江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3192号上诉人（原审原告）：门尚德，男，1952年11月17日生，汉族，常州市人，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓萍（系门尚德妻子），女，1957年9月4日生，汉族，常州市人，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：常州市新北土地储备中心，住所地江苏省常州市新北区汉江路369号。法定代表人：胡亚萍，该中心主任。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玉良，江苏东晟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：常州工学院，住所地江苏省常州市辽河路666号。法定代表人：汤正华，该学院院长。委托诉讼代理人：姬春，江苏德音律师事务所律师。上诉人门尚德因与被上诉人常州市新北土地储备中心（以下简称新北土地中心）、常州工学院（以下简称常工院）确认合同效力纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。门尚德上诉请求：1.请求撤销江苏省常州市新北区人民法院（2020)苏0411民初6464号民事判决书，依法改判并支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是房屋登记簿上的登记权利人，并非名义上的登记人。一审法院认定上诉人“仅是名义上的登记人，并不是实际房屋的所有权人”，该认定无事实与法律依据。案涉房屋是上诉人通过房改与被上诉人常工院于1998年7月签订《出售公有住房买卖契约》所得，是在房产登记簿上登记的物权人。2002年上诉人与被上诉人常工院签订的《住宅产权置换协议》并未完全得到履行，在未过户的情况下只能视为合同未得到完全履行，并未发生物权变更的效力。无论是《物权法》还是《民法典》都明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，一审法院的认定既无法律依据，也违背常识法理，完全是强词夺理。二、两被上诉人之间签订的《收储协议》损害了对案涉房屋享有物权的上诉人的权利。一审法院认为双方实际履行了《住宅产权置换协议书》的观点不能成立。有关房屋买卖、置换、转让等合同的履行，对于房屋的交付存在两种情形，一种是房屋实物的交付，即交钥匙，另一种即权利的交付，即产权过户、完成变更登记。因此，案涉房屋未进行产权过户登记即意味着合同并未履行完毕，没有完成权利交付，并不存在所谓的“实际履行”，因此，对于未履行完毕的合同，双方之间的关系仍然是债权关系，物权并未变更。案涉收储协议在未征得上诉人同意的情况下进行收储当然损害了上诉人的物权权利。三、一审法院认定《住宅产权置换协议书》合法有效，属于判非所请，程序违法。本案并没有请求法院对该协议的效力进行确认，一审法院认定合法有效超出审理范围，何况上诉人庭审中申明保留对合同效力另行起诉的权利，一审法院的认定实际上也剥夺了上诉人对该协议的诉权，于法无据。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，程序违法，故上诉至贵院，恳请贵院依法纠正一审法院的错误判决,判如所请。被上诉人新北土地中心辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人常工院在2002年7月13日与上诉人门尚德签订了《住宅产权置换协议书》，从协议签订及履行过程看，常工院系经常州市房产管理部门批准同意以房改房上市交易的形式收回案涉房屋，上诉人也在协议中明确同意按照评估机构出具的市场评估价转让案涉房屋，常工院按约支付房屋转让款，上诉人在收到房屋转让款后向常工院交付了案涉房屋和房屋所有权证，在此后多年的时间里，上诉人一直未就案涉房屋向常工院主张过权利，因此，《住宅产权置换协议书》系双方真实意思表示，不存在被常工院欺诈或胁迫上诉人的情形或其他无效情形，双方也实际履行了该协议。