广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终298号 上诉人（原审被告）：广西江滨房地产开发有限公司，地址：广西壮族自治区宁明县城中镇兴宁大道**江滨大酒店****。统一社会信用代码91451422785219888B。 法定代表人：梁华锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：蔡军，男，1980年11月2日出生，汉族，个体户，户籍所在地山西省大同市矿区，现住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：黄立群，广西帮达律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄莹，女，1982年3月31日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区宁明县。 上诉人广西江滨房地产开发有限公司（以下简称：江滨房地产公司）因与被上诉人蔡军、黄莹商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2020）桂14 2 22民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 江滨房地产公司上诉请求：撤销宁明县人民法院（2020）桂1422民初1402号民事判决，改判驳回蔡军、黄莹的诉讼请求或发回重审，一审二审案件受理费由蔡军、黄莹承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，认定案涉商品房不具备办理房屋产权证的条件是错误的。案涉商品房已于2017年具备办证条件，所有建设手续均合法，取得竣工验收备案证明，且同期8号、9号楼已于2018年取得不动产权证并交付业主。但不动产登记部门在对案涉1号楼办理不动产权证的材料进行审核时，发现此前获准审批的规划图与建设用地许可的内容存在差异。未办理产权证的主要原因是住建部门内部的审批内容存在差异，从而导致暂缓办理不动产权证；一审判决认定案涉商品房未办理产权证的原因在于上诉人是错误的，事实上，未能办证的原因在于住建部门审批及材料登记的差异造成，根据案涉《商品房买卖合同》第二十条的约定，只有因江滨房地产公司的原因导致该商品房逾期取得房屋所有权证书的，江滨房地产公司才承担违约责任，而案涉商品房房屋所有权证书延期办理并非江滨房地产公司原因，江滨房地产公司不承担逾期办证的责任；本案中对于逾期办证违约责任即违约金的计算方式没有具体明确的约定，本案中江滨房地产公司长期以来积极催促主管部门解决前述存在的问题，不存在没有过错和主观拖延办证的恶意，案涉商品房延期办证，蔡军、黄莹最大购房利益即居住利益以及由此所享受的教育资源附加利益已得到实现，实际上不存在任何损失。综上，一审判决认定事实错误，江滨房地产公司特向二审法院提起上诉，望判如请。 蔡军、黄 3 莹辩称，江滨房地产公司未能办理产权登记证已构成违约，应承担违约责任，请求二审法院驳回江滨房地产公司的上诉请求。 蔡军、黄莹向一审法院起诉请求：1.判令江滨房地产公司向其支付违约金（违约金按照已付购房款总额397560元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金自2018年10月4日起算至取得不动产权登记证书之日止。2.判令江滨房地产公司返还乱收费用695元；3.本案诉讼费由江滨房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月14日，蔡军、黄莹与江滨房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＮＸ20161014003），约定蔡军、黄莹以397560元向江滨房地产公司购买位于宁明县，合同签订当日，江滨房地产公司将该商品房交付蔡军、黄莹使用。蔡军、黄莹购买的房屋是现房。合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权登记证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。 2020年12月3日，蔡军、黄莹向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院于2020年12月4日作出（2020）桂 4 1422民初1402号民事裁定，蔡军、黄莹为了诉讼保全而支付申请费520元及担保费500元。 另查明，江滨房地产公司未提供证据证实案涉商品房已具备办理产权过户登记的条件以及未办理产权过户登记之责任不在于江滨房地产公司。前期物业管理服务企业为：广西江滨物业管理有限公司。物业服务时间从2016年2月1日至2017年2月1日。物业服务期间，物业费计费方式为包干制，物业服务费为月1.50元/每平方米（建筑面积）。一审法院认为，蔡军、黄莹与江滨房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求赔偿损失的，应予以支持。蔡军、黄莹与江滨房地产公司双方于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内（即2018年10月10日前）取得该商品房的房屋所有权证书。