山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3240号上诉人（原审被告）：山东百利通亚陶科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：江沧华，总经理。委托诉讼代理人：林甘霖，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岑，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵津锋，男，1974年5月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张传秀，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓宇，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南鸿德房屋租赁有限公司，住所地济南市。法定代表人：王小滨，总经理。委托诉讼代理人：田丰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东百利通亚陶科技有限公司（以下简称百利通公司）、赵津锋因与被上诉人济南鸿德房屋租赁有限公司（以下简称鸿德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。百利通公司上诉请求：1.请求撤销山东省济南高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0191民初4772号民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判百利通公司无需承担原判决第二项和第三项、无需负担一审案件受理费；2.请求判决鸿德公司承担二审案件受理费。事实和理由：事实和理由：一、原判决认定事实错误，赵津锋系案外人山东中彩包装有限公司(以下简称“中彩公司”)的法定代表人、实际控制人、负责人及授权代表，并非百利通公司的受托人，赵津锋行为的法律后果应当约束赵津锋本人及中彩公司，而非百利通公司。1.赵津锋自始至终均是中彩公司的实际控制人及授权代表，代表的是中彩公司的利益，并代表中彩公司对外处理涉案房屋的转租事宜。(1)赵津锋与百利通公司之间从未有过任何雇佣关系、持股关系或就鸿德公司租赁涉案房屋事宜有过任何代理关系。赵津锋系中彩公司的法定代表人、实际控制人和负责人，赵津锋对外进行的任何行为应当由赵津锋及中彩公司承担法律后果，而非百利通公司。(2)百利通公司与中彩公司系两个独立法人，就涉案房屋的开发、建设及出租事宜进行合作，就此双方于2014年7月2日和2014年9月1日分别签署有《山东百利通亚陶科技有限公司租赁合同》(以下简称《百利通租赁合同》)、《山东百利通亚陶科技有限公司二期工程项目开发顾问咨询及管理合同》，在该两份合同中，赵津锋系中彩公司的法定代表人和授权代表，代表中彩公司作为百利通公司的相对方，而非代表百利通公司。(3)中彩公司与百利通公司就涉案房屋的往来沟通中，赵津锋一直以其自己以及中彩公司之名义与百利通公司沟通涉案房屋对外转租的相关事宜。原审判决认定“赵津锋指示收款单位为山东中彩包装有限公司”也可以与此相印证，说明赵津锋实际代表的主体为中彩公司，为中彩公司之利益对外签订合同，并由中彩公司实际受益。2.涉案的授权委托书并非授权赵津锋代理百利通公司与鸿德公司建立租赁合同关系，而是经百利通公司的承租人中彩公司的指示，向中彩公司的负责人赵津锋出具授权，用于租赁房屋的对外转租、管理等事项，一审法院未能查明该部分事实，并据此错误认定赵津锋与济南鸿德公司签署的《房屋租赁合同》对百利通公司具有约束力，属于认定事实错误，应当予以纠正。(1)百利通公司与中彩公司签署《百利通租赁合同》时，涉案房屋尚未开始建设，该合同就双方在涉案房屋建设过程中的职责进行了分工及约定，同时约定了中彩公司作为承租方承租该房屋并向百利通公司支付租金，同意中彩公司予以转租，并约定中彩公司的租赁期限自建筑物主体验收完毕日起。涉案房屋于2016年10月26日方竣工，在该房屋竣工完成之前，为便于竣工后转租招商工作、以及转租后对房屋管理工作的开展，应中彩公司的要求，百利通公司于2016年6月23日向中彩公司的负责人赵津锋出具了授权委托书。因此，该授权委托书出具的用途、目的及内容系授权中彩公司及赵津锋能够对外转租、与转租承租人沟通转租事宜，并非授权赵津锋作为百利通公司的代理人与转租承租人建立租赁合同关系。(2)授权委托书实质已失效且不再使用。自涉案房屋竣工完成之后，中彩公司即正式作为涉案房屋的承租人以及后续对外转租的管理方，将涉案房屋转租给次承租人，同时次承租人亦会直接向中彩公司支付租金，赵津锋所持有的该份授权委托书实质已失效且不再使用。