河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5041号原告：新郑市奥马置业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市薛店镇神州路浩创梧桐花语售楼部2楼206室，统一社会信用代码：91410184065288121G。法定代表人：刘鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：田继红，河南新誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓波，河南新誉律师事务所实习律师。被告：李玉海，男，1968年2月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：薛清秀，女，1966年5月25日出生，汉族，住河南省睢县，系被告之妻。委托诉讼代理人：肖茜，河南平民律师事务所律师。原告新郑市奥马置业有限公司与李玉海商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田继红，被告李玉海及其委托诉讼代理人薛清秀、肖茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郑市奥马置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的编号为20002209285《商品房买卖合同》；2、依法判令被告配合原告办理预告登记、预抵押登记的撤销手续及《商品房买卖合同》（合同编号：20002209285）的备案合同解除手续；3、依法判令被告承担违约金10350元（690000*1.5%=10350）；4、依法判令被告承担律师费8000元；5、依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2020年10月15日，被告购买原告位于新郑市××店镇规划道路东侧、常刘村土地南侧浩创·梧桐花语36号楼2单元2层201号的房屋，与原告签订了编号为20002209285的《商品房买卖合同》，该房屋总价款为985715元，其中首付款295715元，剩余房款690000元以按揭贷款方式进行支付。同时，合同附件四补充协议第一条第一款约定：“××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行要求于《商品房买卖合同》签订之日起5日内向出卖人指定银行提交并签署申请贷款所需的材料，交清因按揭贷款而产生的相关费用，否则出卖人有权解除合同，同时××应当向出卖人承担付款总额5%的违约金。”另该附件第三条约定，1、当合同解除条件成就时，享有解除权的一方应当通过向房屋所在地人民法院诉讼方式行使解除权，对方承担违约金并承担因解除合同而产生的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等实现权力的费用及房屋差价损失等全部费用。2、合同解除前已经办理合同备案、预告登记、预抵押等手续的，××应当自合同解除之日起配合出卖人办理备案、预告登记、预抵押等撤销相关手续。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告未能按照合同约定的2020年10月20日前向原告指定银行提交并签署申请贷款所需的材料、交清因按揭贷款而产生的相关费用并办理按揭手续，被告的行为已经构成严重违约。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求依法裁判。李玉海辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是为了抬高房价从银行骗取高额贷款，而实际房价是710000元，所以原、被告签订的商品房买卖合同是无效的，依法应予以确认无效，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年10月15日，奥马公司（出卖人）与李玉海（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号20002209285），双方约定：李玉海以985715元的价格购买奥马公司开发的位于新郑市××店镇规划道路东侧、常刘村土地南侧浩创·梧桐花语36号楼2单元2层201号房屋（建筑面积为118.97平方米）；××支付房屋价款的方式及期限，其中295715元以现金方式支付，付款时间为2020年10月15日，剩余690000元以商业贷款方式支付，约定日期见附件四；出卖人应当在2022年12月31日前将经验收合格的商品房交付××。同日，双方在附件四即《合同补充协议》盖章或签名，补充协议1.1关于按揭贷款的约定，××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于《商品房买卖合同》签订之日起5日内向出卖人指定银行提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用，否则出卖人有权解除合同，同时××应当向出卖人承担应付款总额5%的违约金。补充协议3.1关于合同解除的约定，当合同解除条件成就时，享有解除权的一方应当通过向房屋所在地人民法院诉讼方式行使解除权，对方承担违约金并承担因解除合同而产生的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等实现权力的费用及房屋差价损失等全部费用。