北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6948号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京世纪大白鲨餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄东里5号5层。法定代表人：李滨，经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：符绍丰，男，1979年4月13日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京世纪大白鲨餐饮有限公司（以下简称大白鲨公司）因与被上诉人符绍丰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。大白鲨公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判我公司无需反常还符绍丰经营保证金20000元，符绍丰给付我公司违约金30000元、漏水改造费4750元，并支付2017年5月能源费9690．07元。事实及理由：关于漏水是否属于符绍丰责任的问题，在合同里有明确约定，大白鲨公司只负责提供场地，其他责任由符绍丰承担。关于消防改造问题，符绍丰租赁区域消防不合格，被要求整改，这是不争的事实。生产安全责任在符绍丰一方，其未履行，就是违约。关于两笔能源费欠款，大白鲨公司提交了2020年5月的缴费清单，一审判决中认为无法判定，大白鲨公司对此不予认可；关于2017年6月的能源费我公司不在本案中主张，在补充证据后另行起诉。关于20000元押金，因无大白鲨公司的盖章，一审判决我公司返还，我公司不予认可。符绍丰辩称，同意一审判决，不同意大白鲨公司的上诉请求。符绍丰向一审法院起诉请求：请求法院判令大白鲨公司：1、退还2017年7月14日至2017年10月18日期间未使用的房屋租金30000元；2、退还经营保证金20000元；3、支付违约金120000元；4、赔偿实际损失280000元。大白鲨公司向一审法院提出反诉请求：请求法院判令符绍丰：1、支付违约金120000元；2、支付消防改造费5029．68元；3、支付水电费18387．17元；4、漏水改造费4750元；5、支付律师费5000元；6、支付电费272元；7、支付免租期的租金10950元；8、支付优惠租金24700元。一审法院认定事实：2015年4月19日，大白鲨公司（甲方）与罗嘉、李志达（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方为在此地经营十年的餐饮企业，本合作项目为租赁标的，具体区域见平面分界图；甲方负责提供乙方经营场地，乙方负责装修，设备及日常经营事宜；乙方向甲方交纳壹万零九佰伍拾元整合作区域使用费用每月，甲方同意优惠到壹万元整每月；合作期限自计租之日起为期叁年，即2015年4月18日至2018年4月17日；甲方同意给予乙方30天作为免收合作利润期，此免收合作利润期使用为首年最末月；乙方应于本合同签订之日向甲方支付合作经营保证金贰万元，经营保证金等同贰个月的合作经营区域使用费，经营保证金不计利息；本合同履行完毕后或按本合同约定条款解除、终止，若乙方在合同期内依约履行了本合同各项约定义务，并无任何拖欠款项及应赔付的责任，则甲方应当将保证金在三十日内如数退还乙方；若乙方违反合同约定条款或未履行约定义务，甲方依据本合同约定在扣除款项后，应当将保证金剩余之款项在三十日内如数退还乙方；乙方除支付甲方合作区域使用费外还应支付附属场地和附属设施设备使用费及物业管理（不含能源费）；乙方须定期向甲方支付因合作项目产生的水费、电费、供暖及供冷等能源费，乙方须在接到甲方交费通知单之日起五个工作日内向甲方支付；乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳合作经营费用及其他相关费用，如不能按时缴纳，每天按所欠费用的3%加收滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；乙方负责合作经营区域内部的保安、消防、安全、卫生工作；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方当年度一年的承包经营费用及守约方的全部损失，本合同有约定的除外；如乙方违约，甲方不给予乙方第二条第3款约定的免收合作利润期，乙方须向甲方交纳免收合作利润期的合作利润及优惠的950元/月。2015年10月28日，大白鲨公司（甲方）与罗嘉（乙方）及符绍丰（丙方）签订《补充协议》，甲乙丙三方经协商，就原甲乙双方签订的协议作出如下变更：甲方许可乙方将经营场所的经营权转让给丙方（即本协议生效后，丙方成为原协议中的乙方，继续履行原协议中的条款），乙丙双方的转让细节与甲方无关。合同签订后，符绍丰使用租赁标的用于经营餐饮。2017年3月18日，符绍丰交纳2017年4月18日至2017年10月18日租金60000元。