江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1544号上诉人（原审原告）：连云港和茂粮食仓储有限公司，住所地连云港市东海县白塔埠镇工业集中区。法定代表人：刘佃华，该公司董事长。委托诉讼代理人：范斌、李美娇，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港徕福冷饮食品有限公司，住所地连云港市海州区民主中路177号门面108室。法定代表人：魏治平，该公司总经理。上诉人连云港和茂粮食仓储有限公司（以下简称和茂公司）因与被上诉人连云港徕福冷饮食品有限公司（以下简称徕福公司）租赁合同纠纷一案，不服东海县人民法院(2020)苏0722民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审查明事实不清，适用法律错误，理由如下：一：上诉人诉求解除《房屋租赁合同》符合合同约定。1、《房屋租赁合同》14.2约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；通知送达当日，本合同正式解除。(5)乙方擅自转租房屋；而在合同履行过程中，租赁房屋的实际使用人系奥尔加食品有限公司，且被上诉人与奥尔加食品有限公司均系独立法人，被上诉人违约转租事实清楚；2、《房屋租赁合同》14.2(6)约定乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；5.1约定年租金24000元（前三年不变）；5.2约定租金按年结算，由乙方于每年的合同生效日前1个月交付给甲方：按照上述约定，被上诉人应当在2020年6月1日前向上诉人交付2020年7月1日至2021年7月1日的租金，但被上诉人在收到上诉人于2020年8月6日函告解除《房屋租赁合同》后，于2020年8月15日才交付租金2000元，违约事实清楚。3、10.3约定，乙方应当接受甲方的统一管理，依照物业使用用途使用公共设施；在未经上诉人同意的情况下，在屋后通道依靠围墙搭建临时建筑安装设备，影响围墙主体安全及通行导致存在消防、安全等隐患，上诉人的库房存放国家储备粮，行业有特殊安全要求，消防要求高，上诉人作为房屋所有权人，系安全生产第一责任人，企业依据《安全生产法》建立安全管理制度，行使管理权，故在被上诉人拒不整改的情况下，上诉人有权解除《房屋租赁合同》。4、14.2.4约定，因乙方造成主体结构损坏的，甲方有权解除合同的约定，本案中被上诉人在房屋二楼最东面墙上开洞安装了运送东西的设备，存在改变房屋主体结构的行为。综上，上诉人解除《房屋租赁合同》符合约定和法律规定。二：被上诉人在履行合同过程中严重违约；1、《房屋租赁合同》1.1约定租赁房屋为第1-2层1-3号房屋（共六个门），该房屋建筑面积为200平方米；租赁房屋均有编号，上述约定的租赁房屋位置、面积约定清楚，不存在歧义，一审认定1-3号门与上诉人实际编号不符。但被上诉人实际装修使用的租赁房屋为第1-2层1-3号房屋的3层及毗邻的六个门面和楼上二层、三层，并在房屋之后安装设备、房屋之前铺设混凝土地坪，实际占用房屋面积1143.68平方及房屋后场地140平方。在一审庭审中，被上诉人也确认占用，但一审法院对上诉人的该诉讼请求不予处理，违反法律规定。2、10.6约定，乙方应合理装修、使用该租赁房屋。装修之前，乙方应事先向甲方提交装修设计图纸及规格说明并得到其书面批准。因被上诉人违反上述约定，上诉人才要求其按照约定进行装修，但一审法院认为被上诉人违约行为构成不按照约定时间支付租金的抗辩事由，明显违反法律规定。三：赵某某的谈话不能作为证据使用。首先，赵某某谈话内容不真实，赵某某谈话内容中关于被上诉人占用及装修问题的陈述，上级公司主要领导及公司其他领导都不知情，也没有任何会议记录能够佐证谈话内容的真实性；且在合同履行过程中，因被上诉人超范围占用及装修等问题，上诉人多次与被上诉人交涉，报警处理，委托律师发函，直至起诉，赵某某都参与并知晓，但赵某某从未提及上述谈话内容也没有对公司要求被上诉人停止占用采取的上述行为表示过异议，足以印证其谈话内容不真实。赵某某在职务调整后，不再履行法定代表人职务，其谈话纯属个人行为，其谈话当然不能作为合同内容。