山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1063号 上诉人（原审原告）：吴素芬，女，1962年12月3日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：姜振纲，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海宝，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司，住所地淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。 法定代表人：江伟仁，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘峰，山东致公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：江伟仁，男，1965年1月12日出生，汉族，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司法定代表人，现住淄博市淄川区。 上诉人吴素芬因与被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司、江伟仁房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴素芬及其委托诉讼代理人姜振纲、刘海宝，被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的委托诉讼代理人饶荣金、刘峰到庭参加诉讼。被上诉人江伟仁经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴素芬上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司向上诉人支付租金的事实足以认定涉案商铺的交付时间系在2015年9月。1、涉案的《商铺租赁协议》与《购房协议》两个协议的标的物是同一的，两协议的主体是同一的，因此，租赁合同中的租赁物交付即视为购房协议中房产的交付，租赁物的交付时间也应视为购房合同中房产的交付时间。2、从租赁合同履行的情况来看：(1)上诉人收到淄博财富陶瓷城经营管理有限公司支付的第一笔租金25275元的时间是2018年10月30日，结合租赁合同关于“前两年的租金为：0”的约定，不难认定“前两年”应为2016年度、2017年度，由此即可推定涉案商铺作为租赁标的物交付的时间应为2015年度，这与合同约定租赁起始时间也是相互吻合的。反之，如按照原审判决所认定的交付时间即2017年11月16日，那么根据租赁合同的约定，上诉人收到淄博财富陶瓷城经营管理有限公司第一笔租金的时间应当是在2020年度，这不仅与租赁合同约定的租赁起始时间不符，而且也与支付租金的事实相互矛盾。(2)从淄博财富陶瓷城经营管理有限公司支付租金数额的情况来看，自2018年-2020年每年向上诉人支付租金25275元，共计75825元，这与租赁合同中关于租金的支付及租赁起始时间的约定是相互吻合的。反之，如按照原审判决所认定的交付时间，那么根据租赁合同的约定，截止2020年度淄博财富陶瓷城经营管理有限公司应向上诉人支付的租金总额应为25275元（2018年、2019年的租金为0），而实际支付却是75825元，这意味着2018年就预支了2020年度的租金，并且又预支了2021、2022两个年度的租金，这显然有悖于常理。3、从租赁合同第一条约定的内容可以认定，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司是对上诉人已经实际拥有的商铺进行租赁，并不是对尚在施工期间商铺的租赁，双方正是基于对这一事实的共识才作出了租赁期间自2015年9月1日-2020年8月31日的约定，这一约定即意味着租赁物自2015年9月就交付淄博财富陶瓷城经营管理有限公司。4、从上诉人所提交的《投资置业计划表》并结合淄博财富陶瓷城经营管理有限公司支付租金的情况也可证实涉案商铺的交付时间是在2015年9月。从该《投资置业计划表》记载内容来看，前两年(2016年度、2017年度)的租金并非是“0”而是折抵了应当支付的购房款，后三年即2018年、2019年、2020年度的租金每年为25275元，共计75825元，同时还记载“满五年如不满意，无条件150%回购”，由上述内容可判定上诉人所收到的款项75825元属于后三年的租金，由此也能够推定涉案房产的交付时间是在2015年。由上述4点足以看出，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司支付租金的行为所反映出来的意思表示与租赁合同的约定完全相符，由此，不难认定涉案商铺的交付时间与租赁合同约定的租赁起始时间是一致的。二、原审判决对于本案事实的认定上存在明显的不公、且缺乏依据，有悖常理。1、本案中《商铺租赁协议》与《购房协议》系同一标的物，租赁标的物的交付即可视为购房协议标的物的交付，但一审法院对本案审理过程中，有意回避上诉人提交的有关《商铺租赁协议》履行情况的证据，并在判决书中对于上诉人提交的证据及与待证事实的关联性等只字不提，这显然是有意避重就轻。