辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5394号上诉人（原审被告）：大连航逸房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区革镇堡镇后革村**，统一社会信用代码91210200089083817F。法定代表人：蒋伟健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁少先，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晶，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙美录，男，1976年11月2日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：张婷，辽宁光晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大鹏，辽宁光晟律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团大连有限公司，住，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路****楼****一社会信用代码91210200071564874D。法定代表人：李玉武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁少先，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晶，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连华润燃气有限公司，住所地辽宁省大，住所地辽宁省大连市西岗区黄河路**码91210200MAOUHQCN2A。法定代表人：邵鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：石景超，男，该公司员工。上诉人大连航逸房地产开发有限公司（简称航逸公司）因与被上诉人孙美录、原审被告恒大地产集团大连有限公司（简称恒大大连公司）、原审第三人大连华润燃气有限公司（简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。航逸公司上诉请求：改判航逸公司向孙美录支付违约金7831.45元（较一审判决差值为13253.55元）或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定违约金自2020年3月26日起算属于事实认定错误。案涉《商品房买卖合同》约定航逸公司的合同义务是燃气入户基础设施完工，即判断航逸公司违约应当以燃气基础设施是否完工为判断标准，而一审判决却以航逸公司是否支付《居民用气管道燃气通气施工合同》（简称《施工合同》）中约定的工程款作为判断标准，判决航逸公司自2020年3月26日起承担支付违约金的责任，依据不足。该裁判标准忽视了《施工合同》约定的合理施工期间，属于事实认定错误。即便航逸公司在《施工合同》约定的期限内支付了工程款，也尚需90日后才能完成全部的燃气基础设施，航逸公司不应当对《施工合同》项下合理的施工期间承担违约责任，只有在合理施工期间经过仍未达到基础设施完工条件时，航逸公司才可能承担违约责任。因此，航逸公司对孙美录承诺的燃气基础设施完工日期应当为2020年3月26日，而根据案涉《商品房买卖合同》第十四条的规定，即便航逸公司承担责任，最早也应当在2020年3月26日后的第91天开始（即2020年的6月25日），而非一审判决认定的2020年3月26日。二、一审判决适用法律错误。如依一审判决认定违约事由一直持续至今，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案不应当适用《中华人民共和国合同法》，而应适用《中华人民共和国民法典》合同篇的规定，一审判决法律适用错误。三、一审判决认定日万分之一的违约金标准明显过高，应当调低。《商品房买卖合同》约定日万分之一的违约金是针对（1）水、电；（2）燃气入户；（3）供暖；（4）电话、有线电视、宽带基础等四个事项，并非针对燃气入户此一个事项，一审判决对燃气入户事项适用全额的违约金标准明显过高。另外，燃气相对于水电、供暖等基础设施和公共配套而言，对于日常生活的影响明显较小，航逸公司认为应当调整违约金的标准，按照每日万分之零点五的标准计算违约金较为合理公平。孙美录辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。具体答辩意见如下：一、一审判决认定的违约金起算时间为2020年3月26日正确无误。1、案涉《施工合同》签订于2019年12月16日，但直至今日，该合同因航逸公司未支付工程款并未真正履行过，合同效力无法确定。因此，该合同中所约定的90日工期不应当也无法算入合理准备施工期限内。2、案涉《商品房买卖合同》中已经给予航逸公司90日的额外合理准备期限，在航逸公司拒绝支付《施工合同》所约定的工程款导致违约的前提下，如再将未履行合同中的90日也算入航逸公司的合理准备期限，明显对孙美录有失公平。二、一审判决适用法律正确。