四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终1048号 上诉人（原审被告）：宜宾市腾川汽车有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港开发区长江北路西段。 法定代表人：刘光辉，董事长。 委托诉讼代理人：刘文贵，四川大经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宜宾福禄汽车销售服务有限公司，住所地四川省宜宾市临港经济技术开发区长江北路西段附三段15号1单元1号。 法定代表人：赵伟，执行董事。 委托诉讼代理人：赵红旗，四川德才律师事务所律师。 上诉人宜宾市腾川汽车有限责任公司（以下简称腾川公司）因与被上诉人宜宾福禄汽车销售服务有限公司（以下简称福禄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾川公司向本院上诉请求：撤销本案一审判决，驳回福禄公司诉讼请求，由福禄公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定腾川公司改变土地用途、存在违规建筑、违规装修、未通过消防验收等不是事实，案涉房屋办理了相关手续，属于合法建筑，福禄公司承租房屋后，未经主管部门批准及腾川公司同意擅自利用空坝搭建钢棚并对房屋进行装修，执法部门所称违规建筑、违规装修是福禄公司所为，腾川公司按照主管部门要求修建厂房，厂房出租行为并未改变土地使用性质；2.一审认定土地使用权被收回导致租赁合同履行不能无事实和法律依据，临港区管委会虽将房屋收回交由市属国有企业所有，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同效力，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局致函内容并未明确收回土地具体时间，也未要求福禄公司退出租赁房屋，没有限制和影响福禄公司经营活动，腾川公司收取租金后与市属国有企业如何分配与福禄公司无关；3.一审认定合同解除归责于腾川公司，确定解除时间为2019年12月25日无事实依据和法律依据，福禄公司请求撤销合同，一审判决解除合同超出诉讼请求范围，解除合同属于当事人意思自治而不是法院干预范围，一审也未阐明确定2019年12月25日为合同解除之日的理由，也未对之后福禄公司占有房屋的事实进行认定及作出处理，福禄公司至今未将房屋返还给滕川公司，合同有效双方就应全面履行合同义务，福禄公司长时间逾期支付第二年租金导致腾川公司主张解除合同，应承担全部责任，一审未提出腾川公司承担责任的具体事由，认定合同解除责任在于腾川公司毫无依据，福禄公司目前仍然占用使用房屋，解除时间应为房屋返还腾川公司之日，租金也计算至房屋返还之日；4.一审判决对行政部门的致函内容断章取义，把以后可能配合的后续工作变为现在应当立即完成的工作，案涉门面被法院查封是因为福禄公司的其他诉讼纠纷，并不是腾川公司或第三人原因导致查封，查封引起的法律后果应由福禄公司承担，腾川公司无违约行为，不应双倍返还租赁保证金；5.一审判决腾川公司支付装修费无事实依据和法律依据，福禄公司未经腾川公司同意和主管部门许可进行装修的法律后果应自行承担，根据合同约定，因福禄公司违约而解除合同，装修费不能补偿，即便腾川公司存在违约行为，装修损失也应经双方认同的第三方机构核定；6.根据福禄公司诉讼标的和一审支持的金额，一审判决由腾川公司承担全部诉讼费违反法律规定，且一审超过法定审理期限，程序违法。 福禄公司辩称，1.腾川公司将厂房出租给福禄公司经营汽车4S店从事商业用途，实质是改变了土地用途，土地用途为一类工业用地，根据房地一体原则，腾川公司将厂房作为商业门市出租，改变了土地用途，其在2019年6月19日向宜宾市自然资源和规划局报告的内容可以看出是明知改变了土地用途；2.双方签订的租赁合同不能继续履行，2019年6月5日宜宾市自然资源和规划局发文要求腾川公司改正违法行为，实质就是要求解除租赁合同，收回出租房屋，土地被收回，双方签订的租赁合同已无继续履行的物质基础；3.导致合同解除的原因是腾川公司违约行为所致，腾川公司改变土地用途，其违法行为导致双方合同无法继续履行，也因腾川公司原因导致土地被政府收回；4.根据租赁合同约定，福禄公司使用房屋不到一年，因腾川公司行为致使不能继续使用，腾川公司并未保证福禄公司在租赁期间合理使用商铺，导致合同被解除，腾川公司应承担福禄公司的损失。 福禄公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销福禄公司与腾川公司签订的《租赁合同》；2.判决腾川公司退还福禄公司支付的租金1080000元；3.判决腾川公司返还保证金200000元；4.