黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初974号 原告：臧贻东，男，1991年10月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人:刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。 被告：牡丹江珍宝岛房地产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市卧龙街11号桃园商务楼803室。 法定代表人：许洋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:江林，男，该公司员工。 原告臧贻东与被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司（以下简称珍宝岛房地产公司）、安徽珍宝岛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，臧贻东申请撤回对安徽珍宝岛房地产开发有限公司的起诉。本案依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告臧贻东的委托诉讼代理人刘兵、被告珍宝岛房地产公司的委托诉讼代理人江林到庭参加诉讼。2021年6月4日至6月23日原、被告双方申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告臧贻东向本院提出诉讼请求：1.要求被告珍宝岛房地产公司给付逾期交付商品房违约金17267.67元（2019年10月9日至2020年4月25日共计200天）；2.诉讼费由珍宝岛房地产开发公司承担。事实和理由：臧贻东于2018年5月28日与珍宝岛房地产公司就其开发的珍宝岛未来城小区商品房买卖事宜签订了商品房买卖合同。合同约定，珍宝岛房地产公司应于2019年10月8日向臧贻东交付商品房，同时约定了若珍宝岛房地产公司逾期交付商品房，且臧贻东不以此解除合同时，珍宝岛房地产公司应按日计算，向臧贻东支付全部房价款1.5‱的违约金。合同签订后，臧贻东支付购房款575589元，但珍宝岛房地产公司至今未交付商品房。故原告臧贻东提起诉讼。 被告珍宝岛房地产公司辩称，1.案涉房屋已于2019年9月30日验收合格，不影响居住使用；2.案涉房屋已于2020年5月25日取得竣工验收备案证并多次通知业主办理收房手续；3.原告臧贻东主张的逾期交房违约金过高。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对臧贻东所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，商品房买卖合同一份、备案证明一份、发票一份、住房公积金个人借款合同一份。意在证明：2018年5月28日原、被告签订了案涉房屋买卖合同，合同第九条约定商品房交付条件是取得竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告，经综合查验合格，交房时间是2019年10月8日。第十二条约定，逾期交房超过90日，买房人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买房人支付全部房价款万分之1.5的违约金。该合同已在产权登记管理部门备案登记，原告臧贻东通过住房公积金贷款方式购买了房屋，现已经全额交付购房款。 被告珍宝岛房地产公司对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。达不到原告臧贻东所要证明的目的，案涉房屋已经于2019年9月30日达到了交付条件，根据双方的补充协议已经对违约金的标准进行了调整，即违约金支付总额不超过总房价的2%。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 对被告珍宝岛房地产公司所举证有争议的证据本院认定如下： 证据一，商品房买卖合同一份、补充协议一份。意在证明：原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同中已经约定了交付日期，根据双方的补充协议已经对违约金的标准进行了调整，即违约金支付总额不超过总房价的2%。 原告臧贻东对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。1.补充协议加重了臧贻东的责任和义务，减轻了被告珍宝岛房地产公司的责任，没有向臧贻东明确告知；2.补充协议是格式条款，珍宝岛房地产公司与所有购房人2018年之后签订的合同，补充协议内容是一致的，并不是双方约定；3.补充条款显失公平，商品房买卖合同一方交付购房款，一方交付房屋，其权利义务应该是对等的，且在主合同中关于逾期交房的约定中，明确说明不能低于买房人逾期交款的违约责任，但补充协议将买房人逾期交款的责任扩大到日万分之二，并且逾期交付购房款超过20日，售房人有权单独解除合同，且买房人要支付商品房总价款10%的违约金，由此可见补充协议权利义务显失公平，违反法律公平原则，不能作为定案依据。综上，补充协议相关条款依法不能作为合同内容。 本院认为，此份证据中的商品房买卖合同（预售）是合法有效的书证，本院予以采信。同时能够证明原、被告双方签订了补充协议的事实，对此事实本院予以确认。 证据二，交付催告通知书一份、邮寄凭证一份、竣工验收备案表一份、竣工验收备案证书一份。意在证明：被告珍宝岛房地产公司已经向原告臧贻东发出了交付通知，告知其前来办理收房手续。案涉工程于2019年9月30日通过竣工验收，房屋已经达到使用标准，各项基础设施已经安装交付完毕，于2020年5月25日取得竣工验收备案证书。 