新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2606号   上诉人（原审被告）：马倩，女，1982年3月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：易丽，新疆天宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：薛良燕，新疆天宇律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：保利物业服务股份有限公司新疆分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号中航翡翠城中心商业1层。   主要责任人：刘旭奔，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘思柯，北京大成（成都）律师事务所律师。   上诉人马倩因与被上诉人保利物业服务股份有限公司新疆分公司（以下简称保利物业新疆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭于2021年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人马倩的委托诉讼代理人易丽，被上诉人保利物业新疆分公司的委托诉讼代理人刘思柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马倩上诉请求：撤销一审判决，改判我支付2017年12月30日至2020年4月30日期间物业服务费32,654.16元，驳回保利物业新疆分公司的其他诉讼请求。事实和理由：一、原告诉讼主体错误。“保利物业发展股份有限公司新疆分公司”于2020年9月21日更名为“保利物业服务股份有限公司新疆分公司”，但在一审期间保利物业新疆分公司并未告知法院，导致一审判决主体错误。二、一审计算物业服务费数额有误。保利物业新疆分公司要求我支付2017年12月30日之前的物业费错误，这期间的物业费应由中航物业公司收取，故我应支付2017年12月30日至2020年4月30日期间的物业费32,654.16元（306.9平方米×3.8元×28个月）。三、新疆中航物业服务有限公司（以下简称中航物业公司）与我方签订《前期物业服务合同》并提供物业服务。虽然保利物业新疆分公司称其与新疆中航投资有限公司（以下简称中航投资公司）于2017年7月15日签订《前期物业服务合同》，但保利物业新疆分公司未证明该合同的履行情况。四、一审认定我方应支付违约金缺乏依据。我方与保利物业新疆分公司未签订《物业服务合同》，双方未对物业服务费违约金进行约定。保利物业新疆分公司2017年7月15日与中航投资公司签订《前期物业服务合同》时，我方是小区业主，故保利物业新疆分公司应当与我方签订《前期物业服务合同》。一审法院依据保利物业新疆分公司于他人签订的合同认定我方应交纳违约金不当。五、保利物业新疆分公司不具有从事物业管理活动的资质。根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。保利物业新疆分公司系分公司，在法律上、经济上没有独立性，不能从事物业管理活动。六、中航投资公司无权更换涉案小区的前期物业服务企业。中航投资公司先与中航物业公司签订《前期物业服务合同》，我方基于对中航物业公司的信任及物业服务水平购买房屋。中航物业公司无权变更、终止《前期物业服务合同》。综上，一审判决主体错误，物业服务费计算错误，判决违约金没有事实及法律依据，保利物业新疆分公司不具有从事物业管理活动的资格，不是本案适格当事人。因本案双方没有达成物业服务合意、对物业服务费标准和违约金没有约定，故涉案物业服务费标准过高，应予调整，且违约金不应支付。   保利物业新疆分公司辩称，我公司更名前后权利及义务具有连续性，不影响当事人的诉讼主体资格。我公司从2017年开始提供物业服务，合同期限从2017年7月15日起算。在过渡期由中航物业公司提供服务，我公司有权收取中航物业公司注销前的物业服务费。关于违约金，虽然合同约定了逾期违约金，但我公司认可按照同期贷款利率计算违约金。物业管理是我公司的营业范围，我公司是分公司，总公司与子公司的权利义务具有一致性，我公司有权提起诉讼。在《前期物业服务合同》签订之前，未成立业主委员会，故我公司与建设方中航投资公司签订的合同有效。请求驳回上诉，维持原判。   保利物业新疆分公司向一审法院起诉请求：请求判令马倩支付房号为××××的物业服务费33,849.80元（自2017年8月1日起至2020年4月30日止）及至实际清偿之日止的违约金55,385.88元（暂计至2020年5月10日）。   一审法院认定事实：2017年7月15日，保利物业发展股份有限公司新疆分公司与中航投资公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定中航投资公司选聘保利物业发展股份有限公司新疆分公司为乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号××××住宅小区提供前期物业服务，别墅的物业服务费收费标准为3.8元／平方米／月，业主需在每年3月31日前按年向交纳物业服务费，未能按时足额交纳的，每日按未交数额5‰支付违约金。××××小区原物业服务企业为中航物业公司，该公司于2017年12月29日注销。保利物业发展股份有限公司新疆分公司于2017年7月15日与中航投资公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》后一直为××××小区提供物业服务至今。