文书内容江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1585号上诉人（原审被告）：赵伟，男，1981年12月17日出生，住浙江省永康市。上诉人（原审被告）：黄秀芳，女，1982年6月20日出生，住浙江省永康市。被上诉人（原审原告）：仲雪峰，男，1987年2月2日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：张云，江苏致强律师事务所律师。上诉人赵伟、黄秀芳因与被上诉人仲雪峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1322民初3951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵伟、黄秀芳向本院提起上诉称：一、一审判决严重违反法定程序。1.被上诉人在一审程序中两次变更了诉讼请求，一审法院未将上诉人变更诉讼请求及重新确定答辩期的通知送达上诉人，导致上诉人未能就变更后的诉讼请求进行答辩；2.一审法院于2020年12月24日适用简易程序进行审理，但上诉人未收到此次开庭审理的通知，导致上诉人未能参与庭审，一审法院即缺席判决剥夺了上诉人的答辩权。二、一审判决认定事实不清。一审法院以二上诉人未到庭诉讼为由缺席审判并以上诉人在被上诉人变更诉讼请求之前调解过程中的陈述作为答辩意见予以审理，未听取并综合上诉人已经愿意将案涉房屋出售给被上诉人的真实意思，系认定事实不清。三、对于一审判决判令的溢价款、装修款不予认可，上诉人不应承担该款项；案涉房屋买卖合同系赵伟单方与仲雪峰签订，未经黄秀芳同意，应属无效。请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人仲雪峰辩称，一审判决程序合法，上诉人黄秀芳不同意出售房屋导致仲雪峰合同目的无法实现，上诉人构成根本违约，一审判决判令上诉人赵伟承担违约金、溢价损失、装修款等费用符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。仲雪峰一审诉讼请求：1.依法判决赵伟、黄秀芳履行双方于2019年10月12日签订的房地产买卖合同，并判令赵伟、黄秀芳还清按揭贷款，协助仲雪峰办理位于泗阳县房屋的产权转移登记手续；2.赵伟、黄秀芳承担违约金暂定3000元；3.诉讼费由赵伟、黄秀芳承担。后将诉讼请求变更为：1.解除双方签订的商品房买卖合同，并要求赵伟、黄秀芳返还购房款299000元（其中50000元是定金）；2.赵伟、黄秀芳支付自2019年10月12日起至还清款之日止的利息，按年利息15.4%计算；3.赵伟、黄秀芳支付双倍定金100000元；4.赵伟、黄秀芳支付房屋在此之间的差价187710元（合同价格是650000元，经过评估毛坯房763800元、装修总价格为73910元）。5.赵伟、黄秀芳承担诉讼费5150元、保全费3770元、保单保函费1300元、评估费11000元。泗阳法院经审理查明：仲雪峰（甲方）与赵伟（乙方）于2019年10月12日在泗阳县爱与家房地产经纪公司介绍下签订了《房屋买卖合同》，双方约定：赵伟将位于泗阳县房屋，以650000元的价格出售给仲雪峰，双方约定的付款时间为：2019年10月15日之前付首付300000元，剩余房款等乙方房产证办下来过户到甲方名下，由甲方抵押到银行做按揭后支付。赵伟出卖给仲雪峰的财产除了房屋外，还有：两台空调，两张床，热水器厨房餐具一套，电视一台、冰箱一台。仲雪峰于签订合同当日向赵伟支付定金50000元，后于2019年10月21日向赵伟账号打款249000元。合同签订后，赵伟向仲雪峰交付了案涉房屋，仲雪峰对房屋进行了装修并入住该房屋。赵伟于2020年7月17日取得了案涉房屋的不动产权证书。仲雪峰要求赵伟继续履行房屋买卖剩余手续，赵伟以不动产共有权人黄秀芳不同意出售该房屋为由拒不履行房屋买卖剩余手续。泗阳法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋的现有价格进行了评估，该公司评估案涉房屋现有价格为763800元。该院另委托中证房地产评估造价集团有限公司对仲雪峰在该房屋内的装修进行了评估，仲雪峰在案涉房屋内的装修价格为73910元。仲雪峰支付鉴定费11000元。泗阳法院认为，合同是当事人设立变更终止民事权利义务的协议，合同一经订立，当事人就必须诚实信用履行合同义务。具体到本案，仲雪峰与赵伟签订的房屋买卖合同虽然未经共有权人黄秀芳的同意，事后黄秀芳也拒绝追认，但该合同仍然合法有效。现因黄秀芳拒绝向仲雪峰出售房屋，仲雪峰购买房屋的目的无法实现，仲雪峰要求解除其与赵伟签订的房屋买卖合同的诉讼请求应得到支持。合同解除后，赵伟应退还已收取的299000元购房款，并赔偿在此期间房屋溢价款113800元和装修款73910元，并双倍返还定金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除仲雪峰与赵伟于2019年10月12日签订的《房地产买卖合同》；二、赵伟于判决生效后十日内赔偿仲雪峰房屋溢价款113800元、装修款73910元；三、赵伟于判决生效后十日内赔偿仲雪峰鉴定费11000元、保全费3770元；四、赵伟于判决生效后十日内向仲雪峰返还定金款50000元；五、赵伟于判决生效后十日内向仲雪峰返还首付款299000元；六、驳回仲雪峰其他诉讼请求。案件受理费已减半收取5150元，由赵伟负担。本案二审程序中，双方当事人均未提供新证据。