辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7405号上诉人（原审被告、反诉原告）：侯艳霞，女，1963年1月7日出生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：曹阳，男，1963年1月24日出生，汉族，住吉林省辉南县，系侯艳霞丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周丽杰，女，1974年5月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：许曦文，辽宁保兴律师事务所律师。上诉人侯艳霞因与被上诉人周丽杰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初15445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯艳霞上诉请求：1.请求法院撤销一审判决的第二项、第三项，改判上诉人不返还押金8760元，被上诉人应支付占有使用费13,698.5元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决上诉人返还被上诉人押金8760元，属于事实认定错误。《房屋租赁合同》明确约定，承租人应当在租期届满前一个月告知出租人是否续租，且承租人应当缴纳电费、物业费、税款等费用；承租人违约的，押金不予退还。被上诉人未提前一个月告知上诉人是否续租，且未缴纳电费、物业费、税款等费用已构成违约，故上诉人不应返还押金。一审判决上诉人返还押金系事实认定错误；二、一审判决未支持上诉人主张的2020年3月9日至2020年4月2日的房屋占有使用费，属于法律适用错误。自2020年3月起，我国疫情形势已趋于稳定，各行业逐渐恢复正常的经营状态，“五爱服装城”自2020年3月9日起正常营业，且在一审庭审中，被上诉人已认可2020年3月9日“五爱服装城”恢复正常营业状态的事实，说明自2020年3月9日起上诉人的商铺可以进行正常经营活动，已具备向他人出租的条件；但被上诉人超出商铺租赁期限即2020年3月8日至2020年4月2日一直占有使用案涉商铺，应当依法给付占有使用费。一审法院认定上诉人主张的占有使用费缺乏合理性依据，属于事实认定错误，损害上诉人的合法权益，应当依法改判。周丽杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。周丽杰向一审法院起诉请求：1.判决侯艳霞返还2020年2月4日至2020年3月8日的租金18,630.14元、押金10,000元；2.判决诉讼费由侯艳霞承担。侯艳霞向一审法院反诉请求：1.判决周丽杰给付2020年4月2日至2020年9月4日的租金损失32,053.32元；2.判决周丽杰给付2020年3月9日至2020年4月2日的占有使用费13,698.5元；3.判决周丽杰给付电费97元、物业费1037元、税款106元；4.判决周丽杰承担反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月9日，周丽杰与侯艳霞签订《房屋租赁合同》一份，约定：侯艳霞将沈阳“五爱服装城”3072A精品厅商铺出租给周丽杰经营使用，租期为2019年3月9日至2020年3月8日，年租金为200,000元；押金为10,000元，租期届满，周丽杰缴纳完税费及各项费用，房屋设施完好，侯艳霞返还周丽杰押金；如周丽杰欠缴费用，侯艳霞在押金中扣除费用，剩余费用返还周丽杰；周丽杰应在合同到期前一个月通知侯艳霞，确定是否续租，并商定租期租金等事宜；如周丽杰不提前通知侯艳霞，侯艳霞则认为周丽杰确定续租，周丽杰应提前一个月支付下年度租金；否则，侯艳霞不返还周丽杰押金。合同签订后，侯艳霞将上述商铺交付给周丽杰使用，周丽杰给付了侯艳霞2019年3月9日至2020年3月8日的租金200,000元及押金10,000元。2020年1月，我国爆发新冠状病毒疫情。2020年2月4日至2020年3月8日，“五爱服装城”根据政府要求，未能营业。合同到期后，周丽杰与侯艳霞就续租及租金减免问题协商未果。2020年3月末，周丽杰将商铺交还给侯艳霞。周丽杰拖欠2020年3月的电费97元、物业费1037元、税款106元。现周丽杰与侯艳霞就租金问题产生纠纷，诉至法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”我国爆发的“新型冠状病毒性疫情”属于重大突发性公共卫生事件，该事件系不可预见、不可避免、不能克服的客观存在，符合不可抗力的构成要件。案涉商铺所在的“五爱服装城”是全国性批发市场，人员密集、流动性大，属于疫情传播高风险区域。政府对五爱市场采取暂停营业、限制人员进入等措施控制疫情传播，客观上对正常经营活动造成一定的影响。因此，疫情防控与不能正常履行租赁合同之间具有因果关系。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定：“……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”周丽杰在2020年2月4日至2020年3月8日期间受疫情影响，未能使用租赁商铺进行经营活动，继续按照原租赁合同履行显失公平，其主张减免租金属于合理诉求。