云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2323民初459号 原告：黄留先，男，1968年11月28日生，住云南省牟定县。 委托诉讼代理人：毕艳芬，云南馨雅律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：黄承金，男，1957年8月15日生，住云南省牟定县。 委托诉讼代理人：陆海云，云南聂宗林律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告黄留先与被告黄承金农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄留先及其委托诉讼代理人毕艳芬、被告黄承金及其委托诉讼代理人陆海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄留先向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告到相关部门办理农村房屋产权转移手续，提供办理所需材料，配合签字；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年3月12日签订了《售房协议书》，约定将被告名下坐落于牟定县共和镇华星村委会黄家村×号三格房屋、院子等全部出售给原告，归原告享有和使用。为了少缴纳税款，协议上的成交价格只写了15,000元，但双方的实际成交价格为40,000元。当天原告将40,000元购房款交付给被告，被告出具了收条。签订协议当天，被告就将《农村土地使用证》和房屋交付给了原告，之后原告投资了十多万元对全部房屋的墙体进行了粉刷，建盖了一格瓦房和洗澡室，贴了地板砖、院子打水泥地板等装修。2021年3月，原告去办理农村房屋买卖产权转移手续，牟定县共和镇华星村委会黄家村民小组、华星村委会都已签字、盖章同意办理转移涉案房产手续，只要被告提交身份证、户口簿等材料并配合签字，就可以办理房产转移手续，但被告拒绝协助、配合原告办理。 被告黄承金辩称，双方签订的《售房协议书》应为无效合同，属于私下交易，被告完全可以不履行该协议。原告的装修不超过3万元，原告在被告家生活了10多年，10多年的房租应该够折抵装修款了，现在被告不同意把房子卖给原告。 在诉讼过程中，原告为证实其主张，向本院提交了下列证据： 1、身份证，欲证实原告的身份情况及诉讼主体资格； 2、《售房协议书》，欲证实原、被告双方于2010年3月12日签订协议，约定被告将牟定县共和镇华星村委会黄家村×号的房屋卖给原告，协议上写的价格为15,000元，实际交易价格为40,000元； 3、收条，欲证实协议书签订当天原告支付了40,000元购房款给被告； 4、集体土地使用证，欲证实被告对涉案房屋享有所有权，有权将房屋出售给原告； 5、农村房屋产权转移申请审批表，欲证实原告到相关部门办理产权转移手续，经过村民小组、村委会同意，只是被告没有同场签字办理。 经质证，被告对原告提交的证据1、3、4三性无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为根据法律规定不动产要上市交易，本案协议书系双方私自签订；对证据5的真实性、合法性无异议，认为被告不同意转移房产，与本案无关联性。 被告没有向本院提交任何证据。 通过当事人对证据的质证，并经本院对本案证据进行全面客观地审核判断后认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院对其证明力予以认定。 根据庭审和对证据的分析，本院确认本案法律事实如下： 2010年3月12日，原、被告签订《售房协议书》，约定被告将其坐落于牟定县共和镇华星村委会黄家村×号房屋出售给原告，成交价格为15,000元，被告将上述房屋交付给原告，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，还对其他事项作了约定。当天原告将购房款40,000元交付给被告（双方协议中约定的购房款为15,000元，实际出售价格为40,000元），被告出具了收条，同时被告将该房屋的集体土地使用证和房屋交付给了原告，原告即对该房屋居住、管理使用至今。2021年3月18日，原告向相关部门申请办理房屋产权转移，牟定县共和镇华星村委会黄家村民小组、牟定县共和镇华星村委会在《农村房屋产权转移申请审批表》上审核意见为“情况属实，同意申请”。另查明，被告出售给原告的房屋，取得了牟定县人民政府于1997年12月颁发的《集体土地建设用地使用证》，该证编号为牟集建（×）字第××号，土地使用者为被告，地址为新甸乡华星村公所黄家。在双方签订协议时被告在牟定县武装部工作，其妻子、儿子的户籍与原告同属牟定县共和镇华星村委会黄家村民小组，被告将房屋交付给原告后，其妻子就和被告一起在牟定县武装部居住生活，其儿子在外打工。 本院认为： 关于适用法律的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。第十一条规定：“民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定”。本案中，双方签订的《售房协议书》成立于民法典施行前，不存在民法典第五百八十条第一款的除外情形，原告的诉讼请求也不是终止合同权利义务关系，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 关于原、被告签订的《售房协议书》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。从该规定可以看出，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就发生效力。本案中，被告将其依法取得土地使用权的房屋出售给同村村民的原告，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未侵害社会公共利益。另外，合同效力并不必然与登记联系在一起，物权变动仅为合同履行的结果，而合同效力的判断是以合同成立时考察其合同内容是否受到法律的绝对否定性评价，不能以未发生物权变动的结果否定原因行为即合同的合法性、正当性，登记是物权变动的公示方法，而非对合同行为是否有效作出评判。登记直接指向的是物权的变动，而非合同的效力，也没有法律规定农村房屋买卖必须上市交易，故本院对被告提出本案是双方私下写的协议、没有备案登记致使双方签订的协议无效的答辩意见不予采纳。综上，本院认为双方签订的《售房协议书》依法成立，合法有效，双方均应按照约定履行。 关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外……”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中双方签订的《售房协议书》属于物权变动合同，没有办理登记，合同仍然有效。虽然被告已经将房屋及土地使用证交付给了原告，但由于房屋属于不动产，不动产所有权的转移以登记为准，只有办理不动产过户登记，才履行了“转移标的物的所有权”的主合同义务，被告负有依据有效的合同继续办理登记的义务，同时也不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的除外情形，故本院对原告的诉讼请求予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十条之规定，判决如下： 由被告黄承金协助原告黄留先到相关部门办理牟定县共和镇华星村委会黄家村13号房屋的农村房屋产权转移手续，限判决书生效后10日内履行。 案件受理费50元，由被告黄承金承担，限判决书送达后3日内交本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  罗光俊 二〇二一年六月一日 书记员  李红琦