北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9324号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京非凡活力健身有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区18号楼地下一层。法定代表人：林世杰，执行董事。委托诉讼代理人：邓家盛，北京厚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙永宽，男，1950年1月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：左丽，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王哲，北京市仁人德赛律师事务所律师。上诉人北京非凡活力健身有限公司（下称非凡活力公司）因与被上诉人孙永宽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人非凡活力公司之委托诉讼代理人邓家盛、被上诉人孙永宽之委托诉讼代理人左丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。非凡活力公司上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四项，依法改判驳回孙永宽要求我公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，并依法改判孙永宽退还我公司押金269023元及向我公司返还租赁场地器械、办公用品及设备设施并赔偿损失（2020年的11月21日起至实际返还器械设备之日止，按每月10万计算）。事实与理由：一、孙永宽作为本案原告主体资格存疑，一审法院未查清其原告主体资格。孙永宽虽提供其与北京荣丰房地产开发有限公司（下称荣丰公司）签订的《会所租赁协议》，用以证明其有权于2015年12月21日至2020年4月30日期间对外转租。然而，孙永宽提供的2019年6月19日至2020年4月30日银行明细及房租发票等证据，均显示与荣丰公司签订租赁协议的主体为北京凯丽得商贸有限公司（下称凯丽得公司），孙永宽仅为该公司股东之一，且银行明细备注显示所交房租系孙永宽以股东身份出借款项等形式而来。庭审中，孙永宽亦认可与荣丰公司的第一承租人已由其变更为凯丽得公司。故《会所租赁协议》不具有真实性，场地之第一承租人或应为凯丽得公司，我公司曾在一审中申请追加荣丰公司为第三人以查清相关事实，但未被准许。孙永宽并非北京市西城区广安门外大街305号八区18号楼房屋地下一层、地上二层（羽毛球馆及各个消防通道）（下称涉案房屋）合法转租人，不具备本案原告主体资格。二、涉案房屋租赁合同期满后，孙永宽不再是出租人，不具有收取房屋占用费的主体资格。三、一审法院拒绝就我公司所提返还押金之反诉问题进行裁判，违反法定程序。四、针对要求返还器械、办公用品及设备设施并要求赔偿等问题，一审法院认定事实不清，致使作出不公正判决。现上述物品已由孙永宽转租给第三人实际使用，我公司要求追加该第三人，但一审法院未准许，一审法院查明事实不清。孙永宽辩称：同意一审判决，不同意非凡活力公司的上诉请求和理由。我从荣丰公司处承租涉案房屋，租期自2015年12月21日至2020年4月30日，此期间，我享有涉案房屋转租的权利，我是凯丽得公司的股东，凯丽得公司曾代我向荣丰公司支付租金，但我认为不应由谁支付就认定谁是承租人。合同到期后，承租人无论是我还是凯丽得公司，非凡活力公司均应支付相应的房屋占有使用费。房屋押金的退还条件是涉案房屋进行正常交接并且结清水、电等费用，但非凡活力公司目前尚未结清电费，所以不具备退还押金的条件。另外，依据合同约定，非凡活力公司拖欠租金达到30日的，视为非凡活力公司违约，我有权收回涉案房屋并不退还押金。2020年11月20日之前涉案房屋一直由非凡活力公司控制，我收回涉案房屋时仅有少量的办公用品，没有设备器械，此后我通知非凡活力公司取回上述物品，但非凡活力公司未取回，视为其公司放弃上述物品，非凡活力公司无权向我主张返还物品及赔偿损失。孙永宽向一审法院起诉请求：1.判令非凡活力公司将登记注册在涉案房屋的营业执照从该地址迁出、卫生许可注销；2.判令非凡活力公司按照每日12939.80元的标准支付2020年5月1日至2020年11月20日的房屋占有使用费2639556元；3.判令非凡活力公司支付电费265712.25元。非凡活力公司向一审法院反诉请求：1.判令孙永宽向我公司返还押金269023元；2.判令孙永宽向我公司退还2020年2月至2020年4月的房租；3.判令孙永宽向我公司返还租赁场地器械、办公用品及设备设施并赔偿损失（2020年的11月21日起至实际返还器械设备之日止，按每月10万计算）。一审法院认定事实：2015年12月30日，荣丰公司（甲方）与孙永宽（乙方）签订《会所租赁协议》，约定：甲方将北京市西城区广外大街305号八区18号楼整体租赁给乙方，租期为2015年12月21日至2020年4月30日；租金标准为每年360万元，押金为60万元；乙方须按时交纳水电费、采暖费等相关费用。