2、原审判决以商品房买卖合同中约定的交付条件，即以竣工验收备案表载明的竣工日期，来认定涉案商铺的实际交付时间缺乏依据，理由如下：(1)从概念上来说，实际交付时间与约定交付条件完全是两个概念，两者不存在必然的联系，从司法实践来看，合同约定与实际履行不一致的情况也是大量存在的，在商品房买卖纠纷案件中，不具备约定的交付条件而交付房屋的情况也是大量存在的，如逾期办证的纠纷案件多涉及此类问题，因此，原审法院将交付时间等同验收时间的认定缺乏依据。(2)淄博财富陶瓷城经营管理有限公司所提交的该份证据系复印件，原审法院不仅未按照要求与原件进行核对，而且该份证据自身也存在矛盾。在审理过程中淄博财富陶瓷城经营管理有限公司一并提供了涉案工程的《竣工综合验收备案表》以及《竣工验收备案表》，前者为整个工程项目的综合验收资料，后者仅为涉案的5号展厅单体工程的验收，根据建设工程验收备案的相关规定，在单体工程验收之后，方可进行综合验收，也就是说单体工程的验收时间要早于综合验收时间，但在淄博财富陶瓷城经营管理有限公司所提交的《竣工综合验收备案表》所记载的竣工时间为2015年7月30日，而在单体工程《竣工验收备案表》所记载竣工验收时间却是2017年11月16日。另外，上诉人提供的不动产登记证上所记载的面积测量日期是2015年5月29日，根据相关商品房测量的规定，该时间为工程竣工验收后进行实地测量的时间，由此推定，涉案商铺早于2015年5月29日验收，不动产权证书系由行政机关颁发，其证明力显然大于淄博财富陶瓷城经营管理有限公司所提交的备案表。(3)该证据与本案缺乏关联性，根据双方签订的《商铺租赁协议》与《购房协议》，涉案商铺为“六期”工程，而淄博财富陶瓷城经营管理有限公司提交的竣工验收备案表却是“一期”工程。3、从证据的证明效力上来说，上诉人所提交的《商铺租赁协议》系能够直接证实租赁关系起始时间的书面证据，而原审判决所认定的竣工验收备案表复印件应属于间接证据，上诉人所提交证据的证明力显然高于淄博财富陶瓷城经营管理有限公司所提交的该份证据，而原审法院在审理过程中却将上诉人提交的直接证据弃之不用，而对于淄博财富陶瓷城经营管理有限公司提交的无论是原件还是复印件均予以采纳，明显偏袒被上诉人。4、原审判决以租赁协议中约定的前两年租金为0，作为印证案涉房屋在2015年、2016年尚未交付的逻辑完全是牵强附会的臆断。按照原审判决的逻辑，前两年的租金之所以为“0”是因为涉案商铺尚未交付，租赁关系未实际发生，而根据淄博巨鹏飞置业有限公司和淄博财富陶瓷城经营管理有限公司共同的置业顾问沈洪泉亲笔书写的投资置业计划表明确记载，商铺总价为297354元，前两年租金为44602元，以租金折抵房款后，合同价为252752元(297354元-44602元)，这也与淄博财富陶瓷城经营管理有限公司所提交的认购书的内容一致，因此，原审判决无视上述证据对该事实所作出的认定属于主观臆断。假如前两年的租金为0，那么至今上诉人还没有付清房款，在这种情况下，淄博巨鹏飞置业有限公司是不会为上诉人办理产权证书的，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司更不会向上诉人支付近7.6万元的租金。5、从上诉人所提交的证据能够证实淄博巨鹏飞置业有限公司与淄博财富陶瓷城经营管理有限公司在人员、财务上具有高度的混同，淄博巨鹏飞置业有限公司对涉案商铺的占有即可视为淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的占有和使用，这种交接无须经过上诉人的参与，上诉人至今未就涉案商铺办理交接手续，但这并不妨碍淄博财富陶瓷城经营管理有限公司对该商铺占有、使用至今，原审法院关于未办理交接手续就等同于没有交付的观点实际上是将办理交接手续与是否实际交付混为一谈，这同样是证明逻辑上的错误。6、原审判决对案件事实的认定有悖于日常经验，缺乏对事物起码的分析判断能力。原审法院已受理与上诉人同种情况的案件十几起，且由不同的代理人代理，这些当事人不可能都对回购日期理解或计算错误。据上诉人了解，与上诉人同种情况的共涉及二、三百人，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司与其中部分人已达成协议，本案在诉前调解时淄博财富陶瓷城经营管理有限公司也向上诉人提出过同样的调解方案。三、原审判决遗漏了财产保全费2520元的处理应当予以纠正。 淄博财富陶瓷城经营管理有限公司辩称，一、答辩人2017年支付租金，不能确认涉案商铺的交付时间为2015年9月，一审法院认定交付日期为2017年11月准确无误。1、2015年9月，答辩人与吴素芬签订《商铺租赁协议》、《购房协议》时，涉案商铺尚未交付，故不能以签订租赁合同的时间作为商铺交付时间，也不能以租赁合同约定的租期开始时间作为房屋交付时间。2015年9月7日，吴素芬与开发商淄博巨鹏飞置业有限公司刚刚签订《财富陶瓷城商铺认购协议书》，2015年9月9日，答辩人与吴素芬就案涉商铺签订《商铺租赁协议》、《购房协议》，足以证明2015年9月9日案涉商铺还未达到预售条件，仅仅处于认购阶段，商铺不可能交付答辩人。直到2016年，涉案商铺才具备预售条件，吴素芬与开发商淄博巨鹏飞置业有限公司双方签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同第11条约定的交房时间为2016年7月31日，显然不可能在此之前交付商铺于答辩人。