江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终1468号上诉人（原审被告）：南通众辉不动产经纪服务有限公司，住所地如皋市如城街道金科世界城22号楼73号商铺。法定代表人：魏小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐宏建，江苏简易律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，江苏简易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴灏，男，1980年4月12日生，住如皋市。被上诉人（原审原告）：顾和芳，女，1979年5月29日生，住如皋市。委托诉讼代理人：吴灏（系顾和芳丈夫），男，1980年4月12日生，住如皋市。原审被告：南通市宝泰房产经纪有限公司，住所地南通市港闸区华强城72幢136室。法定代表人：苏芹，该公司总经理。上诉人南通众辉不动产经纪服务有限公司（以下简称众辉公司）因与被上诉人吴灏、顾和芳以及原审被告南通市宝泰房产经纪有限公司（以下简称宝泰公司）居间合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初7925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。众辉公司上诉请求：撤销原判，并依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.我司在贝壳网得知案涉房屋的房源信息后，我司工作人员和案涉房屋的原房主陈学泉多次核实房屋相关信息，陈学泉反馈的信息是“满五唯一”，我司在审核时已经尽了核实义务。2.对于吴灏、顾和芳所诉求的税款部分，一审法院已经查明诉争房产符合“满五”条件，但并非原所有权人名下“唯一”住房，本案中房屋所征收95571.3元税费均是卖房人应缴纳的个人所得税，但是其中只有9800元是针对卖方的该房屋“不唯一”所征收，85771.3元是针对卖方存在继承现象征收。即便我司在核实过程中存在一定的过失，该过失对吴灏、顾和芳产生的损失也仅是9800元。3.因吴灏、顾和芳在签订合同时，自愿承担陈学泉应承担的税费，过户时吴灏、顾和芳并未就继承部分的税费要求陈学泉承担，系吴灏、顾和芳自愿承担。4.即使我司在核实房源信息时存在过失，案涉房屋的中介费我司仅分得4141.49元，我司应在获取的中介费比例里承担相应的责任，而不应与宝泰公司承担连带责任。吴灏、顾和芳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。众辉公司发的图片是案涉房屋“满五唯一”，本人是因为上述信息才愿意购买的，由此产生的税费损失应由众辉公司与宝泰公司一并承担。宝泰公司未应诉答辩。吴灏、顾和芳向一审法院起诉请求：1.判令众辉公司、宝泰公司赔偿税费损失110271.30元、误工费及交通费损失5000元，合计115271.30元；2.本案诉讼费由众辉公司、宝泰公司承担。后变更第一项诉讼请求为：判令众辉公司、宝泰公司赔偿税费损失95571.30元、误工费及交通费损失5000元，合计100571.30元。一审法院认定事实：2020年7月12日，吴灏、顾和芳意欲购买位于如皋市××湾××幢××室的房屋及车位（原登记所有权人为陈学泉），通过宝泰公司员工金良玉与众辉公司员工陈金莲联系后，吴灏、顾和芳、众辉公司的法定代表人魏小虎及陈金莲均至宝泰公司位于如皋市御龙湾处的实际经营地，一同商谈购房事宜，商谈时的在场人员有吴灏、顾和芳、金良玉、魏小虎及陈金莲。商谈中，吴灏、顾和芳询问了讼争房屋的基本情况，众辉公司回答，已向卖方陈学泉核实讼争房屋符合“满五唯一”。后吴灏、顾和芳于当日向卖方陈学泉转账定金50000元。2020年7月15日，宝泰公司作为居间方，制作《南通市存量房买卖合同》（合同编号：100006290752），合同约定，由出卖方陈学泉将其位于如皋市××湾××幢××室的房屋（建筑面积：142.72平方米）及车位××号出卖给吴灏、顾和芳，房屋总价款为2080000元，首付款为1250000元（含定金50000元），其余830000元通过贷款支付，并约定税费负担及违约责任等事项。