辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2182号上诉人（原审原告）：马静，女，1966年6月27日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：姜延雷，辽宁律源通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡迪，辽宁律源通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中建置地（鞍山）房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区千叶街37号。法定代表人：郑玉清，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜宏姝，辽宁天博律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宏亮，辽宁天博律师事务所律师。上诉人马静因与被上诉人中建置地（鞍山）房地产开发有限公司（以下简称“中建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。马静上诉请求：一、上诉人对一审判决19342.65元金额不服，请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金至实际交付之日止，暂计40058.06元（以470165元为本金，按日万分之二标准，自2019年11月1日起，暂计至2020年12月31日，426天，金额为40058.06元）；二、请求由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、涉案延期交房违约金标准应按合同约定的每日万分之二计算，一审法院认定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍确定违约金标准违反法律规定。1、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应按约履行。根据合同约定，上诉人按约定将全部房款470165元支付给被上诉人，履行了买受人的付款义务，被上诉人应当于2019年10月31日前向上诉人交付经验收合格的案涉房屋。在一审中已明确被上诉人至今仍未取得全部验收合格的手续，已构成违约，应承担该段时期的逾期交房违约责任。根据合同第九条约定，被上诉人未按合同约定期限将房屋交付上诉人使用的，应当向上诉人支付违约金，违约金按上诉人已付房款日万分之二计算，违约金自合同约定被上诉人应最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。”在本案中，被上诉人作为违约方应对其主张的上诉人损失过高进行举证，不应由上诉人来证明实际损失，在被上诉人未能提供充分有效的证据，且合同约定的违约金标准亦不失合理性情况下，一审法院以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍确定违约金标准，严重违背事实及法律规定，故上诉人要求被上诉人按每日万分之二标准支付违约金，于法有据，应予支持。二、一审法院将违约期间扣除疫情期间两个月，无任何法律依据。案涉合同约定2019年10月31日前被上诉人向上诉人交付经验收合格的案涉房屋，疫情虽为不可抗力，但发生在2020年2月、3月期间，系在被上诉人违约行为产生之后，一审法院将该期间扣除无任何法律依据。三、一审法院认定的违约时间为自2019年11月1日违约之日至2020年10月19日本案立案之日，违反事实及法律规定。上诉人一审诉讼请求为要求被上诉人支付自2019年11月1日至实际交付之日止的违约金，但案涉房屋至今未取得验收合格的全部手续，未达到法律规定和合同约定的交房条件，被上诉人亦未将房屋交付上诉人使用，被上诉人的违约行为至今仍在持续，一审法院仅暂算至本案的立案之日，严重损害上诉人的合法权益，故上诉人主张违约金自2019年11月1日起，应暂计至一审判决作出之日即2020年12月31日，金额为40058.06元。综上，一审法院违背事实和法律规定，为维护上诉人合法权益，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人中建公司辩称，同意原审法院判决。答辩人在一审中已明确《商品房买卖合同》约定违约金明显高于被答辩人实际损失，并提供大量证据加以证明。在此情况下，被答辩人始终未能提供任何证据证明其主张的违约金标准不高于其实际损失30%。一审判决酌情将违约金标准调整为全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍与法有据，答辩人请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、一审判决依据公平原则酌情扣除因疫情爆发导致政府关于验收方案改革期间延长，施行弹性工作制度的期间。且鞍山市政府在合同约定交付房屋期限前印发《鞍山市工程建设项目审批制度改革工作方案（鞍政办发【2019】21号）》（以下简称《改革方案》），其具体细则在一审开庭前仍在起草，导致答辩人未能验收备案。故一审判决酌情扣除疫情期间2月、3月与法有据。另，在疫情期间答辩人遵守政府命令，停产停工3个月未能工作，申请二审法院依据公平原则予以扣除。三、一审判决认定的违约期间正确，对于以后的违约金被答辩人可另行主张，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马静向一审法院起诉请求：一、请求判令中建公司按总房款470165元的日万分之二向马静支付逾期交房违约金，从2019年11月1日至实际交付房屋之日止，按日万分之二计算违约金；二、本案诉讼费用由中建公司承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告所开发的位于立山区，产籍号为42-108-135-1091房屋一处。房屋总价款为470165元，首付款金额为200165元，贷款金额270000元。该合同第八条约定：“出卖人应在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品房住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。”第九条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”双方又签订《合同补充协议》一份。