北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8285号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴振滔，男，1990年6月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王金龙，男，1989年1月19日出生，汉族，北京嘉创盛世信息咨询有限公司员工，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈龙，男，北京嘉创盛世信息咨询有限公司员工。上诉人吴振滔因与被上诉人王金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人吴振滔、被上诉人王金龙之委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴振滔上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王金龙的全部诉讼请求，并支持我的反诉请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.2019年11月中旬，我向王金龙提出解除《北京市房屋租赁合同》（下称《租房合同》），王金龙表示同意并知晓，因我已支付2019年12月16日前的租金，故双方合同已于2019年12月16日履行完毕，我不应该向王金龙支付2019年12月17日以后的租金、违约金及房屋占有使用费。2.即使一审法院支持王金龙的违约金诉讼请求，我认为违约金标准过高，法院应予酌减。3.双方合同已履行完毕，王金龙无权要求我支付免租期损失。4.因我已经提前退租，王金龙也自认2019年退租的事实，并在2020年4月15日自行发出解除通知，因此王金龙租金利息的请求属于其自身恶意扩大损失，与我无关，且该项主张与其关于租金的主张属于重复主张。5.我不应向王金龙支付清洁、恢复费用。我未破坏房屋，且租赁北京市经济技术开发区文化园西路8号院32号楼一层105房屋（下称涉案房屋）重新装修不足一年，王金龙重新出租时利用了我的装修，其只有获利，没有损失；且王金龙提供的证据不具有真实性及合法性，不应得到法院支持。6.我装修涉案房屋花费341514元，自2019年12月17日后就不再承租涉案房屋，王金龙表示同意，并与我一同寻找新的承租人。2020年4月15日，王金龙突然提起诉讼，未提及装修补偿问题，王金龙应向我赔偿装饰装修残值损失250000元。二、一审判决超审限判决，程序严重违法。王金龙辩称：同意一审判决，不同意吴振滔的上诉请求和理由。吴振滔从未明确提出解除合同、腾退涉案房屋的请求，租赁合同中约定吴振滔不能将涉案房屋进行转让，此后吴振滔找我协商想把房屋转让出去，我说让朋友看看是否有兴趣，后来朋友看了表示不感兴趣。王金龙向一审法院起诉请求：1.判令吴振滔支付2019年12月17日至2020年4月15日房屋租金226520元及2020年4月15日起至实际返还房屋日2020年4月30日的房屋占用费28315元;2.判令吴振滔支付违约金6833元;3.判令吴振滔支付免租期房屋租金35256元;4.判令吴振滔支付利息（以268609元为基数,自2020年4月16日起计算至实际付款日之日止，按同期银行公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令吴振滔支付破坏的中央空调损失165000元;6.判令吴振滔支付破坏的租赁房屋室内装修清洁、恢复的费用75302.5元（以实际发生金额为标准）；7.判令吴振滔支付房屋空置费用57417元。吴振滔向一审法院反诉请求：1.判令王金龙返还押金108000元；2.判令王金龙赔偿装修残值损失250000元。一审法院认定事实：2017年8月16日，王金龙（出租人、甲方）与吴振滔（承租人、乙方）签署了《租房合同》，约定如下：甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市经济技术开发区文化园西路8号院32号楼一层105，建筑面积308+35平方米。第二条房屋租赁情况：（一）租赁用途：商用。第三条租赁期限、免租期（含装修期）（一）房屋租赁期自2017年9月17日至2025年4月15日，共计7年6个月28天。甲方应于2017年8月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。《物业出租交接单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（三）免租期为30天，自2017年8月17日至2017年9月16日止，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。