广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1748号上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤山市正顺物业管理有限公司，住所地广东省鹤山市××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××084T。法定代表人：易嘉俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄健志，公司股东。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，1979年6月21日出生，汉族，住广东省鹤山市沙坪镇，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：党然，女，1989年12月18日出生，汉族，住河北省安国市。委托诉讼代理人：李军茂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：罗国卫，男，1968年6月25日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人鹤山市正顺物业管理有限公司（以下简称正顺公司）、党然因与原审第三人罗国卫房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正顺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五、六项。2.党然支付正顺公司2018年4月尚欠租金435元及2018年5月1日至2018年10月24日期间的租金86884元。3.党然支付正顺公司2018年2月1日至2018年10月24日物业管理费13328元。4.党然所交的《租赁合同》保证金38000元归正顺公司所有。5.驳回党然请求正顺公司赔偿装饰装修残值损失的请求。6.本案一、二审受理费全部由党然负担。事实和理由：一、正顺公司在履行《租赁合同》过程中没有违约，依法不应承担违约责任。（一）根据2016年10月24日鹤山市城乡规划局对建设单位为鹤山市××××××××经济合作社的商铺综合楼B发出的《建设工程规划许可证》及2017年11月14日鹤山市城乡规划局对该项目发出的《建设工程规划验收合格证》载明的内容，《租赁合同》（标的建筑物即商松源大厦铺综合楼B，位于鹤山市×××××××××××××××）合法有效。（二）根据正顺公司于2017年12月1日与冯伟康、吕伟坚、杨英伟三人所签订的《租赁合同》约定，正顺公司对鹤山市×××××××××××××××有经营权和出租权。（三）虽然《租赁合同》的标的经法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，存在渗漏。但是：1.2017年12月1日正顺公司与党然签订的《租赁合同》第一条约定：“乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等情况进行充分了解，并同意承租”、第九条约定：“铺位交付标准及提供的设施如下：1、按该楼的现状交付乙方使用”，而且党然接管铺位后和装修期间都没有提出过渗漏的问题。2.根据党然每月所交的电费很均衡及2019年8月1日党然与陈道仪所签订的《承包餐厅经营协议》所证明，渗水不影响党然的正常经营。按常理，如渗水影响经营，陈道仪是不会在2019年8月1日与党然签订《承包餐厅经营协议》。3.党然不但通过转承包赚取租金差价，而且一直至今拒付租金，其行为已严重违约，依法应当承担全部违约责任。4.正顺公司及本案第三人罗国卫从未与党然达成过减免租金的协议。党然认为渗水造成其经营损失，只是党然为拖延交租或不交租所找的一个借口。二、党然的行为已严重违约，依法应当承担全部违约责任。（一）党然从2018年4月开始拖欠正顺公司租金，2018年4月欠435元及2018年5月1日起至2018年10月24日止未交租金合计：86884元（14905元/月×5个月）+（14905元/月÷30日×24日）。2018年10月25日至2020年10月30日（移交商铺时止）所欠的占用费181344.17元（14905元/月÷30日×6日）+（14905元/月×12个月），正顺公司另案起诉。（二）党然从2018年2月1日起至2018年10月24日拖欠物业管理费13328元（1360元/月×9个月）+（1360元/月÷30日×24日）。三、据前所述，一审判决认定正顺公司违约，并判决正顺公司承担同等违约责任，减免党然2018年4月欠租金435元及2018年5、6、7月份租金，赔偿党然的装饰装修残值损失216698元，退还保证金38000元给党然，实属不公平不合理。党然辩称，一、涉案房屋没有房产证，至今未办理，因此存在违建和质量问题。正顺公司出租涉案房屋时也没有告知党然房屋为转租，有重大质量瑕疵。事实上，正顺公司对党然进行欺诈，因为产权不明确，不能解决问题，有事负责人互相推诿，导致正顺公司根本不能正常履行合同。二、正顺公司提供的涉案房屋存在经常性漏水、无法正常通行等重大瑕疵，根本无法使用，无法实现合同目的。