四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0522民初107号 原告：范科，男，生于1991年10月20日，汉族，四川省泸县人，住四川省泸县。 原告：冯丽，女，生于1993年4月10日，汉族，四川省泸县人，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：胡习康，合江县白沙法律服务所法律工作者。 被告：肖学东，男，生于1973年11月8日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成易梅，四川万盛行律师事务所律师。 被告：郑贤友，男，生于1970年6月21日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：陈庆忠，四川荔香律师事务所律师。 被告：合江县白沙镇灵丹村村民委员会，社会统一信用代码54510522ME1290709R，地址四川省泸州市合江县白沙镇灵丹村4组。 法定代表人：税华沱，该村村主任。 委托诉讼代理人：李娟（该村副主任），女，生于1992年9月22日，汉族，四川省合江县人，住四川省泸州市合江县。 原告范科、冯丽与被告肖学东、郑贤友、合江县白沙镇灵丹村村民委员会（以下简称“村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告范科、冯丽及其委托诉讼代理人胡习康，被告肖学东的委托诉讼代理人徐文燕、成易梅，被告郑贤友的委托诉讼代理人陈庆忠，被告村委会的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范科、冯丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购买被告的灵丹村聚居点的房屋购房款246，380元。2、判令被告给付原告购房款利息46，603元（购房中第一次支付的100，000元，按国家同期存款年利率375.12元/万元计算3年，第二次支付的146，380元，按国家同期贷款，当时贷款月利率0.8%计算），从起诉之日起，至购房款本金和利息付清止。3、本案产生的误工损失费由被告方承担。4、判令被告给付原告造成的损失费30，450元（包含门窗、地板、水泥、人工工资等费用）。5、本案的公告费和起诉的相关费用由被告方承担。事实与理由：2013年，开发商在合江县白沙镇灵丹村四社修建村民聚居点，将修建村民聚居点工程承包给被告肖学东，被告肖学东修完工程后，开发商欠被告肖学东部分工程款，被告肖学东的妻子与开发商达成协议，协议内容：2013年王春给开发商（郑贤友）修建白沙镇灵丹村村民聚居点房屋，开发商没有资金支付的部分工程款，委托王春代其收取聚居点5套房屋的款项，每套按1，000元/㎡计算，用以扣除工程款。被告肖学东同妻子王春协商，将授权变卖的房屋卖给原告。原告第一次向被告肖学东支付100，000元（至今3年零7个月），原告第二次向被告肖学东支付146，380元（此笔款项是原告贷款支付的，当时贷款利率为0.8%，到现在已有2年6个月）。原告将所购房屋在去年农历十月进行装修，把门窗换了，地板安装完毕后，其他人提出房屋是开发商卖给自己的，不是原告的。发生争议后，双方到派出所、镇政府反映，并经多次调解未能处理。综上所述，被告肖学东无权处理开发商的房屋，却同原告进行了房屋买卖，并收取了原告购房款246，380元。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第122条规定，特向人民法院提出如上诉求。 被告肖学东辩称，1、原告第一条诉称的返还请求没有法律关系支撑，是主张合同解除还是主张合同无效需要明确法律关系；第二条诉称，本案中的各被告是连带责任还是其他责任未予明确；2、被告肖学东作为本案被告主体不适格。 被告郑贤友辩称，本案应该确定原告是解除合同还是主张合同无效，各被告是单独承担责任还是连带承担责任。被告郑贤友确实以四川鑫欣建设工程有限公司的名义修建了灵丹村居民聚居点，但没有委托或准许被告肖学东出售案涉房屋。被告郑贤友也没有与原告签订房屋买卖合同，也没有收到原告的购房款。原告在购房时，没有做到审查注意义务，自己存在过错。被告肖学东明知对案涉房屋不具有处分权，而进行销售并收取房款，系违法行为，由此给被告郑贤友造成的损失，被告郑贤友将另行诉讼。