广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初2050号原告（反诉被告）：陈琼兰，女，汉族，1968年1月5日出生，身份证住址：广东省蕉岭县××××××××××,身份证号码：441××××××××××××927。委托诉讼代理人：钟剑锋，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦娟，女，汉族，1989年1月2日出生，身份证住址：广东省蕉岭县×××××××××××,公民身份证号码：441××××××××××××927，系原告女儿。被告（反诉原告）：惠州市恒兴业房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××××伯富商场2层01号，统一社会信用代码：91441xx8。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：钟定坤，广东颂业律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓燕，广东颂业律师事务所律师。原告（反诉被告）陈琼兰诉被告（反诉原告）惠州市恒兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告陈琼兰及其委托代理人钟剑锋、刘梦娟，被告惠州市恒兴业房地产开发有限公司的委托代理人钟定坤、胡晓燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琼兰提出如下诉讼请求：1、请依法确认解除原被告于2020年12月23日签订的《商品房买卖合同(预售)》，并将《商品房买卖合同(预售)》原件交付一份给原告。2、请依法确认原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第六条第四款（关于逾期付款的违约责任）为格式条款，该条款不成为合同的内容。3、请依法判令被告向原告退回购房款435969元、维修基金5748元、代办房产证费1580元及利息(利息以443297元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2021年2月16日起计算至实际付清款项为止)。4、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实理由：原告于2020年12月18日在被告开发建设的位于惠州市惠阳区的金辉悠步观澜楼盘看房，被告现场销售员对原告描述楼盘情况，原告基于对销售员的信任，交付了5万元的定金，后于2020年12月23日与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，并且支付了首期款385969元。在签订合同后，被告一直不肯将合同原件交付给原告，原告多次前往楼盘索要合同，均遭到拒绝。之后，原告发现楼盘宣传存在多处虚假，现实情况与所宣传及承诺的完全不一致。包括但不限于：1、宣传有建设有幼儿园，但是买卖合同中并未注明，也没有出示规划备案手续；2、宣传拥有深14号线双地铁站(沙田站、白云站)，而现实是白云站项目并未落成，也未报批成功，至于沙田站也是处于停滞中。3、宣传图中3.3万平方米综合商业、37万平方米生态运动大城、下楼即达4万平方米米滨河公园，更是虚假，楼盘附近基本无商业，更加没有滨河公园。此外，《商品房买卖合同(预售)》约定被告作为出卖人应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同的登记备案情况告知当事人，而被告一直未办理合同备案。原告与被告于2020年12月23日与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，主合同下附带了数十页的附件，其中附件十一《补充协议》也多达二十页，被告将这些材料交给原告后便催促原告赶紧签字，涉及原告重大利害关系的格式条款并未进行任何的提示与说明。在原告急忙签字后，被告也没有将原件或者复印件给到原告，致使原告对于格式条款的内容不能够充分知悉与理解。被告的上述种种违约行为已严重损害了原告的利益，原告多次与被告协商解除合同，要求退回购房首期款，但均遭到拒绝。同时，原告也告知被告，原告年逾50岁，当初选择分期付款，剩余房价款1000000元于2021年2月10日前支付大大超出了原告的履行能力，合同没有履行的基础，但被告仍然不管不顾，有违公平诚信原则。原告于2021年1月份委托律师向被告发出《律师函》，要求解除《商品房买卖合同(预售)》，退还原告所交全部款项，被告于2021年2月1日收到《律师函》，但一直未将款项退回。对于附件十一《补充协议》的第六条第四款“买受人无论任何原因未按照约定的时间付款的，按照以下约定处理，承担逾期付款的违约责任：……②逾期超过【30】日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金……，该条款是涉及申请人违约责任的重大利害关系条款，但被申请人在提供该格式条款时完全没有任何的重点标识、也没有任何的提示与说明，按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，该条款不成为合同的内容。