第四条租金、押金、递增支付方式和约定：（一）租金支付时间：本合同签订后租金每3个月支付一次，第一次租金于合同生效后当天内交给出租人，该租金为乙方支付甲方2017年9月17日起至2018年9月16日的租金，第二次租金于2017年12月17日前交清，以后交付方式依次类推。（二）租金的标准：本合同签订后以415/㎡计算租金。第一年（2017年9月17日至2018年9月16日）租金总计650000元。……第三年（2019年9月17日至2020年9月16日）租金总计为689000元。……（三）押金：在签署本合同时，乙方向甲方交纳108000元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用，并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……第九条违约责任：（一）……；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应当按当月月租金的200%向甲方支付违约金，甲乙双方应在违约之日起10日内支付违约金给守约方一方。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按当月月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金。第十条甲、乙双方的义务：（一）乙方的义务：1、乙方应根据租约约定按时缴纳租金及相关费用。2、乙方对房屋内部进行装修，并自行承当全部装修费用。第十一条附则（一）不可抗力“不可抗力事件”指一方无法控制致使该方无法履行其在本租约项下义务的事件，包括但不限于：政府或政府机构的禁令或行为……瘟疫、非典、火灾、水灾、地震、风暴或其他自然现象。2017年8月17日,王金龙将涉案房屋交付于吴振滔，吴振滔向王金龙支付了押金108000元，并支付租金至2019年12月16日，后吴振滔未再支付过租金。王金龙称其分别于2019年9月12日、2019年12月19日向吴振滔发送了催缴租金的短信，并提交了短信截图。吴振滔辩称截图中手机号系其本人手机，但未曾收到过催款短信。庭审中，吴振滔称其曾于2019年11月向王金龙提出解除合同，提前退租，对此王金龙已表示同意，但王金龙称吴振滔提出的是要求转租，并未明确说过解除合同。吴振滔为证明其主张，分别提交了其本人及配偶与王金龙的微信聊天记录。2019年12月9日,吴振滔向王金龙发送微信称：“王哥，你那朋友对酒食里有兴趣吗？”，王金龙回复：“我刚才给你打电话了你没接。然后他研究了两三天吧，他不太感兴趣。”，吴振滔回复：“好的，那您那边帮忙发布一下转让信息吧，我这边也推进一下这个事。”王金龙问：“你们店的人能知道么，能让你们店的人知道吗？”吴振滔回复：“不想让店里知道也是拦不住的事情，还是以快速出手也目标。转让费面议，我们肯定是想尽量减少损失。”王金龙称：“对OK”。2019年12月30日，吴振滔向王金龙发送了催款函照片并称：“王哥，什么意思啊，不是说给我时间处理的吗？你说的不会催我，这又是哪出。”2020年4月16日，吴振滔配偶向王金龙发送微信称：“王哥，首先，解除合同我们之前早已经说过了，我们是同意的，并且已经腾空了房屋给您；其次，正如您说的，我们2019年11月中旬就说了解除合同，没必要4月15日再说一遍，2019年11月中旬的租金我们不同意支付；第三，免租期内的租金要我们支付也没有道理啊。”次日，王金龙回复：“你们尽快把房屋腾出来吧，里面不是还有很多东西吗，酒和椅子等”，吴振滔配偶回复：“没有东西啊，钥匙都给您了，哪里还有东西呢。”之后，王金龙称：“你们4月10号以后搬家、结果你们说转让让我给时间我给、我说过我原则是让大家都不损失前提我可以理解、我们都做好记录、解除合同腾房你们和我商量过吗？”，吴振滔配偶回复：“王哥，不好意思哦，我才看见，一直在带小孩房子我们早就给您腾退了呀，你随时都可以用自己的房子啊，还管我们要什么呢？”，王金龙回复：“早就、呵呵、好吧。”2020年4月15日，王金龙向吴振滔发送了《合同解除及催款通知书》，其上载明：“贵、我双方于2017年8月16日就位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院32号楼一层105房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，根据该合同约定：……。鉴于贵方已于2019年11月中旬向本人提出过需提前退房，且自2019年12月17日起已逾期支付房屋租金超115天。现本人就合同解除及贵方拖欠房屋租金一事，郑重致函贵方：1.