江苏省连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0703执异40号案外人：李庆永，男，汉族，住连云港市赣榆区.案外人：庞敬南，男，汉族，住连云港市赣榆区。申请执行人：连云港山海融资担保有限公司（原名连云港山海担保有限公司，简称：山海担保公司），住所地连云港市连云区中华西路XX号楼XX室。法定代表人史勇，董事长。被执行人：连云港邦斯迪饲料有限公司（简称：邦斯迪公司），住所地连云港市赣榆区城西镇工业园区。法定代表人陈龙，总经理。被执行人：钱方，女，汉族，住连云港市赣榆区。被执行人：陈龙，男，汉族，住连云港市赣榆区。在本院执行申请执行人山海担保公司与被执行人邦斯迪公司、钱方、陈龙等担保追偿纠纷一案中，案外人李庆永、庞敬南对本院执行××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室不服，向本院书面提出执行异议。2021年6月3日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了书面审查。该案现已审查终结。经审查查明，山海担保公司与邦斯迪公司、钱方、陈龙等担保追偿权纠纷一案，本院于2015年7月7日作出（2015）港商初字第00094号民事判决：“一、被告连云港邦斯迪饲料有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港山海担保有限公司代偿借款人民币1769552.30元及利息（利息以1769552.30元为本金，自2014年12月3日起至本判决确定的履行期限之日止按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的4倍计算）。二、被告钱方、陈龙、李广尧、韩玲、吴娟、周从丙、连云港浩威畜禽养殖有限公司、连云港市倍豪植物资源开发有限公司、赣榆县鑫龙纸箱厂、张西爱、潘庆乐、穆春杨、王斌对上述第一项判决承担连带偿还责任。三、原告连云港山海担保有限公司对被告钱方、陈龙提供抵押担保的位于××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室××号××××××房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权（以40万元为限）；对被告周从丙、吴娟提供的位于××镇×××路×××号××××××室××号××××××房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权（以53万元为限）、对被告李广尧、韩玲提供抵押担保的位于青口镇黄海东路飞尔世纪花园X号楼XX单元XX1室（丘号XXX）房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权（以45万元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20725元、公告费600元，共计21325元，由十四位被告连带承担（因原告已预交，十四位被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。”2016年1月15日立案执行，先后形成执行案号：（2016）苏0703执158号、（2016）苏0703执恢331号、（2020）苏0703执恢323号。2016年5月5日本院以（2016）苏0703执158号裁定查封了案涉房产。2020年12月21日本院经与赣榆区法院协商，赣榆区法院将案涉房产处置权移交本院。2021年1月13日本院作出（2020）苏0703执恢323号之四十六执行裁定：“对被执行人钱方、陈龙名下的位于赣榆区××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室房产（权证号Ｑ××5）及室内不可移动的装潢予以评估、拍卖、变卖。”2021年1月19日本院进行网络评估。案外人李庆永、庞敬南不服，遂向本院书面提出执行异议。案外人李庆永异议称，2014年1月25日案外人李庆永与被执行人钱方签订房屋买卖合同，合同约定被执行人钱方将位于××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室房产卖给案外人，房产价格为50万元。因被执行人钱方欠李庆永工程款，故房产价款以工程款冲抵。合同签订后，被执行人钱方将房屋钥匙及房屋原始买卖合同交于案外人，并承诺于2014年3月31日前将房屋所有手续过户给案外人。李庆永于2014年2月7日，将上述房产转卖给庞敬南。案外人多次找被执行人要求其配合过户，但被执行人一直不配合过户。综上所述，案外人已经支付全部购房款，并将涉案房产转卖给庞敬南，且对于房产没有办理过户手续不存在过错。现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定提出异议。请求：解除对登记在被执行人钱方名下的位于××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室（丘号：84120043-8）的查封，并停止对该房产的执行。案外人庞敬南异议称，2014年1月25日李庆永与被执行人钱方签订房屋转让协议，协议约定被执行人钱方将位于××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室房产卖给案外人李庆永，房产价款为50万元。因被执行人钱方欠案外人李庆永工程款，故房产价款以工程款冲抵。合同签订后，被执行人钱方将房屋钥匙及房屋原始买卖合同等相关材料交付李庆永，并承诺于2014年3月31日前将房屋所有手续过户给李庆永。李庆永2014年2月7日，依据房屋转让协议以及房屋相关的一切手续，将上述房产以398000元的价格转卖给庞敬南，本人常年与父亲庞忠福在房屋居住。