黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终53号上诉人（原审原告）：哈尔滨双利电梯经销有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区汉水路190号金马大厦兆祥栋11层8号。法定代表人:满香，总经理。委托诉讼代理人：刘子阳，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鑫，女，1986年3月21日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：刘金龙，男，1982年5月6日生，汉族，住黑龙江省五常市。上诉人哈尔滨双利电梯经销有限公司（以下简称双利电梯公司）与被上诉人刘金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人双利电梯公司的委托诉讼代理人刘子阳、胡鑫到庭参加诉讼。被上诉人刘金龙经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。双利电梯公司上诉请求：一、依法改判支持该公司的诉讼请求；二、诉讼费用由刘金龙承担。事实和理由：一审法院认定该公司提供的证据不能证明该公司已经将案涉房屋交付给刘金龙使用是适用法律错误，该公司提供的微信聊天记录和案涉房屋的照片足以证实案涉房屋已经交付给刘金龙使用。刘金龙未到庭提交书面答辩意见。双利电梯公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的写字楼租赁协议；二、判令刘金龙立即腾退哈尔滨市南岗区长江路398号工大集团总部大厦8层使用面积共229.6平方米的租赁房屋；三、判令刘金龙支付租金564472元（自2018年7月1日起计算至2019年9月20日）及从2019年9月21日起至实际搬出之日止期间的房屋占用费（按每天每平方米5.50元计算）；四、诉讼费用由刘金龙承担。一审法院认定的事实：2018年7月1日，双利电梯公司与刘金龙签订《写字楼租赁协议》，协议约定：双利电梯公司将其合法拥有的坐落在哈尔滨市南岗区长江路398号工大集团总部大厦8层部分房间出租给刘金龙使用，该房屋套内使用面积为229.6平方米。租赁期为四年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。租赁期满，双利电梯公司有权收回全部出租房屋，刘金龙应如期交还。刘金龙要求续租，则必须在租赁期满的前一个月向双利电梯公司提出书面意向，重新签订租赁合同。该房租金为5.5元/天/平方米，年租金460922元，该房租金的支付方式为按年支付，先付后用，合同签订生效5日内支付。刘金龙拖欠租金累计一个月以上，双利电梯公司有权终止本合同，收回该房屋。合同签订后，刘金龙未支付双利电梯公司租金。一审法院认为，双利电梯公司与刘金龙签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有约束力。关于租期，合同的约定是“该房屋租赁期共四年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止”，该约定的内容“租赁期共四年”与“自2018年7月1日起至2019年6月30日止”不相符，应以确定的具体起止日期认定租期即自2018年7月1日起至2019年6月30日止。关于租金，合同约定租金按年支付，先付后用，合同签订生效5日内支付。故刘金龙应首先履行的合同义务是支付年租金，双利电梯公司履行的合同义务是向刘金龙交付租赁物，双方对于是否履行了合同约定的义务，各自负有举证责任。刘金龙未举示证据证明其已支付双利电梯公司租金，双利电梯公司也承认刘金龙从未向其支付租金。现双利电梯公司举示的证据不足以证明已将租赁物交付刘金龙使用。故现有证据不能证明双方签订的租赁合同已经履行，现合同约定的租赁期限已满，合同终止，双利电梯公司要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。