广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1386号上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：施政，男，1980年6月15日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙华新区××××××××××××××6B，公民身份号码210××××××××××××435。委托诉讼代理人：吴春生、蒲秋璇，广东广和律师事务所律师、实习律师。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司与被上诉人施政因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初7234号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销（2020）粤1323民初7234号民事判决书，依法改判；二、请求由被上诉人承担本案的一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、关于逾期办证违约金止损问题，一审法院认定应根据惠东县不动产登记回执单的内容以办理不动产转移登记的日期即2019年7月1日为准。对此，上诉人认为属于认定事实错误，应以预收件时间即2019年5月8日为准。具体理由如下：首先，上诉人办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料，也有赖于政府部门的及时办理，故上诉人没有掌握何时能够取得权属证书的能力。其次，上诉人已经于2019年5月8日向惠东县不动产登记部门提交了有效、齐全的办证资料的，且惠东县不动产登记部门的回函亦回复涉案房产预收件时间为2019年5月8日恰好证实了该交件时。再次，如上诉人提交的办证资料存在无效或不齐全的情况下，惠东县不动产登记部门会出具退件证明，但是不动产登记部门不但无退件，反而于2019年7月1日办理了涉案房屋的不动产转移登记，再次印证了上诉人已经于2019年5月8日向惠东县不动产登记部门提交了有效、齐全的办证资料的。上诉人提交资料至惠东县不动产登记部门办理案涉房屋的不动产转移登记的必要工作时限，应予以扣除，不应由上诉人承担。二、关于是否存在政策原因影响权属转移登记的问题，一审法院以合同备案时间2016年9月23日，晚于不动产登记政策的实施时间，不予支持上诉人该项主张。对此，上诉人认为属于认定事实错误，适用法律错误，具体理由如下:首先，上诉人与买受人签订的《商品房买卖合同》范本在开售前，均要在惠东县房管局登记备案，并录入系统不得修改。其次，上诉人与被上诉人签订合同的时间为2016年6月29日，合同自双方签字或盖章之日生效。而合同备案仅是政府部门的一项监管措施，而非合同生效时间，且上诉人亦无法左右惠东县房产交易所的备案时间。再次惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，确定惠东县从2016年6月30日开始正式实施不动产登记政策。该新政策相较于旧政策，新增加了办理“权籍调查”等环节，增加了工作内容，这必然会延长办理权属证书的时间。这客观情况的变化，是上诉人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按照合同约定的办证时间对于上诉人明显不公平。上诉人认为一审法院以合同备案时间2016年9月23日，晚于不动产登记政策的实施时间，不予支持上诉人该项主张，有违事实及显示公平，应予以改判。综上所述，恳求二审法院撤销一审判决第，依法改判。被上诉人施政未向本院提交书面答辩意见。施政向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金58792.42元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2018年8月26日暂计算至2019年5月8日为58792.42元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠州富茂房地产开发有限公司系成立于2010年5月14日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发、旅游项目投资、酒店业投资等。2016年6月29日，原告施政（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为X的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾低层住宅M31栋X房，约定于2017年8月30日前交付，总楼款为2305585元。商品房买卖合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”，该条款同时约定“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”另，合同中记载对于是否委托出卖人代办房地产权证，选择为“是”。该合同于2016年9月23日在惠东县房产交易所办理备案。原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告，案涉房屋于2019年1月9日完成初始登记。被告主张其于2018年12月20日向原告寄送办证通知。原告主张逾期办证违约金的截止日期应以办出房产证的时间为准，对于提交齐全办证材料的时间以惠东县自然资源局复函中所记载的“转移登记办理时间”；并确认2018年12月25日收到上述通知，提交了税收缴款书，记载案涉房产的契税缴纳日期为2019年1月2日。被告主张受不动产登记改革的政策影响，办证时间延长，提交了惠东县人民政府于2016年6月28日作出的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，原告对其真实性认可，但原、被告签订合同时间是2016年6月29日，惠东县房产局备案时间是2016年9月23日，时间均在2016年6月28日之后，被告在知悉该政策的情况下仍与原告签订该合同，约定上述办证期限并办理备案，因此被告主张政策原因影响登记不符合事实。原告提交惠东县不动产登记回执单，内容：涉案房产预收件时间为2019年5月8日，转移登记办理时间为2019年7月1日，转移登记办结时间为2019年7月5日。注：批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复：案涉房产于2018年10月17日申请办理权籍调查，于2018年10月28日办结；于2019年3月14日申请出具权籍成果，于2019年3月19日办结；于2019年5月8日批量预收件增量房转移登记申请材料，于2019年7月5日登簿办结。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于逾期办证违约金条款效力问题；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.本案如何处理。关于第一个焦点，开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县不动产登记回执单的内容应以办理不动产转移登记的日期即2019年7月1日为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查。被告主张因惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，逾期办证天数应扣除权籍调查的期间，但案涉《商品房买卖合同》签订时间为2016年6月29日，在惠东县房产局备案时间为2016年9月23日，均在当地政府部门发布启动不动产登记时间之后，可认定被告系知悉该政策的前提下仍与原告签订该合同约定上述办证期限，并办理备案该合同。故被告主张系政策原因影响权属转移登记，不符合事实，本院对被告主张扣除权籍调查的期间，不予支持。关于第三个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的360日之次日即2018年8月26日，终止日期为2019年7月1日，合计310天，故违约金为以总楼款2305585元为基数按每日万分之一计算310天，金额为71473.14元（已四舍五入）。另外，关于被告主张因原告迟延缴纳契税导致迟延办证的期间应予以扣减，对此，本院认为原告于2019年1月2日缴纳契税，案涉房屋于2019年1月9日才办理初始登记，在房屋办理初始登记前，原告迟延缴纳契税的行为并不影响被告办理案涉房屋转移登记。故对被告的该主张，本院不予采信。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告施政支付逾期办理不动产权证的违约金71473.14元。二、驳回原告施政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1269.81元（原告施政已预交），由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、计算逾期办证违约金的截止日期；二、是否应在逾期办证的期间内扣除权籍调查时间。对此分析如下：第一，关于逾期办证违约金的截止日期,上诉人主张计算至相关行政部门预收件时间即2019年5月8日，对此，上诉人作为开发商提交商品房项目资料报产权登记备案应为产权登记部门要求的有效、齐全的资料。根据惠东县不动产登记回执单的记载，虽然涉案房产预收件时间为2019年5月8日，但同时注明：“批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理”，故不能认定预收材料的日期即为上诉人提交齐全材料的时间，因此，一审法院以产权部门待材料齐全后办理的时间即2019年7月1日为逾期办证违约金的截止日期并无不当，本院予以确认。第二，关于是否应在逾期办证的期间内扣除权籍调查时间的问题。上诉人主张应扣除权籍调查的期间，对此，双方签订涉案合同时间为2016年6月29日，惠东县人民政府于2016年6月28日发布启动不动产统一登记工作的通告。在合同签订之时，上诉人已知悉该不动产统一登记政策的情况下与被上诉人签订了涉案《商品房买卖合同》，上诉人再要求扣除权籍调查时间无事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州富茂房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1269.81元，由上诉人惠州富茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