河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2876号上诉人（原审原告）：庄玲娥，女，汉族，1980年1月11日出生，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：申红宾，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁建华，河南中豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳楠江房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路275号三楼。法定代表人：张建华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：韩铁华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘喜，河南永晖律师事务所律师。上诉人庄玲娥因与被上诉人洛阳楠江房地产开发有限公司（以下简称楠江公司）为合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2021）豫0303民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2021年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人庄玲娥的委托诉讼代理人申红宾、丁建华，被上诉人楠江公司的委托诉讼代理人韩铁华、刘喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庄玲娥上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，在查明事实后依法改判，支持庄玲娥的诉讼请求，驳回楠江公司的诉讼请求。2.本案一审、二审本诉反诉的诉讼费由楠江公司承担。事实与理由：一审法院在认定案件基本事实时，对庄玲娥提出的案件事实未予以审查。楠江公司称，在2019年12月，由于政策性原因银行不支持贷款的事实存在，该银行根本未与楠江公司签订贷款合作协议，不认可楠江公司为庄玲娥借款提供担保。在此之前，即便按楠江公司要求提供了贷款所需的手续，至今也未成功向银行申请贷款，并非庄玲娥贷款征信的问题。由于疫情原因，证人未能出庭作证，但有书面证词，法院未采纳证人证言。鉴于此，庄玲娥在合同不能继续履行的情况下，当庭变更了诉讼请求。既然由于政府原因不能贷款，那依法解除不能履行的合同，是理所当然的事情。至今楠江公司未交付房屋给庄玲娥。这是事实，也是类似销售模式的常态。从而，庄玲娥主张反租延期（未交房）的租金（使用费），一审法院认定庄玲娥未举证证明楠江公司占有使用房屋的事实，这与一审法院认定楠江公司反租庄玲娥房屋两年的事实相矛盾。所以，在第二次交付问题上，一审法院认定事实前后自相矛盾。在合同中，关于贷款50%的购房款，本身就是不确定的事，在合同中只约定了贷款相对金额和贷款期限10年，双方对贷款的具体操作未作详细约定，而并非双方在履行合同中存在瑕疵的问题。一审法院对双方约定贷款的行为，应认定属于非金钱债务，而不是金钱给付债务。双方在不履行的情况下，依法不得强迫履行，只得承担违约责任。应当适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项之规定，合同任何一方均可请求终止合同权利义务关系。双方当事人在同一天所签订的两份合同，先各付50%购房款（使用费），应当视为一次性买卖，对已经履行的可以保留，即保留一间营业房的买卖关系，对不能完成贷款行为的，合同不能继续履行的，可依法终止履行，不得强买强卖，即可解除另一间营业房使用权的买卖关系。这样的结果，符合双方买卖合同的真实意思表示，依据合同的自愿原则，法院不应干预。所以，一审法院的判决是不公正的，既存在事实认定错误，又存在适用法律不当，请求二审法院依法改判。