河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1716号上诉人（原审被告、反诉原告）：焦作市旭升印务有限公司。住所地：河南省焦作市民主北路印刷街14号。法定代表人：韩庭君，董事长。委托诉讼代理人：蔡文美，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭东玲，河南苗硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作市国有经营用房管理所。住所地：河南省焦作市解放区民主中路82号。法定代表人：靳克明，所长。委托诉讼代理人：杜宏明，男，系该单位办公室主任。委托诉讼代理人：张丙山，河南海搏律师事务所律师。原审被告：张洁，女，1972年1月21日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。原审被告：杨利利，男，1952年11月12日出生，回族，住河南省焦作市解放区。上诉人焦作市旭升印务有限公司（以下简称：旭升印务公司）因与被上诉人焦作市国有经营用房管理所（以下简称：市房管所），原审被告张洁、杨利利房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年12月13日作出的（2020）豫0802民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。旭升印务公司上诉请求：1、撤销焦作市解放区人民法院作出的（2020）豫0802民初2026号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的反讼请求，驳回被上诉人诉讼请求；2、一审诉讼费和反诉费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定与事实不符，上诉人无法行使腾房并返还焦作市国有经营用房管理所位于解放中路房管局改建7号楼（解放中路100号）房屋的实际行为。首先，一审法院认定并采信了被上诉人提交的证据5至证据9（一审判决书第10页），能够证明案涉房屋一楼现在由杨利利在实际使用，二楼由张洁在实际使用的事实。其次，2007年3月9日，被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》约定被上诉人已于2006年7月1日与承租户杨利利签订租赁合同（租期为2006年7月1日至2007年6月30日），印刷厂将租金收至2006年10月31日，被上诉人从2006年11月1日开始收取租金至2007年10月30日。上诉人的使用权应从2007年11月收回房屋使用权后开始。从上内容可知，杨利利是被上诉人的承租户，一直未从案涉房屋中搬出，被上诉人从与上诉人首次签订租赁合同至今也一直未把案涉房屋的使用权收回交付给上诉人。另，一审法院判决书认定：“另查明，市房管所将案涉房屋交付旭升印务公司后，杨利利仍在案涉房产经营，从2007年11月1日开始向旭升印务公司缴纳租金。”，这个认定没有事实根据。一审中无任何证据证明被上诉人于何年何月何日在何地通过何种形式将案涉房屋使用权交付给上诉人使用。因此，被上诉人自始未向上诉人履行交付房屋使用，其违约状态持续存在，损害上诉人对涉案房屋完整的实际占有、使用权。上诉人并不是实际使用人，无法履行腾房并返还的判决。二、上诉人拥有的是房屋的永久使用权，一审判决侵害了上诉人的合法权益。根据2006年5月9日《焦作市印刷厂财产（部分）移交及相关事宜书》第5条载明房管所拥有产权，印刷厂拥有永久使用权的位于解放路门面房（××）归韩庭君使用。可知，印刷厂拥有的涉案房屋使用权是永久的。上诉人通过拍卖以252万元、51.5万元收购焦作市印刷厂破产财产中的实物资产和两台印刷机，且实际缴纳了收购款，作为众多附加条件之一的房屋使用权理应随着上诉人交款义务的履行而应完整的归属上诉人。该权利是上诉人在配合政府解决历史遗留问题、完成企业破产改制而给予上诉人的优惠政策。作为付出代价承接的多项附加条件包含了权利与义务，一审判决既不能忽略上诉人已履行的义务，更不能剥夺上诉人应得的权利。2006年12月31日焦作市市直特困国有工业企业改革脱困领导小组做出焦国脱困【2006】16号文第七条：本着尊重历史，承接权利的原则，同意上诉人继续拥有解放路100号门面房的使用权。因此，上诉人承接的理应是顺延下来的永久使用权。