北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8090号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓凤，女，1971年2月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：降泉，女，1971年11月23日出生，汉族，住北京市丰台区。原审被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。上诉人刘晓凤因与被上诉人降泉、原审被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0106民初8699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘晓凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.维持解除合同及我退还定金的内容；3.改判我不支付降泉违约金10万元；4.改判降泉支付我违约金10万元；5.一二审案件受理费、我的律师费都由降泉承担。事实和理由：降泉串通中介公然造价诓骗我签订“阴阳合同”违法违约，有非法占有我财产之嫌，导致合同无法继续履行。“阴阳”两份合同均明确约定，降泉应当在2020年10月7日之前支付我房款，但降泉至今未付款，违约在先；降泉也没有在2020年10月9日前到税务部门缴税。“阴阳合同”涉嫌偷税漏税，利用合法形式掩盖非法目的，给我造成了极大交易风险和隐患，已构成违约。10月降泉已经跟第三人签订《房屋买卖合同》，所以才要解除本案房屋买卖合同。2020年8月30日、9月17日我发的两份“告知函”均没有提解除合同。11月8日的短信是在三方协商自愿解除，及降泉“合同解约通知”之后发的短信。降泉发送的“合同解约通知”是10月30日的。降泉辩称，同意一审判决，不同意刘晓凤的上诉请求。是因为刘晓凤不配合的违约行为导致本案房屋买卖合同无法继续履行。链家置地公司述称，同意一审判决，一审判决第四项、第五项我方已履行完毕。降泉向一审法院起诉请求：1．判令解除三方于2020年8月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令链家置地公司立即返还降泉支付的中介费114140元；3．判令刘晓凤立即返还降泉支付的定金100000元；4．判令刘晓凤支付房屋合同总价款（4390000元）20％的违约金878000元；5．判令刘晓凤就合同执行中的违约行为以及之后对降泉的威胁、恐吓及骚扰行为作出书面道歉。刘晓凤向一审法院提出反诉请求：1．判决双方解除合同；2．降泉支付刘晓凤违约金878000元。一审法院认定事实：2020年8月12日，出卖人刘晓凤与买受人降泉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋坐落于丰台区丰管路5号院盛鑫嘉园3号楼909，成交价格270万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为169万元由买受人一并另行支付给出卖人；定金10万元；买受人选择组合贷款方式申请购房贷款，贷款金额175万元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7日内交付给买受人。逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款20％向买受人支付违约金。同日，出卖方（甲方）刘晓凤、买受方（乙方）降泉与居间方（丙方）链家置地公司签署《补充协议》，约定：成交总价款439万元；买受方于2020年8月12日将定金10万元、于2020年10月7日前将首付款247万元支付出卖方；双方应于办理完网上签约手续7日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于2020年10月9日前共同前往税务部门办理缴税手续，在2020年10月9日前共同办理房屋不动产转移登记手续；买受人从房屋成交总价中留存5万元作为户口迁出保证金，留存2万元作为物业交割保证金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金。同日，出卖方刘晓凤、买受方降泉与居间方链家置地公司签署《居间服务合同》，约定出卖方、买受方共同委托链家置地公司为交易居间人，居间代理费92190元由买受方承担。甲方刘晓凤、乙方降泉与丙方（服务方）北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源房地产公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方提供房屋交易保障服务，保障服务费21950元。同日，降泉向刘晓凤支付定金10万元。2020年8月19日，降泉向链家置地公司给付居间代理费92190元、向方源房地产公司给付保障服务费21950元。2020年8月20日，出卖人刘晓凤、买受人降泉就上述房屋交易进行网上签约备案，双方《北京市存量房屋买卖合同》约定：房屋成交价格270万元，买受人于2020年10月7日前支付首期房款95万元，余款175万元向银行、公积金管理中心申请贷款支付。2020年9月17日，刘晓凤向降泉发出《告知函》，上载明：由于中介为达成交易，在卖方不了解市场、不知情的情况下恶意欺骗诱导卖方做出错误的行为：一、诓骗卖方低于市场几十万元的价格出售；二、签署虚假违法合同，涉嫌偷逃税款，给卖方造成了极大安全隐患，是不诚信交易，根据房屋买卖合同规定，卖方有权解除房屋买卖合同，至收到通知后生效。2020年10月30日，降泉向刘晓凤发出《合同解除通知》，上载明：……约定自合同签订之日起60日内，即2020年10月12日之前，共同办理不动产转移登记手续。合同约定期内，买受人多次通过链家公司催办不动产转移登记手续，且合同逾期15日内，买受人也多次协调链家公司解决合同履约事宜，均未得到出卖人配合。合同现已逾期超过15日，根据合同第七条违约责任所赋予的买受人权利，本人决定自2020年10月30日解除该合同。2020年11月8日，刘晓凤向降泉发送短信：这是我今天上午发给链家赵瑞的信息：一、如继续交易，变更合同，房屋成交价为315万元；二、撤销，合同存在虚假欺骗不合法，而且骗我签违法阴阳合同……2020年11月13日，刘晓凤发出《解约协议告知函》，上载明：甲方刘晓凤，乙方降泉，丙方北京房源房地产咨询服务有限公司（经办人）赵瑞。