辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6004号上诉人（一审被告、反诉原告）：王德刚，男，1976年5月13日出生，汉族，住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：屈振远，辽宁和昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：余文青，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站，住所地沈阳市和平区宜春北路65号。负责人：孙伟，系该单位站长。委托诉讼代理人：龚剑，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。上诉人王德刚因与被上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站（以下简称联勤保障部队沈阳管理站）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初319号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年3月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王德刚上诉请求：依法撤销319号民事判决，并依法改判被上诉人给付上诉人营业损失260万元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人违约在先，应当承担违约赔偿的民事责任。上诉人认为，被上诉人于2017年5月25日提出终止租赁合同，这是被上诉人明显的违约在先，因为被上诉人承认“该租赁项目已报请中央军委被批准为委托管理项目。而“委托管理”的项目按照中央军委规定“不需要终止收回”，据此，足以证明被上诉人违约在先。由于被上诉人提出终止合同，导致酒店员工先后有60多人辞职，由90多人减少到30人。二、被上诉人没有全面履行合同，未交付六楼1200平方米写字间，应确认为严重违约。一审判决认定“六楼未交付，应属于双方需解决的问题，并非一方的违约行为”，应当属于认定事实错误，我国没有任何法律规定，在一方没有全面履行合同而违约，需要解决的问题就不属于违约行为。三、被上诉人没有全面履行合同的附随义务，造成营业损失，被上诉人应当依法赔偿。被上诉人至今不能提供《土地使用证》、《房屋所有权证》，影响承租方出租门市房和写字间，造成营业损失，被上诉人应当依法赔偿。被上诉人不能提供消防合格手续，不能办理《房屋所有权证》，也从来没有对金辉大厦“负责消防管理”，所有的消防设施、消防设备都是由上诉人建设和购买，消防的管理也一直是上诉人负责，被上诉人没有履行相应的义务。上诉人支付租金后，被上诉人从2017年5月25日后就没有开具发票，对此，无论是按照交易习惯，还是按照《合同法》第六十七条规定，上诉人都有行使“先履行抗辩权”而暂停交付租金。2020年3月起至今，受疫情不可抗力的影响，客房部分已经停业，对于不可抗力因素，上诉人有法定事由对租金应当减免。被上诉人联勤保障部队沈阳管理站辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。1、六层确实没有向上诉人交付，但在双方签订的合同中明确约定，该六层未交付属于历史遗留问题。上诉人是明知该问题的现状而进行接收并进行经营的。而且在被上诉人收回六层后，要向上诉人交付，但上诉人并未接收。2、2017年5月根据中央军委的要求，被上诉人向所有承租方统一下发停偿服务通知，而后根据军委的相关命令，案涉项目不在停偿范围内。随后又通知上诉人取消了该停偿要求，而且双方对该合同继续履行。在2017年11月，上诉人向被上诉人交付租金36万元，足以证明双方继续履行。3、被上诉人按照合同要求于合同签订后，为上诉人出具了相关证明，包括产权、消防以及租赁使用许可证。用于上诉人办理经营执照。一审法院在判决书第9页将该事实予以确认，且上诉人于2015年11月16日注册和平区金鑫辉大酒店，并一直营业至今。所以，根本不存在被上诉人未向上诉们提供手续而导致其不能注册，进而不能经营的情况。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。联勤保障部队沈阳管理站向法院提出诉讼请求：1、请求王德刚腾空返还涉案房屋；2、请求判令王德刚向联勤保障部队沈阳管理站支付自2018年9月1日至2020年9月29日拖欠的房屋租金750万元；3、请求判令王德刚向联勤保障部队沈阳管理站支付违约金200万元（按日拖欠每逾期一日按拖欠总额的3‰缴纳欠付租金期间计算）；4、本案诉讼费由王德刚承担。王德刚提出反诉请求：1、请求判令联勤保障部队沈阳管理站给付因其违法、违约给王德刚造成的经济损失260万元（从2018年7月至2020年7月的营业损失）；2、本案诉讼费由联勤保障部队沈阳管理站承担。一审法院认定，2015年6月15日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处（出租方、甲方）与王德刚（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：沈辽[2015]014001号）一份，约定甲方自愿将位于辽宁省沈阳市和平区天津南街178号金辉大厦的房屋，建筑面积20260平方米，场地面积1950平方米出租给乙方使用。租赁用途宾馆、餐饮、写字间、商业等。租赁期限自2015年9月30日起至2020年9月29日止。租金总额1800万元，年租金360万元，租金按年结算，乙方于每年9月30日前十日内交付甲方。其中第七条约定租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。租赁期内，乙方应当履行下列义务:(一)负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿……第十一条乙方违约责任（二）乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。