广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16639号上诉人（原审原告，反诉被告）：秦子卫，男，汉族，1939年10月4日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告，反诉被告）：方琼华，女，汉族，1965年9月3日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人秦子卫、方琼华共同委托诉讼代理人：陈邦翼，广东粤湾律师事务所律师。上诉人秦子卫、方琼华共同委托诉讼代理人：赵丽，广东粤湾律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳派成铝业科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉镇李朗大道下李朗村口右侧，统一社会信用代码：91440300708461080P。法定代表人：罗某2，董事长。委托诉讼代理人：杨超，重庆仁业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马小军，男，回族，1970年10月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：深圳市粤宝实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉镇粤宝路综合大楼三层，统一社会信用代码：91440300279525807Y。法定代表人：黄志勇。原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行,住所地：广东省深圳市龙华区龙华街道人民北路398号，统一社会信用代码：91440300G34777383G。负责人：方锋。上诉人秦子卫、方琼华因与上诉人深圳派成铝业科技有限公司（以下简称派成公司）、上诉人马小军、被上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司（以下简称粤宝公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称农业银行龙华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦子卫、方琼华的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，支持秦子卫、方琼华全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由派成公司、马小军、粤宝公司承担。事实与理由：一、秦子卫、方琼华承诺可以一次性付清涉案商铺剩余款项本息，派成公司、粤宝公司不具备先履行抗辩权。秦子卫、方琼华现在愿意采取更为方便的一次性付款方式，随时将剩余款项提存至法院或公证处，以便在法院裁判后直接支付给派成公司、粤宝公司。二、过往的房产买卖纠纷中法院也支持买方一次性付款，并不必然按照合同约定的按揭贷款方式履行。买方进行一次性付款实际上可以更方便快捷履行付款义务，同时对卖方而言不存在任何损失，反而能使卖方更快收到购房款，便于实现合同目的。三、判决秦子卫、方琼华另循法律途径处理过户相关事宜，不利于节约司法资源，该纠纷完全可以本案中一并解决。四、一审判决导致秦子卫、方琼华即便是付款后另循法律途径处理过户相关事宜存在障碍。一审没有判决马小军将涉案商铺恢复至派成公司、粤宝公司名下，如此，即便是秦子卫、方琼华付清全部购房款本息，也无法要求派成公司、粤宝公司过户。五、一审忽略了派成公司、粤宝公司配合秦子卫、方琼华按揭贷款义务在先，秦子卫、方琼华付清全部购房款其次，派成公司、粤宝公司给秦子卫、方琼华办理过户再次的三个履约顺序，认定派成公司、粤宝公司就过户享有先履行抗辩权错误。六、一审漏查派成公司与马小军恶意串通的其他事实证据。