湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初1060号原告（反诉被告）：新化县城市建设投资开发有限责任公司，住所地：新化县梅苑开发区重庆路民政局4楼。法定代表人：康钦献，该公司董事长。委托诉讼代理人：卿勇，湖南淡远（娄底）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴启明，湖南淡远（娄底）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘义柏，男，1958年9月22日出生，汉族，居民，户籍地新化县，现在广州市崇化监狱服刑。委托诉讼代理人：刘黎，北京市敦信律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘磊，男，1989年5月23日出生，汉族，居民，住新化县，系刘义柏之子，代理权限：特别授权。第三人：黄新龙，男，1957年6月19日出生，汉族，农民，住新化县。第三人：黄新伟，女，1969年3月20日出生，汉族，农民，住新化县。第三人：龚中伏，男，1951年3月9日出生，汉族，涟源钢铁厂退休干部，住娄底市娄星区。第三人：刘艳梅，女，1980年11月3日出生，汉族，农民，住湖南省新邵县。第三人：刘庆中，男，1951年7月23日出生，汉族，农民，住新化县。第三人刘艳梅、刘庆中的共同委托诉讼代理人：陈全中，1975年1月15日出生，汉族，居民，住湖南省新邵县，系刘艳梅丈夫、刘庆中女婿，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）新化县城市建设投资开发有限责任公司与被告（反诉原告）刘义柏及第三人黄新龙、黄新伟、龚中伏、刘艳梅、刘庆中房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新化县城市建设投资开发有限责任公司（城建投）请求判令：1、判决被告立即返还占有的新化县天华南路17号栋17-3-2-2、17-5-2-2、17-3-1-2、17-5-1-2、17-2-2-2、17-4-1-2六套住房，并要求被告将六套房屋恢复原状；2、判令被告向原告赔偿房屋侵占期间经济损失307861.09元，从2009年1月1日算至2020年9月30日，此后产生的经济损失按照同地段租金标准计算至被告实际腾房之日；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2007年6月17日，被告刘义柏在原告处购买了钻石卡三张，金额30万元，金卡4张，金额12万元，用于到原告处购买房屋。但被告在购买卡后，仅就原告开发的湘中.金源商铺17号栋17-3-2-2和17-5-2-2两套房签订了《商品房定购协议书》，但未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，并于2008年4月30日，强行占有使用原告开发的金源商铺17号栋六套房屋，原告多次要求被告返还房产并赔偿损失，被告均拒绝，请求人民法院维护原告的合法权益。被告（反诉原告）刘义柏答辩要点：1、被告没有强占原告的房屋，该六套房屋系被告所购买的，房屋总价60余万元，被告支付了购房款44万元，因原告拖欠被告的工程款上千万元，被告及亲属多次要求房屋尾款从工程款中扣减，但原告怠于行使自己的权利，没有从工程款中抵扣，如果有损失也是原告自身原因造成的；2、该六套房屋现在由第三人占有，原告在起诉之前，并无异议，根据相关司法解释的规定，转移占有即视为房屋交付，因此，原告交付了涉案房屋，被告支付了大部分购房款，双方都履行了主要合同义务，即便没有签订书面的商品房买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系也是成立的。反诉原告刘义柏的反诉请求：1、判令反诉被告配合将新化县天华南路17号栋17-3-2-2、17-5-2-2、17-3-1-2、17-5-1-2、17-2-2-2、17-4-1-2六套房屋的房产证办理至第三人名下；2、由反诉被告承担各项诉讼费用。事实与理由：2007年，刘义柏从城建投处购买六张购房卡，支付费用42万元，另外支付购房定金2万元，购买城建投开发的房屋六套，城建投将该六套房屋交付给刘义柏后，刘义柏将这六套房屋抵债或转让给了第三人。该六套房屋由第三人实际居住使用十余年，城建投没有提出任何异议。刘义柏及亲属多次请求城建投支付拖欠的工程款并且配合办理房产证，剩余房屋尾款从工程款中扣除，或者在办理房产证后支付，但城建投既不为刘义柏办理房产证，也不从拖欠刘义柏的工程款里抵扣房屋尾款。反诉被告新化县城市建设投资开发有限责任公司答辩要点：城建投和刘义柏双方不存在房屋买卖合同关系，没有任何义务协助刘义柏办理房产证。2007年8月签订了两套房子的商品房订购协议书，但刘义柏没有按订购协议约定的时间与原告签订商品房买卖合同。其余四套房产没有签过任何协议，也没有交过任何定金，属于刘义柏强行占有。