河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终2372号 上诉人（原审被告）：河北中恒房地产开发有限公司，住所地保定市莲池北大街209号门脸。 法定代表人：尹利荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石立松，河北保师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申娜，女，1984年4月30日出生，汉族，户籍地河北省保定市竞秀区，现住保定市。 委托诉讼代理人：王冰，河北上广律师事务所律师。 上诉人河北中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人申娜商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任或发回重审，争议金额572,858元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案所涉及的“碧翠园”项目，系案外人张美璐、保定中能房地产开发有限公司（以下简称中能公司）借用上诉人的开发资质，自行开发建设、自行对外销售，中能公司系实际签订合同人及实际收款人。上诉人从未对外销售过“碧翠园”项目，也从未授权过案外人对项目进行销售，更从未收取过任何购房款。上诉人与被上诉人从未有过直接接触，根本不具有与被上诉人签订《认购协议书》的合意，双方不存在买卖合同法律关系。“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目合同专用章”及“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目财务专用章”也并不属于上诉人公章序列，不能代表上诉人真实意思表示，不能视为对上诉人发生法律效力的公章。所以，上诉人并非是案涉合同的实际相对人，不应承担购房款返还义务。而一审法院只看表面，不顾客观事实，错误地将上诉人认定为合同的相对人，实属认定事实错误。二、一审判决程序违法。1、本案所涉及“碧翠园”项目，已经于2019年11月被保定市中级人民法院查封，涉及中院执行案件立案在先。中院对项目准备进行整体评估和审查处理，其处理结果会对被上诉人是否是适格的购房者进行审查，该结果对本案有直接影响。本案审理依法应当中止，但一审法院仍继续进行审理并作出判决，程序违法。2、“碧翠园”项目系案外人张美璐、中能公司借用上诉人公司的开发资质，自行从事开发建设、销售。其系案涉合同相对人，也是本案法律关系的实际相对人，与本案具有直接关联，应当追加为本案被告。一审法院不予追加系程序违法。综上所述，一审法院认定事实错误、程序严重违法，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人合法权益。 申娜辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，应当予以维持。中能公司只是上诉人中恒公司的指定收款账户。根据合同的相对性原则，上诉人中恒公司应该承担合同责任。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护”。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。而合同根据相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。且除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。同时违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。本诉中，《认购协议书》的出卖人（甲方）名称为：“河北中恒房地产开发有限公司”，合同每页的眉头标注均为“河北中恒房地产开发有限公司”，甲方签字落款为“河北中恒房地产开发有限公司”，甲方盖章为“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目合同专用章”，认购款的收款收据中的收款单位盖章为“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目财务专用章”。根据上述证据，尤其是收款收据中的收款单位，可以认定，收款单位是中恒公司，而不是中能公司，中能公司的账号只是上诉人指定的一个收款账户。关于上诉人抗辩在《认购协议书》及收款收据中的章虽非上诉人的公章，但合同专用章及财务专用章均可认定，应当由上诉人承担合同责任。首先，根据保定市自然资源和规划局发布的国有建设用地招拍挂出让结果公示信息、2015年7月份建设用地规划许可证信息、2017年9月下旬建设工程规划许可证信息，均可证实被上诉人购买的碧翠园房产项目系上诉人取得土地及开发许可并出售，因此虽然上诉人所盖章“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目”中，虽然加有“碧翠园项目”几个字，但碧翠园项目的唯一土地房屋建设开发商只有上诉人，碧翠园项目的合同签订承担主体只能是唯一的上诉人。其次，《认购协议书》中的“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目合同专用章”，因合同专用章是公司对外签订合同时使用，可以在签约的范围内代表公司，因此上诉人需承受由此导致的权利义务。第三，认购款的收款收据中的收款单位加盖“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目财务专用章”，财务专用章用于公司内部的现金、银行收付业务；单位对外的现金、银行收付业务，以及其他外部业务等。据此，财务专用章可以证实被上诉人交付款项系上诉人收取。二、一审法院审理程序合法，应予以维持。