吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1096号上诉人（原审原告）：李殿杰，男，1981年6月23日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：许峰鹤，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金永华，男，1963年1月22日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金新杰，吉林孝信律师事务所律师。原审第三人：金今福，女，1942年8月23日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：林龙，吉林敖联律师事务所律师。上诉人李殿杰因与被上诉人金永华及原审第三人金今福案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院于2021年3月2日作出的（2020）吉2401民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李殿杰及其委托诉讼代理人许峰鹤、崔凯博，被上诉人金永华及其委托诉讼代理人金新杰，原审第三人金今福的委托诉讼代理人林龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李殿杰上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2020）吉2401民初5085号判决，依法改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决没有根据案件事实正确适用法律。本案是关于无过错不动产买受人物权期待权保护的案件，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十八条之规定。一审判决没有根据案件事实正确适用该条规定，上诉人的诉讼请求同时满足该条所规定的四个情形，下面作出逐一论述：（一）李殿杰在人民法院查封之前已经与申雄吉签订有合法有效的书面买卖合同，原审判决认为“难以认定双方系真实的房屋买卖关系”是错误的。申雄吉与李殿杰于2018年3月13日签订房屋买卖协议书，人民法院查封案涉房屋日期为2020年1月15日，即双方签订的书面房屋买卖合同在人民法院查封之前，而且该合同合法有效。故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。关于为何对涉案7套房屋办理了抵押权登记的问题，原审中上诉人已经做出了合理解释。当时之所以办理抵押登记，是因为上诉人购买案涉房屋后，到房产部门先办理了更换不动产权证手续，但在办理过户时，因为涉案房屋进入了征收范围，房产部门不给办理过户，因此上诉人担心无法过户期间房屋产权出现风险，遂经过与申雄吉的协商，通过办理抵押权登记的方式来保障上诉人作为房屋买受人的权益。所以，所谓“借款抵押”根本就不是双方真实意思表示，而是在无法过户的情况下，为保障买房人权益的一种变通方式。此外，原审中上诉人提供的房屋买卖协议书、购房款交付凭证、房屋产权证、货币补偿协议、补偿费审批表、图们市住房和城乡建设局情况说明等证据已经可以完全证实并反映出双方之间的房屋买卖合意以及房屋买卖合同实际履行事实，第三人也知晓并明确阐述了李殿杰与申雄吉系房屋买卖关系。在房屋产权无法过户时，为交易房屋办理抵押登记是日常生活中常见的一种权利保障手段，借款抵押合同仅是为办理抵押权登记而在房产部门留存的抵押依据，并不是双方真实意思表示，李殿杰与申雄吉之间没有借贷关系的合意，双方履行的情况也根本不符合借款合同履行的特征。原审判决仅凭所谓“借款抵押”这一流于形式的材料就认为上诉人与申雄吉之间的房屋买卖法律关系难以认定，是对上诉人提交的所有房屋买卖合同实际履行证据的无视，更是严重的认定事实错误。（二）上诉人李殿杰在人民法院查封前已经合法占有案涉房屋，原审判决认为“无法认定李殿杰在本院查封涉案房屋前已经占有涉案房屋”是错误的。一审中，上诉人举证了光盘、航拍图、2018年9月14日货币补偿协议、2020年7月31日货币补偿协议、补偿费审批表以及图们市住建局情况说明、证人证言等证据。结合以上证据可以看出，案涉房屋自房屋买卖合同签订时起，一直由上诉人李殿杰占有使用。否则图们市住建局、金今福不会同意将征收补偿款发放给李殿杰。