辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终590号上诉人（原审原告）：陈新建，男，1979年7月1日出生，汉族，职员，住江苏省泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：钱晶，女，1982年3月16日出生，汉族，教师，住江苏省泰州市海陵区。二上诉人共同委托诉讼代理人：高连文，北京市尚和律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴奕翰，北京市尚和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：锦州凤还朝房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区兰花里131号东湖凤还朝15-65号。法定代表人：高锡伶，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪，辽宁博魁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建国，辽宁永字律师事务所律师。上诉人陈新建、钱晶因与被上诉人锦州凤还朝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈新建、钱晶上诉请求：1、请求撤销锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初508号判决书，并依法重新判决；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、被上诉人的欺诈行为未予认定。被上诉人于2017年7月4日将涉案房屋的不动产权登记抵押给锦州银行股份有限公司市委南支行，抵押期限为2017年6月29日至2020年6月28日，在被上诉人未如实告知上诉人房屋不动产权己经抵押的情况下，上诉人与被上诉人在2019年9月1日签订《笔架山海岸江南房屋认购协议》。之后上诉人按照约定履行了付款义务，但经多次催促，被上诉人始终不与上诉人签订商品房买卖合同、不办理房屋的不动产权证，致使上诉人购买房屋应享受的合法房屋权益无法实现。在无法了解涉案房屋真实状态、迟迟无法实现相关权益的不得已情况下，上诉人聘请律师，查询方得知上诉人购买的房屋于2017年已经被抵押，且查询时依然是抵押状态。被上诉人故意隐瞒了房屋已经抵押他人的事实，构成欺诈。依据《合同法》第54条的规定，被告以欺诈的手段，使上诉人在违背真实意思的情况下订立的合同，上诉人有权请求人民法院予以解除。一审法院认定“在本案的审理期间被上诉人解除抵押，具备履行条件”上诉人认为案件审理期间解除抵押不能抵消其订立合同时以及签订合同后的欺诈事实，欺诈行为导致上诉人做出错误选择，购买存在重大瑕疵的房屋，从而引发了此次诉讼。2、全面按约定履行合同已无可能。一审判决书认为：“本案审理期间，涉案房屋的抵押登记己经解除，合同具备履行的条件，原被告双方应全面按照合同约定履行合同义务”上诉人依据双方约定全面履行了合同义务，被上诉人即应按照付完款即与上诉人签订《商品房买卖合同》，但时隔一年，上诉人无数次催促，被上诉人始终不与上诉人签订《商品房买卖合同》，也未给上诉人办理产权证。时间作为履行合同的重要元素，被上诉人严重违约。并且，房屋的不动产权具有期限，资金具有时间成本和收益，被上诉人利用欺诈手段获得上诉人的资金，使得涉案房屋的不动产权期限人为缩短，同时占用抵押权和上诉人资金，进而非法获益，侵害上诉人合法权益。一审法院无视被上诉人违约行为，认定：“原、被告双方应全面按照合同约定履行合同义务”，显然被上诉人已经严重违约，合同的全面履行已无可能。以上两点说明被上诉人签订合同时及签订后持续存在欺诈事实，签订合同后不按照约定履行合同，已严重违约。上诉人有权要求解除合同，被上诉人承担违约责任。3、上诉人主张的交通食宿费、律师费均是因被上诉人欺诈、违约产生的损失，应予支持。首先，上诉人为签订商品房买卖合同、办理产权证事宜多次开车到锦州找被上诉人工作人员沟通，交通食宿费是必然产生费用，上诉人主张的5000元也在合理支出范围之内应予支持。其次，被上诉人欺诈、违约，上诉人方聘请律师维权，一审己经提交上诉人与北京市尚和律师事务所签订的委托代理合同，该合同明确了律师费金额以及委托的事项即本案诉讼。该笔费用属于上诉人因被上诉人欺诈、违约行为而产生，被上诉人依法应承担。二、一审判决适用法律存在错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定。一审法院认为：本案审理期间，涉案房屋的抵押登记已经解除，合同具备继续履行的条件，不属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定。买卖合同司法解释的确不应适用于本案，在审理中无论是上诉人还是被上诉人均未提出适用该判决书表述的买卖合同司法解释，始终认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条。