江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初464号 原告：太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司，住所地太仓市城厢镇开发区东仓路上海路口，统一社会信用代码91320585058693110B。 法定代表人：仲明，总经理。 委托诉讼代理人：缪正晗，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞云，江苏至誉律师事务所实习律师。 被告：太仓通丰乾金属制品有限公司，住所地太仓经济开发区青岛路11号华信工业园C幢，统一社会信用代码91320585MA1NPCJMXE。 法定代表人：孔延峰。 委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。 原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司（以下简称“太仓丰民公司”）与被告太仓通丰乾金属制品有限公司（以下简称“太仓通丰乾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日、4月12日公开开庭进行了审理。原告太仓丰民公司的委托诉讼代理人缪正晗，被告太仓通丰乾公司的委托诉讼代理人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓丰民公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告2016年6月1日、2019年9月10日签订的《厂房和办公房租赁合同》于2020年4月17日解除;2.请求判令被告支付原告2020年4月1日至2020年10月30日期间欠付的租金及占有使用费334062.75元、物业费35988.81元；3.请求判令被告支付违约金51650.6元；4.请求判令被告支付律师费66418元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原、被告签订《厂房和办公房租赁合同》一份，约定原告将太仓经济开发区的厂房出租给被告，租赁自2016年6月1日至2020年5月31日。2019年9月10日双方对同一厂房续签《厂房和办公房租赁合同》，租赁期限自2020年6月1日起至2023年5月31日，面积为2582.53平方米，租赁期自2020年6月1日起至2020年11月30日的月租金为20元/平方米，自2020年12月1日起至2023年5月31日的月租金为24元/平方米，物业管理费为2元/平方米/月。合同的第七条约定任何一方未经书面许可不得将合同下的任何权利和义务转让给其他人，即禁止转租。2020年4月，原告才了解到被告将案涉厂房转租给第三人苏州艾泰普机械有限公司，为此原告委托律师发函解除了与被告的租赁关系，并诉至法院要求确认合同解除等。后因被告与案外人海尔曼超声波技术（太仓）有限公司尚未完成变电设备的过户，原告对被告计算占用使用费及物业费的时间节点上不明确，故撤回起诉。现被告与案外人海尔曼超声波技术（太仓）有限公司已于2020年10月30日完成变电设备的过户，故原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告太仓通丰乾公司辩称：1.2016年6月1日双方签署的《厂房和办公房租赁合同》已经于2020年5月31日到期前终止了，无需法院确认解除，2019年9月10日签订的《厂房和办公房租赁合同》并未实际履行。2.被告于2020年7月13日腾退完毕涉租厂房，并向原告发送交接函，寄送车间钥匙，同时明确如需用电，被告方将予以配合，现我方认可租金及占有使用费计算至2020年7月31日止，但我方已经交纳的17万元租赁保证金应予以抵扣。3.因原告主张要求被告支付违约金系依据2019年9月10日签订的《厂房和办公房租赁合同》的约定，因上述合同未实际履行，故原告该主张并无依据，且被告不存在违约行为，即便存在违约，原告主张的违约金过高。4.原告主张的律师费并无相应的依据，且律师费计收方法不合理。 