辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9056号上诉人（原审原告）：沈阳市美的房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇造化村。法定代表人：刘立国，公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宗华，男，1976年3月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳市美的房地产开发有限公司（以下简称“美的公司”）因与被上诉人李宗华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初12410号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美的公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付租金28,397元及违约金，违约金以45,397元为基数计算；2.撤销一审民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付欠缴的水费6072元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，具体理由如下：一、关于被上诉人欠付上诉人水费的问题首先，上诉人一审提交“自来水用户购水通知单”、“水表照片”、以及沈阳水务集团有限公司皇姑营业分公司出具的《情况说明》等证据足证被上诉人使用案涉商铺至2019年11月18日拖欠水费6027元。其中购水通知单显示，本次表示数1625，本期余额-6072.28元，抄表日期2020-3-10；虽然该证据不能直接证明被上诉人2019年11月18日（收楼日）欠水费金额，但上诉人提供2019年11月18日拍摄水表照片，能够证实2019年11月18日案涉房屋水表显示表示数1625。可见，自2019年11月18日至2020年3月10日，案涉房屋水表数未变化，上述两份证据刚好相互印证，证明被上诉人于2019年11月18日欠水费6072.28元。其次，根据上诉人一审提交沈阳水务集团有限公司皇姑营业分公司出具《情况说明》，证实案涉房屋水表无法实时抄表，因此水务公司采取估表上量，被上诉人在手机软件上支付水费欠缴金额仅为水务公司估算金额，并非实际欠费金额，实际应缴水费金额应结合水表数多退少补。该份证据已对水务集团未要求被上诉人补缴水费原因做出了充分解释。综上，虽然双方解除合同时没有核查水表数字，但上诉人一审提交相关证据已形成完整证据链条，足证被上诉人欠水费金额6027元，达到了《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定“待证事实的存在具有高度可能性”的证明标准。一审法院认定“原告主张被告拖欠水费证据不足”，事实认定不清，适用法律错误。二、关于被上诉人欠付的房屋租金数额问题双方签订房屋租赁合同时，向上诉人缴纳保证金17,000元，一审法院为减少诉累，将保证金与欠租金抵消，符合法律规定，上诉人无异议。但一审法院将被上诉人存缴1000元水费也从欠付租金中相抵，于法无据。根据《中华人民共和国民法典》第568条关于债务抵消的规定，若要进行债务抵消需要同时满足三个条件，双方互负到期债务、债务品质种类相同、主张抵消方通知另一方。结合本案情况，收取被上诉人1000元存缴水费的主体不是上诉人，而是物业公司，被上诉人应向实际收取水费的物业公司主张该笔款项，1000元水费与欠租金并非双方之间互负债务，因此不能相互抵消。三、关于违约金计算基数问题租赁合同第十三条第5款约定，“乙方逾期支付租金的，每天应按逾期应付租金的3%向甲方支付违约金”。一审法院认为此约定违约金数额较高，予以适当调整，上诉人无异议；但一审法院以欠付27,397元租金作为计算基数，与本案事实不符，上诉人不认可。被上诉人实际欠付租金45,397元，且一审期间被上诉人对此数额无异议，因此本案违约金应以被上诉人实际欠付45,397元为基数计算。四、双方另有房屋租赁合同纠纷一审判决案号（2020）辽0114民初3489号，该案欠水费数额，法院认定因被上诉人返还商铺时，双方未就水费结算，现已无法查清返铺时所欠水费金额，故参照截至2020年3月10日水费金额计算被上诉人在租赁使用房屋期间水费金额，并判令被上诉人支付水费5641.54元。本案与前案在基本事实、争议焦点、法律适用等方面相似，属于类案。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》之规定，本院裁判生效的案件应作为本案的参照、参考。据此，本案一审法院驳回上诉人支付水费的诉讼请求明显不当。李宗华辩称：维持原判。美的公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年11月18日房屋租金共计45,397元；2.判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金13,619元；3.判令被告向原告支付欠付的2018年至2019年采暖费共计3916.9元；4.