辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终866号 上诉人（原审被告）：房玉明，男，满族，1957年9月29日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。 委托诉讼代理人：吴晓东，本溪市平山区平东法律服务所法律工作者。 上诉人（原审第三人）：吴胜波，男，满族，1992年1月27日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。 委托诉讼代理人：吴丽君，本溪市平山区平东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘玉珍，女，满族，1950年10月21日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。 被上诉人（原审原告）：杨淑娟，女，满族，1974年11月18日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。 被上诉人（原审原告）：杨淑坤，女，满族，1976年12月22日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。 被上诉人（原审原告）：杨淑媛，女，满族，1979年6月30日出生，住址辽宁省本溪市南芬区。 以上四位被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨国庆，男，满族，1972年10月19日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 被上诉人（原审原告）：杨国庆，男，满族，1972年10月19日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 上诉人房玉明、吴胜波因与被上诉人刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨淑娟、杨国庆合同纠纷一案，不服本溪市南芬区人民法院（2021）辽0505民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房玉明的委托诉讼代理人吴晓东，上诉人吴胜波的委托诉讼代理人吴丽君，被上诉人刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨淑娟的委托诉讼代理人及被上诉人杨国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 房玉明、吴胜波共同上诉请求：1.依法撤销一审判决，确认租赁合同自始无效，依法驳回刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟的诉讼请求。2.刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟承担本案的上诉费用。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.案件的基本事实。1997年，刘玉珍丈夫，即杨国庆、杨淑娟、杨淑坤、杨淑媛之父杨德成在自家宅基地墙外，所有权和使用权属于下马塘镇太平山村六组的荒水泡上动用铲车，私自将荒水泡扩建成一个鱼塘。因杨德成与本村村民裴希君有债务关系，经二人协商，杨德成与裴希君达成租赁协议，杨德成将私自修建的鱼塘出租给裴希君，约定租金5000元，租赁期限为40年至2037年3月3日止；因杨德成欠裴希君5000元，故双方签订租赁合同抵顶债务。2005年11月10日，杨德成、裴希君与房玉明三人签订《补充租赁协议》，约定由房玉明承包该鱼塘，租赁费12000元由裴希君收取，租赁期限至2047年3月30日止。房玉明在经营该鱼塘过程中扩建了养鱼塘，翻建了房屋，增加了一些必要设施。2019年6月28日，房玉明与吴胜波签订鱼塘转让协议，将养鱼塘转租给吴胜波经营，转让金为3万元，包括养鱼的附属设备和翻新的房屋。该鱼塘由吴胜波经营至今。当时房玉明与第三人转让鱼塘时，周围居住的六组村民都知道此事，也包括杨德成的妻子刘玉珍，诸人均对双方签订的租赁合同没有异议。而案件的真实情况是：杨德成不是本村民组村民，他也不是农村户口，他是供销社系统退休职工；杨德成非法侵占太平村6组村集体土地，非法修建鱼塘，非法出租鱼塘，牟取非法利益，侵害太平村6组村民集体利益。2.一审法院认定杨淑坤、杨淑媛、刘玉珍、杨国庆、杨淑娟的原告主体资格适格和是租赁合同的出租人是错误的。刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟不是涉案鱼塘所属土地的所有权人和使用权人，其合法的民事权益也没有被侵害，与本案也没有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本案原告主体资格不适格。在一审庭审中，刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟没有拿出证据来证明该涉案鱼塘使用的土地是归其所有或对该土地享有使用权；并在庭审中自认：涉案鱼塘使用的土地的所有权和使用权归太平山村六组。可见杨国庆等人不具备民事诉讼当事人的主体资格，一审法院将其列为民事诉讼的原告是错误的。杨德成及其继承人对涉案鱼塘所用土地既没有所有权，也没有使用权，通过私自侵占村民组土地私建鱼塘本身就是违犯的，还违心将违法修建的鱼塘当做自己合法的财产对外出租，依据《中华人民共和国民法典》合同编的租赁合同的规定，杨德成及其继承人也不构成出租人的范畴，所出租的财产不是属于他们所有的合法财产，故杨德成与他人所签订的租赁合同至始没有法律效力。3.一审法院认定房玉明在租赁期内来经出租人同意擅自将鱼塘转租给第三人，其转让行为无效是错误的。其一，由于杨德成及其继承人其对所出租的租赁物没有合法的所有权和使用权，所以杨德成及其继承人的所谓租赁合同的出租人这个身份就是违法的，没有法律效力的，所签订的租赁合同也就没有法律效力的；其二，即使杨德成及其继承人对侵权私自修建的鱼塘有使用权，可以将鱼塘对外出租，因为在租赁合同中没有禁止承租人的转租行为，况且承租人在将租赁物转租后，出租人在长达一年半的时间里对承租人的转租行为没有表示任何异议，依据租赁合同的法律规定，承租人的转租行为合法有效。4.一审法院认定被继承人对涉案鱼塘有经营权，其经营权是财产权益，可以继承是错误的。涉案鱼塘是杨德成及其继承人侵占村民组集体土地违法修建的，其违法修建的鱼塘不具有合法性。鱼塘所用土地归六组村民集体所有，杨德成及其继承人不享有和使用权，哪来的经营权。违法修建的鱼塘没有使用权和所谓的经营权，更谈不上经营权的财产权益。5.村民组集体所有的土地应由本村村民经合法审批后使用，杨德成不是本村村民，是城镇户口居民，使用村民组集体土地本身就不符合规定，况且是侵占集体土地，违法修建鱼塘。综上，请二审法院查明案件事实，纠正一审法院的错误，支持房玉明、吴胜波的上诉请求。 刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟辩称：同意维持原判。