江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2398号上诉人（原审被告）：常州德聚仁合餐饮管理有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇凯尔锋度花园9幢209号。法定代表人：李锐明，该公司经理。委托诉讼代理人：张**宇，江苏润凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州路劲商业管理有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇花园街33号又一城（路劲大厦5楼)。法定代表人：符齐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。上诉人常州德聚仁合餐饮管理有限公司（以下简称德聚仁合公司）因与被上诉人常州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2020)苏0412民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德聚仁合公司上诉请求：1、依法撤销常州市武进区人民法院（2020)苏0412民初6075号民事判决书，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于事实认定部分。1、被上诉人常州路劲商业管理有限公司违约的事实：①原审法院认定：被上诉人违反合同约定的“按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，原告予以配合”的义务。②原审法院认定：在租赁期间被上诉人擅自拉电客观上影响了上诉人的装修进度，属于违约行为。综上两点，原审法院已就被上诉人违约的事实进行了确认。2、上诉人不存在违约的事实。①原审法院认定：结合双方签订的合同和上诉人缴纳物业费用的时间，可以认定租赁标的物交付时间为2019年12月31日前，上诉人未按约定支付租金的行为，构成违约。②首先，上诉人坚持认为：租赁标的物交付时间为2020年5月1日左右。理由为：a、合同签订后，发生新冠疫情不可能交付租赁标的物；b、被上诉人允许上诉人进场装修租赁标的物为2020年5月1日之后。C、上诉人预交的履行保证金15万元、2019年12月31日至2020年3月31日的物业费93170元。综上，上诉人在合同签订后，未享有使用租赁标的物情形下，却已经支付了部分费用，不存在违约的事实。③其次，上诉人与被上诉人《同路人计划》帮扶协议明确约定：上诉人2020年4月30日前缴纳租金5万元；5月25日前缴纳租金15万元；6月25日前缴纳租金151711元，物业费92160元。结合上诉人已经在2020年4月支付租金5万元、5月支付租金15万元、2019年支付物业费93170元，故上诉人在2020年6月25日前不存在缴纳租金、物业费的违约行为。综上第②、③点意见，原审法院认定上诉人未按约定支付租金的行为，构成违约，属于认定事实不清。3、上诉人有权拒绝支付租金的理由。依据《民法典》第五百二十六条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。结合本案，被上诉人协助上诉人通过消防验收的义务，既是被上诉人合同约定的义务也是被上诉人法定的义务。然而①上诉人通过数次发函要求被上诉人履行其义务，被上诉人置之不理。②上诉人通过诉讼方式要求被上诉人履行其义务时，被上诉人采取拖延的态度，仍然不愿配合，最后在承办法官去武进区建设工程审图中心组织现场保全证据后，被上诉人才提交相关图纸（拖延上诉人长达半年以上时间）。③被上诉人在2020年5月就采取断电措施，已经导致上诉人无法正常使用租赁物。综上，被上诉人上述违约行为，违反法律规定。上诉人有权依据《民法典》第五百二十六条之规定，要求被上诉人先行履行其义务，上诉人延期支付2020年6月起的费用符合法律规定。路劲公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回上诉人的上诉请求，同时我们认为一审部分事实认定存在错误。1、双方于2019年10月18日签订商铺租赁合同时，合同约定出租的物业符合一次消防验收和检查的相关规范要求。据合同约定，对上诉人该物业装修改造的二次消防验收事项，被上诉人也已经积极履行了协助和配合义务，也分别于2019年12月18日以及2020年2月10日、2020年4月2日、2020年5月8日分别根据上诉人要求提供了二次消防验收相关的图纸和资料。另外需要说明的是，上诉人一直不能明确审图中心审查和验收必须出具的材料具体的内容，上诉人也在2020苏04民初4409号案件中提起诉讼，要求被上诉人提供相应的材料，但是其在诉讼请求过程中也不能明确被上诉人具体提供什么材料。被上诉人于2020年8月7日又按照上诉人要求提供了各项资料，最后是在2020年12月19日在法官陪同下去现场确认，才确定了被上诉人要配合提供的材料，所以在12月19号就签订了相关的交接材料手续，上诉人撤回起诉。因此被上诉人一直在积极履行上诉人二次消防验收相关的配合义务。2、被上诉人并不存在擅自拉电，影响装修进度情形。按照双方达成的同路人计划帮扶协议，除了同意减免上诉人两个月的租金以及相关租金、物业费的支付期限，同时约定2020年5月1日至2020年6月30日为装修期，上诉人应当在2020年7月1日开业，且开业率不得低于75%。