广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3827号原告（反诉被告）：广州市威利商务服务有限公司，住所地广州市白云区云城街萧岗齐富二横路2-1栋606室。法定代表人：李婉霞。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑伟，广东中大圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢光荣，男，1984年3月10日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县，委托诉讼代理人：江仕东，广东明境律师事务所律师。原告广州市威利商务服务有限公司（反诉被告，以下简称威利公司）与被告卢光荣（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。威利公司的委托诉讼代理人李剑伟，卢光荣及其委托诉讼代理人江仕东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市威利商务服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还位于广州市白云区萧岗齐富路威利商务中心公寓楼内自编首层01铺的房屋；2.被告支付原告自2020年10月27日起至实际交付涉案房屋之日止的占有使用费（其中2020年10月27日-2021年8月31日期间为每月5151元、2021年9月1日至2022年8月31日期间为每月5408元、2022年9月1日至2023年8月31日期间为每月5679元、2023年9月1日至2024年8月31日期间为每月5963元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月6日，原被告双方签订《威利商务中心租赁合同》，由被告承租原告位于广州市白云区萧岗齐富路威利商务中心公寓楼内自编首层01铺的房屋，租赁期限至2024年8月31日止，依约被告应于每月第5日前支付当月占有使用费，占有使用费为每月4906元，且按年递增5%，如被告逾期付租达15日，则原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，被告在案涉房屋经营“易站”便利店，却几乎每月均不能按时交租，但双方仍一直保持良好的租赁合作关系。后，因被告拖欠占有使用费未付已逾15日，原告为此于2020年10月23日委托律师发函通知解除租赁合同，该函已于同日27日送达被告，依法双方合同已于该日解除。然，被告拒不依法交还租赁房屋并占用至今，致原告遭受严重经济损失。被告卢光荣辩称，原告在2020年10月12日、在原告还没有解除合同的情况下向被告发出通知，原告先行违约造成现在的情况,所以原告应当向被告承担违约责任。原告要求被告返还商铺，因为被告并没有违约，所以原告方无权要求被告返还所租的商铺。被告在无法经营期间的各种经济损失原告需要进行赔偿。因为在2020年10月12日到现在都无法正常经营使用涉案商铺，故原告无权要求被告支付占用费。诉讼费应由原告自行承担。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条，因为原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此原告和被告之间签订的租赁合同应属无效，但是原告故意将存在权利瑕疵的涉案商铺租赁给被告，其存在明显的欺诈故意，因此对导致合同无效应负全责，原告2020年10月12日通知被告称涉案商铺不得作为商业用途，导致被告的合同目的根本无法达到，因此租赁合同无法继续履行的责任也应由原告独自承担，也就是说合同无效的责任完全由原告承担。原、被告双方签订的租赁合同，根据该合同原告尚不能够解除与被告之间的租赁合同，但是原告于2020年10月12日向被告发出通知称原告所在商铺不得用做商业用途，现通知被告该单位即日起不得继续经营，否则后果自负，因此本诉中违约责任应当由原告自行承担，租赁合同无法继续履行的责任应由原告自行独立承担。原告作为综合商业体的经营管理者，对涉案房屋性质的知晓程度应当高于被告，其出租时已充分知晓涉案房屋的性质即没有建设工程规划许可证，但却故意不告诉承租人，导致被告在5年租赁期内都无法合法正常地在该商铺经营并损失巨大，原告对此具有严重过错，原告公司故意隐瞒涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况而将该商铺转租给被告牟利，其行为属于欺诈，原告应该对该合同的无效承担全部责任。