江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执复57号复议申请人（被执行人、异议人）：淮安火炎焱商贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：钱丽君，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈辉，江苏法德东恒（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，江苏法德东恒（淮安）律师事务所实习律师。申请执行人：中国华融资产管理有限公司江苏省分公司，住所地南京市。负责人：杨国群。委托诉讼代理人：徐浩，深圳市（有限合伙）。被执行人：淮安恒远建设工程有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：钱登海，执行董事兼总经理。被执行人：淮安雨田海达汽车销售服务有限公司（现变更名为淮安顺达汽车销售服务有限公司），住所地淮安市清河新区。法定代表人：王玉，职务不详。被执行人：钱登海，男，汉族，1972年02月13日生，住淮安市清河区。被执行人：钱孟海，男，汉族，1963年01月06日生，住淮安市清河区。复议申请人淮安火炎焱商贸有限公司（以下至裁定主文前简称火炎焱公司）不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）（2021）苏0812执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。清江浦区法院在执行申请执行人中国华融资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与被执行人淮安恒远建设工程有限公司（以下简称恒远公司）、火炎焱公司、淮安雨田海达汽车销售服务有限公司（以下简称海达公司）、钱登海、钱孟海金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人火炎焱公司对该院作出的执行行为不服，向该院提出书面异议。经审查查明，2016年7月29日，原淮安市清河区法院作出（2015）河商初字第0533号民事判决：一、被告恒远公司于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行借款本金24000000元及利息912324.96元（利息暂计算至2015年9月6日，其后的利息按照按年利率7.32%、罚息按照年利率10.98%计算至实际给付之日止）；二、被告恒远公司不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行有权以被告火炎焱公司提供的抵押物经依法拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内优先受偿；三、被告海达公司、钱登海、钱孟海对被告恒远公司的上述债务承担连带保证责任。2017年11月20日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将上述判决书所确认的债权转让给华融公司，华融公司向清江浦区法院申请执行，该院执行局审查后于2018年2月26日立案执行，执行案号为(2018)苏0812执868号。2018年12月26日，该院作出(2018)苏0812执868号执行裁定：终结（2015）河商初字第0533号民事判决书的执行。2019年1月22日，江苏道德天成土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称道德天成公司）依照清江浦区法院委托对被执行人名下的执行标的进行评估，并作出苏道德天成房估字[2019]0122202号房地产估价结果报告：经济技术开发区富准路112号1幢101室、102室、103室、105、106、107、108、601、401、501、701室房产建筑总面积为5999.43平方米，市场价值合计3936.31万元。2019年3月21日，清江浦区法院恢复执行该案，执行案号为（2019）苏0812执恢182号。同年9月6日，该院作出（2019）苏0812执恢182号之一执行裁定：“拍卖被执行人淮安火炎焱商贸有限公司名下所有的位于淮安经济技术开发区富准路112号1幢101室、102室、103室、105室、106室、107室、108室、601室不动产。