p 贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9736号 原告：周光敬，男，1978年10月15日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：翟四妹，女，1985年4月12日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王丽波（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王亚（特别授权代理）。 原告周光敬、翟四妹诉被告毕节市天厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月26日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告周光敬、翟四妹的共同委托诉讼代理人王丽波，被告毕节市天厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告以359,223元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率是1.3倍，计付原告自2018年5月19日至2019年2月18日被告交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日的违约金（为16,944.60元）；2．判决被告向原告返还水电入户费1,320元、闭路电视入户费300元、燃气开户费2,500元，共计4,120元；3．本案的诉讼费由被告承担。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市（房号：Ｔ1-2-9-1），建筑面积127.5平方米，房屋总价款为369750元的住宅卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年8月31日前。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”合同签订后，原告按照约定支付了购房款。2016年9月20日，被告向原告收取水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气开户费2500元，共计4120元。2017年11月29日，被告出具给原告的购房款发票金额为359223元，原告同意以该金额为违约金计算基数。2019年1月31日，案涉楼幢取得不动产权证书。2019年2月18日，被告在张贴了办证通知。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年4月12日颁发。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 原、被告争议的焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，如认定被告违约，违约金应如何计算；被告是否应该退还四通费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于诉讼时效的问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同附件十二第3.2的约定，以及原告向被告签署委托书，委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书的行为，表明原、被告双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，双方形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。同时，被告在取得涉案商品房的初始登记后，于2019年2月18日以张贴《通知》的方式告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记的条件，通知原告提供相关资料共同申请办理，表明此时被告已履行了通知义务。但已超过合同约定的2016年12月31日的期限，被告构成违约，应当承担违约责任。本案中，原、被告均同意违约金的计算起止时间为从立案之日即2021年5月26日起至被告通知办证之日即2019年2月18日止。 对于违约金的计算标准问题。被告已逾期60日以上，而原、被告在合同中对逾期60日以后如何处理未作选择，即双方对逾期超过60日的违约责任未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，故该违约金，以原告已付购房款总额359,223元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 关于原告诉请被告退还四通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告水电入户费、闭路电视入户费、燃气开户费无事实及法律依据，应予退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周光敬、翟四妹逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以已付购房款359,223元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2018年5月26日起计算至2019年2月18日止； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周光敬、翟四妹水电入户费1,320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2,500元，共计4,120元； 三、驳回原告周光敬、翟四妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费163元，由原告周光敬、翟四妹负担15元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担148元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月十一日 书记员  聂 熙