故上诉人提起本次诉讼，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。原审判决仅对视频、航拍图等证据进行了认定，却对发生在法院查封之前的两份货币补偿协议、补偿费审批表、图们市住建局情况说明、金今福的陈述等证据视而不见。货币补偿协议、补偿费审批表两份证据的形成时间在法院查封涉案房屋之前，试想，如果上诉人没有占有使用房屋，图们市住建局这一国家机关根本不可能将房屋征收的对价，即征收补偿款发放给上诉人，更不会与李殿杰签定征收协议。而且图们市住房和城乡建设局（该局下设图们市房屋征收管理办公室，是房屋征收部门）作为涉案房屋的征收机关，在征收过程中必然要对房屋的各项情况进行实质性的调查核实，图们市住建局在情况说明中清晰的证实了上诉人早于法院查封之前便占有使用房屋。更为重要的是原审第三人金今福作为申雄吉的母亲、唯一了解本次房屋交易始末的参与人，明确证实了房屋交付于法院查封之前的事实。结合以上证据，在征收部门图们市住建局，被征收人金今福这两个直接参与征收的主体均表示上诉人占有使用房屋在法院查封之前的情况下，再结合签订于法院查封之前的货币补偿协议和补偿费审批表，可以看出原审判决认为“上诉人对于交付时间未提供有效证据”是明显错误且不负责任的。（三）李殿杰已支付全部购房款。原审以“差额部分未提供证据予以证实”为由否定款项交付这一条件，属适用法律错误。原审中，上诉人举证了转账凭证、收条、银行证明及图们市住建局情况说明等证据。结合以上证据可以看出上诉人作为案涉房屋的买受人已经交纳了全部购房款650万元。更为重要的是，原审第三人金今福作为了解并直接参与购房款交付的当事人，明确表示已收到全部650万元购房款。故上诉人提起本次诉讼，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。退一步讲，上诉人在原审中也预料到虽然上诉人交付了全部购房款，但因无法证明部分的购房款差额可能面临的诉讼风险，所以在庭审中上诉人明确表态愿意将无法证明的差额购房款部分交付法院执行，这也是符合上述法律的规定。原审判决在上诉人同意将无法证明的购房款差额部分交付执行的情况下，直接以部分款项无法证明为由否定执行异议之诉的成立，完全背离了上述法律条款的规定，属于适用法律错误。（四）案涉房屋未能及时办理过户登记，并非原告自身原因，而是受征收政策的影响。原审中，上诉人举证了图们市住房和城乡建设局情况说明。该证据可以证明，因征收政策影响，包括案涉房屋在内的征收地块上的房屋，从2017年8月24日起均不允许进行产权过户登记。故上诉人提起本次诉讼，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”。在征收部门明确表示案涉房屋因纳入拆迁房为而不能过户的情况下，一审认为无法过户的过错在上诉人，是没有事实及法律依据的，属于适用法律错误。原审法院根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条之规定认定上诉人在暂停办理相关手续一年后仍未办理房产过户，上诉人存在过错也同样是错误的，首先上述条例并非法律，“暂停期限最长不得超过1年”的规定不属于强制性规定，不能依据该条例认定上诉人在暂停办理相关手续一年后仍未办理房产过户存在过错。而且自2017年8月24日起至房屋被征收之间的时间里，相关行政机关不允许征收区域内的不动产办理产权过户登记是客观存在的事实，情况说明中也证实了这一事实，相关行政机关违反上述条例使暂停期限超过了1年并非是上诉人导致的，也不是上诉人能够左右的，更不能认为上诉人存在过错，原审判决要求上诉人承担这一不利后果是极其不公平的。二、虽然上诉人认为原审中举证的证据已经足以证明上诉人的主张成立的事实，但二审中，上诉人将从原审判决驳回上诉人请求的四个理由出发，继续补强新的证据。综上，原审适用法律存在严重错误，请求二审法院依法撤销原判决并支持上诉人李殿杰在原审中的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定“查封的财产灭失或者毁损的，查封的效力及于该财产的替代物、赔偿款，但人民法院仍应当及时作出查封该替代物、赔偿款的裁定。”根据该规定，如案外人在财产灭失或者毁损前已经具有排除查封的实体性权利，在财产灭失或者毁损后，虽然财产的实体性权利因财产的灭失而消灭，但基于查封效力的延续性，该实体权利排除查封的效力亦具有延续性，该实体权利可以排除财产的替代物、赔偿款的查封。无论是从实体权利延续性的角度还是从被拆迁人的角度，李殿杰对征收补偿款的权利均优先于金永华，足以排除执行。