山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初1692号原告：赵建彬，男，1984年4月20日出生，汉族，郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司员工，住济南市。被告：绿地地产(济南)有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。原告赵建彬与被告绿地地产(济南)有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵建彬、被告绿地公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建彬向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地公司赔偿赵建彬损失10000元；2.请求判令绿地公司维修赵建彬主卧大衣柜、墙面壁纸；3.本案诉讼费由绿地公司承担。诉讼过程中，赵建彬变更诉讼请求为：一、请求判令绿地公司赔偿原告损失12500元；二、请求判令绿地公司赔偿赵建彬主卧大衣柜、墙面壁纸、卧室门套维修费共计25000元；三、因从2016年持续渗水无法入住，导致需要继续在外租房居住，要求绿地公司赔偿18个月的房屋租赁费36000元。事实与理由：1.绿地公司交付的房屋存在诸多问题，交房验收单中记录的问题公司一直未给整改，影响装修，后装修队伍对房屋存在的问题一并整改并装修，赵建彬为此花费5000元。2.赵建彬入住后不久发现卫生间漏水很严重，导致妻子坐月子期间无法在家居住，该问题多次通过物业给绿地公司反应，也多次直接联系绿地公司维修，绿地公司都没有给维修。赵建彬在没办法的情况下找专业防水单位对卫生间进行维修，为此花费7500元。卫生间防水质保为五年，开发企业应当为所售商品房承担质量保修责任。上述损失是因为绿地公司交付房产存在质量问题又不修复所致，故其应当赔偿赵建彬的损失。3.因卫生间漏水导致墙面渗水，从而进一步导致卧室装修的衣柜、卧室门损害严重，卧室插座进水，以及墙壁纸损坏等后果，这些问题也是因为绿地公司交付的房产存在质量问题所致，根据相关法律规定绿地公司应当修缮。综上，赵建彬特诉至贵院，望判如所请。绿地公司辩称，一、绿地公司交付的涉案房产符合住建部门建设要求,达到验收标准，不存在任何质量问题。涉案房产于2015年10月27日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，达到《济南市商品房买卖合同》约定的交房条件。绿地公司取得涉案房产《房屋建筑工程竣工验收备案单》后，即向赵建彬邮寄交房通知，要求其如约前往履行收房义务，赵建彬对绿地公司交付房产质量未提出任何异议。涉案房产的验收以及《建筑工程竣工验收备案单》的取得均系经政府住建部门严格管控，只有包括消防、防水等各分项通过验收，达到验收标准和房屋质量标准后，绿地公司才有资格取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，所以《房屋建筑工程竣工验收备案单》以及《综合验收备案证明》的取得足以说明绿地公司向赵建彬交付的房产符合法律规定以及合同约定,涉案房产不存在任何质量问题，绿地公司不存在任何瑕疵交付的情形，赵建彬诉称的房产“漏水问题”并非房屋存在质量缺陷所致，赵建彬因维修漏水所支出的费用与绿地公司无关，不应由绿地公司承担。二、如赵建彬认为系因房产质量问题导致漏水问题的发生，赵建彬应就其主张所依据的事实提供证据加以证明。《济南市商品房买卖合同》第十六条约定:因不可抗力或者非出卖人原因造成损害，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵建彬诉称房屋漏水系绿地公司交付房屋质量问题所致,但其并未就此提供有效证据予以证实。即使涉案房产确实存在漏水的情形，也仅能说明涉案房产房屋因漏水的事实，在涉案房产不存在质量问题以及房屋质量问题是否与涉案房产的漏水之间存在因果关系等情况均不明确的情况下，不能证明漏雨事实系因绿地公司房屋质量不合格造成。况且，涉案房产自交付至今已五年有余，不排除存在赵建彬个人破坏行为、装修行为或者楼上楼下的装修、改建管道等行为导致涉案房产漏水的可能。故绿地公司认为，既然赵建彬主张涉案漏水问题系因房产本身原因所致，赵建彬应就其所依据的事实承担举证责任。否则，赵建彬应承担举证不能的法律后果。三、赵建彬的第三项诉讼请求无任何事实与法律依据。收房时绿地公司已向其支付逾期交付违约金，无须另行向其承担租金损失。赵建彬所称的租金非必须要产生的费用，且尚未实际支出。不应由绿地公司承担。根据合同约定，赵建彬在收房后因涉案房产除地基基础和主体结构外，产生的风险和损失应由其自行承担。