新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终18号 上诉人（原审被告）：马春磊，男，1993年10月22日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 被上诉人（原审原告）：古丽娜孜阿布力孜，女，1973年10月24日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 原审被告：伊犁仁邦房产经纪服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代理人：龚小丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阿布都克力木阿布都克依木，男，维吾尔族，该公司职工。 上诉人马春磊因与被上诉人古丽娜孜阿布力孜，原审被告伊犁仁邦房产经纪服务有限公司（以下简称仁邦公司）因买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马春磊，被上诉人古丽娜孜阿布力孜，原审被告仁邦公司的委托诉讼代理人阿布都克力木阿布都克依木到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 马春磊上诉请求：撤销一审判决，改判其向古丽娜孜阿布力孜支付房款15万元。事实与理由：双方的的房屋买卖合同已解除，退房协议书有效。本案中，其支付15万元和违约金2万元时，因古丽娜孜阿布力孜拒绝接收导致退房协议书未履行。古丽娜孜阿布力孜因涉案房屋涨价，拒绝接受其支付的退还房款及支付违约金，并要求继续履行原《房屋买卖合同》，古丽娜孜阿布力孜阻止《退房协议》所附生效条件的行为应视为该《退房协议》已生效，故其只能退房款。另，其没有违反双方《退房协议书》的约定，故不应承担20，000元的违约责任。 古丽娜孜阿布力孜辩称，一审开庭马春磊未到庭参加诉讼。其未及时退还房款，现在马春磊也没有能力退还房款。如果马春磊不能退还房款150，000元并支付违约金85，000元，则其要求马春磊交付房屋，双方的房屋买卖合同没有解除，《退房协议书》约定双方于2019年4月9日签订的房屋买卖合同在马春磊支付房款和违约金后解除，但马春磊至今未支付房款，故该房屋买卖合同有效。 古丽娜孜阿布力孜向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋买卖合同有效，马春磊将伊宁市X小区X号楼X单元X室所有权过户到其名下；2.判令马春磊支付约定的违约金；3.仁邦公司应承担连带责任。 一审法院查明：经仁邦公司（丙方）介绍，古丽娜孜阿布力孜（乙方）与马春磊（甲方）于2019年4月10日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定由古丽娜孜阿布力孜购买马春磊位于X小区X号楼X单元X室（总面积为108.84平方米）楼房一套。该合同第二条第一款约定房屋成交价为425，000元，交易过程中产生的税费等由乙方承担，个人所得税由甲方承担，营业税（增值税）由乙方承担；在该合同第三条第一款约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金20，000元作为购房定金。在申请办理房屋产权过户之前甲方毁约的或因处分权不充分或变相变更出售条件等其他行为致使交易不成功的，应自违约之日起3天内双倍返还乙方定金，并且丙方收取此违约金的三分之一作为报酬。乙方毁约的或变相变更承购条件等其他行为致使交易不成功的，无权要求甲方返还定金，并由甲方及居间方各收取50%，合同终止。第二款约定：丙方可以预留10，000元作为甲方结清该房屋交付前所产生的水、电、暖、有线电视、物业管理等费用的保证金，此款在甲方实际交付房屋时如无费用拖欠则转付于甲方。在第六条第一款约定：乙方应将首付款（除定金）130，000元在2019年4月10日前支付给甲方；第二款约定：剩余房款275，000元应于贷款机构放款的当日直接给付甲方；第三款约定：经甲乙双方协商，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额的，乙方应在七日内补足房款。第五款约定：在银行贷款审批通过后七日内，甲乙双方在丙方协助下办理房屋产权过户以及抵押，任何一方以其他理由拖延办理相关过户抵押事宜，将承担违约责任。第八条约定：经甲、乙双方协商确定，甲方应当于收到尾款后十日内将该房屋交付乙方。合同签订后，古丽娜孜阿布力孜按约向马春磊支付首付款150，000元（含定金20，000元），马春磊收取该款后，未支付房屋按揭贷款，亦未协助古丽娜孜阿布力孜办理银行贷款。 2019年6月13日，马春磊（甲方）和古丽娜孜阿布力孜（乙方）签订《退房协议》一份。协议载明：因马春磊自身原因不卖该房屋，马春磊向古丽娜孜阿布力孜退还首付款150，000元，并承担古丽娜孜阿布力孜支付的居间费，向古丽娜孜阿布力孜支付违约金20，000元，马春磊于2019年6月28日将首付款150，000元及违约金20，000元退还之日，双方消除原合同，如马春磊未在约定期限退还首付款及违约金，每日支付罚金225元，双方在协议上签字。后马春磊未履行该协议，故古丽娜孜阿布力孜诉至本院。 一审法院认为，双方的《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。古丽娜孜阿布力孜已按该合同约定向马春磊支付150，000元首付款，马春磊收取该款后未支付房屋按揭贷款，导致古丽娜孜阿布力孜无法办理银行贷款。依据双方退房协议第六条，双方解除原合同的前提是马春磊于2019年6月28日向古丽娜孜阿布力孜退还首付款150，000元及违约金20，000元，但马春磊未按约定期限退还上述款项，故双方签订的《房屋买卖（居间）合同》仍有效，古丽娜孜阿布力孜的诉讼请求应予支持，马春磊应协助古丽娜孜阿布力孜办理房屋产权过户。退房协议约定马春磊支付古丽娜孜阿布力孜违约金20，000元，现亦应支付。