北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8647号上诉人（原审被告）：焦红琳，女，1967年7月31日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：严水星，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉智寻天下科技有限公司，住所地武汉东湖开发区珞瑜路243号科技大厦。法定代表人：屈澄，董事兼总经理。委托诉讼代理人：温奕昕，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕蕊桦，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人焦红琳因与被上诉人武汉智寻天下科技有限公司（以下简称智寻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦红琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回智寻公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决歪曲事实，遗漏焦红琳提交的重要证据，认定事实错误、适用法律错误。一、一审判决存在偏听偏信的情况。1.萧某系焦红琳配偶，但焦红琳从未承认曾通知智寻公司不再委托中谊华创（北京）科技有限公司（以下简称中谊公司），焦红琳一再强调与中谊公司系租赁关系。一审表述系智寻公司自称内容，焦红琳从未予以认可。2.焦红琳通知智寻公司腾房理由并非中谊公司未转交房租，而系中谊公司拖欠房租，焦红琳行使合同解除权利和作为房屋产权人的占有返还请求权。智寻公司提交的房屋解除通知中亦说明“因中谊公司拖欠房租”，并未与“转交”有任何关系。该表述亦是庭审中智寻公司单方陈述，一审法院未加甄别径行使用，与事实严重不符。正是基于错误的事实认定，一审法院认为焦红琳系智寻公司租赁合同的相对方，从而认定本案焦红琳违约，做出违反公平公正的判决，严重侵害了焦红琳的合法权益。二、一审法院遗漏焦红琳提交的重要证据。一审判决仅写明焦红琳提交了一张中谊公司向焦红琳转账的记录。实际上，焦红琳向法庭提交了自2017年3月至2019年3月的完整租金支付记录共15张，明确记载用途为房租，有的记录补充说明房租对应的期间，充分反映了两年时间里中谊公司均是按照焦红琳与其合同约定的金额和时间如约交付租金，与智寻公司是否承租涉案房屋，智寻公司租金价格、交付时间等均没有任何关系。事实上，智寻公司是2018年才承租涉案房屋的，而焦红琳之前就已经在与中谊公司履行合同了，在智寻公司之前有别的次承租人。三、一审法院在确认智寻公司提交的租赁合同上并没有焦红琳的签章，且智寻公司亦未提交其他有效证明的情况下，仍认定焦红琳系合同的相对方，没有任何事实及法律依据。第一，从焦红琳与中谊公司签订的合同来看。内容上根本不具备委托合同的基本特征，没有提到委托费用问题，中谊公司作为一家专门从事房产交易业务的商事主体，在涉及商业利益的重要问题上只字不提，显然违背常理。而且，该合同的大量条款表述均表明了合同主体之间是租赁关系，比合同第二条第1款、第2款，第四条，第五条第4款、第5款、第6款，第六条第1款、第4款、第5款。判断当事人的真实意思表示应从合同条款的主要内容、双方的权利义务、合同的实际履行情况作为依据，而不应仅以合同名称为准。焦红琳在裁判文书网上查找了朝阳法院以“全权委托资产管理合同”作为主要争议合同对象的裁判案例并已经提交，有的判决中披露的合同条款表述与本案都是一模一样的，可见这是行业内的一个模板，而这些案件法院均是以房屋租赁合同纠纷为案由来认定的，也都是以租赁关系来审理和裁判的。第二，焦红琳提交的佣金确认书也可以表明，焦红琳与中谊公司是租赁关系。该确认书的签订时间、租金价格均与焦红琳与中谊公司的合同一一对应。该确认书写明了交易方式为租赁，而且焦红琳与中谊公司签约是通过中介，如果按照智寻公司的逻辑，焦红琳相当于通过一个中介又找了一个中介，显然不符合常理。