北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4718号上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。被上诉人（原审被告）：王平，男，1976年4月15日出生。委托诉讼代理人：郭辰琛，北京如信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王若文，女，1991年12月19日出生。委托诉讼代理人：施文（王若文之母）。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人王平、王若文居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起，被上诉人王平及其委托诉讼代理人郭辰琛，被上诉人王若文之委托诉讼代理人施文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.《居间服务合同》明确约定王平、王若文给支付10万元居间服务费。根据《居间服务合同》的约定，链家公司已经完成全部居间服务。2.王平与王若文未按《解约协议书》约定，退还定金，而是继续履行由链家公司居间达成的房屋买卖合同，构成恶意串通。王平与王若文为规避居间服务费，私下达成交易，恶意串通，损害链家公司的合法权益。3.王平与王若文应全额支付居间服务费。一审法院扩大链家公司居间服务内容，变相鼓励违约，不利于经纪行业的发展与规范。根据民法典的规定，王平与王若文应支付报酬。二审审理中，链家公司表示放弃要求王平、王若文支付违约金的诉讼请求。王平辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由。链家公司居间服务有重大过错，在王平不具备购房资质的情况下，未提示交易风险促成交易。链家公司工作人员侵吞中介费。王平与王若文是通过第三方中介机构达成新的交易，王平为此支付9万元中介费。《居间服务合同》已经解除，王平不应再支付中介费。《解约协议书》第8条属格式条款，应无效。王若文辩称，同意王平的答辩意见。王平与王若文已经订立了《解约协议书》，定金100万元如何处置是王若文的事。链家公司向一审法院起诉请求：1.判令王平支付居间服务费10万元；2.王若文支付居间费10万元；3.王平、王若文支付自2019年9月7日起至实际支付之日止的违约金，每日2000元计算；4.由王平、王若文承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月29日，王若文（甲方、出卖人）、王平（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间方）签订了《居间服务合同》，主要约定：“第一条、1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条、居间代理费，经各方友好协商，应向丙方支付居间代理费20万元，其中，由甲方承担10万元，乙方承担10万元，并应于本合同签订当日向丙方支付。……第四条、违约责任，1、甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2、甲乙双方或乙方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金……”。同日，经链家经纪公司居间，王若文（出卖人）与王平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王若文将其名下位于北京市海淀区212号房屋（以下简称涉案房屋）出售给王平，总价款990万元。合同签订后，王平向王若文支付定金共计100万元。2019年9月3日，王若文作为甲方、王平作为乙方与链家公司作为丙方签订了《解约协议书》，约定：“甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。本协议生效之日起120个工作日内，甲方办理网签注销手续、退还房屋买卖定金70万元。本协议生效之日起20个工作日内，丙方退还乙方服务费134500元。甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。”关于解约原因，链家公司称因王平无力支付购房款要求解约。王平称因需要出售自有房屋获得购房款，但出售房屋出现问题，导致无法购买房屋，于是要求解约。2019年9月6日，王平与王若文就涉案房屋另行签订《北京市存量房屋买卖合同》，并已实际履行。王平称其通过21世纪中介公司看到涉案房屋，于是再次与王若文签订了房屋买卖合同。经询，王平就其主张向21世纪中介公司支付居间服务费未能向法院充分举证。链家公司主张在签署《解约协议书》后，王平与王若文私下就涉案房屋成交，违反了《解约协议书》的约定，构成违约，因此要求王平返还服务费134500元，并要求王若文支付尚未支付的居间服务费100000元。王平与王若文对《解约协议书》中关于禁止双方通过任何渠道就涉案房屋再行交易的条款系格式条款，故不同意向链家公司支付居间费。关于居间服务费，王平于2019年1月31日向链家经纪人董某转账148500元，用于支付居间服务费。