工商登记资料显示，马小军绝非其庭审所述社保挂靠派成公司，担任公司业务员这么简单，而是自1999年始便长期担任重要职务，与派成公司、田某玲等人关系密切，并在本案起诉后仍然伙同田某玲以涉案房屋对外抵押借款。七、退一步说，即便派成公司、粤宝公司、马小军之间就涉案房屋过户到马小军名下的合同有效，根据《广东省人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条第二款的规定，因存在恶意抢先办理所有权转移登记的事实，马小军也不能优先于秦子卫、方琼华的合同得以履行。针对秦子卫、方琼华的上诉，派成公司辩称，一、本案派成公司与秦子卫、方琼华从未签订过《房屋买卖合同》，唯一签订的《XX认购书》依据其内容，明显系预约合同，不具有正式《房屋买卖合同》的效力，因此也就不存在继续履行买卖合同的前提。二、秦子卫、方琼华事实上从未想过支付剩余款项，其上诉理由，均明显与客观事实不符。本案从2002年房屋交付至今，秦子卫、方琼华通过出租涉案不动产已获益上百万，其至今仍以房屋未能办理按揭无法支付剩余款项为由抗辩，明显有违基本的诚实信用。三、就秦子卫、方琼华提及的应当彻底解决双方预约合同的问题，派成公司也赞同。但是解决的方式应当是允许派成公司变更反诉的诉讼请求。派成公司认为本案不光应该解决《XX认购书》的效力问题，同时也应该解决《XX认购书》是否应当解除的问题。针对秦子卫、方琼华的上诉，马小军、粤宝公司、农业银行龙华支行未作答辩。派成公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回秦子卫、方琼华全部诉讼请求；2.改判支持派成公司的全部反诉请求；3.一、二审诉讼费由秦子卫、方琼华承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，关键事实的认定明显缺乏证据证明。（一）派成公司与秦子卫、方琼华之间签订的XX2栋8号两铺《XX认购书》是秦某生利用职权，以其父亲和妻子的名义与派成公司签订的与市价相比便宜20%以上的房屋买卖预约合同。（二）秦子卫、方琼华用行为表示拒绝向派成公司支付余下70％的购房款，其违约事实显而易见。秦子卫、方琼华在取得涉案房屋的占有后，拒绝向派成公司支付余下的70％的购房款，根据《XX认购书》的约定，派成公司有权处分涉案房屋。二、一审法律适用不当。（一）《XX认购书》合同效力和性质认定错误。一审明知一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益是合同无效的理由，但却对秦某生利用国有企业领导干部的职权，胁迫派成公司与其直系亲属签订低于市价的房屋买卖预约合同，将无效合同认定为有效合同。（二）一审对秦子卫、方琼华占有涉案房屋是善意占有还是恶意占有不加区分，抛开法律，依据个人主观认识认定秦子卫、方琼华对涉案房屋是合法占有。三、一审偏离了民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的基本原则。本案是秦某生利用派成公司需要购房业主在其所在银行办理按揭贷款的控制条件，在违背派成公司意愿的条件下，签订的损害派成公司和国家利益的违法合同，如果让这样的合同得以继续履行，社会的公序良俗和经营环境将受到极大的破坏和损害。四、一审法院遗漏了本案的重要事实，也就是本案是否存在案外人秦某生索贿的事实。对于此重要的事实，一审法院既没有认定，也没有否定。派成公司在一审中已经反复申请追加秦某生作为本案当事人，以便查明案件的事实。但是一审法院均未允许。五、本案派成公司对房屋的处分属于有权处分，不适用善意取得制度，一审法律适用错误。同时一审法院对于恶意串通这一事实的认定没有达到法律规定的排除合理怀疑的标准。针对派成公司的上诉，秦子卫、方琼华辩称，一、派成公司称其与秦子卫、方琼华签订的《XX认购书》是案外人秦某生利用职权，胁迫派成公司以低于市场价的价格出售涉案房产而签订的，并请求确认该认购书无效，完全没有事实和法律依据。