广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1519号上诉人（原审原告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地广东省惠东县xxx，统一社会信用代码914××××××××××××887。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：黎观皇，男，汉族，1986年10月11日出生，户籍地广东省惠东县××××××××××，公民身份号码441××××××××××××316。被上诉人（原审被告）：练捷愉，女，汉族，1985年12月5日出生，户籍地广东省惠东县××××××××××，公民身份号码441××××××××××××064。委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人黎观皇、练捷愉因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初8335号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初8335号民事判决，支持上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在接收房屋后又诉请支付逾期交房违约金，属于双重获利。1.《楼宇交接书》是双方意思表示，合法有效，上诉人已于交接书所示之日履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订了《楼宇交接书》，在被上诉人的认可下进行了房屋交接手续、交付了房屋的钥匙并实际转移了房屋的占有。被上诉人在接受房屋后也正常装修、入住、缴纳物业费。可见，被上诉人对上诉人的交房行为以及所交付的房屋都是没有异议的。因此，在该交接书未被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，认定上诉人已于交接书所示之日履行了交房义务。虽然有部分法律法规规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”，但从此规范设立的目的看，其禁止的不是房屋交付行为本身；从行为后果上看，若违反了该规定也没有要承担民事责任的规定。因此该规范是管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。即使认为上诉人交付的房屋未“竣工验收”，但这也只能属于瑕疵交付的问题，而不再是未交房的问题。实际上，案涉商品房在后续验收中也未出现任何质量问题，未给被上诉人造成过任何损害，更没有影响被上诉人的正常居住。2.被上诉人在接收房屋后，又获赔了逾期交房违约金，属于双重获利。2017年，被上诉人突然否认收房事实，并以上诉人逾期交房为由提起诉讼。经惠州市中级人民法院二审判决，最终认定房屋的法定交付日为2017年7月4日，上诉人应向被上诉人赔付逾期交房违约金。但实际上，被上诉人早就接收房屋甚至装修了。因此，在被上诉人实际收房后到2017年7月4日前这段期间内，被上诉人不仅实际占有、使用了房屋，而且获得了逾期交房违约金赔付，存在双重获利的情况。二、被上诉人否认上诉人的交房行为，故房屋在该期间仍属于上诉人所有。被上诉人应就其占有、使用房屋的行为支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。可见，房屋在交付前属于上诉人所有。因被上诉人否认上诉人已经交房的事实，故房屋在该期间仍属于上诉人所有。在签订《楼宇交接书》后，被上诉人不仅获得房屋钥匙后，而且还对房屋进行了装修施工。因此，上诉人请求被上诉人支付房屋占有使用费具有事实和法律依据。三、原审判决事实认定不清。原评估报告书已过有效期，经过几年的通货膨胀，该评估结果已经失去参考价值。经上诉人委托，佛山市中毅土地房地产评估有限公司于2017年8月19日作出《评估报告书》。但房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件和环境下得出的结果只适用于特定的时期。鉴于近年房地产市场波动较大，故该报告仅在有效期（即2017年8月19日至2018年8月18日期间）内具有参考价值。综上所述，被上诉人既接收了房屋，又获得了赔偿，属于双重获利。因被上诉人否认上诉人的交房行为，故房屋仍属于上诉人所有，被上诉人应就其占有、使用房屋的行为支付房屋占有使用费。为维护上诉人的合法权益，请求贵院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黎观皇、练捷愉答辩称：一、被答辩人诉请答辩人承担相应房屋占用费，并非源于双方商品房买卖合同中答辩人存在违约行为，而是源于答辩人“提前收楼占用房屋”的事实行为。