北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再58号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭鑫朋，男，1989年4月5日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋彦，女，1990年5月23日出生，壮族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：宋川（宋彦之父），1960年3月31日出生，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：吴姣娜，北京市兰台律师事务所律师。上诉人郭鑫朋与被上诉人宋彦房屋买卖合同纠纷一案，北京市通州区人民法院（以下简称原审法院）于2018年9月10日作出（2017）京0112民初26569号民事判决。宋彦不服，向本院提出上诉。本院于2019年3月5日作出（2019）京03民终300号民事判决。宋彦向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年12月18日作出（2019）京民申3502号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年3月26日作出（2020）京03民再15号民事裁定，撤销原审法院（2017）京0112民初26569号民事判决及本院（2019）京03民终300号民事判决，将本案发回原审法院重审。经过再审审理后，原审法院于2020年12月29日作出（2020）京0112民再9号民事判决。郭鑫朋不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人郭鑫朋，被上诉人宋彦之委托诉讼代理人吴姣娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭鑫朋上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判。事实与理由：1．一审法院认定事实错误。合同签订时，房屋处于抵押登记过程中，不是当事人所能掌控。其积极向银行、不动产产权部门询问、催办，提供了相应证据，并及时反馈给宋彦，宋彦从未提出异议，也未提出解除合同的请求，实际上已经达成了新的合意；2．宋彦拒绝支付首付款并退房的行为，应属违约；3．2017年3月出台房屋买卖新政以后，通州房价大幅下降，宋彦提出解除合同，其行为违背了诚信原则。宋彦答辩称，原审法院再审认定事实清楚，请求依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：1．双方签订的合同有效，上诉人未按约定时间办理解除抵押登记，构成根本违约。宋彦没有任何错误。2．上诉人根本违约后，宋彦依据合同约定，依法行使合同解除权具有合理性，也符合一般交易习惯。3．双方在协商过程中的意思表示未采用书面形式达成一致意见，不产生变更合同的效果。4．双方在协商过程中的意思表示不能推定宋彦放弃合同解除权。5．上诉人的根本违约导致合同不能继续履行，其应承担违约责任。郭鑫朋向原审法院起诉请求：1．判令宋彦继续履行双方于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令宋彦支付郭鑫朋违约金860000元；3．诉讼费由宋彦承担。事实和理由：2017年3月8日，郭鑫朋（出卖人，甲方）与宋彦（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方就上述合同签订《补充协议》，补充协议中约定：乙方与甲方约定的银行还款之日前五个工作日内将第一笔首付款人民币120万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。宋彦的第一笔首付款用于还款解押。合同签订后，宋彦向我支付定金，我如约履行合同义务。在与银行约定还款之日后，我通知宋彦支付第一笔首付款。但经多次催促，宋彦仍拒绝履行。2017年7月20日，宋彦向我送达《退房通知书》，明确要求退房。因此我认为宋彦的行为已经构成根本违约。据此，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。宋彦辩称：不同意郭鑫朋的诉讼请求，我认为郭鑫朋未按合同及补充协议约定的时限解除涉诉房屋的抵押，已经违反合同约定，构成根本违约，我方依据合同约定向其发送退房通知，行使了房屋买卖合同中约定的合同解除权，双方的房屋买卖合同及补充协议在2017年7月20日已依法依约解除，并且在合同履行过程中，我方不存在任何违约的情况，合同的解除系由于郭鑫朋未按合同约定履行己方义务导致，因此应由郭鑫朋承担合同的违约责任；另在合同已经通知解除的情况下，郭鑫朋无权主张要求我方继续履行合同，也无权要求我方承担违约责任。同时我方提出反诉请求，1．请求法院依法确认2017年3月8日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年7月20日解除，2．郭鑫朋返还我方定金19万元，3．郭鑫朋支付我方双倍定金损失19万元，共计38万元，4．反诉费由郭鑫朋负担。原审法院再审查明事实，北京市通州区九×大街居住项目地块×住宅楼×层×单元1904房屋（不动产权证书登记坐落为通州×小区×号楼×层×单元1904，建筑面积66．52平方米，用途住宅，以下简称“1904室”）系郭鑫朋单独所有的商品房住宅，不动产权证书登记在附记栏内注有“2017年6月8日已设立抵押登记”的内容。2017年3月8日，郭鑫朋（出卖人）与宋彦（买受人）在案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定：宋彦购买郭鑫朋的1904室房屋，该房屋已经于2017年3月8日在建设银行设定抵押，出卖人应于2017年3月15日前办理抵押注销手续。