广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1083号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄碧光，男，1979年3月5日出生，汉族，住址：惠州市惠阳区××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××510。委托诉讼代理人：周小会，上诉人黄碧光之妻。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李广礼，男，1980年1月7日出生，汉族，住址：河南省太康县××××××××××××××××，身份证号码：412××××××××××××815。委托诉讼代理人：胡明，被上诉人李广礼之妻。上诉人黄碧光因与被上诉人李广礼租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄碧光上诉请求：一、依法撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4358号民事判决书判决第二项；二、依法改判支持上诉人一审的反诉请求；三、依法判决被上诉人承担租赁物原址的棚舍拆除的损失人民一万元。事实与理由：一、一审判决认定的事实和适用法律错误，不应判决上诉人退还被上诉人人民币肆万元及利息。应判决支持上诉人在一审中的反诉清求。本案中一审法院认定被上诉人支付给上诉人的人民币肆万元是预付租金，该认定是错误的，无论从上诉人出具的收据还是微信聊天记录中都没有证实是预付租金，而是修缮棚舍被上诉人需承担的费用。本案中双方签订的《租赁合同》虽是简单草稿，但也是双方真买意思的表示。就租赁的起止时间约定清楚，起始日期就是从2019年起算的，月份从11月被上诉人缴付押金起算，截止日期是2010年5月份。而不是一审法院认定的租赁物未交付，被上诉人不用支付租金。一审法院认定的租赁物交付日期是2020年1月份，认定是上诉人与被上诉人口头约定的，此项口头约定上诉人一直是不承认的，在一审庭审中也明确反对，恰恰一审法院采取了被上诉人的说法。而上诉人与被上诉人有口头约定的棚舍修缮费用各承担一半的约定没有被采纳，旦上诉人有微信聊天记录可以证实。二、退一步讲，即使认定证据不足的情况下被上诉人不用承担棚舍的修缮费用，那么原旧棚舍也是应被上诉人要求拆除后重新进行的翻修，所以被上诉人应承担原旧棚舍的灭失的赔偿责任。被上诉人在与上诉人未签订租赁合同前，已经口头约定要对原棚舍进行拆除重新翻修，如果该租赁关系未达成，上诉人也不会拆除原棚舍，现租赁关系解除，若被上诉人又不用支付租金，又不用承担修缮费用，那么上诉人的巨大经济损失也不应一方承担，被上诉人应赔偿。综上，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。因此，为了维护上诉人的合法权益，依照我国《民事诉讼法》、《民法总则》的相关规定特向贵院提起上诉，望做出公正裁判。被上诉人李广礼答辩称：原审法院认定事实清楚、证据充分，应予以维持。1.上诉人称一审法院认定事实错误，不应退还答辩人4万元及利息的上诉理由没有任何事实和法律依据，根据双方签订的租赁合同可以看出答辩人只是租赁被答辩人的房屋，而被答辩人对棚舍的翻修纯属其个人行为，与答辩人无关。答辩人支付给被答辩人的5万元是经双方协商答辩人预交的押金和房租，用于抵扣实际交付房屋后产生的房租费用，与装修（翻修）费用无关。所以原审法院认定的事实正确，证据充分，应予以维持。2.答辩人和被答辩人签订《租赁合同》后，被答辩人并没有履行合同义务，未实际交付房屋给答辩人使用，直到双方口头约定的2020年1月1日的交房日期时，被答辩人依然没有把涉案房屋交付给答辩人使用、收益。所以答辩人不需要支付租金。同时被答辩人违反了约定的交房日期，已构成违约，给答辩人造成了巨大经济损失，理应承担相应的违约责任。原一审法院认定未交付房屋，不支付租金的判决是正确的，应予以维持3.针对被答辩人原旧棚舍的拆除行为完全是其个人行为，与答辩人无关。现要答辩人承担原旧棚舍的灭失赔偿无任何事实和法律依据，简直是被答辩人胡搅蛮缠的行为。请求法院驳回其诉求，维护公平正义。原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等法律规定，并无不妥，所以原审法院适用正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，被答辩人的诉讼请求违背诚实信用、公平原则，无事实和法律依据，望法院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维持原判。原审原告李广礼向原审法院起诉请求：1.依法判令被告黄碧光偿还原告李广礼房租费用人民币4万元整，并按银行同期贷款利率标准支付原告自2020年1月1日起至本案判决生效之日止的资金占用利息。2.依法判令解除原被告间的租赁合同。3.依法判令诉讼费及本案所产生的一切其他相关费用均由被告承担。