第三，从智寻公司的诉讼行为来看，智寻公司从起诉开始便委托了专业的律师代理案件，智寻公司变更被告之前通过法院转交的起诉状等材料实际上已表明，智寻公司清楚本案被告应该是哪方，如果智寻公司认为中谊公司仅是代理人，代理人经营不善与焦红琳与智寻公司之间的合同履行完全无碍。代理人不会也没有可能因自身经营不善向相对人提出解除合同，只存在与委托人解除委托合同的可能。而且代理人也没有相对人与委托人之间的合同解除权。因此，智寻公司是知晓中谊公司是其租赁合同的出租人的事实的。第四，如果智寻公司认为中谊公司仅是代理人，在专业律师的指导下，诉讼之初不应该不知道这种情形下应该按照合同法有关委托合同的规定，选择其一作为被告，而不是将焦红琳与中谊公司作为共同被告，要求焦红琳承担连带责任。显然，变更被告是智寻公司权衡利弊之后的诉讼选择，而非尊重事实的结果。第五，从智寻公司提交腾退房屋通知内容看，如果按照该公司的逻辑，其是从焦红琳手中承租房屋，那么该通知绝无影响智寻公司继续使用房屋的可能，智寻公司擅自搬走的行为反而构成了根本违约。而事实上，在中谊公司违约后，焦红琳及时告知智寻公司，提醒智寻公司妥善处理，避免了智寻公司损失扩大，也多次主动找到智寻公司协商，提议以较低价格直接与焦红琳签订合同，以使其可以继续使用房屋，但智寻公司予以拒绝。但该行为无疑可以表明智寻公司明知其出租人是中谊公司而非焦红琳。第六，中谊公司的经营范围与房屋有关的仅仅有出租办公用房，并没有经纪、代理、接受委托与房屋有关事项。智寻公司作为承租商业用房的商事交易主体，在签订合同时应当具备审查能力，也应当有合理的注意义务，没有理由不注意到超经营范围经营的问题。四、本案中，真正违约的是中谊公司，焦红琳与智寻公司均是受害方。中谊公司作为以转租牟利的二房东，具有不可否认的强势市场地位，诱导焦红琳签署了名称带有“委托”字样的合同，虽不能影响合同真意，但属于事先设计、处心积虑利用文字规避法律责任的手段，应予严厉打击。一审判决要求同属于受害人的焦红琳承担另一受害人的损失，没有任何合理理由，造成了更大的不公。智寻公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、《北京市写字楼租赁合同》合法有效，焦红琳系合同出租人。《北京市写字楼租赁合同》虽系智寻公司与焦红琳的代理人中谊公司在2018年5月签署的。但是根据焦红琳签署的《不动产授权委托书》和《全权委托资产管理合同》第五条可知，中谊公司只是受托方代焦红琳办理房屋租赁事宜。根据民法总则第一百六十二条规定，焦红琳系《北京市房屋租赁合同》房屋出租方，行使出租方的权利，承担出租方义务。中谊公司的行为后果应由焦红琳承担。二、《全权委托资产管理合同》属于委托代理合同，不属于房屋租赁合同。第一，《全权委托资产管理合同》是焦红琳与中谊公司于2017年3月18日签署的，根据焦红琳一审提交的证据《租金收款凭证》可知，双方实际已履行2年多。《全权委托资产管理合同》属于双方真实意思表示，不违反法律法规，是真实合法有效的委托代理合同。第二，焦红琳在一审中既提交了《全权委托资产管理合同》，也提交了《北京市写字楼租赁合同》，说明中谊公司与智寻公司签署《北京市写字楼租赁合同》的事实，焦红琳是知情并认可的，焦红琳是根据《全权委托资产管理合同》授权中谊公司与智寻公司签署《北京市写字楼租货合同》，且该合同已履行1年多。第三，《全权委托资产管理合同》第六条第2款，第五条第2款、第3款规定、第10款充分说明乙方是从事代理工作，《全权委托资产管理合同》属于委托代理合同。第四，《全权委托资产管理合同》第五条第11款明确规定甲方同意将乙方出租该房屋的溢价部分作为管理服务费由乙方收取，智寻公司支付给中谊公司的月租金3万元，而中谊公司支付给焦红琳房屋月租金26044元，每月差额就是代理费。因此上诉状中称“通篇没有提到委托费用问题”是错误的。第五，智寻公司对焦红琳一审提交的佣金确认书的真实性和合法性不认可。即便存在佣金确认书，那只能证明焦红琳通过中介居间服务找到中谊公司代理房屋出租，是符合交易惯例和常理的。焦红琳2016年购买涉案房屋以来一直对外租赁，作为专门对外租赁的商事主体，焦红琳签订合同时应当具备审查能力，也有合理的注意义务。2017年3月焦红琳花佣金找到中谊公司并签署《全权委托资产管理合同》、《不动产授权委托书》，将房屋交由中谊公司代理对外租赁，且该合同履行长达2年多，不论中谊公司经营范围如何，智寻公司有充分理由信任中谊公司取得房屋出租代理权。