黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3880号上诉人(原审原告、案外人)甘玉华，女，1965年8月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。上诉人(原审原告、案外人)陈福兰，女，1962年2月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。二上诉人委托诉讼代理人：赵明，阿城区通城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：哈尔滨市金通小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市经开区南岗集中区长江路368号903室。法定代表人：张玉涛，总经理。委托诉讼代理人，张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：付秀丽，女，1965年7月30日出生，满族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。原审第三人（被执行人）：郗振彪，男，1961年12月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。上诉人甘玉华、陈福兰因与被上诉人哈尔滨市金通小额贷款有限责任公司（以下简称金通贷款公司），原审第三人付秀丽、郗振彪执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘玉华、陈福兰上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16099号民事判决书；2.确认甘玉华、陈福兰与付秀丽、郝振彪签订的房屋转让协议有效，交易房屋产权归甘玉华、陈福兰所有；3.请求解除对山东省荣成市XX小区XX号楼门市X号（房产证号：荣房权证XX第××，建筑面积145.97平方米）房屋的查封，停止对该房产的执行；4.一、二审诉讼费由金通贷款公司承担。事实和理由：一、一审关于“甘玉华、陈福兰对于异议房屋有贷款情况是明知的，未能办理过户登记，系甘玉华、陈福兰自身原因”的事实认定错误，不能过户并非甘玉华、陈福兰原因，亦不能因此认定为甘玉华、陈福兰存在过错。其一，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。上述规定的有合理的客观理由即为非因买受人自身原因未办理过户登记的认定。结合本案，首先，抵押房屋的出售并非我国明文禁止出售或限制出售，是否出售为出卖人、买受人当然权利，亦受合同法、物权法的同样保护，故买卖抵押房屋，过户条件未成就前，买受人当然并不存在过错，亦不存在自身原因。其次，在日常生活中抵押房屋的买卖大量存在，只要抵押人按照合同约定进行解押，并不影响双方的买卖，亦不影响双方对过户主张的权利积极行使。此外，《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。不仅重申了抵押物买卖、过户的合同效力，而且还说明了抵押物转让的物权效力，但一审以存在抵押的房屋转让不能过户进而认定系甘玉华、陈福兰原因明显缺乏事实依据。此外，房屋存在抵押是一种事实状态，而非他人的主观过错，亦非买受人所能控制的客观障碍，本案中，由于出卖人未消除抵押权，尚不具备办理产权过户手续的条件，也就并不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。与此同时，根据甘玉华、陈福兰与付秀丽、郝振彪所签订的房屋转让协议中约定，贷款期限到2021年，即2021年该房屋满足过户条件。故买受人买卖存在抵押贷款的房屋，在条件未成就前不能过户，并不能认定为系买受人自身原因，故一审上述事实认定错误。二、一审关于“以物抵债并不足享有排除执行的民事权利”的法律适用错误，其无事实依据、亦无法律依据。我国并非判例法国家，一审以最高人民法院（2017）最高法民申1769号中的审判内容作为本案定案依据有失根据。即使主张“同案同判的原则”，也有其他判决支持以房抵债协议予以排除执行的案例。故若以上判决相互适用，则必然导致法律适用冲突。本案法律适用应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。同时，本案虽是以物抵债所产生的权利义务关系，但以物抵债的债权人、债务人是通过双方的抵债、买卖之间的意思表示转化进而缔约，并签订真实、合法有效的房屋买卖合同，符合买受人的所有要件，受上述法律规定的保护。甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪通过房屋租赁形式对案涉房屋进行占有使用及收益，甘玉华、陈福兰也已按照双方的房屋转让协议当中约定的价款支付方式如约履行及清算，并退还欠条，已经支付全部价款，此外，办理房屋过户登记手续亦非因买受人原因未能办理过户，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因此，本案甘玉华、陈福兰享有足以排除执行的民事权利。甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪签订房屋买卖协议之后甘玉华、陈福兰多次找到了付秀丽、郗振彪要求过户，付秀丽、郗振彪主张通过中介购买的案涉房屋，中介正在办理变更登记过程中，导致甘玉华、陈福兰无法过户也无法提前还清银行的贷款。