广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂06执异15号 案外人：苏晋梅，女，1971年12月10日出生，汉族，住山西省潞城市。 委托代理人：梁晴，广西精一律师事务所律师。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区双拥路30号南湖名都广场A栋1101-1106号。 法定代表人：梁耀。 委托代理人：黄奕鑫，该公司员工。 委托代理人：吴华海，该公司员工。 被执行人：防城港市广领贸易有限公司，住所地广西防城港市港口区欧景蓝湾1号楼商铺17-19号。统一社会信用代码：91450602569091963B。 法定代表人：李铁林。 被执行人：广西信和房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心5019号。统一社会信用代码：914501007759523140。 法定代表人：高谟击。 被执行人：李铁林，男，1970年2月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。 被执行人：刘建嫦，女，1959年12月25日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。 被执行人：彭锡均，男，1979年8月23日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。 被执行人：汤永健，男，1970年3月28日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。 被执行人：刘建华，男，1962年2月16日出生，住广东省罗定市，香港地区居民。香港永久性居民身份证号码：×××9410（0）。 被执行人：蒋湛如，男，1958年2月16日出生，汉族，住广东省广州市珠海区。 本院在执行申请执行人南宁市金通小额贷款有限公司（简称金通公司）与被执行人防城港市广领贸易有限公司（简称广领公司）、广西信和房地产开发有限公司（简称信和公司）、李铁林、刘建嫦、彭锡均、汤永健、刘建华、蒋湛如借款合同纠纷一案中，作出（2021）桂06执30号之十一执行裁定，查封信和公司名下位于防城港市港口区的部分房产。案外人苏晋梅对查封上述房产中的7号楼18Ａ1房产不服，向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人苏晋梅称，2014年6月17日，苏晋梅与信和公司签订《商品房买卖合同》，于2014年6月10日全额缴纳购房款332709元，由于各种原因未能登记。该房屋已交付使用，属于苏晋梅唯一居住房屋。请求解除查封位于防城港市行政中心区房屋。 申请执行人金通公司称，根据法律规定，未经抵押权人同意不得处分抵押财产。金通公司不同意处分抵押物，不属于合法占有该不动产。苏晋梅转帐凭证只有13万多元，且转帐不是支付到信和公司名下，是支付到叶发文名下，交款明细也不是买受人，也未盖章，转帐是6月10日，合同签订是同月17日，该款不是支付合同价款。苏晋梅未经审查购房设有抵押担保的房产，没有尽到审查义务。苏晋梅多年来没有办理登记，其应当知道房产涉及抵押的情况，是其自身原因没有办理过户登记。苏晋梅也没有提交唯一住房的证据。 本院查明，2014年6月17日，苏晋梅与信和公司签订一份编号ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》，约定，信和公司为出卖人，苏晋梅为买受人，苏晋梅购买防城港市行政中心区房屋，建筑面积85.31平方米，房屋价款332709元，合同还约定其他事项。至2014年12月10日，苏晋梅已支付房款332709元，2017年6月22日，苏晋梅补交房款差价8892元，共计支付房屋价款341601元。该房屋已交付使用，但尚未办理备案登记和预告登记。上述事实有购房合同、付款收据、银行转账凭证、物业协议及收据等证据证实。2021年4月21日，防城港市不动产登记局向苏晋梅出具一份《不动产登记资料查询结果证明》，证明截止2021年4月21日，在该局现有登记档案［不含县（市区）辖区数据］无登记苏晋梅名下的房屋所有权登记信息。 另查明，本院在审理金通公司与广领公司、信和公司、李铁林、刘建嫦、彭锡均、汤永健、刘建华、蒋湛如借款合同纠纷一案中，于2019年7月25日作出（2018）桂06民初97号民事判决：一、被告防城港市广领贸易有限公司偿还原告南宁市金通小额贷款有限公司贷款本金6391200元及支付利息1188721.91元（利息计算方法：以本金6391200元为基数，从2018年6月9日起按月利率2%的标准计至清偿之日止）；二、被告广西信和房地产开发有限公司、李铁林、刘建嫦、彭锡均、汤永健、刘建华、蒋湛如对被告防城港市广领贸易有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、原告南宁市金通小额贷款有限公司对处置被告广西信和房地产开发有限公司抵押给原告南宁市金通小额贷款有限公司的位于防城港市行政中心区在建工程（国有土地使用证：防港国用（2008）第0168号、建设用地规划许可证：地字第450601200800390号、建设工程规划许可证：建字第45060120150069号）以及1号楼的负一层19、20号商铺及第一层商铺（房屋所有权证号：Ａ200980037号）所得款项享有优先受偿权。