贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终785号上诉人（原审原告）：涂明星，男，1956年2月4日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：罗安洲，男，1966年3月15日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人涂明星、罗安洲房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2020)黔0201民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。涂明星上诉请求：1.请求撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3359号民事判决第二项，请求改判为罗安洲按（2019）黔0201民初4035号判决书支付涂明星违约金利息损失费7184元；2.请求撤销贵州省六盘市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3359号民事判决第二项，改判罗安洲返还涂明星替罗安洲标的物转移后产权过户缴纳的个人所得税税款2070元；3.本案一、二审诉讼费用由罗安洲承担一半。事实及理由：一、该项罗安洲无违约行为不予赔偿，判决是凭重审法官的感觉认为，后签补充协议约定非双方真实意思表示，庭审中涂明星的观点不是事实，有意忽略后补签协议中合同约定不明的核心内容，一审采信罗安洲的借口、谎言，涂明星不予认可。罗安洲应按时支付的购房尾款是合同独立约定在先，与后签协议税款支付有性质上的区别，互无关系，不能混淆捆绑。对此，涂明星请求二审法院维持第一审法官以43859元为成本的利息损失裁判结果，请求二审法院判决责令罗安洲赔偿支付给涂明星利息损失费7184元。二、个人实际收入所得税判决与事实不符，税务发票清楚载明了缴纳的是个人实际收入所得税，而涂明星房屋出售实际收入所得只是183859元，让涂明星承担标的物转移后的个人实际收入所得138005.76元应缴纳的2070元的税款无事实及法律依据，故请求二审法院判决责令罗安洲返税款2070元。三、该项违约金承担判决不公。首先，结合罗安洲与涂明星签字的十几类过户更名凭据印证，罗安洲对所购房屋已经变更登记在其名下系明知的，罗安洲应如约履行支付购房余款的义务，与后签协议税款承担无任何牵扯。其次，即便是涂明星与罗安洲之间从合同约定不清到协议明确税款承担起争议，也应该系双方各半责任，基于公平原则，诉讼费理应双方各自承担一半。综上所述，请求依法纠错改判。罗安洲针对涂明星的上诉请求及理由辩称，一、关于违约金，罗安洲无任何违约行为和责任，无需支付涂明星违约金，自然更没有违约金利息损失费。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第三条“上述总价款金额，包含房屋本身费用，水、电、煤气、房屋产权证及契税证、土地使用权证书办理费用”及第五条“待甲方将乙方所购该商品房《房屋产权证》《土地使用证》《契税证》等办理过户给乙方之后，乙方再一次性付清甲方余款”的约定，显而易见第五条中的“等”字就是第三条中所述案涉房“水、电、煤气”。因此，将案涉房屋相应权属证书办理过户并交付给罗安洲，以及将房屋的水、电、煤气等基础设施履行过户的义务，是罗安洲付清余款的先决条件。时至今日，水、电、煤气的户头都是涂明星的。其次，罗安洲不清楚应补多少款项。一是涂明星没将案涉房屋过户任何票据交给罗安洲，也没告知罗安洲已过户，致使罗安洲一直认为过户未完。二是《商品房买卖合同》第十二条第2项约定，涂明星将二楼楼梯间部分公共部位和设施强行占有、擅自封闭出租给二楼商户使用，这部分面积如何分摊，该抵除多少公摊面积不知晓。三是原协议第六条第1项约定：甲方必须保证该房屋楼梯、过道、下水道、化粪池的完善和正常使用，因此产生的费用由甲方承担。但是，屋顶下水管道安装不合理引起后患的改造费用及排污费等都是由罗安洲等人承担的，这些钱如何抵扣不知晓。故罗安洲不知道应当补多少款项给涂明星，债权数额的不确定是未付余款的重要原因。另外，涂明星在履行案涉房屋过户义务时恶意附加条件，也是未付余款的原因之一。