江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执复73号复议申请人（利害关系人）：吴本田，男，1975年8月27日生，住安徽省郎溪县经济开发区。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，统一社会信用代码91330000075327358A,住所地杭州市西湖大道193号。法定代表人：孙建华，该公司董事长。被执行人：江苏海盛兴金属材料有限公司,组织机构代码78028363-7,住所地宜兴市杨巷镇工业相对集中区。法定代表人：杨海新，该公司董事长。被执行人：郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司,统一社会信用代码91341821766881040A,住所地安徽省郎溪县建平镇钟新村。法定代表人：黄龙云，该公司董事长。被执行人：宜兴海盛辉科技有限公司,组织机构56780086-9,住所地宜兴市杨巷工业B区。法定代表人：周萍，该公司董事长。被执行人：杨海新,男,1954年5月20日生,住宜兴市。被执行人：曹祥芬,女,1959年12月10日生,住宜兴市。被执行人：周萍,女,1975年9月8日生,住宜兴市。复议申请人吴本田不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2021）苏0282执异90号执行裁定，向本院申请复议，本院于2021年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。经审查查明，中国工商银行股份有限公司宜兴支行（以下简称宜兴工行）与江苏海盛兴金属材料有限公司（以下简称海盛兴公司）、郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司（以下简称锦富公司）、宜兴海盛辉科技有限公司（以下简称海盛辉公司）、杨海新、曹祥芬、周萍金融借款合同纠纷一案，2016年6月27日，无锡市梁溪区人民法院（原无锡市南长区人民法院，以下简称梁溪法院）作出（2016）苏0203民初213号民事判决书，判令：1、海盛兴公司应于判决生效后3日内归还宜兴工行借款本金33999992.14元及相应利息；2、海盛兴公司应于判决生效后3日内支付宜兴工行律师代理费60万元。3、宜兴工行有权以锦富公司抵押的坐落于安徽省郎溪县经济开发区的国有土地使用证号为郎国用xxx、4××4、4××5、4××6号的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款，在28692600元范围内，对海盛兴公司的上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿；宜兴工行有权以周萍抵押的位于宜兴市叠翠路xx号、宜兴市叠翠路xx号、宜兴市叠翠路xx号、宜兴市叠翠路xx号、宜兴市宜城街道岳堤南苑xx幢xx室、宜兴市宜城街道岳堤南苑xx幢xx室、宜兴市宜城街道岳堤南苑xx幢xx室、宜兴市宜城街道岳堤南苑xx幢xx室、宜兴市宜城街道岳堤南苑xx幢xx室、宜兴市宜城街道岳堤南苑xx幢xx室、宜兴市××街道××幢××室房产折价或者拍卖、变卖所得价款，分别在882900元、1765600元、1765600元、882900元、927700元、1036800元、1066400元、1060500元、1014600元、844600元、805000元范围内，对海盛兴公司的上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。4、海盛辉公司、杨海新、曹祥芬对海盛兴公司的上述第一、二项还款承担连带责任。因海盛兴公司、锦富公司、海盛辉公司、杨海新、曹祥芬、周萍未履行生效判决所确定的义务，宜兴工行向梁溪法院申请执行，后经本院指定，2017年8月14日，梁溪法院作出（2017）苏0213执1332号执行裁定书，将案件移送宜兴法院执行，2017年11月1日，宜兴法院立案执行。因宜兴工行申请撤回执行，2018年8月10日，宜兴法院以（2017）苏0282执5205号执行裁定终结本案执行。2018年6月12日，宜兴工行将债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）。浙商公司向宜兴法院申请恢复执行，2020年3月3日，宜兴法院立案执行，案号为（2020）苏0282执恢210号。另查明，锦富公司位于安徽省郎溪县经济开发区国有土地使用权（不动产权证书号：郎国用xx号、4××4号、4××5号、4××6号）抵押给宜兴工行。