广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初13276号原告（反诉被告）：深圳市海德咨询服务有限公司，地址：深圳市宝安区西乡街道固戍一路332号105，统一社会信用代码：91440300MA5F8B1XX2。法定代表人：郭美芳。委托诉讼代理人：王登年，广东敏淳律师事务所律师。被告（反诉原告）：百佳特超市（深圳）有限责任公司，地址：深圳市龙岗区龙城街道龙平西路28号万科翰邻城一楼，统一社会信用代码：91440300359314815W。法定代表人：陈泽群，执行董事。委托诉讼代理人：洪明，广东品方律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市海德咨询服务有限公司（以下简称海德公司）与被告（反诉原告）百佳特超市（深圳）有限责任公司（以下简称百佳特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告海德公司的委托诉讼代理人王登年，被告百佳特公司的法定代表人陈泽群及委托诉讼代理人洪明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的深圳市百佳特超市《商铺租赁合同》无效；2、被告退还原告进场装修费人民币40万元、保证金8万元；3、被告赔偿原告装修损失工程款734432元，材料损失221982.5元，合计956414.5元。总计1436414.5元；4、被告承担法院受理费。原告当庭变更诉讼请求第三项为：被告赔偿原告的装修损失工程款705522元，材料损失249227.6元，合计954749.6元。事实与理由:2019年7月28日，原被告签订《深圳市百佳特超市商铺租赁合同》，约定了地址期限租金面积等，并约定原告一次性支付被告进场装修费50万元，保证金8万元。原告按照与被告的约定履行完义务，并花费956414.5元进行了装修，但进场营业一个月后，到2020年4月5日就收到房东张耿林的限期搬离通知书，方才知道被告是从房东张耿林处转租给原告。被告的租期是截止2021年4月30日，可却签给原告到2024年7月31日，且租金翻倍，这明显是欺诈。原告特诉至法院，请求判如所请。被告答辩称，一、《商铺租赁合同》签订后，原告进场装修，并于2019年11月1日开始营业，但除支付2019年11月和12月份租金外，原告自2020年1月开始持续欠租，截至起诉之日，已连续拖欠五个月租金，且尚欠进场装修费10万元及水电等费用，经多次催告仍拒不支付，其行为已构成根本违约，应按约定承担违约责任及支付相关费用，因其违约导致合同解除，由此造成的损失应由其自行承担。二、本案部分租期超期并不导致合同全部无效，部分租期无效与原告所主张的损失之间没有因果关系，原告要求确认合同无效、退还费用和赔偿损失的诉求于法无据。三、被告的转租行为不构成非法转租，房东张耿林未在法定除斥期间内提出异议，依法应推定房东同意被告的转租，原告据此要求确认合同无效、退还费用和赔偿损失没有法律依据。四、原告未经被告同意进行美食城项目装修装饰，由此发生的费用和损失依法由原告自行承担，且原告有义务将租赁房屋恢复原状或赔偿损失。被告提出反诉请求如下：一、解除原、被告于2019年7月28日签订的《商铺租赁合同》；二、原告支付拖欠的租金（自2020年1月1日起计算至房屋退还之日止）；三、原告支付因拖欠租金产生的滞纳金（按每天500元，自2020年1月5日起分段计算至租金付清之日止）；四、原告支付免租期租金120000元；五、原告支付拖欠的进场装修费100000元；六、原告支付违约金100000元；七、原告支付水电费17134元（暂自2020年2月1日起计算至2020年5月20日止，实际应计算至欠费付清之日止）；八、原告承担反诉费用。被告当庭增加两项诉讼请求：一、原告将租赁房屋恢复到签约时的现状。二、原告退还违约收取的快餐店的租金2万元以及水电费2457元。原告针对反诉辩称，一、本案租赁合同是无效的，不存在合同的解除问题。二、因为合同无效，而且是因为今年的疫情导致了该房屋的一系列租金都没有支付，原告不应支付被告租金，亦不应支付滞纳金。三、双方约定了免租期，现在被告反悔要求原告支付免租期租金12万元，不应该得到法律的支持。四、原告向被告支付了40万元，是双方约定好的，被告主张另外的10万元不能成立。被告是转租给原告的，被告与原出租方合同的期限与本案原、被告合同的期限不一致，本案的被告是在原转租合同期限早已到期的情况下欺诈原告，签订了5年租赁合同，所以说进场装修费10万元是不成立的。五、被告主张的水电费不应该得到支持，涉案合同是无效的，涉案房屋原告没有经营，目前处于锁门、封闭的状态，如果出现有欠缴水电费的问题，也是原来的水电的费用。六、反诉费用应该由被告自行承担。七、原告按照约定进场对房屋进行装修改造，本来已造成原告的损失，所以不存在恢复原状的问题，这个房子也不是本案被告的，是村委的房子。八、被告要求原告退回快餐店的租金2万元，水电费2457元不成立，不应该得到支持。原告是否收到过上述费用，要与当事人核实，且与被告无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年7月28日，原告海德公司作为承租方（乙方），与作为出租方（甲方）的被告百佳特公司签署《深圳市百佳特超市商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区佳特超市）商铺面积约800平方米出租给乙方作商铺使用，租期5年，自2019年8月1日至2024年7月31日。