贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终3024号上诉人（原审原告）：李某1，男，侗族，2007年4月4日出生，住安徽省桐城市。法定代理人：李某2（李某1之父），男，1975年4月11日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：吴瀚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州兴禾诚商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路54号观山湖1号第商业会所3层1号房。法定代表人：张加禄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田维军（公司员工），男，汉族，1977年6月18日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳品筑置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心西路17号。法定代表人：傅心宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔红红，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：尚进，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州金广达工程劳务有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城X组团1-5号商业，1-5号办公楼2单元21层3号。法定代表人：张加禄，该公司执行董事。上诉人李某1因与上诉人贵州兴禾诚商业管理有限公司（以下简称兴禾诚公司）、被上诉人贵阳品筑置业有限公司（以下简称品筑公司）、贵州金广达工程劳务有限公司（以下简称金广达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某1上诉请求：1、撤销原审判决第四项；2、改判被上诉人品筑公司、金广达公司对退还45万元及其资金占用利息承担连带责任；3、一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人共同承担。事实和理由：1、虽然品筑公司未直接向购房人收取团购服务费，但其通过允许兴禾诚公司直接收取团购服务费作为委托代理费用的形式，实际上收取和支配团购服务费，品筑公司与兴禾诚公司、金广达公司存在收费混合行为；2、团购服务费作为房屋价款的组成部分，实际收取和支配的主体均是品筑公司，由于品筑公司根本违约，其应当承担退还45万元及资金占用利息的责任；3、原判第五页至第六页存在笔误，“34-1-9”应为“33-1-9”，包销单价“9840元”应为“10740元”，总价“514042元”应为“730958元”。兴禾诚公司辩称：答辩意见以兴禾诚公司上诉意见为准。品筑公司辩称：1、一审法院判决结果正确，但是在事实部分存在瑕疵，请二审法院纠正瑕疵后维持原判。原判认定45万元团购费是房款的组成部分错误，购房款是基于《商品房买卖合同》支付，支付时开具收据注明了事由，收款方是品筑公司；团购费基于团购协议支付，收款时也开具相应收据注明事由，收款方为兴禾诚公司，兴禾诚公司和品筑公司是相互独立的民事主体。品筑公司收取的涉案购房款建面单价面积为9953.16元每平方米，完全符合当时2018年5月的住房市场价格；2、一审法院认定兴禾诚公司与品筑公司的委托关系有效错误。兴禾诚公司和金广达公司为两家独立民事主体，兴禾诚公司收取李某1团购费时两家公司的股东、法人完全不同，不存在关联关系，直到2018年12月24日金广达公司才将其中一个股东法人由朱承留变更为张加禄，这时两家公司才存在关联。金广达公司在一审中称已经书面向品筑公司函告以兴禾诚公司名义销售，但此函告没有征得品筑公司允许，包销合同的定立以及履行期间双方来往信函、支付包销款均是由金广达公司与品筑公司之间进行。3、一审法院判决由兴禾诚公司返还团购费是基于团购服务合同解除，团购服务合同第二条约定李某1向兴禾诚公司支付45万元享受一口价优惠，第三条第三款约定若李某1不愿意参与团购活动或未能参与团购活动获得购买房源，兴禾诚公司退还团购费，暂且不论李某1是否实际享受到团购优惠，在其支付团购费后，未获得购买房源，所以一审法院判决解除团购协议，协议解除后应该由兴禾诚公司公司返还团购费45万元；4、兴禾诚公司自行制作开发手册，将一层临街住宅向李某1在内的业主宣传为临街商铺，自行决定收取30万元到60万元的不等团购费，上述行为与品筑公司无关。