渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2021）陕0502民初1487号原告（反诉被告）张某某，男，1991年1月20日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人: 党伯礼，陕西圣达律师事务所律师。被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司，住所地：陕西省渭南市。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李彤茹、姜建拓，陕西渭临律师事务所律师第三人：陕西渭南方圆机械设备有限责任公司，住所地：陕西省渭南市南口。法定代表人：张丙伦，该公司总经理。    委托诉讼代理人：樊某某，男，1956年7月26日出生，汉族，住渭南市临渭区，该公司员工委托诉讼代理人：曹某某，男，1961年8月11日出生，汉族，住河南省巩义市，该公司员工。原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司（以下简称华创公司）、第三人陕西渭南方圆机械设备有限责任公司（以下简称方圆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某未到庭，其委托诉讼代理人党伯礼到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）华创公司法定代表人刘波未到庭，其委托诉讼代理人李彤茹、姜建拓到庭参加了诉讼，第三人方圆公司法定代表人张丙伦未到庭，其委托诉讼代理人樊某某、曹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张某某起诉请求：1.判令解除原、被告的租赁合同；2.判令被告支付拖欠原告的租金共计46.3万元，并支付违约金约310160元；3.判令被告承担因诉讼产生的一切费用。当庭明确诉讼请求为：租金为2020年6月30日之前欠9万元，2020年7月1日到2021年1月31日为37.3万元。每年为64万元整，计算到2021年1月31日为46.3万元；违约金是以9万元为基数按每日1%的标准计算从2020年7月1日开始计算至实际给付之日，其余37.3万元从2021年2月1日起按每日1%的标准计算至实际给付之日。事实与理由：原、被告于2017年4月14日签订租赁合同，出租方圆公司生产区和办公区。随后双方在2019年7月1日补签合同，根据合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日年度内，被告应支付原告租金64万元，但被告拖欠9万元租金经催告后至今未付，在2020年7月1日至2021年1月31日七个月内，拖欠租金373000元。根据民法典七百二十二条请求解除合同，并判令被告支付拖欠租金46.3万元。此外，原被告在补充协议中约定，被告拖欠租金时，按每日1%收取违约金，按照民法典五百八十五条之规定，被告在2019年-2020年内未支付租金产生的违约金从2020年7月1日起算到起诉之日约为190800元，被告在2020年-2021年半年度内产生的违约金从2021年1月1日起算至起诉之日约119360元，故请求被告支付违约金310160元。被告（反诉原告）华创公司辩称，原告与第三人方圆公司签订合同的事实属实，但被告没有看到租赁标的房屋的产权证书以及相关规划证书，不能明确租赁标的房屋的所有权人是谁，故关于租赁合同的效力待定。2.补充协议是方圆公司的法定代表人以原告名义与被告签署，这个协议目前也没有见到相关追认的手续，故对此合同效力也不确定。3.关于租金，原告的事实理由第一项，但从合同持续时间看，原告提到的2020年6月30日之前有9万元，2020年7月1日后没有交付，时间是正确的，但是上述租金被告不应承担支付义务，理由是2019年9月28日至2020年6月5日原告及第三人切断被告用电，导致被告不能正常使用租赁物，故被告认为这8个月期间的租金不应承担，9万元包括在此期间。2020年7月1日后的37.3万元，也因为停电事由不应承担，理由是在2020年6月5日原告及第三人曾对被告恢复用电到2020年10月13日，2020年10月13日开始又再次切断电源，基于上述事实，被告认为所主张的租金不应承担。