江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1799号上诉人（原审被告）：陈宽格，男，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：黄竞宇，北京中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高红燕，女，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：黄竞宇，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海昌北路49号。负责人：李建，该行行长。委托诉讼代理人：于旭东，江苏苍佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明明，男，该公司员工。原审被告：连云港市建工建设集团有限公司，住所地江苏省连云港市海州区海昌南路68号。法定代表人：倪坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹继良，江苏明智达律师事务所律师。上诉人陈宽格、高红燕因与被上诉人中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建设银行）、原审被告连云港市建工建设集团有限公司（以下简称建工集团）金融借款合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈宽格、高红燕的上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人金融借款合同纠纷一案，海州区人民法院认定事实错误，导致本案判决错误。具体理由如下：一、本案涉案的房屋（即新海花园第圣地福701室）早己于2014年6月出售给了李忠，同时上诉人与李忠在协议中约定，贷款由李忠偿还。二、虽然在本案中，被上诉人提供了律师费发票，但并不能证明其已支付了50000元律师费。被上诉人除提供律师费发票外，还应提供该50000元律师费的转账凭证。被上诉人建设银行辩称，一、根据合同相对性，上诉人与被上诉人签订借款合同，上诉人就应该依照合同约定履行还款义务，对于上诉人与第三人签订房屋买卖协议，该协议的履行情况与被上诉人没有任何关系，所以上诉人应按照合同约定归还被上诉人贷款。二、被上诉人已经提供发票作为证据，上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定律师费用由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审被告建工集团述称，同意上诉人上诉请求。建设银行向一审法院起诉请求：1.判令陈宽格、高红燕向其偿还借款本金1426192.69元、暂计算至2020年8月12日的利息67057.87元及罚息13727.45元，本息合计1506978.01元；以及至实际清偿完毕之日止，按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.判令陈宽格、高红燕承担建设银行为实现债权而支出的律师费60000元；3.依法判决建工集团对上述第一、二项债务承担连带责任；4.依法判决建设银行有权以陈宽格、高红燕所有的、位于新海花园第圣地福幢无单元701室办公室折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；5.本案诉讼费用由陈宽格、高红燕、建工集团承担。一审法院认定事实：2013年8月29日，建设银行（贷款人）与陈宽格、高红燕（借款人）、建工集团（更名前为连云港市建工房地产开发公司、保证人）签订1份《个人购房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人向贷款人借款3000000元，用于购买新海花园第圣地福幢无单元701办公室，贷款划入建工集团账户。贷款期限为一百二十个月（即2013年8月30日至2023年8月30日）。贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上浮15%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人采用本额本息还款方法。本合同项下担保方式为保证和抵押。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款人将坐落于新海花园第圣地福幢无单元701办公室作为抵押财产。借款人与贷款人关于费用承担的约定为：登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费由借款人承担。2013年9月4日，建设银行（抵押权人）与陈宽格、高红燕（抵押人）、建工集团（担保人）签订1份《房地产抵押合同》，约定：抵押人与担保人签订《商品房预售（购）合同》，抵押人购买坐落于新海花园第圣地福幢无单元701办公室，建筑面积995.39平方米，房价款6002202元。抵押人因资金不足，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款指保证。担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为抵押人与抵押权人签订的《个人购房（商业用房）借款合同》中涉及抵押权人的债务及相关税费。抵押（按揭）自2013年8月29日至2023年8月29日止。自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》《房屋他项权证》止，担保人无条件的承担其担保范围内的担保责任。抵押人与担保人同意房屋交付后三个月内，共同到连云港市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续。抵押人并按规定与抵押权人一起，申领房屋所有权及他项权证。2013年8月29日，建设银行在新海花园第圣地福幢无单元701办公室设立房屋抵押预告（在建工程）登记。2013年9月10日，建设银行将陈宽格、高红燕所借的300万元购房贷款付至建工集团账户。2019年10月起，陈宽格、高红燕未按时足额归还本息。截至2020年8月12日，陈宽格、高红燕欠付建设银行借款本金1426192.69元、利息67057.87元、罚息13727.45元，合计1506978.01元。因陈宽格、高红燕的违约行为引起本次诉讼，建设银行为此支付律师费50000元。在庭审过程中，陈宽格、高红燕、建工集团一致确认涉案房屋约定交房时间为2013年8月31日前，现已交付使用。陈宽格、高红燕称涉案房屋系建工集团违规操作，未能办理房屋所有权证书。建工集团称涉案房屋可以办理房屋所有权证书。新海花园第圣地福幢无单元701办公室至今未办理不动产权证书，也未办理不动产他项权证。另查明，陈宽格、高红燕在建设银行处办理房屋贷款后，将新海花园第圣地福幢无单元701办公室出售给案外人李忠。一审法院认为，建设银行与陈宽格、高红燕、建工集团签订的《个人住房商业用房借款合同》《房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以确认，双方均应按合同约定履行。