河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终2168号上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作市新发展房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市解放区北环路与民主路鹿港售楼部二楼。法定代表人：申世纯，总经理。委托诉讼代理人：韩承润，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李豪英，女，1977年5月16日出生，汉族，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：张丙山，河南海搏律师事务所律师。上诉人焦作市新发展房地产开发有限公司（以下简称：新发展公司）因与被上诉人李豪英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2021年5月6日作出的（2021）豫0802民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新发展公司上诉请求：1、依法撤销（2021）豫0802民初935号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定2016年1月29日的《证明》系新发展公司向李豪英出具的，李豪英已经履行了足额支付购房款的合同义务，属于认定事实错误。2015年2月3日，双方签订案涉《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），部分合同条款约定如下：第六条“付款方式及期限”中，“3××接到出卖人通知后7个工作日内办理完贷款手续”；第七条“××逾期付款的违约责任”中，“1、（2）自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；在附件四《合同补充协议》第十二条“关于办理个人住房商业性贷款，公积金贷款的约定”中，“5××应在签订合同前主动了解办理按揭贷款的流程并及时提供所需个人材料等，在合同约定的时间内办妥按揭付款手续”、“7、若因××原因导致银行不能在本合同签订之日起60天内将××的全部按揭贷款划入出卖人账户，视为××逾期付款，××应按合同第七条规定承担违约责任”。根据双方合同约定，××李豪英购买案涉房屋前，应在主动了解办理按揭贷款的流程等的前提下，在接到出卖人新发展公司通知后7个工作日内办理完贷款手续，否则应承担相应的违约责任。本案中，李豪英在双方签订合同后，在明知因其自身原因无法办理案涉房屋的按揭贷款手续的情况下，并未与上诉人就合同变更事宜进行协商，而是私自制作购房款结清的《证明》，意图以此作为双方变更合同的依据。但根据《司法鉴定意见书》（津津实[2021]文书签字第4号）的鉴定意见，李豪英所举《证明》中新发展公司印文，与新发展公司在标称日期前后使用的印文不是同一印章盖印形成，足以证明新发展公司并未向李豪英盖章出具该份《证明》。该份《证明》所载明的内容亦并非新发展公司的真实意思表示，不能认定为双方对原合同的协商变更，李豪英仍应就欠付的购房款承担责任,故上诉人要求被上诉人继续支付购房款并支付违约金有事实及合同依据。二、原审判决认定被上诉人主张的违约金不超过诉讼时效，属于适用法律错误。被上诉人在原审反诉中，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内。”，向上诉人主张逾期办理案涉房屋权属登记的违约金。被上诉人在原审反诉中，所主张的违约金属于债权请求权。根据最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分第18条的规定，“××请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日次日起计算诉讼时效”。结合本案，上诉人向被上诉人交付案涉房屋的时间为2014年3月7日，据此向后推算365个工作日应为2015年7月30日，即被上诉人向上诉人主张违约金的权利，应从2015年7月31日起计算2年的诉讼时效，至2017年7月30日。而在2019年8月前，被上诉人从未向上诉人以任何形式主张过逾期办证违约金，已经明显超过诉讼时效。但原审法院确错误认为，被上诉人在上诉人2019年8月第一次起诉时即提起反诉的行为，导致诉讼时效中断，属于明显的适用法律错误。李豪英辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：一、2016年1月29日的《证明》是真实的。该事实有上诉人在焦作市房地产交易所办理抵押登记时的档案材料及天津市津实司法鉴定中心司法鉴定意见书（津津实[2020]文书鉴字第278号）为证。虽然（津津实[2021]文书鉴字第4号）中鉴定意见载明，2016年1月29日《证明》上的印文与新发展公司提供的样本印文不是同一印章盖印形成，只能证明上诉人有多枚公章，而不能证明李豪英提供的证明是假的。二、被上诉人就合同变更事宜与上诉人进行了充分协商，不存在私自制作（证明）的行为。一审中，被上诉人提供了与段霈霖、张海洋的短信记录、通话记录、交款单据，证明就合同的变更双方进行了协商，此外，上诉人没有证据证明李豪英私自制作《证明》。三、上诉人关于诉讼时效的上诉理由不能成立。上诉人的违约行为至今仍处于持续状态。协助购房人办理权属登记是上诉人的法定义务也是合同义务，但上诉人至今未办理合同备案，未将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人的房屋至今不能办理产权登记，因此不存在已经超过诉讼时效的问题。2014年3月7日的交付不能作为认定计算诉讼时效的事实依据。