虽然案涉房屋仍登记在上诉人门尚德的名下，但上诉人早已经取得了房屋的合理对价，因此一审法院认定门尚德仅是名义上的登记人，并不是实际的房屋所有权人，对案涉房屋不再拥有物权，认定事实清楚，适用法律正确。2013年8月19日，答辩人与常工院经过充分的协商，双方本着平等、诚信的原则订立的（2013)第19号《常州工学院老校区土地收储协议》，系双方按照平等、协商的原则所签订的，双方意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害上诉人门尚德的合法权益，该份协议系合法有效的。二、上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立。答辩人认为物权的取得和消灭是有原因的，上诉人门尚德和常工院早在2002年7月13日就案涉房屋签订了《住宅产权置换协议》，协议载明上诉人同意将案涉房屋置换给常工院，并配合常工院产权置换变更手续。几乎在同一时间内上诉人也领取了常工院所支付的产权置换款、购房款，不仅如此上诉人还交付了房屋并出具了委托书，委托常工院办理案涉房屋的产权变更手续。因此，答辩人认为按照合同约定上诉人的权利是收取房款、义务是交付房屋和配合办理产权变更，上诉人早在2002年的时候已经收取了房款并交付了房屋，常工院也基于置换协议、支付对价以及接收房屋等行为取得了案涉房屋的物权，虽然常工院至今没有办理产权变更手续，但是房屋的实际权利人其实早已是常工院了。基于上述事实答辩人认为上诉人对案涉房屋仅有配合办理产权变更的义务，仅仅是名义上的登记人。上诉人的上诉理由依法不能成立。被上诉人常工院辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，违反诚信与公平原则，应予驳回。具体理由如下，首先，常工院以房改房交易上市的形式，收回包括案涉房屋在内的113户教职工住房是经常州市房管部门审批同意的。常工院与上诉人经过充分平等协商，依据房屋评估机构出具的市场评估价签订住宅产权置换协议书，该协议书是上诉人真实意思表示。协议书内容未违反法律强制性规定，是合法有效的。其次，上诉人在签订协议后按约定领受了常工院支付的购房款和购房补贴，交付了涉案房屋和房屋产权证书，并委托常工院办理产权过户，这说明上诉人的真实意思表示。就是向常工院转让涉案房屋的所有权。上诉人也按照该意思表示行使相应的法律行为。因此一审判决认定上诉人不是实际的房屋所有权人，仅是名义的登记人，该认定既与上诉人的意思表示和法律行为相吻合，也与事实相符。第三，上诉人与常工院早于2002年就签订了住宅产权置换协议书，并已基本履行完毕。办理房屋产权变更是上诉人应履行的义务，而不是其享有的权利。现上诉人颠倒了权利和义务，以未办理产权变更主张房屋所有权，不仅违反了协议约定，也违反了民法基本的诚信和公平原则，为法律所禁止。综上上诉人主张涉案房屋的物权于法无据，于理不合。常工院与新北土地中心签订的收储协议与上诉人无涉，未损害其合法权益，也未违反法律强制性规定，是合法有效的。上诉人的上诉请求应予驳回。门尚德向一审法院起诉请求：依法确认新北土地中心与常工院签订的常国资新储字（2013)第19号《常州工学院老校区土地收储协议》涉及本人房屋的部分无效；本案诉讼费用由新北土地中心与常工院共同负担。一审法院认定事实：1998年7月13曰，门尚德与常工院签订《出售公有住房买卖契约》一份，约定：常工院将坐落于本市××宿舍××幢××单元××室的房屋（建筑面积58.50平方米）以14660.84元的价格出售给门尚德；双方按《常州市市区出售公有住房实施细则》及有关规定行使权利并履行义务。协议签订后，常工院向门尚德按约交付了房屋，门尚德亦按约支付了购房款，并办理了该房屋的房屋所有权证，证号为常118025号；2002年7月13曰，门尚德与常工院签订《住宅产权置换协议书》一份，内容为：根据常房发［2002］69号《关于对常工院院内4幢教师住宅产权置换的请示》批复精神及常工政［2002］75号《关于院内教工住宅按房改房上市交易回收的实施办法》的通知精神，现将常工院宿舍1幢乙单元401室的住房一套，自愿以常州物业房地产评估事务所有限公司出具的评估价格置换给原产权单位常州工学院，并积极配合常工院作好产权置换变更手续......。