云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云0502民初1661号 原告：云南天发物业有限公司保山分公司，住所地云南省保山市隆阳区兰城街道九龙路与下水河交汇处（佳龙园综合楼铺面），统一社会信用代码：91530502599316510K。 负责人：李军，总经理。 委托诉讼代理人：陶自明，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：孙丽英，代理权限为特别授权。 被告：马桂菊，女，1960年6月8日生，汉族，住隆阳区。 原告云南天发物业有限公司保山分公司（以下简称：天发物业保山分公司）诉被告马桂菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶自明、孙丽英，被告马桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天发物业保山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付拖欠的物业费853元、二次加压费50元、生活垃圾清运费30元和违约金409元；应承担水费12元、电费65元和违约金23元；应支付的停车位费900元和违约金540元，总计人民币2882元；2.本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年12月9日，保山华隆置业有限公司选聘云南天发物业管理保山分公司管理保山分公司管理有限公司保山分公司，并签订了一份《前期物业服务合同》，为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务。但被告在该小区40-901房自2019年3月8日—2019年8月1日，拖欠了五个月的物业费853元、二次加压费50元、生活垃圾清运费30元，根据《前期物业服务合同》其应承担的违约金409元；自2019年3月25日—2019年7月2日原告为其垫付水费12元、电费65元，根据《前期物业服务合同》其应承担的违约金23元；其名下编号为：三期22号的停车位，按50元/月的收费标准，自2018年2月1日-2019年8月1日，拖欠18个月停车费900元，根据《前期物业服务合同》其应承担的违约金540元，上述合计2882元。原告认为，被告无故拖欠上述费用，严重违背了双方达成的《物业管理委托协议》第四条第一款、第三款、第七条第一款、第九条第四款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，现依法向法院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，支持原告的诉请。庭审中，原告以被告已交清水、电费为由，变更诉讼请求，即放弃“水、电费用及违约金103元”的诉讼请求。同时，原告明确“停车位费”是指“地下停车位的物管费”。 被告马桂菊辩称，我家没有车，到现在我们也没有交过车位费；没有拖欠过水电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 原告天发物业保山分公司向本院提交下列证据： 1.前期物业服务合同。欲证实：原告同房地产开发商达成对锦绣家园小区提供前期物业服务的约定，约定双方的权利和义务，该小区业主也一并视为承受的事实。 2.物业费用及水电费明细。欲证实：被告拖欠相关费用，结合证据1依合同应给付上述费用的事实。 3.通知。欲证实：因被告拖欠相关物业费用及水电费的行为，经原告进行合理公示催告后，被告至今未支付的事实。 4.保发改收费（2012）847号《保山市物业服务收费管理实施细则》。欲证实：根据该实施细则第二十二条，结合本案物业服务合同第七条，原告主张的物业费及水电费的依据合理合法。 经质证，被告认为原告提交的证据不属实。水电费我没有拖欠，车位费不属实。对证据1有异议，认为原告的收费不合理。对证据2、3不认可，水电费我们没有拖欠，物业管理费是因为我们不在家，原告也没有打过给我们电话，我们不清楚，现在原告要求我们支付违约金，不合理。对证据4不认可。 本院认为，原告提交的证据1、3、4来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。证据2系原告自行制作，且未提交其他证据相互印证，本院不予采信。 被告马桂菊向本院提交以下证据材料： 水电费、物业费收据。欲证实：交费情况；原告收费过高。 经质证，原告认可被告的水电费确实已支付完毕。物管费、车位费未支付。 本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。 经审理查明：2017年12月9日，原告与案外人保山华隆置业有限公司（以下简称：华隆置业公司）签订《前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定华隆置业公司委托原告对其开发的锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务。