（一）派成公司当年在销售该楼盘时，采取了多种不同的打折促销活动，给秦子卫、方琼华低于市场价的价格实属正常。（二）涉案楼盘建成后，案外人秦某生才被调任到中国工商银行深圳湾支行，属于普通员工的工作岗位，对派成公司没有胁迫低价签约的能力。（三）根据民事证据规则谁主张谁举证的要求，派成公司无法提供有力证据来证明其系被胁迫而签订该份认购书的，应承担举证不能的法律后果。二、派成公司称秦子卫、方琼华未支付剩余房款属违约行为，与事实不符。（一）事实方面：1.秦子卫、方琼华在支付了92810元首期款后，派成公司未通知秦子卫、方琼华签订买卖合同也未配合办理按揭手续。秦子卫、方琼华未能支付剩余房款是因派成公司的违约行为导致的。2.秦子卫、方琼华申请按揭付款购房是需要派成公司作为保证方，配合贷款申请流程，银行才能完成贷款审批。即派成公司的配合、担保义务是在先义务，秦子卫、方琼华作为买方的按揭付款义务在后，一审判决认定派成公司享有先履行抗辩权是错误的。3.派成公司交付涉案房产给秦子卫、方琼华实际控制使用至今，是以行为放弃《XX认购书》所约定的认购条件，其后双方就付款事宜从未进行过磋商，应当视为双方以实际行为对认购书付款时限作出了无限期顺延的约定。（二）法律方面：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可知，即便秦子卫、方琼华多年前便存在根本违约行为，派成公司的合同解除权也早已消灭。三、派成公司在将房产卖给秦子卫、方琼华之后，自认为秦子卫、方琼华违约的情况下，不与秦子卫、方琼华解除合同，反而过户给马小军，且在此之后马小军将涉案房屋多次进行抵押，为派成公司及其关联企业的银行贷款进行担保，进而从中获利。针对派成公司的上诉，马小军、粤宝公司、农业银行龙华支行未作答辩。马小军的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回秦子卫、方琼华全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由秦子卫、方琼华承担。事实与理由：一、一审认定马小军与派成公司和粤宝公司恶意串通损害秦子卫、方琼华利益，进而认定房屋买卖合同无效，明显缺乏证据和法律依据，且与客观事实不符。马小军确实存在社保关系挂靠派成公司的事实，正因为如此，在派成公司、粤宝公司不能向马小军交付商铺的情况下，马小军不便于以对簿公堂的形式向派成公司、粤宝公司主张权利，这并不等于马小军没有向派成公司、粤宝公司要求交付商铺。马小军虽然取得了商铺所有权证，但因为是基于房屋买卖合同所取得的房屋产权，只能向合同相对人要求交付商户占有，而不便向秦子卫、方琼华请求返还涉案商铺，这本来是理性处理问题的方法，却被一审认定为主观上恶意购买商铺的证据。二、一审认定马小军恶意购买涉案商铺所依据的法律是错误的。一审在没有法律依据的情况下，将秦子卫、方琼华认定为物权人属于法律适用错误。马小军是在查询了涉案商铺没有登记的情况下与作为开发商的派成公司和粤宝公司签订了《商品房买卖合同》，这符合合同订立的善意标准。综上所述，一审认定马小军购买涉案商铺的主观存在恶意的结论违反了法律规定，应当予以撤销。针对马小军的上诉，方琼华、秦子卫针辩称，一、马小军与派成公司存在恶意串通的事实，购房行为虚假，一审判决对此认定正确。（一）马小军从1999年便长期在派成公司或其关联公司工作并曾担任董事长兼总经理而非其在一审中所述的社保挂靠的普通业务员，其与该公司实际控制人田某玲、罗某1、罗某2至今有着密切关系。直至方琼华、秦子卫提起一审诉讼后，马小军还与派成公司现任副董事长田某玲为共同抵押人，以涉案房屋做抵押，向农业银行深圳龙华支行设置最高债权1212.66万元担保，为田某玲担任董事长的深圳市龙岗宝源实业有限公司提供借款担保，共同损害方琼华、秦子卫的合法权益。