辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3441号上诉人（原审原告、反诉被告）：王秀英。委托诉讼代理人：仇喆，系上诉人女儿。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：耿娜。委托诉讼代理人：李思凡，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建玲，北京市盈科（大连）律师事务所实习人员。上诉人王秀英与上诉人耿娜房屋租赁合同纠纷一案，均不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王秀英的诉讼请求，判令耿娜退还租金7496元及押金3000元。事实和理由：一审认定事实错误。一、王秀英的女儿于2020年5月23日正式通知耿娜的姑姑让耿娜来拿钥匙，此时耿娜早已知晓解除合同，并来过现场进入店铺，双方对店铺的交接没有争议，只是耿娜采取放任态度。因为当时凯旋商场着火后，整个凯旋商场经营秩序不正常，店铺是否开门已经没有经营意义。二、涉案商铺转租给第三人经营，耿娜对此是明知的，并从转租之日起双方建立了租赁关系，就租赁的相关事宜及时沟通，尤其是在火灾发生后，2020年4月17日凯旋商城再次开门，对于商铺租赁关系的变化(租金、租赁期限等内容)，王秀英与第三方进行了数十次沟通、商榷，最终没有达成一致，此时商铺的占有者及受益者不是王秀英，耿娜也没有就商铺的收回作出任何意思表示。三、本案接受耿娜的反诉请求程序违法，合同到期后，双方的租赁关系已不存在。王秀英已将店铺内墙面恢复，故耿娜应将3000元押金退还给王秀英。耿娜辩称，不同意王秀英的上诉请求。主要理由：1.王秀英并未于2020年5月23日将商铺钥匙归还耿娜。耿娜提交2020年8月11日音频能够证明，商铺钥匙始终在王秀英手里，王秀英明确拒绝归还钥匙，并表示结案后才能归还。2.商铺钥匙截至2020年10月21日仍在王秀英处，王秀英称其于2020年5月23日已将钥匙归还耿娜明显与事实不符。3.案涉商铺是否转租与本案没有任何关联。王秀英于2020年8月11日拒绝归还钥匙，及2020年10月21日从王秀英处拿到钥匙的事实来看，直至2020年10月21日，商铺钥匙始终在王秀英的实际占有控制下，并不存在所谓的转租。退一步讲，即使案涉商铺涉及转租，根据《合同法》第二百二十四条规定，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，承租人王秀英负有按时归还商铺的义务。4.耿娜的反诉请求基于租赁合同关系，王秀英明确拒绝归还商铺钥匙的行为系违约行为，与本案系同一法律关系。耿娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王秀英的全部诉讼请求，支持耿娜的全部反诉请求。事实和理由：一、原审依据《合同法》第二百一十六条、第一百二十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定支持王秀英的诉讼请求系适用法律错误。1.王秀英在原审自认案涉商铺自2019年12月25日起无法正常经营系不可抗力。案涉《商铺租赁协议书》第六条第一款明确约定“商铺如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。”根据意思自治原则，在合同已对不可抗力的法律后果及责任承担明确约定的情形下，应当遵其约定。2.退一步讲，王秀英在出现不可抗力的情形下，应当负有止损义务，避免损失扩大。王秀英在原审过程中已认可凯旋商城自2020年1月5日起组织业户有序在凯旋地上广场经营销售直至春节前夕，因此，火灾原因导致案涉商铺无法正常经营的情形自2020年1月5日起已经消灭。3.王秀英在租赁合同期内未向耿娜发出任何形式的解除合同通知，不存在请求返还租金的请求权基础。新冠疫情这一不可抗力情形的出现，对耿娜及王秀英而言都是不能预见且无法避免的，按照公平原则，不应由耿娜承担因此造成的全部损失。二、原审判决未支持耿娜的全部反诉请求系认定事实错误。1.原审未支持2020年4月8日-2020年4月16日期间的房屋占有使用费错误。案涉租赁合同于2020年4月7日到期，虽然凯旋商城自2020年4月17日起恢复营业，并不影响王秀英应于2020年4月7日向耿娜归还商铺钥匙，因此王秀英自2020年4月8日起非法占用房屋，应当支付占有使用费。2.原审未支持2020年5月24日-2020年8月10日期间的房屋占有使用费错误。王秀英出示视频证明其于2020年5月23日向耿娜发出归还商铺钥匙的意思表示，但通过该视频可以看出王秀英将钥匙放在商铺内，然后将卷闸门拉下，从商铺外面根本看不到钥匙的存在。王秀英仅电话告知钥匙在商铺下，并未将放置钥匙的视频发送给耿娜。王秀英于2020年8月11日明确表示拒绝归还钥匙，以及耿娜于2020年10月21日从王秀英处取得钥匙的事实，可以证明王秀英于2020年5月23日并未实际向耿娜归还钥匙。王秀英辩称，不同意耿娜的上诉请求。租赁合同关系已经结束了，依照耿娜的主张，应当按照侵权法律关系另行主张。王秀英没有占有商铺，判决支付占用费没有事实根据。王秀英向一审法院起诉请求：判令被告退还原告租金10,099元及押金3000元，共计13,099元。耿娜向一审法院反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付自2020年4月8日至2020年10月21日的逾期腾房占有使用费20,405.56元。一审法院认定事实：原告和被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于大连凯旋商城地下二层Ａ区商铺出租给原告，租期1年自2019年4月8日至2020年4月7日，年租金38,000元。