内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终639号上诉人（原审原告）：贺某，现住内蒙古巴彦淖尔市。上诉人（原审原告）：沈某，现住内蒙古巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91150802761088019U。法定代表人：任某，该公司董事长。委托诉讼代理人：于某，内蒙古金川律师事务所律师。上诉人贺某、沈某因与被上诉人巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司（以下简称柏晨公司）商品房销售合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初4374号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人贺某、沈某、被上诉人柏晨公司的委托诉讼代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺某、沈某上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担；3、本案律师代理费由被上诉人承担；事实与理由：上诉人与被上诉人于2014年5月2日双方签订商品房买卖合同，合同第三条，商品房交付及交付日期：商品房竣工验收合格后方可交付，未给验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方应于2015年2月1日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用，实际交付时间为2015年8月13日；商品房买卖合同第十二条第三项：房屋交付使用后90日内将办理权属登记，出卖人提供的资料报产权登记机关备案；由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的按下列第一种处理：合同继续履行，甲方应按房屋价款的0%向乙方付违约金：补充合同第九条第三项：买受人接到出卖人的书面通知后10内提供办理产权的资料，每逾期一日，向出卖人支付违约金200元。天地之差的违约金，请求双方均按银行同期贷款利率计算。补充合同第九条：双方同意将商品房买卖合同第十二条中交房90日变更为：经小区综合验收合格后360个工作日。请求变更该条款。原告按照商品房买卖合同第十二条的约定和法律规定，于2017年7月21日提起诉讼；请求一审法院判令被告将办理房屋权属证书的资料登记在原告名下；请求判令被告支付逾期办证违约金29400.00元；自2015年8月13日交付使用至2017年7月21日起诉，合计21个月，按照中国人民银行同期贷款利率0.0043，房价款406175.00X0.0043X21个月合计：29400.00元，具体数额以取得权属之日止。一审法院认为依法成立的合同，受法律保护。原、被告2014年5月2日签订的《商品房买卖合同》和（补充合同）系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定全而履行自己的义务。原、被告协商一致签订的（补充合同）第九条，已对商品房买卖合同第十二条部分内容进行了变更，该变更内容并未违反法律规定。上诉人认为：一、（1）商品房买卖合同第三条：商品房竣工、验收合格后方可交付，未经验收，验收不合格的不得交付；商品房买卖合同第十二条，房屋交付使用后90日内将办理权属登记，需出卖人提供的资料，报产权登记机关备案；上述是按照法律签订的合同，合法有效。（2）商品房买卖合同第十二条的补充合同第九条：变更，因交付的房屋没有验收合格证书，变更，第一违反城市房地产开发经营管理条例第三十三条，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记于续，并提供必要的证明文件。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同法第七条：当事人订立履行合同，应当遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。补充合同变更，违反上述行政法规，变更应当无效。（3）补充合同第九条：因交房屋没有综合验收合格证书，变更主合同。违反商品房买卖合同第三条自己的承诺；二、违反城市房地产管理法、建筑法61条、合同法279条、城市房地产开发经营管理条例第17条，未验收，验收不合格的不得交付使用、补充合同第九条，因没有验收合格证书，违反了强制性的规定，该条款应当无效。城市房地产经营管理条例第36条，未经验收、验收不合格的房屋交付使用的处10万以上30万以下罚款。三、被上诉人以补充合同，已合法形式掩盖非法目的。（一）商品房买卖合同第三条：未经验收、验收不合格的不得交付。在2015年8月通知收房，如不收房，按照补充合同第八条，每逾期一日，向出卖人支付500元违约金。利用高额的违约金强逼买受人收房。收房后，他就不承担逾期交房的违约金。被上诉人为了不承担逾期办理产权登记违约金，将商品房买卖合同第十二条中，交房90日内采用补充合同变更为经小区综合验收合格后360个工作日。被上诉人采用格式条款订立合同及补充合同。一不承担逾期交房违约金，二不承担逾期办证违约责任，还能长期侵害买受人的物权，房屋所有权永归他所有。依照合同法第四十条，格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第52条，有下列之一的，合同无效.第三项，以合法形式或掩盖非法目的，第五项，违反法律行政法规强制性规定。依照上述法律规定，该补充合同违反了强制性的规定，应当无效。法院认为：原、被告已协商变更了原办理日期，原告未有证据证明具备办理条件，被告出示了建设工程验收备案表，说明小区未经综合验收合格，未到办理期限的理由合理。上诉人认为：四、商品房买卖合同及补充合同是被上诉人预先拟定的格式合同，并没有与上诉人协商，所谓的协商是法官误认为的。因该房没收合格证书对我的生命财产没有保障，我们不会拿生命开玩笑，只有法官把业主的生命和财产当成儿戏才会支持没有验收合格，作为合理裁决。