广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执异9号 异议人（案外人）：黄xxx，女，汉族，1992年8月10日出生，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：胡金瑞，广东诺臣律师事务所律师。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何1。 财产保全被申请人：何1，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李2，女，现住广东省广州市。 黄xxx对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街xx不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2021年5月27日组织听证，异议人黄xxx及其委托诉讼代理人参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何1、李2借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何1、李2名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街xx（以下简称案涉房产）。异议人黄xxx对本院查封上述房产的执行行为不服，提出书面异议。 异议人黄xxx请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街xx的查封。其主要理由为：异议人黄xxx于2019年2月18日与东湛公司网签了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定东湛公司将其所有的案涉房产出售给异议人黄xxx，并在房屋交付之日起730日内办理房地产权证。2019年2月27日，异议人黄xxx向东湛公司一次性付清全部房款929931元。东湛公司于2019年2月18日将该房屋交付给异议人，自2019年2月18日，异议人黄xxx实际占有、使用案涉房产，并承担相应的物业管理费、垃圾清运费、水电费等费用。2021年2月17日，双方约定的办妥产权登记时间届满，但东湛公司未向异议人交付不动产权证，异议人经催告得知案涉房产已被法院查封而无法办理不动产权转移手续。 异议人黄xxx在法院查封前已与东湛公司签订合法有效的书面买卖合同，支付完毕全部房款，并合法占有案涉房产，根据《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示，案涉房产已在异议人黄xxx名下，即黄xxx已取得该房产，异议人黄xxx有且仅有该一套住房。至今未完成产权过户登记手续，非异议人原因造成，是东湛公司违约，异议人黄xxx不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，应依法解除案涉房产的查封。 异议人黄xxx为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.黄xxx与东湛公司于2016年10月22日签订的编号为0002921《颐和盛世认购书》，载明甲方东湛公司，代理方广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司），乙方黄xxx；乙方认购单元为颐和盛世E区17栋1003号住宅；建筑面积约163.07平方米，总价929931元。 2.黄xxx与东湛公司于2019年2月18日签订的编号为201902126445的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，载明甲方东湛公司，委托代理机构颐和代理公司，乙方黄xxx；乙方向甲方购买颐和盛世E区17栋1003号房，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街xx，为现房，已办理权属登记，房地产权属证明书编号为08039844；商品房建筑面积为163.69平方米；商品房总价为929931元；付款方式为一次性付款：在2019年2月18日前支付全部房价款。甲方应当自合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产机构为乙方办妥产权转移登记手续；甲方应当在2019年3月30日前将房屋交付乙方使用。 以上1-2拟证明异议人已经在本院查封之前就案涉房产与东湛公司签订书面买卖合同。 3.中国工商银行股份有限公司广州琶洲支行《借记卡账户历史明细清单》及工商银行APP明细详情截图打印单，显示：2016年10月22日，黄xxx向颐和代理公司POS转账20000元。 4.东湛公司于2019年2月27日出具的《广东增值税普通发票》，编号为39501679，载明主要内容为案涉房产的购买方为黄xxx，案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额。其中，价税合计为929931元。 5.国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所于2019年8月19日出具的《税收完税证明》，编号为344015190800140209，载明主要内容为纳税人黄xxx，案涉房产税种、税款实缴（退）金额、坐落位置、面积、合同签订时间。其中，税款实缴金额13284.73元。 以上3-5号证据拟证明异议人已向东湛公司全额付清了购房款并缴纳了税费。 6.中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行出具的《住房维修资金缴款通知书》，载明缴存金额17122.35元；东湛公司出具的于2019年2月18出具的编号034648、034649收款收据，载明收到黄xxx维修资金17122元、代办费用1080元。 7.广州颐和酒店物业管理有限公司分别于2019年2月18日、2019年5月26日、2019年8月19日及2021年3月9日出具的发票号码为31463163、85514451、86041655及88576039的《广东增值税电子普通发票》四张，显示收取2019年3月-8月及2020年11月-2021年4月的企业管理服务费、住宅服务费、自来水费、电费、垃圾清运费、公摊电费等923.04元、367.17元、693.59元及1387.45元。 以上6-7号证据拟证明异议人已于2019年2月18日办理入住手续，缴纳了维修资金及物业管理费等，实际占有和使用案涉房产。 8.（2019）粤民初34号民事裁定书、广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，分别载明本院于2019年6月28日查封案涉房产，异议人黄xxx在广州市行政区域范围内登记在其名下的房产为案涉房产。拟证明案涉房产被本院查封，异议人名下除案涉房产外，在广州市行政区域范围内无其他房产情况记录。 9.异议人黄xxx于2021年3月18日向东湛公司、颐和代理公司发出的《催告函》及邮编号为1045744347035的EMS邮单。拟证明异议人就案涉房产产权登记问题向东湛公司主张权利。 财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司答辩请求驳回案外人的执行异议申请。主要理由：第一，案涉房产时至今日仍登记在东湛公司名下，法院有权对该房产予以查封。第二，无法确定异议人黄xxx就案涉房产与东湛公司签订正式的商品房买卖合同在答辩人查封房产之前。第三，无法确定黄xxx已实际占有该房屋。第四，无证据证明案涉房产为异议人黄xxx唯一住宅。第五，无证据证明案涉房产未办理过户手续是非异议人自身原因造成的。 财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司未向本院提交证据。 财产保全被申请人未向本院提交书面意见及证据。 本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，本院查封涉案房产之前，异议人黄xxx与东湛公司分别于2016年10月22日签订了《颐和盛世认购书》，于2019年2月18日网签了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定由黄xxx购买颐和盛世花园E区17栋1003号住宅，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街xx，建筑面积163.69平方米。异议人黄xxx根据双方约定，在2019年2月27日前支付了案涉房产的全部价款929931元。东湛公司于2019年2月27日向异议人出具了《广东增值税普通发票》，证明东湛公司收到价税合计929931元。异议人黄xxx于2019年2月18日缴纳了案涉房产维修资金，缴纳了一段时间的物业管理等费用，已合法占有和使用案涉房产。异议人黄xxx在广州市规划和自然资源局查询个人名下不动产登记结果显示其名下除案涉房产外，在广州市无其他房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。根据本案查明的事实，在本院查封案涉房产前，异议人黄xxx已与东湛公司就案涉房产签订了合法有效的书面买卖合同；其在广州市行政区域范围内并无其他房产；其向已依约向开发商东湛公司全额支付了价款。此外，异议人黄xxx已缴纳了案涉房产维修资金以及物业管理等费用，实际占有和使用案涉房产。以上相关事实均有证据佐证。本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人黄xxx的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街xx的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二一年六月二十四日 法官助理林雪玲 书记员吴懿芸