河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1932号上诉人（原审被告）：焦作碧御置业有限公司，住所地：河南省焦作市城乡一体化示范区玉溪路科技总部新城东区2号楼201号。法定代表人：谢成波，董事长。委托诉讼代理人：田娟娟，女，1990年9月14日出生，汉族，住河南省卫辉市。被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司焦作分行，营业场所：河南省焦作市塔南路1736号嘉隆国际中心裙楼一、二层。负责人：刘青臣，行长。委托诉讼代理人：沈佳丽，女，1989年11月15日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：张艳，女，1974年4月27日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审被告）：宿鉦昇，男，汉族，1995年2月11日出生，住河南省焦作市解放区。上诉人焦作碧御置业有限公司因与被上诉人中信银行股份有限公司焦作分行（以下简称中信银行焦作银行）、宿鉦昇金融借款合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦作碧御置业有限公司上诉请求：1、依法判令撤销焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初326号民事判决书第2项，改判焦作碧御置业有限公司仅对中信银行焦作分行在先处置购房者宿焘昇所购涉案房产不足以清偿剩余债务承担连带保证责任；2、本案一审、二审的诉讼费用和保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，并没对一审中中信银行焦作分行、焦作碧御置业有限公司提供的合同、协议的优先适用条款进行确认。《按揭业务担保合作协议》为中信银行焦作分行、焦作碧御置业有限公司平等自愿签订，且不违反法律强制性规定，合法有效，根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第二款明确约定：“鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同。甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方之间的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。”因此，在签订《按揭业务担保合作协议》时，双方均预见到就上诉人的售房情况，上诉人会与二被上诉人签订《个人购房担保借款担保合同》，且被上诉人中信银行焦作分行作为贷款机构，《个人购房借款担保合同》是由其提供的，其对合同的全部条款亦均是明知的，因此，中信银行焦作分行与焦作碧御置业有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》中关于双方的责任条款的效力是优先于之后双方签订的《个人购房担保借款担保合同》，《个人购房借款担保合同》约定的双方责任条款有任何与《按揭业务担保合作协议》不一致的，均应当首先适用《按揭业务担保合作协议》中所约定的条款。一审判决未对优先适用条款事实进行任何审查说明，就直接根据中信银行焦作分行所提供的《个人购房借款担保合同》中的保证条款认定焦作碧御置业有限公司需无条件为宿鉦昇的债务承担连带责任，明显违反了双方的真实意思表示，是错误的，没有法律依据。二、《按揭业务担保合作协议》对焦作碧御置业有限公司承担连带保证责任约定了前置条件。《按揭业务担保合作协议》第五条第3款：“如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索，处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任”。因此，只有在中信银行处置案涉房产后仍不足清偿或者无法处置案涉房产的情况下，上诉人才应承担连带保证责任。一审判决无视当事人的真实意思表示，径直判决要求上诉人直接承担保证责任明显错误，没有任何依据。一审判决明显没有法律依据，请求二审法院予以改判焦作碧御置业有限公司仅对中信银行焦作分行在先处置购房者宿鉦昇所购涉案房产不足以清偿剩余债务承担连带保证责任。另，一审庭审后，我司取得豫2021焦作市不动产权证第0018190号，证明我司已取得30号楼一单元501号所有权首次登记，根据最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释第52条之规定经审查已经办好建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形的，人民法院应予以支持，并应当认定抵押权自预购登记之日起设立，我司已办好案涉房产所有权首次登记，且预告登记未失效。涉案房产的抵押权应推定自预告登记之日起设立即不需要办妥抵押登记手续，合同的目的已经实现，我司阶段性保证责任的解除条件已成就，是无需再承担保证责任的，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定第三条，民法典实施前的法律事实引起的法律纠纷案件，当时的法律司法解释没有规定的，而民法典规定的可以适用民法典的规定。本案纠纷虽是基于中华人民共和国民法典前签订的合同引起的，但在中华人民共和国民法典实施前的法律及司法解释，并未规定预告登记权利人对抵押预告登记的房屋是否享有优先受偿权，最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释，对此进行了明确规定，且该司法解释系根据中华人民共和国民法典制定，故应适用民法典及其司法解释。