安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终999号上诉人（原审被告、申请执行人）：乔华雷，男，1981年11月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：乔烈武，北京盈科（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李敏，女，1981年5月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：史怀畅，安徽史怀畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑凯，安徽史怀畅律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：范骏，男，1980年10月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人乔华雷因与被上诉人李敏，原审第三人范骏案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人乔华雷的委托诉讼代理人乔烈武，被上诉人李敏及其委托诉讼代理人郑凯到庭参加诉讼，原审第三人范骏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。乔华雷上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李敏一审全部诉讼请求；2.李敏承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.案涉房屋并没有进行权属登记，李敏在购买此房之前便已明确知晓该事实，一审法院并未认定，属于对基本事实的重大遗漏。2.李敏对案涉房屋不能变更登记是存在明显过错的。首先，李敏对案涉房屋未进行不动产登记的情况是明知的，无权属登记的房产必然不能进行过户登记，其对不能过户登记是有明显过错的。一审判决关于房屋未办理过户登记原因不在于李敏，李敏没有过错的认定明显存在错误，这种说法是站不住脚的。试想，如果李敏购买的是有权属登记的房屋，且在其购买后完成了变更登记，则不会发生本案纠纷，乔华雷就不会申请法院执行案涉房产。恰恰是李敏贪图小便宜，购买了无产权登记的房产，才直接引发了本案。其次，李敏在一审中提交的短信照片证据能显示，该房产在2019年5月份就可以进行不动产登记的准备工作，到最终该房产被依法查封，中间有好几个月时间，李敏以及范骏完全可以通过正常合法的途径办理完毕不动产登记手续，获得不动产权属证书，从而使李敏获得物权期待权甚至物权，以排除执行。由此可见，李敏对案涉房屋不能变更登记存在明显过错。3.李敏是否真实购买了案涉房屋是存疑的。通过李敏一审举证可以看出，其是通过芒果找房平台购买案涉房屋的，但并未根据平台的协议将购房款打入托管账户，而是直接将现金交给范骏，不符合购房的一般程序及常情常理，不能排除李敏与范骏虚假交易损害他人（包括乔华雷）合法权益的情形，或者李敏与范骏之间存在民间借贷中让与担保的情形。二、一审判决适用法律错误。一审判决支持李敏诉讼请求的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定。乔华雷认为，该条款不能适用于本案。首先，该条款规定的非常清晰，提出执行异议的主体是“买受人”，客体是“登记在被执行人名下的不动产”。不考虑李敏是否真实购买了案涉房产，也不考虑其自身未办理过户登记有无过错，李敏的异议请求不满足该条规定中的客体条件。案涉房产并无不动产登记。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信。案涉房产未依法进行登记，不具有物权公示公信效力，这也是李敏在案涉房产被查封后，其所提出的执行异议被人民法院依法驳回的理由之一。乔华雷对一审判决适用该条款进行裁判不持异议，但一审判决错误认定了事实，直接导致错误适用了该法条。本条明确规定了诉争不动产需具备权属登记的前提条件，但案涉房产并无不动产权属登记。故一审判决适用法律错误，李敏对案涉房产享有的权利不足以排除强制执行。三、一审判决结果错误。首先，由于一审判决没有认定案涉房屋没有进行权属登记这一重要事实，从而导致其错误适用法律，并导致判决结果错误。其次，由于李敏存在明显过错，即使适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定，也不应该支持其执行异议请求。撇开适用法律正确与否不说，该判决结果也明显存在错误。综上，乔华雷认为，李敏对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实和适用法律错误，并导致判决结果错误，请求本院依法支持其上诉请求。李敏辩称，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应当予以维持。理由如下：一、李敏具有积极请求办理过户登记的行为，未办理过户登记有合理的客观理由，并非其自身原因，是因为开发商未办理“大证”，以及范骏恶意隐瞒办证通知，导致李敏在客观上存在不能办理过户登记的障碍。在案证据能够证明李敏多次到蚌埠市不动产登记中心、开发商处申请办理过户登记，但因开发商未办“大证”，故办不了“小证”。自2019年5月8日开发商通知范骏办证，至2019年5月24日案涉房屋被一审法院查封，只有16天时间，因范骏恶意隐瞒办证通知，导致李敏错失办理过户的良机。二、案涉房屋在买卖时没有权属登记，不是能够归责于李敏的原因，不能因此视为李敏有过错。