北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7016号上诉人（原审被告、反诉原告）：董柏雪，男，1983年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘峰，男，1985年11月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵芝花，女，1986年7月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李志光（赵芝花之夫），1979年6月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。上诉人董柏雪因与被上诉人刘峰、赵芝花租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初77837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董柏雪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回刘峰、赵芝花的一审诉讼请求，支持董柏雪的一审的反诉请求；3.上诉费由刘峰、赵芝花承担。事实与理由：1.一审法院事实认定不清。关于装修及支出情况，刘峰、赵芝花提交的装修明细、合同、收据、收条不规范，收据、收条，以上证据内容不明确，交款人不明确、收款人身份不明确所有的款项也没有发票证明。《公证书》及视频是于2018年9月21日作出的，一审法院在2018年6月12日开庭时，为双方规定的举证期限截止时间是2018年7月13日下午5时，《公证书》及视频是在超过了举证期限后补交的证据，一审法院在刘峰、赵芝花证据不足的情况下，作出的事实认定错误。关于租金交纳情况，自2017年下半年至2019年上半年，刘峰、赵芝花事实上是一直在租用董柏雪的房屋，也在实际使用其房屋，租赁合同一直没有事实的解除，双方应该履行其合同内容，刘峰、赵芝花应该按期交纳房租28万元，一审法院仅认定其使用厂房的时间至2018年6月12日，与事实明显不符，事实认定错误。2.刘峰、赵芝花证据不足，一审证据认定错误。刘峰、赵芝花提交的证据装修明细、收据、收条、合同不符合证据的真实性、合法性、关联性。公证书是超过其举证期限提交的后补证据，公证书也不能等同于鉴定书或评估书，不能直接认定其装修造价，刘峰、赵芝花证据不足，一审法院对证据认定错误。3.一审判决严重违反公平原则。关于刘峰、赵芝花的装修造价，一审法院委托北京广达精捷信工咨询有限公司对其进行鉴定，该公司以涉案工程无可供计算工程量的图纸，且无法进行实地测量，故不能满足鉴定所需，故决定不予受理。在无法鉴定的情况下，一审法院应该根据公平原则，综合考虑双方的损失情况及过错责任作出判决。董柏雪房屋被拆除是不可抗拒的原因造成的，共计收刘峰、赵芝花房屋租金20万元，一审法院判决董柏雪支付刘峰、赵芝花装修损失65万元，无疑置董柏雪倾家荡产于不顾。刘峰、赵芝花虽有装修费用的损失，但自2015年至2019年6月一直也有大量的房屋租金收入，因此其实际损失非常有限。根据过错责任的原则，刘峰、赵芝花明知其房屋未办理建设工程规划许可证，也甘愿冒此风险进行租赁后再转租，是一种商业风险，也是刘峰、赵芝花应该承担的一种投资风险，不应该将其损失大部分归责于董柏雪身上。刘峰、赵芝花辩称：同意一审判决，不同意董柏雪的上诉请求。刘峰、赵芝花向一审法院起诉请求：判令董柏雪赔偿刘峰、赵芝花装修损失807500元。董柏雪向一审法院反诉请求：判令刘峰、赵芝花按照年租金16万元的标准，支付自2017年7月1日起至2019年3月31日止的租金共计28万元。一审法院认定事实：涉案厂房所在土地系北京市朝阳区金盏乡沙窝村集体土地，董广涛承租该土地后出资建造涉案厂房。