江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2172号上诉人（原审被告）：陆晓玫（曾用名陆琴英），女，1966年12月18日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上诉人（原审第三人）：陆福青，男，1971年3月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省溧阳市，暂住江苏省常州市钟楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：姚望，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁文清，女，1967年11月9日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：唐洪保，江苏金长安律师事务所律师。原审第三人：盛卫仙，女，1974年11月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省常州市新北区，暂住江苏省常州市钟楼区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行，营业场所常州市延陵东路157-159号。负责人：孟光宇，该农行行长。委托诉讼代理人：史玉成，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志伟，该银行员工。上诉人陆晓玫、陆福青因与被上诉人袁文清、原审第三人盛卫仙、中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行（以下简称农行经开支行）债权人撤销权纠纷一案，均不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，审理了本案。原审第三人盛卫仙提起上诉后，无正常理由未到庭参加诉讼，本院已裁定按盛卫仙撤回上诉处理。本案现已审理终结。陆晓玫、陆福青上诉请求：1.请求撤销江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3494号民事判决，改判驳回被上诉人袁文清的一审诉讼请求。2.请求法院判令由被上诉人袁文清负担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：（一）陆晓玫与陆福青之间关于金色新城53幢丙单元201室的房屋买卖合同系基于真实的意思表示、合理对价并且已经善意履行完毕的合同。陆晓玫与陆福青之间关于金色新城53幢丙单元201室的房屋买卖合同主要条款齐备，售价并不显著低于同时期、同地段的二手商品房。之所以出现落款时间不一致的两份《存量房买卖合同（居间）》，是因为其中落款时间在先者，是用于向银行办理贷款资格预审查，从而判断买受人是否具备贷款的资信；其中落款时间在后者，是买卖双方实际在房产交易中心办理交易手续的时间。这种做法，是二手房买卖中的常态。房屋之所以未实际交付，而是由陆晓玫一家居住，是因为陆晓玫之子裴文阳正准备结婚，且陆福青出于姐弟情谊，让陆晓玫一家暂时免于搬家之苦。而陆晓玫出资为陆福青一家在同一个小区51幢丙单元303室承租了房屋，供陆福青一家居住。一审判决就上述事实提出所谓“不符合房屋买卖等大宗财产交易的习惯”的认定，并无事实和法律依据。另一方面，原审判决一方面强调“案涉房屋买卖发生在姐姐与弟弟、弟媳之间的密切主体”，另一方面，却忽略了姐弟之间对房屋买卖、过户后实际居住情形的灵活安排，在事实认定方面十分偏颇。（二）原审判决据以认定陆晓玫“以明显不合理的低价转让财产”的基本事实不清。案外人裴文阳、陆某与陆福青之间的资金往来，主要是2015年陆福青向案外人三达房产公司购房和解约、退房后，继续通过陆福清账户偿还剩余房贷所致，陆晓玫就此可以作出合理的解释并在二审中提供新的证据。一审判决据以作出“陆福青以抵押贷款方式向陆晓玫支付的房款84万元，已经由陆晓玫通过裴文阳、陆某又全部返还给了陆福青，陆福青实际未支付部分房款。……陆晓玫显然是以明显不合理的低价转让案涉房屋……”之认定，所依据的主要事实为：“放贷款项转入陆晓玫指定的其子裴文阳农行账户后，裴文阳于当日又将该85万元汇入陆晓玫侄女陆某的农行账户中……其后陆某又在2017年3月21日至2020年6月21日期间，以其上述账号按月转账汇款至陆福青农行卡还贷账户用于归还房贷等，转账金额超过200余万元。”简言之，一审法院认为陆福青贷款购买案涉房屋之款项在支付给陆晓玫后，又由陆晓玫通过其子裴文阳、其侄女陆某，超额两倍有余，返还给了陆福青。上述认定是建立在主观臆测的基础上，一审判决并未真正厘清“200余万元”的构成。在总房价只有120万元前提下，出卖人竟然向买受人“倒找”200余万元，也不符合日常生活的一般经验。之所以存在“陆某——陆福青”之间的资金流动，主要有两方面的原因：其一，因为房屋本身作价120万元，而陆福青向陆晓玫支付了首付款65万元又以自己的名义贷款84万元，合计149万元，超过房价29万元，该部分款项自然要向陆福青返还。