第三人黄新龙、黄新伟、龚中伏、刘艳梅、刘庆中述称：本案诉争六套房屋系其依法从刘义柏手中取得，第三人分别依法占有使用这些房屋多年，并多次协同刘义柏的妻子黄新光到城建投要求结算房屋尾款并办理房屋产权证，但城建投一直拖延没有办理。这几套房屋一直由第三人在占有使用，城建投还给第三人办理了水电入户手续，从没提出过异议，现在说刘义柏非法占有这些房屋没有道理，且现在这些房子是第三人的，要求原、被告为第三人办理好房屋产权证。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2007年6月17日，被告刘义柏在原告处购买钻石卡3张，金额30万元，购买金卡4张，金额12万元，用于购买原告开发建设的天华南路改造工程项目的房产。2、2007年8月31日，原、被告就该项目17号栋的17-5-2-2、17-3-2-2两套房屋签订了《湘中.金源商埠商品房定购协议书》，两套房屋的建筑面积均是119.88平方米，折前单价848元/平方米，折前总价101656.28元，协议还约定：1、乙方（刘义柏）支付定金10000元；2、乙方须在签订本协议10日内在营销中心与甲方（城建投）签订《商品房买卖合同》；3、乙方同意在签订本定购书时，立即支付上述所列金额，连同前期购买VIP卡的价款自动转入为购房款的一部分；4、乙方必须按双方约定的付款方式交付房款，若延期付款超过15天，则甲方有权单方面解除本定购书，甲方有权单方面将上述房产收回另行出售，乙方所付的购房定金作为违约金不再退回；5、有关购买物业之相关费用（包括办理房屋所有权证费用、登记费用、维修基金等）按买卖双方相应约定各自承担。当日被告支付了定金20000元。3、2008年左右，被告在该项目17号栋另选房四套，包括上述签订了定购协议的两套房，共计六套房，分别为：17-2-2-2、17-3-1-2、17-3-2-2、17-4-1-2、17-5-1-2、17-5-2-2。同年2月10日，被告刘义柏与第三人刘庆中一家签订《房屋兑换协议书》，约定：1、甲方（刘庆中、刘信中、刘声云）自愿将现有房屋及周边空地与曾月娥房屋后边的承包地一并在内，实行房屋产权兑换；2、乙方（刘义柏）将新化县天华南路壹拾柒号栋叁层或肆层贰个套间无偿补给甲方，每个套间不少于120平方米，甲方的五里亭社区祖宅及周边空地与曾月娥房屋后边的承包地归于乙方所有管业，乙方负责办理相关房产证件并负责其一切费用。2009年，被告刘义柏将17-3-1-2、17-3-2-2交付给第三人刘庆中一家，该两套房由第三人刘庆中及其女儿刘艳梅居住使用至今。同年，被告刘义柏将17-5-1-2、17-5-2-2两套房抵偿给第三人黄新伟，黄新伟收房后随即进行了装修，在此居住至今。2011年5月15日，被告刘义柏将17-4-1-2号房以13万元的价格出售给第三人龚中伏，双方签订了书面买卖合同，该房屋一直由第三人龚中伏占有使用至今。2015年被告刘义柏将17-2-2-2号房抵偿给第三人黄新龙，该房屋一直由黄新龙管业至今。4、从2005年起，被告刘义柏实际承建了原告投资开发的新化县天华南路市政工程、天华南路改造土石方工程、天华南路安置小区土石方工程、五里亭安置区土石方工程。2020年7月14日，被告刘义柏起诉至本院，要求原告城建投支付拖欠的工程款900余万元及利息，本院于2020年10月12日作出（2020）湘1322民初2525号民事判决书，判令城建投支付其拖欠刘义柏的工程款1343585元。5、2020年5月6日，新化县阳光房地产评估有限公司出具估价报告，对本案诉争的六套房屋进行了价格评估，其中17-2-2-2面积119.89平方米、价格为2600元/平方米，17-3-1-2面积113.38平方米、价格为3600元/平方米，17-3-2-2面积121.34平方米、价格为2600元/平方米，17-4-1-2面积121.34平方米、价格为5500元/平方米，17-5-1-2面积121.34平方米、价格为4800元/平方米，17-5-2-2面积121.34平方米、价格为2600元/平方米。另，原告提交了本案诉争六套房屋不同时期的价格统计表，2007年的销售价格为：17-2-2-2、17-3-2-2、17-5-2-2为848元/平方米，17-3-1-2、17-4-1-2、17-5-1-2为828元/平方米。2009年的销售价格为：17-2-2-2、17-3-2-2、17-5-2-2为1078元/平方米，17-3-1-2、17-4-1-2、17-5-1-2为1058元/平方米。2017年的评估价格为：二、双方当事人有争议的事实原、被告之间的是否存在房屋买卖合同关系，被告是否侵占原告的房屋。原告认为，被告未与原告签订正式的商品房买卖合同，强行占有原告六套房屋，系非法侵占，应该将房屋腾退返还给原告，并赔偿相应损失。被告认为，该六套房屋系被告购买，虽然没有签订书面的商品房买卖合同，但被告支付了大部分购房款，尾款因原告拖欠被告工程款，被告一直要求原告从拖欠的工程款中抵扣，且原告将六套房屋交付给被告，双方均履行了合同的主要义务，双方之间存在房屋买卖合同关系，该六套房屋系被告合法取得，不存在侵占，且现在六套房屋由第三人占有使用，原告从没有提出过异议，还配合办理了水电入户手续。