河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1705号 上诉人（原审原告、反诉被告）：祁晓敏，女，1979年11月1日出生，满族，住河北省承德市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李帅，男，1987年5月15日出生，汉族，住河北省承德市高新区。 委托诉讼代理人：陈秋红，河北尚丰律师事务所律师。 祁晓敏与李帅房屋租赁合同纠纷一案，前由河北省承德市双桥区人民法院作出（2020）冀0802民初1508号民事判决，祁晓敏、李帅不服，上诉于本院。本院于2020年12月11日作出（2020）冀08民终2921号民事裁定，将本案发回重审。双桥区人民法院重审后，作出（2021）冀0802民初132号民事判决，祁晓敏与李帅均不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人祁晓敏，上诉人李帅的委托诉讼代理人陈秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁晓敏上诉请求：一、请求依法撤销双桥区人民法院（2020）冀0802民初l32号民事判决书第四项确定上诉人支付给被上诉人100309.84判决事项，改判上诉人不承担任何赔偿责任。二、依法判决被上诉人支付上诉人所拖欠房屋租赁费20万元。三、依法判决被上诉人支付上诉人2020年5月26日--2021年3月26日占用房屋费用，每个月3万元。四、依法判决被上诉人支付上诉人违约金l0万元。五、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人2018年11月18日签订《房屋租赁合同》，将上诉人位于高新区凤凰御庭9幢104、105、106商铺租赁给被上诉人经营使用，合同约定了具体的房屋租金、交付期限等事项。合同签订后，上诉人按照约定交付房屋给被上诉人使用，被上诉人交付第一年2018年--2019年租金，但未能按照合同约定于10月18日前交付，而是经上诉人多次催缴，于2018年11月18日交付部分房租，后双方书面约定余款于三个月内分两次付清。上诉人多次催缴后，被上诉人才分7次在第二年租金应上交时间前一天（2019年10月17日）将第一年租金交清。但是到第二年房屋租金交付期限后个月，仍没有按照约定时间交付。而被上诉人将所租赁房屋分隔出租4户，所得房租42万余元。经上诉人多次交涉，被上诉人承诺先按月交付，累计支付给上诉人24.12万元。2020年2月开始，按月租金也不能交付。第二年租赁期开始至5月25日按合同约定单方解除合同期间，被上诉人除了使用该租赁房屋近6个月外，还剩余17.88万元（42万--24.12万）。因为上诉人的房屋也是租赁别人的房屋，也已经向房东交纳了房屋租金，为此，上诉人多次催要，被上诉人依然是以各种理由拒不给付。被上诉人于4月20日开始营业，一个月后依然不缴纳房租。上诉人多次向被上诉人发出解除合同通知，要求其清空房屋。可被上诉人根本不予理睬，被上诉人即不缴纳房屋租金，又继续占用房屋的行为，实在让人无奈。房屋是我方租赁来的，并全额缴纳了房租。请求法院依法判决被上诉人全额支付所拖欠的房租20万元。2、本案中，被上诉人不交纳房屋租金是事实。因被上诉人自己的违约行为，才产生了今天的后果。在上诉人单方解除合同之前，已经向被上诉人发出了解除合同通知，但被上诉人不清空房屋，造成的损失应当由其自己承担，一审判决要求上诉人承担损失没有事实依据。本案中，一审判决上诉人承担室内物品损坏的赔偿明显不当，室内物品是可以搬离和销售的，不能由上诉人承担赔偿责任。综合上述理由，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，作出判决。 李帅上诉请求：1、请求依法撤销双桥区人民法院（2021）冀0802民初l32号民事判决书，将本案依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案重审判决结果显失公平，判决认定上诉人李帅支付占用房屋使用费不符合法律规定。本案系因疫情引起的房屋租赁合同纠纷案件，因上诉人拖欠被上诉人疫情期间三个月的房租，被上诉人在合同未依法解除的情况下强制锁门造成，锁门时房屋租赁合同尚未到期，给上诉人造成了装修损失、店内物品折损损失、营业损失。本案在诉讼期间，被上诉人未经上诉人同意将上诉人承租并装修的店面拆除、物品搬走，现造成装修损失无法鉴定。并且上诉人不搬离的原因系双方存在纠纷，被上诉人锁门造成，被上诉人不同意上诉人搬离物品，并不是归于上诉人的原因造成房屋的占用。因此，一审法院判决上诉人自2020年6月1日起支付被上诉人每月10000元占用房屋使用费不符合法律规定，并且支付l0000元的数额如何确定也没有相应的事实和法律依据。二、未取得个体工商户营业执照的经营收入不是违法所得，上诉人李帅的营业损失已经鉴定部门作出鉴定结果，法院应予支持。