陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终500号上诉人（原审被告）：晏飞，男，1980年12月5日出生，汉族，户籍所在地：略阳县，住勉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李智，陕西维公律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：叶怀明，男，1949年10月28日出生，汉族，住勉县XX镇XX路79号勉县XX酒店院内，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：叶小菊，系叶怀明之女，代理权限：一般代理。被上诉人（原审第三人）：王保斌，男，生于1974年9月6日，汉族，住勉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：朱春景，陕西维公律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人晏飞因与被上诉人叶怀明、第三人王保斌房屋租赁合同纠纷一案，不服勉县人民法院(2020)陕0725民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晏飞请求：撤销原判，依法驳回被上诉人解除房屋租赁合同的诉求。事实理由：一、《民法典》第722条规定，出租人可以解除合同有两个条件，一是承租人无正当理由未支付租金，二是出租人请求后逾期未支付。本案并不具备上述两个条件，因为被上诉人未能完整交付承租房屋，一楼移动营业厅占用房屋至今未交付，后楼双方也未能达成一致，被上诉人又在楼顶加装基站塔，导致双方争议一直未解决。故上诉人未支付租金有正当理由，且被上诉人也未提出过支付请求，因此原审判决解除租赁合同不符合法律规定。二、案涉勉县御锦酒店内外装修，上诉人花费将近300余万元，酒店涉及的年租金为30万元，二者差距悬殊，现在判决解除合同退还房屋，势必导致酒店财物毁损，造成巨大的经济损失，违背民法的公平原则和公序良俗。三、原审已查明御锦酒店归晏某某（系晏飞妹妹）所有，但原审漏列诉讼主体，在晏某某缺席的情况下，判处属于晏某某的财产违反协议的约定。被上诉人叶怀明辩称，要求驳回上诉，维持原判。第三人王保斌辩称，原则上同意上诉人晏飞的上诉意见，三方协议签订后，第三人王保斌实际已经退出，应当由晏某某参加诉讼，否则可能损害上诉人权益。叶怀明向一审法院起诉请求：一、依法判决准予原告解除与被告签订的房屋租赁合同，由被告立即将房屋归还原告，同时判决被告立即支付所欠原告2019年房屋租金35万元。二、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，增加的诉讼请求为：一、请依法判决由被告及第三人共同支付占用租赁房屋期间的房屋租金及违约金。其中2018年房租175000元整、2019年房屋租金35万元、2020年房屋租金35万元，以及2021年以后至实际交付房屋之日的房屋租金。二、由被告和第三人共同退还原告房屋。一审法院认定：2015年10月，上诉人晏飞和其妻子王某某投资成立陕西御锦实业有限公司，主要经营酒店管理、餐饮、住宿等项目。2016年10月26日，被上诉人叶怀明与晏飞签订房屋租赁合同，合同约定叶怀明将其位于勉县XX镇XX路的楼房一栋，一至四层（除一楼北第一间移动营业厅、第二间通道、院内一间车库、一间库房、四楼西南、一间联通公司机房及铁塔。一楼北第一间原移动营业厅后来晏某某使用开办过商店）承租给晏飞，租赁期限15年，从2017年1月1日起至2032年12月30日止；租金和付款方式约定为：第一年2017年1月1日至2017年12月30日，租金28万元，第二年租金28.5万元，第三年租金29万元，以此类推，每年租金递增5千元；房租应于每年12月30日前一次性付清。