根据开发商淄博巨鹏飞置业有限公司所办理的《竣工验收备案表》中的记载，涉案商铺的竣工验收日期为2017年11月16日。综上，足以证明吴素芬的商铺具备实际交房条件的日期是在2017年11月16日之后，一审判决认定事实正确。2、从《商铺租赁协议》履行来看，协议第三条约定：2015年9月至2016年9月、2016年9月至2017年9月，租金为零。即前两年答辩人不支付租金，也能印证涉案商铺2015年并未实际交付的事实。3、答辩人之所以在吴素芬仅仅与开发商签订《财富陶瓷城商铺认购协议书》，就提前签订《商铺租赁合同》，并约定案涉商铺在实际交付后5年予以购买，是基于统一做好江北陶瓷市场，预测商铺将来能够升值所做的商业操作。签订租赁合同时商铺并未实际交付。二、一审判决对本案事实认定公平合理，证据确凿。1、本案《商铺租赁协议》、《购房协议》确系同一标的，但答辩人与吴素芬签订《商铺租赁协议》、《购房协议》时，吴素芬与开发商刚刚签订《商铺认购协议书》，因此，如果认定《商铺租赁协议》签订之时即交付商铺，才是与常理相悖。2、一审以竣工验收备案表确定交付日期，符合常理。(1)吴素芬未提供充足证据证明2015年9月将涉案商铺交付答辩人，其提供的《商铺租赁协议》与《财富陶瓷城商铺认购协议书》、《商品房买卖合同(预售)》存在无法解释的矛盾，一审判决参照《商品房买卖合同(预售)》约定的交房时间、交房条件，以《竣工验收备案表》记载的竣工验收备案时间确定商铺交付时间，符合事实，并无不妥。(2)《竣工验收备案表》系开发商提供的复印件，与事实相符。面积测量时间无法推定2015年5月验收。(3)涉案商铺系开发商淄博巨鹏飞置业有限公司开发“财富陶瓷城”项目时，延续的项目分期称谓是1到6期，因项目跨越淄川、张店地块，在淄川地块上是1到5期，在张店地块上的6期，在张店区办理手续时，依法改为1期，故俗称的6期，与竣工验收表上1期，是同一期项目。3、《商铺租赁协议》未约定涉案商铺的交付时间，无法证明双方的履行过程。故上诉人主张证据不足。且无法合理排除其与开发商签订的《商铺认购协议书》、《商品房买卖合同(预售)》约定的交付时间的矛盾，根本不足以证明其主张。4、一审并非仅仅依《商铺租赁协议》第三条内容判决，一审判决应该是综合考量《商铺租赁协议》、《购房协议》、《商铺认购协议书》，《商品房买卖合同(预售)》、《竣工验收备案表》后，依法裁决。5、上诉人认为开发商与答辩人混同，无证据支持，且与本案并无实际关联。答辩人并不否认上诉人的主张，仅仅是认为不到合同约定的履行时间而已。如实际交付房屋满5年，答辩人同意履行合同约定。6、涉及与上诉人情况相似的购房户共有347户，其中318户经与答辩人协商已经达成调解协议，还有18户表示待5年后，即2022年11月，再与答辩人协商解决办法。目前，包括上诉人在内，仅有11户在淄川法院提起诉讼。绝大多数客户已经协商处理完毕。三、一审保全费应由上诉人承担。综上。原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 吴素芬向一审法院起诉请求：1.判令被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司继续履行双方签订的《购房协议》；2.判令被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司按《购房协议》约定支付原告房产回购款379127元；3.判令被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司以379127元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿原告自起诉之日起至实际付清之日止利息损失；4.判令被告江伟仁对上述二、三项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、诉讼保全费、担保保险费由两被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对双方争议的问题，一审法院查明，一、2015年9月9日，原、被告签订购房协议，约定合同标的为原告拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋195号商铺，原告的权利义务：1、自实际交房之日起满5年，若原告欲出售该商铺，则可按原告购买该商铺时的合同总价252751元（与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准）的150%的金额379127元作为出售价格，被告购买该商铺；2、原告欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司处，以书面形式通知被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司（其他通知形式无效），否则被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司不再购买原告的商铺。 