陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2021）陕07民终605号上诉人（原审被告）：冉超，男，汉族，生于1981年04月07日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：汉中鹏基物业管理有限公司，住所地：汉台区。统一社会信用代码：91610700596671648G。法定代表人：马银平，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冀晓彤，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭程，陕西嘉盟律师事务所律师。上诉人冉超因与被上诉人汉中鹏基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冉超上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人于2013年4月收房开始装修，同年10月装修结束，被上诉人无故违法扣留上诉人200元装修押金，上诉人多次与被上诉人交涉无果，时至今日仍未退还。被上诉人首先违法，此为上诉人依法缓交物业费的原因之一；二、上诉人于2014年发现自己住房多处裂缝，告知被上诉人，被上诉人提出重新粉刷，上诉人拒绝。而后承诺对上诉人的母亲给予1000元的赔偿，后因物业经理王远志离职无人再问；三、被上诉人违反合同擅自扩大收费。1、被上诉人从2016年开始违反合同，擅自加收170元每年电梯维护费；2、被上诉人违法提高每年每户60元的垃圾处理费为90元每年；3、被上诉人擅自将生活用水从2.95元提至每吨3.10元；四、上诉人对电梯年检费25元有异议；五、公摊水费8元/月，公摊电费8元/月。请法院要求被上诉人提供购水购电凭据，从而核实核算出标准的公摊水电费；六、滥用权力限量售水；七、被上诉人在服务中擅自降低服务标准。小区环境脏乱差、对建筑维护不利，门禁系统束之高阁，对小区景观、设施维护不利。被上诉人鹏基物业答辩称，一审判决符合事实和法律规定，请求二审维持原判。公司同意将扣的200元退还，2014年产生的裂缝是装修产生的裂缝，不是房屋本身的，我们不予赔偿；170元的电梯维护费我们愿意退还。公摊水电费经过中院生效判决认定没有多收。公共设施该维护的都在维护，监控有问题需要动用大修基金来更换监控。鹏基物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2015年3月10日至2021年3月9日的物业费5511.24元（102.06㎡×0.75元/㎡/月×72个月）、电梯使用费2850元（475元/年×6年）、电梯年检费150元（25元/年×6年）、生活垃圾处理费360元（5元/月×72个月）、公摊电费576元（8元/月×72个月）、公摊水费576元（8元/月×72个月），合计10023.24元，并按照相应标准继续支付物业费等各项费用至物业服务实际终止之日止；2、判令被告以欠付的物业费用为基数，按日万分之六的标准向原告支付滞纳金至所有费用实际清偿止（截止起诉时滞纳金暂计算为7667.78元），以上合计17691.02元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，被告冉超系汉台区XX居XX小区XX栋XX室业主，原告鹏基物业为汉台区XX居XX小区提供物业服务。被告所有的房屋建筑面积为102.06㎡。2014年3月10日，原、被告签订了《汉中市XX居XX小区物业服务合同》，合同主要约定：1、物业服务标准为三级标准；2、物业服务费用为：高层住宅物业服务费按建筑面积每月0.75元/平方米，电梯使用费475元/年，电梯年检费及维保费25元/年，生活垃圾清运费每户每月5元，公摊水费每户每月8元，公摊电费每户每月8元；3、交纳时间：交房时一次性缴纳一年的各项物业服务费及其他费用，以后在上一次物业服务费到期之日前30日内一次性交纳下一年的各项物业服务费；4、违约责任：乙方（被告）违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应交未交金额部分的千分之五比例交纳滞纳金。合同签订后，被告冉超交纳了部分物业费用。此后被告从2015年3月10日起再未缴纳物业管理费等相关费用。原告经多次催收无果，遂诉于法院。另查明，案涉小区业主案外人周某某诉鹏基物业物业合同纠纷一案，案外人周某某提起诉讼请求主张：1、确认其与鹏基物业签订的《汉中市XX居XX小区物业服务合同》中约定电梯运行能耗费475元/年、电梯年检费25元为无效条款；2、确认鹏基物业收取电梯维保费170元违法；3、要求鹏基物业返还电梯运行能耗费1425元、电梯年检费75元、电梯维保费510元、垃圾费36元。