中信银行焦作分行辩称，案涉房屋焦作碧桂园三一单元501号房产已于2021年2月5日被山阳区人民法院进行司法查封。查封期限2021年2月5日至2024年2月4日，查封期间不允许办理过户、抵押登记，故上诉人所称已取得房屋所有权证，未能登记被上诉人宿鉦昇名下，被上诉人中信银行无法实现现房抵押登记，故而未能设立抵押权登记，上诉人上诉理由不能成立。案涉中信银行个人购房借款合同第八条有明确约定，上诉人同意对自本合同项下贷款发放之日起至被上诉人宿鉦昇取得抵押物的房屋所有权证，并办妥以被上诉人中信银行为抵押权人的不动产登记证明期间被上诉人宿鉦昇在本贷款项下对被上诉人中信银行的全部应付款项，向被上诉人中信银行提供连带责任保证担保。综上，本案案涉房屋未取得抵押权不动产登记证，上诉人应当向被上诉人中信银行承担连带保证责任。宿鉦昇辩称，上诉人应当承担连带保证责任。中信银行焦作分行向一审法院起诉请求：1．判决被告宿鉦昇偿还原告借款本金872745.41元及利息（含罚息、复利）5916.13元（暂计算至2021年1月11日），自2021年1月12日起的利息、罚息与复利计算至借款全部清偿之日止，本息合计878661.54元；2．判决原告对被告宿鉦昇抵押给原告的房产（焦作市山阳区世纪路××楼××单元××号）享有优先受偿权；3．判决被告焦作碧御置业有限公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任；4．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年8月14日，被告宿鉦昇向中信银行焦作分行申请商业贷款930000元并填写了中信银行个人借款申请表，为购买河南省焦作市××世纪路××楼××单元××号商品房（建筑面积143.48平方米）。2018年9月10日，原告中信银行焦作分行作为贷款人（乙方）、被告宿鉦昇作为借款人（甲方）、被告焦作碧御置业有限公司作为阶段性保证人（丙方）签订了中信银行个人购房借款合同（合同编号为811112191732），合同约定贷款金额为930000元；贷款期限为240个月（自2018年9月10日起至2038年9月10日止）；贷款用途为购买位于山阳区世纪路××楼××单元××号的房屋；贷款支付对象为焦作碧御置业有限公司，开户行为中信银行焦作分行，账号为81×××77；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮25％即本合同的贷款利率为6.12500％，调整方式为浮动利率-固定日调整，利率调整日为1月1日，逾期贷款罚息为合同利率的150％，挪用贷款罚息为合同利率的200％；担保方式为抵押加阶段性保证；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日……抵押人提供的抵押房产为期房的，须在本协议签署后30日内配合乙方办理期房抵押权预告登记，并在抵押人取得抵押房屋的所有权之日起……。合同8.1.1抵押加阶段性保证约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保；丙方同意对本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。合同8.3.1担保范围约定：本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、补偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用。合同8.3.2保证期间约定：如本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证的，保证担保的保证期间为担保阶段届满之日起两年，如乙方宣布本合同项下贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期限届满之日起两年。合同第12.9约定：甲方、丙方未能履行本合同约定义务的，乙方有权停止提供本合同项下贷款，要求甲方提前归还已发放的贷款本息及相关费用。合同12.10约定：如甲方、丙方未能按照本合同的约定履行全部或部分债务的，乙方有权按照本合同的约定行使担保权。合同12.14约定：在担保阶段，如甲方未能依照本合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权直接要求丙方承担担保责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划相应款项。合同第15.1.3约定，甲方违反本合同约定，逾期未按约定的金额归还贷款本息及相关费用的，视为已发生违约事件。15.2约定一旦发生本条约定的任一违约事件时，乙方有权分别或同时采取如下措施，甲方、丙方对此不表示任何异议：……15.2.4停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，15.2.5以法律规定及本合同约定实现抵押权，……15.2.7要求丙方履行保证责任。合同第15.5约定：本合同项下担保权实现时所得的款项按下列顺序进行清偿，支付本合同约定的和有关法律规定的各项应付费用、违约金、损害赔偿金等，支付本合同项下应付罚息、复利，支付本合同项下应付利息，支付本合同项下应付本金。合同附件的个人抵押房产清单写明：房屋坐落于山阳区世纪路××楼××单元××号，房屋产权人宿鉦昇，评估价值为1172507元，建筑面积143.48平方米。