文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3699号原告：长沙沩玺物业管理有限公司，住所宁乡市玉潭镇锦江路大玺门4栋C单元209房。法定代表人：文武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务（特别授权）。被告：叶盼，女，1986年4月23日出生，汉族，住湖南省。被告：李洁，女，1979年3月29日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，现住长沙市雨花区。原告长沙沩玺物业管理有限公司（以下简称沩玺物业）与被告叶盼、李洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟波、被告叶盼、李洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沩玺物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业服务费15294元，违约金1200元，共计16494元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2011年4月12日，原告与湖南省沩江投资有限公司（下称沩江公司）签订了《大玺门物业管理合同》，合同约定由原告向沩江公司开发商的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2018年1月26日及2018年12月30日原告与宁乡市大玺门业主委员会签订了《大玺门物业管理服务合同》，合同约定由原告向大玺门业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为二年，即自2018年1月1日起至2019年12月31日止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。业主无正当理由经催告拒不缴纳物业费，乙方可依据相关法律收取滞纳金。被告系上述物业2号街区-0910号的业主，物业面积143.2㎡，按约定应当向原告缴纳从2012年8月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币15294元，违约金1200元，但被告一直拒缴费。被告叶盼口头辩称，2017年原告因物业费的事情起诉过我，原告撤诉后至今都未向我催收过物业费，已过诉讼时效。原告提供的律师函催收时间是2021年3月19日，也已过诉讼时效，且律师函我也未看到过。购房合同及物业服务合同签订日期是2016年7月31日，我所提交的契税票据、购房款等票据都是在2016年购房后开始交纳的，对原告所述要求我交2016年7月31日之前的物业费有异议。被告李洁辩称，我于2007年调到长沙工作后一直住在长沙，不清楚0910室的位置，也未去过0910室，与叶盼互不相识，故物业公司所述我住0910室完全是虚构事实。0910室原属我父母的安置房，当时户主写的是我的名字。据我父母告诉我，该房于2011年（或2012年）卖给了叶盼，当时房屋买卖成交后，我父母根据有关部门的规定，到××乡××委办理了0910房户主更名登记，即由李洁更名为叶盼，随后我母亲到物业公司交了应交的物业服务费，取得了0910室的钥匙，并告知物业公司该房已卖给了叶盼。之后，叶盼交了部分房款给我父母，并在我父母家取得了0910室的钥匙，至此，我不再是0910室的户主。物业公司在没有任何事实根据的情况下，就将我起诉诉至法院，给本人工作生活带来极在困扰。（对此是否反诉，本人将根据具体情况再作决定）。本院经审理认定如下案件事实：被告李洁的母亲姜顺瑛原系湖南省电力公司长沙宁乡电力局（以下简称宁乡电力局）的职工，其在单位的住房拆迁后，补偿了涉案房屋。姜顺瑛在宁乡电力局备案将涉案房屋登记在被告李洁名下。尔后，经案外人李泽华介绍，姜顺瑛与被告叶盼达成口头协议，约定将涉案房屋出卖给被告叶盼，总价40多万元。2011年3月3日，姜顺瑛到原告处办理了收房手续，拿了房屋钥匙。庭审中确认，被告叶盼与李泽华将房款20多万元（现金）送到姜顺瑛家中后，拿到了房屋钥匙（具体时间双方记不清了）。被告叶盼陈述钥匙是给了李泽华，剩下购房款分多次支付给了被告李洁的父亲。2011年5月宁乡电力局综合办公室的证明显示：宁乡电力局退休职工姜顺瑛的安置房原登记在李洁的名下。因李洁已调长沙工作，李洁愿意将该房产登记在其亲属叶盼名下。涉案房屋的电表至今一直是被告李洁的名字，自2011年8月3日开始购电使用至今。原告提交的收据显示：2012年6月22日、2012年12月28日，被告叶盼分别在原告处购买涉案房屋门禁卡1张；2013年1月24日被告叶盼向原告交了2012年1月1日至2012年7月31日的物业服务费1002元（注明“以装修押金抵物业费”）及2012年7月24日至2013年7月23日城市生活垃圾处理费75元，同时购买了80吨水；2014年1月12日、1月26日叶盼向原告分别购买涉案房屋门禁1张、2张；2014年9月21日叶盼向原告购买了电池；2014年1月12日、8月2日、10月3日，被告叶盼分别向原告购水80吨，共计240吨。