天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0102民初528号原告：安长华，女，1964年9月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：杨隽溪，天津嘉康律师事务所律师。被告：张建锋，男，1981年2月18日出生，汉族，住山东省成武县聚龙湾南区。原告安长华诉被告张建锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告安长华的委托诉讼代理人杨隽溪，被告张建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安长华向本院提出诉讼请求：1．判令张建锋腾交安长华名下坐落于天津市河东区××室的房屋；2．判令张建锋支付2018年5月下旬至2019年1月31日的房租20000元；3．判令张建锋支付自2019年2月1日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，暂计算至2020年11月30日为77000元（按每月3500元标准计算）；4．判令张建锋支付自2018年6月1日至实际交付房屋之日止的物业费、电费，暂计算至2020年11月30日为3300元（电费按每月50元计算；物业费按每月60元计算）；5．本案诉讼费用由张建锋承担。事实与理由：张建锋与安长华配偶倪俊起系朋友关系。因张建锋在天津工作无房屋，安长华将其名下坐落于天津市河东区××室的房屋出租给张建锋居住，张建锋于2018年5月下旬入住，双方未约定租赁期限，约定租金每月2500元，物业费每月60元，电费50元。张建锋自入住涉案房屋即不予支付租金，后其于2019年1月21日向安长华出具《房屋承诺》，承诺于2019年1月下旬支付拖欠的房租及物业费、电费共计20880元。前述约定时间届满，张建锋仍不予支付拖欠的租金等，安长华遂通知张建锋解除租赁合同关系、收回房屋，但张建锋仍拒不交付涉案房屋，不支付拖欠租金以及后续产生的房屋占有使用费、物业费、电费，为维护安长华的合法权益，故诉至法院，望判如所请。张建锋辩称，不认可双方之间为房屋租赁合同关系，张建锋与安长华的配偶倪俊起之间系合作伙伴。在倪俊起的反复要求下，才居住于涉案房屋，之所以居住于涉案房屋完全系因倪俊起为与其公司合作而提供的便利性条件。涉案房屋洗澡间的设备都是损坏的，根本无法使用。后由于项目合作失败，倪俊起于2019年1月21日将其叫到办公室逼迫其签订承诺书，之后，张建锋便离开天津，未回来居住过，故不认可安长华所述的自2019年1月21日之后产生的任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于天津市河东区××庄路××，产权人安长华。张建锋自2018年5月下旬开始租住于涉案房屋。张建锋于2019年1月21日出具《房屋承诺》，载明：“本人（张剑锋）于2018年5月下旬搬入嘉华新苑6栋6门101室，计划2019年1月下旬搬出。房租暂按2500／月（贰仟伍佰每个月），暖气费自理，物业60元／月，电费按50元／月，共计八个月20880元（贰萬零捌佰捌拾元整），承诺于2019年1月27日前付。”庭审中，张建锋认可该承诺书中署名为“张剑锋”即为其本人。因张建锋表示无法返还钥匙、同意为涉案房屋更换钥匙且承担相应费用，故本院于2021年3月29日组织双方前往涉案房屋处对涉案房屋门锁进行更换，并将房屋钥匙向安长华一方当场交接。本院认为，双方已于2021年3月29日前往现场对涉案房屋门锁进行更换且钥匙由安长华一方实际控制，基于此，安长华要求张建锋腾交涉案房屋在客观上已经得到实现，故本院对其该项诉请不予涉及。本案的争议焦点为四个：一、双方之间是否为房屋租赁关系；二、安长华主张自2018年5月下旬至2019年1月31日的房屋租金是否应予支持;三、安长华主张张建锋支付自2019年2月1日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费是否应予支持；四、安长华主张张建锋支付自2018年6月1日至实际交付房屋之日止的物业费、电费是否应予支持。对此，本院作出如下分析：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故仍应适用当时的法律、司法解释规定。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，涉案双方之间虽未签订书面《房屋租赁合同》，但安长华已将涉案房屋交付于张建锋使用，且通过涉案承诺书内容上看，张建锋对租金标准、物业费及电费等事项进行了事后确认，故双方之间系房屋租赁合同关系，张建锋对此予以否认并辩称承诺书系逼迫之下形成，依据不足，本院不予采信；关于争议焦点二，张建锋于2019年1月21日向安长华一方出具承诺书，对自2018年5月下旬至2019年1月下旬共计八个月所欠的房屋租金进行确认，在内容上不违反法律规定，且张建锋于庭审中亦表示认可向安长华给付该款项，故安长华主张张建锋给付上述期间内的房租20,000元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点三，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过时相抵规则等，从非违约方主张可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案中，张建锋出具的涉案承诺书实则表明双方已达成解除房屋租赁合同之合意，于张建锋而言，其理应恪守承诺，全面履约。张建锋未按约定向安长华支付房屋租金等款项，已构成违约。同时，作为承租方，在房屋租赁合同关系解除时亦有义务和责任办理腾房手续。张建锋虽抗辩其于2019年1月21日从涉案房屋处搬离，但其确未向安长华交还房屋钥匙，进而导致安长华不能及时实际控制并使用涉案房屋而产生实际损失，张建锋在主观上存在一定过错，应承担相应的赔偿责任。张建锋虽辩称之前曾告知安长华更换房屋门锁，但对此未提供任何证据加以证明，故本院对其该项抗辩不予采信。对安长华来讲，在张建锋未依约履行给付义务且对腾房时间业已作出承诺的情况下，作为出租方，理应及时收回房屋以防止自身损失的进一步扩大，但安长华自张建锋出现违约行为始，时隔近两年才提起诉讼，且亦未提交其他证据证明其曾及时采取止损措施，在主观上亦存在一定过错。综合在案情况以及考虑前述司法精神，本院酌定由张建锋向安长华另行支付十二个半月的房屋占有使用费31,250元。安长华主张按每月3,500元标准收取房屋占有使用费，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点四，张建锋于涉案承诺书中已对自2018年5月下旬至2019年1月下旬共八个月的电费及物业费合计880元进行确认，且张建锋于庭审中亦表示确未向安长华给付上述款项，故安长华有关该项诉请，本院予以支持。就上述期间以外的电费、物业费，安长华未提供证据证明双方就费用进行结算且费用确已实际发生，安长华可待完善相关证据后再行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张建锋自本判决生效之日起十日内给付安长华房屋租金20,000元；二、张建锋自本判决生效之日起十日内给付安长华房屋占有使用费31,250元；三、张建锋自本判决生效之日起十日内给付安长华电费、物业费共计880元；四、驳回安长华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,306元，减半收取计1,153元，由张建锋负担599元，安长华负担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  岳文君二〇二一年六月十五日书记员  吴 彤相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。