北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6564号上诉人（原审被告）:天阳恒瑞集团有限公司，住所地北京市丰台区果园6号楼20层2350。法定代表人：张朝敏，总经理。委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祎煊，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京市朝阳区管庄农工商联合公司，住所地北京市朝阳区管庄6号。法定代表人：田建，总经理。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人天阳恒瑞集团有限公司（以下简称天阳公司）因与被上诉人北京市朝阳区管庄农工商联合公司（以下简称管庄农工商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初67214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天阳公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项，要求继续履行涉案租赁合同，依法改判或将本案发回重审；2.本案的上诉费用由管庄农工商公司承担。事实和理由：一、一审法院未认定双方实际履行中对租金支付条件的实际变更，无视天阳公司履约不能的情况下直接认定涉案合同约定解除条件成就，系事实认定错误、适用法律错误。2012年4月1日，天阳公司承继案外主体承租人资格成为涉案租赁合同的新承租人，天阳公司按照约定每半年向管庄农工商公司足额支付租金。自2016年下半年开始，天阳公司接到管庄农工商公司通知，要求变更涉案房屋的租金支付方式和支付周期，由天阳公司向管庄农工商公司账户直接付款变更为向北京市朝阳区财政局汇款。具体步骤为天阳公司到朝阳区管庄乡政府财务科领取由朝阳区财政局开具的《北京市非税收入一般缴款书》，后向北京市朝阳区财政局账户汇款支付。租金支付周期由每半年支付变更为每两个月支付。至2019年11月份，当天阳公司再次向管庄农工商公司申请支付租金时，管庄农工商公司回复因乡政府和区政府对涉案租赁房屋权属发生争议，朝阳区管庄乡政府财务科暂不能开具《北京市非税收入一般缴款书》。在天阳公司未能取得《北京市非税收入一般缴款书》的情况下，暂时不能支付租金，具体支付时间需等候管庄农工商公司通知。天阳公司担心延迟支付租金将产生违约责任，于是派人多次前往管庄农工商公司财务科询问支付租金事宜，管庄农工商公司多次推脱，只回复让天阳公司等待通知。综上，双方自2016年下半年，天阳公司与管庄农工商公司以实际履行行为变更了涉案租赁合同项下租金支付条件、支付周期，至2019年11月管庄农工商公司拒绝天阳公司支付租金的请求时，期间天阳公司始终如期领取《北京市非税收入一般缴款书》并足额向北京市朝阳区财政局账户足额支付租金。但一审判决完全无视涉案租赁合同履行事实，直接以天阳公司欠付租金行为构成违约继而解除条件成就为由支持解除涉案租赁合同，系事实认定错误、适用法律错误。二、一审法院未对天阳公司提供的关键录音证据进行审查判定，系违反法定程序。一审中，天阳公司提交了与管庄农工商公司的电话录音，其中管庄农工商公司明确确认自2019年11月开始，天阳公司多次向管庄农工商公司申请交付租金，管庄农工商公司均回复因管庄乡政府和朝阳区政府对租赁标的物权属发生争议，天阳公司暂不能支付，需要等待权属争议解决后再行沟通租金支付事宜。而一审法院在管庄农工商公司已明确租金支付需等待涉案房屋权属争议解决的情况下，在一审判决中未对录音证据进行调查认定，直接判定天阳公司违约并解除了涉案合同。这意味着，管庄农工商公司与天阳公司在涉案合同实际履行过程中已经变更付款条件，且在管庄农工商公司未能向天阳公司开具《北京市非税收入一般缴款书》的情况下，需要天阳公司对延迟支付租金的行为承担违约责任。一审法院遗漏对重要录音证据的审查认定，违反法定程序。三、一审法院未能综合考虑新冠疫情属不可抗力对涉案合同履行情况造成的影响，直接解除双方租赁合同，系事实认定不清、适用法律错误。2020年年初，新冠疫情在全国范围内爆发，天阳公司全面停业，在疫情期间没有任何营业收入。2020年6月份，天阳公司准备复工经营时，北京范围内发生第二次疫情，天阳公司经营再陷困境。2020年9月初，北京疫情稳定，在天阳公司准备全面复工经营之际，管庄农工商公司诉至法院要求与天阳公司解除合同，且将消息告知天阳公司商户，要求腾退，给商户经营造成严重影响，甚至引起学校家长集体要求退费，给社会稳定造成一定隐患，一定程度影响了疫情防控。