四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6990号 上诉人（原审被告）：邱红菊，女，1974年11月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：姚尧，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司，住所地四川省成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼46楼4609单元。 法定代表人：朱兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：宋臻，泰和泰律师事务所律师。 上诉人邱红菊因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司（以下简称戴维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邱红菊上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人戴维斯物业公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由戴维斯物业公司承担。事实和理由：案涉房屋并未交付其使用，开发商上海绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地成都公司）并未办理房屋交付使用手续，一审判决认定事实错误，适用法律错误，遗漏未经书面催收即迳行起诉，本案部分物业费诉讼时效已过，违约金适用过高，且一审法院未合法送达开庭传票缺席宣判程序违法等，故提起上诉。 被上诉人戴维斯物业公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，并未严重违反法定程序，请求驳回上诉，维持原判。 戴维斯物业公司向一审法院起诉请求：1．邱红菊向其支付2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.41元；2．邱红菊向戴维斯物业公司支付违约金（以每半年欠付的物业服务费为基数，分别自每半年前10个工作日期满的次日起，按每日0.5‰计算至实际支付之日止）；3．本案的诉讼费用由邱红菊承担。 一审法院认定事实：出卖人绿地成都公司与买受人邱红菊签订《商品房买卖合同》，约定：邱红菊购买绿地成都公司开发的位于成都市武侯区××楼路××号××栋××单元××楼××号××号房屋，建筑面积分别为88.18、76.61平方米；出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列条件：1．商品房已取得规划验收合格证；2．有资质的房产测绘机构出具商品房面积实测报告书。戴维斯物业公司经营范围包括从事物业管理等。2008年12月24日，绿地成都公司委托戴维斯物业公司对××实施专业化、一体化的前期物业管理，并签订《前期物业服务合同》。2009年12月18日，戴维斯物业公司（甲方）与邱红菊（乙方）就××的前期物业服务事宜签订两份《前期物业服务协议》，约定：甲方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务资金，住宅为3.2元／月·平方米；物业买受人自物业首次交付使用之日起，按协议的约定按时足额交纳物业服务资金，首次交付使用之日前的物业服务资金由开发商交纳；物业服务资金按半年交纳，业主应在每半年前10个工作日预先履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务资金的，违约金的支付约定按每日3‰的物业服务费收取。2010年8月4日，成都准量行房地产测绘科技有限公司受绿地成都公司委托对××××、××栋作出《房产测绘成果报告》和《房产测绘技术报告》。2010年9月21日，绿地成都公司取得上述房屋规划合格证。2010年9月30日，绿地成都公司向××小区业主交付房屋，邱红菊当日也在房屋现场。邱红菊于分别于2010年10月10日、2011年10月12日、2012年8月22日、2012年8月29日在房屋验收表上填写客厅灯坏、主卧开关面板坏、有水印等验收意见。2020年1月20日收房流程表显示，资料组、产权组、结算组及财务组于2020年6月23日对业主身份、房屋资料等进行审核。2020年6月23日，邱红菊与绿地成都公司签订《房屋面积结算协议》，对上述房屋面积价差进行结算。2020年10月19日，邱红菊登记为上述房屋所有权人。一审庭审中戴维斯物业公司与邱红菊确认，邱红菊尚欠2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.41元未交纳。一审法院认为，邱红菊作为××小区的业主，戴维斯物业公司作为××小区的物业管理公司，向包括邱红菊在内的××小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，邱红菊作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。戴维斯物业公司主张邱红菊支付2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.41元，邱红菊对上述期间未支付的物业服务费金额无异议，予以支持。关于邱红菊以房屋并未交付其使用、未办理房屋交付使用手续为由，辩称其交纳物业服务费的条件不成就。根据绿地成都公司与邱红菊签订的《商品房买卖合同》约定，绿地成都公司应在2010年9月30日前交付房屋。据本案查明的事实，在该日前绿地成都公司已取得房屋规划验收合格证和商品房面积实测报告书，符合合同约定的交房条件，且在该日向小区业主实际交付了房屋。