河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初703号原告：赵长发，男，1978年9月15日出生,汉族，住三门峡市陕州区。确认送达地址为：三门峡市湖滨区五原路银堤漫步小区6号楼1单元1302号。委托诉讼代理人：李便琴，女，1978年6月29日出生，汉族，住三门峡市陕州区。系赵长发之妻。代理权限为特别授权。被告：阮荣榜，男，1972年3月14日出生，汉族，住陕西省山阳县，现住陕西省西安市莲湖区。被告：余世山，男，1974年10月2日出生，汉族，住陕西省山阳县，现住陕西省西安市莲湖区。二被告共同委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。代理权限为一般代理。二被告共同委托诉讼代理人：王瑞岗，陕西丰瑞律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：三门峡裕鑫房地产开发有限公司。住所地：三门峡市上阳路南段西河堤路10号楼3单元3层东户。统一社会信用代码：914112005531802249。法定代表人：邵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵栋梁，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告赵长发与被告阮荣榜、余世山，第三人三门峡裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵长发及其委托诉讼代理人李便琴，被告阮荣榜、余世山及其共同委托诉讼代理人王瑞岗，第三人裕鑫公司的委托诉讼代理人赵栋楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵长发向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告在第三人处办理更名过户手续；2.判令二被告支付原告违约金99000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定二被告将其所有的位于三××市××和××交叉口西侧由第三人开发的银堤漫步小区6号楼1单元13楼中户的房屋1套转让给原告；房产成交价为33万元，与房屋相关的面积差额补交款、交易税费、空调开口费等费用由原告负担；二被告负责无条件协助原告到售楼部进行房屋更名，否则视为违约；二被动确保该房屋无任何经济纠纷和担保抵押以及法律诉讼，若隐瞒原告，视为二被告违约；违约方向守约方赔偿房屋交易总价款的2倍等。合同签订后，原告按约将购房款支付给被告，并缴纳了面积差额房款等各项费用，但二被告未协助原告进行房屋的更名过户。经了解，因二被告与第三人就案涉房屋目前仍存在经济纠纷未处理，仍拖欠个人所得税未缴纳，致使第三人拒绝过户更名。原告认为，双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，原告已付房款，二被告应协助原告办理过户更名。现二被告的隐瞒行为，致使案涉房屋目前仍存在权利负担。根据合同约定，系二被告违约，因违约金约定过高，原告自愿将违约金调整至已付购房款的30%予以计算。被告阮荣榜、余世山共同辩称，1.二被告在签订《二手房买卖合同》后，已向原告履行了主要义务交付了涉案房屋，并积极按照约定及原告的通知配合其过户，不存在隐瞒无任何违约行为。现原告主张二被告承担违约责任没有依据。首先，二被告在签订合同后就向原告交付房屋，原告现已装修入住，实际占有使用房屋，并无损失。其次，2020年7月底，原告通知二被告配合过户后，二被告第一时间到三门峡配合办理，不存在未协助原告过户的行为。再次，涉案房屋售价本身低于市场价格，且第二条约定了此价格（双方交易价格）仅限于房款本身，其他费用如何负担，已告知原告房屋仍需要交纳税费等多项费用，不存在隐瞒。至于原告诉称二被告隐瞒与第三人存在个人所得税纠纷致使无法过户，但二被告购房不需要交纳个人所得税，且该理由也不属于双方合同约定案涉房屋的经济纠纷和担保抵押及法律诉讼。2.二被告不应承担违约责任，但需要说明原告主张违约金的标准存在严重错误，不符合法律规定。案涉房屋原告已经实际占有使用，且其过户权利并未丧失，原告不存在任何损失。民法典规定了原告违约赔偿应当与损失相等的填平原则，原告主张的违约金明显过高，没有依据。请求依法驳回原告诉讼请求。第三人裕鑫公司述称，1.