辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终706号上诉人（原审被告）：张吉林，男，1949年10月9日出生，汉族，个体经营者，住辽阳市白塔区。上诉人（原审被告）：张吉宽，男，1963年1月24日出生，汉族，个体经营者，住辽阳市白塔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张月丹，女，1959年12月8日，住，公民身份号码211003195912080026。被上诉人（原审原告）：鲍龙振，男，1964年10月23日出生，汉族，户籍地辽阳市文圣区，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：董淑平，辽宁董淑平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王尔昌，男，1958年3月14日出生，汉族，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审被告）：石秀华，女，1957年11月26日出生，汉族，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审被告）：王尔吉，男，1965年7月3日出生，汉族，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审被告）：李军红，女，1967年9月30日出生，汉族，住辽阳市文圣区。上诉人张吉林、张吉宽因与被上诉人鲍龙振、王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红案外人执行异议之诉一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张吉林、张吉宽共同委托诉讼代理人张月丹、被上诉人鲍龙振委托诉讼代理人董淑平、被上诉人王尔昌、石秀华、王尔吉到庭参加诉讼。被上诉人李军红经过本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张吉林、张吉宽上诉请求：请二审法院撤销辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初638号民事判决书，依法改判。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初638号民事判决书内容与其本院作出（2020）辽1004执异9号执行裁定书内容相反，同一个法院对相同事实却作出截然不同、相互矛盾的裁判结果。该判决故意歪曲、混淆本案的事实、违背法律，枉法裁判，请二审法院依法纠正一审错误判决，对该案的标的物继续执行。二、一审判决是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”第二十八条之规定作出的判决，该《规定》排除执行的4个条件必须同时具备，否则不能排除执行，而该案并不符合该《规定》的4个条件，但是，一审判决故意歪曲、混淆事实、违背法律作出错误判决，其事实如下：1、一审判决认定鲍龙振和石秀华、王尔昌、王尔吉、李军红经协商确定购买本案房屋，并签订房屋买卖合同，这是故意歪曲事实，不尊重客观真实性的错误认定。本案涉案房屋辽阳市白塔区东大街3067号楼1单元7层20号是石秀华、王尔昌、王尔吉、李军红4人共有房屋。一审法庭中，鲍龙振出示的房屋买卖合同原件证明，在签订一式三份的买卖合同时只有石秀华一个人签字、按手印（复写纸呈现亦是如此），另外3个人根本没到场，不是本人签字，也没有按手印，不知道是谁代替另外3人签字。法官当庭询问另外3个人的签字是谁签字？石秀华、王尔吉、王尔昌的回答均不知道。这一事实证明其该案的房屋买卖合同未成立，更谈不上合同的有效。故二十八条第一款第（一）项对本案就无法适用。2、一审法院企图用公证书混淆是非。根据公证书的公证事项是委托，该委托的内容是石秀华、王尔昌、王尔吉、李军红4人委托鲍龙振为4人的代理人，委托书内容的第一项是“一、与买方签订房屋买卖合同”，即4人委托鲍龙振与鲍龙振本人签订买房合同，该代理是违背法律规定，是无效的代理；而委托代理的其他事项，其背后目的就是为了逃税，而办理公证的目的，在一审庭审中石秀华、王尔吉等人也自认是出于逃税的目的。