吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1457号上诉人（原审原告、执行案外人）：郭桂华，女，1964年7月13日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张一（系郭桂华女儿），女，1989年6月24日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吉林市铁投房地产开发（集团）有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：李东，该公司董事长。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：申俊欣，女，1965年9月26日出生，汉族，住吉林省蛟河市。上诉人郭桂华因与被上诉人吉林市铁投房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称铁投集团）、申俊欣案外人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。郭桂华上诉请求：1.撤销（2020）吉0291民初987号民事判决，改判郭桂华与申俊欣之间的《房屋抵债协议》合法有效；2.停止对位于吉林市船营区案涉房屋的执行；3.一、二审诉讼费用由铁投集团、申俊欣共同负担。事实和理由：一、一审判决认定威恩公司为郭桂华女儿张一出具票据4份，载明缴纳401室房款289,698元，401进户费26,905.94元，事实不清。1.当时郑博与苗力中共同购买301室和401室时，两室合计购房款和进户费等约64万元。因为郑博与苗力中认购上述两室房屋时，不能办产权证，也不能签正式购房合同，所以此二人只支付了威恩公司40万元购房款，尚欠威恩公司购房款约24万元。又因当时张一与刘迪结婚无房，经郭桂华和张建飞（张一父亲，现已去世很多年）同申俊欣与刘忠孝商议要为女儿、女婿购置婚房，才由申俊欣与刘忠孝和郑博协商后，最终将上述301室和401室转让给了刘忠孝与申俊欣。2013年1月19日，订立了上述301室和401室两处房屋的《房屋转让合同》。2.签订《房屋转让合同》两天后，郭桂华与张建飞二人向亲友借款，再加上郭桂华经营床上用品所得钱款，合计34万元，存入郑博的吉林银行卡内。3.2013年8月24日现金存款5万元，9月27日存款2万元，11月16日存款5万元，12月11日存款5万元，12月17日存款10万元，2014年1月18日存款10万元，2014年6月9日存款2万元，9月20日存款17万元，10月2日存款10万元。以上合计104万。4.2014年12月，张一利用自己的公积金贷款买301室名义，将贷款26万元，由威恩公司直接从公积金账户划走了，抵偿郑博此前尾欠的24万元购房款。二、一审判决认定“无证据证明郑博与铁投集团签订商品房买卖合同”，事实不清。1.2012年2月郑博购买上述两室房屋时，因为威恩公司无商品房预（销）售许可登记，也不能开具不动产发票，所以威恩公司在庭审中隐瞒案件事实，一审法庭对此事实也未审查清楚，威恩公司也未提供书证佐证，导致认定上述“郑博与铁投集团未签订商品房买卖合同”理由与原因归责于威恩公司。2.张一提交法庭的2015年5月15日401室购房票据（购房款289,698元收据），是张一用郑博购房时交款的一张40万元收据换回来的两张（301室、401室）购房款收据和进户费两张票据，共计换回4张收据，关于此事实可以调查威恩公司是否有相应的收款记录。三、一审判决认定2015年6月25日申俊欣与威恩公司签订公积金、商业贷款方式商品房买卖合同一事，也属于未查明客观事实。1.申俊欣与威恩公司在2015年6月25日签订的公积金贷款与商业贷款属于利用购房贷款名义，套取公积金、商业贷款行为，不是真正的贷款购房。2.2015年12月，威恩公司将上述申俊欣的公积金、商业贷款合计28万元通过威恩公司均支付给了张一，足以证明申俊欣与威恩公司之间签订的公积金、商业贷款购房，以合法名义掩盖套取贷款之实。以上所述郭桂华有新证据提交，应查明事实后，依法改判。铁投集团辩称，一、一审判决结论正确，应当予以维持，郭桂华的各项诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。二、郭桂华没有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关要件，不能排除铁投集团申请执行行为，具体理由如下：1.郭桂华没有证据证明申俊欣向其借款60万元购买涉案房屋，也无法证明郭桂华曾向申俊欣实际支付过该笔借款，故其提交的与申俊欣签订的《房屋抵债协议》不具有真实性和合法性，郭桂华不符合上述第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”以及“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”两个要件。2.张一名下的301室与申俊欣名下的401室（即涉案房屋）系两套构造独立的房屋，但该两套房屋已经被非法改造，打通为室内为上下两层的房屋进行使用，故无论是张一，还是郭桂华，都是对涉案房屋的非法占有使用，其不符合上述第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。3.