广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2607号上诉人（原审被告）：惠州市xxx实业有限公司，住所地：惠州市惠城区×××××××××××××商场203单元，统一社会信用代码：914××××××××070317C。法定代表人：王怡慧委托诉讼代理人：罗焕光，广东邦翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈美材,男，汉族，1959年5月28日出生，住址：福建省福州市鼓楼区××××××××融侨锦江C区4座407，身份证号码：350××××××××××××013。委托诉讼代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张**，男，汉族，1980年1月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区××××××，身份证号码：441××××××××××××016。上诉人惠州市xxx实业有限公司与被上诉人陈美材、张**占有排除妨害纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5909号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2020）粤1302民初5909号《民事判决书》并依法改判驳回被上诉人一陈美材的全部诉讼请求或发回重审；2、请求贵院依法判决本案一审、二审案件受理费用由被上诉人一承担。事实与理由：上诉人惠州市xxx实业有限公司与被上诉人一陈美材、被上诉人二张**占有排除妨害纠纷一案，惠州市惠城区人民法院已立案受理并作出（2020）粤1302民初5909号《民事判决书》。上诉人认为，惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初5909号《民事判决书》事实不清，证据不足，适用法律错误，应在进一步查明事实的基础上应当予以纠正、依法改判或发回重审。一、上诉人惠州市xxx实业有限公司不是本案的适格原告，一审法院适用法律错误。本案案由是占有排除妨害纠纷，被上诉人陈美材诉请不符合《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的实质性要件，即被上诉人惠州市xxx实业有限公司无权提起本案诉讼，请求：1、判令两被告立即向原告返还位于惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋；2、判令两被告连带向原告支付房屋占用费350682.87元（按每月34347元从2019年4月11日计算至2019年11月30日，按每月36751.29元暂从2019年12月1日计算至2020年2月28日至，实际计算支付至被告返还房屋之日止）。根据合同相对性原则及《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”、第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”的规定，本案中，上诉人从未与被上诉人一签订过任何合同，仅跟案外人邓志援签订过《怡美广场商铺合同》，被上诉人一提供的《房屋租赁合同》系被上诉人一与案外人邓志援签订的。由此可知，被上诉人一是出租人，案外人邓志援是承租人（转租人），上诉人是次承租人，上诉人与案外人邓志援有合同关系，与被上诉人无合同关系，被上诉人有损失，应向案外人邓志援主张。故此，被上诉人一诉请的理由不符合《民法典》第四百九十条、第四百六十五条的实质性条件，即被上诉人一无权提起本案诉讼，请求：1、判令两被告立即向原告返还位于惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋；2、判令两被告连带向原告支付房屋占用费350682.87元（按每月34347元从2019年4月11日计算至2019年11月30日，按每月36751.29元暂从2019年12月1日计算至2020年2月28日至，实际计算支付至被告返还房屋之日止），一审法院认定上诉人应返还被上诉人一位于惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋（合同编号：惠州（2008）00009156）【排除平面图显示的画室、武馆、健身馆、电影院的占用面积】及支付占用费（按每月34347元从2019年4月11日计算至2019年11月30日，按每月36751.29元从2019年12月1日计算至上诉人返还房屋之日止）属于适用法律错误，被上诉人一无权向上诉人主张该返还义务，惠州市中级人民法院应当予以驳回其全部诉讼请求。