贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1696号 上诉人（原审原告）：黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司，住所地贵州省册亨县纳福街道纳福春天小区3栋1楼。 负责人：唐利南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄登宽，贵州年成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王翰林，贵州年成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柴建武，男，1990年2月25日生，汉族，贵州省册亨县人，护士，住册亨县。 原审第三人：册亨县人民政府纳福街道办事处，住所地贵州省册亨县纳福街道纳福大道振兴路。 负责人：张雪，该街道办事处主任。 原审第三人：册亨县住房和城乡建设局，住所地贵州省册亨县者楼街道河滨路6号。 负责人：罗元斌，该局局长。 原审第三人：册亨县亨达房地产开发有限公司，住所地贵州省册亨县者楼街道顺城路财富广场1栋2楼17号。 法定代表人：尹勇军，该公司董事长。 上诉人黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司（以下简称“卓凡册亨物业分公司”）因与被上诉人柴建武，原审第三人册亨县人民政府纳福街道办事处、册亨县住房和城乡建设局、册亨县亨达房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院(2020)黔2327民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卓凡册亨物业分公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。 事实及理由：一审法院认定事实清楚，但判决错误，其理由如下：一、一审法院认定上诉人与一审第三人签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》未违反法律强制规定，合法有效，且被上诉人已经接受了上诉人提供的物业管理服务，因此，该合同对被上诉人具有约束力，现被上诉人无故拖欠上诉人物业管理费用，导致上诉人合法权益受到损害，故被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。但一审法院在认定《纳福春天小区物业管理委托合同》合法有效的情况下，未按合同约定支持上诉人诉请，在案涉合同中，上诉人与一审第三人已经明确约定了物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，从欠费之日起满三个月的，上诉人有权聘请律师向欠费业主或者物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担。上诉人认为，一审法院既然认定该案涉合同合法有效，并溯及纳福春天小区全体业主或物业使用人的情况下，为何要求被上诉人承担违约责任时，未按照案涉合同的约定进行判决。二、上诉人在提起诉讼前，已经将业主欠费名单张贴在小区公示栏处，同时组织工作人员上门进行催收。其行为已经能够证明上诉人在向人民法院提起诉讼前向被上诉人主张权利，但被上诉人在明知自己未缴纳物业管理费，上诉人已经催收的情况下，仍然拒不缴纳物业管理费，其恶意拖欠物业管理费的行为，已经对上诉人的合法权益造成损失，故上诉人只能向人民法院主张自己的合法权利。三、因纳福春天小区未缴纳物业管理费人数众多，而上诉人系私人企业，在被上诉人未按期缴纳物业管理费的情况下，仍然向被上诉人提供物业服务，增加了上诉人的运营成本。现上诉人为维护自身合法权益向人民法院提起诉讼，根据案涉合同的约定，上诉人主张的违约金计算及上诉人所支付的律师服务费均应当得到法院支持，但一审法院并未按照案涉合同的约定支持上诉人诉请。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实清楚，但判决错误，故依法提起上诉，望二审法院支持上诉人请求，依法改判。 被上诉人柴建武未进行书面答辩。 原审第三人册亨县人民政府纳福街道办事处未进行书面答辩。 原审第三人册亨县住房和城乡建设局未进行书面答辩。 原审第三人册亨县亨达房地产开发有限公司未进行书面答辩。 卓凡物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令柴建武支付物业服务费1954元和违约金117.24元（以1954元为基数计两个月（60日）的违约金为117.24元，实际应计算至被柴建武支付完所有物业费为止）；2.请求判令柴建武支付律师费1500元；3.本案诉讼费由柴建武承担。事实与理由：纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司将纳福春天小区委托卓凡物业公司进行管理。2019年1月19日，纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司作为甲方与卓凡物业公司作为乙方签订《纳福春天小区物业管理委托合同》，合同明确约定管理期限为2019年1月19日起至纳福春天小区业主委员会重新组建另行签订合同止。物业管理服务费为：（1）电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；（2）步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；（3）商业用房由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。合同同时约定物业服务费按季度缴纳，从逾期之日起每天按照费用的千分之一缴纳滞纳金，欠费满三个月，卓凡物业公司有权发律师函或者起诉，发送律师函或起诉产生的律师费、交通费、通信费等费用由欠费业主或物业使用人承担。综上所述，柴建武的房屋面积为140.16平方米，单价1.2元每月，除第一季度455元外，每季度为505元，柴建武至今尚欠物业管理费为1954元，违约金暂按60日计算为117.24元。根据合同约定，柴建武除支付尚欠的物业管理费外，还应当支付律师费、交通费、通讯费等费用。按照《黔西南州律师服务收费行业指导标准》第十四条的规定，柴建武还应支付律师费1500元，应由柴建武承担本案的诉讼费。卓凡物业公司为了维护自己的合法权益，只能根据有关法律规定向法院起诉，望法院支持其诉请。 柴建武辩称，2017年其入住册亨县纳福春天小区，2018年纳福春天成立业主委员会，卓凡物业公司于2018年12月30日发布公告（致全体业主的一封信）中正式公告表示退场终止一切服务。