本次拍卖为不涤除租赁给淮安锦汇酒店有限公司使用的601室房屋（租赁截止时间至2019年9月30日止）和101室房屋（租赁截止时间至2021年1月1日止）的租赁关系，涤除其余租赁关系。”同年9月19日，该院作出（2019）苏0812执恢182号执行裁定：“终结本次执行程序。”该裁定书还载明：“不动产登记信息显示被执行人淮安火炎焱商贸有限公司名下抵押给申请执行人的位于淮安经济技术开发区富准路112号1幢101室、102室、103室、105室、106室、107室、108室、601室房屋及土地等不动产本院在依法评估、拍卖过程中，案外人秦丽鸣向本院提出执行异议，请求本院在拍卖上述不动产时不予涤除其与被执行人淮安火炎焱商贸有限公司签订的房屋租赁合同，故上述房屋暂不能继续处置，暂未发现被执行人有其他可供执行财产。”2020年7月10日，该院再次恢复对该案的执行，执行案号为（2020）苏0812执恢378号。2020年7月27日，清江浦区法院向道德天成公司发出委托鉴定补充函：“本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与淮安恒远建设工程有限公司、淮安火炎焱商贸有限公司、淮安雨田海达汽车销售服务有限公司、钱登海、钱孟海金融借款合同纠纷一案过程中，经本院委托贵公司对淮安市淮安经济技术开发区富准路112号1幢101室等11宗商业房地产市场价值进行评估，贵公司于2019年1月22日出具估价报告，明确该估价报告使用期限自2019年1月22日起为一年。现因疫情等因素影响超过使用期限，为维护各方当事人的利益，请贵公司对上述不动产现有市场价值进行评判。”2020年7月29日，道德天成公司作出关于《委托鉴定补充函》的回函：“根据《委托鉴定补充函》要求，我司注册房地产估价师对淮安经济技术开发区富准路112号1幢101室等11宗商业房地产现有市场价值进行了研判，经综合评价，认为该标的物所在区域内同类房地产市场状况平稳，标的物市场价值与我公司2019年1月22日出具的估价结果相比并无重大变化，故上述标的物现有市场价值建议可参照原评估结果。”2020年8月3日，清江浦区法院作出拍卖、清场告知书，告知案涉房屋居住使用人于该房屋拍卖成交后十日内自行搬出。执行卷宗中的照片显示，该告知书、回函及相应的法律文书均已张贴至案涉房屋。2020年9月7日，清江浦区法院第一轮一拍以35426800元的价格在阿里拍卖网司法拍案涉房产流拍；2020年9月25日，该院第一轮二拍以28341440元的价格在阿里拍卖网司法拍案涉房产流拍；2020年12月12日，该院以28341440元的价格在阿里拍卖网变卖案涉房产，无人应买；2021年1月16日，该院第二轮一拍以28341440元的价格在阿里拍卖网司法拍案涉房产流拍；2021年2月8日，该院第二轮第二次拍卖以22673152元的价格在阿里拍卖网司法拍卖案涉房产，该拍卖以底价成交。被执行人火炎焱公司不服上述执行行为，向清江浦区法院提出异议。另查明，被执行人火炎焱公司的法定代表人钱丽君系该案被执行人钱孟海的女儿。钱丽君称，钱孟海是其父亲，也是火炎焱公司的实际控制人和大股东，钱孟海收购淮安汉城置业发展有限公司后，于2014年3月份变更该公司为火炎焱公司，变更公司后，其就再也没有使用过汉城置业的印章，也没有见过该印章。清江浦区法院向异议人出示了（2020）苏0812执异43、44二案件中秦丽鸣所提交的其与汉城置业公司签订的租赁协议。异议人称，该租赁协议是2013年与其债权人秦丽鸣达成的，签订的时间是2017年，该协议是钱丽君签字，也是由钱丽君加盖的汉城置业公司的印章，原因是2017年钱孟海因为私刻公章罪名被法院判刑21个月，钱孟海出事后，秦丽鸣找钱丽君签订了该租赁协议，钱丽君就使用了汉城置业公司的印章，并在该租赁协议上签字。还查明，案外人秦丽鸣利用上述租赁协议于2019年9月18日向该院涤除租赁拍卖案涉房屋的两个案件分别提起了执行异议，均被该院驳回。清江浦区法院认为，定向询价和委托评估均系确定案涉标的参考价的合法方式，该院根据案件情况委托评估的行为不违法。评估报告已经超过有效期的，除超期时间过长或市场行情发生重大变化外，原则上可以依该评估报告确定保留价。