正顺公司主张的所谓合同免责条款：（一）正顺公司故意掩盖涉案房屋质量问题，欺骗党然签订合同，如果知道涉案房屋存在质量问题，党然不会签订合同；（二）正顺公司作为出租方，所出租的房屋不能正常使用属于根本违约；（三）关于租金、物业费方面，正顺公司先同意减免并一直协商，然后突然起诉党然解除合同，意图侵吞党然装修等资产。党然不存在任何违约情况，因此，解除合同的责任应由正顺公司承担。三、正顺公司所主张的电费、所谓与第三人陈道仪协议，既不是事实，也与本案无关。党然上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判党然不用向正顺公司支付租金41734元；2.撤销一审判决第二项，改判党然不用向正顺公司支付物业管理费11968元；3.撤销一审判决第三项，改判党然不用向正顺公司支付滞纳金4366.64元；4.撤销一审判决第四项，改判正顺公司向党然支付装饰装修残值损失共计433396元（改判部分金额为216698元）；5.撤销一审判决第五项，改判正顺公司向党然双倍返还保证金共计76000元（改判部分金额为38000元）；6.撤销一审判决第七项，改判正顺公司向党然返还租金44280元、改判正顺公司向党然赔偿加盟费用损失171200元（改判部分金额为215480元）；7.本案的一审、二审的全部诉讼费用及鉴定费用由正顺公司承担。事实与理由：一、正顺公司提供的涉案房屋存在严重漏水及正常通行等重大缺陷，党然根本无法正常使用涉案房屋，合同目的无法实现，实际上正顺公司已构成根本违约，正顺公司理应承担所有的违约责任。二、正顺公司在根本违约的情况下主动解除合同，应承担全部的过错责任。三、因涉案房屋无法正常使用且造成党然经营上的损失远远大于租金，党然不应支付任何租金。四、因涉案房屋无法使用，根本不存在管理费、滞纳金等。五、加盟费用是专为承租涉案房屋经营饭店所用，加盟费用损失明显是正顺公司违约所致，而且党然也没有能力也没有义务寻找其他商铺加盟。因正顺公司违约，已造成党然全家限于极度困难，根本没有机会经营其他商铺。加盟费用损失应由正顺公司承担。正顺公司辩称，根据党然2019年水电费情况，反映收费均衡，不存在停业或影响经营的事实。党然于2019年8月1日与第三人陈道仪所签订的承包经营协议反映，漏水并不影响涉案房屋的经营和使用，因此正顺公司不存在违约，不应承担违约责任。罗国卫没有陈述意见。正顺公司向一审法院起诉请求：1.判令解除正顺公司与党然于2017年12月1日所签订的《租赁合同》；2.判令党然立即支付拖欠正顺公司暂计至2018年10月份的租金人民币134145元（之后的租金计算至《租赁合同》解除之日止）；3.判令党然所交履约保证金人民币50000元（已交38000元，尚欠12000元）归正顺公司所有；4.判令党然立即支付拖欠正顺公司暂计至2018年10月份的管理费人民币12240元（之后的管理费计算至《租赁合同》解除之日止）；5.判令党然缴交2018年2月1日暂计至2018年10月1日止的拖欠租金的滞纳金人民币10731.62元（之后的滞纳金计算至租金清偿之日止）；6.本案受理费由党然党然负担。诉讼中，正顺公司正顺公司变更上述诉讼请求，并将诉讼请求确定为：1.判令党然立即支付拖欠正顺公司的租金417340元（从2018年2月计至2020年5月）；2.判令党然补交履约保证金人民币12000元；3.判令党然立即支付拖欠正顺公司的管理费38080元（从2018年2月计至2020年5月）；4.判令党然向正顺公司缴交滞纳金912620.71元（从2018年2月计至2020年5月）；5.本案受理费由党然负担。党然向一审法院提出反诉请求：1.判令正顺公司向党然赔偿涉诉商铺装饰装修损失和配备物品损失500000元（最终以鉴定为准）；2.判令正顺公司向党然双倍返还履约保证金计76000元；3.判令正顺公司向党然返还租金44280元；4.判令正顺公司向党然赔偿合同被解除后重新寻找物业租赁及洽谈签订所造成的损失共计44715元（按3个月租金计算）；5.判令正顺公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，党然增加一项反诉请求，请求判令正顺公司赔偿党然租赁涉案房屋经营饭店支付的加盟费用实际损失共计171200元。一审法院认定事实：2016年7月19日，鹤山市××××××××经济合作社（下称松园经济合作社）作为出租方（甲方），冯伟康作为承租方（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：一、土地位置状况、面积、用途：甲方将位于大鹏路侧（又名门口田）的建设用地宗地号：440784001013GB04869，面积约5205.93平方米的地块以7元每月每平方米出租给乙方使用，要求混凝土建筑面积不少于5300平方米，及（槽仔田）宗地号:440784001013GB04872,面积10011.33平方米的土地以4元每月每平方米出租给乙方使用，要求混凝土建筑面积不少于11000平方米；乙方在该地块上所建设的建筑物、地上附着物、道路、水电等的一切费用由乙方负责，甲方负责协调协助。二、租赁期限为贰拾肆年，从2016年8月1日至2040年7月31日止，免租期为12个月，由2017年8月1日起计收租金。此外，该合同还对租金及缴交办法等进行了具体约定。2016年10月24日，鹤山市城乡规划局对建设单位为鹤山市××××××××经济合作社的商铺综合楼B发出《建设工程规划许可证》；2017年11月14日，鹤山市城乡规划局对该项目发出《建设工程规划验收合格证》。