北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4990号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京贝英慧教育科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区紫芳园三区4号楼1层111室。法定代表人：罗会枝，执行董事。委托诉讼代理人：沈常勇，北京市世航律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦星，北京市世航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟宪英，女，1961年8月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。上诉人北京贝英慧教育科技发展有限责任公司因与被上诉人孟宪英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初16965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京贝英慧教育科技发展有限责任公司（下称贝英慧公司）上诉请求：撤销一审判决，改判房屋租赁合同于2020年4月15日解除，孟宪英向我公司退还全部押金及2020年4月15日至2020年8月10日期间的全部租金，并驳回孟宪英的全部诉讼请求，诉讼费用由孟宪英承担。事实与理由：1.案涉房屋租赁合同由我公司于2020年4月15日行使单方解除权而解除，我公司于2020年2月5日交纳半年租金是因为无法预见疫情的发展，而非履行合同的新的合意；且行业受疫情影响无法继续经营，租赁合同的目的无法实现。因发生不可抗力，我公司依据法定解除权解除本案所涉合同，故我公司通知孟宪英依法单方解除合同并搬离的时间应为合同解除时间，孟宪英拖延答复、拒不接收房屋，不影响法定的解除时间。2.水电费未结清不应作为孟宪英拒绝返还押金的理由，一审法院未对押金做出裁判，而是判令双方协商进行处理或修复后另行主张为适用法律错误。孟宪英辩称，同意一审判决，不同意贝英慧公司的上诉请求。疫情发生后贝英慧公司已经向我申请减免租金，且其公司续交租金的行为证明其公司明知疫情的影响，其公司单方解除合同没有法律依据。贝英慧公司的代理人张洁在房屋交接单上签字确认案涉租赁合同于2020年8月15日解除，且贝英慧公司在交还房屋前一直占有使用案涉房屋，一审判决已经充分考虑了疫情影响，酌情确定了我退还的租金。贝英慧公司向一审法院起诉请求判令：1.解除我公司与孟宪英之间的房屋租赁合同；2.孟宪英退还押金及租金共计500000元；3.诉讼费由孟宪英负担。孟宪英向一审法院提出反诉请求：1.确认房屋租赁合同于2020年8月15日解除；2.贝英慧公司向我支付2019年10月4日拖欠的电费570元、2020年8月13日拖欠电费406元、拖欠的水费253.5元；3.贝英慧公司向我支付2020年2月已经减免的租金34582元；4.贝英慧公司向我支付2020年8月10日至2020年8月15日房屋租金13833.4元；5.贝英慧公司向我支付违约金207501元；6.贝英慧公司对拆除的租赁房屋楼梯间、洗手池、柜子、一层大灯恢复原状（如无法恢复，则赔偿6万元）；7.贝英慧公司承担全部案件受理费。一审法院认定事实：坐落于北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层111号房屋系孟宪英单独所有的房屋。2019年8月10日，孟宪英（甲方）与贝英慧公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层111，建筑面积341.78平方米。租赁用途：办公。租赁期限自2019年8月10日至2022年9月9日，甲方应于2019年8月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式：69167元/月，租金每半年支付一次，合同期内租金总计2490000元，支付方式押三付六，各期租金支付日期：2019年8月20日，2020年2月10日，2020年8月10日，2021年2月1日，2021年8月10日，2022年2月18日。其他约定事项：甲乙双方协商租期三年零一个月的最后一个月，作为乙方免租期，甲方不收取租金。甲方不配合乙方装修及注册时的手续材料，乙方支付装修租金，于2019年8月20日前，延期支付视为违约。双方交接清单中未列明交接的物品。合同签订后，贝英慧公司交纳了押金207500元，并支付房屋租金至2020年8月10日。合同履行过程中，贝英慧公司的工作人员于2020年2月1日通过微信与孟宪英联系，希望能减免一个月的租金，孟宪英于2020年2月2日回复表示考虑对方为教育行业，可以减免半个月租金，并且需要在2月5日之前按合同约定支付减免后的租金380420元。