其次，赵某某的谈话不能作为合同内容，在合同签订过程中赵某某必然与被上诉人进行过协商，但经协商一致的内容均在《房屋租赁合同》合同中约定明确，如双方有争议之处均应以《房屋租赁合同》约定为准。被上诉人徕福公司答辩称：1、徕福公司是从事食品行业的，如果要经营，需要通过环评，而租赁房屋的门前是荒地和泥地，需要打水泥地坪。二楼墙上开洞主要是我们作为厂房，有生产冷饮的原料需要运输到二楼，是在去年八月份就装好，在厂房装修的时候就设计了这一部分，开一个小门不会影响房屋的主体结构。2、关于转租，徕福公司之前是作为销售企业，后来通过技术人员了解到做工厂会效益好一些，就通过徕福公司想去做生产企业。在这个过程中，由于徕福这个牌子是我们原来注册的销售牌子，生产产品的名字是新起的，包括厂址。租赁房子也提到过要重新注册一个新公司，我们就注册了新公司，但新公司的股东是徕福公司占95%，里面有一个赵利作为公司法定代表人占了5%，赵利是原来我们徕福公司的隐名股东，入股的钱都打入了徕福公司。新公司注册后，包括采购设备、注册商标等资金都是徕福公司出的，所以还是徕福公司做的项目。3、关于逾期交租金并不存在，我们签好合同后，直接就把合同上的租金和保证金都打入了上诉人账户，我们在装修厂房、设备进场都完成后，上诉人阻止我们浇筑厂房外面的地坪，并且报警（有报警记录），直到现在我们都没有拿到上诉人公司开具的第一年租金发票。我们到第二年没有再交租金的原因，是因为上诉人阻止我们施工，拖累了整个生产的进度，并且后来我们要交增加的一部分钱的时候，即多增加门洞的钱，上诉人也是在阻止，说没有商量好，所以没有交，但我们在第二年度的时候我们怕他们以这条理由说事，我们就先从账户中转了2000元租金。4、关于擅自装修的事情，上诉人一直都是派人过去看，不存在擅自装修，否则也不会出现上诉人阻止我们施工的情况。5、关于侵占，也是不存在的，当时说了多用多算钱。6、关于赵某某的谈话，应当作为证据使用，当时赵某某是上诉人的法定代表人。2020年5月，我们跟和茂公司的包总协商没有达成一致的原因，是上诉人一定要把租期从十年改成五年，租金是没有什么问题。和茂公司向一审法院起诉请求：一、判令解除和茂公司、徕福公司双方所签订的房屋租赁合同；二、判令徕福公司向和茂公司支付租金及占有使用费84000元；三、判令徕福公司停止侵占、返还租赁房屋并将房屋及场地恢复原状；四、本案诉讼费用由徕福公司承担。一审法院查明事实：2019年，和茂公司（甲方）与徕福公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于东海县白塔埠镇工业集中区（甲方库区门面房东侧起）第1-2层1-3号房屋（共六个门），面积为200平方米，租赁给乙方开办冷饮厂使用，租赁期间自2019年7月1日至2029年6月30日止，年租金24000元（前三年不变），2022年7月1日之后，双方可以协商调整，租金按年结算，由乙方于每年的合同生效日前1个月交付给甲方。关于装修，合同第6.6条约定:“除本合同《租赁房屋交接清单》规定之外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意”，第10.6条、11.6条同时约定乙方应合理装修、使用租赁房屋，装修之前，应事先向甲方提交装修设计图纸，并得到甲方书面批准，如乙方未征得甲方书面同意装修房屋的，甲方有权要求乙方恢房屋原状、赔偿损失等内容。关于合同解除，第14.2条约定了乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同等内容。2019年6月21日,徕福公司缴纳了押金12000元及2019年7月1日至2020年6月30日的租金24000元。2019年8、9月份，在徕福公司装修期间，和茂公司认为徕福公司没有向和茂公司提供装修图纸并经其同意即施工，阻止徕福公司施工，双方发生矛盾。2020年8月，和茂公司向徕福公司送达律师函一份，称因徕福公司存在多占及转租等违约行为，通知徕福公司解除《房屋租赁合同》，徕福公司收到后出具回复函，表示不存在多占用及转租等，不同意解除合同，对于和茂公司阻止徕福公司施工，和茂公司应当赔偿损失。2020年8月15日，徕福公司向和茂公司缴纳2000元租金。