其中，合同第八条约定，办理过户的有关税费，按照政府有关规定处理,卖方为净得价不负担，由买方负担过户当中产生的税费。该合同制作后，由宝泰公司员工金良玉送至吴灏、顾和芳家中，由吴灏、顾和芳先行签字，后卖方陈学泉至宝泰公司店中补签。上述合同文本后附有陈学泉签署的5万元定金收据及吴灏、顾和芳支付中介费21000元的《佣金确认书》。2020年7月18日，宝泰公司员工金良玉因吴灏再次询问讼争房屋的基本信息，通过微信向其发送讼争房屋的房源信息宣传图片。该宣传图片右侧“重点维护信息”处载有“是否唯一：唯一”、“06-2211:07德佑-陈金莲（维护）满五唯一，有车位另算12万”字样。2020年7月24日，如皋市国税局第一税务分局开具税收缴款书，载明，陈学泉缴纳个人所得税95571.30元，该95571.30元组成如下：征税率为0.01的个人所得税9800元，征税率为0.2的个人所得税85771.30元，合计95571.30元，该税费实际为吴灏、顾和芳缴纳。吴灏、顾和芳称，如讼争房屋为两个中介公司所称的“满五唯一”，则卖方不需要负担上述个人所得税95571.30元，该税费是因讼争房屋并非卖方陈学泉的唯一住房且存在继承情况（陈学泉妻子去世后由陈学泉继承了其妻子的房产份额）产生，因房屋买卖合同约定所有的税费由其负担，故导致其产生上述税费损失，现其基于房屋居间合同关系，认为宝泰公司及众辉公司作为居间方，向其进行虚假宣传，让其误以为讼争房屋符合“满五唯一”才签订房屋买卖合同，其遂提起本案诉讼，要求宝泰公司公司赔偿其多缴纳的税费95571.30元及误工费、交通费5000元，由众辉公司承担连带给付责任。审理中，吴灏、顾和芳于2020年12月3日向一审法院申请撤回对陈学泉的起诉，一审法院已裁定准予。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。所谓“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上；“家庭唯一生活用房”，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。以上即是对“满五唯一”的定义。针对本案所涉的“满五唯一”及所征95571.30元个人所得税的问题，一审法院分别于2020年10月20日及11月25日向如皋市国税局调查咨询。咨询后得知：1.讼争房屋符合“满五”条件，但并非原所有权人名下“唯一”住房（除本案房屋外，陈学泉还有其他住房）；2.若符合“满五唯一”，则免征卖方个人所得税；3.根据财税〔2009〕78号财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》及财政部、税务总局2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》精神，本案房屋所征95571.30元税费均是征收的卖房人应缴纳的个人所得税，其中，9800元是针对卖方的该房屋“不唯一”所征收，征收的是卖方自有部分的个人所得税;85771.30元是针对卖方存在继承现象征收,因讼争房屋不符合“满五唯一”的条件，故需征收上述两项税费。本案审理中，卖房人陈学泉到庭陈述：1.在出卖本案房屋前，其根本不知“满五唯一”是什么意思，并未向中介告知讼争房屋符合“满五唯一”，但已如实向中介告知了房屋基本情况：本案房屋大概于2013年左右购买，购买时由其夫妻二人在购房合同中签字，后其妻子于2017去世，2019年领取本案房屋产权证，车位是去年刚刚购买，故房产证登记的是其一人名字；2.其在如皋下原还有一套商住一体的房屋；3.在本案房屋买卖合同签订前，其已将房产证拍照后通过微信发送给陈金莲，收受吴灏、顾和芳的50000元定金也是陈金莲告知其收取，对于出卖房屋的细节基本是在电话中与中介沟通；3.由于出卖本案房屋期间，有多个中介每天多次拨打其电话，上述信息都告知了中介公司，但对于具体有哪些中介公司、哪些人员联系过其自己也搞不清楚，其一直向中介表示自己净得2080000元。陈学泉提供了其与陈金莲的微信聊天记录进行佐证。