江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2265号上诉人（原审被告、反诉原告）：任国君，男，1977年9月26日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：秦炜，江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓大平，男，1976年12月6日生，汉族，户籍所在地安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：李艳华，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。原审被告：肖芹，女，1980年5月8日生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区××号××室。上诉人任国君因与被上诉人邓大平，原审被告肖芹房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初5485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任国君上诉请求：一、撤销原判，依法改判由邓大平向其支付房屋交易价与房屋实际价值之间的差价；二、由邓大平承担本案一审、二审诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，涉案房屋买卖系在胁迫下进行。任国君和邓大平之间存在债权债务关系。涉案房产的评估价格为50.49万元，但成交价格为35万元，邓大平胁迫任国君以房抵债。其次，购房款系15万元现金和20万元借条形成，且任国君最终仅拿到3万元，而邓大平陈述是35万元现金交付任国君，证人朱某1、鲍某可以证明存在以借条抵房款的情况。二、依据《合同法》第五十五条的规定，撤销权应当自知道或应当知道撤销事由起一年内行使。任国君在法院做笔录时才知晓其享有撤销权，本案的撤销权应自2018年11月6日起算。邓大平未作书面答辩，认为一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。邓大平向一审法院起诉，要求法院判令：一、任国君、肖芹继续履行住房转让协议，协助邓大平办理无锡市惠山区××号××室房屋过户手续；二、本案诉讼费由任国君、肖芹负担。任国君向一审法院提出反诉请求，要求：一、撤销2015年11月11日邓大平与任国君、肖芹签订的《住房转让协议》；2、反诉费、鉴定费由邓大平承担。一审法院认定事实：2015年11月11日，任国君、肖芹（甲方）与邓大平（乙方）签订《住房转让协议》，约定：“甲方将座落于无锡市惠山区××号××室房屋转让给乙方，房屋价款为35万元。甲方应将房产证交由乙方保存，在政府有关部门规定的时间内协助乙方办理房产证的过户手续。办证时不得拒绝和推托，领证费用归乙方负责，如过户费、土地出让金、土地证费用及其他一切费用均由乙方承担……”。任国君、肖芹及任国君的父母任仲兴、吴亚芬在甲方落款处签字，朱某1、鲍某、朱某2、许某在见证人处签字。协议签订当日，任国君出具收条，载明收到邓大平房款35万元。后任国君将涉案房屋钥匙及房产证原件交付给邓大平。2019年5月8日，江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司出具房地产咨询报告，载明涉案房屋在2015年11月11日的价值时点房屋价值为50.49万元（3591元/平方）。关于房屋所有权登记情况。锡房权证惠山字第Ｈ××5号房屋所有权证载明，新惠苑140-201室房屋所有权人为任国君，共有情况为“共同所有”，但并未载明共有人情况。一审法院至惠山区不动产登记中心调取任国君办理涉案房屋房产证时提交的材料，其中有任国君与肖芹的结婚证复印件、《惠山区房屋所有权转移登记申请书》、《无锡市惠山区城镇房屋权属登记审核表》等。《惠山区房屋所有权转移登记申请书》载明，2008年5月31日，任国君申请将涉案房屋登记在其名下。《无锡市惠山区城镇房屋权属登记审核表》载明，2009年5月12日，涉案房屋经审查安置给任国君所有，同意发证。关于住房转让协议签订情况。任国君述称，因妻子肖芹在外赌博输了很多钱，其就向许某借钱还债，一共50余万元，其中有通过许某向邓大平借的钱。还钱都是先给许某，许某再给其他出借人。因为还不起钱，许某提出将涉案房屋卖了。后来邓大平提出买涉案房屋，只愿意出35万元，虽然觉得价格低，但是要债的一直烦，其就同意了。邓大平将转让协议先给任国君，因肖芹在外躲债，就让任国君先去找肖芹签字，之后再找父母任仲兴、吴亚芬签字。然后拿着协议到了无锡市中叶合金金属有限公司（以下简称中叶公司）办公室，邓大平拿出15万现金及3张共计20万的借条，其中有邓大平的10万元借条，算作支付35万元房款。后许某又拿出15万借条，要将15万现金拿走，任国君从中拿走3万元现金后其余被许某拿走。签完协议后，任国君就将房屋钥匙、房产证、土地证交接给邓大平。任国君称因借条在现场结清后被撕毁，故没有证明存在借贷关系的证据提供。任仲兴在一审法院制作的询问笔录中述称，因为儿媳肖芹在外赌博欠钱，任国君、肖芹为了还钱在外面借了很多钱。后来债主一直上门威胁催讨，任国君和其说要将涉案房屋卖给邓大平，需要其和老伴吴亚芬签字。后来邓大平找了其和吴亚芬签字，签完后邓大平就拿着协议走了，后面的事情其就不清楚了。经质证，邓大平对任仲兴的笔录不予认可，认为其与任国君之间不存在借贷关系，其从朱某1处获知任国君急需卖房，与任国君协商时，任国君开价36万元，后邓大平还价1万元，最终以35万元成交，双方在中叶公司签订了转让协议，邓大平现场交付了35万元现金。