广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终991号上诉人（原审被告）：陈壁春，男，汉族，1969年5月12日出生，住所地：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：罗敦，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司丰顺分公司。住所地：丰顺县。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：曾淑霞，该公司员工。委托诉讼代理人：朱菲菲，该公司员工。上诉人陈壁春因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司丰顺分公司（以下简称碧桂园生活服务丰顺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服丰顺县人民法院（2021）粤1423民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈壁春及其委托诉讼代理人罗敦，被上诉人碧桂园生活服务丰顺分公司的委托诉讼代理人曾淑霞、朱菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈壁春上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，上诉人不必支付22539.75元物业服务费与利息；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有提供相应的服务。一审判决第4页第二段第9行、10行列明：双方签订的协议第二章约定被上诉人向上诉人提供物业管理服务：1.房屋建筑共用部分的维护和管理服务；3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备。该约定属实，但被上诉人没有履行好相关服务约定。上诉人向房产开发公司购案涉商铺，临用电是三相电，案涉商铺装修豪华，上诉人购买时，价格为带豪装并按现状交房，所用电器也是用三相电；而后，开发商与物业交接时，业主用电变为单相电。室内电器无法使用，经交涉，物业公司员工代表前往供电局办理三相电手续，供电局前往碧桂园安装三相电表（但表后到商铺门口60多米的电线设备供电局是不负责安装的），后续物业公司没有跟进协调接通，卡壳于此，目前依然没有通电，案涉商铺交楼至今无电可用，被上诉人置之不理，无服务谈起。另外，案涉商铺门口长期让其他人停放摩托车、汽车，挡住案涉商铺大门出入，严重影响公共安全与消防安全，这更谈不上按服务约定履行。二、被上诉人擅自加建铁丝网、门禁属于被上诉人没经过业主同意加建，以安全为由影响案涉商铺所在区域人流量，严重影响到商铺的出租或经营。上诉人在丰顺碧桂园的规划图、广告图册与接收物业时该区域均没有铁丝网、门禁设施；自物业接手管理后，中途才加建，经众多业主反对，才开放电子打卡通过门禁。以上行为是属于擅自加建，至今没有拆除。一审中，被上诉人称是房地产开发商所建铁丝网，这与事实不符，上诉人在接收该物业时，交管理费一年多后才出现的铁丝网，说是开发公司所建与规划、宣传图明显不一；相片也能清楚显示该铁丝网与周边建筑风格极不谐调，属于后搭建设施。被上诉人为了减少保安人员费用，以所有业主安全为由而简单粗爆加建铁丝网，是严重违反其服务宗旨的。综上所述，被上诉人对案涉物业没有提供必要的接通水电服务，没有消除安全、火灾隐患，致使案涉物业至今没有通电、门口乱停乱放，没有尽一点服务职责，要求上诉人交纳物业服务费，与事实不符，恳请二审法院厘清事实，依法改判。碧桂园生活服务丰顺分公司辩称，被上诉人的服务是协助业主去申请电表，供电局回复需要业主做有偿服务才能拉电，其也已反馈给业主。擅自加建铁丝网的问题，铁丝网是开发商将案涉物业交付给被上诉人时候就有的。关于门口停放车辆我们已经沟通过，外界人员也可以进入，小区是对外开放的，因为各人素质不同，被上诉人发现停放问题也进行劝解并加强了巡查，现在基本没有乱停乱放的现象，被上诉人已经尽到职责。一审原告碧桂园生活服务丰顺分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈壁春向原告支付物业服务费，涉及峰景二街综合楼商铺005号、006号、007号、008号共四间商铺，从2019年03月至2021年02月拖欠原告物业服务费本金共计人民币20736.57元；2.判令被告以2019年03月至2021年02月所欠物业费为计算基数，按照千分之三标准计算并支付违约金19785.43元，直至被告付清物业服务费之日止；3.判令被告承担欠费之日起至结案之日的全部物业服务费；四、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院查明：2014年7月3日，被告陈壁春向丰顺碧桂园房地产开发有限公司购买峰景二街综合楼商铺005、006、007、008号四间商铺，约定交房期限为2017年3月30日前。2014年7月3日，原告碧桂园生活服务丰顺分公司（乙方）与被告陈壁春（甲方）签订了四份《丰顺碧桂园商铺前期物业服务协议》（编号为：201××××××××427、201××××××××428、201××××××××429、201××××××××430），约定由原告为被告已购买的上述四间商铺提供物业服务。协议第二章约定：乙方向甲方提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部分的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务等。第三章第四条约定：物业服务费的标准为按房屋建筑面积每月每平方米3元计收。四间商铺的物业费均为99.78平方米×3元/平方米=299.34元/月。第三章第六条约定：甲方应自商铺买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第六章第十五条约定：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。另外，原告向一审法院提交了一份由丰顺碧桂园房地产开发有限公司向被告陈壁春发出的四份《收楼通知书》，内容是通知被告陈壁春案涉商铺可在2016年6月30日交付并办理有关交楼手续，物业服务费从2017年4月1日起计收。上述合同签订后，被告依约支付物业服务费，原告诉称被告在2019年3月没有缴费，4月缴费了，5月份开始至今都没有缴费了，截至2021年4月31日，被告拖欠了物业服务费共计22539.75元，截至2021年4月6日的违约金为23174.42元。被告对上述金额予以认可，但不同意支付。原告遂以诉称理由起诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。以上事实有原告提交的原、被告身份信息、丰顺碧桂园前期物业服务协议、丰顺碧桂园临时管理规约、丰顺碧桂园物业服务费备案申请书、收楼通知书、催缴物业服务费函、律师函、购房合同等证据材料及一审法院制作的庭审笔录予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2014年7月3日签订的四份《丰顺碧桂园商铺前期物业服务协议》，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行各自义务。