湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0523民初727号原告：黎沛，男，1991年10月18日出生，汉族，居民，住邵阳县。委托诉讼代理人：黎检毛，男，1964年1月2日出生，汉族，住邵阳县，系原告之父。委托诉讼代理人：刘谋煌，湖南湘誉律师事务所律师。被告：邵阳祥达房地产开发有限公司，住所地邵阳县开元大道。法定代表人：肖智勇，该公司经理。委托诉讼代理人：邓佳，该公司员工。委托诉讼代理人：杨中雨，湖南杨中雨律师事务所律师。原告黎沛诉被告邵阳祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎沛的委托诉讼代理人黎检毛、刘谋煌，被告祥达地产公司的委托诉讼代理人邓佳、杨中雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎沛向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，依法判令被告向原告退还购房款249391元、税费14083元，赔偿原告损失55847元；2、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2019年年初对外公开宣传购买其门面可以返租，承诺第一年租金以总房款的5%计算，且每三年租金以房款总价的1.5%递增一次，保证在15年内租金能够抵充房屋价款。原告相信被告商业宣传广告的承诺，2019年6月2日与被告签订了《商品房买卖合同》。然而，被告在原告签订《商品房买卖合同》之后却违背之前的承诺，拒绝与原告签订《房屋租赁协议》，而要求原告与案外人签订《商铺委托经营协议》，原告当即表示拒绝。此后，原告多次要求与被告订立《房屋租赁协议》，均招致被告的拒绝。此外，原告参与被告发起的交5000元抵20000元的房款优惠活动，被告却恶意将房屋总价款调低20000元，并以此为基础来计算前三年的租金数额。更不可思议的是，在签订《商品房买卖合同》时，被告又将预付的前三年租金数额从房屋总价中扣除，房屋总价从330264元变为244391元。在支付租金的比例不变的情况下，被告恶意将房屋总价调低，导致原告的租金数额大幅减少，这明显侵犯了原告的合法权益。原告认为，被告此前允诺在原告购买房屋后与原告签订《房屋租赁协议》，其就应当兑现自己的承诺，遵守承诺与原告签订《房屋租赁协议》，并据实计算租金数额。可是被告现无故减少租金数额，拒绝签订《房屋租赁协议》，此举明显违法了诚实信用原则和社会主义核心价值观，致使原告订立的《商品房买卖合同》的目的无法实现。原告为维护自己的合法权益，特提起民事诉讼，请求人民法院依法判如所请。原告围绕诉讼请求提交了相关证据：1、原告身份资料复印件；2、企业信息公示报告复议件；3、原、被告签订的《商品房买卖合同》；4、付款收据；5、被告于2020年12月10日的答辩状；6、庭审笔录；7、邵阳县法院（2020）湘0523民初2468号民事判决书；8、《商铺委托经营管理协议》。被告祥达地产公司辩称：原告曾向法院起诉解除合同并退还房款，2021年1月28日法院判决驳回原告全部诉请。现在，原告再次起诉同样是两个诉请，一是依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，二要求退还购房款，前后的两个起诉都是同样诉请，那么第一次起诉已经被法院驳回，我认为原告方的起诉是重复起诉，对原告的诉请应当依法予以驳回。被告为支持自己的辩驳意见，向本院提交了相关证据：1、邵阳县法院（2020）湘0523民初2468号民事判决书；2、祥达房地开发认购（模板）；3、代理人对房屋销售员的调查笔录。本院对双方无异议的证据予以认定。关于被告提交的证据2均系书证，相互印证，客观真实，应予认定。被告提交的证据3，与本案其他证据相互印证，证明了原告在被告处购买商铺，但因后期商铺租金约定不符合其要求而酿成纠纷的事实，客观真实，应予认定。根据本院认定的证据，查明以下法律事实：2019年5月29日，原告黎沛看到被告祥达地产公司的门面销售返租15年商业宣传广告后，通过微信支付人民币5000元，参与了被告交5000元抵购房款20000元的优惠活动，并与被告祥达地产公司签了一份祥达夫夷天街商铺置业计划表，认购夫夷天街D栋二层2004A号商铺，该商铺面积为22.47平方米，单价14698元，总价330264元，减去20000元（原告参与交5000元抵20000元房款活动），商铺前三年的租金分别为310264×5%=15513元，310264×6%=18616元，310264×7%=21718元，扣除三年租金后的房款为254417元，原告当时通过朋友来购买商铺，被告工作人员刘瑛又给原告四个0.99折，应付购房款最终确定为244391元。2019年6月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定，原告买受邵阳县夫夷新城祥达夫夷天街项目中的（B区D区）第D幢二层2004A号商铺，该商品房建筑面积共22.47平方米，单价为每平方米10876.32元，总价244391元。