河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初2095号原告：焦作市金望物业管理有限公司，住所地：焦作市新园路9号。法定代表人：路建芳，总经理。委托诉讼代理人：邱大刚，男，系公司员工。委托诉讼代理人：秦丽萍，河南苍穹律师事务所律师。被告：张敬哲，男，1954年11月15日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：许玉梅，女，1955年9月4日出生，汉族，住焦作市解放区，与被告张敬哲系夫妻关系。原告焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望物业公司）与被告张敬哲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告金望物业公司的委托诉讼诉讼代理人邱大刚、秦丽萍，被告张敬哲及其委托诉讼代理人许玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金望物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付欠交的物业服务费8460元（2010年1月1日-2012年12月31日、2014年1月1日-2016年3月31日、2017年5月1日-2021年8月31日）、违约金1526元；2.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在丽景园小区购买住宅一套，面积为136.9平方米，原告为该小区物业服务人，通过小区半数以上业主同意，被告每月每平方需交物业费0.6元。从2010年1月1日起，被告无故拒绝支付物业服务费，期间原告多次催要，被告均推托不予支付，故原告为维护自身合法权益诉至法院，请依法判决。被告张敬哲辩称，1.2014年以前的物业费已经结清。2015年7月原告将被告起诉至法院，法院开庭审理后，原告于2015年9月7日撤诉；2017年10月原告又将被告起诉至法院，2017年11月27日开庭前，被告爱人许玉梅与原告总经理申东相遇时申东称这次开庭不管判多少把这事了结之后不再提，许玉梅称法院判多少给多少，但法院开庭审理后，被告等到的仍是撤诉的结果。原告两次撤诉的行为是对法律、法官的不尊重，是对司法资源的浪费，对被告的身心造成了极大的伤害，甚至住院花费了几千元的医疗费；2.根据《中华人民共和国民法典》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告两次撤诉后，现早已过诉讼时效，被告不予认可；3.2005年，被告领购房屋钥匙时，原告让被告在格式条款的前期物业管理服务协议上签名，如果不签名不给钥匙，为了早日拿到钥匙，被告在被迫的情况下签订的协议，但根据《中华人民共和国民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的合同为无效合同，因此原告主张的违约金没有法律依据；4.根据《焦作市城市物业服务收费管理实施细则》第5条、第8条规定，物业公司收费标准及服务质量、内容均有相应的法规文件，原告并未按照相关规定履行义务。原有的绿化工人被裁掉，打扫卫生的人员也由7人裁减为3人；5号楼四单元一楼窗户下一米深两米长的粪坑长达四年之久未予处理；5号楼对面北墙外家属扩建房屋将小区围墙拆掉3米多长80公分，物业公司不管不顾；小区内大型猎犬不带绳索随意流荡给儿童和老人造成极大隐患；原告将小区内小桥拆除变为污水坑；大门口地面瓷砖脱落，仅用水泥一抹，既不平整也不美观；2016年4月1日至2017年5月期间，原告采取张贴大红纸的粗暴方式通知全面终止对5号楼所有服务对5号楼广大业主造成了极大伤害，业主找社区、办事处领导反映问题，最终也没有处理结果；5.物业费的调整不符合法律规定正常流程，被告至今未见到许可原告按照每平方米0.6元标准收取物业管理费的依据，原告与部分业主签订的补充协议不是法律规定的书面征求意见书，不能作为原告涨价的依据，原告按照0.6元收取物业费无事实及法律依据；6.河南省2018年物业管理收费标准明文规定，三级收费标准为每平方米每月0.5元，需要有100平方米以上的固定活动馆所，夜间巡逻不少于5次、每次巡逻1小时，公共楼道每天清扫1次，扶手每周擦洗2次，但原告均没有按照上述约定履行，没有达到三级标准，现在涨到0.6元更不符合收费标准；7.2015年案件开庭时，原告提供了一堆假合同，被当时在场的业主当面揭穿，2017年案件开庭时原告又拿出以领西红柿为由诱骗广大业主签订的补充协议，现原告又提交2018年版的补充协议，在2017年12月29日原告撤回对被告的起诉后迅速于2018年1月1日又签订了补充协议，以这种不公开、弄虚作假的方式欺骗法官。2013年1月1日起原告就已经按0.6元每平方米收取物业费，而2018年版的补充协议约定自2018年1月1日起执行，明显与事实不符，也有悖常理，被告作为小区业主从2018年至今，原告没有让我们签订任何协议，也没有看到过物业费涨价的公告，政府部门一直强调公平公开，原告却一直不敢公开。同时，根据《中华人民共和国民法典》第943条规定，业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，而小区车房出租费、停车费、广告费等共有部分收益原告从来没有公开过。2012年7月小区业主委员会成立后，在原告的打压下也不能正常履行职责，最终被迫解散。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，有关原告入驻小区以及与建设单位、部分业主签订合同、协议等法律事实发生在民法典施行之前的效力认定问题应适用民法典之前的法律规定。