该案经汉台区人民法院审理后作出（2019）陕0702民初20号民事判决书，判决：1、由鹏基物业在判决生效后五日内向周某某支付多收取的水费55.6元和装修押金200元；2、驳回周某某其他诉讼请求。该案宣判后案外人周某某提起上诉。汉中市中级人民法院作出（2020）陕07民终207号终审判决，认定：电梯运行能耗费475元/年，电梯年检费25元/年均为电梯运行中实际产生的费用，鹏基物业代收并不属于擅自收费或者重复收费。电梯维保费170元/年属于擅自收费。生活垃圾费根据汉中市中心城区生活垃圾收费标准每户应为5元/月，鹏基物业在2016年2月2日至2017年2月1日收取周某某生活垃圾处理费时擅自将标准变更为每户8元/月，属于擅自提高标准，多收取的每月3元应予退还。周某某交纳装修保证金1000元，装修结束后剩余200元未退回。据此作出如下判决：1、维持汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初20号民事判决主文第一项；2、撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初20号民事判决主文第二项；3、限鹏基物业判决生效后五日内向周某某返还电梯维保费510元、生活垃圾处理费36元；4、驳回周某某其他诉讼请求。审理中，被告冉超对（2020）陕07民终207号民事判决书认定事实无异议，认可原告主张的电梯使用费即电梯运行能耗费475元/年、电梯年检费25元/年、垃圾费5元/月，但仍对公摊电费8元/月、公摊水费8元/月有异议。一审法院认为，原、被告签订《汉中市XX居XX小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。原告鹏基物业提供了物业服务，被告冉超即应按时向原告缴纳物业服务相关费用。现原告要求被告支付2015年3月10日至2021年3月9日的物业费5511.24元、电梯费使用费2850元、电梯年检费150元、生活垃圾处理费360元，被告对上述费用均无异议，对原告该诉请法院予以支持。原告要求被告支付2015年3月10日至2021年3月9日的公摊电费576元（8元/月×72个月）、公摊水费576元（8元/月×72个月），符合双方签订的《汉中市XX居XX小区物业服务合同》约定，法院予以支持。原告主张被告按每日万分之六的标准支付滞纳金的诉请，日万分之六换算年利率为21.9%，该标准相对较高，对滞纳金标准本院参照2020年8月20日全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）按年利率3.85％计算。经核算：至法庭辩论终结前（2020年9月8日），2015年3月10日被告应交纳截止2016年3月9日物业各项费用为1670.54元，逾期2009天，违约金为354元（1670.54元×3.85%÷365天×2009天）；2016年3月10日被告应交纳截止2017年3月9日物业各项费用为1670.54元，逾期1643天，违约金为289.51元（1670.54元×3.85%÷365天×1643天）；2017年3月10日被告应交纳截止2018年3月9日物业各项费用为1670.54元，逾期1278天，违约金为225.19元（1670.54元×3.85%÷365天×1278天）；2018年3月10日被告应交纳截止2019年3月9日物业各项费用为1670.54元，逾期913天，违约金为160.88元（1670.54元×3.85%÷365天×913天）；2019年3月10日被告应交纳截止2020年3月9日物业各项费用为1670.54元，逾期548天，违约金为96.56元（1670.54元×3.85%÷365天×548天）；2020年3月10日被告应交纳截止2021年3月9日物业各项费用为1670.54元，逾期182天，违约金为32.07元（1670.54元×3.85%÷365天×182天）；以上滞纳金合计1158.21元。被告冉超抗辩其签订《汉中市XX居XX小区物业服务合同》系被原告强迫签订，同时原告多收取的水费应予退还，但对上述主张均未提交证据证明，法院对其抗辩意见不予采信。被告抗辩原告扣留的装修押金200元应予退还，法院参照原告与其他业主涉诉生效判决案件认定原告均无理由扣留业主装修押金200元的事实，对被告的辩称予以采信。原告应退还的200元装修押金抵扣滞纳金1158.21元后，截止2020年9月8日被告应支付滞纳金为958.21元。综上，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、由被告冉超于判决生效之日起十五内向原告鹏基物业缴纳物业费5511.24元、电梯费使用费2850元、电梯年检费150元、生活垃圾处理费360元、公摊电费576元、公摊水费576元，合计10023.24元；二、由被告冉超于判决生效之日起十五内向原告鹏基物业承担滞纳金958.21元，2020年9月8日后的滞纳金以欠付费用为基数，按年利率3.85％继续计算至被告冉超清偿完所欠全部费用止。