新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵9001民初2753号 原告：高翔，男，1990年10月8日出生，汉族，系挂靠新疆百疆途汽车租赁有限公司的旅游客运车营运者，住石河子市21小区。 被告：石河子市德林置地房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北三路1小区55号。 法定代表人：田建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩秋林，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。 原告高翔与被告石河子市德林置地房地产开发有限公司（以下简称德林置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用普通程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告高翔，被告德林置地公司委托诉讼代理人韩秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高翔向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告逾期交房租房损失39200元（1400元×28月）；2.请求判令被告给付原告迟延交房的违约金45672.25元（510304.48元×0.0001×895天）；3.请求判令被告协助原告办理房屋产权登记；4.请求判令被告给原告出具购房发票；5.请求判令被告承担本案的诉讼费用和送达费用。事实和理由：2016年10月9日，原告与被告达成购房意向，约定被告向原告出售石河子市×小区×栋×号商品房一套，合同总价款510304.48元，交付房屋的日期为2017年11月10日前，如被告未按规定交付房屋，每逾期一日，每日按照已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按合同约定的交房日期向原告交付房屋，直至2020年4月21日被告才将出售房屋交付原告。被告的行为已经构成违约，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。 德林置地公司辩称：1.原被告之间存在商品房买卖合同；2.2020年4月，案涉房屋已交付原告；3.原告已全额履行了付款义务；4.逾期交房的事实存在，造成逾期交房是因为承建单位逾期竣工导致，原因包括：①因老街房屋着火，行政管理部门责令全体施工单位停工检查；②另一建筑公司施工期间造成伤亡事故，行政管理部门责令全体施工单位停工检查；③疫情影响不能正常施工，故综合考虑上述因素系不可抗力所造成，应当减免被告的违约责任；5.关于违约金的起止计算时间，应以我们在售房部张贴公告时间2020年4月20日为准；6.关于要求被告协助原告办理房屋产权登记，合同中没有约定，我们可以提交办理相关资料，原告自行去办理房产证，现在无法办法房产证的原因是因为建筑商没有将竣工资料向建设单位提交，故责任不在我方，我方无协助义务；7.被告未给原告出具购房发票属实，但出具发票属于税收行政管理行为，不属于民事纠纷，原告应当另行解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年10月12日，原、被告达成购房意向，约定被告向原告出售石河子市×小区×栋×号房屋住宅一套，同日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总面积127.96平方米，每平方3988元，总金额510304.48元。原告按约履行了付款义务。合同第八条约定交付期限应当在2017年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②非出卖人原因等外部因素。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由买受人办理或委托出卖人办理，委托出卖人办理的，买受人需按出卖人要求及法律规定提交办证所需要的各项证件及交费凭据。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2‰赔偿买受人损失。 2017年11月10日，合同约定的交房日期已到，但被告迟迟未交付房屋，直至2020年4月21日被告才将案涉房屋交付原告。原告依法诉至法院，请求判令被告承担逾期交房的违约责任。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告延期交房的违约责任应如何认定；2.原告主张被告履行办理房屋产权证书的协助义务应如何认定;3、原告要求被告出具合规发票是否应予支持 关于争议焦点一。原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告应于2017年11月10日前向原告交付该商品房，但被告未按约定交付，直至2020年4月21日被告才向原告交付涉案房屋构成违约，故原告主张被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期交房违约金起止时间计算问题，被告辩称造成逾期交房是因为承建单位逾期竣工导致，原因包括：①因老街房屋着火，政府单位责任全体施工单位停工检查；②另一建筑公司施工期间造成伤亡事故，政府单位责令全体施工单位停工检查；③疫情影响不能正常施工，故综合考虑上述因素系不可抗力所造成。本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。关于施工管理部门不让案涉工程因所列原因施工的答辩意见，被告并未提供相应的证据予以证实，且新疆因气候因素冬季不能施工，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称因新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内的大规模爆发致使不能正常施工，确系实情。考虑到2020年1月至3月，全国大规模爆发新型冠状病毒肺炎疫情，受肺炎疫情影响，人们的生活、工作及出行都受到诸多限制，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，疫情期间要求被告交付房屋，实属不可能，故对被告的该项抗辩意见，本院予以采纳，本院酌定予以扣减被告60天的违约期，即逾期交房违约金的起止时间为自2017年11月11日起至2020年2月23日止，合计822天。 关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，均会造成双方利益失衡，与违约金的适用原则“补偿为主、惩罚为辅”相违背。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等内容，被告迟延交付房屋时间长达两年之久，损害了原告利益，原告主张按照合同约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金的计算标准，并未高于给原告造成的实际损失，本院予以支持。被告辩称双方违约金约定过高超过了实际损失，应当按照同地段同类型房屋租赁价格计算损失的辩解意见与事实不符，且未提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。 第二个争议焦点，被告作为商品房建设单位，对原告办理房屋产权证书应当履行协助义务，这既是合同应有之义，也是诚实信用原则的体现。被告辩称承建单位不予提交竣工资料，致使房产管理部门不能办理产权证书，这是被告与第三方之间的纠纷，被告应当自行解决，而不应将纠纷产生的不利后果交由善意第三人即原告来承受，且协助办理并非是要求被告办理，被告需要行使的协助义务就是向房产管理部门提交建设单位应当提交的房产资料，而这项义务也是被告作为建设单位履职尽责的必尽义务。故对原告要求被告履行办理房产证书的协助义务的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。 第三个争议焦点，原告按照合同约定履行了付款义务，被告根据原告缴款数额出具合规发票是被告履行法人依法纳税和协助原告办理房产手续的应尽义务，原被告双方并非是因缴税多少和纳税主体发生争议，而是在履行房屋买卖合同中产生的争议，故人民法院可在裁判中一并解决。被告辩称此为税务管理关系不是民事纠纷的辩解意见与法相悖，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告高翔迟延交房的违约金41947元（510304.48元×0.0001×822天，自2017年11月11日起至2020年2月23日）； 二、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告高翔办理过户手续； 三、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告高翔出具合法合规的购房发票； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费961元（原告已交纳），由被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告高翔。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长 孙 剑 人民陪审员 张 曙 人民陪审员 黄 萍 二〇二一年六月十日 代理书记员 邬珊珊 1