本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告太仓丰民公司（甲方、出租方）与被告太仓通丰乾公司（乙方、承租方）签订《厂房和办公房租赁合同》（以下简称“第一份租赁合同”），约定：“……1.厂房和办公房租赁1.1甲方同意将建筑面积2582.53平方米（3号厂房）的生产和办公用建筑以及该生产和办公用建筑范围内的出让土地使用权租赁给乙方。厂房位于中华人民共和国江苏省太仓经济开发区……3.租赁期限及续租3.1租赁期为3年，租期为2017年6月1日至2020年5月31日。3.2乙方有权在租赁期届满60天之前书面通知甲方要求将本合同及租赁期限延长，在甲方同意，并就租金等相关事宜协商一致后，双方签订续租租约。4.租金和其他费用、支付条件4.1租赁期租金为每月每平方米20元，物业管理费每月每平方米2元。水电等产生的其他费用由乙方负责。4.2乙方应自本合同签订之日起20天内，向甲方支付17万元作为履约保证金。甲方收取保证金后应向乙方开具正式收据。该款不视为提前交付的租金。自厂房交付日起，该款自动转为厂房、设施保证金，甲方可以在书面通知乙方并得到乙方书面确认后，方可使用该款维修由于乙方造成的厂房、设施的损坏，乙方将在书面通知的期限内支付该笔维修款，以维持保证金数额不变。租赁关系终止时，如乙方无任何本合同约定的逾期支付租金、物业管理费等违约情形的，该押金将在乙方交还厂房且经甲方验收合格后的10个工作日内全额无息归还乙方。若乙方在租赁期内出现本合同约定的甲方有权全部或部分扣除押金的情形的，乙方应在接到甲方补足保证金的通知之日起10日内补足保证金。4.3租金每季度支付一次，自厂房的交付之日起，每一公历年度的每一季度前五个工作天内为每一期付款的到期日期。甲方将有义务在收到租金后开具正式发票……7.转让和分租7.1合同有效期内，任何一方未经对方事先书面许可，不得将本合同下的任何权利和义务转让给其他人……9.违约责任……9.2除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：（1）因重大疏忽或故意行为损坏厂房或各类配套设施或擅自改变其建筑结构，甲方有权要求乙方停止侵权行为，并要求乙方恢复原有状态或赔偿甲方损失，乙方拒绝停止侵权行为的，甲方可以解除本合同；（2）未按本合同规定按期如数缴纳租金（厂房租金+厂房物业管理费），每逾期一日，每日按日租金（厂房租金+厂房物业管理费）的120%支付违约金，甲方有权将此违约金在履约保证金中予以扣除，超过60天仍不支付的，甲方可以解除本合同，并没收乙方17万元履约保证金（厂房、设施保证金）。（3）未按合同规定将所租的厂房交还给甲方的，乙方应当按照租金的1.5倍支付延期租金；（4）违反本合同其他条款的。9.3除合同另有约定外，一方违约造成另一方损失的，违约方应赔偿损失。赔偿金根据损失的程度据实计算确定。赔偿金应限于违约造成的直接经济损失……11.合同终止11.1有下列情况之一的，任何一方有权不经提前通知立即解除本合同，但本合同另有约定除外：（一）另一方违反了本合同的任何实质性条款，且在收到违约通知后三十天内仍未纠正该违约行为；（2）另一方进入破产、清算、解散或类似程序。12.厂房退还12.1本合同到期或终止时，乙方应将厂房恢复到交付时的原状态返还甲方，并经甲方的验收。除非乙方造成厂房的损坏（正常的损耗除外），甲方不得无理拒绝接收。但对于乙方根据本合同第2.1条建造的装置和设施，甲方有权决定是否无偿接收，如甲方决定不接收，乙方应对此进行复原工作以恢复厂房原貌……” 2019年9月10日，原告太仓丰民公司（甲方、出租方）与被告太仓通丰乾公司（乙方、承租方）签订《厂房和办公房租赁合同》（以下简称“第二份租赁合同”），约定：“……1.厂房和办公房租赁1.1甲方同意将建筑面积2582.53平方米（3号厂房）的生产和办公用建筑以及该生产和办公用建筑范围内的出让土地使用权租赁给乙方。厂房位于中华人民共和国江苏省太仓经济开发区……3.租赁期限及续租3.1租赁期为3年，租期为2020年6月1日至2023年5月31日。3.2乙方有权在租赁期届满60天之前书面通知甲方要求将本合同及租赁期限延长，在甲方同意，并就租金等相关事宜协商一致后，双方签订续租租约。4.