文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1331号上诉人（原审原告）：南京铁道发展集团有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路141号。法定代表人：吴昊，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张捷，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：淮安万达商务酒店有限公司，住所地淮安市清江浦区健康东路3号。法定代表人：许良军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵越，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：赵越，男，1970年11月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：王军，男，1969年9月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：许良军，男，1964年7月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：淮安市清江浦区房屋征收服务中心，住所地淮安市清江浦区人民南路清晏小区二区8幢三楼。法定代表人：陈宝风，该单位主要负责人。委托诉讼代理人：黄可意，江苏引航律师事务所律师。上诉人南京铁道发展集团有限公司（以下简称南京铁发集团）因与被上诉人淮安万达商务酒店有限公司（以下简称淮安万达酒店）、赵越、王军、许良军及原审第三人淮安市清江浦区房屋征收服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京铁发集团上诉请求：撤销一审判决，改判淮安万达酒店支付2016年7月1日至2020年3月31日租金134.5万元，并按每天万分之二承担至实际支付日的预期付款违约金（上半年租金违约金从当年7月1日起算，下半年租金违约金从次年1月1日起算，2020年1月1日至3月31日租金从2020年4月1日起算），赵越、王军、许良军对淮安万达酒店债务承担连带责任，一、二审诉讼费用由各方承担。事实与理由：一、一审判决认定2016年8月17日因租赁不动产被纳入征收范围不具备租赁协议用途，且2020年3月28日会议中上诉人承诺2016年8月17日后租金免收，无事实依据。1.2016年8月17日淮安万达酒店租赁不动产虽然纳入征收范围，但并未影响淮安万达酒店占用使用租赁财产；2.淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部出具的情况说明不能证明租赁物2016年8月17日后不完全具备租赁协议约定用途；3.租赁不动产纳入征收范围，并不导致租赁合同当然解除；4.会议纪要不能证明上诉人已经同意免收2016年8月17日后租金的事实；二、赵越、王军、许良军作为淮安万达酒店股东，应当对公司债务承担连带清偿责任。淮安万达酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人要求被上诉人承担2016年8月17日之后的租金没有事实和法律依据，应当驳回。事实与理由：1.本案中租赁物在合同约定的租赁期限内，被纳入了政府征收的范围，根据原淮安市清河区政府发布的征收公告，从2016年8月17日起实施征收，同时根据我们在一审过程中提供的淮安市经贸大厦南侧地块房屋征收指挥部出具的情况说明，能够证明涉案的租赁物自实施征收之日起已经不完全具备租赁协议约定的用途，依据法律规定出租人在租赁协议中，最基本的义务是要保证在租赁期间租赁物符合约定的用途。结合本案，由于在租赁协议的期限内，租赁物遇到拆迁，而根据相应的证据也能够证明租赁物在租赁期限内不具备租赁物的用途；2.根据双方租赁协议的约定，租赁物如果因为政策原因导致合同无法履行，出租人和承租人互相不承担相应的法律责任；3.在2020年3月28日淮安市经贸大厦南侧地块项目征收指挥部出具的会议纪要第四条已经明确，被上诉人补齐2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金，对于2016年8月17日发布征收公告之后的租金免收，也可以证实在拆迁部门所组织的关于征收工作会议纪要中，上诉人也明确同意在2016年8月17日之后租金免收；4.赵越、王军、许良军三人作为股东与淮安万达酒店资产是相互独立的，不存在财产混同情形，上诉人在一审中追加三被上诉人属于恶意诉讼，不能予以支持。赵越、王军、许良军辩称，同意淮安万达酒店答辩意见。