租金已付清，原告另付押金3000元。2019年12月25日，凯旋商城发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月期间，凯旋商城许可业户在商城地上广场露天售货。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。火灾发生后，双方就后续履行协商未果。原告将商铺恢复原状后，于2020年5月23日通知被告领取商铺钥匙。被告于2020年8月11日找到原告要求其交还商铺钥匙，但原告拒绝交还，2020年10月21日被告再次找原告要求交还钥匙，原告才将钥匙交还被告。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，扩大了火灾造成的影响，直至2020年4月17日商城恢复营业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，非因原告的责任发生火灾导致停业，被告应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，一审法院根据上述规定及公平原则，确定被告应退还原告2019年12月25日至2020年4月7日不能经营期间的租金，计38,000元÷365天×105天=10,932元，及押金3000元。被告抗辩称2020年1月商场组织业户在广场售货，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，故对被告该抗辩意见不予采纳。合同于2020年4月7日到期后，原告应及时将商铺交还被告。原告于2020年5月23日才通知被告交还商铺，视为其2020年4月17日至5月23日期间占用商铺，应参照租金标准支付被告使用费，计38,000元÷365天×37天=3852元（取整数）。被告未及时接收商铺，应自行承担相应责任。但原告又于2020年8月11日明确拒绝交还商铺钥匙，直至10月21日才交还，应赔偿被告此期间的租金损失，计38,000元÷365天×72天=7496元（取整）。综上，被告应退还原告10,932元+3000元-3852元-7496元=2584元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告耿娜于判决生效之日起十日内退还原告王秀英2584元；二、驳回原告王秀英的其他诉讼请求；三、驳回被告耿娜的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取64元，由被告耿娜负担。反诉案件受理费155元，由原告王秀英负担42元，被告耿娜负担113元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《商铺租赁合同》约定租赁期限为2019年4月8日至2020年4月7日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”王秀英已支付该期间全部租金，故耿娜应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间王秀英无法正常使用案涉房屋。故耿娜应向王秀英返还2019年12月25日至2020年4月7日期间租金10,932元及押金3000元。合同于2020年4月7日到期后，王秀英应及时将商铺交还耿娜，但其于2020年5月23日才通知耿娜交还商铺钥匙，视为其2020年4月17日至5月23日期间占用商铺，原审参照租金标准判决王秀英支付占有使用费3852元（38,000元÷365天×37天，取整），并无不当。凯旋商城于2020年4月17日才恢复开业，耿娜关于王秀英支付2020年4月8日至4月16日占有使用费的事实与法律依据不足，本院不予采纳。王秀英主张其于2020年5月23日通知耿娜的姑姑耿赛交还商铺钥匙，原审提交了电话录音，但耿娜未能及时收回商铺钥匙，故耿娜应自行承担因此扩大的损失。虽然王秀英原审提交视频拟证明其将商铺钥匙放在卷闸门内，但耿娜提供2020年8月11日耿赛与王秀英的录音资料中，王秀英明确回复不能给房屋钥匙，原因是合同纠纷案件没有结，结案了才能给钥匙；耿娜原审提供2020年10月21日视频证明从王秀英处取得钥匙。王秀英主张耿娜明知涉案商铺转租给第三人经营，并从转租之日起双方建立了租赁关系，其不是实际占有主体一节，未提供证据予以证明，且与上述证据内容不符，本院不予采纳。故王秀英应承担2020年8月11日至10月21日实际交还钥匙期间的占有使用费7496元（38,000元÷365天×72天,取整）。上述占有使用费与应返还的租金、押金相抵后，耿娜应退还王秀英2584元（10,932元+3000元-3852元-7496元=2584元）。另，耿娜提出的反诉属于与本案有关的诉讼请求，原审为避免当事人诉累，对耿娜提出的反诉，与本诉合并审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”之规定，并无不当，王秀英关于原审程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，王秀英、耿娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费417元（王秀英预交63元、耿娜预交354元），由王秀英负担63元，耿娜负担354元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年六月二十日书记员  姜 珊