山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1201号 上诉人（原审原告）：张淑蓉，女，1977年8月26日出生，汉族，现住上海市奉贤区。 被上诉人（原审被告）：淄博沃尔德置业有限公司，住所地淄川区将军路街道办事处樊家窝社区将军东路12号。 法定代表人：李立新，经理。 委托诉讼代理人：姚祥伟，山东致公律师事务所律师。 上诉人张淑蓉因与被上诉人淄博沃尔德置业有限公司（以下简称沃尔德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院(2020)鲁0302民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张淑蓉，被上诉人沃尔德公司的委托诉讼代理人姚祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张淑蓉上诉请求：1.判决上诉人和被上诉人2016年4月14日签署的购房网签合同有效，由被上诉人向上诉人退还多收房费和违约金95665元和上诉人向被上诉人购房协议中储藏室实用面积6.17平方有效，并判决被上诉人为上诉人办理产证，判决被上诉人向上诉人自2020年6月31日起支付延期办证违约金1230元。2.判决被上诉人退还乱收的电梯费500元、产权代办费360元、土地手续费180元，合计1040元。3.依法判决上诉人在2020年6月31日后在被上诉人未按双方合同约定未进行消防安全验收前上诉人可以正常出租房屋，判决被上诉人承担以上该风险。（1）判决被上诉人承担新风系统不能使用期间月补偿300元。（2）判决被上诉人支付在消防未安全验收前的物业公司费用。（3）判决被上诉人立刻终止对上诉人控制水电行为，允许上诉人可以合法使用民水民电，禁止被上诉人伙同物业管理公司等以任何理由对上诉人承租人采取威胁施压。（4）判决被上诉人将房屋水电交费权属用户可对接国家水电部门，并保证上诉人或上诉人承租人可以网上缴纳水电费权利、可以合法使用民水民电的权利，并对自2020年7月22日起至今对上诉人和承租人进行威胁多次拒充限制充水电行为及11月15日对上诉人手机进行摔坏造成的影响和伤害进行经济补偿。（5）改判被上诉人支付上诉人按现月租1500元的租金和承担违约责任补偿上诉人和承租人，让上诉人房屋继续空置直至被上诉人手续齐全，设施完善。4.被上诉人在交房后违规在上诉人房屋内进行设备安装造成的意外伤害和大量用工误工，对上诉人及其亲属形成身心健康等问题共计补偿40250元起。5.判决被上诉人支付上诉人因本案产生的误工费、差旅费30000元。6.判决被上诉人以正确测算后的产证面积87.05平方交纳公共维修基金和契税，退回多收的4522元。事实和理由：一、根据2016年4月14日双方购房合同中已经确定公摊面积17.49平方占18%公摊比，套内面积79.72平方占82%得房率，就算一审判决购房协议无效但是网签购房合同中18%公摊率和82%的得房率即是合法合同也有效，该社区因被上诉人涉黑操作公摊面积，至今仍多出了四座大楼属于违规建筑，无土地证，手续等问题，虽然多方以政府组织名义在帮助其办理协议出让，但违法违规非常严重，从实际情况中可以看出被上诉人背后社会背景涉黑违规力度较大，不然不可能产生这么多无手续违建房屋。现建立从以上基础上按照双方购房合同被上诉人违法操作将公摊比在与上诉人签订了18%公摊比网签合同后私自又改为28%公摊率存在不合理性，不光产生违建也不合法，申请法院将被上诉人将上诉人房屋实用面积减少12.16平方米认定为故意恶意违约，不足一百平方的房屋面积被上诉人一下子恶意侵占十几平方面积，故应由被上诉人向上诉人支付多收房款及双倍违约金95665元。