辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4196号上诉人(原审原告、反诉被告）：大连国创置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路21号4层401室。法定代表人：孟繁成，该公司董事长。上诉人(原审原告、反诉被告）：大连北创置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路21号4层402室。法定代表人：孟繁成，该公司董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：江丛峰，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连子铭企业管理咨询有限公司，住所地大连市西岗区五惠路32号2层6号。法定代表人：董宝果，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏雪，辽宁团团律师事务所律师。上诉人大连国创置业有限公司（简称国创公司）、大连北创置业有限公司（简称北创公司）因与被上诉人大连子铭企业管理咨询有限公司（简称子铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初4469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国创公司、北创公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行合同，并全额支付租金。事实和理由：一、一审判决上诉人与被上诉人签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2020年9月7日解除没有法律依据。1.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》的相关规定，本案不应判决解除合同，应根据公平原则处理，同时兼顾出租人与承租人的权益。2.一审援引《最高人民法院关于适用第二十六条系适用法律错误。3.一审认为确因疫情影响导致无法正常经营，致使无法完全实现合同目的错误。根据《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令》（第3号）规定，受疫情影响政府限制营业的时间应从2020年1月31日至2020年2月9日，该措施是短期、临时的。疫情缓解后，被上诉人承租的商铺可以正常营业，虽有疫情发生，被上诉人也完全可以实现租赁合同目的。政府要求恢复营业后，被上诉人经营收益降低的损失应由其自负，不应通过解除合同的方式将损失转嫁给上诉人。4.新世界大厦商场系高端商场，客户系高端客户群体，喜欢清雅环境及目标性消费，并不依靠客流量。一审以客流量少为由认为继续履行租赁合同对被上诉人不公、判决解除租赁合同错误。5.被上诉人解除租赁合同违反租赁合同约定。根据租赁合同第17.5条约定，承租人不得单方提前解除合同。二、一审判决减免被上诉人三个月租金没有依据。1.案涉租赁合同已经实际履行，上诉人按租赁合同约定交付了租赁物，完成了作为出租人的义务。在租赁合同履行过程中发生新冠××疫情，影响被上诉人对租赁物的使用，系被上诉人在履行租赁合同过程中发生的商业风险，由此给被上诉人造成的损失应自行承担，与上诉人无关。2.案涉商铺为首层临街店铺，商场内的客流对被上诉人并无影响。3.新冠××疫情后被上诉人经营效益不佳，系其在履行租赁合同中发生的商业风险，应由被上诉人自行承担相关损失。子铭公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。在一审判决作出后的上诉期间，上诉人与被上诉人、物业公司及前手产权人达成了《租赁合同解约协议》，约定的解除时间以及费用的计算与一审判决一致，双方均认可解除时间及租赁期内各项费用的支付方式。被上诉人已经进行了恢复房屋的工作，原租赁合同已经无法继续履行，一审判决应予以维持。国创公司、北创公司向一审法院起诉请求：判决被告立即向二原告支付房屋租金28万元及滞纳金37,450元（滞纳金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止）子铭公司向一审法院反诉请求：1.解除案涉《大连新世界大厦商场租赁合同》、《租赁合同补充协议》；2.判令反诉被告立即返还反诉原告履约保证金155,567.20元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大连新世界大厦有限公司（简称新厦公司)、大连侨乐物业服务有限公司与被告于2016年9月10日签订《大连新世界大厦商场租赁合同》，于2017年3月1日签订《租赁合同补充协议》，上述两份合同共同约定被告承租新世界大厦商场首层113号及二层212号商铺用于开设及经营以[BaccaratxMingStudio]商号为名之美发造型店，租赁期限自2017年3月1日始至2022年2月28日止。自2019年3月1日至2021年2月28日止，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之十五（15%)计算。承租人保证该二十四个月期内保底营业毛额及保底租金额分别为每月人民币233,333.33元及每月人民币35,000元整。承租人须按月预付保底租金，每月之保底租金应在前一个月完结日前五天前缴付。承租人于签订本合同时须向出租人支付履约保证金155,567.20元。在承租人忠实全面履行本合同前提下，于承租人妥善交还所租商铺及出租人确定承租人对其不再构成任何可能的经济责任后三十天内，出租人将履约保证金或其余额无息退还承租人。合同第14.1条约定，租赁期间，所租商铺的产权发生转变者，则所租商铺产权受让方即按产权持有生效日期取代本合同出租人，并享有出租人的权利及承担出租人的责任义务。合同第17.3条约定，承租人延期或未按本合同项下支付包括但不限于租金、物业服务费、市政设施费用及其它费用，承租人须向出租人支付滞纳金，每逾期一天之滞纳金按欠款额之千分之一（0.1%）计算。新厦公司依约将商铺交付被告使用，被告依约于2017年2月24日向新厦公司交付了履约保证金155,567.20元。后新厦公司将大连新世界大厦商场一层转让给国创公司，二层转让给北创公司，并于2019年11月22日将大连新世界大厦商场一层的产权人变更为国创公司，二层产权人变更为北创公司。2020年1月末，新冠××疫情爆发。因疫情原因，被告经营困难，欠付原告2020年2月至9月的租金28万元。自2020年9月，被告将案涉商铺关闭。原告于2020年9月7日收到了被告的反诉状。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，新厦公司与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应依约而行。现新厦公司将租赁物转让给二原告，二原告承继了新厦公司根据租赁合同所享有的权利和应履行的义务，被告即应依约向二原告履行支付租金的义务。被告对欠付二原告租金的事实并无异议，但其辩称，受新冠××疫情影响，无法正常营业，甚至长时间无法开业，应减免一半租金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告承租案涉商铺用于经营美发造型店，确因疫情影响导致无法正常经营，致使无法完全实现合同目的，被告的经营出现严重困难，依据公平原则,结合本案情况,对被告的此节抗辩意见，一审法院予以考虑，酌情确定二原告应减免此期间被告三个月的租金。