根据民法典第157条的规定，民事法律行为无效或者被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方，因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任规定。因为原告具有严重过错，被告是受害方，因此原告应当补偿和赔偿被告所受到的一切损失，包括赔偿被告各项经济损失，返还被告租赁保证金，承担本诉、反诉诉讼费用的全部责任。原告在起诉书中主张了2020年10月27日至交付房屋之日止的占有使用费，根据不告不理原则，请法庭依法对2020年10月27日之前的占有使用费不予审理。被告卢光荣向本院提起反诉请求：1、要求原告赔偿各项经济损失364500元【包括：顶手费135000元、装修费（包括前台及招牌费）71500元、加盟费10000元、POS软件系统29000元、POS软件系统开办费1000元、系列货架9974元、每月15000元的经营利润损失计算5个月75000元】，并返还被告租赁保证金14718元；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：根据双方签订的《威利商务中心租赁合同》第三条第3项的约定，原告于2020年10月20日之后才有权解除合同，2020年10月20日之前合同应继续履行，但是原告于2020年10月12日向我发出了通知，该通知内容如下：“致首层商铺：根据政府有关部门的要求，该位置不得用作商业用途，现通知你该单位即日起不得继续经营，否则后果自负。关于单位的其他问题，请与管理处协商解决。管理处2020年10月12日”。落款公章是“广州市威利商务服务有限公司”。根据该通知，原告提供给我租赁的涉案商铺将无法实现我的经营商铺的合同目的。因此，违约责任应由先行违约的原告承担，我此时虽需向原告支付滞纳金，但未违约。因原告的违约行为，我蒙受了巨大的经济损失，截止反诉之日，我对租赁的涉案商铺的相关投资较大，实际经营时间仅为原租赁合同约定期间的1/5左右，疫情期间刚刚有些起色的生意被原告无情终结，因为原告的过错，我长期无法正常经营，经营利润损失巨大，且损失仍在继续扩大，具体如下：1、我为租赁涉案商铺支付给其前手租户余昌标顶手费135000元；2、支付给深圳易站连锁股份有限公司的装修费、加盟费、POS软件开发费、开办费等小计154500多元（不包括进货款31620元）；3、平均每月15000元的经营利润已经事实上无法实现（自2020年10月起至今将近五个月损失额75000元）；以上无法收回投资及其他损失合计为364500元。原告违约已造成巨大经济损失，请求法院依法判决。原告广州市威利商务服务有限公司对反诉请求辩称，1.关于租赁保证金，原告确认被告已付的款项，但是鉴于被告尚拖欠原告2020年1-3月、10月的租金以及11月至今的占有使用费未付，原告要求将该欠付的租金以及占有使用费等额折抵租赁保证金。2.关于顶手费，首先暂时无法找到余昌标租赁合同等信息，无法核实余昌标是否前一手租户，但是即便余昌标是前手租户，但是被告与原告是直接签署租赁合同以及交收租赁保证金，双方直接成立租赁合同关系，故根本不存在商铺转手的一个事实，同时即便余昌标是前手租户，余昌标也没有权处分案涉商铺的承租资格以及承租权，所以如被告基于被余昌标的欺骗支付了该款，应另案向余昌标追讨。3.关于装修费以及招牌费，首先基于案涉租赁合同第八条第三款以及第九条第四款，被告在签署租赁合同的时候即已知悉案涉房屋的产权情况之下装修商铺以及增设招牌的属于其因单方行为自行造成的损失，与原告无关；其次根据被告提交的证据装修费、招牌费易站公司明显是用高于市场价的标准进行施工的，按照市场价进行该商铺的招牌增设根本不用24000元，由此反推装修费的数额也是明显高于市场价，鉴于案涉租赁合同属于无效合同，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释一第九条，需要进行评估来确定装修以及招牌的一个市场价值即现值。4.关于经营利润损失，由于案涉合同属于无效合同，任何一方根本不存在包括经营利润、损失等预期可得利润损失，原告可以庭后提交相关的案例。5.关于加盟费、pos机软件开发费、pos机软件系统开办费、系列货架费等，这些费用均不以案涉商铺使用作为前提和基础，打个比方如被告迁移其他地方继续经营，仍然可以使用该费用，因此即便原告收回商铺也不会造成被告存在该项的损失。由于被告早已于2020年5月解除与易站公司的加盟合同，因此涉案房屋本应拆除并不再用易站经营，该招牌不是原告收回商铺造成的损失。对于装修费我方认为因装修支出的人工费及可移动物品不属于赔偿范围，只有天花板、地板、落地窗、门这些已形成附合的装修按照市场现值都不足1万元。