北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7122号上诉人（原审被告）：张学军，男，1963年4月12日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴向红，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京世贸天阶物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路甲九号4号楼办公楼五层508室。法定代表人：雷文英，总经理。委托诉讼代理人：魏轶明，北京市安博律师事务所律师。上诉人张学军因与被上诉人北京世贸天阶物业服务有限公司（以下简称世贸天阶公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初54732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张学军上诉请求：1、请求撤销第（2020）京0105民初54732号判决书第一项判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院依据被上诉人提交的照片、通知单，认定其在积极行使自己的权利，对上诉人诉讼时效的抗辩不予采信，该认定是事实不清，是错误的。一、关于照片。被上诉人提交的两张照片均属于是孤证，没有证明力，不能证明其对上诉人进行了有效催收。1、被上诉人提交的一张大厅信报箱照片（原告证据三）。该证据属于孤证，不能用来证明被上诉人对上诉人进行了有效催收，不能造成诉讼时效中断的法律效果。第一，被上诉人无法说出该照片是什么时间拍摄的，无法证明信报箱内的信件具体是什么；第二，被上诉人无法说出更无法证明信报箱内的信件就是被上诉人投递催款通知；第三，被上诉人也无法证明其是什么时间向信报箱内投递了催款通知。因此采信该照片于法无据。2、被上诉人提交的挂号信照片一张（原告证据四），该证据属于孤证，依法不能被采信。首先该照片在一审是被上诉人没有向上诉人出示照片原件；其次，该挂号信的邮戳是2020年5月25日；第三，被上诉人没有其他证据证明该挂号信的内容是催款通知。第四，即便是法院采信该证据，也只能对2020年5月25日往前三年的物业费诉讼时效产生中断的法律后果，对于其他各定期应缴的物业费不产生时效中断的法律效果。二、关于通知单。1、大厅张贴的缴费通知书照片一张（原告证据六），该证据是孤证，依法不能被采信。该证据单独不能用来证明被上诉人对上诉人进行了有效催收。被上诉人不能证明上诉人必然就能看到该通知，且该方式也不是双方约定的有效的送达方式，不能证明对上诉人进行了有效催收。更何况该缴费通知书的内容是催缴2020年度的物业费，对其他各年度诉讼时效届满的物业费不产生任何时效中断的法律效果。2、大厅催收通知（原告补充证据四）：被上诉人所提交的历年所有通知均属于虚假的，是不真实的，而且是孤证。这种通知物业公司可以随便印出，物业公司没有其他任何证据证明其已经实际在大厅张贴，更无法证明已经有效送达上诉人，这种孤证怎么能用来证明被上诉人已经履行了积极的催收义务？而假设，被上诉人有其他证据证明上述2003-2019年《交纳物业费、采暖费》的通知每年都在大厅进行了张贴，但由于每份通知均是独立的，其内容仅涉及对当年年度的物业费进行催收，均不涉及其他各年度的物业费。这几份证据没有证明力，根本无法证明本案2004年8月1日至2017年6月30日期间的诉讼时效依法已经中断，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。因此在本案中，2017年6月30日之前的物业费诉讼时效均已经届满，被上诉人对在这期间的诉讼费丧失了胜诉权。三、即便是上诉人认可所有上述证据是真实的，都无法推出2017年6月30日之前的物业费诉讼时效没有届满的结论。上诉人关于诉讼时效的抗辩依法应该得到支持。更何况，上诉证据均是孤证，而一审法院却依据上述证据认定被上诉人“其积极的行使自己的权利”，对上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信。一审法官的这一认定完全违背了《民事诉讼法》关于证据规则的规定；这一认定是罔顾事实，是严重错误的；这一认定违背了最基本的事实真相，真是令人匪夷所思！一审法院的这一认定本质上是免除了物业公司的法定举证责任，帮助原本处于强势地位的物业公司进一步打压处于弱势地位的业主，致使弱者孤立无援，正义得不到伸张，使弱者更弱。一审法院这一判决对上诉人极度的不公平，将会造成不良的社会影响，起到了很糟糕的示范作用。世贸天阶公司辩称：同意一审判决，不同意张学军的上诉请求及理由。世贸天阶公司向一审法院起诉请求：1.判令张学军向世贸天阶公司支付2004年8月1日至2019年12月31日的物业费275224.48元；2.判令张学军支付滞纳金1178302.94元。一审法院认定事实：2002年3月4日，北京市居住小区管理办公室向世贸天阶公司出具京小区办字[2002]第022号《关于公约核准的通知》，载明：你公司报送的《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》已经我办审核批准，核准号：外字第95号，特此通知。《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《管理公约》）写明涉案小区的物业管理企业为世贸天阶公司，公寓物业管理费标准为每月每平方米6.8元。