沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0102执异84号案外人高文秀，男，1959年11月20日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托代理人李晓东，系辽宁同泽律师事务所律师。申请人中国银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地沈阳市和平北大街69号，统一社会信用代码9121011029433163696。负责人任春来，系行长。委托代理人聂冰峰，系辽宁大宸律师事务所律师。被申请人皇世强，男，1965年8月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被申请人辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号，统一社会信用代码12210105410644781M。法定代表人王成俊，系总经理。在本院执行申请人中国银行股份有限公司沈阳中山支行与被申请人皇世强、辽宁泰合房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人高文秀在执行过程中对本院查封行为提出书面异议，请求解除对位于沈阳市皇姑区黄河南大街32号1-5-5房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高文秀称，案外人提出异议的理由如下：一、中国银行股份有限公司沈阳中山支行（以下简称：中山支行）与辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称：泰合房产）、皇世强金融借款合同纠纷一案，贵院受理后作出了（2019）辽0102财保673号诉讼保全民事裁定，该保全裁定查封了属于案外人所有的位沈阳市皇姑区××大街××房房产。为此，申请法院解除沈阳市皇姑区××大街××房房产的查封。二沈阳市皇姑区××大街××房房产属于案外人所有。2003年4月23日案外人与泰合房产签订了《碧海新居商品房预定合同》、《商品房买卖合同》。合同约定泰合房产将其开发的皇姑区黄河南大街32号1-5-5房产住宅出售给案外人，面积：84.3平米，总价款225,924元。合同签订后，案外人于2003年5月7日向泰合房产交款225,924元，并办理入住。交纳了房产交易契税1,936.84元、住宅专项维修金4,847元。2013年至今一直由案外人占有使用该房产，交纳该房产的取暖费、物业费等生活杂费。目前案外人已就该房产办理了《房屋所有权转移登记申请书》、《辽宁省自然人商品房地产交易税收申报表》，在办理房产登记过程中发现该房产已被和平区法院（2019）辽0102财保673号民事裁定予以查封。案外人认为案外人已经交付全部房款，且已经实际占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请解除对沈阳市皇姑区××大街××房产的查封。三、皇世强非房产所有人，其用该房产进行抵押的行为无效。泰合房产与皇世强采用签订虚假《购房合同》的形式，以沈阳市皇姑区××大街××房产进行担保取得被申请人中山支行45万元的贷款。在泰合房产与皇世强之间没用真实的交易行为，皇世强对沈阳市皇姑区××大街××房产不享有任何权利，其以该房产进行抵押的行为，违反了法律强制性规定，损害真正所有人案外人的利益，该抵押行为无效。该行为给案外人造成巨大损失。四、中山支行对诉争房产不享有现实抵押权。在沈阳市房产局对皇世强关于个人抵押贷款购房抵押备案登记的批复（沈个贷押备字2002第10978号）中明确指出，办理房屋所有权证后，到抵押登记部分办理房地产抵押登记手续，结合（2019）辽0102民初5245号判决，可以认定中山支行在皇世强办理房屋所有权证后，才有对诉争房屋办理抵押登记的请求权，而非对该房产享有现实抵押权，本案皇世强没有办理房屋所有权证，其抵押申请权条件未成就，故和平法院（2019）辽0102民初5245号判决认定中山支行请求行使诉争房产抵押权不予支持是正确的。综上所述，皇世强不是房产所有人，其抵押行为无效。申请法院撤销（2019）辽0102财保673号民事裁定对沈阳市皇姑区××大街××房产的查封。申请人中国银行股份有限公司沈阳中山支行称，依据（2019）辽0102民初5245号判决确定的事实，2002年12月10日，原告即与被告签订个人住房贷款借款合同，2002年12月11日，沈阳市房产局作出关于个人贷款购房抵押备案登记的批复，案外人合同签订在预抵押登记之后，不具备善意第三人条件，不能取得该房屋物权及基于合同的物权期待权。本案银行依法申请查封，且取得了法院的查封裁定，该查封并未损害案外人利益。经审理查明，2020年9月21日，原告中国银行股份有限公司沈阳中山支行诉被告皇世强、辽宁泰合房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出（2019）辽0102民初5425号民事判决，作出判决如下：“一、被告皇世强于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司沈阳中山支行借款本金314375.51元，利息64436.7元，本金罚息34902.16元，利息罚息15332.65元（以上本金及利息、罚息截止日为2019年11月21日）；并自2019年11月22日起按《个人住房贷款借款合同》约定的计息办法给付原告中国银行股份有限公司沈阳中山支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；二、被告皇世强于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司沈阳中山支行律师费1450元；三、被告辽宁泰合房地产开发有限公司在对本判决第一、二项中的债务承担连带清偿责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告皇世强追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司沈阳中山支行其他诉讼请求。”另查明，2019年3月25日，本院向沈阳市自然资源局送达（2019）辽0102财保673号协助执行通知书，预查封被申请人皇世强名下位于沈阳市皇姑区××大街××（××）、建筑面积160.82平方米房产一处，查封期间自2019年3月25日起至2022年3月24日止。再查明，2019年4月1日，沈阳市不动产登记中心作出（2019）沈不动产司建第19号协助执行审查建议书，因案涉房屋“一房二卖”，涉及权属纠纷问题，建议我院先行确认案涉房屋权利归属后，再办理预查封登记。2019年4月23日，本院对中国银行股份有限公司沈阳中山支行进行询问，告知申请人案涉房产涉及权属纠纷问题。2019年5月17日，申请人中国银行股份有限公司沈阳中山支行向本院提交继续查封申请书，申请查封位于沈阳市皇姑区××大街××（××）的房产。2019年5月30日，本院作出情况说明，（2019）辽0102财保673号皇世强案件，本院对位于沈阳市皇姑区××大街××（××）的房产进行查封，申请人申请继续对该房产进行查封，如因申请保全错误而给被申请人造成损失的，申请人自愿承担保全错误的法律责任，本院同意继续查封。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人高文秀对位于沈阳市皇姑区××大街××（××）房产的查封提出书面异议，请求解除对案涉房产的查封，并出具了商品房预定合同、商品房买卖合同、收据、房地产交易税申报表、税收缴款书、维修基金专用收据、房屋所有权转移登记申请书、业主规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书、入住收据、物业费收据等材料。经审查，案外人虽然出具了商品房买卖合同，但合同的签订日期为空白，且案外人自述以现金方式交纳全部购房款，但案外人并未出示正规的房款发票，无法认定案外人已经交纳全部购房款。综上所述，无法认定案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人高文秀的异议请求。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  祁美楠审判员  赵 博审判员  姚 宏二〇二一年六月二十三日法官助理张文蕾书记员王施越