安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初2756号 原告：陈亚男，女，1983年5月17日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：朱峰，男，1979年2月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告陈亚男、朱峰与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈亚男、朱峰、被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈亚男、朱峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令鼎盛公司给付拖欠陈亚男、朱峰的房租费52364元(自2016年10月1日计算至2021年2月1日)后期房租费按每月1007元由鼎盛公司继续给付至房屋交付之日止；2.依法判令鼎盛公司自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至房屋交付之日止；3.判令鼎盛公司按应付逾期租金总额万分之二给付违约金；4.因本案的一切费用由鼎盛公司承担。事实和理由：2014年3月16日，陈亚男、朱峰与鼎盛公司签订租赁合同，由鼎盛公司租赁陈亚男、朱峰位于淮北鼎盛国际4XX号商铺，建筑面积15.32平方米，年租金12088元，约定半年支付租金，双方均按约履行，一直履行到2016年10月，按照合同约定鼎盛公司应提前付下半年的房租，但鼎盛公司并没有履行合同约定提前给付房租，反而一直拖欠，现已拖欠4年之久，损害了陈亚男、朱峰的合法权益。为此，特具状起诉，望判如所请。 鼎盛公司辩称，1.租金应按相关生效判决每年总价的2%计算，因疫情扣除2个月租金据实结算；2.陈亚男、朱峰未续签合同不存在逾期付款利息及违约金；3.陈亚男、朱峰计算利息又计算违约金错误。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈亚男、朱峰提交的租赁合同、房产证复印件、关于对淮北市鼎盛商业管理有限公司《租赁合同》有关条款的修订说明、银行卡及银行卡对帐单，本院予以确认并在卷佐证。鼎盛公司提交的民事判决书具有真实性、合法性，但与本案不具有关联性。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。2012年7月31日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。陈亚男、朱峰购买淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦××号商铺，合同售价为241750元。 2014年3月16日，陈亚男、朱峰与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为商铺购房合同中售价的5%即12088元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金，本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等内容。2018年8月6日，涉案房屋登记至陈亚男、朱峰名下。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。合同签订后，鼎盛公司按照约定向陈亚男、朱峰支付了房屋租金。合同期满后，双方未再续签租赁合同，鼎盛公司占有使用涉案商铺至今，鼎盛公司支付占有使用费至2016年9月底。后陈亚男、朱峰要求鼎盛公司返还商铺并支付占有使用费未果遂诉至本院。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。 截至2020年10月21日，天象集团及200户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积13533.06平方米，签约总面积占总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查，金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确界限。陈亚男、朱峰购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象集团直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 本院认为，陈亚男、朱峰与鼎盛公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，陈亚男、朱峰未再与鼎盛公司签订租赁合同，鼎盛公司亦占有使用涉案商铺至今，鼎盛公司应当向陈亚男、朱峰支付占有使用费。 涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给陈亚男、朱峰，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费，且陈亚男、朱峰提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件。 关于占有使用费问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同。故自2016年10月1日，双方不存在租赁合同关系，陈亚男、朱峰主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。 鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价241750的2%，每月402.92元的标准支付陈亚男、朱峰商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。陈亚男、朱峰主张鼎盛公司按购房总价款的5%支付年租金，本院不予支持。 关于迟延支付租金的利息、违约金。因双方自2016年10月1日不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反合同约定的问题，无需支付逾期付款利息及违约金。 关于疫情期间是否应当减免占有使用费问题。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺因疫情在2020年2月-4月中旬无法正常使用。新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免鼎盛公司2020年2月及3月的占有使用费。减免2个月占有使用费后，至2021年5月30日，鼎盛公司应当支付陈亚男、朱峰占有使用费21757.68元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付陈亚男、朱峰位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦××号商铺截至2021年5月30日的占有使用费21757.68元，之后的占有使用费按每月402.92元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日； 二、驳回陈亚男、朱峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1109元，减半收取计554.5元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 唐晓芳 二〇二一年六月十一日 法官助理 王宇婷 书 记 员 徐晓芹 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。