北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8867号上诉人（原审原告、反诉被告）：邸胜华，男，1961年2月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王茹，北京市华城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京锦宝泰投资管理有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-G85。法定代表人：吴建增，总经理。委托诉讼代理人：贺宇翔，北京市京翰（太原）律师事务所律师。原审第三人：国营北京市长阳农场，住所地北京市房山区长阳镇稻田南里11号院。负责人：张贺明，场长。委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。原审第三人：北京市长阳果园有限公司，住所地北京市房山区长阳镇南。法定代表人：马振芳，总经理。委托诉讼代理人：张忠贵，北京市康达律师事务所律师。上诉人邸胜华因与上诉人北京锦宝泰投资管理有限公司（以下简称锦宝泰公司）、原审第三人国营北京市长阳农场（以下简称长阳农场）、原审第三人北京市长阳果园有限公司（以下简称长阳果园）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。邸胜华上诉请求：依法驳回锦宝泰公司要求我给付租金及占有使用费的反诉请求，诉讼费用由锦宝泰公司负担。事实和理由：锦宝泰公司反诉请求中要求我给付2017年9月15日之前租金（含占有使用费）的部分已超诉讼时效沦为自然之债，一审判决违反了关于诉讼时效的法律规定。一审判决在确定租金及占用费标准时，没有充分考虑到自2011年7月起租赁土地已不能使用、既往关于租金使用费的生效判决及我作为实际经营者遭受了惨重损失的实际情况，以远高于生效判决的标准酌定了租金占用费，属于判决错误。同时，我遭受的损失远高于锦宝泰公司，一审判决没有充分考虑双方实际损失情况，违反公平原则。锦宝泰公司辩称，不同意邸胜华的上诉请求。同一意租赁合同项下分期支付的租金应自最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效。一审判决综合考虑生效判决的认定情况、长阳农场的复耕情况、地上物的遗留情况等酌定邸胜华应付我方的租金，每个案件情况不同自然不能相类比。邸胜华至今未向我方返还土地，其以此理由主张不付租金缺乏依据，邸胜华违反合同约定在土地上建造违章建筑，我方对合同解除无过错，在此情况下一审判决对我方明显不公。长阳农场辩称，我方根本没有收回土地进行复耕。长阳果园未发表答辩。锦宝泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邸胜华的诉讼请求，支持我方反诉请求。诉讼费用由邸胜华负担。事实与理由：一审判决酌定我公司承担30%赔偿财产损失的责任是错误的，邸胜华在租赁土地上进行违法建设，违反了合同约定和法律规定，无论其是否有损失，均应自行负担。一审判决以价格鉴定结论的482633.93元来确定损失数额是错误的，该价格鉴定结论并不满足成立的前提，且存在采取评估方法明显错误、评定估算流程违反《价格鉴证评估执业规范》的问题，不能予以采信，邸胜华应当按照合同约定全额向我公司支付土地租赁费用。邸胜华辩称，不同意锦宝泰公司上诉请求。当初是为了更好的利用土地，我才投入巨额成本建造办公用房等建筑物，锦宝泰公司是没有异议的，后2011年6月我在锦宝泰公司承诺赔偿的情况下拆除部分建筑物，因此锦宝泰公司应当赔偿我该部分损失。违章建筑是在锦宝泰公司同意下建设的，因此锦宝泰公司对我的损失应当承担相应责任。长阳农场辩称，我方根本没有收回土地进行复耕。长阳果园未发表答辩。邸胜华向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《土地租赁合同》；2.判令锦宝泰公司返还我已交付的租金50000元；3.判令锦宝泰公司赔偿我经济损失825638元；4.诉讼费用由锦宝泰公司承担。锦宝泰公司向一审法院反诉请求：1.解除我公司与邸胜华签订的《土地租赁合同》；2.判令邸胜华给付我方租金50万元（每年5万元，从2010年9月15日起计算10年的）；3.