对上述款项之返还,之所以采取“陆某——陆福青”之间辗转曲折的转账方式，又涉及以下原因：2015年6月23日，陆福青与案外人常州市三达房地产开发有限公司（以下简称三达公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买后者开发的位于“晋陵北路以东、黄河路以南、秀山路以西、渭河路以北”的编号为7幢201的商业用房一处，单价为每平方米8500元，总价为6534970元。付款方式为“贷款”，贷款比例为49.99%,即3267000元。陆福青向农行常州分行办理上述贷款，三达公司为陆福青就该笔贷款承担连带保证责任。《商品房买卖合同》办妥网签备案手续后，贷款放款。因为三达公司未能按照规划要求完成地下室的施工，房屋未能通过竣工验收，无法办理房产证，双方遂达成了退房、解约的合意。但是，根据贷款合同约定，如解约、退房并注销网签备案，需要由陆福青一次性还清所有剩余贷款且由三达公司承担连带保证责任。因为陆福青和三达公司都存在资金紧张的困难，无力一次性还清全部剩余贷款，双方遂达成了解除双方之间的民事合同法律关系但不一次性还清剩余贷款，也不注销网签备案，而是由三达公司提供资金，从陆福青名下账户按照贷款合同的约定继续正常还贷的安排。2017年7月至2018年2月，三达公司在每月21日左右向陆福青名下银行卡以现金存款的方式转账。2018年3月起，为了符合贷款银行关于不能由开发商直接向买房人转账的规定，三达公司开始采取“三达公司转账给陆某，陆某转账给陆福青”的转账方式而不是直接向陆福青现金存款。2018年3月至2021年1月，三达公司一般于每月21日左右向陆某名下的银行卡转账，除第一笔为1.3万元外，其余各月均为32500元。陆某收到款项后，再逐笔向陆福青转账，继而由陆福青向银行还贷。截至2021年1月，总共通过上述方式向银行偿还剩余贷款中的1150500元。另外，陆某名下的银行卡并非由陆晓玫单独控制使用。陆某系担任江苏丰豪资产管理有限公司法定代表人，陆福青系长期从事建设工程施工承包行业，经营装饰装修公司。其二人在2014年起即存在资金拆借、代收代付等资金往来，2017年一年，其互相往来的资金总额接近400万元。因此，不能认为凡是通过陆某名下的银行卡向陆福青的所有转账都是经陆晓玫授意且资金来源于陆晓玫；也不能认为，2017年3月6日以后，经过陆某向陆福青的转账，就是陆晓玫向陆福青返还购房款，从而实现“以不合理的低价转让房屋”。综上所述，陆晓玫对陆福青就本案所涉房屋买卖合同的超付金额的返还和2015年来形成的由三达公司提供资金，通过“三达公司——陆某——陆福青”的转账方式，并最终以陆福青名下账户偿还7幢201的商业用房贷款以及陆某和陆福青的单独资金往来，共同构成了“转账金额超过200余万元”的资金流。上述款项流转，各有其客观、历史原因，均非陆晓玫出于“以明显不合理的低价转让财产”之目的而为之。就上述款项流转的依据和明细，在二审中将作为新证据提交。（三）本案一审审理中，法官未能及时公开心证，对待证事实进行必要的释明和举证指导，致使案件未能得到充分的审理，基本事实不清。一审判决对“以明显不合理的低价转让财产”的事实认定，心证偏颇，有悖于经验法则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。如前所述，一审判决并未真正厘清“200余万元”的具体构成，且在总房价只有120万元前提下，出卖人竟然向买受人“倒找”200余万元，也不符合日常生活的一般经验。一审本应该就该差额部分进一步进行法庭调查，及时公开心证，引导举证，但是，一审却在事实不清的前提下，囫囵吞枣，唐突下判，有悖于上述证据规则，是一种严重的程序违法。（四）常州中院生效判决对陆晓玫、袁文清之间的欠款金额认定有误，超额认定163万余元；双方口头达成“一揽子”解决债务的协议后，袁文清反悔，否认事实，恶意诉讼，有悖诚信。2009年至2014年5月，陆晓玫、袁文清之间陆续形成了本金为495万元，利息为183万元的民间借贷。陆晓玫以“先息后本”的方式还款，截至2014年5月1日，共偿还全部利息共计183万元，本金163万元。就剩余本金332万元，双方于2017年11月在陆晓玫办公室协商一致，达成了陆晓玫以两套门面房外加部分现金解决剩余债务的协议，并约定2017年11月底之前完成两套门面房的过户手续。对另外部分现金，双方未能当即达成一致；对门面房过户以房抵债，双方明确达成了一致。但是，2017年11月17日起，袁文清单方面停止与陆晓玫的一切联系，并起诉，否认了陆晓玫还款本金163万元的事实，主张已还款全部是利息，恶意起诉主张陆晓玫偿还全部本金495万元。该案，历经一审、上诉、发回重审、再次上诉，最终由常州中院作出（2019）苏04民终4106号民事判决，支持了袁文清的诉讼请求。对此判决，陆晓玫并不认可，正在积极寻求民事检察监督和抗诉的救济途径。陆晓玫一直本着实事求是和诚信原则解决经济活动中的各种纠纷，并非如袁文清所谓官司缠身，不讲诚信。恰恰是被陆晓玫不尊重客观事实，节外生枝，恶意兴讼。（五）原审判决在《中华人民共和国民法典》生效和《合同法》《物权法》及相关司法解释相继失效的前提下，未适用新法而适用就法，系法律适用方面的明显错误，应予以纠正。