该权利应受《物权法》保护，上诉人即权利使用人对该案涉房屋依法享有占有、使用和收益的权利。但被上诉人无正当理由迟迟不与上诉人签订房屋使用权协议，上诉人基于被上诉人的强势地位，依其意思先行签订了《租赁合同》，一直寄希望于被上诉人，希望其尽快将原房屋租户腾出后，向上诉人交付房屋并签订协议，但上诉人至今未能如愿，被上诉人未能完整交付案涉房屋的占有、使用权益的违约行为持续存在。后被上诉人因返还原物纠纷不予受理而申请再审，河南省高级人民法院为解决诉讼程序问题，作出（2019）豫民申3718号民事裁定，以租赁为由指定法院予以受理。但上诉人认为其不应影响该案件中房屋使用权事实的真实存在及公平审理。因此，一审判决非法剥夺了上诉人对涉案房屋的合法永久使用权。三、一审判决上诉人自2014年11月1日起按照年租金15万元的标准支付租金损失错误。首先，根据双方租赁合同第十二条约定，上诉人既不来签订合同又不继续使用拒不交还该房屋的，甲方从原合同期届满后开始按原租金的叁倍收取新租金。但被上诉人自认及一审法院认定的实际情况是杨利利一直使用该房，上诉人从未真正占有使用该房屋。因此，根本不存在继续使用拒不交还之说，上诉人不应承担违约责任。其次，《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方认可事实以及一审法院亦认定上诉人实际交纳费用至2014年10月31日。因此，被上诉人在2014年11月1日已经知道上诉人从2014年11月1日起未再交纳的事实，但被上诉人却在2020年一审审理过程中才提出租金损失的诉讼请求，早已超过诉讼时效，一审判决不应支持。四、一审判决与事实不符，不支持上诉人的反诉请求错误。上诉人反诉请求有四项：1、判令被反诉人执行焦作市企业改革脱困领导小组焦国脱困【2006】16号文件决定，尽快与反诉人签订本案所争议房屋使用协议，确认反诉人的永久使用权；2、判令被反诉人履行其法定职责，挽回因其侵害反诉人房屋永久使用权造成的历史遗留问题，清退焦作市解放路100号门面房现有使用人，将该房屋交给反诉人使用；3、判令被反诉人赔偿十年来反诉人没有使用本案所争议房屋所造成的损失40万元（即2007年以来反诉人向被反诉人交纳的房屋租赁费35万元，被上诉人出租焦作市解放路100号门面房的收益5万元）；4、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。第一，市政府文件要求被上诉人与上诉人签订房屋使用协议，目的是通过法律文书确认上诉人对案涉房屋通过拍卖购买取得的永久使用权，以保障上诉人参与国企改革，投入巨额资金，获得的合法权益，这一点是非常明确的。因此，房屋使用协议应明确双方是对焦作市印刷厂破产财产（部分）转移及相关事宜书和（2006）16号文件精神及决定的执行。但本案经过多次审理，上诉人每次开庭都指出被上诉人未将案涉房屋交付上诉人使用，被上诉人从未在法庭上出示过将案涉房屋使用权交付给上诉人的证据。目前案涉房屋现在占用人延续占有长达13年之久，如果被上诉人尊重事实，正确执行【2006】16号文件精神及决定，以维护上诉人永久使用权的合法权益，双方携手解决，完善手续，也不至于造成如此局面。因此，上诉人反诉请求被反诉人执行焦作市企业改革脱困领导小组焦国脱困【2006】16号文件决定，尽快与反诉人签订本案所争议房屋使用协议，确认反诉人的永久使用权，合法合理，理应被支持。第二，上诉人反诉请求被反诉人履行其法定职责，挽回因其侵害反诉人房屋永久使用权造成的历史遗留问题，清退焦作市解放路100号门面房现有使用人，将该房屋交给反诉人使用。上诉人该项请求是基于事实现状提出来的。被上诉人没有向法庭提供任何证据证明案涉房屋已经交付上诉人占有使用，反而多个证据证明案涉房屋被他人占用，与一审判决上诉人腾房矛盾，而应该判决支持上诉人的反诉请求。第三，上诉人反诉请求被反诉人赔偿十年来反诉人没有使用本案所争议房屋所造成的损失40万元（即2007年以来反诉人向被反诉人交纳的房屋租赁费35万元，被上诉人出租焦作市解放路100号门面房的收益5万元），事实与理由很清晰明确，被上诉人收取了上诉人的房屋租赁费，但却没有将租赁房屋交付给上诉人实际占有使用，理应退还曾交纳的租赁费。市房管所辩称，原审判决认定事实适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求依法驳回上诉，维持原判。理由：1、关于上诉人所称的无法腾房不是事实。上诉人称是由张洁和杨利利使用，其实涉案房子是上诉人充当二房东，转租给了杨利利和张洁。