四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初3240号 原告：成都鼎锋汇商务信息咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街158号2栋1单元23楼2301号。 法定代表人：王宏，执行董事。 委托诉讼代理人：王洋子，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄铖，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：四川中兴汇金投资有限公司，住所地：成都市高新区天府大道北段1700号9栋1单元9楼925号/927号。 法定代表人：王辉煌，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：周磊，四川兴远律师事务所律师。 原告成都鼎锋汇商务信息咨询有限公司（以下简称鼎锋汇公司）与被告四川中兴汇金投资有限公司（以下简称中兴汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎锋汇公司的委托诉讼代理人黄铖，被告中兴汇金公司的委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎锋汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令中兴汇金公司向鼎锋汇公司支付居间佣金及改造费用，共计90059.2元；2、判令中兴汇金公司按照合同约定向鼎锋汇公司支付免租期租金，共计人民币23335.5元；3、判令中兴汇金公司向鼎锋汇公司支付律师代理费20000元。事实和理由：2019年3月29日，中兴汇金公司与鼎锋汇公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，由中兴汇金公司承租位于成都市高新区天府二街151号1栋1单元2204、2205、2206、2207的房屋，租赁期限为2019年4月8日至2022年4月7日。2019年9月6日，中兴汇金公司向鼎锋汇公司发出提前解除合同的通知，于2019年9月16日发出通知要求鼎锋汇公司为其办理退租手续并返还保证金77785元。因中兴汇金公司实际承租未满一年，提前退租的行为致使鼎锋汇公司无法及时将该房屋出租给其他承租人，造成鼎锋汇公司的损失，根据合同约定鼎锋汇公司有权没收中兴汇金公司缴纳的保证金并要求中兴汇金公司承担违约责任、赔偿相应损失。鼎锋汇公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 中兴汇金公司辩称，1、鼎锋汇公司主张的居间佣金无事实一句，中兴汇金公司承租鼎锋汇公司的房屋未经任何中介，未签订任何居间合同；2、鼎锋汇公司主张的改造费用没有事实与法律依据，对租赁房屋进行维修维护本身系出租人的基本义务，该部分费用是否实际发生、实际金额多少，中兴汇金公司不知情，亦未确认，案涉租赁合同解除后，中兴汇金公司已经将案涉房屋和所有物品移交鼎锋汇公司，鼎锋汇公司无任何损失；3、鼎锋汇公司主张免租期租金无任何依据；4、关于鼎锋汇公司主张的律师费无任何依据，鼎锋汇公司提供的《委托代理合同》及增值税发票为（2019）川0193民初11863号案件的，鼎锋汇公司撤回了该案的起诉，现要求中兴汇金公司承担该案律师费无依据，鼎锋汇主张的律师费已经超过《四川省法律服务收费行业指导标准》，且其仅提交了10000元的律师费发票，实际应当只产生了10000元律师费；5、原（2019）川0193民初11863号案件已经判决中兴汇金公司支付违约金116677.5元，鼎锋汇公司在本案主张的金额已经被该违约金完全覆盖。故请求法院驳回鼎锋汇公司全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，鼎锋汇公司（甲方）与中兴汇金公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，鼎锋汇公司将位于成都市高新区天府二街151号1栋1单元22层2206（部分）、2207、2208、2209，建筑面积约662平方米的房屋租赁给中兴汇金公司供办公使用。合同第三条“房屋租赁期限”第一款约定，房屋租赁期限为自2019年4月8日起至2022年4月7日止；第二款约定，房屋免租期为9日，自2019年3月30日至2019年4月7日。免租期内乙方仍需交物业管理费及其他各项经营产生的费用。甲方承诺的免租时间，如乙方实际使用时间未满一年，则乙方须按照租金标准补交免租期租金；第三款约定，甲方应于2019年4月1日前将符合本合同约定的房屋交付乙方，双方需签署《房屋交割单》（详见附件），并视为乙方对合同约定资产有效交付及交付状态的确认。甲方延迟交付房屋的，免租期及租赁期限相应顺延。第四条“租赁保证金和租金及物业费”第一款约定，乙方于2019年4月10日前支付租赁保证金人民币77785元。甲方未能按本合同约定将房屋租于乙方的，应双倍返还租赁保证金；乙方未能按本合同约定承租房屋或承租期间擅自退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期满，乙方退还房屋及结清各项费用，甲方应及时将租赁保证金无息退还乙方；第四款对租金标准进行了分段约定，其中2019年4月8日至2020年4月7日期间月租金约定为77785元。第五条“其他相关费用”第四款约定，若乙方未按照合同约定履行由乙方承担房屋改造的成本。第十一条“违约责任”第三款约定，因甲方违约导致乙方解除合同的，甲方应双倍返还租赁保证金。乙方擅自单方面解除合同或因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收租赁保证金及已交付但未使用的租金，并要求乙方承担改造、居间等费用；第四款约定，任一方违约的，违约方应向守约方支付违约金三万元并赔偿守约方经济损失。