江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1091号上诉人（原审被告）：陶祝青，女，1975年11月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：杨同云，男，1968年9月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛洪旺，男，1980年1月21日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：徐巧玲，女，1983年3月17日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司淮安城中支行，住所地淮安市清江浦区师专路1号花漾城1幢129号商铺。负责人：王玉亮，该支行行长。委托诉讼代理人：唐静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈宁，男，该公司员工。上诉人陶祝青、杨同云因与被上诉人薛洪旺、徐巧玲、原审第三人中国工商银行股份有限公司淮安城中支行(以下简称工行城中支行)房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初9002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶祝青、杨同云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人因征信问题，导致抵押贷款未能在房屋过户前审批通过，已经先行违约，且被上诉人亦未支付30万元首付款，故上诉人拒绝继续履行合同和办理过户系行使不安抗辩权；2．被上诉人虽提出全额付款主张，仅是其为预期违约和无法继续履行合同寻找的“合法”借口，其并无证据证明在2010年11月20日时点，被上诉人具有一次性给付上诉人120万元房款的能力；3．被上诉人将剩余房款缴存至法院账户无论从时间还是性质上，都不能据此认定被上诉人已经履行完给付房款的义务，且在一审法院审理中曾经三次要求被上诉人将房款交至法院账户，但被上诉人直至判决前一天才缴款到位，一审法院无限制的给予被上诉人时间，违反了公平原则，严重损害了上诉人的利益。薛洪旺、徐巧玲辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。工行城中支行述称，请求法院依法判决。薛洪旺、徐巧玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令陶祝青、杨同云继续履行双方于2020年10月21日签订的《房屋买卖合同》，按约办理香格里拉小区A区1号楼403室的过户手续，并交付房屋；2、陶祝青、杨同云支付相应违约金(该违约金自2020年11月21日其拒绝出售房屋给薛洪旺、徐巧玲之日起至房屋实际办理过户之日止，每逾期一日按合同约定以该房屋价款130万元为基数，按日万分之五的标准计算；3、由陶祝青、杨同云承担诉讼费、财产保全费。一审第二次庭审中，薛洪旺、徐巧玲增加新的诉讼请求为：自愿代陶祝青、杨同云提前偿还所欠工行城中支行贷款本息，由工行城中支行协助薛洪旺、徐巧玲办理淮安市香格里拉小区A区1号楼403室房屋上抵押登记的涤除手续。一审法院经审理认定事实如下：薛洪旺与徐巧玲及陶祝青与杨同云分别系夫妻关系。2020年10月21日，双方在中介美联经纪公司的居间服务下，共同签订《房屋买卖三方合同》，约定陶祝青、杨同云(甲方)将其所有的位于本市香格里拉小区房屋(建筑面积135.14平方米)出售给薛洪旺、徐巧玲(乙方)，交易价格为130万元；在签订合同当日，乙方应向甲方支付定金10万元，在交付定金同时，甲方应将该房屋的产权证、土地证等相关证件的原件交付于丙方(受托方，美联经纪公司)。关于付款方式，双方约定：乙方于2020年11月20日前办理产权过户手续时支付首付款30万元给甲方，向银行贷款90万元，尾款90万元由银行放款。关于房屋交付，约定：甲方应于2020年11月30日，将该房屋交付给乙方。关于违约责任约定如下：(一)乙方支付定金后，若甲方悔约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金双倍赔偿乙方，甲方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2%的违约金；若乙方违约……(二)若甲方逾期交付该房屋，则每逾期一日，甲方均应按该房屋价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过十个工作日，乙方可解除本合同，甲方将乙方已付房屋款退还，并按本条第(一)款中的甲方悔约条款处理……(四)在办理过户和银行按揭贷款过程中，若因甲、乙任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约，按本条第(二)款和第(三)款处理。