北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7588号上诉人（原审被告）：姜成基，男，1968年8月2日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。被上诉人（原审原告）：蒋大巍，男，1981年10月14日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人姜成基因与被上诉人蒋大巍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初57957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜成基上诉请求：一、依法撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初57957号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由蒋大巍承担。事实和理由：新冠疫情并非案涉房屋租赁合同无法履行的“不可抗力”事件。法院应认定该租赁期为2月25日至6月7日并依法判决蒋大巍支付在此期间的租赁费。一审法院仅认可6月1日至6月7日为承租日存在事实认定错误。姜成基与蒋大巍的补充协议约定姜成基给予免租期的前提条件是双方继续履行合同，并约定免租期限暂定到房屋解除封锁之后1个月内有效。但蒋大巍自此之前多次提出退租、解除合同，属于违约行为，从而导致免租期成立的前提条件消失，故该免租期应视为无效。姜成基已根据合同约定交付符合约定的标的物，蒋大巍无证据证明该房屋为不符合合同约定的标的物，根据物业李经理所述小区4月份已解封且人员可以进入小区，蒋大巍自此可以进入小区进行装修。未办理工商备案并不影响房屋的正常使用。因疫情原因工商部门于5月份才开始上班，姜成基于5月份后已积极向工商部门申请备案。蒋大巍提出解除合同属于违约行为，根据合同约定押金应于扣除。蒋大巍辩称，不同意姜成基的上诉请求。认可一审判决，要求退还押金及租金。蒋大巍向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；2．判令姜成基返还蒋大巍租金及押金共计70000元；3．判令姜成基支付蒋大巍利息（以70000元为基数，自2020年6月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率为基数计算至实际支付之日止）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：蒋大巍作为承租方（乙方）与姜成基作为出租方（甲方）签订涉案合同，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，本房屋作为办公用途。租赁期限为叁年，自2020年2月15日至2023年2月14日。每月租金为14000元，租金支付方式为押贰付叁，押金相当于贰个月的租金28000元。甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用的，乙方有权解除本合同。2020年2月23日，蒋大巍（乙方）与姜成基（甲方）签订《补充协议》，约定：1．疫情发生后，双方互谅互让，友好协商乙方同意继续履行房屋承租合同，同时甲方也同意给乙方充分的免租期，为此双方明确免租期新期限暂定延迟到房屋解除封锁之后1个月内有效；2．乙方承租甲方房屋用于开展商业保健按摩服务，为此双方友好协商并同意，甲方自2020年3月1日疫情平稳以后，积极向有关部门申请房屋备案，以确保乙方可以尽快办理工商执照的登记审批。其他未尽事宜，双方再友好协商。庭审中，双方均认可蒋大巍向姜成基支付了三个月的租金42000元及押金28000元，并认可蒋大巍没有进场，未实际使用过涉案房屋。蒋大巍于2020年6月7日将涉案房屋的钥匙归还姜成基。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：蒋大巍称其承租涉案房屋的用途是经营商业保健按摩，做盲人按摩，并主张2020年2月其就提出退租了，理由就是新冠疫情爆发导致其无法办公，但是姜成基不同意，并称现在退租的话租金和押金不能退，蒋大巍不同意姜成基的意见。后姜成基提出可以给蒋大巍足够的免租期让蒋大巍经营，等疫情解除封锁了再营业。蒋大巍主张其未能进场使用涉案房屋的原因是：涉案合同约定蒋大巍承租房屋是办公用途，应当办理营业执照，但之前姜成基未到工商部门办理房屋的租赁备案，其直到2020年5月15日才进行了工商备案，通知蒋大巍可以注册公司。此后，因为蒋大巍不在北京，还在外地，蒋大巍回到北京后发现涉案房屋所在小区还在封闭管理，办理了闸机，进场的人需要登记扫码，外面的人需要办理出入证才可以，导致客户无法进入。涉案房屋是5月15日进行备案，姜成基让蒋大巍6月1日就正式开始履行合同起算租金，但房屋状况很差，墙皮漏水，蒋大巍需要对房屋进行装修，后双方对租期的起算时间没有达成共识。姜成基主张是涉案房屋是商业用房，其在2020年4月初问了物业公司的李经理，李经理称可以进场装修，小区的封锁也解除了，可以陆续开工，所以可以让蒋大巍进场。4月30日，姜成基查询到朝阳区的疫情风险等级降为了低风险，姜成基于5月1日告诉蒋大巍可以回来装修了，5月14日姜成基提出可以在6月1日起算租赁期限。但蒋大巍要求的租赁期限起算点从7月1日推迟到8月1日，最终姜成基同意以7月1日开始起算，还同意涉案合同三年期满后再给蒋大巍一个月免租期继续续租，但蒋大巍也没有同意。6月7日，蒋大巍称要退租起诉，姜成基回复称那没办法，只能另行租给他人。关于涉案房屋在工商备案的问题，在疫情期间因为工商部门不办公，所以无法进行备案，到5月初，工商部门开始上班，姜成基就通过网上办理的方式办理成功了工商备案。关于涉案合同租期起算时间。蒋大巍主张是2020年8月1日，并称其6月底去现场看还没有解除封锁，考虑到双方情况，其同意在8月1日开始起算租期。