吉林省延边林区中级法院 民 事 判 决 书 （2021）吉75民终52号 上诉人(原审被告)：吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司，所在地长白山保护开发区池北区。 法定代表人：戴莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周家德，该公司副经理，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：张情，女，住北京市。 上诉人吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司（以下简称亿北国公司）因与被上诉人张情房屋买卖合同纠纷一案，不服白河林区基层法院（2021）吉7503民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿北国公司的委托诉讼代理人周家德、张伟，被上诉人张情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿北国公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销2021吉7503民初88号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人告诉及诉讼请求；3.责令被上诉人承担本案二审全部费用。事实与理由：一、一审法院采信证据错误，一审法院判决认为，上诉人提出阳台封闭费应由被上诉人承担，没有证据证实是被上诉人提出的变更施工导致增加了相关费用，并基此没有支持上诉人的抗辩。上诉人认为：一审这一判决属于采信证据错误。因为，在一审开庭时关于封闭阳台造成了损失，上诉人向法庭提供了证据，并进行了详细的阐述和解释。证明不封闭阳台确实是被上诉人提出的，而且，上诉人确实基此存在此部分损失，法院对上诉人提供的证据不予采信，并认为上诉人未提供证据显然是错误的，法院应该根据上诉人提供的证据，支持上诉人的抗辩主张。二、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订了两份协议，一份是房屋认购协议，一份是补充协议。被上诉人确实实际违反了上述两份协议，存在两次违约行为，而且双方确实在上述两份材料均分别明确约定了，如果被上诉人违约，应该分别承担的是两次违约责任。因此，根据法律规定和双方合同约定，被上诉人应当承担两次违约责任，向上诉人支付违约金4万元，而一审法院只判决被上诉人承担2万元违约金，显然是错误。三、根据一审法院认定的事实，一审法院判决错误。1.一审法院认定被上诉人存在违约行为，并且是由于被上诉人个人原因造成合同不能履行，被上诉人单方才提出解除合同，因此，被上诉人针对其违约行为，应该承担违约责任，并赔偿守约方即本案上诉人的实际损失。上诉人根据双方签订的合同已经通知被上诉人补交剩余购房款，并办理进户，被上诉人应当严格按照双方签订的协议履行。上诉人已经通知被上诉人办理进户，并且上诉人针对房屋供热已实际支付了小区的供热费用，并且针对小区全部房屋的物业管理，物业公司已经对房屋进行了物业管理，如果被上诉人按照上诉人的通知正常办理房屋进户手续，被上诉人就应该承担供热费用和物业管理费用，此部分费用是，被上诉人作为房屋购买人应该承担的费用，一审法院以被上诉人违约未办理进户为由，判决被上诉人不承担上诉人已经实际发生并支付的供付供热费用和物业管理费用是严重错误的。另外，被上诉人违约解除合同，就应该承担违约责任并赔偿上诉人损失，一审法院既然认定被上诉人已构成违约，又不严格按照合同和补充协议责令被上诉人支付违约金4万元并赔偿实际损失，显然属于判决认定的事实与实际判决相互矛盾，应属判决错误，应予撤销。 张情辩称，1.一审法院采信证据无误。原因：小区原本设计就是开放式阳台，一审已询问开发商，开发商承认阳台本身设计就是开放式露台。封阳台的施工属于开发商自发行为，本人并未要求增加改变原有设计施工，一切都是根据房屋最基础的条件施工，该行为不应由被上诉人承担费用；2.一审法院适用法律正确。根据上诉人提出的两份购房协议中的补充协议是根据第一个房屋内部认购书的基础上附加的补充协议，当附加协议签订时，相当于上诉方已同意延长期限支付，对于时间约定应按补充协议为准，所以不应赔偿2次重复的违约金；3.一审法院认定的事实并无误。双方并未签订正式买卖合同，且剩余房款也没有交齐，应视为合同不能履行，解除合同，房屋并未实际买卖交付成功。没签正式买卖合同，也没有交钥匙，尾款也没给，根本没有交房，所以上诉人提出的取暖费、物业费不应由被上诉人承担。 张情向一审法院提出诉讼请求：要求解除双方签订的合同及补充协议，被告返还首付款155956元，诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2020年1月6日，张情与亿北国公司签订了《华鼎·水清木华内部认购预定协议书》，协议约定，张情购买亿北国公司开发的华鼎水清木华小区12楼1单元601号房屋，面积95.39平方米，销售价每平方米5993元，折后单价5933.07元，总购房款565956元。协议签订当日，张情支付了2万元购房定金。2020年1月10日，支付了155956元购房款，剩余购房款原告办理银行贷款。因原告自身原因未能办成银行按揭贷款。