双方约定该房屋成交价格为290万元，另有家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价140万元，共计430万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；付款方式为：宋彦先向郭鑫朋直接支付定金19万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。同日，郭鑫朋（甲方）与宋彦（乙方）又签订《补充协议》一份，就交易细节补充约定如下：……第二条：1．定金。乙方于2017年3月8日将第一笔定金人民币19万元以自行划转的方式支付甲方。2．还款解押。该交易房屋设有抵押，甲方应于2017年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方第一笔首付款还款解押……4．首付款。乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。乙方于甲方约定的银行还款之日前五个工作日内（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款人民币120万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于过户前五个工作日（请约定支付时间或条件）将第二笔首付款人民币102万元以建委监管支付的方式支付甲方。5．申请购房贷款。甲乙双方应于网签之日起五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6．权属转移登记。在批贷之日起五个工作日内（请约定支付时间或条件），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……第四条，违约责任……2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。房屋买卖合同签订当日，宋彦依约交付郭鑫朋定金19万元。2017年6月8日，抵押权人建设银行完成抵押登记。房屋买卖合同签订后至2017年7月11日期间，宋彦在微信聊天中仍在询问购房具体操作的下一步细节和应如何做准备工作，之后到2017年7月19日，宋彦明确向郭鑫朋表示其决定退房，不再继续履行房屋买卖合同，并将向其发出退房通知书。郭鑫朋于2017年7月20日通知宋彦其已向建设银行预约2017年7月20日还款，同时要求宋彦按合同约定支付第一笔首付款用于解除房屋抵押，宋彦予以拒绝。庭审中，宋彦提交的其向郭鑫朋发送的《退房通知书》落款日期为2017年7月20日，该通知书要求解除合同，理由为出卖人郭鑫朋未能依合同约定于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。据此，宋彦主张双方的房屋买卖合同及补充协议应于《退房通知书》送达的2017年7月20日解除。郭鑫朋陈述称其是2017年7月21日收到《退房通知书》，但不同意解除房屋买卖合同，认为房屋买卖合同中约定的解除抵押权日期即2017年5月15日系预估的日期，根据双方聊天记录可以显示其一直在积极履行己方义务，即使宋彦享有解除权，其亦应在2017年5月15日郭鑫朋没有按约定期限完成解除抵押权时行使该权利，但宋彦在2017年5月15日后仍一直追问办理房屋解押和继续履约的事情，并未行使合同解除权，明确表示解约；此外，郭鑫朋还认为，其未能在2017年5月15日完成解除抵押权，系因建设银行及住建委原因导致，属于不可抗力。在微信聊天记录中，郭鑫朋2017年6月9日表示“刚在建委查询下，6月8日起正在做他项证，说是10个工作日做好”，宋彦回复“好的，太好了”，2017年7月7日，郭鑫朋微信告知已取回不动产权证书时，宋彦回复“那我现在需要准备什么？”。宋彦对微信聊天记录的真实性认可，但认为己方在沟通中并未明确表示同意变更解除房屋抵押权的期限，也对该房屋买卖合同是否继续履行下去没有表明明确具体的意见，只是表明双方对此房屋买卖合同具体履行中发生的问题进行过协商，但未达成一致合意。再查，在宋彦已明确表示不再继续履行房屋买卖合同及补充协议的情况下，郭鑫朋仍坚持要求其继续履行房屋买卖合同，不予变更诉讼请求。原审法院再审认为，依法成立的合同，受法律保护，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面善意履行自己的义务。本案中，郭鑫朋与宋彦签订房屋买卖合同及补充协议，由宋彦购买郭鑫朋所有的1904室房屋，上述合同系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方签订的房屋买卖合同的补充协议，郭鑫朋应最迟于2017年5月15日前办理完毕1904室房屋的解除抵押登记手续，但该房屋2017年6月8日方完成抵押登记，不可能在2017年5月15日前办理完毕1904室房屋的解除抵押登记手续，按照房屋买卖合同的补充协议的约定，郭鑫朋超过约定日期十五日未能完成1904室房屋解除抵押登记手续即已构成根本违约，故此日之后宋彦即据此享有了补充协议中约定的合同解除权。此后只要宋彦不明确表示或以实际进行下一步的付款行为表明己方同意继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，就有权随时通知对方解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。