安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1323民初1890号 原告：灵璧县舒康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵璧县灵城解放街27号，统一社会信用代码91341323704994920M。 法定代表人：尤丰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：徐松，安徽杨夫胜律师事务所律师。 被告：李全红，女，1968年1月24日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：李佳林，安徽徽灵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹莹，安徽徽灵律师事务所律师。 原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司与被告李全红买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐松，被告李全红及其委托诉讼代理人陈莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告2006年3月16日签订的《转让协议》有效；二、依法判决被告将《转让协议》约定的房屋及土地使用权交付给原告；三、依法判决被告将《转让协议》约定的房屋及土地使用权过户登记给原告；四、本案诉讼费全部由被告负担。事实与理由：灵璧县木材公司拖欠被告借款本利41322元,为了被告实现债权,灵璧县人民法院查封、变卖灵璧县木材公司位于该公司大门东侧面北一间房屋及院落面西房屋七间及向西10米土地使用权,评估价格为57000元,被告李全红同意以评估价折抵债务,扣除诉讼费1430元、执行费1200元、评估费2200元,被告李全红应将剩余10848元交给灵璧县人民法院，待灵璧县木材公司领回,但被告李全红一直未缴。原告通过中间人贺功介绍购买上述房屋和土地使用权，双方约定价格为60000元，并在2006年2月10日向贺功支付60000元，贺功将其中50000元支付给被告李全红，另外10000元支付给灵璧县木材公司（李全红应当通过灵璧县人民法院退给灵璧县木材公司10848元）。2006年3月16日，原告与被告补签《转让协议》，被告将灵璧县木材公司位于大门东侧面北一间及院内面西七间房屋的所有权和房屋所占用的土地及向西10米土地使用权，以60000元的价格转让给原告。原告向灵璧县国土资源局缴纳土地出让金，将房屋及土地登记在被告李全红名下。之后原告多次要求被告将房屋及土地交付给原告并过户登记给原告，被告一直不愿配合。为了维护原告的合法权益，原告具状起诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼。 被告李全红辩称：请依法驳回原告的全部诉讼请求，第一，原告并没有按照转让协议的约定履行支付房屋价款，协议由于原告的原因没有履行完毕，现因房屋拆除也陷入履行不能。第二，案涉土地上的房屋也是被告一直合法占有使用，与原告无关，被告为了维护管理房屋，花费大量的人力和财力。原告所称自己将房屋及土地登记在被告的名下，没有事实依据，原告并没有上述的行为。 经审理查明：被告李全红系原灵璧县木材公司员工。2002年，李全红因与灵璧木材公司返还集资款纠纷一案，本院作出（2002）灵民一初字第1533号民事调解书，灵璧县木材公司偿还李全红借款本息共计41322元。因灵璧县木材公司未履行还款义务，李全红提出财产保全申请，本院于2002年1月11日作出（2002）灵民一初字第1533号民事裁定，查封灵璧县木材公司位于大门东侧面北一间及院内面西房屋七间及向西10米土地使用权。 2003年5月6日，本院作出（2003）灵执字第326号民事裁定，变卖上述已保全的被执行人灵璧县木材公司所有的土地使用权。经委托灵璧县价格认定中心对上述财产评估，评估价为57000元（大门东侧面北一间及院内面西房屋期间评估价为8747.4元，院内面西房的占地面积及门面房至综合楼东侧的占地面积评估为48244.91元），公开向社会出售，在规定时间内无人购买。 2004年4月13日，李全红同意以评估价折抵债务，本院作出（2003）灵执字第326-1号民事裁定，裁定：1、将被执行人灵璧县木材公司所有的坐落在该公司院内面西七间房及土地使用权和该公司门东侧面北一间平房及门面房至综合楼东侧的土地使用权以评估价57000元，扣除本案诉讼费1430元、执行费1200元、评估费2200元，交给李全红抵偿借款本息41322元。剩余10848元由李全红交本院，待被执行人领回。2、李全红应持本裁定书在30日内到相关部门办理产权过户手续。 2006年3月16日，通过案外人贺功介绍，原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司与被告李全红签订《转让协议》，约定：一、甲方（李全红）自愿将（2002）灵民一初字第1533号裁定查封的木材公司土地房产一并转让给乙方（灵璧县舒康房地产开发有限责任公司）转让价为陆万元。二、乙方要承担相关的任何费用包括土地过户和出让金等，甲方不承担任何费用。三、甲方必须向乙方提供相关材料。双方协议签订后，乙方钱款要一次性付清，不得拖欠。