河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2026号上诉人（原审被告）：中国电信集团有限公司南阳分公司，住所地南阳市高新区信臣中路966号。负责人：石辉，任公司总经理。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市远中汽车配件有限公司，住所地南阳市工业路446号。法定代表人：李德海，任公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓芬，河南盛春律师事务所律师。上诉人中国电信集团有限公司南阳分公司（以下简称电信南阳分公司）因与被上诉人南阳市远中汽车配件有限公司（以下简称远中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初8665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电信南阳分公司上诉请求：一、请求依法判决撤销一审法院（2020）豫1303民初8665号民事判决书，驳回被上诉人要求上诉人支付土地出让金110万元、评估费8万元、国有土地使用权出让契税48835.9元、保障性住房异地建设资金282094.4元、城市基础设施配套费130800元，共计1641730.3元的诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以“被上诉人为了给上诉人办理不动产权证书而交纳了土地评估费、补缴了土地出让金，”并据此认为“该费用系为办理涉案机房过户的费用，被上诉人在已经缴纳了17877271元的土地出让金后，为上诉人办理过户再次缴纳的土地出让金110万元及土地出让契税，上诉人应当予以支付，”该事实认定错误。事实上，上述费用均不是为了上诉人购买的涉案房屋所支出的费用。因涉案房屋不拆盖，政府职能部门下发文件，将被上诉人所取得的完整的土地使用权的容积率增加了0.1，由原来的4.5调整为4.6。被上诉人补缴的110万元土地出让金系基于该增加的0.1容积率而必须增加土地出让金。但增加的0.1容积率并不是增加在了涉案地块上，而是增加在了除去涉案地块的剩余部分。据此，一审法院将增加的上述费用认定为系给上诉人办理不动产权证书而补缴，严重错误。二、一审法院将涉案机房实际面积认定为1007.48m2和涉案机房1090m2出现了较小的数额差异，导致一审法院、包括被上诉人都误解为系同一法律事实。1090m2系本案涉案房屋的面积，且系2层房屋的总面积，而非占地面积。1007.48m2则是被上诉人的出让土地总面积10074.8m2，增加0.1的容积率，增加面积为1007.48m2，该面积不是涉案房屋的面积。被上诉人以此为基础向上诉人主张的保障性住房异地建设资金282094.4元有误。三、根据上述客观证据证实的基本事实，被上诉人所补缴的土地出让金等诉请的各项费用共计1641730.3元，完全是基于被上诉人增加的容积率0.1而产生，并不是为了给上诉人专门办理涉案房屋所占用的土地面积而产生。据此，按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定，以及《房地产管理法》的规定，上述费用依法应当由被上诉人自行承担，应当驳回被上诉人的诉讼请求。根据《房屋买卖合同》第三条第（一）项明确约定，上诉人已经以1380万元的总价格，购买了涉案地块的土地使用权。一审法院再次判决上诉人承担土地出让金等费用，显属错误。《房屋买卖合同》第七条约定的税、费，无论是基于法律规定，还是基于房屋买卖行业交易惯例，仅系所购买房屋而产生的不动产发票增值税、契税、印花税、大修基金等税费，并不是开发商所应当缴纳的土地出让金等费用。上诉人在一审中也明确强调，如因该条款的理解出现争议，属于约定不明，那么根据《合同法》关于条款约定不明的解释办法，在结合合同签订目的、整体合同条款、交易惯例等方法，综合予以分析、评判。大家众所周知的事实，房屋买卖行业交易惯例中，所谓的税、费，仅系所购买房屋所产生的不动产发票增值税、契税、印花税、大修基金等税费，并不是开发商所应当缴纳的土地出让金等费用。四、被上诉人要求上诉人承担保障性住房异地建设资金282094.4元，除上诉人认为根本无需承担该项费用以外，计算公式严重错误，违背法律规定，错误数额高达197466.08元。五、被上诉人要求上诉人承担城市建设配套费130800元，除上诉人认为根本无需承担该项费用以外，计算公式严重错误，违背法律规定，两者相差9902.4元。被上诉人主张该项费用的计算公式为：1007.48m2×120元/m2=130800元。该公式存在两处错误：1、公式正确，但计算结果应当是120897.6元。