湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异168号 异议人（案外人）：朱芷琳，女，1980年1月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 异议人（案外人）：陈天强，男，1978年11月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 申请执行人：李磊，男，1982年6月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：黎逢洲，男，1975年9月2日出生，汉族，湖北省通城县人，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请执行人李磊与被执行人黎逢洲民间借贷纠纷一案中，异议人朱芷琳、陈天强向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人朱芷琳、陈天强请求：请求裁定中止对位于郴州市北湖区××街道西子山庄（四期）7栋三单元1006室，产权证号为湘（2019）北湖不动产权第0××2号的强制执行，并解除对该房屋的查封、拍卖。事实和理由：1.两异议人朱芷琳、陈天强与黎逢洲、曾玲英签订了合法有效的房屋买卖合同，并支付了购房款105万元。黎逢洲于2014年5月10日至2017年4月15日期间，因生意周转需要先后向朱爱英、朱芷琳借款总计224万元，其中向朱芷琳借款105万元，黎逢洲因无力偿还，于2019年1月24日签订《还款计划》，同时在当天由黎逢洲、曾玲英夫妻与朱芷琳、陈天强夫妻签订《房地产买卖合同》，约定以远超当时的市场价105万元出借款作为购房款，由黎逢洲、曾玲英将西子山庄7栋三单元1006室，产权证号：湘（2019）北湖不动产权第0××2号房转让给朱芷琳、陈天强。2.两异议人朱芷琳、陈天强在法院查封前已合法占有该房屋。合同签订后，朱芷琳、陈天强即开始使用该房,并在原装修的基本上进行加装修和改装修，并购买了家电、家俱、床上用品、日常生活用品等，为此花费十多万元。同时占有、居住、使用该房至今，期间所有水电费、物业费等均由两异议人支付，水电、物业登记也是两异议人的名字。而李磊抵押、法院查封均在两异议人购房之后。3.非因朱芷琳、陈天强自身原因未办理过户登记。在商谈办理过户过程中，黎逢洲又借口办理过户手续要相关费用，于2018年11月25日又向朱芷琳借款6万元用于办理过户。之后，黎逢洲又以种种借口说要推迟过户，并称因银行除还清按揭尾款以外，还另有一笔贷款未偿还，要偿还后才能过户。两异议人为此催促了无数次，现在终于知晓不能过户的原因：-是被抵押；二是被法院查封了。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上法律规定，为此特请求法院终止对本案所涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封、拍卖，切实保护异议人的合法权益。 申请执行人李磊辩称：一、本案不能认定被答辩人在法院查封前已签订购房合同，购房款已支付完毕。被答辩人与黎逢洲之间不存在债权债务关系。首先，（2020）湘1026民初38号民事判决书的当事人是案外人朱爱英，法院没有认定被答辩人与黎逢洲之间存在借贷关系。其次，仅凭案外人朱爱英的一份书面声明并不能证明黎逢洲向被答辩人借款105万元，未能体现双方就借款事宜达成过意思合意并履行。且确认书中也明确所借出的款项虽部分来自亲属，但均是以朱爱英的名义借给黎逢洲的，与被答辩人没有关系。另外黎逢洲的还款计划也是写给朱爱英的，其约定交付房产抵债针对的对象也应是朱爱英，黎逢洲本人有多套房屋，计划中并没有明确是要过户的房屋就是本案争议房屋，整个计划中黎逢洲没有认可其有向朱芷琳借款并愿意交付房屋抵债的意思表示，被答辩人已支付全部购房款的主张不能成立。最后，被答辩人提交的购房合同并没有经过网签登记备案或公证机关公证，不排除有事后另签的可能，在无其它证据予以佐证的情况下不能以此认定是查封前签订的。综上，被答辩人没有在法院查封前以签订购房合同并付清购房款。二、异议人提出的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条，不能排除执行。被答辩人朱芷琳、陈天强在法院首次查封前并未合法占有该房屋。