黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终943号上诉人（原审原告）：大庆市众城物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经一街益民小区6号楼5.6门商服。法定代表人：田洪哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟磊，该公司员工。委托诉讼代理人：白冰，黑龙江轩言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尤建欣，女，1990年9月12日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：于学富，男，1956年2月10日出生，汉族，住龙凤区。上诉人大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业公司）因与被上诉人尤建欣物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。众城物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，应当撤销。一、根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人在一审中并未举证证明二级资质的物业单位收费标准是多少，也未能举证证明上诉人每年每平方米收取14.16元违反了法律法规的规定。同时，根据《黑龙江省物价督管理局关于印发的通知》(黑价[2015]119号)已经将业收费由政府定价，变为了市场调节价。然而，一审判决以上诉人为二级物业资质，且没有收费许可为由支持被上诉人的主张，应属事实认定不清。二、一审中，被上诉人并未能举证证明按照9.1元标准交纳物业费的法律依据和事实依据，而仅是以口头陈述要求按照9.1元交纳物业费，一审判决便支持了被诉人的主张。该9.1元即不是法定也不是约定，也没有第三方的评估认定。因此，一审判决确定9.1元交费标准没有事实和法律依据，属于事实认定不清。综上，一审判决在没有事实和法律依据的前提下，仅以被上诉人的口头陈述就作出了按9.1元标准交纳物业费的判决，属于事实认定不清，应当予以撤销，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。在二审庭审中，众城物业公司补充如下：一审法院采纳被告的意见按照每平方米9.1元判决物业费依据是错误的，并没有收费许可相关的规定，而是采用备案制，由市场协商价格，没有物价局定价。物业公司的资质虽为二级资质，但却可以提供一级服务，服务质量、服务标准与物业公司的资质并不具备必然的直接联系。沁园居委会发出函要求上诉人撤出不代表解除合同，上诉人仍为小区提供物业服务至今。被上诉人提供的关于上诉人服务有瑕疵的证据，不能够产生降低物业费的效力，而且上诉人在业主反映瑕疵问题后也进行了整改，这是合同履行过程当中的正常的现象。综上，一审判决缺乏事实依据和法律根据。尤建欣辩称，请求维持一审判决，按照9.1元缴纳物业费。由上诉人承担本案的全部诉讼费用。一、大庆中院（2020）黑06民终2047号民事裁定书认为众城物业公司与沁园居委会签订的合同没有法律效力，就说明众城物业公司没有与小区业主签订物业服务合同，众城物业公司按照14.16元收取物业费没有任何法律依据。二、众城物业公司从2017年至2018年始终没有政府物价部门的批准收费手续。上诉人提出政府调解不需市场调节，不需要政府在批准，这是从2018年后实行市场调节需要物业公司和业主委员会或者是业主代表要签订物业服务合同，众城物业公司没有与业主签订合同，其收费14.16元没有任何理由。三、大庆中院（2020）黑06民终1601号民事调解书，是主审法官亲自到案涉小区调查，询问了物业公司经理牟磊，也向很多业主了解情况，对现场进行了拍照后主持调解，双方最后按二级资质服务标准11.34元的八折9.1元交纳物业费，双方达成调解协议。该调解书生效后，后续在龙凤区法院审理的案件均按照二级资质服务标准11.34元的八折9.1元予以裁判的。四、上诉人在该小区的服务不到位，道路无人修理，出入不便。2018年政府投资改造小区，小区改善后，物业公司开始起诉拖欠物业费的业主。目前欠费业主达400户，只有单位承担和个别业主通过物业公司打折后才进行交费。五、上诉人本身是二级资质，按照一级标准收费是不正确的，是没有法律依据的。众城物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告给付原告物业费20,433.59元；2.诉讼费由被告负担。一审法院查明，原告系2002年成立的资质等级二级的物业服务企业。被告系大庆市龙凤区凯旋城小区1号楼1单元201室业主，被告房屋面积为85.94平方米。2011年至今该小区未成立业主委员会。2013年2月8日原告与美希公司签订前期物业管理服务委托合同，约定原告为凯旋城小区提供物业服务，合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日原告与二被告房屋所在小区的沁园居委会签订物业管理服务合同，约定由原告对凯旋城小区进行物业服务，合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年4月18日，原告众城物业因小区物业服务不合格被大庆市龙凤区城管局下达限期整改通知单。2017年凯旋城小区业主选举9位业主代表，沁园居委会予以公示。经凯旋城小区业主代表提议，2017年11月17日沁园居委会发函要求原告撤出凯旋城小区，但原告至今未撤出该小区，即2013年1月1日至今原告为凯旋城小区的物业服务企业，原告提供的物业服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面存在瑕疵。被告未交纳2015年至2020年期间的物业费，2020年8月20日原告书面向被告催交本案其诉请的物业费。一审法院认为，原告诉请被告支付物业费，虽然被告辩称原告提交的2013年和2017年签订的物业合同因签订主体和程序存在问题而无效，但被告亦认可2015年至2020年期间原告为被告房屋所在凯旋城小区提供了物业服务，因此即便上述两份物业合同无效，原告也因其实际提供了物业服务而与被告形成事实上的物业服务关系。