盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1103民初761号 原告：盘山县瑞祥物业有限公司，住所地盘山县吴家乡。 法定代表人：宋宝忱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱瑞，女，系该公司经理。 被告：刘延晓，男，1973年3月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被告：孙伟，女，1972年6月1日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 原告盘山县瑞祥物业有限公司与被告刘延晓、孙伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘山县瑞祥物业有限公司的委托诉讼代理人朱瑞，被告刘延晓同时作为被告孙伟的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付拖欠的物业服务费（2017年1月1日—2021年12月31日）4130元及滞纳金1239元，合计：5369元。2.案件受理费由被告支付。事实与理由：2011年4月1日，原告进入被告居住的小区，开始对小区提供物业服务，按照物业服务合同约定，被告应交纳相应的物业服务费。现被告己拖欠物业费4130元（住房面积：98.38平方米，0.7元/月/平方米）。为了维护原告的合法利益，特诉至贵院，请求给予公正裁决。 二被告辩称，我们没有与物业签订物业合同，对于物业费的计算标准不清楚。我家房屋窗户出现问题时曾找物业沟通解决，但物业说不属于其管理范围，而且态度恶劣，后续该问题一直未解决。该事情发生后的第二年，物业打电话催费时也与我方发生了争吵。小区走廊灯不亮、灯杆倾斜，垃圾无人收拾，外来车辆随意进入，小区车门禁卡扣交完费用后就不使用，小区管理欠佳。与物业进行沟通时发生过多次争吵，物业人员说有钱就去买高档小区，经常侮辱我们。我们家门铃不好使，收费换完门铃三天后又坏了。小区的消防通道堵住，安全没有保障。小区北边的电动门已经破烂不堪，一直没有起到作用。小区保安管理不到位，不进行巡查，外来车辆进入将我的两台车刮花。 本院经审理认定事实如下：被告刘延晓、孙伟系盘锦市兴隆台区某小区A楼4单元602室的业主，房屋建筑面积为98.38平方米。 2011年4月1日，原告盘山县瑞祥物业有限公司（乙方）与案涉小区的建设单位盘锦润通房地产开发有限公司（甲方）签订了《小区物业服务移交协议》，合同约定：一、甲方将该小区共计22226平方米建筑面积住宅房屋及小区内的共用部位，共用设施设备等移交给乙方全权管理服务。时间从2011年4月1日到2013年4月30日止，在此时间内，本小区发生的任何问题均由乙方负责，与甲方无关。二、乙方按照国家财政部、建设部165号文件依法对小区内的共用部位，共用设施、设备进行房屋维修管理。三、2010年11月至2011年3月的物业费由乙方收取，交给甲方。四、2011年4月1日以前发生的一切费用由甲方负责。五、2011年4月1日由乙方正式接收该小区，此协议生效。盘锦市物价局批准案涉小区物业费的收费标准为0.7元/月/平方米。 另查明，《小区物业服务移交协议》约定的服务期限届满前，原告曾向原开发商提出续签协议，因盘锦润通房地产开发有限公司已注销，导致无法续约，且案涉小区当时未成立业主委员会，原告于2013年5月1日经小区业主代表签字同意，继续为案涉小区提供物业服务至今。2019年12月底，案涉小区成立了业主委员会，但至今仍未召开业主大会。 再查明，二被告尚拖欠自2017年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币3,718.76元（98.38平方米×0.7元/月/平方米×54个月）。 上述事实，有当事人陈述、泰和小区物业服务移交协议复印件一份、小区业主住户代表关于瑞祥物业继续服务的意见书复印件两张、小区住户明细表复印件五张、收费许可证复印件一份、物业费催缴通知单复印件一张、收款收据复印件一张、照片十张在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与盘锦润通房地产开发有限公司签订的《小区物业服务移交协议》合法有效，应受法律保护。《小区物业服务移交协议》约定的服务期限到期后，经小区业主代表同意，原告继续为该小区提供物业服务。多年来，原告一直为被告所在小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。双方均应当遵循诚实信用的原则按照约定行使权利，并履行相应的义务。故对被告提出的其没有与原告签订物业合同的抗辩，本院不予支持，对原告要求被告给付自2017年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的自2021年7月1日起至2021年12月31日止的物业服务费，因该费用尚未发生，故本院暂不予支持，原告可以另行起诉。关于滞纳金，滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是为了促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。而在本案中，原告与被告系平等的法律主体，受民事法律关系调整，原告诉请主张的滞纳金本质上应为违约金，但因《小区物业服务移交协议》中并未约定违约金且原告亦未提供其他证据证明被告系出于严重的主观故意拖欠缴纳相关费用，故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告在答辩中提到的原告在提供物业服务时于多方面存在瑕疵，故未交纳物业费的主张，本院认为物业服务具有公共服务和个体服务的特征，是全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，物业服务过程中难免会出现一些如被告所述的暂时性问题，但与整体物业服务相比较而言，应当认定为物业服务中的一般瑕疵，不构成对物业服务合同的根本违约，未达到减少或者免交物业费的程度，不能构成被告不交物业费的理由。物业公司提供服务是由大多数已交费业主所交纳的物业费来维系的，个别业主因自己不满意物业服务标准就拒付或少付物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量低下，也损害了其他按时足额交费业主利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第四款的规定：“物业服务企业确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。案涉小区已经成立了业主委员会，即便原告确不履行或不完全履行物业服务合同约定的相关义务，亦应由业主委员会依法提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《辽宁省物业管理条例》第六十二条第四款之规定，判决如下： 一、被告孙伟、刘延晓于本判决生效后十日内一次性给付原告盘山县瑞祥物业有限公司自2017年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币3,718.76元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告孙伟、刘延晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  周维明 二〇二一年六月十八日 书记员  荀瑶朦