合同还约定，晏飞在承租期间不得转租转让，否则本合同无效，晏飞应净身出户，叶怀明概不承担装修费用。晏飞如下年不再承租，必须在两个月前向叶怀明提出书面申请，如不申请又不按时交付下年租金，又不退还房屋，本合同自动解除，并承担租赁费日万分之五的违约金，晏飞投资装修都与叶怀明无关，就此晏飞交房走人。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后晏飞交清了2017年度的租金28万元开始对承租房屋进行装修。2017年4月1日，陕西御锦实业有限公司在晏飞承租叶怀明的房屋处注册成立陕西御锦实业有限公司勉县分公司投资开办“XX酒店”进行经营，负责人为晏某某（系晏飞之妹）。2018年叶怀明、晏飞口头协商将案涉房屋的后楼部分房屋及后院再承租给晏飞，前后楼房屋租金共计35万元（当时后楼实际使用第一层）。2018年7月4日晏飞向叶怀明出具还款承诺一份，载明：欠叶怀明现金共35万元整，于2018年7月8日归还20万元，剩余部分于同年7月15日前归还。晏飞在承诺人处签名。后其陆续向叶怀明支付了所欠租金23万元，下欠租金12万元未予支付。叶怀明于2019年4月9日向勉县法院起诉要求解除双方的租赁合同并由晏飞支付拖欠的2018年剩余房屋租金12万元,勉县法院于同年7月11日判决晏飞支付所欠2018年租金12万元,后因其未履行支付义务,叶怀明于2019年9月17日向法院申请执行。该案经执行后发现晏飞无执行能力,法院依法终结了该案的本次执行。另查明,陕西御锦实业有限公司需要向第三人王保斌借款100万元，双方协商准备以“XX酒店”作抵押。后晏飞将陕西御锦实业有限公司勉县分公司注销，第三人王保斌于2018年6月13日登记注册了以王保斌为经营者的“勉县XX酒店”，并使用晏飞租赁叶怀明的房屋进行经营。同年6月14日，晏飞代表陕西御锦实业有限公司与王保斌签订了一份买卖合同，合同约定陕西御锦实业有限公司的XX酒店整体出售给王保斌，约定的出售范围为酒店所有装修、设施设备、备用耗材、办公设施等，出售价款为100万元。合同约定签订生效之日起五个月之内，陕西御锦实业有限公司可以用现金购回酒店，逾期在给付王保斌一定损失的情况下，经王保斌同意可用现金购回。晏飞在合同上签字并加盖有陕西御锦实业有限公司印章。但在该合同中，并未对叶怀明房租承担问题予以约定，也未经叶怀明同意或事后通知其。合同签订次日，第三人通过工商银行勉县支行向被告转款壹佰万元。晏飞收到转让款后酒店仍由晏飞的陕西御锦实业有限公司负责经营，2019年3月以后，第三人开始实际经营酒店。第三人经营期间，叶怀明多次向其催要房租，但第三人拒绝给付，双方经协商未能达成协议，叶怀明便将酒店用水关停，第三人只好从他处接水使用。2020年1月5日晏飞与第三人及晏某某签订一份协议书，协议约定由晏某某代晏飞向王保斌支付10万元回购款回购酒店，定于2020年10月中旬交接。因2019年以后叶怀明应收取的房租，晏飞及第三人均未向叶怀明交付。叶怀明于2020年1月7日向勉县法院起诉，提出前述诉讼请求。晏飞与第三人及晏某某三方为履行前述三方协议，于2020年10月28日签订书面交接协议，王保斌将酒店实际交付给晏某某，并由晏某某个人办理了勉县XX酒店的个体工商户营业执照。三方协议已实际履行，酒店现由晏某某实际经营。晏飞租赁原告的房屋以后，因经营酒店，对租赁房屋进行了改造和装修，房间添置了电脑、电视机、空调、床铺、家具等；地面、墙面进行了装修；2016年加装了一部电梯，时价约18万元；楼顶安装了热水系统和消防设施。上述财产叶怀明明确表示可以适当折价接受，但因双方对折价问题分歧巨大，经调解未能达成协议。叶怀明同时表明，鉴于晏飞现在的经济状况，违约金同意按约定数额的一半确定，电梯与房屋已成整体同意接受。