吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终3104号上诉人（一审被告）：吴丽斌，男，1986年6月13日出生，汉族，现住长春市南关区。委托诉讼代理人:朱博楠，吉林瀛庆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董有利，男，1966年5月5日出生，汉族，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人:王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。上诉人吴丽斌因与被上诉人董有利房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴丽斌上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.董有利承担本案诉讼费用。二审庭审中，吴丽斌明确要求维持一审判决第一项，改判不支付违约金，由法院衡量减免部分房屋租金，物业费应在一审判决基础上扣除1172.34元。事实和理由：一审法院判决吴丽斌给付董有利房屋租金、违约金、物业费共计人民币194,952.56元，属认定事实不清，适用法律不当。一、关于本案房屋租金。《中华人民共和国民法典》第一百八十条条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”；第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”根据前述规定，不可抗力通常是法定的免责事由。众所周知，新冠肺炎疫情爆发属于突发公共卫生事件，符合不能预见、不能避免的不可抗力情况。疫情防控措施对全社会经济造成了严重影响，特别是对吴丽斌经营的课后辅导机构，根据疫情防控要求属停业时间最长的实体行业。在长达一年多的疫情防控过程中，吴丽斌严格依照国家疫情防控要求停止营业达数月之久，无任何营业收入的同时需要负担大量的损失。但在此情况之下，一审法院非但没有依据公平原则判决吴丽斌免除部分责任，相反却支持董有利要求按照上涨的房屋租金予以支付的诉讼请求，显然有悖于公平原则。二、关于本案违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据一审查明的事实，吴丽斌租赁董有利房屋系用于开设乐高培训机构，并且在新冠肺炎疫情以及相应防控措施发生之前，吴丽斌从未有过拖欠房租的行为，吴丽斌拖欠房租的行为发生在疫情发生之后，是因疫情停业导致吴丽斌经营困难、负债累累，无法及时缴纳租金，并且吴丽斌与董有利一直就租金减免事宜进行磋商。此时董有利并未通知吴丽斌解除合同而直接诉至法院。一审法院据此判决吴丽斌承担违约金46500元，属事实认定不清，适用法律错误。根据上述《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，吴丽斌不应承担违约责任。三、关于本案物业费。吴丽斌与董有利之间签订的《房屋租赁合同》，合同有效起始时间为2018年4月18日，但吴丽斌代替董有利补缴了2018年3月1日至4月17日期间的物业费，并口头约定在以后一起结算。吴丽斌代替董有利补缴的物业费，应在判决吴丽斌应承担的物业费中予以扣除。四、关于本案装饰装修残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”吴丽斌租赁董有利房屋时，房屋状况为毛坯。经董有利同意后，吴丽斌对该房屋进行装修，共计花费装修费用17万元。据此，吴丽斌与董有利应根据公平原则对装修残值损失予以分担。综上，吴丽斌认为一审法院判决事实不清，证据不足，请求长春市中级人民法院依法予以改判或发回重审。董有利二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且关于违约金数额的认定已经在被上诉人请求金额基础上进行大幅度的扣减，因此法院已经依照自由裁量权对违约金进行了调整，在不违反法律规定的情况下，上诉人请求免除违约金的理由不成立，请求维持一审判决。董有利向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除董有利与吴丽斌于2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令吴丽斌向董有利支付租金65,000元（自2020年4月18日起算至《房屋租赁合同》解除之日止，现暂计算至原告起诉之日）；3.请求依法判令吴丽斌向董有利支付违约金50万元；4．请求法院依法判令吴丽斌给付董有利拖欠的物业费17,162.60元；5．本案诉讼费用由吴丽斌承担。一审法院认定事实：董有利与吴丽斌于2018年3月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定董有利将其所有的坐落于长春市净月区中海净月华庭G6-106室两层213平方米房屋租赁给吴丽斌，租期自2018年4月18日至2025年4月18日，首年年租金145,000元，分两次给付，第二年起每年一次性交付当年租金，从第三年起（含第三年）租金递增10,000元，房屋租赁期间的物业费、取暖费、水电费由吴丽斌承担，同时约定，吴丽斌于每年4月18日前一次性向董有利交清当年的房租，如有拖欠，每日收取0.2％的滞纳金，如吴丽斌拖欠房租超过一个月，则视为吴丽斌放弃租赁权，董有利有权将房屋收回或另行出租给他人，如吴丽斌提前终止合同违约，需向董有利进行500,000元的损失赔偿。合同签订后，董有利将房屋交付给吴丽斌，吴丽斌占有使用至今。吴丽斌向董有利交纳租金至2020年4月17日，2020年4月18日之后的租金再未交纳。董有利于2020年12月14日缴纳了中海净月华庭G6-106室房屋2018年9月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2019年11月30日的物业费7462元，2019年12月1日至2020年12月31日的物业费9700.6元。董有利与吴丽斌微信聊天记录，2020年6月28日董有利说：“说实话，我实在不愿意墨迹这个事……我再退一步，13万，我把物业费和取暖费都承担了……你跟你那个合伙人再商量商量看看……如果同意的话，你们把欠的物业费交到四月份，四月份以后的就不用你们管了，然后你们就抓紧把今年的房租给我，如果你们觉得还是不行，那就拉倒吧……”2020年7月4日董有利说：“……你们三天之内把物业这个事解决好……解决不好我也不能给你降价了，我这房子还按原合同价执行，你们能干就干，不能干，你们该违约就违约，咱们该咋走就咋走吧……”。