江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2743号上诉人（原审被告）：何伟，男，1989年7月25日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市。上诉人（原审被告）：陆军，男，1989年8月4日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：刘小冬，男，1993年11月2日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：章月，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩宗明，江苏六仁律师事务所实习律师。原审第三人：徐海中，男，1984年8月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市建湖县。上诉人何伟、陆军因与被上诉人刘小冬、原审第三人徐海中租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何伟、陆军共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由刘小冬承担。事实和理由：1.案涉房屋的装潢与转让经营的品牌设备均具有一定的价值，两者对商铺的经营均具有一定的效益，并非不可分割；2.案涉房屋转租期间，刘小冬实际产生经营收入278118.4元，其使用的原材料系何伟、陆军留存的，且刘小冬已经获得一定的经营利润，应从刘小冬支付的20万元转让费扣减，故何伟、陆军不应当再返还14万元。刘小冬辩称，1.本案店铺转让协议无效的责任在于何伟、陆军，两人明知案涉商铺不能进行二次转租，依然将商铺转租给刘小冬导致案涉商铺被出租人徐海中收回；2.合同被确认无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，一审法院结合刘小冬于2018年12月27日接收案涉商铺，沿用何伟、陆军所享有的又卷烧饼品牌、利用案涉商铺现有装饰、工具、设备等经营至2019年4月30日的实际情况，最终判令何伟、陆军向刘小冬返还14万元转让费并无不妥；3.何伟、陆军在上诉状中陈述的278118.4元营业收入及所用原材料是何伟、陆军提供的均不是事实，该278118.4元并非全是刘小冬经营期间的营业款，刘小冬在经营期间的原材料系刘小冬出资购买，与何伟、陆军无关；4.刘小冬经营期内的租金虽然是何伟、陆军为促成合同签订而赠送的，但是刘小冬在经营期间为何伟、陆军补交了2020年12月27日接手之前的水电费11000余元，刘小冬还替何伟、陆军向徐海中补交了2019年1、2、3月的租金差价6000元，该两部分费用和何伟、陆军赠送期间的租金抵充，结合租金是由何伟、陆军负担的情形，故一审酌定返还14万元并无不妥；5.何伟、陆军在经营期间投入了大量的人力、物力、财力等经营成本，包括但不限于经营期间的水电费、发放店员工资、购买原材料等，故刘小冬接手经营期间的利润和何伟、陆军没有任何关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐海中未发表陈述意见。刘小冬向一审法院起诉请求：1.判决确认刘小冬与何伟签订的《房屋转让协议》无效，判令何伟、陆军返还转让费20万元；2.本案诉讼费由何伟、陆军承担。一审法院查明的事实：2017年11月4日，张某（出租方、甲方）与何伟（承租方、乙方）、徐海中（担保方、丙方）签订《中南城商铺租赁合同一份》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方；年租金为78000元；本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前60天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。（备注：乙方不可对该商铺二次转租）；协议还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，何伟、陆军在案涉商铺合伙、共同经营又卷烧饼铺。2019年1月10日，刘小冬（乙方、受让方）与何伟（甲方、转让方）签订《店铺转让协议一份》，约定甲方于2018年12月27日将位于盐城市中南购物城又卷烧饼商铺转让给乙方；该店铺产权为房东，房东与甲方签订了租赁合同，合同到期日为2019年12月4日，年租为78000元，店面交给乙方使用后，乙方代替甲方向房东履行租赁合同；该店铺现有装修，装饰，工具，设备包括又卷烧饼品牌全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有；乙方在一次性向甲方支付顶手费人民币20万元；协议还对其他相关事项进行了约定。