湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初1340号原告：申兴华，男，1973年7月9日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：曾细斌，广东国辉（龙华）律师事务所律师。被告：阮丽，女，1985年10月22日出生，汉族，住邵东市两市。委托诉讼代理人：刘跃龙，邵东县昭阳法律服务所法律工作者。被告：李智慧，男，1985年11月4日出生，汉族，住邵东市。原告申兴华与被告阮丽、李智慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告申兴华及其委托诉讼代理人曾细斌、被告阮丽及其委托诉讼代理人刘跃龙到庭参加诉讼，被告李智慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申兴华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告李智慧于2018年7月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判决被告李智慧、阮丽继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续；3.判决两被告支付原告违约金13万元（庭审后原告申请撤回该项诉讼请求）；4.本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费由被告李智慧承担（庭审后原告申请撤回要求两被告承担财产保全保险费的诉讼请求）。事实与理由：2015年6月30日，被告李智慧、阮丽与湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司（简称福星御景置业公司）签订《福星.御景城商品房买卖合同》，两被告以2333元/平方米的价格购置该公司的福星御景城F区4栋2单元803号房，总价款400413元，首付120413元，工商银行按揭贷款28万元。2018年7月25日，两被告经福星御景置业公司工作人员介绍，与原告联系房屋转让事宜，后原告与被告李智慧洽谈，并签订了《房屋买卖合同》，约定：两被告将名下的上述房屋转让给原告；总价款53万元，由原告先付13万元，余款在办理完过户手续后15日内付清；如买卖双方迟延履行达20天以上的应承担已付款金额100%的违约金。签订合同时，被告李智慧称被告阮丽在家带小孩没有时间过来，全部委托由被告李智慧代理签字，被告李智慧出示了两被告的结婚证、被告阮丽的身份证原件、购房合同、首付款收据、维修基金收据的原件。签订合同当天，原告按约支付给被告李智慧13万元购房款，并与被告李智慧一起到福星御景置业公司，被告李智慧拿取该房屋的钥匙后交给原告。2018年12月后，原告分多次共计支付101000元购房款给被告，并催促被告李智慧办理房屋过户登记手续。2021年1月3日，被告阮丽找到原告要求该房屋按4000元/平方米的价格支付房款才同意配合办理房屋过户手续。后原告多次与两被告协商未果。另原告已将房屋装修好，于2019年8月入住。原告认为两被告现要求按现在的市场价格履行合同及超过二年时间协助办理过户登记手续已构成违约，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告阮丽辩称，两被告的夫妻感情自2018年初开始出现问题，两被告在原告与被告李智慧签订《房屋买卖合同》时已经分居生活，被告阮丽带着小孩偶尔居住在外省。2018年7月25日，被告李智慧以了解小孩是否能在涉案房屋就近入学及房屋升值数额为由，将被告阮丽从外省骗回邵东市。两被告在福星御景城的项目部与原告一起商量房屋转让事宜，被告阮丽当时认为与原告洽谈只是为了了解房屋升值数额，并没有明确一定要将该房屋转让给原告。双方洽谈后，被告阮丽带着小孩返回外省。后被告李智慧在被告阮丽不知情的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》。2020年春节被告阮丽才知晓该房屋已经卖给了原告，便找到原告进行协商。被告阮丽认为案涉房屋是两被告的夫妻共同财产，被告李智慧一人无权处分该房屋，原告申兴华与被告李智慧签订的房屋买卖合同应属无效合同。综上，被告阮丽未与原告签订房屋买卖合同，不存在继续履行合同及支付违约金的问题，故请求驳回原告的诉讼请求。被告李智慧未予答辩。经审理查明，被告李智慧、阮丽于2015年2月办理了结婚登记手续。2015年6月30日，两被告与福星御景置业公司签订《福星·御景城商品房买卖合同》，两被告购买福星·御景城项目中的第F区4栋8层803号房屋，建筑面积共计171.63平方米，单价2333元/平方米，总金额400413元。两被告首付房款120413元给福星御景置业公司，另以将该房屋抵押给银行的方式向银行按揭贷款28万元用于支付购房款。2018年6月左右，原告申兴华作为买房人，两被告作为卖房人，经福星御景置业公司的销售人员杨美香介绍认识，一起去看了两被告的上述房屋。看房过程中，原被告聊了当时市场房价行情，未具体谈及该房屋的转让价款、款项支付等事项，双方留下了对方的手机号码以便今后再联系。此后，原告申兴华与被告李智慧多次洽谈了买卖该房屋的相关事宜，被告阮丽未参与。