新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0104民初2812号   原告：刘洪领，男，1978年2月16日出生，汉族，住天津市武清区。   委托诉讼代理人：张士磊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：刘胜忠，男，1968年6月14日出生，汉族，住江苏省海门市。   原告刘洪领与被告刘胜忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告刘洪领委托诉讼代理人张士磊、被告刘胜忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘洪领向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年9月15日期间租金1,110,468.75元；2.判令被告向原告支付物业费119,983.30元、水费7,370.20元、暖气费43,323.10元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金207,655.50元人民币【862,00×日万分之四×549日（2019.7.1-2020.12.31）+247,968.75元×日万分之四×184日（2020.7.1-2020.12.31）】。事实与理由：2014年4月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于乌市新市区西环北路728号马德里春天小区幼儿园房屋租赁给被告使用，自2017年起，被告即拖欠原告租金未付。2019年，原告将被告起诉至法院要求被告支付拖欠的2017年至2019年的租金，后经法院调解双方达成和解，但被告至今仍未支付拖欠的租金，无奈原告向法院申请强制执行并于2020年9月15日收回了房屋。根据合同约定，被告应于2019年6月30日向原告支付2019年7月31日至2020年7月30日的租金、于2020年7月1日支付2020年7月31日至2021年7月30日的租金。时至今日，被告也未支付上述租金。为维护原告合法权益，现诉至法院望判如所诉。   被告刘胜忠辩称，对于原告主张的租金，我希望在疫情期间的租金能够予以减免，对于原告主张的违约金，我不同意全部承担，可以协商违约金的金额。   原告提供证据如下：   证据一：房屋租赁合同、补充协议，用以证明：原、被告之间存在租赁合同关系，合同第三条对租金即及租金支付时间有明确约定，第五条第二款约定房屋产生的水、电、暖气、物业等费用由被告承担。   证据二：（2019）新0104民初2835号民事调解书、（2020）新0104执1210号限期履行通知书、公证书，用以证明：2019年原告起诉被告追索拖欠租金一案，双方达成调解，由被告向原告支付2017-2020.1.31日拖欠的租金，因被告未按调解书约定支付拖欠租金，2020年9月14日，新市区人民法院在公证处的公证下将房屋返还给原告。   证据三：中国建设银行单位客户专用回单、北京汇佳物业管理有限公司出具的《证明》、物业费发票一份、物业费收据三份、水费发票一份、水费收据一份、水电费抄表卡一份、采暖费收据一份，用以证明：被告租赁房屋期间拖欠2019.9-2020.9期间的物业费76,989.40元、2019.10-2020.4期间的采暖费43,323元，2020.1.3-2020.9.15期间的水费和垃圾处置费，370.20元未付，上述费用原告已代被告支付完毕，根据合同约定，上述费用应当被告承担。   被告对房屋租赁合同、补充协议（2019）新0104民初2835号民事调解书、（2020）新0104执1210号限期履行通知书、公证书、中国建设银行单位客户专用回单、北京汇佳物业管理有限公司出具的《证明》、物业费发票一份、物业费收据三份、水费发票一份、水费收据一份、水电费抄表卡一份、采暖费收据一份的真实性均认可，但上述费用应当均予以减免。   本院对房屋租赁合同、（2019）新0104民初2835号民事调解书、（2020）新0104执1210号限期履行通知书、公证书、中国建设银行单位客户专用回单、北京汇佳物业管理有限公司出具的《证明》、物业费发票一份、物业费收据三份、水费发票一份、水费收据一份、水电费抄表卡一份、采暖费收据一份的真实性、合法性、关联性均予以确认。   被告未出示证据。   本院查明事实如下：2014年4月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：（一）甲方将位于新市区西环北路728号马德里春天小区幼儿园出租给乙方使用，房屋建筑面积3,332.87平方米（以房产证证书上载明的建筑面积为准）；（二）房屋用途为幼儿园，在租赁期限内，未征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途；（三）租赁期间12年，自2014年7月30日至2026年7月29日止，2014年7月30日至2017年7月30日每年的年租金为1,350,000元，2017年7月31日至2020年7月30日每年的年租金为1,725,000元，2020年7月31日至2023年7月30日每年的年租金为1,983,750元，2023年7月31日至2023年7月30日每年的年租金为2,281,312.50元，租金支付时间为本协定签订之日三日内支付履约定金1,350,000元即为第一年房租，以后每年6月30日前向甲方一次性全额支付当年的年租金；（四）甲乙双方应严格按照本合同的约定履行各自义务，任何双方如违约，则应向守约方支付100万元违约金等。后双方签订补充协议，主要约定“一、有下列情形之一的，甲方有权选择：A、解除合同，并要求乙方赔偿应付租金的3.75%；B、不解除合同，但甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按每逾期一天按日万分之四支付：1.乙方逾期支付租金或合同约定由乙方承担的费用超过三个月的；2.乙方擅自改变租赁房屋用途的……二、有下列情形之一的，乙方有权选择：A、解除合同，并赔偿乙方损失；B、不解除合同，但应赔偿乙方损失：1.在乙方的通知期限内未对租赁房屋及所属设施及时修缮，致使乙方不能正常对外营业造成实质的损害的；2.在租赁期限内将房屋转租或部分转租给第三人的……五、甲方依据本协议约定解除合同的，应给乙方一个月时间由乙方寻求新的承租人，乙方的装修投入由乙方与新的承租人协商，由新的承租人向乙方支付装修投入，乙方逾期不能找到新的承租人的，则乙方装修无偿归甲方所有，乙方应支付这一个月的房租。乙方依据本协议解除合同的，甲方应承担乙方装修费用的净值……”   2019年5月9日，原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）新0104民初2835号民事调解书，由被告向原告支付房屋租金2,862,500元，应于2019年8月30日之前支付原告500,000元、2019年12月30日之前支付原告1,862,500元，如最后一期逾期或未足额支付，原告可就剩余未支付的租金申请全部执行，并且被告腾空并向原告返还涉案房屋。   