广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15237号原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文。委托诉讼代理人：冯敏、郭嘉亮，该局员工，通讯地址。被告：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东华西路东华西横街海华厦a栋902室。法定代表人：颜桂兰。委托诉讼代理人：袁焯频，公司员工，通讯地址。原告广州市越秀区房屋管理局与被告广州市东谊房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同一案，本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯敏、郭嘉亮，被告委托诉讼代理人袁焯频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2002年1月1日至2020年12月31日止的逾期移交房屋违约金，按每日1元/平方米收取标准计算（建筑面积204.457平方米）。事实和理由：越秀区东华西路263号的房屋是我局管辖的直管房，原由广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）根据穗国土[1992]建用通字102号、房管局(93)房拆字094号征用拆迁，1998年改由广州市东谊房地产开发有限公司征拆，月租金为777.08元。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条第二款：“实行回迁安置的出租房屋，在临时搬迁期间，由拆迁人按原出租房屋的租金支付给房屋所有人；……”之规定，以及原东山区国土资源和房屋管理局与拆迁单位签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中第一条约定：甲方同意将座落在越秀区东华西路263号的房屋，建筑面积204.457平方米交由乙方拆除，乙方应向甲方补偿建筑面积204.457平方米房屋用作回迁。第二条约定：乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于2001年12月31日移交完毕……如乙方不按上述规定日期移交房屋给甲方的，乙方应向原告偿付逾期违约金每平方米壹元计算。第三条：“……乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金”，被告应缴付征用期间的租金，但自2004年12月1日起被告拖欠租金。由于被告一直未依约向原告移交拆迁补偿房屋，原告曾于2016年9月起诉至贵院，要求其补交至被告向原告移交拆迁补偿房屋之日止租金，经越秀区人民法院判决，依法判令被告支付至判决发生法律效力之日止的租金(生效时间为2017年8月23日)(详见(2016)粤0104民初18693号)。因被告未按上述判决补交租金，我局于2018年7月向贵院申请执行。(详见(2018)粤0104执14516号)。为了维护原告的合法权益，避免国有资产的流失，本局特向贵院提起诉讼。被告辩称：原告主张的违约金标准过分高于违约行为所造成的损失，被告不予承认。根据《民法典》第五百八十五条的规定，违约金的约定不得过分高于因违约行为所造成的损失，被告逾期交付补偿房屋给原告造成的损失主要是租金收益损失，按照原房屋租金777.08元/月来看，2017年8月至2020年8月原告的租金收益损失大概是27974.88元，而原告要求被告按照1元/平方米每天的标准计算得出的违约金则远高于原告的租金收益损失。另外，被告曾多次邀请原告商谈拆迁补偿历史遗留事宜，先后发出《关于调整直管房补偿（住宅部分）的情况及尽快办理接管手续以免房屋被法院拍卖导致国有资产受损的报告》、《关于确保直管公房和代管房的移交报告以及安排住户移交情况表》等，原告均未予答复。被告认为原告拒绝被告移交房屋，因此无奈中止办理房屋移交手续。原告的行为导致被告逾期未办理房屋移交手续，因此原告需承担部分被告逾期交房的违约责任。经审理查明：1997年7月30日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与东山城建公司（乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定，乙方经市规划局以（92）城地批字第102号文核准，征用东山区东华西路等地段，需拆除该地段内属于甲方经营的房屋，现经协商双方订立如下补偿协议：一、甲方同意下列座落在东山区××路××号房屋，建筑面积204.457平方米（详见附表1）交由乙方拆除，乙方同意将建筑面积204.457平方米的房屋移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。二、乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2001年12月31日移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面，立面，剖面图，结构施工图，上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算。三、需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为777.08元。四、乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方自接管之日起即自行管业等。1998年5月8日，东山城建公司向广州市国土房管局用地处发出《关于办理东华西路、东华西横街地段转入项目公司经营的请示》，称经市建委批准，东山城建公司与广州市东山区华通实力发展有限公司组建项目公司，名称为“广州市东谊房地产开发有限公司”，合作经营开发东华西路、东华西横街地段。现根据有关要求将向贵处申请将该用地的土地使用权转入“广州市东谊房地产开发有限公司”经营。1999年3月22日，广州市国土局、房地产管理局向“广州市东谊房地产开发有限公司”即被告发出具《关于土地使用权问题的复函》（穗国土建用函[1999]41号），同意将经穗国土[1992]征（拨）通字第102号文核准给东山城建公司使用的、位于东山区××路、东华西横街地段的6135平方米土地，改由东山城建公司与广州市东山区华通实力发展公司组成的项目公司即被告使用，东山城建公司与该地拆迁单位（或个人）签订的拆迁协议，被告公司必须按原拆迁协议的内容执行等。另据广州市东山区机构编制委员会《关于撤销四个房管站同时成立东山区土地房屋管理所的批复》（东编字[2002]16号），2002年5月29日，原“立新、中山三、文德、东川”四个房管站及东山区房地产租赁管理所被依法撤销，成立“东山区土地房屋管理一所”和“东山区土地房屋管理二所”，分别加挂“东山区房屋租赁管理一所”和“东山区房屋租赁管理二所”。广州市人民政府于2005年6月7日出具《关于我市部分行政区划调整的通知》（穗府[2005]19号）：“一、撤销东山区、芳村区……二、将原东山区的行政区域……划归越秀区管辖。越秀区人民政府驻越华路。”原告曾于2016年向本院提起诉讼，要求被告按每月777.08元标准补交涉案被拆房屋自2010年9月1日至补偿房屋移交接管之日止的租金。本院2016年10月31日作出（2016）粤0104民初18693号民事判决书，判决被告按每月777.08元标准向原告支付被拆房屋自2016年1月1日起至被告将补偿房屋实际移交给原告之日止的租金。该判决已生效。被告为证明其曾于2015-2017年多次向原告申请移交补偿房屋，原告均未予答复，导致房屋移交程序搁置，提交了：1公证书；2、安排住户移交情况表；3、2016年7月25日的《关于再次请求尽快接收海谊华厦公房的告知函》（载明：“我司曾多次向贵单位分批申请移交公房，但贵单位主张被法院查封的房屋不能移交，造成现在的困境”）。原告质证认为上述证据与本案无关。庭审中，双方确认截止至2020年12月31日前，补偿房屋未移交给原告。本院认为：原广州市东山区房地产管理局与东山城建公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。经行政区划调整以及公司变更之后，原告和被告分别承接了原广州市东山区房地产管理局与东山城建公司的合同权利义务，原、被告双方应当恪守遵行前述补偿协议书的约定。根据上述协议约定，若被告不按上述规定的日期移交房屋给原告的，被告应按每平方米每天1元向原告偿付逾期违约金。现被告未按约定的期限将补偿房屋移交给原告，已构成违约，原告要求被告按上述标准计付违约金合法合理，本院予以支持。至于被告抗辩称其多次向原告申请移交补偿房屋，原告均未予答复，导致房屋移交程序搁置的意见，从被告提交的2016年期间发出的函件可见，待移交的公房在当时存在被法院拍卖等情形，原告在此情况下不予接收有正当理由，且被告亦未提供充分证据证明存在被告已具备移交房屋的条件仍遭原告拒绝接收的情况，因此，本院对被告的抗辩意见不予接纳。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：被告广州市东谊房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按建筑面积204.457平方米，每日1元/平方米的标准计算自2002年1月1日至2020年12月31日止的逾期移交房屋违约金给原告广州市越秀区房屋管理局。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18914元减半收取9457元，由被告广州市东谊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽蓉二〇二一年六月十五日书记员  欧阳鹏罗婧熙