2018年7月25日，原告作为买方（乙方），被告李智慧作为卖方（甲方），签订了《房屋买卖合同》，约定：李智慧、阮丽将共同共有的福星·御景城F区2单元803号房转让给申兴华，建筑面积171.63平方米，转让款为53万元；该转让款包括二手房交易的各种费用，申兴华付13万元首付款后，待李智慧的不动产证办下来后，李智慧开始办理有关房屋过户手续，余款在房屋过户后十五天内由申兴华采用公积金贷款的形式付清，由李智慧办理不动产证过户登记手续并承担产权过户的所有费用；合同生效后，任何一方要求中止合同的，或者迟延履行义务达20天，由责任方按实际付的100%支付违约金；合同生效后，申兴华开始装修房屋，李智慧要求中止合同须赔偿申兴华装修过程中产生的一切费用。该合同在“李智慧”签字处并写明“附件1：购房合同.附件2：契税、首付款、房屋维修基金收据三份”。该合同签订的当天，原告申兴华支付给被告李智慧购房款130000元，被告李智慧将约定的附件和该房屋钥匙交付给原告申兴华。基于被告李智慧的请求，原告申兴华又于2019年3月3日、2019年8月15日、2019年10月25日、2020年4月1日、2020年8月18日分别支付给被告李智慧13000元、10000元、55000元、15000元、8000元，合计101000元。原告申兴华将该房屋装修后于2019年8月搬入居住，后多次催促被告李智慧办理房屋产权变更登记手续未果。2021年1月3日，被告阮丽向原告申兴华表示对该房屋的转让不知情，被告李智慧无权处分夫妻共同财产。因本案纠纷，本院依原告申兴华的诉前财产保全申请，于2021年2月19日裁定对该房屋予以查封。另查明，涉案房屋于2018年11月26日登记在两被告的名下，不动产单元号为430521098248GB009W0000000。因两被告未按时偿还银行按揭贷款，现尚有部分按揭贷款及滞纳金等未付清。再查明，原告申兴华与被告阮丽于2020年6月2日达成和解协议，约定：一、阮丽自愿追认申兴华与李智慧于2018年7月25日签订的《房屋买卖合同》，阮丽同意按该《房屋买卖合同》约定转让位于邵东市“福星御景城”第Ｆ区××栋××层××号房屋给申兴华（包含阮丽、李智慧已交纳的房屋维修基金一并随房屋转让）；二、上述房屋的银行按揭贷款未偿还部分及滞纳金等由申兴华在应支付的购房款中代为支付，阮丽应予以协助申兴华消灭按揭贷款银行对该房屋的抵押权；三、申兴华自愿承担契税等所有房屋过户费用，阮丽有义务协助申兴华办理房屋过户手续。扣除已付给李智慧的231000元和代李智慧、阮丽偿还的银行按揭贷款，申兴华于办理好房屋过户手续后十五日内将上述《房屋买卖合同》约定的53万元购房款的剩余部分和另外申兴华与阮丽协商增加的125000元购房款一并支付给阮丽；四、若阮丽履行了上述第一、二、三项协议内容，则申兴华自愿放弃追究阮丽在申兴华与李智慧签订的《房屋买卖合同》中所约定的违约责任的权利。以上事实有原被告双方的身份资料、两被告的结婚证、《房屋买卖合同》、收据、不动产登记信息、《福星·御景城商品房买卖合同》、湖南省物业专项维修资金专用收据、湖南增值税电子普通发票（发票代码043001600111）、杨美香的证言、录音资料、当事人和解协议及到庭当事人的陈述等证据在卷予以佐证，可以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，案涉房屋系被告李智慧、阮丽的夫妻共同财产，属两被告共同所有，任何一方都无权擅自处理。虽然被告阮丽作为案涉房屋所有人之一，未在原告申兴华与被告李智慧签订的案涉《房屋转让合同》上签名，但案涉《房屋转让合同》系原告申兴华与被告李智慧的真实意思表示，不违反强制性法律规定，且在本案审理过程中被告阮丽同意将案涉房屋出卖给原告申兴华并协助原告申兴华办理变更房屋产权登记手续，因此案涉《房屋转让合同》有效。涉案房屋已于2018年11月26日登记在两被告的名下，案涉《房屋转让合同》约定的出卖方协助办理变更房屋产权登记手续的条件已成就，被告李智慧、阮丽应承担履行协助办理变更房屋产权登记手续的义务。原告申兴华要求确认案涉《房屋转让合同》有效，并要求两被告履行协助办理变更房屋产权登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告申兴华在庭审后撤回部分诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许，但其应承担该部分诉讼请求所产生的诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告申兴华与被告李智慧于2018年7月25日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告李智慧、阮丽于本判决生效后10日内协助原告申兴华办理好邵东市“福星御景城”第Ｆ区××栋××层××号房屋的产权变更登记手续。本案诉讼费减半收取1450元，财产保全费3170元，共计4620元，由原告申兴华负担1350元，被告李智慧承担3270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  谢军健二〇二一年六月三日法官助理佘堆元代理书记员  张凯元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。