《物业服务合同》关于物业服务费的约定为“交房之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准由乙方向相关管理部门报批后在小区进行公示，双方约定：1.电梯房物管费：不高于1.2元／月／㎡（含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等）；2.二次供水加压：10元／月／户；3.生活垃圾清运费：按政府规定；4.地下车位物管费：不高于50元／月／个（含服务费、卫生费、照明费，不含车辆保险）；5.联排、别墅物管费：不高于1.2元／月／㎡；6.商铺物业管理费：不高于2元／月／㎡；7.公共设施设备电费：按实际分摊。” 另，原告与案涉锦绣家园小区的部分业主签订《物业管理委托协议》（以下简称《物管委托协议》），《物管委托协议》对物业管理服务内容、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、维修基金的管理与使用、保险、其它约定事项、委托管理期限、违约责任等内容进行约定。其中第四条约定“物业管理服务费用（以下各项费用：不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造费用），1.物业管理费用：（1）综合物业服务费：包括电梯电费年检维保费：1.2元／㎡／月。（2）商业物业费：2元／㎡／月。（3）办公物业费2元／㎡／月。（4）二次加压：10元／月／户。（5）公共设备用电及水电损耗公摊费：按实际分摊到户。（6）消防系统、配电系统、维护检测费：按实际分摊到户口。（7）业主地下车位：50元／个／月，业主地上车位：25元／个／月（停车场公共设施维护费和卫生费24小时公共照明费物业管理费），不包括维修及更换设施设备费。（8）以上所有费用属于分项固定包干制，不需要向业主和业委员会公开各项开支，亏损或盈余由物业公司承担，与业主和业委会无关。（9）智能卡有效期和综合物业服务费有效期捆绑同步。2.生活垃圾清运费（代环卫部门收取）：每月每户6元（注：合同约定为每月每户72元，根据查明事实，应当是笔误，即将“每年”笔误为“每月”）。住宅、商铺（根据政府核定标准，代环卫部门收取）。3.水、电费受相关单位的委托，由物管公司依据规定代为收取；物业公司于每季度30日抄表，次月1日开始收费，各位业主看到催费通知5日内到物业办公室交纳费用，到期未交者，每天加收3%的滞纳金，超过10天不交费者停水停电处理……” 原告自2017年12月9日起至2019年7月15日止向锦绣家园小区提供物业管理服务，2019年8月2日，保山和缘物业管理服务有限公司（以下简称：和缘物管公司）入驻锦绣家园小区。2019年10月12日，锦绣家园小区成立了业主委员会。在原告向锦绣家园小区提供物业管理服务期间，多数业主认为原告管理不到位和收费过高，拒绝继续交纳物业管理各项费用。部分业主就不同问题向相关职能部门进行信访，2019年2月12日，隆阳区发展和改革局做出《关于锦绣家园小区业主反映物业公司收取电费价格过高的信访事项》（以下简称《信访回复》），《信访回复》中明确指出“经核实，一是锦绣家园小区为云南天发物业管理有限公司保山分公司进行物业管理，该物业公司向业主确实按0.5元／度的标准向业主进行收取居民生活用电电费，物业公司向电力公司缴纳电费的标准为0.41元／度。实际每度居民生活用电多收0.09元。二是多收部分主要由线路损耗、发票税金等部分组成。三是隆阳区新建设的小区，供电部门大多数都没有实现抄表到户，都是抄小区总表，由物业公司一次性交付总费用，然后由物业公司一户一户的上门抄表收各户的费用。”2019年2月14日，隆阳区住房和城乡建设局做出《关于梅鑫鑫反映锦绣家园物业不作为信访事项的答复意见书》（以下简称《答复意见书》），《答复意见书》指出，由于装修人数多物业管理卫生打扫不到位，开发商配套设施不完善，门禁系统未安装。并要求物业整改，建议业主成立业主委员会。《答复意见书》在处理意见中提到“因地下停车场即将使用，从2019年1月起禁止再向业主收取污水处理泵等产生的公摊电费每户10元的费用，对2019年已收的费用进行清退。”2019年3月21日，白塔社区召集相关当事人就案涉小区存在的问题进行协调，并形成《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》会议记录。 被告马桂菊的房屋位于锦绣家园小区40-901室，房屋面积为142.23㎡，其向保山华隆置业有限公司购买编号为三期22号的地下停车位。现原告以被告拖欠物业管理费、二次加压费、生活垃圾清运费和地下停车位费为由，向本院提起诉讼。 另查明，《保山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定的电梯房物业管理费收费标准的政府指导价为0.6元/㎡，但不含电梯维保、年检、运行费用等，原告以1.2元/㎡收取，含电梯维保、年检、运行费用等。供电部门收取电费的标准为0.35元/度—0.45元/度，供水部门收取水费标准为2.7元/吨。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》和当时的司法解释。