关于货架是属于可移动的物品，不属于赔偿范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、微信记录、缴费单、加盟合同、收据、通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2019年9月6日，威利公司（出租方、甲方）与卢光荣（承租方、乙方）签订《威利商务中心租赁合同》，甲方将坐落在广州市白云区萧岗齐富路威利商务中心公寓楼内自编首层01铺建筑面积50平方米，租赁给乙方使用，租期期限自2019年9月1日至2024年8月31日，第一年租金、服务费4906元；第二年租金、服务费5151元；第三年租金、服务费5408元；第四年租金、服务费5679元；第五年租金、服务费5963元。乙方在每月的第5日前用现金或银行转账的付款方式将租金和服务费，电费、公摊水电费缴付给甲方，乙方在与甲方签订合同时应向甲方交纳保证金14718元及首月租金和服务费4906元，乙方租约期满办理退租手续时，在乙方无拖欠甲方租金和物业管理费、水电费，无损坏甲方财产的前提下，甲方将保证金14718元，在10天内无息退回乙方。乙方依时向甲方交纳租金和服务费及水电费用，逾期交付的，每逾期一日需按应交金额的1%支付滞纳金，如逾期15日，甲方有权解除合同，收回商铺，并没收保证金。乙方因使用需要对所租商铺进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，乙方必须提出书面申请，经甲方书面同意，甲方有权对工程进行监管，退租或解除合同时，乙方扩、加、改建的室内装修、间隔和天花、地板、各种电线、网线等其它不动产，不得拆卸和破坏，应无偿移交给甲方。租赁期内，乙方要自行领取合法的证照，并守法经营，甲方只提供现有的证照（属集体土地、没有房产证），乙方在租赁期间发生的债权债务及违法行为与甲方无关，其责任全部由乙方自己承担。签订合同后，卢光荣向威利公司交纳租赁保证金14718元，并使用涉案物业，后于2019年9月19日登记成立广州市白云区云城双浩便利店，完成装修2019年10月1日开始经营。卢光荣按合同约定标准支付租金至2020年9月。2020年10月12日，威利公司在涉案物业张贴致首层商铺的通知“根据政府有关部门的要求，该位置不得用作商业用途，现通知你该单位即日起不得继续经营，否则后果自负。关于单位的其他问题，请与管理处协商解决”，威利公司在通知上加盖公章，威利公司表示此后撤回，未能提供证据证实。卢光荣表示此后关了10天后用7天时间进行盘点，后虽开了店门，但没有经营，持续10多天，此后没有再开，偶尔进去拿一下东西，但门没有开，现涉案物业还存有商品，要求威利公司进行赔偿后才同意交还涉案物业。威利公司对此不予确认，出具2020年11月27日视频证实涉案物业当天对外经营，卢光荣辩称当天是进行盘点。卢光荣另出具2020年10月10日涉案物业外部照片，拟证实涉案物业被围蔽施工严重影响正常经营，威利公司确认2020年11月进行装修围蔽，但并未影响涉案物业的对外经营，另出具2021年3月27日视频，证实3月27日围蔽已拆除。涉案物业经我院向广州市规划和自然资源局发函查询，未办理建设工程规划许可证，经本院释明涉案物业无办理规划报建手续将导致租赁合同无效，双方表示清楚，威利公司要求支付使用费至实际交还房屋之日止。卢光荣要反诉要求返还租赁保证金14718元，威利公司提出由于拖欠2020年1-3月租金14718元，该款用于冲抵押金，故不需退还，卢光荣确认2020年1-3月租金未缴纳，但由于疫情已减免，电话通知1月份不缴租，微信通知2月份5折，威利公司表示2月份租金减半，但是属于附条件减半，卢光荣没有履行条件，故不予减半，并未同意1月租金减免。卢光荣反诉要求赔偿各项经济损失364500元，包括顶手费135000元、装修费（包括前台及招牌费）71500元、加盟费1万元、POS软件系统29000元、POS软件系统开办费1000元、系列货架9974元、每月15000元的经营利润损失75000元，出具以下证据：1、2019年9月1日威利公司与余昌标签的租赁合同及2019年9月5、6日与余昌标的微信记录，拟证实卢光荣的前手余昌标与威利公司签订的租赁合同也是2019年9月1日至2024年8月31日，余昌标同意将涉案商铺转租给卢光荣，卢光荣向余昌标支付顶手费13.5万元，威利公司表示该顶手费与公司无关，卢光荣应另行起诉余昌标解决。2、卢光荣与深圳市易站连锁股份有限公司签订的特许加盟合同，特许经营威利商务中心一号铺，时间自2019年9月5日至2024年9月4日，签订合同之日一次性支付加盟费10000元，特许费作为获取特许经营资格的对价，不论合同期满，还是中途解约或其他理由，都无权要求退还；出具深圳市易站连锁股份有限公司2019年9月的五张收款收据，分别收取货款31518元；POS软件系统29000元、开办费1000元、系列货架9974元；装修费55673元，收银台15827元，合计71500元；加盟费元10000。