辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终614号上诉人（原审被告）：大商股份有限公司，住所地大连市中山区青三街一号，统一社会信用代码91210200241268278D。法定代表人牛钢，董事长。上诉人（原审被告）：大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路三段2-18号，统一社会信用代码9121130067688425D。法定代表人邸宇峰，董事长。二上诉人委托代理人：马艳玲，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区辽河街3-4号，统一社会信用代码912113027196718921。法定代表人刘宏伟，董事长。委托代理人：唐敬杰、王闻达。辽宁申扬律师事务所律师。上诉人大商股份有限公司（以下简称大商公司）、大商集团朝阳新玛物购物广场有限公司（以下简称新玛特公司）因与被上诉人朝阳义利世好房地产开发有限公司(以下简称朝阳义利世好公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人大商股份有限公司、大商集团朝阳新玛物购物广场有限公司的委托代理人马艳玲，被上诉人朝阳义利世好房地产开发有限公司委托代理人唐敬杰、王闻达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大商公司、新玛特公司上诉请求：撤销朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初1550号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决大商公司给付义利公司财产损失150万元及利息，超过了义利公司的诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理原则。二、原审判决为大商公司从租金中扣除电影院土建费用创设了期限限制和前提条件，对大商公司抵扣租金主张不予认定，与双方当事人合同约定不符。三、大商公司为建设电影院而支付的消防配套设备施工费用13.9万元，大商股票公司有权从应付义利公司的租金中扣除。四、原审判决认定义利世好公司关于免租期租金主张不能成立的情况下，未作出驳回义务公司该项诉讼请求的判决，违反法律规定。五、原审判决除前述认定事实和适用法律错误外，原审判决还存在多处严重错误，严重损害法院判决的严谨性、权威性及司法公正性，恳请二审法院依法予以纠正。六、原审判决关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为及违约责任的认定，超过了本案中双方的争议范围，与本案无关且缺乏事实和法律依据。七、大商公司已将租赁合同项下全部权利义务转让给新玛特公司，并非本案适格主体，原审判决认定大商股公司承担责任，属适用法律错误。被上诉人朝阳义利世好公司辩称：一、原审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失150万元及利息符合被上诉人的诉讼请求，不违反不告不理原则，上诉人的上诉理由不成立。被上诉人的第二项诉请是因上诉人违约解除合同，给被上诉人造成经济损失，因此被上诉人要求经济损失赔偿，具体金额是三个月免租期租金150万元及利息。二、上诉人认为抵扣电影院费用不受合理期限限制、金额也无需被上诉人确认的主张不合理，其对上诉人法定代表人原审中的陈述和协商纪要中土建费用范围的解释也属错误，双方实际已经变更了协商纪要有关电影院费用的约定，上诉人无权再要求从租金中抵扣。实际上，上诉人在建设影院时并没有通知被上诉人，相关费用金额也未得到被上诉人的事后追认，其费用严重超出市场价格。空调和消防设备按约定应由被上诉人施工，上诉人在未发函要求被上诉人施工的情况下，应当视为已放弃权利。三、上诉人违约解除合同造成被上诉人经济损失是客观事实，违约损害赔偿是法定义务，虽然原审判决未采纳被上诉人的具体理由，但被上诉人的经济损失客观存在，法院有权依法认定赔偿金额。四、原审判决认定事实清楚，上诉人所谓的事实认定错误并不存在。五、上诉人无据证明被上诉人存在违约行为，其单方解除合同行为构成违约并造成上诉人经济损失，原审法院依法认定上诉人构成违约并赔偿被上诉人财产损失正确。六、案涉租赁合同签订主体是大商公司，根据合同相对性原则大商公司应当承担合同责任，本案并未发生债权债务转移，同时被上诉人先择大商公司作为责任主体也符合公司法的规定。请求二审法院维持原审判决。朝阳义利世好公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令二被告共同给付拖欠原告的2017年9月、10月租金合计90万及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算从2019年9月1日起至实际给付之日止)；2、判令二被告共同给付原告2008年12月起至2009年3月止的三个月租金150万元及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算从2008年12月至实际给付之日止)；3、承担本案的诉讼费用。