辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7888号上诉人（原审原告）：李亚洲，男，汉族，1992年9月12日出生，住辽宁省阜新蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：廖玉臣，男，汉族，1952年12月19日出生，住沈阳市沈河区。上诉人李亚洲因与被上诉人廖玉臣房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初10478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李亚洲上诉请求：1.请二审法院查明事实，依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人出租房屋时，在隐瞒房屋部分为人防工程的情况下将案涉房屋租赁给上诉人。根据被上诉人的证据《人民防空工程使用合同》可知，其对人防工程使用期限为2015年6月1日至2016年12月31日，该合同第五条约定：“工程使用权转让期限须在工程使用期限内，超出工程使用期限转让无效。”此外，经上诉人打听得知被上诉人未取得《人防工程使用证》，根据《沈阳市人防工程国有资产管理规定》，使用人防工程必须持有《人防工程使用证》，所以案涉房屋并未取得上述使用证，不具备使用条件，违反了法律的强制性规定，双方签订的《租赁合同》应当属于无效的合同；二、原审法院认为“原告于2020年9月2日将房屋腾空后未将钥匙交还被告，被告于2020年9月15日要求原告交还案涉房屋钥匙，原告拒绝交还。2020年9月28日原告通知被告将房屋钥匙取回，双方的合同解除”是错误的，因《租赁合同》自始无效，但上诉人可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。另外，上诉人与被上诉人于2020年9月1日曾面谈人防办整改事宜并要求解除合同，但被上诉人不置可否。9月2日上诉人迫于无奈腾空房屋，此后上诉人一直联系被上诉人协商退还剩余房租，但一直未联系到被上诉人，直至9月15日，被上诉人要求上诉人返还钥匙，但由于房屋租金退还问题并没有协商，上诉人认为此时交还钥匙恐怕后期无法与被上诉人商谈，所以就未归还，9月28日通知被上诉人并交还钥匙，但实际上诉人退还房屋行为应该以2020年9月2日为准；三、原审法院认为，“对原告要求被告赔偿原告装修费损失8300元的诉讼请求，原告对诉争房屋进行装修系自己经营需要，原被告双方合同解除系因客观原因无法履行造成”。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，该合同无效主要由被上诉人过错导致，所以被上诉人应当承担现值损失；四、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案应适用《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是因被上诉人没有合法有效的《人防工程使用证》而导致合同无效，从而导致上诉人自2020年9月2日腾出房屋后对自身经营造成严重损失，请求二审法院查明事实后，发回原审法院重审。廖玉臣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。李亚洲向一审法院起诉请求：1.请求判令廖玉臣退还李亚洲剩余房屋租金6133元（从2020年9月2日至2020年12月4日，按月租金2000元计算）及水、电押金200元；2.请求判令廖玉臣赔偿李亚洲装修费8300元；3.请求判令廖玉臣给付李亚洲违约金2.4万元；4.请求判令廖玉臣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年6月，案外人沈阳市人民防空办公室（以下简称“人防办”）与廖玉臣签订人民防空工程使用合同，将吉隆巷114栋吉隆小区口部房出租给廖玉臣。李亚洲、廖玉臣于2018年12月5签订租房协议一份，廖玉臣将承租的位于沈阳市大东区平房两间出租给李亚洲，租期三年，租期从2018年12月5日至2021年12月4日止；月租金2000元、水电费押金200元；乙方（李亚洲）装修的一切物品均归甲方（廖玉臣）所有；乙方在承租期间不得私自将房屋转租、转让，该房屋如遇政府动迁协议自行解除；。如违反约定违约方应向另一方以全年租金的两倍给予赔偿。协议签订后，廖玉臣将房屋交付李亚洲使用，李亚洲对房屋进行装修后用于经营果蔬店并依约向李亚洲交纳了2018年12月5日至2020年12月4日的房屋租金。2020年9月2日，因房屋产权人需消除房屋隐患要收回诉争房屋，李亚洲将房屋腾空，廖玉臣于2020年9月15日要求李亚洲交还诉争房屋钥匙，李亚洲因赔偿事宜双方未答成协议为由，拒绝交还。2020年9月28日李亚洲通知廖玉臣将房屋钥匙取回，廖玉臣以李亚洲未将后接暖气拆除为由拒绝接收钥匙。庭审中李亚洲要求将房屋钥匙归还廖玉臣，廖玉臣主张在李亚洲拆除暖气并清算水电费后才同意接收钥匙。一审法院认为，李亚洲、廖玉臣双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，李亚洲依约向廖玉臣交纳房屋租金及押金，廖玉臣将房屋交付李亚洲使用。合同履行过程中，因房屋产权人需消除房屋隐患要收回房屋，李亚洲于2020年9月2日将房屋腾空。对李亚洲要求廖玉臣返还从2020年9月2日至2020年12月4日房屋租金6133元的诉讼请求。