大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1112号原告：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区莲青巷4-1-1号。法定代表人：金涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雪峰，辽宁畅法律师事务所律师。被告：黄涛，男，1977年8月24日出生，汉族，电工，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王金艳（黄涛妻子），女，1979年4月8日出生，汉族，住大连市旅顺口区。原告大连英联华物业管理服务有限公司与被告黄涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁雪峰、被告委托诉讼代理人王金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年11月26日至2019年10月25日间的物业管理费2958.87元；2.判令被告支付滞纳金1597.79元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为判令被告支付2016年11月26日至2019年12月17日间的物业管理费3102元。事实与理由：被告系原告大连英联华物业管理服务有限公司提供物业服务的湾德里华府小区业主，被告自2016年11月26日开始欠交原告物业费至2019年12月17日，己拖欠36.7个月，拖欠金额3102元。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二十三条约定，自逾期之日起按日千分之三缴纳滞纳金，考虑到本案实际情况，原告自愿放弃大部分，只主张滞纳金1597.79元。自被告发生欠费以来，原告多次电话及上门催要，被告拒不缴纳拖欠至今。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告黄涛辩称：我不同意缴纳物业费。原告的服务质量太差，原告对整个小区的业主有安全管理义务，但是原告没有该义务，出现安全问题，导致我家着火。被告想用消防管道灭火却发现没有水，家里被烧。损失大概5000元左右，还有很多损失没有计算，我不交物业费是合理的。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了前期物业服务委托合同及补充协议、商品房买卖合同及补充协议、前期物业管理服务协议、交房资料及物品领取清单，物业管理服务委托合同。被告提交了照片打印件3张，通知照片1张。经庭审质证，被告对原告证据无异议，原告对被告通知照片无异议，对其他3张照片有异议。原告的证据以及被告的通知照片符合证据的形式与内容要件，且双方对其均无异议，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告未能提交3张照片的原始载体，不符合证据要求，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月7日，大连锦阳房地产开发有限公司（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，将湾德里华府项目委托原告实行前期物业服务管理。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业管理服务费、法律责任等内容作出约定。由原告按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元（不含电梯费），非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元（不含电梯费）的标准向物业产权人或使用人收取；电梯费每月12元/户。2014年9月30日，大连锦阳房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务委托合同》期限至小区成立业主委员会之日止。2018年10月29日，大连锦阳房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定委托服务期限自2018年10月29日至2019年12月17日止。期间，若本物业成立业主委员会并与物业服务企业签订《物业服务委托合同》，则本合同自动终止；若未成立业主委员会，则本合同到期终止，双方也可另行协商续签合同。庭审中，原告自述其在合同到期后于2019年12月18日撤离湾德里华府小区，此前案涉小区尚未成立业主委员会。另查，2013年9月3日，被告与大连锦阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买旅顺口区广源街XX号XX层X号房屋，建筑面积65.03平方米。该合同附件四补充约定，在业主委员会成立之前，买受人同意出卖人选聘的大连英联华物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，前期物业管理费按每月1元/平方米（不含电梯费）。另，大连锦阳房地产开发有限公司与购房人签订的《前期物业管理服务协议》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为普通住宅1元/月.平方米；电梯住宅1.3元/月.平方米。被告在办理交房手续并签署《交房资料及物品领取清单》时一并领取了该协议。2016年2月6日，被告按1.3元/月/平方米的标准向原告交纳了2015年11月26日至2016年11月25日间的物业费及电梯费1014元。再查，2019年2月4日（除夕）晚，因被告所在小区的部分业主在被告楼前燃放烟花爆竹，导致被告家露天阳台失火，被告在灭火的过程中发现消防管道没有水。庭审中，原告对被告家发生火灾的事实没有异议，并同意对因消防管道无水而产生的扩大部分的损失承担责任。原告自称因该火灾造成其损失5000元，但未提供证据予以证明。2016年11月26日至2019年12月17日间被告未向原告交纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任，故被告应向原告交纳2016年11月26日至2019年12月17日间所欠的物业费。因被告在办理房屋接收手续时一并领取了《前期物业管理服务协议》，且已按1.3元/月/平方米的标准向原告交纳了2015年11月26日至2016年11月25日间的物业费，故本案物业费（含电梯费）的标准应为1.3元/月/平方米，被告拖欠原告物业费3102元（65.03平方米×1.3元/月/平方米×36.7月）。关于被告提出的因原告管理不当导致其房屋失火而拒交物业费的抗辩意见。《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案原告作物业服务企业，未能在农历新年期间在其管理的园区内合理规划安全燃放区域，引导提示业主注意燃放安全，亦未能保证消防设施在火灾发生时处于可使用的状态，原告未能尽到物业服务合同约定的义务。鉴于导致被告阳台失火的直接原因是他人燃放烟花爆竹的行为，故原告仅应就被告扩大部分的损失承担法律责任。庭审中，被告自认其损失为5000元，后又称为8000元，但均未能提供证据予以证明。考虑到部分业主确有在阳台存放物品的生活习惯，且被告阳台确因失火受损的事实，本院对被告提出的5000元损失予以酌定确认，而原告对扩大部分承担责任，即承担全部损失的20%为宜。故被告仍应支付原告物业费2102元（3102-5000×20%）。另，被告若有证据证明该数额不足以弥补其受到的损失，可另行主张权利。关于原告提出的滞纳金请求，虽然《前期物业管理服务协议》对逾期交纳物业费的违约责任作出约定，但因《前期物业服务委托合同》并无此约定，且原告在合同履行过程中确有不当行为，同时为化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《物业管理条例》第三十五条的规定，判决如下：一、被告黄涛于本判决生效之日起十日内给付原告大连英联华物业管理服务有限公司2016年11月26日至2019年12月17日间的物业费2102元；二、驳回原告大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元。由被告负担25元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行；原告负担0元，应予退还25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 岳 媛二〇二一年六月二十一日书记员 苗雪婷