合同签订当日，薛洪旺、徐巧玲即向陶祝青转账支付购房定金10万元。因合同约定双方应于2020年11月20日前办理产权过户手续时，由薛洪旺、徐巧玲向陶祝青、杨同云支付首付款30万元，但薛洪旺、徐巧玲在2020年11月19日办理贷款手续时遇到问题，遂通过中介向陶祝青、杨同云提出能否对支付首付款的期限宽限一周，因陶祝青、杨同云未表示同意，薛洪旺、徐巧玲遂于次日再次通过中介向陶祝青、杨同云提出，能否先行一次性支付房屋全部款项，待日后贷款审批通过后，再由陶祝青、杨同云返还给薛洪旺、徐巧玲多收的房屋款，但陶祝青、杨同云仍未表示同意。2020年11月21日，薛洪旺、徐巧玲与中介工作人员杨继聪再次到陶祝青、杨同云处商谈房屋买卖事宜，此时陶祝青、杨同云明确表示不同意出售房屋，双方因此产生纠纷。一审另查明，2009年5月29日，陶祝青(借款人、抵押人)、杨同云(共同借款人、抵押物共有人)为购买案涉房屋，与工行城中支行签订了《个人一手住房购置贷款合同》1份，约定陶祝青、杨同云向工行城中支行借款39万元，借款期限20年，执行年利率4.158%。同时，双方还签订《房地产抵押合同》1份，陶祝青、杨同云为上述贷款，用涉案房屋提供抵押，并办理了他项权证。截止到2020年12月20日，陶祝青、杨同云一直依约履行上述合同。一审再查明：薛洪旺、徐巧玲经法院准许，已于2021年2月9日将剩余房屋款120万元缴纳到一审法院暂存款账户。一审法院认为，社会主义核心价值观将“诚信”作为个人层面的一个基本准则，双方当事人在日常行为中，理应守法、守约。同时，我国《民法典》亦规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方理应依约遵守。一、关于薛洪旺、徐巧玲要求陶祝青、杨同云继续履行双方于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》，按约办理香格里拉小区房屋的过户手续，并交付房屋问题。本案中，薛洪旺、徐巧玲已按约向陶祝青、杨同云交付定金10万元，双方约定薛洪旺、徐巧玲应于2020年11月20日前办理产权过户手续时向陶祝青、杨同云支付首付款30万元，后因薛洪旺、徐巧玲申请贷款遇到问题，在2020年11月19日通过中介方向陶祝青、杨同云提出能否对支付首付款的期限宽限一周，因陶祝青、杨同云未同意，薛洪旺、徐巧玲遂提出提前一次性支付剩余全部房屋款项，但陶祝青、杨同云仍未表示同意。一审法院认为，薛洪旺、徐巧玲的该要求虽然变更了原约定，但该变更不仅未损害陶祝青、杨同云的利益，而是让其提前获得利益，但陶祝青、杨同云已以其行为表明不再履行合同义务。现薛洪旺、徐巧玲经法院准许，已将剩余房屋价款120万元缴至法院账户。据此，薛洪旺、徐巧玲已履行完给付房屋款的义务，故陶祝青、杨同云理应按约履行其合同义务，即协助薛洪旺、徐巧玲办理案涉房屋的过户手续，并于房屋款缴清后将房屋交付给薛洪旺、徐巧玲，故对薛洪旺、徐巧玲要求陶祝青、杨同云继续履行双方于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》，按约办理香格里拉小区房屋的过户手续，并交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。二、关于薛洪旺、徐巧玲要求陶祝青、杨同云支付违约金(该违约金自2020年11月21日其拒绝出售房屋给薛洪旺、徐巧玲之日起至房屋实际办理过户之日止，每逾期一日按合同约定以该房屋价款130万元为基数，按日万分之五的标准计算)问题。双方签订的《房屋买卖三方合同》中，关于陶祝青、杨同云不愿意出售房屋的违约责任，已明确约定，如陶祝青、杨同云不将涉案房屋出售给薛洪旺、徐巧玲，陶祝青、杨同云同意按上述定金双倍赔偿，现本案已确认合同继续履行，故已不适用该定金罚则，且薛洪旺、徐巧玲目前仅支付了定金，房屋剩余款项尚未支付，并未产生任何损失。同时，薛洪旺、徐巧玲在本案中主张的违约金的计算标准和依据，系在合同已经实际履行，而陶祝青、杨同云拒绝交房的情形下所适用的违约责任，故薛洪旺、徐巧玲依据该约定要求陶祝青、杨同云支付逾期履行违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。三、关于薛洪旺、徐巧玲自愿代陶祝青、杨同云提前偿还所欠工行城中支行的贷款本息，并由工行城中支行协助薛洪旺、徐巧玲办理淮安市香格里拉小区房屋上抵押登记的涤除手续问题。我国《民法典》明确规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。现陶祝青、杨同云与工行城中支行签订的《个人一手住房购置贷款合同》及《房地产抵押合同》各1份，亦系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。