原告购房时灵丹村居民聚居点设有售房部，原告却不到售房部购买房屋，且购房后没有与售房部办理相关购房手续，根据合同相对性原则，原告与被告郑贤友之间房屋买卖合同关系不成立。请求法院依法驳回原告对被告郑贤友的诉讼请求。 被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会辩称，村委会公章管理随意，当事人对村上来说，既然双方都达成协议，村委会才给双方盖的章，当时没有当事人和肖学东之间的交易详细情况，村委会都不了解具体情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下： 原告提交证据和事实的认定： （一）书证：1、双方当事人的身份信息证明材料一份，证明双方当事人的基本身份信息。2、村民委托代建房协议书原件一份，证明：追加被告郑贤友与被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会的原因。3、收条原件一份，证明：2017年2月9日被告肖学东收了原告范科、冯丽房屋全款的事实属实。4、协议一份，证明：2015年2月17日被告郑贤友委托王春代收白沙镇灵丹村村民聚居点5套住房的代建款，每套按1,000元/平方米计算。5、调解签到册原件一份，证明：二原告与被告肖学东双方因房屋买卖进行调解时的到场人员情况。6、会议记录原件一份，证明：二原告与被告肖学东双方因房屋买卖产生的纠纷后的调解会议记录及一房二卖的情况。7、原告房屋装修时的损失（门窗、交通费等）共计32，186元。分别是门窗、地板、水泥、人工装修工资和代理费、交通费（2021年3月30日的机票是上一次因没有成功开庭产生的）。被告肖学东质证意见：对身份信息的真实性无异议。对代建房协议真实性无异议，通过村委会以及被告郑贤友的质证，说明该协议是客观真实存在的，村委会的盖章是真实有效的。而代建协议是村民聚居点进行房屋销售后签订买卖合同的表现方式，证明原告购买房屋与被告村委会、被告郑贤友之间构成了买卖合同关系。对收条真实性无异议，该收条是被告村委会与被告郑贤友销售房屋的证据。原告支付房款抵做被告肖学东的工程款，原告支付房款给被告肖学东的行为视为原告向被告村委会以及被告郑贤友履行房款的行为。对被告郑贤友与王春的协议，真实性无异议，也恰好证明了原告出示的收条产生的原因和由来。收条上第三条载明的是代收房款抵做部分房屋工程款，工程款并未全额抵款。对原告出具的签到册，第一份签到册没有载明时间、出处、组织调解的人员，且该记录未经任何人签字。此会议记录不能证明真实性，对会议记录不予认可。在原告出具的签到册上没有被告肖学东的签字，但在会议记录中体现了被告肖学东代表字样，前后矛盾，不予认可该组证据。对原告提出的装修等损失，原告举示的第一组收据，本身能够证明原告已经进入装修，说明本案涉及的房屋，被告村委会已经将该房屋交付给原告，原告已经使用这一事实；原告在装修工程中涉及的票据应该补齐，门窗、地板、水泥、人工装修工资应提供相应清单、付款凭证，进行佐证，原告目前出示的证据无法形成证据链，不能证明是基于装修产生的费用，无法确定该票据的真实性；代理费没有合同佐证，且一张票据是不当得利，一张是房屋买卖，这两张票据是不同的两个案由，原告的证据提供不合法，票据应有合同相支撑，也没有提供基于合同解除产生的代理费由被告承担的约定，该收据不符合票据的出具要求；对机票真实性无异议，但机票产生的时间是2021年3月30日、3月27日、4月19日，不能证明与本案的关联性，且不能将此作为产生的损失。被告郑贤友质证意见：对代建房协议有异议，该证据仅证明原告与被告村委会以及被告郑贤友委托代建关系，不能证明房屋买卖合同关系成立，且该协议存在复印后再盖章的情形，被告村委会公章管理随意性较强。被告郑贤友私章因无编码，不排除其他人私刻的情形，该协议也无被告郑贤友的签名，其真实性有异议，该协议不能达到原告的证明目的。购房收条，该收条系被告肖学东个人出具给原告的，不能证明原告与被告村委会以及被告郑贤友之间的房屋买卖合同的关系的成立。且该收条，系白条，不能证明原告确已经将购房款支付给被告肖学东的事实，不排除原告与被告肖学东之间恶意串通，损害被告村委会以及被告郑贤友合法权益的情形。对会议记录和签到册无异议。对原告装修等损失，第一份装修损失，没有相关装修合同、材料清单，这些发票和收条，均不是正式发票，也没有收款人的身份证复印件，真实性无法考证；第二份代理费发票，因原告未提供代理合同，收取代理费依据，且发票不是正式发票，对该组发票均不予认可；第三份机票，因原告主张权利所产生的交通费不必然导致原告选择乘坐飞机，对该机票不予认可。