山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终2040号上诉人（原审被告）：德州嘉泰置业有限公司，住所地德州经济开发区北园路南晶华路西。法定代表人：郭文涛，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵欢，山东弘正兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑召涛，男，1980年3月2日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。委托诉讼代理人：孙亚龙，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹淑萍，山东德衡（德州）律师事务所律师。上诉人德州嘉泰置业有限公司（以下简称嘉泰公司）因与被上诉人郑召涛商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉泰公司上诉请求：1.依法撤销德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初791号民事判决，改判驳回郑召涛的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑召涛承担。事实和理由：嘉泰公司与郑召涛不存在房屋买卖合同关系，虽然有生效的二审判决，德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1956号判决，但嘉泰公司已取得新的证据正在申请再审。2017年3月11日，郑召芝在嘉泰公司订购一套房屋并缴纳1万元，嘉泰公司给郑召芝开具了一张编号为2910097号、交款单位写着郑召芝名字的客户联收据。2017年9月10日郑召涛拿着嘉泰公司开具给郑召芝的编号为2910097号的收据，但交款单位上却由郑召芝一人变成了郑召芝与郑召涛二人，与嘉泰公司留存的底联不一致，嘉泰公司收款人员没有想到会有人伪造收据，所以依据收据上的客户名称收了房款270995元，并为郑召涛开具了编号为7972586、金额为280995元的收据。后经公司核对发现不对，要求退回款项，但郑召涛拒不提供收款账号，致使款项无法退回。但郑召涛同意按照当时的市场价格购买房屋并回家准备首付款，后却直接起诉嘉泰公司。2021年郑召涛又在德州经济技术开发区法院起诉嘉泰公司，在2021年4月23日开庭审理过程中，郑召涛申请证人王某出庭作证。王某证实当时是王某与郑召芝一起去龙溪香岸预定房屋，郑召涛当时并未到场，是郑召芝交了1万元定金，而且客户联收据编号为2910097的单据上写的是郑召芝一个人的名字，编号为2910097097号收据的底联及证人王某的证言，能够充分证明郑召涛并未在上诉人处预定房屋，只是拿着伪造的编号为2910097收据客户联到嘉泰公司缴纳270995元款项，因此双方不存在房屋买卖合同关系。二、本案一审判决没有事实及法律依据。德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1956号判决书也仅仅认定双方存在商品房买卖合同关系，至于房屋坐落、房号、单价、房屋交付时间、房屋总价款支付方式等一系列关于房屋买卖合同的履行内容都没有作出具体的认定。当时判决认定的内容是即使未签订书面合同，其他合同内容双方可以协商，协商不成可以参照相似房屋买卖合同的约定内容执行。在房屋买卖合同内容没有确定的情况下，一审法院仅以嘉泰公司与郑召涛存在合同关系作出一审判决，明显没有事实及法律依据。郑召涛提交的龙溪香岸按揭款明细表上没有嘉泰公司的公章，在双方质证阶段，嘉泰公司也明确表示不认可该证据，郑召涛也不能提供其他证据佐证该明细表的真实性。该明细表不能作为定案的依据，更不能作为嘉泰公司履行合同义务的依据。因此一审法院以存在争议的明细表上记载的内容作出判决，没有任何法律及事实依据。郑召涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。郑召涛与嘉泰公司之间存在房屋买卖合同关系，并且现已具备交付条件。2017年9月5日，郑召涛与郑召芝（系郑召涛的姐姐）在王某（系郑召芝的姐夫）的提议下，在嘉泰公司开发的龙溪香岸小区购买房屋。郑召涛与郑召芝分别在24号楼选定一处房屋，因郑召涛当天临时有事，遂委托郑召芝与王某一同前往售楼处，郑召芝代郑召涛支付了定金1万元，嘉泰公司的工作人员开具收据，但是当时收据上名字错写为郑召芝，郑召芝提出后，嘉泰公司的工作人员在收据交款人联，加上了郑召涛的名字，并将该联交给郑召芝。郑召芝本身也没有经济能力同时在同一栋楼买两处房屋。2017年9月10日郑召涛持定金收据到嘉泰公司处签定购房合同，交纳购房首付款，当天现金及刷卡交纳了290995.8元购房首付款及车库款。