吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1284号上诉人（原审被告）：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市东七路宏发小区8号楼1单元203。法定代表人：王**，系总经理。委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张英杰，女，1959年4月6日出生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。上诉人延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）因与被上诉人张英杰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东城公司上诉请求：1.延吉市人民法院作出的（2021）吉2401民初1712号民事判决书，并发回重审或予以改判。2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院查明合同约定、案涉房屋未竣工验收、已取得预售许可证的事实及案涉房屋以办理合同备案等事实。但对上诉人举证证明案涉小区逾期办理产权证是因客观原因造成的事实没有确认。上诉人认为，这属于认定事实不清。逾期办理产权证的原因是否应当归责于上诉人是本案的关键，也关系到被上诉人的主张是否符有法律依据的问题。理由如下：首先，根据省高院的生效判决（2020）吉民再113号民事判决书：政府规划的上诉人开发范围里包含了不应由上诉人开发的土地。言外之意，明明政府规划红线有误，而相关部门办理验收手续时仅凭规划图要求整体验收，这本身超出了上诉人的能力范围，无法办理竣工验收是逾期办理产权证的主要原因，是客观原因造成的。因此，本案逾期办理产权证的责任不能归责于上诉人。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条明确规定“因出卖人的原因导致逾期办理产权证的，出卖人应承担违约责任”。但在本案显然该责任并不是因上诉人的过错导致的。因此，被上诉人主张上诉人承担责任没有法律依据。二、商品房预售协议当中的“交付”的性质的问题。上诉人在原审的抗辩时引用了延边州中级人民法院作出的另案的生效判决。该结论的观点阐述的非常明确。商品房预售合同当中的“交付”只能是法律意义上的交付，系指具备竣工验收合格手续的房屋的交付。该法定的交付的约定不会根据情势变更发生变化。根据类案同判的原则，上诉人认为本案的法定交付条件亦尚未成就，故被上诉人主张的逾期办理产权证的违约期限尚未开始起算。三、关于诉讼时效。首先，案涉房屋尚未具备法定交付条件，合同约定的从交付之日起480日的期限尚未开始起算。其次，按照原审认定如本案从实际交付之日起起算480日的办理产权证的时间，早在2014年9月19日已经届满480日。而民法总则出台后在2017年10月1日诉讼时效尚未届满的方能适用3年的诉讼时效，因此本案被上诉人的诉讼时效是2年，在2016年9月18日已经届满，被上诉人到2020年10月26日才向法院主张的权利，其主张已超过法定诉讼时效。四、原审法院适用法律错误。涉案合同是双方自愿签订的，签订合同的双方当事人在充分考虑并预见有可能产生的违约情况下达成的意思表示。因此，双方约定逾期办理产权证的违约金的约定，应当得到充分的尊重。在原审被上诉人在未举证证明因逾期办理产权证而给其导致损失的情况下单方要求调高违约金没有事实根据和法律依据。首先，逾期办理产权证未给买受人造成任何损失，也未造成买受人丧失交易机会的后果。其一，涉案房屋的房价处于持续上升的阶段，其二，期间包括现在如被上诉人要处分涉案房屋，上诉人仍然可以协助其办理更名手续。其次，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定来看，该条款是仅针对当事人主张违约金过高请求予以适当调整时适用的法律规定。而在本案被上诉人是请求调高违约金并非是减少违约金，因此在本案适用29条是错误的。应当适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”；合同法第一百一十四条第一款、第二款“第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定。根据上述规定当事人主张违约金过低的，可以适用因违约产生的损失赔偿额的计算方式或者约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。前提是，主张方应举证证明因上诉人违约给其造成的损失。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院公正审理。张英杰辩称，虽然我方也认为，一审法院判决存在问题，支持被上诉人的违约金过少，但考虑到节省司法资源，故愿意认可一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，被上诉人在一审中已经阐明：既然上诉人自愿与被上诉人签订了商品房买卖合同，那么自然就要受到该合同的约束，并应该完全按照该合同的约定履行各自的义务。上诉人以其与案外人之间存在矛盾为由，推卸自己的责任，是不成立的。上诉人与案外人存在何种矛盾，可以另案去解决，既然已经收取了被上诉人的购房款和各种手续费，并且将房屋交付给了被上诉人，就有义务为被上诉人办理不动产权证书。何况，上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时，就已经知道了其与案外人之间存在关于征地范围问题的纠纷，但上诉人依然选择了与被上诉人签订合同，自然就不能再以存在征地范围问题为由推说“涉案房屋至今尚无办理竣工验收备案不能归责于上诉人”。