2020年9月13日，本院向被告发出（2020）新0104执1210号限期履行通知书，主要内容为“乌鲁木齐市新市区人民法院作出的（2019）新0104民初2835号民事调解书已经发生法律效力，本院应申请人刘洪领的申请，依法向被执行人刘胜忠发出执行通知书，在执行过程中，双方达成执行和解协议，刘胜忠承诺于2020年6月30日搬出房屋，但被执行人至今仍拒不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，限被执行人刘胜忠于2020年7月30日之前自行搬出房屋。被执行人仍未搬出，本院决定于2020年9月14日16点强制腾迁……”   2020年9月14日，原告申请乌鲁木齐市法诺公证处对涉案房屋现状及清点幼儿园内主要物品的行为进行保全证据。同日，本院对涉案房屋进行强制腾迁，原告收回涉案房屋。   2020年10月24日，北京汇佳物业管理有限公司向新疆广厦物业服务有限公司转账支付127,682.60元。   2020年12月26日，新疆广厦物业服务有限公司向北京汇佳物业管理有限公司开具76,989.40元物业费发票、6,683元水费发票。   2020年12月27日，新疆广厦物业服务有限公司出具76,989.40元物业费收据（2019.9-2020.4.21）、7,370.20元水费及垃圾处置费收据（2020.1.3-2020.9.15）、43,323元采暖费收据（2019.10-2020.4）。   2021年4月27日，北京汇佳物业管理有限公司出具证明，内容为“2020年12月26日北京汇佳物业管理有限公司（以下称我公司）受刘洪领的委托代其向新疆广厦物业服务有限公司缴纳了位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天小区幼儿园2019年度物业费76,989.40元，2019年-2020年年度暖气费43,323.10元，2020年1月3日至2020年9月15日期间水费6,683元”。   另查，原、被告在庭审中均确认本院作出的（2019）新0104民初2835号民事调解书中的租金计算至2020年1月31日止，2020.2.1-2020.9.14期间的租金被告尚未支付。   本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告对2020.2.1-2020.9.14期间未支付涉案房屋租金的事实无异议，原、被告在房屋租赁合同中明确约定2017.7.31-2020.7.30期间的租金按照年租金1,725,000元支付、2020.7.31-2023.7.30期间的租金按照年租金1,983,750元支付，且原告已于2020年9月14日收回涉案房屋，故原告主张的租金应为2020.2.1-2020.9.14期间共计1,095,256.85元。被告抗辩称疫情期间的租金应当扣除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，本案中，根据新疆维吾尔自治区人民政府发布的重大突发公共卫生事件响应等级及实际情况等，2020年2月1日至2020年3月5日、2020年7月17日至2020年9月1日为本市新冠肺炎疫情期间，各商超商铺停止营业、居民居家隔离，故在上述期间内，被告确实无法实现使用涉案房屋开办幼儿园的目的，根据公平原则，在上述期间产生的租赁费用应由双方各自承担50%，即原告应当承担的租金为195,657.53元【1,725,000元÷365天×33天（2020.2.1-2020.3.5）÷2，1,725,000元÷365天×13天（2020.7.17-2020.7.30）÷2，1,983,750元÷365天×32天（2020.7.31-2020.9.1）÷2】。综上，2020.2.1-2020.9.14期间的租金为1,095,256.85元，扣减原告应当承担的租金195,657.53元，被告应向原告支付租金899,599.32元。   原告主张被告支付物业费119,983.30元、水费7,370.20元、暖气费43,323.10元，本院认为，根据房屋租赁合同第五条第二款的约定，“租赁期限内乙方应按合同约定向甲方按时、足额支付租金，按照小区物业公司的要求按时足额缴纳水、电、暖气、物业等费用”，故上述费用应由被告承担，原告代被告实际支付物业费76,989.40元、暖气费43,323元、水费7,370.20元（其中水费6,683元、垃圾处置费687.20元）有转账凭证、物业公司出具的电子凭证为证，被告应予支付。对于原告多主张的物业费，本院不予支持。   原告主张被告按照每日万分之四支付违约金207,655.5元，本院认为，被告逾期支付租金构成违约，应当向原告承担违约责任，原、被告签订的补充协议第一条约定，“有下列情形之一的，甲方有权选择：A、解除合同，并要求乙方赔偿应付租金的3.75%；B、不解除合同，但甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按每逾期一天按日万分之四支付……”，原告已于2020年9月14日经本院强制腾迁收回涉案房屋，原、被告之间的房屋租赁合同已实际解除，故原告按照每日万分之四主张违约金无事实依据，根据补充协议约定，解除合同的，按照应付租金的3.75%支付违约金，故被告应当支付的违约金为33,734.97元（899,599.32元×3.75%），对于原告多主张部分，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：   一、被告刘胜忠于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪领租金899,599.32元；   二、被告刘胜忠于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪领物业费76,989.40元、暖气费43,323元、水费7,370.20元；   三、被告刘胜忠于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪领违约金33,734.97元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼标的额1,488,800.85元，确认给付额1,061,016.89元，确认给付额占诉讼标的额的71.27%。案件受理费9,099.60元（已减半收取，原告已预交），由原告负担28.73%即2,614.32元，被告负担71.27%即6,485.28元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   苏霞   二 〇 二 一 年 六 月 一 日   书  记  员   李静