长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0193民初1485号 原告（申请执行人）：王铁成，男，1955年2月5日生，回族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：方麟贺，吉林维其律师事务所律师。 被告（案外人）：郑晓敏，女，1967年12月25日生，汉族，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：郑晓全，男，汉族，1968年2月13日生，住吉林省长春市朝阳区，系被告郑晓敏的弟弟。 委托诉讼代理人：牟婷，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告（被执行人）：吉林帝豪房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市硅谷大街3355号。 法定代表人：赵辉宇，经理。 委托诉讼代理人：王浩瀚，吉林衡丰律师事务所律师。 原告王铁成诉被告郑晓敏、被告吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称“帝豪公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王铁成的委托诉讼代理人方麟贺、被告郑晓敏的委托诉讼代理人郑晓全、被告帝豪公司的委托诉讼代理人王浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王铁成向本院提出诉讼请求：一、判令对吉林帝豪房地产开发有限公司所有的位于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍×栋3××室房屋继续执行。二、请求判决二被告承担诉讼费用。事实及理由：一、诉讼案件基本事实：2017年长春市中级人民法院执行的（2017）吉01执恢90、91、92号案件，被执行人为吉林帝豪房地产开发有限公司，执行过程中查封了本案涉诉房屋。后王铁成与帝豪公司达成和解协议，同意吉林帝豪房地产开发有限公司自行出售该房屋，所得价款用于偿还债务，王铁成收到一套房子的房款就申请法院解除一套房屋的查封。本案原告就是基于以上事实并且出于对法律和法院的信任，2017年9月5日与被告吉林帝豪公司签订了房屋买卖合同并开具了收款凭证。被告郑晓敏于2020年4月4日与开发公司签订的购房合同，该购房合同签订时，涉案房屋尚处于原告控制之中。二、被告郑晓敏异议不成立理由与事实物权期待权需在满足相应合法性、正当性的条件下方可得到人民法院的支持。被告郑晓敏没有阻却执行的权利，应继续执行，理由如下：（一）吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）与被告郑晓敏签订的房屋买卖合同为无效合同。因案涉房屋自始未取得房产预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，帝豪公司与郑晓敏签订的房屋买卖合同应当认定无效。不属于在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。在与林通的协议中，签字确认的人为郑晓全，而非郑晓敏，在没有授权委托的情况下，不能认定是被告郑晓敏的行为。不能认定为合法有效的书面买卖合同。（二）郑晓敏无法证明其已向帝豪公司支付款项。郑晓敏将款项打入林通个人账户，并未支付给帝豪公司账户，帝豪公司仅出具《证明》并不能证明林通为帝豪员工，且未提供林通与帝豪公司的《劳动合同》、社保证明。仅凭转账记录和证明不能证明帝豪公司收到郑晓敏支付的款项。在郑晓全与林通签订的合同中约定的价款为93万元，而被告与开发公司之前签订的合同约定的价款为783,060元，二者之前存在巨大差异，不能证明被告所付的款项系涉案房屋。（三）涉案房屋查封时间为2020年12月9日，郑晓敏提交的供气合同、物业费等证据不能证明其占有案涉房屋的合法性，郑晓敏不满足法院查封前合法占有该不动产。（四）郑晓敏与帝豪公司签订房屋买卖合同时，在明知案涉房屋预售许可证情况下仍与帝豪公司签订房屋买卖合同，其对无法办理过户登记存在过错。综上，郑晓敏主张的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其欲行使的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法定要件，不是法律所支持和保护的正当权益。