营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0804民初100号原告（反诉被告）：赵巧玲，女，1949年9月28日出生，汉族，辽宁省营口市人，个体业主，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：赵梅玲，亦系本案原告。被告（反诉原告）：营口经济技术开发区红旺超市有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街东华海路南红旺家园第一栋1-2层。法定代表人：王玉琰，系公司总经理。委托诉讼代理人：胡宇钊，辽宁辰州律师事务所律师。原告（反诉被告）赵巧玲与被告（反诉原告）营口经济技术开发区红旺超市有限公司（以下简称红旺超市）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵巧玲的委托诉讼代理人赵梅玲及被告（反诉原告）营口经济技术开发区红旺超市有限公司的委托诉讼代理人胡宇钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵巧玲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告继续履行合同；2.请求被告支付第八年租金两万六千八百零六元（1300元/平方米）；3.请求被告承担本案诉讼费用。事实及理由;2013年5月，原告与被告签订《红旺市场摊床租赁协议》，约定被告向原告租赁红旺市场D类18号20.62平方米的摊床,租赁期间为12年，即从2013年5月4日至2025年5月3日，租金计算方式为每年递增方式：第一年投资回报率4.59%，每平方回报金额450元;第二年投资回报率5.61%，每平方回报金额550元；第三年投资回报率6.63%，每平方回报金额650元；第四年投资回报率8.16%，每平方回报金额800元；第五年投资回报率9.69%，每平方回报金额950元；第六年投资回报率10.2%，每平方回报金额1000元;第七年投资回报率12.24%,每平方回报金额1200元；第八年投资回报率13.27%,每平方回报金额1300元；第九年投资回报率14.29%，每平方回报金额1400元;第十年投资回报率15.31%，每平方回报金额1500元;第十一年投资回报率16.33%，每平方回报金额1600元;第十二年投资回报率17.35%，每平方回报金额1700元。租金支付时间为每年5月4日至5月25日一次性付清。合同签订后原告交付摊床，被告经营至今。期间被告一直按合同约定时间向原告按时足额支付摊床租金。但履行至今年时，被告以经营不善为由拒绝支付租金。原、被告就租金支付时间及租金计算方式已经明确约定，被告经营不善不是被告拒绝支付房租的理由，被告的行为己经违反了合同的约定。因原告与被告无法协商解决，原告无奈只得起诉至人民法院。恳请人民法院请求人民法院判决被告继续履行合同及支付第八年租金两万六千八百零六元（1300元/平方米）。被告营口经济技术开发区红旺超市有限公司辩称，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：依照合同法第96条之规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条之规定:“当事人对合同法第96条，第97条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后，才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起，三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中自被答辩人收到解除合同通知之日三个月后向贵院提起诉讼。且从双方签订租赁合同之日起，答辩人连年亏损，尤其在2020年受疫情影响，答辩人经营亏损更为严重，此种经营严重困难的情形下，答辩人依法提出解除租赁合同，符合法律规定和市场经营习惯。另，红旺超市董事长，作为营口市知名企业家，为鲅鱼圈区经济作出巨大贡献，以一己之力承担起社会责任。但是红旺超市连年亏损，及董事长身体原因，目前已经无力经营红旺超市，按照法律规定解除合同。综上，请求法院支持答辩人的答辩，依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告（被告）营口经济技术开发区红旺超市有限公司向本院提出反诉请求，1、请求判令解除反诉原、被告于2013年5月4日签订的《红旺市场摊位租赁协议》。2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年5月4日，反诉原、被告签订了红旺市场摊位租赁协议，租赁协议签订之后，反诉原告方一直亏损经营。2020年受新冠疫情影响，红旺市场关闭长达半年之久，反诉原告方已经无力经营。2020年3月10日，反诉原告向反诉被告通知调整租金，双方未达成一致。2020年4月1日，反诉原告向反诉被告通知解除合同。反诉原告依法提出解除租赁合同符合法律规定和市场经营习惯。综上，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，维护反诉原告的合法权益。反诉被告（原告）赵巧玲辩称：被告认为本案不存在解除合同的情形，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第一、案涉租赁合同第八条明确约定，“此协议签订后，双方不得以任何理由终止协议，如需解除协议，终止方应承担另一方全部经济损失。”案涉租赁合同系原告提供并与被告签订的，其上没有约定任何解除事由。同时也非常明确的约定了，终止方应承担另一方全部经济损失，原告在没有对被告进行任何经济赔偿的情况下，仅提出终止案涉租赁合同，明显与合同约定不符。第二、原告所述与事实不符，本案不存在法定解除合同事由。虽然我国民法典第五百六十三条的确规定了法定解除事由，但本案并不存在任何法定解除事由。原告所称一直亏损经营并受疫情影响而闭店与事实不符，被告有证据证明原告一直在经营，并未受疫情影响而闭店。原告要求解除合同的理由与事实严重不符，仅是为了解除合同而故意寻找的借口。综合上述，被告不同意解除合同，请求法院依法判决驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方共同提交、均无异议的2013年5月4日签订的《红旺市场摊位租赁协议》及原告提交被告无异议的2020年2月27日、2021年2月20日、2021年3月5日红旺超市开业正常售货小票，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告方提交一张被告发布的通知照片，用以证明被告收取天价物业费，比租金还高。