北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7951号上诉人（原审被告）：陈美男，男。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京储渊时代文化传播有限公司，住所地北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。法定代表人：钟红霞，经理。委托诉讼代理人：孙子超，北京市国宁律师事务所律师。上诉人陈美男因与被上诉人北京储渊时代文化传播有限公司（下称“储渊时代公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初15138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈美男上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法发回重审或改判驳回储渊时代公司一审所提全部诉讼请求，储渊时代公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院未将钟红霞追加为共同原告属于严重的程序违法，本案应撤销原判发回重审；钟红霞、储渊时代公司无合同解除权，一审判决确认《租赁合同》的解除时间为2020年5月3日没有事实和法律依据；一审判决要求陈美男承担2020年2月1日至5月4日期间百分之五十的租金损失没有事实及法律依据，判决结果有失公平。储渊时代公司同意一审判决，不同意陈美男的上诉主张，陈美男在钟红霞个人提起的要求确认与陈美男所签涉案租赁合同解除并退还租金的诉讼中，主张合同责任应由储渊时代公司承担、钟红霞诉讼主体不适格，现储渊时代公司提起诉讼，陈美男又主张应追加钟红霞为“共同原告”，内容向左，前后矛盾，储渊时代公司主张合同解除权并无不当，一审判决正确，请求驳回上诉维持原判。储渊时代公司向一审法院起诉请求判决：1.确认储渊时代公司、陈美男签订的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年4月30日解除；2.陈美男退还储渊时代公司押金44899元；3.陈美男退还储渊时代公司自2020年2月1日至7月2日期间的租金207025.83元；4.诉讼费用由陈美男承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，陈美男（出租人、甲方，代理人张义）、钟红霞（承租人、乙方）与北京万科物业服务有限公司（居间人、丙方，下称“万科物业公司”）签订《北京市商业、写字楼租赁合同》（合同编号：0000119，下称《租赁合同》），约定“甲方将其所有的坐落于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201的商铺（下称“涉案房屋”）在毛坯状态下出租给乙方使用，出租面积为246.02平方米，承租区域作为商业用途。免租期为90天，自2018年4月3日起至2018年7月2日止；租赁期限自2018年7月3日起至2023年1月16日止。租金每天每平米6元，每月租金44899元，租金标准在租赁期内采取递增方式，2018年7月3日至2020年7月2日不递增，2020年7月3日至2021年7年2日年租金递增5%，2021年7月3日至2022年7月2日在上一年租金递增5%，2022年7月2日至2023年2月2日在上一年的基础月租金递增5%。租金支付方式为押一付六，每六个月支付一次，具体支付时间为第一次2018年4月3日，第二次2019年1月3日，第三次2019年7月3日，第四次2020年1月3日，第五次2020年7月3日，第六次2021年1月3日，之后半年付。押金相当于一个月租金即44899元；租赁期限届满或合同终止后，押金除扣除应由乙方承担的租金、费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。合同签订当日乙方向甲方支付定金44899元，乙方在本合同签订之日起3日内向甲方交齐首次租金及押金，否则，乙方所交定金归甲方所有，在此期间如甲方违约则向乙方双倍返还定金。租赁期内的物业费由甲方负担。本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方一个月房租作为违约金”；免责条款约定“‘不可抗力事件’指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。甲方若无法在合同期内履行合同，赔付乙方装修款五十万元，乙方退租放弃屋内固定装修”；双方在合同中亦约定了其他事项；合同签订后，陈美男将涉案房屋交付钟红霞，钟红霞向陈美男支付押金44899元，并按合同约定支付了第一期租金；钟红霞亦承租了与涉案房屋相邻的202号房屋等；2018年6月4日，储渊时代公司成立，钟红霞系法定代表人，注册地址为北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201、202、204、205；储渊时代公司将涉案房屋等作为少儿英语培训教室使用；后储渊时代公司于2019年1月4日支付租金254189.96元，于2019年7月5日支付租金269394元；2019年底双方经协商，租金减免0.5元/平方米，储渊时代公司于2020年1月6日支付2020年1月3日至7月2日的租金220372.84元（应为246943元，扣除储渊时代公司代陈美男支付的物业费26570.16元）；因受新冠肺炎疫情影响，北京市教育委员会于2020年1月26日发布北京市大中小幼延期开学、校外培训机构暂停线下培训的通知，该通知要求即日起暂停校外培训机构线下培训活动。接到该通知后，储渊时代公司停止了培训活动；2020年2月，北京市工商行政管理局房山分局长阳工商所下发了《培训机构落实疫情防控措施告知书》，严禁开展任何形式的线下培训；后双方协商房租减免事宜未果；2020年4月16日，钟红霞以短信的方式向陈美男发出解除房屋租赁合同通知书，载明“我公司法人钟红霞女士租赁您位于北京市房山区九晟商业广场16-1#商务办公楼2层201的底商用于教育培训相关行业，因疫情的原因，按照北京教委和有关部门规定，不能营业，不具备再继续经营的条件，自2020年1月30日至今无法营业。因此次疫情属于不可抗力，我司本着友好协商，互利共赢的原则通知您，解除此房屋的租赁合同，在4月30日前将房屋归还给您……”；陈美男向钟红霞发出回复书，表示不同意解除合同；钟红霞收到回复函后，通过微信向陈美男复函，要求解除合同退还押金，并通知于2020年4月30日到场验收房屋接收钥匙；2020年4月30日，钟红霞搬离涉案房屋，并于当日向陈美男发出通知函，通知陈美男其已于2020年4月30日搬离涉案房屋；2020年5月3日，钟红霞通过顺丰速运将涉案房屋的钥匙及水、电、燃气卡邮寄至陈美男在合同中所留通讯地址，因收件人拒收快件被退回；2020年5月7日，储渊时代公司将注册地址变更至北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。