湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1736号上诉人（原审被告）：曾青林，女，1989年2月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：莫斌，男，1983年2月9日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区，系曾青林丈夫。被上诉人（原审原告）：衡阳市博信物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区湖北路57号2-201。法定代表人：陈易州，该公司总经理。委托诉讼代理人：何跃进，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所。上诉人曾青林因与被上诉人衡阳市博信物业管理有限公司（以下简称博信物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2021）湘0405民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曾青林上诉请求：1、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2021）湘0405民初72号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担；3、被上诉人从2016年11月11日至2018年5月31日向上诉人及其相关方收取的3142.88元非法所得，需全额退还给上诉人。事实和理由：一、景秀东岸业主委员会已于2011年11月1日成立，而被上诉人2013年才进驻上诉人所在小区，业主委员会或上诉人均未与被上诉人签订任何协议或合同，应当认定被上诉人与开发商私自签订的物业服务合同属无效合同。二、被上诉人基于无效的物业服务合同，在未与业委会沟通的情况下擅自将物业服务费收费标准由1元/平方米提高至1.2元/平方米属无效行为，其多收取的物业费应当退还业主。三、被上诉人的物业服务未完全履行，给上诉人造成损失，存在重大过错，违反《物业管理条例》第三十六条的规定。四、被上诉人未将其收支情况以及收费项目向全体业主公开，违反《物业管理条例》第四十一条以及《物业收费管理服务办法》第十二条的规定。博信物业辩称，一审判决认定事实清楚、适用正确，被上诉人与上诉人之间存在明确的物业管理服务合同关系，上诉人拖欠被上诉人物业管理服务费是客观事实，上诉人提供的证据不足以证明其上诉主张，依法应予驳回。根据被上诉人提供的《景秀东岸一、二期前期物业管理委托合同》（简易版）足以证明一期住宅物业管理收费定价1.2元/平方米系参照前名家物管确定，并低于物价局审核批准标准价1.35元/平方米，不存在违法涨价。博信物业向一审法院起诉请求：1、依法判决曾青林缴纳所欠物业管理服务费3664.85元及支付违约金3672.18元（从2020年4月1日起算至2021年2月28日止），二项共计7337元；2、本案诉讼费由曾青林承担。一审法院认定事实：2008年2月，前业主罗逍与名家物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，2013年7月27日，衡阳立衡房地产开发有限公司与名家物业管理有限公司解除前期物业管理服务合同。2013年9月20日，博信物业与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，博信物业从2013年9月20日至2020年3月31日接手景秀东岸一期小区的物业管理服务。曾青林于2016年11月11日从原业主罗逍处购买了位于衡阳市珠晖区××路景秀东岸一期Ｃ栋903户，住房面积为138.82平方米，物业收费标准为1.2元／平方米。2020年3月31日，景秀东岸小区业主委员会发出通知函，解聘博信物业。博信物业于2020年3月31日终止景秀东岸小区一期Ｃ栋的物业管理服务。曾青林从2018年6月1日至2020年3月31日共拖欠博信物业物业管理费3664.85元。博信物业收到通知函后遂对曾青林发出通知，要求曾青林交清尚欠博信物业的物业管理服务费3664.85元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。博信物业与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，对业主和博信物业均具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。曾青林于2016年11月11日从原业主罗逍处购得该房屋，应一并承接了原业主的前期物业的合同规定的权利、义务。对于曾青林辩称2011年景秀东岸C栋已成立业主委员会的问题，根据《物业管理条例》的相关规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且业主委员会的产生须在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下产生。本案中，景秀东岸C栋成立业主委员会仅系业主自发成立，不能行使法律权利与博信物业签订合同。曾青林应根据《景秀东岸前期物业管理服务合同》履行权利义务。对曾青林辩称的没有享受物业服务，致使曾青林住处多次被他人骚扰造成损失的问题，一审法院认为，曾青林与他人的民事纠纷问题不属于物业服务合同约定的内容，故一审法院对曾青林该项抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，博信物业要求曾青林缴纳物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，曾青林应支付博信物业从2018年6月1日至2020年3月31日物业管理费3664.85元。博信物业与衡阳立衡房地产开发有限公司签订合同约定的滞纳金应当认定为违约金，曾青林逾期未交物业服务费，应承担相应的违约责任。