成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初6649号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司,住所地成都市双流区藏卫路212号。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：周鑫，男，1986年3月21日出生，汉族，住四川省双流县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春秀，女，1981年11月14日出生，汉族，住成都市双流区，系该公司员工。 被告：谢新安，男，1971年8月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：李群英，女，1973年11月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称华兴物业公司）与被告谢新安、李群英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托代理人周鑫、郭春秀到庭参加诉讼，被告谢新安到庭参加诉讼，被告李群英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢新安、李群英立即向华兴物业公司支付欠付物业管理费9892.53元（自2014年7月1日起算，按照每月122.13元的标准计算，暂计至2021年3月31日，应计算至谢新安、李群英实际支付之日）、城市生活垃圾处置费528元（自2013年12月1日起算，按照每月6元/户的标准计算，暂计至2021年3月31日，应计算至谢新安、李群英实际支付之日），共计10420.53元；2.判令谢新安、李群英支付拖欠物业管理费违约金5332.07元（自2014年7月1日起算，按照年利率15.4%的标准计算，暂计至2021年3月31日，应计算至谢新安、李群英实际支付之日）；3.判令本案全部诉讼费用由谢新安、李群英承担。 李群英未作答辩，亦未提交相关证据。 谢新安辩称：对原告第一项诉讼请求，因为原告未积极、全面地提供物业服务，我的厕所漏水、主水管漏水，物业不登记不处理，电梯几个月都不检查，经常坏。对第二项诉讼请求，原告造成了我的财产损失，所以我要求免除违约金。 本院经审理认定事实如下：谢新安、李群英系位于成都市双流区的业主。2012年2月23日，谢新安、李群英与华兴物业公司签订了《蜀镇一期锦丽湾前期物业服务协议》一份，约定华兴物业公司为谢新安、李群英提供物业服务，物业管理服务费用由谢新安、李群英按其拥有物业的建筑面积80.73㎡，但房屋实际使用面积为81.42㎡，故物业费计算标准应按81.42㎡为准，以1.50元／月／平方米的标准计算（高层住宅）；根据《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施意见的通知》（成价费［2004］239号）规定，本协议所约定的物业服务费用，不包括物业共有部分、共有设施设备及公众责任保险费用、居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共有设施（如游泳池等）使用费；居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由谢新安、李群英按6元／月·户另行交纳。车辆停放服务费、共有设施设备使用费由谢新安、李群英按合同约定或华兴物业公司制定的相关规定另行交纳（政府有相关标准的，按政府文件执行）；谢新安、李群英应于合同按约交付之日起足额交纳物业服务费用；物业服务费用按季交付，谢新安、李群英或物业使用人应在每季度开始之前，提前十五日履行交纳义务；谢新安、李群英或物业使用人违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，未按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向华兴物业公司支付违约金。 2013年5月28日，谢新安在《楼宇交接书》上签字完成收房。谢新安、李群英接房后，华兴物业公司按约履行了对蜀镇?锦丽湾小区的物业管理服务，谢新安、李群英从2014年7月1日起至今未向华兴物业公司交纳物业服务费，从2013年12月1日起至今未向华兴物业公司交纳城市生活垃圾处置费。华兴物业公司分别于2015年8月10日、2016年4月6日、2018年11月5日、2019年10月14日、2020年7月6日通过上门张贴《催缴欠费通知单》的方式，于2017年8月17日、2020年6月21日通过泰和泰律师事务所邮寄《律师函》的方式向谢新安、李群英催收物业服务费及城市生活垃圾处置费。但其至今仍未向华兴物业公司支付上述物业服务费及城市生活垃圾处置费。 上述事实，有当事人的身份信息、《蜀镇一期锦丽湾前期物业服务协议》、《楼宇交接书》、照片、《催缴欠费通知单》、《催告函》、物流跟踪单及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，谢新安、李群英与华兴物业公司签订的《蜀镇一期锦丽湾前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。 关于谢新安辩称，华兴物业公司未积极、全面地提供物业服务导致其不交纳物业管理费用的理由。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，并结合本案证据，可以看出华兴物业公司在物业管理中虽存在一定瑕疵，但履行了主要管理义务，谢新安认为华兴物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理服务费，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。华兴物业公司按约向谢新安、李群英提供了物业服务，谢新安、李群英理应按约支付物业管理服务费，故本院对华兴物业公司要求谢新安、李群英支付从2014年7月1日起暂计至2021年3月31日止的物业管理服务费9892.53元（81.42平方米×1.5元/月/平方米×81个月）的诉讼请求，予以支持。另，谢新安、李群英应当向华兴物业公司支付其代收代缴的2013年12月1日起暂计至2021年3月31日止的城市生活垃圾处置费528元（6元/户?月×88个月）。 关于华兴物业公司要求谢新安、李群英支付拖欠物业管理费违约金5332.07元（自2014年7月1日起算，按照年利率15.4%的标准计算，暂计至2021年3月31日，应计算至谢新安、李群英实际支付之日）的请求。本院认为，谢新安、李群英未按期交纳物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方协议中约定“未按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金”，但就本案审理情况来看，华兴物业公司因谢新安、李群英的违约行为遭受的损失除资金占用损失外暂无其他损失，故本院对华兴物业公司将违约金调整为按照年利率15.4%的标准计算，予以支持。 关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案中谢新安、李群英未按时交纳物业管理服务费的行为发生在2014年7月1日至2021年3月31日期间，故本案仍应适用当时的法律、司法解释的规定。 李群英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢新安、李群英于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付2014年7月1日起至2021年3月31日止的物业服务费9892.53元、支付2013年12月1日起至2021年3月31日止的城市生活垃圾处置费528元，共计10420.53元； 二、被告谢新安、李群英于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付违约金5332.07元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90元，由被告谢新安、李群英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 龚文书 二〇二一年六月二十六日 法官助理 王楠楠 书 记 员 唐莉萍