新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2138号 上诉人（原审被告）：张兴平，男，1963年1月25日出生，汉族，乌鲁木齐市米东区碱沟社区工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：陈开碧，女，1963年2月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：买买提巴克热，男，1978年8月15日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 上诉人张兴平、陈开碧因与被上诉人买买提巴克热房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭，于年月日公开开庭进行了审理。上诉人张兴平、陈开碧及其共同委托诉讼代理人王慧，被上诉人买买提巴克热及其委托诉讼代理人海力古依米提均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兴平、陈开碧上诉请求：请求改判一审判决，撤销第二项，扣减损失及折价补偿65,000元。事实和理由：买买提巴克热在2002年9月18日购买了原乌鲁木齐市碱沟煤矿职工陈国贵的五间房屋。张兴平、陈开碧对此房屋又进行了翻修。房屋完好，水电路通。张兴平、陈开碧在此处居住，并在此养殖鸡。在2014年，当时该处附近正在征迁，买买提巴克热为获取高额征购利益，便主动找寻张兴平、陈开碧购买此房。在2014年4月5日，张兴平、陈开碧与买买提巴克热就此房屋及附属设施以8万元达成买卖协议。当日，张兴平、陈开碧、买买提巴克热交房、交钱。买买提巴克热开始在此养殖了几百只羊，并在此处卖烤肉。在2016年5月中旬，因买买提巴克热无营业执照，散养的几百只羊影响环境。碱沟社区不让买买提巴克热在此养殖，买买提巴克热即停止养殖。2019年由于米东区征购政策的变化，该房屋征迁有可能不赔偿或赔偿少，买买提巴克热眼见无法获取征购利益，便诉讼主张买卖无效。在诉讼后张兴平、陈开碧去现场看了房屋，五间房屋损坏。买买提巴克热在诉讼前，从未找过张兴平、陈开碧要求退房退款。张兴平、陈开碧有偿以合理价格从陈国贵处购买了五间房屋，是善意取得，对该房屋是有占有、使用、处分权。2014年4月5日的买卖协议确认无效，其法律后果买卖双方均应承担。双方返还因买卖取得的财产，张兴平、陈开碧要返还转让价款8万元，买买提巴克热就应该返还五间房屋及附属设施。买买提巴克热自2014年4月5日交付起，对实际占有、使用的房屋及附属设施有妥善使用、管理的义务。现今房屋及附属设施损坏，应该修复返还与张兴平、陈开碧，不能返还原物，应该折价补偿张兴平、陈开碧。但一审判决就此买卖无效的全部法律后果未予以裁判明显错误。张兴平、陈开碧认为买买提巴克热是有全部过错的。在明知此处房屋无任何手续，为获取高额的征购利益，主动找张兴平、陈开碧购买房屋，其不利后果应全部承担。买买提巴克热至2020年12月31日，已占有、使用该房屋六年半，应赔偿买买提巴克热相当六年半的房租损失65,000元。本案合同无效，买买提巴克热是有全部过错责任，是因为其知道当地房屋征购可获得高额征购利益，而主动购买想获利，其应承担全部过错责任。张兴平、陈开碧在此买卖合同无效中是无过错责任的，对于张兴平、陈开碧的损失，买买提巴克热六年半占有使用该房屋的损失应相当于租金损失，买买提巴克热应该赔偿与张兴平、陈开碧。涉案五间房屋，因买买提巴克热在接收房屋后使用至今，因其未妥善使用，管理，造成房屋损坏，买买提巴克热应修复返还房屋，不能返还折价补偿与张兴平、陈开碧。综上所述，张兴平、陈开碧认为一审判决有误，请求支持上诉请求。 买买提巴克热辩称，2014年4月5日买买提巴克热购买房屋后，因社区考虑危房原因不允许居住，6月份后，买买提巴克热将房屋作为羊圈使用，社区通知案涉房屋存在安全隐患，不能使用，买买提巴克热从未使用案涉房屋。且社区告知张兴平、陈开碧没有权利出售案涉房屋，买买提巴克热一直请求张兴平、陈开碧返还房款，张兴平、陈开碧一直拒绝返还。案涉房屋没有电没有水，无法使用。张兴平、陈开碧上诉主张不能成立。 买买提巴克热向一审法院起诉请求：1．判令确认双方间的房屋买卖协议无效；2．判令买买提巴克热退还张兴平、陈开碧房款80,000元，利息28，800元。 一审法院认定事实：买买提巴克热系阿克苏人，张兴平、陈开碧系四川人。2002年9月18日，张兴平、陈开碧购买乌鲁木齐市矿务局碱沟煤矿（现称乌东煤矿）职工陈国贵在碱沟煤矿彩门向北约100米处的集体土地上修建的五间房屋。