贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9789号 原告：龙玉兰，女，1982年9月15日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：沈长春，男，1982年3月5日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），系贵州宜格律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州朗意律师事务所律师。 原告龙玉兰、沈长春诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月27日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告龙玉兰、沈长春的共同委托诉讼代理人魏浪，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告立即为原告办理位于瑞丰铭城XX号商品房权属证书并交付给原告；2．判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款382,726元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止）暂计60,000元；3．判决被告向原告退还三通费829元和重复垫交契税5,743元；4．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2014年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为123.46平方米，房屋总价款为382726元的住宅出卖给原告。双方约定被告交付涉案商品房的时间为2014年10月31日前。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所有权初始登记。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年7月19日，被告向原告收取办证费831元、开户费829元（电开户费529元、闭路电视开通费300元）、契税5741元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，涉案楼幢具备转移登记条件。2021年1月8日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2021年1月22日颁发。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：原告的诉请是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用；被告是否应返还各项开户费及契税。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交付办理商品房有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，本案中，原告曾经于2021年3月31日向本院提起诉讼，而原告的该行为引起本案诉讼时效中断的法律后果，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2018年3月31日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，被告于2018年11月29日具备转移登记条件后，2021年1月8日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。根据合同约定，双方形成委托代办关系，故该项违约金计算应截止至2021年1月8日止。 关于违约金应如何计算的问题，合同约定被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。如前所述，原告的违约金诉请从2018年3月31日起开始保护，现被告逾期已经超过60日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2018年3月31日至2019年8月19日期间的违约金，以原告已付购房款382,726元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至2021年1月8日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告各项开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告电开户费、闭路电视开通费无事实及法律依据，应予退还。 关于被告是否应退还契税的问题，被告认可向原告收取契税5,741元，也认可涉案商品房的契税是原告自行重新缴纳给税务部门，被告并未给原告代缴涉案商品房契税，故对原告要求被告退还契税5,743元的诉请，应调整退还金额为5,741元后予以支持。 原告在诉讼过程中，撤回第一项诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙玉兰、沈长春支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款382,726元为基数，自2018年3月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2021年1月8日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告龙玉兰、沈长春电开户费、闭路电视开通费共计829元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告龙玉兰、沈长春契税5,741元； 四、驳回原告龙玉兰、沈长春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费722元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月十七日 书记员  谢媛媛