订立委托、办理公证的双方当事人是以合法的形式掩盖非法的目的（逃税），其行为是无效的，且该公证书也是无效的。3、本案涉案房屋未办理过户是因买受人鲍龙振自身原因所致。1石秀华在法庭上陈述证明：鲍龙振是为了避税，才要求我们到公证处办理的公证书一一该事实是当事人石秀华的当庭自认。法院依法应当认定该事实的成立。同时与上诉人在一审开庭提交的顺顺家不动产信息服务中心的郑经理、王经理谈话录音证实：他们双方之所以不去直接办过户，而另去办公证书，就是为了逃税。该证据与石秀华当庭自认的事实相互印证，且与该案客观事实相符，足以证明涉案房屋未办理过户是因买受人鲍龙振主观上不想当时办理过户，其目的就是为了逃税，是鲍龙振自身原因所致。2、判决书认定“购房不久，该房即被法院保全查封，客观上不能办理房屋过户”是错误的。涉案房屋2017年3月27日签订合同，法院于2018年3月8日对该房屋查封，长达一年之久。难道这叫“购房不久”吗？面对客观事实，一审判决竟敢肆意妄为、明目张胆的歪曲事实，对客观事实随意解读，公开违背法律的诚实守信、公平正义的原则。也可以说这就是在枉法裁判。3判决中认定“有的出卖人确因不在本地难以到场”，这与客观事实及本案相关证据明显不符。更能进一步证明一审判决在歪曲事实、一派胡言。根据本案证据《房屋买卖合同》、《收条》、《公证书》、《委托书》四份文书的落款时间均是2017年3月27日。即购买该房屋的当天，房屋的4个所有人及鲍龙振均到公证处办理的公证。这说明27日当天4人可以与鲍龙振到不动产中心去办理房屋过户，而特意不去办理房屋过户手续，却偏偏去公证处办理所谓的公证委托书。同时，也与鲍龙振自称因李军红不在本地造成无法过户的原因相悖，鲍龙振对本案事实及因其自身原因不办理登记过户的行为一直在撒谎，委托书的双方当事人为何做出让人费解的奇葩的公证书，其目的非常明显，就是为了逃税。这也进一步证明了是因鲍龙振的原因造成没有办理过户登记，其应当承担相应的法律后果。4、判决中说“考虑鲍龙振身体残疾，行动不变，为了方便鲍龙振办理过户双方办理委托权公证书”这一说法更是荒谬的论述，让人百思不得其解一一身体健全的4个人，不去办理相关事项，却偏偏委托一个行动不便的身体残疾人代理，这是“方便”鲍龙振？还是给鲍龙振增加负担？我想理智健全的人是会判断的。该公证书的委托的13事项内容恰恰证明了鲍龙振明知购买房屋应当到不动产中心办理产权过户，而出于逃税的目的主观上不想办理过户登记，在4个所有人均可以办理过户登记的条件下，却与4个所有人共同办理这份虚假内容的公证，据此鲍龙振不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，而恰恰证明是因鲍龙振的自身（主观）原因才未办理过户登记，造成今天的局面。5、本案涉案房屋买卖合同是经过顺顺家不动产信息服务中心（中介）办理的，并交了5000元的中介费，据此说明该房屋买卖合同的签订、过户均应是由专业人员办理并负责。常识告诉我们任何一家房屋中介机构为客户办理房屋买卖，都会让你去房管部门办过户登记，而不会让你去公正处办理什么所谓的委托公证书。本案涉案房屋当事人之所以不去不动产中心去办过户，而出现让人匪夷所思的委托公证书，其因就鲍龙振为了逃税所致。这与顺顺家不动产信息服务中心中的两个经理证实他们双方为了逃税，以及石秀华的当庭自认鲍龙振是为避税的事实相互印证。上述事实足以说明，判决书15页在“四”中论述的观点，均是违背事实，自相矛盾的，生拉硬套《规定》第二十八条第一款第（四）项。这恰恰证明了，被上诉人鲍龙振不符合该《规定》的条件。被上诉人鲍龙振未办理房屋过户登记，其根本的目的是为了逃税，是规避法律的行为，属于自身原因未办理过户登记的情形，因此鲍龙振不具有取得该房屋所有权的条件，也不具有排除执行的法定条件。被上诉人鲍龙振二审答辩称：案外人执行异议作为前置异议审查程序，其审查标准和程序不同与执行异议之诉，审查结果对执行异议之诉不能产生影响。一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八规定，实质审查并认定答辩人对案涉房屋享有民事权益足以排除强制执行符合法律规定，无任何不当之处。