四、本协议甲、乙双方签字后生效，本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，报林业局一份。协议落款处甲方由李全红签字，乙方由刘玉军签字并加盖灵璧县舒康房地产开发有限责任公司印章。 2006年2月10日，灵璧县舒康房地产开发有限责任公司将60000元的土地转让款交于案外人贺功，贺功出具一份《收条》载明收到60000元，并注明代王林收。（王林系李全红丈夫）。2006年3月，王林以李全红的名义出具《收条》载明收到人民币伍万元（50000）。 2008年3月1日，本院向灵璧县国土资源局出具（2003）灵执字第326-1号协助执行通知书：协助将（2003）灵执字第326-1号民事裁定书所抵付的土地使用权过户于李全红。 2011年3月24日，灵璧县舒康房地产开发有限责任公司以李全红的名义向灵璧县国土资源管理局缴纳国有土地使用权出让金58500元。2012年10月23日，经土地登记审批，灵璧县国土资源管理局将案涉土地登记在李全红名下，并于2012年11月16日颁发灵国用（2012）第0××6号国有土地使用证。因案涉土地的过户流程均由灵璧县舒康房地产开发有限责任公司办理，故灵国用（2012）第0××6号国有土地使用证现由灵璧县舒康房地产开发有限责任公司保管。 李全红称其从未见到土地权证，对办理过程也并不知情，且办理过户手续所用的“李全红”身份信息并非其本人。并称自法院作出房屋折抵的裁定后，多年来一直是由其在管理土地上房屋，并对房屋进行维护修缮，直至案涉土地被征收、房屋被拆迁，在管理中付出了大量的精力。 本案在审理过程中，双方当事人均同意调解，其中李全红的意见是如灵璧县舒康房地产开发有限责任公司补偿其300000元则同意配合将案涉土地过户至公司名下。而灵璧县舒康房地产开发有限责任公司同意补偿220000元。 另查，案涉土地处于政府拆拆征收范围，土地上的房屋已拆迁。 上述事实有原被告陈述，（2002）灵民一初字第1533号民事裁定书、（2003）灵执字第326-1号民事裁定书、转让协议、灵国用（2012）第0××6号国有土地使用证等相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同。原被告双方在协议中明确约定案涉土地房产一并转让价格为60000元，而李全红仅收到转让款50000元，虽然原告提交的证据显示向案外人贺功支付60000元，但不足以证明已向李全红全额支付。因此，原告在履行合同过程中存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。协议签订后，原告按照约定履行了大部分义务，如支付转让款、缴纳土地出让金、申请土地登记并将国有土地使用权证办到李全红名下。从转让协议的整体履行情况看，原告虽然存在一定的履行瑕疵，但该违约并非导致协议不能继续履行，且如不继续履行协议，对原告有失公平。被告称其在管理案涉土地房屋付出大量的人力物力应得到一定补偿。本院认为，被告对土地上房屋进行管理和付出无法予以精确量化，其也不是为原告的利益而进行的管理。但是土地上房屋保存完整拆迁时毕竟能获得一定的补偿利益，因此，针对被告该意见，应当酌情予以考虑。 鉴于原被告在审理过程中同意调解，但对补偿数额存在争议。本院通过电话多次与双方沟通，原告同意给予被告220000元的经济补偿，但被告坚持要求至少300000元。为平衡双方的权利义务尽可能照顾到双方的实际利益，依照公平原则并综合考虑本案协议的履行情况、案涉土地的权属来源以及违约的程度，本院认为双方之间的转让协议应继续履行并由原告酌情补偿被告260000元为宜。鉴于案涉土地属于政府征收范围，土地上的房屋已被拆迁，因此原告请求被告交付房屋及案涉土地并过户至其名下，已陷入实际履行不能也无必要，本院予以确认原告为案涉土地的使用权人，相关的征收拆迁补偿利益由原告取得。 关于土地使用权证办理过程使用的身份信息非被告身份信息。本院认为，案涉土地权属登记到本案李全红名下符合前一案件的执行结果，并无不当。至于权属办理的过程是否存在违规行为与本案无关，如被告认为权属办理过程确有问题，可依法向相关部门反映处理。本案不予评判。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条，第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下： 一、确认原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司与被告李全红于2006年3月16日签订的《转让协议》有效，原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司为《转让协议》中约定的土地的使用权人并取得土地上附着物拆迁补偿利益； 二、原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内补偿被告李全红人民币260000元； 三、驳回原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取650元，由原告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  张 帅 二〇二一年六月三日 法官助理  彭 欢 书 记 员  刘文灿 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。