二、2015年9月9日，原、被告签订商铺租赁协议一份，约定合同标的：原告将其拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋195号商铺，建筑面积25.89㎡，套内面积17.61㎡，出租给被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司；租赁期限：2015年9月1日起至2020年8月31日止,约定前两年年租金为0，第三年到第五年，每年租金为25275元。 三、2015年9月7日，原告与淄博巨鹏飞置业有限公司签订财富陶瓷城商铺认购协议书，约定认购铺号：财富陶瓷城5号楼一层195号铺，双方签订《商品房预售合同》时认购协议书由卖方收回作废，其后一切条款以《商品房预售合同为准》，2015年9月9日，吴素芬缴纳房款252751元。2016年7月25日，原告与淄博巨鹏飞置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：预售许可证号：Y01-1002283，出卖人：淄博巨鹏飞置业有限公司，买受人：吴素芬，商品房基本情况：中国财富建材博览城5号展厅5幢1单元1层010195号房，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图见附件一，合同约定交房时间是2016年7月31日，商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。 以上三份合同中所约定的标的物系同一套房产，且在中国财富建材博览城中序号是特定的。 另查明，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司系一人有限公司，唯一股东为被告江伟仁。被告提供的淄博巨鹏飞置业有限公司竣工综合验收备案表中的开发项目基本情况一览表中注明案涉房屋的开工日期为2014年10月1日，竣工日期为2015年7月30日；被告提供的竣工验收备案表，证明案涉工程的开工日期为2014年10月1日，实际竣工验收日期为2017年11月16日。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。本案的争议焦点问题是，案涉房产的实际交付日期如何确定。一审法院认为，原、被告并没有案涉房产的交接手续，根据原、被告于2015年签订商铺租赁协议约定，支付租金期限为被告在合同签订后第三年即2017年开始向原告支付租金，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，支付租金的前提是承租物已实际交付，原告只有向被告交付了案涉房屋，被告才会向原告支付租金；原告向被告交付案涉房屋的前提是，淄博巨鹏飞置业有限公司必须先向原告交付案涉房屋，淄博巨鹏飞置业有限公司向原告实际交付案涉房屋的日期，原、被告均未提供证据证实。 原告在第一次庭审中提供的房产回购通知书、光盘、电话录音书面整理材料、户口本、李进电话费发票、短信截屏三份、袁淑琴话费发票、发票、银行转账凭证、承兑汇票复印件、沈洪泉名片及投资置业计划表，均不能直接证明案涉房屋的具体交付时间。原告在第二次庭审中提供淄博财富陶瓷城公众号发布的山东巨鹏飞集团2020年述职大会信息光盘一张，证实两家公司是密切关联的企业，江伟仁可能是在山东巨鹏飞集团担任仓储物流部经理，与原告就涉案问题进行交涉的袁淑琴是公司的运营总监，这几个单位人员是混同的，在这种情况下涉案房屋签订了租赁合同就应视为完成了交接，房子是巨鹏飞公司建的，实际也是巨鹏飞公司的下属企业运营，不需要办理交付手续就已经实际使用房屋。一审法院认为，对于案涉房屋的交付各方应当履行必要的法定交接手续，原告的主张系主观推测，由于原、被告对案涉房屋的交付时间存在异议，且在均未提供交接手续的情况下，就应当严格依据合同约定的商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，来确定案涉房屋的交付时间。 根据淄博巨鹏飞置业有限公司与原告签订的商品房买卖合同（预售），合同约定交房时间是2016年7月31日，被告提供竣工验收备案表注明案涉房屋竣工验收日期为2017年11月16日，商铺租赁协议中约定前两年租金为0，印证了案涉房屋在2015年、2016年是没有交付的，2015年9月7日的财富陶瓷城商铺认购协议书证明当时原告有购买案涉商铺的意向，也印证了案涉商铺2015年并未实际交付，以上两份合同与财富陶瓷城商铺认购协议书、竣工验收备案表相互印证，一审法院确认，原告向被告实际交付案涉房屋的日期应在2017年11月16日。根据原、被告提供的购房协议，明确约定自实际交房之日起满5年被告购买原告的案涉房屋，从2017年11月16日起算，案涉房产到2022年11月15日才实际交付满5年。因此，原告于2020年12月9日向一审法院起诉，要求被告支付回购商铺款379127元，并不符合原、被告签订购房协议中关于“自实际交房之日起满5年，被告购买该商铺”的约定。原告主张以商铺租赁协议来确定案涉房屋的交付时间为2015年，无证据支持，一审法院不予采信，一审法院认为，应结合购房协议、商铺租赁协议、财富陶瓷城商铺认购协议书、商品房买卖合同（预售）、竣工验收备案表来确定案涉房产的实际交付日期，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司并不存在违约行为。