山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2320号上诉人（原审原告）：李秀珍，女，1951年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马晓伟，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文君，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京圣迪奥时装有限公司，住所地南京市。法定代表人：蔡公发，董事。委托诉讼代理人：吕晨歌，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：姚奕，女，系该公司员工。上诉人李秀珍因与被上诉人南京圣迪奥时装有限公司（以下简称圣迪奥时装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初12180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。李秀珍上诉请求：1.撤销一审民事判决第二、三、四、五项，依法将第二项改判为：圣迪奥时装公司支付李秀珍房屋使用费142.56万元（2020年6月8日至2020年11月17日）；2.第三项改判为：圣迪奥时装公司支付李秀珍占用资金期间的利息（自2017年11月8日起计算至实际给付之日止。①以1584000元为基数，自2017年11月8日至2019年8月20日，以同期银行贷款利率5.5%为标准，利息金额155383.89元，自2019年8月21日至实际支付之日以LPR标准计算;②以1584000元为基数，自2018年5月8日至2019年8月20日，以同期银行贷款利率5.5%为标准，利息金额112181.92元，自2019年8月21日至实际支付之日以LPR标准计算;③以1584000元为基数，自2018年11月8日至2019年8月20日，以同期银行贷款利率5.1%为标准，利息金额63299.24元，自2019年8月21日至实际支付之日以LPR标准计算;④以1584000元为基数，自2019年5月8日至2019年8月20日，以同期银行贷款利率5.1%为标准，利息金额23239.23元，自2019年8月21日至实际支付之日以LPR标准计算;⑤以1584000元为基数，自2019年8月21日至实际支付之日以LPR标准计算）；3.第四项改判为：圣迪奥时装公司支付李秀珍违约金48万元。4.一、二审诉讼费用均由圣迪奥时装公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，且适用法律错误。一、一审法院认定圣迪奥时装公司“有合理理由延期支付租金，不构成违约”属于事实认定错误，圣迪奥时装公司逾期支付房屋租金的行为已经构成违约，应向李秀珍支付48万元的违约金。1.圣迪奥时装公司的违约行为属于客观发生的事实，即使有《情况说明》，也不能改变已发生的客观事实。按照李秀珍与圣迪奥时装公司签订的《房屋租赁协议》第二条、第三条约定，圣迪奥时装公司应当于2017年11月8日支付2017年12月7日至2018年5月6日的租金，按照合同第四条（二）1约定：乙方应依约按期交纳租金，不得无故拖欠或拒交，若超过20天未予支付租金，甲方有权解除合同，同时视乙方违约。按照该条的约定，圣迪奥时装公司最后支付租金的时间为2017年11月28日，应视为圣迪奥时装公司违约。虽然《情况说明》是2017年12月22日出具的，但圣迪奥时装公司在一审开庭前从未向李秀珍出示或送达过该说明，且圣迪奥时装公司在此之前仍未支付已到期的租金，此时，圣迪奥时装公司早已构成违约，不会因《情况说明》而改变其已经违约的事实。因此，圣迪奥时装公司应向李秀珍支付48万元违约金。2.即使涉案房产存在权属纠纷，基于合同相对性原则，圣迪奥时装公司仍以合同约定履约，而不能以《情况说明》作为其可以拒不付房租的理由。