山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初4637号 原告：日照市天德房地产开发有限公司，住所地日照市海曲东路286号，统一社会信用代码91371100743398757。 法定代表人：胡善国，经理。 委托诉讼代理人：胡彦玉，山东德与法（日照）律师事务所专职律师。 被告:毕美风，女，1974年12月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告日照市天德房地产开发有限公司（以下简称天德公司）与被告毕美风商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天德公司的委托诉讼代理人胡彦玉到庭参加了诉讼。被告毕美风经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付原告逾期付款违约金90万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月11日，原被告签订商品房买卖合同二份，约定被告购买原告天德海景城A楼2501、2502两套房，总面积206.37㎡，单价9000元/㎡，总房款1857330元。合同签订后当日，双方当事人签订了还款协议书，约定首付款957330元，应在2015年5月1日前交付给原告，另90万元由购房人毕美风于2015年6月19日在华夏银行贷款90万元，期间原告多次催促被告按约定支付购房首付款，但被告一直未交付。2020年6月22日，原告短信通知被告交齐房款后办理房产证，被告收到通知后仍未交付首付款，无奈2020年12月17日，原告通知被告必须于2020年12月22日前付清首付款，否则原告将解除商品房买卖合同并追究其违约责任，但至今被告仍未交付首付款，被告逾期交付首付款行为已构成违约，使合同履行成为不可能。为此原告依法向本院起诉，望本院依法判如所请。 被告毕美风辩称，不同意解除合同，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年1月11日，天德公司（出卖人）分别与毕美风（买受人）签订合同编号为201501110004、201501110004的商品房买卖合同，约定毕美风购买天德公司开发的位于天德海景城第001幢1单元01-2501、2502号房，该商品房单价为每平方米9000元，总金额分别为柒拾叁万捌仟壹佰捌拾圆整、壹佰壹拾壹万玖仟壹佰伍拾圆整，共计1857330元，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，销售承包方孙春雷与毕美风、天德公司签订还款协议书，载明买受人毕美风，身份证号码3711001974××××××××，于2014年7月10日购买天德公司开发的位于日照市的天德海景城购买1#-1-2501.2502房屋，单价为9000元，总房款合计为1857330元（大写）壹佰捌拾伍万柒仟叁佰叁拾元整。在签订商品房买卖合同时未交纳房屋首付款，尚欠出卖人天德公司首付款为957330元，因办理银行贷款所需，买受人要求在商品房买卖合同中签订已交首付款合计为957330元，剩余房款900000元，办理银行贷款，因商品房买卖合同所产生的责任由买受人承担，买受人对此无异议；买受人毕美风所欠出卖人天德公司957330元首付款，是因天德海景城销售承包方孙春雷尚欠买受人毕美风广告费957330元，而致使未能交首付款，现买受人毕美风与销售承包方孙春雷和出卖人天德公司三方友好协商后，共同签订如下还款协议：第一条还款方式、期限为：买受人毕美风与销售承包方孙春雷应在2015年5月1日前，将双方上述所欠款事宜处理解决，并支付给出卖人天德公司首付款957330元；第二条、逾期付款的违约责任为：（1）因买受人出现还款逾期，应自本协议书约定的还款期限第二天起按日向出卖人天德公司支付所欠首付款2%的违约金，承诺书继续履行；（2）买受人承诺在出卖人天德公司发出催款通知催缴逾期款及违约金15个工作日内仍未交款，买受人毕美风自愿放弃该房屋拥有权及所交房款归天德公司所有，协议自动解除，买受人对此无异议；第三条、本协议书在履行中如发生争议，应协商解决，协商不成可向签约地的人民法院提起诉讼；第四条、声明：协议三方对本还款协议书的含义认识清楚，对以上条款均予完全认可，对由此产生的权利义务明确，无异议，无疑议；第五条、本协议书一式3份，具有同等法律效力，签字后生效。孙春雷在销售承包方处签字并捺印，毕美风在买受人处签字并捺印，天德公司在出卖人处加盖其公司合同专用章。 原告主张双方签订商品房买卖合同后，被告没有按时支付首付款957330元，但原告于2015年6月19日收到被告从华夏银行贷款90万元；涉案房屋没有交付，也没有办理过户登记，现涉案房屋登记在原告名下。 