北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8429号上诉人（原审原告）：杨其翠，女，1986年11月6日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中海兴良房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼一层102号。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。上诉人杨其翠因与被上诉人北京中海兴良房地产开发有限公司（以下简称中海兴良公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初15960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨其翠上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨其翠的一审诉讼请求第一项；一、二审诉讼费由中海兴良公司承担。事实和理由：1.一审法院认定新冠肺炎疫情属于不可抗力，具有延期交房的免责事由但是据此将逾期交房期限全部扣除，违反公平原则。新冠肺炎疫情爆发是在2020年1月，本案涉案工程约定交房时间是在2020年3月，疫情爆发到约定交房之间只差2个月的时间，根据正常施工进度，2020年1月时，涉案项目已经临近收尾，房屋主体结构均已经建成进入项目后期，每户都是单独独立且相对封闭的状态，单独轮流施工并不存在实质障碍。把中海兴良公司主张的受阻碍时间全部认定为在合理范围内，并因此对延期交房完全免责，明显违反了公平原则。2.根据双方签订的商品房预售合同第九条、第十条约定，交付房屋应当将基础设施设备，包括供水、供电、供暖、燃气等纳入城市管网。中海兴良公司2020年7月通知杨其翠收房时，并未正式供电、通燃气。虽然中海兴良公司为杨其翠提供了临时用电，但根据《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；临时供电除供电企业准许，一般不得超过6个月，而中海兴良公司至今仍在提供临时用电，未达到正式供电状态。另外，具备永久用电条件是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。中海兴良公司辩称，同意一审判决。一审法院认定新冠肺炎疫情属于不可抗力，中海兴良公司具有延期交房的免责事由，具备充分的事实和法律依据。新冠肺炎疫情对于全社会各个层面均属于不可抗力，涉案建设工程进度客观上收到了新冠肺炎疫情的严重影响；中海兴良公司为了尽最大可能降低新冠肺炎疫情对涉案工程进度造成的影响，已经实际承担了大量的额外的成本与花费，该等额外的成本与花费并不属于正常的商业风险范畴；项目交付时采用临时用电符合双方当事人在《预售合同》中的明确约定（该已添加下划线予以明确提示和强调，亦并不属于格式条款），且杨其翠并未承担任何用电费用。杨其翠向一审法院起诉请求：一、判令中海兴良公司以全部已付房款为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付自2020年3月31日至达到合同约定的交房标准之日止的违约金（暂时计算至2020年9月30日，违约金金额为114445.53元）；二、判令中海兴良公司向杨其翠支付房屋质量问题的赔偿金共101000元（计算方法：入户门两侧承重墙均倾斜并门歪100000元，客厅空调孔多用空调管和工时1000元）；三、中海兴良公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月27日，中海兴良公司（出卖人）与杨其翠（买受人）签订《预售合同》，约定杨其翠向中海兴良公司购买702号房屋，房屋预测建筑面积75.52平方米，其中套内面积63.06平方米，房屋总价款312万元。《预售合同》第九条“商品房交付条件”条款约定：该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款约定：房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；纳入城市供电网络并正式供电；供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人正常生活使用，使用过程中产生的直接能源消耗费用由买受人承担，出卖人承诺此费用不高出国家及北京市规定的标准，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。《预售合同》第十一条“交付时间和手续”条款约定：出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单；如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房，自该商品房交付或视为交付之日（以较早的时间为准）起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。《预售合同》附件十二补充协议“四、商品房的交付”第20条约定：买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。第21条约定：出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：（1）发生自然灾害等不可抗力；（2）预售合同签署后需执行新颁布的法律、法规；（3）基于政府部门、机构的政策、要求或行为；（4）项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；（5）市政配套批准与安装的延误；（6）施工过程中发现复杂地质状况、发现文物古迹等；（7）政府行为（如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等）期间实行管制措施。《预售合同》第十二条“逾期交付责任”条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。《预售合同》签订后，杨其翠依约向中海兴良公司履行了付款义务，总额为3126927元。案涉12号楼于2018年5月31日开工，2020年6月29日完成竣工验收，于2020年7月8日办理竣工验收备案，于2020年7月9日取得《房屋面积测算技术报告书》。2020年7月7日，中海兴良公司向杨其翠邮寄《入住通知书》，告知将从2020年7月14日至2020年7月16日在项目现场办理入住手续。此时，702号房屋尚未纳入城市供电网络并正式供电，未接通燃气。杨其翠于2020年11月13日与中海兴良公司办理了房屋交接手续。至本案法庭辩论终结时，702号房屋已接通燃气，但仍使用临时用电。