二、被上诉人一向委托案外人邓志援出具《授权委托人》，就涉案房屋对外招商，经磋商后将涉案房屋转租给上诉人，随后上诉人对涉案房屋开展装修以招商引入租户。其中分别转租给朱玉林、韩子健经营电影院以及经营健身房。上诉人、电影院及健身房在办理工商营业执照时均需被上诉人一陈美材出具“房东同意出租”的工商注册文件方可完成工商营业执照注册。以上证据足以证明，被上诉人一授权邓志援将涉案房屋转租给上诉人，并由上诉人再分户出租，其完全知情上述事宜，上诉人是有权占有人，不应当搬出涉案房屋并支付房租。三、上诉人与案外人邓志援于2017年3月7日签订《怡美广场商铺合同》后，上诉人于2017年4月13日变更了上诉人的名称（原名称：惠州市xxx贸易有限公司）、经营范围、注册资本及经营场所住所地（原住所为：惠州市××××××××××江南丽苑二期B区C栋3层01号房），进驻惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋（涉案租赁物，面积约4000平方米，下称租赁物）时将涉案租赁物进行大型整改整顿、装修（含健身房、电影院、电梯、厨具、空调、水电钢设施、软装），以上有《装修合同》、《中山市蓝功厨具设备有限公司》、《中山市蓝功厨具有限公司》、《购销合同》、《软装饰购销合同》、《软装饰购销合同》等材料可以得知，众多装修事宜耗时时间长达数月，动静如此之大，上诉人在长时间中负责如此大规模的装修工程，涉案租赁物的所有权人（即被上诉人一）及管理者怎么可能未曾知晓涉案租赁物的实际情况。但被上诉人一对此没有提异议提反对，根据《民法典》的相关规定以及城镇商品房买卖租赁的相关规定，被上诉人一知情涉案租赁物系有转租行为，但被上诉人一在该数月内并没有反对、提异议，就视为同意将涉案租赁物转租给上诉人。四、原审查明的案件事实中可知，被上诉人一提供的《解除合同通知书》系2019年4月10日向被上诉人二发出的，但被上诉人并从未与上诉人重新签订任何租赁合同，且上诉人在知晓该情况后，从2019年5月至2020年7月，每月均按时交付租金人民币36120元给欢乐影院代上诉人支付给被上诉人一，交付租金后有欢乐影院出具的单据。综合上述情况，说明上诉人属于有权占有，按时交租，没有存在违约行为，那被上诉人一就不能主张返还，必须承继案外人邓志援与上诉人的《怡美广场商铺合同》。五、事实上，邓志援在被上诉人一授权后与上诉人磋商阶段，承诺在涉案房屋报装电梯，上诉人亦与案外人签订相应电梯采购合同，上诉人才投入巨额装修装饰。但被上诉人一、邓志援并未按照承诺报装电梯，导致巨额无法招商引资。被上诉人一依法应当向上诉人赔偿该合同项下预期可得利益及上诉人为履行该合同而做各项经营准备所产生的经济损失，包括返还押金260000元、赔偿窝工损失赔偿建设损失、赔偿装修设备损失。上述事实有邓志援于2019年4月10日出具《保证书》为证。综上所述，原一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法撤销（2020）粤1302民初5909号《民事判决书》并依法改判或发回重审，支持上诉人的全部上诉请求。上诉人补充上诉意见：根据上诉人提交的证据2授权委托书，以及提交的证据8、证据9，《租赁合同》、《房屋租赁合同》均能显示被上诉人一陈美材授权邓志援将涉案的房屋对外招租，并转租给上诉人，该转租行为系经过被上诉人一陈美材的同意。根据《民法典》第235条、第458条以及第720条规定，上诉人属于有权占有，有权占有期间基于合同关系，陈美材不得突破合同相对性，要求上诉人排除妨碍、搬离现场并支付租金。被上诉人陈美材辩称：被上诉人认为，一审的法院一审的判决依据事实清楚，适用法律正确，恳请二审予以维持。上诉人提出的上诉请求以及其理由完全违背事实，且缺乏法律依据，恳请二审法院对其上诉请求全部予以驳回。首先第一点，针对上诉人认为自己并不是属于无权占有这个问题，被上诉人确为涉案房屋的所有权人，且在整个过程中，被上诉人仅在2016年11月27日，与案外人邓志援签订过针对该房屋的房屋租赁合同，自合同签订到期解除这段期间，上诉人案外人邓志援从来未以任何的书面的方式要求将涉案房屋的做转租。被上诉人对上诉人所提到的转租的相关情况并不知情，并且在其于2019年4月10日，向上诉人发出房屋占用费支付通知函之后，通知函要求上诉人按照通知函支付其使用被上诉人名下房屋的费用，上诉人的实际控制人张**当时也予以了签字确认，但是自始之后，上诉人并没有按照通知函的要求与被上诉人签订新的房屋租赁合同，也没有从该房屋进行退出。因此，我们认为上诉人的强制行为不但侵害了被上诉人管理自己房屋和获取因房屋出租可以得到的财产利益，给其造成了巨大的经济损失，同时其行为还干涉到其他租户的正常经营。