陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1228号 上诉人(原审被告)：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：9161040056xxxxxxxxx 法定代表人：汤沸，系公司总经理。 上诉人（原审被告）：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：9161040075xxxxxxxxx。 法定代表人：许世坛，该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张宝刚，系陕西权诚律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：刘华，女，19xx年xx月xx日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXX3xxxxxxxx。 委托诉讼代理人：李万峰，男，19xx年xx月xx日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，系刘华丈夫，公民身份号码：61040XXXX9xxxxxxxx。 上诉人咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人刘华房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初6322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月06日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人志通公司、世茂公司的共同委托诉讼代理人李文伟，被上诉人刘华及其委托诉讼代理人李万峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 志通公司上诉请求：1、撤销秦都区人民法院(2020)陕0402民初6322号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案协议未经76%业主书面同意错误。1、一审中，上诉人出示了被上诉人与其他440户业主（占案涉广场共计517户业主85%）签字的《协议书》，以及72%业主参与业委会分房划线时签字确认的面积确认表。可以证明上诉人完成了房屋返还义务。2、一审中，针对部分（约20余户）业主当庭对《协议书》上的签字不认可的情况，上诉人申请进行笔迹鉴定。一审法院在没有鉴定的情况下，仅凭部分业主单方陈述认定《协议书》上诉签字不是业主所签错误。二、一审法院认定上诉人未将房屋返还给被上诉人错误。案涉租赁物是产权式商铺。基于产权式商铺的特点及本案客观实际，上诉人已将涉案房屋整体移交给业委会的形式交付给被上诉人。上诉人已经向被上诉人返还了商铺。三、一审法院判决上诉人承担房屋未交付期间的租金损失没有法律依据，对上诉人不公平。1、上诉人已在租期结束后将房屋返还给被上诉人；2、上诉人于租期结束前，通过报纸公告的形式告知全体业主，租期结束后不再租赁被上诉人的房屋，请被上诉人于租期结束后来业委会洽谈收房事宜。房屋交付给业委会后，上诉人就全部撤离了涉案广场，再未占有、控制、利用被上诉人的商铺获益。 刘华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。1、案涉商铺为独立商铺，各业主应独立行使权利。客观上被上诉人并未收到商铺；2、志通公司登报公告系其单方行为，志通公司没有按照被上诉人前期提供的详细地址和联系方式进行通知。返还房屋是上诉人在合同期满后应尽的义务，不应由被上诉人主动索要；3、测绘面积上的签字只能代表业主对物权的确认，不能证明返还的事实；4、世茂公司与志通公司系关联公司，世茂公司在售房过程中虚假宣传，只发了个空的房产证，并未对房屋进行实际的交付。 世茂公司上诉请求：撤销秦都区人民法院(2020)陕0402民初6332号民事判决第一项。事实及理由：首先，本案属于房屋租赁纠纷，但其公司并没有租赁被上诉人的房屋，其与被上诉人之间只有商品房买卖关系，其公司作为本案被告主体资格不适格，更不应该在本案中承担责任。其次，涉案房屋属于产权式商铺，目前法律对其交付没有明确规定；其交付时以划线方式对涉案商品房进行分割标识，符合双方合同约定；涉案房屋产权证的颁发，也说明国家认可其交房方式。综上可见，原审认定其交房应当设置不可磨灭的四址确认标志没有法律和合同依据。最后，从涉案房屋交付至今已经时隔近五年，被上诉人对其交房方式并未提出异议且已经将房屋出租并收取租金收益，说明被上诉人认可其交房方式。即使被上诉人现在诉请要求交房，已经超诉讼时效。综上，原审判决其向被上诉人交付房屋错误，请求二审对此予以纠正。 