甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2020）甘2901民初2013号原告:临夏州居然之家家居建材有限责任公司，统一社会信用代码91622901MA73PXQUXH。法定代表人：叶某。委托诉讼代理人：杜某，系临夏署明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某。被告：韩某，户籍所在地江苏省沛县，现住临夏市。原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司与被告韩某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司及其委托诉讼代理人杜某、周某，被告韩某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2019年8月18日签订的《居然之家招商合同》；2.判令被告支付自2019年11月3日起暂计至2020年7月19日的摊位租赁费52632.39元市场管理费3867元，以上合计56499.39元。3.判令被告支付违约金10121.4元。事实与理由：原告系从事家具、建材、家饰，场地租赁、运营管理等业务的企业。2019年8月19日，原、被告就被告承租原告所经营的位于临夏市××楼摊位事宜经协商一致，并签订《居然之家招商合同》。合同约定：合作形式的经营范围，合同期限、租金及其他费用，双方的权利义务，违约责任等。内容详见合同。合同签订后，原告依约向被告交付了承租摊位，被告亦按照合同约定进行“红宝石墙面材料”的经营。但被告在使用租赁摊位过程中，却未依约履行给付义务。2020年7月31日，被告向原告提交了《撤场申请》，但被告却没有依约给付欠付费用。2020年8月25日，原告委托甘肃曙明律师事务所向被告发出《律师函》，被告收到《律师函》，拒绝履行。综上所述，原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应受法律保护。在原告依约履行了交付摊位义务后，被告使用摊位用于经营。但被告在使用过程中，未依约履行相应义务。同时，被告在合同期限内提前解除合同，对原告构成违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至法院，请依法判如所请。被告韩某辩称，原、被告于2019年7月19日签订租赁协议，但实际签订正式合同的日期为2019年8月18日，实际装修在8月初，装修时间为73天，正式营业时间是10月1日，被告认为居然之家应当减免掉装修期间的一切费用。2020年全国爆发新冠疫情，国家号召尽量少出门，不去人多的地方聚集。疫情对被告影响巨大，生意一直处于亏损状态，此状态一直持续到被告撤场。撤场日期为7月20日左右。被告撤场时，原居然之家负责人王瑞东明确询问居然之家部门经理马志宇，被告是否有缴纳的费用，马志宇亦明确回答“没有”。于2020年7月31日前撤场，无需缴纳任何费用，也没有人阻拦，故顺利撤出居然之家。所以被告对原告提出的2019年11月3日起暂计至2020年7月19日的摊位租赁费及其他费用合计39617.21元及违约金10121.4元的事实不认可。被告撤场是在双方协商及均无异议的情况下完成的。因为疫情，商场法人为全部商户减免2月份房租29日，但被告认为在疫情当下，原告应当响应国家的号召，为被告这样的小投资者给予更大的优惠政策。在装修期间，被告无任何经济来源，所以被告认为应当减免掉2019年10月之前以及疫情期间2.3月份的租金及管理费。被告实际在居然之家缴纳费用含保证金以及装修保证金、各项后期缴纳的租金62851.01元，管理费5113元，各项活动费6394.35元，共计74358.4元。被告申请法院驳回原告的诉讼请求，判令原告退还被告的保证金10000元，装修保证金4422.35元，以及被告多缴纳的部分房租费22365.6元，装修及疫情期间4个月的市场管理费1796元，合计38583.95元。在庭审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定事实如下：原告提供的证据：1.《居然之家招商合同2018版》，欲证明被告从原告处承租位于临夏市××楼摊位，用于经营红宝石墙面材料，摊位面积为179.46平方米，租赁费用按照每日每平方米0.94元计算，租赁期限为2019年7月20日起至2021年7月9日，违约责任，双方的权利义务等事项。被告质证认为，每月租金，每平方应该是0.32元，合同中没有体现优惠。本院认为，被告对合同的真实性无异议，对真实性本院予以确认。2.收据，欲证明被告承租后自2019年7月20日起至2020年10月31日止，被告共向原告给付租赁费28508.61元，市场管理费3317元，合计应支付31825.61元；被告质证意见为，认可发票，但对发票上的金额不认可，交的管理费是5113元、租金是62851.05元，还有各项活动费6394.35元，总计74358.4元；经原被告庭审时核对，双方均认可被告已向原告交纳的市场管理费为5113元，租赁费、保证金、装修押金为62851.05元，合计67964.05元。故对该组证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年7月，原、被告就被告承租原告所经营的位于临夏市××楼摊位租赁事宜经协商一致达成意向性协议，被告进驻商城并开始装修。2019年7月20日，原告的商城开业，被告也开始营业。2019年8月18日，原、被告补签了146000000071500号《居然之家招商合同》。