辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3444号上诉人（原审被告）：王莉，女，1975年9月5日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：李欣，辽宁安则泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆来，辽宁安则泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵秀丽，女，1981年7月28日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人赵秀丽房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王莉上诉请求：撤销一审判决，改判王莉返还赵秀丽3个月租金。事实和理由：1.2019年12月25日至2020年4月16日，由于众所周知的原因不具备经营条件，即使没有火灾，由于新冠××疫情也无法正常营业，造成不能实际经营属不可抗力。双方签订的《商铺租赁协议书》第六条第一款约定，商铺如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方的损失的，甲乙双方互不承担损失。一审判令王莉返还此期间的租金，没有法律依据。2.2020年4月17日以后，影响合同履行的情形已基本消除，商城店铺正常营业，赵秀丽由于个人经营原因，清空店铺，实属违约，赵秀丽没有法定解除权，应该通过诉讼行使解除权。本案一审于2020年7月23日立案，赵秀丽怠于行使权利，此期间的租金不应返还。3.一审裁判结果不公平。一审法院判令将2019年12月25日至2020年10月9日期间的租金返还给赵秀丽，实际上是把疫情下店铺的经营风险及损失全部强加于王莉，有违公平原则。赵秀丽辩称,不同意王莉的上诉请求。保证租赁物的正常使用是出租方的义务。商场虽然已恢复营业，但环境仍然很恶劣，很多店铺处在关门状态，所以合同必须要变更。一审判决扣除3个月租金作为解除合同的违约金，我们也同意了。赵秀丽向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年10月10日签订的商铺租赁协议；2.王莉退还赵秀丽已付的2019年12月25日至2020年10月9日期间房屋租金22170元（年租金2.8万元-年租金2.8万元÷365天×76天）。一审法院认定事实：双方于2019年10月10日签订《商铺租赁协议书》，约定：王莉将位于大连市西岗区商铺出租给赵秀丽使用，租赁期限从2019年10月10日起至2022年10月9日止，年租金2.8万元。2019年9月25日，赵秀丽将年租金2.8万元通过转账方式交付给王莉。2019年12月25日10时许，位于大连市西岗区发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月19日，赵秀丽通过微信要求王莉退租金，王莉不同意。2020年4月21日，赵秀丽通过微信告知王莉商铺已清空，有时间拿钥匙，赵秀丽随时有时间。一审法院认为，双方签订的商铺租赁协议书，系双方真实意思表示，双方租赁关系成立。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，赵秀丽租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间赵秀丽无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间赵秀丽已付的租金8745元（28000元/年÷365天×114天取整），王莉应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，赵秀丽应继续履行合同，现赵秀丽已明确表示不履行合同且于2020年4月21日自行搬离案涉商铺，故支持赵秀丽解除合同的诉讼请求，但赵秀丽应承担相应的违约责任。同时，赵秀丽已腾空店铺并要求王莉接收，王莉应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，鉴于双方合同期限至2022年10月9日届满，酌定赵秀丽按90日租金承担违约责任。赵秀丽预付的租金所涵盖的租赁期至2020年10月9日，故2020年4月22日至2020年10月9日期间（共171天）预付租金应扣除90日后，将剩余租金6214元[28000元/年÷365天×（171天-90天）取整]王莉应返还赵秀丽。以上王莉应返还赵秀丽租金共计14959元（8745元+6214元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告赵秀丽与被告王莉签订的商铺租赁协议；二、被告王莉于判决生效之日起十日内返还原告赵秀丽房屋租金14959元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元（赵秀丽已预交），减半收取260元，由原告赵秀丽负担100元，被告王莉负担160元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，王莉承认其在2020年4月21日收到赵秀丽微信通知其取钥匙后，并未领取钥匙，直至二审期间，双方仍未办理交接手续，案涉店铺一直处于空置状态。现双方对于一审判决解除双方的商铺租赁协议均无异议，但王莉认为租赁协议是一审法院做出判决之日解除，赵秀丽则认为合同已于2020年4月21日解除。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。一审时，赵秀丽的诉讼请求之一是解除租赁协议，虽然王莉在一审时辩称不同意解除租赁合同，但在一审判决解除租赁合同的情况下，王莉并未提出上诉，故本院对案涉《商铺租赁合同》解除予以确认。结合本案双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：王莉应向赵秀丽返还租金的具体金额。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”王莉作为出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间赵秀丽无法正常使用案涉房屋。故王莉应向赵秀丽返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金8745元（28000元÷365天×114天，取整）。王莉上诉称根据《商铺租赁协议书》第六条第一款之约定，商铺因不可抗拒的原因导致损毁或造成赵秀丽损失的，双方互不承担损失。赵秀丽所主张返还的租金系其占有、使用案涉商铺的对价，在其未占有、使用租赁物的情况下，王莉收取其租金，显然没有事实和法律依据，故应将上述期间的租金予以返还。对于王莉此点上诉理由，本院不予采纳。双方对于2020年4月17日至4月21日期间的租金由赵秀丽承担均无异议，本院对此不予理涉。关于赵秀丽已向王莉支付的2020年4月22日至2020年10月9日期间的租金应否返还问题。在凯旋商城已经恢复营业的情况下，案涉租赁合同具备履行条件，赵秀丽作为承租人不再继续履行《商铺租赁合同》，自行清空商铺，并以微信方式告知王莉。赵秀丽作为违约方不享有法定或约定的解除权，故赵秀丽称该解除合同通知到达王莉后合同已于2020年4月21日解除，本院不予采纳。赵秀丽在一审的诉讼请求之一是“解除双方于2019年10月10日签订的商铺租赁协议”，在一审判决解除案涉协议后，赵秀丽针对此点并未上诉，二审中王莉亦认可以一审判决之日作为解除合同的时间，故应认定案涉商铺租赁协议于一审判决作出之日，即2020年9月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故合同解除后至2020年10月9日期间的租金，王莉应向赵秀丽返还。对于2020年4月22日至2020年9月28日（合同解除之日）期间的租金应否返还及返还数额问题，本院认为，根据查明的事实，赵秀丽自行清空商铺，以行动表明不再继续履行合同，导致合同解除，违约在先，但王莉在赵秀丽已将商铺清空，告知其取回钥匙并提起诉讼要求解除合同的情况下，仍不与赵秀丽办理商铺交接手续，导致损失进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对于2020年4月22日至2020年9月28日期间的租金损失应由双方分担为宜。一审法院在综合考虑赵秀丽的违约行为、王莉未及时止损及剩余租赁期限等因素，酌定由赵秀丽按三个月的租金承担违约责任，剩余已付租金由王莉予以返还并无不妥，本院对该结果予以维持。王莉上诉称，一审法院判令将2019年12月25日至2020年10月9日期间的租金全部返还给赵秀丽，与事实不符，本院不予采纳。但本院注意到，一审法院在部分支持赵秀丽诉讼请求的情况下，未判决驳回赵秀丽的其他诉讼请求不妥，本院予以纠正。综上所述，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3874号民事判决第一项、第二项；二、驳回赵秀丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费519元（赵秀丽已预交），减半收取260元，由赵秀丽负担100元，由王莉负担160元。二审案件受理费174元（王莉已预交519元），由王莉负担；王莉预交的二审案件受理费余款345元，予以退还。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十八日书记员  孙雨宁