广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4675号上诉人（原审原告）：傅鹏，男，1988年1月15日出生，汉族，住址：江西省上饶市铅山县××××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××51X。委托诉讼代理人：黄家健，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴振源，男，1971年10月2日出生，汉族，住址：广东省龙川县××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××570。委托诉讼代理人：刘惠君，广东南天星律师事务所律师。上诉人傅鹏与被上诉人吴振源因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2021）粤1303民初427号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人傅鹏上诉请求：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2021）粤1303民初427号民事判决书第一项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2021）粤1303民初427号民事判决书第二项，依法改判为被上诉人吴振源赔偿上诉人租房损失拾壹万元；赔偿上诉人设备投资折旧费用柒万元；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致对上诉人在涉案合同无效后遭受的损失没有得到合理的赔偿。一审法院认为，“关于原告要求被告赔偿租房损失11万元的问题，原告未提交相关证据予以佐证，故该诉求本院不予支持。关于原告诉求被告赔偿原告设备投资折旧费用70000元问题。根据涉案租赁合同约定“租赁期满后，甲方不接受乙方自行添置的设施、设备及附属物。结合庭审时原告的意见，本院认为涉案由原告添置的设备由原告自行拆卸取回，故原告主张被告赔偿设备投资折旧费用70000元，本院不予支持。”事实上，租房损失的客观存在是毋庸置疑的。上诉人在2020年3月份才得以正式开始经营，并得知和被告签署承租的房产属于违建房，并无房产证，无法办理营业执照，遂与被上诉人协商解除合同。被上诉人也对因疫情原因且被三和街道办封路无法经营的事实予与认可，并且当时也是答应事后可以补偿。可见，租房损失的存在是上诉人和被上诉人都确认的，一审法院没有进一步查明。上诉人添置的设备虽然可以自行拆卸取回，但是设备投资折旧费也是客观存在的，而且拆卸也会产生相应费用。虽然租赁合同约定“租赁期满后，甲方不接受乙方自行添置的设施、设备及附属物。”但是，由于合同无效，这一条款不能成为被上诉人免责的事由。一审法院对上诉人的这一损失应该进一步查明。二、一审法院适用法律错误，造成上诉人在本案中的投入没有得到折价补偿，基于合同产生的信赖利益范畴没有得到法律的保护。上诉人和被上诉人于2019年10月27日签订一份《出租房租赁合同》，但是由于去年新冠疫情原因，导致2020年3月份才得以正式开始经营，这才得知和被告签署承租的房产属于违建房，并无房产证，无法办理营业执照。从本案的上述事实来看，被上诉人作为出租方，对涉案房屋的性质应该是为了追求利润明知而故意为之。所以，被上诉人对涉案合同无效应承担全部责任。我国《民法典》（2021年1月1日起实施）第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。由此可见，合同无效后是会产生相应的赔偿的，按照上述法律规定，上诉人设备投资折旧费用柒万元应是属于合同无效后当折价补偿的范围；而上诉人主张的租房损失拾壹万元则属于信赖利益范畴，依法应受到法律的保护。具体到本案，被上诉人在合同无效的情形下存在明显过错，应当承担明知而故意为之的全部责任。被上诉人吴振源答辩称：一、一审法院判决合理，答辩人愿意履行退还20万元保证金。一审判决后，被答辩人傅鹏即要求答辩人履行返还押金20万元，但法院的判决是生效后三日内给付。被答辩人固执地认为判决书下来就是生效，要求给付，因此才有被答辩人上诉一事。答辩人认为被答辩人上诉无事实依据，无法律依据，是浪费司法资源的行为。二、被答辩人诉请答辩人赔偿租房损失无事实和法律依据，请求依法驳回。1、房屋租赁合同签订时间是2019年10月27日，并且在签订合同时就交付房屋；2、因为答辩人给了被答辩人一个月的招租期用于整理房屋和打出租广告等事项，所以被答辩人首次招租时间是2019年12月份，并且合同起算日又是推迟到2020年1月1日。因此，不论从答辩人角度还是被答辩人角度，租赁合同都显示出答辩人处处为被答辩人着想。在疫情之前被答辩人就已经出租了房屋，其所谓3月份开始经营，一是因为疫情，二是这也不是首次招租，而是第二轮招租。因此，疫情是不能归咎于答辩人或者被答辩人任何一方的，是属于不可抗力，被答辩人的损失即使有也应该是其自行承担。3、出租房是可以办理营业执照的，据了解，涉案房屋三楼以上是出租给被答辩人，一楼二楼均是出租给王建平，并且王建平在2019年11月28日办理了营业执照。并且答辩人在租给被答辩人时即说明是自建房，出租给被答辩人后营业执照是被答辩人自行办理的。综上，被答辩人请求房租损失是毫无依据，请求法院依法驳回。三、被答辩人诉请答辩人赔偿设备折旧同样是无事实和法律依据，请求依法驳回。