安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终1222号 上诉人（原审被告）：宣城祥生弘景房地产开发有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇大木桥社区甘溪路1号。 法定代表人：叶国伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙启亚，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：马广腾，男，1990年11月16日出生，汉族，单位职工，户籍地安徽省广德市，经常居住地安徽省广德市。 被上诉人（原审原告）：刘和嫚，女，1989年4月26日出生，汉族，银行职员，户籍地安徽省广德市，经常居住地安徽省广德市。 上诉人宣城祥生弘景房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）因与被上诉人马广腾、刘和嫚商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德市人民法院（2020）皖1822民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祥生公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回马广腾、刘和嫚的一审诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由：原判决证据采信不当，认定事实不全面，且适用法律错误。第一，案涉《工程质量投诉处理意见书》性质为广德市建筑工程质量监督站（以下简称广德质监站）的信访回复，不属于鉴定意见，其上作出的净高极差“超出规范允许范围”的结论不具有科学性和说服力，不足以推翻工程竣工验收合格的结论，依法不应采纳并作为认定质量缺陷的依据。第二，祥生公司就马广腾、刘和嫚投诉问题多次沟通维修事宜，该二人均以维修方案存在安全问题为由拒绝维修，以致祥生公司无法进入房屋现场查看及进行维修，原判决对该节事实未予认定直接作出祥生公司承担修复费用的结论，有违《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定；且马广腾、刘和嫚自行聘请装修公司进行维修的事实，恰证明相关问题可以通过维修方式解决，不存在安全隐患。第三，住建部《房屋建筑工程质量保修办法》系行政规章，用于规范发包人和承包人在建设工程施工领域的相关权利义务，按照该保修办法，建设工程质量缺陷指向违反强制性规范和施工合同约定，不能等同于商品房买卖合同关系之质量缺陷；依据民法典规定，只要满足购房业主对商品房的使用功能且无不利影响，即应认定已按合同履行。本案中，案争净高极差问题未对马广腾、刘和嫚在居住使用功能上受有不利影响，故不属于质量缺陷。第四，案涉商品房不存在危及人身、财产安全的不合理的危险，也不存在不符合有关保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的情形，故依据我国产品质量法第46条规定，不应认定为质量缺陷。第五，案涉房屋餐厅部位净高满足《住宅设计规范》要求，虽净高极差约60mm，但不属于不可修复的情形，且现实中也已经修复铲平，该净高极差不复存在，既对空间体积不构成影响，亦不存在原判决认定的净高极差导致“实际使用空间的缩小”的问题，原判决按维修以前的现状判令祥生公司承担28000元违约损失，有失偏颇。 马广腾、刘和嫚辩称，祥生公司的上诉理由不能成立。第一，案涉净高极差问题业经广德质监站、一审法院组织当事人现场勘查查明，该误差60mm违反建筑规范规定，案涉《工程质量投诉处理意见书》依法应作为定案依据。第二，祥生公司提出的维修方案为“批腻子找平”，而结合装修常识可知“批腻子找平”仅适用于极差20mm以内，故该方案不能解决案涉极差问题，其因此未予同意；一审中，祥生公司认可按广德市天建装饰工程有限公司（以下简称天建装饰公司）提出的采用吊顶方式处理方案，马广腾、刘和嫚据此自行委托天建装饰公司予以施工。第三，案涉净高极差问题造成餐厅空间变小，且影响其房屋整体装修风格和使用感受，仅依维修费用明显不足以弥补损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马广腾、刘和嫚向一审法院起诉请求：判令祥生公司给付房屋顶面不平的整改费用1950元、赔偿违约损失54100.1元（按合同总价款1082002元×5%比例计算）。 一审法院认定事实：2017年11月12日，马广腾、刘和嫚购买祥生公司开发的位于广德市××镇××路××路××号楼××单元××室，双方签订合同编号为2017预322722号的《广德县商品房买卖合同》。该合同第三条约定，该商品房的规划用途为一般住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑面积共134.66平方米，其中套内建筑面积117.99平方米；第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米8035.07元；第十七条约定，商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。附件六约定，“保修责任主要条款详见《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》1.出卖人应严格按照《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）及有关法规政策规定的内容履行保修义务。2.出卖人的保修义务的起始时间自房屋移交给业主之日起计算。”附件八补充协议内容第七条第5项约定，“该商品房的的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等交房标准以施工图纸为准。”2019年9月，双方就案涉房屋办理交房手续。2020年5月7日，马广腾与天建装饰公司签订《装饰专用合同》。