本案系商品房销售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》成立的时间为2015年6月29日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。只有符合该第八条内容的合同纠纷案件才应当适用民法典的规定，否则应当适用当时的法律、司法解释。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》作出一审判决正确。三、一审判决对违约金计算标准的认定正确无误。1、案涉《商品房买卖合同》系制式合同，合同中的内容包括违约金的计算标准系航逸公司单方拟定后，经孙美录签字确认后生效。该违约金计算标准系双方当事人的真实意思表示，签订后即具有稳定性并对双方均具有约束性。航逸公司在自身出现违约行为的情况下，无据要求降低违约金计算标准。2、《商品房买卖合同》中约定违约金计算标准并非如航逸公司所说的是针对（1）水、电；（2）燃气入户；（3）供暖；（4）电话、有线电视、宽带基础等四个事项的违约金总和，而是该四个事项中任何一项出现违约均应当适用日万分之一的违约金计算标准。因此不存在违约金标准明显过高的情况。3、燃气、水电供暖、电话、有线电视等均是会对买房人日常生活产生重要影响的事项，缺少哪个项目都会对买房人的生活带来不便并造成经济上的损失。并且，违约金兼具补偿性和惩罚性，如无据降低违约金计算标准，则无法起到督促航逸公司尽快履行合同内容的目的。恒大大连公司述称，同意上诉人的上诉请求及事由。华润公司述称，案涉《施工合同》签订于2019年12月16日，根据该合同约定，航逸公司应于合同签订后10日内一次性支付合同价款2832060元，但截至本案一审开庭，华润公司仍未收到相应的工程款，导致该公司无法进场施工。作为本案第三人，该案件审理结果与华润公司无关。孙美录向一审法院起诉请求：1.航逸公司支付逾期办理燃气入户违约金26386元（自2019年12月28日至2021年3月10日期间，共计438天）；2.恒大大连公司就上述违约金承担连带责任。一审法院认定事实：孙美录与航逸公司于2015年6月29日签订了《商品房买卖合同》，购买了位于甘井子区里程东园（即中航华府小区）22号21层2号的房屋一套，总价款602419元。航逸公司于2016年向孙美录交房。至今，该房屋未接通燃气。《商品房买卖合同》中第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……2、燃气入户：基础设施完工，具体开通依据本地燃气公司规定……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖人协调相关专业单位继续办理。如因出卖人原因超过90日未达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之一承担违约金。一审诉前，孙美录所在小区的业主多次通过大连民意网向有关市政部门反映该问题。第三人华润公司分别于2019年2月25日、4月24日回复称，“贵小区在第二批2019年天然气置换计划范围内，具体置换时间和情况需要根据小区管线现场实际情况来判断”；于2019年8月27日、9月9日、9月27日等多次回复称，“我司正在与开发商进行天然气置换协议的谈判，等待开发商反馈”；于2019年10月31日、11月21日回复称，“我司积极与开发商进行协调，开发商正在走内部流程”；于2019年12月12日回复称，“我公司已经与小区开发商进行了天然气挂表置换合同的签订，但是由于小区开发商已经开始着手全年资金盘点，所以合同的履行推迟到2020年，待开发商履行合同后为小区挂表施工”。2019年12月16日，航逸公司与华润公司签订了《居民用户管道燃气通气施工合同》（即案涉《施工合同》）。该合同约定，华润公司负责中航华府小区的挂表施工工程，负责组织完成项目的设计、施工、验收及通气工作，包括但不限于红线内天然气管线的打压、吹扫、置换及室内管线找漏、户内表具安装、通气、试点火等，合同总价款为2832060元。该合同还约定，航逸公司应在合同签订10日内一次性付清合同总价款，项目实施工期为90天，从华润公司收到合同价款后施工单位实际进场之日起计算。航逸公司在一审庭审中自认，截至本案一审开庭之日，案涉《施工合同》价款尚未给付华润公司，导致华润公司未能进场施工。另经一审庭审核实，孙美录在诉讼请求中主张违约金的起算时间为2019年12月28日，系其从案涉小区房产证办理时间向后推算一年得来。一审法院认为，孙美录与航逸公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉《商品房买卖合同》第十四条约定由航逸公司负责小区燃气入户的基础设施完工，但未明确约定完工时间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。据此，航逸公司应在具备客观履行条件的前提下，完成燃气入户基础设施的施工。本案中，航逸公司与华润公司签订案涉《施工合同》之时，应视为已经具备进行燃气入户基础设施施工的客观条件，但由于航逸公司未按期支付工程款，导致华润公司一直无法进场施工。对于上述《商品房买卖合同》的履行来说，航逸公司的行为已构成违约。案涉《施工合同》于2019年12月16日签订，约定航逸公司应在合同签订10日内一次性付清合同总价款，且《商品房买卖合同》约定，“如因出卖人原因超过90日未达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之一承担违约金”，则航逸公司应自2020年3月26日起向孙美录以已付房款日万分之一的标准支付违约金，暂计算至孙美录请求的2021年3月10日，共计350天，违约金数额为21085元（602419元×350天×日万分之一），故航逸公司应向孙美录支付违约金21085元。