河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2222号上诉人（原审原告）：马文林，男，汉族，1977年1月4日出生，住河南省唐河县。被上诉人（原审被告)：河南八喜物业服务有限公司，住所地南阳市范蠡路与南都路交叉口宏江中央广场8-201室。法定代表人：朱银丽,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杨，该公司员工。委托诉讼代理人：张杰，该公司员工。上诉人马文林因与被上诉人河南八喜物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2021）豫1302民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人马文林，被上诉人河南八喜物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘杨、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文林上诉请求:1.撤销原判；2.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林（未收房期间）物业费977.6元；3.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林装修押金2000元；4.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林装修垃圾清理费300元；5.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林装修证工本费20元；6.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林水电预存金300元；7.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林未装修未入住期间，物业费的30％（即469.5元）并开具己缴费用金额的正式发票；8.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林未装修未入住期间，水费27.5元，电费226.2元；9.改判河南八喜物业服务有限公司返还马文林未收房期间交纳的生活垃圾处理费60元，并开具已缴纳（其余）生活垃圾处理费的正规发票；10.判令河南八喜物业服务有限公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：马文林系滨河园丁苑二期业主，二期工程确定于2017年5月1日开始交房。2017年4月30日，马文林前往小区工程现场实勘，确认当时未具备交房条件。住宅楼门前道路全是回填后的松土，未硬化，等等。2018年2月10日，在多次胁迫后，马文林付清房款领钥匙收房。2019年5月10日，马文林开始装修。在马文林未收房期间，河南八喜物业服务有限公司未提供物业服务，强行收取物业费没有法律依据，属于不当获利，且有悖公序良俗（并涉嫌涉黑违法）。故河南八喜物业服务有限公司理应返还未收房期间物业费。马文林装修结束后，多次申请返还装修押金，河南八喜物业服务有限公司以种种借口拒绝，显然违法，实属不当获利。马文林支付了装修垃圾处理费，而河南八喜物业服务有限公司刁难、胁迫、拒绝马文林在小区指定位置倒建筑垃圾，性质恶劣。故此河南八喜物业服务有限公司收取的装修垃圾处理费，实属不当获利，理应返还。河南八喜物业服务有限公司收取了物业费，理应履行管理义务，然而河南八喜物业服务有限公司仅用半张A4纸简单复印制作装修证，成本不足0.5元，却变相收取装修证工本费20元（而且河南八喜物业服务有限公司也没有履行门禁管理，发生案件（A411358920）时存在过重大过错），实属乱收费，显然违法，实属不当获利，故应返还。河南八喜物业服务有限公司收取马文林水电预存金300元后，以电脑故障为由，实属不当获利，显然违法，故应返还。河南八喜物业服务有限公司在其物业办公室收取马文林燃气安装费后，却矢口否认并推托其他公司，实属不当获利。根据相关法律司法解释，业主未装修未入住期间，物业费应按70％收取，故应返还30％。原告未装修未入住，未产生水电费用，故应返还。关于代收电费，马文林多次向国网南阳供电公司营销部投诉，小区未抄表到户，存在问题。电业部门也清楚知道，是由于河南八喜物业服务有限公司原因，迟迟不能完成一户一表工程。2019年9月重复收费多收费发生纠纷，河南八喜物业服务有限公司曾承诺在一年内完成抄表到户，业主可自行到电业部门缴电费。