首先，圣迪奥时装公司与李秀珍签约时即已经明确涉案房屋存在其他共有人，且在李秀珍于2017年5月9日通过诉讼的方式向圣迪奥时装公司索要2016年11月8日只2017年11月7日的租金案件中【案号：（2017）鲁0102民初3471号、(2017)鲁01民终6772号】，法院的生效判决已经明确：“虽然李秀珍家人因涉案房产的产权发生纠纷，但这并不能免除圣迪奥公司按约向出租人支付租金的义务”，故圣迪奥时装公司以“房屋权属不明，因此暂停支付租金”显然即不符合合同约定，亦不符合生效判决的认定，也突破了合同相对性原则。故，圣迪奥时装公司在合同约定的期限内（11月28日前），向李秀珍交纳房租是其应尽的合同义务，对此圣迪奥时装公司是明知的，更不可能因为一纸《情况说明》而免除或允许其延期支付租金至今。故其拖延支付、甚至拒绝支付租金是有意为之，违反了合同约定，也未遵守生效判决对其的告诫，是严重的违约行为。其次，圣迪奥时装公司以涉案房产存在权属纠纷，拒不履行合同义务，是圣迪奥时装公司为了实现其非法目的惯用的伎俩，不应认定为有“合理理由”。在（2017）鲁0102民初3471号案件中，圣迪奥时装公司即以“涉案房屋权属存在争议，导致圣迪奥时装公司无法确认到底应该向谁支付租金，圣迪奥时装公司据此要求暂停支付租金实属无奈之举”为由，拖延甚至拒绝支付租金，可以看出，圣迪奥时装公司并不是不知道该向谁交纳租金，而是故意拖延、拒绝支付租金。在本次诉讼李秀珍虽仅主张了自己的份额，但圣迪奥时装公司总计欠付的租金高达1650万元，按照一般企业融资成本计算，圣迪奥时装公司占有、使用该资金期间获得的利益，都远远高于100万元。所以，圣迪奥时装公司的说辞仅是为了实现其非法目的，在一、二审法院均判决其不论涉案房产是否存在权属纠纷，圣迪奥时装公司都应向合同相对人履行交纳租金的合同义务的前提下，一审法院依然以圣迪奥时装公司提出的“涉案房屋的权属不明……”等事由，认定圣迪奥时装公司拒不按时支付租金属于“有合理理由”，显然与生效判决不符，客观上也放纵了违约行为的发生，包庇了违约行为，致使其不承担因违约而应当承担的责任，反而因违约而获利。第三，退一步说，即使存在权属争议，圣迪奥时装公司在合同约定的履行期限届满之日，圣迪奥时装公司也应当将涉案款项按照合同约定的方式支付或者依法提存，而非拒绝支付、拖延支付。圣迪奥时装公司在2017年11月28前未按时支付，不论何种原因，只要李秀珍没有向圣迪奥时装公司明确表示可以延期支付的以外，圣迪奥时装公司均应承担违约责任。二、涉案合同解除的时间最早应为2020年11月17日，而非9月2日，圣迪奥时装公司至少应当向李秀珍支付2020年6月8日至2020年11月17日的房屋使用费142.56万元。1.按照圣迪奥时装公司的举证，在2020年9月2日时，圣迪奥时装公司方才通过公证处公证腾空房屋的过程，且此时涉案房产的钥匙仍在圣迪奥时装公司手中，直到2020年9月18日，圣迪奥时装公司方才主张将钥匙寄给李秀珍，虽然公证书显示圣迪奥时装公司于9月2日腾房，但并未将钥匙交还给李秀珍，在该情况下，李秀珍依然无法正常使用涉案房屋。退一步讲，即使涉案合同解除，在2020年9月18日之前（邮件到达李秀珍止），涉案房产一直在圣迪奥时装公司实际控制之下。2.2020年9月19日至2020年11月17日，鉴于李秀珍尚未收到钥匙，且此时圣迪奥时装公司尚在与李秀珍商谈续租涉案房产事宜，且涉案房产的钥匙仍在圣迪奥时装公司处，涉案房产实际上依然由圣迪奥时装公司实际控制、占有，在此情况下，李秀珍也不可能将涉案房产另行出租或自行使用。在李秀珍提交的新证据三中，即圣迪奥时装公司给李秀珍的方案中明确表示“新合同期：2020.6.8-2023.6.7”，年租金为500万元每年。如果2020年6月8日至2020年11月17日涉案房产不在圣迪奥时装公司名下，圣迪奥时装公司不会将该期间写入新合同期的租期内，即使按照新的协议，光该期间的租金就高达170余万元，若该期间不是由圣迪奥时装公司实际控制使用，其不会同意支付该期间的租金。根据李秀珍提交的新证据可知，圣迪奥时装公司明确表示不再续租的时间为2020年11月17日，故圣迪奥时装公司的房屋使用费至少也应计算至该日，共计162天，即按照660万/年÷360天×162天×48%=142.56万元。