云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终983号上诉人（原审被告）：会泽庆丰房地产开发有限公司，住所地：会泽县者海镇范家村(抚军路艺温水乡小区)，统一社会信用代码:915303266787236408。法定代表人：郑春梅，经理。委托诉讼代理人：何春府，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吕旭洲，男，1979年9月16日生，汉族，大学文化，云南省会泽县人，户籍地：会泽县。被上诉人（原审原告）：华永娟，女，1989年2月4日生，汉族，云南省会泽县人，户籍地：会泽县。二原告委托诉讼代理人：朱家启，云南天志律师事务所律师。特别授权代理。上诉人会泽庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）因与被上诉人吕旭洲、华永娟商品房销售合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2020）云0381民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆丰公司上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及法律适用错误，从而导致判决错误。首先，从本案的证据来看，本案中被告所提交的第三组证据，即《契税纳税申报表及房屋权属情况查询结果通知书》，该证据是由被上诉人自行申报并查询之后，于2019年3月20日提供给上诉人的；因为，契税纳税申报及房屋权属情况查询必须由被上诉人本人自行办理，而契税纳税须以房屋权属登记情况作为缴税计算依据，无此依据就无法确定具体征税税率，没有契税完税证明就不可能办理房屋产权登记。因此，被上诉人若不及时提供《契税纳税申报表及房屋权属情况查询结果通知书》，上诉人就不可能为其申报办理房屋产权登记。而本案中，上诉人是在接到被上诉人《契税纳税申报表及房屋权属情况查询结果通知书》后的二日内即为其进行纳税申报，申报办理房屋产权登记。再则，从被上诉人提供给上诉人的《户口册》，其更新登记时间为2018年8月2日，也就是说，被上诉人提供给上诉人的时间只可能在2018年8月2日之后，而户口册也是作为申报房屋产权登记的必备资料之一。上诉人作为被上诉人办理申报产权登记的代理人，代理事项能否完成须以被上诉人所交付的材料是否齐备为前提，被上诉人未将必备的资料完整地提供给上诉人，上诉人便巧妇难为无米之炊。显然，从以上证据表明，被上诉人所提供给上诉人申报办证资料并非是在同一时间，且是完整地一次交付，上诉人为其申报办理产权登记就只能在其最后一份资料交付后方可进行。因此，上诉人为其进行申报产权登记的时间只能从2019年3月20日后开始。就此而言，上诉人根本就没有违约行为存在。其次，从法律规定来看，根据《民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。”对于本案中被上诉人所主张上诉人逾期代为申报办理不动产产权登记手续，应由被上诉人提供有效证据证明，其已在具体而明确的时间内向上诉人提供了完整的办证资料，而上诉人未在180日之内去申报办理产权登记。结合本案法律关系而言，本案的举证责任在于被上诉人而非上诉人，因此，被上诉人应承担举证不力的诉讼法律风险。一审法院不能将本案的举证责任倒置，要求上诉人承担举证责任，这是违反法律规定的。补充上诉意见：一、合同中未约定违约金，而且违约金的计算所适用的中国人民银行银发（2003）251号规定早已不适用，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干规定》第二十八条，既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算利息承担逾期还款违约责任，人民法院应当受理，该规定同时称“一年期贷款市场报价利率”是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率，2020年4月20日以后的利率一律是3.85%，这一规定是2020年8月20日以后新受理的案件都适用该规定，一审法院依据上述文件的规定计算错误。二、一审判决所确定的四个法律问题，认为因上诉人未通知或者向被上诉人索要契税等材料视为上诉人的违约行为是根本错误的，上诉人作为被上诉人的委托代理人，其承担的委托事项完全基于被上诉人所要提供的相应材料具有完整性，而被上诉人不提供或提供不完整因此造成的办证迟延，责任不在上诉人。三、被上诉人是按揭购房，在房屋购房合同签订之后，直到房屋移交被上诉人，办理房屋产权证最终都不可能由被上诉人持有；换一句话，即便是上诉人延期办证，也不会给被上诉人产生任何的经济损失。被上诉人吕旭洲、华永娟答辩称，一、关于一审判决是否存在适用法律错误问题，上诉人在上诉状中陈述举证责任的范围划定和适用问题，提供资料和办理房屋产权证书的问题。上诉人作为项目开发人，所有建筑资料、办证程序，都是由上诉人方办理，申报材料的主要责任在房地产公司，作为买房人仅是需要承担配合性、辅助性责任。我方向房管局提交完整的资料，但需要什么时候提交，房管部门是谁收取，上诉人需要给我方具体清单和办证时间，但是一审中上诉人并没有证明他们提供办证资料的具体时间，是上诉人举证不能；从被上诉人协助性的义务看，事实上，房地产公司是主要责任，什么时候能办证，是对方对接房管局以后才知道提交资料时间，房管部门是对口接待房地产公司，上诉人必须提供证据证明他们按照房管部门的要求发布了告知具备办证条件可以办证，我方才能进行协助，但是对方举证不能，举证责任范围和举证责任不能的原因在上诉人一方，所以一审适用法律是正确的。