综上所述，原告要求被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司按照双方签订的购房协议约定办理商铺回购，支付原告商铺回购款379127元；判令被告以379127元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿原告自起诉之日起至实际付清之日止利息损失；被告支付原告诉讼保全费2520元、保全保险费800元；无合同及法律依据，不予支持。股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是公司债务的存在及股东与公司财产存在混同，本案中被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司并不存在违约，故原告要求被告江伟仁对公司债务承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释［2015］5号）第九十条的规定，判决：驳回原告吴素芬的诉讼请求。案件受理费6986元，减半收取计3493元，由原告吴素芬负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴素芬提交证据一，被上诉人与其他购房人达成的协议书影印件一份，拟证明2020年9月25日被上诉人与上诉人同种情况的业主就房屋回购问题达成了协议，该协议第六条指的是购房协议，上诉人与被上诉人达成的购房协议都是该公司制定的格式合同，内容都是一致的，均是在2015年9月份签订的购房合同，该协议证实被上诉人认可本协议业主的回购，回购期于2020年9月份已经届满，由此证实本案涉案房屋的回购期也是在2020年9月份届满。根据该购房协议自实际交房之日满5年后回购的约定，涉案房屋的交付时间应当是2015年9月份。补充说明，一审提交了由不动产登记部门向上诉人颁发的不动产权证书，该证书的房屋分户平面图表明涉案房屋的测量时间是2015年5月29日。证据二，八份与上诉人同种情况的购房业主向淄川区人民法院对被上诉人提起诉讼的诉状、淄川区人民法院所出具的民事裁定书，被上诉人与八位购房人签订的购房协议、商铺租赁协议，拟证明上诉人所述事实与其他购房人对于同类事实的理解与判断一致，这些购房人所购买房产的情形与上诉人一致，所涉购房合同也是由被上诉人出具的格式合同。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司质证称，证据一协议书是影印件，无法确认其真实性，且该协议书有涂改，不能作为证据使用；该影印件仅是一份委托租赁协议书，没有任何证据、内容证明与上诉人的诉讼请求以及购房合同有关联，该证据与本案没有任何关联。房屋分户平面图的出图时间是2018年11月22日，与上诉人的主张不符。证据二虽是复印件，但真实性应该没有问题，需说明：第一，这些案件和上诉人的案件有相似性，这些案件正在淄川区人民法院审理过程中，无法作为证据使用，也不能证明上诉人要证明的目的；第二，2015年9月份，部分业户煽动其他业户向被上诉人提出要求，上诉人经过努力300多户都已经解决了，只有这十几户坚持起诉，并不是说被上诉人认为这11户起诉的有道理，只是被上诉人为了社会安定做出了一些让步，所以说并不存在被上诉人认可2020年9月份购房合同到了履行时间。 吴素芬另申请证人陈某出庭作证，拟证明案涉房产的实际交付时间。经对证人证言质证，吴素芬称，通过证人证言能够证实前两年的租金并不是为零，而是折抵了购房款，这与上诉人在本案一审以及上诉状中所述一致。从商铺租赁协议实际履行情况看，被上诉人已经向上诉人交满了5年的租金，由此推定上诉人与被上诉人所约定的房产回购期已经届满。证人实际拿到的租金是2018年、2019年、2020年共三个年度的租金，与上诉人一致，因此被上诉人答辩状及一审判决书中前两年租金为零，认为租赁房产回购期限没有届满的陈述与事实不符。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司质证称，证人证言重复了上诉人在诉状中的内容，且证人在淄川区人民法院已经起诉，与上诉人存在利益上的一致性，同时也未提供相应证据予以证明，请求法庭对证人证言不予采信；租金是否交付、租金的交付时间，系双方的商业操作，无法推定房屋的交付时间，因此证人证言无法证明案件事实。 本院经审查认为，吴素芬提交的证据一协议书系影印件，无原件核对；淄博财富陶瓷城经营管理有限公司对证据二的真实性无异议，对上述证据的真实性予以确认；证人陈某系与吴素芬情况类似的商铺购买人，上述证据不具有对本案待证事实即案涉商铺实际交付之日如何确定、案涉商铺是否达到回购条件的证明力。综上，对上述证据在本案中的证明效力不予采信。 二审审理查明，2015年9月9日，吴素芬作为甲方、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司作为乙方签订《购房协议》，约定：三、乙方权利义务：1.本协议第二条第2款约定的期限内，若甲方通知乙方出售，且符合本协议规定的各项条件的，乙方购买该商铺。2、甲方根据本协议第二条第2、3、4、5款的约定按时办理过户手续的，乙方于过户之日起45个工作日内向甲方支付该商铺房款。 