惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初1378号原告：王本胤，男，汉族，1963年10月2日出生，身份证号码210××××××××××××614，住所地辽宁省沈阳市铁西区××××××××××-2。被告：惠州市华浩物业管理有限公司，住所地惠州大亚湾西区石化大道西40号观山悦花园。法定代表人：谢迪亚，总经理。委托诉讼代理人：林小凤，女，汉族，1993年1月9日出生，身份证号码441××××××××××××862，住所地广东省惠州市惠城区×××××××××，该公司法务。委托诉讼代理人：彭燕娜，女，汉族，1993年12月19日出生，身份证号码445××××××××××××927，住所地广东省揭阳市揭东区×××××××××××××××××××，该公司法务。原告王本胤诉被告惠州市华浩物业管理有限公司（简称华浩公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理，于2021年4月21日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告王本胤，被告华浩公司的委托诉讼代理人林小凤、彭燕娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求判令被告对未达到管理服务质量约定目标进行整改。2、请求判令被告免除原告物业费至整改结束。3、请求判令被告依法赔偿所造成的经济损失人民币20000元。事实和理由：2015年1月15日，，原告与被告签订了房屋买卖合同，购买了坐落在惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾7栋一单元1层01号房。当时买房时销售人员刘明松、王敏清说这套房子是临街商铺，开放式小区。2016年4月1日入伙进住时发现小区被被告用铁栏围起来，商铺不临街。后被告又私自在小区进口处加装拦车装置，堵拦小区消费客人，严重影响业主经济效益，破坏大湾区的营商环境，也占用了业主共用部分，改变了道路使用功能。此外，还对进入小区车辆收费，小区存在车辆乱停乱放的现象，毫无管理。2016年9月19日，被告在没有通知原告的情况下，将原告房门锁撬开，棚顶被钻一个大洞，使原告的房屋破损并影响了原告使用。经济上也受到重大损失。原告商铺内东墙遇到下雨天就漏水，多次向被告反映情况，被告派人实地了解情况后，却至今未解决。被告收费不合理，擅自扩大收费范围、提高收费标准。没有向业主公布业主管理费用收支账目。人行道路灯不亮，损坏了未维修，向被告反映后被告不但不修，而且直接把路灯破坏。保安没有道路岗、巡逻岗，24小时无人值守。卫生脏乱差、没有保洁人员打扫，绿化损坏严重，没有达到完好率99%。被告辩称：一、原告提出的物业维修问题，被告已经就相关问题告知物业相关部门进行维修及处理。在物业服务过程中，被告会遇到不同的维修及服务问题，被告会积极采纳原告的投诉意见进行处理，为更加便捷的解决客户的投诉维修问题，被告专门成立客服管家服务，原告提出的问题，被告已经派管家进行跟踪及改善，请原告耐心等待及监督。二、原告所陈述的部分事实及理由纯属个人观点，存在偏见，被告不予认可。1、被告安装拦车装置，是小区安全管理的需要，车辆识别进入即可，并不是原告所陈述堵住消费客人，影响原告经营效益。2、小区停车场均按小区规划标准设立，被告对车辆停放进行管理，整体车辆停放正常有序，但个别业主为了方便，不听被告劝阻，被告也会对乱停放进行严格管理。3、被告安装公共下水道在原告房屋钻孔，该事宜被告已经在第一时间进行修复，被告及原告在（2020）粤1391民初2287号达成和解，并于2020年9月1日签订了《调解协议》，被告已经按调解协议约定支付原告赔偿款5000元，诉讼费150元，且原告同意就此事不再主张损害赔偿，现原告再次提出钻孔事宜赔偿，存在违反双方签订的《调解协议》的约定，贵院应不予支持。4、被告物业管理费收费标准合法合理，被告物业收费标准是按双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二项所约定收取物业管理费，原告从2017年4月30日至今未支付物业管理费，共计9655.5元，原告存在严重违约。5、被告在原告涉案房屋所在栋数区域已设6号岗亭、9号岗亭，该岗亭24小时均有人值班，保安人员也会每天进行培训并不定时进行巡逻检查。三、被告已经向原告提供物业服务，原告提出免除物业费至整改结束，没有事实及法律依据，被告不予认可。被告为履行双方签订的《前期物业管理服务协议》，已经每天投入大量的人力物力，原告所提出的问题，并不能否定被告的实际履行物业服务，因此，原告应按双方签订的《前期物业管理服务协议》缴纳物业管理费。四、原告提出的诉请要求被告赔偿2万元，没有事实和法律依据，被告不予认可。综上，原告提出的关于物业服务不足之处，被告会积极处理，并将处理结果反馈给原告，请原告耐心等待及监督，对于原告不合理诉求，被告不予认可，请求法院驳回原告不合理诉请。