嘉泰公司的工作人员核对后开具了三张收据，第一张收据内容为2017年9月5日，交款单位郑召芝，郑召涛，收款方式现金人民币1万元，收款事由车库定金D-004号，单位盖章德州嘉泰置业有限公司袁桥分公司；第二张收据内容为2017年9月10日交款单位郑召涛，收款方式现金人民币壹万元，收款事由房款，单位盖章德州嘉泰置业有限公司元桥分公司；第三张收据内容为2017年9月10日交款单位郑召涛，收款方式刷卡人民币280995.8元，收款事由房款及D-004号车库，单位盖章德州嘉泰置业有限公司袁桥分公司。郑召涛到嘉泰公司处共计缴纳了购房及车库款300995.8元。在德州市中级人民法院审理（2019）鲁14民终1956号案件中，对双方存在房屋买卖合同关系已经确认。同时在该案件中嘉泰公司提交了一份案外人付立秋与嘉泰公司的商品房认购合同书，该商品房认购合同书中认购协议说明部分第二条，乙方签订本认购书时，甲方已向乙方提供个人商品房抵押贷款告知，并于签订本认购书之日起，到甲方龙溪香岸营销中心交齐首付款及签订商品房买卖合同，结合郑召涛已在嘉泰公司交纳300995.8元购房款的事实，可以证实答辩人郑召涛已与嘉泰公司签订了商品房买卖合同，但因郑召涛当时是贷款买房，嘉泰公司将本应由郑召涛持有的商品房买卖合同没有交付郑召涛，理由是合同交由贷款银行留存。德州市房产管理中心监制的德州市商品房买卖合同文本第22条，本合同一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下，出卖人一份，买受人一份，房产登记部门一份，也就是说在正常交全款购房情况下，买受人才能持有一份购房合同。在贷款购房情况下，购房合同交银行一份，买受人手中应持有的购房合同由出卖人直接交银行持有，买受人手中不再持有购房合同。本案中郑召涛与嘉泰公司实际上是签订了商品房买卖合同，只因郑召涛当时是贷款购房，所以才没有持有购房合同。郑召涛如果没有与嘉泰公司就买房事宜达成一致意见，没有协商一致并签订商房屋买卖合同，就没有支付购房款的依据。嘉泰公司作为专业房地产开发公司，称其在出售房屋时被欺骗收受购房款，其逻辑不通。交款明细表上所记载的内容包括房屋面积、房号、单价、总房款及已经交款的数额与郑召涛所交款项完全一致，该交款明细表上还有嘉泰公司的银行账号，而公司的银行账号是郑召涛或者说任何第三人不可能拿到的，而且该明细表上明确了郑召涛进行贷款购房所需资料的准备明细。郑召涛作为一个农村居民，根本不可能伪造出这样的交款明细表来，该交款明细表上是由嘉泰公司的置业顾问出具，是真实的。综上所述，郑召涛与嘉泰公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，郑召涛也履行了相应的付款义务，现该房屋已具备交付条件，嘉泰公司应按约履行相应的义务。郑召涛向一审法院起诉请求：1.依法判决嘉泰公司交付龙溪香岸小区24号楼2单元26层2602号房屋、D004号车库；2.依法判决嘉泰公司支付郑召涛诉讼费损失10210元；3.诉讼费用由嘉泰公司承担。一审法院认定事实：嘉泰公司为郑召涛开具三份收据，分别为：2017年9月5日，交款单位：郑召涛，收款方式：现金，人民币：10000元，收款事由：车库定金D-004号。2017年9月10日，交款单位：郑召涛，收款方式：现金，人民币：10000元，收款事由：房款。2017年9月10日，交款单位：郑召涛，收款方式：刷卡，人民币：280995.8元，收款事由：房款及D-004号车库。郑召涛于2018年5月10日向一审法院提起诉讼，请求判令嘉泰公司继续履行双方签订的商品房买卖合同。一审法院于2019年1月18日作出（2018）鲁1491民初883号民事判决书，驳回郑召涛的诉讼请求。郑召涛不服一审法院作出的判决向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）鲁14民终1956号民事判决书，驳回上诉，维持原判。但该判决认定双方当事人之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效，因涉案房屋尚不具备交付条件，郑召涛要求继续履行合同的诉讼请求无法得到支持。根据龙溪香岸交款明细表载明了双方当事人的名称，“房号24-2-2602、面积108.3、单价4626、房款500993.8，车库号D004、车库价格140000、总房款640995.8、首付款300995.8、贷款额34万、已交款2万、本次交款640995.8.”另查明，现涉案房屋已具备交付条件。一审法院认为，关于郑召涛与嘉泰公司是否存在房屋买卖合同关系问题，德州市中级人民法院已作出（2019）鲁14民终1956号民事判决书，该判决书认定郑召涛与嘉泰公司房屋买卖合同关系已经成立并生效，嘉泰公司对已经发生法律效力的裁判所确认的基本事实未有相反证据推翻，故一审法院认定郑召涛与嘉泰公司存在房屋买卖合同关系并生效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郑召涛的主要义务是支付购房款，嘉泰公司的主要义务是交付房屋。郑召涛可依法主张相对应的权利，但是，郑召涛在未履行交付全部房款这一合同主要义务时，嘉泰公司具有相应顺序履行或同时履行抗辩权。