河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1481号 上诉人（原审被告）：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市高新技术产业开发区天山大街109号。 法定代表人：吴振山，董事长。 委托诉讼代理人：石晓辉，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：沈泽杰，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕喆非，男，1979年5月2日出生，满族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：汤春敏，女，1953年4月5日出生，满族，住河北省承德市双桥区，系被上诉人之母。 委托诉讼代理人：张铁柱，河北山庄律师事务所律师。 上诉人天山房地产开发集团有限公司因与被上诉人吕喆非商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天山房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人石晓辉、沈泽杰、被上诉人吕喆非的委托诉讼代理人汤春敏，张铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天山房地产开发集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、一审法院在判决书中没有提及上诉人在一审开庭时的提交的以下证据及证明目的，没有载明上诉人对被上诉人起诉已过诉讼时效答辩意见。1、承德市城乡规划局双桥区分局关于公示天山、水榭花都居住小区规划方案（调整）的公告。该证据证明：天山水榭花都居住小区21、22、23、24、25、27、29、31、32#楼已于2010年5月4日核发《建设工程规划许可证》，因原设计方案户型面积偏大，为响应国家相关政策，减小单户建筑面积，2013年6月19日建设单位向我局申请在保证建筑外墙尺寸不变提下对方案21、22、23、24、25、27、29、31、32#楼（除21#楼101室、25#楼105室）户型进行微调，调整后总建筑面积不变，增加住宅38户。经我局研究，考虑调整方案不增加建筑面积，现有各项配套设施能够满足，拟原则同意。该证据证明：我公司与吕喆非签订合同之日所售房屋符合合同约定，规划审批。“合同补充协议”约定的阳台、平台、露台、小院现在都在，我公司不存在违反合同约定，不存在判决书第3页所引用《商品房买卖合同》第十条的约定：“涉及房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更的，被告天山房地产公司应当自有部门同意之日起10日内通知买受人。”该证据能证明：22幢楼未改造前为一户总面积为：369.75平方米。吕喆非所购面积为总面积：198.92平方米系127.89（地上面积）+71.03（地下室单独合同）改造后报规面积、商品房买卖合同积是相符的。同时也能证明评估公司依据原图纸所做评估鉴定结论是无事实依据的。2、规划调整后图纸。该证据证明：我公司是依法改造，不存在违反合同的情况。调整后的22幢102室实际房屋面积才127.89平方米，比原图纸面积369.75平方米少了一半的面积。同时能证实评估公司依据原图纸所做评估鉴定结论是无事实依据的。3、楼宇接收记录。该证据证明：2014年6月25日吕喆非在接收房屋未对该房子不符合合同约定提出异议。吕喆非提出的阳台、外墙开裂、卫生间外墙脱皮、窗户变形，这些问题后期已全部解决。该证据证明原告的诉讼请求已过诉讼时效已远超3年的法律规定，并且一审中吕喆非并没有对已过诉讼时效举出任何证据。4、行政审批协调会议纪要。该证据证明：吕喆非所购房屋自2014年6月25日收房后到2016年8月2日通过市政府组织综合验收时该房屋不存在违反合同之处，不存在违反规划设计之处。二、一审法院认定承德永兴房地产评估公司评估，该房屋按原图纸建设后现有价值与该房屋价值实际现状的价值差额为422325.00元是错误的。承德永兴房地产评估公司评估，该房屋按原图纸所评估的22幢一个房型图纸总面积是369.75平方米。吕喆非才花281万元，那能买的起369.75平米的房子。该鉴定结论与实际严重不符，不能作为定案的依据。三、2019年9月份双桥区城市管理综合执行法局以该房屋部分空间未取得规划部门有效审批手续为由向吕喆非出具了责令改正通知书和行征处罚决定书。该处罚事由为吕喆非未经审批私自改变楼层现状私自搭建钢结构。该处罚决书与本案购房合同纠纷无任何关联性，洽洽说明的吕喆非的违法事实。四、我司与吕喆非合同签订时间为2013年8月17日签订的《商品房买卖合同》合同总价款为2816178.00元。2013年7月1日吕喆非才交150万元，差总房款的一半呢，一审法院凭什么认定能认定吕喆非已履行了合同主要义务，而把商品房买卖合同时间由2013年8月17日主观的判决认定为2013年7月1日。综合以上，我司依合同交付合格的房屋，并没有违约，并提交了相关证据，现请求二审法院支持我公司的上诉请求。 吕喆非答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉方谈到的诉讼时效问题，一审提交的证据可以清楚的证明自交房以来，被上诉人一直向上诉人主张权利，期间，上诉人几易变化，中间的探讨过程上诉人的工作人员为被上诉人出具证据，不存在诉讼时效问题；上诉人认为水榭花都小区规划方案调整已经公告是合法的，这个观点是不成立的，双方签订的商品卖买卖合同中已经明确约定，房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化应该在有关部门同意下10日内通知被上诉人，上诉人没有履行上述义务，致使被上诉人失去选择权。规划调整后的图纸问题，我方购买的就不是300多平方米，院落有明确的约定。楼宇接收记录，对房屋的结构、小院的失去，阳台的灭失一直与上诉人商谈，后来商谈无果才起诉；关于行政审批记录，当时在验收的时候没有存在违规，把阳台去掉了，有一堵墙不能垒，在协调会召开的时候没有交房，验收完毕之后，把这堵墙垒上了，就是后来双桥城管局说的违建，如果把墙拆除后，两家就变成一家，综合验收的时候上诉人没有垒墙。