广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1011号上诉人（原审原告）：梅州金三角旋窑水泥厂有限公司。住所地：梅州市。法定代表人：梁志彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄婷，广东点津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江志文，男，汉族，1967年9月7日出生，住所地：深圳市龙岗区××××××××××××。委托诉讼代理人：吴伟，广东普罗米修（梅州）律师事务所律师。上诉人梅州金三角旋窑水泥厂有限公司因与被上诉人江志文租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2021）粤1402民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州金三角旋窑水泥厂有限公司的委托诉讼代理人黄婷，被上诉人江志文的委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州金三角旋窑水泥厂有限公司上诉请求：一、撤销（2021)粤1402民初401号民事判决第二项、第四项、第五项；二、改判被上诉人向上诉人支付场地占用费215668.8元（暂计算2020年9月1日至2020年12月31日，2695.86㎡×20元/㎡/月×4个月，2021年1月1日至被上诉人将租赁场地腾空并交还给上诉人之日止的场地占用费按20元/㎡/月标准另行计算）；三、改判被上诉人向上诉人支付租赁场地的物业管理费4043.79元（暂计算2020年9月1日至2021年1月31日，2695.86㎡×0.3元/㎡/月×5个月，2021年2月1日至被上诉人将租赁场地腾空并交还给上诉人之日止的物业管理费按0.3元/㎡/月的标准另行计算）；四、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：《场地租赁合同》已经终止，被上诉人非法占用上诉人土地，依法应当将其实际占用土地和租赁场地内搭建厂房归还上诉人;依法应当按照其实际占用面积及市场价格向上诉人支付场地占用费；一审法院以《场地租赁合同》第七条约定支持被上诉人拆除租赁场地内搭建厂房及约定面积及期满后续租价格计算场地占用费，与客观事实及市场价格不符，属认定事实错误，严重损害了上诉人的合法权益。一、一审法院认定被上诉人拆除租赁场地内搭建的厂房符合合同约定并予以支持完全错误，上诉人主张被上诉人腾空返还非法占用场地和租赁场地内搭建厂房具有事实和法律依据，依法应予支持。《场地租赁合同》第七条约定仅系针对遇国家征收赔偿的约定，但被上诉人系在合同期内违法转租，并在合同期满后非法占用租赁场地，一审法院以该第七条认定被上诉人拆除租赁场地内搭建的厂房符合合同约定并予以支持，违背双方意思自治原则，完全错误。《场地租赁合同》第二条约定租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定除外，乙方固定设备归乙方，其它一切设施归甲方所有，设施为租赁地搭建厂房及其他配套设施。结合被上诉人系在合同期内违法转租及在合同期满后非法占用租赁场地的情形，上诉人据此主张被上诉人腾空返还非法占用场地和租赁场地内搭建厂房具有事实和法律依据，依法应予支持，被上诉人无权拆除在租赁场地搭建的厂房。二、被上诉人非法占用场地面积应为2695.86㎡，一审法院认定被上诉人非法占用场地面积为2537.7㎡错误。《场地租赁合同》签订时，上诉人与被上诉人约定的租赁场地租赁面积2537.7㎡,系双方以牵线长宽计算得出的大致面积，并不准确，与实际面积存在较大误差；上诉人委托第三方机构江西省中旭国土勘测规划有限公司梅州分公司，对租赁场地的坐标、四至进行测绘，对应的测绘图证实租赁场地实际面积为2695.86㎡。上诉人已提供证据证实租赁场地实际面积与《场地租赁合同》约定面积不符，被上诉人虽对江西省中旭国土勘测规划有限公司梅州分公司出具的测绘图有异议，但未要求重新测绘。《场地租赁合同》因期满终止，在上诉人有证据证明被上诉人非法占用场地面积与合同约定面积不符的情况下，一审法院既然认定被上诉人非法占用的事实存在，应当进一步查明事实，确认被上诉人非法占用的实际面积，以便计算上诉人的实际损失，但一审法院简单却以“该测绘图为原告单方聘请制作，无被告方的现场确认”为由，否定了被上诉人非法占用场地的实际面积为2695.86㎡的事实，明显系认定事实错误。