云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终696号上诉人（原审被告）：云南世和房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530302MA6P28CN8E。法定代表人：左关所。地址：曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：梁金，公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵席伟，男，汉族，1986年7月4日生，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：丁双丽，女，汉族，1990年9月3日生，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：张石美，女，汉族，1978年12月1日生，住曲靖市云机二厂生活区。上诉人云南世和房地产经纪有限公司因与被上诉人赵席伟、丁双丽、张石美合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，进行了阅卷，并于2021年3月30日询问了上诉人云南世和房地产经纪有限公司，被上诉人赵席伟、丁双丽，本院决定本案二审不再开庭审理。本案现已审理终结。上诉人云南世和房地产经纪有限公司上诉请求：1、请求依法撤销或改判麒麟区人民法院（2020）云0302民初3643号民事判决第三项要求上诉人承担40000元违约金及7500元律师费的判决；2、本案上诉费用由被上诉人赵席伟、丁双丽承担。事实和理由：原审判决认为被上诉人的损失是上诉人隐瞒事实造成的属认定事实错误。1、上诉人已经尽到注意义务。本案三方签订的买卖合同约定上诉人有义务告知被上诉人赵席伟、丁双丽房屋权属的情况，上诉人了解到本案所涉的房屋产权证因贷款抵押在银行，因此上诉人无法向房管中心核实房屋的权属情况，只能要求被上诉人张石美查询后提供。据被上诉人张石美2019年9月12日提供的查询表看，本案所涉房屋确为张石美所有。在双方达成买卖协议时上诉人就了解到的情况如实向被上诉人报告过。2、上诉人不是本案房屋买卖合同的主体，被上诉人赵席伟、丁双丽不应要求上诉人承担责任。本案中，上诉人只是一个中间人，作为中介公司，向买卖双方报告订立合同的机会并在双方达成协议后提供合同模板，上诉人不是买卖合同的主体。按法律的规定，合同具有相对性，合同责任的相对性只能在即违约责任只能在合同关系当事人之间发生，合同关系之外的人不负违约责任。本案上诉人不是合同的主体，也未享受到合同的权利，不能承担相应的责任。3、因房屋存在权利瑕疵而给被上诉人赵席伟、丁双丽造成的损失应当由被上诉人张石美承担。上诉人在接受被上诉人张石美的卖房委托时并不知道其在法院有涉诉的情况，也就不无法预估到该房有被查封的风险，基于对被上诉人张石美的信任，也存在因房屋产权证被抵押在银行无法查档的客观原因，导致在签订房屋买卖合同时才发现该房存在权利瑕疵。本案的合同也约定被上诉人张石美保证拥有房屋完全所权，无任何权利瑕庛，若发生与被上诉人张石美有关的产权纠纷或债权债务，由被上诉人张石美负责，结被上诉人赵席伟、丁双丽造成经济损失的，由被上诉人张石美负责赔偿。因此上诉人认为该房的权利瑕疵告知义务人为被上诉人张石美，因权利瑕疵产生的违约责任应由被上诉人张石美承担。被上诉人赵席伟、丁双丽辩称：请求维持原判，不认可上诉人的上诉。被上诉人张石美未答辩。赵席伟、丁双丽向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除原、被告签订的合同编号为SH426号的房屋买卖合同；2.请求人民法院判令被告返还原告支付的购房款156000元，支付的居间费10000元；3.请求人民法院判令被告支付给原告违约金100000元；4、请求人民法院判令被告赔偿原告装修费41134元、支付的物业费812.66元；5、请求人民法院判令被告支付原告律师费15000元。以上合计322946元由两被告承担连带责任。5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告赵席伟、丁双丽系夫妻关系。2019年12月19日，原告赵席伟、丁双丽欲购买房屋，并由原告赵席伟（乙方）与被告张石美（甲方）、被告世和房地产公司（丙方）签订编号为ＳＨ426的《买卖合同》，合同约定：1.