江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1487号上诉人（原审被告）：连云港昌旺房产开发有限公司，住所地连云港市海州区民主路（海昌北路159号昌旺家居广场）。法定代表人：苏瑞泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿懿，女，该公司员工。委托诉讼代理人：管兵，江苏善典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李纯成，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：刘荣，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港昌旺房地产开发有限公司（以下简称昌旺公司）因与被上诉人李纯成、刘荣排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。昌旺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，并依法改判；2.由李纯成承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：一、本案一审判决昌旺公司应自2013年11月1日起支付涉案柜台占有使用费用，系认定事实错误。1.涉案柜台在2019年11月27日前一直登记在案外人王广萍名下，在此之前的租金应由案外人王广萍主张。2.（2013）新民初字972号民事判决书并未确认李纯成为业主，该判决书只是确认了李纯成代收租金的事实。二、本案一审法院认定涉案柜台每平方每月占有使用费为42元，标准过高。1.对涉案柜台的占有使用费，应当参考昌旺公司实际出租的价格以及与大多数业主达成的租赁合同，进行综合认定。2.一审法院以章近恩的摊位租金价格认定李纯成、刘荣摊位的占有使用费，属以偏概全。章近恩的摊位面积为47.48平方米，且位于商场的中心位置，该摊位的租金是全商场最高的，而李纯成、刘荣面积仅有11.15平方米，又位于楼梯口边角位置，二者在租金价格上没有可比性。综上，请求二审法院查明事实依法改判。李纯成答辩称，1.（2013）新民初字972号民事判决书内容为张新华直接将租金支付给第三方业主，其中就包括李纯成的4014元，昌旺公司认可该款项，并同意从其主张的租金中予以扣减。（2018）苏0706民初3360号民事判决认定王广萍在2014年5月已经涉案柜台转让给李纯成，李纯成取得该柜台后和其他业主一起出租给了南方消防器材公司，并一直由李纯成名义对外出租。2.一楼的柜位对外售价是统一的，一楼是作为一个整体对外出租，在租金方面是没有区别的，昌旺公司认为李纯成的柜位位于边角位置，和中间柜位租金不能等同的理由不能成立。李纯成、刘荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令昌旺公司排除妨害，返还李纯成、刘荣所购买的柜位；2.判令昌旺公司偿付自2013年11月起至实际返还之日止的柜位占用费，计至起诉日暂为75059.23元；3.昌旺公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：1996年12月23日，案外人王广平（萍）与昌旺公司签订《房产订购合同书》，约定王广萍购买昌旺公司开发的昌旺购物中心一楼A3号柜位，使用面积7.67平方米，建筑面积11.15平方米，总金额72475元。1997年12月17日，王广萍办理了昌旺购物中心一楼柜台AG3号，房号3号，建筑面积11.94平方米的所有权登记手续，丘号149028-1-96，所有权证号00028874。2004年5月10日，李纯成（乙方）与王广萍（甲方）签订“柜台场地（及权利义务）转让协议”，其主要内容为：一、甲方（王广萍）将昌旺购物中心一楼柜位A3号柜台场地11.15平方米的所有权及其现有的有关柜台场地的其他一切权利义务有价转让给乙方（李纯成）。二、转让价23045元，甲方向乙方移交关于该柜台场地的一切协议和交款凭证等手续。三、本合同违约金3000元等。2004年5月10日，王广萍向原告出具收条，其内容为：“今收到房款钱2万元，余3045元，手续鉴完后付清”。2017年4月21日，李纯成向一审法院提起诉讼，要求昌旺公司返还所占用的其购买的涉案柜台场地并偿付占用场地期间使用费38736.77元。后李纯成向一审法院申请撤诉，一审法院于2017年11月22日作出(2017)苏0706民初3340号民事裁定书，裁定准予李纯成撤诉。该案审理中，李纯成提交昌旺公司出具的收据注明“王广萍”也注明“王广平”。房产订购合同书中“王广平”身份证号码与柜台场地（及权利义务）转让协议中“王广萍”身份证号码关于出生年月日部分一致。2018年5月7日，李纯成以王广萍为被告向一审法院提起诉讼，要求王广萍协助办理涉案柜台过户手续。