3.2020年11月17日至圣迪奥时装公司实际交付房屋止，因该期间李秀珍已经提起诉讼，且在诉讼过程中，圣迪奥时装公司明确表示要续租，要和解，在此情况下，李秀珍与圣迪奥时装公司未达成意思表示一致的情况下，不敢贸然接收钥匙，且圣迪奥时装公司同时也在与案外人（其他共有人）联系，其向案外人表示要继续使用房屋，不愿意解除合同。在此情况下，李秀珍为了防止圣迪奥时装公司主张李秀珍违约，也为了避免案外人追究自己解除合同的责任，故没有单方面接收钥匙，也即没有单方同意圣迪奥时装公司解除合同的意思表示，对于该段时间如何界定，请求法院依法判决。综上，一审中李秀珍已经明确表示要求圣迪奥时装公司支付2020年6月8日起至房屋腾退之日止期间的租金，现一审法院仅判决支持到李秀珍起诉时暂计的租金，显然与事实不符，也增加了当事人的诉累。为了避免当事人不必要的诉累，造成司法资源不必要的浪费，请求法院在全面审查的基础上，依法改判为圣迪奥时装公司支付李秀珍2020年6月8日起至2020年11月17日圣迪奥时装公司明确表示不再续租房屋之日止期间的租金。三、圣迪奥时装公司应当支付李秀珍占有、使用涉案租金期间的利息（从应当支付租金之日起至实际支付之日止）。在本案中，关于利息和违约金的性质不同，利息是圣迪奥时装公司应付而未付租金所产生的法定孳息，而违约金系圣迪奥时装公司违反合同约定，应付租金而未付租金所应承担的责任，同时适用并不冲突。在本次诉讼虽李秀珍仅主张了自己的份额，但圣迪奥时装公司总计欠付的租金高达1650余万元，按照一般企业融资成本计算，圣迪奥时装公司占有、使用该资金期间获得的利益，都远远高于100万元，按照“任何人不得从其违法行为中获利“的原则，圣迪奥时装公司应当支付其占有、使用该租金期间的利息，否则其就会因其违法行为反而获利，显然与现行的司法原则不符。且在本案中，利息属于法定孳息，违约金是双方约定的、为防止一方违约而约定的具有惩罚性的赔偿，依法应当可以同时主张。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中，圣迪奥时装公司的行为明显已经构成违约，应承担违约责任，请求二审法院依法查明事实并予改判，维护李秀珍的合法权益。圣迪奥时装公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉、维持原判。李秀珍上诉请求无法律依据且与事实不符，依法应予驳回。一、李秀珍认为圣迪奥时装公司应承担《房屋租赁协议》的违约责任不能成立。李秀珍援引相关索要租金的法院生效判决【案号：（2017）鲁0102民初3471号、（2017）鲁01民终6772号】中“虽然李秀珍家人因涉案房产的产权发生纠纷，但这并不能免除圣迪奥公司按约向出租人支付租金的义务”作为其认定圣迪奥时装公司构成违约的理由，属于对判决的断章取义。以上判决作出于2017年8月，当时涉案房屋还登记在李秀珍一人名下，也并无判决明确房屋的产权系其与他人共有，所以法院认为此种“争议”不能免除圣迪奥时装公司支付房租的义务。而2017年11月27日涉案房屋已经由山东省高级人民法院作出判决【（2017）鲁民终1416号民事判决书】由李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚共有，如果说此前房屋的权属只是具有“争议”的话，彼时房屋的权属已经明确不单独归属于李秀珍一人所有。对于如此重大的变化，圣迪奥时装公司有合理的理由延期支付租金，不构成违约。事实情况是：在2017年11月27日，李秀珍所称的合同约定的房屋租金支付期限内，涉案房屋的权属经法院判决发生了重大变化，圣迪奥时装公司暂停向李秀珍支付房租。2017年12月22日，重大变化发生不久后，涉案房屋的多数共有权人出具《情况说明》，要求圣迪奥时装公司暂停支付房租费用直至其与李秀珍出具一致的书面意见。在此情况下，圣迪奥时装公司暂停支付房屋租金有合理依据，不构成违约。《情况说明》出具之后，李秀珍一直等待涉案房屋的共有人对房租的支付达成一致，也便于对在此经营店铺的发展方向进行进一步的规划。但2017年至2020年，涉案房屋的共有人之前一直围绕房屋的权属展开诉讼，李秀珍又在2020年7月19日提起本案一审诉讼，圣迪奥时装公司不安，无法继续与李秀珍及其他共有人继续合作，决定撤出店铺。