根据原告的诉讼请求、被告的答辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点为： 争议焦点一，本案原告与案外人华隆置业公司签订《物业服务合同》对被告是否具有约束力。原告未提供其与被告签订《物管委托协议》，被告不认可原被告双方签订过《物管委托协议》，且认为原告与案外人华隆置业公司签订的《物业服务合同》对被告不具有约束力。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告提交的《物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告应按合同约定履行各自合同义务。 争议焦点二，被告提出原告收取物业管理费、水电费收费标准过高的抗辩理由是否成立。本院认为，原告主张的物业管理费收费标准包含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等，保山市政府的指导价为0.6元/㎡，但不含电梯维保、年检、运行费用等，故原告根据《物业服务合同》的约定收取物业管理费的标准未违反法律强制性规定，其收费标准在合理范围内。被告提出的物业管理费收费过高的抗辩理由不成立。关于水电费，本院认为，根据查明的事实，原告向电力公司按0.41元／度的标准缴纳，向被告收取的标准为0.5元／度。关于水费，因供水部门收取水费的标准为2.7元/吨，原告按3元/吨的标准收取。根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，原告向被告收取的水电费标准均未提交证据证实其合理性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应承担举证不能的不利后果，故被告提出的水电费收费标准过高的抗辩理由成立。 争议焦点三，关于原告主张各项费用的违约金的诉讼请求是否成立。本院认为，根据《信访回复》《答复意见书》《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》会议记录等证据，原告对案涉小区的物业管理存在管理不到位，服务质量有瑕疵，故其主张的违约金，本院不予支持。 争议焦点四，关于原告要求被告支付拖欠的物业服务费是否应当支持。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主应当按时交纳物业费，如违反该义务，应当按《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担相应的违约责任。本案原告向被告提供了物业管理服务，被告应当按原告与案外人华隆置业公司签订《物业服务合同》中约定的费用进行交纳，且被告对未交物业服务费的时间段无异议。故，对原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 争议焦点五，关于原告要求被告交纳二次加压费、生活垃圾清运费是否应当支持。本院认为，原告的该项诉讼请求有合同的约定，该约定未违反法律强制性规定，且原告向案涉小区提供物业管理服务时，该二次加压服务客观存在，生活垃圾清运费系原告代其他部门的代收行为，故本院予以支持。 争议焦点六，关于原告主张的地下车位管理费是否应当支持。本院认为，原告的该项诉讼请求有合同的约定，该约定未违反法律强制性规定，且原告向案涉小区提供物业管理服务时，该项服务客观存在，故本院予以支持。关于原告主张收取地下停车位的时间段，本院认为，根据住建局在《答复意见书》中提到“地下停车场即将使用”，因该答复意见书做出的时间为2019年2月12日，也就是说，在做出之时，地下停车场尚未使用，故原告主张从2018年2月起主张地下停车位管理费无事实依据，本院酌情确认地下停车位管理费自2019年3月1日起至2019年8月1日止，共计5个月。关于被告以案涉停车位系自己购买，不应再支出费用及原告未进行管理为由提出抗辩，本院认为，原告主张的地下停车位费系地下停车位管理费，只要是物业公司提供了物业管理服务，业主就应当按合同约定支付物业费。被告的抗辩理由不成立。关于被告提出原告未进行管理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被告未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果。故，对被告的抗辩理由，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告马桂菊于判决生效之日起二十日内一次性支付给原告云南天发物业管理有限公司保山分公司自2019年3月8日起至2019年8月1日止的物业管理费853元、二次加压费50元、生活垃圾清运费30元和自2019年3月1日起至2019年8月1日止的地下车位管理费250元，合计1183元； 二、驳回原告云南天发物业管理有限公司保山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半征收25元，由被告马桂菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  杨幸丽 二〇二一年六月八日 书记员  李婷婷