威利公司对装修价值提出异议，经本院释明后，卢光荣明确不对装修价值委托评估机构进行评估，主张装修包括墙壁、高档地板，原铺面一堵墙的拆除、吊顶、玻璃门、货架、购置冰箱、挂式空调等，威利公司出具铺面照片，提出冰箱、空调、货架可移动，没有形成附合，对粉刷墙壁、普通铺设地砖、落地门三项不足1万元。卢光荣确认2020年6月后解除与易站公司的加盟合同，卢光荣出具手机收支分析单，拟证实每月纯利润损失至少15000元，威利公司对此不予确认。本院认为，威利公司与卢光荣就未办理规划报建手续的房屋订立的《威利商务中心租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。租赁合同无效，因无效合同取得财产应予返还，威利公司要求返还位于广州市白云区萧岗齐富路威利商务中心公寓楼内自编首层01铺的房屋的请求合理合法，本院予以支持。卢光荣使用涉案物业，按照相关法律规定，应按合同约定的租金、服务费向威利公司支付场地使用费，卢光荣抗辩称2020年10月12日威利公司张贴通知要求停止经营，故没有再继续履行交租义务，威利公司张贴通知后卢光荣仍继续使用涉案物业并未将涉案物业交还威利公司，故仍应支付场地使用费，考虑威利公司通知停止经营及涉案物业围蔽对卢光荣的经营造成一定影响，对2020年10月12日后的场地使用费本院酌定按50%计算，因涉案物业未实际返还，本院仅处理至2021年5月27日的场地占用费，威利公司要求自2020年10月27日起计算，计算7个月为5151元/月×7个月÷2=18028.5元。卢光荣反诉要求返还租赁保证金14718元合理，本院予以支持，威利公司要求抵扣尚欠2020年1-3月租金14718元，卢光荣提出该三个月租金因疫情已减免，威利公司表示仅同意减免2月份半个月租金，卢光荣未能提供证据证实威利公司同意减免三个月租金，考虑疫情影响本院酌定减免2月份租金，扣减1月和3月租金（4906元/月×2个月）后，威利公司应退还4906元押金，卢光荣反诉超出部分本院不予支持。卢光荣反诉要求赔偿装修损失，出具加盟合同及装修费单据，其中装修费55673元、收银台15827元，原告称装修价值不超过1万元，未提供证据证实，本院对支付装修费55673元予以采信，收银台不属于装修附着物，不应计算装修费损失，按实际使用年限计算折旧，实际使用20个月，剩余40个月，计算为55673元×40/60=37115元，威利公司未提供合法租赁物给卢光荣，卢光荣对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故威利公司、卢光荣对无效均有过错，酌定过错比例各为50%，威利公司应向卢光荣赔偿装修损失18557.5元，卢光荣反诉超出部分，本院不予支持。卢光荣反诉要求赔偿顶手费135000元，威利公司对此不予确认，卢光荣向案外人余昌标支付该顶手费，无证据证实威利公司与卢光荣就该费用进行约定及威利公司收取该款，卢光荣要求威利公司退还该款，缺乏事实依据，本院不予支持。卢光荣反诉要求赔偿系列货架9974元，货架不属于已形成附合的装饰装修物，该请求本院不予支持。卢光荣反诉要求赔偿加盟费1万元、POS软件系统29000元、POS软件系统开办费1000元，上述费用为卢光荣加盟易站连锁店所支付的费用，属于经营性投入，且可继续经营使用，卢光荣上述反诉请求，本院不予支持。卢光荣反诉要求赔偿5个月经营利润损失75000元，因租赁合同无效，要求赔偿无效合同的收益缺乏依据，该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，卢光荣将位于广州市白云区萧岗齐富路威利商务中心公寓楼内自编首层01铺的房屋交还广州市威利商务服务有限公司管业；二、于本判决生效之日起三日内，卢光荣向广州市威利商务服务有限公司支付2020年10月27日至2021年5月27日场地使用费18028.5元；三、于本判决生效之日起三日内，广州市威利商务服务有限公司返还卢光荣租赁保证金4906元；四、于本判决生效之日起三日内，广州市威利商务服务有限公司赔偿卢光荣装修损失18557.5元；五、驳回广州市威利商务服务有限公司的其它诉讼请求；六、驳回卢光荣的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费89元，由卢光荣负担并于本判决生效之日三日内向广州市威利商务服务有限公司迳付；反诉受理费3494元，由卢光荣负担3187元，广州市威利商务服务有限公司负担307元并于本判决生效之日起三日内向卢光荣迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陶向军二〇二一年六月九日书记员  郑萍军