辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5859号上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区中联房管家西江房产信息咨询服务部，住所地沈阳市于洪区松山西路123号1门。经营者：付龙飞，女，1981年9月6日出生，汉族，住河南省三门侠市湖滨区。委托诉讼代理人：孟哲，辽宁同兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓杰，女，1992年9月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙国山，辽宁张正律师事务所律师原审第三人：王怀宇，女，1984年9月27日出生，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳市于洪区中联房管家西江房产信息咨询服务部（以下简称中联房管家）因与被上诉人杨晓杰、原审第三人王怀宇居间合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。中联房管家上诉请求：1、请求贵院依法撤销(2020)辽0114民初13918号民事判决；2、请求贵院依法改判上诉人中联房管家无需返还中介费11700元；3、请求贵院依法改判确认《不动产买卖合同》有效，上诉人中联房管家无需返还定金30000元；4、请求贵院依法判决原审、二审诉讼费由被上诉人杨晓杰承担。事实和理由：一、案涉《不动产买卖合同》完全符合合同成立及生效的条件，且不存在任何无效事由。第一，上诉人中联房管家与被上诉人杨晓杰签订《不动产买卖合同》系原审第三人王怀宇授权后的行为，并不是冒名与代签的行为；第二，被上诉人杨晓杰系完全民事行为能力人，具备签订合同相应的民事行为能力；第三，案涉《不动产买卖合同》系合同双方真实意思表示。双方签订合同的主要目的是购买案涉房屋，合同明确写明了标的房屋状态及房屋成交价格、成交方式，被上诉人杨晓杰签订合同时对该合同主要条款并不存在任何误解；第四，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且不存在任何《合同法》第52条规定的致使合同无效的事由。二、被上诉人杨晓杰因个人原因拒绝履行合同，已经构成违约，不应退还定金及中介费。原审第三人王怀宇(房主)一直向被上诉人杨晓杰主张合同继续履行，被上诉人杨晓杰却以各种理由拒绝履行，已经构成违约，且主观有故意。根据案涉《不动产买卖合同》第四条第14款约定：“甲乙双方签订合同后，如甲方违约，应双倍赔偿乙方定金；乙方违约，定金不予退还给乙方；任何一方违约，中介服务费不予退还，由违约方向守约方承担相应损失。”合同明确约定，因被上诉人杨晓杰违约不履行合同，定金和中介服务费不予退还。三、第三人王怀宇收取购房款后将剩余部分支付给上诉人房管家公司是双方之间的约定，与被上诉人杨晓杰无关。在签订案涉《不动产买卖合同》时，被上诉人杨晓杰对购房款870,000.00元明知且认可，意思表示真实，办理房屋购买贷款手续时也以该合同为依据，至于原审第三人王怀宇(房主)自己仅留取845,000.00元作为购房款，其余支付给上诉人中联房管家，是原审第三人王怀宇(房主)和上诉人中联房管家之间的约定，系原审第三人王怀宇的让利行为，与被上诉人杨晓杰无关，被上诉人杨晓杰应当按照《不动产买卖合同》履行付款义务。被上诉人杨晓杰辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人的上诉请求指示基于合同有效的情况，本案房屋买卖合同是无效合同，理由是原审判决的阐述内容，卖房的代理人是没有代理权的，且所谓代理人宋征在与被上诉人签订合同时，声称自己是第三人的丈夫，签订合同后第三人并不认可其代理行为，因此根据法律规定，本房屋买卖合同不具有法律效力，原审判决上诉人返还定金是正确的，另外上诉人在居间过程中隐瞒相关事实，比如房屋抵价、卖方代理人的身份，重复收取中介费，因此其主观存在恶意，故判决其返还服务费正确。原审第三人王怀宇未提交书面意见。杨晓杰向一审的诉讼请求为：1.判令被告返还中介及其他服务费11700元；2.判令被告返还并赔偿房屋买卖定金30000元；3.由被告承担案件受理费。一审法院认定事实,2020年8月14日，原告杨晓杰（乙方）与第三人王怀宇（甲方）、被告中联房管家（丙方）签订《不动产买卖合同》一份，合同约定原告向第三人购买位于沈阳市于洪区的不动产，建筑面积72.76平方米。不动产成交价格87万元。本合同签订之日，乙方支付30000元作为购买定金，并于签订合同当日直接交付给第三人。甲乙双方同意分四次付款支付购房款，已支付的定金作为首期购房款的一部分冲抵，具体付款日期及金额如下：乙方于签订买卖合同当日向甲方支付30000元整（含定金）；乙方于交易过户当日向甲方支付240000元；乙方于银行放贷当日向甲方支付600000元。合同其他约定事项：1.甲乙双方研究决定，严格遵守房地产政策、法律法规、缴纳税费、交易过户、银行贷款。贷款利率按银行现行的政策为准。2.因甲方有银行贷款20万，由乙方替其解贷。如因产权问题造成无法成交，所有法律责任全由房主本人承担。3.室内固定物品全部留下，其中可挪动的物品留下的有床一个、洗衣机一个、沙发一个。该《不动产买卖合同》中卖方处由宋征作为代理人签字，中介方加盖被告中联房管家合同专用章。合同签订后，原告向被告中联房管家交纳了30000元定金及11700元中介费。另查明，被告表示签订《不动产买卖合同》的卖方代理人宋征系案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司的工作人员，系职务行为。在三方签订买卖合同时被告向原告表示宋征系第三人王怀宇的代理人，但未向原告出示第三人王怀宇向宋征的委托代理手续。