江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2275号上诉人（原审被告）：盐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区新204国道东盐渎路北物联大厦301室。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡景晔，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何全，男，1967年9月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城盐南高新区。被上诉人（原审原告）：严晴，女，1970年10月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城盐南高新区。被上诉人（原审原告）：何言，女，1995年3月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城盐南高新区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：王洪兵，江苏新中一律师事务所律师。上诉人盐城碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）因与被上诉人何全、严晴、何言商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2020)苏0903民初5299号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂某公司上诉请求：1.撤销一审法院，发回重审或依法查明事实后改判驳回何全、严晴、何言的原审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由何全、严晴、何言承担。事实与理由：案涉房屋符合合同约定的交付条件，碧桂某公司已于合同约定的交付日期向某2全、严晴、何言交付案涉房屋，不存在逾期交付情形，一审判决事实认定及适用法律错误。一、案涉房屋的交付不以书面交付通知为必要条件，一审法院因何全、严晴、何言未收到书面交付通知即认定碧桂某公司逾期交付无事实依据，适用法律错误。2019年6月12日，双方案涉《商品房买卖合同》及附件、附录(以下简称“买卖合同”)，合同约定何全、严晴、何言购买碧桂某公司开发的位于盐城碧桂某凤城南苑23幢101室商品房一套，该商品房于2020年4月30日前交付。一审法院已认定买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定诚信履约。根据买卖合同第九条的约定，该商品房的交付条件为：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。根据买卖合同第十一条第(二)款的约定，碧桂某公司应于交付日期届满前书面通知买受人。何全、严晴、何言未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以案涉商品房所在地为办理交付手续的地点。由此可见，涉案商品房的交付，并非必须以何全、严晴、何言收到书面交付通知书为前提条件。即使何全、严晴、何言未收到书面交付通知书，也应当根据合同约定，在2020年4月30日到案涉商品房所在地办理交付手续。而且，根据何全、严晴、何言后续和碧桂某公司就交房事宜的沟通行为可知，何全、严晴、何言是知晓交房时间的。何全、严晴、何言以未收到书面通知为由，怠于履行收房义务，造成延迟交房，责任在何全、严晴、何言自己。二、双方于买卖合同附件十一补充协议第三条第4款约定了逾期交楼责任的界定，而案涉商品房并不存在该条列举的逾期交付情形。何全、严晴、何言于实际收房时向某桂某公司提出案涉房屋存在部分质量瑕疵，根据双方签订的买卖合同第十六条第(二)款的约定，案涉商品房的质保责任按合同附件十一补充协议第三条第4款第(2)项的约定执行，即该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担修复费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。因案涉商品房交付时，何全、严晴、何言提出的质量瑕疵均属于质保范围内，碧桂某公司已积极履行保修义务，并未给何全、严晴、何言造成实际损失，更不应承担逾期交付责任。另因案涉商品房为样板房，双方亦于买卖合同附件六《关于装饰装修相关设备标准的约定》第9条备注中明确约定，买受人自愿按照现状接收房屋。现何全、严晴、何言怠于履行收房义务，造成案涉房屋的延迟交付，责任应由其自行承担。