苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初1536号原告：苏州市吴中资产经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号。法定代表人：邱晓峰，总经理。委托诉讼代理人：顾国平，江苏力信律师事务所律师。被告：苏州华淼金服（苏州）科技有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道吴淞江大道111号1幢7层1703室。法定代表人：沈静，经理。委托诉讼代理人：谢晖，该公司员工。被告：苏州华骉数码科技有限公司，住所地苏州市姑苏区新郭路333号413室。法定代表人：沈静，经理。原告苏州市吴中资产经营管理有限公司（下称吴中资产公司）与被告苏州华淼金服（苏州）科技有限公司（下称华淼公司）、苏州华骉数码科技有限公司（下称华骉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾国平、被告华淼公司委托诉讼代理人谢晖到庭参加诉讼。被告华骉公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴中资产公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告华淼公司腾空位于苏州市吴中经济开发区××吴淞××大道××楼的房屋，判令被告华淼公司支付截至2020年11月30日的租金601712.85元，支付1幢8楼的房屋自2020年12月1日起按每天租金953元计算至房屋实际腾空交还之日止的占用使用费，支付物业管理费225864元（自2019年12月1日至2020年11月30日），支付逾期付款违约金74481.90元(以827576.85元为基数自2020年6月2日起按每天万分之五计算至实际付清之日止)；判令被告华骉公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告、被告华淼公司及吴中综合保税区管理局（下称保税区管理局）于2017年11月底签订房屋租赁合同1份，被告华淼公司租赁原告位于苏州市吴中经济开发区××吴淞××大道××广场××主楼××、××、××楼的房屋，租期三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，第一年租金减免，物业费不减免，每半年提前支付一次租金564660元。被告华淼公司自2019年起拖欠租金，经原告催讨，被告华淼公司支付了部分租金。至2020年11月30日，被告华淼公司拖欠租金、物业费、电费共计827576.85元。合同到期后，被告人员虽撤离了，但房屋未腾空，被告继续占用房屋。另被告华骉公司系华淼公司的唯一股东，应当对华淼公司的债务承担连带清偿责任。被告华淼公司辩称，双方之间存在租赁合同关系，对腾退房屋没有异议。到2020年6月底其人员已全部撤离，当时其公司向保税区管理局递交了退租撤离的申请，但因其公司结欠原告租金等费用，保税区管理局不开通行证，故物业公司不让其搬东西，导致其公司的东西一直在那儿。其认为租金应计算至其递交退租撤离申请之日。另原告主张的违约金过高，要求法院进行调减。被告华骉公司未作答辩。经审理查明，位于苏州市吴中区××吴淞××大道××号的房屋权利人系原告。原告吴中资产公司（资产方，乙方）、保税区管理局（管理方，甲方)与被告华淼公司（承租方，丙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，乙方资产交由甲方代管，就丙方租赁事宜，订立本合同。乙方出租给丙方的房屋位于郭巷街道吴淞××大道××广场××主楼××楼、××楼、××楼整层，租赁面积为3137平方米（租赁区域详见附图）。租赁期共36个月，自2017年12月1日起至2020年11月30日止。租赁期满，甲乙方有权收回出租房屋，丙方应如期交还。在租赁期内，如丙方需提前退租，须提前3个月书面通知甲方，并告知确定退租日期，甲方接收丙方书面通知书，在丙方办理好退租手续（丙方按照租赁时原状向乙方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用，应于本合同提前终止前一日或之前向乙方支付相等于月租金三倍的款项作为违约金补偿乙方，乙方实际损失超出约定违约金的部分，丙方仍应据实赔偿），之后乙方将保证金无息退还丙方，丙方未提前3个月书面通知退租，乙方可不退还保证金。