还查明，被告中联房管家向法庭提交了案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司与第三人王怀宇签订的《房屋销售独家委托协议》，该协议委托人为第三人王怀宇（甲方），受托人为案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司（乙方）。内容为：甲方委托乙方居间销售位于沈阳市于洪区的房屋。本委托为独家委托，委托期内，甲方不得将上述房屋自行出售或经他人、其他机构销售；若甲方违反本项约定，应在与他人签订房屋买卖合同之日起3日内向乙方支付房屋销售底价的1%作为违约金。甲方确定上述房屋销售底价为人民币84.5万元，该价格为实收价。甲方应支付乙方的中介服务费为上述房屋实际销售价超出销售底价部分，该超出部分全部归乙方所有。中介服务费应于甲方与购房者签订不动产买卖合同当日支付。如该房屋按照销售底价出售，乙方不收取中介服务。委托协议期限为三个月，自2020年8月13日至2020年11月13日。补充条款：乙方保证该价格为实收价，不含中介费及其他税费。甲方保证该房屋无抵押、查封情况，正常上市交易。甲方保证一周至少有3次看房时间，具体时间和经办人沟通。甲方有银行贷款20万元左右，在买卖交易前由甲方解清或由买方解贷，双方协商沟通。甲方室内留存全部家具家电（含冰箱、电视、洗衣机、空调、沙发、床）。一审法院认为:本案的争议焦点是原告、第三人“代理人”宋征及被告中联房管家三方签订的《不动产买卖合同》是否有效。三方在签订合同时，第三人王怀宇并未到场签字，而代其签字的系宋征，被告向原告表示宋征是第三人的委托代理人，并未向原告披露宋征是案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司的工作人员，故宋征是否具有第三人合法授权是本案焦点。根据被告中联房管家提供的《房屋销售独家委托协议》，案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司与第三人王怀宇签订的该协议只是居间服务协议，协议中并没有第三人王怀宇授权案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司或宋征代理其签订房屋买卖合同的内容，宋征在没有第三人王怀宇授权的情况下代第三人与原告签订的房屋买卖合同，事后未得到王怀宇追认，王怀宇经一审法院送达传票也未到庭对宋征的“代理”行为进行确认，故在第三人王怀宇未追认的情况下，宋征与原告签订的合同属于法律规定无效之情形,应认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将收取的原告交纳的30000元定金予以返还。关于居间费用是否应退还的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”,由此可见,居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。而本案中，被告中联房管家在促成原告与第三人的房屋买卖合同中，未向原告正常披露宋征是案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司的工作人员，并在明知宋征没有第三人王怀宇授权的情况下,居间促成原告与第三人的房屋买卖合同,具有恶意，故其应向原告方退回收取的中介费用11700元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市于洪区中联房管家西江房产信息咨询服务部于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨晓杰定金30000元；二、被告沈阳市于洪区中联房管家西江房产信息咨询服务部于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨晓杰居间服务费11700元。案件受理费842元，减半收取421元，由被告沈阳市于洪区中联房管家西江房产信息咨询服务部负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,沈阳市中联房管家房产代理有限公司与第三人王怀宇签订的该协议只是居间服务协议，协议中并没有王怀宇授权案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司或宋征代理其签订房屋买卖合同的内容，宋征在没有第三人王怀宇授权的情况下代第三人与上诉人杨晓杰签订的房屋买卖合同，事后未得到王怀宇追认，故在第三人王怀宇未追认的情况下，宋征与杨晓杰签订的合同对王怀宇不发生效力。故一审判决返还定金并无不当。关于居间费用是否应退还的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”,由此可见,居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。而本案中，中联房管家在促成杨晓杰与王怀宇的房屋买卖合同中，未向杨晓杰正常披露并没有第三人王怀宇授权，导致房屋买卖合同不能履行，应当返还中介费。故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人中联房管家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由上诉人沈阳市于洪区中联房管家西江房产信息咨询服务部负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月十五日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；