智寻公司有合理理由相信合同相对方是焦红琳，是代理关系中的善意第三人。三、焦红琳严重违约，直接锁房给智寻公司造成重大损失。中谊公司作为代理人收到智寻公司的租金后，扣除代理费后向焦红琳转交房租。本案中，智寻公司在2019年5月10日缴纳了2019年5月21日至8月30日期间房租。而中谊公司是在2019年3月13日向焦红琳转交了2019年3月19日至2019年6月18日的房租，后期没有再交。故2019年6月6日焦红琳的丈夫来到涉案房屋告知因中谊公司未交房租要收房。2019年6月10日，焦红琳找了好几家租房中介看房干扰智寻公司日常办公，并表示不再委托中谊公司代理。2019年6月14日，焦红琳找的中介严重骚扰智寻公司日常办公，故报警。2019年6月23日，焦红琳直接涉案房屋锁住，导致智寻公司日常经营中断，被迫搬离。智寻公司在2019年6月无法正常使用房屋，需要临时租赁房屋办公，耗费大量时间精力，造成智寻公司无法正常经营，流失大量客户，减少大量商业交易机会，部分员工在家办公，部分员工直接离职跳槽。在代理人中谊公司违约后，焦红琳直接锁门导致智寻公司无法经营被迫搬走腾空房屋，焦红琳行为给智寻公司造成巨大损失，属根本违约。四、焦红琳在本案中没有损失，即便有损失可向中谊公司主张。本案中焦红琳行为造成了恶劣的社会影响，导致派出所出警。中谊公司已经向焦红琳支付了押金，本案中焦红琳没有实际损失，不是受害者，反而利用房东的强势地位行使合同解除权和房屋产权人的占有返还请求权，严重损害智寻公司承租方权益。即便有损失，焦红琳可另行向中谊公司主张。五、本案约定的违约金没有过高，智寻公司因解除合同遭受巨大损失。一审判决只支持3万元违约金，智寻公司为尽快解决纠纷未选择上诉。根据《北京市写字楼租赁合同》第六条第三款的约定，本案中焦红琳因受托方未向其转交房租而解除合同，属于因焦红琳自身原因解除合同，需承担月租金2倍的违约金，该数额在北京的房屋租赁市场并不过高，焦红琳违约即应承担全部承担。2020年10月27日本案一审中焦红琳并没有主动申请降低，只是在审判员询间中觉得违约金过高希望降低。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条的规定，焦红琳在法官的询问下才主张违约金过高，未承担任何举证责任，一审判决把违约金从6万元降到3万元是不合理的，智寻公司为尽快解决纠纷未上诉。智寻公司向一审法院起诉请求：1．焦红琳退还2019年6月19日至2019年8月20日的租金60000元；2．焦红琳退还智寻公司押金60000元；3．焦红琳支付违约金120000元。一审法院认定事实：2018年，智寻公司与中谊公司分别在《北京市写字楼租赁合同》上加盖公章：1．合同封面处显示：出租方焦红琳，承租方智寻公司。2．合同首部显示：出租方焦红琳，代理方中谊公司（以下简称甲方）；承租方智寻公司（以下简称乙方）。3．乙方向甲方承租涉案房屋，租期2018年5月21日至2020年5月20日，免租期2020年5月16日至2020年5月20日。4．租金及押金，租金标准30000元每月，租金直接由乙方汇至甲方指定的银行账户：开户名中谊公司，银行账号×××。双方确认租金支付方式为押二付三，每期租金在租金到期日15日前支付下一期租金。押金为60000元。5．合同解除，（一）甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：（1）甲方不能提供有权出租标的房屋的相关凭证或所提供的房屋及各项设备设施严重不符合约定条件，使得乙方无法使用标的房屋的……（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回标的房屋：……（3）乙方未按本合同约定按期足额支付租金及其他应当由乙方承担的各项费用的，且符合本合同第七条第（三）项规定的情形的。（三）甲乙双方如因自身原因需单方解除合同，须提前60天书面通知对方并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向守约方支付违约金，方可解除本合同。