北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8537号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵海涛，男，1975年2月27日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：商宁，北京普然律师事务所律师。委托诉讼代理人：范昱希，北京普然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程挥，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，该公司员工。上诉人赵海涛因与被上诉人北京世纪天乐国际服装市场有限公司（以下简称世纪天乐公司）、北京新湖阳光物业管理有限公司（以下简称新湖阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初42766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵海涛上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法判令世纪天乐公司、新湖阳光公司赔偿赵海涛为获得租赁权而付出的对价350000元、单方解除租赁合同造成的损失409095.66元；3.依法判令世纪天乐公司、新湖阳光公司支付退还相关费用的利息；4.本案诉讼费由世纪天乐公司、新湖阳光公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。（一）本案所涉疏解行为不是拆迁，涉及提前解约的适度补偿。本次疏解行为为市场行为，单方提前解约必然应承担相应的违约责任或公平补偿义务。（二）一审法院认为赵海涛为获租赁权支付给杨增的34万元及支付给世纪天乐公司的1万元过户费与本案并无关联认定错误。该笔费用虽未在租赁合同中体现，但相当于事实合同。市场强行关闭，上述费用自然构成赵海涛的损失。（三）一审法院并未对世纪天乐公司、新湖阳光公司将大厦股权转移给第三方公司的情况进行调查亦属事实认定不清。该事实是对方行使单方解除权的原因。转让对价中包含支付给商户的赔偿款。二、一审法院适用法律错误，无视单方解约行为给赵海涛造成的损失，而将其视为不可抗力，于法无据，显失公平。世纪天乐公司、新湖阳光公司辩称：一、一审判决《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）、《商铺经营权合同》（以下简称《商铺合同》）于2017年10月6日解除，符合事实及法律规定。二、涉案合同解除系不可归责于双方当事人的原因。三、世纪天乐公司、新湖阳光公司不存在违约行为，退还赵海涛尚未产生的费用符合合同约定及法律规定，不应承担违约责任，也没有义务赔偿赵海涛所主张的损失。世纪天乐公司、新湖阳光公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签署的《租赁合同》《补充协议》《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》（以下简称《补充协议二》）及《商铺合同》于2017年10月6日解除；2.世纪天乐公司、新湖阳光公司退还赵海涛的全部费用84333.12元（费用明细如下：2017年10月7日至2018年9月24日的租金29593.97元，2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元，2017年10月7日至2017年12月31日的物业费即商业管理费673.04元，2017年10月7日至2026年的9月24日的经营权费51164.74元）；3.赵海涛承担本案诉讼费。赵海涛向一审法院反诉请求：1.世纪天乐公司、新湖阳光公司返还赵海涛经营权费（入场费）350000元（直接损失）；2.世纪天乐公司、新湖阳光公司支付因单方解除租赁合同给赵海涛造成的损失409095.66元（间接损失）；3.世纪天乐公司、新湖阳光公司承担本诉和反诉的全部费用。一审法院认定事实：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司，新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。赵海涛自2012年9月25日起使用北京世纪天乐国际服装市场内的A3-2025号商铺，面积5.6平方米，并注册了个体工商户营业执照。赵海涛与世纪天乐公司就上述商铺租赁、经营等事宜签订了《租赁合同》《补充协议》《商铺经营权合同》《商铺合同》，赵海涛与世纪天乐公司、新湖阳光公司签订了《补充协议二》。《租赁合同》的内容有：“出租人（甲方）世纪天乐公司，承租人（乙方）赵海涛。第一条租赁场地，乙方承租甲方A3（层/厅）2025号场地，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2012年9月25日起至2026年9月24日止。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除。第九条其他违约责任。第十条免责条款。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。”《补充协议》的内容有：“第二条，乙方每年支付租金3.36万元。第九条第（三）款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适用于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。第十一条，原始合同的起始日起是2007年2月8日。”《补充协议二》的内容有：“第一条，北京世纪天乐国际服装市场位于北京世纪天乐大厦，新湖阳光公司是北京世纪天乐大厦的产权所有人，有权对外出租商铺等场地，并依法享有场地租赁的租金、经营权费等收益权。新湖阳光公司委托并授权世纪天乐公司且世纪天乐公司接受新湖阳光公司的委托与赵海涛签订了《租赁合同》《补充协议》《商铺合同》。第二条，场地租金归属新湖阳光公司，经营管理费归属于世纪天乐公司。《商铺合同》的内容有：“第二条，本合同与《租赁合同》《补充协议》不可分割，应当同时签订，共同作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。第四条，经营权期限与主合同期间一致。第五条，乙方于签订本合同之日前一次性足额向甲方交纳经营权费，其中应交经营权费11.2万元。第九条，发生租赁补偿协议第九条第三款规定之情况，甲方退还乙方合同终止之日至合同期限届满期间（不含终止之当年度）的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任”。合同签订后，世纪天乐公司收到赵海涛的经营权费112000元。A3-2025号商铺系赵海涛从商户杨增处接手继续经营，杨增支付给世纪天乐公司的经营权费112000元（经营期限2007年2月8日至2026年9月24日）中对应赵海涛经营期限的部分亦视为赵海涛交纳。同时，世纪天乐公司收取赵海涛过户费10000元。赵海涛已交纳2017年7月1日至2017年12月31日的商业管理费（物业费）1440元、2017年9月25日至2018年9月24日的租金30600元、2017年9月25日至2018年9月24日的市场管理费3000元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括赵海涛在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务包括四达大厦内各市场、众合市场、天和白马、万容商城、聚龙市场。2016年的疏解任务是世纪天乐市场和东鼎商城。