每月固定租金4万元，于每月5号前缴清当月租金，否则将按每天1900元收取滞纳金。水电费按实际用量计算。乙方一次性向甲方支付进场装修费50万元，合同期满或终止甲方不予退还。乙方交甲方进场质量经营保证金80000元（合同终止三日内乙方凭收据到甲方无息退还）。承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。本物业右侧出租的快餐店在期合同内转由乙方代管、代收租金；租金归甲方所有，快餐店合同到期后自动移交给乙方自行处理。原被告于庭审中确认双方约定了免租期为三个月。原告通过其法定代表人股东郭美娟或其法定代表人邹礼雨的账户向被告指定的陈国锋账户于2019年7月16日支付5万元，2019年7月28日支付18万元，于2019年7月29日支付15万元，2019年12月4日支付10万元。以上付款共计48万元。被告于2019年7月28日开具了收款收据，确认收到铺位装修费30万元及铺位合同保证金8万元。被告于2019年7月下旬将商铺交付原告使用。原告主张其将商铺进行装修，产生装修损失705522元，材料购置花费249227.6元，但原告于庭审中承认装修未经过被告书面同意，仅主张其进场前涉案场地是水泥地，什么都没有，而作为商铺经营需进行装修，被告表示其直至2019年12月原告欠租时方知道原告进行了装修，此时已装修的差不多了。2019年12月29日，被告向“百味佳美食广场”商户发《商户欠款催收函》，主张其将涉案商铺出租给商户经营美食广场以来，已多次违反合同条款，催促其支付合同进场装修费10万元及2019年12月的租金。被告通过微信于2020年1月11日催促原告支付1月租金及12月水电费；后又于2020年2月22日催促原告支付2月租金及1月的水电费，其中包括总电费11095元，招牌用电25元，水费468元，1月份水电费合计11588元。原告未作回复。2020年3月30日，被告委托律师向原告发送律师函，主张因原告拖欠2020年1至3月租金，2020年2月电费、卫生费，进场装修费，导致合同目的无法实现，要求原告与其联系协商解除双方之间的合同等事宜。2020年4月5日，案外人张耿林向被告百佳特公司的法定代表人陈泽群发出《终止租赁合同通知书》，主张因陈泽群拖欠2020年3月房租等费用，且擅自转租给第三方海德公司，现要求终止双方的租赁合同，并要求陈泽群立即交清所欠费用，限期于2020年4月15日前搬离。2020年6月9日，被告将涉案物业大门封闭，后由被告管理使用。关于装修损失。原告主张其产生装修损失工程款705522元，材料损失249227.6元，合计954749.6元。经查，（一）原告主张装修损失工程款705522元，系依照其与案外人就招牌、灯箱、弱电、室内基础装修、排烟净化、软件开发、消防等项目签署的合同金额主张，但对于已付款项仅有部分收据予以证明，经核对，除原告与案外人深圳市广景装饰设计工程有限公司有关记住装修的工程款之外，可以确认原告已支付的工程款为318580元。（二）原告因其与深圳市广景装饰设计工程有限公司有关涉案商铺的建设工程合同纠纷诉至本院，本院于2020年11月15日作出（2020）粤0306民初26028号民事判决，其中认定原告应向深圳市广景装饰设计工程有限公司支付合同项下的工程款257280元及两项增加工程的工程款91247元、7375元，合计355902元。因此，上述两项合计工程款为654482元（318580元+355902元）。（三）原告主张的材料损失249227.6元，包含下水道工程、网络工程、包柱子、电路安装、打墙工程等款项，同时包含了监管人员工资58687元，餐桌椅及收银台购置花费36660元。原告就打墙工程款28800元提交了一份收据予以证明，收据记载实付金额为20800元，相比原告主张减少8000元。由于原告主张的监管人员工资不属于装修损失，餐桌椅及收银台属于未形成附合的装修装饰物，相应费用亦不应列入装修损失，经核算，原告的该项材料损失合计145880.6元（249227.6元-58687元-36660元-8000元）。综上，原告已提交证据证明的装修损失为800362.6元（654482元+145880.6元）。另查，1、原告主张涉案房屋不具备产权证明，也没有报建及规划手续；被告表示不确定是否具备上述证据，房东张耿林也无法出示。2、原告确认租金只支付到2019年12月，此后因2020年1月放假，又因疫情原因没有营业，故未再支付租金。3、被告提交的商铺照片显示，2020年5月18日，原告仍在涉案商铺门面发布“海德食街”的招商广告。4、2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级响应。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告主张涉案房屋不具备产权证明，也没有报建及规划手续，被告作为出租方亦未能提供相反证据予以反驳，故本院采纳原告的主张，确认双方签署的《深圳市百佳特超市商铺租赁合同》因违反了上述法律规定而无效。被告反诉主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应当向原告返还其收取的进场装修费人民币40万元及保证金8万元。原告应参照合同约定的标准向被告支付占有使用物业期间的占有使用费。（一）因原告确认租金支付至2019年12月，自2020年1月起未再支付租金，被告于2020年6月9日收回物业，则原告应当向被告支付2020年1月1日至2020年6月9日期间的房屋占有使用费。原告主张其因受疫情影响未支付租金。