合同签订后，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处将涉诉房屋除六楼外均交付王德刚使用，由王德刚使用至今。2015年8月21日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处为王德刚办理了涉诉房屋的军队房地产租赁许可证，有效期限为2015年9月30日至2020年9月29日。2015年8月27日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处向和平区工商局开具证明称，我部管理的原金辉大厦房地产系军产，按照《消防法》规定，由军队负责消防管理。2015年10月8日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处向和平区工商局开具证明称，位于沈阳市和平区南八马路19号（原金辉大厦）房屋所有权归沈阳房地产管理处。2015年10月16日，王德刚在涉诉房屋上注册个体户，名称为沈阳市和平区金鑫辉大酒店，经营者为王德刚。2015年9月16日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处向王德刚发出《关于金辉大厦遗留问题处理意见的函》，“针对贵方提出的7个方面遗留问题，现做如下回复：……2、原承租户清理问题。6楼洗浴中心和大厦占用的房间暂时不能确定清退时间，可按占用面积比例分摊的费用，待期满后，通过延续租期的办法解决。”因案外人纪杨就涉诉房屋的六楼向联勤保障部队沈阳管理站提起房屋租赁合同纠纷诉讼，导致六楼未能交付。现该案已作出生效判决，六楼于2019年初联勤保障部队沈阳管理站已收回。2017年5月25日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处向王德刚发出全面停止租赁项目告知书，内容为“根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，我部从即日起将收回出租的全部房地产。限定你方在2017年8月25日前，结清相关费用，将承租我部的军队房地产无条件、完好地交给我部，剩余租金如数返还。……”2018年9月27日，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处出具情况说明称，我部位于沈阳市和平区南八马路的王德刚（金辉大厦）租赁项目已报请中央军委并被批准为委托管理项目，现在该项目不需要终止收回。另查明，王德刚于2015年10月28日、2015年11月4日及2017年11月28日分别支付租金36万元、324万元及30万元，支付租金期限至2016年10月29日。联勤保障部队沈阳管理站于2018年9月7日起诉至法院，请求王德刚支付2016年10月30日至2018年8月31日租金660万元及支付违约金50万元。和平区人民法院于2019年8月15日作出（2018）辽0102民初14182号民事判决。宣判后，联勤保障部队沈阳管理站不服判决，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）辽01民终14955号民事裁定，裁定撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初14182号民事判决，本案发回沈阳市和平区人民法院重审。和平区人民法院于2021年1月29日作出（2020）辽0102民初1649号民事判决书，该判决书尚未生效。再查明，因军队体制改革，原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处已更名为中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站沈阳管理处，隶属于联勤保障部队沈阳管理站。原中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处的相关职能及所管理的资产现均归属于联勤保障部队沈阳管理站。一审法院认为，联勤保障部队沈阳管理站与王德刚签订的《军队房地产租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应全面、诚信地履行各自的义务。本案中，联勤保障部队沈阳管理站已按照合同约定向王德刚交付涉诉房屋，提供了军队房地产租赁许可证、向沈阳市和平区工商局出具消防和产权证明，王德刚已在涉诉房屋所在地址注册了沈阳市和平区金鑫辉大酒店并已实际经营，2020年9月29日该《军队房地产租赁合同》已届满，该租赁合同期间被告经营的沈阳市和平区金鑫辉大酒店一直处于经营状态，故王德刚应将涉案房屋返还并向联勤保障部队沈阳管理站支付2018年9月1日至2020年9月29日租金750万元，现王德刚未履行义务系违约，并应承担相应的违约责任。关于王德刚提出的疫情因素，2020年正值受到疫情影响经营期间，考虑到疫情防控的特殊情况给酒店经营造成的影响，酌定减免4个月房屋租金，故王德刚应支付联勤保障部队沈阳管理站2018年9月1日至2020年9月29日期间的租金630万元。关于联勤保障部队沈阳管理站主张王德刚支付违约金200万元，王德刚虽未按约定支付租金，存在逾期支付租金的情况，但联勤保障部队沈阳管理站并未主动催缴，且联勤保障部队沈阳管理站主张王德刚支付2018年9月1日至2020年9月29日期间发生了疫情，对王德刚的履行及经营有一定的影响，故对于联勤保障部队沈阳管理站请求王德刚支付违约金200万元，不予支持。关于王德刚辩称涉诉房屋的六楼未交付的问题，2015年9月16日联勤保障部队沈阳管理站向王德刚发出《关于金辉大厦遗留问题处理意见的函》已对涉诉房屋历史遗留的六楼原租户清理问题提出可按面积比例分摊费用，待期满后通过延续租期的办法解决，且王德刚在房屋交付时已明知六楼存在占用及涉及诉讼的情况，上述应属双方需解决的问题，并非一方的违约行为。故对于王德刚的抗辩，不予采信。