合同签订后，李玉海于当日支付购房款8227元，加上此前已支付的10000元购房款，合计支付购房款18227元。另李玉海支付维修基金7733元。李玉海未支付下余购房款，亦未向奥马公司指定的银行申请用以支付部分购房款的商业贷款。2021年3月1日，奥马公司通过邮政特快专递向李玉海发出《催告函》，主要内容为：“按照合同附件四第一条第1.1项之规定，您应按贷款银行的要求……您并未履行上述合同义务，已严重违约。根据合同之约定，我司有权解除合同，同时您应当向我司承担应付款总额5%的违约金；请您自收到本催告函之日起七日内，一次性支付剩余购房款，违约金将按实际付款逾期天数计算；否则，我公司将根据附件四中第一条第一项解除与您签订的《商品房买卖合同》，并直接从首付款中扣除您应承担的违约金。”该邮件于2021年3月3日被签收。庭审查明，一、奥马公司提供其与河南新誉佳律师事务所签订的《委托代理合同》及收据，用以证明奥马公司因本案支付律师代理费8000元。李玉海对代理合同的真实性无异议，但认为奥马公司未提交正规发票，不能证明已实际支付。二、李玉海提供了《房屋认购协议书》及交款单的复印件，用以证明涉案房屋的总价款实际是715381元，《商品房买卖合同》约定的总价款是奥马公司为骗取银行贷款故意抬高房价，《商品房买卖合同》应为无效合同。奥马公司对上述证据的真实性有异议，认为不能印证李玉海的证明目的，应当以双方签订的《商品房买卖合同》为准。三、李玉海提供了其妻薛清秀与河南换贝贸易有限公司签订的《易货合同》，用以证明其用290000元的易货额度支付首付款。奥马公司对该证据有异议，认为与本案无关。另查，一、涉案房屋未办理商品房预告登记和预抵押登记。二、本院于2021年5月27日向李玉海送达了起诉状副本。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、催告函、邮件交寄单、收据、《委托代理合同》、《房屋认购协议书》、缴款单、《易货合同》等相关证据及庭审笔录予以证实。本院认为，奥马公司与李玉海签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玉海提供的《房屋认购协议书》及交款单系复印件，无奥马公司的印章，且奥马公司不予认可，对该证据本院依法不予采信，其以恶意串通、损害他人合法权益为由，提出《商品房买卖合同》无效的抗辩意见，无事实及法律根据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因李玉海未能按照合同约定办理用以支付下余购房款的商业贷款，经奥马公司催告后仍未履行，李玉海的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，故奥马公司提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同自奥马公司的起诉状副本送达李玉海时解除。奥马公司与李玉海签订《商品房买卖合同》时，办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记手续，现双方之间的《商品房买卖合同》已解除，李玉海应当按照合同约定履行相应的附随义务，即协助奥马公司办理有关登记的注销手续。因此，奥马公司提出协助办理《商品房买卖合同》备案登记的解除手续的请求，于法有据，本院予以支持。因双方未对涉案商品房进行预告登记和预抵押登记，故奥马公司提出的协助办理撤销不动产预告登记和预抵押登记的请求，本院不予支持。针对奥马公司提出李玉海应按揭贷款应付款690000元的1.5%支付违约金的请求，李玉海实际支付购房款18227元，未按合同约定支付下余购房款，依法应当承担违约责任，其提供的《易货合同》与本案无关，其提出已用290000元的易货额度支付首付款的抗辩理由，本院不予采纳。同时，本院认为因涉案房屋未实际交付，且在合同解除后将重归奥马公司所有，结合奥马公司在李玉海未足额支付首付款即与其签订《商品房买卖合同》的情况，故本院对违约金标准酌情予以调整，李玉海应当按按揭贷款的0.5%的标准支付违约金，即3450元。针对奥马公司提出李玉海应承担律师费8000元的请求，因奥马公司仅提供了委托代理合同和收据，未提供实际支付的凭证和正规发票，故对其该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、解除原告新郑市奥马置业有限公司与被告李玉海于2020年10月15日签订的编号为20002209285《商品房买卖合同》；二、被告李玉海应于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市奥马置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记解除手续；三、被告李玉海应于本判决生效之日起十日内赔偿原告新郑市奥马置业有限公司违约金3450元；四、驳回原告新郑市奥马置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由原告新郑市奥马置业有限公司负担105元，被告李玉海负担24元。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇二一年六月十六日代理书记员  宋改换