新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初695号 原告：章清凯，男，1974年7月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：朱炳疆，新疆新纪元律师事务所律师。被告：吴江红，女，1975年5月16日出生，汉族，乌鲁木齐市委员会台湾工作办公室工作人员，住乌鲁木齐市水磨沟区。被告：安伟，男，1968年5月13日出生，汉族，华电新疆分公司员工，住乌鲁木齐市水磨沟区。二被告共同委托诉讼代理人：阿热斯郎．阿迪力，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告章清凯与被告吴江红、安伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告章清凯与其委托诉讼代理人朱炳疆、被告吴江红、安伟与其委托诉讼代理人阿热斯郎.阿迪力到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告章清凯向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的乌鲁木齐市天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX号房屋买卖合同;2.判令被告返还购房款125000元;3.判令被告赔偿利息损失64375元(125000元×6%÷12个月×103个月)；4.判令两被告承担诉讼费。事实和理由:2011年3月份，原被告双方协商了原告购买被告吴江红名下的为被告夫妻共同所有的位于乌鲁木齐市天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX号面积6.83平米商用房屋买卖事宜(房产证号:房权证乌市天山区字第XXXX号),约定房价125000元。当时,原告在吴江红办公室给其交付1万元定金。2011年3月31日,原告给吴江红支付房款11万元,吴江红出具了内容为:“今收到章清凯交来铜锣湾商铺房款110000元整。”的收条。2011年4月2日,原告和两被告签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》，约定两被告将本案所涉房屋转让给原告,并于30日内申请办理房屋过户手续。2011年5月19日,原告给安伟支付购房款5000元，安伟出具了内容为:收到铜锣湾商铺转让款伍仟元整。原告付清了房款,被告交付了房产证等,但房屋过户手续一直办不了。2019年7月9日,原告向乌鲁木齐市不动产登记中心申请转移,该中心出具了《不动产登记不予受理告知书》,以因开发商乌鲁木齐市成基实业有限公司将天山区解放北路的国有土地使用权部分房屋抵押,无法办理转移业务为由,决定不予受理。原告取得不了房屋的不动产登记证书,不能实现购房目的，故依法起诉，要求被告返还购房款及自2011年5月19日至2019年12月18日的利息损失共计189375元。被告吴江红、安伟共同辩称，一、2011年4月2日原被告双方在公证处签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》,经双方口头协议,待原告再次买卖时由被告配合其办理过户手续,直到2019年原告出售商铺时,称自己去房产大厦过户时出据了此房无法交易的告知书(被告不在现场办理过户手续)。因被告当年是全款购买的此商铺,已取得房产证,为了核实此商铺是否被抵押,是否可以过户,到房产大厦查询结果:此商铺可以正常过户,被告多次要求原告配合办理房屋过户登记手续,但因原告不配合并称办不了,未能及时办理;二、双方于2011年4月2日签订《转让合同》后,被告履行其义务,将商铺交付至原告，原告占用、使用该房屋至今并且每月还在领取房屋租金,没有影响原告签订合同时占有、使用该房屋的合同目的,权利没有遭受侵害;三、原告诉称该房屋不能办理过户登记手续，答辩人已向法院提出申请，申请法院向乌鲁木齐市不动产登记中心核实能否办理答辩人名下所有的位于乌鲁木齐市天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX号(房产证号:房权证乌市天山区字第XXXX号)面积6.83平米商用房屋过户登记事宜。综上所述,请求法院驳回原告全部诉讼请求。另外，无法办理过户时原告称要将房屋转让给其哥哥，直到原告起诉我方才知道原告称房屋不能办理过户，办理过户应当与房主一起去才能办理。知道此事后我去房产局进行调查和询问，房产局告知我方可以办理过户，请求法院进行核实。之前我方积极配合原告办理过户，但是我是接到法院传票后才知道原告称房屋无法办理过户。