河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终3084号上诉人（原审被告）：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号，统一社会信用代码91411300711265937R。法定代表人：郑洪磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘付涛，该公司员工。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余东，男，1977年3月14日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师。上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称中达置业公司）因与被上诉人余东房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2021）豫1391民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中达置业公司的委托诉讼代理人刘付涛、张洁，被上诉人余东及其委托诉讼代理人马党恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中达置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人退还购房款159902元，并支付利息的60％，被上诉人承担利息的40％（不服金额2万元）；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人对房屋买卖合同无效及因此所受到的损失存在过错，应承担相应的利息损失。上诉人与被上诉人签订的《中达·天汇家园认购协议》中明确约定，本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》。被上诉人在明知案涉房屋未取得商品房预售许可证的情况下，仍然与上诉人签订认购协议，其对认购协议无效及因此所受到的损失存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第58条的规定，被上诉人存在过错，应当对其损失承担相应的责任。根据上诉人与被上诉人双方各自的过错程度，可酌定双方之间的过错责任比例为6：4，被上诉人应承担40％的利息损失，一审法院仅仅要求上诉人承担损失不符合法律规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判上诉人承担60％的利息损失。余东辩称，一审认定事实清楚，但适用法律错误，请求驳回上诉，对于一审适用法律错误问题我们将通过其他途径主张权利。上诉人在出售商品房时隐瞒了自己没有预售许可证的事实，以及该项目存在经适房的问题，根据相关法律规定，应当在返还购房款的同时赔偿一倍损失，一审按照利息支付是错误的。余东向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《中达·天汇家园认购协议》，返还原告已付购房款161902元，并赔偿原告损失290048元；2、被告赔偿原告逾期交付房屋占用资金的利息暂计人民币106130.75元，损失计算方式为：以161902元为基数，从2014年1月1日至2020年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率6.17％的1.5倍计付；2019年8月20日之后（暂计算至2020年11月1日）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85％的4倍计付至实际清偿之日止。3、被告双倍返还原告已付购房款161902元。上述合计金额727982.75元。4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年6月14日，原告余东与被告中达置业公司签订《中达·天汇家园认购协议》，中达置业公司将其开发的位于南阳市312国道与雪枫路交会处天汇家园F区34号楼3单元4层西户401室的房屋一套出售给原告余东，总价款为161902元。该协议的其他约定部分第4条记载“本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》”，双方约定交房日期为2013年12月31日，因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工，可适当延期。原告于2012年6月14日向被告支付购房款10000元，于2012年6月23日向被告中达置业支付购房款149902元，被告中达置业给原告余东出具收款收据2份，以上购房款共计159902元。上述协议约定的交房期限到期后，被告中达置业公司未能交付房屋。原告起诉至法院。另查明：截止至本案起诉前，被告中达置业公司开发的【中达·天汇家园】项目未取得商品房预售许可证。一审法院认为，原被告于2012年6月14日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且被告已收取房款159902元，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故原被告于2012年6月14日签订的《中达·天汇家园认购协议》其性质为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止被告仍未取得商品房预售许可证明，故原被告双方订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。本案中，原告已向被告交付购房款159902元，在合同无效的情形下，被告应当将因该合同取得的财产即支付的购房款159902元全额予以返还。原告主张被告返还161902元，无事实依据，法院不予支持。合同无效赔偿损失范围涉及缔约过程中信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价，一般包括因缔约而支付费用的利息。对于本案的购房款利息是否应由双方当事人予以分担的问题，法院分析如下：通常在双务合同无效的情形下，标的物的使用费可以和占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，是双方当事人权利义务对等的公平原则的体现。本案中，原告于2012年6月即向被告交付购房款159902元，但至本案起诉之日被告并未向原告交付涉案房屋，故本案不存在标的物的使用问题。故购房款方发生的损失，而被告于2012年6月收取购房款至全额返还该笔费用之间，始终可以占有、使用、收益该笔资金，已经持续从中实现获益。根据原被告行为导致合同无效的过错程度，被告对涉案合同无效具有较大过错，在此情形下，如果机械对该数额再行予以比例划分，免除中达置业公司部分还息责任，则会导致存在较大过错的中达置业公司反而从其过错中双重获益的现象发生，明显有违民事活动的公平原则和诚实信用原则。原告主张按照同期人民币贷款基准利率的1.5倍和LPR的4倍计算利息，由于原告在订立案涉合同时对于被告未取得《商品房预售许可证》是明知的，其自甘风险，自愿认购中达置业公司开发的楼盘，对导致该认购协议书无效也具有一定的过错，且原告没有提供损失的证据。因此原告的上述请求法院不予支持。被告中达置业公司以159902元为基数，按照中国人民银行公布的人民币贷款基准利率支付自2012年6月19日起至2019年8月19日止的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息。原告主张已付房款具有定金性质，请求双倍返还，无事实及合同依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告余东与被告河南中达置业集团有限公司于2012年6月14日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效。二、被告河南中达置业集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告余东购房款159902元，并按照中国人民银行公布的人民币贷款基准利率支付自2012年6月19日起至2019年8月19日止的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息。三、驳回原告余东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11080元，减半收取计5540元，由被告河南中达置业集团有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于利息的计算问题，余东与中达置业公司签订的《中达·天汇家园认购协议》为无效合同，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，中达置业公司应当向余东退还购房款并赔偿损失。中达置业公司上诉以余东存在过错为由请求判令余东承担40%的利息损失，本院认为，余东在签订合同时虽明知其认购的房屋并未取得商品房预售许可证，但涉案合同无效的根本原因在于中达置业公司未对涉案房屋办理商品房预售许可证，中达置业公司存在较大过错，一审判令中达置业公司承担利息损失时已经考虑了余东明知涉案房屋并未办理商品房预售许可证的情况，一审判决在综合考虑双方当事人的过错程度的基础上判令中达置业公司向余东支付自付款之日的利息并无不当，中达置业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由河南中达置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年六月二十三日法官助理同箫书记员宁亚楠