湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1106号原告：刘国平，男，汉族，1962年10月9日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：严钰，湖南湘剑律师事务所律师。被告：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县××镇××村上余组。法定代表人：文小洪，系该公司执行董事兼总经理。被告：陈卫根，男，汉族，1968年9月5日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告刘国平与被告湘潭金农投资有限公司(简称金农公司)、陈卫根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，根据原告申请，本院于2021年5月25日作出（2021）湘0321民初1106号民事裁定：准予原告刘国平对被告湘潭金农投资有限公司、陈卫根的财产在1340000元范围内采取保全措施的申请。本院依法适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行审理,原告刘国平及委托诉讼代理人陆语华、严钰到庭，被告陈卫根到庭参加诉讼。被告金农公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘国平向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告金农公司于2014年10月28日签订的两份房屋买卖合同；2、判决两被告退还原告购房款1063680元；3、判决两被告赔偿因违约造成的原告损失，2014年12月31日至2019年8月19日的损失以购房款1063680元为基数按人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日至两被告实际退还全部房款之日的损失以购房款1063680元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；4、判决两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年，案外人陈育林向原告、丁伟常、甘初光等三人借款共计308万元，债务履行期限届满后、因被告金农公司拖欠陈育林借款，陈育林及两被告同意以被告金农公司开发的位于湘潭县××镇××村的门面、房屋与原告、丁伟常、甘初光的债权进行三方冲抵,2014年10月28日，被告金农公司分别与原告及丁伟常、甘初光签订房屋买卖合同，以原告、丁伟常、甘初光购买被告金农公司的门面、住房款冲抵陈育林的欠款。其中，被告金农公司与原告于2014年10月28日签订两份房屋买卖合同，约定原告向被告金农公司购买位于湘潭县××镇××村（土地使用权证号为潭国用2012第Ａ××1号、潭国用2012第Ａ××2号、潭国用2012第Ａ××3号）地块上的金农农资交易中心第4幢Ｂ区三单元9号门面、第4幢Ｂ区三单元4层401号房屋及402号房屋的事宜，被告金农公司于当日向原告出具购房款收据，原被告合同约定：被告金农公司应当在2014年12月30日之前将房屋交付原告使用，被告金农公司逾期交房的、应按日向原告支付已交房款千分之三的违约金；被告金农公司应当在交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因被告金农公司责任导致原告不能在规定期限内取得产权证书的，被告应按日支付给原告已付款万分之零点五的赔偿。合同签订后被告金农公司一直未能向原告交付房屋，被告陈卫根为此于2015年8月14日向原告作出承诺，承诺于2015年8月30日前交付房屋、与2015年9月30日前为原告办理好产权证，未能如期交付房屋、办理权证的话，被告陈卫根与被告金农公司共同承担房屋买卖合同中的违约金及一切法律责任；后两被告仍未能如期交付房屋，被告陈卫根于2020年5月31日向原告作出承诺，承诺在2020年8月30日前向原告交付房屋、办理产权证。原告已依合同约定履行房屋买卖合同的义务，因案涉房屋已被被告金农公司转让，不具备交付条件，综上，两被告的行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益，为维护自身权益不受侵害，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明案件事实、判如所请。被告金农公司放弃举证、质证、辩论权利。被告陈卫根辩称，双方签订的合同不成立，因为没有收到原告的购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，案外人陈育林向原告、丁伟常、甘初光等三人借款共计308万元，其中欠原告1020000元，债务履行期限届满后、因被告金农公司欠陈育林的借款，陈育林及两被告同意以被告金农公司开发的位于湘潭县××镇××村的门面、房屋与原告、丁伟常、甘初光的债权进行三方冲抵,被告金农公司与原告于2014年10月28日签订两份房屋买卖合同，约定原告向被告金农公司购买位于湘潭县××镇××村（土地使用权证号为潭国用2012第Ａ××1号、潭国用2012第Ａ××2号、潭国用2012第Ａ××3号）地块上的金农农资交易中心第4幢Ｂ区三单元9号门面及第4幢Ｂ区三单元4层401号房屋及402号房屋，被告金农公司于当日向原告出具购房款收据，原、被告合同约定：被告金农公司应当在2014年12月30日之前将房屋交付，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。逾期被告不能向原告交房屋，被告陈卫根为此于2015年8月14日向原告作出承诺，承诺于2015年8月30日前交付房屋、与2015年9月30日前为原告办理好产权证，如未能按期交付房屋、办理权证，陈卫根本人和金农公司愿意承担房屋买卖合同中的违约金及一切法律责任。承诺后两被告仍未能如期交付房屋，被告陈卫根于2020年5月31日向原告作出承诺，承诺在2020年8月30日前向原告等三人交付房屋的水电通、交钥匙、交公司的房产证，另由三人与我结算尾款。但直至今日被告未向原告交付涉案房屋及门面，且案涉房屋因其它执行案已被法院通过拍卖交付他人。上述事实，有原、被告身份信息、借款转账凭证、结婚证、2014年10月28日协议、房屋买卖合同2份、购房款收据拟证明原告与金农公司出于真实意思表示于2014年10月28日签订两份房屋买卖合同、陈卫根的2015年8月14日承诺书、房地产权登记信息、湘潭县不动产登记信息表等证据证实，本院予以确认。本院认为：案外人陈育林因欠原告刘国平借款1020000元，被告金龙公司又欠陈育林的借款，经三方协商，原告用此债权购买被告金龙公司的房屋及门面，原、被告金龙公司签订《房屋买卖合同》，被告金龙公司开具购房款收据给原告，案外人与原、被告之间的债权转让及购房协议均不违反国家强制性法律规定，原告与被告金龙公司签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告与被告金龙公司建立房屋买卖关系，现因被告金龙公司不能向原告交付涉案房屋，构成根本违约，原告请求解除合同并退还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因原告与案外人的债权转让中的债权只有1020000元，故本院只支持由被告返还原告购房款1020000元。关于违约责任的承担，合同约定：解除合同出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，本院支持按1020000元的1%支付违约金；被告陈卫根签订合同时系被告金龙公司的法定代表人，陈卫根的行为系履行职务的行为，2020年5月31日承诺时虽不是法定代表人了，但也是一种表见代理行为，本案中被告陈卫根不应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、四项、第九十七条、第一百O七条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘国平与被告湘潭金农投资有限公司签订的湘潭县××镇××村（土地使用权证号为潭国用2012第Ａ××1号、潭国用2012第Ａ××2号、潭国用2012第Ａ××3号）地块上的金农农资交易中心第4幢Ｂ区三单元9号门面及第4幢Ｂ区三单元4层401号房屋及402号房屋的《房屋买卖合同》；二、由被告湘潭金农投资有限公司在本判决生效后十日内退还原告刘国平的购房款1020000元并支付违约金10200元；三、驳回原告刘国平对被告陈卫根的诉讼请求；四、驳回原告刘国平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14373元，减半收取7187元,财产保全费5000元；合计12187元，由被告湘潭金农投资有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二一年六月十五日法官助理彭尚高代理书记员  严冰彬附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。