合同签订后，原告依约交付全部购房款。2018年11月19日及2019年10月21日，中建公司分别向原告出具增值税发票二份，金额分别200165元及270000元。中建公司仍未取得全部验收合格的手续，至今未向原告交付房屋。又查，2019年11月至2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别为4.15%、4.15%、4.15%、4.05%、4.05%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原告与被告双方签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，原告要求继续合同，理应向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，被告以双方合同约定违约金过高为由请求该院对违约金标准予以调整。原告亦未提供证据证明因被告的逾期交房为其造成的实际损失金额，故该院酌情调整为损失以购房款470165元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍确定为宜。关于逾期交房违约时间的计算问题，应当自双方约定的逾期交房之日2019年10月31日的次日，即自2019年11月1日起算。原告所购买的房屋至今未取得验收合格的全部手续，未达到法律规定和合同约定的交房条件，被告亦未将房屋交付给原告使用，故违约时间暂时计算至原告起诉之日止，因被告违约继续产生的违约金原告可另行主张权利。关于被告辩称因疫情暴发扣除停工期三个月，结合辽宁省抗疫实际情况，该院对违约期间酌情扣除二个月，将2020年2月、3月期间产生的违约金予以扣除。因此，原告诉求的自2019年11月1日起至原告起诉之日（2020年10月19日）止，被告需支付的逾期交房违约金为19342.65元（470165元×4.15%/12月×3月×1.3+470165元×3.85%/12月×6.63月×1.3）。关于被告辩称因投诉问题将设计变更为五项分别验收，现后期房屋停工仍未建成，导致中建公司无法向原告交付房屋，中建公司不应承担违约责任，案涉小区房屋已建成，小区绿化设施也已修建完毕，满足房屋使用条件，原告应接收房屋一节。该院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故取得竣工验收合格手续应为涉案房屋的法定交付条件。且双方于合同第八条中亦对交付房屋的条件进行约定。但截止至本案法庭辩论终结前，中建公司尚未取得房屋所在工程的竣工验收合格的全部手续，因此，即使被告主张小区绿化设施修建完毕满足房屋使用条件，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，原告拒绝接收房屋，中建公司仍存在延期交房的违约事实，应承担相应期间的逾期交房违约责任。故该院对中建公司的该项辩称不予采信。关于被告辩称受新冠疫情影响，被告与政府协商复工始终未被批准，导致其逾期交付房屋。上述原因系不可抗力，属于法定免责事项该期间被告不应承担违约责任一节。该院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，双方于合同约定的交房期限虽早于新冠疫情发生日期，但由于新冠疫情暴发，抗击疫情需要发生停工情况具有合理性，被告未提交证据证明其实际停工3个月，故该院对被告过高主张不予支持，该院结合辽宁省抗疫实际情况，对违约期间酌情扣除二个月，将2020年2月、3月予以扣除。综上，一审法院据此判决：一、被告中建置地（鞍山）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告马静交付逾期交付房屋违约金19342.65元（自2019年11月1日起至2020年10月19日止）；二、驳回原告马静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（原告已预交177元），减半收取142元，由被告中建置地（鞍山）房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，中建公司在履行合同过程中存在违约行为，理应承担相应的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院对违约金数额的认定是否正确。违约金的数额涉及计算标准和计算期限问题，本院分别予以论述：第一，关于违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法，但上诉人未能提交足以证明因被上诉人违约行为造成其实际损失数额的相关证据，被上诉人对于上诉人的此项主张不予认可并提出了调整违约金的抗辩。本院认为，合同法规定的违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。一审法院结合本案实际，综合考量违约产生的实际损失、合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素，认定上诉人主张的违约金数额过高，并对其主张的违约金数额予以调整，符合法律规定。一审判决以上诉人已付购房款数额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金并无不当，本院予以确认。第二，关于违约金的计算期限问题，关于计算违约金的开始和结束时间，双方当事人对于违约金的起算时间为2019年11月1日并无异议，本院予以确认。关于违约金的结束时间，一审法院认为案涉房屋尚不具备法定和约定的交付条件，亦未实际交付，中建公司迟延履行的行为尚在持续，为了明确违约金的具体数额，将违约金暂计算至上诉人起诉之日，后续产生的违约金上诉人可另行主张权利，并未侵害上诉人的权利，本院予以确认。关于一审法院酌情扣除两个月的违约期限问题，虽然双方当事人在合同中约定的交房期限早于新冠××疫情发生日期，但由于疫情防控的需要停工停产具有必要性和合理性，中建公司在疫情防控等级降低后亦为履行合同义务而作准备，故一审法院根据本案的实际情况，对违约期间酌情扣除二个月并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人马静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人马静负担。上诉人马静多预交的二审案件受理费518元予以退回。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年六月二十二日书记员 张艺潇