黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1010号上诉人（原审原告）：大庆市众城物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经一街益民小区6号楼5.6门商服。法定代表人：田洪哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟磊，该公司员工。被上诉人（原审被告）:张微微，女，1984年12月23日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。被上诉人（原审被告）:赵庆吉，男，1981年11月8日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。二被上诉人委托诉讼代理人：于学富，男，1956年2月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区凯旋城2号楼1单元302室。上诉人大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业公司）因与被上诉人张微微、赵庆吉物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。众城物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，应当撤销。一、根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人在一审中并未举证证明二级资质的物业单位收费标准是多少，也未能举证证明上诉人每年每平方米收取14.16元违反了法律法规的规定。同时，根据《黑龙江省物价督管理局关于印发的通知》(黑价[2015]119号)已经将业收费由政府定价，变为了市场调节价。然而，一审判决以上诉人为二级物业资质，且没有收费许可为由支持被上诉人的主张，应属事实认定不清。二、一审中，被上诉人并未能举证证明按照9.1元标准交纳物业费的法律依据和事实依据，而仅是以口头陈述要求按照9.1元交纳物业费，一审判决便支持了被诉人的主张。该9.1元标准即不是法定也不是约定，也没有第三方的评估认定。因此，一审判决确定的9.1元交费标准没有事实和法律依据，属于事实认定不清。综上，一审判决在没有事实和法律依据的前提下，仅以被上诉人的口头陈述就作出了按9.1元标准交纳物业费的判决，属于事实认定不清，应当予以撤销，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。综上，一审判决缺乏事实依据和法律根据。被上诉人赵庆吉、张薇微辩称，维持一审法院判决，驳回上诉人的诉讼请求。一、被上诉人与上诉人之间，不存在物业合同关系。本案为“物业合同纠纷案”，但经一、二审法院审理查明，上诉人所提供的物业服务合同，不具有法律效力，所以被上诉人与上诉人之间，不存在法定的合同关系，上诉人依照所谓的物业服务合同收取的14.16元物业费，没有任何法律依据。二、一审法院审理本案使用了简易程序，符合法律规定。三、一审法院的判决合情合理。一审法院认定上诉人与被上诉人存在事实服务关系，被上诉人应当缴纳物业费，上诉人只有二级服务资质，且多年来一直没有物价部门批准的收费许可证，上诉人在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，所以判决上诉人按照每平方米9.1元缴纳物业费。四、案涉调解为一审法院提供了可参照的标准，对后期的12个同类案件，均按9.1元作出裁判，既尊重了客观事实，又有以前案例作为参考依据。五、众城物业公司未提供合格“等价”的物业服务，一级收费三级服务。被上诉人自入住以来未见物业行使管理职能，小区公共区域清洁卫生极差，冬夏臭气熏天蚊蝇肆虐，公共区域秩序无人维护，小区人车随便进无立岗无巡查，单元门锁损坏无人修，小区没有安全感。在2020年度物业服务行业信用信息综合评价中的149家参评物业企业中名列131名。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。六、凯旋城小区现有物业服务人员仅7人，领导1人，保洁员4人，夜间保安1人，千杂活的1人。入住13年来，从来没用过吸污车，下水管经常堵，四处漏水，一年四季楼道内臭气熏天，冬天不敢关楼道单元门，怕蚊子滋生肆虐（不关门能冻死楼梯间的蚊子）。2018年重新铺的路面和人行道板儿多处起包、塌陷，小区栅栏外垃圾遍地，惨不忍睹，恳请法官组织人员亲临现场调查，以还700多户业主一个公道。一审法院查明，原告系2002年成立的资质等级二级的物业服务企业。大庆市龙凤区凯旋城小区系美希公司开发并于2008年交付使用的，二被告系大庆市龙凤区凯旋城小区1号楼1单元201室业主，二被告房屋面积为102.90平方米。2008年凯旋城小区就已经成立了业主委员会,2011年业主委员会到期至今未选举出新的业主委员会。2013年2月8日原告与美希公司签订前期物业管理服务委托合同，约定原告为凯旋城小区提供物业服务，合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日原告与二被告房屋所在小区的沁园居委会签订物业管理服务合同，约定由原告对凯旋城小区进行物业服务，合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年凯旋城小区业主选举9位业主代表，沁园居委会予以公示。