辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5663号上诉人（原审原告、案外人）：徐锡茂，男，1954年5月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张颖，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人人：许金钟，该分行行长。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴晶新，女，1954年9月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴洋，女，1976年12月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告、被执行人）：张宁，男，1973年10月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人徐锡茂与被上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行(以下简称哈尔滨银行)、吴晶新、吴洋、张宁案外人执行异议一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。徐锡茂上诉请求：1.请求撤销沈阳市和平区人民法院(2020)辽0102民初10549号《民事判决书》；2.请求改判停止(或不得)对沈阳市沈河区(建筑面积495平方米)的房产的腾房执行。3.请求改判继续履行租赁合同至租赁期限届满为止，不得责令腾房。4.改判被上诉人哈尔滨银行因没有履行告知案涉房屋已设立抵押而给原告造成房租损失14700元；5.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人吴洋于2016年10月27日签署《租赁合同》，上诉人从2016年10月份开始占有并使用该租赁房屋至今。案涉房屋是上诉人租用在先，被上诉人哈尔滨银行设立抵押在后，且被上诉人哈尔滨银行从未告知过原告该房屋已经设立抵押。被上诉人哈尔滨银行是在上诉人租用的房屋上设立抵押，有告知上诉人抵押权存在的义务，有告知如果被上诉人吴洋、张宁、吴晶新不能按时偿还借款可能会给上诉人带来不利法律后果的义务，而被上诉人哈尔滨银行没有将房屋有抵押的事实告知原告，是被上诉人哈尔滨银行的过错，如果银行能够明确告知上诉人案涉房屋已经设立抵押，上诉人就不能再继续缴纳租金了，现在上诉人租金已经交至2021年3月31日，如果立即腾房会给上诉人造成损失。根据相关法律法规的规定，不应判令上诉人立即腾房。案涉房屋是上诉人租用在先，被上诉人哈尔滨银行设立抵押在后在一审法院也给予认定。一审法院称上诉人支付大额租金用的是现金而非转账，有悖于生活常理，不足以反映其诉状中事实与理由的真实情况。上诉人支付给被上诉人吴洋大额租金用现金而非转账的形式，并不有悖于生活常理，因为被上诉人吴洋作为多起案件的被执行人，其名下账户内不能存款，存款也恐怕被冻结，故被上诉人吴洋要求上诉人以现金方式支付租金。基于这种原因上诉人支付被上诉人吴洋大额租金均以现金方式支付，完全是合情合理的。一审法院认定事实错误，该判决书第九页第二行称“本案争议焦点为原告徐锡茂是否系案涉车库的真实物权人；原告徐锡茂对案涉车库所享有权益是否能够排除强制执行”。上诉人根本没有承租车库，不存在上述认定事实，恳请二审法院予以纠正。上诉人于2016年10月27日与出租方吴洋签订《租赁合同》，并入住使用至今，这是客观事实，上诉人所经营企业投资很大，现在经营状况良好，如果法院不尊重客观事实，违背法律规定，强行将上诉人企业搬出，势必会造成上诉人巨大财产损失，企业经营活动终止，牵涉到与客户合同的履行、员工的安排等众多问题均摆在面前，故恳请二审法院本着公平、公正、合理的原则，保护上诉人的合法权益。综上，上诉人诉至贵院，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人哈尔滨银行辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。被上诉人吴晶新、吴洋、张宁未提交书面意见。徐锡茂向一审的诉讼请求为：1.请求裁定撤销沈阳市和平区人民法院（2020)辽0102执异399号《执行裁定书》；2.请求裁定停止（或不得）对沈阳市沈河区（建筑面积495平方米）的房产的执行；3.请求裁定继续履行租赁合同至租赁期限届满为止，不得责令腾房；4.判令被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行因没有履行告知案涉房屋已设立抵押而给原告造成房租损失14700元；5、本案诉讼费用由被告方承担。一审法院认定事实,2018年9月10日，一审法院作出（2018）辽0102民初1282号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告吴晶新、吴洋、张宁于2016年12月2日签订的《个人经营抵押（保证）贷款借款合同》；二、被告吴晶新于本判决生效后10内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金9,920,385.79元，利息、罚息、复利合计306,550.22元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2017年6月6日）；并自2017年6月7日起按《个人经营抵押（保证）贷款借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告吴晶新逾期给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告吴洋名下位于沈阳市沈河区沈阳路206-3号3-4-2、建筑面积170.78平方米的房产，沈河区西顺城街138号17-19轴、建筑面积495平方米的房产，沈河区西顺城街138号132号、建筑面积495平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿；四、被告吴洋、张宁对被告吴晶新应支付的上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2019年7月3日，哈尔滨银行向一审法院申请强制执行，执行案号：（2019）辽0102执4650号；执行过程中，一审法院于2019年8月6日作出（2019）辽0102执4650号协助执行通知书及执行裁定书，轮候查封被执行人吴洋名下的位于沈阳市沈河区，建筑面积495平方米房产一处。