北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5072号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里村西15号。负责人：程建华，经理。委托诉讼代理人：张胜利，男，1970年8月12日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘艳，女，1981年4月14日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：解书兰，女，1946年1月28日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张国旺，男，1946年8月18日出生，汉族，住北京市房山区。解书兰、张国旺之委托诉讼代理人：臧宝福（解书兰、张国旺之子），男，1970年3月12日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司（以下简称金泰恒业坨里分公司）因与上诉人解书兰、张国旺物权保护纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金泰恒业坨里分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决解书兰、张国旺向金泰恒业坨里分公司按3.05元标准支付自1992年起至实际腾退之日止的房屋占用费66721元。3.判决解书兰、张国旺腾退返还房屋时应自行拆除改建、扩建房屋。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，忽视解书兰、张国旺违背金泰恒业坨里分公司真实意思而进行改建、扩建这一基本事实。解书兰、张国旺占用金泰恒业坨里分公司房屋近三十年，从未向金泰恒业坨里分公司支付任何费用，且自2015年接到金泰恒业坨里分公司多次书面主张要求腾退返还房屋的通知后依然拒不腾退，严重侵害金泰恒业坨里分公司对房屋享有的合法权益，阻碍金泰恒业坨里分公司对房屋合理利用保值增值的管理计划。无论解书兰、张国旺基于何种理由入住房屋，双方均认可其无偿使用房屋长达近三十年的既定事实，在其居住期间，解书兰、张国旺未经产权单位准许、未获得审批手续擅自改建、扩建房屋，对于管理单位的拆除要求置若岡闻，其根本目的在于满足自身居佳需要。金泰恒业坨里分公司与解书兰、张国旺之间对于涉案房屋既不存在租赁关系，也无委托管理关系，解书兰、张国旺改建、扩建的行为违背金泰恒业坨里分公司真实意思，给金泰恒业坨里分公司造成巨大困扰，被上级单位列为专项整改项目，其不应享有要求金泰恒业坨里分公司支付补偿费用的权利。解书兰、张国旺对涉案房屋的修缮行为，未提供任何一项证据证明其修缮行为及具体支出金额，一审法院将修缮行为、改建扩建行为混为一谈，酌情补偿部分缺乏事实依据，且数额畸高。二、一审判决驳回金泰恒业坨里分公司要求解书兰、张国旺自行拆除未经产权单位同意改建、扩建房屋的诉讼请求错误。金泰恒业坨里分公司依法收回周口店地区周口店村西23号房屋后，解书兰、张国旺改建、扩建部分作为该房屋附属部分，因与金泰恒业坨里分公司持有的产权证明上位置面积不一致，金泰恒业坨里分公司既无法实际出租，也不能擅自处分，还需另外斥资对其改扩建部分进行拆除，金泰恒业坨里分公司从中未有受益却还要支付补偿有违公平原则。金泰恒业坨里分公司诉请解书兰、张国旺返还房屋，应当按照房屋之原状返还，即使无法完全还原，也应将明显超出部分自行排除。三、一审判决驳回金泰恒业坨里分公司诉请解书兰、张国旺支付房屋占用费而要求金泰恒业坨里分公司支付补偿错误。解书兰、张国旺长期无偿使用金泰恒业坨里分公司房屋，利用该处房屋解决居住需求，金泰恒业坨里分公司多次口头、书面通知其腾退返还房屋，解书兰、张国旺仍然拒不返还，特别是2015年以后依然持续侵害。金泰恒业坨里分公司以远低于市场价格的标准要求其支付房屋占有使用费，一审法院驳回被侵权人全部补偿请求，反而判决被侵权人向侵权人支付补偿费用，解书兰、张国旺反从其侵权行为中获益，一审认定事实和适用法律均存在错误。解书兰、张国旺辩称，同上诉意见。解书兰、张国旺上诉请求：1.撤销一审判决，或将案件发回重审；2.本案上诉费用由金泰恒业坨里分公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，所作判决显失公平。张国旺于1984年在北京市霞云岭乡煤炭公司工作。在单位工作期间，由于住房问题，多次向原单位申请住房，经单位协商决定，于1993年经过当时领导同意，入住涉案房屋，当时由于该房屋长期无人居住，年久失修，根本无法居住，解书兰、张国旺便对该房屋进行了装修及修缮。解书兰、张国旺在此居住的27年时间里，多次对该房屋进行修缮。