因此本案仍应以《执行异议复议规定》第二十八条的规定，即一般不动产买受人的相关规定确定案涉征收补偿款的归属。四、上诉人作为一般不动产买受人，在法院查封前已签订房屋买卖合同、占有使用，最为重要的是上诉人已经向申雄吉支付了巨额购房款。上诉人完成上述行为后，理所应当的认为案涉房屋待能够过户时可以过户至自己的名下。但被上诉人基于一般金钱债权，查封了房屋冻结了补偿款，致使上诉人至今无法取得该部分补偿款，这已经给上诉人造成了巨大的损失。一审判决不负责任的认为执行异议不成立，更加剧了上诉人的风险，如果二审法院不对错误判决进行纠正，将使得作为房屋买受人的上诉人既无法参与分配也无法向已经去世的申雄吉追讨购房款，这对上诉人来讲是极为不公平的，同时也违背了国家法律设置执行异议制度的立法本意，更违背了民法的公平、诚实信用原则。金永华辩称：上诉人的理由不能成立，应予驳回。具体理由如下：一、一审判决第4页“2018年3月13日，甲方申雄吉与乙方李殿杰签订《房屋买卖协议书》……完毕所有过户手续付清等”认定事实有误。申雄吉与上诉人签订的《房屋买卖协议书》不真实。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条、第十五条的规定，申雄吉是明知涉案房屋已被征收的，申雄吉在知道案涉房屋已被征收的情况下以远远低于征收价值的价格出售案涉房屋违背常理。即使申雄吉与上诉人在办理登记时才知道案涉房屋被征收，双方并没有事后约定如何确定房屋征收款的归属，可以看出双方不存在房屋买卖的意思表示，《房屋买卖协议书》是不真实的。即使《房屋买卖协议书》真实有效，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定，在已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，上诉人与申雄吉如果不重新设定抵押房地产，应当依法清理债权债务，解除抵押合同，而上诉人在被征收人为申雄吉的《货币补偿协议书》上代签字的行为视为上诉人同意拆迁案涉房屋，即上诉人放弃了对案涉房屋的抵押权。二、一审判决第5页“另查明，2018年3月13日，李殿杰的叔叔李升麟通过工商银行向农行……，当日申雄吉向李殿杰出具20万元的收条”认定事实有误。1.上诉人没有证据证明李殿杰与李升麟转给农商行400万元的钱款是替上诉人支付的，即使证明上述两项内容，上诉人无证据证明该笔钱款为上诉人所谓的购房款。2.上诉人向李秀日转账30万元的行为，不能排除李秀日与上诉人有其他经济往来。仅以李秀日出具的收据无法证明申雄吉是否收到了该笔30万元，也无法证明该笔30万元为上诉人所谓的购房款。且不能仅以李秀日的证人证言和收据将该笔30万元转移到已去世的申雄吉身上。3.上诉人主张其向崔琳珠转款160万元。首先转款人与收条记载的不符，收条上记载“今收李殿杰人民币160万元”，而向崔琳珠转款150万的转款人为李升麟。其次，收条数额与转账记录数额不同，无法认定上诉人向申雄吉支付了该笔160万元，最后，上诉人无法证明该笔钱款为上诉人所谓的购房款。4.上诉人主张其向方云转款20万元。上诉人无法证明该笔钱款为购房款。综上，本案上诉人未证明申雄吉出具的收据是否真实，即使收据真实有效，收据上载明的转款人与实际转款人并非同一人，转款数额也与收据上载明的数额不同，仅以申雄吉出具的收据不能证明上诉人将所谓的购房款交付给申雄吉，不能排除上诉人与各收款人有其他经济往来。三、上诉人无法证明其在法院查封案涉房屋前就占有了案涉房屋。图们市住房和城乡建设局作为负责房屋拆迁的行政机关，不具备认定上诉人与申雄吉房屋买卖合同关系是否真实有效，上诉人是否向申雄吉支付过房款及上诉人何时占有该房屋的权限，该局的情况说明具有明显的倾向性，且该情况说明下的签字不是图们市住房和城乡建设局负责人签字，不应采信该证据的真实性。上诉人的视频、航拍图等证据是近期拍摄，且视频及航拍图不是房屋交付的有效凭证，无法证明上诉人在法院查封前已占有了案涉房屋。上诉人的情况不满足《执行异议复议规定》第二十八条的规定，其异议不成立。一审法院适用法律正确，应予维持。四、征收部门将法院依法查封、冻结的征收偿款支付给上诉人的行为违反相关法律规定，现执行局正在向征收部门追回当中。金今福述称：一、一审法院认为“难以认定双方系真实的房屋买卖”属于认定事实错误，申雄吉生前向第三人陈述过2018年3月13日确实将案涉9套房屋以650万元的价格出售给李殿杰，尤其强调了其中400万元银行贷款是李殿杰给支付，自身的债务已经全部还清的事实。