陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终2230号 上诉人(原审被告)：咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心。经营场所：咸阳市渭城区渭阳街道办事处长庆昌源社区东门左面第11号楼1楼，统一社会信用代码：92610404MA6XU3HU3T。 经营者：许曼，女，汉族，1981年XX月XX日出生，住咸阳市秦都区XX大道XX小区XX号XX号楼XX单元XX楼XX户，公民身份号码:61040XXXX111147000。 被上诉人（原审原告）：长庆石油勘探局有限公司。住所地：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码：9161000071009796XW。 法定代表人：付锁堂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康纪龙，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睫欣，甘肃隆庆律师事务所律师。 上诉人咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心（以下简称铭泉康养生服务中心）因与被上诉人长庆石油勘探局有限公司（以下简称长庆公司）返还原物纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2021)陕0404民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人铭泉康养生服务中心的经营者许曼、被上诉人长庆公司委托诉讼代理人张睫欣、康纪龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 铭泉康养生服务中心上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、长庆公司不是租赁合同的当事人，无权起诉，上诉人不应向长庆公司返还原物并支付费用。二、甘肃省庆阳长庆昌源油田作业有限公司（以下简称昌源公司）与承租人杨某某的租金标准为每平方米14.3元。原审按照每平方米31元判决占用费错误。三、原审判决确定的诉讼费不合理。四、原审判决上诉人腾房，上诉人的转让费、装潢费、广告宣传费、会员预约费由谁承担。 长庆公司辩称，一、涉案房屋原登记的所有权人为长庆石油勘探局井下技术作业处，该单位是长庆公司1990年设立的分公司，后于2019年3月14日更名为长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处，2019年12月16日，该单位被注销。涉案房屋归长庆公司所有。二、上诉人无权占有长庆公司的房屋。一审法院按照上诉人与杨某某签订的合同租赁费标准每平方米31元判决占用费正确。 长庆公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还位于咸阳市渭城区XX路XX小区XX幢XX号房屋；2、判令被告向原告给付房屋占有使用费31410元（暂计算至2020年12月31日，主张至实际返还之日）;3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：甘肃省庆阳长庆昌源油田作业有限公司与案外人杨某某于2016年6月17日签订《咸阳市长庆昌源小区门面房使用合同》，约定甘肃省庆阳长庆昌源油田作业有限公司将位于咸阳市XX路XX小区XX号楼XX楼XX号，坐西朝东使用面积888.7㎡的门面房20间出租给杨某某，合同约定租赁期限自2016年6月30日至2019年6月30日，共3年。合同第三条约定，使用面积为888.7㎡，按880㎡计算，每平方米每月为14.3元，合同第四条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋。其中第一种情形为：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。杨某某取得上述房屋后，委托王龙与次承租人签订租赁合同，中间人又几经转手，租给被告许曼，但租赁期限截止日期均为2019年6月30日，每平方米为31元/月，并由被告实际占有使用。2019年7月1日至今，租赁合同到期后，含被告在内的各实际承租人仍在继续使用。另查明，案涉门面房面积为56.29平方米，自2002年一直对外出租。再查明，案涉房屋于2004年4月22日登记在长庆石油勘探局井下作业处，后长庆石油勘探局井下技术作业处变更名称为长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处，2019年3月14日，井下作业处隶属企业变更为长庆石油勘探局有限公司；2019年12月19日，长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处被注销。原告在庭审中表示，其收回门面房原因是，现有办公场所不够用，决定收回自用。目前公司没有再出租的打算，以后是否出租目前说不清楚。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案涉门面房登记在原告下属井下作业处，因井下技术作业处被注销，分公司被注销后，原告承继分公司权利，故原告对案涉房屋享有所有权，其主体适格。案涉房屋租赁期限在2019年6月30日届满，合同到期，被告无权占有房屋，原告作为所有权人，有权请求实际占用人返还原物，故对原告主张返还原物的请求，予以支持。本案被告在明知合同即将到期仍然承租，其对合同期限这一重大事项明知却罔顾面临的法律后果，未能审慎处理自身的权利，对于房屋租赁合同到期后其无权使用房屋的法律风险不管不顾，但考虑到案涉门面房自2002年起长达17年以来一直对外出租，且多次对外称要收回门面房，但之后又不了了之，被告正是基于此，才忽略了合同期限，原告长期对外出租门面房的行为让被告有理由相信，该门面房即使合同到期，其仍然可以继续经营，只是需要续签合同，且被告因为经营需要，在该门面房进行装修、投入，一旦腾房，将会面临重大损失，本院综合上述情形，在确认合同到期、被告应予返还案涉房屋的基础上，酌定给予被告六个月时间腾房。原告同时主张被告支付自2019年7月1日起至实际返还之日的房屋占用费，一审法院认为，合同期满后，被告继续使用租赁房屋应支付相应的使用费，使用费参照原来的租赁合同，原告依据每平方米31元计算该费用，不违反被告合法权益，且不高于当地市场价格，对此予以认可。被告提出扣减2020年疫情封城期间的房屋占用费，一审法院认为，咸阳地区实际封城时间大概为一个月，但被告作为个体工商户，因为疫情产生的后果是居民在一定时间内不在外就餐、消费，故被告实际无法经营的情况确实存在，本院平衡原被告利益，酌定扣减两个月房屋占用费。