海南省高级人民法院   民事裁定书   （2021）琼民申998号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴丽珍，女，1968年12月6日出生，汉族，住海口市龙华区。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：绿地集团海口置业有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道77号中环国际广场19层。   法定代表人：黄高山，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王川，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐春晓扬，海南昌宇律师事务所实习律师。   再审申请人吴丽珍因与被申请人绿地集团海口置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2020）琼01民终3222号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   吴丽珍申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”规定的情形，应当再审予以纠正。具体理由如下：   （一）原审法院引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定裁定本案违约金标准，有明显错误。该司法解释仅是规定“适当减少”违约金，本案判决却降幅达80%，远超适当范畴。法院要减少约定违约金，需由当事人提出请求，本案在被申请人未提出请求的情况下，法院以所谓“视为提出异议”替被申请人提出异议，被申请人根本不承认违约，又怎么会提出异议，二审判决明显有违逻辑和法律条款。   （二）原审法院未在判决前将被申请人对违约金有异议告知再审申请人，有违中立原则，被申请人都认为自己“不存在逾期交房的违约行为”，又如何承认“包含了减少违约金的主张”。同时法院在未通知再审申请人的情况下，就得出再审申请人“未能提供具体损失数额”的结论，实为不妥，再审申请人连反驳的机会都没有，就出结果了，实为不公。将违约金由日万分之五调降到日万分之一，再审申请人有被严重欺骗之感，日万分之五是当初被申请人确定的，被申请人的行为有违诚信。   （三）根据上述司法解释第二十九条的规定，原审法院不但没有“以实际损失为基础”，更没有“兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”，给不诚信的被申请人大幅度调降违约金，公平原则完全丧失。判决的违约金相当于年化利率3.65%，比正常银行贷款利率LPR值3.85%还低，不但没有惩罚，还给违约的被申请人以奖励，远超公平范畴，再审申请人无法接受这样的判决。约定违约金比例是被申请人自己定的，是真实意思的体现，二审如此判决是变相鼓励违约。   （四）根据合同法第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。投资没有租金回报，自住没有享受到，就是损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，房屋租金损失是最基本的、不可回避的损失。本案同类房屋租金目前月租金在4000-5000元左右，判决说再审申请人没有损失错误，适用法律错误。二审判决说再审申请人“未能提供具体损失数额”，按照司法解释第十七条的规定，去找评估单位评估同地段同类型房屋租金标准，这么复杂的操作需要法官明确提出要求后再审申请人再去做。   （五）被申请人售楼时的宣传资料和报给政府的施工方案差距大，很多都没有兑现，虚假宣传，不诚信，而且小区规划漏洞百出，楼房施工质量差。合同履行中存在的这些质量问题、规划问题、诚信问题和交房手续等问题，都是需要法官考虑的因素，被申请人对此显然有过失，应当承担责任，法官的判决不考虑这些因素，存在明显漏洞。   请求：1.纠正一、二审法院错误使用法律条款，尊重合同的约定，违约赔偿比例由日万分之一提高到合同约定的万分之五，即判令被申请人针对6号楼2单元的2205房的违约金提高到129302元。2.本案一审、二审的案件受理费由被申请人承担。   绿地公司提交意见称，再审申请人于2018年12月31日前已对涉案房屋进行装修和使用，根据《商品房买卖合同》的约定，视为该房屋已按合同约定标准交付，因此绿地公司不存在逾期交房的违约行为，再审申请人的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到法律支持。具体理由如下：   （一）涉案房屋于2018年12月26日在海口市建设工程质量安全监督站（以下简称海口质监站）的监督下完成四方验收且验收合格，已达到约定的交付标准，绿地公司亦向再审申请人履行了通知义务。合同签订后，绿地公司为在约定期限内交房，排除万难，积极建设，最终于2018年12月20日竣工。2018年12月26日，绿地公司在海口质监站的监督下组织了勘察、设计、施工、监理各方单位进行验收，于当日形成了《工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已达到质量安全合格标准，具备交付条件。