江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终2004号上诉人（原审原告）：杨正刚，男，1967年10月29日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：蔡跃，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑞文，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王法兵，男，1969年3月13日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：陈雅静，江苏永明晖律师事务所律师。上诉人杨正刚因与被上诉人王法兵民间借贷纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2020）苏1324民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭于2021年6月8日公开听证进行了审理。上诉人杨正刚及其委托诉讼代理人蔡跃，被上诉人王法兵的委托诉讼代理人陈雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨正刚上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人王法兵承担。事实和理由：一审判决没有查清案件事实，认定事实有误。1.原审法院既然已经认可上诉人与被上诉人于2019年2月8日达成的补充协议，就能说明双方当时的结算结果就是被上诉人尚欠上诉人本金400000元。此时被上诉人不可能不知道自己通过以房抵债的方式抵了几套房屋出去。另外，如果不是被上诉人已经承诺将涉案有争议的两套房产冲抵欠付上诉人的利息款，上诉人也不会与被上诉人达成新的补充协议。因此，2018年所抵的房屋均是偿还之前欠付的利息。然而在一审判决认定上，却将2018年所抵的两套房屋直接从本金中予以扣除，该认定与事实不符。2.上诉人在原审庭审中虽对有争议的两套房屋（抵给陈某、刘某）所抵的款项系何款项陈述有矛盾的地方，但是庭后已经提供情况说明予以详细阐述。该两套房屋不管是抵的哪笔款项，按照上诉人与被上诉人的通话录音，均能反映该两套房屋是抵之前所欠的利息。因为被上诉人所抵给上诉人的房屋，上诉人均是委托他人代为销售，自己并未实际控制，对房屋具体房号记忆错误实属正常。3.被上诉人虽然通过以房抵债的方式偿还借款，但是所抵的房屋均需要后期变现来实现，在变现之前房屋的所有权仍然属于被上诉人。因此上诉人虽在2018年3月24日向被上诉人出具270000元收条，但此时并没有获得270000元的清偿，上诉人仅收到其中一套房屋的变卖款，在被上诉人不能举证证明已经将另一套房屋出卖款交付给上诉人的情况下，应当认定该套房屋并没有实现以房抵债。4.上诉人在原审中提供的两份通话录音，均发生于2020年3月份，此时距离最后一套房屋变卖（2019年8月4日出卖）出去已经超过半年多，被上诉人在录音中仍然认可尚欠上诉人部分本金没有清偿。但在庭审时又表示不知道上诉人已经销售房屋的具体套数，其作为该小区的开发者和实际控制人，不可能不知道小区房产的销售情况。另外，从原审证人张某的谈话笔录也可以反映出是被上诉人通知证人张某，让张某将涉案另外几套房屋信息告知上诉人，由上诉人找人来购房抵账。由此可以证实上诉人提供的录音文件是双方的真实意思表示，被上诉人所抵给上诉人的房屋除上诉人认可的两套是偿还本金外，其余均是还的利息。5.涉案借条一直在上诉人手中。如果被上诉人主张已经还款结束，为何从未向上诉人索要借条，还在与上诉人的谈话录音中一直承诺会继续履行还款义务？由此可以证实被上诉人尚欠上诉人借款未还清。关于一审中对上诉人的通话录音，一审法院仅凭被上诉人的口头陈述就完全推翻被上诉人在录音中与上诉人的谈话内容，导致案件事实无法查清。被上诉人王法兵辩称，1.通过上诉人与被上诉人于2019年2月8日达成的补充协议并不能得出此时本金全部未偿还，只能证明双方在2018年3月12日所签的借条存在砍头息，实际本金仅400000。2.被上诉人在一审时也向法庭说明，案涉房屋所在小区因经营不善，常年无人管理，导致上诉人私自变卖小区内房屋被上诉人不能及时发现。