安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1321民初2772号原告：砀山县同瑞物业管理有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀北路（原烟草专卖局对面），统一社会信用代码9134132159571946XD。法定代表人：杨美放，该公司总经理。委托诉讼代理人：许庆义，安徽序力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵崇，安徽序力律师事务所实习律师。被告：张芳，女，1981年10月5日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告砀山县同瑞物业管理有限责任公司（以下简称同瑞物业公司）与被告张芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同瑞物业公司委托诉讼代理人许庆义，被告张芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付2018年4月1日至2021年4月1日期间的物业服务管理费6741元，生活垃圾处理费144元及违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买砀山县砀城镇帝景公馆小区5幢1单元105室、5幢2单元205室商业门面房产，建筑面积93.64平方米，2017年3月31日，原、被告签订物业管理服务协议，协议第四条约定：物业服务费用按建筑面积每月每平方米收取，商业每月每平方米2元；物业服务费用标准按物价局最终核定的标准调整；协议第十一条约定：乙方违反本协议的约定，未能按时足额交给物业服务费用的，应按欠费总额的5‰每日的标准向原告支付违约金。自2017年3月31日起原告一直为被告提供物业服务，但被告仅缴纳了2018年3月31日之前的物业服务费及生活垃圾处理费，之后原告多次督促被告按期缴纳，被告以各种理由推托支付。张芳辩称：被告的房屋2017年交房时交了一年的物业费2538元，又押了2000元，当时物业说的是抵明年的物业费，被告交纳物业费期间，物业也没有作为。2017年物业公司只是拉垃圾，门口从未打扫过，偶尔打扫过一次，物业没有尽到应尽的义务。2019年，被告房子门口下水道外流臭水，粪便池离被告门口仅一米左右，这种情况被告及5幢业主已经反映给物业了，但是物业迟迟未给处理，没有办法被告及5幢业主又打了12345人民热线，也未给处理，然后被告及5幢门面房业主共同出资修理了下水道。另外，疫情期间整条街处于关门状态，时间大概有半年左右，这期间不应该收取物业费，疫情之后物业部门把整条街的垃圾桶全部都拉走了，不再服务。本院经审理查明案件如下事实：被告系2012年5月8日成立的一人有限责任公司，经营物业管理服务，为砀山县砀城镇帝景公馆小区提供物业管理服务。被告购买砀山县砀城镇帝景公馆小区5幢1单元105室、5幢2单元205室房屋，房屋建筑面积共计93.64平方米。2017年3月31日，被告入住该小区，成为该小区业主，并于同日与被告签订《前期物业服务协议》，协议载明：自房屋出售之日（或小区集中交房入伙之日）起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效时止的物业服务。协议约定：被告应从入伙之日起交纳物业服务费；物业服务费以建筑面积按每月每平方米标准计算收取：商业2元/月/平方米；协议约定了物业服务费交纳时间：在小区业主与开发商办理交房时，业主预交一年物业服务费，以后每季度的前十天交纳该季度的物业服务费。《服务价格登记证》载明：生活垃圾处理费：每户每月4元。协议签订后，被告向原告交纳了第一年的物业服务费2583元，装修履约金2000元。涉案房屋系商业用房，依照协议约定，2018年4月1日至2021年4月1日期间物业服务费应为6742.08元（93.64㎡×2元/月/㎡×12月/年×3年），生活垃圾处理费144元（4元/月×12月/年×3年）。被告至今未向原告交纳2018年4月1日至2021年4月1日期间的物业综合服务费。庭审结束后，原告向本院考虑到物业公司与业主之间的长期合作关系，向本院提交意见，对其诉求的违约金自愿表示放弃。上述事实，有营业执照、《物业服务协议》、《服务价格登记证》以及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告作为被告房屋所处小区的物业管理单位，其按照约定履行物业管理服务义务后，被告作为业主应当支付物业费。物业费是物业公司维持正常工作运转的必要条件,结合被告提交的多人签名的关于物业费问题的说明及被告当庭陈述，能够反映出原告提供物业服务存在未尽人意之处。物业服务具有连续性,服务上存在些许不足，不能说明物业公司持续的不履行合同义务。对服务方面的不足，被告作为业主可以适当的方式向原告提出整改意见，原告在物业服务中对业主提出的问题应及时处理,即使不属于物业服务范畴也应向业主解释、说明。被告关于原告对被告反映的涉案房屋门口下水道问题未处理，未尽到应尽义务属于不作为的抗辩意见缺乏证据支持，不能成立，被告以此不支付物业服务费，理据不足，不予支持。原告诉求6741元物业管理费，不违反法律规定，应予支持。原告放弃诉求的违约金，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予准许。被告向原告交纳的装修履约金2000元，与本案无关联性。综上，原告的诉讼请求，具有事实及法律依据的部分，本院予以支持，缺乏事实及法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张芳于判决生效后十日内给付原告砀山县同瑞物业管理有限责任公司物业管理费6741元，垃圾处理费144元；二、驳回原告砀山县同瑞物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李美艳二〇二一年六月十五日书记员  汪 杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。