广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初17810号原告：廖治平，男，汉族，1962年4月3日出生，住址：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：庞晓燕，广东宝城律师事务所律师。被告：深圳市泽童教育发展有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道建安一路雅景居**201，统一社会信用代码：91440300358240359J。法定代表人：程敏。被告：深圳市前海泽童管理咨询有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300358221203W。法定代表人：刘国真。上列二被告共同委托诉讼代理人：王彤彤，广东诚于信律师事务所律师。原告廖治平与被告深圳市泽童教育发展有限公司（以下简称泽童教育公司）、深圳市前海泽童管理咨询有限公司（以下简称前海泽童公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人庞晓燕，被告的委托诉讼代理人王彤彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告泽童教育公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》；二、被告泽童教育公司支付拖欠原告的租金、场地占用费（上述租金/占用费自2020年2月1日，以140796元/每月的标准计算至被告泽童教育公司按合同约定拆除装修返还租赁房屋给原告之日止）；三、被告泽童教育公司支付原告使用费（上述使用费自2020年2月1日起算，以2500元/每月的标准计算至被告泽童教育公司按合同约定拆除装修返还租赁房屋给原告之日止）；四、被告泽童教育公司按合同约定将租赁物业的装修拆除后将物业交还给原告；五、原告无需返还被告泽童教育公司缴纳的租赁保证金30万元；六、被告前海泽童公司对被告泽童教育公司拖欠原告的上述债务承担连带清偿责任；七、本案的诉讼费用全部由二被告共同承担。原告于庭审中变更第一项诉讼请求：确认原告与被告泽童教育公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》于起诉之日2020年6月10日解除。事实与理由：2017年4月27日，被告泽童教育公司与原告签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》等合同文件，《房屋租赁合同》中明确约定被告泽童教育公司承租了原告名下位于深圳市宝安区房屋，房屋产权证编号：深房地字第5000645989，房屋租赁期限为8年，自2017年6月10日起至2025年6月30日止。2019年7月1日起至2021年6月30日期间，月租金为140796元，被告泽童教育公司应当于每月5日前交付租金。双方在《补充协议》中约定被告泽童教育公司向原告承租雅景居一楼铺面的楼梯电梯，租赁期限为8年，每年租金为10万元。2019年6月10日，因被告泽童教育公司不再使用雅景居一楼铺面的楼梯附属仓库，经双方协商一致，双方签订《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》，将年租金从原来的10万元／年调整为3万元／年，租赁期限自2019年6月10日起至2025年6月30日止。2020年2月份至今，被告泽童教育公司均未按时支付上述商铺租金及楼梯使用费。原告考虑到疫情的影响，多次与泽童教育公司协商，如泽童教育公司能够按照约定及时支付租金，则可以给予一定月份的租金减免优惠，但泽童教育公司始终未与原告协商并达成一致，亦拒不支付租金等费用。2020年4月29日，泽童教育公司单方面向原告发出《解约通知》，并表示泽童教育公司因无法正常营业而倒闭，单方面提出终止租赁合同。原告多次与被告联系，要求泽童教育公司及时付清所拖欠的款项，但泽童教育公司至今仍未付清上述拖欠的租金及使用费，反而还持续占用原告场地，被告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告前海泽童公司是泽童教育公司的唯一的股东，其不能证明其财产独立于公司财产的，应当对公司的债务承担连带清偿责任。被告共同辩称，被告是从事青少年校外托管的教育机构，被告租赁原告的场地就是为了作为教室从事线下教育托管使用的。疫情爆发前被告均按时足额支付房租，疫情爆发后，被告为了服从政府防控疫情的需要，一直没有营业，直到2020年6月9日深圳市新冠疫情防控指挥部办公室学生返校工作专班通知有条件的允许校外辅导机构逐步开始营业。在此期间被告不但要承担几十名老师的工资还要承担原告高额的租金，被告好不容易拼凑了2020年1月的租金，但再也无力承担此后的租金，因此被告在2020年4月19日书面向原告解除了租赁合同。被告因疫情及防疫措施导致不能正常营业进而导致不能按时支付房租被迫解除租赁合同属于法律规定以及原、被告双方约定的不可抗力导致无法正常履行合同和解除合同的情形，因此被告不存在任何违约行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告前海泽童公司不应当承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区，建筑面积为1173.34㎡，原告廖治平为该房产100%的权利人。