2019年11月11日，沈阳市沈河区人民法院向一审法院出具（2019）辽0103执5187号商请移送执行回函，内容：和平法院（2019）辽0102执4650号商请函收悉，我院以（2019）辽0103执5187号案件对被执行人吴洋名下位于沈阳市沈河区沈阳路206-3号3-4-2（建筑面积170.78平方米）房产、位于沈河区西顺城街138号17-19轴（建筑面积495平方米）房产、位于沈河区西顺城街138号132号（建筑面积495平方米）房产进行查封。鉴于你院（2019）辽0102执4650号案件申请执行人对该查封财产享有抵押权优先受偿并申请评估拍卖，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院来函的要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院处理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院执行案件申请执行人郭忠伦作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院，并将剩余执行款项转至我院账户。位于沈阳市沈河区产的所有权人为吴洋，抵押权人哈尔滨银行，抵押登记日期分别为2015年9月25日和2016年12月8日。2019年11月26日，一审法院作出（2019）辽0102执4650号公告，责令被执行人吴洋及实际占用人于15日内将位于沈阳市沈河区产腾空。原告徐锡茂认为其租赁涉案房屋在先，抵押在后，应继续履行租赁合同至租赁期限届满，其向一审法院提出执行异议，要求“停止对沈阳市沈河区产的执行”。一审法院经审查作出（2020）辽0102执异399号执行裁定书，裁定：“驳回案外人徐锡茂的异议请求”。原告徐锡茂不服该执行裁定，向一审法院提出本案案外人执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行。庭审中，原告徐锡茂提供签订日期为2016年10月27日的《租赁合同》一份，该合同的出租方（甲方）为吴洋、承租方（乙方）为徐锡茂，该合同约定徐锡茂从吴洋处沈阳市沈河区产、建筑面积495平方米，租赁期限自2016年10月27日至2027年3月31日止，房屋年租金19万元等；原告提供电费收据、水费收据用以证明其在案涉房屋经营并交纳水电费；原告提供收条4张，证明其分四次向吴洋交纳涉案房屋的租金。一审法院认为:案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告徐锡茂是否系案涉车库的真实物权人；原告徐锡茂对案涉车库所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。具体到本案中，案涉房屋系被告吴洋名下财产，对于原告徐锡茂是否因租赁案涉房屋能够排除当前的强制执行，应由徐锡茂应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现原告虽举证签订租赁合同的落款时间在抵押登记之前，但原告支付租金大额租金却用现金支付而并非银行转账，该租金支付方式有悖于生活常理，不足以反应其诉状中事实与理由的真实情况。综上所述，原告徐锡茂现有证据不足以排除强制执行，故对于原告徐锡茂的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐锡茂的诉讼请求。案件受理费15192元，由原告徐锡茂负担。二审中，徐锡茂提交营业执照副本、证明1份、职工参保凭证打印件、银行流水、收条，用以证明上诉人是眼科门诊的法定代表人，案涉房屋从吴洋处租赁是用于眼科门诊的经营，李蕊是我单位员工，在我单位从事会计工作，租赁费2017年10月15日、2019年8月13日、2020年12月2日的收条与转账流水一一对应，上诉人实际支付了房租。哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，转账凭证中，转账人是王成，收款账户为吴兆滨，与本案没有关联，营业执照中记载的是该企业登记日期是2017年2月28日，与其主张的租赁期限不符。被上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行提交租赁合同，用以证明我行在发放贷款时已经对案涉房屋的使用情况进行核查，吴洋提供一份租赁合同，租赁人是冯宇，租赁期限是2014年9月20日至2019年9月19日，该房屋的承租人并非本案上诉人，且租赁期限于2019年届满。徐锡茂对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，我方于2016年10月27日就在案涉房屋经营眼科门诊使用至今，不能证明案涉房屋是冯宇在使用，结合我方在一审提交的租赁协议，我方已经实际将租金支付给吴洋，根据租赁期限，我方投入巨资进行的经营。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”具体到本案，徐锡茂作为案涉房屋的承租人是否适用买卖不破租赁即徐锡茂作为承租人是否需要在执行法院处置案涉房屋时腾房。因案涉房屋的不动产登记查询证明载明案涉房屋存在抵押登记，登记日期分别为2015年9月25日、2016年12月8日。即使上诉人承租案涉房屋属实，最初承租房屋时间为2016年10月27日，该时间节点在抵押登记之后，即上诉人承租案涉房屋之时，案涉房屋已经设立抵押登记。上诉人作为承租人在承租案涉房屋之时并未尽到审慎的注意义务，在案涉房屋存在抵押登记的情形下仍然承租案涉房屋，应当承担相应的风险。一审因上诉人支付大额租金采用现金支付而并非银行转账，认定租金支付方式有悖于生活常理，进而否定租赁事实虽欠妥当，但如上所述，案涉房屋抵押登记在前，房屋承租在后，上诉人依据该租赁事实主张适用买卖不破租赁，本院无法支持。综上所述，上诉人徐锡茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15192元，由上诉人徐锡茂负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月十七日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；