依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，案涉房屋未依法登记领取权属证书，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》系无效合同。2.被告未取得案涉房屋的所有权，原告诉求客观上根本不具有履行的可能。二被告与原告签订了定房协议，未足额支付购房款（因购房款系借款本金利息所抵顶，依法扣除第三人应当代扣代缴的利息税后房款仍未付清）。因此，截至目前，被告与第三人未签订正式的《商品房买卖合同》，原告要求被告将案涉房屋过户，客观上不具有履行的可能。3.原告提交的《二手房买卖合同》显示案涉房屋欠付的8万余元由原告负担，原告向第三人出具的《承诺书》显示已付55000元，剩余34592元由原告补交，补交前第三人可拒绝办理网签手续。而截至目前，原告未补交剩余款项，原告无权要求第三人配合办理网签手续。综上，原告诉求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：阮荣榜、余世山系连襟关系。阮荣榜、余世山二人向河南省德益投资担保有限公司（以下简称德益公司）出借款项，并享有170万元到期债权，其中阮荣榜70万元，余世山100万元。德益公司向裕鑫公司出借款项，并享有到期债权。上述债权到期后，德益公司未能偿还阮荣榜、余世山借款，裕鑫公司亦未能偿还德益公司的到期借款本息。经三方协商，裕鑫公司以其开发的位于三门峡市银堤漫步小区3套房屋（包括本案争议房屋）抵顶阮荣榜、余世山债权本金160万元。2014年9月15日，裕鑫公司（甲方）与阮荣榜、余世山（乙方）相继签订了《银堤漫步定房协议》3份，其中合同编号为61号的定房协议主要约定：1.房屋坐落为银堤漫步6号楼东单元13层东户，面积91.76平方米，单价为优惠价4890元/平方米，此价格为不变化价格，不会受任何市场因素影响。2.甲乙双方商定的房屋价格中不含有有线电视初装费、中央空调初装费、天然气初装费及办理房产证、土地证、按揭贷款等费用。甲方有权在签署正式《商品房买卖合同》或交房时，向乙方收取上述相关费用。3.乙方不可申请退房，在与甲方签订正式《商品房买卖合同》时有一次更名机会。4.甲方取得《商品房销售（预售）许可证》等“五证”后，乙方与甲方依法签订正式《商品房买卖合同》。定房协议签订后，裕鑫公司曾向阮荣榜、余世山出具收据。2018年10月11日，裕鑫公司更换收据，向阮荣榜另行出具收据1份，载明：今收到阮荣榜6号楼1单元13楼中户房款448706元，并注明：“换收据，原收分开开据”。2019年，赵长发了解到阮荣榜、余世山有房屋出售，遂与阮荣榜、余世山联系，并磋商房屋买卖事宜。2019年3月8日，赵长发持由其起草的合同文本，作为乙方到陕西省××与××、余世山（卖方、甲方）《二手房买卖合同》1份，主要约定：1.房屋坐落：甲方同意出售甲方所有的位于三门峡市大岭路和五原路交叉路口西侧，由裕鑫公司开发的银堤漫步小区6号楼1单元13楼中户的房屋1套给乙方。建筑面积91.76平方（含公摊面积）（具体以房产证登记为准），性质为住宅。2.房产交易价格：甲、乙双方同意上述房产的成交价格为330000元。本合同签定之日，乙方向甲方一次性支付330000元作为购房款。此价格仅限于房款本身，关于这套房相关的多余4.99平方面积差额补交款、交易税费、空调开口费、住房维修基金、物业管理费、装修保证金、契税、天然气开口费、宽带、有线电视开通费、水电费、燃气费、通讯费等交房时相关的所有繁杂费用八万多元一律由乙方承担。甲方负责无条件协助乙方到售楼部进行房屋的更名。本合同签订之日起，双方不得因市场价格涨跌而变动此成交价。3.房屋状态：毛坯现房。4.付款时间与办法：本合同签字之时，乙方一次性支付给甲方330000元。支付方式为银行卡对卡转账和支付宝转账。甲方收款后须向乙方出具收据1份。甲方须将该套房产的原购买合同及收据交给乙方。甲方对提供给乙方的与该小区开发商签署的原购买合同的真实性和合法性负法律责任，若伪造合同来交易，视为甲方违约行为，甲方承担一切法律后果。5.协议变更、终止。本合同生效后，未经双方协商一致达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事宜签订补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。6.违约责任。甲、乙双方合同签定后，乙方若因房产市场动荡价格下跌或杂费太多而转让不出去，中途要求甲方退房，视为乙方违约行为。