2018年12月27日，绿地公司向再审申请人发出《交房通知书》，符合买卖合同第九条关于在交付日3日前书面通知买受人的约定，即绿地公司已按约定履行通知交付的义务。   （二）绿地公司按照再审申请人与案外人长城物业集团股份有限公司海南分公司（以下简称长城公司）签订的《改造协议》，将涉案房屋的钥匙交付长城公司，由长城公司统一发包进行填板改造施工。双方签订买卖合同后，再审申请人与长城公司签订《改造协议》，委托长城公司对涉案房屋进行填板改造并支付改造费。房屋竣工验收后，绿地公司于2018年12月26日与长城公司办理房屋移交手续，签署移交单，移交钥匙，由长城公司统一发包给施工队进行填板改造。根据买卖合同附件七《补充协议》第二条“……买受人存在如下情形的，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（3）买受人实际收房、入住、装修或使用的”的约定，再审申请人已经委托长城公司对房屋进行装修和使用，房屋已在约定期限内完成交付。   （三）施工队在约定期限内完成填板改造工程并将房屋移交给长城公司，长城公司亦在约定期限内与业主将房屋交接手续办理完毕。《改造协议》第二条约定在2019年6月30日前完成填板改造工程并交付，案外人海南方成建设工程集团有限公司在完成改造施工后于2019年6月21日与长城公司办理竣工验收手续，双方当日签署《工程竣工验收表》及《场地移交单》。   综上，绿地公司不存在逾期交房的违约行为，请求驳回再审申请人的诉讼请求。   本院经审查认为，虽然绿地公司称再审申请人已在约定交房日期前对涉案房屋进行装修和使用，依照合同约定其公司不存在逾期交房的违约行为，但绿地公司未在法定期限内提出再审申请，故本院主要围绕再审申请人提出的再审事由，从以下三个方面进行分析认定：   （一）关于法院调整违约金是否属于适用法律错误的问题。双方合同约定逾期交房违约金的比例是已付房价款的日万分之五，再审申请人诉请主张绿地公司支付逾期交房日万分之五的违约金，绿地公司抗辩主张不存在逾期交房行为、不应支付违约金，该抗辩主张重于其公司利益所及的属于较轻主张的减少违约金的请求，绿地公司在二审时亦提出“……绿地公司关于不应支持违约金的主张，属于减少违约金更进一步的请求。从程度上讲，应视为包括了减少违约金的主张。因此，原审判决适当调整违约金的做法符合法律的规定”，即绿地公司认可法院调整违约金属于其抗辩的范畴。在再审申请人诉请主张与绿地公司抗辩主张的范畴区间内，一、二审法院在认定绿地公司逾期交房的情况下，酌情确定违约金比例为日万分之一，处于绿地公司抗辩范畴之内，并不违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定及其立法精神，不宜认定为属于“原判决、裁定适用法律确有错误的”的情形，再审申请人的该项再审理由不足以成立，本院不予以支持。   （二）关于违约金比例的调减是否过低问题。双方签订的《商品房买卖合同》涉及房屋的基本情况、价款、面积、付款、交房、产权登记、装饰和设备标准等内容，本案中，再审申请人诉请的是逾期交房违约金，故本案所涉违约金的确定应限于与逾期交房行为有关的事项。合同约定，绿地公司应在2018年12月31日前将“经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件”的房屋交付给再审申请人。2018年12月26日，绿地公司与勘察、设计、施工、监理单位对涉案小区进行竣工验收并通过验收合格；2018年12月28日，海口质监站向绿地公司作出《关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》，随即绿地公司向再审申请人邮寄《交房通知书》并已送达签收；2019年4月8日，海口质监站就涉案小区向海口市住房和城乡建设局作出《建设工程质量监督报告》，至此合同约定的交房条件成就；2019年6月底，绿地公司再次书面通知再审申请人收房。结合上述绿地公司对交房义务的合同履行情况，基于公平原则等综合权衡考虑，一审判决酌情将违约金比例确定为日万分之一，二审判决予以维持，在适用法律方面并无明显不当之处。再审申请人对二审判决认为其“未能提供具体损失数额”的认定有异议，认为需要法官明确提出要求后再审申请人再去做。但再审申请人为证明自己的主张，有权利也有义务举出相关证据，提出相关的申请，再审申请人在原审并未举出相应的证据证明具体的损失数额，二审判决认为再审申请人“未能提供具体损失数额”的认定，并无不当。故对再审申请人主张违约金调减过低的再审理由，本院不予以支持。   （三）关于再审申请人主张的售楼虚假宣传、小区设施规划、房屋施工质量等诸多问题，该些问题不属于本案诉请的逾期交房有关纠纷的审理范畴，本院不作审查，当事人可另行解决。   综上，吴丽珍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回吴丽珍的再审申请。   审判长 李静云   审判员 许 蕾   审判员 黄胜春      二〇二一年六月十日   法官助理 李周伟   书记员 陈惠怡   附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。