甲方已根据三方友好约定，配合乙方撤销了银行公积贷、网签合同等事宜，望乙丙方按协商约定友好签署《解约协议》一份，自此买卖双方及居间方再无其它任何争议。后，各方未就解除合同达成一致意见，遂向一审法院提起诉讼。一审庭审中，降泉、刘晓凤、链家置地公司均同意解除合同，但降泉、刘晓凤均认为己方没有违约，并要求对方承担违约责任，均认为对方主张的违约金过高。链家置地公司同意代方源房地产公司退还保障服务费。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，降泉与刘晓凤、链家置地公司于2020年8月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。双方庭审中均同意解除上述合同，一审法院不持异议。合同解除后，刘晓凤应当返还降泉支付的房屋定金10万元，链家置地公司应当返还降泉支付的居间代理费92190元。链家置地公司同意代方源房地产公司返还降泉支付的保障服务费21950元，一审法院不持异议。在合同履行过程中，刘晓凤以受欺骗、诱导致使房屋价款低于市场价格出售为由、又以合同涉嫌偷逃税款为由要求解除合同，既不符合合同约定，又无法定事由，致使合同不能继续履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。降泉要求刘晓凤给付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但违约金的具体标准，由一审法院依法酌定。刘晓凤主张降泉构成违约，没有事实和法律依据，一审法院不予采信，对其要求降泉支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。降泉要求刘晓凤就违约行为、威胁、恐吓及骚扰行为书面赔礼道歉的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年3月判决：一、降泉、刘晓凤与链家置地公司于2020年8月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年3月22日解除；二、刘晓凤于判决生效之日起七日内返还降泉房屋定金10万元；三、刘晓凤于判决生效之日起七日内支付降泉违约金10万元；四、链家置地公司于判决生效之日起七日内返还降泉居间代理费92190元；五、链家置地公司于判决生效之日起七日内返还降泉保障服务费21950元；六、驳回降泉的其他诉讼请求；七、驳回刘晓凤的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘晓凤向本院提交以下证据：1.盛鑫嘉园房源详情截图若干、房屋内部照片，证明其在一审中的答辩有事实根据，同小区户型、面积差不多的房子单价情况，链家置地公司与降泉诓骗其低价卖房。2.丰房管行答〔2021〕25号《行政事项答复意见书》，证明阴阳合同是违法的。3.刘晓凤与链家置地公司中介人员微信聊天记录，证明刘晓凤开始知道被骗后，签订合同当天与对方商量解决，其自认倒霉积极配合对方履行合同、积极卖房。降泉对于上述证据不予认可，称买卖房屋的相关手续只剩税费和过户，走不下去是因为刘晓凤不配合中介公司办理税费手续；二手房屋没有固定价格，现在距离合同签订已近一年，北京房价又涨了；当时房屋价格刘晓凤是接受了的，合同签字了就是双方同意的。链家置地公司对于刘晓凤提交的聊天记录、行政答复意见书的真实性认可，称行政答复意见已确认其公司不存在违规行为；户型详情截图及屋内照片真实性无法核实。降泉向本院提交以下证据：1.刘晓凤与链家置地公司中介人员微信聊天记录，证明2020年8月19日开始，刘晓凤已经不想卖房，不配合中介履行过户手续，不配合中介履行缴税预审手续。2.刘晓凤与降泉、降泉之夫马文军与链家置地公司中介人员电话录音，证明刘晓凤签完合同就不想卖房了，欲说服降泉解除合同，声称不给过户；刘晓凤不履行合同手续，在中介人员的催促下依然不履行合同手续；马文军积极与中介人员沟通履行合同程序；一审结束后，就刘晓凤提出的反诉降泉未履行首付义务一事，中介人员给出了解释。3.马文军与链家置地公司总监、店长、中介人员的会谈录音，证明刘晓凤的违约行为导致合同无法履行。刘晓凤对于降泉提交的上诉证据均不认可。链家置地公司称对降泉提交证据的真实性无法核实，但认可其证明目的。另查，链家置地公司于二审庭审中称已退还降泉一审判决第四项、第五项款项，降泉对此予以认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，降泉与刘晓凤、链家置地公司于2020年8月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。一审法院认为，双方庭审中均同意解除上述合同，对此不持异议。本院认为，双方分别表达意思，并未达成关于解除合同的合意，应当审查降泉通过起诉行使解除权是否成立。在合同履行过程中，刘晓凤以受欺骗、诱导致使房屋价款低于市场价格出售为由、又以合同涉嫌偷逃税款为由要求解除合同，既不符合合同约定，又无法定事由，致使合同不能继续履行，其行为构成根本违约。降泉由此产生合同解除权，应当得到法院支持，本院依降泉请求判令合同解除。合同解除后，刘晓凤应当返还降泉支付的房屋定金10万元，并赔偿违约金。一审法院酌定违约金数额并无不当，降泉亦未上诉提出异议，本院予以维持。刘晓凤主张降泉构成违约，求降泉支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予采信，认定正确，本院予以维持。另，一审法院驳回降泉要求刘晓凤就违约行为、威胁、恐吓及骚扰行为书面赔礼道歉的诉讼请求，降泉未上诉提出异议，本院予以维持。一审法院判令链家置地公司返还降泉居间代理费92190元和保障服务费21950元，链家置地公司与降泉均认可链家置地公司已于一审判决之后履行完毕，本院对此予以确认。刘晓凤在二审中提交的证据均不足以证明其上诉请求，本院不予采信。综上所述，刘晓凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3450元，由刘晓凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年六月二十九日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