《房屋买卖（居间）合同》生效后办理房屋产权过户属于马春磊和古丽娜孜阿布力孜之间的权利义务关系，与仁邦公司没有直接关系，故仁邦公司对马春磊应履行的义务不承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决：一、古丽娜孜阿布力孜与马春磊于2019年4月10日签订《房屋买卖（居间）合同》有效；二、马春磊于判决书生效之日起十五日内，协助古丽娜孜阿布力孜办理位于X小区X号楼X单元X室房屋产权过户手续；三、马春磊于判决书生效之日起十五日内向古丽娜孜阿布力孜支付违约金20，000元；四、仁邦公司不承担连带责任。案件受理费150元，由马春磊负担。 二审中，双方当事人没有提交新的证据，经古丽娜孜阿布力孜申请，本院向案涉房屋抵押权人中国银行股份有限公司伊犁分行（以下简称中行伊犁分行）征询关于案涉房屋抵押贷款情况及对马春磊出售案涉房屋的意见、银行逾期明细表以（附打款凭证）、中行伊犁分行与新疆四美房地产开发有限公司合同以及保证金质押合同。马春磊经本院合法传唤未到庭参加质证，仁邦公司、古丽娜孜阿布力孜均认可该证据。 本院经审理查明的事实与原审法院一致。 本院另查明，马春磊购买涉案X小区X号楼X单元X室,并于2016年3月28日在中行伊犁分行办理了个人一手房按揭贷款，期限15年。截至2021年3月3日，尚欠银行按揭贷款余额为259，757.94元，中行伊犁分行同意马春磊转让该抵押楼房，同意马春磊将涉案房屋出售给古丽娜孜阿布力孜。古丽娜孜阿布力孜自愿偿还向中行伊犁分行偿还上述贷款259,757.94元。 2015年7月3日，中行伊犁分行（甲方）与新疆四美房地产开发有限公司（乙方，以下简称四美公司）签订合作协议一份。该协议第十条约定：乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，个人住房按揭贷款按照贷款总额的5%交纳保证金。在乙方为购房借款人办妥房产抵押登记手续之前，该账户资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。协议项下任一房屋贷款因乙方原因发生逾期或者违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内及时补足保证金。 2018年1月至今，因马春磊逾期偿还中行伊犁分行的房屋按揭贷款，中行伊犁分行根据上述协议从四美公司保证金账户扣划了诉争房屋自2018年1月至2021年3月的按揭贷款及逾期违约金合计98，624.3元。经征询中行伊犁分行，其提出古丽娜孜阿布力孜办理诉争房屋过户登记还需交纳上述款项，二审中，古丽娜孜阿布力孜也同意交纳四美公司代付中行伊犁分行的上述98，624.3元。 二审中，古丽娜孜阿布力孜申请财产保全，并支付保全费5000元。 古丽娜孜阿布力孜放弃原一审诉讼请求第二项，即“判令马春磊支付约定的违约金（20，000元）”。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案的《房屋买卖（居间）合同》是否已经解除。本案中，各方对签订《房屋买卖（居间）合同》及《退款协议》的事实均无异议。通过《退款协议》第六条约定可表明本案《房屋买卖（居间）合同》的解除附加了马春磊需按约支付古丽娜孜阿布力孜诉争房屋首付款150，000元及违约金20，000元的条件，而马春磊未按上述约定向古丽娜孜阿布力孜支付上述款项，故该《房屋买卖（居间）合同》的解除条件并未成就，双方的《房屋买卖（居间）合同》并未解除，仍然有效，故该合同条款对双方均有拘束力，现古丽娜孜·阿布力孜主张马春磊继续履行该合同约定的过户义务具有事实和法律依据，本院予以支持，马春磊认为涉案《房屋买卖（居间）合同》已解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉案房屋抵押权人中行伊犁分行同意马春磊转让诉争抵押财产，古丽娜孜阿布力孜也同意代马春磊向中行伊犁分行偿还涉案房屋贷款本息余额259，757.94元及四美公司代付中行伊犁分行的按揭款（含违约金）98，624.3元，故古丽娜孜阿布力孜要求马春磊协助办理过户登记的条件具备，其请求本院予以支持，但办理诉争房屋过户前马春磊或者古丽娜孜阿布力孜代马春磊向中行伊犁分行付清该房屋贷款余额259，757.94元并支付中行伊犁分行扣划四美公司保证金98，624.3元，古丽娜孜阿布力孜支付上述款项中的27.5万元（购房款42.5万元-已付15万元），应视为其支付马春磊的购房款。 综上，马春磊的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决正确，应予维持。鉴于古丽娜孜阿布力孜在二审放弃违约金的一审诉求，故本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下： 一、驳回上诉； 二、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初2493号民事判决第一项、第四项； 三、变更新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初2493号民事判决第二项为：马春磊协助古丽娜孜阿布力孜办理X小区X号楼X单元X室房屋产权过户手续，但办理过户前马春磊或古丽娜孜阿布力孜代马春磊向中国银行股份有限公司伊犁分行付清该房屋银行贷款本息【含中国银行股份有限公司伊犁分行扣划新疆四美房地产开发有限公司的保证金（上述金额均以中国银行股份有限公司伊犁分行出具的书面文件为准）】； 四、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初2493号民事判决第三项。 一审案件受理费150元，二审案件受理费3300元，合计3450元，由马春磊负担3044元，古丽娜孜阿布力孜负担406元。 本判决为终审判决。 审判长 芦    海    龙 审判员 祖力皮亚阿卜杜许库尔 审判员 王    泉    红 二〇二一年六月十九日 书记员 曼则莱阿  卜杜外力