新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新4002执异16号 异议人（案外人）：熊立辉，男，1981年3月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 异议人（案外人）：郑单单，女，1986年9月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 两异议人共同委托代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律服务工作者。 申请执行人：王贵虎，男，1980年12月26日，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托代理人：王翠影（系申请执行人王贵虎妻子），女，1978年2月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托代理人：常晓，新疆宇通律师事务所律师。 被执行人：杨某，女，1968年12月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 本院在执行申请执行人王贵虎与被执行人杨某民间借贷纠纷一案中，案外人熊立辉、郑单单对执行位于伊宁市胜利北路×××号中苑家园×区××号楼×单元×××室房屋向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，本案现已审查终结。 异议人（案外人）熊立辉、郑单单称：伊宁市人民法院作出的（2019）新4002执字第224号裁定书裁定查封冻结了异议人熊立辉、郑单单位于伊宁市胜利北路×××号中苑家园×区××号楼×单元×××室的财产，因该财产虽登记在被执行人杨某名下，但该房产系异议人借用被执行人杨某的统建房名额购买，购房款及装修款均由异议人支付，现该房也由异议人占有、使用。请求法院解除对位于伊宁市中苑家园×区××号楼×单元×××室的查封冻结并停止对该房屋的执行。 申请执行人王贵虎称：异议人提出的执行异议不能成立应予以驳回。一、异议人对案涉房产不享有足以排除执行的所有权；1、异议人不是案涉房屋的登记权利人；2、异议人依据借名买卖合同关系主张是房屋的真实权利人没有法律依据；二、异议人对案涉房产不享有足以排除执行的物权期待权。 被执行人杨某未到庭，未进行答辩。 案外人熊立辉、郑单单向本院提供如下证据材料： 1、统建房购买协议书一份、（复印件，与原件核对无异，原件退回）拟证实该房屋系被执行人杨某及其共有人陈某在伊犁州统建住房工作领导小组办公室购买。 2、统建房转让协议书一份（复印件，与原件核对无异，原件退回），拟证实该房由异议人在陈某、杨某处购买，购买价值为187,239.2元，协议签订时间为2011年1月10日。 3、中国农业银行疏勒县支行转款凭证及中国银行两份明细单（打印件），拟证实异议人于2013年1月17日及2014年11月27日已向陈某支付房款十五万元（其余房款已现金给付），证明迄今该房屋房款已支付完毕。 4、涉案房屋的城市供用水合同一份、物业公司收款收据四份、自来水公司水费专用收据一份（复印件，与原件核对无异，原件退回），证实该房自交房后就由异议人居住使用，水、电、暖、垃圾费的缴纳均由异议人支付（合同上签字的郑传钦系异议人郑单单父亲）。 5、伊宁市人民法院民事调解书一份（复印件），拟证实杨某与陈某已于2020年7月17日经法院调解解除婚姻关系。 申请执行人王贵虎未向本院提供证据材料。 被执行人杨某未向本院提供证据材料。 本院查明，2011年1月10日，陈某（甲方）、被执行人杨某（共有人）与异议人郑单单、熊立辉（乙方）签订《统建房转让协议》，该协议记载有：“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买统建房屋，达成如下协议：第一条：甲方陈某及房屋共有人杨某一致同意将甲方本人享受的单位统建房指标无偿转让给乙方，乙方也已充分了解该房屋的具体情况，自愿购买该房屋，该房屋的具体情况如下：1、甲方所转统建房属中苑小区，位于伊宁市218国道以北，潘津路以东，中苑家园×区××号楼×单元×××室。2、房屋属多层住宅，砖混结构，建筑面积108.86平方米（房屋实际面积以测绘公司实测面积为准）。第二条：价款及付款方式。1、该房屋按照1720元/平方米计算（统建房均价1500元/平方米，楼层系数1.1467），总房价187,239.2元。2、价款支付采取分期付款方式，其中首付款57,239.2元，应于2011年1月14日之前足额缴清；剩余款项130,000元应于2011年2月13日之前缴清。缴款之前由甲方通知乙方，乙方及时将房款转给甲方代为缴纳。第三条房屋交付。乙方按时付清全额款项后，房屋竣工验收合格后甲方将房屋交付乙方使用。第四条：双方的职责和义务。1、本合同签订后，甲方及甲方相关人员不得就该房屋再次发生销售、转让等行为;2、乙方应按照房款缴纳期限及时配合房款缴纳，如因乙方的行为导致缴款逾期，相应的违约责任由乙方自行承担；3、统建房完工后，甲方应根据乙方要求，及时提供有关办理房产过户手续的一切证件、证明，用于乙方办理房产过户手续，甲方不得拖延推迟。过户所需费用由乙方全部承担。4、甲方承诺即使存在本协议与政策条款有不符合的情况，甲方也不会以合同的无效性作为理由而拒绝履行本协议条款”。 2011年2月12日，陈某（乙方，单位：新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院）、被执行人杨某（共有人）与伊犁州统建住房领导小组办公室（甲方）签订《统建房购买协议》，该协议记载有“第一条住房性质和建设项目依据。伊犁州/市直机关统建职工个人统建住房，甲方负责取得住房建设项目立项、城市规划、国有土地使用、建筑施工许可等合法审批手续。第二条房屋位置、面积、类型和标准。乙方统建住房属中苑小区，位于伊宁市218国道以北，潘津路以西，乙方所购房屋位于×区××幢×单元×××室。房屋属（多层）住宅，（砖混）结构，建筑面积108.86平方米，装修标准另详附页。第三条统建住房付款方式、期限、总价款6、分期付款。乙方采用分期付款方式，统建住房总价款187,239.2元。