事实与理由：2008年2月19日，原告与被告一之间签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁燕都大厦部分房屋用于商场经营，年租金1000万元，租赁期限20年，免租期6个月，2008年10月10日，因经营面积发生变更，双方签《订补充协议》，年租金变更为600万元，租期不变，2012年11月16日双方与案外人签订《协议书》，年租金变更为540万元，租期不变。合同签订后及履行期间，原告按租赁合同约定履行了交付租赁房屋的义务，2017年10月30日被告未经原告同意，单方解除租赁合同，撤出租赁房屋。原告是基于《房屋租赁合同》整个租赁期限20年才给与被告六个月免租期的，现二被告实际租赁房屋仅为九年半就单方违约终止履行《房屋租赁合同》。遵循公平原则二被告应当享有三个月免租期，给付三个月租金。一审法院认定事实：如下：2008年2月19日，原告(甲方)与被告(大商集团股份有限公司乙方)签订房屋租赁合同一份，约定，乙方承租甲方合法拥有所有权的坐落于朝阳市双塔区角“燕都大厦”，租赁房屋范围及面积包括地下1-2层、地上1-6层，总建筑面积75009.44平方米，租赁期为20年，本合同第二章第三条，3.2规定的交付日起，甲方应给予乙方六个月免租期，用于乙方的装修，招商、筹备开业，六个月后的下一日为起租日。第四条4.1本合同约定的租赁期限内，按租赁房屋总建筑面积75009.44平方米确定固定租金，并按以下方式给付租金，具体方式如下：4.1.1乙方年销售额在3亿元(含3亿元)时，租金以固定租金方式给付，年租金为1000万元。4.1.2当乙方销售达3亿元以上时，乙方除支付4.1.1款约定的租金外，同时向甲方按超出3亿元销售额部分的3.5%的比例支付抽成租金。2008年6月20日，原告与被告大商公司签订《朝阳燕都大厦项目相关问题的协商纪要》，变更了租赁面积，并变更年租金的基准数不超过700万。该协商纪要第7项电影院建设约定：“其中(2)电影院区域的土建改造由大商负责，所发生费用在大商所交租金中扣除。(3)电影院区域的空调、消防配套设备由义利公司负责施工”及其他协议内容。该协商纪要签订后，被告没有按该协商纪要约定建设电影院。2013年3月，被告开始建设电影院。并于同年经消防验收后投入使用。在建设电影院期间没有通知原告对电影院区域的空调、消防配套设备进行施工。2008年10月10日，原告与被告大商公司签订了补充协议，变更了租赁面积，现租赁面积包括地下2层、地上1-5层总建筑面积45410.73平方米。并将租金变更为乙方年销售额载3亿元以内时(含3亿元)，固定租金为年租金600万元(每平方米每年租金132.13元)，当乙方年销售额达3亿元以上时，乙方按超出3亿元销售额部分的3.5%的比例支付抽成租金。补充协议签订后，被告对其欲使用的案涉非整层租赁房屋进行了间隔，并实际占有使用了间隔后的房屋。2012年11月16日，原告与被告大商公司、朝阳市人民政府国有资产监督管理委员会签订三方《协议书》一份，约定，已经法院将被告大商公司租赁的第四层(面积9573.12平方米)确权给国资委，故以年租金变更为年销售额在3亿元以内时，固定租金为年租金540万元(540万元租金为每平方米年租金150.68元)。2017年10月20日，二被告向原告致函提出，于2017年9月1日解除双方于2008年2月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并于5日内与被告办理租赁房屋交接，就目前双方争议问题可通过法律途径解决。若你方拒绝在上述时间接收房屋，因此可能发生的包括但不限于冬季供暖、消防系统损坏等房屋设备设施一切损失，将由你方负责。但其未提供原告收到该函的证据。2017年10月30日，新玛特公司与大商公司在其他地区的工作人员作为本次交接负责人签订交接承诺书，内容为：其与朝阳义利世好公司进行了房屋钥匙交接，并作出相应承诺。同日，原告为被告大商公司出具收条，收到被告交付的租赁房屋及钥匙。至此，被告尚欠原告2017年9、10月份租金及双方争执的三个月免租期内租金。原告诉至法院。另查明，2017年6月12日，朝阳市自来水公司给朝阳新玛特公司发出自来水停水通知。之后被告朝阳新玛特公司交纳了水费，但未交纳自用水二次加压设备电费，而使用的是常压用水，导致自来水供不上去。诉讼中，原告变更对利息的请求，要求二被告给付2017年9、10月两个月租金合计90万元的利息118,377.5元(按照中国人民银行同期贷款利率自2017年9月1日起至起诉之日止)，给付2008年8月19日至2008年11月19日止三个月房屋租金150万元的利息1,047,288.33元(按照中国人民银行同期贷款利率自2008年8月19日起至起诉之日止)。