反诉案件受理费由邸胜华负担。一审法院认定事实：1.长阳农场与长阳果园于1998年12月2日签订《土地租赁协议》，主要约定：为了适应企业改制后的运行机制，原长阳果园改建为有限责任公司以后，双方商订将原长阳果园所占用的土地1000亩（包括：生活办公用地128亩，林带、道路占地168亩，生产用地704亩），以有偿使用的形式继续租赁给长阳果园；租赁期从1999年1月1日至2028年12月31日，租赁期为三十年；租赁面积暂按资产评估时的协商面积1000亩，待国家土地部门核发土地使用证后，可按最终确定面积计算；租赁费的确定按长阳果园企业改制资产处理方案规定的土地租金标准缴纳，1000亩土地租金每年总计为164000元；土地租赁期内，应维持种养业和建筑面积，如改变土地使用性质，必须征得土地使用权所有部门同意后再行更动；相关的税收费用另行协商确定，在土地租赁期终止时原则上应保持原来地貌；2.长阳果园于2009年就上述1000亩土地中的一部分与锦宝泰公司签订《土地租赁合同》，主要约定：长阳果园将东、南、西界限以土地证所标注实际铁丝网外0.5米为准、北至六环南侧六环护网为准的园林用地共计480亩（不含气象局9亩）整体租赁给锦宝泰公司根据土地性质发展相关的产业项目，承包期自2009年6月1日起至2028年9月30日止；3.长阳果园租赁给锦宝泰公司的土地所涉使用证为京房国用（2000）字第127号（简称“127地块”），后变更为京房国用（2013）字第00168号（简称“168地块”），该土地使用证记载土地坐落为房山区长阳镇梨村村东，地类（用途）为果园；4.邸胜华（承租方乙方）与锦宝泰公司（出租方甲方）就上述480亩土地中的10亩签订《土地租赁合同》，主要约定：根据土地用地性质发展相关的产业项目，承包期二十年（自2009年9月15日起至2028年12月止）；每亩地年租金5000元，上打租金，交付租金日期为每年9月15日；甲方维护乙方的正常生产经营活动，维护乙方合法权益；乙方享有承租土地的使用权、管理权及乙方投资的地上物的所有权；当事人要求变更或解除承包合同，必须提前一个月书面通知对方，收到通知的一方在接到通知之日起十五日内给予对方书面答复，经双方协商一致并订立书面协议，本合同可以变更或解除；合同到期后地上物归乙方所有，乙方有优先续租权，但在续租合同不能继续签订时，乙方应在三个月内自行处理地上设施；乙方投入的项目必须符合国家环保标准；乙方所搞所有经营项目，必须符合法律，否则责任自负；5.合同签订后，锦宝泰公司将土地交予邸胜华使用，邸胜华亦向锦宝泰公司交纳了1年的租金50000元；6.邸胜华在涉案土地上进行了土建工程、装修工程和安装工程建设，锦宝泰公司未干预；7.上述建设的价值，经邸胜华申请，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司进行价格鉴定，结论为重置成本825638元，邸胜华支付了评估费15000元；根据鉴定意见书载明的综合成新率计算，上述建设和栽种的现价值为土建工程359297.14元、装修工程76630.11元、安装工程46706.68元，合计482633.93元；8.长阳农场于2010年9月以长阳果园未经出租人同意将租赁物进行转租构成违约为由诉至法院，要求与长阳果园解除租赁协议，并要求长阳果园将土地恢复原状并返还；2011年7月13日，北京市房山区人民法院作出（2010）房民初字第09163号民事判决书，判决解除了长阳农场与长阳果园签订的《土地租赁协议》、驳回长阳农场的其他诉讼请求；判决后，长阳农场不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）一中民终字第13822号判决书，判决驳回上诉，维持原判；9.房山区查处违法建设办公室、房山区长阳镇人民政府、长阳农工商公司于2011年7月7日共同发出通知：根据国土资源部第十一次卫片监测结果，127地块土地范围内建有建筑物，使用性质与土地证使用性质不符，要求127地块内所有居住人员在2011年7月10日前，物品自行清理，人员全部撤出；后对127地块违章建筑进行了部分拆除；10.