原告臧贻东认为，通过这组证据可以证实，被告珍宝岛房地产公司按照约定取得竣工验收备案证明文件的时间是2020年5月25日，珍宝岛房地产公司违约事实存在。2019年9月30日竣工验收报告最终确定的时间也是2020年5月25日，所以本案符合交房条件的最终时间是2020年5月25日。至于珍宝岛房地产公司通知臧贻东交房，无论原告是否收到，都是在2020年5月底，臧贻东诉请计算违约金截止时间是2020年4月25日，不发生冲突。 本院认为，此组证据是合法有效的书证，能够证明珍宝岛房地产公司开发的案涉房屋在2020年5月25日取得竣工验收备案证书，对此事实本院予以确认。 证据三，消防验收意见书一份。意在证明：在约定交付时间之前案涉工程验收合格。 原告臧贻东对此组证据的形式要件无异议，证明问题有异议。只能证明消防部分是2019年9月27日验收，不能证明双方合同约定的竣工验收报告备案文件的形成时间，且该约定不违反法律规定，所以应作为原、被告履行各自义务的衡量标准。 本院认为，此组证据是合法有效的书证，能够证明珍宝岛房地产公司开发的案涉房屋在2019年9月27日消防验收合格，对此事实本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月28日，原告臧贻东与珍宝岛房地产公司签订商品房买卖合同（预售），并对该商品房买卖合同进行了备案登记。合同约定：“……出卖人：牡丹江珍宝岛房地产开发有限公司……买受人：臧贻东……第一条项目建设依据，1.出卖人以出让方式取得坐落于XX#地块的建设用地使用权。……第三条商品房基本情况，……3.该商品房为第一条规定项目中的XX幢XX单元XX层XX号。……第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5918.65元，总价款为人民币575589元（大写伍拾柒万伍仟伍佰捌拾玖元整）。……第七条付款方式及期限，……第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经综合查验合格。……第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年10月8日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……附件十一，……二、双方同意对本合同第七条补充如下：……逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。……七、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%……”。臧贻东已向珍宝岛房地产公司全额交付了购房款。 2019年9月27日，珍宝岛房地产公司消防验收合格，取得牡丹江珍宝岛未来城项目的建设工程消防验收意见书。2020年5月25日，珍宝岛房地产公司取得案涉房屋《建设工程竣工验收备案证书》。2020年5月29日，珍宝岛房地产公司给臧贻东邮寄交付催告通知书。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同（预售）是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 关于臧贻东要求被告珍宝岛房地产公司给付逾期交付商品房违约金（2019年10月9日至2020年4月25日共计200天）17267.67元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方在商品房买卖合同（预售）中约定：“……第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年10月8日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……”。珍宝岛房地产公司于2020年5月25日取得案涉工程《建设工程竣工验收备案证书》后，才具备向臧贻东交付房屋的条件，在此之前臧贻东按照合同约定有权拒绝接收房屋并要求珍宝岛房地产公司支付逾期交房违约金。臧贻东要求珍宝岛房地产公司给付2019年10月9日至2020年4月25日共计200天的逾期交房违约金不违反双方合同约定，亦不违反相关法律规定，经计算，逾期交房违约金为17267.67元（575589×1.5‱×200），故本院对臧贻东此项诉讼请求予以支持。 关于珍宝岛房地产公司辩称臧贻东主张的逾期交房违约金数额过高的抗辩意见，本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）中存在附件十一补充协议，但包括补充协议在内的商品房买卖合同（预售）是珍宝岛房地产公司提供的为重复使用而预先拟定的合同。附件十一补充协议第七条对主合同第十二条进行了修改，减轻了珍宝岛房地产公司的违约责任，珍宝岛房地产公司未提供证据证实对该条款采取合理方式向原告臧贻东履行了提示或者说明义务，臧贻东亦表示未注意到该条款，对该条款不予认可，并主张该条款不成为合同内容。故本院对珍宝岛房地产公司主张按照补充协议约定，按房屋总价款的2%给付逾期交付商品房违约金的抗辩意见不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百七十七条之规定，判决如下： 被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告臧贻东逾期交付商品房违约金17267.67元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费232元，减半收取计116元，由被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司负担。 审判员  许永 二〇二一年六月二十八日 书记员  李昊