租金和其他费用、支付条件4.1租赁期自2020年6月1日起至2020年11月30日的租金为每月每平方米20元，租赁期自2020年12月1日起至2023年5月31日的租金为每月每平方米24元，物业管理费每月每平方米2元。水电等产生的其他费用由乙方负责。4.2乙方应自本合同签订之日起20天内，向甲方支付17万元履约保证金。甲方收取保证金后应向乙方开具正式收据。该款不视为提前交付的租金。自厂房交付日起，该款自动转为厂房、设施保证金，甲方可以在书面通知乙方并得到乙方书面确认后，方可使用该款维修由于乙方造成的厂房、设施的损坏，乙方将在书面通知的期限内支付该笔维修款，以维持保证金数额不变。租赁关系终止时，如乙方无任何本合同约定的逾期支付租金、物业管理费等违约情形的，该押金将在乙方交还厂房且经甲方验收合格后的10个工作日内全额无息归还乙方。若乙方在租赁期内出现本合同约定的甲方有权全部或部分扣除押金的情形的，乙方应在接到甲方补足保证金的通知之日起10日内补足保证金。4.3租金每季度支付一次，自厂房的交付之日起，每一公历年度的每一季度前五个工作天内为每一期付款的到期日期。甲方将有义务在收到租金后开具正式发票……7.转让和分租7.1合同有效期内，任何一方未经对方事先书面许可，不得将本合同下的任何权利和义务转让给其他人……9.违约责任9.1除本合同另有规定外，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方随时追回甲方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，并要求甲方承担1个月租金的违约金，同时有权要求甲方赔偿乙方为行使权利而支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用：（1）未事先通知乙方而在乙方租赁的厂房中作业，从而影响乙方正常经营活动。（2）违反本合同的其它条款。9.2除本合同另有规定外，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，并要求乙方承担1个月租金的违约金，同时有权要求乙方赔偿甲方为行使权利而支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用：（1）因重大疏忽或故意行为损坏厂房或各类配套设施或擅自改变其建筑结构造成甲方损失的，甲方有权要求乙方停止侵权行为，并要求乙方恢复原有状态或赔偿甲方损失，乙方拒绝停止侵权行为的，甲方可以解除本合同；（2）未按合同规定按期如数缴纳租金，乙方应当以每日租金的0.6‰支付违约金，超过60天仍不支付的，甲方可以解除本合同，并没收乙方17万元整保证金（厂房、设施保证金）；（3）未按合同规定将所租的厂房交还给甲方的，则每逾期一日，除按租金计算的实际使用费外，乙方应按每日万分之六的租金比例向甲方支付延期交付的违约金，甲方有权将此违约金在乙方支付的押金中予以扣除；（4）违反本合同其它条款的。9.3除合同另有约定外，一方违约造成另一方损失的，违约方应赔偿损失。赔偿金根据损失的程度据实计算确定。赔偿金应限于违约造成的直接经济损失……11.合同终止11.1有下列情况之一的，任何一方有权不经提前通知立即解除本合同，但本合同另有约定除外：（1）另一方违反了本合同的任何实质性条款，且在收到违约通知后三十天内仍未纠正该违约行为；（2）另一方进入破产、清算、解散或类似程序。12.厂房退还12.1本合同到期或终止时，乙方应将厂房恢复到交付时的原状态返还甲方，并经甲方的验收。除非乙方造成的厂房的损坏（正常的损耗除外），甲方不得无理拒绝接收。但对于乙方根据本合同第2.1条建造的装置和设施，甲方有权决定是否无偿接收，如甲方决定不接收，乙方对此进行复原工作以恢复厂房原貌……” 2019年9月19日，被告（出租方）与案外人苏州艾泰普机械有限公司（承租方）签署《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于太仓市经济开发区的厂房及一楼二楼办公房出租给苏州艾泰普机械有限公司使用，租赁面积包括厂房1184平方米、办公房598平方米，租赁期限自2019年10月1日至2022年9月30日。