云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0381民初2230号原告：赵思勇，男，1974年8月7日生，汉族，初中文化，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。委托代理人陈浩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱燕玲，女，1985年1月23日生，汉族，初中文化，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。原告赵思勇与被告朱燕玲定金合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵思勇的委托代理人陈浩，被告朱燕玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告系购房买方，被告系房屋出卖方。2020年8月18日，在宣威市御询房地产信息咨询有限公司提供房源信息并协助原告与被告磋商后，三方签订《买卖定金合同》，约定由被告将其位于云南省宣威市御景名都1905号房屋出卖给原告，《合同》第三条约定2020年8月18日当天由原告向被告支付定金20000元；《合同》第四条约定：被告收到定金之时起，不得借故终止售房，不得将房屋转售第三方；《合同》第六条约定如被告违约，需双倍返还定金，三方在落款处均签字、摁手印或盖章予以确认。然而，合同签订后，原告多次要求被告配合办理房屋过户登记，被告却将房屋另行出卖给他人，导致合同目的客观不能实现，且经原告多次要求被告按照合同约定双倍返还定金，被告均以各种理由拒不支付。后被告退还15000元给中介公司，定金只有15000元，另外5000元是履约保证金，由中介公司保管。原告认为，合法的定金合同应受法律的保护，被告收取购房定金后又将房屋另行出卖给他人导致合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请求：1、判决解除原告与被告签订的《买卖定金合同》（编号：0004924）；2、判决被告向原告返还定金20000元，并支付违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，我已经把定金15000元退还给中介公司，应由中介公司把定金退还原告，按双方约定，原告没有按时来支付房款，原告违约在先，原告无权主张违约责任，请求法庭驳回原告的诉讼请求。综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、本案违约方是原、被告哪一方？2、原告的诉讼请求是否符合法律规定？能否得到支持？原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料：1、《买卖定金合同》复印件1份，证明2020年8月18日原告与被告签订定金合同，合同约定：原告将其位于宣威市房屋出卖给原告，原告于当天向被告支付定金2万元，被告收到定金后不得将房屋转售给第三方。2、收款收据、微信转账记录各1份，证明2020年8月18日当天，原告通过微信转账的方式向被告转账15000元，剩余5000元被告指定由宣威市御询房地产信息咨询有限公司代收，作为交房保证金，待房屋交易完成后由宣威市御询房地产信息咨询有限公司转交给被告，原告通过微信转账向宣威市御询房地产信息咨询有限公司支付2000元，以现金方式向宣威市御询房地产信息咨询有限公司支付3000元，至此，原告完成了2万元定金全部交付义务。3、房地产权登记信息打印件1份，证明被告于2020年10月27日将涉案房屋另行卖给赵强，并办理了房屋过户登记，导致原告与被告签订的《买卖定金合同》合同目的无法实现。质证时，被告对第1组证据买卖定金合同的真实性认可，但是合同中没有写明购房款交付时间，该合同不平等；对第2、3组证据没有意见，予以认可。本院认为，原告提供的第1、2、3组证据，来源合法，客观真实，客观证明了原、被告2020年8月18日签订《买卖定金合同》，原告向被告支付定金15000元以确立房屋买卖关系，另外5000元由宣威市御询房地产信息咨询有限公司保管，作为房屋交易保证金，与本案密切关联，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。被告朱燕玲为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料：1、微信聊天记录9页，证明2021年8月18日原、被告签订定金合同，四方到场，原告答应8月25日支付首付款，8月25日原告到被告家查看房屋状况后说推迟到8月27日支付首付款，8月27日被告又催原告来付款，原告说过两三天来付，直到8月30日被告又催原告来付款，原告还是没有来支付，9月2日又催原告付款。被告经多次催促，原告没有支付首付款，是原告违约在先。2、申请证人单某出庭作证。证人单某证实：我是昆明敏通房地产经纪有限公司宣威分公司的员工，朱燕玲委托我们公司帮她卖宣威市房屋，宣威市御询房地产信息咨询有限公司见到房源信息后，与我联系，我将房源信息给宣威市御询房地产信息咨询有限公司，买卖双方都是通过我们房地产中介公司来联系的。定金合同是2020年8月18日签订的，合同签订过程我都在场，朱燕玲在整个买卖过程中没有存在违约行为，签订定金合同时，买方赵思勇先付定金2万元，中介公司扣了5000元，房东朱燕玲收取15000元，房屋是赵思勇买给他儿子，8月25日赵思勇与朱燕玲共同来看房子后，双方约定27日支付首付款40万元，房屋总价款是67万元，等房产证办理下来后把房产证过户给赵思勇后在付剩余尾款。我多次催促赵思勇支付首付款，但赵思勇一直没有给付首付款，导致双方没有签订房屋买卖合同。