部分共有人以自己名义出售共有房产，房屋买卖合同依然有效，这是为了保证交易安全。案涉公证书不能产生免税效果。答辩人非自身原因未办理过户登记的事实清楚。答辩人有理由认为石秀华所谓的逃税陈述是为上诉人诉讼目的的实现而故意所做的配合。案涉房屋买卖合同的签订时间距法院的保全查封不足一年，且双方买卖合同也没有约定办理过户的时间，不能认定答辩人主观上有过错及自身原因未办理过户。根据九民会纪要127条规定，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记资料，或者向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，可以认定符合非因买受人的原因。即使买受人无上述积极行为，其未办理过户登记合理的客观理由，亦可以做出认定。答辩人持委托书办理过户登记时，被告知卖房人需要全部到场，后再购房人沟通协商请求协助时，有的出卖者确因不再本地原因难以到场，并且在购房不久房屋即被查封，不能办理过户，应认定非答辩人自身原因不能办理过户。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王秀华：2017年3月27日我把房子卖给鲍龙振，下午签的买卖协议，且进行的公证，之后给的全款，当时七个人在场(包括中介、鲍的妹妹和妹夫)，因鲍行动不便，时间不够，当天过户不了。中介唐斌让其他人都走了，让我一个人跟着办手续。鲍买完房子自己进行了装修，之后就住进去了，涉案房屋是鲍龙振的。鲍是否偷税漏税，与我无关。涉案房屋由鲍一直居住至今。两年前，鲍的律师给我打电话，说鲍要过户房屋，我说可以配合。之后没找过我。我认为房子我卖给鲍了，这房子就是鲍的。卖房子的钱，上诉人代理人和王尔吉有借贷关系，张月丹到王尔吉家要30万元，王尔吉父亲当时倒地了，我从亲属和朋友处借了30万元，给了王尔吉，王尔吉给了张月丹。本案争议房屋当时卖的是30万元，考虑鲍是残疾人，少要了5000元，之后我就把卖房子的钱还给了借我钱的人。关于鲍代理人提出的取暖费问题，张月丹和我原本是邻居，也是朋友，她问我能不能弄到80多平米房子取暖费的票据，我就把涉案房屋取暖费报销的票据写了张月丹的名字，把票据给了张月丹。张月丹要票据就是为了报取暖费的钱。被上诉人王尔昌，房子是回迁楼，我们四个人（王尔昌、王尔吉、石秀华、李军红）是房屋的共有人。我是共有人之一。争议房屋挂了出售，中介看到之后就登记了我们的信息，鲍通过中介找到我们要买涉案房屋。我们卖了，钱也给了。中介说把钱给完了，有公证书之后的事就不用我们管了。涉案房屋应该归鲍龙振。鲍一直居住在涉案房屋。被上诉人王尔吉：我认为我们不是违法卖房。2017年3月27日对房屋进行了买卖公证，2017年6月7日在白塔法院起诉我借款纠纷，因没有交诉讼费，被按撤诉处理。2018年3月5日，白塔法院通知我不开庭了，2018年5月9日查封了涉案房屋和其他一些财产，近500万元。我们把涉案房屋卖给鲍的时候，上诉人还没有起诉我。我欠张月丹的钱，当时张月丹以她哥哥弟弟的名义借给我的钱，上我家要钱，我嫂子石秀华帮借了30万元，我还给了张月丹。为了偿还石秀华帮我借的欠款，通过中介卖的涉案房子，进行了公证。房屋一直由鲍居住。根据相关规定，鲍已经支付了全部价款，且其没有过错，所以法院不能执行该房屋，我同意该房屋由鲍所有。被上诉人李军红未到庭，亦未发表答辩意见。鲍龙振向一审法院起诉请求：一、依法判决立即停止对原告购买的位于辽阳市白塔区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。二、依法确认原告与被告王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红签订的《房屋买卖合同书》合法有效，并确认该房屋归原告所有，房屋价值29.5万元。三、诉讼费由被告承担。被告张吉林、张吉宽一审辩称：1、在我国房屋买卖所有权取得条件是：合法有效合同+物权登记，这是尽人皆知的常识。其一，合同是否合法有效。据原告在诉状所述情况存在诸多疑点，所述情况前后矛盾，违背常理常识，不能排除其存在虚构事实、恶意串通、妨害执行之嫌。