安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1714号 上诉人（原审被告）:於江明，男，1975年10月4日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：屠士辉，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：董兰，女，1975年4月6日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人:於江明，男，1975年10月4日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区，系董兰丈夫。 被上诉人(原审原告):上海荣域物业服务有限公司滁州分公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281路(长江商贸城)10栋15、17室,统一社会信用代码91341100MA2NDW1B6L。 法定代表人:宋来好,该公司董事长。 委托诉讼代理人：张玉玺。 委托诉讼代理人：余荣岚，该公司事务顾问。 上诉人於江明、董兰因与被上诉人上海荣域物业服务有限公司滁州分公司（以下简称荣域物业滁州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2021）皖1102民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 於江明、董兰上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回荣域物业滁州分公司要求於江明、董兰给付物业费和公共能耗费的诉讼请求；2、依法认定荣域物业滁州分公司提供的物业服务合同无效;3、本案诉讼费由荣域物业滁州分公司承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清、适用法律不当,应予撤销。2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。本案立案和判决都在《民法典》生效之后,但判决书所列明的法律依据依然是《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零九条,该判决所依据的法律已然废止,故判决本身存在严重的法律瑕疵；2、滁州港汇置业有限公司与荣域物业滁州分公司签订的物业服务合同无效,对小区业主并无约束力。鉴于小区在之前已经存在过三家物业公司,且业主只与合肥浩顺物业管理有限公司滁州分公司签订过物业服务合同，因此,当前已经不再属于前期物业的阶段。在目前小区业委会已经成立的情况下,房地产开发商无权代表业主与物业公司签订物业合同,且滁州港汇置业有限公司与荣域物业滁州分公司签订的物业服务合同未经业委会同意,根本未告知业委会,也没有经过业主大会审批。房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后,仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的,且事后没有得到业委会或业主大会追认的,应当认定该物业合同无效；3、荣域物业滁州分公司的收费资质和服务质量存在巨大差异，收费明显不合理。荣域物业滁州分公司是按照一级资质向业主收取的物业服务费用，分公司能否直接适用总公司的资质，其合理性存在疑问，荣域物业滁州分公司亦未拿出相应的依据。上海荣域物业服务有限公司（以下简称荣域物业公司）虽然是一类资质，但从其滁州分公司的服务质量和表现来看，其根本不具备一级资质的能力和标准。另外，按照物业服务公司的要求交纳物业服务费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务。业主要不要缴纳物业费、交多少、何时交等等一系列内容都要由合同约定，在荣域物业滁州分公司服务质量和标准，严重违反合同约定的情况下，要求小区业主严格按照合同约定支付物业费和公共能耗费不合理和不公平。何况该物业服务合同的订立严重违法，未经业委会和业主大会认可，应当认定为无效。在此情况下，让业主按照一个自己未见过和认可的物业服务合同来缴纳物业费,不管从法律上来说,还是情理上来说都是荒谬的。 荣域物业滁州分公司辩称，其公司通过政府招投标入驻港汇中心城提供物业管理服务是合理合法的。且政府亦颁发给其公司“新冠肺炎疫情防控物业服务行业先进集体”和“南谯区物业管理工作新进集体”荣誉证书，说明其公司在港汇中心城管理工作中的成绩及贡献。其公司在小区进行了电梯改造维修、安保、保洁、电梯维保、生活垃圾清运、建筑垃圾清运、秩序维护等工作，亦有相关的外包合同和工作照片，其公司已经履行合同义务，是有所作为，符合要求的。故请求维持原判，全额支付物业费。 荣域物业滁州分公司向一审法院起诉请求：判令於江明、董兰给付港汇中心城13栋102室2019年7月15日至2020年12月31日物业管理费1,221.47元、公共能耗费297.92元、滞纳金289.49元，合计1,808.88元，并由於江明、董兰承担诉讼费用。 一审查明事实：2019年7月15日，滁州港汇置业有限公司与荣域物业公司签订《港汇中心城前期物业服务合同》，约定由荣域物业公司为港汇中心城提供前期物业管理服务，并对物业服务内容、费用等作出约定。