河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初9990号原告陈红丽，女，1980年11月28日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人侯艳霞，河南若讷律师事务所律师。委托代理人姚旭阳，河南若讷律师事务所实习律师。被告郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新开发区西四环66号。法定代表人张福喜，董事长。第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司，住所地荥阳市万山南路孙寨村。法定代表人帖建辉，总经理。委托代理人刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告陈红丽与被告郑州市基正房地产开发有限公司、第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行了审理。原告陈红丽委托代理人侯艳霞、姚旭阳、第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司（以下简称莱茵公司）委托代理人刘旭到庭参加诉讼。被告郑州市基正房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2015年5月19日签订《认购协议书》，由原告认购被告开发的位于基正盛世港湾59号楼附4号商铺（该房产经房管局备案登记为盛世港湾59号楼附5号）。双方于2015年7月26日签订《商铺首付分期认购协议》，约定房屋总价为1516285元，原告已支付1046285元，被告已将涉案房屋实际交付给原告，但至今未在房管部门为原告办理备案登记及产权转移登记手续。2017年1月20日，被告在原告不知情的情况下，与第三人莱茵公司签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案至该公司名下。该合同系被告与第三人莱茵公司以明显低于市场价“名为买卖，实为借贷”的行为，损害了原告的合法权益，导致原告至今不能取得房屋权属证书。被告与第三人之间并无商品房买卖合意，应认定为无效合同。故请求判令：1、确认被告与第三人于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》无效，被告及第三人协助办理撤销该房屋买卖合同在房管局的备案登记手续；2、被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同，协助原告办理该房屋的产权备案及转移登记手续；3、被告承担原告未能取得不动产权属证书的违约责任（以1046285元为基数，以中国人民银行贷款基准利率上浮50%的标准计算违约金，自2015年10月25日至实际完成产权转移登记手续止）。被告基正公司未答辩。第三人莱茵公司辩称：1、第三人向被告出借了资金，双方存在借款合同关系，同时第三人与被告签订了《商品房买卖合同》，在性质上是让与担保的法律行为，并且经过了房管部门的网签和备案，该合同合法有效。双方在签订借款合同的同时签订了《商品房买卖合同》，约定如果借款到期，被告不能按时履行债务，双方可以对房产折价、变卖或者拍卖后用价款抵债，双方该约定是让与担保的性质，该房屋买卖合同是用于担保的目的，不是为了实现买卖合同本身的目的。在让与担保法律关系中，债权人与债务人约定的“物权让与”行为是为了债权的实现，受法律保护。2、第三人与被告之间不存在利用低价交易损害原告的利益，双方更不存在恶意串通，第三人出借和签订合同时根本不知道原告房屋认购协议的存在。从法律效力上说，第三人签订的合同经过了房屋管理部门的网签备案，效力明显高于原告的认购协议。3、第三人向被告提供借款，这些款项用于涉案项目和房屋的建设，该出借资金支持了被告的经营，间接上有利于原告利益的实现。4、原告与被告签订的认购协议书和商铺首付分期认购协议不是正式的商品房买卖合同。该认购协议书的法律性质是预约合同，而双方之间至今并未签订正式的商品房买卖合同，而商铺首付分期认购协议属于首付贷，是商品房销售中的违规行为，且原告也未按该协议缴清全部购房款。因此原告与被告之间仅是债权关系，不存在商品房买卖合同关系，更不会产生物权变动的法律效力，故原告主张涉案房产的所有权不应支持。经审理查明：2015年5月19日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《认购协议书》，约定：乙方自愿购买甲方开发的基正盛世新天商铺，所购买商铺为59号楼附4号。乙方所购买商铺面积为108.29平方米，总价为1719958元。2015年7月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《商铺首付分期认购协议》，约定：所购商铺位于郑州××新区××盛世港湾小区××楼××号，面积为108.29平方米，单价为14002.08元每平方米，总房款为1516285元。乙方应当于2015年5月24日前支付266285元、于2015年6月30日前支付500000元、于2015年8月18日前支付300000元，于2015年11月18日前支付450000元。2015年9月24日，被告向原告出具收据一份，载明：“今收到陈红丽1046285元，系付59#附4号商铺”。2019年9月18日，被告向原告出具证明一份，载明：“至2015年9月24日总共收到陈红丽购买基正盛世港湾59号楼附5号商铺款1046285元”。庭审中原告称到付款期限后其找不到被告，且被告一直不办理合同备案，故尚有房款未付清，原告并称其愿意付清剩余房款。2019年8月9日，被告出具证明，载明：“2015年7月26日陈红丽购买盛世港湾59＃楼附5号商业用房，但因我公司内部原因，在其购买时按照2008年我公司自行编排的房号（59＃附4）与陈红丽签订《购房协议》并办理相关手续；其目前所持《购房协议》中的盛世港湾59＃楼附4号商铺实际与房管局登记备案的盛世港湾59＃楼附5号商铺系同一房产，且目前陈红丽实际占有、使用该房屋”。庭审中原告称涉案房屋已由其占有使用并对外出租，其提交的《商铺租赁合同》显示其将59号楼附4号商铺出租给郭玉芬使用，租期自2016年2月15日至2016年8月15日。该合同下部并手写记载有“租赁期两年，期满后乙方租房优先”。另查明，原告提交的合同信息备案摘要显示坐落于高新技术产业开发区梧桐街99号院59号楼1层附5号房屋的买受人为本案第三人莱茵公司。以上事实，有原告提交的认购协议书、商铺首付分期认购协议、付款证明、购房款收据、维修基金收据、商铺租赁合同、合同备案信息摘要复印件、2019年8月9日证明复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告所签《认购协议书》、《商铺首付分期认购协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自合同义务。该认购协议签订后，原告已支付购房款1046285元并已实际占有使用该房屋，庭审中其亦称能付清剩余购房款，故在此情况下该合同应继续履行。被告作为出卖人，应在原告付清全部购房款后，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案。本案中，被告在与原告签订商铺首付分期认购协议后，又与第三人莱茵公司签订《商品房买卖合同》，并将该商铺网签备案至该公司名下。涉案商铺已由原告长期占有使用，其所支付购房款数额高于被告与第三人约定的合同价，第三人亦未向被告支付过购房款。本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效所应当具备的条件，表意人与相对人意思不真实的行为，为无效法律行为。莱茵公司与被告虽签订有《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在缔结商品房买卖合同关系的意思表示，故该合同应认定为无效，被告及第三人莱茵公司并应在本判决生效之日起十五日内办理注销涉案商铺的合同备案信息。在上述备案信息注销及原告付清剩余购房款后，被告应履行自身义务，协助原告办理涉案商铺的产权备案登记及转移登记手续。原告请求被告向其支付未能取得不动产权属证书的违约金。因双方所签认购协议未对该违约金作有约定，且原告目前尚有购房款未付清，其并已长期使用该房屋，故对原告该违约金请求本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法典法》第一百四十三条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告郑州市基正房地产开发有限公司与第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。被告郑州市基正房地产开发有限公司及第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起15日内，办理注销郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院59号楼1层附5号商铺的合同备案信息（备案号为GX17003143628）。原告陈红丽于本判决生效后15日内，向被告郑州市基正房地产开发有限公司支付剩余购房款470000元。被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决第一、二项履行完毕后30日内，协助原告陈红丽办理上述商铺的产权备案及转移登记手续。驳回原告陈红丽的其他诉讼请求。案件受理费3730元，由原告负担1865元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担1865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二一年六月二十八日书记员  夏东