新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1153号 上诉人（原审原告）：张晓玲，女，1971年4月28日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：张江，新疆天和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：伊犁港深房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市218国道58公里处北侧农副产品1号批发市场。 法定代表人：邹丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。 上诉人张晓玲因与上诉人伊犁港深房地产开发有限公司（以下简称港深房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张晓玲的委托诉讼代理人张江、上诉人港深房地产公司的委托诉讼代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓玲上诉请求：1．撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2．本案涉诉费由港深房地产公司负担。事实和理由：1．原审程序违法。在（2018）新4002民初4177号案件中，其对港深房地产公司提交的已具备交房条件的证据均不予认可，原审依据该判决“认定”的事实，替代港深房地产公司的举证责任，不但有越俎代庖之嫌，变相的改变了诉讼规则，且剥夺了其抗辩权；2．原判认定事实不清。根据《商品房买卖合同》第8条约定，房屋交付条件是该商品房必须取得《建设工程竣工验收备案证明》，《备案验收审核表》仅是取得《建设工程竣工验收备案证明》前期程序性工作，其是否能取得最终结果还需要法定的实质性审核，而原审将《备案验收审核表》等同于《建设工程竣工验收备案证明》，改变了双方当事人对合同的约定条件，也降低港深房地产公司的举证责任。特别需要说明是，港深房地产公司提交的“审核表”中也用括号特别注明“后补”，足以证明在填写“审核表”时该“建设工程竣工验收备案证明”是不存在。同时，在涉案商品房未经竣工验收情况下，港深房地产公司与伊犁安邦物业服务有限公司签订所谓的《前期物业服务合同》，且在其提出有证明能力抗辩后，对此，原审应责令港深房地产公司承担未能举证穷尽的责任；3．原审判决违背私权自治原则。关于办理产权登记是否存在已过诉讼时效期间问题，对于诉讼时效是否开始或存在，本应是当事人依法享有的民事私权，而原审法院在港深房地产公司之外，主动审查与港深房地产公司完全不同诉讼时间期间，则实属对私权的干预；4．原审程序完全流于形式。涉案《商品房买卖合同》第15条约定的“房屋登记”条款是典型的格式合同，该条款是买受人无法更改的，其免除了商品房销售方的违约责任，原判对此却之字未提，显然，原审程序完全流于形式。另外，本案中，对其请求逾期办证违约金没有支持，而伊宁市人民法院作出（2018）新4002民初4177号民事判决，认定港深房地产公司不承担违约责任的理由为诉讼时效已过，足以说明该判决认定张晓玲主张权利的时间为2017年7月30日，而本案却以未取得大证前，其主张逾期办证的权利不存在，出现同案不同判的结果。 港深房地产公司辩称，1．涉案合同第八条第二款约定的“建设工程竣工验收备案证明”与本案其出示的“备案验收审核表”即为同一性质文件，各地行政机关出具的文件名称虽不一致，但文件内容实质即是对涉案房屋所在项目的所有手续的审查。物业公司与港深房地产公司为2个独立法人，目前涉案小区的物业服务仍是该物业公司，且前期物业合同已实际履行至今，其交付的房屋符合合同约定的条件；2.2016年7月29日，其通过在报纸发布交房广告，告知包括张晓玲在内的业主于2016年7月30日收房，张晓玲逾期未能受领房屋，属于因自身原因扩大损失，应认定其已完成交付房屋义务，不存在逾期交房的事实；3．涉案合同约定逾期办证的条件为房屋交付使用后，张晓玲至今未受领房屋，故要求其配合办理产权转移登记的条件未成就。同时，办理产权转移登记其仅有协助义务。现在具备已经具备办理产权转移登记的条件，但张晓玲自身未履行申请变更及要求其办理产权转移登记的义务，其行为导致目前未取得产权证，其不应承担逾期办证的违约责任。 港深房地产公司上诉请求：1．撤销原判，改判驳回张晓玲的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由张晓玲负担。事实与理由：2016年7月29日，其通过在报纸发布交房广告，告知包括张晓玲在内的业主于2016年7月30日收房，张晓玲逾期未能受领房屋，属于因自身原因扩大损失，应认定其已完成交付房屋义务。退一步说，涉案房屋2018年9月28日已经完成竣工验收备案，也应认定为涉案房屋符合合同约定的交付条件；3.2018年11月，张晓玲向伊宁市人民法院提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》，并未主张逾期交房的违约金，因此，本案张晓玲主张2016年8月1日至2018年11月3日逾期交付违约金已过诉讼时效，张晓玲丧失胜诉权。 张晓玲答辩称，除坚持上诉意见外，退一步双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付条件是该商品房必须取得《建设工程竣工验收备案证明》，而非《备案验收审核表》，两者属于两个不同的概念。