现距合同约定蔡军、黄莹应取得房产证的时间已有一年多之久，直至诉讼中江滨房地产公司逾期办证的违约事实仍未消除，江滨房地产公司未举证证明其已具备办理产权过户登记的条件，亦未证明其不能完成产权过户登记之责任不在江滨房地产公司，故蔡军、黄莹要求支付违约金的诉请应予以支持。但双方对违约金数额约定不明确，对已付购房款总额，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二 5 十九条第二款第一项规定：“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持。”因江滨房地产公司逾期办证发生于2019年8月20日之前，可参照蔡军、黄莹起诉时一年期贷款市场报价利率即3.85%确定，违约金应在该规定以下进行调整，且调整后逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。对蔡军、黄莹主张的乱收费用问题，是另一法律关系，应另行起诉。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，作出判决：一、广西江滨房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向蔡军、黄莹支付逾期办理房屋产权证违约金（以已购房款397560元为基数，自2018年10月11日起至广西江滨房地产开发有限公司向不动产权登记机关提交资料办理宁明县城中镇兴宁大道东江滨财富小区1号楼A单元7层702号房屋产权证之日止，按年利率3.85%计算支付，但违约金总额不能超过119268元）；二、驳回蔡军、黄莹的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人江滨房地产公司拟证实涉案商品房已具备办理不动产权证的条件，导致不能按合同约定办理的原因不在江滨房地产公司，向本院提交新证据：1.《工程质量竣工验收意见书》；2.《建设工程质量监督报告》；3.涉案楼盘商业街8栋、9栋《不动产权证书》；4.宁明县不动产登记局出具的《关于江滨商业街、财富小区不动产权办证情况说明》；5.《国有建设用地使用权出让合同》；6.出让宗地平面界址图；7.江滨财富小区、江滨商业街规划总平图；8.宁明县优化营商环境办公室文件（宁非公办联[2019]1号）；9.2000国家大地坐标系、北京54 6 坐标系百度词条截图；10.关于使用新坐标系的新闻；11.国土资发[2021]1号文；12.一手房贷款业务银企合作协议。本院组织双方当事人进行了质证。蔡军对上述证据的关联性均有异议，认为这些证据都不能证实江滨房地产公司不能办证的免责事由。本院认为，江滨房地产公司提交的上述证据与本案有关联，证据来源合法，真实反映本案的情况，可作为本案证据使用。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，2018年7月，江滨房地产公司已向宁明县不动产登记局递交办理江滨商业街8、9号楼不动产首次登记和转移登记材料，宁明县不动产登记局于同年8月完成该公司申请登记，商业街及财富小区的其他楼栋房屋的不动产登记因需调整此前获批的规划红线等原因暂无法办理不动产登记，待相关部门协调处理解决好相关问题后，才可以申请办理不动产登记工作。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，蔡军、黄莹与江滨房地产公司于2016年10月14日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：NX20161014003），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人对逾期办理房屋所有权登记证书的事实均无异议，本院予以确认。 关于江滨房地产公司应否支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金问题。涉案合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权登记证书的，出卖人应向买受人支付违约金。本案二审期间，宁明县不动产登记局对涉案商品房的不动产权登记办证问题，作出“因需调整此前获批的规划红线等原因暂无法办理不动产登记，待相关部门协调处理解决好相关问题后，才可以申请办理不动产登记工作”的说明，证实导致涉案商品房逾期办理房 7 屋所有权登记证书的原因不在江滨房地产公司。根据双方签订的合同约定，江滨房地产公司不承担违约责任。一审法院认定未能在合同约定的期限内办理涉案房屋所有权证书的原因在于江滨房地产公司，判决由江滨房地产公司承担逾期办证违约责任错误，本院予以纠正。 综上，江滨房地产公司的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区宁明县人民法院（2020）桂1422民初1402号民事判决； 二、驳回蔡军、黄莹的诉讼请求。 一审案件受理费930元，二审案件受理费930元，由被上诉人蔡军、黄莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯英艳 审判员  黄 秀 审判员  谭 志 二〇二一年六月三日 8 法官助理郑贤文 书记员黄翔俊 9 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。