三、场地占用费应按照20元/㎡/月单价计付，一审法院认定场地占用费按照4.5元/㎡/月标准计付错误。根据《场地租赁合同》第六条第2款“租赁期限届满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前通知甲方。如甲方在租期届满后遇政府征收或甲方自用场地乙方无条件退租。租金按50%递增(租金每五年调整一次）。”的约定，“租金按50%递增”的前提条件系被上诉人在租赁期限届满前3个月前通知上诉人续租事宜，且双方续签了《场地租赁合同》。但被上诉人既未在租赁期限届满前3个月前通知上诉人续租事宜，也未与上诉人续签《场地租赁合同》，场地占用费不能适用“租金按50%递增”的标准，即4.5元/㎡/月。一审法院未全面审理《场地租赁合同》第六条第2款租金标准的适用条款及前提，直接以该条约定作为依据，认定场地占用费按照4.5元/㎡/月计付明显错误。在《场地租赁合同》到期后，被上诉人未将租赁场地交回给上诉人，存在非法占用的事实，且被上诉人为达到低价强占涉案场地，多次用黑恶势力和黑社会手段恐吓上诉人的法人及其员工，造成上诉人极大困扰。根据《民法典》第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”的规定，被上诉人依法应当向上诉人赔偿其非法占用场地期间的损失，结合涉案场地所在位置、周边配套设施及其他商户的租金支付情况，上诉人要求被上诉人按照20元/㎡/月的标准计付场地占用费合法合理。4.5元/㎡/月与市场租金标准存在较大差距，如按此标准计算场地占用费明显损害上诉人的合法权益。而且《场地租赁合同》签订时，租赁场地为空地，上诉人以建设厂房及资金困难为由，多次请求被上诉人低价出租场地，后经双方口头约定搭建厂房成本用于抵对部分租金，上诉人经考虑后，同意被上诉人按照3元/㎡/月标准支付租金，该租金标准在当时本就低于市场价格；经过5年多的发展，涉案场地位于梅江区江南新城附近又毗邻韶华教育城、中骏世界城，交通便利，相同位置的租金远远不止3元/㎡/月或4.5元/㎡/月，如场地占用费按照4.5元/㎡/月标准计算，无异于支持、鼓励被上诉人非法占用土地（滋生黑恶势力）损害上诉人合法权益的行为。由于被上诉人在一审时对上诉人提出的20元/㎡/月计付标准提出异议，上诉人考虑到该场地占用费没有官方统一的计算标准，易引起本案双方当事人的争议，为有利于查明本案事实及案件审理，己向一审法院提出司法鉴定申请，并同意按照鉴定结果计算场地占用费。但一审法院却以“条件未成就的租金标准”驳回了上诉人的鉴定申请，明显依据不足，也存在不公。因此上诉人再次请求司法鉴定申请，以示公平、公正。因此，被上诉人非法占用上诉人土地，依法应当按照其实际占用面积及市场价格（即2695.86㎡×20元/㎡/月）向上诉人支付自2020年9月1日起至实际交还租赁场地之日止的场地占用费。四、被上诉人应按照非法占用场地的实际面积2695.86㎡向上诉人支付物业管理费。结合前述，被上诉人非法占用场地的实际面积为2695.86㎡,每月物业管理费为2695.86㎡×0.3元/㎡/月，被上诉人应向上诉人支付自2020年9月1日起至实际交还租赁场地之日止的物业管理费。被上诉人江志文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。梅州金三角旋窑水泥厂有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将位于广东省梅州市梅江区三角镇上坪梅州金三角旋窑水泥厂有限公司原北面堆场空地(总面积2695.86平方米，东至梁立贵的租地、西至厂道、北至厂道、南至厂用地)腾空并返还给原告；2.判令被告向原告支付场地占用费215668.8元(暂计算2020年9月1日至2020年12月31日，2695.86㎡×20元/㎡/月×4个月，2021年1月1日至被告将租赁场地腾空并交还给原告之日止的场地占用费按20元/㎡/月标准另行计算)；3.判令被告向原告支付租赁场地内2020年6月-11月的水电费1342元；4.判令被告向原告支付租赁场地的物业管理费4043.79元(暂计算2020年9月1日至2021年1月31日，2695.86㎡×0.3元/㎡/月×5个月，2021年2月1日至被告将租赁场地腾空并交还给原告之日止的物业管理费按0.3元/㎡/月的标准另行计算)；5.诉讼费用由被告负担。以上标的物合计：221057.59元。一审法院经审理认定事实如下：原、被告于2015年7月29日签订《场地租赁合同》，主要约定有：“1.