广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3129号原告：广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××726X。法定代表人：李绍威，总经理。委托诉讼代理人：梁富康，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯业敏，该公司工作人员。被告：钱东人，女，1949年8月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码230××××××××××××420。原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司（以下简称敏捷公司中山分公司）与被告钱东人物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告敏捷公司中山分公司委托诉讼代理人冯业敏、被告钱东人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敏捷公司中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2012年3月至2020年8月期间的物业管理费27300元及违约金（违约金计算方法：以应付金额为基数，自逾期之日起按每日1‰计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付自2015年12月至2021年4月期间的物业管理费27624.74元及违约金（违约金计算方法：以应付金额为基数，自逾期之日即每月16日起按每日1‰计算至实际清偿之日止）。事实和理由：被告系位于中山市××××××××锦绣海湾城(一期)观海园30座106房(以下简称涉案房产)业主。2008年10月30日，原告与锦绣海湾城开发商中山市完全物业管理有限公司（以下简称完全公司）签订前期物业服务合同（以下简称服务合同），接受完全公司的委托，为海湾城(一期)观海园提供物业管理服务。被告于2008年10月30日购买涉案房产，并于2009年8月1日收楼，按被告签订前期物业服务协议（以下简称服务协议）约定涉案房产自交付使用之日至本物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由原告提供物业管理服务，被告应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五日。原告在履约期间已按约提供物业管理服务，但被告自2012年3月起至今未按约缴纳物业管理费，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告的行为已构成违约，严重损害原告的利益。根据服务协议第十一条第二款约定，原告有权要求被告自逾期之日起每日按应缴费用千分之一承担违约金。为了维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》第六十七条规定及服务协议约定，向法院提起诉讼，请求依法判决。原告敏捷公司中山分公司向本院提供的证据主要有：1.商品房买卖合同；2.物业交接表；3.服务协议；4.服务合同；5.欠费明细表；6.催收律师函；7.中山市不动产登记资料查询结果。被告钱东人辩称，确认没有缴纳自2015年12月至2021年4月期间的物业管理费，中山市第一法院蔡少琼调解员已给被告和海湾城物业管理公司调解，双方已形成调解协议，且已经执行。海湾城物业同意提供不超过1700元的服务作为补偿，后来海湾城物业公司在年前给被告提供了400元的服务，分别是擦玻璃价值300元，收拾后花园100元，原告就把当时拖欠的8个月的物业服务费缴清。自2015年12月份以后的物业费并不是被告不缴纳，而是原告不收，不应该支付违约金。被告钱东人为其辩解意见向本院提供的证据主要有：1.协议；2.缴费清单。本院经审理认定事实如下：钱东人是涉案房产业主，钱东人于2008年10月30日购买涉案房产，于2009年7月1日收楼，涉案房产于2011年7月14日登记于钱东人名下，建筑面积为193.18平方米。2008年7月1日，完全公司（甲方、房地产开发公司）与广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称完全房地产中山分公司、更名后即本案敏捷公司中山分公司）（乙方、物业管理公司）签订服务合同，约定：管理范围：锦绣海湾城一期1区；本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：别墅住宅楼【建筑面积】每月每平方米2.2元收取；业主以购房合同约定房屋交付使用之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起【次月1日】起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。服务期限自2008年7月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该服务合同还约定了其他事项。