黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终259号上诉人（一审原告）：张秋荣，女，1960年1月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市滴道区。上诉人（一审原告）：娄晶，女，1986年9月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人（一审原告）：孟兆芳，女，1935年7月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市滴道区。三上诉人委托诉讼代理人：谭永昌，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鸡西市滴道区城开投资有限公司，住所地鸡西市滴道区东风办事处白云三委。法定代理人：佟某，公司经理。委托诉讼代理人：肖辉丽，滴道区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：中城投集团第五工程局有限公司鸡西分公司，住所地黑龙江省鸡西市滴道区东兴办事处金刚委14栋56号。负责人：王洪福，分公司经理。原告娄信华与被告鸡西市滴道区城开投资有限公司（以下简称城开公司）、中城投集团第五工程局有限公司鸡西分公司（以下简称中城投五局）房屋买卖合同纠纷一案，审理中，娄信华于2020年11月3日病亡。娄信华的法定继承人张秋荣、娄晶、孟兆芳申请以原告身份参加诉讼。鸡西市滴道区人民法院于2020年12月25日作出（2019）黑0304民初441号民事判决。宣判后，原告张秋荣、娄晶、孟兆芳不服向本院提起上诉。本院于2021年2月28日受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张秋荣、娄晶、孟兆芳上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判返回上诉人房款631702元。2、一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1、一审法院对上诉人与被上诉人《房屋购销合同》的效力未予确认具有严重错误。（一)合同的有效性虽不是独立的诉讼请求，一审法院审理时应主动审查合同的有效性方作出相应的判决。案涉的《房屋购销合同》系无效合同，一审法院未予认定具有严重错误。二被上诉人系合作开发人，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，二被上诉人合作开发合同无效。其无权出售房屋，导致与上诉人签订的《房屋购销合同》无效。2、案涉项目系棚改项目，无权配售门市房，该出售行为违反国家禁止性规定，系无效合同。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套设施建设有关工作的意见》国发（2015）37号文件第三条及2016年黑龙江省住房的城乡建设厅发布的《关于政府购买棚户区改造服务的实施意见》第三条第（一）项之规定，政府购买的棚改项目不包括配套建设的商品房，二被上诉人出售给上诉人的门市商品房。一审中被上诉人未提交开发的商品房即包括案涉的门市房的房产立项、土地整合手续、规划、建设许可、销售等手续，房屋预售登记证、初始登记证等均未办理，无以上手续售房合同无效。3、二被上诉人未举证对案涉门市房存在办理房屋转让登记的土地使用权证书和房产转移证书，一审法院判决上诉人取得现房时能办理房产证不正确，应当予以纠正或改判。4、被上诉人中城投五局未经招投标程序中标建设涉案房屋严重违反《招投标法》二被上诉人合作合同无效。无法取得案涉楼房的综合验收合格手续，未取得竣工备案证，不能证实交付上诉人的房屋是质量合格的房屋。5、一审法院认定司法鉴定不能进行系娄信华自身原因导致没有事实和法律依据。一审法院举证分配错误，导致本案错误判决。原告具备办理不动产登记证的证据应由二被上诉人举证，没有二被上诉人的初始登记无法证实具备转移登记条件。一审法院对被上诉人开发资质、建筑资质、建筑高层资质不作审查，该证据系本案必要审查的证据，一审法院不审查具有严重错误，直接判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。一审法院对鉴定检材不组织质证直接委托司法鉴定导致多次鉴定被退回后仍不组织鉴定而直接判驳错误，应予以改判。被上诉人中城投五局不具备涉案工程的建筑资质，涉案工程没有经行政审批的规划、设计、建设工程、建设用地许可证等行政许可手续，一审法院不将举证义务分配给被上诉人导致本案错误的判决。二、一审法院程序违法，应当撤销该判决。一审法院不组织继续鉴定程序违法、违法分配举证义务、不依职权调取规划设计等手续，严重违反法定程序。三、一审法院法律适用不当。法律适用的原则是特别优先一般规定，本案应适用《房地产开发经营管理条例》及《最高人民法院关于商品房司法解释》之规定予以判决，只适用《合同法》具有严重错误。四、案由认定错误，本案应认定为商品房买卖合同纠纷，一审判决认定为房屋买卖合同纠纷，二审应予纠正。请求二审法院作出公正判决。城开公司辩称，一、一审认定事实清楚。1、在一审中被答辩人并没有对《房屋购销合同》的效力提出诉讼，只是要求解除该购销合同，这就证明其是认可该购销合同的效力的。双方当事人之间的房屋买卖合同已成就，不具备解除条件，被上诉人在使用长达8年之久，将地面的暖气片供热改为地下的地热，其供暖设施出现漏水深入地下，造成地面、地基下沉等情况发生。2、滴道区同乐小区六组团多年来一直可以办理房产证和后期的不动产证，是被答辩人怠于履行办证申报，导致至今未能办理不动产权证，这个责任应由其自行承担。二、程序合法。1、被答辩人在诉讼中未能就其主张的房屋质量问题和办理不动产登记责任问题提交证据予以证明，视为举证不能，承担举证不能责任符合法律规定的谁主张谁举证原则。2、对鉴定事项答辩人积极配合，但在多次的鉴定中都因被答辩人的鉴定事项无法进行而被退回，在鉴定程序上不存在被答辩人上诉诉称的问题。三、双方签订的《房屋购销合同》是有效合同。