江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终793号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏贝贝熊母婴用品有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区蠢溪苑32-1号。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹侃，男，1982年10月26日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：贡兰芳（系曹侃母亲），现住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区城南中路290号珠宝科技大楼5楼。法定代表人：徐问，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈柳，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱向明，女，1969年11月2日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。上诉人江苏贝贝熊母婴用品有限公司（以下简称江苏贝贝熊公司）因与被上诉人曹侃、贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司（以下简称贝贝熊连锁公司）、朱向明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初5276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，于2021年6月18日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人江苏贝贝熊公司及被上诉人贝贝熊连锁公司的委托诉讼代理人陈柳、被上诉人曹侃及其委托诉讼代理人贡兰芳到庭参加了诉讼，被上诉人朱向明经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏贝贝熊公司上诉请求：撤销一审判决，改判涉案《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除，江苏贝贝熊公司无需支付曹侃租金118380.5元及损失3000元；一、二审诉讼费用由曹侃承担。事实和理由：一、一审查明的事实部分有误。2019年4月14日，江苏贝贝熊公司作出了沟通函，但是该沟通函并非一审法院所称的邮寄给曹侃，而是在2019年4月29日直接在租赁房屋内交付给了曹侃之母贡兰芳。二、一审认定“江苏贝贝熊公司虽然经营母婴用品，但妇幼保健院的迁址造成经营环境的变化应属于正常经营风险,江苏贝贝熊公司作为违约方不具有单方通知解除合同的权利”，这个认定是错误的。江苏贝贝熊公司和曹侃签订的《房屋租赁合同》第12条第二款约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，给甲方造成损失的，乙方应按年租金的20%额度向甲方支付违约金”，这一条明确，江苏贝贝熊公司实际上有单方通知解除合同的权利，只不过按照该条款行使权利时必须支付曹侃年租金20%的违约金。江苏贝贝熊公司在2019年4月29日，将解除合同的沟通函交给贡兰芳，2019年5月10日将物品搬离承租房屋就表明了江苏贝贝熊公司不再继续履行《房屋租赁合同》的决心，表明了合同目的已不能实现，《房屋租赁合同》已不能实际履行。2019年6月1日，江苏贝贝熊公司发函给曹侃，要求进行钥匙交接也进一步表明了不再继续履行合同的决心，这是江苏贝贝熊公司按照合同约定的条款进行的解除，并不需要与曹侃的协商一致，江苏贝贝熊公司也明确愿意按照合同给付违约金。而且，一审法院的表述也让江苏贝贝熊公司无法理解。既然江苏贝贝熊公司不能单方解除合同，那么一审法院从何认定2019年10月11日为租赁合同解除日期呢？一审法院是以综合考虑为理由的，那么一审法院为何不以曹侃所称的2019年8月16日要求江苏贝贝熊公司交付钥匙这个时间节点或者以曹侃在2019年10月1日收到钥匙这个时间节点为解除合同的时间？所以江苏贝贝熊公司与曹侃就博爱路8号的《房屋租赁合同》应该改判为于2019年5月15日解除同时改判江苏贝贝熊公司无需支付曹侃租金118380.5元。三、一审因江苏贝贝熊公司在搬离物品时，对曹侃承租房屋内的墙面，地板有部分损伤,所以酌定江苏贝贝熊公司赔付曹侃损失3000元。