原告要求返还原物的标的物是门面房，门面房主要用于经营活动，原告自称收回自用，被告对此并不相信，并表示愿意与新的所有权人签订合同，原告侵犯了被告的优先承租权，一审法院本院认为，是否侵害被告优先承租权的事由尚未发生，人民法院作为司法机关，是对民事主体行为进行事后评价的，无权对其在先处理，原告如在之后侵害被告优先承租权，被告可另案起诉，追究其相应法律责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百三十五条、第二百四十条、第七百三十三条、第七百三十四条之规定，判决如下：一、被告咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心在判决生效后六个月内向原告长庆石油勘探局有限公司返还位于咸阳市渭城区XX路XX小区XX幢XX号门面房。二、被告咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心在判决生效后十日内支付原告长庆石油勘探局有限公司房屋占用费（以56.29平方米为基数，按照31元/㎡/月计算，自2019年7月1日计算至实际腾房之日止，并扣减两个月费用）。三、驳回原告长庆石油勘探局有限公司其余诉讼请求。案件受理费586元，被告咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心负担。 二审期间，长庆公司向法庭提交了陕西省高级人民法院（2021）陕民申58号民事裁定书，证明昌源公司与杨某某房屋租赁合同纠纷一案，昌源公司不服咸阳市中级人民法院（2019）陕04民终2882号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院以昌源公司可以依法向次承租人主张返还房屋以及支付房屋使用费为由，驳回了昌源公司的再审申请。 铭泉康养生服务中心对（2021）陕民申58号民事裁定书真实性认可。 本院审查认为，裁定书客观真实，予以认定。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。 2021年4月9日，铭泉康养生服务中心的实际经营者许曼连同其他租户联名向昌源公司提交了一份《商铺续租承租申请书》。 本院认为，本案的争议焦点为：1、长庆公司是否为涉案房屋的所有权人；2、铭泉康养生服务中心2019年7月1日后对涉案房屋是否具有合法使用权；3、原审判决按照每平方米31元确定占用费是否适当。 关于长庆公司是否为涉案房屋的所有权人的问题。本案中，长庆公司是基于物权请求权，要求铭泉康养生服务中心向其返还房屋并赔偿损失。因此有必要审查长庆公司是否为涉案房屋的所有权。长庆公司一审时提交了涉案房屋的产权证、长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处的登记管理档案等，这些证据能够证明，涉案房屋原登记在长庆石油勘探局井下技术作业处；长庆石油勘探局井下技术作业处2019年3月14日更名为长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处，是长庆公司下属的分公司；2019年12月19日，长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处被注销。由于长庆石油勘探局有限公司井下技术作业处作为长庆公司的分公司不具有法人资格，其注销后的财产归长庆公司所有。故长庆公司对涉案房屋具有所有权。 铭泉康养生服务中心上诉提到，他与长庆公司未签订合同，故长庆公司无权起诉他腾房。虽然长庆公司没有与铭泉康养生服务中心签订租赁合同，但由于长庆公司是涉案房屋的所有权人，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条、第二百四十条的规定，长庆公司有权占有、使用、收益、处分自己的房屋，在房屋权利受到侵害时，有权请求排除妨害、返还原物、赔偿损失。本案中，长庆公司正是基于物权要求铭泉康养生服务中心向其返还原物、赔偿损失。故长庆公司是否与铭泉康养生服务中心签订合同不影响其行使物权请求权。 铭泉康养生服务中心关于2019年7月1日后对涉案房屋是否具有合法使用权的问题。铭泉康养生服务中心虽然在2019年6月30日之前已使用涉案房屋多年，但其租赁合同已于2019年6月30日到期。此后虽然希望与昌源公司、长庆公司续签合同，但由于双方未达成租赁协议，故2019年7月1日后，铭泉康养生服务中心占有使用涉案房屋已无合法依据。 就铭泉康养生服务中心上诉提到，他公司已使用房屋多年，投入较大，长庆公司应继续将涉案房屋出租给他公司的意见。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。之后于2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》仍坚持这一原则。本案中，长庆公司已明确表示，不愿意与铭泉康养生服务中心签订租赁合同。因此，铭泉康养生服务中心不能强迫长庆公司与其签订合同。 就铭泉康养生服务中心上诉提到，他有优先承租权，故长庆公司应将房屋出租给他的意见。铭泉康养生服务中心是否享有优先承租权不在本案审理范围之内。退一步讲，即使铭泉康养生服务中心享有优先承租权，其要行使这一权利也必须以出租人继续出租涉案房屋为前提，而本案中长庆公司目前并未将其房屋出租，故不具备行使优先承租权的条件。 关于原审判决按照每平方米31元确定占用费是否适当的问题。由于铭泉康养生服务中心与杨某某就涉案房屋签订的租赁合同约定的租金标准为每平方米31元，此标准是经双方协商的结果，也是铭泉康养生服务中心使用房屋的实际对价，最能反映涉案房屋的租金标准。故应作为确定占用费的标准。铭泉康养生服务中心请求按照昌源公司与杨某某签订的合同标准每平方米14.3元计算，由于该标准是杨某某租用房屋的对价，而实际使用房屋的是铭泉康养生服务中心，该标准不能准确反映涉案房屋的租金标准，故不能作为确定占用费的依据。 综上所述，铭泉康养生服务中心的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费586元，上诉人咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心负担440元，被上诉人长庆石油勘探局有限公司负担146元；二审案件受理费586元，上诉人咸阳市渭城区铭泉康养生服务中心负担440元，被上诉人长庆石油勘探局有限公司负担146元。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  赵建辉 审判员  魏永锋 二〇二一年六月二十四日 书记员  许 聪 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。