北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6185号上诉人（原审被告、反诉原告）：张治宇，男，1977年1月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓红（系张治宇之母），女，1955年6月6日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。上诉人张治宇因与被上诉人北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张治宇上诉请求：撤销一审判决书，改判支持张治宇一审全部反诉请求。事实和理由：一、上诉人没有要求变更合同，只要求履行属于合同内容中的公开张贴的29元物业费构成明细第2项，即美好物业公司承诺的代收暖气费和空调电费，因为上诉人第一次看到庭审中美好物业公司交来的29元物业费明细支出金额，故上诉人对支出有疑义，要求按照真正支出（给供暖热力集团和供电局真实付费）按照法律规定由业主均摊这些费用，对多收的超过十倍被美好物业公司“代收”的费用，上诉人有理由要求返还，法院也应要求美好物业公司履行“代收”承诺。二、上诉人没有要求解除合同，只要求合同中的“政府指导价”解除，美好物业公司应该按照“政府指导价”物业费与上诉人履行，因为上诉人从来没有与他们有合同约定其他的“市场调节价”“包干制”物业费。三、《物业服务收费管理办法》第一条、第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第十四条、第十七条、第二十一条都作出了相应规定，本案应当按照国家的法律法规依法判决，这不是上诉人个人的小铺子的问题，这完全是代表全体业主利益。物业公司私下变更6元物业费为29元，并向全体业主隐瞒真相，把包干制物业费在合同中写成“政府指导价”物业费，公开张贴的29元物业费不写能源费，而写成代收能源费。三、一审认定事实不清，判决结果不公平。美好物业公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。美好物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决张治宇向美好物业公司支付物业管理费3967.2元、违约金500元，共计4467.2元；2、诉费由张治宇承担。张治宇向一审法院反诉请求：1、请求法院判令张治宇和美好物业公司签订的《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》第八章部分物业费备注为“政府指导价”是错误的，应重新与全体业主按照北京市物业服务收费管理办法规定重新约定，并公开前期物业服务合同内容，与全体业主按照格式合同的法律规定真实意思表达并签约；2、判令美好物业公司返还张治宇已支付的（D2032）商铺2009年1月至2016年12月物业管理费每平方米每个月美好物业公司隐瞒的23元的能源费共8390.4元，应按照公开张贴代收暖气费、代收中央空调费及水电费实际分摊给付；3、判令美好物业公司支付张治宇所多交的物业费利息（按年利率4%计算，自2009年1月1日起至判决给付之日止），并承担欺诈赔偿责任，赔偿张治宇损失2000元；4、请法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，对美好物业公司作出的29元/平米/月物业服务费构成明细履行，运营管理费每月每平米分摊18.75元（包括代收市政供暖费3.5元每月每平米）并重新与张治宇在物业规约第八章中明确约定此运营管理费包括的细项及具体内容，以弥补过错；5、请法院依照《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊等事项，有约定的，按照约定：没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定的要求，对张治宇暖气费按照约定代收；中央空调等水电费约定不明确的按照张治宇涉案铺子面积比例确定均摊并收费；6、反诉费由美好物业公司承担。一审法院认定事实：2008年8月29日，张治宇签订《收房（铺）确认单》，确认办理完定安西里危改项目配套商业（推广名：北京国际玩具城）第D2032号铺位收房手续。同日，张治宇与开发商签订的《结算单》载明“买受人所购买房屋实测建筑面积3.80㎡”。同日，张治宇与美好物业公司签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》（以下简称物业管理服务规约），约定：美好物业公司为北京市丰台区南三环中路67号定安西里危改项目配套商业（项目推广名：北京国际玩具城）提供物业管理服务；商业物业管理费（含能源费）为每月每平方米29元；物业费入住时预交一年，此后每年为一个收费周期，业主应在本交费期满前30日内预交下一周期的物业费；物业管理费包括水、电、中央空调、保洁、保安、绿化、化粪池清掏、商城公共设施部分维修、电梯运行、维护、检验、高压水泵运行、维修、各项费用统收服务费；业主、使用人未按照规约、物业管理合同交纳物业费的，物业管理服务企业可按每日千分之三加收滞纳金，对于超过半个月未交纳物业管理费的，物业公司有权对其采取停水、停电、停冷暖供应等措施，并不承担由此产生的后果；对于超过三个月不交纳物业费的业主，物业管理服务企业可向人民法院诉讼追缴。