2、130800元的数额，系被上诉人使用1090m2（涉案房屋的面积）×120元/m2得出130800元，其目的就是错误的将涉案房屋的面积1090m2引入该公式，错误的引导一审法院认为该费用就是为了上诉人所占用的房屋面积而支出上述费用。综上，一审法院认定事实错误，导致判决结果错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，导致国有资产流失，故请求二审法院依法判决支持上诉人的上诉请求。远中公司辩称，被答辩人的上诉请求依法不应得到支持。事实与理由如下：一审判决支持的费用全部是因为涉案房屋产权变更导致发生的费用。双方在合同中第7条明确约定了：在本合同履行过程中，买卖双方因该房屋产权变更、办理新产权证、土地证，须按照国家及本省市的相关规定缴纳的各项税、费全部由被答辩人承担。该约定系双方真实意思表示，若涉案房屋（电信机房）不需要办理产权变更手续，则本案中的土地出让金110万元、评估费8万元、国有土地使用权出让契税44835.9元、保障性住房异地建设资金282094.4元、城市基础设施配套费130800元军不需要另行支付。一、本案中，上诉人所称的三个地块是一个整体，实际上就是因为保留了涉案地块才导致答辩人可销售面积减少，才会产生增容0.1，才会需要办理新的产权证和土地证。答辩人补缴费用的原因系：项目用地内电信机房予以保留，答辩人可对社会销售建筑面积减少，对该项目容积率进行了调整。补缴土地出让金的目的是：确保答辩人对社会销售面积不减少，原电信机房房屋产权予以注销，重新办理预售证等相关手续。二、保障性住房异地建设资金282094.4元和城市基础设施配套费120897.6元，系上诉人不搬迁机房导致答辩人建设项目容积率增加而必须缴纳的费用（属于合同中约定的须按照国家及本省市的相关规定缴纳的各项税、费），若该费用不缴纳，则该项目的整个规划手续不齐全，将会直接导致本案中上诉人的产权证无法办理，因此该费用也应当由被答辩人承担。德盛公馆项目城市基础设施配套费共计6759451.20元，德盛公馆项目总面积为56328.76m2，120元/m2，其中电信公司机房保留增容0.1后增加建筑面积1007.48m2，应支付城市配套费为1007.48m2×120元/m2=120897.6元。综上，除城市配套费应支付数额为120897.6元外，被答辩人的其他上诉请求均不能得到支持。远中公司向一审法院起诉请求：1、依法判令电信南阳分公司支付远中公司代为支付的土地出让金110万元、评估费8万元、国有土地使用权出让税48835.9元、保障性住房异地建设资金282094.4元、城市基础设施配套130800元，共计1641730.3元；2、本案诉讼费用由电信南阳分公司承担。一审法院认定事实：2002年12月27日，电信南阳分公司租用原南阳市汽车配件总公司所有的1054平方米房屋用于电信公司机房建设，租赁期至2012年12月12日。因原南阳市汽车配件总公司属严重亏损企业，2007年改制后，于2009年9月30日将该房屋过户给远中公司，远中公司取得了涉案房屋所有权证，证号为：宛市房权2009字第0901007460。2009年11月17日，原南阳市汽车配件总公司将土地出让给远中公司，用地性质为普通商品住房、商业用地。远中公司用该宗企业改制用地开发“德盛公馆”建设项目。2014年3月12日，远中公司向南阳市非税收入管理局交纳土地出让金17877271元，办理了《建设用地规划许可证》。按原租赁约定，远中公司开发建设的时候，电信南阳分公司的机房应搬迁并拆除原有建筑。因电信南阳分公司机房的特殊性，该机房无法搬迁。电信南阳分公司机房无法搬迁影响了远中公司“德盛公馆”建设项目的容积率，经南阳市人民政府协调，2014年12月25日，南阳市城乡规划局、南阳市国土资源局、南阳市房产管理中心联合出具宛规［2014］313号《关于远中公司“德盛公馆”建设项目与电信公司机房有关问题处理意见的请示》，对因涉案房地给远中公司建设项目造成的容积率问题进行了协商解决。2015年2月25日，当事人双方签订《房屋买卖合同》，远中公司将位于南阳市工业北路446号汽配公司面积共计1090平方米的5号仓库以1380万元的价格出售给电信南阳分公司。双方在合同中约定，涉案房屋成交价1380万元包括房屋、土地转让款及房屋不能拆除造成的开发延迟损失。该合同中的第七条就涉案房屋的税、费约定，“本合同履行过程中，买卖双方因该房屋产权变更、办理新产权证、土地证，须按照国家及本省市的相关规定缴纳的各项税、费全部由电信南阳分公司承担。”该合同第三条成交价格、付款方式及资金划转约定，远中公司在项目具备预售登记条件后为电信南阳分公司办理合同备案登记，电信南阳分公司在完成合同备案登记后30个工作日内，向远中公司支付下余130万元。涉案机房，电信南阳分公司实际向远中公司支付1250万元。