北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6288号上诉人（原审被告）：北京世萱堂生物医药科技有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街11号B座307号（德胜园区）。法定代表人：刘子平，董事长。委托诉讼代理人：汪至贺，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京联东金桥置业有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。法定代表人：李立华，总经理。委托诉讼代理人：刘若冰，女，1979年11月20日出生，住北京市通州区。上诉人北京世萱堂生物医药科技有限公司（以下简称世萱堂公司）因与被上诉人北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称联东金桥公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初25739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人世萱堂公司的委托诉讼代理人汪至贺、被上诉人联东金桥公司的委托诉讼代理人刘若冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世萱堂公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．改判一审判决第三项为世萱堂公司支付解除合同违约金150669．99元；3．世萱堂公司支付的5000元租赁保证金在本案一并处理；4．本案上诉费用由联东金桥公司承担。事实与理由：1．不同意支付自2018年12月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费。本案有两个基本事实：第一，世萱堂公司欠缴租金，构成违约，联东金桥公司发出解除合同通知，双方之间合同于2018年12月17日解除。第二，联东金桥公司以锁楼门的方式，造成租赁标的物脱离世萱堂公司占有，完全由联东金桥公司掌控的事实，联东金桥公司的行为系侵权行为。通过和联东金桥公司朱海涛的微信聊天记录可知，联东金桥公司在2019年5月21日、6月20日均明确要求世萱堂公司一次性支付欠缴的租金，否则不会开锁，亦不同意世萱堂公司取药液的正当要求。联东金桥公司以锁楼梯门的方式，逼迫世萱堂公司支付欠缴的租金，完全超出了自力救济的范畴，系侵权行为。世萱堂公司为取回药液，以完成项目申报，在不得已的情况下，以商讨延付租金的方式让联东金桥公司开锁。但是联东金桥公司明确表示，一天不付租金，就不会开门。在2019年6月4日，联东金桥公司称，如不付清租金，将进行清退。联东金桥公司逾期清退导致的占有费理应由其自己承担。联东金桥公司的侵权行为自2018年12月19日之日起成立。一审法院违反本案客观事实，违反《中华人民共和国民法典》关于侵权责任的法律规定，即行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。一审法院判决让世萱堂公司承担合同解除后的占有费无任何事实和法律依据。2．对于判决书中第三项，判决世萱堂公司于判决生效之日起七日内向联东金桥公司支付解除合同违约金722967．28元。上述违约金数字错误。一审法院认定，违约金系用于弥补守约方的损失，现联东金桥公司因世萱堂公司欠付租金超过六十日时适用了合同解除违约金，此时逾期支付租金违约金将不能同时适用。关于合同解除违约金，依照《租赁合同》第十二条第2项之第（1）项的规定，不按照约定支付租金及其他费用达60日，世萱堂公司应支付三个月的租金作为违约金。违约金计算标准为1．59元/平米/日×1052．9平米×90天，即150669．99元的违约金。3．世萱堂公司支付的5000元的保证金理应在本案一并处理。联东金桥公司认可收到世萱堂公司支付的5000元租赁保证金的事实。联东金桥公司提供的公寓房屋系本案租赁合同纠纷的配套设施，系世萱堂公司员工临时休憩的场所。公寓房的租赁期限都是一至三个月不等、最长一年。该公寓房的租赁依托主合同而存在。一审法院理应本着“节约司法资源”“减轻诉讼负担”的方式，将上述5000元的保证金在本案中予以一并处理。联东金桥公司辩称：同意一审判决，不同意世萱堂公司的上诉请求。联东金桥公司向一审法院起诉请求：1．