广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初809号原告：深圳市某某股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区法定代表人：叶某某。委托代理人：林某某，广东星辰（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：林某某，广东星辰（龙岗）律师事务所实习律师。被告：深圳市某某电子有限公司，住所地：深圳市龙岗区法定代表人：温某某被告：温某某，男，汉族，身份证住址：广东省五华县。原告深圳市某某股份合作公司（以下简称“某某公司”）诉被告深圳市某某电子有限公司（以下简称“某某公司”）、温某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序公开开庭进行独任审理。原告委托代理人林某某、林某某到庭参加诉讼，被告某某公司的法定代表人及被告温某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告一双方之间于2020年12月31日解除租赁合同关系，并确认被告支付的押金47700元（人民币，下同）不予退还；2.被告一支付原告自2020年7月1日起至2020年12月31日共6个月的租金195180元及滞纳金（以每月租金32530元为基数，按每日3‰的标准，自每月6日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年12月30日约59139.54元）；3.被告一支付原告为其垫付的2020年11月电费3225.5元；4.被告一支付原告为其垫付的腾房拆除费用61280.87元；5.被告二对被告一的上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2017年6月26日，被告与原告签订两份《租赁合同书》，分别承租原告名下位于深圳市龙岗区某某（一）期工业区Ａ1栋厂房四楼（约1550平方米）和宿舍Ｃ1栋四楼右5间、五楼10间（共15间宿舍）作为生产经营场地使用，租赁期间均至2020年6月30日止，并分别支付押金37200元和10500元，合计47700元。2020年8月6日，被告某某公司与原告重新协商并续签新《租赁合同书》，合同约定：被告某某公司因生产经营需要，承租原告位于深圳市龙岗区，厂房出租面积按房产证面积计1510平方米，宿舍Ｃ1栋四楼右5间，每间计48平方米，宿舍面积合计240平方米，厂房、宿舍面积总合计1750平方米；租赁期限为3年，自2020年7月1日至2023年6月30日止；其中，厂房出租面积按每月每平方米19元计算，即28690元／月、宿舍出租面积按每月每平方米16元计算，即3840元／每月，以上租金合计32530元／每月，被告某某公司应于每月5日前交清当月租金；合同签订之日，被告某某公司应支付押金97590元；此外，被告某某公司应按期足额支付租金及其他费用，逾期，则以结欠款项为基数，每日支付给原告3‰滞纳金，逾期超过一个月，原告有权单方解除合同，要求被告某某公司搬离租赁物且不退还押金;在合同期内，被告某某公司不得全部或部分转租厂房等内容。合同签订后，被告某某公司自2020年7月1日始便未缴纳租金，截止至2020年12月31日止，尚欠195180元租金未支付。被告某某公司未按期支付租金及其他费用逾期超过一个月，已构成违约，遂依据合同约定于2020年12月31日向两被告发送《通知》，单方解除租赁合同关系，并通知两被告办理移交手续，缴清房租、水电费等一切费用，将厂房宿舍腾空、恢复原状，返还原告。现因被告某某公司未积极履行义务，原告为减少后期不必要的损失及保证厂房宿舍的继续使用，代为垫付了2020年11月份的电费3225.5元，并聘请工程公司就被告某某公司在厂房四楼的内部擅自改造部分进行拆除，以便恢复厂房原状，共支付了腾房拆除费用61280.87元。被告某某公司2020年7月6日向原告支付了2020年3月至6月份的欠租共76800元，其中支付2020年3月到6月份宿舍租金21000元，2020年4月到6月份的厂房租金55800元。2020年11月，被告共有3个分租户，其包括深圳市某某有限公司，负责人是梁某某；深圳市某某有限公司，负责人是丘某某；深圳市某某有限公司，负责人是刘某某；经了解该三家是被告将其向原告承租四楼物业分割转租给上述三家公司，该三家公司经原告交涉后有代替被告支付了2020年7月份的厂房、宿舍租金，共计34270元，是为三家分租户向被告承租的2020年7月份的厂房、宿舍租金。另，被告某某公司为一人有限责任公司，被告温某某作为被告某某公司的股东，应当对被告某某公司的上述债务承担连带责任。被告辩称：1.确认上述已付款项；2.