乙方需要甲方协助更名过户时，甲方应给予无条件协助配合，若不配合视为甲方违约行为。甲方确保该房源无任何经济纠纷和担保抵押以及法律诉讼，甲方若隐瞒了乙方，视为甲方的违约行为。双方若出现了上述任意一种违约行为，违约方需向守约方双倍赔偿该套房产的交易总钱款并承担法律责任。7.本房网签之后，本合同终止。合同签订后，赵长发于当日通过转账方式向阮荣榜、余世山分别支付165000元购房款，共计支付330000元，阮荣榜、余世山二人分别向赵长发出具收据1份。阮荣榜、余世山将其与裕鑫公司签订的案涉房屋定房协议、裕鑫公司出具的收据原件交付给赵长发。后阮荣榜、余世山将房屋出售情况告知裕鑫公司法定代表人邵军，同意裕鑫公司将房屋钥匙直接给予赵长发。2020年3月24日，赵长发向裕鑫公司申请将案涉房屋进行更名，并签署《银堤漫步——商品房更名申请表》1份，载明：原房主阮荣榜，变更后房主赵长发，房屋面积96.75平方米，单价4890元，总房款473108元，房屋维修基金5805元，中央空调初装费16931元，天然气开口费3260元。赵长发及裕鑫公司置业顾问李珍、销售经理马龙飞分别在该申请表上签字按指印，但原房主阮荣榜未签字。同日，赵长发在未依照《二手房买卖合同》约定的数额向裕鑫公司交纳繁杂费用的情况下，向裕鑫公司请求交付房屋，并申请将案涉房屋更名到赵长发名下。经赵长发与裕鑫公司协商，赵长发承诺在先向裕鑫公司支付部分繁杂费用后，裕鑫公司向赵长发先行交付房屋。裕鑫公司向赵长发提供1份承诺书模板，但阮荣榜欠裕鑫公司面积差、开口费等费用数额为空白。赵长发于当日参照裕鑫公司提供的模板向裕鑫公司出具承诺书1份，主要内容为：“我叫赵长发，我从阮荣榜处购贵公司出售给阮荣榜的银堤漫步6号楼东一单元13层中户房产，我接收了阮荣榜的房子，但该阮荣榜欠贵公司的面积差、开口费等费用共计89592元，由我向贵公司交纳，已交款55000元，我申请房子归我使用。剩余款34592元，待我把房子售出，给购买该房的其他第三人办理网签商品房合同时由我一次补交。否则贵公司可拒绝办理网签手续。贵公司给我办理交房手续后，我不再就该房价款问题提出异议，房子归我使用期间按规定向物业公司交付物业费、水电费。如果我将此房出售给其他第三人，请贵公司给予协助办理网签和其它手续。房子地面问题不提异议”。裕鑫公司工作人员杨秀民在该承诺书下方签署“同意”。当日，赵长发以刷卡方式向裕鑫公司交纳55000元。裕鑫公司向赵长发出具收据1份，载明房款24401元，维修基金5805元，中央空调初装费16931元，燃气初装费3260元，其他费用4603元。审理中，赵长发称上述承诺书系裕鑫公司逼迫其所写，裕鑫公司对此不予认可，赵长发未提供证据证明。上述承诺书出具后，裕鑫公司于2020年4月9日将上述房屋交付给赵长发。当日，赵长发向三门峡市我爱我家物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）交纳通行证费用10元，物业费（2020年4月9日-2021年4月8日）1509元，装修保证金2000元（装修验收完半年退款），装修垃圾清运费387元，新户开卡费100元，共计4006元。赵长发称还支出了宽带费441元、有线电视费600元，通讯费200元、燃气费600元。后赵长发对该房屋进行装修。2020年12月24日，赵长发向物业公司交纳2021年4月8日-2022年5月7日的物业费1503元。2021年4月16日，赵长发向三门峡中裕燃气有限公司购买229立方米的天然气，花费597.69元。赵长发认为上述费用均属于其与阮荣榜、余世山签订的《二手房买卖合同》约定的应由其缴纳的繁杂费用范围。2020年7月29日，赵长发欲将其从阮荣榜、余世山手购买的案涉房屋更名至其外甥王杰名下，再次向裕鑫公司申请商品房更名，并由王杰与裕鑫公司李珍、马龙飞签署商品房更名申请表。因赵长发在对上述房屋装修中发现质量问题向有关部门反映，经住建部门协调，赵长发（乙方）与裕鑫公司（甲方）于2020年7月29日就银堤漫步6号楼1单元1302号房屋屋顶和墙体倾斜的质量问题达成赔偿协议，约定：1.甲方在第三方（阮荣榜、余世山）完成纳税义务后，配合乙方和第三方完成过户手续，过户至王杰名下，过户后王杰不得对此房提出任何赔偿请求。2.办理完过户手续后，甲方一次性支付赔偿乙方65000元。至此之后，银堤漫步6号楼1单元1302户房屋质量问题的赔偿完毕，乙方不得再向任何部门，经任何渠道，以任何理由向甲方提起赔偿请求，否则均视为无效请求。甲、乙双方不得通过各种渠道互相诋毁，对双方造成不良影响。3.