本院另查明：经查阅一审卷宗，泗阳法院就本案先后于2020年9月4日和12月3日适用简易程序对本案进行审理。在2020年9月4日的庭审中，赵伟陈述其同意接收余款，但其妻子不同意。仲雪峰陈述“装修的所有损失需要被告赔偿，定金双倍赔偿，要赔偿房子的差价，还要按照合同的约定赔偿违约金”；赵伟随后陈述“我意思是退还原告330000元，如果法院判决房子给原告，我就卖给原告；最后我给330000元，我给原告30000元作为装修的赔偿”。2020年9月16日，仲雪峰向泗阳法院提交书面申请，对诉讼请求进行了变更。在委托评估机构对案涉房屋价值和装修价值进行评估后，泗阳法院于2020年11月23日向赵伟、黄秀芳在送达地址确认书上填报的地址邮寄送达了开庭传票和评估报告，该邮件由赵伟于11月26日签收。2020年12月3日，泗阳法院对本案第二次开庭审理，赵伟、黄秀芳均未到庭参加诉讼。在12月3日的庭审中，仲雪峰对9月16日变更诉讼请求申请书中主张的房屋差价款和装潢数额进行了变更。本案二审争议焦点为：1.一审审理程序是否违法；2.一审判决判令赵伟返还购房款299000元并赔偿仲雪峰房屋溢价款、装修款并返还定金是否符合法律规定。关于争议焦点一。赵伟、黄秀芳主张仲雪峰在一审程序中两次变更诉讼请求，一审法院未保障其答辩权利。根据第一次开庭笔录记载，仲雪峰提出赵伟、黄秀芳要赔偿其装修、定金、差价款和违约金等损失，赵伟随后陈述仅同意退还仲雪峰330000元。从当事人的上述陈述可以看出，仲雪峰一方提出的前述诉求实际上系合同解除后向赵伟主张的违约责任，赵伟随即抗辩称仅同意退还330000元。虽然在该次庭审中仲雪峰并未明确提出变更诉讼请求，但其已经把变更后的诉求向赵伟阐述，赵伟亦进行了抗辩，仲雪峰在2020年9月16日提交的书面变更诉讼请求的申请仅系对第一次庭审中表达的权利诉求的进一步明确和固定，并未超出赵伟在第一次庭审中进行抗辩时的合理预期。2020年12月3日，仲雪峰对房屋差价款和装潢数额进行变更系建立在泗阳法院委托评估后根据评估报告的结果进行的调整，该次赔偿主张的变动并未根本性变更诉讼请求。赵伟、黄秀芳另主张其未收到一审法院的开庭传票，未能参与庭审。经查，在第二次庭审之前，一审法院已先行向赵伟、黄秀芳二人送达了开庭传票和评估报告，赵伟和黄秀芳无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院据此依法缺席审理并作出判决，符合法律规定。综合以上分析，上诉人主张一审法院未保障其答辩权利没有法律依据；其主张一审法院在其未收到开庭传票未能参与庭审的情况下，缺席判决剥夺其答辩权亦无事实依据。关于争议焦点二。因黄秀芳在一审程序中明确表示不同意出售案涉房屋，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，故仲雪峰请求解除房屋买卖合同并主张赵伟赔偿相关损失符合法律规定。关于赵伟应当赔偿损失的具体范围，一审法院认为应当返还首付款299000元（含已付定金50000元）和按定金罚则应承担的双倍返还的定金50000元，并赔偿房屋溢价款和装修款及承担鉴定费用和保全费用。赵伟在二审程序中主张，其仅同意退还首付款299000元，不同意赔偿溢价款和装修款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因赵伟存在违约行为，一审判决判令其除了返还首付款299000元外，还应返还定金50000元，该判项符合合同约定和法律规定，应予维持。关于一审判决判令赵伟赔偿仲雪峰房屋溢价款113800元，该数额系经评估机构对案涉房屋价值进行评估后减去合同约定的出售价格得出，一审判决判令赵伟除了承担定金责任外，额外判决赵伟足额赔偿仲雪峰房屋溢价款113800元，客观上加重了赵伟的违约责任，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，故本院在一审判决已判令赵伟承担定金责任的前提下，对一审判决判令的赵伟承担的房屋溢价款113800元依法纠正为63800元。另外，赵伟还主张案涉房屋交付的时候已经装修好了，仲雪峰对此并无异议，但提出其额外进行了精装修，但其并未对此主张进行举证，故一审判决判令案涉房屋的装修款73910元全部由赵伟赔偿给仲雪峰没有事实依据。结合赵伟在一审中“同意赔偿三两万元损失作为装修和搬家的赔偿”的陈述及仲雪峰在2020年9月16日书面变更诉讼请求申请书中主张的赵伟“支付原告因为装潢案涉房屋造成的损失20000元”的诉求，本院酌定案涉房屋装修款20000元部分由赵伟承担赔偿责任。综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1322民初3951号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项。二、变更江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1322民初3951号民事判决第二项为“被告赵伟于本判决生效后十日内赔偿原告仲雪峰房屋溢价款63800元、装潢款20000元”。一审案件受理费减半收取5150元，由赵伟负担3600元，由仲雪峰负担1550元；二审案件受理费10300元，由赵伟负担7200元，由仲雪峰负担3100元。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年六月十五日书记员  于 青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。