江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1291民初979号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291573848738B，住所地泰州市鼓楼南路99号华润国际社区10号楼一楼。负责人：褚雷，总经理。委托诉讼代理人：李冬梅，江苏运泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月萍，江苏运泰律师事务所律师。被告：李柯方，男，1984年8月6日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司与被告李柯方物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司的委托诉讼代理人李冬梅到庭参加诉讼，被告李柯方经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4299.05元（含物业管理费2275.97元、公共能耗费2023.08元）；2、判令被告支付自2018年3月1日起至实际给付之日止按每日万分之五的标准支付迟延缴费的滞纳金；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系泰州华润国际社区16号楼3301室房屋的业主，房屋建筑面积109.95㎡。原告系该小区物业服务公司，原告按约提供物业管理服务，被告应依约按每月0.9元/㎡交纳物业服务费及按每月0.8元/㎡交纳电梯及公共能耗费，但被告未交纳2018年2月1日至2019年12月31日期间的上述费用，经原告书面催缴后被告仍未支付。为维护自身合法权益，请求支持原告的诉讼请求。李柯方未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月24日，原、被告签订《前期物业服务协议》1份，约定：原告作为泰州华润国际社区16-1单元3301室房屋的前期物业管理企业为被告提供物业管理服务，物业服务费按物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为高层住宅0.9元/月/㎡、电梯及公共能耗费0.8元/月/㎡，物业服务费用按每壹年为一个缴费周期进行预交，被告应在每个缴费周期的第一个月履行缴纳义务；被告未能按时足额交纳物业服务费等费用，则按每日应交金额万分之五的标准向原告支付滞纳金。后华润置地（泰州）有限公司于2016年1月4日书面通知被告办理了上述房屋的交付手续。泰州市自然资源和规划局于2021年5月13日出具的《泰州市不动产（房屋）登记簿证明》显示，上述房屋建筑面积109.95㎡，房屋总层数为34层，被告作为上述房屋的所有权人自2015年始将该房抵押给他人，抵押权尚未注销。因被告未交纳2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业费用，原告经书面催交无着后诉至本院。上述事实，由前期物业服务协议、房屋交接单、不动产登记信息、物业服务报告、催缴通知书、律师函、邮寄回单等证据及原告的当庭陈述在卷证实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原、被告签订的前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告根据前期物业服务协议，为被告提供物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费和电梯、公共能耗费。现原告要求被告支付欠缴的物业服务费、电梯及公共能耗费，于法有据，本院予以支持。关于欠缴的金额，按照房屋建筑实际面积、收费标准计算自2018年2月1日起至2019年12月31日止，被告依约应交纳物业服务费2275.97元（109.95㎡×0.9元/㎡/月×23个月）和电梯及公共能耗费2023.08元（109.95㎡×0.8元/㎡/月×23个月）。考虑到同小区物业服务情况，原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位情形，故根据本案的实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费，减少比例本院酌情认定为10%，故被告需给付原告物业服务费2048.37元。被告拖欠物业服务费，原告根据约定按照日万分之五的标准主张滞纳金过高，本院酌定按欠缴物业服务费和电梯及公共能耗费总额的5%计算违约金，计204元。综上，被告理应给付原告物业服务费2048.37元、电梯及公共能耗费2023.08元，滞纳金204元，合计4275.45元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，并不影响对原告证据的认定，本院依法缺席审理和判决。因引起本案纠纷的法律事实即被告的违约行为发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第八项之规定，判决如下：一、被告李柯方于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司支付物业服务费、电梯及公共能耗费、滞纳金合计4275.45元（自2018年2月1日起至2019年12月31日止）；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取25元，由被告李柯方负担（原告已预交，被告于履行上述判决义务时一并迳交原告）。本判决为终审判决。审 判 员 李芙蓉二〇二一年六月十七日法官助理 夏誉峰书 记 员 吴 凡附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……