新疆维吾尔自治区阿克陶县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新3022民初409号 原告：阿克陶县荆源房地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县镇政府路亚格恰克村（原冷库）。 法定代表人：廖碎微，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈康宝，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：李孝思，男，1967年10月24日出生，汉族，务工人员，住新疆维吾尔自治区喀什市。 委托诉讼代理人：蒋吉祥，新疆京喀律师事务所律师。 原告阿克陶县荆源房地产有限公司（以下简称荆源公司）与被告李孝思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告荆源公司的委托诉讼代理人陈康宝、被告李孝思的委托诉讼代理人蒋吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荆源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金319572元；2.判令被告返还原告S03房屋租金50000元；以上合计369572元。事实和理由：2017年12月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告将其开发的位于阿克陶县城东新区人民东路气象局旁发展大厦S03号商铺（面积为177.54平方米）以总价款2130480元的价格出售给被告，被告应在2017年12月10日前支付全部价款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15％向原告支付违约金。合同签订后，被告没有支付房款。2020年5月18日，原、被告在阿克陶县人民法院主持下达成（2020）新3022民初203号民事调解协议，但被告仍然没有给原告支付房款。（2020）新3022民初203号民事调解协议，对涉案《商品房买卖合同》已依法解除，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；”根据《中华人民共和国民法典》第二百六十六条的规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。”依照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当承担因逾期付款而导致合同解除的法律后果，应当自解除合同之日起15日内按照累计应付款的15％向原告支付违约金319572元。因被告未付房款，其对该商铺没有合法物权，收取的50000元租金属不当得利，应当返还给原告。综上，原告为保护其合法权益，起诉至法院，请求依法判决。 被告李孝思辩称，1.原告无权要求被告返还其S03房屋租金50000元。阿克陶县人民法院（2020）新3022民初522号民事判决书及克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院（2021）新30民终19号民事判决书认定涉案房屋买卖合同解除前，被告仍对该房屋享有使用和收益的权利，被告有权收取房屋买卖合同解除以前的租金，故被告收取的50000元租金不属于不当得利；2.原告要求被告支付逾期支付购房款违约金319572元，无事实与法律依据。通过阿克陶县人民法院（2020）新3022民初522号民事判决书及克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院（2021）新30民终19号民事判决书查明的事实可知，原、被告在2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，原告向被告出具收条时，已将涉案的房款以案外人某公司拖欠其工程款折抵房款。（2020）新3022民初203号民事调解书关于付款方式的变更，是双方协商一致的结果，并且该调解书赋予被告解除权。被告依据该调解书行使解除权，不存在违约。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县城东新区人民东路气象局旁发展大厦地上一层S03号商铺，建筑面积为177.54㎡，单价为每平方米12000元，总金额为2130480元。该合同还约定：1.付款方式：被告于2017年12月10日前支付该商品房全部价款；2.交付时间：原告应当在2018年12月31日前向被告交付该商品房；3.前期物业管理费从2017年1月10日到2018年12月30日。合同签订当日，原告向被告出具内容为“今收到李孝思交来发展大厦一层S03号商铺（177.54㎡）房款2130480元”的收据一份，并加盖了原告公司财务专用章。2018年12月14日，原、被告及案外人某公司就工程款结算达成三方承诺，承诺书载明：截至2018年12月14日已支付被告现金170万元，由原告开发的发展大厦S03号商铺折抵工程款2130480元，被告承诺若案外人某公司在2019年12月31日前能支付发展大厦S03号商铺折抵2130480元工程款，则被告原价退回发展大厦S03号商铺给原告。届时如若不能支付工程款，则发展大厦S03号商铺归被告所有。同日，原、被告就涉案商铺出租代理事宜签订《房屋租房代租协议》，约定：1.