天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)津02民终2054号上诉人（原审原告）：刘振东，男，1977年3月4日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王家喜，天津市津南区天行健法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：天津睿吉置业有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇聚兴道7号1号楼503-78。法定代表人：辛甜，董事长。委托诉讼代理人：王殿标，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦爱芳，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人刘振东诉被上诉人天津睿吉置业有限公司（以下简称睿吉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初736号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘振东上诉请求：改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：通过上诉人提供的证据，可以综合认定，案涉商品房应该附带小院，被上诉人所交付的商品房不符合合同约定，应承担解除合同、赔偿损失的责任。被上诉人睿吉公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。刘振东向一审法院起诉请求：1.解除刘振东与睿吉公司于2018年6月14日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0024313）；2.睿吉公司返还购房款3319686元，房屋维修金33196元、契税60357.93元；3.睿吉公司给付违约金995905.8元；4.解除刘振东与睿吉公司于2018年9月21日签订的《地下车位使用权转让预定协议》，返还转让款258000元；5.撤销刘振东与睿吉公司于2018年4月17日签订的《天津市商品房预定协议》，返还购房款1183280元并按年利率4.35%的标准自2018年5月23日计算利息至全部给付之日止；6.睿吉公司给付惩罚性赔偿金1183280元；7.睿吉公司承担代理费100000元、担保费7500元（以上合计7141205.73元）；8.诉讼费由睿吉公司承担。一审法院认定事实：刘振东与睿吉公司于2018年6月14日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：刘振东购买睿吉公司开发的坐落于津南区××镇××路××路××号楼××房屋一套，每平方米价格为21555元，价款为3319686元，建筑面积154.01平方米，套内建筑面积131.24平方米。睿吉公司应于2019年12月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给刘振东。同日双方还签订了补充合同（刘振东签字系其妻子徐宝艳签订，刘振东原审庭审中认可该签字的效力），补充合同第1条字体加黑约定，在签署本合同及补充协议前,买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议,且对于可能限制影响买受人权利的条款,出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明,经与出卖人进行充分协商,买受人明确理解本合同各条款的含义,知悉双方的权利和义务,并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。补充合同第4条约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准,出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌,楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传、资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等,凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的,对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项,或据以提出任何主张或要求,双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容,均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息,与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的,不构成合同内容。买受人确认：对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件有重大影响的因素,买受人已充分知悉,并已全部列入合同中。补充合同第十六条对庭院、露台、地下室、阁楼、设备间、平台其他空间的补充约定。1.买受人对其他购买（或自行改建）附带底层或顶层庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的商品房的业主享有相应上述部位的使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销的放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。2.买受人所购买商品房附带的庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间自房屋交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担，已布置的公共管线、通风口等公共设施，买受人不持异议并不得损害或影响使用并提供维修方便。购买带庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间商品房的买受人在使用时不得改变其形状，大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得封闭阳台、露台，不得放置可能损害建筑物本身的物品，全面遵守物业公司等单位的各项规定。买受人不得改变、移动出卖人原建隔离墙或绿篱（包括形式、位置和高度等）。买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公用绿地。买受人违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失。3.买受人享有使用权的所购商品房附带的庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议。”