保定市中级人民法院所立执行案与本案不是一个法律关系。且本诉是商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因碧翠园项目被告至今未取得商品房预售许可证明，且房屋至今没有动工，因此合同应当认定无效。而原被告的合同是否有效，是依据法律规定的。本案没有任何中止事由，一审程序合法。三、上诉人提出，“碧翠园”项目系案外人张美璐、中能公司借用上诉人工地的开发资质，自行从事开发建设、销售，但上诉人没有提交任何证据对此证明。且根据建设部出台的《房地产开发企业资质管理规定》第十三条规定“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书”，上诉人土地开发资质出借的行为系无效法律行为，且被上诉人对上诉人的说法的真实性与合法性均不予认可。另，即使上诉人和张美璐、中能公司有内部约定，但项目所有权依然属于出借方，对外宣传及所使用公章均为被告公司名字，内部约定不能对抗善意第三人。综上，一审法院程序合法，认定正确。为保护被上诉人的合法权益，特依法请求人民法院驳回上诉，维持原判。 申娜向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告签订的《认购协议书》无效；2、判令被告退还原告认购房款534,900元，支付原告自交款日至2020年7月15日损失93,373.9元，并自2020年7月16日起至还清止按中国人民银行同期基准贷款利率计算损失；3、判令被告向原告支付违约金10,698元；4、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年11月6日，被告中恒公司（出卖人、甲方）与原告申娜（买受人、乙方）签订《认购协议书》（协议编号ＢＸ930-041），该合同约定：乙方向甲方认购商品房一套，该房屋坐落于保定市，房屋用途是住宅。建筑面积105.5平方米，单价每平方米11800元，总价款为1244900元。乙方于2016年11月6日前付首期房款的30%为378675元，于2016年12月5日前付首期房款的10%为126225元。贷款740000元，在接到甲方通知后，于规定时间内办清贷款手续。关于交房日期约定甲方应在2019年6月30日前将符合使用条件的商品房交付乙方。关于违约责任约定甲方逾期交房的，甲方逾期交房不超过60日，每逾期一日，甲方向乙方支付已付购房款万分之零点五的违约金（含税），该违约金最高不超过乙方支付已付购房款的百分之一（含税）；甲方逾期交房超过90日的，乙方有权解除协议，乙方解除协议的甲方除退还已付房款外，应向乙方支付已付购房款的百分之一的违约金（含税）。乙方要求继续履行协议的，本协议书继续履行，自本协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付购房款万分之零点五的违约金，该违约金最高不超过乙方已支付购房款的百分之一。乙方未按约定期限付款的，逾期在十五日之内，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过十五日后，甲方有权解除协议，甲方解除协议的乙方按累计应付款的百分之五向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行协议的，经甲方同意，协议继续履行，自本协议书规定应付款期限通知之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款的万分之二。凡办理银行按揭贷款的乙方需在甲方通知之日起三日内提交申请贷款所需的合格按揭资料并履行贷款手续。自甲方通知之日起三日内乙方未提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续，逾期十五日内仍未履行的，甲方有权解除协议，乙方应向甲方支付商品房总价款百分之五的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除。前述《认购协议书》甲方加盖印章为“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目合同专用章”。上述《认购协议书》签订后，申娜分别于2016年11月6日、2016年12月5日使用其中国建设银行账号62×××62向保定中能房地产开发有限公司支付378675元、89225元，原告于2016年12月5日借用其朋友路旭的银行卡通过ＰＯＳ机支付37000元。原告提交的相应《收据》显示加盖印章为“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目财务专用章”。被告中恒公司庭后向本院提交《情况说明》载明：“关于河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目合同专用章”、“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目财务专用章”说明如下：“碧翠园”项目前期是张美路、保定中能房地产开发有限公司借用我单位资质进行的开发。我公司从未进行过房屋销售及收款。上述两个印章不在我公司印章序列，我公司对上述两枚印章的使用情况不清楚。目前“碧翠园”项目整体因为涉诉，保定市中级人民法院正在对项目销售情况进行核实、评估，目前涉诉住户也均向保定中院进行了申报，具体需要依据中院的核实、评估结果．．．．．．”。被告中恒公司至今未能向原告交付合同约定的房屋。另查明，庭审中被告中恒公司当庭表示涉案房产现未取得《商品房预售许可证》。原告提交的保定市自然资源和规划局发布的国有建设用地招拍挂出让结果公示显示编号2013-052，宗地位置五四路南、京广铁路西约200米，土地面积16142平米由被告中恒公司竞得。2015年7月30日被告中恒公司碧翠园小区取得地字第130600201500032号《建设用地规划许可证》。