江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2454号上诉人（原审被告）：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路88号。法定代表人：张俊客，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐艳，女，汉族，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢军，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：徐艳，系谢军妻子。上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司（以下简称金茂源公司）因与被上诉人徐艳、谢军商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初6515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金茂源公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决上诉人承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。上诉人于2017年4月6日受让涉案小区地块后，因连云港市赣榆区住房和城乡建设局（以下简称赣榆区住建局）未对小区容积率进行规划审批，小区开发建设一直处于停工状态，期间上诉人多次要求赣榆区住建局按原规划设计容积率标准执行。2017年9月5日，赣榆区政府组织相关部门召开会议，要求赣榆区住建局、规划局按原规划设计条件对小区容积率方案进行审批，但赣榆区住建局直到2018年12月24日才将小区容积率最终规划为1.63,自上诉人受让涉案小区地块到赣榆区住建局最终审批，小区开发建设处于停工状态长达一年半多的时间，完全是由于政府机关对小区容积率审批缓慢造成。根据《商品房买卖合同》第八条第二款之规定，因政府（规定）行为造成延期建设和停工，上诉人可根据影响的时间相应顺延交付时间，结合合同约定的交房时间和实际交房时间，上诉人不存在逾期交房的情形。2、一审中上诉人对上述政府行为导致逾期交房的理由做了重点表述，但一审判决却未对该抗辩理由作出任何认定，属于程序错误。3.因上诉人不存在逾期交房的违约情形，合同约定的配套设施损失金及逾期提交办理产权登记资料的违约金也应相应顺延，上诉人也不应承担违约责任。上诉人已于2020年11月25日正式送电，达到合同约定的水电安装到户的条件。4.被上诉人存在逾期付款情形，按合同应承担违约责任，一审判决认定被上诉人不承担逾期付款责任实属错误。谢军、徐艳二审辩称：1、金茂源公司在跟我们签订合同的时候并未告知我们其跟鼎亚公司的关系，审核容积率太慢是金茂源公司报审的和实际施工容积率不一致导致的，所以延期交房的责任不能让我方承担。2、金茂源公司未验收通过而交房，且属于欺骗性质的交房，诱导我方签字，办不了房产证是上诉人的原因导致的。3、配套设施的费用问题，有一些业主入住后因电气未通，金茂源公司给业主发放煤气罐，这些损失应当由金茂源公司承担。4、关于逾期付款的问题，所有的贷款手续都是金茂源公司通知我方去其指定的地方办理，其中有什么问题我方都不清楚，按道理这些手续应当是开发商带着我方去办理的，但实际上全程都是自己去跑的这些手续，所以这些责任也在金茂源公司。水电煤气在交房之后也是不通的。谢军、徐艳向一审法院起诉请求：1.判令金茂源公司支付延期交付房屋的违约金14001.19元（以已付购房款93.9677万元为基数，按照日万分之零点五计算，从2019年10月31日起暂计算至2020年8月24日，298天，以取得竣工验收备案表之日止）；判令金茂源公司支付因水电配套未正常入户的配套设施损失金2980元（按照10元/天计算，从2019年10月31日起，暂计算至2020年8月24日，以金茂源公司达到水电等配套交付标准为止）；判令金茂源公司支付逾期办证违约金2819.03元（以已付购房款93.9677万元为基数，按0.3%计算）；合计人民币19800.22元；2.判令金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；判令金茂源公司完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助谢军、徐艳办理房屋不动产权属证书；3.金茂源公司承担本案诉讼费。金茂源公司向一审法院反诉请求：1.判令谢军、徐艳支付金茂源公司逾期付款违约金11200元；2.反诉费由谢军、徐艳承担。一审法院查明事实：2019年10月24日，谢军、徐艳（买受人）与金茂源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由谢军、徐艳购买金茂源公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路××××××小区×××幢楼×单元×××室的，商品房总价款为93.9677万元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各种验收的；3.遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电安装到户；2.道路、绿化于小区全部竣工后完工。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准；2.若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，谢军、徐艳通过按揭贷款的方式付清了购房款。金茂源公司于2020年1月20日向谢军、徐艳交付了涉案商品房的钥匙，但金茂源公司至今未能完成供电验收，亦未进行天然气验收备案。因涉案小区暂不具备竣工验收条件，金茂源公司无法为谢军、徐艳办理权属证书，双方因此产生诉争。一审中，金茂源公司向一审法院提交了建设银行的《个人贷款支付凭证》，证明谢军、徐艳的按揭贷款发放时间为2020年1月9日。因按揭贷款的办理需要谢军、徐艳和金茂源公司及银行三方的共同配合，一审法院向金茂源公司释明，放款时间不能证明逾期付款的原因是谢军、徐艳造成的，金茂源公司应进一步完成举证责任，但金茂源公司未再补充提交证据。一审法院认为，谢军、徐艳购买金茂源公司开发建设的观澜幸福里小区商品房，并签订《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同关系成立。谢军、徐艳依约付清了购房款，金茂源公司应当按期将商品房交付给谢军、徐艳，并协助谢军、徐艳办理产权手续。关于逾期交房问题，《商品房买卖合同》第八条约定交房时间在2019年10月31日前。作为买受人的谢军、徐艳在收到交房通知后应根据合同的约定，要求金茂源公司出具符合约定交付条件的证明文件，否则有权拒绝接受房屋，但谢军、徐艳已经于2020年1月20日领取了涉案商品房的钥匙，应视为对金茂源公司交房行为的认可。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故本案的实际交房日期应为2020年1月20日，金茂源公司逾期交房81天，金茂源公司应向谢军、徐艳支付逾期交房违约金3805.69元（939677元×0.00005×81天）。