2017年12月1日，冯伟康、吕伟坚、杨英伟作为甲方（出租方），正顺公司作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，由甲方将位于鹤山市××××××××××××××的松源大厦（整座建筑面积约10796.4平方米，框架结构，商用楼）租给乙方依法经营使用，约定：一、楼房租赁期为：从2017年12月1日起到2032年11月30日止共15年租赁期，免装修期3个月租金。……六、租赁物的转租和归还。1.租赁期间，在不破坏楼房主体结构安全的情况下，乙方不需甲方同意可以对租赁物进行分租，但整体转租的必须经甲方同意，乙方变更公司名称股东或法人除外。……七、租赁期间违约责任。……2.租赁期间，甲方有权监督乙方做好租赁物的消防安全以及公共卫生的管理；……八、其他条款。……3.甲方提供给乙方水电、消防、电梯设施及停车场地。2018年12月10日，冯伟康、吕伟坚、杨英伟共同出具一份《证明》，内容为：“2016年7月19日，冯伟康与鹤山市×××××××××经济合作社签订《土地租赁合同》后，冯伟康与吕伟坚、杨英伟三人共同出资修建松源大厦，即商铺综合楼B（位于鹤山市×××××××××××××××，总面积10796平方米），归三人共同所有。2017年12月1日以三人的名义与鹤山市正顺物业管理有限公司签订《租赁合同》，将商铺综合楼转租给鹤山市正顺物业管理有限公司经营，内容按租赁合同为准。”2017年12月1日，正顺公司作为甲方（出租方），党然作为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》（以下简称涉案《租赁合同》），约定：“第一条、甲方同意将位于鹤山市××××××××××××××部分面积（位置及范围参见附件平面图）出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等情况进行充分了解，并同意承租。第二条、甲方租赁给乙方使用面积约为544.61平方米……。第三条、乙方确定在该铺位内所经营范围为餐饮……乙方同意接受甲方或甲方委托的物业服务公司对租赁物进行物业服务及收费……。第四条、租赁期限:1.租赁期由2017年12月1日起至2022年11月30日止，共五年……第五条、租金收费标准和物业管理费用标准：一、租赁期内该物业租金按月收费，月收费标准如下，第四年起每年递增5%：1.从2017年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金为14905元；2.从2020年12月1日起至2021年11月30日止，每月租金为15650元；3.从2021年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金为16433元。二、物业管理费用标准：1.租赁期内该物业管理费用按月收费，每月管理费暂定为2.5元/平方米（按本合同租赁面积计算），管理费用为每月1360元……第六条、租金和管理费的交付方式及时间：1.租金和管理费按月结算，乙方须于每月5日前，主动交到甲方指定银行账户；2.甲方指定的银行账户：户名：何志英，银行账号：建设银行622××××××××××××；3.乙方逾期交纳租金和管理费用的，甲方有权按日千分之五收取滞纳金；4.第一期租金交纳时间是签署本合同当天缴纳……第七条、铺位装修免租期：1.甲方同意乙方装修期60天为免租期；2.装修期即2017年12月1日起至2018年1月31日止；3.铺位装修免租期内乙方未完成装修的，不影响计租时间的开始和甲方的租金收取。第八条、履约保证金：1.在本合同签署时乙方需交付甲方履约本合同的保证金，金额为50000元；2.本合同期满，如乙方无违约情形并结算全部应付费用后，甲方在30天内无条件无息退还履约保证金给乙方，否则乙方有权按日千分之五追讨甲方滞纳金；3.合同履行期内，对于乙方违反本合同规定，拖欠租金、费用、滞纳金或损坏甲方物业造成甲方损失又不及时交费用或赔偿的，甲方有权直接从履约保证金中扣减相应金额，乙方还必须在接到甲方通知时如数补足履约保证金，否则，甲方有权解除本合同，不退还保证金，并要求乙方承担违约责任。……第十四条、违约责任：租赁期内，乙方须按时于每月5号前缴交当月租金，逾期缴交的，甲方按租金额的日千分之五加收每日滞纳金，逾期超过30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直至乙方缴清所有欠款为止的逾期款违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任。第十五条、合同的终止与解除：一方违约，且已符合本合同订立所依据的法律、法规有关‘有权解除’或‘可以解除’租赁合同的条件的，守约方有权解除本合同。”此外，正顺公司还委托第三人罗国卫（为正顺公司代理物业出租及招商）代为向党然收取保证金、租金和管理费，再由罗国卫交给正顺公司。正顺公司和党然签订合同后，正顺公司于2017年12月1日将涉案物业交付给党然使用。党然共转账支付了82280元给罗国卫，分别是：2017年9月22日转账20000元、2017年11月22日转账52280元、2018年2月13日转账10000元，上述款项包含了保证金38000元，罗国卫亦于2017年12月25日就保证金38000元开具了收据给党然。