新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新0109执异88号 异议人（案外人）:赵斌，男，1990年9月14日出生,住新疆维吾尔自治区鸟鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈安娜，新疆星河律师事务所律师。申请执行人:马江，男，1961年8月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：羊山东，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被执行人:新疆海华房地产开发有限公司。住所地:新疆乌鲁木齐市米东区龙河南路380号1幢。法定代表人:罗海燕,该公司总经理。委托诉讼代理人：李世杰，男，系该公司员工。在本院（2019）新0109执2154号申请执行人马江与被执行人新疆海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案执行过程中，案外人赵斌向本院提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。异议人赵斌及其委托诉讼代理人王惠明、沈安娜，申请执行人马江的委托诉讼代理人羊山东，被执行人海华房产委托诉讼代理人李世杰到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人赵斌向本院提出异议请求：请求中止（2020）新0109执2154号执行案件中对位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960号海华紫鼎苑商住小区***房屋（预售合同号:***）的执行。事实与理由:申请执行人马江就其与被执行人海华公司（2019）新0109民初7462号民事调解书申请强制执行后,法院依据(2020)新0109执2154号执行裁定书,于2021年3月24日对位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960号紫鼎苑小区***室进行了查封,上述房屋的所有权人是我,现我对查封行为提出执行异议。理由如下:新疆五家渠现代石油化工有限公司（以下简称五家渠石油公司）为履行其与乌鲁木齐世翔贸易有限公司（以下简称世翔公司）（2018)兵06民初45号民事调解书,以位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960号紫鼎苑小区***室、***室、***室、***室、***室共五套房屋抵偿案款,并依据世翔公司指示,由五家渠石油公司支付购房款后,房产直接交付给我。2020年9月10日,五家渠石油公司向被执行人海华公司支付完毕案涉五套房屋总房款2,946,624元,并说明为我购房代付款。2020年9月11日,我与新疆海华房地产开发有限公司签订了***室房屋的《商品房买卖合同（预售)》，海华公司向我出具了相应购房款收据。同日,我就***室房屋办理完毕网签登记手续和房屋入住手续。我支付了物业费、垃圾清运费,办理了水卡、电卡，收到了房屋钥匙,房屋实际交付给我占有使用,我为房屋的实际所有人。因海华公司与其他第三方的债务纠纷,***室房产自2020年9月16日起被人民法院查封至今,导致我无法办理房屋的不动产登记手续,我对此并无过错,非因我自身原因未办理过户登记。综上，在案涉***室房屋于2021年3月24日被法院查封之前,我已经与被执行人海华公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付完毕全部购房款，也已经合法占有该不动产,且非因我自身原因未办理过户登记,我为房屋所有人,我的权利能够排除执行。现我依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,现提起执行异议。依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定。申请执行人马江辩称：1、异议人与海华公司之间无真实的房屋买卖合意。从异议人的申请书中可看出，赵斌并不是法律意义上涉案房屋的买受人，其与海华公司虽然签订了合同，但是双方并没有建立房屋买卖合同的真实意思表示，签订合同是以物抵债的结果，赵斌不是法律保护的无过错的买受人或者消费者购房人。