陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书            （2021）陕0824民初 1549号 原告:王晓荣，女，1990年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇XX小区。身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：姜衡，男，1988年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇XX小区。身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张玉翠，陕西辅衡律师事务所律师。被告:陕西延长化建房地产开发有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区XX路XX号XX楼。法定代表人：高建成，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，陕西富能律师事务所律师。原告王晓荣与被告陕西延长化建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法通知姜衡为本案原告参加诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王晓荣、姜衡委托诉讼代理人张玉翠及王晓荣、被告陕西延长化建房地产开发有限公司委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。王晓荣、姜衡向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《商品房买卖合同》的约定履行集中供暖义务并支付逾期集中供暖产生的违约金（违约金每日按购房款的万分之二计算，从2019年4月5日起至集中供暖义务履行完毕止。截止起诉之日产生违约金25000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月20日,原告与被告陕西延长化建房地开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定:原告购买被告开发的位于靖边县XX路以南、包茂高速以西、延长西路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房一套,建筑面积为126.71平方米,每平方米3956.4元,房屋总价为501315元。房屋基础设施设备包括供水、排水、供电、供暖、燃气等,其中供暖由被告采用自建集中供暖系统。被告应当在2018年12月31日前向原告交付房屋，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，被告将承担逾期交付责任即按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务，被告却因房屋水管冻裂未按期交付房屋。后原告多次催促，被告才于第二年春天即2019年4月4日向原告交房。在交付时，经原告验收发现该商品房集中供暖系统尚未完备，被告当场承诺尽快修建。但直至今日，该房屋仍未实现集中供暖。经原告多次与被告协调，被告仍怠于履行修建集中供暖设施的义务。无奈之下，原告只能自行购买安装壁挂锅炉取暖。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定,双方均应依照合同全面履行义务。现被告向原告交付基础设施不完备的商品房，属于瑕疵履行，应依照《商品房买卖合同》第十条：“供暖采用自建集中供暖系统，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费...如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二的约定承担逾期交付责任”、第十二条：“出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”之规定，承担违约责任。综上所述，被告的前述行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼,请求依法支持原告前列之诉求!陕西延长化建房地产开发有限公司辩称，一、被告所买受的房屋已符合集中供暖配建标准,集中供暖系统无法使用系客观的政府行为所致,被告不应当承担逾期集中供暖的违约责任。延长·天和城商住小区项目开发初期,小区的供暖规划直接利用延长兄弟企业榆林炼油厂废气余热建设相应的供热设施进行集中供暖。为此,陕西延长石油(集团)有限责任公司作出《关于靖边生活基地项目一期工程拟采用集中供热方式供暖的批复》予以明确:“一、同意靖边生活基地项目一期工程采用集中供热方式采暖。二、同意对榆林炼油厂现有的工艺装置低温热挖掘改造及对低温热水系统优化,提供低温热水热源,经榆林炼油厂新建余热回收站换热后,外输至延长石油(集团)靖边生活基地B、C地块一期新建换热站,经换热站后输送至小区各住户及公建设施。三、同意榆林炼油厂负责榆林炼油厂界区内余热回收站及配套管线建设;榆林综合服务公司负责榆林炼油厂界区外至靖边生活基地界区XX线建设、靖边生活基内界区内的换热站及换热站前管线建设;延长化建房地产开发有限公司负责靖边生活基地小区内换热站后的二次管线及末端系统建设……”。