广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1441号上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯x。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄莉，女，1963年2月13日出生，汉族，户籍地广东省深圳市×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××722。委托诉讼代理人：吴春生、蒲秋璇，广东广和律师事务所律师、实习律师。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司与被上诉人黄莉因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初5097号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销（2020）粤1323民初5097号民事判决书，依法改判；二、请求由被上诉人承担本案的一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、关于本案是否超过诉讼时效问题，一审法院认定鉴于2017年10月25日被上诉人向自然资源局申请不动产转移登记，以行动催告上诉人履行办证义务，则诉讼时效被重新计算。对此，上诉人认为属于认定事实错误。具体理由如下:首先，涉案合同所约定的逾期办证违约金是按日计算，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效，即每日的违约金属于单个债权。其次，本案涉案房屋于2015年12月31日交付，办证期限的截止时间为2016年12月26日，逾期办证违约金的起算时间为2016年12月27日，即表明自2016年12月27日起被上诉人已经知道自己的权利受到损害。根据《民法典》的规定，本案所涉的每个债权的诉讼时效期间均系三年计算，而被上诉人提起诉讼的日期为2020年8月4日，案涉逾期办证违约金在2017年8月5日之前的债权已超过诉讼时效，不应受到法律保护。再次，被上诉人于2017年10月25日向惠东县自然资源局填写《惠东县不动产登记申请审批表》的行为属于其配合上诉人共同办证的行为，并非为向上诉人主张逾期办证违约金的行为，因此，该行为不能中断诉讼时效，一审法院混淆了被上诉人配合办证的行为和向上诉状主张逾期办证违约金的概念。二、关于是否存在被上诉人自身原因影响权属转移登记的问题，一审法院以上诉人未予以举证证明，不予支持上诉人该项主张。对此，上诉人认为属于认定事实错误，具体理由如下:首先，根据惠东县自然资源局出具的关于（2020）粤1323民初5097号调查取证函的复函中的附件《惠东县不动登记申请审批表》中已经显示被上诉人配合办理面签的时间为2017年10月25日。其次，一审法院亦确认被上诉人在2017年10月25日向自然资源局申请不动产转移登记，进一步印证了被上诉人配合办理面签的时间为2017年10月25日，晚于办证期限的截止间（2016年12月26日）共计302天。该证据已经充分证明了被上诉人因自身原因迟延履行自身所附的办证义务导致延迟办证，上诉人的举证义务已完成。相反，一审法院仅以被上诉人口头表示《惠东县不动登记申请审批表》落款日期有误，在未有任何证据推翻该证据的情况下，即认定上诉人未能予以举证证明上述主张，有违事实及显失公平。上诉人认为逾期办证期限理应再扣除因被上诉人自身原因耽误的期限共计302天。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，举证责任分配错误，逾期办证期限在扣除转移登记权籍调查时间外，还应扣除已超过诉讼时效期限及因被上诉人自身原因导致逾期办证的期限。恳求二审法院撤销第一审判决，依法改判。被上诉人黄莉未向本院提交书面答辩意见。黄莉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金54528.7元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2016年12月26日计算至2018年1月9日为54528.7元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告黄莉（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年7月17日签订了编号为HT0005903的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M44栋02号房，约定交付日期为2015年12月31日前，总楼款为1438752元。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十一条执行。附件四补充协议第十一条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记变更为：如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”2016年1月21日原告支付完毕全部楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间即将房屋交付原告。庭审时原告变更诉讼请求为逾期办证违约金计算时间自2016年12月26日至被告递交有效齐全的转移登记资料到惠东自然资源局为准。另，根据原告所提交的税收完税证明记载，案涉房产的契税缴纳日期为2016年4月1日。被告主张受不动产登记改革的政策原因影响，提交了惠东县人民政府于2016年6月28日作出的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复：案涉房产于2016年5月26日完成初始登记（确权）。不动产统一登记实施前已完成初始登记的，无受理权籍调查相关信息。不动产统一登记实施前已完成初始登记的，申办转移登记前需补充受理权籍调查，案涉房产于2016年10月20日申请办理权籍调查，并于2017年3月9日办结。该局于2018年2月1日批量预收被告提交的增量房转移登记申请材料（包含案涉房产），于2018年4月9日登簿办结。2017年10月25日原告就案涉房产向惠东县自然资源局申请不动产转移登记申请，并填写了《惠东县不动产登记申请审批表》，但原告表示该表落款日期2017年10月25日并非其填写，实际日期填表为2016年4月1日。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系：1、本案是否超过诉讼时效？2、补充协议中关于逾期办证违约金条款效力问题；3、是否存在政策原因影响权属转移登记进程；4、本案如何处理。关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。本案中，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房产交付日期为2015年12月31日，则原告在2016年12月26日就知道或者应当知道被告逾期办证，鉴于2017年10月25日原告向自然资源局申请不动产转移登记，以行动催告被告协助履行办证义务，则诉讼时效重新计算。从2017年10月25日至2020年8月4日原告起诉之日，未满三年，故被告提出原告超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局的复函其于2018年2月1日预收被告提交的转移登记申请材料，至此本院认为被告提交了齐全的申请材料给惠东县自然资源局。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于政策原因是否影响权属转移登记进程问题，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的360天即2016年12月26日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，转移登记申请前需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对转移登记权籍调查时间在逾期办理权属证书中的时间中予以扣除，即扣除2016年10月20日至2017年3月9日的转移登记权籍调查时间。本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的360日之次日即2016年12月26日，终止点2018年2月1日，合计402天，扣除转移登记权籍调查时间（2016年12月26日至2017年3月9日）合计73天，实际逾期时间为329天，故违约金为以总楼款1438752元为基数按每日万分之一计算329天，金额为47334.94元（已四舍五入）。另外，关于被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，原告对此不予认可，且被告未予以举证证明，故对被告的上述主张，本院不予采信。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告黄莉支付逾期办理不动产权证的违约金47334.94元。二、驳回原告黄莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元（原告已预交），由原告黄莉负担154元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担1010元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、诉讼时效的问题；二、办证逾期的责任问题。对此分析如下：第一，关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。涉案合同约定按日计算逾期办证违约金，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间,案涉房屋约定的交付时间为2015年12月31日前，逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起360日之次日即2016年12月26日，被上诉人于2020年7月21日提起本案诉讼，故被上诉人2017年7月21日之前的逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效,即逾期办证违约金起算点应为2017年7月21日，故本案逾期办证期间应自2017年7月21日计至2018年2月1日，共195天，扣除转移登记权籍调查时间73天，实际逾期时间为122天，故违约金为以总楼款1438752元为基数按每日万分之一计算122天，金额为17552.77元。虽然被上诉人于2017年10月25日向惠东县自然资源局申请不动产转移登记，但未就逾期办证违约金向上诉人进行主张，不构成诉讼时效的中断。故一审法院认定诉讼时效中断不当，本院予以纠正。第二，关于办证逾期的责任问题。办理商品房权属登记是由上诉人主导、被上诉人配合共同向行政机关申请办理。上诉人未能提供证据证明是因被上诉人拖延或不配合履行办证手续，或因被上诉人自身原因导致权属移转登记迟延，应承担举证不能的不利后果。故上诉人的上诉请求没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，上诉人惠州富茂房地产开发有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初5097号民事判决第二项；二、变更广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初5097号民事判决第一项为：惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向黄莉支付逾期办理不动产权证的违约金17552.77元；三、驳回黄莉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。二审受理费1164元，由上诉人惠州富茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