贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1529号上诉人（原审原告）：王翔，女，1964年4月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：周余，女，1993年1月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人王翔因与被上诉人周余房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王翔上诉请求：1.依法判决双方继续履行2019年8月8日签订的《房地产租赁契约》；2.依法判令被上诉人立即支付上诉人物业费1963元；3.依法判令被上诉人按《房地产租赁契约》的约定，支付所拖欠的房屋租金、物业费直至实际付清为止；4.判令被上诉人恢复上诉人房屋内的厕所和墙纸原状；5.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人周余于2019年8月8日签订了一份《房地产租赁契约》（下称契约），该契约确定，上诉人将自己位于江源大厦的房屋租给被上诉人，租期从2019年8月8日至2021年8月8日止，一审人民法院于2021年1月18日作出的判决中未判决物业费1963元和将房屋改造（厕所和墙纸）恢复原样。被上诉人周余至今未返还房子、钥匙及交纳物业费。综上所述，被上诉人的上述行为已严重违约，其理应承担违约责任。故上诉人特依照有关法律规定，依法诉至中级人民法院，请求判决如前述。被上诉人周余未向本院提交书面答辩意见。王翔向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决我与被告于2019年8月8日签订的《房地产租赁契约》继续履行；2.依法判令被告立即支付我租金14152.90元（从2019年8月8日至2020年9月21日止），违约金6000元，物业费1963元，电费69.48元，计：22185.38元；3.请求人民法院判令被告恢复我的房屋墙纸及厕所改造前原状；4.依法判决被告按《房地产租赁契约》所拖欠的房屋租金费、物业费、电费实际付清为止；5.本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2019年8月8日，原告王翔作为甲方，被告周余作为乙方，双方签订了一份《房地产租赁契约》，内容为：“一、甲方自愿将坐落于六盘水江源大厦的房地产租赁给乙方使用.乙方经了解，愿意承租该房地产。二、上述房地产租金为人民币（大写）贰仟贰佰元（每月），（2200）元。付款方式按半年付（租赁第一年按半年付一次，第二年按一年付一次）。乙方在租赁截止前10日内交付甲方房租，租赁期从2019年8月8日至2021年8月8日为止......五、乙方如需对房屋进行改造或转租，必须取得甲方同意。因使用不当及其他人为原因而使房屋相关设施损坏，由乙方赔偿甲方......八、房屋出租，必须付押金（大写）肆仟元，（小写）4000，租赁期满后如不再续租，届时一并退还......十、在租赁期间，甲乙双方如有违约，须赔偿对方违约金，按租金的总额的20%按每天计算......十二、乙方在租赁期间如需对房屋进行改造例如更换墙纸，灯泡，墙壁颜色等在租赁期满后需为甲方恢复原状，如不恢复照价赔偿......补充条例：欠1000押金，1月后付。”《房地产租赁契约》签订后，被告向原告支付了半年的租金13200元及押金3000元，被告在上述房屋内经营酒吧。后因被告未继续在房屋内经营酒吧且未按约定支付租金，原告诉至法院。一审法院认为，原告王翔与被告周余签订的《房地产租赁契约》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，原、被告应按照《房地产租赁契约》的约定履行各自的义务。《房地产租赁契约》签订后，原告已将房屋交付被告使用，但被告仅向原告支付了半年的租金，拖欠租金的行为已构成违约，现原告要求被告继续履行《房地产租赁契约》，鉴于被告早已搬离涉案房屋未继续经营酒吧的实际情况，双方签订《房地产租赁契约》的合同目的已不能实现，继续履行合同对双方均无必要，故对原告要求继续履行《房地产租赁契约》的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付租金14152.90元、违约金6000元、物业费1963元、电费69.48元的诉讼请求，被告辩称其已退出与合伙人经营的酒吧不应当承担租金等费用且受不可抗力影响无法正常经营，对此，被告与原告签订《房地产租赁契约》，系该契约的合同相对方，受《房地产租赁契约》的约束，负有向原告支付租金的义务，在租赁期内被告未与原告就疫情等原因协商减租且私自搬离存在过错，故被告的辩称不能成立，不予采信。签订合同后被告仅支付了原告半年的租金13200元，根据《房地产租赁契约》对租金的约定，2020年2月8日至2020年9月21日的租金为2200元×7月+（2200元÷30天）×13天=16353.33元，原告主张的14152.90元未超出该金额，予以支持14152.90元，2020年9月22日至被告实际付清租金之日止的租金仍按每月2200元计算。