辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1417号上诉人（原审被告）：祝兴福，男，1990年1月23日出生，汉族，住址：营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人祝兴福因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。祝兴福上诉请求：1.请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2581号：被告祝兴福给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年12月31日至2020年9月30日的物业服务费4037.04元之民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.要求物业配合上诉人办理房产证需要的相关手续；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判案件对营口市锦联经典名郡业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年1月18日签订的物业合同及2018年12月11日营口市锦联经典名郡业主委员会口头下达解聘沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司事实认定不充分，适用法律不当，判由不成立。一、锦联经典名郡业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司合同有效，依据2020年8月31日营口市中级人民法院（2020）辽08民终742号判决，2018年12月11日锦联业委会口头解聘合同有效，次日物业合同已经失去法律效率。二、一审判决原告向被告收取2018年12月31日至2020年9月30日物业服务费4037.04元（平方米*2元每平方米*个月）认定缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决确定的物业费数额及物业费起止日期正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此，原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、上诉人请求缴纳物业费计算期间，没有事实和法律依据。该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝交纳答辩人撤场前的物业服务费，认定业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，与上诉人正常交纳2018年12月12日至2020年9月30日期间物业服务费并不矛盾。如前所述，既然答辩人在2018年12月12日至2020年9月30日期间实际提供了物业服务，答辩人有权要求上诉人缴纳该期间的物业费服务费。本案的情况完全符合《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定。三、答辩人没有义务配合上诉人办理房产证需要的相关手续，该要求不在物业的服务范围内。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费4037.04元；2.请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费(含小高层、高层住宅等)按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区18号楼1单元1002室的业主，物业面积为96.12平方米，被告办理入住后，从2018年12月31日后被告一直未缴纳物业费。一审法院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，被告系锦联经典名郡小区18号楼1单元1002室的业主，物业面积为96.12平方米，被告应当承担给付原告2018年12月31日至2020年9月30日共计21个月的物业服务费4037.04元(96.12平米2元每平21个月)的责任。关于被告的抗辩理由，该院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告祝兴福给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年12月31日至2020年9月30日的物业服务费4037.04元(96.12平方米2元每平方米21个月)。上述款项，在该判决生效后十日内给付。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担，原告已预交该院，由被告给付原告。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系。故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥，本院依法予以确认。上诉人要求被上诉人配合办理房产证需要的相关手续的上诉请求，不属本案审理范畴。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祝兴福负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十一日法官助理贾文震书记员宋洪峰