江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏13执复69号复议申请人（被执行人）：宿迁用世置业有限公司，住所地宿迁市。法定代表人：卢之云，该公司董事长。申请执行人：宿迁市第一招待所有限公司，住所地宿迁市宿城区。法定代表人：韩长春。复议申请人宿迁用世置业有限公司（以下简称用世公司）不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2021）苏1302执异62号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：宿迁市第一招待所有限公司（以下简称一招公司）与用世公司房屋租赁合同纠纷一案，宿城法院于2018年9月4日作出（2018）苏1302民初6593号之二民事裁定，裁定查封用世公司名下位于宿迁市宿城区xxx#A1-035铺、XX铺、XX铺、XX铺、XX4铺房屋，查封期限三年。2019年2月28日，宿城法院作出（2018）苏1302民初6593号民事判决，判令用世公司于判决生效之日起立即支付一招公司截止2018年9月10日应支付的租金2948584元、违约金500651元、合计3456243元及后续违约金（以2948584元为基数从2018年9月11日起按月息2%计算至实际还清之日止）。案件受理费34450元、保全费5000元、合计39450元，由用世公司负担。用世公司不服一审判决，上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）苏13民终2028号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。根据一招公司的申请，宿城法院依法立案执行，案号为（2019）苏1302执3687号。2020年4月14日，宿城法院作出（2019）苏1302执3687号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖用世公司名下位于宿迁市宿城区水韵城A1#XX号四处商铺不动产。后该院委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称中恒评估公司）对上述财产进行评估，中恒评估公司于2020年7月23日出具（苏）中恒房司估字【2020-015】号评估报告，评估总价值为441.98万元。用世公司对上述评估报告不服，向宿城法院提出异议称，中恒评估公司出具的（苏）中恒房司估字【2020-015】号评估报告的评估程序不合法，评估方法不合适，评估价格与实际价值严重背离。请求：撤销中恒评估公司出具的（苏）中恒房司估字【2020-015】号评估报告。一招公司辩称，法院是按照程序选取招投标确定的评估机构进行评估；案涉水韵城商铺虽然在一楼，但不是临街商铺，且商场处于半停业状态；我方认为评估价格偏高，评估方法很合理。中恒评估公司向宿城法院陈述称：评估的方法一般是三种，成本法、收益法和比较法，成本法主要是模拟房地产建成使用的成本进行的评估，主要用于工业评估；收益法通过租金等收益计算出房地产的价格，但是如果租金较低，租金和售价不成正比，这种方法不能客观反映房地产价格。本案选用的是比较法进行估算，是选取与估价对象类似的房地产成交案例，这个方法关键因素在于选取比较案例的真实性。中恒评估公司的估算师进行了市场调查，实地调查后有拍摄照片并进行价格确认，确保成交价格的真实性。据调查，XX9幢126号，建筑面积29.28平方米，成交含税价是2.05万元/平方米；XX区102号，建筑面积29.76平方米，成交价是2.6万元/平方米；XXC区C01-105号，建筑面积101.58平方米，成交价是2.04万元/平方米；XXC区C01-113号，建筑面积171.13平方米，成交价是2.57万元/平方米。经对二手房进行市场调查水运城外街均价在2.5万-2.7万元/平方米（均为含税价），内街均在2万-2.3万元/平方米左右，而估算对象比选取的可比案例的对比势要差。用世公司2017年所做的报告目的是为了申请贷款，为了授信价格都会偏高一点，且其委托的评估公司是南京的评估公司，对宿迁的当地价格也不太清楚，且该报告已经超过了有效期。宿城法院经审查查明：中恒评估公司于2020年7月23日作出（苏）中恒房司估字【2020-015】号评估报告载明：评估对象总建筑面积为206.51平方米，估价房产地势平坦，实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），估价对象所在建筑物共24层，估价对象位于负1层（实际为1层），钢混结构，实际用途为商业用房，估价对象具备供水、供电及卫生洁具设备。