对于该2000元租金，徕福公司称因为双方发生纠纷一直未能协商好，徕福公司就根据第一年交费的账号记录来交的，但是因为和茂公司阻止施工造成徕福公司损失，具体应当交多少租金不知道，还有多用的房子，所以就只交了2000元。经一审法院现场勘察，《房屋租赁合同》约定的房屋从东向西共计六个门洞的1-2层，徕福公司已进行装修并安装机器，将原有的院墙修缮完整，院内打上水泥地面，并在租赁房屋的后墙与院墙之间搭建小房间放置辅助机器，该小房间占用了屋后通道部分地面。在《房屋租赁合同》约定的房屋西边的3个门洞的房屋的1-2层也由徕福公司在使用。在院子大门上有奥尔加食品有限公司的牌子。另查明，涉案《房屋租赁合同》当时系由和茂公司法定代表人赵某某与徕福公司方洽谈签订。合同文本系格式合同由和茂公司方提供。对于合同约定的租赁房屋范围，赵某某称租房时谈的“六个门”即是指六个门洞，对于合同约定的200平方米，称记不清是怎么回事，当时并没有按面积租赁，而是按门洞，所以在合同上注明“六个门”。另外赵某某称当时签订该份《房屋租赁合同》，只是先以徕福公司名义临时签订，让徕福公司用于办证（注册新公司），等徕福公司证办下了还要以新公司的名义重新签订。对于徕福公司将屋后巷道安置辅助机器并盖上小房子的事情，赵某某称当时就知道，但其认为徕福公司租赁房屋，对屋后土地系正常利用。对于徕福公司多占用的3个门洞的房屋，赵某某称徕福公司未与其商谈过，但他知道后就想徕福公司多用就多给租金，所以也没有提出异议。再查明，涉案租赁合同系徕福公司为经营奥尔加品牌食品所签订，在合同签订后，奥尔加食品有限公司方注册完成。和茂公司称赵某某现已被免去法人代表、执行董事职务，但未完成变更法定代表人。一审法院认为：原、徕福公司之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。现和茂公司要求解除与徕福公司之间的租赁合同，其理由为徕福公司存在转租及私自多占用房屋、未经和茂公司同意装修、未按时缴纳承包费行为。对于和茂公司主张转租问题，与一审法院审理查明的事实不符，故该解除合同的理由不能成立。对于和茂公司主张多占用房屋问题，一审法院认为，和茂公司主张的徕福公司私自占用租赁房屋的三楼及相邻三个门洞的房屋，因该部分不在涉案《房屋租赁合同》的范围之内，如的确存在徕福公司私自占用和茂公司房屋问题，也与本案不属于同一法律关系，和茂公司可另行主张，不能成为和茂公司解除涉案租赁合同的理由。对于和茂公司称徕福公司占用屋后巷道及在门前打水泥地坪问题，一审法院认为徕福公司租赁房屋必然及于房前屋后，本案徕福公司租赁的房屋后面有院墙与和茂公司其他场地隔开，且徕福公司租赁的房屋所在的整栋楼无他人使用，徕福公司对房前屋后场地的利用未显示对和茂公司或他人通行造成妨碍。如果后面巷道的小房子存在安全隐患，也应由消防、安监等相关部门处理，不能成为和茂公司要求解除合同的理由。另基于上述理由，一审法院对于和茂公司要徕福公司给付租赁房屋的三层及相邻房屋占用费的诉讼请求，本案中不予理涉；对于和茂公司要求徕福公司给付屋后通道占用费的诉讼请求不予支持。对于和茂公司主张的未经其同意装修问题。因双方合同第6.6条约定“除本合同《租赁房屋交接清单》规定之外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意”，但涉案租赁合同并无《租赁房屋交接清单》，无法确定徕福公司的装修是否是在《租赁房屋交接清单》之外，属于合同约定的应当征得和茂公司书面同意的装修，故虽合同第10.6条及第11.6条明确约定乙方的装修应当经甲方书面同意，但该两条内容与第6.6条的内容存在不一致之处，因涉案租赁合同文本为格式合同，系和茂公司方提供，故应当作出对徕福公司有利的解释，不能确认徕福公司对租赁房屋所作的装修应当经甲方书面同意系双方合同约定。另外，租赁房屋的用途为开办冷饮厂，和茂公司也未能举证证明徕福公司的装修违反了双方“合理装修、使用租赁房屋”的约定，或者存在改变了租赁房屋的用途等情形，且该情形达到了解除合同的约定或法定条件，故该解除合同的理由亦不能成立。对于徕福公司未按时缴纳承包费问题，本案中，因双方发生矛盾，和茂公司阻止徕福公司施工，双方关于合同问题一直未能协商一致，徕福公司并非无故不按时缴纳租金，故和茂公司该解除合同的理由不能成立。综上，和茂公司要求解除合同的理由不能成立，涉案合同不符合合同解除的条件，对和茂公司要求解除合同、返还房屋及场地的诉讼请求，一审法院不予支持。