如因乙方自身原因需单方解除合同的，乙方在提前60天书面通知甲方后须配合甲方在约定时间内带潜在租户看房。……6．违约处理（一）因甲方违约，乙方与甲方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，甲方应退还乙方已经支付但是没有使用的租金以及押金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向乙方支付违约金。（二）因乙方原因、甲方与乙方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，并且乙方应按本合同项下标的房屋届时月租金2倍向甲方支付违约金，甲方应在扣除违约金后向乙方退还剩余乙方已经支付但没有使用的租金及押金。（三）乙方欠付房租或相关费用的，每延迟1日，甲方可按欠款金额的1%收取滞纳金。逾期10日仍未补足欠款及滞纳金的，视为乙方自动退租，甲方有权与乙方解除本合同；收回标的房屋。乙方应向甲方补足欠款及滞纳金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。甲方有权直接从押金中扣除前述未足额支付的租金、滞纳金和违约金，押金不足以支付前述款项的，乙方应向甲方支付剩余款项。（四）乙方未在本合同终止后的30日内完成工商局注册地址的变更的，乙方应按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金，甲方将直接从押金中扣除，押金不足以支付前述款项的，乙方应向甲方支付剩余款项。7．中谊公司在前述合同尾部出租方：甲方签章经办人处加盖了公章。智寻公司立案时随前述《北京市写字楼租赁合同》提交《不动产授权委托书》复印件一份，显示：委托方（产权方）焦红琳，受托方（代理方）：中谊公司。委托方授权中谊公司对涉案房屋办理以下全部事项：1．可对该房屋进行对外出租、商户入驻办理及退租、搬出手续；可签署租赁合同及相关协议并代为收取租金及押金。2．代本人与物业对接，对此房屋进行装修改造，及室内装修设计。3．办理工商注册等相关营业需要的手续。4．在租赁期内，代为办理与此房出租的一切相关事项。授权期限：2017年3月19日至2021年3月18日。请相关部门给予配合，特此证明！上述委托书中委托方签印有焦红琳签字及手印，受托方签印有中谊公司公章。智寻公司称签署《北京市写字楼租赁合同》时，中谊公司向智寻公司出示了《不动产授权委托书》原件，留存了复印件。焦红琳表示因时隔三四年时间，记不清楚是否签署过该授权书，鉴于智寻公司无法提供原件，故不认可真实性。2019年3月26日，中谊公司向智寻公司送达《公司收款账号变更通知函》通知智寻公司将收款账号变更为中谊公司名下开设于建设银行北京海油支行的账号。庭审中，智寻公司提交银行付款回单一组，显示智寻公司向中谊公司名下开设账户缴纳了截至2019年8月20日的租金，以及相当于两个月租金的房屋押金。庭审中，焦红琳提交其与中谊公司签署的《全权委托资产管理合同》一份，显示：1．委托方焦红琳，受托方中谊公司。2．就焦红琳委托中谊公司管理涉案房屋等相关事宜，双方签订本合同。3．焦红琳保证所委托的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，房屋及其附属设施符合出租条件。4．委托出租期限及免租期，委托出租期限为自2017年6月19日至2021年6月18日止。其中甲方承诺给予乙方合同期以外共计三个月的免租期……5．房屋租金及押金，甲方委托出租该房屋租金为：从委托期限之日起计算：租约四年，租金每两年递增6%，2017年6月19日至2019年6月18日租金为每月26044元，2019年6月19日至2021年6月18日租金为每月27607元。6．甲方应按约定日期将房屋及其设备设施在整洁完好的状态下交给乙方，并及时清理与《房屋交割清单》无关的物件。甲方承担该房屋的物业费用，并予以结清。甲方应向乙方出示其对房屋拥有合法所有权的证明文件（包括但不限于房产证、房屋契税票、购房合同或者其他证明文件）及身份证的原件。甲方需向乙方提供上述证明文件的复印件并签署《不动产授权委托书》。7．甲方同意将乙方出租该房屋的溢价部分作为管理服务费由乙方收取……焦红琳称根据《全权委托资产管理合同》所载权利义务，焦红琳与中谊公司间系房屋租赁合同关系，双方并非委托代理关系。