判决腾川公司支付赔偿福禄公司支付的装修费、拆迁费、停业损失共计3300000元（诉讼中，福禄公司明确装修费为2187609.35元、拆迁费为300000元、停业损失1431866元）；5.本案的案件受理费由腾川公司承担。 一审法院认定事实：福禄公司成立于2018年5月25日，经营范围为汽车新车零售、销售汽车零配件、专业停车场服务、汽车租赁、机动车维修、代驾服务、销售电子产品等。腾川公司成立于2011年11月2日，经营范围为电动专用车制造、结构件加工、环卫设备制造、汽车零配件配件制造、重装备制造。 2018年9月25日，腾川公司与福禄公司签订《租赁合同》，主要约定：腾川公司将位于宜宾市临港开发区门面房出租给福禄公司做汽车销售及售后服务；该商铺建筑面积合计为920㎡，以上面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；福禄公司确认腾川公司已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租；该商铺为商业用途，福禄公司承租用于经营汽车销售及售后服务，未经腾川公司书面同意不得变更经营项目；腾川公司整体配套提供出租售后服务厂房1344㎡给福禄公司使用，租金标准按20元／月／㎡计算，该厂房租赁期及租金涨跌标准同商铺标准；该商铺租赁期限共七年，自2019年1月18日起至2026年1月18日止；双方签署本合同并且福禄公司按约支付保证金后，腾川公司于2018年10月1日前将该商铺交付福禄公司使用；租金按商铺的建筑面积计算，租金在前3年保持单价不变，即2019年1月18日至2022年12月31日，该商铺租金单价为60元／月／㎡，即租金55200元／月，662400元／年；租金每一年缴纳一次，福禄公司须于约定时间15日前以现金或银行转账方式将当期租金支付至腾川公司指定账户；福禄公司于签本合同时预付首期租金，首期租金为约定计租日起的租金即2019年1月18日至2020年1月18日租金；物业费随租金一起缴纳；双方签订合同当日，福禄公司须以转账或现金的方式支付保证金200000元给腾川公司作为租赁保证金，其中100000元在福禄公司交纳租金中扣除；福禄公司可根据实际需要对该商铺进行适当装潢装饰、室内隔层、修葺改造及安装必要设施设备等，福禄公司装修时，需向腾川公司提交装修方案，并经腾川公司同意，同时取得政府有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由福禄公司承担，福禄公司装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用；腾川公司保证福禄公司在承租期间可以正常合理使用该商铺；福禄公司有权按本合同约定使用该商铺，依法经营；本合同终止日，福禄公司应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归腾川公司所有；一方可提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同违约解除本合同条款，承担提前解除合同的责任；福禄公司逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额1%向腾川公司给付滞纳金，逾期超过5日腾川公司另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，腾川公司有权解除本合同，没收福禄公司租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；腾川公司违约解除本合同，或腾川公司违约福禄公司解除本合同，腾川公司双倍返还福禄公司租赁保证金，福禄公司的装修损失腾川公司按使用时间折价补偿，且腾川公司应当按剩余租赁期限以待营业损失赔偿，具体金额由双方认同的第三方权威财务机构核定进行赔偿；福禄公司违约解除本合同，或福禄公司违约腾川公司解除本合同，福禄公司的租赁保证金作违约金，腾川公司不予返还，福禄公司装修等无偿归腾川公司所有。腾川公司的法定代表人刘光辉在上述合同上签名，腾川公司加盖公章，福禄公司的法定代表人赵伟在在上述合同上签名，福禄公司加盖公章。 2019年4月11日，腾川公司和福禄公司签订《补充协议》，主要约定：一号厂房（丁类）中由东往西数9个横跨梁靠南面房屋中的一半共计面积为1776平方米交给福禄公司使用；租金按20元/平方米计算，共计金额426240元/年，此金额以交付厂房时间算起计算，一次性付款给腾川公司第一年度租金；租赁时间从2019年3月25日至2026年3月25日止，租赁为7年，其中三个月在2020年免租，交2020年3月25日后免租金三个月（双方约定的装修期租金）；福禄公司打款时间为2019年4月12日，如逾期不付，造成一切后果由福禄公司全权负责。腾川公司的法定代表人刘光辉在上述合同上签名，腾川公司加盖公章，福禄公司的法定代表人赵伟在在上述合同上签名，福禄公司加盖公章。 