江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1475号上诉人（原审被告、反诉原告）：涟水县新涟中花园业主委员会，住所地涟水县涟城街道新涟中花园小区。负责人：秦寿高，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈兆甫，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：涟水兆丰物业管理有限公司，住所地涟水县涟洲路新涟中花园20幢03号。法定代表人：王锦虎。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嵇海林，男，1977年10月24日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张成飞，男，1988年5月10日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐根强，男，1975年11月3日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱华丽，女，1979年7月2日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝，男，1982年10月3日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张中杰，男，1988年6月22日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华健平，女，1983年10月6日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：候林霞，女，1982年6月19日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尉艳菊，女，1985年4月21日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯志敏，女，1989年1月21日出生，汉族，住涟水县。以上十被上诉人共同委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。上诉人涟水县新涟中花园业主委员会（以下简称业主委员会）、涟水兆丰物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人嵇海林、张成飞、徐根强、朱华丽、张宝、张中杰、华健平、候林霞、尉艳菊、冯志敏确认合同效力纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。业主委员会上诉请求：请求撤销一审判决，改判确认涉案物业服务委托合同有效。事实与理由：1.2019年6月10日业主委员会主任秦寿高组织召开物业招标会，以公告的形式确定5月16日下午召开物业大会，而5月16日下午到的业主不够法定人数，导致业主大会没有开起来，在此情况下由涟城街道办提出让业主委员会通过公开招标的形式招标确定新物业，业主委员会遵照街道办的指示于5月30日张贴公告面向社会招聘新物业，在得到涟城街道办的同意后确定6月10日召开了招投标会议，军民社区也派员参加了招标会并最终选定物业服务企业。2.2019年7月7日和7月15日两份证据是一审依职权调取，但一审并未依证据规则对调查收集证据的情况进行说明，并听取当事人意见。3.在法律适用方面，国务院物业管理条例是在综合全国各省市的物业情况制定，而江苏省物业管理条例是针对省内各市县实际情况制定，本案中应适用江苏省物业管理条例。物业公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判确认涉案物业服务合同委托有效。事实与理由：1.同意业主委员会上诉理由。2.2019年6月14日签订的物业服务委托合同是在小区公示并备案的，至今没有业主到任何部门反映物业服务合同存在违法事由。十名被上诉人不能代表全体业主。被上诉人嵇海林、张成飞、徐根强、朱华丽、张宝、张中杰、华健平、候林霞、尉艳菊、冯志敏共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。嵇海林、张成飞、徐根强、朱华丽、张宝、张中杰、华健平、候林霞、尉艳菊、冯志敏向一审法院起诉请求：确认业主委员会与物业公司于2019年6月14日签订的涟水县“新涟中花园”小区物业服务委托合同无效。