邱红菊也称其在该日到达房屋现场，可见其对绿地成都公司于该日交付房屋是知晓的。从数张房屋验收表内容来看，邱红菊从2010年10月起多次验收案涉房屋，并以房屋存在客厅灯坏、主卧开关面板坏、有水印等质量瑕疵为由拒绝接收房屋，不能据此认定绿地成都公司未按期向邱红菊交付房屋。根据《前期物业服务协议》约定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按协议的约定按时足额交纳物业服务资金。故对邱红菊此项辩称理由不予采纳，邱红菊应从2010年9月30日起支付物业服务费。关于邱红菊辩称戴维斯物业公司主张的物业服务费有部分已过诉讼时效，应仅计算立案受理之日起前三年的费用。对此一审法院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业服务费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算。本案中，戴维斯物业公司主张2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，于2020年1月15日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。邱红菊逾期交纳物业服务费的行为，已构成违约。戴维斯物业公司主张邱红菊以每半年欠付的物业服务费为基数，分别自每半年前10个工作日期满的次日起至实际支付之日止，按每日0.5‰支付违约金。一审庭审中，邱红菊抗辩违约金过高，应当调减或免除。一审法院基于公平原则，综合合同的履行情况、邱红菊的违约程度、守约方的损失等，酌情认定邱红菊以尚欠物业服务费为基数，从本案起诉之日即2020年1月15日起按每日0.5‰的标准支付违约金。综上所述，戴维斯物业公司的诉讼请求，部分支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、邱红菊应于判决发生法律效力之日起十日内向戴维斯物业公司支付2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.41元；二、邱红菊应于判决发生法律效力之日起十日内向戴维斯物业公司支付违约金（以物业服务费58533.41元为基数，从2020年1月15日起至给付清结之日止，按每日0.5‰的标准计算）；三、驳回戴维斯物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元，减半收取计1256元，由邱红菊负担。 二审中，邱红菊向本院提交了其与一审法院书记员的电话通知录音光盘、文字材料、宣判笔录等，拟证明一审法院未通知其参加开庭宣判，程序违法，本院经审查认为一审法院分别于2020年7月27日、2020年11月9日两次公开开庭审理了本案，邱红菊及其代理人均到庭参加诉讼，且充分发表了质证、辩论、陈述意见，其诉讼权利已得到保障，一审法院未通知邱红菊在宣判笔录上签字并未实质损害其诉讼权利，故对邱红菊提交的上述证据本院不予采纳。另邱红菊还向本院提交了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、成都市建设委员会《并联竣工验收审查通知书》、与戴维斯物业公司工作人员通话录音、案涉小区业主维权的网上截屏、绿地集团的楼盘全国性维权的网上截屏、绿地集团诉讼案件的截屏、绿地成都公司被成都市行政执法和监督部门进行了多次行政处罚、戴维斯物业诉讼案件的截屏、戴维斯物业被成都市房管局通报批评的截屏、戴维斯物业的相关案例等证据材料，拟证明商品房买卖合同约定的交付日绿地成都公司并未通过竣工验收备案，案涉房屋存在需要整改的问题，绿地成都公司并未向其交房，本院经审查认为案涉商品房买卖合同约定及相关法律法规规定商品房交付的条件为竣工验收合格，竣工验收备案并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范；邱红菊提交的通话录音、案涉小区业主维权的网上截屏等证据通话对象、内容、维权业主身份等没有其他证据予以佐证，真实性存疑，不能达到其证明目的；绿地集团的楼盘全国性维权的网上截屏、戴维斯物业公司诉讼案件的截屏等与本案不具备关联性，对邱红菊提交的上述证据本院均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，戴维斯物业公司为案涉小区的前期物业服务企业，其为案涉小区提供了物业服务，享有依据前期物业服务合同约定收取物业费的权利。根据案涉小区开发建设单位绿地成都公司与邱红菊签订的《商品房买卖合同》第十条、第十四条约定，出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付案涉商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，戴维斯物业公司一、二审中均称没有绿地成都公司通知邱红菊收房的书面证据，虽绿地成都公司于2010年9月30日向××小区其他业主交付房屋，邱红菊当日也在房屋现场，并随后在戴维斯物业公司制作的房屋验收表上填写了验收意见，但现有证据并不能证明邱红菊因房屋存在质量问题拒绝绿地成都公司向其办理交房手续，一审法院认定邱红菊应从案涉商品房买卖合同约定交付日支付物业费不当，本院予以纠正。 综上，上诉人邱红菊的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初779号民事判决； 二、驳回第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费1256元、二审案件受理费2512元，均由第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月四日 书记员  陈 悦