山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终949号上诉人（原审原告）：邓岩，男，1979年7月15日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：黄涛，山东光威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荣成市天晟房地产开发有限公司，住所地荣成市寻山街道办事处清河村。法定代表人：郝宜珊，董事长。原审第三人：邓岩平，男，1981年10月7日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人邓岩因与被上诉人荣成市天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）及原审第三人邓岩平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初7063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓岩上诉请求：撤销原判，发回重审或改判天晟公司返还邓岩305440元及利息。事实和理由：一审法院认定邓岩只交付了80000元购房款是错误的，邓岩通过银行转账支付了80000元，又现金支付50000元房款，其余房款用天晟公司从邓岩平处借款的利息及部分酒水抵顶，房款已全部支付完毕，天晟公司出具收款收据的行为，可以证明邓岩交付了全部购房款的事实。天晟公司不能交付房屋，应按向邓岩返还全部购房款。天晟公司未予述辩。邓岩平同意邓岩的上诉请求及事实和理由。邓岩向一审法院起诉请求：1.确认邓岩与天晟公司于2018年4月13日签订的《清河小区楼房认购合同》无效；2.天晟公司给付邓岩购房款305440元及利息（以305440元为基数，自2018年4月13日起至2019年8月20日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年年8月21日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令本案诉讼费用由天晟公司负担。一审法院认定事实：2018年4月13日，邓岩与天晟公司签订《清河小区楼房认购合同》，约定了楼房位置及价款（305440元），领钥匙前邓岩必须付清全部款项，邓岩须保证按时付款，并于接到通知15日内交付余款。天晟公司认可收到邓岩平交付的购房款80000元（其中2018年4月13日20000元，2018年4月14日60000元）。邓岩与邓岩平均认可双方共同出资购买涉案房屋。庭审中邓岩平认可将上述房屋权利全部转让给邓岩。邓岩为购房转让给邓岩平150000元。郝宜珊给邓岩平出具了欠条一份“今欠邓岩平250000元，2016.10.3”。涉案房屋至今未办理房屋预售许可手续。庭审中，双方对邓岩主体是否适格、天晟公司实际收受购房款数额产生争议。邓岩平为证实其主张，向一审法院提交了以下证据：1.借条以及汇款记录各一份，证实郝宜珊向其借款的事实；2.微信聊天记录截图一份，证实郝宜珊认可两套房子已经出卖给邓岩平。经质证，天晟公司对证据1真实性无异议，认可向邓岩平借款250000元，但实际只收到235000元；对证据2真实性无异议，认为房子确实无法交付，转账的购房款同意返还。天晟公司为证实其主张，向一审法院提交以下证据：1.天晟公司与荣成市安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）签订的《建设项目转让协议书》，证实2017年3月10日《建设项目转让协议书》签订生效，安泰公司接受了本案所购的房产楼盘，七栋楼建成之后250户安置清河村民213户，剩余的37户抵顶天晟公司的应得款，天晟公司有自主处置权，安泰公司配合出具购房协议与购房证明，安泰公司抵顶给天晟公司的房屋是手续齐备的商品房，荣成市开发区具体代表有关部门办理政府的收购，所以本案邓岩以没有预售许可证为由主张无效，赔偿损失不成立；2.转账记录七份，证实天晟公司向邓岩平还款128,000元。经质证，邓岩认为证据1与本案无关，邓岩平对证据1有异议，认为天晟公司构成欺诈。邓岩平对证据2无异议，但主张上述款项系偿还的利息以及其他款项。另，邓岩平第二次庭审中陈述购房款细节为“我与天晟公司法定代表人郝宜珊有经济往来，他向我借款，2016年8月26日我向郝宜珊转账235000元，后期又借给他现金15000元，2016年10月3日郝宜珊给我打了250000元的欠条。2018年我向郝宜珊索要欠款时，他说无钱偿还，并商量用这250,000元顶一套房子，然后我问欠款利息怎么办，他说让我再添一些钱加上一些酒，再加上250000元的利息，然后再顶一套房子给我。在2018年4月13日的前几天，我与邓岩共同去天晟公司售楼处与郝宜珊具体商谈的购房事宜，当时谈的是250000元这两年的利息（2016年到2018年），郝宜珊说这两年利息100000元，然后我又给付郝宜珊130000元（50000元的现金是在签合同当天我在售楼处直接给的郝宜珊），我再给郝宜珊30箱酒，但我实际只给了郝宜珊5箱白酒，5箱红酒共10箱，当时谈的价格是红酒2400元一箱，白酒是1200元一箱，后期联系不上郝宜珊，也就没再给酒），另外我方微信转账给郝宜珊30000元，支付宝转账给郝宜珊50000元，我们当时谈妥了这个方案，在2018年4月13日当天，我们在售楼处签了合同，开了收据”。邓岩平第三次庭审中陈述购房款细节为“我与郝宜珊发生过多次借款，总共是借款260000元，最后打了250000元的借条，打借条时间为2016年10月3日，其中235000元是之前通过银行转账给郝宜珊，后期再补的借条，利息具体记不清楚了，大体是每个月五六千块吧，现金50000元是不是签合同当天给的郝宜珊记不清楚了，白酒、红酒加起来十多箱，具体多少记不清了，时间太久了”。关于借款及打借条的细节，邓岩平另陈述“2016年10月3转款给郝宜珊235000元，后期补打借条时写的时间就是按照打款时间写的”。天晟公司法定代表人郝宜珊庭审中陈述购房款细节为“与邓岩平关系比较好，邓岩平想找我买个房子，当时商量好价款，但是当时邓岩平让写另一个人的名字，我也同意了，当时双方比较信任，所以先签的合同开的收据，说先给一部分钱，后面有钱了再补给我，等交房时双方再具体结算，剩下的钱再给我。