辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2370号上诉人（原审被告）：刘森，男，汉族，1985年1月13日出生，住鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：鞍山市泰营物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁东区中华南路150s-1。法定代表人：张会才，该公司经理。委托诉讼代理人：陈春艳，该公司员工。上诉人刘森因与被上诉人鞍山市泰营物业管理有限公司（以下简称泰营物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘森上诉请求：1、撤销鞍山市铁西区人民法院（2020)辽0303民4478号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、—审判决中认为上诉人提供的证据只是局部性，暂时性的，不足以证明小区内部整体卫生状况人身安全隐患的认定是错误的。上诉人于小区内拍摄的各个时间段的照片可以说明被上诉人服务质量达不到《物业服务委托合同》约定的标准，被上诉人也没有遵守《物业管理条例》的规定对小区业主进行服务：小区内的公共区域的卫生状况、公共区域的临时使用、占用和日常维护等都未尽到管理义务。2、被上诉人计算的物业费金额存在明显讹诈，瑕疵。物业费应缴金额为：36个月×90.2平×l元/平=3247.2元。电梯费3年为1080元（注:因为没有缴纳物业费电梯费，故物业没有为本人升级门禁卡，因此没有使用电梯，所以不认可此项收费）。《物业服务委托合同》约定的期限为2016年9月6日至2020年8月31日，此后合同失效，上诉人自8月31日始不再享有被上诉人服务，上诉人有权利认为，合同终止。本人于2016年12月2日向物业缴纳一年的物业费和电梯费，即2016年9月1曰至2017年8月31日的物业费和电梯费，有物业开具的发票为证。即便法院认为上诉人应该履行缴纳物业费的义务，物业费和电梯费的计算也不应该是48个月，而是36个月。且上诉人并不是主观故意拖欠物业费，而是因为被上诉人在合同期内存在未尽义务甚至导致影响业主的人身安全隐患。综上，请求二审法院依法撤销鞍山市铁西区人民法院（2020)辽0303民4478号民事判决书，支持上诉人的请求。泰营物业公司辩称，服从一审判决。泰营物业公司向一审法院起诉请求：1、刘森支付自2016年7月10日至2020年7月9日的物业费4329元，电梯费1440元，滞纳金3292元，合计9062元；2、刘森承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：泰营物业公司系铁西区香格蓝山小区的物业管理公司，刘森系该小区6号楼3单元9层3号的业主,商品房建筑面积90.2平方米。2016年9月6日，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订《物业服务合同》一份，委托服务年限自2016年9月6日至2017年9月5日，2017年8月20日，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，委托服务期限自2017年9月1日至2020年8月3日止，双方对物业服务内容及服务标准等进行了约定，泰营物业公司为铁西区香格蓝山小区提供物业服务，物业管理服务费民宅按照建筑面积每月每平方米1元收取，非民宅按照建筑面积每月每平方米2元收取，电梯费按每月30元收取。物业管理费按商品房交付通知单日期算起，实行年度预交制，每次预交一年，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳违约金。泰营物业公司为刘森所在小区提供物业服务。刘森在泰营物业公司为香格蓝山小区之前已入住该小区，自2016起未交纳过物业费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实的意思表示，没有违反我国现行法律的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主同样具有约束力，各方应按照合同约定履行义务，即合同效力及于刘森。泰营物业公司为刘森所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，刘森作为该小区业主应履行向原告支付物业费的义务。截止至2020年7月9日，刘森尚欠2016年7月10日至2020年7月9日，共计4年的物业费（48个月×90.2平方米×1元每平方米=4329元）。电梯费（48个月×30＝1440）。关于泰营物业公司要求刘森支付滞纳金一节。因合同中有约定，其本质上属于违约金，是当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到泰营物业公司尚存在与业主沟通不够充分等不足之处且刘森并非恶意违约，故该院根据公平原则对其要求刘森支付滞纳金的主张不予支持。