河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7896号上诉人（原审被告）：任燕坤，男，1988年3月28日出生，汉族。上诉人（原审被告）：魏涛，男，1983年3月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：郑州市领城物业管理有限公司。法定代表人：张富欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢凯歌，男，系公司员工。原审被告：张俊峰，男，1980年9月25日出生，汉族。原审被告：徐娟娟，女，1984年7月3日出生，汉族。原审被告：徐香兰，女，1984年10月8日出生，汉族。原审被告：潘红，女，1979年10月21日出生，汉族。原审被告：赵新焕，女，1969年12月31日出生，汉族。原审被告：曹宁，男，汉族，1989年11月14日出生，汉族。原审被告：蔡俊，男，1989年2月10日出生，汉族。上诉人任燕坤、魏涛因与被上诉人郑州市领城物业管理有限公司（以下简称领城物业公司），原审被告张俊峰，徐娟娟，徐香兰，潘红，赵新焕、曹宁、蔡俊物业服务合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2021）豫0184民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任燕坤，魏涛，被上诉人领城物业公司的委托诉讼代理人谢凯歌到庭参加诉讼。原审审理过程中，经法院准许，领城物业公司自愿撤回对蔡俊、曹宁的起诉。原审被告张俊峰，徐娟娟，徐香兰，潘红，赵新焕经法院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法均对其进行缺席审理。本案现已审理终结。任燕坤上诉请求：要求公平公正公开审理此案件！排除利益阻挠，要求相关媒体实时旁听，要求降低物业费！要求物业交出交房至今帮广大业主代收的业主公共收益！物业没按物业服务合同去履行服务，还肆无忌惮的降低服务标准，超越物业服务权限，侵占业主公共财产，内外勾结打击业主，要求黑心物业赔偿业主损失！主要事实和理由：领城物业公司与潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤等分别签订了《前期物业管理服务协议》，物业收费标准为1.88元/平月。领城物业公司服务合同，给业主提供15项服务，但15项服务内容中，好多服务事实上物业都没有给业主提供，还超越物业服务范畴，损坏业主利益，拿着业主公共地方，未经业主同意，包括小区外围公共区域私自摆放木房子，租赁给外人做生意，租赁公共停车位，租赁电梯广告，收益归为己有，财务不公示，不公开，内外勾结打击业主，侵吞业主的公共财产，这就是标准的黑物业！魏涛上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回领城物业公司的诉讼请求。主要事实和理由：原审认定事实不清，导致判决错误。2019年7月，领城物业公司拆除楼顶广告牌导致魏涛房屋楼顶漏水，经反复多次维修，直至2019年12月仅维修好受损房屋内部漏水部位。维修期间，为弥补拆除广告牌对魏涛造成的损失，领城物业公司向魏涛承诺，其物业费可等受损房屋完全维修好后再缴纳，该承诺应视为对双方签订的《前期物业管理服务协议》的修订，对双方当事人具有法律约束。截止上诉之日，受损房屋楼顶被损坏部位仍未维修，不满足修订后《前期物业管理服务协议》物业费收取条件。领城物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。领城物业公司与领城公园1857小区开发商郑州市领城房地产开发有限公司依法签订《前期物业服务协议》，进驻小区提供物业服务。该合同系双方的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，所以该合同合法有效。领城物业公司实际提供了物业服务，上诉人作为物业服务的受益人，理应按照合同约定交纳物业费。上诉人所述的小区服务质量问题不属实，业主单方面口头说明的情况，并不能说明物业公司的服务不到位，全面否定物业公司持续性、整体性的服务状态。业主以拒缴物业费的方式行使抗辩权，侵害其他缴费业主和物业公司的利益，这不仅会使物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害全体业主的利益。原审被告张俊峰，徐娟娟，徐香兰，潘红，赵新焕等未到庭陈述意见。领城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐香兰立即支付领城物业公司物业费6203元，违约金1861元，合计8064元；判令潘红立即支付领城物业公司物业费7921元，违约金2376元，合计10297元；判令任燕坤立即支付领城物业公司物业费3170.27元，违约金951元，合计4121元；判令魏涛立即支付领城物业公司物业费5673.36元，违约金1702元，合计7375.48元；判令赵新焕立即支付领城物业公司物业费8080元，违约金2424元，合计10504元；判令张俊峰立即支付领城物业公司物业费8080元，违约金2424元，合计10504元；判令徐娟娟立即支付领城物业公司物业费7805.91元，违约金2342元，合计10148元；2.本案诉讼费用由任燕坤，魏涛，张俊峰，徐娟娟，徐香兰，潘红，赵新焕承担。一审法院认定事实：2015年，郑州市领城房地产开发有限公司与郑州市领城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定郑州市领城物业管理有限公司为郑州市领城房地产开发有限公司开发的新郑市龙湖镇双湖大道与求实路领城公园1857小区提供物业服务，物业服务费采用包干制方式，住宅物业管理服务费收费标准为1.88元/月每平方米（含公摊）……。潘红系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区12栋2单元1701室房屋的业主，房屋建筑面积为105.75平方米。领城物业公司与潘红于2016年4月6日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2016年9月6日，潘红向领城物业公司缴纳了2016年9月6日至2017年9月5日的物业费。