楠江公司辩称，庄玲娥的上诉请求及事实和理由实质上均是在楠江公司提起本案诉讼维护自身合法权益后，在无法逃避自身合同义务、责任的情况下作出的违背合同约定、事实的违背诚实信用原则的行为，企图将自身存在的过错强加给楠江公司，进行获取自身的非法利益，在整个合同履行的过错中，楠江公司并无过错，楠江公司本着最大的诚意，多次通知庄玲娥办理贷款手续或者支付剩余款项，但庄玲娥均不予回应，直至楠江公司无奈提起诉讼，庄玲娥一方基于自身利益考虑提出自身的各种无理要求，在楠江公司不同意其无理要求的情况下，其提出本案的反诉，企图通过合法方式获取自身非法利益，而且在本案所涉合同履行过程中，庄玲娥一再违反合同约定，并违反最基本的诚实信用原则，对于庄玲娥的该种行为不应当得到法律的支持和鼓励。此外，需要向法庭说明的是，本案一审民事判决第二项判决中关于利息的判决内容，依法应当予以撤销并改判并支持楠江公司的利息主张诉讼请求，因为一审法院有关庄玲娥需支付逾期付款利息的判决，与本案事实情况不符，且与洛阳市西工区人民法院、洛阳市中级人民法院生效判决书的判决内容不一致，依法应当予以纠正。综上，恳请二审法院依法改判本案一审民事判决第二项判决中关于利息的判决内容，支持楠江公司的利息主张诉讼请求，并维持一审其他判决内容，驳回庄玲娥的上诉请求。楠江公司向一审法院起诉请求：1.判令庄玲娥继续履行合同立即向楠江公司支付购房款970824元以及逾期付款利息404510元（以970824元为基数按年利率6%自2014年1月10日暂计算至2020年12月31日，剩余利息以970824为基数按年利率6%自2021年1月1日计算至实际支付之日止）；2.判令庄玲娥承担违约金388329.60元；3.诉讼费由庄玲娥承担。庄玲娥向一审法院提出反诉请求：1.判令楠江公司履行合同条款的约定：提供担保，并提供能向庄玲娥发放贷款的合作银行，并协助配合庄玲娥贷款142029元，用于支付楠江公司在本案中商铺使用权的使用费；2.判令楠江公司给付房屋租赁费（使用费）（孳息）828795元，并用于冲抵本案商铺使用费；3.或者判令终止本案合同剩余使用费的履行，准许双方变更商铺使用权的买卖合同，由原来购买标的物的两间变更为一间，同时判令楠江公司给付庄玲娥商铺使用权（一间）的租赁费414397.50元。庭审中，庄玲娥变更反诉请求为：解除双方于2014年1月10日签订的第59号《商铺使用合同书》，继续履行双方于2014年1月10日签订的第60号《商铺使用合同书》，要求楠江公司将解除第59号《商铺使用合同书》中已支付的商铺租赁费414397.50元予以抵消第60号《商铺使用合同书》中的剩余购房款。一审法院认定事实：2014年1月10日，楠江公司（甲方/出让人）与庄玲娥（××）签订两份《商铺使用合同书》（合同编号分别为000059、000060），主要内容：纱厂南路步行商业街是经洛阳市人民政府批准建设，由甲方全额投资兴建的项目，根据政府招标文件及甲方与当地政府签订的投资建设合同，甲方拥有该项目地下商铺50年的经营使用权，经营期内经营使用权可以自营、出租或转让等；乙方受让取得的商铺为位于纱厂南路步行商业街地下商铺B27、B29号，使用期限为50年，自2014年1月1日至2063年12月31日；转让单价为每平方米22800元，共计970824元；在签订本合同之日，乙方向甲方支付该商铺的首付费485412元，余下50%价款，乙方符合银行贷款条件并要求贷款的，由甲方提供担保从银行贷款，乙方凭合同和甲方出具的收款收据到甲方合作银行办理贷款手续，贷款期限为十年，甲方予以担保，乙方同意出具书面反担保书，以该商铺的使用权向甲方提供反担保；在商铺交付前，乙方必须办理完毕贷款手续，具体时间由甲方通知乙方；甲方应当在2014年1月1日前将竣工后的商铺交付乙方使用，双方签署《商铺交接单》；合同生效后，甲、乙任何一方违约的，应按商铺总价款的20%承担违约责任，条款已有约定责任的按条款约定。楠江公司于2013年7月1日出具收据显示收到庄玲娥商铺认购金（B27、B29）30万元，于2013年11月28日出具收据显示收到庄玲娥商铺认购金（B27、B29）35万元，于2014年1月10日出具两张收据显示收到庄玲娥B27商铺认购金160412元、B29商铺认购金160412元。2014年1月10日，庄玲娥出具《证明》4张，显示收到兴华地下商场B27、B29商铺第一年返租款（8%）均为77666元、第二年返租款（8%）均为77666元。现楠江公司以庄玲娥尚欠50%购房款未支付且催促未果为由诉至本院，请求判如所请。楠江公司为证明庄玲娥未办理贷款手续也未再支付任何购房款项，以及该公司多次催促的事实，提交了短信通知、催款律师函及EMS快递单。