根据公平原则，双方应共同承担（各承担50%）疫情影响所产生的损失，故侯艳霞应返还周丽杰2020年2月4日至2020年3月8日期间租金的50%，即9016.4元（200,000元÷366天×33天×50%）。关于周丽杰主张的押金问题。虽然双方约定周丽杰的“通知”义务，但在合同到期前，周丽杰就续租及租金减免问题一直与侯艳霞处于协商状态，“协商”内容中已经包含是否续租问题，故周丽杰已经履行该义务，侯艳霞的抗辩不能成为拒绝返还周丽杰押金的依据。周丽杰未给付电费、税款、物业费共计1240元，该费用可以从押金中扣除，故侯艳霞应返还周丽杰押金8760元。关于侯艳霞主张的占有使用费问题。发生疫情后，双方就续租及租金减免问题一直处于协商状态。在协商无果后，周丽杰也及时将商铺交还给侯艳霞。在商铺交接前，沈阳市的疫情防控仍处于关键阶段，“五爱服装城”的经营活动仍无法正常开展，周丽杰也无法继续使用商铺进行正常的经营活动。在此期间，侯艳霞也不具备将商铺租赁给他人的条件。故侯艳霞主张2020年3月9日至2020年4月2日期间的占有使用费（租金）缺乏合理性，一审法院不予支持。关于侯艳霞主张的房租损失问题。基于前述理由，周丽杰在是否续租的问题上不存在违约行为。故侯艳霞主张2020年4月2日至2020年9月4日的房租损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯艳霞于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）周丽杰租金9016.4元；二、被告（反诉原告）侯艳霞于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）周丽杰押金8760元；三、驳回原告（反诉被告）周丽杰的其他诉讼请求及被告（反诉原告）侯艳霞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元（已减半收取），由原告（反诉被告）周丽杰承担91元，由被告（反诉原告）侯艳霞承担197元；反诉案件受理费487元，由原告（反诉被告）周丽杰承担14元，由被告（反诉原告）侯艳霞承担473元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》是基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原租赁期限届满，被上诉人周丽杰并未立即搬离而是继续占有使用案涉商铺，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。结合上诉人侯艳霞在上诉请求中主张给付占有使用费的截至日期及周丽杰的自述可知，双方对周丽杰于2020年4月2日搬离案涉商铺并终止租赁合同关系均无异议。一审法院认定新冠疫情为不可抗力事件，因周丽杰在2020年2月4日至2020年3月8日期间，受疫情影响未能使用租赁商铺进行经营活动，继续按照原租赁合同履行显失公平，故根据公平原则判令周丽杰承担该期间租金的50%。同理，根据公平原则，被上诉人周丽杰亦应承担在2020年3月9日至2020年4月2日期间租金的50%，即6830.6元（200,000元÷366天×25天×50%），本院对上诉人侯艳霞所提要求被上诉人给付占有使用费的上诉请求部分予以支持。二审期间，上诉人侯艳霞自认被上诉人于春节前几天与其沟通过续租事宜，故被上诉人周丽杰未违反合同中关于在合同期限届满前一个月通知上诉人是否续租的约定。本案诉争期间恰逢全国爆发新冠疫情，双方均无法预测事态的发展走势，诸多因素亦无法确定，被上诉人周丽杰多次与上诉人沟通续租事宜，且并非恶意违约并拒付租金及相关费用，故综合以上因素，被上诉人周丽杰交纳的押金应予退还。综上，本院对一审法院的不当之处予以纠正。综上所述，上诉人侯艳霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初15445号民事判决第一、二项，即“一、被告（反诉原告）侯艳霞于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）周丽杰租金9016.4元；二、被告（反诉原告）侯艳霞于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）周丽杰押金8760元；二、驳回原告（反诉被告）周丽杰的其他诉讼请求及被告（反诉原告）侯艳霞的反诉请求。”二、周丽杰于本判决发生法律效力后十五日内给付侯艳霞6830.6元；三、驳回周丽杰的其他本诉请求及侯艳霞的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取288元，由周丽杰负担91元，由侯艳霞负担197元；反诉案件受理费487元，由周丽杰负担64元，由侯艳霞负担423元。二审案件受理费361.46元，由周丽杰负担50元，由侯艳霞负担311.46元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。