在其向伊宁市人民法院提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》时，港深房地产公司就已获悉其主张，因此，不存在诉讼时效已过的问题。 张晓玲向一审法院起诉请求：1．港深房地产公司向其支付自2016年8月1日至2020年4月30日逾期交房违约金199，885.40元和支付自2020年5月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金；2．港深房地产公司向其支付自2016年8月1日至2020年4月30日的逾期办证违约金186,100.2元和支付自2020年5月1日至实际取得不动产权证之日止逾期办证违约金；3．本案诉讼费由张晓玲负担。 一审法院认定事实：2015年5月4日，港深房地产公司（出卖人）与张晓玲（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张晓玲购买港深房地产公司开发的位于伊宁市XXX号商铺，建筑面积为76.64平方米，单价为每平方米1.8万元，总金额1,379,520元。买受人应在2015年5月25日前分两期支付全部房价款，首期支付房价款为1,105,520元，尾款金额为27.4万元应在2015年5月25日前支付；出卖人应当在2016年7月30日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明、房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告、与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同这三项交付条件的商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点；逾期交付超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内支付违约金；商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，张晓玲按约向港深房地产公司付清了全部购房款。2016年1月25日，港深房地产公司与伊犁安邦物业服务有限公司签订涉案房屋所在小区的《前期物业合同》。2016年7月25日，伊犁正业房地产测绘有限公司出具聚龙公馆9号商业楼的实测报告。2016年7月28日，涉案房屋取得建设工程竣工验收报告。2016年7月29日，港深房地产公司在伊犁晚报上发布入住公告，公告内容为聚龙公馆一期4、5、6、7、8、9号商业楼于2016年7月30日起在“聚龙公馆”项目地售楼处办理入住公告。2016年8月1日起，即有业主办理入住手续。2018年，张晓玲将港深房地产公司诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求返还购房款及支付利息。伊宁市人民法院作出（2018）新4002民初4177号民事判决书，判决驳回张晓玲的诉讼请求。案件受理费25,022元，减半收取12,511元，由张晓玲负担。该判决对上述事实进行了认定。该案庭审中，双方对港深房地产公司于2018年9月28日才取得涉案工程的建设工程竣工验收备案证明的事实均予以认可。张晓玲不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院，在审理过程中，张晓玲自愿撤回上诉，该院作出（2019）新40民终1933号民事裁定书，准许张晓玲撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。至本案庭审结束，张晓玲仍未接收涉案房屋，但其依然主张逾期办证违约金。港深房地产公司认为张晓玲按照合同约定主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金明显过高，请求法院予以调减，且认为张晓玲主张2018年11月3日之前的逾期交房违约金和逾期办证违约金均已过诉讼时效。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张晓玲主张支付自2016年8月1日至2020年4月30日止的逾期交房违约金199,885.4元、支付自2020年5月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金，按照双方合同约定港深房地产公司应当于2016年7月30日前交付符合约定条件即已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同的商品房。经审查，港深房地产公司于2016年7月29日在伊犁晚报上发布入住公告，在此前已与伊犁安邦物业服务有限公司签订《前期物业合同》且已具有涉案房屋所在9号商业楼的实测报告，但直至2018年9月28日港深房地产公司才取得涉案工程的建设工程竣工验收备案证明，由此可见，港深房地产公司自2018年9月28日起才具备合同约定的交房条件，故港深房地产公司未按期交付房屋构成违约。本案诉争房屋的约定交付时间为2016年7月30日前，港深房地产公司未能按时交房，张晓玲自2016年7月31日起应当知道其权利被侵害，故张晓玲主张逾期交房违约金的诉讼时效应当自2016年7月31日起算，虽本案诉讼时效期间为三年即自2016年7月31日至2019年7月30日，但张晓玲于2018年就已针对港深房地产公司逾期交房及逾期办证为由提起诉讼，要求解除涉案合同，故诉讼时效从2018年起中断，诉讼时效从中断时起重新计算三年至2021年，现张晓玲针对本案提起诉讼的时间为2020年3月27日，故并未超过诉讼时效。