上诉人李帅承租商铺经营“山之承烧烤”未取得营业执照属于行政问题，不是侵权人、违约人不承担责任的理由。依据相关法律规定，对于没有营业执照开展营业的工商部门可以做出相应行政处罚，并不是所有收入都是违法所得，因此一审判决中认定未办理营业执照就不支持营业损失的认定错误。本案中，被上诉人强行锁门的行为造成上诉人营业损失，应当予以赔偿，至于未办理个体工商户营业执照的行政处罚问题与本案民事案件无关。三、本案是典型的疫情导致的房屋租赁民事案件，必将产生关注度。对于被上诉人在租赁合同未解除的情况下强制上锁，在纠纷诉讼期间强制拆除并转租的行为应该依法承担相应责任，保护承租人使用权的合法权益。虽然上诉人与被上诉人合同中签订解除合同的事由，但是本案因疫情期间不可抗力导致上诉人未按时缴纳房租，上诉人一直积极沟通解决，协商分期付款，请求共担风险。按照疫情期间相应文件，因疫情拖欠房屋租金，不认定违约。但被上诉人将风险全部推脱，强行锁门阻止上诉人经营，这属于违约在先。在一审诉讼期间，被上诉人将案涉部分房屋出租给他人，上诉人对此事有异议，强行反对，并向一审法院寻求帮助，但是一审法院未予协调，不予理睬，任由被上诉人违约行为加剧。在一审重审诉讼期间，被上诉人全部拆除了上诉人店内装修并搬离了物品。而两次判决，对被上诉人的处理颇轻，被上诉人并未对其暴力行为承担相应责任，这明显显失公平。相较于通过法律途径解决问题的，强行上锁、强行拆除、强行搬离的反而比通过正常途径解决的得利更多，这样将产生严重的错误社会示范效果。综上，请求依法查清事实，按照最高院的指导精神，合理合法的处理本案，将本案依法改判。 针对祁晓敏的上诉李帅答辩称：一、在合同未解除，而且在疫情期间，祁晓敏在双方没有达成一致的情况下，自行上锁导致李帅的各项损失。因此，祁晓敏应当承担赔偿李帅物品损失等相应赔偿责任。二、关于祁晓敏主张的房屋租赁费二十万元，因为疫情期间李帅确实未使用房屋，并且关于疫情期间的相关政策，不宜全额给付，应当各自按照比例承担。三、2020年5月26日--2021年3月26日祁晓敏主张的每月三万元占用费不合理。因为是其自己上锁，李帅不能使用该房屋，而且将李帅曾经装修的隔断等装饰以及屋内物品拆除，并且在合同未解除的情况下将部分房屋转租获得相应收益。不能获得双份收益。四、违约金不应当支持。李帅只是疫情期间三个月未付房租，根据最高院发布的指导意见不应认定为违约，不应当支持。 针对李帅的上诉祁晓敏答辩称：按照合同约定，我们是在李帅拖欠房租三个月以后我们才将房屋单方收回，这是四次书面通知的前提下单方收回的。是由于李帅违约在先造成的房屋租赁合同终止，应该全额支付我们三个月房租二十万。房屋的占用费用三万元是因为整体房屋每个月六万八，我们出租部分所得三万两千五百元，李帅占用房屋的租金也是三万两千五百元，李帅请求的房屋租金共同承担这一项，因为房屋是我们租赁来的，全额交付房租，无人跟我们一起承担房租，所以我们不应当跟李帅一起承担。违约金希望法庭依法判决。李帅根本没有经营，所以没有经营损失。 原告（反诉被告）祁晓敏向一审法院提起诉讼请求判令：1、解除祁晓敏与李帅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、李帅支付祁晓敏截止至2020年5月25日拖欠的租赁费用200000.00元（后期因被告不能及时腾空退房产生的损失将另行主张），违约金100000.00元，共计300000.00元；3、赔偿原告因不能腾退房屋产生的损失26万元及解除合同后10日内将房屋清理干净；4、李帅承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）李帅向一审直反诉请求判令：1、继续履行双方于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、祁晓敏赔偿李帅物品及营业损失400000.00元；3、祁晓敏支付李帅违约金48240.00元；4、变更租金给付方式及数额，变更为租金按月支付，每月租金为40000.00元；5、本诉诉讼费及反诉费均由祁晓敏承担。 一审法院经审理查明：2018年11月18日，原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅签订《房屋租赁合同》，合同约定祁晓敏将位于承德市高新区“凤凰御庭”9幢104（部分）、105、106号商铺租赁给李帅使用，租期为三年，年租金780000.00元，租金交付方式为上交租，乙方（李帅）每年10月18日前支付下一年租金；逾期不上交的每天按总房租的5%向甲方（祁晓敏）支付违约金。按约定时间乙方（李帅）迟延5天未交纳房租，甲方（祁晓敏）有权单方终止合同，房屋另租他人。合同签订后，原告（反诉被告）祁晓敏将房屋交付被告（反诉原告）李帅，被告（反诉原告）李帅向原告（反诉被告）祁晓敏交纳了第一年房屋租金780000.00元，被告（反诉原告）李帅利用上述房屋在未办理营业执照的情形下经营“山之承烧烤”。 