关于刘森辩称园区存在物业服务不到位的问题，因刘森未提供相关有力证据证明泰营物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，即泰营物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本上的合同利益，故对上述抗辩意见，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘森于判决生效之日起十日内给付鞍山市泰营物业管理有限公司物业费及电梯费5769元；二、驳回鞍山市泰营物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元（鞍山市泰营物业管理有限公司已预交），由刘森承担，随上述款项一并给付。二审审理期间，上诉人刘森提供2020年末的照片，用于证明并不是泰营物业公司所说的某个时间段，这半年来物业服务都是一样的，所以是经常性的。泰营物业公司提供13组照片用于证明泰营物业公司在园区不同方位进行工作时的场景，以及现在园区的状态。泰营物业公司对刘森提供的证据质证认为，有些照片不能反映是本园区，不能证明是常态。刘森对泰营物业公司提供的证据质证认为不构成证据，所拍照片是作秀，有些照片显示的不是泰营物业公司的工作人员在工作，而是施工队的人员。泰营物业公司提供的照片同样反映某一时段的。小区监控有些不好用，电梯年检不及时存在安全隐患，保安不负责，没有起到防盗的作用。本院认证意见是双方当事人提供的证据能够证明泰营物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，泰营物业公司也在不断进行改进，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年8月20日，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，一审法院认定委托服务期限自2017年9月1日至2020年8月3日止错误，本院予以纠正。另刘森自2017年9月1日拖欠物业费用，一审认定刘森2016年起未交纳过物业费用有误，本院予以纠正。本院认为，泰营物业公司依据与香格蓝山业主委员会签订的《物业服务委托合同》，为刘森居住的小区提供物业服务，刘森作为小区业主接受了泰营物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。关于刘森上诉提出泰营物业公司服务质量没有达到物业服务合同的标准，未尽到服务义务一节。本案中，现有证据可以证明泰营物业公司在物业服务中确实存在环境卫生、绿化、电梯年检、安保等方面问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”的规定，可知，业主只有在泰营物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，泰营物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但泰营物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《物业服务委托合同》约定的义务，刘森上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，泰营物业公司的服务不能达到令刘森满意的程度，但刘森不满意不等同于小区其他业主的意见，刘森可以通过与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。刘森以拒交物业费的办法消极对抗对泰营物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对刘森的此节上诉理由，本院不予支持。关于刘森上诉提出物业费金额存在瑕疵一节。物业服务合同约定的期限为2017年9月1日至2020年8月31日，二审审理期间，泰营物业公司自认刘森欠付物业费的期间为2017年9月1日至2020年8月31日期间共计36个月的物业费和电梯费。即物业费为36个月×90.2平方米×1元每平方米=3247.2元）、电梯费为36个月×30元＝1080元，共计4327.2元。一审法院判决刘森给付泰营物业公司4年的物业费及电梯费5769元有误，本院予以纠正。关于刘森主张其没有交纳物业费电梯费，故物业没有为本人升级门禁卡，没有使用电梯，所以不认可电梯费一节。本院认为，电梯属于业主共有部分，不仅为业主提供便利，更是业主安全通行的保障。维护电梯运行既是小区业主的权利，亦是业主的义务。如果其他业主也以无需电梯服务为由拒交电梯费用，会大大增加电梯的运行成本，不利于整个小区业主的通行及安全，故小区业主不得以放弃权利为由不履行相应义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，刘森的此项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘森的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4478号民事判决；二、刘森自本判决生效之日起十日内给付鞍山市泰营物业管理有限公司物业费物业费3247.2元、电梯费1080元，共计4327.2元；三、驳回鞍山市泰营物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由刘森承担19元，由鞍山市泰营物业管理有限公司承担6元。二审案件受理费50元，由刘森承担38元，由鞍山市泰营物业管理有限公司承担承担12元。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年六月二十九日法官助理闫亚书记员王佳策