自2017年9月6日起，潘红未缴纳物业管理费。领城物业公司分别于2017年9月11日、2018年9月27日、2019年9月22日、2020年9月16日在潘红1701号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。任燕坤系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区2栋1单元1314室房屋的业主，房屋建筑面积为53.64平方米。2017年5月18日，任燕坤向领城物业公司缴纳了2017年5月18日至2018年5月17日的物业费。任燕坤未缴纳2018年5月18日至2020年12月31日期间的物业费。领城物业公司分别于2018年3月30日、2019年1月1日、2020年1月1日在任燕坤1314号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费；领城物业公司出具2-1314欠费详情显示。魏涛系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区4栋1单元3203室房屋的业主，房屋建筑面积为125.67平方米。领城物业公司与魏涛签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2018年1月18日，魏涛向领城物业公司缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。魏涛欠缴2019月1年1日至2020年12月31日期间的物业费。领城物业公司分别于2018年12月15日、2019年12月15日在魏涛3203号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。赵新焕系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区7栋1单元801室房屋的业主，房屋建筑面积为107.54平方米。领城物业公司与赵新焕于2016年8月31日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2016年8月31日，赵新焕缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业费，2017年9月1日至2020年12月31日的物业费未缴纳。领城物业公司分别于2017年9月10日、2018年9月10日、2019年9月10日在赵新焕0801号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。张俊峰系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区7栋2单元2504室房屋的业主，房屋建筑面积为107.45平方米。领城物业公司与张俊峰于2016年8月31日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2016年8月31日，张俊峰向领城物业公司缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业费。张俊峰欠缴2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业费。领城物业公司分别于2017年9月10日、2018年9月10日、2019年9月10日、2020年9月10日在张俊峰2504号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。徐香兰系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区10栋2单元1104室房屋的业主，房屋建筑面积为117.83平方米。领城物业公司与徐香兰于2016年9月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2017年9月22日，徐香兰向领城物业公司缴纳了2017年9月4日至2018年8月31日的物业费。徐香兰欠缴2018年9月1日至2020年12月31日期间的物业费。领城物业公司分别于2018年9月10日、2019年9月10日、2020年9月10日在徐香兰1104号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。徐娟娟系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区3栋1单元3204室房屋的业主，房屋建筑面积为119.08平方米。领城物业公司与徐娟娟于2016年7月20日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2018年5月21日，徐娟娟向领城物业公司缴纳了2017年7月17日至2018年2月5日的物业费。徐娟娟欠缴为2018年2月6日至2020年12月31日期间的物业费。领城物业公司分别于2018年2月25日、2018年12月15日、2019年12月15日在徐娟娟3204号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。一审法院认为，徐娟娟经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其对答辩、质证、辩论等诉讼权利的放弃，不影响本庭依据现有证据查明的事实依法作出判决。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告后合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。领城物业公司与潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟分别所签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。领城物业公司与任燕坤虽未签订前期物业管理服务协议，但领城物业公司向任燕坤提供了物业服务，任燕坤应当支付物业费。