贝英慧公司回复希望坚持办学，并表示三、四、五月情况不好说，如果还不能开门，希望在三、四、五月的租金上给予减免。孟宪英回复虽然表示理解，但是出租收取的是固定收益，已经做出一定程度的让步，请尽快回复是否同意之前的提议，或是否还能按照合同履约。贝英慧公司回复确认账户，尽快打款，并于2020年2月5日将减免后的租金380420元汇入孟宪英指定的账户内。2020年3月4日，贝英慧公司再次通过微信联系孟宪英表示结合现在的情况并根据政府要求，评估六月之前无法开学，给公司带来了巨大的压力，希望能减免房租至五月底，孟宪英表示拒绝，要求按照合同执行，如果到期不续租，提前通知。2020年3月31日，贝英慧公司通过微信联系孟宪英表示因疫情原因形成不可抗力和情势变更，提出解约。孟宪英于2020年4月10日回复要求确认解约赔偿金额。2020年4月10日，贝英慧公司发信息称安排搬家师傅在搬离东西，希望能沟通解决。后双方就退租方案进行了多次的沟通和协商，均未能达成一致意见。2020年5月6日，贝英慧公司微信联系孟宪英表示公司已经于4月15日搬离案涉房屋并向法院提起诉讼，告知孟宪英可以对房屋进行安排自用或另行租赁。2020年8月15日双方在中介公司的陪同下，共同前往案涉房屋进行交接，贝英慧公司写明“本签字不代表交房，已于3月31日通知交房，后续一切以法院裁决为准。”孟宪英写明“甲方于2020年8月15日收房，水电费未结清”。关于房屋搬离、腾空的情况，贝英慧公司表示其于2020年4月15日就搬离了房屋，并且微信告知了孟宪英，房门是密码锁，不存在交付的问题，小院外上锁是为了保护房屋及院子的安全，并提交了其搬离的一张照片，没有显示日期及搬离后的照片，可以看出小院栅栏上锁，一层室外仍悬挂“贝英慧国际儿童成长”的牌子，窗户上也有“托管”的字样。庭审中，孟宪英申请证人石某出庭作证，石某租住在北京市丰台区紫芳园一区，其表示在六月中旬看到紫芳园三区孟宪英出租的房屋在搬家，当时门是开着的，看着有人往外搬东西。关于房屋内设施，孟宪英表示贝英慧公司应将房屋恢复到在中原房地产出租前的状态，贝英慧公司表示按照交接单进行的交接，屋内水龙头坏了，所以重新走水拆了水池，屋内没有柜子，只有几个木板，为了小朋友的安全就挪走了，楼梯是自然损耗。另，北京首开方庄物业服务有限公司第八分公司出具缴费通知单三张，一张是2019年10月4日，用户单位4#楼8#商业一层，显示9月11日表底4622，10月4日表底5061，本月金额439，总金额570。2020年8月13日，用户单位4#楼8#商业一层，2月8日表底6120,8月13日表底6426，本月金额306，总金额397,2020年8月13日，用户单位4#楼8#商业二层，2月8日表底354,8月13日表底361，本月金额7，总金额9。2020年8月13日《缴费通知》，载明：紫三区4号，用户名称：贝英慧，2019年11月1日表底数27,2020年8月13日表底数66，本次用水量：39吨*6.5，金额253.5。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，贝英慧公司与孟宪英签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。贝英慧公司起诉要求解除合同，孟宪英同意解除合同，要求确认合同解除时间为2020年8月15日，双方交接房屋时解除。贝英慧主张其因疫情导致无法经营，有权提前解除合同。但其与孟宪英签订的合同期限为三年，考虑租赁合同的长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，且双方通过微信沟通可以看出贝英慧公司在预估到五月份也无法正常营业，在孟宪英明确不能减免的情况下于2020年2月5日交纳了此后半年的租金，故可以认定双方经重新合意，继续履行合同，故贝英慧公司无权要求解除合同，鉴于双方已于2020年8月15日完成了房屋的交接，孟宪英同意解除合同，故法院确认双方合同于2020年8月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贝英慧公司主张孟宪英退还租金，因双方尚在租赁期间，合同尚未终止或解除，故贝英慧公司无权要求返还全部租金，但考虑到今年疫情爆发突然，且贝英慧公司承租房屋用于教育培训，在疫情期间确因客观原因导致其无法正常使用房屋，故孟宪英应退还其部分租金，具体金额法院予以酌定；贝英慧公司主张孟宪英退还押金，虽然双方在出租前及合同解除交付房屋时，均未显示有物品交接清单，但贝英慧公司在搬离房屋时应将其悬挂的门牌及窗户上的广告一并移除，并且在其对房屋进行装修和改动时应征得孟宪英的同意，并在交还房屋时恢复原状或征得孟宪英同意不予改动，而房屋押金就是为了保障房屋的合理使用和完好返回，故在双方未能就房屋问题解决前，对贝英慧公司主张返还押金的诉讼请求，法院不予支持。