黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑01民终3452号上诉人（原审被告）：刘晓，男，1978年10月6日出生，汉族，哈尔滨地铁集团有限公司工程师，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：孟祥芝，黑龙江江铭律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区工农大街565号A49栋4号商服。代表人：王江乡，该公司经理。委托诉讼代理人：张斌，男，1965年5月24日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：张旭明，黑龙江太宗律师事务所执业律师。上诉人刘晓因与被上诉人济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司（以下简称志和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初5168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭，并采取阅卷、调查及询问当事人方式对案件进行了审理。上诉人刘晓及其委托诉讼代理人孟祥芝、被上诉人志和物业公司的委托诉讼代理人张斌、张旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓上诉请求：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院作出的（2020）黑0102民初5168号民事判决书第一项;二、本案一审、二审诉讼费由物业公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。志和物业公司2018年度、2019年度物业管理服务不达标，志和物业公司全额收取刘晓物业服务费用有违公平原则。志和物业公司对群力新苑小区的公共坏境维修、安保等方面存在诸多问题,消防通道也经常堵塞存在较大安全牌患,业主随意在公共空问非放杂物物业从不参与管理，且志和物业公司也未对小区进行封闭式管理,志和物业公司有义务就上述问题与业主进行必要的沟通,但志和物业公司一直怠于行使其职责,刘晓等业主多次到物业反映情况均未得到良好解决，志和物业公司在履行物业服务义务上存有重大瑕疵，其全额收取刘晓的物业费用明显侵害了刘晓的合法权益。一审法院完全忽视刘晓提供的志和物业公司在物业服务管理过程中存在重大缺陷的证据,认为不能允分证明志和物业公司的服务瑕疵,明显在事实认定上有严重错误。二、志和物业公司并未按照《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》规定的服务内容提供管理服务,其收取物业服务费用的标准应以刘晓等业主实际享受到的服务内容进行公平、等价收取。物业服务管理合同中约定了志和物业公司多项服务义务，但该公司并未全部履行义务,志和物业公司也未提供证据证明其已全部履行了合同项下的义务。因此，刘晓作为业主也不应按其已全部提供服务的标准缴纳物业服务费。而且，刘晓居住的小区在2019年一直由哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司管理。实际管理人并非志和物业公司。由此可见，志和物业公司内部管理极其混乱,但从未向刘晓等业主进行过解释说明。而且，志和物业公司还利用小区公共区域收取业主广告费，按照法律规定该收入应归全体业主所有，志和物业公司应向业主公示收入明细,并实际用于小区物业服务,但志和物业公司从未向刘晓等业主进行过公示，而是私自侵吞获取的公众利益。综上所述,志和物业公司物业服务不符合规定,管理项目完全不达标，占用公共资源获取非法利益．侵害刘晓合法权益的同时还率先起诉，浪费司法资源。故志和物业公司收取刘晓全额物业费用无任何事实和法律依据，依法不应得到支持。三友志和物业公司答辩称，刘晓的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序得当，请求维持一审判决，驳回刘晓的上诉请求。三友志和物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.刘晓支付拖欠的物业费及电梯费共计3595.4元；2.刘晓支付违约金3931.5元。一审法院认定事实：2017年7月12日，志和物业公司与哈尔滨市道里区工农街道办事处景江社区居民委员会（以下简称工农街道办）签订物业管理服务委托合同，主要约定：工农街道办委托志和物业公司对群力新苑小区实行物业管理，管理期限为三年，自2017年7月12日起至2020年7月11日止；物业服务费用按照房屋建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.58元、小高层住宅每月每平方米0.98元、大高层住宅每月每平方米1.18元、商业用房每月每平方米1.20元。