四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终689号 上诉人（原审原告、反诉被告）：康礼乾，男，1974年6月 出生，汉族，村民，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：曹元荣，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：田杨，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：西昌市昌平房地产开发有限公司。住所地：四川省西昌市 。 法定代表人：王昌林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人康礼乾因与被上诉人西昌市昌平房地产开发有限公司（以下简称昌平公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人康礼乾上诉请求：1.撤销四川省西昌市人民法院（2020）川3401民初4942号民事判决；2.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，并驳回被上诉人的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，上诉人与被上诉人西昌市昌平房地产开发有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》应予继续履行，一审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》于法无据。1、《补充协议》第三条第1款之④系针对被上诉人西昌市昌平房地产开发有限公司为上诉人提供保证责任的条款，与《商品房买卖合同》属于不同的法律关系，不能以保证条款作为解除《商品房买卖合同》的条件。被上诉人不能以上诉人没有履行《个人购房担保借款合同》中还款义务的事实理由，再以买卖合同卖方的主体地位来主张解除《商品房买卖合同》。被上诉人为促成双方交易为上诉人提供保证责任，在其全额收足购房款时，其合同目的已经得到实现。被上诉人昌平公司以保证合同的违约行为作为解除《商品房买卖合同》的条件，违法了合同相对性原则和公平合理原则。被上诉人可以通过向上诉人主张追偿权来实现自己的权利，而不应当以此要求解除双方之间的《商品房买卖合同》。2、本案中被上诉人西昌昌平公司不享有合同解除权。《补充协议》第三条第1款之④内容的本质与“流质条款”的本质是一致的，在没有经过折价变卖或者拍卖的情况下直接获得了房屋所有权，显然是违法公平合理原则，同时也是违反了法律关于抵押权流质条款的禁止规定。该条款应当属于是无效条款，被上诉人昌平公司无权要求解除其与上诉人之间所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。3、一审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，将会导致上诉人的严重损失。一审法院判令解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被上诉人以房屋原价值1841250元收回房屋，上诉人除了向被上诉人承担20%的违约金之外，还会导致上诉人单方面承担310951.33元的损失，明显有违公平原则。二、根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被上诉人未在合同约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明以及房屋所有权证书，应当判令被上诉人承担违约责任。被上诉人昌平公司未按照合同约定在2014年12月31日取得权属证明已构成违约，至今未予办理。一审判决以上诉人未按时偿还银行贷款为由，从而免除被上诉人昌平公司长达六年未予办理产权手续的全部违约金，没有事实及法律依据。被上诉人应当以房屋原价值1841250元为基数，按每日万分之一的标准向上诉人支付违约金。三、一审判决认定上诉人向被上诉人承担总房款20%的违约金严重超出了被上诉人的实际损失，应当予以调整。针对上诉人未能按时、足额偿还借款的行为，银行已经通过逾期利息、罚息等主张了违约责任。被上诉人无权针对同一法律事实，在基于保证合同行使追偿权的同时又基于买卖合同主张违约责任。凉山州商业银行自2014年将920000元贷款全部转入昌平公司账户时，其已经全额收足房屋购房款，在本案中被上诉人并未遭受任何损失，其主张违约责任并无任何法律依据。一审法院判令的违约金远超过被上诉人的实际损失，应当不予支持或予以调低。综上，被上诉人在本案中并不享有约定、法定的解除权，双方应当继续履行合同。同时，被上诉人应当承担未在约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明以及房屋产权证书的违约责任。当庭补充上诉理由：《补充协议》第三条第一款之④的约定内容符合《商品房买卖合同》第27条的所约定的情形，依法不应当产生法律效力，被上诉人无权依据《补充协议》的约定解除双方之间的《商品房买卖合同》。根据《补充协议》第三条第1款之④的内容，若银行从甲方扣款甲方应当履行书面通知乙方的义务，但本案中被上诉人在向上诉人发出解除通知之前并未履行电话和书面通知。