北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6950号上诉人（原审被告）：北京南国帝人装饰设计有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇京加路18号。法定代表人：许运萍，经理。委托诉讼代理人：李长青，河南富登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈开栗，男，1975年4月21日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙昊，北京市环亚律师事务所律师。原审被告：杨教胜，男，1967年3月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李长青，河南富登律师事务所律师。原审第三人：北京翔达运输有限责任公司，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区。法定代表人：陈亚中，经理。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕武茂，北京市环亚律师事务所律师。上诉人北京南国帝人装饰设计有限公司（以下简称南国帝人公司）因与被上诉人陈开栗、原审被告杨教胜、原审第三人北京翔达运输有限责任公司（以下简称翔达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人南国帝人公司及原审被告杨教胜之共同委托诉讼代理人李长青，被上诉人陈开栗之委托诉讼代理人孙昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南国帝人公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判南国帝人公司向陈开栗返还购房定金145000元。事实和理由：2014年3月27日，陈开栗向南国帝人公司交付购房定金20万元，南国帝人公司已于2018年返还陈开栗50000元，2019年返还其5000元。故南国帝人公司仅应再返还陈开栗定金14.5万元，一审判决对数额认定错误，请求二审法院依法改判。陈开栗辩称，同意一审判决，不同意南国帝人公司的上诉请求。陈开栗和杨教胜所签的欠条和借条可以证明两人有多年合作往来，陈开栗欠杨教胜的其他钱款与本案无关，即使有也应另行解决，与本案无关。杨教胜实际上也并未完全还清对陈开栗的所有欠款。无论从事实还是逻辑上，南国帝人公司以杨教胜在其他项目的钱款作为本案减少自己偿还陈开栗钱款的理由是不成立的。杨教胜述称，同意南国帝人公司的上诉意见，不同意一审判决，但并未提出上诉。翔达公司提交书面意见称，同意一审判决，翔达公司与南国帝人公司签订人才公租房预定协议，不能作为南国帝人公司出售该房屋的依据，且翔达公司未收取陈开栗的相应款项。陈开栗在本案中的诉求与翔达公司无关，翔达公司在本案中不承担任何责任。陈开栗向一审法院起诉请求：1．判令南国帝人公司、杨教胜立即返还陈开栗已付的公租房定金20万元中的17.25万元及利息（利息以17.25万元为基数，从2014年3月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2．判令南国帝人公司、杨教胜承担本案诉讼费。一审法院认定事实：翔达公司作为甲方，南国帝人公司作为乙方，双方签订人才公租房预定协议，内容为：一、甲方代建怀柔人才公租房，乙方预定其中1号楼住宅用于职工居住，建筑面积约为6000㎡。二、双方同意销售价格为8800元／㎡，房屋总价款为5280万元，根据房屋测绘面积具体结算。三、付款方式，乙方按甲方工程进度分六次付清款项。2014年3月27日，陈开栗以汇票方式向南国帝人公司交纳定金20万元，订购北京怀柔新城14街区×地块人才公租房一套。南国帝人公司向陈开栗出具了收据，内容为：2014年3月27日，今收到陈开栗，公租房定金汇票号26007158，北京怀柔新城14街区×地块人才公租房贰拾万元整，收款人杨教胜，交款人陈开栗。收据加盖了南国帝人公司财务专用章。2014年4月14日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会发布文件，要求公租房未取得预售许可之前不得对外销售并收取任何预订款性质的费用。2014年4月27日，南国帝人公司提交申请，称因财务紧张申请房屋预定合同第一笔款暂不支付。2014年5月4日，翔达公司向南国帝人公司发放通知，要求停止执行人才公租房预定协议。2014年5月16日，南国帝人公司向翔达公司发放意见书，称部分房屋已租给一些客户并收取定金，且停止协议我公司损失太太，不同意终止人才公租房预定协议。2014年12月5日，翔达公司向南国帝人公司发放函告，要求3日内签订终止协议。2014年12月5日，南国帝人公司向翔达公司发放回函，称如果终止协议，需向南国帝人公司补偿1500万元。2015年6月9日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会会议纪要记载，任何单位和个人不能出租、出售人才公租房。另查，杨教胜与南国帝人公司法定代表人许运萍系夫妻。