根据答辩人提交的郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初782号民事裁定书、（2019）湘1003执保168号协助执行通知书及送达回证证实，本案争议房屋郴州市北湖区××街道西子山庄（四期）7栋三单元1006室早在2019年4月4日便被郴州市苏仙区人民法院首查封。而被答辩人朱芷琳提供的证据中，从其与被执行人黎逢洲的微信聊天记录可以看出，本案争议房屋是由黎逢洲出钱请人装修的，在2019年暑假装修工作还未完成。另外，被答辩人签订的西子山庄物业管理协议、物业费的缴纳、电费缴纳、燃气管道安装以及家具的购置均发生在2019年7月份之后。由此可见，被答辩人是在2019年7月份之后才实际占有入住该房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，不能排除执行。三、答辩人是本案争议房屋的抵押权人，办理了抵押登记，被答辩人不能对抗其享有的优先受偿权。本案争议房屋一直登记在被执行人黎逢洲名下，且在2019年2月2日答辩人就办理抵押登记，对争议房屋享有优先的受偿权。不论被答辩人的购房合同是何时签订的，购房款是否付清，被答辩人对本案争议房屋都不享有任何物权，不能对抗答辩人的抵押权。综上所述，被答辩人既未在法院查封前合法占有本案争议房屋，亦未能提交有效的证据证明其已支付全部价款，因自身过错未及时办理网签和产权登记，其异议申请不能排除本案的执行，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的执行异议，依法继续执行湘（2019）北湖不动产权第0××2号房屋，以维护答辩人的合法权益。 本院查明：（一）李磊与黎逢洲民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，同年6月9日作出（2020）湘1002民初2246号民事判决，被告黎逢洲于本判决生效之日起十日内偿还原告李磊借款本金1450000元，并支付原告李磊利息69600元，合计1519600元（利息以本金1450000元为基数，按月利率0.8%从2019年12月1日起暂计算至2020年5月31日共六个月，之后利息按该标准继续计算至借款本金付清之日止）。上述判决生效后，李磊向本院申请强制执行。本院立案后，于2020年7月28日作出（2020）湘1002执2710号执行裁定，冻结、划拨被执行人黎逢洲的银行存款1546526元［其中民事判决书确定的借款本金1450000元，利息69600元（利息以本金1450000元为基数，按月利率0.8%，从2019年12月1日起暂计算至2020年5月31日共六个月，之后利息按该标准继续计算至借款本金付清之日止），案件受理费9238元，执行费17688元］，或查封、扣押其相应价值的财产。2020年8月17日，本院向郴州市不动产登记中心下达（2020）湘1002执2710号协助执行通知书：查封被执行人黎逢洲名下所有的位于××路××栋××，产权证号：××、711001856，查封期限为三年，从2020年8月17日至2023年8月16日止；查封被执行人黎逢洲名下所有的位于郴州市××路××号××期××栋××，产权证号：湘（2019）北湖不动产权第0××2号，查封期限为三年，从2020年8月17日至2023年8月16日止。 （二）2009年1月24日，黎逢洲向朱爱英出具《还款计划》：因公司经营借朱爱英女士借款一次性无法归还，现结合自身实际情况，列出如下还款计划：1.2019年春节前存给朱姨60000.00元整；（临时周转借款没有写借据）2.2019年2月29日前归还朱姨侄女朱芷琳房屋装修款30000.00元；3.2019年6月底，选购20万左右车一台或归还5-10万现金；4.2019年12月底，选购20万左右车一台或归还5-10万现金；5.2020年3月底，归还5-10万；6.2020年9月底，归还5-10万或选购20万车一台；7.2020年11月底，归还5-10万或选购20万车一台；8.2020年12月底，交付房产过户证件抵还借款105万元及2019年至2020年11月底前的实际还款所剩余年底全部还清。 （三）2019年1月24日，黎逢洲、曾玲英（甲方）与朱芷琳、陈天强（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将郴州市北湖区××街道西子山庄（四期）7栋三单元1006号房屋（建筑面积139.35㎡）转让给乙方；该房地产交易（含装修费）总金额为玖拾捌万元整（￥980000.00），该房配套（编号Ｃ2-42）的地下车位为柒万元整（￥70000.00）捆绑转卖，共计交易总金额为壹佰零伍万元整（￥1050000.00）；签订买卖合同当天，乙方向甲方支付购房和购车位全款；双方约定在2019年12月31日前必须办理好房子相关的全部过户手续。合同签订后，朱芷琳、陈天强于2019年7月开始入住该房屋。 （四）2019年12月4日，朱爱英出具《债权债务确认书》载明：“确认人朱爱英对于以朱爱英名义自2014年5月10日到2017年4月15日陆续出借给黎逢洲款项，总计224万元，对其中债权份额确认如下：1.因确认人朱爱英与黎逢洲是很好的朋友关系，且黎逢洲一直在做生意并需要资金周转，同时黎逢洲同意按月利率20支付利息，为赚取一点利息，且黎逢洲也确实需要资金周转，便会同亲属将款项以朱爱英的名义出借给黎逢洲。2.在以朱爱英名义出借给黎逢洲的出借款中，其中105万元债权属朱爱英亲侄女朱芷琳所有，实际出借人为朱芷琳（身份证：431026198001××××）。利息是黎逢洲支付给朱爱英后，再由朱爱英支付给哥哥朱忠义。3.在将相应款项224万元陆续出借给黎逢洲时，确认人朱爱英也明确告诉黎逢洲，这些出借款绝大部分都是亲属的，其中朱芷琳有105万元”。该《债权债务确认书》有朱爱英签名，无其他相关人员签名。 （五）2020年2月28日，湖南省汝城县人民法院作出（2020）湘1026民初38号民事判决，由被告黎逢洲、曾玲英共同偿还原告朱爱英借款本金1190000元及利息（利息按月利率2%从2018年2月1日计算至借款本金偿还之日止），此款限判决生效后十日内付清。 （六）2021年2月2日，本院发布《查封公告》：申请执行人李磊与被执行人黎逢洲民间借贷合同纠纷一案，本院依据（2020）湘1002执2710号执行裁定书，于2020年8月17日查封了被执行人黎逢洲的如下财产：黎逢洲、曾玲英共同共有的位于郴州市××路××号××期××栋××［产权证号：湘（2019）北湖不动产权第0××2号］。上述财产已由相关部门协助本院登记查封，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。现责令被执行人黎逢洲、曾玲英及其他房屋占有人自本公告张贴或送达之日起15日内履行（2020）湘1002民初2246号民事判决书的义务，逾期未履行，本院将依法对被查封的上述财产进行拍卖变更处置，如不予配合，本院将对上述房屋强制开启进行现场勘查。 （七）2019年2月3日，郴州市国土资源局向李磊核发的《不动产登记证明》［湘（2019）北湖不动产证明第0××5号］载明：证明权利或事项抵押权登记；权利人李磊；义务人黎逢洲、曾玲英；坐落郴州市××路××号××期××栋××；其他1.不动产权证书号：湘（2019）北湖不动产权第0××2号2.抵押方式：一般抵押3.被担保主债权数额：80万元4.债务人：黎逢洲5.债务履行期限：从2019年2月2日至2020年1月31日止。 本院认为，本案系执行标的异议。本案的焦点是，朱芷琳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，朱芷琳、陈天强在本院查封前与黎逢洲、曾玲英于2019年1月24日签订了《房地产买卖合同》，黎逢洲当天在向朱爱英出具的《还款计划》中承诺2020年12月底交付房产过户证件抵还借款105万元，朱爱英在《债权债务确认书》中确认其借给可确黎逢洲的出借款中有105万元债权属于朱芷琳所有，可确认朱芷琳、陈天强按照约定支付了全部价款。之后，黎逢洲、曾玲英按照约定将案涉房屋交付朱芷琳、陈天强占有使用。但是，因黎逢洲在2019年2月3日又将案涉房屋抵押给李磊，并办理了抵押权登记，而李磊又是申请执行人，故朱芷琳、陈天强要求中止对位于郴州市北湖区××街道西子山庄（四期）7栋三单元1006室，产权证号为湘（2019）北湖不动产权第0××2号的强制执行，并解除对该房屋的查封、拍卖的异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回朱芷琳、陈天强的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  李岳春 二〇二一年六月二十二日 法官助理何扬辉 书记员戴玲玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。