河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1367号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙小兵，男，1975年6月14日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔新月，河南隆成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村村民委员会。住所地：河南省焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村南北大街中段路西。法定代表人:宋道杰，系村委会主任。委托诉讼代理人：邹家瑞，河南天然律师事务所律师。上诉人孙小兵因与被上诉人焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村村民委员会（以下简称：苏家作村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2021年2月7日作出的（2020）豫0811民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙小兵上诉请求：1、依法撤销焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2913号民事判决书；2、依法驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审中的反诉请求；3、判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用（含原告起诉诉讼费、被告反诉诉讼费和上诉费）。事实和理由：一、一审判决事实认定严重错误，本案中系被上诉人先行违约，导致合同目的无法实现，而非上诉人违约。本案中，上诉人承租涉案房屋后不满一年，即出现严重质量问题导致上诉人无法正常营业，合同目的无法实现。由于该房屋设计图非正规设计院出具，也非具有相关资质的施工队施工，而是被上诉人自行设计并找没有施工资质的工人建造完成，合同签订之时，房屋质量问题无法发现，合同签订后开始营业不久，涉案房屋一楼大厅整个地面下沉下陷，造成该部位的所有地板损毁，随后房顶又开始漏水，造成多处装修及设备损毁，后由于地基严重下沉导致一楼大厅钢化玻璃被挤压破碎，各种质量问题连续显现，从2013年存续至今，严重影响上诉人的正常经营，导致合同目的无法实现。一审中，上诉人也提供了相应的证据证明上述事实，但是一审法院却对被上诉人提供质量不合格的出租房屋的事实视而不见，片面的认定上诉人逾期缴纳租金构成违约，一审法院在没有查清事实的基础上，从而做出错误判决，该判决明显不当。二、上诉人根本不存在逾期支付和欠付租金的违约行为，一审法院判令上诉人承担违约责任没有任何事实和法律依据。本案中，双方在租赁合同签订后，上诉人一次性缴纳了40万元房租，上诉人装修又支出150余万元，购置设备又投入资金近400万元，上诉人营业不久，房屋就出现质量问题，导致上诉人无法正常经营，中间不断维修，中断经营累计长达一年之久，被上诉人对该情况也是非常清楚，正是由于上述原因，双方就房屋的租金支付问题一直在进行沟通和变更。由于房屋存在严重质量问题，被上诉人同意上诉人每年只缴纳部分租金即可。在本次起诉之前，被上诉人从未向上诉人主张过2016年2月1日至2020年6月30日的租金。本次被上诉人起诉，是因为其欲将涉案房屋出租给一个电子厂使用，故要求解除租赁关系，并采取停水、停电、锁门及违法拆除院内房屋等方式强迫上诉人搬离。双方在此期间进行协商，被上诉人答应给上诉人8万元赔偿，协商不成，被上诉人将上诉人起诉至法院。2019年12月31日，被上诉人向上诉人出具房租催缴通知，明确被告房租租金于2020年元月31日到期，须缴纳2020年的房租10万元，该证据非常清楚的说明，被上诉人承认在此之前的房租已经全部缴纳完毕，即不存在欠付租金情况，但一审法院对该证据和事实未予认可。综上所述，上诉人根本不存在逾期支付租金和欠付租金的违约行为，一审法院判令上诉人承担违约责任没有任何事实和法律依据。三、由于被上诉人构成根本违约，其应当向上诉人承担违约责任并赔偿上诉人的全部损失。首先，本案中被上诉人提供的出租物存在质量问题，属于根本违约，根据双方签订的租赁合同第七条第一项，上诉人投入的资金应进行20年折旧分摊，本案中，上诉人只使用了8年，而且是在不能经营的情况下使用，被上诉人应对上诉人未使用的12年的装修费进行折价赔偿，上诉人装修涉案房屋费用超过150万元，上诉人只要求赔偿600000元，并保留对超过600000元部分的诉权。