张晓玲主张逾期交房违约金从2016年8月1日起算，是其对自身权利的自由处分，对此，予以确认。另，因港深房地产公司已具备涉案房屋的交付条件，张晓玲在2018年11月16日的庭审中就已得知涉案房屋具备交房条件，可以交房，则视为2018年11月16日开庭当日港深房地产公司向张晓玲履行了交付房屋的通知义务，故逾期交房违约金应当计算至2018年11月16日。港深房地产公司虽认为张晓玲主张的逾期交房违约金过高，请求法院调整降低，但未当庭提供证据证实该违约金过分高于逾期交房给其造成的损失，因此，本院认定应向张晓玲支付自2016年8月1日至2018年11月16日（即838天）的逾期交房违约金115,603.78元（计算方式：已付购房款1,379,520元×万分之一×838天=115,603.78元）。对于张晓玲主张港深房地产公司支付自2016年8月1日至2020年4月30日的逾期办证违约金186,100.2元、支付自2020年5月1日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金，按照涉案《商品房买卖合同》对房屋转移登记的约定，产生逾期办证违约金的前提是在商品房交付使用后，因港深房地产公司的责任导致张晓玲未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记，而张晓玲在本案中已经明确表示其未实际使用涉案房屋，故张晓玲主张逾期办证违约金明显不符合上述约定，对该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、伊犁港深房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性向张晓玲支付逾期交房违约金115，603.78元；二、驳回张晓玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,090元，减半收取3,545元，由张晓玲负担2,483元、伊犁港深房地产开发有限公司负担1,062元。 本院二审期间，张晓玲提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张晓玲提交证据：邮政快递回单，拟证明2017年8月14日其通过伊宁市人民法院向港深房地产公司送达解除合商品房买卖合同通知书，本案诉讼时效已中断。港深房地产公司质证认为，其没有收到邮政快递，该邮件内容无法确认，对真实性、关联性、合法性均不认可。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．张晓玲提起本案诉讼是否超过诉讼时效；2．涉案房屋是否符合交付条件；3．港深房地产公司是否承担逾期交房的违约责任及违约金计算标准问题；4．宗伟主张逾期办证的违约金有无依据。 关于焦点1。本案中，张晓玲与港深房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。按照双方合同约定港深房地产公司应于2016年7月30日前交付符合约定条件的房屋，张晓玲自2016年7月31日知道其权利被侵害的条件成就，本案逾期交房违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从2016年7月31日起算至2019年7月30日止。经审查，2018年7月2日，张晓玲以港深房地产公司逾期交房不办理房产证为由向法院提起诉讼，出现诉讼时效中断的法定情形，故本案逾期交房违约金债权的诉讼时效期间未届满。 关于焦点2。涉案《商品房买卖合同》第八条房屋交付条件约定“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明；2．有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告；3．出卖人与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同”。在审理过程中，港深房地产公司提供的相关证据，虽名称不一致但在内容上能够证明诉争房屋已经相关单位验收，且涉案房屋所在楼宇的大多数业主都已经办理了入住手续，证明该房屋具备交付入住的条件。宗伟认为《备案验收审核表》是取得《建设工程竣工验收备案证明》前期程序性工作内容，但其对此未提供证据加以证明，本院不予采信。 关于焦点3。根据已查明的事实，2018年9月28日，港深房地产公司才取得涉案工程的建设工程竣工验收备案证明，由此可见，港深房地产公司自2018年9月28日起才具备合同约定的交房条件，故港深房地产公司已构成违约。2018年11月16日，张晓玲已经知晓涉案房屋已具备涉案房屋的交付条件，可以办理交房手续，故逾期交房违约金应当计算至2018年11月16日。因此，港深房地产公司按照合同约定从2016年8月1日至2018年11月16日支付已交付房款每日万分之一的违约金，故原判并无不当。 关于焦点4。张晓玲依据合同第十五条第（三）项约定，要求港深房地产公司支付逾期办理房产转移登记的违约金，因合同约定商品房交付后180个工作日办理房产转移登记，目前张晓玲仍未接收涉案房屋，尚不具备合同约定的产权登记条件，张晓玲主张逾期办理房产转移登记的违约金的请求，没有法律依据，故原判并无不当。 综上所述，张晓玲、伊犁港深房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,968元，由张晓玲负担5,356元，伊犁港深房地产开发有限公司负担2,612元。 本判决为终审判决。 审判长  仝新山 审判员  杨 静 审判员  徐国涛 二〇二一年六月三十日 书记员  李 璐