综上，赵津锋代表的是中彩公司，其代表中彩公司与百利通公司进行涉案房屋的合作，并代表中彩公司就涉案房屋对外转租进行沟通处理，自始至终从未代表过百利通公司。原判决无视客观事实，将赵津锋认定为百利通公司的代理人，属于认定事实错误。二、原判决认定基本事实不清，与鸿德公司建立租赁合同关系的为中彩公司，并非百利通公司。1.百利通公司从未与鸿德公司签署过任何租赁合同，百利通公司对于鸿德公司的租赁事宜毫不知情，涉案房屋系百利通公司租赁给中彩公司之后，由中彩公司转租给鸿德公司，与鸿德公司建立租赁合同关系的系中彩公司。(1)根据原判决记载，鸿德公司向一审法院提交了一份签署于2019年11月15日的《房屋租赁合同》，根据该份《房屋租赁合同》，甲方及出租方系赵津锋，并非百利通公司，百利通公司并未盖章或以任何其他方式确认该合同，其并非合同相对方，不应当受该合同约束。(2)本案存在两个独立法律关系：即(A)2014年7月2日，百利通公司和中彩公司签署《百利通租赁合同》，建立租赁合同法律关系，百利通公司将涉案房屋出租给中彩公司，并同意中彩公司转租给第三方，百利通公司向中彩公司收取租金；(B)中彩公司承租涉案房屋后，于2019年11月转租给鸿德公司，与鸿德公司建立租赁合同法律关系。各方当事人应当基于其各自的独立法律关系各自承担法律责任，就中彩公司与鸿德公司之间的租赁合同关系，应当由中彩公司独立承担法律责任，百利通公司无需承担任何法律责任。(3)百利通公司对于鸿德公司的租赁事宜毫不知情，中彩公司并未根据《百利通租赁合同》约定以及以往交易惯例向百利通公司备案其向鸿德公司转租的情况。直至收到原审传票，百利通公司才了解到鸿德公司租赁涉案房屋这一情况，鸿德公司也未提供任何证据证明百利通公司知晓该租赁事宜。2.实际履行情况亦证明，百利通公司与鸿德公司之间不存在租赁合同关系，实际履行《鸿德租赁合同》项下之合同权利义务的当事人系中彩公司。(1)租金支付属于实际履行中认定实际出租人的重要事实。原判决第7页第15行认定“百利通公司作为收款方”属于事实认定错误，该认定亦与原判决第5页认定的“赵津锋指示收款单位为山东中彩包装有限公司”存在前后矛盾。根据一审时鸿德公司提交的租金转账记录，本案在实际履行过程中，鸿德公司直接向中彩公司支付了一年的租金，但并未向百利通公司支付过任何款项，中彩公司作为该租金的收款方，亦证明与鸿德公司建立租赁合同关系的系中彩公司，且同时亦能证明鸿德公司以其支付行为默认该事实。(2)百利通公司没有授权任何工作人员或代理人与鸿德公司洽谈、协商及对接涉案房屋的租赁事宜，从始至终均是中彩公司的实际控制人及负责人赵津锋代表中彩公司与鸿德公司进行洽谈、协商及交付涉案房屋。赵津锋当庭自认其不代表百利通公司，百利通公司不是适格被告，但原审判决对于该重要事实未予认定，避而不谈，对本案当事人主体资格的基本事实认定不清。(3)根据原判决记载的内容，2020年3月涉案房屋的交付以及后续的装修沟通及协商，均是由代表中彩公司的赵津锋来完成，百利通公司并未与鸿德公司进行过任何房屋交付或后续装修相关的义务。3.根据《百利通租赁合同》以及后续签署的《百利通租赁合同》之补充协议的约定，涉案租赁合同纠纷亦与百利通公司无关，应由中彩公司负责解决及承担责任。根据《百利通租赁合同》第十一条第11.1款和11.3款的相关约定，百利通公司同意中彩公司将涉案房屋转租，中彩公司对转租另一承租人的任何契约承诺一概均与百利通公司无关。另外，根据《百利通租赁合同》之补充协议第1条第(6)款的相关约定，中彩公司与次承租人就转租租赁物而向对方提出任何异议、权利主张或索赔要求、由中彩公司自行负责解决并独立承担由此而发生的一切责任和费用。有鉴于此，《鸿德租赁合同》下鸿德公司与赵津锋发生的纠纷，应当由赵津锋以及其所代表的中彩公司自行负责解决并承担责任，与百利通公司无关。4.百利通公司虽然是涉案房屋的所有权人，但其从未与鸿德公司建立过任何租赁合同关系，一审审理过程中，百利通公司不认可《鸿德租赁合同》，但原判决无视百利通公司的意见，对该份《鸿德租赁合同》进行了认定，而对于百利通公司提交的《百利通租赁合同》这一重要证据却未进行任何认定，实属不公，且导致认定基本事实不清。三、原判决遗漏当事人，百利通公司并不是适格的被告，一审遗漏了中彩公司这一必须参加诉讼的重要当事人。鉴于本案纠纷中，与鸿德公司建立租赁合同关系的当事人系中彩公司，并非百利通公司，因此，百利通公司并不是适格的被告。中彩公司作为实际的出租方，属于本案纠纷必须参加诉讼的当事人。