辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1509号上诉人（原审原告）：洪妮娜，女，汉族，1991年1月27日生，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：杨秀枫，辽宁盛税律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街19号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司职员。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司职员。上诉人洪妮娜因与被上诉人抚顺德创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人洪妮娜委托诉讼代理人杨秀枫、被上诉人抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪妮娜上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初269号民事判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。（上诉人原审诉讼请求与原审判决差额为45400-19977=25423元）。事实和理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院向上诉人送达了（2021）辽0411民初269号民事判决。上诉人认为，该判决认定事实、适用法律存在错误，应予撤销。第一，依照物权法及《物业管理条例》的规定，依法成立的业主委员会，有权代表业主处理与物业相关的事宜，不需要由每一位业主对某具体事项再为业委会单独出具授权委托。即便认为需要授权委托，各业主作为被代理人，也有权随时追认业委会的代理行为有效。而根据上诉人原审提供的证据及贵院及顺城法院此前的生效判决，均可知远洋城业委会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利。同时，被上诉人在该次会议上亦明确答复尽快办理产权登记，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，该承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而非对业主委员会或与会业主代表作出的承诺。而该承诺作为同意履行办证义务的意思表示，依法亦构成诉讼时效的中断。此外，本案是诸多小区业主起诉要求抚顺德创置业有限公司给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且被上诉人为持续性违约，因此上诉人的诉请未超过诉讼时效。第二，原审法院与贵院在此前大量同类生效判决中，均全额支持了原审原告诉讼请求，原审法院在本案中明显违反了“类案同判”原则，请二审法院及时纠正错案，维护两级法院既有同类生效判决的权威。抚顺德创置业有限公司辩称：一审认定事实清楚，应予维持原判。上诉人所称的会议记录并无上诉人签字及被上诉人盖章，同时也没有业主大会决议授权业主委员会代表上述人向被上诉人主张权利，因此上诉人主张无效。二、关于同案同判，每个案件客观事实不是完全相同，不存在同案不同判的情况，此点在省法院再审裁定中已明确。洪妮娜向一审法院起诉请求：1、判令抚顺德创置业有限公司立即给付其迟延办理产权证违约金合计45400元；2、诉讼费抚顺德创置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年11月17日，洪妮娜与抚顺德创置业有限公司签订商品房买卖合同，约定洪妮娜购买抚顺德创置业有限公司开发的位于顺城区房屋，建筑面积88.91平方米，总房款322217元。合同第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将房屋出卖人应当在商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按以下方式处理：双方约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过365日买受人仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。双方同时又签订了补充协议，协议对合同的十五条作了补充约定：因买受人未按本合同约定和政府相关要求提供相关资料和及时缴纳相关费用导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担合同第15条项下的违约责任。以向银行贷款方式支付部分房价款的买受人，需积极配合银行及时办理房屋所有权证，因买受人原因不配合办理的，由买受人自行承担一切责任。合同签订后，洪妮娜按照约定支付购房款，抚顺德创置业有限公司按约定向洪妮娜交付房屋。2020年8月26日，洪妮娜提起起诉，经调解未果。一审法院认为：本案洪妮娜与抚顺德创置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。抚顺德创置业有限公司未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向洪妮娜支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案洪妮娜与抚顺德创置业有限公司在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，洪妮娜应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。洪妮娜于2020年8月26日提起起诉，并在庭审中提交业主委员会会议记录、人民网地方政府留言板网页截图，但上述材料并非其本人向抚顺德创置业有限公司主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故一审法院认为洪妮娜要求抚顺德创置业有限公司给付2017年8月26日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，不予支持。又，洪妮娜向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非抚顺德创置业有限公司所称其收到传票及诉状之日，故一审法院对抚顺德创置业有限公司此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非抚顺德创置业有限公司所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对抚顺德创置业有限公司此项辩称理由一审法院不予采信。抚顺德创置业有限公司提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知洪妮娜办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，洪妮娜无法对案涉房屋充分享有物权。抚顺德创置业有限公司以洪妮娜一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对抚顺德创置业有限公司此项辩称理由一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付洪妮娜逾期办证违约金19977元；二、驳回洪妮娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935元，减半收取468元，由抚顺德创置业有限公司承担150元，由洪妮娜承担318元。本院二审期间,当事人未提交新的证据。本院经审理确认一审法院认定事实。本院认为，洪妮娜是远洋城业主，其提交的证据可证明其他业主曾向德创置业或其他部门主张逾期办理产权证的违约金，但这些证据的证明力，已经生效判决认定“提交的证据并非其本人向抚顺德创置业有限公司主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利”，且无证据证明是代理或者代表洪妮娜主张权利，因此，上述证据不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形。原审法院对此认定正确，应予支持。上诉人以《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定作为物业委员会当然有权代表业主主张逾期办证依据不足，不予采纳。综上所述，洪妮娜的上诉理由依据不充分，上诉请求不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元,由洪妮娜承担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月十八日书记员  袁霁宇