江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3559号上诉人（原审被告）：南通市通州印染机械厂,住所地南通市通州区东社镇五甲苴居**。法定代表人：李平，该厂厂长。委托诉讼代理人：孔凤，江苏伟奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢莉，江苏伟奥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南通市通州区东社镇新桥村股份经济合作社，住所地南通市通州区东社镇新桥村**。法定代表人：朱建峰，该社社长。上诉人南通市通州印染机械厂（以下简称印染厂）因与被上诉人南通市通州区东社镇新桥村股份经济合作社（以下简称新桥村）土地租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初8604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。印染厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决超出新桥村诉讼请求，程序违法。一审法院认为双方签订的土地租赁合同实际包含石灰厂的资产转让及土地租赁两部分，又因新桥村未提交资产合法性手续违反法律强制性规定，确认双方涉资产转让内容无效。但新桥村在一审中并未提出对资产处置的效力进行确认，一审法院判决超出当事人诉请。即便案涉资产需在本案中处理，也应当认定资产转让有效，双方签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，合同签订当日其已足额支付转让款20000元。一审法院认为双方关于资产转让内容违反法律强制性规定，但根据《合同法司法解释（二）》规定该强制性规定限于效力性强制性规定，案涉房屋资产转让并不属于违反效力性强制性规定的情形。2.一审法院判令解除双方之间的土地租赁合同，法律适用错误。一审法院认为其在支付两年租金后，新桥村未履行交付土地的法定义务属事实认定错误，其自土地租赁合同签订后在案涉土地及土地上的石灰厂厂房内开始生产经营。其对结欠新桥村60000元土地租金事实无异议，但自2010年其将案涉土地租金交付给新桥村12组的农户，该事实有石灰厂内其他租户的证言予以佐证，其愿意支付60000元租金并继续履行合同，其没有延迟履行债务或不履行债务之行为，不符合《合同法》法定解除的情形，双方之间的合同仍有继续履行的可能。新桥村辩称，案涉土地租赁合同中包含资产转让，该资产转让部分无效，且该协议当时没有经过村民代表大会同意，应当予以解除。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。新桥村向一审法院起诉请求：1、依法判令与印染厂解除2008年1月15日订立的《土地租赁合同》。2、依法判令印染厂给付新桥村2010年至2019年的土地租赁费6万元。3、本案的诉讼费由印染厂承担。一审法院认定事实：双方所称的忠义石灰窑厂即忠义乡石灰厂，为镇办企业，因经营不善已停止经营。南通市通州区东社镇人民政府将石灰厂的土地交由新桥村使用、收益。2008年1月15日，新桥村、印染厂双方签订了《土地租赁合同》一份，约定：新桥村将该厂内的地面资产以2万元的价格出售给印染厂，印染厂整体承租石灰厂范围内的6.3亩土地，租期20年，自2008年2月1日起，土地租赁费每年6000元计算，于每年1月10日前一次性付清；资产折价2万元于合同生效之日一次性支付新桥村。合同的第三条约定，石灰厂内原有4个单位在承租使用，租期未满，一切事宜由印染厂与之协调，本合同生效后，新桥村不再参与处理，与新桥村方的租赁关系同时解除（甲方必须通知原承租户）。合同签订后，印染厂于2008年1月15日合同签订当日，支付新桥村地面资产折价款2万元，及2008年度租金6000元，又于2009年1月19日支付新桥村2009年度租金6000元，2019年2月1日支付2000元。印染厂还另在石灰厂路西侧朝南方向添置了部分房产。一审另查明，合同中涉及的4个租赁户分别为：曹**标、季建林、张卫忠、忠义卫生院。新桥村向一审法院提交其与前3位租赁户的年租合同，租赁时间为2003年；还向一审法院提交其与忠义卫生院的十年期合同，租赁时间2002-2012年。其与忠义卫生院的租赁合同还约定了忠义卫生院的优先承租权。新桥村对出售给印染厂的地面资产，以及出租给印染厂的土地，未与印染厂办理书面交接手续。4租赁户从未向印染厂支付租金。曹**标、季建林、张卫忠至今仍在使用石灰厂内的厂房和土地从事经营。忠义卫生院租用到2014年左右退租，其所租赁厂房现被其他人占用。石灰窑厂所在的新桥村12组的村民对石灰窑厂的土地主张权利后，季建林等租赁户将租金交付给新桥村12组的村民代表。另季建林称新桥村方未向其通知解除合同，相反通知过其将租金交付给新桥村12组村民代表。一审法院认为，新桥村、印染厂双方签订的合同，实际包含了资产的处置即石灰厂内的房屋买卖，以及土地租赁两方面的内容。