《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条规定：“本法自2021年1月1日起施行。……《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》……同时废止。”2020年12月29日，最高院发布《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》，其中明确列明《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）、（二）》在废止之列。但是，于2021年2月20日作出的本案一审判决仍然将《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）、（二）》作为其适用法律加以列明,完全没有考虑《民法典》施行后，我国民事法律、司法解释的系统性变化，系法律适用上的明显错误。被上诉人袁文清辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审维持原判。上诉人上诉所提交的新证据均是上诉人与案外人三达公司购房合同所产生的资金往来与本案无关联性，不影响本案事实。至于上诉人之间债权债务关系，一审判决中也已经明确可以另案依法处理。所以上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。原审第三人盛卫仙未书面陈述意见。原审第三人农行经开支行述称，一审法院认定第三人善意取得案涉房屋的抵押权，享有就抵押财产优先受偿权利，判决如债务人不履行债务，第三人有权就抵押物即本案案涉房屋进行折价拍卖变卖，所得价款优先受偿。该事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法裁决，以维护第三人的利益。袁文清向一审法院起诉请求：1.撤销陆晓玫与陆福青、盛卫仙关于转让常州市钟楼区××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）的存量房买卖合同，转让价120万元；2.陆晓玫承担袁文清支出的律师费35000元；3.案件诉讼费、保全费、保全保险费由陆晓玫承担。一审审理中，袁文清又增加诉讼请求，要求将案涉房屋恢复登记至陆晓玫名下。一审法院认定事实：自2009年起，袁文清、陆晓玫开始发生民间借贷往来。2009年7月17日至2014年1月4日期间，袁文清通过银行卡转账方式向陆晓玫汇款合计504万元。双方曾口头约定借款利率为月息两分；2011年11月至2014年4月30日期间，陆晓玫以银行转账方式向袁文清汇款合计183.15万元。2014年5月19日至2015年1月31日期间，陆晓玫以银行转账方式向袁文清汇款合计163.8万元。2014年7月13日，袁文清、陆晓玫经协商，签订落款时间均为2014年5月1日的借款协议两份，第一份借款协议主要内容为：1.借款金额400万元，借款期限暂定2年，即2014年5月1日至2016年4月30日；2.借款利息按月利率一分计算，每月30日支付；3.陆晓玫承诺保证按协议约定时间归还借款本金和利息，并以位于常州市××花园××号的房产提供担保等；第二份借款协议主要内容为：1.借款金额95万元，借期暂定半年，即2014年5月1日至2014年10月31日；2.借款利息按月利率一分计算，每月30日支付；3.陆晓玫承诺保证按协议约定时间归还借款本金和利息，并以案涉房屋提供担保等。2015年11月5日至2017年11月3日期间，陆晓玫委托其侄女陆某通过银行转账方式向袁文清汇款合计40万元，其中包括：2017年3月22日、26日、7月18日各1万元，同年4月28日、5月19日、7月6日、26日、9月8日、11月3日各2万元，同年4月14日、5月31日各3万元，前述款项累计21万元。2015年3月8日，袁文清、陆晓玫在电话通话中，袁曾问陆“我这样想，你去年的利息先不谈，你现在欠我400多，400多少啊？”，陆答“447万本金”，袁问“447万本金对吧”，陆答“嗯”。2017年10月10日，陆晓玫又向袁文清出具承诺书一份，主要内容为：“本人承诺于2017年11月30日之前，将位于新北区××路××幢××号××幢××号两套房产以总价270万元价格抵偿欠袁文清的借款，过户费用双方各承担一半，过户到袁文清或袁文清指定的人名下。”但其后上述内容未能履行。2017年11月22日，袁文清诉至一审法院，要求陆晓玫归还借款本金447万元及利息1503118元等。2018年8月14日，一审法院作出（2017）苏0404民初6380号民事判决。陆晓玫不服该判决提起上诉，常州市中级人民法院经审理作出裁定发回重审。后又历经重审的一审、二审，2020年1月21日，常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终4106号民事判决，陆晓玫应于该判决发生法律效力之日起十日内向袁文清支付借款495万元及利息7.73万元，合计502.73万元，并支付借款495万元自2017年11月22日起至实际付清之日止，按照年利率12%计算的利息等。