河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终3708号 上诉人（原审被告）：沧州市元坤房地产经纪有限公司，住所地沧州市新华区解放东路15号1楼106号，统一社会信用代码91130902MA08NB7F7G。 法定代表人：李宝松，该公司经理。 委托代理人：于增杰，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：倪建梅，女，1982年3月2日出生，汉族，住。 委托代理人：曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。 上诉人沧州市元坤房地产经纪有限公司因与被上诉人倪建梅合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市元坤房地产经纪有限公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：—、原判决认定事实不清，适用法律错误。首先，原判决在审理查明部分只是根据沧县益民房地产开发有限公司(以下简称开发商)所提供的一方自己书写的证明来认定相关事实，完全与实际不符。 事实真相是由于开发商内部股东之间产生矛盾，更换了法定代表人，现在的法定代表人不知出于什么目的，便让人鼓动全体业主起诉上诉人要团购费，虚称上诉人无权收团购费，是上诉人私自收取的。然后在诉讼中开发商便伪造相关证据交由业主代理人提交法庭，恶意攻击上诉人。一审法院在没有查清案件事实的情况下，一味轻信开发商所提交的证据，并以开发商提交的证据作为认定案件事实的依据。从判决书审理查明部分完全可以看出对方证据除了当初双方的购房协议及收据外，都是开发商为其出具的虚假的书面证言，称：己经向上诉人支付了25万元的售楼中介费，上诉人收团购费其不知情，与其无关等等。开发商向上诉人支付25万元中介费等事实完全是子虚乌有，上诉人要求其提供转账记录，对方始终不能提供。另外，如果开发商对上诉人向购房者收取团购费不知情，上诉人怎么会也怎么可能光明正大地为开发商销售了上百套楼房，每一套楼房都是通过上诉人和其签约的渠道通过推广、宣传、介绍，最终才使购房者和开发商签订购房协议，向开发商交纳购房款。单纯从事实情理上分析也可以判断出开发商所出具证言是虚假陈述。另外，开发商还虚称己经和本案被上诉人解除了购房协议，购房款已经退还购房者，以至于想要说明上诉人收取团购费失去了依据。不要说开发商提供的证据不能证明己经退房，退还了购房款，即使开发商与购房者私下自愿达成解除购房合同的协议，购房者也无权要求中介机构退还中介服务费。 其次，被上诉人在起诉状以及诉讼中所陈述的理由始终都是以“上诉人收取其团购费是私自收取，没有事实和法律依据”进行主张权利。那么法院就应当审查双方到底是什么关系，被上诉人交纳团购费的性质及上诉人是否应当退还。一审法院在没有弄清上述法律关系的情况下，只是以被上诉人己与开发商办理了退房手续，房屋买卖合同己经解除，导致被上诉人交纳团购费的合同目的不能实现为由，判令上诉人退还团购费。原判决如此认定完全错误，理由为： 1、团购费实际就是中介服务费，从被上诉人的角度而言，上诉人及其渠道同样为其提供了购房服务，通过向其推介、宣传，为其向开发商购买涉案房屋争取到了团购的价格，并最终促成了被上诉人与开发商签署购房协议，同样付出了相应的劳务，中介服务本身就是一手托两家，为双方最终达成协议提供服务。因此，上诉人为被上诉人购买涉案房屋同样提供了中介服务，最后被上诉人接受了上诉人提供的服务并向上诉人交纳了团购费后，双方之间己经形成事实上的居间服务合同关系，且被上诉人亦未举证证明上述居间服务关系存在可撤销或无效的情形，故双方居间合同关系合法有效。被上诉人要求上诉人返还团购费，缺乏事实和法律依据。 2、交纳团购费是购买涉案楼房的前提，只有参加团购，向上诉人交纳团购费后被上诉人才取得与开发商签订购房协议及享受团购价格的资格。以上事实足以说明，被上诉人在交纳团购费时即应已经认可了这种购房模式，若其不认可向上诉人支付的团购费，则应于签订购房协议时提出，而恰恰相反，交纳团购费时被上诉人并未提出任何异议，并且也与开发商签订了购房协议，交纳了购房款。据此可推定被上诉人在购买涉案房屋时，完全知道当时的购房价格是向上诉人交纳团购费后之优惠价格。 3、被上诉人是否向开发商办理退房手续、双方的买卖合同是否已经解除与要求上诉人退还团购费毫无任何关系。 上诉人与被上诉人及开发商之间是三方居间合同关系，根据法律规定，居间人促成买卖双方合同成立的，委托人应当支付报酬。本案中通过上诉人提供居间服务，被上诉人与开发商己经达成了购房协议，并己实际履行，至此上诉人的居间服务义务己经完成。至于两年后，上诉人与开发商之间经过协商自愿解除合同，与作为中介一方的上诉人毫无任何关系，完全是他们自己的事情。另外，被上诉人并不是因为与开发商之间的购房协议无效而要求退房，而是双方经过协商自愿退房。