吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉24民终1169号上诉人(一审被告)：延边百先达房地产有限公司,住所地吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。法定代表人：金光哲，经理。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：王金磊，男，1990年1月23日出生，汉族，无职业，住吉林省图们市图们江花园3号楼2单元202室。委托诉讼代理人：王秀杰（王金磊父亲），男，1969年12月14日出生，汉族，个体工商户，住吉林省图们市图们江花园3号楼2单元202室。委托诉讼代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。上诉人延边百先达房地产有限公司（以下简称百先达公司）因与被上诉人王金磊房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2021）吉2402民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百先达公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，诉讼费由王金磊承担。事实和理由：1.王金磊不具有诉讼主体资格，王金磊与百先达公司没有房屋买卖的事实。王金磊在一审提交的合同中印章不是百先达公司印章，房款收据和物业费收据上王金磊的签名系后补。百先达公司出具的定金收据和房款收据均是杨惠林签名，百先达公司是与杨惠林形成房屋买卖合同关系。2.案涉房屋不是百先达公司直接建设完成，建设期间存在开发、建设手续变更等问题，是图们市的历史遗留项目，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。3.未能办理产权证不是百先达公司所致。一审中，百先达公司已向法院提供通知业主提交相关资料办理房产证的证据，一审法院没有组织质证。办理产权登记百先达公司只有协助义务，房屋购买人应提出申请，王金磊与杨惠林未提交办证资料，也未缴纳税费，是产权未登记的直接原因。4.杨惠林将房屋转让给王金磊，应缴纳两次不动产交易税，房屋不能直接办理到王金磊名下。5.假使百先达公司应承担逾期办证违约责任，超过起诉前三年的违约金也已经超过诉讼时效。王金磊辩称，合同中的买受人是王金磊，杨惠林是受王金磊委托办事。合同约定百先达公司有协助办证义务，包括缴纳税费，在相关收据和文书上盖章等，且不存在房子再次转让的事实。王金磊可以随时向百先达公司提出办理房照的请求，百先达公司对王金磊合法权益的侵害是一种持续状态，至今没有结束，不存在超过诉讼时效的问题。王金磊向一审法院起诉请求：1．判决百先达公司协助王金磊办理车库所有权证；2．百先达公司向王金磊支付违约金36750元。一审法院认定事实：2012年9月27日，王金磊与百先达公司签订商品房买卖合同，王金磊的委托代理人为杨惠林。双方合同约定，王金磊在百先达公司处购买了图们江花园小区第3栋北5号车库，房屋总价款为122500元。2011年9月7日，王金磊的母亲杨惠林支付了涉案车库定金500元。2012年9月16日，王金磊支付涉案车库剩余房款122000元并开始占有使用。一审法院认为，王金磊与百先达公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的商品房买卖合同。双方应按照合同约定履行各自义务。对于百先达公司的抗辩。首先，百先达公司对房屋买卖合同真实性提出异议，但对此未提供证据证明；其次，百先达公司主张与王金磊的母亲杨惠林之间形成房屋买卖合同关系，但亦未提供杨惠林与百先达公司之间的房屋买卖合同。王金磊的母亲杨惠林以王金磊委托代理人的身份向百先达公司支付车库款，并无不当。百先达公司以收据中的名字为杨惠林为由主张与杨惠林之间形成房屋买卖合同关系，与王金磊不存在房屋买卖合同关系，于法无据；最后，涉案商品房买卖合同中合同相对方为王金磊，并非是杨惠林。百先达公司以涉案车库买受人为杨惠林为由，无法直接给王金磊办理不动产登记的抗辩主张，于法无据。综上，对百先达公司的抗辩不予支持。王金磊已按照约定交纳了所购房屋的全部房款，百先达公司亦已履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，百先达公司至今以王金磊并非是合同相对方为由，未履行办理产权证的义务，其行为已构成违约，百先达公司应承担违约责任。王金磊要求百先达公司支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，符合法律规定予以支持。对于违约金计算问题。双方在合同中未约定违约金计算方式，故根据法律规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。王金磊主张违约金数额36750元并未超过上述规定，故对其主张予以支持。百先达公司抗辩诉讼时效，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、百先达公司于判决发生法律效力之日起十日内协助王金磊办理图们江花园小区第3栋北5号车库产权转移登记手续；二、百先达公司于判决发生法律效力之日起十日内向王金磊支付违约金36750元。案件受理费719元，减半收取359.50元，由百先达公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王金磊对百先达公司提供的照片光盘及照片真实性有异议，且即便证据真实，也说明百先达公司未在商品房合同签订之日起90日内办理房屋产权登记，房地产登记信息表与本案争议无关，本院均不予采信。经二审审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，百先达公司主张与杨惠林形成房屋买卖合同关系，但并未提供与杨惠林签订的房屋买卖合同，与常理不符。其对王金磊提交的房屋买卖合同中的印章提出异议，但未提供反驳证据，一审法院认定王金磊与百先达公司形成房屋买卖合同关系正确，王金磊具备诉讼主体资格。百先达公司的该项上诉主张不成立，本院不予支持。百先达公司具备房地产开发销售资质，案涉房屋也由百先达公司作为出卖人与购房人签订商品房买卖合同，理应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。协助办理产权证是开发商作为房屋出卖人应当履行的法定合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”百先达公司未在合同订立之日起90日内办理产权证，并一直以王金磊并非合同相对人拒绝为其办理不动产权属证书，构成违约，且违约行为一直持续,王金磊要求百先达公司支付违约金于法有据。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故超过起诉之日前三年的违约金已超过诉讼时效，不能得到支持。百先达公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。王金磊于2020年12月7日提起诉讼，违约金应自2017年12月7日开始以已付购房款为基数，参照民间借贷关于逾期利率规定处理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款“……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持。……”及第三十一条第二款“……2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。……”的规定，2017年12月7日至2020年8月19日，按照年利率6%计算，自2020年8月20日至2020年12月7日，按照年利率3.85%计算，违约金共计21296元【（122500元×6%÷365×987天）+（122500元×3.85%÷365×110天）】。综上所述，延边百先达房地产有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款、第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省图们市人民法院（2021）吉2402民初34号民事判决第一项；二、变更吉林省图们市人民法院（2021）吉2402民初34号民事判决第二项为“延边百先达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王金磊支付违约金21296元。”；三、驳回被上诉人王金磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费359.50元，由上诉人延边百先达房地产有限公司负担209元，由被上诉人王金磊负担150.50元。二审案件受理费719元，由上诉人延边百先达房地产有限公司负担417元，由被上诉人王金磊负担302元。本判决为终审判决。审 判 长  张 丽审 判 员  张新颜审 判 员  战明宇二〇二一年六月四日法官助理  赵仁杰书 记 员  李亚男