新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1302号   上诉人（原审被告）：张晓晨，男，1989年7月28日出生，汉族，新疆艾迪加动物医院职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：张志才，北京炜衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：周俏，女，1968年12月27日出生，汉族，新疆维吾尔自治区建筑设计研究院职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   被上诉人（原审原告）：王永强，男，1974年7月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   上述二位被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄建国，新疆国通律师事务所律师。   上诉人张晓晨因与被上诉人周俏、王永强房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月8日开庭进行了审理。上诉人张晓晨及其委托诉讼代理人张志才，被上诉人周俏、王永强的共同委托诉讼代理人黄建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张晓晨上诉请求：撤销一审判决，驳回周俏、王永强的诉讼请求。事实和理由：1．一审法院违反法定程序，遗漏必要共同诉讼人。第一，新疆乌鲁木齐经济技术开发区XXX商铺（以下简称涉案商铺）系合伙租赁，且周俏、王永强对此知情。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条、第七十三条之规定，一审法院未依职权通知必要共同诉讼当事人参加诉讼，驳回了我的追加申请，属程序违法。第二，合伙人对合伙的债务承担连带责任，应当就全部债务承担民事责任。一审法院认为不影响我向其他合伙人行使追偿的民事权利，存在逻辑错误。第三，周俏、王永强未主张房屋占用使用费，而一审法院判决我承担该费用，属超范围裁判。2．一审法院认定事实错误。第一，《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）签字行为并非我个人行为，是执行合伙事务的行为。从合同内容及双方聊天录音来看，周俏、王永强对合伙租赁涉案商铺和共同经营安荃宅配家具项目知情。租赁合同约定先与我签订，待合伙商铺营业执照办理完毕，由合伙企业与周俏、王永强重新签订。前期100,000元租赁费由合伙人王贵安支付，后期由合伙人李柏萱对接，周俏、王永强对此知情且无异议。第二，2019年8月17日双方已协商解除租赁合同，相关权利及义务即终止。从周俏、王永强前后变更诉状可以看出，周俏、王永强先说2020年3月份搬离涉案商铺，后说2020年6月份搬离涉案商铺，相互矛盾。租赁合同解除后，我方再未占用使用涉案商铺。3．一审法院适用法律错误。我并非次承租人，也未实际占用。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。   周俏、王永强辩称，一审法院认定事实及适用法律正确。周俏、王永强不知道张晓晨与他人有合伙事宜，张晓晨未提供相关合伙事宜的情况。依据合同相对性原则，张晓晨与他人合伙与本案无关。一审法院未超范围裁判，程序合法。请求二审法院依法驳回张晓晨的上诉请求，维持原判。   周俏、王永强向一审法院起诉请求：1．判令张晓晨支付租金425,000元；2．判令张晓晨支付违约金60,000元；3．判令张晓晨支付物业管理费21,323.05元；4．判令张晓晨支付滞纳金80,100元。   一审法院认定事实：2018年5月18日，周俏、王永强（出租方、甲方）与张晓晨（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：“第一条，房屋基本情况：甲方涉案商铺的位置，建筑面积272.42平方米，产权人为周俏、王永强。第二条：房屋用途：乙方租赁涉案商铺用途为开设安荃宅配专营店，销售及推广无醛家具，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条，租赁期限：租赁期限2018年6月1日至2028年5月31日止。第四条，租金：涉案商铺年租金为（人民币）300,000（叁拾万元），即在本协议租赁期内，因甲方出租涉案商铺所产生的所有法定税费，均不含在本协议租金范围内，由乙方另行承担；租赁期间，2018年9月、10月、11月为免租期；前三年甲方不涨租金，2021年6月1日起年租金乙方按照上年租金的105％向甲方缴纳、2022年6月1日起年租金乙方按照上年租金的108％向甲方缴纳，2023年6月1日起至2028年5月31日止年租金乙方每年按照上年租金的110％向甲方缴纳，除此之外，甲方不得以任何理由任意调整租金。第五条，付款方式：乙方应于本合同签订日起7个自然日内向甲方支付第一次租金，支付方式为押一月付三月合计100,000（壹拾万元），此后每季度末25号，前置支付下一季度租金，双方解除合同后3个自然日内，甲方无息退还押金。第六条，交付房屋期限、条件：甲方在收到乙方租金3个自然日内，将涉案商铺交付给乙方，交房标准为毛坯房（以甲方购房合同为准）。…第十条，关于涉案商铺租赁期间的有关费用：水费、电费、采暖费、物业费、电话费、宽带费等有关费用均由乙方自行承担，在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目税费但与乙方使用该房屋开设专营店营业有关的税费，均由乙方自行承担并支付。