2、关于房屋的交付在印刷厂企业改制完成后，房管局把韩庭君和杨利利叫到一起，涉案房屋顺利的交给韩庭君。因此上诉人称无法腾交房屋是不成立的。3、上诉人称拥有房屋永久使用权之说也是不成立的。涉案房屋最初由焦作印刷厂承租使用，是一种租赁关系，年年签合同，年年交租金。印刷厂破产改制，上诉人承接了原来印刷厂的承租权，自然也是有期限的，是有租金的。永久使用权在事实上不成立，在法律上也没有永久使用权的说法，无非是可以用的时间长与短的问题。因此，上诉人提出永久使用权之诉，企图逃避缴纳房租是不成立的。4、关于一审判决上诉人按年租金按15万元标准支付赔偿损失的问题，双方在租赁合同中间进行了约定，合同到期后，如果不续签合同，不交租金，按原合同的三倍支付占用租金，这是合同有约定的。因此原审判决是有事实根据和法律依据的。5、关于上诉人的反诉问题，印刷厂改制以后，韩庭君和上诉人已经实际使用了房屋，租金是5万元，然后以每年14万左右的价格转让给杨利利，转让给张洁的租金标准市房管所不清楚，但是其有收入。因此，不存在上诉人没有使用房屋的事实，所以上诉人的反诉请求是不成立的，法院予以驳回也是正确的。市房管所向一审法院起诉请求：1、责令被告立即腾交市房管所位于解放中路房管局改建7号楼（解放中路100号）的房屋，并保证房屋安好；2.责令旭升印务公司赔偿因其侵权行为给市房管所造成的经济损失（①截止到2017年6月为502500元，计算方法为:2014年11月至2017年4月合计为482400元，2017年5月1日至2017年6月30日为20100元；②2017年7月至实际交付房屋，按每月10050元计算）；3.诉讼费由被告承担。市房管所于2017年10月19日将诉讼请求第二项变更为:责令旭升印务公司赔偿因其侵权行为给市房管所造成的经济损失（1.2014年11月1日至2017年6月30日止为558088.96元；2.2017年7月1日至实际交付房屋之日每月房屋租金按17440.29元(一楼按90元/月.平方米、二楼50元/月.平方米）计算。后在本案审理中，市房管所将第二项诉讼请求变更为旭升印务公司按照合同约定从2014年11月1日至实际交付之日止，按照原合同年租金的三倍（即每年15万元）支付租金。旭升印务公司反诉请求：1、判令市房管所执行焦作市企业改革脱困领导小组焦国脱困[2006]16号文件决定，尽快和旭升印务公司签订本案所争议房屋使用协议，确认旭升印务公司的永久使用权；2、判令市房管所履行其法定职责，挽回因其侵害旭升印务公司房屋永久使用权造成的历史遗留问题，清退焦作市解放路100号门面房现有使用人，将该房屋交给旭升印务公司使用；3、判令市房管所赔偿十年来旭升印务公司没有使用本案所争议营业用房的损失40万元（即：2007年以来旭升印务公司向市房管所缴纳的房屋租赁费35万元，市房管所出租焦作市解放路100号门面房的收益5万元）；4、反诉诉讼费用由市房管所承担。后在审理中旭升印务公司变更第三项第二款诉讼请求为：市房管所赔偿案涉房产在2006年11月1日至2007年10月30日期间的收益15万元。一审法院认定，案涉房屋位于解放中路房管局改建7号楼（解放中路100号）的房屋（房产证号为焦房权证解字第××号），所有权人为市房管所。2007年以前该门面房由原焦作市印刷厂承租使用。2006年焦作市印刷厂因经营困难进入破产清算程序。后韩庭君以252万元收购了焦作市印刷厂部分破产财产。2006年5月9日，焦作市印刷厂破产清算组，接收方韩庭君，见证方焦作正大拍卖有限公司三方签订了《焦作市印刷厂破产财产（部分）移交及相关事宜书》，除对韩庭君所拍的实物资产进行了移交外，该书还载明韩庭君做到以下几点：韩庭君要尽量多接受安置企业在册职工(原则安置30%左右的职工),并续接五项社保关系、配合清算组做好家属院平房拆迁改造、配合清算组完成家属区的水电网改造、在5月20日前向国土部门申请缴纳土地出让金,办理工业用地出让手续,获得工业出让用地使用权。该书第5条载明:房管所拥有产权,印刷厂拥有永久使用权的位于解放路门面房（××）归韩庭君使用,清算组协助办理相关手续。2006年7月10日,韩庭君成立旭升有限公司,法定代表人为韩庭君。2006年12月31日,焦作市市直特困国有工业企业改革脱困领导小组做出焦国脱困[2006]16号文，该文件第七项载明：本着尊重历史，承接权利的原则，同意焦作旭升印务有限公司（收购方）继续拥有解放路100号门面房的使用权，市房管所要尽快和焦作旭升印务有限公司签订房屋使用协议，同时免除原印刷厂欠缴的2005、2006年房租。