江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1269号上诉人（原审被告）：伍明明，男，1978年12月1日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章凡壮，男，1997年4月15日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：许智，江苏德沛律师事务所律师。原审被告：韩树芳，女，1955年12月7日出生，住江苏省沭阳县。原审被告：伍明玲，女，1981年8月9日出生，住江苏省沭阳县。上诉人伍明明因与被上诉人章凡壮及原审被告韩树芳、伍明玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。伍明明上诉请求：1.撤销（2020）苏1322民初7182号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定韩树芳签署了房屋买卖合同,属于事实认定错误，韩树芳并未直接签署买卖合同，（2019）苏1322民初3740号案件调解过程中，韩树芳也没有出庭，涉案买卖合同是章凡壮与伍某平单独签订，伍某平代理调解未经韩树芳授权，该代理行为无效。涉案买卖合同的签署系伍某平与章凡壮串通损害伍明明与韩树芳的利益，伍某平在未收到购房款情况下出具购房款收据，且案涉房屋300余平方米，价值200万元以上，合同仅约定房价40万元背离市场价值。章凡壮未履行合同义务，其起诉的（2019）苏1322民初3740号案件属于虚假诉讼。2.一审认定案涉房屋属于伍明明与伍某平、韩树芳的共同财产没有事实依据。伍某平、韩树芳户口在，伍明明户口在案涉房屋，并非一个家庭，将案涉房屋作为家庭共有财产无法律依据。二、一审程序错误。一审审理过程中，伍明明提出韩树芳长期患有脑部疾病导致其丧失民事行为能力，根据相关法律规定应当中止诉讼，告知伍明明提起诉讼认定韩树芳的民事行为能力，一审对于该情况视而不见，导致裁判错误。章凡壮辩称，1.章凡壮与伍某平、韩树芳签订的房屋买卖合同合法有效，且经沭阳法院调解书确认，虽然韩树芳未出庭，但其签名均是由其丈夫伍某平持有，章凡壮有理由相信调解书是韩树芳的真实意思。后伍明明对该调解协议有异议并提起诉讼，沭阳法院依法作出相关判决，仍认定章凡壮与伍某平、韩树芳签订的买卖合同有效。一审查明案涉房屋为伍某平、韩树芳、伍明明共同建设，伍明明起诉撤销调解书也证明该房屋为共同共有的事实。2.韩树芳患有脑部疾病，其治疗一直在普通医院治疗，不具有无民事行为能力的情况，伍明明亦未提出民事行为能力鉴定。章凡壮向一审法院诉讼请求：1、解除章凡壮与伍某平、韩树芳签订的关于沭阳县昭德小区23-136号房屋买卖合同；2、韩树芳、伍明明、伍明玲退还章凡壮购房款40万元及违约金8万元（韩树芳作为合同相对人承担责任，伍明明、伍明玲在继承伍某平涉案房屋遗产范围内承担责任），后章凡壮同意将违约金调整为40000元。一审法院审理查明：2019年2月22日，伍明明、伍明玲的父母亲伍某平、韩树芳（甲方）和章凡壮（乙方）签订房屋买卖合同。合同约定章凡壮以40万元购买沭阳县房屋，房屋面积为360平方米，购房款于当日付清，待房屋能办理过户登记后七日内共同到房屋所在地房产部门办理房产过户，违约责任约定甲方保证所售房屋不任何权属争议、债务纠纷，并保证该房屋无抵押、查封、租赁等它项权利，保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则视为甲方违约，甲方自愿赔违约金协议成交价格的20%及其他损失。伍某平于2019年2月22日出具一张40万元的收据给章凡壮。2019年3月6日，章凡壮持有上述证据对伍某平、韩树芳向沭阳法院提起诉讼，要求确认双方于2019年2月22日签订的房屋买卖合同有效并交付房屋、办理房屋过户手续。2019年3月7日，章凡壮、伍某平（亦系韩树芳的委托诉讼代理人）至沭阳法院调解，双方达成以下协议：“一、原、被告于2019年2月22日签订的关于沭阳县昭德小区23-136号的房屋买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；二、被告伍某平、韩树芳在上述房屋具备办理不动产权证书条件时，协助原告办理该房屋的产权登记过户手续”。