江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2668号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘君毅，男，1976年5月25日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：刘勇，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏茅山置业投资有限公司，住所地江苏省常州市金坛区薛埠镇金沙湾路8号。法定代表人：徐雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国庆，男，该公司员工。上诉人刘君毅与因与被上诉人江苏茅山置业投资有限公司（以下简称茅山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2021）苏0413民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘君毅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人没有在2019年10月10日前付首期房款，构成违约是错误的，认定事实重大错误。2019年10月6日，上诉人与被上诉人签订了一份《誉湖庄园商品房认购书》，上诉人以单价11630元每平方的价格购买被上诉人开发的誉湖庄园商铺A3-S2，建筑面积为298.08平方，上诉人于当日按照约定向被上诉人支付了5万元，作为购买该商铺的定金，双方约定如下：上诉人在2019年10月10前付房屋首付款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退换，被上诉人无需通知上诉人，可另行销售该房屋（认购书第三条）。同时在商品房认购书前右上角，特别备注，在2019年10月11日前，完成签约手续，可以销售优惠单价为7300元每平方。上诉人认为其没有违反约定，而是被上诉人违约，理由如下:1.被上诉人违反约定，在2019年10月10日将房屋出售给案外人。在一审庭审过程中，被上诉人出示了与第三人签订的案涉房屋的认购书、商品房买卖合同，支付房款首付款的银行流水等，被上诉人的违约行为导致上诉人不能在2010年10月10日签订合同，支付房款首付。2.从被上诉人提供的材料看，在2019年10月10日当天，被上诉人与案外人签订了购房合同，将案涉房屋卖给了案外人，按照常理，购买房屋这样大的交易，一般需要一个过程，一般不可能在当天就完成看房、交款、签订房屋买卖合同，这样意味着被上诉人在2019年10月10日前就已将房屋出售给案外人的事实了，所以，上诉人严重违约。3.从商品房认购书前右上角特别备注，在2019年10月11日前，完成签约手续，可以销售优惠单价为7300元每平方，该备注意味着，被上诉人将该认购书原先第三条的付款日期10月10日前变更为10月11日前。4.无论是商品房认购合同第三条规定的2019年10月10日前，还是商品房认购书前右上角特别备注的2019年10月11日前，上诉人都没有违反合同约定，因为，法律相关规定，某月某日之前，当然包括某日当天，也就是说，上诉人的付房屋首付款最后日期是2019年10月11日，即使按照没有变更前的日期，也是在2019年10月10日当天，但遗憾的是，被上诉人在2019年10月10日当天，已将案涉房屋卖给了案外人，已经提前违约了。二、一审法院违反法定程序，没有全面客观审核证据，在判决书上未作认定。被上诉人在2019年10月10日当天将案涉房屋出售给案外人，由《誉湖庄园商品房认购书》、商品房买卖合同、支付首付款的银行流水等证据证明，但一审法院没有进行审核，在判决书上没有提及这个证据。茅山公司辩称：一、因上诉人个人原因放弃购买案涉房屋，未在认购书约定期限内缴纳首付款并完成签约手续，已构成违约。被上诉人不予返还定金并不违反认购书的约定以及定金罚则的法律规定。认购书第二条、第三条明确约定了缴纳首付款及签订商品房买卖合同的时间以及未按期缴纳首期房款及签约的法律后果。根据认购书第二条、第三条约定，上诉人应当于2019年10月10日前支付首期房款246670元（不含定金），并签署商品房买卖合同，否则视为上诉人放弃购买该房屋所付房款，所付款项不予退还，被上诉人无须通知上诉人，这可另行销售该房屋。因上诉人逾期缴纳首付房款且未签约，被上诉人有权依据双方约定不予返还定金并另售案涉房屋。二、上诉人主张的被上诉人于2019年10月10日将案涉房屋另售与事实不符。因上诉人未按期签约及缴纳首付款，2019年10月11日被上诉人将案涉房屋另售给他人，在一审中被上诉人已提交相关证据给法庭审核。三、关于上诉人认为认购书右上角该备注条款并不构成对签约及付款手续的变更，仅为双方对优惠房款的约定，并不是对签约时间的变更。即使按照上诉人臆测的对签约时间的变更，但上诉人也未按照认购书的约定缴纳首期房款，也构成违约，被上诉人有权不予返还定金并接受房屋。综上，一审判决事实认定清楚，证据确实充分，请求法院依法维持原判。刘君毅向一审法院起诉请求：1.判决茅山公司双倍返还定金100000元，并暂支付利息5000元（以100000元为基数，以银行同期拆借利率计算，自2019年10月7日起至款清为止）；2.本案诉讼费由茅山公司承担。茅山公司向一审法院提起反诉请求：1.判令茅山公司不予返还刘君毅誉湖庄园A3-S2商铺定金50000元。2、本案本诉及反诉费用由刘君毅负担。一审法院认定事实：2019年10月6日，刘君毅（乙方，买受人）、茅山公司（甲方，出卖人）签订《誉湖庄园商品房认购书》（编号：0000499）一份，该认购书载明：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿向甲方认购誉湖庄园楼盘A3号楼商铺S2室，该商品房的规划用途为商业；该商品房建筑面积共298.08平方米，单价为11630元/平方米，总金额为3466670元；一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；二、乙方选择第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2019年10月10日前支付首期房款246670元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到誉湖庄园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；四、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；五、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。