1995年时，农业部门都支持利用房前屋后搞庭院经济。针对鱼塘扩建问题，房玉明维修就是保持状态。另外，房玉明转租的情况没有告诉过刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟。 刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟向一审法院起诉请求：1.依法确认被继承人杨德成与房玉明之间的补充租赁协议自2019年10月1日起无效，同时确认房玉明与吴胜波之间的转租协议无效；2.请求法院判令吴胜波立即返还案涉鱼塘并支付自2019年10月1日起非法占用鱼塘使用费1万元；3.房玉明、吴胜波承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：杨德成系太平山村六组村民，1995年其在自家院墙外修建鱼塘一处（使用土地为六组集体所有）。1997年3月30日，杨德成与裴希君签订《租赁协议书》，将鱼塘租给裴希君经营，租期为50年，即至2047年3月30日止。租赁费5000元并一次付清。2005年11月10日，杨德成作为甲方，裴希君作为乙方，房玉明作为丙方，签订“补充租赁协议”，约定将鱼塘转租给房玉明经营，转租期限至2047年3月30日止，转让金额为1.2万元。2019年3月11日，杨德成死亡。2019年6月28日，房玉明与吴胜波签订“协议书”，房玉明将鱼塘转让给吴胜波经营，转让金额为人民币3万元。转租时未告知杨德成的妻子刘玉珍及子女杨国庆等，故引起诉讼。 一审法院认为：杨德成与裴希君签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，但对于超过20年租赁期限部分因违反法律规定而无效。在合法租赁期限内，杨德成、裴希君、房玉明三方签订补充租赁协议，该补充协议系裴希君对原承租权的转让，房玉明受让承租权后，承租期限应重新计算即房玉明享有20年的承租权，合法的承租期限至2025年11月9日届满，但房玉明在合法的承租期限内，在未经出租方同意的情况下将承租权转给第三人，其转租行为无效，刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟据此有权解除与房玉明签订的“补充租赁协议”。刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟要求吴胜波支付非法占用鱼塘使用费1万元，因鱼塘系在房玉明的合法租赁期限内，该项主张没有法律依据，不予支持。房玉明辩称刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟主体不适格及第三人述称鱼塘土地是组集体所有，不是刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟的，因案涉鱼塘是经营权益争议，而不是鱼塘使用土地之争，经营权是财产权益可以继承，因此，房玉明及吴胜波的主张缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟要求确认房玉明与吴胜波签订的转租协议无效及返还案涉鱼塘的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零五条、第七百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、房玉明与吴胜波签订的“协议书”无效；二、第三人吴胜波于判决发生法律效力后30日内将案涉鱼塘交付给刘玉珍、杨国庆、杨淑娟、杨淑坤、杨淑媛；三、驳回刘玉珍、杨淑坤、杨淑媛、杨国庆、杨淑娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由房玉明承担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：关于房玉明、吴胜波主张鱼塘所用土地为六组集体土地，杨德成对集体土地无所有权及使用权一节，本案为鱼塘租赁合同纠纷，不涉及鱼塘所附着土地所有权及使用权的争议，各方当事人均确认鱼塘所在土地为六组集体所有，且自杨德成1995年挖建鱼池起至今，在逾二十年的时间里，六组对杨德成使用集体土地经营鱼塘并未提出异议，且在2005年杨德成、裴希君、房玉明签订的补充租赁协议中，体现有村长、村书记见证的内容，一审审理时亦询问过部分六组村民代表，六组村民代表亦未对杨德成挖建、经营鱼池的行为提出异议，故在土地权利人无异议的情况下，对房玉明、吴胜波的该项主张不予支持。若以后杨德成继承人与六组因土地使用权或收益发生争议时，亦应由六组与杨德成继承人另行解决。因此，一审法院对杨德成与裴希君签订的租赁协议书、杨德成、裴希君、房玉明签订的补充租赁协议效力及承租期限的认定正确，应予维持。 关于房玉明、吴胜波主张应根据《中华人民共和国民法典》规定推定杨德成继承人同意转租一节，首先，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，房玉明、吴胜波转租行为发生在2019年6月，对转租行为的效力评价应适用行为时法律，《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定中，并无推定出租人同意转租的内容。其次，房玉明在杨德成去世后不久便将鱼塘转租，房玉明、吴胜波并未将转租事宜通知杨德成继承人，其无证据证明杨德成继承人应对其二人的转租协议知道或应当知道。因此，在房玉明、吴胜波转租行为并未取得杨德成继承人同意的情况下，杨德成继承人有权解除与房玉明签订的补充租赁协议，并要求占用人返还。 关于房玉明与吴胜波于2019年签订协议书（以下称转租协议）效力一节，如前所述房玉明构成擅自转租，其虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与吴胜波订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。在杨德成继承人解除与房玉明的租赁合同并收回鱼塘后，房玉明不具备继续履行转租合同的条件，其与吴胜波因转租合同产生的争议，另行解决。一审法院对房玉明、吴胜波转租协议效力认定错误，应予纠正。 综上所述，房玉明、吴胜波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，仅对房玉明、吴胜波转租协议效力认定处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省本溪市南芬区人民法院（2021）辽0505民初33号民事判决第二项及有关诉讼费分担的决定。 二、撤销辽宁省本溪市南芬区人民法院（2021）辽0505民初33号民事判决第一项、第三项。 三、驳回被上诉人杨淑坤、杨淑媛、刘玉珍、杨国庆、杨淑娟的其他诉讼请求。 二审案件受理费二百元，由上诉人房玉明、吴胜波各负担一百元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  李广宇 审判员  许 晶 审判员  孙 燕 二〇二一年六月二十八日 法官助理赵行 书记员孙越 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。