天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终4299号上诉人（原审被告）：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵永余，男，1967年6月7日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。上诉人天津明玉城房地产投资有限公司（以下简称明玉城公司）因与被上诉人赵永余商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初6269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明玉城公司的委托诉讼代理人项福生，被上诉人赵永余及其委托诉讼代理人卢永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明玉城公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由赵永余负担。事实和理由：第一，一审法院计算违约金的标准和方法存在错误。赵永余的实际损失仅为租金损失，并无利息损失。第二，一审法院将法律规定中衡量违约金减少的标准作为违约金的认定标准，属于对法律条文的错误理解和适用。第三，一审法院未对明玉城公司申请租金损失进行鉴定，属于违反法定程序。第四，双方之间的补充协议是明玉城公司工作人员在受胁迫的情况下签订的，应为无效，一审法院认为明玉城公司对该协议应行使撤销权，属适用法律错误。赵永余辩称，不同意明玉城公司的上诉请求，同意一审判决，请求维持原判。事实和理由：第一，双方在合同中约定了违约金的计算方法，一审法院对于违约金的认定有利于明玉城公司，赵永余的实际损失大于一审认定违约金数额。第二，明玉城公司申请的鉴定与本案无关，一审法院不存在程序违法。第三，双方之间的补充协议合法有效。赵永余向一审法院起诉请求：1．判令明玉城公司立即给付其房款利息179985.55元及违约金68205.05元，共计248190.6元（自2017年5月16日至2019年12月22日）；2．诉讼费用由明玉城公司承担。在诉讼过程中赵永余变更了诉讼请求：1．依法判令明玉城公司给付其已付款利息179796.3元，违约金297204.77元（自2017年5月16日起至2019年12月22日止）；2．诉讼费用由明玉城公司承担。一审法院认定事实：明玉城公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2017年5月18日，赵永余为乙方、明玉城公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定赵永余购买明玉城公司开发的位于蓟州区××镇××路××号楼××房屋，总价款为1434386元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2017年5月25日前，一次性存入商品房首付款434386元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”2017年5月18日，赵永余向明玉城公司支付商品房购房款434386元。2018年2月10日，赵永余向明玉城公司支付商品房购房款500000元。2018年7月18日，赵永余为乙方、明玉城公司为甲方，双方签订了补充协议，约定：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付。一审法院认为，双方当事人对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、明玉城公司逾期交房等事实均无异议。明玉城公司主张，在双方合同履行期间，因履行政府停工文件造成的停工，系因不可抗力的原因造成的，应予扣除，但双方签订的天津市商品房买卖合同约定的交房日期早于合同签订日期，涉案商品房系准现房，明玉城公司主张的政府责令停工不能作为其逾期交房的不可抗力原因，故对其主张一审法院不予支持。本案的争议焦点主要在于赵永余主张的违约金是否应予适当减少。明玉城公司主张逾期交房给赵永余造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失。由此，明玉城公司认为赵永余的诉讼请求过分高于其实际损失，明玉城公司要求依法减少。一审法院认为，首先，依照相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金数额过高的情况下，明玉城公司要求进行调整，一审法院予以支持。其次，关于逾期交房造成的损失如何确定。依照相关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。因此，综合本案的具体情况及合同约定，明玉城公司逾期交房造成赵永余的损失为125598.42元（以1434386元为基数，自2018年2月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，计104849.63元；以1434386元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月22日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计20748.79元）。综上，赵永余主张明玉城公司应给付赵永余利息、违约金共计477001.07元，该数额高于明玉城公司逾期交房造成的赵永余损失的130%，应予调整为163277.95元。关于补充协议的效力。明玉城公司主张2018年7月18日双方签订的补充协议是其在受到胁迫的情况下签订的，故该补充协议无效。一审法院认为，明玉城公司并未提交充足的证据证明该补充协议是其在受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据相关法律规定，明玉城公司并未在一年内行使撤销权，故对明玉城公司的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：“一、由被告天津明玉城房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告赵永余违约金163277.95元，款项直接汇入原告赵永余在中国建设银行6217××××2140账户；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理4877元（已减半），由原告赵永余负担3208元，由被告天津明玉城房地产投资有限公司负担1669元（款项由被告天津明玉城房地产投资有限公司直接汇入原告赵永余上述账户）”。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一是一审法院是否存在程序违法的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该法律条文适用的前提是当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，双方当事人对逾期交付房屋违约金的计算方式有明确约定，明玉城公司一审期间主张对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定缺乏必要性，一审法院程序并无不当。本案的争议焦点之二是明玉城公司逾期交房违约责任的认定问题。本案系商品房销售合同纠纷，明玉城公司未按约定交付赵永余所购房屋，应承担逾期交房的违约责任。本案二审期间，明玉城公司对于逾期交房的事实和天数不持异议。明玉城公司与赵永余之间虽对逾期交房的违约责任进行了约定，但明玉城公司抗辩违约金数额过高，根据赵永余因逾期交房所受损失大小、违约责任的损害填补功能，一审法院结合双方约定认定明玉城公司的违约责任，并未过分高于赵永余的实际损失，并无不妥。综上所述，明玉城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2387元，由上诉人天津明玉城房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  刘 为审判员  张 璇审判员  张红星审判员  史军锋二〇二一年六月十一日法官助理唐新轶书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……