河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初15022号原告（反诉被告）郑州盛之融商贸有限公司，住所地郑州市郑东新区如意西路地润路19号1号楼7层709号-4号。法定代表人孙峰。委托代理人樊云峰，金博大律师事务所律师。委托代理人代君，金博大律师事务所律师。被告（反诉原告）张宁，女，1985年8月2日出生，汉族，住郑州市。委托代理人邵文培，河南九博律师事务所律师。原告(反诉被告)郑州盛之融商贸有限公司(以下简称盛之融公司)诉被告(反诉原告)张宁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审理。盛之融公司委托代理人代君，张宁及其委托代理人邵文培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛之融公司诉称，2016年8月23日，盛之融公司与张宁签署编号为1604037的《项目预约申请书》（以下简称申请书），约定张宁预约购买盛之融公司开发的冠景君悦湖项目的房产一套，预约房源具体信息为10号楼2单元6层西房号，预约金2164077元，建筑面积165.14平方米，表单价29783元，表总价4918365元，成交单价26209元，成交总价4328154元。该申请书还约定，张宁自签订本申请书起享有优先选购此预约房源的权利，同时需按盛之融公司通知交付房款的时间内及时缴纳剩余房款，如超出时间视为张宁自动放弃此意向房源。申请书签订后，盛之融公司积极建设施工，办理案涉房屋的相关手续，并于2017年11月7日获得案涉房屋预售许可证。盛之融公司获得预售许可后第一时间通知张宁来办理相关购房手续、缴纳剩余房款，但张宁确至今未配合办理任何手续，导致盛之融公司公司无法正常销售案涉房屋，给原告造成严重损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认张宁已放弃购买观景君悦湖项目10号楼2单元6层西房号房源；2、确认盛之融公司与张宁签署的编号为1604037的申请书已解除；3、张宁向盛之融公司赔偿损失（以2164077元为基数，自2016年8月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月29日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费由张宁承担。张宁辩称，1、盛之融公司与张宁未能办理案涉房源相关购房手续及缴纳剩余房款并非张宁原因，而是盛之融公司的重大过错造成。2、张宁已向盛之融公司支付的案涉房款购房款为2955263元，并非盛之融公司所称的2164077元。3、盛之融公司在明知自身违规、违法销售且张宁无购房资格的情况下，仍以各种理由拖欠向张宁返还购房款，以继续占有使用张宁购房款进行经营周转，故盛之融公司不但没有任何损失反而从中获益，给张宁造成了严重的经济损失。张宁反诉称，2016年8月23日，盛之融公司与张宁签署申请书，约定张宁预约购买盛之融公司开发的冠景君悦湖项目的房产一套，预约房源具体信息为10号楼2单元6层西房号，预约金2164077元，建筑面积165.14平方米，表单价29783元，表总价4918365元，优惠折扣为8.8折，成交单价26209元，成交总价4328154元。申请书签订后，张宁依约于当日分两次分别向盛之融公司购房款2164077元和791186元，合计2955263元，但盛之融公司仅于当日向张宁出具2164077元的收据，791186元未出具收据，且未能开具正规发票。申请书签订时，张宁具有购买案涉房源的资格，且依约向盛之融公司支付了购房款。但盛之融公司存在欺骗行为，其并非是张宁所购买案涉房源项目的开发企业。经事后了解，在签约申请书时，该房源未取得房屋预售许可证，属于违规、违法销售，后2017年11月7日案涉房源才获得预售许可证。2017年5月2日郑州市出台限购政策，造成张宁无法购买案涉房屋、无法网签，张宁多次与盛之融公司领导及销售人员沟通，对方称想办法解决网签备案，但此事一拖再拖，直到去年底才得知无法办理，张宁多次要求盛之融公司返还购房款，但盛之融公司一直找理由推脱，称其内部报批程序比较慢，一直无故拖延，给张宁造成重大经济损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除张宁与盛之融公司签署的编号为1604037的申请书；2、盛之融公司双倍返还张宁购房款2955263元并支付利息（以2955263元为基数，自2016年8月24日起，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、盛之融公司承担反诉费用。盛之融公司辩称，1、张宁反诉请求不成立，其反诉请求系属于对本诉的抗辩。2、张宁反诉状中事实与理由部分系虚假陈述，盛之融公司是受案涉房产开发企业郑州市冠景房地产开发有限公司委托代为销售案涉房产，销售合法。案涉房产于2017年11月7日取得预售许可证后，盛之融公司多次通知张宁办理后续购房手续。