北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5026号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里村西15号。法定代表人：程建华，经理。委托诉讼代理人：张胜利，男，北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司员工。委托诉讼代理人：凤超颖，女，北京金泰恒业燃料有限公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：杜翠芝，女，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵玉龙，男，汉族，住北京市房山区。杜翠芝、赵玉龙共同委托诉讼代理人：贾熙纯，北京市邦盛律师事务所律师。上诉人北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司（以下简称金泰恒业坨里分公司）、杜翠芝、赵玉龙因物权保护纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13547号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金泰恒业坨里分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判杜翠芝、赵玉龙向金泰恒业坨里分公司按3．05元标准支付自1992年起至实际腾退之日止的房屋占用费，计64073元，并判决杜翠芝、赵玉龙腾退返还房屋时自行拆除改建、扩建房屋。事实和理由：一、一审判决忽视杜翠芝、赵玉龙违背金泰恒业坨里分公司真实意思而进行改建、扩建，认定事实不清；二、金泰恒业坨里分公司无法从改建、扩建房屋获取收益却需承担拆除费用，有违公平原则；三、金泰恒业坨里分公司以远低于市场价格要求杜翠芝、赵玉龙支付房屋占有使用费，一审法院驳回此请求并要求金泰恒业坨里分公司向杜翠芝、赵玉龙支付补偿费用，存在事实认定和法律适用错误。杜翠芝、赵玉龙辩称，不同意金泰恒业坨里分公司上诉请求。杜翠芝、赵玉龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判杜翠芝、赵玉龙无需腾退位于北京市房山区周×店地区周×店村西28号房屋。若需腾退该房屋，则由金泰恒业坨里分公司补偿杜翠芝、赵玉龙30万元并为杜翠芝、赵玉龙解决居住房屋。本案诉讼费用由金泰恒业坨里分公司承担。事实和理由：一、一审存在程序违法，未开庭审理且无视杜翠芝、赵玉龙的鉴定申请径行酌定补偿数额；二、一审存在事实认定错误，杜翠芝、赵玉龙取得涉案房屋的使用权是工作原因，房屋权利人金泰集团应对杜翠芝、赵玉龙进行合理安置或给付合理补偿，且金泰恒业坨里分公司并非权利人，其发出的清退通知不具备相应效力。金泰恒业坨里分公司辩称，不同意杜翠芝、赵玉龙的上诉请求。金泰恒业坨里分公司向一审法院起诉请求：1、要求杜翠芝、赵玉龙返还所占房屋3间，面积59．01平方米；2、自行拆除违建房297．44平方米；3、杜翠芝、赵玉龙给付1992年至2020年所占房屋使用费，按公有住房标准，每月每平方米3．05元计，共64073元；4、杜翠芝、赵玉龙承担诉讼费。杜翠芝、赵玉龙向一审法院反诉请求：1．请求金泰恒业坨里分公司支付补偿金30万元；2．请求法院依法判令金泰恒业坨里分公司为杜翠芝、赵玉龙解决居住房屋。3．反诉费用由金泰恒业坨里分公司负担。一审法院认定事实：北京金泰恒业有限责任公司在北京市房山区周×店地区周×店村西有国有仓储用地7414．1平方米，国有土地使用证号为：京房国用（2004）字第535号。该土地上建有（自管产）房屋1幢（3间）（以下简称28号房屋），共计建筑面积59．01平方米，房屋产权证号：京房权证房国字第XXXX号。王建材原系金泰恒业公司下属企业中层管理人员。上世纪90年代28号房屋处于闲置状态。杜翠芝与王建材的妻子系姐妹关系。杜翠芝与赵林（已故）系夫妻关系，赵玉龙系杜翠芝夫妇之子。1990年，经王建才联系介绍，经当时企业领导同意，杜翠芝一家在28号房屋内居住生活。对于居住使用房屋期限、居住使用期间各自的权利义务，双方未进行书面约定。居住使用期间，杜翠芝一家对28号房屋进行了修缮、装修、扩建，现28号形成独立院落。2009年10月16日北京金泰恒业有限责任公司名称变更为北京金泰集团有限公司。2015年4月28日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司向杜翠芝出具清退通知书，“我公司周×店货场及小院已整体出租给承租人孔祥武。前期我公司已送达清退通知书，为不影响我公司与孔祥武的出租合同的履行，现再次送达清退通知书，请你接到通知书后于2015年5月30日前腾退房屋场地。因你不及时腾退造成的损失由你方承担”。2015年6月3日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司发出通知，“我公司周×店货场现已出租将要平整使用，请各位村民对场地内所种农作物和杂物一周内自行处理，过期未进行处理所造成的损失我公司概不负责。”2016年7月4日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司再次向赵林发出通知，要求于2016年7月10日前腾退位于房山区周×店地区周×店村西（原判误写为河滩南路23号院）房屋。2019年12月18日，金泰燃料、丰台分公司工作对接专题会议纪要：“……1．移交资产和业务。一是煤炭分公司丰台区长辛店杜家坎土地房产等资产及相关租赁业务移交丰台分公司；煤炭分公司其余的资产和业务暂由金泰然公司管理……”。2020年8月24日北京金泰集团有限公司出具证明“我单位以下三处房产委托下属单位北京金泰恒业燃料有限公司全权管理，分别为：一、房山区十渡镇十渡村火车站北侧，土地证号：京房国用（2004）字第534号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。