因陆晓玫未履行上述生效判决所确定的义务，袁文清遂向法院申请执行，法院于2020年5月7日立案受理，立案时申请执行标的金额6430911元。执行过程中，法院冻结了陆晓玫名下若干银行账户，查明陆晓玫名下并无车辆及不动产登记信息。除此之外，陆晓玫名下并无其他可供执行的财产。法院已将陆晓玫限制高消费，袁文清亦未能提供陆晓玫的其他财产线索。2020年12月30日，一审法院作出（2020）苏0404执870号执行裁定，终结常州市中级人民法院作出的（2019）苏04民终4106号民事判决的本次执行程序。待发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人可向法院申请恢复执行。案涉房屋原为陆晓玫所有，建筑面积122平方米。常州市不动产登记交易中心备案的存量房买卖合同（居间，合同备案号2017022410079）载明：出售人陆晓玫，出售方代理人为陆晓玫之子裴文阳，承购人为陆晓玫之弟陆福青、弟媳盛卫仙，落款处签订时间为2017年3月7日，房地产经纪机构为常州广鑫万邻房地产咨询服务有限公司，陆晓玫将案涉房屋以120万元出售给陆福青、盛卫仙，其中定金35万元，承购方应于2017年2月28日前首付36万元，剩余房款应于同日前申请办理贷款，按贷款方式支付，未约定房屋交付日期等。2017年3月3日，农行经开支行与陆福青签订个人购房担保借款合同，约定：陆福青向该行借款84万元，借款期限5年，年利率4.275%（与银行贷款基准利率挂钩浮动），还款方式为等额本金递减还款，合约号（贷款账号）为10603557600000129，借款用于购买案涉房屋，该贷款以所购房产作抵押担保，盛卫仙为共同抵押人，案涉房产评估价值为120万元等。陆福青向该银行提交的案涉房屋存量房买卖合同（居间）落款处载明的签订时间为2017年2月24日，其余内容与常州市不动产登记交易中心备案的存量房买卖合同（居间）一致。2017年2月24日，陆晓玫、陆福青与盛卫仙、常州市不动产登记交易中心三方签订常州市区存量房交易资金监管协议约定，该交易中心委托常州房地产市场有限公司开设存量房资金监管专户，陆福青、盛卫仙将购房款存入该监管账户，陆晓玫在指定的中国农业银行以裴文阳名义开设账号为6228××××9817结算账户作为监管交易资金收款账户，陆福青、盛卫仙在指定的中国农业银行以陆福青名义开设账号为6228××××2577结算账户作为监管交易资金退款账户（亦为还款账户）等。同日，资金监管专户存入自有资金1万元，陆晓玫与陆福青、盛卫仙还签署存量房交易资金自行划转声明，双方经协商决定自行划转交易结算资金35万元。2017年3月6日，农行经开支行向约定的交易资金监管专户发放了84万元贷款，次月开始，陆福青通过其上述农行还款账号按月还款至今，其中2017年4月6日至2020年6月6日期间，该账户还贷本息金额合计625750.22元，每月递减还款金额16992.50元至15097.25元不等。2017年3月11日,案涉房屋不动产权利人登记为陆福青、盛卫仙共同共有，同日,农行经开支行经登记为案涉房屋抵押权权利人，抵押期限（债务履行期限）为2017年3月6日至2022年3月5日。该房现仍由陆晓玫等居住使用。陆晓玫及裴文阳的户籍地址均在案涉房屋。2017年3月6日农行经开支行按约定发放84万元贷款后，同月15日，上述资金监管专户按约定向上述裴文阳农行账号转账汇款850067.08元（含自有资金及相关利息），同日，裴文阳即将该笔85万元转账汇款至陆某户名中国农业银行账号6228××××3772中，陆某系陆晓玫之兄陆福和之女，陆晓玫与陆某关系密切，经济往来较多。2017年3月21日至2020年6月21日期间，陆某以其上述账号按月转账汇款至陆福青农行还贷账户用于归还房贷等，转账金额超过200余万元，其中2018年5月4日，陆某账户转存陆福青账户15万元，当日即被陆福青账户转支给常州华星银河湾房地产开发有限公司破产管理人。2017年6月5日，陆晓玫曾在首次起诉撤诉后又再次起诉周锦旗、南京三方四友实业有限责任公司等民间借贷纠纷案，该案立案标的金额600万元。2015年3月12日至2020年3月26日期间，陆晓玫作为被告应诉的民间借贷纠纷（同一纠纷）案件有六件。2013年12月4日，陆晓玫曾与江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南农商行）签订诚意贷最高额借款合同，约定该行同意在2013年12月4日起至2015年12月4日期间内向陆晓玫发放最高额度为60万元的借款，上述期间、额度内借款人可随借随还，循环使用该额度，还款账号为该银行陆晓玫户名62xxx44，担保方式为以案涉房屋作抵押等。2017年2月21日，陆福青户名江南农商行账号6228××××6605通过手机银行转入上述陆晓玫账号内65万元，该款在同日被用于偿还上述贷款639931.20元,剩余10068.80元于同月24日ＡＴＭ自动柜员机取现二次合计1万元。2020年9月11日，江南农商行向陆晓玫出具了上述贷款（消贷通业务，授信60万元，期限二年，抵押物评估价值103.7万元）已于2017年2月21日结清的贷款还清证明。