所以说，一审法院认定的事实没有问题。二、对于违约责任中“交付”性质问题。被上诉人并不认同上诉人所谓法定交付的提法。被上诉人只认可上诉人实际上是否将涉案房屋交付给了被上诉人．鉴于上诉人已将涉案房屋实际交付被上诉人使用多年的现实，此时上诉人将违约责任约定的“交付”解释为法律意义上的房屋交付（系指具有备完备竣工验收合格手续的房屋），被上诉人认为上诉人在利用其优势地位玩文字游戏，对处于弱势地位的被上诉人十分不利。一方面，如果上诉人一直将交易房屋长期置于未竣工验收状态，那么被上诉人是否将一直无权追索、维护自身权利，上诉人是不是就有权一直不全面履行合同义务。被上诉人认为立法本意不是这样的。这不利于维护市场交易的稳定性，对于作为消费者的被上诉人明显有失公平，因为相对于被上诉人，上诉人在交易过程中始终处于优势地位，其对于办理房屋竣工验收手续具有主动性；另一方面，这将有悖于合同实际履行情况，有悖于双方协议时的真实意思表示，不利于实现合同目的；故应按双方实际交付时间确定违约责任起算时间。三、违约金问题。对于违约金标准问题，被上诉人也曾查阅了与本案相同的其他案外人向上诉人主张逾期办理产权证的违约金的生效案例，其中都支持了将违约金标准改为“按已付购房款的日万分之一支付违约金”对此，可参考延边州中级人民法院（2016）吉24民终106号和（2015）延中民四终字第365号民事判决书。如果依照上诉人提出的“类案同判”的原则，那么就可以很好地解释了一审法院为何调整违约金标准的问题：综合考虑上诉人多年以来至今未按约定协助被上诉人办理产权登记手续的事实、双方过错程度等因素，被上诉人请求调整违约金标准的主张合理合法，一审法院调整违约金标准正确无误，并无问题。四、诉讼时效问题。本案不存在超过诉讼的问题。首先，上诉人没有在约定期限内为被上诉人办理产权证书，即构成违约，其违约状态是一直持续的，因为截至目前，上诉人仍然没有为被上诉人办理产权证，仍然处于违约状态，所以在其办理产权证之前，被上诉人有权选择在任意时段要求其承担逾期办证的违约责任；其次，在本次起诉之前，被上诉人等领域东城小区业主，曾多次到上诉人处要求其办理房屋产权证，如不办理，需支付违约金；被上诉人等也因此事找过电视台记者进行采访报道，也曾到政府信访部门进行投诉。但是，上诉人一直在以各种理由进行推诿，导致至今仍没有为被上诉人等办理产权证。被上诉人等一直没有放弃主张权利，所以说即使在此期间存在诉讼时效之说，被上诉人等的行为也构成了诉讼时效的中断。何况，一审法院支持被上诉人的诉求范围是在起诉之前3年，根据被上诉人与上诉人签订的合同对此约定是按月计算违约金来看，则更不存在超过诉讼时效的问题。五、一审法院适用法律正确。一审法院对于调整违约金数额是有法律依据的。被上诉人主张双方合同约定的违约金太低，应予调整的主张合法，依据为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因此在被上诉人的损失数额不确定的情况下，被上诉人要求按照日万分之一的标准计付违约金，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院应依法予以调整并无问题。同时，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是由上诉人为了重复使用，并未与被上诉人进行协商而事先单方制定的格式合同。在该合同中，被上诉人的违约责任远大于上诉人的违约责任，在签订合同时上诉人也没履行提示或说明义务，致使被上诉人没有注意到这一违约责任严重不对等的情况，则根据《民法典》第497条第二款之规定，应认定《商品房买卖合同》当中关于上诉人逾期办理产权证书支付违约金为“购房款每月万分之一”的约定无效，从而根据合同的公平原则，支持上诉人将违约金调整为“按购房款的日万分之一计算”的主张。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。张英杰向一审法院起诉请求：一、判令东城公司支付违约金60,206元（自2013年9月19日起至办理完毕不动产权登记证书之日止，按购房款的日万分之一计算，暂计至2020年5月31日）。二、本案诉讼费用由东城公司承担。一审法院认定事实：2013年5月，张英杰购买东城公司所有的位于延吉市领域东城小区10栋2单元202号、面积104.74㎡的住宅，单价2350元/㎡，总房款为246,139元。张英杰已支付了全部购房款，2013年5月19日，东城公司交付了房屋。2020年6月5日，双方签定了商品房预售合同，并约定东城公司应当在2012年12月31日前交付商品房；因东城公司的原因，张英杰未能在商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，张英杰不退房，东城公司按已付房价款的万分之0.01支付违约金。另查明，涉案楼盘至今未竣工验收，已取得预售许可证。张英杰已办理了涉案房屋的合同备案登记。一审法院认为，张英杰与东城公司签订商品房买卖合同，东城公司将涉案房屋出卖给张英杰，双方成立房屋买卖合同法律关系。张英杰已支付全部房款，东城公司于2013年5月19日交付房屋。对于张英杰请求东城公司支付60,206元（自2013年9月19日起至办理完毕不动产权登记证书之日止，按购房款的日万分之一计算，暂计至2020年5月31日）的主张。一、对于违约责任中“交付”性质问题。