2019年纳福春天业主委员会发布公告册纳业公告（2019）1号，面向社会公开招聘纳福春天物业管理公司，后与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订物业服务合同，但亨达公司以各种理由阻止新的物业公司进场，后纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司是什么时候与卓凡物业公司签订物业委托合同其不知情，对合同所约定的权利义务也不知情。其认为：1.物业服务合同签订的主体应当是业主委员会与物业服务公司。在有业主委员会的前提下，纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司无权与物业公司签订合同，合同无效；2.合同签订后并没有进行公示，也没有对业主进行告知，故该合同没有约束力，合同无效。其是在收到起诉状后才第一次看到卓凡物业公司主张的合同；3.由于合同并不是业主委员会或业主与卓凡物业公司签订，且无进行公示，对合同内所约定的权利义务以及合同产生纠纷、律师费规定的问题其并不知情，即产生纠纷后物业公司请律师是物业公司的自主行为，并不应由其承担。在庭审前其积极主动找到物业公司协商。本着善意原则，其愿意支付物业费及滞纳金，但物业公司丝毫不考虑自己在纠纷中的过错以及物业服务合同中的不作为，坚持要其支付律师费。其认为律师费不应当支付；4.其还认为，纳福春天小区2020年物业欠费业主更是多达200余户，物业纠纷层出不穷，其根源就在物业公司有法不依，企图通过与纳福街道办、住建局、亨达公司签订的不公平合同条款提供强制性物业服务，对业主进行强制交易，并从这种强制交易中获取巨额暴利，要从根本上解决这个问题，人民法院要实事求是的实地勘验具体的物业服务状况，看看这种物业服务究竟价值多少？ 纳福街道办述称，其并非册亨县纳福春天小区业主，也没有享受本案卓凡物业公司提供的物业服务，因此，不具有支付物业管理费的义务。2019年1月19日，其虽然与卓凡物业公司签订了《纳福春天小区物业管理委托合同》，但其是委托卓凡物业公司对纳福春天小区的业主提供物业管理服务，对于纳福春天小区业主不缴纳物业费的行为，其不具有缴纳的义务，按照《纳福春天小区物业管理委托合同》第十九条的规定，物业管理费缴纳的主体是纳福春天小区的业主，而并非纳福街道办。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费”的规定，纳福春天小区的业主才是应当缴纳物业管理费的主体。因此，请求法院查明案件事实，根据相关法律规定，公正判决。 亨达公司未到庭参加诉讼，向一审法院提交书面陈述：卓凡物业公司诉柴建武物业服务合同纠纷一案，其不承担责任。根据《贵州省物业管理条例》及卓凡物业公司与其于2019年1月20日签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》补充协议第二条约定：关于乙方卓凡物业公司是否能正常收取物业服务费及收费标准的制定与甲方亨达公司无关。所以其不承担任何责任，请求法院判决驳回卓凡物业公司对其的诉讼请求。 册亨县住建局未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交书面陈述。 一审法院经审理认定事实如下：柴建武系册亨县纳福春天小区×栋×××室房屋业主，该房屋建筑面积为140.16㎡，其于2017年入住。2018年12月29日，册亨县纳福春天业主委员会（以下简称“纳福春天业委会”）与聚鑫物业公司签订《册亨县纳福春天物业服务合同》，约定由纳福春天业委会选聘聚鑫物业公司对纳福春天小区进行物业管理。合同签订后，聚鑫物业公司未实际对该小区物业进行管理。2019年1月，纳福春天业委会全体成员向该业委会申请辞去业委会委员职务。同月17日，纳福春天业委员发出公告，以各业委会成员工作繁忙、无暇顾及业委会工作等原因为由，决定解散纳福春天业委会。2019年1月19日，纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司作为甲方与卓凡物业公司作为乙方签订《纳福春天小区物业管理委托合同》，由甲方委托乙方对纳福春天小区进行物业管理。合同约定：委托管理期限从2019年1月19日起至纳福春天业委员重新组建另行签订合同止；物业管理服务费为电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，步梯住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，商业用房由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或者物业使用人收取；物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，从欠费之日起满三个月的，乙方有权聘请律师向欠费业主或物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担。合同另对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了相应约定。该合同签订后，卓凡物业公司便开始对纳福春天小区物业实施管理，至2020年12月31日结束。卓凡物业公司自2019年1月19日对纳福春天小区实施管理后，柴建武未及时缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，柴建武尚欠卓凡物业公司物业服务费1912元。经卓凡物业公司多次催促柴建武支付物业费未果，卓凡物业公司遂提起本案诉讼，并提出前述诉请。 另查明，纳福春天业委会成员于2019年1月全体辞职后，该小区至今未重新选举业主委员会。截至2021年2月3日，纳福春天小区未成立居民委员会。上述事实，有卓凡物业公司提交的营业执照复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、《纳福春天小区物业管理委托合同》复印件、《纳福春天小区物业管理委托合同》公示版、纳福春天小区业主拒缴物业服务费明细表复印件、物业费催收通知、纳福春天小区业主拖欠物业费公示及纳福春天小区物业管理标准收费公示；柴建武提交的《纳福春天物业服务合同》复印件、纳福春天首届业主大会会议议程复印件、纳福春天业主大会议事情况报告复印件、关于册亨县纳福春天业主委员会候选人名单公示及业主委员会、候补委员情况复印件各一份、册亨县纳福春天业主委员会关于面向社会公开招聘纳福春天物业管理公司的公告复印件、致全体业主的一封信复印件、单元告示栏、纳福春天小区物业管理服务方案复印件、纳福春天小区业主拖欠物业服务费公示复印件、告知书复印件、关于亨达房地产有限公司强制对纳福春天断水断电的情况汇报复印件、《关于按时缴纳物业管理费的通知》复印件、催缴短信截图复印件；一审法院依职权向纳福街道办调取的《情况说明》、纳福春天业委会公告、辞职报告、申请书，向册亨县民政局调取的《关于册亨县人民法院协助调查函的答复》，向册亨县住建局调取的关于对《册亨县人民法院协助调查函》的复函及到庭当事人的庭审陈述等在卷为据，予以确认。 