。原告对2020年11月17日被告向其父亲韩光辉出具的借条予以认可；故，可以认定被告已支付2019年至2020年度的房屋租金，被告与韩光辉之间形成新的借贷关系,该笔债务韩光辉可另行举张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除被告周天亮与原告韩磊之间的房屋租赁合同；被告周天亮自本判决生效之日起十日内搬离新县城关将军南路香山快捷宾馆隔壁两间门面房，并将该房屋交付给原告；二、被告周天亮自2020年11月11日起至搬离房屋之日止，按照年租金50000元的标准向原告韩磊支付租金（2020年11月9日被告向原告转款5000元可在结算时予以扣除），于搬离之日一次性付清；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由被告周天亮承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人韩磊提交了两组证据，第一组证据是韩梅、周天亮交房房租相关证据，2017年8月10日韩磊收韩梅2017年9月10日至2018年9月9日房租5万元及押金1万元的收条，2018年10月16日韩梅通过支付宝转账5万元用于支付2018年9月10日至2019年9月9日房租，2019年10月24日周天亮以支付宝转账方式支付其2019年9月10日至2020年9月9日房租，2020年11月9日晚10点11分周天亮在韩磊一再催要下通过微信支付其2020年9月9日以后房租5000元截图，证明目的是本案房屋租金5万元每年，韩梅承租房屋期间的租金已足额交付，周天亮仅交付第一年租金，其2020年9月10日以后至今租金只交纳了5000元，余款经多次索要未支付。第二组证据是周天亮经营信阳菜馆期间欠债的相关证据。第一、二、三张照片为手机号码为187××××5688的债权人因周天亮欠买菜钱19000元而在韩磊出租房门上贴的欠条复印件及要钱的贴条照片，第四、五张照片为周天亮经营的信阳菜馆被债权人加锁锁门的照片，第六、七、八张照片显示信阳菜馆内食材腐烂，第九张是周天亮同意以二楼大厅茶桌抵债权人债权的微信聊天记录，第十张是韩磊替周天亮支付其经营期间的电费543.9元的收据，证明目的是周天亮信阳菜馆未实际经营且大量欠债。上诉人周天亮发表质证意见，第一组证据证明目的不能成立，第二组证据与本案没有任何关系。二审查明的基础事实与一审一致，本院对一审查明的基础事实予以确认。另查明，案外人韩梅在将房屋转租周天亮前，已经足额缴纳两年房租共计10万元给韩磊。周天亮欠付房租期间，韩磊的父亲韩光辉多次向周天亮催缴房租，周天亮无钱支付房租，便向韩光辉出具5万元借条，但该5万元借款并未实际发生，韩磊也并未收到到周天亮欠付的房租。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、一审判决解除租赁合同是否正确；2、周天亮欠付房屋租金数额为多少。关于一审判决解除租赁合同是否正确。一方当事人拒绝履行主要合同义务致使合同目的不能实现的，另一方当事人享有解除合同的权利。本案中，周天亮虽未与韩磊签订书面房屋租赁合同，但该房屋系其从原承租人韩梅、尉国强夫妇处转租而来，且经出租方韩磊同意，故周天亮与韩磊之间成立不定期房屋租赁合同关系。韩梅与韩磊签订的合同租赁期三年，韩梅于2017年8月10日向韩磊支付5万元租金，2018年10月16日又向韩磊支付5万元租金，在支付完该笔租金后一个月左右，即2018年11月10日，将涉案房屋转租给周天亮，再结合韩梅缴纳的房租到期后周天亮于2019年10月24日向韩磊转账50000元的事实，可以认定房屋租金为每年50000元，故周天亮的租金已经缴纳至2020年11月10日。2020年11月11日起，周天亮除预交5000元外，剩余房租一直处于拖欠状态，虽然周天亮曾向韩磊父亲韩光辉出具5万元借条，但该5万元借款并未实际发生，韩磊也并未收到到周天亮欠付的房租。周天亮长期拖欠房租并在出租人催要仍不履行的情况下，已导致合同目的不能实现，故一审法院支持韩磊要求解除房屋租赁合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于周天亮欠付租金数额为多少的问题。经查，周天亮已经支付2019年11月11日至2020年11月10日的租金50000元，2020年11月11日之后的房屋租金只预付了5000元，因双方并未对2020年11月11日之后的房租重新进行约定，故一审法院判决周天亮欠付的租金从2020年11月11日起仍按每年50000元计租（周天亮预付的5000元房租在结算时可予以扣减），直至其向韩磊交还租赁的房屋之日止并无不当，本院予以支持。周天亮虽然向韩光辉出具借条，但该借款并未实际发生，一审法院认定“被告（周天亮）与韩光辉之间形成新的借贷关系,该笔债务韩光辉可另行举张”系认定事实错误，本院予以纠正，一审虽认定部分事实错误，但判决结果正确。上诉人周天亮上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人周天亮的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人周天亮负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二一年六月十六日法官助理张中尉书记员黄佳琦