新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书（2021）新2324民初938号 原告：张鹏，男，1988年7月8日出生，满族，公司职员，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：刘国龙（系原告张鹏之兄），男，1984年7月16日出生，满族，住新疆维吾尔自治区。被告：新疆西域泰和房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县御景苑A区29栋二单元102号。法定代表人：陈承福，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿向玲，女，该公司总监。原告张鹏与被告新疆西域泰和房地产开发有限公司（以下简称西域泰和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托诉讼代理人刘国龙，被告西域泰和公司委托诉讼代理人耿向玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告西域泰和公司签订的玛纳斯县玉园小区西院6栋1单元201号商品房买卖合同；2．判令被告西域泰和公司返还原告支付的购房款，从中国工商银行玛纳斯支行购房贷款330,000元；3．判令被告西域泰和公司支付给原告，截至2021年3月21日产生的工商银行购房贷款的利息损失112,756元；并支付至判决生效日止，原告向工商银行玛纳斯支行所付利息（每月1,302元）；4．判令被告西域泰和公司返还原告的购房款51,194.7元，以及发生的利息损失18,133.16元（51,194.7元×0.46％×77个月），日期：2014年10月25日-2021年3月21日。事实和理由：2014年10月，被告西域泰和公司销售人员在街上派发售房广告，在销售人员的多次邀约下，原告到售房部，看到小区规划图沙盘显示，在小区中心区域预建设景观河水系，于是以高于其他房源的价格，购买了规划图中景观河水系临近的边套住宅，并与被告新疆西域泰和房地产开发有限公司（简称西域泰和房产公司）签订商品房买卖合同。合同约定的主要内容：原告购买被告西域泰和房产公司在玛纳斯县玉园小区的6栋1单元201号商品房住宅。2014年10月25日付完首付款，并于2014年11月19日，原告与中国工商银行股份有限公司玛纳斯支行（简称工行玛纳斯支行）签订个人购房借款／担保合同，约定；借款本金为330,000元，借款期限360个月。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任：逾期时间超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。2014年12月20日至2021年3月21日，原告支付给工行玛纳斯支行购房贷款本金及利息145,038.33元，其中利息112,756元。合同签订后，至2015年10月30日约定的交房期限届满，合同约定的商品房未完工。法院另案生效判决证明：拖延至2016年6月30日，超过约定交房日期240天，仍未交工，法院生效判决已解除商品房买卖合同。至今相关配套设施仍未完成，而且至今未进行政府相关部门竣工验收，没有取得竣工验收相关文件，且无法办理房屋权属登记和不动产权证，买受人不能获得房屋产权和土地使用权，无法办理落户和过户，原告多次前往被告办公室，询问、督促，但至今无法落实。被告西域泰和房产公司已构成严重、持续性、根本性违约。据此，原告根据《中华人民共和国民法典》和相关法律规定，及商品房买卖合同第九条的约定，提出上述诉讼请求。被告西域泰和公司辩称，请求法院全部予以驳回原告的诉讼请求。根据合同约定，原告可以选择退房或者不退房，但是原告没有选择退房，故主合同是有效的。且原告张鹏在2019年已经提起过诉讼了，后来又撤诉。原告张鹏要求被告办理产权证，被告只是代为办理，需要原告张鹏完成相应的契税和维修基金才能够办理。原告张鹏未交纳相关的费用，故不能办理所有权证。原告张鹏为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.照片1组，拟证实：被告曾多次以原告发出要约去参观沙盘时小区内有景观河水系，但是到目前都没有完善。被告西域泰和公司质证称，对沙盘效果图的真实性认可，但最后没有建设景观河，而建设为公园并不是企业的行为。其他照片无法确定原告张鹏所购房屋的具体位置，与本案无关，不认可。被告西域泰和公司对沙盘效果图的照片无异议，本院依法予以确认。原告提交的其他照片是为了证明小区内的具体情况，照片所反映的范围有限，不能反映全貌，但被告西域泰和公司认可小区未修建景观河，本院对该事实依法予以确认。2．商品房买卖合同1份，拟证实：原、被告就玉园小区西院6－1－201室签订商品房买卖合同的事实。被告西域泰和公司对该证据无异议，本院依法予以确认。3．贷款还款明细单，《个人购房借款/担保合同》1份，拟证实：原告张鹏购买玉园小区西院6－1－201室在中国工商银行股份有限公司玛纳斯支行贷款330,000元，截至2021年5月20日，未还贷款本金为296,652.77元。被告西域泰和公司对该证据无异议，本院依法予以确认。4.（2017）新2324民初379号民事判决书，拟证实：被告逾期交房180日已构成违约。