上诉人向被上诉人交付房屋时工程没有竣工验收合格，上诉人没有签署工程保修书，没有提供验收合格证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且煤气、暖气不通，电话、有线电视、宽带没有入户，不能满足正常的生活需要，不符合同第八条、第十一条及附件三约定的交房标准，不产生交付的法律效果，不能认定为交付，只能是上诉人违法将保管责任提前转移给被上诉人，不能以此作为认定计算诉讼时效的依据。如果考虑诉讼时效，被上诉人认为最早可从2015年2月3日合同签订后365个工作日开始计算。就商品房合同备案制度的立法本意讲，只能是签订合同在先，备案在后，只有签订了合同才有合同备案，无合同也就无合同备案。本案中的合同是上诉人提供的格式合同，合同的签订时间为2015年2月3日，但约定的交房时间和备案时间分别为2013年6月30日前和2014年11月底，出现了合同尚未签订却要进行合同备案的错误。因此，从2015年2月3日合同签订后365个工作日计算上诉人的合同备案期即符合合同备案制度的立法本意，也使合同的履行成为可能。2017年11月7日、12月6日被上诉人要求上诉人办理合同备案手续，上诉人同意履行，该事实在法律上构成合同的变更，同时，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定，上诉人关于诉讼时效的抗辩，人民法院不予支持。新发展公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠购房款49050元；2、判令被告支付违约金15300元；3、本案诉讼费用由被告承担。李豪英反诉请求：1.判令新发展公司向焦作市房产管理局办理双方签订的商品房买卖合同的备案；2.判令新发展公司立即将龙泽苑住宅小区3号楼2单元16层41号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，协助李豪英办理权属登记；3.判令新发展公司按已付房款330000元的1%向李豪英支付违约金3300元；4.反诉费由新发展公司承担。一审法院认定，李豪英原系新发展公司员工，2008年5月李豪英进入新发展公司，实际工作至2016年4月，2018年4月23日双方解除劳动关系。2012年1月19日，李豪英向新发展公司支付购房款53000元，新发展公司向其出具了房款收据，收据载明，今收到李豪英交来3-2-41#购房首付款53000元。2012年6月6日，李豪英再向新发展公司支付45000元，新发展公司向其出具房款收据，载明，今收到李豪英交来3-2-41#购房款45000元。2013年11月，李豪英再向新发展公司支付购房款12000元，新发展公司向其出具收据，载明，今收到李豪英交来时代雅居3-2-41#购房款定金转12000元。2013年12月10日，李豪英再向新发展公司支付购房款20000元，新发展公司向其出具房款收据，载明，今收到李豪英交来3-2-41#购房款20000元。2014年3月7日，新发展公司向李豪英交付了案涉房屋，李豪英签署了物业服务合同。2015年2月3日，原告新发展公司（出卖人）与被告李豪英（××）正式签订了商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00046694），合同约定，李豪英购买新发展公司开发的位于焦作市解放区××路××住宅小区××楼××单元××号房屋，建筑面积99.75平方米，单价3799.5元/平方米，总金额379000元；××接出卖人通知7个工作日内办理完贷款手续，并承担贷款所需费用，逾期按日加收房款1‰的滞纳金，××逾期付款超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，××应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应在2013年6月30日前，将经单体验收合格的商品房交付××，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金；商品房买卖合同自签订之日起生效，商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向焦作市房产管理局申请登记备案。合同签订后，李豪英因故无法办理银行按揭贷款，随即找到新发展公司时任领导段霈霖、张海洋等人协商，要求变更合同约定的付款方式，并降低房款总额。2016年1月29日，新发展公司向李豪英出具了证明，该证明载明，兹同意，李豪英所购时代雅居房屋按优惠价格执行，三天内一次性补交200000元，合计330000元，结清房款；特此证明。新发展公司在该证明上加盖了公司公章。同日，李豪英持该证明到新发展公司财务处缴纳了200000元购房款，新发展公司向其出具了收据，收据载明，兹收到李豪英交来龙泽苑住宅小区3-2--41#购房款200000元。此后，因案涉商品房买卖合同一直未能备案、案涉房屋未办理产权登记，李豪英多次找新发展公司相关人员协商。2017年11月7日，李豪英向段霈霖发送短信询问房屋备案事宜，2017年12月6日，李豪英向时任新发展公司财务副经理曲克明电话询问案涉房产的备案事宜。另查明，本案审理过程中，新发展公司对本案2016年1月29日的证明上新发展公司公章的真实性提出异议并申请鉴定，李豪英亦申请对该证明上“焦作市新发展房地产开发有限公司”的印文与其提交样本的印文是否系同一印章盖印形成进行鉴定。对原、被告的鉴定申请，该院均予以准许，并要求双方当事人提交鉴材。新发展公司提交了辩称日期为2016年2月3日的《双方对于预告登记的约定》、标称日期为2016年3月14日的《委托书》、标称日期为2019年10月14日的《公章印鉴》做样本；李豪英提供了标称日期为2012年9月13日的《证明》、标称日期为2012年9月12日的《股东会决议》、标称日期为2012年9月14日的《询问笔录》、申请日期为2013.1.15的《房地产抵押权设立登记申请书》做样本。