置换协议签订后，门尚德依据常州市物业房地产评估事务所有限公司作出的《房地产估价报告》、《常州工学院教工住宅评估报告》认定的涉案房屋的评估总价80893元，其中房屋基本价格为76781.25元、装修价格为4111.72元，将常工院宿舍1幢乙单元401室的住房一套交付给常工院。门尚德在2002年1月7日已向常工院借款60000元，同年7月13日，门尚德从常工院处领取房屋转让款等合计22723元，并于同年10月18曰领取购房补贴34857.9元。但双方未及时办理涉案房屋的产权变更手续。2013年8月19日，新北土地中心（甲方）与常工院（乙方）签订常国资新储字（2013）第19号《常州工学院老校区土地收储协议》，双方在协议中约定：甲方收储乙方位于本市通江大道以东、龙城大道以南、建材路以北、惠山南路以西地块国有土地使用权［《国有土地使用证》编号：常国用（2007）第变x,地号为01160010017,面积为234446.7平方米；常国用（2011）第变x，地号为01160010018,面积为16380平方米；常国用（2011）第变x，地号为01160010019，面积为9400平方米，以下筒称“该地块”，该地块土地面积合计260226.7平方米（约合390.34亩），地块四至及范围见本协议附件一：常工院地块四至范围图；该地块范围内全部的房屋及其配套辅助设施，建筑面积约为160408.76平方米（其中有权证建筑面积约为82193平方米，无权证建筑面积约为78215.47平方米），以及地块范围内全部的地上附着物［含地面上下附着物，具体包括车库（棚）、围墙、管网，道路等建（构）筑物和水电气通讯设施等］也在本收购范围内。乙方应保证上述房屋及地上附着物属自己所有并拥有合法产权，并应提供相应的房屋产权证书或其它能证明房屋权属的合法手续......该地块为乙方以划拨的方式取得的国有土地，乙方保证该地块（包括地块范围内全部的房屋和地上附着物）无任何权属、债务、抵押、租赁和担保等矛盾，否则因上述矛盾引发的纠纷由乙方负责解决并承担所有发生费用，在纠纷未解决前，甲方有权暂停支付收购补偿款......。一审法院另查明：在本案审理过程中，门尚德提供2001年12月24日《关于下发对校区内四幢教工住房、产权置换的若干意见的通知》、2016年11月《常州工学院通江路校区教工住宅回购工作情况说明》各一份。其中，《关于下发对校区内四幢教工住房、产权置换的若干意见的通知》的内容为......经研究并报请上级主管部门同意决定：对院内四幢教工住房，以当年房改的成本价收回已出售住房，进行产权置换。原购房的教职工，房屋产权置换给学校后，按常州市货币化分配住房的有关政策规定，优先享受购房补贴。租赁房的住户，终止租赁关系......；《常州工学院通江路校区教工住宅回购工作情况说明》内容为：……1989年到1997年，学校为解决教职工住房困难，在××路××期××幢××楼，分配给学校教职工居住。1997年学校根据常州市房改有关精神，经请示市房改办批复同意，以优惠购房形式向居住的教职工出售了113套住房。由于所属用地为学校教育用地，故这部分教职工住房仅拥有房屋产权，即有“房屋所有权证”而无“土地使用证”；2002年，由于学校整体规划和布局改变，该四幢教工住宅在新的规划中已列入拆除范围，考虑到本校实际情况和教职工的切身利益，经学校研究并报常州市房管局批复同意（常房发【2002】69号），由学校统一办理，参照周边同类二手房市场价格，回收教职工已购住房，同时明确对符合补贴条件的教职工按照学校住房分配货币化方案规定给予货币补贴，本项工作属于市场交易行为。2002年5月，学校党委形成《关于我院院内四幢教工住宅产权置换问题的决定》，同年6月，学校下达了《关于院内四幢教工住宅按房改房上市交易回收的实施办法》，明确了回收原则、回收时间和回收价格等方面的具体政策，同时展开回收工作。在113户已出售给教职工的住房中，已有89户办理了住房移交手续，领取了住房回收补贴款，学校完成了回购手续。但还有24户教职工因种种原因未办理相关回收手续......。