广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终940号上诉人（原审被告）：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼7楼A座），统一社会信用代码：914××××××××××078XY。法定代表人：曾某1。被上诉人（原审原告）：谢芳，女，汉族，1987年2月18日出生，住广东省深圳市龙岗区×××××××××××××××××××，身份证号码：430××××××××××××62X。上诉人惠州市金汇投资发展有限公司与被上诉人谢芳因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3447号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市金汇投资发展有限公司上诉请求：1、请求依法销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3447号民事判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用、保全费用等均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的诉讼时效已经经过，被上诉人的诉讼请求应该被驳回。根据《民法总则》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2017年1月1日起诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被上诉人向上诉人主张逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年06月30日，被上诉人2016年7月1日即知道其权利受到损害，2019年6月30日，诉讼时效已经届满，在此之前被上诉人一直未向上诉人主张权利，直到2020年8月方向法院起诉，此时，本案的诉讼时效已经经过，被上诉人的请求应该被驳回。二、上诉人在惠州市大亚湾经济技术开发区人民院的同一类型的商品房预售合同纠纷案件，案件的案由相同，逾期交房事实相近，判决书（案号为:（2020）粤1391民初1688号、（2020）粤1391民初3188号判决书判决）判决该案件被上诉人的请求支付违约金已超过诉讼时效。仅支持了部分未超过诉讼时效的违约金。综上所述，特向贵院提起上诉，请纠正原审法院不当判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人谢芳未向本院提交书面答辩意见。谢芳向一审法院起诉请求:1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金，2016年6月30日至实际交房日，每日为已付房款的万分之一，暂计至2018年2月24日，共计人民币：36504元；2、请求法院判令被告负担本案所有诉讼费，包括案件受理费等。一审法院认定事实：2016年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园3栋二单元x号商品房，总价款为604383元，合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前将经综合验收合格房屋交付给原告；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过360日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。2018年2月12日，被告取得竣工验收备案表，于2018年2月24日发出《入伙通知书》通知原告于2018年3月10日前办理收楼手续。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。争议焦点为：被告是否构成逾期交房及违约金的诉讼时效问题。关于被告是否构成逾期交房的问题。根据合同约定，被告应当在2016年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2018年3月10日被告才完成交付义务，明显超过了合同约定的时间,构成逾期。关于违约金的诉讼时效,被告辩称“本案的诉讼时效已经经过，原告的诉讼请求应该被驳回”,本院认为,双方在合同中对逾期交房违约金约定是以一定标准按日累计计算,因此原告获得的每日违约金均系独立债权,每日独立的违约金分别适用时效,逐日分别届满。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告自被告公司于2018年3月10日向其交付房屋之时应当知道被告逾期交房行为损害其权益,故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应自2018年3月11日起算三年。原告于2020年8月10日向人民法院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效，被告应当承担违约责任。合同约定2016年6月30日前交付房屋，实际于2018年3月10日才完成交付，构成逾期。原告诉请被告向其支付2016年6月30日至2018年2月24日的逾期交房违约金，违约金的起算日期应从次日即2016年7月1日起算，因此违约日期共计603天，违约金数额为36444.29元（604383×0.0001×603天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金汇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢芳支付逾期交房违约金36444.29元。二、驳回原告谢芳的其他诉讼请求。案件受理费356.3元，由被告惠州市金汇投资发展有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、逾期交房违约金的诉讼时效是否超过；二、逾期交房违约金的金额。对此分析如下：第一，关于逾期交房违约金的诉讼时效是否超过的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间。对于2017年10月1日之后尚未超过两年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。本案中，双方约定在2016年6月30日前交房，2016年7月1日起即为逾期交房，时效此时开始计算。被上诉人于2020年8月10日通过诉讼方式主张权利，故被上诉人请求支付2017年8月10日前的逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效期间。故一审法院对诉讼时效认定有误，本院予以纠正。第二，关于逾期交房违约金的金额的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。如前所述，2017年8月10日之前的逾期交房违约金诉讼时效已过,逾期交房违约金自2017年8月10日起计算，结合被上诉人向一审法院提出的诉讼请求，逾期交房违约金计算至2018年2月24日。故逾期交房违约金应当以全部房价款604383元为基数，从2017年8月10日起计算至2018年2月24日止，具体数额为11966.78元（604383元×0.0001×198天）。综上所述，上诉人惠州市金汇投资发展有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾区人民法院（2020）粤1391民初3447号民事判决第二项；二、变更广东省惠州市大亚湾区人民法院（2020）粤1391民初3447号民事判决第一项为：惠州市金汇投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向谢芳支付逾期交房违约金11966.78元；三、驳回谢芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二审受理费合计356.3元，由上诉人惠州市金汇投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