业主委员会、物业公司向一审法院反诉请求：确认涉案物业服务委托合同有效。一审法院经审查查明：涟水县新涟中花园小区约1200余户，嵇海林、张成飞、徐根强、朱华丽、张宝、张中杰、华健平、候林霞、尉艳菊、冯志敏均系该小区业主。业主委员会于2019年4月24日经涟水县住房和城乡建设局物业管理科审查确认符合成立条件，予以备案，业主委员会主任为秦寿高，业主委员会委员有薛芳芹、朱兆成、尤希年、周庆富、王井亮、刘剑锋、花正权、涂磊昌等8人，任期年限为2019年4月25日至2022年4月24日。2019年5月29日，秦寿高主持召开“业主委员会及业主代表”会议，讨论重新招聘新的物业公司问题，会议记录对参加会议人数没有记录，同意重新招聘新物业公司的共有24人在会议记录上签名，其中有业主委员会委员秦寿高、朱兆成、薛芳芹、尤希年、周庆富、刘剑锋等人、还有各楼楼道长名单中的孙成富、张**、稽书华、王晓燕、王洪兵、吉洪亮、沈星星、夏小浪、顾正生、陈尚坤、张三松等人，以及朱彩红、胡明芳、朱丽华、周姚中、冯万香、刘志霞、汪峰等人。一审审理中，业主委员会表示选聘新物业公司之前没有通知全体业主召开业主大会，只是召开了上述业主代表大会，业主代表共有31位，并表示各楼道道长名单中载明的业主就是业主代表，但未提供各业主的授权委托书。2019年6月10日，秦寿高主持召开物业招标会，会议记录记载业主委员会委员薛芳芹、朱兆成、尤希年、周庆富、王井亮、刘剑锋、花正权、涂磊昌参加，共九人参加表决，六人同意选聘涟水兆丰物业管理有限公司为新的物业公司。2019年6月13日，秦寿高主持召开业主委员会会议，有朱兆成、薛芳芹、刘剑锋、周庆富、尤希年参加，讨论同物业公司签订合同事宜。2019年6月14日业主委员会与物业公司签订涟水县“新涟中花园”小区物业服务委托合同，业主委员会将新涟中花园小区物业服务委托物业公司管理。物业服务合同载明小区建筑面积174174.97平方米。委托期限暂定五年，自2019年6月12日起至2024年6月12日止。2019年6月16日，又签订补充协议，对原合同部分条款进行了修改。2019年7月7日，涟水县涟城街道军民社区居民委员会向业主委员会发出《告知函》，告知业主委员会选聘物业服务企业应由小区业主大会决定，请依法依规解决小区物业管理相关问题。2019年7月15日，涟水县军民社区居民委员会向业主委员会发出通知，载明因目前新涟中花园业主委员会无法正确履行职责，经业主委员会代表及200余名业主代表联名建议业主委员会公章由军民社区暂时代为保管，后期经业主委员会形成的决议，业主委员会委员全部签字后可到社区盖章。2019年8月7日，物业公司以业主委员会未安排物业公司进驻新涟中花园小区进行物业管理违反物业服务合同约定为由，起诉要求履行合同，一审法院于2019年12月11日作出（2019）苏0826民初5799号民事判决，判决认为物业公司与业主委员会签订的物业服务合同因违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同，遂驳回物业公司的诉讼请求。物业公司不服提出上诉，淮安市中级人民法院于2020年4月16日作出（2019）苏08民终921号民事裁定，因物业公司申请撤回起诉，故裁定撤销（2019）苏0826民初5799号民事判决，准许物业公司撤回起诉。业主委员会于2020年4月20日向物业公司发出通知，要求物业公司按照2019年6月14日签订的物业服务合同履行。物业公司于2020年7月9日向一审法院起诉，诉称2020年5月20日下午在新涟中花园小区进行路灯、监控系统底座挖塘浇灌时受到嵇海林阻拦，请求排除妨碍，一审法院于2020年9月29日作出（2020）苏0826民初3092号民事判决，以物业公司与业主委员会签订的物业服务合同未经法定程序被依法改正或撤销前不影响效力为由，支持物业公司诉讼请求。嵇海林等业主于2020年10月19日提起本案诉讼，并对上述（2020）苏0826民初3092号民事判决提出上诉，淮安市中级人民法院于2021年1月7日作出（2020）苏08民终3239号民事裁定，以（2020）苏0826民初3092号民事判决查明的基本事实不清为由，发回一审法院重审。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第六条规定，房屋所有权人为业主，业主在物业管理活动中享有参加业主大会会议，行使投票的权利。