宝泰公司陈述，“满五唯一”的信息由众辉公司提供，众辉公司在贝壳找房平台展示的房源信息备注讼争房屋“满五唯一”，且在2020年7月12日吴灏、顾和芳给付定金前也询问过众辉公司，众辉公司告知，经过电话与卖方陈学泉核实，讼争房屋符合“满五唯一”；其所收吴灏、顾和芳的21000元中介费上交至贝壳找房平台后由该平台按比例自动分配如下：由德佑（天津）房地产经纪服务有限公司即贝壳找房平台分得1047.36元；由南通闹海信息科技有限公司分得1330.82元；由南通顺吉房产经纪有限公司分得2435.99元；由北京理房通支付科技有限公司收取手续费63元；由众辉公司分得4141.19元；剩余的11981.64元由宝泰公司分得。并对此提供贝壳找房网查询的中介费分配情况截图佐证。对于上述中介费分配事宜，众辉公司予以确认，并在庭审中陈述，其系本案房屋的房源维护方，由其公司负责联系卖方陈学泉，了解房屋信息后提供给买方，并自认，金良玉发送给吴灏、顾和芳的房源信息宣传图片是其公司在贝壳找房平台中展示的房源信息，也是其公司备注的“满五唯一”。此外，众辉公司称，对于“满五唯一”的信息是卖方陈学泉在电话中告知，真实性也应由陈学泉负责，与其公司无关，但未能举证证明陈学泉承诺“满五唯一”的证据。一审法院认为，吴灏、顾和芳在庭审中已经明确，其基于房屋居间合同关系起诉宝泰公司及众辉公司，要求两公司承担本案给付责任，故本案案由应为居间合同纠纷，而非立案案由房屋买卖合同纠纷。一、本案居间方的认定。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的房屋买卖合同是在宝泰公司的居间下订立，宝泰公司在房屋买卖合同中作为居间方加盖公司公章，并收取吴灏、顾和芳居间费21000元，故宝泰公司为本案房屋买卖合同订立的居间方。而众辉公司虽未在房屋买卖合同中签字盖章，但根据本案查明的事实，其为本案房屋的房源信息维护方，由其负责与卖方陈学泉联系，核实房屋信息后再告知买方，在贝壳找房平台公布房源信息的即为众辉公司，宝泰公司亦是通过与众辉公司的合作才促成了本案房屋买卖合同的签订，且众辉公司也实际获得了相应的居间报酬，故应认定众辉公司与吴灏、顾和芳之间形成了事实上的居间关系，亦为本案房屋买卖合同的居间方。综上，吴灏、顾和芳基于居间合同关系起诉宝泰公司及众辉公司并无不当。二、本案居间方是否应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此可以看出,居间人在居间合同中应承担的义务应包括报告义务和忠实义务。对于忠实义务可以理解为,在房屋买卖居间合同中,居间人对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,该注意义务应明显超出对普通交易主体的要求,否则,委托居间人即丧失意义。注意义务的具体范围,应包括审查核实与交易相关的主体身份、委托代理、房屋基本情况等证明材料的真实性。居间人因未尽必要注意义务而未能提供真实信息,由此使另一方委托人受损的,应根据其过错程度在相应范围内承担赔偿责任。根据一审法院至如皋市国税局调查了解的税费征收政策可知，房屋是否属于“满五唯一”会对税费负担产生直接影响,进而会影响交易价格及合同履行。房屋是否符合政策规定,需解读政策后结合房屋具体情况进行判断。作为居间合同中的专业一方,居间人具有界定义务,即应根据出卖人提供的资料对房屋是否符合“满五唯一”进行专业判断,而非仅根据出卖人的口头介绍或承诺判断,亦不能将居间方应负有的义务推卸给交易双方。具体到本案,众辉公司作为房源信息维护方，由其与卖方联系，核实房屋基本信息，也是其在贝壳找房平台网中公布房屋信息宣传图片，并备注房屋符合“满五唯一”，在签订本案房屋买卖合同前，由其公司陈金莲与卖方陈学泉进行联系沟通，获得陈学泉的银行账号，并要求吴灏、顾和芳给付定金至陈学泉账户。该公司虽辩称“满五唯一”的信息为卖方陈学泉提供，但未能对此进行举证。对于宝泰公司，在本案房屋买卖合同中与众辉公司应属于同行合作签单的关系，在得知众辉公司告知的“满五唯一”信息后，该公司亦未对房屋的真实信息进行审核，在房屋不构成“满五唯一”的情形下,两个中介公司均告知买受人虚假信息,误导了吴灏、顾和芳，导致吴灏、顾和芳误信该信息，自愿在购房合同中约定承担所有的过户税费，最终造成吴灏、顾和芳多缴纳了因房屋非“满五唯一”所产生的95571.30元卖方个人所得税。综上，两个中介公司对此存在过错，应对吴灏、顾和芳共同承担赔偿责任。另，对吴灏、顾和芳主张的误工费、交通费用损失5000元，因吴灏、顾和芳未举证相应的票据等证据加以证明，一审法院对此不予支持。