2015年10月29日，刘峰、赵芝花作为承租方（乙方）与董柏雪作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方涉案厂房，建筑面积为2000平方米。《租赁合同》第二条“厂房起付日期和租赁期限”约定：1.厂房装修期为90天，自合同签订之日起算，该期限不算入租期。2.厂房租赁期自2015年11月1日起，至2023年6月1日止。租赁期7年7个月。第六年起，增加年租金的20%，具体情况如下。第一、二、三、四、五年每年房租为160000元整。第六、七、八年每年房租为1920000元整（十九万两千元）……第三条“租金支付方式”约定：1.支付方式：（□现金）。厂房采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效。第一、二、三、四、五年，乙方向甲方支付上半年租金为80000元整，支付时间为每年十月初。乙方向甲方支付下半年租金为80000元整，支付时间为每年四月初……逾期不交的，甲方有权收回厂房。第五条“厂房使用要求和维护”约定：……3.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，方可进行。第七条“租赁期间其他有关约定”……4.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。5.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状况……7.自合同签订之日起五年期限内(第一年甲方赔偿乙方装修款100%，第二年甲方赔偿乙方装修款80%，第三年甲方赔偿乙方装修款60%，第四年甲方赔偿乙方装修款40%，第五年甲方赔偿乙方装修款20%。)，（详见附件一）：甲方负责赔偿乙方的装修损失。自合同签订之日起五年后，六年起，如该房屋拆迁，房屋拆迁的装修赔偿款与乙方无关，乙方的装修损失由其自行承担。经询，董柏雪确认涉案厂房没有建房审批手续。涉案厂房系二层框架结构，刘峰、赵芝花承租后，对其进行装修改造，董柏雪确认知晓刘峰、赵芝花的装修事宜，但称不清楚具体装修项目和费用。刘峰、赵芝花向董柏雪交纳租金共计20万元：2015年10月11日，支付出租定金1万元；2015年10月30日，支付租金3万元；2016年3月2日，支付租金4万元；2016年9月29日，支付租金4万元，该笔租金对应的租期截止2016年10月30日；2017年1月8日，支付租金4万元；2017年9月，通过微信转账方式支付租金共计4万元。涉案厂房自2019年7月24日开始拆除，次日拆除完毕。诉讼中，刘峰、赵芝花申请对其建造的76间房屋及装修进行工程造价鉴定，法院委托北京广达精捷信工程咨询有限公司对上述内容进行鉴定，该公司于2019年8月21日致函回复，经审查，因涉案工程无可供计算工程量的图纸，且无法进行实地测量，故不能满足鉴定所需，故决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。就涉案厂房的拆除及补偿情况，法院前往金盏乡沙窝村村委会调查核实。该村村委会书记、村长、经济合作社社长绳旭立回复：涉案厂房所在土地系村集体土地，由董广涛承租后建设涉案厂房，没有建房审批手续；村经济合作社与董广涛自2018年年中开始商谈解约事宜，期间水电正常提供，但只提供220V电，2019年6月5日双方签订解除协议，6月21日张贴腾退通知，要求在1个月内腾退，村合作社对地上建筑物进行了补偿，房屋的补偿标准约为每平米700元。对双方当事人有争议的事实和证据，法院认定如下：关于装修及支出情况。刘峰、赵芝花称其自2015年11月装修至2017年5月，期间曾经停工，装修内容包括：将框架改建成二层房屋，每层1200平方米，共计2400平方米；将每层隔成独立的房间，每个房间都有厨房、卫生间、暖气、防盗门、电表，部分房间有空调；更换房顶、吊顶、铺设上下水及电路、铺设地砖、粉刷墙体、安装锅炉，装修后的房屋用于对外出租。