孟宪英反诉主张贝英慧公司支付电费及水费，有缴费通知单为证，贝英慧公司未提供证据证明其已经交纳了上述期间的水电费，故法院予以支持；孟宪英反诉主张贝英慧公司支付已经减免的租金，因上述租金系双方当事人经协商合意后达成的一致意见，对双方均有拘束力，贝英慧公司按孟宪英指定时间交纳了相应的租金，孟宪英要求贝英慧公司重新支付已减免的金额，没有事实及法律依据，法院不予支持；孟宪英反诉要求贝英慧公司支付2020年8月10日至2020年8月15日的租金，因房屋尚在合同履行期，贝英慧公司应支付，但鉴于贝英慧公司因疫情影响，客观上无法使用房屋，故法院酌情予以减少；孟宪英反诉要求贝英慧公司给付违约金，因疫情发生并持续了相当长一段时间，在此期间贝英慧公司一直无法正常使用承租的房屋，且应支付相应的租金，故不应再支付违约金；孟宪英反诉主张贝英慧公司对拆除的楼梯间、洗手池、柜子、一层大灯等恢复原状，双方在房屋交接时未对房屋现状及物品进行确认，贝英慧公司否认破坏楼梯间、柜子及灯具，孟宪英要求以在中介公司中的照片内容为准，没有合同及法律依据，法院不予认可，贝英慧公司认可拆除了洗手池，其应进行恢复，对于一层大门上悬挂的牌子及窗户张贴的广告，孟宪英未要求拆除或恢复原状，双方协商进行处理，或再修复后另行主张。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司与孟宪英于二〇一九年八月十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年八月十五日解除；二、孟宪英于判决生效后七日内，退还北京贝英慧教育科技发展有限责任公司房屋租金172917.5元；三、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司于判决生效后七日内，支付孟宪英二〇二〇年八月十一日至二〇二〇年八月十五日租金5763.9元；四、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司于判决生效后七日内，给付孟宪英水费253.5元，电费976元；五、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司于判决生效后十五日内，将北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层111屋内洗手池恢复原状；六、驳回北京贝英慧教育科技发展有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回孟宪英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系贝英慧公司是否有权提前解除合同。据已查明的事实，双方于2019年8月10日签订租赁期限为三年的租赁合同，发生疫情时案涉租期刚刚开始，相较于剩余的大半租期，短期的疫情之影响尚未达合同目的无法实现之程度。况且，贝英慧公司在已预见疫情可能带来的经营风险之后，与孟宪英就减免租金一事进行协商，并出于己方经营利益和商业风险考量，在孟宪英提出的减免半个月租金和收回房屋的方案中选择了前者；应视为双方在疫情期间重新达成一致共识，且双方亦按照新的合意继续履行了合同。随后，贝英慧公司继续为进一步减免租金又与孟宪英协商，并在孟宪英不同意减免租金的情况下单方通知孟宪英解除合同，其公司任意解除合同的行为已非不可抗力之因素影响，其仍持该事由上诉主张其公司享有单方解除权，缺乏事实及法律依据。一审法院以双方完成交接的时间即2020年8月15日为合同解除时间，并无不妥。贝英慧公司因此应将租金交纳至合同解除之日，其公司上诉主张孟宪英返还2020年4月15日至2020年8月10日期间的全部租金，于法无据；但综合考量疫情造成的客观影响，一审法院酌情确定孟宪英退还部分租金，亦属合理范畴。关于电费、水费一节，一审法院依据孟宪英提交的相关单据确认贝英慧公司应当支付的电费、水费数额，并无不当，贝英慧公司虽对此不予认可，但并未提供有效反证，本院对一审相关认定予以确认。有关返还押金一节。贝英慧公司在使用案涉房屋过程中对房屋进行了装修和改动，在未确认贝英慧公司已拆除悬挂的门牌以及移除窗户上的广告，且将案涉房屋内洗手池恢复原状的情况下，返还押金之前提尚有待处理；鉴于此，一审法院暂未予支持贝英慧公司有关退还押金的诉讼主张，并无不当。双方可协商处理或恢复后另行主张。综上所述，贝英慧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5916元，由北京贝英慧教育科技发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年六月三日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