在（2019）京0111民初2557号民事判决书中法院查明事实部分记载：长阳果园、锦宝泰公司、李志等人均称：自2011年拆除违章建筑后，长阳农场派人对127地块进行监管，并在李志等人承租的土地进行种植农作物；长阳农场称并未接管上述土地，因政府要求按期完成土地整改复耕工作，在长阳果园、锦宝泰公司等均不作为的情况下，于2011年8月间代替长阳果园、锦宝泰公司等对上述总面积479.45亩中的300亩土地实施了复耕工作，自认仅种植农作物一茬，自述168地块现有违章建筑约8000平方米；在本院认为部分载明：长阳农场要求长阳果园支付土地使用费的诉讼请求，因自本院确认租赁合同解除后，现案涉土地由长阳农场、锦宝泰公司、第三人李志等人分别占有，但长阳农场基于其与长阳果园土地租赁合同要求长阳果园给付土地占有使用费，也系合理，应予支持；……长阳农场自述于2011年8月对168地块土地中的300亩地进行了复耕，并种植农作物一茬，视为已对168地块部分土地进行了接管，本院计算土地使用费时将参照上述情况予以考量；11.北京市房山区人民法院（2019）京0111民初2557号民事判决书（已生效）判决长阳果园、锦宝泰公司、第三人李志、张群会、王连河、赵文群、李洪涛、朱强、陈红印、邸胜华、杨立华、贺凤水、张书强、高凤霞、张澜娅、李建华、肖广会、王胜文于本判决生效后三十日内将168地块的土地返还给长阳农场；长阳果园自2011年9月21日起按照每日一百元的标准向长阳农场支付土地占有使用费至168地块的土地实际返还之日止；驳回长阳农场的其他诉讼请求；12.邸胜华于2019年12月提起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邸胜华与锦宝泰公司签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违背有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效；长阳农场与长阳果园签订的《土地租赁协议》已于2011年被法院判决解除，之后案涉土地由长阳农场、锦宝泰公司、邸胜华分别占有，邸胜华无法按照其与锦宝泰公司之间的租赁合同约定占有并使用土地，其签订合同的目的无法实现，故其要求解除合同的诉讼请求于法有据，法院予以支持；邸胜华起诉要求解除合同，其提交的起诉书同时具有解除合同通知的性质，故锦宝泰公司收到起诉状之日应为合同解除之时，具体到本案应为2020年7月9日；长阳农场于2011年8月进行了复耕，邸胜华未提交证据证明其于2011年8月之前无法使用租赁土地，故法院酌定邸胜华合理使用至2011年7月底，此期间的租金邸胜华尚欠43750元，应付给锦宝泰公司；本案所涉纠纷系因地上物的损失没有得到补偿且案涉土地没有及时腾退，且北京市房山区人民法院（2019）京0111民初2557号民事判决书亦判决包括邸胜华在内的数人与长阳果园、锦宝泰公司共同返还案涉土地，该判决涉及到了邸胜华的合法利益，故邸胜华的起诉没有超过诉讼时效，法院对锦宝泰公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳；合同履行中，锦宝泰公司作为出租方负有保证邸胜华占有、使用土地的义务，却因长阳农场与长阳果园发生纠纷导致邸胜华无法正常使用土地，对此锦宝泰公司构成违约，应就合同无法正常履行而给邸胜华造成的合理损失进行赔偿，同时对应的地上物应交由锦宝泰公司处理；邸胜华未完全按照合同约定使用租赁物，同样构成违约，应就自己的损失承担一定责任；对邸胜华和锦宝泰公司之间违约责任的分担，经法院综合考虑，邸胜华在租赁土地上进行违法建设，应承担较大责任，故法院酌定邸胜华承担70%的责任，锦宝泰公司承担30%的责任；对损失数额的确定，应以现价值482633.93元予以确定；关于锦宝泰公司的反诉请求，如前所述，导致本案合同解除的根本原因在于邸胜华无法正常占有使用租赁土地，而非锦宝泰公司主张的未交租金、违反约定用途使用等理由，故合同因邸胜华行使解除权而解除；关于锦宝泰公司的反诉请求，其主张包括了合同解除之后的内容，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费，占有使用费的标准参照租金数额法院一并予以计算，根据法院（2019）京0111民初2557号民事判决认定的事实和处理结果，长阳农场仅对部分土地进行了接管，故法院综合考虑生效判决的认定情况、长阳农场的复耕情况、地上物的遗留情况酌定邸胜华应支付给锦宝泰公司2010年9月15日至2020年11月30日的租金（含占有使用费）191750元。