吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终489号上诉人（原审原告）：北京蓝景中天咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路。法定代表人：高晓东。被上诉人（原审被告）：通化格林商贸有限公司，住所地吉林省通化市新华大街1151号。法定代表人：王斐，经理。委托诉讼代理人：高光，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。上诉人北京蓝景中天咨询有限公司（简称中天公司）因与被上诉人通化格林商贸有限公司（简称格林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：1.撤销通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初233号民事判决书，依法改判；2.二审诉讼费由格林公司承担。事实和理由：（一）中天公司认同一审法院认定的如下事实，中天公司与格林公司于2019年9月1日签订了坐落于吉林省通化市东昌区新华大街1151号的房屋租赁合同。租赁期限自2019年9月1日2020年8月31日，租赁期为一年。该房屋每月租金为27,149.60元，租金按半年结算，押金为30000元。中天公司于2019年9月10日由公司一般账户向格林公司交付押金及上半年房租，支付金额为192,897.60元、于2020年1月17日由公司一般户向格林公司交付下半年房租，支付金额为162,897.60元。（二）中天公司不认同一审法院认定的如下事实1.中天公司仍占有房屋至10月中旬（原判决第三页第二自然段）。一审法院除了两个证人的证言外，再无其他证据支持。事实上，为了房东（格林公司）能够及时将房屋租出，减少空房期，合同第十一条专门就续租问题做了约定，具体内容为“乙方（中天公司）如需续租，应提前一个月通知甲方（格林公司），甲乙双方应在本合同期满前一个月内续签”。按照合同约定，我方如有续租意愿，应在7月31日之前向格林公司提出续签。我方并未提出续租，按照正常的商业逻辑，格林公司不可能不联系中天公司，并要求确认是否续租及签订书面合同。否则，格林公司将会因未能及时联系潜在租房客户遭受空房期经济损失。因此，我们认为一审法院完全不顾正常的商业逻辑，仅凭两个格林公司指定的证人证言，就证明我方占有房屋至2020年10月中旬，是不合符事实的。2.中天公司主张房屋在2020年8月31日已腾空。事实上，我方从未在一审审判期间提出过上述主张，请二审法院调阅一审庭审记录。一审法院以我方主张8月31日已腾空房屋但不能提供证据支持，认定我方承担没有举证的不利后果，完全是不合理的。（三）新证据可以证明格林公司已确认在2020年8月31日收回了房屋，并做出过安排财务退还押金的决定。2020年12月5日，中天公司监事李静静与格林公司法定代表人王斐电话沟通了退还三万元押金事宜。王斐在电话中明确表示：“这个钱吧（押金）已经给会计了，但是你们欠会计钱，这个事情你们找会计，这个钱已经拨给会计了”。新证据可以证明：第一、格林公司确实在合同期满后，不再将房屋租给中天公司；第二、格林公司已经安排了退还押金，而非一审法院认定的抵扣“逾期腾房占有使用费”；第三、中天公司未能收到押金，是因为格林公司会计私自截留。综上所述，原判决认定事实不清。特向贵院上诉，希望贵院维护法律尊严，节约司法资源的立场采纳相关意见，支持中天公司的上诉请求。格林公司辩称，一、中天公司上诉请求无事实和法律依据。双方于2019年9月1日签订了房屋租赁合同，期限一年。按约定中天公司应于2020年8月31日将租赁房屋腾空给格林公司。在一审庭审中，中天公司的二名员工向法院证实，中天公司之所以没有按照约定腾空租赁房屋的原因是做善后工作，直到2020年10月中旬才彻底腾空该租赁房屋。二、中天公司在上诉状中提出所谓的新证据，事实与理由完全是错误的。理由一：中天公司在上诉状中承认，格林商贸确实在合同期满后不再将房屋租给中天公司，那么中天公司就应该按照约定按期腾空租赁房屋。在一审法庭庭审中，中天公司也自认了在合同到期后并没有做交接工作，中天公司之所以没有按照约定时间将该租赁房屋腾空的原因是做善后工作，属于中天公司单方面行为，直到2020年10月中旬才彻底腾空该租赁房屋。中天公司共计多占用该租赁房屋45天，合计人民币40,727.40元。格林公司法定代表人王斐与中天公司监事李静静的谈话，其目的是抵押金3万元根本不够抵顶中天公司多占用45天的费用，所以中天公司的房屋抵押金理应不予返还。理由二：格林公司法定代表人王斐说钱给会计了，是因为该会计在公司工作多年，不论是正常工作上的资金往来，还是个人之间的情分，都是正常现象，并不能认为是给会计钱了就是同意退还房屋抵押金，二者不能混同。理由三：中天公司未能收到押金，是因为中天公司没有按照合同约定如期腾空房屋而产生的“逾期腾房占有使用费”，至于中天公司与格林公司会计之间的经济纠纷与该抵押金毫无关联。因此，两者不具有关联性。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回中天公司上诉请求。中天公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法责令格林公司退还办公职场租赁押金30,000.00元；2.