4.原告所主张的违约金，被告认为基于原告和第三人的断电行为以及从2020年12月份阻挠被告正常出货，并且到2021年2月19日把被告车间的门全部锁上这三个行为，不应当承担违约金责任。被告（反诉原告）华创公司反诉请求：1.判令被反诉人及第三人共同承担反诉人停产损失48万元，装修损失20万元。2.依法判令被反诉人及第三人共同返还租赁费123600元。3.依法判令被反诉人或第三人开具已付租赁费发票。4.排除被反诉人及第三人阻拦反诉人正常出货的妨害行为。5.依法判令反诉费用由被反诉人及第三人承担。当庭明确诉讼请求：停产损失改为141151元，主要是停产期间给工人发放的工资，反诉人主张48万元是当时做的预估，目前能明确的损失是141151元，不明确损失部分反诉人保留权利，随后明确后可以起诉；装修损失不变；已支付租金为1529573元，原告没有支付发票，现要求开具发票。事实及理由：2017年4月14日，原被告签订生产区和办公区租赁合同，约定被反诉人应保障反诉人的用水和用电，以及道路的使用。被反诉人不能以不正常理由无故断水、断电影响反诉人的正常生产，如果出现此类现象，反诉人有权拒缴当月租金。第二年、第三年生产区租金不变，办公区可按市场情况有所变动。被反诉人为第三人公司股东，在租赁合同实际履行中，均是第三人实际履行合同。反诉人也是将房屋租金交到第三人处，第三人向反诉人开具租金收据，在合同履行到第二年、第三年时，第三人提出涨房租，涨幅远远高于市场租赁价格。第三人利用反诉人在租赁房屋内投资的几百万元和自己优势地位，采用停电方式迫使反诉人同意其涨价要求，反诉人为减少损失不得不接受第三人的无理要求。但自2019年9月28日至今，第三人多次断电。自2019年7月1日至今，反诉人仅正常使用租赁物8个月，且反诉人生产好的设备在出厂时遭到第三人阻拦，无法正常出货，反诉人多次出警未果，2021年2月19日第三人将反诉人租赁的生产区私自上锁。导致反诉人不能正常生产，设备无法正常出货。原告（反诉被告）张某某针对被告（反诉原告）华创公司的反诉辩称，被告的停产损失是其过错造成的，与原告无关。原告无过错，不承担任何责任。其一，房租涨幅是双方真实意思表示不违反法律规定，合法有效。其二，原告停电措施是因被告违反约定，原告按照合同约定进行的。补充协议明确约定，违约超过十天，停水、停电终止合同。此外，被告不按时支付租金和电费，供电机关有权停止供电。其三。原告不让被告出货是按照双方约定执行的，不存在任何过错，2020年8月1日的协议中约定，被告欠付租金期间，只能进货不能出货，如要出货，需支付相应租金。支付后方可出货。因此原告有权不让被告出货。关于被告的反诉，原告认为其一，被告要求退还租金没有事实和法律依据。其二，关于开具发票，双方约定租金是不含税价格，被告长达四年未索要发票。发票也不是法院审理范围。其三，关于阻拦出货行为的排除妨害，原告是临时保证措施，并未违法，故请求驳回反诉请求。原告（反诉被告）张某某为支持其主张，提供了以下证据：1.租赁合同一份，证明租金的支付时间和金额。2.情况说明一份，证明第三人授权原告将其所有的生产区和办公区以自己的名义对外出租，并收取租金，原告是有权出租房屋。3.租赁合同补充协议一份，证明原被告于2019年7月1日签订补充协议约定了租金、期限和违约责任。4.租赁合同一份，证明截止2020年9月1日被告欠付2019年7月1日至2020年6月30日房租44万元。5.保证函一份，证明2020年10月22日，被告以函件的形式确认尚欠原告租金39万元。并承诺于2020年11月底前付清。否则按照合同的补充协议办理。6.2020年8月1日的补充协议一份，证明被告于2020年8月向原告出具拖欠租金结算方案，经协商方圆公司给被告供电，被告在8月31日前结清全部租金，被告在此期间只能进货不能出货。支付相应租金后方可出货。在生产中华创公司给方圆公司支付的全部房租累加到所欠租金中。7.收款收据10份，证明被告除了不按约定支付租金外，还未按时缴纳原告垫付的电费。被告（反诉原告）华创公司为支持其主张提供了以下证据：第一组证据：1. 租赁合同一份，证明2019年9月28日至2020年6月5日，及2020年10月13日至今，原告及第三人中断供电，系违约行为，因承担赔偿损失。阻拦出货行为应承担停止侵权、排除妨害。