关于上诉人补充的上诉请求，若认为（2003）251号文件的规定不能适用，最高法院应当发出废止通知，但是该文件是中国人民银行发布的，是针对金融机构发布的，不同的通知有不同的适用范围，所以一审法院适用的法律是正确的，本案与判决主项有关的事实在法律中都能找到相关规定。二、关于认定事实方面。对方认为不存在违约行为，将时间推迟至2019年3月20日，因为2019年3月20日证据才形成，该证据不能得出唯一结论是被上诉人提供的，上诉人是有权利去查询得到该证据的，作为房屋买受人是没有必要去查询到该份证据的；还有契税纳税申报表作为证据，该份证据加盖了会泽庆丰公司的印章，所以该份证据来源是会泽庆丰公司的，该证据的产生和形成与上诉人有关，与我方当事人无关。所有的证据都不能证明是上诉人要求被上诉人提供的，只有上诉人发出公告告知我方当事人提交资料，我方未及时提交，才是我方的违约责任，但是对方举证不能。本案的通知提交资料的主要义务在上诉人手里，上诉人没有证据证明是被上诉人延迟提交的资料的。三、对方认为是按揭购房，未办理产权证对我方无任何经济损失是不正确的，只有取得产权证，我方才能完全使用该房屋，产权证不能及时办理，严重妨碍了我方行使产权的权利。综上，我方认为一审法院审核证据、适用法律方面都无错误，甚至一审判决对我方来说还略微吃亏，一审判决恰当，请求维持。吕旭洲、华永娟向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金27256元[(30天×50元/天)+(393228×0.05%×131天)]；二、请求判令被告立即为原告办理不动产登记所需全部前置手续,即将原告办证所需资料提交办证部门,并判令被告向原告支付逾期办理不动产产权登记手续的违约金116154元(以房屋总价款393228元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准年利率7.56%并上浮30%计算自2017年5月30日起至2020年5月15日止),并按上述标准继续承担自2020年5月16日起至办理完不动产权登记手续之日止的违约金；以上一、二项共计：143410元。三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月3日,原告吕旭洲、华永娟作为乙方（买受人），与甲方（出卖人）被告庆丰公司签订《商品房购销合同》。合同约定:买受标的物位于会泽县房屋,该套商品房交易总价款为393228元，合同约定了房屋交付时间及办理房屋产权登记等事项。合同第十二条约定：“关于产权登记的约定，自甲方向乙方办理完房屋交接手续后，甲方全权代理乙方在180个工作日内将办理产权的资料提交产权办理机关办理产权证，乙方给予配合，所涉及的税收和其他费用由乙方支付。”合同签订后，至2016年11月16日，原告向被告支付了购房款393228元。2016年11月20日，被告庆丰公司将该套房屋移交给原告，原告于当日向庆丰公司支付了契税、代办费、装修管理费、物管费、二次加压费等费用，被告出具了相关费用收据。庆丰公司向原告交付房屋后，未按照合同约定时间向产权部门提交办理房屋产权登记需要的全部资料。2019年3月22日，被告庆丰公司办理了契税申报，至2020年9月8日，不动产登记部门颁发了原告本案涉诉房产的产权证，因原告尚欠房屋按揭贷款，该证置于银行，他项权证被告尚未交付原告。原告认为被告未在约定时间内代理原告办理房屋产权证，应承担违约责任，为此向法院起诉，提出如前诉讼请求。一审法院认为，原告吕旭洲、华永娟与被告庆丰公司签订的商品房购销合同属双方当事人自愿签订的合同，合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告庆丰公司是否违约的问题。原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在办理完房屋交接手续后180个工作日内代理原告办理产权登记手续，该条款内容表明，被告作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告于2016年11月20日收取了契税、代办产权证所需缴纳费用，但至2020年9月8日房产部门才办理了产权登记。原告吕旭洲、华永娟于2016年11月20日向被告交纳有关办证费用，至2017年7月30日，已满180个工作日，被告无证据证实其在此期间内已向产权登记部门报送办理产权证所需全部资料，至2019年3月22日被告代为办理契税申报后，房地产登记部门才开始办理房产权登记。根据合同约定和交易习惯，被告作为“艺温水乡”开发商代业主报送有关材料文件办理产权证，其在收取代办费用的同时，应负责提示或通知原告提交办证所需材料。被告作为房地产开发商，相较购买其开发的房屋的业主，更具有专业知识，更清楚办证所需要材料及程序，被告未能提交相应证据证实需原告办理纳税申报，怠于履行义务，致使未在合同约定时间内报送办证所需有关材料，已构成违约，应承担相应违约责任。二、关于被告庆丰公司违约应如何承担违约责任的问题。1.承担何种违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未及时报送有关材料，致使办理房产证逾期，原告要求被告承担逾期办证的违约责任于法有据。