2018年9月11日的个人借款凭证（借据）载明，借款人宿鉦昇，借款合同编号811112191732，收款人为焦作碧御置业有限公司，收款人结算账号为81×××77，开户行为中信银行焦作分行营业部，年利率为6.125％，金额为930000元，放款日期2018年9月11日，到期日期为2038年9月11日，还款账号62×××20。同日，原告中信银行焦作分行向被告宿鉦昇发放了借款930000元，并将借款930000划入了焦作碧御置业有限公司。2019年5月16日焦作市自然资源和规划局对河南省焦作市××世纪路××楼××单元××号进行了预告登记并出具了豫（2019）焦作市不动产证明第0008208号登记证明，显示内容为：证明权利或事项为预告登记；权利人（申请人）为中信银行股份有限公司焦作分行；义务人为宿鉦昇；不动产单元号为410811201004GB00033F00080017；登记原因为预购商品房抵押预告登记，债权数额930000元整，抵押面积为143.38平方米，约定履行期限为2018-09-10至2038-09-10；在取得不动产所有权时，直接将预购商品房抵押预告登记转为现房抵押登记，原颁发的预购商品房抵押预告登记证明自动失效。2020年12月8日原告中信银行焦作分行向宿鉦昇出具了个人贷款提前收回告知函，个人逾期贷款催收函，其中个人逾期贷款催收函载明“……按照借款合同约定，您应支付贷款本金2263.86元、利息4451.42元，目前您已逾期7天，产生罚息11.99元，欠款合计6727.27元，我行已将该笔贷款的逾期信息上报人民银行征信系统。现通知您于2020年12月15日前清偿上述预期贷款本息，如不能及时清欠，我行将有权根据上述合同中违约条款的约定，解除贷款合同，并宣布本合同项下全部贷款提前到期，要求您归还全部借款本息”。同时，原告向焦作碧御置业有限公司出具了个人逾期贷款协助催收函。2020年12月23日原告中信银行焦作分行从被告焦作碧御置业有限公司账户（81×××77）中扣划6752.92元（本金2263.86元、利息4489.06元）。截至2020年1月11日，被告宿鉦昇尚欠贷款本金872745.41元，利息5916.13元（含罚息、复利）。原告向法院提起诉讼后，被告宿鉦昇于2021年3月4日偿还原告中信银行焦作分行借款本金6932.1元、利息（含罚息、复利）13277.21元，本息共计20209.31元；于2021年4月1日偿还利息0.69元；上述共计20210元。截至2021年4月12日，被告宿鉦昇尚欠原告借款本金865813.31元、利息5886.77元、罚息18.22元（复利）。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。被告宿鉦昇作为借款人、被告焦作碧御置业有限公司作为保证人与原告中信银行焦作分行签订的个人购房借款合同，合法有效，原被告均应按约定全面履行自己的义务。原告依约发放了贷款，被告宿鉦昇未按约偿还贷款，原告要求被告宿鉦昇偿还全部未还贷款本息，理由正当，法院予以支持。因个人购房借款合同约定被告焦作碧御置业有限公司承担的是抵押加阶段性保证，即就所抵押房产办理抵押登记之前所产生的所有被告宿鉦昇应付款项，焦作碧御置业有限公司提供阶段性连带责任保证，现被告宿鉦昇尚未取得抵押房屋的所有权证，亦未办理抵押登记，且合同同时约定“如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任”，故原告要求被告焦作碧御置业有限公司承担连带保证责任，理由正当，予以支持。被告焦作碧御置业有限公司辩称其代被告宿鉦昇还款6752.92元，其可向被告宿鉦昇另行主张权利。原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告要求对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告宿鉦昇应于判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司焦作分行借款本金865813.31元及截至2021年4月12日的利息5886.77元、罚息18.22元（含复利）（自2021年4月13日起的利息、罚息、复利按合同约定继续计算至实际清偿完毕之日止）；二、被告焦作碧御置业有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利向原告中信银行股份有限公司焦作分行承担连带保证责任；三、被告焦作碧御置业有限公司承担保证责任后，有权向被告宿鉦昇追偿；四、驳回原告中信银行股份有限公司焦作分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6259元、保全费4914元，由被告宿鉦昇、焦作碧御置业有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人焦作碧御置业有限公司向本院提交豫（2021）焦作市不动产权证第0018190号不动产权证书。证明上诉人于2021年5月19日已经获取了坐落于河南省焦作市××世纪路××楼××单元××号所有权手续登记。对该证据被上诉人中信银行焦作分行质证称，对证据真实性无异议，证明指向有异议，该证据仅能证明案涉房屋登记至上诉人名下，因该房屋被山阳区法院司法查封，已经不具备办理过户至被上诉人宿鉦昇名下的条件，被上诉人中信银行的抵押权不能实现，上诉人上诉理由不成立。被上诉人宿鉦昇质证称，不清楚真实性。自我买房之日没有给我购房发票。本院对上述证据认定如下：对该证据真实性予以采信。一审中，焦作碧御置业有限公司提交其与中信银行焦作分行签订的《按揭业务担保合作协议》，中信银行焦作分行对该证据真实性无异议，该协议就双方之间按揭业务担保合作进行约定，与本案具有关联性，对该证据应当予以认定，一审法院认为与本案无关不予认定不当。