北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8008号上诉人（原审原告）：吕春洪，女，1969年10月1日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职工。原审第三人：师腾霄，女，1970年12月12日出生，住河北省石家庄市元氏县。委托诉讼代理人：史天予，北京市兰台律师事务所律师。上诉人吕春洪因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及原审第三人师腾霄中介合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕春洪，被上诉人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳，原审第三人师腾霄之委托诉讼代理人史天予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕春洪上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持吕春洪一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏关键证据和事实。具体如下：2017年3月23日下午，吕春洪已把其在北京开立的农行卡给了链家公司业务员唐某，唐某知道买家师腾霄有在天津开立的农行卡。根据北京住建委的规定，在中国大陆开立的农行卡都可用于网签，网签完成即不受新的限购政策影响。链家公司通过其和北京住建委24小时联网的系统，把网签需要的材料提交了就是完成网签。2017年3月13日买卖双方已签署好全权委托链家公司去做网签的文件，从吕春洪给链家公司农行卡之后，网签控制权就掌握在链家公司手里。且一审已认定链家公司至少从2017年3月22日就知道符合网签条件不去做网签违约。2017年3月23日下午到2017年3月27日凌晨，链家公司可以完成网签。链家公司未能在新的限购政策实施前完成网签违约。一审证据显示，在新的限购政策实施前，北京住建委不限制买家的购房资格；链家公司和买卖各方都明知涉案房屋存在抵押，链家公司受买卖双方委托制定了买卖合同等过户需要的各种文件内容和各个交易环节的时间点，其中解除抵押的时间链家公司确定在2017年5月，办理交易过户时间确定为2017年7月。链家公司告知吕春洪网签完成前不需要解除抵押。北京住建委在2020年12月24日纠正了其以前“网签完成前需要抵押权人同意”的说法，出具了《关于2767号等吕春洪反映存量房网签前不需征得抵押权人同意等问题的行政答复意见》，根据该意见，涉案房屋网签前不需要征得抵押权人同意。吕春洪在一审庭审结束后、判决作出前将上述行政答复意见寄给了一审法院，但一审判决未予显示。链家公司欺骗吕春洪其农行卡不能用于网签，在北京开立银行卡才能用于网签等。涉案房屋从新的限购政策出台到现在一直保持下跌状态，下跌价格是房屋买卖合同价格的三分之一左右。吕春洪为查清案件事实，产生了很多成本，链家公司应赔偿吕春洪房价下跌损失和律师费、差旅费等损失。一审判决载明的吕春洪的诉讼请求与吕春洪一审时陈述的内容不一致，遗漏关键部分，也有改动的部分。一审时吕春洪提交了两版起诉状，应以13页的那份起诉状为准。2017年1月初，吕春洪委托北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）和链家公司两家中介，要求业务员跟全程。3月，链家公司找到吕春洪，说找到了买家即师腾霄，唐某是链家公司专门负责网签的人。发生纠纷时吕春洪才知被骗，唐某没有经纪人资格。一审判决第二页倒数第二行不是吕春洪说的话，链家公司说过户和交税需要吕春洪在场，网签不需要吕春洪在场。3月23日晚上6点多，吕春洪在福州接到浦发银行的电话，吕春洪以为是诈骗电话。当晚限购政策出台，让吕春洪马上回来。买家和中介当时都同意开卡条件，但没有履行。3月23日下午，吕春洪已经给了中介符合开卡条件的银行卡，可以办理完成网签。后来吕春洪才知两张银行卡都可以使用，才知被骗。关联案件的笔录被改了，链家公司和师腾霄也多次撒谎。一审判决记载的内容与证据和事实不符。新政出台到实施还有一段时间，出台之后链家公司也可以完成网签。一审法院认定“师腾霄在新政策出台后已不具备相应的购房资格，故涉案房屋继续交易已不可能继续履行”错误。新政出台前不需要对购房人资格进行核验。吕春洪是贷款买房，北京一直执行的是中介做网签，不需要征得房屋抵押权人同意，所有的文件都是链家公司起草的，其不是故意拖延或不作为，而是诈骗。二、一审判决擅自更改和遗漏吕春洪的部分诉讼请求。中介、买家、吕春洪均从未说过“链家公司承诺在网签前的一系列核验程序，都不需要吕春洪在场”。链家公司告知吕春洪的是“网签不需要买卖双方在场，是过户和缴税需要买卖双方在场”，网签完成前不需要买卖双方在场。三、一审判决遗漏唐某参加涉案房屋交易的事实。张某了解吕春洪要求专业负责的中介人员全程负责，张某说唐某是专门负责网签过户的人员。其实唐某是链家公司另一个门店的。张某和唐某担心吕春洪发现唐某的真实身份，故意安排在张某所在门店签约。四、在买家诉吕春洪案中，判决认定事实和庭审质证证据、卷宗不一致。且连接公司应作为被告参与诉讼。五、链家公司所称“2017年3月26日符合网签条件，可以进行网签，但是链家公司还得撤掉2017年3月26日的网签，再次进行网签才能过户”系虚假陈述。六、涉案房屋性质是办公用房，是限购政策长期限制的对象。涉案房屋从2017年3月北京出台有关限购政策以来，很快且一直保持大幅下跌形势。七、买家诉吕春洪案重审一审中，买家才承认是其非法指使银行开卡。在合同履行的关键时刻，买家非法开卡，链家公司明知在限购政策出台前吕春洪的现有银行卡可以用，且明知吕春洪提出的开卡条件等，这样开卡影响交易安全。