江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3605号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈红梅。委托诉讼代理人：许月琴，江苏明台律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侍海燕。委托诉讼代理人：顾介通，北京中银（苏州）律师事务所律师。上诉人陈红梅因与被上诉人侍海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初1936号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈红梅上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，查清事实后依法改判支持陈红梅的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用均由侍海燕承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.侍海燕与陈红梅签约时间为2019年12月27日，并且约定一次性付款，侍海燕买房理应已经筹备了资金，做好了准备，才可以签约买卖，但侍海燕后续却以新冠疫情这个理由理直气壮违约。侍海燕不是武汉人，也没有在武汉成立公司，却以武汉公司出具的协议来对抗双方在疫情之前在苏州签订的房屋买卖合同的履行，显然违背法律规定。即使侍海燕因为疫情收不到工程款是事实，也不能免除其不履行房屋买卖合同的责任，因为购房款是在签订合同时就约定好的，且侍海燕有卖房款、理财、借款等多种筹款渠道。2.2020年3月侍海燕告知陈红梅没钱走流程，告知陈红梅可以将房产卖给他人。陈红梅也告知侍海燕急用资金，且明确说明侍海燕年前承诺年后可以腾出理财资金付款，如果侍海燕不愿意承担陈红梅的损失，陈红梅将房产挂出早些卖给全款客户，再将侍海燕前期支付的款项退还给侍海燕，但侍海燕后续均置之不理，以所谓的不可抗力拒绝履行合同，且不采取任何补救措施，导致陈红梅的损失进一步扩大。2020年5月侍海燕在微信群告知其款项已到位，陈红梅回复通过其代理人进行沟通，但侍海燕并未与其代理人进行任何沟通，也没有解决任何问题。仅凭侍海燕在微信群的一则信息就证明侍海燕在积极履行合同显然不可采信。被上诉人侍海燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应当予以维持。原审原告陈红梅向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年12月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令侍海燕承担违约责任，无权要求返还定金；3.判令侍海燕承担本案的律师费、诉讼费。反诉原告侍海燕向一审法院反诉请求：1.判令陈红梅继续履行2019年12月27日双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令陈红梅承担违约责任；3.判令陈红梅承担侍海燕因聘请律师的费用2万元；4.判令陈红梅承担所涉案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年12月27日，在忠缘中介公司居间协调下，陈红梅、侍海燕签订《房屋买卖（居间）合同》，约定陈红梅将坐落于苏州市高新区xx路xx号xx幢xx室房屋（产权证号：50××19）出售给侍海燕，房屋面积为99.23平方米，房屋价款为358万元。该合同还约定：该房屋设定有抵押，陈红梅确认于过户前还清贷款并注销该抵押权手续；定金部分支付方式为：侍海燕于2019年12月27日前支付陈红梅定金8万元，于2019年12月31日前支付陈红梅定金100万元；资金托管部分为一次性付款；双方于2020年1月15日前向居间方提供合法证件和资料同时办理网签，资金托管；陈红梅于过户前办理完户口迁移手续；双方应按本合同的约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续……未按合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的20%作为违约金；侍海燕未按约定付款的，每逾期一日，应向陈红梅支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期七日陈红梅有权选择即日解除合同并向侍海燕要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。《房屋买卖（居间）合同》其他约定事宜载明：双方协商于2020年1月15日之前提交材料进行审核，待审核通过之后于2020年4月1日之前办理过户手续；此房屋无户口，学区未使用。合同签订后，侍海燕依约支付了108万定金且于2020年1月22日支付陈红梅10万元，双方一审庭审中一致确认该10万元为房款。2020年2月底，侍海燕因新冠疫情出现资金问题，遂告知忠缘中介公司工作人员及陈红梅。陈红梅、侍海燕至忠缘中介公司就此进行协商，但因双方就逾期付款利息未达成一致，协商未果。2020年3月26日，忠缘中介公司工作人员在微信群中告知陈红梅、侍海燕：4.1号启动流程，提交资料，需要双方协助办理，有任何疑问，可在群里说明。侍海燕当即表示：由于（我们的）公司在武汉，受疫情影响，要延迟复工，资金无法走账，根据疫情顺延，望支持理解。侍海燕同时在该微信群中出具了其与武汉相关公司业务关联的凭证。陈红梅表示：（我）这里都已经准备好了，请买方也准备好，并请二位中介人员督促下。侍海燕于次日在该微信群中发送信息，内容为“尊敬的陈红梅女士和中介方：原定于4月1日前办理相关过户手续，基于我挂靠的总公司武汉创高受疫情影响至今未复工，故资金无法走账(当时也有说明要等款下来才能过户)目前公司已在积极申请复工，一旦复工，定会竭尽全力缩短延迟时间，还请谅解!”2020年3月31日下午五点左右，忠缘中介公司工作人员在微信群中发消息“xx路xx号xx幢xx室双方确定时间，办理网签过户手续，今天(2020年3月31日)可以预约明天时间办理手续，错过时间，买卖双方请协调时间，或自行担责。