贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4978号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇友宽，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：潘国远，男，1984年2月1日出生，水族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人潘国远商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳新世界房地产有限公司不服贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年05月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人仇友宽，被上诉人潘国远的委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金16373.18元；2．二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审所认定的数额不符合合同的约定，根据双方签署的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条的约定，案涉房屋的逾期交房违约金最高不超过房屋总价的2%，一审判决未对逾期交房违约金数额的限制进行认定，导致违约金持续计算，属于认定事实错误。潘国远辩称，上诉人一审诉请是确定双方签订的合同有效。违约金不超过房价百分之二的约定无效，一审判决根据止点的不同情况计算违约金，我方虽不满意一审判决，但考虑诉讼成本未上诉，案涉房屋三书一证一表不齐全，材料齐全是开发商交楼的必要前提，但房开商与业主交接时尚无建设工程质量认定书，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产经验收合格后方可交付使用，在无建设工程质量认定书的情况下，我方不清楚上诉人如何取得竣工备案表及房地产开发建设项目竣工验收合格证。上诉人要求变更违约金为日万分之0.5，无法律及事实依据，日万分之一的违约金已低于银行贷款利率，综上，我方认可一审认定事实，请求二审维持原判。潘国远向一审法院起诉请求：一、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；二、判令被告立即向原告支付未依照《商品房买卖合同》第十一条约定的条件按期交付商品房的违约金至商品房符合第十一条约定条件并实际交付之日止，且不受总房价2%的限制，暂计算至2019年12月31日，违约金数额为89643元（违约金以总房价818659元为基数，日万分之三为标准，从2018年12月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请的逾期交房违约金计算标准变更为按日万分之一计算，相应金额予以降低。一审法院认定事实，2016年7月17日，原告以818659元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”；第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第十四条交接手续“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”；补充协议第十五条其他约定“1、关于通知的约定（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。上述合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未约定期限向原告交付房屋。2019年8月20日，被告取得由贵州黔正测绘有限公司出具的案涉房屋建筑面积实测报告。2020年1月16日，被告取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案表。2020年9月22日，被告按原告在《商品房买卖合同》中载明的地址及联系方式向原告发送《贵阳恒大金阳新世界项目收（验）楼通知书》，通知原告其已取得房屋交付备案的相关材料，开始办理验、收楼手续。一审法院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，原告的该项诉请，一审法院予以确认。本案争议的焦点有两点：1、被告通知收房是否符合约定条件；2、原告主张的逾期交房违约金截止时间。对上述焦点，一审法院意见如下：根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告向原告交付的房屋应取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，同时还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》均属案涉商品房竣工验收合格的必备条件，则被告取得建设工程竣工验收备案表事实上即已满足要求。在被告通知原告办理房屋交接手续之前，已满足合同约定的交付条件。原告主张被告提供的面积实测报告并非由合同第三条约定的测绘机构“贵阳市房产测绘队”出具，但合同第十一条约定的测绘机构系“有资质的房产测绘机构”，被告提供的面积实测报告中载明了该测绘机构的资质，同时合同第三条载明的“贵阳市房产测绘队”并非独立存在的主体，约定不明，在原告未提供相反证据否定该测绘机构及其资质不符合约定条件的情况下，一审法院认可被告提供的面积实测报告。关于原告主张的逾期交房违约金截止时间，根据双方合同约定“出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”，本案中被告于2020年9月22日向原告邮寄了收楼通知，则原告主张的逾期交房违约金，应截止2020年9月22日。至于原告诉请逾期交房违约金不受双方合同中约定的总房价2%的限制，应计算至实际收房之日的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期交房时间过长，双方约定的违约金低于给原告造成的损失，现原告请求增加，一审法院予以支持。本案中，被告逾期交房时间为2018年12月31日至2020年9月22日，共逾期631天，每日按房屋总价款万分之一计算，逾期交房违约金应为51657.38元。原告诉状中载明的逾期交房违约金元系按每日万分之三的标准计算至2019年12月31日，诉讼过程中其将违约金标准降低为日万分之一，超出诉请部分原告预交的案件受理费，予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、确认原告潘国远与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘国远逾期交房违约金51657.38元；三、驳回原告潘国远的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。应收案件受理费646元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。原告潘国远预交案件受理费1120元，退还原告潘国远474元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。新世界公司上诉主张违约金计算金额超限，本院对该项上诉请求不予支持。鉴于各方当事人对违约金计算起止日期并无异议，故本案逾期交房违约金从2018年12月31日计算至2020年9月22日，新世界公司共逾期631天，逾期交房违约金计算为818659元×0.0001×631=51657.38元。一审判决以818659元为基数、按每日万分之一的标准计算，并无不妥。至于买受人主张交付的房屋要提供“三书一证一表”，案涉房屋始终不具备交房条件，因合同并未明确达到交房条件的具体材料名称，且买受人并未对此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，不属于二审审理范围。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用682元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘妍二〇二一年六月十六日法官助理沈祥凤书记员李连睿