河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1349号 上诉人（原审原告）：刘国辉，男，1978年5月21日生，蒙古族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：郭磊，河北泓鹏律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈海峰，男，1976年1月16日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：刘树国，河北正围律师事务所律师。 上诉人（原审原告）刘国辉因与上诉人（原审被告）陈海峰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2021）冀0828民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘国辉的委托诉讼代理人郭磊，上诉人陈海峰及其委托诉讼代理人刘树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘国辉上诉请求：要求撤销(2021)冀0828民初165号民事判决书，改判被上诉人陈海峰给付上诉人刘国辉房屋租金款40万。事实和理由：一审法院判决被上诉人陈海峰给付上诉人刘国辉房屋租金25万元偏袒了被上诉人明显错误。2018年12月1日刘国辉与陈海峰签订《店铺租赁合同》，刘国辉作为甲方，陈海峰作为乙方，刘国辉将其所有的位于围场镇金龙街东124号l层和2层店铺出租给陈海峰用于农资经营，租赁期限为三年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止，租金共计90万元，每年租金30万元，于每年的12月前交租金。租赁期满甲方有权收回出租店铺，乙方应如期交还。店铺未经甲方同意，乙方转租、转借承租的店铺甲方有权收回租赁店铺，所有损失由乙方承担。乙方中途擅自退租的全部费用不予退还。合同签订后，上诉人刘国辉向被上诉人交付了租赁房屋，2019年房屋租金陈海峰已全部交付，2020年租金陈海峰交付20万元，下欠10万元未给付，2021年房屋租金30万元未交付。2020年8月26日被上诉人陈海峰单方违约，搬离租赁房屋，上诉人刘国辉已经按合同约定履行交付房屋的义务，被上诉人陈海峰应当按合同约定给付租金。被上诉人陈海峰称已经解除合同无事实依据。综上，请二审法院查明事实，撤销(2021)冀0828民初165号民事判决书，依法改判被上诉人给付上诉人刘国辉房屋租金款40万元。 陈海峰上诉请求：要求撤销(2021)冀0828民初165号民事判决书，改判上诉人给付被上诉人租金35000.00元。事实和理由：一审判决的房屋空置期间的房租损失属超出原审原告的诉讼请求范围，原审原告的诉讼请求仅为要求原审被告给付拖欠的房屋租金款40万元，而没有主张房租损失，故原审判决属错判。原审对案涉租赁合同是否解除的重要证据即上诉人在原审庭审中申请的证人出庭作证所做的陈述及通话录音没有给予采纳是错误的。另外原审被告提供的他人与被上诉人及门卫的通话录音也能够证实被上诉人明确对外招租的事实，而且被上诉人说对外招租的房屋没有争议。以上证据足以认定上诉人与被上诉人于2020年8月份解除租赁合同的客观事实。原审认定被上诉人对外招租行为系减损行为是错误的。按照租赁合同的交易习惯，只有在承租方明确表示不租的情况下，出租方方可另行对外招租，本案如果出租方没有明确表示不租了，出租方是不可能另行对外招租的，这不符合常理及交易习惯。原审判决给付拖欠的租金10万元没有事实根据，双方解除租赁合同时，经双方核算，上诉人共计欠被上诉人35000元，并为被上诉人出具了欠条。综上，原审判决认定事实错误应予撤销，请求二审法院支持上诉人陈海峰的上诉请求。 刘国辉向一审法院起诉请求：要求判令被告陈海峰给付拖欠原告的房屋租金款400,000.00元。 一审法院认定事实：2018年12月1日，原告刘国辉与被告陈海峰签订《店铺租赁合同》，原告刘国辉作为甲方，被告陈海峰作为乙方，原告刘国辉将其所有的位于围场镇金龙街东124号1层和2层店铺出租给被告陈海峰用于农资经营，租赁期为三年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止，租金共计900,000.00元，每年租金300,000.00元，于每年12月前交租金。租赁期满，甲方有权收回出租店铺，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同上缴房租。店铺未经甲方同意，乙方转租、转借承租的店铺，甲方有权收回租赁店铺，所有损失由乙方承担。乙方中途擅自退租的全部费用不予退还。