山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1140号 上诉人（原审被告、申请执行人）：赵琳晓。 被上诉人（原审原告、案外人）：王进前。 被上诉人（原审被告、被执行人）：董雷雷。 上诉人赵琳晓因与被上诉人王进前、被上诉人董雷雷案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院(2020)晋0802民初6974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵琳晓上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法驳回王进前的停止对房屋强制执行的诉讼请求；二、赵琳晓不负担本案诉讼费。 事实与理由：原审判决认定王进前享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益，认定事实错误，适用法律不当。具体理由如下：一、原审判决认定，非因王进前自身原因未办理过户登记，明显错误。《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，王进前和董雷雷均未提交证据，证明抵押权人中国建设银行股份有限公司运城分行同意董雷雷转让该房产，亦未提交证据证明王进前代董雷雷清偿债务消灭了抵押权。王进前与董雷雷《房屋买卖合同》中也约定，所有银行按揭贷款还完，办理房产过户手续。可见，王进前在受让该房屋时，对该房屋设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下，该房屋是无法办理过户登记手续的，但仍与董雷雷签订买卖合同。王进前未尽到审慎义务，其对无法办理过户登记手续，存在过错。二、原审判决认定《房屋买卖合同》合法有效，明显错误。《担保法》第49条规定：“抵押期间抵押人转让己办理登记的抵押物的应当通知抵押权人，抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。”董雷雷转让房屋时，没有通知抵押权人，王进前受让房屋后，并没有将价款给付抵押权人或提存，没有因其支付对价的行为涤除抵押权负担，《房屋买卖合同》违法无效。三、原审判决认定，王进前在查封前合法占有房屋，明显错误。首先，原审判决认定王进前合法占有的理由是，《房屋买卖合同》签订后，董雷雷交付了钥匙。但这仅是王进前、董雷雷的说辞，二人没有提供相应的证据加以证明。其次，交房通知单出具时间是2019年8月7日，董雷雷办理办理入住时间是2019年8月12日，都在2019年6月24日人民法院查封案涉房产之后。第三，交房通知单及入住手续的证明效力，远高于当事人说辞。原审判决采信当事人说辞，不符合证据采信的一般规则。四、本案中，买受人未支付案涉房产全部价款。五、原审判决对王进前、董雷雷的举证责任不作要求，却无故加重赵琳晓的举证责任，明显偏袒王进前、董雷雷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第311条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原审全然不顾以上规定。比如，在对《房屋买卖合同》是否合法有效的认定上，原审判决是依据庭后对董雷雷的询问，但董雷雷并没有对笔迹不同作出合理解释，就算庭后的询问可以作为证据使用，也没有经过赵琳晓的质证。在对房屋是否合法占有的认定上，没有要求王进前、董雷雷进一步举证证明钥匙交付的细节。综上，王进前与董雷雷之间的房产交易，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四种情形。王进前主张其享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏事实和法律依据。原审判决未能保障赵琳晓的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至中院，请依法改判。 王进前辩称，一、王进前在一审提交的证据能充分证明2018年2月10日王进前购买并合法占有了涉案房屋。王进前2018年2月10日与董雷雷签订《房屋买卖合同》。在合同签订当日，王进前合法占有涉案房屋。王进前与董雷雷签订的涉案房屋购买合同、合法占有涉案房屋的日期，均在盐湖法院执行查封之前。同时，王进前购买涉案房屋时，房屋系毛坯房。2018年房价未上涨。王进前与董雷雷约定的17.8万元房屋转让款，系市场交易合理价格。王进前在一审提交的《房屋买卖合同》、一审法院向董雷雷核实签名笔录等证据，均能证明该事实。二、王进前一审提交的证据能充分证明，王进前已经支付合理价款。王进前通过朋友牛某向董雷霍转账支付10万元房款。另外，向董雷雷支付现金1万元、支付宝转账8000元，剩余房款根据董雷雷与银行办理的按揭手续还款数额(每月963.84元)，由王进前按月支付给董雷雷，再由董雷雷还给银行。其实，一直到现在，王进前都按月归还银行按揭款。王进前在一审中提交的付款凭证、证人证言等证据，均能证明该事实。另外需要说明的是：王进前从2018年3月3日起，每月向董雷雷微信转账963.84元款。王进前一审也提交了2018年3月至2019年10月(执行异议时间段)每月支付963.84元的微信转账记录。该证据系电子数据，而且是持续不断，每月定期支付。首次支付时间发生在执行异议之前一年半，从常理分析，王进前不可能在一年半之前就与董雷雷串通策划虚假的房屋转让手续。该份证据具备证据的真实性、合法性、关联性，证明力很强，所记载的付款内容，能充分证明在2018年2月王进前购买了涉案房屋。