新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终1233号 上诉人（原审被告）：卜金燕，女，1984年7月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审原告）：新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市绿洲北路绿洲华庭18号门面。 主要负责人：陶建超，该分公司经理。 上诉人卜金燕因与被上诉人新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司中介合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人卜金燕，被上诉人新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司的主要负责人陶建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卜金燕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，依据不足，适用法律不当。一、本案被上诉人隐瞒了涉案房产捆绑抵押的事实，也未在《购房合同》中写明能否解押、如何解押的条款，因被上诉人隐瞒了涉案房产捆绑抵押的事实，上诉人于2020年9月8日提前签订了《购房合同》，并按被上诉人的要求交付了30000元房屋定金给被上诉人。2020年9月30日，上诉人准备履行首付款395000元时，被上诉人及出卖人才告知上诉人涉案房产与其他房产捆绑再次抵押贷款的事实，但对具体是如何捆绑抵押的、贷款金额具体多少、如何解押，被上诉人及出卖人始终不肯告知。给上诉人造成了重大的履行风险。故被上诉人请求上诉人支付中介费于法无据，于理不符。二、一审法院审理过程中，上诉人申请对涉案房产再次抵押贷款的事实进行查询，并申请追加涉案房产的出卖人为本案当事人，一审均未予准许。另上诉人向一审法院提交反诉状，请求追加出卖人为本案反诉被告，但一审法院拒绝上诉人反诉请求，导致上诉人无法行使自己的诉讼权利。一审法院认定上诉人是完全民事行为能力人，理应知晓涉案房产抵押贷款的事实，属主观臆测。合同中约定被上诉人及房东应保证涉案房产符合交易的条件，但被上诉人及房东隐瞒了房产抵押贷款的事实，上诉人至今不知道为何房产再次抵押的事实没有在产权证上登记，也不知道再次抵押的所有事实。本案《购房合同》是购房合同与居间合同合二为一，购房合同成立并履行，居间合同的中介人完成居间义务，才能要求支付中介费。因被上诉人及出卖人的过错，导致合同不能履行，上诉人要求解除合同，合同一经解除从开始即不能成立，一审法院将购房合同与居间合同割裂开，仅凭合同条款约定，判决上诉人支付中介费，未全面查清事实。被上诉人作为中介机构，隐瞒重要事实，导致签订的购房合同不能履行，存在重大过错，其要求支付报酬于法无据。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。 新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司辩称，上诉人清楚涉案房屋处于抵押状态，请求维持一审判决。 新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付居间服务费9250元；2．判令被告向原告支付违约金27750元（925000元×3％）。 一审法院认定事实：2020年9月，被告因需购买房屋，与原告工作人员联系后经原告工作人员介绍，被告决定购买位于昌吉市绿洲北路绿洲华庭小区X栋X单元X号房屋。2020年9月8日，被告向原告交纳购房定金叁万元，原告向被告出具收据一张。2020年9月10日，原告（丙方、居间方）、被告（乙方、买方）与案外人张艳妮（甲方、卖方）签订《购房合同》。合同约定：“一、甲方及共有权人同意，自愿将合法拥有的座落于昌吉市绿洲北路绿洲华庭小区17区7丘X栋X号楼X单元X号房屋出售给乙方，该套房屋面积153.94平方米，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，通过丙方居间提供居间服务，乙方已实地查看房屋真实情况，并愿意按本协议约定的价格购买该房产并支付定金（小写）30000元（大写：叁万元）。购房定金冲抵首付款。二、甲、乙双方协定上述房产成交价格为925000元（大写：玖拾贰万伍仟元）。……第七条：本合同签订（订立）后，丙方即已完成居间服务。甲方应在签订合同之日向丙方支付房款总额的壹％的房屋中价佣金，乙方向丙方支付房款总额的壹％中介佣金。如甲乙双方同时或任何一方违约造成买卖房屋不能完成交易过户登记手续时，丙方有权依据本合同追索居间服务费，丙方以此支付的律师费、诉讼费、交通费等均有被追索方承担。第十条：……如因买卖双方任何一方的行为房屋买卖合同不能履行，则由具体实施方向丙方（居间方）支付合同总价的3％作为违约金，同时并不以此免除双方支付居间佣金的义务。”合同中还对甲、乙双方就该房屋的付款方式、付款时间、房屋交接、房屋过户等事项作了明确约定。合同签订后，被告在办理涉案房屋按揭贷款事项及对涉案房屋存在抵押事宜与原告产生分歧，被告再未与涉案房屋所有权人办理涉案房屋相关产权手续。原告以被告未支付房屋佣金为由，诉至一审法院。一审法院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告作为居间人，就被告与案外人张艳妮关于房屋买卖事宜，原告、被告及案外人张艳妮三方签订了集房屋买卖合同与居间合同内容为一体的《购房合同》，在《购房合同》第七条明确约定“本合同签订（订立）后，丙方（原告）即已完成居间服务。