一审法院于2018年9月10日作出（2018）苏0706民初3360号民事判决书，判决王广萍于判决生效后十日内协助李纯成将涉案柜台的使用权变更登记至李纯成名下。2019年11月27日，李纯成、刘荣取得海州区昌旺购物中心一楼柜台AG3号所有权，不动产权证号为苏（2019）连云港市不动产权第0××3号，建筑面积11.94平方米。2020年5月21日，李纯成、刘荣再次诉至一审法院，提出本案诉讼请求。另查明，昌旺公司与案外人张新华因包括涉案柜位在内的昌旺购物中心租赁问题产生纠纷，昌旺公司诉至一审法院要求解除租赁合同、返还房屋、给付租赁费用等，一审法院经审理于2013年4月25日作出（2013）新民初字第972号民事判决书，该判决书认定：2008年3月20日，昌旺公司（甲方）与黄清（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，一、甲方将座落在江苏省连云港市新浦区的昌旺购物中心出租给乙方使用（含建筑物外墙）。该昌旺购物中心室内1-4楼面积约为19000平方米。甲方确认其出租行为已经得到各产权人的认可，甲方确认该房屋上无其他权利包括不限于抵押权、优先权等。二、乙方向甲方承诺，租赁该建筑仅作为商业使用。甲方同意乙方按照市场经营模式操作该租赁房产，乙方可将房产分割后以楼层、摊位方式再行转租；该转租行为为本合同所确认，无需再行获得甲方认可。三、租赁期限该房屋租赁期共10年。以乙方入驻该房产，甲方提供6个月装修、招商免租期（2008年10月1日）后开始计算。四、该房屋租金第一年120万元，第二年150万元，第三年280万元，第四、五年350万元／每年，自第六年起，租金增长为450万元。按每6个月支付一次计。乙方在每6个月开始前7天内支付该6个月租金。2009年2月12日，黄清以连云港七浦百货公司名义与张新华签订《连云港七浦百货公司场地租赁合同》，黄清将上述租赁房屋的三、四楼转租给张新华。2009年6月，黄清经昌旺公司同意又将上述租赁合同的权利义务全部转让给张新华，从2009年7月开始上述房屋已经全部由张新华实际经营。昌旺公司考虑张新华的经营状况将房屋租赁费用进行了调减，于2011年10月18日双方签订了一份《协议书》，约定租金自2011年10月1日至2014年9月30日止每年租金贰佰伍拾万元正。租金按月平均付给，当月28日付款，如有三个月未付款，本协议取消。在合同履行过程中，昌旺公司答应与张新华重新签订合同，但因双方对于租金问题未能达成一致意见，双方一直没有签订新的合同。自2012年10月起，张新华一直欠付租金，昌旺公司通过邮件等方式多次催要未果遂诉至一审法院。2013年1月16日，昌旺公司邮寄给张新华解除通知书一份，张新华认可已经收到。该判决书还认定：昌旺公司出租的房屋有部分面积已经被昌旺公司卖与给了第三方业主，但仍由昌旺公司统一对外出租。在出租期间，由张新华直接将租金给付第三方业主。自2012年10月，张新华共支付给第三方业主房屋租金计人民币112581.20元。分别是纪达凯4552.20元，纪达萍5493.60元，纪达明5493.60元，谌淑珍4320元，纪淑芳4721.40元，李长石4563元，潘华13406.40元，张桂香11941.20元，成海霞6940.80元，汪兵（汇款至苏曼）2298.60元，成林2599.20元，董秀美1392元，李霞3865.20元，李纯成4014元，高立忠9252元，马树华（汇款至阴雅丽）3839.40元，陈伟业8533.80元，民族宗教3454.80元（汇款至连云港市财政局），万联能源集团有限公司11900元。上述款项得到了昌旺公司的认可，昌旺公司同意从其主张的租金中予以扣减。此外，昌旺公司承认2012年10月从张新华处领取了40000元的租金，昌旺公司亦同意从主张的租金中一并予以扣减。诉讼中，对于张新华在2012年10月之前按250万元年租金已付给昌旺公司的，昌旺公司当庭表示不再按350万元年租金追要。该判决书判决主文：一、解除昌旺公司与张新华之间的《房屋租赁合同》（包括张新华与黄清签订的《连云港七浦百货公司场地租赁合同》），张新华于判决生效后十日内搬离租赁房屋，并将江苏省连云港市新浦区的昌旺购物中心1-4楼交付给昌旺公司；二、张新华于判决生效后十日内支付昌旺公司每月租金为291666.67元，从2012年10月1日起至房屋返还之日止(扣减152581.20元)。经查询，2013年8月19日江苏省连云港市中级人民法院作出（2013）连民终0670号民事判决书，判决维持该一审判决，该一审判决生效。本案审理中，李纯成、刘荣提交2010年5月20日李纯成（甲方，出租方）与程冬梅（乙方，承租方）签订的《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于昌旺购物中心拥有自主产权和自主经营权的摊位A3号，产权面积11.15平方米，租给乙方使用，每月60元/平方米，租期2010年5月1日至2020年12月31日。