广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12278号原告周雄峰，男，汉族，1990年3月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人冯正东，广东圳宝律师事务所律师。委托诉讼代理人蔡广，广东圳宝律师事务所实习律师。被告丁录军，男，汉族，1975年5月9日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人杨闯，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托诉讼代理人邵晗，女，汉族，1996年5月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告周雄峰诉被告丁录军、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告周雄峰及委托诉讼代理人冯正东、被告委托诉讼代理人杨闯、第三人中原地产委托诉讼代理人邵晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雄峰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除2019年7月22日原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告和第三人返还原告定金50000元；3、被告支付原告违约金296000元；4.被告承担本案诉讼费。具体事实与理由：2019年7月22日，原、被告通过第三人居间签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告把位于深圳市宝安区转让给原告，建筑面积59.26㎡，价格296万元。当日原告交纳定金50000元，被告出具了《收款收据》。同日双方签订《资金托管协议》，约定托管方为第三人。涉案房地产登记书权利人为臧斯琦（被告前妻），2013年3月4日深圳市宝安区人民法院民事调解书［（2013）深宝法西民初字第319号］确认涉案房地产归被告所有，但被告没有及时办理变更登记，无法办理赎楼手续，被告2019年12月3日将房产过户至自己名下。此时第三人通知双方办理赎楼及银行资金监管手续，但被告置之不理，拒不配合。2020年1月3日原告分别向被告和第三人邮寄了《履约催告函》，被告仍然不予理会，原告此后多次督促第三人联系被告继续履行合同。2020年3月16日被告明确表示不卖了。原告发现被告已经将涉案房产转让他人。被告一房二卖，严重损害了原告的合法权益。望判如所请。被告丁录军辩称，一、合同无法继续履行的原因是原告没有首期款无法按期办理银行资金监管。合同第4条约定原告应于2019年9月1日前交付首期款至银行资金监管账号，被告积极配合履行，但原告最终没有在2019年9月1日前将首期款支付至银行资金监管账户内。二、原告未依约于2019年9月1日前向银行提交按揭贷款申请。三、原告明知被告不在深圳，应向被告的户籍地或北京的居住地邮寄律师函，原告与被告从未约定应向涉案房产邮寄文书，且催告函显示最终的收件人是速递易，速递易代收催告函也不得而知。四、即便原告进行了催告，被告亦未违约，系原告未依约支付首期款。五、即便认定被告违约，按照房价总价的10%主张违约金过高，本案仅停留在原告支付定金的定金款阶段，所以不应按10%支持违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人中原地产辩称，我方作为居间方忠实履行居间义务，不存在过错，目前托管在我方对公账户上的定金为5万元，我方将依据法院的判决安排放款。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案位于深圳市宝安区产，不动产证号为5000525292，建筑面积为59.26平方米，房屋用途为住宅，于2012年4月25日经核准登记至案外人臧斯琦名下，登记份额100%。本院作出的（2013）深宝法西民初字第319号民事调解书确认丁录军与臧斯琦就离婚纠纷一案自愿达成协议约定丁录军、臧斯琦双方自愿离婚；臧斯琦自愿放弃所有夫妻共同财产，并把登记在臧斯琦名下的房产（位于深圳市宝安区录军，臧斯琦一周内协助丁录军办理过户手续，过户一切费用由丁录军承担。该民事调解书于2013年3月5日生效。2019年7月22日，原告周雄峰作为买方，被告丁录军作为卖方，第三人中原地产作为居间方，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》。合同第一条约定卖方将位于深圳市宝安区产转让给买方。合同第二条约定转让成交价为不含税费296万元。合同第三条约定买方在合同生效之日支付定金1万元，合同生效后2日内支付定金4万元，定金交由居间方托管。合同第四条约定付款方式为买方按揭付款，买方须于2019年9月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（已银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中，并于2019年9月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合提交相关资料及签署相关协议。合同第六条约定物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第七条约定该物业现有租约正在履行中，租期到2019年12月28日止，月租金为3500元，押金为7000元；卖方保证承租人已放弃购买权。合同第八条约定按政府及有关规定买卖双方需支付的全部税费由买方支付。合同第九条约定卖方应于收到除交楼押金外全部楼款三日内将物业交付给买方，买卖双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金。