2016年8月，罗安洲按涂明星通知前往有关部门配合办理相关手续，所有资料都是涂明星准备好的，心想是政府主管部门要求的，不会有错，也就急急忙忙的按照他的要求填写签字。此时涂明星提出还需向其支付多项税费20000余元，并以此为过户条件，因与合同约定不符，罗安洲拒绝支付，双方协商不成，致使合同履行中断，未付余款的责任在涂明星。双方签订的是商品房买卖合同，而不是二手房买卖合同。根据《商品房买卖合同》第十条第一项约定，涂明星没有按照约定将该条约定的证件办理给罗安洲，而是于2014年4月17日将房屋所有权办在自己名下，直到两年多后才假借“转户”之名为涂明星办“二手房”手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，由于涂明星未将房屋相应权属证书交给罗安洲，水、电、煤气、有线电视、电话等也没有按照约定开户办理到罗安洲名下，罗安洲有权拒绝付清房款，并不构成违约。故涂明星无权向罗安洲主张违约金、剩余房款及违约金利息损失费。二、契税要罗安洲承担错误。将费用一词强拆为费和税是涂明星偷换概念；个人所得税的增缴要罗安洲承担错误。由于2008年时值全球金融危机，房价低迷，加上该片区房屋属私人开发，不知能否办证、何时办证、办证要花多少钱，故涂明星提出自愿承担后续各项办证的费用和基本生活设施开户、施工作为优惠，以此为条件促成本案房屋的购买。在签订《商品房买卖合同》时，罗安洲曾经明确声明，除了178000元和房屋面积价差以外，不再承担任何费用，涂明星也表示同意，于是双方签订了《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第三条、第七条、第十条的约定，办理案涉房屋《房屋产权证》、《土地使用证》、《契税证》，水、电等证件的全部开支（费和税）应由涂明星承担。退一步说，即便是按照涂明星的辩解，原协议约定不明，根据《商品房销售管理办法》第二十三条及《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项的规定，税和费也应当由涂明星承担。至于个人所得税的增缴，也就是涂明星所谓的超出“个人实际收入所得税”，是涂明星自作自受。本案交易在2008年，涂明星应及时去缴纳相关费用，但涂明星却故意拖延数年之久，且《商品房买卖合同》已经约定由涂明星承担全部费用。三、涂明星的诉求没有事实和法律依据。本案诉讼费用是涂明星的不当诉求所致，应由涂明星承担。罗安洲上诉请求：一、请求撤销六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4035号民事判决，改判：1.涂明星将案涉房屋相应权属证书办理过户并交付给罗安洲，以及将房屋的水、电、煤气等基础设施过户至罗安洲名下，涂明星将其非法占有并作它用（如：改为厕所出租给他人）的二楼公共楼梯间恢复原样、将其故意拆除损毁的楼梯扶手和消防设施重新安装修复。以上几点都完成之后十日内，罗安洲向涂明星支付购房尾款及房屋面积差价；2.驳回涂明星的其他诉讼请求。二、依法判令涂明星承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、合同明确约定办证税费由涂明星承担，法院判罗安洲承担契税4827.97元，罗安洲不服。2008年10月26日，罗安洲向涂明星购买案涉房屋，由于2008年时该片区房屋属私人开发，手续不全，若按市场价难以出售，故涂明星提出自愿承担后续各项办证的花费作为优惠，并写入合同条款，以此为条件促成与罗安洲的交易，随后双方签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定：上述总价款金额，包含房屋本身费用，水、电、煤气、房屋产权证及土地使用权证书办理费用；第七条约定：2、乙方须配合甲方办理房屋水、电、煤气有线电视、电话等基础设施的开户、施工等事宜，费用由甲方负担。第十条约定：在相关部门启动将允许办理该片区房产证件归属时，甲方须负责为乙方办理该商品房的《房屋产权证》及《土地使用证》、《契税证》，费用由甲方承担。