陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕06民终1289号上诉人（原审被告）：延安福兴置业有限责任公司 。法定代表人：吴旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李浩、熊姿阳，（实习），陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段小明，男，1964年2月22日出生，汉族 。委托诉讼代理人：乔广才，陕西富华律师事务所律师。上诉人延安福兴置业有限责任公司因与被上诉人段小明房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服陕西省富县人民法院（2021）陕0628民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人延安福兴置业有限责任公司上诉请求：1.依法撤销(2021)陕0628民初183号民事判决书，并依法改判福兴公司不承担责任；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决违法采信证据，错误认定被上诉人具有签订《搬迁安置协议》及补充协议的主体资格。被上诉人段小明在本案审理中，明确陈述段某甲授权委托书并非段某甲本人出具、签字。一审法院认定该授权委托书真实，不符合当事人真实意思表示，违反法律规定。委托程序不合法，不能认定被上诉人段小明具有签订案涉《搬迁安置协议》及补充协议的主体资格。案外人段某丙并非被拆迁宅基地和房屋的权利人，向被上诉人段小明出具委托书，不具有权利基础。一审判决认定被上诉人段小明依据该委托书具有签订案涉《搬迁安置协议》及补充协议的主体资格错误。二、一审判决认定被上诉人段小明具有原告主体资格错误。根据被上诉人段小明提供的其与锡源富县分公司之间的补充协议、陈桂兰的协议、其本人的证明及段某甲遗嘱。在本案诉讼前，被上诉人段小明已将《搬迁安置协议》及补充协议中的权利转让给案外人，其无权继续依据《搬迁安置协议》及补充协议主张权利。被上诉人段小明在起诉前未获得案外人田某某、段某丙的授权下，其不具有原告主体资格。三、一审判决认定案涉房产为祖遗房产错误。案外人段某甲于2001年4月18日已向富县土地局申请为案涉宅基地办理登记手续，后富县土地局为其颁发富土国用2001字第082号使用权证，用地面积272m2，段某甲为唯一使用权人。2002年段某甲提交富县房产所有权登记申请书，经相关部门审核确认瓦房9间、门房1间，建筑面积为152.33m2，段某甲为唯一产权人。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”即在签订《搬迁安置协议》及补充协议之前，案外人段某甲已经为唯一合法权利人，而一审判决违法采信证据，错误认定案涉房产为祖遗房产。四、一审判决采信陕西锡源房地产开发有限公司的证明、锡源富县分公司的证明及富县钟楼社区居民委员会的证明违反法律规定，认定《搬迁安置协议》及补充协议真实、合法错误。锡源公司、锡源富县分公司及富县钟楼社区居民委员会均未出庭，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”一审法院采信该3份《证明》，违反法律规定。单位出具的证明文书仅能够就事实问题作出证明，不能作出关乎是非的价值判断。但该3份《证明》并未就事实问题进行说明，且内容无房屋面积测量数据等材料佐证，证明内容也系法律的认定范畴。民政部、国家发展改革委、公安部、司法部等部委联合发布的《关于改进和规范基层群众性自治组织出具证明工作的指导意见》规定，自治组织不得出具房产证明，房产应由居民据实提供不动产证书来证明。故富县钟楼社区居民委员会证明“案涉房产为祖遗房产及段某甲、段某丙、段小明为所有人”与法相悖。一审法院采信该《证明》违反法律规定。《搬迁安置协议》第三条明确约定土地使用权面积大于建筑面积的，按照土地使用面积1：1.2置换。被拆迁宅基地面积为272m2，建筑面积为152.33m2，则应按照土地使用权面积272 m2置换。在被上诉人未提供证据证明其房屋面积有404 m2的情况下，一审判决认定《搬迁安置协议》及补充协议真实、合法不仅缺乏依据，也与现有证据不符。五、一审判决认定锡源富县分公司与案外人段某乙就案涉房产另行独立签订《搬迁安置协议》，不仅缺乏证据，且与事实矛盾。本案并无锡源富县分公司与案外人段某乙之间的《搬迁安置协议》，一审判决认定该事实缺乏证据。被上诉人主张锡源富县分公司针对案涉房产共置换面积484.8平米，但一审判决认定锡源富县分公司此外又就案涉房产与案外人段某乙签订补偿120平米的协议。