本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题：案涉商铺是否已经符合双方《购房协议》中约定的“自实际交房之日起满5年”由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买的条件。根据相关法律规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，即交付符合使用条件的商品房是房地产开发企业的义务。本案中，吴素芬与淄博巨鹏飞置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间与交付条件是对开发商交房义务的约定，该约定与《购房协议》中约定的“自实际交房之日”不具有必然关联。根据双方签订的《商铺租赁协议》，案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，即租期5年；而双方同一时间签订的《购房协议》，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买案涉商铺的时间为实际交房之日起满5年，两份合同约定的履行时间相互衔接；案涉商铺2015年7月30日即已竣工，二审中，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司亦陈述财富陶瓷城2015年即已经开始运营；商铺租赁协议中虽约定前两年租金为0，但吴素芬对此作出了说明，系以前两年的租金折抵购房款，吴素芬的该陈述与案涉商铺认购协议书中约定的总价、合同总价的内容亦能相互印证。综合考虑上述情况以及商铺返租、回购的经营模式，应当认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付。现购房协议约定的由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买案涉商铺的时间已经届满，吴素芬业已在购房协议约定的期限内以书面方式通知淄博财富陶瓷城经营管理有限公司其欲出售案涉商铺，故淄博财富陶瓷城经营管理有限公司应当按照购房协议的约定购买案涉商铺。但按照购房协议的约定，吴素芬需协助完成交易、办理过户手续，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司在过户后45个工作日内支付房款。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司未按照合同约定回购案涉商铺，构成违约，吴素芬要求其支付2020年12月1日（该时间已超购房协议约定的过户之日起45个工作日内支付商铺房款的履行期限）起至实际付清之日止的利息损失不违反法律规定，予以支持。案涉《购房协议》对诉讼财产保全责任保险费并无约定，对吴素芬要求淄博财富陶瓷城经营管理有限公司承担该费用的诉求不予支持。 关于江伟仁在本案中应否承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，江伟仁并未提供证据证明淄博财富陶瓷城经营管理有限公司系具有独立财产独立核算的法人单位，公司财产独立于其财产，应承担相应法律后果。 综上所述，上诉人吴素芬的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初5029号民事判决。 二、被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司与上诉人吴素芬继续履行于2015年9月9日签订的《购房协议》；被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司于本判决生效之日起15日内向上诉人吴素芬购买案涉商铺，上诉人吴素芬协助被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司办理案涉商铺权属变更登记手续。 三、被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司自案涉商铺过户之日起45个工作日内向上诉人吴素芬支付商铺房款379127元。 四、被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人吴素芬资金占用期间的利息损失，以379127元为基数，自2020年12月1日起至实际清偿之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、被上诉人江伟仁对上述第三项、第四项付款义务承担连带清偿责任。 六、驳回上诉人吴素芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6986元，减半收取3493元，诉前财产保全费2520元，由被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担；二审案件受理费6987元，由被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 娜 审 判 员  马士军 审 判 员  杨继生 二〇二一年六月十一日 法官助理  庞风华 书 记 员  徐 钊