综上，涉案房屋未办理过户手续，主要是因为该房屋的银行抵押货款未还清，未办理过户登记并非因买受人自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，王进前提出的执行异议，应得到法律支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵琳晓上诉理由，无事实与法律依据，应予驳回。 王进前向一审法院起诉请求：一、立即停止对房屋的强制执行，并解除查封；二、依法确认王进前与董雷雷签订的房屋买卖合同有效，并依法判令房屋归王进前所有；三、判令董雷雷、赵琳晓负担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2013年7月17日，董雷雷与运城市欣达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，董雷雷以187296元价格购买房屋。2015年5月6日，在运城市不动产登记开发区分中心办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。 2018年2月10日，董雷雷（甲方）与王进前（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方（董雷雷）自愿将其房屋及其附属设施、设备出售给乙方（王进前）；双方商定该房产的成交价格为118000元整，本协议签订当日，乙方（王进前）一次性支付甲方（董雷雷）118000元整，付款方式为银行转账；基于房产在银行抵押按揭，剩余按揭金额为56382.17元，剩余期限53个月，每个月按揭金额963.84元，乙方（王进前）承诺每月3号将963.84元按揭款打入甲方（董雷雷）指定账户；所有购房款付清后，本协议自动生效，房屋买卖即成事实。合同签订次日，王进前通过其朋友牛某向董雷雷账户转款10万元，王进前交给董雷雷现金1万元。之后，王进前通过支付宝向董雷雷转款8000元。王进前根据合同约定，每月通过微信向董雷雷转款归还银行贷款。2019年8月7日，运城市欣达房地产开发有限公司向运城空港开发区安居物业有限公司出具交房通知单，载明：左岸凰城小区7号楼3单元302房业主董雷雷房款手续已结清，请给办理交房手续。2019年8月12日，王进前代办入住合约，并交纳了所需费用。现在，王进前对该房屋已进行了装修。 赵琳晓与董雷雷民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2019）晋0802民初1287号民事调解书。董雷雷未按调解书确定的期限履行义务。赵琳晓2019年6月5日向一审法院申请执行，要求董雷雷支付借款本金144572元及利息、案件受理费1655元、保全费1273元。2019年6月24日，一审法院向运城经济技术开发区住房保障中心送达协助执行通知书，对登记在董雷雷名下房屋实施查封。2019年9月29日，案外人王进前对执行标的物提出书面异议。2019年10月12日，一审法院作出（2019）晋0802执异244号执行裁定书，认为案外人的异议理由不成立，裁定：驳回案外人王进前的异议请求。2019年10月21日，案外人王进前对裁定不服，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，人民法院对执行异议之诉的审理，应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。一、王进前与董雷雷签订的《房屋买卖合同》的效力问题。赵琳晓辩称，案涉《商品房买卖合同》与《房屋买卖合同》上“董雷雷”签名不一致，应认定双方之间不存在房屋买卖关系。经法院向董雷雷询问，董雷雷认可《房屋买卖合同》上签名是其本人亲笔所签，其与王进前之间存在房屋买卖关系。赵琳晓还辩称，合同第四条约定：“所有购房款付清后本协议自动生效”。王进前未付清房款，合同不生效。一审审查认为，根据庭审查明情况，双方在合同中约定的房屋价款为118000元，王进前已将董雷雷自己支付的房款全部付清，同时约定，将所欠银行贷款转移至王进前名下，王进前一直归还银行贷款。对王进前与董雷雷来讲，房款已经付清。《房屋买卖合同》系王进前与董雷雷的真实意思表示，且付清全部房款，《房屋买卖合同》合法有效。二、关于王进前是否合法占有涉案房屋问题。赵琳晓辩称，王进前2019年8月12日代董雷雷签订《管理合约》，其入住时间晚于2019年6月24日房屋查封时间。一审认为，合法占有，应以实际控制为标准，是否实际入住并非占有的必要条件。董雷雷在与王进前签订买卖合同后，将房屋钥匙交付给王进前，王进前即取得对房屋的实际控制，应视为王进前在法院查封之前，已合法占有涉案房屋。三、关于案涉房屋在银行办理了抵押登记，导致房屋未过户问题。经查，涉案房屋尚未在登记机构进行物权登记，运城市欣达房地产开发有限公司作为开发商只是在登记机构履行了备案预登记手续，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，王进前对此没有过错。综上，在查封之前，王进前与董雷雷已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，王进前支付了全部价款，并合法占有涉案房屋，且非因王进前自身原因未办理过户登记，王进前据此取得对涉案房屋的物权期待权。按照物权优先于债权的原则，王进前享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。王进前要求确认涉案房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。只有经依法登记，才可发生物权变动。”