张宁仅在2016年8月23日向盛之融公司支付预约金2164077元，差额791186元，实为从案外人郑立斌获得房产购房资格时，向郑立斌支付的转让费。3、关于购房资格问题，盛之融公司至今不知晓张宁不具备购房条件。经审理查明：2016年5月31日，郑州市冠景房地产开发有限公司出具委托书载明：委托盛之融公司代为销售其开发的冠景君悦湖项目（备案名：香悦四季苑）房屋，委托期限自2016年6月1日起至2016年12月31日。委托权限：盛之融公司仅有权进行房屋销售相关工作。2016年8月23日，盛之融公司与张宁签订申请书，约定张宁预约购买盛之融公司开发的冠景君悦湖项目的房产一套，预约房源具体信息为10号楼2单元6层西房号，预约金2164077元，建筑面积165.14平方米，表单价29783元，表总价4918365元，优惠折扣为8.8折，成交单价26209元，成交总价4328154元。申请书签订后，张宁依约于当日分两次分别向盛之融公司购房款2164077元和791186元，合计2955263元，盛之融公司于当日向张宁出具2164077元的收据。2017年11月7日，郑州市冠景房地产开发有限公司取得项目名称为香悦四季苑项目的商品房预售许可证。郑州市人民政府办公厅郑政办[2017]58号文件《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》：经市政府研究，在郑州市室内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。郑州市人民政府办公厅郑政办[2017]58号文件《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，1.调整商品住房限购区域……增加新郑市、荥阳市、中牟县……3.在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。2017年12月12日、2018年7月10日、2018年7月10日、2018年8月8日，四次通知张宁办理房屋购买后续手续。郑州市个人房屋产权信息表显示，张宁名下已有一套房屋，合同签订日期为2016年8月30日。以上案件事实由委托书、申请书、收据、商品房预售许可证、文件、短信截图、视频、公告、郑州市个人房屋产权信息表及庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订申请书后，郑州市发布限购政策，张宁已不具备购买案涉房屋资格，根据双方均诉请解除案涉申请书，且限购政策发布时，张宁在郑州市已有住房，不符合限购条件，故张宁不具有购买涉案房屋资格，涉案申请书目的无法实现，依法应予解除。本院认为，盛之融公司于2017年12月9日，第一次短信通知张宁后，又分别于2017年12月12日、2018年7月10日、2018年7月10日、2018年8月8日，四次通知张宁办理购买房屋后续手续，张宁在限购政策发布之后至起诉前未向盛之融公司明确表明放弃该房源。因此，盛之融公司主张自其第一次通知张宁办理后续购房手续，已视为张宁放弃房源的主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。张宁已根据申请书交纳了预约金，且申请书签订和预约金交纳发生于限购政策前，盛之融公司作为商品房开发商的委托公司，在明知存在限购政策限制交易的情况下，应及时通知张宁解除合同并返还相应预约金，以免扩大损失。关于张宁交纳的预约金数额，盛之融公司主张其中争议款项“791186元”实为向郑立斌支付的案涉房产转让金，不予退还，无有效证据予以证明，故不予采纳；付款凭证显示张宁于2016年8月23日共向盛之融公司转账2955263元，本院予以确认，盛之融公司应向张宁返还购房预约金2955263元。盛之融公司主张张宁长期占有房源，要求张宁赔偿损失，但未提交有效证据证明其实际损失，且签订申请书时，亦无预售登记，故不予支持。盛之融公司在已受领张宁交纳的预约金，在合同不能履行，房屋升值的大背景下，张宁受有财产损失，盛之融公司应赔偿张宁遭受的利息损失，利息应以2955263元为基数，自2016年8月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除郑州盛之融商贸有限公司与张宁于2016年8月23日签订的编号为1604037《项目预约申请书》；二、郑州盛之融商贸有限公司于本判决生效后十日内向张宁返还购房款2955263元并支付利息（以2955263元为基数，自2016年8月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回郑州盛之融商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8045元，减半收取4023元，反诉案件受理费15221元，合计19244元，由郑州盛之融商贸有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年六月二十八日书记员  董 越