北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7938号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京红宝鼎商业发展有限责任公司，住所地北京市东城区鼓楼东大街51号4幢一层。法定代表人：张琼，总经理。委托诉讼代理人：韩润生，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦琪，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：国家机关事务管理局，住所地北京市西城区西安门大街22号。负责人：李宝荣，局长。委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，男，1982年4月12日出生。上诉人北京红宝鼎商业发展有限责任公司（以下简称：红宝鼎公司）因与被上诉人国家机关事务管理局（以下简称：事务管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红宝鼎公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判红宝鼎公司无须向事务管理局腾退交还北京市东城区南锣鼓巷149号房屋；撤销一审判决第三项，依法改判红宝鼎公司无须向事务管理局支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的占有使用费；判令事务管理局赔偿红宝鼎公司装修损失100万元；诉讼费由事务管理局承担。事实与理由：1.事务管理局未提交任何证据证明其系涉案房屋的适格出租人，一审判决在未查明涉案房屋的真正权利人的情况下，判令红宝鼎公司返还房屋及支付占用费，明显不当。2.在事务管理局当庭明确表示不同意就涉案合同无效的法律后果一并处理的情况下，一审判决就涉案合同无效的法律后果一并处理，明显不当。3.一审判决错误认定红宝鼎公司未证明南锣鼓巷改造提升工程对其使用涉案房屋的影响，进而错误判决无须免除相应的房屋占有使用费。4.新冠疫情构成不可抗力，严重影响了涉案房屋的使用，对红宝鼎公司的实际经营产生了重大影响，根据国家相关政策，相应的费用应当予以减免。5.一审判决适用法律错误，对合同无效后财产返还请求权的诉讼时效应自合同被法院宣告无效起算，红宝鼎公司的反诉请求并未超过诉讼时效。6.涉案房屋租赁合同因事务管理局未取得涉案房屋的建设规划、未有涉案房屋的所有权而无效，导致合同无效的过错均在事务管理局，其应当赔偿由此给红宝鼎公司造成的全部损失。7.一审判决未予准许红宝鼎公司的鉴定申请，属于事实认定不清，法律适用错误，剥夺了红宝鼎公司的合法诉权。8.红宝鼎公司的两次装修均属区政府及街道主导下的大范围整改，事务管理局对此是明知的，其未在司法解释规定的六个月合理期间内提出异议，应视其同意该装修。事务管理局辩称：同意一审判决，不同意红宝鼎公司的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。事务管理局向一审法院起诉请求：1、要求红宝鼎公司腾退北京市东城区南锣鼓巷149号房屋；2、要求红宝鼎公司按照每年18万元的标准向事务管理局支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的占有使用费；3、要求红宝鼎公司将其红宝鼎餐厅的营业执照从涉案房屋迁出；4、诉讼费由红宝鼎公司承担。红宝鼎公司提出反诉：1、要求确认事务管理局、红宝鼎公司签订的《房屋租赁合同》无效，事务管理局赔偿红宝鼎公司装修损失100万元；2、要求事务管理局退还红宝鼎公司2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金4.5万元，免除2017年1月1日至2017年5月31日期间的房屋占有使用费9万元；3、要求事务管理局免除红宝鼎公司2020年1月23日至红宝鼎公司腾退涉案房屋之日的全部占有使用费。一审法院认定事实：事务管理局房地司公寓管理处（甲方）与红宝鼎公司（乙方）曾签订《房屋租赁合同》，约定事务管理局将位于北京市东城区南锣鼓巷149号院，房屋占地面积约180平米，租予红宝鼎公司使用。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金18万元，每年分两次支付，乙方应于每年12月前向甲方交纳租金9万元，每年5月前缴纳后半年租金9万元。甲方拥有该房屋所有权，监督乙方按本合同的要求租用房屋。乙方不得擅自拆改房屋、设备，确保该院完整，保持原状。如确属必须拆改，需取得甲方同意。