为此，刘峰、赵芝花提交装修明细、合同、收据、收条若干，装修前后照片，《公证书》及现场摄像刻制的光盘予以证明。装修明细、合同、收据、收条上载，装修内容、款项金额以及支付时间，其中部分单据未载明装修内容、部分单据系购买家电、煤电的支出、部分单据所载购买内容系刘峰、赵芝花经营使用所需。装修前后照片显示，装修前的涉案厂房为毛坯房，部分区域将一层与二层隔开，部分区域一层与二层之间没有隔离物；装修后的涉案厂房有两层，每层有独立的房间，房间安装防盗门，房间内有吊顶、空调、暖气，卫生间内有坐便器、洗漱池、电热水器。《公证书》由北京市潞洲公证处于2018年9月21日出具，上载：2018年9月21日赵芝花申请对其承租厂房的相关现状进行摄像，并对该摄像过程办理保全证据公证，摄像地点包括涉案厂房的临街门面房，收发室，101-104、106-118、121-129号房间，201-212、215-241号房间，无门牌号的房间2间，楼梯间，锅炉房，消防通道等，拍摄人牛加如，参与人李志光，公证员周明国、公证人员初蕾，兹证明摄像过程真实，现场摄像刻制的光盘记载内容与现场实际情况相符。现场摄像的视频显示，临街门面房有吊顶、暖气、墙面刷白；带有门牌号的房间装有防盗门，屋内有网线、暖气，地面为地砖，卫生间为屋内隔断，内有洗漱池、坐便器、电热水器，部分房间有床、空调、衣柜、简易橱柜及油烟机；锅炉房中没有放置锅炉设备，涉案厂房空置，无人居住。董柏雪对装修明细、合同、收据、收条的真实性不予认可，对装修前后照片的真实性和关联性予以认可，证明目的不予认可；对《公证书》及现场摄像的真实性不予认可。董柏雪称刘峰、赵芝花在2016年3、4月已经装修完毕，涉案厂房原来就有二层，但是有三个窟窿，每个窟窿大概十几米，当时是为做展厅的需要，认为没有更换房顶的必要，认可刘峰、赵芝花上述其他装修内容。结合董柏雪的质证意见，法院对装修前后照片的真实性和关联性予以采信。董柏雪虽不认可装修明细、合同、收据、收条、《公证书》及视频的真实性，但未提交证据予以推翻，综合双方对涉案厂房装修内容的意见，法院认为上述证据之间以及与装修前后照片的内容可以相互印证，故对上述证据的真实性和关联性予以采信。关于租金交纳情况。刘峰、赵芝花称合同约定免租期90天，故租金起算日期为2016年1月30日，但因装修迟迟未开工，双方口头约定免租期为2017年2月至4月，所以已交纳租金对应租期的截止为2017年7月底；后又称租金交至2017年9月，认可应当支付2017年9月至2018年6月12日期间的租金，因双方协商等涉案厂房拆迁后一并结算租金，故刘峰、赵芝花未交纳租金。董柏雪称刘峰、赵芝花已交纳的20万元租金对应的租期截止日期为2017年5月31日，不认可双方另行约定了免租期，亦不认可双方协商过等拆迁后一并处理房租。刘峰、赵芝花虽称双方另行约定免租期，但未举证证明，故法院对该项意见不予采信，根据双方约定及已付租金情况，法院确认刘峰、赵芝花交纳20万元租金对应租期的截止日为2017年4月30日。关于涉案厂房的使用情况。刘峰、赵芝花称2017年9月底沙窝村发布腾退通知，并断水断电，致使其无法经营使用涉案厂房，于2017年10月15日从涉案厂房中腾出，董柏雪也已经在另案庭审中承认其在2017年10月将涉案厂房收回；后又称其实际使用涉案厂房至2018年6月12日，刘峰、赵芝花开完庭回去后发现涉案厂房被锁、断电，无法进入搬东西，2018年9月11日，董柏雪当庭表示能够配合搬离，刘峰、赵芝花已将所有物品取走。为此，刘峰、赵芝花提交民事案件开庭笔录予以证明。开庭笔录上载相关内容为：开庭时间为2018年6月12日，刘峰、赵芝花，李志光作为赵芝花的委托诉讼代理人，董广涛作为董柏雪的委托诉讼代理人参加庭审，法庭询问刘峰、赵芝花目前是否还在收取房租，刘峰、赵芝花：“收着那。”法庭询问董柏雪是否清楚刘峰、赵芝花的转租情况，董广涛：“2017年10月份，我们给原告张贴了通知，原告拖欠我们半年的房租，我们已经收回了房屋的使用权，现在的房屋在我们掌控之中。