2007年3月9日，市房管所与被告旭升印务公司签订了第一份《租赁合同》，约定甲方将坐落在解放区解放中路改建7号楼的房屋使用权（建筑面积266.99平方米）出租给乙方使用。甲方已于2006年7月1日与承租户签订租赁合同（租期为2006年7月1日至2007年6月30日），此合同是根据市印刷厂与杨利利所签的期限进行延续的，但印刷厂已将该房屋租金收至2006年10月31日，故我单位从2006年11月1日开始收取该房屋租金，现已收取至2007年10月30日。乙方租赁此房屋的使用权应从2007年11月收回该房屋使用权后开始。在该合同第五条第三款约定，承租人由下列行为之一的出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：1.将承租的房屋擅自转租的；2.将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的，拖欠租金累积六个月以上的。利用承租房屋进行违法活动的，故意损害承租房屋的；7.法律、法规规定其他可以收回的。2007年10月20日，市房管所与旭升印务公司签订第二份《房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在解放区解放中路房管局改建7号楼的房屋（房屋建筑面积266.99平方米）出租给乙方使用。约定的租金为每年五万元，租赁期限为2007年11月1日至2008年10月31日止，租金按半年结算，由乙方在半年的前五日交付甲方。付款方式为现金。合同签订后，旭升印务公司按约定向市房管所支付了租金5万元。2008年至2013年双方均签了房屋租赁合同。2014年7月21日，房管所向旭升印务公司发出律师函，律师函载明旭升印务公司仅将租金支付至2013年10月31日，此后既未与焦作市国有经营房管所签订租赁合同，也未将案涉房产交还市房管所。要求被告于2014年7月31日前将房屋交还给市房管所。后双方补签了《房屋租赁合同》，日期写为2013年12月19日，该合同约定，租赁期限为2013年11月1日至2014年10月31日止，租金为年租金五万元。在合同的第八条约定，乙方有下列情形之一的，属于违约：1.拖欠租金的…。第九条约定，乙方违约的，应当承担违约责任：1.除支付租金外，还应按所租房屋评市场价的日万分之五向甲方支付违约金，直至乙方将违约的情形消除。乙方违约的，甲方有权单方面解除租赁合同，有权单方面收回房屋。乙方在租赁期限届满后如需继续承租该房屋，应在租赁期限届满的2个月前与甲方协商，另行签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先承租的权利。如果乙方未提前2个月提出续订租赁合同或者甲方不再出租该房屋或者双方达不成租赁合同的，乙方应按期交还房屋并结清相关手续。如果乙方既不来签订合同，又继续使用拒不交还该房屋的，甲方从市房管所合同期届满后开始按原租金的三倍收取新租金。乙方承租期间所进行的装修，在租赁期满后无偿归甲方所有。乙方不得故意损毁或者放任损毁结果的发生。在合同履行中若发生争议，甲乙双方应协商解决；协商不成的，可向焦作仲裁委员会申请仲裁。旭升印务公司向市房管所交纳5万元的租金。租赁期限届满后，市房管所要求续签合同并涨房租，市房管所与旭升印务公司协商未果后，旭升印务公司仍占用案涉房产，也未向市房管所交纳租金。市房管所向焦作市仲裁委员会提起仲裁，要求旭升印务公司向房管所支付2014年11月1日至2015年10月31日期间的房屋租金15万元；旭升印务公司向房管所支付自2015年11月1日起至实际交换房屋之日止的房屋租金（或者租金损失），按月租金1.25万元（年租金15万元）计算；3.旭升印务公司立即交还案涉房屋；4.支付自2013年11月1日至2015年10月31日期间的违约金6万元；5.支付自2015年10月31日起至被申请人将违约情形消除之日止的违约金，违约金按所租房屋价值的日万分之五计算。仲裁费由旭升印务公司承担。焦作市仲裁委员会于2015年10月29日受理该仲裁申请。旭升印务公司提出仲裁反请求。后仲裁委员会认为当事人关于房屋租赁合同的争议纠纷依法不属于仲裁委员会主管和本仲裁委员会管辖，应依法驳回双方当事人的仲裁申请。故该仲裁委于2017年1月23日作出（2015）焦仲决字第145号决定书，决定如下：驳回房管所的仲裁申请，驳回旭升印务的仲裁反申请。后市房管所向该院提起诉讼，该院于2017年8月15日受理，在审理过程中，旭升印务公司提起反诉。又追加张洁、杨利利参加诉讼。