姜成基主张是2020年6月1日，因4月时涉案房屋所在小区就已解除封锁，但其同意让蒋大巍自6月1日起算租期。庭审中，双方均提交微信聊天记录，双方均对对方提交的微信聊天记录真实性予以认可，聊天记录显示双方一直就涉案合同的起租期问题进行协商。其中，2020年6月3日及之后的聊天记录显示：“姜：昨晚和我爱人聊了关于起租期一事。你要的8月1日开始起租，我爱人坚决不同意。2020年7月1日开始算起租日期，我妻勉强同意。如果你那里接受不了的话，把钥匙拿过来放在物业小李吧。蒋：好的，我明后天把钥匙给您送过去，如果我没时间，我给他邮寄过去。姜：我就一把钥匙。蒋：我这里只有您一把钥匙。姜：准备明天开始对外登广告出租房子了，没钥匙看不了房。蒋：在法院没有判决之前，您好像不能往外出租。姜：不想租的话该房屋的起租期是2020年6月1日。蒋：你好，我已经说的很清楚了，我要求在8月1号起租，不是不想租。现在大楼还没有解除封锁，进入大楼里的人受限制。姜：也就是2020年6月1日至2020年8月31日，3个月是你有使用的权利。蒋：我们后期协议已经说过了，解除封锁之后再重新制定起租日。我想在8月1号，那会儿疫情应该好转一些，小区解除封锁，出入自由，这样我的生意才能开展。姜：小区4月初就解封了，再谈这个没意思了，7月1日开始起租，已经是足够让步了，况且我还答应3年租期满后还给一个月的免租期。不能因打官司，房子一直空着。这期间转租的话，你还能减少损失……蒋：姜哥，希望您思量一下，你和嫂子再好好商量商量，如果您能同意，兄弟感谢您的宽宏。如果您不认同，我们只能走法律程序了，毕竟我们谁都不想受损失。姜：如果同意2020年7月1日起租期话，继续履行我们之间的租赁合同。不同意的话走法律程序吧。这样做我们已经让步了，尽力了。很遗憾。不过这个房屋2020年6月1日至2020年8月31期间你有使用权，不过如果2020年8月1日之前不缴纳下一季度房租的话，我只能收回房屋的。”6月7日，蒋大巍发送微信“门前现在施工，而且楼下保安管控，出入扫码登记量体温，不能出入自由，我无法开展盲人按摩业务，我要求终止合同，我来发起诉讼。”姜成基回复“随意。从今日起房屋转租他人与蒋院长没有丝毫关系了。”。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，蒋大巍与姜成基签订了涉案合同，且涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于涉案合同的解除，蒋大巍主张姜成基于2020年6月7日解除合同，但双方之间的微信聊天记录显示双方一直就涉案合同的起租期进行协商，且姜成基曾表示“如果同意2020年7月1日起租期话，继续履行我们之间的租赁合同”“如果2020年8月1日之前不缴纳下一季度房租的话，我只能收回房屋”，而蒋大巍于6月7日先行表示“我要求终止合同”，姜成基才回复要将房屋转租他人。通过双方之间的微信往来，可以认定系蒋大巍于2020年6月7日单方提出解除涉案合同，姜成基对于合同于当日解除无异议，故法院确认涉案合同于2020年6月7日解除。结合本案案情，法院认为蒋大巍不具备法定或约定的单方解除权，其解除行为已然给姜成基造成损失，法院将综合考虑姜成基的损失程度，予以酌情判处姜成基应退还蒋大巍的押金数额。关于涉案合同的起租时间，法院认为双方于2020年1月即已签订涉案房屋，约定的合同起算时间为2月15日，虽然新冠疫情对于合同的履行产生影响，但经过协商姜成基同意将租期起算时间延后至6月1日，由于双方对于相关事件的发生均无过错，本着损失共担的原则，法院认为租期起算日确定为2020年6月1日为宜。因蒋大巍于6月7日将涉案房屋的钥匙交还于姜成基，故法院认为蒋大巍应当支付2020年6月1日至6月7日的租金3267元，姜成基在扣除该租金后将余额返还于蒋大巍。关于蒋大巍主张的利息，法院认为双方对于合同履行及押金、租金的返还均存在争议，姜成基并无拖欠返还相关款项的恶意，故法院对蒋大巍该项诉讼请求不予支持。判决如下：一、确认蒋大巍与姜成基签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；二、姜成基于判决生效后七日内返还蒋大巍押金14000元；三、姜成基于判决生效后七日内返还蒋大巍租金38733元；四、驳回蒋大巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元，由蒋大巍负担213元（已交纳），姜成基负担562元（自判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，蒋大巍、姜成基签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据在案证据可以认定，蒋大巍于2020年6月7日单方提出解除涉案合同，姜成基对于合同当日解除并无异议，一审法院确认涉案合同于2020年6月7日解除并无不当。因蒋大巍不具有法定或约定的单方解除权，其解除行为必然给姜成基造成损失，一审法院综合考虑姜成基的损失程度及本案实际情况酌情扣除蒋大巍相应押金，判决姜成基退还蒋大巍剩余押金，处理并无不当，姜成基的上诉主张，本院不予支持。关于承租期间的计算。本案中，双方合同中记载的起租时间虽为2020年2月15日，但受新冠疫情影响，双方一直对于租期起算时间积极进行协商，经过协商姜成基同意将租期起算时间延后至2020年6月1日起计算，考虑到双方对于相关事件的发生均无过错，一审法院结合在案证据确认承租期间自2020年6月1日起算至2020年6月7日，判决姜成基在扣除蒋大巍应付租金后将剩余租金返还蒋大巍，处理并无不当，本院予以维持。姜成基的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，姜成基的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1124元，由姜成基负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二一年六月二十八日法官助理 吴 琳法官助理 曾琪惠