该规约还对业主的权利和义务、物业服务企业的权利和义务等进行了约定。上述协议签订过后，美好物业公司提供物业服务，张治宇依约交纳了2017年度之前的物业费，尚欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3967.2元未付。故美好物业公司诉至法院。另查，2017年张治宇曾起诉美好物业公司，要求返还2011年8月至2017年多收的商业运营管理费…要求美好物业公司公示物业费每建筑平米29元的收费依据等。一审法院经审理后，作出（2017）京0106民初10327号民事判决书，认为：定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约系张治宇与美好物业公司共同签署承诺书承诺遵守，应以后者为准……定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约在商业物业管理费（含能源费）备注为“政府指导价”且美好物业公司在物业客服办公室墙壁上公示有“北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细”，现张治宇要求美好物业公司公示收费依据，依据不足，法院不予支持，并驳回了张治宇关于返还款项及要求公示收费依据的诉讼请求。上述民事判决书于2017年12月22日生效。另查，2020年8月3日，案外人张静宇诉至北京市海淀区人民法院，认为北京市住房和城乡建设委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部对于其投诉中国国际玩具城物业招投标及物业费价格等问题的答复及行政复议行为违法，要求其承担相应责任。2020年8月19日，北京市海淀区人民法院作出（2020）京0108行初390号行政裁定书，认为市住建委对于价格违法问题并无查处的法定职责，因此张静宇要求市住建委对物业费奇高的问题进行查处没有相应的事实依据，故裁定驳回张静宇的起诉。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张治宇与美好物业公司签订物业管理服务规约，美好物业公司提供了物业管理服务，张治宇应依约交纳物业管理费。鉴于法院同类案件中已认定美好物业公司的管理和服务确实存在瑕疵，且未支持其违约金的诉讼请求，故，依据公平原则，一审法院对其该项诉求亦不予支持。美好物业公司应对物业服务予以改进，改善其物业服务标准。关于张治宇的反诉请求，由于已有生效的法律文书认定了同类案件中双方签订的《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》应属有效，且已驳回了其要求公示收费标准的诉讼请求，故张治宇在本案中要求确认合同条款无效，并据此要求美好物业公司退还物业费、支付利息损失并重新订立合同条款等反诉请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、张治宇于判决生效之日起七日内给付北京美好物业管理有限公司二○一七年一月一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业管理费3967.2元；二、驳回北京美好物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张治宇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张治宇与美好物业公司签订了涉案《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》，该服务规约对双方均有约束力，美好物业公司提供相应物业服务后，张治宇应当按照规约约定的价格履行交纳物业管理费的义务。张治宇主张美好物业公司多收了物业管理费用，并反诉请求美好物业公司按照张治宇要求的标准返还其已经支付的物业管理费并支付利息、赔偿损失，并要求重新签约确定合同条款等。一审法院考虑本案情况以及前案生效法律文书认定的事实及判决结果，对于张治宇的反诉请求不予支持，处理并无不当。现张治宇上诉对物业费29元提出异议，称要求美好物业公司返还多收取的费用、按照政府指导价履行等。本院认为，在双方签订的服务规约已经明确物业管理费的标准为29元/平米/月，且美好物业公司亦对29元/平米/月物业服务费及其构成进行张贴公示的情况下，张治宇主张美好物业公司多收费用并要求其退还，缺乏依据，本院不予支持。另外，张治宇要求对物业管理费收费标准进行调整，但根据涉案服务规约约定，调整物业服务费需要经过业主大会同意，故张治宇的上诉主张亦不能成立。综上所述，张治宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由张治宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月二十九日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