北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9601号上诉人（原审被告）：千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所北京市通州区。法定代表人：吕甜甜，执行董事。委托诉讼代理人：许成本，男，千氏（北京）房地产经纪有限公司店经理。被上诉人（原审原告）：刘宇，男，1981年1月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：林仁博，北京兴昉律师事务所律师。上诉人千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏公司）因与被上诉人刘宇中介合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初29047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人千氏公司之委托诉讼代理人许成本，被上诉人刘宇之委托诉讼代理人林仁博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千氏公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回刘宇的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘宇承担。事实和理由：一、千氏公司未向刘宇作出过“按照首套住房政策购房及贷款”的承诺。2019年4月24日，千氏公司与刘宇签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称《经纪服务合同》）明确约定了“委托服务事项及完成标准”“权利义务”“违约责任”以及其他事项。纵览合同全文，并未就刘宇所称“只要不是主贷人，征信没问题就可以按照首套住房政策购房及贷款”有关内容进行过约定。在履行该合同的过程中，千氏公司始终按照相关法律法规的规定，在注册登记的经营范围内为刘宇提供约定的服务。根据服务事项中“提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询”和“初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息”的约定，千氏公司仅负有依据现行法律法规及相关政策向刘宇提供客观的政策咨询以及根据刘宇所提供的客观现实材料作初步核查的服务责任。千氏公司并未作出过也不负有保证刘宇“按照首套住房政策购房及贷款”的承诺和义务。二、刘宇能否“按照首套住房政策购房及贷款”与千氏公司无关。千氏公司在办理贷款及网签前，按照相关政策及业务流程，对刘宇的婚姻、住房、贷款等相关事项进行了初审。中国人民银行出具的刘宇个人信用报告显示，刘宇住房贷款及商住房贷款的次数均为0。根据相关政策规定及当时掌握的客观情况，千氏公司按照刘宇的需求协助其向银行申请了住房贷款。需要注意的是，贷款政策的执行者和具体业务的审核者是贷款银行，而非千氏公司。千氏公司所提供的政策咨询及依据客观情况作出的初审结果，并非最终结果也无法作为或替代银行的最终审核意见，刘宇最终能否以“首套住房政策购房及贷款”取决于贷款银行。对此，刘宇作为完全民事行为能力人、中国科学院的副研究员、一名高级知识分子，应当有客观理性的认识。刘宇在对自己是否符合“首套住房政策购房及贷款”条件本就心存疑虑的情况下，竟不直接向申请贷款的银行求证核实，反而抱有侥幸心理，寄希望通过千氏公司促成申请低首付贷款，有违常理。千氏公司作为房产经纪人，已经尽到了提供咨询以及初步核查的义务，刘宇最终能否以“首套住房政策购房及贷款”本就与千氏公司无关。同时，刘宇在与案外人签订房屋买卖合同时，应根据自身的实际履行能力，综合考量可能面临的风险，对付款方式、违约责任等关键条款作出符合客观实际的约定。而非罔顾自身实际履行能力，在明知存在贷款风险的情况下，冒然与案外人签订房屋买卖合同。等到其承担违约责任后，再反过来追究千氏公司的责任。一审法院不应因千氏公司按照刘宇预期协助其申请了低首付贷款，就肆意扩大千氏公司在提供服务中的注意义务，使千氏公司无端承担相关责任。三、《经纪服务合同》无法继续履行并非千氏公司过错。一审中，千氏公司之所以同意解除《经纪服务合同》并向刘宇退还经纪服务费34000元，仅仅是由于千氏公司遵守该合同第十三条“如果房屋交易不成功未能过户，则受托方（千氏公司）所收取的费用全部退还给委托人（刘宇）”的约定，并非依据该合同第七条关于乙方违约责任的约定所作出的决定。也就是说，千氏公司在履行《经纪服务合同》的过程中，并不存在违约事由，亦不应承担相应违约责任。解除合同及退还纪服务费本身，恰恰是千氏公司履约守信的行为和表现。并不能以此反推，乃至以此证明千氏公司存在致使《经纪服务合同》无法继续履行的过错。综上所述，千氏公司在与刘宇签订及履行《经纪服务合同》的过程中，未向刘宇作出过“按照首套住房政策购房及贷款”的承诺，刘宇能否“按照首套住房政策购房及贷款”与千氏公司无关。因刘宇自身违约行为造成的经济损失应由其本人承担，不应转嫁于千氏公司。一审法院所作判决，认定事实不清，于情不符，于理不通，于法无据。据此，千氏公司恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，支持千氏公司的上诉请求。刘宇辩称，同意一审判决。事实和理由：1.千氏公司刻意渲染政策变化，怂恿刘宇签约，刘宇对政策进行了错误解读。2.刘宇将家庭购房贷款情况告知千氏公司后，千氏公司仅凭征信就给刘宇提建议，而没有进行公积金查询，造成错误。3.千氏公司基于政策理解错误，造成条款拟定不严谨，同时对于不能按照首套购房资格不能贷款时，没有尽到提醒义务，导致刘宇没有签订补充协议，造成违约损失。千氏作为专业机构，没有要求双方补签协议，且千氏作为中介机构，没有尽到提示义务。刘宇向一审法院起诉请求：1．判令刘宇、千氏公司解除于2019年4月24日签订的《经纪服务合同》；2．请求判令千氏公司返还刘宇已经支付的34000元经纪服务费；3．请求判令千氏公司赔偿刘宇违约金、诉讼费、律师费等损失计335840元；4．请求判令千氏公司立即支付刘宇2、3项合计金额之迟延付款违约金13869元（按迟延天数乘以应付款项的0.05％计算，自2020年7月11日起算（暂计至2020年9月24日，实际计算至付款之日）；5．