安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0203民初1500号 原告：刘怀明，男，1975年3月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：吴俊洋，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓纬韬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 被告：周为冬，男，1982年11月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：周兰，女，1986年3月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：徐璜，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：徐宗保，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 第三人：弋江区格家房产中介所奥韵康城店，经营场所安徽省芜湖市弋江区奥韵康城1号楼08号门面，统一社会信用代码92340203MA2NPJLC18。 经营者：穆可，男，1985年10月2日出生，回族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：豆慧慧，公司员工。 委托诉讼代理人：刘法雨，公司员工。 原告刘怀明与被告周为冬、周兰、第三人弋江区格家房产中介所奥韵康城店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘怀明及其委托诉讼代理人吴俊洋、被告周兰及被告周为冬、周兰共同委托诉讼代理人徐璜、徐宗保、第三人弋江区格家房产中介所奥韵康城店委托诉讼代理人豆慧慧、刘法雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘怀明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告及第三人弋江区格家房产中介所奥韵康城店于2020年12月25日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告立即退还原告购房款773000元、购房所产生的税费14200元、购房居间服务费7730元以及贷款服务费用3000元并按照年利率5.635%的标准支付自2021年2月28日至全部款项实际清偿之日止的逾期利息；3、判令两被告向原告支付违约金154600元；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告刘怀明于2020年12月25日与两被告及第三人弋江区格家房产中介所奥韵康城店签订了《房屋买卖合同》一份，购买了两被告名下位于芜湖市弋江区××＃楼××单元××室××房。上述合同载明：1、案涉房屋总价款为773000元；2、原告承担购房所产生的契税及个人所得税；3、原告承担的购房居间服务费为7730元，贷款服务费为3000元；4、被告确认案涉房屋主体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从案涉房屋内坠出死亡、意外死亡等），如违反则原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且被告应当在3个工作日内退还原告全部房款及购房所产生的税费,并向原告支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后,原告依约支付了全部购房款,两被告也配合原告将案涉房屋变更登记至刘强名下。2021年3月,在案涉房屋交付之前,原告从他处得知案涉房屋内数年前发生过有人跳楼自杀非正常死亡事件,遂联系被告沟通解除合同,但被告不予同意。原告认为双方签订的房屋买卖合同合法有效,原告购买案涉房屋系为子女结婚所用,两被告违反合同约定的保证义务,隐瞒房屋交易中的关键信息。两被告根本违约,且致使原告的合同目的无法实现,其行为严重损害了原告的合法权益,原告有权依约、依法解除合同并要求被告承担违约责任，故诉至法院请求判如所请。 被告周为冬、周兰辩称，一、被告自2018年1月26日从案外人处购得涉案房产后一家人一直居住于涉案房屋内，且在居住期间内又喜添二孩，以上事实均证明被告对涉案房屋发生过非正常死亡的情况是毫不知情的，故其在与原告的买卖过程中并不存在欺诈或隐瞒关键信息的违约行为，所以被告并不构成违约且不致使合同目的无法实现。二、涉案房屋虽然据原告所称发生过非正常死亡的情况，但事隔多年。房屋内一直有人居住且有新生儿诞生，故该信息对涉案房屋的价值以及一般公众影响均较小，不能以此认定不能实现合同目的。三、原告主张解除合同依据的是合同第八款违约条款，但被告并没有违约情形，所以原告依据该条款解除合同没有事实和法律依据，且原告主张的违约金等费用明显过高。四、据被告了解，原告及其家人均居住在涉案小区内，且居住的时间长达十年之久，对涉案房屋的情况可能比被告更加了解，所以被告有理由相信原告在购买房屋时已经对房屋的情况有了充分的了解。综上所述，被告认为涉案房屋即使存在非正常死亡的情况，但被告毫不知情，并不存在欺诈或隐瞒的违约情形，且非正常死亡的信息对房屋的价值及一般公众的影响较小，不影响合同继续履行，所以恳请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人弋江区格家房产中介所奥韵康城店述称，没有意见。 