安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1691号上诉人（原审被告）：蚌埠汇金商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市汇金商业广场三楼东侧302号，统一社会信用代码91340300674222419R。法定代表人：潘明晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马美莲,女,1970年3月19日出生,汉族,住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：柏松（系马美莲丈夫），男，1970年11月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：邹伟军，男，1970年8月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人蚌埠汇金商业物业管理有限公司（以下简称汇金商业物业公司）因与被上诉人马美莲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汇金商业物业公司的委托诉讼代理人周凯瑞、被上诉人马美莲的委托诉讼代理人柏松、邹伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金商业物业公司上诉请求：1.撤销原判第二项；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实部分有误。原审认定：上诉人于2015年1月23日，向被上诉人发出通知载明“本公司将定于2015年5月1日正式盛大开业”；上诉人2015年5月1日开业；被上诉人于2015年12月23日搬离涉案商铺；被上诉人经营期间，商场内空调从未开启；上诉人于2015年1月10日在其微信公众号上宣传……带动零售的精致体验生活馆。以上事实均属于认定事实错误。上诉人于2014年12月23日正式开业，由上诉人在原审提交的安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初521号、522号判决书佐证。上述其他事实被上诉人在原审提交的证据均不能证明。二、上诉人不予退还被上诉人租金及履约保证金。上诉人于2014年12月23日正式开业，开业后被上诉人也领取了相关的开业补贴；同时，在当日上诉人举行了相关的开业仪式活动及安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初521号、522号判决书亦可以佐证确定开业日期是2014年12月23日；该日期应作为计算租金的起始日期。上诉人在租赁期限内没有将诉争商铺大门关闭；故，上诉人不应返还被上诉人的房屋租金。根据双方签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》第十一条违约责任，被上诉人有下列情形之一的,视为被上诉人单方面违约，上诉人有权解除本合同，被上诉人逾期（自约定支付之日起算）支付租赁费或其他费用且超过30日的；在租赁期间，若被上诉人迟延缴纳租赁费或项下其他费用（包括但不限于租赁费、能耗费、物业综合服务费）等，上诉人有权单方解除合同；被上诉人违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿上诉人的损失，上诉人不予退还履约保证金。原审认定“在经营过程中，被上诉人未按合同约定缴纳下一年度租金”。且被上诉人在商铺使用期内不能正常营业，无故迟到早退等。上诉人在租赁期限内没有将诉争商铺大门关闭；被上诉人单方违约，故上诉人不应退还租金及保证金。综上，请依法改判支持上诉人的诉讼请求。马美莲辩称，2015年5月1日上诉人才正式开业，有其2015年1月23日的通知为证，其主张2014年12月23日开业没有任何证据证明，2015年3月18日商场消防才验收，2015年3月24日电动扶梯才检验合格，均说明开业日期不可能是2014年12月23日。商场没有空调暖气等基础设施，电梯是时开时停，没有物业管理，上诉人不具备开业和经营的条件，作为批发市场没有物流，被上诉人无法经营，上诉人又强行私自更改和改变批发市场经营性质，先后换了四个管理团队都始终无法满足被上诉人的经营条件和经营活动。请求驳回上诉，维持原判。马美莲向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间的汇金广场（商铺）租赁合同；2.判令汇金商业物业公司退还商铺保证金3000元；3.判令汇金商业物业公司退还商铺租金6962元；4.判令汇金商业物业公司赔偿人工损失19600元；5.汇金商业物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月29日，马美莲与蚌埠汇金投资管理有限公司签订《汇金广场（商铺）租赁合同》，约定：汇金商业物业公司将位于汇金广场（一期）商业楼负1层008号铺位（建筑面积40.2平方米）租赁给马美莲，用于经营鞋。