北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7849号上诉人(原审被告)：贾洁磊，女，1992年9月17日出生。委托诉讼代理人：张超，北京市大洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙志亮，男，1961年10月7日出生。上诉人贾洁磊因与被上诉人孙志亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初69385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人贾洁磊的委托诉讼代理人张超，被上诉人孙志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾洁磊上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回孙志亮一审诉讼请求；2．诉讼费由孙志亮承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．一审判决认定贾洁磊违反《北京市房屋租赁合同》第十条第（一）项的约定，判令贾洁磊按月租金的200%向孙志亮支付违约金与事实不符。贾洁磊已于2019年4月初多次与孙志亮沟通提前退租事宜，并于2019年4月17日向孙志亮发送短信明确告知孙志亮终止和解除涉案合同事实。贾洁磊要求解除合同的行为属于涉案合同第十条第（七）项约定的情况，贾洁磊只需向孙志亮支付一个月租金（即50000元）作为违约金，而一审判决错误认定是因贾洁磊违约而解除合同。2．一审判决认定2019年5月7日至10日期间贾洁磊将涉案房屋钥匙交还给孙志亮，并判决贾洁磊向孙志亮支付租金5万元错误。2019年4月25日，贾洁磊、孙志亮在居间人北京德勤众联房地产经纪有限公司员工李双喜、孙秋晨见证下达成合意进行了房屋交接，双方约定，贾洁磊在孙志亮处有押金10万元，其中5万元作为贾洁磊提前退租的违约金，剩余5万元用于弥补其他损失，双方再无其他纠纷。就此约定，孙志亮虽然没有进行签字确认，但是实际收回了房屋，事实履行了该合同，因此贾洁磊无需再向孙志亮支付租金。3．一审法院认定贾洁磊赔偿的违约金不足以弥补孙志亮免租期租金损失错误。免租期属于双方合同约定，房屋出租方应当提供给承租人的必须条件，就免租期事宜贾洁磊与孙志亮在合同中有明确约定，合同并未约定解除后贾洁磊仍需承担免租期租金。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一条之规定作出判决属于适用法律错误。双方属于协商一致解除合同，并非基于贾洁磊单方违约，应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项之规定。孙志亮辩称，同意一审法院判决，不同意贾洁磊上诉请求。贾洁磊多次逾期不交租金，存在违约，应当按照合同约定月租金200%支付违约金。合同10．7条约定，解除须提前60日通知出租人，贾洁磊并未提前告知。贾洁磊主张并无证据支持，孙志亮不予认可。孙志亮向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除；2．贾洁磊支付孙志亮2019年4月5日至2019年7月12日租金161666元；3．贾洁磊赔偿孙志亮违约金200000元；4．贾洁磊支付孙志亮免租期租金44333元；5．贾洁磊赔偿孙志亮居间费33333元。一审法院认定事实：孙志亮系涉案房屋所有权人。2018年6月26日，孙志亮作出租方（甲方）、贾洁磊作为承租方（乙方），案外人北京德勤众联房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订《北京市房屋租赁合同》，约定贾洁磊承租涉案房屋；租赁期限自2018年6月27日至2020年8月5日止，其中2018年6月27日至2018年8月5日为免租期；第一年租金50000元／月，第二年租金54166．66元／月；押二付四，租金应于到期日提前7天支付，各期租金支付日期分别为2018年6月26日、2018年11月28日、2019年3月28日、2019年7月28日，往后依次类推；押金100000元，应于2018年6月26日支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由贾洁磊承担的费用、租金，以及贾洁磊应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给贾洁磊；合同签订后，孙志亮收到首期押金及租金2日内，孙志亮应向北京德勤众联房地产经纪有限公司支付50000元作为佣金；贾洁磊不按照约定支付租金达7日的，孙志亮有权单方解除合同，收回房屋，贾洁磊应按照月租金的200％向孙志亮支付违约金；贾洁磊需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200％支付违约金；贾洁磊提前退租的，需提前60日通知孙志亮并需支付1个月租金作为违约金。