辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1436号上诉人（原审被告）：单丹，女，1974年3月22日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：徐亮,鞍山市千山区千盈法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：高伟，男，1969年8月24日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：秦剑虹,鞍山市铁东区聚星法律服务所法律服务工作者。上诉人单丹因与被上诉人高伟房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人单丹及其委托诉讼代理人徐亮，被上诉人高伟的委托诉讼代理人秦剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单丹上诉请求：一、撤销原审判决，改判上诉人减少支付100万元租金履行《租赁合同》；二、判令被上诉人承担本案相应诉讼费用。事实与理由：一、2020年1月下旬疫情爆发，上诉人经营农贸市场二楼三楼全体教育机构整体停业无营业收入，上诉人为农贸市场长久发展为业户免房租1年共渡难关；地摊经济导致农贸市场一楼部份摊位业主移迁至地摊经营，招商进入冷冻期，导致营业收入锐减；市场一楼北厅准备经营火锅店，因疫情未能正常装修营业，由于其空置且处于市场入口，导致市场人流量锐减，市场招商带来严重影响。同比被上诉人在整体房屋外侧有一独立的商铺用于出租，原房屋租金为3.6万元/年，疫情后租金调整为2.3万元/年，其减免比例显而易见，上诉人与被上诉人因疫情多次协商下调租金，被上诉人不同意，一审法院判决上诉人支付全额租金显失公平。二、疫情期间，最高人民法院连续发布：关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）、（三），明确了共渡难关，团结抗击疫情。上诉人因疫情影响收入大幅减少，一审法院判决解除《租赁合同》显失公平。综上所述，上诉人请求二审法院依法裁决。高伟辩称，服从原审判决。高伟向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令因单丹违约依法解除双方于2017年11月21日签订的《房屋租赁协议》，并判令单丹将所租赁房屋倒出；2.请求人民法院依法判令单丹给付高伟拖欠的租金249.7万元及利息(利息按照补充协议第2条约定，单丹承担延迟缴纳租金月息2%的滞纳金)；3.本案的诉讼费、担保费、保全费由单丹承担。一审法院认定事实：2017年11月21日，高伟(甲方)与单丹(乙方)签订了《房屋租赁协议》，约定高伟将其坐落于鞍山明达置业有限公司开发的位于营城子2号A商住楼财富公寓小区1-3层商用房屋出租给乙方经营农贸综合市场，租赁期为15年，自2017年9月1日起至2032年10月31日止。2017年9月1日至2017年10月31日为乙方装修期，不计算租金。租金及支付方式为第1、2年每年租金300万元，第3、4、5、6、7、8年租金每年330万元，第9、10、11、12、13、14、15年租金每年380万元，第一年租金支付方式为本合同签订时一次性支付甲方150万元，剩余150万元在本合同签订之日起6个月内给付甲方。第2年至第15年租金为上打租，在每年9月30日前一次性支付给甲方。第五条约定，甲方所出租的房屋为现有状态，甲方为乙方提供电力、取暖、用水的总接点。甲方所出租房屋已通过建设消防验收。第八条约定乙方未按约定支付租金超过20日以上的，甲方有权解除合同。第九条违约责任约定，符合本合同第八条第1项即乙方未按约定支付租金超过20日以上的，非违约方有权解除合同并有权要求违约方按当年租金的日万分之十支付违约金，违约金不足以弥补经济损失还应赔偿对方的经济损失。另查，上述合同签订后，高伟按约定将房屋交给单丹，但单丹没有按约定给付高伟租金。2017年11月15日，高伟(甲方)与单丹(乙方)签订《补充协议》，约定：“1.因乙方没有按照《房屋租赁协议》的规定按时交纳第一年上半年租金，乙方已构成违约。为了取得甲方的谅解，乙方承诺第一年下半年租金150万元及保证金20万元在2018年2月末前支付给甲方。否则甲方有权断电，所有损失由乙方承担，与甲方无关。同时甲方有权解除房屋租赁协议。2.乙方承诺在《房屋租赁协议》中约定所有给付租金的时间均严格遵守，否则，甲方有权解除《房屋租赁协议》，并不赔偿乙方的任何损失。同时乙方承担延迟交纳租金月息2%的滞纳金。3.甲乙双方解除《房屋租赁协议》后，乙方在租赁房屋内所安装的可拆卸及不可拆卸的物品全部归甲方所有包括装修。甲方并不赔偿乙方的任何损失。物品包括但不限于乙方安装的电梯、扶梯、空调、换气扇、通风、照明、采暖、水、电系统等全部留给甲方，乙方不得损毁，否则乙方承担赔偿责任。赔偿数额是上述物品的价值总和。”2019年7月4日，高伟与单丹签订《补充协议》，约定：“1.截止至本协议签订之日，乙方共欠租金300万元及保证金20万元。2.乙方承诺上述拖欠租金给付时间为2019年7月31日之前。否则乙方同意解除租赁协议及补充协议。乙方并承诺在上述日期之后的10日内将租户全部解散并补偿完毕，将租赁物倒出。3.双方一致认定乙方对租赁物投入总计200万元(包括可移动及不可移运的所有投入)。协议解除后乙方不得对租赁物的所有投入进行拆除，该款项全部抵顶拖欠租金，不足部分乙方继续偿还。”2020年3月2日，高伟(甲方)与单丹(乙方)签订《承诺书》，约定：“截止至2020年3月2日，乙方单丹应付租金900万元，实付租金分41次向甲方支付租金总额为396.8万元，尚欠租金503.2万元。现乙方单丹承诺：就拖欠的租金于2020年3月10日前给付甲方40万元租金；于2020年3月20日前再给付甲方租金300万元；于2020年3月30日前再给付甲方租金163.2万元。如到期没有按约定给付租金，乙方同意与甲方解除租赁合同及补充协议。并从租赁物中撤出。乙方前期对租赁物的装修及改造作价200万元用于抵顶乙方拖欠租金，剩余拖欠租金继续给付甲方。同时甲方不排除用法律手段解决争议。”2020年4月2日，单丹又向高伟出具书面承诺，承诺“于2020年4月15日给付100万元，2020年5月1日给付150万元，余款463.2元5月末付清。