原告天德公司提交日照市建设工程竣工验收备案表，该备案表载明，工程名称为天德海景城1#-a写字楼，开工日期为2011年11月29日，竣工验收日期为2018年4月13日，备案时间为2019年11月27日，主张原被告双方之间的房屋买卖合同有效。 2020年6月22日，天德公司工作人员向毕美风发短信通知其交齐房款后可办理房产证。2020年12月17日，天德公司工作人员向毕美风发短信通知，限毕美风于2020年12月22日前到天德公司付清所欠全部房款，如再不能付清房款，请于2020年12月23日前到天德公司办理解除协议和商品房买卖合同的相关手续，同时天德公司将追究被告的违约责任，并依法进行法律程序，请被告慎重对待。 案件审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为解除双方签订的合同编号分别为201501110004、201501110008商品房买卖合同两份，根据还款协议第二条第二款约定，符合协议解除合同的条件。 案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求的依据系根据还款协议第二条第二款约定，所交房款归天德公司所有，因为被告交纳购房款90万元，该90万元要求转为违约金，归原告所有，不要求被告另外支付，依法确认该90万元购房款转为逾期付款违约金。经本院电话通知被告毕美风提交质证意见，其主张不再提交书面意见，但主张不同意承担违约金，认为违约金过高，仅同意承担1元违约金，亦同意违约金从已缴纳购房款中抵扣。 案件审理过程中，原告明确第三项诉讼请求为仅指案件受理费，没有保全及其他费用。 本院认为，本案天德公司与毕美风签订的合同编号分别为201501110004、201501110008商品房买卖合同以及还款协议书，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。还款协议书第二条第二款载明“买受人承诺在出卖人天德公司发出催款通知催缴逾期款及违约金15个工作日内仍未交款，买受人毕美风自愿放弃该房屋拥有权及所交房款归天德公司所有，协议自动解除，买受人对此无异议”，现原告主张2020年12月17日天德公司工作人员向毕美风发短信通知并先其于2020年12月22日前到天德公司付清所欠全部房款，若再不能付清房款于2020年12月23日前到天德公司办理解除协议和商品房买卖合同的相关手续，但被告毕美风既未到天德公司付清购房款957330元，亦未与天德公司办理解除合同的相关手续，故原告要求按照还款协议书的约定解除签订的商品房买卖合同两份，符合双方约定；因双方约定“买受人承诺在出卖人天德公司发出催款通知催缴逾期款及违约金15个工作日内仍未交款，买受人毕美风自愿放弃该房屋拥有权及所交房款归天德公司所有，协议自动解除，买受人对此无异议”，天德公司于2020年12月17日向毕美风发出催款通知，毕美风未及时付款，故双方签订的合同应于2021年1月2日解除；故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院确认为双方签订的两份合同已经于2021年1月2日解除。对原告主张的被告支付违约金90万元，被告不同意承担，并认为过高，原告亦未提交证据证实其实际损失，考虑涉案房屋未交付，且原告自认2015年年6月19日收到被告银行贷款90万元的事实，以及原告主张的涉案房屋2018年4月13日竣工验收，2019年11月27日备案的情况，本院酌定违约金为2万元，超出部分，本院不予支持。因原告认可被告交纳购房款90万元，并要求该90万元转为违约金，不要求被告另外支付，被告亦同意违约金从已缴纳购房款中抵扣，系双方对其权利的自由处分，本院予以确认。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告日照市天德房地产开发有限公司与被告毕美风于2015年1月11日签订的合同编号分别为201501110004、201501110008商品房买卖合同两份于2021年1月2日解除； 二、被告毕美风于本判决生效之日起十日内支付原告日照市天德房地产开发有限公司违约金2万元，该2万元从毕美风交付原告日照市天德房地产开发有限公司购房款90万元中抵扣； 三、驳回原告日照市天德房地产开发有限公司本案的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，减半收取6400元，由原告日照市天德房地产开发有限公司负担6258元，由被告毕美风负担142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  张红艳 二〇二一年六月一日 法官助理安静 书记员隋秀芹