另外，2018年间，上诉人一共变卖被上诉人所开发的小区内房屋两套，其中由刘某购入的4幢1单元502室房产，购房合同系上诉人自行制作，并非来自被上诉人或案涉小区开发公司，亦可印证被上诉人不知情。在2020年5月19日笔录中，上诉人甚至不认可其出售该房屋。可见刘某购主的房屋为上诉人在无权处分的情况下私自卖出。同理，上诉人变卖其他房屋被上诉人不知情具有可能性。3.上诉人在一审时提供的两份通话录音被上诉人已经发表过质证意见。因被上诉人在通话时并未查清上诉人究竟私自变卖临淮湖畔嘉园小区房产多少套，亦未能获得确凿证据证明刘某、史某或刘艳房屋被上诉人变卖，为避免打草惊蛇，才未将了解的事实说出。因此，该份录音不能证明上诉人的证明目的。且从该录音材料第2页上诉人自己的陈述可知，双方后来结算将所有的债务统一到一张条子上了，双方并没有第二张条子，也就不存在上诉人所说的陈某的房子或是刘某的房子抵扣的是另外300000元借款利息，也不是抵扣2018年之前的利息。4.根据上诉人民事起诉状中陈述，2016年3月12日，双方经结算，被上诉人欠上诉人本息共计400000元，年利率30%。至2018年3月12日，两年的利息应当是240000元。被上诉人用两套房屋作价270000元抵偿240000元利息符合常理。而上诉人却主张被上诉人用三套房屋抵扣利息明显不符合常理。5.上诉人在一审中对抵给陈某、刘某的房屋情况阐述多次自相矛盾，说是记忆错误并不能自圆其说，因上诉人陈述自相矛盾的地方并非局限于房号。综上，上诉人与被上诉人之间的借贷关系，经双方在2018年3月结算，用湖畔嘉园两套房屋抵扣利息，剩余400000元计作本金，由被上诉人重新向上诉人出具借条。2019年3月，双方约定，年底还清400000元本金即可。在2018年3月至2019年底，上诉人通过处分被上诉人在湖畔嘉园小房屋以及被上诉人银行转账方式，获得482600元，债权获得超额清偿。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。杨正刚向一审法院起诉请求：1.依法判令王法兵偿还借款本金400000元及利息（从2017年3月12日起，按年利率30%计算至实际履行义务时止，扣除以房抵利息款210600元）；2.本案诉讼期间所有费用由王法兵负担。一审法院认定案件事实：杨正刚与王法兵系多年朋友关系，双方自2009年起发生多笔借款关系。2016年3月12日，双方对之前的借款进行结算，王法兵尚欠杨正刚400000元本金。后至2018年3月12日，双方再次结算，并更换借条。王法兵向杨正刚出具了本案借条，载明“今借杨正刚人民币伍拾贰万元整（小写520000元），借款人王法兵，2018.3.12”。另，王法兵向杨正刚出具了一张280000元的借条，作为2018年3月12日之前的借款利息结算。王法兵作为泗洪建发房地产开发有限公司的法定代表人，同意将该公司开发的临淮镇湖畔家园6幢2单元504室、6幢3单元505室两套房产作价270000元，冲抵280000元的利息。2019年2月8日，双方达成补充协议，即如2019年年底王法兵还清400000元本金，其他利息杨正刚均予以放弃，如不能还清，则共计需要偿还400000元本金及2018年3月12日至2019年年底计算两年的利息240000元。另，杨正刚分别于2018年8月30日将临淮镇湖畔家园6幢3单元506室房屋出售给案外人陈某（房屋买卖合同显示买受人：万某），获得了130000元的抵偿款；于2018年10月19日将临淮镇湖畔家园4幢1单元502室房屋出售给案外人刘某，获得了122000元的抵偿款；于2019年5月7日将临淮镇湖畔家园2幢1单元502室房屋出售给案外人史某，获得了110000元的抵偿款；于2019年8月4日将临淮镇湖畔家园1幢1单元502室房屋出售给案外人王某，获得了120600元的抵偿款。现杨正刚认为王法兵未按约偿还全部借款，因而成诉。一审法院归纳本案一审的争议焦点是：杨正刚出售给案外人陈某（合同买受人万某）、刘某的两套房产是否应从本案借款中抵扣。一审法院认为，杨正刚与王法兵之间的借款合法有效。双方约定2019年底付清400000元本金，如不付款就加两年利息。自2018年3月12日出具结算借条之后，杨正刚共计出售了四套由泗洪建发房地产开发有限公司开发的临淮镇湖畔家园房产。其中对于案外人王某购入的1幢1单元502室房屋、案外人史某购入的2幢1单元502室房屋，双方一致认可从本案借款中抵扣230600元，一审法院对此予以确认。