因本案涉及被上诉人伙同及操作淄博金宅测绘公司两次测绘公摊比差百分之十以上，得房率减少百分之十，存在对上诉人使用不正当行为竞争及涉嫌合同诈骗，被上诉人涉黑操作在双方确定了公摊面积，得房率明确的情况下，故意用欺诈手段达到非法目的，故意将大量应纳入销售面积的纳入公摊面积，大幅扩张公摊面积而获得面积转变成违建面积，严重到违法在该南部社区超违建多出四座楼，严重影响扰乱正常社会秩序，现被上诉人将房屋得房率减少10%，根据反不正当法，被上诉人与金宅测绘公司提供第二次测绘数据实测套内面积71.38平方，双方网签合同中金宅测绘公司与被上诉人明确确定了公摊面积17.49平方公摊比为18%，套内建筑面积79.72平方得房率82.%的基础上，后期因为被上诉人违建或金宅测绘公司将已存在销售和未销售的可销售面积未依法纳入销售面积计算，如公摊面积中车位根据合同应纳入销售面积，储藏室、一楼院子、小产权商铺和小产权房屋，副一至副三层车位(车位在双方合同中已经定为被上诉人可销售面积，车位储藏室都已经被被上诉人销售已经不属于人防设施)均存在以上问题。建立在以被上诉人违建少测绘为达到侵占目的的后期产生的28.1%公摊比上诉人不予认可，不符合网签合同与事实依据。申请法院判决房管部门根据双方合同签定事实为依据，以现实测积最后重新核算被上诉人按淄博金宅第二次测绘数据从新核算，按现套内建筑面积71.38平方实测占82%得房率，故上诉人现房屋产证面积87.05平方，被上诉人却实收99.21平方米，现实测套内建筑面积71.38平方，根据淄博金宅测绘公司第二次测绘数据套内建筑面积占82%+13.67平方(现实际公摊面积18%)以网签合同为依据和现产证面积87.05平方为上诉人办理产证，判决被上诉人承担违约责任。现淄博金宅测绘在推翻其原预测公摊比18%改为现实测公摊比28%是建立被上诉人违法违规超出违建四座楼土地面积，车库、储藏室与部分已销售面积不依法纳入销售面积涉黑操控的基础上出示的报告，被上诉人恶意诈骗事实存在，申请法院认定被上诉人恶意加大公摊面积即违约又存在合同诈骗行为又产生违建。违反测量法真实性原则，公摊比增加了56%，不符合法规，公摊比28.1%为确定的18%公摊比误差为法定误差的18.7倍，根据商品房买卖合同司法解释第十四条依法判决被上诉人承担违约向上诉人支付超出3%的双倍支付。根据《中华人民共和国测绘法》约定的基本精确度要求误差不差3%，末级相邻基本控制点相对点中误差不超过±0.025M。因为上诉人与被上诉人双方合同明确确定了公摊面积17.49平方为18%，得房率为82%的79.72平方，有网签合同为证，被上诉人与淄博金宅公司的第二次测绘报告违规其28.1%的公摊比与上诉人和被上诉人合同没有关系，是建立在非法多出四座楼没有手续涉黑操控非法违规的基础上产生的。申请判决上诉人与被上诉人双方购房协议中储藏室实用面积6.17平方有效。因为上诉人已于2016年4月11日向被上诉人全款购买了该储藏室，且上诉人已于2017年未告知未完工情况下交房于上诉人，且双方关于储藏室再无其它合同，至今被上诉人仍拒绝为上诉人办理产证及开据正式发票，又因一审宣判该协议内容无效，故二审上诉人申请改判储藏室有效并依法让被上诉人为上诉人办产权证并开据正规发票，如一审法院所判协议无效则上诉人向被上诉人购买的储藏室合同将一并失效。故二审申请法院判决上诉人购买储藏室合法有效，并按以上储藏室约定面积和法定事实由被上诉人向房管部门备案后依法办理产权证。因被上诉人未按约定办理产权证，按双方合同约定自2020年6月30日后按月向上诉人支付违约金1230元至该房至产证到手之日起。并判决被告承担所有因延期办产证对上诉人造成不可抗拒的经济损失。判决被上诉人退回房补面积12.16平方房差及法定双倍赔偿。根据双方合同约定第五章面积差异处理方法，实测建筑面积小于预测建筑面积，误差超过3%的部分由出卖人双倍返还买受人。淄博市金宅测绘公司实测为套内建筑面积为71.38平方，根据双方购房合同约定得房率为82%公摊为18%，算出公推面积为15.67平方，原合同约定套内建筑面积为79.72平方，公摊面积为17.49平方，现在实测套内面积才71.38平方，而产证实收面积99.21平方米，而公摊面积27.83平方米等于增加了根据合同约定10.34平方米现在还又多收取了2平方的面积房款。根据住建部《商品房销售面积公用建筑面积分摊规则》和双方网签内容确定算出房屋面积为87.05平方，而被上诉人实收面积99.21平方。