河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6182号上诉人（原审原告）：张峰，男，1979年12月17日出生，汉族，住郑州市。上诉人（原审被告）：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：邹学文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈徽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢攀英，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人张峰与上诉人郑州元发置业有限公司（以下简称元发公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张峰，上诉人元发公司的委托诉讼代理人陈徽、亢攀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张峰上诉请求：1．请求撤销一审判决中对门禁卡违约金用诉讼费代替的判决，改判为从交房日开始计算违约金4577.32元，并请求二审法院督促元发公司履行合同义务，尽快为张峰完善门禁系统。2．请求撤销一审判决中对天然气违约金的判决，改判为按从交房日开始计算违约金，按0.00001计算（与一审中暖气赔偿标准一致）5950.52元。3．合同约定水由市政管网直接供给，水费应该交给供水企业，现在交给物业，属于物业转供水，请求二审法院限期元发公司更改，如不按期更改赔偿违约金。4．请求二审法院判决元发公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决门禁系统违约金用诉讼费代替没有法律依据，应按《合同法》赔付违约金。二、电不应算作天然气的替代品，请求从交房之日起计算违约金，赔付标准按合同中约定逾期交房违约金标准是按日计算房款的0.000005，应按0.00001赔付。三、一审判决中驳回了对水违约金的诉讼请求，合同约定水由市政管网直接供给，水费应该交给供水企业，现在交给物业，属于物业转供水，请求法院限期元发公司按合同整改，如不按期更改赔偿违约金；之前违约金张峰可放弃追偿。综上所述，一审法院判事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民合法权益。元发公司辩称，一、门禁系统已达到正常使用标准，不存在继续完善的情况。门禁是否使用与是否达到正常使用标准是两个概念。门禁实际上在交付的时候，设备设施已经齐备了，但是因为现在物业在管理，有些设备没开启，这个不涉及继续完善问题，并且门禁即便未使用也没有给张峰造成实际损失。二、张峰负有举证证明因天然气逾期达到合同约定条件所造成损失的举证义务，其未提供证明资料，其关于违约金计算的诉求不应支持。对于一审酌定的数额，元发公司认为没有依据且酌定数额过高。三、市政管网直供与市政费用直接收取是两个概念，物业收取费用，还是供水企业收取费用，属于实际操作中收费的路径不同，但与合同约定的基础设施市政管网直供是两回事。因此，张峰的上诉请求没有合同或法律依据。综上，张峰的各项上诉理由均不成立，恳请法院查明事实，依法驳回其全部上诉请求。元发公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项，改判驳回张峰的诉讼请求或发回重审。2．一、二审诉讼费用由张峰承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。涉案《商品房买卖合同》第十四条中对于配套设施瑕疵有明确约定“出卖人在6月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效的证据”。一审法院认为“由张峰举证证明使用替代措施与正常使用燃气、暖气之间的直接的差额损失，加重张峰的举证责任，也有违公平原则”，系法律适用错误。举证责任分配具有法定性，法院应以案件事实为基础，通过对实体法规范的分析，来确定举证责任的分配。《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张峰因为配套设施向元发公司主张权利，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定“买受人应对直接经济损失提供法定有效的证据”和“谁主张，谁举证”的证据规则，张峰应当就因配套设施瑕疵给其造成的直接损失，向法庭承担举证责任。