（二）涉案房屋是商铺非住宅，购买目的只有一个即为投资，马小军明知涉案房屋已由方琼华、秦子卫在先购得并占有使用，2007年8月29日购房时不看房，过户后至本案一审起诉前时隔12年不收房的行为与常理极为不符，不符合购买商铺获取投资回报的购房目的。（三）涉案商铺只有过户给马小军的事实，而无马小军付款的对应记录。马小军自述付款方式、交付时间与买卖合同完全不符，且无法自圆其说。二、马小军主张其与派成公司及粤宝公司签订的《深圳市房地产买卖合同》有效，但其所提供的证据反而能证明马小军与派成公司及粤宝公司之间存在恶意串通。《深圳市房地产买卖合同》签署内容明显前后矛盾，不符合生活常理。马小军并无证据证明其完成了房款的支付。三、马小军称一审判决适用法律错误，并认定自己符合不动产物权善意取得的三大条件，完全曲解了法律规定。马小军系派成公司的员工及关联公司的高管，完全知晓涉案商铺的情况，即使原来对于涉案商铺的相关情况并不完全清楚，但在欲巨资购买涉案商铺时，理应会向派成公司或其员工了解涉案商铺的相关情况，或到涉案商铺询问相关情况，理应知晓涉案商铺已出售给他人或与他人存在争议的情况，但其仍配合派成公司和粤宝公司签订买卖合同并办理过户手续，明显具有恶意。针对马小军的上诉，派成公司、粤宝公司、农业银行龙华支行未作答辩。秦子卫、方琼华向一审法院起诉请求：1.确认派成公司、粤宝公司将涉案商铺（深圳市龙岗区布吉镇荣华路XX2栋8号商铺）转让给马小军的行为（含所签《买卖合同》等文件）无效；2.派成公司、马小军、粤宝公司将涉案商铺恢复登记在派成公司、粤宝公司名下；3.派成公司、粤宝公司继续履行《认购书》，将涉案商铺过户到秦子卫、方琼华名下；4.本案全部诉讼费用由派成公司、马小军、粤宝公司承担。派成公司向一审法院反诉请求：1.确认派成公司与秦子卫、方琼华于2000年9月3日签订的编号20175《认购书》无效；2.秦子卫、方琼华向派成公司返还XX2栋8号商铺占有。一审法院认定事实：派成公司、粤宝公司是龙岗区布吉镇XX地产项目的开发商，该地块由派成公司负责建设、销售及物业管理。2000年9月3日派成公司（卖方）与秦子卫、方琼华（买方）签订编号20175的《认购书》一份，约定：买方向卖方认购位于深圳市，建筑面积为41.83平方米，认购单价为7000元／平方米，总价为292810元，首付三成92810元；买方须于签署认购书后10天内，付首付三成即认购价的30％（含已付订金），其余70％款项向有关银行申请按揭贷款；签署本认购书后买方须按付款方式约定条款缴交其余期内认购价款，并按卖方约定时间来到布吉镇XX现场销售处签署深圳市房地产买卖合同（预售），如果买方在约定期限内不来签订预售合同或未按付款方式约定条款交付应缴期内认购价款，则认为买方自动放弃所认购XX物业，买方所交之订金转为卖方所有，卖方并有权将该物业重新出售，无论以公开拍卖出售或以其他交易方式出售，概由卖方自行处理而无须事先通知买方，因转售而获得利益归卖方所有。如订金及手续费以支票形式支付，买方有责任将支票兑现，如此支票不能兑现，则卖方有权追讨此支票总额。买方若因未交足订金签订该认购书的，应于指定时间内交足订金，否则，卖方有权要求买方限期补足；一切与交易买卖有关的费用及规定由买方承担的税费等费用，均由买方负责缴付；认购书所约定的付款方式，买方必须严格遵守，逾期付款需付滞纳金，20天内每超过1天按应付金额的1％计，付款延期30天，本认购书即告失效，买方所付定金归卖方所有，不予退还。认购书还约定了其他事项。2000年9月4日，派成公司向秦子卫、方琼华出具收款收据（NO.0010605）,确认收到秦子卫、方琼华支付的XX2号楼8号商铺的认购金92810元。2002年7月，派成公司将涉案商铺交付给秦子卫、方琼华。此后，秦子卫、方琼华将涉案商铺出租给他人使用至今。2007年8月29日，派成公司、粤宝公司将涉案商铺出售给马小军。2007年9月20日涉案商铺转移登记至马小军名下，不动产权登记资料显示涉案商铺的建筑面积为34.14平方米，用地面积为20.08平方米，登记价为102万元。