且明确向金今福陈述过650万元购房款是通过还清银行贷款、指令向案外人支付、自己收款等方式，已经全部收到购房款的事实，因此，一审关于论述支付购房款的问题也属于认定事实错误。二、关于查封之前合法占有的问题，申雄吉生前向第三人陈述过2018年3月13日签订房屋买卖合同后，于签订合同当日将房照和钥匙交付给李殿杰，一审法院未提供证据为由未支付此部分实属错误。三、关于未办理过户登记过错的问题，一审法院适用法律错误。双方签订房屋买卖合同后一同去过房屋登记部门欲办理产权过户手续，但因案涉9套房屋纳入到征收范围导致无法过户，政府部门的权威回答及相关国家政策，导致申雄吉也无法配合李殿杰办理过户手续，由此产生的不利后果不能归责于李殿杰。综上，案涉房屋的征收补偿款不属于金今福继承的范围，人民法院查封案涉房屋前申雄吉早已将房屋出售给李殿杰交付完毕，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，由此产生的物权期待权应归李殿杰所有。李殿杰一审诉讼请求：1.判令停止吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401执62号之一、之二、之六裁定书对金今福继承的申雄吉名下拆迁（补偿）款的执行；2.解除对金今福继承的申雄吉名下拆迁（补偿）款的执行措施；3.确认吉林省延吉市人民法院冻结的应收征地拆迁补偿款280万元归李殿杰所有；4.本案诉讼费由金永华负担。事实与理由：2018年3月13日，李殿杰与申雄吉签订《房屋买卖协议书》，约定申雄吉将其所有的房产证号1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号9套房屋出售给李殿杰，总价款650万元，付款方式为李殿杰分批向申雄吉支付购房款至申雄吉指定账户。协议签订后，上述房屋交付给李殿杰占有使用，因上述房屋已抵押给银行，故协议书签订当日，李殿杰的叔叔李升麟将上述房屋剩余贷款本息汇入房屋抵押权人延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）营业部，以解除房屋抵押权的方式支付了400万元购房款。此后，李殿杰又分多次向申雄吉支付共计250万元，650万元购房款均已支付。9套房屋中房产证1XXXX、1XXXX号房屋已于2018年9月14日被图们市征收局征收，拆迁补偿款980397元归李殿杰所有。房产证1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、12513换证后产权证号分别变更为00008XXXX、0000861、0000860、0000858、0000859、0000857，此六套房屋于2020年7月31日被图们市征收局征收，征收局支付李殿杰拆迁补偿款4081727元，0000857号房屋的征收款未发放。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李殿杰与申雄吉签订的《房屋买卖协议书》早于法院查封之前，李殿杰在查封之前已合法占有涉案9套房屋，李殿杰支付了全部650万元购房款，涉案房屋因在政府征收范围而无法办理过户登记，应认定李殿杰是上述房屋的所有权人。现上述房屋中的8套房屋已被征收，拆迁补偿款作为上述房屋的对价也应归李殿杰所有，因此请求法院支持李殿杰的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年3月13日，甲方申雄吉与乙方李殿杰签订《房屋买卖协议书》，主要约定：甲方将9套房屋和土地一次性出售给乙方，房屋座落在图们市石岘镇十二委七组，产权证号为1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、12513，建筑面积共计3784.04㎡，土地使用证号为图国用（2020）字第210308号，以上房屋和土地以及没有产权证的附属建筑物，总价650万元，乙方于2018年3月13日其开始向甲方支付购房款，分批次汇入甲方指定账户中，办理完毕所有过户手续付清等。2018年9月14日，甲方图们市房屋征收管理办公室（以下简称征收办）与乙方申雄吉签订《房屋征收补偿协议书》，约定乙方同意与甲方签订本协议后将建筑面积105.92㎡、房权证号1XXXX号、规划用途为车库的房屋和建筑面积301.20㎡、房权证号1XXXX号、规划用途为其他的被征收房屋交给甲方组织拆除。该协议乙方处由李殿杰签字。2020年5月19日，农商行出具证明：图们市申星福利化工厂于2006年7月31日在农商行借款550万元，到期日为2008年7月30日。