因电信南阳分公司机房予以保留，经政府同意后，按照规定程序对远中公司“德胜公馆”项目容积率进行适当调整，增容0.1。远中公司为给电信南阳分公司办理涉案房屋的不动产权证书，于2015年7月7日缴纳土地评估费8万元、2015年11月5日补交土地款110万元。2016年12月1日，远中公司取得德盛公馆1A#1B#（1-24层）商住楼《商品房预售许可证》。2016年12月7日，远中公司缴纳国有土地使用权出让契税48835.9元、2017年3月6日缴纳城市基础设施配套费收入6759451.2元、2017年3月9日缴纳德胜公馆商住楼项目保障性住房异地建设资金2031080元。涉案机房实际面积为1007.48平方米，办理土地证显示的面积为1090平方米。在远中公司缴纳的城市基础设施配套费及德胜公馆商住楼项目保障性住房异地建设资金中，包含了涉案机房1007.48平方米应当缴纳的部分。远中公司请求的此项费用，其中，城市基础设施配套费为282094.4元（1007.48平方米×10％×2800元），住楼项目保障性住房异地建设资金130800元（1090平方米×120元）。远中公司已向相关部门缴纳了涉案机房办理过户的费用，但因双方在协商过程中发生矛盾，远中公司一直未积极为电信南阳分公司办理不动产权证书，电信南阳分公司将远中公司诉至法院，要求远中公司向其出具不动产1380万元的增值税专用发票、办理涉案机房不动产权证收并以已支付的1250万元为基数支付违约金1992397.26元。该案现在审理中。一审法院对于本案的争议焦点评述如下：一、关于《房屋买卖合同》的效力问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，内容合法有效，予以确认。二、关于《房屋买卖合同》的效力问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，内容合法有效，予以确认。三、关于电信南阳分公司是否应当向远中公司支付办理涉案机房不动产权证的各项费用的问题。电信南阳分公司辩称，远中公司以出让方式获得涉案机房的土地使用权，缴纳土地出让金评估费等属于开发商的法定义务，无论基于法律规定还是行业交易习惯，远中公司请求的费用答辩人不应该承担。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第十八条规定，土使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已建成竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，首先，由涉案机房的性质可知，双方就涉案机房签订的《房屋买卖合同》显然与一般的商品房买卖合同并不完全相同。其次，远中公司作为开发商在以出让形式取得包括涉案机房土地所有权后，依法向南阳市非税收入管理局交纳包括涉案机房在内的土地出让金17877271元，取得了“德盛公馆”开发项目的《建设用地规划许可证》。远中公司在取得该宗土地的过程中，已依法履行了缴纳费用义务。远中公司作为土地所有权人，有权要求已到租赁期的被告搬迁涉案机房。电信南阳分公司以涉案机房不宜搬迁，经政府的协调，在对因涉案机房给远中公司建设项目造成的容积率问题进行了协商解决后，双方签订《房屋买卖合同》。在该合同中双方约定，因涉案机房产权变更、办理新产权证、土地证，须按照国家及本省市的相关规定缴纳的各项税、费全部由电信南阳分公司承担。合同签订后，远中公司为办理涉案机房过户的不动产权证书，向相关部门缴纳土地评估费8万元、补交土地款110万元、国有土地使用权出让契税48835.9元。同时远中公司缴纳了因电信南阳分公司机房不能搬迁而导致容积率改变，缴纳的城市基础设施配套费282094.4元、缴纳德胜公馆商住楼项目保障性住房异地建设资金130800元，五项费用共计1641730.3元。其中，土地出让金110万元系远中公司在已缴纳整宗土地出让金后，为电信南阳分公司办理过户再次缴纳的费用，电信南阳分公司应当按双方签订的合同约定，支付该项费用。在远中公司已垫付的情况下，其要求电信南阳分公司支付土地出让金、评估费、国有土地使用权出让契税的请求，予以支持。远中公司要求电信南阳分公司支付的城市基础设施配套费、保障性住房异地建设资金，该两项费用的产生因电信南阳分公司不能搬迁机房，致使远中公司建设项目容积率发生变化，而必须缴纳的费用。也即该五项费用均系电信南阳分公司不搬迁机房而产生。故远中公司的诉讼请求，本院予以支持。电信南阳分公司辩称，根据合同权利义务对等的原则，容积率改变后，远中公司取得了更大的利益，因此，产生的土地出让金等费用应当由远中公司自行负担。一审法院认为，合同的权利义务对等中所谓“对等”，是指享有权利，同时就应承担义务，而且，彼此的权利、义务是相应的。