本人确认贵我双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月15日起解除。2.合同解除后，贵方应向本人支付下列款项：1)自2019年12月17日至2020年4月15日的房屋租金226520元。2)提前解除合同违约金114833元。3）免租期间的房屋租金37371元。上述租金共计378725元，扣除贵方已支付的押金108000元，贵方还应向本人支付270725元。3.除上述租金外，贵方还应参照双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定的租金标准，向本人支付自2020年4月16日起至实际向本人返还房屋的占有使用费用。望贵方收到本函后3日内缴清拖欠的房屋租金、违约金及免租期间的房屋租金等款项，如贵方逾期支付，本人将诉诸法律，届时贵方除支付拖欠的上述款项外，还应承担诉讼费、拖欠相关款项的利息等相关费用。请贵方慎思，以免诉累。”当日，吴振滔收到了该通知书。对此，吴振滔称该证据证明王金龙自认吴振滔在2019年11月提出于2019年12月退房，故王金龙不能再催要租金。2020年4月27日,王金龙向吴振滔发送了《房屋交接通知书》，其上载明：“本人已于2020年4月15日向贵方邮寄送达了《合同解除及催款通知书》，贵我双方的租赁合同已于2020年4月15日解除。请贵方于收到此函后的3日内与本人进行房屋交接事宜。房屋交接时，请贵方注意以下事项：1.请贵方清空自有物品。2.请贵方返还水卡、电卡、燃气卡、钥匙，并结清水电、燃气等相关费用。3.贵方返还房屋时，应保证房屋处于正常使用的状态，如房屋有损坏，贵方应将房屋恢复至正常使用的状态。4.若房屋有毁坏，且贵方拒绝将房屋恢复至正常使用状态的，本人将代为恢复，恢复费用由贵方承担。如贵方未按本函约定的时间与本人进行房屋交接，本人将强制收回房屋，并清空房屋内物品，贵方遗留的物品，视为贵方放弃遗留物的所有权，本人有权处理，且不承担任何赔偿责任。本人有权处理，且不承担任何赔偿责任。本人曾于4月15日发函要求贵方腾房，贵方微信回复，已将房屋返还本人。该回复与事实不符，本人曾于2020年4月10日到房屋查看，房屋内仍存放大量酒、桌椅等日常营业的所有物品，当时贵方正在协商处理该等物品，本人当时已进行视频取证。截至今日，贵方仍未联系本人进行房屋交接事宜，为避免损失进一步扩大，本人再次重申，请贵方按照本函约定时间与本人办理书面交接事宜，否则本人将强制收回房屋。”2020年4月30日，吴振滔配偶回复：“王哥，才看见您发的文件了，最近带孩子好忙您上面说的什么意思呢，我们真的不太明白意思，房子早就腾空退还您了，该结算的钱都结算清楚了，再额外的钱没有理由管我们要啊。您一直说大家是邻居，跟我老公关系挺好的，这样来来去去的，别再矛盾了。然后您说的水卡在水表那里，电卡在电箱，燃气卡在燃气间，都是用完就停了，不存在欠费的问题呢，燃气我们还花了10万多改造的呢。房屋也不存在任何损坏，我们装修后都是新的。祝您生活美满，生意顺利。”王金龙向法院提交了2020年4月10日、4月30日拍摄的涉案房屋的视频及照片，欲证明吴振滔实际交付涉案房屋的日期为2020年4月30日，吴振滔搬离涉案房屋时，造成了屋内中央空调、内部机电及室内装修，并产生大量垃圾未清理，给王金龙造成了经济损失。对此，吴振滔称认可2020年4月10日房屋现状视频及照片的真实性，但证明目的不认可，并称涉案房屋中空调系吴振滔出资购买；吴振滔还称不认可2020年4月30日房屋现状视频及照片，并称该证据无法证明系2020年4月30日拍摄的，亦无法证明是吴振滔破坏的现场。为证明涉案房屋出租时安装了中央空调，现中央空调损坏，吴振滔应承担中央空调的损害赔偿责任，王金龙向法院提交了《购货合同》、定金收据、房屋产权证复印件予以证明。上述证据显示，2012年7月28日，涉案房屋房东陈连顺与北京金三环创业商贸有限公司签署了《购货合同》，约定陈连顺采购空调及相关设备，工程安装地址为“北京市经济开发区林肯公园底商”，空调设备、通风设备、管道安装、材料款共花费165000元。吴振滔对《购货合同》及定金收据的真实性不认可，并称该证据无法证明吴振滔破坏了中央空调。王金龙还向法院提交了《工程拆除合同》以及拆除费用增值税普通发票、涉案房屋室内实勘图纸、装修物业备案图纸，欲证明吴金龙恶意破坏了涉案房屋原有内部机电及室内装修并遗留了大量垃圾，王金龙因此产生了拆除、清洁费用。对此，吴振滔对《工程拆除合同》以及拆除费用增值税发票的真实性认可，对涉案房屋室内实勘图纸、装修物业备案图纸不认可，并称其搬离涉案房屋后遗留的装修及物品没有必要拆除。《工程拆除合同》显示：王金龙（发包方、甲方）与北京京鑫华凯装饰装潢有限公司（承包方、乙方、下称京鑫公司）于2020年10月30日签署了《工程拆除合同》，约定：“甲乙双方就本拆除工程施工的发包与承包事项经协商一致，签订本合同。