本人多次要求进行房屋过户，但被执行人钱方一直不配合办理过户登记。综上所述，本人已经向李庆永支付购房款，并实际居住，对于房产没有办理过户手续以及房屋买卖行为不存在过错。现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定提出异议。请求：解除对登记在被执行人钱方名下的位于××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室（丘号：XXXX）的查封，并停止对该房产的执行。申请执行人山海担保公司未向本院提供书面辩论意见。被执行人钱方未向本院提供书面辩论意见。被执行人陈龙未向本院提供书面辩论意见。另查明，××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室，2011年10月12日物权登记在陈龙、钱方名下，共同共有，建筑面积106.93㎡。2014年3月25日设定抵押，抵押权人连云港山海担保有限公司，抵押债权40万元，抵押期限2014年3月21日至2015年3月20日。陈龙与钱方系夫妻关系。还查明，因陈龙欠李庆永工程款无钱偿还，2014年1月25日钱方与李庆永签订《房屋转让协议》：“甲方有华南鑫村3号楼1单元402室精装修房屋一户，面积107平方米，另有轿车车库一个36平方米。经双方友好协商决定，甲方自愿将以上房屋以50万元转让给乙方。于2014年1月25日前将所有钥匙交予乙方，并于2014年3月31日前将房屋所有手续过户给乙方，自2014年1月30日前本户房屋所有的有关债权债务均与乙方无关，生效后乙方有权将房屋出租、转让。本协议双方签字后生效。甲方：钱方；乙方：李庆永。2014年1月25日。”2014年2月7日，李庆永又将案涉房屋转让给庞敬南，双方签订《房屋交易契约》：“甲方：（卖方）李庆永，身份证：320721196406××××；乙方：（买方）庞敬南，身份证：320721198411××××。经甲乙双方协商，甲方自愿将下列房屋出售给乙方，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，双方共同遵守。一、甲方自愿将坐落于××镇×××村×号楼×单元×××室的房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方议定上述房地产成交价为人民币（大写）叁拾玖万捌仟元（￥398000.00元），乙方于2014年2月7日付给甲方购房定金人民币（大写）壹万元（￥10000.00元），首付款人民币（大写）壹拾贰万元（120000.00）不含定金，于2014年2月23日前付给甲方。剩余房款人民币（大写）贰拾陆万捌仟元（268000.00）元于乙方申请二手房按揭贷款，银行批复以后，甲乙双方进行过户，由银行一次性划给甲方。双方贷款手续均按所贷款银行政策执行。三、双方同意于/年/月/日前共同办理房产过户手续或公正，期间所产生的任何过户费用及公证费用全部由买方（乙方）承担。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一切由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、房屋随带设施：立柜空调壹台、挂壁空调贰个、席梦思床贰张、电视柜壹台、茶几壹张。各室、各间固定设施不动。六、自买卖双方签字之日起，双方交付房屋定金时，应给付房产中介费用1%。七、违约责任：如甲方违约应退还定金并赔偿乙方已付定金的两倍和双方中介费用；如乙方违约定金不退还并承担双方的中介费。八、本契约一式三份，自甲乙双方签订之日生效后，甲乙双方不得以任何理由要求中介方返还中介费、。九、其他事项。甲方：李庆永，乙方庞敬南，2014年2月7日。”庞敬南已付李庆永房款13万元（含定金1万元）。该房一直由庞敬南居住。但房子上的抵押权未解除，至今未能过户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房产××镇×××路××号×××村×号楼×单元×××室，登记产权人为陈龙、钱方，系夫妻共同共有房产。因陈龙欠李庆永工程款无钱偿还，2014年1月25日钱方与李庆永签订《房屋转让协议》，用案涉房产及轿车库一个冲抵欠款50万元，双方依约履行了合同并交付了房屋。2014年2月7日，李庆永又将案涉房产转让给庞敬南，庞敬南依约交付了购房款13万元，因房屋抵押权未解除，导致产权至今未能过户，余款268000元也未予支付。该房产一直由庞敬南居住使用。本院认为，李庆永的以房抵债行为及庞敬南的购房行为，符合上述法律规定。但因李庆永已将案涉房产转让给了庞敬南，庞敬南应是房屋的实际所有人。故，案外人李庆永的异议请求不能成立。案外人庞敬南依法对案涉房产享有物权期待权。但因山海担保公司在案涉房产上设置了抵押权，且执行依据（2015）港商初字第00094号民事判决第三项已判令山海担保公司对案涉房产享有优先受偿权。所以，案外人庞敬南请求解除并中止对案涉房产执行的异议请求，也不能成立。如果当事人对执行依据有异议，可通过再审程序或第三人撤销之诉予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：一、驳回案外人李庆永的异议请求。二、驳回案外人庞敬南的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王 卿人民陪审员  刘道根人民陪审员  赵庆慧二〇二一年六月十一日书 记 员  周 曼相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（执行异议之诉）二、《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。（6个月为不变期间）三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。