保证金、租金、物业管理费及支付方式：房租保证金为282330元，保证金用于支付拖欠的租金、物业管理费、水电等费用，支付丙方违约造成的违约金、损失等。二次装修消防合格保证金为62740元，丙方在订立合同之日起7日内一次性支付房租保证金。房租保证金在合同履行期满后，甲乙确认房屋完好无损及房款等相关费用结清后由乙方无息退还丙方。二次装修消防合格保证金在装修工程结束并报验合格后由乙方无息退还丙方。房屋月租金为30元/月/平方米，物业管理费6元/月/平方米。租金、物业管理费6个月支付一次，实行先交后用的原则。丙方逾期支付租金、物业管理费，应向乙方支付逾期违约金，违约金计算方式为拖欠天数乘以欠缴费总额的1%。租赁期间水电等相关费用：水电气由甲方每月进行抄表记录，丙方签字确认，根据实际发生的金额按时交给乙方，丙方逾期未支付的，甲乙方有权对丙方承租房屋的水电气的费用不再垫付。收费标准为水费4.15元/吨，电费1元/度。丙方应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还乙方。该合同内还列了租金明细表及物业费明细表。租金明细表载明，2017年12月1日至2018年11月30日的租金减免，2018年12月1起的租金，每半年支付一次，在租期开始前支付，半年租金为564660元。物业费明细表载明，每半年支付一次，在租期开始前支付，半年物业费为112932元。另合同还附图3张，分别写明1幢6楼，面积为1231平方米，7楼953平方米，8楼953平方米。合同签订后，被告华淼公司支付租金保证金282330元。后原告、被告华淼公司及保税区管理局又签订补充协议1份。协议载明，根据文件精神，经审核后华淼公司享受1个月房租免收，2个月房租减半，减免共计188220元，物业费正常缴纳。同时该补协议载明了调整后的租赁费支付明细表，即在原合同租金明细表的基础上，其中2019年12月1日至2020年5月31日的租金564660元调整为376440元，于2019年12月1日前支付，其他不变。2020年1月21日，被告华淼公司出具付款计划1份。付款计划载明，2019年6月1日至2019年11月30日的物业费112932元、租金564660元，于2020年2月28日支付，2019年12月1日至2020年5月31日的物业费112932元、租金564660元，于2020年4月28日支付。2020年1月23日，被告华淼公司向保税区管理局出具租金物业费补缴承诺。承诺载明，其司2019年6月1日至2020年5月31日期间的房租、物业费1355184元未缴，现其司承诺于2020年2月28日前缴清2019年6月1日至2019年11月30日的租金、物业费677592元，2020年3月27日前缴清2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金、物业费677592元。2020年1月7日，某律师事务所受原告委托向被告华淼公司发律师函，要求该公司支付欠缴的租金及物业费。2020年11月25日，保税区管理局向原告出具工作联系单1份。联系单载明，华淼公司的租约将于11月30日到期，该公司拖欠房租、物业费、水电费1372074.75元（未扣除预缴押金）。租约期间，其根据相关文件精神，为该公司办理租金减免手续，亦多次约谈该公司负责人督促尽快缴付租金。至今依然结欠大额租金、物业费及水电费。目前该公司负责人处于半失联状态，公司员工已全部离职，办公用品都遗留在租赁场所。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、付款计划、承诺、律师函及寄发签收查询单、工作联系单及当事人陈述予以证实。原告称，截至2020年11月30日，被告华淼公司结欠电费59666.85元。据此，原告提供了2020年5月26日至2020年11月30日的水电单。水电单载明用户名称为被告华淼公司，电户号为6XXXX0，还载明了6、7、8楼电表的抄表数、实用量、单价及电费金额，金额合计为59966.85元。其中有1张水电单上用户签名处有李某的签名。经质证，被告华淼公司对电费没有异议。关于租赁房屋的腾退情况，被告华淼公司称，大概在2019年其公司与保税区管理局经协商将6楼转租给了其他公司，在其申请退租时其他公司就已经搬走了，时间大约在2020年6月。2019年底、2020年初左右，其公司将7楼整层转租给一家公司，现这家公司直接与原告另行签订租赁合同了。目前只有8楼还有办公家具和办公用品。其公司于2020年6月向保税区管理局申请退租撤离，因其欠原告租金等费用，保税区管理局不开通行证，物业公司不让其搬，只要给其开通行证，东西早清掉了。