北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3786号原告（反诉被告）：张志强，男，1986年12月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省克山县，住顺义区，公民身份号码×××。委托代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所。被告（反诉原告）：邵文学，男，1975年11月11日出生，汉族，北京市顺义区村民，住顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：邵英建，男，1998年6月21日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。二被告之共同委托代理人：卢明计，北京昶正律师事务所律师。原告（反诉被告）张志强与被告（反诉原告）邵文学、邵英建农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志强及其委托代理人吴春蕾、被告（反诉原告）邵文学、邵英建的共同委托代理人卢明计到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志强向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告赔偿原告信赖利益损失1235345元；2.本案诉讼费被告承担。事实与理由：2015年12月19日原告与被告签订房屋买卖合同，被告将其所有的位于顺义区×村×号（审理中变更此处为×号）房屋出售给原告，原告支付给被告28万元购房款。2018年9月30日顺义区人民法院做出（2018）京0113民初14354号民事判决书，确认双方签订的房屋买卖合同无效，原告认为根据法律规定合同无效，被告应当退还原告购房款，并根据过错责任赔偿原告损失，故诉至贵院请依法判决。被告邵文学、邵英建辩称：1.书面买卖合同的标的是不存在的（×号，×镇集建（1996）字第0728），合同未成立，出卖人无出售涉诉房屋的意思；2.原告提供的集体土地建设用地使用证经查是虚假的，不能作为赔偿的依据；3.本案出售房屋的一部分为孟丽娟所有而无效，孟丽娟房屋对应的评估报告书中的价款不能作为赔偿依据；4.关于评估报告的意见：原告提供的集体土地建设用地使用证虚假；加盖部分超出宅基地范围4.88平方米；未区分68年建筑、17年建筑部分的折旧的不同。43年房龄农村房屋评估20余万，折旧显然不合理；5.本案多次涉诉在送达过程中可知：邵文学、邵英建已经沦为广东打工者，四处漂泊居无定所；收入只能糊口，请法院裁判时对此给以审慎斟酌；6.本案已经提出反诉，请法院斟酌！反诉原告邵文学、邵英建向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人返还记名邵立学的顺义区×村×号宅院，并按照每月2000元标准支付自2018年10月1日起至交付日止的占用费；2.反诉案件受理费由本反诉人负担。事实与理由：针对被反诉人的诉状，×号房屋不存在，合同无标的而无效，被上诉人占有记名邵立学的顺义区×村×号宅院，理应支付占用费，故提出反诉。反诉被告张志强辩称：2018年京0113民初14354号民事判决已经发生法律效力，并认定双方系房屋买卖合同关系。被告赔偿原告信赖利益损失后我方同意一个月内将涉诉宅院返还给反诉人。关于占有使用费的问题，我方不同意支付。之前是被告提起诉讼，确认双方签订的房屋买卖协议无效，当时并没有要求返还房屋，法院也没有判令原告返还涉诉宅院，在原告没有得到任何赔偿的情况下是合法占有，根据顺义区农村房屋买卖合同纠纷的判例，买受人在没有得到合理赔偿使用的情况下占有使用房屋是不需要支付占有使用费的。经审理查明：经查一：本院（2018）京0113民初14354号原告邵文学、邵英建诉被告张志强、第三人孟丽娟农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告邵文学、邵英建共同诉称：邵文学曾用名邵立学，孟丽娟系邵文学之前妻，双方于2001年离婚，邵英建系邵文学、孟丽娟之子，邵文学与邵英建均系北京市顺义区×村村民。邵文学、孟丽娟、邵英建在共同生活期间，在登记使用权人为邵文学的位于北京市顺义区×村×号宅院（《集体土地建设用地使用证》编号为×镇集建（1996）字第0728号，以下简称涉诉宅院）内修建北正房五间、南倒座房五间。2015年12月19日，邵文学未经孟丽娟、邵英建同意，将涉诉宅院出卖给非×村村民的张志强，双方签订《房屋买卖合同》，合同签订后，张志强给付邵文学28万元购房款，邵文学将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》交付给张志强。因张志强非×村村民，涉诉宅院出售行为违反了法律强制性规定，并致使邵英建、邵文学无处居住，并侵犯了孟丽娟的合法权益，为维护原告之合法权益，故诉至贵院，请求判令：1.确认原告邵文学与被告张志强于2015年12月19日签订的《房屋买卖合同》无效；2.案件受理费由被告承担。本院（2018）京0113民初14354号一案中，被告张志强辩称：2015年被告通过中间人杨春宝的介绍以28万元价格购买了邵文学名下的位于北京市顺义区×村×号宅院，当时宅院内有北正房三间、南倒座房四间。《集体土地建设用地使用证》登记的是邵文学的名字。孟丽娟是邵文学的前妻，邵英建是邵文学的儿子，签合同是被告和邵文学、邵英建签的合同，当时中间人杨春宝也在场。被告购买后于2017年新建了两间北正房，又重新装修了房屋，换了窗户、门。被告的户籍在黑龙江省克山县×村，农业户口。被告不同意原告的诉讼请求，被告认为合同是双方真实自愿的意思表示，双方都已经签字，被告现在都建完房，也装修完了，原告又想要回去，被告现在也没地方居住。本院（2018）京0113民初14354号一案中，第三人孟丽娟述称：同意二原告陈述的事实理由和诉讼请求。