本案尚有诸多与案件结果直接相关的事实未予查明：本案纠纷中，(1)中彩公司已经收取的770万款项是否属于中彩公司的租赁费收入，中彩公司收取该770万款项的性质如何定义；(2)若鸿德公司与赵津锋之间签署的《鸿德租赁合同》解除，中彩公司是否已退还前述已经收取的770万元款项，以及中彩公司退租赁费的责任比例如何认定；(3)中彩公司是否就收取的鸿德公司770万租赁费，向百利通公司转付过该款项；(4)中彩公司自承租涉案房屋以来，是否实际有履行承租义务，且承租期间是否有向百利通公司支付过租赁费；(5)赵津锋签署《鸿德租赁合同》之后，该合同项下实际的权利义务是由中彩公司全部享有及承担还是与赵津锋共同承担；(6)涉案房屋在装修期间所发生的水电费用结算等是否是通过中彩公司结算。上述诸多事实的认定均与中彩公司有关，本案的处理结果亦与中彩公司会有法律上的利害关系。原审法院在未通知或追加中彩公司参加本案诉讼、在上述诸多事实未能查清的情况下，即认定百利通公司为《鸿德租赁合同》的出租方，并判决解除《鸿德租赁合同》及要求返还租赁费770万元，处理欠妥。有鉴于此，原判决遗漏当事人，违反法定程序，中彩公司应当参与本案诉讼，并陈述其就上述未查明事实的意见，特别是关于其作为实际收款方返还租赁费770万元的意见，以便进一步全面查清与认定本案事实，厘清责任。四、原判决适用法律错误。1.应当根据合同相对性原则，确定中彩公司为适格被告，百利通公司为不适格的被告。涉案《鸿德租赁合同》的签订主体为鸿德公司与赵津锋，实际履行方、实际受益主体及租赁费收款方为中彩公司，百利通公司并非该租赁合同的缔约方，亦从未实际履行过该《鸿德租赁合同》，也从未收取过任何租赁费或享有该《鸿德租赁合同》项下约定的相关权利。根据合同相对性原则，合同只能对其特定的缔约主体产生约束力，合同缔约主体亦只能依据合同约定向存在合同关系的相对方提出请求或主张权利，而不能向合同关系之外的第三方提出请求，更不能为合同之外的第三方主体创设义务。因此，百利通公司作为与《鸿德租赁合同》无关的第三人，基于合同相对性原则，不应当对济南鸿德公司承担责任，亦不能作为本案原审的被告。2.适用《合同法》第402条错误。原审法院适用《合同法》第402条认定《鸿德租赁合同》对百利通公司具有约束力，并进而认定百利通公司是本案适格被告，属于法律适用错误。本案有充分的证据证明赵津锋代表的系中彩公司，赵津锋以自己的名义，订立的是中彩公司与鸿德公司之间的租赁合同，构成表见代理，且鸿德公司通过自己的支付行为证明，鸿德公司明知中彩公司是出租方，赵津锋系中彩公司的代表。因此，《合同法》第402条适用于百利通公司的条件并不具备，原判决以《合同法》第402条认定百利通公司为适格被告，明显依据不足，适用法律错误。补充上诉意见：赵津锋的授权委托书并不是鸿德公司租赁合同的附件，百利通公司并不是鸿德公司租赁合同的相对方，赵津锋亦不是百利通公司的受托人。赵津锋上诉请求：一、请求撤销(2020)鲁0191民初4772号民事判决，查明事实后依法改判或者发回重审；二、请求法院在认定合同解除的同时认定鸿德公司对于合同解除存在违约责任；三、请求法院确认赵津锋非本案适格被告并依法追加中彩公司为适格当事人；四、请求法院在扣除鸿德公司应承担的恢复原状的费用以及违约金、房屋实际占用的租金后确定中彩公司应该返还的租金数额；五、认定百利通公司不承担责任；六、请求判决鸿德公司承担相关的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于不属于反诉内容的解除合同的责任没有进行任何审理，对于鸿德公司的违约责任只字未提，实质上剥夺赵津锋在原审中的答辩权。一审法院一方面认定双方当事人签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，另一方面，却仅仅根据租赁房屋违反法律、行政法规直接判决解除合同，并判决赵津锋完全归还房租并支付所谓房租占用费，对合同解除的责任没有进行任何区分，对赵津锋提出的合同解除时鸿德公司的违约责任没有进行任何审理，这种机械性武断性地判决，实质上是对解除合同责任没做任何审理的情况下却将所有责任完全推给了赵津锋，这和一审法院认定的合同签订时是合法有效是自相矛盾的，既然合法有效，为什么能如此轻易草率地解除合同?赵津锋在一审中提供的鸿德公司对于解除合同也有过错的证据并不属于反诉的内容，属于正常的答辩意见，即赵津锋在明确告知土地性质、鸿德公司明知道土地性质的情况下而签订租赁合同，鸿德公司亦应对合同解除承担一定的责任。一审判决确认鸿德公司在签订租赁合同时就收到了土地权属证书，但对于鸿德公司的过错没有进行任何审理，亦没有作出对赵津锋证据不予采信的理由说明，一审判决确认鸿德公司在合同解除中没有任何责任，既是属于重大事实认定不清，也是与公平原则相悖的。二、一审法院在庭审中存在程序错误。赵津锋在一审法庭调查阶段明确提出了答辩意见，即同意解除合同和返还租金，但提出应扣除恢复原状、违约金及实际占用期间租金。上述抗辩理由并不属于反诉也并不违反法律规定。一审法院当庭没有进行任何审理，没有释明该答辩意见需要反诉或另行起诉，却直接在判决书中认定因为赵津锋代理人作为具有专业知识的律师，没有提出反诉而不予审理。推卸责任，剥夺了当事人的答辩权。