这是不能办理不动产权变更登记的主要原因，并不是甘玉华、陈福兰自身原因没有过户。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持甘玉华、陈福兰请求事项。金通贷款公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，甘玉华、陈福兰存在过错。甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪签订的《房屋转让协议》中载明异议房产为贷款购买，并对后续还款进行了约定，说明甘玉华、陈福兰明知案涉房产是贷款买房，其未办理过户登记，系自身原因，其存在过错。一审法院认定甘玉华、陈福兰未办理过户登记系自身原因正确。其次，该《房屋转让协议》于2017年3月16日签订，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。从中可知作为案涉房产抵押人付秀丽、郗振彪没有通知抵押权人贷款银行房产转让，其转让行为无效，甘玉华、陈福兰并未取得案涉房屋所有权，该协议并不能产生物权效力。退一讲，即使按照甘玉华、陈福兰说法适用《中华人民共和国民法典》四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，甘玉华、陈福兰也只是断章取义，因为《中华人民共和国民法典》四百零六条第一款后续及第二款明确写明“当事人另有约定的，按照其约定。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”本案抵押人付秀丽、郗振彪与银行签订抵押协议中已经明确约定不经银行同意不得转让抵押房产；抵押人转让抵押房产时也未通知银行其转让行为。根据《中华人民共和国民法典》四百零六条规定，可知该转让行为不产生物权效力。再次，甘玉华、陈福兰称之所以签订以房抵债协议，是基于甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪存在债权债务关系，即付秀丽、郗振彪拖欠甘玉华、陈福兰纸箱款111.2万元无法归还，于是约定将案涉房屋作价120万元，归还拖欠纸箱款111.2万元，余款8.8万元再用纸箱款折抵。但是本案甘玉华、陈福兰没有任何证据可以证明甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪双方存在债权债务的关系。第一、甘玉华、陈福兰提供的送货单、出库单等证据均表明纸箱出卖人为哈尔滨市兰华纸制品有限责任公司（以下简称兰华公司），付秀丽、郗振彪也在开庭中承认是欠兰华公司纸箱款。虽然甘玉华、陈福兰是该公司的经营者和股东，但兰华公司是独立法人，根据法律规定法人财产是独立的，其财产并不直接归属于股东或经营者。付秀丽、郗振彪欠兰华公司纸箱款，并不等于就欠甘玉华、陈福兰的，这是两个不同的法律关系，不能混为一谈；第二、甘玉华、陈福兰所提供的用于证明付秀丽、郗振彪存在欠兰华公司纸箱款120万元的证据，其记载的数额与要证明的数额有明显差异，出库单与送货单无一条可以相互对应，也没有任何证据可以证明付秀丽、郗振彪收到过纸箱，甘玉华、陈福兰提供的证据根本无法形成一个完整的证据链，证明甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪存在买卖纸箱的法律关系；第三、唯一能证明甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪存在债权债务关系的欠条还是复印件，作为该欠条的当事人双方，甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪均无法拿出原件，无法确定该欠条的真实性，该欠条不能作为定案的依据。根据以上几点，结合甘玉华、陈福兰明知案涉房屋为贷款购买不能过户，还与付秀丽、郗振彪签订以房抵债协议，签订以房抵债协议时（2017年3月6日签订）又是金通贷款公司与付秀丽、郗振彪借款合同纠纷案件审理期间（2017年4月28日作出判决），不排除存在恶意串通的可能。最后，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。一审法院认定以房抵债关系的房屋未完成不动产法定登记，不享有优先于其他债权的利益正确。郝振彪述称，甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪之间是存在债务关系的，2017年签了转让合同，甘玉华、陈福兰跟郗振彪主张办理过户，因为2010年付秀丽、郗振彪通过中介买房子的时候通过中介办理房产证，但2017年付秀丽、郗振彪卖房子时，中介告诉付秀丽、郗振彪该房屋没有房产证。甘玉华一直在催郗振彪办理房产证，没有过户的原因是郗振彪造成的，但是没有办理房产证的原因是中介公司工作人员XXX造成的。付秀丽未到庭亦未提交书面陈述意见。甘玉华、陈福兰向一审法院起诉请求：1.确认甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪签订的房屋转让协议有效，交易房屋产权归甘玉华、陈福兰；2.解除对山东省荣成市XX小区XX号楼门市X号（房产证号：荣房权证XX第××号），建筑面积145.97平方米房屋的查封，停止对该房产的执行；3.案件受理费由金通贷款公司承担。