河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7447号上诉人（原审被告）：黄**军，男，1981年2月23日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：王跃斌，男，1972年6月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：毕爱芳，女，1974年11月15日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：郭玉品，女，1970年5月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：姚占锋，系配偶。被上诉人（原审原告）：郭雅品，女，1974年7月29日出生，汉族，住河南省汝阳县。原审被告：郑州高新区锦豫川酒店，住所地河南省郑州高新区雪松路与金菊街交叉口东200米金菊街16号37幢13层附3号。经营者：黄**军。原审被告：黄小六，男，1945年10月24日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。原审被告：张艳艳，女，1981年11月8日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。上诉人黄**军因与被上诉人王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品（以下简称王跃斌等4人），原审被告郑州高新区锦豫川酒店（以下简称锦豫川酒店）、黄小六、张艳艳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人黄**军，被上诉人王跃斌、郭玉品及其代理人姚占锋，原审被告锦豫川酒店经营者黄**军到庭参加诉讼。被上诉人毕爱芳、郭雅品，原审被告黄小六、张艳艳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄**军上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人支付被上诉人房屋租金40万元，不服金额774043.49元，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由四被上诉人承担。事实与理由：1.一审程序违法。一审过程中，上诉人并未收到法院的任何开庭手续，严重剥夺上诉人辩论等权利。2.一审认定事实错误。一审认定上诉人欠被上诉人房租租金数额错误。新冠疫情期间，被上诉人已经承诺给上诉人减免最少两个月的房屋租金，故在最终结算时应予以扣除。案涉房屋中的电梯等系上诉人所有，在计算租金时，上诉人同意予以折抵。另补充：我当时付了50万转让费，电梯、楼梯、消防楼梯都是我的，不是房东本人的。另外我有一套房还是王跃斌找的买家。当时是转让低价，贱卖了，但是在房子下来后，买家现在不履约，造成我无法给很多人付款，然后在中院让人把我房子执行走了。因为是王跃斌担的保，所以房东跟我有担保合同，我这个房子当时要填下来，就是王跃斌担保了这份合同生效，然后我把钱给人家就不会把房子执行了。王跃斌要提供担保责任。王跃斌、郭玉品辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。王跃斌等4人向一审法院起诉请求：1、原告与被告解除房屋租赁合同；2、四被告共同偿还四原告2019年8月至2020年10月31日的房屋租金1075000元；3、四被告共同偿还四原告2016年11月1日至2020年10月31日物业管理费105840元；4、四被告共同偿还四原告2020年9月1日至2020年12月31日电费7570元，以上共计1188410元（以1188410元为基数，自2016年11月2日起至实际支付之日止支付利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、四被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告郭雅品是郑州市高新技术产业开发区金菊街16号37号楼1层附1号的房屋所有权人。原告毕爱芳与原告王跃斌系夫妻关系，二人是郑州市高新技术产业开发区金菊街16号37号楼1层附2号的房屋的共同共有人。原告郭玉品是郑州市高新技术产业开发区金菊街16号37号楼1层附3号的房屋所有权人。2016年7月20日，四原告(出租方、甲方)与被告黄**军（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于郑州市金菊街16号37号楼出租给乙方作为服务行业营业使用。房屋租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止。房屋第一年的租金为70万元，第二年租金为75万元，第三年租金为80万元，第四年租金为85万元，第五年租金为85万元。租金按季度结算一次，每季度为一个支付期，支付方式为预付，即乙方于每季度开始前一个月的10天内向甲方支付本季度的房屋租金。租赁期间，因使用出租房屋及附属设施产生的水费、电费、物业管理费等费用由乙方按照有关部门规定和合同约定，根据事实使用量据实支付。合同签订时，乙方向甲方缴纳押金20万元，由甲方出具合法收据，合同期满，乙方结算税费、水费、电费、物业管理费等费用后，甲方将押金全额退还乙方。甲方应于2016年7月20日前将房屋交付乙方使用。乙方逾期15日交付租金的，除仍应及时如数补交外，每超一日，应向甲方支付按月租的0.5%的违约金。乙方逾期支付租金达30个法定工作日的，乙方逾期未支付水费、电费、物业管理费等费用达2个月的，甲方均可以提前解除合同、收回房屋。因不可抗力导致出租房屋损毁或造成损失、导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行合同项下有关义务时，双方互不承担违约责任。但遇有不可抗力事件的，双方或一方应于不可抗力事件后3日内告知对方并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续合同。