然而，至今一年有余，河南八喜物业服务有限公司未兑现承诺，理应承担不利后果。关于代收水费，小区现用自备井供水，并非自来水（南阳北控天润水务有限公司营业厅）。马文林多次投诉，依据《南阳市中心城区公共供水价格及代征税费标准》，水资源税0.35元／吨，污水处理费0.95元／吨，合计1.3元／吨。河南八喜物业服务有限公司己收取过二次供水增压等费用，且供水使用电费已由业主均摊过。故以2.5元／吨进行收费，显然是违法不当获利。河南八喜物业服务有限公司以种种理由，多次无故停电，2019年9月、10月，曾2次造成马文林冰箱冷冻食品变质抛弃，性质严重、态度恶劣。河南八喜物业服务有限公司辩称，1.河南八喜物业服务有限公司是马文林所在园丁苑小区合法有效的物业服务企业，双方存在真实有效的物业服务合同关系，根据马文林在一审提交的两份证据可以证明，河南八喜物业服务有限公司在入驻园丁苑小区进行物业服务前与建筑开发单位南阳顺和置业有限公司签订了前期物业服务合同，马文林在办理交房手续时，河南八喜物业服务有限公司已和马文林办理了业主档案，档案中有双方签订的前期物业服务协议，该两份协议均明确规定，双方的合同期限到小区成立业主委员会并另行签订物业服务合同止，截至目前，小区尚未成立业主委员会，双方仍在物业服务合同期限内，河南八喜物业服务有限公司仍是小区有合法有效的物业服务企业，马文林应当按照协议内容履行缴纳物业服务费用的义务；2.马文林要求返还未入住未装修期间的30%物业管理费于法无据，无论是河南八喜物业服务有限公司与河南顺和置业签订的前期物业服务合同还是河南八喜物业服务有限公司与马文林签订的前期物业服务协议均明确规定，业主按照房屋面积缴纳全部物业管理费与是否入住是否装修无关，在物业公司进驻小区之前，确定物业费收费标准是需要精确估算的，收费标准对全体小区业主是统一的，且目前没有法律规定未装修未入住可以按照正常标准的70%缴纳物业管理费用；3.河南八喜物业服务有限公司不存在多收取马文林水电费的情况，河南八喜物业服务有限公司在马文林小区进行物业服务过程中，水电费的收取均是按照抄表到户的情况进行收取，小区每一户的水电费用均是按照用量据实结算，另因小区前期的市政配套设施设备不全，小区目前使用的生活用水系小区开发商打的自备井，但开发商取得了取水资格，并定期做水质监测，符合饮用水标准，且小区的水费明显低于南阳市核表用户水价格；4.对小区无故停电48小时以上2次造成马文林冰箱冷冻食品变质损失260元一事，经小区物业中心查找不存在上述情况，马文林也无证据证实上述情况以及损失明细，且马文林在一审庭审中明确提出撤回该申请，故其不可在二审中再次提起该请求；5.河南八喜物业服务有限公司认可小区内的广告收益归全体业主所有，按照法律规定仅有小区业主委员会可以代表小区全体业主起诉，马文林不是适格主体，且法律有明确规定，小区的广告收益优先解决小区的公共性支出；6.因小区的物业费缴纳并不是同一时间的集中缴纳，存在周期性长，分批次缴纳的情况，故无法在第一时间出具正规发票，但在马文林提出请求后，河南八喜物业服务有限公司已将其缴纳费用开具正规发票，并请求税务机关转交，但马文林迟迟不去领取，且一审中已提交了正规发票；7.因小区公共停车位紧张，河南八喜物业服务有限公司已在小区业主群内以及物业服务中心和小区主要入口张贴清除“僵尸车”的公告，马文林长期随意停放车辆，被认定为“僵尸车”由河南八喜物业服务有限公司统一安置停放，后在马文林的要求下已将车辆返还，但其以车辆有损要求河南八喜物业服务有限公司赔偿，但无法提供详细的损失清单及维修发票；8.截至目前，大部分业主一直按时积极缴纳物业费，证明河南八喜物业服务有限公司提供的服务得到大部分业主的认可，马文林的行为损害了河南八喜物业服务有限公司的权益，也损害了其他业主的合法权益。马文林向一审法院起诉请求：1.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林（未收房期间）物业费977.6元。2017年5月1日一-2018年2月9日，共285天。物业费1252＊（285／365）=977.6元。2.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林装修押金2000元。3.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林装修垃圾清理费300元。4.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林装修证工本费20元。5.