产权人或使用人按季度向物业管理企业交纳物业管理费，即每季度第一个月的10日前，到世贸国际公寓客户服务中心交纳该季度的物业管理费。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。庭审中，世贸天阶公司表示本案涉及的物业费的收费标准为每月每平方米5.8元。关于滞纳金的计算标准，其表示2008年4月30日之前按照日千分之三的标准计算，2008年5月1日之后按日万分之五的标准计算。庭审中，双方均认可张学军为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为256.92平方米。庭审中，张学军表示世贸天阶公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，世贸天阶公司表示其通过在大堂张贴催收通知、电话、短信以及在信箱中投放催缴通知书等方式一直向张学军催要物业费，所以不存在超过诉讼时效的情形，并提交照片、挂号信通知单、交费通知等证据予以佐证。张学军对此不予认可，表示未收到过催要通知，世贸天阶公司也没有证据证明向张学军主张过物业费。并表示物业费是定期付款性质的，每一个交纳期间是独立的，诉讼时效不能适用民法总则第189条的规定，不应按照最后一期物业费的支付时间计算，否则对于业主不公平，也突破了法律的规定。庭审中，张学军表示世贸天阶公司提供的物业服务存在其抗辩意见中所述的各种问题，并提交照片、客户手册等证据予以佐证。对此，世贸天阶公司不予认可，表示其每年均按照建委的要求，公布物业费收支账目，可以配合业主查询；小区内确实有违建，但是已经积极履行了制止义务，但因不是执法部门，没有执法权，没有权利进行认定和处理，此前的判决就上述情况已经确认过。关于服务方面，小区业主的交费比例比较高，说明其提供的服务得到了业主的认可；烟酒城并非其管辖区域，咖啡馆占用的房屋有单独的产权，不属于公共区域，麦克多寄存点和ATM机是为了方便业主，物业公司没有收入，也没有广告收入。蜂巢快递柜产生收益的部分已经如实入账。小区内的安保符合合同约定。关于门禁、电梯等，进行了定期养护，符合合同的约定。双方之间存在合同关系。房屋买卖合同补充协议约定了乙方同意前期物业公司进行物业管理，同意遵守管理公约，同意支付物业费。张学军的房屋是预售阶段从案外人处购得，办理了预售转让登记，张学军应当受房屋买卖合同中上述条款的约束。《管理公约》经过小区办的核准，对业主有约束力。关于滞纳金的规定，对业主也有约束力。关于前期物业合同服务期限的问题，小区没有成立业主大会并非其导致，其按照约定提供了物业服务，应当有权收取物业费。张学军2004年支付过物业费，此后一直享受服务，但是没有支付物业费，应当支付滞纳金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》以及本院查明的事实可知，世贸天阶公司为涉案小区提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。世贸天阶公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，张学军应支付物业费。关于张学军主张的世贸天阶公司在物业服务上存在其答辩意见中提及的各种问题的意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确认。从张学军提供的现有证据而言，难以证明世贸天阶公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存在一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，法院不予采信。关于张学军主张的世贸天阶公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，世贸天阶公司提交照片、通知单等证据，说明其在积极的行使自己的权利，故法院对于张学军的该项抗辩意见亦不予采信。现世贸天阶公司要求张学军支付2004年8月1日至2019年12月31日期间的物业费275224.48元，其诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于世贸天阶公司主张的滞纳金，张学军系因物业服务存在的问题与世贸天阶公司进行沟通，并非恶意欠缴，故法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、张学军于判决生效之日起七日内支付北京世贸天阶物业服务有限公司2004年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费275224.48元；二、驳回北京世贸天阶物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：物业服务合同不同于普通的民事合同，具有公共服务性和强制继续履行的特点，因此在适用诉讼时效时不宜过苛。经查，世贸天阶公司提交的照片、通知单等证据可以证明其已经通过多种方式向业主催缴物业费，并没有明显怠于主张权利，故张学军关于本案已过诉讼时效的上诉意见，本院难以采纳。一审法院判决张学军支付2004年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，张学军的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5428元，由张学军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二一年六月十七日法官助理 王欣欣书 记 员 张旭燃