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定及《全国法院服务保障疫情防控期间复工复产典型案例（第三批）》中浙江某健身俱乐部房屋租赁合同纠纷一案所体现的司法精神，现阶段，助力企业复工复产，努力把损失降至最低，修复利益失衡，稳定社会秩序是首要任务。人民法院应综合考虑既往履行记录和履行意愿，平衡双方当事人权益，兼顾相关主体合法利益，实现多方共赢，为依法防控疫情、保障社会安定、促进经济发展提供强有力的司法服务。由此，疫情爆发前，天阳公司始终如期足额缴纳租金。疫情发生后，天阳公司依据相关政策请求管庄农工商公司减免租金，始终具有履约意愿，只是受疫情的不可抗力影响，其营业情况使其无法负担租金。现疫情已进入稳定阶段，天阳公司的经营也正在逐渐恢复，若此时解除双方租赁合同，收回租赁场地，将给天阳公司的复工复产造成重大障碍，且天阳公司经营项下存在多家商户和学校，租赁合同一旦解除，这些商户的经营和学校的运营也不可避免受到影响，这不符合现阶段帮助企业复工复产的司法精神，且不利于维持疫情期间的社会稳定。综上，一审法院无视涉案合同的实际履行、对一审证据未做实质审核就判定天阳公司存在违约行为并解除涉案合同，系认定事实错误、适用法律错误、违反法定程序，更违背涉案合同缔约本意以及忽视涉案租赁合同的实际履行习惯，将更多合同义务加诸给天阳公司一方，无视管庄农工商公司违约行为，且未考虑现阶段帮助企业复工复产的司法精神和维持社会稳定的现实需要。管庄农工商公司辩称，同意一审判决，不同意天阳公司的上诉请求。管庄农工商公司向一审法院起诉请求：1.解除管庄农工商公司与天阳公司于2012年4月1日签订的《协议书》及2004年12月19日签订的《租赁协议书》；2.天阳公司向管庄农工商公司支付截止至2020年8月31日止的租金1220083.33元及逾期付款违约金（其中违约金的计算分三笔，一笔是以244016.67元基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算；另一笔是以732049.98元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算；第三笔是以244016.67元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）；3.天阳公司向管庄农工商公司支付2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金及占用费（2020年9月1日起按照年租金1464100元标准计算，2021年1月1日起按照年租金1610500元标准计算)；4.本案诉讼费用由天阳公司承担。一审法院认定事实：2004年12月19日，管庄农工商公司作为甲方与北京京城码头餐饮服务有限公司（以下简称京城码头公司）作为乙方签订《租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限自2005年1月1日至2019年12月31日；租金标准为每四年调整一次，调整幅度为按上一租赁期年租金上调10%，即2005年1月1日至2008年12月31日年租金额为1100000元，2009年1月1日至2012年12月31日年租金额为1210000元，2013年1月1日至2016年12月31日年租金额为1331000元，2017年1月1日至2019年12月31日年租金额为1464100元；乙方不能按时交纳租金，每延期一天应按当期应付款的万分之五交纳违约金;乙方如不按期交纳租金，甲方有权终止合同。2012年4月1日，管庄农工商公司作为甲方、京城码头公司作为乙方、天阳公司作为丙方签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方同意自2012年4月1日起，甲方与乙方签订的上述《租赁协议书》中乙方的所有权利义务由乙方转移给丙方，甲方同意该协议主体的变更和权利义务的转移；租赁期限延长至2023年12月31日；如丙方不能按本协议的期限足额支付租金时，丙方除应补足应付租金外，每逾期一日应向甲方支付相当于逾期金额万分之五的滞纳金，逾期三个月不能按时足额支付租金时，甲方有权提前收回所租赁房屋，本协议自行终止。