双方已于2020年10月份协商一致解除租赁合同，我方也同意撤租，故原告应退还我方押金；3.我方没有支付租金，是因为协商租金单价涨幅超50%，我方一直不同意，但迫于工厂生产压力，只能先签署租赁合同；另外宿舍原来每间350元，现在每间700多元，价格偏高，且我方没有那么多宿舍的需求。经审理查明，2017年6月26日，原告（甲方）与被告一（乙方）签署《租赁合同书》及《房屋租赁合同书》，约定：被告一承租原告名下位于深圳市龙岗区某某（一）期工业区Ａ1栋厂房四楼（计1550平方米），月租金18600元（每平方米12元）；以及承租宿舍Ｃ1栋四楼右5间、五楼10间（共15间），月租金5250元（每间350元）；合同期限2017年7月1日至2020年6月30日；每月5日前交当月租金；厂房押金37200元、宿舍押金10500元。上述合同签订后，次日，被告一向原告支付厂房四楼押金37200元，于2017年8月15日向原告支付宿舍押金10500元；原告向被告一出具相应的两张《收款收据》。2020年7月6日，被告温某某向原告银行转账支付76800元；原告向被告一开具相应的两张《收款收据》，分别载明2020年4、5、6月厂房租金55800元，2020年3、4、5、6月宿舍租金21000元；合计76800元。此后，被告一未再向原告支付租金等费用。2020年8月6日，原告（甲方）与被告一（乙方）续签《租赁合同书》，约定：被告一承租原告名下位于深圳市龙岗区某某（一）期工业区Ａ1栋厂房四楼（计1510平方米），月租金28690元（每平方米19元）；以及承租宿舍Ｃ1栋四楼右5间（计240平方米、每平方米16元），月租金3840元；厂房及宿舍月租金合计32530元；每月5日前交当月租金；租赁期限2020年7月1日至2023年6月30日；乙方支付相当于3个月租金的押金97590元，乙方无违约行为时，押金予以退回。合同还约定：逾期支付租金及其他费用，以欠付款项为基数每日按照3‰支付滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权解除合同，要求乙方搬离租赁物且不退还押金；如乙方改变门窗、楼房墙体结构（含中途二次装修），需经甲方书面同意后方可进行（且必须向甲方支付新增装修押金）；合同期满不续约，或因乙方违约甲方解除合同的，乙方新增加的装修设施（装修后的不动产，含电梯、消防器材、水电设施），及乙方搭建的所有建筑物或构建物（含铁皮房等）等均无偿归甲方所有，乙方无异议；合同期内，乙方不得全部或部分转租厂房、宿舍……2020年12月25日，中国南方电网向原告发出《欠费停电通知书》，载明欠费金额3199.43元，拟于2020年12月28日对欠费客户停电。原告遂于2020年12月28日向中国南方电网缴纳了欠费3199.9元及违约金25.6元。2020年12月31日，原告通过微信向被告温某某发送《通知》，称由于被告未支付自2020年7月1日起的租金，已逾期支付租金超过一个月，故决定解除租赁合同，要求被告办理移交手续，腾空厂房、宿舍并恢复原状。原告同时将《通知》张贴于四楼厂房门口。另查，被告一承租了涉案厂房及宿舍后进行分租，分别为与深圳市某某有限公司于2020年6月20日签订《租赁合同书》（租期2020年7月1日至2023年6月30日、面积664平方米）、与深圳市某某有限公司于2019年4月12日签订《租赁合同书》（租期2019年4月15日至2021年4月14日、面积1000平方米及宿舍5间）、与深圳市某某有限公司于2020年6月20日签订《租赁合同书》（租期2020年7月1日至2023年6月30日、面积166平方米）。原告确认上述三个次承租人于2020年11月代被告一支付了租金共计34270元。又查，被告一成立于2013年3月19日，法定代表人为被告温某某，系自然人独资企业，住所地为涉案租赁厂房地址。再查，原告提交了房产证，显示某某社区A1栋厂房、C1栋宿舍，建筑面积6037.24平方米、2605.82平方米，用途为工业厂房、工业配套，产权人均为原告。复查，原告主张被告一未向其办理搬离移交手续，未将涉案房屋恢复原状，其确认于2020年12月31日收回涉案房屋后，将被告一未经其同意进行隔墙装修部分进行恢复原状。原告提交了《工程造价预算报告书》及《施工合同》、《发票》，显示原告委托工程造价咨询公司对涉案房屋厂房四楼零星拆除工程进行估价，预算估价为61280.87元，然后原告于2021年1月12日委托装修公司对涉案房屋厂房四楼进行零星拆除工程，约定工程价款61280.87元，该装修公司向原告开具了金额为60755.9元的《发票》一张。