原告碧桂园生活服务丰顺分公司为被告陈壁春提供了小区物业服务，被告应当交纳物业服务费。按照上述协议约定，被告应按房屋建筑面积每月每平方米3元，四间商铺的物业费均为299.34元/月的标准计收物业费，现原告主张被告支付峰景二街商铺综合楼005物业服务费228.36元/月、峰景二街商铺综合楼006物业服务费228.36元/月，峰景二街商铺综合楼007物业服务费228.36元/月，峰景二街商铺综合楼008物业服务费216.51元/月，合计每月被告应交纳物业服务费901.59元，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，一审法院予以准许。故原告主张被告支付拖欠的物业服务费22539.75元符合合同约定，且被告对该金额予以认可，一审法院予以支持。关于被告辩称案涉四间商铺常年漏水、也没有水电、原告加建围墙及门禁导致商铺经营及出租受到影响故不支付物业管理费，一审法院认为，案涉物业服务协议约定原告为被告提供房屋建筑共用部分的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务等物业服务，商铺漏水后维修、水电设施建设等问题并非物业服务合同约定原告的义务，另被告未提交充足证据证明原告加建围墙及门禁导致商铺经营及出租受到影响，被告的上述辩称意见无事实与法律依据，一审法院不予采纳。关于原告请求被告按每日千分之三计算违约金的问题。根据案涉物业服务合同约定，物业服务费按月计收，每月的物业服务费被告应于当月的5号前交纳，逾期交纳物业服务费的违约金按每日3‰计算。由于被告未按时向原告交纳物业服务费，已构成逾期交纳物业服务费的违约行为，应向原告支付违约金。但是，违约金的性质具有补偿性和惩罚性，且应以补偿性为主，惩罚性为辅，原告未对其造成的损失予以举证证明，但被告逾期交纳物业服务费，必然造成原告应收款的利息损失。被告虽未向一审法院提出减少违约金，原、被告约定逾期交纳物业服务费的违约金按每日3‰计算的标准，一审法院认为数额偏高，根据公平原则对此应予适当调整，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息的规定予以调整，逾期缴纳物业服务费的违约金以被告当月欠付的物业服务费为计算基数，按原告起诉时（2021年3月5日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，即年利率3.85%×4=15.4%，原告诉称被告在2019年3月没有缴费，4月缴费了，5月份开始至今都没有缴费了，截止至2021年4月31日，被告拖欠了物业服务费共计22539.75元。对于被告2019年4月缴纳的费用，一审法院酌定优先冲抵2019年3月的物业服务费。经一审法院核算（附表），截止至2021年4月5日被告拖欠原告物业服务费22539.75元，违约金3482.69元。2021年4月6日起至付清所有款项之日止的违约金，以所欠物业服务费22539.75元为基数，按年利率15.4%计付。序号时间物业服务费金额（元）偿还时间违约时间（月）违约金（年利率15.4%）（元）12019年3月901.59已偿还，2019年4月111.5722019年4月901.59暂计2021年4月5日24277.6932019年5月901.59暂计2021年4月5日23266.1242019年6月901.59暂计2021年4月5日22254.5552019年7月901.59暂计2021年4月5日21242.9862019年8月901.59暂计2021年4月5日20231.4172019年9月901.59暂计2021年4月5日19219.8482019年10月901.59暂计2021年4月5日18208.2792019年11月901.59暂计2021年4月5日17196.70102019年12月901.59暂计2021年4月5日16185.13112020年1月901.59暂计2021年4月5日15173.56122020年2月901.59暂计2021年4月5日14161.99132020年3月901.59暂计2021年4月5日13150.42142020年4月901.59暂计2021年4月5日12138.84152020年5月901.59暂计2021年4月5日11127.27162020年6月901.59暂计2021年4月5日10115.70172020年7月901.59暂计2021年4月5日9104.13182020年8月901.59暂计2021年4月5日892.56192020年9月901.59暂计2021年4月5日780.99202020年10月901.59暂计2021年4月5日669.42212020年11月901.59暂计2021年4月5日557.85222020年12月901.59暂计2021年4月5日446.28232021年1月901.59暂计2021年4月5日334.71242021年2月901.59暂计2021年4月5日223.14252021年3月901.59暂计2021年4月5日111.57262021年4月901.59暂计2021年4月5日00.00合计3482.69对于2021年5月份起物业服务费的请求，因未实际发生，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈壁春应于判决发生法律效力之日起十日内，向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司丰顺分公司支付2019年4月至2021年4月的物业服务费22539.75元及计至2021年4月5日的违约金3482.69元，2021年4月6日起至付清所有款项之日止的违约金，以所欠物业服务费22539.75元为基数，按年利率15.4%计付；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司丰顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费814元，减半收取计407元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司丰顺分公司负担261元，由被告陈壁春负担146元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉上诉人店铺内的供电标准是三相电还是单相电不是被上诉人的物业服务范围，上诉人亦没有证据证明其店铺门前被人停放车辆系因被上诉人未有效管理从而导致上诉人无法正常经营店铺，上诉人亦没有证据证明其主张的被上诉人擅自加建铁丝网、门禁影响上诉人店铺的正常经营，双方物业服务合同亦未约定上诉人可以上述事由作为上诉人拒绝交付物业服务费的理由。据此，上诉人依上述事由认为其无需支付本案所涉物业服务费的上诉主张不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元（已由上诉人陈壁春预交），由上诉人陈壁春负担。本判决为终审判决。审判长徐干忠审判员柯彬审判员孔宁清二〇二一年六月十六日法官助理陈倩倩书记员黄怡芬