2019年3月8日，福禄公司与成都欣丰和装饰有限公司（以下简称成都欣丰和公司）签订《装修合同》，主要约定：福禄公司将比亚迪4Ｓ店的装修以包工包料的方式包给成都欣丰和公司施工；合同价款为1900000元，签订合同后支付100000元，2019年3月11日支付300000元，2019年3月31日之前支付600000元，福禄公司验收合格后支付400000元，比亚迪公司验收通过后支付400000元，余下5%质保金约合100000元于2020年5月1日前支付。福禄公司的法定代表人赵伟在上述合同上签名，福禄公司加盖公章；廖勇在上述合同上的法定代表人一栏签名，成都欣丰和公司加盖公章。2019年8月31日，福禄公司和廖勇签订了《装修结算协议》，主要内容为：经双方协商一次性结清装修尾款400000元；福禄公司以一台比亚迪ＤＭ车作为装修尾款的一部分，价格为290000元，并办理相关提车手续，保证成都欣丰和公司带走车辆合法性，另以现金方式支付110100元，成都欣丰和公司提1台比亚迪ＤＭ，价格289900元，作为尾款一部分；此协议签订同时双方原签订的装修合同失去效力作用，此合同生效以双方收款或付款凭证为准。福禄公司在上述合同上加盖公章；廖勇在在上述合同上签名并捺印。2019年9月2日，福禄公司将价值289900元的比亚迪ＤＭ车辆一台交付给廖勇，廖勇在福禄公司制作的《交接单》领取人一栏签名并捺印。 2019年5月22日，福禄公司与宜宾玖天科技有限责任公司（以下简称宜宾玖天科技公司）签订了《网络设备系统安装》，主要内容为：因需要福禄公司委托宜宾玖天科技公司对福禄公司办公区域安装网络设备系统等，合同总价款为18050元，据实结算，在工程完工验收后尾款七日内付清；合同签订后进场施工，施工时间预计60天，于2019年7月22日前完成。竣工验收结算后，福禄公司支付了工程款20488元，宜宾玖天科技公司向福禄公司出具了相应金额的发票一张。 另查明，１.腾川公司按双方签订的《租赁合同》《补充协议》约定，将案涉租赁商铺及房屋交付给福禄公司使用。2.2018年10月4日，腾川公司向福禄公司出具《收条》一张，主要内容为：今收到福禄公司门面出租定金200000元。2018年10月25日，福禄公司通过陈宗华银行汇款给腾川公司200000元；2018年11月2日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付腾川公司租金500000元；2019年4月12日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付腾川公司租金280000元；2019年8月12日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付腾川公司租金8000元。以上五笔款项共计1188000元（庭审中，腾川公司对收到福禄公司的上述五笔款项共计1188000元予以确认，且双方均陈述其中100000元系保证金）。3.案涉房屋及土地位于宜宾市临港开发区地块，土地使用权类型为出让，宗地用途为一类工业用地，产权证未办理。2019年6月5日，宜宾市自然资源规划局向腾川公司发出宜资源规划（改）（2019）502号《责令改正国土资源违法行为通知书》，主要内容：腾川公司未经批准擅自改变宜宾临港经济开发区ＬＧ×××地块内的土地用途使用土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第56条，属于违法改变土地用途的行为，责令你单位（腾川公司）自收到本通知书之日起10日内改正，逾期不改正的，依法追究相应的法律责任。收到上述通知书后，腾川公司于2019年6月19日向宜宾市自然资源规划局作出报告，主要内容为：腾川公司自2018年至今出现资金困难，租赁了一号销售及服务中心一单元给福禄公司，因公司不懂土地使用性质，违反了贵单位法规，特表示改正错误，现因市政府和我司正在商谈收购中，普什集团进来所有租赁都要搬迁，请贵单位支持。后因腾川公司并未对上述违规用土进行整改，2019年8月27日，宜宾市临港经济技术开发区经济贸易科技局、宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局、宜宾市临港经济技术开发区管理委员会企业服务中心、宜宾市消防支队临港开发区大队、宜宾市临港经济技术开发区管理规划建设环保局、宜宾临港经济技术开发区行政执法支队、宜宾市市场监督管理局临港经济技术开发区分局共计7个部门联合向腾川公司发出《关于对腾川公司违规使用1＃成品仓库及1＃加工车间进行联合执法的通知》，主要内容为：腾川公司生产基地项目用地性质为一类工业用地，腾川公司违规将1＃成品仓库及1＃加工车间出租用于比亚迪4Ｓ店商业经营活动使用，与备案的土地使用性质和建筑物使用性质不符，存在违法建筑、违规装修、未通过消防验收等问题，腾川公司对此一直未整改，现相关部门拟2019年8月28日对其采取相关执法措施（包含停水、停电等）。