谢军、徐艳如有证据证明涉案商品房不符合合同约定或法定的交付条件，并给其造成损失的，其可就损失部分向金茂源公司另案主张赔偿。关于配套损失金，因《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当将水电安装到户以达到使用条件，超过90日未能达到约定标准的，应赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。本案中，双方约定的交房时间为2019年10月31日前，金茂源公司在2020年1月20日交房后90内至今未能将电安装到户并完成供电验收已构成违约，其应自2020年4月20日起至电安装到户之日止，按照10元/日的标准向谢军、徐艳支付配套损失金，其中截止至起诉之日（2020年11月2日）共197日，金茂源公司应向谢军、徐艳支付配套损失金1970元。关于逾期提供资料备案的违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在买受人选择不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。涉案商品房于2020年1月20日交付，金茂源公司应在交房使用后365日内履行上述义务，现金茂源公司的履行期限尚未届满，故对谢军、徐艳主张金茂源公司支付逾期将办理产权登记的资料提交产权登记机构备案违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。谢军、徐艳还要求金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设，完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助谢军、徐艳办理房屋不动产权属证书。因涉案小区何时能通电、通天然气并完成竣工验收备案等手续需要相关部门的审查，存在诸多不确定因素，谢军、徐艳的上述请求不具备强制履行性和可替代履行性，且金茂源公司未按合同约定履行义务，谢军、徐艳已通过主张违约损失的方式维护自身合法权益，故对谢军、徐艳的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉请求，因商品房按揭贷款的审批需要结合金茂源公司通知谢军、徐艳递交材料的时间、银行放款额度等因素审查是否系谢军、徐艳的原因导致逾期付款，金茂源公司仅提供了《个人贷款支付凭证》证实贷款放款时间，该证据尚不足以证明谢军、徐艳存在违约责任。经一审法院释明后，金茂源公司亦未补充提交证据证明自己的主张，应自行承担不利的法律后果，故对金茂源公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上，对谢军、徐艳诉讼请求中合理合法的部分，一审法院予以支持。对金茂源公司反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条之规定，一审法院判决如下：一、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向谢军、徐艳支付逾期交房违约金3805.69元。二、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向谢军、徐艳支付截止至2020年11月2日的配套损失金1970元，自2020年11月3日至居民用电安装入户之日止，继续按照10元/日的标准支付。三、驳回谢军、徐艳的其他诉讼请求。四、驳回金茂源公司的反诉请求。本诉案件受理费375元，减半收取188元，由谢军、徐艳负担163元，金茂源公司负担25元（谢军、徐艳已预交，金茂源公司于判决生效之日起十日内将上述费用支付给谢军、徐艳）。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由金茂源公司负担。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案小区于2020年11月25日正式通电，于2021年3月12日竣工验收合格，并于2021年4月30日向赣榆区住建局进行备案。二审期间，本案的争议焦点为：一、金茂源公司是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任及赔偿配套损失金；二、被上诉人是否应当承担逾期付款责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金茂源公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约全面履行各自义务，即金茂源公司应当按照合同约定的标准建设房屋及配套设施，在约定时间交付房屋，协助办理被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人应当在合同约定的时间内缴纳购房款。关于第一个争议焦点，对于是否存在逾期交房的问题，金茂源公司认为因政府审批行为迟延导致交房迟延符合双方合同第八条第三款的约定，可以顺延交房时间，顺延后其不应承担违约责任。对此，本院认为，容积率审批问题属于上诉人开发过程的必经程序。双方当事人签订商品房买卖合同时间为2019年10月24日，此时距离上诉人2017年4月6日受让涉案地块已超两年，金茂源公司对于涉案小区规划中的容积率审批问题存在障碍及长时间未得到解决应当是明知的，对于该问题何时可以解决应当是有预判的，涉案房屋何时竣工具备交付条件属于上诉人自身计划及判断问题，可以在合同中据实列明，上诉人以容积率审批迟延为由要求顺延时间，与其签订合同时应当考虑自身开发进度的常理不符。另，即使金茂源公司符合顺延条件，但其并未履行告知买受人的义务。综上，本院对金茂源公司上诉称其不应逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳；相应的，金茂源公司未在约定时间内协助被上诉人办理产权证书，未建设好配套设施，本院对其称不应承担逾期办证义务及配套损失金的上诉理由亦不予采纳。关于第二个争议焦点即被上诉人是否存在逾期付款的问题，本院认为，涉案房屋采用按揭贷款方式支付首付款以外的房款，而根据商品房按揭贷款的相关规定及惯例，购房人需提交其办理贷款的资料即完成其在按揭贷款中的义务，至于款项何时发放受到购房人贷款资料是否符合银行要求及是否完整、开发商协助办理的效率、银行贷款额度等多方面因素影响，银行实际发放款项时间晚于合同约定时间不足以证明被上诉人逾期完成其提交资料的义务，一审法院对上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任的反诉请求不予支持，并无不当。综上，上诉人金茂源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元（金茂源公司已预交），由上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  吴雪莹审 判 员  程 艳二〇二一年六月二十五日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。