党然把涉案物业用作经营鹤山市沙坪茶叙港式茶餐厅，于2017年12月1日至2018年1月10日进行装修，并于2018年1月19日领取了营业执照。由于党然认为其租赁的涉案房屋严重漏水、没有配套的物业管理，且正顺公司同意减免租金，故没有继续交纳租金和管理费。2018年10月19日，正顺公司向一审法院提起本案原一审诉讼，正顺公司诉求解除其与党然于2017年12月1日签订的《租赁合同》并要求党然支付租金、管理费、滞纳金等。党然于2018年10月24日收到该案的民事起诉状副本。另查明一：在原一审诉讼中，经党然申请，一审法院于2019年5月10日委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称仲恒公司）对党然租赁的位于鹤山市××××××××××××××屋漏水位置及漏水原因进行鉴定。仲恒公司于2019年7月23日作出仲恒鉴字[2019]SW1365《房屋渗水原因鉴定报告》，鉴定结论为：综合现场的检查、试验结果分析，并从水渍部位以及与三楼位置对比判断，江门市鹤山市×××××××××××××××渗水原因为：三楼花样年休闲中心水区洗手盆地面的地漏、冲凉间、蒸汽间、水吧间的冲凉区以及改动后的卫生间在用水时渗漏过二楼地板所致；伸缩缝里有积水，是由于伸缩缝盖板密封没有做好，有松动、小孔，雨水会有渗水所致。处理建议为：1.请专业施工单位对渗水部位及损坏部位按规范进行防水处理、修缮处理；2.室内楼板非防水要求区域用水应注意，应避免积水造成渗漏。经一审法院要求明确渗漏是否因三楼装修或改动导致，仲恒公司于2019年8月17日作出回复如下：“结论已明确渗漏与三楼防水措施失效有关，然而对于要求明确说明渗漏是否因三楼装修或改动导致，我司只能依据现状给出渗漏原因，该原因是否因三楼装修或改动导致，因我司并未参与三楼装修或者改动的验收环节，也不清楚三楼装修前或改造前是否有渗漏，没有相关证据，也不属于受理范围。因此，我司无法明确渗漏是否因三楼装修或改动导致。”党然因该鉴定事宜向仲恒公司预交了鉴定费15000元。另查明二：在本案审理过程中，党然于2020年6月19日向一审法院提交《房屋装饰装修评估申请书》，申请对涉案租赁房屋的装饰装修的价值进行价格评估，并明确鉴定的价格评估基准日为其收到正顺公司起诉解除租赁合同的次日即2020年10月25日。其后，一审法院委托江门市南方价格鉴证有限公司进行鉴定，江门市南方价格鉴证有限公司于2020年9月14日出具江南方价鉴报字[2020]第023号《价格鉴定报告书》，该报告书载明：“……一、价格鉴定标的。价格鉴定标的为鹤山市×××××××××××××部分面积的装修装饰残值……三、价格鉴定基准日。经委托方确认，鉴定基准日为2018年10月25日……七、价格鉴定过程……3、分析测算。1）根据鹤山市正顺物业管理有限公司与党然签订的租赁合同记载，商铺租赁期为2017年12月1日至2022年11月30日止共5年，至鉴定基准日使用11个月；2）商铺装修装饰在鉴定基准日的重置价值经计算确定为530689.2元（详见附件价格鉴定明细表）；3）商铺装修装饰残值=重置价值×成新率=530689.2×（1-11/60）=433396元。八、价格鉴定结论。经鉴定，此次委托鉴定标的在价值鉴定基准日的价值为人民币肆拾叁万叁仟叁佰玖拾陆元整（￥433396元）……”。党然为此支付鉴定费8000元。另查明三：在本案庭审中，一审法院征询正顺公司的意见,若一审法院认定涉案《租赁合同》自原一审向党然送达民事诉状副本之日即发生合同解除的法律效果,解除合同后产生的是占用费而非租金，其是否需要变更诉讼请求；正顺公司表示,其认为涉案《租赁合同》尚未解除,因此继续请求租金计算至2020年5月31日，并不请求占用费，若法院认定涉案《租赁合同》已解除的，则待涉案合同的解除时间经生效判决确定后，再另行主张解除后产生的占用费，占用费无需在本案中处理，其不再变更诉讼请求。另查明四：在原一审诉讼和本案诉讼中，各方当事人作出陈述如下：（一）党然陈述如下：1.党然是涉案房屋所在那栋楼第一家进驻并装修的商户，党然在装修二楼期间发现漏水，三楼具体装修时间不确定；党然发现二楼漏水时间确实处于三楼装修期间，三楼装修完毕并营业之后二楼仍在漏水，伸缩缝现在还在漏水，没有修理完善；至于三楼的装修是正顺公司装修的还是三楼租户装修的，党然不清楚；党然发现漏水后向罗国卫反映过情况，但没有答复，党然的员工到三楼看过，然后做过防水措施，但依然漏水，因为漏水地方太多，具体漏水原因不清楚。2.党然经营的鹤山市茶叙港式茶餐厅于2017年12月1日开始装修，到2018年1月26日左右装修完毕，2018年2月1日对外试业，在原一审开庭审理时还在经营，后变更了招牌，但营业执照没有变更，由于漏水原因在2018年11月中旬停止经营了两个月。3.党然交纳了2018年2月份、3月份、4月份（4月份租金不足额交纳，只交了14470元，还差435元）的租金合计44280元，没有交纳过管理费，该租金44280元不包括水电费，因为党然在2018年6月15日通过微信转账2017年12月1日至2018年5月30日的水电费6347元给罗国卫，罗国卫开具收据给党然；出现漏水后罗国卫曾口头承诺免租，但免租时间没有明确。4.