云南省勐腊县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）云2823执异3号 案外人：蔡秀容，女，1966年2月1日出生，汉族，四川省大英县人，身份证登记住址四川省大英县，现住勐腊县。 案外人：胡维均，男，1966年2月4日出生，汉族，四川省大英县人，身份证登记住址四川省，现住勐腊县。 二案外人委托代理人：周伟，云南博仲律师事务所。 申请人：甘发友，男，1969年3月15日出生，汉族，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。 申请人：杨海琴，女，1968年4月10日出生，汉族，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 被执行人：刘文志，男，1967年9月19日出生，汉族，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 被执行人：许洪艳，女，1967年8月14日出生，汉族，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 被执行人：刘季童，男，1995年3月22日出生，汉族，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 在本院执行甘发友、杨海琴与刘文志、许洪艳、刘季童民间借贷纠纷一案中，案外人蔡秀容、胡维均对本院查封位于勐腊县XXX期X幢X单元XXX号房屋的执行行为不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蔡秀容、胡维均向本院提出异议请求，请求解除对勐腊县XX期X幢X单元XXX号房屋的查封，中止对该房屋的执行。事实和理由：涉案被查封的房屋不符合被执行条件，该房屋早在2013年就出售给了异议人，并由异议人实际使用至今。该房屋现已经办理不动产权证，因被依法查封故没有过户。一、被执行人与异议人在2013年签订合法有效的买卖合同将涉案房屋出售。根据《商品房购销合同》的内容可以确定，该涉案房屋系被执行人刘文志2011年向西双版纳象都房地产开发有限公司购买，付款方式为一次性全款支付。在房屋交付后的2013年，刘文志就将该房屋卖给了异议人，并且与蔡秀容签订了买卖合同。合同内容意思表示真实，标的物明确，并且约定了明确的房屋价款以及支付方式，合同双方当事人也具有完全民事行为能力，故该合同合法有效。二、异议人在2013年就合法占有使用该房屋，该房屋的装修也是由异议人完成。被执行人刘文志与异议人签订买卖合同后就将房屋交付给异议人使用，当时房屋状态为毛坯房。异议人委托他人对房屋进行了装修。在2013年就入住了该房屋。三、异议人完全按照合同约定全面支付了价款，并且愿意将房屋款交付执行。根据合同约定，异议人在签订买卖合同当天通过银行取现支付方式向被执行人刘文志交付了房款200000元，于2013年1月30日通过银行取现支付的方式向被执行人刘文志交付房款193680元，刘文志出据了收条。根据合同约定，剩余尾款50000元在房屋产权过户在异议人名下时一次付清。但时至今日该涉案房屋尚未过户（非因异议人原因），故该尾款根据合同约定还不满足交付条件。但异议人承诺，在该案中止执行的前提下愿意将该尾款交付执行。现尾款仅剩25000元。四、该涉案房屋所在小区之前均没有办理产权证。目前该房屋已经取得不动产权证，但因房屋被查封不能过户，故该涉案房屋非因买受人的原因未办理过户手续。异议人在2013年购买该涉案房屋后一直督促被执行人过户，但该小区内房屋开发商均没有按期办理房屋产权证，故无法过户。现在该涉案房屋已经取得不动产权证，所以该涉案房屋未办理过户手续不是买受人的原因。五、异议人在涉案房屋买卖过程中并不存在过错，没有为他人偷逃债务的故意。涉案房屋的买卖及交付事宜发生在2013年，而该执行案件所依据的民间借贷法律关系发生在2016年。故本案中异议人完全没有过错。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该涉案房屋的实际情不符合被执行的条件，望人民法院依法核实异议人所陈述的事实，解除对涉案房屋的查封，并中止对该涉案房屋的执行。 