何伟在该协议甲方处签名、捺印，刘小冬在协议乙方处签名、捺印。协议签订后，刘小冬按照协议约定支付了费用200000元。2019年4月2日，徐海中向刘小冬送达一份《通知》，主要内容为：案涉商铺出租方张某与何伟签订的《中南城商铺租赁合同》中明确约定承租方不得将该商铺再次转租，故何伟再次转租行为是无权处分的行为。刘小冬与何伟签订的《店铺转让协议》属于无效协议，限刘小冬于2019年4月31日前将涉案商铺归还出租方张某，到期不履行的，出租方将强行清场。刘小冬收到通知后，即不再经营案涉商铺，亦未取走案涉商铺的原有设备、物品等，并于2019年4月30日将案涉商铺交还给徐海中。自2019年5月起由徐海中实际经营案涉商铺。同年7月18日，何伟、陆军与徐海中协商解除了案涉商铺的租赁合同，案涉商铺内的原有设备和物品由何伟、陆军清空。一审中，张某到庭陈述，张某与徐海中系合伙经营，徐海中负责经营事宜，何伟与刘小冬签订租赁协议时其并不知情，对于是否同意转租以徐海中的意见为准。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给他人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，何伟与刘小冬签订了《店铺转让协议》，将案涉商铺包含装饰装修、设备、品牌等整体转让给刘小冬，何伟未能提交证据证明转租时已征得张某、徐海中的同意，在徐海中知悉何伟与刘小冬之间转租行为时，徐海中亦在法律规定的异议期内对转租行为提出了异议，故何伟与刘小冬之间的转租行为事先未征得出租人同意，事后亦不符合推定为出租人同意转租的情形。虽该协议内容既包含了案涉商铺的转租，又包含了案涉商铺现有装饰、装修、设备以及品牌等转让，但该装饰、装修、设备等均附属于案涉商铺，转让行为的效力依赖于案涉商铺转租行为是否有效，两者之间不可分割，若案涉商铺转租行为违反法律规定，则转让行为亦无法履行及实现合同目的，故依据以上规定，刘小冬与何伟签订的《店铺转让协议》因未经出租人同意应为无效合同。合同无效后，当事人的意思表示自始不具有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，刘小冬已于2018年12月27日接收案涉商铺，延用何伟、陆军所享有的“又卷烧饼”品牌，利用案涉商铺现有装饰、工具、设备等经营至2019年4月31日，租金亦是由何伟、陆军负担，故刘小冬应通过承担此期间所产生的相关费用来履行其返还义务。因何伟与刘小冬在协议中并未明确商铺转租、转让各项目费用明细，结合转租费用、租期以及涉案商铺中原设备等物品系由何伟、陆军腾空并实际获得，再结合双方在本次合同履行过程中的各自过错，刘小冬向何伟、陆军支付费用200000元，在扣除其应承担的责任后，一审法院酌定由何伟、陆军返还刘小冬140000元。对刘小冬与何伟、陆军的其他诉辩称，一审法院均不予采信。综上，一审法院依法判决：一、刘小冬与何伟于2019年1月10日签订的《店铺转让协议》无效；二、何伟、陆军于判决发生法律效力之日起十五内返还刘小冬140000元；三、驳回刘小冬的诉讼请求。案件受理费5470元，由何伟、陆军共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，张某将案涉房屋出租给何伟经营使用，双方签订的商铺租赁合同约定承租人何伟不得对房屋二次转租，但何伟经营使用房屋一段时间后将房屋转租给刘小冬经营使用。因何伟与刘小冬之间的转租未得到出租人张某的同意，且张某在合理期限内已经通知刘小冬交还房屋，并已解除了与何伟之间的租赁合同，据此，何伟与刘小冬之间的商铺租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘小冬对何伟未经出租人同意转租的情形并不知情，但刘小冬在承租过程中未审慎审查何伟、陆军出租案涉房屋的权利来源，自身存在一定过失，且刘小冬承租案涉房屋已经实际使用数月，实际使用期间的租金应自转让费中抵扣，再者，刘小冬经营期间已经取得一定的收益，弥补了刘小冬部分损失，结合房屋转租时屋内设备、物资情况，以及张某解除案涉合同后屋内转让的设备已经被何伟、陆军收回的情形，本院认为一审法院酌定何伟、陆军返还转让费14万元，并无不妥。综上，何伟、陆军的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由上诉人何伟、陆军承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年六月二十五日书记员 施凯钰