该店铺作为圣迪奥时装公司在济南的形象店铺、装修投入巨大，撤出对圣迪奥时装公司来说也是很大的损失。本案中损失的根源应该是李秀珍和其他共有人之对于房屋的权属、房租的收取始终存在的分歧。李秀珍认为圣迪奥时装公司因此获利，与事实不符。综上，法院应驳回李秀珍关于违约金的诉请。二、李秀珍认为原审法院认定房屋使用费用金额不正确，与事实不符。1、根据李秀珍一审的诉请，原审法院的审理范围仅限于截止至2020年7月7日的房屋使用费，二审的审理范围不应超过原审法院的审理范围。李秀珍应另案提交额外的诉讼请求。一审中李秀珍的诉请明确要求租期外租金“暂计算至2020年7月7日”，在一审的庭审笔录第10页，经法官询问，李秀珍也详细说明了该项诉讼请求的计算方式，原审法院认定的诉请不存在误解。况且一审诉状落款是2020年7月19日而不是7月7日，并不存在李秀珍所说的“原审法院仅判决支持到李秀珍起诉时”的情况。2、《房屋租赁协议》已于2020年6月7日到期，不存在“解除”。之后圣迪奥时装公司已于2020年8月25日前腾空了房屋，并分别向李秀珍、李秀珍代理律师、李秀珍女儿寄送了告知不再使用房屋的《通知函》，通知其尽快前来领钥匙收房，并于9月2日对房屋腾空状态进行了公证存证。李秀珍拒收《通知函》，应承担对其不利的后果，原审法院认定事实正确。原审中法官反复询问确认，李秀珍以各种理由拒收钥匙。同时，无视圣迪奥时装公司正式出具的加盖公章的《通知函》，而倒是愿意将不能代表圣迪奥时装公司意思表示的聊天记录作为证据，不外乎想达到多收取房租的目的。这样的行为不应当受到法院的支持。综上，法院应驳回李秀珍关于7月7日至11月17日间房屋使用费用的诉请。三、圣迪奥时装公司主张原审法院认定的利息起算日期错误，观点不能成立。李秀珍不存在违约行为，且是因为涉案房屋共有人之间一直未能就房租的支付达成共识导致李秀珍暂停支付房租，不存在圣迪奥时装公司所说的“违法行为”。李秀珍向一审法院起诉请求：1、依法判令圣迪奥时装公司支付《房屋租赁协议》租期内到期租金792万元；2、依法判令圣迪奥时装公司支付《房屋租赁协议》租期外租金26.4万元（自2020年6月8日起至房屋腾退之日止、按每月26.4万元计算，暂计算至2020年7月7日）；3、依法判令圣迪奥时装公司赔偿利息损失（①以158.4万元为基数、自2017年11月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②以158.4万元为基数、自2018年5月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。③以158.4万元为基数、自2018年11月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。④以158.4万元为基数、自2019年5月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。⑤以158.4万元为基数、自2019年11月8日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；4、依法判令圣迪奥时装公司支付违约金48万元；5、案件受理费、财产保全申请费等相关诉讼费用由圣迪奥时装公司承担。一审法院认定事实：2015年5月16日李秀珍（甲方、出租方）与于福湾（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将坐落于济南市泉城路121号共计四层使用面积891平方米房屋租赁给乙方使用，开设SDEER专卖店；二、租期五年，自2015年6月8日至2020年6月7日；三、租金与付款方式：1、租金每年人民币660万元，且在租赁期内每年租金固定不变；2、付款方式：乙方每半年结算一次租金，每次付款金额为330万元，双方签订本协议时，乙方须向甲方支付第一笔房租330万元，之后的每次付款日期需提前30天，遇节假日则顺延。3、在双方签订本协议时，乙方须向甲方支付100万元人民币作为租房保证金，此保证金在乙方支付甲方最后一笔租金时予以抵扣。