并于2018年5月21日作出（2017）豫0802民初3092号民事裁定，认为不属于人民法院受理范围予以裁定驳回房管所的起诉，驳回旭升印务公司的反诉。房管所不服该裁定，上诉至焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院受理后，于2018年7月30日作出（2018）豫08民终2101号民事裁定，认为不属于人民法院受理范围，驳回房管所的上诉，维持原裁定。后房管所向河南省高级人民法院提起再审，河南省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）豫民申3718号民事裁定书，认为案涉房屋的所有权归市房管所，旭升印务公司对案涉房屋拥有的是承租权。自2007年至2013年，旭升印务公司均通过与市房管所签订房屋租赁合同的方式享有以上权利，并支付相应的租金，旭升印务公司与市房管所的法律关系应为房屋租赁合同关系，双方发生的纠纷为平等主体之间的民事纠纷。应受《中华人民共和国合同法》调整。裁定指定焦作市中级人民法院再审本案；再审期间，终止原判决的执行。焦作市中级人民法院于2020年5月31日作出（2020）豫08民再25号民事裁定，裁定撤销该院（2018）豫08民终2101号民事裁定和焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初3092号民事裁定。该院于2020年6月12日受理，形成本案纠纷。另查明，市房管所将案涉房屋交付旭升印务公司后，杨利利仍在案涉房产经营，从2007年11月1日开始向旭升印务公司缴纳租金。后杨利利又将案涉房产的二楼转租给张洁使用。2006年4月10日，杨利利的女儿杨晓云与张洁签订《租房协议》，租赁期限为2006年4月10日至2008年4月10日，租金为21600元。张洁于2006年5月16日在案涉房产的二楼注册“焦作市解放区解放中路欣嘉美容院”，2013年又为该美容院办理卫生许可证。2009年11月1日，韩伟与张洁签订《租房协议》，租赁期间为2009年11月1日至2014年10月31日，租金为每年21600元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2006年5月9日《焦作市印刷厂破产财产(部分)移交及相关事宜书》中载明:“房管所拥有产权,印刷厂拥有永久使用权的位于解放路门面房归韩庭君使用”。2006年12月30日焦作市企业改革脱困领导小组文件(焦国脱困【2006】16号)第七条载明:“同意旭升印务公司继续拥有解放路100号门面房的使用权,市房管所要尽快和旭升印务公司签订房屋使用协议。”通过以上足以说明涉案房屋的所有权归市房管所,旭升印务公司对涉案房屋拥有的是承租权,旭升印务公司辩称拥有永久使用权的依据不足。自2007年至2013年,旭升印务公司均通过与市房管所签订房屋租赁合同的方式享有以上权利,并支付相应的租金,旭升印务公司与市房管所的法律关系应为房屋租赁合同关系,双方系平等主体之间的民事纠纷,属于人民法院民事受案范围。市房管所与旭升印务公司于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》，不违反法律法规的规定，对双方都均有约束力。双方应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2014年10月31日租赁期限届满后，市房管所要求旭升印务公司续签合同并涨房租，旭升印务公司未向市房管所缴纳房租并继续占用该门面房的行为，没有事实及法律依据。被告杨利利、张洁未与市房管签订租赁合同，也未向市房管所缴纳租金，市房管所作为案涉房产的所有权人，要求旭升印务公司、杨利利、张洁腾房并返还案涉门面房的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于市房管所提出旭升印务公司支付占用房屋期间的租金损失的主张。双方于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》第十二条已经明确约定，乙方（旭升印务公司）在租赁期限届满后如需继续承租该房屋，应在租赁期限届满的2个月前与甲方（市房管所）协商，另行签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先承租的权利。如果乙方未提前2个月提出续订租赁合同或者甲方不再出租该房屋或者双方达不成租赁合同的，乙方应按期交还房屋并结清相关手续。