则案涉房产补偿面积达到了604.8平米，一审判决认定该事实不仅缺乏证据，而且与事实矛盾。六、一审判决福兴公司交付房屋违反法律规定。根据《合同法》第88条的规定，合同承受必须经对方当事人的同意才能生效。本案中福兴公司与被上诉人或锡源公司之间并不存在权利概括转移的约定，被上诉人也未提供相关证据证明福兴公司同意承受涉案《安置协议》及补充协议。综上所述，一审判决违法采信证据，错误认定事实，判令福兴公司交付房屋缺乏依据，违反法律规定，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判福兴公司不承担责任。被上诉人段小明辩称，原审判决认定的事实清楚、证据确实充分，适用法律准确。依法应当驳回上诉，维持原判。本案所涉及的拆迁房屋是被上诉人父母所遗留的祖遗房产，该XX街道办钟XX社区的证明，而且上诉人在给富县住建局、富县人民法院申请解冻安置房的报告所附的明细表中也认可该房产属于段小明、段兴昌、段某甲所有。该证据在一审时上诉人曾提交，而且在签订拆迁安置补偿合同时也是被上诉人所签订，并提供了段兴昌的授权、段某甲（段某甲当时在病中）唯一继承人的授权，能够证明被上诉人完全符合本案的主体资格。被上诉人和陕西锡源房地产开发公司签订的拆迁安置协议及补偿协议合法有效。拆迁安置协议及补偿协议是在双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，没有违反法律的强制性规定，依法应当认定为有效。上诉人在原审及上诉时一直认为该安置合同不是锡源公司的真实意思表示，现锡源公司出具了证明，能够证实该安置合同就是锡源公司签订的真实合法的合同，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人延安福兴置业有限公司完全负有给被上诉人交付房屋的义务。该项目系2011年富县人民政府的招商引资项目，其实施主体原为陕西锡源公司。2012年11月福兴置业公司的法定代表人和锡源公司协议参与该项目的实施，在实施过程中以锡源公司富县分公司的名义进行施工，锡源分公司的负责人和福兴公司的法定代表人为同一人。2015年锡源分公司为逃避债务将该项目无偿转移给福兴置业公司。福兴置业公司承诺锡源公司及分公司签订的拆迁合同及权利义务由福兴置业公司承担，拆迁户共42户福兴公司已经给大部分交付了房屋。因此，上诉人应当依法给被上诉人交付拆迁置换的房屋。原审判决认定的事实清楚、证据确实充分，上诉人的上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。被上诉人段小明向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告2012年10月签订的两份富县钟楼小区搬迁安置协议及补充协议有效；2.判令被告全面履行协议立即按照协议约定给原告交付置换的房屋；3.由被告承担人民法院案件受理费。一审法院认定的事实：2012年10月5日，原告段小明受其大哥段某甲、三哥段某丙委托，就案涉房产的拆迁安置事宜与陕西锡源房地产开发有限责任公司富县项目部签订《富县钟楼小区搬迁安置协议》两份，约定乙方给甲方分别按321.9㎡、82.1㎡的1.2倍返还安置面积为386.28㎡、98.5㎡。同时，签订了《补充协议》，对过渡费、安置楼层等进行了补充约定。2012年11月1日，陕西锡源房地产开发有限责任公司富县XX段XX段某乙就案涉房产的拆迁安置事宜签订《富县钟楼小区搬迁安置协议》，协议约定乙方给甲方返还安置面积120㎡。2015年7月24日，被告福兴置业公司向富县国土资源局出具《承诺》，承诺原锡源公司答应该宗地住户的其他条件，由其公司全部承担。2020年6月29日，被告福兴置业公司向富县XX小组作出承诺，承诺为富县锦绣观邸项目诉讼拆迁户预留面积570㎡（包括原陕西锡源房地产开发公司与段小明签订的安置面积484㎡），其中：3套126㎡，2套96㎡，待法院判决后以法院判决为准执行。另案查明，2016年8月26日，被告福兴置业公司向富县经济发展局出具的《关于富县XX城XX小区“锦绣观邸”项目实施主体变更为延安福兴置业有限责任公司的申请报告》中明确吴旭系锦绣观邸项目的投资人，该项目的前期批复及立项单位是锡源公司，而实际投资人是吴旭。2016年8月29日，被告福兴置业公司向富县经济发展局出具《承诺书》，承诺原锡源公司和福兴置业公司今后项目经营中出现的一切经济纠纷和法律责任全部由吴旭及福兴置业公司承担。2018年8月16日，被告福兴置业公司取得“商品房预（销）售许可证”。