广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2782号原告：谢丽琴，女，1959年9月9日出生，汉族，住广东省梅县程江镇梅县。委托诉讼代理人：郭晓竹，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宛燕，广东骏道律师事务所实习律师。被告：广东关氏集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：关某1。被告：广东万家欢乐酒店有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：张某1。被告：佛山市云廷酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：周某1。原告谢丽琴诉被告广东关氏集团有限公司（以下简称关氏公司）、广东万家欢乐酒店有限公司（以下简称欢乐公司）、佛山市云廷酒店管理有限公司（以下简称云廷酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭晓竹、吴宛燕到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成合意，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告欢乐公司于2017年11月27日签订的《委托经营管理合同》；2.被告欢乐公司于合同解除之日向原告腾退、清场并交付座落佛山市南海区××××××“万菱广场”项目六层xxx号面积为29.62平方米的物业，被告关氏公司、被告云廷酒店对被告欢乐公司腾退、清场并交付物业的义务承担连带责任；3.被告欢乐公司向原告支付拖欠的租金17004元(自2020年2月16日至被告欢乐公司实际返还物业时止，暂计2020年2月16日至2021年1月15日)，被告关氏公司及被告云廷酒店对该拖欠的租金承担连带给付的责任；4.被告欢乐公司向原告支付租赁违约金(按每日万分之三的标准，自2020年2月16日起计算至清偿之日，暂计算至2020年11月15日为582元)，被告关氏公司及被告云廷酒店公司对被告欢乐公司的违约金承担连带给付责任；5.被告欢乐公司自行承担物业管理费、水电费、垃圾费等杂费(自2020年2月16日至实际返还物业止)，被告关氏公司及被告云廷酒店对被告欢乐公司的义务承担连带责任；6.被告欢乐公司承担原告收回物业后的空租的损失及物业管理费、水电费、垃圾费等杂费，暂按六个月租金计算为8502元，被告关氏公司对被告欢乐公司的义务承担连带责任；7.解除原告与被告关氏公司签订的《物业使用权转让合同》中第五条物业管理条款；8.三被告共同提供土地及房屋的权属证明、物业平面图、土地承包合同、工程合同、建设工程规划许可证、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行条例》项下的《工程竣工验收报告》、建设工程消防验收意见书等系列材料；9.本案的律师费用2500元由三被告共同承担；10.诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告关氏公司签订了一份名为《物业使用权转让合同》，实际为物业租赁合同，约定被告关氏公司将佛山市南海区××××××“万菱广场”项目编号为六层xxx号面积共计为29.62平方米物业的使用权出让给原告，出让期限从本合同签订之日起至2036年10月31日止等内容，原告获得该物业的使用权。同日，在被告关氏公司指定其实际控制的被告欢乐公司与原告签订两份《委托经营管理合同》，合同的第三条第二款约定：“原告将涉讼物业委托被告欢乐公司进行经营管理，委托经营期限自2018年1月1日至2036年10月31日止，首三年每月保底租金，2018年1月1日至2020年10月31日每月保底租金1417元；第4-6年内，即2020年11月1日至2023年10月31日每月保底租金1417元，有租金溢价的，按照收益的20%、80%进行分成；合同的第三条第二款约定：每期保底租金由被告欢乐公司在每月15日前支付到原告指定账户；合同的第三条第四款的4.2项、4.3项约定原告可在委托招商期满前一个月即2023年10月31日前以书面形式通知被告欢乐公司，被告欢乐公司将按照170000元向原告支付转让金；原告不接受回购方式，继续委托招商，被告欢乐公司按照每月保底收益992元，另外有租金溢出部分按照各占50%分成；合同第九条约定未按被告欢乐公司照本合同约定的时间向原告支付该物业的租金的，逾期超过30日，应从被告欢乐公司逾期之日起按照未支付租金每日万分之三的标准向原告支付违约金，逾期超过60日的，原告有权解除本合同，被告欢乐公司应赔偿原告因此造成的损失等。上述合同签订后，被告欢乐公司接收了租赁物业。但从2020年2月开始，被告欢乐公司就没有向原告支付租金。经原告进行催收，被告欢乐公司以各种理由推脱。被告欢乐公司的行为已经符合合同约定的解除条件，该条件成就，本《委托经营管理合同》予以解除。