沈阳经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0191执异57号案外人齐国安，男，1963年11月30日出生，汉族，住址黑龙江省兰西县。委托代理人彭华，辽宁途禹律师事务所律师。申请保全人辽宁万利商品混凝土有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈阳经济技术开发区开发北二十一号路2-1号、2-2号。统一社会信用代码91210000603601753Q。法定代表人刁玉明，系该公司总经理。委托代理人徐羽佳，辽宁申胜律师事务所律师。被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司，住所地黑龙江省兰西县新生街加州戈雅小区12-13号楼2号商服。统一社会信用代码9123122209845961X3。法定代表人刘生军，系该公司董事。本院在执行（2020）辽0191执保341号申请保全人辽宁万利商品混凝土有限公司与被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司财产保全纠纷一案中，案外人齐国安于2021年5月19日提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人齐国安称，案外人齐国安与张海霞的丈夫刘士坤及王辉承建被保全人的部分车库工程。约定以房产形式支付工程款。工程交付后，确定总结算款900余万元。并约定抵本工程款的房源允许免费更名三次。后最终于2020年1月6日签订终结协议，约定将加州戈雅二期36B1号、2号、3号、4号、5号商服、盛世嘉华精品住宅小区商服等抵顶工程款。之后三人又签订分配协议。其中东侧36B2号门为齐国安和张海霞共同所有，4号门为张海霞个人所有，3号和5号门为齐国安自己所有。后被保全人于2020年1月6日给案外人出具了预售房屋收据。案外人取得案涉房屋，并将房屋占有使用。案外人认为，自己购买的案涉房产已经被保全人公司办理房屋确名手续，被保全人给案外人出具的预售收据也包括商品房买卖合同的主要条款，案外人一直占有使用该房产，不能办理房证原因系被保全人单方原因。综上，请求人民法院停止对位于黑龙江省兰西县加州戈雅住宅小区二期工程36B号楼3号、5号商服的执行程序，并予以解除查封。本院查明，申请人辽宁万利商品混凝土有限公司诉前申请保全被申请人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司财产一案，依辽宁万利商品混凝土有限公司申请，2020年10月13日本院作出（2020）辽0191财保67号民事裁定书，裁定冻结被申请人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司银行存款7914370.12元或查封其相应价值的财产（仅限于房产、土地、机器设备、机动车辆）。案件申请费5000元，由申请人辽宁万利商品混凝土有限公司预付。后本院执行人员做出（2020）辽0191执保341号《协助执行通知书》，于2020年11月13日至兰西县不动产登记中心查封被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司名下位于兰西县加州戈雅精品住宅小区二期工程33号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号车库；42号楼1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、29、31、32、33、34、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号车库共42处；39号楼1、2、4、5、8、9、10号商服共7处；38号楼7号商服、36号楼2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、14号商服、36B号楼1、2、3、4、5号商服共17处。查封期限三年：自2020年11月13日至2023年11月12日止。后案外人提出执行异议。另查明，因齐国安、刘士坤、王辉承建被保全人的部分车库建筑工程，双方签订《建筑工程施工合同》，约定工程付款方式为按施工产值100%的款以被保全人开发在建商服，地上车库抵付。后双方陆续签订了《决算协议》、顶账房源明细、终结协议，三人从被保全人处得到包括案涉房产在内的部分房产用于抵顶工程款。后齐国安、刘士坤、王辉三人就得到的房产予以分配。其中案外人齐国安分得本案案涉房产。被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司于2020年1月6日向案外人出具加州戈雅预售房屋收据二份，表明案涉房产购楼人为案外人，金额分别为870450、633418元。案外人使用案涉房屋至今，并缴纳了该处商服的水、电费、物业费等。再查，2021年6月，案外人与被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人从被保全人处购买案涉查封房产。上述事实，有本院（2020）辽0191财保67号民事裁定书、（2020）辽0191执保341号《协助执行通知书》、建筑工程施工合同、补充协议、保证书、工程结算书、决算协议、工程进度款拨付细表、王辉顶账房源明细、应付账款明细账、合作协议、终结协议、结婚证、加州戈雅预售房屋收据、兰西县富云物业有限公司收款凭证、房屋租赁合同及营业执照、商品房买卖合同等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。故本院对案外人的异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据上述规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据现有的证据证明的事实，案涉房屋登记在被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司名下。故从物权公示的角度看，黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司是案涉房产的所有权人。虽然案外人实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定案外人取得案涉房屋所有权。其次，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中，案外人与被保全人并未在本院查封前签订任何买卖合同，仅有预售房屋收据，且该收据中对《商品房销售管理办法》第十六条中所规定的商品房买卖合同中所应具备的重要事项未有记载；同时其在听证中所提交的《商品房买卖合同》系在本院查封后即于2021年6月所补签，故现有证据不足以证明案外人已与被保全人在本院查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用的规定，上述第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案案涉房产的真实目的在于消灭案外人及他人对被保全人的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间系通过以物抵债协议，实现债务人即被保全人变通履行债务，不必然地引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。故在现有法律规定下，本院执行部门仅系在财产保全阶段，对案涉财产进行查封符合法律规定。对案外人在财产保全执行程序中提出的此排除执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人齐国安的异议。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 杨 松人民陪审员 赵 玥人民陪审员 林绍丽二〇二一年六月二十九日书 记 员 陈凌倩