对于资产的处置，新桥村未能提交资产的合法性手续，违反法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。当事人应承担返还财产或折价补偿，以及赔偿损失的法律后果。本案中双方对资产的处理均未提出异议，一审法院对此不作处理。就原印染厂合同中涉及的土地租赁部分，石灰厂的性质为镇办企业，东社镇人民政府将石灰厂的土地使用、收益权限交由新桥村负责，新桥村可以将土地租赁给印染厂。土地租赁合同是诺成性合同，其效力不受原已存在的4个承租合同的影响，但该4个承租合同的存在影响了原印染厂合同的履行。印染厂在该合同签订之后支付了两年的租金，但新桥村未履行交付土地的法定义务。新桥村对此合同未予履行，应承担相应违约责任。鉴于印染厂称其将2010年之后租金交付给新桥村12组村民代表，但无证据证明，可以认定印染厂在2010年之后也未履行合同。双方事实上均不再履行土地租赁合同，新桥村现提起诉讼，要求解除双方的土地租赁合同，符合法律的相关规定，应予支持。新桥村要求印染厂给付其2010年至2019年的土地租赁费6万元。因其未履行土地交付的义务，该诉讼请求，一审法院不予支持。另外，新桥村还应因未履行合同，承担退还租赁费等并赔偿损失的责任。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、确认新桥村与印染厂2008年1月15日签订的《土地租赁合同》中涉及资产转让的内容无效；二、解除新桥村与印染厂2008年1月15日签订的《土地租赁合同》中涉及印染厂整体承租石灰厂范围内的6.3亩土地的合同内容；三、限新桥村于判决书生效后十五日内返还印染厂交付的土地租金等费用14000元，并赔偿印染厂该款的损失（其中第一笔6000元自2008年1月15日起，第二笔6000元自2009年1月19日起，第三笔2000元自2019年2月1日起，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日至判决履行之日止的损失，以14000元为本金，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回新桥村的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由新桥村负担975元，印染厂负担325元。二审中，双方均未提交新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《土地租赁合同》实际包含两部分内容，分别是厂区内地面资产处置及土地租赁。对于地面资产部分，新桥村未提供房屋产权证以及建房审批等合法性手续，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。新桥村主张对案涉合同资产买卖部分解除，势必涉及房屋的合法性问题。故该资产处置部分不属于民事案件的受理范围，法院不予理涉。一审法院对该资产处置部分确认无效不当，本院依法予以纠正。对于案涉合同中的土地租赁部分，首先，根据新桥村与印染厂签订的《土地租赁合同》第三条约定，该地块原有四个单位在承租使用，且原租赁期未满，其间所有一切事宜由乙方自行与之协调，妥善解决，甲方自本合同生效后不再参与处理，与原承租人租赁关系同时解除（但甲方必须通知原承租户），可以看出新桥村不负有协调原承租户与印染厂租赁关系，将案涉土地交付印染厂的义务；其次，新桥村在一审庭审中陈述其将案涉资产出售印染厂后，以口头形式通知原承租人，对案涉土地及资产进行了交付；再次，印染厂在一、二审庭审中均认可新桥村履行了案涉土地交付的义务。综上，一审法院认定新桥村未履行交付土地的法定义务，显属不当。新桥村与印染厂签订《土地租赁合同》后，印染厂仅支付两年租金后未向新桥村继续交纳租金，其主张将租金交给新桥村**村民，但无证据证明，构成根本违约，新桥村据此要求解除案涉合同土地租赁部分，合法有据。一审法院判决解除《土地租赁合同》中涉及印染厂整体承租石灰厂范围内的6.3亩土地的合同内容，并无不当。综上所述，印染厂的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初8604号民事判决第二项、第三项；二、撤销南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初8604号民事判决第一项、第四项；三、驳回南通市通州区东社镇新桥村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费1300元，由南通市通州区东社镇新桥村股份经济合作社负担975元，南通市通州印染机械厂负担325元。二审案件受理费1300元，由南通市通州区东社镇新桥村股份经济合作社负担100元，南通市通州印染机械厂负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 曹 璐审 判 员 刘彩霞二〇二一年六月一日法官助理 苏 露书 记 员 李 熹