湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0524民初1539号 原告：隆回龙达物业管理有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇紫阳村（川南房地产1号楼）。 法定代表人：李九首,该公司总经理。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 被告：刘遵长，男，1991年11月5日出生，汉族，湖南省隆回县人，户籍地隆回县，现住隆回县。 委托诉讼代理人：邹必华（被告刘遵长之母），女，1969年11月30日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 原告隆回龙达物业管理有限公司（以下简称龙达公司）与被告刘遵长物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告龙达公司的委托诉讼代理人范清平、被告刘遵长的委托诉讼代理人邹必华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙达公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2019年7月1日至2021年6月30日止的物业费4951.44元；2、判决被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江·巴黎新城1期委托原告龙达公司进行物业服务，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。被告购买滨江·巴黎新城1期3幢4单元1902房，面积为135.34㎡，并与原告签订了《前期物业协议》，协议约定物业费标准为：住宅1.5元/㎡/月。被告从2019年7月1日起至2021年6月30日止的物业费4951.44元至今没有缴纳给原告。在被告没有缴纳物业费期间，原告依照法律法规及《前期物业协议》对被告仍进行了一系列的物业服务，被告也接受了原告的服务。后经原告催收，被告仍未向原告交纳物业费。被告的行为严重违约，另根据《前期物业协议》约定，被告应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金并承担原告因主张债权而发生的诉讼费、诉讼代理费等全部费用。因此，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告刘遵长辩称：1、原告存在下列违约行为：一是原告存在违反物业服务合同的行为。原告不履行制止并报告小区内不法行为的义务，在二栋一单元顶楼，有社会小青年经常在那里喝酒跳舞。原告不履行保卫义务，对小区出入人员没有严格实行门禁卡制度，曾有社会人员拿着铁棒钢管跑到一栋一单元2503业主家将人打伤，110及特快警都赶到的情况下，原告却没有及时出现；小区里面的单车、摩托车、电动车等财产，隔三差五地丢失，业主找原告交涉，而原告的答复是物业不负责保管财物。二是原告实际出勤的物业服务人员数与业主承担物业费的物业服务人员数差距较大。三是原告不维护公用设施、不履行养护和管理共用绿地、花木义务。2、原告公布的物业收支账目存在虚假，收入里面没有列出小区内视频广告收益。3、原、被告签订的《前期物业合同》中明确约定该物业服务合同在业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。2018年11月23日，业主委员会制定了《业主公约》，2019年六百户业主委托临时业委会向原告送达了解除前期物业合同通知，在原告拒不撤离的情况下，2019年10月28日又向原告送达了要求和业主代表协商降低物业费至0.8元/平方/月、并公布18台电梯及外墙所有广告费的通告。综上，原告履行物业合同有重大瑕疵，且原告提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，原告没有物价管理部门的各项审批文件原件，擅自扩大收费范围，提高收费标准，被告有权拒绝履行交纳物业费，请求依法判决驳回原告的诉讼请求，判决将物业管理费降为0.8元/平方/月。 本院经审理认定事实如下：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江·巴黎新城1期委托原告龙达公司进行物业服务。2015年9月10日，原告龙达公司与隆回川南房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定了：①原告提供物业管理服务质量的具体内容，并不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的三级内容与标准，业主和使用人对原告的满意率应达75%以上；②物业管理服务费用，住宅由业主按其拥有建筑面积高楼每月每平方米1.5元，商业用房每月每平方米3元；物业服务费从业主入住之日起按建筑面积交纳；③委托管理期限为自2015年9月10日起至业主委员会成立并签订物业管理服务委托合同止。 2016年1月19日，原告龙达公司与被告刘遵长签订《前期物业协议》，约定：①原告提供物业管理服务质量的具体内容；②物业管理服务费用，住宅由业主按其拥有建筑面积高楼每月每平方米1.5元，商业用房每月每平方米3元；③物业服务费按年交纳，被告应在接房当日缴纳一年的物业服务费及物业的其它相关费用，此后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费；④被告不交纳物业服务费的，除应补交所拖欠的物业服务费外，应从逾期之日起按每日3‰向原告交纳滞纳金并承担原告因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用；⑤原告如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认；⑥如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，原告承担相应的责任。 2016年4月18日，被告刘遵长与隆回川南房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告刘遵长购买位于滨江·巴黎新城1期的3幢4单元1902号商品房，面积为135.34㎡，并约定隆回川南房地产开发有限公司应当在2017年1月30日前将房屋交付给被告刘遵长使用。2017年7月21日，隆回川南房地产开发有限公司与被告刘遵长签订楼宇交接书，双方确认自2017年7月21日起，隆回川南房地产开发有限公司将滨江·巴黎新城1期的3幢4单元1902号商品房交付给被告刘遵长使用。 另查明：①被告已交清至2019年6月30日止的物业服务费，依约应当在2019年6月30日前一个月内交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费。②2019年7月1日至2021年6月30日，被告的物业服务费按面积135.34平方米计算为4872.24元（1.5元/平方米/个月×135.34平方米×24个月）。③原告按照合同约定持续向被告提供了物业服务，被告作为业主一直在接受原告的物业服务，但被告以原告在物业服务过程中存在部分服务未到位的现象拒绝交纳物业服务费，在原告催告后至今仍未交纳，原告遂起诉至本院。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案原告龙达公司与被告刘遵长签订的《前期物业协议》依法成立并合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。本案原告龙达公司实际履行了物业管理服务的主要义务，被告刘遵长亦已实际享受了物业服务，被告应按合同的约定向原告交纳物业服务费，因此，对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告计算的物业服务费的金额有误，对超出部分本院不予支持。因原告在服务过程中存在部分服务未到位的现象，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，据此，对原告要求由被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止的诉讼请求，本院不予支持。即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以根据《前期物业协议》的约定或《中华人民共和国民法典》的相关规定，维护自己的合法权益。被告以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，原告服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益，因此，对被告提出的由于原告提供的物业服务不到位应当减少物业服务费并驳回原告的诉讼请求的主张，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 据此，对原告的诉讼请求应部分予以支持、部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下： 一、由被告刘遵长自本判决生效之日起十日内向原告隆回龙达物业管理有限公司支付自2019年7月1日起至2021年6月30日止的物业费4872.24元； 二、驳回原告隆回龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告刘遵长承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘江** 二〇二一年六月十五日 法官助理曾丽贞 代理书记员  曹思敏 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃等方式催交物业费。