岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0323民初1745号原告：邹萍，女，1966年5月4日出生，满族，无业，所在地：辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托代理人：代志明，辽宁德奎律师事务所律师。被告：公司，所在地：辽宁省鞍山市岫岩满族自治县大宁办事处宏新村人：法定代表人：边宇阳，该公司经理。委托代理人：惠文双，该公司职员。第三人：，所在地：辽宁省鞍山市岫岩满族自治县岫岩镇一街道越都华庭9-12号。法定代表人：卜春雨，该公司经理。委托代理人：赵亮，该公司职员。委托代理人：王皓，该公司职员。原告邹萍诉被告鞍山金浩房地产开发有限公司（以下简称金浩公司）与第三人中国工商银行股份有限公司岫岩支行（以下简称工商银行岫岩支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邹萍及其委托代理人代志明、被告金浩公司的法定代表人边宇阳及委托代理人惠文双、第三人工商银行岫岩支行的委托代理人赵亮、王皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年7月2日，原告与被告金浩公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于岫岩县大宁办事处宏新社区鸿升壹号公馆17楼1单元13层1号住宅楼一套（建筑面积共计114.99平方米），原告已按合同约定支付了房屋首付款189898.70元，通过与第三人办理贷款抵押支付了购房尾款40万元，全部房款已支付完毕。合同约定被告应于2020年12月15日前向原告交付房屋，合同补充协议第十六条约定：“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……并按买受人累积已付款的0.5%支付违约金。”截至原告起诉之日，被告仍未按约定向原告交付房屋，被告违反合同约定。为了维护原告的合法权益，现起诉请求法院判令：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.解除原告与工商银行岫岩支行签订个人房产按揭贷款及抵押合同（合同编号：0000183)，原告即日起停止还贷；3.被告立即返还原告购房首付款189898.70元；4.被告金浩公司立即返还原告已还贷款本金及利息22652.32元及自2021年6月2日期至原告与第三人贷款合同解除之日止原告应付的贷款利息；5.被告赔偿原告因被告违约造成的实际损失。包括逾期交房违约金2949.5元，代办费100元，与银行解除贷款和抵押合同产生的违约金损失3592.28元及手续费等费用；6.被告向第三人返还原告与第三人办理个人房产按揭贷款未还贷余额391885.06元。被告承担本案的诉讼费用。被告金浩公司辩称，由于疫情原因我方逾期交房，我方已于2020年12月9日给予告知，我们承诺延期到2021年6月20日前交付，并且同意支付因此产生的违约金，请法院按照最高法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见第四条，不支持当事人解除合同。第三人工商银行岫岩支行陈述，原告要求解除合同没有证据证明，即便解除合同原告也应与被告承担共同还款责任。经审理查明，2020年7月2日，原告与被告金浩公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于岫岩县大宁办事处宏新社区鸿升壹号公馆17楼1单元13层1号住宅楼一套（建筑面积共计114.99平方米），原告支付了房屋首付款189898.70元，通过与第三人办理贷款抵押支付了购房尾款40万元，全部房款已支付完毕。合同约定被告应于2020年12月15日前向原告交付房屋，合同补充协议第十六条约定：“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……并按买受人累积已付款的0.5%支付违约金。”截至原告起诉之日，被告仍未按约定向原告交付房屋。为履行上述商品房买卖合同,原告与第三人工商银行岫岩支行签订《个人借款/担保合同》,借款人为原告、张宁、董诗文,第三人工商银行岫岩支行为贷款人。上述合同约定:1、借款金额及期限:借款合同第39条购房贷款金额为肆拾万元整(小写:400000元)。第42条贷款期限共228个月。2、还款方式:借款合同第47条采用等额本息还款方法。3、借款的发放:借款合同第46条约定贷款人将款项一次性划入被告鞍山金浩房地产开发有限公司账户内(07×××76)。4、抵押担保:贷款合同第58条原告以岫岩县大宁办事处宏新社区鸿升壹号公馆17楼1单元13层1号房产抵押提供担保。上述借款合同签订后,第三人按约定放款400000元至被告账户,自2020年11月1日起原告每月按时向第三人偿还月供至今。上述事实，原告向本院提供的证据有：原告的陈述、商品房买卖合同、个人借款担保合同、发票两张、收据一张、补充协议一份还贷清单一份、退房通知一份；被告提供的证据有：被告的陈述、法律文件、告知函、退房通知回复函、快递回执复印件。以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,原告邹萍与被告金浩公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告按照合同约定交付购房款后，被告应当按照约定的期限履行交付房屋义务。因被告未能在合同约定的2020年12月15日前交付房屋，已构成违约，应当按照约定承担违约责任，被告辩称因出现疫情，所雇佣工人来自外省，人员流动受到影响，属于不可抗力，导致逾期交房。本院认为，第一，2019年底疫情发生，双方购房合同签订时间为2020年7月2日，被告应当预见疫情可能对正常施工造成影响，合同约定2020年12月15日交付房屋，不属于不可预见的情形。第二，只有在疫情真正影响到商品房买卖合同的实际履行，直接导致房屋无法交付的情况，才构成“不可抗力”。被告未提供因疫情及疫情防控措施导致人工、原材料、物流等环节出现停工停产及影响施工工程计划的证据，即未能证明施工进度出现不能避免及不能克服的情况，被告称属于不可抗力，本院不予采信。原告要求与被告解除合同，本院予以支持。关于《个人借款/担保合同》应否解除的问题，根据相关法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因原告与被告签订的商品房买卖合同已经解除，《个人借款/担保合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。原告要求与第三人解除合同，本院予以支持。第三人工商银行岫岩支行主张《个人借款/担保合同》不应解除、应按照抵押合同继续履行还款义务的辩解，于法无据，不予采信。根据法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十条、二十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邹萍与被告鞍山金浩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告邹萍与第三人中国工商银行股份有限公司岫岩支行签订的编号为2020年0000183的《个人借款/担保合同》；三、被告鞍山金浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告邹萍首付款189898.70元,以及原告邹萍截至起诉之日止已偿还的月供22652.32元；四、被告鞍山金浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司岫岩支行偿还原告邹萍未偿还的贷款余额截至起诉之日止应还数额为391885.06元；五、被告鞍山金浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付因原告邹萍与第三人中国工商银行股份有限公司岫岩支行解除合同所产生的违约金截至起诉之日止为3592.28元；六、被告鞍山金浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹萍逾期交房违约金2949.50元及代办费100元；七、驳回原告邹萍的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9911元，减半收取4956元，由被告鞍山金浩房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  谢超二〇二一年六月二十五日书记员  周颖