河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5747号原告：郑州星铂房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号华商汇招商中心206室，统一社会信用代码91410184MA45PEDG7D。法定代表人：舒维伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史梦阳，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦超，河南思敬律师事务所律师。被告：洪祥军，男，1982年10月20日出生，汉族，住重庆市梁平县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行，住郑州市二七区解放路27号。统一社会信用代码：914101008700459585。负责人：原野，系该行行长。原告郑州星铂房地产开发有限公司（以下简称“星铂公司”）与被告洪祥军、第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行（以下简称“工商银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告星铂公司的委托诉讼代理人张梦超到庭参加诉讼，被告洪祥军、第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行经传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星铂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为20002161766的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于河南省新郑市郭店镇规划华聚路东侧、规划汇丰路北侧红星天悦一区9号楼2单元2层202号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计4476.65元（此数额暂计至2021年4月13日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；3.判令被告向原告支付代偿违约金107元（此数额依据法律规定，按照日千分之一的标准暂计至2021年5月6日，实际数额按照上述标准计算至实际偿还之日止）；4.判令被告向原告支付解除合同违约金21850.96元（此数额依据《商品房买卖合同》附件四之约定，按照房屋总价款的2%计算）；5.请求判令第三人配合完成《个人购房借款/担保合同》（编号：2020解支一手房0143）解除手续以及位于河南省郑州市××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区9号楼2单元2层202号房屋的抵押预告登记注销手续；6.本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：2020年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将位于河南省郑州市××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区9号楼2单元2层202号房出卖给被告。被告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从我公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计4476.65元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另，《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。此外，双方约定因阶段性贷款担保追偿权发生争议的，双方同意任一方向本项目所在地人民法院起诉解决。为维护原告合法权益，根据《商品房买卖合同》附件四相关条款的约定及《民法典》、《民事诉讼法》等有关规定，特诉至法院，望判如所请。被告洪祥军未作答辩，亦未提交相关证据。第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行未作答辩，亦未提交相关证据。本院经审理查明事实如下：2020年4月21日，星铂公司（出卖人）与洪祥军（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20002161766），主要内容有：第三条××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的新郑市郭店镇规划华聚路东侧、规划汇丰路北侧红星天悦一区9号楼2单元2层202号房屋，户型为四室两厅。该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共127.13平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8593.94元，总房款1092548元；第六条付款方式及期限，首付328548元，付款方式现金，约定付款时间2020年4月21日，缴纳比例30.07%，余款764000元以商业贷款方式支付；第八条交付期限，出卖人应当在2022年6月30日前，将验收合格的商品房交付××使用；第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订合同补充协议（附件四），第五条约定，出卖人为××的购房贷款提供担保时，××的义务。如果××向银行申请按揭贷款，出卖人为××向银行提供担保，××在此确认并承诺如下：1.××同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由××承担。2.出卖人为××的按揭贷款提供贷款担保的，如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的，或××出现贷款合同项下的其他违约行为导致银行宣布贷款提前到期终止贷款合同并要求出卖人承担保证责任的（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），则出卖人有权按照以下任意一种方式行使权利并要求××承担法律责任：（1）出卖人履行了保证责任，出卖人有权向××追偿，××应自出卖人承担担保责任之日起3日内归还出卖人代还全部款项，并按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之三的标准向出卖人支付违约金；如果××自出卖人承担担保责任之日起未按时归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除该房屋买卖合同，同时收取××总房价款20%的违约金及××应向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。