甲方（即原告）出租给乙方（即被告）的场地位于广东省梅州市梅江区三角镇上坪梅州金三角旋窑水泥厂有限公司原北面堆场空地（详见双方签字的附图），面积共2537.7平方米（梁总同意场地面积按2530平方米结算）；2.租赁期限五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止；3.每月租金7590元，按季度支付，每季度5号前付清当季租金22770元；4、租赁场地内的土地使用税、电费、水费由乙方负担，如超过一个月未付租金，甲方无条件收回场地且不作任何经济补偿；5.租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前通知甲方，如甲方在租期届满后遇政府征收或甲方自用场地，乙方无条件退租，租金按50%递增（租金每五年调整一次），租赁期满合同自然终止；6.如遇租期不到国家政策征收租赁场地时和乙方未续租，地上建筑物赔偿归乙方所有，地板归甲方所有。”合同签订时，原、被告经现场丈量制作了租赁场地平面图，该图显示租赁场地四至为东至梁立贵的租地、西至厂道、北至厂道、南至厂用地，面积为2537.7平方米。同日，原告即将租赁场地交付给被告，尔后被告在该空地搭建了一层工字钢结构厂房和二层共10间的活动板房，用于建筑材料仓储和工人居住。签订合同后，被告通过微信支付方式缴交租金、水电费、管理费等给原告，被告缴交租金至2020年8月31日止，水电费、管理费等交至2020年5月份止。2020年9月8日被告通过其管理人员江钟胜账户转账支付了2020年9月至11月的租金及水电费、管理费合计37114元[（22770元×1.5）+2959元]至原告原法定代表人梁雅佳的账户内，但梁雅佳于同年9月11日将该款退回给了江钟胜。原告认为租赁期满后，被告未依约通知其需续租，其已于2020年10月13日通过邮政EMS邮寄了《解除场地租赁合同通知书》给被告，但被告仍未将租赁场地交还，遂于2021年1月22日向一审法院起诉，提出如上诉请，被告则作了上述答辩意见。庭审中，被告称合同到期后有通过电话和面谈方式向原告表达了续租的意愿，原告不予认可，称其曾于2020年9月3日就是否续租事宜书面催告被告，被告则表示原告未书面催告，否则他们不可能在同年9月8日将9至11月的租金转账支付至梁雅佳账户内。原、被告当庭确认双方的租赁合同关系因租赁期限届满已经终止，被告要求给予1个半月的时间拆除厂房，并同意按照合同约定的递增50%及约定的面积计算支付占用费至搬离场地时止，原告不同意，要求按每月20元/平方米计，并申请对占用费进行鉴定。一审法院认为,本案为租赁合同纠纷，基于以上查明事实及原、被告提供的证据，一审法院对原告的诉请作如下认定：一、原、被告2015年7月29日签订《场地租赁合同》，双方无异议，未违反法律规定，一审法院依法予以确认，合同合法有效，应受法律保护。现合同期限届满，原告请求被告腾空返还租赁场地，被告无异议，一审法院予以支持。现合同期满双方不再续约，根据合同第七条约定“如遇租期不到国家政策征收租赁场地时和乙方未续租，地上建筑物赔偿归乙方所有，地板归甲方所有”，被告请求给予一个半月时间拆除租赁场地内搭建的厂房，符合该合同约定，合法有理，一审法院予以支持。二、原告请求被告支付场地占用费215668.8元(暂计算2020年9月1日至2020年12月31日，2695.86㎡×20元/㎡/月×4个月，2021年1月1日至被告将租赁场地腾空并交还给原告之日止的场地占用费按20元/㎡/月标准另行计算)，被告有异议，要求按合同约定的交租面积2530平方米及租金递增50%的约定进行计算，鉴于该请求属于合同期满的场地占用费，因此依法应按实际占用面积作为计算依据，即按原、被告签订合同时双方丈量绘制的附图确认的面积2537.7平方米计算，因此被告要求按合同约定的面积2530平方米计算，依据不足，一审法院不予采纳。原告提供江西省中旭国土勘测规划有限责任公司梅州分公司的测绘图，主张占用面积应按2695.86平方米计算，经查该测绘图为原告单方聘请制作，无被告方的现场确认，被告对此不予认可，故原告该主张一审法院不予采纳。原告请求按每月20元/平方米计算占用费，被告有异议，经审核合同中对租赁期满后的租金进行了约定“租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前通知甲方，如甲方在租期届满后遇政府征收或甲方自用场地，乙方无条件退租，租金按50%递增（租金每五年调整一次）”，据此被告请求按50%递增标准计算，于法有据，理由成立，一审法院予以支持。原告该请求计算依据不足，一审法院不予采信，其请求鉴定，理由不成立，不予采纳。