陈红梅随即表示：我已经准备好，明天上午可以到场！侍海燕于当日晚上八点左右发消息“对于原定于4月1日前办理青庭1210室过户手续不是故意拖延，确是受到疫情严重影响，现已经准备复工手续，一旦复工定全力以赴尽早履行合同，在此给卖方和中介方带来不便恳请给予支持和理解”，并附上其与武汉相关公司有业务关联的材料。2020年4月1日中午十二点左右，陈红梅在上述微信群告知侍海燕：您在19年12月我也是由于资金紧张的压力所以青庭1210的房才低于市场价格出售与您，是建立在你全款购买及优质的付款方式的基础上让我更快的回拢资金；可现在由于您个人的资金问题而导致没法履行合约而造成我每个月要承受很惨重的损失这个是我没有办法去承担的，并且您也一直没有一个明确的时间，我没办法这样遥遥无期的等待下去。侍海燕随即回复：疫情属于不可抗拒因素，现在是国家政策导致我无法复工资金没落实，不是我人为原因，也不是您说的遥遥无期，现在已经在积极推进，会尽全力缩短延期时间，还请相互理解；马上也可以正式复工了，时间上没办法具体到什么时候?但请您相信会尽力缩短延期时间的。2020年4月13日下午两点左右，侍海燕在上述微信群发信息“我这边已经全面复工复产了，加班加点争取在一个月左右办理相关过户手续，在这里还要再次感谢陈女士和中介方在疫情期给予的支持和理解”。2020年5月18日下午六点左右，侍海燕在微信群发消息“尊敬的陈女士和中介方，经过加班加点的努力，现资金已落实，具体过户事宜烦请中介方告知买卖双方准备!在此再次感谢大家对疫情带来的影响给予的支持和理解!”，陈红梅回复：139××××8004许律师，可以打电话给我律师，本人在上课。陈红梅、侍海燕因就《房屋买卖（居间）合同》无法达成一致，引起本案纠纷。一审另查明，武汉因受新冠××疫情影响较大，2020年4月初才陆续复工、复产。一审庭审中，陈红梅表示要求解除双方房屋买卖合同关系；侍海燕表示希望继续履行合同，且剩余房款已全部准备好，随时可以履行。一审法院认为，陈红梅、侍海燕之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按约履行。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，2020年4月1日之前办理过户手续，但侍海燕业务与武汉相关公司关联，受新冠××疫情影响较大，无法在该日期前筹措相关款项、办理相关手续，但侍海燕已经在该日期之前一个月左右告知陈红梅，并积极与陈红梅沟通、告知筹款事宜进展，且在2020年5月18日告知陈红梅房款已到位，可办理相关手续，仅因为陈红梅坚持而导致双方合同至今无法履行，故应免除侍海燕延期履行责任，双方合同应继续履行，且互不承担违约责任。故对陈红梅要求解除双方《房屋买卖（居间）合同》的诉请，一审法院不予支持。对陈红梅要求侍海燕承担违约责任及律师费的诉请，一审法院不予支持。对侍海燕要求陈红梅承担违约责任及支付律师费的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、陈红梅、侍海燕签订的《房屋买卖（居间）合同》有效，双方均应继续履行。二、驳回陈红梅的全部诉讼请求。三、驳回侍海燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费17720元，反诉案件受理费17720元，合计35440元，由陈红梅负担17720元，由侍海燕负担17720元。二审中，上诉人陈红梅提交微信聊天记录一份，证明：2020年3月上诉人与被上诉人沟通，被上诉人明确说因为新冠疫情的影响她没有办法正常履行支付义务。双方交流之后形成了一个初步方案，被上诉人同意上诉人重新出卖房屋，上诉人将被上诉人支付的款项相应归还给被上诉人。但是后来被上诉人又没有同意，坚持说因为新冠疫情影响，她所有的违约行为是不需要承担责任的。被上诉人的违约行为对上诉人造成了很大的经济损失。被上诉人侍海燕质证认为：对真实性认可，但不属于新证据。上诉人当时要被上诉人承担每个月25000元到30000元的利息，因为太多了，所以被上诉人当时没有同意，只同意按银行贷款利息支付，双方没有达成一致。后来被上诉人在2020年5月18日钱都准备好了，再通过中介通知上诉人交易的时候，上诉人就已经起诉了。另，二审中上诉人陈红梅称，不管是继续履行合同还是解除合同，上诉人都要求被上诉人承担违约责任。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，陈红梅与侍海燕签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，双方均应按约履行。合同签订后侍海燕已支付陈红梅118万元购房款。合同约定2020年4月1日之前办理过户手续，但侍海燕因受新冠疫情的影响无法在2020年4月1日之前筹措相关资金，侍海燕已及时将该情况告知陈红梅，并积极与陈红梅进行沟通协调。2020年5月18日侍海燕告知陈红梅房款已经筹措到位，可以办理相关手续。因双方对是否继续履行合同发生争议导致本案诉讼。本院认为，侍海燕虽有迟延支付购房款的违约行为，但尚不足以导致陈红梅的合同目的不能实现，双方合同具备继续履行的条件，为维护交易秩序的稳定性，合同应当继续履行。因本案中陈红梅主张侍海燕承担的违约责任是以解除合同为基础，而合同应当继续履行，故对陈红梅的诉请本院不予支持。陈红梅如有证据证明侍海燕迟延支付购房款的违约行为给其造成损失的，可依法另行主张权利。综上，陈红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17720元，由上诉人陈红梅负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年六月八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。