由千氏公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月24日，刘宇（委托人、甲方）与千氏公司（房地产经纪机构、乙方）签订《经纪服务合同》，主要约定：委托承购房屋意向要求：意向房屋区位：通州区，面积30平方米至80平方米，意向房屋登记用途：住宅，房屋承购总价不高于3500000元，可按商业贷款方式支付。委托服务事项及完成标准：提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询。初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息。委托期限自本合同签订之日起至乙方完成委托服务事项之日止。甲方权利义务：甲方应当向乙方提供身份证件及有关情况，保证所提供的证件、资料具有真实性、有效性、完整性。甲方应当配合乙方办理购房家庭资格核验、存量服务买卖合同网签等手续。乙方权利义务：乙方应当保证具备提供购房家庭资格核验、存量房屋买卖合同网上签约等服务的资格。乙方应当向甲方书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。乙方违约责任：乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。如因乙方过错导致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付经纪服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30内将经纪服务费等相关款项退还甲方。给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。乙方与甲方之间有付款义务而迟延履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的0.05％计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款总额的30％。合同还约定了其他内容。合同签订当日，刘宇给付千氏公司经纪服务费34000元。2019年4月24日，于某（甲方、出卖人）与刘宇（乙方、买受人）经千氏公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：甲方将坐落于北京市通州区房屋（以下简称1604号房屋）出售给乙方，房屋性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为74.42平方米。涉案房屋成交总价为人民币3400000元，该数额包含交易手续费用，出卖人实际获得的净得价款为3260000元；经甲、乙双方协商一致，甲方知晓并同意成交价格中的交易手续费140000元（包含居间服务费、交易所产生的税费、贷款手续费等），直接由乙方支付给居间服务商即千氏地产经纪公司。乙方应于涉案房屋买卖合同签订之日向甲方支付定金100000元，乙方应当于涉案房屋办理产权转移登记前3日将900000元购房款以银行托管方式支付给甲方；乙方拟选择向商业银行申请抵押贷款支付部分房款，拟贷款金额为2210000元；双方还约定了物业交割保证金20000元、户籍迁出保证金30000元，该两笔款项待相关手续完成、条件成就后，再由乙方将暂留款项支付给甲方。如果贷款机构不批准乙方贷款申请，买卖双方当事人同意由乙方于办理不动产权登记前3日通过银行托管方式向甲方支付剩余房款；如果贷款机构批准贷款金额少于乙方申请贷款金额，由此导致的二者差额，买卖双方当事人同意由乙方在办理不动产权转移登记前3日，通过银行托管方式向甲方补足差额；如果贷款机构批准贷款后，因乙方原因导致甲方无法在产权转移登记后30个工作日内取得贷款的，买卖双方当事人同意由乙方在接到银行或公积金管理中心通知后15日内向甲方支付剩余房款，并赔偿甲方因此遭受的损失。乙方逾期付款的，逾期期限在15日以内的，乙方按日计算向甲方支付成交总价款万分之五的违约金，房屋买卖合同继续履行；逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自合同解除通知书送达之日起15日内按照成交总价的20％向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方已经支付的全部已付款。涉案房屋买卖合同附件九第三项约定“买卖双方约定，在办理此交易房屋手续期间，如果国家政策原因导致买受人购房首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人已收取买受人所支付的所有款项于解除此买卖合同当日无条件退还给买受人”。合同还约定了其他内容。就于某与刘宇及千氏公司房屋买卖合同纠纷一案，北京市通州区人民法院于2019年12月1日作出（2019）京0112民初26392号民事判决书，判决：一、于某与刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（指向标的物为：北京市通州区房屋）及2019年5月15日签订网签合同（合同编号为：C178XXXX），均于2019年8月26日解除；二、刘宇赔偿于某违约金326000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、于某返还刘宇已经支付的定金100000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回于某的其他诉讼请求；五、驳回刘宇的其他反诉请求。该案宣判后，刘宇在上诉期内提起上诉，2020年6月30日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终497号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，关于刘宇要求千氏公司赔偿刘宇违约金、诉讼费、律师费等损失计335840元的具体构成，刘宇称该335840元具体包括违约金326000元、一审诉讼费2540元、二审诉讼费2300元以及本案律师费5000元。