北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8382号上诉人（原审被告）：李洪权，男，1978年4月15日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：陈英，女，1957年8月17日出生，住北京市西城区。上诉人李洪权因与被上诉人陈英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李洪权、被上诉人陈英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪权上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈英一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由陈英承担。事实和理由：我租住涉案房屋前陈英承诺屋内设施自己置办，居住时我经陈英同意后，对房屋进行深度装修改造，其中包括：防盗门，坐便，沐浴喷淋，洗脸池，洗菜池，六层窗外护栏大小两个，排烟灶，按照屋内面积定制的实木家具等。我和房东陈英、王龙华协商三年内不提高房租价格，按照每月1500元履行，如若提高房租则一切费用由陈英承担，包括搬家公司所产生的一切费用以及装修产生的一切费用。因2020年疫情影响，我于2019年12月离开北京，期间因公路、铁路停运，2020年5月13日回京，此期间我未能使用房屋，所以与陈英协商2月份的租金减免，陈英当时已经同意，现又反悔当时同意减免一个月租金的承诺。2018年陈英逼迫涨房租时，我承诺孩子2021年7月毕业后将屋内所有家具物品赠送给陈英。陈英承诺房屋租住到2021年7月底，陈英现反悔当初承诺，又以多种理由要求涨房租。上一任住户搬走时，我和陈英看房交接，屋内什么东西都没有，所以未采用书面形式制约，现陈英屡次违反当初承诺，到达陈英承诺期限时我自动腾退房屋或根据陈英承诺赔付屋内设施后立刻腾退房屋。押金应在退房时直接返还。事实真伪前住户崔凯可以证明。陈英辩称，同意一审判决，不同意李洪权的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。陈英向一审法院起诉请求：1.判令我与李洪权之间的房屋租赁合同于2020年9月20日解除；2.判令李洪权腾退坐落于北京市西城区真武庙头条2号4门16号房屋的小卧室和门厅；3.李洪权将房屋恢复原状，包括小卧室内的暖气、厨房的燃气灶恢复至原来的位置；4.要求李洪权赔偿物品丢失损失300元，包括床、酒柜、落地扇、红椅子、小方桌、煤气灶；5.判令李洪权支付2020年2月20日到2020年3月19日的房屋租金1800元；6.判令李洪权支付房屋占有使用费（自2020年9月21日起计算至实际腾退房屋之日止，按3000元/月计算）。一审法院认定事实：2016年11月起，陈英将坐落于北京市西城区真武庙头条2号4门16号中15.8平方米房屋（下称涉案房屋）出租给李洪权，双方未签订书面合同，口头约定租金1500元/月、押金1500元（由上一任承租人崔凯交付的押金1500元转至本合同，上一任承租人为陈英与李洪权达成本合同的介绍人），租金支付方式为押一付三、预付（2016年11月20日预付接下来三个月的租金，以此类推）。2018年12月，双方一致同意将租金涨到1800元/月。关于租金交付情况，庭审中，双方一致认可李洪权除欠付2020年2月租金以外，已支付租金至2021年2月20日。李洪权称未交付2020年2月租金系因为受疫情影响，其该月并未实际在涉案房屋居住，曾通过微信向陈英申请减免2月份租金，陈英表示同意。陈英当庭表示陈英确实要求因疫情减免2月份租金，但因涉案房屋并非商业用房，并不受疫情影响，故其并未同意减免。关于合同期限，陈英主张双方并未对此有约定，只是说如果要终止合同应提前一个月通知对方；李洪权主张双方约定合同有效期至少为3年，且三年之内不能涨房租。双方均未就其主张提供证据。关于合同解除，陈英主张曾多次找到李洪权要求解除合同，2020年7月1日找到李洪权要求解除合同，李洪权不同意，同年9月17日又找到李洪权要求李洪权2020年9月20日搬走，并要求解除合同。李洪权当庭陈述为，陈英2020年9月20日找到我，要求我搬走并解除合同，我说必须将房屋内的物品折价补偿给我，我才同意走。关于押金，陈英主张同意在李洪权实际腾退房屋时结清欠付的水电费、卫生费等费用后退还给李洪权。经法院释明后，陈英坚持不在本案主张水电费、卫生费；李洪权主张其并未欠付水电费、卫生费，退房时应当直接退还押金，但并未就此提起反诉。