请求人民法院依法责令格林公司赔偿提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、差旅费等；3、本案一切诉讼费由格林公司承担。一审法院认定事实：2019年9月1日格林商贸（甲方）与中天咨询（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁甲方的房屋坐落于通化市东昌区新华大街1151号共一套。乙方租赁用途为商业用途。租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，租赁期为一年。该房屋每月租金为27,149.60元，租金按半年结算，乙方向甲方支付人民币30,000.00元作为押金。押金为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等使用费用的保证等。合同签订后，格林公司按合同约定将案涉房屋交付给中天公司使用，中天公司亦按合同约定向格林公司支付租金，并于2019年9月20日向格林公司支付30,000.00元作为押金。另查明，案涉房屋租赁合同履行期限届满后，中天公司仍占有房屋至2020年10月中旬腾空。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行，合同履行期限届满日为2020年8月31日，该合同的权利义务已经终止，承租人中天公司继续占有使用案涉房屋已无合法依据，其应当返还租赁物给格林公司，未按期腾迁，给出租人格林公司造成损失，应承担逾期腾房占有使用费。该使用费参照租金标准计算为40,724.40元=27,149.60元/月∶30日×45日。租赁合同押金功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；为了担保承租人不拖欠租金、水电费、卫生费、物业费等费用。合同双方约定：押金为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等使用费用的保证。中天公司作为承租人对其主张的案涉房屋租赁合同履行期限届满日2020年8月31日已将房屋腾空交付给格林公司负有举证责任，但其未提供任何证据证明，而其押金不足以抵扣其应承担的逾期腾房占有使用费，故对中天公司要求格林公司返还租赁押金30,000.00元，该院不予支持。中天公司主张格林公司赔偿其提起诉讼而产生的一切损失，因格林公司未违约，且中天公司未提供任何证据证明其损失项目及金额，该院无法支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：驳回北京蓝景中天咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费275.00元，由北京蓝景中天咨询有限公司负担。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，格林公司（甲方）与中天咨询（乙方）签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自权利及义务。该合同第五条约定“押金不充抵末期房租，合同期满后，甲乙双方结清全部费用，办理房屋移交手续当日，甲方应将所收押金无息返还给乙方。在甲方没有违约行为和其他过错的前提下，甲方有权根据因乙方违约而造成的损失扣除押金相应部分，押金未扣除的剩余部分，在合同期满后，办理房屋移交手续当日，甲方应将押金剩余部分无息返还给乙方。”该约定明确格林公司有权根据因中天咨询违约而造成损失扣除押金相应部分，且办理房屋移交手续当日格林公司将剩余押金无息返还中天咨询。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”具体到本案中，中天咨询负有租赁期满后将租赁物返还格林公司之义务。因中天咨询自认在合同期满后并未与格林公司办理移交手续，且未将自己的办公家具、电脑等办公用品搬出租赁场所后将租赁房屋交还格林公司，故应认定中天咨询在合同到期后仍占有租赁房屋。虽然双方认可租赁合同到期后已解除，但合同解除与承租人是否仍占有租赁物具有不同含义，承租人租赁期满后仍占有租赁物的，出租人可向承租人主张占有期间相应费用。中天咨询提出其与格林公司王斐通话录音可以证明格林公司已安排退还押金，只是因会计私自截留未收到的主张。中天公司主张所依据的录音内容仅为双方通话过程中一个片段，从完整的录音材料分析，双方虽谈到了关于押金退还的事宜，但是无法认定双方关于押金返还、房屋交接、是否扣除其他费用等事项均达成合议后，由格林公司返还押金的事实。双方在租赁合同期满前未对是否续租进行协商，因双方在合同中已明确约定押金在办理移交时扣除违约后予以返还，中天咨询合同期满后未办理移交并继续占有租赁物，对合同期满后占有租赁物期间所产生的费用，应由中天咨询负担。格林公司享有以押金抵扣中天咨询合同期满后仍占有租赁房屋所产生的费用的权利。综上所述，北京蓝景中天咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由北京蓝景中天咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王文立审判员 杨海山审判员 赵慧颖二〇二一年六月二十九日书记员 孙 萌