山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5516号 原告：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市市中区。统一社会信用代码913701020548563064。 法定代表人：韩伟波，总经理。 委托诉讼代理人：王晓洁，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：王腾飞，男，汉族，1988年5月6日出生，住山东省济南市高新区。 被告：田淑华，女，汉族，1988年6月10日出生，住山东省济南市高新区。 原告北京万科物业服务有限公司济南分公司（以下简称万科物业济南公司）与被告王腾飞、田淑华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月3日公开开庭对本案进行了审理。万科物业济南公司的委托诉讼代理人王晓洁，被告王腾飞到庭参加了诉讼。被告田淑华经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.判令王腾飞、田淑华支付房屋物业服务费6143元；2.判令王腾飞、田淑华支付自2019年5月1日至实际履行之日止的违约金307.15元(以所欠费用6143元为基数，按照应交总额的百分之五向物业服务企业支付违约金)；3.本案的诉讼费等因诉讼产生的一切费用由王腾飞、田淑华承担。事实与理由：王腾飞、田淑华系济南市历城区飞跃大道万科龙湖城市之光小区X区X号楼商业X单元X业主。2017年8月15日，万科物业济南公司与济南盛唐置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定万科物业济南公司为王腾飞、田淑华提供物业服务，王腾飞、田淑华支付物业服务费等相关费用。合同签订后，万科物业济南公司按照合同约定履行了合同义务，但王腾飞、田淑华自2019年5月1日至2020年12月31日共拖欠万科物业济南公司物业服务费、电梯运行费、自动消防设施维护运行费共计6143元，产生违约金307.15元。万科物业济南公司多次要求王腾飞、田淑华支付相关费用，甚至向王腾飞、田淑华邮寄律师函进行催收，但王腾飞、田淑华未予支付，故万科物业济南公司为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。望判如所请。 王腾飞辩称，驳回万科物业济南公司全部诉讼请求，认为应当由济南盛唐置业有限公司（开发商）承担2020年4月30日至2020年12月31日期间所产生的物业费用。万科物业济南公司起诉的内容不符合客观事实，万科物业济南公司北京万科物业有限公司济南分公司在2019年5月1日至2020年12月31日期间，并没有完全按照《前期物业服务合同》来履行其应尽的服务义务，却要求王腾飞、田淑华支付足额的物业费，这是不合理的。万科物业济南公司服务没有做到位，主要体现在以下方面：1、车辆乱停乱放，堵门现象经常发生，而物业并没有进行有效的管理，并且没有及时的进行疏离，影响了想要租赁王腾飞、田淑华商铺的客户的判断，给王腾飞、田淑华造成损失（乱停现象有照片为证）；2、王腾飞、田淑华商铺门口经常有很多的建筑垃圾（系韩仓河路施工所致）以及生活垃圾，物业并没有及时的进行清理打扫（杂物垃圾有照片为证）；3、区别对待式服务。物业印制的门前禁停标语没有贴在王腾飞、田淑华商铺门前，而一期与三期之间步行街两侧的商铺门口都贴了，唯独王腾飞、田淑华商铺所在的这一排商铺都没有贴，贴标语的商铺门口很少有车辆停放，而未贴标语的商铺门口乱停现象为常态（未贴标语有照片为证）。万科物业济南公司没有管理好乱停现象，给王腾飞、田淑华造成经济损失；并且最基本的卫生服务也不能及时做到位；再者万科物业济南公司区别对待式的服务更加助长了王腾飞、田淑华商铺所在区域乱停现象的发生。王腾飞、田淑华与济南盛唐置业有限公司于2017年12月4日签署了《商品房买卖合同》，其中补充协议第十四条约定：市政基础设施与公共配套建筑等也将分期建成交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。但事实是最后一期商品房于2020年4月30日就已经交房，而韩仓河路仍然正在建设中，以至于王腾飞、田淑华商铺门前韩仓河路仍然道路不通，绿化设施也没有，建筑垃圾堵路，使王腾飞、田淑华无法正常使用自己的商铺，给王腾飞、田淑华造成了很大的经济损失。根据《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号）第十六条：因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业的规定，王腾飞、田淑华有权提出追加济南盛唐置业有限公司承担2020年4月30日至2020年12月31日期间所产生的物业费用。