合同签订当天，原告一次性支付了房款及相关税款共计258474元。双方签订房屋买卖合同后，原告因被告提供的是商铺委托经营管理协议而非广告宣传的租赁合同及后期租金计算有异议，要求被告签订租赁合同并提高后期租金，双方经多次磋商未果，直至本案调解中仍未能达成一致意见。2020年11月11日，原告以被告未及时向原告交付所购商铺为由要求解除合同并要求被告承担违约责任而向本院提起诉讼，本院于2021年1月28日判决驳回原告的诉讼请求。2021年3月16日，原告以被告未与其签订返租协议构成根本违约为由要求解除合同并要求被告承担违约责任，而提起民事诉讼，遂酿成本案纠纷。另查明，2017年12月19日，被告祥达地产公司与案外人长沙居然之家家居建材营销有限公司签订了《居然之家加盟店特许经营合同》，约定将包括原告所购得的夫夷天街项目第D幢二层2004A号商铺在内的地上五层商业建筑整体用于居然之家商业经营，期限为15年。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议时，居然之家已经整体装修，并于2019年7月28日开业经营。居然之家所使用的夫夷天街商铺除原告之外的其他业主均与邵阳和商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》。中国人民银行2019年6月同期同类贷款利率为4.35%。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告祥达地产公司的门面销售返租15年商业宣传广告与涉案门面的销售、租赁相关联，内容具体，租赁时间明确，且已将前三年的租金抵扣了购房款，涉案商业宣传广告对原告购买被告门面，与被告签订买卖合同具有重大影响，应视为符合法律关于要约的规定，故，原告与被告就涉案门面不仅要签订房屋买卖合同，还需要签订租赁合同。现原、被告就租赁事项不能达成一致意见，应视为要约被拒绝，原告的要约失效，双方未形成合意，合同未成立。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并退还购房款的诉请于法有据，本院予以支持。退还的购房款应以实际支付的款项为准，即团购金5000元、商铺款244391元及税费14083元，合计263474元。在订立合同过程中，被告违背诚实信用原则，未按照广告宣传与原告签订房屋租赁合同，而要求签订商铺委托经营管理协议，存在过错，应承担原告因此而造成的损失，因原告未提供证据证明其损失的多少，以中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用费为宜。原告要求被告赔偿损失55847元，缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”也就是说重复起诉必须同时具备后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同。本案中，原告黎沛诉请的理由、诉讼标的和诉讼请求与前诉亦有所区别，故本案与前诉不构成重复诉讼。被告认为本案与前诉构成重复诉讼的辩解意见，缺乏事实和法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十二条、第四百七十八条、第五百条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、原告黎沛与被告邵阳祥达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议予以解除；二、被告邵阳祥达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黎沛房款及税费共计263474元及资金占用费（资金占用费以263474元为基数自2019年6月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%标准计算至被告付清之日止）；三、驳回原告黎沛的其他诉讼请求。被告可将以上应付款付至本院的案款专户（户名：邵阳县人民法院开户行：中国建设银行股份有限公司塘渡口振羽广场支行账号：4300××××0919）。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3045元，由原告黎沛负担245元，由被告邵阳祥达房地产开发有限公司负担2800元（原告黎沛在立案时已预交该费，被告邵阳祥达房地产开发有限公司应在交付案款时一并向原告黎沛交付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（本院接收上诉状部门为立案庭），并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  罗颖二〇二一年六月八日法官助理邱清龙书记员银异庆