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在商品房购销合同中未约定逾期办证如何承担违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告庆丰公司应承担给付逾期办证违约金的责任。2.逾期办证时间如何计算。逾期办证起算时间应从原、被告合同约定的办理完房屋交接手续后满180个工作日后起算，被告代办报送办证所需材料为协助和代理义务，申领产权证主体为原告等业主，产权登记部门办理产权证时间不应计算在逾期时间内，故原告主张逾期截止计算至2020年5月15日不当。本案中房屋交接时间为2016年11月20日，至2017年7月30日满180个工作日，本案逾期办证时间应从2017年7月31日起计算至2019年3月22日被告办理纳税申报，为599天，在产权登记部门办理证件的时间不应计算在逾期时间范围内，原告要求继续给付违约金至不动产权证交给原告之日的主张，不予支持。3.违约金标准。本案中违约金应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）中规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，由于原、被告之间不存在借款合同，应按照中国人民银行规定的贷款基准利率计算。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。在此基础上加收30%，为5.655%，加收50%，为6.525%，加收40%，为6.09%，酌情认定本案违约金按年利率6.09%计算。原告主张按年利率7.56%并上浮30%计算违反相关规定，不予支持。4.被告应赔偿原告违约金数额。被告庆丰公司负有代办报送产权证相关材料义务，因其未通知或向原告索要契税申报等材料，延误办证时间，其应承担逾期办证违约责任。原告作为业主，亦应承担积极协助义务，主动交纳有关材料和催促被告办理，原告未积极主动配合被告，造成损失扩大，应减轻被告的违约责任，以原告承担30%为宜。按原告吕旭洲、华永娟购房款总额393228元计算，被告应承担的违约金为393228元×6.09%÷365天×599天×70%﹦27510元。原告在庭审中放弃逾期交房违约金等诉请，不违反法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条之规定，判决：由被告庆丰公司在本判决发生法律效力后三十日内给付原告吕旭洲、华永娟逾期办证违约金27510元。案件受理费3168元，由原告吕旭洲、华永娟负担1588元，被告庆丰公司负担618元，退还原告吕旭洲、华永娟962元。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９0日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９0日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，上诉人庆丰公司与被上诉人吕旭洲、华永娟签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务；被上诉人吕旭洲、华永娟已经按合同约定支付了相应的房屋价款，按上诉人庆丰公司的要求办理了房屋交接手续，上诉人庆丰公司亦收取办理房屋产权证书所需要的契税等相关费用，按双方合同的约定，上诉人庆丰公司应在被上诉人吕旭洲、华永娟办理完房屋交接手续后，全权代理被上诉人在180个工作日内将办理产权的资料提交给相关登记机关，办理房屋产权证书；即便在办理过程中存在欠缺部分资料等情形，上诉人庆丰公司亦有义务通知被上诉人吕旭洲、华永娟予以配合，现上诉人庆丰公司无证据证实存在其通知被上诉人吕旭洲、华永娟配合办理房屋产权证书，但被上诉人不予配合的情形；即上诉人庆丰公司未按双方合同的约定为被上诉人吕旭洲、华永娟积极办理相关的房屋产权登记证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因本案涉及的房屋为商品房，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案是正确的。上诉人庆丰公司上诉认为，一审法院应当参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率，2020年4月20日以后的年利率一律是3.85%来计算相应的违约金。经审查，现上诉人庆丰公司已协助被上诉人吕旭洲、华永娟办理完毕该房屋的不动产登记证书，双方当事人对上诉人庆丰公司逾期办理房屋产权登记证书的违约金计算未作约定，被上诉人吕旭洲、华永娟亦未能列举相应证据证明由此给其造成经济损失及损失的具体金额；因本案计算违约金的起算时间系在2019年8月20日之前，故一审参照当时中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案的违约金，并根据本案的客观实际情况确定由被上诉人吕旭洲、华永娟自行承担一定的责任，适当减轻上诉人庆丰公司的违约金赔偿并无不当。综上所述，上诉人庆丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3168元，由上诉人会泽庆丰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  高体所审判员  廖 锐审判员  刘宗明二〇二一年六月三日书记员  叶雪玉