链家公司称，2017年3月26日直到限购政策出台后还能做成网签，次日即知网签做不成。但直到3月29日晚才告知吕春洪网签做不成，此时房价已经大跌，买家此后才提出解除房屋买卖合同。很可能是链家公司和买家明知房价下跌，所以故意不做网签。链家公司辩称，同意一审判决，其他意见同链家公司一审的答辩意见。师腾霄述称，同意一审判决，其他意见同师腾霄一审的陈述意见。吕春洪向一审法院起诉请求：1．判令链家公司向吕春洪赔偿经济损失260万（包括房价下跌损失180万元及其他经济损失80万元，主要是律师费、路费、快递费等费用）；2．判令链家公司提供一套完整的签约资料（具体的资料内容吕春洪不清楚，链家公司有义务向吕春洪提供）。一审法院认定事实：2020年3月13日，甲方（出卖人）吕春洪、乙方（买受人）师腾霄、丙方（居间方）链家公司签订《居间服务合同》，约定就涉案房屋链家公司为吕春洪及师腾霄提供居间服务，内容如下：“第一条居间服务1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。……第三条权利义务2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。……第四条违约责任3、在居间服务中，丙方因工作疏漏、遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。……”同日，吕春洪与师腾霄就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。一审庭审中，吕春洪向一审法院提交链家公司经纪人唐某与其微信聊天记录，唐某的部分内容如下：3月22日中午12:34“杜姐，浦发银行卡办了吗？”3月22日下午16:34“杜姐，明天能把浦发银行的卡给我吗？我尽快做网签。”“嗯，我怕政策陆续出来，万一涉及50年产权，还没有做网签，就麻烦了。”3月23日“咱们尽快把网签做了吧”“国家全面打压房价，万一出台五十年的也限购，就麻烦了。您这边多配合一下吧，真出了，对谁都不好啊。”3月24日“杜姐，您今天能确定什么时候回来了吗？”“现在基本一天一个政策，所以都在紧急做网签。”链家公司对该聊天记录真实性认可。师腾霄曾以买卖合同纠纷为由将吕春洪诉至一审法院，一审法院受理后，作出（2017）京0105民初37079号民事判决，吕春洪对判决不服，上诉至本院，本院作出（2018）京03民终4291号民事判决。吕春洪向北京市高级人民法院申请再审，2018年12月24日，北京市高级人民法院作出（2018）京民申5045号民事裁定，指令本院再审。本院于2019年4月15日作出（2019）京03民再35号民事裁定，发回一审法院重审，一审法院于2020年10月26日作出（2019）京0105民再32号民事判决书，内容如下：“……2017年3月13日，吕春洪与师腾霄签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定吕春洪将其名下的涉案房屋出售给师腾霄，该房屋规划用途为办公。涉案房屋已设定抵押，吕春洪应于2017年5月10日前办理抵押注销手续。……2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等部门联合发布京建发【2017】第112号公告，公告内容为商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。在公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，也可以出售给个人，个人购买应当符合名下在京住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。……关于本案争议，首先，根据在案证据，涉案房屋从性质上说属于商业用房，并非住宅。因此本次交易必然受到新的房屋买卖政策约束，师腾霄在新政策出台后已不具备相应的购房资格，故涉案房屋继续交易已不可能继续履行；师腾霄举证证明自己不具备购房资格，吕春洪虽对师腾霄提交的证据真实性不予认可，但未提交相反证据，本院对吕春洪的主张难以采信。其次，双方未约定网签的具体时间，在2017年3月13日签订合同后，需进行购房人资格核验、征得房屋抵押权人同意出售等事宜，未能在2017年3月26日完成网签难以认定涉案主体存在故意拖延或不作为。再次，关于具体未能在2017年3月26日前完成网签的原因，合同中约定涉案房屋已设定抵押，吕春洪未举证至2017年3月26日涉案房屋已解除抵押或征得抵押权人许可允许出卖房屋，上述义务应由吕春洪完成，但限购政策出台时亦未至合同约定2017年5月10日前办理抵押注销手续时间，吕春洪虽不存在违约，但未完成注销抵押登记即不能办理网签，故吕春洪表示因师腾霄和北京链家公司原因导致未完成网签，本院不予采信。……”一审法院认为：依法成立之合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。吕春洪、师腾霄及链家公司签订的《居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。