西安市碑林区人民法院民事判决书 (2021)陕0103民初137号 原告：郭生明，男，1973年1月9日出生，汉族，无业，住陕西省神木市。原告：乔小梅，女，1976年4月28日出生，汉族，无业，住陕西省神木市。共同委托诉讼代理人：原本，陕西金镝(榆林)律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李思隆，陕西金镝(榆林)律师事务所律师。被告：陕西万顺实业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：乔兔则，该公司董事长。委托诉讼代理人：习泽锐，北京市中兆(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晋捷，北京市中兆(西安)律师事务所实习律师。第三人：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地西安市碑林区。负责人：杨健彬。委托诉讼代理人：贺迅，该公司律师。委托诉讼代理人：纪彭飞，该公司律师。原告郭明生、乔小梅与被告陕西万顺实业有限公司(以下简称万顺公司)、华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭明生、乔小梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《合作投资开发住宅协议书》；2、依法判令万顺公司返还已付购房款100000元、已还按揭款102837.79元、装修费用22300元、共计225137.79元；3、依法解除原告郭生明、乔小梅与华夏银行所签《个人房屋抵押借款合同》；4、诉讼费用由万顺公司承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除原告与被告签订的编号为2Y114号的《商品房买卖合同》。事实与理由：2012年11月10日，原、被告签订了《合作投资开发住宅协议书》，约定原告以84万元购买被告建设的神木五中东侧XX苑XX小区南楼从西往东数第X单元X层X号房屋。协议签订后，支付了装修费22300元。2021年11月29日，二原告与被告及第三人签订了《个人房屋抵押借款合同》，自第三人处贷款74万元交付给被告，原告现已向第三人还款102837.79元。由于该房违反国家强制性规定，即未通过消防验收，至今未办理房产证。神木市政府2016年发文要求被告妥善协商解决，但被告一直未能妥善解决。基于以上事实，被告严重违反合同约定，致使原告合同目的无法实现，原告为维护合法权益，诉至法院。被告万顺公司辩称：1、《合作投资开发住宅协议书》的签订主体是原告郭明生、乔小梅与神木XX苑XX小区建设管理办公室，所以原告应当以神木XX苑XX小区建设管理办公室为被告；2、原、被告之间存在有效的《商品房买卖合同》，原告要求退还款项没有事实依据；3、《个人房屋抵押贷款合同》作为《商品房买卖合同》的担保合同，主合同不解除，从合同《个人房屋抵押贷款合同》亦无法解除；4、原告提及的消防问题并不存在，合同目的完全可以实现，《商品房买卖合同》不应予以解除；5、本案中房屋产权登记无法顺利办理的责任不能归结于万顺公司一方，万顺公司和原告都存在不同程度的违约行为；6、本案中的原告的约定解除权已经消灭，应依法驳回其诉讼请求；7、判决解除《商品房买卖合同》既不利于保护交易的稳定，又不利于维护市场秩序，同时也有违公平原则；8、《商品房买卖合同》不应予以解除，故与之对应的《个人按揭贷款合同》亦不应予以解除；9、原告增加诉讼请求超过法定期限。第三人华夏西安分行述称，同意被告答辩意见，另补充意见：原告与华夏西安分行签订的抵押借款合同合法有效，原告未按照合同约定履行还款义务，第三人已经向神木市人民法院申请执行，后原告提起执行异议，但已被神木市人民法院驳回执行异议。经审理查明，2012年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》(编号2Y114号)，约定原告购买位于榆林市神木县XX幢XX单元XX层XX号房，总价款为1080000元。付款方式为买受人签约当日付清房价款首付款340000元，余额740000元办理银行按揭贷款。交房期限为2013年10月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2012年11月10日，神木XX苑XX小区建设管理办公室（甲方）与郭生明（乙方）签订《合作投资开发住宅协议书》，约定甲方负责建设神木XX苑XX小区，建成后交乙方住宅一套，该住宅的所有权归乙方所有，住宅具体位置为神木五中东侧XX苑XX小区南楼从东往西数第X单元X层X号，住宅建筑面积160平方米。住宅包括防盗门、塑钢窗、水通电通、供暖管线、有线电视线、网线、楼梯栏杆、单元楼门、电梯。水、电入网费由甲方支付，有线电视、上网、天然气入网费及壁挂炉款由乙方支付。乙方总投资款840000元，签订协议时支付100000元，余款办理房产抵押贷款。