是否由律师出庭代理与法庭是否释明没有因果关系。一审法院存在程序上的错误。而赵津锋之所以没有单独提起反诉，也是根据《2019全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条、48条及36条的会议精神，法官在审理时要防止机械适用“不告不理”的原则，除了在一审中进行释明工作外，还要对一方当事人的答辩意见进行认定及明确说明，就是为了避免出现不公平的结果。一审法院没有对赵津锋在一审中的答辩意见进行认定及明确说明，明显违反了最高人民法院2019民商事会议精神及法律的公平原则。原审庭审中，百利通公司提交了《山东百利通亚陶科技有限公司租赁合同》，表明中彩公司作为承租人负责管理、使用案涉房屋，一审法院在审理后应当追加中彩公司作为本案的当事人之一却没有追加，属于程序错误。三、一审法院在房屋是否交付的事实上认定错误，判决自相矛盾。一审判决认定，2020年3月30日赵津锋已经向鸿德公司交付了部分房屋，但又认定鸿德公司并未实际占用案涉房屋。一审中，鸿德公司又提出要求赵津锋承担装修损失的诉讼请求，如果赵津锋没有交付房屋，鸿德公司哪里会有所谓的装修损失?事实上赵津锋已经在合同约定的房屋交付时间2020年7月16日前将部分房屋实际交付给了鸿德公司。即使退还租金，其数额也应该是扣除相关费用之后的数额。基于上述事实，一审法院在认定是否交付房屋并据此判决赵津锋全部返还租金及所谓资金占用费是错误的。四、一审法院在租金返还及起算时间上的事实认定错误。一审法院认定赵津锋将770万房屋租金占用没有法律和合同依据，是错误的。案涉房屋租赁合同中第六条明确约定，租金交付日期为合同签订之日的一周内。鸿德公司交付房租也是按合同履行的，第二条约定的交房日期是2020年7月16日，赵津锋交付房屋与提前收取租金符合双方合同约定。一审法院一方面认定合同真实、合法有效，另一方面又认定赵津锋无合同依据占用鸿德公司的房屋租金，并基于此判决赵津锋要完全返还770万租金及所谓的租金占用费，违反事实且自相矛盾。中彩公司收取并占用租金符合双方合同约定，在生效判决作出之前即合同正式解除之前，并不存在租金占有使用费的问题。五、一审判令百利通公司与赵津锋共同承担责任，认定事实错误。百利通公司在一审庭审中曾提交《山东百利通亚陶科技有限公司租赁合同》，合同中明确载明，中彩公司作为承租方管理、使用案涉房屋，且百利通公司同意中彩公司对案涉房屋的转租；中彩公司的授权代表为赵津锋，后因方便赵津锋管理、使用、出租案涉房屋，百利通公司单独为赵津锋个人出具了一份授权委托书。在赵津锋与鸿德公司磋商、订立合同的过程中，赵津锋也截取了该合同的部分内容，如实告知鸿德公司，并向鸿德公司表示：“我的园子权属清晰，租赁手续合法有效。”因此，鸿德公司在订立合同之前就已经知道，案涉房屋为中彩公司所承租，涉案房屋租赁合同，实际是转租，与百利通公司无关，百利通公司不是本案的适格被告。而一审法院并未对上述事实进行审理，直接判决百利通公司与赵津锋共同承担责任是属于重大事实认定错误。六、本案一审法院引用的法律依据全部失去法律效力。一审判决书第8页引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的原文内容是“（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”但是该条款已经被2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17号）》全部删除，故应当适用2021年1月1日施行的司法解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，新的司法解释已经删除了“（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，因此，鸿德公司主张解除合同没有任何法律依据，租赁合同并没有违反法律、行政法规的情形，租赁合同属于合法有效的合同，因此，本案二审应当改判驳回鸿德公司的全部诉讼请求或发回重审。同时，一审法院引用的《中华人民共和国合同法》也已经全部失去法律效力。七、赵津锋不是本案的责任主体。一审认定“根据《合同法》第402条的规定受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。一审法院已经认定赵津锋属于受托人，而且鸿德公司也提交了证据四“授权委托书一份用于证明百利通公司与赵津锋之间的授权委托关系”，根据一审法院的判决思路，赵津锋作为受托人就不需要承担法律责任，因此，一审法院判决赵津锋承担责任完全属于适用法律错误。八、鸿德公司已经“自认”事先知道“土地性质”为工业用地。