本案的基础法律关系并非源于双方在商品房销售合同中答辩人存在违约的法律行为，而是被答辩人认为答辩人存在“提前收楼占用房屋”这一事实行为，故本案应当认定为侵权责任纠纷，适用相关侵权的法律规定。二、答辩人不存在双重获利之说，答辩人因被答辩人的逾期交房违约行为获得违约金，而占有房屋的合法来源为合同权利，且并非因答辩人的过错、违约造成的提前入住不符合交付条件的房屋。本案不存在侵权四要件，答辩人无须承担任何责任。（一）本案不存在侵权事实行为违法性。答辩人与被答辩人之间存在商品房买卖合同关系，答辩人在支付完毕全部房款后事实上已经履行完毕了全部合同义务，而被答辩人的义务则是交付符合合同约定条件及法定条件的房屋给答辩人并办理不动产权登记转移，答辩人在被答辩人通知房屋经验收备案的前提下入住自己购买的房屋，本不存在违法性。（二）本案不存在损害结果发生。在本案中，答辩人就涉案房屋于2014年7月16日已经办理了预告登记，自该日起享有准物权，根据物权法第二十条之规定，未经答辩人同意，被答辩人根本无权就涉案房屋进行任何形式的处分。被答辩人不具备处分权，实际上也不具备获得收益的可期待性及可能性，被答辩人自始就没有产生过实际财产损失。涉案房屋在签订商品房买卖合同后且答辩人已经实际履行付款义务后，被答辩人唯一能作为交付对象的只有答辩人。而无论从法理上，还是实践中考虑，在未正式达到法定交付之前，被答辩人作为开发商也不具备将涉案房屋交付给第三人从而产生其他收益的可期待性。因此，在2015年7月9日至2017年7月4日期间，答辩人入住与否，被答辩人都不会造成损失。（三）本案不存在事实行为违法性跟损害结果，无需讨论因果关系。（四）本案中答辩人不存在过错。答辩人入住是在被答辩人告知涉案房屋已经惠东县相关部门竣工验收及备案的情况下入住的，而非明知不符合条件强行要求入住，被答辩人提供的竣工验收备案信息本身存在错误及欺骗性质，其为了逃避违约责任，隐瞒重要情况要求答辩人收楼的行为，在原生效判决中经确认，因此不能认定答辩人入住的事实存在过错。三、被答辩人向答辩人主张房屋占用费的债权请求权已经超过三年诉讼时效，请贵院依法驳回其诉讼请求。被答辩人在诉状中自认“2017年，被告突然否认收房事实，并以原告逾期交房为由提起诉讼”，也即被答辩人实际在收到原案件相关材料时就清楚知道答辩人不认可提前交楼的合法性，即被答辩人清楚明白自2015年7月9日起开始占用涉案房屋的行为存在将产生其主张的房屋占用费，按照被答辩人的逻辑其在收到起诉状副本及证据之日2017年6月21日便知道或应当知道其权利收到侵害，答辩人的占有使用行为已经开始，根据民法总则第一百八十八条，被答辩人应当在知道或应当知道其权利受到侵害之日起三年内主张权利；但本案系于2020年11月5日立案，故已经超出了2020年6月20日的最后期限，依法应当驳回其诉讼请求。四、在原案件中，被答辩人已经自行委托了评估机构评估涉案房屋的租金，也在发表答辩意见、辩论意见、上诉意见时也自认了租金计算标准。此外，被答辩人申请重新评估鉴定的时间系在开庭当天，并未按照司法解释及举证通知书规定的举证期限届满前提出，一审法院不予准许于法有据，并未违反程序也不存在认定事实不清的情形。即便评估报告书的参考价值有时效性，但被答辩人对租金标准计算的金额是不存在异议且予以认可的，既然要求按照该租金标准作为逾期交房违约金衡量答辩人当时的损失，也理应以同样的标准衡量其自身的房屋占用使用费损失方显公平，但为了在本案中追求更高的利益，被答辩人却矢口否认该标准要求重新鉴定，于法无据。因此被答辩人申请评估没有依据且一审法院没有违反程序。五、退一步而言，即便二审法院认定被答辩人诉请房屋占用费具备相关依据，也应当考虑三个因素综合考虑房屋占用费具体数额。（声明：本条答辩意见仅系在二审法院认定应当承担责任前提下的分析，并不代表答辩人自认需要向被答辩人承担相应责任）。（一）考虑涉案房屋尚未达到验收标准的情况下，被答辩人是否存在处分收益的合理性。若支持房屋占用费是否违反诚实信用原则、公平正义原则及公序良俗原则。若直接支持被答辩人的请求，答辩人认为是违反诚实信用原则、公平正义原则及公序良俗原则的，此类案例一开先河，过往未达到安全验收备案交付标准的开发商承担违约责任后，均以凭借其在前违约行为反咬业主一口，要求业主不知情情况下提前入住的一笔房屋占用费，甚至可能最终博弈后的结果是业主承担更多的费用，开发商最终因其违约行为反而获利，这是严重有违公平正义及严重损害社会公共利益的。（二）若需要承担责任，贵院应当按照原案件中被答辩人自认的租金标准计算本案资金占用费的总额。