针对一案所涉及的纠纷，经审理查明：2015年12月19日，原告邵文学、邵英建与被告就位于北京市顺义区×村×号宅院签订《房屋买卖合同》，内容为：“卖方：（以下简称甲方）邵英建、邵文学，买方：（以下简称乙方）张志强，见证方：（以下简称丙方）杨春宝，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：第一条，甲方对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得坐落在北京市顺义区×号的房屋所有权证书，房屋所有权证书编号：×镇集建（1996）字第0728号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为砖结构，建筑面积为196.00平方米。第二条，甲方对买卖权的声明…第三条，乙方对购买权的声明…第四条，房屋售价，双方同意上述房屋售价为人民币大写贰拾捌万元整。第五条，付款方式：1.乙方应在签订此房屋买卖合同时支付相当于总房款的20000.00（贰万圆）的定金，于叁日内将后续钱款补齐。第六条，违约责任…第七条，房屋交付…”，落款处有邵文学、邵英建、张志强和杨春宝之签名和捺印。双方一致认可被告给付原告邵文学28万元购房款，原告邵文学将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》交付被告，此后被告一直在涉诉宅院居住至今。原告不认可上述合同上邵英建的名字系本人所签，但未提交相关证据予以证明。庭审中，原告提交落款日期为2003年6月1日的《确认书》，用于证明涉诉宅院内房屋有孟丽娟的财产份额，邵文学无权单独处分涉诉宅院；被告对上述证据之真实性不予认可。另查，被告张志强户籍为黑龙江省克山县×村×组；被告之妻王娜户籍为北京市顺义区×镇×号。针对本院（2018）京0113民初14354号一案所涉及的纠纷，本院认为：本案争议焦点为被告是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告非属涉诉农村集体经济组织成员，其无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就位于北京市顺义区×村×号宅院签订之《房屋买卖合同》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效，故本院对二原告之诉讼请求予以支持。原告方主张邵英建之签名非本人所签但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。被告之辩解意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告邵文学、邵英建与被告张志强于二〇一五年十二月十九日就位于北京市顺义区×村×号宅院（《集体土地建设用地使用证》编号为×镇集建（1996）字第0728号）签订之《房屋买卖合同》无效。本院（2018）京0113民初14354号民事判决现已生效。经查二：本院（2020）京0113民初4340号原告张志强诉被告邵文学、邵英建农村房屋买卖合同纠纷一案中，经本院委托，北京鼎春德房地产土地评估有限公司对涉诉宅院宅基地区位补偿价、房屋及其附属涉诉重置成新价进行了评估，估价结果：房屋及其附属涉诉重置成新价206345元、宅基地区位补偿价343000元（单价1750元/平方米）。张志强支付评估费1万元。针对涉诉宅院的门牌号，张志强表示，根据（2018）京0113民初14354号民事判决，后街11号宅院、后街0827号宅院以及《集体土地建设用地使用证》第0728号宅院均指向的是同一宅院。上述事实，有双方当事人陈述，（2018）京0113民初14354号民事卷宗、（2019）京0113民初12748号民事卷宗，（2020）京0113民初4340号民事卷宗等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院（2018）京0113民初14354号一案中，本院确认原告邵文学、邵英建与被告张志强于二〇一五年十二月十九日就位于北京市顺义区×村×号宅院（《集体土地建设用地使用证》编号为×镇集建（1996）字第0728号）签订之《房屋买卖合同》无效。本案系处理上述合同无效的法律后果。因合同无效，张志强应将房屋及附属物予以返还。双方进行农村房屋买卖交易行为后，涉诉宅院房屋及所占土地价值有所提升，基于诚实信用的基本原则，邵文学、邵英建自愿出售涉诉宅院，又因合同无效重新获得宅院，其应退还购房款（返还金额参照房屋、附属物重置成新价值金额确定），并对张志强因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿。赔偿数额参考估价结果，根据双方过错程度，全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值或拆迁、补偿所获利益损失和买卖双方利益均衡等因素酌情予以确定。对于张志强诉讼请求过高的部分，本案不予支持。对于邵文学、邵英建要求张志强给付占用费的反诉请求，因张志强系因双方签订合同而占有使用涉诉宅院，且本案之前，法院尚未判决确认张志强返还腾退涉诉宅院及房屋的相应义务，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告邵文学、邵英建向原告张志强返还购房款并赔偿信赖利益损失共计四十四万元，于本判决生效之日起十五日内给付；二、反诉被告张志强于本判决主文第一项所确定的金钱给付义务全部履行完毕之日起一个月内将北京市顺义区×村×号宅院（《集体土地建设用地使用证》编号为×镇集建（1996）字第0728号）宅院及全部房屋、附属物腾退给反诉原告邵文学、邵英建；三、驳回原告张志强的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邵文学、邵英建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千二百一十九元，由原告张志强负担五千二百六十九元（已交纳），由被告邵文学、邵英建共同负担三千九百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三十五元，由反诉被告张志强负担，于本判决生效之日起七日内交纳；评估费一万元，由原告张志强负担三千元（已垫付），由被告邵文学、邵英建负担七千元，于本判决生效之日起七日内给付给原告张志强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二一年六月三十日书记员  石 在