法律意义上的房屋交付系指具有备完备竣工验收合格手续的房屋，但双方已将未竣工验收的房屋，实际交付使用多年，此时如将违约责任约定的“交付”解释为法定交付，一方面，在交易房屋长期处于未竣工验收状态时，买受人将一直无权追索、维护自身权利，不利于保护买受人的相关权利，不利于督促出卖人全面履行合同义务，也不利于维护市场交易的稳定性，对于作为消费者的买受人明显有失公平，因为相对于买受人，出卖人在交易过程中始终处于优势地位，其对于办理房屋竣工验收手续具有主动性；另一方面，这将有悖于合同实际履行情况，有悖于双方协议时的真实意思表示，不利于实现合同目的；故应按双方实际交付时间确定违约责任起算时间。二、对于违约金标准问题。双方合同中约定违约金为房款的月万分之0.01，张英杰提出违约金过低，请求按房款的万分之一按日计算违约金，综合考虑东城公司多年以来至今未按约定协助张英杰办理产权登记手续的事实、买受人的实际损失、双方过错程度等因素，张英杰请求调整违约金标准的主张，较为合理，本院予以支持。三、对于诉讼时效问题。因双方约定以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效；根据相关法律规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，涉案房屋已交付多年，至今未办理产权登记手续，张英杰应当知道其权利受到损害，但直至2020年10月26日张英杰向本院主张权利，故应按其向本院主张权利之日向前保护三年，即2017年10月26日。综上，东城公司未按双方约定期限协助张英杰办理涉案房屋的产权登记手续，已构成违约，东城公司应向张英杰支付逾期办证违约金（自2017年10月26日始至实际办理不动产权登记证书之日止，按24.60元/日计算）。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释㈡》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告延边东城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告张英杰支付逾期办证违约金（自2017年10月26日始至实际办理不动产权登记证书之日止，按24.60元/日计算）。二、驳回原告张英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元（原告已预交1305元），减半收取745.50元，保全费700元，共计1,445.50元，由原告张英杰负担787.50元，被告延边东城房地产开发有限公司负担658元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审判决认定“因东城公司的原因，张英杰未能在商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，张英杰不退房，东城公司按已付房价款的万分之0.01支付违约金。”更正为“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款，每月万分之0.01向买受人支付违约金”，对其他的事实予以确认。本院认为，关于案涉房屋的交付问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，虽然案涉房屋尚未办理竣工验收手续，但东城公司已于2013年5月19日将案涉房屋交由张英杰占有使用至今，故一审以双方实际交付时间确定违约责任的起算时间，认定事实清楚，本院予以确认。现东城公司主张应以具备竣工验收合格手续的房屋交付时间认定案涉房屋的交付，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于东城公司有无逾期办证的问题。东城公司与张英杰签订的《商品房预售合同》中约定，东城公司应在房屋交付之日起480日内，协助张英杰办理产权登记手续，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。东城公司主张本案系因政府规划有误导致无法办理竣工验收是逾期办理产权证的主要原因，但作为案涉房屋的开发企业，应当明知建筑工程需经竣工验收合格后，方可交付使用，但其在法定交付条件尚未成就时将案涉房屋出售并交付给张英杰，应由其自行承担因无法办理竣工验收导致逾期办理产权证的违约责任。故一审认定东城公司作为案涉房屋的出卖人未履行合同约定的办理产权登记的义务，应当承担逾期办证的违约责任，并无不当，本院予以确认。关于违约金的诉讼时效问题。东城公司与张英杰签订的《商品房预售合同》中约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款，每月万分之0.01向买受人支付违约金。”从该约定的内容分析，违约金是以月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故一审从张英杰向法院主张权利之日向前保护三年，并无不当，本院予以确认。关于违约金的标准问题。东城公司与张英杰签订的《商品房预售合同》中约定迟延办理房屋所有权证书的违约金仅为“每月万分之0.01”，显系过低，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，对张英杰以约定违约金过低为由申请人民法院调整的主张，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审法院酌定将违约金标准调整为日万分之一，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，延边东城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1491元，由上诉人延边东城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 花审判员 咸柱英审判员 申成日二〇二一年六月二十五日书记员 池宥贞