第二点，关于上诉人在上诉状中提出的一系列有关装修损失的问题，其提出的相关主张与上诉人没有任何关系，与本案无关，其应该向其和退合同关系的相对人邓志援进行主张。因此，被上诉人认为其作为涉案房屋的合法所有人，但是部分场地被上诉人长期占用，且没有支付任何占用费，他的行为已经妨害了被上诉人管理自己房屋和获取因房屋出租可以得到的财产利益，严重损害了被上诉人的合法权益。第三点，上诉人认为主体资格不适格的问题，因为这个房屋的租赁合同是被上诉人陈美材跟邓志援签了之后，邓志援是没有经过同意转租给了上诉人，这个案件我们在原来的有一个跟邓志援的一审的一个案件，2019粤1302民初15193号，我们起诉的被上诉人张**，因为我们不知道是谁占用的房屋，实际的占用人就是张**。那么在庭上他提出实际的占用人是xxx公司，即上诉人，我们当时是要求要追加的，他是xxx公司的实际控制人，所以在这个过程当中，他作为xxx公司实际控制人，他应该是知道我们要求的返还房屋的事实的，所以在本案当中他认为他一直没收到、不知道不知情，我们认为这个是没有任何的理由的。因此我方认为上诉一审法院依据事实清楚，适用法律正确，其判决公平公正，恳请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的所有上诉请求。被上诉人张**辩称，xxx公司与陈美材这个案件我也基本了解一点点，他们的经过在我的观点来看，陈美材与邓志援的合同从一开始就已经存在问题了，他用他的合同去约束邓志援之前，从他们签订合同那一刻起，这份合同已经是完全不生效的合同来的，陈美材一直拖到解除合同4月1日那天起，他从头到尾没有履行过合同精神。陈美材一直放纵邓志援去完善、去开发他们的商场，从来没有按照合同的要求邓志援去履行相应的义务，连交租金、定金、押金都没有按照合同的约定来履行。在我看来，这份合同从头到尾都是陈美材和邓志援结合起来挖坑让xxx公司跳下去的。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即向原告返还位于惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋；2、判令两被告连带向原告支付房屋占用费350682.87元(按每月34347元从2019年4月11日计算至2019年11月30日，按每月36751.29元暂从2019年12月1日计算至2020年2月28日止，实际计算支付至被告返还房屋之日止）；3、判令两被告将占用的原告房屋恢复原状，并承担因此产生的一切费用；4、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2016年11月27日，原告（甲方）与案外人邓志援（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于惠州市××××××××××××商场B02号单元出租给乙方使用，该房屋在2016年11月27日已交付给乙方使用，乙方予以确认，租赁期限为2016年12月1日起至2026年11月30日止。第一年租金为人民币60000元/月。以后每年以上年租金为基数递增7%，即2016年12月1日至2017年11月30日每月租金60000元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金61200元，2018年12月1日至2019年11月30日月租金68694元，以后每年租金均以此类推。乙方若将所承租的场所整体或部分转租、转包给第三方时，需向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理转租手续。否则，甲方有权单方解除合同并收回场所，押金不予退还，造成甲方、乙方或第三方的损失均由乙方承担。2019年11月15日，一审法院作出（2019）粤1302民初15193号《民事判决书》，判决如下：一、确认原告陈美材与被告邓志援签订的《房屋租赁合同》于2019年4月10日解除。二、被告邓志援应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈美材支付租金1020074元及付逾期付款违约金（违约金从2019年4月11日起按月利率2%计算至被告还清之日止，但违约金总额不超过未付租金总额的30%）。三、驳回原告陈美材的其他诉讼请求。该民事判决书已经生效。2019年4月10日，原告向被告二发出《房屋占用费支付通知函》，主要内容：“我与邓志援于2016年11月27日签订了一份《房屋租赁合同》。