（2）出卖人有权直接单方与××解除本买卖合同，出卖人解除合同的，××须按总房款的20%向出卖人支付违约金及向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。出卖人根据本条款的上述规定行使出卖人权利的，××除应自行承担办理注销登记发生的各项费用外，还应承担出卖人的其他损失包括但不限于印花税（若有）、诉讼费、律师费等；本买卖合同解除的，解除后出卖人将在直接扣除因履行保证责任而支付的全部款项及遭受的损失、违约金、上述费用后将剩余房款（无息）退还××，××已付房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向××进一步追偿。双方因上述阶段性贷款担保追偿权发生争议的，应友好协商，协商不成的，双方同意任一方向本项目所在地人民法院起诉解决。2020年5月14日，双方就涉案合同办理了备案登记。2020年5月12日，星铂公司、洪祥军与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定洪祥军向工商银行借款764000元用于购买涉案房产；星铂公司向工商银行提供阶段性连带责任担保。合同签订后，工商银行如约向洪祥军发放贷款764000元，资金已受托支付至星铂公司账户。2020年6月16日，合同三方就涉案商品房办理了抵押预告登记。合同履行过程中，因工商银行未能按照借款合同约定支付按揭款，星铂公司承担了部分到期借款的担保责任。2021年4月25日，工商银行向星铂公司发出《宣布提前到期通知书》，以洪祥军已累计逾期4期未能正常履行还款义务为由要求星铂公司承担连带保证责任。2021年5月31日，星铂公司与河南思敬律师事务所签订《委托合同》，约定星铂公司委托该所代理其与洪祥军断供客户的民事纠纷诉讼，该所接受委托并指派史梦阳律师为星铂公司提供法律服务，案件代理费共计为10000元。另查，星铂公司自认洪祥军未按约定支付涉案房屋的首付款，其于2021年4月13日向工商银行代偿洪祥军当月按揭贷款4476.65元。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、银行电子回单、《委托合同》、发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，星铂公司与洪祥军签订的《商品房买卖合同》、补充协议，以及星铂公司、洪祥军与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因洪祥军未能按照借款合同约定支付按揭款，导致星铂公司向工商银行履行了下余借款的担保责任，代洪祥军偿还了下余按揭贷款，洪祥军的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，故星铂公司提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定“出卖人为××的按揭贷款提供贷款担保的，如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权直接单方与××解除本买卖合同，出卖人解除合同的，××须按总房款的20%向出卖人支付违约金及向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。”星铂公司主张洪祥军支付总房款2%的违约金，该标准明显你过分高于因洪祥军的违约行为给星铂公司造成的损失，因涉案房屋在合同解除后亦将重归星铂公司所有，且星铂公司未实际交付涉案房屋，另结合星铂公司对洪祥军支付收付款情况的陈述，故本宁愿对违约金标准酌情予以调整，由洪祥军按照总房款0.5%的标准支付违约金5462.74元。因星铂公司与洪祥军签订《商品房买卖合同》，并办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，洪祥军应当履行相应的附随义务，即协助星铂公司办理有关备案登记的注销手续。因此，星铂公司要求洪祥军协助办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。星铂公司依据与洪祥军、工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，仅履行了部分到期连带保证责任，仍有部分借款未到期，星铂公司作为担保人无权解除《个人购房借款/担保合同》，故对其提出的要求第三人配合完成《个人购房借款/担保合同》的解除手续以及涉案房屋的抵押预告登记注销手续的诉讼请求，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定“如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的……××除应自行承担办理注销登记发生的各项费用外，还应承担出卖人的其他损失包括但不限于印花税（若有）、诉讼费、律师费等”，星铂公司为提起本次诉讼支出律师费10000元，属于维护其合法权益所支出的合理费用，故星铂公司主张洪祥军应当支付其律师费10000元，本院予以支持。本案系商品房预售合同纠纷，并非追偿权纠纷，故对星铂公司在本案中提出的洪祥军支付其代为偿还的贷款本息4476.65元、代偿违约金107元的诉讼请求，本院依法不予处理。关于洪祥军已支付的购房款问题，洪祥军可依法另行主张。洪祥军、工商银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告郑州星铂房地产开发有限公司与被告洪祥军于2020年4月21日签订的编号为20002161766的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告洪祥军应于本判决生效后十日内协助原告郑州星铂房地产开发有限公司办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记的注销手续;三、被告洪祥军应于本判决生效后十日内支付原告郑州星铂房地产开发有限公司违约金5462.74元；四、被告洪祥军应于本判决生效后十日内支付原告郑州星铂房地产开发有限公司律师费10000元；五、驳回原告郑州星铂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取计230元，保全费284元，共计514元，由原告郑州星铂房地产开发有限公司负担40元，被告洪祥军负担474元。本判决为终审判决。审 判 员  常晓亮二〇二一年六月二十五日代理书记员  张雪姣