根据最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要观点，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人和被执行人是否存在恶意串通的事实使部分权利人偏颇受偿，很难认定恶意串通的事实，所以关于以物抵债所谓的其债权人是不能适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条和29条对抗债权人的执行，现行法律之所以对无过错的买受人和消费者无过错者特别保护，其理念是，请求交付物的债权是作为物权期待权优先于债权的保护，而设立以物抵债的目的是作为履行原来之债的方法，不应当优先于另一个金钱之债，我方认为案涉房屋是以物抵债的结果，不该适用第28条、或29条的规定，异议人不能够基于以物抵债协议来对抗金钱之债的执行；2、五家渠石油公司在有付款履约能力的情况下却大费周章通过购房以物抵债，客观上不符合正常的交易习惯，我方有理由怀疑这是在配合海华公司转移财产的举动，五家渠石油公司所谓的银行转账流水高概率是倒账的结果，不存在真实的付款；3、目前海华公司因民间借贷、房屋买卖合同纠纷可以说是债务缠身，在这种情况下不是以高价买卖房屋，反而是通过低于市场价的价格出售房屋不符合常理。案涉房屋签署抵债合同时，乌鲁木齐市中级人民法院在拍卖海华房产的评估价格基本是近6000元每平米，但是案涉房屋同期的销售价格却是4800元每平米，明显不符合常理；4、根据我国现行的房地一体的原则，案涉房屋的宗地在2019年的3月5日被法院查封，查封期间是2019年的3月5日至2022年3月4日，该查封也应该及于案涉房屋的查封，所以在异议人主张其签订合同时间在先与事实不符，应当以宗地的查封时间做比对；5、案涉房屋目前为止没有进行物权登记，商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力，不足以排除登记在海华公司房屋的执行。赵斌仅仅以涉案商品房预售合同已经备案为由，主张排除人民法院等登记在房地产开发商名下的房屋的强制执行无事实和法律依据；6、从形式要件上，异议人也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条所规定可以排除执行的权利。被执行人海华房产辩称：1、我公司是就案涉房屋网签给异议人的时候发现被查封的，我们去房产大厦也问过，当时工作人员说只要做过网签合同了，就不是我们房产公司名下的产权了，我们就没有资格查询该房屋的法院查封情况；2、2020年9月11日与异议人签网签合同之后才和申请执行人签的合同，我们和马江的债务关系是晚于与异议人签合同时间的，我们认为我们和异议人签的合同合法有有效，我公司认可异议人的异议申请。经审查查明：（2019）新0109民初7462号民事调解书确认协议内容为：一、被告新疆海华房地产开发有限公司于2020年3月1日之前一次性向原告马江支付安置补偿费5,000,000元及违约金500,000元，共计5,500,000元。二、被告新疆海华房地产开发有限公司于2020年3月1日之前一次性向原告马江支付案件受理费25,150元、邮寄送达费120元、保全费5000元、保函费6800元，共计37,070元。该调解书生效后，海华公司未按协议履行，马江于2020年8月申请强制执行，本院立案，案号（2020）新0109执2154号，于2021年3月24日对本案所涉乌鲁木齐市米东区龙河南路960号紫鼎苑小区***室进行了首轮查封。目前该案尚未执行终结，该房屋尚在本院执行控制期间。被执行人海华公司系于2020年6月19日取得海华紫鼎苑商住小区商品房预售许可证。另，2019年3月5日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院对新疆海华房地产开发有限公司位于新疆乌鲁木齐市米东区龙河南路960号10653.06㎡出让、划拨的土地使用权进行了查封，查封期限自2019年3月5日至2022年3月4日。该院对本案所涉商铺未予查封。认定上述事实的证据有：（2019）新0109民初7462号民事调解书，（2020）新0109执2154号执行裁定书，执行卷宗，听证笔录。本案争议的焦点是：1、异议人赵斌所主张案涉商铺买卖合同关系的真实性、合法性；2、异议人赵斌所主张的权利能否排除（2020）新0109执2154号案件的执行。听证中当事人围绕争议焦点进行了举证、质证。（一）异议人赵斌为支持其主张提供了以下书面证据：1、《商品房买卖合同（预售）》一份。