原审第三人淮安市清江浦区房屋征收服务中心述称，请求驳回上诉，维持原判。南京铁发集团一审诉讼请求：1、判令淮安万达酒店支付2016年7月1日至2020年3月31日租金134.5万元，并按每天万分之二标准承担至实际支付日的逾期付款违约金（上半年租金违约金从当年7月1日起算，下半年租金违约金从次年1月1日起算，最后一期2020年1月1日至3月31日租金从2020年4月1日起算）；2、淮安万达酒店支付房屋、装修拆迁补偿款2949636.3元；3、赵越、王军、许良军对淮安万达酒店债务承担连带责任；4、原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于淮安市有限责任公司。新长铁路有限责任公司委托南京铁发集团对其资产进行管理。淮安万达酒店设立于2009年7月22日，注册资本3万元，股东为被告赵越、王军、许良军。2013年12月30日，南京铁道发展集团有限公司新长分公司（甲方，出租方）与淮安万达酒店（乙方，租用方）签订《新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议》，约定：淮安市健康东路3号场地及其地上附属物，该附属物（房产等）产权单位为新长铁路有限责任公司，土地性质为国有铁路用地，附属物性质为国有铁路路产；甲方已添置的家具、备品、电器等设施，同时移交给乙方使用，补偿方案另行商定；合同租赁期限自2014年1月1日至2019年3月31日，共计5年3个月；场地租赁费结算年度：每年度1月1日至12月31日；乙方租用上述房屋的用途为宾馆、办公、商务或健身会所；租期内租赁费共计177.5万元，其中2014年30.75万元，2015年32.5万元，2016年上半年16.75万元，下半年17万元，2017年上半年17.25万元，下半年17.5万元，2018年上半年18万元，下半年18.5万元，2019年一季度9.25万元；场地（及附属物）租赁费先用后付，每半年支付一次，每半年期满前支付当期场地租赁费；乙方对房屋进行相关改造投入时，固定设施投入费用由乙方承担，租用期届满后不再续租的，产权归甲方所有；租用期满，或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修无偿归甲方所有；2、要求乙方恢复原状；3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用；因乙方原因，乙方未在合同约定日期前支付场地租赁费的，经甲方书面催告后逾期15日内仍然没有支付的，未付款项按中国人民银行规定每天承担万分之二的滞纳金；该房屋如因国家有关法律、行政法规和政策等原因导致合同无法履行的，甲、乙双方互不承担责任。在协议期限内，如遇地方政府对租用物拆迁的，甲方须提前三个月书面通知乙方，有关乙方在租用物上添附财产的拆迁补偿，乙方所有。协议签订后，淮安万达酒店将承租场地及房屋用于经营酒店，并向原审原告支付了2016年上半年之前的租金。2016年8月17日，原淮安市清河区人民政府发布《房屋征收决定公告》，决定自2016年8月17日起对本市经贸大厦南侧地块房屋实施征收，位于市健康东路3号场地及附属物在征收范围内。2017年6月5日，南京铁道发展集团有限公司新长分公司（甲方，原出租方）与淮安万达酒店（乙方，承租方）、南京铁发集团（丙方，新出租方）签订《〈新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议〉之合同主体变更协议》，约定：甲乙双方于2013年12月30日签订的《新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议》，现甲、乙、丙三方经友好协商一致，前述租赁合同的出租人自2017年1月1日起由甲方变更为丙方，变更之日起甲方不再享有前述租赁合同权利义务，丙方作为租赁合同出租方承续甲方的权利义务，继续履行前述租赁合同；自变更之日起乙方应将租金按期足额支付到丙方银行账号。2017年7月25日，南京铁发集团向淮安万达酒店发出催款函，要求淮安万达酒店在2017年8月10日前结清2016年下半年欠付租金17万元及2017年上半年欠付租金17.25万元。2017年9月21日，南京铁发集团向淮安万达酒店发出租金催缴通知书，要求淮安万达酒店支付2016年下半年租金17万元及2017年上半年租金17.25万元，以及因延期付款产生的滞纳金1.16万元。