请求判令世萱堂公司腾退涉案房屋；2．请求判令世萱堂公司给付租金535503．29元（欠费期间2018年1月1日至2018年12月17日）；3．要求世萱堂公司支付自2018年12月18日至世萱堂公司实际腾退涉案房屋之日的房屋占用费，暂计算至2019年4月30日为672992．62元；4．请求判令世萱堂公司支付逾期支付租金的违约金，暂计至2019年4月30日为572297．29元，实际计算至付款之日；5．请求判令世萱堂公司支付合同解除违约金722967．28元；6．本案诉讼费由世萱堂公司承担。一审法院认定事实：2015年11月24日，世萱堂公司向联东金桥公司缴纳了租房定金50000元。2015年12月1日，联东金桥公司（出租方、甲方）与世萱堂公司（承租方、乙方）签订《联东楼宇租赁合同》（编号：联东-U谷-租赁-×7【×5-×6】），约定甲方将SA×1#、×2#、×3#、×4#物业租赁给乙方用于生产、办公使用，建筑面积为1052．9平方米，计租面积以租赁物业的建筑面积为准。合同第四条租赁期限：本合同租赁期限共计36个月，自2016年1月6日起至2019年1月5日止；自2016年1月6日开始计算租金。第五条租金及支付方式：第一年（2016年1月6日至2017年1月5日）租金为1．47元/平米/日；第二年（2017年1月6日至2018年1月5日）租金为人民币1．53元/平米/日；第三年（2018年1月6日至2019年1月5日）租金为人民币1．59元/平米/日。该租赁合同的租金合计为1765523．8元。乙方应于本合同签订之后5个工作日内，向甲方支付首笔租金，首笔租金的对应租期为2016年1月6日至2016年3月31日，金额为人民币133107．62元。后续租金为一季度收取一次，每一季度结束前15日内乙方应向甲方支付下一季度租金，乙方向甲方支付款项以款项进入甲方结算账户之日为付款日。第六条租赁保证金：乙方应当在本合同签订后五日内，向甲方交付保证金总139298．67元。合同第十二条违约及赔偿责任约定：乙方逾期支付租赁保证金、租金等相关费用的，每逾期一日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。乙方未按约定支付租金及其他应付费用达六十日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，乙方应支付三个月的租金作为违约金。租赁期满或无论任何原因的提前解除合同，乙方均应在租赁期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交甲方，逾期移交的按照租金的三倍支付房屋占用费。甲方解除合同应以书面方式通知乙方，自通知达到之日起，合同解除。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，联东金桥公司依约将租赁物业交付给世萱堂公司使用。2015年12月2日，世萱堂公司缴纳了租赁保证金139298．67元和2016年1月6日-2016年3月31日期间剩余租金83107．62元。2016年3月23日，世萱堂公司缴纳了2016年4月1日至2016年6月30日的租金140846．43元。2016年6月27日世萱堂公司缴纳了2016年7月1日至2016年9月30日的租金142394．2元。2016年9月20日世萱堂公司缴纳了2016年10月1日至2016年12月31日的租金142394．2元。2016年12月22日，世萱堂公司缴纳了2017年1月1日至2017年3月31日的租金144668．47元。2017年3月27日，世萱堂公司缴纳了2017年4月1日至2017年6月30日的租金146595．27元。2017年6月26日，世萱堂公司缴纳了2017年7月1日至2017年9月30日的租金148206．2元。2018年6月22日世萱堂公司支付了租金200000元。2018年12月12日，联东金桥公司通过邮政快递向世萱堂公司发出《租赁合同解除通知》，内容载明：“鉴于我司与贵司于2015年12月1日签订的编号：联东-U谷-租赁-×7×5-×6的租赁合同，租赁期限：2016年1月6日至2019年1月5日。贵司自2018年1月1日至今一直未支付相关租金，现我司根据合同第十二条约定，解除上述合同，并通知如下内容：1．请贵司按照合同约定支付欠付租金等相关费用。2．请贵司自本合同解除之日起两日内将租赁物及附属设施移交我司。”世萱堂公司于2018年12月17日签收该《租赁合同解除通知》。