据此，一审法院于2021年4月14日判决如下：一、邸胜华与北京锦宝泰投资管理有限公司于2009年11月16日签订的《土地租赁合同》于2020年7月9日解除；二、北京锦宝泰投资管理有限公司于判决生效后十日内赔偿邸胜华财产损失144790.18元；三、邸胜华于判决生效后十日内给付北京锦宝泰投资管理有限公司租金（含占有使用费）191750元；四、驳回邸胜华的其他诉讼请求；五、驳回北京锦宝泰投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实部分，针对一审判决中“6.邸胜华在涉案土地上进行了土建工程、装修工程合安装工程建设，锦宝泰公司未干预”部分，锦宝泰公司认为该表述偏向邸胜华一方而加重了其责任，锦宝泰公司认为其没有干预的权利义务，证据也无法显示邸胜华建造地上物时告知过其公司，应认定为邸胜华自行建设未经过锦宝泰公司同意。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，邸胜华所提解除其与锦宝泰公司签订的《土地租赁合同》之诉请，鉴于长阳农场与长阳果园签订的《土地租赁协议》已于2011年被人民法院判决解除，而本案诉争租赁土地系锦宝泰公司从长阳果园转租后出租给邸胜华。现因邸胜华已经无法按照其与锦宝泰公司之间的租赁合同约定占有并使用土地，致使合同的目的无法实现，故邸胜华要求解除合同的诉讼请求于法有据，一审法院判决邸胜华与锦宝泰公司签订的土地租赁合同于2020年7月9日解除是正确的。邸胜华所提要求锦宝泰公司返还已经交纳的租金5万元之诉请，根据人民法院生效判决认定的事实，长阳农场于2011年8月进行了复耕，现邸胜华未提交证据证明其于2011年8月之前无法使用租赁土地，故一审法院酌定邸胜华合理使用至2011年7月底，此期间的租金邸胜华尚欠43750元，一审法院判决邸胜华应付给锦宝泰公司并无不当。对于锦宝泰公司所提要求邸胜华给付2010年9月15日之后10年租金的反诉主张，根据北京市房山区人民法院（2019）京0111民初2557号民事判决认定的事实和处理结果，长阳农场仅对部分土地进行了接管，故一审法院综合考虑生效判决的认定情况、长阳农场的复耕情况、地上物的遗留情况酌定邸胜华应支付给锦宝泰公司2010年9月15日至2020年11月30日的租金（含占有使用费）191750元并无不当。邸胜华所提锦宝泰公司此项主张已经超过诉讼时效的上诉主张，因邸胜华与锦宝泰公司签订的合同中约定分期支付租金，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算。因此锦宝泰公司要求邸胜华支付租金及占有使用费的诉请并未超过诉讼时效，故邸胜华的此项上诉主张本院不予支持。邸胜华所提要求锦宝泰公司赔偿经济损失的诉请，锦宝泰公司作为出租方负有保证邸胜华占有、使用土地的义务，锦宝泰公司却因长阳农场与长阳果园发生纠纷导致邸胜华无法正常使用土地，对此锦宝泰公司构成违约，应就合同无法正常履行而给邸胜华造成的合理损失进行赔偿，同时对应的地上物和树木应交由锦宝泰公司处理。邸胜华未完全按合同约定使用租赁物，同样构成违约，亦应就自己的损失承担一定责任。对邸胜华和锦宝泰公司之间违约责任的分担，一审法院考虑到邸胜华在租赁土地上进行违法建设，应承担较大责任，酌定邸胜华承担70%的责任，锦宝泰公司承担30%的责任；对损失的数额确定，应以现价值482633.93元予以确定并无不妥。故锦宝泰公司的此项上诉主张本院不予支持。锦宝泰公司另提不认可鉴定结论的上诉主张，经查，一审法院根据邸胜华申请，依法委托北京市京价价格评估有限公司进行价格鉴定，该鉴定结论并未违反相关鉴定程序，因此锦宝泰公司此节上诉主张本院亦不予支持。综上，锦宝泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12231元，由北京锦宝泰投资管理有限公司负担8096元（已交纳），由邸胜华负担4135元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  刁久豹二〇二一年六月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