贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1414号上诉人（原审原告）：六盘水德鸿物业服务有限公司，住所地：六盘水市钟山区钟山西路81号602室，统一社会信用代码：915202016801669197。法定代表人：李燕，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：佀喜龙，男，该公司职工。特别授权委托诉讼代理人：胡家祥，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：刘萍，女，1963年10月25日生，汉族，户籍地贵州省六盘水市钟山区，现住六盘水市钟山区。上诉人六盘水德鸿物业服务有限公司（以下简称德鸿公司）因与被上诉人刘萍物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人支付上诉人物业服务费23653元；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人设立的办公地点与被上诉人系同一栋楼的第六层，不是上诉人未催缴物业费，而是每次催缴后被上诉人均以自己的配偶去世后或以该房漏水上诉人未进行修缮的无理借口拒绝交纳，上诉人多次催缴后被上诉人就到政府去吵闹和上访。因被上诉人长期上访的无理要求就是不想交纳物业服务费，政府对上诉人的压力是不能采取断水断电，要和谐处理。这就助长了被上诉人的无理取闹，于是上诉人就与被上诉人的协调长达十年之久。与被上诉人居住于该栋楼的其他业主人员基本交费。本案中，被上诉人的一句已超诉讼时效就得到了一审的支持。上诉方认为该判决不公。故提起上诉，敬请法院改判。刘萍辩称，一审判决正确，应予维持，对于上诉人提出的诉讼时效的问题，我认为诉讼时效已经超过，并且上诉人二审提交的证据并不能证明张贴公告的相应时间，从而上诉人提交的证据不应予采信。在我居住期间，我直至2020年年初才搬走，在此之前，我也在定期到上诉人处交纳水费，上诉人并未向我送达过相关公告，也没有我的相关签字。我的电话号码一直没有变过，上诉人不可能找不到我。德鸿公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付2007年1月至2020年6月期间物业服务费23653元，2020年6月1日之后继续按0.80元/平方米交纳；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：陈刚原系六盘水市钟山区钟山西路源丰大厦81号1501室业主（建筑面积182.51㎡），陈刚于2015年2月8日死亡后，其妻被告刘萍系该房屋业主。源丰大厦系源丰公司开发，陈刚生前曾与源丰公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由源丰公司对源丰大厦房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，陈刚按每月每平方米0.4元的标准于每月30日交纳物业服务费。后至2008年10月20日，源丰公司张贴公告告知业主计划将源丰大厦的物业管理服务移交给原告德鸿公司，由原告对小区公共设施设备进行维护，物业管理费用由原告向业主收取。2008年10月25日，源丰公司与原告签订《物业管理服务协议》，由原告对源丰大厦提供物业管理服务，物业服务费按照每月每平方米0.8元每半年交纳一次，交纳时间为每年的12月20日至12月30日，5月20日至5月30日。协议签订后，原告为源丰大厦提供物业管理服务至今。2010年，六盘水市物价局核定源丰大厦的住宅物业公共性服务收费标准为按建筑面积每月每平方米0.8元。现由于被告未交纳2007年1月至2020年6月的物业服务费，原告诉至法院。一审法院认为，源丰公司与原告德鸿公司签订的《物业管理服务协议》，约定由原告为被告刘萍居住的源丰大厦提供物业管理服务，并约定了物管费的收费标准，原告也于合同签订后管理小区至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，源丰公司与原告签订的《物业管理服务协议》对被告具有约束力。原告作为物业服务企业为源丰大厦提供物业服务并履行相应义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利，然而物业服务合同为继续性合同，业主可就物业服务企业未按合同提供服务或提供的服务不符合约定行使先履行抗辩权拒绝交纳相应的物业费，但业主提出的抗辩理由需是基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。本案中，被告以原告未修复其房屋墙面漏水及窗户玻璃角钢锈蚀问题而拒交物业服务费，属于行使合同先履行抗辩权，但该抗辩权行使范围应当与物业服务的违约程度相对应，而被告房屋墙面渗水原因及渗水墙面、窗户玻璃角钢锈蚀是否属于原告应维护和管理的范围并不明确，被告提供的证据也不能证明渗水及玻璃角钢锈蚀系原告管理不善导致，原因及责任主体不明确的情况下，被告以此拒交物业服务费的抗辩理由不成立。对于原告起诉的2007年1月至2020年6月物业服务费23653元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被告自2007年1月起就未交纳物业服务费，原告自2007年1月就知道权利受到损害，但原告怠于行使其权利，于2020年9月15日才起诉主张物业服务费，原告称一直在向被告主张物业服务费但未举证证明，故原告对2007年1月至2017年9月15日的物业服务费的主张已超过诉讼时效，法院不予支持。关于物业服务费的收费标准，源丰公司与原告签订的《物业管理服务协议》约定物业服务费按照每月每平方米0.8元收取，该标准与2010年六盘水市物价局核定的收费标准相同，并不存在过高和不合理情形，故被告辩称该收费标准偏高的理由不能成立，被告未与原告签订合同不影响《物业管理服务协议》对被告有约束力的事实。因此，2017年9月16日至2020年6月1日的物业服务费计算为182.51㎡×0.8元×32.5个月=4745.26元，法院支持由被告支付原告4745.26元，超出部分不予支持，2020年6月1日之后的物业服务费待实际产生后原告再进行主张。被告称原告欠其过渡费及三通费，被告提交的《拆迁补充协议》系源丰公司、食品公司与陈刚签订的关于房屋拆迁安置的协议，该协议并不能证明被告向原告交纳了三通费3600元。被告另称源丰房开差欠其550.73元的房屋拆迁过渡费经食品公司与源丰公司商定抵作物业服务费，对此被告提交的证明系复印件，该证据不能证明源丰公司差欠被告550.73元且此款用于抵扣物业服务费，故对被告的上述辩称法院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、被告刘萍于判决生效之日起十日内支付原告六盘水德鸿物业服务有限公司2017年9月16日至2020年6月1日的物业服务费4745.26元；二、驳回原告六盘水德鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费391元，由原告六盘水德鸿物业服务有限公司负担313元，被告刘萍负担78元（原告六盘水德鸿物业服务有限公司已预交，由被告刘萍于本判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告六盘水德鸿物业服务有限公司）。二审中，上诉人德鸿公司向本院提交如下证据：照片7张，拟证明上诉人在法定期限内向被上诉人通过张贴公告的方式催要物管费的事实。被上诉人刘萍质证认为，不认可上诉人提交的该组证据。该证据上张贴的内容是否张贴在被上诉人家门上，无法显示，因为商品房的门都是一样的，照片上无法显示照片拍摄的时间。因该组证据不能证明上诉人张贴公告的具体时间以及位置，故对该组证据的三性不予确认。二审期间，被上诉人刘萍未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人提出一审判决对部分物业服务费诉讼请求超过诉讼时效的认定错误。因上诉人提供的证据并不能证明上诉人在诉讼时效期限内对被上诉人差欠的2007年1月至2017年9月16日期间的物业服务费进行过主张从而导致诉讼时效中断的事实，一审法院认定上述期间的物业服务费诉讼请求诉讼时效已经经过，并对上诉人主张的该部分期间的物业服务费不予以支持并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费391元，由上诉人六盘水德鸿物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年六月七日法官助理张冰书记员杨梦虹