被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会质证意见：村委会公章管理随意，但对村上来说，既然双方都达成协议，村委会才给盖的章。当时没有当事人和肖学东之间的交易详细情况，村委会都不了解。对原告的装修损失无意见。以上事实，双方当事人无争议部分，本院予以确认，存在争议的，本院综合全案再做认定。 （二）证人证言：伍贤珍、付某（并出庭作证）、刘某、赵某、王某5人的调查笔录原件一份，证明：二原告与被告肖学东之间的房屋买卖情况是事实。二原告与被告肖学东双方在第三方的出现之后产生纠纷，后经相关部门组织调解到现在仍未得到解决的情况。被告肖学东质证意见：对原告出示的调查笔录：证人未到庭接受质询，不能证明笔录记录的客观性，也剥夺了被告的质询权；原告举示的5分调查笔录中，能反映出责任均为太伏镇王湾村四社的村民，从证人表述中载明，王湾村四社到本案争议的灵丹村聚居点，步行要两个小时，说明证人并不当然了解本案争议情况，证人陈述的不具有客观性。证人也不是在灵丹村购买房屋的人员；证人在调查笔录中知晓的均为听说，也没有载明消息来源的途径，说明这5分调查笔录不具有客观性。对原告出示的其母亲的证人证言与原告出示的第二组书证相互矛盾，应先采用书证，对原告出具的5份调查笔录均不予认可。对证人付某的证言，证人进行了当庭作证，能反映出证人当庭作证与调查笔录的内容有矛盾，应采用当庭作证，不应采用调查笔录；对证人陈述的内容涉及灵丹村聚居点的房屋都是进行了门的安装，出售方交付钥匙给买售人完成买卖合同的交付行为。证明了本案的原告与被告村委会之间的买卖合同关系是已经履行完毕且原告已经入户装修的行为，证明被告肖学东已经完成房屋的交付。被告郑贤友质证意见：对证人证言调查笔录，该证人证言仅能证明原告与被告肖学东之间因购房产生纠纷的事实，不能证明原告与被告村民委员会以及被告郑贤友之间的房屋买卖合同关系成立的事实。证人付某对原被告之间的房屋买卖不在现场，不知情，不能证明原被告之间的房屋买卖合法。被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会质证意见：对证人证言无意见。关于证人证言，因双方当事人存在争议，本院综合全案再做认定。 二、对被告提交证据及事实的认定： （一）对被告肖学东提交证据及事实的认定：1、白沙镇灵丹村村民聚居点工程结算依据，包括材料的结算、工程量的核算、增量工程的结算，一共8页。证明：被告郑贤友与王春一方于2015年4月30日就案涉工程进行结算，经结算郑贤友一方尚欠王春一方工程款4，286，000元；被告肖学东是王春一方的共同承建人，王春是肖学东的妻子；基于案涉工程被告郑贤友欠付王春与肖学东工程款的事实，双方签订协议。2、王春与被告郑贤友的协议，证明：协议由被告郑贤友与王春签订，载明对案涉工程基于被告郑贤友欠付工程款的事实，委托王春一方代收5套代建房款，以每套1，000元每平方计算，抵做被告郑贤友一方应当支付给王春与被告肖学东一方的部分工程款。这两份证据的目的，是为了证明被告肖学东用代收房款折抵工程款有双方约定来支撑，而不是涉及被告郑贤友一方现在欠付工程款多少的事情。被告郑贤友一方的质证意见并没有否认郑贤友签字的事实，只是对欠付工程款存在异议，对2016年未支付工程款的事实没有做否认且本案涉及的是房屋买卖合同的解除与否，而不涉及被告肖学东与被告郑贤友之间的工程款的支付情况。由此可见，结算依据和协议上有被告郑贤友签字的事实本身无异议，只是对内容中的欠款金额有歧义。被告郑贤友质证意见：对三性无异议，经核实，真实性有异议，本案被告肖学东与合伙人雷建，曾向本院起诉被告郑贤友支付案涉工程款。经本院、泸州市中级人民法院判决，被告郑贤友仅欠肖学东工程款1，000，000元，被告郑贤友已经支付肖学东现金800，000元余，让被告肖学东自行出售房屋3套抵做工程款。现肖学东收取的工程价款已经远超应得工程价款，被告郑贤友将另行起诉，该份结算依据被告郑贤友不予认可。对协议的三性有异议，除上次原告方出示时的质证意见外，说明该协议不客观真实，不符合一般的交易常理，被告郑贤友也不可能将案涉聚居点任意住房和5套门市，每套按1，000元每平方米抵让给案外人王春。