2019年11月18日，因被告（反诉原告）李帅未能支付下一年度全年房屋租金780000.00元，原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅经过协商，原告（反诉被告）祁晓敏同意被告（反诉原告）李帅可按每月支付80400.00元的方式交纳房屋租金。2020年2月18日起至2020年5月19日，被告（反诉原告）李帅未向原告（反诉被告）祁晓敏交纳房屋租金。2020年4月13日、5月18日原告（反诉被告）祁晓敏向被告（反诉原告）李帅发出通知：“如李帅还不能交纳房屋租赁费，将单方面解除租赁合同。”但被告（反诉原告）李帅仍未向原告（反诉被告）祁晓敏支付房屋租金。2020年5月20日原告（反诉被告）祁晓敏将被告（反诉原告）李帅承租的房屋大门上锁，并于2020年5月23日向被告（反诉原告）李帅发出收回出租房并处理房内物品告知书。诉讼中经委托承德方兴资产评估有限公司评估鉴定，被告（反诉原告）涉及室内物品损失评估金额250774.60元、月营业损失评估金额为56403.72元。 一审法院认为，原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅自愿于2018年11月18日签订《房屋租赁合同》，该合同并不违反法律强制性规定，属有效合同，一审法院依法予以确认。被告（反诉原告）李帅自2020年2月至4月未向原告（反诉被告）祁晓敏交纳房屋租金，后经原告（反诉被告）祁晓敏两次通知仍拒不履行交纳房屋租金义务，依据合同约定李帅的行为已构成违约，祁晓敏有权解除合同；且诉讼期间原告（反诉被告）祁晓敏已将涉案部分房屋出租给他人，双方均认可无法继续履行租赁合同；因此一审法院对原告（反诉被告）祁晓敏诉求的依法解除原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》予以支持；被告（反诉原告）李帅应在解除合同后将租赁房屋内的所属物品清理干净。 关于本诉和反诉的损失赔偿问题，考虑被告（反诉原告）李帅拖欠租金违约在先、新冠疫情影响、原告（反诉被告）祁晓敏锁门后未妥善处置被告（反诉原告）李帅房屋内财产、被告（反诉原告）李帅无证经营等因素，一审法院酌定被告（反诉原告）李帅给付原告（反诉被告）祁晓敏的房屋租金200000.00元（2020年2月18日至2020年5月25日）60%计人民币120000.00元、违约金20000.00元和占用房屋使用费人民币每月10000.00元（自2020年6月1日起至将租赁房屋内的所属物品清理干净之日止）；原告（反诉被告）祁晓敏赔偿被告（反诉原告）室内物品损失250774.60元的40%计人民币100309.84元。被告（反诉原告）李帅所经营的“山之承烧烤”属无照经营，其主张的营业损失和违约金48240.00元无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）李帅于本判决生效后10日内将租赁房屋内的所属物品清理干净。三、被告（反诉原告）李帅于本判决生效后10日内一次性给付原告（反诉被告）祁晓敏房屋租金120000.00元、违约金20000.00元和占用房屋使用费人民币每月10000.00元（自2020年6月1日起至将租赁房屋内的所属物品清理干净之日止）。四、原告（反诉被告）祁晓敏于本判决生效后10日内一次性赔偿被告（反诉原告）李帅室内物品损失100309.84元。五、驳回原告（反诉被告）祁晓敏、被告（反诉原告）李帅的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费9400.00元、反诉案件受理费4012.00元及鉴定费20000.00元，合计33412.00元。由原告（反诉被告）祁晓敏负担13365.00元，由被告（反诉原告）李帅负担20047.00元。 二审期间，本院通知祁晓敏2021年6月10日中午12时之前缴纳上诉费，逾期未缴纳上诉费按照撤回上诉处理。 本院审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，李帅与祁晓敏2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应善意履行。因2021年6月10日中午12时之前，祁晓敏未按本院通知缴纳上诉费，视为祁晓敏撤回上诉。李帅自2020年2月至4月未向祁晓敏交纳房屋租金，后经祁晓敏通知，仍未交纳房屋租金，违约在先。一审法院根据双方诉辩意见及提交的证据认定本案事实，作出相应判决。李帅不服一审判决，上诉于本院。本院审理中，李帅未提出新的事实和理由，也未提交新的证据证明其主张。李帅的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13412.00元，由上诉人李帅负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  王丽丽 二〇二一年六月十五日 书记员  张伟佳 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……