沭阳法院于2019年3月11日出具（2019）苏1322民初3740号民事调解书予以确认。在该案审理过程中，伍某平提供了昭德居委会的证明两份，证明其与韩树芳是夫妻关系，涉案房屋是自建房屋伍某平是房屋所有人。40万元购房款是仲学芹在2019年3月7日才通过银行支付给伍某平，并非双方合同约定和收据确定的时间。2019年4月2日，伍某平因故死亡，伍明明在整理遗物时发现上述事实后向沭阳法院对章凡壮、韩树芳提起第三人撤销之诉，认为自己是涉案房屋的所有权人，（2019）苏1322民初3740号民事调解书侵犯了自己的合法权益。沭阳法院于2020年1月20日作出（2019）苏1322民初11179号民事判决，该民事判决认为：“伍某平、韩树芳与被告章凡壮签订房屋买卖合同的标的物为房屋，必然涉及房屋权属问题，因涉案房屋所在的昭德小区是在2000年时由各家自行建设，至今未办理不动产权属登记，所以不能认定涉案房屋为原告伍明明个人所有。但是可以确定建房时原告已经成年且工作，有稳定的收入来源，现原告户口已经落户在涉案房屋内，而伍某平、韩树芳的户口仍在颜集农村，所以至少可以确定原告伍明明作为家庭成员也应享有部分所有权。未经其他共有人同意，伍某平、韩树芳将不可分割的财产出售给他人，其处置行为侵害了其他共有人的权益，故房屋买卖合同纠纷处理结果与原告存在法律上的利害关系，原告因不可归责于本人的原因未能参加原诉讼，现在知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉符合法律规定主体条件和程序条件。另外，伍某平、韩树芳与被告章凡壮签订的房屋买卖合同效力不在第三人撤销之诉的审查范围，并且即使伍某平、韩树芳无权处分涉案房屋也不影响合同效力，所以原告的诉讼请求部分成立，本院仅撤销（2019）苏1322民初3740号民事调解书中涉及办理房屋变更登记部分的内容”，故判决如下：“撤销本院（2019）苏1322民初3740号民事调解书第二项，即被告伍某平、韩树芳在上述房屋具备办理不动产权证书时，协助原告办理该房屋的产权登记手续”。另查明，涉案房屋宅基地为购买，涉案房屋为三层楼房，第一、二层在2000年至2002年期间建设，第三层为2005年时建设。伍明明与魏某于2003年2月28日领取结婚证。伍明明在2000年至2002年期间经营个体小吃店，伍明明并陈述其父亲下岗，父母都在小吃店帮忙。2006年伍明明户口落户在涉案房屋所在地。涉案房屋现由伍明明一家居住，韩树芳及伍明玲均不在其中居住。沭阳法院向韩树芳邮寄送达起诉状副本等诉讼文书，邮件于2020年9月10日签收。一审法院认为，章凡壮与伍某平、韩树芳之间存在房屋买卖合同关系，伍某平、韩树芳虽未经共有人同意处分涉案房屋，但并不影响该房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同应当认定为有效合同，伍明明、韩树芳、伍明玲辩称房屋买卖合同是虚假的无效合同、是抵押担保、章凡壮骗取韩树芳签字、存在恶意串通等未能提供充分证据证明，依法不予采信。关于该房屋买卖合同能否解除，（2019）苏1322民初11179号民事判决书已经撤销了（2019）苏1322民初3740号民事调解书第二项内容，该房屋买卖合同已经无法履行，章凡壮的合同目的无法实现，故对其要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持，章凡壮主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，未提供证据证明通知对方解除合同的时间，应认定法院向韩树芳送达起诉状副本之日即2020年9月10日为通知时间，故应认定该房屋买卖合同于2020年9月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故合同解除后，章凡壮支付的购房款40万元伍某平、韩树芳应依法予以退还，关于违约金，沭阳法院认为伍某平、韩树芳出售涉案房屋未征得其他共有人同意，导致房屋买卖合同无法履行，伍某平、韩树芳应依法承担违约责任，关于违约金数额，双方在合同中约定为80000元，章凡壮虽存在未按合同约定日期支付购房款的违约行为，但情节较为轻微，在本案审理过程中章凡壮自愿将违约金调整为40000元，根据公平原则和诚实信用原则，结合章凡壮的实际损失、预期利益、合同履行情况及双方的过错程度等，其调整后的违约金数额并不过分高于损失，对原告主张的违约金40000元依法予以支持，因伍某平已经去世，韩树芳应依法对以上所述购房款及违约金承担还款责任。