被告对房屋进行装修，原告及第三人违约行为造成合同不能履行，因承担原告装修损失。原告也未证明其未涉案房屋的所有权人，本案合同效力待定。2. 租赁合同补充协议一份，证明张丙伦代签合同未得到张某某的追认，合同效力待定不产生法律约束力。第三人利用其优势地位上涨租金幅度远高于市场价格。违约十天停水停电的约定，加重被告责任的不公平条款，应属无效。第二组证据：3. 三位证人出庭作证。证明方圆公司停电行为导致租赁合同目的无法实现，无权主张租金，还应赔偿被告损失。4．金某某与被告法定代表人刘波的微信聊天记录，证明刘波于2020年10月13日向金某某说公司又停电了。5.方圆公司出具收款收据一份，证明，被告在第三年度第三个月支付租金20万元，方圆公司却在当月28日停电，导致租赁合同无法实现。6.方圆公司出具的电费收款收据7份,2019年8月17日和2020年7月17日的收据电费度数是连接的，可以说明这期间是断电状态。被告不应承担租金支付义务，原告及第三人应承担由此造成的损失。第三组证据：7.公民报警处理、受理情况登记表。证明被告拦住出货，原告报警。8.良田派出所民警出警、方圆公司阻拦被告出货视频及照片(光盘)，证明同上。 9.照片三张，证明方圆公司在2021年2月19日锁上被告车间大门。第四组证据：10.工资表（2019年10月到2020年5月），共10页，证明被告于2019年10月至2020年5月向职工发放工资，共计141151元，原告应予赔偿。     11. 买卖合同三份，证明因原告和第三人的断电行为，导致被告与他人合同不能履行，面临违约责任。原告和第三人应赔偿此损失。   第三人方圆公司辩称，涉案租赁土地是方圆公司，其租赁给原告张某某，授权原告租赁给被告华创公司。其余意见同原告一致。    第三人方圆公司未提供证据。经审理查明，2017年4月14日，原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）华创公司签订《租赁合同》一份，约定，甲方张某某将位于方圆公司（高新区厂区内）的生产区、办公区租赁给乙方华创公司使用，生产区面积2520平方米，办公区面积630平方米。租赁期限五年，从2017年7月1日至2022年6月31日。年租金37.8万元，第二年、第三年生产区租金不变，办公区可按照市场情况有所变动。租赁方从第二年开始整体租金于次年的6月30日前打入对方约定账户。甲方代收水电费，以国家供电、供水规定履行。甲方不能以不正常理由，无故断电、断水影响乙方的正常生产。如出现此类现象乙方有权拒缴纳当月租金。如需终止合同，应提前四个月通知对方。合同签订后，原告（反诉被告）张某某将租赁场地交给被告（反诉原告）华创公司使用。被告（反诉原告）华创公司付清了2019年7月1日之前的租金。2019年7月1日，双方达成《租赁合同补充协议》一份，约定办公区面积由原来的一层630平方米增加二层和三层1260平方米，共1890平方米。办公区在原合同基础上每平方米增加5元，年租金每年增加到64万元。 租金支付第一笔34万元于2019年8月5日前打入对方账户，第二笔30万元于9月5日前打入对方账户。乙方不能按时缴纳租金，每日按1%收取违约金。违约超过十天，停水、停电终止合同。补充协议有效期为2019年7月1日至2020年6月30日止。该补充协议甲方落款处签名不是张某某本人所签，但其在审理中予以追认。补充协议签订后，第一年内租金被告（反诉原告）华创已付租金55万元，尚欠9万元。2020年7月1日后至今再未付过租金。2020年8月1日，第三人方圆公司与华创公司达成一份《协议书》，主要内容为：方圆公司给予供电，华创公司可以生产，最终在8月31日前结清前期房租。华创公司生产时只能进货，不能出货。如需出货，要支付相应房租，在双方协商期间内，方圆公司不对华创公司正常生产干预。2020年9月1日，第三人方圆公司给华创公司出具一份《通知》，内容为：你公司2019年7月1日至2020年6月30日，一年房租余款44万元至今未付，限你公司于2020年9月15日前付清，如期限内未付清，则按合同规定解除厂房租赁合同。2020年10月22日，华创公司出具一份《保证函》，内容为：今欠方圆公司租金为39万元，保证本月底前付20万元，余款19万元在11月底前付清，如违约按照2019年7月1日租赁合同补充协议办理。