关于违约金，《房地产租赁契约》第十条约定：“在租赁期间，甲乙双方如有违约，须赔偿对方违约金，按租金的总额的20%按每天计算”，该违约金计算标准过高，现原告仅主张违约金6000元，予以支持。关于物业费1963元，原告自认物业费其并未交给物业公司，原告也无证据证明起诉时欠付的物业费金额为1963元，故不予支持。对于电费69.48元，原告提交了其从微信缴纳电费的截图，被告对该事实不持异议，由于《房地产租赁契约》约定电费由被告承担，故支持由被告支付原告电费69.48元。对于被告实际付清租金时止的物业费及电费尚未产生且不明确，故不予支持。对原告要求被告恢复房屋墙纸及厕所改造前原状的诉请，虽然《房地产租赁契约》有约定，但在现房屋墙纸及厕所不影响房屋的功能性和正常使用的情况下，恢复原状可能出现减损房屋价值、扩大被告损失和过错的情形，原告也未举证证明房屋的墙纸及厕所影响了房屋的正常使用和功能性，故无恢复原状的必要，对该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第一条第二款的规定，作出如下判决：一、被告周余于判决生效之日起十日内支付原告王翔租金14152.90元、违约金6000元、电费69.48元，共计20222.38元（租金计算至2020年9月21日，2020年9月22日至被告周余实际付清租金之日止的租金按每月2200元计算）；二、驳回原告王翔的其他诉讼请求。案件受理费355元，由原告王翔负担32元，被告周余负担323元（原告王翔已预交，被告周余于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告王翔）。二审期间，上诉人王翔向本院提交六盘水鸿润物业管理有限公司出具的证明一份，拟证明被上诉人周余在房屋租赁期间一直未缴纳物业费。被上诉人周余质证没有意见。被上诉人周余未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：上诉人二审中提交的六盘水鸿润物业管理有限公司出具的证明，被上诉人无异议，予以采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，案涉房屋每月需交纳物业费150.79元，被上诉人未缴纳过物业费。本案二审的争议焦点：1.本案《房地产租赁契约》是否应当解除；2.上诉人主张的租金、物业费是否应予支持；3.上诉人主张恢复房屋墙纸及厕所改造前原状的上诉请求是否应予支持。本院认为，本案中，《房地产租赁契约》签订后，上诉人已将房屋交付给被上诉人使用，但被上诉人仅向上诉人支付了半年的租金，被上诉人拖欠租金的行为已构成违约。被上诉人作为违约方，其在搬离房屋前后均未与上诉人积极协商处理合同事宜，且被上诉人至今未将租赁物交还上诉人。根据被上诉人的违约情形，上诉人主张被上诉人应继续履行合同的上诉请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。一审判决以被上诉人早已搬离涉案房屋未继续经营酒吧为由，认定双方签订《房地产租赁契约》的合同目的已不能实现，继续履行合同对双方均无必要，并对上诉人主张继续履行《房地产租赁契约》的诉讼请求不予支持，有违合同约定及法律规定，本院予以纠正。根据《房地产租赁契约》约定，第二年租金在租期截止前10日内支付，上诉人王翔上诉主张的租金因未到租金支付时间，本院不予支持。一审判决支持截至2020年9月21日的租金14152.90元，因双方当事人均无异议，本院予以确认。因租赁期未届满，对上诉人主张由被上诉人对墙纸和厕所恢复原状的上诉请求不予支持。根据《房地产租赁契约》约定，租赁期间的物业费由被上诉人支付，于每年付租金时一并交付给上诉人。根据上诉人二审中提交的六盘水鸿润物业管理有限公司出具的证明显示：物业费每月150.79元，被上诉人未缴纳过物业费。因此，上诉人主张的自2019年8月8日至2020年8月7日的物业费：150.79元×12=1809.48元，本院予以支持；自2020年8月8日至2021年8月8日的物业费的支付时间与该期间租金的支付时间一致，如前所述，因此期间租金的支付时间未到，该期间的物业费的支付时间未到期，故不予支持。对当事人未提出上诉的违约金6000元、电费69.48元，视为双方当事人均予以认可，本院予以确认。综上所述，王翔的上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5920号民事判决；二、上诉人王翔与被上诉人周余于2019年8月8日签订的《房地产租赁契约》继续履行；三、被上诉人周余于本判决生效之日起十日内支付上诉人王翔租金14152.90元、违约金6000元、电费69.48元、物业费1809.48元，合计22031.86元；四、驳回上诉人王翔的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费355元、二审案件受理费193元，共计548元，由被上诉人周余负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年六月二十二日法官助理胡金丽书记员王颖慧