河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申419号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：常姣莲，女，汉族，1941年10月2日出生，住河南省偃师市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马秋霞，女，汉族，1966年7月25日出生，住河南省偃师市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马军民，男，汉族，1970年3月22日出生，住河南省洛阳市涧西区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马建龙，男，汉族，1953年4月1日出生，住河南省洛阳市洛龙区。第三人：马小燕，女，汉族，1979年9月14日出生，住河南省洛阳市洛龙区。再审申请人常姣莲、马秋霞因与被申请人马军民、马建龙，第三人马小燕确认合同效力纠纷一案,不服本院（2021）豫03民终1829号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。常姣莲、马秋霞申请再审称：一、判决适用法律错误。马建龙与马军民于1996年4月9日订立《契约》无效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，合同无效的事实一直延续至今，因此，应适用民法典的相关规定。2021年1月1日《民法典》施行后，《合同法》已经被废止，故一审法院依据已经废止的法律规定，错误认定常姣莲、马秋霞的诉讼请求“依法确认马建龙与马军民于1996年4月9日订立《契约》无效”，不符合合同无效法律规定，由此认定合同有效，属于适用法律错误。本案中，马军民未经常姣莲、马秋霞同意与马建龙订立的契约，转让的房屋系家庭共有房产，且至今未告知常姣莲、马秋霞，属于单方无权处分的无效行为，常姣莲、马秋霞不同意转让共有房产，且对该契约效力不予追认，故依据《民法典》第二百九十九条、第三百零一条关于处分共有不动产应经全体共有人同意的法律规定，该《契约》因马军民无权处分而依法无效，同时依据《民法典》第一百五十五条之规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。故常姣莲、马秋霞主张的转让行为无效，且自始无效。因此，马建龙与马军民于1996年4月9日订立《契约》依法无效。二、不动产物权的设立应以登记为准，马建龙、马小燕从无处分权人马军民处购买的房屋及其占用的宅基地使用权未经登记不发生法律效力。物权保护以登记为准，马军民未与家人商议，马建龙未提供任何证据证明经其他共有人同意，此为案件的核心焦点问题。当时马军民姐姐己经出嫁，母亲当时在偃师市居住，系其单方擅自转让，法律并不保护侵害他人利益的非法交易。二审法院在认定事实部分认为“处分房产对普通家庭来说是大事，通常由家庭成员协商后由一人代办，本案中常姣莲与马秋霞称其对马军民将房产卖与马建龙不知情不符合常理，且无证据证明其二人与马军民在郜庄社区整体改造拆迁之前对马小燕使用案涉宅基地提出异议”，由此认定常姣莲、马秋霞主张《契约》无效理由不充分、证据不足而不予采信，全凭主观臆想推测，没有事实依据，不符合法律规定。且常姣莲、马秋霞对于马军民私自处分房产的行为并不知情，二审法院依此判决严重侵犯了常姣莲、马秋霞合法权益。三、龙门国土局地籍调查仅是土地使用现状调查，且该局明确批注“不能作为确权依据”。土地权属纠纷处理，应当经土地管理部门处理前置程序，一、二审法院直接认定马建龙及马小燕对案涉土地有处分、使用的权利明显不当。马建龙调取的龙门国土资源局地籍调查档案并非宅基地确权依据。该调查档案仅是对土地现状的一种调查，且龙门分局在该档案加盖公章部位特别注明“该调查不是确权登记，不能作为使用权确权依据”。另，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、第二款的规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”没有经过镇政府审核，也没有报经县级政府审批，均不具有法律效力。故一、二审法院直接认定马建龙及马小燕对案涉土地有处分、使用的权利明显不当。四、马小燕不享有涉案宅基地的合法使用权，其非法占有的房屋、集体建设用地的拆迁补偿收益（包含但不限于宅基地补偿款、房屋补偿款、过渡费等）依法应归常姣莲、马秋霞、马军民所有。马军民与马建龙所订立转让房屋契约依法无效，且自始无效。