辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6888号上诉人（原审原告）：田野，男，1973年5月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勤，辽宁东尧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐海磊，男，1985年5月27日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。上诉人田野因与上诉人徐海磊房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初8001民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田野上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由徐海磊承担。事实与理由：1.一审法院未查清案件事实，田野与出租人的租赁合同被生效判决解除的时间是2020年10月19日，在2020年5月1日田野依法享有租赁权，被上诉人不交房租应当承担违约责任。2.一审法院判决被上诉人以年租金160888.9元标准给付至实际腾房之日的租金，没有事实及法律依据。徐海磊辩称，同徐海磊上诉意见。徐海磊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与田野于2018年6月1日签定房屋租赁协议，将沈阳市大东区房屋面积的一半租给上诉人，租期三年，自2018年6月1日至2021年6月1日，田野收取徐海磊押金5000元。先后分别收取房租金44万元及兑费5万元。经查证，田野主体不适格，不是房屋所有权人，原协议约定不经房屋所有权人同意转租无效。田野起诉徐海磊无法律依据，田野恶意窜通，欺诈上诉人签定，属于无效协议，请求二审法院核实。2.案涉租赁房屋所有权人为辽宁省，田野无权要求徐海磊支付租金。田野于2018年7月13日与房屋所有权人为辽宁省签订了《房屋租赁协议》，租期三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，该协议经判决已经解除。而与徐海磊签定房屋租赁协议为2018年6月1日，租期三年，自2018年6月1日起至2021年6月1日止。因此，签定协议时田野并未依法取得租赁权利，无权出租房屋，一审法院判决徐海磊向田野支付租金错误，请求二审法院纠正。田野辩称，同意本案发回重审或依法改判。但对徐海磊上诉的事实和理由部分的陈述不认可，田野有权出租房屋，不存在合同法规定的欺诈无效行为，双方之间签订合同依法有效。出租人辽宁省沈阳路政执法队是在2013年就将本案诉争房屋出租交付给田野，第一次租期为5年，到期后田野继续承租该房屋。双方又于2018年7月13日签订的合同，合同租期是2018年8月1日至2021年7月31日。田野从2013年起就承租该房屋，2018年6月1日至7月31日这两个月期间，其对房屋当然享有处分权。且田野与徐海磊签订的租赁协议是双方意思真实表示，徐海磊也知道田野是承租人，不存在欺诈违背真实意思表示的情形；也没有发生合同法规定的合同无效的情形。因此徐海磊作为次承租人主张转租合同无效缺乏事实依据及法律依据。田野向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告于2018年6月1日签订的房屋租赁协议，并判令腾房；2.请求法院依法判令被告给付违约金20833元、给付租金20833元(从2020年6月1日起暂计算至2020年7月1日，要求计算至实际腾房之日按年租金25万元标准计算)；3.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:案涉房屋坐落于大东区。2018年7月13日，辽宁省沈阳公路路政管理局与原告田野签订《房屋租赁协议》，约定该单位将案涉房屋(建筑面积320平方米)和位于魁星小区内两处车库(建筑面积约40平方米)出租给田野，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，租金每年18.1万元。2018年6月，原被告签订房屋租赁协议，约定田野将案涉房屋出租给被告徐海磊使用，用于餐饮经营，租赁期限自2018年6月1日至2021年6月1日，年租金前两年22万元，后一年25万元。合同签订后，被告自2018年6月1日起使用房屋，并支付原告兑费5万元、押金5000元及前两年租金44万元，自2020年6月1日起，被告未向原告支付租金。2020年辽宁省沈阳路政执法队与原告田野因租赁合同产生纠纷诉至法院，一审法院2020年6月以(2020)辽0104民初1213号民事判决书判决解除双方租赁协议，田野腾空案涉房屋并支付租金至腾房之日止，田野不服提起上诉，二审法院维持原判。一审法院认为：本案原被告签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，虽然原告与辽宁省沈阳路政执法队签订的租赁合同起租期晚于原被告签订的租赁合同43天，但考虑到被告在2018年6月1日已实际使用房屋，合同履行期基本在原告承租期内，故该协议合法有效，被告应支付原告拖欠的租金。但因原告与辽宁省沈阳路政队的租赁关系被生效判决解除，其与徐海磊间的转租关系也随之解除，考虑生效判决书判决田野支付租金至腾房之日止，而房屋实际由徐海磊使用，故徐海磊应向田野支付房屋使用费用。原告要求被告支付违约金的请求，因其租赁权已被生效判决解除，故不予支持。关于租赁关系解除后的房屋使用费标准问题。案涉租赁关系解除后，田野已无权通过租赁行为获取收益，徐海磊应按照田野与辽宁省沈阳路政执法队的租金标准向田野支付使用费。因尚有40平方米车库由田野自用，故年使用费标准为160888.9元【18.1万元*320平方米/(320+40)平方米】。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告田野与被告徐海磊签订的房屋租赁协议；二、被告徐海磊于判决书生效后十日内给付原告田野租金20833元(自2020年6月1日至2020年6月30日，25万元/12个月)；三、被告徐海磊于判决书生效后十日内给付原告田野房屋使用费(自2020年7月1日起至实际腾房之日止，以年租金160888.9元标准按日计算)；四、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费1363元，由被告承担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人田野与上诉人徐海磊签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人徐海磊虽然主张田野不是房屋所有权人，但承租时并没有核对房屋产权信息，具有过错，且未能提供田野恶意串通欺诈的证据，故对其主张协议无效的理由不予支持。虽然田野与徐海磊之间租赁合同的租期略早于田野与辽宁省沈阳路政执法队租赁合同的租期，但一审法院考虑到徐海磊已于2018年6月1日起已实际使用房屋，故判令徐海磊支付租金并无明显不当。关于上诉人田野所提其与辽宁省沈阳路政执法队之间租赁合同的解除时间问题，因田野与辽宁省沈阳路政执法队租赁合同于2020年6月因（2020）辽0104民初1213号民事判决解除，一审法院依照田野与徐海磊之间租赁合同约定的第三年租赁标准判令徐海磊给付租金并无明显不当，且上诉人田野在二审中明确表示对一审判决第二项没有异议，故本院予以维持。关于上诉人田野所提2020年7月1日以后的使用费标准问题，因田野与辽宁省沈阳路政执法队之间租赁合同已与2020年6月份经生效判决解除，一审法院判令解除田野与徐海磊之间的租赁合同正确，田野无权通过转租行为获取收益，故一审法院判令按照田野与辽宁省沈阳路政执法队之间租赁合同确定使用费标准，并扣除田野自用车库面积并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人田野、徐海磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人田野负担1363元，由上诉人徐海磊负担1363元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年六月三十日法官助理史舒畅书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。