甲乙双方经丙方居间介绍，甲方将坐落于盛庭花屿9栋4单元101号房屋（建筑面积137.22㎡）以626000元转让给乙方。2.款项支付：签订合同时甲方支付乙方购房定金50000元，甲方收到定金后应将定金金额中的10000元整作为交房保证金交由丙方保管，待交房手续办理完毕后支付甲方；签订本合同时，乙方交付丙方人民币13580元作为佣金保证金，该保证金待办理房产过户手续当日结算丙方的服务佣金和费用；乙方在双方做完公证当时支付首付款人民币276000元给甲方（该款项的具体支付为：乙方于2019年12月20日出资人民币130000元（含定金）给甲方用于还款赎证，待赎证解押后办理产权过户当天，再支付人民币146000元给甲方），剩余购房款350000元由乙方办理住房公积金贷款到账后二日内一次性付清。3.甲乙双方约定于2020年1月6日前办理交易过户手续，甲方应款清交房。4.合同签订后，若任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成房产交易未能进行的，属于根本违约。若甲方违约，应书面通知乙方和丙方，并自违约之日起三日内退还乙方已支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金以及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。合同签订后，二原告支付被告张石美购房款156000元、支付被告世和房地产公司佣金10000元。被告张石美于2020年3月向原告交付房屋钥匙，原告装修入住，支出装修费41034元并交纳了物管费812.66元。原告因本案诉讼支出律师费15000元。另查明，因被告张石美未履行生效法律文书确定的给付义务，一审法院于2019年10月12日裁定查封涉案房屋，现涉案房屋无法办理产权变更登记。原告赵席伟、丁双丽于2020年5月21日向一审法院提出书面异议，要求暂缓对坐落于曲靖市麒麟区房屋的拍卖，一审法院于2020年6月2日裁定驳回原告赵席伟、丁双丽的异议申请。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应严格按照合同约定履行义务。本案争议焦点为：1.涉案合同是否应予以解除；2.原告要求返还已支付购房款以及违约金、装修损失和物管费等是否应予以支持。3.两被告的责任认定。一、本案原、被告自愿签订《买卖合同》，合同已成立生效，且原告已按合同约定支付购房款项以及佣金保证金，但被告张石美把已被法院查封的房屋出售给原告，致使无法办理过户，原告购买房屋的合同目的无法实现，被告张石美的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。综上，原告要求解除涉案《买卖合同》的诉请，符合法律规定，予以支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求返还购房款156000元的主张，符合法律规定，予以支持；同时涉案合同解除后，原告无权继续占有涉案房屋，故涉案房屋亦应返还给被告张石美。被告在知晓涉案房屋被查封，无法办理产权过户手续的情况下，仍然将房屋出售给原告，并向原告交付房屋，原告对涉案房屋进行装修入住并交纳物管费，造成原告损失的扩大，被告应予以赔偿；但原告在主张装修损失以及物管费损失的同时又主张违约金100000元，由于违约金的本质在于赔偿因违约行为对对方造成的损失，结合本案实际，原告主张的违约金支持80000元，其主张的装修损失及物管费，不再支持。原告要求被告支付律师费15000元的诉请，符合约定，予以支持。三、被告张石美作为房屋的出卖方以及实际收取购房款的合同当事人，根据合同约定，原告支付的购房款应由被告张石美予以返还。被告世和房地产公司作为居间人，在明知涉案房屋无法办理过户手续的情况下，仍隐瞒原告，造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，原告要求被告世和房地产公司返还佣金10000元的诉请，符合法律规定，予以支持；同时被告世和房地产公司承担的是过错损害赔偿责任，结合本案实际，违约金80000元以及律师费15000元，合计95000元应由被告张石美、世和房地产公司各承担47500元，。