对此，本院认为，原告承租涉案房屋用于经营商场，确因新冠肺炎疫情导致经营活动受限，综合考虑政府应急响应的期限及本案案情，本院酌情判令原告减免缴纳一个月的房屋占有使用费，则原告仍应向被告支付房屋占有使费用共计172000元（40000元/月×4个月+40000元/月÷30天×9天），对于被告的反诉请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。（二）关于免租期的占有使用费。从查明的事实可知，原、被告均确认双方约定了三个月的免租期，但涉案合同为无效合同，基于公平原则，免租期的房屋占有使用费应当参照原告占有使用房屋的时长近1年占合同约定的5年租赁期限的比例进行分摊折算，本院酌情判令原告免予支付占有使用费的期间3/5个月，则原告仍应支付免租期内的房屋占有使用费96000元（40000元/月×3个月-40000元/月×3/5个月）。对于被告主张超过本院认定的部分，本院予以驳回。综上，原告仍应向被告支付房屋占有使用费共计268000元（172000元+96000元）。关于过错比例及损失处理。本案中，原、被告在签署《租赁厂房协议书》时，应当对合同约定的内容负有审慎的审查义务，均知悉或应当知悉合同的效力是否存在受到违法性阻却的情况，但双方在涉案房屋缺乏产权证明、报建及规划手续的情况下仍签署合同，双方对于合同无效均有过错，对于因本合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任。关于装修损失。原告诉请被告赔偿装修损失工程款705522元，材料损失249227.6元，合计954749.6元。被告辩称其对于原告装修不知情，上述费用应由原告自行承担。本案中，原告虽未能提交装修已征得被告同意的书面证据，但从庭审查明的事实可知，涉案商铺原用于经营超市，而被告知晓原告承租涉案商铺用于经营美食广场，商铺用途已发生改变，必然需要重新装修；原、被告亦确认约定了三个月的免租期，按照一般的交易习惯，免租期通常系承租人在正式经营前为进行装修或商业环境的培养而与出租人协商的免予缴纳租金的期限。以上事实表明，被告对于原告装修涉案商铺并无异议，原告因装修商铺产生的损失应由双方按照过错比例分摊。根据前文论述，原告因装修产的损失共计800362.6元，按照原、被告的过错比例，被告应向原告支付装修损失400181.3元（800362.6元×50%）。对于原告主张的损失超出本院认定的部分，以及被告诉请原告将场地恢复原状的主张，均缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。关于水电费。被告反诉请求原告支付2020年1月至5月的水电费17134元。经查，被告于2020年2月22日催促原告支付1月的水电费合计11588元，原告未提出异议，其应当向被告支付。对于被告的反诉主张超出本院认定的部分，因未提交证据证明，本院予以驳回。关于原告退回其收取的快餐店租金及水电费用的主张。原告对被告的该项主张不予认可，被告提交的证据亦无原件可供核对，相应举证不能的不利后果由其自行承担，本院予以驳回。由于涉案合同无效，被告诉请原告支付拖欠租金的滞纳金、支付拖欠的进场装修费100000元以及违约金100000元，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市海德咨询服务有限公司与被告百佳特超市（深圳）有限责任公司于2019年7月28日签署的《深圳市百佳特超市商铺租赁合同》无效；二、原告深圳市海德咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告百佳特超市（深圳）有限责任公司支付房屋占有使用费人民币268000元以及水电费人民币11588元；三、被告百佳特超市（深圳）有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市海德咨询服务有限公司退还进场装修费人民币400000元及保证金人民币80000元；四、被告百佳特超市（深圳）有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市海德咨询服务有限公司支付装修损失人民币400181.3元；五、驳回原告深圳市海德咨询服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告百佳特超市（深圳）有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17728元，由原告负担人民币7090元，被告负担人民币10638元。反诉费人民币5528.17元，由原告负担人民币2066元，被告负担人民币3462.17元。原告已预缴的案件受理费，本院予以退还人民币10638元。被告应于本判决生效之日起十日内缴纳案件受理费人民币10638元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。被告已预缴的反诉费，本院予以退还人民币2066元。原告应于本判决生效之日起十日内缴纳案件受理费人民币2066元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年六月二日书记员  林 涛书记员  庞 帅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第九条已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。