按照黑政发（2008）31号和34号文件的精神，鸡西市政府积极响应省政府对棚户区改造的要求，进行多方联动推进老旧城区的改造。由各区政府牵头进行招商，所建的棚改房屋一部分按商用房出售，所销售的资金用来弥补棚改资金上的缺口。各区对此类房屋的销售都是统一使用格式《房屋销售合同》。持有该合同到房产部门和后期的不动产部门办理相关登记，各行政部门都是认可的。从棚改至今鸡西市滴道区一直对持有《房屋销售合同》或《动迁安置协议》进行不动产登记。如果按被答辩人所述《房屋销售合同》无效，势必会引起社会的不稳定。请求二审法院予以采纳答辩意见，查明事实驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。中城投五局未进行答辩。张秋荣、娄晶、孟兆芳向一审法院起诉请求：一、请求与二被告解除房屋买卖合同并要求被告返还购房款631702.00元并赔偿利息损失；二、案件受理费及其他诉讼费用均由二被告承担。一审法院认定事实：原告张秋荣、娄晶、孟兆芳的被继承人娄信华于2012年购买二被告开发建设的滴道区棚户区改造房屋一户，并于2013年1月20日与被告城开公司签订房屋买卖合同。合同约定娄信华购买位于鸡西市××小区同××楼××号门市，建筑面积为93.9平方米，系全款购买。签订合同后，娄信华分四次共向二被告交付购楼款631702.00元。交付全部房款后被告交付了房屋，截止到娄信华起诉时，尚未办理不动产登记。娄信华入住该房后，该房出现地基下沉、塌陷、沉降、地砖裂缝、墙面开裂等问题，娄信华认为该房存在严重安全隐患，与二被告协商退房返款未果，故诉至法院，要求：一、请求与二被告解除房屋买卖合同并要求被告返还购房款631702.00元且赔偿利息损失；二、案件受理费及其他诉讼费用均由被告承担。诉讼过程中，娄信华放弃要求二被告赔偿利息的诉讼请求。2019年11月12日，根据娄信华申请，本院委托黑龙江建设工程技术咨询有限公司对涉案房屋主体是否存在质量问题，房屋使用功能是否存在缺陷进行技术鉴定，该公司于2020年7月1日以娄信华未能提供现场勘验条件为由终止鉴定。2020年7月30日，根据娄信华申请，本院再次委托哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询公司进行鉴定，该公司于2020年8月21日以所需的现场部分证据已消失，对该房屋主体是否存在严重质量问题、使用功能是否存在残缺进行鉴定证据不足为由终止鉴定。经释明，原、被告均没有主张要求鉴定人员出庭作证。一审另查明，一、中城建第五工程局集团有限公司鸡西分公司于2017年3月29日经工商行政管理部门核准更名为中城投集团第五工程有限公司鸡西分公司。二、娄信华于2019年8月1日向黑龙江省鸡西市滴道区人民法院递交起诉状，起诉鸡西市滴道区城开投资有限公司、中城投集团第五工程局有限公司鸡西分公司，要求与二被告解除房屋买卖合同，同时要求被告返还购房款631702.00元并赔偿利息损失。2020年11月3日娄信华病亡。2020年12月4日，娄信华的法定继承人张秋荣、娄晶、孟兆芳申请以原告身份参加诉讼，本院依法查明张秋荣、娄晶、孟兆芳分别为娄信华妻子、女儿、母亲，可以参加诉讼。诉讼过程中，张秋荣、娄晶、孟兆芳主张的事实及诉讼请求与娄信华一致。一审法院认为，当事人对自己提出的主张应当提供证据，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告认为娄信华与被告城开公司签订房屋买卖合同后交付了购房款，被告始终未给原告办理不动产登记，主张解除合同返还购房款，因原告未举示充分有效证据证实所购房屋未办理不动产登记系因二被告原因造成的，该主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，故对该主张本院不予支持。对原告主张所购房屋入住后，因基础工程存在质量问题，导致地基下沉、塌陷、地砖裂缝、墙面开裂等，要求解除合同返还购房款，因客观及娄信华自身原因导致司法鉴定部门未能对委托事项进行鉴定，致使本院无法查清案件事实，且原告提交的现有证据尚不足以支持原告的主张，原告应承担举证不能的后果，故对该项主张本院不予支持。对二被告要求驳回原告的诉讼请求的辩解意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条第一款之规定，判决：驳回原告张秋荣、娄晶、孟兆芳的诉讼请求。案件受理费10117.00元，由原告张秋荣、娄晶、孟兆芳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，案涉房屋所处的滴道区金街小区同乐六组团系滴道区棚户区改造项目，二被上诉人进行开发建设是经政府审批通过的，其有权对其建设的门市房屋进行出售。双方当事人签订的《房屋购销合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的效力性、强制性规定，且双方已实际履行完毕，合同合法有效。上诉人在一审中起诉主张解除合同返还购房款。对此，上诉人未能举示证据证明所购房屋未办理不动产登记系二被上诉人的原因所造成。上诉人主张案涉房屋因基础工程存在质量问题，导致地基下沉、塌陷、地砖裂缝、墙面开裂等事实，审理中针对案涉房屋质量及因果关系问题因上诉人自身原因导致司法鉴定部门未能对委托事项进行鉴定，被上诉人认为造成地基下沉等事由系上诉人私自改造供暖设施所引起，庭审中上诉人对私自改造供暖设施的事实予以认可，但未能举示案涉房屋出现地基下沉等事实与其改造供暖设施行为无关的相关证据。因此，上诉人请求解除《房屋购销合同》不符合法律规定的合同解除的情形，一审判决对上诉人的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，张秋荣、娄晶、孟兆芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10117元，由上诉人张秋荣、娄晶、孟兆芳负担。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二一年六月二十一日书记员  汪琳琳