被告对证据真实性没有异议，但认为物业费收取由国家定价，物业费高低与双方之间履行合同不具有关联性。经审查，被告发布的红旺家园一楼业主入场经营须知，载明：自2020年5月9日起收取物业费，每天每平米2元；按照国家标准收取供暖费，每年每平米27元；空调制冷费每年每平米25元；公用电费每天每平米1元。被告发布的该通告可以证明2020年5月9日起，被告提高了收取物业等费用收费标准。2、原告提供2021年1月29日红旺集团红福店的售货小票和2021年1月25日红旺集团家园店的售货小票，证明被告经营不善的原因是其在直线距离不足1000米范围内，建立了两家超市。被告对证据真实性没有异议。对证明观点有异议，认为企业经营不善，多种原因，并非因为有其他超市存在就否认红旺超市的经营亏损。经审查，该组证据可以证明被告方在直线距离不足1000米的范围内同时开设了两家超市。3、原告提供营口经济技术开发区商务局【2020】3号文件，用以证明原告因本案到商务局信访。被告对证据真实性没有异议，对证明观点有异议，认为与本案不具有关联性。经审查，该文件记载：原告方因不同意被告要求2020年的租金由每平米1300元降到900元而信访，商务局几次调解无法达成一致，于2020年5月18日下达信访事项不予受理告知书，告知各原告应向人民法院诉讼。4、被告提供解除通知书、手机短信、邮寄小票，用以证明被告于2020年4月1日提出与原告解除协议。原告认为最开始要求降低租金900元，被告单方解除不符合法律规定。经审查，被告于2020年3月中旬向原告邮寄信件；于2020年4月1日向各红旺家园超市各位业主发送手机短信通知，主要内容为：被告连年亏损，决定红旺家园超市将于2020年5月9日不再继续返租摊铺，通知各位业主在收到信息后，于2020年4月9日前到红旺家园超市二楼办公室办理相关事宜。本院经审理，认定事实如下：2013年5月，原告与被告签订一份《红旺市场摊位租赁协议》，约定被告向原告租赁红旺市场D类18号20.62平方米的摊床，租赁期间为12年，即从2013年5月4日至2025年5月3日，租金计算方式为每年递增方式：第一年投资回报率4.59%，每平方回报金额450元；第二年回报率5.61%，每平方回报金额550元；第三年投资回报率6.63%，每平方米回报金额650元；第四年投资回报率8.16%，每平方回报金额800元；第五年投资回报率9.69%，每平方回报金额950元；第六年投资回报率10.2%，每平方回报金额1000元；第七年投资回报率12.24%，每平方回报金额1200元；第八年投资回报率13.27%，每平方回报金额1300元；第九年投资回报率14.29%，每平方回报金额1400元；第十年投资回报率15.31%，每平方回报金额1500元；第11年投资回报率16.33%，每平方回报金额1600元；第12年投资回报率17.35%，每平方回报金额1700元。租金支付时间为每年5月4日至5月25日一次性付清。合同签订后，原告交付摊床给被告经营。2020年3月，被告以经营亏损为由，要求当年的租金由每平方米1300元降到900元，原告不同意。2020年4月1日，被告通知原告，决定红旺家园超市将于2020年5月9日不再继续返租摊铺，通知各位业主在收到信息后，于2020年4月9日前到红旺家园超市二楼办公室办理相关事宜。原告不同意，集中到营口经济技术开发区商务局信访，商务局几次调解无法达成一致，于2020年5月18日下达信访事项不予受理告知书，告知原告应向人民法院诉讼。本院认为，1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《红旺市场摊位租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且至今已履行七年，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按照租赁协议履行，即案涉商铺由被告继续租赁，被告支付原告租金。但2020年全国爆发新冠××疫情，受疫情影响,被告正常营业受到影响,营业收入明显减少,此时，继续按租赁合同支付租金对其明显不公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，依据公平原则，并结合本地区防控疫情的实际情况，酌定被告减免支付原告3个月租金，即支付原告租金的75%。对原告的部分诉讼请求，予以支持。2、对于反诉原告解除租赁协议的反诉请求，虽然反诉原告于2020年4月1日向各反诉被告发出解除合同的通知，但各反诉被告不同意解除租赁协议，向营口经济技术开发区商务局信访，在接到2020年5月18日商务局发出的【2020】3号文件后，向本院提起诉讼。虽然各反诉被告未在三个月内就反诉原告解除租赁合同的通知提起诉讼或仲裁，但其向商业局信访，视为反诉被告表达了不同意解除租赁协议的意愿，主张了相关权利。故对反诉原告解除租赁协议的反诉请求，不予支持，对反诉被告继续履行租赁协议的答辩意见，予以采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（二），《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第一项、第六条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵巧玲与被告营口经济技术开发区红旺超市有限公司签订的《红旺市场摊位租赁协议》继续履行。二、被告营口经济技术开发区红旺超市有限公司于本判决生效后十日内按每平米1300元的租金标准向原告赵巧玲支付2020年5月4日至2021年5月3日间摊床租金的75%，即20104.5元（1300×20.62×75%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赵巧玲的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告营口经济技术开发区红旺超市有限公司的反诉请求。诉讼费470元，由被告营口经济技术开发区红旺超市有限公司负担353元，原告赵巧玲负担117元。反诉费100元，由反诉原告营口经济技术开发区红旺超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  霍建军审判员  邢 瑞审判员  郭宁宁二〇二一年六月二十八日法官助理路鑫书记员王丽梅附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（二）：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第一项：疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。第六条第二项：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。