原告系涉案房屋所在小区的物业服务企业，于2011年4月12日与沩江公司签订《大玺门物业管理服务合同》，于2018年1月26日、2018年12月30日分别与大玺门首届业主委员会签订了《大玺门物业管理服务合同》，根据上述合同，该房的物业服务费收费标准在2018年1月1日前为1.4元／月／㎡，2018年1月1日之后为1.2元／月／㎡。原告曾于2017年3月22日向本院起诉要求被告叶盼缴纳物业服务费，于2017年4月28日因证据不足向本院申请撤诉。另，被告叶盼于2016年7月31日与沩江公司即开发商就涉案房屋签订了买卖合同，约定房屋总价款为405606.68元。被告叶盼陈述，2016年4月22日的购房款发票是开发商给她的，但她没有向开发商支付过房款。尔后，开发商通知叶盼去缴纳购房税和维修基金，其于2016年9月14日缴纳了契税6084.1元、2016年12月27日缴纳维修基金9735元。2017年12月29日，宁乡市不动产登记中心就涉案房屋向被告叶盼发放了不动产权证书，载明：房屋位于××乡××路（大玺门）2栋910室，建筑面积143.18㎡。以上事实，有《大玺门物业管理服务合同》、不动产信息登记表、服务收费标准核定表、短信催收信息、房（铺）交接书、大玺门2号街区商品房屋住宅工程质量保证书、收据11张、宁乡县商品房买卖合同、湘（2017）宁乡市不动产权第0××5号证书、湖南省物业专项维修资金专用收据、房屋契税发票及交费银行流水、（2017）湘0124民初1503号民事裁定书及送达回证、常住人口登记卡两张、收据3张、叶盼通过微信缴纳电费的截图、不动产登记信息查询证明、电费缴纳明细、宁乡电力局综合办公室出具的证明、被告李洁、叶盼的身份信息、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案房屋2016年7月31日之前的物业费由谁承担；2.物业服务费是否已过诉讼时效。关于焦点1：首先，被告叶盼在庭审中陈述，其委托李泽华购买涉案房屋，其与李泽华一起将20多万元房款送至姜顺瑛家中后，李泽华拿到了房屋钥匙。被告李洁的家人当着被告叶盼的面将钥匙交了其委托人李泽华，被告叶盼未提出反对意见，表明被告叶盼知晓并认可这种行为，至此，被告叶盼已为房屋的实际使用人。其次，根据庭审查明的情况：被告叶盼于2012年6月22日在原告处购买了涉案房屋的门禁卡、于2013年1月24日向原告缴纳了2012年1月1日至2012年7月31日的物业服务费（以装修押金抵扣物业费），说明被告叶盼在2012年已拿到涉案房屋的钥匙，并将房屋进行了装修。结合涉案房屋电表用电情况及被告叶盼在原告处购买门禁、水的情况，至少能说明被告叶盼自2012年1月1日起为涉案房屋的实际使用人。综上，本院认为，被告李洁的家人与被告叶盼就涉案房屋达成口头买卖合同，被告叶盼支付部分房款后将钥匙交给了被告叶盼，鉴于涉案房屋的特殊性，不能到房产部门进行更名登记，但被告李洁的家人已于2011年5月到电力局进行了更名备案，且被告叶盼自2012年1月1日起实际使用该房屋，故2012年8月1日至2016年7月31日的物业服务费应由被告叶盼承担。关于焦点2：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同的履行为持续行为，本案中，原告与开发商、业主委员会分别签订了物业服务合同，虽使得各期物业服务费的支付看起来具有一定的独立性，但原告自2011年开始至今一直为涉案小区提供物业服务，该独立性不足以否认物业服务费债务的整体性，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故涉案物业费并未超过诉讼时效。综上，根据湖南省沩江公司与原告签订的《大玺门物业管理服》，及大玺门首届业主委员会与原告签订的《大玺门物业管理服务合同》，该房的物业管理费收费标准在2018年1月1日前为每月每平方米1.4元，2018年1月1日之后为每月每平方米1.2元，原告自愿要求按1.2元每月计算，本院予以准许。被告叶盼自2012年8月1日开始拖欠物业服务费，至2019年12月31日共欠原告物业服务费15292元（143.18㎡×1.2×89月）。鉴于此类纠纷涉及面广，原告在提供该小区物业服务过程中难免存在不尽如人意之处，对原告主张的违约金，本院不予支持。本案未实际产生公告费，对于原告要求被告叶盼支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。被告叶盼反映的房屋质量问题系另外的法律关系，被告叶盼可另行主张权利。被告叶盼抗辩原告对小区电梯维修、维护不到位，原告不认可，被告叶盼仅提供了一张照片，达不到其证明目的，故本院对该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告叶盼于本判决生效之日起十日内支付原告长沙沩玺物业管理有限公司2012年8月1日至2019年12月31日物业服务费15292元；二、驳回原告长沙沩玺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告叶盼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由原告长沙沩玺物业管理有限公司负担7元，被告叶盼负担99元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖艳二〇二一年六月八日书记员钟博文附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。