综上所述，万科物业济南公司在2019年5月1日至2020年12月31日期间，并没有对其应尽的义务履行到位，事实清楚，证据确实充分，程序合法。王腾飞、田淑华请求驳回万科物业济南公司全部诉讼请求，同时部分款项应当由济南盛唐置业有限公司承担2020年4月30日至2020年12月31日期间的物业费用，有客观事实，有合同证据，有法律依据。 田淑华缺席，未答辩。 本院经审理认定事实如下： 王腾飞、田淑华为万科龙湖城市之光小区A-4地块X期X号楼X--X室商业用房（建筑面积61.29平方米）的业主。万科物业济南公司为万科龙湖城市之光小区A-4地块X期X号楼X--X室商业用房的物业服务公司。万科物业济南公司（乙方）与案外人济南盛唐置业有限公司（甲方）签订《万科龙湖城市之光小区（A-4地块）前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定选聘万科物业济南公司对万科龙湖城市之光小区（A-4地块）（物业管理区域名称）提供前期物业管理服务事宜，商业用房5元/月•平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每年1月、7月的31日履行交纳义务；合同期限自2017年8月15日至业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同生效之日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按应交总额的百分之五向乙方支付违约金。 王腾飞称没有享受到相应物业服务，不同意全额缴纳，为证实其辩称提交：1.照片打印件1宗，拟证明车乱停乱放直接堵门口、垃圾杂物没有及时清理、没有张贴门前禁停，商铺门前乱停车现象严重；2.《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号）打印件1份，拟证明从2020年4月30日开始到2020年12月31日之间这一部分物业费应当减免，由开发商负担，依据《山东省物业服务收费管理办法》第16条规定，如因开发商分期建设，分期交付所造成的作为配套设施道路不通物业费由开发商负担。经质证，万科物业济南公司称通过证据1可知王腾飞已经认可房屋已经交付，其应当支付这期间的物业费，王腾飞所述的车辆乱停情况万科物业济南公司发现车辆乱停时及时在车辆上贴了禁停告知书，并且发送到相应的业主群里，万科物业济南公司并无行政执法权，无法将禁停的车辆进行托走，但是积极的督促通知其将车辆规范停车。王腾飞所述的建筑垃圾通过其提交的证据可以看出该路面系济南市政的管理范围，并非万科物业济南公司的物业服务范围，万科物业济南公司已经按照物业服务合同第2条约定的服务内容进行提供相应的物业管理服务，根据最高人民法院关于物业纠纷的解释第1条，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应当承担相应的物业费用；通过证据2可知王腾飞认可房屋交付事宜，关于《山东省物业服务收费管理办法》16条所述的应当为系物业服务范围内的配套设施，道路通行未达到交付标准的应当由建设单位给物业企业补偿，然而王腾飞提交的材料系济南市政范围内的相应的道路事宜，并非万科物业济南公司提供物业服务管理范围内，万科物业济南公司尽心尽力提供相应的物业服务，王腾飞、田淑华应当承担相应的物业费用。 本院认为，济南盛唐置业有限公司与万科物业济南公司签订的签订《万科龙湖城市之光小区（A-4地块）前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王腾飞、田淑华作为万科龙湖城市之光小区A-4地块X期X号楼X--X室商业用房业主，上述合同对其具有约束力。双方应当按照合同的约定履行义务。万科物业济南公司要求王腾飞、田淑华支付2019年5月1日至2020年12月31日期间的物业费，有事实及法律依据，本院部分予以支持。万科物业济南公司要求王腾飞、田淑华支付违约金，王腾飞提交的证据可以证实万科物业济南公司在垃圾、车辆管理等方面的物业服务中存在一般瑕疵，故本院对万科物业济南公司的该项请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限王腾飞、田淑华于本判决生效之日起十日内支付北京万科物业服务有限公司济南分公司物业服务费6129元（5元/月/平方米×61.29平方米×20个月）； 二、驳回北京万科物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由王腾飞、田淑华负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年六月七日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