其次，该条款表述为“买受人无论任何原因未按照约定的时间付款的”，对原因不加区分，一致归结为申请人的责任，不合理地免除被申请人的责任，加重申请人的责任，按照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，即使合同内容成立，也应当视为该格式条款无效。原告认为被告的行为严重违反了约定，现原告为了维护自身的权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，望判如所请。原告陈琼兰提供如下证据：1、商品房买卖合同（预售），证明：原被告于2020年12月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第十九条约定被告应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同的登记备案情况告知当事人，而被告一直未办理合同备案。2、收据，证明：原告依约向被告支付了购房首期款435969元（含定金50000元）、维修基金5748元、代办房产证费1580元。3、被告的宣传广告，证明：宣传建设有幼儿园，但是《商品房买卖合同（预售）》并未注明，也没有出示规划备案手续，宣传拥有深14号线双地铁站（沙田站、白云站），而现实是白云站项目并未落成，也未报批成功，至于沙田站也是出于停滞中，宣传图中3.3万平方米综合商业、37万平方米生态运动大城、下楼即达4万平方米滨河公园，更是虚假，楼盘附近基本无商业，更加没有滨河公园。4、律师函，证明：原告于2021年1月份委托律师向被告发出《律师函》，要求解除《商品房买卖合同（预售）》，退还原告所交全部款项，被告于2021年2月1日收到律师函，但一直未将款项退回。补充证据材料清单：5、《补充协议》，证明：该补充协议作为《商品房买卖合同（预售）》的附件，长达十二页，全文没有任何重点标识，对设计重大利害关系的格式条款也没有进行提示与说明。6、项目现场销售人员公示、宣传图、现场拍摄图，证明：涉案项目的宣传存在多处虚假：紧挨横岭河与生态林地，拥有大花园、大商业，也显示完全不符合。7、备案价格查询清单，证明：原告于2021年4月13日查询，涉案交易房产即2幢905号房仍处于可售状态，其备案公示价格为1527627元，比原先与原告成交价高出近十万元，被告并不会因为解除合同遭受损失。8、惠阳区网络问政平台回复意见、惠州市网络问政平台（惠州民意直通车）回复意见，证明：深圳14号线地铁延长线的项目并未证实获批，惠州市发改局也于2021年1月5日回复“我市尚不具备地铁建设条件，暂无该项目建设计划……“，被告宣传邻近白云地铁站纯属欺骗、误导购房者。被告惠州市恒兴业房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人主张答辩人未及时办理商品房预售合同登记备案手续以及未将合同原件交给被答辩人，构成违约，缺乏事实和法律依据。1、虽然涉案《商品房买卖合同(预售)》第十九条第(一)款的约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日)办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”，但是因答辩人与被答辩人所签涉案《商品房买卖合同(预售)》为草签合同，根据惠州市政府部门的要求，需要由答辩人申请办理涉案商品房的网签合同手续，且得到政府部门的批复同意后，双方才能办理网签合同手续及合同登记备案手续。但根据被答辩人与答辩人的销售人员的微信聊天记录显示，答辩人与被答辩人签订涉案合同后，被答辩人曾向答辩人的销售人员表示因资金问题想要更换预售房屋，并且多次提到剩余房款可能无法按时支付的问题。2020年12月29日，被答辩人主动要求答辩人的销售人员暂缓办理涉案商品房的网签合同及合同登记备案手续。由此可见，答辩人与被答辩人之所以没有按时办理涉案商品房的网签合同手续及合同登记备案手续系因被答辩人一方主动要求暂缓办理，而非因答辩人的原因导致的延迟办理。根据涉案合同第十九条第(二)款约定：“有关预售合同登记备案的其他约定如下：如由于买受人不配合办理预售合同登记备案手续或其他非因出卖人原因导致延迟或无法办理备案登记的，则出卖人无需对此承担任何责任”，答辩人对此无需承担违约责任。2、根据房地产开发企业的普遍操作方式，房地产开发企业在与买受人签订草签合同并办理草签合同网签备案手续后，才会将双方签订的《商品房买卖合同(预售)》原件交付买受人，因为此时交付的《商品房买卖合同(预售)》是受房产管理部门监督并经其备案认可的合同，此时交付的合同也契合了《城市商品房预售管理办法》的相关规定。本案中，答辩人之所以未向被答辩人交付涉案《商品房买卖合同(预售)》原件，是因被答辩人要求暂缓涉案合同的网签备案手续导致的，所以未交付涉案合同原件的过错不在答辩人。