合同解除后，被告欢乐公司应当返还租赁物和支付欠费并自行承担物业管理费、水电费、垃圾费等杂费。被告欢乐公司是被告关氏公司实际控制的企业，全部的合同和履行都基于被告关氏公司的指定及安排，被告关氏公司也曾向原告方业主提供委托书，保证对被告欢乐公司的上述合同履行所发生的问题承担保证责任。因而，被告关氏公司对被告欢乐公司的上述义务承担连带责任。2020年7月24日，被告关氏公司、被告欢乐公司共同向原告等业主发来《致业主的一封信》，此时原告才知道该物业由被告云廷酒店经营。在该信函中，被告关氏公司、被告欢乐公司声称已经收取了被告云廷酒店截止2021年2月的租金，提前收取了一年的租金。但作为业主的原告并没有收到该租金，原告被欺骗了。原告对被告欢乐公司与被告云廷酒店之间的转租行为不予认可，不同意该转租行为。因而，被告云廷酒店应当退还物业并承担支付租金的义务。原告曾通过各种方式与被告方沟通，要求妥善处理原告物权权益，但被告均无法解决，导致原告陷于被动。原告无奈只能选择专业的法律服务机构提供法律服务，遂委托律师事务所提供法律服务，原告委托律师于2020年10月14日发出律师函，并于2020年10月23日与被告关氏公司、被告云廷酒店进行谈判，但谈判无效，被告关氏公司、被告云廷酒店未给出有效的解决方案。合同也有约定，在被告逾期导致解除合同情形发生下，被告应当承担赔偿原告造成的损失的约定。为此，原告委托而产生的律师费应当由三被告共同承担。据此，被告欢乐公司的行为已经严重违反合同的约定，达到合同解除的条件，被告欢乐公司应承担违约责任，承担返还租赁物和支付租金、自行承担物业管理费、水电费等杂费等义务，被告关氏公司应当与被告欢乐公司承担连带责任。原告在与被告关氏公司签订的《使用权转让合同》约定的物业管理条款为显失公平的条款，原告有权要求法院依法解除该条款。同时，根据使用权转让合同和相关法律规定，原告作为物业使用权方有权获得案涉物业的土地及房屋的权属证明、物业平面图、土地承包合同、工程合同、建设工程规划许可证、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行条例》项下的《工程竣工验收报告》、建设工程消防验收意见书等系列材料。综上，被告欢乐公司的行为已经严重违反合同的约定，达到合同解除的条件，被告欢乐公司应承担违约责任，承担返还租赁物和支付租金、自行承担物业管理费、水电费等杂费等义务，被告关氏公司应当与被告欢乐公司承担连带责任。原告在与被告关氏公司签订的《使用权转让合同》约定的物业管理条款为显失公平的条款，原告有权要求法院依法解除该条款。据此，原告的诉求合法合理，恳请法院支持为盼。被告关氏公司没有到庭，但庭前提交书面答辩意见，内容如下：《物业使用权转让合同》是原告、被告关氏公司之间在平等互利、协商一致的情况下签订的，该合同合法成立并生效。本案中，《物业使用权转让合同》不具备解除或合同无效的情形，双方均应予以继续履行。涉案万菱广场项目的土地及房产所有权人均为佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社（原佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社，以下简称沥中经济联合社），是被告关氏公司与沥中经济联合社合作开发的项目，涉案万菱广场项目的实际投资人为被告关氏公司，是被告关氏公司以沥中经济联合社的名义报建并办理相关证照手续，被告关氏公司有权在合同期限内对涉案物业进行经营、管理、收益。原告要求被告关氏公司承担律师费没有合同及法律依据。被告关氏公司不是《委托经营管理合同》的相对方，无需承担支付租金、腾退物业、支付空租损失、物业管理费、水电费、垃圾等杂费的连带责任。被告关氏公司从未向原告承诺对被告欢乐公司履行《委托经营管理合同》承担保证责任。被告欢乐公司没有到庭，但庭前提交书面答辩意见，内容如下：被告欢乐公司同意解除《委托经营管理合同》，同意向原告返还物业使用权。由于经营策略的变化，万菱广场6-9层物业加盟了“维纳斯品牌酒店”，并按照其要求对物业进行了重新规划、升级改造，故包括6层xxx号物业在内的6-9层的物业均取消了原划分的界限，根据招商需要重新进行整合。如今，原告的涉案6层xxx号物业已不复存在，原告要求返还的，可以按照6层xxx号物业面积29.62平方米占6-9层物业总面积的比例，与其他业主按份共有使用权。被告欢乐公司同意向原告支付截止至《委托经营管理合同》解除之日的租金。但原告诉请的金额有误，被告欢乐公司于2020年4月30日支付141.7元、2020年5月27日支付141.7元、2020年6月26日支付170.04元、2020年7月29日支付170.04元、2020年8月27日支付170.04元、2020年9月27日支付170.04元、2020年10月27日支付170.04元、2020年11月27日支付170.04元、2020年12月25日支付170.04元，合共1473.68元，被告欢乐公司实际暂计至2021年1月15日尚欠原告的租金金额为15530.32元。