北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6765号上诉人（原审原告）：北京富邦美泰商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里远洋天地61号楼23层02室。法定代表人：隋兰兰，总经理。委托诉讼代理人：白桂明，男，1978年9月4日出生，汉族，住公司宿舍。委托诉讼代理人：郭志宏，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京海迪澜商贸有限公司，住所地北京市通州区潞城镇武兴路361号。法定代表人：李明，执行董事。委托诉讼代理人：陈珊珊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人北京富邦美泰商业管理有限公司（以下简称富邦美泰公司）因与被上诉人北京海迪澜商贸有限公司（以下简称海迪澜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人富邦美泰公司委托诉讼代理人白桂明、郭志宏，被上诉人海迪澜公司委托诉讼代理人陈珊珊、张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦美泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决海迪澜公司按照每年125万元的标准支付自2020年10月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；3.上诉费由海迪澜公司承担。事实和理由：一审法院认定海迪澜公司已支付涉案房屋占有使用费至2022年9月30日，属于事实认定错误。1.一审法院在合同无效的情况下参照“合同约定的免租期”予以认定，严重错误。合同无效的法律后果是合同自始没有法律约束力，指的就是合同中的“条款”自始没有法律约束力，一审法院在合同无效情况下，依然参照合同中关于“免租期”的条款，显然是自相矛盾，也是违反法律规定的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从本条规定看，在计算房屋占有使用费时最高院规定可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但是没有规定“免租期”也参照合同的约定。本案中一审法院“参照合同约定的免租期”不但违反了《合同法》的规定，也违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，属于私自造法。2.一审法院依据“诚实信用原则”，可富邦美泰公司没有虚构房屋没有产权证的事实，对于这一事实，海迪澜公司在签订合同时是明知的，对于合同无效的后果，海迪澜公司也存在不可推卸的责任。3.一审判决背离了“公平原则”。双方在合同中约定免租期三年的前提是在租赁期限20年的基础上约定的，现在合同无效，到目前为止海迪澜公司使用时间只有4年，海迪澜公司使用四年就拥有三年的免租期，对富邦美泰公司是严重不公平的。甚至按照一审判决，海迪澜公司还将继续使用房屋至2022年9月30日，这样严重背离合同无效的法律后果，等于是认可合同有效。4.富邦美泰公司的诉讼请求是合理合法的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“占有使用费”应当指的是在合同无效的情况下，承租人搬离房屋前，实际占用房屋的费用。“占有使用费”是不能在“占有”没有实际发生情况下发生的，所以一审法院认定占有使用费支付到2022年9月30日是不符合逻辑的，一审法院的做法只是将“租金”的名称换成了“占有使用费”，实际上还是认可使用了“合同中约定”的租金和免租期的条款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效后，海迪澜公司应当支付自2016年9月30日至搬离房屋之日的占有使用费，由于海迪澜公司已经支付给富邦美泰公司500万元，相当于4年的房租，即占有使用费实际支付到了2020年9月30日，一审判决属于认定了合同约定有效，严重背离双方的法定权利义务。因此，自2020年10月1日后的占有使用费海迪澜公司应当支付。庭审中，富邦美泰公司将第二项上诉请求变更为：判决海迪澜公司按照每年125万的标准支付房屋占有使用费，使用费的计算期限为自海迪澜公司实际使用涉案房屋的期限减去相应的免租期（相应免租期的计算方法为：海迪澜公司实际使用涉案房屋的年限/20年*3年），海迪澜公司已支付的租金及押金折抵应支付的使用费。海迪澜公司辩称，合同无效时，富邦美泰公司所获得的实际利益，不得高于合同有效时所获得的实际利益。富邦美泰公司于2016年8月18日与村委会签订租赁合同，该免租条款的背景是因涉案房屋系用于对外出租的商业经营行为。海迪澜公司在签订租赁合同时，一次性交付了整个租赁期的租赁费用加上一年的押金共计500万元。富邦美泰公司已经获得180万元的现金利益。海迪澜公司三年免租期届满，富邦美泰公司5年免租期还未届满，富邦美泰公司实际获得已逾196万元的租金利益。海迪澜公司免租期是从2016年10月1日至2019年9月30日，已履行完毕。完全是当事人意思自治范畴，在合同无效的前提下，也不应该违背基本的诚实信用原则。富邦美泰公司的上诉请求无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。富邦美泰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年9月30日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》无效；2.