鸿德公司起诉状中，“后在交房前得知，房屋的土地性质为工业用地”，也就是说，签订合同后交房前，鸿德公司已经知道了土地性质为工业用地，但仍然对租赁的房产进行了施工，说明鸿德公司对于“土地性质为工业用地”的事情是明知的，否则鸿德公司不会支出费用并对租赁的房产进行任何装修。鸿德公司提交的证据五“涉案房产的不动产权证”也能证明在签订租赁合同时，鸿德公司根据“不动产权证”中记载的“工业”性质已经明知，鸿德公司在明知是“工业”性质用地的情况下仍然签订了租赁合同并支付了租金，如果合同无效，那么其也是过错方，也应当承担赔偿责任。九、鸿德公司是一家专业房屋租赁公司。根据鸿德公司名称，其是专业从事房屋租赁的公司，因此，在房屋租赁方面，鸿德公司比一般的公司更加具备识别和判断土地、房屋性质的能力，应当承担更高的注意和审慎义务，也应当承担更多的过错责任。作为专业的房屋租赁公司，鸿德公司没有任何解除合同的法定理由和法律依据，其诉讼属于恶意诉讼，且已经给赵津锋造成了严重的经济损失，在鸿德公司没有权利解除租赁合同的前提下，赵津锋要求鸿德公司继续支付租金并履行合同的全部义务。鸿德公司辩称，1.涉案租赁合同明确约定物业所有人百利通公司授权赵津锋出租涉案房屋，且合同附件一系百利通公司对赵津锋的授权委托书，因此，百利通公司当然受到涉案合同的约束。至于百利通公司陈述的与赵津锋之间的其他法律关系，与本案无关。2.涉案房屋的土地规划为工业用地，而双方约定的租赁合同的使用方式为商业经营，即从事宾馆洗浴经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第八条第三款的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。涉案合同虽有效，但承租人可以依法解除。3.涉案房屋因为违反法律关于房屋使用条件强制性规定，根本无法从事商业经营，鸿德公司在合同约定的交付期2020年7月16日之前就通过高新区政府服务大厅得知上述情况，早在2020年6月10日便函告了赵津锋，希望双方赶紧解除合同，一方面鸿德公司要及时止损，另一方面赵津锋也可以另行招租，解除合同对双方都是有利的，但因赵津锋不想退还租金。鸿德公司无奈在2020年6月28日约定交付期前提起诉讼。鸿德公司积极解除合同，赵津锋拒不退还预付租金，应当对涉案租金全部返还，且其占有鸿德公司租金的行为无合同依据和法律规定，应当支付自交付之日至返还之日的资金占用使用费。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，鸿德公司实际装修了涉案出租房屋的附属地下室，且装修后一天未用，属于全新状态，包括装修费用和家具设备等物品，支出100余万元，一直被赵津锋扣留在涉案地下室中，鸿德公司保留相应权利。鸿德公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿德公司与赵津锋之间于2019年11月15日签订的房屋租赁合同；2.判令百利通公司、赵津锋共同返还鸿德公司房租770万元；3.判令百利通公司、赵津锋支付鸿德公司资金占用使用费（以770万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年12月20日起计算至实际给付之日止）；4.判令百利通公司、赵津锋赔偿鸿德公司装修费用1,070,517元；5.诉讼费及保全费由百利通公司、赵津锋共同承担。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为百利通公司。2019年11月15日，赵津锋（甲方）与鸿德公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定就物业所有权人百利通公司授权委托赵津锋向鸿德公司出租高新区开拓路2333号2号3号楼房装修经营宾馆洗浴；涉案房屋具体位于济南市舜风路777号2#A座整栋楼房及3#B座楼负二层；租赁期限为17年，自2019年11月15日至2036年7月16日止，租金前三年每年770万元，以后每三年递增7%；涉案房屋的交付时间为2020年7月16日；交付房屋后，乙方在收到租赁房屋第二日开始计算装修期，甲方给予乙方4个月的免租金的装修期。合同后附有附件一：物业所有权人百利通公司授权委托书，该委托书内容为：物业所有权人百利通公司授权委托赵津锋全权处理位于山东省济南市百利通二期2#3#厂房楼对外出租、管理、使用等相关事宜；附件二、租赁房屋土地使用权证、房产证、规划证。上述合同签订后，赵津锋通过微信的方式指示收款单位为中彩公司。2019年12月19日，鸿德公司通过银行转账的方式向中彩公司付款一年房租770万元。2020年3月30日，赵津锋将附属楼地下二层交付给鸿德公司，鸿德公司将该房屋装修完毕。为此，鸿德公司提交了装修费用清单一份，费用总计1,070,517元，赵津锋及百利通公司认为该费用清单系鸿德公司自行制作，不予认可。