工程名称：北京经济技术开发区文化园西路8号院29号至33号楼地下车库-1层-109拆除、垃圾清远、项目恢复工程。施工内容：建筑物拆除、渣土清运、项目现场恢复等。拆除范围内的建筑物房屋拆除、渣土清运以达到能够正常使用状态。工程价款：双方商定项目总金额75302.5元。结算方式：自签订合同开工日一次性付清工程款。施工日期：本合同工程定于2020年11月1日至2020年11月10日拆除工程全部完工。其中附件《分部分项工程量清单及计价表》显示：项目名称：原厨房，包房隔断墙拆除；地面混凝土地台拆除；厚天棚、墙体装饰造型拆除工程；地下室厨房地台及地砖拆除……，共计价款为75302.5元。2020年11月11日，京鑫公司向王金龙出具了建筑服务*拆除费用增值税发票，发票金额为75302.5元。”吴振滔向法院提交了《装修合同》、中国建设银行客户交易详细信息、微信转账记录，欲证明吴振滔于2019年委托他人对涉案房屋进行装修改造，装修总价款为341514元。《装修合同》显示：吴振滔（委托方、甲方）与郭玉飞（承接方、乙方）于2019年3月16日签署了《装修合同》，约定：“甲方委托乙方进行居室装潢。工程名称：亦庄酒食里装修改造项目。工程地点：北京市大兴区亦庄经济开发区文化园西路8号林肯公园C区33号底商109。施工面积325㎡。工程施工安装内容以双方签订的工程报价单中项目为准；施工费用以双方签认的工程报价单中单价位依据，按实际工程量结算；增减项目需经甲乙双方协商确定单价签认后生效，增减计施工、安装项目。该合同规定轻工辅料工程为总承包制，合同款项共计341514元……”中国建设银行客户交易详细信息显示，吴振滔分别于2019年4月29日、2019年8月23日向郭玉飞支付了50000元、100000元。微信转账记录显示，吴振滔于2019年6月22日向郭玉飞的微信账户转账支付10000元，并称：“我一会儿再看下公账上再给你转点健身房下周验消防，验完押金也给你”；2020年1月10日，吴振滔通过微信转账向郭玉飞支付20000元，并称“剩下的我尽快给你想办法你先安抚一下”，郭玉飞回复：“太少了吧，我也真没钱，有钱我都先给了，我打了个电话说说好话看看，这两天真得给我了，马上过年了，太难了。”吴振滔向法院提交了转账记录、微信聊天记录、《亦庄酒食里空调材料明细清单》，欲证明其承租涉案房屋时，吴振滔出资购买空调花费42800元，安装改造花费26370元。对此，吴振滔称其配偶向案外人蔡有坤转账支付了上述费用。微信转账记录显示账单详情为2019年4月7日，金额为42800元，备注为“家电监控空调通风一体化”；2019年6月1日，蔡有坤向吴振滔方通过微信发送了《亦庄酒食里空调材料明细清单》并称：“打扰大家休息了”、“材料明细表”“我是按照合同上的价格”、“材料费用”。其中《亦庄酒食里空调材料明细清单》显示空调材料总价为26370元。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。王金龙与吴振滔签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。关于《租房合同》的解除问题。吴振滔称其于2019年11月中旬向王金龙提出解除合同且双方均同意于2019年12月17日解除合同，但根据庭审查明的事实，其并未就该项主张充分举证，法院对此不予采信。《租房合同》约定，吴振滔不按照约定支付租金达7日的，王金龙有权单方解除合同，收回房屋。根据查明的事实，吴振滔支付完毕至2019年12月16日的租金后，再未向王金龙支付过租金，且经王金龙多次催告后在合理期间内仍未支付，吴振滔构成违约，因此王金龙有权解除合同。王金龙于2020年4月15日发送《合同解除及催款通知书》，吴振滔于当日收到，故法院确认《租房合同》于2020年4月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租房合同》解除后，吴振滔应当向王金龙支付自2019年12月17日至2020年4月15日期间欠付的租金。经核算，王金龙主张的租金金额未超出法院核算范围，法院予以支持。关于王金龙主张的房屋占有使用费。吴振滔称其于2019年12月17日腾退了涉案房屋并将钥匙交给了王金龙，但王金龙对此不认可，吴振滔亦未提交证据予以证明，且根据王金龙提交的2020年4月10日的视频及照片可以看出，当日涉案房屋并未进行清空腾退。王金龙自认于2020年4月30日收回涉案房屋，且提交了当日视频和照片进行证明，吴振滔虽不认可，但作为承租人并未提供相反证据证明，故法院对王金龙2020年4月30日收回涉案房屋的述称意见予以采信。因此，吴振滔尚欠付王金龙2020年4月16日至2020年4月30日期间房屋占有使用费，双方未约定房屋占用期间的费用标准，法院确定按照租金标准予以计算。