广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20165号原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡桔树村。负责人：代涛。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司员工。被告（反诉原告）：李绍雄，男，1959年6月13日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司（以下简称广碧分公司）与被告（反诉原告）李绍雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、被告（反诉原告）李绍雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广碧分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2018年9月1日至2020年7月31日，欠物业服务费金额7733.98元，违约金12502.13元，总计金额为：20236.11元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2000年11月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园锦苑5座501号房产（下称该房产），成立广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年9月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积146.2平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付292.4元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付336.26元。截止2018年9月1日至2020年7月31日，欠费金额7733.98元、违约金12502.13元，总计金额20236.11元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费7733.98元，违约金12502.13元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告（反诉原告）李绍雄辩称，我们的物业服务已经与2017年拆会所之前不一样了，原来的服务已经停止了，包括巴士、游泳池等全部撤销了。我们认为原告维持2.3元/平方米需要提供五星级的服务，但是被告只提供了基本的服务，我方认为我方的权益受到了很大的损失。我方签订合同是与开发商签的，现在开发商交给原告收取管理费，原告认为开发商拆的会所是开发商的事情，但是原告还是要继续收取物业管理费。原告提交的合同是与开发商签的，我方没有与原告签订过合同，我方认为该合同是穿插进来的，有误导法官的嫌疑。本案在2020年11月23日已经开庭，由于开庭过程中，原告向法院提供的合同是在2018年11月10日签订的，不真实反映原告与我于2000年购房时约定的物业服务项目范围，经庭审法官的要求下，原告在庭后补交了2013至2015和2016年至2018年的前期物业合同，在关于广州碧桂园前期物业服务合同的情况说明中说明，1999年6月至2012年12月前期物业服务合同由于到期了，经广州市番禺区住房和建设局等相关部门合法备案已经销毁，原告说没有原件及复印件，我认为，既然已经合法备案，不可能销毁，住建局也不可能销毁，原告的目的就是不想提供最早的合同版本。我在2021年3月11日至今年6月多次到广州市番禺区住房和城乡建设局申请政务公开，要求公开1999年和2013年至2015年版本的广州碧桂园前期物业服务合同，番住建依24号文回复了本人，后经住建局相关人员解释说明，档案室没有1999年以及2013年至2015年的备案合同，因为是1999年政策没有要求物业公司备案物业服务合同，在2006年之后才开始要求，已经成立物业管理服务公司，补办备案前期物业服务合同，在后来，番住建函（2021）4246文显示，原告分别于2009年以及2016年在住建局提交了，2009年3月，番禺住建局向原告发出了物业服务项目备案复函，2016年备案申请住建局没有向原告发出合同备案回执，番禺住建局相关人员认为2009年的备案才有其合法性。而原告向法院补充的证据2013至2015及2016至2018版本的合同，并没有在番禺住建局全程备案，可以说明原告是利用与开发商的爷孙关系，达其目的，故意制造多份前期物业服务合同，作为本案开庭的证据材料。广州碧桂园前会所俱乐部，在2017年6月被拆除后，原告与我前期实际存在的约定服务项目已事实上被单方面改变，我应有的服务项目，大幅缺少。其事实证据认定，至今原告只向我提供最基本的物业服务，根据民法典相关条例，我方向法院申请，判令其物业费从2017年6月起在原价的基础上，打3折至5折之间收取，直至原告恢复原定的物业服务，才恢复原价收取物业费，公平合理解决原告与答辩人之间的纠纷。基于1999年至今，物业公司没有清晰的公共账户收益公开，有私自侵占业主公共收益的原因，根据民法典的相关条例，应当判决原告建立公共收益台账，和公开20多年公共收益的明细，并由第三方财务公司审计。