吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终405号上诉人（原审被告、案外人）：宫伟成，男，1981年4月11日生，汉族，住吉林省四平市铁东区。委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍岩平，吉林霍岩平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：钟淑丽，女，1968年6月5日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：许景惠，吉林律舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：高井龙，男，1965年2月18日生，汉族，住吉林省四平市铁东区。上诉人宫伟成因与被上诉人钟淑丽、高井龙申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宫伟成上诉请求：1.撤销铁东区人民法院（2020）吉0303民初2236号民事判决。2.依法认定宫伟成拥有所购争议房屋的物权或物权期待权，具有排除钟淑丽强制执行的权利。3.诉讼费用由钟淑丽、高井龙承担。事实和理由：一、一审判决认定未办理过户登记是宫伟成的自身原因而导致，这部分事实认定错误。一审法院仅凭登记部门能够办公就认定宫伟成未办理过户登记，责任在宫伟成自身，没有考虑到疫情管控影响，认定该部分事实有失公正。事实上高井龙通过公证授权张明办理过户的时间是一年，到2021年3月11日结束，双方按照之前的约定行使权力的期间是1年，公证书是特别约定。宫伟成没有短时间内办理更名过户确有合理事由，宫伟成具有对抗执行的权利。二、宫伟成具有实际物权的实质要件，具有物权或物权期待权，宫伟成已具备争议房屋物权转移的所有实质条件。本案宫伟成与高井龙之间的买卖合同合法有效，而且购买人已支付了全部价款并实际占有，不能仅因未进行产权登记的事实，在实体上认定宫伟成没有物权，宫伟成拥有买卖合同，支付对价，并实际占有后的实际所有权，即使未及时登记，也存在物权期待权。三、根据关于案外人救济案件的审理政策和法律规定，宫伟成享有排除强制执行争议房屋的权利。人民法院判断民事实体权利应审查是否具有阻却执行的效力，且本案宫伟成已完成了全部举证责任。按照物权优于债权的原则处理纠纷，宫伟成主张的是物权，钟淑丽主张的是债权，宫伟成的权利优于普通债权。钟淑丽辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。高井龙辩称，我认同宫伟成的意见，我们买卖房屋合法有效，其他具体情况我不知道。钟淑丽向一审法院起诉请求：一、请求依法撤销四平市铁东区人民法院作出的（2020）吉0303执异38号执行裁定书。二、由宫伟成、高井龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月11日，宫伟成同高井龙订立《房屋买卖合同》，高井龙将其坐落于四平市铁东区四平经济开发区吉邦上东一号小区AD-1号楼1层A25-2单元104室出售给宫伟成，价款为人民币72万元。购房当日宫伟成支付定金5万元。因借贷关系，高井龙于2019年9月4日将案涉房屋抵押给吉林省泰祥和典当有限公司，并在四平市不动产登记中心办理了抵押手续。2020年3月12日，宫伟成按高井龙要求给付泰祥和典当有限公司业务员贺亮425000元，其中包括高井龙所欠本金40万元及利息。当日典当公司出具贷款结清证明，宫伟成、高井龙及泰祥和典当有限公司业务员贺亮共同到不动产登记部门办理了解除抵押手续。至3月23日，宫伟成支付全部购房款，并实际入住。另查明，钟淑丽与高井龙民间借贷纠纷一案，钟淑丽于2020年9月4日向法院提出财产保全申请，一审法院当日作出（2020）吉0303民初1852号民事裁定书，裁定：一、网络查询、冻结高井龙名下银行存款1817600元；二、查封案涉房屋，房屋产权证号为四房字304585；三、查封高井龙名下位于四平市铁东区东达小区1号楼5单元513室，房屋产权证号为四房字191241；四、查封高井龙名下比亚迪轿车（×××）及本田雅阁轿车（×××）。上述两套房屋、两辆轿车及约8000元存款均已实际查封冻结。