原审反诉原告黄碧光向原审法院反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付位于广东省惠州市惠阳区××××××××××××××的租赁房屋的装修（翻修）费用人民币71395元；二、判令被反诉人向反诉人支付租金人民币30000元；以上费用被反诉人已经预付人民币40000元，剩余合计人民币61395元。三、请求判令被反诉人承担本案一切的诉讼费用。原审法院认定事实：原告李广礼与被告黄碧光签订了一份《租赁合同》，合同约定，被告黄碧光将位于广东省惠州市惠阳区××××××厂房面积约700平方米、空地约400平方米出租给原告经营使用；租期五年从2019年起；签订合同期，原告应预交押金10000元给被告，房租每个月5000元；租赁期间水费1.5元一方，电费1元1度以及其它费用均由原告交纳；被告修建厂房如因违建被强拆，被告要退回押金及未使用完的厂房房租费用（全款退给原告）等等。合同未约定涉案房屋翻修费用的承担。被告涉案房屋原为牲畜棚，作为厂房需要翻修，被告不能立即将房屋交付给原告。租赁合同签订后，原被告口头约定在2020年1月交房。原告于2019年11月10日、11月11日、12月8日、12月13日通过微信分别向被告妻子周小会转账预付10000元、20000元、10000元、10000元，被告黄碧光妻子周小会向原告出具了收据2张：一张收据30000元、一张收据20000元，共收款50000元。原被告口头约定的租房交房日期到后，被告未能交房。后原告经了解得知被告房屋因违建而于2020年5月被强制拆除。原被告双方的微信聊天记录中有被告向原告催交款项，说是用于房屋翻修，但没有就房屋翻修费用承担进行约定；涉案房屋被强拆后，原告提出要求被告退还押金及租金，被告于2020年7月退还原告押金10000元，并要求原告返款总额减少5000元，同意每月给原告2000元，但原告不同意减少，并要求每月还3000元至3500元，为此双方未能达成协议。被告自称其为房屋翻修已花费142790元。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告黄碧光在涉案房屋翻修中因违建而被强制拆除，导致租赁合同标的物不能交付给原告，已不能实现合同目的，原告请求解除，被告同意解除，应视为原被告协商解除合同。原告已向被告支付押金10000元并预付40000元，被告已将押金10000元返还给原告。本案争议的主要焦点是：1.原告应否支付被告租金；2.原告是否应对被告翻修费用与被告共同承担责任及原告预付给被告的40000元性质。原被告签订合同后，因涉案房屋需要翻新才能作为厂房使用，至涉案房屋被强拆也未完工，故被告反诉要求被告支付租金，事实依据不足，原审法院不予支持。原被告合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告已支付被告的租金40000元应返还给原告。原告该项诉请，依据充足，原审法院应予支持。原告请求被告支付自2020年1月1日起资金占用期间的银行贷款利息，由于原被告双方存在合同关系，被告对合同不能履行没有主观恶意，故原审法院不支持原告诉请的贷款利息，但可以支持原告存款利息，利息计算：以40000元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的定期存款利率（根据被告实际返还时间确定定期时间）计算的利息。原被告签订的《租赁合同》合同未约定涉案房屋翻修费用的承担；原被告的微信聊天记录中也没有对涉案房屋翻修费用承担的有约定；且在涉案房屋被强拆后，被告曾同意分期返还原告已付款项，由此应认定原被告未约定涉案房屋翻修费用，涉案房屋翻修费用依法应由出租人即被告承担。被告反诉要求原告承担一半费用，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李广礼与被告黄碧光签订的《租赁合同》；二、被告黄碧光在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李广礼返还预付租金40000元及定期存款利息[以40000元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的定期存款利率（根据被告实际返还时间确定定期时间）计算的利息]；三、驳回被告黄碧光的所有反诉请求。案件受理费463元（已减半），反诉案件受理费668元，合计1131元，由被告黄碧光负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。出租人和承租人在合同中约定若涉案厂房因违建被强拆，出租人应当退回押金及未使用完的厂房房租，对于厂房的维修费用没有约定由谁承担，出租人也没有证据就该费用的承担达成一致意见，故出租人诉求承租人承担厂房维修费用没有事实依据，不予支持。涉案厂房被拆除，承租人没有实际使用涉案厂房，原审判令出租人退回承租人支付的租金和利息事实依据充分，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2528元（黄碧光已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