上述甲方处加盖有国务院机关事务管理局房地产管理司公寓管理处公章，乙方处由红宝鼎公司加盖公章。上述合同签订后，红宝鼎公司使用涉案房屋经营餐饮，并在涉案房屋注册北京红宝鼎商业发展有限责任公司红宝鼎餐厅。合同履行期间，红宝鼎公司依约向事务管理局交纳了租金。合同到期后，双方未再签订书面合同，红宝鼎公司继续占有使用涉案房屋经营餐饮，但未交纳过任何费用。关于红宝鼎公司所述装修损失一节，红宝鼎公司提交1、人民网新闻截图、东城区政府网站刊登《北京市东城区提升生活性服务业品质三年行动计划》网页截图、《南锣鼓巷历史文化街区风貌保护管控导则》，东城区人大常务委员会网站刊登《东城区人民政府关于实施历史文化街区——南锣鼓巷地区保护复兴计划情况的报告》网页截图、中央电视台新闻报道、环球网新闻报道网页截屏等证据，其中环球网新闻报道网页截屏显示北京晚报报道从2016年10月28日起至12月15日，南锣鼓巷主街进行道路改造，重新铺装主街地面，开展公共环境建设，主街部分施工现场24小时封闭交通。红宝鼎公司以此证明2016年3月东城区政府发布提升生活性服务业品质三年行动计划，决定以南锣鼓巷为试点，进行街区改造。2016年10月起，对南锣鼓巷主街区进行封闭整改，商户全部停业装修，红宝鼎公司应对事务管理局装修整改明知且并未提出异议。经质证，事务管理局对其关联性不予认可。2、案外人郭振书写证人证言，显示2016年10月16日至2016年11月25日期间涉案房屋进行装修，工费186500元，工程结束后以现金方式收取工程款。经质证，事务管理局不予认可。3、北京市消防总队微博发布的2020年3月10日南锣鼓巷警情通报及起火视频，东城区人民政府网站刊登的南锣鼓巷商圈生产经营单位安全检查工作新闻截图，交道口街道安全生产委员会推进南锣鼓巷商圈“气改电”工作组织节前安全检查新闻网页截屏。经质证，事务管理局对其关联性及证明目的不予认可。4、厨具销售单据，金额为16500元。经质证，事务管理局对其关联性及证明目的不予认可。关于红宝鼎公司所述2016年装修的内容，其表示对餐厅厨房墙、地砖、吊顶进行了装修，但未提供任何证据予以佐证。事务管理局表示不清楚红宝鼎公司装修情况，且根据红宝鼎公司提供的新闻报道等证据，2016年应是对整个街区景观的改造，不涉及内部装修。对于2020年的“气改电”整改，红宝鼎公司表示其进行了电量增容改造施工并更换电用厨具等。事务管理局亦表示不知情，且不同意利用。庭审中红宝鼎公司申请对涉案房屋装修现值进行鉴定，因红宝鼎公司无法明确装修内容，亦未提供任何检材，无法进行鉴定，法院未予准许。红宝鼎公司为证明其受疫情影响遭受损失，提交1、东城区人民政府网站刊登《南锣鼓巷升级限流措施商会倡议商户暂停营业》的网页截图、2020年5月1日恢复南锣鼓巷主街开放，实施实名预约游览的网页截图及东城区召开疫情防控工作领导小组会议网页截图，证明自2020年1月23日起，为防控新冠肺炎疫情，红宝鼎公司暂停营业，2020年5月1日街区开放后，仍采取限流措施。2、红宝鼎公司拍摄的南锣鼓巷视频。经质证，事务管理局对其证明目的不予认可，表示合同已到期，不存在减免租金情况。另查，2019年2月1日，北京国联同利物业管理中心曾以房屋租赁合同纠纷为由将红宝鼎公司及北京红宝鼎商业发展有限责任公司红宝鼎餐厅诉至法院，要求二红宝鼎公司腾退涉案房屋并支付房屋占用费。在该案中，事务管理局内设房地产管理司公寓管理处向法院出具说明，表示房地产管理司于2017年5月31日向北京国联同利物业管理中心发送了《关于石雀胡同14号院等6处出租院落移交的函》，将包括涉案房屋在内的6处房屋移交北京国联同利物业管理中心经营管理。公寓管理处已经通知红宝鼎公司涉案合同到期终止不再续签，自2017年5月31日开始涉案房屋经营管理直接由北京国联同利物业管理中心协商处理。法院经审理认为，国家机关事务管理局房地产管理司公寓管理处与红宝鼎公司之间存在租赁合同关系，故驳回了北京国联同利物业管理中心的起诉。关于涉案房屋产权，事务管理局表示涉案房屋系建国初期建设房屋，没有规划手续，亦没有进行产权登记。法院向事务管理局释明相关法律规定，并询问事务管理局如果法院认定涉案合同无效，事务管理局是否同意就合同无效的法律后果一并处理。事务管理局表示同意法院依法认定合同效力，并就合同无效的法律后果一并处理。一审法院认为，涉案房屋系事务管理局管理房屋，尚未进行产权登记，根据事务管理局陈述，涉案房屋系建国初期建设，当时有关城乡规划的法律法规尚未公布，涉案房屋亦未有规划手续，故事务管理局管理房屋、红宝鼎公司之间的房屋租赁合同当属无效，红宝鼎公司要求确认涉案合同无效的反诉请求，法院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于合同无效，红宝鼎公司占有使用涉案房屋缺乏事实和法律依据，故事务管理局要求红宝鼎公司腾退并交付涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。