请法院支持上诉人诉求判决由被上诉人向上诉人退回房补面积差和法定赔偿。事实中现得房率71.9%，得房率减少10.1%明显超出了法定标准。根据双方网签合同将一至三层的车位产权属被上诉人，储藏室、一楼院子、小产权房虚增公摊面积均存在将可销售面积而未列入销售面积，部分实际已销售面积被以其它方式转换，被上诉人和金宅公司第二次测绘结果明显侵占上诉人的权益和违法行为，未将以上内容纳入测绘数据，被上诉人应承担向上诉人进行赔偿的责任，并依法判决被上诉人返还上诉人多收的12.16平方房款及双倍赔偿。申请法院对合同中被上诉人与淄博金宅测绘公司两次数据测绘行为依法追责，依法支持上诉人诉求。二、判决被上诉人退还乱收费用，包括电梯费500元、产权代办费360元、土地手续费180元，合计1040元。因为以上费用是被上诉人向上诉人多收取的不应该由上诉人支付的费用。三、因被上诉人消防未验收，新风系统，水电，物业未完善，对上诉人的使用情况造成影响。四、自2018年11月中旬被上诉人在上诉人房屋内安装新风系统黑匣子和2019年安装储藏室新风系统管道期间，当时上诉人早已委托淄川宜饰家完成室内装修，被上诉人安装新风时，除了破坏房屋装修外，当时上诉人家人司志起对被上诉人安装机器的地方认为影响了室内装修美观造成情绪不好，加上被上诉人施工人员存在施工过程中的噪音暴力，类似打孔电钻声对老年人脑血流产生直接影响加上天气影响，上诉人家人叔叔司志起在为被上诉人提供方便上门开门安装好新风系统黑匣子之后的半夜于2018年11月19日出现脑溢血状况，致上诉人家人司志起瘫痪在床至今需24小时护工看护，自抢救回来后生活不能自理，现需每月支付护理费6000元以上，事实都是无意但也意外造成上诉人家人严重伤害，今天幸运的是老人家经过了一年多的抢救治疗活了下来，面对现实与未来，对于今年才七十来岁每天在增加的护工费用，上诉人代叔叔司志起向被上诉人申请人道主义赔偿和护工费补贴及误工费月补偿5000元。代受害人叔叔司志起向被上诉人申请经济救助和损失赔偿。2019年被上诉人在上诉人储藏室安装新风管道时因被上诉人前面导致上诉人家人出意外，后上诉人怕影响新风供暖自己从上海赶回来协助被上诉人处理，被上诉人施工过程中间接造成上诉人也引发旧疾腰椎复发。上诉人坚持认为司志起的脑溢血并非偶然与被上诉人施工现场也有不可分割的关系。且两次被上诉人以不施工会影响全楼供暖为由让上诉人带病配合工作也没见完成供暖，因为当时房屋寒冷和噪音致上诉人生病及叔叔司志起引发脑溢血。被上诉人违规交房后室内操作，安屋内黑匣子新风系统已造成上诉人叔叔司志起脑溢血，安装储藏管道也造成上诉人腰椎旧疾复发，被上诉人违规施工产生了装修费、往返车旅费误工费及伤害赔偿。以上事实已产生2020年8月份上诉人楼上安装新风系统黑匣子装修费用650元。判决被上诉人按月支付上诉人家人伤残补偿5000元，上诉人在储藏室和房屋安装施工期间产生3人误工费400元一天，判决被上诉人施工对上诉人及家人身体健康补偿精神伤害，上海往返淄博路费误工费及车旅费。五、2020年8月份上诉人按双方约定回淄博办理产证，因被上诉人失联拒办产权证而产生上诉人车费433.5元，一次往返加上两天前住淄川区人民法院立案产生张店至淄川两次出租往返车费55元/次，及上级和本次回来开庭产生上海至淄博433.5元，往返需2次火车车费，和张店至淄川出租车费55元一次往返2次为一回乘次数，上海住家至上海虹桥火车站为152元一次往返需2次乘次数，张店火车站至张店居住地为24元往返需要2次乘次数，一审两次开庭及二审至本案结束止的以上费用，误工费为损失400元每天。六、根据面积差核算被上诉人需退回向上诉人多收取的公共维修基金863.6元和契税2562元，根据2020年6月30日以前的《契税法》将上诉人第二套房按九十平方以下按1%，故被上诉人应返还上诉人多收取契税和公共维修基金。判决被上诉人将2017年向上诉人收取的契税和公共维修基金代为上缴国库并出示正式发票，判决被上诉人承担后期因国家契税政策变动而产生的多增加契税费用。