安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0225民初2714号 原告：石小玉，男，汉族，1969年5月5日生，住安徽省无为市。 原告:王传萍，女，汉族，1972年7月6日生，住安徽省无为市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：徐俊，安徽铭盛律师事务所律师。 被告:无为县鑫建房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码91340225725535213A,住所地:安徽省无为市无城镇大剧场内小区。 法定代表人:夏永彬,执行董事。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，安徽点津律师事务所律师。 原告石小玉、王传萍与被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称鑫建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石小玉、王传萍委托诉讼代理人莫宏明、被告鑫建房地产公司委托诉讼代理人胡明、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石小玉、王传萍向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告2017年2月9日签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）并确认《补充协议》中免责条款无效；2.依法判令被告退还原告购房款2538000元，并承担自2017年3月9日以2538000元为基数,按中国人民银行贷款基准利率给付原告利息至全部购房款返还之日为止(暂计至2021年4月9日为40万元)；3.依法判令被告赔付原告违约金76140元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用、保全费用、保函费用5000元。事实与理由：2017年2月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于无为县米芾广场A区1A-028室以每平方米41874.28元出售给原告，原告依合同约定付清全部房款2538000元。签订合同同时被告给原告一份《米芾商业广场分层平面图1层》，平面图图示及书面说明明确原告购买的商业房屋位于米芾金街（该街道近13米宽）,房屋对面是二期门面商铺。合同第九条、第十一条、第十二条约定了被告于2018年9月20日前交付该商品房及逾期交付的责任。但时至2019年9月，被告迟迟不能交房，后原告去合同约定的案涉房屋现场了解，发现被告出售给原告的房屋根本不符合《米芾商业广场分层平面图1层》上图示及书面说明的约定，房屋前没有13米宽的米芾金街，而是仅有2.35米的狭小通道，尤其是房屋对面根本不是二期商铺，而是一座建筑物和长34米的围挡。原告认为被告采用欺诈的方法，使得原告违背真实意思购买涉案房屋，且被告严重违反合同约定，至原告合同目的不能实现。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 鑫建房地产公司辩称，1.原告请求解除商品房买卖合同不能成立。理由如下：其一、我们有证据证明已经通知原告交房，但是原告自己没有收房，所以不存在被告违约，应该是原告违约。其二、二期应该以实际建成为主，目前涉案房屋前面围挡只是一个临时性的设施，不影响合同实现的目的；其三，图书馆是否拆除，不是双方解除合同的理由，图书馆没有拆除是因为规划调整。2.相应的原告第二、三项诉讼请求均不能成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:无为市米芾广场商贸综合体房地产项目由鑫建房地产公司开发建设。2017年2月9日，买受人石小玉、王传萍与出卖人鑫建房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于同年3月9日付清购房款2538000元，鑫建房地产公司同日出具了收到2538000元购房款的收款收据。双方合同约定石小玉、王传萍购买无为市无城镇米芾广场A区1A-028室房屋，单价为每平方米41874.28元，总价款2538000元；合同第四章第十一条“交付时间和手续”中约定，鑫建房地产公司应当在2018年9月30日前向石小玉、王传萍交付案涉所购房屋，且应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达石小玉、王传萍，且交付房屋时，鑫建房地产公司应当出示房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不出示或出示不全的，石小玉、王传萍有权拒收，由此产生的逾期交付责任由鑫建房地产公司承担，并按第十二条处理；该合同第四章第十二条“逾期交付责任”中约定，除不可抗力外，鑫建房地产公司未按第十一条约定的时间将案涉所购房屋交付石小玉、王传萍的，逾期超过60日后，石小玉、王传萍有权解除合同，且应当书面通知鑫建房地产公司。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”；合同第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条中约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同的“附件十一补充协议”第二条“关于房屋交付条件（对主合同第四章的补充约定）”第5款中约定，除购房合同所述的不可抗力外，如发生下列情况之一，鑫建房地产公司有权依据该等事由的影响期间顺延案涉所购房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，鑫建房地产公司可不予通知，据实顺延交付期限，下列情况系指1.自然现象：地震六级以上、昼夜降雨量超过50mm，2.为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工(包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等)，或因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相应配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化/变更导致的更换材料或设施、配套的，3.施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题，发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准，4.