如果未按时间给付上述所有款项，单丹同意将市场无条件交给高伟，我撤回，其它欠款继续偿还”。2020年6月5日，单丹出具《承诺书》，内容为：“因为我与高伟之间签订的租赁合同未按约定给付租金，造成多次违约，现我郑重承诺在2020年6月10日前还所有拖欠的租金，否则，我与高伟签订的租赁合同及相关合同全部解除，我将于2020年6月10日晚5时从租赁的门点撤出。绝不反悔。”2020年6月14日，单丹出具《承诺书》，约定“截止至2020年6月14日，双方对账，到2020年8月26日共欠高伟租金约360万元，我承诺2020年6月16日将上述款项汇入高伟帐户内，否则，我与高伟解除租赁合同。我在2020年6月14日与高伟对帐尚欠高伟租金约300万元。(房屋装修未计算在内)”。再查，按照双方约定，2020年9月30日之前，单丹应给付高伟截止2020年11月1日的租金共计960万元，本案中高伟主张930万元，截止到开庭时单丹已给付高伟租金480.3万元，尚欠449.7万元。现高伟同意根据双方约定单丹在房屋内的装修及所有可拆卸不可拆卸的物品顶替200万元，故原案高伟主张租金249.7万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。高伟与单丹签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行。《房屋租赁协协议》明确约定了租金交付时间，但单丹并未按约定时间履行，截止2020年11月1日尚欠租金449.7万元，扣除高伟同意抵顶的房屋装修等价款200万元，单丹尚欠249.7万元未给付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，高伟有权解除合同，故对高伟要求解除其与单丹签订的《房屋租赁协议》、单丹将所租赁房屋倒出及单丹给付高伟拖欠的租金249.7万元的诉讼请求，该法院予以支持。关于高伟要求给付拖欠租金的利息(利息按照补充协议第2条约定，单丹承担延迟缴纳租金月息2%的滞纳金)一节。单丹对于高伟主张的利息认为过高，申请下调。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事大的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，该法院认为双方约定的违约金数额过高，因高伟并未提供证据证明其实际损失数额，故根据上述法律规定，违约金应以所欠租金249.7万元为基数自2020年10月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，据此判决：一、解除高伟与单丹签订的《房屋租赁协议》，单丹于本判决生效之日起二十日内将其承租高伟的位于营城子2号A商住楼财富公寓小区1-3层商用房屋倒出；二、单丹于本判决生效之日起十日内向高伟支付租金249.7万元，并支付以249.7万元为基数自2020年10月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,776元，由单丹负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。关于一审法院查明事实“2020年9月30日之前，单丹应给付高伟截止2020年11月1日的租金共计960元（应为万元），本案中高伟主张930元（应为万元）。”中的笔误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人单丹与被上诉人高伟签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。协议签订后，高伟已将案涉房屋交付单丹使用，单丹并未按照协议约定足额支付房屋租金。截止到2020年11月1日，单丹已付租金480.3万元,尚欠租金449.7万元，扣除房屋装修等价款抵顶的租金200万元，单丹尚欠租金249.7万元，依照相关法律规定，单丹应当承担违约责任。关于高伟主张解除案涉协议并判令单丹将所租赁房屋倒出一节，因单丹在本院庭审时明确表示同意解除该协议，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，高伟的该项主张应予支持，一审判决解除案涉协议及单丹将案涉房屋倒出并无不当，本院予以维持。关于高伟主张单丹应当给付拖欠的租金249.7万元及利息一节，单丹上诉主张因新冠肺炎疫情影响，应当减少支付100万元租金。经查，本案在疫情发生后，单丹多次为高伟出具承诺书，对拖欠的租金数额予以确认，但均未在承诺书中提出疫情期间减免租金一事。二审审理期间高伟同意基于新冠疫情的情况给单丹减免一个月租金25万元。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”结合本案的实际情况及高伟的意见，本院认为，减免一个月租金25万元为宜，故单丹应支付高伟拖欠的租金224.7万元及利息（以224.7万元为基数自2020年10月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），一审判决单丹向高伟支付租金249.7万元不当，本院予以改判。综上所述，上诉人单丹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3437号民事判决第一项；二、变更鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3437号民事判决第二项为：单丹于本判决生效之日起十日内向高伟支付租金224.7万元及利息（利息以224.7万元为基数，自2020年10月1日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回高伟的其他诉讼请求；四、驳回单丹的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,776元，由高伟负担2681元，由单丹负担24,095元。二审案件受理费13,800元，由高伟负担3450元，由单丹负担10,350元。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年六月二十五日法官助理张瑞红书记员赵洋