马小燕占有涉案宅基地无合法权属来源且未经依法登记，故马小燕不享有涉案宅基地的合法使用权，其非法占有的房屋、宅基地的拆迁补偿收益依法应归常姣莲、马秋霞、马军民共同所有。根据《民法典》第一百五十七条之规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此涉案买卖房屋的契约无效后，马军民及马建龙因该契约取得财产应当互相返还，无法原物返还的，应当折价补偿。马小燕无权占有涉案房屋及宅基地，故该宅基地面积及房屋的拆迁补偿权益等应归常姣莲、马秋霞及马军民所有。同时，马建龙应当对马小燕应承担的责任承担连带责任。判决认定马建龙、马小燕处分、使用案涉宅基地的行为合法，由此不予支持申请人的诉讼请求，严重侵犯了申请人的合法权益。综上，原审判决认定基本事实严重错误，判决事项与事实证据严重矛盾，依据民事诉讼法第二百条规定，请求依法对本案进行再审。马军民提交意见称，一、马军民擅自处分共有财产事实确凿，马军民作为无处分权人处分了共有财产，案情简单明了百分之百违反了法律法规。两间房屋根据法律规定属于共有财产，马军民个人根本无权处分，马建龙也知道继承人共三人还有马军民母亲常姣莲和马军民姐姐马秋霞。但是我们二人故意隐瞒她们，签署的转让协议侵害了共有人的合法权益，属于恶意串通、损害第三人利益的行为。民法典第二百九十九条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。民法典第三百零一条处分共有的不动产或者动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。民法典第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。民法典第一百五十四条规定行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。马军民持有的协议原件没有马建龙的签字，也没有见证人的签字，更没有经乡镇政府审核县级政府批准，实属无效，自始无效，没有法律效力，由此可见，协议无效。民法典第一百五十五条规定无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。即便是按照《合同法》第五十二条也完全符合以下二款的规定:有下列情形之一的，合同无效：(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定。马军民作为无处分权人处分了共有财产，明明违反了法律法规，但法官就是不看证据和法律法规，全凭臆想推断。二、马建龙一审提交的协议是单方杜撰，未经我家人签字同意无效。在马军民出具卖房字据一年后，在马军民及家人完全不知情的情况下马建龙串通别人又写了一张字据（一审中的红色纸协议），书写着（证人韩某）当庭作证：所有字迹均为他一人所写，所有内容受马建龙指使，他也不认识也没见我，也没见我母亲和我姐，我们全家都没有在上面签字，是马建龙自己单方面写的协议。涉嫌造假欺诈行为。民法典第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。三、根据《中华人民共和国土地管理法》集体土地宅基地使用权必须经乡、县级政府审核批准确认使用权；由国土部门发放集体土地宅基地使用权证才有效。洛阳市国土资源局龙门分局在马小燕的档案上明确盖章注明：“该档案为使用权调查档案，未进行确权签字和确权审核，不能作为使用权依据。”1994年洛阳市郊区人民政府为我父亲马火印颁发的证号为洛郊集建（土13）字第003866号的《集体土地使用证》，是该宅基地唯一合法有效证件，政府部门颁发的不动产权属证书才是权利人的物权证明。马建龙及第三人马小燕没有在该宅基地享有权利的任何合法有效证件。四、我家宅基证四至界线清晰四至范围内有359.8平方米，马军民个人单方面就卖给了马建龙两间房屋24平方米（宅基证记载5间房60平方米），马建龙凭什么非法侵占了宅基地面积200多平方米。五、民法典明确规定物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。转让协议并不是权属证明，政府部门颁发的不动产权属证书才是权利人的物权证明。村委会证明的效力也不能对抗土地部门颁发的合法证件（宅基证）的效力。法律规定签署协议必须双方签字盖章才具有法律效力，个人单独出卖共有房屋买卖合同无效，未到政府部门办理登记过户手续合同无效。买卖合同标的物所有权的转移，以买卖双方到房屋所在地房管部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同不能生效，也不能发生房屋所有权转移的法律效果。