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法第七十六条和物业管理条例第十二条对业主大会选聘和解聘物业服务企业的决定均规定了应当经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据上述法律和行政法规的规定，选聘物业服务企业属于小区业主共同决定的事项，业主委员会具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，但并不具有直接决定是否选聘和解聘物业服务企业的权力。本案中，业主委员会主张的楼道长不管是不是各楼道所有业主推选产生，均无权代表业主对由业主共同决定的事项进行表决，故业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同并没有得到业主大会的授权，属于未生效合同，对新涟中花园小区业主不发生法律效力。业主委员会、物业公司于2020年10月21日收到起诉状副本，应当知道业主对物业服务合同的效力提出异议，且业主委员会在2019年7月7日就收到涟水县涟城街道军民社区居民委员会向业主委员会发出《告知函》，告知业主委员会选聘物业服务企业应由小区业主大会决定。物业公司在业主对物业服务合同提出异议后，可催告新涟中花园小区业主大会追认，业主委员会也应及时组织新涟中花园小区业主进行表决，截止一审法庭辩论前，已三月有余，物业公司未催告新涟中花园业主大会追认，业主委员会也未召开业主大会或以书面征求意见的方式对案涉物业服务合同是否追认进行表决，参照合同相对人催告追认，被代理人是否追认时间为一个月的规定，本案应视为新涟中花园小区业主拒绝追认，故嵇海林、张成飞、徐根强、朱华丽、张宝、张中杰、华健平、候林霞、尉艳菊、冯志敏请求确认物业服务合同无效，予以支持。业主委员会及物业公司反诉请求确认物业服务合同有效，无法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：一、确认业主委员会、物业公司于2019年6月14日签订的涟水县新涟中花园物业服务委托合同为无效合同；二、驳回业主委员会、物业公司的反诉请求。案件受理费80元，由业主委员会、物业公司负担。业主委员会缴纳的反诉费40元由其自行负担，物业公司缴纳的反诉费40元由其自行负担。二审中，上诉人业主委员会提供如下证据：1.纸质照片三张，证明2019年5月1日打印并张贴的定于5月16日14：00召开业主大会选聘新物业为小区服务的事实。2.涉案小区业主微信群征求意见书三份（微信打印件），证明涉案小区业主委员会以微信的方式向广大业主书面征求意见，通过征求意见只有个别业主对现物业公司持反对意见。3.涟水县诚信物业服务有限公司的公告一份（照片打印件），证明该物业公司在业主委员会的无数次催促离场后才于2019年8月8日离开涉案小区。上诉人物业公司对上述证据无异议。被上诉人对上述证据的质证意见为：对于证据1真实性不予认可，被上诉人从未看到该公告，且该证据与上诉人一审陈述矛盾。对证据2被上诉人不清楚发该信息人的身份，且该微信群明确标注有480人，群信息内容也可以反映上诉人物业公司未提供物业服务。证据3系复印件，真实性不予认可，且与本案没有关联性。上诉人物业公司提供如下证据：1.2019年6月8日招投标述职的报告一份，证明物业公司中标后为小区业主提供服务，不存在侵害业主合法权益的情形。2.2019年6月14日承诺书，证明第一年物业费的余额全部捐给小区用于基础建设。3.2020年3月15日军民社区移交涉案小区业主资料，证明街道办、社区认可现物业合法。4.与住建局物管科科长周悦的短信，证明物业选聘合法。上诉人业主委员会对上述证据无异议。被上诉人对上述证据合法性、关联性均不认可，不能证明上诉人的证明目的。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，涉案小区选聘物业服务企业，应由业主共同决定，而本案一审庭审中上诉人明确表示选聘新物业公司之前没有通知全体业主召开业主大会，只是召开了31名业主代表参加的业主代表大会。而该31名业主代表明显不能代表全体业主，物业公司的选聘明显违反了法律规定。在上诉人无证据证明物业公司选聘得到符合法律规定的业主追认的情况下，一审判决认定涉案物业服务委托合同无效并无不当。涉案小区应另行通过合法程序选聘物业服务企业。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人涟水县新涟中花园业主委员会预缴的二审案件受理费80元，由上诉人涟水县新涟中花园业主委员会负担。上诉人涟水兆丰物业管理有限公司预缴的二审案件受理费80元，由上诉人涟水兆丰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  庞海涛审判员  王 纯二〇二一年六月二十八日书记员  张**平