罗安洲认为，首先，约定由涂明星承担包括契税在内的各项办证税费，与当时的案涉房产手续不全难以出售的背景相关，是涂明星为售出房屋自愿作出的优惠承诺，并明确写入合同为证，合同约定是当事人的意思自治；其次，根据前述合同条款，权证办理费用已经包含在178000元总价款中，如再要求罗安洲支付契税则构成重复收费；最后，罗安洲仅负有付清总价款的义务，其它费用已由合同约定明确分配给涂明星承担，此为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，故涂明星应受合同条款约束，按照约定履行义务、承担税费。二、罗安洲欠付剩余房款是事实。但罗安洲对案涉房屋的实际面积有疑议，相应也不知道应当补多少款项。由于债权数额尚不确定，致使罗安洲客观上不能履行债务，而非主观上不愿履行。虽2016年10月19日已将房屋过户给罗安洲，但涂明星将后续领取相关权证的凭证强行持有、未告知也未将相应权证交给罗安洲，罗安洲并不知晓房屋已过户的事实，也无任何领证凭据，无法按时领取《不动产权证书》，丧失对登记事项提出异议、主张权利的权利。另外，涂明星擅自将属于公摊的二楼楼梯间非法占有并作它用，这部分公摊面积怎样算?不清楚房屋产权的真实面积，自然也就不清楚差款了。根据《商品房买卖合同》第六条第1项约定，罗安洲故意拆除损毁的二、三楼楼梯扶手怎样抵扣?涂明星故意拆除损毁的消防设施不及时安装修复行吗?三、罗安洲未给付剩余房款是因为涂明星未将办理过户的相应权证交付给罗安洲，也尚未将房屋的水、电、煤气等基础设施过户至罗安洲名下，罗安洲因而行使先履行抗辩权。结合《商品房买卖合同》第三条、第五条约定，乙方付清余款的条件，即甲方须先履行过户义务。四、所有诉讼费用均是涂明星的不当诉求所致，应由其全部承担。综上所述，请求支持罗安洲的上诉请求。涂明星针对罗安洲的上诉请求及理由辩称，罗安洲上诉请求第一项，罗安洲是明知的，罗安洲签署的相关凭据具体有八项，产权证书属于办理过户给罗安洲，而不是交给。水电等基础设施与本案无关，罗安洲支付房屋尾款的前提是办理权属证书过户，而分水电气基础设施的过户更名，开户和过户是两个不同的概念，其合同落款属于罗安洲义务项，即需开户还是过户，权利人都是涂明星。一审判决对基础设施没有认可罗安洲的辩称，罗安洲应按照约定的产权证书交付时间的同时支付购房尾款。关于罗安洲陈述涂明星占用公共面积一事不是事实，本楼梯的改造与涂明星无关，与本案无关。如对方有事实依据指证涂明星主体适格也不合法，关于对方所称涂明星破坏消防设施没有事实依据，涂明星不予认可。关于楼梯扶手切割一事具体见2020年6月3日该楼楼长黄婷张贴通知中1-12条已明确告知全部具体事由，罗安洲属于误会涂明星，涂明星不是楼梯扶手等维修的组织者和实施者。关于罗安洲称所购买案涉房屋首先过户到涂明星名下，属于政府相关职能部门规定程序，不是罗安洲所称的二手房，因为所有购房人购买的房屋要来源于分户小产权，否则没有依据办理涉案房屋的产权登记。综上，罗安洲上诉没有事实和法律依据，请求二审法院全部驳回。涂明星向一审法院起诉请求：一、判被申请人一次付清申请人违约金72298.55元，38000元的房屋尾款及房屋面积平方差价5859.15元；二、判被申请人返还申请人替被申请人缴纳超出申请人房屋出售实际个人收入所得税4827.97元，契税4827.97元；三、判被申请人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月26日，涂明星（甲方）与罗安洲（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方位于凤凰新区壹单元三层东侧房屋共120平方米的房屋一套，每平方米1483.33元，房屋总款178000元，该总价款金额，包含房屋本身费用，水、电、煤气、房屋产权证及契税证、土地使用权证书办理费用；房屋产权面积以产权登记面积为准，超出的按约定单价补齐，不足的按合同约定单价退还房款；因乙方不能立即取得该商品房屋产权证，故乙方分期付款，第一期款于合同签订之日支付140000元，余款38000元待所购房屋产权证、土地使用证、契税证等办理过户给乙方后支付。同日，罗安洲向涂明星支付第一期购房款140000元。2016年10月19日，涂明星将所售房屋办理过户登记至罗安洲名下，登记信息显示转移登记至罗安洲名下位于钟山区建筑面积为123.95平方米。涂明星因此次交易于2016年8月16日缴纳个人所得税4827.97元，并于同日缴纳契税4827.97元。