其二，原告没有依法进行物权登记。原告在诉状中所列的各种未办登记原因均属于自身原因未办理过户登记的情况，因此原告不具有取得该房屋所有权的条件。原告诉状中说其购房是通过中介办理的，并交了5000元的中介费，据此说明该房屋买卖合同的签订、过户均应是由专业人员办理并负责，这与原告在诉状中说又“委托中介办更名公证书，而且中介公司告知原告该公正书和房屋产权证具有同等法律效力等”这既不客观真实，又相互矛盾，常识告诉我们任何一家房屋中介机构为客户办理房屋买卖都不会让你去公证处办更名公证书，而不让你去房管部门办过户登记。任何一家专业房屋中介正常工作流程均是签订买卖合同，办理房屋过户（绝不会让你去公证处办更名公证），在过户前先押一部分房款，待办理过户后，交付房屋并验收，再付清全部房款，而原告说的理由与现实情况不符。原告诉状中说其没受过教育，瘫痪、不懂、不知等等，用上述理由去辩解众所周知的常识，苍白无力还现滑稽，这些均不属于原告在法律上可以不办房屋过户的理由。原告诉状中说：“其中之一共有人李军红常年在黑龙江生活，拒绝配合办理”，请问为什么拒绝办理？合同不是李军红签字吗？还是她不知道，别人代签的？你是如何交的房款？是转账吗？……如果她同意卖房，你全部房款都交了，没有理由拒绝办理过户，否则违约，你可以解除合同，请求她赔偿损失，也可诉讼请求办理过户。原告这么多年不办过户，其怠于行使权利，原告有过错，其责任应当自负。且据我所知，李军红一直在家，因为我们每次去王尔吉家追款，她都在家，王尔吉在外面经商，她在家料理家务照顾老人，就是一个家庭主妇，这与原告说的情况不符，其所述理由不真实。综上事实，原告所谓的各种原因均不构成“非自身原因未办理过户登记”而抗辩的法定事由。2、关于原告主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条问题。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述《规定》可以看出，第二十八条、第二十九条是并列的两个条款，二者适用两种不同情况。第二十八条适用“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”4种情况，且4种情况要同时具备，而本案的原告情况不符合该条规定，上述第一点事实分析证明，原告的签订所谓的合同其真实有效性不确定；同时也不符合该条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，所以，原告以该条规定进行抗辩其理由不成立。第二十九条适用的前提是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”的情况，本案原告购买的房屋是从个人（4被告）手里的二手房，出卖人是个人，而非是该法条规定的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，本案原告的情况不适用该条规定，因此，原告提出所谓原告唯一一处住房，以及居住、生存权问题，因其不具有适用该条款的前提条件，不能以此理由抗辩，也不涉及居住、生存权问题，就是一个非常普通二手房的买卖合同，且不知该合同真伪，即使是真的，也是与申请执行人一样，均是普通债权，债权具有平等性，根本谈不上什么优先保护问题。原告的请求没有事实、法律依据，法庭应当驳回其请求。另外，值得注意的是，假如该房屋买卖是原告说的情况出卖方违约，拒绝配合办理过户，不能实现合同目的，则构成根本违约，原告可依法解除合同，要求出卖人退回房款及利息，并承担违约赔偿损失的责任。退回的钱在哪都能买房，没必要费尽周折的打异议之诉官司。3、关于原告提及到最高人民法院（2019）年最高民再49号判决书中的物权期待权问题。首先，该判决书中明确指出“我国现行立法未就物权期待权作出明确规定”，因此，其没有法律依据。其次，该案例只是个案问题，为体现实事求是的精神，从法理的角度论证说明物权期待权在个案特定情况下的适用还有待商榷，但是并不具有推而广之的效果，也不具有普遍适用的法律根据。第三，本案的情况与该判例的前提条件、事实情况均不同，不具有可比性，不能套用该案例。