2020年4月，案外人苏州艾泰普机械有限公司与被告之间发生纠纷，诉至法院，经本院制作的（2020）苏0585民初1822号民事判决书确认案外人苏州艾泰普机械有限公司与被告之间于2019年9月19日签署的《厂房租赁合同》于2019年10月22日解除，且在上述案件审理过程中，被告确认案外人苏州艾泰普机械有限公司于2019年10月27日腾退搬空。庭审中被告补充陈述，转租情况经过原告方口头确认，但原告对此不予认可。 2020年4月16日，原告委托江苏至誉律师事务所向被告寄送律师函，内容为：“……根据业务资料显示，丰民公司与你公司签订两份《厂房和办公房租赁合同》，约定丰民公司将位于江苏省太仓经济开发区的厂房租赁给你公司，租赁期限分别为自2017年6月1日至2020年5月31日、自2020年6月1日至2023年5月31日，另两份《厂房和办公房租赁合同》均约定，租赁期内严禁转租。然丰民公司发现租赁期内你公司未经丰民公司同意擅自转租，因此丰民公司有权解除与你公司的租赁关系。为了避免更严重的后果，丰民公司特委托我所致函于你公司，提出告示如下：1.丰民公司与你公司签订的两份《厂房和办公房租赁合同》将于你公司收函之日起解除；2.请你公司务必于2020年5月15日前腾退，并同时与丰民公司结清截至2020年5月15日的租金、物业费、水电费等一切费用。”次日，被告签收上述函件。 关于案涉厂房实际腾退时间，被告主张腾退时间为2020年7月13日，但自愿将应支付的占有使用费期间计算至2020年7月31日，为此，提供了变压器转让协议、设备搬运完成确认书、发票、交接函、签收记录等证据。 1.变压器转让协议，2020年8月28日，被告（甲方、出让方）与海尔曼超声波技术（太仓）有限公司（乙方、受让方）签订《变压器转让协议》，约定：“……1.双方议定的交易标的物：变压器（甲方按乙方要求改造为100KVA容量变压器，费用由甲方负担结算）位于太仓市经济开发区厂房内及配套设施、变压器房一间、四根高压缆线、电源总开关一套。2.转让价格：不含税价180000元，甲方开具13%的增值税发票，税款由乙方承担。3.乙方负责与供电部门协商将变压器容量降至100KVA，甲方无条件配合办理相关手续，甲方在收到乙方第一笔货款后将用电权过户给乙方。另外还应将太仓市经济开发区青岛路11号华信工业园C幢厂房水表过户给乙方。4.付款方式：本协议签订后乙方在5个工作日内支付9万元，待甲方将变压器的所有权和用电权过户给乙方，乙方验收合格后，并开具相应的增值税发票交付给乙方后，乙方在5个工作日内支付合同余款9万元及税款。5.鉴于交易标的物的特殊性，甲方将变压器所有权和用电权过户至乙方名下乙方验收合格时，即视为甲方履行了本协议的全部交付义务，交易标的物的产权及风险负担由此转移给乙方。” 2.设备搬运完成确认书、发票，显示2020年7月11日被告与太仓市高新区盛锶装卸搬运服务部签订《设备搬运完成确认书》，确认被告的设备装卸搬运项目已完成，被告为此支付了搬运费20000元。 3.交接函，被告向原告发出《交接函》，内容为：“我司已于2020年7月14日全部腾退完毕，当日与贵司电话联系交接事宜，而贵司拒绝办理交接。现我司再次书面通知贵司：我司已经腾退，厂房钥匙连同本函一起邮寄贵司，贵司收函之日即为交接之日。交接后厂房出现的任何问题与我司无关，贵司亦无权向我司继续收取厂房的占有使用费，其余纠纷由法院依法判决。变电设备的处理按照7月13日约定的方式继续沟通，若贵司需要用电，我司将配合。”之后被告将函件、车间钥匙一并寄送给原告。 针对此，原告表示虽于7月16日收到上述材料，但是收到钥匙并不代表进行交接，且变压器的处理问题会影响到原告出租，故在变压器妥善处理之前，双方无法进行交接。同时，厂房内部仍需双方至现场核实是否拆除完毕、是否存在破坏等，原告认为鉴于被告于2020年10月30日才完成变压器的过户手续，故腾退完毕时间应为2020年10月30日。为此，提供了高压供用电合同、变电器过户查询情况、厂房和办公房租赁合同等证据。 1.高压供用电合同、变电器过户查询情况，显示2020年10月30日，海尔曼超声波技术（太仓）有限公司与国网江苏省电力有限公司太仓市供电分公司签署《高压供用电合同》，变压器过户完成时间为2020年10月30日。 