第十三条“其他”第二款约定，关于本合同引起的争议，双方协商解决；协商不成，应将争议提交房屋所在地的人民法院诉讼解决，由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、调查取证费、鉴定费、律师费、差旅费、保全费等），由败诉方承担。 庭审中，鼎锋汇公司提交了案外人四川明筑空间装饰设计有限公司之间的收据、转款记录用以证实改造案涉租赁房屋产生的费用；同时提交了案外人王晓华出具的情况说明和转账凭证用以证实为达成租赁协议产生了居间费用。 另查明，鼎锋汇公司于2019年11月13日以房屋租赁合同纠纷向本院起诉中兴汇金公司，中兴汇金公司亦于2019年11月19日提出反诉。在审理中，鼎锋汇公司撤回本诉起诉，本院于2020年7月3日作出（2019）川0193民初11863号民事判决书，该判决书对双方合同的签订、合同内容的变更、合同的履行情况、合同的解除以及违约责任均已查明并作出了认定，现该判决已经生效。该判决书第十六页中载明“……中兴汇金公司根本违约，而鼎锋汇公司为达成本次交易付出了相应成本、合同解除后产生房屋空置、发生新的交易成本等损失，中兴汇金公司应当承担相应责任，但双方关于违约金约定明显过高，本院予以调整，结合合同实际履行情况、当事人过错程度等因素，酌定中兴汇金公司支付鼎锋汇公司违约金一个半月房屋租金116677.5元，即保证金不予退还之外中兴汇金公司再支付38892.5元。”第十八页中载明“鼎锋汇公司因延迟交房而应承担的违约责任。双方约定，延迟交房的应每日支付月租金的1%作为违约金，《物业交割单》中双方对交房时间变更为2019年4月8日，实际交房时间为2019年4月11日，鼎锋汇公司应支付违约金2333.6元（77785元/月×1%×3天）。以上，中兴汇金公司向鼎锋汇公司支付了保证金、房屋租金、物业费共计623935元，实际使用房屋期间应支付的房屋租金438188.8元、物业费73418.1元，应承担违约金116677.5元，除开鼎锋汇公司应退还的费用外，中兴汇金公司还应承担违约金4349.4元；鼎锋汇公司应承担违约金2333.6元。品迭后，中兴汇金公司还应向鼎锋汇公司支付2015.8元”。 再查明，鼎锋汇公司因与中兴汇金的房屋租赁合同纠纷与北京盈科（成都）律师事务所签订了《委托代理合同》，约定鼎锋汇公司与中兴汇金公司房屋租赁合同纠纷一案，律师代理费为20000元，合同签订后三日内支付10000元，待最终法律文书作出之日起三日内支付10000元。鼎锋汇公司向本院提交了2019年10月16日10000元代理费发票一张。 庭审后，鼎锋汇公司向本院补充提交2021年5月31日10000元代理费发票一张，用以证实鼎锋汇公司已经提前支付律师代理费尾款10000元。中兴汇金公司发表质证意见为发票不能证明付款实际发生，应当以现金收据或转款记录予以佐证。 以上事实，有《房屋租赁合同》（落款时间2019年3月29日）、收据、转款记录、情况说明、（2019）川0193民初11863号民事判决书、委托代理合同、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，鼎锋汇公司与中兴汇金公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 关于鼎锋汇公司主张的居间佣金及改造费用的问题。居间佣金、改造费用均系鼎锋汇公司为达成本次交易付出的相应成本，在本院作出的已生效（2019）川0193民初11863号民事判决书中，认定了中兴汇金公司在合同履行过程中根本违约，并结合鼎锋汇公司为达成本次交易付出的相应成本、合同解除后产生的空置、发生新的交易成本等损失，酌定中兴汇金应当承担的违约金为116677.5元，与中兴汇金公司已缴纳的保证金77785元以及鼎锋汇公司应退还费用和违约金进行品迭后，中兴汇金公司还应支付2015.8元。本院认为，违约金本身具有补偿为主、惩罚为辅的双重功能，（2019）川0193民初11863号案已生效判决书在对违约金认定时已经充分考虑了鼎锋汇公司合理的损失情况，故在本案中本院依法予以确认中兴汇金公司还应支付的违约金为2015.8元。 关于鼎锋汇公司主张补交免租期的租金的问题。因已生效（2019）川0193民初11863号民事判决书中已经认定了因鼎锋汇公司延迟交房，中兴汇金公司实际使用租赁房屋的期间为2019年4月11日至2019年9月30日，并且在计算中兴汇金公司应付租金时，已经将中兴汇金公司实际使用租赁房屋期间的租金全部计算在内，故鼎锋汇公司在本案中再次主张免租期的租金无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师费问题。在双方签订的合同中约定了因合同产生的争议，由败诉方承担律师费等相关费用。在合同履行过程中，因中兴汇金公司根本违约，导致鼎锋汇公司向法院提起诉讼，无论是前次诉讼还是本次诉讼，均基于鼎锋汇公司主张《房屋租赁合同》约定的权利所产生，中兴汇公司作为违约方应当按照合同约定承担鼎锋汇公司因诉讼产生的律师费。中兴汇金公司关于鼎锋汇公司产生的律师费已经超过《四川省法律服务收费行业指导标准》的辩解意见，本院认为鼎锋汇公司在（2019）川0193民初11863号案件中诉请金额为211179.7元，在本案中诉请金额为133394.7元，其产生律师代理费20000元并无不当，故对中兴汇金公司该抗辩意见不予采纳。同时，根据鼎锋汇公司向本院提交的《委托代理合同》及发票，足以证实其已经产生律师费20000元，故本院对鼎锋汇公司的该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川中兴汇金投资有限公司于本判决生效起十日内向原告成都鼎锋汇商务信息咨询有限公司支付违约金2015.8元； 二、被告四川中兴汇金投资有限公司于本判决生效起十日内向原告成都鼎锋汇商务信息咨询有限公司支付律师代理费20000元； 三、驳回原告成都鼎锋汇商务信息咨询有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1484元，由原告成都鼎锋汇商务信息咨询有限公司负担1240元，由被告四川中兴汇金投资有限公司负担244元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年六月二日 书记员  陈春梅