沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初2824号原告王鹏，男，1971年12月25日出生，满族，住址沈阳市铁西区。原告甘露冰，女，1975年8月18日出生，汉族，住址广东省江门市新会区。二原告委托代理人肇畅、刘雨佳，均系辽宁恒生律师事务所律师。被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路78号（1807）。法定代表人朱淑华，系该公司经理。委托代理人王祎，系北京市京师（沈阳）律师事务所律师。被告范家亮，男，1982年12月5日出生，汉族，住址沈阳市和平区。原告王鹏、甘露冰与被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司（以下简称中联房管家）、被告范家亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，由审判员王小娜适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告王鹏、甘露冰及委托代理人刘雨佳、被告中联房管家的委托代理人王炜、被告范家亮均到庭参加诉讼进行了审理。本案现已审理终结。原告王鹏、甘露冰诉称，2020年5月4日，原告与二被告签订《不动产买卖合同》，约定被告一沈阳中联房管家房产代理有限公司为居间方，被告二为卖方，原告通过被告一向被告二购买坐落于沈阳市铁西区的不动产（135.54平方米），购买价格为990,000元。但被告未在合同约定的时间内配合原告办理不动产过户登记，原告多次找被告协商办理不动产过户登记，但被告一直推脱搪塞不予配合办理。双方签订合同后，被告迟迟不按协议约定履行办证义务。故诉至法院请求判令，诉讼请求：一、请求判令解除原告与二被告于2020年5月4日签订的《不动产买卖合同》。二、请求判令被告一、被告二双倍返还定金100,000元；退还原告已支付购房款130,000元；返还居间服务费12,000元。三、请求判决被告一、被告二向原告支付违约金29,700元（上述费用共计271,700元）。四、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。被告中联房管家辩称，首先根据原告第一条诉讼请求，解除原告与二被告签订的不动产买卖合同，原告属于单方解除签订的不动产买卖合同，答辩人不承担违约责任。第二点根据买卖合同的约定第四条，第四大点12条、13条，签订合同的同时，丙方义务已完成。买卖合同签订后，买卖双方任何一方违约，由违约方承担相应违约责任，丙方不承担任何责任，答辩人不承担任何违约责任。所以答辩人不退还居间服务费，至于是否双倍返还定金，应由违约方承担返还定金的义务。第三点是答辩人与被告范家亮签订了房屋独家委托代理销售房屋协议是由范家亮委托答辩人销售案涉房屋，委托答辩人与购房者代签不动产买卖合同，委托答辩人代收房屋买卖定金，委托期限为2019年11月1日至2020年7月1日。答辩人基于与房主范家亮的委托协议在委托期限内作为受托人与原告签订不动产买卖合同，合法有效，不存在虚构或伪造的事实。第四点是由于被告二范家亮在履行买卖合同过程中拒绝继续履行，不配合过户导致合同无法继续完成，与答辩人无关。综上，答辩人不承担原告所述的诉讼请求。被告范家亮辩称，2019年11月，我与中介方管家签署了房屋独家委托代理销售协议，合同时间委托期限为2016年11月1日起至2020年7月1日止。中间房管家告诉我的是一个包销协议，意思说我这个房屋其花一个价钱收购了，他负责装修，装修完之后他负责卖，至于卖给谁我无权过问，我也都不知情。在7月1日之前，她得完成过户给我钱，我只知道这些。然后在7月1日快到期之前，5月份6月份包括7月份到期之后，我都不断的催促中联房管家，要求他给我钱或者过户，我也配合原告王鹏夫妇前往银行办理贷款，最终因为种种原因没有得到过户，我也没有得到王鹏给予中介方管家的5万定金和15万的一期购房费用。我在这里声明一下，我没有任何过错，房子租赁房管家说收走，他把房子装修了，他负责卖。最后房管家说什么都不管，他只负责介绍客户，这跟事实不符。因为他跟我承诺的是他帮我将房子卖掉，他也投了费用在这房子进行装修和修缮。这不是一个简单的委托代理协议，他代理我的房屋出售不是这样的。然后他说他收的定金收的款要给我，他也没有给我5万定金，也没给我15万购房款。然后我到期之后了，我依然给他时间让他完成过户，让他给我钱他都没做到。最后我8月中下旬的时候，我通过租赁房管家的业务员，我知道原告王鹏确定不买了，而且中联房管家也退还了王鹏的2万块钱购房款，就确定这个交易已经黄了，然后多次向中联房管家索要我房屋钥匙，他不给我，然后我才自行换锁。换完锁之后我也希望还能过户交易，我也给王鹏打过电话，问他是否还需要交易，他表示暂时不考虑交易。这个案子开庭开了多次了，我也希望法官能够审慎地给我们一个答复。事实很清楚，证据大家也都有。就这个王鹏和房管家签署的不动产买卖协议到底成不成立，有没有效是本案最大焦点。签署的人不是我签署，整个过程我也都不知情。这个合同到底有没有效。经审理查明，原告王鹏与原告甘露冰系夫妻关系。2019年10月21日，被告范家亮与被告中联房管家签订了《房屋独家委托代理销售协议》，协议约定被告范家亮委托中联房管家出售位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积135.54平方米，房屋销售底价为85.3万元，委托协议期限为8个月，自2019年11月1日起至2020年7月1日。委托期内，被告范家亮需要向中联房管家提交房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性，保证房屋的实际情况与房屋所有权证所标内容相符、基本情况属实，并如实介绍房屋现时及历史情况，无隐瞒，保证对该房屋拥有合法产权，享有房屋的合法处分权，被告范家亮应在收到中联房管家书面通知或电话通知的5日内，积极配合中联房管家及购房者在房屋买卖过程中的各项工作，包括但不限于办理过户手续、审批贷款等事项。