河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0730民初1815号 原告：河北庄达物业服务有限公司怀来分公司，住所地怀来县沙城镇惠安家园1号商业楼14号、15号商铺。 负责人：范育红，经理。 委托诉讼代理人：成学军，男，系该公司业务经理。 被告：牛桂萍，女，1972年1月30日出生，汉族，现住怀来县。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司与被告牛桂萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司的委托代理人成学军、被告牛桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告交付拖欠的物业综合服务费2421元（从2019年3月至2020年12月31日止）二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月原告通过投标方式中标惠安家园小区物业管理服务项目。并与河北省怀来县房产管理处签订的物业管理服务合同。之后，河北省怀来县房产管理处为了方便物业统一经营管理将旗下怀来县金邸房地产开发有限公司开发的天润园小区东区的物业管理服务一并交付于原告。2017年12月26日原告与怀来县金邸房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》。合同签订后，河北省怀来县房产管理处及怀来县金邸房地产开发有限公司将在惠安家园、天润园小区东区的原物业公司撤出。被告牛桂萍是怀来县沙城镇天润小区东区1号楼2单元1201室的业主。2017年3月15日，被告入住小区便与怀来县金邸房地产开发有限公司处的怀来县誉诚物业服务有限公司签订《物业服务装饰装修管理协议书》。该协议书签订后，被告按约定交付了物业综合费用。2018年1月，原告依《物业管理服务合同》接管天润园小区东区的物业服务，依约定履行物业服务项目。2019年底，原告向被告催收2019年物业综合服务费547元，并下发了催费通知单，被告以各种理由拒绝交付物业服务费甚至也不签订《物业服务装饰装修管理协议书》。无奈，2020年4月23日，原告又向被告下达通知，要求交纳物业费用，但被告仍拒绝交纳。原告入住小区经营物业管理服务项目是被告与原物业公司合同履行期间。作为被告而言若不同意原告物业管理服务，应提出异议或其他措施，但其未提出任何异议也未向有关部门反映问题，而是接受原告各项物业管理服务。虽然原被告间后期未签订服务协议，但事实上原被告间已形成事实上物业服务合同的法律关系。所以，原告有权向被告催要拖欠的物业综合服务费。原告为了维护其合法权益故提起诉讼，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业综合服务费2421元及本案诉讼费。 被告牛桂萍辩称，原告诉讼的内容不符合客观事实，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告请求被告交付物业综合服务费从2019年3月至2020年12月31日止，2421元。不符合客观事实，被告2019年3月至2019年9月底已交物业综合服务费，公用电费，二次加压费，物业费，电梯费，垃圾处理费。有收据凭证。原告无权重复收取2019年3月至2019年9月物业费。二、被告与怀来县誉诚物业服务有限公司的协议第三条第三款中明确规定，甲方有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其物业管理责任转让给第三方。庄达物业私自达成的转让协议法律应不予承认。庄达物业接管物业服务以来，我们业主未收到书面通知和签订具有法律约束力的协议。庄达物业从未与各业主签订《物业管理服务协议》，也未得到广大业主同意，没有合同双方不存在债权、债务关系。三、被告在与怀来县誉诚物业服务有限公司签订的服务协议，补充协议中物业承诺小区实行车辆封闭式管理。凡没有购置车库及地下车位的车辆，一律不得进入小区内。庄达物业接管物业服务以来，并未按原服务协议执行。庄达物业服务期内，地上车辆随意停车，杂乱无章，道路堵塞，非本小区车辆随意进出。未对物业区域实行车辆管理服务，违反服务协议中第一条第五款，维护物业管理区域内的公共秩序和交通秩序。四、天润园东区在庄达物业服务期内，消防设施不能正常投入使用，消防管道中没有消防用水，更无消防设备设施的年度检测维护保养。至业主的生命财产安全于不顾。违反服务协议中第一条第二款，物业公用设施设备运行、养护、管理。五、庄达物业服务期内，服务质量低下，收取的费用和服务质量不匹配。卫生服务脏乱差。业主已多次到县住建局，县信访局投诉，均有记录。