因此，一审判决以双方房屋买卖合同解除为由，要求上诉人退还团购费没有法律依据。 综上，被上诉人自愿参加团购并向上诉人支付团购费，系其真实意思表示，在其接受了上诉人服务后并根据优惠价格与开发商签订了购房协议，两年后突然要求上诉人返还团购费毫无任何道理而言，法律不应给予支持。 二、原判决分配举证责任错误。原判决认定上诉人提供的证据不足以证实符合不予退还团购费的情形，属于严重的分配举证责任错误。双方存在居间合同关系，上诉人收取佣金符合法律规定。本案是被上诉人起诉要求上诉人退还团购费，根据谁主张谁举证的原则，应当由被上诉人举证证明退还团购费的事实和理由，而原判决本末倒置，不但不认为被上诉人举证不能，却认为上诉人证据不足以证实不予退还团购费的情形，让上诉人无法接受。 综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 倪建梅答辩称，上诉人上诉理由不能不成立，所陈述的理由也不是事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。元坤公司与益民公司之间有代售房屋协议，我方与益民公司签订认购合同，缴纳了房款，同时将团购费交给了元坤公司，元坤公司也收取了团购费，我方得知所购房屋没有预售许可证后，与益民公司解除了房屋认购协议，益民公司退还了我方购房款，元坤公司所收取的团购费已经没有事实和法律依据，我方购房的目的不能实现，元坤公司应该依据合同法九十七条返还团购费。 倪建梅向一审法院起诉请求：1、依法判决被告退还原告团购费25000元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年2月25日，原告（乙方）与沧县益民房地产开发有限责任公司（甲方）签订《香江名府房屋订购书》，乙方购买香江名府小区房屋1-1-1602，建筑面积89.3平方米，单价4500元每平方米，总房款401850元。2019年2月25日，沧县益民房地产开发有限责任公司出具收据，收到原告案涉房屋定金10000元。2019年3月3日，沧县益民房地产开发有限责任公司出具收据，收到原告案涉房屋首付款111850元。2019年3月3日，被告沧州市元坤房地产经纪有限公司收取原告案涉房屋团购费25000元。2020年9月10日，沧县益民房地产开发有限责任公司出具证明一份，内容为：“沧县益民房地产开发有限责任公司付给沧州市元坤房地产经纪有限公司代售房屋中介费贰拾伍万壹仟玖佰叁拾伍元整（251935）。团购费与公司无关，也不知情。特此证明。”2020年9月17日，沧县益民房地产开发有限责任公司出具证明一份，内容为：“沧县益民房地产开发有限责任公司至2020年9月17日预售许可证正在办理中，尚未下证。特此证明！”2017年6月26日，被告（乙方）与沧县益民房地产开发有限责任公司（甲方）签订协议一份，约定甲方委托乙方就本公司所开发项目进行销售代理工作。佣金标准：底价佣金为本项目合同总销售额的0.6%，项目销售溢价部分由甲乙双方按5：5的比例进行分配。另查明，原告已与沧县益民房地产开发有限责任公司办理退房手续。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉房屋无预售许可证，原告已与沧县益民房地产开发有限责任公司办理退房手续，买卖合同已经解除，导致原告交付团购费的合同目的不能实现，被告提供的证据不足以证实符合不予退还团购费的情形，故被告应当返还原告团购费。原告提交的收据以及被告的自认能够证明被告向原告收取了25000元团购费，故原告要求被告退还25000元团购费的诉讼请求，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告沧州市元坤房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内退还原告倪建梅团购费25000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费212.5元，由被告承担。 本院二审期间，上诉人元坤公司提交了如下证据：证据一、河北省电视台今日资讯栏目对本案涉及的楼盘项目出现的问题进行的现场采访录像，用以证明：1.上诉人通过中介服务，已经促成了购房户和开发商之间购房合同的成立。中介服务的义务已经履行完毕，任何一方无权再要求作为中介服务公司的上诉人退还佣金。2.购房户之所以退房原因是开发商签订合同后，又无故随意涨价，属于开发商违约，与提供中介服务的上诉人毫无任何关系，不能因为开发商违约，购房户退房，就要求中介公司退还佣金，没有任何依据。购房户交纳的中介佣金是开发商违约给购房户造成的损失，应当由违约方承担，而不是钱交给谁了就和谁要，没有任何道理。3.该节目最主要的能够证明本案是开发商一手策划，而且是开发商为退房户找律师代理诉讼，向经纪公司要求退还佣金。在节目中益民公司法定代表人王龙海在接受采访时，自己已经自认。