另外，尽管涉案《商品房买卖合同(预售)》第二十九条约定：“..本合同一式4份，其中出卖人1份，买受人1份…”，但相关法律并未明确规定必须在合同签订当日向合同相对方交付合同原件，也没有规定未交付合同原件将构成违约，且涉案合同也未就此约定相应的违约责任。综上所述，被答辩人主张答辩人未及时办理涉案合同登记备案手续以及未将合同原件交给被答辩人构成违约，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不应得到支持。二、被答辩人主张答辩人的宣传资料为虚假宣传、存在欺诈行为，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。首先，答辩人就涉案项目所作的宣传不得认定为要约。根据涉案合同的附件十一《补充协议》中第二条，关于广告宣传资料的效力的补充约定：“1.买卖双方之间的权利义务以本合同及附件、本补充协议为准。出卖人在广告和宣传资料中表述的内容均不构成要约，亦不作为承诺，且不构成本合同及附件、本补充协议内容，双方不受其约束；2.出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”以及第二十二条项目风险提示：“以上信息由本公司根据2020年9月及此前的项目周边现状、政府规划文件等搜集、整理而来，仅对现状进行描述，未必包含该区域所有信息，亦不作为销售承诺。项目周边可能会因城市发展、建设等各种原因发生变化，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证。在签订《商品房买卖合同》及补充协议前，买受人已经对所购房屋及所在小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况等外部环境状况做过了解，出卖人也予以了必要提示。由此可见，答辩人作为预售方已在双方签订的《补充协议》及涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等进行了说明和提示，答辩人已尽到提示及明确说明的义务。宣传资料和广告也仅是为被答辩人提供参考信息，并不构成要约，被答辩人作为完全行为民事能力人，在签订合同时就已明确知晓以上情况，同时其也应当尽到审慎的注意义务。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，所销售商品房的实际情况应以《商品房预售合同》为准，如果买受人不能举证证明出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，相关销售广告和宣传资料就不能被认定为要约。本案中，答辩人就相关宣传已作出明确提示，并约定所作的相关广告及宣传不构成要约，而且被答辩人亦未能举证证明其签订涉案合同受到答辩人销售广告和宣传资料的影响，其不得以答辩人销售广告和宣传资料不实为由向答辩人提出任何主张。其次，答辩人所作的宣传属实且均有相应依据。答辩人已就“悦步公馆二期”的建设工程项目申请了立项申报备案(备案编号2020-441303-70-03-080790)，项目规模及内容为“项目占地67841平方米，计容建筑面积240068.4平方米，由1幢25层高层住宅、1幢27层高层住宅、12幢31层高层住宅、1幢2层垃圾收集站与环卫工人休息站、1幢3层幼儿园、1幢20层商业楼、住宅沿街商铺及2层地下室组成，总建筑面积340000平方米”。即在涉案商品房项目的二期建设工程项目中，已有幼儿园及商业楼的建设规划方案，且因二期项目与涉案商品房在同一个小区项目内，相应的小区配套设施完全可以共用。另外，根据公示文件显示：深圳地铁14号线一期工程自岗厦北站至坪山沙田站，线路长50.34公里，设站17座，投资429.7亿元，采用A型车8辆编组，最高运行时速120公里，于2018年1月10日开工，建设期为2018--2022年，预计于2022年12月28日开通试运营。且根据交通运输部于2020年8月24日作出的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》(交规划函(2020〕585号)显示，预期通过1-2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市××交通第五期建设规划并启动建设。同时，惠阳区发展和改革局在惠阳区网络问政平台中，于2020年9月11日就网友询问深圳14号线惠州段站点和具体位置回复称：“根据该项目第二次环评公示方案，深圳地铁14号线总长约57.5km，设站17座，其中惠州段约11.1公里，设站4座，平均站间距3.3km，设计时速120公里/小时，设白云路站、爱民路站、惠州南站，并计划在惠州南站延长设置车辆段并增设新桥站，线站位方案目前已较为成熟，最终的站点布局以工程实施方案为准”。由此可见，深圳14号地铁线沙田站、白云站的规划和建设是确实存在的。再者，在涉案商品房项目的二期建设工程项目中，已有“1幢20层商业楼、住宅沿街商铺”的建设规划方案，且已经惠阳区发展和改革局备案。而二期项目与涉案商品房在同一个小区项目内，相应的小区配套设施完全可以共用。