李敏是普通的民事主体，不可将其视为法律专家，其已经尽到一般买受人的注意义务，对案涉房屋所享有的物权期待权应当予以优先保护。办理房屋买卖公证，在二手房交易市场存在已久，或全款公证，或转按揭公证，不动产交易中心认可此种交易方式。按照一般买受人的认知，有公证机构对双方买卖行为的真实性、合法性予以证明，所购买的房屋已付清全款，没有按揭贷款，无需担心银行抵押的问题，房屋交付后，李敏有理由相信自己已经合法占有的案涉房屋是自己的。乔华雷、李敏对范骏享有的债权内容有区别，乔华雷对范骏的债权并非指向案涉房屋这一特定财产，是一般金钱债权；而李敏对范骏的债权，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体，具有对物权的期待利益。李敏的物权期待权应当优于乔华雷的一般金钱债权得到保护。三、李敏在人民法院查封案涉房屋前已支付全部价款，乔华雷所主张的虚假交易、让与担保属于猜测，没有证据证明。通过李敏的银行交易流水可以看出，在没有购买案涉房屋前，李敏的徽商银行账户就有存款，用于收支和理财；在与范骏签订房屋买卖合同并公证后，范骏要求现金支付，出于对中介和公证的信赖，李敏以现金方式支付剩余23万元购房款具有合理性，且现金交易在房产交易市场并非个例。四、本案参照适用《执行异议复议规定》第二十八条正确，“登记在被执行人名下的不动产”包括被执行人办理了商品房预售合同登记备案的不动产。即便参照适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，李敏同样满足“不得查封、扣押、冻结”的全部保护条件，应当解除对案涉房屋的查封并停止执行。综上，李敏请求本院驳回上诉，维持原判。范骏未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。李敏向一审法院起诉请求：1.解除对坐落于蚌埠市的查封并停止执行；2.确认李敏与范骏签订的《房屋转让合同》《房屋买卖合同》合法有效；3.确认坐落于蚌埠市归李敏所有；4.本案的诉讼费由乔华雷承担。一审法院认定事实：2018年10月24日，李敏通过中介芒果找房与范骏签订《房屋转让合同》，约定李敏购买范骏所有的位于蚌埠市房屋，建筑面积44.99平方米，双方约定房屋总价款为25万元，合同签订之日，李敏付购房定金20000元，余款在2018年11月30日内办理房屋委托公证手续后结清。2018年11月30日，李敏与范骏到蚌埠市众信公证处办理了房屋买卖公证和委托公证后即向范骏支付了剩余购房款23万元，范骏收到款项后也向李敏出具了收条。2018年12月6日，范骏向李敏交付了案涉房屋。2018年12月11日，李敏与承租人（张威）签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋对外出租。2019年5月8日，安徽龙阳置业有限公司向范骏发送短信，告知案涉房屋可以办理产权过户手续。2019年5月24日，一审法院经乔华雷申请，作出（2019）皖0302财保4号民事裁定书，查封了涉案房屋。2020年8月3日，李敏向一审法院提出执行异议，该院于2020年8月12日作出（2020）皖0302执异28号执行裁定，驳回李敏的异议，故李敏提起本次诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李敏在人民法院查封案涉房屋前已经与范骏签订了合法有效的《房屋转让合同》、支付了案涉房屋的全部价款并已合法占有使用至今，非因买受人自身原因未办理过户登记，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，李敏对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其要求解除对坐落于蚌埠市房屋的查封并停止执行的诉讼请求，该院予以支持；但其要求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，因不符合《中华人民共和国物权法》规定的物权公示原则以及合同效力与物权效力相区分的规定，该院对该项诉讼请求不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、十五条、十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《执行异议复议规定》第二十八条之规定，判决如下：解除对蚌埠市房屋的查封，停止对蚌埠市房屋的执行。案件受理费5050元，由乔华雷负担。二审中，乔华雷没有提交新证据。范骏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。李敏向本院提交如下证据：范骏与安徽龙阳置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其双方增值税发票各一份，拟证明：范骏已经付清其购买的案涉房屋的全部价款。乔华雷质证意见：对上述证据的真实性无异议，但是可以证实李敏在购买案涉房屋时，已经知晓该房屋并没有办理权属登记，没有登记在范骏名下。本院认证意见：乔华雷对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。关于乔华雷认为一审法院漏查了案涉房屋的开发商即安徽龙阳置业有限公司是否办理了“大证”的事实一节，本院认定如下：根据一审法院查明的“2019年5月8日，安徽龙阳置业有限公司向范骏发送短信，告知案涉房屋可以办理产权过户手续”的事实，结合安徽龙阳置业有限公司出具的证明（即“我公司在2019年5月8日已通知范骏本人来办理房产证过户手续”）、李敏在二审庭审中关于“2019年5月左右大证已经办理了”的陈述等可以认定，安徽龙阳置业有限公司已于2019年5月8日前办理了包括案涉房屋在内的房屋权属初始登记（即“大证”）的事实具有高度可能性。