该协议签订后，被告范家亮同日签订了授权委托书，授权委托中联房管家作为合法代理人，全权代理被告范家亮销售坐落于沈阳市铁西区房屋所有权证书编号为258106的房屋，并代为签订与购房者的《不动产买卖合同》以及收取上述房屋买卖定金，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，被告范家亮均予以认可并由被告范家亮承担相应的法律责任。另查明，2020年5月4日，被告中联房管家作为丙方，被告范家亮作为甲方，与原告王鹏签订《不动产买卖合同》，合同约定原告王鹏购买涉案房屋，房屋成交价990,000元，定金50,000元，合同约定甲乙双方应于贷款审批下来前完成不动产过户登记，甲方应于收到全款3日内将不动产交付给乙方。甲乙双方应依照丙方安排于本合同约定时间内办理过户登记。逾期交付不动产之日起7日后，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权解除合同，甲方应向乙方双倍赔偿定金，按不动产成交价的3%向乙方支付违约金，退回乙方已支付的所有费用及款项。如因其中一方不配合或故意拖延办理导致本合同无法按期进行。由违约方按不动产成交价的百分之三向守约方支付违约金。合同签订后，原告交付了定金50,000元，服务费12,000元，第一笔购房款150,000元。被告中联房管家进行代收后，被告范家亮对于将房屋销售给原告的情况予以追认。再查明，根据原告和中联房管家店长的微信聊天记录显示2020年7月25日左右，房屋门锁被更换，被告范家主张2020年7月双方如果不能及时更名过户即超过其与中联房管家约定的8个月代售期，《房屋独家委托代理销售协议》到期了，中联房管家构成违约，并自认在2020年8月底将房屋门锁进行更换，中联房管家与原告均主张系被告范家亮拒绝继续履行合同，并退还原告购房款20,000元。上述事实，有原、被告的陈述，《房屋独家委托代理销售协议》、不动产买卖合同、原告与大连银行工作人员的微信聊天记录一份、与中联公司员工的微信聊天记录一份；收条三张、兴业银行转账回执二张、微信付款账单截屏两张、银行转账记录截屏一张、经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。当事人应按照合同约定履行自己的权利义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，致使合同目的无法实现的，应当双倍返还定金。本案被告范家亮与中联房管家签订了房屋独家委托代理人销售协议，约定中联房管家可以代为出售涉案房屋，并授权中联房管家代为签订不动产买卖合同及收取房屋买卖定金等事项，被告中联房管家依据双方的委托合同约定与原告王鹏签订了不动产买卖合同，并经被告范家亮事后追认，该合同对被告范家亮发生法律效力，中联房管家据此收取定金及房款的法律行为对被告范家亮也发生法律效力，范家亮应按照不动产买卖合同的约定履行义务，积极配合原告办理房屋更名过户手续，其在不动产买卖合同的履行过程中居于主导地位，其主张《房屋独家委托代理销售协议》到期，没有收到购房款等事由拒绝继续履行不动产买卖合同，导致合同目的无法实现，存在违约行为，应承担双倍返还定金的法律责任，原告要求双倍返还定金100,000元并解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张返还定金以外的购房款130,000元，有事实和法律依据，被告范家亮应予以返还，其中定金本金50,000元及购房款130,000元，中联房管家均系代收主体应协助被告范家亮履行返还义务。关于原告主张二被告退还中介费的诉请，合同中虽有明确约定任何一方违约，中联房管家均不退还中介费，但是，本案在实际履行过程中，中联房管家不仅仅是居间介绍的作用，还承担被告范家亮委托代理人的身份，通过微信记录可以表明，中联房管家的工作人员在沟通过程中存在未如实告知房款未交付被告范家亮等事实，没有起到有效的沟通和协调的作用，中联房管家存在过错，其应将收取的服务费12,000元返还给原告，原告此诉求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告范家亮给付违约金29,700元的诉讼请求，当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案原告在诉讼请求第二项主张被告范家亮承担双倍返还定金的责任，故其不应再要求其给付违约金，本项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、五百七十七条、五百八十八条、五百八十七条的规定，判决如下：一、解除原告王鹏与被告范家亮、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于2020年5月4日签订的《不动产买卖合同》；二、被告范家亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还代收的原告王鹏交付的定金本金50,000元；三、被告范家亮于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王鹏定金罚金50,000元；四、被告范家亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还代收的原告王鹏交付的房款130,000元；五、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王鹏交付的服务费12,000元；六、驳回原告王鹏的其他全部诉讼请求。案件受理费4,974元，减半收取2,487元，由被告范家亮承担2,375元，由被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司承担50元，由原告王鹏自行承担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王小娜二〇二一年六月二十七日法官助理贺天洋书记员战美