双利电梯公司的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。判决：一、驳回原告哈尔滨双利电梯经销有限公司的诉讼请求；二、公告费260元，由原告哈尔滨双利电梯经销有限公司负担。案件受理费9445元，由原告哈尔滨双利电梯经销有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双利电梯公司向本院提交了如下证据：证据一、双利电梯公司与北京格局商学在线科技股份有限公司签订的《写字楼租赁协议》原件一份，证明的问题：1、双利电梯公司将涉案房屋出租给北京格局商学在线科技股份有限公司，用途为开办格局商学院；2、合同约定的租赁期限为2016年7月1日起至2021年6月30日止；3、合同约定的房屋租金为5.5元/平米/天，年租金为460922元；证据二、双利电梯公司与格局商学教育科技（深圳）有限公司签订的《房屋租赁合同解除协议书》原件一份，拟证明2018年7月25日，双利电梯公司与北京格局商学在线科技股份有限公司的母公司格局商学教育科技（深圳）有限公司就证据三中的《写字楼租赁协议》，签署了解除协议，约定自2018年6月30日起双方就涉案房屋解除租赁关系，但未就装修、装饰等添附工程及设备的处置达成约定；证据三、双利电梯公司授权代表兼实际控制人胡鑫手机微信中刘金龙发布的微信朋友圈内容及其微信账户信息，证据来源胡鑫手机中保存，当庭演示，证明的问题：1、刘金龙微信账号昵称中“刘金龙152××××5666”及微信号中“liujinlong”均与刘金龙身份证复印件姓名及《写字楼租房协议》落款的刘金龙手签姓名及手机号码吻合；2、刘金龙朋友圈封面使用的本人照片与身份证证件照人脸吻合；3、刘金龙在租期内即2018年7月1日起至2019年6月30日止，分别于2018年11月12日、13日、17日发布了三条内容为宣传格局商学院的朋友圈，特别是12日的朋友圈为格局商学院开课通知，文字内容包含有上课地点为长江路398号工大集团803室与涉案房屋坐落完全吻合，报名电话为152××××5666与刘金龙微信昵称中及《写字楼租房协议》落款的手机号码一致，13日的朋友圈刘金龙标注了发布地点为涉案房屋所在地，上课地点、联系电话同12日朋友圈内容，17日的朋友圈为北京格局总部孙国辉老师在涉案房屋内上课的视频，该视频能够还原涉案房屋讲台、屏幕、阶梯式布局的桌椅等内部场景；4、综上，证实该微信账号为刘金龙本人使用，且与刘金龙签署于2018年7月1日的《写字楼租房协议》已实际履行，涉案房屋已由承租人刘金龙实际占有使用；证据四、刘金龙承租房屋期间使用房屋的视频及照片，形成于2018年11月，来源于刘金龙微信朋友圈，代理人胡鑫手机微信中存储，当庭播放，与证据二、三、五相互印证，证明的问题：1、双利电梯公司将涉案房屋实际交付刘金龙使用；2、刘金龙承租期间沿用了北京格局商学院的装修及设备；证据五、涉案房屋内部状态的视频，代理人刘子阳录制于2021年3月22日，存储于手机，当庭播放，与证据二、三、四相互印证，证明的问题：1、双利电梯公司将涉案房屋实际交付刘金龙使用；2、刘金龙承租期间沿用了北京格局商学院的装修及设备；证据六、双利电梯公司代理律师刘子阳与中国移动电话客服的通话视频，代理人刘子阳录制于2021年4月27日，存储于手机，当庭播放，拟证明1、《写字楼租房协议》上刘金龙手签的手机号码与刘金龙微信账号昵称中一致的手机号码“152××××5666”开户时使用的身份证号码为刘金龙身份证号，与证据三印证该手机号为刘金龙本人使用；2、与证三印证，微信账号“刘金龙152××××5666”为刘金龙本人使用；证据七、胡鑫与刘金龙微信聊天记录，形成于2019年1月2日至2019年9月24日期间，来源于代理人胡鑫电脑中，当庭举示，证明的问题：1、2019年1月2日至2019年9月24日期间，胡鑫未间断过向刘金龙索要2018年7月1日至2019年6月30日期间的年租金；2、刘金龙承认上述年度内实际占有使用了案涉房屋且欠付租金的事实，且多次承诺支付房租，刘金龙于2019年4月19日表示“钱这块，还请宽容”，2019年6月24日，在胡鑫反复催要下，刘金龙终于表示露面称“明天什么时间方便我去格局？”