河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初2538号原告：温改芳，女，1963年2月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：蔡银河，河南红达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁萌豪，河南红达律师事务所实习律师。被告：杜晓伟，男，1982年7月26日出生，汉族，住湖北省房县。原告温改芳与被告杜晓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温改芳及其委托诉讼代理人蔡银河、袁萌豪，被告杜晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温改芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房租租赁协议》，解除合同之后被告应于一个月内搬离所租赁的房屋；2、判令被告支付2018年12月1日至2021年5月30日的房租租赁使用费150万元；3、判令被告支付2018年12月1日至2021年5月6日的水电费49000元；4、判令被告支付违约金15万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月24日签订《房租租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于登封市中岳大街西段路北的房屋共计71间出租给被告使用，租赁期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止，租金为每年净收租赁费60万元，2018年12月1日前交下半年（至2019年5月30日）的租赁费30万元，以后每年的4月30日前交下半年的租赁费，每年的10月30日前交下半年的租赁费至本协议期满；被告拖欠租金一个月或空关三个月的，原告可以终止合同，收回房屋；被告逾期交付原告租赁费，除应补交所欠租赁费外，并按租金的1%，以欠缴的实际天数计算违约金等。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用至今，但被告一再以各种理由拖欠租金，且在2021年3月25日晚突然将租赁房屋的部分家具全部拉走，原告为此诉至法院。被告杜晓伟辩称，不同意解除其与原告之间签订的房屋租赁协议，理由如下：1、其装修花费200多万元，在其与原告没有弄清楚装修房款的负担以前，不可能解除租赁协议；2、不同意支付租赁费150万元，因为房屋租赁的面积和合同签订的面积，和实际使用面积不相符，年租金标准也不相符；3、其与张建彬签订了第二份租赁合同，该合同目前效力不明，如果温改芳认定张建彬合同是虚假的，那么张建彬收取水电费属于诈骗行为；4、不同意支付违约金15万元，因为宾馆装修完毕之后，被告多次要求原告提供产权证明办理酒店消防证、特殊行业许可证，但一直联系不上温改芳，导致酒店试营业一个月后被有关部门关停至今。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2018年9月24日，原告温改芳与被告杜晓伟签订《房屋租赁协议》，约定甲方温改芳将其“享有所有权的位于登封市中岳大街××北××门市××、××、后院约340平方米；二层北10间、南2间、西5间；三层北10间、南2间、西5间；四层北8间、南10间、西3间，杂间3间，含门市大小共计71间出租”给乙方杜晓伟，“租赁期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止（注：2018年9月25日至2018年11月30日为装修、家具家电购配时间，装修时间不计算租赁费）”，“租金及付款办法：1、每年净收租赁费大写：陆拾万元，从2018年12月1日起算房租，2018年12月1日前交半年（至2019年5月30日）租赁费叁拾万元；以后每年的4月30日前交下半年的租赁费，每年的10月30日前交下半年的租赁费至本协议期满。2、租赁期间租赁费涨幅按年随行就市，租赁后的房屋所产生的一切费用由乙方承担（包括：电费、水费、税费等）。”签订协议后杜晓伟向温改芳支付押金5万元。2018年10月1日，被告杜晓伟与案外人张建彬（原告的姐夫）签订《房屋租赁协议》，约定甲方张建彬将其“享有所有权的位于登封市中岳大街××北××门市三间，二层15间，三层15间，四层10间，含门市大小共计43间出租”给乙方杜晓伟，“租赁期限为五年，自2018年10月1日至2023年10月30日止”，“每年净收租赁费大写：肆拾叁万元。租赁期间租赁费涨幅按年随行就市，租赁后的房屋所产生的一切费用由乙方承担（包括：电费、水费、税费等）。”上述两份租赁合同的标的物均为案涉楼房，被告杜晓伟承租后对其进行装修，欲经营河南XXX连锁酒店，但因案涉楼房没有产权证书，无法办理酒店消防证、特殊行业许可证等手续。杜晓伟装修后未能实际运营酒店，除了2018年12月至2021年2月期间向张建彬交过水电费，被告并未向任何人交过租金。原告温改芳认为被告的行为构成违约，双方合同应予解除，协商未果，原告遂具文诉讼。另查明，诉讼期间，原告提交了登封市煤炭管理局与原告丈夫孙玉生于2002年9月11日签订的《协议书》，其上载明，登封市煤炭局因无力支付工程款，将中岳大街西段路北的二层临街房41间，建筑面积1426平方米转让给孙玉生。该建筑未取得建设工程规划许可证。本院认为，依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；行为人因无效的民事法律行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；对于损失，各方按照过错承担相应责任。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，则原、被告之间签订的租赁合同无效。行为人因无效的民事法律行为取得的财产，应当予以返还，故原告应向被告退还押金5万元，被告应返还其租用原告的房屋，并支付占用期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，参照双方协议约定的年租金60万元，本院酌定2018年12月1日至2021年5月30日期间该笔费用为150万元，对于该费用的负担，原告未取得建设工程规划许可证，将房屋出租后，也未能提供房屋的产权证书，致使被告将房屋装修后无法实现酒店经营的目的，故原告对合同无效应承担主要责任；根据被告自述，其签订两份《房屋租赁协议》前，未就房屋产权归属进行核查，未对房屋情况进行详细了解，未就自己欲开办的酒店业的审批流程充分了解，也未就其签订的两份《房屋租赁协议》中就同一房屋显示所有权人不同提出质疑，其进行装修期间已经发现经营风险，却未及时与原告磋商进行补救，故其对合同无效也应承担相应责任。根据双方过错程度，原告承担60%的责任即90万元为宜，被告承担40%责任即60万元，扣除被告已经交给原告的5万元押金，其还应向原告支付55万元。原告要求被告支付2018年12月1日至2021年5月6日的水电费49000元，一方面原告自认曾告知被告自己委托案外人张建彬进行水电费收取，另一方面被告辩称其于2018年12月份到2021年2月份曾交纳水电费，截止2021年2月份欠交水电费14000余元，此后其未再使用案涉房屋。因原、被告双方未就欠交水电费金额进行结算，原告未就被告占用房屋期间水电费发生数额进行举证，故本院酌定被告欠交水电费为14000元，原告所诉超出认定部分，本院不予支持。被告辩称其装修花费200余万元，但未就此提出明确请求内容，既未提起反诉，也未提交充分证据对花费金额予以证明，故对该辩解理由，本院不予采纳。对于被告辩称其实际租赁的房屋面积与合同签订的面积、实际使用面积不符的辩解理由，原告并不认可，被告亦未就此提交证据，故对该辩解理由，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第七百零八条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杜晓伟应于本判决生效之日起三十日内向原告温改芳返还其租赁的房屋（位于登封市中岳大街西段路北）；二、被告杜晓伟应于本判决生效之日起三十日内向原告温改芳支付房屋占有使用费55万元及水电费14000元；三、驳回原告温改芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40182元，减半收取计20091元，由原告温改芳负担13421元，被告杜晓伟负担6670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  石君毅二〇二一年六月二十三日书记员  毛丝雨