2019年12月25日，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局向福禄公司发出宜临港资源规划函（2019）510号《关于配合开展后续收地工作的函》，主要内容为：临港管委会已依法依规收回腾川公司位于临港开发区ＬＧ×××地块国有建设用地使用权，特函告福禄公司配合开展后续收地相关工作。４.2019年3月6日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修预付款100000元；2019年3月11日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款300000元；2019年4月1日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款600000元；2019年5月28日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款100000元；2019年7月4日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款100000元；2019年9月2日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程尾款110100元,以上项款共计1310100元。５.因设计使用4Ｓ店广告标识等，2019年1月21日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付四川省桑瑞光辉标识系统股份有限公司（以下简称四川桑瑞光辉公司）装修设计费12750元；2019年4月9日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付四川桑瑞光辉公司货款122712.38元。以上二笔款项共计135462.39元。６.2014年8月20日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ×××地块的《建设用地批准书》，2014年8月20日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ×××地块的《建设用地规划批准书》，2015年10月30日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ×××地块的《建筑工程规划许可证》，2015年11月18日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ×××地块的《建筑工程施工许可证》。７.在本案审理的同时，腾川公司也同时向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。８.诉讼中，经双方当事人确认以及现场勘验，案涉房屋因福禄公司其他诉讼纠纷，已于2020年9月16日被宜宾市翠屏区人民法院查封。 一审法院认为，１.关于双方合同的问题，本案中，签订案涉《租赁合同》和《补充协议》时，腾川公司明知案涉土地和建筑物的使用性质，且也知道福禄公司租用该建筑用于经营4Ｓ店（诉讼中，腾川公司陈述认为案涉土地可以租给福禄公司用于经营４Ｓ店），但腾川公司提供的证据不足以证明其在与福禄公司签订《租赁合同》和《补充协议》时告知过福禄公司上述情况，现相关执法部门已认定案涉租赁场地与备案的土地使用性质和建筑物使用性质不符，存在违法建筑、违规装修、未通过消防验收等问题，且2019年12月25日，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局已明确告知福禄公司临港管委会已依法依规收回腾川公司位于临港开发区LG×××地块国有建设用地使用权，要福禄公司配合开展后续收地相关工作。双方所签订的《租赁合同》和《补充协议》因政府相关部门依法依规收回该地块国有建设用地使用权而导致双方合同实际上履行不能，故腾川公司和福禄公司签订的上述合同及补充协议应当解除。双方合同签订后，福禄公司按合同约定向腾川公司支付了租金，导致合同的解除原因在腾川公司，故合同解除的责任应当归责于腾川公司。解除时间应当为2019年12月25日，福禄公司收到相关执法部门来函收回腾川公司位于临港开发区LG×××地块国有建设用地使用权且要福禄公司配合收地相关工作。同理，福禄公司诉请要求撤销案涉《租赁合同》《补充协议》，但提供的证据不足证明存在《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定情形，因此，对该项诉请不予支持。 ２.关于福禄公司诉请要求腾川公司退还支付的租金以及保证金的问题，本案中，因腾川公司的原因导致双方合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。