因为，该案例买受人是在开发商处购买商品房，双方签订的是《商品房买卖合同》，而本案原告是从个人手购买的二手房，双方签订的是普通房屋买卖合同；该案例买受人是完全有条件办理，出售人开发商给予办理过户，也能够办理过户，买卖双方没有纠纷，也没有不能办理过户的瑕疵，正如判决书所述，买受人具有办理过户的实质条件，只买受人个人原因未办理，且权利人实际享有所有权人应有的全部权能，如对外出租等，而本案涉案房屋出卖人拒绝配合过户，说明买卖双方有纠纷，具有没及时办理过户的瑕疵，且至今未办过户是出卖人拒绝办理过户，并不是法院查封后才不能过户，且原告也进行办理过户，因实质条件不具备而办理未果，据此进一步说明其不能过户是因买受人自身原因所致，不具有排除执行的理由。本案应当依法继续执行，保护申请执行人的合法权益。对其他被告所述的同意原告的诉讼请求的观点我不同意。综上所述，原告的抗辩理由均不成立，与此相反申请执行人对涉案房屋具有执行的优先效力。因为，在二者都是债权的情况下，申请执行人的债权具有法院的查封、强制执行的法律保护，其具有优先执行的效力。因此，法庭应当判决驳回原告的诉讼请求，对坐落于辽阳市白塔区东大街306-7号楼l单元7层20号房屋继续执行。被告王尔昌一审辩称：我同意原告的诉讼请求。是在中介的带领下去办理的公证，中介的合同合法有效。我的房子已经卖给原告了，我是房主，我同意房子给鲍龙振。我根本就不认识张吉林、张吉宽，我也不欠他们钱。被告石秀华一审辩称：我同意原告的诉讼请求，房子已经卖给鲍龙振了，鲍龙振是残疾人，我当时还给他减掉5000元，我同意房子归鲍龙振。我不同意张吉林、张吉宽的观点，张吉林、张吉宽说的都是假的。我们不欠张吉林、张吉宽一分钱。被告王尔吉一审辩称：我同意原告的诉讼请求，但是李军红没在黑龙江。这个房子给鲍龙振，我不欠张吉林、张吉宽的钱，我欠张月丹钱。被告李军红经依法传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩。一审法院认定事实，2017年3月，鲍龙振和石秀华、王尔吉、李军红、王尔昌经过协商确定鲍龙振以29.5万元购买辽阳市白塔区房屋。2017年3月27日，辽阳市公证处为委托人王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红与受托人鲍龙振办理了委托权公证书，王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红在委托书上签名并按手印。同日，出卖人(甲方)石秀华、王尔吉、李军红、王尔昌与买受人(乙方)鲍龙振在白塔区顺顺家不动产信息服务中心签订房屋买卖合同书，交易房产坐落于辽阳市白塔区，房屋所有权人王尔昌，共有人李军红、石秀华、王尔吉，建筑面积83.56m，房屋售价295000元，付款方式全额一次性付清，石秀华在房屋买卖合同书上签名，王尔吉、王尔昌提出房屋买卖协议成立，石秀华签字他们同意。鲍龙振于合同签订当日支付全部购房款295000元，石秀华出具了“今收到鲍龙振购房款295000元整”的收条，将该房屋和房屋所有权证交付给鲍龙振。鲍龙振对房屋进行了装修，于2017年6月入住，与父母共同居住，鲍龙振母亲于2020年5月去世，现鲍龙振与父亲共同生活。辽阳市白塔区文圣街道办事处文庙社区居民委员会于2020年5月9日出具证明写明：“经鲍龙振本人声明及邻居证明并提供买卖协议相关材料，鲍龙振于2017年3月买房后至今在此房(文庙社区左岸欣城7号楼)居住，情况属实。特此证明。”鲍龙振幼年患小儿麻痹后遗症不能站立，需坐电动轮椅通行，经向社区申报，社区按鲍龙振的要求为他电动轮椅的通行修建了无障碍通道，电业局为其电动轮椅充电安装了专用配电箱。鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振向该院提出、李军红现经济来源只有低保每月约900元。鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振向本院提出、李军红提供了他于2020年5月与王尔吉的电话通话录音和文“我问一下奥，我就是这个我上法院申请解字内容，鲍龙振：封，完儿我要过户，现在法院说你们4个人呀可能得到场”。