装修过程中，马广腾因发现套内餐厅顶棚高低不平为此询问祥生公司，祥生公司提出通过“找平”的方式予以处理，马广腾以装修公司专业技术人员认为该维修方式存在安全隐患为由于2020年6月9日向广德质监站投诉。广德质监站查看现场后于2020年7月10日出具《工程质量投诉处理意见书》，载明“该业主套内餐厅部位净高满足要求，但净高极差实测约为60ｍｍ，超出规范允许范围”。因双方未能就如何处理达成合意，马广腾经天建装饰公司评估主张套内餐厅顶面不平整改费用为1950元。2020年8月3日，马广腾、刘和嫚诉至一审法院，请求判如所请。2020年8月14日，一审法院组织双方当事人现场勘查，确认案涉房屋套内餐厅长3.72ｍ、宽2.50ｍ、高度差6ｃｍ、面积为9.30㎡。当日，案涉房屋装饰装修工程恢复施工。 一审法院认为，出卖人对出卖的标的物负有物的瑕疵担保义务。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。经查，在商品房买卖合同中，开发商祥生公司应保证出售房屋的质量符合《广德县商品房买卖合同》《住宅质量保证书》的相关约定；案涉房屋虽经竣工验收合格，但不能据此否定该房屋套内餐厅部位净高极差约为60mm系属质量缺陷的客观事实。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、减少价款或者报酬等违约责任；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，马广腾、刘和嫚诉请祥生公司承担套内餐厅顶棚高低不平整改修复费用1950元，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”。本案中，马广腾、刘和嫚购买商品房本质是购买房屋实际使用的空间，案涉房屋套内餐厅部位净高极差约为60mm，导致实际使用空间缩小，影响整体视觉效果，实际影响马广腾、刘和嫚的使用及居住感受，该节无法直接计算经济损失。综合考量违约情形、修复对装饰装修工期延长及对居住使用影响等因素，酌定祥生公司赔偿马广腾、刘和嫚违约损失28000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决:一、被告宣城祥生弘景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告马广腾、刘和嫚套内餐厅顶棚高低不平整改修复费用1950元；二、被告宣城祥生弘景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告马广腾、刘和嫚违约损失28000元；三、驳回原告马广腾、刘和嫚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，减半收取计600元，由祥生公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：案涉祥生观棠府26号楼于2019年3月25日通过竣工验收。案涉《工程质量投诉处理意见书》载明处理意见为，“根据调查及鉴定情况，按下述意见进行处理：1、责成建设单位会同相关责任主体提出处理意见，经业主方认可后抓紧落实。2、如利益各方有异议，可通过司法途径解决。”二审庭审中，①祥生公司确认其是时提出的维修方案即为“批腻子”找平；马广腾、刘和嫚表示，其经咨询装修公司了解到该维修方案存在可能脱落的安全隐患，故未予同意。②双方确认马广腾、刘和嫚实际通过装修公司施工采取的处理措施为“以顶面最低点”吊顶。 本院认为，解决系争的关键问题在于厘清案涉房屋净高极差60mm是否属于质量缺陷。安徽省住房城乡建设厅建质〔2010〕92号《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》，对住宅工程竣工验收前如何进行分户验收作出了明确具体规定，附表4“住宅工程质量分户验收记录表（空间尺寸）”中第2项说明内容为：“2.偏差为实测值与推算值之差的绝对值，不得超过15mm；极差为实测值中最大值与最小值之差，不得超过25mm；……”，该行政规范性文件适用于安徽省内住宅工程分户验收工作；由安徽省住房和城乡建设厅、安徽省质量技术监督局联合发布的安徽省地方标准《住宅工程质量通病防治技术规程》，对“质量通病”术语解释为“住宅工程完工后易发生的、常见的、影响使用功能及外观质量的缺陷”；其中“7室内标高和几何尺寸的偏差防治”第7.2.3.5项载明“……室内净高最大允许负偏差不大于15mm，净高极差不大于25mm”，该地方标准在安徽省行政区域内适用。结合业已查明的事实可知，案涉商品房餐厅顶部的净高极差约60mm远远超出允许最大值，明显未达到工程质量分户验收标准，构成质量缺陷，广德质监站以《工程质量投诉处理意见书》形式作出净高极差“超出规范允许范围”的认定，具有充足的事实根据和法律依据。对于前述质量缺陷问题，祥生公司提出的“批腻子”找平维修方案，未得到业主马广腾、刘和嫚的认可，且其未能举证证明该维修方案符合相应的工程技术规范要求具有科学、合理性，故马广腾、刘和嫚拒绝按该方案进行维修系属正当行使权利；马广腾、刘和嫚此后采纳天建装饰公司建议以安装吊顶方式进行遮盖、改观，由此支出的装饰费用1950元理当由违约方祥生公司承担。鉴于因案涉质量缺陷问题产生的违约责任完全在于祥生公司，综合考量马广腾、刘和嫚合理维权成本损失、装饰工期延长及迟延入住后果、空间使用受限和居住观感及舒适度降低情况、住宅使用年限等因素，原判决酌定祥生公司赔偿马广腾、刘和嫚违约损失28000元较为适当。 综上所述，祥生公司的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费549元，由上诉人宣城祥生弘景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 瑛 审 判 员  陈前香 审 判 员  包 娟 二〇二一年六月二十五日 法官助理  孙如梦 书 记 员  卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……