河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民再150号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈庆林，男，1965年5月25日出生，汉族，住河南省偃师市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王周亮，男，1976年4月8日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人:李利丽,女,1987年9月16日出生,汉族,住河南省宝丰县。再审申请人沈庆林因与被申请人王周亮租赁合同纠纷一案，沈庆林不服本院作出的（2020）豫03民终6842号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年3月22日作出(2021)豫03民申14号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人沈庆林，被申请人王周亮的委托诉讼代理人李利丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈庆林申请再审称，1、请求撤销洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终6842号民事判决；2、请依法判决被申请人返还申请人剩余租金50000元；3、二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、2016年5月21日，被申请人厂房已被偃师市槐新街道办事处认定为非法招租，并进行了断电，无法使用。二、被申请人没有尽到合同义务构成违约，应当承担相应责任。三、被申请人保证没有任何问题，并能办理相关环评手续。申请人因为被申请人原因才致使自己一直无法办理环评手续，因此申请人一直没有入驻厂房。申请人已有前车之鉴，因此，若不是被申请人有言在先，申请人绝不会租赁被申请人厂房。因此申请人认为被申请人存在过错，应当承担违约责任。四、申请人找被申请人要求退款时，有电话录音，被申请人答应退款并且赔偿损失。五、案涉厂房虽然现在有电，但是是撕拉乱扯通过村里接的电，不是国家电网的工业用电，根本无法满足工业生产需要，所以我们是没有办法使用的。王周亮辩称：申请人签完合同租金一共是13.77万元，被申请人在车间里建围挡花费2.93万元，签完合同申请人仅付5万元租金，当时申请人说经济上不方便，一周后将剩余租金及围挡费用支付。5万元支付后车间大门的钥匙就给申请人了，车间有前后两个门，申请人自己安装了一个大门，另一个大门是厂房的，两个大门的钥匙都是申请人持有的，申请人没有按照合同的约定在签完合同之后支付租金，所以是申请人违约在先。停电只是暂时的停了一段时间，被申请人就积极的调解接通了厂里的电，在再审复查中我方交过一些照片，到目前为止厂里还是有水电的，有相关缴费票据都可以查证，目前有30多家企业都在正常经营。停电只是政府部门对手续不全企业采取的措施，我们提供的厂房是有不动产证是合法合规的。沈庆林向一审法院起诉请求：原告开办偃师市首阳山镇京丽园鞋厂，由于以前租赁的厂房系违建不能再使用，于2019年5月份与被告签订了厂房租赁合同，但被告要求合同签订日期必须签到4月1日，原告无奈同意。合同约定每年租金137700元，被告保证该厂房水电路畅通。2019年5月份，原告支付被告50000元租金，但被告出具收据的日期为4月1日。2019年5月18日，由于被告厂房属于违章建筑，政府对其停水停电，截至起诉之日还没有来电，因此，原告一直都没有将自己的鞋厂搬至被告厂房。原告认为，自己是在被告保证该厂房不属于违建且水电路三通，该厂房能够正常使用的情况下才承租的，但现在政府停水停电导致自己无法使用，租赁合同已无法履行。现请求依法判令：1、解除原、被告签订的厂房租赁合同；2、被告返还原告租金50000元；3、被告赔偿原告损失20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审审理查明：偃师市槐新街道办事处槐庙村委会在偃师市××引线西侧、北环路北侧有钢构厂房一处，面积46575平方米，该处厂房办有不动产权证。2019年1月23日，槐庙村委会与被告王周亮签订厂房租赁合同一份，将该处厂房租赁给王周亮经营，租期20年，自2019年2月1日至2039年1月30日，租金为每平方米每月7元。后王周亮就该处厂房化整为零对外招租。原告沈庆林从2014年开始在偃师市××古村开办经营偃师市首阳山镇京丽园鞋厂，办理有工商登记手续。由于之前租赁的厂房系违章建筑无法继续使用，沈庆林准备在上述厂房内租赁一个车间继续经营鞋厂。经与被告王周亮协商，双方于2019年4月13日签订“厂房租赁合同”一份，主要内容为：甲方：王周亮，乙方：沈庆林，乙方需租用甲方厂房，使用面积为1530平方米，每平方米租金每年90元，共计137700元；租期为伍年，自2019年4月1日起至2024年4月1日止；房租交付办法：合同签字之日起，壹年租金提前一个月一次付清。租用期满，乙方有优先续租权，乙方应在期满之前一个月通知甲方并预付下一年租金。在同等条件下，甲方不得以任何理由再转让给其他人；甲方水电路三通，乙方用水用电费用自理。按时交水电费；乙方应妥善保护甲方厂房及各种设施，如人为造成损失，由乙方负责修理，如需改造需经甲方同意，方可装修，不得破坏厂房结构，费用自理；租赁期间，双方不得违约，若单方终止合同者，按违约处理，违约方应向守约方赔偿一切经济损失；乙方在租用期内，只有使用权，允许转租转让，不得抵押。合同落款日期为2019年4月1日。合同签订前，原告沈庆林向被告王周亮预付租金10000元，合同签订当日，原告又向被告交纳租金40000元。被告给原告出具收据一份，载明：今收到沈庆林车间租金预付款50000元，欠87700元。收据落款日期也为2019年4月1日。