一审法院另查：钟红霞曾于2020年4月22日将陈美男诉至法院，要求确认涉案租赁合同解除并退还租金等，在该案庭审中，陈美男主张钟红霞诉讼主体不适格，认为合同责任应由储渊时代公司承担，故钟红霞撤回起诉，储渊时代公司于2020年11月5日提起本案诉讼；2020年11月30日，陈美男将钟红霞诉至本院，要求解除涉案租赁合同，并要求钟红霞承担违约责任，并于2021年1月21日申请追加储渊时代公司为共同被告。一审法院再查：涉案房屋登记在陈美男名下，不动产权证书号为：京（2018）房不动产权第XXXX号；庭审中，法院组织双方交接涉案房屋的钥匙和水、电、燃气卡，陈美男拒绝接收，后双方自行联络交接钥匙等事宜。一审法院认为：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务；本案中，钟红霞作为设立人与陈美男签订了租赁合同，储渊时代公司成立后，由储渊时代公司实际享有合同权利、履行合同义务，陈美男亦在钟红霞个人提起的诉讼中明确主张钟红霞主体不适格，合同责任应由储渊时代公司承担，故法院认为储渊时代公司作为原审原告提起本案诉讼并无不当，陈美男要求追加钟红霞作为原审共同原告缺乏法律依据，法院对其该项主张不予支持；关于储渊时代公司要求确认《租赁合同》于2020年4月30日解除一节；考虑房屋租赁合同的长期性，新冠疫情确实导致储渊时代公司在较长的一段时间内无法使用涉案房屋开展线下培训，以及储渊时代公司不存在恶意违约之情形，涉案租赁合同应予解除为宜；关于合同解除时间，根据查明的事实，储渊时代公司提前通知了陈美男并于2020年4月30日搬离涉案房屋，且于2020年5月3日将涉案房屋的钥匙等邮寄给陈美男，后未实际使用房屋等情况，法院确认涉案租赁合同于2020年5月4日解除；储渊时代公司要求确认涉案租赁合同于2020年4月30日解除，于法无据，法院不予支持；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；关于储渊时代公司主张退还2020年2月1日至2020年7月2日期间的租金207025.83元一节，对2020年5月5日至2020年7月2日期间的租金，因合同已经解除，陈美男应予退还；对2020年2月1日至2020年5月4日期间的租金，考虑到疫情影响，根据公平原则，并结合本案实际情况，法院确定由双方各自负担一半；经法院核算，陈美男应退还的租金为143429.66元（246.02平方米×5.5元×94天÷2+246.02平方米×5.5元×59天）；储渊时代公司对该金额范围内的诉讼请求，法院予以支持；对储渊时代公司超出该合理金额的诉讼请求，法院不予支持；关于储渊时代公司主张退还押金一节，因陈美男坚持另案追究储渊时代公司的违约责任，该案正在审理过程中，储渊时代公司当前要求陈美男退还押金，不符合双方合同约定，法院暂不予支持，双方就此可另行解决。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、确认北京储渊时代文化传播有限公司与陈美男之间的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年5月4日解除；二、陈美男于判决生效之后十日内返还北京储渊时代文化传播有限公司已付租金143429.66元；三、驳回北京储渊时代文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，陈美男提交储渊时代公司工商登记档案材料，主张储渊时代公司于2020年4月28日办理工商变更登记，将该公司住所地由北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201、202、204、205变更为北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204，以证实储渊时代公司在2020年4月一方面以教委通知停课为由向陈美男提出无法使用案涉房屋，另一方面将公司住所地另迁距离不远的他处，故根本不存在储渊时代公司所称的无法使用案涉房屋的情形，而是该公司恶意违约。储渊时代公司认为该公司在与陈美男解除案涉租赁合同后，将公司住所地从案涉房屋地址迁出并落于他处，系该公司作为独立法人的合法权利，并无不当，陈美男所称储渊时代公司恶意违约没有事实和法律依据，故不认可陈美男所交上述材料的证明目的。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于一审法院认定案涉合同已经解除并由陈美男向储渊时代公司退还相应租金是否适当；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，陈美男主张一审法院未将钟红霞追加为共同原告属于严重的程序违法，本案应撤销原判发回重审；钟红霞、储渊时代公司无合同解除权，一审判决确认《租赁合同》的解除时间为2020年5月3日没有事实和法律依据；一审判决要求陈美男承担2020年2月1日至5月4日期间百分之五十的租金损失没有事实及法律依据，判决结果有失公平；陈美男应当对其上述主张承担证明责任；经查，一审法院的审理过程不存在违反法律规定的情形，对于陈美男的第一项上诉主张，本院不予采信；关于合同的解除后果，由于新冠疫情的影响及北京市防疫政策的实施，致使储渊时代公司无法通过案涉房屋开展其原有的营业活动，属于因不可抗力的影响导致案涉租赁合同的目的无法实现的情形，故储渊时代公司有权解除案涉租赁合同，一审法院综合合同的实际使用情况及退还交接过程，认定案涉租赁合同于2020年5月4日解除，并无不当，本院予以支持，对于陈美男的该项上诉主张，本院不予采信；关于案涉合同的应退租金，结合北京市教委已于2020年1月26日发布暂停线下培训的通知且储渊时代公司亦于接到通知后实际停止了培训活动，不再具备通过租赁房屋开展营业活动的条件，故一审法院根据公平原则并结合合同解除的时间，认定自2020年2月1日至合同解除之前的租金由双方各自负担一半，合同解除之后的租金由陈美男向储渊时代公司予以退还，具有事实和法律依据，本院予以支持，对于陈美男的此项上诉主张，本院不予采信；综上，陈美男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3168元，由陈美男负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年六月二十三日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