王尔吉：“我媳妇带孩子，我去就行，她在黑龙江呢，没在本市。是去娘家去了，头年去的”。鲍龙振：“就是曾经解封的时候吧，得到场，就这么意思，她什么时候能”王尔吉：“她不在场，我去就完事了。她不是一直在黑龙江，人家是带孩子，鲍龙振：“我就是身体不好，我就没回不来，回来得隔离。”99没转，我就合计今年过户，我要解封，解封完事我就过一下户。王尔吉：“你就扯蛋，你说，知道不。那阵你不都公完证了，知道不，公完证我都去了，不跟你们去市公证处了。你其实去找石秀华去，你找她去吧。”鲍龙振提供了他于2020年6月3日与房产处工作人员的电话录音，鲍龙振提出想把房子过户到自己名下，用这个公证书改他自己名，房产处工作人员表示想改你自己名，这些人就得全来。白塔区顺顺家不动产信息服务中心原销售员唐斌出庭作证提出：“我是联系双方买卖的中介，2017年2月入职，2019年2月离职。我的工作是找房源卖房。帮助鲍龙振办理公证是考虑他身体的原因，也是约束双方遵守买卖协议，防止一房多卖。”在回答鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振向本院提出、李军红发问时，唐斌回答：“鲍龙振与石秀华等人的房屋买卖是我接待，还有店长，我把这个房子信息发网上了，鲍龙振看到我发的信息说要看房，看完之后比较满意，买卖双方坐一起价格谈拢了，就签协议了。当时去办理了公证没办过户是因为当时卖房人比较多，买房人身体不方便，一天办不完，然后就想了一个公证的办法比较方便，之后买方想什么时候办房照都可以。”在回答张吉林、张吉宽委托诉讼代理人发问时，唐斌提出：“公证不能代表过户，为什么代他去公证，是因为卖方人太多了，买方身体不好，办理过户手续麻烦，一天办不完，房主时间难约，办理公证后12客户可以自己随时办理过户。”石秀华问：“证人确实是为我们办理房屋买卖中介的工作人员，我们协议写完了，字都签完了，证人说老太太你走吧，以后的事不用你管了，因为我们公证了，法律生效，这是不是我们之间的对话”，证人回答：“是”。刘岩出庭作证提出：“我是顺顺家房产销售经理，我是联系鲍龙振和石秀华等人双方房屋买卖的中介，唐斌是我们的员工，他们签合同的时候我不在。”鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振向本院提出、李军红发问：“你是什么时候在那里工作的，据你了解你公司在为客户办理房屋买卖中介时办理公证委托是否是正常现象，这样办理的原因是什么”，刘岩回答：“我是2017年2月份入职。客户与跟客户之间由于特殊的情况导致双方人员不能全部到场，然后才去办这个公证，便于事后办理交易。”张吉林、张吉宽委托诉讼代理人发问：“你现在还在那工作吗，现在经理谁”，刘岩回答：“在，“促成鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振该院提出、李军红房屋买卖协议的我是经理，姓郑的是店长。”问：生效及买受人取得房屋所有权的办理过程是什么”，答：订买卖协议和办理过户。”问：“为什么没给他办理过户，公公“为什么没办理过户我刚才说了。证能代替过户吗”，答：“张吉林、张吉宽委托诉讼代理人提供证代替不了过户。“2020年11月5日，我到白塔了录音材料证明情况，内容为：区顺顺家不动产信息服务中心，了解鲍龙振与石秀华的买卖房屋情况。其服务中心的郑经理、王经理接待我，其二人证实如下：鲍龙振与石秀华买卖房屋，是我们顺顺家不动产信息服务中心办的，并收了5000元中介费。双方之所以没有直接办过户，其原因是房屋当时办过户交税比较高，当时办过户要多收二、三万元的税，双方谁都不想拿，为了避税，他们就去办了公证，等过2年或5年后，税收收少的时候再办过户。就是这么情况。”鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振向本院提出、李军红张吉林、张吉宽与王尔吉、李军红、辽阳县吉兴选矿厂、石秀华、王尔昌、王君民间借贷纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院于2019年5月21日作出(2018)辽1002民初140号民事判决书，判决王尔吉、李军红、辽阳县吉兴选矿厂、石秀华、王尔昌、王君偿还鲍龙振、鲍龙振诉张吉林、鲍龙振向本院提出、李军红张吉林、张吉宽借款本金360万元及利息，石秀华提出上诉，辽阳市中级人民法院于2019年12月10日作出(2019)辽10民终1587号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。