综上，绿地公司交付的房产已经过防水验收，取得《综合验收备案证明》，不存在任何质量问题，且赵建彬未提交任何证据证明，涉案房产的漏水系由房产质量缺陷所致，请求法院驳回赵建彬的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年5月16日，绿地公司作为出卖人，赵建彬作为买受人，双方签订合同编号为销售（字）*******《济南市商品房买卖合同》，约定赵建彬购买绿地公司开发的位于绿地国际花都A2地块*号楼*单元*号商品房一套，该商品房用途为住宅，建筑面积91.22平方米，总价款523288元。合同第十六条关于保修责任约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件五合同补充协议第三条第4项约定：自交付（包括视为交付）之日起，出卖人除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由买受人承担。第四条第2项约定：双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题；第4项约定：如该房屋存在地基基础和房屋主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修的范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应按本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按照买受人原因造成房屋未能按期交付执行；第5项约定：买受人收房后发生质量问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修的范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应赔偿因此造成的直接经济损失；第6项约定：买受人确认，该房屋装修设施标准以本合同约定为准，其中未提及的装修及设施不属于出卖人负责范围。如交付时该房屋装修装饰标准达不到约定标准，出卖人应在双方确认之日起30日内就未达到的部分采取补救措施纠正。除上述补救措施及补偿外，买受人不得以房屋装修装饰达不到约定标准影响使用为由要求补偿或提出其他要求；第8项约定：买受人使用不当（含装修原因）造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期间，出卖人对此不承担保修责任。概由买受人自行负责维修，由此造成房屋质量受损或出卖人及第三人损失的，由买受人承担全部责任。2015年8月10日，绿地公司出具绿地国际花都住宅质量保证书，该书中列明，屋面防水保修期限为五年，保修期内如因防水材料或施工质量而导致屋面渗水、滴漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；厨房、卫生间墙地面防渗漏保修期五年，保修期内如因施工质量或材料质量等问题导致厨房、卫生间地面漏水、地下室渗漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。关于赵建彬收房的时间，本院作出的（2020）鲁0104民初3690号民事判决书中认定赵建彬于2016年3月11日实际接收本案案涉房屋，因此赵建彬收房时间应以该时间为准。赵建彬提交报修日期为2016年9月20日的维修单，载明：房号1-2-603，业主赵建彬，内容为“卫生间墙面阴水”；提交接单日期为2018年10月8日的物业服务中心维修单，载明：房号1-2-603，客户姓名赵建彬，维修项目为“卫生间墙面阴水，卫生间墙面、卧室墙面阴水、脱皮严重，之前修过几次，一直没有修好。”赵建彬据此主张案涉房屋卫生间自交房起多次漏水，经多次维修一直未能修好。2018年10月28日，赵建彬作为甲方，与乙方东昌府区堂邑东关正林室内装饰门销售部签订《卫生间防水维修施工协议》，载明，因甲方绿地国际花都家中卫生间漏水，经甲乙协商将济南绿地国际花都三区10-2-603卫生间漏水问题修复防水工程委托乙方施工：……漏水原因，原开发商所做防水质量问题，具体处理方法：砸掉瓷砖，重做防水并恢复洗手间装修原样。承包方式及费用：包工包料合计7500元。……。赵建彬于2021年4月13日通过名下民生银行账户向案外人高正林名下的山东农村信用合作社账户转账7500元，摘要为“付绿地国际花都卫生间防水维修费用。”东昌府区堂邑东关正林室内装饰门销售部为赵建彬出具了收款收据。关于为何在2021年4月13日才支付前述卫生间防水维修款项，赵建彬称高正林为东昌府区堂邑东关正林室内装饰门销售部负责人，在2018年为其维修完卫生间防水后，其与高正林协商一致，等其找绿地公司要到维修款后再向高正林支付，后因为没有要到钱再加上新冠疫情原因一致没有支付，至2021年4月，因为高正林称如再不支付就要通过起诉索要维修款，其无奈才向高正林支付了7500元维修款。对此，赵建彬提交与高正林的短信及微信聊天记录截图等予以证明。赵建彬提交微信聊天记录截图证明在上述卫生间防水维修施工过程中，在将卫生间瓷砖砸开后其微信通知小区物业公司联系绿地公司至现场确认漏水原因，但等了三天无人去看，只能自行进行了维修。