物业服务内容为物业共用部位、共用设备的维修、养护和管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅每月每平方0.82元。住宅二次供水及电梯费用及公共设施能耗费用，按实际发生费用由业主支付。业主应于合同签订次日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳。对于违反合同，未按时足额交纳物业服务费的，应按日万分之六标准交纳违约金。合同有效期自2019年7月15日至2023年7月14日止，合同对其它事项另有约定。2019年7月14日，荣域物业公司授权荣域物业滁州分公司经营管理港汇中心城，收取物业服务费及能耗费等费用。於江明、董兰为港汇中心城13栋102室的业主，房屋面积为85.12平方米，自2019年7月16日至2020年12月31日的物业服务费1,221.47元、公共能耗费297.92元。 一审法院认为，荣域物业公司与滁州港汇置业有限公司签订的《港汇中心城前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。荣域物业滁州分公司受荣域物业公司授权经营管理港汇中心城，自2019年7月16日至2020年12月31日为港汇中心城提供了物业服务，於江明、董兰作为港汇中心城13栋102室的业主，接受相关物业服务，按照合同约定需支付物业费及公共能耗费。於江明、董兰不交物业服务费、公共能耗费的辩称理由不能成立。鉴于物业服务存在瑕疵，故对荣域物业滁州分公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持，同时考虑到该因素，对物业费酌情减去百分之十。於江明、董兰需支付荣域物业滁州分公司自2019年7月16日至2020年12月31日的物业服务费1,099.32元、公共能耗费297.92元，合计1,397.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条规定，判决：一、於江明、董兰于判决生效后十日内支付上海荣域物业服务有限公司滁州分公司物业服务费1,099.32元及公共能耗费297.92元，合计1,397.24元；二、驳回上海荣域物业服务有限公司滁州分公司其它的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由上海荣域物业服务有限公司滁州分公司负担5元，由於江明、董兰负担20元（此款由於江明、董兰在给付拖欠的物业服务费及公共能耗费时一并支付给上海荣域物业服务有限公司滁州分公司）。 本院二审期间，於江明、董兰提供滁州市南谯区港汇中心城小区业主代表大会《港汇中心城业委会关于港汇中心城物业合同签订情况的说明》，证明港汇中心城业委会于2019年5月29日成立，而物业公司2019年7月15日与港汇置业签订物业管理服务合同。合同签订时，业主大会已经成立，但港汇置业公司未与业主商议，签订物业管理合同，事后也未经业主大会追认，认可合同效力，所以港汇置业公司无权代表业主与物业公司签订合同，签订的合同对业主不产生法律效力。荣域物业滁州分公司质证认为，2019年6月，政府公开招标投标，其公司于2019年7月15日中标，均有政府出具的中标通知书。在其公司投标、中标过程中对港汇中心城是否有业委会并不知情。该证据下方盖章与落款不符，业主代表大会及业委会公章使用流程以及文件形成流程均有异议。本院认为，该证据属单方证据，对该证据不予采纳。 於江明、董兰提供滁州市南谯区港汇中心城小区业主委员会《关于小区内多部电梯因故障停运长期得不到维修；地下车库一直存在的渗水，雨天严重漏水的问题始终不予处理解决；楼面大量积水、翻砂、屋面防水层损坏严重等问题反映报告》及物业管理服务不到位的相关照片（包括消防安全、电梯、小区环境脏乱差、监控无法使用及小区内乱搭乱建、公用设施损坏等等），证明物业公司没有尽到应尽的管理职责，存在严重失职。荣域物业滁州分公司质证认为该证据不属实，其公司中标之后对小区公共设备进行了查验，均有相关的查验报告，报告中明确在其公司进场前小区的设备设施情况，当时的确是很多部电梯出现了停运情况，随后其公司开展了电梯维修工作，均有证据证明。该反应报告中的第2、3点维修责任不属于物业公司的范畴，属于地产维修范畴，第4点关于充电设备不明确的问题，其公司在小区内又增加了几处电动车充电车棚。本院认为，对《关于小区内多部电梯因故障停运长期得不到维修；地下车库一直存在的渗水，雨天严重漏水的问题始终不予处理解决；楼面大量积水、翻砂、屋面防水层损坏严重等问题反映报告》，亦为单方证据，本院对该证据不予采纳。对于相关照片，荣域物业滁州分公司对真实性并未提出异议，可以反映小区曾经存在的相关问题，本院对上述照片的真实性予以确认。 於江明、董兰提供业委会成立的相关材料，证明业委会成立的相关情况。荣域物业滁州分公司质证认为，合法性无法确认，成立材料中明确显示大会成立的时间是2019年8月4日，是在其公司中标之后完成的选举。本院认为，该证据反映港汇中心城业委会成立的过程，但并未选聘相关物业公司，故该证据与本案无关联性，本院对该证据不予确认。 荣域物业滁州分公司提供政府颁发给荣域物业滁州分公司“新冠肺炎疫情防控物业服务行业先进集体”和“南谯区物业管理工作先进集体”荣誉证书，证明其公司在港汇管理工作中的成绩及贡献，得到行业主管部门的认可。於江明、董兰质证认为，真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，荣域物业滁州分公司提供的表彰和荣誉不足以证明对方尽到了应尽的物业管理服务职责。