黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终436号上诉人（原审被告、反诉原告）：安达市讯达电缆材料有限公司，住所地黑龙江省安达市新兴街13委。法定代表人：丁淑娟，职务董事长。委托诉讼代理人：周兵，北京恒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安达市利达医院，住所地黑龙江省安达市正阳七道街。法定代表人：姜义钢，职务院长。委托诉讼代理人：王玉成，黑龙江佑民律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春杰，黑龙江牛城律师事务所律师。上诉人安达市讯达电缆材料有限公司（以下简称讯达公司）因与被上诉人安达市利达医院买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安达市讯达电缆材料有限公司的委托诉讼代理人周兵，被上诉人安达市利达医院的法定代表人姜义钢及其委托诉讼代理人王玉成、杨春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安达市讯达电缆材料有限公司上诉请求：1.撤销黑龙江省安达市人民法院作出的(2019)黑1281民初3569号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人签署的《房屋及设备买卖合同》无效，被上诉人向上诉人支付2008年4月5日至2020年9月29日期间土地及房屋占用费用500万元;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的房屋及设备买卖合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前，经有批准权的人民政府批准，办理使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，案涉目标土地的性质为划拨土地，上诉人与被上诉人虽签署了转让合同转让划拨土地使用权，但并未经有批准权的人民政府批准。政府的审批是转让合同生效的要件之一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定，法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。上诉人与被上诉人签署的转让合同中包含了转让划拨土地使用权的内容，应当取得有批准权的人民政府审批。截止本上诉状完成之日，并未有人民政府批准双方的划拨土地转让，故双方签订的转让合同并不是有效合同。本案适用我国关于诉讼时效的制度，且不存在其他不适用诉讼时效制度的情形，一审法院认定被上诉人的起诉未超过诉讼时效是错误的。一审法院将被上诉人具有公益性质以及对当地的经济影响等因素作为判决依据，违反了民法的平等原则。被上诉人安达市利达医院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。安达市利达医院向一审法院起诉请求：安达市讯达电缆材料有限公司继续履行《房屋及设备买卖合同书》，将本案所涉及的1943.82平方米的房屋所有权及5682.9平方米的土地使用权转移登记至利达医院名下。安达市讯达电缆材料有限公司向一审法院反诉请求：1.确认利达医院与讯达公司签订的《房屋及设备买卖合同书》无效；2.利达医院向讯达公司支付2008年4月5日至2020年9月29日期间土地及房屋占用费用500万元。一审法院认定事实：安达市讯达塑料造粒有限公司于2009年4月16日变更企业名称为安达市讯达电缆材料有限公司。2008年4月5日，利达医院与讯达塑料公司签订了《房屋及设备买卖合同书》。双方约定，讯达塑料公司将其所有的办公楼、车间、仓库、配电室、锅炉房，总面积5230.95平方米，作价350万元、中封制袋机一台、锅炉一台（2吨）及配电设备一套，作价150万元，合计500万元出卖给利达医院。合同第五条第二款约定，讯达塑料公司负有按合同规定，按时交付房屋、设备及相关手续（房照、土地使用证）的义务、第六条第三款约定，利达医院负有对房屋及土地使用证过户、费用自理的义务。讯达塑料公司所使用土地的性质系划拨，因此，在双方签订的买卖合同中未将土地使用权变更事宜直接写明，但已明确了讯达公司应将“房照、土地使用证”交给利达医院。此后，双方又于2008年6月11日签订了《房屋及设备交接协议》，于2008年11月3日签订了《补充协议》各一份。利达医院于2008年4月4日、6月12日、11月3日、12月30日间分四次向讯达塑料公司交付了合同的全部价款500万元，讯达公司将房屋、设备等全部交付给利达医院。一审法院认为，安达市利达医院与安达市讯达电缆材料有限公司所达成的买卖协议是双方真实意思表示，虽然该合同的签订存在瑕疵，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权和其他物权不得转移”。因此，本案中的房屋转让合同即使暂时没有履行报批、登记手续，仍不影响其效力，只是不能发生权利转移。这属于合同标的物瑕疵，并不直接影响转让合同的效力。以发生物权变动为目的土地使用权转让合同，仍属于债权合同，其成立、生效应依照债权法与合同法的规定。我国法律对以划拨方式取得的土地使用权及地上房屋并未禁止转让，虽然此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府批准，但政府的审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，政府的审批不是此类合同生效的要件。故此，利达医院与讯达公司所签订的《房屋及设备买卖合同书》《房屋及设备交接协议》《补充协议》有效，讯达公司应当依约履行，协助利达医院办理相关的产权转移登记手续。