如果乙方既不来签订合同，由继续使用拒不交还该房屋的，甲方从市房管所合同期届满后开始按原租金的三倍收取新租金。原房屋租赁合同期限届满后，旭升印务公司既未向市房管所缴纳租金，又继续使用案涉房产，旭升印务公司应承担相应的违约责任，市房管要求从2014年11月1日起，按照原合同年租金的三倍收取新租金的主张，不违反法律规定，该院予以支持。故旭升印务公司应从2014年11月1日起按照年租金15万元的标准，向市房管所支付租金至实际腾房并返还房屋之日止。关于旭升印务公司的反诉请求。旭升公司提出市房管所执行焦作市企业改革脱困领导小组焦国脱困[2006]16号文件决定，尽快和旭升印务公司签订本案所争议房屋使用协议，确认旭升印务公司的永久使用权。经河南省高级人民法院（2019）豫民申3718号民事裁定，认定案涉房屋的所有权归市房管所，旭升印务公司对案涉房屋拥有的是承租权。自2007年至2013年，旭升印务公司均通过与市房管所签订房屋租赁合同的方式享有以上权利，并支付相应的租金，旭升印务公司与市房管所的法律关系应为房屋租赁合同关系，双方发生的纠纷为平等主体之间的民事纠纷。故旭升印务公司的该项请求，没有法律依据，该院不予支持。关于旭升印务公司提出市房管所清退焦作市解放路100号门面房现有使用人，将该房屋交给旭升印务公司使用并支付为所用案涉门面房的损失40万元的主张。通过庭审查明，自2007年至2013年期间，旭升印务公司多次与市房管所签订房屋租赁合同，并交纳租金至2014年10月31日。结合杨利利在录音中的陈述，能够证明案涉房产已经交付旭升印务公司，故旭升印务公司的该项请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。关于旭升印务公司提出市房管所赔偿案涉房产在2006年11月1日至2007年10月30日期间的收益15万元的主张。市房管所辩称已经超过诉讼时效。本案中，2007年3月9日，市房管所与旭升印务公司签订了第一份《租赁合同》，市房管所已于2006年7月1日与承租户签订租赁合同（租期为2006年7月1日至2007年6月30日），此合同是根据市印刷厂与杨利利所签的期限进行延续的，但印刷厂已将该房屋租金收至2006年10月31日，故市房管所从2006年11月1日开始收取该房屋租金，现已收取至2007年10月30日。能够证明市房管所收取杨利利2006年11月1日至2007年10月30日的租金。但旭升印务公司在2007年3月9日已经知道这一事实，现其主张要求返还上述租金的收益，已经超过诉讼时效，该院不予支持。关于旭升印务公司提出仲裁裁决撤销前市房管所不能向人民法院起诉的主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条规定，在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。在2017年8月15日旭升印务公司向该院提起诉讼时，旭升印务公司未以有书面仲裁协议为由提出异议。故本案属于人民法院受理范围。一审法院判决：一、被告（反诉原告）焦作市旭升印务有限公司、被告杨利利、被告张洁在本判决生效后十日内腾房并返还焦作市国有经营用房管理所位于解放中路房管局改建7号楼（解放中路100号）的房屋（房产证号为焦房权证解字第××号）；二、被告（反诉原告）焦作市旭升印务有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）焦作市国有经营用房管理所租金损失（租金的计算标准从2014年11月1日起按照年租金15万元的标准计算至实际返还案涉房屋之日止）；三、驳回原告（反诉被告）焦作市国有经营用房管理所的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）焦作市旭升印务有限公司的反诉请求。案件受理费9381元，由被告（反诉原告）焦作市旭升印务有限公司负担，反诉费3650元焦作市旭升印务有限公司负担。二审中，旭升印务公司提供如下证据：2006年4月20日焦作市印刷厂破产清算组向焦作市中级人民法院提交的关于对焦作市印刷厂破产清算中的实物资产进行公开拍卖的报告一份。证明：该文件中第八条明确写到房管局拥有产权印刷厂拥有的永久使用权的位于解放路门面房归收购方使用，进而证明上诉人拥有的是案涉房屋的永久使用权，同政府文件精神一致。市房管所质证称，该证据系复印件，该报告的第八条反映的第一个问题是产权归房管局的，不是上诉人的，也不是韩庭君的。