其次，因涉案房屋漏水，导致五楼房屋墙漆脱落、墙面发霉、屋内设施基本全部损毁，毁损数额超过100000元，该损失应当由被上诉人进行赔偿。再次，由于地基下沉导致的一楼地砖损毁，上诉人曾多次要求被上诉人进行维修，但其拖延推诿，上诉人无奈自行修理并支出费用近10万元，根据合同第九条第一款，上诉人自行修理的费用应由被上诉人承担。最后，由于房屋质量导致上诉人无法正常经营，给上诉人造成了巨大的停业损失，根据上诉人在一审时提交的相关证据，2012年1月至2013年2月期间，营业额为2695331元，2014年3月至9月30日半年，纯利润为161062元，而涉案房屋在2013年就已经存在质量问题没有及时修复，导致营业额下滑，被上诉人应对上诉人进行赔偿。四、一审判决程序违法，未对租赁物进行现场勘验或价值进行鉴定评估。一审中，上诉人曾向一审法院申请对涉案房屋现场进行勘验，但一审法院并未准许。在对涉案房屋质量问题没有查明的前提下，直接对上诉人提交的相关证据不予认可，对房屋质量有缺陷的事实不予认定。上诉人请求二审法院到涉案房屋进行勘验，以明确案件的关键事实。苏家作村委会辩称，上诉人上诉理由无事实依据，应驳回上诉，维持原判。一、本案违约是上诉人逾期迟迟不交付租金，是上诉人违约在先，其应当承担违约责任并支付租金。上诉人主张的租赁房屋质量问题是不存在的，装修是上诉人自行装修、自行改造且加重地面承重，所谓的地面下沉是上诉人自行造成的。关于上诉人陈述的合同目的无法实现。上诉人主张的房屋质量问题，合同目的无法实现，那么上诉人为何不及时行使解除合同的权利，而在被上诉人起诉租金时，却以质量问题为借口推脱支付租金，显然上诉人主张合同目的无法实现只是自己不交付租金的主观借口，其本人违约的事实无法否认。二、上诉人承担违约责任有事实和法律依据。上诉人上诉主张装修支出151万元，又投入资金四百余万元，与一审陈述明显矛盾，明显夸大投入，根据租赁合同约定，装修是上诉人的事，费用也是由上诉人承担的，与被上诉人无关。上诉人主张每年只交纳部分租金以及给上诉人8万元的赔偿，房租已缴纳完毕。对于该主张被上诉人不予认可，并且被上诉人也未将涉案房屋租赁给电厂使用。三、上诉人要求被上诉人赔偿损失没有依据。租赁合同第七条，上诉人主张20年折旧分摊无证据支持，仅是上诉人片面主张，不能得到支持。四、关于程序的问题，一审程序不存在违法，上诉人申请鉴定在一审中又撤回鉴定。对于涉案房屋的租赁纠纷，无需对现场进行勘验。苏家作村委会向一审法院起诉请求：1、解除原、被告的房屋租赁合同，被告立即将涉案租赁物交付给原告，逾期交付按租金赔偿损失；2、被告支付原告租赁费334332元并自2020年6月26日起至实际清偿之日止按月息2分计算的损失；3、诉讼费由被告承担。孙小兵反诉请求：1、解除孙小兵与苏家作村委会之间的租赁房屋合同；2、判令苏家作村委会赔偿孙小兵改造装饰房屋和购置附属设备的费用暂计60万元，具体金额待鉴定结果出来后进行变更；3、判令苏家作村委会赔偿孙小兵由于房屋质量问题导致的房屋和设备设施损毁10万元；4、判令苏家作村委会赔偿孙小兵自行修缮房屋的花费45768元；5、判令苏家作村委会赔偿孙小兵由于房屋质量问题产生的停业损失15万元；6、本案诉讼费及鉴定费由苏家作村委会承担。一审法院认定，原告前身为博爱县苏家××乡××村村民委员会。2012年2月1日，博爱县苏家××乡××村村民委员会（甲方）与孙小兵（乙方）签订租赁房屋合同，双方约定甲方将新建的11间楼房共2425平方米出租给乙方使用，租期10年，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，前四年租金每年10万元，一次性交租金40万元，四年后随市场发展浮动，合同签订交30万元，竣工后再交10万元交付使用，出路大门口在正南，与西屋共同使用。房屋位于村北××、××北××东北角，五层楼房共11间（含院内空地），六层、七层归甲方管理使用。双方约定合同签订后甲方将房屋交付乙方进行装饰，按合同签订日延长两个月时间为合同正式期，改造装饰费用全部由乙方负责。双方约定乙方须按时交纳租金，逾期缴纳则按应付租金金额没有0.1%扣罚滞纳金，逾期超过三个月未交租金的视为乙方违约。双方还约定：如甲方违约，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰和购置附属设施设备的投入总值以后，按20年租赁期限进行折旧分摊，甲方应赔偿乙方未分摊部分的投入总值；如乙方违约，甲方有权收回该房屋，乙方拆除投入，终止合同。