江苏贝贝熊公司在这里要说明的是，租赁房屋内的墙面部分看起来有损伤也不是江苏贝贝熊公司造成的，因为江苏贝贝熊公司的前任承租人朱向明所用的高柜货架高2.4米，所以，其对高柜货架遮住的墙面部分没有进行装修，就是曹侃交付时的状态。如果地板实际上是有损伤，那么江苏贝贝熊公司也愿意承担责任，这个损失金额由贵院按照实际情况予以酌定。曹侃辩称，认可一审判决。贝贝熊连锁公司陈述，同意江苏贝贝熊公司的上诉意见。朱向明未陈述意见。曹侃向一审法院起诉请求：1.江苏贝贝熊公司支付自2019年4月15日起拖欠至今的房租29万元并支付违约金59000元；2.江苏贝贝熊公司房屋租赁到期后将房屋内部装修恢复原状；3.江苏贝贝熊公司支付房屋水电费至租期届满之日（2020年5月15日）止；4.贝贝熊连锁公司、朱向明对江苏贝贝熊公司的债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由江苏贝贝熊公司、贝贝熊连锁公司、朱向明承担。在诉讼过程中，曹侃明确恢复原状是要求按照附件及婴儿用品店附属装修清单的载明的内容恢复原状，水电费为1887.9元。江苏贝贝熊公司向一审法院反诉请求：1.江苏贝贝熊公司与曹侃之间的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；2诉讼费用由曹侃承担。一审法院认定事实：常州市向明亲子孕婴用品商店为个体经营户，其经营者为朱向明，曹侃为涉案房屋所有权人。2010年5月13日，曹侃、柏春梅（甲方）与常州市向明亲子孕婴用品商店（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将常州市博爱路8号房屋出租给乙方，建筑面积约200平方米，房屋租赁期限共10年，原则上自2010年5月16日起至2020年5月15日止。房屋租金前5年每年三十万元，后5年每年二十九万元，支付方式为一年一付，提起一个月支付。双方可以协商变更或终止本合同，在租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，给甲方造成损失，乙方应该按年租金20%额度向甲方支付违约金。后柏春梅退出合伙，并明示与《房屋租赁合同》无关。签订合同后，曹侃将房屋交付朱向明使用。后经曹侃同意，朱向明对房屋进行了改造并重新装修。2011年，朱向明将其经营的母婴店转手给江苏贝贝熊公司。江苏贝贝熊公司实际承租了涉案房屋，并向曹侃支付房租。2019年4月14日，江苏贝贝熊公司作出沟通函并邮寄给曹侃，告知其将于2019年5月15日解除与曹侃的租赁合同。2019年6月1日，江苏贝贝熊公司再次发函给曹侃，要求进行房屋交接。2019年6月6日，曹侃回函给江苏贝贝熊公司，告知其不同意解除合同，要求继续履行。2019年9月30日，江苏贝贝熊公司通过顺丰速运将钥匙邮寄给曹侃。一审经现场查看，涉案房屋内无货架、货品，为空置状态。电表箱处的墙面、门口处地板有部分损伤。一审另查明，贝贝熊连锁公司为江苏贝贝熊公司股东。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方均应履行自己的义务。本案中，曹侃与常州市向明亲子孕婴用品商店签订的合同真实有效，常州市向明亲子孕婴用品商店的经营者朱向明将店铺转手给江苏贝贝熊公司后，江苏贝贝熊公司承继了常州市向明亲子孕婴用品商店的合同义务，与曹侃形成事实租赁关系。一、关于合同是否解除的问题。根据《房屋租赁合同》约定，双方的房屋租赁日期至2020年5月15日，江苏贝贝熊公司于2019年4月、6月发函要求解除合同，并以自己的实际行动明确表明将不再继续履行合同，其行为构成违约。因江苏贝贝熊公司实际已经搬离涉案房屋，合同目的已不能实现，房屋合同已不能实际履行，故应予解除。江苏贝贝熊公司经营范围为母婴用品，但妇幼保健院的迁址造成其经营环境的变化应属于正常经营风险，其作为违约方不具有单方通知解除合同的权利。江苏贝贝熊公司虽发函给曹侃要求解除合同，但不能产生解除合同的效力。江苏贝贝熊公司于2019年9月30日将房屋钥匙邮寄给曹侃，以实际行动表明不再履行合同，但邮寄后未及时与曹侃沟通，诉讼中双方对是否收到房屋钥匙持有争议。由此可见，以上节点双方均未达成解除合同的合意。收到诉状后，江苏贝贝熊公司于2019年10月11日向一审提起反诉，要求确认解除合同。综合考虑合同剩余租期、当事人履行合同情况、合同当事人过错程度等因素，确定该日期为合同解除日期。反诉曹侃要求确认合同解除日期为2019年5月15日的诉求，一审不予支持。江苏贝贝熊公司应当支付租金至合同解除之日，即2019年10月11日。根据《房屋租赁合同》约定年租金为29万元/年，每日租金约计794.5元。江苏贝贝熊公司需支付曹侃从2019年5月16日起至2019年10月11日止的房屋租金，合计118380.5元。