2017年4月27日，原告廖治平作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告泽童教育公司签署《房屋租赁合同》，将上述房产出租给泽童教育公司使用，租期自2017年6月10日至2025年6月30日。2019年7月1日起至2021年6月30日止的月租金为120元/月/平方米。每月租金总额为129067.4元。乙方应于每月5日前向甲方交付租金。甲方交付租赁房屋时，向乙方收取租赁保证金人民币300000元。由于乙方自身经营不善，乙方提前终止合同的，押金不予退还，且乙方应在10天内拆除乙方装修（超额时间需按天支付租金）。同日，双方签署《补充协议》，约定原告将位于景雅居一楼铺面的楼梯电梯租于泽童教育公司使用，租期与前述约定相同，租金为每年100000元。2019年6月10日，双方签署《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》，约定由于楼梯间附属仓库泽童教育公司不再使用，年租金由10万元更改为3万元，自2019年6月10日起至2025年6月30日止。原告主张其曾提出只要被告能按约定当月付清租金，则可以给予特定月份租金八折优惠，但双方未能协商一致。2020年4月9日，被告泽童教育公司向原告申请减半收取租金，原告要求其将未付的租金按一直以来商谈的支付，否则无法支持。2020年4月29日，泽童教育公司向原告发出《解约通知》，主张其因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素导致无法正常营业而倒闭，要求与原告解约，并用已支付的30万元押金抵用所欠租金337910.4元（房东给予二至四月租金八折）。2020年5月8日，原告委托律师向泽童教育公司发出《律师函》，明确表示对泽童教育公司的上述主张不予认可，其已构成违约，要求泽童教育公司与原告协商解决租金交付问题。2020年6月10日，原告提起本案诉讼。2020年6月24日，原告向泽童教育公司发出《关于腾空及返还租赁物业的通知函》，要求泽童教育公司于三日内将租赁场地内所遗留的物品进行清点腾空，并将租赁场地按约定归还原告。逾期未按约定腾空交还场地的，视为其主动放弃场地内的所有财产，原告有权做废弃物品处理并自行收回场地。原被告于庭审中确认，被告自2020年2月起未缴纳租金，每月租金包括商铺租金140796元及楼梯、电梯、附属仓库使用费2500元。被告泽童教育公司于2020年7月1日开具委托书一份，委托其员工林红梅结清涉案房产6月份物业费水费，将涉案房产内的物资打包，于7月30日前搬离，并按合同约定恢复原状。被告于2020年7月17日告知原告，物业保安要求其缴纳7月份的物业费，否则不允许搬离，但原告未作回应。原被告于庭审中确认涉案房屋被被告上锁，但均表示同意交接场地，原告仅要求被告交付钥匙、解除门禁，拆除门口一楼一块招牌即可交付给原告，内部的装修如果被告同意放弃的话，可以不用拆除；被告表示同意，并表示租赁场地有两道门进出，一处是消防通道的门，没有上锁，所有人可以进出，另一处是电子锁，被告确实尚未拆除，但原告可通过消防通道的门进入场地。另查，1、被告泽童教育公司原为法人独资的有限责任公司，被告前海泽童公司为该公司唯一股东。2020年6月，泽童教育公司股东变更为程敏（出资比例5%）与前海泽童公司（出资比例95%）。2、2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级响应。3、广东省教育厅于2020年2月7日印发调整学校开学时间的通知，《通知》明确全省各级各类学校2月底前不开学，严禁各级各类学校在开学前组织集中教学等聚集性活动，严禁培训机构在开学前开展线下培训活动。2020年4月9日，经省新冠肺炎疫情防控指挥部研究决定，全省各级各类学校学生自4月27日起分期、分批、错峰返校。幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园（校）时间另行研究决定。幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，通报全省幼儿园、特殊教育学校按照国家和省有关规定进行现场检查验收、审批同意后，自6月2日起可分期、分批组织学生（幼儿）返园返校。6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下服务。4、原、被告于2020年9月6日办理场地交接，被告泽童教育公司已将其自由物品办理，并拆除招牌、空调、门禁，将场地交还原告。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告泽童教育公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同解除。本案中，被告泽童教育公司在未与原告就减免租金协商一致的情况下，自2020年2月起未依约缴纳租金，并向原告发出《解约通知书》，其行为已构成违约，其不享有合同的单方解除权，该《解约通知书》不发生解除合同的效力。原告作为守约一方有权主张解除合同，本院确认涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》于解除的通知到达被告时解除，即本案包含解除合同意思表示的起诉副本送达被告之日即2020年8月5日解除。