原告在2018年后在本法院使用其自编自导的所谓证据材料，在本院的2019粤0113民初10483号民事判决书中认定原告为达诉讼目的，与开发商签订多份前期物业合同，意图误导法院不为不诚实行为，已经对其警示，原告依然我行我素，再拿多份的前期物业服务合同出庭作证，违反公民和企业诚信诉讼的条例。被告（反诉原告）李绍雄提出反诉请求：请求判令于2018年9月16日山竹风暴中反诉人车辆水浸报废，受损失人民币30000元，被反诉方承担次责，赔偿反诉人损失总额30000元的20%为人民币6000元整。事实和理由：（1）反诉人原居住于广州市荔湾区，受当年碧桂园的一句标志性口号“碧桂园，给你一个五星级的家”所吸引前往抠搂，到达广州南浦岛后，看到广州碧桂园俱乐部宏伟而华丽的那一刻起，一种想拥有得到的念头自然而然在一个自小居住市区狭窄居所之人心中产生，在售楼人员介绍了会所（广州碧桂园俱乐部）能为业主提供大型酒楼、银行服务、游泳、乒乓球、保龄球、棋艺、电影院、图书馆等康乐设备设施使用，多条城区穿梭巴士、洛溪百佳购物穿梭巴士等等服务之后，很快就与番禺市碧桂园发展有限公司签定了购房合同，其中一份《碧桂园商品房购销合同补充协议书》中附录七为物业管理公约，就是当年购房至今唯一一份与开发商番禺市碧桂园发展有限公司形成的物业管理服务合约，也算是发展利用其优势地位硬性配套给业主的产物，其中物业管理费定为2元/平方米产权面积，146.2平方产权面积每月就是292.4元/月，但能得到会所“五星级服务”和有各种优质康乐设施使用花这费用还是值得的。入住后头几年，物业管理服务都是做的让业主满意的，每天我们锦苑13栋楼312户配有一班超过十人的保洁人员做事，楼道每天擦得光亮，保安每天三班执勤，每天至少有二名保安在门岗，一名在流动，洒水车每天都洒水洗道。然而这一切在2006年开始慢慢地发生变化，保洁人员逐渐减少，直到2018年我们锦苑13栋楼共312户才配备保洁员一名，楼道从每天打扫一次到现在每周一次。当值保安也只有一名，全天只两班制，结果造成公共卫生大不如前。更甚至于2017年6月广州碧桂园俱乐部被原开发商广州市碧桂园发展有限公司拆掉，撤掉了城区和洛溪购物穿梭巴士，也没有提供可供业主使用的各种康乐设施设备，由于业委会没有被南浦接到办批准成立不了，作为个体业主艰难维权，无论怎样与被反诉方沟通都无济于事，被反诉方我行我素，物业管理费一分不能少要交，直到2018年9月16日“山竹”风暴至使河水暴涨冲到围墙倒灌如小区苑内，使广州碧桂园业主的2182台停放苑内外车被水浸泡，反诉人在多次得不到回应后直至忍无可忍，于2018年9月撤销了委托代缴交服务管理费18年之久的委托书，暂停了交物业管理费，并向被反诉人杨经理提出要求恢复原有各项服务设备设施供业主使用，如应有服务没得到恢复应该降低相应的物业管理费，之后始终没有得到被反诉方的有效回应，在2020年9月2日收到被反诉方寄来的催缴函之后。反诉人马上用邮政快递回复了催缴函，表明反诉方一直有意解决问题。终止所述，本诉讼事实是被反诉方没有提供原来应有一些服务，而反诉方坚持要以2.3元/平方收接服务管理费而只提供基本的服务，这明显不公平不合理，楼梯且不提供配套服务收2.3元/平方物业管理相信在广州市是最高的物业管理费。（2）在2018年9月16日“山竹”风暴致使广州南浦岛河水上涨冲倒园内围墙，当日下午18时左右锦苑内只有一名保安值勤，当他发现河水冲倒围墙，进入苑内时马上到各家各户按门铃通知业主赶快移车，我的邻居502和508，都是得到保安通知后马上移车避免了车辆受浸，而保安当时由于匆忙没有通知我，致使车辆受浸后报废，而当时车是停放在2000年购买的园内073号停车位上，停车位是以48800元与番禺市碧桂园发展有限公司购买的70年停车费，虽然风暴是自然灾难，但由于被反诉人为求逐年利益减少保安人员致使未能及时通知我移车，被反诉方至少应承担次责，受浸报废车辆是粤Ａ×××××的奥迪2.4L，按二手车销售报价推算当时车辆未被浸时车价为30000元，被反诉方至少应承担20%车辆损失6000元。（3）根据广州市番禺区人民法院民事判决书（2019）粤0113民初10483号，责令原告（本诉原告）提交公共区域收益最近三年该账户收益情况。反诉人再次再向法院提出申请，判令被反诉人应向全体广州碧桂园业主公开自1999年广州碧桂园物业管理运营开始偶至今的公共收益收入证明具体明细，不需被反诉方将公共收益收入视为己有。（4）补充说明，在与被反诉方沟通拆掉广州碧桂园发展有限公司（即是原番禺市碧桂园发展有限公司）私人产业，要卖要拆被反诉方控制不了，也不是被反诉方主观不想提供康乐设备设施给我业主使用，实为不可抗力。车辆受浸是自然灾害，也是不可抗力。我的物业管理协议正是与拆广州碧桂园俱乐部的广州市番禺碧桂园发展有限公司（原实控杨国强，现实控人杨慧妍）有限公司签的，而被反诉方正是碧桂园服务控股有限公司（实控人为杨慧妍夫妇）下属子公司广州碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，他们的公司关系就像是爷、父、子的关系，我与“爷公司”购房附签物业协议现在交由“子公司”收费，而“子公司”却说爷公司拆掉广州碧桂园俱乐部不提供原来的康乐设备设施等服务不是自己主观动机，是不可抗力的，“山竹”是自然灾害，概不负责。