陈开栗得知无法购买房屋后，曾要求南国帝人公司及杨教胜退还定金，2017年3月22日，杨教胜在陈开栗提供的收据复印件上签署“2017年12月底还清”字样。2020年10月27日，陈开栗向一审法院提起本案诉讼，本案审理中，陈开栗自述其所交纳的定金是以汇票方式交纳，由南国帝人公司的会计出具了收据，忘记了汇票的开票人及是否背书转让，自认本案诉讼前，南国帝人公司已退还2.75万元。本案审理中，一审法院调取了（2017）京0116民初3781号、（2017）京0116民初3782号、（2017）京0116民初3783号案件的证据材料及调解笔录，上述三卷中陈开栗王建秋、杜娟、陈仕锦提供的收据均加盖有南国帝人公司财务专用章，杨教胜及南国帝人公司对收据的真实性予以认可。再查，2015年6月，田春生曾因购买北京怀柔新城14街区14E-08-B地块人才公租房2单元D户型5层117.2平方米未能履行，以杨教胜和南国帝人公司为被告、以翔达公司为第三人向一审法院起诉，要求杨教胜与南国帝人公司返还定金25万元并支付利息。一审法院于2015年8月作出（2015）怀民初字第03976号民事判决书，判决杨教胜和南国帝人公司给付田春生25万元并支付利息。判决生效后，杨教胜申请再审，北京市第三中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）三中民申字第14254号民事裁定书，裁定驳回杨教胜的再审申请。一审法院认为，通过（2015）怀民初字第03976号、（2017）京0116民初3781号、（2017）京0116民初3782号、（2017）京0116民初3783号案件材料，可以认定陈开栗提供的收据的真实性。根据陈开栗提供的收据及杨教胜签署还款承诺的复印件，可以认定陈开栗与南国帝人公司成立房屋买卖关系。从相关规定和有关部门的意见来看，该房屋并没有取得允许出售的相应手续，南国帝人公司出售房屋行为应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故陈开栗要求南国帝人公司返还房款的诉讼请求，一审法院予以支持。因房屋买卖无效的主要原因在于南国帝人公司，陈开栗要求支付利息一审法院予以支持，利息的计算标准一审法院依照相关司法解释予以调整。关于返还的主体，陈开栗提供的收据上虽然写明了收款人为杨教胜，但陈开栗自认收据为南国帝人公司会计开具，且收据中“杨教胜”签名与陈开栗提供的收据复印件中“杨教胜”签名明显不符，无法认定购房定金为杨教胜个人收取，通过杨教胜在收据复印件上签署的承诺，亦不能认定杨教胜承诺由个人承担还款责任，故陈开栗交纳的定金由南国帝人公司负责返还。翔达公司和南国帝人公司签订的人才公租房预定协议，不能作为南国帝人公司出售该房屋的依据，且陈开栗方的相应款项，翔达公司并未收取，不应由翔达公司返还。综上所述，一审法院判决：一、南国帝人公司于判决生效后7日内返还陈开栗购房定金172500元；二、南国帝人公司于判决生效后7日内给付陈开栗上述款项的利息（以172500元为本金，自2014年3月28日起至2020年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、驳回陈开栗的其他诉讼请求。如果南国帝人公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈开栗提交了落款日期为2014年9月22日的欠条和落款日期为2015年11月8日的借条，用以证明其与杨教胜之间有其他经济往来，与南国帝人公司无关。南国帝人公司和杨教胜对该证据真实性不认可，杨教胜未向陈开栗出具该借条。翔达公司未到庭对上述证据发表质证意见。南国帝人公司、杨教胜、翔达公司二审中均未提交证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称意见，本案的争议焦点为一审判决认定的南国帝人公司应向陈开栗返还的购房定金数额是否正确。当事人均未对一审判决认定的返还主体提出上诉，本院不持异议。南国帝人公司应当对其主张之已向陈开栗返还款项情况承担举证责任。根据查明的事实，南国帝人公司上诉主张杨教胜代其向陈开栗返还款项5.5万元，但陈开栗对部分款项性质予以否认，而杨教胜向陈开栗付款时未备注款项性质或予以明确说明，且南国帝人公司未提供证据证明该款项性质系杨教胜代其向陈开栗返还购房定金，在杨教胜与陈开栗之间存在其他经济往来的情况下，本院难以认定该款项的性质系南国帝人公司向陈开栗返还的购房定金。故南国帝人公司的该项上诉主张，证据不足，本院不予采纳。对于陈开栗自认南国帝人公司已于2018年向其返还购房定金27500元，本院对此不持异议。因此，一审法院对陈开栗自认收到的购房定金数额从总金额中扣除，在此基础上认定的南国帝人公司应向陈开栗返还的购房定金数额恰当，本院予以维持。南国帝人公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，南国帝人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488元，由北京南国帝人装饰设计有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二一年六月四日法官助理  肖萌萌法官助理  仉亭方书 记 员  李星月