广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12625号原告郭萍，女，汉族，1993年3月17日出生，身份证住址山东省单县。委托诉讼代理人陈昇，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人陈斌，广东明思律师事务所实习律师。被告肖亮，男，汉族，1978年4月14日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区。被告任鹤，女，汉族，1980年8月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托诉讼代理人赵晓凤，女，汉族，1996年2月10日出生，身份证住址山东省青岛市城阳区。原告郭萍诉肖亮、任鹤及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）居间服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈昇和陈斌、被告肖亮和任鹤到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭萍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.二被告支付服务费30万元及利息（从起诉之日起，按银行同期贷款利息，计算至支付完毕止）；2.二被告承担本案的诉讼费、保全费、保函等所有费用。具体事实与理由：案外人蔡小山系位于深圳市宝安区天骄世家3栋2Ｂ房产业主，于2019年7月委托原告为其出售房产。原告通过第三人乐有家公司挂牌，并与两被告就交易合同价格为430万元、二被告另行支付原告佣金30万协商一致，并签订《真实成交价格确认书（补充协议）》。2019年7月27日，二被告与蔡小山签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定房屋转让总价为430万元。合同签订后，二被告将定金20万付至蔡小山配偶账户，将差额服务费30万元作为定金转入乐有家公司账户，原告协助买卖双方办理首期款监管及银行按揭贷款手续、赎楼公证。但买卖双方欺骗原告称已解除买卖合同，乐有家公司将30万定金退还给二被告。据了解，二被告与蔡小山私下成交，该成交系基于原告提供的服务完成的，根据合同法第426条规定及按照真实成交价格确认书的约定二被告应支付居间服务费30万元。《真实成交价格确认书（补充协议）》是双方的真实意思表示合法有效，系关于居间服务的补充协议，约定的居间费占总价460万的6.52%，比例并不高，原告不是房地产中介主体不能适用房地产机构的行业管理。请求判如所请。被告肖亮、任鹤辩称，一、原告提供的《真实成交价格确认书（补充协议）》违反法律规定和行业惯例，属于无效合同。二、即使《真实成交价格确认书（补充协议）》有效，最终该协议所依附的原合同没有实际履行，补充协议也失效。三、《真实成交价格确认书（补充协议）》属于附条件协议，明确约定如交易不成功将全额退回，原告没有主张服务费的依据。四、原告并未帮助被告按照原合同价格购买，所以不存在《真实成交价格确认书（补充协议）》中的差价，而新合同居间服务均不是原告及第三人提供的。五、原合同不能履行导致解除不是被告的责任和主动意愿，系原告及第三人未履行赎楼节点的责任向卖方索要更多费用造成卖方不配合及房产被查封；其后，原告和第三人也没有积极促成合同继续履行。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：案涉位于深圳市宝安区天骄世家3栋2Ｂ房产，用途为住宅，2017年1月11日经核准100%产权由案外人温德名下转移登记至案外人蔡小山名下，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第××号，附记记载权利人根据《关于房屋土地权属变更的协议》取得该房产全部产权，原合同日期2002年3月29日。2019年7月，郭萍与肖亮、任鹤共同签署《真实成交价格确认书（补充协议）》，约定：肖亮、任鹤通过郭萍购买位于深圳市宝安区天骄世家3栋2Ｂ房产，粤（2017）深圳市不动产权第××号，真实成交价格为人民币460万元整。为方便成交，在《二手房买卖及居间服务合同》（ＮＯ.50333111923）买卖合同签署成交价为人民币430万元整，其中人民币30万元差价全部转给乐有家公司账户，由乐有家公司转给郭萍所有。如交易不成功将全额退回。2019年7月27日，被告肖亮、任鹤作为买方，案外人蔡小山作为卖方，第三人乐有家公司作为居间方，共同签订《二手房买卖及居间服务合同》（ＮＯ.50333111923）。约定：1.交付房地产位于深圳市宝安区天骄世家3栋2Ｂ，粤（2017）深圳市不动产权第××号；2.转让总价为人民币430万元；3.交易定金21万元，买方在合同签订时支付5万元、合同签订后3个工作日内支付16万元，买卖双方同意将定金21万元交由居间方托管；4.买方以按揭付款方式支付房款；5.交易税费及其他费用由买方承担，若因卖方房产逾期供楼或断供导致多处的利息或赎楼费用由卖方负担；6.买卖双方同意卖方支付定金时从定金或房款中预留人民币1万元作为交房保证金交由居间方托管；7.买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币46000元。