2.2020年12月28日，原告与海尔曼超声波技术（太仓）有限公司签订的《厂房和办公房租赁合同》，租赁期限自2021年1月1日起，租赁标的物为太仓市厂房，面积2582.53平方米。 案件审理过程中，本院对海尔曼超声波技术（太仓）有限公司的代理人白金明进行了询问，白金明陈述：（1）我系海尔曼超声波技术（太仓）有限公司的员工，担任生产经理，公司和原告签署了位于太仓市经济开发区厂房的租赁合同，但是在装修还没有搬过去。（2）整个租赁合同的签署过程都是由我本人在经手，2020年7月份的时候，太仓娄城高新集团的一些领导跟我们推荐了太仓市经济开发区青岛东路的厂房，之后娄城高新集团的人员带着我们实地查看了厂房，当时已经没有人在生产了，但是没有完全搬空，我们说我们要在全部搬空后才可以考虑租11号厂房。2020年9月29日我们和原告签署了临时租赁合同，期限是一年，这份合同并非真正的厂房租赁合同，是用于变压器转让的，但是因为涉及变压器减容，供电局一直做不了，所以拖延到了10月30日完成了过户手续。8月28日的时候，我们和被告签署了变压器转让的合同，当时厂房肯定是已经腾空了。2021年1月1日我们和原告签署了正式的租赁合同。 之后，经本院要求，原告提供了其与海尔曼超声波技术（太仓）有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，显示2020年9月29日，原告（出租方）与案外人海尔曼超声波技术（太仓）有限公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条甲方将座落于太仓市经济开发区的内部编号为3号厂房的房屋，建筑面积2582.53平方米，出租给乙方用于研发、生产及办公用途，租赁价格为24元/平方米/月（不含物业费）。第二条租赁期限：自2020年10月1日至2021年9月30日止……”同日，双方签订补充协议一份，确认双方之间于2020年9月29日签订的《房屋租赁合同》仅用于向供电部门申请变更登记及厂房内装修改造的报建，不因原《房屋租赁合同》形成实际租赁关系，双方应于租赁条件满足后，另行签订正式房屋租赁合同。 关于律师费，原告陈述计算方式为按照租赁合同的总租金标的2355267.36元为基数，参照江苏省律师费收费标准的下限八折计算，为此提供了代理委托合同、律师费发票、进账单等证据。上述证据显示，2020年6月8日，原告与江苏至誉律师事务所签订《代理委托合同》，约定就原告、被告及第三人苏州艾泰普机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案办理委托事宜，原告为此支付律师费66418元，计算方式为（2355267.36*3%+17900）*0.75，原告于2020年7月10日汇付律师费。 另查明，1.座落于太仓市经济开发区的厂房（建筑面积2582.53平方米）所有权人为原告；2.双方一致确认履约保证金17万元愿意在本案中直接进行抵扣；3.双方一致确认案涉争议的变压器在被告承租之前就已经存续在租赁厂房区域内；4.在回答本院为何在距离第一份租赁合同到期前较长时间的情况下即行签订第二份租赁合同的问题时，原告表示时间长、人员更换频繁，无法核实情况，被告表示当时为了是保障能够续租。 以上事实，有原告提供的厂房和办公房租赁合同、房屋权属证明、律师函、签收记录、委托代理合同、发票、付款凭证、诉状、撤诉申请书、民事裁定书、高压供用电合同、房屋租赁合同、补充协议，被告提供的变压器转让协议、设备搬运完毕确认书、付款流水、交接函，本院制作的调查笔录，以及原、被告当庭陈述等证据予以在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的两份《厂房和办公房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2020年4月16日以被告存在转租行为为由发函要求解除上述两份合同，被告于次日签收函件。针对原告要求解除两份合同的诉讼请求，本院认为，鉴于第一份租赁合同第7.1条约定，合同有效期内，任何一方未经对方事先书面许可，不得将本合同下的任何权利和义务转让给其他人。