且涉案商品房目前尚未完成竣工验收，小区项目建设工程亦未完成，周边配套设施仍处于未开工建设状态。综上，被答辩人以答辩人宣传的涉案商品房项目尚未建成幼儿园深14号线双地铁站(沙田站、白云站)、3.3万平方米综合商业、37万平方米生态运动大城、4万平方米滨河公园等配套设施为由，主张答辩人存在虚假宣传行为，缺乏事实和法律依据。三、被答辨人作为违约方，无权要求解除涉案《商品房买卖合同(预售)》，同时其应当承担逾期付款的违约责任。被答辩人在签订涉案合同后，向答辩人销售人员提出剩余房款可能无法支付，且在涉案合同约定的付款期限届满后，拒不支付剩余房价款。同时，被答辩人在民事起诉状中，认为其已年逾50岁，剩余房价款100万元于2021年2月10日前支付大大超出了其履行能力。可以看出，被答辩人是因自身购买力发生变化而拒不支付剩余房款的。根据涉案合同的《补充协议》第十七条第二款规定：“本合同一方发生下列情形不得作为该方解除与变更合同的理由：①买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化”。被答辩人不能因其自身购买力发生变化，无法支付剩余房款，要求解除涉案合同。同时，被答辩人的行为也不属于《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于合同法定解除权的情形，因此被答辩人无权要求解除涉案合同。另外，根据涉案合同及《补充协议》关于违约责任相关约定，被答辩人应当承担逾期付款的违约责任，向答辩人支付逾期付款的违约金。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。被告惠州市恒兴业房地产开发有限公司提供如下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明：涉案商品房总价款为1435969元，分两期付款。被答辩人应于2021年2月10日前支付剩余房价款100万元的事实。证明内容现补充如下：②根据双方签订的补充协议，被告对签订涉案合同及补充协议的内容以及涉案房产周边情况作出明确说明和提示，并出具了《悦步公馆项目红线内外不利环境因素提示书》，说明原告对涉案房产的周边环境及设施等是充分知情的。③补充协议第二条明确约定出卖人在广告和宣传资料中表述的内容，均不构成要约，亦不作为承诺，且不构成本合同及附件（本补充协议）的内容，双方不受其约束，且对建筑区划范围之外的环境公共设施道路交通等的说明或介绍仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。2、《商品房预售许可证》，证明：答辩人具有涉案商品房的预售资格，与被答辩人签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的事实。证明内容补充如下：3、微信聊天记录截图，证明：被答辩人在签订涉案合同后，多次向答辩人的销售人员表示其无法准时交付剩余房价款并且主动要求答辩人的销售人员暂缓办理涉案合同登记备案手续的事实。4、《广东省企业投资项目备案证》（悦步公馆二期），证明答辩人已就“悦步公馆二期”的建设工程项目申请了立项申报备案并取得了项目备案证（项目代码：2020-441303-70-03-080790），且该项目已有幼儿园及商业楼的建设规划方案的事实。5、《深圳市城市××交通14号线工程环境影响评价公众参与第二次信息公告》，6、《深圳市城市××交通14号线工程环境影响报告书（公开稿）》，7、《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》（交规划函（2020）585号），8、惠阳区网络问政平台回复意见截图，证据5、6、7、8证明深圳14号线地铁线沙田站、白云站的规划和建设是确实存在的事实。9、《民事委托代理合同》、律师代理费发票、转账凭证，证明答辩人为维护自身合法权益产生的律师费。反诉原告惠州市恒兴业房地产开发有限公司提出如下反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人于2020年12月23日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、请求判令被反诉人承担逾期付款的违约责任，向反诉人支付逾期付款的违约金143596.9元;3、请求判令被反诉人赔偿反诉人为本案支付的律师费2万元；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年12月23日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定被反诉人购买反诉人建设的“悦步公馆”商品房项目中的套商品房，商品房总价款为1435969元，分两期付款。被反诉人已于2020年12月18日支付定金5万元，并于签订涉案合同当日支付房价首期款385969元，剩余房价款100万元应于2021年2月10日前支付。被反诉人在签订涉案合同后，曾多次向反诉人的销售人员表示被反诉人无法准时交付剩余房价款。