新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终654号 上诉人（原审原告）：吴立山，男，1969年12月18日出生，住石河子市。 上诉人（原审原告）：赵金兰（吴立山之妻），女，1970年3月7日出生，住石河子市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王燕霞，新疆天众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱建勋，男，1952年10月2日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：周秀玲（朱建勋之妻），女，1935年8月8日出生，住石河子市。 二被上诉人委托诉讼代理人：张长生，新疆七合律师事务所律师。 原审第三人：新疆生产建设兵团第八师石河子总场（北泉镇），住所地石河子市北泉镇大连西路**科创大厦**。 法定代表人：谢玲，该场场长。 委托诉讼代理人：曾巧，新疆七合律师事务所律师。 上诉人吴立山、赵金兰因与被上诉人朱建勋、周秀玲及原审第三人新疆生产建设兵团第八师石河子总场（北泉镇）（以下简称石总场）房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴立山、赵金兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、根据原审第三人与被上诉人签订的《石河子总场低收入家庭保障合同书》，该房屋属于经济适用房。涉案房屋建成于2000年，2009年卖给被上诉人，至上诉人起诉已经过去20年，都未办理产权证。原审第三人也表明能否办理产权证，相关文件尚未下发，不能确定。上诉人要求解除房屋买卖合同的理由成立，应当得到支持。二、上诉人购买涉案房屋是为了占有、使用、收益、处分的，但目前四种权力上诉人无法享用上其中任何一种权利。上诉人系外地务工人员，没有房屋产权证，就无法办理暂住证。总场派出所警务人员不让上诉人在该房居住，造成上诉人有家不能回，有房不能住，有房不能卖的艰难处境，导致上诉人购买该房目的不能实现。一审法院以未约定产权证办理期限不予解除合同，无事实和法律依据。三、被上诉人卖房时存在欺诈行为。首先，被上诉人不具有销售涉案房屋的主体资格。根据《经济适用房住房管理办法》第30条规定，经济适用房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，故被上诉人无权进行出售。根据《经济适用住房管理办法》第33条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得出租经营，连出租经营都不允许，更谈不上出售。其次，经济适用房的单套面积按照规定应当控制在60平方米左右，而涉案房屋面积达168平方米，不符合经济适用住房面积的规定。合同第三条约定“如政策原因无法处理的问题，甲方不负任何责任”属于被上诉人提供的格式合同，条款明显不利于上诉人，应属无效条款。四、被上诉人不具有出售资格，属于违法出售。根据《经济适用房住房管理办法》第41条、42条规定，政府发现违规行为要及时纠正查处。案涉房屋后期即便有了产权证，也无法过户到上诉人名下。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 朱建勋、周秀玲辩称，合同明确记载涉案房屋没有房产证，可以办理房产证时，被上诉人协助办证，不存在欺诈。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 石总场述称，原石河子总场与被上诉人周秀玲于2009年10月20日签订《石河子总场低收入家庭保障合同书》，涉案房屋是性质属于经济适用房。被上诉人周秀玲享受国家政策优惠补贴25000元。根据《经济适用住房管理办法》第30条规定，经济适用房的上市交易有时间和条件限制。涉案房屋能否办理产权证书，尚未有相关文件下发，目前尚不能确定是否能够办理产权证。 吴立山、赵金兰向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的房屋买卖协议;2.被告返还原告购房款11万元；被告返还原告于2018年7月1日出具的10万元借条；4由被告承担案件受理费及送达费。 一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。