本院认为，於江明、董兰对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以确认，对于证明目的本院将结合本案其他证据予以综合认定。 荣域物业滁州分公司提供相关电梯改造维修费用票据及安保、保洁、电梯维保、生活垃圾清运、建筑垃圾清运、秩序维护等外包合同和港汇中心城相关工作照片，证明其公司对应物业合同的服务配套相关要求，配备有专项处理，履行合同义务，是有所作为且符合要求的。於江明、董兰质证认为，对真实性存在异议，照片反映的内容很多是摆拍，不足以证明荣域物业滁州分公司尽到了应尽的物业管理服务职责，很多合同也不能证明荣域物业滁州分公司按照合同约定尽到相应的义务。本院认为，相关合同、发票反映了荣域物业滁州分公司提供的相关物业服务以及支出的相关费用，可以反映其真实性，本院对该组证据予以确认。 荣域物业滁州分公司提供港汇中心城在南谯区建设交通局的备案通知，通知日期为2019年9月3日（电子版当庭出示），证明合法的业主委员会及业主大会是要在政府备案之后才视为合法机构，才能行使相关权利。於江明、董兰质证认为，真实性、关联性、合法性无异议，住建局的备案通知是证明业委会何时成立，但业主代表大会在2019年5月29日已经成立，业委会是业主代表大会的执行机构。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予确认。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、涉案的物业服务合同效力如何确定；2、於江明、董兰是否应当给付荣域物业滁州分公司物业费及相应公共能耗费。 关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，荣域物业滁州分公司主张的系自2019年7月16日至2020年12月31日的物业费，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》为法律依据正确，本院予以维持。 於江明、董兰称房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后,仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同,且事后没有得到业主委员会或业主大会追认,应当认定该物业合同无效的上诉理由。根据相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而本案中於江明、董兰以房地产开发企业无权签订合同，又未获得业主追认为由主张涉案物业服务合同无效，不符合无效的情形，故一审判决认定涉案物业服务合同合法有效正确，本院依法予以维持。对於江明、董兰的该项上诉理由，不予支持。 关于争议焦点二。根据相关法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。而本案中，於江明、董兰虽主张已经在涉案物业服务合同签订之前成立业主委员会，但相关业主组织并未选聘物业服务企业管理港汇中心城小区的物业，因此，港汇置业公司选聘荣域物业滁州分公司为该小区的物业服务企业，符合法律规定，该物业服务合同对业主具有约束力，业主应当依据该物业服务合同履行相关的合同义务。根据涉案物业管理服务合同第六条的约定，於江明、董兰应当支付荣域物业滁州分公司物业费及公共能耗费。 於江明、董兰称荣域物业滁州分公司的收费资质和服务质量存在巨大差异，收费明显不合理的上诉理由，经查，荣域物业滁州分公司制定的物业费标准符合涉案物业管理服务合同的约定，荣域物业滁州分公司以合同约定的标准收取物业费，有合同依据，故本院对该上诉理由不予支持。於江明、董兰称荣域物业滁州分公司没有尽到应尽的管理职责，存在严重失职的情形，本案中，於江明、董兰提供了电梯停运、楼道堆积垃圾、地下车库积水、电动车停放混乱等小区环境问题的照片，反映荣域物业滁州分公司在履行物业服务合同中，确实存在一定的瑕疵，但通过於江明、董兰提交的微信截图、荣域物业滁州分公司提供的工作照片及保洁服务合同、电梯维保合同、付款发票、荣域物业滁州分公司受到的表彰等，可以反映对于业主反映的相关问题，荣域物业滁州分公司也在积极回应协调并处理，故一审判决在此合同约定的物业费基础上酌定减少百分之十的物业费并无不当，本院予以维持。 在小区物业服务合同履行过程中，不可避免会产生大量的问题，而有些问题可能是开发商、前期物业遗留，造成荣域物业滁州分公司工作难度较大，导致荣域物业滁州分公司与业主之间产生矛盾。在小区环境、生活秩序的维护中，物业服务必然是主要一环，但服务质量和效果与小区业主的配合也密不可分，物业公司与业主应多一些换位思考、相互理解、协商沟通，在物业服务合同的约定下相互配合的各自履行应尽的义务，方能提升小区品质，保证业主生活的和谐稳定。 综上，於江明、董兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人於江明、董兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王献梅 审判员  刘先勇 审判员  张 倩 二〇二一年六月十一日 书记员  陈 娟 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；