新疆维吾尔自治区霍尔果斯市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4004民初599号 原告（反诉被告）：陈安忠，男，1971年1月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 原告（反诉被告）：彭素云，女，1976年6月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。 共同委托诉讼代理人：王智，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霍尔果斯联科旅游投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市银都佳苑1#-4单元-203室。 法定代表人：石井卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：油旭，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：臧旭祯，新疆任远律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈安忠、彭素云与被告（反诉原告）霍尔果斯联科旅游投资有限公司（以下简称联科旅游投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈安忠、彭素云共同委托诉讼代理人王智，被告（反诉原告）联科旅游投资公司委托诉讼代理人油旭、臧旭祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈安忠、彭素云向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务；2．判令被告支付逾期交房违约金20,005元（自2019年9月1日暂算至2020年12月1日止），计算至房屋实际交付之日止。3．被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年10月23日，原告从被告处购买了霍尔果斯联科旅游投资公司开发的商业综合体X层楼7XX号商品房，预测建筑面积共计57.71平方米，单价3933元，双方签订了《商品房买卖合同》。原告已经按照合同约定的时间向被告支付了全部购房款226,973元，但是被告并未在合同约定的交房时间即2019年8月31日之前交付上述房屋，被告的行为已经构成违约，被告依法应当按照合同约定向原告支付违约金。原告多次找到被告协商交房及支付违约金事宜，被告均不予解决，故起诉至法院。 被告（反诉原告）联科旅游投资公司辩称，原告诉讼请求和事实理由均不能成立。1．涉案商品房买卖合同并非双方实际履行的合同，双方实际履行的是2018年8月9日签订的购房协议，买卖合同仅是被告为配合原告办理网签备案手续和办理不动产转移登记使用。2.依据2018年8月9日购房协议，原告所购买房屋总价款为4,686,248元，双方约定剩余100万元房款于签订合同时补清，但原告仅支付981,515元，剩余18,485元至今未付，在未收到全额购房款，被告享有先履行抗辩权，拒绝交付房屋。3．由于受不可抗力因素影响，涉案房屋至今仍在建设中，该不可抗力因素是导致涉案房屋仍未竣工的重大原因。现因原告违约行为给我公司造成的损失，故我公司提出反诉请求，1．依法判令反诉被告支付购房款924.25元。2．依法判令反诉被告承担本案反诉费用。 本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方经协商签订《购房协议》1份，约定：陈安忠购买联科旅游投资公司开发项目中霍尔果斯商业综合体X楼整层，购买面积为1191.52平米。购买价款为4,686,248元，需全款方式支付，在协议签订时再交房款776,248元，余款1,000,000元签订合同时交清；根据原告（反诉被告）要求，需将该层分割为面积为大于50㎡不等的20间房屋，具体面积以测绘报告为主，被告（反诉原告）应办理与面积分割的相关手续，需10个工作日，根据原告（反诉被告）要求签订房屋买卖合同。2018年10月23日，双方签订20份《商品房买卖合同》，约定被告（反诉原告）将其开发建设的霍尔果斯联科旅游投资测绘有限公司商业综合体中xxx商品房出售与原告（反诉被告）陈安忠、彭素云。上述签订的合同中包括本案涉案标的编号为YS30XXXXX的《商品房买卖合同》中的7XX号房，并约定上述房屋每平方米单价3933元，建筑面积57.71平方米，房屋总价款为226,973元，于2019年8月31日前交付上述房屋。双方还对逾期交房违约责任约定为逾期在180日内，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.1的违约金，两项分别处理，不做累加。上述20份《商品房买卖合同》均于2018年10月24日在霍尔果斯经济开发区管委会房地产管理局登记备案。原告于2018年7月3日向原告支付房款110,000元，2018年8月8日支付2,800,000元，2018年8月9日支付776,248元，2018年10月23日向原告支付房款981,515元，合计共向被告支付购房款4,667,763元。 另查明，截至目前，涉案房产项目未竣工验收。 上述事实，有原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》、转账凭证及被告（反诉原告）提供的购房协议及双方当事人当庭陈述的事实予以证实。 本院认为，原告与被告签订的编号为YS30XXXXX《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。 本诉部分，对原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）按约交付涉案的商业综合体xxx商品房的请求，因涉案商品房尚未竣工验收，交付时间无法确定，本院暂不予处理，原告可在上述房屋竣工验收达到交付条件后主张或另寻其他途径解决。现原告（反诉被告）已按照合同约定的价款全额支付购房款226,973元，被告（反诉原告）未能按照合同约定期限内交付房屋已构成违约，应承担逾期交房违约责任，向原告支付相应的违约金。对原告主张被告支付逾期交房违约金20,005元（自2019年9月1日暂算至2020年12月1日止），计算至房屋实际交付之日止的请求，因房屋实际交付之日无法确定，故本院对主张的2019年9月1日至2020年12月1日的逾期交房违约金，予以支持。关于逾期交房违约金的金额，从2019年9月1日起暂计算至2020年12月1日计457天，但因不可抗力因素，对此期间2020年1月27日至3月8日，2020年7月27日至9月1日，合计77天应予扣除。自2019年9月1日至2020年2月27日为逾期交房180日以内，扣除2020年1月27日至2月27日共30天，该段违约金计算为5,106.89元（226,973元×日万分之1.5×150日）；自2020年2月28日至2020年12月1日为逾期交房180日以后，扣除2020年2月28日至3月8日，2020年7月27日至9月1日共计47天，该段违约金计算为11,010.46元（226,973元×日万分之2.1×231天），以上合计违约金为16,117.35元。对于2020年12月1日之后的逾期交房违约金，因联科旅游投资公司的实际交房时间尚不确定，本案中暂不予处理，原告陈安忠、彭素云后续可另行主张。对原告主张要求被告支付保全费，未提供相关证据，故本院不予认可。对被告（反诉原告）抗辩合同约定的日万分之2.1的违约金过分高于实际损失，要求根据商品房买卖合同司法解释以同期银行贷款利率确定损失上限，予以调整。因双方在合同中对违约责任已作明确约定，该约定未违反法律强制性规定，故对被告（反诉原告）的抗辩理由，本院不予采信。 反诉部分，被告（反诉原告）联科旅游投资公司要求原告（反诉被告）支付购房款924.25元，本案中，双方在2018年8月9日签订《购房协议》，双方约定面积具体以测绘报告为主，而2018年10月23日签订《商品房买卖合同》确定测绘面积，并在房屋产权部门备案，双方对签订《商品房买卖合同》均予以认可，故双方实际履行的应当是《商品房买卖合同》，而签订合同当日，原告（反诉被告）已按照合同约定的面积和价款支付全额房款226,973元，被告（反诉原告）提供的证据未能证实原告（反诉被告）需向其支付购房款924.25元，故对被告（反诉原告）的反诉请求，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）霍尔果斯联科旅游投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陈安忠、彭素云自2019年9月1日至2020年12月1日的逾期交房违约金16,117.35元； 二、驳回原告（反诉被告）陈安忠、彭素云的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）霍尔果斯联科旅游投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300.13元，减半收取150.06元，反诉受理费50元，减半收取25元，合计175.06元，由原告（反诉被告）陈安忠、彭素云负担48.59元，被告（反诉原告）霍尔果斯联科旅游投资有限公司负担126.47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 吕 婷 二〇二一年六月二十六日 书记员 永志园