合同签订后，原告于同日向被告交纳首付款100000元，向神木XX苑XX小区建设管理办公室交纳装修费22300元。2012年11月10日，郭生明与华夏西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定郭生明向华夏西安分行贷款740000元，用于购买位于榆林市神木县五中东侧（XX苑XX小区）第南楼X单元X层X号房。万顺公司为保证人，对合同约定的郭生明应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有郭生明应付款项承担连带保证责任。2012年11月30日华夏西安分行将向原告发放的贷款740000元转至万顺公司的银行账户。截止2014年7月郭生明共向华夏西安分行还款102837.79元，万顺公司代偿438466.85元。经查，上述案涉房屋至今未办理房屋产权证，且被告尚未向原告交付该房屋。另查，神木XX苑XX小区建设管理办公室并无独立诉讼主体资格，其为被告陕西万顺实业有限公司管理部之一。以上事实，有原告提交的《合作投资开发住宅协议书》、《个人房屋抵押借款合同》、贷款发放凭证、购房款收据、银行流水、装修费收据、(2018)陕0103民初1576号民事判决书、（2020）陕01民终4984号民事判决书、《商品房买卖合同》，被告万顺公司提交的陕西省建筑消防设施检测报告》、《建设工程竣工综合验收审核表》、神木市XX苑XX小区项目照片2张、《商品房买卖合同》、陕西万顺有限公司代偿郭生明（612722197301095634）个人住房按揭贷款明细表、房屋预告登记证明；第三人提交的《个人房屋抵押借款合同》、（2015）神证执字第069号执行证书、（2020）陕0881执异206号执行裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告同时还与被告管理部之一的神木XX苑XX小区建设管理办公室签订《合作投资开发住宅协议书》一份，该协议内容与上述原、被告签订的《商品房买卖合同》基本一致，故应认定该《合作投资开发住宅协议书》签订主体实为原、被告，且原、被告之间实为商品房买卖合同关系，而非合作投资关系。上述《商品房买卖合同》与《合作投资开发住宅协议书》中所约定的房屋价款不一致，庭审中查明原告实际按照《合作投资开发住宅协议书》中约定的购房款84万元履行，被告在收到原告交付的10万元首付款后配合原告办理了剩余74万元房款的银行贷款手续，被告并未对此提出异议，故依法认定涉案房屋购房款以双方实际履行的金额84万元为准。本案中，原告已依约履行交付房款的合同义务，被告未在合同约定的交房期限2013年10月31日前将房屋交付给原告，且至今未按合同约定履行为原告办理房屋产权证的义务，已经构成违约。依照合同约定，原告有权要求解除合同，现原告要求解除《商品房屋买卖合同》、《合作投资开发住宅协议书》，有事实及法律依据，依法应予支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现原告要求解除《个人房屋抵押借款合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。万顺公司应将原告已支付的购房款、装修款及已偿还的银行贷款返还给原告。关于第三人依据上述房屋买卖合同及抵押借款合同已向被告万顺公司发放的贷款，因第三人在本案中未主张，本案不予处理，第三人可另行提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告郭生明与被告陕西万顺实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合作投资开发住宅协议书》。二、解除原告郭生明、乔小梅与被告陕西万顺实业有限公司及第三人华夏银行股份有限公司西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》。三、被告陕西万顺实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭生明购房款100000元、装修费22300元，共计122300元。四、被告陕西万顺实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭生明已向华夏银行股份有限公司西安分行偿还的贷款102837.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4677元，由被告陕西万顺实业有限公司负担。(此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并直付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   刘 曼   二〇二一年六月十五日  法  官  助  理       彭 悦书  记  员   叶 泳 1