原告没有转租房屋，他没有权利。我们已经张贴出了通知收回了房屋。原告没有转租。以前原告正常经营，他们可以转租，10月份我们已经将房屋收回了，原告就不能转租了。”刘峰、赵芝花：“不认可董柏雪收回了房屋。”法庭询问转租前是否经过董柏雪同意，刘峰、赵芝花：“经过了董柏雪的同意。”董柏雪：“原告可以转租厂房。”法庭询问刘峰、赵芝花目前能否进入现场，刘峰、赵芝花：“可以，里面还有租户。”在该笔录的页末，由承办法官注明“董柏雪阅笔录后拒绝签字”并签署姓名和日期。经查，2017年7月，刘峰、赵芝花以相同事由将董柏雪诉至法院，案号为(2018)京0105民初58830号，刘峰、赵芝花提交的开庭笔录系该案庭审中制作的笔录。董柏雪不认可开庭笔录的真实性，称没有董柏雪签字。董柏雪称刘峰、赵芝花所述通知不是腾退通知，是村里的防火通知，电是村里断的，导致电子锁无法打开，刘峰、赵芝花已于2020年7月20日将涉案厂房内的热水器、门窗、床等所有家具拉走，刘峰、赵芝花与租户签订租赁合同，预计使用涉案厂房可以达到2018年11月，刘峰、赵芝花实际占用涉案厂房至2019年6月下旬，2019年6月13日，刘峰、赵芝花还在从涉案厂房中拉物品，包括床、空调等。为此，董柏雪提交2019年6月拍摄的涉案厂房视频及照片若干、微信聊天记录截图、《房屋协议》6份、租金收据4张予以证明。法院询问董广涛就收回涉案厂房的情况，在本案庭审陈述与(2018)京0105民初58830号案件（以下简称58830号案件）庭审陈述不一致的原因，董广涛称其年纪较大，记不清楚时间。视频及照片显示，涉案厂房一侧的临近房屋已被拆除，另一侧有人在房屋内搬运热水器、床、隔断材料等物品；涉案厂房内的部分吊顶、门窗、卫生间隔断等已被拆卸、损坏，部分房屋内有床、衣柜等物品。微信聊天记录上载，2019年6月13日，董柏雪通过微信分别通知李志光、刘峰，尽快搬走东西，村里通知23号之前搬走，不搬走村里就全部拆除。《房屋协议》上载，出租方均为金鼎公寓，承租人为案外人，合同签订日期在2017年10月至11月期间，租期一年。租金收据上载，开具日期分别为2017年10月15日、2017年12月15日，交款内容包括房租、电费、水费、卫生费、网费。刘峰、赵芝花对视频及照片的真实性予以认可，证明目的不予认可，称其前往涉案厂房处查看拆除情况，刚好赶上村里清理废物，才将剩余物品取走，拉走了部分热水器、门窗，没有拉走家具。对微信聊天记录的真实性不予认可；对《房屋协议》及租金收据的真实性、关联性认可，证明目的不认可，称协议的终止日期虽然是2018年，但是2017年10月中旬大部分租客就已经腾空，最后一户也是在2017年12月腾退并结算的。刘峰、赵芝花认可拉走部分热水器、门窗，但称没有拉走家具。微信聊天记录无原始载体核对，在无其他证据佐证的情形下，法院对该项证据的真实性不予采信；结合董柏雪质证意见，法院对视频及照片的真实性和关联性予以采信；对《房屋协议》及收据的真实性和关联性予以采信。董柏雪在58830号案件的庭审中自认其已于2017年10月将涉案厂房收回，现又称刘峰、赵芝花实际占用涉案厂房至2019年6月下旬，法院认为董柏雪在未作合理解释、亦未提交充分证据的情形下，推翻其陈述，违反禁反言原则，故对董柏雪关于刘峰、赵芝花使用涉案厂房至2019年6月下旬的意见不予采纳。刘峰、赵芝花在58830号案件的庭审中不认可董柏雪于2017年10月收回涉案厂房，并确认至2018年6月12日仍能够进入涉案厂房且仍有租户，现推翻其陈述，称已于2017年10月15日从涉案厂房中腾出，违反禁反言原则，故法院对刘峰、赵芝花关于其已于2017年10月15日从涉案厂房中腾出的意见不予采纳。根据双方陈述，2018年6月12日涉案厂房存在断电、无法正常进入的情形，法院认为董柏雪作为出租方应保证涉案厂房处于正常的可使用状态，然其未就该影响使用的情形已经消除或涉案厂房恢复正常使用状态举证证明，故刘峰、赵芝花关于其使用涉案厂房至2018年6月12日的意见具有高度盖然性，法院予以采纳。