辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终970号上诉人(原审原告）：查文义，男，1968年9月1日出生，满族，住抚顺市顺城区。上诉人(原审原告）：刘丽娟，女，1967年12月31日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二上诉人委托诉讼代理人：杨秀枫，辽宁盛税律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人查文义、刘丽娟因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2099号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。查文义、刘丽娟上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2099号民事判决，改判支持查文义、刘丽娟全部诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院向上诉人送达了（2020)辽0411民初2099号民事判决。上诉人认为，该判决认定事实、适用法律存在错误，应予撤销。一、关于诉讼时效。上诉人提交的《远洋城小区业主委员会会议记录》，能够证明小区业委会代表上诉人向被上诉人主张过权利，能够引起诉讼时效的中断。该次会议中，被上诉人也明确答复尽快办理产权证，承诺于2018年6月30日之前启动办证，该承诺作为同意履行办证义务的意思表示，亦构成诉讼时效的中断。此外，原审法院与二审法院在此前大量同类生效判决中，对被上诉人提出的诉讼时效抗辩均未予支持。原审法院在本案中明显违反了“类案同判”原则，请二审法院及时纠正错案，维护两级法院既有同类生效判决的权威。二、关于违约金计算标准。案涉商品房买卖合同及补充协议约定的违约金标准过低，双方权利义务不对等，买受人逾期付款的违约金计算标准高达万分之一和万分之三，而出卖人逾期办理产权登记的违约金仅有日万分之零点一和日万分之零点五，该标准折合为按年计算，仅为0.365%和1.825%，前者相当于人民银行活期存款利率，后者介于人民银行一年期和二年期定期存款利率之间，而被上诉人的违约期限则长达四年。该条款依法属于减轻或免除其主要责任的格式条款，应当认定为无效，原审法院以此计算违约金，适用法律错误。二审中，查文义、刘丽娟变更诉讼请求为按已付房款日万分之一的标准主张违约金。德创置业辩称，一、针对诉讼时效，上诉人所称会议记录并无上诉人签字及被上诉人盖章，同时也没有业主大会决议授权业主委员会代表上诉人向被上诉人主张相关权利，因此上诉人主张无效。二、关于同案不同判。每个案件的背景情况均不完全相同，不存在同案不同判的情况，此点已在省高院再审时明确。三、关于违约金计算标准，双方签订的商品房买卖合同是双方合意确认的，真实有效，不存在所谓的格式条款，双方应受合同约定约束。查文义、刘丽娟向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向查文义、刘丽娟支付逾期办理房产证的违约金70089元（自2015年7月1日起至2019年5月8日止）；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，查文义、刘丽娟与德创置业签订商品房买卖合同，约定查文义、刘丽娟购买德创置业开发的位于顺城区房屋，该房屋建筑面积为104.94平方米，总价款为497791元。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，德创置业应自房屋实际竣工使用之日起365日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，逾期在365日（含）之内按查文义、刘丽娟已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期超过365日后，按查文义、刘丽娟已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，查文义、刘丽娟按约定支付房款，德创置业按约定于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。查文义、刘丽娟于2019年10月25日取得该房屋的不动产权证书。现查文义、刘丽娟以德创置业逾期办证为由来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。一审法院认为，本案查文义、刘丽娟与德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向查文义、刘丽娟支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高或过低。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案查文义、刘丽娟与德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，查文义、刘丽娟应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。查文义、刘丽娟于2020年4月1日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故查文义、刘丽娟要求德创置业给付2017年4月1日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，查文义、刘丽娟向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及查文义、刘丽娟诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知查文义、刘丽娟办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，查文义、刘丽娟无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以查文义、刘丽娟一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由该院不予采信。查文义、刘丽娟主张案涉违约金过低，要求按照日万分之一的标准计算，于法无据，一审法院不予支持。综上，德创置业应向查文义、刘丽娟支付2017年4月2日至2019年5月8日的逾期办证违约金19090元（497791×0.05‰×767）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付查文义、刘丽娟2017年4月2日至2019年5月8日的逾期办证违约金19090元；二、驳回查文义、刘丽娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1552元，由查文义、刘丽娟负担1129元，抚顺德创置业有限公司负担423元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人查文义、刘丽娟起诉德创置业要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点是：一、该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形；二、违约金计算标准问题。焦点一，首先，关于违约金债务的性质。商品房买卖合同及补充协议约定，逾期办理产权证，出卖人以买受人已付房款为基数以日为单位累计计算违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。其次，关于查文义、刘丽娟上诉主张其所在的远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利，被上诉人亦答复尽快办理，符合“权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务”的诉讼时效中断情形，引起诉讼时效中断一节，本案系查文义、刘丽娟作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各业主行使违约金的债权请求权。查文义、刘丽娟也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利，二审审理查明情况尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实，故本案不能认定存在诉讼时效中断的情形。焦点二，查文义、刘丽娟与德创置业签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。逾期办理房产证违约金条款系关于因一方当事人的责任未能按期办理房屋所有权证时对另一方当事人进行赔偿的约定，该条款内容并未免除或减轻德创置业责任，亦不存在加重查文义、刘丽娟责任或限制查文义、刘丽娟主要权利的情形，故查文义、刘丽娟关于认定逾期办理房产证违约金条款无效的上诉理由，本院不予采信。一审法院认定的逾期办证违约金数额符合合同约定，查文义、刘丽娟诉请参照同小区其他业主的合同按日万分之一主张违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，查文义、刘丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元,由上诉人查文义、刘丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十四日书记员  刘佳伟