陕西省兴平市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0481民初73号 原告：李某，男，1955年3月18日生，汉族。 被告：陕西某某农林科技开发有限公司。 原告李某与被告陕西某某农林科技开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某，被告委托代理人曹魁到庭参加应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告之间2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》依法解除；2、判令被告腾退租用房屋并恢复原状；3、判令被告支付2020年2月20日至2020年7月19日房屋租金19583元；4、判令被告支付迟延履行期间的滞纳金按所欠租金19583元每天3‰计算从2020年2月20日起至实际给付之日止（暂计算至2020年9月19日为12337元）及违约金人民币10000元；5、判令被告支付房屋占用费按每年47000元从2020年7月20日起计算至房屋腾退之日止（暂计算至2020年9月19日为7833元）；6、判令被告支付原告为其垫付土地租赁费2000元；（以上3、4、5、6项暂计算至2020年9月19日合计为49753元)；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将自建的位于咸阳市渭滨街道办事处陈良北村一院二层楼房和一层五间平房出租给被告办厂办公使用。合同约定，租赁期限三年，租赁费每年47000元，押金10000元。合同期满或解除后，双方结清房款和其他费用后押金返还。乙方对房屋进行装修改造应经过甲方同意，合同解除或期满应恢复原状。按合同约定，2020年2月19日前被告应交第三年房租，但被告至今未交房租。2020年7月19日，原告通过微信通知被告终止合同，令其搬出，被告一直未搬出。被告承租期间，未经原告同意，对房屋主体进行改造，搭建钢棚。2020年8月10日，原告更换了大门锁。被告在经营期间改变了原有排水系统，在院外另租赁同村王二团承包地排水，原告为其垫付租金2000元，被告应予返还。 被告陕西某某农林科技开发有限公司辩称，2020年初，因疫情防控不能进行正常的生产工作，3月份复工后不到4月20日，原告索要房租，被告以电信方式说明并协商，国家有疫情期间房租减免的政策，但是原告强行将我厂人员赶出并锁了厂门。截止目前，我厂停产一年，造成相当大损失，法人代表估算损失为120万元，为避免损失，我要求另签免费顺延合同两年，到期后搬走，否则，相应损失由原告承担后我们终止合同。被告的补建、装修设施是经过原告同意的，按照国家规定疫情期间减免房租3-6个月，经与原告协商后，原告2020年7月19日收取租金后又退回。合同到期后再商议建设投资相关折价处置。 原告向本院提供：1、村委会证明、房屋原样照片，证明原告在自己宅基地自建楼房一院，原告对该房屋拥有所有权，同时证明交付被告使用时房屋原样；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告所签《房屋租赁合同》真实有效及合同约定；3、微信聊天记录、交接清单、110出警记录，证明原告催告被告交纳房租，被告逾期未交，原告微信通知被告终止合同，限期搬离交回房屋并于8月10号换门锁，被告至今仍占用原告房屋未腾退；4、房屋现状照片，证明被告未经原告同意在院子搭建钢构棚，应恢复原状；5、咸阳市政府截图、咸阳市秦都区疫情防控文件，证明咸阳市疫情从2020年1月26日至2020年2月22日止，被告要求减免三个月的房租没有事实根据，疫情期间原告同意给被告减免一部分房租，但是并未确定期限和数额，且原告不同意减免三个月，房租减免的事情并未实际洽谈。被告进行质证后认可证1、2；证3反映出的过程属实，但当时正在筹措资金所以没有及时与原告沟通，产生了误会；不认可证4，二层楼房中的改造和院子中钢棚的搭建，均经过原告同意；不认可证5，因为这是地方的小政策，应该以国务院和省政府的为准，实际上到2020年4月底才开始复工复产。 被告向本院提交2020年疫情期间房屋租金减免依据摘抄10份，证明原告应给被告减免租金3个月。原告进行质证后不予认可，因为大部分属于个人观点和解读不能当作法律，国务院及最高人民法院发布的文件、解释主要针对国有资产，本案出租的属于个人财产，原告也同意减免，但是不同意减免3个月。 