一审法院认为，叶怀明、晏飞于2016年10月26日在双方协商一致的基础上自愿签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同中对双方的权利义务约定明确，内容不违反我国法律规定，合同真实、合法、有效。双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后在履行过程中，晏飞至今尚欠叶怀明2018年度租金12万元，经法院判决后至今未能履行；拖欠2019年-2020年的租金50多万元且无力履行，显属违约，应承担违约责任。根据双方签订的租赁合同中关于违约责任条款第十条2项之规定，承租方长期拖欠房租的行为已经导致出租方签订租赁合同的目的不能实现，解除合同的条件已经成就，现叶怀明起诉坚决要求解除合同，该合同应予解除。晏飞辩称不同意解除合同，愿意偿还房租并继续承租房屋，根据其现在的实际情况及陈述，明显已无能力再继续履行合同，故其该辩解理由法院不予采纳。晏飞实际租用房屋期间的房租，应按租赁合同约定确定。根据租赁合同约定，合同解除时晏飞投资装修部分及添置物品应自行处理，故叶怀明要求解除与被告签订的房屋租赁合同，由晏飞交回房屋并支付租金的诉讼请求法院予以支持。审理中经法院调解，叶怀明明确表示对电梯同意折价接受，法院准许，但双方对具体折价金额分歧较大，参考晏飞方添置电梯的时价，法院酌定电梯折价150000元归叶怀明所有；其他财产因双方分歧巨大，调解不能达成协议，应由晏飞自行处理或在执行过程中双方协商变价。叶怀明主张的2018年度的房屋租金，因该部分房租已经诉讼程序由法院生效文书确定，现已进入执行程序，故该部分房租本案不应再处理。2019年度的租金，根据合同约定确定为290000元，2020年度的租金，根据合同约定确定为295000元，应确定由晏飞承担。叶怀明同意按照约定的违约金一半计算违约金，不违反法律规定，法院予以确认。本案直接涉及的争议合同为双方于2016年10月26日所签订的房屋租赁合同，并不包含双方在履行过程中对后楼及后院达成的口头约定，且该口头约定对租赁范围、期限、租金等内容各执一词，至今尚无确实证据确认，故对该部分本案中原审未予处理，待叶怀明有确实证据后可另行主张。晏飞主张的一楼有移动公司一间营业厅房子到现在叶怀明都没有交付，其还在房子上面加装了移动基站塔，中途还加装了一个塔，也是违约，因移动公司虽使用一间房，但后来晏某某亦使用不在合同约定范围内的北面一间房屋开办商店，晏飞也在租赁房屋楼面加装热水系统占用楼顶（亦不在合同约定范围），之前双方对此均无异议，应认定双方对此相互达成一致协议，加装移动基站及供水等也不在合同约定的违约范围内，不能认定叶怀明存在违约的事实。故晏飞的上述辩解理由不能成立，原审未予采纳。第三人虽然以合同形式实际使用晏飞承租的房屋经营酒店，但与叶怀明之间并无合同关系，故叶怀明基于违约而解除合同要求第三人承担支付租金的请求，没有相关法律依据，原审未予支持；现第三人已将房屋由晏某某代晏飞以回购形式交回晏飞，不再占有使用，即无需承担返还租赁房屋之责。故叶怀明对第三人的诉讼请求原审予以驳回。但引发本案诉讼与第三人有一定关联，第三人应适当承担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第伍百零九条，第五百六十二条，第五百六十三条，第五百六十五条，第五百六十六条，第五百七十七条，第五百八十五条，第七百零三条，第七百一十五条，第七百二十一条，第七百二十二条之规定，判决如下:一、解除原告叶怀明与被告晏飞于2016年10月26日签订的房屋租赁合同。被告晏飞将承租原告位于勉县XX镇XX路开办勉县XX酒店的楼房一栋退还原告叶怀明。二、被告晏飞支付原告叶怀明2019年度房屋租赁费290000元，并承担该款自2020年1月1日起至实际支付之日按每日万分之二点五计付违约金；被告晏飞支付原告叶怀明2020年度房屋租赁费295000元，并承担该款自2021年1月1日起至实际支付之日按每日万分之二点五计付违约金。