党然向罗国卫交纳了保证金38000元，罗国卫也于2017年12月25日开具了38000元保证金的收据，党然在2017年9月22日和同年11月22日共支付了72280元，已经超出合同约定的50000元保证金，故罗国卫向党然开具38000元保证金的收据应视为双方对保证金的变更。5.伸缩缝是房屋的主体工程，三楼租户根本没法去做这工程，伸缩缝是同一栋楼两块水泥板之间的一个缝隙，是在房屋竣工的时候已经完成。6.党然认为涉案《租赁合同》自其于2018年10月24日收到正顺公司在原一审中提交的民事诉状时已经解除。7.党然于2017年9月5日与广州市千亿里餐饮服务有限公司签订《经销协议书》，加盟了广州市千亿里餐饮服务有限公司的“茶叙”专卖店，并支付了设备款、服务费和管理费共171200元，因涉案租赁商铺无法使用，导致其损失加盟费用171200元，该损失是正顺公司违约造成的，应由其承担。（二）正顺公司陈述如下：1.三楼是在二楼开始装修一个月后才开始装修的，二楼装修完毕并开张之后三楼还在装修。2.党然使用租赁物业经营鹤山市茶叙港式茶餐厅，2018年1月19日开始经营至2019年10月份，从2019年11月起就没有对外经营，自此租赁物闲置至今，但党然一直没有将租赁物交还给正顺公司；漏水并不是党然中途停止经营的唯一原因，经维修后，漏水情况已经很微小，不足以影响党然经营。3.正顺公司只收到党然交来的保证金38000元，还欠12000元保证金，没有收过租金和管理费。4.三楼花样年休闲中心水区洗手盆地面的地漏、冲凉间、蒸汽间、水吧间的冲凉区以及改动后的卫生间、伸缩缝盖板不是正顺公司做的，是三楼租户做的；伸缩缝是房屋主体工程的一部分。（三）罗国卫陈述如下：1.党然总共支付给罗国卫82280元，其中保证金为50000元，余下32280元是租金和水电费，至于租金和水电费分别多少，要回去核实才知道。2.党然只交纳了38000元保证金，保证金应当按照合同第八条约定执行。3.三楼花样年休闲中心水区洗手盆地面的地漏、冲凉间、蒸汽间、水吧间的冲凉区以及改动后的卫生间、伸缩缝盖板都是租户装修时进行的，不是正顺公司做的。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、正顺公司与党然之间签订的涉案《租赁合同》是否合法有效。二、党然应缴交的保证金数额和已缴交的租金金额应如何认定。三、正顺公司与党然之间签订的涉案《租赁合同》是否已经解除；若已解除，则导致合同解除的过错责任如何分担。四、正顺公司的各项本诉诉讼请求和党然的各项反诉请求应如何认定。一、关于正顺公司与党然之间签订的《租赁合同》的效力问题。正顺公司出租的鹤山市××××××××经济合作社商铺综合楼B经合法报建，并经验收合格，且正顺公司有合法的转租权，故正顺公司与党然签订涉案《租赁合同》，将涉案房屋租赁给党然，系合同双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认，并以此调整双方之间的租赁合同关系。二、对于党然应缴交的保证金数额和已缴交的租金金额的认定问题。诉讼中，党然主张其已向正顺公司缴交了保证金38000元和租金44280元；正顺公司则主张党然只通过罗国卫向其缴纳保证金38000元，其并没有收到党然交付的任何租金。对此，一审法院认为，罗国卫为正顺公司代理物业出租及招商，涉案的租赁合同也是经由罗国卫介绍与正顺公司签订的，正顺公司还委托罗国卫代为向党然收取保证金、租金和管理费，再由罗国卫交给正顺公司，故本案应以党然和罗国卫提交的证据及陈述来认定党然应缴交的保证金和已缴交的租金数额。对保证金问题，党然主张涉案保证金金额已经由合同约定的50000元更改为38000元，而正顺公司及罗国卫则主张党然尚欠12000元保证金未缴齐。根据党然提供的转账记录显示，党然在2017年9月22日及2017年11月22日共转账72280元给罗国卫，而罗国卫除了于2017年12月25日就保证金38000元开具了收据给党然后，没有再开具过保证金收据，在原一审庭审中罗国卫亦陈述只收取了党然保证金38000元。从上述情况看，在罗国卫开具保证金收据前，党然已经支付了72280元，超过合同约定应缴的保证金50000元。假如是按照合同约定收取保证金，罗国卫完全可以直接开具收取50000元保证金的收据，把余款作为租金，但罗国卫只开具38000元保证金的收据，且长时间未提出异议，直至本案原一审庭审时才首次提出党然还拖欠12000元的保证金，明显与常理不符，反观党然的陈述，更符合常理，因此，一审法院采信党然的陈述，确认合同约定的保证金金额已由50000元变更为38000元。至于罗国卫是否有权代表正顺公司变更保证金金额的问题，由于在涉案的租赁关系中，除了签订合同外的其他事项一直都是由罗国卫负责，包括保证金和租金的收取，故党然有理由相信罗国卫有权作出承诺变更保证金金额，罗国卫的行为已构成表见代理，其法律后果应由正顺公司承担。对租金问题，党然总共支付给罗国卫82280元，扣除保证金38000元后，已缴交租金金额应为44280元。根据《租赁合同》约定，党然从2018年2月份开始交租金，每月租金14905元，故党然已缴足2018年2月份和3月份的租金，2018年4月份租金尚欠435元未缴足，从2018年5月份开始没再缴交租金。对党然已经支付的租金是否包含水电费的问题，罗国卫在原一审庭审中陈述党然已支付的款项82280元除了保证金和租金外，还包含水电费，但罗国卫无法说清租金和水电费各占多少。