的规定，因涉案房屋尚未在登记机构进行物权登记，王进前的请求，于法无据，不予支持。 一审判决：一、不得执行房屋；二、驳回王进前的其他诉讼请求。 在二审中，双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：一、2013年7月17日，董雷雷与运城市欣达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，董雷雷购买房屋。二、2019年6月5日，因与董雷雷民间借贷纠纷一案，赵琳晓申请执行，要求董雷雷支付借款本息等。2019年6月24日，法院查封房屋。三、2019年9月29日，案外人王进前对执行标的物提出书面异议。2019年10月12日，一审法院（2019）晋0802执异244号执行裁定：案外人的异议理由不成立，驳回案外人王进前的异议请求。 根据上诉请求及答辩意见，二审争议焦点有四项：一、《房屋买卖合同》是否有效？二、买受人王进前是否支付全部房款？三、王进前在查封前是否合法占有房屋？四、讼争房屋未过户，王进前是否存在过错？ 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、针对本案《房屋买卖合同》效力争议。赵琳晓上诉主张，《房屋买卖合同》违法无效。王进前反驳主张，合同有效。 针对该项争议，赵琳晓在二审中申请对“王进前提交的《房屋买卖合同》上董雷雷、王进前的签名文字是否为本人所写，签名处指印是否为本人捺印，及王进前提交的《房屋买卖合同》上落款时间中的‘2018’、‘2’、‘10’笔迹的形成时间”进行司法技术鉴定。被上诉人王进前表示同意。赵琳晓又于2021年6月22日撤回鉴定申请。 二、针对买受人王进前是否已经支付全部房款的争议。赵琳晓上诉主张，买受人王进前未支付全部房款。王进前反驳主张，向董雷霍转账10万元，现金支付1万元，支付宝支付8000元，剩余房款由王进前按月支付给董雷雷，再由董雷雷还给银行。 针对该项争议，王进前在诉讼中提供以下证据： 1.王进前2018年2月11日通过朋友牛某向董雷雷账户转款10万元的转款凭证； 2.证人牛某出庭作证；证人证明：王进前让牛某给董雷雷转款10万元； 3.证人乔某出庭作证；证人证明：2018年，我和王进前一起去给董雷雷送房款1万元； 4.王进前2019年7月19日通过支付宝向董雷雷转款8000元的转款凭证； 5.王进前每月通过微信向董雷雷转款归还银行贷款的部分凭证； 6．房间内照片；拟证明：房屋已装潢并居住。 本院审核认为：王进前所举证据可以证明，王进前已按照合同约定向董雷雷支付房屋价款，并向银行支付剩余房贷本息。 三、针对王进前在查封前是否合法占有房屋的争议。赵琳晓上诉主张，在法院查封之前，王进前未占有讼争房屋。王进前反驳主张，2018年2月10日，王进前在合同签订当日，已合法占有涉案房屋。 针对该项争议，赵琳晓在二审中提供照片复印件两张；照片显示：公告；拟证明：2019年6月24日房屋被查封时，房内无人居住，从房门猫眼看进去，房屋是毛坯，地板没有装修。王进前质证意见：照片看不清楚，当时已经开始装修，不是毛坯，地板砖已经铺完，墙面也差不多弄完。 本院查明：二审期间，王进前在该房屋中居住。 四、针对讼争房屋未过户，王进前是否存在过错的争议。赵琳晓上诉主张，王进前明知讼争房屋设置贷款抵押，明知在此情形下房屋无法过户，王进前存在过错。王进前反驳主张，房屋未过户主要是因为银行抵押货款未还清，并非因买受人自身原因造成。 本院综合认定以下事实：一、2013年7月17日，董雷雷与运城市欣达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，董雷雷购买房屋。二、2018年2月10日，王进前与董雷雷签订《房屋买卖合同》；王进前按约定向董雷雷支付房款，向银行支付剩余房贷本息；并对房屋进行装修居住。三、2019年6月5日，因与董雷雷民间借贷纠纷一案，赵琳晓申请执行，要求董雷雷支付借款本息。2019年6月24日，法院查封房屋。四、2019年9月29日，案外人王进前对执行标的物提出书面异议。2019年10月12日，一审法院（2019）晋0802执异244号执行裁定：案外人的异议理由不成立，驳回案外人王进前的异议请求。五、本案在审理期间，经本院组织调解，当事人就本案纠纷未达成一致调解意见。 本院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质，本案讼争的法律关系是案外人执行异议法律关系；依据最高人民法院《民事案件案由规定》第471条第（1）项的规定，本案案由为案外人执行异议之诉纠纷。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”现查明，王进前与董雷雷签订的《房屋买卖合同》真实、合法，王进前依据合同支付房款，并已在该房居住。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”案外人王进前就讼争房屋，享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于诉讼费负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院决定案件受理费由董雷雷负担，符合前述规定；依据该规定，二审案件受理费由上诉人赵琳晓负担。综上所述，赵琳晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3860元，由上诉人赵琳晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  毛松伟 审判员  路志杰 审判员  卫文学 二〇二一年六月二十八日 书记员  续亚茹