综上，恳请二审法院在查清案件事实、正确适用法律的前提下，撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人西昌市昌平房地产开发有限公司辩称，双方签订的合同合法有效，双方都应该按照合同约定履行义务，造成案涉合同解除的根本原因是上诉人不愿意支付按揭款，在一审中调解时上诉人也明确表示拒绝将按揭款补齐，所以导致合同无法履行只有解除。根据办证的相关规定办证人员是上诉人，要委托出让方办证需要上诉人出具委托书，但是没有任何证据证明上诉人向被上诉人出具过委托书。由于案涉房屋是按揭房，涉案房屋的相关证件也是由银行持有和保管，故上诉人不可能进行贷款，上诉人的上诉理由没有依据。一审判决的违约金并没有超过百分之三十，上诉人在一审中也没有提出违约金过高，不存在违约金过高的情形。被上诉人是否有理由引用《补充协议》第三条第一款之④的问题，上诉人并没有证据证实合同条款加重了上诉人的责任或减轻了被上诉人的责任，上诉人的上诉理由不能成立。关于通知问题，银行通知被上诉人对于逾期付款的情况后，被上诉人多次电话催过上诉人，但是上诉人回避不见，而且银行也出具过证明催过上诉人，上诉人明确表示无力支付，上诉人对自己的义务是清楚的。综上，上诉人的所有上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 康礼乾向一审法院起诉请求：1、判令西昌市昌平房地产有限公司继续履行《商品房买卖合同》；2、判令西昌市昌平房地产有限公司立即为康礼乾办理房屋所有权证书；3、判令西昌市昌平房地产有限公司支付逾期办证违约金334923.38元（以1841250元为基数按日万分之一从2015年10月1日暂计算至2020年9月22日，后续违约金直至办理房屋所有权证书为止）；4、本案诉讼费由西昌市昌平房地产有限公司承担。 西昌昌平公司向一审法院反诉请求：1、请求判令解除2013年9月30日双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2、判令康礼乾向西昌昌平公司支付总房款20%的违约金368250元（合同价×20%）及赔偿西昌昌平公司律师费60000元，并承担资金913770.58元的利息（利息按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率，自2020年4月27日起至全部款项清偿完毕止）；3、诉讼费由康礼乾承担。 一审法院认定的事实：2013年9月9日，康礼乾向西昌昌平公司交纳“改扩建门市款”921250元。2013年9月30日，西昌昌平公司（出卖人）与康礼乾（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定主要内容:买受人购买的商品房为西昌市；总价款为1841250元；买受人可以首期支付购房总价款的50.03%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按《补充协议》约定处理；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起二年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》约定处理；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；对本合同的解除，应当采用书面形式；本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，西昌昌平公司（甲方）与康礼乾（乙方）签订《补充协议》，约定主要内容：“三、关于主合同（付款方式及期限）的补充约定：经甲乙双方协商一致，乙方选择采用按揭付款方式向甲方支付房价款，《商品房买卖合同》及补充协议签订后当日内，乙方向甲方支付房价款的50.03%，即921250元（含定金）；房价款总额的49.97%，即920000元，由乙方申请按揭贷款，应乙方要求，甲方可以就乙方向银行的借款提供担保，经甲乙双方协商一致，就甲方保证期内有关事宜达成如下协议：4、甲方保证期内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或者书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；若乙方从甲方代还之日起60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准），则甲方有权解除商品房买卖合同。在此情况下，若甲方不解除合同，有权在承担保证责任后向乙方追偿，同时乙方应承担总房款10%的违约金；若甲方解除合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师代理费用、诉讼费、差旅费等），若有不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。另外，在此情况下解除合同时，如乙方的房屋已经装修入住的，乙方除应自行承担装修损失外，还应该将房屋恢复原状后交付给甲方。九、关于主合同第二十条（产权登记）的补充约定：3、若乙方以按揭方式付款，在甲方保证期内，若乙方未能按照合同约定按时足额偿还贷款本息，导致银行从甲方在其开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），在乙方未能按照本协议约定支付甲方代还款项及违约金前，甲方有权不予配合乙方办理产权手续，甲方不承担由此引起的产权延期办理及其它责任。