三、碧桂某公司已按合同约定向某2全、严晴、何言交付合格的商品房。碧桂某公司已于2019年6月13日取得案涉商品房的竣工验收备案证明文件，于2019年7月1日取得房屋测绘报告。碧桂某公司于合同约定的交付日期前通过顺丰快递方式向某2全、严晴、何言寄发《期楼收楼通知书》，这也是碧桂某公司一贯的交房流程，案涉房屋所在小区的其他商品房均为如此操作。虽因碧桂某公司人员流动未能找到邮寄留存凭证，但从碧桂某公司工作人员向某3与何全、严晴、何言自2020年4月6日起多次的聊天记录可以看出何全、严晴、何言对于案涉房屋的交付时间是明知的。(2020年4月6日下午6：09聊天记录中向某3对何全、严晴、何言的语音回复内容为“您家预计于4.20日交付”，且同月30日即合同约定交付日当天上午9：17，向某3亦微信通知何全、严晴、何言直接过来案涉房屋所在地，何全、严晴、何言回复下午去接收房屋。)此外，从向某3与何全、严晴、何言之间的聊天记录亦可看出，何全、严晴、何言已于4月中旬实地查验过案涉房屋，并与碧桂某公司沟通修复等事宜。这些充分证明何全、严晴、何言并非因未收到交付通知而不办理收房手续，而是何全、严晴、何言对于案涉商品房有其他想法。另根据何全、严晴、何言签字确认的碧桂某公司寄发的《催促收楼通知》亦可看出，何全、严晴、何言对于案涉房屋于2020年4月30日即符合合同约定的交付条件是明知的。一审法院认为书面收房通知的目的是告知何全、严晴、何言于何时何地办理具体的手续，聊天记录和当面沟通均有此项功能。且根据收房的一贯流程，具体的收房手续均于售楼处公示，案涉房屋所在小区亦有营销及负责交房的同事驻场，不存在何全、严晴、何言所称找不到人对接的情形，碧桂某公司无任何理由逾期交付。综上所述，书面交付通知的目的为告知买受人可办理接收房屋手续，并非案涉商品房交付的必要条件，碧桂某公司已通过微信、电话、当面沟通等其他方式履行了通知义务；何全、严晴、何言亦不得对质保范围内的质量问题或装饰装修有异议而拒绝收房，碧桂某公司也不因此承担逾期交付责任。何全、严晴、何言要求碧桂某公司承担逾期交房违约责任，无事实与法律依据。何全、严晴、何言辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，碧桂某公司的上诉理由不能成立。1.合同第十一条约定，在交付日期期满前书面通知买受人，但是碧桂某公司没有按规定书面通知何全、严晴、何言，碧桂某公司在上诉状中陈述的在交付日期通过顺丰快递的方式向某2全、严晴、何言寄发了收楼通知书，不是事实，何全、严晴、何言从未收到该通知书。2.商品房买卖合同，碧桂某公司向某2全、严晴、何言交付房屋是其法定义务，因此合同第十一条约定的如果没有收到交付通知书自行办理交付手续，该条款约定是无效的。因为房屋并不是买受人自行可以去办理的，交付是一个流程，要有人接待，要有人验房，以及凭着收楼通知书才可以接收房屋。3.在2020年3月1日碧桂某公司已经向某2全、严晴、何言寄发了通知书，称由于疫情故不能在合同约定时间交付房屋，交付房屋的时间另行函告，因此原合同约定的2020年4月30日交付房屋的时间因为疫情而进行了变更，此后何全、严晴、何言也未收到书面通知。4.何全、严晴、何言为了及时收房屋，在2020年8月26日通过本代理人向某桂某公司出具了一份书面律师函，要求碧桂某公司交付房屋，但是碧桂某公司未进行书面回复。5.在一审过程中，本代理人和碧桂某公司代理人进行沟通，要求先交付房屋，问题先搁置，但是碧桂某公司的意见还是等诉讼结束后再交付，因此在一审判决后2021年2月10日碧桂某公司邮寄了交房书面通知，双方于2021年2月15日办理了收房手续，但是房屋存在很多质量问题。综上，碧桂某公司是没有按规定交付房屋，延迟交付的事实是客观存在的，按照合同约定，应当承担违约责任，故请求驳回上诉，维持原判。何全、严晴、何言向一审法院起诉请求：1.判决碧桂某公司立即交付何全、严晴、何言购买的坐落于盐都区房屋及设施；2.判决碧桂某公司自2020年5月1日起至实际交付房屋之日止，按房屋总价款4862152元每日万分之三向某2全、严晴、何言支付逾期交房违约金（至2020年10月9日金额为233383元）；3.本案的诉讼费用由碧桂某公司承担。一审法院经审理查明，2019年6月12日，何全、严晴、何言作为买受人与碧桂某公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由何全、严晴、何言共同购买了碧桂某公司开发的位于盐城市盐都区房屋。合同主要内容有：第二条预售依据：该商品房已由盐城市盐都区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为盐市房预字（2018）第（61）号；第六条计价方式与价款：建筑面积295.44平方米、合同总价款4862152元；第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，何全、严晴、何言按约支付了房款。