第十一条，租赁期满：租赁期满后，本合同自行终止，届时乙方须将商铺无条件退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须期满前3个月书面向甲方提出，甲方收到乙方书面续租请求后15个自然日内向乙方答复，如甲方同意乙方继续租赁则续签新的租赁合同，租金双方协商确定，如甲方不同意乙方续租，本协议自行终止。第十二条，因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：…4．拖欠租金7个自然日的；…第十四条，提前解除合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如甲方提出解除合同，需征得乙方同意并向乙方支付违约金；如乙方提出提前解除合同，需征得甲方同意并向甲方支付违约金。如因自然灾害等不可抗力因素导致本合同不能继续执行乙方的经济损失甲方不予以补偿，如因继承、交易致出租商铺产权变更的，该租赁合同继续有效。第十五条，违约责任：租赁存续期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方向守约方按年度租金的200％支付违约金，乙方逾期未向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金的10％向甲方缴纳滞纳金…”该合同落款甲方（签章）处有周俏、王永强分别签字、按手印，乙方（签章）处有张晓晨签字、按手印。后张晓晨向周俏、王永强支付100,000元。2019年8月17日，周俏、王永强与张晓晨签订《终止租赁合同通知书》，载明：“张晓晨先生：你好。我方是位于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区XXX商铺的产权人王永强、周俏，你于2018年5月18日与我方签订《商铺租赁合同》，约定你租赁我方的上述房屋，租期十年，从2018年6月1日至2028年5月31日，租金每年叁拾万元。自2018年5月24日你支付了房租壹拾万元后，至今仍未支付剩余房租贰拾万元，根据合同法的规定和《商铺租赁合同》的第十二条约定，我方作为出租人有权随时通知你终止租赁合同，现依法通知你：一、自本通知书送达之日，你我双方之间的《商铺租赁合同》终止。二、请你在本通知书送达之日起3日内支付剩余房租，并且按《商铺租赁合同》第十五条之约定支付相应的违约金、滞纳金。三、请你在收到本通知书后5日内，搬出XXX商铺，并将两商铺之间分户墙按原状进行封堵。若你在上述期限内未能履行以上义务，我方将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的一切损失。特此通知”，该通知书落款处通知人处有周俏、王永强签字，签收人处有张晓晨签字。2018年6月1日，张晓晨向周俏、王永强支付2018年6月1日至2018年9月30日期间及2018年10月部分物业费。2020年7月2日，周俏向上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司支付涉案房屋2018年10月部分物业费及2018年11月1日至2018年11月30日期间的物业费合计1,883.21元、2018年12月1日至2019年5月31日期间物业费合计7,289.94元、2019年6月1日至2019年11月30日期间物业费合计7,289.94元、2019年12月1日至2020年5月31日期间物业费合计7,289.94元。2020年5月31日，王永强通过短信告知张晓晨新租客的联系方式及交接事宜。2020年6月1日，张晓晨短信向王永强发送搬运货运车照片，并告知周俏、王永强“一车已经装完，还有一辆车等会进来继续装完就完事了，钥匙已经给到新租客，最后铺子打扫干净后再给您发照片”。一审法院认为，周俏、王永强与张晓晨在平等自愿、协商一致的基础上签订租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于主体问题。针对张晓晨提出的案件遗漏必要共同诉讼当事人的意见，一审法院认为张晓晨的合伙人并非必要共同诉讼当事人，于2020年10月26日作出（2020）新0106民初2492号民事裁定书，驳回了张晓晨追加其合伙人为共同被告的申请。针对张晓晨提出的未告知其上诉权利、程序违法的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定：“裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；…对前款第一项至第三项裁定，可以上诉”，该条款并未载明且无其他法律规定驳回追加共同诉讼当事人的裁定具有上诉权利，故对张晓晨上述的辩解意见不予支持。（二）关于租金及物业管理费问题。本案中，张晓晨因未按期交纳房租，周俏、王永强要求解除合同，符合双方约定及法律规定，且双方已于2019年8月17日签订《终止租赁合同通知书》解除合同，故对解除合同的事实予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对于双方已履行租赁期限内产生的租金，周俏、王永强有权主张。结合租赁合同的实际履行情况，张晓晨应当按照每年300,000元的标准向周俏、王永强支付自2018年6月1日至2019年8月17日期间的租金，扣除双方约定的免租期（2018年9月、10月、11月），张晓晨实际应当支付周俏、王永强11个月零17天的租金。庭审中，双方均确认张晓晨已支付的租金为100,000元，减去已支付租金，故张晓晨应当支付周俏、王永强剩余房屋租金为188,750元（300,000元／年÷12个月×11.55个月-100,000元）。在合同解除后，张晓晨应当将租赁物恢复原状、返还周俏、王永强，但其仍实际占有、使用涉案商铺至2020年6月1日，其应当赔偿周俏、王永强相应损失。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定。