签订时间：2020年9月11日；合同双方：海华公司和赵斌；商品房：乌鲁木齐市米东区龙河南路960号海华紫鼎苑商住小区***号；预定单价：4800元／平方米；付款方式：买受人应当在2020年9月11日前支付该商品房全部价款；关于产权登记的约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；2、商品房预售合同签约证明和预告登记申请书。载明乌鲁木齐市米东区龙河南路960号紫鼎苑小区***室买受人赵斌；3、2020年9月11日物业公司入住手续表。载明：交房日期：2020年9月11日；业主签字：赵斌；4、购房款、物业费、垃圾清运费、水卡、电卡收据五张以及电费收据一张，收据载明收款时间：2020年9月11日；交费人：***赵斌，电费收款收据中载明房号为***室；5、***室水电卡及房屋钥匙一把，拟证明赵斌已经合法占有案涉房屋；6、乌鲁木齐市利丰村镇银行有限责任公司绍兴街支行出具的打款凭证7张。载明2020年9月9日到10日期间，五家渠石油公司向海华公司打款总额6,262,100元，拟证明上述支付款项系代付购房款，其中包含了案涉房屋的购房款598,320元；7、乌鲁木齐市住房情况查询记录单。载明案涉房屋的购房人系赵斌，登记日期：2020年9月11日，预售合同号：***；8、（2018）兵06民初45号民事调解书，执行和解协议两份。调解书载明五家渠石油公司欠付乌鲁木齐世翔贸易有限公司货款10,038,288.27元，违约金1,761,717.1元，合计11,800,005.97元。为履行调解书双方于2019年8月16日、2020年4月23日签订执行和解协议两份，根据协议内容，至此五家渠石油公司欠付乌鲁木齐世翔贸易有限公司货款本金6,857,935.97元；9、2020年7月1日乌鲁木齐市世翔贸易有限公司向赵斌出具的授权委托书一份，载明：因我公司发展需要，现委托受托人代理我公司对五家渠石油公司以房抵债至我公司的位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960号“海华紫鼎苑”***室、***室、***室、***室、***室，对于上述房产进行处置，受托人权限包括但不限于：过户至其名下、买卖、出租、委托中介机构代理等。受托人在办理上述事项中签署的协议、文件，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任；10、新疆斌鑫源通贸易有限公司（以下简称斌鑫公司）股东信息表两张及其与世翔公司的资金往来凭证一组，共12笔，证实赵斌系斌鑫公司的法定代表人及股东，持股比例95%；拟证实乌鲁木齐市世翔贸易有限公司向斌鑫公司借款30,000,000元，故以涉案房屋及其他四套房屋共五套房屋作为抵偿，因此出具了授权委托书，要求将涉案房屋直接过户给赵斌。申请执行人马江质证意见：1、对合同的三性和证明的问题都不认可，根据异议人的陈述案涉房屋是五家渠现代石油化工公司抵账给乌鲁木齐市世翔贸易有限公司的房屋，而异议人又基于斌鑫公司对乌鲁木齐市世翔贸易有限公司的债务而以物抵债获得房屋，海华公司与赵斌在客观上并没有建立房屋买卖合同关系的合议；2、对商品房签约证明和登记申请书的真实性认可，案涉房屋是海华公司通过网上平台进行的合同备案，对合法性和关联性不认可；3，对入住手续的三性均不认可，通过对异议申请书上赵斌的签名的比对，与上述证据中赵斌签名字迹出入很大，不能反映物业公司和赵斌办理交接单是真实的；4、对购房款收据三性不认可，因为收据的出具不能反映实际付款的事实，对于购房款海华公司没有开具同期正规发票，开具收据行为完全可以事后补签出具，不能反应真实性。对物业费电卡及垃圾清运等收据的三性不认可，对于电费收据收款不予认可，该收据虽然有国网新疆的公章，但是对用户名称即房号有改动，而且该张票据中无赵斌的名字只有房号，该证据无法代表9月11日赵斌购买了房屋，如果是赵斌当时购买的房屋，收据上名字应该是赵斌；5，对案涉房屋水卡和钥匙的真实性认可，对合法性和关联性不认可，水卡和钥匙只能证明属于案涉房屋，不能证明属于赵斌所有；6、对五家渠石油公司向海华公司转账的事实认可，但不能证实该付款行为系五家渠现代石油化工公司代付案涉房款。