因政府市政配套未按时完成而影响购房合同规定的交付条件未能如期完成的，5.其他鑫建房地产公司无法控制的客观因素导致的情形；补充协议第九条第四款第二项约定“因出卖人原因导致合同解除：出卖人应在该合同解除之日起30日内将其已收取的房款无息返还买受人，除此以外出卖人依法承担所发生的相关责任和费用”；第十二条“关于送达方式的补充约定”第2款中约定，除主合同和补充协议另有约定外，鑫建房地产公司给石小玉、王传萍的所有通知应用书面通知形式。无为市米芾广场商贸综合体一期项目于2018年7月9日竣工验收，于2018年11月29日通过综合查验备案。 另查明，原、被告签订合同时被告提供的《米芾商业广场分层平面图1层》平面图，明确案涉房屋位于米芾金街（近13米宽），房屋对面是二期商铺。但该房前面仅2.35米宽，对面有一面围墙且被交通桩封闭，围墙另一面是无为市“图书馆藏书楼”，根据文物保护的有关规定，地方政府无权拆除该楼。 上述事实，有《商品房买卖合同》及规划总平面图、汇款凭证、收款收据、原无为县文化旅游体育局出具的说明等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点：一是原、被告于2017年2月9日签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二是案涉《商品房买卖合同》补充协议第九条第四款第二项的内容是否有约束力。 关于焦点一：首先，鑫建房地产公司在庭审中仅提供一份电话通知收房记录表，石小玉、王传萍对该证据三性均不予认可，本院认证认为该证据只有鑫建房地产公司员工自已记载的电话通知石小玉、王传萍交房日期是2018年12月6日，其真实性无法认定，又无其证据佐证。故不能据此认定鑫建房地产公司已经履行了通知交房义务。鑫建房地产公司没有其他证据证明已按合同约定的日期和手续不迟于2018年9月30日及2018年11月29日前向石小玉、王传萍通知交付和实际交付案涉所购房屋。即使鑫建房地产公司可以根据合同的“附件十一补充协议”第二条第5款约定而顺延交付期限，仅能认定交付期限届满日期可顺延为2018年11月30日。但其也并无证据证明其于2018年11月30日及该日起至此后第60日即2019年1月29日期间内，其已向石小玉、王传萍通知交付和实际交付案涉所购房屋。其次，石小玉、王传萍所购案涉房屋的目的是用作商铺，现该房前面的环境与合同约定的商业用途、商业环境严重不符，至今没有改变，被告没有提供证据证明有改变的可能，案涉房屋的商业价值必然受到严重影响，致使石小玉、王传萍的合同目的无法实现。综上，应当认定鑫建房地产公司构成严重违约。原告请求解除案涉《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，首先，补充协议第九条第四款第二项规定的内容意在减轻应当由出卖人承担的责任。补充协议第九条第四款第二项规定“因出卖人原因导致合同解除”的，“出卖人应将其已收取的房款无息返还买受人”，而《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定“买受人解除合同的”“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行贷款同期基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”，因此，补充协议第九条第四款第二项规定的内容意在减轻应当由出卖人承担的责任；其次，补充协议第九条第四款第二项属于格式条款。无为鑫建公司在与原告签订补充协议时，对于第九条第四款第二项的减轻出卖人责任等有重大利害关系的内容应当以引起对方注意的合理方式进行提示说明，虽然补充协议最后一项表述为出卖人对补充协议的内容进行了解释说明，但是无为鑫建公司的举证不能证明其与原告签订补充协议时履行了提示或者说明义务，且补充协议属于出卖人事先拟好、反复使用、未协商的内容，符合格式条款的要件，故补充协议第九条第四款第二项应为格式条款；再次，补充协议第九条第四款第二项规定的内容应当不成为案涉《商品房买卖合同》的内容。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”的规定，补充协议第九条第四款第二项规定应当不成为案涉《商品房买卖合同》的内容，对合同当事人不产生约束力。 综上，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已解除，根据法律规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及《商品房买卖合同》的约定，原告在合同解除后主张利息和违约金符合法律规定，因此，石小玉、王传萍有权要求无为鑫建公司退还全部购房款，并自付款之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部购房款的3%支付违约金，因中国人民银行同期贷款基准利率已于2019年8月20日取消，故确定无为鑫建公司应退还石小玉、王传萍购房款2538000元及利息（自2017年3月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并支付违约金76140元（2538000元×3%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告石小玉、王传萍与被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于2017年2月9日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性退还原告石小玉、王传萍购房款2538000元，并支付利息（自2017年3月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告石小玉、王传萍违约金76140元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计15456元，保全费5000元，合计20456元，由无为县鑫建房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汤维胜                            本案法律文书生效后             申请执行期限为二年                二〇二一年六月一日                            本件与原本核对无异                书记员  姜 珊 附件：本判决引用的法律原文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民法典》 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。