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林水电预存金300元。6.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林燃气安装费2580元。7.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林未装修未入住期间，物业费的30％（即469.5元）并开具己缴费用金额的正式发票。2018年2月10日一-2019年5月10日（15个月），物业费1252＊（15／12）＊30％=469.5元。8.判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林未装修未入住期间，水费11吨＊2.5=27.5元，电费404度＊0.56=226.2元。9.河南八喜物业服务有限公司承担本案诉讼费。审理中马文林增加诉讼请求要求判令河南八喜物业服务有限公司返还马文林未收房期间交纳的生活垃圾处理费60元，并撤回了诉讼请求第6、7、8项。一审法院认定事实：2018年1月，南阳顺和置业有限公司与河南八喜物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定将南阳顺和置业有限公司所开发的滨河园丁苑经济适用住房小区一二期的物业委托给河南八喜物业服务有限公司统一管理服务，马文林系该小区（二期）3号楼1单元704室业主，2018年2月10日马文林接收房屋，并与河南八喜物业服务有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定（摘录）：“自入伙通知书约定交房日起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方按年交纳。1、住宅、地下储藏室按建筑面积每月每平方米1.1元，公共、共用设施设备和部位的用水、用电公摊费用不含在内。（若业主委员会未成立，从2019年1月1日起物业费递增8％，以后每二年递增8％）；2、电梯、二次加压泵运行电费按建筑面积每月每平方米0.28元收取，共用水电费用根据实际用量按建筑面积每月每平方米公摊；5、交付后因乙方原因空置房屋，空置房屋应依据建筑面积按上述类型物业管理费的收取标准全额交纳，中小型相关维修费用除外；6、自发放给业主的入伙通知书上载明的接房日期起，乙方开始交纳物业管理费；如因乙方原因不收房，甲方按照入伙通知书上载明日期开始计算物业管理费。六、受有关部分或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、生活垃圾费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。九、装修垃圾清运费按照住宅每户300元计算，商业每平方4元计算。（住宅、商业拆墙每平方另加2元）。第十二条本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。”2019年5月7日马文林申请对房屋进行装修，并与河南八喜物业服务有限公司签订了《房屋装饰装修管理协议》，双方对装修时间、要求以及装修项目费用标准等做出规定，同时马文林向河南八喜物业服务有限公司交纳装修押金2000元，装修证工本费20元。另查明：滨河园丁苑小区至今未成立业主委员会，南阳市物价局《关于南阳市城区城市生活垃圾处理费征收标准的通知》（宛价房函【2005】38号）和《关于调整南阳市城区部门生活垃圾处理费征收标准的通知》（宛价房函【2009】10号）规定，南阳市城区城市生活垃圾处理费征收标准为：城市常住居民每户每月5元。一审法院认为，（1）双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，不违背国家法律、法规的规定，属有效协议，双方均应共同遵守执行。（2）关于马文林请求返还未收房期间的物业费问题。双方《前期物业管理服务协议》第四条物业管理费第6项已作出约定，马文林对此是明知的，应当自觉履行，现要求返还其费用证据不足，于法无据，不予支持；（3）关于装修押金、水电预存金问题，河南八喜物业服务有限公司已向法庭提交了马文林签名的《押金收据丢失证明》，认可已收到该笔退款，庭审中，马文林对签名虽不予认可，但又不申请字迹鉴定，对该笔款已退回给马文林的事实予以认定；（4）关于装修垃圾清理费、工本费问题，双方《前期物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》对收取该费用均作出了约定，马文林对房屋进行了装修必然会产生垃圾，河南八喜物业服务有限公司按