陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终729号上诉人（原审原告）：贾晓慧，女，1969年8月13日出生，汉族，住汉中市南郑区。委托诉讼代理人：熊朝国，汉中市南郑区大河坎镇大河坎社区居民委员会推荐法律职业人被上诉人（原审被告）：陕西荣都房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：郝成军，公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：袁馨，女，1977年11月8日出生，汉族，住汉中市南郑区。原审第三人：邵军，男，1973年3月23日出生，汉族，住汉中市南郑区。上诉人贾晓慧因与被上诉人陕西荣都房地产开发有限公司（以下简称荣都公司）、袁馨、原审第三人邵军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾晓慧上诉请求：1.依法撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2995号民事判决和（2020）陕0702执异95号裁定，解除对南郑区荣都华府A6010(6A10)、1501、1606、1609房屋查封；2.由荣都公司、袁馨承担本案诉讼费用。事实和理由：荣都公司和袁馨失联，经公告传唤没有答辩、没有反驳我方的主张及理由、没有出庭应诉，一审法院没有理由否定案涉房屋销售协议书、商品房买卖合同，收款收据系郝成军、徐帆、杨莉书写或制作，不能否定交付房门钥匙的真实性而驳回我方的诉讼请求。2.袁馨申请法院执行的标的仅40万元，而法院查封18套房屋价值至少300余万元，显属超标的查封，且未实施拍卖，对被执行人和案外人都不公平。3.原审判决不认定荣都公司出具的收款收据是支付合同对价凭证，与最高法院的裁判观点相矛盾，应予纠正。荣都公司出具的《收款收据》有经办人签字，由公司财务印章，真实有效，荣都公司若未收到购房款，公司财务人员徐帆则不会出具《收款收据》，更不会把房门钥匙交给贾晓慧。4.原审判决不认定交钥匙是合法占有房屋，与最高法院的裁判观点相矛盾，应当纠正。贾晓慧凭房门钥匙能够自由出入案涉房屋的事实，足以排除荣都公司、袁馨等外人随意进入、使用案涉房屋的可能性。法律上的实际占有并非现定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可，购房人是否办理入住手续不是房屋占有的必要条件。荣都公司、袁馨、邵军均未答辩。贾晓慧向一审法院起诉请求：依法解除对南郑区荣都华府A6010(6A10)、1501、1606、1609房屋的查封。一审法院认定事实：2015年4月29日，荣都公司向贾晓慧出具借条一张，载明:“今借到贾晓慧现金捌拾万元整(小写人民币800000.00元)、借款期限陆个月、(2015年4月29日至2015年10月28日止)约定利息为月息3分，按月结息、到期还款。本人自愿将南郑县周家坪“荣都华府”项目房屋4套作为抵押。如到期不能还清捌拾万元、房屋归贾晓慧所有，我公司无条件配合相关房产手续”。邵军在借条上作为担保人签名。同日，贾晓慧与荣都公司签订《房屋销售协议书》一份，表明因荣都公司资金紧张，与贾晓慧自愿达成协议以每套住房贰拾万元的价格出售给贾晓慧，房号为1609、A6010、1501、1606，贾晓慧一次性支付给被告公司现金捌拾万元等内容。同时，贾晓慧与荣都公司又签订《商品房买卖合同》四份，约定贾晓慧购买荣都公司开发的荣都华府小区A6010(6A10)、1501、1606、1609号四套房屋，荣都公司向贾晓慧出具加盖荣都公司财务专用章的收款收据四份，合计1020154元。荣都公司后将该四套房屋钥匙交付贾晓慧，但一直未办理产权登记手续。2015年4月30日，贾晓慧向邵军账户转账750000元，备注为“付货款”。2015年10月28日，贾晓慧在前述借条上注明：用荣都华府4套房屋(房号为A6010、1609、1606、1501)做为该笔借款的偿还。2016年3月16日，因袁馨与荣都公司的民间借贷纠纷(经法院判决生效后进入执行)，该院执行局依据已经发生法律效力的(2016)陕0702执字第49号执行栽定，查封了荣都公司开发的荣都华府小区包括A6010、1501、1606、1609四套房屋在内的商品房18套。2019年11月12日，贾晓慧向该院提出执行异议，该院作出(2019)映0702执异95号执行栽定书，驳回了贾晓慧的异议申请。现贾晓慧提起案外人执行异议之诉，请求解除对涉案四套房屋的查封。另认定，荣都华府房屋A6010、1501、1606、1609四套房屋并未办理入住手续，未办理房屋水、电卡，四套房屋未交接。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件应当同时具备方可。本案中，虽然贾晓慧提供的购房合同中落款时间在法院査封之前，但贾晓慧没有办理涉案房屋的入住手续及房屋水、电卡，无法证实其在人民法院査封之前已合法占有该不动产。贾晓慧主张其已经支付了全部购房款，但仅向本院提交了收款收据及贾晓慧向邵军转账75万元的明细，该明细表上备注转账75万元为付货款，与支付购房款无关，转账明细仅能证明贾晓慧向邵军支付款项的事实，无法证明邵军是否向荣都公司支付以及荣都公司是否收到了购房款，且贾晓慧给第三人邵军转账的时间是2015年4月30日，收款收据开具的入账时间是2015年4月29日，收款收据的总金额(1020154元)远大于转账的金额(750000元)，开具收据在付款之前，与常理不符。贾晓慧亦未提供购房款的正式发票，收款收据及转账明细不能形成完整的证据链条，不足以证明贾晓慧交付购房款的真实性。因此，贾晓慧购买的涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(二)、(三)项情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一、三百一十二之规定，判决：驳回贾晓慧的诉讼请求。案件受理费200元，由贾晓慧负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是贾晓慧对案涉查封的四套房屋是否享有足以排除执行的权利。本案中，荣都公司于2015年4月29日向贾晓慧出具借条，并在借条中约定荣都公司自愿将南郑县周家坪“荣都华府”项目4套房屋作为抵押，如到期不能归还借款，房屋归贾晓慧所有。借条出具当日，贾晓慧与荣都公司签订《商品房买卖合同》，约定将案涉四套房屋出售给贾晓慧。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，从双方签订的借款协议及商品房买卖合同的约定内容看，贾晓慧与荣都公司之间形成的是民间借贷法律关系，房屋买卖并非双方真实意思表示，而是以该房屋作为借款协议的抵押担保。本案所涉四套房屋系《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的城市房地产，该法第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。根据上述法律规定，贾晓慧与荣都公司签订借款合同后，未就合同中约定的抵押物即案涉房产进行抵押登记，故借款合同中关于抵押部分的约定并未生效，贾晓慧对案涉四套房产不享有抵押权，其与荣都公司之间的借贷债权，并不形成优于其他债权的利益，不能排除有其他合法权利的袁馨基于生效法律文书申请人民法院强制执行。综上所述，贾晓慧现以其与荣都公司签订的《商品房买卖合同》，作为案涉四套房屋的买受人主张执行异议，与本案查明的事实不符，其关于请求解除对案涉房屋查封的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院不予支持。综上，贾晓慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人贾晓慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘明才审 判 员 张 杪审 判 员 岳 媛二〇二一年六月二十七日法官助理 张菊红书 记 员 李 洋1