因此，无论判决书是表述错误还是其他原因，本案应适用的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，被告故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案，被上诉人在上诉人购买其房屋时故意隐瞒了房屋已经抵押的事实，且在上诉人付完全款后仍拒绝签订商品房买卖合同、办理房屋产权证书，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，返还房款、赔偿损失以及一倍赔偿。综上，被上诉人以欺诈手段和上诉人签订《笔架山海岸江南房屋认购协议》，之后又严重违约，依据《合同法》第四十二条第二款：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案只有房屋认购协议，没有商品房买卖合同，也没有网签。应当适用民法典的基本原则诚实信用原则没有适用。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定没有适用。上诉人的诉请符合法律规定，一审判决违背客观事实，适用法律错误。上诉人请求贵院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。锦州凤还朝房地产开发有限公司辩称，1、被上诉人认为上诉人的上诉请求没有实体法律依据，具体理由如下：被上诉人在签订认购协议时，虽然没有告知房屋处于抵押状态，但并不影响双方合同的履行，该份协议只产生了债权效益，并不涉及到物权的实际处分。被上诉人依据合同为上诉人办理房屋交付及所有权转移的义务，前提条件应为上诉人全额支付购房款。双方认购协议约定购房款应为379431元，被上诉人只收到了259431元，不符合为上诉人办理所有权转移登记及交付房屋的条件，也不符合2021年1月1日实施的修改后的《商品房买卖合同司法解释》的第15条的规定，该条规定商品房买卖合同约定或城市房地产开发经营管理条例第32条的规定，办理不动产登记的期限届满后，超过1年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，上诉人提出的事实不符合该司法解释的规定。2、被上诉人认为应依据原商品房买卖合同司法解释第9条要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求，鉴于该条司法解释已被新的商品房买卖合同司法解释所删除，所以上诉人的诉讼请求没有请求权利。上述被上诉人在签订认购协议时，涉案房屋是否处于抵押，都不影响合同的效益。只有在具备为上诉人办理转移登记时，不能为上诉人办理转移登记，处分权有瑕疵时才应当承担违约责任。上诉人没有证据证明被上诉人在具备办理转移登记的条件时涉案房屋的所有权有瑕疵。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。陈新建、钱晶向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告锦州凤还朝房地产开发有限公司签订的《笔架山海岸江南房屋认购协议》；2、判令被告向原告返还购房款379431元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（从2019年9月1日起至给付之日）；3、判决被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款379431元；4、判令被告支付原告因签订此合同及诉讼产生的交通费用、食宿费用5000元；5、判令被告支付原告本案律师费48900元；6、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月1日，原告钱晶（乙方）与被告锦州凤还朝房地产开发有限公司（甲方）签订笔架山海岸江南房屋认购协议，约定由乙方购买甲方开发的位于锦州市经济技术开发区“笔架山海岸江南”项目12号楼1单元14层131号，该房屋产权面积86.47㎡，销售单价5757元/㎡，总价为497803元。并约定乙方在签署协议时交付认购定金15万元，在本协议签订之日起3日内即2019年9月4日前补交房款229431元并签订《商品房买卖合同》。按上述约定时间内补款可享受总房款减免团购优惠12万抵20万享受一口价优惠，如未按上述时间补交房款，则不享受该优惠。当日，原告向案外人锦州海润万家技术信息咨询有限公司交纳12万元，该收据载明交来海岸江南12-131，收款人李忠园。当日，原告钱晶又向被告锦州凤还朝房地产开发有限公司交纳3万元购房款。原告提供的笔架山·海岸江南团购客户付款时间及折扣审批单显示，置业顾问王宁，认购当天定金15万元，认购3日内补齐房款229431元，财务总监李忠园签字。2019年9月6日、9月12日，原告分别向被告锦州凤还朝房地产开发有限公司支付购房款20万元、29431元。另查，2017年7月4日，案涉房屋在锦州滨海新区不动产登记中心办理了抵押登记。2020年8月4日，锦州滨海新区不动产登记中心出具证明，显示案涉房屋处于正常状态。一审法院认为，原告与被告签订的笔架山海岸江南房屋认购协议系当事人的真实意思表示,协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同依法成立有效,受法律保护。原、被告双方均应全面按照合同约定履行合同义务。合同签订后,原告依约支付了案涉房屋的购房款。