广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初9813号原告：中山市皇爵假日广场商铺有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××爵××××××12卡，统一社会信用代码914×××××××××××078M。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：王随之，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所律师。被告：卜艳平，男，1977年10月7日出生，汉族，住湖南省津市市×××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××019。被告：朱芳丽，女，1977年11月15日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区×××××××××，公民身份号码430××××××××××××769。原告中山市皇爵假日广场商铺有限公司（以下简称皇爵假日广场公司）与被告卜艳平、朱芳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皇爵假日广场公司诉讼代理人王随之，被告卜艳平、朱芳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇爵假日广场公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年8月至2020年12月期间物业服务费29044.4元；2.被告向原告支付2017年8月至2020年12月滞纳金18450.99元（从每期应缴物业服务费逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之一计算至清偿之日止，暂计至2020年12月31日）。事实和理由：被告是位于中山市××××××××××××爵假日广场××××××卡商铺（现门牌号为中山市××××××××××××爵广场××××257卡）的业主，该商铺建筑面积为25.3平方米。被告于2011年5月9日接收该商铺，并与原告签订皇爵假日广场前期物业管理服务协议。被告于2017年8月至2020年12月期间欠缴物业服务费29044.4元。原告于2019年12月5日通过EMS快递向被告邮寄欠费催缴通知书。被告至今仍未支付物业服务费，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告卜艳平、朱芳丽辩称，1.原告并未按前期物业管理服务协议履行,没有履行招商职责，导致商场大面积空置，商场较多商铺没有出租，而原告利用公共面积出租盈利；2.物业管理服务费中包含中央空调费15元每平方，中央空调费是原告擅自增加的收费项目，故物业管理服务费应按13元/平方每月收取。3.原告方管理人员存在违规无证上岗情况，公共通道经常被占用，且被告商铺本是空置状态，却有货物在里面存放，原告应承担管理责任；4.不存在滞纳金问题。本院经审理认定事实如下：中山市×××××××××××××××××××257卡（原地址为中山市×××××××××××××××××××××卡商铺）的权利人为卜艳平、朱芳丽，房屋建筑面积为25.3平方米，登记时间为2013年××月3日。2011年5月9日，卜艳平、朱芳丽（甲方）与皇爵假日广场公司（乙方）签订皇爵假日广场前期物业管理服务协议，约定：甲方将上述商铺委托乙方实行物业服务管理，管理事项为房屋建筑工用部位、公用设施、设备的管理与维护等，甲方全权委托乙方对皇爵假日广场项目进行业态规划与招商调整，甲方商铺自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应尽量接受委托并合理收费；委托期限自协议签订之日起至业主委员会成立之日止；业主或物业使用人每月须向乙方缴纳物业服务费，按月计方式，由乙方向业主或物业使用人依据商铺面积分摊收取：服务费按建筑面积计算，服务费单价暂定每月每平方米28元，其中物业管理费暂定13元/平方米/月，中央空调费暂定为15元/平方米/月；空置商铺的物业服务费，由乙方按相同标准向业主收取；甲方出租、出售，调换等方式给第三人使用物业时，除甲方或非业主使用人与乙方达成协议外，物业管理服务费及水电费仍由甲方交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的1‰交纳滞纳金；协议还约定了其他事项。同日，卜艳平、朱芳丽签订的商品房（商铺）接收认可书，确认接收了涉案物业。卜艳平、朱芳丽填写的皇爵假日广场业主基本资料登记表，记载其联系电话。2019年12月5日，皇爵假日广场公司向卜艳平、朱芳丽邮寄欠费催款通知单，记载截至2019年10月31日，卜艳平、朱芳丽尚欠2017年8月1日至2019年10月31日期间物业管理费19126.8元。卜艳平、朱芳丽提交照片等用于证明皇爵假日广场公司未按前期物业管理服务协议履行管理义务，没有履行招商职责，导致商场大面积空置，商场较多商铺没有出租，而原告利用公共面积出租盈利，被告商铺本是空置状态，却有货物在里面存放。庭审中，皇爵假日广场公司称涉案物业服务费的计算方式为25.3平方米×28元/平方米×欠费时长（以天计算）。卜艳平、朱芳丽则认为皇爵假日广场公司并未管理到位，物业服务费应为13元/平方米/月。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。卜艳平、朱芳丽与皇爵假日广场公司签订的皇爵假日广场前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，皇爵假日广场公司依约为卜艳平、朱芳丽的物业提供物业服务，卜艳平、朱芳丽应向皇爵假日广场公司交纳物业服务费的义务，其拖欠的行为已构成违约，须承担相应的违约责任。卜艳平、朱芳丽辩称皇爵假日广场公司没有尽到管理义务，提供了照片为证，但上述证据不足以证明皇爵假日广场公司提供的物业服务持续存在瑕疵，或构成重大瑕疵，即使物业服务存在部分不足之处，卜艳平、朱芳丽可要求皇爵公司改进工作、提高服务质量，但不能以此拒付物业管理费。物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵和不足但未构成根本违约的情况下,部分业主拒缴或少缴的行为,可能会助长另一部分业主恶意欠费不缴的不良行为,不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护,也不利于社会生活秩序的良好运行。故卜艳平、朱芳丽拒交物业服务费的理由理据不充分，不能成立。关于物业费金额问题。按照前期物业管理服务协议，中央空调费暂定为15元，属双方协商达成的协议，且该内容并无违反法律的强制规定，被告辩称该项目属于原告擅自增加的收费项目，本院不予采纳。涉案商铺建筑面积为25.3平方米，原、被告对此均无异议，故卜艳平、朱芳丽每月应支付的物业服务费708.4元（25.3平方米×28元/平方米/月），即2017年8月至2020年12月期间尚欠物业服务费29044.4元（708.4元/月×41个月）。关于滞纳金的问题。双方约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。因皇爵假日广场公司未举证证明卜艳平、朱芳丽逾期交纳物业服务费给其造成的实际损失，且约定的滞纳金标准过高，本院酌定违约金以当月应交物业管理费708.4元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告卜艳平、朱芳丽于本判决生效之日起七日内向原告中山市皇爵假日广场商业有限公司支付中山市××××××××××××爵广场××××257卡2017年8月至2020年12月物业服务费29044.4元及滞纳金（以每月应缴物业服务费708.4元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市皇爵假日广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元，减半收取494元（原告已预交），由原告中山市皇爵假日广场商业有限公司负担247元，被告卜艳平、朱芳丽负担247元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈铭宜二〇二一年六月十六日书记员  马 倩张丽青袁丽珣