由于原告已确认泽童教育公司向其返还了租赁场地，且于庭审中表示如果被告同意放弃内部装修的话可以不用拆除，故对于原告诉请被告按合同约定将租赁物业的装修拆除后将物业交还给原告的主张，本院不予支持。有关租金的支付。首先，原、被告于庭审中确认被告已付清2020年1月之前的费用，则被告仍应依照合同约定标准向原告支付2020年2月1日起至其返还涉案房产之日止的租金。其次，关于租金计算的截止时间。原告于2020年6月24日要求被告于3日内交还场地，否则原告将自行收回。被告于2020年7月1日向其员工开出委托书，授权其处理结清涉案租赁房屋费用并于2020年7月30日前搬离。被告曾于2020年7月17日告知原告搬离受阻，但原告未作回复。对此，本院认为，被告出具的委托书中承诺于2020年7月30日前搬离涉案物业，其在搬离过程中受阻，但告知原告后未获回应，此时已超过原告通知的自行收回物业的时间，原告有权自行收回物业。但直至庭审辩论终结时双方仍未完成物业交接，由此导致进一步扩大的房屋空置损失应由原告自行承担，本院酌情判令被告支付租金的截止时间为2020年7月30日。再次，被告主张其因受新冠肺炎疫情影响，诉请免予缴纳租金及承担违约责任。对此，本院认为，被告租赁涉案房屋系用于开展中小学生线下培训活动及托管服务，在疫情影响下出台的疫情防控措施，确实导致被告在2020年6月2日前无法开展经营活动、资金周转困难，但并未导致涉案的房屋租赁合同无法履行。宝安区人民政府于2020年2月17日发布的《深圳市宝安区关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产和保障重大项目建设的若干措施》（深宝府[2020]1号）第二条规定，对承租区政府或区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除2020年2月、3月份租金……鼓励辖区股份合作公司和非国有企业、个人业主参照区政府、区属国企物业的免租措施对承租企业、租户减免租金。参考上述文件规定，综合考虑本案租赁房屋用途及被告在本案争议发生前的履约情况，可知被告并非恶意违约，本院酌情判令被告免予缴纳两个月租金。综上，被告仍应向原告缴纳商铺租金563184元（1173.3平方米×120元/平方米/月×4个月），以及楼梯、电梯、附属仓库使用费10000元（2500元/月×4个月）。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。关于押金。根据合同约定，被告已向原告支付租赁保证金人民币300000元，如因被告自身经营不善提前终止合同，押金不予退还。原告在本案中诉请无需返还被告押金，系以没收押金的方式要求被告承担违约责任。综合考虑本案案情，在本院已判令被告支付前述租金及使用费的情况下，前述约定的违约责任过分高于原告的损失，本院酌情判令原告没收相当于一个月租金的租赁保证金140796元，剩余租赁保证金人民币159204元应予返还被告。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。关于被告前海泽童公司的责任承担问题。本案争议发生时，被告泽童教育公司为法人独资的有限责任公司，前海泽童公司为其唯一股东，前海泽童公司不能证明泽童教育公司的财产独立于其财产，应当对泽童教育公司债务承担连带责任。原告该项主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告廖治平与被告深圳市泽童教育发展有限公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《雅景居2栋1楼商铺楼梯使用费协议》于2020年8月5日解除；二、被告深圳市泽童教育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖治平支付商铺租金人民币563184元，以及楼梯、电梯、附属仓库使用费人民币10000元；三、原告廖治平于本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市泽童教育发展有限公司返还租赁保证金人民币159204元；四、被告深圳市前海泽童管理咨询有限公司对被告深圳市泽童教育发展有限公司上述第二、三项付款义务承担连带责任；五、驳回原告廖治平的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13948元，由原告负担人民币3500元，二被告负担人民币10448元；保全费人民币4102.4元，由原告负担人民币1146.4元，二被告负担人民币2956元。原告已预交案件受理费及保全费，本院予以退回案件受理费人民币10448元，退回保全费人民币2956元。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币10448元及保全费人民币2956元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 蕾 仰二〇二一年六月八日书记员 林涛（兼）书记员 陈 丽 君附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。