广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1861号原告：麦永洪，男，1988年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××972。委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫惠婷，广东浩淼律师事务所律师。被告：杨锡强，男，1962年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××62×，公民身份号码440××××××××××××512。被告：杨锡维，男，1950年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××171。原告麦永洪与被告杨锡强、杨锡维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告麦永洪的委托诉讼代理人谢凯、被告杨锡强到庭参加了诉讼，被告杨锡维经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦永洪向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同退还原告购房款500000元及利息暂为15000元（以500000元为基数，按每月利率1.5%从2021年1月1日起计至实际清偿之日止，现暂计至2021年2月28日利息为15000元），以上合共为515000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原告作为认购方与佛山市恒顺杨氏房地产开发有限公司（以下简称恒顺杨氏公司）签订《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》，从恒顺杨氏公司处购买佛山市南海区狮山镇小塘新城兴城花苑2期A2梯口402号房屋，该房产总价款为763800元，建筑面积100.47平方米（具体最终以房产权证面积为准），为带电梯的毛坯房。认购书签订后，原告已依约支付了50万元购房款。恒顺杨氏公司共向原告开具三份收据，确认共已收到原告支付的购房款50万元，且这些收据上均有恒顺杨氏公司加盖公章及被告杨锡强签名予以确认。但恒顺杨氏公司迟迟没有按约定为原告办理房产权属证明，原告多次向恒顺杨氏公司交涉办证事宜。2020年6月1日，两被告作为恒顺杨氏公司的股东与原告就解除购房合同及退楼退款事宜协商一致，共同签署《退楼退款协议》，确定原告已支付50万元购房款的事实，各方一致同意两被告在2020年12月30日退回购房款50万元给原告，2020年7月1日至2020年12月31日期间每月以1%利率结算利息；如两被告未能如期退还购房款，在2020年12月31日后每月以1.5%利率结算利息。截至起诉之日，两被告均未依约退还50万元购房款给原告，仅向原告支付了2020年12月31日前的利息。两被告的上述违约行为，已严重损害到原告的合法权益。2020年7月30日，恒顺杨氏公司办理了注销。综上所述，两被告的上述行为，已经构成违约，原告有权要求两被告退还购房款及承担违约责任，故诉至法院，请求法院依法裁判。杨锡强辩称，被告没有欺骗原告，案涉房屋的土地证权属属于答辩人兄弟，因被告方建筑资质不适格才导致不能办证。但现正准备向狮山房管部门递交材料办证等事宜，测绘、验收手续已办完，还需要最后入户就可以将大证分册到小证。如最后还是办不了证的，答辩人可以如数退还房款给原告，但因资金不到位，答辩人暂时没有钱退还给原告。麦永洪在诉讼过程中提供如下证据：1.《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》（自筹资金付款方式客户）一份，证明原告与恒顺杨氏公司之间存在房屋买卖合同关系。2.收据三份，证明原告如约向被告支付了50万元购房款。3.退款退楼协议一份，证明原告于2020年6月1日与两被告协商解除案涉购房合同，两被告没有履行协议约定履行退房款义务。4.国家企业信用信息公示报告一份，证明两被告的诉讼主体资格，恒顺杨氏公司注销前登记的股东为杨锡强和杨锡维。杨锡强在诉讼过程中提供如下证据：城市建（构）筑物工程规划条件核实意见两份，证明案涉住宅建设工程符合规划条件，已可以办理确权及房产证。被告杨锡维在诉讼中没有答辩，亦没有提供证据。经审查，根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年3月16日，恒顺杨氏公司（出售方）与麦永洪（认购方）签订《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》（自筹资金付款方式客户），约定认购房产为佛山市南海区狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅楼项目A2梯口座四层402号住宅，房产总价款为763800元，建筑面积为100.47平方米（具体最终以房产权证面积为准），该房产为带（日立牌）电梯的毛坯房。同时约定2018年3月15日付首期300000元，房产买卖及办证所涉及的税费按国家现行的政策各打各税，恒顺杨氏公司的收款账户为杨锡强名下南海农商银行账户。上述认购书签订后，案外人麦以钊于2018年3月16日向恒顺杨氏公司支付购房款300000元，恒顺杨氏公司出具收据，载明“今收到麦以钊内定兴城花苑二期A2梯口404号房付定楼金300000元，面积100.47㎡×单价7602.26=总楼价763800元”。2018年6月1日，麦永洪支付购房款100000元，恒顺杨氏公司出具收据，载明“今收到麦永洪兴城花苑二期（404）号房A2梯口付二期楼款100000元”。2018年10月12日，麦永洪支付购房款100000元，恒顺杨氏公司出具收据，载明“今收到麦永洪付内定兴城花苑二期A2梯口（404）号房第三期楼款100000元。到此已支付500000元”。恒顺杨氏公司的法定代表人杨锡强在上述收据上签名确认。2020年6月1日，麦永洪（定楼方）与杨锡维、杨锡强（承建出让方）签订《退楼退款协议》，内容为“麦永洪原定兴城花苑二期（A2）梯口404号房，已付楼款伍拾万元整。现麦永洪因其他项目急需资金周转，故与承建出让方协商退楼退款。经双方协商一致同意在2020年12月30日退回全部楼款伍拾万元整。2020年7月1日至2020年12月31日期间每月以1%利率结算。如承建出让方未能如期退还楼款，在2020年12月31日后每月以1.5%利率结算”等。原告确认起诉前两被告已按照该协议支付2020年12月31日之前的利息。查明，恒顺杨氏公司已于2020年7月30日办理注销登记，注销前为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为杨锡强，自然人股东为杨锡维、杨锡强。本院认为，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案为房屋买卖合同纠纷。恒顺杨氏公司与麦永洪签订的《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》、麦永洪与杨锡维、杨锡强签订的《退楼退款协议》，是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。认购书对认购房屋、房屋价格、付款时间等事项进行了具体约定，恒顺杨氏公司与麦永洪之间形成房屋买卖合同关系，但根据在认购书之后形成的收据、退楼退款协议上所载内容，双方已将买卖标的物变更为佛山市南海区狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅楼项目A2梯口404号房屋。在合同履行过程中，恒顺杨氏公司的自然人股东杨锡维、杨锡强与麦永洪签订《退楼退款协议》，因恒顺杨氏公司于2020年7月30日在未经清算的情况下进行了注销，杨锡强、杨锡维作为恒顺杨氏公司的股东，依法理应承担恒顺杨氏公司所需承担的法律责任，故《退楼退款协议》理应继续履行，由杨锡维、杨锡强承担退还购房款及支付利息的责任，原告诉请有理，本院予以支持。但利息的计算标准约定过高，本院结合当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法将利息标准调整为按年利率6%计算。被告杨锡维经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》（法释〔2014〕2号）第二十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨锡强、杨锡维须于本判决生效之日起十日内向原告麦永洪退还购房款500000元及利息（利息以500000元为基数，自2021年1月1日起至实际清偿之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告麦永洪其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4475元，由被告杨锡强、杨锡维共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇二一年六月八日法官助理 卢 恩书 记 员 李秀娟