在剩余房价款的付款期限届满后，被反诉人仍未向反诉人支付剩余房价款，且以其已年逾50岁，剩余房价款100万元于2021年2月10日前支付大大超出了其履行能力，合同没有履行的基础等为由，提起本案诉讼要求解除涉案合同并要求反诉人退还购房首期款等费用。反诉人认为：被反诉人提起本案诉讼，已经以实际行为表示其不愿意继续履行涉案合同。且根据涉案合同中附件十一《补充协议》的第六条4款“买受人无论任何原因未按照约定的时间付款的，按照以下约定处理，承担逾期付款的违约责任：……②逾期超过【30】日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。……③买受人逾期付款，应按照合同及本补充协议的约定承担逾期付款违约责任，同时出卖人还有权向买受人追偿为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失(包括但不限于利息、罚息、复息、诉讼费、律师费、公证费、执行费、评估费、拍卖费、物业服务费、供暖费)”等约定，被反诉人逾期支付剩余房款已超过30天，且经反诉人书面致函催告后，仍不履行付款义务，因此反诉人有权要求解除涉案合同，并要求被反诉人承担逾期付款的违约责任，按照总房款的10%向反诉人支付逾期付款的违约金143596.9元。综上，被反诉人逾期支付剩余房价款的行为，已构成严重违约，现反诉人特请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告诉讼请求的同时，判决支持反诉人的诉讼请求。反诉原告惠州市恒兴业房地产开发有限公司提供的证据和本诉的证据一致。反诉被告陈琼兰辩称，一、反诉被告同意解除合同，但应当是反诉被告行使解除权，反诉被告逾期付款的原因和前述对证据的回应一致，发现楼盘现状与所宣传的不一致，并且也没有及时备案及交付合同原件，二、即使反诉原告行使解除权，其主张的补充协议中的违约条款，也不应当作为合同的内容，根据民法典的法律规定，该条款是被告反复使用的格式条款，涉及原告违约责任重大利害关系的条款，未经反诉原告提示或者说明，不应当作为合同的内容，即反诉原告要求反诉被告承担违约责任的理由不充分。三、如果法院认为该违约条款作为合同内容，其所约定的总价款10%，143596元的违约金也过高，根据商品房买卖合同司法解释第12条，法院应当对超过损失的30%予以调整，而在本案中，反诉原告并没有损失，首先其备案价格是高于原先与反诉被告成交的价格，其次被告还占用了反诉被告的资金，故反诉被告认为反诉原告是没有损失、并且也强调该损失应当由反诉原告进行举证，或者由法院进行查实，在未进行查实的情况下，不能够直接援引该过高违约金的条款。四、对律师费的答辩意见如第三条，并且在约定违约金的情况下，再让反诉被告承担律师费，无疑更加加重了反诉被告的责任，更是大大超出了反诉原告的损失。反诉被告陈琼兰未就反诉提供证据材料。经审理查明，原告陈琼兰与被告惠州市恒兴业房地产开发有限公司于2020年12月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，陈琼兰购买被告开发的位于惠州市惠阳区×××××××旁的悦步公馆【预售许可证号为惠阳房预许字（2020）第129号，发证日期：2020年11月30日】2幢9层05号房，预测面积95.80平方米，套内面积74.68平方米，分摊共有建筑面积21.12平方米，单价为每平方米人民币（币种）19228.29元，总价款为人民币（币种）1435969元。《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限写明：“2、分期付款，买受人应当在2021年2月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价人民币（币种）435969元（大写：肆拾叁万伍仟玖佰陆拾玖元整），应当于2020年12月23日前支付。分期付款剩余房价款人民币（币种）1000000元（大写壹佰万元整）应当于2021年2月10日前交付。”合同约定全部房价款应当存入预售资金监管账户。《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任写明：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理:…。2、详见本合同附件十一商品房买卖合同补充协议第六条的约定。”附件十一《商品房买卖合同补充协议》第六条：“…。4、…。②逾期超过【30】日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的【10】％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，并自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人每日按总房款的万分之【一】向出卖人支付违约金，且于实际付款时向出卖人支付后，合同继续履行。