本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0502民1461号原告：本溪银行股份有限公司南地支行，住所地：本溪市平山区解放南路62号。负责人：张军，该行行长。委托诉讼代理人：教翔，辽宁湘辉律师事务所律师。被告：孟某，男，1989年11月1日出生，满族，辽宁省本溪满族自治县人，德克斯米尔汽电有限公司职工，住本溪满族自治县。第三人:本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司，住所地:本溪满族自治县xx镇。法定代表人：苗得君，该公司经理。委托诉讼代理人：李叶新，辽宁普达（公主岭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，该公司工作人员。原告本溪银行股份有限公司南地支行与被告孟某，第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告本溪银行股份有限公司南地支行的委托诉讼代理人教翔，被告孟某，第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王丹、李叶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请恢复对第三人位于本溪满族自治县xx镇xx街xxxx小区x号xxx号房屋的执行。事实与理由：1、第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司欠款事实存在，该案已经平山法院依法审理并已下发民事调解书。2、基于信赖利益保护原则，被告申请不应支持。我行在依法申请执行后，法院向房产登记部门查询登记于第三人名下的涉案房产物权登记状态，经查，涉案房产无抵押权登记，无预告登记，无异议登记，涉案房产未办理任何他项权利登记、无任何权利负担，故此依法查封第三人财产，合法、有效。3、未经依法登记被告不能取得涉案房产物权。依据《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。综上所述，原告不服辽宁本溪市平山区人民法院执行裁定书（2021)辽0502执异22号。请求继续查封涉案房产。4、原告认为裁定书（2021)辽0502执异22号适用法律错误，该裁定不适用最高人民法院关于执行异议复议案件规定的28条，应当适用第29条。应予以驳回申请。因此适用法律错误，裁定书援引最高法2018最高法1972号裁判作为依据，异议人排除执行，可以选择适用28条也可以选择适用第29条，因2018最高法1972号案件，并非指导案例不具有指导异议，不能作为定案依据，因此原告不服。被告辩称，原告请求不成立。本案申请执行人的债权为普通债权。房屋买受人若要排除普通债权的执行，对登记在被告执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持需要民族《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件。首先，案外人于2010年8月8日协议取得了位于本溪满族自治县xxx镇xx街xxxx小区x号xxx号房屋，而本院于2018年6月查封的房产，案外人是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，案外人提交的收款收据证明于2011年8月8日已全额缴纳了购房款；第三，案外人居住至今；第四，案外人未办理过户登记的原因是被执行人拖欠土地出让金所致。以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，故案外人的异议应予支持。第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司陈述，请求予以驳回。原裁定适用法律清楚，法律正确。债权根据法律文书，其债权为普通债权不是优先债权。因此不适用执行异议和复议的第29条。鉴于为普通债权，原裁定适用执行异议和复议的28条，适用法律正确。被告于本院查封之前，与第三人签订书面买卖合同，支付了全款，并居住至今。以上情形符合，前述法律规定28条。另，被告没能办理不动产登记的理由是因为第三人与政府之间，关于土地出让金，补缴的部分的数额于2017年12月13日才确定土地出让金应当补缴的数额。该争议于2020年12月3日，经本溪满族自治县行政裁定书裁决确定后，政府对涉案全部房屋予以办理不动产登记，因此案涉房屋未能办理不动产登记不是被告的原因。因此原告的诉求不能成立。而被告作为案外人的执行异议成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，原告本溪市商业银行股份有限公司南地支行诉至本院要求第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司偿还借款，本院于2018年5月28日作出（2018）辽0502民初411号民事调解书。原告依据已经生效的民事调解书向本院申请执行，本院于2018年6月15日作出（2018）辽0502执762号执行裁定书，查封被执行人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司名下位于本溪满族自治县共计41套房产。被告孟某因办理产权证过程受限，向本院提交执行异议申请，本院于2021年3月18日作出（2021）辽0502执异22号民事执行裁定书，中止本院对位于本溪满族自治县xx镇xx街xxxx小区2-704号房屋的执行。另查，2010年8月8日，被告孟某通过中介与第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买本溪满族自治县xx镇xx街xxxx小区x号xxx号房屋，被告于当日支付全部房款28.5万元。购房后，被告居住至今。再查，2017年11月16日，被告孟某与案外人郭亚楠登记结婚。案外人郭亚楠的父亲为郭显有。案外人郭显有将名下位于xx路xx-x-x-xxx号房屋赠与被告孟某与案外人郭亚楠，于2021年6月4日取得房屋产权证，现该房屋权利人为孟某/郭亚楠。本院认为，本案庭审争议焦点如下：原告主张继续执行有无事实及法律依据、本案适用执行异议第28条还是29条、原被告承担何种责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条。庭审中，被告孟某主张适用第二十八条规定进行审理，故本院应适用第二十八条审理本案更为适宜。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支部部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，被告孟某于2010年8月8日通过中介购买了位于本溪满族自治县xx镇xx街xxxx小区x-xxx号房屋，而本院于2018年6月查封的房产，被告在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，被告已全额缴纳了购房款；再次，根据被告提供的证据证明，被告购房后居住至今；最后，被告未办理房屋产权证的原因是第三人拖欠土地出让金。以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故对于原告的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回本溪银行股份有限公司南地支行的诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由原告本溪银行股份有限公司南地支行负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  孙启斌审 判 员  于丽娜人民陪审员  范 田二〇二一年六月二十八日法官助理吴丹书记员姜明松附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支部部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。