现吕春洪主张链家公司的居间服务行为给其造成了损失，但是结合在案证据及另案判决已查明的事实，首先吕春洪与师腾霄未能就涉案房屋完成交易，根本原因在于涉案房屋系商用，3月26日新政出台导致师腾霄无购房资格，不具备继续交易的前提；其次，虽然居间合同中约定师腾霄和吕春洪委托链家公司办理网签，但是并未约定办理的具体时间，且办理网签需要师腾霄和吕春洪向链家公司提交网签所需要的各项资料，结合在案证据，链家公司的经纪人唐某一直在与吕春洪沟通协商此事，未有证据显示链家公司在提供居间服务过程中存在怠于履行职责、隐瞒事实或提供虚假情况的行为；再次，解除涉案房屋的抵押手续是办理网签的必备条件，根据师腾霄和吕春洪的房屋买卖合同约定，涉案房屋需在2017年5月10日前办理抵押登记注销手续，吕春洪未举证证明截止至3月26日新政出台时，涉案房屋已经办理了解押手续，亦未举证证明链家公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害了吕春洪的利益，故对其要求链家公司支付房价下跌损失180万及其他各项损失80万的诉讼请求，一审法院不予支持。关于吕春洪要求链家公司提供全套的签约资料的诉讼请求，一审庭审中吕春洪无法对各项资料名称及内容予以明确，且该项请求无事实及法律依据，一审法院亦无法支持。据此，一审法院于2021年1月11日作出判决：驳回吕春洪的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕春洪提交了北京市住房和城乡建设委员会于2020年12月24日作出的《关于2767号等吕春洪反映存量房网签前不需征得抵押权人同意等问题的行政答复意见》，证明涉案房屋网签不需要征得抵押权人的同意，过户前钱已经还清；政策出台到政策实施有时间差，这是惯例，中介知道该惯例，链家公司有官网，如果无法上传，说明政策已经实施，当时可以完成网签；关联案件的调查笔录错误，笔录中没有吕春洪的签字，且没有移送全部卷宗。链家公司发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可；该意见书“本机关认为”部分的表述与吕春洪要证明的内容相反；一审提交的证据可以看出2017年3月26日吕春洪要求解除买卖合同，不同意网签，在前述笔录中也有记载；且即使双方都同意，3月26日也无法进行网签，该通知是3月26日下午收到的；关联案件的调查笔录与本案无关。师腾霄发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可；其他意见同链家公司的质证意见一致。本院经审查认为，对于吕春洪提交上述证据的真实性予以确认，对于其证明目的将结合本案事实予以综合认定。本院另查明，（2019）京0105民再32号民事判决作出后，吕春洪提起上诉，本院经审理于2021年4月2日作出（2021）京03民再1号民事判决，该判决认定：“……根据涉案合同及补充协议的约定，2017年3月13日签订合同后，需进行购房人资格核验、房屋核验等事宜，买受方需在2017年3月25日之前支付两笔定金共计60万元，出卖方需2017年5月19日前办理完毕解除抵押手续。截止2017年3月26日，双方履行各自合同义务均未超出合同约定的期限，在案证据不能证明此前买卖双方存在违约行为。北京市政府2017年3月26日出台限购政策后，师腾霄不满足相应政策要求，不具备购房资格，涉案房屋交易已无法继续履行。政策变化对买卖双方没有协商的余地，改变了订约时的合意基础，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同。一审法院判决解除合同正确。现各方对2017年3月26日限购政策实施前未能完成网签的原因及责任存在争议，但涉案合同未明确约定办理网签的具体时间，限购政策实施前未能完成网签不构成违约，且合同相对方均通过协商及各种方法尽力促成合同尽快履行，主观上不存在过错，现有证据亦不能证明当时未完成网签系因某一方违约造成的。因此，根据相关法律规定及补充协议的约定，双方当事人对本案的合同解除均不存在过错，互不承担违约责任，根据合同履行情况，一审法院判决吕春洪返还定金60万元，并无不当。……关于吕春洪的反诉请求，鉴于上述对涉案合同履行违约及违约责任的认定，吕春洪提出要求房屋贬值损失的反诉请求但没有相应证据予以证明，其请求的数额亦无充分依据，故一审法院不支持其反诉请求的处理正确……”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，各方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕春洪、师腾霄及链家公司签订的《居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于链家公司在履行上述《居间服务合同》过程中是否存在违约行为并给吕春洪造成损失。吕春洪诉讼主张链家公司在办理网签过程中存在过错，导致其房价下跌损失及其他经济损失。对此，链家公司不予认可。《居间服务合同》约定吕春洪、师腾霄双方授权链家公司办理网上签约手续。根据该约定及相关法律规定，网签授权主体是委托人，链家公司负有受托义务。根据生效判决认定的事实，吕春洪、师腾霄之间房屋买卖合同系因限购政策而解除，各方对2017年3月26日限购政策实施前未能完成网签的原因及责任存在争议，但涉案合同未明确约定办理网签的具体时间，限购政策实施前未能完成网签不构成违约，且合同相对方均通过协商及各种方法尽力促成合同尽快履行，主观上不存在过错，现有证据亦不能证明当时未完成网签系因某一方违约造成的。由上述事实可知，网签未能办理显然不能归责于链家公司。吕春洪以链家公司在办理网签过程中存在违约为由，诉讼主张赔偿其房价下跌损失及其他经济损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，吕春洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由吕春洪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二一年六月二十九日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