对于郭鑫朋称其未能于2017年5月15日前完成房屋解除抵押权事项系由建委和银行办理抵解押手续时间不确定的不可抗力因素导致的主张，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；由于双方在签订房屋买卖合同时，1904室仍在办理抵押过程中，不动产权证亦不在郭鑫朋手中，故郭鑫朋对此应当完全可以预见到1904室房屋办理抵押登记时间及办理解除抵押权时间均不能具体确定，双方是可以通过合同条款来预先约定以避免因此造成己方根本违约的，故郭鑫朋所称的上述情况不构成法律规定的不可抗力情形。关于郭鑫朋主张宋彦在2017年5月15日后未及时行使合同解除权，仍继续询问房屋买卖下一步的准备事项的行为，表明其有意继续履行房屋买卖合同。但因双方在房屋买卖合同及补充协议中并未约定行使合同解除权的期限，法律对此亦无限制性规定，后续关于合同履行的相关协商过程并不表明双方已就房屋买卖合同及协议达成明确一致的继续履行之合意，故宋彦在郭鑫朋构成根本违约后的2017年7月19日向郭鑫朋行使房屋买卖合同及补充协议中约定的合同解除权，属于守约方在合理期限内依法行使合同解除权的行为，并不违反法律规定，原审法院予以支持。据此，郭鑫朋作为违约方要求宋彦继续履行合同并向其支付违约金，依据不足，原审法院不予支持。宋彦反诉请求解除双方的房屋买卖合同及补充协议，于法有据，原审法院予以支持，因郭鑫朋认可其系于2017年7月21日收到的宋彦发给他的《退房通知书》，故双方合同解除的时间应为合同解除通知送达对方的时间即2017年7月21日。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，在郭鑫朋构成合同根本违约导致双方房屋买卖合同及补充协议依法依约解除的情况下，宋彦反诉要求郭鑫朋返还其已交190000元定金的双倍共计380000元，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条之规定，原审法院判决如下：1、驳回郭鑫朋的全部诉讼请求；2、确认郭鑫朋与宋彦于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年7月21日解除；3、郭鑫朋向宋彦双倍返还定金380000元。本院二审查明，本案诉争房屋已经由郭鑫朋于今年4月卖给案外人，售价344万元。本院二审查明其他事实同原审法院再审查明事实一致。上述事实有双方当事人的陈述、2017年3月8日《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等证据在案佐证。本院认为，2017年3月8日郭鑫朋与宋彦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》内容未违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。双方当事人均应依照约定履行各自的义务。2017年3月8日签订涉案房屋买卖合同及补充协议时，因郭鑫朋就涉案房屋正在银行设定抵押，故依照约定郭鑫朋应于2017年3月15日前办理注销抵押登记手续，并于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。但本案事实是郭鑫朋未提交合法有效证据证明其积极履行了向相关部门办理注销抵押登记的义务，也未在约定的时间办理完毕解除抵押登记手续，更未举证证明有不可抗拒的原因导致不能如期办理完毕解除抵押登记手续，反而在2017年6月8日设立了抵押登记。上述事实证明郭鑫朋未向有关部门积极履行办理解除抵押登记的义务，其行为违反了合同的约定，导致涉案房屋买卖合同及补充协议无法按期继续履行。原审法院认定郭鑫朋的上述行为属于根本违约是正确的，本院予以维持。依照双方的约定，如郭鑫朋未按约定时间办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续且逾期十五日的，宋彦有权单方解除涉案房屋买卖合同及补充协议。在上述情况下，宋彦以郭鑫朋未按约定时间办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续且逾期十五日为由，于2017年7月20日向郭鑫朋发出解除合同通知书，要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议既符合合同约定，又有法律依据，本院予以支持。郭鑫朋已于2017年7月21日收到了宋彦的解除合同通知书，原审法院据此依法判令双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年7月21日解除并无不当，本院予以维持。因郭鑫朋违约在先，宋彦随后行使合同解除权符合法律规定、合同约定和普通常理，故郭鑫朋上诉称宋彦拒绝支付首付款并要求退房的行为应属违约的主张缺乏事实依据，本院不予支持。发生纠纷后，双方当事人虽有沟通交流，但并未达成明确的一致意见变更了合同的约定，更不能表明宋彦有放弃合同解除权的意思表示，而宋彦通过行使合同解除权的方式表明其不愿意变更合同的约定。郭鑫朋上诉称其与宋彦达成了新的合意，缺乏事实依据，本院不予支持。民事判决中具有金钱给付义务的，应当在所有判项之后另起一行写明：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院所作再审判决未写明上述内容，现通过补正裁定的方式予以更正，本院不持异议。综上，原审法院所作再审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费6200元由郭鑫朋负担（已交纳）；一审反诉案件受理费7125元由郭鑫朋负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费7000元由郭鑫朋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 晖审 判 员  张 明审 判 员  孙 栋二〇二一年六月二十四日法官助理  周子俊书 记 员  王 郁