本院另查明，中信银行焦作分行作为甲方与焦作碧御置业有限公司作为乙方签订《按揭业务担保合作协议》，协议约定“第五条保证乙方同意为购房该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供本协议与约定的连带保证责任。1、乙方的保证期间：自甲方将贷予购房者的款项划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日（以他项权证书注明的登记日期为准）止。……2、乙方的保证范围：在乙方的保证期间，购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。3、保证责任承担方式……（2）购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方有权宣告全部贷款提前到期，并要求乙方按以下约定承担保证责任：如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记未办妥或无法办理的，乙方应在收到甲方书面通知的10个工作日内为购房者偿还包括已到期的逾期本息及未到期的应付贷款本息在内的全部购房者的贷款本息。如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。……第十三条协议生效……2、鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同。甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方之间的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。”2021年5月19日，焦作市自然资源和规划局为涉案房产颁发豫（2021）焦作市不动产权证第0018190号不动产权证书，载明权利人为焦作碧御置业有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系金融借款合同纠纷,各方当事人对涉案的个人购房借款合同、按揭业务担保合作协议的效力均无异议，本案的争议焦点为:1.中信银行焦作分行对涉案房屋是否享有优先受偿权;2.焦作碧御置业有限公司应如何承担连带保证责任。本院对上述问题评述下如下：一、中信银行焦作分行是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定,当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本院二审审理期间,涉案房屋所有权已完成首次登记,亦不存在抵押权预告登记失效的情形,中信银行焦作分行作为涉案房屋抵押预告登记权利人,请求对涉案房屋享有优先受偿权,应当予以支持。二、焦作碧御置业有限公司应如何承担连带保证责任的问题。中信银行焦作分行作为甲方与焦作碧御置业有限公司作为乙方签订《按揭业务担保合作协议》，该协议约定“不管借款合同对甲乙双方之间的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行”，故关于中信银行焦作分行与焦作碧御置业有限公司之间的权利义务应当按照《按揭业务担保合作协议》履行；该协议约定“乙方的保证期间：自甲方将贷予购房者的款项划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日（以他项权证书注明的登记日期为准）止。”本案房屋现未取得他项权证书，无法确认他项权证书注明的登记日期，且焦作碧御置业有限公司上诉请求亦是要求仅对中信银行焦作分行在先处置购房者宿鉦昇所购涉案房产不足以清偿剩余债务承担连带保证责任，故其仍应当按照协议约定承担连带保证责任；该协议约定“如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。”故在中信银行焦作分行对涉案房屋享有优先受偿权的情形下，焦作碧御置业有限公司按照该协议约定请求仅对中信银行焦作分行在先处置购房者宿鉦昇所购涉案房产不足以清偿剩余债务承担连带保证责任的主张成立，应予支持。综上所述，焦作碧御置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。因二审中出现新的事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初326号民事判决第一项；二、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初326号民事判决第二项、第三项、第四项；三、如宿鉦昇不能按期清偿本判决第一项确定的债务，对其不能清偿部分，中信银行股份有限公司焦作分行对涉案抵押物河南省焦作市山阳区世纪路1958号焦作碧桂园30号楼1单元501号房屋折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；抵押物实现债权后的不足部分，由焦作碧御置业有限公司承担连带保证责任；焦作碧御置业有限公司承担连带保证责任后，有权向宿鉦昇追偿；四、驳回中信银行股份有限公司焦作分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费减半收取为6259元、保全费4914元，由宿鉦昇、焦作碧御置业有限公司共同负担；二审案件受理费12518元，由焦作碧御置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙志强审判员何云霞审判员武丽娟二〇二一年六月二十五日法官助理赵秀芳书记员曹钟文