完全公司（甲方、房地产开发公司）与钱东人（乙方、业主）签订服务协议，约定：本物业工程竣工验收交付使用后，，管理公司按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅按【建筑面积】、【套内建筑面积】每月每平方米2.2元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的十五号；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该协议还约定了其他事项。2019年5月23日，敏捷公司中山分公司委托广东智奇诺律师事务所向钱东人寄发律师函，该律师函载明：根据委托人提供的资料显示，委托人是锦绣海湾城的物业管理人。你所拥有的涉案房产属委托人的物业管理范围，且委托人已为你提供了相应的物业管理服务，根据委托人的物业服务收费额的规定以及物业服务收费管理办法的相关规定，截至2019年4月30日，你共拖欠物业管理服务费20500元、水费213.36元【具体以委托人的计算为准】。委托人自你欠费以来多次向你催收上述费用，但你至今未交纳。……鉴于上述情形，本律师特函告你，望你以个人信誉及有关法律法规为重，在收到本函后三天以内，缴清上述费用。若继续拖欠上述费用，委托人将行使法律赋予的诉讼权利，以维护其合法权益。钱东人确认上述律师函的真实性。2021年1月19日，敏捷公司中山分公司代表与钱东人签订关于补交物业管理费的协议，该协议载明：事实与过程：2012年7月一个暴雨的晚上，钱东人回家后一片漆黑。叫管理处来人帮助开灯。工人开闸一瞬间，房屋13件电器全坏，不知道是避雷装置有问题，还是工人的操作失误。后面的两个月钱东人生活极度困难。没有空调，不能做饭，没人管。钱东人找厂家修理，自己承担修理费用3000元左右，物业不管。后来，钱东人先后找了十几个物业经理，都无解。后决定停缴物业管理费8个月，以引起重视。2013年11月后复交。2年后至2015年底，钱东人被通知不收管理费。由于物业管理公司人员更换频繁，7个月的3000多元管理费被拖成5年近3万元的债务，给业主带来巨大的心里压力。本次在法院调解下，双方达成如下协议：1.物业管理公司以劳务形式，为钱东人提供免费的（有偿家政服务），如擦玻璃、花园清理、水电维修等，以补偿业主的损失。并承诺有偿服务金额达到1700元左右，后续不再提供免费服务，物业费需配合物业及时交纳。该协议书落款处有钱东人、敏捷公司中山分公司代表李伟及郑子聪签名并捺印确认。庭审中，敏捷公司中山分公司确认李伟、郑子聪是其工作人员，李伟是涉案小区物业管理的主要负责人员，郑子聪是物业管家。双方确认协议中“承诺有偿金额达到1700元左右”尚未履行完毕，大概履行了价值400元左右的服务。另查，钱东人确认欠缴自2015年12月起的物业管理费的事实，辩称未缴费是由于敏捷公司中山分公司拒收所致，并称愿意一次性缴清物业管理费，但要从物业管理费中另扣除全部违约金6158元。敏捷公司中山分公司称，之所以拒收是因为钱东人存在跳账行为，即钱东人没有缴纳2012年期间个别月份物业管理费，需要结清之前费用才能继续缴纳2015年12月份之后的物业管理费。再查，2019年4月12日，经中山市工商行政管理局核准，完全房地产中山分公司更名为敏捷公司中山分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，钱东人作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力。另钱东人与完全公司签订的服务协议系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，钱东人应依约向敏捷公司中山分公司交纳物业管理费。敏捷公司中山分公司已向小区提供物业服务，钱东人未缴纳2015年12月至2021年4月期间的物业管理费，构成违约。敏捷公司中山分公司诉请钱东人支付自2015年12月至2021年4月期间物业服务费27624.74元（2.2元×193.18平方米×65个月）的主张，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。钱东人确认欠款事实，但辩称未缴费原因系敏捷公司中山分公司拒收所致，愿意一次性缴清物业管理费，但须从物业管理费中另扣除全部违约金6158元。敏捷公司中山分公司对此不予确认，称拒收是因为钱东人存在跳账行为，钱东人没有缴纳2012年期间个别月份物业管理费，需要结清之前费用才能继续缴纳2015年12月份之后的物业管理费。本院认为，敏捷公司中山分公司关于钱东人跳账的理由，缺乏法律依据，钱东人逾期未能缴纳物业管理费，敏捷公司中山分公司存在一定责任。故对敏捷公司中山分公司关于违约金的主张，本院不予支持。另，钱东人主张从物业管理费中扣除违约金的抗辩事由，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告钱东人于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司支付2015年12月至2021年4月期间物业管理费27624.74元；二、驳回原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元（原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司146元，由被告钱东人负担490元（被告钱东人于本判决生效之日起七日内迳付给原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  赵 磊人民陪审员  阮剑伟人民陪审员  梁 丽二〇二一年五月二十日书 记 员  程梓欣