合同签订后，孙志亮依约向贾洁磊交付涉案房屋，贾洁磊于2018年6月28日向孙志亮支付70000元，于2018年7月5日向孙志亮支付100000元，于2018年7月7日向孙志亮支付89282．5元，于2018年12月17日向孙志亮支付100000元，于2019年1年11日向孙志亮支付100000元。另，双方陈述贾洁磊还曾向孙志亮支付过30000元，但具体时间记不清。此外，双方陈述另有10717．5元系由贾洁磊代孙志亮支付物业费冲抵租金。经询，双方陈述上述款项包括押金100000元以及截至2019年4月5日期间的租金。2019年4月21日，孙志亮向贾洁磊发送《告知书》，催缴房租。房屋交割清单中关于“已交接完成。2019年4月25日”处并无孙志亮签字；微信聊天记录中，贾洁磊问：“19年4月25日当时保利那个房子退租您是不是在场”孙秋晨回答：“是，我在场，我是后去的，具体日期我不记得了”。另询，孙志亮陈述其于2019年7月13日与案外人陈文清签订租赁合同，将涉案房屋另行出租，双方约定2019年6月13日至2019年7月12日为免租期，孙志亮于2019年6月13日将涉案房屋交付给陈文清。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于合同解除，按照双方合同约定，贾洁磊应于2019年3月28日支付2019年4月6日至8月5日租金，但贾洁磊经催告未付，构成违约，双方合同约定的“贾洁磊不按照约定支付租金达7日的，孙志亮有权单方解除合同”的解除条件已成就，孙志亮有权解除合同。本案中，孙志亮虽然未向贾洁磊发送过书面解除通知，但根据孙志亮自认，其于2019年5月7日至10日期间接收了贾洁磊交还的房屋，故一审法院认定双方合同已于2019年5月7日解除。贾洁磊虽主张其于2019年4月25日将涉案房屋交还给孙志亮、双方合同于该日解除，但贾洁磊提交的房屋交割清单中无孙志亮签字确认，而且孙志亮表示不认识孙秋晨，贾洁磊亦未提交证据对孙秋晨的具体身份予以证明，且在贾洁磊与孙秋晨聊天记录中孙秋晨关于交房一事也表示“具体日期记不得了”，故贾洁磊提交证据不足以证明其于2019年4月25日将涉案房屋交还给孙志亮之主张，一审法院对该抗辩意见不予采纳。关于租金，根据查明事实，贾洁磊欠付2019年4月6日至2019年5月6日租金50000元，贾洁磊应向孙志亮支付此期间租金。因2019年4月5日当日租金已交纳，且2019年5月7日双方合同已解除，之后贾洁磊亦未实际占用使用涉案房屋，故孙志亮主张贾洁磊支付2019年4月5日以及2019年5月7日至7月12日期间租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，贾洁磊迟延交纳租金导致双方合同解除，构成违约，贾洁磊应按“贾洁磊不按照约定支付租金达7日的，孙志亮有权单方解除合同，收回房屋，贾洁磊应按照月租金的200％向孙志亮支付违约金”之合同约定，按照两个月租金标准赔偿孙志亮违约金100000元。孙志亮主张，除此以外，贾洁磊还需按照“贾洁磊需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200％支付违约金”之合同约定再支付两个月的违约金即100000元，但上述两个条款的违约金性质均为解约违约金，即不管贾洁磊系因迟延支付租金还是提前退租，其后果均为合同解除，故二者不应并用。因此，孙志亮要求贾洁磊赔偿四个月租金标准的违约金，于法无据，故一审法院不予支持。关于贾洁磊所提双方约定违约金标准过高，申请酌减之抗辩，但考虑到双方合同约定的违约金并未过分高于因贾洁磊违约给孙志亮造成的房屋空置损失、中介费损失以及逾期支付租金利息损失，故不应酌减违约金。又因一审法院在支持违约金时已将中介费损失作为孙志亮实际损失予以考虑，故不再单独予以支持。另，一审法院根据双方合同约定，将贾洁磊向孙志亮支付的房屋租赁押金100000元冲扣贾洁磊应赔偿违约金100000元，贾洁磊无需再另行支付违约金。