辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2222号上诉人（原审被告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：周剑英，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石永平，男，汉族，1945年8月9日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。原审被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：周剑英，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司(以下简称大商公司)因与被上诉人石永平、原审被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大商公司及原审被告大商人民路分公司的共同委托诉讼代理人刘伟、周剑英，被上诉人石永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判上诉人支付被上诉人租金为4135.85元(自欠付租金之日即2018年8月15日至2018年12月29日止)；2.撤销一审民事判决第三项，改判上诉人支付被上诉人违约金为5554.72元(按六个月租金标准计算)；3.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审法院对合同解除时间认定错误。案涉《房屋租赁合同》履行近十年来一直按照约定支付租金，从未有拖欠租金等违约行为。多年来，由于受整体经济大环境的影响，大商人民路超市持续亏损无力继续经营，致使商场停止营业，合同目的已无法实现。大商公司于2018年12月29日依据《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定向被上诉人送达《解除合同通知书》告知被上诉人解除租赁合同。合同解除权是形成权，自解除通知到达相对人时生效。若相对人有异议的，应当依据《合同法》第96条规定请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除应当是发出通知之日起算，最长不应超过三个月。2018年10月份我们已经公告闭店，12月29日向各位业户发出EMS发函进行通知解除。那么商户应当在三个月内提出异议之诉。如果没提出异议的，就视为同意解除。但被上诉人在一审中没有要求法院确认解除合同通知书无效，而是请求法院判令支付剩余租期的全部租金，可见被上诉人对解除合同通知书没有异议，仅对上诉人应如何承担违约责任存在争议。因此，案涉租赁合同解除时间应为2018年12月29日。大商系列案件商户众多，生效判决已将合同解除日期统一确定为2019年3月5日。故请求二审法院对大商闭店系列案件的解除日期予以统一认定。二、一审判决按照四年的租金总额作为违约金，明显超高不合法。案涉《房屋租赁合同》没有约定违约金赔偿条款，应当以实际损失作为计算违约赔偿的基础。2018年12月29日发出的解除合同通知书，要求被上诉人办理交接手续接收房屋。但被上诉人拒绝接收商铺，造成商铺空置致使损失扩大。被上诉人应当在解除合同之日积极寻租，对解除后的损失应当在三个月内提出，应在法院首次开庭前提出，其存在扩大损失的行为。《合同法》第119条规定，被上诉人作为出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。且《房屋租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。故上诉人不应承担房屋空置及交接期间的赔偿责任。一审法院在被上诉人没有举证证明存在实际经济损失的情况下，按照四年的租金总额作为违约金明显超高，违反辽宁地区司法实践中通常以六个月的租金标准确定违约金的惯例。本案违约金最多应当按照7.8个月租金标准，也就是被上诉人实际损失（按六个月租金标准）的1.3倍。被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余十年的全部租金。一审法院超出诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序。三、一审判决总公司与分公司共同承担责任错误。依据《民法总则》第74条第2款规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。鞍山人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订补充协议确认出租人是分公司，根据合同相对性原则，大商公司不应成为本案的诉讼当事人。四、鞍山两级法院对大商系列案件裁判结果不同，造成已服判及和解案件当事人内心极度不平衡，引发新的矛盾纠纷。铁西区人民法院第一次审理时，根据我国保护出租人损失一般不超过6个月的司法实践，根据合同法司法解释关于违约金一般不超过损失三分之一的规定，按6个月×1.3=7.8个月租金确定违约金。铁西区法院按7.8个月判决后，有10个案件当事人服判未上诉，有9个业主23个商铺未经起诉而直接与新玛特公司和解。上诉案件中，3个上诉人未出庭按撤回上诉处理。目前，按7.8个月租金确定违约金的生效案件有13件，按此标准庭外和解9人23个商铺。一审法院按4年租金确定违约金开创了当今中国司法实务中房屋租赁合同赔偿年限之最，脱离社会现实，不合理加大企业负担，过度保护产权人，没有考虑鞍山新玛特并非恶意违约，而是严重亏损导致关场闭店，房屋产权人不应将其房屋购置成本转嫁给承租人，如此大量案件引发的巨额赔偿必将对企业生存和辽宁营商环境带来严重负面影响。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？