四、双方责任（二）乙方责任乙方应依约按期缴纳租金，不得无故拖欠或拖交，若超过20天未予支付租金，甲方有权解除合同，同时视乙方违约。六、违约责任双方在合作期内，任何一方违约均需按人民币100万元赔偿给对方违约金。出租方“李秀珍、李开诚”（均有李开诚代签）、承租方“于福湾”（李巍代签江按手印）。协议签订后，承租房屋由圣迪奥时装公司使用并支付房租2015年至2016年的房租。2017年5月9日李秀珍以圣迪奥时装公司拖欠1年的租金660万元诉至一审法院，要求圣迪奥时装公司支付租金并赔偿损失。2017年8月10日一审法院作出（2017）鲁0102民初3471号民事判决书，该判决载明：本院认为，……涉案房屋的实际使用人圣迪奥时装公司，圣迪奥时装公司应承担承租人的权利义务。即使李秀珍的家人因涉案房产的产权发生纠纷，在法律没有明确产权的情况下，其也应该向涉案房产的产权人即李秀珍履行合同义务。圣迪奥时装公司未按合同约定按时支付租金，违反了合同的约定，构成违约，且三被告之间恶意串通，违背诚实信用原则，李秀珍要求圣迪奥时装公司按约定支付违约金100万元，并不违反法律规定，本院予以支持。判决如下，一、圣迪奥时装公司于判决生效之日起10日内，支付李秀珍租金660万元；二、圣迪奥时装公司于判决生效之日起10日内支付李秀珍逾期支付租金的违约金100万元；三、驳回李秀珍的其他诉讼请求。判决后，圣迪奥时装公司提出上诉，二审予以维持原判。庭审中，双方均认可：该判决已执行完毕，圣迪奥时装公司已支付租金至2017年12月7日，之后至今，圣迪奥时装公司未再支付李秀珍房屋租金。2012年4月24日圣迪奥时装公司向李秀芳的丈夫刘守德转款100万元（保证金）。圣迪奥时装公司提供的2017年11月27日山东省高级人民法院作出的（2017）鲁民终1416号民事判决书，载明：驳回李秀珍的上诉，维持原判。即李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚为鲁（2016）济南市不动产权第0063910号不动产的共有权人。鲁（2016）济南市不动产权第0063910号房屋坐落于济南市历下区泉城路北侧F2-2商业房，该房屋的所有人为：李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚。2018年6月6日李秀珍以要求确认济南市历下区泉城路121号北侧F2-2商业房共有纠纷向一审法院起诉，2019年10月22日一审法院作出（2018）鲁0102民初3595号民事判决书，判决如下：李秀珍对坐落于济南市历下区泉城路北侧F2-2商业房享有48%的份额，李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚各享有13%的份额。判决后，双方均提起上诉，2020年6月15日济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终257号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年12月22日李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚出具的《情况说明》，载明：致：圣迪奥时装公司就贵方租赁济南市泉城路121号房屋事宜，说明人向贵方说明如下：1、贵方承租的租赁房屋产权登记在李秀珍名下，但该房屋实为李秀珍与说明人共同共有，李秀珍系租赁房屋的持证人，说明人系租赁房屋的共同共有权利人，李秀珍与说明人共享租赁房屋租赁收益，共同决策租赁房屋的租赁使用。2、贵方承租租赁房屋所签订的房屋租赁协议，系李秀珍代表说明人与贵方签订，说明人认可房屋租赁协议，房屋租赁协议项下的100万元保证金，说明人已经收到。3、说明人在此确认：房屋租赁协议签订后，对方一直诚信履约，不存在任何违约行为，说明人从未要求解除或终止房屋租赁协议。贵方有权继续按照房屋租赁协议的约定承租使用租赁房屋，房屋租赁协议继续履行至合同期满之日（2002年6月7日）止，说明人将履行出租人的义务，帮助贵方排除经营障碍，保障贵方的租赁使用不受任何干扰或影响。