世萱堂公司主张，联东金桥公司自2018年12月19日之后，对其断水断电，楼道门和电梯门也锁住了，致使其无法进入涉案租赁标的物，故不同意支付房屋占有使用费。世萱堂公司向法院提交了其法定代表人刘子平与涉案厂房物业经理朱海涛的聊天记录、证人证言、视频予以证明。与朱海涛的微信聊天记录显示，2019年5月18日刘子平微信询问朱海涛，联东金桥公司是否最后决定不再租房给世萱堂公司，要走法律程序和腾退，并表示无论什么结果，希望告知，并称2019年5月20日要去厂房拿药物样品，希望予以协助。朱海涛2019年5月21日回复：“问过了，领导只问我一句话就是钱交上了吗”，刘子平回复询问是否能2019年5月底支付30万元，余款在2019年6月底付清。朱海涛要求这周把款项付清才有协商余地，并表示以前刘子平也承诺过付款，但一直未兑现。刘子平表示5月底有资金进项，现在无法支付，如果5月底不能支付，其就自行腾退了，刘子平称5月22日想去租赁厂房拿一桶药出来，因为现在租赁厂房门被锁了，电梯也被锁了，要求朱海涛能否帮忙开门。2019年5月24日朱海涛回复称公司还未有回复，他尽量拖拖看能不能拖到5月底缴费。刘子平回复称要去厂房拿个药，是否能帮忙开门。2019年6月4日，朱海涛微信催问是否支付费用了，答应的缴费日期已经过了，如果再不付清，将进行清退。刘子平回复称本周新的投资签约了就能解决房租问题了。2019年6月20日，朱海涛又询问租赁费用如何解决，表示下周要走清退了。刘子平询问欠付的租赁费是一次性结清还是可以分二次结清，如果续租，租金是不是可以按季度交纳。朱海涛回复必须一次性结清，付清欠费后才可以谈续约的事。2019年6月22日，刘子平微信朱海涛称6月24日过去洽谈并付款。但后并未过去。刘子平2019年6月25日微信朱海涛，称投资方要去成都，今天过不去了，本周内如果同意就把费用给结清了，也先不去法院领诉讼通知书了。朱海涛回复让其与公司诉讼律师联系。2019年7月26日，朱海涛微信刘子平让其派人过来开一下租赁厂房的玻璃门，因为需要进去清理一下屋顶平台垃圾。刘子平回复称明天上午去。2019年7月27日刘子平微信朱海涛，称待会过去需要拿一些东西，需要开一下电梯，能不能把电梯给恢复一下，因为开庭的时候律师不承认把电梯给锁了。朱海涛当天下午1:55分询问刘子平是否已经去了，刘子平回复称已经在这边，电梯现在是开着的，内门已经打开了。2019年8月9日，刘子平微信询问三楼的电梯和楼梯门是否开了，楼里是否有电，想过去库房取中药。朱海涛未回复。2019年12月16日，朱海涛询问刘子平费用哪天结清，刘子平未回复。联东金桥公司认可朱海涛确原系其物业公司经理，但称朱海涛已经离职，无法核实微信聊天记录的真实性。世萱堂公司提交了2019年6月28日拍摄的视频，显示当天其去涉案厂房，楼道门处于锁住的状态。联东金桥公司对视频的真实性认可，称该楼道门系公共楼道门，不能证明系物业将门进行封锁，在当天是否发生了故障导致打不开也不清楚，而且只能反映楼道门当天的状态。世萱堂公司另申请三位证人出庭作证。证人李某1称其系世萱堂公司职工，2018年12月19日其去涉案厂房取药时，发现电梯和楼道门被锁住，无法进入。证人李某2称其系世萱堂公司法定代表人刘子平的朋友，2019年元旦、春节、3月份左右三次开车带刘子平去涉案厂房取材料，但楼道门和电梯门都被锁住了，无法进去，证人王某称其原系世萱堂公司职工，在2019年年初离职，2018年冬天涉案厂房突然停水停电，并提供微信聊天视频打印件，内容显示2018年12月20日当天其与女朋友聊天，表示涉案厂房因为欠房租已被拉闸停电。联东金桥公司对三位证人证言均不予认可，称该三人系世萱堂公司的职工及法定代表人的朋友，证言效力不足采信，涉案厂房并非世萱堂公司的经常办公地点，员工偶尔来一天不足以证明涉案厂房电梯门和楼道门一直被关闭，真实性不予认可。庭审中，双方当事人均认可《联东楼宇租赁合同》的解除时间为2018年12月17日。世萱堂公司另主张除上述支付的租金外，2016年1月29日其向联东金桥公司支付37000元，其中包括另行租赁的公寓押金5000元和公寓租金32000元，公寓退租后，押金5000元一直未退还，应算在本案已付租金中。联东金桥公司认可确在2016年1月29日支付过37000元，其中包括另行租赁的公寓押金5000元和公寓租金32000元，但称公寓押金5000元与本案无关，如涉及退还，应另行解决。截止2020年12月31日，世萱堂公司仍占有使用涉案租赁厂房，世萱堂公司同意在2021年1月12日之前将涉案租赁厂房进行腾退，并表示如逾期未腾退，同意联东金桥公司自行将涉案租赁厂房腾退，联动金桥公司表示同意，并配合腾退事宜。