2014年8月21日，本院首封上述土地使用权及有证房产xx幢（不动产权证号：房地权郎建字第1××0号、房地权郎建字第1××1号、房地权郎建字第1××3号、房地权郎建字第1××0号、房地权郎建字第1××2号、房地权郎建字第1××9号）和若干无证房产。宜兴法院函告本院商请移送处置权，2020年6月3日，本院复函同意宜兴法院处置上述土地使用权及地上房产。2020年8月20日，宜兴法院作出（2020）苏0282执恢210号之三执行裁定书，裁定拍卖锦富公司位于安徽省郎溪县经济开发区国有土地使用权以及上述土地上的地面建筑物（包括无证房产、有证房产、附属设施等）。吴本田提出执行异议，请求宜兴法院带租拍卖。事实与理由：其与被执行人锦富公司于2019年2月10日在锦富公司售楼部签订《房屋租赁合同》，约定锦富公司将其位于郎溪县经济开发区××路××房××号楼门面房xx、xx、xx（含二楼）出租给其本人，其向锦富公司支付一年的租金五万元整，锦富公司已将房屋正式交给吴本田使用。2020年4月24日签订《房屋租赁合同》续租，在原有基础上增加一套，约定锦富公司将其3号楼门面房xx（含二楼）出租给吴本田，吴本田支付十二年租金陆拾万元整。2020年4月24日，吴本田已向锦富公司一次性付清所有租金陆拾万元整（现金），该门面房依然处于使用中。在签订《房屋租借合同》时，吴本田未收到锦富公司的任何书面抵押材料或相关信息，一年多的租住经营期间，只有管委会有人几次上门打招呼让店面门口保持整洁。2020年7月21日，在浙商公司与锦富公司就（2020）苏0282执恢210号执行过程中，宜兴法院将吴本田的租借房屋位于郎溪县经济开发区××楼××房，从南往北3号楼门面房103104105106号房进行公告拍卖，该门面房尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不影响租赁合同的继续履行。综上所述，吴本田是案外人，不知情，也是善意第三方，这些租金是多年的血汗钱加上向亲戚借的，一家老小就指望这点营生过日子，恳求法院查明事实，特殊情况特殊对待，保护弱势人群权益。宜兴法院认为，梁溪法院2016年1月17日作出（2016）苏0203民初213号民事判决之前，涉案不动产就已经抵押。异议人提供的“房屋租赁合同”显示，租赁协议签订日期为2020年4月24日，吴本田称2019年2月10日就签订了租赁协议，其提供的收据也可以佐证其在2019年缴纳过租金。但即使如此，租赁关系也都发生在租赁物被抵押之后。因此，法院在执行中拍卖不动产时，以去租拍卖为原则,对异议人吴本田的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回吴本田的异议请求。吴本田不服宜兴法院裁定，向本院申请复议称：一、锦富公司并未对xx号楼门面房xx设定抵押权，宜兴法院拍卖上述门面房没有法律依据。二、锦富公司已将xx号楼xx门面房出租给吴本田，吴本田对门面房已实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定。故结合本案相关材料均不能反映锦富公司出租门面房行为导致涉案房屋价值的减损和实现产生实质性的影响。三、宜兴法院依据《江苏省高级人民法院关于正确适用若干问题的通知》第三条“法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，原则上应清空后再拍卖”的规定，但该规定效力不能突破或违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定。请求依法支持其带租拍卖xx号楼xx门面房的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。该法律条款适用的前提条件是在人民法院采取查封措施前，拍卖财产上的租赁权受法律保护。本案中，案涉的xx号楼xx商铺，本院于2014年8月21日已采取了查封措施。复议申请人吴本田称其与锦富公司签订房屋租赁合同的事实发生在2020年4月24日，故吴本田提出带租拍卖xx号楼xx商铺的请求，明显与《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定不符。吴本田提出的复议申请，有悖法律规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回吴本田的复议申请，维持宜兴市人民法院（2021）苏0282执异90号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙晓敏审判员  李锡胜审判员  俞 彤二〇二一年六月二十四日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。