合同约定：被告在原告1460-1-4-027号摊位经营红宝石墙面材料，租赁期自2019年7月20日起至2021年7月19日止，租赁摊位面积为179.46平方米，每平方每日租金为0.94元，共计123312.39元，合同期内的计租期共计731天，被告应向原告支付租金77766.09元；于每月15日之前向原告按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费；租赁摊位的保底销售额为每月每平方米市场管理费500元，合计89730元；被告销售连续三个月达不到保底销售额水平的，原告有权终止合同；被告在交纳首期租金时向原告交纳合同保证金10000元，保证金用途是督促被告保证商品质量，提高合同履约能力，当被告所售商品或提供服务存在问题时，原告有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”，当被告保证金少于规定金额或不足支付“先行赔付”费用时，被告必须在接到原告通知后七日内补齐，当被告撤场对原告有未付债务时，原告有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵被告的应付债务；若双方不再续约，则原告在被告所售商品或服务“三包”期满（以原告对外承诺的三年为准）6个月后，经核实被告所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对原告没有任何未付债务时，原告将保证金（不计利息）返还被告；租金每三个月一付，付款时间为每个付款周期的上月25日之前；除双方另有约定外，因被告违约导致合同提前终止的，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，被告还须赔付原告相当于60天租金的违约金等。自2019年7月31日至庭审日，被告已向原告交纳装修诚意金29920元（含保证金10000元、预收租赁费19920）、装修押金4422.35元、市场管理费5113元、租赁费28508.61元，共计67964元；2020年受疫情及疫情防控措施的影响，原告商城于2020年1月24日关闭，商城开业后，被告于2020年7月31日前向原告口头提出《撤场申请》并撤场拉走了自己的货物，腾空了摊位。2020年8月25日，原告向被告发出《律师函》，主张被告支付欠付的租赁费及其他费用55136.69元，并要求被告未在规定的5日期限内支付上述费用，原告有权单方面解除合同。被告受到《律师函》后，未交纳费用，原告遂诉至本院，要求判如所请。在庭审中原告自愿对被告减免2月份的租金。本院认为，原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表达，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案原告要求解除合同，被告表示双方已解除合同，实际被告也已撤出摊位，故原告要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。被告在合同期内停止营业构成违约，应承担违约责任，关于违约金，按双方在合同中的约定予以计算，违约方应支付相当于60天租金的违约金，即0.94元×179.46㎡×60天=10121.4元。双方的租赁起止时间以合同约定的2019年7月20日起计算至2020年11月12日庭审之日止，共计481天，租赁费、市场管理费应按上述合同约定予以计算，原告自愿免除疫情期间29天的租赁费，因此，被告应承担租赁期452天的租赁费（0.94元×179.46㎡×452天=76249元）、市场管理费（449元×15个月=6731元），被告已交纳的租赁费、市场管理费应予以扣除。被告交纳的保证金10000元，因双方合同约定，在被告所售商品或服务“三包”期满（以原告对外承诺的三年为准）6个月后，经核实被告所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对被告没有任何未付债务时，原告将保证金余额（不计利息）返还被告，所以被告主张退还保证金的条件未成就，故对被告的主张，本院不予支持。被告请求原告返还装修押金4422.35元，因押金已实际向原告交付，解除合同后原告应予以退还。被告辩解经双方协商达成共识后被告撤场的，未违约的辩解无证据佐证，不予采信；原告应减免租赁摊位装修73天及2020年3月份租赁费及其他费用的主张不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、解除原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司与被告韩某签订的146000000071500号《居然之家招商合同》；二、被告韩某承担临夏州居然之家家居建材有限责任公司的摊位租赁费76248.96元、市场管理费6765元，合计83013.96元，扣除被告已交纳的市场管理费5113元、租赁费48428.70，被告现实际应向原告支付29472.26元，于本判决书生效后十日内支付；三、被告韩某承担违约金10121.4元，于本判决书生效后十日内向原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司支付；四、原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司于本判决书生效后十日内向被告韩某退还装修保证金4422.35元；五、驳回原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由原告负担200元，被告负担590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审判长 马桂兰审判员 王文智人民陪审员 妥成霞二〇二一年六月二十五日书记员 王燕燕