2018年11月15日马小军以涉案商铺、田某玲、许某莹以各自名下的不动产作为抵押物共同为债务人深圳市龙岗宝源实业有限公司向农业银行龙华支行的贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。此后，深圳市龙岗宝源实业有限公司归还了银行部分贷款，涉案商铺于2019年1月7日在深圳市不动产登记中心注销了抵押登记。深圳市龙岗宝源实业有限公司成立于1993年，田某玲曾经担任过该公司的法定代表人及股东，深圳市派成实业发展有限公司亦曾经为该公司的股东。1999年12月至2001年3月期间深圳市派成实业发展有限公司为马小军缴纳社保。2001年4月至2003年10月期间派成公司为马小军缴纳社保。2004年11月至2011年8月深圳市深茂水泥有限公司为马小军缴纳社保。2018年8月至2019年1月仍由深圳市深茂水泥有限公司为马小军缴纳社保。深圳市派成实业发展有限公司的股东之一为深圳市派铭金属工程制品有限公司（田某玲、罗某2亦为股东之一）。深圳市深茂水泥有限公司的法定代表人为田某玲，股东为深圳市建材集团有限公司、深圳市派铭金属工程制品有限公司和深圳市横岗镇经济发展有限公司。派成公司的股东为深圳市派铭金属工程制品有限公司和派成实业（香港）有限公司，田某玲亦曾担任派成公司的法定代表人。庭审时马小军陈述，其曾经于2000年在派成公司上班，2004年短暂离职后又入职派成公司上班直至2007年、2008年左右离职，在派成公司上班时，是挂靠在该公司，担任公司的业务员。一审庭审时秦子卫、方琼华陈述：签订认购书后秦子卫、方琼华按约支付了首期款92810元，但派成公司未通知秦子卫、方琼华签订房地产买卖合同，也没有配合秦子卫、方琼华办理按揭贷款手续，因认购书约定的付款方式是即供按揭付款，但没有派成公司的配合，秦子卫、方琼华无法办理按揭贷款手续，故是因派成公司违约导致秦子卫、方琼华未能支付后续款项。秦子卫、方琼华也一再要求派成公司予以配合，但派成公司一直拖延，亦才将涉案商铺交付秦子卫、方琼华使用，通过查询裁判文书网，发现派成公司涉诉几十件，均是因为房地产证的办理出现问题。因派成公司无法配合办理按揭贷款手续，派成公司也未向秦子卫、方琼华主张过后续款项问题。秦子卫、方琼华至2018年9月才知道涉案商铺出售给了马小军，在此之前马小军从未找过秦子卫、方琼华。派成公司陈述：鉴于方琼华的配偶是中国工商银行深圳湾支行的中层领导干部，在秦子卫、方琼华未付清购房款的情况下，派成公司只能将涉案商铺交付秦子卫、方琼华使用，但因秦子卫、方琼华迟迟未支付后续购房款，派成公司认为秦子卫、方琼华没有继续履行合同的意思，为防止他人误认为派成公司有行贿的行为，故派成公司终结了认购书的效力，因为认购书也约定了秦子卫、方琼华应在合理期限内支付款项，将涉案商铺出售给马小军时，电话告知了秦子卫、方琼华，但不清楚秦子卫、方琼华的意见，也不清楚就认购书的解除或效力问题与秦子卫、方琼华是否进行过沟通。庭审后，派成公司提供了XX其他业主与中国工商银行深圳湾支行的个人担保（抵押、保证）借款合同，以证明2000年8月19日以后具备按揭贷款的条件，秦子卫、方琼华陈述因派成公司原因不能办理贷款不属实。该借款合同显示，XX业主以其购买的XX房产做抵押向银行贷款，并由派成公司做保证人。秦子卫、方琼华认可该合同的真实性，但主张派成公司有能力配合秦子卫、方琼华办理按揭贷款却拒不配合，应承担违约责任，该借款合同同时证明派成公司必须作为保证人且与买方签订了房地产买卖合同，银行才会同意按揭贷款。马小军陈述：马小军与派成公司、粤宝公司签订了购买涉案商铺的房地产买卖合同，约定的购房款约102万元左右，该款项已付清，是现金支付。购买涉案商铺前，马小军未去看过该商铺，但询问过派成公司和粤宝公司，他们称商铺由物业在自用，只要付清购房款，约一周后就可以交付给马小军，但派成公司一直拖延至今尚未将涉案商铺交付给马小军使用，因为马小军与派成公司存在业务往来，一直在与派成公司协商处理。