鸿德公司未就涉案装修损失申请司法鉴定。另，赵津锋辩称鸿德公司在装修时给其造成损失。但未就此提起反诉，也未就该损失申请司法鉴定。涉案房屋的不动产权证载明，涉案房屋用途为：工业用地/厂房。鸿德公司在涉案房屋交付前，前往高新区政务服务大厅办理相关施工和消防手续，但因土地性质问题未能办理。2020年6月10日，鸿德公司向赵津锋发函，要求解除涉案租赁合同并退回租金770万元，后因赵津锋未退还租金，遂于合同约定交付房屋日期前诉至一审法院。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案租赁合同中，明确约定物业所有权人百利通公司授权委托赵津锋出租涉案房屋，且合同附件一系百利通公司对赵津锋的授权委托书，因此，涉案租赁合同对百利通公司具有约束力。赵津锋以自己的名义与鸿德公司签订涉案合同；也是赵津锋示意鸿德公司将租金770万元打入其指定账户；赵津锋在答辩中对自己被告身份无异议，故，一审法院确认赵津锋亦是本案的适格被告。鸿德公司、赵津锋签订的涉案租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，涉案房产的用途为工业用地/厂房，但双方在合同中约定的使用用途为经营宾馆洗浴，属于违反土地使用用途强制性法律规定的情形，因此，鸿德公司因无法使用涉案房屋，要求解除涉案合同的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，涉案合同约定的房屋交付日期为2020年7月16日，且鸿德公司系在涉案房屋交付前进行的诉讼，并未实际占用涉案房屋，因此，关于赵津锋要求鸿德公司支付房屋占用使用费的抗辩，一审法院不予采信。另合同解除后，百利通公司、赵津锋作为收款方，在未交付涉案房屋的情况下，占有资金无法律和合同依据，应当对收取的租赁费予以返还，并支付占有期间的利息。因此，鸿德公司要求百利通公司、赵津锋返还租赁费770万元及资金占用费（资金占用费计算为：以770万元为基数，自2019年12月20日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于鸿德公司要求百利通公司、赵津锋赔偿其装修损失的诉讼请求，鸿德公司提交了装修费用清单一份，该清单系鸿德公司单方制作，百利通公司、赵津锋不予认可，且该清单中含有办公用品、家具、桌椅等非装修损失，也无法证明该损失系涉案房屋的装修所致，且鸿德公司也未申请装修损失的司法鉴定，因此，鸿德公司的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持，鸿德公司对此可另行主张权利。赵津锋在答辩中提出，鸿德公司应负担起房屋占用费及房屋恢复原状等费用共计6,800,590.26元，该部分主张属于反诉诉讼请求，赵津锋的委托代理人作为具有专业知识的律师，在本次开庭中并未提出反诉讼请求，一审法院不予审理，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除鸿德公司与赵津锋签订的《房屋租赁合同》；二、赵津锋、百利通公司于判决生效之日起十日内返还鸿德公司租赁费770万元；三、赵津锋、百利通公司于判决生效之日起十日内支付鸿德公司租赁费资金占用费（以770万元为基数，自2019年12月20日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回鸿德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,194元，减半收取36,597元，其中3747元，由鸿德公司负担。32,850元，由赵津锋、百利通公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。百利通公司提交：证据一、2014年7月2日《山东百利通亚陶科技有限公司租赁合同》；证据二、2020年12月23日《山东百利通亚陶科技有限公司租赁合同之补充协议》；证据三、2021年3月3日《山东百利通亚陶科技有限公司租赁合同之补充协议二》；证据四、《山东百利通亚陶科技有限公司二期工程项目开发顾问咨询及管理合同》，以上四份证据共同证明：1、百利通公司系和中彩公司直接建立租赁合同关系，与鸿德公司并无任何租赁合同关系，中彩公司作为承租方承租房屋，百利通公司同意中彩公司予以转租。2、赵津锋作为中彩公司的法定代表人、实际控制人及授权代表，在百利通租赁合同及其他与百利通公司的合作合同上签字确认，赵津锋代表的是中彩公司，并不代表百利通公司。3、根据百利通租赁合同以及补充协议的约定，因转租引起的或与租赁房屋相关的任何争议均与百利通公司无关，由中彩公司与赵津锋承担全部责任和义务。证据五、2020年12月30日中彩公司作为承租人向百利通公司支付承租期间的付款凭证。