贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终4256号上诉人（原审原告）：李克伦，男，1978年01月04日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：舒丹，贵州星秩序律师事务所律师。委托诉讼代理人：铁丽君，贵州星秩序律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴（公司员工），男，1986年3月23日出生，住四川省乐山市市中区。上诉人李克伦因与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2021）黔0113民初216号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李克伦上诉请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实基本正确，但对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金调整至已付房价款日万分之0.5没有法律依据，且损害了上诉人的合法利益，应严格按照合同约定的标准予以支持；2、计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的止点，应当以被上诉人同时具备办理不动产转移登记的条件及被上诉人履行符合合同约定的通知义务之日止，而不应当以原审判认定的计算至2019年12月12日止。因为虽然被上诉人于2019年12月12日登报通知买受人办理产权手续，但此时并不完全具备办理产权转移登记的条件，被上诉人登报通知的方式上诉人亦不予认可。恳请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。广聚源房开公司辩称：1、一审判决适用法律正确，事实清楚，应当予以维持。合同第22条第3款仅约定逾期办证超过60的违约责任，上诉人有权退房，但并未约定上诉人不退房合同继续履行的情况下，被上诉人应承担的违约金标准，一审判决结合双方的履行情况认定日万分之零点五的违约标准是合理的。2、被上诉人已经将案涉房屋交付给上诉人使用，上诉人取得了房屋使用权，且案涉房屋已经具备办证条件，被上诉人也已经通知上诉人办理产权证，双方的合同目的已经实现。根据司法解释规定，本案上诉人的实际损失不能确定，并且在办证损失相对较小的情况下结合上诉人已经可以办证、被上诉人违约程度较轻的事实，再结合当地的经济水平，一审判决符合公平原则，请人民法院依法予以维持。李克伦向一审法院起诉请求：一、依法判令被告广聚源房开公司向原告支付逾期交房违约金53659元（自2017年1月1日起至2019年7月9日止）；二、判令被告向原告支付逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约金50039元（自2018年7月1日暂计算至2020年11月4日，共857日，并以583891元为基数按照每日万分之一计算至被告提交符合商品房转移登记的有关文书之日止）；三、案件受理费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实，位于贵阳市白云区云环路“贵阳·恒大城”项目系由被告广聚源房开公司开发建设。2014年3月7日，原告李克伦与被告广聚源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告广聚源房开公司将其开发的位于贵阳市白云区房屋出售给原告，该房屋价款为583891元，交房日期为2016年12月31日前。合同第十三条约定“逾期交房超过180天……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。原告于2019年7月9日接收涉案房屋,并在被告处办理收楼手续。白云区住房和城乡建设局于2019年7月23日公示，案涉房屋已具备交付条件，准予交付。被告于2019年12月12日通过贵阳晚报刊登办理产权手续的通知。以上事实有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，交房公示、办理商品房转移登记的文书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案的主要争议焦点为逾期交房及办证违约金的起算时间及计算标准。第一关于逾期交房违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条对交房时间及逾期交房违约金的计算进行了明确约定，被告对此予以认可，即从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，原告已于2019年7月9日收房，故被告应当支付原告的违约金为2017年1月1日至2019年7月9日期间的违约金，金额53659元。第二，关于逾期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，被告应于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时,约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后,出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，而买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,本案逾期办证违约金应从2018年7月1日起算,被告提供证据证实其于2019年12月12日已经通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，应当视为被告已经通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金应当计算至2019年12月12日，另外，考虑到案件客观情况，一审法院酌情将违约金标准调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算，逾期办证违约金金额为15444元，原告主张超过的部分不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李克伦逾期交房违约金53659元；二、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李克伦逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金15444元；三、驳回原告李克伦的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1473元（已减半，原告已预交），由被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担982元，原告李克伦负担491元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交涉案房屋不动产证，拟证明涉案房屋已经在2019年10月14日取得大产权证。上诉人请法院依法核实该组证据。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：一审认定涉案房产转移登记的违约金计算标准及止点时间是否妥当。案涉《商品房买卖合同》对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，因广聚源房产公司未能按约履行义务，应当承担逾期协助办理涉案房产转移登记的责任。上诉人主张一审对案涉房产转移登记的违约金的计算标准应当按照合同约定的每日万分之一的标准进行计算，同时认为计算违约金的截止时间应当计算至具备办理不动产转移登记的条件及被上诉人履行符合合同约定的通知义务之日止。本院认为，广聚源房产公司承担的逾期办理涉案房产转移登记的违约责任应当根据双方约定及实际履行情况等因素综合确定。一审判决综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,兼顾社会效果与法律效果，对违约金标准酌定调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算；同时因广聚源房产公司提供证据证实其于2019年12月12日已经通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，故认定应当视为上诉人已经通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金计算至2019年12月12日。一审认定并无不妥。故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1051元，由李克伦负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年六月二十三日书记员  青晓梅