2012年7月21日北京发生特大洪水，将该房屋全部冲毁，解书兰、张国旺又将该房屋重新进行翻建，前前后后共花费28万元左右。解书兰、张国旺在此居住经过原单位领导同意，且原单位领导也与解书兰、张国旺多次协商该房屋的归属问题，一直都未达成一致意见。解书兰、张国旺在此居住，并不是私自占有，而是领导为了解决实际住房问题而作出的安排。解书兰、张国旺居住期间，一直对涉案房屋经心看管，修缮、合理使用。金泰恒业坨里分公司在一审庭审中明确了要对解书兰、张国旺进行合理补偿，只是补偿款项未达成一致意见。金泰恒业坨里分公司辩称，同上诉意见。金泰恒业坨里分公司向一审法院起诉请求：1、要求解书兰、张国旺返还所占金泰恒业坨里分公司的房屋3间，面积66.09平方米；2、自行拆除违建房15平方米；3、解书兰、张国旺给付金泰恒业坨里分公司1992年至2020年所占房屋使用费，按公有住房标准，每月每平方米3.05元计，共66721元；4、解书兰、张国旺承担诉讼费。解书兰、张国旺向一审法院提出反诉请求：1.金泰恒业坨里分公司支付房屋修缮费用28万元；2.反诉费用由金泰恒业坨里分公司负担。一审法院经审理认定事实如下：北京金泰恒业有限责任公司在北京市房山区周口店地区河滩南路23号有国有仓储用地1220.09平方米，国有土地使用证号为：京房国用（2004）字第530号。该土地上建有（自管产）房屋4幢（6间）（以下简称23号房屋），共计建筑面积330.95平方米，房屋产权证号：京房权证房国字第XXXX号。张国旺原系金泰恒业公司下属企业职工。上世纪90年代23号房屋处于闲置状态。1993年张国旺经当时企业领导同意在23号房屋内居住生活。对于居住使用房屋期限、居住使用期间各自的权利义务，双方未进行书面约定。居住使用期间，张国旺、解书兰对23号房屋进行了修缮、装修、扩建，现23号形成独立院落。2009年10月16日北京金泰恒业有限责任公司名称变更为北京金泰集团有限公司。2014年9月25日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司向张国旺出具通知，“根据我公司对所属土地及房屋的整体规划要求，为更好地盘活企业现有资产，公司决定限期腾退周口店现有住户，请现有住户支持、配合。于2014年10月1日前搬迁完毕。”2015年4月28日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司向解书兰出具清退通知书，“我公司周口店货场及小院已整体出租给承租人孔祥武。前期我公司已送达清退通知书，为不影响我公司与孔祥武的出租合同的履行，现再次送达清退通知书，请你接到通知书后于2015年5月30日前腾退房屋场地。因你不及时腾退造成的损失由你方承担”。2016年7月4日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司再次向解书兰、张国旺发出通知，要求二人于2016年7月10日前腾退位于房山区周口店地区河滩南路23号院房屋。2019年12月18日，金泰燃料、丰台分公司工作对接专题会议纪要：“……1．移交资产和业务。一是煤炭分公司丰台区长辛店杜家坎土地房产等资产及相关租赁业务移交丰台分公司；煤炭分公司其余的资产和业务暂由金泰然公司管理……”。2020年8月24日北京金泰集团有限公司出具证明“我单位以下三处房产委托下属单位北京金泰恒业燃料有限公司全权管理，分别为：一、房山区十渡镇十渡村火车站北侧，土地证号：京房国用（2004）字第534号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。二、房山区周口店地区河滩南路23号，土地证号：京房国用（2004）字第530号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。三、房山区周口店地区周口店村西，土地证号：京房国用（2004）字第535号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。”2020年9月3日，北京京煤集团有限责任公司出具京煤经发［2020］191号公司文件，授权金泰燃料公司以法律诉讼方式清退解决十渡等地非法占用土地房屋事项。现金泰恒业坨里分公司诉至一审法院，要求解书兰、张国旺腾退房屋，支付使用费。诉讼中，北京金泰集团有限公司出具证明，授权金泰恒业坨里分公司以其公司自己名义参与解书兰、张国旺、杜翠芝、解书兰等物权保护纠纷三案的诉讼活动。对有争议的事实，一审法院认定如下：金泰恒业坨里分公司自述自1993年起考虑张国旺住所较远，让其入住诉争房屋，并对房屋进行看管。解书兰、张国旺自述看管房屋期间对房屋进行了修缮、装修、扩建，金泰恒业公司曾同意对其进行补偿，因补偿款未达成一致意见，未腾退房屋。