辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6595号上诉人（原审被告）：吴艳姣，女，1984年1月25日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨柳青，女，1987年1月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。上诉人吴艳姣因与被上诉人杨柳青房屋租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴艳姣上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；3.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清楚，证据不足。2017年5月1日，上诉人与被上诉人签订《合同书》一份，约定被上诉人将位于新民市泓博幼儿园租赁给上诉人。租期为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。上诉人与被上诉人约定如不再租用案涉房屋需在期满前三个月通知。合同签订后双方按照协议履行各自义务二年。2018年9月12日，上诉人安排案外人刘英伟与被上诉人商讨转租案涉房屋事宜，同时上诉人与案外人刘英伟签订了《出兑协议》。事后，上诉人于2018年11月前后，明确通知并表示不再继续经营案涉幼儿园，同时将案涉房屋钥匙交给一审证人马某（系被上诉人婆婆），上诉人就解除案涉租赁合同问题已与被上诉人达成一致意见。而一审判决却对此事实予以不顾，作出错误判决，严重损害上诉人的合法权益。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。上诉人不再租用案涉房屋已在期满前三个月通知被上诉人，同时将案涉房屋钥匙交付被上诉人，并向其表示不再经营案涉幼儿园。在一审案件中，被上诉人提供案外人兰某证明予以证实，但一审法院并未释明延期举证，致使证人兰某未能出庭接受质证。一审法院仅凭被上诉人对上诉人主张予以否认，并提供证人马某出庭作证，就予以确认显失公平。根据双方合同约定，上诉人已在2019年4月30日前三个月通知被上诉人，同时将案涉房屋钥匙交付一审证人马某，就视为双方合同就此解除。综上所述，上诉人请求二审人民法院撤销（2020）辽0181民初4189号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审，望判如所请。杨柳青辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。杨柳青向一审法院起诉请求：1.请求判令吴艳姣给付杨柳青租金70,000元并支付自2019年4月30日起至实际付款之日期间的利息，利率按照银行同期贷款利率计算；2.判令吴艳姣赔偿杨柳青因违约所造成的损失16,300元；3.判令吴艳姣协助杨柳青办理幼儿园过户手续。一审法院认定事实：2017年5月1日，杨柳青、吴艳姣签订《合同书》一份，约定杨柳青将位于新民市泓博幼儿园租赁给吴艳娇。租期为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，第一年租金为60,000元于合同签订之日给付；第二年为租金70,000元于2018年4月30日前付清；第三年租金为70,000元于2019年4月30日前付清。该款给付后合同届满前如吴艳姣不再租用需在期满前三个月通知杨柳青；如杨柳青不租给吴艳姣需提前三个月告知吴艳姣，吴艳姣在租用期间不得自行终止合同，否则按该合同租赁价格同等价格赔偿。合同约定，租赁期间一楼的五个门市房（吴艳姣租赁幼儿园之外的房屋）由吴艳姣负责供暖，不收取供暖费和水费，电费租用方自负。合同期满后，如不续约，吴艳姣需更名杨柳青所有有关幼儿园的手续，包括幼儿园营业执照、卫生许可证、消防证，教育所给教资的手续。该合同书中对其他相关权利义务进行了约定（详见合同书）。合同签订后双方按照协议履行各自义务二年。第三年租金70,000元及第三年供暖期内一楼五个门市房供暖的合同义务吴艳姣并未实际履行。因租金给付、供暖损失、幼儿园经营手续变更等问题双方产生争议，现杨柳青诉至法院要求吴艳姣立即给付第三年租金70,000元及利息（利率按照银行同期贷款利率计算），并要求吴艳姣给付因其违约给杨柳青造成的损失16,300元，同时要求吴艳姣协助杨柳青办理幼儿园相关执照、许可的过户手续。一审诉讼中，吴艳姣表示在2018年11月前后，杨柳青婆婆马某曾找到吴艳姣索要案涉房屋钥匙，吴艳姣当时已将钥匙交付给杨柳青婆婆，并向其表示不再经营案涉幼儿园，为此吴艳姣提供案外人兰某证明予以证实，经一审法院释明并允许双方延期举证后，吴艳姣并未提供该证人出庭接受质证。同时杨柳青对吴艳姣主张予以否认，并提供证人马某出庭作证，马某表示其确实曾找吴艳姣要过案涉房屋钥匙，但原因是案涉幼儿园所在的三层门市房中一层除租赁给吴艳姣外还另外租赁给其他五家，但其他五家门市的水电阀门均在吴艳姣租用的房屋中，吴艳姣不经营期间其他五家门市出现水电故障需要维修时，总不能及时处理，为此该五家门市的承租人找到马某解决，为方便维修，马某才找到吴艳姣索要案涉幼儿园的钥匙，但其只取得该幼儿园东门的备用钥匙，其他钥匙还在吴艳姣处，且吴艳姣也未曾与其说过不再租赁房屋的事宜，杨柳青、吴艳姣房屋租赁的事宜也与其无关。