协议签订当日，刘君毅支付定金50000元。2019年10月10日前，刘君毅未支付首期房款，双方也未签订《商品房买卖合同》。上述事实，有当事人陈述、商品房认购书、银行转账记录等在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》第八十九条规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，刘君毅与茅山公司于2019年10月6日签订的《誉湖庄园商品房认购书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照认购书约定的内容履行义务。商品房认购书中已经明确约定“刘君毅须于2019年10月10日前支付首期房款246670元（不含定金），否则视为刘君毅放弃购买该房屋，所付款项不予退还，茅山公司无须通知刘君毅，可另行销售该房屋”。根据该约定，刘君毅必须在2019年10月10日前支付首期房款，否则视为刘君毅放弃购买该房屋，所付款项不予退还，茅山公司无须通知刘君毅，可另行销售该房屋。刘君毅未能按照认购书中的约定按期支付房屋首期款，也未能举证证明商品房买卖合同未能签订商品房买卖合同的原因系因不可归责于当事人双方的事由，故案涉商品房买卖合同签订不能的责任应当归于刘君毅，依据定金罚则，刘君毅无权要求茅山公司双倍返还定金及利息，茅山公司对于刘君毅缴纳的定金可不予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回刘君毅的诉讼请求。二、江苏茅山置业投资有限公司不予返还刘君毅誉湖庄园A3-S2商铺定金50000元。本诉案件受理费减半收取1200元、反诉案件受理费525元，合计1725元，由刘君毅负担（反诉案件受理费茅山公司已预缴，刘君毅应于判决生效之日起10日内径付茅山公司）。本院二审期间，被上诉人提交一份2019年10月11日茅山公司出具给刘君毅的书面通知。证明2019年10月11日告知刘君毅因其未按认购书约定的时间付款及签约，构成违约。被上诉人将不予返还定金并另售房屋。上诉人质证称，对于证据的真实性、关联性、合法性均有异议。1.该证据在本次开庭之前，刘君毅没看到也没收到。2.在本次开庭之前相关案件已经开过两次庭，另外的案件我们也提出来定金的问题，多次开庭被上诉人都没有提交，证据是伪造的。3.内容是不符合实际的，11日发函说我们是逾期多日，多日至少是两日，但是距离10日只有1日，有矛盾。另外，这个房子11日当天已经出售了，所以是被上诉人违约在先。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2019年10月6日刘君毅与茅山公司签订《誉湖庄园商品房认购书》左上角备注“10月11日前完成签约手续，签约时可享受合同最终签约单价7300元/平方。”2019年10月11日，茅山公司与王建成签订《誉湖庄园商品房认购书》，茅山公司将誉湖庄园商铺A3-S2出售给王建成。王建成于当日交纳定金5万元及首付款，并与茅山公司签订《商品房买卖合同》。2019年10月11日，刘君毅与茅山公司签订另一份《誉湖庄园商品房认购书》，向茅山公司认购誉湖庄园商铺A3-S1，并于当日支付定金5万元。后支付首付款16万元。因刘君毅逾期支付房款，茅山公司起诉刘君毅要求解除合同。常州市金坛区人民法院于2020年11月27日作出（2020）苏0413民初5511号民事判决，判决解除茅山公司与刘君毅于2019年10月11日签订的商品房买卖合同，刘君毅向茅山公司支付违约金21000元等。本案在二审中的争议焦点为：2019年10月6日刘君毅与茅山公司签订《誉湖庄园商品房认购书》的违约方？本院认为：根据2019年10月6日刘君毅与茅山公司签订《誉湖庄园商品房认购书》约定，刘君毅须于2019年10月10日前支付首期房款246670元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；刘君毅必须在约定的付款方式和期限内到誉湖庄园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为刘君毅放弃购买该房屋，所付款项不予退还，茅山公司无须通知刘君毅，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但茅山公司未能为刘君毅保留该房号的，茅山公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。因此，刘君毅应当履行在2019年10月10日前支付首期房款246670元并签署《商品房买卖合同》的义务。但刘君毅未能提供证据证明其在2019年10月10日当日或之前交纳首期房款并要求签署《商品房买卖合同》的事实。刘君毅主张合同备注“10月11日前完成签约手续，签约时可享受合同最终签约单价7300元/平方”系对上述条款的变更，并无充分依据，从文义上看，仅是对签约优惠的时间限制，并非对首期房款支付和最晚签约时间（保留房号）的变更。据此，在刘君毅违约未按期交纳首期房款并签署《商品房买卖合同》的情况下，茅山公司于2019年10月11日将刘君毅之前认购的誉湖庄园商铺A3-S2房屋转卖他人，并不构成违约。综上，上诉人刘君毅的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人刘君毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 王 莹二〇二一年六月十五日法官助理 潘 军书 记 员 巢 莺