邓大平提供证人朱某1、鲍某出具的情况说明，证明2015年11月11日签订转让协议时，看到邓大平交付35万元现金的事实。经质证，任国君对情况说明的真实性不予认可，要求2名见证人出庭接受询问。后邓大平通知见证人朱某2到庭，朱某2述称，2015年11月11日签订转让协议当时其在现场，另有邓大平、任国君及其他3个见证人在场。邓大平拿出30几万现金，其看到任国君在数钱，期间其离开现场，再回来看到任国君拿着装钱的袋子，其在见证人处签字，后离开。其在现场没有看到许某从中拿走现金。经质证，邓大平对证人证言无异议，认为与事实相符。任国君对证人证言不予认可，认为见证人并非全程在场，且朱某2与邓大平是同事，存在利害关系。一审法院电话联系见证人朱某1，朱某1称任国君的房子卖给邓大平，签订转让协议时现场有10几万现金，其看到许某、邓大平还拿出借条抵房款，抵了多少不清楚。一审法院电话联系见证人鲍某，鲍某述称，听说房主因为欠赌债而卖房，具体不了解。其并不认识任国君，是邓大平、许某叫其去现场的。签订转让协议当时任国君在，肖芹不在，有现金，但肯定没有35万，有没有通过其他方式付钱其不清楚。经质证，邓大平认为朱某1系任国君的亲戚，也基于亲戚关系不同意到法院作证，因此对朱某1所说不予认可。至于鲍某，其并未亲身清点款项，但其证言可以表明房屋买卖是双方真实意思表示及确实存在款项交付的情况。任国君对朱某1、鲍某所述无异议，认为可以表明现场确实存在任国君所说的借条冲抵房款的情形。以上事实，有转让协议、收条、房产证、土地证、情况说明、证人证言、房屋所有权转移登记申请书、房屋权属登记审核表及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，邓大平与任国君、肖芹于2015年11月11日签订的住房转让协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。任国君反诉称2015年11月11日转让协议约定房屋出售价格为35万元，而经鉴定涉案房屋在合同签订当时的市场价值为50.49万元，故认为转让协议订立时显失公平，要求依法予以撤销。一审法院认为，2015年11月11日，任国君、肖芹与邓大平签订住房转让协议时应当知道涉案房屋的市场价值，即便签订转让协议时的房屋交易价格属于显失公平，任国君、肖芹并未在一年内行使撤销权。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。故对任国君主张撤销住房转让协议的意见不予支持。对邓大平辩称“已过撤销权行使期限”的辩解意见，予以采纳。关于邓大平主张任国君、肖芹协助办理涉案房屋过户手续，经查，关于购房款的支付，任国君辩称“收到的款项形式并非都是现金，存在借条折抵房款的情形”，一审法院认为，任国君关于借条折抵房款并未提供相应证据予以证明，其次，任国君对于收到购房款35万元并无异议，仅是对款项支付形式与邓大平意见不同，故一审法院认定邓大平已经支付购房款。根据转让协议约定，任国君、肖芹应当协助邓大平办理涉案房屋产权过户手续，在过户过程中产生的一切费用由邓大平承担，故对邓大平的上述主张予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、任国君、肖芹于判决发生法律效力之日起十日内协助邓大平办理无锡市惠山区××号××室房屋过户手续。二、驳回任国君的反诉请求。一审案件受理费6550元、公告费900元、保全费2270元，合计9720元，由任国君、肖芹负担。反诉案件受理费减半收取3275元、鉴定费6700元，合计9975元，由任国君负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、涉案住房转让协议合法有效涉案住房转让协议中不仅有任国君、肖芹、邓大平等买卖双方当事人的签字和捺印，还有见证人朱某1、鲍某、朱某2、许某等人的签字和捺印，在无相反证据证明的情况下，该协议应为各方当事人的真实意思表示。同时，该协议的内容亦不违反法律法规的强制性规定，故应为合法有效。二、本案撤销权的行使已经经过一年的除斥期间当事人应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内，没有行使撤销权的，撤销权消灭。依常理，2015年11月11日，任国君等人出售涉案房产时，应知晓该房产的价值，如其认为出售的价格显失公平，应自出售之日起一年内行使撤销权，因其未予及时行使，故其撤销权已消灭。任国君关于本案的撤销权，应自其在法院做笔录后起算的主张，于法无据，本院不予支持。三、对于任国君的其他上诉主张，本院均不予支持首先，当事人对自己的诉讼主张所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。任国君主张购房款系15万元现金和20万元借条形成，朱某1、鲍某可以证明任国君和邓大平之间存在债权债务关系。但依据见证人朱某1、鲍某和朱某2的陈述，并不能足以证明购房款存在借款折抵房款的情形，依据任国君出具的收条，可以证明任国君已收到35万元购房款。任国君认为其未实际收到35万元购房款的上诉理由，没有充分的证据予以证明，本院不予采信。其次，未有证据显示任国君等人系受到胁迫才出售涉案房产，故涉案房产虽然评估价格为50.49万元，但任国君等所有权人愿以35万元的价格出售，系其对自身权益的处分，任国君以此要求撤销原购房合同，没有法律依据，不应得到支持。任国君要求邓大平向其支付房屋交易价与房屋实际价值之间差价的上诉请求，没有充分的事实依据和法律依据，亦不应采纳。综上所述，任国君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由任国君负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年六月二十八日书记员  范 洁