过户完成后，甲方退还乙方2020年3月24日预交的4603元其他费用，退还乙方书写的承诺书原件，该承诺书作废，乙方不再欠该承诺书上所显示乙方应交甲方的其他费用34592元，否则均视为甲方违约。4.本协议自签订之日起，甲、乙双方任何一方出现违约，不按照本协议履行，违约方需向守约方赔偿本协议约定赔偿款的双倍违约金，即130000元。审理中，阮荣榜、余世山对该赔偿协议不予认可，称对其没有约束力。上述赔偿协议签订后，2020年7月29日当晚，赵长发即向阮荣榜发送手机短信，要求阮荣榜、余世山到三门峡市配合过户。2020年7月30日，阮荣榜、余世山按约到达三门峡市，与赵长发到裕鑫公司办理商品房更名手续。由于裕鑫公司要代扣代缴阮荣榜、余世山的利息个人所得税。因阮荣榜、余世山与赵长发就个人所得税的负担问题产生分歧，致使未能办理案涉房屋的更名过户。赵长发遂起诉来院。审理中，赵长发提供2020年7月30日上午，赵长发、阮荣榜与裕鑫公司的会计张某沟通的手机录音。根据赵长发提供的录音，张某明确告知赵长发个人所得税并非房屋买卖的契税，而是裕鑫公司支付利息后，由取得利息的人向税务机关缴纳的。阮荣榜亦与张某确认，因案涉房屋以房抵债的个人所得税与阮荣榜、余世山另外2套抵账房屋的个人所得税是一样的。同时，张某提供案涉房屋的分配利息收入为267071.85元，按20%的税率，应缴纳个人所得税大概五万多元。阮荣榜、余世山对该通话录音不认可，称裕鑫公司以房抵债，把所欠借款本金都未还清，更未收取任何利息。裕鑫公司亦有异议，称无法核实通话人身份及时间、地点，证据形式不合法。裕鑫公司称由于裕鑫公司用其开发的商品房抵顶所欠德益公司的借款债务，德益公司将整体债权拆分给其所有债权人，然后将个人所得税分摊到德益公司的各个债权人。关于赵长发向裕鑫公司出具的承诺书中载明的面积差、开口费等费用共计89592元，包括面积差额款24401元，维修基金5805元，空调初装费16931元，燃气初装费3260元，个人所得税39195元（包含向赵长发出具的55000元收据中的其他费用4603元），不包含物业管理费、契税等费用。同时，裕鑫公司提供裕鑫公司提供2018年10月11日、2019年7月24日向阮荣榜、余世山开具的收据2张，分别收到阮荣榜、余世山交来50000元，收款事由为代扣所得税；余世山交76210元，收款事由为代扣个人所得税。以证明裕鑫公司通过以房抵债方式向阮荣榜、余世山抵顶的另外两套房屋，阮荣榜、余世山已经向裕鑫公司代缴。阮荣榜、余世山称裕鑫公司以房抵债的另外两套房屋，其中一套房屋与案涉房屋面积相同，其以450000元的价格转让，已包含了个人所得税。阮荣榜、余世山在收到450000元房款后，将该套房屋对应的个人所得税向裕鑫公司交纳。在交完个人所得税后，阮荣榜、余世山指定的购买人与裕鑫公司签订了正式的商品房买卖合同。关于赵长发主张的违约金，其称由于阮荣榜、余世山隐瞒个人所得税的事实，其受到的实际损失为房屋未能过户更名，虽装修入住，但后续房屋风险太大。另查明：2016年7月20日，三门峡市地方税务局稽查局经对裕鑫公司2011年1月1日至2014年12月31日的履行纳税义务及代扣代缴义务情况进行检查，作出三地税稽处〔2016〕7号税务处理决定书，认定裕鑫公司2011-2014年度未代扣代缴个人所得税8823798.88元。决定责成裕鑫公司补扣补缴个人所得税8823798.88元。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及被告与第三人签订的《银堤漫步定房协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，上述合同、协议有效。各方当事人应按照协议履行。本案争议焦点为：一是本案涉及的个人所得税应由何人负担；二是案涉房屋购买过程中，被告是否因隐瞒事实而构成违约，是否承担违约责任。一、关于本案涉及的个人所得税应由何人负担关于个人所得税，因税务机关在税务稽查中发现第三人未履行代扣代缴义务，而决定由第三人补扣补缴。基于民间借贷关系，被告对德益公司享有债权，德益公司对第三人享有到期债权。在第三人通过以房抵债方式抵偿德益公司的债权本息后，被告实际上是通过债权转让方式取得案涉房屋，从而抵销了被告、第三人及德益公司之间的债权债务关系。无论被告与德益公司之间的债权消灭是否包含利息，都不影响第三人向德益公司支付债务本息事实的认定。第三人向被告抵顶的另外两套房屋，在被告转让后，被告已于2018年10月11日、2019年7月24日分别向第三人缴纳了另外两套房屋对应的个人所得税。