山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1185号 上诉人（原审原告）：运城市德利丰置业有限公司。 住所地：运城经济技术开发区国梁街和安中路交汇处。 法定代表人：田满仓，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕军峰，山西方立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊孟娇，山西方立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：运城市泽林房地产开发有限公司。 住所地：运城市盐湖区解放北路369号。 法定代表人：王黑芽，总经理。 委托诉讼代理人：关保国，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丹，山西衡霄律师事务所律师。 上诉人运城市德利丰置业有限公司（以下简称德利丰置业公司）因与上诉人运城市泽林房地产开发有限公司（以下简称泽林房产公司）合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初4740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德利丰置业公司的委托诉讼代理人吕军峰、樊孟娇、上诉人泽林房产公司的委托诉讼代理人关保国、郑丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德利丰置业公司上诉请求：1.依法撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初4740号民事判决第二项，增判泽林房产公司向德利丰置业公司赔偿损失1157550元，即改判为泽林房产公司向德利丰置业公司返还定金200万元，并赔偿损失2315100元；2.本案上诉费由泽林房产公司承担。事实和理由：泽林房产公司恶意违约不履行合同，给德利丰置业公司造成实际损失近1000万元，造成预期利益损失更大，一审判决泽林房产公司仅承担保理合同损失的15%，明显过低，应判决泽林房产公司承担30%的损失。 泽林房产公司辩称，对德利丰置业公司的答辩同上诉状意见。 泽林房产公司上诉请求：1.依法撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初4740号民事判决第一项、第二项；2.依法改判驳回德利丰置业公司的全部诉讼请求；3.德利丰置业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、泽林房产公司与德利丰置业公司于2020年5月8日所签订的《协议书》无效，一审判决将其认定为有效合同是错误的；二、一审法院将德利丰置业公司的损失认定为7717000元，判决解除合同，并判决泽林房产公司在双倍返还定金的基础上，赔偿德利丰置业公司损失1157550元，明显错误；三、本案法律事实发生在民法典实行以前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 德利丰置业公司辩称，一、泽林房产公司与德利丰置业公司于2020年5月8日所签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效；二、一审法院认定德利丰置业公司的损失为7717000元，判决解除合同，并判决泽林房产公司在双倍返还定金的基础上赔偿德利丰置业公司损失正确，但判决赔偿损失金额过低，应判决赔偿全额损失；三、一审判决适用民法典更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。 德利丰置业公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除德利丰置业公司与泽林房产公司于2020年5月8日签订的《协议书》;2.判令泽林房产公司返还定金2000000元，并赔偿因此给德利丰置业公司造成的经济损失7753450元;3.本案诉讼费由泽林房产公司承担。 一审法院认定事实：2020年5月8日，德利丰置业公司与泽林房产公司签订《协议书》一份。该协议书约定：“甲方泽林房产公司、乙方德利丰置业公司。甲乙双方现就位于运城市××大道与××环路交叉口东南角××一事，经甲乙双方协商达成如下协议，以便共同遵守。一、项目地块位于运城市××大道与××环路交叉口东南角，宗地面积约为51亩，其中33.17亩土地用途为工业用地，权属为甲方，另外约18亩土地需公开招拍挂取得土地使用权。二、项目进程。1、本协议签订前乙方已向甲方支付定金200万元。甲方收取该定金后不得将该项目转让给他人，也不得自行开发建设。2、甲方应在收到定金后，由甲方成立新的全资子公司（下称项目公司）。3、甲方应在2020年7月底前协调政府相关部门出具项目地块的规划条件（商住用地，其中容积率不低于3.0），2020年8月底前协调政府相关部门完成项目地块的出让手续。4、甲方负责向政府部门申请，将本协议中已明确权属的33.17亩工业用地办理变更至项目公司，并由项目公司向政府部门交纳土地补差价款。甲方在完成土地用途变更及土地招拍挂后，将项目公司的股权全部变更至乙方及乙方指定的人（法人）名下，并由项目公司进行后期开发建设。三、费用承担及给付方式：1、甲方现有33.17亩土地，乙方向甲方支付的价格为244万元/亩（土地出让金票不包含溢价部分）。其中包括：甲方先前购买该宗地时交付的地价款、土地用途变更所补差价、溢价部分及其他相关的税、费全部在内。土地用途变更所补差价土地款由乙方垫付，待项目公司取得该宗地使用权后抵扣。