，胡鑫回复“你哪天付款？”并把银行收款账号发给刘金龙，则说明刘金龙与胡鑫两者人物关系人物对话皆是围绕着格局商学院即涉案房屋及尽快付房租展开的，上诉人提供的微信聊天记录系连续的与刘金龙之间的对话，不存在其他房屋租赁关系；3、2019年7月1日即《写字楼租房协议》到期日，刘金龙表示“我去了，门没打开”及“明天你先把锁打开，我去那等你”，胡鑫回复“今天已经7月1日，已经进入合同的下一年，先把问题解决了再说吧”，说明《写字楼租房协议》为期一年的租期已实际履行完毕，双利电梯到期收回了涉案房屋；4、2019年7月11日即租期届满后第11日刘金龙表示“胡鑫，我在香坊区确定一下房子，确定好。钱我给你个准确时间，东西都在，你放心。钱金龙一分不差你的”，则证明刘金龙再一次自认其欠付房租并承诺一定结清，另外在双利电梯收回房屋后刘金龙开始另寻教室，也能表明租房合同已履行完毕；胡鑫则回复“关于场地和房租你给我个时间，咱俩这样拉锯没意思”，意在向刘金龙表明是续租还是腾房尽快答复，已欠付的房租尽快结清，刘金龙回复称“我知道，钱最迟下个月月底，房子使用还是不用明天给您结果”，胡鑫对此不予认可回复称“场地明天给我答复，租金你给我写个承诺，你签好字，给我拍过来。下个月底肯定不行，最多时间到这个月底”，则说明胡鑫与刘金龙反复提到的场地及房租系对应2019年7月1日租期届满被双利电梯收回的涉案房屋；5、2019年7月29日，刘金龙向胡鑫表示“我没教室的钥匙，你方便安排人抽空帮我量下大屏尺寸，谢谢”，则说明教室系对应涉案房屋用于开办商学院做宣讲用，大屏即是证据四及五中涉案房屋内部悬挂的LED屏幕，结合上述刘金龙陈述“在香坊看房子”，即是为另选地址开办商学院做筹备。刘金龙未到庭进行质证。本院的认定意见：本案争议的焦点问题是案涉房屋租赁合同是否已实际履行，即双利电梯公司是否已将案涉房屋实际交付给刘金龙。双利电梯公司提交的上述证据不能证明刘金龙与北京格局商学院之间的关系，即刘金龙租用案涉房屋用于开办北京格局商学院，或刘金龙继续使用案涉房屋承继开办北京格局商学院，抑或案外人委托刘金龙租赁案涉房屋用于开办北京格局商学院，故双利电梯公司提交的上述证据因不能证明本案的待证事实，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是案涉合同是否已实际履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院二审庭审中，经本院询问，双利电梯公司自认双方当事人在签订案涉租赁合同后，刘金龙未按照约定给付房屋租金。原审中，双利电梯公司虽提交了照片等证据以及两份证人证言，欲证实该公司提出的诉讼主张，但照片等证据不能证实该公司已实际将案涉房屋交付给刘金龙使用的主张，两份证人证言因证人系该公司员工，与该公司间存在利害关系，在无其他有效证据予以佐证的情况下，不能作为认定案件事实的依据。本院二审庭审中，双利电梯公司虽提交了上述证据，但如上所述，上述证据因不能证明刘金龙与北京格局商学院之间的关系，即不能排除刘金龙租用案涉房屋用于开办北京格局商学院，或刘金龙继续使用案涉房屋承继开办北京格局商学院，抑或案外人委托刘金龙租赁案涉房屋用于开办北京格局商学院等情形，故亦不能证实该公司提出的该公司已将案涉房屋实际交付给刘金龙使用的主张。综上，因双利电梯公司未提交有效证据证实案涉租赁合同已实际履行，且案涉租赁合同在双利电梯公司向原审法院起诉时租赁期限已经届满，故依据上述事实，原审判决对双利电梯公司提出的诉讼主张未予支持并无不当。因双利电梯公司提出的上诉请求无事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，双利电梯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9445元，由上诉人双利电梯公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  王伟臣审判员  张晓梅（）二〇二一年六月十日书记员  张佳蕊