判令海迪澜公司按照每年125万元的标准支付自2020年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2016年8月23日，富邦美泰公司作为甲方与海迪澜公司作为乙方签订《小红门〈乐屋〉租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用；租赁期限为自2016年10月1日至2036年9月30日，甲方给予乙方3年的免租期，自2016年10月1日至2019年9月30日止，免租期满次日计付租金；乙方前期一次性支付甲方房屋三年租金375万元（125万元/年）自2019年10月1日至2022年9月30日，自2022年10月1日开始乙方以每年125万元的标准支付房屋租金；乙方在支付房屋租金的同时支付房屋押金125万元，押金在最后一年自动转换为房屋租金；乙方在合同租赁期有权根据经营需要，独立自主进行招商、招租及商业运营；乙方应安排甲方一名管理人员进驻，协助乙方进行管理和负责甲、乙双方的协调工作。2016年9月30日，富邦美泰公司作为甲方与海迪澜公司作为乙方签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用；租赁期限为自2016年10月1日至2036年9月30日，甲方给予乙方3年的免租期，自2016年10月1日至2019年9月30日止，免租期满次日计付租金；乙方前期一次性支付甲方房屋三年租金375万元（125万元/年）自2019年10月1日至2022年9月30日，自2022年10月1日开始乙方以每年125万元的标准支付房屋租金；乙方在支付房屋租金的同时支付房屋押金125万元，押金在最后一年自动转换为房屋租金；租赁物用于商业，乙方保证合法经营，符合业态，不得将租赁房屋改建为群租房，在租赁期限内未经甲方书面同意，不得擅自改变用途，如乙方改变租赁物使用性质，将承租房屋改为群租房及高耗能、有污染的行业，甲方有权解除合同；乙方在承租甲方租赁物一个月内，应安置甲方劳动力1人就业。经询，富邦美泰公司认为双方在2016年9月30日签订新的租赁合同时，已经协商一致不再履行原2016年8月23日签订的租赁合同，2016年8月23日签订的租赁合同已经解除。海迪澜公司认为双方在2016年9月30日签订的租赁合同系为应对上级检查而签订，并不实际发生效力，双方实际履行的是2016年8月23日签订的租赁合同。又询，双方均认可海迪澜公司已向富邦美泰公司支付押金125万元及三年租金375万元，现涉案房屋仍由海迪澜公司使用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故法院确认富邦美泰公司与海迪澜公司就涉案房屋于2016年9月30日订立的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方已在合同中明确约定富邦美泰公司给予海迪澜公司三年的房屋免租期，免租期满后再行计付租金，虽然该合同被认定为无效，但合同中该免租期条款体现了双方的真实意思表示且已实际履行多年，应予以参照使用。因此，法院参照合同约定的免租期限、租金标准以及诚实信用原则和公平原则，认定海迪澜公司已支付涉案房屋占有使用费至2022年9月30日，因此富邦美泰公司主张海迪澜公司按照每年125万元的标准支付自2020年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，法院暂不予支持。判决：一、确认北京富邦美泰商业管理有限公司与北京海迪澜商贸有限公司于2016年9月30日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》无效；二、驳回北京富邦美泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2212元，由北京富邦美泰商业管理有限公司负担1106元（已交纳），由北京海迪澜商贸有限公司负担1106元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.合同认定无效后，免租期的房屋占有使用费应否支付；2.一审法院认定海迪澜公司支付房屋占有使用费至2022年9月30日是否适当。关于争议焦点一，合同认定无效后，免租期的房屋占有使用费是否应当支付。合同无效，双方关于免租期的约定亦无效。免租期内承租人是否应当支付房屋占有使用费，应结合房屋能否正常使用、承租人在免租期内是否获取利益等因素综合判断。结合本案具体情况，富邦美泰公司主张免租期内房屋占有使用费不应支持，理由是：第一，从双方合同约定内容看，合同约定免租期为2016年10月1日至2019年9月30日，房屋用途为“商业”，海迪澜公司承租涉案房屋主要用于公寓招租，需要一定期间的装修期，无证据表明海迪澜公司在装修期内存在获利行为；第二，以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务。因房屋不具备建筑工程许可证导致合同无效，富邦美泰公司负有主要责任，若支持富邦美泰公司支付免租期内使用费的请求，会导致出租人因其过错行为获得利益，承租人则承担了超出其预期的费用，当事人的权利义务出现失衡，有违公平原则中衡平利益的功能。故一审法院对于免租期房屋占有使用费未予支持并无不当。关于争议焦点二，一审法院认定海迪澜公司支付房屋占有使用费至2022年9月30日是否适当。因免租期条款体现了双方真实意思表示且已经实际履行多年，一审法院认定应参照适用，并结合租金标准以及诚实信用原则、公平原则，认定海迪澜公司支付房屋占有使用费至2022年9月30日并无不当，富邦美泰公司相关上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。另，二审中，富邦美泰公司的上诉请求与一审诉讼请求相比存在出入，但只是计算方式的变化，并不构成实质上的变更，故本院在本案中，根据前述论断，一并予以驳回处理。综上所述，北京富邦美泰商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5988元，由北京富邦美泰商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  玄明虎二〇二一年六月二十二日法官助理  卢圆圆法官助理  陈亢睿法官助理  向 玗