根据原告与被告肖学东所签订的代建房协议约定的房屋价款，套房为1，400元每平方米，门市为2，380元/平方米，该协议不符合交易常理，更不符合客观真实。该协议并没有载明被告郑贤友委托肖学东销售案涉房屋，也没有载明王春可以委托肖学东销售案涉房屋。原告质证意见：无意见。被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会质证意见：无意见。对以上证据，本院综合全案在做确认。 （二）对被告郑贤友提交证据及事实的认定：说明一份，证明：被告郑贤友将案涉工程聚居点1、2、3、4号楼4-5层，限量3套由被告肖学东出售，单价1，280元/平方米，抵做工程款。该证据限制了数量以及价款，明确楼层地点，客观真实，足以推翻被告肖学东所出示的证据。原告质证意见：原告也不清楚，请求法院认定。被告肖学东质证意见：该证据，从说明本身，签订“肖学东”字样能够反映出是拓写的样子，与原告出具的证据中，被告肖学东的收条中载明“肖学东”的字样存在差异，不能证明该字是被告肖学东本人签订；从该说明内容看，反映出郑贤友欠付肖学东一方工程款这一事实，说明被告肖学东代被告郑贤友出售房屋用房款抵做工程款是有依据的；从内容看，该说明被告郑贤友同意拿出3套房屋由肖学东出售作为工程款支付给被告肖学东，与2015年2月17日王春与被告郑贤友签订的协议中，由王春一方代收郑贤友出售房屋的房款，并不矛盾，两者之间不成立替代某一份书证或只能存在一个说明或协议的文字载明；说明日期是更改过的，不能证明真实性，起不到被告郑贤友一方的证明目的。被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会质证意见：无意见。以上证据，双方存在争议，本院综合全案再作确认。 （三）对被告合江县白沙镇灵丹村村民委员会提交证据及事实的认定：陈述事实：1、房屋代建协议性质无异议。2、房子的买卖范围对象无要求。3、买卖合同就是代建协议。4、钥匙都是交付了的，在售房部。原告质证意见：钥匙是被告肖学东交付的，其他无异议。被告肖学东质证意见：售房部保管钥匙，售房部是被告郑贤友开设用于销售房屋的地方，原告说是被告肖学东交付的，在哪里交付的？被告郑贤友质证意见：代建房屋协议第一条明确了是根据村民一事一议决议和县上有关村民聚居点的相关文件精神提供依法补偿取得的案涉地块土地使用权。该地块规划用途为村民聚居点房屋建设和工业设施建设，所以该村民以外的人是不能够购买该村民聚居点的。以上事实，本院综合全案后再做认定。 本院经审理查明事实如下：2013年，被告村委会根据合江县有关村民聚居点相关文件精神和村民一事一议决议，依法提供补偿取得合江县白沙镇灵丹村四社土地使用权（该土地性质为被告村委会集体所有），用于村民聚居点房屋设施建设和公益建设，在合江县白沙镇灵丹村四社修建村民聚居点。该聚居点修建工程由开发商即被告郑贤友代建（被告郑贤友挂靠四川鑫欣建设工程有限公司代建），代建费用由被告郑贤友出资，房屋由被告郑贤友出卖，自负盈亏。被告郑贤友代建后，将修建村民聚居点工程承包给被告肖学东，被告肖学东修完工程后，开发商欠被告部分工程款，被告肖学东的妻子王春与被告郑贤友达成协议，协议内容：2013年王春给开发商（郑贤友）修建白沙镇灵丹村村民聚居点房屋，开发商没有资金支付的部分工程款，委托王春代其收取聚居点5套房屋的款项，每套按1，000元/㎡计算，用以扣除工程款。被告肖学东同妻子王春协商，将授权变卖的房屋卖给二原告。2016年1月16日，二原告购买白沙镇灵丹村村民聚居点房屋，与被告村委会签订《委托代建房协议书》（为统一格式合同），委托代建方二原告冯丽、范科在《委托代建房协议书》上签字捺印，受委托代建方被告村委会及法定代表人、受委托代理人被告郑贤友在《委托代建房协议书》上盖章，被告肖学东在受委托代理人处签名捺印。合同约定：代建房门市（底层）为四栋从2号楼往1号楼第14间，建筑面积为47.73㎡，单价2，380元/㎡，价款为113，597元；代建住房为四栋2单元2层1号，建筑面积106.72㎡，单价1，400元/㎡，价款为149，408元。付款期限：第一次于签订合同时原告向被告肖学东支付100，000元；第二次在工程主体完工后付清全部房款。二原告于第一次签订合同时即2016年1月16日向被告肖学东支付100，000元，第二次于2017年2月9日向被告肖学东支付146，380元。被告肖学东收到房款后，向二原告出具收到购房款263，005元的收条，优惠后实际支付246，380元。