2019年7月1日，淮安万达酒店向南京铁发集团发出回复函，主要内容如下：一、2016年8月17日，原淮安市清河区人民政府下发了《房屋征收决定公告》，对包括租赁场地在内的经贸大厦南侧地块实施拆迁，后征收实施单位对酒店周边实施拆迁，产生了严重噪音、粉尘污染，且酒店周围设施遭破坏，无法继续经营酒店，从拆迁开始酒店一直处于歇业状态，故2016年7月1日至2019年3月31日期间的租金不应缴纳；二、协议期内，酒店在租赁物上添置了资产，在租赁场地被决定拆迁后，原审原告没有与淮安万达酒店确认添置的资产应补偿的金额，待双方明确相关的具体补偿事宜后，即向原审原告移交租赁物。2020年3月28日，淮安市清江浦区人大常委会高寿江副主任召集包括原审原告、原审被告淮安万达酒店、清江浦区房屋征收办在内的单位相关负责人员，召开经贸大厦南侧地块中关于新长铁路有限公司房屋征收相关事宜的办公会议，并形成会议纪要：……二、新长铁路有限责任公司位于淮安市房屋征收由新长铁路有限责任公司与征收实施单位签订补偿协议，南京铁发集团、淮安万达酒店均无异议；四、南京铁发集团收取的淮安万达酒店承租保证金，根据合同约定该退还部分全部退还。自2016年8月17日发布征收公告之日后租金免收，所欠的2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金由淮安万达酒店补齐。五、关于淮安万达酒店在租赁场地上自建的房屋、装潢附属物、临时安置、搬迁补助、停产停业损失等上述补偿，新长铁路有限公司同意补偿给淮安万达酒店，南京铁发集团不主张，由清江浦区房屋征收实施单位直接与淮安万达酒店洽谈。当日，清江浦区住房和城乡建设局（征收部门，甲方）与新长铁路有限责任公司（被征收人，乙方）、清江浦区房屋征收办公室（征收实施单位，丙方）签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定：因经贸大厦南侧地块项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于健康东路3号的房屋，总面积为1652.66平方米（其中合法面积1113.03平方米），甲方应付乙方补偿总额22382415.92元，其中装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款604193.28元；承租人的自建房屋等有关征拆工作补偿（承租人自建房屋装潢、搬迁补助、临时安置费、停产停业费等）及相关协调工作由甲方和丙方负责承担，与乙方无关，不在本协议约定范围内。2020年4月24日，清江浦区住房和城乡建设局（征收部门，甲方）与许良军（被征收人，乙方）、清江浦区房屋征收办公室（征收实施单位，丙方）签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定：因经贸大厦南侧地块项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于健康东路3号的房屋，总面积为956.13平方米（其中合法面积48.4平方米）；甲方应付乙方补偿总额3060828.76元，其中：房屋补偿款349932元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款1718207元，无证房重置价值881497.32元，搬迁补助费11614.3元，临时安置补助费13937.16元，停产停业补助85640.93元。2020年10月21日，淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部出具情况说明，内容如下：“淮安市清河区人民政府于2016年8月17日下发了《房屋征收决定公告》，决定对我市经贸大厦南侧地块予以征收。该公告发布后，我指挥部随即就对征收地块展开了拆迁工作，在拆迁过程中，万达商务酒店周围及院内尘土飞扬，且拆迁产生了巨大的噪音及震动，万达商务酒店的围墙也被拆除。该酒店周围的电力电缆、通信网络线路、自来水管道经常被挖断，导致该酒店经常停水、停电、网络通信中断。且在拆迁时严重破坏了该酒店下水道，致该酒店室内外下水道的污水经常往外溢出，院内长期积水。由于上述原因，自拆迁开始后直接导致该酒店无法经营，一直处于歇业状态。由于酒店产权系新长铁路有限责任公司所有，故我指挥部及市、区政府领导在征收公告发布后多次前往该公司办公地点及万达商务酒店现场与该公司协商拆迁事宜，但由于拆迁补偿条件一直未能达成一致意见，直至2020年3月28日才与该公司达成补偿安置协议。”2020年11月3日，许良军领取征收补偿款3060828.76元。