被告在第一份合同履行期内未经原告同意将部分厂房转租给案外人苏州艾泰普机械有限公司，违反了合同约定，原告有权解除第一份租赁合同，鉴于被告于2020年4月17日签收函件，故第一份租赁合同解除时间为2020年4月17日。被告虽主张转租经过原告方口头同意，原告对此不予认可，被告也未提供其他证据予以佐证，故本院对被告的上述意见，碍难采纳。 另，虽第二份租赁合同在原告发函解除时未至履行期限，但合同是否届至履行期并不影响合同解除权的行使，被告在收到原告要求解除第二份租赁合同后未提出异议，且之后搬离了案涉厂房，可以认为被告也认可解除了第二份租赁合同，解除时间也为2020年4月17日。 关于原告向被告主张的要求被告支付租金及占有使用费、物业费、违约金、律师费的诉讼请求。本院认为，在分析原告上述诉请是否成立之前，首先确定双方之间应依据哪一份《厂房和办公房租赁合同》的约定来确定各方之间的权利义务关系。对此，本院认为，考虑到原告发出解除租赁关系的时间为2020年4月16日，且解除依据的被告违约事由系被告存在转租行为，因此，鉴于原告发出解除通知时双方系履行第一份租赁合同期间，故权利义务关系应受第一份租赁合同的约束。需要指出的是，在回答本院关于为何在距离第一份租赁合同租期届满日较长时间的情况下即刻签订第二份租赁合同，原告表示无法核实相应的情况，原告自身也应承担相应的不利后果。 有鉴于此，本院具体分析如下： 1.租金、占有使用费。本院认为，双方签署的第一份租赁合同中第4条对于租金标准、支付期限等作出了约定，被告应按照约定履行相应的支付义务。第一份租赁合同解除后，被告也应参照双方约定的租金标准支付相应的占有使用费。现被告对于原告主张的20元/月/平方米的租金标准以及租赁房屋的面积为2582.53平方米的事实不持异议，本院予以确认。关于上述费用计算的截止时间，原告方主张计算截止时间应为2020年10月30日，主要基于如下理由:1.被告方未与原告办理交接手续;2.被告方在使用案涉房屋时对房屋造成了破坏且在搬离时未进行修复;3.变压设备过户完成时间为2020年10月30日，但结合本案各方举证质证情况，本院对原告的上述意见，碍难采纳，理由在于：一方面，根据双方之间第一份租赁合同第12.1条的约定，除非被告造成厂房损坏（正常的损耗除外），原告不得无理拒绝接收。2020年7月，被告搬离案涉房屋中所涉机器、设备等物品，并主张于7月13日腾退完毕，原告方确认7月的时候被告确在搬离机器、设备等物品，但对于物品的腾退完毕时间无法确认。之后被告于7月14日向原告寄送交接函并一并寄回案涉房屋钥匙，但原告在签收上述函件后一直未予以答复，也未就案涉房屋存在被破坏等情况向被告提出过意见，本院对原告依据的理由1和2不予采信。 另一方面，原登记于被告名下的变压设备确实直至2020年10月30日才完成过户手续，更名至海尔曼超声波技术（太仓）有限公司，但在被告在7月14日向原告发出的交接通知书中已经明确如需用电会履行相应的协助义务，故变压设备是否最终完成过户手续，并不影响原告方或者之后的承租户用电，被告方对于防止原告空置期损失的扩大已经尽到了合理的义务。且结合本院对海尔曼超声波技术（太仓）有限公司相关人员的调查可知，在2020年7月，海尔曼超声波技术（太仓）有限公司已经原告方上级机构相关领导推荐并实地查看了案涉房屋，之后被告与海尔曼超声波技术（太仓）有限公司也于2020年8月28日签署了《变压器转让协议》，协议约定与供电部门协商减容、签署协议的义务人为海尔曼超声波技术（太仓）有限公司而非被告，海尔曼超声波技术（太仓）有限公司自认当时系无法解决变压设备的减容问题才导致了变压设备过户手续的拖延，故本院对原告依据的理由3，亦不予采信。 需要指出的是，原告在本案中一直强调只有在变压器过户完毕之后，海尔曼超声波技术（太仓）有限公司才愿意与之建立相应的租赁关系，但经本院调查发现原告曾于2020年9月29日与海尔曼超声波技术（太仓）有限公司签订过一份房屋租赁合同，租赁期限的起始日期为2020年10月1日，之后虽原告及海尔曼超声波技术（太仓）有限公司均确认该份租赁合同仅是为了向供电部门申请变更登记及厂房内装修改造的报建，但可以从侧面印证，原告与海尔曼超声波技术（太仓）有限公司在变压器过户完成之前已存在租赁意向，之后达成的在完成变压器过户手续后再行签订租赁合同、计收房租的约定，在被告已腾退完毕机器、设备等物品且明确表示愿意履行协助用电义务的情况下，并不构成要求被告支付变压器过户手续完成前的案涉房屋占有使用费的依据。 