5、如因甲方原因未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付已付款万分之一的违约金。6、如因甲方原因导致乙方未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之一的违约金。十五、合同解除与变更：1、甲乙双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定房屋总价款的20%向对方支付违约金。2、甲乙双方中任何一方依照法律规定、合同或补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，乙方应于合同解除后5日内协助甲方到西昌市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续。乙方逾期未会同甲方到西昌市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续的，每逾期一日，由乙方向甲方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期达到15日时，甲方有权要求乙方支付房屋总价款20%的违约金。”上述合同签订后，康礼乾向西昌昌平公司交纳“改扩建办证税费”84852.2元。2014年2月25日，凉山州商业银行个人消费贷款中心与康礼乾、西昌昌平公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款金额 920000元；借款期限120个月；全部贷款直接划入康礼乾指定的西昌昌平公司账户；还款方式为等额本息还款；以昌平建材市场改扩建项目商用房2栋2层B39号期房提供抵押；西昌昌平公司为康礼乾在合同项下的债务承担连带保证责任。康礼乾自2014年3月21日至2017年12月21日共计偿付借款本息275615.1元（其中本金150697.02元、利息124005.9元、罚息912.18元），之后未再偿付借款本息。2020年3月30日，凉山州商业银行向西昌昌平公司发出《关于代偿孙涛等四户按揭贷款的函》，其上记载：“康礼乾在我行办理了92万元的个人商用房按揭贷款，我行与借款人多次联系，借款人明确表示无法偿还我行贷款本息。截止2020年3月30日贷款本金764491.34元，欠息190844.99元（其中正常利息145939.53元，罚息及复利44905.46元）。”2020年4月27日，凉山州商业银行从西昌昌平公司在该行的保证金账户扣划913770.58元用于康礼乾的还款。2020年7月8日，西昌昌平公司向康礼乾邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，并保留追究违约责任的权利。2020年11月10日，西昌昌平公司与四川公达信律师事务所签订《委托代理合同》，约定因本案西昌昌平公司应向四川公达信律师事务所缴纳代理费60000元，代理费在终审判决生效后支付。 另查明，西昌昌平公司至今未为康礼乾办理案涉房屋的权属证书，康礼乾至今未向西昌昌平公司支付代偿款。 一审法院认为，西昌昌平公司与康礼乾于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。康礼乾购买案涉房屋是以向西昌昌平公司交纳首付款921250元，剩余920000元由西昌昌平公司提供担保向凉山州商业银行按揭贷款方式支付，在凉山州商业银行将贷款920000元转入西昌昌平公司账户之时，西昌昌平公司确实全额收到购房款，但康礼乾作为借款人未按《个人购房借款及担保合同》约定按时足额履行还款义务，导致作为担保人的西昌昌平公司代偿913770.58元，自此，西昌昌平公司实际收到的购房款为927479.42元（1841250元- 9130.58元），《补充协议》明确约定因康礼乾未能足额偿还借款本息，导致西昌昌平公司发生代偿情形，西昌昌平公司有权不予配合办理房屋产权手续，并有权解除商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，本案西昌昌平公司行使合同解除权的条件成就，其要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”康礼乾要求西昌昌平公司继续履行《商品房买卖合同》，但至今实际未全额支付购房款，且在西昌昌平公司代偿后至本案诉讼期间，康礼乾均未表示出向西昌昌平公司偿还代偿款的意愿，而是主张购房款已全部支付，现该院确定合同应当解除，尚未履行的，终止履行，对康礼乾要求西昌昌平公司履行办理房屋所有权证书义务并支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，合同解除后，西昌昌平公司应退还实际收到的购房款927479.42元以及收取的“改扩建办证税费”84852.2元，康礼乾应退还所购房屋。当事人双方虽未在本案中对退还款项及房屋事宜提出请求，为避免诉累，该院在本案中一并予以裁判。《补充协议》明确约定因康礼乾未能足额偿还借款本息，导致西昌昌平公司发生代偿情形，西昌昌平公司解除合同的，康礼乾应支付总房款20%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，康礼乾应支付西昌昌平公司违约金368250元（1841250元×20%），西昌昌平公司要求康礼乾支付违约金368250元，该院予以支持。