贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4760号上诉人（原审被告）：贵州广源沣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦11层1号。法定代表人：毛世锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：车亭，女，1981年9月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐天洸，贵州好时律师事务所律师。上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司（以下简称广源沣房开）因与被上诉人车亭商品房预售合同纠纷一案，上诉人广源沣房开不服贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人广源沣房开的委托诉讼代理人张鸿，被上诉人车亭的委托诉讼代理人徐天洸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广源沣房开上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人提供的证据足以证明案涉房屋所在楼栋于2017年7月18日竣工验收合格，上诉人提交的贵州双龙航空港经济区市政设施服务中心提交的两份《回复》证实案涉房屋未能如期交付被上诉人的原因系市政下水管网未接通而不满足交付条件，案涉房屋所在小区至今仍因该原因无法交付，根据《商品房买卖合同》第十二条及补充协议第六条约定，上诉人自竣工验收合格之日起不承担逾期交付的违约责任。2．被上诉人已实际收房，根据《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任应从实际收房540个工作日后起算，故一审判决认定该违约责任起算日错误。3．一审法院认为《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条第2款属于格式条款中排除被上诉人权利的内容而未适用该约定，属于法律适用错误。4．一审在未支持被上诉人办理权属转移登记请求的情况下，判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，属超被上诉人一审诉请，违反不告不理原则，程序违法。被上诉人车亭答辩称，双方对交房时间及办证时间有明确约定，被上诉人一审的第一项诉请要求交付商品房权属登记证书实际为双方签订的合同第二十二条中约定的办理商品房转移登记的有关文书，故一审判决不存在超越诉请。2．市政下水管网未接入但上诉人在此期间已实际交付部分商品房的客观事实证明，市政下水管网的接通与商品房的实际交付不存在必然因果关系，并非不可避免或不可抗力。3．双方签订的合同第二十九条约定，若补充协议中含有不合理的减轻或免除主合同，补充协议无效，仍以主合同为准。4．贵阳市中级人民法院（2021）黔01民终1782号、（2021）黔01民终1783号、（2021）黔01民终2986号已生效的判决查明，上诉人的违约是事实，应当依法承担违约金，综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。车亭向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币47355.00元（总房款771703元×每日1?×615天＝47355.00元，2016年12月31日起至2018年9月7日）；2、判令被告到房屋产权登记机关为原告办理贵阳市南明区商品房权属转移登记；3、判令被告向原告支付转移登记违约金人民币42119.00元（总房款771703元×每日1?×547天＝42119.00元，暂计算2018年12月31日起至2020年6月30日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月23日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以771703元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为117.86平方米，套内面积为99.76平方米。双方《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”第二十二条第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。双方《补充协议》第十二条第二款约定“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告按约定支付了相应购房款，因被告未按合同约定交付房屋及交付办理商品房转移登记的有关文书，原告以主张被告逾期交付房屋、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金等而诉至法院，提出诉请如前。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，原告诉请第一项：“被告向原告支付逾期交房违约金人民币47355.00元（总房款771703元×每日1?×615天＝47355.00元，2016年12月31日起至2018年9月7日）”。原被告双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日前。且从2018年9月7日的《前期物业服务协议》可知，原告的收房时间应为2018年9月7日。对于被告以质证中提交的证据来证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。从被告提交的两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约且该回复是在合同约定交房时间2016年12月30日两年多以后才作出的，被告以此回复来作为迟延交房的客观事由显然与双方合同第十一条以及十二条约定的情形不相符。故，被告的诉辩一审法院不予采信，而原告的该项诉请符合双方合同约定，一审法院应予支持。原告诉请第二项：“被告到房屋产权登记机关为原告办理贵阳市南明区商品房权属转移登记”。原告的该项诉请在原被告双方《商品房买卖合同》中对于“商品房权属转移登记”并未有约定。故，原告的该项诉请，一审法院实难支持。对于原告诉请第三项：“被告向原告支付转移登记违约金人民币42119.00元（总房款771703元×每日1?×547天＝42119.00元，暂计算2018年12月31日起至2020年6月30日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）”。原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显经过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告所诉辩的：“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。在双方签订的《补充协议》第十二条以及该条第二款变更了《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务。