宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初5084号原告（反诉被告）：李丽沙，女，1981年11月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告（反诉原告）：宁夏光耀实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街**。法定代表人：马少勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：温雯，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张自忠，男，该公司职员。原告李丽沙与被告宁夏光耀实业有限公司（以下简称光耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，被告光耀公司提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告李丽沙、被告光耀公司的委托诉讼代理人温雯、张自忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽沙向本院提出诉讼请求：1.判令光耀公司退还李丽沙保证金39000元，赔偿迟交租赁房屋的损失20000元（以每天1334元计算15天），并按照每天1000元的标准赔偿李丽沙自2020年12月4日至2021年3月9日的损失；2.判令光耀公司承担本案诉讼费用。事实与理由：李丽沙因无力继续经营，于2020年12月4日与光耀公司达成协议，由李丽沙将租赁期限本应于2021年3月9日届满的房屋提前退还光耀公司，光耀公司向李丽沙退还保证金39000元。光耀公司将案涉房屋上锁后又拒绝退还保证金，故光耀公司应当赔偿李丽沙2020年12月4日至2021年3月9日期间的损失。此外，光耀公司在出租该房屋时迟延15天交付，给李丽沙造成损失20000元。因光耀公司未退还保证金并赔偿损失，为此李丽沙诉至法院。光耀公司辩称，李丽沙未按照约定支付到期租金，并提出退租毁约，其无权要求退还保证金；光耀公司不存在迟延交付房屋的情形，李丽沙主张的迟延交房损失不能成立；李丽沙在未付清租金及水电费的情况下，于2021年12月4日将部分物品搬走，为了防止损失扩大，光耀公司才在案涉房屋门上加锁的，李丽沙占有该房屋至2021年3月19日，故光耀公司不应向其赔偿2020年12月4日后的损失。光耀公司向本院提出反诉请求：判令李丽沙支付光耀公司补偿金10万元、毁约后房屋占用费45923元、水电费8000元，并承担本案反诉费用。事实与理由：2018年3月3日，光耀公司与李丽沙签订《租赁合同书》，约定了租赁房屋的位置、面积、租期等内容，还约定如李丽沙违反约定解除合同或者因其原因导致合同无法继续履行，除依约承担违约责任外，还需向光耀公司支付补偿金10万元。案涉房屋租期于2021年3月9日到期，但李丽沙只交付租金至2020年11月30日，其实际占有该房屋至2021年3月19日，故应当支付2020年11月30日至2021年3月19日的房屋占用费45923元（即153778元÷365天×109天）。此外，李丽沙还拖欠租赁房屋期间的水电费8000元。李丽沙对光耀公司提出的反诉辩称，2020年12月4日，已经通过微信向光耀公司支付了水电费3000元，对光耀公司主张的水电费不认可；光耀公司于2020年12月4日将案涉房屋上锁，李丽沙并未占用该房屋，对光耀公司主张的房屋占用费及补偿金不认可，请求驳回光耀公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月3日，光耀公司（即甲方）与李丽沙（即乙方）签订《租赁合同书》1份，载明：甲方租赁给乙方使用的房产位于民族南街某#-某号1-2层，建筑面积为213.58平米，租赁期限为3年，即2018年3月10日起至2021年3月9日止；双方约定租赁房产用途为餐饮，如改变用途需经甲方书面同意，否则甲方有权解除本合同并收回租赁房屋；第一年租赁单价60元/平米/月，年租金为153778元，租金单价每年递增6%，三年租期内租金情况如下：第一年2018年3月10日至2019年3月9日，年租金为153778元，第二年2019年3月10日至2020年3月9日，年租金为163005元，第三年2020年3月10日至2021年3月9日，年租金为172785元；乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付第一年租金，自第二个租赁年度起，乙方于前一个租赁年度到期前2个月一次性支付下一年度租金；乙方向甲方交纳信誉保证金39000元，租赁到期办理完租赁房屋移交手续后十天内无遗留问题，由甲方一次性无息返还给乙方；待租赁结束，乙方无条件将租赁物保持装修现状无偿移交给甲方，如有损坏，照价赔偿；在租赁期间，乙方租赁范围内或乙方室外所用各种设施设备如空调机组、风机盘管电费、水费含排污费、电费、天然气费、隔油池清理费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费、用电自装电表、水表、暖气费、物业费等一切相关费用由乙方承担并向有关部门交纳；本合同租赁期限届满或终止时，除本合同另有约定外，乙方应在期满（终止）后第二日内将租赁房屋交还甲方，租赁房屋的全部装修无偿移交甲方所有，乙方承诺如未按上述约定腾空租赁房屋，甲方有权按自行收回租赁房屋并对室内物品进行处置，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失；如在本合同租赁期限届满或终止后继续占用该租赁物，需按合同约定租金的双倍标准向甲方支付占用期间租赁房屋的占用费；乙方因市场预测不准、经营不善等原因提前终止租赁合同，甲方不退还已收租金，甲方租赁房屋按现状收回，乙方装修无偿交付甲方所有，除此之外，乙方如违反约定解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行，再按照本合同其他条款向甲方承担违约责任外，须另向甲方支付补偿金10万元。光耀公司的法定代表人马少勇在该合同甲方栏签名，光耀公司的员工王清在该合同“甲方经办人”处签名。2018年3月1日，李丽沙向光耀公司交纳保证金39000元。上述《租赁合同书》签订后，李丽沙用案涉房屋开展“小郡肝串串香”餐饮经营。后因经营效益问题导致无力支付租金，李丽沙将其计划于2020年11月30日后退租的事宜告知光耀公司的王清。