黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终207号上诉人（一审被告）：陈国雷，男，1978年6月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审原告）：李彬，男，1989年8月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省鸡西市恒山区。委托诉讼代理人：陶小光，鸡西市恒山区恒通法律服务所法律工作者。被上诉人（一审第三人）：鸡西市福龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区和平嘉园1-2-4-1。法定代表人：王志龙，该公司经理。上诉人陈国雷因与被上诉人李彬、鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1421号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈国雷、被上诉人李彬及其委托诉讼代理人陶小光到庭参加诉讼。被上诉人福龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。陈国雷上诉请求：1、撤销（2020）黑0302民初1421号民事判决；改判确认陈国雷系鸡冠区同星家园5号楼3单元502室为所有权人。事实与理由：2014年7月16日，第三人福龙公司与鸡西市健祥电力工程有限公司（以下简称健祥公司）签订电气工程专业施工合同，约定由健祥公司为第三人开发的同星家园1-5号楼楼内电气进行施工安装，包工包料，陈国雷作为承包人签字。施工期间，第三人无能力支付施工费，双方协议，第三人将该小区内两户房屋以每平方米2100元的价格顶给上诉人，并出具了房屋产权登记证明，上诉人占用该房屋并交纳了相关费用。2019年末，上诉人得知该房屋被鸡冠区法院查封，遂提出异议。上诉人与福龙公司是在政府棚改办的领导参与下与当时的负责人签订的协议，不是个人儿戏，足以使上诉人相信是政府的行为。顶账的房屋价格远远高于实际出售的市场价格。一审法院认定上诉人不是作为消费者购买此房屋，认定抵顶房屋无效，给上诉人造成经济上的损失，也带来精神上的痛苦。因当时第三人的经济能力及鸡西市房地产市场的行情都不能满足上诉人的正常合理要求，在棚改办的监督下，无奈同意了第三人用房顶账的要求。李彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。福龙公司未答辩。李彬向一审法院提出诉讼请求：1.准予执行鸡冠区同星家园5号楼3单元502室房屋；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月16日，第三人福龙公司与健祥公司签订电气工程专业施工合同，约定健祥公司为第三人开发的同星家园1-5号楼楼内电气进行施工安装，承包方式包工包料，被告也在乙方处签字。2018年4月10日，第三人（甲方）与健祥公司（乙方）签订协议书，约定2012年6月5日至2016年7月份期间，甲方没有能力以现金方式给付乙方施工费，经双方协商同意，甲方以包括案涉房屋在内的两户房屋顶给乙方，以每平方米2100元作价，作为给付乙方前期完成的施工费，该协议中列明施工方承包人系被告，在协议中施工方承包人处签字。协议书签订当天，第三人向住房人被告出具了房屋产权登记证明一张，被告向鸡西市乐园物业管理有限公司交付了案涉房屋的物业费、声控灯费、装修保证金、供热费等费用，鸡西市乐园物业管理有限公司向被告出具了乐园物业结算通知单。另查鸡冠区同星家园5号楼至今尚未取得商品房预售许可证。第三人与被告之间、第三人与原告之间均未办理房屋所有权转移登记。2016年5月23日，法院受理原告与第三人商品房预售合同纠纷一案，并于2016年8月16日作出（2016）黑0302民初1353号民事调解书，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：第三人于2017年1月27日前返还原告购房款180000元并支付从2012年9月12日至2016年8月11日的利息29962.50元，合计209962.50元。如第三人能够于2016年11月16日前返还原告购房款180000元，原告放弃要求第三人给付利息29962.50元。民事调解书生效后，原告申请执行，2018年12月20日，法院作出（2017）黑0302执214号之二执行裁定书，裁定查封第三人名下位于同星家园小区5号楼3单元502室房屋，查封期限为3年。2020年1月16年原告与第三人签订和解协议，约定第三人同意将案涉房屋交付给原告使用，产权归原告所有，双方再无债权债务纠纷，原告不要求对第三人进行限制高消费和银行账户冻结，失信措施等惩戒，双方同意法院结案。2020年1月16日本院作出（2017）黑0302执214号执行结案通知书，通知原告及第三人，原告与第三人达成和解，第三人将其开发的案涉房屋交付原告抵偿债务，原告申请的（2016）黑0302民初1535号民事调解书中第三人应给付的款项已执行完毕。2020年6月10日，被告向法院申请执行异议。2020年6月20日，法院作出（2020）黑0302执异56号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第二条规定：“和解协议达成后，有下列情形之一的，人民法院可以裁定中止执行：（一）各方当事人共同向人民法院提交书面和解协议的；”第八条规定“执行和解协议履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”第九条规定“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。”