而被上诉人工作人员与上诉人实际控制人在交涉过程中可能存在拉闸的行为，但从上诉人提供的报警记录看，是发生在2020年7月6日，也就是合同约定的装修期过了之后，且这个电闸也是在该区域内，上诉人完全可以自行上闸，并不存在擅自拉电影响装修进度这个情形，且目前涉案商铺仍然处于占有空置状态。故被上诉人在一审中主张的违约金和占用费损失，应当予以支持。但一审判决后因考虑到涉案商铺面积达到两千多平方米，被上诉人为了尽快收回商铺，防止损失进一步扩大，所以没有上诉，因此请求二审法院依法审查之后尽快裁决，驳回上诉，维持原判。路劲公司向一审法院起诉请求：1.解除本公司与德聚仁合公司的租赁合同；2.德聚仁合公司将商铺恢复原状并返还本公司；3.德聚仁合公司支付本公司租金326133元（暂算至2020年8月底，实际是到2020年6月底，因为疫情减免两个月租金），支付2020年9月至2021年1月租金436055元;4.德聚仁合公司支付物业管理费153600元（暂算至2020年8月底），2020年9月至2021年1月物业费153600元；5.德聚仁合公司支付本公司违约金150000元（即履约保证金150000元不予退还），赔偿本公司解除合同之后房屋空置期损失261633元（暂按解除合同时当年租赁年度三个月租金算，请求保护至德聚仁合公司将商铺恢复原状并返还本公司时止，最高不超过解除合同时当年租赁年度十二个月租金）；6.本案诉讼费由德聚仁合公司承担。一审法院认定事实：常州路劲又一城商业广场系常州宏智房地产开发有限公司所有，该公司委托路劲公司将路劲又一城商业广场统一出租。路劲公司于2019年10月18日与德聚仁合公司签订了编号为464/AM906/12211/20190921的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，租赁-1B-18-1商铺，租赁面积2048平方米，租赁期限为五年（2019年12月10日至2024年12月30日)，用于经营“潘多拉美食生活广场”餐饮。租金为第一年1046528元、第二年1046528元、第三年1196032元、第四年1196032元、第五年1270784元。物业服务收费标准为：第一年至第三年每平方米每月15元，第四、第五年每平方米每月16.5元。违约责任：租赁期内，德聚仁合公司逾期支付租金、物业费等，经路劲公司书面催告七日内仍未支付的，自催告届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。超过15日，路劲公司有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿。因一方存在本合同约定的违约情形导致其他方提前解除合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时，其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，最高为十二个月租金（履约保证金不被计算在内）。德聚仁合公司完成对该物业的装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，路劲公司予以配合。合同签订后，德聚仁合公司于2019年12月12日交纳履约保证金150000元、同月25日交纳物业费（2019年12月31日至2020年3月31日）93170元。2020年5月18日德聚仁合公司与路劲公司签订编号为464/AM906/-1221.1的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》的“同路人计划”帮扶协议，协议约定：路劲公司同意德聚仁合公司2019年12月31日至2020年9月30日的租金及物业费分四次缴纳，4月30日前缴纳租金50000元，5月25日前缴纳租金150000元，6月25日前缴纳租金151711元，物业费92160元，7月25日前缴纳租金261633元、物业费92160元。德聚仁合公司的美食广场需于2020年7月1日开业，开业率不低于75%。路劲公司同意德聚仁合公司于2020年5月1日提前进场进行基础装修。德聚仁合公司于2020年4月29日支付租金50000元，5月27日支付租金150000元。因德聚仁合公司到期未足额支付约定租金，路劲公司于2020年6月19日、7月10日向德聚仁合公司于发出“缴费通知”，要求德聚仁合公司按照帮扶协议的约定缴纳租金等费用。因德聚仁合公司未按期足额缴纳租金，路劲公司擅自拉电。2019年12月18日至2020年8月27日，路劲公司陆续向德聚仁合公司提供了平面图、电力、排水、防火喷淋等图纸共十一份。2020年12月19日，路劲公司收到德聚仁合公司提供的二次消防验收必需的水电通风等平面图纸复印件八张。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、租赁标的物交付时间是路劲公司陈述的2019年12月31日前还是德聚仁合公司陈述的2020年5月1日前？二、德聚仁合公司是否存在违约行为？关于争议焦点一，一审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，查看双方在2020年11月25日[（2020）苏0412民初4409号]的庭审笔录可知：1、德聚仁合公司于签订合同后的2019年12月12日交纳履约保证金150000元、同月25日交纳2019年12月31日至2020年3月31日的物业费93170元；2、德聚仁合公司自述租赁标的物于2020年5月1日前交付，但并未提交证据证明。