但腾川公司已按双方合同约定将案涉门面房交付福禄公司使用，直到2019年12月25日，福禄公司收到相关执法部门来函告知案涉土地使用权已被收回，并要求福禄公司配合收地相关工作，且后来案涉门面房也被法院查封。因此，福禄公司应当参照双方合同约定的租金标准，支付2019年1月18日至2019年12月25日期间的房屋占有使用费，根据双方签订的《租赁合同》，经计算商铺的该费用为619904元（55200元/月×11月+662400元/年÷365天×7天），根据双方签订的《补充协议》，经计算厂房的该费用为319680元（426240元/年÷12个月×9个月），以上二笔费用共计939584元（619904元+319680元），现福禄公司已向腾川公司交纳租金1088000元，因此腾川公司应当退还福禄公司租金为148416元（1088000元-939584元）。本案中，合同的解除归责于腾川公司，根据双方合同约定，如腾川公司违约解除本合同，腾川公司双倍返还福禄公司租赁保证金，庭审中，双方确定案涉合同的保证金实际为100000元，故福禄公司要求腾川公司退还保证金200000元，予以支持。 ３.关于福禄公司诉请的装修费2187609.35元、拆迁费300000元、停业损失1431866元的问题，在福禄公司和腾川公司签订合同后，为了经营所需，福禄公司将案涉门面房进行了装修装饰，其中，直接转账支付了装修公司即成都欣丰和公司装修款共计1310100元，另将一台比亚迪ＤＭ车辆折抵装修款289900元，以上二笔共计1600000元；福禄公司对案涉门面房安装网络设备系统，支付了安装公司即宜宾玖天科技公司工程货款共计20488元；福禄公司对案涉门面房安装标识，支付了安装公司即四川桑瑞光辉公司工程货款共计135462.39元。福禄公司以上用于因经营所需进行的装饰装修共计1755950.39元（1600000元+20488元+135462.39元）。基于双方合同的解除归责于腾川公司，但案涉门面房的装饰装修也是基于福禄公司自行经营所需，且福禄公司已实际占有使用租赁物直至2019年12月25日，故根据实际使用时间和情况，对福禄公司的该部分损失酌定由腾川公司承担30%，经计算为526785元（1755950.39元×30%）。福禄公司诉请的拆迁费，福禄公司自述该笔拆迁费为预估，也没有提供相应的证据，对此不予支持。福禄公司诉请的停业损失费用，庭审中，福禄公司自述在2019年6月12日就知道案涉租赁门面不是商业性质，不能用于经营，但直到2019年12月25日，相关执法部门才收回案涉土地的国有建设用地使用权，故福禄公司有充足的时间进行搬迁，且福禄公司提供的证据不足以证明其在搬迁期间的具体损失情况，故对福禄公司的该项诉请，不予支持。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第八条、第十一条之规定，判决：一、宜宾福禄汽车销售服务有限公司与宜宾市腾川汽车有限责任公司于2018年9月25日签订的《租赁合同》以及于2019年4月11日签订的《补充协议》均于2019年12月25日解除；二、宜宾市腾川汽车有限责任公司于本判决生效之日起30日内退还宜宾福禄汽车销售服务有限公司租金148416元；三、宜宾市腾川汽车有限责任公司于本判决生效之日起30日内退还宜宾福禄汽车销售服务有限公司保证金200000元；四、宜宾市腾川汽车有限责任公司于本判决生效之日起30日内赔偿宜宾福禄汽车销售服务有限公司装修损失526785元；五、驳回宜宾福禄汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43440元，由宜宾市腾川汽车有限责任公司承担。 二审期间，腾川公司提交了两组证据，第一组是宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502财保123号民事裁定书，拟证明福禄公司因自身债务纠纷导致案涉房屋被查封，并非腾川公司原因导致；第二组是案涉房屋照片，拟证明该房屋至今由福禄公司占有，未移交给腾川公司，福禄公司应按约支付租金。福禄公司质证认为，裁定书的真实性无法确认，其来源和内容均不知晓，照片不能达到证明目的。经审查，腾川公司提供的照片显示案涉房屋已被宜宾市翠屏区人民法院贴上封条，查封内容也符合（2020）川1502财保123号民事裁定书的执行范围，且福禄公司一审、二审中均认可被查封的相关事实，本院对上述两组证据的真实性予以确认，对该证据的证明效力，本院将结案全案证据材料及各方当事人的陈述进行综合评判。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案案件事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 宜宾市临港经济开发区LG×××地块规划用途为一类工业用地，腾川公司虽提供了行政部门为其颁发的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等系列证据，但仅能证明腾川公司有权使用案涉地块并修建工业厂房的相关情况，并不足以证明腾川公司有权改变该地块规划用途的事实。