因宫伟成就案涉房屋提出执行异议，一审法院于2020年10月13日作出（2020）吉0303执异38号执行裁定书，认为宫伟成的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即异议人与被执行人在法院查封案涉房屋前已签订买卖合同，交付全部房款，占有、使用该房屋至今，因受疫情影响未能及时办理过户，异议理由成立。裁定：中止一审法院（2020）吉0303民初1852号民事裁定书对案涉房屋的执行。2020年10月26日，一审法院作出（2020）吉0303民初1852号民事判决书，判决高井龙偿还钟淑丽借款本金780000元及利息。一审法院认为，案外人提出执行异议，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。宫伟成提供的买卖合同、转账凭证、物业缴费收据、其他相关证明等书面证据及证人证言可以证实本案情形符合该规定的前三项。关于因疫情影响未办理过户登记是否符合第四项规定的问题，本案宫伟成提供的贷款结清证明及其自认的同高井龙、贺亮一起去房产登记部门办理了解押手续的事实，能够证明其未办理案涉房屋更名过户手续系其自身原因。另，钟淑丽请求撤销法院（2020）吉0303执异38号执行裁定书的诉讼请求不在申请执行人执行异议之诉审理范围内，一审法院不予审理。综上，判决：一、准许对案涉房屋（高井龙名下，坐落于四平市铁东区四平经济开发区吉邦上东一号小区AD-1号楼1层A25-2单元104室）的执行。二、驳回钟淑丽其他诉讼请求。案件受理费100元，由宫伟成负担。本院二审期间，宫伟成向本院提交张玉华与钟淑丽的银行往来账目、高井龙的银行卡明细，证明钟淑丽是职业放贷人，本案执行依据存在被推翻的可能性。钟淑丽质证称，该证据与本案无关，未发生的事实不能阻止人民法院强制执行。高井龙质证称，我认为该证据与本案有关联，房屋给钟淑丽还是宫伟成与我无关。钟淑丽向本院提交视频资料一份、照片4张，证明宫伟成是房产中介机构的负责人。宫伟成质证称，对真实性无异议，与本案的关联性与证明目的有异议。钟淑丽没有说清证明的问题与本案待证事实、法律适用有何种利害关系，评论是网络游客对宫伟成房屋价值的主观评断，上述证据只能证明宫伟成拥有案涉房屋的期待物权，并有出售意向。高井龙质证称，对该证据没有意见，都是炒作，疫情期间房子不好卖。因本案执行依据系已发生法律效力的民事判决，宫伟成提交的证据不能证实该判决的法律效力发生变化，本院不予采纳。钟淑丽向本院提交的视频资料、照片的内容与宫伟成自认内容一致，且视频、照片反映的标的为案涉房屋，故本院予以采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，宫伟成系吉林省中信房产经纪有限公司法定代表人。本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的转让未经登记不发生效力。宫伟成虽然与高井龙签订了房屋买卖合同，但双方未办理产权过户登记，宫伟成不享有案涉房屋的物权。二、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，买受人只有同时满足上述四项条件时，才能具有排除人民法院强制执行的民事权益。本案中，宫伟成作为房地产行业从业人员，自认于2020年3月11日购买案涉房屋后，次日与高井龙、贺亮共同前往四平市不动产登记中心办理案涉房屋解除抵押登记手续，3月18日宫伟成还到不动产登记中心进行过案涉房屋的不动产登记信息查询，但在2021年9月一审法院查封案涉房屋前，宫伟成却一直未办理案涉房屋的产权过户登记。结合不动产登记部门已正常开展工作，宫伟成本人亦在不动产登记部门办理过相关业务的事实，宫伟成关于因疫情原因未能及时办理产权过户登记的主张不能成立，其对案涉房屋未办理过户登记存在过错，对案涉房屋不享有物权期待权。综上，宫伟成对案涉房屋既不享有物权，亦不享有物权期待权。一审法院判决宫伟成就案涉房屋不能排除人民法院的强制执行并无不当。综上所述，宫伟成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10579元，由宫伟成负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪二〇二一年六月二十九日法官助理 李明霞书记员 兴琪典