关于千氏公司在履行双方之间的经纪服务合同过程中是否存在违约行为，刘宇诉称在合同签订前其已将其曾购买过两套房屋并有贷款的情况告知了千氏公司，千氏公司告知其只要不是主贷人，征信没有问题就可以按照首套房政策进行购买和贷款。千氏公司不认可刘宇上述陈述，并称设置首付款时是根据刘宇提交的材料，当时刘宇称其为共同还款人，征信报告中也并未体现。双方各执一词。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘宇与千氏公司之间的《经纪服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。刘宇主张解除双方之间的《经纪服务合同》并要求千氏公司退还经纪服务费34000元，千氏公司表示同意，一审法院对此不持异议。关于刘宇主张违约金及一、二审诉讼费的诉讼请求，对此一审法院认为，千氏公司作为专业房地产经纪机构，理应就刘宇是否符合首套房购房资质等房屋买卖过程中的关键性问题提供相应的审查、咨询及提示提醒义务，结合法院已生效判决认定的事实，在法院判决解除了刘宇与于某房屋买卖合同，并判决刘宇向于某承担违约责任的情形下，千氏公司理应就刘宇因此产生的损失承担相应责任。另一方面，刘宇作为完全民事行为能力人，其在参与购买房屋等重大民事法律行为时，其自身理应对其购房资质等关键性问题尽到相应注意义务，故刘宇对于其自身损失亦负有一定的责任。结合本案案情，一审法院确定刘宇与千氏公司各承担50％的责任。刘宇主张的律师费5000元，双方就此并未进行明确约定，同时该损失并非刘宇必然产生的实际损失，故对于刘宇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘宇主张迟延付款违约金的诉讼请求，因刘宇自身对于刘宇、千氏公司双方之间合同解除亦负有一定责任，故对于刘宇的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。千氏公司辩称不同意赔偿刘宇损失的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。据此，一审法院于2021年4月判决如下：一、解除刘宇与千氏公司于2019年4月24日签订的《经纪服务合同》；二、千氏公司返还刘宇经纪服务费34000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、千氏公司赔偿刘宇违约金及诉讼费损失共计165420元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回刘宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方诉辩称主张，本案二审争议焦点为千氏公司应否赔偿刘宇的相应损失。本案中，刘宇与千氏公司之间签订的《经纪服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。该合同约定了千氏公司为刘宇提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；千氏公司应当向刘宇书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项；如因千氏公司过错导致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，刘宇无需向千氏公司支付经纪服务费用；给刘宇造成损失的，千氏公司应当承担赔偿责任等内容。同日，刘宇与于某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同履行中，刘宇主张办理贷款时银行未能按照首套房政策批贷以致购房首付款大额提高使得房屋买卖合同无法继续履行，后法院判决解除房屋买卖合同并由刘宇向于某承担违约责任。刘宇主张《北京市存量房屋买卖合同》无法履行系千氏公司的过错，即在刘宇将其与前妻共同买房贷款的情况告知千氏公司的情况下，千氏公司未提供房屋买卖及银行贷款相关政策的准确信息，导致房屋买卖合同最终无法继续履行而解除，遂主张千氏公司赔偿其因此遭受的损失。千氏公司主张刘宇在签订《经纪服务合同》时并未向其告知在先相关购房情况，其已履行了合同义务，刘宇主张的相应损失并非由其造成，故其不应承担该项损失。本院认为，首先，居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买自住房的执行相应的首套房政策。本案中，刘宇主张在签订《经纪服务合同》时已将其在先相关购房及贷款情况告知千氏公司，但千氏公司不予认可。根据刘宇提交的与千氏公司工作人员微信记录，并结合千氏公司在前案中的陈述意见，刘宇所主张的该项事实具有高度可能性，故本院对此予以采信。千氏公司作为专业房地产经纪公司，应根据刘宇提供的相关信息和相关材料，对刘宇的购房贷款资格和额度进行全面审查，并向刘宇告知相关正确的政策规定、提示存在的风险并提供专业建议；但根据本案已查明的事实和当事人的陈述，千氏公司仅依据刘宇征信报告即得出刘宇符合首套房贷款资格，其并未尽到应尽的相应审查、告知和提示义务，故千氏公司就此存在过错。其次，根据当事人的陈述，涉案房屋买卖合同文本系由千氏公司所提供；根据前案生效判决的认定，并不存在因国家政策调整导致首付款变化的情形，且当涉案房屋买卖合同约定与补充协议约定内容冲突时，千氏公司并未要求买卖双方补签书面协议，并未尽到提示、提醒义务，故千氏公司就此具有过错。据此，因千氏公司在履行合同义务中存在过错，并导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，故刘宇有权依约要求千氏公司赔偿由此造成的相应损失。一审法院综合全案案情，根据前案生效判决确定的损失数额以及双方过错程度，所酌情确定的千氏公司应赔偿刘宇的损失数额适当，本院予以维持。千氏公司主张其已完全履行合同义务，不应赔偿刘宇相应损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，千氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3608元，由千氏（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二一年六月三十日法官助理  杨 扬法官助理  李圆圆