2014年4月5日，买买提巴克热与张兴平、陈开碧签订一份买卖协议，协议约定张兴平、陈开碧共同使用的将涉案房屋以8万元的价格转让给买买提巴克热，当天买买提巴克热向张兴平、陈开碧全额支付房款。协议签订后，双方均履行交房、付房款义务。买买提巴克热将涉案房屋使用一段时间后，因该房屋已经成危房，当地社区不允许买买提巴克热居住。买买提巴克热因诉讼需要向法院支付邮寄送达费60元。 另查明，一审法院经乌东煤矿有关领导了解，涉案房屋当时乌东煤矿职工陈国贵修建的，现成危房，不能。而且该土地不属于乌东煤矿管辖，是红线以外的土地。张兴平、陈开碧对涉案房屋没有出售权。本案房屋买卖协议中虽然案外人卡哈尔江卡曼尔与买买提巴克热共同签名，但将涉案房屋实际购买人是本案买买提巴克热，全部房款由买买提巴克热支付的，案外人卡哈尔江卡曼尔是买买提巴克热的朋友，以证人的身份在协议中签字。涉案房屋无任何手续。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”。本案中，双方均非本地人，买买提巴克热与张兴平、陈开碧于2014年4月5日签订《买卖协议》，张兴平、陈开碧将涉案集体土地上擅自修建的房屋出卖给买买提巴克热，违反了上述法律的禁止性规定，该《买卖协议》应属无效。故买买提巴克热要求确认其与张兴平、陈开碧签订的《买卖协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案双方签订的《买卖协议》被确认为无效后，张兴平、陈开碧因该合同所取得的财产应当予以返还给买买提巴克热。买买提巴克热主张张兴平、陈开碧返还房款80，000元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。买买提巴克热取得涉案房屋后未尽到管理该房屋的义务，导致涉案房屋已毁损，无法原状返还标的物，买买提巴克热也应承担相应的责任，故买买提巴克热主张的利息损失应当买买提巴克热自行承担，买买提巴克热主张张兴平、陈开碧支付占用资金的利息损失28，800元诉讼请求，一审法院不予支持。买买提巴克热向法院预交的邮寄送达费60元是因实现诉讼目的必要的费用，应由张兴平、陈开碧负担。张兴平、陈开碧所称，本案缺失一个当事人的辩解意见没有事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院遂判决如下：一、买买提巴克热与张兴平、陈开碧于2014年4月5日签订的《买卖协议》无效；二、张兴平、陈开碧于判决生效后十日内向买买提巴克热返还房屋转让款80，000元；三、张兴平、陈开碧于判决生效后十日内向买买提巴克热给付邮寄送达费60元；四、驳回买买提巴克热要求张兴平、陈开碧支付利息28，800元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张兴平、陈开碧提交：微信截图一份，用以证明：一审审理中提交的照片生成时，房屋由买买提巴克热使用，时间为2016年5月17日及18日。买买提巴克热对该证据证明问题不予认可，认为其没有占有使用案涉房屋。本院对该证据真实性、有效性无法确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案所涉房屋经一审查实，系集体土地上擅自修建的房屋，且已经毁损，无法原状返还，双方对此均未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，一审判决张兴平、陈开碧返还房屋转让款，但未判令买买提巴克热返还案涉房屋，有事实和法律依据。一审中，张兴平、陈开碧并未向买买提巴克热主张赔偿因其过错所造成的损失。二审中，张兴平、陈开碧上诉主张买买提巴克热承担损失及折价补偿款65,000元，其性质并非对对方诉请所依据的事实、理由、证据的辩驳，而是属于二审中提出了独立的诉求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，对于张兴平、陈开碧的上诉主张，经本院调解后，双方仍无法形成一致意见，其应另行提起诉讼，本案中本院不作处理。 综上所述，张兴平、陈开碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,425.00元（张兴平、陈开碧已预交），由张兴平、陈开碧负担。 本判决为终审判决。 审判长 蒋 欣 审判员 王朋坤 审判员 张 昊 二〇二一年六月二十八日 书记员 孙雪芹