一审法院不能因为同情张峰，创造举证责任分配规则。二、一审法院事实认定错误。张峰因为燃气和供暖配套设施不到位而采用替代措施（液化气、空调制暖），产生的损失应是使用液化气与使用市政天然气费用的差额；用空调制暖产生的损失应是采暖季应付采暖费用和空调取暖所耗电费之间的差额。暖气与空调取暖之间的差额可以根据张峰房屋面积计算出使用空调取暖的电费支出，再减去根据郑州市供暖收费标准，张峰房屋在采暖季应支付的采暖费得到。使用燃气和液化气之间的差额也可以通过家庭日常生活所耗费的天然气和液化气以及二者的单价，计算使用液化气和使用天然气之间的差额。因此，因采用暖气和燃气的可替代措施给张峰造成的损失可以通过合理计算得出比较精确的数据。一审法院酌定标准没有依据，且酌定数额过高，损害元发公司权益。综上，元发公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回张峰对元发公司的诉讼请求或发回重审。张峰辩称，合同里面有约定：“买受人同意出卖人提供替代产品，使用的费用按当地行业标准由买受人承担”。并且在对方的上诉状里也提到天然气的替代品是液化气，暖气的替代品是空调，而元发公司并没有为张峰提供液化气跟空调的替代产品，都是张峰自己承担。张峰请求的也并非是损失，而是违约金，因为没有按合同完成交房条件而应该承担的违约金。元发公司一直说门禁系统没有给张峰造成直接经济损失，如果没有造成损失就不用按照合同去执行，那么订立这个合同对元发公司就没有约束力。张峰向一审法院起诉请求：1、判令元发公司向张峰支付逾期交付房屋违约金23528.72元（违约金以1271479元为基数，按日万分之0.45自2019年3月20日暂计算至2020年9月20日，之后的违约金计算至该房屋完全符合合同约定的交房标准）；2、判令元发公司返还张峰的6000元购房款；3、本案诉讼费由元发公司承担。一审法院认定事实：2016年6月26日，张峰与元发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张峰购买元发公司开发的位于中原区××、××西××楼××单元××号房屋，建筑面积139.3平方米，总价款1271479元，支付方式为2016年6月26日前现金支付261479元，2016年7月27日以商业贷款的形式支付1010000元；元发公司应在2018年12月30日前将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”条件的房屋交付张峰，如元发公司逾期交房，应按日向张峰支付已付房款万分之零点五的违约金。合同第十四条是元发公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，内容为“1、供水设施：2018年12月30日达到申请使用条件。供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2018年12月30日达到使用条件。排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2018年12月30日达到申请使用条件。运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2018年12月30日达到管道铺设到位。运行方式为市政燃气直接供给，2018年12月30日前取得燃气企业出具的验收合格证明文件。买受人自行办理通气工作。4、供暖设施：2018年12月30日达到管道铺设到位。运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热并与供热企业签订集中供热并网协议。5、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2018年12月30日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2018年12月30日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。2、出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。3、因政策变化或不可抗力等非出卖人责任导致未能在规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担违约责任”。上述合同签订后，张峰按照约定向元发公司支付了房款。2016年6月12日，元发公司向张峰出具金额为6000元的收据，于2016年6月28日向张峰出具金额为261479元的销售不动产统一发票，于2016年9月14日向张峰出具金额为1010000元的河南增值税普通发票。