2019年12月13日，原告所属的焦作市苏园市场服务有限公司向孙小兵送达一份通知，告知孙小兵所租赁的房屋于2020年1月31日到期，要求其于2020年1月15日前将房租10万元交到指定账户，并把小票交给市场管理员武土生，如逾期不交，将按合同违约规定实施处罚。2020年6月9日，原告向被告送达解除合同通知书，告知孙小兵因其长期拖欠房屋租金，已出现违约行为，原告决定要求孙小兵1个月内向原告交齐截至2020年2月1日前所欠租金368400元，解除被告与原告2012年签订的合同。另查明，自2016年2月1日起至2020年4月25日期间，被告孙小兵分多笔共向原告苏家作村委会支付涉案大楼租金133280元，其中2020年之后在4月份支付3笔共1.9万元。原告苏家作村委会认可其于2020年7月31日收回涉案大楼。一审法院认为，涉案房屋位于苏家××乡××村，原告苏家作村委会与被告孙小兵签订的租赁房屋合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定及法律的规定履行各自义务。双方在合同中约定了租赁期限为10年（自2012年2月1日起至2022年1月31日止），双方约定了前4年的租金每年10万元（一次性支付），约定4年后租金随市场发展浮动，双方未明确约定4年之后的租金支付方式，按照双方的现有约定及《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百二十六条的规定，原告有权要求被告自2016年2月1日之后每年支付租金10万元。原告2019年12月13日告知被告所租赁的房屋于2020年1月31日到期，要求其于2020年1月15日前将房租10万元交到指定账户属于对双方权利义务的具体化，符合双方约定及法律规定。由于被告未按照指定时间足额支付租金，原告以被告拖欠租金为由，于2020年6月9日原告向被告送达解除合同通知书，通知解除合同符合法律规定，被告收到解除合同通知后未在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月内通过诉讼或仲裁机构确认解除合同的效力，该院确认双方的租赁合同于2020年6月9日解除。现双方起诉要求解除租赁合同的请求均缺少依据，该院不予支持。关于租赁费（包含部分占用费），自2016年2月1日至2020年6月30日，按照每年10万元计算，被告应支付的租金为441095.89元，扣除被告已经支付的133280元，被告还应支付307815.89元，被告主张房屋存在质量问题导致其无法经营，应减少租赁费并支付各项损失，但经该院释明被告没有申请对房屋质量的鉴定，被告该抗辩理由缺乏证据支持，该院不予采纳，对被告孙小兵相关反诉请求，该院亦不予支持。原告主张的租赁费按月息2%的损失，该院酌定按照全国银行间同业拆借中心2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算，其余部分不予支持。关于交付房屋问题，原告认可其已经于2020年7月31日收回涉案大楼，故原告要求被告交付涉案租赁物的请求该院不予处理。一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）焦作市城乡一体化示范区苏家××乡××村村民委员会与被告（反诉原告）孙小兵签订的《租赁房屋合同》于2020年6月9日解除；二、被告（反诉原告）孙小兵于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）焦作市城乡一体化示范区苏家××乡××村村民委员会租金307815.89元及利息损失（利息损失以307815.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年7月1日起计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告（反诉被告）焦作市城乡一体化示范区苏家××乡××村村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙小兵的诉讼请求。案件受理费6316元，反诉费6379元，均由被告孙小兵（反诉原告）负担。二审中，上诉人孙小兵提供如下证据：视频录像8段、录音1段。证明：被上诉人在自己违约的情况下，在双方协商过程中尚未就合同纠纷处理意见达成一致的情况下，采取锁门、强拆等暴力手段，致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成了严重的经济损失。录音的谈话内容能够清楚地说明被上诉人对其房屋质量存在问题需要对上诉人进行赔偿的事实是清楚和认可的。