临电使用期间，杨其翠未支付过电费。本案房屋位于12号楼2单元702号为一梯四户的户型。另查明，为应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）下发京建发[2020]13号《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》提出全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工。疫情防控期间，不准使用到京前14日内离开湖北地区或者有过湖北地区人员接触史的劳务人员等要求。中海兴良公司开发的案涉楼盘项目停止施工。2020年2月7日，北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）下发《关于印发〈施工现场疫情防控期间复工工作方案〉的通知》。中海兴良公司的上级单位中国海外发展有限公司、北京中海地产有限公司先后作出了有关做好节后疫情防控和开（复）工工作的通知。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告，要求“从即日起，所有返京人员到京后均应居家或集中观察14天。”2020年3月3日，中海兴良公司取得《临时建设工程规划许可证》。2020年3月5日，案涉项目总承包单位向房山住建委提交恢复施工申请。《房山区建设工程疫情防控期间恢复施工联合审核表》显示，2020年3月9日案涉项目符合复工条件。北京市房山区疾病预防控制中心2020年3月10日《复产复工指导记录》显示，案涉项目已返岗人数4人，预计返岗人数80人，复工时间待定。其后，工人开始逐步入场施工。为配合返京工人的集中防疫管理，中海兴良公司还采取了租赁、购买集成箱房，租用酒店，办公室改宿舍等措施。其中，2020年3月28日至5月29日，案涉项目总承包单位租用酒店客房供工人隔离和生活住宿使用。案涉项目的各施工单位和供应商均因疫情防控措施而受到不同程度的影响。2020年2月17日，中海兴良公司向业主发出《关于新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事件导致延期交付的告知函》，表示因受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，项目原约定的交付时间被迫顺延，公司将在疫情得到有效控制的前提下，采取多项积极措施，最大限度地降低疫情给本项目房屋交付造成的影响，力争早日交付，具体交付日期以另行发出的交房通知书为准。在诉讼中，中海兴良公司还主张因天气、环保治理、大型会议、国庆假期、大型考试等客观原因导致项目停工共计102天，交房期限应顺延。一审法院认为，杨其翠与中海兴良公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要争议焦点为：一、中海兴良公司是否具备延期交房的免责事由；二、《入住通知书》载明的办理收房手续时间之后，杨其翠能否以供电、燃气不符合交付条件为由主张延期交房违约金。第一，中海兴良公司是否具备延期交房免责事由的问题。《预售合同》约定，中海兴良公司应于2020年3月31日前向杨其翠交付房屋。依据查明的事实，中海兴良公司通知杨其翠的房屋交付时间为2020年7月14日至2020年7月16日。中海兴良公司履行房屋交付义务的时间晚于合同约定，中海兴良公司认为其受新冠肺炎疫情影响应予免责。对此，法院作如下分析：首先，在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施。目前尚无专门针对新冠肺炎的有效治疗药物和确切的治疗方法，也无法从客观上完全阻断其传播范围，无法准确判断疫情的延续、结束时间，新冠肺炎已被列为“乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施”。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。其次，从新冠肺炎疫情对中海兴良公司履行合同义务造成的阻碍及其程度来看。自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至3月9日中海兴良公司的复工审批通过，中海兴良公司处于完全停工的状态。在接到复工通知后，工程总承包单位于2020年3月5日提交恢复施工申请书。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等因素，复工申请的提出时间在合理期间内。在复工复产后，由于疫情防控措施有控制施工人数、分批次返京等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对中海兴良履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍，且中海兴良公司主张的受阻碍时间在合理范围内。最后，从中海兴良公司为减少疫情影响采取的措施来看。疫情发生后，中海兴良公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人，以便让买受人做好应对，避免损失扩大。综上所述，中海兴良公司因新冠肺炎疫情及其防控措施的影响，未能按照合同约定时间交付房屋，该疫情的发生构成不可抗力，并对合同履行造成实质性阻碍，中海兴良公司亦已采取积极措施降低疫情影响并已履行相关通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。综合考虑中海兴良公司的履行行为、受疫情影响的程度，通知业主交房时间与约定交房时间迟延的天数，法院对中海兴良公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见予以采信。对杨其翠的相应诉讼请求不予支持。第二，《入住通知书》载明的办理收房手续时间之后，杨其翠能否以供电、燃气不符合交付条件为由主张延期交房违约金。杨其翠主张供电、燃气未满足预售合同约定的交付条件，故中海兴良公司应根据预售合同第十二条的约定承担延期交房违约金直至提供正式市政供电且把房屋质量问题处理完毕为止。依据预售合同的约定，房屋交付条件中要求供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内未达到交付条件，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人之正常生活使用，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他的补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。