二、房山区周×店地区河滩南路23号，土地证号：京房国用（2004）字第530号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。三、房山区周×店地区周×店村西，土地证号：京房国用（2004）字第535号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。”2020年9月3日，北京京煤集团有限责任公司出具京煤经发【2020】191号公司文件，授权金泰燃料公司以法律诉讼方式清退解决十渡等地非法占用土地房屋事项。现金泰恒业坨里分公司诉至法院，要求杜翠芝、赵玉龙腾退房屋，支付使用费。诉讼中，北京金泰集团有限公司出具证明，授权金泰恒业坨里分公司以其公司自己名义，参与高长斌、杜翠芝、解书兰等物权保护纠纷三案的诉讼活动。对有争议的事实，一审法院认定如下：金泰恒业坨里分公司自述自1990年起考虑场地需要看守，让杜翠芝家入住诉争房屋，并对房屋进行看管。杜翠芝、赵玉龙自述看管房屋期间对房屋进行了修缮、装修、扩建，金泰恒业公司曾同意对其进行补偿，因补偿款未达成一致意见，未腾退房屋。杜翠芝、赵玉龙反诉要求金泰恒业坨里分公司进行补偿。一审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，28号房屋土地登记在北京金泰恒业有限责任公司名下，北京金泰恒业有限责任公司依法享有上述房屋土地的相关物权。金泰恒业公司授权金泰恒业坨里分公司以自己名义提起诉讼，金泰恒业坨里分公司基于金泰恒业公司授权作为原告主张权利并无不当。杜翠芝、赵玉龙与金泰恒业坨里分公司对于居住使用诉争房屋期限、居住使用房屋期间各自权利义务并无明确约定。杜翠芝、赵玉龙接到腾退房屋通知后，已失去继续占有使用诉争房屋的基础和条件，现金泰恒业坨里分公司作为物权人要求杜翠芝、赵玉龙腾退房屋，理由正当，法院予以支持。杜翠芝、赵玉龙占有居住28号房屋有其时代背景，二人居住使用诉争房屋属于历史遗留问题，双方对于房屋如何使用无明确约定，且杜翠芝、赵玉龙居住使用期间对房屋进行了修缮、装修、扩建，对于诉争房屋维护作出了一定贡献，故金泰恒业坨里分公司要求杜翠芝、赵玉龙支付房屋占用使用费、拆除自己房屋的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。腾退房屋时间法院酌情考虑，杜翠芝、赵玉龙逾期腾退应支付使用费。使用费数额法院酌情确定。关于反诉，杜翠芝、赵玉龙在居住期间对房屋进行修缮、装修、扩建，对于诉争房屋维护有一定贡献，考虑上述因素，金泰恒业坨里分公司应对杜翠芝、赵玉龙房屋修缮进行适当补偿，补偿具体数额，法院酌情确定。杜翠芝、赵玉龙反诉要求过高部分，法院不予采信。杜翠芝、赵玉龙反诉要求金泰恒业坨里分公司解决居住房屋的请求，无事实法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、杜翠芝、赵玉龙于判决生效后三十日内向北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司腾退位于北京市房山区周×店地区周×店村西28号房屋；如逾期未能按时腾退房屋，按每月每平方米3．05元标准支付使用费；二、北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司于判决生效后十日内给付杜翠芝、赵玉龙补偿款5万元；三、驳回北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司的其他诉讼请求；四、驳回杜翠芝、赵玉龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据，本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点有二：1．金泰恒业坨里分公司要求杜翠芝、赵玉龙支付房屋占用费及要求杜翠芝、赵玉龙自行拆除改建、扩建房屋是否具有事实及法律依据；2．一审法院酌定金泰恒业坨里分公司支付杜翠芝、赵玉龙补偿款5万元是否适当。首先，28号房屋土地登记在北京金泰恒业有限责任公司名下，故其应享有上述房屋土地的物权。现金泰恒业坨里分公司基于金泰恒业公司授权，要求杜翠芝、赵玉龙腾退28号房屋依据充分，应予支持。关于争议焦点一，本院认为，根据查明的事实，1990年，经王建才联系介绍，当时企业领导同意，杜翠芝一家在28号房屋内居住生活。在近30年的时间里，双方未对28号房屋的使用期限以及如何使用房屋有过明确约定。杜翠芝、赵玉龙长期居住在28号房屋，其在履行对该房屋看管职责期间，亦对该房屋进行了一定程度的修缮、装修以及扩建。因此，杜翠芝、赵玉龙的上述行为应视为对28号房屋的管理和维护作出了贡献。一审法院考虑到杜翠芝、赵玉龙居住的历史背景及其所作贡献，据此驳回金泰恒业坨里分公司的该项诉讼请求以及认定金泰恒业坨里分公司应向杜翠芝、赵玉龙予以适当补偿具有事实依据，本院予以维持。其次，关于争议焦点二，杜翠芝、赵玉龙以对28号房屋进行过修缮及装修为由要求金泰恒业坨里分公司支付补偿款30万元，但并未对因修缮、装修该房屋产生的具体费用提供充分证据，亦未对30万元补偿款这一数额的合理性作出相应解释。杜翠芝、赵玉龙虽为28号房屋的维护作出了一定贡献，但其本身亦长期在该房屋居住生活，其自身亦从修缮、装修和扩建房屋中获益。因此，一审法院基于杜翠芝、赵玉龙对28号房屋作出的贡献以及长期在该房屋居住生活的事实，酌定金泰恒业坨里分公司给付杜翠芝、赵玉龙补偿款5万元并无不当。综上所述，金泰恒业坨里分公司、杜翠芝、赵玉龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6402元，由北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司负担2202元（已交纳），由杜翠芝、赵玉龙负担4200元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二一年六月八日法官助理  刘力之书 记 员  黄 珊