辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10453号上诉人（原审被告）：辽宁亿森房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路103号6-8门。法定代表人：王清泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚奎成，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张洁，女，1958年12月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人辽宁亿森房地产开发有限公司（以下简称“亿森地产公司”）因与被上诉人张洁商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亿森地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》约定，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。上诉人主张免责具有事实及合同依据，《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。根据上述约定，上诉人承担违约责任的前提是对于业主逾期取得产权证负有相应责任。而业主逾期取得产权证的原因系政府部门未完成拆迁补偿工作所致，并非上诉人原因导致，皇姑区人民法院在第一次审理时已经查明该项事实。二、一审判决调整违约金缺乏事实及法律依据。即便认定上诉承担违约责任，上诉人仅仅是按已付房价款的0.01%向被上诉人支付违约金，一审法院以合同约定的违约金过低为由将违约金调整为购房款总额的0.5%缺乏事实及法律依据。《商品房买卖合同》第十五条约定系示范文本中的固定条款，无法变更。在不违反法律强制性、禁止性规定的情况下，双方均应遵守合同约定。且业主作为产权人的占有、使用、收益等权利未受任何影响，现在也已经取得了产权证，业主并无实际损失存在，一审法院主动调整违约金标准缺乏事实及法律依据。三、请求二审人民法院严格按照《商品房买卖合同》约定认定双方权利义务。本案存在多种因素导致买受人无法取得产权登记，不能一概而论的将无法取得产权登记的责任全部归咎于出卖人。张洁经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张洁向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约5621.11元(按总房款的日十万分之一标准计算，从2016年6月16日至2020年8月1日止)；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区，房价款373,046元。关于产权登记，双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2015年2月9日向原告交付了商品房。商品房交付后，被告未在合同约定的期限内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。现原告已于2020年8月1日取得了案涉房屋的不动产权利证书。一审法院认为，本案的争议焦点为被告逾期办理产权证书是否应当承担违约责任，及逾期办理房屋产权证书违约金的计算标准确定问题。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后按期办理权属登记备案手续，已构成违约，虽被告主张逾期办证系因政府未交净地所致，但依据合同相对性原则，合同外第三方责任不能成为原、被告合同履行时一方违约行为的免责条件，据此，被告应承担违约责任，给付原告逾期办理房屋产权证书的违约金。关于违约金的计算标准，原告主张按照购房款的日十万分之一标准并结合逾期天数计算违约金，但双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”，而原告在庭审中亦未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，故对原告主张的违约金计算标准不予支持。另外，本案亦不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定情形，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法，以此标准进行计算，被告承担的违约金仅为37.30元，一审法院认为，合同中约定的逾期办理房产证违约金标准过低，无法使原告的合法权益得到保障，有违公平原则，而原告主张的违约金的计算标准额度过高。综合考虑被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务，且目前原告已取得了案涉房屋的不动产权利证书，故酌情确定被告应按已付购房款总额的0.5%向原告支付违约金，金额为1865.23元（373,046元*0.5%）。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该规定，本案涉诉商品房销售合同签订时间在民法典实施之前，故应当适用于当时的法律规定。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告辽宁亿森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洁违约金1865.23元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告辽宁亿森房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人亿森地产公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。上诉人亿森地产公司未按约定为被上诉人按期办理权属登记所需备案手续，依法应当承担相应的违约责任。关于上诉人提出逾期办证系因政府未能按时完成拆迁工作所导致，其不应承担违约责任的上诉主张，经查，根据合同相对性原则，上诉人作为与被上诉人签订商品房买卖合同的相对方，依法应当按照合同约定承担相应违约责任。至于上诉人主张因第三人原因导致其违约的问题，若属实，可另行解决，不构成本案的合理免责事由。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出一审判决调整违约金缺乏事实及法律依据的上诉主张，经查，由于案涉合同约定的违约金标准过低，被上诉人又未对其主张的违约金标准提供充分证据予以证明与其实际损失相当，一审法院依据公平原则，综合考量各方权利义务，酌定上诉人按照已付购房款总额的0.5%向被上诉人给付违约金合理适当，本院予以支持。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人辽宁亿森房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁亿森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；