协议约定收取垃圾费用理由正当，马文林称河南八喜物业服务有限公司刁难、胁迫、拒绝马文林倒建筑垃圾缺乏证据支持，不予采信，装修证是房屋装修的凭证，也是对装修工人出入小区进行管理的凭证，双方同意且马文林依约已经交纳，现要求返还，理由不足，不予支持；（5）关于返还生活垃圾处理费问题，该费用是城市居民应当交纳的垃圾收集、运输和处理的费用，双方服务协议第四条第六款也作了规定，河南八喜物业服务有限公司作为滨河园丁苑小区的物业服务管理单位，根据南阳市物价局《关于南阳市城区城市生活垃圾处理费征收标准的通知》（宛价房函【2005】38号）和《关于调整南阳市城区部门生活垃圾处理费征收标准的通知》（宛价房函【2009】10号）规定，代收代缴城市生活垃圾处理费理由正当，予以支持；（6）河南八喜物业服务有限公司反诉请求马文林支付2020年1月1日至12月31日的物业服务费，因在规定时间内未交纳反诉费，本案不予处理。综上，马文林请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第三条之规定，判决：驳回马文林的诉讼请求。案件受理费25元，由马文林承担。本院二审期间，马文林向本院提交六组新证据：1.同小区其他业主的房产证复印件一份，证明房屋竣工时间为2020年10月30日；2.发票一张，证明河南八喜物业服务有限公司违反税务规定，不开具发票的事实；3.一审调解员工作日志一份，证明宛城区人民法院认定事实不清，判决错误；4.一审庭审笔录，证明一审判决错误；5.水电费催缴通知书三份，证明河南八喜物业服务有限公司违法停水停电催缴的事实；6.河南八喜物业服务有限公司公告一份，证明河南八喜物业服务有限公司承诺返还业主广告费一事。河南八喜物业服务有限公司经质证认为，上述证据均不属于新证据。对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，案涉小区前期手续是先上车后补票，房产证载明的时间和实际竣工时间不一样，和河南八喜物业服务有限公司交房时间不影响；马文林提供的证据2的发票恰恰证明河南八喜物业服务有限公司给马文林开具了发票，对证据3和证据4的真实性无异议，对证明方向有异议，对证据5的真实性无异议，证明河南八喜物业服务有限公司是正常催收水电费，没有进行违法暴力催收，对证据6的真实性无异议，证明河南八喜物业服务有限公司对广告收益对小区业主进行了公示。本院对上述证据的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：马文林的诉讼请求是否应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，马文林与河南八喜物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效协议，双方均应共同遵守执行。该协议第四条约定，“自发放给业主的入伙通知书上载明的接房日期起，乙方开始交纳物业管理费；如因乙方原因不收房，甲方按照入伙通知书上载明日期开始计算物业管理费。”滨河园丁苑小区二期于2017年5月1日开始交房，马文林于2018年2月10日收房，马文林因自身原因未在通知的时间内收房，现要求河南八喜物业服务有限公司返还未收房期间的物业费，无法律依据，本院不予支持。关于装修押金和水电预存金，河南八喜物业服务有限公司一审中已提交马文林签名的《押金收据丢失证明》，证明马文林认可已收到该笔退款，马文林认可收据丢失，但对证明上的签名不予认可又不申请字迹鉴定，也未提交足以推翻该证明的证据，故一审对该笔款已退回给马文林的事实予以认定，并无不当。对于装修垃圾清理费、工本费，《前期物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》均作出了约定，应按照约定履行，且装修垃圾是装修过程中必然产生的，制作装修证需要工本费，也包含对装修工人出入小区的管理，马文林已经依约交纳，现要求返还，依据不足。生活垃圾处理费是城市居民应当交纳的垃圾收集、运输和处理的费用，《前期物业管理服务协议》对此也有约定，河南八喜物业服务有限公司根据相关规定，代收代缴城市生活垃圾处理费理由正当，现马文林因自身原因未及时收房，要求河南八喜物业服务有限公司返还未收房期间的生活垃圾处理费依据不足，一审不予支持，也无不当。综上所述，马文林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马文林负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年六月二十四日法官助理孙方超书记员焦子英