协议中另约定租金标准及支付时间为：2012年4月1日至2012年12月31日期间的年租金数额为605000元，于本协议签订后三个工作日内交纳；2013年1月1日至2016年12月31日期间的年租金数额为1331000元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%；2017年1月1日至2020年12月31日期间的年租金数额为1464100元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%；2021年1月1日至2023年12月31日期间的年租金数额为1610500元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%。庭审中，管庄农工商公司提交了落款日期为2020年7月14日的《催款函》及其快递单、涉案房屋现场张贴照片，证明其向天阳公司催付租金，天阳公司表示未收到该催款函；管庄农工商公司另提交于2020年7月14日向天阳公司（电话158XXXXXXXX）发送的催款短信。天阳公司认可收到该催款短信。天阳公司提交了北京市非税收入一般缴款书若干张和录音证据，证明2016年11月之后租金支付方式为每2个月支付1次租金，管庄农工商公司向天阳公司开具该缴款书之后天阳公司再进行交费，且天阳公司于2019年11月向管庄农工商公司申请支付租金，但管庄农工商公司要求天阳公司等待通知。管庄农工商公司对北京市非税收入一般缴款书真实性认可，对录音的真实性不认可，并表示系天阳公司未申请交费，因此其未开具北京市非税收入一般缴款书，且天阳公司于2016年11月前均直接向管庄农工商公司账户支付租金，其可以通过多种方式支付租金，不能据此拖欠租金。经询，双方均认可天阳公司已向管庄农工商公司支付租金至2019年10月31日，涉案房屋现仍由天阳公司占有使用。一审法院认为，管庄农工商公司与天阳公司订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，承租方逾期支付租金时，应当向出租方支付滞纳金，若逾期超过三个月时，出租方有权解除合同。本案中，双方均认可租金支付方式为2016年11月前由天阳公司直接支付至管庄农工商公司账户，2016年11月之后由管庄农工商公司向天阳公司开具北京市非税收入一般缴款书后天阳公司再行支付，但根据现有证据，双方的合同中并未约定付款条件严格为管庄农工商公司向天阳公司开具北京市非税收入一般缴款书，且天阳公司知晓管庄农工商公司账户，在租金支付期限届满时可以直接向管庄农工商公司付款，特别是在管庄农工商公司向天阳公司催缴租金后，天阳公司更应及时支付租金。天阳公司至今仍欠付租金的行为构成违约，且已达到合同中约定的解除条件，故管庄农工商公司要求解除管庄农工商公司与天阳公司于2012年4月1日签订的《协议书》的诉讼请求，法院予以支持。关于管庄农工商公司与京城码头公司于2004年12月19日签订的《租赁协议书》，管庄农工商公司、天阳公司与京城码头公司于2012年4月1日签订的《协议书》中明确约定管庄农工商公司与京城码头公司于2004年12月19日签订的《租赁协议书》项下京城码头公司的所有权利义务均转移至天阳公司，涉案房屋承租方由京城码头公司变更为天阳公司，因此管庄农工商公司与京城码头公司于2004年12月19日就涉案房屋租赁事宜签订的《租赁协议书》已自然终止，且天阳公司并非该《租赁协议书》的签约主体，因此管庄农工商公司要求解除2004年12月19日签订的《租赁协议书》的诉讼请求，法院不予支持。关于欠付的房屋租金，现双方均认可天阳公司已向管庄农工商公司支付租金至2019年10月31日，且涉案房屋仍在天阳公司占有使用中，故天阳公司应向管庄农工商公司支付自2019年11月1日起至本判决作出之日止的房屋租金。关于具体租金标准，法院参考合同约定的租金标准，并综合考虑合同的履行情况、新冠肺炎疫情影响使用情况等因素，根据公平原则酌情确定天阳公司应当向管庄农工商公司支付的租金数额。合同解除后，双方就涉案房屋的返还和本判决作出之后另行产生的占有使用费等事宜可以协商或另诉解决。关于逾期付款违约金，考虑到双方在实际履行租赁合同过程中对于租金支付方式确有变更，天阳公司并非毫无理由恶意拖欠涉案房屋租金，故对于管庄农工商公司的该项诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和民事诉讼法》之第六十四条规定，判决：一、解除北京市朝阳区管庄农工商联合公司与天阳恒瑞集团有限公司于2012年4月1日就北京市朝阳区管庄华润置地P2底商约2000平米房屋签订的《协议书》；二、天阳恒瑞集团有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市朝阳区管庄农工商联合公司房屋租金1000000元；三、驳回北京市朝阳区管庄农工商联合公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2012年4月1日，管庄农工商公司作为甲方、京城码头公司作为乙方、天阳公司作为丙方签订《协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自的权利义务。