一审法院认定事实：一审法院在执行金通贷款公司与付秀丽、郗振彪、案外人黑龙江XX公司、黑龙江XXX公司、黑龙江XXXX公司、刘XX、蒋XX、李XX、张XX借款合同纠纷一案，（2016）黑0103民初5220号民事判决书时，甘玉华、陈福兰对法院查封付秀丽名下位于山东省荣成市XX小区XX号楼门市X号（产权证号：荣房权证XX第××号，建筑面积：146平方米）房产提出书面异议。一审法院作出（2019）黑0103执异160号民事裁定书，裁定驳回甘玉华、陈福兰的异议请求。甘玉华、陈福兰不服，故形成本诉。2017年3月16日，甘玉华、陈福兰与郗振彪、付秀丽签订《房屋转让协议》，约定以案涉房产作价120万元，其中以2013年至2015年3月拖欠甘玉华、陈福兰的纸箱款折抵111.2万元，余款8.8万元再用纸箱款折抵，直到房款全部还清为止。协议中约定，出卖房屋正在出租，租赁期内的房屋租金由甘玉华、陈福兰享有，自本协议签订之日，付秀丽、郗振彪将房屋手续交付甘玉华、陈福兰，交易房屋为贷款购买，贷款期限到2021年，剩余部分贷款由付秀丽、郗振彪继续偿还。2017年4月11日，甘玉华与案外人王XX签订《凤凰湖C区商铺租赁协议》，将异议房产出租给王XX，租期三年，自2017年5月5日起至2020年5月4日，年租金18,000元。一审法院认为，本案争议焦点为甘玉华、陈福兰对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案甘玉华、陈福兰与付秀丽、郗振彪协商，以案涉房产抵偿纸箱款，在法院查封之前签订了书面的转让协议，交付了房屋，但该协议中载明异议房产为贷款购买，并对后续还款进行了约定，说明甘玉华、陈福兰对于异议房产有贷款的情况是明知的。其未办理过户登记，系买受人自身原因。同时，以房抵债是以消灭金钱债务为主要目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让案涉房屋的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。甘玉华、陈福兰主张的以房抵债关系的案涉房屋并未完成不动产法定登记，不享有优先于其他债权的利益，故其不享有排除执行的民事权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回甘玉华、陈福兰的诉讼请求。案件受理费15,600元，由甘玉华、陈福兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房产查封时间为2019年4月29日，二审中，甘玉华、陈福兰举示的邮政储蓄银行交易凭证及微信聊天记录中收取的为2021年房屋租金，甘玉华、陈福兰举示的凤凰湖C区商铺租赁协议中约定的租赁期限亦在案涉房产查封之后，该两份证据均不足以证明甘玉华、陈福兰于本案案涉房产查封前占有房产的事实，与本案待证事实关联性不足，本院不予采信。郗振彪举示荣成市XX房产经纪有限公司营业执照及该公司证明、说明各一份，拟证明郗振彪购买的案涉房产于2010年办理了房产证，由于该公司管理原因，未将房产证交付给郗振彪，郗振彪曾于2017年4月两次到该公司询问关于房产证办理事项。如果郗振彪知道房产证已经办理了就会给甘玉华、陈福兰办理房产证。郗振彪房屋是否取得房产证应当到房地产管理部门查询，郗振彪主张因荣成市XX房产经纪有限公司原因无法办理过户手续，与事实不符，本院对该组证据不予采信。另，根据一审中甘玉华、陈福兰就111.2万元纸箱款举示的证据可以认定：2013年送货单载明的货款总金额为670,040元，分别为：3月5日236,800元、6月17日240,860元、12月5日192,380元；2014年出库单载明的货款总金额为441,960元，分别为：7月1日247,396元、5月20日194,564元。2013年12月5日郗振彪出具的欠据载明欠纸箱款750,000元，2015年1月20日郗振彪出具的欠据载明欠纸箱款360,000元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。甘玉华、陈福兰请求确认案涉房产归其所有并停止对案涉房产的执行，需证明甘玉华、陈福兰对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根据一审查明事实，双方约定以案涉房产作价120万元，其中以2013年至2015年3月拖欠甘玉华、陈福兰的纸箱款折抵111.2万元，余款8.8万元再用纸箱款折抵。一审中甘玉华、陈福兰出示的送货单、出库单记载的货款总额与欠据中的欠款总额均为111.2万元，但2013年12月5日郗振彪向甘玉华、陈福兰出具欠据载明欠款750,000元，超过送货单载明的2013年货款总额670,040元，2015年1月20日，郗振彪出具欠据载明的欠款金额为360,000元，与2014年货出库单载明款总额为441,960元亦无法对应，另甘玉华、陈福兰对于剩余8.8万元款项的支付亦未举示证据予以证明，故甘玉华、陈福兰举示的证据存在矛盾之处，不足以证明已经支付了全部价款，且甘玉华、陈福兰在购买案涉房屋时应当知道存有抵押贷款的房屋无法办理过户登记手续，而自愿承担此风险，故一审认定甘玉华、陈福兰对系因自身原因未办理过户登记适用法律正确。综上，甘玉华、陈福兰的主张不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定全部条件，对案涉房产不享有排除执行的民事权益。综上所述，甘玉华、陈福兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600元，由上诉人甘玉华、陈福兰负担。本判决为终审判决。审判长 尹红杰审判员赵丹晖审判员侯守东（）二〇二一年六月二十四日法官助理杜鹏飞书记员李迪