现因邓志援严重违反双方租赁合同的约定，我方已于2019年4月10日向其发出《解除合同通知书》，通知其解除了双方签订的《房屋租赁合同》，邓志援已收到该通知。根据《房屋租赁合同》的约定和相关法律规定，我方与邓志援之间的合同已解除。请你在收到本通知函之日起停止向邓志援支付任何费用及租金，并向本人支付你方使用本业主名下房屋的费用至重新签订合同或清场之日止。”另查，原告提交了商品房预售合同登记备案查询结果显示原告是惠州市××××××怡xx园2层03号房的的购房者，合同编号为惠州（2008）00009156。原告与案外人邓志援签订的《房屋租赁合同》约定了租赁场所除原告已出租给跆拳道和美术（智慧谷）除外，剩余面积为邓志援承租的面积。2017年7月3日，被告二作为被告一的签约代表与案外人邓志援签订了《怡美广场商铺合同》，约定将涉案租赁物整体转租给被告二，合同加盖了被告一的公章。原告向一审法院提交了该房屋二层平面图，显示除画室、武馆、健身房、电影院以外，其他面积为被告一占用。庭审中，被告二认为：“原告是知道转租的，当时是邓志援拿着原告的委托书、购房合同原件及原告身份证复印件与我方签订的合同。委托书原件给我了，但是现在找不到，在电影院办理营业执照的时候又给了我方一份委托书。”一审法院向被告二释明庭后将委托书原件交予一审法院核对，但被告二在指定期限内并未提交。另被告一称2019年4月10日之后租赁物是我方在实际使用，我方将租赁物部分转租给电影院及健身房。对此，原告提交了证据证明2019年4月10日之后原告与电影院、健身房签订了租赁合同，原、被告确认2019年4月10日之后，被告一只占用了涉案租赁物的合同面积的一半。一审法院认为，本案系占有排除妨害纠纷。原告系涉案房屋的所有权人，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，非经法律规定或权利人同意，任何人不得占有或妨碍其行使有关权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”及第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，原告作为涉案租赁物的合法所有人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与案外人邓志援签订的租赁合同约定了“若将租赁场所转租给第三方时，需向原告提交书面申请，经原告同意后方可办理转租手续”，但是被告一未经原告同意，与案外人邓志援签订租赁合同并占用租赁物，且2019年4月10日原告向被告一发出了《房屋占用费支付通知函》后，被告一也未向原告支付占用费并搬离房屋，而是占用租赁物至今，其无权占用租赁物的行为侵犯了原告的物权，故被告一惠州xxx实业有限公司应返还原告陈美材位于惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋（合同编号：惠州（2008）00009156）【排除平面图显示的画室、武馆、健身房、电影院的占用面积】。关于占用费的问题，因（2019）粤1302民初15913号民事判决书确认了原告与案外人邓志援签订的租赁合同已于2019年4月10日解除，故占用费应从2019年4月10日起算。因庭审中原告与被告一确认2019年4月10日之后被告一只占用了租赁物一半的面积，参照原告与案外人邓志援签订的租赁合同的租金标准，即“2018年12月1日至2019年11月30日月租金68694元，每年以上年租金为基数递增7%”，故被告二应向原告支付占用费【按每月34347元（68694÷2）从2019年4月11日计算至2019年11月30日，按每月36751.29元[68694×（1＋7%）÷2]从2019年12月1日计算至被告返还房屋之日止】。被告二作为被告一的签约代表与原告签订的《怡美广场商铺租赁合同》约定将案涉租赁物整体转租给被告一且该合同加盖了公司公章，应视为被告一系履行职务的行为，故因该合同产生的民事责任应由被告一承担。关于恢复原状的问题，因原告未向一审法院提交充分证据证明涉案房屋的原状，故一审法院对此不予支持。至于被告辩称原告知道转租的事实，因被告未向一审法院提交原告同意转租或者被告向原告缴纳租金的充分证据，故一审法院对其辩称不予采信。被告辩称若原告要求撤场须承担被告投入装修的相应损失，因被告未向本案中提出反诉，被告可通过另行起诉主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告一惠州xxx实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告陈美材位于惠州市××××××怡xx园2层（二楼商场）203号单元的房屋（合同编号：惠州（2008）00009156）【排除平面图显示的画室、武馆、健身房、电影院的占用面积】。