4、前期李秀珍未经说明人同意擅自向法院提起诉讼，说明人认为李秀珍的诉讼没有事实和法律依据，由此给对方造成的影响说明人深表歉意。5、山东省高级人民法院作出（2017）鲁民终1416号民事判决书（见附件），判决书确认租赁房屋为李秀珍与说明人共同共有。判决书作出后说明人与李秀珍尚未就租赁等相关事宜达成一致，说明人现通知贵方暂停支付房屋租赁协议项下房屋租费，直至说明人与李秀珍共同向贵方出具一致的书面意见。2020年8月25日、27日，圣迪奥时装公司分别向李秀珍、耿瑞婷、李静文邮寄了解约《通知函》，均拒收。《通知函》载明：李秀珍女士，您好，鉴于我方与您就济南市泉城路121号房屋签订的房屋租赁协议已经到期，且我方无意继续租赁该房屋，我方已于2020年8月20日将前述房屋按合同约定腾空，符合交付标准。腾空当天因无法与您取得联系，我方工作人员联系您的代理人即你女儿李静雯交钥匙，李静文女士拒绝接收钥匙。现通知您于收到本函件后尽快联系我方领取房屋钥匙，否则因钥匙未能交接产生的损失由您本人承担。2020年9月2日前圣迪奥时装公司将承租房屋腾空并经公证。2020年9月2日圣迪奥时装公司将济南市泉城路121号房屋钥匙邮寄给李秀珍拒收后退回。一审法院认为，李秀珍、圣迪奥时装公司于2015年5月16日签订的房屋租赁合同是双方的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。对于该份合同，双方均应严格依约履行。经法院生效判决确认李秀珍享有涉案房屋48%的产权份额，李秀珍要求圣迪奥时装公司支付涉案房屋2017年12月7日至2020年6月5日期间的房屋租金中48%的份额即792万元，理由正当，证据充分，一审法院应予支持。双方租赁合同期满后，虽然未续签租赁合同，但圣迪奥时装公司仍继续使用涉案房屋，应缴纳房屋使用费，房屋使用费的标准参照李秀珍租赁合同执行。2020年9月2日圣迪奥时装公司将涉案房屋腾空并将解约《通知函》和涉案房屋钥匙邮寄给李秀珍，李秀珍虽拒收，应承担对其不利的后果，应视为圣迪奥时装公司于2020年9月2日将房屋交付李秀珍。但圣迪奥时装公司应支付2020年6月5日至9月2日期间的房屋使用费。因此，李秀珍要求圣迪奥时装公司支付涉案房屋2020年6月5日至9月2日期间的房屋使用费中48%的份额，理由正当，证据充分，一审法院应予支持。现李秀珍自愿主张2020年6月5日至7月7日期间的房屋使用费中48%的份额即26.4万元，一审法院予以支持。关于违约金，双方合同约定“在合作期内，任何一方违约均需按人民币100万元赔偿给对方违约金”，一审法院于2017年8月10日作出的（2017）鲁0102民初3471号民事判决书已判决因圣迪奥时装公司违约支付李秀珍逾期支付租金的违约金100万元，且2017年11月27日经法院判决涉案房屋由李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚为共有权人。2017年12月22日涉案房屋共有人李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚向圣迪奥时装公司出具《情况说明》，要求圣迪奥时装公司暂停支付房屋租赁协议项下房屋租费用，且2019年10月22日涉案房屋才经法院判决由李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚按份共有，因此，一审法院认为圣迪奥时装公司有合理理由延期支付租金，不构成违约。因此，李秀珍要求圣迪奥时装公司赔偿起诉前的利息损失并支付违约金48万元，理由欠当，证据不充分，一审法院不予支持。李秀珍要求圣迪奥时装公司赔偿起诉之日起即2020年7月20日起至实际支付之日止的利息损失，一审法院予以支持（以818.4万元为基数，自2020年7月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。双方合同约定，“乙方须向甲方支付100万元人民币作为租房保证金，此保证金在乙方支付甲方最后一笔租金时予以抵扣”，2012年4月24日圣迪奥时装公司向李秀芳的丈夫刘守德转款100万元保证金，应视为李秀珍明知，按照合同约定，在支付李秀珍最后一笔租金应予扣除。