一审法院认为，关于董有利与吴丽斌是否变更了双方于2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》中相关约定的问题，庭审中，吴丽斌辩称其与董有利变更了合同约定，房租数额及缴纳期限、物业费均进行了重新约定，并举证了其与董有利的微信聊天记录用以证明上述主张，但根据微信聊天记录可以看出，房租数额及物业费双方确进行了协商，但最终未能磋商一致，而房租缴纳期限在微信聊天记录中未体现，故董有利与吴丽斌仍应按原合同履行各自义务。现吴丽斌未按期向董有利缴纳房屋租赁，构成违约，董有利主张解除双方的租赁合同，吴丽斌亦同意解除，故法院认定董有利与吴丽斌2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》于庭审之日即2021年2月24日解除。关于董有利主张的租金一节，根据合同约定，2020年4月18日至2021年4月18日的年租金系在145,000元的基础上递增10,000元即155,000元，现董有利主张至合同解除之日的租金，故吴丽斌应支付董有利2020年4月18日至2021年2月24日即10个月零5天的租金131,289.96元（155,000元＼12个月＊10个月＋155,000元＼365天＊5天）。关于董有利主张的物业费，因合同明确约定物业费应由吴丽斌承担，故吴丽斌应返还董有利垫付的物业费17,162.6元，吴丽斌辩称的物业费其与物业公司之间已进行协商及其已缴纳过2019年整年的物业费的辩称，因吴丽斌并未举出有效证据加以证明，故法院不予采信。关于董有利主张的违约金一节，董有利称其主张的违约金50万元包括吴丽斌拖欠租金的滞纳金和吴丽斌提前终止合同的损失赔偿，首先，租赁合同约定的是如吴丽斌提前终止合同则需进行50万元的损失赔偿，现系吴丽斌违约而并非提前终止合同，且董有利亦无证据证明其确存在损失，故对董有利的损失赔偿诉请法院不予支持；其次，吴丽斌确存在拖欠租金情况，故应向董有利支付滞纳金，但租赁合同中日0.2％滞纳金的约定过高，故法院将本案违约金调整为46,500元（155,000元＊30％）。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除董有利与吴丽斌于2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》；二、吴丽斌于判决生效之日起三日内给付董有利房屋租金人民币131,289.96元、违约金人民币46,500元、物业费人民币17,162.6元，以上共计人民币194,952.56元；三、驳回董有利的其他诉讼请求。如果吴丽斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9599元，减半收取4799.5元，由董有利承担3186.5，由吴丽斌承担1613元。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，董有利和吴丽斌均认可由吴丽斌缴纳了2018年3月1日至4月17日期间的物业费。本院认为，一、关于吴丽斌要求减免部分租金的主张。经审查，吴丽斌承租董有利的房屋用于经营，其主张因受新冠疫情的影响，曾处于停业状态，故认为一审法院未根据公平原则进行租金减免存在错误。本院认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能客服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任；吴丽斌执行政府文件暂停营业既是租户吴丽斌的义务，也是房东董有利的责任，根据公平原则减免吴丽斌三个月的租金更为适宜，故本院变更为吴丽斌应向董有利支付7个月零5天的租金92,539.96元（155,000元＼12个月＊7个月＋155,000元＼365天＊5天）。二、关于吴丽斌是否应向董有利支付违约金问题。首先，案涉房屋租赁合同约定，如果吴丽斌提前解除合同，需向董有利赔偿50万元损失，但本案属于董有利起诉要求解除合同，故董有利依据该条款要求吴丽斌赔偿损失，本院不予支持。其次，根据双方签署的房屋租赁合同的约定，吴丽斌存在拖欠房租的行为，按照拖欠额每日收取0.2%的滞纳金，一审法院考虑滞纳金的约定数额较高，故调整为应付租金的30%。经审查，虽然由于受不可抗力影响，导致无法及时交纳房屋租金，这种情况下，应当对滞纳金支付数额进行调整，但长春地区并不是2020年至2021年上半年期间始终处于疫情高风险状态，如果免除吴丽斌支付滞纳金的义务则有违公平。本院考虑2020年4月18日后吴丽斌确未交付过房屋租金的客观情形、自房屋租赁合同解除后，吴丽斌仍占有房屋至2021年4月11日以及提前解除合同存在给董有利造成房屋闲置期可能这几方面因素，按照一审法院的裁量标准，确认吴丽斌应向董有利支付房屋租金的30%为违约金更为适宜。但一审法院认定违约金基数155,000元不当，调整为92,539.96元,据此，吴丽斌向董有利支付违约金27,761.99元(92,539.96元＊30%)。三、关于吴丽斌上诉主张扣除2018年3月1日至4月17日期间的物业费问题。二审中，双方均认可此期间物业费为1169元，由吴丽斌缴纳，因此期间不属于租赁期，应由董有利自行承担，故从一审判决中认定的物业费中扣除。四、关于吴丽斌上诉主张应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，公平分担装饰装修残值损失问题，因本案系吴丽斌违反《房屋租赁合同》约定的及时缴纳房租的义务，导致董有利提出解除合同，本案不属于上述条款规定的不可归责于双方的事由导致合同解除，故对于吴丽斌提出的按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院不予支持。综上所述，吴丽斌的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初25号民事判决第一项；二、变更长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初25号民事判决第二项为“上诉人吴丽斌于判决生效之日起三日内给付被上诉人董有利房屋租金人民币92,539.96元、违约金人民币27,761.99元、物业费人民币15,993.6元，以上共计人民币136,295.55元；”三、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初25号民事判决第三项；四、驳回被上诉人董有利的其他诉讼请求；五、驳回上诉人吴丽斌的其他上诉请求。一审案件受理费案件受理费9599元减半收取4799.5元，由董有利承担3580.5元，由吴丽斌承担1219元；二审案件受理费4199元，由董有利负担3133元，由吴丽斌负担1066元。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年六月二十九日书记员  张焕平