为了配合原告办理过户，我方也与原告去办理公证。在庭审中，原告提交如下证据:证据1.2011年4月2日原告与两被告签订乌鲁木齐市房产转让合同书，证明原告购买被告名下涉案房屋。合同约定在30日之内办理产权过户。被告1、2对2011年4月2日原告与两被告签订乌鲁木齐市房产转让合同书的真实性认可。证据2.2011年3月29日吴江红出具10000元收条1张，2011年3月31日吴江红出具110000元的收条1张、2011年5月19日安伟出具5000元收条1张，被告收到原告购房款125000元。被告1、2：对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。证据3.2019年7月3日乌鲁木齐市不动产信息查询结果1张，证明查询结果是未受限。原告申请办理房屋产权登记，在2019年7月9日不动产交易中心出具不动产不予登记告知书，涉案房屋因涉案房屋抵押无法办理登记。被告1、2对2019年7月3日乌鲁木齐市不动产信息查询结果无异议。证据4.2019年7月9日乌鲁木齐市不动产登记不予受理告知书，证明原告拿网签合同、缴纳契税、房产证原件到办理过户登记的窗口时，被告知涉案房屋因开发商抵押后不能办理抵押登记。被告1、2对2019年7月9日乌鲁木齐市不动产登记不予受理告知书的真实性、合法性、关联性均不认可。我去房产权进行核实，房产局告知我是全款，可以办理过户，并告知我与原告一起去房产局办理过户。证据5.房屋所有权证书1份、吴江红与房产开发商签订的乌鲁木齐市房产转让合同1份、公证书1份，证明被告吴江红将涉案房屋的手续交给我方。被告1、2对房屋所有权证书、吴江红与房产开发商签订的乌鲁木齐市房产转让合同、公证书的真实性、合法性、关联性均认可，我方将商铺一并交付给了原告。被告提交的证据：关于办理不动产登记的回复意见，证明涉案房屋经乌鲁木齐市自然资源和不动产登记中心核查后回复涉案房屋是可以在抵押的状态下办理转移登记业务。原告经质证对关于办理不动产登记的回复意见的真实性、合法性、关联性均不认可，答复意见指向不明确，没有指出本案所涉房屋能否办理转移登记的问题。我方的证据告知书明确的写明了哪个房屋不能办理转移登记的原因。同时我方在交完契税之后发生的权利受限，因此税务局将契税进行退回。我方还需进一步进行核实。2021年6月15日，乌鲁木齐市自然资源局和不动产登记中心向我院回函。原告经质证认为，还是不能够明确被告的房屋是否可以过户，函上回复的原因有两个，一个写的是没有办理土地分摊登记业务，另外一个原因是将国有土地使用权抵押给银行，不符合登记条件。他们回复可以办理不动产抵押状态下的抵押登记，但是仍然不明确没有办理土地分摊业务下被告的房屋是否可以办理转移登记。原告持有的不动产登记告知书中没有复函中陈述的可以待补正材料并符合办理条件后可以申请办理的内容。被告经质证认为，上面已经明确了涉案房屋可以办理转移登记。明确了在2017年9月，土地使用权和部分房产被抵押，也明确了房产大厦回复其待补正材料并符合办理条件后房产大厦可以依申请办理，可以证明当时是可以办理的。2019年7月9日原告办理时已经持有办理转移登记的公证书，否则房产大厦是不予受理的。本院对原、被告提交的上述证据及乌鲁木齐市自然资源局和不动产登记中心向我院的回函的真实性、关联性、合法性均予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月21日，乌鲁木齐成基实业有限公司与吴江红签订了《房产转让合同书》及《房产转让补充合同》，乌鲁木齐成基实业有限公司将位于乌鲁木齐市天山区解放北路69号4F-XXX号房产转让给吴江红。2007年吴江红取得了该房产的房权证乌市天山区字第XXXX号房屋所有权证。2011年3月，吴江红、安伟与章清凯经协商，章清凯购买吴江红名下的天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX号面积6.83平米商用房屋，约定房价125000元。2011年3月29日，章清凯向吴江红交付定金10000元。2011年3月31日,章清凯向吴江红支付房款110000元,吴江红向章清凯出具了收条。2011年4月2日,章清凯与吴江红、安伟签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》，约定吴江红、安伟将天山区解放北路69号4F-XXX号房产转让给章清凯,并于30日内申请办理房屋过户手续等内容。2011年5月19日,章清凯向安伟支付购房款5000元，并由安伟出具了收条。签订合同当日，吴江红、安伟将商铺及商铺的手续交付给章清凯。2019年7月3日，乌鲁木齐市自然资源局不动产登记中心向章清凯出具不动产登记信息查询结果，显示天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX商铺无查封信息、无抵押信息。