另案查明，富县建设工程质量安全监督站向本院出具关于对富县XX小区锦绣观邸一期XX、XX号楼结构安全性的情况说明：“根据检测鉴定结论，该项目5、6号楼安全性符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的规定，满足原设计使用年限，主体结构符合质量安全要求。”一审法院认为，本案的争议焦点之一：原告段小明是否具有诉讼的主体资格。经过庭审举证质证及法庭调查，能够明确案涉拆迁房产属于原告段小明、案外人段某甲、段某丙兄弟的祖遗财产，该案涉拆迁房屋在搬迁安置协议签订时，原告段小明受兄长段某甲、段某丙的委托与陕西锡源房地产开发有限公司富县项目部所签订，故该协议在签订时，段小明具有签订协议的主体资格。本案为合同纠纷，段小明作为安置协议的合同当事人，具有民事诉讼的主体资格。被告辩称案外人段某丙、段某甲或其继承人、段某乙未参加诉讼，不符合“合同相对性”的原则，其辩称理由不能成立。争议焦点之二：原告与锡源公司签订的搬迁安置协议、补充协议是否真实有效，被告福兴置业公司是否应承担搬迁安置协议的义务？依法成立的合同，自成立时生效。原告段小明受托签订搬迁安置协议及补充协议，系其作为合同当事人在与合同相对人锡源公司协商一致的基础上达成的协议，该协议内容不违反法律的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，为合法有效的合同。被告辩称搬迁安置协议约定的土地使用面积大于建筑面积，与不动产物权登记的面积不一致，该约定系合同当事人在意思自治的基础上就房屋的拆迁安置事宜所达成的，不违反合同法的相关规定，该辩称理由不能成立。原被告均应按上述协议履行义务，被告福兴置业公司作为该项目承接的开发主体，明确承诺原锡源房地产开发有限公司答应该宗地住户的其他条件，由其公司全部承担，故被告福兴置业公司应承担按协议约定的面积向原告交付安置房屋的义务。综上所述，原告段小明与陕西锡源房地产开发有限责任公司签订的《富县钟楼小区搬迁安置协议》两份及《补充协议》合法有效；被告延安福兴置业有限责任公司应按照上述协议约定于本判决生效之日起15日内向原告段小明交付其开发的位于富县XX巷“锦绣观邸”项目总面积为484.78平方米的安置房。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告段小明与陕西锡源房地产开发有限责任公司签订的两份《富县钟楼小区搬迁安置协议》及《补充协议》合法有效；二、被告延安福兴置业有限责任公司应按照上述协议约定于本判决生效之日起15日内向原告段小明交付其开发的位于富县XX巷“锦绣观邸”项目总面积为484.78平方米的安置房。案件受理费500元，由被告延安福兴置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，二审审查，具有证明效力。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被上诉人段小明与陕西锡源房地产开发有限责任公司签订的《富县钟楼小区搬迁安置协议》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人段小明向一审法院提交的《富县商务局关于XX巷旧城改造项目有关问题的说明》《委托书》《遗嘱》《公证书》、富县钟楼社区居民委员会证明材料、《承诺书》、陕西锡源房地产开发有限责任公司证明材料与段某乙的陈述、《富县钟楼小区搬迁安置协议》《补充协议》相互印证，能够证明案涉房屋状况及协议签订情况。上诉人延安福兴置业有限责任公司主张其不应承担交付房屋的责任。经审查，延安福兴置业有限责任公司在向富县国土资源局出具的《承诺》中表示“原锡源公司答应该宗地住户的其他条件，由我公司全部承担”，在向富县XX小组出具的《承诺书》中表示“我公司承诺为富县锦绣观邸项目诉讼拆迁户预留面积570㎡（包括原陕西锡源房地产开发公司与段小明签订的安置面积484㎡），其中：3套126㎡，2套96㎡，待法院判决后以法院判决为准执行”，故上诉人延安福兴置业有限责任公司应当按照承诺向被上诉人段小明履行交付房屋的义务。上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人延安福兴置业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人延安福兴置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。    审  判  长   程 晓 元审  判  员   贺    洁审  判  员   贾 玉 玉  二〇二一年六月二十三日  法 官 助 理 姜    峰书  记  员  惠 晓 霞 1