在原案件中，被答辩人自认涉案房屋的租金标准为2014年6月30日为7元/平方米/月、2015年6月30日为7元/平方米/月、2016年6月30日为8元/平方米/月、2017年6月30日为10元/平方米/月。（三）原案件中以地下室存在岩石爆破为由扣减了90天计算违约金的期间，故本案中2015年7月9日至2015年9月30日期间不应当计算房屋占用费。（且按照一般租赁规则，装修期间为免租期，涉案房屋的装修期间为2015年7月12日至2015年10月11日）。结合被答辩人在（2018）粤13民终3145号民事判决书第7、11页中明确的租金标准2015年10月1日至2017年7月4日的租金应为17037.02元。（四）应当考虑在本次损失中双方的过错及因果关系中原因力的大小相互分担责任。根据侵权责任法第二十六条：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”、第二十七条：“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。”之规定，而本案中，被答辩人明知涉案房屋并未竣工验收违规违约交付给答辩人使用，其违反国家建工工程规定的行为严重调整了公权力的权威也置小业主的安全于不顾，再其欺瞒答辩人房屋已经竣工验收备案被人民法院认定为交付行为无效后，又提起本案，试图以其违法行为获利，综合答辩人作为业主使用房屋在最后结果中所起作用及原因力大小，答辩人应当承担的责任不应当超过30%。惠东县弘诚实业发展有限公司向一审法院起诉请求:一、判令被告向原告支付房屋占有使用费51004.8元（以建筑面积106.26㎡暂定按每月20元/㎡计算2015年7月9日至2017年7月4日期间的房屋占有使用费为51004.8元，具体结果以评估为准）；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：弘诚公司系成立于2009年9月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年6月20日，黎观皇、练捷愉（买受人）与弘诚公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号Nxxx9），约定被告黎观皇、练捷愉购买原告弘诚公司开发的位于惠东县×××××××××××××××××××××，该商品房建筑面积106.26㎡，总价款400218元。合同第八条约定出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定如出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，黎观皇、练捷愉按合同约定向弘诚公司支付了购房款。2014年7月9日，上述《商品房买卖合同》在房管部门办理了房屋预售登记备案。2014年7月16日，涉案房屋在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记。2015年7月9日，弘诚公司与黎观皇、练捷愉办理交房手续，练捷愉据此在弘诚公司提供的《入伙确认单》、《楼宇交接书》、《装修施工申请书》上签名确认，并向物业公司预交了2015年7月9日至2015年10月8日期间的物业管理费用及水电公摊费用。上述《楼宇交接书》记载：“鉴于甲方（弘诚公司）所开发的惠东县平山镇黄排百丘田3号弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。所以乙方（黎观皇、练捷愉）购买的本小区物业单元号11-601已具备入伙条件，可以使用。甲方和乙方均同意签署本楼宇交接书，以便甲方将乙方所购买的该物业通过签署本协议正式移交给乙方。乙方已检查了该物业所有情况，乙方可以接受该物业。甲、乙双方一致认为，可以签署本楼宇交接书，甲方正式把该物业移交给乙方，并确认自2015年7月9日起，该物业由甲方交付给了乙方……”。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，弘诚公司取得涉案房屋的竣工验收备案表。2019年1月28日，涉案房产转移登记至黎观皇、练捷愉名下【不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第0009809号、粤（2019）惠东县不动产权第0009810号】。2017年6月20日，黎观皇、练捷愉以弘诚公司逾期交房及逾期办理产权登记为由向本院提起诉讼，要求弘诚公司支付违约金，本院经立案受理后于2017年6月21日向弘诚公司送达了该案的起诉状副本、证据副本及传票等相关诉讼文书。