在一审法院指定期限内，马小军向一审法院提供了2007年8月29日马小军与派成公司、粤宝公司签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》和2007年8月29日派成公司出具的《房款付清证明》、2007年8月28日派成公司向马小军开具的涉案商铺的深圳市转让（销售）房地产专用发票。《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》约定：马小军向派成公司、粤宝公司购买涉案商铺，总价款为102万元，马小军采取按揭方式付款，即签订合同之日起10日内首期支付总价款的40％即41万元，其余款项自签订合同之日起45天内向银行贷款支付，卖方应当于2007年8月1日前将涉案商铺交付给买方马小军，所有因本合同及该物业买卖有关所产生的一切税费，包括契税、买卖双方所交的印花税、登记费、开发票所交的营业税和土地增值税等，均由买方承担，买方须交清上述费用后，方可办理房地产证。《房款付清证明》的主要内容为马小军购买涉案商铺的房款102万元已全部交清。房地产专用发票显示派成公司收到马小军购买涉案商铺的购房款102万元。派成公司对上述证据均予以认可。秦子卫、方琼华对上述证据均不予认可，主张上述证据与事实及派成公司、马小军、粤宝公司的陈述存在明显矛盾，例如付款方式及时间、商铺交付的时间，而且，房款付清证明和发票均是派成公司单方制作，仅凭此不能证明马小军有实际的付款行为，应当提供相关的银行流水等证据，上述证据证明派成公司、马小军、粤宝公司恶意串通的事实。一审庭审时秦子卫、方琼华确认方琼华的配偶是秦某生，秦子卫是秦某生的父亲。一审法院认为，秦子卫、方琼华与派成公司在平等自愿、协商一致基础上签订的涉案《认购书》，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。派成公司主张该认购书是案外人秦某生利用权力变相索贿迫使派成公司签订的，未提供充分证据证明，一审法院不予采信该主张。相应的，对于派成公司反诉要求确认认购书无效并据此要求秦子卫、方琼华返还涉案商铺的请求，一审法院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。第十六条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。本案中，秦子卫、方琼华与派成公司签订认购书后，按约支付了首期款92810元，派成公司将涉案商铺交付给了秦子卫、方琼华，秦子卫、方琼华对该房屋进行了控制使用至今。尽管秦子卫、方琼华未能取得涉案商铺的权属证书，但秦子卫、方琼华自2002年一直占有使用涉案商铺，至少至派成公司、粤宝公司将该商铺出售给马小军时，无证据证明派成公司、粤宝公司对此提出过异议。派成公司、粤宝公司明知涉案商铺已出售给秦子卫、方琼华且已交付给秦子卫、方琼华，在未与秦子卫、方琼华解除认购书的情况下，擅自又将涉案商铺出售给马小军并办理了房屋转移登记手续，明显具有恶意。马小军系派成公司或其关联企业的员工，完全知晓涉案商铺的情况（即使原来对于涉案商铺的相关情况并不完全清楚，但在欲巨资购买涉案商铺时，理应会向派成公司或其员工了解涉案商铺的相关情况，或到涉案商铺询问相关情况，理应知晓涉案商铺已出售给他人或与他人存在争议的情况），其配合派成公司、粤宝公司签订涉案房地产买卖合同并办理过户手续，明显亦具有恶意。另外，马小军陈述其已现金付清涉案商铺的购房款，却未能提供支取现金、交付现金的相关证据，且马小军的该陈述与房地产买卖合同约定的付款方式不一致而派成公司、马小军、粤宝公司又未能作出合理解释，故仅凭派成公司出具的《房款付清证明》和房地产专用发票，尚无法证明马小军已实际支付了涉案商铺的购房款。涉案房地产买卖合同约定涉案商铺于2007年8月1日前交付给马小军，但2007年8月1日马小军与派成公司、粤宝公司尚未签订涉案房地产买卖合同，马小军亦尚未支付购房款。在签订合同并由买方支付购房款之前即将涉案商铺交付给买方，明显不符合房屋交易的正常流程和惯例。