四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初6064号 原告：中国工商银行股份有限公司泸州分行，住所地四川省泸州市江阳区迎晖路77号，统一社会信用代码91510500904702101B。 主要负责人：马强，行长。 委托诉讼代理人：谭丽君，四川拥彗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩双,四川拥彗律师事务所律师。 被告：胡小庭，女，1996年4月17日生，汉族，住四川省古蔺县。 原告中国工商银行股份有限公司泸州分行（以下简称工行泸州分行）与被告胡小庭金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行泸州分行的委托诉讼代理人谭丽君到庭参加诉讼，被告胡小庭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行泸州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还借款本金321568.64元及截止2020年10月21日的利息11594.65元（包括借款利息、罚息、复利），2020年10月21日之后的利息按照合同约定时间计算至全部借款还清为止；2.判决原告对被告所有的位于泸州市龙马潭区房屋享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年1月30日，原、被告签订合同编号为Ａ：［按］字［泸州分］行［龙马潭］支行［2018］年［877］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1.被告向原告贷款34万元用于购买位于泸州市龙马潭区的房屋，贷款期限为20年；2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率浮动8%确定，贷款利率随基准利率变化而变化；3.被告采用按月等额本息还款法（按月计息）归还贷款；4.被告未按合同约定日期（包括被宣告提前到期）偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定；5.被告以其购买的上述房屋为该笔贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括该《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，原告于2018年4月10日发放贷款34万元至被告指定的用户（刘文超）。但从2020年4月1日起，被告就出现连续逾期还款行为。经原告多次催收，被告仍不归还，被告的行为已经构成严重违约，根据《个人购房借款／担保合同》第十四条约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求其一次性归还全部贷款本息。综上，被告不按照合同约定履行还款义务的行为，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，提起诉，望判如所请。 被告胡小庭未作答辩。 本院经审理查明如下法律事实：2017年11月3日，被告胡小庭出具《委托书》，因按揭购买坐落于泸州市龙马潭区的房屋，特委托其父亲胡连辉全权代理代为购买上述房屋，包括与卖房签订房屋买卖合同、交付房款、接收房屋等相关手续及代办贷款手续、代为到不动产登记机构办理上述房屋的抵押登记手续等。该《委托书》经四川省泸州市海天公证处出具的（2017）泸海证字第6531号公证书所公证确认。2018年1月30日，胡连辉代胡小庭（借款人）与原告工行泸州分行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为人民币340000元。本合同项下贷款用于购买位于泸州市龙马潭区的房屋，建筑面积90.19平方米。本笔贷款的担保方式为抵押。本合同项下的贷款期限为240月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等的法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，浮动8%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式计算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为刘文超，账号为62×××Ｘ1，开户行为工行泸州龙马潭支行的银行账户。借款人以按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还借款本息。借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户作为还款账户，还款账户户名为胡小庭，账号为62×××Ｘ6。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或影响贷款本息收回的其他情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。抵押人（即本案被告胡小庭、借款人）自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为泸州市龙马潭区房产，建筑面积90.19平方米，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。如因履行本合同发生纠纷，向贷款人所在地人民法院提起诉讼解决。被告胡小庭作为借款人及抵押人，委托其父亲胡连辉在上述合同上签名，原告工行泸州分行在合同上加盖公章。 2018年4月10日，原告向被告指定的户名为刘文超的银行账户发放贷款340000元。《个人借款凭证》中载明贷款发放日为2018年4月10日，借款期限为240个月，基准利率为年利率4.9%，利率变动为浮动，浮动率为8%，当期执行年利率为5.292%，逾期年利率为7.938%，逾期浮动值为50%，还款户名为胡小庭，还款账号为62×××06，还款方式为等额本息，本金和利息归还周期均为按月。2018年3月9日，用于抵押的房产在泸州市房地产监理所办理了抵押登记手续，编号为川（2018）泸州市不动产证明第0012626号他权证载明抵押权利人为工行泸州分行，债权数额为340000元。2020年4月1日起，被告开始出现连续8期逾期，未再正常还款，不过在2021年1月后被告每月归还了部分本金和利息。截至2021年4月21日，被告尚欠原告借款本金315319.92元，利息10439.45元（包括罚息、复利）。从2021年4月22日起的利息、罚息、复利按合同约定计算至本金清偿之日止。 上述法律事实，有原告的陈述及其提交的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、《不动产登记证明》、自营历史明细列表等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案被告胡小庭委托其父亲购买案涉房屋并代为办理房屋按揭贷款，贷款由胡小庭偿还，借款人及抵押人均为被告胡小庭，所负债务应由其清偿。原告工行泸州分行与被告胡小庭签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告指定账户发放贷款的义务，被告亦应当按照合同约定自觉履行还款义务，被告于2020年4月1日开始出现连续八期逾期，未再正常还款，已经构成根本违约，原告起诉至本院进行催收，但被告至今仍未能及时还本付息，依法应当承担相应的违约责任。原告要求被告立即偿还贷款本金315319.92元及截止2021年4月21日的利息（包含罚息、复利）10439.45元，以后的利息、罚息、复利按照合同约定时间计算至全部借款本金还清为止的请求理由充分，符合合同约定和法律的规定，本院予以支持。被告以其所有的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告取得该房产的担保物权，有权在被告逾期未足额还款的情况下，依据抵押合同的约定对该房产在抵押担保范围内以该房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡小庭于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司泸州分行借款本金315319.92元并支付其相应利息（截止2021年4月21日的利息、罚息、复利10439.45元，2021年4月22日后的利息按合同约定计付至全部借款本金还清之日止）。 三、原告中国工商银行股份有限公司泸州分行对被告胡小庭用作抵押担保的位于泸州市龙马潭区的房屋，在抵押担保范围内以该财产折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6298元，由被告胡小庭承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长 王 莉 审判员 伍 杰 审判员 付 敏 二〇二一年六月十六日 书记员 甘富婷