2020年7月6日，袁文清与江苏金长安律师事务所为本案纠纷诉讼事宜签订委托代理合同一份，该所指派唐洪保律师作为本案纠纷诉讼的特别授权委托诉讼代理人，代理费35000元，同月9日，该所开具了金额为35000元的代理费增值税普通发票。为进行本案诉讼财产保全的担保，袁文清于2020年7月10日向中国人民财产保险股份有限公司常州市分公司申办了诉讼保全责任保险，花费保险费2500元。一审审理中，袁文清认为，一、陆晓玫与陆福青、盛卫仙的存量房买卖合同签署时间不一致，证明双方并未经过磋商而是纯粹为了过户而填写格式合同，不是真实的交易；二、陆福青的案涉房贷实际均由陆晓玫偿还，证明案涉房屋买卖虚假；三、陆晓玫至今未将案涉房屋交付陆福青，也证明双方买卖不真实；四、袁文清对陆晓玫享有的债权至今完全没有得到执行，陆晓玫转移财产的行为损害了袁文清的合法权益，袁文清有权主张撤销。陆晓玫指定其子裴文阳在收到案涉85万元房贷后，立即将该款转入侄女陆某银行账户，自2017年3月25日开始，陆某以其银行账号在每月5日前后和21日分两次转账至陆福青农行还贷账户用于偿还房贷，其中每月5日转款约1.7万元（逐月递减），每月21日固定转款3.25万元。至袁文清2020年7月起诉时，陆晓玫总计转存支付陆福青账号还贷1680094元，另外9次单独转款陆福青45万元，以上述两种方式合计退还陆福青2130094元（注：该款中不包含上文所述2018年5月4日转账的15万元）。仅至2018年12月底，陆晓玫就以该方式返还陆福青90.1万元，已超过贷款金额84万元。即使加上陆福青先前已支付陆晓玫的65万元消费贷款，截止2019年7月21日，陆晓玫就已返还陆福青合计1502120元，已超出陆福青全部支付陆晓玫房贷84万元、消费贷65万元两项合计149万元的总额，明显系双方恶意串通，转移财产，损害债权人的利益。故请求撤销陆晓玫与陆福青、盛卫仙的存量房买卖合同，办理现产权的转移变更登记手续，将产权恢复至作为原产权人的陆晓玫名下；陆晓玫则认为，案涉房屋买卖真实，房屋未交付是因其子裴文阳要结婚，她要住，她帮陆福青在金色新村另租房屋，租金由她支付；陆福青、盛卫仙则认为，一、他们向陆晓玫购买房屋合理合法，支付了相应对价，房屋买卖真实合法有效；二、所有购房款部分用于归还银行贷款，剩余部分全部用于归还债务，不存在转移资产的行为；农行经开支行则坚持答辩及庭审意见，要求确保该行的债权得以清偿，案涉房屋变卖以后应以变卖款优先清偿该行的债务，即使案涉房屋买卖合同被撤销，该行也要求对案涉房屋行使抵押权，依法优先清偿。因第三人均不愿意进行当庭调解，故一审法院未作当庭调解。一审法院经审理认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人的行为被撤销后，该行为自始无效，第三人依该行为取得的财产，应当恢复原状，向债务人返还财产，不能返还的作价返还。撤销权行使范围以债权人的债权为限，债权人行使撤销权所支付的律师代理费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。袁文清对陆晓玫享有495万元借款本金及相关利息的债权，通过诉讼获得了支持，常州中院生效判决已进入执行程序，但基本未能得到执行，截止2021年2月20日，按照生效判决规定，袁文清对陆晓玫享有借款本息695.45万元等的债权。债权人撤销权纠纷诉讼案件中，对债务人与第三人的交易行为应当严格审查，以防止双方恶意串通，逃避债务，损害债权人的合法权益。案涉房屋买卖发生在姐姐与弟弟、弟媳之间的密切主体，相对于一般主体，买卖双方对各自的经济情况、生活状况等较为了解，对发生在该主体之间的买卖房屋行为的审查应严于一般主体。房屋买卖是否真实应从房产交易的过程、房款来源及房款支付情况等因素进行审查，并综合判断。案涉两份存量房买卖合同（居间），为格式合同，落款处签订时间不一，案涉房屋至今未实际交付，不符合房屋买卖等大宗财产通常交易的习惯；陆福青在案涉房屋买卖签订合同前已向陆晓玫转账支付65万元，其中639931.20元用于偿还陆晓玫拖欠江南农商行的消费贷款，其后陆福青以向陆晓玫购房为由,向农行经开支行办理案涉房屋抵押贷款84万元，放贷款项转账汇入陆晓玫指定的其子裴文阳农行账户后，裴文阳于当日又将该85万元汇入陆晓玫侄女陆某的农行账户中，陆某与陆晓玫人身、经济关系密切。其后陆某又在2017年3月21日至2020年6月21日期间，以其上述账号按月转账汇款至陆福青农行还贷账户用于归还房贷等，转账金额超过200余万元，其中2017年4月6日至2020年6月6日期间，经农行经开支行确认，陆福青案涉还贷本息金额合计625750.22元，故宜认定陆福青以抵押贷款方式向陆晓玫支付的购房款84万余元，已由陆晓玫通过裴文阳、陆某又全部返还给了陆福青，陆福青实际未支付该部分房款。故现有证据表明，陆福青显然未足额支付对价即取得案涉房屋所有权，陆晓玫显然是以明显不合理的低价转让案涉房屋，对债权人袁文清造成了损害，并且受让人陆福青对此应当知道，故袁文清依法有权主张撤销债务人的行为。陆晓玫明知自己拖欠袁文清巨额债务未能清偿，却依然擅自处分财产，逃避债务，主观上存在恶意，陆晓玫低价转让案涉房屋的行为使其财产减少，而使袁文清的债权不能及时足额得到清偿，其行为损害了债权人的合法权益。