对此期间的物业费，被告亦应按原告提供的物业服务的具体情况向原告支付物业费。对此期间的物业费，被告亦应按原告提供的物业服务的具体情况参照2013年至2017年的物业费标准向原告支付物业费。被告辩称，原告提供的服务标准，只能达到四级标准，也就是每平方米6.5元左右，二级资质收费才9元左右。对此,一审法院认为庭审中原告未向本院提交收费许可，原告的营业执照显示原告的资质等级为二级，被告提交证据亦显示原告的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，且原告在沁园居委会发函要求其撤出后仍未撤出该小区,因此，被告的上述辩解意见有证据证实，理由充分，故予以采纳，被告应按二级物业资质收费标准，即每年每平方米9.1元向原告交纳2015年9月30日至2020年9月29日期间五个年度的物业费3910.27元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告尤建欣于本判决生效后十日内给付原告大庆市众城物业管理有限公司2015年9月30日至2020年9月29日期间五个年度的物业服务费3910.27元；二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司其他诉讼请求。减半收取案件受理费25元（原告预交），由被告尤建欣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。众城物业公司向本院提交收款收据底联9张（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退还），形成时间为2020年至2021年期间。欲证明，小区内部分业主认可该公司的服务并自愿按照14.16元每平方米进行交费。尤建欣质证称，对该证据的真实性有异议，票据是由上诉人方单方出具的，据了解部分业主就是按照9元左右的价格进行交费的。本院对该证据的关联性不予认定。尤建欣向本院提交如下证据：证据1.大庆中院（2020）黑06民终2047号民事裁定书（复印件）。欲证明，上诉人与沁园居委会签订的合同无效。众城物业公司质证称，对该证据的真实性无异议，但被上诉人所诉涉及的无效合同是2017年的，而上诉人为小区提供物业服务始于2013年2月，服务的基础是上诉人与大庆市美溪房地产开发有限公司签订的物业委托服务合同。在2011年，上诉人又与小区业主委员会签订了物业服务委托合同，即使被上诉人所称的2017年的合同无效，也不影响上诉人为小区提供服务并且收费。根据民法典的相关规定，物业服务合同到期后，物业公司继续履行合同，为小区提供服务的，视为合同继续有效，只是期限变为不定期。所以即使2017年的合同无效，上诉人继续服务至今也是有权利按照原合同向小区业主收取物业费的。本院对该证据的真实性予以采信。证据2.大庆中院（2020）黑06民终1601号民事调解书（复印件）及被上诉人自行书写的关于调解内情的说明（复印件）。欲证明，案涉物业费按9.1元调解过程及依据。上诉人质证称，对该的真实性无异议，但不认可被上诉人自书的说明。调解书是基于当事人双方自由协商达成的一致意见，并不是法院的裁决，不能够作为案例在其他案件上使用，不符合法律规定的生效判决确认的相关事实和依据。所以该调解书不能够理所当然地适用于其他案件及小区收费标准。本院对该证据的真实性予以采信。证据3.依据大庆市住宅物业服务分等收费标准。欲证明，小区物业的收费标准应为11.37元，八折为9.1元。众城物业公司质证称，对二级服务标准是11.37没有异议，但八折没有依据，一审法院依据已生效的调解书作出判决是错误的。根据黑价（2015）119号文件，在2015年5月29日以废除黑龙江省定价目录，取消政府定价管理，物业服务价格由当事人双方根据具体情况进行协商确定，不再有政府定价，从而取消了物业服务收费许可。另外，物业公司的资质与服务标准及收费没有必然联系，物业公司的资质是从注册资本金额、管理专业人员数量及职业资格证书管理，物业面积管理制度等方面确定的，该物业公司对小区提供一级服务或二级服务与资质不产生必然联系，该要求达到二级资质的物业公司也可以提供一级服务，并按一级收费。本院对该证据的真实性予以采信。尤建欣申请证人陈某出庭，欲证明2017年1月1日东光社区沁园居委会与上诉人签订物业服务合同，该合同系由时任社区主任宋红霞滥用职权私自与上诉人签订的，该份合同无效。目前案涉小区未成立业主委员会，后经居委会监督和支持下小区依法选举了业主代表，选举业主代表的过程物业全程进行了参与，2017年11月5日9名业主代表授权沁园居委代行业委会职责，责令上诉人2017年11月30日前撤出案涉小区，但上诉人至今未实际撤出案涉小区。众城物业公司质证称，对该证言的真实性有异议，该公司没有收到清退函，2017年合同是否有效对本案的相关事实并不产生根本作用，不影响不影响该公司向业主提出收取物业费的主张。服务事实是存在的。该公司有2013年开始的基础物业服务合同。尤建欣无质证意见。本院对证言中所涉上诉人至今仍为案涉小区提供物业服务的部分予以采信，其他部分因与本案无关联性，本院不予采信。本院查明的事实和一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。庭审中，双方当事人对众城物业公司实际对凯旋城小区提供了物业服务均无异议，双方当事人之间成立物业服务合同法律关系。因众城物业公司没有提交足够的证据证明其向凯旋城小区履行了合同约定的义务，且综合本案中的全部证据及意见，可以认定众城物业公司在保洁、绿化、公共部位维修保养等方面存在服务质量不达标的情况，故一审法院依据物业服务的实际情况酌定按照每年每平方米9.1元的标准计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。众城物业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，众城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆市众城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文