2021年1月1日后，以年度租金300000元为基数，按天计算至被告实际交付租赁房屋之日的租赁费由被告晏飞支付原告叶怀明。三、被告晏飞租赁原告房屋经营酒店期间添置的电脑、电视机、空调、床铺、家具、电梯等财产，除电梯一部折价150000元留归原告之外，其他财产由晏飞自行处理。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案二审中，上诉人晏飞提交新证据：御锦酒店工商信息，证明案涉酒店当前经营者为晏某某。该证据当庭进行质证，被上诉人叶怀明认为该证据与本案不具有关联性，对其真实性未发表质证意见，第三人王保斌认可该证据。本院对证据予以采信。经本院审理查明，对原审判决所认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下三点，一、被上诉人叶怀明要求解除房屋租赁合同是否予以支持？二、如合同解除，上诉人晏飞在承租期间的投资和损失如何处置？三、案外人晏某某是否应当参加本案诉讼？关于争议焦点一，被上诉人叶怀明要求解除房屋是否合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人晏飞从2019年拖欠房租费至今，截止2020年年底已经累计拖欠房租费88.5万元，根据2016年10月26日上诉人晏飞与被上诉人叶怀明签订的房屋租赁合同中关于违约责任条款第十条2项之规定，承租方长期拖欠房租的行为导致出租方签订租赁合同的目的不能实现，上诉人晏飞已经构成根本违约。因此，无论是按照法律规定还是按照房屋租赁合同的约定，在原告叶怀明起诉要求解除合同的情况下，该合同应予解除。故一审法院判决解除叶怀明与晏飞于2016年10月26日签订的房屋租赁合同正确，晏飞的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，合同解除后，晏飞的投资和损失如何处置的问题。根据叶怀明与晏飞所签租赁合同的第十项第二款“乙方（承租方晏飞）如下年不再承租，必须在两个月前向甲方（出租房叶怀明）提出书面申请，如不申请又不按时交付下年租金，又不归还房屋，本合同自动解除，并承担租赁费日万分之五的违约金，乙方投资装修都与甲方无关，就此乙方交房走人。”的约定，双方就合同因乙方违约而导致解除的，乙方装修投资的损失应由乙方自己承担。本案中，晏飞作为承租方拖欠租金已构成根本违约，按照其与叶怀明所签合同的上述约定，如合同解除，装修投资损失应由其自行承担。故一审法院对电梯一部折价1500000元留归原告外，其他财产由晏飞自行处理的认定正确。关于争议焦点三，晏某某是否应当参加本案诉讼的问题。本案中，晏某某未与叶怀明签订租赁合同，2020年10月28日第三人王保斌将XX酒店交由晏某某经营，并办理工商变更登记，晏某某目前为案涉酒店的实际经营人。但其享有的仅是酒店经营权，与晏飞和叶怀明之间签订的房屋租赁合同分属不同的法律关系，晏某某并不能代替晏飞作为合同相对人，因此也无需承担合同义务。但鉴于本案判决结果与其存在利害关系，二审中办案法官与晏某某谈话，向其释明上诉人晏飞拖欠房租费的情况，及可能产生的法律后果，并就是否愿意垫付拖欠的房租费征求其意见，晏某某明确表示晏飞的债务和其无关，不愿意替晏飞代付租金。因本院已经向晏某某释名本案判决可能对其产生的影响，晏某某也做出不愿垫付租金的意思表示，故不必然参与本案诉讼。综上，晏飞的上诉请求不能成立，应予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。上诉人晏飞缴纳的二审案件受理费10670元，由晏飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 胜审 判 员  王潇浴审 判 员  曹建祥二〇二一年六月十七日法官助理  雷奕琪书 记 员  王紫祺1