甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终984号上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石振泰，男，1987年7月9日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：白媛媛（系石振泰妻子），女，1992年1月5日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称：华韵公司）因与被上诉人石振泰房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。华韵公司上诉请求：1.依法撤销（2020）甘0102民初3971号民事判决书第一项和第二项，依法发回重审；2.本案一审、二审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清、错误，上诉人不构成违约，不应当承担违约责任。上诉人未能履行协助办理权属登记的原因为不可抗力。造成上诉人至今未能向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，协助被上诉人办理房产证的原因和过错是规划变更和政府的政策、指令等的一变再变。当政府的规划(容积率)变更后，包括被上诉人购买的房屋在内的“江南明珠”整个项目的设计都不符合规划，都应当变更，所有的都应当推倒重来。上诉人无法预见、无法避免且无法克服上述规划变更和政策变化带来的结果，属于法律规定和房屋买卖合同约定(附件四:《合同补充协议》第七条第2款)的不可抗力。一审人民法院没有查明、认定上述不可抗力是错误的。上诉人协助办理权属登记的义务尚不应当产生。因前述不可抗力原因的特殊情况，上诉人履行协助办理权属登记的义务，向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，只能在补缴土地出让价款之后产生，并在720个工作日内完成。如果要说违约，也只应当以上诉人应当补缴土地出让价款日后的720个工作日之后开始视为上诉人“违约”。因此一审法院对上诉人“违约”的起算点也未查清、认明。第二、一审适用法律错误。一审判决不符合情势变更原则和公平原则。按补缴土地出让价款之后720个工作日确定上诉人应当完成履行协助办理权属登记的义务。自房屋交付之日起720个工作日协助办理房屋产权证已不符合政府规划、通知之后造成的情势变更情形，不适应合同的实际履行客观条件和履行能力的变化。仍以此作为上诉人违约的起算点，显然对上诉人很不公平，是让上诉人一方完全承担了政府的过错责任和不可抗力造成的后果。上诉人实际上承受了本应由各方共同承担的第三方造成的后果。政府规划变更和政策变化带来的现实后果一是上诉人无法及时提交办理房屋产权手续，二是需要另外缴纳四千多万元的土地出让金，开发成本大幅上升，房屋售价与成本不匹配。而这种后果完全由上诉人承担了。被上诉人不仅少付出了房屋价款，还可以从未能及时办理房屋产权手续中获取利益。本案造成在期限届满未能取得房屋权属证书的原因并不在上诉人，不应当判令上诉人承担违约责任。另外，一审判决也没有考虑社会效益。上诉人要补缴多出来的四千多万元的成本，已是损失巨大。而一千余套房屋的“违约金”又将是天文数字，上诉人根本无力承担，更可能引发连锁反应，出现企业破产、业主的房产证无人办理、政府被迫接手负担、大量群体性诉讼涌入法院的四方受损、无人胜利的尴尬结局。石振泰辩称，截至目前，上诉人也未给被上诉人办理房产证，也未告知被上诉人确切办理房产证的日期。上诉人陈述的不可抗力，与作为业主的被上诉人无关，是开发商和政府之间的问题。被上诉人要求上诉人履行协助办理房产证的义务。石振泰向一审法院起诉请求：1.依法判令华韵公司立即协助为石振泰办理房屋所有权证；2.依法判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金29550元（从2018年11月12日开始计算至2020年5月6日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并判令华韵公司自2020年5月7日开始计算以后的每个月支付违约金1635.6元，直至房屋产权证办结交付为止；3.依法判令华韵公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月19日，石振泰、华韵公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定：石振泰购买华韵公司开发建设的位于兰州市城关区××路“九州·江南明珠”第3幢1单元504室住宅房屋一套；房屋建筑面积66.23平方米，其中套内建筑面积49.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.52平方米；房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4946元，总金额327574元。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华韵公司的责任，石振泰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定华韵公司应承担的违约金计算方式。同时，该合同附件四补充协议第五条约定：“1.买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2.出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3.买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。”双方还约定了其他事宜。该合同成立后，石振泰向华韵公司交付全部购房款，并交付了办理产权证所需的费用。2015年12月24日，华韵公司向石振泰办理了入住手续。后因华韵公司未能在合同约定的期限内给石振泰办理产权证，应石振泰要求，华韵公司将石振泰交纳的办理产权证的费用退还给了石振泰。另查明，2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年7月26日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年10月28日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月28日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区九州中路，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地（地字第**《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》［兰政办发（2016）22号］等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”次日，华韵公司与兰州市国土资源局签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：华韵公司向兰州市国土资源局支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）；华韵公司同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款。