2017年7月4日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖协议》约定：经平等协商，甲方将北泉镇××花园×号楼×单元×层×号住宅包括阁楼总面积168平方米，以总价21万元整卖给乙方。协议签订时付款拾壹万元整，剩余拾万元，2018年6月30日前全额付清。本住宅甲方以“保障性住房”程序购进，所以当前还没有办理房屋产权证，今后办理时，甲方全力配合乙方办证，所产生的费用由乙方全部承担。如政策原因，无法处理的问题，甲方也不再负任何责任。协议签订后，两原告给付两被告房款11万元，余款10万元，原告吴立山于2018年7月1日出具借条：“今借到朱建勋，借期壹年，年利率12%，自2018年7月1日起至2019年7月1日止。到期日借款人必须按本息合计拾壹万贰仟元整，准时归还出借人。如借款人不能准时归还，则由担保人负全额还款责任。”两原告认为两被告以欺诈手段骗取原告购买房屋，该房屋无产权证，被告的做法严重侵犯了原告合法权益。另查：第三人当庭述称，案涉房屋由原石河子总场出售给被告周秀玲，属于经济适用房，能否办理产权证书，尚不能确定。 一审法院认为，两原告与两被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案《房屋买卖协议》中对办理房屋产权证的期限并未约定，故两原告以两被告未按期办理房屋产权证为由主张解除合同无事实依据。原告虽诉称涉案房屋不能办理房屋产权证，但未提供相关证据，且第三人并未明确涉案房屋不能办理房产证，故两原告以此为由认定合同目的不能实现，主张解除合同，因证据不足，理由不充分，该院不予支持。两原告虽称两被告出售涉案房屋存在欺诈行为，未提供相关证据，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决： 驳回原告吴立山、赵金兰的全部诉讼请求。 案件受理费2500元，由原告负担（已交纳）。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认外，另查:二审中，上诉人提交北泉镇××花园××栋×××号徐某某与李某某共有的石房权证市字第0×××6房屋产权证（复印件）及调取证据申请，请求调查涉案房屋的性质及产权登记状况。本院依法调查石河子总场原法定代表人王某某，其称现已退休被石总场国有资产经营有限责任公司返聘，涉案房屋属于××花园小区，属于商品房开发建设，土地使用费开发商已缴纳，但其中有44套房屋，包括涉案房屋无法卖出，所以石总场按保障性住房卖给了符合条件的本场职工，被上诉人周秀玲符合条件。因保障性住房产权证要等兵团下发文件才能办理，故总场现在有近万套保障性住房都没有办理房屋产权证，要等兵团下发文件才能办理。经质证，被上诉人及原审第三人均无异议，上诉人称王某某证实本案房屋属于商品房，与其提供的徐某某房产证相吻合。因涉案房屋是以保障性住房出售，无法完成交易，上诉人房屋买卖目的不能实现，所以上诉人要求解除合同，退还购房款的理由成立。 本院认为，本案争议的焦点是：二上诉人与二被上诉人2017年7月4日签订的《房屋买卖协议》应否解除。根据查明的事实，涉案房屋所在小区××花园住宅虽然属于商品房开发建设，但其中44套房屋包括涉案房屋由石总场按照规定以保障性住房出售给符合条件的本场职工，并不违反法律规定。被上诉人将其2009年购买的保障性住房于2017年转让给上诉人，双方在平等自愿基础上签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。《房屋买卖协议》第三条明确约定了涉案房屋的性质被上诉人是以“保障性住房”程序购进，当前未办理房屋产权证。也就是说上诉人在购买涉案房屋时，对房屋没有产权证的事实是明知的，而且双方还约定“今后办理产权证时，卖方全力配合买方办证，所产生的费用由买方全部承担。如政策原因，无法处理的问题，卖方不负任何责任。”现无法办理涉案房屋产权证，不是被上诉人的个人原因不予协助办理，而是因为政策原因导致无法办理。按照约定，上诉人应当接受目前未能办证的结果，等待办证条件成就时，再向被上诉人主张协助办理涉案房屋产权证。上诉人购买使用被上诉人的房屋已经三年，其称因该房屋没有产权证无法办理暂住证并不能居住使用的上诉理由，不符合常情；上诉人也没有提供加以证明，本院不予采纳。 综上所述，吴立山、赵金兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人吴立山、赵金兰负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年六月二十二日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