一审法院判决认定：原告与被告大商公司签订的《房屋租赁合同》、《协商纪要》、《补充协议》、三方《协议书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。根据原、被告提供的证据及生效判决确认的事实能够证明双方均遵循历年来签订的各项租赁合同及协议内容。至合同履行到2016年至2017年度，朝阳新玛特公司与朝阳达标供暖公司因为供暖问题产生争议，导致双方在2017年度夏季对制冷问题、收费标准，制冷期间、缴纳方式上产生分歧，最终没有达成合意。新玛特公司与朝阳达标供暖供公司及本案原告的另案诉讼被驳回。后新玛特公司于2017年10月30日从义利公司租赁场地撤出。但根据双方租赁合同约定，任何一方不得擅自无故变更或单方面中止合同，否则依据合同约定及相关法律规定承担责任。合同终止条款约定，甲乙双方可以通过协商达成一致协议后形成书面文字的形式终止。本案从双方的合同履行过程中得出结论，被告的供暖、制冷问题已经生效判决确认并非系原告原因，故原告不存在违约行为。被告大商公司与朝阳达标供暖公司之间未能达成制冷供暖协议后，应按租赁合同约定与原告协商达成一致协议后书面解除或终止合同，而是以案涉合同提前终止的原因系原告停水、停电、停止供暖及制冷为由单方发函，在未得到原告的书面同意，且没有证据证明原告存在违约行为的情况下，擅自欲解除案涉合同，明显违反合同约定，履约行为存在过错，应承担违约责任。关于免租期问题，对原告关于双方签订租赁合同期限20年，免租期为六个月，从原告实际租赁房屋期限仅九年半既单方终止合同，二被告应当享有三个月的免租期，给付三个月租金的主张，因双方在合同中未约定被告未租满20年免租期应适当减少，故原告的该主张不能成立，但由于被告在合同履行期内存在过错，确给原告在一定范围内造成了实际财产损失，根据法律规定的公平原则和本案实际，被告应给付原告相应损失，对此本院酌定被告应给付原告相当三个月租金的损失，该损失可按原告主张的三个月租金计算每月50万元，合计150万元。故对原告主张的结果，应予支持。因本案与本院审理的另两起原被告诉讼主体相同但诉请不同的案件具有关联性，故原告在本案中的诉请于本案中处理，本案中未提出的诉请，在另案中审理，本案不予处理。关于电影院土建费用能否抵扣租金问题。双方虽在合同中有约定，但该约定不明，电影院实际施工时间为2003年，超出了合同约定的正常的合理期限五年余，致双方产生分歧，因被告在施工前未通知原告，所发生的费用未经双方共同确认，也未得到原告的追认。被告显然违反了合同约定，亦存在一定过错。且被告未就该项提出反诉，故对此不予认定。另，原告称，2009年10月至2012年2月，被告无故拖欠原告租金1500万元，其年利息损失也将近150万元。根据本案证据，对原告主张的事实，予以确认。案涉《租赁合同》、《协议》等均由被告大商公司与原告签订，被告朝阳新玛特公司虽然是案涉房屋的实际使用人，但不是案涉租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，被告大商公司应承担本案合同产生的相应责任。被告新玛特公司在本案中不应承担责任。被告大商公司关于其不是本案适格主体的辩解理由，缺乏证据证明，不予采纳。二被告关于案涉租赁合同提前终止的原因系原告停水、停电、停止供暖及制冷导致商场无法经营，原告为根本性违约的辩解意见，无事实根据和法律依据，不予采信。对被告关于电影院土建工程费用抵扣租金的辩解意见，与事实不符，不予采信。对被告关于赠与的免租期并未包含必须履行20年全部租期的随附义务的辩解理由，因租赁合同未予约定，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该院判决：一、被告大商股份有限公司给付原告朝阳义利世好房地产开发有限公司2017年9、10月房屋租金合计90万元，并给付(2017年9月1日至2018年10月11日止)利息118,377.5元；二、被告大商股份有限公司给付原告朝阳义利世好房地产开发有限公司财产损失150万，并自2013年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。上列一、二项给付内容，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,746元(原告预交)，由被告大商股份有限公司负担。二审庭审中，上诉人提交新证据：1、建筑工程施工质量验收统一标准，欲证明：钢结构工程属于主体结构工程，大商公司有权从租金中扣除该部分费用。2、《补充协议》及《协议书》，欲证明：新玛特在2009年10月至2012年2月间应付租金总额为1400余万元，而原审认定为1500万元。3、2009年10月至2012年2月新玛特公司支付租金凭证，欲证明：原审判决认定新玛特公司拖欠租金1500万元与事实不符。4、《朝阳市消防局建设工程消防验收意见书》，欲证明：此项证据由义利公司在原审中提供，证明义利公司知晓并同意电影院施工。