被告西域泰和公司对该证据的真实性无异议，但提出该案中的原告是在合同约定期内要求解除合同，与本案的情况不一样，故对待事实不认可。该份民事判决书是本院在另案中所作出，只能做为类案进行参考对比，与本案有关的事实，本院予以确认。5．“事实查明”2份，拟证实玛纳斯县玉园小区西院6号楼，至2021年3月28日尚未办理竣工验收手续和备案，无法办理不动产权登记。被告西域泰和公司不认可该证据，质证称与事实不符，只要原告交纳契税和维修基金，就可以办理产权登记。该2份证据落款分别为玛纳斯建设工程质量监督站和玛纳斯县不动产登记中心，但并未加盖单位公章，不具备证据的效力，本院不予确认。6.发票2张，拟证实：原告张鹏向被告西域泰和公司付清房款的事实。被告西域泰和公司无异议，本院依法予以确认。被告西域泰和公司提交不动产权证，拟证实：玉园小区西院6号楼已办理不动产权证，因原告张鹏未交契税和维修基金才不能办理不动产权证。原告张鹏质证称被告只出示了照片，对真实性不认可，被告办理不动产权证的日期为2021年5月21日，早已超过180日。被告西域泰和公司庭后向本院出示了不动产权证的原件，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，原告张鹏与被告西域泰和公司签订《商品房买卖合同》，被告西域泰和公司将玛纳斯县玉园小区西院6号楼1单元201室预出售给原告张鹏，建设面积124.19平方米，总价款为474,194.7元。合同第八条规定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2014年11月19日，原告张鹏作为借款人，被告西域泰和公司作为担保人与中国工商银行股份有限公司玛纳斯支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告张鹏贷款330,000元用于支付购房款，另向被告支付首付购房款51,194.7元。被告西域泰和公司向原告张鹏开具发票。2016年6月20日，被告西域泰和公司通过登报的方式发布入住公告，其开发的玛纳县玉园小区西院6栋正式交房，原告张鹏未办理入住手续。被告西域泰和公司在预售宣传时制作的小区沙盘效果图中显示小区内有景观河水系，小区建成后，未建设景观河水系。原告按时向中国工商银行股份有限公司玛纳斯支行清偿贷款，截至2021年5月20日，贷款本金余额为296,652.77元，支付利息115,353.8元。另查明：被告西域泰和公司取得商品房预售许可证号为：新建房许字（2014）0037号。2021年5月28日，被告西域泰和公司对包括本案所涉房产在内的玉园小区西院6号楼的18套住宅办理了不动产权登记，不动产权证号为新（2021）玛纳斯县不动产权第XXXX号。原告张鹏于2019年6月3日向本院起诉后，于2019年7月1日又撤回起诉，本院作出（2019）新2324民初1271号民事裁定书，准予原告张鹏撤回起诉。本院认为，本案争议焦点是：原告张鹏是否有权解除合同。被告西域泰和公司取得商品房预售许可证，与原告张鹏签订《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告张鹏要求解除合同的理由有三，一是认为被告西域泰和在宣传时的沙盘图显示有景观河水系，但小区建成后并不存在，被告西域泰和公司存在虚假宣传行为；二是被告西域泰和公司逾期交房超过180日；三是未经验收合格，长期无法办理所有权登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”该法第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”关于原告张鹏提出解除合同的第一个理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中被告西域泰和公司用于宣传的小区沙盘内容具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。小区建设完成后与宣传沙盘不符，被告西域泰和公司构成违约，但并非根本违约，原告张鹏不能以此要求解除合同。关于原告张鹏要求解除合同的第二个理由。双方合同约定逾期交房超过180日，原告张鹏有权解除合同。但依《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方约定的最迟交房期限为2015年10月30日，原告张鹏未在合理期限内即2016年10月30日前行使解除权，原告的解除权消灭。依法不能再要求解除合同。关于原告张鹏要求解除合同的第三个理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，原、被告约定“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”双方该约定并不被法律所禁止。依当事人约定，原告张鹏亦不能解除合同。综上所述，本院对被告西域泰和公司的答辩意见依法予以采纳，原告张鹏的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张鹏的诉讼请求。案件受理费8920元，减半收取计4460元，由原告张鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   刘 敏二 〇 二 一 年 六 月 十 七 日法 官 助 理   李固雨书  记  员   郭 彤