同日，刘振东签订了一份改造协议，该改造协议起始部位甲方（业主）为刘振东，乙方空白，甲方购买的房号空白，甲方委托乙方对该房屋户外进行改造，乙方接受甲方的委托，实施该改造工程。第一条约定，甲方将该房屋委托乙方按照如下方式进行改造施工。若因政府及相关部门原因影响上述改造实施的，甲方予以充分理解，并同意乙方按上述相关部门意见执行：…2、户外使用面积的确认方式为:该空间所在层建筑物外墙勒角及其附属物（门廊、阳／露台）水平投影以外的绿化区域＋硬质场地（地上／地下）,原则上该空间将由前院（如有）、侧院（如有）及后院（如有）三部分构成,户外使用面积为前述三部分面积之和,具体以现场呈现实况为准。确定使用面积的具体原则包括但不限于:Ａ、该空间与建筑相邻的边界:边界线为该空间所在层建筑物外墙勒角及附属物（门廊、阳／露台）水平投影线。Ｂ、该空间与公区及相邻该空间之间的边界:边界线为绿篱内沿。Ｃ、无绿篱的该空间边界:ａ相邻该空间之间,若有高差挡墙的以挡墙内沿作为该空间边界线。ｂ靠近小区用地红线,该空间围合形式为小区绿篙的,以为小区绿篱的,以小区绿篱的内沿作为该空间边界线。ｃ若该空间之间设计有实体围界（绿篱、栏杆等）,以实体围界内沿作为该空间边界线。第三条约定，基于改造工程的存在,改造后的该房屋可能与购房合同约定的交付标准或附图存在差异,甲方对此不持异议,不会影响按购房合同的约定收房,且不会因此要求开发商承担逾期交房或主张其他任何权利。甲方进一步明确并承诺,本协议项下户外空间改造工程,均为甲方自身的真实意思表示,甲方不得因此事宜向开发商、物业管理单位、其他业主等主张任何权利或要求承担任何责任。对改造后的使用区域,如未来小区其他业主对其主张权利或相关行政部门责令恢复原状的,甲方自行处理,且承诺不向受托人或开发商主张任何权利。甲方在使用空间过程中,与任何第三方产生任何争议的（包括但不限于相邻关系纠纷、违规占用风险、或因高空抛物引起的侵权纠纷等）,均自行处理并承担责任。合同签订后，刘振东缴纳购房款3319686元，并向相关收缴机构缴纳了房屋维修基金33196元、契税60357.93元。睿吉公司的销售现场沙盘中房屋外显示出外部有绿地空间，空间上摆放了桌椅样式。刘振东妻子徐宝艳多次与睿吉公司销售及客服人员电话沟通诉争房屋院落问题，睿吉公司销售及客服人员均陈述该公司努力将院落为业主实现。诉争房屋于2019年10月24日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年10月睿吉公司电话通知刘振东可以于2019年10月31日办理诉争房屋的入住手续。诉争房屋外部规划用途为宅旁绿地。2020年5月1日，显示号码为130××××6183的朱女士求助本市88908890热线，求助内容为“市民购买的津南区××路××路交叉口龙湖紫宸33号楼2门101，购买时合同带小院，且价格高于其他楼层，2019年10月收房，开发商表示小院不能装修，市民没有领钥匙，市民对此不认可，为何出价购买的小院不能使用，希望核查给予治理答复”，办理结果为“经和开发企业了解核实，目前因规划和综合执法管理的原因，小院无法使用，建议咨询规划和综合执法部门；一楼价格高于其他楼层，如何定价的问题，建议咨询市住建委；开发商如果涉嫌虚假宣传可以使用小院的问题，可以咨询市场监管部门，也可以依据合同对小院的约定，通过法律途径解决”。2020年8月17日，天津市津南区区委在人民网领导留言板块回复“…反应的小区（龙湖紫辰）内10号楼和25号楼地面硬化的问题确实存在，咸水沽镇工作人员现场联系了该小区物业人员，确认上述两处地面硬化分别为业主和开发商共同建设，没有经过相关部门行政许可，咸水沽镇当场对上述两处违法侵占绿地问题下达了责令限期整改告知书。…工作人员立即联系了该小区物业和业主，在物业和业主的见证下对上述两处硬化地面进行了依法拆除…”。刘振东与津南区天行健法律服务所订立了委托合同，委托该所为刘振东代理本案诉讼活动，代理费100000元。刘振东本案中申请诉讼财产保全，购买诉讼财产保全责任险花费7500元。以上事实，有刘振东与睿吉公司均认可真实性的证据及双方陈述为凭。法院组织双方现场勘验，诉争房屋外围有绿篱及铁栏杆围挡了部分绿地形成封闭空间，外部无进入该空间的通道，诉争房屋内窗户不是落地窗，屋内也没有通道通向屋外围挡的绿地。经法院调取诉争房屋所在楼栋已销售备案的其他房屋合同可知，该楼栋已销售备案的房屋面积与诉争房屋均一致，楼层和方位不同单价不同，诉争房屋所在一楼单价最高。原审庭审中，睿吉公司陈述诉争房屋外部由绿篱围合的封闭空间即为该公司销售时承诺赠送使用权的小院，该部分系全体业主共有的绿地，但所有购房业主均以合同约定形式认可该小院归刘振东专属使用，刘振东签订的改造协议中外部空间已经改造完毕。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。刘振东签订《天津市商品房买卖合同》的根本目的是通过支付房屋对价款，获得诉争房屋的所有权，从而享有对诉争房屋占有、使用、处分、收益、转让的权利，现诉争房屋取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，符合相关行政法规及双方合同约定的交付条件，睿吉公司亦通知刘振东可以办理诉争房屋的收房手续，其合同根本目的可以实现。刘振东主张因睿吉公司销售时承诺购买房屋赠送小院，其由于对小院的喜爱而签订商品房买卖合同，但双方签订的商品房买卖合同中没有对附赠小院进行明确约定（包括附赠小院面积范围、是否由睿吉公司构筑隔断设施、小院是否存在通道入口及个数），刘振东亦未举证证明睿吉公司在销售诉争房屋时对其承诺附赠小院的具体内容及附赠小院业主享有所有权。刘振东签字的改造协议中记载诉争房屋外部绿篱空间存在行政部门责令恢复原状的可能性，其对于附赠小院不具有所有权应有所预见。且睿吉公司在原审庭审中认可刘振东对诉争房屋外部绿篱围合的空间享有使用权，刘振东所主张小院的相关问题不影响合同根本目的实现。故刘振东主张要求解除双方签订的天津市商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。刘振东的其他诉讼请求系以于解除天津市商品房买卖合同为前提，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘振东的全部诉讼请求。一审案件受理费42933元，保全费5000元，由刘振东负担。二审期间，上诉人提交了本小区的部分房屋价格表，以证实被上诉人销售房屋时，附带小院与不附带小院存在价格差别。被上诉人的质证意见为，对该证据的证明目的不予认可。本院的认证意见为，上述证据不足以证实上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》是否应予解除；2、被上诉人是否应赔偿上诉人相应损失。上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方各自交付了房款和房屋，均履行了合同主要义务。上诉人主张被上诉人交付的庭院不符合合同约定，构成根本违约,应解除合同问题，因案涉商品房附属的庭院已经交付使用，且双方对此并无明确具体的约定，故上诉人主张解除合同、赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42993元，由上诉人刘振东负担。本判决为终审判决。审判长 夏维娜审判员刘爱民审判员 房   利   甲二〇二一年六月八日法官助理曹丽霞书记员梁哲琦