综上，考虑到被告自愿将相应的租金、占有使用费计算至2020年7月31日，系其处分自身权利的行为，于法不悖，本院予以确认。因原、被告双方对自2020年4月1日至2020年5月31日止被告欠付原告租金、占有使用费为77475.9元均不持异议，本院予以确认。自2020年6月1日至2020年7月31日止，被告还需支付原告占有使用费103301.2元（2582.53平方米*20元/月/平方米*2个月），上述合计180777.1元（77475.9元+103301.2元）。 2.物业费。双方签署的第一份租赁合同中第4条对于物业费标准、支付期限等作出了约定，被告应按照约定履行相应的支付义务。第一份租赁合同解除后，被告也应参照双方约定的物业费标准支付相应的费用。现被告对于原告主张的物业费标准2元/月/平方米不持异议，本院予以确认，且如上所述，相应费用的计算截止时间应为2020年7月31日。因原、被告双方对自2020年4月1日至2020年5月31日止被告欠付原告物业费10330.12元均不持异议，本院予以确认。自2020年6月1日至2020年7月31日止，被告还需支付原告物业费10330.12元（2582.53平方米*2元/月/平方米*2个月），上述合计20660.24元（10330.12元+10330.12元）。 3.违约金。双方签署的第一份租赁合同中第9.3条约定一方违约造成另一方损失的，违约方应赔偿损失。赔偿金根据损失的程度据实计算确定。赔偿金应限于违约造成的直接经济损失。本案中，被告违反合同约定未经原告同意擅自将案涉厂房部分转租给案外人，构成违约，原告按照法律规定及合同约定要求被告承担违约责任。考虑到被告的违约行为，确实给原告造成了案涉房屋空置期等损失，现原告按照一个月的租金标准即51650.6元主张违约金，在合理范围之内，故本院认定被告应支付原告违约金51650.6元。 4.律师费。鉴于双方签署的第一份租赁合同中未就律师费支付进行约定，故原告主张要求被告支付律师费，并无相应的依据，本院对此不予支持。 综上，被告应向原告支付欠付租金、占有使用费180777.1元、物业费20660.24元、违约金51650.6元，合计253087.94元。因双方均愿意将履约保证金170000元在本案中予以抵扣，于法不悖，本院予以确认，经核算，被告还需支付原告欠付的租金、占有使用费、物业费、违约金共计83087.94元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司与被告太仓通丰乾金属制品有限公司在2016年6月1日签订的《厂房和办公房租赁合同》以及2019年9月10日签订的《厂房和办公房租赁合同》一并于2020年4月17日解除。 二、被告太仓通丰乾金属制品有限公司于本判决生效后10日内支付原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司房屋租金、占有使用费、物业费、违约金合计83087.94元。 三、驳回原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司的其他诉讼请求。 原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司确认如下账户作为款项接收账户：户名太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司，开户行中国银行太仓新区支行，账号54×××60。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29104元，减半收取14552元，由原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司负担730元，被告太仓通丰乾金属制品有限公司负担13822元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张伊扬 二○二一年六月十七日 书记员  陈筱璐