广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1322民初793号 原告：广西象州宜家物业管理有限公司，住所地：象州县象州镇金象路80号，统一社会信用代码：91451322070607895H。 法定代表人：覃海苗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃旭高，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：慈晶晶，广西至和律师事务所律师。 被告：李守任，男，1990年7月7日出生，汉族，住象州县。 被告：张兰兰，女，1990年10月24日出生，汉族，住象州县。 二被告共同委托诉讼代理人：胡超珍，广西和清律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：刘静心，广西和清律师事务所律师。 原告广西象州宜家物业管理有限公司（以下简称“宜家物业公司”）与被告李守任、张兰兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告宜家物业公司的委托诉讼代理人覃旭高、慈晶晶及二被告的委托诉讼代理人胡超珍、刘静心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李守任、张兰兰向原告支付物业服务费3145.50元、电梯费810元、公摊水电费162元、电梯维保费405元、滞纳金8940.61元，共计13463.11元（以上款项从2019年1月1日起暂计至2021年3月31日，此后按实际发生额另计）；2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月2日被告购买了广西象州广汇投资有限责任公司（下称广汇公司）出售的位于象州县，建筑面积为145.63平方米。根据原告与广汇公司签订的《东城国际前期物业服务合同》以及被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》之约定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告所在的小区提供物业服务。但截止2021年3月31日，被告共拖欠物业服务费3145.50元、电梯费810元、公摊水电费162元、电梯维保费405元，滞纳金8940.61元，共计13463.11元。经原告多次催告，被告仍未支付，故原告诉至法院提出如上诉请。 被告李守任、张兰兰辩称，原告宜家物业公司的法定代表人覃海苗是原告股东之一，也是广汇公司股东之一，二公司签订的《东城国际前期物业服务合同》属于恶意串通，且规定的收费标准是按柳州市的物业收费标准收取，损害了业主的利益，应属无效合同，该合同对业主没有约束力；原告未曾通知被告支付物业费，直接向法院诉讼，属程序不当；所收物业费用存在重复收费、乱收费等情况，电梯费和电梯维保费属于重复收费，其主张的公摊水电费、滞纳金（违约金）没有依据；原告未能按照物业管理的约定履行职务，应当减少物业服务费；被告并不是恶意拖欠物业费，而是物业管理存在重大瑕疵，被告多次提出意见及向相关部门举报都未能解决，所以被告才不缴纳物业费。 根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院确认事实如下：位于1号东城国际是广汇公司开发建设的小区，2015年8月25日，原告宜家物业公司与广汇公司签订《东城国际前期物业服务合同》，委托原告对东城国际小区进行物业管理，并在象州县住房和城乡建设局进行了备案。 被告是东城国际2栋2单元房的业主，该房建筑面积为145.63平方米。2017年12月2日，广汇公司与被告签订《提前交房补充协议书》，明确东城国际项目尚未最后完工，因业主自身原因要求提前交房，业主承诺办理房屋提前交接手续时，视同业主同意满足《东城国际商品房屋买卖合同》约定的所有交付条件；在房屋交付之日签订前期物业服务合同，在房屋交付之日（业主领取房屋钥匙）的第二日起房屋的相关责任和物业费由业主承担；《协议书》内附拟定物业服务费标准表等内容。物业服务费标准表显示：高层住宅物业费0.8元/㎡/月；门面商铺1元/㎡/月；公摊水电费6元/户/月；电梯运行费30元/户/月；二次加压电费每月按实均摊到户等。同日，双方签订《“东城国际”前期物业管理服务协议》，合同约定：原告代表和维护业主，物业使用的合法权益；原告依照《业主公约》和物业管理服务协议的管理方法、管理项目和管理内容及有关法规条款规定，对物业实施具体的管理。有权制止业主和物业使用人违反法规、物业管理制度的行为提请有关部门处理；原告对物业区域实行24小时值班巡逻制度；住宅按建筑面积计收物业费、电梯费，其他收费标准最后按来宾市、县物价部门核定的收费标准收取；按房屋买卖协议约定的交付之日开始计收物业服务费，业主于每月5日前交纳当月物业管理费，逾期交物业管理费和其他费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰加收滞纳金等内容。合同签订后，被告即缴纳了至2018年12月31日前的物业费、电梯费等费用。目前，原告宜家物业公司的收费依据为张贴在其物业办公室的“东城国际小区管理收费标准”，收费标准除增加了电梯日常维护保养费15元/户/月外，其他收费项目与《提前交房补充协议书》内的拟定物业收费标准基本一致。 2018年9月7日，象州县住房和城乡建设局向原告下发了《整改通知书》，称由于贵公司管电人员疏于检查、管理维护，导致发生电线接头烧断，引发事故。责成整改。2019年6月4日，象州县住房和城乡建设局对于业主反映的小区消防通道、绿化带被改造成幼儿园园区、违规收取停车费、违建问题作出《象州县住房和城乡建设局关于东城国际业主反映问题的具体回复》，责成物业管理企业通知违规占用公共通道的业主进行整改，并进行监督和书面回复。 另查明，原告宜家物业公司的法定代表人覃海苗是原告股东之一，也是广西象州广汇投资有限责任公司股东之一。被告因欠交2019年1月至2021年3月31日止的物业费3145.50元、电梯费810元、公摊水电费162元及其他费用，被诉至法院。在本院审理的同一小区的其他物业案中，只有业主覃建可、覃海金、陆祖超三位业主承认在自家门前和小区公告见过催收物业费的通知。 本院认为，法律法规并无相关规定房开公司与物业公司股东存在重合的情形下，双方不能签订前期物业服务合同，因此原告与广西象州广汇投资有限责任公司签订的《东城国际前期物业服务合同》以及原、被告双方签订《“东城国际”前期物业管理服务协议》没有违反法律强制性规定，属有效的合同，双方都应按照合同的约定履行各自的权利和义务。被告在小区竣工前接收并使用了房屋，已实际接受原告提供的物业服务，被告应按约定向原告交纳物业费，否则应承担违约责任。经查与本案相同的系列案中覃建可、覃海金、陆祖超三位业主承认在自家门前和小区公告见过催收物业费的通知，被告主张原告未以通知方式向其主张过权利的观点，与日常生活习惯不符，本院不予采纳，应认定原告宜家物业公司对涉案的业主均进行了物业催收，其符合向法院起诉的条件，原告要求被告支付尚欠的物业费等其他费用，有事实和法律依据，本院予以支持。由于原、被告签订的《“东城国际”前期物业管理服务协议》和在象州县住房和城乡建设局备案《东城国际前期物业服务合同》中均没有电梯日常维护费15元/户/月的收费项目，该收费项目只在原告物业公司办公室上墙的物业收费标准中存在，原告擅自增加收费项目并没有经过相关法定程序，故主张被告交纳该项费用无依据，本院不予支持。关于诉请违约金部分，虽被告拖欠物业费已经违约，但原告宜家物业公司也没有按合同要求完全履行物业服务管理职责，物业服务存在一定瑕疵，双方合同约定每日5‰计算违约金明显过高，本院酌定调整违约金为738元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告李守任、张兰兰应于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告广西象州宜家物业管理有限公司物业服务费3145.50元，电梯费810元，公摊水电费162元，违约金738元，共计4855.5元； 二、驳回原告广西象州宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元（原告已预交），由被告李守任、张兰兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员 黄 璇 二〇二一年六月二十九日 书记员 陈梦如 附：适用法律规定 1.《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。