双方当事人签订的租赁合同中明确约定门面房（合同中简称为商铺）为商业用途，该门面房及相应厂房出租给福禄公司是用于汽车销售及售后服务，且腾川公司在一审中也陈述其认为可以出租给福禄公司开展业务，故腾川公司在签订该合同时是明确知晓福禄公司租用房屋的实际用途和经营范围，根据宜宾市自然资源和规划局于2019年6月5日作出的《责令改正国土资源违法行为通知书》和宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局等7个部门于2019年8月27日联合发出的《关于对腾川公司违规使用1#成品仓库及1#加工车间进行联合执法的通知》所载明的内容，能够确认腾川公司主要违法行为是将案涉房屋出租给福禄公司用于比亚迪4Ｓ店商业经营活动使用，与备案的土地使用性质和建筑物使用性质不符，故对腾川公司采取相关行政执法措施。腾川公司认为是福禄公司搭建钢棚和进行装修导致被采取行政执法措施，其并未改变土地使用性质，腾川公司的该上诉理由意图将自身的违法行为转嫁于福禄公司，明显与查明的事实不符。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。腾川公司将案涉房屋出租给福禄公司用于汽车销售及售后服务，应当为福禄公司提供稳定的房屋使用环境直至租赁期届满，现因腾川公司原因导致案涉地块国有建设用地使用权被依法依规收回，相关部门也依法对腾川公司进行了补偿且腾川公司在一审现场查勘中也认可已经得到大部分补偿款，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，建设用地使用权被收回的效力是及于该地块上的建筑物、构筑物及附属设施，且宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局等7个部门联合发出的《关于对腾川公司违规使用1#成品仓库及1#加工车间进行联合执法的通知》中拟采取的执法措施已经包含了停水、停电等，故本案因腾川公司原因导致福禄公司无法继续使用该房屋，双方签订的租赁合同及补充协议无继续履行的事实基础，应由腾川公司承担合同解除的违约责任。尽管福禄公司因自身诉讼纠纷导致案涉房屋被查封在先，但宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局向福禄公司送达《关于配合开展后续收地工作的函》是在被查封之后的2019年12月25日，一审法院以该函件送达之日确定为租赁合同及补充协议解除之日符合客观实际，且按照约定标准计算扣减了房屋租金，并未将房屋被查封的原因归咎于腾川公司，腾川公司认为福禄公司应继续支付租金至返还房屋之日止无事实和法律依据。 从租赁房屋的实际用途来看，福禄公司在签订租赁合同及补充协议后对房屋进行装饰装修符合经营所需的客观合理性和合同约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第一款第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本案因腾川公司原因导致合同解除，福禄公司投入的装修价值未能在约定的租赁期内得到有效利用，该损失属于腾川公司违约造成，一审法院根据房屋使用时间和本案实际情况确认由腾川公司赔偿部分装饰装修损失并退还保证金符合法律及司法解释的规定。 腾川公司提出一审判决解除合同属于超出诉请范围的问题，经审查，本案与（2020）川1502民初4469号案件系基于同一法律事实引起的双方相互提起诉讼的关联案件，一审法院对两案进行了合并审理，福禄公司请求撤销合同，而腾川公司是请求解除合同，综合双方的诉辩主张、查明的案件事实和法律规定，切实解决当事人的诉讼纠纷，一审法院在本案中确认双方签订的租赁合同及补充协议予以解除并作为租金和损失计算的依据并无不当。 另，腾川公司同时提出一审存在超审限审理和诉讼费用分摊不当，案件办理的实际审限与案情难易情况存在关联，诉讼费用的分摊是人民法院根据《诉讼费用交纳办法》的规定和案件具体情况予以综合确定，是否超过审限审理及诉讼费用分摊是否恰当并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定的应当改判或发回重审的法定情形。 综上所述，腾川公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12552元，由宜宾市腾川汽车有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张力骁 审 判 员 龙 雨 审 判 员 陈 曦 二〇二一年六月十六日 法官助理 陈河潘 书 记 员 邱 洁