符绍丰表示2015年4月18日，罗嘉、李志达交纳押金20000元，为此提交收据予以证明，收据显示“2015年4月18日，今收到罗嘉、李志达交来押金贰万元整，收款人‘翁’，缴款人罗嘉”；大白鲨公司对此不予认可，表示收据未加盖公司公章。2017年6月28日，大白鲨公司向符绍丰发出《解约通知》，内容为：根据你与我司签订的合同承包协议，协议约定甲方负责提供场地，乙方自行装修，乙方应按时交纳相关费用，但你方并未进行装修，沿用了上家的装修，并且未尽到维护责任，导致防水渗漏隐患，由于此问题关系到相邻单位的正常经营，所以我司组织了集体装修，期间你多次反复，至今仍以各种理由阻挠维修工程，现工作已停工，对此我司认为你的行为已经影响到了我司正常经营，以及你的多次拖延缴纳费用的行为已属严重违约，为维护我司的正常经营及利益，我司现正式通知你，自2017年7月1日与你解约，因涉及责任鉴定及赔偿问题，我司对你进行法律诉讼，相关起诉文件将送至法院。现在正式通知你，请你自行搬离相关场地，如继续占用，后果由你自行承担。2017年7月2日，大白鲨公司向符绍丰发出《告知函》，内容为：我司已于2017年6月25日向你发送了解约通知，通知你解约（具体原因不在此重复），并给你预留了搬离的时间（至2017年7月1日）。至今日你仍未搬离我司场地，并坚持继续进货经营，现我司再次通知你，我司已与你解约；请搬离我司场地，如继续占用，我司将收取你场地占用费，直至你搬离；我司不再为你提供水电气的供给；我司将追究你在占用期间导致我司场地不能出租的损失；我司随时接待你或你的代理人的诉讼请求。2017年7月4日，大白鲨公司向符绍丰发出《告知函》，内容为：我司已于2017年7月2日再次向你发送了解约告知函，通知你解约（具体原因不在此重复），并给你预留了搬离的时间（至2017年7月1日）。至今日你仍未搬离我司场地，并告知我司，你认为合同没有到期，可以继续占用场地，并准备诉讼维护你的权利。现我司正式通知你，我司已于你解约，支持你进行诉讼的行为；涉及的经营场地我司收回；请你于2017年7月5日前将场地内属于你的物品搬离，逾期视为你放弃对物品的所有权；我司没有义务对你的物品进行管理；我司将对涉及场地进行重新规划；由于你的阻挠，影响到了其他商户防水维修工程进度，已给其他商户造成了损失，对此，我司将对商户的损失进行统计，一并向你追缴，我司将于今晚对原有场地内的防水进行维修。2017年7月14日，符绍丰搬离租赁标的。庭审中，大白鲨公司称2017年3月，大白鲨公司对租赁标的进行消防改造，符绍丰未支付改造费用；租赁标的南侧漏水，导致楼下苏宁电器无法正常经营，但无法确定准确漏点，符绍丰无法举证其通过防水和闭水实验，大白鲨公司就参照高空抛物侵权责任承担的原则，要求南侧租户共同承担维修费用，但符绍丰拒不配合维修，拖延交纳维修费用；符绍丰拖欠水电费，为此提交水电气收费明细予以证明，故大白鲨公司依据合同约定与其解除合同。为此，大白鲨公司提交消防系统整改方案、北京市建筑工程施工合同、火灾隐患督办函、工程竣工验收报验单等予以证明。符绍丰对此不予认可，称其不存在拖欠交纳费用情况，大白鲨公司要求解除合同缺乏依据，大白鲨公司并未提交证据证明应当由符绍丰承担消防改造费用；大白鲨公司在漏水发生后第一时间即对漏水点进行排查，经排查发现租赁标的系距漏水点距离最远商户，租赁标的不存在漏水情况，漏水亦非由其原因导致；符绍丰并不拖欠大白鲨公司水电费，即使存在拖欠大白鲨公司所主张的2017年6月水电费亦产生于大白鲨公司发出解约通知之后，大白鲨公司无权单方解除合同，在此情况下发出解约通知存在违约情况。为此符绍丰提交中国工商银行账户明细清单证明其已交纳水电费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，符绍丰与大白鲨公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，在签订《补充协议》之后，符绍丰使用租赁标的至2017年7月14日，大白鲨公司称符绍丰因拖欠相关费用，违反合同约定，因而向符绍丰发出解约通知，根据现有证据及一审法院查明情况，双方对于消防改造费及漏水维修费并无合同约定，且大白鲨公司并未举证证明上述费用应由符绍丰承担，同时，根据大白鲨提交证据亦无法证明符绍丰存在欠缴水电费情况，故一审法院对大白鲨公司以符绍丰存在拖欠相关费用构成违约的意见不予采信，大白鲨公司据此主张的违约金、消防改造费、漏水改造费、免租期的租金、优惠租金，一审法院不予支持。关于大白鲨公司主张的水电费、电费，未提出充分证据予以证明，一审法院不予支持。关于大白鲨公司主张的律师费，于法无据，一审法院不予支持。本案中，在租赁期内，大白鲨公司无故与符绍丰解除合同，导致符绍丰无法继续使用涉案租赁标的，构成违约。符绍丰要求退还房屋未使用租金于法有据，一审法院予以支持。虽大白鲨公司不认可收取经营保证金，但根据双方提交证据及符绍丰在租赁标的经营的事实，可以认定经营保证金已由大白鲨公司收取，在大白鲨公司存在违约的情况下，符绍丰要求退还经营保证金，于法有据，一审法院予以支持。关于符绍丰主张违约金，于法有据，但其主张金额过高，一审法院依法予以调整。