经计算，潘红欠缴2017年9月6日至2020年12月31日的物业费共计7919.27元（39个月零25天×1.88元/平方/每月×105.75平方米）、任燕坤欠缴2018年5月18日至2020年12月31日的物业费共计3169.84元（31个月零13天×1.88元/平方/每月×53.64平方米）、魏涛欠缴2019年1月1日至2020年12月31日的物业费共计5670.23元（24个月×1.88元/平方/每月×125.67平方米）、赵新焕欠缴2017年9月1日至2020年12月31日的物业费8087.01元（40个月×1.88元/平方/每月×107.54平方米）、张俊峰欠缴2017年9月1日至2020年12月31日的物业费8080.24元（40个月×1.88元/平方/每月×107.45平方米）、徐香兰欠缴2018年9月1日至2020年12月31日的物业费6202.57元（28个月×1.88元/平方/每月×117.83平方米）、徐娟娟欠缴2018年2月6日至2020年12月31日的物业费7783.23元（34个月零23天×1.88元/平方/每月×119.08平方米）。经书面催交后，潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤仍未向领城物业公司支付物业服务费，已构成违约。因此，领城物业公司向潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤主张支付上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，该院予以支持。关于领城物业公司主张潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤按照欠缴金额的30%支付违约金的问题，潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤与领城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中虽然约定有“乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日千分之五缴纳违约金”，但根据潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、任燕坤向该院提交的证据能够证实领城物业公司在对潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤所在的小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,导致潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤以此为由拒绝交纳物业服务费用,领城物业公司对此应承担相应的责任，故对领城物业公司的该项诉讼请求依法不予支持为宜。潘红、赵新焕、徐香兰辩称房屋存在裂缝的问题，系房屋质量的范畴，与本案并非同一法律关系，该院不予处理。对魏涛主张的楼顶漏水问题、赵新焕主张的下水道漏水、徐香兰主张的卫生间漏水问题，其三人均可凭相关证据向侵权责任主体主张相应的权利。另魏涛主张的房屋差价款抵扣物业费的问题，未提交相关证据，对其该项辩解意见，该院不予采纳。对于潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、任燕坤在庭审中所述领城物业公司在管理与服务过程中存在的其他服务不到位的问题，原审法院认为，本案领城物业公司作为潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤所在小区的物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。领城物业公司对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，领城物业公司作为物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，领城物业公司与潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟、任燕坤今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，该院判决：一、潘红、任燕坤、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟应于判决生效后十日内向郑州市领城物业管理有限公司分别缴纳物业费7919.27元、3169.84元、5670.23元、8087.01元、8080.24元、6202.57元、7783.23元。二、驳回郑州市领城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元，由郑州市领城物业管理有限公司负担37元，分别由潘红负担50元、任燕坤负担50元、魏涛负担50元、赵新焕负担50元、张俊峰负担50元、徐香兰负担50元、徐娟娟负担50元。郑州市领城物业管理有限公司分别诉曹宁、蔡俊的案件受理费减半收取共计50元，由郑州市领城物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。任燕坤新提交以下图片、视频，证据1.证明消防结构更改，消防问题严重，物业不作为；证据2.2号楼地下室交房至今，一直毛坯，不做地坪处理！灰尘满地，无人打扫！楼栋地面双向消防步梯石墙封死，消防步梯更改结构，消防步梯装上栅栏门锁死！证据3.二期西边地库出入口，及小区次出入口从交房至今从未投入使用，一直封锁，更别谈物业服务了！证据4.公共卫生脏乱差，几天甚至半个月几年都没保洁打扫。证据5.业主违规装修，侵占公共区域归为己有，打掉承重墙，更改消防步梯结构，封死消防步梯，封死消防通道；证据6.物业超出服务权限，地下室违建储藏室物业纵容不管，还帮忙建设，大张旗鼓在物业办公室公开变卖，给业主打电话过去看储藏室，叫业主买！内外勾结，打击阻挠储藏室建设的正义业主！证据7.外围红线内的公共区域，摆放的外来木房子，租赁给外人做生意，还有小区外围地面的429个公共车位，都圈为己有租赁！这些公共收益都到哪里了！经业主同意了没！证据8.