违反服务协议中第一条第三款，物业共用部位和相关场地的清洁卫生。六、2017年10月被告车辆在本小区停放时，发生剐蹭事件，但由于当时小区未及时安装监控，致使无法找到肇事车辆。誉诚物业管理人员承诺减免物业费用以补偿。请求庄达物业全权接管物业服务时履行誉诚物业给予的承诺。基于上述答辩，原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司与被告牛桂萍物业服务合同纠纷一案，原告诉讼请求不符合客观事实。物业综合服务费计算有误。且庄达物业接管物业服务后，《物业服务装饰装修管理协议书》甲方管理服务事项中多项服务未达标，付出服务与规定物业费不相匹配。原告未能正确履行服务义务，被告有权拒绝支付全部物业服务费用。因此庄达物业因减免部分物业综合服务费。 本院经审理认定事实如下：怀来县天润园小区东区系在建小区，现有9栋楼有业主入住。怀来县金邸房地产开发有限公司系怀来县天润园小区东区的开发管理单位，2017年初，因小区内部分楼栋交付业主使用，建设单位聘用怀来县誉诚物业服务有限公司进行小区的物业服务。被告牛桂萍是该小区1号楼2单元1201室的业主，系回迁户，房屋建筑面积122.3㎡，于2017年3月15日领取了房屋钥匙。被告在领取房屋钥匙时与怀来县誉诚物业服务有限公司签订了《物业服务装饰装修管理协议书》，约定：物业服务费应按誉诚物业服务公司通知的收房日期起计收，入住时业主预付一年的物业服务费，入住后物业服务费每年交纳一次，每年交纳费用时间为每年交费年度的第一季度；同时约定物业收费标准，其中：高层物业费1元/平米/月；自来水二次加压费0.15元/平米/月（1—5层不收取加压费，6层以上收取费用）；备用电梯维护费260元/年（1层不收取维护费用）；楼道公用电10元/年；电梯电费首层不收费，二层起40元（每户/年）其余每层递增10元。2017年12月26日，建设单位又与原告签订了《天润园小区东区物业管理服务合同》，约定收取费用标准按现行的物价收费标准执行。2018年1月1日，怀来县誉诚物业服务有限公司退出该小区，原告开始为小区提供物业服务，但原告未与各业主重新签订服务合同。被告领取钥匙时已交纳了物业费用，2019年9月15日起至2020年12月31日期间的物业费一直未交纳。原告诉至本院，要求被告支付2019年9月15日至2020年12月31日的公用电费、二次加压费、物业费、电梯费、垃圾处理费共计2421元。 本院认为，怀来县天润园小区东区系在建小区，且现仅有9栋楼有业主入住，未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并与之签订物业服务合同。怀来县金邸房地产开发有限公司作为天润园小区东区的开发管理单位，在被告入住时已选聘怀来县誉诚物业服务有限公司为小区提供物业服务，且与被告签订了协议，双方确实曾存在过物业服务合同关系，但怀来县金邸房地产开发有限公司已于2017年12月26日与原告签订了《天润园小区东区物业管理服务合同》，合同中载明原告接替誉诚物业公司为小区提供物业服务，自2018年1月1日至2020年12月31日实际亦由原告为该小区提供物业服务，且有关的收费标准都按照原誉诚物业公司与被告的签订合同予以履行，原被告虽未签订书面物业服务合同，但双方已形成物业服务合同法律关系，被告也向原告交纳了部分服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，被告以与原告无物业服务合同关系，不应向原告交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。被告辩称原告的物业服务质量低下，收取的费用和服务质量不匹配，但其未向法庭提供相应证据予以证明该主张，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告作为天润园小区东区的业主，原告为其提供了物业服务，被告应当承担交付物业费用的责任，故原告要求被告交付拖欠的物业综合服务费的诉讼请求，本院应予支持。被告辩称的2017年10月被告车辆在本小区停放时，发生剐蹭事件，但由于当时小区未及时安装监控，致使无法找到肇事车辆，与本案非同一法律关系，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告牛桂萍于本判决生效之日起十日内给付原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司物业费2421元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告牛桂萍承担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员 葛 华 二〇二一年六月二十四日 书记员 李帅梅