关于王德刚请求赔偿从2018年7月至2020年7月的营业损失260万元，双方签订《军队房地产租赁合同》后，王德刚实际接收占有使用出租房屋且办理工商登记注册，经营沈阳市和平区金鑫辉大酒店，虽然联勤保障部队沈阳管理站曾发出全面停止租赁项目告知书，对王德刚的经营活动存在一定影响，但涉诉房屋一直处于王德刚占有使用之中，且之后联勤保障部队沈阳管理站已明确说明，涉诉房屋不需要终止收回。现王德刚主张经营损失缺乏事实及法律依据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王德刚自本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区天津南街178号涉案房屋腾空返还原告中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站；二、被告王德刚自本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站2018年9月1日至2020年9月29日期间的租金630万元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王德刚的反诉请求。案件受理费139580元（原告已预交），由被告王德刚负担116826元，由原告中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站负担22754元。反诉费14480元（反诉原告已预交、减半收取），由反诉原告王德刚负担13800元，剩余680元退还反诉原告王德刚。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据如下：关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知、住所房产使用证明，证明2016年部队全面停偿政策出台后，改为不用租赁许可证，租赁许可证作废，需要重新办理使用许可证。被上诉人一直没有办理这个许可证，造成了写字间和门市房无法出租。被上诉人质证意见为：上诉人不了解该份文件指向的内容是什么。该份文件发问机关为：中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅，针对的是军队停止有偿服务后，将军队资产交由地方公司（中国融通集团有限公司）进行经营的相关工商登记及保障问题。与本案没有任何关联。关于注册的问题，在一审卷宗中我方已经举证的工商登记档案，和平区金鑫辉大酒店已经注册成立，并一直年检至今经营。而且在一审中也向法庭列举了军队房地产租赁许可证，有效期限至2020年9月29日（即双方合同终止日期），因此不存在无法经营，不能注册的情形。根据上诉人的营业执照，上诉人的经营范围包括住宿、餐饮、会议、写字间出租等，根本不存在上诉人提到的不能出租的情况。本院对该证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，出租方提供租赁物，承租方应当支付租金。现上诉人未按合同约定支付2018年9月1日之后的租金，应承担给付租金的义务。关于上诉人提出被上诉人一直未将大厦六层移交给上诉人，应当将相应部分租金予以扣减的问题，因案涉租赁合同约定的出租面积是20260平方米，年租金为360万元，包括大厦六楼的租金，但大厦的六层1200平方米始终没有交付上诉人使用，虽然合同约定“金辉大厦现状租赁”，但上诉人现状接受不等于认可大厦六层不交付，这一点在此后被上诉人向上诉人发出的《关于金辉大厦遗留问题处理意见的函》对涉诉房屋历史遗留问题的答复意见“六楼洗浴中心和大厦占用的房间，因暂时不能确定清退时间，可按占用面积比例分摊的费用，待合同期满后通过延续租期的办法解决”中可以看出。由于上述问题不可能再以续租方法解决，为实现双方当事人的利益平衡，在应付租金及已付租金中应扣减未交付面积所对应的租金（3600000元／20260平方米／12个月）×1200平方米×25个月（2018年9月1日至2020年9月29日）444300元。关于上诉人提出被上诉人未办理《军队房地产使用许可证》构成违约，要求被上诉人赔偿营业损失的问题，因被上诉人已经按照合同约定为上诉人办理了《军队房地产租赁许可证》，且上诉人也已经办理了工商登记等相关手续，并持续经营，上诉人提供的《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记问题有关的通知》所适用的范围是“军队全面停止有偿服务后”的项目，而案涉租赁不属于该文件调整范围。故上诉人提出的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王德刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初319号民事判决的第二项、第三项；二、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初319号民事判决的第一项为王德刚自本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站2018年8月1日至2018年9月29日期间的租金5855700元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回当事人其他诉讼请求。一审案件受理费139580元，中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站已预交，由王德刚负担116826元，由中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站负担22754元。反诉费14480元，王德刚已预交，由王德刚负担13800元，剩余680元退还王德刚。二审案件受理费167180元，由王德刚负担150000元，由中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局沈阳管理站负担17180元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年六月十日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。