庭审中，焦红琳提交中谊公司2019年3月13日向焦红琳转账78132元的转账记录一张，称中谊公司仅缴纳了截至2019年6月18日的租金。庭审中，焦红琳提交微信聊天记录截图一组，显示2019年6月13日焦红琳向中谊公司职工催要下季度租金，中谊公司职工答复公司经营不善，经营不下去了，无法支付。焦红琳称让先把租户的租金给其救急，中谊公司称支付不了了。就《北京市写字楼租赁合同》相对方，智寻公司认为系智寻公司与焦红琳双方，中谊公司系焦红琳的代理人。焦红琳认为系智寻公司与中谊公司，其未在《北京市写字楼租赁合同》中签字。就智寻公司搬离涉案房屋时间，智寻公司、焦红琳均认可为2019年6月25日智寻公司搬离涉案房屋，双方办理了交接手续。就智寻公司搬离原因，智寻公司称1.2019年6月6日焦红琳配偶萧某到涉案房屋通知智寻公司因中谊公司未交纳房租，所以要解除合同，要求智寻公司搬走，并且带了中介来看房，干扰智寻公司日常工作。2.2019年6月14日萧某再次带人看房，智寻公司报警。3.2019年6月23日，焦红琳在涉案房屋上锁，智寻公司无奈再次报警。基于此智寻公司于2019年6月25日将涉案房屋交接给焦红琳，搬离涉案房屋。就上述过程，焦红琳认可萧某系其配偶，其确实于2019年6月10日前通知智寻公司不再委托中谊公司，但并未找人看过房子。2019年6月23日对涉案房屋上锁的并非焦红琳，而系焦红琳的中介公司，后中介公司将上锁事宜告知焦红琳，焦红琳觉得不妥，半天后就将上的锁解了。另，智寻公司焦红琳均认可双方曾就智寻公司直接向焦红琳履行租赁合同一事进行过磋商，但是因为租金问题未能达成一致。另，智寻公司提交110报警记录，显示智寻公司职工在2019年6月14日曾报警称“我是租户，与中介和房东签合同，把钱交给中介，中介没把钱给房东，房东委托人过来了，说再不交房子就要把办公区域锁上。”另，本案审理中，智寻公司最初起诉了中谊公司与焦红琳，要求二者承担连带责任。后撤回了对中谊公司的起诉，焦红琳认为智寻公司最初的起诉也证明了其对实际出租人系中谊公司是知情的。另，经询焦红琳表示，如果法院认定焦红琳构成违约则合同约定的违约金标准过高，要求酌减。就智寻公司因提前退租损失情况，智寻公司称其临时搬家造成了营业损失。一审法院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，中谊公司以焦红琳的名义与智寻公司订立《北京市写字楼租赁合同》，虽智寻公司现仅能提交《不动产授权委托书》复印件，但结合当事人在案陈述、中谊公司与焦红琳在《全权委托资产管理合同》中对于焦红琳须向智寻公司出具《不动产授权委托书》的相关约定，法院认为智寻公司有合理理由相信其交易相对方系焦红琳，故智寻公司要求焦红琳承担《北京市写字楼租赁合同》项下出租人应承担的法律责任并无不当。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中根据在案证据可以认定，焦红琳及其相关人员在智寻公司已经依约交纳房租的情况下，至少于2019年6月14日及2019年6月23日两次至涉案房屋，以中谊公司未转交房租为由通知智寻公司将进行锁门或实际采取了锁门行为。法院认为焦红琳上述行为之实质是在无约定或法定解除权的情况下要求解除《北京市写字楼租赁合同》，焦红琳的该行为已经构成根本违约，应承担相应违约责任。现智寻公司于2020年6月25日将涉案房屋返还焦红琳，智寻公司要求焦红琳退还未使用房屋期间的租金，于法有据，法院依法予以支持，但智寻公司主张起算时间有误，法院予以调整。就押金60000元，《北京市写字楼租赁合同》现已解除，焦红琳应当依约向智寻公司返还合同押金。就违约金，约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。