一审法院认为，综合本案双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：一、卓凡物业公司与纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司签订的《纳福春天小区物业委托管理合同》是否有效？二、卓凡物业公司要求柴建武支付物业费、违约金、律师费的理由能否成立？ 关于争议焦点一。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，纳福春天业委会于2019年1月17日解散后，该小区至今未重新选举业主委员会，在该小区未成立居民委员会的情况下，纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡物业公司签订《纳福春天小区物业管理委托合同》，该合同是各方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。 关于争议焦点二。卓凡物业公司在签订合同后已按照合同约定对纳福春天小区实施物业管理，与该小区业主形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，柴建武作为小区业主之一，已实际接受卓凡物业公司提供的物业服务，故其负有支付物业费的义务。卓凡物业公司自2019年1月19日起对纳福春天小区进行物业管理后，柴建武未及时支付物业费，对于卓凡物业公司要求柴建武支付2019年1月19日至2019年12月31日期间物业费的诉请，予以支持，但是卓凡物业公司要求柴建武支付从2019年1月9日起至2019年1月18日止的物业费无事实和法律依据，故柴建武应支付的物业费为1912元。对于卓凡物业公司主张从2020年4月1日起要求柴建武支付违约金的问题，因柴建武未按时支付物业费，确实给卓凡物业公司造成一定的损失，卓凡物业公司主张违约金具有事实和法律依据，结合本案实际情况，支持以尚欠物业1912元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费实际支付完毕之日止。对于卓凡物业公司主张的律师费问题。卓凡物业公司作为专门从事物业管理活动的企业，能够独立以自己的名义参加民事诉讼活动，是否聘请律师并不影响其作为诉讼当事人正常参加诉讼活动，律师费的产生并非其债权能够实现的前提条件，亦不具有必要性，故对于卓凡物业公司的该项诉请，不予支持。对于柴建武提出关于其并非《纳福春天小区物业管理委托合同》的相对方，该合同不能约束合同主体之外的柴建武的辩解，由于卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，柴建武也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务，其理应向卓凡物业公司支付相应的物业费，故对其辩解理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由柴建武于本判决生效之日起十日内向黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司支付自2019年1月19日起至2019年12月31日止的物业费1912元及违约金（违约金以1912元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（适用简易程序已减半收取），由柴建武负担（该款已由黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司垫付，由柴建武支付给黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司，履行期限、方式同上）。 各方当事人二审中均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、违约金如何确认；二、卓凡物业公司主张的律师费是否予以支持。 关于争议焦点一，按照《物业管理条例》第三十四条的规定，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立。本案中，原纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后未成立新的业主委员会，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订了《纳福春天小区物业管理委托合同》，卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，业主也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务并享受了该合同中的约定的权利，应支付物业管理费。但对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中增加业主义务，加重业主负担的关于违约金的约定，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司并未与业主进行沟通、也未得到业主的许可，故对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中约定的“业主逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金”不能约束业主。因此，卓凡物业公司请求按照违约案件所欠物业服务费用的千分之一计算的理由不能成立。本案业主方未及时交纳应支付的物业管理费，客观上对卓凡物业公司的资金进行了占用，加之卓凡物业公司也未提交证据证明业主未及时交纳物业服务费给自己造成的具体损失，故一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际支付完毕之日止并无不当。 关于争议焦点二，同理，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》中对于增加业主义务的约定，即“诉讼期间产生的律师费……等有欠费业主或物业使用人承担。”的内容也不能约束业主方。因此，一审法院对卓凡册亨物业分公司主张的律师费不予支持并无不当。 综上，黔西南州卓凡人力资源服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黔西南州卓凡人力资源服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年六月四日 书记员 张 雪