判令被告向原告支付欠付的水费6072元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2016年4月26日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份(合同编号为MDSYDS0011-1)，合同约定原告将位于沈阳市于洪区商铺出租给被告，建筑面积277.94平方米，租赁期限自2016年5月1日至2020年12月31日止。租金标准为：2016年5月1日-2017年3月31日，3127元/月；2017年4月1日-2017年12月31日，8338元/月；2018年1月1日-2018年12月31日，8338元/月；2019年1月1日2019年12月31日，9728元/月；2020年1月1日-2020年12月31日，11,118元/月。租金支付方式为每季度5日前支付当季度租金。逾期支付的，每日按照逾期应付租金的3%向原告支付违约金，逾期一个月不付租金的，原告有权单方解除合同。合同约定保证金17,000元，作为被告履行义务的保证，在租赁期限届满或合同提前解除、终止后被告缴清所有费用后，原告于60日内将保证金无息返还。房屋租赁期间的水、电、采暖费、物业费等均由被告缴纳。合同签订后当事人履行了租赁合同，被告交付原告保证金17,000元并向为租赁房屋进行物业服务的佛山市美的物业管理有限公司沈阳分公司预交水费1000元。另查明：2018年，因被告拖欠房屋租金，原告将被告起诉至一审法院，要求解除上述《商铺租赁合同》，并要求被告支付拖欠的房租、违约金以及原告垫付的采暖费、物业费等。2019年4月26日，双方达成（2019）辽0114民初2359号调解协议：双方继续履行《商铺租赁合同》；被告于2019年5月15日前向原告支付2018年7月1日至2019年6月30日租金108，396元；被告于2019年5月15日前向原告支付原告垫付的2017年-2018年采暖费3539.3元。双方履行合同期间，被告提供了水费的缴费记录，即2019年3月22日缴纳水费488.25元、2019年5月5日缴纳水费478.17元、2019年7月1日预存水费1000元。后原、被告协商一致，于2019年8月23日解除《商铺租赁合同》。被告于2019年11月18日将商铺返还原告，同时承诺此前所发生的采暖、物业、水、电、煤气等相关费用均由被告承担。被告未支付原告2019年7月1日至11月18日期间的租金45,397元、被告未支付2018-2019年度的采暖费，原告于2020年3月26日代被告缴纳采暖费3916.9元。原、被告于2019年11月18日在进行租赁房屋交接返还时，双方未共同核查确认水表数字。原告提供一张显示拍摄时间为2019年11月18日的水表照片，原告主张在交接租赁物当日，对被告使用的水表进行拍摄，当时水表数即为“1625”。被告认为该照片无法确定是解除合同当天所拍摄，被告也未将水表照片向其出示。被告主张预存的水费1000元已经足够支付水费。再查明：水务部门于2020年3月13日通知原告单位缴纳水费，该通知单显示抄表时间“2020年3月10日”，上次显示数“537”本次显示数为“1625”本期余额-6072.28元。原告主张该笔水费为截止到被告返还租赁物当日（2019年11月18日）被告所拖欠。原告于2020年3月25日缴纳水费6072.28元。原告提交沈阳水务集团有限公司皇姑营业分公司于2020年6月2日出具的《情况说明》一份，该说明记载：“沈阳市美的房地产开发有限公司诉李宗华房屋租赁合同纠纷一案，已由贵院受理，目前该案正在审理当中。双方当事人对于沈阳市于洪区商铺的欠缴水费金额问题存在较大争议。本公司现就该问题做出如下说明：由于案涉商铺的水表位于后院表井，冬季上冻无法查表，西江所发现后给开发下达通知，将所有水表移至户内，开发并没有将水表移至户内，后期造成冬季井盖上冻，夏天水淹无法查表，造成估表上量。根据水务集团规定，在看到水表后可多退少补，因此我公司工作人员无法每月如实进行抄表，采取估表上量。李宗华于手机软件上支付的水费欠缴金额仅为本公司估算的金额，并非实际欠费金额，特此说明”。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。本案中原、被告双方协商一致，于2019年8月23日解除了商铺租赁合同，被告于2019年11月18日将商铺返还给原告，被告应负担截止到2019年11月18日的商铺租金，原告主张被告欠付的租金数额为45，397元，被告对此数额没有异议，予以确认。被告提出在租赁合同签订之时，应原告要求到物业公司缴存水费1000元，并缴纳保证金17,000元，该笔费用应当与被告所欠付的租金相抵。原告对收取的保证金真实性无异议，对于有水费收据有异议，提出水费收据的收款方为“佛山美的物业管理有限公司沈阳分公司”。为减少当事人诉累，且被告陈述及请求具有合理性，合同解除后原告亦应当返还保证金，故一审法院对被告主张的以保证金和预交水费冲抵租金的意见予以采纳。综上，一审法院最终确认被告应当给付原告租金27,397元。关于原告主张逾期缴纳租金的违约金13,619元的诉讼请求；该约定明显过高，被告对此提出异议，申请调整，一审法院根据履约情况及过错程度予以适当调整，对原告主张的违约金以欠付的租金27,397元为基数，自2019年11月18日起算至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的被告欠付的采暖费3916.9元，被告对此没有异议，一审法院予以确认。