马倩系××××号别墅业主，于2013年11月实际入住，该房屋建筑面积为306.9平方米，马倩未缴纳2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.25％，2019年9月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20％，2019年10月21日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20％，2019年11月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15％，2019年12月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15％，2020年1月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15％，2020年2月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.05％，2020年3月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.05％，2020年4月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85％。   一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，保利物业发展股份有限公司新疆分公司提供的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》对马倩具有约束力，马倩主张保利物业发展股份有限公司新疆分公司不具有独立从事物业服务管理主体资格、双方未建立物业服务合同法律关系的辩称，不予采纳，故马倩应按照《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定的计费标准支付2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费33,849.80元，对保利物业发展股份有限公司新疆分公司的该项诉讼请求予以支持。关于保利物业发展股份有限公司新疆分公司要求马倩支付违约金的诉讼请求。保利物业发展股份有限公司新疆分公司与中航投资公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定的业主物业服务费交纳的期间为每年3月31日前按年交纳，且保利物业发展股份有限公司新疆分公司已举证证明其已向马倩告知合同约定的交费期限，故马倩未按时足额交纳物业服务费应属于违约。保利物业发展股份有限公司新疆分公司主张违约金的计算方式为按照合同约定的每日按未交数额5‰进行计算，马倩逾期支付物业服务费，造成了保利物业发展股份有限公司新疆分公司资金占用期间的利息损失，马倩应支付违约金；保利物业发展股份有限公司新疆分公司按年度未付物业服务费金额为计算基数、分别起算暂主张至2020年5月10日并继续主张至实际付清之日止的违约金，不违反法律规定，故予以支持，但保利物业发展股份有限公司新疆分公司主张的违约金过分高于其资金占用期间的利息损失，故参照银行贷款年利率4.75％上浮1.3倍进行调整计算违约金，且自2019年8月20日起，中国人民银行已不再发布同期同类贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日至2020年5月10日期间以及后续至实际付清之日的违约金应按照LPR上浮1.3倍进行调整计算。对于2017年度物业服务费逾期支付违约金支持的金额为：689.94元（以应付物业服务费5,861元为计算基数、年利率按照4.75％上浮1.3倍、保利物业发展股份有限公司新疆分公司主张计算期间为2018年5月10日-2020年5月10日（720天）予以确认，2019年8月20日至2020年5月10日按照LPR上浮1.3倍）；对于2018年度物业服务费逾期支付违约金支持的金额为：783.21元（以应付物业服务费13,994.40元为计算基数、年利率4.75%上浮1.3倍、保利物业发展股份有限公司新疆分公司主张计算期间为2019年5月10日-2020年5月10日（360天）予以确认，2019年8月20日至2020年5月10日按照LPR上浮1.3倍）；对于2019年度物业服务费逾期支付违约金支持的金额为：266.95元（以应付物业服务费13,994.40元为计算基数、保利物业发展股份有限公司新疆分公司主张计算期间为2020年1月1日-2020年5月10日（130天）予以确认，按照LPR上浮1.3倍）；对于2020年（至2020年4月30日）物业服务费4,664.80元，保利物业发展股份有限公司新疆分公司未主张支付至2020年5月10日的违约金。故暂计至2020年5月10日马倩应支付的违约金经核算应为1,740.10元并应继续支付违约金至所欠物业服务费实际付清之日。一审法院判决：一、马倩支付保利物业发展股份有限公司新疆分公司物业服务费33,849.80元（2017年8月1日至2020年4月30日期间）；二、马倩支付保利物业发展股份有限公司新疆分公司违约金1,740.10元并继续支付2020年5月11日至所欠物业服务费实际付清之日止的违约金（以欠付的2017年8月1日至2020年4月30日期间物业服务费数额为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍计算至实际付清之日止）。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   马倩提交如下证据：1．