湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1740号上诉人（原审被告）：冯美英，女，汉族，1973年7月27日出生，住广东省惠州市惠阳区。被上诉人(原审原告)：耒阳市金城华府物业管理有限公司，住所地湖南省耒阳市五里牌办事处金星居委会西湖北路381号。法定代表人：曾韶利，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晓，该公司员工。上诉人冯美英因与被上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司（以下简称金城华府物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初8123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯美英上诉请求：1、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初8123号民事判决；2、改判免除上诉人的物业管理费；3、判令被上诉人承担在物业管理服务中对上诉人所造成的财产损失。事实和理由：被上诉人金城华府物业公司不具备物业管理资格。被上诉人实在业主毫不知情、又未公示的情况下进驻小区，且其提供的物业服务不达标，属严重违约。且上诉人自入住以来发现房屋存在质量问题，至今未能解决。根据《物业管理条例》第四十一条规定，在该房屋未得到维修合格之前的物业服务费应该由建设单位承担。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决。金城华府物业公司辩称，被上诉人系通过合法程序进入小区管理，关于公司资质问题亦于一审中提交相应证据予以证明。关于小区被盗是否应当赔偿问题，根据法律规定，物业公司设立相关的安保、小区巡逻维护小区内的公共安全，对于小区个人的财产损失没有赔偿责任。有关小区环境卫生问题，被上诉人多次与其他业主协商、改善如小区种菜问题，且得到大部分业主的赞赏，业主拒缴物业费属于违反合同约定。金城华府物业公司向一审法院起诉请求：1、冯美英向金城华府物业公司支付自2011年4月1日至2020年6月30日物业费8547元；2、冯美英向金城华府物业公司支付违约金2331元（从逾期之日即2011年4月1日起，按每天应交费用的0.03％交纳违约金至2020年8月30日，实际金额计算至清偿日止。）；3、冯美英承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年3月28日，耒阳市金城华府物业管理有限公司与金城置业房地产开发有限公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》，合同中约定由金城华府物业公司向耒阳市金城华府豪庭小区提供物业服务。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。第五条第一款第一项1（1）约定：“多层住宅物业管理费为人民币0.6元／月／平方米。”；第五条第一款第一项3约定：“从逾期一日之日起按每天欠交总额的万分之五支付违约金。”自2011年4月1日起，冯美英未按照合同缴纳物业费，金城华府物业公司多次催交未果。冯美英系金城华府颐和楼3栋1单元702房的业主，其房屋面积为130.9平方米。应支付的物业服务费为8547元（2011年4月1日起至2020年6月30日，共111个月，按77元／月计算，77元／月×111个月=8547元）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金城华府物业公司与建设单位金城置业房地产开发有限公司之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对业主具有约束力。冯美英主张金城华府物业公司未尽职履行物业管理委托事项，服务态度恶劣，服务质量极差，导致案涉小区环境状态严重脏、乱、差，其环境卫生、安保监督、消防、公共路灯等存在严重瑕疵，不依法公示服务合同，也没有向小区业主公开财务收支账目等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。况且，金城华府物业公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，冯美英等业主也可以根据《前期物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。现金城华府物业公司提供了物业服务，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主及物业使用人也享受了金城华府物业公司提供的物业服务，而冯美英未按约定支付物业服务费，故对金城华府物业公司要求冯美英支付物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。冯美英系金城华府颐和楼3栋1单元702房的业主，应支付金城华府物业公司2011年4月1日至2020年6月30日期间的物业费共计8547元（2011年4月1日起至2020年6月30日，共111个月，按77元／月计算，77元／月×111个月＝8547元）。被告应当依照合同约定缴纳物业管理费，因未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的违约金。金城华府物业公司请求冯美英支付违约金2331元，显然较高，一审法院酌情调整为自金城华府物业公司催促冯美英付款之日即起诉之日起，以8547元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息，故对金城华府物业公司的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。当然，金城华府物业公司也应虚心听取冯美英等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决：一、冯美英支付耒阳市金城华府物业管理有限公司物业服务费8547元，限判决生效后十日内付清；二、冯美英以8547元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2020年9月24日起至实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息；三、驳回耒阳市金城华府物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：×××66；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）案件受理费36元，由冯美英负担。本院二审期间，被上诉人金城华府物业公司向本院提交了五份新证据。证据一、工资表，拟证明周晓已在金城华府物业公司领工资；证据二、照片，拟证明金城华府物业公司在小区进行日常工作；证据三、金城华府物业员工培训记录表及照片，拟证明金城华府物业公司在电梯维保工作中认真学习；证据四、金城华府物业公司年终工作总结，拟证明金城华府物业2011年在小区实施了管理；证据五、消防水管照片，拟证明消防水正常。上诉人冯美英经质证认为，上述证据虽然能说明小区物业在管理，但是还是有很多地方不到位，与其所说的有出入。我方也能提供相关证据予以佐证。本院经审查认为，以上证据与本案待证事实具备关联性，本院予以采信。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。本案中，金城华府物业公司与金城置业房地产开发有限公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》，而冯美英作为业主之一,有义务按照约定及金城华府物业公司认可的费用标准,在金城华府物业公司提供物业服务的期间,交纳物业服务费。和谐社区是构建和谐社会的基础,建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，就本案而言，金城华府物业公司在提供物业管理服务过程中,应履行好物业管理服务职责,尤其在设施设备维修、小区安全管理、公共秩序以及设施维护等方面,并在职责范围内及时解决业主反映的问题,而上诉人冯美英作为小区业主,也应当意识到,只有在业主充分交纳物业费的情况下,物业管理公司才可以提供更好的优质服务,二者相辅相成,互相制约。物业公司与业主相互沟通、相互配合,才能共同建设和维护小区良好环境。且物业服务具有综合性、长期性等特点,服务内容涉及小区和业主生活的多方面,评价物业服务是否构成根本违约,不能仅凭某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。上诉人冯美英主张金城华府物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵,但提交的证据不足以证明金城华府物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约,达到足以减免物业费的程度。另，被上诉人金城物业公司一审期间已提交资质证书及营业执照，上诉人冯美英关于金城物业公司不具备物业管理资格的上诉理由，缺乏事实依据。上诉人冯美英上诉所提房屋质量问题与本案物业服务合同不属同一法律关系,冯美英因被上诉人未履行维修义务而拒付物业服务费的主张,于法无据,本院依法不予支持。又因上诉人冯美英未向一审法院提起反诉，其在本院二审期间提出的要求被上诉人承担在物业管理服务中对上诉人所造成的财产损失的上诉请求不属于本案审理范围，如冯美英认为金城华府物业公司给其造成了损失，其可依法另行主张权利。综上所述，冯美英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人冯美英负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年六月二十八日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