2019年5月21日，偃师市商城街道办事处发布关于“散乱污”企业清零专项行动通告，对上述厂房切断工业用电。此时，原告沈庆林还未将之前自己所办鞋厂的机器设备搬迁至上述所租车间，还未开始使用上述车间。由于没有工业用电，原告实际已经无法使用上述所租车间，遂要求被告退还所交租金，被告不同意，原告诉至本院。在诉讼过程中，原告沈庆林向本院申请财产保全，本院于2019年7月22日作出（2019）豫0381民初3258号民事裁定书：冻结被告王周亮银行存款50000元或查封王周亮价值50000元的其他等值财产。上述事实，有原、被告双方的陈述，厂房租赁合同，收据，现场照片及庭审笔录等在卷资证。一审认为：原告沈庆林与被告王周亮签订的厂房租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因没有工业用电，原告沈庆林实际已经无法使用所租车间经营鞋厂，合同目的无法实现，故原告要求解除合同，符合实际情况，本院予以支持。在合同中，双方约定由被告保证水电路三通，因没有工业用电导致原告无法使用所租车间，被告没有尽到合同义务，构成违约，且原告也未实际使用所租车间，因此，原告要求被告退还租金50000元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失20000元，但其未提供证据予以证明，本院不予支持。对被告辩称不应解除合同、不应退还租金的意见，与现有证据证明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告沈庆林与被告王周亮签订的“厂房租赁合同”。被告王周亮于本判决生效之日起十日内退还原告沈庆林租金50000元。驳回原告沈庆林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元及保全申请费520元、保全保险费200元，共计2270元，由被告王周亮承担。王周亮不服一审判决，上诉请求，一、依法原判第二项;改判驳回对方全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。二审认为：经过一、二审审理已查明，案涉争议厂房系王周亮于2019年1月23日，从偃师市槐新街道办事处槐庙村委会租赁而来，该处厂房办有不动产权证。后王周亮就该处厂房化整为零对外招租。沈庆林与王周亮方于2019年4月13日签订“厂房租赁合同”一份，约定了使用面积、租期、租金标准及交付办法，沈庆林共向王周亮交付租金5万元，王周亮出具了收据。之后因为偃师市商城街道办事处治理“散乱污”企业，对上述厂房切断工业用电，沈庆林未实际使用案涉厂房，要求退回租金，双方发生争议。关于王周亮的上诉事项，经审查，合同签订后，双方均应按该合同履行义务，享有权利。履行过程中,案涉厂房遇到政府治理“散乱污”企业并切断工业用电，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，该厂房被政府列入“散乱污”企业进行治理并切断工业用电，系由于王周亮提供的厂房存在不规范现象造成，王周亮应当承担相应的过错责任。沈庆林作为企业经营者与承租商户，与王周亮签订“厂房租赁合同”时，应当尽到必要的注意义务，对案涉厂房的各项状况及是否达到本企业使用条件需进行充分了解与考察。结合本案双方对合同的签订、履行及交付费用的实际情况，本院酌定双方承担同等责任，王周亮应当退还沈庆林租金50%即25000元为宜，并从沈庆林向一审法院主张权利之日起支付。由于案涉厂房已经被政府部门列入治理范围，继续履行合同已成为不能，一审法院判决解除并无不当，对王周亮要求继续履行合同的上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，查明事实基本清楚，责任认定有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初3258号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初3258号民事判决第二、三项；三、王周亮于本判决生效后十日内向沈庆林退还25000元，并支付利息（以25000元为基数,自2019年7月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回的王周亮其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理1050元，由王周亮负担。本院经再审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院再审认为，一、双方于2019年4月13日签订的“厂房租赁合同”明确约定甲方（王周亮）保障水电路三通。2019年5月21日，偃师市商城街道办事处发布关于“散乱污”企业清零专项行动通告，对上述厂房切断工业用电，致使合同目的无法实现。原审判决解除原告沈庆林与被告王周亮签订的“厂房租赁合同”，符合法律规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。导致本案合同目的无法实现的原因是由于被申请人没有履行保证水电路三通的义务所致，且截至案涉厂房被切断工业用电时，申请人沈庆林还未开始使用上述车间，故被申请人收取申请人的案涉厂房预付款50000元应当予以退还。三、关于被申请人在车间里建围挡花费2.93万元，双方并未在合同中约定该笔款项由申请人承担。综上所述，沈庆林的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫03民终6842号民事判决。二、维持偃师市人民法院（2019）豫0381民初3258号民事判决。一审案件受理费1550元及保全申请费520元、保全保险费200元，共计2270元，由王周亮承担，二审案件受理费1050元，由沈庆林承担。本判决为终审判决。审判长 吴 磊审判员 时志伟审判员 沈可可二〇二一年六月二十八日书记员 赵 琪