小区建设过程中,靖边县人民政府在2016年发布《靖边县人民办公室政府常务会议纪要(第五次》确定:“一、审议并原则通过了县招商局关于引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目意见。(一)原则同意引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目,利用榆林炼油厂的废气余热先行在河东片区小范围内试点试验,待条件成熟后,再进行大面积的推广应用。所需环保资金由陕西环保产业集团承担…”。2018年,靖边县发展和改革局对靖边县东升环保热力有限公司实施的靖边县集中供热项目进行备案确认,其中明确:“计划开工时间:2018年4月,建设内容及规模:该项目分两期实施,一期主要对靖边县延长石油生活设施基地进行供热,二期向县城其他地区辐射,项目全部建成后供热面积可达约400万平方米”。因此,利用榆林炼油厂废气余热进行集中供暖已被政府纳入立项审批实施项目的范围,小区的集中供暖只能变更为连接城市集中供热管网进行供暖。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定: “……第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备……3.供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,采用自建集中供暖系统……”由此可见,答辩人向被答辩人出售的延长·天和城商住小区房屋在小区集中供暖系统符合配建标准后需使用城市集中供热管网进行供热。在被告向原告交付所售卖房屋时,小区内部已符合集中供暖配建标准,但因政府主导实施的城市集中供热项目工程进展缓慢,导致小区至今无法使用集中供热系统进行供暖。目前,小区入住业主均暂时采用燃气锅炉进行分户供暖。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条:“合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同”。基于政府立项审批实施的城市集中供热项目,被告与原告在签订合同时约定了售卖房屋采用集中供热系统供暖的条款内容,但因城市集中供热项目工程缓慢,导致延长·天和城商住小区无法使用集中供热系统进行供暖,如果继续履行集中供暖义务,对被告明显不公平。故此,应当对合同约定被告履行集中供暖义务的条款内容进行变更调整,且无法履行集中供暖义务系客观的政府行为所致,被告不应当承担逾期集中供暖的违约责任。二、原告存在逾期付款的违约情形,被告可以按照合同约定要求其承担相应的违约责任。合同签订后,原告向被告付清了购房首付款,双方于2018年10月20日办理了合同网签备案手续,但原告被却未能如约在合同备案后1个月的期间内向银行提供个人按揭贷款相关资料,直至2019年1月29日才取得银行按揭贷款向被告付清了全部购房款;原告买受的房屋在合同约定的2018年12月31日前已具备交付条件,因原告严重迟延支付剩余购房款,直至2019年4月4日才办理了收房手续。故此,原告应当按照合同约定内容向被告支付逾期付款违约金和逾期收房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第四组证据，因其未提交正式发票，被告有异议，且无相关证据佐证，故不予认定。对原告提交的《商品房买卖合同(预售）》约定被告应当向原告购买的房屋采用集中供暖，但被告未按期向原告购买的房屋履行集中供暖义务的事实以及对其提交的第五组证据证明被告在延长·天和城微信公众号、靖边在线平台宣传采用集中供暖的事实予以确认。对被告提交的《关于靖边生活基地项目一期工程拟采用集中供热方式供暖的批复》、《靖边县人民政府常务会议纪要》、《陕西省投资项目备案确认书》、《工程验收单》、《靖边县住建局关于“县长信箱”平台网友问题的答复函》的真实性及证明：延长·天和城商住小区初期供暖规划是直接利用延长兄弟企业榆林炼油厂废气余热建设相应的供热设施进行集中供暖及靖边县政府于2016年决议启动靖边城市集中供热管网项目的建设，项目备案确认的计划开工时间为2018年4月，项目一期建设主要是对延长·天和城商住小区项目进行集中供暖以及延长·天和城商住小区供热系统符合集中供暖配建标准，已具备纳入城市集中供热管网条件，因城市集中供热项目工程进展缓慢，导致延长·天和城商住小区无法使用集中供热系统进行供暖的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，原告王晓荣、姜衡与被告陕西延长化建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于靖边县XX路以南、包茂高速以西、延长西路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房一套,建筑面积为126.71平方米,每平方米3956.4元,房屋总价为501315元。付款方式为：按揭贷款，买受人应当于2018年10月20日前支付首期房款351315元，余款15万元申请贷款支付 。商品房交付条件为：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房取得房屋测绘报告；3、该商品房经分户验收合格；4、该商品房经出卖人、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位单体工程验收合格。