上面已说，补充合同因未经验收合格，变更，违反合同法279条，商品房买卖合同范文本第八条。法院认为原告请求被告将办理房屋权属登记在原告名下，属于房地产登记部门的行政行为，不属于人民法院受理范围。根据最高人民法院审理商品房买卖合同司法解释第十八条、十九条规定，请求判令被告履行办理所有权登记，停止侵害。人民法院应当支持。被上诉人没有验收合格证，未在巴彦淖尔房地产交易中心备案，不属于行政行为，法院判决违反法律法规。请求支付逾期办证违约金；该商品房于2015年8月12日交付使用到2017年7月21日起诉，23个月直至在临河法院41个月，直至今日共计64个月。根据最高人民法院司法解释第十八条：买受人在房屋交付使用后立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。房屋出卖人须交付房屋，并保证房屋所有权转移买受人，这是出卖人的一项基本义务；因房地产企业不能提供规定的资料，如因没有综合验收合格证书，应承担违约责任。请求贵院依法撤销审判决，依法改判。柏晨公司辩称，1、根据上诉人所主张的原审第一诉讼请求。上诉人请求法院判令被上诉人将房屋权属材料登记在上诉人名下，上诉人主张这一诉求无法律依据。本案被上诉人系涉案商品房的开发企业，不是房屋权属登记机关，被上诉人无权将涉案商品房权属登记在上诉人名下，涉案商品房权属登记应由法定的不动产登记机关办理，上诉人只是按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故上诉人要求被上诉人将房屋权属资料登记上诉人名下属于房屋登记部门的行政行为，其诉求于法无据。2、根据双方所签订的涉案商品房买卖合同的补充合同第9条约定，双方同意将合同第12条中办理产权时间由房屋交付使用后90日内变更为“房屋交付使用并经小区综合验收合格后360个工作日内”，现涉案小区虽未综合验收，但在2020年9月已办理小区规划验收，经被上诉人与产权登记协调，在2020年11月涉案商品房才具备办理产权证书而且被上诉人以短信方式通知了上诉人向售楼部提交契税和大修基金票据资料，但上诉人至今未提交资料。根据双方约定办证期限未到期，不存在上诉人逾期办证的法律事实，故上诉人请求主张逾期办证违约金无事实依据，要求驳回上诉人上诉请求，维持原判。贺某、沈某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告将房屋权属资料登记在二原告名下。2.请求判令被告支付逾期办理房产证违约金29400元，计算至起诉之日。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月2日贺某、沈某与柏晨公司签订《商品房买卖合同》第十二条约定：商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应按房价款的0%向乙方支付违约金等内容。附件五：补充合同第九条约定：双方同意将第十二条中第三种期限内“房屋交付使用后90日”变更为“房屋交付使用并经小区综合验收合格后365个工作日”。2014年5月13日，原告交清首付款，下余办理贷款，被告出具两张2014年5月13日和2014年7月17日不动产统一发票。2014年10月8日，贺某签署“阅读商品房买卖合同认购人花名册”。2015年8月12日柏晨公司与原告签订商品房交付协议，交付案涉商品房。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告2014年5月2日签订的《商品房买卖合同》和《附件五补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告协商一致签订的《附件五补充合同》第九条已对《商品房买卖合同》第十二条部分内容进行了变更，该变更内容并未违反法律规定。被告于2015年8月12日向原告交付了房屋，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”规定,原、被告已协商变更了原办理日期。原告没有证据证明案涉房屋小区已经具备办理条件。被告出示了“建设工程验收备案表”说明小区未经综合验收合格，未到办理期限的理由较为合理。原告已经和被告签订了《商品房买卖合同》，被告给出具了不动产发票，这些都是案涉房屋的权属资料。原告要求被告将房屋权属资料登记在原告名下属于房产登记部门的行政行为，不属于人民法院的受理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，判决：驳回原告贺某、沈某的诉讼请求。案件受理费535元，由原告贺某、沈某负担。二审中，双方当事人均未提供证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人的上诉理由是否应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人贺某、沈某与被上诉人柏晨公司于2014年5月2日签订了《商品房买卖合同》和《附件五补充合同》，双方均同意将《商品房买卖合同》第十二条中第三种期限内“房屋交付使用后90日”变更为“房屋交付使用并经小区综合验收合格后365个工作日”，上诉人贺某、沈某均在买受人签章处签字捺印。上述合同系在双方真实意思表示下签订的，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于上诉人贺某、沈某称被上诉人逾期办理房产证要求支付逾期办证违约金的问题。上诉人未提供证据证明涉案房屋小区已经具备办理条件，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人柏晨公司在一审审理过程中出示了“建设工程验收备案表”证明小区未经综合验收合格，未到办理期限。本院对于该证据予以认可，故对于上诉人贺某、沈某的上诉请求，本院不予支持。综上所述，贺某、沈某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费535元，由上诉人贺某、沈某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 毛爱萍审判员 付桂梅二○二一年六月十五日书记员 马宇涛