原告所举证据真实有效，本院依法予以采纳；被告所举证据为在新闻媒体上摘抄、打印的政策解读和个人观点，不能作为人民法院裁判的依据，故依法不予采纳。对双方所争议的租金减免问题，本院根据国务院和最高人民法院发布的文件、解释，依法予以调整。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要条款为：第一条、原告将位于咸阳市渭滨街道办事处陈良北村一院房屋出租给被告，该出租房屋为原告在宅基地上自建，出租建筑物及附属物包括一层平房5间、二层楼房一栋。 第二条、租赁期限3年（2018年4月20日起至2021年4月19日止）。第三条、租赁费每年47000元。租赁费每年付一次，合同签订时付第一年（2018年4月20日至2019年4月19日）房费，一年期满前2个月（即2019年2月19日前）交付下年房费，以后依此类推。第四条、合同签订后，被告交付原告押金10000元，合同期满或解除后，双方结清房费及其它费用，押金如数退还。第七条、乙方对房屋装修改造应经甲方同意，装修过程中不得损害房屋主体结构，合同期满或解除时应恢复原样。乙方未经甲方允许，不得将房屋转租他人或改做他用。第十条、乙方应按时交付房租。每逾期一日加收应交房租1%滞纳金；逾期超过10日，除乙方在接到甲方口头或书面通知后3日内主动赔偿给甲方违约金10000元并交清房费和滞纳金合同可继续履行外，甲方有权随时终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任。2020年3月21日，原告以微信通知被告法人代表应交付第三年度房屋租金，被告法人代表回复“知道了，下星期转你，疫情希望理解”。2020年4月16日，原告再次通过微信通知被告法人代表交付租金，被告法人代表以疫情及国家政策为由，要求原告减免3个月租金。原告回复“疫情期间国家减免租金的政策针对的是国有资产，所出租房屋为原告私人财产，原告同意因疫情减免租金，但咸阳企业停产1个多月，故不同意减免3个月租金”。2020年5月23日，原告又通过微信通知被告法人代表交付租金，并告知2日内付清租金，否则5月30日前搬出房屋。被告法人代表回复“我会及时合法完成合同规定”。2020年7月19日，原告通过微信通知被告法人终止合同，5日后收房。2020年7月21日，被告法人代表向原告微信转账9个月的租金35250元。原告未收取该款，按照微信转账规则，1日后该款已退还被告法人代表。2020年8月10日，原告更换出租房屋大门的门锁并书写了交接手续，被告公司员工报警，公安干警告知通过法院解决。院内房屋中的设备、钥匙等物品由被告员工保管。 另查明，被告承租期间，经原告同意，对二层楼房室内进行改造。未经原告同意，将院内道路两侧地面进行硬化；在院内搭建钢构棚一个；将二层楼房中一楼最西侧房屋窗户改造成门。 本院认为，原、被告对双方所签之《房屋租赁合同》的事实无分歧，该合同系双方真实意思表示，属真实、有效之合同。现就双方争议论述如下： 一、关于本案法律适用。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案纠纷发生在新冠肺炎疫情期间，本院受理该纠纷于民法典实施后，适用民法典及配套司法解释能更合理、妥善处理新冠肺炎疫情期间涉合同纠纷，故本案适用《中华人民共和国民法典》及配套司法解释。 二、被告是否构成违约，是否解除双方签订的《房屋租赁合同》，合同解除或期满后的法律后果。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以约定解除合同的事由，事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一方依法主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状及赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 本案中，原告如约交付租赁物，被告也应按约及时、足额交付租金。被告因新冠肺炎疫情及防控措施导致未能及时足额交付租金，属于正当理由。被告法人代表提出的延迟支付租金请求，已获原告同意，故双方协商一致变更了合同项下租金支付期限，双方应该按照变更后的期限支付租金，但被告未按照变更后的期限交付租金，则不属于正当理由，而属违反变更后的租金支付期限的约定，故被告构成违约。