被告欢乐公司并非完全未履行支付义务，而是陆续有向原告支付租金，遂相应的，应按照实际尚欠租金的情况调整违约金数额。自《委托经营管理合同》解除之后，原告与被告欢乐公司之间不复存在委托经营关系，应由原告自行对物业经营、管理、使用，并承担由此产生的经营风险，即原告自行承担物业管理费、水电费、垃圾费等杂费，并且自行承担空租商业风险所产生的损失。原告要求被告欢乐公司承担律师费没有合同及法律依据，应予驳回。即便《委托经营管理合同》解除，原告仍应按照被告欢乐公司与被告云廷酒店所签订租赁合同享有及履行合同权利义务。被告欢乐公司将涉案物业转租给被告云廷酒店是基于《委托经营管理合同》所授予的权利，并在合同生效期间所实施的，被告欢乐公司完全有权代表原告对外进行经营、管理，原告无权否定或解除被告欢乐公司在《委托经营管理合同》所实施的租赁行为。被告欢乐公司与被告云廷酒店签订租赁合同的时间为2020年1月份，原告直至2021年1月份才向被告欢乐公司提出异议。被告欢乐公司早就向全体业主释明了万菱广场6-9层已转租给了被告云廷酒店的情况，全体业主是知道或应当知道该事实情况的。综上，请求驳回原告的不合理诉请。被告云廷酒店没有到庭，也没有提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法出示了证据，被告关氏公司、欢乐公司庭前提交书面材料，被告云廷酒店庭前未提交书面材料。本院出示调取材料。本院另通过（2021）粤0605民初2769号案件现场勘查万菱广场6-9层物业现状。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对本院调取材料及现场勘验笔录，本院对真实性采信。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于佛山市南海区×××××××××，产权证上显示的权属人为佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社，建筑总层数10层（地上9层，地下1层）。佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社于2015年9月23日出具证明，委托被告关氏公司全权出租管理上述建筑物。2017年11月27日，原告（承租方，乙方）与被告关氏公司（出租方，甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区××××××“万菱广场”项目自编号六层xxx号（以下简称涉案物业）使用权出让给乙方。计租建筑面积29.62平方米（含公摊面积在内）。该物业土地使用权性质为集体商业用地。物业使用权出让期限从本合同签订之日起算，截止至2036年10月31日，乙方应在转让期限届满当天将该物业的使用权归还给甲方。本物业使用权出让价为170000元，乙方一次性付款，于本合同签订当日内付清（含定金）。（第五条）为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，统一经营思路，保证服务质量，甲、乙双方约定，由甲方委托的物业管理公司负责本项目的物业管理工作（原告陈述被告关氏公司、欢乐公司尚未向业主收取过物业费）。另约定其他内容。原告已付清上述物业使用权出让金170000元。同日，原告（甲方）与被告欢乐公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方同意将其租赁的涉案物业委托乙方进行委托管理。甲方委托乙方进行招商的期限为2036年10月31日止。甲方要求委托收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月15日前由乙方支付到甲方指定的账户（如遇法定节假日延迟）。在本合同有效期内，即自签订委托经营合同第1-3年内（即2018年1月1日至2020年10月31日），每月收益为1417元，第4-6年（即2020年11月1日至2023年10月31日）每月保底收益1417元，另外乙方将收到租金溢出部分收益与甲方进行租金分成，甲方占租金收益20%，乙方占租金收益80%。上述收益来自甲方委托乙方所招租户，乙方承诺，在委托招商期限内，若乙方所招租户租金标准未达到上述标准的，不足部分由乙方承担。委托招商期满后，甲方有权选择将该物业使用权转让第三方、于2023年10月31日前以书面形式通知乙方以170000元取得该物业剩余时间(自委托招商的期限期满日至2036年10月31日)的使用权或继续委托乙方招商，每月保底收益992元等。委托招商期间，该物业的物业管理费、水、电等杂费由乙方或乙方所招租户承担。乙方有权根据经营状况，调整委托租赁物的建筑物结构，以便于经营管理。乙方未按照本合同约定的时间向甲方支付该物业的租金的，逾期超过30日，应从乙方逾期之日起按照未支付租金每日万分之三的标准向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方因此造成的损失。另约定其他内容。