该案中评估报告虽然超过有效期七个月，但超过有效期的主要原因系因疫情影响及案外人秦丽鸣利用异议人与其补签的租赁协议提起的两个执行异议案件导致，超过有效期仅七个月，不属于明显超期时间过长的情形，异议人对于案涉评估报告超期亦存在一定过错。在评估报告超期后，该院及时向原评估机构发出《委托鉴定补充函》，在评估机构回函确定，认为该标的物所在区域内同类房地产市场状况平稳，标的物市场价值与该公司2019年1月22日出具的估价结果相比并无重大变化的情况下才启动司法拍卖程序，程序并无不当。案涉评估报告所给出的价格仅仅是作为确定案涉标的拍卖保留价的参考，不等同于案涉标的的实际价值，确定案涉标的价值即实际成交价的是市场。异议人提供的本地房价增长趋势的网络截图不等同案涉房屋价值亦明显增长，案涉房屋的实际价值需要市场检验，从该案网拍过程来看，案涉标的从2020年9月起先后进行了四次拍卖、变卖，均无人应价，亦无人报名，足以证明即便依据案涉标的在2019年1月所形成的参考价基础上的经过多轮降价后的拍卖底价直至2020年9月后的四轮拍卖、变卖中均未得到市场的认同，该院以该份超期7个月的报告价格并未导致案涉标的在上述司法拍卖过程中被迅速低价成交。该标的直至2021年2月第二轮第二次降价拍卖方才成交，该成交价格系网络拍卖过程中形成的市场价格，该院并未发现有明显损害异议人的合法权益的情形，故对于异议人以评估报告超期为由要求撤销拍卖的请求，该院不予支持。《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍工作的规定》第七条规定：“拍卖标的物流拍后，第二次、第三次拍卖的保留价可以在前一次拍卖保留价的基础上降低百分之二十。”第八条规定：“经过司法网拍三拍流拍的不动产、其他财产权，申请执行人或者其他执行债权人不愿以物抵债且变卖不成的，执行法院可以在60日内启动第二轮司法网拍。第二轮司法网拍的一拍保留价为前一轮司法网拍的流拍价，二拍、三拍保留价按第7条规定确定。”该案中拍卖、变卖案涉标的物的降价幅度，没有超出上述规定，查封、拍卖、清场通知、回函等相关执行法律文书均在案涉房屋外墙现场张贴，该院启动第二轮司法拍卖的时间与第一轮最后一次的拍卖、变卖流拍时间间隔亦没有超出两个月，故并无程序不当之处。案涉标的不属于无法处置的财产，在异议人没有清偿案涉债务的情况下，该院依照申请执行人的申请继续进行第二轮司法拍卖并无不当。据此该院于2021年4月27日作出（2021）苏0812执异33号执行裁定：驳回火炎焱公司的异议请求。火炎焱公司不服上述裁定，向本院申请复议称，请求依法撤销清江浦区法院（2021）苏0812执异33号执行裁定，并依法裁定支持复议申请人的异议请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，采纳的相关证据系违法证据，作出的裁定违反法律规定。1.道德天成公司对案涉房屋评估的基准日为2019年1月22日，根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。”该评估报告有效期截止日为2020年1月21日，而执行法官却于2020年9月7日拍卖上述房屋时，仍采用已经失效的评估报告所确定的价格进行拍卖，此拍卖程序明显违法，并严重损害复议申请人的合法权益。2.一审法院在异议程序审查之时，所采纳的证据《委托鉴定补充函》、关于《委托鉴定补充函》的《回函》均系违法证据，无论是程序上还是实体上均不符合法律规定。2020年7月27日，清江浦法院向道德天成公司发出的《委托鉴定补充函》存在程序不符合法律规定之嫌。一审中，未见一审法院依法查明函件送达的主体是执行承办法官还是鉴定办工作人员。《回函》无论是内容还是程序，均违反法律规定。在程序上，恳请二审法院查明以下事实：评估公司所称的注册房地产估价师具体是谁？为何未在回函中签字并附相关的资格证书？该公司所谓的研判、综合评价的表述是否符合法律规定，具体依据是什么？为何未在回函中注明其评估的方式？进而言之，其研判、综合评价的基础是什么？询价还是采用市场价值法进行评估？所有的这些内容，均未在回函中出现，这些内容直接决定拍卖程序和评估程序是否合法。在实体上，众所周知，淮安房价自2020年3月份之后，出现大幅度上涨，复议申请人无法理解评估公司所谓市场状况平稳的依据出自何处。另复议申请人尚不知该评估公司是否收取评估费用，望查明。二、执行法官严重违反法律程序，采用失效的评估报告进行拍卖，致复议申请人权益受到严重损害。