综上认定，每月场地占用费的标准依法计算为11419.65元[（7590元+7590元/月×50%）÷2530㎡×2537.7㎡]，则自2020年9月1日至2020年12月31日的占用费计算为45678.6元（11419.65元×4个月），原告该请求超过部分不予支持。自2021年1月1日至被告将租赁场地腾空并交还给原告之日止的场地占用费仍按每月11419.65元计算支付。三、原告请求被告支付租赁场地内2020年6月-11月的水电费1342元，该费用已经实际发生，被告无异议，一审法院予以支持。四、原告请求被告支付租赁场地的物业管理费4043.79元(暂计算2020年9月1日至2021年1月31日，2695.86㎡×0.3元/㎡/月×5个月，2021年2月1日至被告将租赁场地腾空并交还给原告之日止的物业管理费按0.3元/㎡/月的标准另行计算)，被告对该管理费计算标准无异议，该计算标准为双方口头约定，并实际履行的标准，因此一审法院予以支持，则依照上述认定面积计算为3806.55元（2537.7㎡×0.3元/㎡/月×5个月），原告该请求超过部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告江志文应于判决生效后三十日内，将位于广东省梅州市梅江区三角镇上坪梅州金三角旋窑水泥厂有限公司原北面堆场空地（东至梁立贵的租地、西至厂道、北至厂道、南至厂用地，面积为2537.7平方米）腾空，返还给原告梅州金三角旋窖水泥厂有限公司；二、被告江志文应于判决生效后十日内，支付2020年9月1日至2020年12月31日的场地占用费45678.6元给原告梅州金三角旋窖水泥厂有限公司。自2021年1月1日起至被告交还租赁场地之日止的场地占用费按每月11419.65元计算支付；三、被告江志文应于判决生效后十日内，支付2020年6月至11月的水电费1342元给原告梅州金三角旋窖水泥厂有限公司；四、被告江志文应于判决生效后十日内，支付2020年9月1日至2021年1月31日的物业管理费3806.55元给原告梅州金三角旋窖水泥厂有限公司。自2021年2月1日起至被告交还租赁场地之日止的物业管理费按每平方米0.3元/月计算支付；五、驳回原告梅州金三角旋窖水泥厂有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费依法减半收取计2307.93元（原告已预交），由被告江志文负担535.33元，由原告梅州金三角旋窖水泥厂有限公司负担1772.6元。二审中，双方未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审处理意见如下：经查，双方签订的《场地租赁合同》第一条第一款第2项约定：“出租场地面积共2537.7平方米。（梁总同意场地面积按2530平方米结算）”；第六条第一款第2项约定：“租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前通知甲方。如甲方在租赁届满后遇政府征收或甲方自用场地乙方无条件退租。租金按50%递增（租金每五年调整一次）”，从双方当事人于2015年7月29日签名确认的《梅州金三角旋窖水泥厂有限公司与江志文租赁场地的平面图》可知，双方现场丈量租赁场地的面积为2537.7平方米。上诉人提供江西省中旭国土勘测规划有限责任公司梅州分公司的测绘图，主张占用面积应按2695.86平方米计算，该测绘图为上诉人单方聘请制作，无被上诉人的现场确认，且被上诉人对此又不予认可，本院难以采信。据此，鉴于《梅州金三角旋窖水泥厂有限公司与江志文租赁场地的平面图》已确定场地占用面积，已无再次测绘之必要，上诉人主张重新测绘，本院不予采纳，可以认定涉案场地占用面积为2537.7平方米。上诉人主张每月20元/平方米计算占用费，但未能提供证据予以证明。参照《场地租赁合同》第六条第一款第2项约定，一审法院认定场地占用费按4.5元/平方米/月[（7590元+7590元/月×50%）÷2530㎡]计算恰当。一审判决认定事实清楚，应予维持。综上所述，上诉人梅州金三角旋窖水泥厂有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4615.86元（已由梅州金三角旋窖水泥厂有限公司预交），由上诉人梅州金三角旋窖水泥厂有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年六月十八日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