黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑01民终2807号上诉人（一审被告）：张淑红，女，1962年9月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王丹（张淑红女儿），女，1983年6月6日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村1-4层。法定代表人：别秀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。上诉人张淑红因与被上诉人哈尔滨珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初9397号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式审理了本案。上诉人张淑红的委托诉讼代理人王丹，被上诉人珠江物业公司的委托诉讼代理人冯海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张淑红上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初9397号民事判决；2.将本案发回重审或依法改判,判决珠江物业公司减收张淑红的物业服务费,减收幅度为40%；3.珠江物业公司出示香坊区物业办服务等级批件、哈尔滨市发改委定价批件。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据,此点既符合相关法律规定,也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。物业管理企业提供服务顿目和质量与合同约定标准差距明显,物业公司存在诸多明显违反《业主手册》中规定义务的行为、物业存在严重瑕疵如:《业主手册》第三条6.1项规定:保安白天一小时巡逻一次,夜晚两小时巡逻一次。实际上珠江物业公司根本违背该条规定,没有提供24小时巡逻导致经常有犯罪分子流入小区进行偷盗、入住以来多家业主上千元鞋子被偷、甚至被入室盗窃。此情节有香坊区建筑派出所刑事案件信息可以证明,张淑红特申请二审法院向建筑派出所调取刑事案发信息，以明确珠江物业公司不履行义务给业主造成物质损失以及精神上的不安全感。小区多功能运动场内杂乱不堪无人管理，积雪无人清理(见照片)《业主手册》第三条9.4项:消防通道畅通。自入住以来，消防通道被私家车占用小区车辆乱停,珠江物业公司无人管理，导致急救车以及消防车无法进入,一旦发生火灾消防车根本无法进入小区，居民生命财产安全受到威胁，得不到保障，小区业主都可以证实,小区报过火警119消防车无法进入小区火灾现场,消防车刮了一辆私家车,珠江物业公司违背该条规定。《物业手册》第三条、第一项、物业共用部位的维修、养护和管理、1.1项、外墙、公共楼梯间、玻璃等保持清洁。楼体外墙体开裂多处已经3年了，珠江物业公司无人给修复，珠江物业有限公司违背该条款规定。珠江物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，张淑红上诉请求降低40%幅度服务收费没有事实和法律依据。从18年开始已经取消对物业企业实行等级管理，物价局的批件都是协商确定。珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.张淑红立即交纳2015年10月9日至2019年10月9日物业费6144元，违约金6728元。合计人民币12,872元；2.本案诉讼费由张淑红承担。一审法院认定事实：张淑红系哈尔滨市香坊区朝阳新居小区1栋3单元101室业主。2013年10月10日，张淑红向珠江物业公司交纳2013年至2015年物业费3072元，珠江物业公司为其出具收据一张，载明交费面积为80平方米。2013年10月12日，珠江物业公司与张淑红签订物业服务协议一份，双方就权利义务、物业管理服务项目、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等方面进行了约定。协议第四条约定，高层住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月1.6元。第七条四项约定，“乙方逾期缴纳物业管理服务费，每逾期一日，按逾期缴纳物业管理服务费数额的千分之三向甲方支付违约金，违约金累计相加，直至付清时止”，张淑红的女婿刘延春代其在该协议上签字确认。2016年10月9日开始，张淑红未向珠江物业公司交纳物业费用。期间，珠江物业公司分别于2019年1月9日、2020年7月25日制作物业费、电梯费缴纳通知书向张淑红催交物业费。截止2019年10月9日，张淑红尚欠物业费6144元，违约金6728元。一审法院认为,双方的争议焦点是物业费标准是否合理问题。关于珠江物业公司收取物业服务费标准是否合理。双方之间签订的《物业服务协议》第四条第一款“乙方交纳费用时间：自进户通知单规定的时间办理进户手续时开始记时收费。”第二款“高层住宅物业管理服务费：按建筑面积每平方米每月1.6元收取。”第五款“物业管理服务费按年交纳，乙方进户时一次性交清首年度的物业管理服务费。嗣后每年度的物业管理服务费，由乙方在每年度的第一季度期间内一次交清。”故珠江物业公司收取物业服务费的时间、标准和方式是依照双方之间签订的《物业服务协议》，且张淑红已按协议约定建筑面积每平方米每月1.6元连续向珠江物业公司交纳了二年的物业管理服务费，亦视为张淑红对珠江物业公司收费标准的认可。故张淑红以珠江物业公司收取物业服务费标准高、不合理为抗辩理由拒缴物业费和电梯费不成立，本院不予采信。综上，珠江物业公司、张淑红之间签订的《物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。珠江物业公司对朝阳新居小区提供了物业服务，投入了相应的人力、物力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利，且珠江物业公司对张淑红拖欠物业服务费的行为在合理期限内进行了催缴，故珠江物业公司向张淑红主张拖欠的2015年10月9日至2019年10月9日物业费6144元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。因珠江物业公司作为物业服务企业，在物业服务方面以及物业费收费标准上没有积极与张淑红进行良好沟通，在物业服务质量方面尚存在一般瑕疵需要改进，故对珠江物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、张淑红于本判决生效后立即给付珠江物业公司2015年10月9日至2019年10月9日物业费6144元；二、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元（珠江物业公司已预交61元），减半收取61元，由张淑红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张淑红举示自己出具的书面材料作为证据在二审中提交，因该份书面材料内容是张淑红对珠江物业公司的相关要求，其性质不属于证据，不予确认。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于张淑红以珠江物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由请求减免40%物业费的上诉主张应否支持的问题。根据一审查明的事实，珠江物业公司依据《物业服务协议》于2013年10月10日起为张淑红所在的小区提供物业服务，张淑红亦交付了2013年-2015年的物业服务费用，双方形成物业服务合同关系，张淑红应按《物业服务协议》约定履行交纳物业服务费用的义务。珠江物业公司请求张淑红给付欠付的物业服务费用及承担逾期缴纳物业服务费用的违约责任，一审法院在考虑珠江物业公司提供的物业服务存在瑕疵需要改进的情况下，依据公平原则免除张淑红2015年10月9日至2019年10月9日逾期缴纳物业服务费用的违约责任，较为公平、合理，本院予以维持。但作为物业服务企业，珠江物业公司应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。张淑红应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。综上所述，张淑红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由上诉人张淑红负担。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 郑兴华审判员 张振宇（）二〇二一年六月三日法官助理范东哲书记员陈思