陆福青作为陆晓玫之弟，对其姐的负债情况应该有所了解，其在受让案涉房屋时亦应当知道陆晓玫负有债务未能清偿，该转让行为会侵害债权人的利益，却仍然与陆晓玫签订房屋买卖合同，通过转让取得案涉房屋所有权，而后又未自主偿还案涉房贷，而用实质为陆晓玫的款项还贷数十万元，本质上长期以来是由陆晓玫在实际还贷，其行为也侵害了债权人的合法权益，债权人有权行使撤销权。第三人农行经开支行善意取得案涉房屋的抵押权，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有就抵押财产优先受偿的权利。陆晓玫主张陆某收到裴文阳的转账汇款84万元后，将该款用于偿还陆晓玫的债务，因未提供充分证据证实，故依法不予采信。若陆福青、陆晓玫等之间确有合法的债权债务，可以依法另行处理。综上，袁文清的合理诉讼请求，法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百九十一条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十五条第一款、第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第六十四条之规定，作出如下判决：一、撤销陆晓玫与第三人陆福青、盛卫仙就坐落常州市钟楼区××幢××单元××室房屋所签订的常州市存量房买卖合同（居间）；陆晓玫、第三人陆福青、盛卫仙应当办理上址房屋的产权变更登记手续，将产权恢复至陆晓玫名下，在案涉房贷清偿完毕后五日内办理案涉房屋抵押权注销登记及产权变更登记手续，相关当事人应予协助配合，相关费用由陆晓玫承担。二、第三人中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,有权就抵押物即坐落常州市钟楼区××幢××单元××室的房屋进行折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、袁文清因案件诉讼、财产保全担保而支付的律师代理费35000元、保险费2500元，合计37500元，由陆晓玫承担25500元，第三人陆福青、盛卫仙共同承担12000元，陆晓玫、第三人陆福青、盛卫仙将各自应承担的上述费用直接给付袁文清，该款项在判决生效之日起十日内履行。如未按判决主文第三项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15915元、财产保全费5000元，合计20915元（袁文清已预交），由陆晓玫负担16000元，第三人陆福青、盛卫仙共同负担4915元。二审中，上诉人向本院提交了下述证据：证据一、陆福青向三达公司购买保纳商业广场7-201号商住楼的相关证据，包括商品买卖合同一份、贷款合同一份，用以证明：1.2015年6月23日，陆福青与案外人常州市三达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2.陆福青向常州农行天宁支行办理上述贷款，根据贷款合同约定，三达公司对贷款承担连带责任保证责任，保证责任的范围及于因为合同解除导致的提前还贷。证据二、陆福青与三达公司解除合同及保纳商业广场7-201号再次出售购房款支付协议一份，用以证明因为三达公司的原因，保纳商业广场无法及时通过竣工验收，无法办理产生。陆福青与三达公司协商一致解除合同，保纳商业广场7-201号已经由其设计单位华源设计院购买。证据三、陆福青与三达公司解除合同后继续以陆福青名下的卡还贷；7-201号陆福青还款记录一份，用以证明：1.陆福青和三达公司解除双方之间商品房买卖民事合同法律关系，但是，并不根据抵押合同的约定一次性还清剩余贷款，而是由三达公司提供资金，通过第三方转账，从陆福青名下账户按照贷款合同的约定继续正常还贷，在陆晓玫和陆福青之间就形成了47万余元的债务，其后除了一些零星款项是三达公司存现金以外其他是陆福青用自己的自由资金进行还款。恰恰是这些还款被一审法院认为是归还金色新城放贷的款项，3-2陆某名下尾号为“3772的转账的农行账户交易明细单。2.被上诉人一方据以证明“陆晓玫以陆某名下银行卡还贷”的证据（原审卷宗第75页-79页），其中2017年3月2020年6月陆福青银行卡每月32500元的进账，其资金来源并不是陆晓玫和三达公司分别转给陆某，再由陆某转账给陆福青。上述转账的用途，并不是“陆晓玫用陆某的银行卡提陆福青还金色新城53幢201室的房贷”而是“陆晓玫通过替陆福青还保纳商业广场7-201号的房贷来抵消其与三达公司的70万元债务”和“三达公司向陆某的卡转账，再由陆某转账给陆福青，从而实现三达房产以陆福青的名义还保纳商业广场7-201号的房贷”。证据四，4-1陆福青与陆某之间的往来款明细及原始凭证，2016年6月到2020年6月陆某与陆福青银行转账明细，用以证明：1.陆福青系从事建设工程施工承包，陆某系丰豪资产公司法定代表人，其二人系舅舅与侄女的关系，二人一直存在资金往来，在本案所涉房屋买卖发生前的2016年下半年，就有高达80余万元的资金往来。4-2银行流水原始凭证，用以证明：2.为了规避工程款不得支付给包工头本人的规定，陆福青实际收到的工程款有时也利用陆某的银行卡走账，比如，2018年6月15日的150万现金存款、2018年9月5日的53万元现金存款都是陆福青先以现金存款到陆某卡上，陆某当天或者次日单笔向其转账，陆某与陆福青之间存在大量与陆晓玫无关的资金往来。