合同签订后，原告刘国辉向被告陈海峰交付了租赁房屋，2019年的房屋租金被告陈海峰已全部交付给原告刘国辉，2020年房屋租金陈海峰交付给刘国辉200,000.00元，下欠100,000.00元未交付，2021年房屋租金未交付。现被告陈海峰已搬出案涉租赁房屋，又租赁位于围场镇金龙街126号房屋继续进行农资经营。 一审法院认为，原告刘国辉与被告陈海峰签订的《店铺租赁合同》系当事人真实意思表示，原、被告双方均应严格按照合同约定履行相关义务。原告刘国辉向被告陈海峰交付了租赁房屋，被告陈海峰理应支付房屋租金。被告陈海峰称双方的租赁合同已经协商解除，对此原告刘国辉不予认可，被告陈海峰提供的录音及证人证言亦不能证明原、被告双方之间的租赁合同已协商解除。2020年9月8日，原告刘国辉向被告陈海峰送达律师函索要拖欠的租金，亦证明原、被告双方并未对解除房屋租赁合同达成合意。原告刘国辉在被告陈海峰拖欠租金并搬离案涉租赁房屋后对外招租，系在被告陈海峰单方违约的情况下采取的减损措施，而且现在该房屋仍处于空置状态，不能以此认定原告刘国辉同意和被告陈海峰解除租赁合同。关于2020年的房租，被告陈海峰应于2019年12月1日交齐，同时双方签订的租赁合同中亦约定被告中途擅自退租，全部房租不予退还，故对于2020年下欠的100,000.00元房租被告陈海峰理应支付。关于2021年的房租，考虑到被告陈海峰已经搬离租赁房屋另租别处进行经营的事实，原、被告双方之间的租赁合同已无法继续履行。被告陈海峰在未征得原告刘国辉同意的情况下拒不交纳租金并搬离租赁房屋另租他处，属违约行为。该违约行为造成原告刘国辉房屋空置，未能取得2021年房租收益。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因此违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，案涉房屋至今仍处于空置状态，综合考虑原告另行出租房屋亦需要一定时间，以被告陈海峰赔偿刘国辉2021年房屋空置期间的房租损失150,000.00元为宜。综上，被告陈海峰合计给付原告刘国辉房屋租金及房屋空置期间的房租损失合计250,000.00元。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、被告陈海峰于本判决生效后十五日内给付原告刘国辉房屋租金及房屋空置期间的房租损失合计250,000.00元；二、驳回原告刘国辉的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，非经法定程序或当事人协商一致不得解除合同。双方签订《店铺租赁合同》后刘国辉已履行了交付租赁房屋义务，陈海峰应当按合同约定的期限和数额支付房屋租金。刘国辉起诉请求陈海峰给付2020年拖欠的房屋租金10万元和2021年房屋租金款30万元。陈海峰抗辩称双方的租赁合同已于2020年8月份口头协商解除了，只尚欠3.5万元房屋租金。刘国辉不认可房屋租赁合同已协商一致解除，陈海峰应当进一步提供相应的证据证明其抗辩主张。陈海峰提供的2021年1月份王利军与刘国辉及门卫工作人员的电话录音、证人李某证言，不能证明双方之间的租赁合同已于2020年8月份协商一致解除了。关于刘国辉商铺出租广告问题。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条和现在施行的《中华人民共和国民法典》第五百九十一条均规定了“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。刘国辉在陈海峰拖欠租金并搬离租赁房屋的情况下对外广告招租的行为符合法律规定，因此，并不能以此认定房屋租赁合同双方已协商解除。陈海峰搬离原租赁房屋后已另行租赁房屋进行经营，陈海峰继续履行原房屋租赁合同已不可能，陈海峰应承担违约赔偿责任。关于违约赔偿问题。双方签订的房屋租赁合同第四项约定“乙方中途擅自退租的全部费用不予退”，属于约定不明。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因此违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，本案的违约损失赔偿金应为约定的租金。鉴于涉案房屋刘国辉已对外广告招租，但至今仍处于空置状态，一审法院酌情确定的陈海峰给付刘国辉六个月房屋租金作为违约损失赔偿金并无不当。 综上所述，刘国辉、陈海峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650.00元，由上诉人刘国辉、陈海峰各负担1825.00元。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  于相成 审判员  吴国庆 二〇二一年六月二十五日 书记员  郭绍辰