链家公司称其公司仅收到134500元服务费，其中包含了应由方源房地产公司收取的保障服务费，链家公司已于2019年9月4日依照《解约协议书》约定全额退还王平。庭审中，王平称当时链家经纪人董某私自扣留了14000元，但是后来已返还给王平。链家公司对此不予认可，称董某已离职，公司仅收取了134500元服务费。王若文称在签订合同时，链家经纪人告知其不需要实际支付居间费。王若文就其主张未能向法院充分举证。一审法院认为，链家公司为王平与王若文提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《房屋买卖合同》，合同履行过程中，三方共同协商解除了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，但此后王平与王若文在一年之内就涉案房屋另行签订了《房屋买卖合同》，此行为违反了三方在《解约协议书》中的约定。关于王平、王若文主张《解约协议书》中关于禁止双方另行达成交易的条款系格式条款，法院认为，该条款已经字体加粗处理，且该条款的内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的约定，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。故对王平、王若文的该项答辩意见，法院不予采纳。关于王平、王若文主张涉案房屋并非链家独家代理一事，王若文并未就涉案房屋委托多家中介公司挂牌出售一事提交证据，王平亦未能就其向其他中介公司支付居间服务费充分举证，难以认定双方非故意“跳单”。综上，链家公司有权依据《解约协议书》的约定向相关方主张居间服务费。因王平已支付服务费，故根据《解约协议书》的约定，应由链家公司向王平主张服务费，链家公司要求王若文承担支付居间服务费之诉请，于法无据，法院不予支持。关于应返还居间服务费的金额一节，王平向链家公司支付了服务费134500元，其中包含居间服务费及保障服务费，其中保障服务费应由方源公司收取；另考虑到链家公司并未全部履行作为中介机构的居间服务行为，王平应当依据链家公司提供的服务部分支付居间服务费，法院酌情确定王平向链家公司支付居间费七万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条之规定，判决：一、被告王平于本判决生效后七日内向北京链家房地产经纪有限公司支付居间服务费人民币七万元；二、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，王平提供其与案外中介机构签订的居间服务合同及服务费收据，用以证明其与王若文另行签订了房屋买卖合同，不存在跳单。链家公司对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。链家公司与王若文、王平之间的《居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王平、王若文虽然与链家公司达成《解约协议书》，但其二人仍履行了房屋买卖合同的内容，虽然其辩称其是通过案外中介机构重新签订了协议，但是结合其签订《解约协议书》的时间与另行签订房屋买卖合同的时间，以及房款支付的履约过程来看，王平、王若文之间的房屋买卖合同系基于链家公司的服务达成的，其后即便另行签订房屋买卖合同，亦属于法律规定的绕开中介人订立合同的情形，故王平、王若文应向链家公司支付报酬。《居间服务合同》系三方共同达成的，能够体现链家公司提供中介服务应取得的报酬标准，同时三方亦在《解约协议书》中对于此情形进行了约定，故链家公司要求按照《居间服务合同》中约定的金额支付居间服务费，于法有据，本院对此予以支持。一审法院仅支持王平支付7万元居间服务费的认定法律依据不足，本院对此予以纠正。王平、王若文主张链家公司居间服务存在瑕疵，但其证据不足以证明其主张，本院对此不予支持。王若文主张居间服务费应由买方支付，但其已经在《居间服务合同》中明确同意支付10万元居间费，故其不同意支付居间费的主张没有相应事实与法律依据。原告可以放弃或者变更诉讼请求。链家公司在二审审理中放弃要求王平、王若文支付违约金的诉讼请求，本院对此不持异议。综上所述，链家公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初289号民事判决第二项；二、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初289号民事判决第一项为：王平于本判决生效后七日内向北京链家房地产经纪有限公司支付居间服务费10万元；三、王若文于本判决生效后七日内向北京链家房地产经纪有限公司支付居间服务费10万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由王平负担2150元（于本判决生效后7日内交纳），由王若文负担2150元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费4300元，由王平负担2150元（于本判决生效后7日内交纳），由王若文负担2150元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二一年六月二十三日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