关于符绍丰主张因无法使用涉案标的导致经营损失、租金损失、转让费，缺乏法律依据，且大白鲨公司已给付符绍丰违约金，在违约金数额内的损失不应重复赔偿，一审法院不予支持。判决：一、北京世纪大白鲨餐饮有限公司于判决生效后七日内返还符绍丰租金三万元；二、北京世纪大白鲨餐饮有限公司于判决生效后七日内返还符绍丰经营保证金二万元；三、北京世纪大白鲨餐饮有限公司于判决生效后七日内支付符绍丰违约金三万元；四、驳回符绍丰的其他诉讼请求；五、驳回北京世纪大白鲨餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8050元，由符绍丰负担6250元（已交纳4025元，余款于判决生效后七日内交纳）；由北京世纪大白鲨餐饮有限公司负担1800元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费2050元，由北京世纪大白鲨餐饮有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据。就2017年5月能源费的支付情况，符绍丰在一审中提供银行账户明细清单，以此证实已将上述能源费于2017年6月5日、8日及9日分三笔支付至李滨母亲名下银行账户。二审中，经本院询问，大白鲨公司法定代表人李滨认可每月的能源费于当月月底或次月月初支付，涉案合同履行中符绍丰一直将能源费转账支付至其母亲名下账户，但不认可符绍丰所支付的上述三笔款项系2017年5月能源费，因为数额不符。符绍丰对此解释称，能源费仅包括水气及物业费，电费需要另外购买，其转账款项中除2017年5月能源费外还包括了部分购电费用。本院就此要求大白鲨公司说明所收取的前述三笔转账费用的性质及用途，该公司表示不知道。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于：符绍丰是否拖欠2017年5月能源费、拒绝配合漏水维修及支付漏水改造费、消防改造费的违约行为，进而大白鲨公司应否享有合同解除权，涉案合同解除后保证金应否返还，以及违约责任如何承担。大白鲨公司主张其享有合同解除权，单方解除涉案租赁合同的理由在于：其一，符绍丰拖欠2017年5月能源费；其二，出现漏水情况后符绍丰拒绝配合维修并承担漏水维修费，亦拒绝支付消防改造费。对于2017年5月能源费争议，符绍丰在一审提供了相应银行账户明细清单记录以佐证支付情况，大白鲨公司认可合同履行中使用上述账户收取能源费，其虽否认符绍丰所指认三笔款项中包含2017年5月能源费，但上述款项的支付时间与能源费的支付时间相符，且经本院询问大白鲨公司无法说明所收取上述款项的性质用途，结合上述情况，本院有理由认为符绍丰所述已支付2017年5月能源费的陈述具有高度可能性，进而对此予以认定，故对大白鲨公司要求符绍丰支付2017年5月能源费的上诉请求不予支持，对其主张符绍丰存在拖欠能源费的违约行为的上诉主张亦不予采纳。对于漏水维修配合及相应维修费的承担问题，大白鲨公司认可未对具体漏水点经过详细排查，本案中并无证据证实漏水位于符绍丰承租位置系因符绍丰原因造成，且符绍丰存在拒绝配合维修行为，大白鲨公司据此认为符绍丰存在违约行为，缺乏证据支持，本院不予采信，并对该公司要求符绍丰支付维修费的上诉请求不予支持。对于消防改造费的承担问题，大白鲨公司提出涉案合同第九条约定“乙方负责合作经营区域内部的保安、消防、安全、卫生工作”，但上述条款系对租赁区域安全及卫生工作职责及风险的划分，不能据此得出对租赁场所进行设施改造的费用需由承租方负担的结论，现有证据无法证实双方对上述改造费用的承担达成协议，且大白鲨公司所提证据亦尚不足以证实对符绍丰所租赁场地进行了相应改造及费用的实际支付情况，故大白鲨公司要求符绍丰支付消防改造费用的诉讼请求，本院亦难予支持。综上，现有证据无法证明符绍丰存在大白鲨公司所述欠缴费用、拒绝配合维修等违约行为，该公司不享有合同解除权，其单方解除合同已构成违约，大白鲨公司上诉要求符绍丰支付违约金30000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如上文所述，双方涉案合同系因大白鲨公司原因解除，合同解除后，大白鲨公司应将租赁押金退还符绍丰，并承担相应违约责任。对于租赁押金问题，大白鲨公司虽否认曾收取相应押金，但结合符绍丰提供的收据、涉案合同的签订及实际履行情况，一审认定大白鲨公司已经实际收取了上述押金，更为符合本案证据所指向客观情况，本院对此不持异议并维持一审判决中判令大白鲨公司向符绍丰返还租赁押金的判项内容。对于违约金一节，一审结合双方合同约定、大白鲨公司的违约情形以及符绍丰的损失情况等本案具体情况，酌定确定大白鲨公司支付违约金30000元，属合理裁量范围，本院予以维持。对于2017年6月能源费，双方均同意另案处理，就此双方可另行解决。综上所述，大白鲨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由北京世纪大白鲨餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年六月二十九日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 任 宇