北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6595号上诉人（原审被告）：闫妍，女，1982年12月10日出生，汉族，北京××广告有限公司部门经理。委托诉讼代理人：王长革，男，住北京市石景山区，由北京××广告有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：王素琴，女，1939年7月8日出生。委托诉讼代理人：杨凤国，北京元栋律师事务所律师。原审被告：黄**，女，1982年4月24日出生。上诉人闫妍因与被上诉人王素琴、原审被告黄**确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫妍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王素琴的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王素琴承担。事实和理由：闫妍购房时对涉案房屋进行了查验，且有居间方的证人证言为证，但原审法院并未采信；黄**否认其在买卖合同上签字，也否认委托他人办理涉案房屋的买卖事宜，原审法院应当释明是否进行笔迹鉴定；现闫妍已将房屋抵押给他人，故法院应当追加抵押权人为第三人，以此通知抵押权人。在涉案房屋存在案外人抵押情况，法院应询问王素琴是否可以代为清偿。在出卖涉案房屋时，房屋登记在黄**名下，因此，追回物权的人应为黄**而不是王素琴。因此，我不认可原审法院的判决结果。王素琴辩称，认可原审判决，我不同意闫妍的上诉请求、事实及理由。黄**述称，认可原审判决，不同意闫妍的上诉请求、事实及理由。王素琴向一审法院起诉请求：1.闫妍协助王素琴办理位于北京市丰台区××小区×号楼×层×单元102号房屋（以下简称102号房屋）的所有权变更登记；2.诉讼费由闫妍、黄**承担。一审法院认定事实：2011年3月26日，王素琴（买方、乙方）与北京中阳盛锋投资管理公司（卖方、甲方）签订《出售公有住房协议书》，约定北京中阳盛锋投资管理公司以44065元的价格将102号房屋卖与王素琴。同年9月5日，王素琴取得该房屋的所有权证。2015年1月间，黄**之夫谷忠国盗窃王素琴的房屋所有权证，并以为王素琴办理银行卡销卡为由骗取王素琴的身份证。同年1月16日，谷忠国伙同黄**找他人假冒王素琴，将王素琴名下的102号房屋过户登记至黄**名下。随后，谷忠国多次以该房屋办理抵押登记。同年5月20日，谷忠国、黄**与周启龙签订《借款合同》，约定谷忠国、黄**向周启龙借款130万元，借款期限为一个月，102号房屋系谷忠国与黄**的夫妻共有房产，现谷忠国与黄**以上述房产作为上述借款的抵押担保。当日，谷忠国与黄**作为委托人与受托人姜坤就办理102号房屋的抵押登记手续、代签相关法律文件、领取他项权证、签订房屋买卖合同、办理网上签约手续及产权过户登记手续、代收房价款、代为确定上述房产的出售价格等事项签订了《委托书》。上述《借款合同》和《委托书》签订后，周启龙向黄**支付借款130万元。借款到期后，谷忠国与黄**未能履行还款义务。同年7月31日，102号房屋过户登记至闫妍名下。2016年5月16日，北京市丰台区人民检察院指控被告人黄**犯盗窃罪向丰台法院提起公诉。该案起诉书载明，经鉴定，以2015年6月17日为鉴定基准日案涉房产价值人民币218.82万元。丰台法院经审理认为，被告人黄**伙同谷忠国，使用谷忠国秘密窃取的房屋产权证，在被害人王素琴不知情的情况将房屋过户到其本人名下，并导致房屋再次过户给他人，其行为已构成盗窃罪，且盗窃数额特别巨大，依法应予处罚。据此，丰台法院于2016年12月27日作出（2016）京0106刑初573号刑事判决书，判决：一、被告人黄**犯盗窃罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金二千元。二、继续追缴被告人黄**违法所得发还被害人王素琴。庭审中，王素琴提交黄**与闫妍于2015年5月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和于同年7月30日签订的《存量房屋买卖合同》复印件，用于证明周启龙、姜坤与闫妍恶意串通，先后约定以130万元和100万元明显过低的价格将102号房屋卖与闫妍；提交闫妍与赵西巍于2015年5月20日签订的以周启龙为担保人的《借款协议》复印件，用于证明闫妍与周启龙相识。闫妍提交黄**与闫妍于2015年5月19日签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》复印件及发票复印件，用于证明闫妍支付购房居间服务佣金1.3万元；提交闫妍为所有权人的《房屋所有权证》，用于证明闫妍以102号房屋办理了抵押登记。上述事实，有《出售公有住房协议书》《房屋所有权证》《借款合同》《委托书》《刑事判决书》《存量房屋买卖合同》《借款协议》、发票复印件等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，私人对其合法的房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案的争议焦点在于，闫妍是否是符合取得102号房屋所有权上述法定情形的受让人。