贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4978号 原告：毕节市新进物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704。统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。执业证号：15205201110175971。 委托诉讼代理人：刘云霞（一般代理），贵州四立律师事务所实习律师。证号：23072007219026。 被告：顾平，男，汉族，1983年12月17日出生，住贵州省毕节市。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告顾平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江、刘云霞，被告顾平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理服务费2650元以及停车费960元，并以3610元为基数，从2018年3月1日起按日3%向原告支付滞纳金；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与毕节兰园花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰园花园业主委员会系合同甲方），毕节兰园花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰园花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；商铺1.3元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位卫生费按每月30元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.3元／月／平方米；餐馆、医院类1.5元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30元收取，物业费按月支付等；合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.3元／月／平方米；餐馆、医院类1.5元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30元收取，物业费按月支付等；合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服，直至2018年1月14日，原告与毕节兰园花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰园花园业主委员会继续将毕节市兰园花园小区物业继续委托给原告实行统一管理服务。合同约定：委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月／平方米；商铺、超市、麻将馆、医院、餐饮类1.5元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告有权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰园花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰园花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰园花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告交纳物业管理费至2018年2月28日，2018年3月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费2650元，被告一直未缴纳。另，被告欠原告露天停车费或自由车位卫生费960元。经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为132.5平方米。原告认为：原告与毕节兰园花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰园花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求为谢! 被告顾平答辩称，一、涉案物业管理服务合同已于2019年1月13日到期，双方合同权利义务关系已经终止，原告无权主张2019年1月13日之日起的物业费。原告与兰苑花园第三届业委会签订的物业管理服务合同时间为2018年1月14日至2019年1月13日，因为原告存在服务质量差、未全面履行合同、存在诸多违约事项等情形，业委会以及包括答辩人在内的各业主未与原告续签物业服务合同。因此，涉案物业服务合同在2019年1月13日就已经终止了双方合同权利义务关系。现原告在本案中主张2019年1月13日起至2019年11月的物业费，无事实依据和法律依据。二、原告未全面履行合同约定，构成违约，无权主张2018年3月至2019年1月的物业费。原告服务期间存在以下违约行为：垃圾成堆不清理、车辆乱停乱放、消防通道堵塞、D栋后门岗无人值守、私自拆除小区所有公共区域的声控节能灯、人为损坏楼道吊顶、任由门禁损害而不修复、用透明胶布缠修下水道、私自收走小区消防水袋、水枪、栓头等。基于原告上述违约行为，业委会及业主多次要求原告整改，但未果。因此，原告违约在先，无权主张2018年3月至2019年1月的物业费。原告服务期间肆意妄为，多次撤走又自动返回，言而无信，所作所为让业主苦不堪言：2017年8月16日在合同服务期未满时单方私自停止物业服务管理，并通知预交费的业主退费，拖走卫生设施，而后又食言，返回继续服务；2019年1月合同期满后，明知续签无望，却又强行又占着物业用房，强迫购买服务；2019年6月5日原告在没有续签合同、业委会多次催促其移交业务给下一家中标物管公司的情况下再次发布撤出、停止服务公告，公告发出后，既不服务，又不撤出，却要让业主付费，严重违背契约精神，违反法律规定。原告对于合同的职责和义务拒不履行，却要拿所谓兰苑花园业主委会的会议纪要协商决议作为收费至2019年10月30日依据，没有事实和法律依据。且纪要内达成的事项严重侵害业主切身利益，事前事后全体业主都不知晓有该纪要的存在，《民法典》规定涉及小区业主利益的重大决策和重要协议签订都必须经过业主大会，且要征得四分之三以上的业主同意，但所有业主对原告提供的业委会同意其收费到10月30日的调解纪要毫不知情，这份纪要违反民法典的相关要求，不能支持原告的收费诉求。原告在合同到期后提供的服务更是停留在其单方面提供的巡查记录单上，没有实质性解决小区业主强烈放映的整改事项，业主根本没有享受到原告提供的服务，且在强制服务期间，康旭物业也进驻了兰苑花园，因此在2019年1月13日到2019年6月，业主只看到康旭物业的在广场组织保安排队，新进物业在装腔作势，两家物业公司明争暗斗为实，提供服务为虚。