此笔贷款抵押物为申雄吉名下位于图们市石岘镇12委7组房屋所有权证号1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号房屋，该贷款于2018年3月13日已结清。2020年7月9日，图们市住房和城乡建设局（以下简称建设局）出具情况说明，证实图政办［2017］32号文件下发后，因征收政策影响，包含申雄吉名下房屋在内的本次征收地块上的房屋从2017年8月24日起均不允许产权过户登记；该局征收评估时点为2018年12月3日，评估时开始至今，征收房屋及土地一直由李殿杰占有使用，申雄吉名下的房屋及土地已由该局进行征收，征收补偿款总额为8081727元，其中3865851元被本院冻结准备划扣，剩余4215876元该局支付给李殿杰；3865851元均为征收房屋及土地的征收补偿款，是被征收房屋及土地的替代物，应由房屋的实际买受人获得，该局认为李殿杰系征收房屋及土地的实际买受人、权利人，所以该局将补偿款4215876元支付给了李殿杰。2020年7月31日，甲方征收办与乙方申雄吉签订《房屋征收补偿协议书》，乙方的代理人为金今福，约定乙方同意甲方签订本协议后将产权证号8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX号，建筑面积757.88㎡、636.80㎡、560㎡、250.60㎡、35.82㎡、32.91㎡，规划用途为工业的房屋交给甲方拆除。对于被征收房屋及其附属设施，甲方按吉林正泰估价有限公司图们分公司评估价格7，111，727元给予乙方补偿。该协议乙方处由李殿杰签字。另查明，2018年3月13日，李殿杰的叔叔李升麟通过工商银行向农商行（收款人姓名为应付其他款项-股东置换资产）汇款400万元；2018年3月13日，李殿杰向李秀日支付30万元，当日李秀日向李殿杰出具收条；2018年4月20日，李殿杰向崔琳珠转账支付152.1万元，当日申雄吉向李殿杰出具160万元的收条；2018年5月21日，李殿杰向方云转账支付20万元，当日申雄吉向李殿杰出具20万元的收条。再查明，2018年4月11日，李殿杰在图们市房产局对涉案房屋产权证号1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX办理了抵押登记，并签订抵押借款合同，分别系为借款240万元、借款10万元、借款10万元、借款30万元、借款100万元、借款180万元、借款80万元提供的抵押物。2018年9月14日《房屋征收补偿协议书》中仅载明征收1XXXX、1XXXX两套房屋，但实际还拆迁了12512号房屋，征收补偿款980397元已支付李殿杰，1XXXX、1XXXX号房屋在2018年动迁前解除了抵押登记。之后房产局统一换证，剩余未拆迁的6套房屋的产权证号分别为1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、12513，换证后的不动产权证号分别为8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX。2020年7月31日签订《房屋征收补偿协议书》签订，涉及的8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX号等6套房屋被拆迁，其中857号房屋未办理抵押登记，其他5套房屋未解除抵押登记，直接被拆迁，拆迁款共计8081727元，其中有照房、无照房、附属物7111727元，土地补偿款970000元，已支付李殿杰4081727元，至今扣留了400万元。又查明，金永华因与申雄吉民间借贷纠纷一案在本院诉讼，该案诉讼过程中，因申雄吉于2008年9月21日死亡，申雄吉的母亲金今福作为申雄吉的唯一继承人参加该案诉讼，2019年9月25日本院作出（2018）吉2401民初2577号民事判决书：金今福在继承申雄吉遗产范围内限期内向金永华返还借款本金105.4万元，并支付利息100元。该案生效后，进入执行程序，在执行程序中，依据金永华的申请，2020年1月15日，本院作出（2020）吉2401执62号之一执行裁定书，查封了被执行人金今福继承的申雄吉名下位于图们市石岘镇12委7组，所有权证号1XXXX等9套房屋。同日，本院又作出（2020）吉2401执62号之二执行裁定书，冻结了上述9套房屋的征地（拆迁）补偿款。2020年4月22日，本院作出（2020）吉2401执62号之三执行裁定书，冻结了金今福继承的申雄吉在图们市房屋征收经办中心应收征地（拆迁）补偿款208532元。