另外，利达医院虽然是私营企业，但具有公益性质，讯达公司将房屋、设备将交付以后，利达医院对房屋进行了维修、改建及扩建，并添置了大量的机器设备。此外，在讯达公司的协助下，利达医院已经将部分房屋所有权、部分土地使用权转移登记至该医院名下。若认定该合同无效，则可能会导致利达医院搬迁，将会给企业造成较大的损失，亦不利于地方经济的发展。同时，讯达公司收取利达医院500万元的价款已逾十二年，若认定合同无效，则该公司在返回价款的同时，亦将可能承担相应的责任。因此，讯达公司应当继续履行双方于2008年4月5日签订的《房屋及设备买卖合同书》，将本案涉及的1943.82平方米的房屋所有权、5682.9平方米的土地使用权转移登记至利达医院名下，但利达医院应当按照法律规定履行相关的审批手续，并缴纳相关的费用。关于诉讼时效问题，因房屋所有权、土地使用权并非一次性权利，因此，利达医院的起诉并未超过法定的诉讼时效。同理，讯达公司的反诉也未超过法定的诉讼时效。关于讯达公司要求利达医院支付房屋及土地占用费500万元问题，因该公司未提供证据加以证明，故不予支持。综上所述，利达医院的诉讼请求合理，应予支持、讯达公司的反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五规定，判决：一、安达市讯达电缆材料有限公司于本判决生效后七日内协助安达市利达医院将本案所涉及的1943.82平方米的房屋所有权、5682.9平方米的土地使用权转移登记至利达医院名下，转移登记费用由安达市利达医院承担；二、驳回安达市讯达电缆材料有限公司的反诉请求。案件受理费17,400.00元、财产保全费5,000.00元、反诉费23,400.00元，由安达市讯达电缆材料有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于案涉合同效力的问题。上诉人讯达公司作为涉诉房屋及设备的所有权人，其依法享有处分权。关于设备的买卖，因双方当事人意思表示真实，且履行了交付标的物及支付价款的义务，讯达公司在诉讼中亦承认其有效，本院对设备买卖合同的合法性与有效性予以确认。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从调整范围看，《中华人民共和国城市房地产管理法》是房地产公司的行为规范，并不是房地产买卖双方的行为规定。从条文内容看，政府的审批行为仅是物权变动的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但不影响房屋买卖合同的效力。从法律后果看，该条没有直接规定违反后的行为无效，可见是否经有批准权的人民政府审批并非影响转让房地产的合同效力，而是对以房地产权属转移登记为内容的合同履行产生影响。从本案具体适用看，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效并继续履行，不会侵害国家利益和社会公共利益。相反，国家会因收到补交的土地出让金而受益。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款应属于管理性强制性规定。本案中，尽管涉案房屋所在土地性质为划拨土地使用权，虽未经有批准权的人民政府审批，但涉诉房屋买卖合同及相关协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的转让行为，而非房屋买卖。由于划拨土地上房屋的买卖是将房屋与国有划拨土地使用权一并的概括转让，故该规定不适用于本案房屋买卖合同效力的认定。另外，2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议对2005年颁布实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》进行了修正，删除了前述司法解释中第十一条规定。由此可知，最高人民法院将审批行为认定为物权变动的条件，即未经审批将无法办理土地使用权及房屋所有权登记，土地使用权及房屋所有权不发生转移，但不影响案涉房屋买卖合同的效力。在涉诉合同已履行多年的情况下，上诉人讯达公司主张房屋买卖合同无效，有违诚实信用原则和公平原则，本院不予支持。（二）关于是否支付占用费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人讯达公司虽要求支付占用费500万元，但未能提供证据证明事实主张成立。依照上述司法解释规定，讯达公司应承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋及设备买卖合同合法有效，其对安达市利达医院与讯达公司均具有法律约束力。据此，原审未支持上诉人讯达公司要求支付占用费的主张，符合上述法律规定。（三）关于是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方当事人对办理案涉划拨土地使用权出让手续及不动产权属变更登记的时间和期限没有约定。据此，依照上述法律规定，被上诉人安达市利达医院作为权利人，可以随时要求讯达公司履行协助义务。在此情形下，讯达公司提出的安达市利达医院起诉已超过诉讼时效的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，安达市讯达电缆材料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人安达市讯达电缆材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  付振铎审判员  吴 孟审判员  葛久华二〇二一年六月七日此件与原本核对无异书记员  唐韵词