原告购房后于2020年农历10月进行装修，把门窗换了，并把地板安装完毕后，其他人提出房屋是开发商卖给自己的，不是原告的。发生争议后，双方到派出所、镇政府反映，并经多次调解未能处理。原告以被告肖学东无权处理开发商的房屋，却同原告进行了房屋买卖，并收取了原告购房款246，380元，认为房屋买卖合同无效，向本院提出前列诉讼请求。另查明，原告范科、冯丽是泸县人。审理中，原告提出的装修损失，部分未提交正式发票，证据存在瑕疵，被告郑贤友、肖学东未予认可。还查明，二原告诉讼时被告肖学东无法联系，二原告在被告住所地开具了被告肖学东下落不明证明，本院依法进行公告（送达起诉状副本等法律文书），二原告支付公告费400元。审理中，原告提交了飞机票等请求被告肖学东赔偿务工等损失。 上述事实，有双方当事人的身份信息、委托代建房协议书、协议、说明、收条以及双方当事人的陈述笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉土地性质为白沙镇灵丹村村民集体所有，用于村民聚居点房屋设施建设和公益建设。白沙镇灵丹村村民委员会根据村民一事一议决议修建聚居点，案涉房屋可供白沙镇灵丹村村民居住。本案原告范科、冯丽是泸县人，在白沙镇灵丹村集体土地上建房居住，违反了法律强制性规定，故原告范科、冯丽与白沙镇灵丹村村民委员会签订的《委托代建房协议书》无效（并非原告所称的被告肖学东无权卖房导致合同无效）。按照无效合同的处理，二原告取得的房屋应当归还给白沙镇灵丹村村民委员。被告肖学东与被告郑贤友之间所欠工程款用房屋折抵具体是哪些双方存在争议，房款是被告肖学东收取，应由被告肖学东向二原告退还，故本院对二原告请求被告肖学东退还房款246，380元的诉讼请求依法予以支持。二原告的房屋装修损失，因双方当事人都应知道二原告不可以在白沙镇灵丹村建房居住，双方都存在相同过错，应承担对等责任。但二原告提供装修等损失证据不足，不能确定其损失金额，本院依法对二原告提出的装修损失依法不予支持。二原告可在证据充分后另案处理。二原告提出的机票及务工损失非本案直接损失，为间接损失，本院依法不予支持。关于公告费400元，是因为诉讼需要且直接支出的费用，可以列入损失计算。二原告请求对房款100，000元从2016年1月16日按三年期存款利率计算支付利息，没有约定也不符合法律规定，本院依法不予支持。但从2016年1月16日按同期一年期存款利率计算支付利息，符合法律规定，本院依法予以支持。二原告请求对房款146，380元房款，按一年期贷款利率的四倍计算利息，没有约定也不符合法律规定，本院依法不予支持。但从2017年2月9日起按同期一年期贷款利率计算支付利息，符合法律规定，本院依法予以支持。以上损失是由被告肖学东造成，应由被告肖学东承担。 综上所述，被告白沙镇灵丹村村民委员会根据村民一事一议决议修建聚居点，按照土地性质界定，只能供灵丹村村民居住。二原告系泸县人非灵丹村村民，在白沙镇××村××点购房，违反土地管理法律法规强制性规定，故该买卖合同无效。房款是由被告肖学东收取，应由被告肖学东退还并支付上述利息损失，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告其余诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告范科、冯丽与被告白沙镇灵丹村村民委员会、被告肖学东、被告郑贤友签订的《委托代建房协议书》无效。 二、原告范科、冯丽于本判决生效之日起十日内将案涉房屋退还给被告肖学东。 三、被告肖学东从本判决生效之日起十日内向原告范科、冯丽退还购房款246，380元，并从2016年1月16日以房款中的100，000元为基数，按同期一年期存款利率计算支付利息；从2017年2月9日起以房款中的146，380元为基数，按同期一年期贷款利率计算支付利息，至款项付清止。 四、驳回原告范科、冯丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6，152元，公告费400元，合计6,552元，由被告肖学东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  陈文辉 人民陪审员  龚有中 人民陪审员  谢大莲 二〇二一年六月二十八日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  万礼霞