新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初3743号原告：路培美，女，1962年12月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：罗建涛，男，1993年2月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：伍悦瑄，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告路培美与被告罗建涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路培美的委托诉讼代理人周湘瑜，被告罗建涛的委托诉讼代理人伍悦瑄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路培美向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商铺租赁协议》；2、判令被告支付租金64,250元、暖气费712.24元，合计64,962.24元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月21日，原、被告签订《商铺租赁协议》。双方协议约定，原告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区平顶山路汇嘉园小区南区17号楼1单元3号商铺出租给被告使用，租期三年，租金90,000元每年，租期自2020年5月1日起算。因原告房屋投入装修等设施，故原、被告口头约定转让费为6万元，被告缴纳了6万元的转让费后，一直经营使用房屋，但拒绝缴纳租金，后被告于2021年1月17日在未结清租金、暖气费的情况下擅自搬离房屋。为保障原告的合法权益，请求人民法院查清事实，支持原告的诉讼请求。被告罗建涛辩称，1、被告与原告并未就转让费达成合意。2、被告并未欠付原告租金，且已腾退房屋，归还钥匙。3、被告已提前将2020年5月1日-2021年4月30日期间的1,079元物业费缴纳完毕，但被告实际使用至2020年12月31日，因此剩余4个月的360元物业费应折抵暖气费，且暖气费的使用期间也应按82天即2020年10月10日至2020年12月31日计算。2021年1月19日，被告主动向原告支付剩余273元暖气费的，原告未领取，并非被告不履行付款义务，故该部分金额对应的诉讼费应由原告自己承担。本院经审理认定事实如下：2020年4月21日，原告路培美（出租方、甲方）与被告罗建涛（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，该协议的主要内容为：1、甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区平顶山路一路汇嘉园小区南区17-1-3出租给乙方经营使用。2、租赁期为三年，自2020年5月1日至2023年4月30日止。3、房屋年租金为9万元，租金半年付一次，自协议签订之日起，乙方须向甲方一次性缴纳半年房租45,000元，以后租金以此类推。乙方在交房租提前半个月交房租，不能拖欠甲方租费。乙方不得以任何理由推诿或迟延缴纳租金及各项费用（水、电、暖气、物业等费用），否则甲方有权收回房屋使用权，不负任何法律责任。甲方收取乙方房屋租金款项后应提供相应的收据凭证。4、房屋租赁期间发生的一切费用，包括：水、电、暖气费、物业费等相关费用均由乙方承担。5、本协议自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。合同下方分别由路培美、罗建涛签名并捺手印。但路培美、罗建涛各自持有的协议略有差异，两份协议上方均有手写注明：“如果乙方不干了，由乙方向外转让，由乙方收转让费。”但两份协议下方手写备注内容略有差异，路培美持有协议下方手写备注为：“第二年如果生日好了，一次付清全年租金。乙方在租房子给甲方交付陆万元转让费（60,000元）。”罗建涛持有的协议下方手写备注为：“第二年如果生日好，一次付清全年租金。乙方在租房子给甲方陆万元。”合同签订后，罗建涛分别于2020年4月22日，通过微信向路培美转账10,000元，于2020年4月22日，通过中国工商银行向路培美账户汇入48,000元，以上付款共计58,000元。庭审中，路培美认可实际收到罗建涛付款60,000元，剩余2,000元付款系由案外人罗建英于2020年4月20日通过微信转账支付。但路培美认为60,000元付款均系用于支付店铺转让费，罗建涛认为60,000元付款系用于支付房屋租赁费。合同履行过程中，罗建涛因经营不善提出解除合同，但未取得路培美同意，后双方于2021年1月17日完成房屋交接工作。案涉房屋2020-2021年度的暖气费1,424.5元，由路培美交纳，2020年物业费1,079.5元由罗建涛缴纳。另查明，2020年9月，路培美的女婿曾代表路培美与罗建涛就转让费及房租问题进行过商议，罗建涛在录音中分别陈述：“没有，转让费我全部都给过了，哪说啥不想给了”、“对，第一年是分三个季度，第二年分两个季度，就是这样说的，再有就是转让费刚开始谈也是分三年一年两万，这是事实我没必要说谎，她说小伙子你要是困难就转让费一次交清，房租缓一缓，当时也没想那么多就一次性交完了。