2019年1月30日，涉案房屋所在工程在行政主管部门进行了竣工验收备案。2019年3月13日，元发公司向张峰发出入伙通知书，通知张峰于2019年3月20日至3月22日期间办理收房手续。诉讼中，张峰与元发公司均认可元发公司于2019年3月20日向张峰交付了房屋，并按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准向张峰支付了自2019年12月31日起至2019年3月20日止的逾期交房违约金。房屋交付时，已通水、通电，2020年8月之前，张峰未交纳过水费，2020年8月之后，张峰向涉案小区物业公司交纳水费后，再由元发公司向郑州自来水投资控股有限公司交纳水费。电费也是由张峰向物业公司交纳后，再由元发公司向国网河南省电力公司郑州供电公司交纳电费。2020年6月29日，郑州华润燃气股份有限公司对涉案小区燃气工程出具竣工验收证书，燃气工程验收合格。2021年1月8日，郑州热力集团有限公司并网验收处针对涉案小区出具并网供热通知单，针对该小区供热工程验收合格。至2021年4月25日，涉案小区大门入口处门禁可以正常使用，但单元门处门禁仍不能正常使用。另查明，2016年6月13日，张峰与元发公司签订《认购协议书》一份，约定张峰认购4号楼2506号房，建筑面积约为139.3平方米，总价为1313479元。一审法院认为，张峰与元发公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，张峰按照合同约定支付了房款，元发公司也应当按照合同约定履行义务。元发公司于2019年3月20日向张峰交付房屋，晚于合同约定的交付时间，元发公司也已按照合同约定的逾期交房违约金标准向张峰支付了2019年3月20日前的逾期交房违约金。针对供水与供电设施，合同中均约定在交付时应符合的条件为“达到申请使用条件”，并且系市政管网直接供给和市政电力直接供给。元发公司在向张峰交付房屋时，水、电已具备了使用条件，且系郑州自来水投资控股有限公司、国网河南省电力公司郑州供电公司供应，虽然并非由张峰直接与上述水、电供应企业直接签订合同、交纳费用，但并未给张峰造成直接经济损失，张峰主张被告赔偿因水、电设施未达到条件的违约金，该院不予支持。针对燃气设施，元发公司在2020年6月29日才取得燃气工程的竣工验收证书，距房屋交付之日已有468日，元发公司提供的燃气设施不符合合同约定，元发公司的行为构成违约。针对供暖设施，涉案小区供暖工程在2021年1月8日才取得郑州热力集团有限公司出具的验收合格并同意并网供热的通知单，元发公司提供的供暖设施至当日才符合合同约定，也构成违约。自2019年3月20日房屋交付之日至2021年1月8日，采暖期间共计175天。对于单元门入口处的门禁系统不能正常使用，也系元发公司提供公共配套设施不符合约定，元发公司构成违约。针对基础设施、公共配套建筑达不到合同约定条件的处理，张峰与元发公司在《商品房买卖合同》中做出了明确约定，按照该约定，元发公司应当提供替代条件并在6个月内完善，超过6个月仍达不到使用条件的应当赔偿张峰的直接经济损失。依据该规定，在交房后应给予张峰6个月的完善期，在此期间并未约定应由元发公司赔偿张峰的直接经济损失。针对燃气违约期间，应扣除6个月即180天，扣除后违约期间应计算288天；针对暖气违约金，因交房6个月后采暖期还未开始，故不应再予扣除。针对燃气和暖气设施未达到约定条件给张峰造成的损失，张峰主张系其在外租房的房租损失。因元发公司已经交付房屋，在房屋经过竣工验收，质量、安全没有问题，且水、电均能使用的情况下，该房屋已经具备了居住条件，张峰在收房后也办理了装修手续，故张峰将其在外租房的租金作为其因燃气、暖气设施未达到合同约定条件造成的直接损失，没有法律依据，该院不予支持。燃气、暖气设施达不到约定条件，并不能直接导致房屋丧失使用性，可以采用电力替代，但会导致张峰在使用房屋期间增加不便，甚至增加使用成本，故因元发公司的违约行为给张峰造成损失是客观事实。但苛求张峰举证证明使用替代措施与正常使用燃气、暖气之间的直接的差额损失，加重了张峰的举证义务，也有违公平原则，故原审法院以合同中约定的逾期交房违约金为基数，根据燃气设施和暖气设施对房屋使用功能的影响程度，酌定元发公司应当支付的公共配套设施违约金标准。合同中约定逾期交房违约金标准是按日计算房款的0.00005，原审法院根据燃气设施的可替代程度和对房屋使用的影响程度酌定燃气设施的违约金标准为按日计算已付房款的0.000005。针对暖气设施，原审法院酌定违约金标准为按日计算已付房款的0.00001。