业主临时管理规约、《前期物业服务协议》，用以证明保利物业新疆分公司与小区业主之间建立物业服务关系需要与业主签订《前期物业服务协议》和临时管理规约，但是保利物业新疆分公司未与我方签订《前期物业服务协议》，未对交费标准及违约金进行约定。2．转款记录查询结果一份，用于证明我向保利物业发展股份有限公司新疆分公司转账支付了2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费32,654.16元。保利物业新疆分公司的质证意见为：对《前期物业服务协议》的真实性、合法性、关联性均不认可，如果协议是真实的，该协议系其他业主签订，与本案无关。对转账凭证认可。本院对证据认定如下：其他业主与保利物业新疆分公司是否签订《前期物业服务协议》与本案不具有关联性，对马倩提交《前期物业服务协议》证据的效力，本院不作认定。马倩通过手机银行向保利物业发展股份有限公司新疆分公司转账，支付的是2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费，本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   另查明：2020年9月21日，保利物业发展股份有限公司新疆分公司变更公司名称为保利物业服务股份有限公司新疆分公司。2020年12月31日，马倩向保利物业新疆分公司转账付款32,654.16元，附言为：2018年1月1日至2020年4月30日物业费。   本院认为，一、关于马倩上诉称一审判决主体错误的问题。保利物业发展股份有限公司新疆分公司于2020年7月16日提起本案诉讼，虽然在诉讼中该公司进行了名称变更，但名称变更不影响该公司主张权利，故一审法院认定主体并无不当，但名称有误，本院予以纠正。   二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据查明的事实，中航投资公司系中航·翡翠城的建设方，马倩系××××号别墅业主，根据上述法律规定，2017年7月15日签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》对马倩具有约束力，马倩上诉称建设方无权变更、终止前期物业合同，缺乏法律依据，本院不予采信。马倩上诉称因保利物业新疆分公司系总公司的分支机构，故不具有从事物业管理活动的资质。本院认为，保利物业新疆分公司的公司性质与其能否从事物业管理活动之间不具有关联性，本院对马倩的该上诉理由不予采信。   三、关于马倩是否应向保利物业新疆分公司支付物业服务费及物业服务费数额的认定。本院认为，根据2017年7月15日保利物业新疆分公司与中航物业公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，保利物业新疆分公司为涉案小区提供物业服务，马倩作为小区业主应向保利物业新疆分公司支付物业费。因马倩未交纳2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，一审法院根据保利物业新疆分公司的诉讼请求，判决马倩支付2017年8月1日至2020年4月30日期间物业服务费33,949.80元正确，应予维持。马倩上诉称其居住小区至今仍由中航物业公司提供物业服务，但未提交证据证明，本院对其该意见，不予采信。马倩在一审判决作出后，于2020年12月31日向保利物业新疆分公司交纳了2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费32,654.16元，该款项应予扣减。   四、关于马倩是否应向保利物业新疆分公司支付违约金。因保利物业新疆分公司与中航投资公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定业主交纳物业服务费的期间为每年3月31日前按年交纳，且保利物业新疆分公司已经证明其向马倩告知合同约定的交费期限，故马倩未按时交纳物业服务费构成违约，应向保利物业新疆分公司支付违约金。一审计算违约金的方式并无不当，本院依法予以纠正。   综上所述，马倩的上诉请求部分不能成立，对其合理部分，本院予以支持；一审判决不妥之处，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6439号民事判决第一项为：马倩支付保利物业服务股份有限公司新疆分公司物业服务费1,195.64元（33,849.80元-32,654.16元=1,195.64元，2017年8月1日至2020年4月30日期间）；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6439号民事判决第二项为：马倩支付保利物业服务股份有限公司新疆分公司违约金1,740.10元并继续支付2020年5月11日至所欠物业服务费实际付清之日止的违约金（以欠付的2017年8月1日至2020年4月30日期间物业服务费数额为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍计算至实际付清之日止）。   上述款项，马倩应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审诉讼标的89,235.68元，判决给付标的2,935.74元，占诉讼标的的3.29%，一审案件受理费1,015.45元（保利物业新疆分公司已预交），由保利物业新疆分公司负担96.71%即982.04元，由马倩负担3.29%即33.41元；二审案件受理费50元（马倩已预交），由保利物业新疆分公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 三 日   书  记  员   杨文新