据此判决：一、宝泰公司、众辉公司于判决书生效之日起五日内赔偿吴灏、顾和芳95571.30元。二、驳回吴灏、顾和芳的其他诉讼请求等。二审中，众辉公司向本院提交以下证据：第一组证据，如皋市权属登记信息查询结果一份、税收缴款书一张、情况说明一份，上述证据能够证明满五唯一是原房主提供并确认的信息，且购房时吴灏、顾和芳自愿承担税费，与我司无关。第二组证据，内部平台流程照片六张，证明我司在案涉居间业务中并无违规，即便要求我司承担责任也应按中介费收取的比例承担。吴灏、顾和芳质证认为，众辉公司提供的案涉房屋契税为1.5%，只能证明2014年卖方陈学泉是唯一住房，不能证明2020年此房卖给我方时还是唯一住房。如皋市房管局作为国家权威机构明确告知此房满五不唯一，需要缴纳个人所得税。众辉公司的利益分配问题系其内部问题，众辉公司作为案涉房屋的房源信息维护方，提供虚假房屋信息存在重大过错。宝泰公司未发表质证意见。本院认证意见，因众辉公司未提供上述证据原件，对众辉公司提供的上述证据的真实性不予确认，与本案亦无关联，并不能达到众辉公司的证明目的。经审理查明，原审查明的事实正确，二审予以确认。二审争议焦点：众辉公司是否应承担案涉税费，如需承担是否应按比例承担？本院认为,众辉公司、宝泰公司与吴灏、顾和芳之间形成居间关系，居间合同的居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。众辉公司主张其提供案涉房源信息时已尽调查核实义务，即便其存在一定过失，也仅应承担因“不唯一”所征收的个人所得税损失9800元。本案中，众辉公司为本案房屋的房源信息维护方，由其负责与卖方陈学泉联系，众辉公司称“满五唯一”的信息为卖方陈学泉提供，其一审并未提供任何证据证明，二审中众辉公司虽提交了案涉房屋2014年时的契税发票，但不能证明案涉房屋在本案交易时符合“满五唯一”的条件，亦不能证明“满五唯一”的信息系由陈学泉提供。关于案涉房屋税费损失承担的问题，众辉公司、宝泰公司向吴灏、顾和芳提供的信息存在重大瑕疵,误导了吴灏、顾和芳自愿在购房合同中约定承担所有的过户税费，最终造成吴灏、顾和芳多缴纳了因房屋非“满五唯一”所产生的95571.30元卖方个人所得税。本案房屋所征95571.30元税费均是征收的卖房人应缴纳的个人所得税，其中，9800元是针对卖方的该房屋“不唯一”所征收，征收的是卖方自有部分的个人所得税;85771.30元是针对卖方存在继承现象征收。因讼争房屋不符合“满五唯一”的条件，故需征收上述两项税费。众辉公司、宝泰公司作为居间合同的专业一方，应提供与案涉房屋相关的房源信息、法律法规、政策、市场行情咨询等。房屋是否符合政策规定,需解读政策后结合房屋具体情况进行判断。作为居间合同中的专业一方,居间人具有界定义务,即应根据出卖人提供的资料对房屋是否符合“满五唯一”进行专业判断,而非仅根据出卖人的口头介绍或承诺判断,亦不能将居间方应负有的义务推卸给交易双方。众辉公司提供信息存在重大瑕疵，未尽到合理的注意义务，吴灏、顾和芳缴纳的案涉税费部分超出其订立合同时的预见范围，属于额外增加的交易成本，应当视为其全部损失，众辉公司理应承担多交的所有个人所得税。故本院对众辉公司的该主张不予认可。众辉公司主张吴灏、顾和芳系自愿承担陈学泉应承担的税费。正如前述，因众辉公司、宝泰公司提供的信息存在重大瑕疵，误导了吴灏、顾和芳自愿在购房合同中约定承担所有的过户税费。之后在案涉房屋办理手续时，吴灏、顾和芳得知需额外缴纳陈学泉的个人所得税部分后，吴灏、顾和芳向宝泰公司提出了异议，但由于已支付大部分购房款，只能先垫付该部分税费，并表达了通过法律途径维权的意愿。众辉公司对上述事实并无异议，故不能认定吴灏、顾和芳自愿承担陈学泉应承担的税费。众辉公司另主张其应按照中介费的收取比例承担赔偿责任。本案中，居间人未履行调查核实义务，是一种消极的不作为行为，众辉公司与宝泰公司作为共同的居间人，应共同承担赔偿责任。至于众辉公司与宝泰公司或其他各方内部如何分担责任，则非本案受理范畴。综上，众辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人南通众辉不动产经纪服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周锦明审 判 员 戴志霞审 判 员 陈 卓二〇二一年六月十七日法官助理 薛升鸿书 记 员 陆 佳