红宝鼎公司腾退房屋前，实际占用涉案房屋期间，应当向事务管理局支付占有使用费，故事务管理局要求红宝鼎公司支付自2017年1月1日至实际腾退涉案房屋之日的房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持。关于使用费的具体数额，红宝鼎公司主张免除2017年1月1日至2017年5月31日期间及2020年1月23日至红宝鼎公司腾退涉案房屋之日的全部占有使用费，对于2017年1月1日至2017年5月31日期间的占有使用费，根据红宝鼎公司提交证据无法证明上述期间因南锣鼓巷改造提升对其使用涉案房屋造成影响，故其要求免除上述期间房屋占用费的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。对于2020年1月23日至红宝鼎公司腾退涉案房屋之日房屋占用费，根据红宝鼎公司提交证据，2020年5月1日前南锣鼓巷采取疫情管控措施，此后街区开放，但仍采取限流措施，疫情管控措施确对红宝鼎公司使用涉案房屋经营造成一定影响，但鉴于在2019年北京国联同利物业管理中心与红宝鼎公司的房屋租赁合同纠纷诉讼中，事务管理局已明确表示过涉案合同到期终止不再续签，且事务管理局于2020年1月7日即已起诉红宝鼎公司腾退房屋，此后红宝鼎公司仍占有使用涉案房屋事务管理局不存在过错，且事务管理局并未以涉案房屋市场租金价值主张使用费，仅以2017年前的租金标准主张房屋占用费，故红宝鼎公司要求事务管理局免除上述期间占有使用费的反诉请求，法院不予支持。关于红宝鼎公司要求退还2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金一节，鉴于涉案合同无效，红宝鼎公司主张的2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金实为房屋占有使用费，根据相关证据，2016年10月起因南锣鼓巷街区整体改造实行封闭管理，确对红宝鼎公司经营产生一定影响，但红宝鼎公司的上述主张已经超过诉讼时效，人民法院不予保护，故对于红宝鼎公司的上述反诉请求，法院不予支持。关于红宝鼎公司要求事务管理局赔偿装修损失的反诉请求，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。结合本案实际情况，红宝鼎公司未就其所述两次装修的具体内容及装修价值提供证据予以佐证，且即使红宝鼎公司存在对涉案房屋的装修行为，红宝鼎公司所述的2016年装修系在双方约定的合同履行期限临近届满之时，涉案合同虽无效，但双方约定的租赁期间内，红宝鼎公司均正常使用涉案房屋，且至今仍在占有使用。红宝鼎公司在其能够预见的期限内使用了涉案房屋，作为理性社会人应当明知对涉案房屋的装修加固投入和可使用时限之间的关系，双方约定的履行期限早已届满，故法院认为，涉案合同虽无效，但红宝鼎公司对涉案房屋投入的装修加固并未受到任何影响，其所投入的装修加固价值已在涉案合同约定的履行内全面得到了实现，故红宝鼎公司要求事务管理局赔偿上述装修损失的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。红宝鼎公司所述2020年气改电整改，系发生在双方约定的履行期间届满之后，在2019年北京国联同利物业管理中心与红宝鼎公司的房屋租赁合同纠纷诉讼中，事务管理局明确表示已经通知红宝鼎公司涉案合同到期终止不再续签，且红宝鼎公司亦未举证证明其装修改造经过事务管理局同意，故事务管理局对红宝鼎公司继续使用涉案房屋并进行改造的行为并不存在过错，事务管理局对其装修改造及未形成附和的物品均不同意利用，故红宝鼎公司要求事务管理局赔偿上述气改电装修改造损失的反诉请求，亦缺乏依据，法院不予支持。事务管理局要求红宝鼎公司迁出工商登记手续的诉讼请求，并非人民法院民事案件处理范畴，法院不予处理。红宝鼎公司表示如果法院判令红宝鼎公司腾房，红宝鼎公司同意将注册地址迁出的意见，法院不持异议。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条、第十一条之规定，判决：一、国家机关事务管理局与北京红宝鼎商业发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京红宝鼎商业发展有限责任公司于判决生效后十五日内向国家机关事务管理局腾退北京市东城区南锣鼓巷149号院并交付国家机关事务管理局；三、北京红宝鼎商业发展有限责任公司于判决生效后七日内按照每年180000元的标准向国家机关事务管理局支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；四、驳回国家机关事务管理局的其他诉讼请求；五、驳回北京红宝鼎商业发展有限责任公司的其他反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院查阅一审卷宗材料，事务管理局向法院提交了涉案北京市东城区南锣鼓巷149号院的情况说明函以及相关审批文件，用以证明该院落为不可售公有住房，属于中央国家机关国有资产，产权来源清晰。