事实上，涉案商铺于2007年9月即转移登记至马小军名下，但派成公司、粤宝公司至今尚未将涉案商铺交付给马小军，马小军亦未积极向派成公司或秦子卫、方琼华主张，明显不合情理。综上，派成公司、马小军、粤宝公司明知涉案商铺早已出售给秦子卫、方琼华并由秦子卫、方琼华实际控制使用，仍恶意串通，签订涉案商铺的房地产买卖合同并办理商铺的转移登记手续，严重损害了秦子卫、方琼华的合法权益，派成公司、粤宝公司、马小军明显具有重大过错，马小军购买涉案商铺，虽已取得权属证书，明显不属于善意取得。故秦子卫、方琼华诉请确认派成公司、粤宝公司将涉案XX2号楼商铺08号转让给马小军的行为包含派成公司、马小军、粤宝公司签订的涉案房地产买卖合同无效，一审法院予以支持。涉案《认购书》约定的房屋总价款为292810元，秦子卫、方琼华仅支付首期款92810元，剩余款项至今未予支付。虽然认购书约定剩余款项向银行申请按揭贷款，但该付款方式目前是否可行、秦子卫、方琼华是否、能否成功申请按揭贷款，后果均应由秦子卫、方琼华自行承担。秦子卫、方琼华作为涉案商铺的购买方，有义务向派成公司、粤宝公司支付剩余的购房款。在秦子卫、方琼华尚未付清全部购房款的情况下，派成公司、粤宝公司享有先履行抗辩权，故秦子卫、方琼华要求将涉案商铺恢复登记至派成公司、粤宝公司名下并进而变更登记至秦子卫、方琼华名下，一审法院均不予支持。秦子卫、方琼华可待付清全部购房款后另循法律途径要求派成公司、马小军、粤宝公司或其他相关人员配合办理过户等相关事宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认派成公司、粤宝公司将涉案XX2号楼商铺08号转让给马小军的行为包含派成公司、马小军、粤宝公司签订的涉案房地产买卖合同无效；二、驳回秦子卫、方琼华的其他诉讼请求；三、驳回派成公司的反诉请求。本诉案件受理费5692元（秦子卫、方琼华已预交），由秦子卫、方琼华负担1708元，派成公司、粤宝公司、马小军共同负担3984元。反诉案件受理费2846元（派成公司已预交），由派成公司负担。财产保全费1984元（秦子卫、方琼华已预缴），由派成公司、粤宝公司、马小军共同负担。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，1.秦子卫、方琼华二审期间提交了中国工商银行出具的《个人资信证明书》，拟证明秦子卫、方琼华在中国工商银行有38万元的存款，其有能力一次性付清涉案商铺剩余款项本息；2.本院向深圳市不动产登记中心发函调查涉案商铺有无查封、抵押等妨碍产权转移登记的事项，深圳市不动产登记中心复函称除了作为本案财产保全的查封之外无其他查封、抵押。本院认为，本案为买卖合同纠纷。根据秦子卫、方琼华、派成公司、马小军的上诉理由，二审争议的焦点在于：1.是否应确认派成公司、粤宝公司将涉案XX2号楼8号商铺转让给马小军的行为包含三方签订的涉案房地产买卖合同无效；2.派成公司、粤宝公司是否应继续履行《认购书》，将涉案商铺过户到秦子卫、方琼华名下。关于第一个争议焦点，秦子卫、方琼华与派成公司签订的涉案《认购书》，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。派成公司及马小军主张该认购书是案外人秦某生利用权力变相索贿迫使派成公司签订的，均未提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，且派成公司及马小军未向有关部门举报或报案，亦不符合常理，故本院不予采信。对派成公司要求确认认购书无效并据此要求秦子卫、方琼华返还涉案商铺的请求，本院亦不予支持。关于马小军是否构成善意取得，本院认为，首先，秦子卫、方琼华与派成公司签订认购书后，按约支付了首期款，派成公司将涉案商铺交付给了秦子卫、方琼华，秦子卫、方琼华对该房屋进行了控制使用至今。秦子卫、方琼华自2002年一直占有使用涉案商铺，派成公司、粤宝公司未提交证据证明在将该商铺出售给马小军前对此提出过异议。