文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3919号上诉人（原审被告、反诉原告）：富力（哈尔滨）房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区中源大道5599号。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：姚冰，男，1982年7月31日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：芦智海，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓红，女，1973年12月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：佟钊，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人富力（哈尔滨）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人张晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判张晓红向富力公司支付违约金150,901.47元。事实和理由：1.一审法院认定“富力公司自认协助张晓红办理商业贷款，期间负责协助的工作人员离职，富力公司未及时通知张晓红，对贷款进度造成影响，富力公司存在过错”。一审法院认定该事实错误。首先，根据合同附件四补充合同第一条第四款约定，“买受人应自行办理贷款手续，出卖人仅有协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任”。根据该条约定，富力公司协助张晓红办理商业贷款仅限于在房屋所有权证下发之前，富力公司为张晓红提供商业贷款的保证义务，而不是办理贷款手续，因此张晓红怠于办理贷款并非富力公司过错。其次，根据富力公司与张晓红2018年9月30日签署的《富力江湾新城三期商品房认购书》能够体现，张晓红的置业顾问为郭晶，因此在履行商品房买卖合同过程中，张晓红对接的工作人员应为郭晶。张晓红主张承诺为其协助办理贷款的人为赵媛，因此赵媛的承诺并非职务行为，是赵媛的个人行为，不能代表富力公司，富力公司在合同履行过程中并未对张晓红作出任何许诺。最后，双方签订《商品房买卖合同书》的时间是在2018年10月10日，根据一审张晓红出示的微信聊天记录，张晓红与赵媛是在签订合同以后2019年2月14日开始联系，赵媛自2019年2月14日以后在微信中承诺协助张晓红联系银行办理购房贷款，因此富力公司在销售房屋前以及签订合同后均未对张晓红许诺办理贷款手续。故此赵媛的个人行为不能作为富力公司的表见代理销售房产的承诺。2.张晓红应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同书》第七条第二款约定，买受人付款逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。因张晓红未按合同约定时间付款，富力公司向其主张违约金符合法律及合同约定。虽然富力公司向张晓红发出了收楼通知，但在收楼通知中也明确张晓红在收楼前应补交购房款及违约金，现富力公司与张晓红均同意解除商品房买卖合同，张晓红应依约交付违约金。张晓红辩称：1.张晓红未办理贷款是由于富力公司具有过错。2019年10月27日，张晓红向富力公司交纳458,029元后，富力公司的工作人员赵媛告诉张晓红，光大银行的工作人员会与其联系办理贷款。张晓红一直等待银行工作人员与其联系，导致贷款未予办理。首先，自张晓红首次到富力公司处看房，一直是赵媛对其进行接待，直到其交付了最后一笔首付款，也是赵媛与其沟通。现富力公司却为了逃避其违约责任，公然否认赵媛系其工作人员，无事实依据。其次，赵媛作为富力公司工作人员的阐述使张晓红一直认为银行的工作人员会主动联系其办理贷款。因赵媛系富力公司的工作人员，张晓红有理由相信其陈述。最后，赵媛作为富力公司的工作人员，对张晓红办理贷款一事进行了误导，作为案涉房屋的售楼人员，其向张晓红所陈述的有关购房信息均应认定为职务行为。所以，鉴于张晓红在其不了解贷款流程的情况下，听信了赵媛作为售楼专业人士的信息，以为应当由银行工作人员主动联系其办理贷款，完全符合常理。故案涉房屋后期贷款未办理，应系富力公司的过错所致。2.张晓红并不存在违约行为，是富力公司未按照《商品房买卖合同书》约定时间交付房屋，构成违约。第一，根据富力公司向张晓红开具的发票金额为2,470,049元，可以证实富力公司认可张晓红交纳的首付款金额，即张晓红已足额交付了案涉房屋的首付款。第二，富力公司未收到案涉房屋的贷款款项，并非张晓红的原因造成。综上，因张晓红未构成违约，其理应不承担违约责任。一审判决认定事实完全正确，恳请查明事实，驳回富力公司的上诉请求，维持原判。张晓红向一审法院起诉请求：1.判令解除张晓红、富力公司签订的《商品房买卖合同书》；2.判令富力公司返还张晓红交付的购房款2,470,049元；3.判令富力公司赔偿张晓红违约金24,700.49元。富力公司向一审法院反诉请求：1.解除181××××6844号《商品房买卖合同书》；2.由张晓红支付违约金150,901.47元。