赵建彬提交房屋质量意见反馈单及其与东昌府区堂邑东关正林室内装饰门销售部签订的《装饰装修工程施工合同》及报价单一份，赵建彬据此主张案涉房屋交付时存在问题影响装修，装修公司在装修时一并整改，花费5000元，该款应由绿地公司承担。赵建彬提交照片一宗并结合前述装修报价单用以证明因房屋漏水，导致家中主卧大衣柜、墙面壁纸、卧室门套损坏，根据装修报价单中载明的上述物品的价格，要求绿地公司赔偿25000元。赵建彬提交案外人于2021年4月16日出具的《租房证明》一份，载明：兹证明赵建彬及配偶、子女自2016年8月至2018年6月在槐荫区槐荫街92号614租房居住（每月2000元），特此证明，此证明只证明赵建彬一家以前在我住所居住。据此，赵建彬主张因房屋漏水其无法在案涉房屋居住只能外出租房居住，由此花费房租36000元，应由绿地公司承担。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵建彬与绿地地产签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及附件均合法有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。根据双方签订的商品房买卖合同、补充协议及住宅质量保证书的约定，绿地公司应当对保修期内因施工质量或者材料质量问题导致厨房、卫生间地面漏水无偿进行维修并满足有关规范及标准。根据赵建彬提交的证据可以看出，自收房后，因卫生间漏水其分别于2016年、2018年数次报修卫生间漏水，漏水时间发生在保修期内。虽然绿地公司辩称根据商品房买卖合同约定，因不可抗力或者非出卖人原因造成损害，出卖人不承担责任，赵建彬未提交证据证明案涉房屋卫生间漏水系房屋质量问题所致，也不能排除赵建彬个人破坏、或者装修、改建管道等行为导致漏水的可能，因此绿地公司不应承担责任。对此，本院认为，房屋卫生间在保修期内出现漏水，赵建彬作为业主进行了数次报修但一直未能维修完好，小区物业公司的维修单中也有“之前维修几次，一直没修好”的记载，且赵建彬在多次报修未能维修完好的情况下自行委托维修人员进行维修，在维修前将卫生间瓷砖砸开后也曾通知物业公司联系绿地公司至现场查看漏水原因，但并未等到工作人员至现场查看，据此，不能再行要求赵建彬承担举证证明卫生间漏水不是因其个人破坏、装修、改建管道等原因而是因为房屋质量问题导致漏水的责任，因此，绿地公司对案涉房屋卫生间漏水应承担保修责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，在2016年、2018年数次报修，卫生间漏水问题仍未得到解决的情况下，赵建彬自行联系相关单位对卫生间漏水进行维修，产生的费用7500元，依法应由绿地公司承担，此外，虽然案涉7500元维修款的付款时间与案涉房屋卫生间实际维修时间相差时间较长，但是赵建彬对此给予了合理的解释，本院予以采信。综上，对赵建彬要求绿地公司承担其委托他人维修卫生间漏水问题而产生的费用7500元的诉讼请求，本院依法予以支持。赵建彬主张案涉房屋交付时存在问题影响装修，装修公司在装修时一并整改，花费5000元，应由绿地公司承担。但赵建彬提交的证据不足以证明装修过程中产生的该5000元费用系因绿地公司交付的房屋存在质量问题而导致的，因此，对赵建彬要求绿地公司承担该笔费用的诉讼请求本院不予支持。赵建彬主张因房屋漏水，导致家中主卧大衣柜、墙面壁纸、卧室门套损坏，根据装修报价单中载明的上述物品的价格，要求绿地公司赔偿25000元。但其为此提交的证据仅为几张照片，既无法确认其主张的物品受损程度、也无法确认该部分物品受损确系因卫生间漏水所导致，且其主张的25000元数额是根据装修清单中载明的上述物品购买时价格计算，但时至今日该部分物品难以避免因日常使用产生损耗而折价，赵建彬按照上述物品的原有购买价格主张赔偿亦依据不足，综上，本院对赵建彬的该诉讼请求不予支持。赵建彬主张因案涉房屋漏水无法居住，2016年8月至2018年6月在外租房居住产生租房费用36000元，应由绿地公司承担。但赵建彬未提交证据证明案涉房屋卫生间漏水严重程度已导致其完全无法在案涉房屋内居住而只能在外租房居住，未提交证据证明其在外租房居住与房屋卫生间漏水存在因果关系，且其提交的租房证明也仅系案外人自书的一份说明，也未提交支付租金的任何凭证，不能证明其实际支付了多少租金，因此，对赵建彬要求绿地公司承担租房费用的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告绿地地产(济南)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵建彬7500元；二、驳回原告赵建彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元，减半收取计819元，由原告赵建彬负担619元,由被告绿地地产(济南)有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年六月四日书记员  王雪洁