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时必须提交共有人同意的证明书。这些法律规定都再次证明协议无效，严重侵犯了共有人的合法权益。马建龙、马小燕提交意见称，一、判决适用法律正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案房产买卖的行为发生在民法典实施以前，当时的法律、司法解释对合同效力存在具体规定，因此，适用《中华人民共和国合同法》处理本案并无不妥。二、马军民与马建龙签订的《契约》属有效合同。1、自马军民1996年4月9日与马建龙签订《契约》，直至2020年郜庄社区整体改造征迁工作启动已二十多年，期间马建龙将宅基地及地上房产交由其女马小燕使用，马小燕2010年至2012年在该宅基地上新建了房屋，处分房产对普通家庭来讲是大事，通常由家庭成员协商后由一人代办，本案常姣莲与马秋霞称其对马军民将房产卖与马建龙不知情不符合常理，且无证据证明其二人与马军民在郜庄社区整体改造征迁之前对马小燕使用案涉宅基地提出过异议，现其请求确认马军民与马建龙所签订的《契约》无效理由不充分，证据不足。2、常娇莲、马秋霞对马军民转让马火印宅基地上两间房产的事实是知情的，马军民作为家庭成员之一，有权处理共有财产，且是在常娇莲的授意之下进行的处分，且书写《契约》的稿纸都是常娇莲提供的，依据查明的事实，常娇莲的工作单位就是稿纸中偃师水泥厂。另外，该《契约》经村委会进行见证，村委会加章的行为视为同意本村成员之间房产转让及宅基地的流转。3、我国实行房地一体的原则，农村居民在出让房屋时，宅基地使用权一并转让，马建龙与马火印等均属于本集体经济组织内部成员，房产可以自由转让，故在马军民将房产卖给马建龙后，马建龙不仅取得了所购买的两间房产，还取得了相应的宅基地使用权。三、马小燕是该房产的所有权人及宅基地的合法使用权人，因政府拆迁所得补偿应归马小燕所有。1、马建龙购买涉案房产后，又将该房产转让给了马小燕，该两间房产自然坍塌，常姣莲、马秋霞丧失了对房产继承的权利。依照法律规定，继承房产就可以使用土地的房地一体原则，宅基地上的房产灭失，常姣莲、马秋霞及马军民继承财产的权利就不存在了，本案因房子的灭失，其丧失了对土地的使用权。后马小燕在空宅基地新建房屋，因马小燕也是该村村民，基于与马建龙之间的买卖合同关系，依照物权法的规定，马小燕占有该宅基地，属于有权占有。另马小燕使用该宅基地的行为权利来源于其父亲经村委会确认的调剂土地使用权，结合马小燕使用该幅土地十几年的事实，村委会没有提出异议，足以证明集体土地所有人对马小燕土地使用权的确认。2、2015年、2017年国土资源局龙门分局对郜庄村进行地籍调查，认定诉争的宅基地系马小燕使用且进行公示，常姣莲、马秋霞及马军民均没有提出任何异议，如果不是遇政府拆迁，农村不动产登记证书早已下发。综上，常姣莲、马秋霞的再审理由没有任何事实和法律依据，应驳回其再审请求。本院经审查认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用原则。1996年4月9日，马军民向马建龙出具《契约》一份，载明：“我叫马军民，居住在郜庄村第四村民组，因我爸马火印常年有病，久治不愈，去年病故，现欠外债数千元，根据我的家庭情况，经别人协商，我自愿把我家房屋两间有偿转让给马建龙，特由村委会监证，到镇政府给予公证，以受法律保护。我特写此证明。卖方：马军民，96.4.9”。1996年4月10日，洛阳市郊区龙门镇郜庄村民委员会在该契约上加盖公章，并签署“情况属实郜庄村委96.4.10”。契约签订后，马军民将案涉房屋交付给马建龙占有使用，马建龙向马军民缴纳房款3000元。马建龙及马火印均系洛龙区龙门镇郜庄村村民，属于该集体经济组织内部成员，马建龙以3000元的价格从马军民处购买房产，并经郜庄村村民委员会进行见证确认，故马建龙依法取得了两间房屋的所有权及案涉宅基地的使用权。自1996年马军民将案涉房屋交付给马建龙占有使用，直至2020年郜庄社区整体改造征迁工作启动已二十多年，常姣莲与马秋霞称其对马军民将房产卖与马建龙不知情不符合常理，其要求确认契约无效及支付案涉宅基地及房产的拆迁补偿收益的理由不能成立。常姣莲与马秋霞的再审理由依据不足，不予采信。综上，常姣莲、马秋霞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回常姣莲、马秋霞的再审申请。审判长 吴 磊审判员 时志伟审判员 沈可可二〇二一年六月二十八日书记员 李萧奕