结合双方签订的合同和德聚仁合公司交纳物业费用的时间，可以认定租赁标的物的交付时间为2019年12月31日前，德聚仁合公司未按约支付租金的行为，构成违约。关于争议焦点二，一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。路劲公司虽然在签订合同后陆续向德聚仁合公司提供了平面图、电力、排水、防火喷淋等图纸，但双方在租赁合同中并未明确约定二次消防需要的具体的图纸名称，路劲公司庭审中亦无证据证明已提交了符合二次消防要求的图纸，直至2020年12月19日，在（2020）苏0412民初4409号案件承办法官的主持下，双方才交接了符合二次消防要求的图纸（该案于2020年12月30日撤诉）。可以认定路劲公司违反合同约定的“按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，原告予以配合”的义务。另，租赁期间路劲公司擅自拉电客观上影响了德聚仁合公司的装修进度，属于违约行为。综上，德聚仁合公司未如期足额支付租金的行为构成根本违约，双方之间的租赁合同应予解除，德聚仁合公司将承租商铺恢复毛坯原状后返还路劲公司，并承担租赁房屋期间的租金和物业管理费。鉴于路劲公司亦有违反合同约定的行为，故其要求德聚仁合公司承担违约金和空置期损失的请求，法院不予支持。路劲公司当庭撤回对李锐明的诉讼，法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，作出如下判决：一、解除常州路劲商业管理有限公司与常州德聚仁合餐饮管理有限公司于2019年10月18日签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，常州德聚仁合餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将路劲又一城商业广场-1B-18-1商铺恢复毛坯原状后返还常州路劲商业管理有限公司。二、常州德聚仁合餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州路劲商业管理有限公司给付租金762188元、物业管理费307200元，合计1069388元。三、常州路劲商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州德聚仁合餐饮管理有限公司返还履约保证金150000元。四、驳回常州路劲商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果常州德聚仁合餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18130元，保全费5000元，合计23130元，由常州路劲商业管理有限公司负担6476元，常州德聚仁合餐饮管理有限公司负担16654元。此款常州路劲商业管理有限公司已预交，由常州德聚仁合餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内迳付常州路劲商业管理有限公司。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审审理中，经本院现场查勘，案涉上诉人所租赁物业的公共部位装修大部分完成，商铺铺位部分少部分完成。上诉人明确表示不愿意先行返还租赁物业。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》第七条7.1、7.3的约定，接受物业时由双方签署书面的交接确认单，交接确认书一旦签署，即视为双方的交付/接受义务完成。根据双方当事人签署的交付确认书记载的内容，双方确认案涉物业已经于2019年12月31日进行了交接验收。上诉人并无其他证据证明该交接确认书存在胁迫、欺诈等情形，也未提供证据证明被上诉人实际未向上诉人交付物业，故一审法院认定被上诉人已经于2019年12月31日向上诉人交付物业并据此计算上诉人应当承担的租金及物业费并无不当。上诉人接受案涉租金物业而后，未能按约支付租金及物业费，后因疫情影响，被上诉人提出帮扶计划后，上诉人仍未按约履行支付租金及物业费的义务，按照双方合同第十七条17.1、17.4.3的约定，上诉人已经构成根本违约，被上诉人有权单方解除合同，一审法院据此支持被上诉人解除双方当事人之间的商铺租赁合同、上诉人支付租金及物业费的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定。根据合同第八条8.1、8.6约定，被上诉人有义务配合上诉人完成消防验收的时间应在上诉人完成装修后3日内，现上诉人尚未完成装修。且按照合同第十七条17.4.3的约定，上诉人逾期支付租金及物业费超出二十日，被上诉人有权采用停水停电等自救措施。故被上诉人虽未完全履行自己的义务，但系一般违约行为，一审也已经对被上诉人应当承担的责任予以明确。综上，上诉人德聚仁合公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费18130元，由上诉人常州德聚仁合餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  郑 仪审 判 员  罗希夷二〇二一年六月五日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