郭桂华自认其女儿张一已经在2017年办理了301室的房屋权利证书，即证明涉案房屋具备办理产权登记的条件，铁投集团已与申俊欣签订了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，也开具了销售不动产统一发票，申俊欣完全可以办理涉案房屋的产权证明，如果申俊欣将涉案房屋抵付拖欠郭桂华借款的内容真实，郭桂华完全具备将涉案房屋过户登记到自己名下的条件，郭桂华未过户登记系其自身过错造成，不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。三、郭桂华论述多项事实和理由既没有证据证明，也与本案没有关联性。1.郭桂华称其购买301室和401室的房屋及支付房款的过程并无任何证据予以证实，且郭桂华自称郑博购买该两套房屋的价款仅为60余万元，而合同的价款为120万元，完全不符合正常的交易价格，故《房屋转让合同》不具有真实性、合法性。2.郑博曾经是否与铁投集团签订过买卖合同与本案无关，郭桂华的女儿张一与申俊欣二人与铁投集团签订的《商品房买卖合同（预售）》系唯一真实、合法、有效的合同，涉案房屋也因此备案登记在申俊欣名下。3.郭桂华对申俊欣套取贷款一事的陈述既无事实基础，也违反了法律规定，不具有真实性和合法性。综上所述，郭桂华所称的各项事实和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项要件，请求人民法院驳回郭桂华的全部诉请。郭桂华向一审法院起诉请求：1.要求立即停止对郭桂华购买的位于吉林市船营区案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认郭桂华与申俊欣于2017年11月10日签订的《房屋抵债协议书》合法有效，并确认位于吉林市船营区案涉房屋归郭桂华所有；3.诉讼费用由铁投集团、申俊欣共同承担。一审法院认定事实：吉林市威恩房地产开发经营有限责任公司（以下简称威恩公司）于2019年1月11日变更名称为吉林市铁投房地产开发（集团）有限责任公司。2014年11月3日，郭桂华的女儿张一与威恩公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张一购买位于吉林市船营区案涉房屋，单价为3500元/平方米，总价款为人民币382,620元，2014年9月15日前支付首付款122,620元，余款260,000元申请贷款。2015年5月15日，威恩公司为郭桂华的女儿张一出具票据4份，载明交纳401室房款289,698元、401室进房费等26,905.94元、301室房款289,698元、301室进房费等26,905.94元。合计633,207.88元。2015年6月25日铁投集团与申俊欣签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，申俊欣购买位于吉林市船营区房屋，单价为3700元/平方米，总价款为404,484元。支付首付款124,484元，余款28万元申请贷款。2015年9月23日，铁投集团、申俊欣及中国银行股份有限公司吉林市分行签订了《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》，约定申俊欣以贷款方式向中国银行股份有限公司吉林市分行借款共计28万元（其中商业贷款10万元、住房公积金贷款18万元），贷款期限为10年，在未办理涉案房屋的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》之前，铁投集团为申俊欣的前述借款承担连带保证责任。申俊欣从2018年5月开始未按合同约定按期偿还贷款本息，铁投集团代申俊欣偿还贷款本息共计225,268.59元。铁投集团提起追偿权诉讼，一审法院于2019年11月26日作出（2019）吉0291民初709号判决书，判决结果为：申俊欣给付铁投集团代偿款合计225,268.59元。该案诉讼过程中，依铁投集团申请，一审法院于2019年7月11日作出（2019）吉0291执保80号执行裁定书，查封了申俊欣名下的坐落于吉林市船营区案涉房屋的房籍，查封限额224,161.82元。在执行过程中，郭桂华提出执行异议，要求中止对（2019）吉0291执保80号执行裁定书的执行，一审法院作出（2020）吉0291执异14号执行裁定书，驳回郭桂华的异议请求。郭桂华在法定期限内提起诉讼。2017年11月10日，郭桂华与申俊欣签订《房屋抵债协议》，协议约定，申俊欣将案涉房屋401室抵债给郭桂华，抵付偿还借款60万元，申俊欣承诺在2018年1月30日前一次性偿还清剩余贷款，并在一个月内配合郭桂华办理更名过户。另查明：郭桂华的女儿张一与申俊欣的儿子刘迪于2013年1月23日登记结婚，于2019年3月25日离婚。自2012年起，郑博在吉林市船营区案涉房屋内居住，无证据证明郑博与铁投集团签订商品房买卖合同。2013年1月19日，郑博与“申俊新”、刘忠孝签订《房产转让合同》，约定郑博以120万元的价格将位于吉林市船营区案涉房屋出售给“申俊新”、刘忠孝。郑博账户内自2013年1月21日起至2014年10月2日陆续收到11笔款项，合计104万元，郭桂华称该104万元系郭桂华支付301室、401室房屋的购房款，但未提交证据予以证明。2017年10月31日，郭桂华的女儿张一交纳了吉林市船营区案涉房屋和税费及专项维修资金后办理了产权证书。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，郭桂华称吉林市船营区案涉房屋的购房款均是其本人支付，但仅凭其提交的郑博的个人账户明细无法确认郑博收到的多笔款项系案涉房屋的购房款，且一审法院作出的（2019）吉0291民初709号生效判决已确认系申俊欣与铁投集团签订了《商品房买卖合同》。