5、辽宁省高院（2018）辽民终798号判决书。欲证明：原审判决依据798号判决认定“被告的供暖、制冷问题已经生效判决确认并非系原告原因，故原告不存在违约行为”，是对798号判决认定的曲解。因为798号判决载明“如新玛特公司认为义利公司违反了双方签订的租赁合同，可就租赁合同纠纷另诉”。6、朝阳中法（2019）辽13民初14号判决书，欲证明：该判决认定“义利公司因义利物业公司的行为而违反了租赁合同的附随义务，应承担相应的违约责任”。原审法院认定义利公司不存在任何违约行为，超出了审理范围，且认定事实和适用法律错误。被上诉人朝阳义利世好公司质证意见：第一份证据已经失效了，没有意义。再则该文件属于工程验收标准，与抵扣费用无关。第二份证据在一审中已质证过了，不是新证据。第三份证据中的200万元的支票恰恰能够证明上诉人逾期支付租金。上诉人支付的这200万元实际上是2010年和2011年他没有按期支付的租金中的一部分，并且截止到2012年的2月份，但仍没有支付完毕。并且从12年的3月份到8月份这个期间，上诉人也没有按照约定支付租金，所以该证据根本证明不了上诉人的主张。关于第四份证据是被上诉人在一审中提交的。对第四份证据因上诉人建设电影院时已超过合理期限了，无权要求再抵扣费用。关于第五份证据，798号判决认定案涉的房屋供热和制冷的问题是上诉人和达标公司之间的法律关系，且不能够认定达标公司构成违约。所以上诉人以供暖和制冷问题为由主张义利公司违约是没有依据的。一审认定和判决理由是正确的。关于第六份证据，14号判决书现在并不是生效判决，该判决现在省高法二审中。不能作为证所使用。本院经审查认为，上诉人所提交的证据，除失效的文件就是一审中已提交并质证过的证据，或案件尚在二审中其一审法律文书未生效的法律文书。故上述证据在二审不再重新审查。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：上诉人大商公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《协商纪要》、《补充协议》、三方《协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效。在履行合同过程中，上诉人一方提前解除合同，构成违约。根据合同约定，上诉人享有六个月的免租期，但因上诉人提前解除合同，被上诉人根据履行合同的期限要求上诉人给付三个月的租金损失并无不妥，应予支持。一审判决上诉人大商股份有限公司给付被上诉人朝阳义利世好房地产开发有限公司财产损失150万元，证据不足。关于上诉人认为应将建筑电影院的费用抵顶租赁费的主张，因上诉人超过合理期限进行建设影院，致双方产生分歧，因上诉人在施工前未通知被上诉人，所发生的费用未经双方共同确认，也未得到原告的追认。故此事实不清，上诉人可另行主张权利。关于一审判决中对双方在履行合同过程中是否存在违约责任的认定，是查清案件事实正确审理案件的基础，所以一审判决对违约责任的认定并无不妥。关于大商公司提出其已将租赁合同项下全部权利义务转让给新玛特公司，并非本案适格主体，原审判决认定大商公司承担责任，属适用法律错误的主张，经审查并不成立。因新玛特公司虽然是案涉房屋的实际使用人，但不是案涉租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，上诉人大商公司是租赁合同的签订人，即租赁合同的当事人，其应承担本案租赁合同约定的相应责任。上诉人新玛特公司虽然实际使用租赁房屋，是其与上诉人大商公司之间的关系，与被上诉人不存在租赁合同关系。其不承担责任。虽然一审判决在认定三个月的租金损失赔偿问题上存有瑕疵，但判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不充分，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：一、维持双塔区人民法院（2020）辽1302民初1550号民事判决第一项；二、变更维持双塔区人民法院（2020）辽1302民初1550号民事判决第二项“被告大商股份有限公司给付原告朝阳义利世好房地产开发有限公司财产损失150万，并自2013年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。”为“上诉人大商股份有限公司给付被上诉人朝阳义利世好房地产开发有限公司主张的三个月的免租期的租赁费150万，并自2013年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。”。上列一、二项给付内容，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费26,947元，由上诉人大商股份有限公司、大商集团朝阳新玛物购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年六月二十二日书记员  贲 娜（法官助理代）