从异议人的申请书中得知，该公司系用房屋给乌鲁木齐市世翔贸易有限公司抵债，房款行为与异议人当庭陈述称和海华公司建立房屋买卖关系、由石油公司代付房款本身是相互矛盾的；7、对乌鲁木齐市住房情况查询记录单的真实性合法性认可，对证明问题不认可，因为这份证据只能证明该房屋商品房预售合同进行了登记备案，预售合同的登记备案不等同于物权的预告登记，从查询单的预告状态显示，案涉房屋均是无预告状态，只是合同备案而已，没有预告登记；8、对民事调解书的真实性合法性认可，与本案的关联性不认可，两份和解协议的三性无法确认，因为我们不是当事人，虽然说是在法院形成的，但是没有法官的签字，所以三性不予确认，和解协议并不能反映异议人拟证明的案涉房屋系以物抵债得来事实；9、对授权委托书的三性不予确认，该证据虽然载明存在五家渠现代石油化工公司抵债乌鲁木齐市世翔贸易有限公司的事实，但是没有出具相关协议予以佐证，授权委托书只表明赵斌对这个房屋有处分权，无法证明赵斌基于买卖合同获得案涉房屋；10、对斌鑫公司股东信息表的真实性认可，与本案关联性不认可。12份付款回单中有6张中显示的摘要是往来款，在没有其他证据证明资金往来系借款的情况下，上述证据不能证明异议人陈述存在斌鑫公司向乌鲁木齐市世翔贸易有限公司借款的事实，对于其他6张款项对转账真实性认可，合法性和关联性不认可，从该银行转账回单的内容看，即便是将案涉款项都看为是借款，只能认为是两个公司之间的借款款项，与本案异议人赵斌没有关联性，而且从付款回单上的时间来看，除了第一笔发生时间系2019年8月20日，其他大量资金转账往来发生时间都是房屋买卖合签订时间之后，故签订案涉房屋买卖合同时异议人上述债权债务并不存在。被执行人海华房产质证意见：对异议人提交的第8、9、10组证据不予质证，与我公司关联性不大，我公司认为公司只要收到了购房款即可，对于买受方把该房屋签给谁名下我们是不干预的；对异议人提交的其他的证据均认可，证明的问题也认可。（二）申请执行人马江提供了以下证据：乌鲁木齐市中级人民法院拍卖海华公司房屋竞买公告。拟证实案涉房屋签订合同时房屋的评估价为近6000元，而案涉房屋成交价系4800元，明显低于评估价。异议人赵斌质证意见：对竞买公告的三性不认可，首先该份征集系网上下载打印件，真实性不认可，其次房屋楼层不同房屋价格有差异很正常，且房屋的市场价和本案涉案房屋的价格没有可比性，只要当事人本人愿意，在不低于建筑成本价的情况下都可以交易，申请人举证价格不可采信。被执行人海华公司质证意见：对竞买公告的真实性无法确认。关于我公司所售房屋价格，我公司在办理房屋预售手续时定价是5500元，但该定价允许20％的浮动，我公司和异议人签订购房合同时的定价就是在这个权限范围内。本院认为：申请执行人马江申请执行的标的为金钱债权,异议人赵斌对登记于被执行人海华房产名下的商品房依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出异议。上述条款内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人赵斌的异议是否成立，应依本条款进行审查。从赵斌所提供证据的形式上看，本案查封涉案房地产之前，赵斌已经与海华公司签订了书面的《商品房买卖合同》，涉案房屋也已实际交付给异议人，异议人已合法占有该不动产，异议人赵斌的异议理由符合上述法律规定项下第一、第二项情形。但第一，异议人主张案涉房屋购房款已经全额支付但并非其本人直接由其向海华公司支付。异议人赵斌系斌鑫公司法定代表人，其主张该公司于2019年8月20日至2020年12月25日期间向世翔公司出借借款共计3,000,000元，而世翔公司又对五家渠石油公司享有债权，故案涉房屋房款系由五家渠石油公司为了向世翔公司履行债务，受世翔公司指示向海华公司支付，五家渠石油公司支付房款系履行以房抵债行为。但异议人举证无法证实斌鑫公司与世翔公司之间的转账系基于借款关系，且转账时间晚于异议人与海华公司签订购房合同时间，故其举证不能形成完整的证据链用以证实五家渠石油公司向海华公司缴纳购房款系支付其占有房屋购房款；第二，本院查封之前，海华房产已取得商品房预售许可，该房产具备预告登记条件，而直至房屋被查封之前异议人也未申请将该商铺预告登记于自己名下，异议人提交的预告登记申请书及乌鲁木齐市住房情况查询登记表不能视为其已经进行预告登记，房屋属于具有较大价值的不动产，异议人未尽到对物权期待权应有的权利公示保护注意义务，以致被人民法院查封。综上，赵斌的异议请求不符合上述法律规定项下第三、第四项情形。故异议人提供的证据不足以排除本院（2020）新0109执2154号案中对该房屋的执行，其异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人赵斌的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   安 霞人民 陪 审员   刘 莹人民 陪 审员   肖 艳二 〇 二 一 年 六 月 二 十 七 日书  记  员   谷佳琪