北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执复171号复议申请人（异议人）：北京维成得行置业有限公司，住所地北京市丰台区右安门外大街2号楼B段-2-301。法定代表人：张志杰，总经理。申请执行人：王**，男，1968年4月16日出生，汉族。被执行人：焦秀成，男，1972年10月4日出生，汉族。被执行人：赵冬梅，女，1972年3月29日出生，汉族。复议申请人北京维成得行置业有限公司（以下简称维成置业公司）不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）(2021)京0115执异105号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大兴法院在执行申请执行人王**与被执行人赵冬梅、焦秀成民间借贷纠纷一案过程中，拍卖赵冬梅名下位于北京市朝阳区×××号的房屋（以下简称涉案房屋），买受人维成置业公司在拍卖成交后逾期未支付价款，该院作出（2020）京011执恢1178号执行裁定书，裁定重新拍卖涉案房屋，维成置业公司缴纳的保证金不予退还，重新拍卖时，维成置业公司不得参加竞买。买受人维成置业公司对此提出书面异议，请求撤销（2020）京执恢1178号执行裁定书，撤销拍卖涉案房屋的行为，并退还该公司保证金1462300元，批准其再次参加拍卖的资格。大兴法院查明，王**与赵冬梅、焦秀成民间借贷纠纷一案，该院作出（2019）京0115民初1837号民事调解书，主要内容为：赵冬梅、焦秀成给付王**借款900万元及利息570万元，如赵冬梅、焦秀成不能按照约定按期偿还借款，在王**对赵冬梅、焦秀成所有的涉案房屋享有抵押权的前提下，如该房屋拍卖、变卖，王**对该房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。调解书生效后，王**向该院申请强制执行。2019年5月30日，该院轮候查封涉案房屋，查封时，涉案房屋登记在赵冬梅名下。2020年7月30日，内蒙古准格尔旗人民法院（涉案房屋首封法院）作出（2015）准法执字第119号移送执行函，将涉案房屋移送至该院执行。2020年11月16日，该院出具涉案房屋拍卖公告，其中明确写明：“买受人悔拍的，其所缴纳的保证金不予退还，若重新拍卖后的成交价低于原成交价，所造成的差价、费用损失等应由原买受人承担，优先从其所缴纳的保证金中扣除，如保证金不足弥补，则由原买受人承担不足部分”。2020年12月27日，该院通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖涉案房屋，维成置业公司以19521705元的最高价竞得。拍卖成交后，维成置业公司经该院两次催告，逾期未支付价款使拍卖目的难以实现。2021年2月3日，该院作出（2020）京0115执恢1178号执行裁定书，裁定主要内容为：重新拍卖赵冬梅名下涉案房屋，维成置业公司缴纳的保证金1462300元不予退还，重新拍卖时，维成置业公司不得参加竞买。维成置业公司称，因本次拍卖依据的法律文书存在错误，且涉案房屋中有承租人，该院拍卖公告中未特别提示涉案房屋存在租赁情况，未告知涉案房屋占有使用存在瑕疵，导致无法实现竞拍目的，故其悔拍。对该陈述，维成置业公司未提交证据予以证实。该院在拍卖前询问赵冬梅，其明确表示涉案房屋无任何租赁情况，且该院在拍卖前对涉案房屋进行的入户调查，亦查明涉案房屋当时由王**控制。大兴法院认为：关于涉案房屋是否存在租赁问题，该院在拍卖前询问赵冬梅，其明确表示涉案房屋无任何租赁情况，且该院在拍卖前对涉案房屋进行的入户调查，亦查明涉案房屋当时由申请执行人王**控制。维成置业公司未提交相应证据证实其主张，其所提出的异议理由，亦不属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的撤销网络司法拍卖的情形，故该院不予采纳；关于拍卖依据的法律文书是否存在错误问题，不属于本次异议审查的范围。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条第一款规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。故该院作出的（2020）京0115执恢1178号执行裁定书，存在法律依据。维成置业公司的异议理由均不能成立，对其异议请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第三十一条之规定，裁定驳回维成置业公司的异议请求。维成置业公司复议称，请求撤销大兴法院(2021)京0115执异105号执行裁定，退还该公司保证金1462300元。事实及理由：一、大兴法院未查明事实，拍卖公告违反法律规定，未告知涉案房屋占有使用情况、存在瑕疵等，导致该公司无法实现竞拍目的。该公司向大兴法院提交《租赁合同》、照片、录像、录音、聊天记录、物业费发票等证据，足以证明涉案房屋早已租赁给第三方，且租期未届满，不宜作为执行标的执行。大兴法院认定事实完全依据王**的陈述，存在认定事实不清和认定证据偏颇的情况。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十三条、第十四条规定，大兴法院应当将涉案房屋的已知瑕疵、占有使用、附随义务等现状以文字、视频、照片等方式在拍卖公告中予以特别提示。涉案房屋的拍卖公告中并未特别提示存在租赁情况，而实际上涉案房屋并非由王**使用，而是存在20年租赁情况。截止该公司竞拍成功，涉案房屋仍有10年租赁剩余期限。大兴法院称涉案房屋不存在租赁合同，与事实严重背离。该公司竞得涉案房屋后方得知房屋并非由王**使用，反而有10年租赁未到。根据《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即使该公司交付房屋价款，在10年租赁未到期之前，也无法使用涉案房屋，导致竞拍目的不能实现。大兴法院作出（2020）京0115执恢1178号及（2021）京0115执异105号执行裁定不予退还该公司交纳的保证金1462300元存在错误。二、大兴法院适用法律不当，拍卖程序错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”之规定，大兴法院应当依法将影响移交拍卖房产的因素除去后再进行拍卖，况且最重要的一点是大兴法院违反法律规定，在拍卖公告中并没有特别提示涉案房屋存在租赁情况，导致该公司在对涉案房屋的现占有情况、重大瑕疵并不了解的情况下竞拍，但实际上购买目的根本无法实现，该公司并不存在过错。大兴法院未考虑案件事实，不予退还保证金，属于适用法律错误。经复议审查，本院对大兴法院查明的事实予以确认。本院审查期间，维成置业公司提交出租方为焦秀成、承租方为刘三军的《房屋租赁合同》复印件、收款方为赵玉莲的转账凭证复印件，以证明其关于涉案房屋存在租赁关系的主张。本院认为，维成置业公司针对大兴法院不予退还保证金提出异议，对此应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。本案中，维成置业公司主张其悔拍系因大兴法院未在拍卖公告中告知涉案房屋存在租赁关系，导致其竞拍目的无法实现。根据已查明的事实，大兴法院在拍卖前询问涉案房屋产权人赵冬梅，其明确表示涉案房屋无任何租赁情况，且大兴法院在拍卖前对涉案房屋进行了入户调查，亦查明涉案房屋当时由申请执行人王**控制。维成置业公司提交的证据不足以证明其主张的事实，本院对此不予采信。大兴法院不予退还维成置业公司交纳的保证金符合法律规定，维成置业公司请求退还保证金的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，大兴法院所作裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回北京维成得行置业有限公司的复议请求，维持北京市大兴区人民法院(2021)京0115执异105号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 曾小华审 判 员 张 浩审 判 员 姜高华二〇二一年六月二十五日法官助理 吕苏岩书 记 员 张 彤