为维护原告合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告郑晓敏辩称：郑晓敏于2020年4月4日通过房屋中介公司（吉林省某房地产经纪有限公司）与帝豪公司员工林通取得联系，由林通代表帝豪公司与郑晓敏签订房屋买卖合同，购买高新硅谷大街帝豪巴赫丽舍小区×栋3××室房屋一套（房屋面积126.3平方米），后郑晓敏通过手机银行转账方式向林通支付了全部购房款930,000元整，并于2020年4月8日与帝豪公司签订了房屋买卖合同购买帝豪巴赫丽舍小区×栋3××室房屋。郑晓敏按照帝豪公司要求在帝豪巴赫丽舍小区办理了房屋入住手续，帝豪公司将房屋钥匙一并交付给郑晓敏，并由郑晓敏对房屋进行相应装修，实际入住至今，郑晓敏居住期间按期缴纳物业费、水电费及煤气费用，履行了帝豪巴赫丽舍小区业主相关义务，是×栋3××室房屋实际权利所有人。现贵院依据（2021）吉0193执311号裁定书查封了郑晓敏所有的×栋3××室房屋，侵犯了郑晓敏的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，郑晓敏作为案外人，根据《最高人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条之规定，郑晓敏在人民法院查封该房屋前已经签订书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，但因非郑晓敏的原因未办理过户登记。郑晓敏认为贵院查封行为违反法律规定，侵犯了自己的合法权益。王铁成与帝豪公司关于帝豪巴赫丽舍小区×栋3××室房屋所产生的法律纠纷，现双方已经在贵院达成民事调解，贵院已经确定由帝豪公司向王铁成返还购房款，王铁成仅能向帝豪公司主张还款，而没有任何法律依据对该房屋提出权利主张，且该房屋已经不属于帝豪公司财物，由郑晓敏实际买售取得。故郑晓敏特向贵院申请解除对上述房屋的查封并终止执行。 被告帝豪公司辩称：请求人民法院驳回被答辩人王铁成的全部诉讼请求。事实和理由，一、关于被答辩人提出的因答辩人未取得房产预售许可证，与郑晓敏签订的房屋买卖合同无效的主张，首先，答辩人认为，在与郑晓敏签订的帝豪巴赫丽舍内部认购协议书中，已经明确了案涉房屋坐落、单价、总价等内容，约定的内容系双方真实意思表示，且并未违反法律规定，应当认定为有效。其次，虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定了出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但该解释本身的制定是为了维护交易秩序，保护消费者利益，防止开发商在未取得商品房预售许可时销售房屋而损害广大消费者权利，而本案中，郑晓敏作为普通的房屋买受人，其缴纳了全部购房款，并且办理了实际入住，其是基于与答辩人签订的购房协议而主张权利，并不当然因答辩人未取得商品房预售许可而使购房协议无效，否则有悖于司法解释保护消费者的本意。二、答辩人公司现已销售的住宅房屋情况均与本案郑晓敏情况相似，大量业主均是在答辩人公司未取得房屋预售许可证的情况下签订的购房协议书。如人民法院仅因答辩人公司未取得房屋预售许可证，即认定广大购房者签订的购房协议无效，其合法占有使用的住宅房屋应当作为被执行财产，截止至今答辩人公司涉诉案件达20余起，人民法院民事判决所确定答辩人公司承担的债务金额已达2500余万元，那么在答辩人公司现对外存在大量债务的情况下，所有小区业主居住的房屋都将成为被执行财产，这样的判例形成之后，债权人均可无端依此种裁决执行已入住业主的房屋，造成大量业主财产被无端执行，产生群体性上访事件，故此种裁决不利于维护社会稳定。综上，请求人民法院为维护广大消费者权益，依法驳回被答辩人王铁成的全部诉讼请求。 本院经审理查明：王铁成与帝豪公司房屋买卖合同纠纷一案，根据王铁成的保全申请，本院于2020年12月9日保全查封了帝豪公司开发的、位于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍×栋3××室住宅，并于现场张贴了（2020）吉0193民初4112号查封公告。诉讼过程中，双方当事人达成调解协议，本院于2020年12月17日作出（2020）吉0193民初4112号民事调解书，载明：“一、被告吉林帝豪房地产开发有限公司于2020年12月31日前一次性向原告王铁成支付购房款568,485元及利息（利息自2017年9月5日至实际给付之日止按年利率14%计算）；二、原告王铁成不再主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定的赔偿权利；三、双方无其他争议。”