在案件审理过程中，南京铁发集团向申请财产保全，产生保全费5000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原审原告要求淮安万达酒店支付2016年7月1日至2020年3月31日期间的租金134.5万元，本案租赁物在合同约定的租赁期限内被政府纳入征收范围，根据原淮安市清河区政府发布的征收公告，自2016年8月17日起实施征收，结合淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部出具的情况说明，涉案租赁物自实施征收之日起已不完全具备租赁协议约定的用途，而租赁协议约定，租赁物如因政策原因导致合同无法履行，出租人、承租人互不承担责任，且在2020年3月28日针对经贸大厦南侧地块中关于新长铁路有限公司房屋征收事宜形成的会议纪要中，也明确2016年8月17日发布征收公告之日后的租金免收，淮安万达酒店补齐2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金。故淮安万达酒店应向原审原告支付2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金44348元，对原审原告主张的2016年8月17日之后的租金，依据不足，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。淮安万达酒店未按约支付租金，原审原告要求淮安万达酒店自2017年1月1日起按日万分之二的标准支付逾期付款违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，予以支持。原审原告要求淮安万达酒店支付房屋、装修拆迁补偿款2949636.3元，新长铁路有限责任公司基于涉案租赁物所有权人的身份与征收部门及征收实施单位签订了征收补偿安置协议，并约定承租人的自建房屋等有关征收、拆迁、补偿工作由征收部门、征收实施单位负责，不在新长铁路有限责任公司征收补偿安置协议内，后许良军作为淮安万达酒店的法定代表人与征收部门、征收实施单位签订了征收补偿安置协议，并领取了征收补偿款，租赁物产权人新长铁路有限责任公司并未对此提出异议；且在原审原告与淮安万达酒店的租赁协议中也约定，在协议期限内，租赁物如遇政府拆迁，承租人在租用物上添附财产的拆迁补偿，归承租人所有，现原审原告主张拆迁补偿款，依据不足，不予支持。原审原告主张赵越、王军、许良军对淮安万达酒店债务承担连带责任，由于淮安万达酒店同意支付2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金，且原审原告该主张依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、淮安万达酒店于判决生效之日起十日内给付南京铁发集团2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金44348元，并支付违约金（以44348元为基数，自2017年1月1日起按日万分之二标准支付至租金实际给付之日）；二、驳回南京铁发集团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41157元，由南京铁发集团负担40732元，淮安万达酒店有限公司负担425元；保全费5000元，由南京铁发集团负担4835元，淮安万达酒店负担165元。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的场地及附属物租用协议第八条规定，房屋如因国家有关法律、行政法规和政策等原因导致合同无法履行的，双方互不承担责任。根据现已查明的事实，原淮安市清河区政府于2016年8月17日发布征收公告自该日起实施征收，淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部出具的情况说明，载明自拆迁开始导致酒店无法经营，一直处于歇业状态，故自2016年8月17日涉案租赁合同已实际无法履行。此外，在2020年3月28日针对经贸大厦南侧地块中关于新长铁路有限公司房屋征收事宜形成的会议纪要中，也明确2016年8月17日发布征收公告之日后的租金免收，上诉人虽否认会议纪要内容，但淮安万达酒店已领取了征收补偿款亦印证了各方实际已按照纪要形成的决议履行，故上诉人请求支付2016年8月17日之后的租金缺乏事实依据。赵越、王军、许良军虽为淮安万达酒店股东，但现有证据无法证实淮安万达酒店存在公司财产与股东财产混同，故一审法院驳回上诉人要求三名股东对公司债务承担连带清偿责任的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人南京铁道发展集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16905元，由上诉人南京铁道发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年六月二十五日书记员  鲍婷婷