甘发友答辩称：一、房屋所有权的取得以“物权公示”为原则，根据《中国人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属干国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”。本案案所涉不动产登记在被执行人刘文志名下，按照法律规定，案涉房产所有权属于被执行人刘文志。即使异议人与被执行人刘文志签订了房屋买卖合同，但案涉房屋的所有权仍然归被执行人刘文志所有，现阶段异议人与被执行人之间属于债权而未形成物权。二、对于异议人提交的证据、证明，其与被执行人刘文志签订的房屋买卖合同、交纳大部分房款以及已经在案涉房屋居住的证据不予认可。本案中异议人提供了合同及收条，但异议人与被执行人签订的合同存在诸多问题，合同中约定的购房款为443680元，全部为现金支付。2013年1月11日20万元为现金支付，但是没有支付凭证；2013年1月30日现金支付193680元，只有一张收条。剩余5万元在房屋产权过户在异议人名下时一次性付清，但是异议人在申请书中陈述尾款仅剩2.5万元未支付，异议人在付款条件未成就即房产未过户到异议人名下时就剩余尾款支付一半，与常理不符，与双方签订的《合同》约定不相符。虽然申请人在申请书中陈述是取现金支付房款，但是没有提交任何取款凭证，答辩人有理由认为异议人与被执行人签订的合同为虚假合同，异议人并没有支付过任何购房款项，双方不存在买卖房屋的行为。在异议人提交的《情况说明》中，2014年10月27日收款收据（2014.5.1-2015.4.30缴纳费用为1492元，收据号035XXXX）记载的缴费人为被执行人刘文志。如按照异议人的证明思路这张收据也可以证明异议人并未在案涉房屋居住。其他的物业收费收据虽然记载了异议人的姓名，但是并不能证明异议人购买了案涉房屋，也可能是异议人租用被执行人的房子，由异议人交纳物业费所产生。对于付款人为胡伟的电视网络发票，付款人为胡伟，并非异议人，虽然胡伟为儿子，也不能证明胡伟所支付的电视网络费用用于案涉房屋，即使能证明用于案涉房屋，也不能排除异议人是基于租房而使用案涉房屋。装机单没有任何单位的签字盖章，并不能证明其真实性。水费缴纳凭证并不能证明异议人为缴纳人，且在异议人提交的水费明细表中记载的客户名为被执行人刘文志，而非异议人，这更能证明案涉房屋自始至终所有权人都是被执行人刘文志。即使异议人目前使用案涉房屋也是基于除买卖房屋以外的关系，例如租用、借用等。答辩人对于其是否存在真实交易存疑。综上，答辩人认为异议人的异议请求并不成立，请求法院依法裁判，确保本案依法执行。 杨海琴答辩称：一、异议人与刘文志是否存在真实的房屋买卖关系无法证实。异人陈述两次房款均是以现金方式交付，该陈述不符合交易习惯，两笔房款高达40万元。从正常的交易习惯来说，没有必要取现再现金支付，而且，异议人也并未提交取款记录。二、异议人对房屋未过户存在过错，刘文志2011年全款购买了查封房屋，异议人在2013年与刘文志达成交易，此时，即便房屋无法办理不动产权证，但至少异议人可以且应当办理备案登记手续，确认房屋的归属，异议人并未履行上述购房过程中应当履行的程序，自身存在过错。三、异议人没有根据合同的约定支付尾款，合同约定在办理完毕过户手续才支付尾款5万元，异议人提前支付没有合同依据，也无证据证明。 刘文志答辩称，针对(2019)云2823民初1505号民事裁定书（保全裁定）中查封的位于勐腊县新城象都河畔之梦二期X幢X单元X号房屋，蔡秀容、胡维均向勐腊县人民法院提出的执行异议，刘文志、许洪艳、刘季童对执行异议申请书提出的事实理由项中的一至五条没有异议；只是在办理过程中，被执行人刘文志向异议人胡维均通知过办理有关手续，但胡维均因在老挝做生意，没有回来，故此延误了。 许洪艳、刘季童未向本院作出答辩。 本院查明，甘发友、杨海琴与刘文志、许洪艳、刘季童民间借贷纠纷一案中，本院根据甘发友、杨海琴的保全申请于2019年11月14日作出（2019）云2823民初1505号民事裁定书，对刘文志坐落于勐腊县XX期X幢X单元XXX号房屋（合同登记号ML20121224009XX）予以查封。