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定：“人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应该通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。”然而，执行法官明知《回函》内容不实，程序违法的情况下，仍以此为依据，进行拍卖，已经严重违反上述法律规定。一审法院对涉及的程序问题均未查清，即作出对复议申请人不利的裁定，明显不公。三、一审法院在评估报告已经超期7个月的情况下，以新冠疫情、案外人提出执行异议为由，称不属于明显超期，属事实认定不清。新冠疫情爆发的时间为2020年1月23日，而评估报告有效期截止日期为2020年1月19日，显然一审法院事实认定错误且有失公允。案外人提出执行异议非使用失效评估报告的合法理由。四、一审法院称案涉评估报告所给出的价格仅仅作为案涉标的的拍卖保留价的参考，不等同于案涉标的的实际价值，确定案涉标的的实际成效价是市场，这一表述明显错误。拍卖价格的起拍价是建立在评估价的基础上，且降价也是建立在评估价的基础上。评估价高低直接决定最终保留价的高低。我方提供的同地段房价的网络截图足以证实所评估的价格已经偏离市场价格，执行法官按失效评估报告确定的低价进行拍卖，必然导致复议申请人的合法权益受损。一审裁定中的上述理由明显与法律相违背，应予以纠正。综上所述，一审裁定适用法律错误，事实认定不清，请求二审法院依法裁定支持复议申请人的异议请求。华融公司辩称，拍卖程序是合法有效的，评估报告可以作为拍卖底价的参考。评估报告虽然已经过期，评估报告只能作为法院拍卖的参考，现有类案可以认定即使评估报告过期也可以作为拍卖的参考。评估公司的回函是对原评估报告的进一步解释，现有的评估规则对于回函的形式要件未作要求，现有的执行法律的司法解释对于评估回函形式要件也未作规定，因此我们认为该份回函无论形式上还是实质上都是有效的。评估报告仅仅是拍卖处置价的参考，拍卖底价应由合议庭合议后确定。其他被执行人未作答辩。经审查，本院对清江浦区法院异议裁定查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为该评估拍卖程序是否符合法律规定。首先，关于评估报告超期的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”2020年5月15日，最高人民法院发布《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》，在疫情期间执行应保持谦抑性，体现善意。本案中，清江浦区法院委托道德天成公司于2019年1月22日对案涉不动产作出估价报告，因疫情等因素影响虽超过使用期限，根据上述指导意见，应允许适当宽限。2020年7月27日，该院向道德天成公司发出《委托鉴定补充函》，委托该公司对案涉不动产现有市场价值进行评判。2020年7月29日，道德天成公司对该《委托鉴定补充函》作出《回函》。在得到该评估公司的评判结果后，该院于2020年8月6日发布一拍拍卖公告，于2020年9月6日至7日进行司法网络拍卖。因此，执行法院虽未在评估报告有效期内启动司法拍卖程序，但该院秉承执行效率和经济的原则，通过《委托鉴定补充函》的方式对案涉不动产进行了询价，并在专业机构得出评判结果的基础上启动司法网络拍卖程序，并未违反规定。其次，关于《委托鉴定补充函》及《回函》是否符合法律规定的问题。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，《委托鉴定补充函》及《回函》是法院处置案涉不动产的内部沟通机制，非本案审查范围，若复议申请人对《回函》中关于案涉不动产市场价值评判部分有异议，可参照上述规定，应由相关行业协会组织专业技术评审，出具结论。综上，复议申请人火炎焱公司的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款，裁定如下：驳回淮安火炎焱商贸有限公司的复议申请，维持淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812执异33号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 徐 玮审判员 黄春丽审判员 刘群英二〇二一年六月二十九日书记员 孙 欣