原告持有一份被告关氏公司盖章出具的《委托书》，内容显示为被告关氏公司委托被告欢乐公司就万菱广场酒店公寓经营管理，并对经营管理所产生的后果承担担保责任，期限至2036年10月31日。被告欢乐公司举证其（出租方，甲方）与案外人胡洪华（承租人，乙方）于2020年1月18日签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于佛山市×××××××××××××××××××全部（除六楼天面和九楼天面外），三楼局部（靠北面）出租给乙方用于酒店经营。租赁期限自2020年3月1日起至2036年10月31日止。乙方拟成立有限责任公司（名称以工商核准名称为准）用于经营租赁业务，甲方同意乙方公司成立后可直接承接乙方在本合同项下全部权利义务，乙方对乙方公司履行本合同项下的义务承担连带责任。等等。2021年1月29日，原告提起本案诉讼。被告欢乐公司于同年2月9日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，本院通过（2021）粤0605民初2767号案向佛山市自然资源局南海分局发函询问万菱广场6-9层规划情况，该局复函中附万菱广场六层、七-九层平面，上述平面图（上显示物业有间隔）显示出图日期为2014年11月。对比原告持有的万菱广场宣传图（上显示有物业间隔并标注物业编号）。原告与被告关氏公司、欢乐公司均主张本院调取的平面图与原告出示的宣传图中物业位置不能一一对应。被告关氏公司陈述，万菱广场为加盟品牌酒店而根据品牌方要求规划设计的6-9层，万菱广场出售物业（使用权）的宣传图中显示的物业位置及编号仅为销售目的而制作，宣传图中的物业位置及编号并非根据实地测量制作。原告与被告关氏公司、欢乐公司并不能确定涉案《物业使用权转让合同》中物业在本院调取平面图中的具体位置及四至范围。庭审中，原告明确诉请中的“返还物业”为要求被告欢乐公司和云廷酒店按照涉案物业的总面积隔断可区分返还。2020年2月起，被告欢乐公司未按约定向原告支付租金。诉讼中，原告及被告欢乐公司确认2020年2月后被告欢乐公司支付过零星租金，具体情况如下：2020年4月30日支付141.7元、2020年5月27日支付141.7元、2020年6月26日支付170.04元、2020年7月29日支付170.04元、2020年8月27日支付170.04元、2020年9月27日支付170.04元、2020年10月27日支付170.04元、2020年11月27日支付170.04元、2020年12月25日支付170.04元，上述合共1473.68元。另查明，涉案物业所在的万菱广场6-9层目前由被告云廷酒店占有使用。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》及《委托经营管理合同》均约定权利人将涉案物业一定期限使用权让渡予合同相对方，相对方支付相应对价予权利人，该约定内容符合租赁合同的特征，故本案为租赁合同纠纷。原告与被告间纠纷为民法典施行前的法律事实引起，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,应当适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，涉案《物业使用权转让合同》《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按约定履行。《委托经营管理合同》约定被告欢乐公司每月15日前向原告支付租金收益1417元，逾期支付租金超过30日的，按照未支付租金每日万分之三的标准向业主支付违约金，逾期超过60日的，业主有权解除本合同。现被告欢乐公司未足额支付租金已超过60日，原告有权依合同约定主张解除该合同，本院确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告欢乐公司之日（2021年2月9日）为《委托经营管理合同》解除之日。原告诉请被告欢乐公司支付拖欠租金、逾期交租违约金，符合合同约定，本院对此予以支持。经核算，截止合同解除之日被告应支付的租金为15985.32元（计算方式详见下表）。序号对应月份应付已付欠付12020年2月1417元0元1417元22020年3月1417元0元1417元32020年4月1417元141.7元1275.3元42020年5月1417元141.7元1275.3元52020年6月1417元170.04元1246.96元62020年7月1417元170.04元1246.96元72020年8月1417元170.04元1246.96元82020年9月1417元170.04元1246.96元92020年10月1417元170.04元1246.96元102020年11月1417元170.04元1246.96元112020年12月1417元170.04元1246.96元122021年1月1417元0元1417元132021年2月1日至9日455元0元455元合共17459元合共1473.68元合共15985.32元被告欢乐公司未按约定支付租金，则应以每月欠付的租金数额为本金自当月16日起至实际清偿之日止按合同约定日万分之三的标准支付逾期交租违约金予原告。