原甲方支付土地款及溢价部分暂按三千万元计付，乙方向甲方支付该款项方式如下：①、项目公司摘牌后，10日内支付1000万元；②、土地证交付乙方后，10日内支付1000万元，余额20日内一次付清。上述具体款额待土地拍卖成交后确定。2、甲方应确保项目公司独家取得33.17亩宗地北侧至大××以南符合规划建设（商住用地）的其余部分土地（约18亩）使用权。土地的出让金及相关税费全部由乙方承担。如甲方按本条款履行完成，乙方愿向甲方支付18万元/亩劳务费和项目技术咨询费（税金由乙方承担），此款在项目公司竞得剩余18亩土地后10日内一次支付给甲方，项目公司参加竞买如有竞争，乙方有权拒付该笔劳务费和项目技术咨询费。四、其他约定中的还载明，2、其余部分约18亩土地，如政府部门对该地块的定价同33.17亩相同，乙方向甲方支付价格为244万元/亩扣除税、费后产生的差额价款归甲方（差额价款不提供税票），该款项在土地证交付后20内付清，乙方不再给甲方支付劳务费和项目技术咨询费。4、如甲方未能将宗地转让给乙方，甲方除退还乙方支付所有款项，并向乙方支付违约金100万元；如乙方中途放弃，乙方向甲方支付违约金100万元，其余款项予以退还……；7、如出现本协议未尽事宜，双方另行协商议定”。泽林房产公司系涉案33.17亩国有土地的使用权人【运政国用（2008）第01121号）】。协议签订前，双方经过磋商，泽林房产公司于2020年3月26日收取德利丰置业公司支付的200万元定金。合同签订后，德利丰置业公司为了履行协议约定的付款义务，进行了相应融资活动。同时查明，2020年6月18日，德利丰置业公司和案外人天津居然之家商业保理有限公司、运城居然之家家居有限公司签订了编号为B200600085的保理合同。合同约定：“德利丰置业公司将2020年10月1日至2022年12月31日的应收运城居然之家家居有限公司租金及设备维护费4850万元转让给天津居然之家商业保理有限公司，以保理的形式向天津居然之家商业保理有限公司融资人民币4850万元，德利丰置业公司按月利率1%向天津居然之家商业保理有限公司支付利息，利息合计7717000元，利息在天津居然之家商业保理有限公司发放保理款时，从保理款中一次性扣除。天津居然之家商业保理有限公司在2020年6月24日将剩余金额40783000元打入德利丰置业公司指定的账户。还约定本协议生效后，除根据本协议约定单方面解除本协议外，任何一方均不得以其他任何事由单方面解除本协议”。协议签订当日，德利丰置业公司向天津居然之家商业保理有限公司出具了保理借据。2020年6月24日，天津居然之家商业保理有限公司如约将40783000元款项汇至德利丰置业公司。还查明，2020年6月22日，泽林房产公司单方通知德利丰置业公司要求退还定金，解除协议，此行为遭到德利丰置业公司拒绝后，泽林房产公司于2020年6月23日将已收取的德利丰置业公司定金200万元退还至德利丰置业公司先前向其支付定金的银行账户中，并在记账摘要栏载明为“退定金”。另查明，2020年7月28日，德利丰置业公司向天津居然之家商业保理有限公司发出请求函，请求函载明：“经前期沟通，我公司同运城市泽林房地产开发公司履行协议无望，导致我公司从贵司所借款项闲置，为利用贵司平台充分发挥该资金的经济效益，我公司现向贵公司提出如下请求：一、解除2020年6月18日双方签署的《保理合同》。二、利息以实际到账金额，按约定利率据实结算。三、提前扣除的利息作为本金归还，并放弃我公司因违约所应承担的责任”。2020年11月2日，天津居然之家商业保理有限公司书面复函德利丰置业有限公司，复函载明：“运城市德利丰置业有限公司并法人代表田满仓先生：贵司来函（请求函）收悉，贵司所提申请因不具备事实、法律依据，不符合《保理合同》约定，请贵司严格按合同约定，继续履行”。 一审法院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，德利丰置业公司与泽林房产公司所签订的《协议书》，无论从形式或是内容来看，均能反映出双方当事人的真实意思表示，且该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该《协议书》为有效合同。合同签订后，德利丰置业公司与泽林房产公司均应当按照约定全面履行自己的义务，但泽林房产公司在收取德利丰置业公司200万元定金之后，未经德利丰置业公司同意，又单方将收取的200万元定金强行退回，退款系泽林房产公司以自己的行为明确表示不履行合同的依据，故泽林房产公司存在严重违约行为致使合同目的不能实现的情形，现德利丰置业公司请求解除合同，符合法律规定，予以支持。同时根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。结合本案，双方所签协议书既约定了定金条款，又约定了违约金条款，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现基于泽林房产公司单方违约的事实，故德利丰置业公司选择请求泽林房产公司双倍返还定金，符合法律规定，亦予以支持，扣除泽林房产公司已经退还的200万元款项外，泽林房产公司仍需向德利丰置业公司支付定金损失200万元。另，关于德利丰置业公司请求赔偿经济损失7753450元的问题。原审法院认为，德利丰置业公司与泽林房产公司签订合同后，德利丰置业公司即为履行合同中约定的付款义务做了大量前期准备工作，通过签订保理合同以保理的形式向天津居然之家商业保理有限公司融资人民币4850万元，并实际支付利息7717000元，且其在因泽林房产公司单方违约致使合同不能履行的情况下，为了避免和减少损失，德利丰置业公司又采取了适当的补救措施以防止损失的扩大，多次与保理合同另一方沟通协商解除保理合同事宜，并结合德利丰置业公司向天津居然之家商业保理有限公司所发出请求函的内容和天津居然之家商业保理有限公司的回函可知，德利丰置业公司实际发生利息损失为7717000元。