湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3798号原告：宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司，住所××乡××路××号。法定代表人：张朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，住湖南省。该公司法务。委托诉讼代理人：曾超群，湖南德都律师事务所律师。被告：李利华，女，1967年8月1日出生，汉族，户籍地宁乡市××沿河北路××号。被告委托诉讼代理人：胡正文，男，1967年12月24日出生，汉族，户籍地宁乡市××沿河北路××号，系被告丈夫。原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司（以下简称“毅德物业公司”）与被告李利华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告毅德物业公司的委托诉讼代理人岳巧琳、曾超群，被告李利华及其委托诉讼代理人胡正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅德物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告物业服务费19122.48元，违约金2000元，合计21122.48元；2．依法判令被告承担本案诉讼费用、公告费。事实与理由：2013年6月16日原告与宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称“毅德开发公司”）签订《宁乡毅德光彩贸易广场前期物业委托服务合同》，合同约定由原告向宁乡毅德光彩贸易广场（又名豪德市场）提供物业管理服务，合同期限为签订之日起至业主委员会成立止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人应按房屋面积每月向原告支付物业服务费，业主与物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。被告系上述物业B区1栋15号的业主，物业面积177.06㎡，收取标准为1.5元／月／㎡，按约定应当向原告交纳从2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费19122.48元，违约金2000元，但被告一直拒绝交费。原告与毅德开发公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，被告充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费和违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告李利华辩称，涉案门面自2012年8月至今一直是出租的，原告每次电话催收物业费时，我都告知了承租人的姓名、电话号码，原告工作人员亦未提出异议，且合同约定物业费由承租人负责。我也积极配合原告，督促承租人缴纳物业费，已经尽力，出现欠费现象主要是原告服务违约，没有遵守前期物业服务合同第二条“物业共同部位的维修、养护、管理”的内容，给经营者造成了损失。具体如下：1.2012年8月12日至2014年4月20日刘霞、陈大哥租赁期间，租户未交清物业费原告应该及时联系我，直到2018年6月原告才告知2013年的物业费没有交清，此时已无法联系租户，且已过诉讼时效。2013年开始，邻居欧老板（美食街17栋）屋顶漏水，多次反映，没有维修，我和欧老板修过几次。屋顶基建垃圾很多，积水严重。房屋现在还漏水，××楼××楼××间房都漏水，不能正常经营使用，一直停用，每年经营损失5000元。2.2014年4月21日至2015年4月21日文楚林租赁期间，发生多次纠纷，请求原告调解，原告以与他们无关为由不来调解。关于物业费也多次去原告处协商，但曹经理不同意协商，要求全部交，只交一部分就不收。文楚林已于2015年去世。3.2015年5月6日至2019年是喻白文、肖群芝承租。2016年上半年，美食街户外电线起火，烧毁空调、冰箱各一台，冰箱的食品也臭了，损失约5200元，且停电数日，不能经营。原告对此事没有采取任何维修措施，我们自己买材料、请电工维修好的，共花费维修费5200元。2018年下半年至2019年4月基本处于停业状态，请求原告减免一部分物业费，肖群芝愿意交7000元，但原告不同意，故没有缴纳。4.2019年4月20日至今为李烟承租，其愿意交物业费，但原告要求将之前的欠费全部交清，故没有缴纳。2019年因受新型冠状病毒的影响，李烟希望减免一部分物业费。5．原告工作人员打电话给我，从未说过物业公司的全称，公司负责人和工作人员变换频繁，收费没有佩带公司证件。现在市场很少看到保安，卫生对外承包后，人员越来越少，绿化带杂草丛生，绿化面积小。6．原告没有召开过业主会或业主代表会，具体服务内容没有公示，收费价格从没协商，是单方面命令式收费。每年收支情况没有向我们公示。7．门面装修押金1000元／空没有退，也没有开收据给我，是否转作物业费也不知道。原告缺乏服务意识，侵犯了业主的正当权益，请求法院判处修改物业服务合同中商业铺面按1.5元／月／㎡的标准。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对双方争议问题，分别评述如下：关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，《前期物业委托服务合同》约定物业服务费为分期履行，虽使得各期物业服务费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业服务费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最近一期物业服务费的诉讼时效起算时间一致。原告毅德物业公司从2011年开始至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，被告从2014年1月1日起未交纳物业服务费，最近一期即2020年12月的物业管理费应在2020年12月5日前交纳，原告在2021年5月11日向本院提起诉讼主张权利，并未超过三年诉讼时效。关于物业服务费收费标准问题。原告在原宁乡县物业局备案，商铺物业服务费2.5元／月／㎡。2013年6月16日原告与毅德开发公司签订的前期物业服务合同中约定商业铺面按1.5元／月／㎡计算。原告按前期物业服务合同中约定的标准收取物业服务费，没超出备案的收费标准。关于被告是否应当交纳物业费问题。根据合同的相对性，被告与租户之间的租赁合同只能约束签订合同的双方当事人，且被告无证据证明将租赁合同的内容告知了原告或原告知晓租赁合同的内容。即使原告知晓租赁合同的内容，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，被告李利华作为涉案房屋所有权人，亦应对涉案物业服务费承担连带责任。基于庭审查明的事实，被告李利华系原告所服务的、位于××乡××路××号（豪德广场）115号房屋的所有权人，房屋建筑面积177.06㎡，房屋类型为商业用房。原告与毅德开发公司签订的《前期物业委托服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方及全体业主均具有约束力。在合同签订后，原告为小区提供了物业服务，被告李利华作为涉案房屋的实际使用人，应按约定的标准（1.5元／月／㎡）向原告交纳相应的物业服务费。被告李利华应交纳物业服务费为19122.48元，其中2013年1月1日至2014年12月31日为6374.16元（177.06㎡×1.5元／月／㎡×２4个月），2017年1月1日至2020年12月31日为12748.32元（177.06㎡×1.5元／月／㎡×48个月）。因原告提供的物业服务存在较大瑕疵，本院对原告的物业服务费请求酌情减少8%，即支持17593元（19122.48元×92%）。被告反映的房屋漏水问题系另外的法律关系，被告可另行主张权利。如被告认为因原告服务不到位导致其损失，可另行主张权利。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，并非被告恶意拖欠，故对原告的违约金请求本院不予支持。本案未实际产生公告费，对于原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。关于装修押金。被告未提交相应的票据，原告不同意在本案中一并处理，装修押金系另外的法律关系，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李利华于本判决生效之日起五日内支付原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2020年12月31日物业服务费共计17593元；二、驳回原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元（已减半收取），由原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司负担28元，由被告李利华负担136元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年六月三日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业有承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。