广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2222号上诉人（原审原告）：江门市供销社贸易总公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：邓立武，该公司经理。委托诉讼代理人：郑洋洋，广东法匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁月梅，广东法匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：司徒国章。委托诉讼代理人：谭天俊，广东广能律师事务所律师。上诉人江门市供销社贸易总公司（以下简称供销社公司）因与被上诉人江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司（新雅公司）合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。供销社公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除供销社公司与新雅公司于2007年3月20日签订的《共同开发房地产合作合同书》及2007年4月2日签订的《合作开发协议书》;3.本案一审受理费、二审受理费均由新雅公司负担。二审期间，因供销社公司在本案一、二审中主张适用的法律依据均为《中华人民共和国民法典》第五百八十条，经本院释明后，供销社公司明确其请求为终止合同权利义务关系。事实和理由：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，事实上不能履行的合同，或合同标的不适于强制执行，致使合同目的无法实现的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。供销社公司与新雅公司于2007年3月20日签订的《共同开发房地产合作合同书》（以下简称涉案合同书）虽然有效，但合同无法履行是客观事实，且一审法院也认为本案无法强制执行，因此供销社公司请求法院判决解除双方于2007年3月20日签订的涉案合同书及2007年4月2日签订的《合作开发协议书》于法有据，法院应当依法判决解除。但一审法院无视合同无法履行己经形成合同僵局的客观事实，也不考虑本案标的不适于强制执行的客观事实，强行要求供销社公司继续履行合同没有法律依据，二审法院应当在查清事实后予以改判。一、本案合同无法履行是客观事实。《广东省人民政府关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》第五条规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）；……”但供销社公司与新雅公司未遵守上述规定，私下就涉案土地的买卖达成一致意思，并于2007年3月20日签订了涉案合同书。显然涉案合同书的签订程序不合法，而且新雅公司对涉案合同书违法的事实是明知，并企图从中获益的。此外，供销社公司属于集体所有制企业，主管单位为江门市供销合作联社。涉案合同书签订后，供销社公司的主管单位就发现该合同所涉的土地使用权交易程序不合法，而且该合同中关于以供销社公司名义开发，经营收入由新雅公司统收统支，供销社公司分得固定利益款后，其余全部归新雅公司所有的相关约定也无法实际履行。因供销社公司的集体企业性质，供销社公司的经营所得不可能由新雅公司进行收支，如果强行继续以供销社公司名义开发涉案土地，这只会给双方造成更大的经济风险，从保护国家及集体利益出发，供销社公司无法履行涉案合同书。而另一方面，即使供销社公司按照（2012）江海法民一初字第217号民事判决认定的“建设用地使用权转让关系”继续履行涉案合同书，也是无法履行的。因涉案土地目前无法开发，因此涉案土地无法达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额百分之二十五的规定。退一步来说，即使涉案土地的投资总额己经达到百分之二十五，但根据《江门市人民政府关于加强国有集体企业土地使用权开发管理的通知》第四条“对应该进场交易而不进场交易的，视为无效交易，有关部门不得给予办理产权登记或变更等手续”的规定，涉案土地也无法进行涉案土地使用权人的变更登记。2013年12月10日，新雅公司也清楚了解供销社公司属于集体性质企业，没有独立的决策权，没有履行涉案合同书，因此双方为了破解合同僵局，提出将供销社公司公司整体转让的解决方案，但未能取得管理部门的批准。因此，涉案合同书至今不能履行。新雅公司辩称，一、供销社公司要求解除合同没有事实和法律依据。涉案合同书经一审法院判决确认合法有效且判令双方当事人继续履行，因此双方当事人应继续履行。1.供销社公司要求解除合同没有事实依据。首先，涉案合同书签订以来，签订和履行该合同的基础条件没有发生过重大变化。其次，根据涉案合同书第五条第三点的约定，任何一方除按该合同约定外，未经对方同意不得终止该合同，而本案不存在涉案合同书约定可以解除的情形，供销社公司无权主张解除合同。2.供销社公司要求解除合同没有法律依据。首先，涉案合同书已经一审法院判决确认合法有效且判令双方当事人继续履行。其次，以上民事判决作出后，供销社公司在已按合同约定收取新雅公司预付款7680000元的基础上，又要求新雅公司提前支付预付款2000000元，且2017年5月前双方为推动项目开发，配合相关部门对涉案土地开展了相关工作，成功解决了此前土地因政府规划原因暂未能开发的障碍，因此涉案合同书可以继续履行。最后，从涉案合同书签订起到供销社公司提起本案诉讼，不存在法律法规的颁布、修改可以导致供销社公司无法履行的情形出现。供销社公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应获得支持。二、新雅公司不同意解除合同，要求供销社公司继续履行合同。新雅公司自签订涉案合同书起一直按约定履行义务，且投入很大财力、精力推进项目，因此新雅公司坚定地要求继续履行合同。供销社公司向一审法院起诉请求：判令解除供销社公司与新雅公司于2007年3月20日签订的《共同开发房地产合作合同书》及2007年4月2日签订的《合作开发协议书》，并由新雅公司负担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，对供销社公司诉称的合同书、协议书内容、（2012）江海法民一初字第217号民事判决书的内容及新雅公司书面辩称的合同书内容、合同履行情况予以确认。另查明，双方当事人对（2012）江海法民一初字第217号民事判决书没有上诉，判决已经生效，涉案的土地性质没有变更，仍为城镇住宅用地。一审法院认为，针对涉案合同书的效力问题及履行问题，一审法院已经发生法律效力的（2012）江海法民一初字第217号民事判决书已经明确判决确认合同有效，双方当事人应依法继续履行。对于该判决，双方当事人均负有履行义务。此外，判决生效后，不存在双方当事人约定的解除合同的条件，也不存在无法履行的客观情形，且新雅公司要求继续履行合同。因此，供销社公司诉请解除合同，缺乏理据，应予驳回。新雅公司认为应驳回供销社公司诉讼请求的抗辩意见，合法合理，一审法院予以采纳。供销社公司诉请新雅公司负担本案的诉讼费用，已超出其诉权范围，诉讼费用的负担，应由法院依法确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条的规定，判决：驳回江门市供销社贸易总公司的诉讼请求。一审案件受理费109748.75元，由江门市供销社贸易总公司负担。二审期间，供销社公司向本院提交以下证据：1.