江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执异102号案外人：曹小波，男，1975年10月11日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：张欢，江苏日月泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振扬，江苏日月泰律师事务所律师。申请执行人：张育琴，女，1960年9月9日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张艳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓玲，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被执行人：常州市欣达房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢，统一社会信用代码：320483000104247。法定代表人：姜定仙。被执行人：姜定仙，男，1953年4月9日生，汉族，住江苏省常州市武进区。在本院执行申请执行人张育琴与被执行人常州市欣达房地产开发有限公司（以下简称欣达公司）、姜定仙民间借贷纠纷一案中，案外人曹小波对本院执行的登记在欣达公司名下位于常州市××镇××广场××号房产提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人曹小波异议称：其于2003年11月购买涉案房屋，11月12日与欣达公司签订《商品房买卖合同》。11月19日与中国建设银行签订《借款合同》，为购房向银行借款8万元，此款已由银行直接划入欣达公司账户。欣达公司于2005年8月出具购房发票一张。嗣后，其接收房屋并开始使用，并与常州江南中鑫物业管理有限公司签订物业管理服务协议。期间，经多次催告，欣达公司一再保证解决办证事宜，但一直未予办理，直至欣达公司经营不善进入瘫痪状态，导致包括案涉房屋在内的大部分商铺均未办理房产证。故其在法院查封前已签订合法有效买卖合同并付清全部房款，已占有该不动产，未办理过户登记是欣达公司原因造成，请求撤销原执行裁定，中止对涉案房产的执行，将涉案房屋所有权变更登记至案外人名下。为此，曹小波提供如下证据：商品房买卖合同、借款合同及结清证明、常州市房地产开发销售发票、江苏省契税完税证、借款合同、阳湖广场前期物业管理服务协议、维修基金专用收据、阳湖广场市场培育期委托招商协议书、入伙通知书、阳湖广场商铺租赁合同。以上证据证明其购买涉案房屋，付清房款，接收房屋后签订物业管理服务协议，缴纳维修基金，后又出租给他人。张育琴则称：案外人在执行程序终结后提出的异议不符合法律规定，应不予受理。涉案房屋已执行完毕，不存在排除执行情况。案外人涉案房屋登记在欣达公司名下，法院执行符合法律规定，请求驳回案外人异议。对曹小波提交的证据质证认为：买卖合同没有原件，真实性无法确认。对于借款合同及结清证明，没有相应的款项支付凭证印证。对发票、维修基金、物业公司发票、物业管理服务协议、委托招商协议、通知书等证据真实性均无法确认。经审查查明：根据申请人杨某的申请，本院于2014年5月29日分别作出（2014）锡民诉保字第0003号、0004号民事裁定：冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款4700万元或其他等额价值的财产；冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款3200万元或其他等额价值的财产。2014年5月30日，本院作出（2014）锡民诉保字第0003、0004号协助执行通知书，查封了欣达公司名下房产，其中包括本案涉案房屋。2015年2月10日，本院就杨某与欣达公司、姜定仙民间借贷纠纷两案，分别作出（2014）锡民初字第0079号、第0080号民事判决。第0079号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨某支付借款本金2000万元及相应利息。二、如欣达公司到期不能履行判决第一项义务，杨某有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街xx号阳湖广场xx幢（他项权证为：常房他证武字第0××8号，债权数额为1500万元）及常州市北太平路xx号（他项权证为：常房他证字第0××0号，债权数额为200万元）房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。第0080号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨某支付借款本金3000万元及利息。二、如欣达公司到期不能履行上述判决第一项义务，杨某有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街xx号（常房他证武字第xx号，债权数额为3000万元）的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。上述判决生效后，因被告未能按期履行，杨某申请强制执行。本院立案执行，案号分别为（2015）锡执字第0310号、第0317号。执行过程中，本院于2016年1月22日、6月14日两次作出（2015）锡执字第0310、0317号公告，拟对包括涉案房屋在内的欣达公司名下房屋采取拍卖、变卖的执行措施，请相关权利人自公告之日起十日内至本院登记，逾期不登记的，自行承担由此产生的一切法律后果。2017年4月2日，根据申请执行人杨某的申请，本院经审查作出执行裁定书，裁定变更张育琴为上述两案的申请执行人。2017年6月2日，本院作出（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书，裁定将经2016年11月5日拍卖流拍的包括涉案房屋在内的欣达公司名下湖塘镇湖塘街xx号阳湖广场xx幢、xx幢及xx、xx、xx、xx幢中的部分房屋，以流拍价4333万元进行抵债归申请执行人张育琴所有。并于2017年6月5日向张育琴送达了该执行裁定书等法律文书。张育琴于2017年8月2日办理了涉案房屋过户登记手续。又查明：2003年11月12日，曹小波与欣达公司签订合同编号为常欣阳2003年xx号楼xx号的商品房买卖合同，约定曹小波购买阳湖广场第xx幢xx单元xx号房，该房建筑面积27.48平方米，单价每平方米6318.41元，房价总额为173630元。付款方式为2003年11月9日付5万元，11月12日付38630元，11月19日办理按揭贷款85000元，欣达公司应在2005年4月30日前交付。2003年11月19日，曹小波与中国建设银行常州市武进支行(以下简称常州建行)签订借款合同，借款8万元用于支付购房款。2005年7月18日，欣达公司与常州江南中鑫物业管理有限公司（以下简称中鑫公司）向曹小波发出“入伙通知书”,通知办理入户。2005年8月9日，曹小波与欣达公司签订关于阳湖广场市场培育期委托招商协议书，将涉案房屋委托欣达公司全权对外招商兴市。同日，欣达公司开具销售发票，载明曹小波支付购房款157518元。同一天曹小波与中鑫公司签订阳湖广场前期物业管理服务协议。2007年10月1日，曹小波与朱兴元、朱跃华签订常州阳湖广场商铺租赁合同，将涉案房屋出租给朱兴元、朱跃华。以上事实，由当事人陈述、本院（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书、商品房买卖合同、中国建设银行借款合同、中国建设银行个人贷款结清证明、江苏省常州市房地产开发销售发票、维修基金专用收据、江苏省契税完税证、入伙通知书、阳湖广场前期物业管理服务协议、关于阳湖广场市场培育期委托招商协议书、常州阳湖广场商铺租赁合同等证据在卷佐证。本院认为，案外人依据民事诉讼法第二百二十七条提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案在执行过程中，登记在欣达公司名下的涉案房屋被法院拍卖流拍后裁定抵债给申请执行人张育琴，故在本案执行程序终结之前，案外人有权提起本案执行异议。现案外人曹小波主张欣达公司已将涉案房屋出售给其，请求中止执行，故本案争议焦点在于：涉案房屋是否应当中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据曹小波提供的证据，其与欣达公司于2003年11月签订了商品房买卖合同，早于执行案件的查封时间。个人购房担保借款合同和结清证明以及欣达公司开具的购房发票，亦可证实其以支付首付款和银行贷款方式已实际付清购房款。其接收房屋后先委托欣达公司对外招商、后又出租他人，故其占有使用涉案房屋，也早于执行案件中的查封措施。曹小波与欣达公司之间的商品房买卖合同合法有效，且实际已基本履行完毕。涉案房屋已实际脱离开发商欣达公司的责任财产范围，不能再作为欣达公司财产予以执行。案外人曹小波的情形符合上述法律规定的排除执行条件。据此，对其异议，本院应予以支持。鉴于涉案房屋实际已通过执行程序登记在申请执行人名下，后续可通过执行程序予以回转。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对常州市××镇××广场××幢××单元××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二一年六月二十八日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。