2015年12月30日，孙永宽（出租方、甲方）与非凡活力公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋按建筑面积3576.22平方米转租给乙方；房屋租期为2015年12月29日至2020年4月30日，租赁期满后甲方有权收回房屋，乙方应于租赁期满后2日内交还甲方，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金按年365天、12个月计，2016年1月1日到2018年12月31日月租金为137946元，2019年1月1日到2020年4月30日月租金标准为129398元，租金支付方式为押二付六，押金为269023元（已支付），2016年1月1日到2018年12月31日，一次性支付6个月租金827676元，2019年1月1日到2020年4月30日一次性支付6个月租金为776384元；本合同到期终止或经甲方书面同意提前解除，乙方交清租金及水、电、电话等费用后，甲方即可退还押金；物业费由甲方承担，水电费、电话费由乙方自行向有关部门交纳；乙方应于房屋租赁期满或本合同解除后三日内，将房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及其附属设施、设备的完好状态，不得留存物品或其他影响房屋的正常使用行为，未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；乙方必须依约缴纳租金，如无故拖欠，甲方在向乙方发出书面通知三日后，可按照逾期一日收取三倍租金的滞纳金，如拖欠租金满30天，视为违约，有权收回房屋，并不退还押金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金，乙方还应承担逾期归还给甲方造成的损失。庭审中，孙永宽、非凡活力公司均认可双方于租赁期满后未形成不定期租赁合同关系。非凡活力公司对孙永宽主张的房屋使用费标准认为过高，请求法院予以酌减。一审法院认为，结合双方的诉讼请求，本案主要应分为四个方面进行审查。首先，孙永宽要求迁出营业执照、卫生许可注销的诉请能否得到支持。孙永宽与非凡活力公司租赁合同到期后，依据诚实信用原则，非凡活力公司应及时将营业执照迁出并办理卫生许可注销手续。但考虑到，孙永宽通过诉讼主张上述，并无合同依据，同时营业执照迁出缺乏具体迁出地址，卫生许可注销也涉及行政主管部门的处理权限。所以，本案对孙永宽该诉讼请求不予支持。当然，因非凡活力公司未迁出营业执照、注销卫生许可对孙永宽造成损失，孙永宽可另行主张。其次，孙永宽要求非凡活力公司支付房屋使用费，非凡活力公司要求减免2020年2月到4月的租金，能否得到支持。孙永宽与非凡活力公司租赁合同期满后，非凡活力公司应在三日内将房屋交还孙永宽。非凡活力公司与孙永宽并未达成此后免租的约定，所以非凡活力公司应自2020年5月4日后向孙永宽支付房屋占用费。双方合同对逾期未交还房屋约定“原日租金三倍的滞纳金”,非凡活力公司认为该约定数额过高并申请酌减，法院结合疫情影响及非凡活力公司使用房屋的目的等情况，对房屋使用费酌情予以认定，非凡活力公司应向孙永宽支付2020年5月4日至2020年11月20日期间的房屋使用费900000元。非凡活力公司如数支付了合同期满前的租金，但考虑到合同期满前正处于疫情期间，非凡活力公司开办健身房无法正常使用租赁房屋，疫情或者疫情防控措施导致非凡活力公司没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，要求合理，法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则，酌情予以认定。孙永宽应退还非凡活力公司该段期间的租金200000元。再次，孙永宽要求支付电费，非凡活力公司要求退还押金，能否得到支持。双方合同约定“本合同到期终止或经甲方书面同意提前解除，乙方交清租金及水、电、电话等费用后，甲方即可退还押金”，非凡活力公司并未与孙永宽就水电费结算清楚，非凡活力公司也缺乏收取电费主体证明其已交清电费，所以法院暂时不予支持非凡活力公司要求退还押金的情况。孙永宽也未提供证据证明非凡活力公司实际欠付的电费，所以双方应对押金退还、电费支付另行处理，法院暂不予支持。最后，非凡活力公司要求返还器械、办公用品及设备设施，并要求赔偿损失，能否得到支持。非凡活力公司与孙永宽并未于2020年11月21日前就现场物品进行交接，非凡活力公司提供物品明细，也未得到孙永宽认可。据此，法院无法认定2020年11月21日前现场物品的情况，非凡活力公司要求返还器械、办公物品及设备设施，缺乏事实依据。相应地，非凡活力公司要求返还之前的损失，也缺乏依据。据此，一审法院于2021年4月30日判决：一、于判决生效后七日内，北京非凡活力健身有限公司支付孙永宽房屋占用费900000元；二、于判决生效后七日内，孙永宽退还北京非凡活力健身有限公司租金200000元；三、驳回孙永宽的其他诉讼请求；四、驳回北京非凡活力健身有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，非凡活力公司围绕其上诉理由依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。非凡活力公司提交照片12张，用以证明其公司在涉案房屋处遗留大量的设备设施。孙永宽的质证意见为：真实性、关联性、证明目的均不予认可，该证据无法显示拍摄时间。经本院询问，非凡活力公司无法陈述上述照片的具体拍摄时间。本院认为：本案中，非凡活力公司与孙永宽签订的《房屋租赁合同》到期后，双方没有续签新的租赁合同，亦未形成不定期租赁合同关系，非凡活力公司理应履行腾退涉案房屋的合同义务。经查明，非凡活力公司未能履行上述义务，故孙永宽有权主张房屋占有使用费，一审法院依据孙永宽诉请，并参考疫情因素酌情确定非凡活力公司向孙永宽支付涉案房屋房屋占有使用费数额为90万元，并无不当。非凡活力公司以孙永宽原告主体不适格为由，不同意支付房屋占有使用费的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于返还押金的问题。依据租赁合同约定，非凡活力公司结清租金、水、电、电话费后，孙永宽退还已收取的押金，但在本案中，非凡活力公司认可其尚欠电费未付清，故现孙永宽有权拒绝退还押金，一审法院据此判决驳回非凡活力公司要求返还押金的反诉请求，并无不当。关于是否返还租赁场地器械、办公用品及设备设施并赔偿损失的问题。虽非凡活力公司主张其遗留在涉案房屋处大量物品、器械及设备设施，但在孙永宽对此不予认可的情形下，非凡活力公司未能就其上述主张提交相应的证据予以证明。一审法院亦对非凡活力公司的该项反诉请求予以驳回，亦无不当。综上所述，非凡活力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19094元，由北京非凡活力健身有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