经核算，该期间房屋占用费用为28315元。关于王金龙主张的违约金。该主张6833元系扣除吴振滔交纳的押金108000元后的违约金，故王金龙实际主张的违约金为两个月的租金114833元。根据《租房合同》约定，吴振滔不按约定支付租金达7日的，应按照当月月租金的200%向王金龙支付违约金，王金龙有权解除合同。吴振滔未按约支付租金导致合同解除，构成违约，故王金龙主张的114833元的违约金，有合同依据，法院予以支持。同时，吴振滔反诉请求王金龙退还押金，王金龙抗辩称押金应抵扣违约金，故不予退还。现《租房合同》已解除，鉴于押金108000元并未实际退还，王金龙主张抵扣押金，法院予以支持。经核算，吴振滔应支付王金龙违约金6833元。关于王金龙主张的免租期间房屋租金损失。根据《租房合同》约定，免租期自2017年8月17日至2017年9月16日止，共计30天，吴振滔在免租期内免付租金。王金龙给予吴振滔30天免租期系基于双方约定的7年6个月28天的完整租赁期限而给的优惠，现由于吴振滔违约导致《租房合同》解除,造成了免租期损失，王金龙主张按照吴振滔实际租用期间进行核算免租期损失，法院予以支持。经核算，金额为34845元。关于王金龙主张的利息。吴振滔未按期支付房屋租金，现王金龙要求其支付欠付租金的利息损失，于法有据，法院予以支持。因双方未约定逾期利息计算标准，现王金龙主张自2020年4月16日至实际付款日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，合法合理，法院予以支持。关于利息损失的计算基数，王金龙主张中包含违约金及免租期租金，以此为基数计算利息损失无事实和法律依据，法院依法将计算基数予以调整为226520元。关于王金龙主张的中央空调损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，王金龙称吴振滔将涉案房屋的中央空调设备、机组、电缆、管道拆除并破坏给王金龙造成了损失。王金龙虽提交了其于2012年购买安装中央空调的相关证据材料，但双方均未提交房屋财产清单、交接单等材料可以证明或佐证中央空调安装拆除情况，并且王金龙未举证损失系吴振滔造成。因此，王金龙的该项主张，举证不足，法院不予支持。关于王金龙主张的装修清洁、恢复费用。根据《租房合同》约定，租赁期满或合同解除后，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。承租人应合理使用房屋并在退租时尽善意恢复、清理义务，但在本案中，吴振滔违约导致合同不能履行，且在退租时未积极与王金龙办理房屋交接手续，未经双方协商一致便离开涉案房屋，相应不利后果应自行承担。根据王金龙提交涉案房屋现场视频和照片等证据均可以反映吴振滔在退租时存在涉案房屋装修装饰杂乱、卫生状况脏乱、遗留大量垃圾等情况，因此王金龙要求吴振滔承担房屋恢复及清洁的费用，理由充分，法院予以支持。但王金龙主张的费用数额过高，法院根据王金龙提交的《工程拆除合同》、发票、图纸，综合考虑涉案房屋装饰装修情况以及视频照片反映的现状等，酌定清洁恢复费用为40000元，超出该数额的部分，法院不予支持。关于王金龙主张的房屋空置损失。法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，如约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。因法院已支持王金龙的主张的因吴振滔违约导致合同解除的违约金，且在确定违约金金额时，法院已将空置期作为因素予以考虑，故对王金龙该项主张，不予支持。关于吴振滔反诉主张的押金，前文已述，法院予以支持，从王金龙主张的违约金中进行抵扣。关于吴振滔反诉主张的装饰装修残值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……法律另有规定的，适用其规定。”本案中，吴振滔未按期交纳租金的违约行为导致王金龙单方解除了《租房合同》，且合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且王金龙签订《工程拆除合同》，以行动表明不再对争议的装饰装修进行利用，故吴振滔要求王金龙承担装饰装修残值损失，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月5日判决：一、吴振滔于判决生效后十日内向王金龙支付2019年12月17日至2020年4月15日期间房屋租金226520元；二、吴振滔于判决生效后十日内向王金龙支付房屋占有使用费28315元；三、吴振滔于判决生效后十日内向王金龙支付违约金6833元（从王金龙应返还吴振滔的押金108000元中抵扣）；四、吴振滔于判决生效后十日内向王金龙支付免租期租金损失34845元；五、吴振滔于判决生效后十日内向王金龙支付逾期支付租金利息（以226520元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月16日支付至实际付清之日止）；六、吴振滔于判决生效后十日内向王金龙支付清洁、恢复费用40000元；七、驳回王金龙的其他诉讼请求。