对于该部分损失，根据民法典的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的是损失。依据此规定，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况等综合因素予以衡量，认定泽林房产公司应承担该部分损失的15%，即7717000*15%=1157550元。审理中，泽林房产公司辩解《协议书》约定的土地使用权转让违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，即：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书的”和第三十九条规定，即：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”；违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，未经相关部门批准同意，双方约定变更土地用途，违反了法律法规的强制性规定，认为双方所签定的协议书无效。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，即：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。因法律规范分为强制性规范与任意性规范。任意性规范的目的是引导、规范民事主体的行为，并不具备强制性效力。民事法律行为与任意性规范不一致的，并不影响其效力。与任意性规范相对应的是强制性规范，体现的是法律基于对国家利益、社会公共利益等的考量，对私人自治领域所施加的一种限制。民事主体在实施民事法律行为时，必须服从这种对行为自由的限制，否则会因对国家利益、社会公共利益的侵害而被判定无效。但是，该强制性规定不导致该民事行为无效的除外。结合本案，上述房地产管理法和土地管理法的相关条款，均未明确规定违反相关条款将导致合同无效。同时根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的规定，转让方在办理国有土地使用权证之后，相应的土地使用权就具备了依法转让的条件，即使在签订合同时，转让人未取得国有土地使用权证，但在起诉前转让方取得土地使用权证或者有批准权的人民政府同意转让的，也应当认定转让合同有效。根据该规定，本案泽林房产公司系涉案33.17亩国有土地的使用权人，依法可以转让其享有的土地使用权。另外约18亩土地不排除泽林房产公司亦可以通过公开招拍挂的形式依法取得土地使用权之情形，故泽林房产公司辩解理据不足，对其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十七条、第五百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除德利丰置业公司与泽林房产公司于2020年5月8日签订的《协议书》；二、泽林房产公司于本判决生效后十日内返还德利丰置业公司定金2000000元，并赔偿德利丰置业公司经济损失1157550元；三、驳回德利丰置业公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于德利丰置业公司与泽林房产公司于2020年5月8日签订的《协议书》的效力问题，德利丰置业公司所主张的强制性规定不能导致本案双方的民事行为无效，原审法院认定正确，故对泽林房产公司该项上诉主张不予采纳。关于泽林房产公司应否双倍返还定金的问题，因泽林房产公司将定金强行退回，以自己的行为明确表示不履行合同，现德利丰置业公司请求双倍返还，符合法律规定，故对泽林房产公司该项上诉请求不予支持。关于德利丰置业公司实际发生的损失7717000元份额承担问题，本案中，双方的《协议书》约定了德利丰置业公司的付款义务，对德利丰置业公司如何筹集款项并没有要求，德利丰置业公司因自身付款能力问题采取了保理的形式进行融资，风险应自行承担，原审法院以公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，认定泽林房产公司承担该部分损失的15%，并无不当，故对双方的该项上诉请求均不予支持。 关于原审判决的法律适用问题，本案的法律事实虽然发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前，但适用民法典更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观，本案中，泽林房产公司的行为违反契约信守原则，影响了德利丰置业公司潜在的商业利益，与社会主义核心价值观的本质要求相悖，原审法院依据民法典的相关规定对德利丰置业公司定金不足以弥补的损失予以支持，并决定一审案件受理费及保全费由泽林房产公司承担，有利于保护民事主体合法权益，维护社会和经济秩序，也体现了社会主义核心价值观中公正和诚信的价值追求，故对原审法院适用民法典审理予以认可。 综上所述，运城市德利丰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；运城市泽林房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47278元，由运城市德利丰置业有限公司负担15218元，由运城市泽林房地产开发有限公司负担32060元。 本判决为终审判决。 审判长  解和吉 审判员  张山平 审判员  梅智勇 二〇二一年六月十八日 书记员  苏 琳