其次，2017年11月10日郭桂华与申俊欣签订《房屋抵债协议》载明申俊欣将案涉房屋401室抵债给郭桂华用于抵顶借款60万元，但对于是否存在借款60万元郭桂华并未提供证据予以证明，且《房屋抵债协议》并非实质意义上的房屋买卖合同，该协议没有得到实际履行，申俊欣没有将房屋过户至郭桂华名下。在审理中，郭桂华的代理人张一确认吉林市船营区案涉房屋产权已办理至张一名下，足以说明案涉401室房屋亦具备办理产权过户的条件，故郭桂华的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对其要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回郭桂华的诉讼请求。案件受理费7367元，由郭桂华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭桂华提交了以下证据：证据1.威恩公司承诺书一份，证明郑博与苗力中认购上述两室房屋时，不能办产权证，也不能签订正式购房合同；证据2.张一公积金还款流水一份，证明张一公积金贷款直接划拨给威恩公司，抵偿郑博此前尾欠的24万元；证据3.与威恩公司员工通话录音两份，证明房款不是申俊欣所付，房证不能办理责任在于威恩公司，其推脱不办理房证导致抵债协议不能顺利进行；证据4.银行流水一份，证明威恩公司将申俊欣套取公积金贷款的钱打入张一银行卡内，证明申俊欣与威恩公司之间签订的房屋买卖合同是以合法名义掩盖套取贷款之实。铁投集团质证认为，对郭桂华提举的证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，因为郭桂华的女儿张一在一审时自认已办理了301室房产证明，故案涉房屋也具备办理产权条件，而且该证据无法显示郑博与苗力中曾购买过案涉房屋，与本案无关联性；对证据2真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，该银行流水不能证明张一的公积金贷款直接划拨给铁投集团，更不能证明该款项是抵偿郑博拖欠的尾款24万元；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，无法确认对话人员身份，也不能证明案涉房屋不能办理房证责任在于铁投集团，因为张一已经办理了301室产权证明；对证据4真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明铁投集团将申俊欣套取公积金贷款的钱打入张一银行卡内。本院对郭桂华提举的证据1、2的真实性予以确认，但不能证明其所要证明的问题；对证据3，因无法核实通话录音人员身份，故对该份证据不予采信；对证据4真实性予以确认，但无法证明申俊欣与威恩公司之间签订的房屋买卖合同是以合法名义掩盖套取贷款之实。铁投集团在二审中未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人郭桂华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于郭桂华就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因本案中被执行人为申俊欣，而并非房地产开发企业铁投集团，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”该条明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的不动产买受人的物权期待权，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的不动产买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本案中，郭桂华起诉时称案涉房屋原房主为郑博，被执行人申俊欣从郑博处购得案涉房屋。申俊欣购买案涉房屋时，从郭桂华处借款60万元，后因无力偿还，双方签订了《房屋抵债协议》，将案涉房屋抵还借款60万元。首先，郭桂华称郑博与铁投集团存在房屋买卖关系，但并未提举证据证明，而铁投集团对此予以否认。其次，郭桂华称案涉房屋价款系其支付给郑博，但仅提供了郑博的银行流水，无法证实郑博收到的款项系案涉房屋购房款，且郭桂华自认未与郑博签订书面合同，郑博也未出具收条，现有证据无法证明郭桂华支付了案涉房屋的购房款项。此外，关于郭桂华所称以房抵债事实，其在一审庭审时陈述张一与刘迪离婚案件中刘迪称欠郭桂华28万元，其余款项没有证据。二审时，其又称60万元分次存入郑博账户，郭桂华与申俊欣之间没有收条。两次陈述不一致，现有证据无法证明郭桂华以房抵债事实。关于郭桂华称申俊欣与铁投集团之间房屋买卖合同关系虚假，系为了套取公积金而签订的问题，因其仅提供了张一的银行流水，无法证实其主张，故对该项观点不予支持。综上，郭桂华提供的证据不足以证明其采用以物抵债方式取得案涉房屋的真实性，其对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，郭桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由郭桂华负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二一年六月二十一日书记员  王 健