辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1410号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：张德洪，男，1965年3月29日出生，汉族，住营口市站前区。上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司因与上诉人张德洪物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人支付物业服务费9284元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，作为物业服务企业提供物业服务，被上诉人应按每月每平方米2元（含电梯费）的约定标准缴纳物业费。被上诉人于2016年2月24日至2020年9月24日共计欠缴55个月物业服务费9284元。根据合同第七章第二十二条，因业主或物业使用人违反本合同约定，使乙方未达成本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任。本案系被上诉人不缴纳物业费违约在先，上诉人多次催费未果采取的救济方式，上诉人对此不应承担责任。且电梯停用期间上诉人正常提供物业服务，停用时间仅为2019年9月4日-2020年5月1日，9个月。一审判决认为此期间被上诉人未享受电梯服务，从而判决扣减1年物业服务费2025.6元。但上诉人认为减免一年物业费金额过高，且时间长于停用期间，假使扣减费用，扣减停用期间为2019年9月4日-2020年5月1日的电梯使用费足以平衡双方利益。张德洪答辩称，与答辩人上诉状意见一致。张德洪上诉请求：请求法院判令物业停电梯给本人造成的额外支出12个月租房款，墙体裂纹和棚顶裂纹损失。月租500元×12个月=6000元；房屋墙体裂纹面积：96×90元/平方米=8640元；物业费55个月-21个月（无服务合同）=34个月；84.4平方米×2元/平方米×34个月=5739.2元。6000元+8640元-5739.2元=14640元-5739.2元=8900.8元，共计：8900.8元。事实和理由：同时履行抗辩权。墙体裂纹2019年1月1日以前物业履行了他的义务，而在以后2019年1月1日以后就不履行他的义务了。物业从2009年9月4日就不让业主使用电梯至2020年9月8日。保证电梯正常使用是物业的义务，交物业费是业主的义务。根据辽宁省营口市中级人民法院判决营口市经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，根据此判决，2018年12月12日以后已无服务合同，以后的物业收费是不合理的。因居住的楼层为四楼，物业公司停电梯造成我上下楼不方便。一审庭审现场物业公司代理人表述前后不一致，出尔反尔，对停电梯的理由支支吾吾，维修电梯达到365天，明显是在撒谎。由于本人有时腿痛上不去楼，给我造成极大的不便，给我造成了精神上的极大打击和身体痛苦，只好在后坎村租房。电梯是物业给停的，违反了《物业管理条例》的规定。物业公司是没有权利不让业主使用电梯的，禁止使用停电、停水、停气等暴力手段，应走法律程序解决问题。2014年11月30日，我发现墙体和棚顶有裂纹，我就找到物业，过两天物业和加伦置业有限公司的开发商一男和物业公司一男一女到我家，看了后说“没有事”，装修刮大白就看不见了，装修完成后裂缝又出现了，我又去找物业，告诉他墙体、棚顶又出现裂纹，物业来了两位女士和加伦置业公司一男的，到我家量了裂纹面积，告诉我裂纹面积96平方米，之后又多次找物业，物业告诉我大白40元/平方米，壁纸90元/平方米，多次找物业协商，刮大白师傅说：“再刮大白还得裂纹”。我就告诉物业只能糊壁纸，多次找物业协商后，物业说物业没有钱，只能用物业费抵扣，我说那也行，物业与加伦置业有限公司和业主已达成共识。之后找物业写协议说：“经理有病在家了”，我就给这位女经理打电话他说抵扣完了，交物业费就行了。2019年9月4日就把电梯给我停了，至今也没有电梯，我就找到物业，提到当初物业和加伦置业公司一起到我家查看地裂纹并量裂纹面积，物业与加伦置业公司和业主已达成共识，从2016年2月24日开始至2020年5月抵扣物业费，金额为96平方米×90元=8640元，物业说从2019年1月1日把业主墙体裂纹移交到加伦置业有限公司，根据这句证明物业2019年1月1日前是抵扣物业费的，如果移交应由三方共同移交方可，当初物业如果不同意墙体和棚顶裂纹由物业费抵扣，就没有这些事了，业主和加伦置业有限公司双方解决了，造成这个后果应由物业承担。物业与加伦置业有限公司“回复函”中针对业主提出的第二点关于房屋质量问题的回复可以证明，墙体裂纹抵扣物业费是事实，以下电话录音证明电梯是物业停的，墙体和棚顶裂纹抵扣物业费是事实。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，与答辩人上诉状意见一致。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费9284.00元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。张德洪向一审法院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人立即恢复业主电梯使用权；2.判令物业停电梯给本人造成的格外支出12个月租房款，墙体裂纹和棚顶裂纹损失，月租500元×12个月=6000元，房屋墙体裂纹面积96平方米×90元=8640元，共计14640元-物业费9284元=5356元；3.本案反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告张德洪系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，其所有的房屋建筑面积84.4平方米，居住于4层。营口市站前区锦联金典名郡小区的前期物业服务由原告提供，住宅房屋收费按建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费(含电梯运行费用)。