并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、商铺合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下，一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订商铺合同并签署租赁合同的合同签约人，2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励；（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中的所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。赵海涛没有在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。一审法院认为，赵海涛与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁经营事宜签订的《租赁合同》《补充协议》《商铺合同》、与世纪天乐公司、新湖阳光公司签订的《补充协议二》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关疏解北京非首都功能的文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，符合《补充协议》第九条第（三）款中免责条款的约定，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。《租赁合同》无法继续履行，并致使该合同的《补充协议》《补充协议二》及《商铺合同》亦不能继续履行，故一审法院确认涉案市场闭市时间为双方之间合同的解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还赵海涛的相关费用问题，一审法院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。世纪天乐公司、新湖阳光公司主张将承租人预付的自2017年10月7日起未发生、未使用、未到期的经营权费、租金、市场管理费、商业管理费即物业费退还承租人，一审法院不持异议。赵海涛要求退还市场闭市前的经营权费、租金、市场管理费、商业管理费的主张，该费用为市场闭市前已经实际发生的费用，赵海涛应当支付，对赵海涛的该部分主张，一审法院不予支持。赵海涛反诉要求世纪天乐公司、新湖阳光公司返还经营权费即直接损失35万元（含1万元过户费），赵海涛称该笔费用包含其支付给杨增的33万元。1万元过户费系办理商铺转移租赁时世纪天乐公司向赵海涛收取的手续费用，系双方协商一致的结果，故赵海涛现要求返还，缺乏依据，一审法院不予支持。赵海涛支付给杨增的33万元，世纪天乐公司、新湖阳光公司并未直接收取，而是将杨增支付给世纪天乐公司的部分经营权费视为赵海涛交纳，故世纪天乐公司应退还赵海涛市场闭市前的经营权费。赵海涛所陈述的其直接支付给杨增的33万元，与本案并无关联，赵海涛要求赔偿该笔费用，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。因双方系房屋租赁合同关系，且解除合同系不可归责于双方当事人的原因，新湖阳光公司亦非合同相对人，故赵海涛反诉要求世纪天乐公司、新湖阳光公司支付间接损失经营权回购款305655.66元、市场公告奖励金60000元及免租期3个月商铺费8400元，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、赵海涛与北京世纪天乐国际服装市场有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》《市场场地租赁合同补充协议》《商铺经营权合同》、与北京世纪天乐国际服装市场有限公司及北京新湖阳光物业管理有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》于二○一七年十月六日解除；二、判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2026年9月24日的经营权费51164.74元；三、判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元；四、判决生效之日起五日内，北京新湖阳光物业管理有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2018年9月24日的租金29593.97元；五、判决生效之日起五日内，北京新湖阳光物业管理有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2017年12月31日的商业管理费（物业费）673.04元；六、驳回赵海涛的其他反诉诉讼请求。如果北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，赵海涛申请责令世纪天乐公司、新湖阳光公司提交山东冠县房客商贸有限公司、新湖阳光公司等与北京华远集团2017年9月25日签订的《股权转让协议》与《北京华远云科技有限公司拟股权收购涉及的北京新湖阳光物业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告》等书证，并提交两份证据。证据一为给北京世纪天乐国际服装市场《疏解公告》的回函复印件，欲证明商户不同意解除合同；证据二为今日头条《北京动批产权房虚增商户数量套取纾解资金，组织员工开卡转账》文章打印件，证明政府已经给了商户补偿金，新湖阳光公司没有给商户。新湖阳光公司、世纪天乐公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵海涛与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁经营事宜签订的《租赁合同》《补充协议》《商铺合同》、与世纪天乐公司、新湖阳光公司签订的《补充协议二》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。此后，世纪天乐公司发布疏解公告，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地。因此，北京世纪天乐国际服装市场于2017年10月6日因疏解非首都功能而闭市，符合双方补充协议第九条第三项中免责条款中的约定，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行。一审法院所作认定符合本案的实际情况，并无不当；同时，一审法院确认涉案市场闭市时间为双方之间合同的解除时间，亦无不当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。一审法院判令世纪天乐公司、新湖阳光公司将涉案合同未履行部分的相应费用退还承租人，并无不当。因涉案合同系不可归责于双方当事人的原因而解除，根据涉案合同的约定，世纪天乐公司、新湖阳光公司无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。赵海涛上诉要求世纪天乐公司、新湖阳光公司赔偿赵海涛为获得租赁权而付出的对价、单方解除合同造成的损失，不符合合同约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。因赵海涛未在一审中主张，对于赵海涛要求判令世纪天乐公司、新湖阳光公司支付退还相关费用的利息的上诉请求，本院不予处理。另，因涉案合同系不可归责于双方当事人的原因而解除，根据涉案合同的约定，世纪天乐公司、新湖阳光公司无须支付任何利息。关于赵海涛申请本院责令世纪天乐公司、新湖阳光公司提交有关书证，因相关书证与本案处理结果无关，本院不予准许。赵海涛二审所提交证据，均不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，赵海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11391元，由赵海涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年六月十一日法官助理 祁哲洋书 记 员 岳国英