辽阳市白塔区人民法院在诉讼中依张吉林、张吉宽的申请，于2018年3月7日作出(2018)辽1002民初140号民事裁定书，裁定：查封王尔吉、李军红、辽阳县13吉兴选矿厂、石秀华、王尔昌、王君名下价值500万元的财产，并于2018年3月8日向辽阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了王尔吉、李军红、石秀华、王尔昌名下坐落于辽阳市白塔区产权证号为辽市字第00540383的房屋。张吉林、张吉宽向辽阳市白塔区人民法院申请执行，辽阳市白塔区人民法院于2020年2月28日立案执行，案号为(2020)辽1002执446号。辽阳市中级人民法院于2020年6月15日作出(2020)辽10执监37号执行裁定书，裁定：辽阳市白塔区人民法院执行的(2018)辽1002民初140号民事判决书由辽阳市宏伟区人民法院执行。宏伟区于2020年7月1日立案执行，案号为(2020)辽1004执289号。案外人鲍龙振提出执行异议，请求宏伟区法院终止对案外人的辽市字第00540383房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。宏伟区法院于2020年8月27日作出(2020)辽1004执异9号执行裁定书，驳回鲍龙振的异议请求。鲍龙振不服，向宏伟区提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体权利上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以判断。该规定是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述规定，可予以保护。因此，围绕本案的争议焦点，结合上述规定的内容及基本案情对本案进行审查认定。一、关于鲍龙振是否在人民法院查封之前与王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红签订合法有效的书面买卖合同。本案中，鲍龙振在辽阳市白塔区人民法院于2018年3月8日对该房屋查封之前已与被执行人即本案被告王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红签订了房屋买卖合同书。2017年3月，原告鲍龙振和被告石秀华等人经过协商确定原告鲍龙振以29.5万元购买辽阳市白塔区房屋。2017年3月27日，辽阳市公证处为委托人王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红与受托人鲍龙振办理了委托办理更名的公证书，同日，出卖人石秀华、王尔吉、李军红、王尔昌与买受人鲍龙振签订房屋买卖合同书，出卖人石秀华、买受人鲍龙振签名，中介方白塔区顺顺家不动产信息服务中心盖章，王尔吉、王尔昌提出房屋买卖协议成立，石秀华签字他们同意。该房屋买卖合同书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故认定鲍龙振在人民法院查封之前与王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于鲍龙振是否已合法占有案涉房屋的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的买受人对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配，达到对外公示其权利的程度。原告鲍龙振付清房款后，被告王尔昌、石秀华等人交付房屋，原告进行装修，并于2017年6月入住并居住至今。辽阳市白塔区文圣街道办事处文庙社区居民委员会于2020年5月9日出具“鲍龙振于2017年3月买房后至今在此房（文庙社区左岸欣城7号楼）居住。”