2010年5月1日至2015年12月31日按本合同所定的租金标准，每月60元/平方米向甲方支付租金；2016年至2020年4月30日期间的租金，在本合同所定租金标准的基础上，按每年5%递增。昌旺公司自称其与黄清租赁合同解除后将昌旺购物中心又整体出租给全友家居，租赁面积2600平方米，每年租金40万元，折合均月租金12.8元/平方米，租期至2020年8月。昌旺公司未提交与全友家居租赁合同，但认可租金由其收取，没有给付李纯成、刘荣租金。同时，昌旺公司对李纯成、刘荣提交的该租赁合同真实性不予认可，该合同不能约束昌旺公司；昌旺公司提交一组租赁合同，证明部分其他业主出租昌旺购物中心柜台给其的租金情况，其中：陈英光1-C1、2、3号的柜台建筑面积19.09平方米，租期自2002年1月1日至2006年12月31日，月租金764元；纪淑芳的摊位2-134号建筑面积26.05平方米，租期自2004年8月19日至2006年12月31日，月租金443元；于连珍的柜台1-136号建筑面积6.8平方米，租期自2002年1月1日至2006年12月31日，月租金272元；成林的摊位2-143号建筑面积21.66平方米，租期自2004年8月9日至2006年12月31日，月租金346.5元；董秀美的柜台C2-9号建筑面积11.6平方米，租期自2004年8月19日至2006年12月31日，月租金185.6元；连云港市民族宗教局的柜台建筑面积57.58平方米，租期自2004年8月18日至2006年12月，月租金57.58元;陈宽豹的2-78号摊位建筑面积12.49平方米，2013年10月1日至2018年9月30日租金18735元；章近恩的1-A23号摊位建筑面积47.48平方米，2013年10月1日至2018年9月30日租金119649.6元；方南痕的2-17号摊位，建筑面积23.45平方米，2013年10月1日至2018年9月30日租金35175元。现李纯成、刘荣对昌旺公司所称包括涉案柜台在内柜位整体出租给黄清，后出租给全友家居的事实予以认可；对昌旺公司提出时效抗辩不予认可，认为昌旺公司持续占有，且其曾于2017年提起诉讼，故没有超过诉讼时效。本案虽经一审法院调解，因双方对租金标准及起算时间意见不一致未果。一审法院调取关联案件有关证据王广萍（甲方）与广州市防暴器材工程有限公司（乙方）签订委托协议书，约定王广萍的柜台1-A3号产权证面积11.15平方米，委托乙方统一招租，自2001年3月20日至2006年3月20日，租金每月每平方米45元，尾部注明转交李纯成。查询互联网上发布的连云港市区商铺用房租金月均价：2012年10月市区32.22元；2013年昌旺购物中心门面房招租80平方米月租金7000元，折合87.5元/平方米；2014年市区34.19元；2015年三季度市区32.63元；2016年二季度原海州26.95元；2017年二季度市区39.6元，三季度市区40.84元，原新浦区41.87元；2018年三季度原海州区43.18元；2020年市区南区书香一号、九龙城市乐园等区域商铺用房月租金为47.43元，环比上涨11.89%。一审法院认为，李纯成于2004年5月10日从原业主王广萍处受让涉案柜台，成为昌旺购物中心业主，该业主身份已为生效的（2013）新民初字第972号民事判决所确认，李纯成、刘荣对昌旺公司整体出租事实应属知情并同意，昌旺公司也明知李纯成业主身份，并对张新华直接支付李纯成租金从应付昌旺公司租金中予以扣减。2019年11月27日，李纯成、刘荣对该柜台进行不动产登记并取得所有权。因此，李纯成、刘荣作为业主，依法享有对涉案柜台占有、使用、收益、处分的权利。昌旺公司于2013年1月16日通知张新华解除租赁合同，后未经原告方同意又将涉案柜台出租给全友家居，并一直未付李纯成、刘荣租金且呈持续状态，故李纯成、刘荣要求昌旺公司自2013年11月起至实际返还之日给付占有使用费，应予支持，昌旺公司以李纯成、刘荣超过诉讼时效进行抗辩并认为应从取得所有权之日起算租金的意见，不予采信。关于李纯成、刘荣要求昌旺公司排除妨害、返还涉案柜台的诉求，尽管其系涉案柜台业主，且昌旺公司未经其同意出租该柜台，但因涉案柜台系昌旺购物中心的不可分割的一部分，昌旺公司整体出租符合大多数业主利益且有利于统一管理，故对李纯成、刘荣该诉求不予支持。关于占有使用费标准问题，昌旺公司未提供占有使用李纯成、刘荣柜台并出租给全友家居租金缴纳证据，其主张月租金12.8元/平方米不予采信；其提供2006年已到期或不在同一楼层的租赁合同，不能反映本案诉争期间涉案柜台租金标准。而李纯成、刘荣所举其与程冬梅的租赁合同，昌旺公司也提出异议，李纯成、刘荣也无其他证据证明该合同均已实际履行。一审法院根据昌旺公司提交的与涉案柜台类似的章近恩摊位2013年10月1日至2018年9月30日期间每平方月租金42元，参考网上发布的市区商铺每平方月均租金数额，酌定涉案柜台自2013年11月起每平方每月均占有使用费为42元，每日每平方米为1.4元，结合昌旺公司提交有关租赁合同按建筑面积计算租金，李纯成、刘荣按柜台面积11.15平方米（与程冬梅签订合同所载）计算占有使用费，酌定昌旺公司每日应付柜台占有使用费15.61元。