其中短信显示：楠江公司于2017年11月2日向庄玲娥在合同中预留手机号码发送短信，通知庄玲娥办理贷款手续以及贷款需提交的资料，并告知如不需要办理商铺银行贷款手续，请于2017年11月30日前支付购买商铺的剩余款项；律师函主要内容为庄玲娥未按照合同约定配合楠江公司办理贷款手续以支付剩余合同款项，也未通过其他付款方式支付剩余合同款项，请收到律师函3日内同楠江公司工作人员联系并足额支付合同款，否则楠江公司将采取法律手段；EMS快递单显示退回原因为拒签。庄玲娥称对上述证据本身无异议，但称未收到催款通知及律师函，不能证明楠江公司的证明方向，贷款没有办理成功，是因为楠江公司未提供贷款银行，所以庄玲娥违约不成立。庄玲娥为证明其符合借款主体，提交了银行征信证明。楠江公司认为银行征信证明提交不全，无法确定是庄玲娥的征信报告，该征信报告只是有关自然人一般征信评价，最终是否符合借款人资格应以贷款银行的审核结果为准，至今未能向楠江公司寄送贷款资料，并配合楠江公司申报贷款手续，相应的贷款银行无法核实其贷款的要求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，庄玲娥与楠江公司签订的两份《商铺使用合同书》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后庄玲娥实际支付了总价款34%的金额，楠江公司出具收到50%总价款的收据，庄玲娥出具收到两年返租款（16%总价款）的证明，上述行为系双方当事人合意。庄玲娥在支付首付款后，应及时配合楠江公司办理贷款手续，并按时缴纳余款，在楠江公司向其发出办理贷款手续通知后，庄玲娥未能及时履行合同义务，至今仍未提交办理按揭贷款的相关手续，其行为已构成违约，故楠江公司要求庄玲娥支付剩余商铺使用费及利息的主张于法有据，予以支持。关于利息计算的起始时间应从2017年11月2日楠江公司通知庄玲娥若不办理贷款手续应支付剩余款项之日即2017年11月30日之次日开始计算。关于楠江公司主张的违约金，因双方在履行合同中均有瑕疵，故不予支持。关于庄玲娥的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、庄玲娥于本判决生效之日起十五日内向楠江公司支付剩余商铺使用费970824元；二、庄玲娥于本判决生效之日起十五日内向楠江公司支付剩余商铺使用费970824元的利息（利息以970824元为基数，自2017年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2020年8月19日，自2020年8月20日起按年利率3.85%计算至实际履行之日止）；三、驳回楠江公司的其他诉讼请求。四、驳回庄玲娥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计10335元，由楠江公司负担2350元，庄玲娥负担7985元；反诉受理费减半收取计3757元，由庄玲娥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。二审期间庄玲娥提交终止审理书面申请。本院认为，关于庄玲娥是否构成违约的问题，依照涉案《商铺使用合同书》第五条第二款约定，庄玲娥应首先向支付涉案商铺的首付费，并随后通过贷款的方式支付剩余的款项，结合双方当事人提交的短信通知等证据和当事人陈述，可以认定庄玲娥未能依约搬离贷款手续，也未能及时支付相应款项，因此庄玲娥依据构成违约；庄玲娥提出的因政策原因无法办理贷款、双方对贷款的具体操作未作详细约定等理由，不能成立，本院不予支持；关于本案是否应当中止审理的问题，涉案商铺的继续履行、解除等事宜，庄玲娥已在本案一审中提出反诉，因无事实及法律依据，一审法院不予支持，本案事实清楚，证据充分，不存在中止审理的法定事由，故本案不应中止审理；关于涉案商铺是否实际交付的问题，一审中楠江公司提交的涉案商铺返租款证明，由庄玲娥签字确认，能够证明庄玲娥对涉案商铺的实际经营状况知晓并享受了相关的收益，可视为庄玲娥已实际占有、使用涉案商铺，故庄玲娥的该项上诉主张不能成立。关于楠江公司提出的本案判决的利息问题，由于楠江公司提出上诉未缴纳上诉受理费，应按楠江公司撤诉处理。综上所述，庄玲娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7514元，由庄玲娥负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二一年六月二十四日法官助理王恒毅书记员张嘉楠