碧桂某公司于2020年3月1日向某2全、严晴、何言出具一份《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》，主要内容为：案涉商品房应于2020年4月30日交付，但因新型冠状病毒的影响，因疫情政府采取了相关防控措施，此属于不可抗力，受上述不可抗力因素影响，目前该项目的施工进度已无法按照原计划执行，该商品房存在无法按期交付的风险，有关该商品房的交付事宜，碧桂某公司会根据疫情管控、实际复工等情况另行告知。2020年8月26日，何全、严晴、何言委托江苏新中一律师事务所向某桂某公司出具了一份律师函，主要内容为碧桂某公司作出的《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》已收到并理解。虽受疫情影响，但碧桂某公司早已复工，疫情影响期应为一个月左右，现已近8月底，距约定的交付日期逾期近4月之久，碧桂某公司应承担疫情影响期之外的逾期交房违约责任，并要求碧桂某公司书面通知交付房屋，同时结清逾期交房违约金。该律师函通过中国邮政物流EMS邮寄（快递单号1176681093576），该邮件显示已于2020年8月26日碧桂某公司收发室签收。何全、严晴、何言认为，碧桂某公司至今未向其交付案涉房屋，遂诉至一审法院。一审法院另查明，凤城南苑23幢已于2019年5月15日经竣工验收合格，案涉房屋也已于2019年7月1日取得盐城市不动产实测测量报告。一审法院再查明，碧桂某公司销售顾问向某3（微信号×××）与微信号为×××的部分微信聊天记录内容:2020年4月6日的聊天记录：“向经理：23-101的房子何时能交付？102、201、202都在装修了”“您好！您家交付时间就迟些的”“预计什么时间？”“稍等，我看下合同”“好的，谢谢！届时请你通知我”“好的，没有问题”2020年4月14日的聊天记录：“联系上了。他建议负一没有恢复的必要，帮我向上请示看看给个什么说法。”“好的我反应给客户关系bu”“负一楼是什么问题啊？”“你忘记了吧。去年底你带我们去看的，负一漏水十分严重，墙面顶面一塌糊涂”“另外，一层有部分东西被拆除，不知何因；一层二层顶面裂缝严重。到时我们按照合同确认接受吧”“好的”“最好请你提前看下，做好一二层交房前的恢复工作”2020年5月5日的聊天记录：“何先生，明天下午两点您有空吗？”“有空”2020年5月6日的聊天记录“我过来了”“好的，您现在在售楼部吗？”“就到售楼部了”“谈过了，谢谢你”“好的，希望早点给您解决好”。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，何全、严晴、何言与碧桂某公司签订了商品房买卖合同，合同中对交房时间以及逾期交房时的违约责任进行了明确的约定，该约定是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。何全、严晴、何言与碧桂某公司对签订的合同条款并无争议，本案的争议主要在于：一、碧桂某公司是否已在合同约定的交付日期前以顺丰快递方式向某2全、严晴、何言寄发了《期房收楼通知书》，何全、严晴、何言是否已实际收房？二、在碧桂某公司未通知何全、严晴、何言收房的情况下，何全、严晴、何言未主动收房是否可以减轻碧桂某公司碧桂某公司的责任？关于争议焦点一、碧桂某公司辩称其已通过邮寄方式向三原告送达了《期房售楼通知书》，何全、严晴、何言对此予以否认。碧桂某公司作为通知方，其应当留有相应的邮寄单据，但碧桂某公司未能提交该项证据，亦未能提交其他可以印证其上述辩称的证据，故对碧桂某公司的该项辩称，一审法院不予采信。碧桂某公司还提供了其公司销售人员与何全的微信聊天记录拟证实何全、严晴、何言系因案涉房屋存在质量问题而拒绝接收房屋，但通过该微信聊天记录，仅可以看出何全与碧桂某公司的销售人员就案涉房屋的质量问题一直存在交涉，在交涉中何全也直接表明希望碧桂某公司能够在交房前完善案涉房屋存在的问题，故此沟通只能视为双方对交房前案涉房屋是否存在质量问题以及如何修整而进行的沟通，并非是碧桂某公司与在就交付房屋事项进行交涉，微信聊天记录里也未存在碧桂某公司员工告知何全应于何时何地如何受领房屋的内容，故碧桂某公司提交的微信聊天记录未能达到其证明目的，不能证明何全、严晴、何言已实际收房。此外，何全、严晴、何言已于2020年8月26日向某桂某公司送达了律师函，要求碧桂某公司交付房屋，但碧桂某公司收函后未作出任何回应，亦可印证碧桂某尚未交付房屋的事实。关于争议焦点二，交付房屋是碧桂某公司作为出卖人的主要义务之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，故案涉房屋交付流程及条件既应符合法律、行政法规强制性规定，亦应符合合同约定标准。