经审理，本院于2017年11月9日作出（2017）粤1323民初2103号民事判决书，该判决在查明弘诚公司因涉案楼盘19—21座的地下室工程在施工过程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破解决，工期需要90天的基础上，认定弘诚公司可以延迟90天交付房屋，并据此判令弘诚公司向黎观皇、练捷愉支付逾期交房违约金【以购房款400218元为基数，自2015年10月1日起至2017年7月4日（取得竣工验收备案表之日）止按日万分之五的标准计付，但不超过400218元的30%即120065.4元】及逾期交房违约金4002.18元（购房款400218元的1%）。因不服上述判决，黎观皇、练捷愉与弘诚公司均提起了上诉。2018年8月13日，惠州市中级人民法院以（2018）粤13民终3145号民事判决书驳回上诉，维持原判。弘诚公司在本案中提交一份《评估鉴定申请书》，要求本院依法委托具备资质的鉴定机构对涉案房屋所在地的房地产在2014年至2017年期间的租赁价值进行评估。经查，在本院审理上述（2017）粤1323民初2103号案的诉讼期间，弘诚公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县××××百丘田地段厚园小区市场的房地产（毛坯房）在以下价值时点的租赁价值进行评估，该评估公司在评估报告中认定在2014年6月30日的月租金为7元/㎡，在2015年6月30日的月租金为7元/㎡，在2016年6月30日的月租金为8元/㎡，在2017年6月30日的月租金为10元/㎡。后弘诚公司在上述案件的一、二审中均以此评估报告为抗辩依据，主张合同约定日万分之五的违约金过高，要求予以调整。据此，本院在本案中对弘诚公司的上述评估鉴定申请不予准许。2020年10月15日，原告弘诚公司向本院提起本案诉讼，并提出了上述诉讼请求。一审法院认为,本案系商品房销售合同纠纷，原告弘诚公司与被告黎观皇、练捷愉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告黎观皇、练捷愉应否向被告弘诚公司计付其自实际收楼之日即2015年7月9日起，至生效判决确定的计算逾期交房违约金的截止之日即2017年7月4日（取得竣工验收备案表之日）期间的房屋占用费。对此，本院认为，被告黎观皇、练捷愉在本案中已按合同约定向原告弘诚公司履行了支付购房款的义务，原告理应按合同第八条的约定向被告履行交房义务，即在2015年6月30日前向被告交付经验收合格的商品房。原告虽于2015年7月9日将涉案房屋交付被告使用，但其实际取得案涉房屋竣工验收备案表的时间系2017年7月4日，即原告系在未取得竣工验收备案表的情况下将案涉房屋交付给被告使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告的上述交房行为明显违反了法律规定和合同约定。且根据原告提供的《楼宇交接书》记载的内容可知，原告在向被告交付房屋时明显隐瞒了案涉房屋尚未验收合格的事实。由此可以看出，生效判决以原告取得竣工验收备案表的时间作为合法交房时间，并据此判令原告承担逾期交房违约责任的依据是原告所交付的房屋不符合合同约定的违约行为，而并非基于被告隐瞒或否认实际交房时间。本案中，原告在未取得竣工验收备案表的情况下自愿将案涉房屋交付被告使用，被告因此而取得了占有和使用案涉房屋的权利，该权利的取得系基于双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，并未损害原告的合法权利。据此，原告诉请被告支付房屋占用费的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠东县弘诚实业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1075元（原告已预交），由原告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当支付房屋占用费。对此分析如下：上诉人与被上诉人之间形成商品房销售合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年6月30日前，在被上诉人按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务的情况下，上诉人并未如期交房，构成违约。对于上诉人提出被上诉人于2015年7月9日办理了交房手续的问题，在此时间上诉人本应履行交楼义务，被上诉人亦应享有收楼的权利，并非被上诉人占用上诉人的房屋，故上诉人主张由被上诉人支付占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1075元，由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