本案中，远中公司商品房开发项目获得许可后，在电信南阳分公司机房不能搬迁的情况下，由政府协调改变容积率，也即远中公司的受益源于政府而不是电信南阳分公司，所以远中公司是否受益与电信南阳分公司无关。本案纠纷因电信南阳分公司在租赁期满后无法搬迁引起，且双方签订的合同中也约定了因涉案机房产权变更、办理新产权证、土地证，须按照国家及本省市的相关规定缴纳的各项税、费全部由电信南阳分公司承担。因此，就本案的《房屋买卖合同》，原告的权利义务为：出售房屋、为电信南阳分公司办理过户，按合同约定获得价款；电信南阳分公司的权利义务为：按合同约定支付所有费用后，要求远中公司按约定办理过户，获得涉案机房不动产权。故电信南阳分公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定判决如下：本判决生效后十日内，中国电信集团有限公司南阳分公司向南阳市远中汽车配件有限公司支付1641730.3元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19576元，由电信南阳分公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审审理查明，涉案机房实际面积为1090平方米。在远中公司缴纳的城市基础设施配套费及德胜公馆商住楼项目保障性住房异地建设资金中，包含了因容积率调高0.1之后所增加的1007.48平方米建筑面积而应当缴纳的费用。其中，因容积率调整多支付的商住楼项目保障性住房异地建设费为10074.8平方米（出让总面积）×0.1（调高的容积率）×3%（配建比例）×2800元（标准单价）=84628.32元；多支付的城市基础设施配套费为1007.48平方米（增加的建筑面积）×120元=120897.6元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人要求的土地出让金、评估费、土地出让金契税、保障性住房异地建设资金以及城市配套费是否应当由上诉人支付？2、保障性住房异地建设资金以及城市配套费数额计算是否正确？针对争议焦点一，本案的事实是，上诉人最初仅是租用原南阳市汽车配件总公司的房屋用于电信公司机房建设，后因原南阳市汽车配件总公司改制后，将该房屋过户给被上诉人远中公司，之后远中公司受让取得了包含案涉地块在内的土地使用权。远中公司缴纳了土地出让金对该地块进行商品房开发时，因上诉人机房的特殊性无法搬迁，经南阳市人民政府协调，南阳市城乡规划局、南阳市国土资源局、南阳市房产管理中心联合出具了宛规[2014]313号文件，对因涉案房地给远中公司建设项目造成的容积率问题进行了协商解决。之后双方才签订房屋买卖合同，并在合同中特殊约定因房屋产权变更、办理新房产证、土地证所产生的税、费负担问题。因此，上诉人所购得的房屋具有其特殊性，并不同于一般的商品房买卖，其费用的负担应当遵循双方的约定。故一审判令上诉人负担因容积率调整所额外支付的土地出让金、评估费、土地出让金契税、保障性住房异地建设资金以及城市配套费等费用，符合双方的约定，并无不当。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，根据本院二审查明的事实，原判在计算保障性住房异地建设资金以及城市配套费的数额上，确有错误，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。故上诉人应当向被上诉人支付的费用为土地出让金110万元、土地评估费8万元、国有土地使用权出让契税48835.9元、保障性住房异地建设费84628.32元、城市基础设施配套费120897.6元，以上共计1434361.82元。综上所述，电信南阳分公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定部分事实不清，数额计算错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初8665号民事判决；二、上诉人中国电信集团有限公司南阳分公司于判决生效后十日内，向被上诉人南阳市远中汽车配件有限公司支付1434361.82元。三、驳回被上诉人南阳市远中汽车配件有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19576元，由中国电信集团有限公司南阳分公司负担17709元，由南阳市远中汽车配件有限公司负担1867元；二审案件受理费19576元，由中国电信集团有限公司南阳分公司负担17709元，由南阳市远中汽车配件有限公司负担1867元。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二一年六月二十二日书记员 周            罡