质证时，原告对被告提供的第1组证据三性不予认可，证明目的不予认可，本案合同相对方是原告与被告、宣威市御询房地产信息咨询有限公司，单某不是宣威市御询房地产信息咨询有限公司的员工，原告与单某的微信聊天记录，真实性无法核实，与本案没有关系。视频、二维码收款认可，认可原告退还15000元给宣威市御询房地产信息咨询有限公司的事实。对第2组证人证言三性不予认可，证明目的不予认可，证人与本案没有任何关联性，证人提到催促付款，理应是宣威市御询房地产信息咨询有限公司进行对接，证人不是定金合同的相对方，其工作单位没有在定金合同上盖章。被告对证人证言三性予以认可。本院认为，被告提供的第1、2组证据，来源合法，客观真实，客观证明证人单某与原、被告存在一般帮助关系，其利用个人职业优势协助原告、被告、宣威市御询房地产信息咨询有限公司签订《买卖定金合同》，该帮助行为与原、被告之间签订的《买卖定金合同》并无冲突，与本案密切关联，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：被告朱燕玲欲将自有房屋出售，其将该信息告知朋友单某（单某当时系案外另一房地产中介公司员工），希望在单某协助下尽快出售房屋，被告与单某未签订书面协议。经单某协助，2020年8月18日，被告朱燕玲经宣威市御询房地产信息咨询有限公司居间介绍，与原告赵思勇签订了《买卖定金合同》；合同注明售房人为：朱燕玲（合同甲方），购房人为：赵思勇（合同乙方），居间方为：宣威市御询房地产信息咨询有限公司（合同丙方）。合同约定：朱燕玲同意向赵思勇出售坐落于宣威市御景名都1幢6栋1905号房屋，购房人支付定金20000元以确立买卖关系。合同第四条为：售房人收到定金之时起,不得借故终止售房,不得将房屋转售第三方。第五条为：售房人须将所属房屋的所有权证及相关有效证件交于居间方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。第六条为：售房人、购房人任何一方违约造成合同无法继续履行的（或解除合同的），由违约方承担居间方全部中介服务费，若售房人、购房人协商解除合同，应当由售房人、购房人共同承担居间方的中介服务费。定金合同签订当天，原告赵思勇向宣威市御询房地产信息咨询有限公司微信转账支付定金20000元，被告朱燕玲收到宣威市御询房地产信息咨询有限公司转交的定金15000元，另外5000元由宣威市御询房地产信息咨询有限公司保管，作为房屋交易保证金。2020年10月10日，被告将定金15000元放置于宣威市御询房地产信息咨询有限公司柜台，后宣威市御询房地产信息咨询有限公司接收了上述款项。原告赵思勇与被告朱燕玲最终未签订房屋买卖合同。2020年10月19日，被告取得涉案房屋不动产权证，后被告将涉案房屋另行转卖给案外人赵强；2020年10月27日，原告与案外人赵强办理了不动产权转移登记。2021年4月1日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。审理中，原告坚持前述诉讼请求，被告坚持答辩主张，双方意见分歧较大，调解未能达成协议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《买卖定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《买卖定金合同》第三条约定：“甲乙双约定于2020年8月18日签订此合同，同时乙方支付定金20000元整以确立买卖关系。”第五条约定：“甲乙双方在签订本《买卖定金合同》的当日同时，乙方须将定金支付给甲方，甲方须将所属的房屋所有权证及相关有效证件交于丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。”定金合同签订后，原告赵思勇向宣威市御询房地产信息咨询有限公司微信转账支付定金20000元，宣威市御询房地产信息咨询有限公司转交给被告朱燕玲定金15000元，另外5000元由宣威市御询房地产信息咨询有限公司保管，作为房屋交易保证金。宣威市御询房地产信息咨询有限公司作为定金合同居间方，未将原告支付的定金全部交付给被告朱燕玲，被告朱燕玲亦未按合同约定将所属房屋的所有权证及相关有效证件交于居间方保管，居间方未尽到居间责任，未促成原、被告签订房屋买卖合同，从而无法确认原、被告关于买卖房屋首付款、剩余购房款给付时间和房屋交付时间，定金合同只是双方确立买卖关系的前提，与房屋买卖合同不具有同一性，本案原、被告双方均未严格履行《定金合同》约定，故原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，与庭审查明的事实不相符，本院依法不予支持。2020年10月10日，被告朱燕玲将定金15000元放置于宣威市御询房地产信息咨询有限公司柜台，后宣威市御询房地产信息咨询有限公司接收了上述款项。故原告要求判决被告向原告返还定金20000元的诉讼请求，与庭审查明的事实不相符，本院依法不予支持。对于三方所签订的定金合同，因被告朱燕玲已将房屋另行出售他人，原、被告买卖房屋的根本目的已经不能实现，故原告请求判决解除原告与被告签订的《买卖定金合同》（编号：0004924）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项之规定，判决如下：一、原告赵思勇与被告朱燕玲2020年8月18日签订的《买卖定金合同》于2020年10月10日解除；二、驳回原告赵思勇的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  阚世彦人民陪审员  李勇贵人民陪审员  王明芬二〇二一年六月二十二日书 记 员  舒娅琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”