还有17000元的金额一方面是用来解决陆福青超付的29万元，多的29万元要找回去，还有是用来解决前期陆晓玫在2015年10月份到2016年6月份，只还了22万多元，与三达公司之间的债务还相差了40多万元，实际上是由陆福青归还的，陆福青成为陆晓玫的债权人，陆晓玫也通过陆某提供资金的方式先行履行。上述证据证明陆某的银行卡也不是陆晓玫专用的，陆某的转账都是发生在本案纠纷之前。2015年3月份以后陆晓玫的银行卡因为其他的诉讼被冻结了，其有一些转账是通过陆某的卡完成的，但是主要是2015年10月-2015年8月份，涉及的金额也只有227800元，后面就没有再用陆某的卡走账了。后面的资金有一部分是陆某给陆福青，是用来侄女出面帮助姑姑解决家庭债务的，不是陆晓玫的口袋拿出来给陆某，不是陆晓玫欠陆某的钱。4-3农行个人现金存款手续，用以证明：3.被上诉人一方据以证明“陆晓玫以陆某名下银行卡还贷”的证据中认作是陆晓玫替陆福青还贷的每月17000左右的金额，其实是陆晓玫返还陆福青超付30万元左右的房款。4.陆某的银行卡并非陆晓玫专用和控制，陆晓玫只是为了归还超付房款和替陆福青归还银河湾房产放贷（因双方另有借贷关系），在自己的银行卡因为诉讼被查封冻结或者有被查封冻结的可能，不方便使用的情况下，借用陆某的银行卡走账。5.被上诉人主张凡是陆某卡上转账给陆福青就是陆晓玫利用陆某向陆福青返还本案所涉金色家园房产的购房款，纯系主观臆测，不符合事实。证据五、陆福青实际居住的房东在发消息催缴陆晓玫房租，用以证明房租是由陆晓玫实际支付的，也印证了陆晓玫在一审中的陈述。对上述证据，被上诉人质证认为，对于上诉人的证据一、二、三，都是上诉人与案外人所谓商品房购买涉及的交易，被上诉人都不清楚，所以真实性不认可，而且与本案无关联性，不具有证据效力。证据四银行流水有原件的话形式真实性认可，但是不能证明上诉人的证明目的，与本案事实没有关联性，都不能支持上诉人的请求。原审第三人质证认为，针对上诉人提交的各组证据，因是上诉人与案外人产生的，对三性无法确认，请法院依法予以认定。被上诉人、原审第三人未提交新证据。二审中，上诉人申请证人陆某和史某达到庭作证。证人史某达就保纳商业广场7-201号商住楼交易的过程作如下陈述：2015年大概在6月份，由陆晓玫介绍他的弟弟陆福青来购买我司开发的保纳商业广场7-201室办公楼一层。在2015年7月份，具体记不清了，我司与陆福青达成了买卖合同，并且办理了按揭贷款，按揭贷款的金额是300万元。2015年7月份我司收到了该笔按揭贷款，但是在贷款发放之后，由于我司资金困难，工地出现了停工的状况，陆福青就让陆晓玫提出买的房子不想要了想退还房屋。但是当时由于我们资金紧张，按揭贷款发放后我们也已经把300万全用掉了，一开始我司不同意进行退房，因为合同约定的交付日期还有一年多，我们认为有能力在约定日期交付该套房屋。但是由于跟陆晓玫之前有很多生意上的往来，也很熟悉，也考虑到他们的诉求，就同意办理了案涉房屋的退房，由于银行按揭贷款的300万我们一下子拿不出来，就与陆福青约定，首付款我们退给陆福青，按揭贷款部分我们慢慢来还，资金允许就一次性还清。但是偿还了2个月之后，每个月偿还32000元多或者35000元，还了两个月之后一方面我司资金非常紧张，每个月还这个款项也很困难，还有陆晓玫向我司借了70万，与陆晓玫协商由陆晓玫来帮我们归还每个月的陆福青需要归还银行的按揭贷款3万多。在归还这个金额后就在陆晓玫欠付我司70万元的款项中抵扣，所以在2015年10月后，我们承诺实际上是一个退房款，以每个月按揭的形式来归还的，是由陆晓玫来归还，直到2017年5月份，陆晓玫与我商量，两年时间帮我们归还陆福青的房款已经接近70万元了，大概有69万多，比较小的金额就不计较了。在这个情况下要求在2017年7月份往后，要求三达公司要么一次性把这个款项退还给陆福青，把手续都还清，如果实在困难，还是由三达公司归还，陆晓玫不再帮三达公司归还。所以从2017年7月份往后，陆福青每月归还的贷款实际是由三达公司支出的，为什么没有把这个款项直接支付给陆福青而是先付给陆某，再由陆某给陆福青，原因是开发公司把这个钱直接付给陆福青，那银行的资金流水会有记录，银行会要求我公司一次性承担连带责任，把贷款结清，所以我们只能通过一个账户来中转。陆某是陆晓玫和陆福青商量过的，我司每个月支付的32500元是备注的很清楚是保纳商业广场7-201的贷款。证人陆某就其与上诉人之间的款项来源和原因陈述如下：陆福青平时工地上需要用钱，还有我公司账上如果客户需要钱，陆福青也会给我钱。比如我司客户需要贷款，我去农行可以帮他做到200万，但是必须还清之前的100万的借款，但是客户没有这个钱去偿还，我们公司就会帮他偿还，就是这样资金上的来往。至于在17-19年出现从我的卡上到陆福青的卡上16000多元和17000多元的金额，为什么那个阶段每个月要给陆福青这么多钱，是因为陆福青那个时候每个月的放贷是6号左右，陆晓玫之前欠陆福青房款上面20多万，陆晓玫没有一笔头的金额来偿还陆福青之前的借款，问我借，我账上有点钱，就帮陆晓玫还这个还款，参照每个月还款的金额去还的。