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。联东金桥公司与世萱堂公司签订的《联东楼宇租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。世萱堂公司自2018年6月22日之后未再向联东金桥公司交纳租金。根据双方合同约定，联东金桥公司在世萱堂公司欠付租金达六十日时，享有了解除合同的权利。现联东金桥公司于2018年12月12日向世萱堂公司寄送《租赁合同解除通知》，世萱堂公司于2018年12月17日签收，故《联东楼宇租赁合同》自世萱堂公司签收之日起解除，双方当事人亦均认可《联东楼宇租赁合同》已于2018年12月17日解除，法院不持异议。世萱堂公司未按期履行给付租金义务，违反了合同及法律规定，其应当依约向联东金桥公司支付截止至2018年12月17日的租金，故对于联东金桥公司要求世萱堂公司支付欠付租金的诉讼请求，法院予以支持。对于欠付租金的数额，根据双方均认可的已支付租金的数额，经法院核算为535503．29元，扣除世萱堂公司缴纳的保证金139298．67元，世萱堂公司还应向联东金桥公司支付租金396204．62元。对世萱堂公司要求将2016年1月29日支付的公寓押金5000元抵扣本案租金，法院认为公寓押金的退还与本案不属于同一法律关系，其应另行解决。合同解除后，世萱堂公司应当腾退涉案厂房给联东金桥公司，但世萱堂公司至今仍占有使用涉案厂房，联东金桥公司要求世萱堂公司腾退涉案厂房，具备事实及法律依据，法院予以支持。关于联东金桥公司要求世萱堂公司支付解除合同违约金722967．58元的诉讼请求，根据双方合同约定，世萱堂公司因欠付租金构成根本违约，联东金桥公司行使合同解除权后，世萱堂公司理应向其支付三个月租金作为违约金，故法院对联东金桥公司的该项诉讼请求予以支持。关于合同解除后的房屋占用费，房屋租赁合同解除，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中《联东楼宇租赁合同》解除后，世萱堂公司至今仍占有使用涉案厂房，故世萱堂公司应当支付自2018年12月18日至实际腾退之日止期间的房屋占用费。关于占用费的支付标准，联东金桥公司主张按照合同约定的租金标准的3倍支付合同解除后的房屋占用费，该约定明显过高，且《联东楼宇租赁合同》系联东金桥公司提供的格式合同，联东金桥公司因世萱堂公司违约造成的损失已通过解除合同违约金予以弥补，故法院按照合同中约定的租金标准即1．59元/平米/日计算合同解除后的房屋占用费。对世萱堂公司辩称联东金桥公司封锁了楼道门、电梯门，使涉案厂房脱离其控制，不同意支付占用使用费，法院认为，世萱堂公司一直占有使用涉案厂房系客观事实，从其提供的证据来看，虽能看出在解除合同之后，联东金桥公司确存在封锁电梯和楼道门的行为，但无法确认具体时间及持续时间，而世萱堂公司在收到《租赁合同解除通知》后，其一直试图与联东金桥公司沟通交纳租金事宜，进行续租，其并未提交证据证明其向联东金桥公司主张腾退房屋，要求进行协助，而联东金桥公司拒绝配合，故对其辩称意见，法院不予采信。关于联东金桥公司要求世萱堂公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，法院认为违约金系用于弥补守约方的损失，现联东金桥公司因世萱堂公司欠付租金超过六十日时适用了合同解除违约金，此时逾期支付租金违约金将不能同时适用，故对于联东金桥公司的该项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京世萱堂生物医药科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京联东金桥置业有限责任公司自2018年1月1日起至2018年12月17日止的租金（扣除保证金139298．67元后）396204．62元；二、北京世萱堂生物医药科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京联东金桥置业有限责任公司支付房屋占用费（自2018年12月18日起至实际腾退之日止，按照面积1052．9平米、每日1．59元/平米的标准计算）；三、北京世萱堂生物医药科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京联东金桥置业有限责任公司支付解除合同违约金722967．