广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0330民初497号 原告：桂林博恒物业服务有限公司，住所地：广西桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰小区34栋3—5—1号房。统一社会信用代码：91450300086517499B。 法定代表人：蒋靖靖，该公司总经理。 委托代理人：张林洪，该公司经理。（特别授权） 被告：胡鑫，男，1970年6月15日出生，住广西平乐县，现住广西平乐县。 被告：叶丽雪，女，1978年10月6日出生，住广西平乐县，现住广西平乐县。 以上二被告委托代理人：杨远英，广西飞远律师事务所律师。(一般代理) 原告桂林博恒物业服务有限公司（以下简称博恒物业公司）诉被告胡鑫、叶丽雪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法由审判员周顺勇适用小额诉讼程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告博恒物业公司委托代理人张林洪及被告胡鑫、叶丽雪的委托代理人杨远英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博恒物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间（共24个月)的物业服务费2000.6元、公摊水电费192元，共2192.6元；二、请求依法判令被告按2192.6元的30%(即657.8元）向原告支付违约金;三、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司签订了《前期物业聘请合同》。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。被告系琅东花园小区7栋东单元负102室的业主，房屋面积为128.24㎡.被告每月应向原告支付各项服务费用91.4元，但截至原告起诉之日，被告仍未支付，被告尚有24个月未支付，经屡次催告未交纳，已经构成违约。根据合同约定，以及《合同法司法解释二》第二十九条的规定，被告应按所欠物业费总额作为原告的损失，以30%计算向原告支付违约金。为维护原告合法权益，诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 被告胡鑫、叶丽雪辩称：一、原告诉请被告支付物业费等没有事实和法律依据，被告没有欠原告的物业费等相关费用，被告及所在的琅东花园小区从2018年4月1日起至今没有聘请过原告，也没有委托过原告等相关物业公司到被告所在的物业小区从事物业管理。二、原告依据的前期物业合同，要求被告支付物业费等费用是缺乏事实依据和法律依据的，因为原告提交的前期物业合同已于2018年3月底解除，而且是原告方宣布解除的，有原告当时张贴的退出小区物业管理的通知等予以证实。三、从原告之前在2018年3月底退出小区物业管理后，琅东花园小区物业管理从2018年4月1日起由琅东小区业主委员会接管物业管理服务工作。四、原告诉请要求支付2018年以后的物业管理费是不合法的，因为原告是非法侵入小区进行物业管理的，未经广大业主及业委会同意进驻的，是原告方采取威胁、殴打等违法行为及其他方式强行进驻琅东小区业委会的，琅东小区业主从2018年4月1日开始从来都不认可原告在小区所进行的物业管理。综上所述，被告方认为原告是通过非法手段强行进驻琅东小区物业管理的，其利益是非法的，不应该取得法律的支持，因此请人民法院依法驳回原告对被告的诉请。 经审理查明：2013年12月31日，以原告博恒物业公司为乙方与建设方广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司为甲方签订了一份《【琅东花园】前期物业聘请合同》。该合同约定，聘请原告为琅东花园小区物业服务公司并对琅东花园前期物业所有服务事项负责，原告负责向业主和物业使用人收取物业服务费、公共用水电费用及其他有偿费用。2015年9月18日，琅东花园业主大会筹备小组成立，2015年11月19日，琅东花园业主委员会召开第一次全体业主委员会议，选举产生了主任、副主任等。2018年3月31日，桂林博恒物业服务有限公司琅东花园物业服务中心与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司共同发布《关于退出琅东花园小区物业管理的通知》，决定于2018年4月正式退出琅东花园小区物业管理工作。2018年7月，原告博恒物业公司重新开始对琅东花园提供物业服务。至本案庭审终结前已有70%左右琅东花园小区业主缴清了2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、公摊水电等费用。 另查明，被告胡鑫、叶丽雪是琅东花园小区7栋东单元负102室的业主，房屋建筑面积128.24平方米。 以上事实，有《琅东花园前期物业聘请合同》、《关于退出琅东花园小区物业管理的通知》、《关于成立首次业主大会筹备组的公示》、《关于召开琅东花园小区首次业主大会会议的通知》、《公告》等证据材料及庭审笔录证实。 本院认为,为了小区的安全、环境卫生和业主的合法权益，原告为业主提供了小区内相关设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。原告博恒物业公司与与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司2013年开始对琅东花园前期物业所有服务事项负责，2018年3月发布通知宣布从2018年4月正式退出琅东花园小区物业管理工作， 前期物业服务合同已经终止。2018年7月原告又重新开始对琅东花园提供物业服务。业主可以依法共同决定解聘物业服务人，因被告未提供证据证实琅东花园小区业主委员会代表业主拒绝或解聘原告为小区提供物业服务，视为自愿接受原告为小区提供物业服务，且原告所诉的物业服务费按0.65元/平方米/月、公摊水电费按8元/户/月、室外电梯使用费按60元/年计算基本符合当地物业服务收费标准，考虑到原告实际服务被告所居住小区确需要支出必要费用，根据公平原则，本院对原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2000.60元（0.65元/平方米/月×128.24平方米×24个月）、公摊水电费192元（8元/户/月×24个月），共计2192.60元的诉请，本院予以支持。对于被告称被告没有欠原告的物业费等相关费用的辩解，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方未进行约定，故对原告该诉请本院不予支持。对于被告称原告是非法进入小区的辩解，经查，被告提供的派出所值班记录表中处置情况载明双方自行调解协商，因此，对于被告该辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告胡鑫、叶丽雪于本判决生效后五日内支付2019年1月至2020年12月的物业服务费等共计人民币2192.60元给原告桂林博恒物业服务有限公司。 二、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，财产保全费49元，共计74元，由被告胡鑫、叶丽雪负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 周顺勇 二〇二一年六月七日 法官助理 严 宇 书 记 员 朱 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号） 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》 132.民法 通则 第 九十三条 规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第一条 民法典 施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定。 民法典 施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典 施行前的法律事实持续至 民法典 施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。