对于和茂公司诉求的租金，虽在徕福公司装修过程中和茂公司有过阻拦行为，但徕福公司确实存在使用了租赁合同之外的和茂公司房屋情况，且徕福公司也已经将装修及安装进行完毕，徕福公司也未能举证证明系因和茂公司的阻拦致其未能正常使用，故徕福公司应当支付2020年的租金24000元，扣除已付的2000元，尚应支付22000元。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院作出如下判决：一、徕福公司于判决生效后十日内给付和茂公司租金22000元二、驳回和茂公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取950元，由和茂公司承担650元，由徕福公司承担300元（已由和茂公司预交，待徕福公司给付判决确定的款项时一并给付和茂公司）。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，和茂公司提交如下证据：证据1，2019年11月19日接处警工作登记表一份，报警人张永腾是和茂公司员工，证明因被上诉人擅自装修，上诉人报警处理这一事实。证据2，照片一张，证明被上诉人在涉案房屋的东面加装了运输的设备，二楼开洞影响了房屋的主体结构。被上诉人质证认为：对证据1真实性无异议，当时设备进场装修，就剩最后浇筑地坪，当时跟他们赵总沟通，说要缓一阵子，但冷饮企业是季节性生产，上诉人一直没有给说法，我们没有办法才浇的地坪。对证据2真实性无异议，当时根据生产要求，开洞的时候上诉人在场也没有提出异议，上诉人现在提出实际是在挑毛病。本院对前述证据的认证意见如下：当事人对前述证据的真实性均予以认可，本院对前述证据的真实性予以确认；但证据1接处警工作登记表载明因租赁费用问题双方引发纠纷，本院对上诉人以此证明被上诉人擅自装修的证明目的不予认可；证据2可以显示徕福公司确实在二楼开洞，但开洞是否影响房屋主体结构无法明确，该证据不足以证明其观点，本院对该证据亦不予采纳。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，徕福公司与和茂公司签订的《房屋租赁合同》系有效协议，双方均应按约履行。和茂公司主张本案合同应当解除，理由包括徕福公司擅自装修（影响房屋主体结构）、转租、不按期缴纳租金、侵占其他房屋，经本院审查，和茂公司前述主张无事实依据，不应支持，具体理由如下：一、关于转租问题，徕福公司系奥尔加公司的大股东，持有股份为95%，结合徕福公司、赵某某在一、二审中的陈述，可知徕福公司租赁涉案房屋系为奥尔加公司的设立、生产做准备，并非是转租；二、关于擅自装修问题，和茂公司主张徕福公司未报图纸即开始装修，但从实际情况来看，徕福公司装修部分包括房前地坪及二楼开洞，其中房前地坪属于为生产经营而进行的配套装修，属于改善行为，不存在恶意，二楼开洞问题如前所述，不足以证明影响房屋主体结构，至于房屋后墙与围墙之间搭建影响消防的问题，从二审中双方均确认的图片来看，涉案房屋与粮库由围墙分割，且围墙与粮库中建有宽阔道路通行，不存在影响粮库消防的情形；三、关于侵占其他房屋的问题，赵某某系和茂公司的法定代表人，参与合同的签订，其陈述能够说明签订合同时的情形，同时能够反映和茂公司当时的意见，且赵某某的陈述能够与徕福公司的意见相互印证，其证言应被采信。赵某某已经确认，对于多使用的部分，徕福公司已经与其沟通采用多占多缴费的方式，应当视为双方对租赁房屋范围的变更，徕福公司不存在多占的情形。四、关于逾期交付租金的问题，双方产生纠纷诉至一审法院后，和茂公司一直要求解除合同，在一审及二审中对于徕福公司就原租赁范围及多使用房屋交付费用的意愿及提议均不予认可，涉案房屋租赁范围及长期停用产生的损失处于未定状态，徕福公司不交付租金不应苛责。综上，上诉人和茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元（和茂公司已预交），由上诉人连云港和茂粮食仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年六月二十三日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。