综合在案证据及双方意见，法院认为刘峰、赵芝花关于使用涉案厂房至2018年6月12日的意见，具有高度盖然性，法院予以采纳。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，董柏雪就未取得建设工程规划许可手续的涉案厂房与刘峰、赵芝花签订租赁合同，故法院确认刘峰、赵芝花与董柏雪于2015年10月29日签订的《租赁合同》无效。董柏雪明知涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，而仍然向刘峰、赵芝花出租，应承担合同无效的主要过错责任；刘峰、赵芝花承租涉案厂房的目的是对外转租，未慎重审查涉案厂房的合法性，也具有一定过错。关于装修损失一节。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。董柏雪同意刘峰、赵芝花对涉案厂房进行装修，在法院已确认合同无效的情形下，刘峰、赵芝花主张装修损失，具有事实和法律依据，法院对已形成附合的装修损失予以支持，鉴于涉案厂房已经拆除无法鉴定，法院综合在案证据、过错认定、涉案厂房的使用情况及装修物折旧情况等因素，并合理剔除未形成附合的装饰装修物后酌情确定装修损失为65万元。关于支付租金一节。经法院释明，董柏雪主张在合同无效的情形下要求刘峰、赵芝花按照租金的标准支付涉案厂房的占有使用费。法院认为在合同无效的情形下，董柏雪亦有权主张房屋占有使用费。根据查明的事实，刘峰、赵芝花支付占有使用费至2017年4月30日，现董柏雪主张自2017年7月1日起算占有使用费，法院不持异议，但计算截止日期有误，法院根据房屋的使用情况予以调整，并据此确认应当支付的占有使用费为152000元。综上，一审法院判决：一、董柏雪于判决生效之日起七日内向刘峰、赵芝花支付装修损失六十五万元；二、刘峰、赵芝花于判决生效之日起七日内给付董柏雪房屋占有使用费十五万二千元；三、驳回刘峰、赵芝花的其他诉讼请求；四、驳回董柏雪的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据查明的事实，涉案厂房未取得建设工程规划许可手续，故双方签订的《租赁合同》应属无效。关于双方的过错责任问题。因董柏雪明知涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，而仍向刘峰、赵芝花出租，应承担合同无效的主要过错责任；刘峰、赵芝花承租涉案厂房的目的是对外转租，未慎重审查涉案厂房的合法性，亦具有一定过错。关于占有使用费的问题，因出租方应保证涉案厂房处于正常的可使用状态，但根据双方一审陈述2018年6月12日涉案厂房存在断电、无法正常进入的情形，一审法院综合考虑房屋使用情况及双方过错责任等因素，酌情判决刘峰、赵芝花给付董柏雪相应的房屋占有使用费，并无明显不当。关于装修损失的问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，董柏雪同意刘峰、赵芝花对涉案厂房进行装修，因涉案合同无效，刘峰、赵芝花主张已形成附合的装修损失应予以支持，鉴于涉案厂房已拆除无法鉴定，一审法院综合考虑双方提交的证据、双方过错责任、涉案厂房的使用情况及装修物折旧情况等因素，并合理剔除未形成附合的装饰装修物后酌情确定装修损失为65万元并无不当。董柏雪的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，董柏雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11580元，由董柏雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年六月三十日法官助理 张 立书 记 员 席 颖