刘华辩称，世茂公司对其所购房屋交付时，没有按照合同附件一所示位置设置不可灭失的永久性标识存在明确位置重大瑕疵，即使按照合同补充条款由出卖方以其他方式进行商品房的分割标识，但世茂公司并未向其通知和约定其他方式就是“临时划线方式”，世茂公司以临时划线方式进行分割标识并直接将商场整体交付志通公司，既不符合法律规定且严重违反《商品房买卖合同》的约定。世茂公司未按《商品房买卖合同》履行交付责任，致使其所购涉案房屋位置现无法确认，应作为本案诉讼主体承担相应责任。世茂公司称涉案房屋属于产权式商铺，不但与其所持有《房屋所有权证》及《商品房买卖合同》所载内容不符，且国家法律法规中并无产权式商铺的概念，世茂公司所称涉案房屋是开放式商铺没有法律依据。世茂公司明知以临时划线方式对其房屋进行交付存在重大瑕疵，却和志通公司相互串通、交房行为存在故意隐瞒，其要求世茂公司重新交房诉请合理。综上，原审认定事实清楚，判定合法合理，请求依法驳回世茂公司的上诉。 刘华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层1-096号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失164856.28元；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。 一审法院认定事实：2012年11月8日，原告与被告世茂公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为72.32平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米210元，第二年租赁费为每平方米421元，第三年租赁费为每平方米631元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月24日签订“协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。 一审法院认为，原告与被告世茂公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》，与被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意。原告在庭审中称其未在“协议书”中签字，被告申请笔迹鉴定，但协议书不因原告签字而当然生效，本案被告所举证据不能证明76%业主同意，故对被告的鉴定申请，本院不予准许。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。庭审中，被告世茂公司称对商铺用划线的方式予以确认，交付志通公司，该确认方式欠妥，被告世茂公司未设置不可磨灭的四址确认标记，是导致现在无法确认原告商铺位置，业主大量诉讼的根本原因，其应承担相应责任。被告志通公司代原告接受商铺时，就交付方式存在的问题未及时告知原告，在租期内未保护好商铺标线，致使商铺现无法交付，应承担相应责任，庭审中，被告志通公司称其可以通过图纸确认商铺位置。综上，对原告要求被告世茂公司、志通公司交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付租金及商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告支付租期内下欠租金及赔偿租金损失164856.28元，租金损失是以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算至开庭之日，该请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、被告咸阳世茂房地产开发有限公司、咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告刘华交付咸阳市秦都区人民中路咸阳世茂中心﹒新都汇-1层1-096号商铺（房屋所有权证号：陕（2016）咸阳市不动产权第S0001023号）；二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘华支付租赁费164856.28元；三、驳回原告刘华的其他诉讼请求。案件受理费3596元，减半收取1798元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人志通公司提交的新证据有：面积确认表、赵军丽、张宇晨、唐均会与咸阳市商住区业主委员会签订的《业主授权委托经营管理协议》、（2020）陕0402民初5699号曹治平与上诉人及本案第三人房屋租赁合同纠纷一案判决书、咸阳中鑫商业运营管理有限公司向商户和顾客发的通知、世贸业主委员会议决定通过向广大业主通知和声明、咸阳中鑫商业运营管理有限公司的企业信用信息公示报告、咸阳中鑫商业运营管理有限公司向租户收费的凭证、涉案广场目前的营业现状（视频及图片）。上述证据经合议庭评议认定如下：因其与本案缺乏关联性，故本院对其不予认定。