郑召涛只有在付清全部房款时，才可以要求嘉泰公司交付房屋。案涉房屋及车库总价为640995.8元，郑召涛已支付购房款300995.8元，尚欠34万元未付。现案涉房屋已具备交付条件，郑召涛应先向嘉泰公司支付剩余房款34万元后，嘉泰公司向郑召涛交付房屋及车库。嘉泰公司辩称，案涉房屋已出售，但在举证期限内未向一审法院提交相关证据。经德州市房产管理中心查询，2021年5月13日，案涉房屋为可预售状态，故一审法院对嘉泰公司的抗辩意见不予采信。关于郑召涛主张的诉讼费损失10210元，郑召涛的诉讼请求、上诉请求均被驳回，其作为败诉方应负担诉讼费10210元，故一审法院对郑召涛该主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、原告郑召涛在本判决生效之日起十日内支付被告德州嘉泰置业有限公司购房款34万元；二、被告德州嘉泰置业有限公司在原告郑召涛付清购房款34万元后十日内向原告郑召涛交付龙溪香岸小区24号楼2单元26层2602号房屋及D004号车库。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，财产保全费3770元，由郑召涛负担3335元，被告德州嘉泰置业有限公司负担3335元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人郑召涛提交了嘉泰公司在（2019）鲁14民终156号案件中提交的案外人付立秋在嘉泰公司认购房屋的商品房认购合同书一份，该认购合同书第二条明确写明乙方签订本认购书时，甲方已向乙方提供个人商品房抵押贷款告知，并于签订本认购书之日起10日内到甲方龙溪香岸营销中心交齐首付款，并签订商品房买卖合同，拟证明嘉泰公司在收齐购房款的同时签订商品房买卖合同，该认购书内容也与《商品房销售管理办法》内容相一致。嘉泰公司质证称，对真实性没有异议，对证明内容有异议，认购合同书上写明的是交齐首付款并签订商品房买卖合同，并非是在交齐首付款的同时签订商品买卖合同，嘉泰公司与郑召涛并没有签订商品房买卖合同。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人对付立秋与嘉泰公司签订的商品房认购合同书的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信，但因该合同系案外人与嘉泰公司签订，与本案无关联性，对郑召涛的证明内容本院不予采信。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.郑召涛与德州嘉泰置业有限公司之间是否存在房屋买卖合同关系；2.原审判决德州嘉泰置业有限公司在郑召涛付清房款后，向郑召涛交付龙溪香岸小区24号楼二单元26层2602号房屋及D004号车库有无依据。关于焦点问题1，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无需举证证明：……（五）以为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。在本院（2019）鲁14民终1956号民事判决（已发生法律效力）中已认定，郑召涛与嘉泰公司之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效，故原审据此认定郑召涛与嘉泰公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并无不当。嘉泰公司虽称对该判决已申请再审，但并未提交该案已进入再审的证据，在嘉泰公司并未提交相反的证据推翻该判决认定的事实情况下，其关于与郑召涛之间不存在房屋买卖合同关系的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于焦点问题2，一审中郑召涛提交了《龙溪香岸交款明细表》，该明细表载明了双方当事人的名称，“房号24-2-2602，面积108.3、单价4626、房款500993.8，车库号D004、车库价格140000、总房款640995.8、首付款300995.8、贷款额34万、已交款2万、本次交款640995.8”，嘉泰公司虽否认该明细表的真实性，但该明细表记载的首付款、车库号与郑召涛交纳的首付款及收款单据上记载的车库均是一致的，且该明细表中记载了嘉泰公司账户信息等内容，该明细表应为嘉泰公司的置业顾问向郑召涛出具。本院（2019）鲁14民终1956号民事判决亦对该明细表予以采信，故一审依据该明细表认定涉案房屋已具备交付条件，并判决嘉泰公司在郑召涛付清房款后，向郑召涛交付龙溪香岸小区24号楼二单元26层2602号房屋及D004号车库具有事实和法律依据。综上所述，德州嘉泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人德州嘉泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二一年六月二十八日法官助理齐凤鸣书记员于岩