本案中，原告与第三人在执行中签订和解协议，约定第三人同意将案涉房屋交付给原告使用，产权归原告所有。但双方未办理房屋所有权转移登记，原告及第三人均未提交有效证据证明第三人已实际向原告交付案涉房屋，故和解协议未履行完毕。原告有可能依据上述法律规定申请恢复执行，故对原告主张及第三人述称被告申请执行异议已超过法定期限不予采信。被告在2018年4月10日协议书中施工方承包人处签字，第三人向住房人被告出具了房屋产权登记证明，被告向鸡西市乐园物业管理有限公司交付了案涉房屋的物业费、供热费等费用，鸡西市乐园物业管理有限公司向被告出具了乐园物业结算通知单，应认定第三人将案涉房屋抵顶给被告，作为电气施工工程前期的施工费。被告未实际支付购房款，其与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，故不具有消费者购房人的生存优先权。设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，在房屋权属转移登记之前，债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，并据此排除强制执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”未取得预售许可证的房屋禁止交易是为了维护交易的秩序，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益。第三人至今仍未取得案涉楼房的商品房预售许可证，其与被告之间以案涉房屋抵债的行为应认定为无效。虽然被告在查封前已占有了案涉房屋，但被告系基于无效协议进行的占有，因此其非合法占有案涉房屋。综上所述，第三人与被告之间未办理案涉房屋的所有权转移登记，房屋所有权未变动，以物抵债不应优先于另一个金钱之债，被告未合法占有案涉房屋，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：准许执行鸡冠区同星家园5号楼3单元502室房屋。本院（2020）黑0302执异56号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。陈国雷提交了福龙公司委托书、鸡冠区红星乡东太村（同星家园）棚户区改造项目开发建设框架协议、鸡西市保障性安居工程建设办公室出具的情况说明、健翔公司施工授权委托书，旨在证明：福龙公司五证不全，没有售楼权利；李彬与福龙公司调解陈国雷不知情，李彬最开始购买的房屋是同星家园一号楼，后因开发商原因进行调解，强行占有陈国雷的房屋不合理；棚改办两次强调，福龙公司无权对同星家园进行销售，本工程属于棚改项目，李彬购买房屋属于开发商个人行为；福龙公司在建设同星家园资金断链，为解决回迁户进户，在棚改办和劳动监察局督办下，收尾工程资金由陈国雷个人全额垫付，经棚改办和劳动局以及同星家园三方商定，启动同星家园房源作为工程款和工人的人工费支付给陈国雷。李彬质证意见：对上诉人提供四份证据真实性均无异议，鸡西市保障性安居工程建设办公室出具的情况说明只能证明该房屋是棚户区改造项目，鸡西市保障性安居工程建设办公室没有权利对该房改项目的房屋、房源进行处置，并且该楼盘没有售楼许可证，上诉人与第三人签订房屋抵债合同无效，施工合同证明福龙公司同健翔公司有合约，与上诉人无任何资金往来关系，应由第三人欠健翔公司工程款，而不是欠上诉人工程款。李彬提交了黑龙江省乐园物业管理有限公司出具的4张物业费票据和鸡西供电公司交款凭证1张，一审中提交的是复印件，现在提交原件，旨在证明在2019年7月30日，福龙公司给被上诉人开具了业主入住通知单，并且被上诉人在2020年1月7日交付了物业管理费及电费，并在2020年1月7日入住。陈国雷质证意见：对这两份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，陈国雷在2018年4月份已经办理入住。因双方当事人对对方提交的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审另查明，鸡西市保障性安居工程建设办公室出具情况说明，内容：同星家园项目是市场化运作的棚户区改造项目，因2017年该项目烂尾，市保障办协调开发单位及施工单位，为了确保项目正常施工，百姓及时回迁，三方于2018年4月10日签订了协议，约定由纠纷福龙公司支付依法施工单位工程款及农民工工资，因同星家园项目手续不全，未办理任何手续，开发单位无全销售房源，安置动迁户后的剩余房源，支付农民工工资及工程款。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,案涉房屋系棚户区改造工程，经政府棚改办督办，福隆公司将案涉房屋给付陈国雷抵顶工程款，陈国雷收到房屋产权登记证明后，办理了入户，并交纳水电费及物业费。陈国雷接收房屋的时间在一审法院查封之前，非因陈国雷自身原因未办理过户登记，本案纠纷是在特殊时期、特殊条件下形成的，陈国雷取得案涉房屋是在政府部门的同意下，而非明知是非法建筑而故意抵账的情形，故陈国雷对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。一审判决对此认定事实不当，应予以纠正。综上所述，陈国雷的上诉请求成立，予以支持。依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1421号民事判决；二、驳回被上诉人李彬的一审诉讼请求。一审案件受理费3600元、二审案件受理费3600元，合计7200元，由被上诉人李彬负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  周雪松二〇二一年六月二日书记员  赵婧珺