关于原告主张航逸公司与恒大大连公司构成企业人格混同一节，一审法院认为，认定公司法人混同，应结合两公司股权结构异同、是否存在人员混同、是否有各自独立的财务账册、是否各自独立进行会计核算等加以综合评判。本案中，航逸公司、恒大大连公司的工商登记信息均未体现双方存在人格混同的异常情况，孙美录仅凭两公司现有高管中均有蒋伟健这一点，即主张两公司人格混同，从而要求两公司承担连带责任，显然证据不足，该请求应不予支持。关于航逸公司辩称《施工合同》工期90日应算入合理准备期限一节，因其自始未交纳工程款，工期90日亦自始未起算，故对该答辩意见不予采纳。关于航逸公司辩称《商品房买卖合同》约定的违约金过高一节，因该违约金条款系双方自愿达成，违约金计算标准也在法律规定的合理范围之内，其亦未提供证据证明违约金明显高于因违约造成的损失，故对其该答辩意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、航逸公司于判决生效之日起十日内给付孙美录违约金21085元；二、驳回孙美录的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由孙美录负担46元、航逸公司负担184元。航逸公司负担的部分，于判决生效之日起十日内给付孙美录。本院二审期间，各方当事人对原审已查明的事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，上诉人航逸公司对其应当承担案涉小区燃气逾期入户的违约责任并无异议，结合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：一、原审起算违约金的日期是否得当；二、上诉人请求降低案涉《商品房买卖合同》约定的违约金计付标准，应否予以支持。关于第一个焦点问题，航逸公司上诉认为，应当在一审确认的违约金起算日期基础上再顺延90日案涉《施工合同》中约定的施工期。对此，本院认为，本案系买房人孙美录依据其与航逸公司签订的《商品房买卖合同》向该公司主张燃气逾期入户违约责任所引发的纠纷，故应以《商品房买卖合同》的约定为据，确认双方的权利义务具体内容。航逸公司与华润公司签订的《施工合同》中所涉施工期限与本案中计算航逸公司的违约期限无关，不应予考虑。具体来说，从现已查明的《商品房买卖合同》约定内容可知，关于燃气入户事项，航逸公司只要完成基础设施施工，具体开通依据本地燃气公司规定执行。因此，只要航逸公司履行完毕燃气基础设施施工义务，至于本地燃气公司施工部分的工期及完成情况如何，不应作为评价航逸公司履行义务是否符合合同约定的要素。基于此，在航逸公司二审期间亦表示认可原审判决将航逸公司与华润公司签订案涉《施工合同》之日，视为案涉小区已经具备进行燃气入户基础设施施工的客观条件之日的情况下，只要航逸公司履行完毕支付工程款义务，保证本地燃气公司顺利开始剩余燃气入户施工内容，则应认定航逸公司已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》项下约定应由房屋开发企业针对燃气入户事项应履行的义务，于此之后若产生燃气入户延误，不应认定为系出卖人原因导致的逾期。而本案中，航逸公司于2019年12月16日即已与本地燃气公司华润公司签订了《施工合同》，如其签订合同后10日内给付工程款，则无论《施工合同》的履行情况如何，航逸公司均应免责。但实际情况是，航逸公司至今未支付工程款，导致华润公司未启动施工，由此产生的案涉小区至今未接通燃气的后果系航逸公司原因所致，根据案涉《商品房买卖合同》关于“如因出卖人原因超过90日未达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之一承担违约金”之约定，应自2020年3月26日起计付航逸公司应承担的违约金，一审判决对此认定正确，本院予以确认。航逸公司的该项上诉请求及事由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，航逸公司作为违约方主张案涉《商品房买卖合同》约定的违约金计付标准过高，请求降低，应由其对违约金过高承担举证证明责任。本案中，一方面，航逸公司并未完成该举证证明责任；另一方面，案涉房屋于2016年已交付，如航逸公司不拖欠华润公司工程款，案涉房屋至迟到2020年3月26日即可完成燃气入户施工工程，而航逸公司至今未支付工程款，案涉房屋仍未接通燃气，兼顾以上合同的履行情况和当事人的过错程度等，本院对航逸公司提出的降低违约金计付标准的请求，不予支持。另关于航逸公司上诉认为原审适用《中华人民共和国合同法》属适用法律错误的问题，案涉《商品房买卖合同》属于《中华人民共和国民法典》施行前成立的合同，双方关于该合同履行所引发的争议始于《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案原审援引《中华人民共和国合同法》的规定予以审理，并无不妥。综上所述，大连航逸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元（大连航逸房地产开发有限公司已预交），由大连航逸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十八日书记员  张文秀