因此，圣迪奥时装公司要求按按份共有比例从支付李秀珍的租金中扣除人民币48万元，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南京圣迪奥时装有限公司支付李秀珍房屋租金792万元，于判决书生效之日起十日内执行；二、南京圣迪奥时装有限公司支付李秀珍房屋使用费26.4万元，于判决书生效之日起十日内执行；三、南京圣迪奥时装有限公司赔偿李秀珍房屋租金（使用费）逾期利息（以818.4万元为基数，自2020年7月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算），于判决书生效之日起十日内执行；四、从南京圣迪奥时装有限公司支付李秀珍的租金中扣除48万元的保证金，于判决书生效之日起十日内执行；五、驳回李秀珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币36224元，诉讼保全费5000元，由南京圣迪奥时装有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李秀珍提交聊天记录两份，证明在李秀珍起诉后圣迪奥时装公司虽然表示过欲解除涉案合同，但其一直未明确要续租还是解除。在双方诉讼调解过程中，圣迪奥时装公司多次表示要继续使用房屋，至2020年11月17日方才明确“我收到领导的意见我们还是不准备续租了，我已经与律师和法官联系过了，等开庭”。故，至此时双方的涉案合同仍未解除而是在协商，且圣迪奥时装公司此时亦未退回钥匙，其实际控制使用着涉案房产。李秀珍认为合同解除需要明确提出而非通过邮寄钥匙等行为来表示，且在2020年11月17日之前圣迪奥时装公司从未明确告知李秀珍要解除合同，即使认定合同解除最早也应当认定为2020年11月17日，此后至圣迪奥时装公司实际控制使用的具体期间请求法庭依法认定。圣迪奥时装公司质证称，对曹纯林的聊天记录真实性及关联性均不认可，对南京圣迪奥姚的聊天记录认可，但该所谓的续租并不能证明圣迪奥时装公司一直在使用该房屋，当时商谈的续租是圣迪奥时装公司在中断使用后还要不要重新与李秀珍及其共有人签订协议使用该房屋，圣迪奥时装公司已经明确在2020年8月25日向李秀珍寄送了告知不再使用房屋的告知函，圣迪奥时装公司告知解除房屋使用关系的日期应认定为2020年8月25日。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，《房屋租赁合同》的租期为5年，自2015年6月8日至2020年6月7日。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁协议》期限届满后，圣迪奥时装公司占用涉案房屋的期限及应支付租金的数额；二、圣迪奥时装公司是否构成违约，是否应支付违约金；三、圣迪奥时装公司是否应支付利息。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案《房屋租赁合同》于2020年6月7日期限届满，圣迪奥时装公司仍继续占有使用涉案房屋，双方形成事实不定期租赁关系，不定期租赁关系中，双方均享有随时解除权。根据圣迪奥时装公司提交的《通知函》及邮寄单可知，《房屋租赁合同》期满后，其已无继续租赁涉案房屋的意向，并于2020年8月25日、8月27日分别向李秀珍、李静文、耿瑞婷邮寄《通知函》，欲商量交接事宜。2020年9月2日圣迪奥时装公司对腾空的涉案房屋进行公证及录像，制作相应的公证书，并将房屋钥匙邮寄至李秀珍处，李秀珍虽拒收退回，但并不影响上述事实成立，故一审法院认定2020年9月2日圣迪奥时装公司已将涉案房屋交付给李秀珍并无不当。因此李秀珍主张以2020年11月17日为占有使用期间的截点，无事实和法律依据，本院不予采信。因一审时李秀珍请求圣迪奥时装公司支付《房屋租赁协议》租期外租金（自2020年6月8日至房屋腾退之日止、按每月26.4万元计算，暂计算至2020年7月7日），其诉讼请求中已有要求圣迪奥时装公司支付自2020年6月8日至腾房之日租期外租金的意思表示，基于避免当事人诉累、节约司法资源的考虑，本院认定圣迪奥时装公司向李秀珍支付自2020年6月8日至2020年9月2日租金中48%的份额，共计765600元（3300000÷6÷30×87×48%）。