博信物业在庭审中将违约时间计算至2021年2月28日并按照每日3‰的标准支付违约金的诉讼请求，一审法院认为该约定过分高于博信物业的损失，应予以减少，一审法院参照博信物业起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算，博信物业起诉时为2021年，一年期贷款市场报价利率为3.85％，年利率上限应为15.4％，故曾青林应支付博信物业违约金为518元（从2020年4月1日起计算至2021年2月28日止）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《物业管理条例》第九条、第十条之规定，判决：曾青林在判决生效之日起五日内支付衡阳市博信物业管理有限公司物业管理费3664.85元、违约金518元，合计4182.85元。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由曾青林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人曾青林向本院提交了一份由衡阳市全佳物业管理有限公司出具的《证明》，拟证明景秀东岸小区一期和二期分属于不同区域，实为二个不同的小区。被上诉人博信物业公司向本院提交了一份《景秀东岸一、二期前期物业管理委托合同》，拟证明一期住宅收费参照前名家物业管理公司的价格，收费为1.2元/平方米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的证据，被上诉人经质证，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，案涉两边的楼房系同一个小区，事实上是同一个物业合同，按照法律规定，对每一个业主均具有约束力。对被上诉人提交的证据，上诉人经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为被上诉人一审期间并未提交该份证据。对当事人二审期间提交的证据，本院经审查认为，上诉人提交的证据形式要件欠缺，本院不予采信；被上诉人提交的《景秀东岸一、二期前期物业管理委托合同》签订时间为2013年8月1日，约定的一期住宅按1.2元/平方米收费，但被上诉人一审提交《景秀东岸前期物业管理服务合同》签订时间为2013年9月20日，约定的高层住宅按1.35元/平方米收费。该两份合同对物业服务费的收费标准约定并不一致，而《景秀东岸前期物业管理服务合同》的签订时间晚于《景秀东岸一、二期前期物业管理委托合同》，应当认定《景秀东岸前期物业管理服务合同》的签订已实际变更了《景秀东岸一、二期前期物业管理委托合同》，故对被上诉人提交的证据本院亦不予采信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：1、案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》是否合法有效；2、上诉人曾青林是否应承担交纳2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费的责任以及该按何种标准计收物业管理费。针对上述争议焦点，具体评析如下：一、关于案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》是否合同有效的问题。上诉人曾青林主张其所在小区已成立业主委员会，被上诉人博信物业系在业主委员会成立后进驻，其与建设单位签订的前期物业服务合同应视为无效合同。本院认为，根据现有证据，不能证明上诉人曾青林所在的景秀东岸一期C栋已成立业主委员会，且即使业主委员会已经成立，在被上诉人博信物业已按照其与建设单位衡阳市立衡房地产开发有限公司签订的案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》的约定为上诉人曾青林所在小区提供物业服务的情形下，亦无证据证明业主委员会曾在被上诉人博信物业公司提供服务期间提出终止履行物业服务合同，或通过与新物业服务人订立新的物业服务合同的方式终止案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》，应当认定案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》合法有效，对业主具有法律约束力。上诉人的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于上诉人曾青林是否应承担交纳2018年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费的责任以及该按何种标准计收物业管理费的问题。如前所述，案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》合法有效，被上诉人博信物业依约向上诉人曾青林所在小区提供了物业服务，与上诉人曾青林形成了物业服务合同法律关系，上诉人曾青林作为业主应当依约支付物业管理费。上诉人曾青林主张被上诉人博信物业单方将物业服务费的收费标准由1元/平方米提高至1.2元/平方米。经查，案涉《景秀东岸前期物业管理服务合同》约定的被上诉人博信物业提供物业服务的范围包含上诉人曾青林所在景秀东岸一期小区，其中对高层住宅的收费标准为1.35元/平方米。被上诉人博信物业主张按照1.2元/平方米收取物业服务费，并未超过合同约定的价格，依法应予支持。因上诉人曾青林未向一审法院提起反诉，其在本院二审期间提出的要求被上诉人博信物业及其相关方退还非法所得3142.88元的诉请，不属于本案审理范围，曾青林可依法另行主张权利。综上所述，曾青林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾青林负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年六月二十八日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