河北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀民终365号 上诉人（一审原告）：中铁建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾鹏，北京市首信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘帅，北京市首信律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：勒泰物业服务有限公司。住所地：河北省石家庄市长安区中山东路39号。 法定代表人：杨胜红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：默成志，该公司员工。 委托诉讼代理人：高飞，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：北京戴德梁行物业管理有限公司。住所地：北京市朝阳区光华路1号（商业写字楼）14层1408-1414及1423-1428。 法定代表人：赵振兴，该公司首席执行官。 委托诉讼代理人：吴琦，该公司运营经理。 委托诉讼代理人：董华菊，河北冀能律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：石家庄勒泰房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市长安区中山东路39号。 法定代表人：杨胜红，该公司总经理。 上诉人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团公司）因与被上诉人勒泰物业服务有限公司（以下简称勒泰物业公司）、北京戴德梁行物业管理有限公司（以下简称北京戴德梁行公司）、石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2020）冀01民初380号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 中铁集团公司上诉请求：1．请求撤销一审裁定，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2．请求判令三被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将法定义务与意思自治混同，属于法律适用错误。根据《物业管理条例》的相关规定，一个物业管理区域内仅能由一个物业服务企业实施物业管理，但可以将某些专业服务委托给他人。本案中，北京戴德梁行公司为勒泰中心的物业公司，其将电梯等专业服务委托给勒泰物业公司，勒泰物业公司与北京戴德梁行公司共同为勒泰中心提供物业服务，服务范围为整个勒泰中心。故，上诉人无法自行选择物业服务公司，仅能通过勒泰物业公司和北京戴德梁行公司获取物业服务，不存在意思自治的可能。因此，勒泰物业公司和北京戴德梁行公司作为勒泰中心的物业服务方有义务为勒泰中心全体业主提供同等的物业服务，有义务为上诉人提供电梯、水电等物业服务。一审法院错误的将勒泰物业公司和北京戴德梁行公司应尽的义务，认定为业主方与物业方的意思自治，属于法律适用错误。二、一审法院在勒泰物业公司、北京戴德梁行公司自认未提供电梯等物业服务的情况下，仍认定上诉人要求经济赔偿的诉讼请求没有具体事实和理由，属于事实认定错误。根据《物业管理条例》的规定，上诉人作为801房屋的业主，依法享有电梯等公共物业设施设备的所有权及使用权，勒泰物业公司、北京戴德梁行公司作为电梯等物业设备的管理方，应提供相应的物业服务，但其未提供并已自认，导致上诉人无法对801房屋正常使用、处分、收益，给上诉人造成巨大损失。为证明上述事实及损失的存在，上诉人向一审法院提交了相关证据，证明电梯等设施设备无法使用，且上诉人向一审法院提交了现场勘验及房屋租金鉴定的申请，但一审法院置若罔闻，并认定上诉人要求经济赔偿的诉讼请求没有事实和理由，属于事实认定错误。三、勒泰物业公司、勒泰房地产公司为关联公司，存在相互串通的情况，一审法院认定勒泰房地产公司不应承担连带责任，属于事实认定不清、法律适用错误。勒泰房地产公司为801房屋的原业主，欠付上诉人款项，上诉人通过法院强制执行的方式取得801房屋的所有权，勒泰房地产公司对此一直不满，通过各种方式阻碍上诉人使用801房屋。