而党然在庭审中认为其支付的租金不包含水电费，水电费已经另行支付给罗国卫了，并提供了微信转账凭证证明其曾于2018年6月15日通过微信转账支付水电费6347元给罗国卫。由于罗国卫未能提供证据支持其主张，也无法陈述清楚党然已缴款中水电费金额为多少，而党然提供了证据证明其水电费是另外支付的，故一审法院采信党然的主张，确认党然已经支付的82280元中不包含水电费。三、关于涉案《租赁合同》是否已经解除以及若已解除，则导致合同解除的过错责任如何分担的问题。（一）关于涉案《租赁合同》是否已解除的问题。正顺公司在提起本案原一审诉讼时主张党然长期拖欠租金和管理费，严重违反合同约定，故诉求解除涉案《租赁合同》；一审法院于2018年10月24日向党然送达了该民事起诉状副本，党然在原一审诉讼时明确表示同意解除合同。在本案发回重审后，正顺公司于2020年5月6日变更诉讼请求时申请撤回解除合同的诉讼请求，并认为涉案租赁合同尚未解除；党然则表示涉案的租赁合同已于2018年10月24日解除。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，正顺公司在原一审起诉时在民事诉状中提出解除租赁合同，一审法院向党然送达该民事诉状副本，视为解除合同的通知送达党然，党然收到民事诉状副本后明确表示同意解除合同，视为双方已协商解除租赁合同，据此，一审法院认定正顺公司与党然于2017年12月1日签订的《租赁合同》于2018年10月24日起解除。正顺公司于2020年5月6日变更诉讼请求，申请撤回解除合同的诉讼请求，并不影响涉案《租赁合同》已解除的结果。（二）关于导致涉案租赁合同解除的过错责任如何分担的问题。诉讼中，正顺公司认为党然拒付租金和管理费，应承担全部违约责任，党然则认为正顺公司交付使用的涉案商铺存在漏水等问题导致商铺不能正常经营，应承担全部违约责任。对此，一审法院认为，根据本案现有证据和各方当事人的陈述可知，涉案租赁房屋出现渗漏现象是客观事实，且正顺公司并未提供证据证明其已对房屋渗漏问题通过修缮方式进行解决，而党然因租赁房屋的渗漏问题，曾与罗国卫沟通协商，罗国卫曾口头提出可通过减免部分租金的方式来解决因渗漏问题给党然经营茶餐厅造成的损失，但双方未就减免租金的期限达成一致，在此情况下，党然以房屋渗漏为由欠缴租金，正顺公司为此提出诉讼，党然也提起反诉。在原一审诉讼中，经法院委托仲恒公司鉴定，涉案租赁房屋渗漏的原因之一为“伸缩缝盖板密封没有做好，有松动、小孔，雨水会有渗水所致”，由此可见，一方面，在承租人已就租赁物渗漏问题多次提出的情况下，正顺公司作为出租人未能履行租赁物的维修义务，存在一定的过错；另一方面，作为承租人的党然在与出租方就减免租金期限未协商达成一致的情况下拒不依约缴纳租金导致合同约定的出租方单方提出解除合同的条件成就，党然对此亦存在一定的过错；而且对于租赁合同的解除，正顺公司与党然的过错程度相当，应各自负担导致涉案租赁合同解除的同等责任。四、关于正顺公司和党然的诉讼请求如何认定的问题。（一）对正顺公司的诉讼请求认定如下：1.对正顺公司要求党然支付2018年2月至2020年5月期间租金417340元的请求。由于一审法院已确认涉案《租赁合同》已于2018年10月24日解除，并向正顺公司释明合同解除后，其应主张租赁房屋的占用费而非租金，但正顺公司明确坚持不变更诉讼请求并表示占用费另案主张，故正顺公司诉请的租金应计算至涉案《租赁合同》解除之日即2018年10月24日。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，涉案楼房伸缩缝盖板密封没做好是造成渗漏的原因之一，正顺公司作为出租人没有及时履行维修义务应承担一定责任。综合考虑罗国卫曾向党然作出可减免租金至2018年7、8月份的承诺和渗漏问题对党然经营茶餐厅所产生的影响，一审法院酌定正顺公司应减免党然2018年4月份尚欠租金435元及2018年5月、6月、7月的租金，党然应按14905元/月的标准向正顺公司支付从2018年8月份开始至《租赁合同》解除之日即2018年10月24日止的租金41734元[（14905元/月×2个月）+（14905元/月÷30日×24日）]。正顺公司诉请超出部分，一审法院不予支持；党然认为其不应支付租金的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。2、对于正顺公司要求党然补交履约保证金12000元的问题。虽然涉案租赁合同约定的履约保证金为50000元，党然至今只向正顺公司交付了保证金38000元，但如上述争议焦点二分析可知，双方已经就保证金金额作出更改，由50000元变更为38000元，故正顺公司要求党然补交履约保证金12000元的诉讼请求，一审法院不予支持。3.对正顺公司要求党然支付2018年2月至2020年5月期间管理费38080元的请求。党然在庭审中承认其在承租涉案租赁房屋后没有交纳过物业管理费，故其应向正顺公司支付截至《租赁合同》解除之日即2018年10月24日止的物业管理费。正顺公司主张从2018年2月份开始起算管理费，这是其自行处分权利的行为，一审法院予以准许。因此，党然应按照合同所约定的1360元/月的标准向正顺公司支付从2018年2月1日起至2018年10月24日止的物业管理费11968元[（1360元/月×8个月）+（1360元/月÷30日×24日）]。