贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9423号 原告：彭明华，男，1967年9月13日出生，汉族，住址：贵州省赫章县。 原告：易友芬，女，1966年6月16日出生，汉族，住址：贵州省贵阳市白云区。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告彭明华、易友芬与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理，原告彭明华、原告易友芬，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭明华、易友芬向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即为原告办理坐落于毕节市七星关区房屋的产权登记；2．判令被告承担2015年3月15日起至2015年8月28日，实际交付之日的逾期交房违约金7638.18元（234302元×万分之二×逾期天数163天＝7638.18元）；3．判令被告承担2016年12月30日起至起诉之日起的逾期办理商品房转移登记违约金37488元（234302元×万分之一×逾期天数1600天＝37488元）；4．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求；变更第三项诉讼请求中的违约金数额为暂计金额，实际应计算至被告为原告办证之日止。 本院查明如下案件要素：2014年11月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区路）东城印象第XX号商品房一套，建筑面积为71.96平方米，房价款为234302元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年3月15日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年8月28日，被告实际向原告交付涉案商品房。截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否存在逾期交房及逾期办证违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2015年3月15日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2015年3月16日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，被告向原告实际交房的时间为2015年8月28日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起30日内即2015年9月27日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法典》规定的3年诉讼时效期间即2015年9月28日至2018年9月27日期间内行使诉权，本案中，原告于2021年5月21日向本院提起诉讼的行为（即立案之日），视为原告向被告主张权利之日，该期间已超过3年诉讼时效期间，故被告对该项主张的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》约定于2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，被告未办理，自2016年12月31日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日2021年5月21日（即立案之日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年5月21日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间及计算标准应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年5月21日开始，不再赘述。被告承诺于2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告至今仍未通知原告提交相关资料办证，显然已经逾期，已构成违约，应向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭明华、易友芬支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款234,302元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月21日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、驳回原告彭明华、易友芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费464元，由原告彭明华、易友芬负担195元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月十一日 书记员  聂 熙