指出：承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。徐州市鼓楼区法院（2017)苏0302民初737号、北京市第三中院（2018)京03民终12987号、江苏省盐城市中院（2018)苏09民终751号等指导意见和裁判案例均是以6个月的租金标准作为违约金。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公，恳请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。石永平辩称，服从原审判决。原审被告大商人民路分公司述称，同意上诉人上诉意见。石永平向一审法院起诉请求：一、判令被告给付拖欠的租金8340元（2018年8月15日至2019年3月15日期间租金)。因被告解除合同所受损失为涉案房屋的四年租金，租金标准按合同解除的当年即2019年标准进行计算被告应向原告支付的违约金是298元×9.32平方米×16个季度等于44,437.36元。二、判令被告按《租赁合同》附件二的交房标准将商铺交给原告。三、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月2日，原告作为甲方与乙方大商新玛特公司签订《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区人民路XXX号，大商?尚城生活（商场）一层XX号商铺，建筑面积9.34㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年280元/平米/季，第二个五年298元/平米/季，第三个五年315元/平米/季，第四个五年333元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（详见附件二交房标准；正常使用时间因素、损耗除外）交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条违约责任第三项约定：“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”合同第十一条纠纷的解决约定：“与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决。如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的十五日内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交合同履行地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用，包括但不限于律师费。在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。”2019年11月14日，原告与大商新玛特公司鞍山分公司签订1份《补充合同》，约定：“原告石永平商铺实测建筑面积9.32平方米。由于租赁合同签订时，大商新玛特鞍山分公司尚未成立，则承租方为大商新玛特公司，现将原租赁合同中承租方公司更改为分公司，若分公司注销或无力支付租金，则公司仍承担无限连带责任，继续履行主合同。”大商新玛特鞍山分公司向石永平给付租金直至2018年8月14，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商新玛特鞍山分公司发布停业公告，案涉商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商新玛特鞍山分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告石永平送达解除合同通知书。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。在庭审过程中，经向原告询问是否同意解除租赁合同，原告当庭表示同意解除合同。二被告在答辩中也表示同意解除合同。故《租赁合同》应予解除。解除日期应为本案第一次庭审辩论终结之日即2020年10月23日。合同解除后，被告应当按《租赁合同》附件二的交付标准将商铺交给原告，给付原告租赁期限内的租金并赔偿原告的合理损失。原告主张（2018年8月15日至2019年3月15日）拖欠的租金：即9.32平方米×（298元/平米/季÷90天）×212天=6542元，对该项诉讼请求，该院在合理范围内予以支持。对于原告合理损失的认定，原告与被告约定的违约金计算方式是剩余租期的全部租金，被告提出了违约金过高的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，综合考量原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况以及被告经营状况等因素，该院酌情认定原告因被告解除合同所受的损失为案涉房屋的四年租金，租金应按照合同解除的当年即2020年标准进行计算，应为：315元/平米/季×9.32平方米×4季×4年=46,972.8元，原告诉请中主张数额为44,437.36元，未主张部分，视为原告对该项权利的放弃。对于解除合同的时间，被告认为应当以《解除合同通知书》送达之日开始计算，该院认为，被告未能按照该合同的约定向原告支付租金，系合同的违约方，不具有合法的单方解除权，故应以本案原审第一次庭审辩论结束之日，即2020年10月23日作为双方合同解除之日为宜。依照双方签订的《租赁合同》第七条的约定，本合同终止、解除后六十日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（详见附件二交房标准），即应该在2020年12月22日之前，将租赁房屋依照附件二的标准，返还给原告，结合本案的实际情况，在该判决生效之日起六十日内返还租赁房屋比较合理。