四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初2345号 原告(反诉被告)：四川永欣嘉美物业服务有限公司，住所地：四川省仁寿县柏林路二段9号（永兴·国际公馆）4幢1楼1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李文静，女，1991年11月30日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：余德海，仁寿县三利法律服务所法律工作者。 原告(反诉被告)四川永欣嘉美物业服务有限公司（以下简称永欣嘉美物业公司）与被告（反诉原告）李文静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人陈胜，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人余德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永欣嘉美物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物管费（36个月）79488.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告租赁房屋位于仁寿县平方米）、6幢1层3号（面积124.89平方米）用于经营足浴酒店会所。2015年3月30日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自己的义务，被告于2017年9月29日至2020年9月28日期间拖欠原告物业服务费未交，被告租赁房屋面积1104平方米，每平方米服务费2.00元。经原告多次催缴被告无果，为了维护原告的合法权益遂诉至法院。 被告李文静辩称，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，在协议履行过程中，被告前期也足额缴纳了物业服务费，但原告未完全履行义务，未达到服务质量标准，给被告造成了财产损失。 反诉原告李文静向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告因未尽《物业服务合同》义务给反诉原告造成的各项损失共计20000.00元。2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年3月，反诉原告承租了仁寿县文林镇利民街258号东方欧城小区营业房用于经营足浴会所。2015年3月30日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议明确约定了双方的权利义务。反诉原告承租后，发现该楼未取得主体消防验收许可，导致反诉原告无法正常营业。反诉被告对公用设施不加以维护，公共区域垃圾不处理，共用管道不修复，锁闭消防安全出口等违约行为，造成反诉原告被消防大队作出15000.00元的处罚，内部装修严重受损的损失。特具状诉至法院，请求判如所请。 反诉被告永欣嘉美物业公司针对反诉辩称，案涉小区主体消防验收许可由开发商办理，与反诉被告无关，反诉原告擅自投入使用造成损失与反诉被告无关。驳回反诉原告的反诉请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年3月30日，李文静租赁位于仁寿县用于经营指韵足浴店,面积共1104平方米。同日，永欣嘉美物业公司（甲方）与李文静（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理服务的原则、内容、质量标准、费用、违约责任等进行约定。其中约定：1.双方的权利义务：乙方根据本协议向甲方交纳物业管理费用等费用；甲、乙双方不得占用、损坏本物业的共有部位、共用设施设备或改变其使用功能。2.物业管理服务的内容：房屋建设共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门庭；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、消防设施设备；公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集；定时清扫，垃圾日产日清。3.物业管理服务费用收费标准为电梯公寓每月每平方米1.50元，商业物业每月每平方米2.00元。4.违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，未按照协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.00元交纳违约金。协议签订后，李文静的物业服务费交纳至2017年9月28日。后永欣嘉美物业公司多次向李文静催收物业服务费，李文静未交纳。 另查明，2018年1月16日，仁寿县（现仁寿县消防救援大队）对被告李文静经营的指韵足浴店进行消防检查，所作消防监督检查记录载明“经检查，该场所安全出口锁闭”，对指韵足浴店处以15000.00元罚款。庭审中，李文静称安装安全通道的楼梯栏杆花去费用2600.00元。 为查明案件事实，本院向仁寿县调取了2018年1月16日两份询问笔录和现场检查照片。在仁寿县询问指韵足浴店大堂经理林飞的询问笔录中均载明“……问：你知道为什么今天要询问你吗？答：知道。因为我们仁寿县文林镇指韵王朝足浴会所多处封闭安全出口。问：你们指韵王朝足浴会所为什么要封闭安全出口？答：安全出口在小区里面。安全出口常开小区里面的业主要从我们这里出去。……”。在仁寿县询问指韵足浴店经营者王保林的询问笔录中载明，“……问：你知道为什么今天要询问你吗？答：知道。因为我们仁寿县文林镇指韵王朝足浴会所多处封闭安全出口。问：你们为什么要封闭安全出口？答：安全出口小区里面防止偷窃，小区业主常走我们这里出小区，所以我们封闭安全出口。……”。仁寿县现场检查照片显示安全出口从指韵足浴店内部处于锁闭状态。诉讼中，本院组织原、被告双方到被告经营的指韵足浴店进行了现场查看。经查看，指韵足浴店共有三道可使用的安全出口，厨房有漏水痕迹，双方均认可李文静曾安装过其中一个消防通道楼梯的铁栏杆，现已被共用该楼梯的一家养老机构更换为不锈钢栏杆。 还查明，1.乐山市永嘉物业管理有限公司于2020年5月29日将名称变更为四川永欣嘉美物业服务有限公司，系同一家公司。其自2014年12月开始为东方欧城小区提供物业服务至今。2.2018年12月30日仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向本院提起对仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼，本院于2019年5月23日作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述、永欣嘉美物业公司营业执照复印件、李文静身份证复印件、《前期物业服务协议》、不动产权证复印件、《物业服务费缴纳通知单》原件、（2019）川1421民初1459号《民事判决书》复印件、《仁寿县文林镇人民政府仁寿县住房和城乡建设局关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》复印件、租赁协议复印件，被告提供的李文静营业执照复印件、消防监督检查记录及罚款票据复印件、仁寿县询问笔录及现场检查照片，法院查看现场照片等相关证据予以证明。以上证据，经本院审查，予以采信，并在卷佐证。 本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，应当适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。永欣嘉美物业公司与李文静于2015年3月30日签订《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。乐山市永嘉物业管理有限公司将名称变更为四川永欣嘉美物业服务有限公司，二者系同一家公司，故《前期物业服务协议》的效力及于永欣嘉美物业公司。《前期物业服务协议》载明“前期物业管理是指：自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。”因东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》已经本院生效判决认定为无效合同，故《前期物业服务协议》终止条件未成就，对双方当事人仍具有法律约束力。永欣嘉美物业公司为李文静所租赁的东方欧城小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，李文静应当按照《前期物业服务协议》约定按时交纳物业服务费。故永欣嘉美物业公司主张李文静支付尚欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 李文静反诉主张永欣嘉美物业公司支付因未尽《前期物业服务协议》义务给反诉原告造成的损失20000.00元。1.根据李文静所举示的消防检查记录、消防罚款票据和本院从仁寿县调取的证据显示，李文静所经营的指韵足浴店所受罚款15000.00元，是由于指韵足浴店内部锁闭消防通道造成的，不能证明系永欣嘉美物业公司未尽到《前期物业服务协议》约定的对消防设施设备的管理义务造成的，故该笔罚款损失不应由永欣嘉美物业公司承担。2.李文静安装消防通道楼梯栏杆花去费用2600.00元，是基于指韵足浴店经营需要而自行安装，当事人双方签订的《前期物业服务协议》没有约定安装楼梯栏杆系永欣嘉美物业公司合同义务范围，故该费用不应由永欣嘉美物业公司承担。3.李文静反诉主张屋顶管道漏水、垃圾清运等产生损失费2400.00元，其提供的垃圾堆放照片、管道漏水照片等证据不能证明其损失大小及损失与永欣嘉美物业公司之间存在法律上的因果关系，李文静应承担举证不能的不利法律后果。故，李文静反诉主张永欣嘉美物业公司支付损失费20000.00元的请求缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李文静于本判决生效之日起十五日内支付原告四川永欣嘉美物业服务有限公司2017年9月29日至2020年9月28日期间的物业服务费79488.00元。 二、驳回反诉原告李文静的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取894.00元，由被告李文静负担；反诉案件受理费减半收取150.00元，由反诉原告李文静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈淑英 二〇二一年六月二十八日 书记员  宋思静