判决被上诉人支付产证代办费14287元的利息从2017年9月18日止至退还多收款和出具正式国家发票前的利息。七、被上诉人失信故意违约已造成上诉人损失和实际伤害，故申请法院判决被上诉人承担该案一审诉讼费用4279元加97元和二审诉讼及申请请执行费用及因本案诉讼期间误工费及车旅费3万元。因为诉讼期间费用，每次邮寄费21元，材料打印费，所有用于该案产生的费用，包括去金宅测绘找到实测套内建筑面积数据和找金宅公司入室测量和调查取证，调产调等均需往返路费产生人工时间费，包括后期法院判决后每月需申请一次执行申请材料邮寄打印，人工费也需100-200元，21元材料邮寄费，律师费，查阅资料和写诉状打印材料和投递材料。 沃尔德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一、上诉人在上诉状中没有明确的上诉请求，没有明确对一审判决的不服之处，只是将一审的诉讼请求又进行了重复叙述。二、上诉人在上诉状中重复叙述的一审诉讼请求，在一审庭审中已依法经过充分的举证、质证和辩论。三、其他答辩意见同一审答辩意见。 张淑蓉向一审法院起诉请求：1.判决被告按合同约定公摊比例18%办理产权证，现逾期办理应由被告按合同约定自2020年6月30日起向原告支付违约金至产权证到手之日止。并判决被告承担因延期未办理产权证对原告造成的一切经济损失；2.由被告退还乱收的土地证手续费180元、房屋产权代办费360元，退回多收房屋面积预收费；3.判决被告赔偿原告自2017年至2020年6月30日前因房屋设施不完善消防未验收而影响原告正常租售房屋的利益，并对原告进行适当房屋出租收益赔偿；判决2020年6月30日后原告可以出租使用房屋，并判决被告对设施不完善造成消防验收不合格的风险和后果承担责任；4.判决被告支付在2018年施工给原告房屋造成破坏维修工本费650元，判决被告承担因此产生的误工费和损失费；5.判决被告承担原告在本案诉讼期间产生的往返上海至淄博车旅费433.50元*2次及误工费至本案审结完毕；6.判决被告将2017年从原告处收取的公共维修基金7044元和契税6649元交国家相关部门，并出示正式发票，判决该款项在法定日期内因未办理产权证出示发票前应得利息归原告所有，并判决被告承担因被告未办理产权证而导致后期因国家政策调整原告需支付的高于2020年6月30日以前契税的责任；7.判决双方合同有效，判决被告承担诉讼费。后原告增加、补充诉讼请求为：1.判决被告按合同约定，将超出3%面积的房款由出卖人双倍返还买受人，按公摊比例18%返还原告12.16平方房款及约定双倍利息95665元；判决原、被告双方于2016年4月11日和4月14日签署的合同和协议有效，判决房屋公摊比为18%，得房率82%，合法有效；判决被告按合同约定自2020年6月30日起向原告每月支付延期办证违约金123元，并承担因延期办产权证造成的一切后果；2.判决被告退还乱收费包括电梯费500元，产权代办费360元，土地手续费180元，共1040元；3.判决因被告消防未验收、新风系统、水电、物业未完善对原告的使用情况造成影响的费用。具体包括：判决在2020年6月31日后在被告未进行消防验收前原告可以正常出租房屋，判决被告承担以上风险；判决被告2020年6月30日后承担新风系统不能使用，消防未验收月补贴300元，自判决之日起；判决被告支付2020年6月30日后在消防未安全验收前的物业公司费用；判决被告方立刻终止对原告方控制水电行为，允许原告方可以合法使用民水民电，禁止被告伙同物业管理公司等以任何理由对原告承租人采取威胁施压；判决被告将房屋水电费权属用户对接国家水电部门，并保证原告或原告承租人可以合法使用民水民电的权利，对2020年7月22日起至9月13日止被告对原告和承租人进行三次威胁拒允限制水电行为，造成原告需通过报警才能解决，被告应赔偿其威胁行为对原告和承租人造成影响和伤害产生的名誉损伤、不良影响和精神伤害补偿2000元；或者改判被告支付原告按现月租1500元的租金和承担违约责任补偿原告和承租人，让原告房屋继续空置直至被告手续齐全，设施完善；在2020年6月30日以前因被告未消防验收，新风系统不能使用，至原告无法出租使用房屋，判决被告向原告支付2020年6月30日以前房屋出租收益损失赔偿，按每月每平方赔偿10元，共赔偿30个月，共计26115元；4.