公共区域没有公示物业服务监督电话，与提供的前期物业服务内容不相符，外来广告悬挂的哪都是！证据9.安保服务不行，外来人员可以随意进出小区，小区保安不做登记，宣传广告彩页电梯间，家门口塞的哪都是！证据10.小区内的监控好多都是坏的，盲区比较多，丢电动车，车辆被划都找不到人！小区配套入户门禁系统，交房至今，一直都不能用！物业人员调动太频繁，连小区大概的情况都没搞明白，服务质量严重不达标！证据11.电梯停电困人长达20多分钟，没有应急方案，电梯维护不到位，经常坏！几天没人维修！证据12.物业违规用房2298平方，实际物业用房只有1218平方，要求他们腾出社区业主公共用房！证据13.公共区域（地下室，墙面路面房顶）裂缝，墙面起皮掉皮，管道漏水，地下室随地大小便，地面砖块炸裂损害，无人维修维护！证据14.地下停车位，开发商只卖不租，业主没买车位的物业一律都不让进！业主的车无处可停！证据15.人防车位都属于人防工程，任何人不得买卖，而物业确胆大妄为，私自变卖，建储藏室！破坏人防工程！领城物业公司发表意见称：对证据1，合法性，关联性均不予认可，对于小区业主在生活中的部分消防违规问题，物业积极予以警告并进行处理，对于物业自身工作中的部分违规问题，结合消防部门提出的整改意见，物业进行积极的整改，现阶段并无收到过消防部门的书面违规通知书；对证据2，2号楼地下室问题系开发商未交付，不予质证；对证据3，由于二期地库西边出入口，临近商业街，地库出入口影响视线，结合实际情况，开发商并未投入使用；另外地下车库所有权在开发商，物业只是协助开发商进行管理；对证据4，真实性有异议，关联性有异议，对于其证明目的不予认可，物业服务是一个连续性的过程，业主以某一时间某一地点发生的事情来主张物业服务的长期性、整体性的服务状态，对物业极其不公，毕竟谁也不能安排工作人员24小时不停地上班，打扫卫生，小区的环境也要靠业主的自觉遵守，不乱丢垃圾；对证据5，不予认可，2号楼系商住一体的公寓楼，有业主买下了上下两层的房子作为办公区域，期间为了安全问题业主曾私自封闭过安全门，但是被上诉人巡查时发现后立即做出了处理，下发了违约（规）整改通知书；对证据6，不予认可，与本案不属于同一法律关系，不予质证；对证据7，不予认可，该拍摄环境系小区外围，不在小区范围内，不属于物业服务范畴；对证据8，未提交相应证据证明；对证据9，对于该问题一审时已提交相应的证据进行佐证；对证据10，真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据并不能佐证上诉人提出的任何问题；对证据11,不予认可，其仅仅是一张电梯顶部的照片，不能证明任何问题；对证据12，上诉人并未提交证据进行佐证；对证据13，真实性不予认可，公共区域出现的问题需要动用小区的公共维修基金，由于动用维修资金需要小区全体业主的参与，迟迟未申请下来。但是出现的小问题物业均进行了相应的处理；对证据14，小区内并未设置地面车位，物业不存在上诉人所诉的问题，地下车位所有权系开发商所有，物业无权干涉；对证据15，上诉人并未提交相应的证据进行佐证。魏涛新提交以下证据：1.房屋受损照片，证明物业公司仅对受损房屋内部进行了维修，房顶至上诉时仍未维修；2.微信聊天记录，证明物业公司承诺魏涛等维修完毕后再缴纳物业费。领城物业公司发表意见称：对证据1的真实性、关联性不予认可，照片并未显示拍摄时间与地点；证据2的聊天记录中并未提到承诺维修完毕后缴纳物业费，且聊天中反映的属于开发商一方的维修责任，与物业没有直接的关联。领城物业公司新提交以下证据：1.违规行为整改通知书，证明对于小区内的住户，在生活上、生活中的消防、安全问题，领城物业公司进行了积极的沟通处理，下发了消防整改通知书；证据2.电梯的日常维护保养工作记录一份，证明对小区内的电梯的日常运行养护，领城物业公司安排了专业的电梯公司进行养护，以确保小区内电梯的正常运行。任燕坤发表质证意见称：领城物业公司的材料绝对是虚假材料。魏涛发表意见称：新郑市消防大队最近到案涉小区里边去检查，在检查过程当中，有两处消防门没有打开，我们上诉之后，在开庭之前物业进行整改，消防部门下发的有处罚单。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，首先，关于魏涛主张的楼顶漏水问题，魏涛上诉称领城物业公司工作人员承诺其可以在维修完毕后再缴纳物业费，但其当庭提交的聊天记录等证据中不能反映领城物业公司对其有上述承诺，故魏涛应对其上诉主张承担举证不能的不利后果，其应按约定向领城物业公司缴纳物业费。同时需要指出的，对于魏涛所反映的因楼顶广告牌拆除导致其房屋楼顶漏水问题，其可凭相关证据另行向侵权责任主体主张权利。其次，关于任燕坤上诉所反映的领城物业公司在管理与服务过程中存在的其他服务不到位的问题，业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主可以无需支付相应的滞纳金，原审法院根据任燕坤等提供的证据，认定领城物业公司在对案涉小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,应承担相应的责任，故对领城物业公司的逾期违约金的诉讼请求，依法不予支持。但物业公司的服务具有公共性，其所收取物业费是整体物业设施的维保保养、正常秩序维护所必需的费用，部分业主拒缴物业费的行为，损害的不仅是物业公司的利益，而是全体业主的利益，不利于小区的整体管理和公共利益，故任燕坤不应以小区物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费，至于其上诉的领城物业公司侵占小区业主共有部分收入的问题，不属于本案审理范围，可另行解决。需要指出的是，如任燕坤等认为物业公司提供的服务质量与收费价格不符，及存在其他问题，均可以向业主委员会反映，通过业主委员会来督促物业管理公司进行整改，如果整改不到位，可采取进一步维权手段，如根据合同约定改聘其他物业管理公司等；如果有证据证明因物业服务不到位给其造成的损失，还可另行主张赔偿，依法理性维权。综上所述，任燕坤、魏涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人任燕坤、魏涛各负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  刘平安二〇二一年六月三十日书记员  徐若莹