一审案件受理费242元，减半收取121元，由被告冉超负担。二审中，冉超围绕上诉请求提交以下证据：第一组：1、购水发票28张，业委会文件1份；2、小区脏乱差照片18张、复印件1张；3、合众电梯有限公司工作联系函1份，照片11张，复印件23张。证明鹏基物业违反合同约定，不能提供合格服务，上诉人依法履行自己缓交物业费的合法权利；第二组：照片4张。证明鹏基物业擅自扩大收费违反合同约定；第三组：康居业委会文件1份、复印件4份、照片1张。证明鹏基物业勾结万泰集团盗用业主电费；第四组：复印件1份。证明鹏基物业收取8元/月公摊电费违反合同中的分摊依据；第五组：汉中市住建局文件1份。证明鹏基物业剥夺业主知情权，隐瞒地下车库质量问题。被上诉人鹏基物业质证认为：对购水发票、业委会文件真实性无异议，但对证明目的不认可，购水发票是在冉超拒不缴纳物业费的情况下，逼迫其交物业费的措施。不再续聘的函件与本案没有关联性；对小区脏乱差的照片只有一张有时间是2021年4月11日，物业公司已经撤出小区，其他照片没有时间，不能证明什么时间拍摄，且鹏基物业仅是三级物业，物业费也是按照三级收取的；电梯工作联系函也是2021年以后的，物业公司已经撤出；小区监控照片也是2021年2月的；电梯维保费从2016年收取，但冉超2015年开始就没有交物业费，就没收过他的；生活用水已经有业主提起诉讼，如果法院判决认定多收，公司会予以退还；证据康居业委会文件等均是2021年以后发生的事情，对证明目的不认可；对第三组证据真实性、关联性均不认可，无法证明万泰集团盗用小区用电；对住建局文件认为与本案物业服务之间没有关系，地下车库渗漏是工程质量问题，与物业公司无关。合议庭经评议，对于冉超提交的上述证据作出以下认证：第一组证据，购水发票、业委会文件真实性予以采信，但对证明目的不予采信。对照片形成时间无法确认，对其证明目的不予采信。对工作联系函真实性予以采信，但与本案无关联性；对电梯维保费，对物业公司存在重复收费的证明目的予以采信；对上诉人主张物业公司存在盗用业主电费、收取公摊电费不当的证明目的不予采信；对住建局文件真实性予以采信，但该证据与本案物业服务合同之间缺乏关联性。经审查，原审认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原审依据冉超与鹏基物业之间签订的物业服务合同，判决冉超支付物业费并承担迟延交付的滞纳金是否正确。首先，《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，冉超与鹏基物业之间签订有《汉中市XX居XX小区物业服务合同》。在合同履行中，各方均应按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。鹏基物业作为物业服务提供者，应当全面按照合同履行物业服务义务，冉超作为业主，应及时履行缴纳物业费的义务。冉超上诉对电梯年检费、公摊水费、公摊电费不认可，但鹏基公司依据《物业服务合同》中约定明确的收费标准主张权利有事实依据，冉超该上诉请求不能成立，一审判决冉超履行物业费缴纳义务正确；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，冉超主张其缓交物业费是因为鹏基公司存在违反合同约定的行为，对此，既有鹏基公司自认存在收取装修抵押金200元未退还的行为，又有生效判决文书认定鹏基物业确实存在额外收取电梯维保费，擅自提高垃圾处理费的情况，故鹏基物业客观上存在违约情形。鹏基物业虽抗辩主张冉超因为从2015年便没有缴纳物业费，所以并没有对冉超多收取电梯维保费以及垃圾处理费，本案鹏基公司起诉请求中也没有涉及上述费用。但冉超该上诉理由有事实依据，其主张不应支付滞纳金的请求成立。综上，上诉人冉超的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第二项之规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4609号民事判决；二、冉超于本判决生效之日起十五内向鹏基物业缴纳物业费5511.24元、电梯费使用费2850元、电梯年检费150元、生活垃圾处理费360元、公摊电费576元、公摊水费576元，合计10023.24元。（履行时扣减鹏基物业应退还冉超的200元装修押金）如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费242元，由上诉人冉超负担200元，汉中鹏基物业管理有限公司负担42元。本判决为终审判决。 审  判  长  李  晓                     审  判  员  李小艳                     审  判  员  陈耀斌                     二○二一年六月三日                     法 官 助 理 康  馨                     书  记  员  高  源 1