张晓晨应按照租赁期间的租金标准向周俏、王永强支付自解除合同次日起至交还房屋之日止的逾期腾房占有使用费。结合周俏、王永强的主张，该笔费用应当为房屋占用使用费，故张晓晨应当向周俏、王永强支付2019年8月18日至2020年6月1日期间的房屋占用使用费236,250元（300,000元／年÷12个月×9.45个月）。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条约定，物业费应当由张晓晨承担。双方均认可张晓晨已经向周俏、王永强支付2018年6月1日至2018年9月30日期间及2018年10月部分物业管理费，故张晓晨应当继续支付自2018年10月1日至解除合同前及后期占用房屋期间的物业管理费，本案中周俏、王永强仅主张21,323.05元，故周俏、王永强该项诉讼请求，符合法律规定予以支持。（三）本案中，张晓晨未按约定支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。周俏、王永强认为双方约定的违约金过高，仅主张60,000元，张晓晨辩称违约金过高，应补偿实际造成的损失，按银行同期贷款利率计算损失。一审法院认为，合同法规定的违约金除以弥补损失为主，还适度体现一定的惩罚性，综合考虑涉案合同履行程度、张晓晨的过错程度、张晓晨的违约情况、周俏、王永强的预期利益、双方的缔约地位强弱，根据公平原则和诚实信用原则，周俏、王永强要求张晓晨支付60,000元违约金符合双方约定及法律规定予以支持。对周俏、王永强主张滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方在合同中明确约定滞纳金，但滞纳金亦属于违约金性质，周俏、王永强既主张违约金又主张滞纳金属重复主张，且周俏、王永强主张的违约金已足以弥补其损失，故周俏、王永强要求张晓晨支付滞纳金80,100元的诉讼请求不予支持。判决：一、张晓晨于判决生效后十日内支付周俏、王永强房屋租金188,750元、房屋占用使用费236,250元，合计425,000元；二、张晓晨于判决生效后十日内支付周俏、王永强违约金60,000元；三、张晓晨于判决生效后十日内支付周俏、王永强物业管理费21,323.05元；四、驳回周俏、王永强要求张晓晨支付滞纳金80,100元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点：1．本案是否遗漏必要共同诉讼人，张晓晨的行为是个人行为还是执行合伙事务的行为；2．租赁合同协商解除后，张晓晨搬离涉案商铺的时间；3．一审法院是否超范围裁判。   一、关于本案是否遗漏必要共同诉讼人，张晓晨的行为是个人行为还是执行合伙事务的行为的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款的规定，必要共同诉讼是指诉讼标的共同之诉，是不可分之诉。必要共同诉讼中，共同诉讼人必须一并参加诉讼，否则为当事人不适格。本案中，从租赁合同的形式上看，是周俏、王永强与张晓晨签订，从内容上看，是对双方权利义务的约定，通过现有证据可以确认租赁合同系周俏、王永强与张晓晨签订。因此，张晓晨上诉提出遗漏必要共同诉讼人的上诉理由不符合上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”即合同具有相对性，仅对合同当事人具有法律约束力。租赁合同中并未约定张晓晨与他人的合伙经营事项，该合同仅对周俏、王永强与张晓晨有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条之规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”一审法院根据查明的事实及合同相对性的原则，做出（2020）新0106民初2492号民事裁定，驳回张晓晨追加王贵安、张峻等人为共同被告的申请，符合法律规定。因此，张晓晨上诉提出是执行合伙事务行为的理由，本院不予采纳，其对合伙事宜可另行主张。   二、关于租赁合同协商解除后，张晓晨搬离涉案商铺的时间问题。本案已查明，周俏、王永强与张晓晨于2019年8月17日签订《终止租赁合同通知书》，约定张晓晨需于5日内搬离涉案商铺。但张晓晨实际未按通知书约定的时间搬离，直至2020年6月1日，张晓晨以短信方式向王永强发送搬运货运车照片，并告知周俏、王永强“一车已经装完，还有一辆车等会进来继续装完就完事了，钥匙已经给到新租客，最后铺子打扫干净后再给您发照片”。从该证据充分证明2020年6月1日，张晓晨将涉案商铺恢复原状，并将涉案商铺返还交付至周俏、王永强。因此，张晓晨搬离涉案商铺的时间是2020年6月1日。张晓晨上诉提出租赁合同解除后，未占用涉案商铺的上诉理由未提供证据证实，该项上诉理由无事实依据，本院不予采纳。   三、关于一审法院是否超范围裁判的问题。周俏、王永强与张晓晨终止租赁合同的时间是2019年8月17日，在租赁合同履行期间，应当按照约定支付租赁费。租赁合同解除后，张晓晨仍占有使用涉案商铺至2020年6月1日，在此期间，应当按照租赁合同约定支付占有使用费。周俏、王永强对此期间费用虽以租金主张，但实际为占用使用费。一审法院认定此期间为占有使用费符合法律规定，并无不当。张晓晨上诉提出一审法院超范围裁判的上诉理由无法律依据，本院对此上诉理由不予采纳。   综上所述，张晓晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8,863.23元（张晓晨已预交），由张晓晨负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   董 慧   审  判  员   姚 雷   审  判  员   杨 扬   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 四 日   书  记  员   杨海鵾