辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2746号上诉人（原审原告）：丛玉文，男，19XX年X月X日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：石春晖，大连市西岗区日新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：马义恒，男，19XX年X月X日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：邹小娟，马义恒妻子。委托诉讼代理人：王凤，辽宁杰仕孚律师事务所律师。上诉人丛玉文因与被上诉人马义恒租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丛玉文上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实有误，一审判决认定被上诉人在2019年8月份通知上诉人解除合同，这个时间是错误的。被上诉人是在2019年8月15日才提出解约事宜，8月28日才搬离案涉房屋，并且上诉人并没有收到纸面文书也没有同意解约，被上诉人没有尽到提前一个月通知的义务。上诉人是在被上诉人不再继续履行合同的前提下才将案涉房屋租赁给他人，上诉人并无过错。马义恒辩称，不同意上诉人丛玉文的上诉请求，主要答辩意见如下：1.被上诉人是因为妻子和岳父均生重病花费大量金钱，两个孩子一个上大学，一个读小学，费用高又需要人照顾，实际上已无法继续履行租赁合同，这一点符合双方房屋租赁协议第四条和第八条的规定。所以被上诉人以缺乏支付能力、家庭困难为由向上诉人提出解除租赁合同。2.被上诉人已提前一个月联系上诉人妻子赵玉环，但总也无法见上面，无奈才通过微信发通知告知上诉人因家庭困难无力支付房租，通过双方微信截图足以证明被上诉人已履行了提前一个月告知的义务，在双方租赁合同第八条有约定。3.上诉人女儿已将案涉房屋租赁给一家教育公司，说明双方是认可解除租赁关系的，上诉人无权继续要求被上诉人支付房租。4.被上诉人搬走时已将案涉房屋钥匙交给上诉人的市场管理人，履行了交付房屋及钥匙的义务。丛玉文向一审法院起诉请求：判令被告承担违约责任并支付剩余租金10万元。一审法院认定事实：被告为经营旋转小火锅，于2011年9月1日与原告丛玉文签订房屋租赁协议书，约定：一、甲方将水玉翠源六号楼公建地下二层123.18平方米租给乙方使用；二、租赁期限为10年，租期从2011年9月1日至2021年9月1日为止。经甲乙双方约定，第一年到第二年租金交付日期为每年9月1日付房屋租金20,000元，大写贰万元整，第三年租金交付日期为2013年9月1日付房屋租金30,000元，大写叁万元整，第四年到第七年租金交付日期为每年9月1日付每年房屋租金40,000元，大写肆万元整，第八年到第十年租金交付日期为每年9月1日付每年房屋租金50,000元，大写伍万元整，总房屋租金为380,000元，大写叁拾捌万元整。同时还约定了其他事项。协议签订后，被告按约缴纳租金。截至2019年9月1日前房屋租金已交付完毕，原告表示收到款项。从房屋租赁协议书可以看出的房屋出租人为丛玉文，但实际负责联系房屋租赁及收取租金等事宜为赵翠环和丛爱歌，赵翠环系丛玉文的妻子，丛爱歌系丛玉文的女儿。2019年8月，被告向原告提出解除租赁合同，因一直未能与原告见面，被告通过微信向原告妻子赵翠环发出解除租赁合同的房屋情况说明一份，内容为：本人现租位于水玉翠源公建地下二层123.18平方米公建，因家庭经济条件不允许，交不上房租，无法经营该公建房，说明人马义恒。被告于2019年8月15日搬离房屋，并将钥匙交付给叫“冬梅”的人（被告称是市场管理人员）。一审庭审中，被告向法庭提供了大连市甘井子区工商局大连凯琦教育科技有限公司档案一份和案涉房屋照片，证明涉案租赁房屋已于2019年11月由丛玉文的女儿丛爱歌将房屋出租给李鑫开办大连凯琦教育科技有限公司，年租金50,000元，租赁期限自2019年11月23日至2022年11月23日止，同时从照片可以看出原来由被告经营的旋转小火锅的牌匾已更换为凯琦文化艺术中心。一审法院认为，依据原、被告双方签订的房屋租赁协议书第八条“双方因特殊情况提前终止合同，必须提前一个月书面通知对方。”本案中，被告于2019年8月通过微信告知原告解除合同，且被告于2019年8月15日搬离房屋，同时将钥匙交给叫“冬梅”的人，被告已提前一个月履行告知义务，符合双方签订的租赁协议书的约定，租赁协议予以解除。因原告于2019年11月将案涉房屋出租他人，其无权再要求被告给付剩余房屋租金，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告丛玉文的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取，原告已预交），由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决中除“被告于2019年8月15日搬离房屋，并将钥匙交付给叫‘冬梅’的人（被告称是市场管理人员）。”一节事实有误外，一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：在一审时，马义恒提交其妻子邹小娟与丛玉文妻子赵翠环之间微信聊天内容截图，丛玉文当庭未对该聊天内容截图的真实性提出异议。根据该微信聊天内容，2019年8月28日，邹小娟向赵翠环发出解除租赁合同的房屋情况说明。丛玉文在其提交的上诉状中称，马义恒是在2019年8月15日才提出解约事宜，8月28日才搬离案涉房屋。后丛玉文在二审审理时又称马义恒在8月30日搬离案涉房屋。同时，丛玉文自认称一审时虽然诉请马义恒承担提前解除合同的违约责任，但是没有主张违约责任的具体数额，其现只要求给付2019年至2021年期间的两年租金10万元。本院确认上述事实有微信聊天记录、一审庭审笔录、上诉状、当事人陈述及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”本案中，依据已查明的事实，案涉房屋租赁协议书约定租赁期间为2011年9月1日至2021年9月1日，其中第八年至第十年的年租金为5万元，应在每年9月1日支付当年租金。则丛玉文在二审时表示一审诉请马义恒给付2019年至2021年期间的两年租金10万元，实际系案涉房屋租赁协议书在继续履行情况下的剩余两年租期——自2019年9月1日至2021年9月1日止——年租金之和10万元。然而，因马义恒的妻子邹小娟在2019年8月28日向丛玉文妻子赵翠环发出解除合同通知书显示的落款时间为2019年8月16日，且丛玉文在上诉状中认可马义恒在2019年8月15日提出解除合同，并在8月28日搬离案涉房屋，又在二审审理期间陈述马义恒在8月30日搬离案涉房屋。加之，丛玉文已经于2019年11月23日将案涉房屋另行出租给案外人李鑫。可见，丛玉文与马义恒签订的案涉房屋租赁协议书已经事实上解除了。又因马义恒已付清2019年9月1日前租金，且如前所述，丛玉文认可马义恒在2019年9月1日前已搬离案涉房屋。故丛玉文表示其不同意解除案涉房屋租赁合同，并诉请马义恒给付2019年至2021年期间的剩余两年租金10万元，无事实和法律依据，一审判决未予支持，于法有据，并无不妥。至于丛玉文一审诉请马义恒承担违约责任，因丛玉文二审中认可其当时未主张违约责任的具体数额，故对丛玉文的此项诉请，一审判决未支持，亦无不妥。综上所述，丛玉文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由丛玉文负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月二十九日书记员  李 波