证明中彩公司作为承租人，长期且持续向百利通公司支付其承租房屋所应支付的租金。证据六、2020年12月30日（2020）鲁济南泉城证经字第46414号公证书、2020年12月24日赵津锋代表中彩公司与百利通公司于2020年10月至2020年12月24日关于涉案房屋的往来沟通邮件、2020年11月5日赵津锋向百利通公司发送的主题为“回复：转发：百利通二期租赁全同备案”的电子邮件以及附件《百利通问题回复》、2020年10月30日赵津锋向百利通公司发送的主题为“百利通二期租赁合同备案”的电子邮件及其附件中彩公司与济南华宝信息科技有限公司签署的《山东百利通亚陶二期园区B座租赁合同》。证据七、2017年4月10日中彩公司与济南华宝信息科技有限公司签署的《山东百利通亚陶二期园区租赁合同》复印件。证据六、七共同证明：1、赵津锋作为中彩公司的负责人和授权代表，代表中彩公司向百利通公司报备转租事宜。2、中彩公司作为涉案房屋的第一承租人，中彩公司承租后将房屋转租给第三方（即：转租承租人）。3、中彩公司自行与转租承租人另行签订房屋租赁合同，与转租承租人直接建立租赁合同关系，但百利通公司与包括鸿德公司在内的所有转租承租人无任何租赁合同关系，且百利通公司对赵津锋与鸿德公司的租赁事宜毫不知情。4、赵津锋确认由中彩公司和其本人承担房屋转租过程中的所有法律结果。证据一一审时已提交。证据四、证据五以及证据七一审时已经存在，因为当时出庭的百利通公司员工不了解法定程序，不知道要提交证据，没有提交。鸿德公司质证意见：证据一并非新证据，签订时间为2014年7月2日，该合同系百利通公司与案外人达成，与涉案房屋租赁合同没有关系，涉案房屋租赁合同中明确由所有权人百利通公司委托赵津锋出租给鸿德公司，且合同附件系百利通对赵津锋的授权委托书，鸿德公司是根据该授权委托书与赵津锋签订的租赁合同，因此百利通公司受到该合同的约束，是租赁合同的相对方；证据二、证据三、证据四因并非鸿德公司签署，对真实性无法确定，该三份合同系百利通公司与案外人签订，与鸿德公司无关；证据五真实性无法确认，对于证明目的不予认可，对百利通公司与中彩公司之间的承租情况鸿德公司不知情，且两方的租赁关系与本案没有任何关联性；证据六的真实性没有异议，但该公证书作出的时间为2020年12月30日；证据七系复印件，对真实性不予认可。赵津锋质证意见：证据一真实性无异议，证明百利通公司于2014年将涉案房产出租给中彩公司，中彩公司是实际承租人，百利通公司不应当承担责任，应追加中彩公司为第三人或共同被告；证据二真实性无异议，该补充协议明确了关于装修免租期等相关事宜。鸿德公司租赁合同中关于免租期的约定，是基于鸿德公司长期租赁。因鸿德公司未按合同约定履行，不适用装修免租期的约定。证据三、证据四真实性无异议。证据五真实性无异议，能够证明中彩公司承租涉案房产并收取了百利通公司的租金，应在本案中承担法律责任。证据六真实性无异议，赵津锋作为中彩公司负责人与百利通公司沟通转租事宜，赵津锋确认百利通公司对转租事宜并不知情。证据七真实性无异议。本院认证意见：百利通公司提交的证据一、二、三、四、五、六系原件，真实性予以确认，证据七虽系复印件，但系证据六组成部分，真实性予以确认。对百利通公司的证明观点综合案件事实予以确认。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案房屋租赁合同的出租方应如何认定；2.涉案房屋租赁合同应否解除，如解除相应法律后果应如何认定。一、关于涉案房屋租赁合同出租方的认定问题。本案中，涉案房屋系百利通公司所有，赵津锋作为出租人与承租人鸿德公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，双方均系具有完全民事行为能力的主体，且涉案房屋租赁合同中，明确赵津锋作为出租人的法律地位。百利通公司虽于2016年6月23日出具授权委托书，载明“授权委托赵津锋全权处理位于山东省济南市百利通二期2#3#厂房楼对外出租、管理、使用等相关事宜”，但综合本案事实，百利通公司与中彩公司之间存在租赁合同关系，赵津锋虽系中彩公司法定代表人，但本案是以自己名义对外出租涉案房屋，租金亦是赵津锋指定中彩公司账户收取。且一审中，百利通公司与赵津锋均否认双方存在委托代理关系。故根据现有证据，不足以认定百利通公司授权赵津锋与鸿德公司签订涉案房屋租赁合同，涉案房屋租赁合同的出租方应为赵津锋。一审判决认定赵津锋系百利通公司委托代理人，百利通公司系涉案房屋租赁合同出租方的依据不足，判令百利通公司与赵津锋共同承担合同义务，适用法律错误，应予纠正。赵津锋、百利通公司上诉称，涉案房屋已由百利通公司出租给赵津锋担任法定代表人的中彩公司，中彩公司系鸿德公司房屋租赁合同的出租方。对此问题，涉案房屋租赁合同中，赵津锋系以自己的名义签订，并未表明自己作为中彩公司法定代表人的身份，亦未披露中彩公司承租百利通公司房屋情况。