反诉要求金泰恒业坨里分公司进行补偿。一审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，23号房屋土地登记在北京金泰恒业有限责任公司名下，北京金泰恒业有限责任公司依法享有上述房屋土地的相关物权。金泰恒业公司授权金泰恒业坨里分公司以自己名义提起诉讼，金泰恒业坨里分公司基于金泰恒业公司授权作为原告主张权利并无不当。解书兰、张国旺与金泰恒业公司对于居住使用诉争房屋期限、居住使用房屋期间各自权利义务并无明确约定。解书兰、张国旺接到腾退房屋通知后，已失去继续占有使用诉争房屋的基础和条件，现金泰恒业公司作为物权人要求解书兰、张国旺腾退房屋，理由正当，一审法院予以支持。解书兰、张国旺占有居住23号房屋时代背景，二人居住使用诉争房屋属于历史遗留问题，双方对于房屋如何使用无明确约定，且解书兰、张国旺居住使用期间对房屋进行了修缮、装修、扩建，对于诉争房屋维护作出了一定贡献，故金泰恒业坨里分公司要求解书兰、张国旺支付房屋占用使用费、拆除自己房屋的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。腾退房屋时间一审法院酌情考虑，解书兰、张国旺逾期腾退应支付使用费。使用费数额一审法院酌情确定。关于反诉，解书兰、张国旺在居住期间对房屋进行修缮、装修、扩建，对于诉争房屋维护有一定贡献，考虑上述因素，金泰恒业坨里分公司应对解书兰、张国旺房屋修缮进行适当补偿，补偿具体数额，一审法院酌情确定。解书兰、张国旺反诉要求过高部分，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条之规定，判决：一、解书兰、张国旺于判决生效后三十日内向北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司腾退位于北京市房山区周口店地区河滩南路23号房屋；如逾期未能按时腾退房屋，按每月每平方米3.05元标准支付使用费。二、北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司于判决生效后十日内给付解书兰、张国旺补偿款5万元。三、驳回北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司的其他诉讼请求。四、驳回解书兰、张国旺的其他反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点有二：1.金泰恒业坨里分公司要求解书兰、张国旺支付房屋占用费及要求解书兰、张国旺自行拆除改建、扩建房屋是否具有事实及法律依据；2.一审法院酌定金泰恒业坨里分公司支付解书兰、张国旺补偿款5万元是否适当。首先，23号房屋土地登记在北京金泰恒业有限责任公司名下，故其应享有上述房屋土地的物权。现金泰恒业坨里分公司基于金泰恒业公司授权，要求解书兰、张国旺腾退23号房屋依据充分，应予支持。关于争议焦点一，本院认为，根据查明的事实，1993年解书兰、张国旺系在经过北京金泰恒业有限责任公司的领导同意后居住在23号房屋，在长达近30年的时间里，双方未对23号房屋的使用期限以及如何使用房屋有过明确约定。解书兰、张国旺虽长期居住在23号房屋，但该期间其在履行对该房屋看管职责的同时，亦对该房屋进行了一定程度的修缮、装修以及扩建。因此，解书兰、张国旺的上述行为应视为其对23号房屋的管理和维护作出了贡献。一审法院考虑到解书兰、张国旺居住的历史背景及其所作贡献，据此驳回金泰恒业坨里分公司的该项诉讼请求以及认定金泰恒业坨里分公司应向解书兰、张国旺予以适当补偿具有事实依据，本院予以维持。其次，关于争议焦点二，解书兰、张国旺以对23号房屋进行过修缮及装修为由要求金泰恒业坨里分公司支付房屋修缮费用28万元，但并未对因修缮、装修该房屋产生的具体费用提供充分证据。解书兰、张国旺虽为23号房屋的维护作出了一定贡献，但其本身亦长期在该房屋居住生活，其自身亦从修缮、装修和扩建房屋中获益。因此，一审法院基于解书兰、张国旺对23号房屋作出的贡献以及长期在该房屋居住生活的事实，酌定金泰恒业坨里分公司给付解书兰、张国旺补偿款5万元并无不当。综上所述，金泰恒业坨里分公司与解书兰、张国旺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6968元，由北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司负担1468元（已交纳）、解书兰、张国旺负担5500元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  卫 华审 判 员  李汉一审 判 员  李 琴二〇二一年六月十一日法官助理  李紫维书 记 员  于明洁