结合第三人基于定房协议于2018年10月11日就案涉房屋更换收据，说明被告应当知道，因案涉房屋是以房抵债，应缴纳相应的个人所得税。故被告抗辩第三人不应代扣个人所得税的意见，理由不能成立，本院不予采信。基于前述，虽然根据被告与第三人签订的定房协议，案涉房屋的个人所得税由被告负担。由于被告将案涉房屋转让给原告，而原、被告签订的《二手房买卖合同》对个人所得税由谁负担，没有具体、明确约定，是本案原、被告双方争议的焦点。原、被告双方签订的《二手房买卖合同》关于房产交易价格部分，约定的330000元仅限于房款本身，“关于这套房相关的多余4.99平方面积差额补交款、交易税费、空调开口费、住房维修基金、物业管理费、装修保证金、契税、天然气开口费、宽带、有线电视开通费、水电费、燃气费、通讯费等交房时相关的所有繁杂费用八万多元一律由乙方承担”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，鉴于《二手房买卖合同》文本由原告提供，同时合同约定“乙方若因房产市场动荡价格下跌或杂费太多而转让不出去，中途要求甲方退房，视为乙方违约行为”。对约定和所有繁杂费用是预估的数额八万多元，并不确定。从合同目的来看，关于案涉房屋，被告只得（净落）330000元，其余面积差额补交款、空调开口费、维修基金等“交房时相关的所有繁杂费用”采用列举加兜底的方式进行表述，概括为“八万多元”全部由原告承担。虽然原告提供证据证明其已经交纳物业费、装修保证金、装修垃圾清运费、新户开卡费等费用，但这些费用均属于交房后向物业公司交纳的费用，并非向第三人交纳的房款，不属于合同约定“交房时”的相关费用，不能从合同约定的“八万多元”中扣除。原告主张裕鑫公司会计张某提供的应税利息收入为267071.85元，个人所得税大概五万多元，审理中，第三人明确案涉房屋应缴纳的个人所得税为39195元（包含第三人向原告出具的55000元收据中的其他费用4603元），结合原告于2020年3月24日向第三人出具的承诺书，剩余34592元应为剩余的个人所得税数额。考虑到该合同由原告起草，综合订立合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，本院认为，案涉以房抵债房屋应缴纳的个人所得税应由原告承担。原告主张其向第三人出具的承诺书是第三人逼迫其所写，第三人不予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第八十六条第一款“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，虽然原告主张承诺书模板由第三人提供，但原告所提供的证据不足以排除合理怀疑，且原告也没有在法律规定的期限内行使撤销权，故原告该主张，本院不予支持。关于原告提供的其与第三人于2020年7月29日达成的赔偿协议，该协议虽然约定由被告完成纳税义务，但被告并非该协议的当事人，根据合同的相对性原则，该协议对被告不具有约束力。原告据此主张案涉个人所得税由被告负担，理由不能成立，本院不予支持。二、关于被告是否隐瞒事实构成违约，并承担违约责任根据原、被告签订的《二手房买卖合同》约定，有以下事由时，二被告构成违约：一是不配合协助乙方办理更名过户；二是甲方需确保房源无任何经济纠纷和担保抵押以及法律诉讼，甲方若隐瞒乙方，视为违约。根据查明事实，2020年7月29日晚上，原告通知被告于7月30日到三门峡配合过户，二被告准时到场予以了协助，未拒绝履行合同义务，故二被告不存在不配合更名的行为。关于房源问题，案涉房屋被告通知第三人后，第三人已将房屋交付给原告，原告并装修入住，不存在协议所约定的经济纠纷和担保抵押以及法律诉讼。根据被告与第三人签订的定房协议，约定第三人在签署正式《商品房买卖合同》或交房时，向第三人收取有线电视初装费、中央空调初装费等费用。原、被告签订《二手房买卖合同》后将该定房协议转交给原告，结合原告向第三人出具的承诺书，由于原告还需要向第三人交纳相关费用，目前尚不具备更名过户的条件。综上，根据原告提供的证据不能证明被告存在违约行为。故原告主张被告违约，并请求被告协助办理更名过户，并支付违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条之规定，判决如下：驳回原告赵长发的诉讼请求。案件受理费1140元（已减半收取），由原告赵长发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二一年六月三日书记员  吕 蓉