西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终430号上诉人（原审被告）：张前志，男，1958年12月18日出生，汉族，经商，现住四川省资阳市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李明波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄龙洋，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴爱忠，男，1969年2月14日出生，汉族，经商，现住江苏省江都市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：白杨，西藏伟豪律师事务所律师。上诉人张前志因与被上诉人吴爱忠房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2264号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张前志的委托诉讼代理人李明波、黄龙洋，被上诉人吴爱忠的委托诉讼代理人白杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张前志上诉请求：一、撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2264号民事判决，发回重审；二、驳回被上诉人一审全部诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一审法院在审理过程中，主体错误，张前志不是适格主体。为查清案件事实，本案遗漏了重要的当事人。本案在审理过程中事实认定错误，故应当发回重审。一、2017年1月1日至2018年12月31日签订的《房屋租赁合同》主体是吴爱忠与张前志。2018年末又补签一年至2019年12月31日。一审庭审笔录记载，吴爱忠在法庭中说补签的一年协议是张前志的儿子张贤开与吴爱忠协商签订的，因为张前志身体不好回内地了。案涉房屋实际由张贤开在实际经营。根据合同相对性，《房屋租赁合同》的实际签署人是张前志的儿子张贤开，实际履行人也是张贤开，因此本案的适格被告是张贤开。一审法院对本案适格主体认识错误，应撤销一审判决，发回重审。二、一审法院遗漏了重要当事人致使案件事实认定有误，应当撤销一审判决，发回重审。1.一审《中国农业卡活期存折交易明细清单》证明，租赁费是张贤开向原告缴纳了4-9月的房租及水电费。该份证据的收款人是吴爱祥，转款人为张贤开，且转款记录注明“张贤开租金”。签署《房屋租赁合同》双方为吴爱忠与张前志，因此为查清案件事实，法院应当通知吴爱祥与张贤开到庭查清基本案件事实，故应当发回重审。2.从2011年8月1日开始，堆龙舍得万聚之家机电销售部已经将案涉房屋注册为经营场所。案涉房屋的实际使用也是由堆龙舍得万聚之家机电销售部在使用，为案涉房屋的实际占有人。一审应当依职权追加堆龙舍得万聚之家机电销售部为共同被告或第三人出庭。一审遗漏重要当事人，二审应当撤销一审判决，发回重审。三、一审法院认定事实错误。《房屋租赁合同》到期前，张贤开2019年10月去找吴爱忠续签合同，因未找到吴爱忠，故张贤开未与吴爱忠续约成功。之后也并非是吴爱忠所说，是张贤开不与吴爱忠签署2020年的租赁合同，而是张贤开一直找吴爱忠签署合同，吴爱忠一直不与上诉人的儿子张贤开签署。2020年9月以后吴爱忠为解除合同获取涉案房屋的转让费，不接受张贤开缴纳的房租。吴爱忠的行为有违诚实守信原则。综上，请贵院依法作出公正判决，撤销一审判决，发回重审。被上诉人吴爱忠辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据，主要是为拖延诉讼，浪费了司法资源。此外，将另案主张因拖延产生的租金。吴爱忠向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方之间的不定期房屋租赁关系，并向原告腾退房屋；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期至2019年12月31日届满。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。但被告依然占用房屋至今，现原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2017年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将堆龙德庆区青藏路地质六队对面门商铺（以下简称涉案房屋）四间租赁给被告使用。