伍明明、伍明玲作为伍某平的第一顺位法定继承人，应当在继承伍某平的遗产范围内承担还款责任。根据双方提供的证据及各自的陈述，可以认定伍某平对沭阳县昭德小区23-136号房屋享有份额，该房屋第一、二层的共有人为伍某平、韩树芳、伍明明，该房屋第三层的建设时间在伍明明婚后，该房屋第三层的共有人为伍某平、韩树芳、伍明明、魏某，故该房屋第一、二层三分之一的份额及第三层四分之一的份额应认定为伍某平的遗产。伍明玲明确表示放弃对伍某平涉案房屋遗产份额的继承，系其真实意思表示，且不违反法律规定，应予准许，故章凡壮要求伍明玲承担还款责任依据不足，不予支持。对于伍明明，其虽在庭审时表示放弃继承伍某平遗产，但是基于其主张涉案房屋是其所有，且涉案房屋仍由其及家人居住，故其作为伍某平的法定继承人，也是涉案房屋的使用人及保管人，应当在继承伍某平遗产范围内对本案购房款及违约金承担清偿责任。综上，调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、章凡壮与伍某平、韩树芳签订的房屋买卖合同于2020年9月10日解除；二、韩树芳应于本判决发生法律效力之日起十日内退还章凡壮购房款40万元并支付违约金40000元；三、伍明明在继承伍某平遗产范围内（江苏省沭阳县房屋第一、二层均为三分之一的份额、第三层四分之一的份额）对上述款项向章凡壮承担清偿责任；四、驳回章凡壮的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同效力如何认定；2.案涉房屋是否为家庭共有财产；3.一审是否存在程序违法情形。本院认为，关于案涉房屋买卖合同效力问题。2019年2月22日，伍某平、韩树芳与章凡壮签订案涉房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据伍明明起诉章凡壮、韩树芳第三人撤销之诉案件查明的事实，认定伍明明是案涉房屋的共有人，即使伍某平、韩树芳无权处分案涉房屋，也不影响合同效力，因此，该房屋买卖合同的效力已经生效法律文书确认。上诉人伍明明主张案涉房屋系其出资建设，伍某平、韩树芳出售案涉房屋属于无权处分，房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，伍明明主张房屋买卖合同无效，依法不予支持。关于案涉房屋是否为家庭共有财产问题。根据查明的事实，案涉房屋为三层楼房，第一、二层在2000年至2002年期间建设，第三层为2005年时建设，伍明明与魏某于2003年2月28日领取结婚证。因房屋建设时伍明明已成年且与家庭共同经营，根据双方提供的证据及各自的陈述，可以认定该房屋第一、二层的共有人为伍某平、韩树芳、伍明明，该房屋第三层的建设时间在伍明明婚后，该房屋第三层的共有人为伍某平、韩树芳、伍明明、魏某，故该房屋第一、二层三分之一的份额及第三层四分之一的份额应认定为伍某平的遗产。伍明明主张涉案房屋均为其个人出资，没有提供相应证据予以证明，因此，认定案涉房屋为家庭共有财产并无不当。关于一审程序是否存在违法情形问题。伍明明主张韩树芳长期患有脑部疾病导致其丧失民事行为能力，本案应当中止诉讼，告知伍明明提起诉讼认定韩树芳的民事行为能力。一审中，伍明明提供韩树芳在沭阳县仁慈医院的诊断病例、沭城养老院证明用以证明韩树芳脑出血后意识受限，行为能力受到限制，伍某平通过欺骗方式骗取韩树芳在合同上按指印。如伍明明认为韩树芳属于无民事行为能力人，应当自行向人民法院提出申请，由人民法院通过审理予以认定。此不属于本案需要向当事人告知和释明的范围，在未经法定程序认定韩树芳为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的情况下，本案不符合中止审理情形。综上，上诉人伍明明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人伍明明负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年六月七日法官助理 丁涛涛书 记 员 蔡雨桐