另查，关于涉案房屋产权等情况，陈英主张涉案房屋为公房，系铁道部房产段为解决职工居住困难出租给其的住房。陈英称真武庙头条2号4门16号为两居室，由两户合住，合住的另一住户为张玉云，两户各自承租一间卧室，门厅、厨房、卫生间由两户共用，并手绘平面图进行说明。陈英提交的《中央国家机关公有住宅租赁合同》显示，产权单位、经办人、房屋管理单位为铁总服务有限公司房产建筑管理分公司房管办公室，承租人陈英；住宅坐落于西城区真武庙头条2号4门16号，使用面积15.8平方米，其中居室1间（合住）；租期2020年11月1日至2025年10月31日。陈英提交的《证明》载明：“我单位（原铁道部直属房产建筑处）退休职工陈英，承租西城区真武庙头条2号4门16号（合户小）至今，使用面积15.8平米。铁总服务有限公司房产建筑管理分公司房管办，2020年10月12日。”双方一致确认，陈英从产权单位承租的15.8平方米包括小卧室、门厅（除1米过道外的部分），以及厨房、卫生间中的一半，陈英将上述面积全部出租给李洪权。一审法院认为：陈英、李洪权之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。本案中，双方的租赁合同期限已经超过六个月，而双方并未签订书面合同，故应视为不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同。陈英已于2020年7月向李洪权表达过解除合同的意思表示，同年9月20日又向李洪权明确提出要解除合同，应当属于在合理期限通知李洪权，故陈英请求确认合同于2020年9月20日解除，具有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈英要求李洪权腾退涉案房屋，于法有据，法院予以支持。陈英要求李洪权将暖气、厨房燃气灶恢复原状，因陈英并未就暖气及厨房燃气灶的原始状态进行举证，李洪权抗辩称变更暖气及燃气灶位置已经过陈英同意，故本项诉请因缺乏证据而不予支持。陈英要求李洪权赔偿物品损失，因李洪权抗辩称交房时并未一并交付陈英所称物品，陈英亦未就此举证，故该项诉讼缺乏事实依据，法院不予支持。李洪权确实欠付2020年2月份租金，故陈英要求李洪权支付租金1800元的诉讼请求，法院予以支持。陈英要求李洪权支付2020年9月21日起的房屋占用费，因双方一致认可李洪权已交付租金至2020年2月20日，李洪权至本案庭审中仍占用涉案房屋，故李洪权应当参照合同约定的租金标准自2020年2月21日起向陈英支付房屋占用费。关于押金，因陈英坚持待实际腾房时结清水电费、卫生费后再退还李洪权，且明确表示不在本案中主张水电费、卫生费，而李洪权亦未对押金提其反诉，故本案不予处理，双方可另行解决。综上所述，法院对陈英诉讼请求中合理部分予以支持。一审法院判决：一、陈英与李洪权之间就坐落于北京市西城区真武庙头条2号4门16号房屋之间的房屋租赁合同于2020年9月20日解除；二、判决生效之日十五日内，李洪权将坐落于北京市西城区真武庙头条2号4门16号房屋中小卧室以及门厅腾退并交还给陈英；三、判决生效之日十五日内，李洪权给付陈英2020年2月欠付租金1800元；四、判决生效之日十五日内，李洪权以1800元/月为计算标准，给付陈英2021年2月21日至实际腾退之日止的房屋占用费。五、驳回陈英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，双方未就涉案房屋租赁事宜签订书面合同，一审法院认定李洪权与陈英就涉案房屋形成不定期租赁合同关系，处理正确。现陈英明确提出解除与李洪权之间的不定期租赁关系，并已明确告知李洪权，一审法院认定涉案租赁合同关系于2020年9月20日解除，本院不持异议。合同解除后，李洪权应将涉案房屋腾退交还陈英，并向陈英支付截至腾退之日止所产生的房屋租金及使用费。李洪权提出陈英承诺不提高租金标准、租期截至2021年7月底以及免除2020年2月的租金，均缺乏充分的证据支持，一审法院未予采纳并无不妥，李洪权虽坚持上诉，但未能提供其他证据加以佐证，本院对其上诉主张实难采信。至于押金一节，因涉案房屋使用期间所产生的费用尚未处理完毕，一审法院未予处理亦无不当，双方可待相关费用结清后再行解决。综上所述，李洪权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由李洪权负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年六月二十八日法官助理 孙春玮书 记 员 祝 石