代理权限：原告以被告的名义代理出租涉案商铺并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜，代原告收取租金等；2.出租代理期限：代理出租期限一年，自2018年12月14日至2019年12月13日止，被告应于2018年12月14日前将涉案商铺交付给原告；3.租金：租金标准为2元/平方米/天，装修期为1个月免租，实际收取租金为11个月，租金为130680元，被告需支付原告代理出租佣金11880元，原告实际应支付给被告租金为118800元；4.租金收取方式为：年付。其间，原告向被告支付涉案商铺租金50000元。 同时查明，原、被告商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日作出（2020）新3022民初203号民事调解书，原、被告及案外人某公司就涉案《商品房买卖合同》达成调解协议，约定：原告与被告于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行；原告同意用阿克陶县城东新区人民东路气象局旁发展大厦S03号商铺（建筑面积为177.54平方米）的房款2130480元折抵案外人某公司拖欠被告的劳务费2130480元；案外人某公司将2130480元劳务费转入被告指定的劳务公司账户后，被告应在10个工作日内将2130480元支付给原告作为涉案的房款，如果逾期，双方签订的涉案《商品房买卖合同》自动解除……。案外人某公司按照约定于2020年6月1日将2140000元劳务费转入被告指定的新疆亿通华盛建筑劳务有限公司账户，但被告在收到劳务费后，未按协议约定在10个工作日内向原告支付涉案商铺的购房款，双方签订的涉案《商品房买卖合同》已自动解除。 另查明，原、被告商铺租赁合同纠纷一案，本院作出的（2020）新3022民初522号民事判决书，判决：荆源公司于本判决生效之日起十五日内向李孝思支付租金68800元（2018年12月14日至2019年12月13日房屋租金）。原告收到判决后依法提起上诉，克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院于2021年2月26日作出的（2021）新3022新30民终19号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》1份、民事起诉状1份，有被告提交的《收据》1份、克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院（2021）新3022新30民终19号民事判决书1份，原、被告提交的阿克陶县人民法院（2020）新3022民初203号民事调解书各1份、阿克陶县人民法院（2020）新3022民初522号民事判决书各1份及原、被告陈述在卷佐证，并经当庭举证、质证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告主张被告支付违约金319572元是否成立；2.被告是否应当返还原告房屋租金50000元。针对上述争议焦点，评述如下： 关于焦点一，合同双方当事人均应按照合同的约定诚实履行各自义务。本案中，原、被告于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，并向被告出具涉案商铺收据，后于2018年12月14日，原、被告及案外人某公司就涉案商铺折抵工程款等内容签订了三方承诺书，据此，原告将涉案房屋交付给被告，双方签订的《商品房买卖合同》已实际履行，被告不存在违约行为。原、被告于2020年4月3日因商品房买卖合同纠纷向本院提起诉讼，双方及案外人于2020年5月18日就涉案《商品房买卖合同》房款支付达成调解，本院作出（2020）新3022民初203号民事调解书，因被告未按照调解协议履行其支付房款的义务，根据双方达成调解协议的约定，双方签订的《商品房买卖合同》自动解除，调解协议系双方真实意思表示，据此原告主张被告支付违约金319572元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，涉案《商品房买卖合同》签订后，原告与被告又签订了《房屋租房代租协议》，约定由原告以被告的名义代理出租、代为收取租金等事宜。《房屋租房代租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，合法有效。原告依据《房屋租房代租协议》的约定，向被告支付了代收的2019年部分租金50000元，并收取代租佣金11880元，双方代租协议已实际履行。被告虽未按照(2020)新3022民初203号民事调解书中约定的期限向原告支付房款，按双方协议约定《商品房买卖合同》自动解除，但在《商品房买卖合同》解除前，被告仍对该房屋法定孳息享有收益权。故原告主张被告返还S03房屋租金50000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张被告支付违约金319572元、返还租金50000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告阿克陶县荆源房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费6844元，减半收取计3422元（实收3422元）由原告阿克陶县荆源房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院。 审 判 员 杨桂芬 二〇二一年六月十八日 法官助理 乔 鑫 书 记 员 涂 帅