关于二原告要求被告支付滞纳金的诉求，基于上述原因，一审法院亦不予支持。关于被告反诉提出要求解除合同的诉求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”本案中，受新冠××疫情影响，案涉商铺所在商场客流稀少，商场内大部分商铺均已关闭，被告也自2020年9月闭店，继续履行合同明显对被告不公，故一审法院确认双方之间的租赁合同解除。合同自通知到达对方时解除，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故一审法院确认双方之间的《大连新世界大厦商场租赁合同》、《租赁合同补充协议》于原告收到反诉状之日即2020年9月7日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，鉴于双方在合同解除过程中并无过错，故被告主张返还保证金的诉求，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。但鉴于被告尚欠付二原告的租金及占有使用费，故在相互抵扣后，至2020年9月，被告应支付二原告租金及占有使用费19,432.80元[（280,000元-35,000元×3）-155,567.20元]。此后发生的案涉商铺的占有使用费，原告可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第二百二十七条、二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）大连国创置业有限公司、大连北创置业有限公司与被告（反诉原告）大连子铭企业管理咨询有限公司签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2020年9月7日解除；二、被告（反诉原告）大连子铭企业管理咨询有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）大连国创置业有限公司、大连北创置业有限公司租金及占有使用费19,432.80元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）大连国创置业有限公司、大连北创置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）大连子铭企业管理咨询有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费6062元，由原告大连国创置业有限公司、大连北创置业有限公司负担，反诉案件受理费1899元，由被告大连子铭企业管理咨询有限公司负担。二审中，被上诉人提交《租赁合同解约协议》，拟证明在一审判决作出后的上诉期间，双方及物业公司、前手产权人兼出租人于2021年2月3日达成《租赁合同解约协议》，确定了合同的解约时间、租赁期间因疫情的免租期及其他费用支付情况，协议与一审判决内容一致，应当按照协议约定履行，一审判决应予以维持。二上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明上诉人的主张，该《租赁合同解约协议》签订后，被上诉人并未按照解约协议内容向上诉人支付相关费用，也没有按照约定将案涉商铺全部还原；因被上诉人没有按照解约协议确定的内容完全履行，所以该解约协议不能产生对抗本案的效力。鉴于双方对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，2021年2月3日，原出租人新厦公司、新出租人国创公司、北创公司、承租人子铭公司与物业管理公司大连侨乐物业服务有限公司签订《租赁合同解约协议》，约定关于案涉商铺签订之租赁合同及租赁合同补充协议，自2019年11月22日起所租商铺产权发生变更，各方同意于2020年9月7日止解除原合同，并对相关权利义务达成解约协议，包括：……2.承租人所租商铺2020年2月1日至2020年9月7日期间免除三个月租金……3.各方一致同意，原合同履约保证金155,567.20元予以抵扣解约协议前述第2条所列相关费用（租金、物业服务费、水电费），承租人须于签署解约协议同时退回履约保证金原件。……6.在承租人全面履行解约协议后，新出租人或通过物业公司自承租人完成还原所租商铺及验收合格始计十五个工作日内，返还承租人装修押金人民币19,330元，承租人需此前先行向物业管理公司退回该装修押金收据原件。……本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.案涉《大连新世界大厦商场租赁合同》及《租赁合同补充协议》是否已于2020年9月7日解除；2.一审判决因受新冠××疫情影响减免三个月租金是否适宜。关于焦点一，子铭公司与原出租人新厦公司签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》约定租赁期限自2017年3月1日始至2022年2月28日止。新厦公司将租赁物转让给二上诉人后，二上诉人承继了新厦公司根据租赁合同所享有出租人的权利和应履行的义务，子铭公司对此无异议，本院亦予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”双方于2021年2月3日达成《租赁合同解约协议》，确认各方同意于2020年9月7日解除原合同，并对相关权利义务达成新协议。《租赁合同解约协议》关于同意2020年9月7日解除原合同的内容是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力，当事人应按该协议约定履行。即案涉《大连新世界大厦商场租赁合同》、《租赁合同补充协议》已由当事人协议解除，且共同确认解除时间为2020年9月7日，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，故二上诉人关于继续履行合同的上诉请求，本院不予采纳。另，新冠××疫情及疫情防控措施，不属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，原审判决援引《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定不当，本院依法予以纠正。关于焦点二，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案经调解，但双方意见差异较大，未能达成调解协议。结合本案的具体情况，受新冠××疫情影响，案涉商铺所在商场客流稀少，商场内大部分商铺均已关闭。本案子铭公司欠付的是2020年2月以后的租金，其称因受疫情影响导致经营出现严重困难，无法继续经营并于2020年9月关闭。原审依照公平原则，酌情确定减免三个月租金，且未支持相应滞纳金，并无不当。二上诉人关于子铭公司全额支付租金的上诉请求，本院不予采纳。综上所述，大连国创置业有限公司、大连北创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人大连国创置业有限公司、大连北创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年六月二十一日书记员  王 亮