现焦红琳表示智寻公司主张的违约金数额过高，请求法院调整，法院将结合涉案合同履行情况，智寻公司所遭受损失情况，各方过错酌情予以确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决：一、焦红琳于判决生效后七日内退还武汉智寻天下科技有限公司剩余房租55068.5元；二、焦红琳于判决生效后七日内退还武汉智寻天下科技有限公司房屋押金60000元；三、焦红琳于判决生效后七日内支付武汉智寻天下科技有限公司房屋违约金30000元；四、驳回武汉智寻天下科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审中，焦红琳称萧某系其配偶，但并未找人看过房子。在2019年6月10日前（具体时间记不清了）和智寻公司沟通，告知中谊公司要违约，希望可以直接和智寻公司签合同，但双方没有谈妥房租的问题。2019年6月23日对涉案房屋上锁的并非焦红琳，而系焦红琳的中介公司，后中介公司将上锁事宜告知焦红琳，焦红琳觉得不妥，半天后就将上的锁解了。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据查明的事实，智寻公司与中谊公司签订的《北京市写字楼租赁合同》封面、首页均明确载明出租方为焦红琳，承租方为智寻公司，代理方中谊公司。智寻公司提交的《不动产授权委托书》亦明确约定，委托方（产权方）为焦红琳，受托方（代理方）为中谊公司，委托方授权中谊公司对涉案房屋办理对外出租、商户入驻办理及退租、搬出手续，签署租赁合同及相关协议并代为收取租金及押金，在租赁期内代为办理与此房出租的一切相关事项等。《不动产授权委托书》虽为复印件，焦红琳对真实性不予认可，但焦红琳提交的其与中谊公司签署的《全权委托资产管理合同》亦约定焦红琳需签署《不动产授权委托书》，《全权委托资产管理合同》的内容与《不动产授权委托书》可以相互间印证。一审法院根据当事人陈述、合同约定内容等，认定智寻公司有合理理由相信其交易相对方系焦红琳，其有权要求焦红琳承担《北京市写字楼租赁合同》项下出租人应承担的法律责任，并无不当。焦红琳上诉主张其与中谊公司系租赁关系并非代理关系，《北京市写字楼租赁合同》上没有焦红琳的签章，在智寻公司未提交其他有效的证据证明的情况下，一审法院认定焦红琳系合同相对方缺乏依据，对此，本院认为，焦红琳并未提交充分有效证据证明其上述主张，其提交的中谊公司向焦红琳的转账记录等证据并不足以证明其与中谊公司系房屋租赁关系而并非代理关系，且如前所述，根据《全权委托资产管理合同》约定内容，结合当事人签约及履行合同情形，能够据以认定智寻公司有合理理由相信其交易相对方系焦红琳，焦红琳的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据查明的事实，智寻公司向中谊公司名下账户交纳了截至2019年8月20日的租金。在智寻公司已依约交纳房租的情况下，焦红琳及其相关人员至少于2019年6月14日及2019年6月23日两次至涉案房屋，以中谊公司未转交房租为由通知智寻公司将进行锁门或实际采取了锁门行为。焦红琳的上述行为构成了根本违约，应承担相应的违约责任。《北京市写字楼租赁合同》约定，因甲方违约，乙方与甲方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，甲方应退还乙方已经支付但是没有使用的租金以及押金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向乙方支付违约金。2019年6月25日智寻公司搬离涉案房屋，双方办理了交接手续。一审法院根据双方履行合同情形、交纳租金情况，判决焦红琳退还智寻公司剩余房租及押金，具有事实及法律依据。当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。庭审中焦红琳表示智寻公司主张的违约金数额过高，请求法院予以调整，一审法院结合涉案合同履行情况、智寻公司所遭受损失情况、当事人过错等情形酌情确定违约金数额，于法有据。经审查，一审法院审理本案程序并无不当。综上所述，焦红琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3201.37元，由焦红琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年六月三十日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 任 宇