判决被告赔偿在交房后2018年11月中旬违规在原告入户门内安装黑匣子和2019年春安装储藏室管道期间违规建设，造成伤害赔偿共40250元。具体包括：支付安装黑匣子的装修费650元；判决被告向原告支付安装室内黑匣子造成的误工精神赔偿、人道主义援助赔偿20600元，向原告母亲及其伴侣支付人道主义赔偿医药抢救费、营养费，自判决之日起月支付护工补偿3000元，医药营养费2000元；判决被告向原告支付因储藏室新风管道施工和电梯故障造成的人身健康和精神伤害赔偿10000元，误工费3000元，车旅费1000元，共计14000元；5.判决被告承担原告自2020年7月24日至9月9日办理产权证期间实际产生的身体健康和车旅费、误工费15050元，社会名誉损失和精神赔偿费5000元；6.判决被告以判决后正确测算后的面积平方米数交纳公共维修基金和契税。具体包括：判决被告退回向原告多收取的公共维修基金863.36元、退回契税2762元；判决被告代为上缴国库并出示正式发票；判决被告承担后期因国家契税政策变动而产生的多增加的费用；判决被告支付产证代办费14287元的利息从2017年9月18日至退还多收款和出具正式国家发票前的利息891元，共计4516元；7.判决被告承担该案诉讼费用，邮寄费21元，材料打印费100元及可能产生的往返火车费867元，上海火车站至原告上海住所车费304元，张店火车站至原告张店住所车费48元，以及9月19日后又产生的张店至法院车费50元*N天及误工损失400元*N天，直至本案审判执行结束。 一审法院认定事实：2016年4月14日，张淑蓉与沃尔德公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，合同第一条约定：张淑蓉购买沃尔德公司开发的水岸新城16号楼1单元29层012902号房；合同第三条约定：该商品房的房产测绘机构为淄博金宅测绘有限公司，其预测建筑面积共97.21平方米，其中套内面积79.72平方米，分摊共有建筑面积17.49平方米；合同第六条约定：该商品房单价为4468.26元，房屋总价款为434360元；合同第十二条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。关于面积差异处理方式，合同第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。第4种方式为双方自行约定：按照房管部门最终测算的建筑面积为准，多退少补。关于房屋登记，第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内（2020年6月30日前）取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理，具体约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。同日，双方当事人还签订了《合同补充协议》，协议第十一条第六项约定：买受人确认该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和本合同约定的单价据实结算购房款，多退少补。第十条第三款约定：如国家或山东省、淄博市有关规定及政策调整办理房屋产权证书涉及契税等税费，买受人应按调整后的标准缴纳税费，不以任何理由向出卖人主张权利。出卖人对购房涉及税费调整不承担任何责任。上述合同及协议签订后张淑蓉已经按照合同约定付清全部房款，也按照合同及补充协议约定补交了超出预测面积2平方的房款8937元。2017年9月18日，沃尔德公司将案涉房屋交付给张淑蓉，但沃尔德公司至今未协助张淑蓉办理不动产登记手续。淄博金宅测绘有限公司测定案涉房屋建筑面积为99.21平方，套内面积为71.38平方。 