合同第十条第一款第3项约定：供暖，采用自建集中供暖系统（以上设施1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任）。第十一条约定，一、出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。二、该商品房达到第九条、第十条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日期届满前40日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告交付了首付款，剩余房款办理了按揭贷款。因案涉房屋被告未按约定采用自建集中供暖系统供暖，原告诉至本院。另查明，2016年5月31日，陕西延长石油(集团)有限责任公司作出《关于靖边生活基地项目一期工程拟采用集中供热方式供暖的批复》内容:“同意靖边生活基地项目一期工程采用集中供热方式采暖。二、同意对榆林炼油厂现有的工艺装置低温热挖掘改造及对低温热水系统优化,提供低温热水热源,经榆林炼油厂新建余热回收站换热后,外输至延长石油(集团)靖边生活基地B、C地块一期新建换热站,经换热站后输送至小区各住户及公建设施。三、同意榆林炼油厂负责榆林炼油厂界区内余热回收站及配套管线建设;榆林综合服务公司负责榆林炼油厂界区外至靖边生活基地界区XX线建设、靖边生活基内界区内的换热站及换热站前管线建设;延长化建房地产开发有限公司负责靖边生活基地小区内换热站后的二次管线及末端系统建设……” 2016年6月29日，靖边县人民政府发布《靖边县人民办公室政府常务会议纪要(第五次》内容:“一、审议并原则通过了县招商局关于引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目意见。(一)原则同意引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目,利用榆林炼油厂的废气余热先行在河东片区小范围内试点试验,待条件成熟后,再进行大面积的推广应用。所需环保资金由陕西环保产业集团承担…”。2018年3月23日,靖边县发展和改革局对靖边县东升环保热力有限公司实施的靖边县集中供热项目进行备案确认,其中明确:“计划开工时间:2018年4月,建设内容及规模:该项目分两期实施,一期主要对靖边县延长石油生活设施基地进行供热,二期向县城其他地区辐射,项目全部建成后供热面积可达约400万平方米”。2019年8月13日，靖边县住建局关于“县长信箱”平台网友问题的答复函，内容为“靖边县住建局关于‘县长信箱’平台网友问题的答复函 ，县‘百姓问政’工作领导小组办公室：关于网友反映的‘关于延长天和城小区集中供暖’问题的信件已收悉，现函告如下：归小区的设计供暖方式为集中供暖、延长天和城开发商及政府已经对供暖的热力公司招投标完成，但是由于管线铺设用地原因，目前集中供暖工程进度缓慢、请您耐心等待！如有咨询的问题仍不清楚，请拨打电话0912-461XXXX.专此函告。靖边县住房和城乡建设局，2019年8月13日”。时至本案开庭之日，该小区未采用集中供暖。总体采暖管网实施完毕且验收合格。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售）》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是：被告向原告交付的商品房未按约定采用自建集中供暖系统是否构成违约。虽被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售）》中约定了供暖采用自建集中供暖系统，但因2016年6月29日靖边县人民政府办公室常务会议纪要，确定启动靖边城市集中供热管网项目建设，且在2018年3月23日经靖边县发展和改革局对靖边县东升环保热力有限公司实施的靖边县集中供热项目进行备案确认,并明确了计划开工时间为2018年4月，项目备案确认的计划开工项目一期建设主要是对延长·天和城商住小区项目进行集中供暖。因城市集中供热项目工程进展缓慢，延长·天和城商住小区至今无法使用集中供热系统进行供暖。且靖边县住建局关于“县长信箱”平台对此在2019年8月13日网友问题的答复函中进行了说明。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，“合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同”。本案中，被告基于政府立项审批实施的城市集中供热项目,延长·天和城商住小区现无法履行集中供暖义务。该合同义务不能履行的直接和根本原因非被告所致, 属于合同成立以后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化的情形，故被告不应当承担集中供暖的违约责任。双方对该约定应进行协商、变更或者解除。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王晓荣、姜衡的诉讼请求。案件受理费424元,由原告王晓荣、姜衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。             审  判  长    姬登峰           审  判  员    樊  勃           人民陪审员    付永岗              二 〇二一年六月二十四日            书  记  员    贺炳瑞  1