以上事实，有《租赁合同书》、《房屋租赁合同书》、《收款收据》、《工商登记备案信息查询单》、《欠费停电通知书》、《通知》、《发票》、《工程造价预算报告书》、《施工合同》、微信聊天记录、照片，以及庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告一于2017年6月26日签订的《租赁合同书》及《房屋租赁合同书》、及2020年8月6日续签的《租赁合同书》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自合同义务。合同签订后，原告履行了交付涉案房屋的合同义务，被告一应当向原告履行支付租金的合同义务。但被告一至今未支付自2020年7月1日起的租金，构成根本违约，原告主张解除租赁合同，符合合同约定,本院予以支持。被告一未举证证明其已向原告交还涉案房屋，鉴于原告通知解除合同且确认其于2020年12月31日收回涉案房屋，故本院认定原告与被告一之间签订的租赁合同已于2020年12月31日解除。由于被告一构成根本违约，根据合同约定，被告一已向原告支付的押金47700元（37200元+10500元）不予退还。关于被告一应付租金。根据合同约定，2020年7月1日起月租金为32530元，由于被告一未支付自2020年7月1日起的租金，至原告确认于2020年12月31日收回涉案房屋止，被告一应向原告支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金为195180元（32530元×6个月）。被告辩称其于2020年10月已搬离，未提供证据予以证实，本院不予采信。原告确认2020年11月收取了次承租人代被告一支付的租金共计34270元，应当予以扣减，扣减后被告一仍应向原告支付2020年8月至12月期间的租金160910元（195180元-34270元）。另，根据原告提交的《欠费停电通知书》及相应《发票》可以证明原告为被告一垫付了涉案房屋2020年12月以前的电费3199.9元及违约金25.6元，该费用由被告一占有使用涉案房屋时实际产生，应由被告一承担，故被告一应向原告支付电费及违约金共计3225.5元（3199.9元+25.6元）。关于逾期支付租金的滞纳金。根据合同约定，被告一逾期支付租金，应以欠付款项为基数，按日3‰支付滞纳金，该约定违约金明显过高，本院依法调整为按照日万分之四计算，计算基数为2020年8月份租金以30790元为基数，2020年9月、10月、11月、12月租金均以月租金32530元为基数，从每月6日起计算至实际付清之日止。关于涉案房屋恢复原状的费用。被告一承租涉案房屋后进行分租给三个次承租人使用，被告一确认该事实，但认为其装修属于历史遗留问题。本院认为，由于被告一未提供证据证明其装修系经过原告的书面同意，故被告一应当对涉案房屋承担恢复原状的责任。原告为恢复涉案房屋原状而拆除石胶板墙，为此支出60755.9元并提供了相应合同及发票予以佐证，但原告并未举证证明涉案房屋原状情况及其拆除部分的合理性和必要性，对于此情形，本院依据公平原则，酌情认定被告一应承担恢复原状费用为30377.95元（60755.9元/2）。关于被告温某某的责任。由于被告一系被告温某某成立的自然人独资企业，被告温某某未证明其个人财产独立于公司财产，因此，被告温某某依法应对被告一的本案债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某股份合作公司与被告深圳市某某电子有限公司于2020年8月6日签订的《租赁合同书》已于2020年12月31日解除，原告深圳市某某股份合作公司无须退还被告深圳市某某电子有限公司押金47700元；二、被告深圳市某某电子有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某股份合作公司支付2020年8月至2020年12月期间的租金160910元，并支付逾期支付租金的滞纳金（2020年8月租金以30790元为基数，2020年9月、10月、11月、12月租金均以月租金32530元为基数，从每月6日起按照日万分之四计算至实际付清之日止。）；三、被告深圳市某某电子有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某股份合作公司支付电费及违约金共计3225.5元；四、被告深圳市某某电子有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某股份合作公司支付腾房拆除费用30377.95元；五、被告温某某对被告深圳市某某电子有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6264元（原告已预交），由原告承担1315元，两被告承担4949元，并应于本判决生效之日起三日内直接迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年六月二十日书记员  曾靖寓