民事调解书生效后，王铁成向本院申请强制执行，本院于2021年3月2日立案执行，执行案号为（2021）吉0193执311号，在执行过程中，郑晓敏对本院执行的帝豪房地产公司开发的、坐落于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍×栋3××室房屋提出书面异议。本院经审查，于2021年4月16日作出（2021）吉0193执异14号执行裁定书，裁定中止（2021）吉0193执311号执行案件对吉林帝豪房地产开发有限公司开发的帝豪·巴赫丽舍×栋3××室房屋的执行。王铁成不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明，2020年4月4日，林通（帝豪公司工作人员）与郑晓敏、郑晓全、中介吉林省某房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，帝豪公司将坐落于高新区硅谷大街帝豪巴赫丽舍×栋3××室房间出售给郑晓敏、郑晓全，房屋总价款93万元，郑晓敏、郑晓全先付定金9万元，买卖双方同意在2020年4月15日前到开发商处办理更名，郑晓敏、郑晓全将剩余房款84万元一次性付给帝豪公司。当日，郑晓全通过个人尾号7391银行账户分别向林通尾号8130银行账户转款5万元、4万元。2020年4月8日，郑晓敏与帝豪公司签订《帝豪·巴赫丽舍内部认购协议书》，协议约定：郑晓敏购买帝豪公司开发的帝豪巴赫丽舍小区×栋3××号（住宅），建筑面积126.3平方米，6200元/平方米，总房款为783,060元整。当日，郑晓全通过其7391银行账户向林通尾号8130银行账户转款837,500元。当日，帝豪公司出具收据（交款单位：郑晓敏，人民币783060，收款事由：帝豪巴赫丽舍×栋3××室房款）。郑晓全称，郑晓敏系郑晓全的姐姐，郑晓全向林通支付的927,500元均为郑晓敏的购房款，因上述房屋在先欠付2500元的采暖费，故在应支付购房款93万元时予以了扣减，协议约定金额783,060元整系开发商要求，实际通过林通交付的房款为927,500元。2020年5月13日，郑晓敏与长春天然气集团有限公司签订了帝豪巴赫丽舍小区×栋4单元3××室的《居民用户供用气合同》，当日长春天然气集团有限公司向郑晓敏出具了正式发票，发票载明的地址为帝豪巴赫丽舍×栋4单元3××室。2020年10月10日，郑晓敏与长春高新热力有限公司签订了帝豪巴赫丽舍×栋3××室的《吉林省城市供用热力合同》。 再查明，林通为帝豪公司工作人员，且林通已将郑晓敏、郑晓全所付全部购房款交给帝豪公司实际控制人张海军。帝豪公司就案涉房屋尚未取得商品房预售许可证。 本院认为，本案争议的焦点问题是郑晓敏对帝豪·巴赫丽舍小区×栋3××室房屋享有的权利能否阻却本院的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在帝豪公司名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、郑晓敏与帝豪公司签订的《帝豪·巴赫丽舍内部认购协议书》中，明确了房屋坐落、单价、总价等内容，系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，应当认定为合法有效。二、从郑晓全转账记录、帝豪房地产公司出具的收据、情况说明、林通的工资表、工资发放的银行转款流水来看，可以证实林通系帝豪公司职工，郑晓敏已经支付了全部购房款。三、该房屋系因开发商原因未办理产权登记，故无法办理过户登记，现亦无证据证明房屋未办理过户登记系因郑晓敏本人原因所致。四、通过《居民用户供用气合同》《吉林省城市供用热力合同》可证明郑晓敏在本院查封之前已经合法占有了案涉房屋。综上，郑晓敏对帝豪·巴赫丽舍小区×栋3××室房屋享有的权利能够阻却本院的强制执行，故对于王铁成的诉讼请求，本院不予支持。 基此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王铁成的诉讼请求。 案件受理费13,100元由原告王铁成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  孙叶红 人民陪审员  赵连仁 人民陪审员  陈春华 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  闫 情