蔡小山在合同后签署收据，确认收到买方肖亮、任鹤交付的定金人民币5万元。2019年7月31日，蔡小山出具二份公证书，委托郭萍等5人在代理期限内（2019年7月31日至2020年7月31日）可独立以其名义办理以下事项：办理出售涉案房屋至买方肖亮、任鹤的相关事宜，到深圳市不动产登记中心办理涉案房屋的出售过户、转移登记手续，办理退件、撤销过户的相关手续，代为签署二手房买卖合同及办理买卖合同公证相关文件等；办理税务、管理处、水电、每期、天然气、电话、网络、有限（数字）电视的开户、过户和销户等相关手续；到银行办理涉案房产房款资金监管手续、终止或解除资金监管手续；到银行办理涉案房屋赎楼贷款或个人房产转让中转贷款手续；到银行、住房公积金管理中心或其他贷款机构办理涉案房屋提前还清贷款的相关手续；到深圳市不动产权登记中心办理涉案房屋注销抵押登记手续及领证、保管房地产证、不动产权证书等相关事宜；办理涉案房屋信息变更登记手续等。合同签订后，肖亮、任鹤依约向乐有家公司支付托管定金21万元。肖亮于2019年8月7日向乐有家公司支付托管款项30万元，备注“给郭萍的房产过户佣金”，该款已于2019年11月14日由乐有家公司退返。2019年8月10日，蔡小山、肖亮、任鹤办理首期款资金监管手续，监管首期款共计230万元。2019年8月27日，中国建设银行深圳市分行向肖亮、任鹤出具《二手楼购房贷款承诺函》，承诺发放购房贷款179万元。乐有家公司陈述，其在赎楼过程中发现涉案房产已被查封后，立即告知肖亮、任鹤，并协助买卖双方沟通解封事宜，但未能解封导致停滞，后肖亮、任鹤起诉蔡小山和温德要求解除合同，案号为（2019）粤0306民初38626号；肖亮、任鹤托管的款项，仍留存1万元交房保证金，乐有家公司愿意按照法院判决处置。另查，1.深圳市不动产登记中心于2019年12月18日出具的不动产查封（备案）表显示，涉案房屋于2019年9月5日因中国建设银行深圳市分行诉蔡小山借款合同纠纷一案被本院以（2019）粤0306执保6686号之一执行裁定书查封。2.肖亮、任鹤确认，原2019年7月27日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333111923）已经买卖双方协商一致同意解除，后另行与案外人蔡小山与2020年1月19日签订深（宝）房现买字（2020）第1073号《深圳市二手房买卖合同》，约定以总价470万元购买涉案房屋，且合同并已履行完毕，蔡小山已将涉案房屋交付给任鹤，并完成转移登记手续。肖亮、任鹤陈述，其二人已向蔡小山支付全部购房款470万元，其中于2019年12月27日支付定金23万元、于2020年1月10日监管首期款212万元、按揭银行于2020年2月19日发放购房贷款235万元，并提交收款收据、房屋交易资金托管业务开户通知/协议书、个人银行账户交易明细、二手楼购房贷款承诺书用以证明。肖亮、任鹤陈述，深（宝）房现买字（2020）第1073号《深圳市二手房买卖合同》未经郭萍或乐有家公司提供居间服务，相关手续均由其二人另行委托案外人完成，并提交二份公证委托书用以证明。公证委托书显示，蔡小山于2020年1月2日委托案外人王冰、任洪军、王大鹏等3人在代理期限内（2020年1月2日至2021年1月1日）可独立以其名义办理以下事项：办理出售涉案房屋至买方任鹤；资金监管及解除；房款收取；缴纳税费；减免税费申请；登记信息改错；水电等过户；撤件、退件；办理涉案房屋提前还清贷款；办理涉案房屋注销抵押登记手续及领证、保管房地产证、不动产权证书；办理信息变更登记等手续。本院认为，本案属于居间服务合同纠纷。原告郭萍在蔡小山与肖亮、任鹤及乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333111923）所涉交易中，既接受卖方蔡小山委托，又与买方肖亮、任鹤签署《真实成交价格确认书（补充协议）》约定收取居间服务费用，同时代理双方当事人。因蔡小山不是本案当事人，本院无法查明蔡小山是否知晓且对《真实成交价格确认书（补充协议）》无异议，因此无法认定《真实成交价格确认书（补充协议）》的效力。但，即使蔡小山知晓且对《真实成交价格确认书（补充协议）》无异议，《真实成交价格确认书（补充协议）》合法有效，该确认书亦明确约定肖亮、任鹤向郭萍支付30万元差价以涉案房屋以430万元购房总价签署并成交为条件。依据本院认定的事实，任鹤与蔡小山于2020年1月19日签订的深（宝）房现买字（2020）第1073号《深圳市二手房买卖合同》实际以470万元购房总价成交并履行完毕，不存在约定应支付差价的前提条件，郭萍依据《真实成交价格确认书（补充协议）》要求肖亮、任鹤支付居间服务费30万元亦缺乏事实依据。本案中，并无证据表明郭萍实际为任鹤与蔡小山于2020年1月19日签订的深（宝）房现买字（2020）第1073号《深圳市二手房买卖合同》所涉交易提供居间服务，故，郭萍诉请肖亮、任鹤支付居间服务费30万及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭萍全部诉讼请求。本案受理费5800元，由原告负担，原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月十四日书记员 涂莹洁（兼）书记员 周    彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。