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取(含电梯费)，物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。被告欠交2016年2月24日至2020年9月24日期间的物业服务费9284.00元。原告因被告未缴纳物业费，于2019年9月4日停用了被告家的电梯，至开庭当日电梯未恢复使用，被告称因无法使用电梯所以在他处租房生活一年。被告家房屋存在墙体及棚顶裂纹情况，被告主张此项损失应折抵物业费，但未向法庭提供其同物业及开发商关于折抵物业费一事达成一致的证据。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有务合同》；限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年8月31日作出(2020)辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区。一审法院认为，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2元的标准交纳物业服务费(含电梯费)，于法有据，该院予以支持。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。关于被告答辩中所提诉讼时效问题，原案所欠物业费系连续拖欠的债务，具有整体性和关联性，物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，故被告对诉讼时效的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。反诉中，关于反诉原告（被告）主张用墙体及棚顶裂纹损失折抵物业费的诉请，因墙体及棚顶裂纹应属开发商责任，并非物业公司责任，且反诉原告未能提供其同物业及开发商关于折抵物业费一事达成一致的证据，故原审法院不予支持。关于电梯停用一节，虽反诉原告未及时交纳物业费用，但反诉被告擅自停用反诉原告的电梯属违约行为，故反诉原告请求恢复业主电梯使用权的诉请，原审法院予以支持，但其主张用其在外租房费用折抵物业费的诉请，因反诉原告所居住的楼层为4楼，电梯不能使用亦未达到不能居住的程度，故反诉原告要求沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司承担在外租房的费用，无事实及法律依据，原审法院不予支持。但鉴于反诉被告停用反诉原告电梯，并非合法的私力救济，该行为导致反诉原告相对于其个体来讲居住电梯楼该享受的最基本功能服务无法满足，造成反诉原告一定的生活困扰，故原审法院酌情免去从2019年9月4日起一年的物业费2025.6元(即284.412=2025.6元)，故反诉原告尚应支付沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费7258.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第五条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张德洪于本判决生效后十日内给付原告(反诉被告)沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司从2016年2月24日至2020年9月24日物业服务费7258.40元(已扣除因电梯停用免去的服务费2025.6元)；二、原告(反诉被告)沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后十日内恢复被告(反诉原告)张德洪的电梯使用权；三、驳回被告(反诉原告)张德洪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张德洪承担；反诉案件受理费83元，由反诉原告张德洪承担71元，反诉被告沈阳锦联物业管理有限公司承担12元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，业主在享受物业公司提供物业服务的同时，应依法向物业公司交纳物业服务费。锦联物业公司提供物业服务至2020年9月30日，上诉人张德洪亦接受了锦联物业公司提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此认定上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人张德洪主张因房屋质量问题及停电梯造成的损失抵顶物业费一节，上诉人张德洪提供的证据不能证明其与上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司达成了其所主张的抵扣事实，其主张的租房损失亦不具备法律依据，本院依法不予支持。关于上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司主张减免一年物业费金额过高一节，小区居住环境的改善应靠小区业主与物业服务提供者共同努力共同维护，双方均不能置身事外。上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。一审法院根据本案具体情况，综合考虑了业主及物业公司的双方利益，遵循合同约定及公平合理的原则，酌定对物业费予以一定减免，并无不当。综上所述，上诉人张德洪及上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司上诉请求均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由上诉人张德洪负担50元，上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十八日法官助理贾文震书记员宋洪峰