李殿杰对上述裁定不服，提出异议，本院于2020年8月19日作出（2020）吉2401执异122号执行裁定书，驳回李殿杰的异议。李殿杰不服，提起本案诉讼。一审法院认为：李殿杰主张其与申雄吉系房屋买卖关系，双方于2018年3月13日签订《房屋买卖协议书》，申雄吉将其名下产权证号1XXXX等9套房屋出售给李殿杰，房款650万元，并主张其已支付全部房款，因申雄吉拖欠农商行贷款，农商行当时对涉案房屋享有抵押权，李殿杰按申雄吉指示向农商行支付400万元，剩余款项支付给申雄吉指定的其他账户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李殿杰作为买受人应同时符合该条规定的四个情形。首先，关于有效的书面买卖合同问题。2018年3月13日，申雄吉与李殿杰签订《房屋买卖协议书》，同时双方签订了抵押借款合同，对涉案的7套房屋办理了抵押登记，抵押登记事项为借款抵押，故难以认定双方系真实的房屋买卖关系。其次，关于法院查封之前已合法占有问题。李殿杰主张涉案房屋已交付其占有使用，并提供了视频及航拍图，其视频拍摄时间为2020年5月13日，但其对于交付时间未提供有效证据，无法认定其在法院查封涉案房屋前已经交付涉案房屋。再次，关于已支付房款问题。李殿杰主张其已支付全部房款650万元，但按其提供的银行转账凭证，已支付602.1万元（农商行400万元＋李秀日30万元＋崔琳珠152.1万元＋方云20万元），差额部分未提供证据予以证实。最后，关于未办理过户登记过错问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”之规定，结合李殿杰提供的2020年7月9日图们市建设局出具的情况说明“因征收政策影响，申雄吉名下房屋在内的本次征收地块上的房屋从2017年8月24日起均不允许产权过户登记”，那么暂停办理产权过户登记时间最长不能超过2018年8月23日，但在2018年8月23日后至2020年法院查封前的该段期间，李殿杰未办理产权过户手续，无法证实李殿杰系非因自身原因未办理过户登记。且如涉案房屋当时被暂停办理相关手续，2018年4月11日李殿杰办理抵押登记时，仍处于停办相关手续期间。综上，李殿杰对涉案诉讼标的不享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条之规定，判决如下：驳回原告李殿杰的诉讼请求。案件受理费29200元（原告已预交），由原告李殿杰负担。李殿杰为证明其主张成立，二审中提交以下证据：证据一：吉林绿水青山环境科技有限公司营业执照、企业变更情况。证明：吉林绿水青山环境科技有限公司于2018年7月26日变更工商登记信息，法定代表人由金龙植变更为金明哲，公司经营地址从石岘镇12委**（即本案诉争厂房所在地）变更为图们市月晴镇马牌村。2018年3月13日，申雄吉将案涉厂房出售给李殿杰时，该公司正租用案涉厂房经营，当时公司法定代表人金龙植知道申雄吉将厂房卖给李殿杰的事实，三人当面交接过，厂房钥匙是金龙植交给李殿杰的，厂房交付后，该公司到工商局变更了公司地址。能够证实2018年3月，延吉市法院查封案涉房屋之前，李殿杰即已合法占有使用案涉房屋的事实。金永华质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。据当事人所述该厂房一直是废弃的状态，里面没有电、没有水，且吉林绿水山环境科技有限公司变更住所地的行为，无法认定上诉人依法占有了涉案房屋。证据二：公证书一份。证明：2018年3月15日，房屋买卖合同签订2天后，因案涉房屋暂无法办理过户，经双方协商为保障李殿杰作为房屋买受人对房屋的权益，申雄吉与李殿杰到图们市房产局办理了抵押权登记。此后，申雄吉赴韩国之前，为其朋友邬家刚出具了委托书并进行公证，委托其代理申雄吉待能够办理产权证时协助李殿杰办理换证、抵押、解除抵押等手续，目的是为了如果申雄吉无法回国，由邬家刚代申雄吉办理向李殿杰过户的相关事宜。金永华质证称，对证据的真实性无异议，该委托书第一个委托权限为代理还款手续，到房产局办理解除抵押登记手续，领取解除他项权证，并没写明是为李殿杰办理换证、抵押、解除抵押等手续，无法证明上诉人与申雄吉之间是真实的房屋买卖关系。该证据不是新证据。证据三：证明一份。证明：图们市住建局产籍科出具证明，因石岘镇12委七组厂房内房屋连片，且有房屋拆除和重建情况，李殿杰发现房产证与实际房屋无法一一对应，故于2018年3月15日向住建局提出申请，对案涉厂房的产籍进行核实工作。