合同第三条约定：“租赁期限、免租装修期、开业日：1、租赁期限：三年，自2014年10月28日起至2017年10月27日止（自计租日起每十二个日历月为一租赁年度）。2、租赁标的交付期为：开业日期前第20天，即2014年10月8日（该交付日期暂定，以下简称暂定日），自租赁标的物的交付之日起至开业日前一日为免租期。3、本合同项下的开业日暂定为2014年10月28日，如甲方另行书面或公示通知乙方开业日的，以甲方通知为准；如甲方未通知，乙方应于该日开业，乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。……第四条：收费项目、标准及支付方式：1、租赁费：租金基准价为80元/月/平方米，按照建筑面积计算。第一年租金为19296元；第二年租金为30873元；第三年租金为38592元。2、租赁费的支付方式：（1）乙方应当于9月15日前签订《装饰装修协议》时支付第一年的租赁费用；2015年9月1日前支付第二个租赁年度前半年的租赁费用；2016年3月1日前支付第二个租赁年度后半年的租赁费用，以此类推直至期满。（2）乙方应在本合同签订时向甲方支付的3000元租赁履约保证金（房租押金）不抵充任何收费项目。鉴于双方在签订本租赁协议前已签订定向经营协议，乙方同意将向甲方交付的定金、预付租金自动转为本协议的租赁履约保证金和租金，并依据依法所选商铺的租金标准多退少补。……第十一条：违约责任：……除本合同明确规定的理由外，任何一方单方面解除或终止合同的视为违约。甲方违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿乙方的损失，并退还履约保证金；乙方违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿甲方的损失，甲方不予退还履约保证金……”马美莲于2014年9月23日向汇金商业物业公司支付一年租金19296元，汇金商业物业公司于2014年11月底将涉案商铺交付马美莲。马美莲于签订合同的当日向汇金商业物业公司交纳3000元履约保证金。2015年1月23日，汇金商业物业公司向汇金广场的商户付出通知，载明：“……本公司将定于2015年5月1日正式盛大开业！在试营业期间，本公司将于2015年1月18日停止发放100元/天的补助款，每日考勤正常进行，凡在此期间正常经营并履行本商场各项管理规定的商户将享受免租期至2015年4月31日的优惠政策。……”汇金商业物业公司于2015年5月1日开业。2015年12月18日汇金商业物业公司向马美莲发出《解除合同通知书》，马美莲于2015年12月21日收到，汇金商业物业公司以马美莲在商铺使用期内存在迟到、早退、擅自停业3日以上及未按约定时间支付下一租赁年度上半年的租赁费用等情形，通知马美莲：“1、解除您与我公司签署的《汇金广场（商铺）租赁合同》，并收回承租的商铺。2、请您在接到本通知之日起2日内，缴清所有欠费。逾期，我公司将按租赁合同的约定按照当年收费项目标准的3倍收取违约金，直至收回商铺为止，同时要求逾期经营户承担违约责任。3、所有费用缴清后，经营户方可将承租商铺内的物品搬离。否则，我公司将按照租赁合同的约定予以处置。”马美莲于2015年12月23日搬离涉案商铺。一审另查明：汇金商业物业公司于2014年5月制定并下发马美莲的《汇金广场商业管理公约》第六条约定：“本公司负责提供营业时间内商场内公共区域的空气调节，实际空调开放时间，将根据天气情况作出适当调节。”但在马美莲经营期间，商场内空调从未开启。汇金商业物业公司于2015年1月10日在其微信公众号上宣传“汇金广场：二马路汇金批发市场”。2015年6月25日、2015年7月11日汇金商业物业公司微信公众号推送汇金广场业态规划：以家庭餐饮、娱乐、儿童为基础；带动零售的精致体验生活馆。一审再查明：蚌埠汇金投资管理有限公司于2015年12月4日变更为蚌埠汇金商业物业管理有限公司。一审法院认为，双方当事人于2014年7月29日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。汇金商业物业公司按约交付了租赁物，马美莲按约支付一年的租金，并交纳了履约保证金。在履行合同过程中汇金商业物业公司向马美莲发出解除合同通知书，马美莲按照汇金商业物业公司限定的时间搬离涉案商铺，视为马美莲同意解除合同，解除合同的时间应为马美莲搬离的时间即2015年12月23日。汇金商业物业公司解除合同的理由为，马美莲存在迟到、早退及擅自停业3天以上情形，但未提交有效证据予以佐证，该理由不成立。另汇金商业物业公司认为马美莲拖欠租金未支付，虽马美莲未按照合同约定在2015年9月1日前支付第二个租赁年度前半年的租赁费用，但汇金商业物业公司在经营过程中商场内空调不予开放，并在履约过程中改变经营业态，致马美莲经营场所不具备批发市场的条件，严重影响马美莲的经营，导致合同无法继续履行双方均有责任，故对合同解除后马美莲交纳的剩余租金，汇金商业物业公司应予以返还。