八、驳回吴振滔的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：吴振滔与王金龙签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。关于《租房合同》解除时间问题。虽吴振滔称其于2019年11月中旬就已经明确向王金龙提出解除租赁合同，且已经取得王金龙同意，双方租赁合同已于2019年12月16日解除，但在王金龙对此不予认可的情形下，吴振滔未能就其该项主张提交相应证据予以证明，故吴振滔以此为由主张的租赁合同解除时间，缺乏事实依据，本院不予支持。经查，吴振滔自2019年12月16日之后未再支付租金，且经王金龙催缴后仍未支付，故王金龙有权依据租赁合同约定行使合同解除权，王金龙于2019年4月15日向吴振滔发送《合同解除及催款通知书》，吴振滔于当日收到该通知书，故一审法院认定双方《租房合同》于该日解除，事实依据充分，本院予以维持。关于《租房合同》提前解除责任问题。因吴振滔未能按照合同约定履行支付租金的义务，导致合同提前解除，吴振滔应就此向王金龙承担相应违约责任。关于欠付租金问题。经查，吴振滔自2019年12月16日起至2020年4月15日未支付租金，故一审法院依据王金龙诉请予以判决，并无不当。关于房屋占有使用费问题。本案中，吴振滔称其已于2019年12月17日腾退涉案房屋并将一把钥匙交还王金龙，但在王金龙对此不予认可的情形下，吴振滔未能就其该项陈述提交相应证据予以证明，且依据王金龙在审理中提交的视频及照片可知涉案房屋并未全部腾空，但因王金龙自认其于2020年4月30日收回涉案房屋，并就此提交了视频、照片等证据，故一审法院采信王金龙关于其收回涉案房屋时间的陈述，并依据王金龙诉请判决吴振滔向王金龙支付2020年4月16日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费，亦无不当。关于违约金及是否返还押金的问题。依据《租房合同》约定，吴振滔欠付租金达七日的，王金龙有权行使合同解除权同时要求吴振滔支付月租金200%的违约金，同时考虑到吴振滔已实际交纳的押金，故现王金龙将押金折抵后要求吴振滔支付违约金6833元，合同及事实依据充分，本院予以支持。吴振滔上诉主张违约金过高，缺乏事实依据，本院不予支持。吴振滔要求返还已交纳押金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于免租期房屋租金损失问题。依据《租房合同》免租期为30天，租赁期限为7年6个月28天，现因吴振滔违约行为导致合同提前解除，且吴振滔实际履行合同时间较短，故王金龙有权要求吴振滔支付免租期租金，一审法院经核算后确定的数额，并无不妥。吴振滔不同意支付免租期租金的上诉理由，不能成立，本院难以支持。关于利息问题。鉴于吴振滔欠付租金导致合同解除，故一审法院依据王金龙诉请判决吴振滔承担利息损失，法律依据充分，本院亦予以维持。吴振滔上诉主张利息属于王金龙重复主张的理由，亦不能成立，本院亦不予支持。关于涉案房屋装修清洁、恢复费用问题。合同接触后，吴振滔作为涉案房屋承租人，应及时履行腾退涉案房屋的义务，将涉案房屋恢复原状予以返还，但依据王金龙提交的证据显示涉案房屋内确实存在装修装饰杂乱、卫生状况脏乱、遗留大量垃圾的情况，王金龙亦就其清理涉案房屋，恢复原状支付费用提交了相应证据，一审法院酌情判决吴振滔支付涉案房屋装修清洁、恢复费用共计4万元，并无明显不当。关于涉案房屋装饰装修残值损失问题。虽吴振滔上诉称其装修时间不长，且王金龙重新出租时利用了其装修，但首先王金龙否认其利用了吴振滔的装修；其次，应当指出，租赁合同解除系因吴振滔违约行为导致，其要求王金龙承担装饰装修残值损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。另，虽吴振滔上诉主张一审法院超审限判决，程序严重违法，但经本院查明，一审法院审理本案不存在违反法定审理程序的问题，故对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，吴振滔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6670元，由吴振滔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