后因华韵公司尚未支付该部分补交的土地出让金，无法取得办理产权证必须具备的“会签单”，华韵公司未能为包括石振泰在内的业主办理产权证，双方遂酿成纠纷。又查明，本案审理过程中，华韵公司陈述其已经将补交的国有建设用地使用权出让价款交清，其已经着手为包括石振泰在内的业主办理产权登记手续，现办证的程序正在逐步推进。一审法院认为，本案争议焦点为:1.石振泰要求华韵公司协助办理房屋所有权证有无事实及法律依据；2.石振泰要求华韵公司支付逾期办证的违约金有无事实及法律依据。一、石振泰要求华韵公司协助办理房屋所有权证有无事实及法律依据。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订商品房买卖合同时，双方意思表示真实，合同内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。石振泰作为买受人，已经履行了支付房款的义务。华韵公司未履行《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司未全额补交甘让Ａ（兰补［2019］1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。现华韵公司认可其已全额补交上述国有建设用地使用权出让金，为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。考虑到向产权登记机关提交资料需一定程序及时间，酌定华韵公司于本判决生效后六十日内协助石振泰办理房屋所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。石振泰要求华韵公司协助办理房屋所有权证的诉讼请求具备事实及法律依据，予以支持。二、石振泰要求华韵公司支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。华韵公司在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应在约定期限内交纳土地出让金。由于华韵公司在约定期限届满后仍未足额交纳补交的土地出让金，其对逾期办理案涉房屋产权证负有责任，对石振泰构成违约，故石振泰有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于华韵公司逾期办证与政府要求华韵公司补交土地出让金有一定关系，而华韵公司补交土地出让金的最后期限届满后，我国发生的新冠肺炎疫情对全国的生产、经营等各项工作开展均造成了不利影响，因此酌定华韵公司自2020年9月1日起，以已付购房款总额327574元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）为标准，向石振泰支付违约金，直至其向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：一、甘肃华韵房地产开发有限公司于判决生效后六十日内协助石振泰办理兰州市城关区××路“九州·江南明珠”第3幢1单元504室住宅房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）;二、甘肃华韵房地产开发有限公司向石振泰支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额327574元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的1年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取269元，由石振泰承担109元，甘肃华韵房地产开发有限公司负担160元（于判决生效后十日内支付给石振泰）。本院二审审理期间,双方当事人均未提交新证据。本院查明华韵公司于2020年8月19日交清了需补缴的土地出让金。本院二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人华韵公司未及时履行协助被上诉人石振泰办理兰州市城关区××路“九州·江南明珠”第3幢1单元504室住宅房屋的权属登记手续，是否存在违约行为，一审法院判令上诉人承担的违约金是否适当。本案被上诉人于2015年12月24日办理了涉案房屋的入住手续，按照双方《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条约定，出卖人即上诉人须在该商品房交付使用起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证。也即上诉人最迟应在2018年12月底为被上诉人代为办理完毕所有权登记手续。而上诉人被通知补缴土地出让金是在2019年1月。在此之前，上诉人已经出现逾期办理涉案房屋所有权登记手续的情形。且上诉人在与兰州市国土资源局签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》后，也未按照该合同约定及时补缴土地出让金，致使涉案房屋办理所有权登记手续被推迟，上诉人对此负有过错。加之本案二审中，上诉人陈述截至目前，其应当向房管部门提交的办理涉案房屋产权证的相关资料仍未提交完整，因此，迟延办理涉案房屋产权证不仅是政府要求补缴土地出让金一个原因造成，上诉人亦存在未及时提交办理产权证所需资料的过错。一审判令上诉人承担违约责任并无不当。上诉人称其未能履行协助办理权属登记的原因为不可抗力的上诉理由不能成立。一审法院已经综合考虑上诉人需补缴土地出让金以及新冠肺炎疫情影响等因素，判令上诉人自2020年9月1日起向被上诉人支付违约金，并无不当。关于上诉人陈述一审法院判令其在判决生效六十日内协助被上诉人石振泰办理兰州市城关区××路“九州·江南明珠”第3幢1单元504室住宅房屋的权属登记手续，实际不可能在判决确定的期限内履行完毕的问题，上诉人协助办理房屋产权登记手续是合同约定的义务，上诉人不能以实际不能履行拒绝承担该义务。一审法院该判项并无不当。综上所述，上诉人华韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海东审判员  王志娟审判员  靳文丽二〇二一年六月三日书记员  徐梦君