审理中，第三人方圆公司向本院提供一份《情况说明》，内容为：2017年4月14日，张某某以自己名义与华创公司签订租赁合同，将其公司生产区2520平方米、办公区630平方米，后边又增加1890平方米的房屋租赁给华创公司，并自行收取租金，是经方圆公司授权同意的。方圆公司愿意将公司所有的房屋让张某某自己出租。关于方圆公司断电情况，华创公司称第一次断电是2019年9月28日至2020年6月5日，第二次断电是2020年10月13日至今。断电导致所有生产经营工作停止，现主张141151元的损失是第一次断电期间的工人工资，此外公司对客户的合同违约，这部分损失暂未明确，故保留追究权利。而方圆公司称华创公司所说断电时间不正确。2019年12月17日应缴电费400元未按时交付，2020年3月16日应缴电费80元未按时交付，2020年7月17日、2020年8月、2020年9月、2020年10月应缴电费均未按时交，故而断电。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、补充协议、情况说明、保证函、证人证言、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条二款规定，民法典施行前法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《民法典》于2021年1月1日起施行。本案法律事实持续至民法典施行后，故适用于民法典的规定。本案的争议焦点是1.当事人之间的基础法律关系；2.涉案租赁合同的效力问题；3.租赁合同的解除时间及其法律后果；4.当事人的违约行为及其法律责任。关于第一个争议焦点。涉案租赁合同的相对人是原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）华创公司。但第三人方圆公司向本院提供《情况说明》，称其授权给张某某与华创公司签订租赁合同；张某某对补充协议中方圆公司法定代表人代为签名的行为予以认可。因此，张某某与第三人方圆公司实际是委托合同关系，即方圆公司作为所有人，委托张某某出租租赁物，这一点华创公司法定代表人在签订合同时是知晓的。《民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。租赁物所有权人直接与承租人签订租赁合同是通常表现，但委托他人出租租赁物也是法律所允许的，双方提供证据显示合同履行也是华创公司与方圆公司直接进行的。故该租赁合同及其补充协议直接约束方圆公司和华创公司。基于这层关系，本案张某某涉诉租赁合同的法律后果直接适用于第三人方圆公司。关于第二个争议焦点，租赁合同的效力问题。华创公司主张涉案房屋及场地未取得建设规划许可证、未经批准的临时建筑等，因而合同无效，但其未提供证据，而方圆公司提供的产权证书，能够证据租赁物为其合法财产，因此对华创公司该项主张不予支持。华创公司又主张张某某签订合同行为效力待定。因租赁合同系典型的负担行为，且出租行为经方圆公司的授权，并非效力待定，故租赁合同自始有效。华创公司还主张补充协议第四条为格式条款，加重其责任，排除其主要权利，有失公平，因属无效。《民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案补充协议，是在原合同基础上补充达成的，必然经过深思熟虑。也没有证据表明该补充协议还在其他场合重复使用，故不符合格式条款的构成要件。关于补充协议中明确约定的租金价格、断水、断电、终止合同等，均是市场经济主体的自主交易行为，只要不违反法律行政法规的强制性规定情况下，法律无权干涉。综上，涉案租赁合同及其补充协议，均是合法有效的。关于第三个争议焦点，租赁合同的解除问题。《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2019年7月1日双方签订补充协议将租金调整为64万元。第三条约定，租金支付第一笔34万元于2019年8月5日前打入对方账户，第二笔30万元于9月5日前打入对方账户。第四条约定，乙方不能按时缴纳租金，每日按1%收取违约金。违约超过十天，停水、停电终止合同。此后，华创公司未能按时缴纳租金。 2020年9月1日，方圆公司催告华创公司，2019年7月1日至2020年6月30日，一年房租余款44万元至今未付，限2020年9月15日前付清。如限期内未付清，则按照合同规定解除合同。