因原告主张被告支付的物业费为2010年至2021年期间欠付的费用，该欠费事实一直由民法典施行前延续至民法典施行后，故关于物业欠费的相关认定问题应适用民法典的规定。1.关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告金望物业与建设单位金山置业于2012年12月10日签订了《前期物业委托服务合同》，内容合法，且不违反法律法规的强制性规定，虽然该合同签订时小区成立有业主委员会，但未选定物业公司，后续第二届业主委员会未成立，且原告一直在为该小区提供物业服务，故该《前期物业委托服务合同》应当依法认定为有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照协议内容履行各自的义务。原告根据与建设单位签订的前期物业服务合同提供了相应的物业服务，被告作为该小区的业主，自然应当承担缴纳物业费的义务。被告之所以拒缴物业费，主要有以下理由：（一）2014年前的物业费已结清，且原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第一百九十五条第一项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求；义务人同意履行义务;权利人提起诉讼或者申请仲裁……。”金望物业主张2010年至2021年8月期间的物业管理费，其虽曾于2015年7月21日、2017年11月13日向本院提起诉讼主张自2010年起欠付的物业费，导致诉讼时效两次中断重新起算，但至本案提起诉讼之日（2021年5月20日）起距离2017年案件诉讼时效中断后起算的时间已超过三年，根据《前期物业委托服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，原告应自被告未按约缴纳物业费用的第二个月起三年内主张相关权利。原告虽又提交了2020年、2021年的催缴物业费通知照片打印件拟证明其后曾又多次向被告提出履行请求，但照片真实性无法确认，拍摄时间无法确定，故本院对金望物业提交的催缴照片的关联性不予确认，因此，在金望物业未提交其他证据足以证实其在2020年11月12日前发生诉讼时效中断、中止的情况下，诉讼时效应从金望物业提交本次起诉状之日（2021年5月20日）起中断。本院认定金望物业向被告主张2018年5月以前欠付的物业管理费已过三年的诉讼时效。现仅可主张被告交纳自2018年5月至2021年6月未缴的物业管理费。（二）被告认为原告提供物业服务不到位、收费与服务不对等，存在擅自终止服务，不维护小区环境卫生及安全秩序等问题。具体表现为：减少物业服务人员；对损坏围墙、地面修复不到位，甚至不予修复；随意拆除小区内设施，对污水坑不处理；对小区卫生清洁不及时；巡逻不到位。《前期物业委托服务合同》第三十条规定，原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应向建设单位、业主支付违约金。《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。因此，即使物业公司提供的物业服务不符合约定，业主也不能以拒缴物业费来进行对抗，可以依法另行起诉，要求物业公司赔偿业主的经济损失。（三）被告认为原告金望物业私自上涨物业费。但现有生效判决已认定，自2018年1月1日起，由原告提供的服务的被告所在小区，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理服务费上涨至0.6元/月/每平方米，并不存在违反法律规定调整物业费的情形。被告称原告是通过欺骗行为使业主签订物业费涨价协议，但并未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。关于物业服务费的收费标准。原告提交的《商品房买卖合同》中显示被告房屋面积为136.9平方米，经生效判决认定，被告房屋物业管理服务费收费标准为0.6元/月/平方米，经计算，被告2018年5月至2021年6月应交纳的物业服务费为3121.32元（136.9㎡×0.6/㎡/月×38个月=3121.32元）。因合同约定物业费按月交纳，故原告主张被告支付2021年7月起至2021年8月的物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，虽然合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准交纳违约金，且该约定不违反相关法律、法规的强制性规定。但被告逾期缴纳物业费时，原告未能通过合法程序主张权利，而是擅自终止服务，该做法并不利于矛盾的沟通与解决，且原告提供的服务确实存在需加强或改善的情形，应当完善物业服务，提高物业标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故此对原告主张违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百八十七条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张敬哲应于本判决生效后十日内支付原告焦作市金望物业管理有限公司物业管理服务费3121.32元；二、驳回原告焦作市金望物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张敬哲负担。本判决为终审判决。审判员  程明二〇二一年六月十六日法官助理张莹莹书记员张力魁附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。