合同第十一条约定如卖方未按照合同约定期限履行义务，买房有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十七条备注经买卖双方协商一致约定如下：卖方如查实符合减免个人所得税的条件，则在过户前配合买方申请减免个人所得税并提供相关文件，因买方未看该物业的附带物业2618，如2618物业有人为损坏状态，卖方承担维修费用。同日，三方签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金5万元、交楼押金1万元交由居间方中原地产托管。周雄峰确认签署合同时知晓涉案物业尚未转移登记至丁录军名下这一情况。2018年7月22日，丁录军向周雄峰出具收款收据，确认：收到周雄峰交来购买财富港大厦B座2518房产定金5万元，上述款项存入户名丁录军指定银行账号。中原地产确认定金5万元由其托管，尚未返还。周雄峰、丁录军、中原地产均确认，丁录军未能在签订合同之日起3日内办理赎楼手续，原因为当时涉案房屋仍登记在案外人臧斯琦名下，暂无法办理赎楼。周雄峰、中原地产均确认，周雄峰于2019年8月14日向中原地产工作人员支付2万元用于支付赎楼费用，该2万元已于2020年3月15日退还周雄峰。中原地产陈述，实践中若物业登记于卖方名下可以在未完成赎楼手续前办理资金监管手续，但涉案物业未转移登记至卖方丁录军名下前，尚不满足在银行办理资金监管手续的条件。2019年8月10日至2020年10月13日期间，周雄峰银行账户余额始终高于84万元。丁录军陈述，其于2019年12月底完成赎楼后另行转让前，曾微信联系中原地产跟单业务员蒋露。经法庭询问，丁录军明确表示已无法提供相关微信记录。庭审中，丁录军对解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》、向周雄峰返还已支付的定金均无异议。另查，深圳市不动产登记中心查档资料显示：2019年12月13日，涉案房产100%产权份额经核准由案外人臧斯琦名下转移登记至被告丁录军名下，附记为于2019年12月3日通过裁定取得该房产；司法裁定过户备注记载，本院因丁录军诉臧斯琦离婚纠纷（2019）粤0306执恢2895号案件将该房产裁定过户至丁录军名下。2019年12月30日，涉案房产100%产权份额经核准由丁录军名下转移登记至案外人陈夏曼名下，附记记载合同日期2019年12月25日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告周雄峰、被告丁录军及第三人中原地产签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告丁录军已将合同约定交易的房屋另行出售，合同客观上已无法继续履行，原告诉请解除合同，本院予以支持。合同自通知到达对方时解除，结合原告周雄峰起诉状送达被告丁录军的时间，本院确认案涉《二手房买卖及居间服务合同》于2020年7月11日解除。关于返还定金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中原地产确认周雄峰已付定金5万元托管款项尚未返还，且中原地产、丁录军均对向周雄峰返还定金5万元无异议，本院予以确认。鉴于定金5万元由中原地产托管，故应由中原地产向周雄峰返还。关于违约金。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。违约责任条款属结算和清理条款。案涉《二手房买卖及居间服务合同》第十一条约定“如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。周雄峰在《二手房买卖及居间服务合同》成立及生效后，已依约足额向支付了购房定金5万元，并筹集用于资金监管的首期款。庭审中丁录军主张系周雄峰先行违约逾期未办理首期款资金监管及银行按揭贷款申请手续，但仅提交本人2019年8月期间往返于深圳和北京的机票、酒店发票用以证明，无其他证据证明上述发票与其主张之间的关联性，本院不予采信。本案中，并无证据证明周雄峰存在违约行为。依据本院认定的事实，丁录军未在合同约定的期限内办理赎楼手续，即使在交易各方均知晓无法存在无法在约定期限内完成的情况，依据诚信原则，其应在将案涉房屋转移登记至自己名下或完成赎楼后告知丁录军和中原地产，但其并无证据证明已履行告知义务，应承担相应举证不能的法律后果。结合本案证据及庭审情况，本院认定丁录军的行为构成违约，应承担相应的违约责任。周雄峰选择要求丁录军支付转让成交价10%的违约金。结合本案中周雄峰实际仅支付定金和预付部分赎楼费用，尚未履行其他合同内容，转让成交价10%违约金过高，本院酌情调整为5.5万元。周雄峰诉求超过本院认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周雄峰与被告丁录军及第三人中原地产代理（深圳）有限公司2019年7月22日签订的关于位于深圳市宝安区产的《二手房买卖及居间服务合同》于2020年7月11日解除；二、被告丁录军应于本判决生效之日起七日内向原告周雄峰支付违约金人民币5.5万元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告周雄峰返还定金人民币5万元；四、驳回原告周雄峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6490元，由被告负担2400元、由原告负担4090元。受理费原告已预交6490元，其中2400元由本院予以退回；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2400元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月十一日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。