永久使用权这个说法没有来源，这只是印刷厂破产清算组自己认为有永久使用权，永久使用权既不符合事实也不符合法律。第八条仅仅说归收购方使用，但是现在国有资产的使用均不存在无偿使用，必须以租赁的形式支付租赁费。所以该证据可以证明房子是市房管所的，谁使用涉案房屋就应该缴纳租金，现在是旭升印务公司在使用涉案房屋，就应当由其缴纳租金。本院对当事人提供的证据认证如下：旭升印务公司提供的证据不能证明其指向，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，旭升印务公司主张其对解放路100号的门面房享有永久使用权。权利与义务是相对应的，不能只享有权利不承担义务，旭升印务公司虽享有使用涉案门面房的权利，亦应承担相应的支付使用费的义务。市房管所与旭升印务公司2007年签订租赁合同，将涉案房屋出租给旭升印务公司使用，旭升印务公司向市房管所交纳租金，双方系房屋租赁合同关系。市房管所已经履行了将涉案房屋交由旭升印务公司使用的合同义务，旭升印务公司应按合同约定向市房管所支付相应的房屋使用费用。旭升印务公司自2014年11月1日起未再与市房管所签订书面租赁合同，但旭升印务公司仍占有使用涉案房屋至今，未再向市房管所支付占用使用费，市房管所请求旭升印务公司腾退涉案房屋并支付租金损失，符合合同约定及法律规定。旭升印务公司自2014年11月1日起未向市房管所交纳过租赁费，市房管所依双方合同约定向焦作市仲裁委员会提起仲裁，积极主张权利，焦作市仲裁委员会2017年1月23日作出决定书后，市房管所又于2017年8月15日提起诉讼，本案不存在超过诉讼时效期间的情况。市房管所将涉案房屋交付给旭升印务公司后，杨利利2007年11月1日开始向旭升印务公司交纳租金。旭升印务公司租赁使用涉案门面房并不限于自己使用，旭升印务公司允许他人使用并收取租金的行为亦是其行使租赁权的方式。旭升印务公司2007年至2013年与市房管所签订租赁合同并向其交纳租金，双方均按合同约定履行各自的权利和义务。现旭升印务公司又称市房管所未将涉案门面房交付其使用，并反诉请求市房管所赔偿十年来未使用房屋的损失，无事实及法律依据，一审未予认定正确。双方2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》约定，旭升印务公司既不签订合同，继续使用拒不交还该房屋的，市房管所按原租金的三倍收取新租金。该条款系旭升印务公司发生既不签订合同，又不交纳租金的违约行为时应承担的违约责任条款。旭升印务公司认为其不构成违约，根本否定承担违约金责任，应视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案旭升印务公司继续使用涉案门面房不向市房管所交纳租金，对市房管所造成的损失就是租金损失。旭升印务公司自2007年11月1日至2014年10月31日，按每年5万元的标准向市房管所交纳租金，市房管所主张旭升印务公司应自2014年11月1日起按每年15万元的标准支付租赁费用损失，明显高于因旭升印务公司违约造成的损失，本院按不超过租金的30%酌定旭升印务公司自2014年11月1日以每年6.5万元的标准向市房管所赔偿租金损失。综上所述，旭升印务公司的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对租赁费损失认定欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2026号民事判决第一项、第四项及诉讼费部分；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2026号民事判决第三项；三、变更河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2026号民事判决第二项为：焦作市旭升印务有限公司在本判决生效后十日内支付焦作市国有经营用房管理所租金损失（租金的计算标准从2014年11月1日起按照年租金6.5万元的标准计算至实际返还案涉房屋之日止）；四、驳回焦作市国有经营用房管理所的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13031元，由焦作市旭升印务有限公司负担10800元，由焦作市国有经营用房管理所负担2231元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 张雪娇二〇二一年六月二十八日书记员 王向静