该判决生效后，金通公司向本院申请强制执行。2021年1月29日，本院作出（2021）桂06执30号执行通知书，责令广领公司、信和公司等被执行人履行义务。2021年3月10日，本院作出（2021）桂06执30号之十一执行裁定，裁定查封信和公司名下位于防城港市港口区的部分房产，其中包括7号楼18Ａ1号房。2021年3月12日，防城港市不动产登记局协助查封。2021年5月26日，防城港市不动产登记局向本院出具一份《不动产登记资料查询结果证明》，内容：截止至2021年5月26日9时，《在建工程抵押登记证明》编号20123605号尚未办理注销登记。 2012年10月22日，金通公司与广领公司签订一份编号：2012年借字第281号《企业借款合同》，约定：金通公司为债权人，广领公司为债务人，债权人向债务人提供4000万元的贷款，期限6个月，自2012年10月23日至2013年4月23日止。担保方式为抵押，详见编号为2012年抵字第281-1、281-2、281-3、281-4《金通公司抵押合同》。合同还约定其他事项。同日，金通公司与信和公司签订一份编号：2012年抵字第281-3号《金通公司抵押合同》，约定：金通公司为甲方，信和公司为乙方，为保障甲方与与广领公司签订的编号为2012年借字第281号《企业借款合同》项下的债权，乙方以其持有位于防城港市港口区在建工程向甲方提供抵押担保，该合同附《抵押物清单》中包含7号楼18Ａ1号房，金通公司与信和公司在防城港市房产管理局办理编号20123605《在建工程抵押登记证明》，金通公司按约定发放贷款。2013年4月22日，广领公司向金通公司提交《企业贷款变更借款期限申请书》，申请对借款余额2000万元的贷款期限进行变更。同日，金通公司与广领公司签订一份编号：2012年借补字第281号《金通公司企业借款合同》补充协议，约定：金通公司为甲方，广领公司为乙方，乙方向甲方申请额度4000万元的贷款（详见编号2012年借字第281号《企业借款合同》），双方同意对借款合同进行修改为“债权人向债务人提供2000万元的贷款，期限为18个月，自2012年10月23日至2014年4月22日止”。同日，金通公司与信和公司签订一份合同号：2012年抵补字第281-3号《金通公司抵押合同》补充协议，信和公司同意按2012年抵字第281-3号《金通公司抵押合同》的约定继续履行抵押担保责任。2014年4月22日，广领公司向金通公司提交一份《贷款变更贷款期限申请书》，申请对贷款余额1300万元的贷款期限进行变更。同日，广领公司与金通公司签订一份编号：2014年贷补字第281号《金通公司贷款合同》补充协议，约定：金通公司为甲方，广领公司为乙方，对编号2012年借字第281号《企业借款合同》变更补充，尚有贷款1300万元，原贷款期限为18个月，变更期限为30个月。广领公司于2015年7月13日还清全部贷款。 本院认为，本案的争议焦点为苏晋梅与信和公司签订《商品房买卖合同》，购买欧景蓝湾7号楼18A1号房等行为能否阻却本院对案涉房屋的执行。案涉争议房屋为信和公司抵押给金通公司的抵押财产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而该司法解释第二十九条就属于该司法解释第二十七条规定能阻止执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，苏晋梅与信和公司签订编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》是在本院查封该房之前已签订的，且其已支付完全部购房价款，苏晋梅在本市无其他用于居住的房屋，苏晋梅对执行标的享有足以排除强制执行的权益，因此，对苏晋梅向信和公司购买的欧景蓝湾7号楼18A1号房屋应当中止执行。 综上，苏晋梅的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十四条，第二十九条的规定，裁定如下： 中止对案外人苏晋梅向被执行人广西信和房地产开发有限公司购买的位于防城港市行政中心区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  郭传亿 审判员  凌旭芳 审判员  田 海 二〇二一年六月十六日 书记员  冯镜光