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后的民事纠纷案件，因此，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案系房屋租赁合同纠纷，原告路培美与被告罗建涛签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，受法律保护，对双方具有法律约束力，双方均应依据协议约定履行各自的义务。关于原告的各项诉讼请求分别能否成立，本院分析如下：一、原、被告签订的《商铺租赁协议》是否应当予以解除。本院认为，双方约定的租赁期限为2020年5月1日至2023年4月30日，但被告经营不善，中途提出解约，双方已于2021年1月17日完成了案涉房屋的交接，此时双方的协议已不再继续履行，合同目的已无法实现，且庭审中被告亦明确表示同意解除双方签订的《商铺租赁协议》，故本院对原告请求判令解除双方于2020年4月21日签订《商铺租赁协议》的诉讼请求予以支持。合同解除时间按双方完成房屋交接的日期，确定为2021年1月17日。《商铺租赁协议》解除后，如存在相互返还的物品或款项，应在本判决生效之日起十五日内予以返还，如对返还的物品难以确定或返还款项的数额难以确定的，当事人可以另案起诉。二、关于原告主张的租金64,250元、暖气费712.24元分别是否应当予以支持的问题。本院认为，双方协议约定的租金标准为90,000元/年，被告承租案涉商铺的时间为2020年5月1日，完成房屋交接的时间为2021年1月17日，被告应当支付在此期间产生的租金64,356.16元（90,000元÷365天×261天），但原告实际主张64,250元，原告的计算方式系原告对自己诉讼权利进行的处分，不违反法律规定，故本院依据原告实际主张，确认2020年5月1日至2021年1月17日期间的租金为64,250元。因原、被告对被告已付60,000元款项用途存在争议，对该款项用途，本院认为，虽然原、被告分别持有的《商铺租赁协议》下方手写备注内容略有差异，即路培美持有协议下方手写备注为：“第二年如果生日好了，一次付清全年租金。乙方在租房子给甲方交付陆万元转让费（60,000元）。”罗建涛持有协议下方备注为：“第二年如果生日好，一次付清全年租金。乙方在租房子给甲方陆万元。”但该两处手写备注内容，均可以体现出原、被告已就房租外再由被告支付原告60,000元达成合意，再结合，原告提交的录音证据中，被告明确自认“没有，转让费我全部都给过了，哪说啥不想给了”、“对，第一年是分三个季度，第二年分两个季度，就是这样说的，再有就是转让费刚开始谈也是分三年一年两万，这是事实我没必要说谎，她说小伙子你要是困难就转让费一次交情，房租缓一缓，当时也没想那么多就一次性交完了。”可以认定，被告已支付的60,000元系用于支付双方约定的转让费。关于已付房屋租赁转让费60,000元在本案中是否应当用于冲抵租金的问题，本院认为，转让费如何处理本应属于《商铺租赁协议》解除后，双方协商如何相互返还财产的问题，但鉴于原、被告双方一致同意将多支付的转让费用于冲抵租金，为避免当事人诉累，解约司法成本，本院就转让费冲抵租金事宜在本案中一并处理。本院认为，房屋租赁转让费一般指房屋对外出租或转租时，房东或承租人向承租人或次承租人收取的除房租之外的其他费用，影响房屋租赁转让费的因素包括但不限于装修费用、租约年限、附属物费用及其他费用，且多与房屋所处地理位置相关。本案中，鉴于原、被告双方约定的租期为2020年5月1日至2023年4月30日，而被告实际使用的时间不足1年，但双方提前解除租赁协议系因被告自身原因导致，且承租房屋时是否应支付转让费系能够预见到的商业风险，本院从鼓励交易和诚实信用的原则出发，将承租期内被告应支付的转让费确定为20,000元，被告多交纳的40,000元经双方同意后，应用于冲抵租金，故本院对原告请求判令被告支付租金64,250元的诉讼请求，按照24,250元（64,250元-40,000元）予以支持。关于原告主张的暖气费，双方在协议中约定：“房屋租赁期间发生的一切费用，包括：水、电、暖气费、物业费等相关费用均由乙方承担。”因此，被告承租期内产生的暖气费应当由被告承担，依据原告提交的供暖费收据显示，2020-2021年度的暖气费为1,424.5元，根据《乌鲁木齐市城市热力管理条例》第二十五条的规定，乌鲁木齐市供热期为当年10月10日至次年4月10日，采暖期共计6个月，据此条例计算2020年5月1日至2021年1月17日被告使用案涉房屋期内，共产生暖气费767.65元【1,424.5元÷6个月×3个月（2020年10月10日至2021年1月10日）＋1,424.5元÷6个月÷30天×7天（2021年1月11日至2021年1月17日）】，但原告实际主张712.24元，故本院对原告请求判令被告支付暖气费712.24元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条规定，判决如下：一、原告路培美与被告罗建涛签订的《商铺租赁协议》于2021年1月17日解除；二、被告罗建涛支付原告路培美2020年5月1日至2021年1月17日租金24,250元；三、被告罗建涛支付原告路培美2020年5月1日至2021年1月17日暖气费712.24元。以上被告罗建涛应付原告路培美款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的64,962.24元，实际给付标的24,962.24元，占诉讼标的38.43%。本案受理费712.03元（原告已预交），由原告路培美负担61.57%即438.4元，由被告罗建涛负担38.43%即273.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 阳二〇二一年六月四日书记员 王小燕