涉案合同解除后，被告欢乐公司理应返还《委托经营管理合同》项下的物业予原告，但鉴于原告与被告关氏公司、欢乐公司并不能确定涉案物业的具体位置、四至范围且各方当事人亦无自行协商的返还方案，故本院在本案中对原告要求按照合同约定面积隔断可区分返还租赁物（包含其诉请腾退、清场）的主张，不予支持。原告可在与被告关氏公司、欢乐公司明确涉案物业的具体位置、四至范围或就返还方案达成一致后，自行办理交接或另行向返还义务人主张权利。同时，考虑到被告欢乐公司于合同解除后暂无法返还涉案租赁物且双方达成返还方案的时间未能确定，其应参照合同约定的租金标准和支付时间向原告支付占有使用费，经核算，截至本案庭审辩论终结之日即2021年3月9日占有使用费为1373元（其中2月10日至2月28日占有使用费为962元，3月1日至9日占有使用费为411元）。因合同解除后双方对拖欠占有使用费的责任并无约定，但被告欢乐公司逾期支付行为确实给原告造成资金损失，考虑到原告在本案中要求被告支付逾期交租违约金诉请的数额包含了逾期支付占用费责任，本院酌定被告欢乐公司应按拖欠的占有使用费为本金自当月16日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以原告。原告的诉请超出以上核定的，本院不予支持。被告欢乐公司于庭审辩论终结后未能返还涉案物业而给原告造成损失的，原告可另行主张权利。被告关氏公司曾出具委托书对被告欢乐公司的经营管理的后果承担连带责任，现原告诉请被告关氏公司对上述欠付租金、占有使用费及违约金、利息承担连带责任，本院予以支持。原告以租赁合同关系诉请本案，本院已裁判不能返还而由占用涉案租赁物的被告欢乐公司支付占有使用费，故对原告诉请非合同相对方的被告云廷酒店基于占用关系而就被告欢乐公司的前述责任承担连带责任的主张，本院不予支持。关于原告诉请被告欢乐公司自行承担物业管理费等主张，因该费用尚未争议至本院，原告可待相关争议发生后另行主张，本院在本案中不予处理。本案所涉争议为当事人就《委托经营管理合同》的履行产生纠纷，并未涉及《物业使用权转让合同》之事项，原告在未主张解除《物业使用权转让合同》的情况下，仅单独诉请解除该合同中第五条约定的主张，缺乏合同依据，本院对此不予支持。涉案租赁物所在楼栋已出具权属证明，可以证明涉案租赁物的合法适租，原告诉请提供（或申请调取）涉案租赁物的规划、验收等材料，缺乏法定和约定依据，在原告不能提供其诉请或申请具有合理理由的情况下，本院对其该项诉请不予支持（准许）。另，因《委托经营管理合同》并无关于律师费用的约定，原告主张律师费，本院亦不予支持。被告关氏公司、欢乐公司、云廷酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢丽琴与被告广东万家欢乐酒店有限公司于2017年11月27日签订的《委托经营管理合同》于2021年2月9日解除；二、被告广东万家欢乐酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金15985.32元及违约金（计算方式为，以1417元为本金从2020年2月16日起、以1417元为本金从2020年3月16日起、以1275.3元为本金从2020年4月16日起、以1275.3元为本金从2020年5月16日起、以1246.96元为本金从2020年6月16日起、以1246.96元为本金从2020年7月16日起、以1246.96元为本金从2020年8月16日起、以1246.96元为本金从2020年9月16日起、以1246.96元为本金从2020年10月16日起、以1246.96元为本金从2020年11月16日起、以1246.96元为本金从2020年12月16日起、以1417元为本金从2021年1月16日起、以455元为本金从2021年2月16日起，均至实际清偿之日止，按日万分之三的标准计算）予原告谢丽琴；三、被告广东万家欢乐酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费1373元及利息（计算方式为，以962元为本金从2021年2月16日起、以411元为本金从2021年3月16日起，均至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）予原告谢丽琴；四、被告广东关氏集团有限公司对被告广东万家欢乐酒店有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告谢丽琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计524.83元（原告已预交），由被告广东万家欢乐酒店有限公司、广东关氏集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的受理费524.83元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员徐琼二〇二一年六月十八日书记员何双燕