由于涉案《租赁合同》已于2018年10月24日解除，正顺公司主张合同解除后的管理费，于法无据，一审法院不予支持。对于党然主张正顺公司未提供任何物业管理服务，其无须支付物业管理费的抗辩意见。由于涉案租赁合同约定物业管理费包含物业公共部分的人工、水电、清洁、维修费用及电梯、消防的维护费用，也就是说，正顺公司提供的物业服务是针对公共部分，党然已实际使用涉案租赁物用于经营茶餐厅，事实上也接受了正顺公司所提供的物业管理服务，因此，党然主张无须支付管理费的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。4．对正顺公司要求党然支付截至2020年5月31日的滞纳金912620.71元的请求。正顺公司在庭审中明确其诉求的滞纳金为拖欠租金的滞纳金且本案中只请求计算至2020年5月31日，并主张按照《租赁合同》第十四条约定从每月6日开始按日千分之五计收滞纳金。党然辩称其不应承担滞纳金，且正顺公司主张的滞纳金过高。对此，一审法院认为，涉案租赁合同约定的滞纳金计算标准过高，一审法院予以调整。根据正顺公司的诉讼请求并结合本案实际情况，本案的滞纳金应以党然实欠的租金（2018年8月欠付租金14905元、2018年9月欠付租金14905元、2018年10月1日至2018年10月24日期间欠付的租金11924元）为基数，从逾期之日（欠付租金当月的6日）起至2020年5月31日止按年利率6%计算更为合理，为此可计得党然应支付的滞纳金为4366.64元（14905元×6%/年÷365日/年×665日+14905元×6%/年÷365日/年×634日+11924元×6%/年÷365日/年×604日=1629.34元+1553.39元+1183.91元=4366.64元）。（二）对党然的反诉请求认定如下：1.关于党然主张正顺公司赔偿涉案装修损失和配备物品损失500000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。涉案房屋经江门市南方价格鉴证有限公司鉴定，在鉴定基准日2018年10月25日（涉案租赁合同解除次日）的装修装饰残值为433396元。如上所述，正顺公司与党然对于涉案租赁合同的解除均具有过错，且过错程度相当，应各自负担导致涉案租赁合同解除的同等责任。因此，对于因合同解除而导致党然的装修损失，正顺公司应向党然赔偿216698元（433396元×50%）。对党然该项诉讼请求超出一审法院核定的部分，一审法院不予支持。2.对党然要求正顺公司双倍返还保证金76000元的请求。虽然涉案《租赁合同》第十一条约定“非因乙方（党然）违约，甲方（正顺公司）因自身原因，可提前解除合同，但必须以书面形式提前两个月通知乙方，合同解除后甲方双倍返还履约保证金……”，但如上所述，正顺公司和党然对于涉案合同的解除均存在过错，本案不属于因正顺公司的原因单方解除合同的情形，党然主张双倍返还保证金，依据不足，一审法院不予支持；但考虑涉案合同已协商解除，且双方对合同的解除均存在过错，故党然已向正顺公司缴纳的保证金，正顺公司应予退还。为此，正顺公司应向党然退还保证金38000元。3.对党然要求正顺公司返还租金44280元的请求。涉案租赁合同签订后，正顺公司已将租赁房屋交付给党然使用，事实上党然也使用涉案房屋用作经营茶餐厅，虽然涉案房屋存在渗水问题对党然经营的茶餐厅造成了一定的影响，但一审法院已对租赁期间的部分租金酌情进行了减免，在此情况下，党然要求正顺公司返还其已付租金44280元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。4、对党然要求正顺公司赔偿合同被解除后重新寻找物业租赁及洽谈签订所造成的损失共44715元（按3个月租金计算）的请求。党然所主张的该项损失为间接损失非直接损失，且党然对此亦未提供相关证据证明，党然的该项诉求，理据不充分，一审法院不予支持。5.对党然要求正顺公司赔偿其加盟费用损失171200元的请求。党然为申请“茶叙”专卖店与广州市千亿里餐饮服务有限公司签订《经销协议书》而支付的设备费、服务费和管理费合共171200元，属于党然作为经营者的正常经营成本，与案涉合同的解除无关，且只要在协议约定的有效期和区域内，党然可寻得其他商铺进行加盟经营。为此，党然要求正顺公司赔偿其加盟费用损失171200元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、党然于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市正顺物业管理有限公司支付2018年8月1日至2018年10月24日期间的租金41734元；二、党然于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市正顺物业管理有限公司支付2018年2月1日至2018年10月24日期间的物业管理费11968元；三、党然于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市正顺物业管理有限公司支付因欠付租金而产生的截至2020年5月31日的滞纳金4366.64元；四、鹤山市正顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向党然赔偿装饰装修残值