山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初5454号 原告：山东浮来春物业有限公司，住所地山东省莒县文心路与滨河路交汇处沭河湾小区8号楼1楼，统一社会信用代码91371122061973017E。 法定代表人：刘宝亮，总经理。 委托诉讼代理人：王志军，山东浮来春物业有限公司员工。 委托诉讼代理人：田文斌，山东浮来春物业有限公司员工。 被告：高富强，男，1978年6月15日出生，汉族，居民，原住山东省日照市东港区三庄镇茂山村253号，现住山东省日照市。 被告：徐燕（高富强之妻），女，1982年9月11日出生，汉族，居民，现住址同上。 原告山东浮来春物业有限公司（以下简称“浮来春物业”）与被告高富强、徐燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立诉前调案号，于2021年5月24日正式立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浮来春物业的委托诉讼代理人王志军及被告高富强到庭参加了诉讼，被告徐燕经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浮来春物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费4881.5元及违约金；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系日照市华东石油集团生活小区业主，原告与日照德兴国际贸易有限公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告在物业管理区域提供物业服务，业主或使用人应在每月的15日-25日缴纳物业服务费。原告依约履行了物业管理服务，但被告自2018年6月1日至2021年3月1日的物业管理费4881.5元未缴纳，其行为已构成违约。经原告多次催要，被告拒不交纳，为此成讼。 被告高富强辩称：我们和浮来春物业没有签订任何的物业服务合同，浮来春物业来时有公告贴在楼道里，我们当时告诉日照福瑞物业有限公司，该公司是蓝海石油的一个下属单位，当时是华东蓝海石油集团的财务人员收的，我们是交给了福瑞物业；因开发商违约交房，违约金顶了一年的物业费，从2016年5月1日至2017年4月30日，之后的物业费因为当时有装修保证金2000元顶了之后的物业费，具体顶了多长时间没有给我开收据，应该是顶到2018年5月底，没有开收据，之后的物业费一直没有交，所以我认为如果交的话应交给福瑞物业，原告不应当起诉。福瑞物业工作人员的工作内容不是专职的物业，没有持证上岗，专业技能差，服务水平差，福瑞物业的工作人员受华东集团的安排装修房子干其他的工作，没有专职干物业；我的水表交房时是一年的保质期，告知更换，福瑞物业一直没有更换，造成我的水费不准确，多交水费；2020年楼上暖气水管漏水，浸泡我们家楼顶，没有后续的处理方案，2018年至2019年这两年，楼上水管爆裂浸泡一次，楼上下水管外渗水滴漏浸泡一次，造成了北面卧室卫生间内外墙的顶棚都有浸泡的痕迹，无后续处理方案。综上，原告不是适格的诉讼主体，原被告之间不存在物业服务合同关系，应当依法予以驳回。 案经送达，被告徐燕未到庭应诉、答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕诉讼请求依法提交证据：证据一、《物业服务委托合同》一份，证实日照德兴国际贸易有限公司（开发商）与原告签订的物业服务合同，约定了物业服务的权利义务，签订时间是2017年8月10日，服务期限自2017年8月15日开始至业主大会成立后委托业主委员会与物业管理企业签订的服务合同生效时止；证据二、《物业催费函》，证明被告欠付原告物业费的时间及金额，并且被告认可上述欠费金额；证据三、《问卷调查》一份，证明被告对原告的物业服务是满意的；证据四、更换物业的《通知公告》，证明开发商日照德兴国际贸易有限公司于2017年8月15日向小区业主公告通知，由原物业公司更换原告的事实；证据五、日照德兴国际贸易有限公司与日照福瑞物业服务有限公司的工商登记材料。 被告高富强证认为：对证据一没有见过；对证据二是徐燕签的字，但是当时告知过对方不准作为法律依据，因为不知道对方的用途；证据三意见同证据二；证据四公告我们见过，不同意浮来春物业接管；证据五请法庭依法认定。 被告高富强提交如下证据：证据一、《华东蓝海石油集团生活区入住手册》，证明我们认可福瑞物业；证据二、开发商的《房屋开发结算表》，证明开发商与福瑞物业法定代表人都是杨**，证据三、交接信封函，证明开发商和物业是一体的；证据四、房屋买卖合同，证明涉案房屋的开发商情况；证据五、《照片》一宗。 原告浮来春物业质证认为：对证据一、二的真实性无异议，证据一确实是开发商与福瑞签订的物业合同，因福瑞物业公司不再为涉案小区提供物业服务，由开发商与原告签订了新的物业服务合同，为涉案小区继续提供物业服务，该开发商是德兴国际贸易有限公司；证据三与本案无关；对证据四无异议；对证据五请法庭依法认定。 被告徐燕未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据的质证权利。 经审查，本院对原告提交的证据真实性予以确认，对证明目的将结合关联证据予以综合认定；对被告提交的证据一、二真实性予以确认，因被告提交的证据三无法体现与本案的关联性，本院不予确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案华东石油集团生活小区的开发商是日照德兴国际贸易有限公司（以下简称：德兴贸易公司），该开发商是案外人日照福瑞物业服务有限公司（以下简称：福瑞物业）的唯一股东，涉案小区开发出售时暂由福瑞物业进行物业管理服务。