一审法院认为，张淑蓉与沃尔德公司于2016年4月14日签订的合同系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。《最高人民法院》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。关于面积差异的处理方式，双方当事人已在合同中作出了明确约定，即双方自行约定按照房管部门最终测算的建筑面积为准，多退少补，且张淑蓉也按照该约定补交了超出预测建筑面积2平方的房款8937元。因此，张淑蓉要求沃尔德公司按合同约定公摊比例18%办理产权证，按合同约定双倍返还超出3%面积的房款，按公摊比例18%返还12.16平方房款及双倍利息95665元，以及退回多收房屋面积预收费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。沃尔德公司未按照合同约定在2020年6月30日前办理不动产登记手续，且至今仍未办理，存在违约，应当承担违约赔偿责任。沃尔德公司关于逾期办证系因新冠疫情原因导致，属不可抗力，不应承担违约责任的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。双方约定逾期办证违约金的计算标准为全部房价款日万分之0.1，张淑蓉要求沃尔德公司自2020年6月30日起每月支付逾期办证违约金123元至案涉房屋不动产权证办理完毕之日，不违反合同约定的违约金计算标准，一审法院予以支持。双方签订的订购协议书明确约定签署正式商品房买卖合同后该订购协议即作废，因此自2016年4月14日双方签订正式商品房买卖合同后该订购协议书不再具有法律效力，故张淑蓉要求判决双方于2016年4月11日签署的订购协议有效，于法无据，一审法院不予支持。张淑蓉要求沃尔德公司退还土地证手续费180元，沃尔德公司也同意退还，一审法院予以支持。张淑蓉诉讼请求中涉及人身损害、精神损害、名誉损失赔偿等部分与本案商品房买卖合同纠纷均非同一法律关系，在本案中不予审理。关于张淑蓉的其他诉讼请求，均于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、淄博沃尔德置业有限公司自2020年6月30日起每月支付张淑蓉逾期办证违约金123元至案涉房屋不动产权证办理完毕之日止；二、淄博沃尔德置业有限公司于判决生效之日起十日内退还张淑蓉土地证手续费180元；三、驳回张淑蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，由张淑蓉负担4326元，淄博沃尔德置业有限公司负担50元。 二审过程中，当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张淑蓉提交证据一：淄川规划局审批规划图纸，证明被上诉人沃尔德公司在水岸城新城项目中的违建超建项目，涉及了我们的公摊、储藏室。证据二：淄川规划管理办公室关于被上诉人沃尔德公司水岸新城项目未进行竣工规划核实的情况说明。证据三：淄川区综合行政执法局关于沃尔德公司行政处罚的情况说明。证据四：往返淄博至上海和淄博至相关部门查调档的一些车旅费，还有打印材料费的证据。被上诉人沃尔德公司质证称，对上诉人提交的证据一规划图的真实性有异议，只是一份水岸新城二期规划总平面图，没有任何政府相关部门的盖章，不能说明被上诉人存在违建、超建的问题。对证据二的真实性无异议，但证据二只能说明被上诉人尚未向自然资源和规划局提交项目竣工验收的申请材料，不能说明项目存在违建、超建的问题。证据三只能说明被上诉人因为没有办理建设工程规划许可证而受到的行政处罚，不能说明项目存在违建超建的问题。证据四与本案无关，上诉人主张由被上诉人承担相关费用无事实及法律依据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张淑蓉二审提供的证据与双方争议的合同签订及履行情况无关联，被上诉人沃尔德公司亦提出异议，故对上述证据在本案二审中的证明效力，本院依法不予采信。