关于原告主张解除协议的诉求。本案审理期间,涉案房屋的抵押登记已经解除,合同具备继续履行的条件，不应认定被告属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定的情形，被告又明确表示不同意与原告解除协议，故对原告以上诉求不予支持。有鉴于双方当事人应继续履行协议，对于原告要求返还购房款及利息、赔偿一倍房款的主张，亦不予支持。关于原告主张的交通费用及食宿费用5000元、律师费48900元，因其并未提供相关证据予以证明，故对该项诉求不予支持。关于诉讼费负担问题。案涉房屋在原告签订认购协议之时确实存在抵押，该事实也是引起本案诉讼的直接原因，因此诉讼费用应由被告锦州凤还朝房地产开发有限公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告陈新建、钱晶的诉讼请求。案件受理费减半收取3900元，由被告锦州凤还朝房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于双方当事人签订的《笔架山海岸江南房屋认购协议》应否解除的问题，上诉人陈新建、钱晶提出两点上诉理由，一是被上诉人锦州凤还朝房地产开发有限公司在签订该认购协议时隐瞒了房屋已经抵押的事实，存在欺诈行为；二是被上诉人始终不与上诉人签订《商品房买卖合同》，未给上诉人办理产权证，被上诉人严重违约，全面按约定履行合同已无可能。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。可见依据合同法的规定，欺诈不是合同解除的法定条件，而是可撤销的法定条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定系对因三种情况造成合同无效或者被撤销、解除的，买受人可享有的权利的规定，适用该条规定的前提是合同已被确认无效或者被撤销、解除，该条规定并非对合同解除法定条件的规定，依该条规定不能得出欺诈是合同解除的法定条件的结论。综上，上诉人以被上诉人存在欺诈为由主张解除合同无法律依据，且现案涉房屋已不存在抵押，故上诉人该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人始终不与上诉人签订《商品房买卖合同》，未给上诉人办理产权证，被上诉人严重违约，全面按约定履行合同已无可能的理由，经查，被上诉人现对上诉人持有的由锦州海润万家技术信息咨询有限公司出具的12万元收据存有异议，导致双方当事人对购房款是否全部交纳，能否享受优惠价产生争议，故依现有证据，亦不能认定被上诉人严重违约，符合合同法第九十四条规定的合同法定解除条件。2019年9月1日双方当事人签订《笔架山海岸江南房屋认购协议》的当日，上诉人交纳了二笔款项，一笔12万元，由锦州海润万家技术信息咨询有限公司出具收据，一笔3万元，由被上诉人出具收据。二笔款项合计15万元，与认购协议中约定的签署协议时交付认购定金15万元相吻合。协议中同时约定，2019年9月4日前补交房款229431元。上诉人于2019年9月6日交款200000元，2019年9月12日交款29431元，合计为229431元，与应补交款项数额一致。如上诉人未按约交付认购金15万元，其之后按约定交纳229431元的行为不符合行为规律。上诉人交纳229431元虽比约定的时间略晚，但上诉人已交款，被上诉人也已收款，被上诉人在收款之后再对15万元定金的交纳提出异议，本院不予支持，应当认定上诉人交纳的由锦州海润万家技术信息咨询有限公司出具收据的12万元为定金的一部分。上诉人无充分证据证明《笔架山海岸江南房屋认购协议》无法继续履行，存在不能实现合同目的情形，故上诉人该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张的交通费用及食宿费用，因其并未能提供相关证据予以证明是其实际发生的损失，故对该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张的律师费，上诉人虽提交了委托代理合同，但并未提交交费凭证，故该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张原审适用法律错误一节，原审将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条书写为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条有误，予以更正。鉴于本案被上诉人在与上诉人签订《笔架山海岸江南房屋认购协议》时已将房屋抵押又未对上诉人进行告知，引发本次诉讼，故二审案件受理费由被上诉人承担。综上所述，上诉人陈新建、钱晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，上诉人陈新建、钱晶已预交，由被上诉人锦州凤还朝房地产开发有限公司负担7800元，于本判决生效之日起七日内向锦州市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。上诉人陈新建、钱晶预交的7800元予以退还。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二一年六月二十四日法官助理郭建华书记员李响