山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初2098号 原告：张锡玲，女，1974年6月22日生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：谢保武，山东闻法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁波，山东闻法律师事务所律师。 被告：青州市鑫海房地产开发有限公司，住所地：青州市驼山南路5151号。 法定代表人：冀金玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李新刚，山东北海律师事务所律师。 原告张锡玲与被告青州市鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张锡玲的委托诉讼代理人谢保武、梁波，被告鑫海公司的委托诉讼代理人李新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张锡玲向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告交房并为原告所购商品房办理不动产权登记证书；二、依法判令被告支付截止到2020年8月30日止逾期交房违约金223831.69元(自2020年8月31日以349464元为基数按日万分之三计算至实际交房之日)；三、依法判令被告支付截止到2020年8月30日止逾期办理所购商品房不动产权登记证书违约金72164.32元(自2020年8月31日以349464元为基数按日万分之一计算至实际办证之日)；四、截止到2020年8月30日止二、三项违约金合计295996.01元；五、本案产生的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2014年6月2日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，合同编号(2014060004、2014060005)，原告购买被告开发的“XX大厦”第X幢X单元X号、X号房，合同对房屋价款交款、交房、权属证书办理等进行了约定，原告已全额支付购房款349464元及房屋维修基金。但在合同签订后，被告至今未交付房屋，也未按合同约定期限为原告所购商品房办理不动产权登记证书。为维护原告的合法权益，因此特诉至贵院，望依法支持诉请。 被告鑫海公司辩称，1、商品房买卖合同十五条约定，出卖人应当在交房后90日内将办理权属登记，需要与出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的办理不动产权证书的时间为房屋实际交付使用后，对于尚未交付房屋，不应当计算逾期办证违约金，如果逾期交房与逾期办证违约金同时计算，属于双重惩罚，无法律依据。2、关于恶劣天气及市政配套工期的延误，合同第八条约定：如遇下列特殊原因除双方约定解除合同或变更合同，出卖人可据实予以延期，包括疫情、天气、市政工程等均属于合同约定的不可抗力因素，应当属于应剔除的时间。 本院经审理认定事实如下：2014年6月2日，原告张锡玲（买受人）与被告鑫海公司（出卖人）签订合同编号为2014060004、2014060005号的《商品房买卖合同书》二份，约定原告购买被告鑫海公司开发的XX大厦（暂定名）第X座X、X号房产两处，建筑面积均为40.94平方米，单价均为每平方米4268元，每套房屋价款为174732元，两套房屋价款共计349464元；合同编号为2014060004号的商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同编号为2014060005号的商品房买卖合同第八条约定，商品房交付时间为2014年9月30日。合同第九条约定：若出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，做以下处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金；双方另就其他事项进行了约定。 原告交付房款后，被告鑫海公司于2015年4月2日出具金额为174732元的房款收据二份。现涉案房屋已经达到交付条件，但被告鑫海公司至今未将涉案房产交付原告使用。原告在庭审中明确表示，要求被告鑫海公司继续履行合同义务。现案涉房产不具备办理不动产权登记的条件。 本院认为，当事人应当全面履行自己的合同义务。原告张锡玲与被告鑫海公司签订商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。合同签订后，原告按照约定交付了全部购房款，其主要合同义务已经履行。现原告要求被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。现双方约定的交房期限已过，被告鑫海公司未及时交付房产，已经构成违约，对原告要求被告鑫海公司交房的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房产不具备办理不动产权登记的条件，因此，对于原告要求被告协助办理案涉房产不动产权登记的诉讼请求，本院不予支持，原告可待案涉房产具备办理不动产权登记条件时另行主张。 根据涉案商品房买卖合同约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。本案合同编号为2014060004号的商品房买卖合同约定交房期限为2014年5月31日，但双方合同签订时间是2014年6月2日，故被告鑫海公司应自2014年6月2日起按约定向原告支付逾期交房违约金，至实际交房之日。其中，自2014年6月2日起至2020年8月30日违约金共计119621.53元（174732×2282×0.03%），以后的违约金另行计算。本案合同编号为2014060005号的商品房买卖合同约定交房期限为2014年9月30日，故被告鑫海公司应自2014年9月30日起按约定向原告支付逾期交房违约金，至实际交房之日。其中，自2014年9月30日起至2020年8月30日违约金共计113331.18元（174732×2162×0.03%），以后的违约金另行计算。截止到2020年8月30日，被告应支付原告逾期交房违约金共计232952.71元，现原告主张逾期交房违约金223831.69元，系对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办证违约金，因案涉房屋尚未交付，故不存在逾期办证，对原告该项诉讼请求本院不予支持。 被告鑫海公司辩称，案外人山东中文实业集团有限公司借用被告鑫海公司的名义开发青州银通大厦项目，本案应当追加山东中文实业集团有限公司作为被告。对此本院认为，不论山东中文实业集团有限公司是否存在借用鑫海公司名义从事房地产开发经营的情况，均不能否定被告鑫海公司才是涉案商品房买卖合同一方当事人的客观事实，原告基于与被告鑫海公司之间商品房买卖合同关系的有效存在，要求其履行主要合同义务并承担违约责任，均有事实及法律依据。被告鑫海公司辩称原告主张的违约金过分高于实际损失，应按照逾期交房期间租赁房屋的房租费损失计算违约金。《最高人民法院》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现被告鑫海公司主张违约金过高请求法院予以调整，但被告鑫海公司未举证证明双方约定的违约金过分高于实际造成的损失，原告关于逾期交房违约金的计算标准并无不当。被告鑫海公司的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。 综上，对原告的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、继续履行原告张锡玲与被告青州市鑫海房地产开发有限公司签订的合同编号为2014060004、2014060005的商品房买卖合同，被告青州市鑫海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将青州市XX大厦第X座X、X号房产交付原告张锡玲； 二、被告青州市鑫海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张锡玲逾期交房违约金223831.69元（计算至2020年8月30日，以后的违约金，以349464元为基数，自2020年8月31日起至实际交房之日止，按每日0.03%计算）； 三、驳回原告张锡玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2870元（已减半），由原告张锡玲负担541元，被告青州市鑫海房地产开发有限公司负担2329元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  宋允忠 二〇二一年六月十日                                 法官助理 文桂梅                                 书记员  周学阳