经审理查明：被告周为冬、周兰系夫妻关系。两被告向案外人姚成富购买案涉芜湖市弋江区××＃楼××单元××室房屋，并于2018年1月26日签订了《存量房买卖合同》，该合同约定：房屋建筑面积为88.88平方米；房屋买卖价款为人民币310000元。两被告购买案涉房屋后一直和其子女居住在案涉房屋内。2020年9月，两被告为置换房屋，将案涉房屋委托第三人对外出售。原告因为其子刘强购买婚房需要在网上查找售房信息，后通过第三人知晓案涉房屋。2020年12月23日晚，第三人带原告去实地看房。2020年12月25日，原告（买方、乙方）、两被告（卖方、甲方）与第三人（居间方、丙方）为案涉房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，该合同特别告知：签订本合同前，双方当事人均已仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。合同约定：第一条房屋基本情况甲方出售房屋坐落于芜湖市弋江区××＃楼××单元××室；该房屋建筑面积88.88平方米；房屋使用现状为自住；第二条房屋权属情况……（六）甲方确认该房屋主体结构内□是否发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。……（八）甲方保证不得提供虚假信息，不得刻意隐瞒该房屋买卖交易有关的重要事实或者故意提供虚假情况，丙方不对甲方提供信息的真实性作保证，一旦发生由甲方自己承担所有责任。若因甲方原因导致丙方赔偿的，丙方保留对甲方的追偿权；第三条乙方对购买权的声明……（四）签订本合同时，乙方本人或授权代表是□否已充分阅看房屋所有权证／不动产及相关资料，且实地察看了房屋，对该房屋现状清楚并无任何异议愿意购买该房屋，本合同签订后不得以房屋信息和状况不清楚为由拒绝履行；第四条房屋价款及付款方式交易房屋总价款为（人民币）773000元；第五条关于产权转移登记和税费承担的约定甲方保证交易房屋是其在芜湖市家庭名下唯一住房；甲方承担的税种为甲方净得；乙方承担的税种为契税、个人所得税、其他；第六条房屋的交付甲乙双方定于甲方拿到全部房款后5个工作日内正式交付该房屋；第七条居间交易乙方居间服务费为（人民币）7730元；贷款服务费用为（人民币）2000元，过户服务费用为（人民币）1000元，合计费用（人民币）3000元，乙方需在申报贷款时支付给丙方权证按揭部；第八条违约责任（一）甲方若出现下列之一的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且甲方应当在三个工作日之内退还乙方全部购房款及购房所产生的税费，并向乙方支付违约金，违约金的数额为房屋总价款的20%：1、违反本合同第二条（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项内容。……（三）甲乙双方同意并确认，该项房产交易通过丙方居间成交，如双方私自解约，已收取的居间服务费用不予退还，丙方作为居间方，有权对损害其居间方的利益行为追究法律责任。如因乙方违约导致合同解除，守约方的损失（含支付的居间服务费用）应由违约方承担等。上述合同签订后，原告于2020年12月25日给付两被告房屋定金20000元、给付第三人中介费7730元，于2020年12月31日给付第三人贷款费2000元、过户费1000元。2021年1月11日，刘怀明、刘强（借款人）和中国光大银行股份有限公司芜湖分行（贷款人）签订了《个人贷款合同》，约定借款人向贷款人申请个人住房贷款550000元，贷款期限为240个月，自2021年1月11日起至2041年1月11日止，贷款年利率为5.635%。2021年1月19日，刘强给付两被告房屋首付款203000元，案涉房屋所有权于同日登记至刘强名下。2021年1月20日，刘强缴纳契税7100元、个人所得税7100元。2021年2月28日，中国光大银行股份有限公司芜湖分行发放了550000元贷款至两被告账户。2021年3月，原告在两被告交付案涉房屋前从他人处得知案涉房屋内发生过非正常死亡事件，但通过第三人和两被告协商解除上述《房屋买卖合同》未果，遂成讼。 另查明：2017年6月26日，案外人姚先雯从案涉房屋中跳楼自杀，经抢救无效死亡。本院向刘强询问对原告刘怀明要求解除案涉《房屋买卖合同》有何意见，刘强表示案涉房屋是其父刘怀明买给其作为婚房使用，现同意解除案涉《房屋买卖合同》。 再查明：庭审中，两被告称对其与姚成富签订的《存量房买卖合同》无异议，但该合同上约定的房屋价款310000元非真实房屋价款，房屋实际价款为570000元，其中500000元系其于2018年1月9日转账给付姚成富的妻子苏兴香，另70000元系于2018年1月14日现金给付姚成富，并向本院提交了转账记录、存款记录等作为证据。两被告称上述《存量房买卖合同》系后来为办产权证时可以少缴税而补签，原先的购房合同已经因搬家而丢失。两被告又称其出售案涉房屋的目的是为改善住房条件，现已另行购买了房屋并支付了20000元购房定金、12100元中介费，并向本院提交了其与案外人陶华于2021年3月13日签订的《房屋买卖合同》、定金收据及中介费收据作为证据。 上述事实有经庭审举证、质证的原告提交的原告身份证复印件、两被告身份证复印件、第三人企业信用信息公示报告打印件。