可以证实，2018年3月13日，房屋买卖合同签订时，李殿杰就已占有使用房屋，住建局作为管理征拆工作的机关，可以证实在法院查封前，李殿杰已经合法占有使用涉案房屋的事实。金永华质证称：真实性、证明目的均有异议。任何人都可以查询房屋产籍，不能证明上诉人于2018年3月15日占有了案涉房屋。证据四：图们市房屋征收经办中心意见。证明：征收区域一直不能过户，超过1年未过户原因不在当事人。证明征收局在征收前调查核实了厂房的各项情况、征收局出具的证明与事实一致。证明征收局作为负责征拆管理的国家机关，经过调查核实确认，法院查封之间申雄吉即已将房屋出售给李殿杰，并且李殿杰当时即已经占有使用，而且案涉房屋未能过户，非因李殿杰原因。此外，该证据还能够证实，征收局向李殿杰发放先前全部征收补偿款的行为实际上是认可了李殿杰才是应取得诉争房屋征收补偿款的被拆迁人。一审法院根据国有土地征收补偿与补偿条例第16条规定，判决因上诉人过错未能及时办理过户是错误的，该条款所规定的是，针对新建、扩建、改屋或改变房屋用途的情况，未规定办理产权过户的情况，所以，该规定中的不得超过一年，不包含产权过户的时间，一审法院适用法律错误。金永华质证称：图们市房屋征收经办中心没有认定房屋买卖关系是否合法有效，是否支付过房款，以及是否占有房屋的职权，且该经办中心将法院已经查封的补偿款发放给上诉人的行为，可以看出该经办中心有明显的倾向性。证据五：图们市太宇化学有限公司工商信息截图、历月电费明细2页、王仁吉用APP交电费记录截图。证明：2018年4月开始，李殿杰雇佣王仁吉看管诉争房屋，王仁吉于2019年7月3日交电费1000元，2020年5月18日通过国家电网手机APP缴纳电费200元，因该房屋一直未在电业部门更名，因此在电业局户名登记为图们市太宇化学有限公司，该公司坐落于图们市石岘镇12委，就是案涉房屋所在地，该公司股东有申雄吉。该组证据证明李殿杰在法院查封之前合法占有房屋的事实。金永华质证称：历月电费明细上显示2018年1月至2019年7月用电量为零，可证实涉案房屋是废弃的状态。交费明细和交费记录显示不出来交款人是谁。上诉人主张其雇佣王仁吉交纳案涉房屋电费时间为2020年5月18日，电费任何人都可以交纳，无法证明上诉人占有涉案房屋。证据六：视听资料：图们市政府对金今福调查录像及文字整理。证明：图们市政府就案涉厂房的征收拆迁问题到金今福家中，对金今福进行调查，在录像中，金今福多次强调，案涉厂房在申雄吉去世前已出售给李殿杰，李殿杰已支付了全部购房款，金今福认为案涉厂房的征收补偿款应由李殿杰领取。该证据形成于2020年7月1日，即本案诉讼之前，因为是录像，所以非常直观，各主体陈述的事实均客观真实。可以证实，李殿杰作为房屋买受人，与申雄吉之间存在房屋买卖合同关系并占有使用、支付全部购房款的事实。政府之所以调查金今福是为了拆除涉案房产，所以在录像时厂房仍在，还没有被拆除。金永华质证称：真实性有异议，不是原始载体，如果文字整理内容与视频表述内容一致，可以看出金今福明确表示在韩国呆了三十年，从没有回过中国，所以申雄吉有工厂，在哪有工厂我都不知道。现无法确认申雄吉是否向金今福表述过金今福所陈的内容。证据七：照片7张。证明：李殿杰手机作为原始载体，显示了拍摄照片的时间，照片中有申雄吉、证人邬家刚、原审证人李秀日等。所以可以证实李殿杰于2018年3月13日与申雄吉签订房屋买卖合同并从当时起占有使用案涉房屋的事实。当日向李秀日转账30万元购房款。金永华质证称：真实性无异议，证明目的有异议。该证据无法证明上诉人占有了案涉房屋，不能排除是双方进行抵押借款时查看抵押物进行照相的行为，而且随行人员有多人。证据八：证人证言。（1）邬家刚陈述：2018年3月12日或13日，邬家刚与申雄吉去了案涉厂房，李秀日和另外两个人以及上诉人也在。在厂房谈好了以后签了合同，证人与申雄吉、李殿杰一起去房产局去办理过户，图们房产局姓林的女的说办不了过户，说房屋已经纳入征收了，后来办理抵押，双方名为抵押实为房屋买卖。申雄吉要去韩国换肾，2018年6月11日在延吉公证处办理过户，当时是为了申雄吉不在的时候能够办理解除抵押并过户。（2）证人金龙植陈述：金龙植在2015年租的申雄吉的厂房，因为证人的厂房拆迁把相关的设备放在租的场地。申雄吉和李殿杰一起找到证人，告知证人厂房要卖给上诉人，证人将钥匙给了申雄吉后将租赁场地的设备撤出。当时知道要拆迁。证人在2020年大概初秋时，案涉厂地放的设备陆续搬出，从厂房撤出。其与申雄吉约定的厂房年租金是8万元，租金实际没给付，因为申雄吉欠16万元，抵顶2年租金，2017年到期，至2020年秋天全部撤回设备，后期租赁费谁也没给。