盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1103民初763号 原告：盘山县瑞祥物业有限公司，住所地盘山县。 法定代表人：宋宝忱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱瑞，女，系该公司经理。 被告：王岩，男，1978年5月1日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 原告盘山县瑞祥物业有限公司与被告王岩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘山县瑞祥物业有限公司的委托诉讼代理人朱瑞、被告王岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付拖欠的物业服务费（2013年1月1日—2021年12月31日）7857元及滞纳金2141元，合计：9998元。2.案件受理费由被告支付。事实与理由：2011年4月1日，原告进入被告居住的小区，开始对小区提供物业服务，按照物业服务合同约定，被告应交纳相应的物业服务费。现被告己拖欠物业费7857元（住房面积：103.92平方米，0.7元/月/平方米）。为了维护原告的合法利益，特诉至贵院，请求给予公正裁决。 被告王岩辩称，一、原告主张的2013年1月1日至2018年3月16日的物业服务费，依据《民法典》第一百八十八条规定，已经超过诉讼时效，人民法院不应予以支持。我于2007年入住，入住后均按时交纳物业费，2012年后原告减少物业服务人员，物业服务未达到合同约定标准，在我方多次找原告反映物业服务不符合约定标准的情况下，原告没有任何改善服务质量的行为。二、我方不应交物业服务费中保安服务部分的费用。案涉小区未按合同约定设置封闭管理大门，出入口无人值守，我所在单元的进户门损坏无法关闭且不进行修理，导致我停在楼道内的电动车丢失，且监控室无人值守、监控设备损坏无法提供破案信息。三、滞纳金无合同约定，且我方与原告存在财产损害赔偿纠纷长期不处理情况，原告要求支付滞纳金的主张不应予以支持。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告王岩系盘锦市某小区B楼4单元502室的业主，房屋建筑面积为103.92平方米。 2011年4月1日，原告盘山县瑞祥物业有限公司（乙方）与案涉小区的建设单位盘锦润通房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业服务移交协议》，合同约定：一、甲方将该小区共计22226平方米建筑面积住宅房屋及小区内的共用部位，共用设施设备等移交给乙方全权管理服务。时间从2011年4月1日到2013年4月30日止，在此时间内，本小区发生的任何问题均由乙方负责，与甲方无关。二、乙方按照国家财政部、建设部165号文件依法对小区内的共用部位，共用设施、设备进行房屋维修管理。三、2010年11月至2011年3月的物业费由乙方收取，交给甲方。四、2011年4月1日以前发生的一切费用由甲方负责。五、2011年4月1日由乙方正式接收该小区，此协议生效。盘锦市物价局批准案涉小区物业费的收费标准为0.7元/月/平方米。 另查明，《物业服务移交协议》约定的服务期限届满前，原告曾向原开发商提出续签协议，因盘锦润通房地产开发有限公司已注销，导致无法续约，且案涉小区当时未成立业主委员会，原告于2013年5月1日经小区业主代表签字同意，继续为案涉小区提供物业服务至今。2019年12月底，案涉小区成立了业主委员会，但至今仍未召开业主大会。 再查明，被告尚拖欠自2013年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币7,419.89元（103.92平方米×0.7元/月/平方米×102个月）。 上述事实，有当事人陈述、泰和小区物业服务移交协议复印件一份、小区业主住户代表关于瑞祥物业继续服务的意见书复印件两张、小区住户明细表复印件五张、收费许可证复印件一份、通知复印件一张、温馨提示复印件两张、关于小区内路面维修铺设的申请说明复印件一份、物业费催缴通知单复印件一张、专用收款收据存根复印件一张、照片七张在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与盘锦润通房地产开发有限公司签订的《小区物业服务移交协议》合法有效，应受法律保护。《小区物业服务移交协议》约定的服务期限到期后，经小区业主代表同意，原告继续为小区提供物业服务。多年来，原告一直为被告所在小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。双方均应当遵循诚实信用的原则按照约定行使权利，并履行相应的义务。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；…”，原告在庭审中提供了物业费催缴通知单用以证明其曾于起诉前向被告书面催交了2013年1月1日起至2020年12月31日止物业费，且被告未提供相反证据予以证明，故对被告提出的原告主张的自2013年1月1日起至2018年3月16日止的物业服务费已经超过诉讼时效，人民法院不应予以支持的抗辩，本院不予支持；对原告要求被告给付自2013年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的自2021年7月1日起至2021年12月31日止的物业服务费，因该费用尚未发生，故本院暂不予支持，原告可以另行起诉。关于滞纳金，滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是为了促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。而在本案中，原告与被告系平等的法律主体，受民事法律关系调整，原告诉请主张的滞纳金本质上应为违约金，但因《小区物业服务移交协议》中并未约定违约金且原告亦未提供其他证据证明被告系出于严重的主观故意拖欠缴纳相关费用，故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告在庭审答辩中提出的原告物业服务未达到合同约定标准、不应交纳物业服务费中保安服务部分的费用等主张，本院认为物业服务具有公共服务和个体服务的特征，是全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，物业服务过程中难免会出现一些如被告所述的暂时性问题，但与整体物业服务相比较而言，应当认定为物业服务中的一般瑕疵，不构成对物业服务合同的根本违约，未达到减少或者免交物业费的程度，不能构成被告不交物业费的理由。物业公司提供服务是由大多数已交费业主所交纳的物业费来维系的，个别业主因自己不满意物业服务标准就拒付或少付物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量低下，也损害了其他按时足额交费业主利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。关于被告提到的其与原告之间存在财产损害赔偿纠纷，因与本案系不同法律关系，其可另行起诉主张权利，故对被告在庭审中答辩的主张本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王岩于本判决生效后十日内一次性给付原告盘山县瑞祥物业有限公司自2013年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币7,419.89元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告王岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  周维明 二〇二一年六月十九日 书记员  荀瑶朦