一审法院认定事实：2018年10月10日，张晓红与富力公司签订编号为181××××6844的《商品房买卖合同书》，约定张晓红购买富力公司开发建设的位于哈尔滨市××友谊××路××街围合区域T3栋1单元13层1309号房屋，总价款5,030,049元；付款方式及期限为2018年10月10日交纳503,005元，2018年11月10日交纳503,005元，2018年12月10日交纳1,006,010元，2019年2月10日交纳508,029元，以上现金付款，2019年3月10日以商业贷款方式付款2,510,000元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得竣工工程备案证并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.详见合同附件四。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。张晓红于2018年9月8日交纳购房定金50,000元。《商品房买卖合同书》签订后，张晓红向富力公司分别于2018年10月10日交纳购房款453,005元、2018年11月10日交纳503,005元、2018年12月10日交纳1,006,010元、2019年10月27日交纳458,029元，共计交纳购房款2,470,049元。剩余购房款张晓红须办理商业贷款交纳，富力公司工作人员赵媛负责协助张晓红办理，张晓红与赵媛多次沟通商业贷款办理情况及房屋交付情况，后赵媛离职，富力公司未及时通知张晓红。张晓红的商业贷款未办理成功。2019年10月22日，富力公司向张晓红发放富力中心收楼通知书及富力中心收楼费用明细，通知张晓红购买的富力中心T3栋1309室已于2019年10月26日达到交付条件，请张晓红办理收楼手续，并补交购房款及交楼违约金等费用。张晓红不同意交纳违约金，未办理收楼手续，双方协商未果，张晓红向富力公司提出解除合同的请求。一审法院认为，张晓红与富力公司签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。现张晓红主张解除合同，富力公司表示同意，予以支持。对于违约金问题，张晓红未按合同约定交付剩余购房款，因富力公司自认协助张晓红办理商业贷款，期间富力公司负责协助的工作人员离职，富力公司未及时通知张晓红，对张晓红贷款办理进度造成影响，富力公司存在过错；张晓红作为贷款申请人过于相信富力公司的工作人员，对办理进度未及时有效跟进，亦存在过错，故对张晓红提出的违约金的诉讼请求，不予支持。同时，对富力公司提出反诉，主张张晓红给付违约金的请求，亦不予支持。判决:一、解除张晓红与富力公司签订的编号为181××××6844的《商品房买卖合同书》；二、富力公司于判决生效后十日内返还张晓红已交付的购房款2,470,049元；三、驳回张晓红的其他诉讼请求；四、驳回富力公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张晓红围绕富力公司上诉请求依法提交了一份证据：徐健的证人证言。意在证明：赵媛系富力公司员工；张晓红未办理贷款成功是由于赵媛当时告知待银行工作人员通知其去办理贷款，由于富力公司的原因造成张晓红未办理贷款成功。富力公司质证意见：对该证人证言的真实性以及关联性均有异议。首先，该证人并不清楚张晓红与富力公司签订房屋认购书、商品房买卖合同书的过程。根据商品房认购书能够明确体现，张晓红的置业顾问并非是赵媛。其次，赵媛是富力公司的渠道工作人员，富力公司从未否认赵媛的工作身份，只不过是由赵媛通过自己的能力寻找客户介绍到富力公司，由富力的置业顾问与张晓红签订合同，所以不能证明赵媛系富力公司的代表与张晓红签订任何合同或者是承诺，不能代表富力公司。二审中，富力公司未提交新证据。本院认证意见为：该证人证言结合其他证据可以进一步证明赵媛系富力公司的员工，最初接待张晓红的是赵媛，其后赵媛离职后由郭晶负责联系张晓红，赵媛的行为系职务行为，本院予以采信。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，关于赵媛的行为是否系职务行为的问题。二审中，富力公司自认赵媛系其工作人员，与富力公司之间存在劳动关系。故赵媛的行为系职务行为。富力公司主张赵媛为其办理商业贷款及房屋交付事宜系赵媛个人行为缺乏事实依据，本院不予支持。富力公司上诉请求张晓红给付违约金是否应予支持的问题。从张晓红一审举示的张晓红与赵媛的微信聊天记录内容可见，赵媛多次联系张晓红协助其办理商业贷款手续，并明确告知张晓红已准备好所需资料等待通知，张晓红并不知道赵媛离职，富力公司已没有向张晓红告知贷款办理进度情况，张晓红基于对赵媛的合理信赖不构成违约。如前所述，赵媛系富力公司的正式员工，具有劳动关系，其行为代表富力公司的意思。由于富力公司自身原因导致张晓红未能办理商业贷款，其诉请张晓红给付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3138.03元，由富力（哈尔滨）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎（）二〇二一年六月二十一日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