黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初4477号原告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐照青，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张百合，黑龙江君明律师事务所律师。被告：王艳苹，女，1978年7月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：刘爱德（被告王艳苹丈夫），住黑龙江省哈尔滨市松北区。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司与被告王艳苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐照青,被告王艳苹委托诉讼代理人刘爱德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告立即从所购的商品房中迁出并且将该商品房返还给原告；2.判令被告偿还原告代其支付的按揭贷款369755.96元；3.判令被告赔偿原告违约金92634.51元（违约金计算至2021年1月4日）；4.判令被告赔偿原告违约金，以369755.96元为基数自2021年1月5日起按日万分之五计算至实际清偿之日止；5.判令被告按照房款总额的5%（即30628.20元）支付原告违约金；6.判令被告承担本案的律师费2475元；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买哈尔滨永泰城房产一处，该合同的《补充协议》第二条第三款约定由原告为被告承担阶段性按揭贷款担保，同时，该条款还约定了“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，甲方有权解除本合同”；如发生前述事项，“乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金”，赔偿甲方包括律师费、诉讼费等全部经济损失。《补充协议》第十条约定：“如因一方原因导致本合同及本补充协议解除的……乙方应向甲方支付购房款总额的10%违约金”，“乙方明确同意，甲方有权从应返还款项中扣除乙方尚欠银行的按揭贷款及利息”等。此后，被告与银行及原告又共同签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，再次约定了原告应当承担的阶段性担保责任，银行依约向被告发放了按揭贷款。贷款发放后，被告却屡次违约逾期还贷，这期间原告就多次作为被告贷款的保证人承担了被扣除保证金的阶段性担保责任；最终，导致贷款银行宣布被告的债务提前到期，而被告未能按时偿还的贷款本金和利息全部由原告这一连带责任保证人全部代偿，并且从原告的保证金账户中直接进行了代偿款的扣划，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》合法有效且经房地产管理部门联机备案，依法对双方具有约束力，被告屡次逾期还款并由原告承担保证责任的行为已经构成了根本违约，故该合同依法应当确认解除，且按照相关法律规定，对于银行已经从原告担保账户中实际扣划的款项及约定的违约金、律师费等损失，被告应当予以赔偿，并且原告认为与被告间商品房买卖合同的解除皆因被告违约在先导致无法履行，故原告有权收取合同中约定的违约金（原告主动将违约金比例调整为购房款的5%）。王艳苹辩称，同意原告的诉讼请求，但现在没有钱，希望与原告和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰?香福汇6号楼2单元10层001号预售商品房，房屋总价款612564元，其中首付款192564元，余款420000元以银行按揭贷款形式支付。该合同附件四补充协议第二条第三款约定：“因甲方（原告）为乙方（被告）提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。2014年9月30日，原、被告及案外人交通银行股份有限公司哈尔滨开发区支行（以下简称交通银行）共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向交通银行贷款420000元用于购买上述房屋，贷款期限为240个月，采用等额本息还款方式，月利率为5.458333‰（随中国人民银行利率政策进行调整），每期还款额为3143.78元，还款日为每月21日，未按时足额偿还贷款本息按罚息利率计收利息，并对应付而未付利息计收复利，罚息利率为约定利率上浮50%；被告同意交通银行将贷款资金直接发放给原告；原告为该贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行实现债权的费用，“分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止”，被告未按期足额还款时，原告应按交通银行要求立即支付全部到期应付款项，在交通银行取得被告房屋抵押权属证明后，原告的保证责任解除。被告向原告支付购房首付款192564元，以按揭贷款形式向被告支付尾款420000元（交通银行发放的贷款），原告为被告出具了两份哈尔滨市商品房销售预收款专用票据确认收到上述款项。原告于2015年10月26日向被告交付了房屋。经本院向黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心核实，截止到2021年5月20日，案涉房屋尚未办理抵押登记手续。2020年6月9日，交通银行股份有限公司哈尔滨开发区支行向原告出具《代偿证明》，内容为：鉴于借款人王艳苹于2014年9月30日向我行申请贷款420000元，该笔贷款由贵司提供连带责任保证，我行履行放款义务，该笔贷款已于2019年7月19日到期，且借款人未按《个人房产抵押贷款合同》约定履行还款义务。截止2019年8月14日，借款人未能按时偿还贷款本金及利息合计369755.96元。上述款项现已经由贵司于2019年8月14日全部代偿，代偿后本笔贷款本金及利息全部结清。2020年1月1日，原告与黑龙江君明律师事务所签订委托代理合同，约定由黑龙江君明律师事务所律师代理本次案件，代理费为2475元。黑龙江君明律师事务所为原告开具了增值税发票。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。关于原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并返还房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告多次未能按期向交通银行偿还借款本息，导致借款提前到期，原告对交通银行承担保证责任，代被告清偿全部借款本息的法律后果。被告的行为违背诚实信用原则，构成根本违约。依据《商品房买卖合同》约定，被告拖欠贷款本息累计三次以上，原告即有权选择解除合同。现被告拖欠贷款本息超过三次，应视为合同约定解除的条件成就，原告据此请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告无权再占有、使用案涉房屋，故对原告要求被告迁出并将房屋交还给原告的请求，本院予以支持。关于原告主张被告偿还代付的按揭贷款369755.96元的诉讼请求。根据原告举示的交通银行已还款明细表及代偿证明，能够确认原告代被告向交通银行偿还案涉房屋的按揭贷款本息合计369755.96元，被告拖欠交通银行的贷款本息已全部结清。该笔款项系原告作为连带保证人代被告向出借人交通银行偿还，原告有权向被告追偿，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金92634.51元及自2021年1月5日至实际清偿之日的违约金（以369755.96元为基数，自2021年1月5日起按日万分之五计算至实际给付之日止）并主张被告按照房款总额的5%向原告支付违约金的诉讼请求。原告主张的两笔违约金均是关于被告在履行商品房买卖合同过程中应承担的违约责任的约定，不能重复适用。违约金的计算应以损失为基础，在原告未能举示证据证明被告的行为给原告造成了损失的情况下，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案的具体情况，本院酌情将违约金数额调整为购房款总额的5%。据此被告应向原告支付违约金30628.20元（612564元×5%），原告主张的超出部分本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费2475元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，因被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，对原告进行赔偿的范围包括律师费。被告拒不偿还代还款项属违约行为，亦有违诚信，原告因此而提起诉讼，并实际支付律师服务费，其请求符合当事人的约定，本院予以支持。根据原、被告在《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款中的约定：因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，原告有权选择解除本合同及相关补充协议，要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任，且被告同意原告将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。依据上述约定，《商品房买卖合同》解除后，原告代被告偿还的按揭贷款369755.96元、被告应向原告支付的违约金30628.20元及原告为本案诉讼支付的律师费2475元之和不超出原告已支付的购房款，应从被告已向原告支付的购房款612564元中扣除，被告无需另行向原告偿还上述款项。扣除被告因违约支付的各项款项后，如购房款存在剩余，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司与被告王艳苹于2014年9月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告王艳苹于本判决生效之日起十日内自哈尔滨市香坊区哈成路与香福路交叉口东北角永泰香福汇6号楼2单元10层001号房屋中迁出并将房屋交还给原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司；三、原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司自本判决生效之日起在被告王艳苹已向其支付的购房款612564元中扣除代偿款369755.96元、违约金30628.20元、律师费2475元；四、驳回原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计4366.2元，由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担694.76元，王艳苹负担3671.44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二一年六月一日法官助理徐久洋书记员薛莉芯附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。