现双方为购房余款及相关费用发生纠纷，故涂明星诉至法院。一审法院认为，原告涂明星与被告罗安洲于2008年10月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。虽原告涂明星持有2016年8月5日签订的《房地产买卖协议》，但约定的房屋价款高于实际应支付房屋价款，且根据签订时间及办理房屋产权证书节点，结合原告涂明生陈述，该份协议非双方履行合同的真实意思表示，故对双方不产生约束力。根据《商品房买卖合同》约定，原告涂明星已于2016年10月19日办理过户登记至被告罗安洲名下，且产权登记面积超出合同约定面积3.95平方米，故按《商品房买卖合同》中对支付购房尾款及面积差价的约定，对原告涂明星要求被告罗安洲支付购房尾款38000元、房屋面积差价5859.15元（3.95平方米×1483.33元）的诉请，予以支持。虽然被告罗安洲主张案涉房屋的水、电、煤气等基础设施尚未过户或更名至其名下，但根据双方上述合同的约定，支付购房尾款的前提办理房屋权属证书，并非基础设施的更名，故对该主张不予采信。鉴于原告涂明星与被告罗安洲未就逾期支付房款约定支付违约金，且双方一直对应支付金额及税的承担存在争议，致使被告罗安洲未支付面积差价及尾款，并无违约行为，故对原告涂明星主张支付违约金72298.55元的诉讼请求，不予支持。对原告涂明星主张的个人所得所4827.97元、契税4827.97元的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定并未明确约定税费负担，视为约定不明。根据公平原则及受益情况，4827.97元契税应由购房人缴纳，现原告涂明星已垫付，故该费用被告罗安洲应支付给原告涂明星，因个人所得税4827.97元系原告涂明星转让房屋所得价款应缴纳的个人所得税，故应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告罗安洲于判决生效之日起十日内支付原告涂明星购房尾款38000元、房屋面积差价5859.15元、契税4827.97元共计48687.12元；二、驳回原告涂明星的其他诉讼请求。案件受理费2561元，由原告涂明星负担2072元，由被告罗安洲负担489元(原告已预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。二审中，涂明星向本院提交如下证据：《通知》，拟证明：罗安洲诉称的楼梯扶手及公共面积改造出租是住户作出的决定，不是我做的决定。罗安洲质证认为：对证据不予认可，是涂明星所做的恶劣情形的欲盖弥彰，我从未看到过该《通知》，也没有人通知过我。二审中，罗安洲未向本院提交新证据。本院对涂明星提交的证据分析认定如下：涂明星提交的证据与本案基本事实无关，不予认定。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人涂明星主张的违约金、个人所得税是否应予支持；二、上诉人罗安洲是否应承担契税；三、上诉人罗安洲在本案中是否享有先履行抗辩权。关于争议焦点一，上诉人涂明星主张违约金利息损失，是按面积差价和尾款计算的，因双方对税款的负担存在争议导致未支付，故一审不予支持并无不当。上诉人涂明星主张个人所得税，因双方并未明确约定该笔费用的承担主体，一审根据受益情况判决由上诉人涂明星承担并无不当。关于争议焦点二，上诉人罗安洲主张的契税，因双方并未明确约定该笔费用的承担主体，一审根据公平原则及受益情况判决该笔费用由罗安洲负担并无不当。关于争议焦点三，上诉人罗安洲主张自己享有先履行抗辩权，因案涉房屋已经变更过户至罗安洲名下，故上诉人主张的先履行抗辩权不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人涂明星、罗安洲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1067元，由上诉人涂明星负担50元，由上诉人罗安洲负担1017元。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  杨 梅审判员  张德权二〇二一年六月八日法官助理孙婷婷书记员安梦薇