何全、严晴、何言与碧桂某公司双方在预售阶段签订了案涉商品房销售合同，由于合同订立时，案涉房屋尚不具备双方约定的交付条件，碧桂某公司作为出卖人显然比作为买受人的何全、严晴、何言具有信息等各方面的优势地位，因此从公平、合理等角度出发，碧桂某公司作为出卖人在案涉房屋具备合同约定的交付条件时其负有通知买受人办理房屋交接手续的义务。同时，在何全、严晴、何言与碧桂某公司签订的案涉商品房销售合同第十一条交付时间和手续中亦明确约定了碧桂某公司应当书面通知何全、严晴、何言收房。而碧桂某公司向某2全、严晴、何言发出的《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》中亦已明确表明受疫情影响，案涉房屋交付另行通知，致使案涉房屋交付时间待定。结合以上因素，碧桂某公司作为出卖人其应尽到交房的通知义务，此不仅符合双方的合同约定，亦符合客观情况。此外，还需要明确的是通常情况下出卖人的交房义务不仅仅是向买受人交付钥匙、办理入住手续，签署交接单等，还应配合买受人查验房屋，并需向买受人出示案涉房屋竣工验收合格、房屋实测面积等文件以及提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故何全、严晴、何言是否主动收房都不能减免或简化碧桂某公司应履行的交房义务。综上，碧桂某公司未能在合同约定时间向某2全、严晴、何言交付房屋，考虑到新冠××疫情的影响，再结合案涉房屋实际情况，一审法院酌定交房期限延长3个月，即碧桂某公司应在2020年7月31日前交付房屋。但截至目前，碧桂某公司尚未交付房屋，故对何全、严晴、何言要求碧桂某公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对何全、严晴、何言主张的逾期交房的违约金，一审法院支持自2020年8月1日起至实际交付之日止，以案涉房屋总价款4862152元为基数，按照日万分之三的标准计算违约金，超出部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、碧桂某公司于判决发生法律效力后十日内向某2全、严晴、何言交付位于盐城市盐都区房屋。二、碧桂某公司于判决发生法律效力后十日内向某2全、严晴、何言支付自2020年8月1日起至实际交付之日止，以4862152元为基数，按照日万分之三标准计算的逾期交房违约金（违约金总额最高不超过总房价款4862152元的15%）。三、驳回何全、严晴、何言其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50970元，减半收取25485元，由碧桂某公司负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。碧桂某公司在2021年2月10日向某2全、严晴、何言邮寄了催促收房通知，何全、严晴、何言在2021年2月15日办理了物业移交手续，何全、严晴、何言对此予以认可。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，何全、严晴、何言与碧桂某公司签订的案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地位办理交付手续的地点。”后由于新冠××疫情因素的影响，碧桂某公司于2020年3月1日向某2全、严晴、何言出具了一份《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》，告知书载明受疫情影响，该商品房存在无法按期交付的风险，有关该商品房的交付事宜，碧桂某公司会根据疫情管控、实际复工等情况另行告知。根据上述情况，碧桂某公司应当举证证明其在房屋达到交付条件后已通知何全、严晴、何言交付房屋，但何全、严晴、何言拒绝接收，但其未能提供充分的证据证明其主张，其提出的工作人员与何全的聊天记录也不包含明确告知交房的意思表示，故一审法院根据双方合同约定及新冠××疫情的影响，酌定碧桂某公司应在2020年7月31日前交付房屋具有事实和法律依据。碧桂某公司未能提供充分的证据证明其已经通知何全、严晴、何言交房，何全、严晴、何言无正当理由拒不收房，其应当承担逾期交房的违约责任，结合合同约定，碧桂某公司应当承担自2020年8月1日至2021年2月15日期间，以房款4862152元为基数，按照日万分之三计算的违约金，但违约金总额最高不超过何全、严晴、何言已付购房款的15%。综上所述，碧桂某公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50968.75元，由盐城碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年六月二十五日书记员  周亚梅