可见，方圆公司依照法律规定和双方约定，均有权解除合同。其于2021年2月22日直接诉至本院请求解除合同，本院于2021年4月6日向华创公司送达起诉状副本。依据《民法典》五百六十五条二款之规定，合同于送达起诉状副本之日解除。根据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，华创公司应当搬离租赁场地。关于第四个争议焦点，违约行为及其责任。诚实信用是民事行为的帝王原则，租赁合同出租人的目的就是收取租金。《保证函》、《通知》等证据说明华创公司迟延支付租金，违约在先。而后方圆公司采取了断电、阻止出货的行为。《租赁合同补充协议》第四条约定，乙方不能按时缴纳租金，每日按1%收取违约金。违约超过十天，停水、停电终止合同。双方又于2020年8月1日达成协议：方圆公司给予供电，华创公司可以生产，最终在8月31日前结清前期房租。华创公司生产时只能进货，不能出货。如需出货，要支付相应房租，在双方协商期间内，方圆公司不对华创公司正常生产干预。双方当事人在此不仅约定了违约责任，还约定了合同履行的先后顺序。即先付清租金，再正常使用租赁场地。《民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。可见双方的约定符合法律规定，方圆公司采取断电、阻止出货是行使先履行抗辩权。但本院认为，此项权利在行使时，对合同履行的影响与承租人欠付租金的数额、比列及过错程度相适应，不应超过必要限度。从双方提供电费发票显示，华创公司从2019年8月17日至2020年12月16日用电量38度，说明方圆公司频繁采用此种办法。此手段虽然能起到一定的提示惩戒效果，却限制了企业的生产经营，进一步恶化了其偿债能力。实际上也扩大了出租人自身的损失，使合同履行陷入恶性循环，故不应被提倡。基于以上各种考虑，本院对原告（反诉被告）张某某主张租金酌情支持30万元。至于华创公司主张租费发票，属于税法义务，亦属于合同的附随义务，但其租金是否含税约定不明，故不予支持。对其主张的违约金明显过高的问题，依据《民法典》第五百八十五条二款，当事人约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案结合当事人实际损失、履行情况、过错程度以及逾期利益等综合因素，酌情调整违约金数额为：参照起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计30%计算逾期付款损失。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、五百二十六条、五百六十五条、五百六十六条、五百八十五条、七百二十二条、九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司签订的《租赁合同》及其《补充协议》于2021年4月6日解除。二、被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司于本判决生效后三十日内搬离租赁第三人陕西渭南方圆机械设备有限责任公司（高新区厂区内）的生产区、办公区。三、被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司于本判决生效后三十日内支付第三人陕西渭南方圆机械设备有限责任公司租金30万元，并承担违约金（违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计30%计算逾期付款损失。以9万元为基数，从2020年7月1日起计算至实际给付之日；以21万元为基数，从2021年2月1日起计算至实际给付之日。）四、驳回原告（反诉被告）张某某的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11532元、反诉费5918元，共17450元。由被告（反诉原告）渭南高新区华创机电设备制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。                         审  判  长      李**人民陪审员      刘田生人民陪审员      南  萍 二0二一年六月三日 书  记  员     严  妍 1