关于争议焦点二，本院认为，因涉案房屋的权属发生争议，李秀英、李秀芳、李开诚、李开忠向本院提起物权确认之诉，请求确认其为涉案房屋的所有权人，2017年4月24日本院作出的（2016）鲁01民初1688号民事判决，确认李秀英、李秀芳、李开诚、李开忠为鲁（2016）济南市不动产权第0063910号不动产的共有权人。后李秀珍不服该判决，提起上诉，山东省高级人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁民终1416号判决书，驳回上诉，维持原判。另，2017年12月22日涉案房屋的共有权人李秀英、李秀芳、李开诚、李开忠向圣迪奥时装公司出具情况说明，要求暂时支付租金。且共有权人对涉案房屋的份额于2019年10月22日才经一审法院确认，故圣迪奥时装公司未按照约定期限支付租金系因涉案房屋权属纠纷产权不确定及租金支付对象的不确定所致,非承租人自身原因所致，不构成违约，故其无须对此支付违约金。因此李秀珍主张圣迪奥时装公司逾期支付租金，应支付违约金，无事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点三，本院认为，圣迪奥时装公司未按期支付租金，虽基于涉案房屋权属争议的原因，不构成违约，无须支付违约金，但其欠付的租金及租赁合同期限届满后的占有使用费，均属于出租人应得利益，上述暂停支付期间产生的费用的利息属于法定孳息，亦应归属出租人所有，承租人不应因暂停支付而获益。因此，圣迪奥时装公司应支付上述期间欠付利息。关于上述期间利息的计算标准，因圣迪奥时装公司对于自2017年12月8日至2020年6月7日的租金应按《房屋租赁协议》的约定分时间段支付，且李秀珍于2020年7月20日才向一审法院起诉要求租金及占有使用费，故本院酌定圣迪奥时装公司应支付的起诉前的租金利息按照中国人民银行2020年同期一年定期存款利率计算为宜。一审法院对于起诉前的利息损失，未予支持不当，本院对此予以纠正。具体应支付利息数额如下：圣迪奥时装公司2017年12月7日至2020年6月7日欠付的租金中48%的份额792万元及2020年6月8日至2020年9月2日的应付占有使用费中48%的份额76.56万，两项共计868.56万元，与此基数相对应的利息如下：以868.56万元为基数，自2017年11月8日起至2020年7月19日，按中国人民银行2020年同期一年定期存款利率计算，自2020年7月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。综上所述，上诉人李秀珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初12180号民事判决第一项、第四项及诉讼费负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初12180号民事判决第二项、第三项、第五项；三、南京圣迪奥时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付李秀珍自2020年6月8日至2020年9月2日期间的房屋使用费76.56万元；四、南京圣迪奥时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付李秀珍房屋租金及占有使用费的利息（以868.56万元为基数，自2017年11月8日起至2020年7月19日，按中国人民银行2020年同期一年定期存款利率计算，自2020年7月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；五、驳回李秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费19574元，由上诉人李秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年六月十六日法官助理 王峥荣书 记 员 侯新新