合同中还约定：业主或物业使用人未按约定足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交管理费的千分之三的标准向志和物业公司支付违约金。刘晓系该小区小高层业主，其房屋建筑面积117.15平方米，2018年1月1日至2019年12月31日，刘晓拖欠物业管理费（含电梯费）共计3595.4元。一审法院认为，本案的争议焦点为刘晓是否应向志和物业公司交纳2018年度及2019年度物业费及违约金。2017年7月12日，志和物业公司与刘晓小区所在的工农街道办签订的物业管理服务合同，且志和物业公司在合同期内一直为刘晓所在小区进行管理与服务，志和物业公司与刘晓之间的物业服务合同关系成立并生效。志和物业公司作为刘晓居住小区的物业管理服务者，履行了物业服务管理合同中约定的物业管理服务义务，刘晓作为业主应根据物业服务合同的约定向志和物业公司交纳物业服务费用，至于志和物业公司使用何种收费系统进行收取物业费并不能改变志和物业公司为刘晓所在小区服务管理的事实。刘晓也自认2018年度及2019年度的物业费、电梯费未缴纳，刘晓对未交物业费的数额亦无异议，故志和物业公司要求刘晓支付2018年度及2019年度物业服务费、电梯费的诉讼请求，予以支持。关于志和物业公司诉请刘晓应支付违约金问题，工农街道办与志和物业公司于2017年7月12日签订的物业服务合同中关于违约金的约定过高，不予支持。对于刘晓所举示的刘晓所在小区消防通道堵塞、许多业主将自家物品随意堆放在公共空间、志和物业公司管理服务不到位的证据，不能充分证明志和物业公司的管理与服务存在的瑕疵已经达到减交或不交物业服务费的程度，故对于刘晓要求减免物业服务费的该项答辩意见，不予采纳。故判决：一、刘晓于判决生效之日起十日内给付志和物业公司拖欠的2018年度及2019年度物业费、电梯费共计3595.40元；二、驳回志和物业公司的其他诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织进行了证据交换和质证。刘晓举示的证据1、2019年4月12日关于群力新苑业主投诉的《生活报》报道，证明志和物业公司服务质量差，未按物业合同约定履行服务。证据2、2018年和2019年群力新苑小区照片15张，证明群力新苑小区在志和物业公司的管理下脏、乱、差的状况。志和物业公司质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议。确实存在新闻报道，但只能是反映个别的情况，并不能真实的反映服务整个全过程。它是碎片化、零散不成系统的反映客观存在的一些事实。志和物业公司在一审中提交该小区收费情况统计表，收费率均达94%左右。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议。因现有的技术完全可以对照片进行后期加工制作与剪辑，照片日期不排除后期制作的可能性，不能反映客观真实情况。本院认证意见：刘晓二审举示的证据部分反映了案涉小区的物业服务状况，本院予以部分采信。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，刘晓与三友志和物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按约履行合同义务。现三友志和物业公司起诉刘晓拖欠物业费用的事实有相关证据证实，刘晓亦不否认，因此其应承担给付义务。而刘晓辩称三友志和公司物业管理服务不达标、其收取物业服务费用的标准应以刘晓等业主实际享受到的服务内容进行公平、等价收取等理由，本院亦认为物业公司应为广大业主提供优质、完善的物业服务，但亦考虑到该小区按多层住宅每月每平方米0.58元、小高层住宅每月每平方米0.98元、大高层住宅每月每平方米1.18元、商业用房每月每平方米1.20元收取物业服务费，该收费标准并不偏高。其次，如一审法院认为三友志和物业公司的管理与服务虽存在瑕疵，二审刘晓举示的证据亦反映了相同的情况，但未达到减交或不交物业服务费的程度。再次，刘晓作为业主拖欠物业服务费用，亦对物业公司的服务造成阻碍。考虑以上因素，一审法院未判决刘晓承担给付违约金的责任，一定程度上平衡了双方的利益关系，本院予以认可。关于2019年物业费的收取，因志和物业公司出具了收费依据，故对刘晓上诉称志和物业无权收取的理由不成立。综上所述，上诉人刘晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘晓负担。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福二〇二一年六月十一日书记员  于凯华