单元门处的门禁系统也给张峰造成不便，但因小区入口处的门禁可以正常使用，综合单元门处门禁系统对房屋使用功能的影响程度，该院酌定由元发公司以承担本案全部诉讼费用的形式承担违约责任，不再单独按日计算该项违约金。综上，元发公司应当赔偿张峰燃气设施违约金1831元（1271479元×0.000005×288天），应当赔偿张峰暖气设施违约金2225元（1271479元×0.00001×175天）。针对张峰主张元发公司返还其房款6000元，原审法院分析如下：该款项系张峰在2016年6月12日交纳给元发公司，张峰认可交纳该6000元是为享受房款优惠，而对比张峰与元发公司签订的《认购协议书》和《商品房买卖合同》中房屋房款金额，可知涉案房屋的最终成交价格相比《认购协议书》中的价格降低了42000元，元发公司辩称张峰交纳6000元后已享受房款优惠，该院予以采信。张峰在签订商品房买卖合同后又在2016年9月14日前按照《商品房买卖合同》中约定的房款金额向元发公司支付了1271479元，张峰应当知晓其交纳的6000元不包含在房款中，至张峰在2020年9月3日向原审法院提起诉讼已超出三年期间，张峰未提交其本人在此期间向元发公司主张过该项权利的证据，故元发公司辩称张峰对于该6000元的诉讼主张已过诉讼时效，该院予以采信。综上，张峰请求元发公司返回其6000元，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、郑州元发置业有限公司于判决生效后十五日内支付张峰燃气设施违约金1831元、暖气设施违约金2225元，共计4056元；二、驳回张峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，由郑州元发置业有限公司负担。本院二审期间，张峰提交了如下证据：邻居将门禁系统不能使用投诉至市长信箱的回复，证明门禁未启用是由于元发公司部分工程款未结算。元发公司发表质证意见称：对于张峰提供的截图真实性及证明目的有异议。这个回复的内容说的是门禁卡因开发企业和施工单位尾款未结算而暂时不能使用，这个和实际情况不一致。在一审开庭的时候，双方已经当庭确认过大门的门禁是可以使用的。截图上显示写信人对回复的满意度评价也是不满意，有可能写信人对这个事实不认可，因此对其证明目的有异议。而且所谓的新证据和一审双方当庭确认的事实不符，该证据不属于法定的新证据。本院经审查认为，虽然张峰提交了该证据，但无其他证据相印证，故对其证明目的不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，且已实际履行。张峰按照合同约定支付了房款，元发公司按照合同约定履行了交房的义务，经一审查明，元发公司向张峰交付房屋是2019年3月20日，晚于合同约定的交付时间，但元发公司已按照合同约定的逾期交房违约金标准向张峰支付了2019年3月20日前的逾期交房违约金。双方争议的焦点是元发公司违反燃气、暖气配套设施正常运行的承诺，如何承担违约责任问题。原审基于元发公司违反燃气、暖气配套设施正常运行的事实，结合燃气设施和暖气设施对房屋使用功能的影响程度，依据合同中关于逾期交房违约金标准的约定，酌定燃气设施的违约金标准为按日计算已付房款的0.000005。针对暖气设施，酌定违约金标准为按日计算已付房款的0.00001。原审同时查明，2016年6月12日，元发公司向张峰出具金额为6000元的收据，与2016年6月28日向张峰出具金额为261479元的销售不动产统一发票，与2016年9月14日向张峰出具金额为1010000元的河南增值税普通发票。可见，张峰按照约定向元发公司支付了全部房款。因此，原审判决并无不当。至于张峰称合同约定水由市政管网直接供给，水费应该交给供水企业，现在交给物业，属于物业转供水，请求二审法院限期元发公司更改，如不按期更改赔偿违约金的意见，经查，市政管网直供与市政费用直接收取是两个不同概念，物业收取费用，还是供水企业收取费用，可依行业惯例，属于实际操作中收费的不同路径，且政府物价部门对价格均有调控，不会出现元发公司乱收费问题。关于张峰门禁卡违约金主张，原审已做论述，且二审期间元发公司积极整改完善，故对张峰该二上诉请求不予支持。至于双方其他上诉意见，因缺少依据，均不予支持。综上所述，张峰、元发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张峰、郑州元发置业有限公司各负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  刘平安审判员  邢永亮二〇二一年六月二十五日书记员  刘 佳