2019年12月18日，本院作出（2019）云2823民初1505号民事判决书，判决“一、被告刘文志、许洪艳、刘季童于本判决生效之日起10日内共同返还原告甘发友、杨海琴借款本金1284000元；二、驳回原告甘发友、杨海琴的其他诉讼请求。案件受理费30912元，因本案适用简易程序，减半收取15456元，由原告甘发友、杨海琴负担8872元、被告刘文志、许洪艳、刘季童负担6584元；保全申请费5000元，由原告发友、杨海琴负担62元，被告刘文志、许洪艳、刘季童负担4938元。” 因被执行人刘文志、许洪艳、刘季童未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人甘发友、杨海琴于2020年2月3日向本院申请强制执行，本院于同日依法立案执行{案号（2020）云2823执186号}。本院于2020年2月18日向被执行人刘文志、许洪艳、刘季童发出执行通知书，但被执行人未按执行通知书的要求履行法律文书确定的义务。在执行过程中，案外人蔡秀容、胡维均就（2019）云2823民初1505号民事裁定书查封的坐落于勐腊县XX期X幢X单元XXX号房屋提出执行异议。 坐落于勐腊县XXX期X幢X单元XXX号房屋由刘文志于2011年11月23日与西双版纳象都房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》而向双版纳象都房地产开发有限公司购买。2013年1月11日，刘文志（甲方）与蔡秀容（乙方）签订《合同》，刘文志将位于勐腊县XXX期X幢X单元XXX号的房屋以443680元的价格出售给蔡秀容。双方签订合同后，刘文志将房屋交付蔡秀容。蔡秀容随后装修入住。 另查明，刘文志与蔡秀容签订《合同》买卖房屋时，位于勐腊县XX期X幢X单元XX号的房屋未办理房产证（不动产证）。该房屋的不动产权证2021年初由胡维均领取，不动产权证号云（2020）勐腊县不动产权第00178XX号，权利人为刘文志，共有情况为单独所有。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”的规定，对于案外人提出执行异议的位于勐腊县XX期X幢X单元XXX号的房屋，根据异议人提交的不动产权证书的记载，至今仍登记在刘文志名下，该房屋的权利人为刘文志。故甘发友、杨海琴申请对坐落于勐腊县XX期X幢X单元XXX号的房屋进行保全，本院依申请对该房屋进行查封符合法律规定。 对于异议人就涉案房屋享有的权益是否足以排除本院执行的问题，主要取决于案外人蔡秀容与刘文志签订房屋买卖合同后，其产生的物权期待权是否能够阻却案件的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，蔡秀容与刘文志于2013年1月11日签订房屋买卖合同，随后即装修入住，而本院作出查封裁定的时间为2019年11月14日；即案外人蔡秀容签订合同和占有房屋的时间均在本院作出查封裁定之前。对于未付的房款，异议人与被执行人一致认可为25000元，且异议人愿意在中止执行后将该款交付本院。本案的关键在于，案外人与被执行人于2013年签订房屋买卖合同后至今八年时间未办理过户登记是否因买受人原因所致，即对于未办理过户手续异议人是否有过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。蔡秀容与刘文志于2013年1月11日签订房屋买卖合同时，涉案房屋未依法登记领取权属证书，没有办理产权证，而且案外人对其购买的房屋在购买时没有领取到权属证书属于明知；这导致其签订合同后一直不能办理过户手续直至被本院查封。涉案房屋不能办理过户手续系买受人自身原因所致。故本院对案外人蔡秀容、胡维均提出的执行异议不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人蔡秀容、胡维均的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长 岩坎燕 审判员 杨建伟 审判员 孙尉钧 二〇二一年六月十五日 书记员 蒋 伟