通电话、有线电视，排水通畅，设施设备能满足生活需要；估价对象装修状况如下：地砖地面，乳胶漆内墙面，035铺目前作为商场内部通道适用，036-038号铺作为整体装修经营适用，四周玻璃幕墙围护结构，玻璃弹簧门；估价目的是为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据；本次评估采用比较法进行评估，最终评估总价为441.98万元。宿城法院认为，依据《房地产估价规范》，房地产估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，评估机构应当根据估价对象所在区域内结合估价对象的类型、估价目的选择适合的估价方法。该院（2019）苏1302执3687号执行案件委托评估的目的是为所涉不动产的司法拍卖提供市场销售参考价。中恒评估公司通过比较法，参照估价价值时点2020年6月6日案涉不动产类似区域、用途相似、结构相近等类似房地产交易实例，通过对交易实例与估价对象的分析比较，在对可比实例进行区位状况、实物状况和权益状况修正后，确定估价对象的价值。因此，中恒评估公司选用比较法并无不当。用世公司提交的江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司作出的苏地仁合宿迁（2017）（估）字第585号估价报告的估价目的系为了向银行办理贷款使用，且报告的价值时点为2017年12月4日，时间相隔较久，市场已经发生了巨大变化，不具有参考价值。综上，中恒评估公司作出的（苏）中恒房司估字[2020-015]号评估报告符合本案估价目的，选取估价方法并无不当，评估程序亦不违反法律规定，用世公司的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回用世公司的异议申请。用世公司不服一审裁定，向本院申请复议称，1.中恒评估公司评估程序不合法。在选定评估机构后并未通知用世公司，在评估机构实地考察前亦未通知用世公司，属于程序违法，侵犯了用世公司的知情权。2.中恒评估公司称采取比较法进行评估，并未提交选取样本真实交易信息，仅是通过口头询问方式记录交易价格，不能准确反映案涉房屋的价格，对案涉房产采用的评估方法不合适，不仅背离其真实市场价值，也背离资产评估应当遵循的客观性、科学性和专业性。请求：撤销宿城法院（2021）苏1302执异62号执行裁定，对案涉房产依法重新确定处置参考价。本院经审查查明的事实与宿城法院查明的事实一致。本院另查明：宿城法院在2020年5月8日向用世公司和一招公司邮寄送达了选择机构通知书，通知双方于5月12日9时到该院第十八法庭摇号工作室确定鉴定结构，如在规定时间无故缺席，法院将依职权随机选择确定鉴定机构，机构信息可在江苏法院网委托鉴定电子信息平台查询。用世公司未在2020年5月12日9时到达宿城法院指定场所选取鉴定结构，宿城法院随机选取中恒评估公司作为鉴定结构。本案争议焦点为：中恒评估公司对案涉房产的评估程序是否合法，其作出的评估意见能否作为确定案涉房产处置参考价的依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，用世公司主张中恒评估公司对案涉财产的本次评估程序违法，属于前述规定列举的当事人可以提出异议的情形，人民法院应当依法立案审查。经审查，用世公司未在宿城法院指定时间到达该院参与评估机构的选择，视为其放弃相关权利，宿城法院随机指定中恒评估公司作为鉴定机构符合法律规定。中恒评估公司及其工作人员具有相应的评估资质，该公司在评估过程中经过现场勘验和调查，选用比较法对案涉不动产进行评估并出具评估意见，亦符合评估程序的相关规范要求。用世公司主张中恒公司对案涉财产的评估程序违法，没有事实和法律依据。关于用世公司主张评估价值过低问题，不属于前述规定列举的应当由人民法院执行异议立案审查的情形，对于其该项主张，人民法院依法不予理涉，且人民法院对于被执行财产处置参考价的确定，仅是为被执行财产进行拍卖、变卖提供参考，被执行财产的真实价值，应当通过竞买人竞价程序体现。综上，用世公司主张中恒评估公司本次评估程序违法，要求案涉房产依法重新确定处置参考价没有事实和法律依据，其复议请求依法不能成立，应予驳回；原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回宿迁用世置业有限公司的复议申请，维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2021）苏1302执异62号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年六月二十四日书记员  于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。