河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初7684号原告：李新建，男，1975年12月24日出生，汉族，户籍地：河南省新密市。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静、李慧珠，该公司员工。原告李新建诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李新建，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、李慧珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新建向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理不动产证书违约金23903.6元；2.依法判令被告向原告支付逾期供热违约金823.77元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：逾期办理不动产权证违约金计算期间为2015年12月31日至2020年8月13日，计算标准为按照总房款的日万分之0.2。逾期供热违约金计算期间自2016年10月31日至2019年1月26日止，按0.3×101.7×27计算。事实与理由：2013年2月26日，原被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区××西，郑航北路南春江家园小区12号楼1单元8楼812室，合同约定被告应当在2015年12月31前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但被告直到2019年3月5日才办理房屋权属初始登记，2020年7月15日才办理面签手续，直至2020年8月13日，被告才将不动产权证书办理完结，按合同约定，2015年12月31日起至2020年8月13日止期间，一共1685天，房产总价709306.95元的万分之0.2的违约金，被告需向原告支付逾期办理不动产权证书违约金23903.6元，合同内基础设施和公共配套建筑约定，被告应于2016年10月31日将供暖设施达到正常使用条件并与供热企业签订并网协议，但被告直至2019年1月26日才达到供热条件并签订供热协议，按照合同约定，被告应向原告按0.3元*101.7㎡*27月赔付823.77元。被告的违约行为给原告的家庭生活造成了严重的影响。特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告台兴公司辩称:一、针对被答辩人“依法判令被告向原告逾期办理不动产证书违约金23903.6元”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。根据我方提供的(2018)豫0103民初2758号判决书显示我公司已支付原告自2015年10月31日至2017年10月12日逾期办理不动产权证书违约金5501元，原告构成重复起诉，请法院驳回原告诉讼请求。其次，台兴公司于2018年12月17日将首次登记所需材料的材料报送至郑州市不动产登记中心。我公司并于2019年3月5日为原告办理完毕初始登记。我方在初始登记办理完毕后，于2019年3月14日在春江家园小区张贴了办理不动产证书的催告通知，但原告未曾来我公司递交申请资料。现有房产证和我公司通知可以证明，所以我方没有任何违约和赔偿责任。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方催告后仍未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务(有(2021)豫0103民初3600号判决书为佐证，转移登记是由原告自行办理)，我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人(应由出卖人办理转移登记手续的)一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年8月13日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。最后，被答辩人直至2021年2月1日才起诉，此时其主张已经超过了三年诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，因此原告的主张不应得到支持(有判决书(2020)豫0103民初10621号判决书为佐证，即应当适用诉讼时效抗辩，从原告向被告主张的截止日期计算三年诉讼时效)。二、针对被答辩人“依法判令被告向原告支付逾期供热违约金823.77”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先根据我方提供的(2018)豫0103民初2758号判决书显示我公司已支付原告自2015年10月31日至2017年10月12日基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金730元，原告构成重复起诉，请法院驳回原告诉讼请求。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。最后，被答辩人直至2021年5月17日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持。三、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为：去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。四、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。本院经审理认定事实如下：一、2013年2月26日，原告李新建（××）与被告河南台兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××4784）一份。双方约定：由原告购买被告开发的位于二七区××西、郑航北路南12幢1单元8层812号房屋一套，建筑面积101.39㎡，房屋总价款为704154元。出卖人承诺供暖设施于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人向××按0.3元/㎡/月赔付。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定的内容执行。同时，该合同附件四约定：出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方当事人约定××自行申请办理转移登记。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。合同还就其他事项进行了约定。二、原告李新建曾于2018年4月4日向本院提起诉讼，要求被告台兴公司支付包括逾期办理房屋权属证书、基础设施和共同配套设施未到达使用条件的违约金等在内的诉讼请求，本院作出（2018）豫0103民初2758号民事判决，该判决在综合不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化的情形下，判令被告台兴公司支付李新建2015年10月31日至2017年10月12日期间的逾期办证违约金5501元、2015年10月31日至2017年10月12日期间的基础设施和共同配套设施未到达使用条件的违约金730元。同时判决书中对被告提出的原告逾期付款、被告可顺延相应交房期间的问题予以处理。三、被告提交《催告通知》一份，依此证明其于2019年3月14日已在小区张贴办理不动产证书的催告通知，但原告未递交申请资料。原告称未见到该通知，不知道什么时间递交材料。四、2018年12月17日，郑州市不动产登记中心为被告出具案涉房屋的首次登记不动产登记受理凭证（首次登记）。案涉房屋于2019年3月5日办理商品房首次登记，2020年8月13日办理房地转移登记。原告已取得涉案房屋的不动产权证，豫（2020）郑州市不动产权第0202542号。五、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，原、被告就商品房买卖合同中关于××付款方式及期限、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任等，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理初始登记及不动产权属证书违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。后被告台兴公司于2018年12月17日才按照合同约定向不动产登记部门提交了相关的申报资料，被告应对此承担违约责任。因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人。原告要求被告支付2015年12月31日至2018年12月17日期间逾期证违约金（首次登记部分），结合原告之前诉讼情况，本院支持被告支付逾期办证违约金的期间为2017年10月13日至2018年12月16日，综合本案案情，本院酌定被告支付该部分违约金为3633元。对于原告主张的2018年12月17日之后逾期办证违约金，根据合同约定转移登记在出卖人取得该商品房初始登记后，由××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。现原告未提供证据证明其向被告提出书面申请的具体日期，不能证明被告存在违约行为，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期供热违约金，案涉合同中关于房屋基础设施和公共配套设施能够正常运行的期限是2015年10月31日，但直至2019年1月26日供暖设施才开通使用，被告未完全履行合同义务应承担违约责任，结合原告之前诉讼情况，本院支持被告支付该部分违约金的期间为2017年10月13日至2019年1月26日，即469元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李新建逾期办理不动产权证书违约金3633元、逾期基础设施和公共配套设施未到达使用条件的违约金469元，共计4102元；二、驳回原告李新建的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取209元，由原告负担174元，被告河南台兴房产有限公司负担35元。本判决为终审判决。审判员  冀婷婷二〇二一年六月三十日法官助理董晓燕书记员岳子健