案涉拆迁土地和厂房于2020年9月、10月拆除，之前都可以正常使用，场地后来是由姓王的用的，证人没有用。（3）证人王仁吉陈述：王仁吉通过崔国禄介绍认识李殿杰，给李殿杰看厂子，正好我这里有一些设备可以做电焊的工作，从2018年4月一直到拆迁为止，大概拆迁时间是2020年7月份开始拆，8月份结束，在此之前都可以用。我第一次交过一个1000元电费（分两笔，每笔500元），最后一次是200元，用于电焊工作。看厂房的费用与使用厂房互相抵消，没有支付。到2020年7月份之前你案涉房屋未动。金永华质证称：（1）证人金龙植的表述交钥匙的问题，是在上诉人提问下才进行更改，前后矛盾不应当采信。（2）王仁吉与上诉人之间没有合同，仅凭证人证言无法证明其双方存在雇佣和租用厂房的关系，无法证明上诉人占有使用了案涉房屋。（3）其能准确记住签订房屋购买合同，不能排除上诉人在庭前有教唆其如何表述的嫌疑，其证人证言带有明显倾向性，不能客观的反应当时的情况，不应当采信。金今福对上述证据统一质证称：对证据二的真实性及证明目的均无异议，申雄吉与上诉人办理抵押手续是为了保障上诉人的购房权益，双方之间并不存在借款的事实。对证据七的真实性及证明目的均无异议，申雄吉与上诉人办理抵押手续是为了保障上诉人的购房权益，双方之间并不存在借款的事实。对其他证据及证人证言的真实性及证明目的均无异议。金永华、金今福二审中均未提交新的证据。本院认为，金永华对证据一的真实性未提出异议，本院予以确认。对于证据二依法不属于二审新证据，本院不再重复评议。对于证据四，图们市房屋征收经办中心已在一审中出具过相同说明，本院将结合其他事实确定其证明事实。对证据三、证据五、证据六、证据七，金永华对证明目的提出异议，本院对是否占有以及交付是否真实问题，将结合其他证据综合评议。证人金龙植在李殿杰主张占有案涉厂房期间未交付任何租金，仅凭证人证言无法确认其陈述的事实的真实性。证人王仁吉虽交纳案涉房屋的电费，但并未与李殿杰签订任何使用合同，其交纳电费的行为不能佐证李殿杰占有房屋的相关事实，对于证人邬家刚的证言中陈述的“名为抵押，实为买卖”事实，应结合其他证据综合评议。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2017年8月24日，图们市人民政府作出案涉房屋在内的土地及房屋的征收补偿方案通知。目前包括案涉房屋在内的厂房拆迁后，征收补偿款总计9062124元。再查明，李殿杰陈述“……但是办不了过户以后，申雄吉又多次催要购房款，而且又办理了抵押登记的情况下，我们又分批分次支付了剩余的款项。同时申雄吉当时是失信人员，账户不能接收款项，申雄吉指定收款账户，我们按照指示打款，申雄吉出具收条。”一审庭审时亦陈述“……申雄吉是失信人员，不方便收款”。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”李殿杰主张其与申雄吉签订购房合同并支付房款后占有使用案涉房屋，房屋（产权证号：8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX、8XXXX）征收后的征地拆迁补偿款280万元应归李殿杰所有，应依法负有举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申雄吉名下包括案涉房屋在内的厂房在2017年就被纳入征收范围，并且由政府下发征收补偿方案通知（通过该补偿方案亦能初步估算征收补偿款数额），至2018年李殿杰与申雄吉到房产交易中心签订抵押借款合同时，双方均明确知晓房屋已列入征收范围，不能办理产权更名过户，在上述情况下，双方未就房价另行协商，李殿杰亦陈述因申雄吉是失信人员，不方便收款，故其将房款打入其他人账户方式支付房款，结合双方签订抵押借款合同的事实，一审未认定双方系真实的房屋买卖合同关系，并无不妥。另，即使双方存在真实的房屋买卖合同关系，李殿杰亦应在获悉案涉房屋不能办理产权更名过户，无法取得物权的情况下，对房屋是否能够办理过户负有审查义务。综合上述事实，李殿杰主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有足以排除强制执行的民事权益的上诉请求，不能成立。综上所述，李殿杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由李殿杰负担。本判决为终审判决。审判长秦承兰审判员池东波审判员崔玉二〇二一年六月十六日书记员 韩宇