建工集团未提供证据证实《个人住房商业用房借款合同》《房地产抵押合同》存在无效情形，其应按照合同约定承担担保责任。建设银行依约履行了发放贷款义务，陈宽格、高红燕作为借款人，应按照约定的期限还款，其逾期未还，依法应当承担相应的民事责任，故一审法院对建设银行要求陈宽格、高红燕偿还截至2020年8月12日欠款本息1506978.01元及至实际清偿完毕之日止，按合同约定计算利息、罚息及复利的请求予以支持。建设银行在本案中支付的律师费50000元，依据合同约定，应由陈宽格、高红燕承担。建工集团对陈宽格、高红燕在建设银行的贷款提供阶段性连带担保，担保责任至抵押人领取《房屋所有权证》《房屋他项权证》止。现涉案抵押物未办理抵押登记手续，陈宽格、高红燕不履行还款义务，建工集团应按照约定对陈宽格、高红燕拖欠的借款本息及建设银行实现债权支出的律师费向建设银行承担阶段性连带担保责任至建设银行领取抵押权利证明正本之日止。建工集团承担担保责任后，有权向陈宽格、高红燕追偿。关于优先受偿权。涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建设银行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，故一审法院就建设银行对涉案房屋享有抵押权的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈宽格、高红燕于判决生效后十日内向建设银行偿还借款本息1506978.01元并以未还借款本金1426192.69元为基数，按照合同约定标准，支付自2020年8月12日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利；二、陈宽格、高红燕于判决生效后十日内支付建设银行律师费50000元；三、建工集团按照《个人住房商业用房借款合同》《房地产抵押合同》的约定，对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回建设银行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理18903元（建设银行已预交），由建设银行负担90元，陈宽格、高红燕、建工集团连带负担18813元。本院二审期间，上诉人陈宽格、高红燕提供以下四组证据：（一）1.2014年1月14日陈宽格与李忠的房屋买卖合同，协议约定了从该协议生效之日起由李忠、徐继荣偿还剩余的银行按揭贷款直至房产过户完成。2.陈宽格在建设银行的交易明细17张，证明在2017年4月份至2019年9月份均是由李忠以及田作艳偿还的银行贷款。（二）一张税票和一张发票，证明陈宽格为了将房产顺利过户开具的相应发票。（三）1.建工集团与其他人包括倪学军、鲁伟、高华等人的判决书，证明建工集团一直不办理房地产权属证书遭到起诉，尤其是2021年2月20日高华4871号判决书，建工集团仍不履行，一直处于持续违约状态；2.通知两张，建工集团向605、716业主发送的通知办理产权，时间是2021年1月15日。3.证明一张，共同证明在2021年1月15日之前建工集团一直都不履行办证义务，直到2021年1月15日才第一次愿意配合业主办理房产证，本案的一审建工集团称涉案房屋可以办理房屋产权证书，至此上诉人才知道涉案房屋可以办理产权证书。（四）1.（2019）苏0706执第294号执行裁定书，认定李忠并未支付全部购房款，亦未将剩余价款交付执行，明知上诉人购买的房屋尚未办理不动产权证书，仍然购买，自身存在过错。因该两个原因，海州法院2019年9月27日没有支持李忠的异议，自2019年9月后李忠才没有继续支付剩余银行贷款，证明本案诉争剩余价款如何支付，直接影响到李忠、陈宽格相关的权利义务。（2019）苏07民初8693号、（2020）苏07民终1120号民事判决书，证明李忠实际已经购买案涉房屋，上诉人已交付给李忠使用，但是仍然与（2019）苏0706执第294号执行裁定书相同，仍然没有支持李忠的执行异议。因该三份裁定书、判决书李忠、陈宽格均对相关事实认定不予认可，后向江苏省高级人民法院申请再审，2021年5月27日江苏省高级人民法院已经立案。建设银行质证意见：对证据的真实性无异议，除建行的银行流水外其他证据均是证明上诉人与李忠的房屋买卖过程及两人之间的纠纷，与被上诉人没有直接关系，建行的银行流水也只能证明建行系统自动扣划涉案贷款的情况，并不能证明涉案借款合同当事人发生了改变，仍应由上诉人承担还款义务。建工集团质证意见：对第一组证据的三性无异议，对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是陈宽格在2014年1月14日将涉案房屋出售给李忠，在2015年1月14日建工集团才开出销售不动产发票给上诉人，足以证明责任不在建工集团。对证据3的真实性无异议，但是建工集团确实多次通知业主办理产权手续，仅是张贴在小区的公告栏内，该小区的业主从房子建好后陆续一直能够办理不动产证书。对证据三的证据2无异议，在2020年1月15日建工集团不但通知了所有未办理产权的业主，还在小区公告栏进行张贴，对证据三的证据3有异议，根据民诉法司法解释第115条规定，单位出具证明应当由单位负责人和经办人签名，该份物业公司的证据不符合案外人出具证明的法定形式，对证据四的真实性无异议，不是建工集团的责任，无论是上诉人也好，还是李忠也好，只要偿还银行的借款，所有纠纷均能一次性解决。本院认证意见：上述证据与本案无关，对其关联性不予确认。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.李忠是否是涉案贷款的还款主体，一审判决上诉人承担还款责任是否适当；2.一审判决对律师费的处理有无依据。关于争议焦点一。本院认为，涉案《个人购房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依法履行。陈宽格、高红燕作为借款人、抵押人，应依法承担还款义务，其辩称涉案房屋出售给李忠并由李忠偿还借款，属于债务转移的抗辩，债权人建设银行并未同意，故李忠并非涉案借款合同主体，本院对李忠作为第三人参加诉讼的申请不予准许。关于争议焦点二。本院认为，涉案借款合同明确约定：登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费由借款人承担。对涉案争议的律师费5万元，建设银行举证了江苏苍佑律师事务所律师出具的5万元诉讼费发票，一审判决陈宽格、高红燕承担具有事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，陈宽格、高红燕的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结论并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18903元（陈宽格、高红燕已预交），由上诉人陈宽格、高红燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹守军审 判 员 丁燕鹏审 判 员 仕玉发二〇二一年六月二十八日法官助理 李文晓书 记 员 孙海茗法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。