李亚洲于2020年9月2日将房屋腾空后未将房屋钥匙交还廖玉臣，廖玉臣于2020年9月15日要求李亚洲交还诉争房屋钥匙，李亚洲拒绝交还。2020年9月28日李亚洲通知廖玉臣将房屋钥匙取回，双方的合同解除。故廖玉臣应返还李亚洲2020年9月28日至2020年12月4日的房屋租金4400元（按月租金2000元标准计算）。对廖玉臣提出李亚洲未将暖气恢复原状，不同意接收房屋的抗辩，因合同不能继续履行系因产权人需消除房屋隐患收回房屋，合同客观无法继续履行，李亚洲将房屋腾空后交还房屋钥匙，廖玉臣应予接收。对廖玉臣认为李亚洲应履行的拆除行为其可要求李亚洲履行，如李亚洲不予履行，廖玉臣可自行拆除，相关损失可向李亚洲主张，而不应依此拒绝接收房屋。对李亚洲要求廖玉臣返还房屋押金200元的诉讼请求。因李亚洲、廖玉臣双方未对水、电费进行核算，故一审法院不予审理，待双方进行核算后，可另行主张权利。对李亚洲要求廖玉臣赔偿李亚洲装修费损失8300元的诉讼请求。李亚洲对诉争房屋进行装修系为自己经营需要，李亚洲、廖玉臣双方合同解除系因客观原因无法履行造成的，且合同签订时李亚洲亦应对房屋产权归属尽到注意义务，故对李亚洲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对李亚洲要求廖玉臣给付李亚洲违约金2.4万元的诉讼请求。李亚洲、廖玉臣双方合同解除系因客观原因无法履行造成的，且合同签订时李亚洲亦应对房屋产权归属尽到注意义务，故对李亚洲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告廖玉臣于本判决生效之日起10日内返还原告李亚洲房屋租金4400元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，减半收取393元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人廖玉臣提交新的证据如下：证据一至证据四，情况说明、照片及聊天记录，用以证明被上诉人主张的情况内容属实。上诉人李亚洲发表质证意见如下：都是被上诉人自己写的，与我无关。证据一，不认可；证据二，我当时有回复，一审提交短信记录，后期被上诉人并未与我沟通；证据三的事实与实际不符；证据四没看明白。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，人防办与被上诉人廖玉臣之间签订的《人民防空工程使用合同》系基于双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的租赁期限届满后，廖玉臣继续使用租赁房屋且人防办未提出异议，原租赁合同继续有效，合同期限转为不定期。在上诉人李亚洲承租使用案涉房屋期间，除人防办于2020年9月2日以消除房屋隐患为由要求收回房屋外，并未有房屋权利人阻碍其行使承租权，故可认定被上诉人廖玉臣有权对外转租案涉房屋。李亚洲与廖玉臣之间签订的《租房协议》亦系基于双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二审期间，当事双方均认可因人防办为消除房屋隐患而向上诉人主张收回房屋，上诉人李亚洲于2020年9月2日将案涉房屋腾空的事实。因系案外产权人人防办向上诉人李亚洲提出返还房屋，致使上诉人李亚洲租赁房屋的合同目的无法实现，故应以2020年9月2日作为案涉《租房协议》解除的时间点，且《租房协议》第六条对此也作出明确约定。综上，被上诉人廖玉臣应按照合同约定的2000元/月的租金标准，向上诉人李亚洲返还2020年9月3日至2020年12月4日期间的租金6133.33元。因当事双方对于案涉房屋使用的水电费并未进行清算，故上诉人李亚洲可与被上诉人清算后再另行主张。关于上诉人李亚洲主张赔偿其装修损失的诉请，经查，《租房协议》第五条约定：“乙方即李亚洲装修的一切物品均由甲方即廖玉臣所有，门木线类等物。乙方即李亚洲不得随意拆除，否则按毁约赔偿。”上诉人李亚洲在装修后已使用案涉房屋一年八个月，也基本实现了物尽其用，故对上诉人李亚洲的该项上诉请求不予支持。关于上诉人李亚洲主张赔偿其违约金的诉请，经查，《租房协议》第六条约定：“……该房屋如遇政府拆迁协议自行解除，租金多退少补。”上诉人李亚洲在签订案涉租房协议时，也并未充分尽到足够的审查注意义务以核实被上诉人廖玉臣是否享有案涉房屋的所有权，现因人防办提出为消除房屋隐患而要求返还房屋，在双方短信聊天中上诉人亦陈述过人防办拆除案涉房屋的事实。根据合同约定，上诉人李亚洲就此无权向被上诉人主张承担违约责任。至于被上诉人廖玉臣所提李亚洲拖欠上涨的租金、水电采暖及恢复费用等，其亦可另行主张权利。综上，本院对一审判决中的不当之处予以纠正。综上所述，上诉人李亚洲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、变更沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初10478号民事判决第一项，即“一、被告廖玉臣于本判决生效之日起10日内返还原告李亚洲房屋租金4400元；”为“一、廖玉臣于本判决生效之日起10日内返还李亚洲房屋租金6133.33元；”二、驳回李亚洲的其他诉讼请求。一审案件受理费766元，减半收取383元，由李亚洲负担306.25元，由廖玉臣负担76.75元；二审案件受理费766元，由李亚洲负担612.5元，由廖玉臣负担153.5元。双方各自负担的案件受理费可与本案判决的给付义务一并解决。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。