甲方应在签订合同之日向丙方支付房款总额的壹％的房屋中价佣金，乙方向丙方支付房款总额的壹％中介佣金”，现原告已完成其作为居间人的义务，按照约定被告理应向原告支付居间费用。被告辩称，原告隐瞒重要事实致使购房合同无法有效正常履行，造成被告存在重大的履行风险；本案涉案购房合同为格式合同，系原告提供，内容为购房合同与居间合同合二为一，被告与原告签订合同，未与房主实际接触，被告有理由相信原告拒履行了中介的权利，亦履行了房屋出卖人的权利，因原告的过错导致购房合同、居间合同不能成立，原告存在过错。对此，一审法院认为，在庭审中，被告明确陈述其在看房时已知涉案房屋抵押的事实，其在交纳购房订金30000元后又与原告、案外人张艳妮签订了《购房合同》。被告作为完全民事行为能力人，在日常生活中对购买房屋这一重大事项，其本人应对购买标的作充分的了解，预估风险隐患，特别是在进行相关交易时如签订《购房合同》时，更应谨慎对待。被告在得知房屋已抵押的相关信息后亦签订了《购房合同》，而原告作为居间人已履行作为居间人的义务，被告的辩解意见不能成立，一审法院不予采纳，故一审法院对原告要求被告支付佣金9250元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金27750元的诉讼请求，一审法院认为，被告在原告作为居间人履行居间服务过程中不存在违约，故一审法院对原告要求被告支付违约金27750元的诉讼请求不予支持。判决：一、被告卜金燕于本判决生效后十日内支付原告新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司居间服务费9250元；二、驳回原告新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人卜金燕提交以下证据： 1．房产证复印件2张，购房合同照片两份。拟证实：涉案房屋属于解押状态并未抵押，是上诉人先签的合同。 经质证，被上诉人对房产证复印件真实性认可，认为复印件未打印完整；对购房合同真实性认可，两份购房合同照片是同一份合同，只是出卖人张艳妮在内地，在2020年9月8日拍摄的购房合同照片中未签字，2020年9月13日出卖人张艳妮回来后在该合同上签字。本院对该组证据的真实性予以确认。 2．录音一份。拟证实：公积金的使用情况如实告诉了被上诉人，以及该房屋的抵押状态和抵押的事实，被上诉人采用欺骗的手段让上诉人签订购房合同。 经质证，被上诉人对录音证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，总公司法定代表人对涉案房屋抵押的具体情况并不了解。本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人新疆仁合智业房地产管理有限公司昌吉市第七分公司提交以下证据： 1．收条一份。拟证实：3万元定金是出卖人张艳妮收取。 经质证，上诉人对该收条的真实性不认可，未见过该收条。因该证据与被上诉人主张的居间服务费并无直接关系，本院对该证据与本案的关联性不予确认。 2．房产证照片一份。拟证实：上诉人在签订合同前已经看过房产证，知晓房屋的抵押状态。 经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。因上诉人认可签订合同前看过房产证，本院对上诉人在签订合同前看过房产证的事实予以确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付居间服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，双方当事人经协商建立居间合同关系，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。双方当事人及案外人张艳妮所签《购房合同》第七条约定“本合同签订（订立）后，丙方（被上诉人）即已完成居间服务。甲方（张艳妮）应在签订合同之日向丙方支付房款总额的壹％的房屋中介佣金，乙方（上诉人）向丙方支付房款总额的壹％中介佣金”。现双方当事人及案外人张艳妮均在《购房合同》签字（签章）捺印，被上诉人已经促成合同订立，完成了其作为居间人的义务，上诉人应按照约定向被上诉人支付居间服务费。上诉人称被上诉人隐瞒了房产抵押贷款的事实，但根据双方在庭审中的陈述，可以确定上诉人在签订合同前已经查看过房产证，上诉人作为完全民事行为能力人，应谨慎审查房产证内容，上诉人称其仅看过房产证中抵押并解押一页的内容，与常理不符，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。上诉人还称被上诉人欺骗其可以帮助公积金贷款500000元，但最终无法足额进行公积金贷款。对此，本院认为，上诉人应当清楚自己的公积金使用情况，其并无证据证实准确向被上诉人告知了相关情况，以及被上诉人故意欺骗其订立合同。而且，上述《购房合同》第三条第二款约定，上诉人委托被上诉人办理公积金贷款，贷款额以公积金审批为准，不足部分由上诉人5日内补齐，同时上诉人还需支付给被上诉人公积金贷款手续费1000元。被上诉人虽未帮助上诉人办理公积金贷款手续，但其也未主张公积金贷款手续费。因此，在被上诉人促成合同订立后，上诉人应当按照上述《购房合同》第七条约定，向被上诉人支付居间服务费。 综上所述，卜金燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人卜金燕负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 闫 旭 审 判 员 董 蕾 二〇二一年六月二十三日 法官助理 马 全 书 记 员 张 昱