本院另查明，范骏与安徽龙阳置业有限公司于2015年8月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：201506090012），并于当日在蚌埠房产交易网办理了合同备案登记。该合同主要约定范骏以228376元的价格购买安徽龙阳置业有限公司开发的案涉房屋、付款方式及期限、交付期限等内容。合同签订后，范骏已经付清了案涉房屋全部购房款，安徽龙阳置业有限公司亦交付了案涉房屋。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为：李敏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合双方当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和相关法律规定，本院综合评析如下：一、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审查的问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋虽未登记在被执行人范骏名下，但系范骏于2015年8月28日从安徽龙阳置业有限公司处购买的，且合同已经网上备案登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，一审法院已将案涉房屋作为范骏的财产予以执行查封，故该院依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定对本案进行审查，并无不当；乔华雷关于李敏的异议请求不满足该条款中“登记在被执行人名下的不动产”的客体条件的上诉理由与事实不符，于法无据，本院不予采信。二、关于李敏的异议主张是否能够同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项保护条件问题。(一)《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产管理法》）第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”。尽管该规定作为管理性强制性规定，违反了并不当然导致合同无效，但违反前述规定买卖房地产的行为显然不具有合法性。李敏明知案涉房屋买卖违反前述法律规定，依然与范骏签订《房屋转让合同》，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的保护条件。（二）关于李敏在一审法院查封之前已合法占有案涉不动产的事实，各方当事人均无异议，本院认定其异议主张符合该项保护条件。（三）关于第三项保护条件，本院认为，李敏在一审中提交的银行流水明细、范骏出具的收条、公证书以及相关证人证言等证据能够相互印证，本院认定李敏通过现金方式向范骏支付了全部价款的事实具有高度可能性；乔华雷对此虽存有疑问，但其未能提供足以反驳的证据，故对其该节上诉理由，本院不予采信，李敏的异议主张符合该项保护条件。（四）关于第四项保护条件，本院认为，根据本案查明的事实可以看出，李敏在案涉《房屋转让合同》中确认其“已对案涉房屋作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议”，其在一、二审中均述称系因开发商未办理“大证”、范骏未办理“小证”，致使其未能及时办理案涉房屋过户登记，进一步印证了李敏在购买案涉房屋之前，就已明知该房屋尚不能办理过户登记的事实。如前所述，《房地产管理法》第三十八条规定虽为管理性强制性规定，不影响案涉房屋买卖合同的效力，但李敏作为买受人，其应当尽到审慎的注意义务，其在明知案涉房屋尚未办理房产证，不能直接办理过户登记的情况下，仍然积极推进交易，坚持购买，放任由此带来的法律风险，故其对案涉房屋不能办理过户登记存在明显过错，其异议主张不符合该项保护条件。综上，李敏的异议主张不能同时满足《执行异议复议规定》的四项保护条件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其关于解除对案涉房屋的查封并停止执行、确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。三、关于李敏请求确认《房屋转让合同》《房屋买卖合同》合法有效的问题。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，而非单纯的确认合同效力纠纷；上述合同的效力仅属于本案的待证事实问题，且已被本院查明的事实予以认定，不宜作为判项列入裁判主文，故其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，乔华雷的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初2774号民事判决；二、驳回李敏的全部诉讼请求。一审案件受理费5050元，由李敏负担；二审案件受理费5050元，由李敏负担（限于本判决生效后七日内向本院交纳）本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年六月二十八日法官助理 马兆云书 记 员 张智瑶附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。