经凯旋城小区业主代表提议，2017年11月17日沁园居委会发函要求原告撤出凯旋城小区，但原告至今未撤出该小区，即2013年1月1日至今原告为凯旋城小区的物业服务企业，原告提供的物业服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面存在瑕疵。2020年5月12日原告书面向被告催交本案其诉请的物业费。一审法院认为，本案中原告诉请二被告支付物业费，虽然被告辩称原告提交的2013年和2017年签订的物业合同因签订主体和程序存在问题而无效，但被告亦认可2013年至2017年末原告为二被告房屋所在的凯旋城小区提供物业服务，因此即便上述两份物业合同无效，原告也因其实际提供了物业服务而与二被告形成事实上的物业服务关系。对此期间的物业费，被告亦应按原告提供的物业服务的具体情况承担。关于2018年至2020年6月19日的物业费，虽然原告在沁园居委会发函要求原告撤出凯旋城小区后仍未撤出该小区，但考虑到原告实际提供了物业服务，二被告亦应根据原告提供服务的情况，参照2013年至2017年的物业费标准向原告支付物业费。二被告辩称2015年至2019年原告从未向二被告催缴物业费，2015年和2016年物业费已经超过诉讼时效。对此，一审法院认为，物业服务具有连续性和整体性，业主连续拖欠物业费的，应从最后一期物业费的履行期届满之日起算诉讼时效。因此对二被告的上述辩解意见不予采纳。二被告辩称，原告无政府批准的收费许可，原告提供的物业服务质量差，是二级资质企业，却强行按照一级服务资质收费，二被告同意原告按二级标准的八折即每平方米按9.1元收费。对此,本院认为庭审中原告未向本院提交收费许可，原告的营业执照显示原告的资质等级为二级，二被告提交证据亦显示原告的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，且原告在沁园居委会发函要求其撤出后仍未撤出该小区,因此被告的上述辩解意见有证据证实，理由充分，故予以采纳，被告应按每年每平方米9.1元向原告交纳2015年6月20日至2020年6月19日期间物业费4682元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张薇薇、被告赵庆吉于本判决生效后十日内给付原告大庆市众城物业管理有限公司物业服务费4682元；二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司其他诉讼请求。减半收取案件受理费25元（原告预交），由被告张薇薇、被告赵庆吉负担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3102号民事判决书、大庆市众城物业管理有限公司收款收据5份（宋伟军缴纳的2008-2020年的物业费缴纳收据）（均提交复印件）。欲证明，上诉人按照物业服务合同约定的14.16元每平方米收取物业服务费。被上诉人质证称，对民事判决书的真实性无异议，但对收款收据的真实性有异议。据了解，宋伟军并没有按照该民事判决书判决的14.16元的标准缴纳物业费。而是与物业公司进行了执行和解，具体缴费的数额被上诉人不清楚。欲证明上诉人按照物业服务合同约定的14.16元每平方米收取物业服务费。被上诉人对上诉人提交证据中的民事判决书的真实性无异议，但对证据中的收款收据的真实性有异议。宋伟军并没有按照该民事判决书判决的14.16元的标准缴纳物业费。而是与物业公司进行了执行和解，具体缴费的数额不清楚。本院认为，因被上诉人对民事判决书真实性并无异议，故本院对（2020）黑0603民初3102号民事判决书真实性予以确认，对证明的问题，本院将结合其他证据予以综合认定。对收款收据，因该证据是众城物业单方制作，客户名称上有涂改，且被上诉人对该证据的真实性有异议，故本院对该证据不予采信。被上诉人向本院提交2015年8月8日大庆市众城物业管理有限公司收费专用收据一份（提交复印件，来源于案涉小区业主孙海平，没有原件核对）。欲证明，大庆市众城物业管理有限公司收取案外人孙海平的物业费为8.6元每平方米，并未按照14.16元的标准来收取。上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本院对该证据的真实性予以采信，因票据中的单价和合计金额模糊，并不能确定具体的数额，故不能证明被上诉人欲证明的问题。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。庭审中，双方当事人对众城物业公司实际对凯旋城小区提供了物业服务均无异议，双方当事人之间成立物业服务合同法律关系。因众城物业公司没有提交足够的证据证明其向凯旋城小区履行了合同约定的义务，且综合本案中的全部证据及意见，可以认定众城物业公司在保洁、绿化、公共部位维修保养等方面存在服务质量不达标的情况，故一审法院依据物业服务的实际情况酌定按照每年每平方米9.1元的标准计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。众城物业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，众城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆市众城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文