经审理查明：原告王本胤（乙方）与开发商惠州市华浩房地产开发有限公司（甲方）签订了《海悦湾住宅、商铺认购协议书》约定：乙方购买甲方位于惠州市大亚湾区×××××××××（华浩海悦湾花园）第7栋一单元101号商铺，建筑面积34.38平方米，交付标准为毛坯房，单价14500元。2015年1月15日，原告王本胤（乙方）与被告华浩公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》约定：一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、每12个月向乙方公布物业管理费用收支项目；不得占用本物业的共用部分、共用设施设备或改变其使用功能；3、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修等有偿服务。二、乙方的权利义务。1、监督甲方物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2依据本协议向甲方交纳物业管理费。三、物业管理服务内容。1、房屋共用设施设备及其进行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、有线电视线路、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井非营业性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；2、环境卫生包括街巷道路、园林绿地、活动场地等共用场所，以及屋顶的环境整洁、卫生。由专业清洁公司对辖区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行清洁保洁，公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清；3、保安要确保辖区全天24小时处理受控状态，监控中心、大堂岗、道路岗、巡楼岗24小时值守；4、及时制止住宅区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，及时制止违反各类公共公约、公共制度和干扰、妨碍管理工作的现象；5、对共用设施设备的维护、制定月、季、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；房屋本体共用设施整洁、公用楼梯、天台、通道、大厅无退房杂物及违章占用等，公共配套设施及公共场所（地）完好无损；6、确保清洁率达到99%，机动车和非机动车车辆分类停放、无乱停乱放现象。四、物业管理服务费用（不包括公共水电费、房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。乙方从开发商通知业主入伙之日起，开始向甲方交纳管理费。商业用房按照建筑面积每月每平方米3.8元收取，每月应当在10日前交纳。五、违约责任。1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。2016年3月24日，开发商惠州市华浩房地产开发有限公司向原告寄发了《入伙通知书》，要求原告于2016年3月30日办理入伙手续。本院认为：原告王本胤与案外人惠州市华浩房地产开发有限公司签订的《海悦湾住宅、商铺认购协议书》及原告王本胤与被告华浩公司签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、被告的物业管理服务质量是否达到了约定的标准；二、原告主张免除其物业费至整改结束有无依据问题;三、原告主张2万元损失有无事实依据。一、被告的物业管理服务质量是否达到了约定的标准按照原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告必须对房屋共用设施设备进行维护和管理、卫生清洁保洁、设施摆放整洁、制止各种违反消防、违章建筑、装修、卫生、绿化等、管理好机动车和非机动车车辆分类停放，无乱停乱放现象、建立和落实日巡视、月检查制度、发现缺陷及时维修、绿化完好率99%、原告应当缴纳被告管理费等，如果被告违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期整改，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。因此，原告主张被告按协议约定进行整改符合协议约定，应予支持。二、原告主张免除其物业费至整改结束有无依据问题按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，协议中并未约定被告在整改期间可以免除原告的物业费，故其诉请没有事实依据，不予支持。三、原告主张2万元损失有无事实依据原告没有提交证据证明其实际损失，故该诉请没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州市华浩物业管理有限公司应在本判决生效之日起三十内按照《前期物业管理服务协议》的约定进行整改。二、驳回原告王本胤的其他诉讼请求。本案受理费300元，减半收取即150元，由原告负担75元，被告负担75元。本判决为终审判决。审判员  卓建新二〇二一年六月一日书记员  陈仁兰