关于原告主张的被告欠付水费6072元是本案的争议焦点；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。因原告提供的“自来水用户购水通知单”，记载的通知交纳时间以及原告实际交纳水费的时间均在双方解除租赁合同并交接租赁物之后一段时间，原告与被告均一致确认交接房屋时未对水表数字进行核查确认，原告举出的拍摄水表照片显示时间为双方交接房屋当天，但原告工作人员未向被告出示，不合情理。并且原告未向一审法院提供该照片的原始载体，沈阳水务集团有限公司皇姑营业分公司出具的《情况说明》表明在被告经营期间未实际查表计算水费、仅是估算数额，被告于解除合同的当年缴纳了数次水费，当时水务集团并未提出异议而令其补缴，双方当事人解除合同时并未核查水表数字，故原告主张被告拖欠水费证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十九条、第五百八十五条二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条之规定，一审法院判决：一、被告李宗华于判决发生法律效力之日起十五日内，给付原告沈阳市美的房地产开发有限公司租金27,397元及违约金（以本金27,397元为基数，自2019年11月18日起算至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告李宗华于判决发生法律效力之日起十五日内，给付原告沈阳市美的房地产开发有限公司代缴的采暖费3916.9元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元，由被告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于上诉人的上诉主张，分别评述如下：一、水费给付问题上诉人接收房屋时，双方未对水费发生金额进行确认。上诉人提交的水表照片，不能证明拍摄时间，仅依据其提交的购水通知单，不足以证明接收房屋时的水费发生金额。但被上诉人承租房屋经营期间确实发生了水费，如果仅以上诉人未提交直接证据判决被上诉人不支付水费亦不妥。本院参考双方另案同类诉讼（2020）辽0114民初3489号生效民事判决的裁判意见，参照截至2020年3月10日的水费金额计算被上诉人承租期间水费发生金额，即案涉房屋扣除已付水费在2020年3月10日抄表记载欠水费6072.28元，从2016年5月1日至2020年3月10日共1409日，水费发生金额为6072.28元，按此标准核算从2016年5月1日至2019年11月18日共1296日水费发生金额应为5585元（6072.28元÷1409日×1296日）。扣除被上诉人预存水费1000元，被上诉人还应向上诉人支付水费4585元（5585元-1000元）。二、确认欠付房租数额是否扣除预存水费问题一审诉讼时，双方互负债务可进行抵扣，一审法院确认欠付房租数额时扣除预存水费并无不当，但由于二审改判被上诉人支付水费，故本院对于欠付房租数额重新确定为28,397元（45,397元-17,000元）。三、违约金计算基数问题依据前述，确认欠付房租数额时，可以对双方互负债务进行抵扣，一审法院以抵扣后实际欠付的房租数额作为违约金计付基数正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初12410号民事判决第二项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初12410号民事判决第三项；三、变更沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初12410号民事判决第一项为“李宗华于本判决生效之日起十五日内一次性给付沈阳市美的房地产开发有限公司租金28,397元及违约金（以28,397元为基数，自2019年11月18日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；四、李宗华于本判决生效之日起十五日内一次性给付沈阳市美的房地产开发有限公司水费4585元；五、驳回沈阳市美的房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费609元，沈阳市美的房地产开发有限公司已预交，由李宗华负担722元，于本判决生效之日起七日内向沈阳市于洪区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由沈阳市美的房地产开发有限公司负担113元，应予退还722元。二审案件受理费609元，沈阳市美的房地产开发有限公司已预交，由李宗华负担722元，于本判决生效之日起七日内向沈阳市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由沈阳市美的房地产开发有限公司负担113元，应予退还722元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年六月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；