二、被告一惠州xxx实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈美材支付占用费（按每月34347元从2019年4月11日计算至2019年11月30日，按每月36751.29元从2019年12月1日计算至被告一返还房屋之日止）。三、驳回原告陈美材的其他诉讼请求。案件受理费6560元(原告已预交6560元)，由被告一惠州市xxx实业有限公司负担。被告一惠州市xxx实业有限公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费6560元直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据：证据1：怡美广场商铺租赁合同、证据2《授权委托书》、保证书、规划数据查询图、证据3：《装修合同》、《中山市蓝功厨具设备有限公司》、《中山市蓝功厨具有限公司》、证据4：《购销合同》、《软装饰购销合同》、《软装饰购销合同》、证据5：收据、物业管理费、证据6：怡美广场商铺租赁合同、证据7：电梯设备采购及安装合同、证据8：《租赁合同》、《住宅作为住所、经营场所承诺书》、证据9：《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《住宅作为住所、经营场所承诺书》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是排除妨害纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：陈美材请求惠州市xxx实业有限公司（下称xxx公司）返还案涉租赁房屋并支付占用费是否应当支持的问题。具体判析如下：一、根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，陈美材通过购买获得案涉商铺，依法享有占有、使用、收益的权利，其与邓志援签订的《房屋租赁合同》经原审法院作出生效的（2019）粤1302民初15913号民事判决，已经确认于2019年4月10日解除，xxx公司作为次承租人，既不支付占用费，也未与陈美材重新签订租赁合同，其继续占有案涉房屋构成侵权，陈美材请求xxx公司返还案涉房屋并支付占用费，依法有据，应当予以支持。二、邓志援因长期未交租金，导致陈美材的合同目的无法实现，陈美材与邓志援的《房屋租赁合同》已经被原审法院判决解除，不论陈美材是否知道或者授权邓志援对外进行招租，均不影响陈美材请求xxx公司返还案涉的租赁物，故上诉人xxx公司以陈美材知道转租作为抗辩理由，本院不予支持。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本案中，陈美材与邓志援解除租赁关系之后于2019年4月10日向xxx公司发出《房屋占用费支付通知函》告知：“陈美材与邓志援解除租赁关系，应向其支付费用并重新签订合同或者清场。”xxx公司既未代承租人邓志援支付欠付的租金，也没有向陈美材支付2019年4月以来的占用费，但仍长期继续占用案涉商铺，原审法院判决xxx公司返还并支付占用费，于法有据，二审应当予以维持。四、根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，上诉人xxx公司请求的装修损失属于二审程序新增的独立诉讼请求，并且被上诉人陈美材未同意请求由本院一并处理。据此，对于上诉人请求装修损失，不予处理，上诉人可另行法律途径解决。五、调查取证的问题。xxx公司于2021年4月12日向本院提交《协助调查申请书》请求法院向惠州市拓步健身服务管理有限公司、惠州市欢乐小象影业有限公司调查有无直接向陈美材支付租金以及提供相应支付凭证或数据统计表。对此，xxx公司是否支付本案租金或者占用费，应当提供证据予以证明，否则应承担举证责任。2019年4月10日之后陈美材与上述的电影院、健身公司已经签订了租赁合同，xxx公司仍占用一半的案涉租赁物，电影院、健身公司是否向陈美材交付租金的待证事实，对本案的裁判结果无实质性影响，上诉人申请调查取证，应当不予准许。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用6560元，由惠州市xxx实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 黄宇乐审 判 员 蓝惠兰二〇二一年六月二日法官助理 黄晓娜书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；