四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8870号 上诉人（原审被告）：张勇，男，1979年12月22日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人（原审被告）：郭太慧，女，1980年6月22日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：张勇，男，1979年12月22日出生，汉族，住四川省成都市新都区，系郭太慧之夫。 被上诉人（原审原告）：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区黄忠街8号5-8号。 法定代表人：宋庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 上诉人张勇、郭太慧因与被上诉人四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张勇、郭太慧上诉请求：一、撤销一审判决并依法判决张勇、郭太慧向业主委员会缴纳的1000元预交物管费可抵扣2016年1月1日至2017年7月31日期间的物业费；二、核查诚和公司合法身份；三、本案上诉费、公告费、保全费等由诚和公司承担；四、依法判决诚和公司向张勇支付车辆维修费1100元。事实和理由：诚和公司与前业委会签订代管期限为2016年1月6日18时起，诚和公司无权收取2016年1月6日进场前的物业费和垃圾费；案涉业委会承诺预收物管费1000元可抵扣2016年1月6日至2017年7月31日的物业费；张勇、郭太慧从未收到任何物业费催告通知；营业执照落款时间早于签合同时间，同一时间上庭的三户业主判决不同，诚和公司身份不合法。 被上诉人诚和公司二审中未提交书面答辩意见。 诚和公司向一审法院起诉请求：1.判令张勇、郭太慧向诚和公司支付物业服务费2518元及滞纳金（从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之三计算至足额付清之日），暂计算至2020年5月28日止，滞纳金为7788元；2.判令张勇、郭太慧支付诚和公司垃圾清运费152元；3.依法判令本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由张勇、郭太慧承担。 一审法院认定事实：2016年1月12日，诚和公司与××业委会签订《物业管理委托临时代管协议》，约定由诚和公司临时代管案涉小区，代管期限：自2016年1月6日18时起至依法选聘的“××国际社区”新的正式物业服务企业进驻管理时止，该协议上有案涉小区业委会主任唐某和副主任杨某、邓某等人签字。2016年3月30日，诚和公司（乙方）与××业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定了诚和公司为案涉小区提供物业服务，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。双方约定物业服务费收费标准按建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同期限约定为自2016年1月6日起至2019年1月5日止。一审庭审中，诚和公司提交了一份案涉小区物资接清单，显示诚和公司与成都市创和物业有限公司于2017年7月31日交接了文件柜、电脑桌、椅子、电脑等物品。诚和公司提交了××镇××社区居民委员会于2019年11月28日出具的《证明》，证明诚和公司退场前结清垃圾处理费。诚和公司还提交了《温馨提示》《关于催缴公共物业服务费的温馨提示》和催缴律师函，拟证明诚和公司向张勇、郭太慧催收物业服务费的事实。张勇、郭太慧未提交证据。另查明，新都区××镇××大道××段××号××栋××单元××层××号房屋登记的产权人为张勇、郭太慧二人，该房面积为88.34平方米。庭审中，张勇、郭太慧张勇认可欠费的时间为2016年1月1日至2017年7月31日，物业服务费的收费标准为1.5元/平方米/月，对诚和公司主张的垃圾清运费没有异议。一审法院认为，根据原最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，诚和公司与××业委会签订《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。对诚和公司主张的张勇、郭太慧欠交物业服务费、垃圾清运费的时间，张勇予以认可，郭太慧未提交答辩意见，视为放弃答辩，再结合在案证据，对诚和公司的该主张予以认定。根据原《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，张勇、郭太慧应当向诚和公司支付物业服务费2517.69元（1.5元/平方米/月×88.34平方米×19月），垃圾清运费152元（8元/月×19月）。张勇、郭太慧认为诚和公司未提供签订合同时期的营业执照，故诚和公司身份不合法。一审法院认为，诚和公司已经提交了正在使用的营业执照，该营业执照显示诚和公司公司成立于2008年10月21日，营业期限为2008年10月21日至永久，经营范围为物业管理，说明了诚和公司系经过工商行政部门登记的物业服务企业，从诚和公司成立之日具有民事行为能力，具备签订物业服务合同的主体资格。张勇还辩称诚和公司未提交签订合同时的照片、视频，无法证明签订该合同的真实性，一审法院认为，案涉合同有签订合同双方当事人的印章，负责人的签字，已经产生了法律效力。对张勇的抗辩理由，不予采纳。关于违约责任问题，张勇的答辩理由依法不能成立，张勇也未提交证据证明诚和公司履行合同约定方面的问题，诚和公司主张张勇、郭太慧未按照合同约定交纳物业服务费构成违约，予以认定。但诚和公司主张的违约金标准过高，一审法院酌情确定按年利率4%的标准进行计算，自张勇、郭太慧最后一期物业费的最末缴纳时间的次日即2017年8月1日起算，故张勇、郭太慧应以实际欠付物业服务费为基数，按年利率4%的标准向诚和公司计付自2017年8月1日起至全部欠付物业服务费付清之日止的违约金。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，原最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张勇、郭太慧于判决生效之日起十日内向诚和公司支付物业服务费2517.69元、垃圾清运费152元，并支付违约金，违约金的计算方式为：以2517.69元为基数、按年利率4%的标准向诚和公司支付从2017年8月1日起至前述欠付的物业服务费全部付清之日止；二、驳回诚和公司的其他诉讼请求。案件受理费31元，由张勇、郭太慧负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，诚和公司与××业委会签订的《物业服务合同》合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对包括张勇、郭太慧在内案涉小区业主均有约束力，双方均应按约履行。诚和公司营业执照载明其成立时间为2008年10月21日，张勇、郭太慧上诉称该营业执照落款时间早于《物业服务合同》签订时间，诚和公司身份不合法的主张不能成立，本院不予认可。张勇、郭太慧要求用预交的物业服务费抵扣2016年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费，但根据张勇、郭太慧所述该承诺系案涉业委会做出，不能证明诚和公司向其承诺可抵扣物业费，对此本院不予认可。若张勇、郭太慧认为诚和公司物业管理不善对其造成了损失，可通过另案诉讼解决，其上诉要求诚和公司赔付车辆维修费，本院不予支持。本案中，诚和公司为案涉小区提供了物业服务，张勇、郭太慧应按约履行支付物业服务费的义务，经催告其逾期未缴纳2016年1月6日至2017年7月31日期间（折合18.8个月）的物业费共计2491.19元（88.34平方米×1.5元/平方米·月×18.8个月）构成违约，一审法院判决张勇、郭太慧支付2016年1月6日前的物业服务费不当，本院予以纠正。综上，上诉人张勇、郭太慧的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9004号民事判决第一项“被告张勇、郭太慧于本判决生效之日起十日内向原告四川诚和物业管理服务有限公司支付物业服务费2517.69元、垃圾清运费152元，并支付违约金，违约金的计算方式为：以2517.69元为基数、按年利率4%的标准向原告四川诚和物业管理服务有限公司支付从2017年8月1日起至前述欠付的物业服务费全部付清之日止”为“张勇、郭太慧于判决生效之日起十日内向四川诚和物业管理服务有限公司支付物业服务费2491.91元、垃圾清运费152元，并支付违约金，违约金的计算方式为：以2491.91元为基数、按年利率4%的标准向四川诚和物业管理服务有限公司支付从2017年8月1日起至前述欠付的物业服务费全部付清之日止”； 二、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9004号民事判决第二项“驳回原告四川诚和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费31元，由张勇、郭太慧负担26元，四川诚和物业管理服务有限公司负担5元；二审案件受理费62元，由上诉人张勇、郭太慧负担57元，被上诉人四川诚和物业管理服务有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月十日 书记员  陈 悦