的证明。为方便鲍龙振坐电动轮椅通行，社区为鲍龙振电动轮椅的通行修建了无障碍通道，电业局为其电动轮椅充电安装了专用配电箱。应认定鲍龙振在法院查封之前已经合法占有该房屋。三、关于鲍龙振是否已经支付了购房款的问题。本案中，鲍龙振在签订房屋买卖合同和办理委托公证的当天通过现金支付方式一次性支付购房款29.5万元，石秀华也向鲍龙振出具了收条。应认定鲍龙振已支付了全部购房款。四、关于是否非因鲍龙振自身原因未办理过户登记的问题。在签订房屋买卖协议时未约定何时办理过户手续，并且考虑鲍龙振身体残疾，行动不便，为了方便鲍龙振办理过户手续，双方办理了委托权公证书，原告以为自己可以随时办理过户，出卖方也认为办理过户时不需要他们协助。原告拿该委托书办理过户登记时，被告知卖房人得全来，在原告沟通协商请求协助时，有的出卖者确因不在本地等原因而难以到场，并且在购房不久，该房屋即被法院保全查封，客观上也不能办理房屋过户登记。鲍龙振对于房屋不能办理过户登记并无过错，应当认定非因鲍龙振自身原因不能办理案涉房屋过户登记。综上所论，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告鲍龙振就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对原告鲍龙振要求依法停止对其购买的位于辽阳市白塔区房屋的强制执行，依法确认《房屋买卖合同书》合法有效并确认该房屋归其所有的诉讼请求，该院予以支持。原告要求解除对该房屋的查封不属于本案审理范围，对原告该项诉讼请求，该院不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得对被告王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红名下坐落于辽阳市白塔区房屋进行执行。二、原告鲍龙振与被告王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红于2017年3月27日签订的《房屋买卖合同书》有效，被告王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红名下坐落于辽阳市白塔区房屋（产权证号00540383号，建筑面积83.56㎡）归原告鲍龙振所有。案件受理费5725元（原告预交），由被告王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉排除对特定执行标的执行，人民法院首先判断案外人对案涉标的是否享有实体权益，因此，本案的争议焦点为鲍龙振是否对案涉房屋享有所有权并排除强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案2017年3月27日鲍龙振与王尔昌、石秀华、王尔吉、李军红签订房屋买卖合同并支付了全部价款，之后，鲍龙振对案涉房屋进行了装修，后入住案涉房屋至今，涉案房屋于2018年3月7日被法院查封，可以认定在人民法院查封前鲍龙振已合法占有并使用案涉房屋。由于双方房屋买卖合同书对过户并未约定具体时间，且石秀华等具有协助过户义务，加之鲍龙振身体残疾的特殊情况，本案不宜认定未办理过户完全系买受人自身原因。因此，买受人鲍龙振对登记在石秀华等人名下的不动产房屋存在排除执行的情形。本案中鲍龙振对案涉房屋享有物权期待权，向被上诉人石秀华等人依约履行了付款义务而让渡了其对所出售房屋享有的占有、使用、收益等物权权能，被上诉人作为出卖人对该房屋即不享有任何法律上实体权利，案涉房屋已经脱离了被上诉人石秀华等人的责任财产范围，被上诉人石秀华等人已经收取了购房款，责任财产并未减损，其已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用的法律原则。综上所述，张吉林、张吉宽的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由上诉人张吉林、张吉宽负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二一年六月三十日法官助理侯是羽书记员任玥