关于被告主张本案的适格主体是大商人民路分公司一节，该院认为，因本案房屋租赁合同的签订人为大商新玛特公司，后来虽然大商人民路分公司又与原告签订补充合同确认承租人是大商人民路分公司，但依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定：“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”原告将大商新玛特公司列为本案当事人并要求其与大商新玛特鞍山分公司承担赔偿责任符合法律规定，对被告的此项主张，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告石永平与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司签订的关于大商?尚城生活一层39号商铺的《租赁合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于该判决生效之日起十日内给付原告石永平租金6542元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于该判决生效之日起十日内赔偿原告石永平44,437.36元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于该判决生效之日起六十日内按租赁合同附件二的交房标准将大商?尚城生活一层XX号商铺交付给原告石永平。（附件二的标准为：内墙：软间隔，面层：大白，顶棚：金属格栅吊顶，地面：玻化砖，门：钢制防盗卷帘门，照明：普通照明灯具，水：没有集中用水点，电：分户考核，表计量：电容量2KW,采暖：采用中央空调采暖）。五、驳回原告石永平其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元（原告已预交），由原告承担31元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司承担537元，随上述款项一并给付原告石永平。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人大商公司提供如下证据：1.辽宁省高级人民法院指令再审的裁定书五份以及本院撤销一、二审判决、发回重审的裁定书四份。其拟证明的事项是：本院作出的（2020）辽03民终1107号、1573号、1084号、1577号、1140号民事判决，认定违约金以四年租金进行计算，上诉人不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，省高院作出（2020）辽民申3883号、3884号、3885号、3887号、3900号民事裁定，指令鞍山中院再审前述案件，再审期间中止原判执行。鞍山中院再审后撤销原一、二审判决，将案件发回重审，说明省法院和鞍山中院对租金损失按四年计算不予认可。2.（2019）最高法民再313号、（2018）京03民终12987号、（2018）苏09民终751号、（2017）苏0302号民初373号民事判决书以及《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）。其拟证明最高人民法院及北京、江苏等地人民法院在处理房屋租赁合同纠纷案件中，对于确认租期利益、违约金、损害赔偿的数额认定，不超过六个月的房屋租期的租金。3.部分和解协议书及鞍山银行网上银行付款方记账凭证和委托书，拟证明上诉人与九位业主涉及23个商铺，按照鞍山市铁西区人民法院判决的7.8个月租金赔偿标准达成庭外和解并支付完毕。本院对上述证据认证如下：对于证据1，无论是辽宁省高级人民法院指令再审的裁定还是本院撤销原一、二审判决、发回重审的再审裁定，其载明的指令再审或再审理由均为“与本案相同的租赁纠纷案件存在系列案件，对此，一审法院与二审法院已经生效的判决之间存在裁判尺度不统一的问题。”因此，上述裁定并不能证明省法院和本院对租金损失按四年计算不予认可。本院对上诉人提供的上述证据的证明目的不予确认。对于证据2，最高人民法院及北京、江苏等地人民法院民事判决书中的案情与本案在剩余租赁期限、违约责任约定、违约情节、违约后果等基本案情并不相同，且上述判决亦非最高人民法院颁布的指导案例，故其与本案无关联性，本院不予采信。《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）与本案也无关联性，本院亦不予采信。对于证据3，该证据系上诉人与相关业主就提前解除合同赔偿业主损失达成的自行和解协议以及履行情况，其只能反映相关业主对自己民事权利的自行处分，其赔偿标准不能作为本案的定案依据。故此，该证据亦与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护。本案中，上诉人大商公司与被上诉人签订的《租赁合同》及原审被告大商人民路分公司与被上诉人签订的《补充合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于由大商人民路分公司经营的案涉商场于2018年10月19日起停止营业，大商人民路分公司已经撤离商场，且通过邮寄方式向被上诉人发出了《解除合同通知书》，本案所涉租赁合同目的已经无法实现，故原审法院依据《合同法》第九十四条的规定判决解除案涉的《租赁合同》正确。由于上诉人及其大商人民路分公司拖欠被上诉人租金以及单方提前解除《租赁合同》，已经构成根本违约，故一审判决其向被上诉人支付尚欠租金及按四年房屋租金标准承担违约金并无不当，本院对原审判决予以维持。关于上诉人大商公司提出的案涉《租赁合同》已于2018年12月29日解除，一审法院对合同解除时间认定错误一节。因大商公司及大商人民路分公司在《租赁合同》租赁期限尚未届满，在没有与被上诉人协商一致的情况下，单方擅自提出解除《租赁合同》，已经构成根本违约，其虽于2018年12月29日向被上诉人邮寄了《解除合同通知书》，但其作为违约方并不具备单方解除合同的权利，故上诉人主张2018年12月29日应为《租赁合同》的解除时间，没有事实和法律依据。