被告法人代表提出的减少3个月租金的请求，原告同意减免租金，但明确拒绝减少3个月租金，即被告变更合同项下租金金额的要约未获原告之承诺，被告表示2020年“五一”期间与原告协商一事也未履行，故原、被告之间原合同对租金金额的约定继续有效，被告未按照约定足额支付租金，属于违约。按原、被告所签《房屋租赁合同》第三条、第十条之约定，原告有权解除合同，合同解除后被告应支付未付的租金47000元（2020年4月20日至2021年4月19日），并按合同约定承担违约金10000元。本院受理案件为2021年1月11日，双方所签合同的租赁期限至2021年4月19日，本案宣判时合同租赁期限已经届满，原告庭审明确表示不再续租。故本院不再解除双方所签之合同，被告应返还所租赁之房屋，并按照租赁期限届满后实际占用租赁物的时间支付占用期间的费用。 三、关于合同解除或期满后，是否恢复原状及相关费用认定和处理。 本院认为，恢复原状即合同解除或期满后的法律后果之一，因其在不动产租赁合同中的重要性，故单独列出。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 本案中，被告对二层楼房中房间的分割使用，经过原告同意，可根据是否形成附和予以拆除，但相关费用不予支持。被告对院内道路两侧地面进行硬化，在院内搭建的钢构棚，将二层楼房中一楼最西侧房屋窗户改造成门，此三项未经原告同意，且属于改变房屋主体、承重结构和用途的情形，按双方所签《房屋租赁合同》第七条，在合同解除或期满后，被告应予恢复原状，费用由被告承担。 四、新冠肺炎疫情期间，对双方租金金额的认定和处理。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 本案中，被告在原告同意迟延支付租金的请求后，仍未交付租金，在原告通知被告终止合同几日后，单方面作出减免3个月租金的决定，其支付9个月的租金遭原告拒收，此不属于逾期支付租金的情形，而属于未支付租金的情形，且被告也未举证证明其受疫情或疫情防控措施导致的资金周转困难、营业收入明显减少的程度。法庭也曾积极引导原、被告进行调解、和解，被告二次申请庭外和解，双方亦达成和解协议，约定被告于2021年5月30日前付清原告减免租金后的剩余租金并按照合同期满后实际占用时间支付占用费用，但被告也未履行该和解协议。结合咸阳地区因疫情停产停工时间等实际情况，传承和弘扬中华民族共克时艰、同舟共济的传统美德和社会主义核心价值观，保护和平衡合同双方当事人的合法权益，本院认为对租金减免2个月为宜。 五、滞纳金、押金、垫付土地租赁费、被告以停工导致损失的抗辩主张的认定和处理。 滞纳金有其特定适用范围，原、被告在其《房屋租赁合同》中约定滞纳金于法无据，故不予支持。被告所付押金，双方履行完毕判决或合同义务后，原告应予退还。原告未举证证明垫付土地租赁费的相关事实，故不予支持。被告所称停工损失，起因为经原告再三催告和通知后，被告未按照合同约定履行租金交纳义务，且经当庭告知，被告未在期限内提交证据，也未提起反诉，故对其主张不予支持。现根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陕西某某农林科技开发有限公司于本判决生效后十日内，支付原告李某房屋租金39167元（2020年4月20日至2021年4月19日）及违约金10000元； 二、被告陕西某某农林科技开发有限公司于本判决生效后十五日内，清空自有办公、生产设备并搬离所承租的房屋（咸阳市渭滨街道办事处陈良北村北街108号），并自2021年4月20日起至实际搬离日止，按3917元/月支付原告李某房屋占用期间的费用； 三、被告陕西某某农林科技开发有限公司于本判决生效后十五日内，恢复所承租房屋原状，即恢复院内道路两侧硬化地面为土地；恢复院内二层楼房一楼最西侧门为窗户；拆除院内钢构棚。 四、被告陕西某某农林科技开发有限公司履行上述义务后，原告李某返还被告押金10000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费522元，减半收取为261元，由被告陕西某某农林科技开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  肖志远 二〇二一年六月十八日 书记员  卓 萍