③买受人逾期付款，应按照合同及本补充协议的约定承担逾期付款违约责任，同时出卖人还有权向买受人追偿为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、罚息、复息、诉讼费、律师费、公证费、执行费、评估费、拍卖费、物业服务费、供暖费）。…”。原告于2020年12月18日支付了定金50000元，于2020年12月23日支付了购房款385969元、维修基金5748元、办理产权费用80元，被告开具了四张收据给原告。2020年12月23日，原告还向惠州市宏德信房地产投资顾问有限公司支付了1500元的购房服务费。后原告要求解除《商品房买卖合同(预售)》，退还原告所交全部款项，并于2021年1月间委托律师向被告发出《律师函》，要求解除《商品房买卖合同(预售)》，退还原告所交全部款项，被告于2021年2月1日确认收到《律师函》，但未作同意、未退款项。原告遂向本院起诉，本院于2021年2月24日立案受理。被告为本案诉讼支付了律师费20000元。本院认为，原告陈琼兰为购买被告惠州市恒兴业房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠阳区×××××××旁的悦步公馆2幢9层05号房，签订《商品房买卖合同（预售）》和附件十一《补充协议》，是原告陈琼兰的真实意思表示，对于被告的销售宣传，原告作为完全民事行为能力人，应自行辨识，对于《商品房买卖合同（预售）》和附件十一《补充协议》内容，原告负有仔细阅读、辨识的义务，原告提供的证据，尚不足以证明被告存在重大过错足以撤销合同或其中的条款，或认定合同或其中的条款无效。合同签订后，双方应予履行。原告未按《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限中“分期付款剩余房价款人民币（币种）1000000元（大写壹佰万元整）应当于2021年2月10日前交付”的约定支付剩余房价款，构成违约，虽然原、被告均同意解除合同及协议，原告仍需承担合同履行不能的违约责任，依照附件十一《商品房买卖合同补充协议》第六条“…。4、…。②逾期超过【30】日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的【10】％向出卖人支付违约金。…。③买受人逾期付款，应按照合同及本补充协议的约定承担逾期付款违约责任，同时出卖人还有权向买受人追偿为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、罚息、复息、诉讼费、律师费、公证费、执行费、评估费、拍卖费、物业服务费、供暖费）”，向被告支付逾期付款的违约金143596.9元，以及被告为本案支付的律师费2万元。《商品房买卖合同(预售)》第二十九条约定：“..本合同一式4份，其中出卖人1份，买受人1份…”，原告要求将被告《商品房买卖合同(预售)》原件交付一份给原告的诉求，予以支持。原告支付的定金50000元、购房款385969元、维修基金5748元、办理产权费用80元，由被告退回给原告。原告于2020年12月23日向惠州市宏德信房地产投资顾问有限公司支付的1500元的购房服务费，此费用不是由被告收取，由原告依法另行解决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、五百零九条第一款、五百六十五条、五百六十六条第一款、第二款、五百七十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈琼兰与被告（反诉原告）惠州市恒兴业房地产开发有限公司在2020年12月23日签订的《商品房买卖合同(预售)》。被告（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起10日内，将《商品房买卖合同(预售)》原件交付一份给原告（反诉被告）。二、被告（反诉原告）惠州市恒兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，将原告（反诉被告）陈琼兰支付的定金50000元、购房款385969元、维修基金5748元、办理产权费用80元，合计441797元，退还给原告（反诉被告）陈琼兰。三、原告（反诉被告）陈琼兰于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）惠州市恒兴业房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金143596.90元，以及（反诉原告）为本案支付的律师费2万元。以上二、三项判决支付的数额抵扣后，被告（反诉原告）惠州市恒兴业房地产开发有限公司仍应向原告（反诉被告）陈琼兰退还278200.10元。四、驳回原告（反诉被告）陈琼兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3975元，反诉费1786元，由原告（反诉被告）陈琼兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  钟 盛二〇二一年五月二十日法官助理  肖丽平书 记 员  罗明亮