湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初1249号原告：蒋贵峰，男，1990年2月20日出生，汉族，住所邵阳县。委托诉讼代理人：郭金桂，湖南逢春律师事务所律师。被告：邵阳美地商业管理有限公司，地址：邵阳市大祥区中心路万锦城B座501室。法定代表人：李俊，系该公司总经理。被告：曾喜春，男，汉族，1982年3月23日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：胡悠，湖南振威律师事务所律师。原告蒋贵峰与被告邵阳美地商业管理有限公司、曾喜春合同纠纷一案，本院于2021年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋贵峰的委托诉讼代理人郭金桂、被告邵阳美地商业管理有限公司的法定代表人李俊、被告曾喜春的诉讼代理人胡悠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋贵峰向本院提出诉讼请求：请依法判决被告邵阳美地商业管理有限公司向原告支付2020年1月至2021年4月尚未支付的租金，共计60784元；判决被告邵阳美地商业管理有限公司按照合同约定支付违约金4338.72元（按照逾期金额的万分之三的每日标准计算，从2020年1月1日算至2021年4月30日）；判决被告曾喜春对2020年5月至7月的租金及违约金（13821.024元）承担连带支付责任；由两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年1月31日原告蒋贵峰与被告邵阳美地商业管理有限公司签订《邵阳市美地公元商铺委托经营管理合同书》，约定：原告委托被告邵阳美地商业管理有限公司经营管理原告购买的邵阳美地公元项目3层第3227号商铺。委托经营管理起算日为2019年2月1日，管理期限为8年，自2019年2月1日起至2027年1月31日止。第一年至第五年的经营收益，每年的经营收益为50306元，每月经营收益为4192元，由被告邵阳美地商业管理有限公司按月支付给原告。但是从2020年1月份开始，被告邵阳美地商业管理有限公司并未按照合同约定向原告支付租金,2020年3月4日原告与其他业主与被告邵阳美地商业管理有限公司达成《协议书》约定：自2020年3月15日起至2020年6月15日止，被告每月15号支付每月租金的50%；自2020年7月15日起，被告除正常足额支付每月租金以外，另将1-5月所欠租金在10个月内补足。即截止到2021年4月15日，下欠租金按照10等分全部逐月支付。2021年4月15日后逐月正常支付租金。该协议签订后，被告仅支付了2、3、4月份一半的租金给原告后，不再支付任何租金。2020年6月25日被告邵阳美地商业管理有限公司再次对原告及其他业主作出《承诺书》，承诺在2020年7月底前会付清5、6月份的租金，7月后的租金会按时支付。该楼盘开发商邵阳市美地置业有限公司法定代表人被告曾喜春在该《承诺书》中对2020年5、6、7月的租金进行担保。但是此后，被告仍然未履行承诺，未向原告支付任何租金。综上所述，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，原告特依法诉至人民法院，请求贵院判准原告的诉讼请求。被告邵阳美地商业经营管理有限公司口头辩称，对原告起诉的事实无异议，具体金额我也没有计算。美地商场出现不能返租的现象后，政府与开发商也一起协调，下一步计划已经达成，包括与佳惠的合同，也包括曾喜春的三个月租金怎么支付，解除与业主的合同之后，应该由谁来支付，政府也有一个调解意见。目前为止，我已经无法继续履行这个合同，无法对违约金进行赔偿，政府也要求我不要申请破产。目前我也拖欠了员工工资一百多万，涉及的业主也比较多，也不可能为了哪一个业主来协商。被告曾喜春辩称，1、曾喜春作出的担保是在多名业主多次堵门及胁迫下签订的合同，不是他真实意思的表示，应予撤销；2、事情是发生在民法典实施之前，但是延续到民法典之后，应当适用民法典的规定；3、保证期限已经届满，本案保证期限到2021年2月15日，本案的起诉是在2021年4月，保证期限已过，曾春喜的保证责任应被免除。本院经审理查明的事实如下：2019年1月31日，原告蒋贵峰（甲方）与被告邵阳美地商业管理有限公司（乙方）签订了编号为20181229186的《商铺委托经营管理合同书》，合同书约定的主要事项有：甲方委托乙方经营的商铺为甲方购买的由邵阳市美地置业有限公司所开发的“邵阳美地公元”项目3层第3227号商铺；委托经营管理期起算日为2019年2月1日，期限为8年，自2019年2月1日起至2027年1月31日止；管理期内第一年至第五年的经营收益(即租金)，每年经营收益为50306元（每月为4192元），每月15日支付上月租金收益；第六年至第八年的经营收益，预测三年经营收益总计150917元，该经营收益在本合同正式签订、并甲方付完购房款后7个工作日内由乙方支付给甲方，则在此经营管理时间段内乙方委托经营管理产生的经营收益全部归乙方所有。乙方未依本合同的相关规定支付委托经营收益，应按逾期金额的万分之三每日的标准向甲方支付逾期滞纳金。2019年7月25日，原告蒋贵峰与邵阳市美地置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“邵阳美地公元”项目3层第0003227号商铺，约定该商品房总价为616820元。