说这话的时候还觉得自己很在理的，完全错误理解物业管理服务收费需为业主提供服务的理念。原告（反诉被告）广碧分公司辩称，请求驳回被答辩人的全部诉求。1、李绍雄诉称事实有误，故意歪曲事实，意图违反合同不诚信履行。我司一直按照《广州碧桂园前期物业服务合同》物业服务内容和质量要求，提供以下物业管理服务：（1）公共环境卫生的管理服务：依照相关规定及服务标准，对本物业内的公共道路、公共楼梯等公共场所进行保洁服务，保持本物业公共区域公共环境的整洁。（2）车辆停放秩序的关于服务和协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理：根据本物业的实际情况维护公共秩序安全，开展各项公共安全防范工作。2、小区会所公共配套设施改造升级：因广碧小区会所破旧需改造升级，为了更好提供给广大业主便利性服务，应广大业主需求，广州碧桂园开发商住建局等部门取得合法合规的建设施工许可证进行会所拆除重建，获得广大业主支持和认可。目前，会所仍在建设中，预计2021年8月重新投入使用。为此，广州碧桂园已引进商家提供相关服务。3、关于2018年9月16日“山竹”台风致使被告车辆遭受经济损失问题。本次台风“山竹”属于百年一遇级超强台风，在台风来临之前，我司组织各级管理人员对小区进行了详细的安全监察工作，并在台风期间成立台风应急专项小组，安排管理人员及岗位人员加强值班，预防台风导致的不良影响。本院综合分析原、被告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。2020年7月16日，广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更登记为本案原告（反诉被告）名称即广碧分公司。案涉房产位于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园锦苑5座501号为李绍雄名下的房产，建筑面积146.2平方米。广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方于2018年10月10日签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司委托广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司对涉案小区进行物业管理服务，该合同第三条约定步梯洋房按房屋建筑面积2.30元/月/平方米计收。第五条约定物业服务费应按月交纳，被告应在每月10日前交纳上月的物业服务费。第十七条约定被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的千分之五交纳违约金。第二十七条约定本合同经签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他相关事项进行了约定。李绍雄向物业开发商购买了涉案物业入住案涉物业，李绍雄并于2000年3月13日与原番禺市碧桂园物业发展有限公司签订《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》一份，在《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》中约定物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收。2014年3月20日至2015年1月1日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月.平方米计收。广碧分公司于2014年12月26日向广州市番禺区房地产交易中心申请备案登记，该业务于2015年1月15日办结。广碧分公司在本案中诉称因李绍雄拒绝缴纳2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，原告遂将李绍雄诉至本院，要求李绍雄缴纳2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费7733.98元及违约金12502.13元。李绍雄到庭应诉，李绍雄辩称其拒缴纳物业服务费的原因为：“我们的物业服务已经与2017年拆会所之前不一样了，原来的服务已经停止了，包括巴士、游泳池等全部撤销了。我们认为原告维持2.3元/平方米需要提供五星级的服务，但是被告只提供了基本的服务，我方认为我方的权益受到了很大的损失”，李绍雄就其陈述提供了广州碧桂园俱乐部前后对照资料，证明广州碧桂园俱乐部在2017年6月前后发生变化，服务质量也发生变化；广州碧桂园会所巴士交通表及泳池会所设施，证明会所被拆，没有提供各条城市穿梭巴士服务等。广碧分公司则对此回应称：“会所因为破旧问题应广大业主的需求现在改造升级重建，预计2021年6月份完成投入使用；穿梭巴士目前是有投入使用的，游泳池现在在重建中”。关于多份前期物业服务合同及合同备案问题，广碧分公司称“广碧分公司是从1999年6月开始与开发商签订了前期物业服务合同，从第一份合同开始签订的合同都是有时效的，所以我们在合同到期前会重新签订物业服务合同，有时候是2年或者3年，直到2018年10月10日重新签订了长期的物业服务合同，并且已经向广州市番禺区住房和建设局进行物业服务合同备案登记”，李绍雄认为案涉的物业服务合同是广碧分公司与开发商签订的，不是其与广碧分公司签订的，与其无关，但确认涉案物业一直是由广碧分公司进行物业管理服务，且双方均确认案涉小区至今未成立业主大会或业主委员会。