2020年7月31日，被告黄**军、黄小六（出卖人、甲方）与原告王跃斌（买受人、乙方）签订拆迁安置房转让合同，约定甲方房屋坐落在河南省××新区贾庄安置房，建筑面积为160平方米，房屋用途为住宅，为被告黄**军所有，是被告黄**军的家庭（夫妻）共同财产。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。原建房售房单位及家庭所有成员均同意转让该房屋，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵。成交价格为880000元，销售单价为5500元/平米。甲乙双方同意于合同签订当日一次性付清房款。合同中对于房屋交付、户口迁出、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任、产权登记、违约责任条款均作有详细约定。被告黄**军向原告王跃斌出具收条一份，载明：今收到原告王跃斌购买贾庄安置房160平方米购房款880000元，用购房款充抵锦华苑拖欠王跃斌租金。2020年10月12日，原告王跃斌与被告黄**军签订协议，约定黄**军租赁金菊街16号楼37栋13附3号上下门面，由于房租迟迟不能交付，达成一致共识，被告黄**军在2020年10月31日先付给原告王跃斌5万元，其余租金按时支付。如果到期没有付给原告王跃斌，租赁方自动放弃经营权并把所有租赁房屋交还给房东并承担违约责任。房东可随时起诉租赁方追回自己的损失，具体损失按原合同计算。2020年12月12日，河南宝晟物业管理有限公司高新锦华苑项目部向被告黄**军出具催费函，载明：被告黄**军商铺的物业费应于2020年12月15日前缴纳。37-附1、2、3三间商铺自2016年11月1日至2020年10月31日的物业费共计105840元，37-1电井电表号为40029号，自2020年9月1日至2020年12月31日的电费共计115080元。2020年12月16日，河南宝晟物业管理有限公司出具证明，载明被告黄**军开办的郑州高新区锦华苑小区37-附2商铺锦豫川酒店营业期间，因欠物业费及电费，物业相关人员经常去该酒店催费用，均向在场人员被告黄**军、张艳艳夫妻及孩子、被告黄小六等一家人多次告知欠费事宜。庭审中，原告称原、被告签订合同后，被告通过转账的方式陆陆续续向原告支付房租，没有支付押金。2020年7月31日，原告王跃斌作为原告代表与被告黄**军、黄小六就未付房租签订拆迁安置房转让合同，约定被告黄**军一家人将黄小六房产转让给原告以抵偿被告黄**军欠付的房屋租金88万元。但此后被告黄**军未交付转让房产，在2020年10月31日，被告黄**军与原告重新达成协议，双方确认房屋租赁合同于2020年10月31日解除，被告帮原告将房屋转租。但签订协议后，被告未能将房屋转租，被告于2020年12月底搬走。另查明：因涉案房屋欠付物业服务费用，河南宝晟物业管理有限公司于2020年12月3日向一审法院递交起诉状，要求毕爱芳支付物业管理费。河南宝晟物业管理有限公司另起诉郭雅品、郭玉品要求支付物业管理费用，一审法院于2021年3月17日作出（2021）豫0191民初2022号民事判决书，判决郭雅品支付物业服务费17467.98元，违约金2117元；（2021）豫0191民初2029号民事判决书，判决郭玉品支付物业服务费19820.86元，违约金2402元；（2021）豫0191民初2031号民事判决书，判决毕爱芳支付物业服务费40400.65元，违约金4895元，河南宝晟物业管理有限公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提出上诉，二审过程中，毕爱芳与河南宝晟物业管理有限公司达成调解协议，郑州市中级人民法院于2021年4月25日作出（2021）豫01民终5017号民事调解书确认毕爱芳于2021年5月3日之前支付物业管理费43400.65元，违约金4895元。2021年4月26日，高新锦华苑出具收据一份，载明：收到37-附1、附3郭雅品、郭玉品物业费43117.84元（2017.11.24-2020.10.31）。2021年5月8日，高新锦华苑出具收据一份，载明：收到37-附1、附3王跃斌电费7570元（2020.9.1-2020.10.31），物业费48295.65元（2017.11.24-2020.10.31）。同日，河南宝晟物业管理有限公司出具证明，显示：兹证明锦华苑商铺37-1王跃斌已补交完毕2017年11月24日至2020年10月31日物业管理费91473.49元、2020年9月1日至2020年10月31日电费7570元。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证、结婚证、催费函、物业证明、拆迁安置房转让合同、收条、起诉状、收据、证明、民事判决书、民事调解书及该案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。四原告已按照约定向被告交付了房屋，被告黄**军应当按照合同约定支付租金。被告黄**军与原告王跃斌于2020年10月12日签订的协议约定，在2020年10月31日向原告王跃斌交付5万元，如果到期没有支付，租赁方自动放弃经营权并把所有租赁房屋交还给房东并承担违约责任。庭审中，原告称被告实际已于2020年12月底搬走，被告黄**军未举证证明其实际使用房屋期间，一审法院采纳原告自认。故原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年12月底因被告搬离、原告收回房屋而实际解除，对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不再予以处理。对于原告主张的租金，根据拆迁安置房转让合同及借条，结合原告庭审中陈述，可以认定原告与被告黄**军已共同确认截至2020年7月31日未付租金88万元。按照合同约定的租金标准计算，自2020年8月1日至2020年10月31日的租金为214246.58元（850000÷365×92），故截至2020年10月31日的未付租金共计1094246.58元，原告诉请金额1075000元在其应受偿范围内，一审法院予以支持。