本案中，801房屋位于勒泰中心8-21层，上诉人需通过一层营销中心的5部电梯才能到达801房屋，营销中心由勒泰房地产公司控制。勒泰房地产公司用建筑装饰材料阻挡5部电梯并阻碍上诉人进入营销中心，致使上诉人无法正常进入801房屋，且勒泰物业公司作为勒泰房地产公司的关联公司与其恶意串通，以电梯维修等行为配合勒泰房地产公司阻碍上诉人正常使用801房屋，致使上诉人至今无法使用801房屋，801房屋空置至今，给上诉人造成巨大经济损失。因此，勒泰房地产公司应承担连带责任。综上，一审法院以不符合起诉条件为由裁定驳回起诉，属于事实认定不清，法律适用错误，严重损害了上诉人的合法权益，恳请二审法院判令支持上诉人的上诉请求。 勒泰物业公司辩称，一、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。勒泰物业公司作为物业服务企业已经与开发公司签订了前期物业服务合同，而上诉人作为业主并未向被上诉人支付物业费，即使不签订物业服务合同，被上诉人作为物业服务企业也一直为勒泰中心整体提供维修、维护、保洁等服务，而且法律并没有明确规定物业服务合同属于要式合同。二、上诉人在一审法院裁定涉案房屋归属后，已经入住并收房，目前房屋由其使用并控制，已经无法再次办理相关的手续。三、在法院裁定涉案房屋归上诉人之前，该房屋已经由国大集团承租，就承租关系上诉人与国大集团下属公司已经存在确认租赁合同效力纠纷案，以及排除妨碍纠纷案，就这两个案件可以看出该房屋已经被租赁，并且承租人已经实际收房并实际使用，勒泰物业公司作为物业服务企业无论向承租人及时提供物业服务，还是向上诉人提供物业服务，均已经履行完物业服务企业应当履行的义务。故，上诉人再起诉勒泰物业公司履行相关的手续及保洁、保安等服务已经不存在事实上的依据。四、关于上诉人要求签订物业服务合同属于强制缔约，依法应当予以驳回。五、目前上诉人的房产尚处于毛坯状态，但专属区域的水、电等公用设施勒泰物业公司已经正常提供，在上诉人经过装修并通过相关部门验收后可以正常使用，但是装修与报验及其专属区域的设备设施等维修工作，均应由上诉人自行负担，不属于勒泰物业公司的义务。综上，上诉人的请求不符合法律规定的起诉条件，一审法院驳回其起诉正确。 北京戴德梁行公司辩称，一、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。合同是当事人意思自治的法律行为，并且法律无明确规定物业公司应当与其管理区域单个业主签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条规定，上诉人作为单个业主，要求与其签订物业服务合同无法律依据，另北京戴德梁行公司已撤出原合同服务区域，上诉人要求签订合同的主张不属于法院受理民事诉讼的范围。另外，上诉人主张赔偿损失，并未向一审法院提交有效证据加以证明，无具体事实和理由，不符合民事诉讼法规定的起诉条件。二、上诉人房产并非北京戴德梁行公司进行物业管理范围，上诉人要求北京戴德梁行公司对其行使物业管理权及提供物业服务，无事实和合同依据。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业公司应当按照物业服务合同约定提供相应的服务。根据北京戴德梁行公司与石家庄勒泰商业管理有限公司2017年3月31日签订的《石家庄勒泰中心物业服务管理合同》第1条、第2条可知，北京戴德梁行公司提供物业服务的范围是“石家庄勒泰中心地下4层至地上6层，主体功能为商业设施、地下停车场”。本案中，上诉人的3-801房屋房产位于“石家庄勒泰中心3号塔楼8-21层，主体功能为公寓”，并非北京戴德梁行公司提供物业服务的范围。故，北京戴德梁行公司无义务为上诉人提供相关物业服务。此外，上诉人主张其进出公寓、电梯等物业服务事项，不属于北京戴德梁行公司的服务范围，而且北京戴德梁行公司负责物业范围内的电梯、水电等均处于良好运营状态，亦未对上诉人案涉房产产生任何不良妨碍。故，上诉人要求北京戴德梁行公司为其提供进出电梯等物业服务无法律与事实依据。 勒泰房地产公司未提出答辩意见。 中铁集团公司向一审法院起诉请求：1．判令勒泰物业公司与北京戴德梁行公司为中铁集团公司办理勒泰中心3-801房屋入住手续；2．判令勒泰物业公司、北京戴德梁行公司与中铁集团公司签订勒泰中心3-801房屋的物业服务合同；3．判令勒泰物业公司与北京戴德梁行公司提供进出、电梯、通道、水电、安全、保洁等全部设施设备服务正常运行的物业服务，使勒泰中心3-801号房屋达到完全使用状态；4．