关于物业服务费标准，李绍雄认为：我们在购房合同中有协议说为2元/平方米，里面包含了康乐服务等配套设施，后来增加到2.3元我也有一直在交，但是从2017年6月拆了配套设施后就没有再提交了。原告没有提供相应的配套穿梭巴士设施，但是原告说还有提供穿梭巴士，我方认为原告是在说谎。我方认为在2017年6月不适合该标准收取费用了。诉讼中，李绍雄提起反诉，认为广碧分公司在“山竹”风暴中未尽管理义务，违反合同约定，导致其车辆水浸报废，受损失人民币30000元，故请求广碧分公司赔偿损失总额30000元的20%即6000元。李绍雄向本院提供了停车协议书、车辆在073停车位在“山竹”后被浸的照片，证明粤Ａ×××××在车位内被浸及后报废的事实；李绍雄与广州碧桂园锦苑5座503业主的微信交谈记录及车辆报废单，证明山竹致使河水上涨冲入苑内时保安有按503门铃。以上事实，有原、被告提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：本案争议的法律事实发生的时间在自2018年9月至2020年7月止，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”以及第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》以及原《中华人民共和国合同法》。广碧分公司是具有相应物业管理资质的公司，广碧分公司依据与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》及与李绍雄签订的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》，为李绍雄所在的小区提供物业管理服务，广碧分公司与李绍雄之间形成物业服务合同关系。李绍雄作为广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园锦苑5座501号的业主，接受了广碧分公司提供的物业管理服务，广碧分公司有权向物业服务相对人即李绍雄收取物业服务费。李绍雄签署的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》中约定了物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收，后自2015年1月1日起调整为按照建筑面积每月2.3元/平方米，该调整后的收费标准未超过政府指导价规定的标准，且李绍雄亦曾按调整后每月336.26元的标准向广碧分公司缴纳物业管理服务费至2018年8月底，也系李绍雄对原、被告双方物业服务合同关系及物业管理服务费调整后新标准的确认，故广碧分公司主张李绍雄向其缴纳自2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交的2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费合共7733.98元（336.26元/月×13月）。李绍雄接受了广碧分公司提供的物业管理服务但未支付对价给广碧分公司，给广碧分公司造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给广碧分公司。但本院考虑到李绍雄拒交物业管理服务费系事出有因，案涉小区会所重建及穿梭巴士问题确实对李绍雄的生活造成一定影响，本院希望广碧分公司应当对业主提出的要求予以重视，并制定相关整改措施，广碧分公司应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务，故此，广碧分公司要求李绍雄支付违约金的主张，本院不予支持。关于李绍雄主张的车辆损失赔偿，案涉车辆的泡水事故是由于2018年9月16日登陆我省的超强台风“山竹”所造成，属于不可抗力，李绍雄要求广碧分公司承担20%赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条第一款、第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李绍雄应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费7733.98元；二、驳回原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李绍雄的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司已预缴（判决生效后可申请退回不需其承担的费用），该费由原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司负担153元，由被告（反诉原告）李绍雄负担153元（判决生效后七日内向本院交费，逾期的，本院立案强制执行）；案件反诉费25元，被告（反诉原告）李绍雄已预缴，该费由被告（反诉原告）李绍雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二一年六月二十八日书记员  张 荣