关于陈某（合同买受人万某）购入的6幢2单元501室和刘某购入的4幢1单元502室，杨正刚认可该两套房屋系王法兵的还款，但对于抵扣哪笔款项多次陈述矛盾。杨正刚在2020年5月19日的笔录中主张陈某（合同买受人万某）的房产应抵扣被告王法兵之前借其300000元借款的利息，在2020年6月7日的笔录中主张应包含在抵扣280000元利息的两套房产中，后又在2020年12月11日的笔录中主张抵扣2017年未付的利息。因其前后陈述均不一致，且未提交任何证据予以证实，本院均不予采信。关于刘某购入的4幢1单元502室房产，杨正刚主张应抵扣王法兵之前借其300000元借款的利息，与其关于陈某房产的陈述再次相互矛盾，且亦未提交证据予以证实，一审法院亦不予采信。杨正刚虽提交了与王法兵的录音，主张此两套房产不在本案借条抵扣范围，但在录音中杨正刚对整个借款过程均作出了相应的描述，意欲得到王法兵的认可，但全程均未提及此两套房产。一定程度上可以反映王法兵陈述的其对该两套房产的出售并不知情。结合该两套房产的售房合同，与其他几份合同相比，条款不够完整（无附件），填写内容有错误（刘某的合同开头法定代表人空格处填写为杨正刚），落款亦不规范（刘某的合同落款处双印章），且涉案几套房屋出售合同签订后，均未办理相关上房手续便可换锁入住，一定程度上反映了该楼盘无人管理的现状，故不排除杨正刚系在王法兵不知情的情况下将其房屋出售可能性。杨正刚未得到王法兵的授权即将该两套房屋售出，应属无权处分。庭审中，王法兵主张杨正刚因出售该两套房屋所得的价款从本案借款中抵扣，视为对杨正刚无权处分行为的追认。该两套房屋的出售合同经王法兵追认后有效。再结合上述两套房屋的出售时间均在本案借条出具之后，可以认定杨正刚通过出售该两套房产获得的价款130000元、122000元，合计252000元，应从本案中抵扣。故截至2019年5月7日，杨正刚通过以房抵债共计获得了482600元的还款。因双方在2019年2月8日补充协议中约定到2019年年底付清400000元本金即可，故王法兵不存在违约行为，一审法院依法驳回杨正刚的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第一百零七条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回杨正刚对王法兵的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，保全费3220元，合计12420元，由杨正刚自行负担。双方当事人二审均未提供新证据。经审理，本院对一审查明的案件事实除其中对应的房屋编号以外，对其他部分事实予以确认。其中，出售给陈某房屋在合同中的编号为6幢2单元501室。被上诉人在二审中陈述，因涉案房屋由小产权转变为大产权，故重新进行了编号（编号虽然可能发生变化，但用于抵偿借款的房屋并未发生变化，故不影响对当事人之间权利义务的界定）。上诉人杨正刚与被上诉人王法兵在一审于2020年7月21日组织的质证过程中，均认可双方就本案争议事项为杨正刚出售给案外人陈某、刘某的两套房产是否应从本案借款中抵扣。本案二审争议焦点为：杨正刚出售给陈某、刘某的两套房屋价款是否应从本案借款中抵扣。本院认为，合同的当事人应当按照约定全面诚信地履行自己的义务。本案双方当事人于2018年3月12日形成结算借条，并于2019年2月8日达成补充协议：如果被上诉人王法兵于2019年年底还清400000元本金，则上诉人杨正刚放弃其他利息，即双方债权债务结清。本案需要查实王法兵有无在2019年年底还清400000元本金。因双方对于出售给王某、史某两套房屋价款应当抵扣无异议，故争议焦点在于出售给陈某、刘某的两套房屋价款是否应从本案借款中抵扣。双方最终结算的日期为2018年3月12日，故在无相反证据加以证实的情况下，在此之后的还款均应当认定为归还2018年3月12日结算借条载明的借款。而出售给陈某、刘某两套房屋的抵偿日期均在2018年3月12日之后，且上诉人杨正刚对于该两套房屋价款抵偿的债务不仅陈述前后矛盾，且无证据加以证实，据此，一审判决认定该两套房屋价款应从本案借款中抵扣，并无不当。综上，上诉人杨正刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人杨正刚负担。本判决为终审判决。审判长  刘芳芳审判员  王晓玲审判员  周栋才二〇二一年六月二十八日书记员  许 阳