关于免租期租金损失，现贾洁磊违约导致合同解除，孙志亮确存在免租期租金损失，而且贾洁磊赔偿违约金并不足以弥补该损失，综合考虑双方合同约定的租赁期限、租金标准、合同已履行期限等因素，一审法院认为孙志亮主张免租期租金损失金额合理，一审法院予以支持。据此，一审法院于2021年1月26日判决：一、确认孙志亮、贾洁磊签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年五月七日解除；二、贾洁磊于判决生效之日起七日内支付孙志亮租金五万元；三、贾洁磊于判决生效之日起七日内支付孙志亮免租期租金损失四万三千三百三十三元；四、驳回原志亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，贾洁磊围绕上诉请求依法提交以下证据：：证据1．贾洁磊与孙志亮短信记录，证明贾洁磊2019年4月17日告知孙志亮退租房屋；证据2．搬家记录，证明贾洁磊于2019年4月24日已将房屋内家具物品搬走。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙志亮对上述证据发表质证意见为：证据1．不认可真实性，没有收到该短信，双方均是微信联系；证据2．真实性不认可，贾洁磊并未告知孙志亮搬家事情。本院对贾洁磊上述证据认证如下：证据1．该证据只能证明贾洁磊于2019年4月17日告知孙志亮退租，孙志亮并未进行回复，不产生解除合同的法律后果；证据2．该证据无法达到贾洁磊于2019年4月24日将涉案房屋腾空并交还孙志亮的证明标准。孙志亮二审未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为贾洁磊单方解除合同是否构成违约以及应承担的违约责任。孙志亮与贾洁磊签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《北京市房屋租赁合同》约定：“承租人不按照约定支付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应按照月租金的200％向出租人支付违约金”。贾洁磊应于2019年3月28日支付2019年4月6日至8月5日租金，经孙志亮催告仍未支付房租，构成违约，孙志亮有权根据合同约定解除合同，并按照月租金200%向贾洁磊主张违约金。关于贾洁磊主张其应依据租赁合同第十条第（七）款约定支付一个月租金作为违约金的上诉意见。《北京市房屋租赁合同》第十条（三）款约定：“承租人需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200％支付违约金”；第（七）款约定：“承租人提前退租的，需提前60日通知出租人并需支付1个月租金作为违约金。”上述承租人提前退租的约定属于约定解除条款，即承租人在满足提前60日通知出租人以及支付违约金的前提下可以行使约定解除权。结合本案证据及相应事实，本院认为贾洁磊该项上诉请求不能成立，理由如下：上述条款均是对承租人提前退租应承担何种违约责任的约定，合同条款存在矛盾冲突，在此情况下应根据体系解释，即将上述条款放置整个合同文本中进行考量，正确、合理的确定当事人的真实意图。根据租赁合同第十条第（一）款约定，如出租人不履行合同义务，则应按照月租金200%向承租人支付违约金，因出租人与承租人的权利义务应当对等，故承租人提前退租的违约责任亦应按月租金200%进行认定，双方关于承租人提前退租的约定应以合同第十条（三）款为准。根据现有证据显示，贾洁磊自认其于2019年4月24日搬离涉案房屋，但其并未提前60日向孙志亮提出解除合同，故其不享有合同解除权，且应当向孙志亮承担月租金200%的违约责任。关于贾洁磊欠付租金问题。根据以上论述，贾洁磊并不享有约定解除权，且贾洁磊提交的房屋交接单并无孙志亮签字确认，故双方合同解除时间应以孙志亮自认收回房屋时间即2019年5月7日为准。一审法院认定贾洁磊应支付2019年4月6日至2019年5月6日租金5万元并无不当。关于贾洁磊是否应支付免租期租金的问题。免租期系出租方基于承租方完全履行合同考虑而给予承租人的租金优惠。现贾洁磊在合同租赁期限未届满提出解除合同，构成违约，一审法院综合考虑合同租赁期限、租金标准、合同履行情况等因素，认定贾洁磊支付孙志亮免租期租金损失43333元并无不当，本院予以维持。综上所述，贾洁磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由贾洁磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年六月二十九日法官助理  向 玗法官助理  刘旭萌法官助理  陈亢睿