损失216698元；五、鹤山市正顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向党然退还保证金38000元；六、驳回鹤山市正顺物业管理有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回党然的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17220.36元，由鹤山市正顺物业管理有限公司负担16495.86元，党然负担724.50元（鹤山市正顺物业管理有限公司已预交本诉受理费17220.36元，一审法院向其退回本诉受理费724.50元；党然于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳本诉受理费724.50元）。本案反诉受理费6080.98元，由党然负担4228.76元，鹤山市正顺物业管理有限公司负担1852.22元（党然已预交反诉受理费5001.40元，一审法院应向其退回反诉受理费772.64元；鹤山市正顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳反诉受理费1852.22元）。本案两次鉴定所产生的鉴定费用合计23000元，由鹤山市正顺物业管理有限公司负担11500元，由党然负担11500元（两次鉴定费用合计23000元均已由党然预交，鹤山市正顺物业管理有限公司负担的鉴定费11500元于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给党然）。二审中，党然、罗国卫均没有提交新证据。正顺公司依法提交以下证据：1.2019年水电收款明细、电费单5份；2.两份网上打印的银行查询明细，以上证据证明党然的每月水电量是均衡的，不存在停业或影响经营的事实。3.承包餐厅经营协议1份，证明党然于2019年8月1日与陈道仪签订《承包餐厅经营协议》，期限至2020年7月31日止。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对正顺公司、党然的上诉请求范围进行审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案违约责任如何认定；党然应否交纳管理费、滞纳金；党然主张的加盟费用损失应否支持。关于本案违约责任如何认定的问题。正顺公司上诉主张涉案房屋渗水并不影响党然的正常经营，党然擅自转租且至今拒付租金，其行为已严重违约，正顺公司和罗国卫也从未与党然达成减免租金的协议，党然应承担全部违约责任，一审判决认定错误，处理不当。党然上诉主张涉案房屋严重漏水且正常通行有重大缺陷，其根本无法正常使用，合同目的无法实现，正顺公司已构成根本违约，应承担全部责任。本案中，根据现有的证据及双方的陈述可知，党然因所租赁的房屋出现漏水现象，党然、正顺公司、罗国卫曾协商处理，罗国卫曾口头提出可减免部分租金，但双方并未达成一致意见，双方因此引发诉讼。在原一审诉讼中，经一审法院委托鉴定，漏水原因之一为“伸缩缝里有积水，是由于伸缩缝盖板密封没有做好，有松动、小孔，雨水会有渗水所致”。由此可见，正顺公司未能履行维修房屋的义务。党然在与正顺公司商量减免租金未达成一致意见情况下，也未履行缴纳租金的义务。正顺公司在一审中提出解除租赁合同，党然表示同意，视为双方协商解除租赁合同。双方对租赁合同的解除均有过错，应负同等责任。一审法院认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。关于党然应否交纳管理费、滞纳金的问题。党然上诉主张涉案房屋无法使用，根本不存在管理费、滞纳金。关于物业管理费的问题。根据双方《租赁合同》关于“物业管理费用标准”的约定，物业管理费包含物业公共部分的人工、水电、清洁、维修费用及电梯、消防的维护费用，党然已实际上使用涉案房屋经营茶餐厅，事实上已经接受了物业管理服务，故其应支付物业管理费。关于滞纳金的问题。根据双方《租赁合同》第十四条关于“违约责任”的约定，党然逾期缴纳租金的，正顺公司可加收滞纳金。一审法院认定滞纳金计算标准过高并予以调整，并无不当，本院予以维持。党然该上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于党然主张的加盟费用损失应否支持的问题。党然上诉主张加盟费用是其专为承租房屋经营饭店所用，正顺公司违约造成其加盟费用损失，正顺公司应予赔偿。经审查，加盟费用属于党然经营餐厅的正常经营成本，与涉案租赁合同的解除没有关联性，一审法院对其该请求不予支持，并无不当，本院予以维持。党然该上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，正顺公司、党然的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32383.81元，由鹤山市正顺物业管理有限公司负担23301.34元，党然负担9082.47元。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二一年六月十五日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈惠玲