本案被告高富强、徐燕夫妇二人购买了该小区的10幢203室（建筑面积95.09平方米）后，开发商为被告提供《华东蓝海石油集团生活区入住手册》一份，该入住手册包含《物业管理服务协议》《临时管理规约》《装修管理规定》《物品交接清单》《房屋交接清单》等等内容。该《物业管理服务协议》由福瑞物业与被告徐燕签订，协议载明自签订本协议之日起前期物业管理期限暂定10年，业主自2017年5月1日起开始缴纳物业费等各项费用，涉案房屋建筑面积1.5元/月/平方米。 2017年8月10日，原告浮来春物业与开发商德兴贸易公司签订《物业服务委托合同》一份，合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积缴纳，标准为住宅1.5元/月/平方米。合同第七条第三款约定，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15-25日履行交纳义务。合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同第六、七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向物业服务公司缴纳违约金。合同第二十八条约定，本合同期限自2017年8月15日起至业主大会成立后委托业主委员会月物业管理企业签订的服务合同生效时止；合同第三十条约定，开发商与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 上述合同签订后，原告即对涉案小区进行物业服务管理。原告曾于2017年9月13日对业主徐燕进行问卷调查，徐燕对物业服务表示满意。原告于2021年3月11日上门向被告发出《物业催费函》，内容为“尊敬的业主10-203，您好，贵户物业服务费从2018年6月1日至2021年3月1日共计4881.5元，我公司已多次催缴未果……请你于2021年月日前到物业服务中心交纳贵户累欠相关费用，逾期我公司将采取必要的措施予以催缴，并保留通过法律途径追缴的权利”，落款处盖有原告公司公章，被告徐燕在上述催收函下部签字。现原告主张自2018年6月1日至2021年3月1日，被告未按时缴纳物业服务费4881.5元，为此提起诉讼，要求依法处理。 诉讼中，原告自认其自合同签订后的2017年8月15日开始为涉案小区提供物业服务；自认涉案小区11栋楼，约有554户，欠费的约100户，暂时起诉了十几户。 诉讼中，原被告双方均认可涉案小区的开发商是日照德兴国际贸易有限公司；均认可原告现仍然在涉案小区提供物业服务，现小区至今没有成立业主委员会。 诉讼中，原告明确其主张的违约金依据是物业服务委托合同第24条；原告主张的标的是按照房屋平方计算的，每月每平方1.5元。 本院认为，被告虽提交了《入住手册》（包含物业管理服务协议），但福瑞物业系开发商德兴贸易公司的关联企业，系开发商为出售房屋履行交付手续暂与业主签订的相关配套书面手续，而自2017年8月15日起，真实履行物业服务合同的系本案原告浮来春物业；从原告提交的证据看，德兴贸易公司是涉案小区的开发商，原告系开发商聘请的物业服务单位，作为开发商的德兴贸易公司与原告签订了《物业服务委托合同》，从内容看系前期物业服务合同，故该合同合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。原告入驻该小区，并于2017年8月15日开始进行物业管理服务后，被告应按期足额缴纳相关的费用。 原告主张的2018年6月1日至2021年3月1日期间的物业费4881.5元是否应获支持问题。本院认为，涉案的《物业服务委托合同》明确载明原告自2017年8月15日开始提供物业服务，故被告应支付的物业服务费应自该日开始计算；被告提交的《房屋买卖合同》载明涉案房屋建筑面积95.09平方米，原告现主张2018年6月1日至2021年3月1日期间的物业费，计算标准按合同约定，故物业服务费应为元4706.96元（房屋面积95.09平方米*1.5元/平方米*33个月），对该数额本院予以确认并支持。 对原告主张的违约金问题。被告虽否认与原告建立了物业服务合同关系，但事实接受了原告提供的物业服务，原告在2017年8月15日即向该小区业主发出了物业接管通知，被告长时间在该小区居住，向物业公司缴纳物业费是常识，且其在问卷调查上对原告提供的服务表示满意。原告于2021年3月11日向被告发出《物业催费函》，函件上载明欠2018年6月1日至2021年3月1日期间的“物业服务费4881.5元”，该处未载明“及违约金”；下部亦载明被告应于指定时间到物业缴纳“相关费用”，亦未载明“及违约金”。可见，至原告向被告催要的2021年3月11日，原告仅向被告主张历史累欠的物业服务费，未主张其他；然至原告催要之日被告仍未缴纳，应自次日起向原告支付占用上述资金期间的利息损失，即违约金，该违约金损失应以4706.96元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自催要之日的次日2021年3月12日计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告高富强、徐燕于本判决生效后5日内支付原告山东浮来春物业有限公司物业服务费4706.96元及违约金（以4706.96元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年3月12日计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告山东浮来春物业有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东浮来春物业有限公司负担1元，被告高富强、徐燕负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  刘善霞 二〇二一年六月四日 法官助理赵兰倩 书记员吴霞