一审法院认为：新北土地中心与常工院于2013年8月19日签订的常国资新储字（2013）第19号《常州工学院老校区土地收储协议》，系双方按照平等、协商的原则所签订，协议中约定由新北土地中心收购的位于本市通江大道以东、龙城大道以南、建材路以北、惠山南路以西地块总计260226.7平方米国有土地使用权属于常工院，该宗土地的性质为教育用地，双方就土地交付以及收购补偿款的支付等事宜进行了约定，并且均在协议上签字盖章，双方意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害门尚德的合法权益，该协议合法有效；常工院在2002年7月13日与门尚德签订《住宅产权置换协议书》，从协议的内容看，该协议并未违反法律、法规的强制性规定；从协议签订及履行过程看，常工院以房改房上市交易的形式收回涉案房屋是经常州市房产管理部门批准同意的，门尚德在协议中明确同意按照评估机构出具的市场评估价转让案涉房屋，常工院按约支付房屋转让款，门尚德收取房屋转让款后向常工院交付了涉案房屋和房屋所有权证，此后多年门尚德也未就涉案房屋向常工院主张过权利。《住宅产权置换协议书》系双方真实意思表示，不存在常工院欺诈或胁迫门尚德的情形或其他无效情形，双方也实际履行了该协议。虽然涉案房屋仍登记在门尚德名下，但门尚德早已取得房屋的合理对价，门尚德仅是名义上的登记人，并不是实际的房屋所有权人。从尊重事实、维护诚信和公平的角度出发，亦不应认定门尚德对涉案房屋拥有物权。故门尚德请求确认新北土地中心与常工院签订的常国资新储字（2013）第19号《常州工学院老校区土地收储协议》涉及其本人房屋的部分无效的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，不予支持；新北土地中心、常工院的抗辩意见，有相应的事实和法律依据，予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回门尚德的诉讼请求。案件受理费80元，由门尚德自行负担。二审中，当事人各方均表示对一审法院认定的事实无异议，且各方也未提出新证据。对此，本院对一审法院认定的事实，予以确认。本院认为：门尚德和常工院于2002年7月13日签订的《住宅产权置换协议书》，未违反法律法规的强制性规定，从该协议书签订及履行的情况来看，对于案涉房屋是常工院经常州市房产管理部门批准同意后以房改房上市交易的形式收回，门尚德也同意按照评估机构出具的市场评估价转让案涉房屋，常工院按约支付房屋转让款，门尚德收取房屋转让款后向常工院交付了案涉房屋和房屋所有权证，此后多年门尚德也未就案涉房屋向常工院提出过主张。《住宅产权置换协议书》系双方真实意思表示，不存在常工院欺诈或胁迫门尚德的情形或其他无效情形，双方也实际履行了该协议。虽然案涉房屋仍登记在门尚德名下，但门尚德早已取得房屋的合理对价，门尚德仅是名义上的登记人，并不是实际的房屋所有权人，且该房屋所占用的土地系划拨的国有教育用地，门尚德并无土地使用权；对于该房屋在双方签订协议书之时的估价，可能含有土地价值因素，但这并不能就此推断出门尚德拥有该房屋的土地使用权，而且当时这样的房屋估价，出于市场角度考虑，合理维护了门尚德的合法权益。从尊重事实、维护诚信和公平的角度出发，亦不应认定门尚德对涉案房屋拥有物权。关于新北土地中心与常工院于2013年8月19日签订的常国资新储字（2013)第19号《常州工学院老校区土地收储协议》，系双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未损害门尚德的合法权益，该协议合法有效，由于门尚德不享有该收储协议中的土地使用权，其本人也不是该收储协议的当事人，故门尚德请求确认该收储协议涉及其本人房屋的部分无效的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，不予支持。综上所述，门尚德提出的上诉，理由不能成立。一审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人门尚德负担。本判决为终审判决。审判长  颜国容审判员  王 莹审判员  袁海燕二〇二一年六月二十五日书记员  房 敏