河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3834号原告：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口被200米路东鑫苑名城**楼**。统一社会信用代码：9141010008083838X1。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。被告：马铭骏，男，汉族，1994年8月26日出生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：张新征，河南豫龙律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，，住所地河南省郑州市花园路**邮政大厦**统一社会信用代码：914101006728547030。原告郑州嘉晟置业有限公司与被告马铭骏、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州嘉晟置业有限公司的委托诉讼代理人高云，被告马铭骏的委托诉讼代理人张新征到庭参加诉讼。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年8月29日签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：①16002691390、②16002691243），并将房屋腾空、返还原告。2、判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于郑州市××、大学××西××—××楼××层××、1613房屋预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续。3、判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款28917.77元（截至2020年11月26日）及损失补偿金1782.6元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支出上述款项之日起暂计至2020年12月31日，直至实际还清之日止），暂共计30700.37元。4、判令被告向原告支付违约金78988.05元。5、判令被告承担本案所有诉讼费及原告实现债权的费用。事实与理由：2016年8月29日，郑州嘉晟置业有限公司（下称“嘉晟公司”）与马铭俊签订两份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：①16002691390、②16002691243），购买由嘉晟公司开发的位于郑州市××、大学××西××—××楼××层××、1613房屋，两套房屋总价款分别为380616元、399145元。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，截至2020年11月26日，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行先后多次扣划嘉晟公司保证金共28917.77元，原告催告无果。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）项及第（2）项之约定：买受人未按期偿还按揭款，导致出卖人承担责任的，且买受人未在规定期限内偿还出卖人代偿款及损失的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付损失补偿金及违约金。被告的违约行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特根据《商品房买卖合同约定》及相关法律规定依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告马铭骏辩称：1、鉴于被告目前没有能力继续偿还按揭的房款，被告也同意解除合同，但是要求原告退还被告已经支付的房屋款项。2、原告要求被告支付的违约金过高。3、该房屋已经被项城市人民法院和管城区人民法院查封，同时因为被告无能力偿付其他债权人要求的款项，所以说暂时无法解除法院对该房屋的查封。4、该房屋在被告购买之后已经将该房屋租赁给金桂香公司作为办公房使用。目前仍处于租赁合同有效期内。第三人既未到庭答辩亦未提交证据。经审理查明：2016年8月29日，原、被告双方签订了合同编号为16002691390、16002691243的《商品房买卖合同》两份，合同约定被告购买原告开发的位于二七区××、大学××西××、××号房屋。该商品房建筑面积52.68、55.13平方米，总金额分别为380616元、399145元，剩余房款190000元和199000元于2016年10月29日以商业贷款的方式支付，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过,60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金处，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2017年6月20日，原、被告与第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》两份，合同约定被告向第三人申请房贷，贷款金额19万元19.9万元，原告为被告在本合同项下的债务承担阶段性连带保证责任。后因被告逾期向第三人偿还贷款，截止2021年3月30日，原告代被告向第三人偿还两套房产的贷款本息45619.12元。现原告认为被告的行为构成违约，应解除双方签订的合同，被告还应承担其他合同责任，故原告诉至本院。另查明：涉案房屋于2020年1月8日和2020年8月14日被项城市人民法院查封，于2021年3月17日被郑州市管城回族区人民法院查封。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告向原告支付了购房首付款，剩余房款向第三人办理了按揭贷款。第三人已将该贷款支付给了原告。第三人在要求原告承担阶段性连带保证责任的情况下，原告有权解除双方之间签订的涉案房屋买卖合同。但涉案房屋已被其他法院查封，如果按照合同约定解除双方之间的买卖合同，将侵犯其他案件中债权人的合法权益，而当事人行使自身权利不得侵犯其他公民、法人和其他社会组织的权利，乃是法律最基本的原则，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并判令被告配合原告办理注销商品房预告登记、备案登记、抵押登记手续及解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。但原告作为《个人购房/购车借款及担保合同》的担保人，为被告代偿了涉案房抵押贷款本息共计45619.12元（截止2021年3月），被告除应当偿还原告代偿上述本息外，还应按约定向原告支付各笔自扣划代偿本息之日起至2021年3月30日按日万分之五经济补偿金，自2021年3月31日起计算至实际履行完毕之日止，以45619.12元为基数按日万分之五标准的经济补偿金。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马铭骏于本判决生效之日起十日内支付原告郑州嘉晟置业有限公司截止2021年3月30日代偿本金45619.12元及损失补偿金（损失补偿金自扣划各笔代偿本息之日起至2021年3月30日按日万分之五计算，自2021年3月31日起至实际履行完毕之日止，以45619.12元为基础按日万分之五标准计算）；二、驳回原告郑州嘉晟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元、原告负担700元，被告负担547元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年六月九日书记员  王慧