其中首付57,239.2元在2011年1月14日之前足额缴清，公积金、商业银行（公积金）贷款13万元在5个工作日内提交资料并于2011年2月13日之前将剩余款项130,000元足额转入甲方指定账户。第五条住房交付期限。甲方承诺在2011年12月30日前将竣工验收合格的房屋向乙方交付使用，若遭遇不可抗力或者重大政策调整，导致房屋不能按期交付的，甲方应在30日内告知乙方，顺延交付时间。第六条房屋所有权登记与转让条件（一）以集资建房价格购买的住房面积部分，按照经济适用房确认权属，以普通商品房价格购买住房面积部分，按照普通商品房确定权属；同一住房既有集资建房价格，也有以普通商品房价格购买的，按照比例分别确定权属，并在权属证书附记栏注明各自的比例。（二）交易管理。凡购买统建住房，五年内不得上市交易，在此期间确需转让的，由自治州或伊宁市机关事务管理局回购，回购价按购买价格并开率折旧和届时房价水平等因素确定，回购的住房再行出售给州（市）直机关和事业单位职工”。异议人（案外人）熊立辉、郑单单于2013年1月17日及2014年11月27日向陈某支付150,000元。 2018年10月9日王贵虎（申请人）向本院申请诉前财产保全，请求保全杨某（被申请人）价值1,280,000元的财产,本院经审查后作出(2018)新4002财保288号民事裁定书,裁定冻结被申请人杨某银行存款1,280,000元或查封、扣押同等价值的财产。2018年10月12日，本院向伊宁市不动产登记中心作出（2018）新4002财保304号协助执行通知书，要求该不动产登记中心冻结被申请人杨某位于伊宁市开发区枫景美居×号楼×单元×××室；伊宁市中苑家园×区×号楼×单元×××室的房产变更登记手续。 2018年11月15日，本院对原告王贵虎与被告杨某民间借贷纠纷一案作出（2018）新4002民初4689号民事调解书，王贵虎与杨某在本院主持调解下达成如下协议：“一、被告杨某欠原告王贵虎本息130万元，于2019年2月1日前返还30万元、2019年6月20日前返还50万元、2019年8月20日前返还50万元；二、如被告杨某未按约定期限履行给付义务，原告王贵虎有权对全部剩余款项提前一次性申请执行，且被告杨某按月息2%承担自逾期之日起至付清之日止剩余款项的利息”。后因杨某未按上述约定履行义务，王贵虎向本院申请强制执行，本院受理后在执行过程于2020年10月23日作出公告，内容为“本院在执行申请人王贵虎与被执行人杨某民间借贷纠纷一案中，伊宁市人民法院作出的（2018）新4002民初4689号民事调解书已发生法律效力，被执行人杨某未履行生效法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人杨某及房内居住人员限于2020年11月2日前迁出伊宁市胜利北路×××号中苑家园×区××号楼×单元×××室。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。另，陈某及被执行人杨某至今未能对案涉房屋办理房屋所有权证书，未能取得案涉房屋的所有权。现案外人熊立辉、郑单单对本院查封的伊宁市胜利北路×××号中苑家园×区××号楼×单元×××室的房屋主张权利提出书面执行异议，请求法院解除对位于伊宁市中苑家园×区××号楼×单元×××室的查封冻结并停止对该房屋的执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定及第二十四条：“对案外人提出的排出执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，异议人熊立辉、郑单单依法应对案涉房屋即伊宁市胜利北路×××号中苑家园×区××号楼×单元×××室享有排除执行的民事权益承担举证证明责任。异议人熊立辉、郑单单与被执行人杨某、陈某签订的《统建房转让协议》中约定陈某及被执行人杨某将陈某享受的单位统建房指标转让给异议人熊立辉、郑单单，上述双方签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应认定为无效。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。异议人提供的《城市供用水合同》、《伊宁市自来水公司水费专用收据》及《中国农业银行疏勒县支行转款凭证及中国银行明细单》等证据不能证实在本院查封案涉房屋前异议人已合法占有案涉房屋且已向陈某、被执行人杨某支付了全部房款。陈某、被执行人杨某与伊犁州统建住房领导小组办公室签订的《统建房购买协议》中第六条“房屋所有权登记与转让条件”第（二）款“交易管理”中约定凡购买统建住房，五年内不得上市交易，在此期间确需转让的，由自治州或伊宁市机关事务管理局回购，回购价按购买价格并考虑折旧和届时房价水平等因素确定，回购的住房再行出售给州（市）直机关和事业单位职工”。异议人熊立辉、郑单单系属规避了国家限制购房政策，借陈某、被执行人杨某名义购买了案涉房屋，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第（四）项即“非因买受人自身原因未办理过户登记”中归责于买受人原因可以分三个层面：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。异议人熊立辉、郑单单在购买案涉房屋时，该房屋出卖人即陈某及被执行人杨某尚未取得案涉房屋的房屋产权证书。异议人熊立辉、郑单单应当预见到案涉房屋可能存在无法过户至自己名下的风险。故案涉房屋未能过户至异议人熊立辉、郑单单名下系出于买受人即异议人自身原因造成。故对于异议人熊立辉、郑单单提出的执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第十一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）熊立辉、郑单单的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 吴    婷    婷 审判员 马        刚 审判员 陈        玮 二〇二一年六月二十四日 书记员 木亚沙尔阿不都克力木