原告提交的2016年11月2日转让费30000元《收据》未加盖被告印章。上述事实，有原、被告当庭陈述、《认购协议书》、《收据》、银行流水等证据在案佐证。 一审法院认为，原、被告签订的协议虽名为《认购协议书》，但该协议已具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应认定为商品房买卖合同。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，被告中恒公司至今尚未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《认购协议书》应属无效合同。被告中恒公司辩称对《认购协议书》及《收据》中加盖的印章使用情况不清楚，缺乏事实及法律依据，不予采纳。因碧翠园项目系被告中恒公司开发，其辩称的他人挂靠或合作开发行为不应成为其免责的法定事由。合同无效，或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未取得预售许可证，存在过错；原告在买房过程中没有尽到审慎核查的义务，也存在过错。因原被告均存在过错，应当各自承担相应的责任。原告关于被告中恒公司返还购房款504,900元的主张，符合法律规定，予以支持。关于转让费30,000元，因收据中未加盖被告公司印章且被告未予认可，故不予支持。原告关于支付自交款日至2020年7月15日利息损失93,373.9元，并自2020年7月16日起至还清止按中国人民银行同期基准贷款利率计算损失的主张，本院酌定被告方应承担利息的80%。原告计息时间和标准有误，应当予以调整。被告中恒公司应给付原告自交款日至2020年7月15日利息67,958.72元（以378,675元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算，自2016年11月6日至2019年8月19日止；以126,225元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算，自2016年12月5日至2019年8月19日止；以504,900元为基数，自2019年8月20日至2020年7月15日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算），自2020年7月16日至房款还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计息。原告关于被告支付违约金10,698元的主张，缺乏法律依据，不予支持。原告当庭提出的中止及追加申请，因不符合法律规定，当庭未予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条之规定，判决：一、确认原告申娜与被告河北中恒房地产开发有限公司于2016年11月6日签订的《认购协议书》无效；二、被告河北中恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告申娜购房款504,900元及利息（截至2020年7月15日利息为67,958.72元；自2020年7月16日至房款还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算）；三、驳回原告申娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,190元，原告申娜负担1,054元，被告河北中恒房地产开发有限公司负担9,136元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，合同具有相对性，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，从保定市自然资源和规划局发布的国有建设用地招拍挂出让结果来看，公示显示案涉宗地由上诉人中恒公司竞得；从地字第130600201500032号《建设用地规划许可证》记载来看，显示该证由中恒公司碧翠园小区取得；从被上诉人提交的《认购协议书》记载来看，显示甲方（出卖方）为“河北中恒房地产开发有限公司”，并加盖“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目合同专用章”；从被上诉人提交的《收据》来看，显示加盖印章为“河北中恒房地产开发有限公司碧翠园项目财务专用章”，基于以上情况，一审法院认定上诉人为案涉合同主体于法有据。即使如上诉人所陈述“本案所涉及的‘碧翠园’项目，系案外人张美璐、中能公司借用上诉人的开发资质自行开发建设、自行对外销售，中能公司系实际签订合同人及实际收款人”，但上诉人违反法律法规，擅自将开发资质借给他人，足以使第三人产生正当信赖，依《合同法》第四十九条及《民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，案外人的行为亦构成表见代理，上诉人不能免责。因被上诉人只与上诉人形成合同关系，而与案外人张美璐、中能公司不具有合同关系，故此，一审法院基于合同关系审理本案而不追加案外人张美璐、中能公司为第三人并不构成程序违法。关于本案是否应中止审理问题，上诉人以“碧翠园”项目已经于2019年11月被保定市中级人民法院查封，中院对项目准备进行整体评估和审查处理，该结果对本案有直接影响为由主张本案审理依法应当中止，但本院认为，本院对“碧翠园”项目的查封与本案确认合同效力没有关系，不存在本案的审理需要以执行结果为依据的问题，故一审法院对此案审理并无不妥。 综上所述，上诉人中恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,528.58元，由上诉人河北中恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  黄俊学 审判员  于纪芳 二〇二一年六月八日 书记员  王路瑶