四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0114执异136号 案外人（异议人）：陈琦，女，1993年10月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：林凤兰（母女关系），女，1972年1月3日出生，汉族，住成都市新都区。 申请执行人：成都市新都区规划和自然资源局，住所地成都市新都区蓉都大道北一段199号。 法定代表人：陈光明，局长。 委托诉讼代理人：刘汉新，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亚磊，北京大成（成都）律师事务所律师。 被执行人：成都讯利康旭置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道花都大道438号17幢4楼。 法定代表人：戴峥，总经理。 委托诉讼代理人：唐军，男，该公司工作人员。 在本院执行成都市新都区规划和自然资源局（以下简称新都规自局）与成都讯利康旭置业有限公司（以下简称讯利康旭公司）行政征收决定一案中，陈琦以其系位于成都市新都区房屋的实际所有人为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 陈琦异议称，中止对成都市新都区房屋的执行，并返还该房屋。事实与理由：陈琦与讯利康旭公司于2015年2月12日签订《商品房买卖合同》，约定陈琦以217433元购买讯利康旭公司开发的案涉房屋。2015年2月12日，陈琦已付清全部房款，讯利康旭公司也将该房屋交付陈琦使用。2016年6月，讯利康旭公司开发的位于成都市新都区“鲜花优活居”项目资金断裂烂尾，在新都区及相关部门的协调下，采取业主自救的方式于2019年5月建设竣工并交房。2020年5月纳入124文件不动产登记历史遗留问题，现已进入业主办理不动产权证分户，首批30户业主其中21户业主于2021年4月23日成功办理不动产权证，另9户业主在大产权证办理完毕后即被贵院查封，无法办理分户产权。综上，陈琦系案涉房屋的所有权人，根据相关法律及司法解释规定，特向贵院提出执行异议以维护陈琦的合法权益。 新都规自局称，陈琦提出的执行异议属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的适用范围，但应当提交证据证明其满足上述司法解释的各项条件，陈琦主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但其未举证证明非因其自身原因未办理不动产权证。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是第二十八条的进一步规定，本案应当适用第二十九条。 讯利康旭公司称，陈琦的情况属实，希望新都规自局解除案涉房屋的查封，尽快为陈琦办理不动产权证。 本院查明，2015年2月12日，陈琦与讯利康旭公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陈琦以217433元购买讯利康旭公司开发的位于成都市新都区房屋，商品房预售许可证号为1832，合同第三条约定房屋用途为公寓，住宅类型为普通，第五条约定付款方式为首期支付购房总价款30%，其余价款向中国工商银行股份有限公司成都青龙支行（以下简称工行青龙支行）贷款支付，第十条约定讯利康旭公司应当在2016年6月30日前交付案涉房屋，第十九条约定讯利康旭公司应当在2017年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。补充协议第四条约定陈琦于合同签订之日支付首付款67433元，余款150000元通过向工行青龙支行申请按揭贷款的方式支付。上述合同于2015年3月24日进行网签备案，合同签约备案号为277492。 讯利康旭公司分别于2015年1月27日和同年2月12日向陈琦开具收到鲜花优活居项目定金10000元和首付款57433元的收据。 2015年2月2日，陈琦与工行青龙支行签订《个人购房借款／担保合同》，编号Ａ：［鲜花］字工行［青龙］支行［2015］年［009］号，合同第一条约定借款本金为150000元，第二条约定陈琦贷款用于购买案涉房屋，第五条约定陈琦授权工行青龙支行将贷款一次性划入讯利康旭公司账号为44×××25的账户，第六条约定还款账户为陈琦名下账号为62×××58的账户。 从陈琦还款账号账户2016年5月21日至2021年5月20日的借记账户历史明细来看，陈琦一直在按时还贷。 于2020年8月7日填发的编号为351015200800038872的中华人民共和国税收完税证明显示，陈琦已缴纳案涉房屋契税2174.33元。 住宅专项维修资金账务公布显示，案涉房屋已于2021年1月28日交存2060.52元。 2021年5月11日，鲜花优活居物业服务中心出具《情况说明》，说明陈琦在鲜花优活居3-1-1108居住并缴纳从2019年5月30日至2021年6月30日的物业费用。 2020年12月8日，新都规自局向成都市新都区不动产统一登记工作领导小组办公室发送《关于“鲜花优活居”建设项目不动产登记遗留问题的规划意见》，载明讯利康旭公司开发建设的“鲜花优活居”小区纳入了新都区不动产登记遗留问题处理范围，新都规自局同意按《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土资发[2017]124号）文件先行办理不动产权证。 据房屋信息查询记录显示，讯利康旭公司于2021年3月30日取得案涉房屋的不动产权，案涉房屋现登记于讯利康旭公司名下；据网签合同信息查询记录显示，案涉房屋的出卖人系讯利康旭公司，买受人系陈琦。 另查明，2021年3月15日，本院就新都规自局申请强制执行讯利康旭公司行政征收决定一案作出（2021）川0114行审8号行政裁定书，裁定对新都规自局申请强制执行讯利康旭公司“缴纳土地价款8718825.5元”的事项准予强制执行。 2021年4月21日，本院作出（2021）川0114执1075号执行裁定书，裁定将讯利康旭公司名下位于成都市新都区房屋（不动产单元号51XX68）予以查封，查封期限为3年。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、个人购房借款/担保合同、中国工商银行借款凭证、中国工商银行借记账户历史明细、中华人民共和国税收完税证明、照片、收据、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录、证明、行政裁定书、执行裁定书及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为，案外人基于实体权利主张排除对案涉不动产的强制执行的异议，应审查案外人对执行标的是否享有真实、合法、能够排除执行的权利。 一、关于本案司法解释条款适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，上述司法解释第二十八条系对案外人物权期待权的保护，第二十九条既系对案外人物权期待权的保护也系对商品房买受人的倾斜性保护，二者并非排斥关系，在被执行人系开发商的情况下，商品房买受人可以选择适用上述司法解释第二十八条或第二十九条。 二、关于陈琦对案涉房屋是否享有真实、合法、能够排除执行的权利问题。1.陈琦于2015年2月12日与讯利康旭公司签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。2.陈琦在听证中主张其于2019年5月30日收房并占有、使用案涉房屋，新都规自局、讯利康旭公司未对此提出异议。3.陈琦向讯利康旭公司支付了67433元的首付款后，通过向工行青龙支行贷款的方式支付了剩余购房款，陈琦已经支付了全部购房款。4.新都规自局于2020年12月8日作出《关于“鲜花优活居”建设项目不动产登记遗留问题的规划意见》表明“鲜花优活居”小区已纳入新都区不动产登记遗留问题处理范围并同意按《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土资发[2017]124号）文件先行办理不动产权证。另据陈琦与讯利康旭公司签订的房屋买卖合同约定，讯利康旭公司应当于2017年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，而讯利康旭公司实际于2021年3月30日才取得该权属证明，且陈琦就案涉房屋缴纳了契税、专项维修资金等费用，故案涉房屋在被本院查封之前未办理过户非陈琦原因所致。根据上述分析，本院认为陈琦所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定的法定情形，能够排除执行，本院予以支持。 三、关于陈琦要求返还案涉房屋的异议请求，本院认为，陈琦的该项请求不属于本案受理范围，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对成都讯利康旭置业有限公司名下位于成都市新都区房屋（不动产单元号51XX68）的执行； 二、驳回陈琦的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  王立国 审判员  敬 坤 二〇二一年六月四日 书记员  沈欣瑶