2019年7月9日,章清凯向乌鲁木齐市不动产登记中心申请转移登记房产的过户手续,该中心以因开发商乌鲁木齐市成基实业有限公司将天山区解放北路的国有土地使用权部分房屋抵押,无法办理转移业务为由,出具了《不动产登记不予受理告知书》。吴江红于2021年4月6日向乌鲁木齐市自然资源和不动产登记中心反映该商铺转移登记的相关问题，该中心答复如下：根据2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》中“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”等相关规定，我中心目前可以办理不动产抵押状态下的转移登记的业务。2021年4月15日，本院向乌鲁木齐市自然资源局和不动产登记中心发出协助调查函，需核实：1、原告章清凯向法院提交的不动产不予受理告知书，载明：章清凯:2019年7月9日，你申请的天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX，提交材料清单如下：（1）、房产证。（2）、网签合同。（3）、契税票因乌鲁木齐市成基实业有限公司将位于天山区解放北路的国有土地使用权部分房产抵押，无法办理转移业务……。不予受理通知书是否是你局出具，其内容是否真实。2、2019年7月9日，在章清凯收到该《不动产登记不予受理告知书》后，能否经补充相关材料后就能办理过户登记手续。3、乌鲁木齐市成基实业有限公司将天山区解放北路国有土地（争议商铺对应土地）办理抵押登记的日期，以上事项，请你单位于2021年4月20日前书面函复我院，若存在相关资料复印件请一并提交。特此函告，请通力协助。2021年6月15日，乌鲁木齐市自然资源局和不动产登记中心向我院回函，回复内容如下：2007年，吴江红通过购买方式，取得位于天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层XXX号商铺，产权证号乌房权证字第XXXX号，建筑面积6.83平方米。2019年7月9日，受托人章清凯持自治区公证处《公证书》（2011）新证民字第9080号申请办理不动产转移登记业务。因乌鲁木齐市成基实业有限公司未申请办理土地分摊登记业务，并于2017年9月将位于天山区解放北路的国有土地使用权和部分房产抵押给新疆农村商业银行股份有限公司，不符合转移登记条件，我中心依据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，为章清凯出具了《不动产登记不予受理告知书》，待补正材料并符合办理条件后，我中心可依申请办理。根据《中华人民共和国民法典》和相关法律法规,我中心正常办理不动产抵押状态下转移登记业务。本院认为，2011年4月2日,原、被告签订《房产转让合同》后,被告已将商铺交付给原告，原告占用、使用商铺长达10年之久。况且，双方签订的《房产转让合同书》约定，房产转让后在30日内申请办理房屋过户手续，被告直至2019年7月才自行去房产登记部门办理商铺的过户手续，在商铺过户受限，原告也应当及时通知被告，双方共同到房产登记部门查询了解房产过户受限的具体原因及后续办理的有关事宜。乌鲁木齐市自然资源局和不动产登记中心向我院回函的内容可以看出，2019年7月9日，章清凯未能办理房产过户的原因，系因乌鲁木齐市成基实业有限公司在2007年将案涉商铺出让给吴江红时，未办理土地分摊登记，土地使用权仍在乌鲁木齐市成基实业有限公司的名下。致使，2017年9月乌鲁木齐市成基实业有限公司将位于天山区解放北路的国有土地使用权和部分房产抵押给新疆农村商业银行股份有限公司，导致案涉商铺处于限制状态，吴江红在出让商铺时该商铺并未限制，况且，乌鲁木齐市自然资源局和不动产登记中心已明确告知，通过补正材料后，可以进行房产过户手续，为此，现办理案涉商铺的房产权属转移登记已无障碍，双方签订的房产转让合同应当继续履行，对原告提出要求解除双方签订的乌鲁木齐市天山区解放北路69号铜锣湾广场1栋4层114号房屋买卖合同，并要求被告返还购房款125000元、赔偿利息损失64375元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告章清凯全部的诉讼请求。案件受理费2043.75元，原告章清凯已预交，由原告章清凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   周宏伟二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日书  记  员   魏亚冰