《房屋买卖合同》复印件、收据复印件、收条复印件、电子账单打印件、增值税发票复印件、税收完税证明复印件、不动产权证复印件、接处警情况登记表复印件、申请复印件、证明复印件、《存量房买卖合同》复印件、户口簿复印件、《个人贷款合同》复印件、两被告提交的《存量房买卖合同》复印件、结婚证复印件、身份证复印件、银行转账凭证复印件、电费缴费单复印件、水费缴费单复印件、出生医学证明复印件、物业公司证明复印件、居委会证明复印件、《房屋买卖合同》复印件、收据复印件及原被告、第三人当庭陈述、刘强的谈话笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋作为我国普通家庭的一项重大资产，房屋买卖作为一项重大民事活动，按日常生活经验及民间风俗习惯，购房者在购买日常居住的房屋时通常会选择没有发生过非正常死亡事件的房屋，这是人们择吉而居、趋吉避凶的善良愿望，并不违反法律规定。房屋内如发生过非正常死亡事件，往往会使房屋交易价值下降，购房者在选择想要购买的房屋时，亦会在着重考虑上述因素后做出选择。本案中，案涉房屋在未交付原告使用前发生了自杀事件，虽然发生该事件在客观上并未影响房屋的实际居住、使用功能，但会严重影响购房者的心里感受，且原告的购房用途是作为其子刘强的婚房，故该事件构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同是否成立的重大事项。案涉《房屋买卖合同》明确约定了两被告确认该房屋主体结构内没有发生过非正常死亡事件，如违反该约定，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同且两被告应当在三个工作日之内退还原告全部购房款及购房所产生的税费，并向乙方支付违约金，违约金的数额为房屋总价款的20%。两被告虽辩称其对案涉房屋内发生过非正常死亡事件不知情，但认可其在听到第三人宣读该合同条款时并未表示异议也未调查过是否存在该事项。两被告辩称该合同系第三人提供的格式合同，该条款系格式条款，明显加重了两被告的义务，对此本院认为案涉合同模板虽系第三人提供，但原被告选择通过中介机构促成房屋交易，使用中介机构提供的合同模板符合交易习惯，且该条款作为影响房屋交易的重大事项，在合同中明确约定亦符合交易习惯和风俗习惯，第三人也表示向原被告宣读了该合同并询问了，第三人虽未着重解释该条款，但并未加重两被告的责任，故本院对该辩解不予采纳。案涉房屋内发生过非正常死亡事件，作为出卖方的两被告应有调查核实的义务，其在房屋买卖过程中未尽该义务，符合违约的情形，案涉房屋交易价格也系市场价，故原告有权按约解除案涉《房屋买卖合同》，本院对原告要求解除案涉《房屋买卖合同》的请求予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原告已向两被告支付了全部购房款773000元，两被告应当予以退还。关于原告要求被告承担其缴纳的税费合计14200元、居间服务费7730元、贷款服务费2000元、过户服务费1000元的请求，上述费用根据合同约定，应当由两被告承担，故本院对此予以支持。关于原告要求两被告支付违约金154600元的请求，原告主张按照合同约定的20%计算，两被告辩称违约金明显过高。原告主张两被告以明显低于市场价格的房价从案外人处购买到案涉房屋，且其对案涉房屋内发生过非正常死亡事件应当知情，隐瞒了房屋交易中的关键信息，两被告对此予以否认，并提交证据证明其是按市场价从案外人处购得案涉房屋。对此本院认为，结合原被告提交的证据来看，不能证明两被告系低价从案外人处购得案涉房屋且故意隐瞒案涉房屋内发生过非正常死亡事件的事实，且两被告购买案涉房屋后一直和其子女居住在内，出售案涉房屋也系改善住房条件。原告作为购房者，其在购买房屋时应尽审慎注意义务，充分了解案涉房屋的状况，原告从实地看房到签订案涉《房屋买卖合同》时间较短，其亦认可并未特别提出过、调查过案涉房屋内是否发生过非正常死亡事件。此外，原告未提供充分证据证明其另有实际损失，故本院根据原告的损失情况、合同的履行情况、双方的过错程度等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定两被告支付原告违约金30000元。关于原告要求两被告按照年利率5.635%的标准支付自2021年2月28日至全部款项实际清偿之日止的逾期利息的请求，因原告的逾期利息损失已有违约金作为弥补，故本院对此不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告刘怀明与被告周为冬、周兰、第三人弋江区格家房产中介所奥韵康城店于2020年12月25日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告周为冬、周兰于本判决生效之日起十日内给付原告刘怀明购房款773000元、税费14200元、居间服务费7730元、贷款服务费2000元、过户服务费1000元，合计797930元； 三、被告周为冬、周兰于本判决生效之日起十日内给付原告刘怀明违约金30000元； 四、驳回原告刘怀明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13438元，财产保全申请费5000元，合计18438元，原告刘怀明负担1699元，被告周为冬、周兰负担16739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  唐 胜 人民陪审员  牛求建 人民陪审员  王山柱 二〇二一年六月二日 法官 助理  王 静 书 记 员  汪 涛 附适用法律条款： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。