该商铺为上下两层，每季度租金为17 400元（每间每月1450元）。水电费按实际产生计算。商铺租赁期限为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日。在合同期满后，原、被告协商将合同延期一年至2019年12月31日，房屋租金上涨为每间每月1700元。在租赁期限届满后，双方未再续签合同，但被告仍使用该房屋，并向原告支付租金至2020年9月30日。一审法院认为，原、被告双方的房屋租赁合同期限届满后未续签书面合同，涉案房屋由被告继续使用，故本院依法认定双方形成不定期租赁关系。原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。据此，原告于2020年10月16日向本院起诉后本院向被告邮寄送达了诉讼文书，应视为已经通知被告要解除合同，但被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃与原告协商续租事宜。被告应当在合理期限内将涉案房屋返还原告，考虑到被告需要另寻出租人和搬家的时间，本院酌情为被告预留30天的搬迁期限，故本院对原告主张判令解除原、被告双方之间的不定期房屋租赁关系，并向原告腾退房屋的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告吴爱忠与被告张前志双方之间的不定期房屋租赁关系；二、被告张前志于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告吴爱忠返还租赁的房屋。二审期间，上诉人张前志提交《收款收据》原件一组8份，证明本案的主体是张贤开。被上诉人吴爱忠认可该组证据三性，不认可证明目的。本院对该组证据的真实性予以认可。上诉人张前志对一审查明的事实“在租赁期限届满后，双方未再续签合同，但被告仍使用该房屋，并向原告支付租金至2020年9月30日”不予认可。被上诉人吴爱忠认可。本院另查明，案外人吴爱祥与吴爱忠系同胞兄弟关系。张前志与案外人张贤开系父子关系。对此，上诉人张前志与被上诉人吴爱忠均认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案争议的焦点是：主体是否适格、是否遗漏当事人、事实认定是否错误。本院认为，第一，关于主体是否适格。诚如上诉人张前志所述，合同具有相对性，因此《房屋租赁合同》约束的主体是吴爱忠与张前志。自《房屋租赁合同》签订，到《房屋租赁合同》续约至2019年12月31日，这段时间的合同主体是张前志与吴爱忠，上诉人与被上诉人之间是没有疑问的。张前志与吴爱忠在此期间的房屋租赁法律关系，租赁物的使用、租金的缴纳是价值核心。在事实上，一是案外人吴爱祥与吴爱忠系同胞兄弟关系，张前志与案外人张贤开系父子关系，此点，上诉人与被上诉人均认可。二是租赁物由张前志的儿子张贤开占有使用，开设“堆龙舍得万聚之家机电销售部”，向吴爱祥缴纳房租，吴爱祥向张贤开收取房租。在此情形下，虽然收取房租的不是吴爱忠，缴纳房租、使用房屋的也不是张前志，但是房屋租赁法律关系指向的主体吴爱忠与张前志、《房屋租赁合同》所承载的价值，吴爱祥、张贤开均认可。这种现象，符合一般常识性认知，符合中国的熟人社会交往惯例。2019年12月31日之后，张贤开继续使用租赁物并向吴爱祥缴纳房租至2020年9月30日。此事实的评价，吴爱祥、张贤开应当秉持与之前相同的观点，而不能因为进入诉讼程序就完全否认，否则有违《中华人民共和国民法典》之公序良俗。同时，基于此事实的法律评价，则吴爱忠与张前志之间当然符合法律规定的不定期房屋租赁法律关系。至于张贤开使用租赁物经营“堆龙舍得万聚之家机电销售部”，或是任何其他名字的项目，与吴爱忠与张前志之间的房屋租赁法律关系无涉。因此，本案主体适格，也未遗漏当事人。第二，关于事实认定是否错误。上诉人张前志不认可“在租赁期限届满后，双方未再续签合同，但被告仍使用该房屋，并向原告支付租金至2020年9月30日。”本案事实是2019年12月31日之后，张贤开继续使用租赁物并向吴爱祥缴纳房租至2020年9月30日。该事实的前因后果、来龙去脉，本院在前面已经论述。一审法院在表述上的瑕疵，本院予以纠正，但对法律事实的认定是正确的。因此，本案事实认定没有错误。至于吴爱忠为解除合同不与张前志续约并有违诚实信用原则，该事实的查明与法律评价均不在本案处理之列。综上，张前志的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（上诉人张前志已预交），由张前志负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 一 麟审 判 员 王 永 伟审 判 员 玉 珍二〇二一年六月一日书 记 员 次 德 吉