广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初3910号 原告：黄洁，女，1988年11月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：王硕硕，男，1997年10月5日出生，汉族，住河南省南乐县，系由广西九州通医药有限公司推荐。 被告：广西湘鸿市场投资管理有限公司，住所地南宁市西乡塘区创业路19号兴业广场1-C3A11，统一社会信用代码：91450100MA5KA9GEXW。 法定代表人：谭正庭。 原告黄洁与被告广西湘鸿市场投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告黄洁及其委托诉讼代理人王硕硕到庭参加诉讼。被告广西湘鸿市场投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄洁向本院提出诉讼请求：1.判令《大塘郡府合作建房协议》无效，被告返还原告购房款186355元；2.判令被告向原告支付资金占用利息17900.95元（计算方式：以已付购房款186355元为基数，自2019年3月6日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为3737.97元；自2019年8月20日起计算至2021年3月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计算为14162.98元，此后产生的利息按照该标准继续计算至被告全额清偿186355元之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：原告在大塘郡府售楼处销售人员的多次推销下，于2019年3月6日和被告签订《大塘郡府合作建房协议》（合同编号：20190306- 2 001号），约定原告参与被告与南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队共同开发的位于南宁市项目，并取得Ｄ栋32层06号房的使用权，原告按照合同第六条约定支付首付款186355元，被告于2019年3月6日当天出具《收据》予以确认。后原告得知，该土地性质为农村集体土地，原告与被告签订的合同名为合作建房，但其真实意图在于转移房产所有权，即由原告支付相关款项后受让特定的房产，且该合同并不具备合作共担风险、共享利润的本质特征，该份合同实质上系房屋买卖合同。被告在未取得房屋销售许可证的情况下，将涉案土地上建造的房屋作为商品房向社会大众出售，违反了南宁市人民政府批准的土地用途，《大塘郡府合作建房协议》应为无效合同，被告应当返还原告购房款并承担利息及诉讼费用。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告广西湘鸿市场投资管理有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2019年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大塘郡府合作建房合同》（合同编号：20190306-001），合同第一条“项目建设依据”约定：甲方以筹集、出资、联合开发建房的方式取得了南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队位于南宁市新康路南面的三产综合楼用地建设资格。该地块土地面积为7560.14㎡，规划用途为商服。甲方经批准，在上述地块上建设房屋，【现定名】大塘郡府。土地证编号为：450107004202ＪＢ00012。第二条“合作建设房屋基本情况及基本模式”约定：合作建设的房屋为本合同第一条现定的项目中的大塘郡府Ｄ座32层06号房，建筑面积121.01平方米。该房屋由甲方负责建设，乙方负责出资合作并享有相应面积的使用权。合作建房模式：1、南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队负责提供国家按农村集体建设用地批准拨用方式取得的其他商服用地，不承担建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付××村××用地××土地款、施工图纸设计费、××乙方建设房屋××等费用及××综合楼的建设费用后的结余（建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队的三产用地联合开发合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付建房款，并按本合同 3 约定享有约定年限内的使用权。第三条约定该合作建房房屋使用权期限为70年，至2087年12月31日止。第四条约定该房屋合作建房金额为3850元/平方米，总价款为465889元。第六条约定，乙方选择分期付款方式支付合作建房款，乙方在签署本合同的同时交纳首期合作建房款186355元，房屋结构完成到5层框架封顶时交纳93178元，房屋结构达到20层框架封顶时交纳93178元，房屋结构达到32层框架封顶时交纳46589元，主体拆外架时交纳23295元，交房时交纳23294元。第八条约定甲方应当在2021年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十六条第10款约定，如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村二十队和南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村委员会同意将乙方之房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。合同还就其他内容进行了约定。 原告于2019年3月6日向被告支付大塘郡府D-3206号合作建房首期款186355元，被告向原告出具了《收款收据》。 另查明，被告系有限责任公司，不具备房地产开发经营资格。 原告并非南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村村民。 截止法庭辩论结束，未见被告提交涉案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地及涉案项目取得商品房预售许可证明的相应证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西湘鸿市场投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 关于合同性质。原、被告签订的《大塘郡府合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年，且该合作建房合同书第十六条第10款约定，“如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村二十队和南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村委员会同意将乙方之房屋所有权及其相应国 4 有建设用地使用权无偿转让给乙方，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。”表明待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，案涉《大塘郡府合作建房合同》的合同性质应为房屋买卖合同。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案房屋所占用的土地为南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村二十队的集体土地，规划用途为商服用地，因此，被告只能在该土地上建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。现被告擅自改变土地用途，将涉案土地上建造的房屋向社会大众出售，违反了前述法律规定。且被告作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《大塘郡府合作建房合同》属无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《大塘郡府合作建房合同》无效，因此，被告收取的购房款186355元应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告自付款之日起至付清之日止按实际实行的中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，并无不当，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄洁与被告广西湘鸿市场投资管理有限公司于2019年3月6日签订的《大塘郡府合作建房合同》（合同编号：20190306-001）无效； 5 二、被告广西湘鸿市场投资管理有限公司向原告黄洁退还购房款186355元； 三、被告广西湘鸿市场投资管理有限公司向原告黄洁支付利息（计算方法：以186355元为基数，自2019年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2182元，保全费1000元，两项合计3182元（原告黄洁已预交），由被告广西湘鸿市场投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 二〇二一年六月九日 6 书记员  文艺霖