《征缴土地闲置费决定书》，拟证明涉案土地因闲置被江门市自然资源局决定向供销社公司征缴土地闲置费3048100元；2.供地结果信息截图，拟证明同时期同地段其他出让土地的成交价为1374000元/亩、904000元/亩，涉案合同书约定的价格为450000元/亩，远低于市场价值，严重损害集体利益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条和第一百零八条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对前述证据进行综合认定。新雅公司未向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，供销社公司的企业类型为集体所有制。（2012）江海法民一初字第217号民事判决（该案原告为新雅公司，被告为供销社公司）载明：“……关于本案涉及的法律关系的问题。双方在合同书中约定了被告提供自有的土地，不承担经营风险，只收取固定利益款，原告对土地进行单独开发经营。在实际履行过程中，被告在交付土地后，并未参与合作项目的开发经营，而是由原告单独开发经营，被告只是协助、配合办理相关手续。原、被告对此均予以认可。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条‘合作开发房地产合同，约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同’的规定，双方之间名为合作开发，实际是对进行投入项目建设用地使用权的转让和受让，属于建设用地使用权转让关系。……”本院再查明，供销社公司、新雅公司一审期间均确认，双方是为报建需要于2007年4月2日另行签订《合作开发协议书》，但双方实际是按照2007年3月20日签订的涉案合同书来履行。二审期间，本院向江门市自然资源局发函征询供销社公司、新雅公司能否依据（2012）江海法民一初字第217号民事判决以及涉案合同书申请将供销社公司名下的涉案土地建设用地使用权转让给新雅公司并办理变更登记手续。江门市自然资源局复函载明：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权的，转让时需完成开发投资总额的百分之二十五以上。市供销社贸易总公司位于江海区府西小区地段地块已超过约定动工开发日期满一年未动工开发，已认定为闲置土地，不符合转让条件。上述地块已认定为因企业自身原因导致的闲置土地，应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。”本院认为，本案系合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对供销社公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：供销社公司请求终止涉案合同书、《合作开发协议书》的合同权利义务关系是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款第二项规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）。”《江门市人民政府关于加强国有集体企业土地使用权开发管理的通知》第四条规定：“对应该进场交易而不进场交易的，视为无效交易，有关部门不得给予办理产权登记或变更等手续。”本案中，供销社公司与新雅公司于2007年3月20日签订的涉案合同书已经生效判决认定为虽然名为合作开发，但实际是对建设用地使用权的转让和受让，供销社公司和新雅公司基于该涉案合同书形成建设用地使用权转让关系。因此，若涉案合同书继续履行，则必然涉及将供销社公司名下的涉案土地建设用地使用权转让给新雅公司并办理变更登记手续的问题，但经本院函询江门市自然资源局，该局已明确复函称涉案土地不符合转让条件，且根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款第二项、《江门市人民政府关于加强国有集体企业土地使用权开发管理的通知》第四条的规定，涉案土地建设用地使用权因未依法在土地交易机构进行交易，依法亦不能办理产权变更登记手续，再结合涉案土地自涉案合同书签订以来多年未能得到有效开发利用且已被认定为闲置土地等事实，供销社公司主张其与新雅公司于2007年3月20日签订的涉案合同书在法律上不能继续履行，并依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定请求终止双方的合同权利义务关系，事实和法律依据充分，本院予以支持。对于供销社公司与新雅公司于2007年4月2日签订《合作开发协议书》，因双方当事人均确认该《合作开发协议书》是为报建而另行签订，实际未按该《合作开发协议书》履行，即《合作开发协议书》系双方当事人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十五条的规定，《合作开发协议书》应属无效合同，自始没有法律约束力，供销社公司就该《合作开发协议书》请求终止合同权利义务关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。新雅公司有关涉案合同书应当继续履行等抗辩理由理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉案合同书不存在无法履行的客观情形并驳回供销社公司的全部诉讼请求，存在不当，本院予以纠正。对于涉案合同书合同权利义务关系终止后的违约责任等问题，因双方当事人均未在本案中提出明确的诉讼请求，依法不属于本案的审理范围，当事人可另寻途径主张。综上所述，江门市供销社贸易总公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十五条、第五百八十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初326号民事判决；二、终止江门市供销社贸易总公司、江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司因于2007年3月20日签订《共同开发房地产合作合同书》而形成的合同权利义务关系；三、驳回江门市供销社贸易总公司的其他诉讼请求。一审案件受理费109748.75元（已由江门市供销社贸易总公司预交），由江门市供销社贸易总公司负担55587.74元，江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司负担54161.01元。江门市供销社贸易总公司多预交的一审案件受理费54161.01元，由一审法院予以退回；江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司应向一审法院补缴一审案件受理费54161.01元。二审案件受理费219497.5元（已由江门市供销社贸易总公司预交），由江门市供销社贸易总公司负担111175.48元，江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司负担108322.02元。江门市供销社贸易总公司多预交的二审案件受理费108322.02元，由本院予以退回；江门市蓬江区新雅房地产策划有限公司应向本院补缴二审案件受理费108322.02元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年六月二十三日法官助理  钟炜杰书 记 员  陈国良