江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执异103号案外人：葛友华，男，1949年11月26日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：张欢，江苏日月泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振扬，江苏日月泰律师事务所律师。申请执行人：张育琴，女，1960年9月9日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张艳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓玲，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被执行人：常州市欣达房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢，统一社会信用代码：320483000104247。法定代表人：姜定仙。被执行人：姜定仙，男，1953年4月9日生，汉族，住江苏省常州市武进区。在本院执行申请执行人张育琴与被执行人常州市欣达房地产开发有限公司（以下简称欣达公司）、姜定仙民间借贷纠纷执行一案中，案外人葛友华对本院执行的登记在欣达公司名下位于常州市××镇××广场××号共8间房产提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人葛友华异议称：其于2008年1月购买涉案房屋共8间，欣达公司于同年1月7日开具购房发票。嗣后，欣达公司将涉案房屋交付其，其于同年12月与王朝平签订租赁合同，将涉案房屋租赁给王朝平使用，租赁期间自2009年1月至2016年12月31日。在此期间，其多次催促欣达公司办理房产证，欣达公司一直保证解决办证事宜，但因欣达公司经营不善各部门进入瘫痪，导致未能办理房产证。后经多方了解才得知因欣达公司债务原因被法院执行，现已登记在张育琴名下。故其在法院查封前已签订合法有效买卖合同并付清全部房款，已占有该不动产，未办理过户登记是欣达公司原因造成，故请求撤销原执行裁定，中止对涉案房产的执行。为此，葛友华提供如下证据：欣达公司于2008年1月7日开具的发票两张（涉及8套涉案房屋）、租赁协议和常州市武进区人民法院（以下简称武进法院）（2014）武民初字第231号民事判决书及常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2014）常民终字第1149号民事判决书。上述证据证明其在法院执行本案前已购买涉案房屋、付清房款并已实际占有并用于出租。张育琴则称：案外人在执行程序终结后提出的异议不符合法律规定，应不予受理。涉案房屋已执行完毕，不存在排除执行情况。涉案房屋登记在欣达公司名下，法院执行符合法律规定，请求驳回案外人异议。对葛友华提交证据质证认为：证据1的真实性无法确认，对证明目的不予认可，仅凭发票不能代表已付清房款。证据2租赁协议真实性不认可，对判决书真实性认可，但根据判决查明的事实，仅仅是案外人购买涉案房屋，但没有领取房产证及出租经过，并未查实付款及买房情况。经审查查明：根据申请人杨明娟的申请，本院于2014年5月29日分别作出（2014）锡民诉保字第0003号、0004号民事裁定：冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款4700万元或其他等额价值的财产；冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款3200万元或其他等额价值的财产。2014年5月30日，本院作出（2014）锡民诉保字第0003、0004号协助执行通知书，查封了欣达公司名下房产，其中包括本案涉案房屋。2015年2月10日，本院就杨明娟与欣达公司、姜定仙民间借贷纠纷两案，分别作出（2014）锡民初字第0079号、第0080号民事判决。第0079号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨明娟支付借款本金2000万元及相应利息。二、如欣达公司到期不能履行判决第一项义务，杨明娟有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街xx号阳湖广场xx幢（他项权证为：常房他证武字第0××8号，债权数额为1500万元）及常州市北太平路xx号（他项权证为：常房他证字第0××0号，债权数额为200万元）房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。第0080号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨明娟支付借款本金3000万元及利息。二、如欣达公司到期不能履行上述判决第一项义务，杨明娟有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街xx号（常房他证武字第xx号，债权数额为3000万元）的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。上述判决生效后，因被告未能按期履行，杨明娟申请强制执行。本院立案执行，案号分别为（2015）锡执字第0310号、第0317号。执行过程中，本院于2016年1月22日、6月14日两次作出（2015）锡执字第0310、0317号公告，拟对包括涉案房屋在内的欣达公司名下房屋采取拍卖、变卖的执行措施，请相关权利人自公告之日起十日内至本院登记，逾期不登记的，自行承担由此产生的一切法律后果。2017年4月2日，根据申请执行人杨明娟的申请，本院经审查作出执行裁定书，裁定变更张育琴为上述两案的申请执行人。2017年6月2日，本院作出（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书，裁定将经2016年11月5日拍卖流拍的包括涉案房屋在内的欣达公司名下湖塘镇湖塘街xx号阳湖广场xx幢、xx幢及xx、xx、xx、xx幢中的部分房屋，以流拍价4333万元进行抵债归申请执行人张育琴所有。并于2017年6月5日向张育琴送达了该执行裁定书等法律文书。张育琴于2017年8月2日办理了涉案房屋过户登记手续。又查明：葛友华于2008年1月购买××镇××广场××号××商铺，1月7日，欣达公司开具购房单位为葛友华、房屋坐落阳湖广场xxx号、金额分别为1410400元、1439200元，结算方式均为现金的房地产开发销售发票两张。嗣后，葛友华与王朝平于2008年12月1日签订房屋租赁协议，将上述房屋出租给王朝平经营足浴，租赁期限8年。后因纠纷葛友华诉至武进法院要求解除房屋租赁协议、王朝平归还2012年度租金149072元、2013年度租金156525元，违约金共计15万元，合计455597元；王朝平立即搬出所租房屋，交出钥匙。2014年4月16日，武进法院作出（2014）武民初字第231号民事判决判令：一、王朝平于判决生效之日起20日内将其租用的葛友华阳湖广场xx号8间房屋内属于其个人物品搬清并将该房交还葛友华。二、王朝平于判决生效之日起20日内支付葛友华租金78263元和违约金5000元，合计83263元。葛友华不服提起上诉，常州中院于2015年11月13日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。以上事实，由当事人陈述、本院（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定、江苏省常州市房地产开发销售发票2张、租赁协议、武进法院（2014）武民初字第231号民事判决书、常州中院（2014）常民终字第1149号民事判决等证据在卷佐证。本院认为，案外人依据民事诉讼法第二百二十七条提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案在执行过程中，登记在欣达公司名下的涉案房屋被法院拍卖流拍后裁定抵债给申请执行人张育琴，故在本案执行程序终结之前，案外人有权提起本案执行异议。现案外人葛友华主张欣达公司已将涉案房屋出售给其，请求中止执行，故本案争议焦点在于：涉案房屋是否应当中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据葛友华提供的证据，可以证实其于2008年1月向欣达公司购买了涉案房屋，付清购房款，接收房屋后又将涉案房屋出租给他人，这些均早于执行案件的查封时间。故葛友华与欣达公司之间的商品房买卖实际已基本履行完毕。涉案房屋已实际脱离开发商欣达公司的责任财产范围，不能再作为欣达公司财产予以执行。案外人葛友华的情形符合上述法律规定的排除执行条件。综上，对其异议，本院应予以支持。鉴于涉案房屋实际已通过执行程序登记在申请执行人名下，后续可通过执行程序予以回转。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对常州市××镇××广场××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二一年六月二十八日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。