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案系双方当事人之间因案涉商品房买卖引发的纠纷，但最高人民法院《民事案由规定》中并无商品房买卖合同纠纷这一案由，故一审法院将本案案由定为商品房买卖合同纠纷不当，本院结合案涉合同的签订及履行情况将本案案由定为商品房销售合同纠纷。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。当事人签订的案涉《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院确认案涉《商品房买卖合同》合法有效正确。 关于上诉人张淑蓉与被上诉人沃尔德公司于2016年4月11日签订的《水岸新城定购协议书》的效力问题。双方在该定购协议书中明确约定“签署正式《商品房买卖合同》后本定购书即作废。”因此，在2016年4月14日双方签订案涉《商品房买卖合同》后，该定购协议书即不再具有法律效力，故上诉人张淑蓉要求判决该定购协议有效，于法无据，应不予支持。 关于上诉人张淑蓉诉求被上诉人沃尔德公司按合同约定公摊比例18%办理产权证、双倍返还超出3%面积的房款、按公摊比例18%返还12.16平方房款及双倍利息95665元以及退回多收房屋面积预收的公共维修基金和契税的问题。案涉合同第三条虽然载明“该商品房的房产测绘机构为淄博金宅测绘有限公司，其预测建筑面积共97.21平方米，其中套内面积79.72平方米，分摊共有建筑面积17.49平方米。”但双方在合同第十三条面积差异处理中自行约定，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照房管部门最终测算的建筑面积为准，多退少补。且上诉人张淑蓉也按照该约定补交了超出预测建筑面积2平方的房款8937元。因此，上诉人张淑蓉的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院对其该项诉求未予支持，并无不当。 关于上诉人张淑蓉主张的储藏室问题。双方在案涉《商品房买卖合同》补充协议中对于储藏室的位置、面积和价款的约定与定购协议书中的约定一致，而对于储藏室面积能否计入产权登记面积双方在合同中并无约定，且房屋产权登记应以有关行政机关关于房屋产权登记的有关规定执行，因此，上诉人张淑蓉要求判决被上诉人沃尔德公司为其办理储藏室产权证的诉求，于法无据，本院不予支持。对于上诉人张淑蓉主张的被上诉人沃尔德公司未为其开据储藏室正规发票的问题，其可依法向有关机关反映，以维护自己的合法权益。 关于上诉人张淑蓉主张的电梯费和产权代办费用问题。系被上诉人沃尔德公司按照合同补充协议约定收取，现上诉人张淑蓉无证据证明其已向案涉小区物业服务企业缴纳了电梯费用以及产权证系其自行办理，故上诉人张淑蓉要求被上诉人沃尔德公司退还上述两项费用，缺乏事实及法律依据，一审法院对其该项主张未予支持，并无不当。 关于上诉人张淑蓉主张的逾期办证违约金和退还土地证手续费问题。一审判决对其该项主张予以支持正确，本院予以维持。 关于上诉人张淑蓉主张的房屋租金、装修费、误工费、交通费、材料费、律师费等损失，双方在案涉《商品房买卖合同》中并无约定，故其该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于上诉人张淑蓉主张的人身伤害、精神损害、名誉损失赔偿与本案并非同一法律关系，一审法院对此不予处理，符合法律规定。 关于上诉人张淑蓉主张的被上诉人沃尔德公司违建超建、要求房管部门重新核算测绘数据后为其办理产权证以及被上诉人沃尔德公司代收的契税和公共维修基金上缴国库的问题，不属于民事案件受案范围，本院依法不予处理。 综上所述，上诉人张淑蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4376元，由上诉人张淑蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 王 娜 审 判 员 杨继生 二〇二一年六月二十二日 法官助理 庞风华 书 记 员 苏银银