对于证人证言，上诉人经质证认为，史某达的陈述与证据反映的情况相符，其描述的付款和退收据退票的做法也是常见的做法。就关联性来说，确实两套房子本身没什么关系，但是因为一审把此房还款的流水误作为彼方退款的流水加以认定，才使得我们不得不花费了巨大的精力来还原流水的真实原因。关于陆某的陈述，其既可以在宏观层面上描述其与陆福青的给付，并且能够找出对应反向的给付凭证，陆某和陆晓玫、陆福青不仅是亲戚，生意上也一直互相帮助扶持，同时陆某的证言亦反映出陆某名下一审判决提到的银行卡并不由陆晓玫控制，陆晓玫出于为了规避法院查封确实曾经使用过这张银行卡走账，但是更多的是陆某因为自己生意上的原因和陆福青发生资金拆借的关系。这些资金拆借的关系在16年-20年3年半中最高达到400万元，远远超过本案房屋买卖所涉的金额，也因此足以证实不能够把陆某转到陆福青卡上的钱就都认为是陆晓玫的钱。被上诉人经质证认为，两位证人的证言都不可以采信，史某达的证言明显与事实矛盾，他称是与陆福青订立的购房合同，并且目前仍然存在这个合同，但是上诉人提交的商品房买卖合同又是建筑院与三达公司的购房合同，是自相矛盾；其次陆晓玫与三达公司之间存在债务关系，双方有利害关系，他的态度明显是站在上诉人一方。就三达公司与陆晓玫之间和与陆福青之间的案外关系本身与本案无关联性，并不影响到本案的事实。对于陆某的证言，陆某本身是上诉人陆晓玫和陆福青的侄女，并且陆某在陆晓玫的公司工作，陆某所称的公司实际是陆晓玫控制的公司。陆某的银行卡实际是陆晓玫的账户被银行冻结，使用了陆某的银行卡，结合陆晓玫收到本案的按揭贷款之后就立即转入陆某的银行卡上，证明银行卡实际是陆晓玫在使用的，而且陆晓玫一审庭审中也承认其在使用这张卡，所以陆某的银行卡并非其本人的资金和她本人的使用，故两个证人的证言都不足采信。原审第三人认为，对两位证人的证言请法院依法审查认定。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人袁文清与陆晓玫的债权债务关系已经本院生效法律文书所确认，陆晓玫虽认为本院生效法律文书存在错误并申请司法救济，但并未举证证明该生效法律文书已经进入再审程序，一审法院据此确认袁文清与陆晓玫之间的债权债务关系符合相关法律规定。陆晓玫与陆福青、盛卫仙签订房屋买卖合同后，陆福青将银行贷款85万元按照陆晓玫的指示转入裴文阳账户，裴文阳又将该款转入陆某账户，陆晓玫、陆某均未就该85万元的资金流向作出合理解释。其后，陆某账户自2017年3月案涉房屋银行贷款开始归还时候起就按月向陆福青账户打款用于归还银行贷款，自2017年4月-2020年6月共计归还银行贷款本息合计62万余元，陆某虽称其向陆福青账户转款用于归还银行贷款系出于陆晓玫向陆某借款，但无其他证据予以佐证，故一审法院认定陆福青就案涉房屋的银行贷款实际由陆晓玫归还并无不当。上诉人陆晓玫、陆福青提供的新证据虽能解释陆某、陆福青的部分账户资金往来情况，但在关键的陆福青案涉房屋银行贷款归还资金来源问题不能做出合理解释。一审法院据此认定陆福青以不合理低价取得案涉房屋并据此撤销陆晓玫与陆福青、盛卫仙之间的房屋买卖合同并无不当。根据民法典《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，本案适用民法典生效前的相关法律规定并无不当。因案涉房屋已经登记在陆福青名下，且陆福青已经就案涉房屋按揭贷款并设定了抵押权，抵押权人农行经开支行并未主张贷款加速到期以涤除抵押权，在此情况下，案涉房屋无法涤除抵押权并将重新过户至陆晓玫名下，且案涉房屋是否能重新过户至陆晓玫名下从法律上尚存在不确定性，故一审法院判决将案涉房屋重新过户至陆晓玫名下显属不当。因商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同，两者之间即具有紧密联系又相互独立，抵押权人农行经开支行是否行使实现抵押权的权利存在不确定性，一审法院就抵押权人农行经开支行的抵押权径行判决既无当事人诉请，也无法律依据。本案中，袁文清主张陆晓玫、陆福青、盛卫仙承担律师费既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。对袁文清主张的诉讼保全的保险费，该费用不属于必然发生的费用，袁文清的主张缺乏法律依据，对袁文清的该项主张，本院亦不予支持。综上，上诉人陆晓玫、陆福青的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3494号民事判决；二、撤销陆晓玫与陆福青、盛卫仙就坐落常州市钟楼区××幢××单元××室房屋所签订的常州市存量房买卖合同（居间）；三、驳回袁文清的其余诉讼请求。一审案件受理费15915元、财产保全费5000元，合计20915元，由袁文清负担3000元，陆晓玫负担13000元，陆福青、盛卫仙共同负担4915元。二审案件受理费15915元，由陆晓玫负担8915元，陆福青共同负担4000元，袁文清负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年六月二十一日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