山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1295号上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩京华，女，1978年1月6日出生，汉族，户籍地山东省德州市德城区，住山东省德州市德城区。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人韩京华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.请求撤销德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1237号民事判决书并依法改判驳回韩京华的诉讼请求。2.一审案件受理费及上诉费由韩京华承担。事实与理由：唐人公司不应支付韩京华逾期办理权属证书的违约金。第一，涉案房屋交付日期应认定为2017年9月13日，即符合合同约定交付条件的日期。逾期办证违约金的起算点应为2017年9月12日之后第721日，即2019年9月3日。根据双方签订的《合同补充协议》第六条第7款约定，出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋于2017年9月13日取得该备案表。韩京华已于2020年向德州市德城区人民法院起诉要求唐人公司支付自2015年3月3日至2017年9月12日的逾期交房违约金，法院最终判决唐人公司支付逾期交房违约金至2017年9月12日，该判决现已生效。因此，唐人公司符合合同约定的交房时间应认定为2017年9月13日，逾期办证违约金应自该日期后第721日起算，即2019年9月3日。第二，2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担。因此，逾期办证违约金应计算至2019年1月17日。综上，逾期办证违约金应计算至2019年1月17日，而涉案房屋逾期办证违约金的起算点确在该日期之后，因此韩京华主张的逾期办证违约金不应得到支持。韩京华辩称，根据双方签订的合同及补充协议，逾期交房违约金与逾期办证违约金为两个概念。逾期交房违约金韩京华已经起诉并胜诉，判决已生效并在执行阶段。韩京华办理房产证涉及的房屋面积差价，唐人公司不同意以逾期交房违约金抵顶房屋面积差价，该案还在执行过程中。另外，双方约定了房屋交付后720内办理房产证，涉案房屋于2015年5月3日交付使用，唐人公司至今不能为韩京华办理房产证，具有不可推卸的责任，应当由唐人公司承担责任。韩京华向一审法院起诉请求：1.依法判令唐人公司向韩京华支付自2015年5月10日至2020年8月12日逾期办理房产证违约金共计83963元（总计1858天-720天ｘ房款737817元ｘ日万分之一）；2.本案案件诉讼费用由唐人公司承担。一审法院认定事实：韩京华、唐人公司签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定韩京华购买唐人公司开发的位于德州市德州唐人中心2号楼2单元9层904号房屋，合同价款710585元，约定出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。韩京华按照合同约定支付了房屋价款。2020年9月4日山东省德州市中级人民法院作出（2020）鲁14民终2082号民事判决书，在本院认为部分记载：“……但鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。”另查明，2015年5月9日唐人公司交付涉案房屋。一审法院认为，韩京华、唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，韩京华、唐人公司告均应履行。韩京华按照合同约定履行了付款义务，唐人公司应该按照合同约定的期限为韩京华办理涉案房屋权属登记。唐人公司于2015年5月9日交付涉案房屋，应于该房屋交付的第721日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金即2017年4月30日。鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，一审法院认定唐人公司支付韩京华逾期办理权属证书违约金：627天（2017年4月30日至2019年1月17日）×房款710585元×万分之一/日＝44553.6元。涉案房产所在土地解封之后的房屋权属证书办理问题，韩京华、唐人公司双方可按合同约定履行，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第五百七十七条规定，一审法院判决：一、德州立天唐人置业有限公司支付原告韩京华逾期办理产权证违约金44553.6元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回韩京华的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费950元，由韩京华负担493元，唐人公司负担457元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐人公司向本院提交下列证据：证据一，德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2856号民事判决书，用以证明韩京华已向一审法院起诉逾期交房违约金，一审法院已判决支持其逾期交房违约金的诉求，逾期交房违约金计算至2017年9月12日，该判决书已生效，因此逾期办证违约金的起算点应自该日期之后的第721天起算，即自2019年9月3日起算。证据二，德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初6389号民事判决书、德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1552号民事判决书，用以证明德城区人民法院及德州市中级人民法院的判例，涉案小区类似纠纷已支持逾期交房违约金的，业主再诉逾期办证违约金不予支持，故韩京华的办证请求亦不应支持。经质证，韩京华对上述证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。韩京华向本院提交下列证据：《律师函》一份，用以证明唐人公司通知韩京华办理房产证的日期为2021年1月5日。经质证，唐人公司对该证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，该公司认为一审法院未予支持2019年1月17日日之后的逾期办证违约金，韩京华并未提出异议，视为对其权利的放弃。另外，该《律师函》中明确记载“经唐人公司采用电话通知、张贴公告的方式，通知你方办理不动产权登记，你方一直未予办理”，涉案房屋权属证书逾期办理的真正原因为韩京华拖延交纳房屋面积差价，导致无法取得发票，该证据反而证明唐人公司积极履行办证义务。本院经审查认为，唐人公司及韩京华提交的上述全部证据均与本案有关联性，形式合法、内容完整，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述真实性予以确认。针对当事人二审争议的问题，本院认定事实如下：韩京华与唐人公司签订的《合同补充协议》第四条第2款约定：该房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案表》。唐人公司作为合同甲方，于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。2020年6月8日，一审法院作出（2020）鲁1402民初2856号民事判决书，判决唐人公司支付韩京华2015年5月10日至2017年9月12日的逾期交房违约金41882元，该民事判决书已生效。另查明，2019年1月17日山东省高级人民法院查封了涉案小区所在土地的使用权。2021年1月5日山东众成清泰（德州）律师事务所向韩京华出具律师函，催促韩京华向唐人公司提交办理权属证书的相关资料，涉案房屋至今未办理房屋权属证书。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，涉案《德州市商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》合法有效，房屋出卖人唐人公司及买受人韩京华均应严格履行。上述合同明确约定了交付房屋的条件为唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》，同时约定：如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。本院认为，上述条款中的“房屋交付”，应解释为交付符合合同约定条件的房屋，即交付的房屋应取得《建设工程竣工验收备案表》。虽然唐人公司于2015年5月9日已将涉案房屋交付韩京华使用，但唐人公司于2017年9月13日才取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，达到合同约定的交付条件，因此，按照合同约定涉案房屋交付的时间应为2017年9月13日，而自该日期计算至2019年1月17日涉案房屋所在土地被查封，尚未超过合同约定的720日办证期限。涉案房屋所在土地被解封后，唐人公司便开始履行办证义务，但因韩京华未能补齐房屋面积差价，导致涉案房屋至今未能办理权属证书，其责任不应归咎于唐人公司。另一方面，一审法院将逾期办证违约金计算至2019年1月17日，韩京华对此并未提出异议，视为其对相应权利的放弃。综上，唐人公司不应承担向韩京华支付逾期办证违约金的责任。此外，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，唐人公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百二十五条第一款、第二百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1237号民事判决；二、驳回韩京华的诉讼请求。一审案件受理费950元、二审案件受理费1899元，由韩京华共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  张忠星二〇二一年六月二十八日书记员  吴晓悦