赵津锋在涉案房屋租赁合同订立后，指示鸿德公司将房租支付至中彩公司账户，系行使其作为房屋租赁合同出租方的合同权利，不能以此推定中彩公司系涉案房屋租赁合同出租人。据此，百利通公司、赵津锋关于中彩公司系涉案房屋租赁合同出租方，应追加其为第三人的上诉理由无事实依据，不能成立。二、关于涉案房屋租赁合同的解除及法律后果问题。首先，关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鸿德公司与赵津锋订立的房屋租赁合同发生在民法典施行前，且本案并无溯及适用民法典的情况，故因该房屋租赁合同产生的争议，应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定处理。修改前的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。该规定现已为《中华人民共和国民法典》第七百二十四条所吸收，故最高人民法院作出的关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定删除了该第八条规定，不影响该规定适用于本案争议的处理。综上分析，一审法院适用修改前的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定审理本案，适用法律正确，本院予以确认。其次，关于涉案房屋租赁合同应否解除问题。涉案房屋产权证书明确载明，涉案不动产用途为工业用地/厂房。涉案房屋租赁合同中约定鸿德公司租赁涉案房屋用于宾馆洗浴的合同目的。对工业用地上厂房用途的变更，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。此外，变更土地、房屋用途也涉及到不同的消防安全批准。至二审审理期间，涉案房屋用途变更尚未取得批准，双方合同约定的宾馆洗浴用途存在法律上的障碍，除对地下室进行装修外，鸿德公司没有接受占用其他房屋，现合同目的事实上已不能实现。因此，鸿德公司请求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。一审判决解除涉案房屋租赁合同合法有据，本院予以确认。最后，关于涉案房屋租赁合同解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。涉案房屋的产权证书系房屋租赁合同的附件，双方对涉案房屋用于合同约定目的存在法律上的障碍应是明知的，对由此导致合同目的不能实现而解除，双方均存在过错，各自应承担相应责任。根据本案事实，鸿德公司已实际支付租金770万元。依照上述法律规定，涉案房屋租赁合同解除后，赵津锋应当返还鸿德公司已付租金，并应支付资金占用期间的利息。关于赵津锋抗辩主张的占用费、修复费用及违约金问题。在合同约定的交付时间前，鸿德公司已实际占有部分房产，并进行了装修。赵津锋一审中抗辩称鸿德公司应负担房屋占用费及房屋恢复原状、违约金等共计6,800,590.26元，一审法院没有向赵津锋释明其可以提出反诉不当。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第三十六条“第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确”,第四十九条“双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理”规定精神，鸿德公司实际占用房产的面积及占用费、修复费用金额等事项，根据现有证据难以确定。且鸿德公司、赵津锋对上述问题争议较大。故对上述问题，本案不作处理，赵津锋可另行起诉主张。关于鸿德公司主张的装修增值部分费用，一审法院释明另行起诉并无不当，其可在另诉中主张，本案亦不作处理。综上所述，百利通公司和赵津锋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初4772号民事判决第一项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初4772号民事判决第二、三、四项；三、赵津锋于本判决生效之日起十日内返还济南鸿德房屋租赁有限公司租赁费770万元及资金占用费（以770万元为基数，自2019年12月29日期计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费73194元，减半收取36597元，由济南鸿德房屋租赁有限公司承担3747元，由赵津锋承担32850元。二审案件受理费146388元，由济南鸿德房屋租赁有限公司负担36597元，由山东百利通亚陶科技有限公司负担36597元。由赵津锋负担73194元。本判决为终审判决。审 判 员  孙 磊二〇二一年六月十日法官助理  李文宁书 记 员  李 敏