西昌昌平公司要求康礼乾承担其代偿款的资金利息，系对违约责任的重复主张，对西昌昌平公司的该项诉讼请求，该院不予支持。西昌昌平公司未提供证据证明已实际支付律师费60000元，其要求康礼乾赔偿该款，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）康礼乾的全部诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）康礼乾与被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；三、原告（反诉被告）康礼乾自本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司违约金368250元；四、被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内退还康礼乾款项1012331.62元；五、原告（反诉被告）康礼乾自本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司位于西昌市；六、驳回被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述三、四项品迭后，由被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）康礼乾644081.62元。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6324元，减半收取计3162元，由康礼乾负担；反诉案件受理费3162元，由康礼乾负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为,上诉人康礼乾与被上诉人昌平公司双方之间签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人康礼乾作为借款人未按照《个人购房借款及担保合同》的约定按时足额向凉山州商业银行履行还款义务。根据凉山州商业银行向昌平公司发出的函件可知，上诉人明确表示无法偿还贷款本息。为此，凉山州商业银行从被上诉人昌平公司的保证金账户扣划913770.58元用于偿还上诉人康礼乾的贷款，且上诉人至今未偿还被上诉人代其偿还的银行贷款，因此，根据双方《补充协议》第三条第1款之④的“……若乙方从甲方代还之日起60天内仍未按时足额偿还甲方代还的所有款项（以银行扣款凭证为准），则甲方有权解除商品房买卖合同”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被上诉人昌平公司有权解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，故上诉人康礼乾关于被上诉人昌平公司不享有合同解除权的上诉理由不成立，本院不予支持。 上诉人康礼乾主张被上诉人昌平公司未在合同约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明以及房屋所有权证书构成违约。根据本案查明的事实，案涉房屋至今未取得双方购房合同约定的房屋产权证，被上诉人虽辩解是上诉人原因而未予办理产权证，但未向本院提供充分的证据予以证明，因此，被上诉人的辩解理由不成立，本院认定被上诉人昌平公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的时间内交付产权证构成违约。但本案上诉人康礼乾明确表示无法偿还凉山州商业银行的贷款，且在被上诉人代其偿还银行贷款后不按照《补充协议》归还被上诉人代偿款构成根本违约，因此，本案双方均存在违约行为，对双方主张对方承担违约责任的请求本院均不予以支持，故，上诉人康礼乾关于一审判决上诉人承担总房款20%违约金应当予以调整的上诉理由成立，本院予以支持，上诉人康礼乾关于案涉房屋未取得产权证应判令被上诉人承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人康礼乾的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初4942号民事判决； 二、解除康礼乾与西昌市昌平房地产开发有限公司于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、西昌市昌平房地产开发有限公司自收到本判决之日起十五日内退还康礼乾款项1012331.62元； 四、康礼乾自收到本判决之日起十五日内退还西昌市昌平房地产开发有限公司位于西昌市； 五、驳回康礼乾的其他诉讼请求； 六、驳回西昌市昌平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费6324.00元，减半收取3162.00元，由康礼乾负担，反诉案件受理费3162.00元，由西昌市昌平房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9486.00元，由上诉人康礼乾负担6324.00元，由西昌市昌平房地产开发有限公司负担3162.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘志涛 审 判 员 杨发蓉 审 判 员 郑 坚 二〇二一年六月二十三日 法官助理 杨 波 书 记 员 沈晓林