关于评估问题，是评估公司到现场实际勘验，认为院落阳台的灭失及新修建的电梯对被上诉人房屋的遮挡评估的价款是40多万元，一审中上诉人没有对评估报告提出实质的异议；城管局对于被上诉人的处罚与被上诉人没有关系这个不是事实，恰恰可以证明上诉人对拆改的违规，至今也没有按照原来的图纸施行，如果按照城管局的处罚，会导致两家共用一个门厅，城管局认为违规行为不是被上诉人一方的原因，已经撤销了行政处罚，2013年7月1日被上诉人已经交纳了150万元购房款，当时是按揭，又多交纳了8万多元，上诉人的上诉没有事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 吕喆非向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告赔偿原告损失422325.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告吕喆非于2013年7月1日向被告天山地产公司交付购房款1500000.00元，购买天山水榭花都小区22幢102号房屋。同年8月17日，原被告签订了商品房买卖合同及“合同补充协议”，原告吕喆非按照合同约定补交了购房款86178.00元，剩余购房款申请办理了按揭贷款。“合同补充协议”第12条、第18条约定了该房屋包含附属阳台、平台、露台、小院等组成部分。被告天山地产公司于2013年7月17日经规划局备案将房屋规划、设计进行了变更。2014年6月25日被告向交付原告交付房屋，原告就接收房屋与合同约定房屋不同事宜与被告协商，未达成一致意见。2019年9月23日，承德市双桥区城市管理综合行政执法局以该房屋部分空间未取得规划部门有效审批手续为由向原告出具了责令改正通知书和行政处罚决定书。经承德永兴房地产评估有限公司评估，该房屋按原图纸建设后现有价值与该房屋实际现状的价值差额为422325.00元。原告吕喆非支付评估费35000.00元。 一审法院认为，原告吕喆非在对天山水榭花都小区22幢102号房屋现有结构及附属设施当场确认后，自愿以高出同户型价格先行支付了大部分购房款，并与被告天山地产公司签订商品房买卖合同及“合同补充协议”，被告天山地产公司应当按照最初与原告确认的规格标准向原告交付房屋。原告于2013年7月1日交纳首期购房款1500000.00元，应视为原被告之间既已达成购买该房屋的合意。被告天山地产公司于2013年7月17日经规划局备案变更了该房屋的规划、设计方案。按照原被告双方签订的商品房买卖合同第十条约定，涉及房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更的，被告天山地产公司应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知房屋买受人。事实上，由于被告天山地产公司怠于向原告履行告知义务，使原告失去了在交房前决定是否继续购买该房屋的选择权，也造成了被告向原告交付的房屋与原告最初选择购买的房屋存在结构形式上的差异。因此，被告天山地产公司在该房屋出售过程中存在违约，应向原告承担该房屋规划设计变更前后价格差的损失。承德永兴房地产评估有限公司接受本院委托出具房地产估价报告，认定该房屋因建设室外电梯存在影响门厅、露台、院落使用、通风、挡光和出行等价值贬损的情形，按照原图纸建设后的现有价值与该房屋实际现状的价值差额为422325.00元。据此，本院对原告吕喆非主张被告天山地产公司赔偿422325.00元损失的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告天山房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告吕喆非支付天山水榭花都小区22幢102号房屋按照原图纸建设后的现有价值与该房屋实际现状的价值差额款人民币422325.00元。二、被告天山房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告吕喆非支付评估费35000.00元。 本院二审期间，上诉人提交规划证明公告一份，用以证明公司对21-27、29、31-32号楼的户外户型的调整，不是总面积增加，在调整后的实施方案，当时报了规划图纸，且公示的内容包括户型调整前后的对比图，用以证明我公司交付的业主吕喆非的房屋是符合法律规定，符合规划方案调整的，不存在违反合同约定。被上诉人发表质证意见认为真实性没有异议，与上诉人没有关系，是行政机关更改的公告，对于关联性不认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据客观存在，但达不到其变更结构已通知被上诉人的目的。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人吕喆非经过实地考察、看房，选购上诉人天山房地产开发集团有限公司开发的天山水榭花都小区22幢102室房屋,并于2013年8月17日双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。双方应当按照合同及协议履行。被上诉人按照合同及协议的约定缴纳了全部购房款，而被上诉人经规划局备案变更被上诉人吕喆非购买的天山水榭花都小区22幢102室房屋的规划、设计方案时，虽然发布公告，但其未按《商品房买卖合同》第十条约定书面通知买受人,其行为已构成违约。由于上诉人交付的房屋与合同及协议约定的结构不符，致使被上诉人购买的房屋价值贬损，承德永兴房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》对吕喆非购买房屋贬损的价值作出的评估结论，程序合法，应予采信。上诉人交付房屋后，吕喆非发现房屋与其实际看房及合同约定的结构不同，即与上诉人的工作人员交涉至一审起诉前，未果，遂向人民法院提起诉讼，被上诉人主张权利未超过法定诉讼时效。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，天山房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800.00元，由上诉人天山房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年六月二十八日 法官助理 刘明喆 书 记 员 刘 炯