根据《房屋租赁合同》第十二条第2项约定，在租赁期内，乙方未经甲方通知，中途擅自退租的，给甲方造成损失的，乙方应该按年租金的20%额度向甲方支付违约金。本案中，江苏贝贝熊公司存在违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付违约金58000元。江苏贝贝熊公司使用期间的水电费应当由其承担，对于曹侃提出的水电费1887.9元，江苏贝贝熊公司在诉讼中予以确认。二、关于是否恢复原状。涉案合同第二条第3项约定，该房屋现有装修及设施情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第七条第6项约定，租赁期满后，房屋内装修设施顶、地归甲方所有。对于租赁期满后，装修的归属问题，同一合同中出现不同的表述，应视为约定不明。本案中，常州市向明亲子孕婴用品商店的经营者朱向明经曹侃同意后，重新进行装修，其房屋现状已不具有恢复至曹侃所提供的评估报告所载状态的可能性。结合朱向明的陈述综合判断，对曹侃要求予以恢复原状的请求不予支持。在《房屋租赁合同》解除时，双方对装修约定不明的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但鉴于墙面、地板有部分损伤，酌定江苏贝贝熊公司赔偿曹侃3000元。曹侃提供的物业证明不并足以证明其主张，故对曹侃要求的开锁费、换锁费的费用不予支持。三、关于朱向明、贝贝熊连锁公司是否承担连带责任。常州市向明亲子孕婴用品商店的经营者朱向明虽与曹侃签订《房屋租赁合同》，但其将店铺整体转让给江苏贝贝熊公司后，曹侃未提出异议，江苏贝贝熊公司已承继该合同权利义务，朱向明并非本案适格被告。江苏贝贝熊公司为有限责任公司，具有独立的法人资格，贝贝熊连锁公司虽为其股东，但并非本案适格被告。对曹侃要求朱向明、贝贝熊连锁公司为江苏贝贝熊公司承担连带责任的诉求，不予支持。朱向明经法院合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。一审判决：一、曹侃与江苏贝贝熊母婴用品有限公司就博爱路8号的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；二、江苏贝贝熊母婴用品有限公司在判决生效之日起十日内向曹侃支付房屋租金118380.5元；三、江苏贝贝熊母婴用品有限公司在判决生效之日起十日内向曹侃支付违约金58000元；四、江苏贝贝熊母婴用品有限公司在判决生效之日起十日内赔偿曹侃损失3000元；五、江苏贝贝熊母婴用品有限公司在判决生效之日起十日内支付曹侃水电费1887.9元；六、驳回曹侃的其他诉讼请求；七、驳回江苏贝贝熊母婴用品有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6535元，由江苏贝贝熊母婴用品有限公司负担4000元，由曹侃负担2535元。公告费300元，由江苏贝贝熊母婴用品有限公司负担。反诉案件受理费5650元，由江苏贝贝熊母婴用品有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，江苏贝贝熊公司陈述2019年4月14日的沟通函是直接在店里交给贡兰芳的，不是邮寄的。曹侃对该陈述无异议。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为：依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，承租人江苏贝贝熊公司中途擅自提出退租，系违约方，不具有单方解除合同的权利，其可以通过协商方式或诉讼方式请求解除合同。因出租人曹侃不同意解除合同，一审根据实际情况，以江苏贝贝熊公司提起反诉主张解除合同的时间作为确定《房屋租赁合同》实际解除的时间并无不当，江苏贝贝熊公司以其单方通知解除合同的时间作为本案《房屋租赁合同》实际解除的时间无法律依据，二审不予支持。对于墙面的损伤，江苏贝贝熊公司认为曹侃交付房屋时就已经存在，对此，江苏贝贝熊公司未能提供相应的证据予以证明，且其在与朱向明交接房屋时也未进行查验和说明，故江苏贝贝熊公司不予承担墙面损伤所产生的费用的理由不能成立，二审不予采信。综上，江苏贝贝熊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6535元，公告费600元，合计7135元，由江苏贝贝熊公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年六月二十九日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静