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条之规定，判决：1、解除原告赵席伟与被告张石美、被告云南世和房地产经纪有限公司于2019年12月19日签订的编号为ＳＨ426号的《买卖合同》；2、被告张石美于本判决生效之日起二十日内返还原告赵席伟、丁双丽购房款156000元，并支付违约金40000元以及律师费7500元，合计203500元；3、被告云南世和房地产经纪有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告赵席伟、丁双丽佣金10000元，并支付违约金40000元以及律师费7500元，合计57500元；4、原告赵席伟、丁双丽于本判决生效之日起二十日内将坐落于曲靖市麒麟区房屋返还给被告张石美；4、案件受理费6144元（原告已预交），由原告赵席伟、丁双丽负担1179元，被告张石美负担3871元，被告云南世和房地产经纪有限公司负担1094元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）本院二审期间，上诉人与被上诉人无新的证据提交。经二审审理，补充认定如下事实：本案所涉的《买卖合同》系上诉人云南世和房地产经纪有限公司与被上诉人赵席伟、张石美三方共同签订，标题全称为《云南世和房地产经纪有限公司买卖合同》，被上诉人张石美为甲方，被上诉人赵席伟为乙方，上诉人为丙方。《云南世和房地产经纪有限公司买卖合同》第九条约定：上诉人权利义务，1、被上诉人赵席伟支付给上诉人佣金10800元整，被上诉人赵席伟支付给上诉人贷款服务费3500元；2、上诉人提供如下服务：①接受被上诉人赵席伟委托并为被上诉人赵席伟提供房信息、陪同被上诉人赵席伟看房；②向被上诉人赵席伟准确传达或报告被上诉人张石美的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；③接受被上诉人张石美售房意向委托并为被上诉人张石美联系合适的买方；④促进买卖双方进行交易，协肋办理房地产交接事宜；⑤提供银行抵押贷款、赎楼事事项的咨询服务；⑥向被上诉人张石美准确传达或报告被上诉人赵席伟的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；⑦对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应缴纳的费用等事项提供咨询服务。上诉人在2019年12月底时已经发现该房存在权利瑕疵，不能过户（一审庭审笔录第六页的陈述和上诉人在上诉状上的自认）。其他事实与一审审理查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，本案中，上诉人云南世和房地产经纪有限公司与被上诉人赵席伟、张石美共同签订《云南世和房地产经纪有限公司买卖合同》，该合同系三方自愿达成，不违反法律的规定，合法有效。该合同中，不仅存在被上诉人赵席伟与被上诉人张石美之间的房屋买卖合同关系，还存在上诉人与被上诉人赵席伟、张石美之间的居间合同关系，该合同是包含了两个法律关系的混合合同。混合合同为无名合同，应类推适用《中华人民共和国合同法》中的有名合同，即分别适用买卖合同和居间合同。上诉人与被上诉人赵席伟之间具有居间合同关系，居间合同关系中约定了上诉人的权利和义务，上诉人是居间合同的合同相对人，应按照居间合同履行义务。本案中，上诉人与被上诉人赵席伟约定，“②向被上诉人赵席伟准确传达或报告被上诉人张石美的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；”而上诉人在得知本案所涉的房产不能过户的信息后，未及时向被上诉人赵席伟进行传达，使被上诉人赵席伟误认为房屋可以进行过户而进行装修，最终导致合同解除使被上诉人赵席伟受到损失，上诉人具有过错，对此应当承担相应的违约责任。一审判决根据本案的实际情况认定上诉人承担40000元的违约金并无不当，本院二审予以确认。关于律师费的问题，本案中的被上诉人张石美具有违约情况，应当按约定向被上诉人赵席伟支付律师费，而被上诉人张石美与上诉人之间也存在居间合同关系，上诉人不履行告知义务导致合同的解除，上诉人具有过错，上诉人应承担支付相应律师费的义务。综上所述，上诉人云南世和房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实、确定案由虽有瑕庛，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6144元，由上诉人云南世和房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二一年六月一日书记员  阮靖涵