足以说明实际是开发商操纵本案，目的就是转移矛盾，将其违约给购房户造成的损失转嫁到经纪公司头上。另外也说明本案属于虚假诉讼，购房户只是在被开发商利用，同时也说明一审中开发商向法庭所提供的证据都是无效的，根本不能作为定案依据。证据二、两份商品房预售许可证，用以证明涉案楼盘已经取得预售许可证，符合销售条件，购房户与开发商之间签订的购房合同是合法有效的。证据三、沧州益民房地产开发有限公司向购房户以及上诉人出具的承诺书，用以证明益民公司承诺该项目均为70年大产权商品房，后期客户如因产权问题退房，益民公司承诺按银行首付利息4倍偿还买受方。证据四、上诉人向社会各中介的转款记录和各公司给我们开的收款凭据，用以证明上诉人已经把钱给各渠道发放了，自己只留了一小部分，而且这种模式也是开发商提出来的，现在开发商一手操作本案诉讼，对上诉人极不公平。 被上诉人倪建梅的质证意见是：1.元坤公司陈述的与益民公司之间的销售模式属于二者商定的营销手段，元坤公司陈述的与其他中介公司的合作也属于双方之间的合同关系，这些都与我方没有任何关系，元坤公司如果认为其权利受到侵害应当另行向益民公司或其他中介公司主张权利。2.房屋涨价不是我方要求退房的原因，因为房屋是在没有预售的情况下进行非法销售，后续规划调整我方所购房屋就不再存在，我方无法实现购房的目的，元坤公司始终在回避，元坤公司进行了房屋的非法销售，元坤公司销售行为违反法律强制性规定，通过违法行为获取团购费不符合法律基本原则。3.我方没有从开发商处获取任何证据，开发商没有找到本人代理案件，元坤公司所述与事实不符。4.关于电视台采访是个别业主基于自身的购房情形进行的事实陈述，该情形与我方购房情形不一致。关于商品房预售证，恰恰反映出元坤公司售房时是没有售房许可证的，进而证实其是非法预售。关于承诺与本案没有关联，我方认为房屋不存在了，所以才退房。收款凭据不是正规票据，真实性存疑，部分票据显示收款人，部分票据没有显示收款人，无法核对款项与案件关联关系，即使如上诉人所述也是上诉人与其他中介公司的内部合同纠纷，与我方无关。本案起因是因元坤公司非法预售而起，通过非法预售获取的团购费没有合法基础，另外根据法律规定，元坤公司只能向益民公司收取销售佣金，我方没有委托元坤公司买房，我方不应向元坤公司支付任何佣金，所以元坤公司收取我方团购费没有依据。另补充：1.电视台采访与本案没有关联性，只是个别业主根据自身情况在媒体上进行的一种方式，与我方退房方式不一样，我方是因为与开发商退房时还没有出现上诉人所说的开发商涨价的情景。对预售许可证的真实性、合法性认可，但是关联性不认可，从关联性上不能证实上诉人所要的证明目的。从预售许可证可看出政府重新规划了两栋楼，并且每栋楼都是110套房，每栋楼5个单元，一层两户，最高层11层，而政府原规划是3栋楼，因为从业主购买的房屋可以看出业主有的买的是3号楼某单元，原先这3栋楼每栋楼6个单元，一层两户，18层高，因此从两个已经确定的预售许可证可以看出，我方购买楼房实际上已经不存在，也就是说我方购房目的不能实现，我方与开发商解除购房协议，开发商退还了我方的首付款，而上诉人拒绝返还我方的团购费。按照合同法第九十七条规定，我方与开发商解除购房协议，开发商退还房款，上诉人就应该将团购费退还给我们。2.证据3与本案没有关联性，如上诉人所述如果房屋不是大产权怎么处理，但是预售许可证房屋都是大产权，我方退房不是因为房屋是否是大产权，而是我们的房屋根本不存在。3.元坤公司预售房屋的时候没有预售许可证，就是非法预售，在取得预售许可证后事实更明了，原先预售给业主的是500套房，但是预售许可证下来后只有220套房，而且这220套房与原先房号也不再对应，楼层、楼号、室号全不一样，我方已经无法通过原先元坤公司非法销售与开发商签购协议而获得房屋，我方购房目的不能实现，与开发商解除购房协议，开发商退还了收取的购房款，元坤公司收取的团购费于法于事实都应退还，至于元坤公司与其他中介公司的相关关系与本案无关，元坤公司可以另行向其他公司主张权利。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人元坤公司销售房屋的佣金应在销售房屋后收取的价款中提取，根据本案的相关证据，上诉人元坤公司收取被上诉人倪建梅的25000元团购费应视为购房款，现被上诉人倪建梅已经与案外人沧县益民房地产开发有限公司解除了房屋买卖合同并办理了退款事宜。上诉人元坤公司收取被上诉人倪建梅团购费已经失去了合法依据，故上诉人元坤公司应将案涉的团购费予以退还。上诉人元坤公司主张团购费实际就是中介服务费，其所提交的证据不能充分证实其主张，本院对其主张不予支持。 综上所述，沧州市元坤房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人沧州市元坤房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二一年六月二十二日 书记员  于雪纯