大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6943号原告：大连新华物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204723472239Q，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街121号。法定代表人：杨滨，系总经理。委托诉讼代理人：杨锦，女，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王慧颖，系辽宁昭明律师事务所律师。被告：张少剑，男，1972年7月26日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连新华物业管理有限公司与被告张少剑物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨锦、王慧颖到庭参加了诉讼，被告张少剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连新华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费2,472元（2017年1月1日至2020年12月31日）、违约金500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区新华绿洲（绿洲园）51号1-4-2号房屋的业主，房屋建筑面积85.84平方米。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费。被告自2017年1月1日开始未向原告交纳物业费，至2020年12月31被告共拖欠物业费2,472元。原告多次催收无果，故诉至法院，请求依法判决。被告未到庭，亦未提交书面证据材料及答辩意见。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告张少剑系大连市甘井子区新华绿洲51号1-4-2号房屋业主，建筑面积85.84平方米。被告拖欠2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院所确认的上述事实，有房屋信息查询、《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、催交物业费通知书、快递邮寄单、原告方的陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉纠纷发生于2021年1月1日民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。故根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务企业，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主理应按约交纳物业费。故原告要求被告支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2,472元（0.60元/月/平×85.84平方米×48个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。被告未到庭，亦未提交书面证据材料及答辩意见，应视为其对己方举证及抗辩权利的放弃。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张少剑于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币2,472元。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告张少剑负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连新华物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年六月三十日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。