派成公司、粤宝公司明知涉案商铺已出售给秦子卫、方琼华且已交付给秦子卫、方琼华，在未与秦子卫、方琼华解除认购书的情况下，擅自又将涉案商铺出售给马小军并办理了房屋转移登记手续，明显具有恶意。其次，马小军系派成公司或其关联企业的员工，应当知晓涉案商铺的情况，其配合派成公司、粤宝公司签订涉案房地产买卖合同并办理过户手续，亦明显具有恶意。第三，马小军陈述其已现金付清涉案商铺的购房款，却未能提供支取现金、交付现金的相关证据，且马小军的该陈述与房地产买卖合同约定的付款方式不一致而又未能作出合理解释，故仅凭派成公司出具的《房款付清证明》和房地产专用发票，不足以证明马小军已实际支付了涉案商铺的购房款。第四，涉案房地产买卖合同约定涉案商铺于2007年8月1日前交付给马小军，但2007年8月1日马小军与派成公司、粤宝公司尚未签订涉案房地产买卖合同，马小军亦尚未支付购房款。在签订合同并由买方支付购房款之前即将涉案商铺交付给买方，明显不符合房屋交易的正常流程和惯例。第五，涉案商铺于2007年9月转移登记至马小军名下，但派成公司、粤宝公司至今尚未将涉案商铺交付给马小军，马小军亦未积极向派成公司或秦子卫、方琼华主张，明显不合情理。综上，派成公司、粤宝公司、马小军明知涉案商铺早已出售给秦子卫、方琼华并由秦子卫、方琼华实际控制使用，仍恶意串通，签订涉案商铺的房地产买卖合同并办理商铺的转移登记手续，严重损害了秦子卫、方琼华的合法权益，派成公司、粤宝公司、马小军明显具有重大过错，马小军虽已取得权属登记，但不属于善意取得。秦子卫、方琼华诉请确认派成公司、粤宝公司将涉案XX2号楼8号商铺转让给马小军的行为包含派成公司、粤宝公司、马小军签订的涉案房地产买卖合同无效，一审法院予以支持，处理正确。关于第二个争议焦点，涉案《认购书》约定的房屋总价款为292810元。虽然认购书约定剩余款项向银行申请按揭贷款且秦子卫、方琼华仅支付首期款92810元，但秦子卫、方琼华承诺可以一次性付清涉案商铺剩余款项本息，且其提交的证据可以证明其有金额较大的存款，有能力一次性付清涉案商铺剩余款项。故在秦子卫、方琼华一次性付清涉案商铺剩余款项后，派成公司、粤宝公司应继续履行《认购书》，将涉案商铺过户到秦子卫、方琼华名下。由于双方确认2000年9月4日秦子卫、方琼华支付了XX2号楼8号商铺的认购金92810元，故秦子卫、方琼华还应支付剩余购房款20万元。综上所述，秦子卫、方琼华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；深圳派成铝业科技有限公司、马小军的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21206号民事判决第一、三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21206号民事判决第二项；三、秦子卫、方琼华于本判决生效之日起十日内支付深圳派成铝业科技有限公司剩余购房款20万元；四、秦子卫、方琼华支付深圳派成铝业科技有限公司剩余购房款20万元后十日内，马小军将涉案商铺恢复登记在深圳派成铝业科技有限公司、深圳市粤宝实业发展有限公司名下；五、马小军将涉案商铺恢复登记在深圳派成铝业科技有限公司、深圳市粤宝实业发展有限公司名下后十日内，深圳派成铝业科技有限公司、深圳市粤宝实业发展有限公司将涉案商铺过户到秦子卫、方琼华名下；六、驳回深圳派成铝业科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5692元、反诉案件受理费2846元、财产保全费1984元、二审案件受理费14230元，均由深圳派成铝业科技有限公司、深圳市粤宝实业发展有限公司、马小军负担。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年六月四日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。