2020年10月30日，李丽沙向光耀公司支付了截至2020年11月24日的租金30000元；2020年11月2日，李丽沙向光耀公司支付了截至2020年11月30日的租金2877元。2020年12月4日，光耀公司在案涉房屋门上张贴《缴费通知函》1份，载明：小郡肝串串香（李丽沙），现就贵方租赁位于民族南街某#-某号营业房相关事宜致函如下，贵方自2018年3月10日租赁该营业房用于餐饮（火锅类）经营，截至2020年12月4日欠缴电费2757.55元，欠缴水费2814.21元，欠缴垃圾处理费2448元，欠缴费用合计8019.79元，望贵方接到通知后，于2020年12月7日前缴纳上述钱交费用，如逾期付款，将依照相关约定追究贵方违约责任。当日，李丽沙通过微信转账向光耀公司的王清支付了3000元，后将部分物品搬离了案涉房屋。光耀公司则以李丽沙欠缴费用未付清为由将案涉房屋大门上锁。2020年12月18日，光耀公司在案涉房屋门上张贴《关于解除〈租赁合同书〉的通知函》1份，载明因李丽沙欠付2020年12月的租金，构成违约，为此光耀公司依约解除《租赁合同书》，并要求李丽沙支付2020年12月1日至2021年3月9日期间的租金44826元、违约金60000元、欠缴的水费5262元。2021年3月11日，光耀公司将案涉房屋大门上的锁撤下后，通知李丽沙将屋内物品搬离。李丽沙遂将其在该房屋内的所有物品搬离。现李丽沙要求光耀公司退还保证金39000元，为此诉至本院，并主张光耀公司在《租赁合同书》签订后迟延15天交房，导致其每天损失1334元，共计20000元，另外光耀公司因锁门给李丽沙造成损失，应当按照每天1000元的标准赔偿自2020年12月4日至2021年3月9日期间的损失。光耀公司则以李丽沙在合同履行期间退租，构成违约，提起反诉，要求李丽沙支付补偿金10万元，并支付2020年12月4日至2021年3月9日期间的房屋占用费45923元，以及欠缴的水电费8000元。本院认为，李丽沙与光耀公司订立的《租赁合同书》合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。在《租赁合同书》履行过程中，李丽沙因经营效益问题无力支付租金，将其计划于2020年11月30日后退租的事宜告知了光耀公司的王清，并将租金支付至2020年11月30日，光耀公司于2020年12月4日在案涉房屋门上张贴《缴费通知函》，告知李丽沙尚欠电费、水费、垃圾处理费合计8019.79元，李丽沙于当日支付3000元后，从案涉房屋搬走了部分物品，光耀公司遂在案涉房屋大门上锁。虽然光耀公司于2020年12月18日在案涉房屋门上张贴《关于解除〈租赁合同书〉的通知函》，但是其在2020年12月4日在案涉房屋大门上锁的行为已致使案涉《租赁合同书》不能实际履行，故至此双方事实上已经解除了该《租赁合同书》。关于李丽沙主张退还保证金39000元及光耀公司反诉主张补偿金10万元的问题。虽然李丽沙系在《租赁合同书》履行期间单方提出退租事宜，但是光耀公司于2020年12月4日将案涉房屋大门上锁的行为直接导致了该合同无法继续履行，也导致李丽沙无法从案涉房屋将其物品搬离，故光耀公司应当退还李丽沙保证金39000元，其要求李丽沙支付补偿金10万元的反诉主张不能成立。关于李丽沙要求光耀公司按照每天1334元的标准赔偿迟延15天交付租赁房屋的损失20000元、按照每天1000元的标准主张自2020年12月4日至2021年3月9日的损失，以及光耀公司反诉要求李丽沙支付该期间房屋占用费的问题。因李丽沙提供的证据不足以证明光耀公司在《租赁合同书》签订后迟延15天向其交付案涉房屋，也未提供证据证明其每天的损失金额为1334元，故对李丽沙要求光耀公司赔偿迟延交房损失的主张，本院不予支持。此外，由于《租赁合同书》事实上于2020年12月4日已经解除，故对李丽沙按照每天1000元主张自2020年12月4日至2021年3月9日的损失，本院不予支持；同理，对光耀公司反诉要求李丽沙支付该期间房屋占用费的主张，本院亦不予支持。但是，由于《租赁合同书》的解除时间为2020年12月4日，故李丽沙应当依约支付租金至2020年12月4日，因李丽沙已经租金支付至2020年11月30日，故依据《租赁合同书》的约定，自2020年12月1日至2020年2月4日期间的租金为1893.53元（即172785元÷365天×4天）。另根据光耀公司2020年12月4日张贴在案涉房屋的《缴费通知函》及李丽沙于当日支付3000元的事实，李丽沙还应当向光耀公司支付水电费及垃圾处理费5019.79元（即8019.79元-3000元）。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十八条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏光耀实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李丽沙保证金39000元；二、原告（反诉被告）李丽沙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宁夏光耀实业有限公司租金1893.53元、水电费及垃圾处理费5019.79元；三、前述一、二项抵消后，由被告（反诉原告）宁夏光耀实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李丽沙保证金32086.68元；四、驳回原告（反诉被告）李丽沙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宁夏光耀实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告（反诉被告）李丽沙负担178元，被告（反诉原告）宁夏光耀实业有限公司负担347元；反诉案件受理费3378元，减半收取计1689元，由被告（反诉原告）宁夏光耀实业有限公司负担1614元，原告（反诉被告）李丽沙负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨远慧二○二一年六月九日法官助理 马艳霞书记员 刘羽洁附：适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。履行义务告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。