250000元双方没有约定利息，未收到50000元现金，收到了三四箱酒，但系朋友间的礼尚往来”。邓岩自述“交代侄子邓岩平办理房屋购买手续，当时约定我们一人出一半房款，但是以我的名义去签订合同，后期我们一起约定时间办理购房手续，当时我和我侄子、天晟公司老总郝宜珊和天晟公司的一个会计都在场，我和天晟公司签订了合同，天晟公司给我开具了收据。至于我侄子与郝宜珊之间如何处理的购房款并不是很清楚”。对双方争议的事实，一审法院认定如下：2018年4月13日，邓岩与天晟公司签订的合同中约定领钥匙前必须付清全部款项，收据开具时间为2018年4月13日，其中有60000元系2018年4月14日支付，以此可认定开具收据时天晟公司未收到收据载明的305400元。关于250000元借款时间及借条的出具细节，邓岩平关于转款235000元的时间以及出具借条的时间两次庭审前后陈述不一致，第二次庭审中邓岩平陈述借款时间为2016年8月26日、出具借条时间为2016年10月3日，第三次庭审中陈述借款时间为2016年10月3日、出具借条时间为2016年10月3日之后再补写，二次庭审陈述明显不一致。关于利息，邓岩平第二次庭审陈述两年利息为100000元，第三次庭审中陈述具体记不清楚了，大约每个月利息五六千，就利息部分未作出明确具体的陈述。关于现金50000元，邓岩平第二次庭审中陈述是签合同当天给的，第三次庭审中陈述具体给付时间记不清楚了，邓岩平就现金给付的时间亦未作出确切的陈述。关于酒，邓岩平第二次庭审中陈述给了10箱酒（白酒5箱、红酒5箱），第三次庭审中陈述给了10多箱，邓岩平就酒的交付数量前后陈述并不一致。综合各方提交的证据以及陈述，一审法院认为，虽然天晟公司开具了收据，但根据合同约定的付款时间及80000元的具体付款时间来看，无法单凭收据认定天晟公司收到了邓岩平所主张的款项，同时邓岩平关于以250000元两年利息、50000元现金以及80000元转账、30箱酒抵顶涉案房款的陈述，存在诸多不一致的地方，邓岩平未举证证实其与郝宜珊就上述协商事宜签订了相关书面协议，且郝宜珊对邓岩平的陈述不予认可，故邓岩平主张的上述事实，难以认定。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，涉案房屋至今未办理预售许可，故邓岩关于确认合同无效的主张，于法有据，理由正当，予以支持。邓岩平认可涉案房屋权利全部转让给邓岩，系对其权利的合理行使，不违反法律规定，予以准许。邓岩与天晟公司签订合同，天晟公司对此亦明知，故邓岩享有合同权利，主体适格。因合同无效，天晟公司收受购房款80000元及利息应予以返还，故邓岩要求天晟公司返还80000元及利息的诉求，于法有据，理由正当，予以支持。邓岩平主张的涉案房屋房款构成的事实，未予认可，因邓岩平与郝宜珊之间尚存在其他的经济往来，与本案并非同一法律关系，双方可另行协商。因该案系房屋买卖合同纠纷，合同相对主体为邓岩、邓岩平与天晟公司，根据邓岩的诉求一审法院只宜审理双方之间的合同关系，至于邓岩与邓岩平之间的款项交付，系双方之间的其他法律关系，双方可另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、荣成市天晟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还邓岩购房款80000元及利息（以20000元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以60000元为基数，自2018年4月15日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回邓岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2941元，由邓岩负担2041元，由荣成市天晟房地产开发有限公司负担900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓岩提交邓岩平与郝宜珊之间的银行卡交易明细，拟证实郝宜珊在向邓岩平出具欠条之前向邓岩平支付的是利息，不应从本金中扣除。天晟公司未到庭发表质证意见。邓岩平对证据无异议。对当事人二审提交的新证据，因天晟公司在一审期间已提交了郝宜珊的银行账户交易明细，与邓岩提交的银行卡交易明细载明的内容一致，双方已经分别发表了举证、质证意见，本院不再重复质证。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案涉案房屋未取得商品房预售许可证明，涉案房屋的买卖协议应认定为无效，天晟公司应当向邓岩返还购房款。本案争议焦点为天晟公司向邓岩返还的房款数额应如何确定。邓岩主张其用转账、邓岩平的借款利息及酒水抵顶的方式已经交清房款305440元，但天晟公司仅认可收到房款80000元。针对其主张，邓岩提供了部分款项的转账记录、银行账户交易明细、借条及天晟出具的收款收据等证据，天晟公司法定代表人郝宜珊认可其与邓岩平之间存在借贷关系、曾收到邓岩平的酒水等，且亦认可公司向邓岩出具了305440元的收款收据，而天晟公司作为房地产开发企业理应遵守相关财会制度，天晟公司出具收款收据的行为即应视为对收到相应款项的认可，综上，可以认定邓岩以所述交款方式支付并抵顶了房款305440元的事实，故邓岩要求天晟公司返还房款305440元的主张成立，本院予以支持。一审判令天晟公司返还房款80000元不妥，应予纠正。另，一审虽认定邓岩与天晟公司签订的《清河小区楼房认购合同》系无效合同，但未在判决主文中加以确定，本院予以纠正。综上所述，邓岩的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初7063号民事判决；二、邓岩与荣成市天晟房地产开发有限公司于2018年4月13日签订的《清河小区楼房认购合同》无效；三、荣成市天晟房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付邓岩购房款305440元及利息（以305440元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2941元，二审案件受理费5882元，均由荣成市天晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕妮审判员  杨秀萍审判员  侯善斌二〇二一年六月四日法官助理马文姣书记员刘金凤