安徽省天长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1181民初1857号 原告：天长市千秋老年公寓，住所地安徽省天长市学府路与天佳路交界处，统一社会信用代码52341181085204546R。 负责人：谭春燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梅晓军，安徽知秋律师事务所律师。 被告：李健，男，1987年9月24日出生，汉族，初中文化，经商，住安徽省天长市。 第三人：贺伍桃，男，1968年1月21日出生，汉族，住安徽省天长市。 原告天长市千秋老年公寓与被告李健、第三人贺伍桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天长市千秋老年公寓的诉讼代理人梅晓军，被告李健、第三人贺伍桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天长市千秋老年公寓向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2015年2月8日签订的《家庭式老年公寓房出让协议》无效；2、请求依法判令被告将涉案房屋千秋老年公寓1幢208室腾空并返还给原告。3、请求依法判令被告向原告支付房屋占用费用30,000元（按周边类似房屋年租金6000元计算）；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月8日，原、被告签订《家庭式老年公寓房出让协议》一份，约定被告购买原告开发的千秋老年公寓1号楼208室房屋，总房价240,000元，合同签订后，被告支付前期购房款50,000元，并于2015年12月开始入住该房屋至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告签订《家庭式老年公寓房出让协议》时未取得商品房预售许可证明，直至今日也无法取得商品房预售证明，因此该协议应当认定为无效合同。根据上述司法解释及民法典合同编的相关规定，现诉至法院要求被告依法予以返还房屋。 李健辩称：我不认可让我现在返还房屋。在原告没有取得商品房及销售许可资格的时候不应当售卖房屋，（我）还支付了50,000元，尚欠190,000元未支付。这套房子是我父亲支付了50,000元。除了房子之外，我父亲还在原告处买了另外一套房屋2栋403室。当时403室是不能入住的，所以这套208室只花了50,000元，属于购买，50,000元是定金，有购房合同。 第三人贺伍桃陈述：我认为原告不能单方面违约，收回208室，因为被告的2栋403室从我这里购买的。 本院经审理认定如下事实：2015年2月8日，原、被告签订了《家庭式老年公寓房出让协议》一份，约定被告购买原告开发的天长市千秋老年公寓1号楼208室房屋，总价款240,000元；被告在入住前必须将所有房款交清。协议签订后，被告的父亲李士勤支付40,000元（在此之前被告的父亲李士勤在原告处购买了该公寓2栋403室房屋，但至今不能入住）。2015年12月被告入住该房屋至今。2018年被告又支付给原告10,000元。被告和其父亲总共交款50,000元。被告入住后按期交纳了水电费、卫生费等费用。原告未出条据，但原告认可收到50,000元。现原告以在签订协议时未取得商品房许可证明，直至起诉时也无法取得商品房预售证明为由，要求确认双方所签协议无效并要求被告返还房屋。在庭审中，原告向本院提供了1、原告非法人组织信息，证明原告主体资格，符合起诉条件；2、《家庭式老年公寓房出让协议》，证明2015年原、被告签订房屋买卖合同，原告将其所有的1号楼208室作价240,000元出售给被告，之后被告向原告支付购房款50,000元。在房屋签订后至今原告未取得商品房预售及预售许可资格；3、部分水电费、卫生费缴费收据，证明自2015年12月开始实际居住涉案房屋至今，因此被告返还房屋时应当一并支付房屋实际居住期间的占用费用（按房屋周边类似房屋年租金6000元计算）；4、土地证、房产证、建设规划图、（2017）皖1181民初1229号及（2016）皖1181民终383号民事判决书以及天长市质检监督意见书，证明该土地证、房产证上的权利人虽是天长市能环建设服务中心，但该中心早已于2001年注销，但由于多种原因导致土地证上的名称未能及时变更，根据天长市质监站的相关文书及（2017）皖1181民初1229号及（2016）皖1181民终383号两份民事判决书所确定的内容，本案涉案房产所有权人为原告天长市千秋老年公寓。被告的质证意见为：对证据1、3、4无异议；对证据2有异议，当时甲方是谭志浒,现在是天长市千秋老年公寓。第三人贺伍桃质证意见：对证据1、2、3无异议，对证据4有异议，原告提供的判决书还未生效，相关案件还在进行中。被告向本院提供了收条、协议书各一份，证明房屋在未取得房产证的时候就已经开始销售了，当时原告还未取得销售许可证，所以原告认为我们签订的协议都是无效的。原告在跟承建商签订协议的时候，就表明了承建商手里的房屋可以用于市场销售。另外，目前老年公寓入住达到了30户左右，是否签订的合同都是无效的。原告的质证意见为：对于收条涉及的内容不予质证。对于协议书涉及的建设工程，已经天长法院一审、滁州市中院二审以及检察院申诉，直到2019年11月14日滁州中院作出（2019）皖11民再20号民事判决书。判决书内容为维持天长法院（2017）皖1181民初1229号，因此同样与本案无关。第三人贺伍桃的意见为：对被告提供的证据无异议，与本案有关。因为403室是从我这里卖的，我当时是承建商，我当时与谭志浒有协议，403室是冲抵工程款，我有权处置403室。如果原告撤销和被告的协议，那么我就面临着要给被告403室的房款，被告没有能力购买两套房。经庭审调查以及当事人陈述，本院对原告提供的证据1、2、3、4的真实性予以采信。对被告提供的收条、协议书的真实性予以采信。 本院认为：原告在开发天长市千秋老年公寓时，办理了土地证，土地证上明确规定，该土地的用途为办公及公共设施；备注规定，此宗土地不得进行开发经营。原告一直未取得商品房预售许可证明，到原告向本院提起诉讼时，仍未取得商品房预售许可证明，原告出售商品房属违法，该案的房屋出让协议无效，被告应返还涉案房屋给原告，同时被告应将所收50,000元房款退还给被告。原告诉称，被告向原告支付房屋占用费30,000元（按周边类似房屋年租金6000元计算）。双方在协议中未约定违约责任，对该诉称本院不予支持。被告辩称涉案房屋已产生装修费。因其未提供证据证明，本院对该辩称不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告天长市千秋老年公寓与被告李健所签订的《家庭式老年公寓房出让协议》无效。 二、被告李健于本判决生效之日起三十日将所居住的位于天长市千秋老年公寓1号楼208室返还给原告天长市千秋老年公寓，同时原告天长市千秋老年公寓将50,000元购房款返还给被告李健。 三、驳回原告天长市千秋老年公寓的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元，减半收取275元，由原告天长市千秋老年公寓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 陈 岗 二〇二一年六月十五日 书记员 何梦菊 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法（》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。