本案中，首先，闫妍主张其购买102号房屋时对黄**因借款抵押102号房屋并不知情，称《北京市存量房屋买卖合同》签订时间为2015年5月19日，早于黄**将102号房屋抵押的时间，且其确与黄**本人签订了该合同。而黄**否认该合同为其本人所签，并坚称其从未委托他人办理102号房屋买卖事宜。此外，闫妍称其在购买102号房屋前已经对该房屋进行了实际勘察，王素琴和黄**均不予认可。对此，各方当事人均未向法院提交相应证据予以证明。闫妍虽主张其于2016年5月4日以排除妨害纠纷向丰台法院起诉，要求王素琴腾空并交付102号房屋，但受让人是否善意应当以其受让该房屋时的主观心理状态加以判定，闫妍于2015年7月31日办理房屋所有权登记，此后的行为并不影响对其办理房屋所有权登记时心理状态的判定，故闫妍主张其购买102号房屋时是善意的，依据尚不充分，法院难以采信。其次，闫妍主张其以合理的价格购买102号房屋。在北京市丰台区人民检察院指控被告人黄**犯盗窃罪一案中，该案起诉书载明，经鉴定，以2015年6月17日为鉴定基准日，案涉房产价值人民币218.82万元。从各方提交的证据来看，无论闫妍于2015年5月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，或者其于2015年7月30日签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋转让价格，均未达到该房屋鉴定价值的百分之七十。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定：“转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。”基于此，法院无法认定闫妍是符合取得102号房屋所有权法定情形的受让人，故王素琴作为102号房屋的所有人，有权追回该房屋所有权。关于闫妍主张102号房屋尚在抵押期间，未经抵押权人同意不得转让一节，根据我国现行法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人。本院认为，102号房屋尚在抵押期间不影响王素琴追回该房屋所有权，故本院对闫妍的主张不予采信。综上所述，王素琴要求闫妍协助其办理102号房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决：闫妍于判决生效之日起七日内协助王素琴办理位于北京市丰台区××小区×号楼×层×单元102号房屋的所有权变更登记手续。本院二审期间，双方均未提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院审理期间，询问抵押权人袁丽丽对于102号房屋进行转让的意见，袁丽丽明确其不同意将102号房屋进行转让。本院认为，本案争议焦点如下：一、王素琴是否有权利追回102号房屋的所有权；二、闫妍是否构成善意取得；三、抵押人是否可以转让抵押财产。一、刑事判决认定黄**犯盗窃罪并继续追缴黄**违法所得发还王素琴，黄**取得的102号房屋所有权证系违法取得，故王素琴对102号房屋仍享有所有权，在黄**无权处分涉案房屋并转让给闫妍的情形下，王素琴有权对涉案房屋追回。二、本案焦点问题即闫妍是否构成善意取得。对于此应从几方面去分析认定，首先，闫妍购买此房是否具有“善意”，现并无充分证据证实闫妍购买此房曾到现场看房，且黄**与王素琴均否认闫妍曾去现场看房，故在闫妍对房屋居住情况，购买后现居住人是否同意腾退不进行了解的情况下决定购房，不符合正常购房的流程，不足以证明闫妍购房时属于“善意”；其次，房屋买卖合同中约定的价格明显低于市场价格，不属于合理价格转让，且亦非闫妍给付房款，在双方对于允许他人给付房款未作特殊约定的情形下，由他人给付房款的行为也不符合正常的房屋买卖市场交易习惯。综上，闫妍购买房屋的过程并不符合善意取得的要件，原审法院认定其不构成善意取得正确。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用《民法典》的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《民法典》规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。结合本案案情，在闫妍并非善意取得的情形下，王素琴有权追回房屋，那么，适用《民法典》的规定更有利于保护王素琴的合法权益，原审法院对于王素琴要求闫妍协助其办理102号房屋所有权变更登记手续的诉讼请求予以支持并无不当。针对闫妍提出的房屋尚在抵押期间，未经抵押权人同意不得转让的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，闫妍的上诉理由无事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由闫妍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二一年六月三十日书记员  李 丽