被上诉人苏家作村委会质证称，关于视频录像，是上诉人不听从劝阻违章建筑，在区里和乡里组织撤除违章建筑，拆除的是上诉人自己建造的，与租赁物的主楼没有关系，不能证明上诉人所主张的强行拆除以及被上诉人的违约。关于录音，录音的内容仅仅是双方协商调解的内容，但是并未履行，录音不能证明上诉人所主张的房屋质量问题。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人孙小兵提供的视频录像与本案不具有关联性，录音不能证明孙小兵的主张，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，苏家作村委会与孙小兵2012年2月1日签订租赁房屋合同，将其新建的11间楼房出租给孙小兵使用。孙小兵承租涉案楼房后，对租赁房屋进行装修并开始经营使用。合同约定租赁期为10年，孙小兵一次性支付2012年2月1日至2016年1月31日租金40万元。2019年12月13日，苏家作村委会所属的焦作市苏园市场服务有限公司向孙小兵送达一份通知，告知孙小兵所租赁的房屋于2020年1月31日到期，要求其于2020年1月15日前将房租10万元交到指定账户。孙小兵称因苏家作村委会交付的房屋存在地板裂缝、地基下沉、房屋漏水等质量问题，其为经营使用对涉案房屋进行了维修，其支付的维修费折抵部分租金。苏家作村委会2019年12月13日向其下达的通知印证了孙小兵的陈述符合客观实际，双方对2020年之前的租金已达成合意，不再交纳，如孙小兵继续使用，应交纳2020年度的租金。2020年7月31日苏家作村委会收回涉案大楼，孙小兵无法对涉案房屋进行继续使用，但孙小兵仍应对2020年2月1日至2020年7月31日占有使用期间的50000元租赁费承担相应的支付义务，孙小兵租赁涉案房屋用于经营饭店、旅馆等，本院结合2020年新冠疫情的影响及孙小兵在收到苏家作村委会催交租赁费通知后又向苏家作村委会支付租赁费19000元等因素，酌定孙小兵还应向苏家作村委会支付该期间的租赁费14333元。2020年6月9日，因孙小兵迟延履行支付租金的合同义务，苏家作村委会向孙小兵送达解除合同通知书，孙小兵收到通知后，未对解除合同提出异议，一审认定双方之间的租赁合同于2020年6月9日解除并无不当。当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。孙小兵认为苏家作村委会交付的房屋存在质量问题，反诉请求苏家作村委会赔偿改造装饰费用、购置附属设备费用及赔偿房屋质量问题导致的损失，应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，一审已向孙小兵释明房屋质量问题应根据专业机构鉴定意见确定，孙小兵在知晓相应举证责任及不利后果的情形下，申请司法鉴定并在得到准许的情况下又明确放弃申请，系对自身诉讼权利的处分。孙小兵未提供充分证据证明因房屋质量问题对其造成的损失数额，对其反诉请求，一审未予认定正确。同时，苏家作村委会将涉案房屋租赁给孙小兵使用时系毛坯房，孙小兵在租赁时对房屋的情况是明知的，其为自己经营收益进行的投资建设，因承租人孙小兵未支付租金的违约行为，导致双方租赁合同解除，其无权请求苏家作村委会予以赔偿。综上所述，孙小兵的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2913号民事判决第一项、第四项；二、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2913号民事判决第三项；三、变更河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2913号民事判决第二项为：孙小兵于本判决生效之日起十日内向焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村村民委员会支付租赁费14333元及利息（自2020年7月6日起计算至孙小兵实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6316元，由孙小兵负担160元，由焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村村民委员会负担6156元。反诉费6379元，由孙小兵负担。二审案件受理费12296元，由上诉人焦作市城乡一体化示范区苏家作乡苏家作村村民委员会负担5000元，由孙小兵负担7296元。本判决为终审判决。审判长  古海林审判员  余同云审判员  张雪娇二〇二一年六月一日书记员  张艳娇