28元；四、北京世萱堂生物医药科技有限公司腾退租赁的SA×1#、×2#、×3#、×4#厂房交付至北京联东金桥置业有限责任公司，于2021年1月12日之前执行清；五、驳回北京联东金桥置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经询，联东金桥公司称世萱堂公司于2021年1月29日进行了腾退，世萱堂公司认可2021年1月29日将设备、原液药液、生产出来的成品已从涉案场地搬走。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《联东楼宇租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行各自义务。关于合同解除的问题。世萱堂公司自2018年6月22日之后未再向联东金桥公司交纳租金，根据双方合同约定，联东金桥公司在世萱堂公司欠付租金达六十日时，享有解除合同的权利。联东金桥公司于2018年12月12日向世萱堂公司寄送《租赁合同解除通知》，世萱堂公司于2018年12月17日签收，故《联东楼宇租赁合同》自世萱堂公司签收之日起解除。世萱堂公司未按期履行给付租金义务，故其应依约向联东金桥公司支付截止至2018年12月17日的租金，对于欠付租金的数额，根据双方均认可的已支付租金的数额，经核算为535503．29元，扣除世萱堂公司缴纳的保证金139298．67元，世萱堂公司还应向联东金桥公司支付租金396204．62元。世萱堂公司主张将2016年1月29日支付的公寓押金5000元抵扣本案租金，而公寓押金的退还事宜与本案纠纷不属于同一法律关系，双方对此如有争议可另行解决。关于房屋占用费的问题。房屋租赁合同解除，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《联东楼宇租赁合同》解除后，世萱堂公司仍占有使用涉案厂房，故世萱堂公司应当支付自2018年12月18日至实际腾退之日止期间的房屋占用费。二审中，联东金桥公司称世萱堂公司已于2021年1月29日进行了腾退，世萱堂公司认可2021年1月29日将设备、原液药液、生产出来的成品已从涉案场地搬走，据此可认定双方已于2021年1月29日实际进行了腾退，故房屋占用费应当实际支付至2021年1月29日止。关于解除合同违约金。一审法院认为根据双方合同约定，世萱堂公司因欠付租金构成根本违约，联东金桥公司行使合同解除权后，世萱堂公司理应向其支付三个月租金150669．99元作为违约金，并无不当。但一审判决第三项主文关于世萱堂公司向联动金桥公司支付解除合同违约金722967．28元的表述有误，本院予以纠正。综上，世萱堂公司的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初25739号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初25739号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、北京世萱堂生物医药科技有限公司于本判决生效之日起7日内向北京联东金桥置业有限责任公司支付房屋占用费（自2018年12月18日起至2021年1月29日止，按照面积1052．9平米、每日1．59元/平米的标准计算）；四、北京世萱堂生物医药科技有限公司于本判决生效之日起7日内向北京联东金桥置业有限责任公司支付解除合同违约金150669．99元；五、驳回北京联东金桥置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13415元，由北京联东金桥置业有限责任公司负担8781元（已交纳），由北京世萱堂生物医药科技有限公司负担4634元（北京联东金桥置业有限责任公司已预交，北京世萱堂生物医药科技有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京联东金桥置业有限责任公司）。二审案件受理费14872元，由北京世萱堂生物医药科技有限公司负担5350元（已交纳）；由北京联东金桥置业有限责任公司负担9522元（北京世萱堂生物医药科技有限公司已预交，北京联东金桥置业有限责任公司于本判决生效之日起7日内给付北京世萱堂生物医药科技有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二一年六月二十九日法官助理 张 立书 记 员 卢园园