被告提交了本院作出的（2020）湘1322民初2525号民事判决书、房屋兑换协议书、房屋买卖合同、被告和第三人的水电缴费凭证等证据证明上述事实。本院审查认为，2007年6月17日被告刘义柏在原告处购买VIP卡六张，共计金额42万元，用于购买原告投资建设的天华南路改造项目的房屋，同年8月31日双方就该项目17号栋的两套房屋签订了《商品房定购协议书》，被告按约定支付了定金2万元，总计支付44万元，根据定购协议约定，VIP卡的价款自动转为购房款，按照2007年的销售价格计算该六套房屋总价为602277.04元，原告已支付了大部分的房款。之后，被告实际取得了本案诉争六套房屋的占有使用权，尽管双方均未提供房屋交付的依据，但该六套房屋并非独立存在，而是17号栋众多房屋中的几套，在购房过程中应该客观存在选房、交付房屋钥匙等事实，原告主张诉争房屋系被告强行占有，并非原告主动交付给被告，但没有提交证据佐证，本院对其主张不予采纳。综上，虽然原、被告就诉争房屋没有签订书面的商品房买卖合同，但双方均实际履行了主要合同义务，被告支付了大部分购房款，对于购房尾款，原告确实拖欠被告工程款一百多万元直到2020年通过诉讼才支付，被告一直要求从工程款中抵扣购房尾款系客观事实。同时，原告也实际履行了房屋交付义务，诉争房屋经被告转移给第三人占有使用多年，从无争议。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故原、被告之间的房屋买卖合同关系成立且有效，双方于2007年8月31日签订的《商品房定购协议书》可以认定为商品房买卖合同。判决的理由与结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第十条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，房屋买卖合同为要式合同，应当采取书面形式订立，但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原、被告就诉争六套房屋虽未签订书面房屋买卖合同，但双方均履行了合同的主要义务，被告支付了大部分购房款，原告实际交付了房屋，双方之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效。原告主张被告强行占有该六套房屋，无证据支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2007年，按照当时的房屋销售价格计算，被告应支付购房款602277.04元，被告已支付44万元，尚欠162277.04元未付，虽然被告一直要求从原告拖欠的工程款中抵扣，但因各种原因未实际抵扣，对该款被告应该继续履行支付义务。至于原告主张按照2020年新化阳光房地产评估有限公司的评估价格支付购房款并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院认为，双方之间的房屋买卖合同关系在2007年成立，被告也在2007年支付了大部分购房款，原告主张按照2020年的评估价格要求被告支付购房款没有事实依据和法律根据，本院不予支持，但其要求被告按中国人民银行同期银行贷款利率支付拖欠房款利息的主张符合法律规定，本院予以支持。六套房屋的房款支付时间参照《商品房定购协议》的签订时间，应该在协议签订后15日内支付，故从2007年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至2021年6月15日，为109732元（162277.04*4.9%*十三年九个月）。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）刘义柏在本判决生效后三日内向原告新化县城市建设投资开发有限公司支付购房款162277.04元及利息109732元，合计272009.04元；二、由原告（反诉被告）新化县城市建设投资开发有限公司在本判决生效后30日内配合被告将本案诉争六套房屋的产权分别办理至第三人黄新伟、龚中伏、刘庆中、刘艳梅、黄新龙名下；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5918元，反诉费40元，合计5958元，由原告（反诉被告）新化县城市建设投资开发有限公司负担566元，由被告(反诉原告)刘义柏负担5392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  刘喜平人民陪审员  李竹林人民陪审员  张姿兰二〇二一年六月十七日法官助理刘媛代理书记员  谢听雨附本判决适用的相关法律条文：1、对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。3、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、对《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的适用第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。