就本案而言，涉案商品房房款为658999元，团购费为45万元，团购费占房款的70%，超过正常佣金范围，应该由兴禾诚公司返还，且房款与团购费不存在混淆行为，两笔款项收款依据、事由、收款方完全不同，且在团购服务协议中明确告知李某1团购费不冲抵房款，不计入房价，所以团购费和房款不存在混淆行为。金广达公司辩称：答辩意见同兴禾诚公司的上诉意见。兴禾诚公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判由品筑公司承担责任；2、一、二审案件受理费、保全申请费由被上诉人承担。事实及理由：1、兴禾诚公司参与销售得到品筑公司认可，所收团购活动服务费45万元包含了理应由品筑公司承担的商铺销售广告费、营销策划费、人员工资、招商费用等费用，还包含履行包销合同时所投入的资金风险、履约风险、市场风险补偿、应得的报酬等，一审判决认为45万元团购服务费系房屋价款的组成部分、《团购活动服务协议》应当解除、兴禾诚公司应退还团购费的认定错误且相互矛盾；2、兴禾诚公司的销售范围没有超出包销协议约定，和李某1签定的相关协议是双方真实意思的表达，同时兴禾诚公司也充分、全面、诚信的履行了团购协议，没有任何违约行为，团购协议不应解除；3、一审判决以品筑公司逾期交房已构成违约为由解除品筑公司与李某1之间的商品房买卖合同关系，要求兴禾诚公司返还45万元团购活动服务费，即同时解除了兴禾诚公司与李某1之间的服务合同关系，这种未诉主动裁判的行为，违背了民事诉讼不告不理的原则，属于事实认定错误以及法律适用错误。李某1辩称：1、根据一审查明的事实以及购房人的真实意思表示，该45万元属于购房款的组成部分；2、整个房屋销售过程中，均是在品筑公司的营销中心完成签约和交款，李某1有理由相信品筑公司和兴禾诚公司是有效的委托代理关系；3、由于兴禾诚公司和品筑公司将性质为住宅的房屋谎称商铺予以销售，属于明显的欺诈行为，根据法律规定二者应该承担连带责任。品筑公司辩称：答辩意见与针对李某1上诉的答辩意见一致。金广达公司辩称：对兴禾诚公司的上诉没有意见。李某1向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的商品房买卖合同关系及团购服务协议，被告品筑公司返还购房款658999元，返还维修基金费13180元，赔偿个性化施工费1000元，赔偿团购活动服务费450000元，合计1123179元；2、判令品筑公司支付以1123179元为基数，自2018年5月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。（暂计算至2020年1月9日为86297元）；3、判令被告兴禾诚公司、金广达公司对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年1月31日，被告品筑公司作为甲方与乙方金广达公司签订《优品城邦商铺包销购买合同》，约定金广达公司系品筑公司指定的包销购买商，包销含涉案房屋在内的品筑公司优品城邦项目145套商铺，乙方指定的实际买受人与甲方签订《商品房买卖合同》，同时约定乙方为客户办理签订《商品房买卖合同》（网签）补充协议及相关文件等相关手续，乙方在甲方授权范围内开展营销相关工作，包括营销策划、广大推广、现场销售、签订《商品房认购协议》和《商品房买卖（预售）合同》等，乙方不得以任何形式将本合同主体变更为其他第三方，否则，乙方定金由甲方没收，且甲方有权解除合同等。合同附件中约定了乙方销售的房屋及单价，其中案涉房屋34-1-9号房屋约定包销单价为10740元，总价为730958元。2018年3月5日，被告金广达公司向品筑公司发函，称因金广达公司名字不利于销售，将用金广达公司的法定代表人张加禄控制的另一公司即被告兴禾诚公司进行销售。该函由被告品筑公司经理陈永锋签收。2018年5月4日原告李某1与兴禾诚公司签订了《团购登记意向书》，意向书中表明“团购活动服务费由兴禾诚公司收取（不计入房价），房款由被告品筑公司收取”，原告在两份文件上签字确认。2018年5月5日，原告李某1和被告兴禾诚公司签订定房单，约定乙方定购优品新城34-1-9号商铺，乙方交纳定金30000元给甲方订购上述房屋，并在2018年5月12日前和开发商签订《商品房买卖合同》及相关协议等，如参与团购活动需向兴禾公司支付450000元团购活动服务费，将享受房价优惠为一口总价658999元。