一审法院认为，对《补充协议》第十二条第二款的约定，属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，被告未能按时办理商品房转移登记，应按照合同约定支付逾期违约金，计算标准应以原被告双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定的“按日向买受人支付已付房价款的万分之一”进行计算，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即原告的该项诉请符合原被告双方《商品房买卖合同》约定，一审法院予以支持。另，对于被告辩称的违约金过高，因原被告双方合同约定的违约金计算标准并未超过相关法律的强制性规定，故，被告的该辩称一审法院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告车亭支付2016年12月31日起至2018年9月7日的逾期交房违约金四万七千三百五十五元整。二、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告车亭支付2018年12月31日起至2020年6月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金四万二千一百一十九元整（2020年6月30日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已交付房价款771703元为基数按每日万分之一的标准计算至被告贵州广源沣房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、驳回原告车亭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1018元，由被告贵州广源沣房地产开发有限公司承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议等相关证据在卷佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、广源沣房开以案涉房屋不满足交付条件为由主张从2017年7月18日案涉项目竣工之日起不承担逾期交房违约责任能否得到支持；二、广源沣房开以补充协议之约定主张交付房屋之日起540日内不承担逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约责任能否得到支持。关于争议焦点一，广源沣房开上诉认为，其未能如期交付被上诉人的原因系市政下水管网未接通而不满足交付条件，根据双方《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定：“如项目周边市政配套设施非因出卖人原因未达到使用或接入条件，导致房屋在交付期限届满时未能达到合同约定的交付条件，出卖人不因此承担逾期交付的任何违约责任……”，故主张其逾期交房的责任应截止到案涉项目竣工验收之日即2017年7月18日止。本院认为，从广源沣房开提交的两份《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》的内容来看，仅可证明2019年5月31日至2020年5月19日期间存在案涉房屋所在项目污水不能排入市政管网的事实，且从已经查明的案涉项目相关房屋的交付使用情况来看，案涉项目早在2019年5月31日之前已经陆续交付使用，甚至在上诉人抗辩的2019年5月31日至2020年5月19日期间也在办理交付使用手续，可见，能否接通市政下水管网与案涉房屋能否交付之间并不存在必然的因果关系，市政下水管网不能接通并非导致房屋不能按时交付的不可克服、不可避免的不可抗力，亦不属于《商品房买卖合同》补充协议第六条约定的免除出卖人承担逾期交房违约责任的情形，故广源沣房开以案涉房屋不满足交付条件为由主张从2017年7月18日案涉项目竣工之日起不承担逾期交房违约责任，不符合双方合同约定，本院不予支持。另，被上诉人一审诉请的计算逾期交房违约金的截止日期虽有误差，且一审判决认可了该日期，但经二审核实，一审认定的金额并未超过上诉人应付的金额，差额较小，被上诉人对此并未提出上诉，视为其认可该金额，本院从其自愿，二审中不予调整。关于争议焦点二，广源沣房开上诉认为，双方《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定“……出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。”故其在交付房屋之日起540日内不再承担逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约责任。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的交付商品房转移登记有关文书的具体日期进行了变更约定，变更为商品房交付使用后540个工作日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议中关于商品房交付使用后540个工作日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了广源沣房开因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻广源沣房开逾期交付转移登记有关文书责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条之约定作为广源沣房开交付商品房转移登记文书的时间，广源沣房开以补充协议之约定主张交付房屋之日起540日内不承担逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约责任，不符合双方合同约定，本院不予支持，一审法院认定广源沣房开承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算时间正确，应予维持。最后，经本院二审向被上诉人释明，被上诉人表示其一审起诉请求判令被告支付转移登记违约金，就是请求广源沣房开按照双方《商品房买卖合同》第二十二条约定向其承担“交付办理商品房转移登记的有关文书”的违约责任，且通过被上诉人对该项违约责任的具体计算方式亦可得知其诉讼请求的本意，因此一审法院并未超越原告诉讼请求进行审理和判决，不存在程序违法，广源沣房开以此主张一审法院程序违法，本院不予认可。经查，广源沣房开至今未能取得完整的办理商品房转移登记的有关文书资料，事实上不能完成交付相关文书。但广源沣房开在取得完整的办理商品房转移登记的有关文书资料后，仍应当及时通知被上诉人领取办证资料以完成合同约定的交付义务。因此，广源沣房开逾期交付办证文书的违约责任应截止到其取得完整的办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人领取之日止。综上所述，上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2036元，由上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年六月二十八日书记员  王开航