广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1064号上诉人（原审被告）：滕娇，女，汉族，1985年3月11日出生，住址：广西兴业县××××××××××××，身份证号码：450××××××××××××227。被上诉人（原审原告）：惠阳新城市房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛一号一期2区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：周重庆，广东颂业律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛松青，广东颂业律师事务所律师。上诉人滕娇与被上诉人惠阳新城市房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3261号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人滕娇上诉请求：1、原判决认定事实不清，请二审法院依法发回重审或者依法驳回一审原告的全部诉讼请求；2、本案的一审及二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原判决程序违法。本案被上诉人在起诉状中多次提及中国农业银行股份有限公司为第三人。那么一审法院应当依法追加中国农业银行股份有限公司为本案的第三人。二、原判决认定事实错误。1、2020年疫情期间，银行是给上诉人免除利息的。没有免除银行的做法是错误的；免除是有法律依据的。2、上诉人是2019年8月才发生断供农业银行按揭款的，农业银行应当出庭，核实清楚欠款金额及利息。3、农业银行及被上诉人从没有找上诉人主张支付银行按揭款农业银行存在诉讼时效过期的问题。综上所述:请二审法院将此案发回重审，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人惠阳新城市房地产开发有限公司答辩称：上诉人的上诉请求完全没有事实和法律依据，应依法驳回。一、上诉人所称的“中国农业银行股份有限公司”既对本案没有独立的请求权，又与本案没有法律上的利害关系，其不符合成为本案第三人的条件，且上诉人也从未向一审法院提出追加其为本案第三人的申请，因此一审法院没有将其追加为本案的第三人没有违反任何法律规定及程序。二、根据答辩人与上诉人签订的《半岛1号商品房买卖合同补充协议》第三条约定可知，只要因上诉人未能如期偿还按揭贷款本息义务导致答辩人承担保证责任，答辩人即有权要求上诉人及时归还保证责任金额及承担违约责任。至于上诉人与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行之间的纠纷与本案无关，一审法院无需在本案中审理、认定相关事实。因此一审法院并没有认定事实错误，其作出一审判决具有事实和法律依据。三、一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确且程序合法，依法应予以维持。综上所述，请求贵院判决驳回上诉人的上诉请求。惠阳新城市房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告返还原告因承担保证责任而被中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行扣划的保证金324975.53元及利息（利息以324975.53元为基数，自2020年4月30日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告向原告支付违约金32497.55元（324975.53元×10%）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：一、原告将位于惠州市惠阳区淡水泗水湖滨新片半岛1号花园A-1地块28幢2单元x房产出售给被告；二、付款方式及期限为被告应当于2016年3月15日前支付首期房价款187829元，余款438000元向中国农业银行惠州惠阳支行申请贷款支付。同日，原告与被告签订《半岛1号商品房买卖合同补充协议》（适用于A－1地块）,协议第三条约定：买受人办妥银行按揭手续后，未能如期偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，出卖人有权要求买受人及时归还保证责任金额的同时，还有权要求买受人按保证责任金额的10%承担支付违约金的责任。2016年3月14日，原告、被告与中国农业银行惠州惠阳支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同主要约定：由中国农业银行惠州惠阳支行为被告就涉案房屋价款余款438000元提供贷款，原告作为保证人为上述款项提供担保责任，被告作为抵押人以涉案房屋作为抵押物为上述款项提供抵押担保。原告的保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，保证人未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账号中划收相关款项抵偿债务。债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。上述合同签订后，被告未按约偿还贷款，导致原告被中国农业银行惠州惠阳支行于2020年4月30日扣划保证金人民币324975.53元（其中本金292191.30元，利息32784.23元）。遂成诉。一审法院认为,原、被告签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。被告未按约偿还贷款本息，中国农业银行惠州惠阳支行依合同约定选择保证人即原告承担保证责任，原告履行保证责任后依约取得对被告的追偿权。原告依据上述合同约定，要求被告返还被扣划的保证金324975.53元（代为清偿金额）及利息、支付违约金32497.55元（324975.53元×10%），有事实和法律依据，本院予以支持。利息以324975.53元为基数，自2020年5月1日起计至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条及《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告滕娇应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被扣划的保证金324975.53元及利息（以324975.53元为基数，自2020年5月1日起计至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告惠阳新城市房地产开发有限公司。二、被告滕娇应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金32497.55元给原告惠阳新城市房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3331元（已减半，原告已预交），由被告滕娇承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人返还被扣划的保证金。对此分析如下：本案审查的是双方商品房预售关系引发的纠纷，依据双方签订的《半岛1号商品房买卖合同补充协议》第三条约定，若上诉人未能如期履行偿还按揭贷款本息义务，导致被上诉人承担保证责任的，被上诉人有权要求上诉人及时返还被扣划的保证金，还有权要求上诉人按保证金金额的10%承担违约金。因上诉人贷款存在逾期，导致被上诉人保证金被扣划，故上诉人应当按约定向被上诉人返还被扣划的保证金及相应利息、违约金。对于上诉人提出的银行应给予利息免除及银行未向其催收的问题，属于上诉人与银行之间的借款关系，本案不作处理。综上，上诉人滕娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用6662元，由上诉人滕娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