本案中，中海兴良公司通知买受人收房时，虽然供电、燃气不符合合同约定的交付条件，但案涉房屋已具备法定的强制性的交付标准，且中海兴良公司采用了提供临时用电等其他方式以满足杨其翠的日常使用，燃气开通前为装修期间，此时燃气未开通对房屋的使用影响较小。根据预售合同的前述约定，中海兴良公司不应承担逾期交付责任。杨其翠提及的房屋外部分设施的质量问题并不属于地基基础或房屋主体结构质量问题，亦不属于严重影响正常居住使用的功能性质量瑕疵，买受人以此为由拒绝接收房屋的理由不能成立。当然，买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。综上所述，杨其翠依据预售合同第十二条逾期交付责任违约金条款要求中海兴良公司给付迟延交房违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。另外，对杨其翠在本案中提出的入户门两侧承重墙倾斜、门歪且磨损，楼门外多处设施出现塌陷沉降，存在安全隐患，客厅空调孔多用空调管和工时等问题，均不是房屋地基基础、主体结构或其他严重影响房屋居住和使用安全的问题，属房屋表面瑕疵。基于《预售合同》的约定，对于买受人在查验房屋时发现的表面瑕疵，中海兴良公司负有及时维修的义务，但买受人无权以此为由主张逾期交房违约责任或要求赔偿。故对杨其翠要求赔偿的诉求，因证据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回杨其翠的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。杨其翠与中海兴良公司签订的《预售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，杨其翠和中海兴良公司均应按照合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，归纳本案二审的争议焦点为：一、中海兴良公司是否应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任；二、中海兴良公司是否应向杨其翠支付收房之后的违约金。本院对上述争议焦点论述如下：第一，中海兴良公司是否应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任。诉讼中，杨其翠主张中海兴良公司履行房屋交付义务的时间晚于合同约定，应向其支付逾期交房违约金。中海兴良公司辩称因新冠肺炎疫情影响应予免责。2020年初，新冠疫情爆发，此突发公共卫生事件，是本案双方当事人在订立《预售合同》时不能预见的。新型冠状病毒感染的肺炎被列为乙类传染病，采取甲类传染病的预防、控制措施。为有效防控疫情，确保人民群众生命安全、身体健康，各地采取了极为严格的预防控制措施，故新冠疫情这一客观事件具有不能预见、不能避免、不能克服的特征，符合民事法律中“不可抗力”的规定，亦符合双方当事人在所签合同中关于不可抗力的约定，本院确认新冠疫情对中海兴良公司构成合同履行的不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠疫情对中海兴良公司正常履行合同构成影响，但是否免除该公司延期交房的违约责任，还应考虑新冠疫情是否对中海兴良公司按时交付房屋造成实质性的阻碍及阻碍程度。面对新冠疫情防控的严峻形势，为有效控制疫情的扩散，北京市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，中海兴良公司的停工行为符合新冠疫情防控的整体要求。2020年3月初，中海兴良公司接到复工通知后，即开展复工的各项工作；减少聚集、保持安全距离等疫情防控的具体要求，中海兴良公司无法组织大规模的施工；同理，与案涉项目建设相关联的供应企业、承包单位等亦受到疫情的影响难以及时复工复产，进而也会影响案涉项目的交房时间，故本院认定新冠疫情对中海兴良公司按期交付房屋造成实质性的阻碍，且受阻碍时间天数在合理范围内。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。在出现新冠疫情这一突发公共卫生事件后，中海兴良公司负有主动采取措施、积极应对，以减少疫情影响、降低各方面损失的社会义务。2020年2月17日，中海兴良通过邮寄书面告知函的方式，告知杨其翠逾期交房原因及停工事实。同时，中海兴良公司为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等，以满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，从而尽快恢复施工人数。中海兴良公司的行为表明其主观上不存在拖延工期的意思表示，客观上也采取了积极有效的措施以降低疫情影响；针对因新冠疫情影响不能按期交房，中海兴良公司也尽到了通知义务。现杨其翠要求中海兴良公司承担2020年3月31日至2020年7月14日的逾期交房违约责任，不符合法律规定，本院不予支持。第二，中海兴良公司是否应向杨其翠支付收房之后的违约金。杨其翠主张涉案房屋至今仍在使用临时供电，不符合交房条件，中海兴良公司应支付违约金至达到合同约定的交房标准之日止。中海兴良公司则主张案涉项目交付时采用临时用电符合《预售合同》中的约定。《预售合同》第十条约定：如果在约定期限内基础设施设备未到达交付使用条件的，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人正常生活使用，使用过程中产生的直接能源消耗费用由买受人承担，出卖人承诺此费用不高出国家及北京市规定的标准，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。《预售合同》第十一条约定：商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单；如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房，自该商品房交付或视为交付之日（以较早的时间为准）起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。中海兴良公司通知杨其翠收房时，涉案房屋已完成竣工验收，办理了竣工验收备案，虽未正式供电，但使用临时供电符合双方所签合同的约定，达到了交房的标准；杨其翠已接收房屋且未支付电费，在此情况下，其要求中海兴良公司承担收房之后的违约责任，不符合双方所签合同的约定，本院对杨其翠此上诉请求，亦不予支持。综上所述，杨其翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2589元，由杨其翠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琨审 判 员  霍翠玲审 判 员  李 淼二〇二一年六月三十日法官助理  吴京竞书 记 员  王薇中