2018年5月12日，原告作为乙方与甲方兴禾诚公司签订《团购活动服务协议》，约定原告自愿加入贵阳优品城邦项目商业及优品道现代城临街一层住宅团购服务活动，并同意缴纳人民币450000元团购活动服务费作为活动组织费用，以获取参与团购活动的资格及享有“交450000元团购活动服务费享受一口总价的权利”；乙方交纳的团购服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为甲方活动组织费用及收益，乙方选中意向房源并与开发商签署《商品房买卖合同》后，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还；同日，原告与被告品筑公司签署《商品房买卖合同》签约审批单，原告取得品筑公司提供的《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（预售合同登记号：Ｙ18055530），该表中载明“原告购买的位于白云区优品新城33-35,47,48号楼34-1-9号房屋，建筑面积66.21㎡，套内面积63.20㎡，房款总价658999元，预付房款258999元，交房时间2019年9月30日”。同日，原告向品筑公司缴纳购房款258999元、维修基金13180元，向兴禾诚公司缴纳450000元团购活动服务费，并向成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司缴纳1000元个性化施工费。2018年6月8日，原告向品筑公司缴纳购房款400000元。后被告品筑公司未与原告签订《商品房买卖合同》且逾期未交房，现双方对返还购房款及团购服务费等发生争议，原告诉至法院，诉请如前。另查明：1、房管部门的供校对使用的备案申请表记载案涉相近房屋交付时间为2019年9月30日。2、经一审法院释明，原告主张退款应解除买卖关系及团购活动服务协议，原告当庭变更诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应诚信全面履行各自义务。本案争议焦点在于：1、被告品筑公司是否存在违约行为，房屋销售合同是否符合解除条件；3、团购费45万元的性质认定及团购活动服务协议是否符合解除条件；3、房款及团购费的退还责任主体认定。关于原告与品筑公司签订的房屋买卖合同是否符合解除条件。本案中，原告按约定向被告品筑公司缴纳了全部购房款，被告也出具了相应购房收据，双方之间实际已经达成房屋买卖关系，而被告品筑公司至今未与原告签订正式书面的《商品房买卖合同》，亦未交付案涉房屋，且逾期时间超过合同约定及法律规定的合理期限，其行为已构成了根本违约，被告品筑公司对违约事实亦予认可，原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系，于法有据，一审法院予以支持，合同解除后，被告品筑公司应予退还原告向其缴纳的购房款658999元、维修基金13180元，共计672179元。关于团购费用45万元的性质问题。首先，被告金广达公司与被告品筑公司签订了包销协议，由金广达公司负责销售品筑公司的房屋，在包销期间，金广达公司名称中有“劳务”二字，便于开展营销工作，金广达公司以兴禾诚公司名义对外开展营销，该行为金广达公司事前告知品筑公司，同时，金广达公司与兴禾诚公司均为其法定代表人张加禄控制，兴禾诚公司的销售范围也没有超出包销协议约定，因此品筑公司与兴禾诚公司委托销售关系为有效行为。其次，关于团购费用45万元的性质问题。本案认为，结合庭审查明的事实，原告自始是以总价1122179元（不含个性化施工1000元）购买案涉房屋（门面）而交付房款的，兴禾诚公司虽与原告签订《团购活动服务协议》，收取了团购费用450000元，但该案涉45万元的团购服务费远远超出正常的商业习惯，且与提供居间服务收取正常服务费用的常理不符，故一审法院认为该45万元系房屋价款的组成部分。另，原告与被告兴禾诚公司签订《团购活动服务协议》的目的系购买案涉房屋，现因被告品筑置业公司违约致使原告购房合同目的不能实现，故其与被告兴禾诚公司团签订的团购活动服务协议应当解除，兴禾诚公司应退还原告团购费用450000元。对于原告诉请三被告承担连带退还责任的问题责任，一审法院认为，原告所交付的房款及团购费系不同的主体收取，合同具有相对性，原告亦不能举证证明被告品筑公司收取房款及兴禾诚公司收取团购费后存在混合行为，被告之间独立承担相应责任，故要求三被告承担连带责任，与客观事实不符，于法无据，故一审法院不予支持。对原告主张资金占用费诉请，双方未明确进行约定，但因被告存在违约事实，一审法院酌情从收费之次日起（即品筑公司2018年6月9日、兴禾诚公司公司2018年5月13日）按年利率6%予以支持至实际退还之日止予以支持。对于原告要求被告连带退还改造费1000元的诉讼请求，经查该费用缴入了案外人，并非本案被告收取，要求被告退还于法无据。一审法院不予支持。