上诉人世茂公司及被上诉人刘华未向本院提交任何新证据。 本院二审除查明2021年4月19日上诉人志通公司法定代表人由汤沸变更为程岩，公司高级管理人员中监事由孙岩变更为孙昭，执行董事兼总经理由汤沸变更为程岩，汤沸、孙岩均为上诉人世茂公司董事外，其余查明事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人志通公司是否履行了在期限届满后返还房屋的义务?2、上诉人志通公司应否按原合同标准向被上诉人支付租金？3、上诉人世茂公司应否就涉案商铺承担连带交付责任？ 对于焦点1、上诉人志通公司是否履行了在期限届满后返还房屋的义务？经查，被上诉人刘华在订立《商品房买卖合同》后，依据世茂公司的指定，与上诉人志通公司签订了《授权委托书》及《（预）租赁合同》，一方面委托上诉人志通公司就案涉房屋初始交付办理交付验收事宜并签署交接文件；另一方面将案涉商铺租赁给上诉人志通公司从事商业经营活动。在商事合同中，各商事主体的行为具有营利性。本案中，被上诉人刘华以每平方米17878.51元的价格从世茂公司购得案涉商品房，又根据世茂公司的指令以每年每平方米210元、421元、631元的价格租赁给上诉人志通公司。回报率仅为1.17%、2.35%、3.52%。由此可见，被上诉人签订相关《商品房买卖合同》及《（预）租赁合同》的目的在于经过志通公司三年的运营，在三年后取得较高的回报。上诉人志通公司作为承租方，在运营中应尽到积极管理的合同义务，确保案涉商铺的经营环境具有较强的市场招商力。同时，其作为被上诉人刘华的收房受托人，在租赁合同期满后负有向业主刘华按购房合同约定的验收交付条件，按期返还涉案房屋的义务。 上诉人志通公司现以《协议书》和《租赁物及其附属设施设备清单》主张已根据业主的意思表示，向案外人咸阳世茂商住区业主委员会进行了移交，但在本案一、二审中不能提交经全体业主签字认可的面积确认书，仅提交了部分业主的面积确认书，且其已提交的面积确认书中仍存在面积误差问题。上诉人志通公司主张案涉商铺系产权式商铺，那么作为产权式商铺中的一部分，业主对所购买的商铺无法单独行使权利，整个商场应统一规划、经营。因而，虽然咸阳世茂商住区业主委员会在租赁物及其附属设施设备清单上盖章，但接收到符合合同约定的商铺是被上诉人的基本合同权利，作为产权式商铺，在该商铺的公用配套设施及建筑面积没有得到确认的情况下，咸阳世茂商住区业主委员会与上诉人志通公司签订的《咸阳市世茂商住区业主二期租赁物移交协议书》及租赁物及其附属设施设备清单上关于上诉人志通公司已完成商铺交付义务的相关内容损害了被上诉人的利益。对此，志通公司具有明显的过错，故该部分内容对被上诉人无效。另外，上诉人志通公司在已经获取收益的情况下，仅以向咸阳世茂商住区业主委员会进行了交付为由对业主无法确定具体商铺位置、面积，以及商场处于瘫痪状态的事实免除责任，不符合合同的公平原则。综合以上因素，上诉人志通公司认为其已履行商铺返还义务的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 对于焦点2、上诉人志通公司应否按原合同标准向被上诉人支付租金？因上诉人志通公司未按约定向被上诉人刘华交付商铺属于客观事实，该事实致使被上诉人在此期间产生租金损失亦属客观必然。由此可见，原审要求上诉人志通公司向被上诉人刘华交付商铺并承担未交付商铺期间的租赁费符合本案客观实际及法律规定，应予维持。 对于焦点3、上诉人世茂公司应否就涉案商铺承担连带交付责任？经审查，上诉人世茂公司虽根据被上诉人刘华的委托授权，将被上诉人刘华从其处所购涉案商铺交付给了志通公司并为被上诉人办理了相关产权证书，但志通公司系上诉人世茂公司的关联公司且受世茂公司指定，实质更多的代表上诉人世茂公司一方的利益。根据卷中的世茂新都汇商铺验收交接确认函、涉案商铺业主面积确认表及上诉人世茂公司的当庭陈述可见，志通公司代表被上诉人所收的涉案房屋存在天井漏水、面积有误差及划线分割标识方式未经协商等影响被上诉人利益的问题，志通公司并未就此及时通知被上诉人，其在收房的过程中明显未做到谨慎验收义务，对此应视为世茂公司的交付存在瑕疵与合同约定不符。另外，呈上所述世茂公司在其已经获益的情况下，仅以向志通公司进行了交付为由对业主无法确定具体商铺位置、面积，以及商场处于瘫痪状态的事实免除责任，有违合同的公平原则。因此，原审判决要求上诉人世茂公司向被上诉人刘华交付涉案商铺亦符合本案客观实际及法律规定，并无不当，世茂公司的上诉理由并不成立，本院对其不予支持。 综上所述，上诉人咸阳志通投资管理有限公司与上诉人咸阳世茂房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3596元，由上诉人咸阳志通投资管理有限公司负担1798元，由上诉人咸阳世茂房地产开发有限公司负担1798元。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  倪治国 审判员  王丽丽 二〇二一年六月一日 书记员  郑 洁 1