判令勒泰房地产公司作为房屋开发方配合办理完成上述诉讼请求；5．判令勒泰物业公司、北京戴德梁行公司、勒泰房地产公司连带赔偿未为中铁集团公司使用勒泰中心3-801号房屋提供物业服务造成的经济损失，暂计至2020年7月16日（731天），暂计金额70866388.89元（实际经济损失自2018年7月17日起至勒泰物业公司、北京戴德梁行公司、勒泰房地产公司履行全部物业服务义务之日止，每年以436250000元的8%计算）；6．本案的全部诉讼费用由勒泰物业公司、北京戴德梁行公司、勒泰房地产公司承担。 一审法院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第四百七十一条规定，当事人订立合同，可以采用要约、承诺方式或者其他方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 本案中，中铁集团公司对勒泰房地产公司名下位于石家庄市勒泰中心3-801号房产取得产权，是经一审法院强制执行由北京仲裁委员会作出的（2016）京仲裁字第081号裁定书，于2019年1月1日取得涉案房产《不动产权证书》，并由中铁集团公司占有案涉房产的。中铁集团公司主张勒泰物业公司、北京戴德梁行公司拒绝为其办理案涉房产的入住及提供物业服务，并阻碍其进入涉案房屋，但中铁集团公司自认已实际占用案涉房产，但未提交证据证明其曾向勒泰物业公司、北京戴德梁行公司提出签订物业服务合同的要约，或者向勒泰物业公司缴纳一定的物业费要求享受物业服务的意思表示，也未能提交勒泰物业公司、北京戴德梁行公司拒绝为其提供物业服务的证据，况且享受物业服务、缴纳物业服务费以及缔约签订物业服务合同属于当事人意思自治缔约的法律行为，其诉请判令勒泰物业公司、北京戴德梁行公司与其签订物业服务合同，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。其主张因勒泰物业公司、北京戴德梁行公司未为其提供物业服务造成经济损失，没有具体的事实和理由，不符合法律规定的起诉条件。中铁集团公司主张勒泰房地产公司与勒泰物业公司系关联企业，恶意串通共同损害其合法权利，造成巨大损失，但未提交证据予以证实，其诉请勒泰房地产公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回中铁建设集团有限公司的起诉。中铁建设集团有限公司预交的案件受理费396132元，予以退还。 本院经审理查明，石家庄市中级人民法院于2018年7月17日作出（2016）冀01执589号之四执行裁定书，裁定将勒泰房地产公司名下位于石家庄市勒泰中心3-801号房产，交付中铁集团公司以抵偿所欠的部分债务。中铁集团公司于2019年11月1日取得该房产不动产权证书。 本院认为，本案争议的焦点问题是，一审裁定驳回中铁集团公司的起诉是否正确。中铁集团公司根据一审法院执行裁定书，取得案涉房产以抵偿勒泰房地产公司所欠部分债务，并已获取该房产不动产权证书。依据《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。中铁集团公司作为业主，有权要求案涉房产的物业公司提供相关物业服务。中铁集团公司提起本案诉讼，请求判令勒泰物业公司、北京戴德梁行公司提供相关物业服务，及由该二公司、勒泰房地产公司赔偿相应损失等，具有明确的被告、具体的诉讼请求和事实、理由，属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖，符合民事诉讼法第一百一十九条关于起诉条件的规定。至于中铁集团公司的诉请是否成立，勒泰物业公司、北京戴德梁行公司、勒泰房地产公司在本案中是否应承担民事责任，如何承担责任，属于实体审理的范畴。在中铁集团公司已向一审法院提出现场勘验和房租租金鉴定申请情况下，一审法院径直裁定驳回中铁集团公司起诉，适用法律错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销河北省石家庄市中级人民法院（2020）冀01民初380号民事裁定； 二、本案指令河北省石家庄市中级人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 陈振杰 审 判 员 苑秀霞 审 判 员 杨 杰 二〇二一年六月十八日 法官助理 刘 鹏 书 记 员 赵沙沙