2020年5月1日，张情与亿北国公司签订了补充协议，亿北国公司同意张情于2020年11月10日前结清所有剩余房款，如未能按时付款，需向亿北国公司支付2万元违约金。张情未在补充协议约定的期限内支付剩余购房款。认定上述事实的证据有《华鼎·水清木华内部认购预定协议书》及补充协议、收款收据、银行转账凭证、商品房预售许可证、微信聊天记录等。 一审法院认为，原告张情与被告亿北国公司之间签订的《华鼎·水清木华内部认购预定协议书》及补充协议，系双方的真实意思表示，协议合法有效。在履行过程中，原告共支付了175956元购房款，剩余购房款原告未能办成银行按揭贷款，又未能在补充协议约定的期限内支付。现原告以自己的行为表明不再履行合同义务，致双方签订的协议已无法履行，原告坚持要求解除协议，法院予以准许。原告在本案中存在违约行为，应当承担违约责任。双方在补充协议中约定，乙方张情未能按时支付剩余购房款，支付甲方亿北国公司2万元违约金。被告在扣减违约金2万元后，应将剩余购房款155956元返还原告。因房屋未实际交付，被告要求原告承担物业费及取暖费没有法律依据，法院不予支持。关于被告提出阳台封闭费由原告承担，现没有证据证实是原告提出变更施工导致增加了相关费用，对于被告的辩解，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告张情与被告吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司之间签订的《华鼎·水清木华内部认购预定协议书》及补充协议。二、被告吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司返还原告张情购房款155956元，此款于判决生效后立即给付。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3419.00元，减半收取计1709.5元，由原告张情负担。 二审庭审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《华鼎·水清木华内部认购预定协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，该案应适用《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的有关规定。签订协议后张情应依据上述协议在约定的时间向亿北国公司交纳剩余购房款，但张情以经济困难无能力交纳剩余购房款为由，拒绝继续履行合同，并向亿北国公司提出解除合同的主张不符合《民法典》第五百六十六条规定的合同解除的条件，亦不产生解除合同的效力，故张情拒绝履行合同的行为构成根本违约，应承担违约责任。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除双方合同及补充协议不当，属适用法律错误。在二审庭审中，亿北国公司表示同意解除合同及补充协议并要求张情承担违约责任及赔偿损失的主张上可认定双方对解除合同及补充协议达成共识，但张情对其违约行为应承担责任。根据《民法典》第五百八十八条规定，违约金及定金只能选择适用其一，原审将张情交纳的定金按合同履行款处理并无不当。本案中亿北国公司明确要求适用违约金条款，且根据双方签订的补充协议约定，张情同意支付违约金2万元，故亿北国公司要求张情承担违约金4万元的主张，本院不予支持。关于亿北国公司要求张情赔偿解除合同造成的损失问题，根据《民法典》第五百六十六条第一款、第五百八十四条规定，合同解除后亿北国公司有权要求张情赔偿因其违约所造成的损失，该损失应包括亿北国公司为张情垫付的物业费1370元（由于物业费按月计算，区间为2020年11月10日至合同解除之日，即2348元/12个月*7个月）、供热费2371元（供热期为每年10月至次年4月，现供热期已过，故张情应承担全年的供热费）。封闭阳台费19484元的损失系亿北国公司自行变更阳台原设计所致，与张情的违约行为无关，故该损失不应由张情负担。 综上，吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十四条、第五百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持白河林区基层法院（2021）吉7503民初88号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告张情与被告吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司之间签订的《华鼎·水清木华内部认购预定协议书》及补充协议。二、被告吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司返还原告张情购房款155956元，此款于判决生效后立即给付。三、驳回原告其他诉讼请求。” 二、张情于本判决生效后十日内赔偿吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司物业费1370元、供热费2371元，合计3741元。 一审案件受理费3419.00元，减半收取1709.00元，二审案件受理费3419.00元，共计5128.00元，由吉林省长白山保护开发区亿北国房地产开发有限公司负担2790.00元，由张情负担2338.00元。 本判决为终审判决。 审判长  张松林 审判员  朴红君 审判员  于 红 二〇二一年六月一日 书记员  翟倬慷