诉讼中杨柳青表示第三期租金给付期限届满前，吴艳姣从未向其表示不再经营案涉幼儿园，直至2019年5月后，吴艳姣才向其主张不再经营，但吴艳姣也未表示立即解除合同，仅称可以寻找接手幼儿园经营的承租人，在找到下一家承租人前产生的租金吴艳姣愿意继续给付。对此，吴艳姣表示其在将案涉房屋钥匙交付给杨柳青婆婆时已经提出不再经营幼儿园，2019年5月份之后吴艳姣曾就本案争议房屋租赁问题与杨柳青进行协商，并同意给付杨柳青28,000元的补偿，但双方未能达成一致，吴艳姣也表示同意杨柳青将案涉房屋对外出租，并且该房屋如果10月份前转租出去，吴艳姣自愿承担转租前的租金。一审法院认为，杨柳青、吴艳姣双方于2017年5月1日签订的《合同书》系双方真实意思表示，且已实际履行，杨柳青、吴艳姣均应按照协议约定履行各自的义务。根据该合同约定，吴艳姣应在2019年4月30日前给付第三年租金70,000元，但该期限届满后吴艳姣未按照约定给付租金，因此应认定吴艳姣行为已构成违约。吴艳姣主张其于2018年11月末已将案涉房屋钥匙交还给杨柳青婆婆，但其并未提供充分有效证据证明此时其已明确表示解除租赁合同。吴艳姣虽于2019年5月之后向杨柳青提出不再租用案涉房屋，但此时已经超过双方约定第三年租金给付期限，吴艳姣亦未提供证据证明曾按合同约定提前通知杨柳青，且根据双方陈述，2019年5月之后吴艳姣虽曾向杨柳青提出过不再经营幼儿园，允许杨柳青另行寻找其他承租人，并自愿给付案涉房屋未成功转租他人期间的租金，但双方就解除案涉租赁合同问题并未达成一致意见，因此综合以上情况，一审法院无法认定本案争议租赁合同已经解除。故杨柳青有权要求吴艳姣给付租金70,000元及逾期利息。关于杨柳青主张替吴艳姣承担供暖义务产生费用16,300元的问题，因双方在合同中对该供暖责任作出明确约定，吴艳姣庭审中也表示第三年其并未进行供暖，且杨柳青向一审法院提供的购买煤炭发票和收款收据及雇佣工人收条等证据吴艳姣亦表示无异议，故杨柳青要求吴艳姣给付此笔费用共计16300元有理，一审法院予以支持。关于杨柳青主张幼儿园相关手续过户问题，因《辽宁省幼儿园管理办法》中明确规定“幼儿园（所）一经登记，不得随意变更主办单位或主办人，不得搬迁地址或举办分园。如需变更，必须由主办单位或主办人提出书面申请，报原审批机关同意后，方可办理变更手续”。同时沈阳市教育局等主管部门对沈阳市范围内的民办学前教育机构的举办标准及审批流程均有详细规定，对于办园条件、师资水平、教学规模等均有明确标准，案涉幼儿园已经停业数年，能否取得经营、卫生、消防等许可须由有关部门进行审核，杨柳青以上主张并非民事诉讼受案范围，故一审法院对此不予审理。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告吴艳娇于本判决书生效之日起五日内给付原告杨柳青租金70,000元；二、被告吴艳娇于本判决书生效之日起五日内给付原告杨柳青租金70,000元的逾期利息，自2019年5月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；三、被告吴艳娇于本判决书生效之日起五日内给付原告杨柳青供暖费用16,300元；如当事人未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取991.5元，由被告吴艳娇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人吴艳姣提交新的证据如下：证据一，兰某的证人证言，用以证明2018年11月初在吴艳姣的美容院，看见马某进来对上诉人说，“娇，幼儿园你不干了，我来取钥匙”。吴艳娇说，“幼儿园我也不干了”，上诉人把钥匙拿出来交给马某；证据二，幼儿园出兑协议，用以证明2018年9月12日我方将幼儿园出兑给刘英伟，刘英伟和对方已经洽谈并实际使用案涉房屋一个月。被上诉人杨柳青发表质证意见如下：证据的关联性有异议，证人只能证明被上诉人婆婆曾经取过钥匙，取钥匙理由是上诉人不再去经营场所，被上诉人婆婆为了便于管理案涉房屋，遂取回备用钥匙，一审时我方婆婆到庭接受询问并说明了缘由，是为了便于管理其他租户的水电事宜而取回钥匙。双方合同明确约定不允许单方终止合同，出兑给谁与我方无关，合同不能证明三方已经协商好。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人吴艳姣与被上诉人杨柳青之间签订的《合同书》系基于双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。《合同书》第二条明确约定每年租金的给付期限，及“乙方即吴艳姣在租用期间不得自行终止合同，否则按该合同租赁价格同等价格赔偿”。现上诉人吴艳姣并未与合同相对方杨柳青达成解除合同的合意，且合同约定不允许承租人即吴艳姣单方解除合同，案外人马某既非合同相对方又没有与上诉人协商解除合同的授权，故案涉合同书并未解除，上诉人吴艳姣应按照合同书约定向被上诉人给付第三年的租金。又因上诉人吴艳姣并未按照合同书约定的期限前给付第三年租金，故其应承担逾期给付租金的利息。一审期间，上诉人吴艳姣对杨柳青提交的发票、收款收据、收条等足以证实供暖费发生的证据并未提出异议，合同书第四条亦明确约定由吴艳姣负责供暖，故该供暖费用应由吴艳姣负担。综上，一审判决并无不当之处，本院予以维持。综上所述，上诉人吴艳姣的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1983元，由上诉人吴艳姣负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；