工行城中支行已依据合同约定向陶祝青、杨同云提供贷款本金39万元，陶祝青、杨同云为上述贷款，用涉案房屋提供抵押，并办理了他项权证。截止到2020年12月20日，陶祝青、杨同云尚欠工行城中支行贷款本金为204022.90元，现薛洪旺、徐巧玲自愿代陶祝青、杨同云提前偿还所欠工行城中支行的贷款本息，故应由薛洪旺、徐巧玲依据上述《个人一手住房购置贷款合同》的约定，提前偿还剩余的借款本金及利息，即借款本金204022.90元及利息(按合同约定的利率标准计算)；待薛洪旺、徐巧玲提前清偿剩余借款本息后，工行城中支行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，对薛洪旺、徐巧玲自愿代陶祝青、杨同云提前偿还所欠工行城中支行的贷款本息，并由工行城中支行协助薛洪旺、徐巧玲办理淮安市香格里拉小区房屋上抵押登记的涤除手续的诉讼请求，符合法律规定，依法予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、薛洪旺、徐巧玲与陶祝青、杨同云于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行；二、薛洪旺、徐巧玲应于判决生效之日起5日内，代陶祝青、杨同云提前向工行城中支行偿还《个人一手住房购置贷款合同》及《房地产抵押合同》项下的借款本息，即借款本金204022.90元（该本金暂计算至2020年12月20日，后按《个人一手住房购置贷款合同》约定计算至实际清偿之日）及利息(该利息系自2020年12月21日起，按《个人一手住房购置贷款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止）；并同时将剩余房屋款支付给陶祝青、杨同云（上述款项陶祝青、杨同云均已提存至一审法院账户）；三、工行城中支行应于薛洪旺、徐巧玲清偿上述第二项所确定的义务之日起7日内，协助陶祝青、杨同云办理淮安市香格里拉小区房屋上的抵押登记涤除手续；陶祝青、杨同云应于抵押权涤除之日起7日内，协助薛洪旺、徐巧玲办理淮安市香格里拉小区A区1号楼403室房屋的过户手续，并将该房屋交付给薛洪旺、徐巧玲。四、驳回薛洪旺、徐巧玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元、减半收取8250元，保全申请费5000元，合计13250元，由陶祝青、杨同云负担。本院审理中，各方当事人均无新证据提供。本院经审理确认一审判决查明的事实。本院认为，有效合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人在中介公司工作人员的见证下，签订了涉案的《房屋买卖三方合同》，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务，享有相应的权利。根据合同约定，被上诉人应在2020年11月20日前办理产权过户手续时支付首付款。但鉴于被上诉人在同月19日因抵押贷款出现问题，其通过中介向上诉人提出首付款宽限一周的请求，仅是一种协商行为，非预期违约，且在上诉人不同意延期付款的情况下，被上诉人又于2020年11月20日提出一次性付清房款，但未得到上诉人的回应，在此情况下被上诉人未向上诉人支付剩余全部房款，不能认定构成违约。2020年11月21日，在被上诉人找到上诉人商谈买卖事宜时，上诉人明确表示不同意出售房屋。根据上述事实的演变情况看，尽管接近付款期限时被上诉人的贷款出现了问题，但在付款期限的前后几日，被上诉人一直积极的在促成交易完成，且其提出的方案并未损害上诉人的利益；其次，合同约定的过户与给付首付款是同时履行行为，在上诉人消极对待买卖事宜，且不配合办理过户时，不应单方约束被上诉人应先行交付首付款，故现有证据不能认定被上诉人存在违约行为。一、二审诉讼中，上诉人并没有举证证明被上诉人已经丧失履行给付房款的能力，其主张拒绝过户系行使不安抗辩权，不符合行使该权利的条件和特征，对该主张，本院不予采纳。法律赋予守约方的合同解除权。经审查不能认定被上诉人违约，现被上诉人坚持要求履行合同，应予支持。鉴于抵押权人工行城中支行亦参与本案诉讼，且设立在涉案房屋上的前期的债务事实清楚，为涤除物权变更登记障碍，一审判决提前清偿涉案房屋上的债务，不违反法律规定。至于一审审理期间，将剩余房款提存至法院账户，仅是增强对被上诉人履行能力的内心确认，并非是作为合同是否履行的必要条件。综上，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费16500元，由上诉人陶祝青、杨同云负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年六月八日书记员  余宛蓉