原告可以另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李某1与被告贵阳品筑置业有限公司、贵州兴禾诚商业管理有限公司之间的房屋买卖合同关系及《团购活动服务协议》；二、被告贵阳品筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某1购房款658999元、维修基金13180元，共计672179元及资金占用利息（以672179元为基数，从2018年6月9日起按年利率6%计算支付至实际退还之日止）；三、被告贵州兴禾诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某1团购服务费450000元及资金占用利息（资金占用利息以450000元为基数，从2018年5月13日起按年利率6%计算支付至该款付清之日止）；四、驳回原告李某1的其他诉讼请求。案件受理费人民币7843元（原告已预交），保全申请费5000元（原告已预交），由被告贵阳品筑置业有限公司负担6843元，贵州兴禾诚商业管理有限公司负担6000元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。另查明，原判第5-6页查明的如下事实存在错误：1、“合同附件中约定了乙方销售的房屋及单价，其中案涉房屋34-1-9号房屋约定包销单价为10740元，总价为730958元”应为“合同附件中约定了乙方销售的房屋及单价，其中案涉房屋33-1-9号房屋约定包销单价为11040元，总价为730958元”；2、原判将案涉商铺写成“34-1-9”错误，案涉商铺实际号数为“33-1-9”。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为45万元团购服务费的性质及退还主体。关于焦点一，案涉房屋经贵阳市房产地交易管理中心查询的房价为794520元，品筑公司将案涉房屋交由金广达公司包销时，约定包销价为730958元，而兴禾诚公司在实际销售过程中，先将价格提升至1497192元，后以收取团购服务费享一口优惠价658999元的形式，将房屋出售给李某1。兴禾诚公司将房屋提升一倍多的价格，又以收取高额团购服务费的方式出售房屋，450000元的团购服务费占房屋价款比例高达68.29%（450000÷658999×100%）元，原判以该团购服务费远远超出正常的商业习惯，与提供居间服务收取正常服务费用的常理不符为由认定450000元属于房屋价款组成部分并无不当。在此认定下，李某1与兴和诚公司签订的《团购活动服务协议》亦应予解除，并由兴禾诚公司承担450000元的退还责任。关于品筑公司与金广达公司是否承担退还责任的问题，虽然该450000元属房屋价款组成部分，但该笔费用由兴禾诚公司实际收取并支配使用，并且系兴禾诚公司远远超出品筑公司与金广达公司约定的包销协议房价范围予以收取，原判认定由品筑公司不承担退还责任正确，本院予以维持。而根据金广达公司出具给品筑公司的征询函可知，因金广达公司名称中有“工程劳务”字眼，为防止在实际销售中让购房客户有公司名称与实际行为不对称的印象，才让同样由张加禄实际控制的兴禾诚公司参与案涉房屋的销售端工作，但金广达公司在上述征询函中同时承诺包销协议中约定的责权利不变。故本院认为金广达公司作为包销协议的实际受益人，在享受权利的同时亦应承担相应的义务，故金广达公司应对上述450000元的款项承担退还责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6050号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6050号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6050号民事判决第三项为：贵州兴禾诚商业管理有限公司、贵州金广达工程劳务有限公司于本判决生效之日起十日内退还李某1450000元及资金占用利息（资金占用利息以450000元为基数，从2018年5月13日起按年利率6%计算支付至该款付清之日止）；四、驳回李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7842元、保全费5000元，共计12843元，由贵阳品筑置业有限公司负担6843元，由贵州兴禾诚商业管理有限公司、贵州金广达工程劳务有限公司负担6000元；二审案件受理费8050元，由贵州兴禾诚商业管理有限公司、贵州金广达工程劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二一年六月一日书记员  曹 然