经该院委托，天津市津实司法鉴定中心就新发展公司及李豪英的鉴定申请分别作出了津津实（2021）文书鉴字第4号、津津实（2020）文书鉴字第278号司法鉴定意见书。津津实（2021）文书鉴字第4号司法鉴定意见书载明，标称日期为2016年1月29日的《证明》上“焦作市新发展房地产开发有限公司”印文与新发展公司提供样本的印文不是同一印章盖印形成。津津实（2020）文书鉴字第278号司法鉴定意见书载明，标称日期为2016年1月29日的《证明》上“焦作市新发展房地产开发有限公司”印文与李豪英提供样本的印文是同一印章盖印形成。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新发展公司与李豪英签订的商品房买卖合同主体合格，意思表示真实，内容合法，应当依法认定为有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于新发展公司的本诉请求，该院分析确认如下：李豪英作为商品房买卖合同的××应当按照合同约定及时足额支付购房款。合同签订之前，李豪英已支付购房款130000元，剩余249000元未支付。后李豪英因故无法办理银行按揭贷款，遂与新发展公司协商变更合同付款方式及金额。经协商，新发展公司于2016年1月29日向李豪英出具了证明，该证明载明，兹同意，李豪英所购时代雅居房屋按优惠价格执行，三天内一次性补交200000元，合计330000元，结清房款；特此证明。前文已述，该证明确系新发展公司向李豪英出具的证明，是双方当事人经协商一致达成的新的协议，系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。李豪英在该证明出具当日及按照证明载明的时间及数额支付200000元，加上之前支付的130000元，已经结清了全部购房款330000元。此时，李豪英作为商品房买卖合同的××已经履行了及时足额支付购房款的合同义务，不存在违约行为。故原告新发展公司主张李豪英未结清购房款，要求其继续支付购房款49000元并支付违约金15300元没有事实及合同依据，该院不予支持。关于李豪英的反诉请求，该院确认如下：如前所述，李豪英已经按照约定及时足额支付了购房款，新发展公司作为出卖人应当履行及时交付房屋、办理合同备案手续及协助办理产权登记的合同义务，但新发展公司未按约定办理合同备案手续，且在将房屋交付给李豪英后，未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未履行协助李豪英办理房屋权属登记手续，其行为已经构成违约，故李豪英要求新发展公司办理合同备案手续，并协助办理房屋权属登记手续的反诉请求符合当事人合同约定及法律规定，该院予以支持。关于逾期取得不动产权属登记证书的违约金，本案商品房买卖合同明确约定了违约金的计算方法为已付房价款的1%，该约定不违反法律规定，该院予以确认。李豪英已支付购房款330000元，违约金应为3300元，故李豪英主张违约金3300元的反诉请求，该院予以支持。至于新发展公司主张本案违约金的起诉已超出诉讼时效，合同明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”，首先，截至庭审调查结束，案涉商品房仍未能办理产权登记，这种违约状态一直持续；其次，李豪英在本案商品房买卖合同签订后多次要求新发展公司办理合同备案手续，并在新发展公司2019年8月第一次起诉时即提起反诉，要求该公司协助办理产权登记并支付违约金，李豪英主张权利的行为也导致诉讼时效中断。故李豪英主张新发展公司支付违约金3300元不超过诉讼时效，该院依法予以支持。一审法院判决：一、原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，就本案商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00046694）向焦作市房产管理局申请登记备案；二、原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助被告（反诉原告）李豪英办理焦作市解放区××路××住宅小区××楼××单元××号房产的权属登记手续；三、原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）李豪英逾期办证违约金3300元；四、驳回原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费704元、反诉费125元，均由原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，李豪英与新发展公司签订了商品房买卖合同，购买其开发的位于焦作市解放区××路××住宅小区××楼××单元××号房屋，合同约定价款为379000元，李豪英已交纳13万元。因李豪英未能办理银行按揭贷款，双方于2016年1月29日协议后新发展公司出具证明，房屋按优惠价格执行，李豪英三日内一次性补交20万元，合计33万元，结清房款。李豪英持该证明向新发展公司补交剩余房款20万元。新发展公司称该证明系李豪英私自制作，证据不足，涉案证明加盖新发展公司印章，新发展公司并不否认该印章的真实性，认可曾经使用过该枚印章，虽称2015年已销毁该印章，但未能提供证据证明。一审采信该证据并认定李豪英已履行交付购房款的合同义务，处理正确。李豪英在商品房买卖合同签订后多次要求新发展公司办理合同备案手续，积极主张权利要求新发展公司协助办理产权登记并支付违约金，一审认定新发展公司向李豪英支付违约金3300元并无不当。综上所述，新发展公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1408元，由上诉人焦作市新发展房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 张雪娇二〇二一年六月二十九日书记员 王向静