“美地公元”项目于2020年元旦开业，现已停业。从2020年2月份起，被告邵阳美地商业管理有限公司开始欠付2020年1月份起的租金，原告等业主多次找被告及相关部门处理，2020年3月4日，被告邵阳美地商业管理有限公司（甲方）与业主代表（乙方）签订了一份协议书，约定：“自2020年3月15日起至2020年6月15日止，甲方每月15号支付每月租金的50%；自2020年7月15日起，被告除正常足额支付每月租金以外，另将1-5月所欠租金在10个月内补足。即截止到2021年4月15日，下欠租金按照10等分全部逐月支付。”。此后，被告邵阳美地商业管理有限公司向原告蒋贵峰支付了2020年2月份、3月份及4月份各半个月的租金。2020年6月25日，被告邵阳美地商业管理有限公司的法定代表人李俊向原告及其他业主出具《承诺书》，内容为：“特承诺2020年7月5日前付清5月份租金（按2020年3月4日临时协议）。2020年7月底前付清6月份租金（按2020年3月4日临时协议），7月后租金按照2020年3月4日临时协议按时支付”。被告曾喜春在该《承诺书》中签署：“本人同意为承诺书2020年5月、6月、7月的租金担保”。上述事实，有双方当事人的身份证明、《商铺委托经营管理合同书》、《商品房买卖合同》、邵阳市美地置业有限公司与被告邵阳美地商业管理有限公司签订的《合作协议》、《协议书》、《承诺书》及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1、被告邵阳美地商业管理有限公司应支付的租金金额；2、被告曾喜春应否承担保证责任及保证方式的认定。原告将购买的商铺委托被告邵阳美地商业管理有限公司以租赁的方式进行经营管理，并签订了《商铺委托经营管理合同书》；被告邵阳美地商业管理有限公司在拖欠租金后，于2020年3月4日与业主代表就租金的支付期限等签订了协议书，6月25日再次作出承诺，原告对上述协议书及承诺书亦予以认可。上述合同及协议书、承诺书系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，若上述协议书及承诺书的内容与原《商铺委托经营管理合同书》的约定不一致，应以签订时间在后的上述协议书及承诺书为准。被告所欠的2020年1月份全月租金及2、3、4月份的各一半租金，根据上述协议书及承诺书，被告应自2020年7月15日起在10个月内补足，即在2021年4月15日前补足，故本院对原告要求被告支付该部分租金（4192元+4192/月×3月÷2=10480元）的诉请予以支持；对原告要求的支付2020年5月份至2021年4月租金的诉请，本院予以支持，该部分租金金额共计4192元/月×12月=50304元；上述协议书及承诺书中未约定支付违约金，且结合“美地公元”项目开业即遭遇新冠疫情等实际情况，对原告要求支付违约金的诉请，本院不予支持。被告曾喜春称自己系在业主及相关部门胁迫下签署承诺担保条款，但被告未提供受胁迫的证据，本院不予采纳，曾喜春作为有完全民事行为能力的成年人，应对自己的行为承担相应法律后果；被告曾喜春称自己未注明担保方式为连带责任担保，故即使应承担担保责任，也应按照《民法典》的规定认定为一般担保。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案被告提供担保的事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律，被告认为应适用民法典的辩驳意见与上述规定不符，本院对被告曾喜春的该辩驳意见不予采纳，故对曾喜春保证方式的认定，应根据《中华人民共和国担保法》第十九条之“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，认定为连带责任保证，由于未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，保证期间应为六个月，故对5月份、6月份、7月份的租金保证期间分别至2021年1月5日、2021年1月31日、2021年2月15日届满，故被告曾喜春对邵阳美地商业管理有限公司所拖欠的2020年5月份、6月份、7月份的租金的保证责任依法免除，原告要求被告曾喜春承担保证责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告邵阳美地商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋贵峰支付自2020年1月起至2021年4月止的商铺租金共计60784元；二、驳回原告蒋贵峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计660元，由被告邵阳美地商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘莲二〇二一年六月十六日法官助理刘慧隆代书记员 陈路附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》?第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。