一审法院将本案第一次庭审辩论终结之日认定为合同解除时间并无不当，被上诉人对此时间认定亦予以认可。因此，本案的合同解除时间应确认为本案第一次庭审辩论终结之日，而非2018年12月29日。上诉人有关合同解除问题的主张，没有充分的法律依据，本院不予支持。关于上诉人大商公司提出一审判决按照四年的租金总额作为违约金，明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以六个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余十年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序；被上诉人存在扩大损失的行为一节。因大商公司与被上诉人在《租赁合同》第九条违约责任第三项中明确约定：在租期内，乙方（上诉人）可以提前六个月书面通知甲方（被上诉人），但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。该条款即为大商公司提前解除合同应承担违约责任的约定。按此约定，大商公司提前解除租赁合同，应承担的违约责任是赔偿被上诉人剩余租期的全部租金，被上诉人亦提出了此项诉讼请求。一审法院综合考虑被上诉人的实际购房支出、出租后的收益情况，以及大商公司经营状况等因素，已经依法对违约金数额进行了调整，酌情认定大商公司应当支付的违约金标准为涉案房屋的四年租金，该违约金标准并无不当。大商公司认为该违约金明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以六个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余十年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序，该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否存在扩大损失行为问题，因上诉人擅自提前解除租赁合同，构成根本违约，即使被上诉人拒绝接收商铺，造成商铺空置，该损失亦是上诉人造成，理应由上诉人承担，不存在被上诉人扩大损失问题。上诉人提出被上诉人应当在解除合同之日积极寻租，对解除后的损失应当在三个月内提出，应在法院首次开庭前提出，其存在扩大损失的行为，因案涉租赁的商铺位于鞍山市铁西区大商尚城生活商场内部，并不临街，上诉人和原审被告为经营需要已经将该商铺与其他业主商铺统一规划为一个大型超市，该商铺物理空间与其他商铺无缝联结，没有任何物理界限，其并非一个封闭、独立的经营场所，现无法单独出租；另外，上诉人提出被上诉人对合同解除后的损失应当在三个月内提出，应在法院首次开庭前提出的主张亦无法律依据，故被上诉人由此亦不存在扩大损失行为。本院对上诉人提出的被上诉人存在扩大损失行为的主张不予支持。关于上诉人大商公司提出一审判决大商公司与大商人民路分公司共同承担责任错误，大商人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订《补充合同》确认承租人是大商人民路分公司，根据合同相对性原则，大商公司不应成为本案的诉讼当事人一节。因本案《租赁合同》的签订人为大商公司，后来虽然大商人民路分公司又与被上诉人签订《补充合同》确认承租人是大商人民路分公司，但依据《民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”规定，一审判决将大商公司列为诉讼当事人并判决其与大商人民路分公司承担相关民事责任并无不当。本院对大商公司此项上诉主张不予支持。关于上诉人大商公司主张鞍山两级法院对大商系列案件裁判结果不同,造成已服判及和解当事人内心极度不平衡,引发新的矛盾纠纷一节。因大商公司提前解除与业主的租赁合同产生了一系列纠纷案件，原审法院就该系列案件的违约赔偿租金标准问题裁判结果确有不同和较大差异，有按7.8个月租金标准确定违约金的，亦有按4年租金标准确定违约金的。按7.8个月租金标准确定违约金的部分业主收到一审法院判决后服判，并未上诉至本院，导致一审判决发生法律效力。其接受一审判决不提出上诉，是对其诉讼权利和实体权利的处分（自行和解的业主亦是如此）。而对按7.8个月租金标准确定违约金判决不服从而上诉至本院的案件，本院的裁判标准是统一的、明确的，即综合考虑本案违约责任的约定、违约情节、违约后果和被上诉人的实际购房支出、出租后的收益情况以及大商公司经营状况等因素，酌情认定大商公司应当支付的违约金标准为涉案房屋的四年租金，本院认为该违约金标准是适当的。故此，上诉人大商公司以鞍山两级法院对大商系列案件裁判结果不同,造成已服判及和解当事人内心极度不平衡,引发新的矛盾纠纷为由，主张按7.8个月租金标准确定违约金，本院不予支持。至于上诉人提出的一审法院按4年租金确定违约金开创了当今中国司法实务中房屋租赁合同赔偿年限之最，脱离社会现实，不合理加大企业负担，过度保护产权人，没有考虑鞍山新玛特并非恶意违约，而是严重亏损导致关场闭店，房屋产权人不应将其房屋购置成本转嫁给承租人，如此大量案件引发的巨额赔偿必将对企业生存和辽宁营商环境带来严重负面影响的主张，并无事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人提出的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》相关问题，因该解答为地方人民法院内部业务指导文件，并非法律和司法解释，故不能成为本案的裁判依据。综上所述，大商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元由上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 曲 涛审判员 周 瑞审判员 霍 健审判员 单琬甜二〇二一年六月二十八日书记员 薄李娜