在本案二审期间，红宝鼎公司陈述，合同约定的期限届满后，该公司一直实际使用涉案房屋，但事务管理局拒绝收取占用费；事务管理局陈述，合同到期后不再续租，因此未收取对方交纳的占用费。本院认为：涉案《房屋租赁合同》系事务管理局与红宝鼎公司签订，明确约定了租赁房屋的位置、面积、租金标准及租赁期限，系双方真实意思表示。涉案租赁房屋系建国初期建设，事务管理局依职权进行管理，房屋产权来源清晰。鉴于该房屋建成时，有关城乡规划的法律法规尚未颁布实施，故红宝鼎公司以房屋没有取得规划和产权证为由要求确认涉案合同无效的反诉请求，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，现租赁期限已经届满，说明双方当事人在签订合同时的目的已经实现。在合同履行届满后，红宝鼎公司对事务管理局是否为房屋适格出租人提出质疑，缺乏基本的事实及法律依据。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，事务管理局以不再收取占用费的方式明确表明了不再续租的意愿，红宝鼎公司不遵守合同约定的期限、在没有任何合理依据的前提下实际占用涉案房屋，侵害了事务管理局的合法权利，红宝鼎公司应当立即将该房屋进行腾退。考虑到腾退房屋客观上需要一定的准备时间，本院酌情给红宝鼎公司预留腾退准备时间。在涉案合同约定的租赁期限内，红宝鼎公司实际占有、使用涉案房屋，应当按照合同约定标准交纳租金。2017年1月1日之后，红宝鼎公司继续实际占有、使用涉案房屋，应当向事务管理局支付房屋占有使用费。事务管理局按照2017年以前的租金标准主张房屋占用费，本院予以确认。依据本案中查明的事实情况，在合同约定期限届满后，事务管理局明确表明了不再续租的意思，在此情况下，红宝鼎公司还继续占用涉案房屋，由此产生的法律后果应由红宝鼎公司自行承担。因此，红宝鼎公司提出的南锣鼓巷改造提升、疫情期间管控措施等对其使用房屋造成影响，相应费用应予减免的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。关于装修损失一节，依据红宝鼎公司的陈述，东城区2016年9月对南锣鼓巷进行改造，该公司遂对房屋进行了装修，而这一时间节点已经临近双方合同中约定的租赁期限届满时间，红宝鼎公司对于自行作出的行为应自行承担责任；并且，红宝鼎公司并未提交有效证据证明该装修行为取得了事务管理局的同意；再次，截至目前，红宝鼎公司均实际占有、使用涉案房屋，相应利益已经实现。综合以上因素，依据公平原则，红宝鼎公司要求事务管理局赔偿装修损失的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；红宝鼎公司申请对涉案房屋装修现值进行鉴定的主张，本院亦不予支持。综上所述，红宝鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初140号民事判决；二、北京红宝鼎商业发展有限责任公司于本判决生效后七日内将北京市东城区南锣鼓巷149号院腾退并交付国家机关事务管理局；三、北京红宝鼎商业发展有限责任公司于本判决生效后七日内按照每年180000元的标准向国家机关事务管理局支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；四、驳回国家机关事务管理局的其他诉讼请求；五、驳回北京红宝鼎商业发展有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9793元，由北京红宝鼎商业发展有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费8315元，由北京红宝鼎商业发展有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费9793元，由北京红宝鼎商业发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年六月二十二日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇赵越