广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终9758号上诉人（原审被告、反诉原告）：天虹数科商业股份有限公司。法定代表人：高书林，董事长。委托诉讼代理人：陈雨晴，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：连俊虎，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文洪武。委托诉讼代理人：杨程，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楚君，广东德纳律师事务所实习律师。上诉人天虹数科商业股份有限公司（以下简称天虹公司）因与被上诉人文洪武房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初27662号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。天虹公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书的第一、三项；2.改判天虹公司向文洪武退还多收取的2017年5月至2020年4月期间的电费差额38685.42元；3.改判文洪武向天虹公司支付将租赁房屋恢复原状所花费的拆场费用90000元（暂定90000元，最终金额以实际花费为准）；4.一审、二审的诉讼费用由文洪武承担。文洪武向一审法院起诉请求：1.天虹公司支付文洪武合同外扣款418526元；2.天虹公司承担文洪武利息损失（以418526元为本金，按银行同期LPR报价年利率3.85%计算，自起诉日2020年6月9日算至判决确定支付日）；3.天虹公司承担本案所有诉讼费。天虹公司向一审法院反诉请求：1.文洪武向天虹公司支付违约金462414.96元；2.文洪武向天虹公司支付天虹公司将租赁房屋恢复原状所花费的拆场费用145310.73元；3.本案本诉与反诉的全部诉讼费用由文洪武承担。以上款项共计607725.69元。一审法院认定事实：位于龙岗区地产开发有限公司的物业，文洪武从天虹公司处租赁，用于X湘菜馆经营，双方签订《房屋租赁合同》，合同载明：2.1条约定租期自2014年4月10日至2022年4月30日止，自2014年8月8日开始计租。3.2条约定了文洪武应向天虹公司交纳费用的项目，其中3.2.2约定天虹公司根据文洪武实际使用读数每月收取水电费用，水费按政府指导价收取元／立方米，电费按政府指导价收取元／千瓦／小时。租赁期间，天虹公司有权根据实际情况或政府调价调整水电费，每次调整前，天虹公司应提前10天以书面形式通知文洪武，经双方协商达成一致并签署书面协议后，天虹公司水电费应予以相应调整...任一方对水电读数有异议，应在缴费的当月或次月向对方提出，经双方确认核实后对因此产生的水电费做多抵少补处理，超期提出异议的，损失自负。3.4.1约定文洪武应于每月15日之前向天虹公司先行缴纳当月固定租金，3.4.2约定双方费用对账期为每月5日-15日，如在对账期内，文洪武未提出对账结算或未就天虹公司账目提出异议的，则文洪武同意按照天虹公司账目进行结算。合同另对其他事项进行了约定。另查，2020年5月21日，文洪武（乙方）与天虹公司（甲方）之间还签订一份《终止协议》，约定：1.双方签订的合同于2020年4月30日终止、2.经甲乙双方确认，租金、管理费等乙方应付费用结算至2020年4月30日止，即2020年1月1日至2020年4月30日的租金、管理费等应付费用合计96000元，此用费从乙方向甲方支付的租赁保证金（144000元）直接抵扣，抵扣后剩余租赁保证金48000元，甲方按本协议第5条约定无息退还。3.乙方应于2020年5月30日前，撤离租赁房屋场地内的自有货物、柜台及设施，乙方逾期不撤出的，视为乙方抛弃租赁房屋内所属货物、柜台及设施等，甲方有权自行处理并不负担任何责任...5.在乙方签订房屋返还移交书之日起60天内，甲方将无息退还乙方剩余租赁保证金。协议另对其他事项进行了约定。2020年5月29日，文洪武（甲方）与天虹公司（乙方）签署《X撤场场地交付确认书》确认：1.乙方自行撤离场地内所属物品，物品明细详见第2条。2.地内物品清单如下：调味品、酒水饮料、厨房部分设备、冰箱、水台、部分餐台、椅子。3.其他情况：①厨房，抽油烟机及管道未拆除，隔墙及垫层、墙面未拆除，钢结构隔层未拆除，卷帘未拆除②包间，天花、地面、墙面未拆除③大厅，天花地面未拆除，柱子装饰，围档未拆除，收银台及隔断未拆除，外围玻璃外墙未拆除，外围隔墙未拆除。4.房屋当前各项表数显示：水表16690吨，电表9555.4×60=573324度，5.交接房屋钥匙套数十把。备注：甲乙双方确认，甲方于2020年5月29日将所属物品（第2条物品清单）全部撤离场地，若有遗漏物品视为抛弃，乙方有权自行处理并不负担任何责任。再查，天虹公司的总电表自2017年5月至2020年4月期间产生的峰期电费平均电价单价酌定为0.973元[（0.9782＋1.0759＋0.9643＋1.062＋0.9539＋0.9339＋0.948＋0.9455＋0.9411＋0.9299）÷10]。一审庭审中,文洪武提交了公证书显示在天虹供应宝供应链管理中对文洪武经营的X餐厅的各年度水电费、基础设施服务费收费清单进行了证据保全，文洪武另提交了自制表格《2015-2020年天虹实际收取水电费清单》，水电表抄表汇总（2017）佐证，其自2014年2月起至2020年5月29日，总用电数为573324度，天虹公司按1.41元/度收取，而政府指导价仅为0.68元/度，天虹公司多收取文洪武电费418526元。对上述证据,天虹公司认可公证书真实性，但认为文洪武从来没的提出过异议，且天虹公司是一个商业综合体，用电有平峰谷时段电差，不能简单以0.68元算，对于2017年6月1日以前产生的电费，即使存在多收，天虹公司认为也已经经过诉讼时效，文洪武无权再向天虹公司主张返还，文洪武2017年5月至2020年4月用电总数为261660度，实收电费293280.6元，如加上月基本电费，文洪武还拖欠天虹公司电费23891.69元未支付，因文洪武未按期交费，且未拆场，应向天虹公司支付违约金和拆场费用。文洪武当庭对2017年5月至2020年4月用电总数为261660度予以认可，但认为天虹公司多收了费用，应予退还。双方因而成讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。文洪武、天虹公司双方签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方约定，天虹公司向文洪武收取的电费按政府指导价收取，因供电部门向用户收取的电费按峰、平、谷各期实际使用电量分时段收取，并收取基本电费及力调电费，为公平体现当时的实际电价，结合文洪武从事餐饮行业，多在峰期用电，故一审法院酌定按总电表产生的峰期电费平均电价单价为供电部门的电费计价标准予以计算文洪武应支付的电费。因本案中，天虹公司辩称文洪武在明知的情况下，直到2020年6月1日才向天虹公司主张权利，因此对于2017年6月1日以前产生的电费，即使存在多收，天虹公司认为也已经经过诉讼时效，一审法院予以采信，故文洪武主张要求天虹公司退还2017年6月1日以前产生的电费，一审法院不予支持。由于一审庭审中文洪武、天虹公司对2017年5月至2020年4月用电总数为261660度予以认可，根据本案实际情况，天虹商场股份有限公司的总电表自2017年5月至2020年4月期间产生的峰期电费平均电价单价酌定为0.973元，按此计算，天虹公司应退还文洪武多收取的2017年5月至2020年4月期间的电费差额为114345.42元[261660度×（1.41元-0.973元）]。文洪武要求天虹公司承担占用多收取电费期间的利息，该请求依据不足，一审法院不予支持。天虹公司作为承租人应当依约及时支付房屋租金，天虹公司以疫情原因，未依约及时支付租金，属于违约行为。但2020年1月下旬开始，租赁房屋确因新冠肺炎疫情防控需要暂时不便经营，人员流动受限，根据公平原则，天虹公司作为承租人可以要求适当延长交租期限、减少租金，双方应合理分担因疫情防控导致的不利后果。故双方在协商一致签订《终止协议》的情况下，不能简单认定文洪武存在恶意欠租违约的情形，故天虹公司反诉要求文洪武支付违约金462414.96元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。另，关于天虹公司反诉要求文洪武向天虹公司支付天虹公司将租赁房屋恢复原状所花费的拆场费用145310.73元的诉讼请求，因双方已签订《终止协议》和《X撤场场地交付确认书》，已对合同终止的权利义务作了明确约定，且该费用尚未实际发生，故天虹公司该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、天虹公司须于本判决生效之日起十日内退还文洪武多收取的2017年5月至2020年4月期间的电费差额114345.42元；二、驳回文洪武的其他诉讼请求；三、驳回天虹公司的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分一审案件受理费7578元，减半收取计3789元（文洪武已预交），由文洪武负担2754元，天虹公司负担1035元。文洪武可向一审法院申请退回1035元，天虹公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳1035元，拒不缴纳的，一审法院予以强制执行。反诉部分案件受理费4938.5元（天虹公司已预交），由天虹公司负担。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。双方于2020年5月21日签署的《终止协议》中约定，双方签订的合同于2020年4月30日终止，双方确认租金、管理费等文洪武应付费用结算至2020年4月30日止，在从租赁保证金144000元中扣除文洪武应付各项费用96000元后，天虹公司将剩余租赁保证金48000元无息退还给文洪武等。双方的上述约定表明，双方在终止涉案租赁合同的权利义务时已对双方的债权债务进行了最终结算和清理。在无证据显示文洪武在合同的履行过程中对电费的收取标准提出过异议，且双方已在《终止协议》中对双方的债权债务进行了最终结算和清理的情况下，现文洪武以天虹公司多收取了电费为由请求天虹公司予以返还，于理无据，本院不予支持。原审对此处理欠妥，本院予以纠正。但天虹公司在上诉状中同意退还文洪武电费差额38685.42元，属于对自身权利的处分，本院予以照准。双方在《终止协议》中对场地的返还问题进行了约定，且双方已签署场地交付确认书，现天虹公司主张文洪武支付拆场费用，于理无据，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初27662号民事判决第三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初27662号民事判决第二项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初27662号民事判决第一项为：上诉人天虹数科商业股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人文洪武电费差额人民币38685.42元。四、驳回被上诉人文洪武的其他诉讼请求。本案一审案件本诉受理费3789元，由被上诉人文洪武负担。本案一审案件反诉受理费4938.5元，由上诉人天虹数科商业股份有限公司负担。本案二审案件受理费2874元，由上诉人天虹数科商业股份有限公司负担2010元，被上诉人文洪武负担864元，天虹数科商业股份有限公司多预交的864元本院予以退回，文洪武于判决生效之日起十日内向本院缴交864元，拒不缴纳的，依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞 红审判员 吴春泷审判员 邓 媛二〇二一年六月一日书记员 刘尹琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。