房屋租赁合同约定，租赁期间因使用出租房屋及附属设施产生的水费、电费、物业管理费等费用应当由被告黄**军支付。该案庭审后，就涉案房屋的物业费，一审法院作出（2021）豫0191民初2022号、（2021）豫0191民初2029号、（2021）豫0191民初2031号民事判决书，郑州市中级人民法院作出的（2021）豫01民初5017号民事调解书，根据河南宝晟物业管理有限公司出具的收据及证明已确认，被告黄**军租赁期间欠付物业费、电费，现原告已实际支付物业费91473.49元，电费7570元，故对原告主张被告黄**军支付自2016年11月1日至2020年10月31日的物业费105840元的诉讼请求，一审法院对其中的91473.49元予以支持，超出部分不予支持。对于原告主张被告黄**军支付电费7570元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告主张的利息损失，房屋租赁合同约定，被告黄**军逾期15日交付租金的，除仍应及时如数补交外，每超一日，应向甲方支付按月租的0.5%的违约金，该标准过高，原告自愿以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以采纳。应以欠付房屋租金1075000元为基数，自2020年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准计算至债务实际清偿之日止，对于原告主张超出部分，一审法院不予支持。对于原告主张的物业费、电费的利息损失，因没有相应的合同依据，一审法院不予支持。被告郑州高新区锦豫川酒店、黄小六、张艳艳均非租赁合同的当事人，原告要求其承担共同偿还责任，并无相应合同依据，对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。四被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，因该案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄**军于判决生效之日起十日内向原告王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品支付截至2020年10月31日的房屋租金1075000元及自2020年11月1日起至实际偿还债务之日止的利息损失（以1075000元为基数，按照年利率3.85%的标准计算）；二、被告黄**军于判决生效之日起十日内向原告王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品支付物业费91473.49元、电费7570元；三、驳回原告王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15496元，减半收取7748元，保全费128元，合计7876元，由原告王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品共同负担95元，被告黄**军负担7781元。二审期间，对各方当事人提交的证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院结合本案其他证据对二审期间各方所提交的证据予以综合认证。经审理查明，2020年8月6日，黄**军向王跃斌转款25000元。2020年8月19日，黄**军向王跃斌转款18000元。2020年11月1日，黄军华分两次向姚占锋转款共计30000元。2020年11月2日，黄军华分两次向姚占锋转款共计20000元。以上共计93000元。经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，黄**军租用王跃斌等4人的房产作为服务行业营业使用。王跃斌等4人依约交付案涉房产，黄**军未依约支付租金构成违约。根据本案一、二审查明的事实，截至2020年11月3日，黄**军未付租金共计1001246.58元（1094246.58元-93000元）。王跃斌等4人诉请过多部分，本院不予支持。黄**军关于一审法院认定上诉人欠被上诉人房租租金数额错误的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。关于是否减免疫情期间租金的问题，根据一审查明的事实，双方已共同确认截至2020年7月31日未付租金88万元，视为对前期租金的结算（含疫情期间），故黄**军关于疫情期间减免租金的上诉请求不成立，应不予支持。黄**军的其他上诉请求因缺乏有效证据支持而不成立，本院均不予支持。综上，一审判决认定部分事实不清，判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4704号民事判决第二项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4704号民事判决第三项；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4704号民事判决第一项为：黄**军于本判决生效之日起十日内向王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品支付截至2020年10月31日的房屋租金1001246.58元及自2020年11月3日起至实际偿还债务之日止的利息损失（以1001246.58元为基数，按照年利率3.85%的标准计算）；四、驳回王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15496元，减半收取7748元，保全费128元，二审案件受理费11541元，共计19417元，由黄**军负担17977元，由王跃斌、毕爱芳、郭玉品、郭雅品负担1440元。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年六月二十八日书记员  徐玉立