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、昌旺公司于判决生效之日起十日内向李纯成、刘荣支付占有使用费(按整个柜台15.61元/日的标准,自2013年11月1日起计算至本判决生效之日止);二、李纯成、刘荣的其余诉讼请求,不予支持。案件受理费1676元，由李纯成、刘荣负担676元，昌旺公司负担1000元（昌旺公司负担部分，李纯成、刘荣已预交，昌旺公司于判决生效后十日内给付李纯成、刘荣）。二审期间，昌旺公司向本院提交以下证据：1.不动产登记簿查询记录，拟证明李纯成于2019年11月27日取得涉案柜台的产权登记，在此之前柜台登记人为王广萍。2.租赁协议、记账凭证及发票各一份，拟证明昌旺公司2015年将包括涉案柜台在内的商场一层共计2600平方米整体对外出租，根据租赁协议确定的租金数额，昌旺公司平均每月每平方米收取的租金最低为12.3元，最高也仅为15.4元，而且涉案柜台自2020年8月31日后，涉案柜台就处于闲置状态，因此对2020年8月31日后的租金不应由昌旺公司承担。3.（2015）海民初字第01094号判决书及收条一份，拟证明2015年，与李纯成同样情况的其他业主经海州区人民法院判决的租金也仅为每月每平方米33元。李纯成质证后认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可；对证据2的真实性不予认可；对证据3中判决是的真实性无异议，对该份证据的证明目的不予认可。李纯成二审期间未提交新证据本院对昌旺公司提交的证据认证如下：因李纯成对不动产登记簿查询记录、（2015）海民初字第01094号判决书真实性不持异议，本院对该两份证据真实性予以确认，对证明目的将结合其他事实一并进行认定。因昌旺公司提交的证据2租赁协议、记账凭证及发票系复印件，且属昌旺公司与案外人之间的形成的相关证据，李纯成对该组证据真实性亦不予认可，故本院对该组证据不予确认。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉理由及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审判决昌旺公司自2013年11月1日起支付涉案柜台占有使用费用是否正确；2.一审法院认定涉案柜台每平方每月占有使用费为42元是否合理。关于一审判决昌旺公司自2013年11月1日起支付涉案柜台占有使用费用是否正确的问题。本案中，虽然李纯成、刘荣于2019年11月27日才对涉案柜台进行不动产登记并取得所有权，但是李纯成与原业主王广萍2004年5月10日签订《柜台场地（及权利义务）转让协议》后，王广萍即已向李纯成交付涉案柜台，李纯成已实际占有使用涉案柜台。从已生效的（2013）新民初字第972号民事判决认定的事实来看，昌旺公司在该案中同意对张新华直接支付李纯成租金从张新华应付昌旺公司租金中予以扣减，表明昌旺公司对李纯成已从王广萍处受让涉案柜台知情，李纯成、刘荣在本案起诉前即在2019年11月27日取得涉案柜台所有权，其作为业主有权向昌旺公司主张在此之前欠付的租金，一审判决根据查明的事实，判决昌旺公司自2013年11月1日起向李纯成、刘荣支付租金，并无不当，昌旺公司关于2019年11月27日之前的租金应当由案外人王广萍主张的意见，本院不予采纳。关于一审法院认定涉案柜台每平方每月占有使用费为42元是否合理的问题。本案中，昌旺公司在未与李纯成、刘荣就涉案柜台租金达成一致意见情形下，即将包括李纯成、刘荣所有的涉案柜台对外整体出租，由此而导致双方对租金标准产生争议。昌旺公司二审提交（2015）海民初字第01094号判决书以证明涉案柜台租金应当按该判决书确定的33元/月的标准确定租金，因从昌旺公司一审提交的一组租赁合同内容来看，其与不同业主之间签订的租赁合同约定租金有所不同，并非是按同一标准确定租金数额，故本院对昌旺公司二审举证该份判决书的证明目的，不予采信。一审判决选取与涉案柜台类似的由昌旺公司提交的章近恩柜台租金数额作为样本，并参考网上发布的市区商铺每月每平方月均租金数额，酌定涉案柜台自2013年11月起每平方每月占有使用费为42元，有事实依据，本院予以确认。综上，昌旺公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（连云港昌旺房产开发有限公司已预交），由连云港昌旺房产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 陈其庆审 判 员 马晓凤二〇二一年六月十一日法官助理 周 岚书 记 员 周子翔法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。