关于返还的数额，双方对起租日有异议，合同约定的起租日即开业日，马美莲认为开业日为2015年5月1日，汇金商业物业公司认为2014年12月23日，双方合同约定开业日暂定为2014年10月28日，但汇金商业物业公司与本商场内其他业主签订的租赁合同中约定开业日为2015年5月1日，马美莲提交的汇金商业物业公司于2015年1月23日发出的通知，明确载明开业日为2015年5月1日，该通知虽系复印件，但与双方签订的合同载明的开业日一致，故开业日应为2015年5月1日，租金应从该日计算，至2015年12月23日合同解除之日。汇金商业物业公司应退回马美莲未使用的租金（2015年12月24日至2016年4月30日）及履约保证金3000元。对马美莲诉请的人工损失费用，马美莲未提交有效证据证明其存在损失及损失的数额，故不予支持。综上所述，对马美莲的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。对其他诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、马美莲与蚌埠汇金商业物业管理有限公司于2014年7月29日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》于2015年12月23日解除；二、蚌埠汇金商业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还马美莲商铺租金6766.82元、履约保证金3000元；三、驳回马美莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费539元，减半收取269.5元，由双方当事人各半负担，均于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，马美莲提供汇金商业物业公司出具的两份通知（两份通知为打印件，提供的手机拍照内容显示均加盖汇金商业物业公司红色公章），证明如果被上诉人同意解除合同将给予补贴；免租金、管理费至2016年4月30日。汇金商业物业公司对证据的三性均有异议，认为不属于新证据，通知内容与本案房屋租赁合同不具有关联性，故达不到证明目的。本院认为该两份通知内容并非针对本案当事人，与本案不具有关联性，依法不予采信。经审查，一审判决认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，一审判决对上诉人与被上诉人签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》效力认定正确，该合同对双方当事人具有法律约束力。该合同第三条约定：“租赁期限、免租装修期、开业日：1、租赁期限：三年，自2014年10月28日起至2017年10月27日止（自计租日起每十二个日历月为一租赁年度）。2、租赁标的交付期为：开业日期前第20天，即2014年10月8日（该交付日期暂定，以下简称暂定日），自租赁标的物的交付之日起至开业日前一日为免租期。3、本合同项下的开业日暂定为2014年10月28日，如甲方另行书面或公示通知乙方开业日的，以甲方通知为准；如甲方未通知，乙方应于该日开业，乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。”上诉人主张开业日为2014年12月23日，充分说明2014年10月28日没有开业，开业日确实发生了变动，应当以上诉人另行通知的开业日期为准，但上诉人并未举证证明如何通知被上诉人，且上诉人没有提供充分证据证明开业日期，现被上诉人提交的上诉人于2015年1月23日发出的通知复印件，明确载明开业日为2015年5月1日，该通知导致被上诉人可能更长的免租期截止，应视为被上诉人自认该日为开业日。结合徐永斌和上诉人于2015年4月30日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》确定开业日为2015年5月1日，也可以进一步印证开业日为2015年5月1日，且相关生效判决并未确认与此冲突的其他开业日，故上诉人的该项上诉理由不能成立。截至本案二审开庭时，上诉人仍未能提供商场空调合格证明及运行记录等，可以确定被上诉人关于商场空调从未开放的事实成立，对于大型商场不予开放空调对被上诉人经营实属严重影响，故租赁合同无法继续履行上诉人具有过错。同时，根据案涉合同实际履行情况，不能认定被上诉人存在欠付租金等违约情形。综上，一审判决上诉人返还相应租金和保证金，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蚌埠汇金商业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  胡松涛审判员  胡玉巧二〇二一年六月二十八日法官助理丁刘女书记员蔡轶男