且兰苑花园第四届业委会于2019年6月与康旭物业签订物业服务合同，所以原告无权主张2019年1月13日之日起的物业费。三、答辩人车辆已于2018年11月出售，未出售前停车费已交清，故本案不存在欠付停车服务费的事实。且原告收取停车服务费的行为违反法律规定，其诉请不能成立，依法应予判决驳回。2、原告收取停车费的行为违法。《民法典》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告擅自将业主共有的公摊面积、消防通道改造为车位，并以此收取业主停车费的行为明显违反法律规定，侵犯业主权利。对原告之前收取的停车费（2017年10月至2018年10月）共计960元，应当退还答辩人。四、物业管理服务合同约定的3%滞纳金未通过业主代表大会通过，其效力不能约束答辩人。 本院经审理查明：2018年1月14日，原告（乙方）与毕节兰苑花园业主委员会（甲方）签订《“毕节兰苑花园小区”物业管理服务合同》，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。服务事项包括：1、房屋建筑共有部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共同照明、水泵房、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理。5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理：围墙、大门。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。7、维护物业区域内的公共秩序等。委托管理期限为一年，管理服务费：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月。补充事项：物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行。该合同还约定了其他事项。原告按约定为该小区提供物业服务。被告顾平系兰苑花园XX房屋（电梯房）的业主，该房屋建筑面积为132.5平方米，其入住后，物业服务费交至2018年2月28日，从2018年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费未支付，该期间的物业管理服务费计算为2650元（1.00元／平方米／月×132.5平方米×20个月）。原告在为该小区提供物业管理服务过程中，存在管理不充分的情形，如电梯、消防、公共通道、门禁、卫生管理存在一定的问题等。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明：2019年11月8日，毕节兰苑花园业主委员会形成兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》，载明：“……一、向程涛汇报了今天同七星关区房产局梁局长、汤副局长就毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进公司）不予和业主委员会、贵州康旭物业管理有限公司（以下简称康旭公司）正常移交相关工作的谈话情况。座谈中梁局长、汤副局长大家找一个解决问题的契合点，尽量的将问题处理了，没有必要走司法程序漫长的来处理问题，并摊牌新进公司目前就解决问题的意见。……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，同时要求业主委员会协助新进公司向业主收缴。……” 上述事实，有原、被告的陈述，以及原、被告双方所举证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 庭审后，原告新进物业公司申请撤回了第一项诉讼请求中停车费部分的诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告系毕节兰苑花园小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告依约为该小区提供了主要的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告未支付2018年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费，共计欠付20个月的物业服务费，被告应支付。但鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业服务费，即2,650元×80%=2,120元。故原告诉请的物业服务费，本院以2,120元为限予以支持。对原告诉请的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。对被告提出涉案物业管理服务合同已于2019年1月13日到期，双方合同权利义务关系已经终止，原告无权主张2019年1月13日之日起的物业费的抗辩主张，虽原告与该小区业委会于2018年1月14日签订的物业管理服务合同期限为一年，但双方签订的合同第十条第1项约定“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行”，而原告在合同期限届满后实际仍在该小区提供物业服务，小区业委会对此未提出异议。且该小区业委会在2019年11月8日形成的兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》中载明“……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止……”，表明小区业主委员会与原告确定了物业服务截止时间为2019年10月31日，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。对于被告提出的退还停车费的抗辩主张，被告未提起反诉，也未主张抵扣，故本案中不作处理。 另，庭审后，原告新进物业公司申请撤回对停车费部分的诉讼请求，是原告新进物业公司对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告顾平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司支付2018年3月1日至2019年10月31日期间的物业管理服务费2,120元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5元，被告顾平负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二一年六月九日 书记员  张婵婵