该协议书约定，三方同意自2012年4月1日起，管庄农工商公司与京城码头公司签订的上述《租赁协议书》中京城码头公司的所有权利义务转移给天阳公司，管庄农工商公司同意该协议主体的变更和权利义务的转移。鉴于管庄农工商公司、京城码头公司、天阳公司就涉案房屋租赁事宜达成一致，涉案房屋承租方由京城码头公司变更成天阳公司，2004年12月19日管庄农工商公司与京城码头公司签订的《租赁协议书》已自然终止。本案中管庄农工商公司要求解除2004年12月19日管庄农工商公司与京城码头公司签订的《租赁协议书》，因天阳公司并非该《租赁协议书》的签约主体，一审法院对此未予支持，并无不当。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。管庄农工商公司、京城码头公司、天阳公司签订的《协议书》约定，如天阳公司不能按协议的期限足额支付租金时，天阳公司除应补足应付租金外，每逾期一日应向管庄农工商公司支付相当于逾期金额万分之五的滞纳金，逾期三个月不能按时足额支付租金时，管庄农工商公司有权提前收回所租赁房屋，协议自行终止。关于租金标准及支付时间，协议约定，2017年1月1日至2020年12月31日期间的年租金数额为1464100元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%；2021年1月1日至2023年12月31日期间的年租金数额为1610500元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%。根据查明的事实，天阳公司向管庄农工商公司支付租金至2019年10月31日，2019年11月1日起的租金尚未交付，天阳公司仍占有使用涉案房屋。现天阳公司未能按照协议约定期限足额支付租金，构成违约，已达到协议中约定的解除条件，管庄农工商公司有权解除《协议书》。天阳公司要求继续履行《协议书》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。天阳公司上诉主张双方实际履行中对租金支付条件进行了实际变更，管庄农工商公司未能向天阳公司开具《北京市非税收入一般缴款书》，一审法院未对天阳公司提供的关键录音证据进行审查判定，对此本院认为，2012年4月1日《协议书》中未约定付款条件严格为管庄农工商公司向天阳开具北京市非税收入一般缴款书，天阳公司提交的录音等证据并不足以证明双方在实际履行中对租金支付条件进行了变更，且管庄农工商公司拒绝收取租金。2016年11月前天阳公司均是直接将租金支付至管庄农工商公司账户，天阳公司知晓管庄农工商公司账户，在租金支付期限内即可直接向管庄农工商公司付款，天阳公司未向管庄农工商公司支付租金，亦未提供证据证实其要求管庄农工商公司向其出具《北京市非税收入一般缴款书》。在管庄农工商公司催缴租金后，天阳公司未及时支付租金，其构成违约，天阳公司的上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。天阳公司上诉主张一审法院未能综合考虑新冠疫情属不可抗力对涉案合同履行情况造成的影响，直接解除双方租赁合同错误，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，天阳公司目前仍占有使用涉案房屋，且尚未交付2019年11月1日起的租金，故天阳公司应向管庄农工商公司支付其未交纳的房屋租金。一审法院根据合同约定的租金标准，综合考虑合同的履行情况、新冠肺炎疫情影响使用情况等因素，根据公平原则酌情确定天阳公司应向管庄农工商公司支付自2019年11月1日起至判决作出之日止的房屋租金，具有事实及法律依据。合同解除后，双方就涉案房屋的返还和判决作出之后另行产生的占有使用费等事宜可以另行解决。关于逾期付款违约金，鉴于双方在实际履行合同过程中存在管庄农工商公司向天阳公司开具北京市非税收入一般缴款书后天阳公司再行支付的情形，一审法院结合双方合同履行情况未予支持管庄农工商公司的该项诉求并无不当。经审查，一审程序并未违反法律规定。综上所述，天阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7890元，由天阳恒瑞集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年六月三十日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 任 宇