设备、设施及附属物的添置与否与答辩人是无关的，根据合同约定“租赁期满后，甲方不接受乙方自行添置的备、设施及附属物”，添置物品最终是由被答辩人自行取回的。事实上，被答辩人也是在今年也就是2021年4月份将其添加的设施设备取回去了。因此，被答辩人诉请答辩人赔偿设备折旧费用无事实和法律依据，请求法院依法驳回。综上所述，被答辩人上诉无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。傅鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告租房押金贰拾万元；2、判令被告赔偿原告租房损失拾壹万元；3、判令被告赔偿原告设备投资折旧费用柒万元；4、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年10月27日原被告签订一份《出租房租赁合同》，主要约定：一、被告（甲方，出租方）将位于惠阳区三和经济开发区x53套出租房租给原告（乙方，承租方）作为公寓住所管理使用，租期五年，即自2020年1月1日至2022年12月30日止，共计36个月，三年内每月房租22500元，第四年、第五年每月房租为24750元，一至三年，每年租金270000元，四至五年每年租金297000元；二、甲乙双方在签订本合同时，乙方须交保证金200000元整，保证金在合同期满后，乙方在营业时如有欠费、债务要交清，房屋要甲方验收合格，才可退，如不清晰，不可退，清晰后，在十五天内退还保证金给乙方（但保证金不计利息）。租赁期满后，甲方不接受乙方自行添置的设施、设备及附属物。三、甲乙双方还约定合同终止的情形；四、违约责任和免责条件，因乙方违反合同而被提前终止合同或乙方主动提了提前终止的合同的，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并有权追讨其他损失；因不可抗力（如台风、地震）导致房屋毁坏或乙方财物损失，人身伤亡的，损失由各方自行承担。合同签订后，原告依约支付了押金（即保证金）200000元及2020年度的租金265050元。原告陈述其依约承租案涉房屋用于公寓出租使用，为公寓安装空调等附属物，共产生170000元投资设备款项。该投资设备现折旧为70000元。一审法院认为,本案是租赁合同纠纷。关于涉案的《出租房租赁合同》效力问题。原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的法律规定，主张该租赁合同无效，经查，被告就其出租的涉案房屋未能出具建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未能提交该许可证或提交经主管部门批准建设的相关证据，根据证据规则，被告应承担其举证不能的不利后果，故原告以此主张租赁合同无效，要求被告退还押金200000元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效后，被告应将押金200000元退还给原告。关于原告要求被告赔偿租房损失11万元的问题，原告未提交相关证据予以佐证，故该诉求本院不予支持。关于原告诉求被告赔偿原告设备投资折旧费用70000元问题。根据涉案租赁合同约定“租赁期满后，甲方不接受乙方自行添置的设施、设备及附属物”，结合庭审时原告的意见，本院认为涉案由原告添置的设备由原告自行拆卸取回，故原告主张被告赔偿设备投资折旧费用70000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的规定第九十条之规定，判决如下：一、被告吴振源应于本判决生效之日起三日内返还原告傅鹏押金（即保证金）200000元。二、驳回原告傅鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4288元，已减半收取，由被告吴振源承担。本案二审期间，上诉人傅鹏提交了证据：一、照片；二、微信聊天记录；三、视频；四、涉案房屋设备投入记录；五、涉案房屋设备投入安装照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，对于上诉人的上诉请求能否予以支持，分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因被上诉人未能举证证明涉案房屋的建设经规划许可，故涉案《出租房租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共合同合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故一审法院判令由被上诉人返还押金适当。对于上诉人主张的租金损失并未实际发生，且在合同无效的情况下，并不受法律保护。另，对于上诉人主张的折旧费用，因双方在合同中约定“租赁期满后，甲方不接受乙方自行添置的设施、设备及附属物”，可见，双方对添附已作出约定，上诉人可将其安装的空调等物拆回，故上诉人主张的折旧费不予支持。综上，上诉人傅鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2500元，由上诉人傅鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 于海砚审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二一年六月三十日法官助理 林 琳书 记 员 黄 慧