对此，原告称，6楼房屋的租赁情况，被告华淼公司在2019年陆续转租给多家公司，最后一家公司即苏州某服务外包有限公司搬离的时间为2020年12月6日。因此，6楼实际收回的时间为2020年12月6日，视为合同终止前搬离，该层楼截至2020年11月30日的房租及其他费用应由被告华淼公司支付。关于7楼的租赁情况，2019年底被告华淼公司转租给苏州某信息技术有限公司。该公司于2020年12月1日作为承租人与其签订租赁合同，故在此之前的租金及相关费用仍应由被告华淼公司支付。关于8楼的承租情况，其公司没有收到被告的退租申请书，当时被告华淼公司向保税区管理局提出，2020年8月底将撤离，并承诺缴清房租、物业费、水电费。但到了2020年8月底，被告的人员是撤场了，但办公家具等没有搬离。因此，8楼房屋的租金及相关费用应计算至2020年11月30日止，之后被告继续占用房屋，仍应当支付房屋占用使用费至房屋腾空之日止。据此，原告提供了苏州某服务外包有限公司与保税区管理局共同盖章的物品清单1份，并写有“2020.12.6搬”。还提供了保税区管理局与苏州某信息技术有限公司于2021年3月1日签订的房屋租赁合同，载明租赁房屋为涉案的7楼房屋，租赁期间自2020年12月1日至2021年11月30日止。经质证，被告华淼公司称，6楼其转租给了苏州某服务外包有限公司等6家公司，对原告提供的保税区管理局与该公司盖章的物品清单没有异议，这家公司搬走没有与其交接。按正常流程，承租人搬走时应通过其去保税区管理局盖章，类似原告提供的物品清单，明确哪些东西可搬走，这就是其之前所说的通行证。因其承租的是6、7、8三层楼，保税区管理局说其还欠租金及费用，要付清了才允许搬，而且如要退要三层一起退，故其没有通知6楼的承租方搬走，也没有与保税区管理局办理交接手续，无法提供6楼承租方何时搬走的材料。对原告陈述的7楼的出租情况及提供的租赁合同没有异议。关于8楼的使用情况，其向保税区管理局提出要提前退租，保税区管理局说要把退租申请交给招商局，如招商局同意才可以退租。当时是其公司员工杨某与招商局的人通过微信沟通的，招商局人同意退租，杨某换手机了，聊天记录没有了。保税区管理局说要把欠的租金付清才能退租搬东西，其财务人员还去核实了欠款金额，但因其拿不出钱这事就一直搁着。其公司财务人员李某是最后一个离职的，在离职前他向开发区总公司寄了退租申请，但总公司和保税区管理局没有回复，后来员工都离职了，就没人处理这事了。据此，被告华淼公司提供了提前退租申请及2020年8月20日的快递面单，用以证明被告华淼公司向吴中经济技术发展总公司寄了提前退租申请。提前退租申请主要内容为其公司经营出现困难，决定申请提前解除租赁合同，按先8楼再7楼最后6楼的顺序进行撤场，目前仅剩下办公家具，其承诺至2020年8月31日完成所有楼层撤场工作，并结清应缴付的租金、物业及水电等费用。对此，原告称，其没有收到过被告的退租申请，经向保税区管理局核实，被告向保税区管理局提出过8月底退租。现被告提供的材料是寄到总公司的，按理总公司会转给原告或保税区管理局。其从来没有同意被告在2020年8底提前解除合同。保税区管理局确实因被告欠租金没有让被告搬办公家具。被告的人员何时撤离的，其不清楚，但在8楼的办公家具至今没有搬离。审理中，原告同意被告华淼公司将8楼的办公家具及办公用品搬离，被告华淼公司明确于2021年5月底前搬离，双方同意确认被告实际搬离8楼的时间为2021年5月底。后原告确认被告华淼公司已于2021年6月1日腾空。另双方确认被告华淼公司还向原告租了宿舍，被告支付租金保证金267300元。关于被告结欠的租金、物业费及电费，原告称，根据付款计划，截至2020年5月31日，被告结欠租金、物业费1355184元，加上2020年6月1日至2020年11月30日的租金及物业费677592元及电费59666.85元，扣除2笔保证金549630元、因疫情减免的租金188220元、被告出具承诺书后的已付款527016元，尚欠827576.85元。8楼的占有使用费计算至2021年5月31日。对此，被告华淼公司称，对保证金及已付金额无异议，但其认为租金应计算至其递交退租申请之日止。审理中，原告称，关于电费，其诉请金额59666.85元与实际电费金额相差300元,其确认电费按其诉请金额主张。另保证金优先扣除被告结欠的电费。本院认为，首先，原、被告之间的租赁合同成立且合法有效，双方理应恪守履行。原告确认被告华淼公司已腾空8楼房屋并交还原告，故无需再判决被告华淼公司腾空房屋。其次，就房屋租金及物业费问题。被告华淼公司称应计算至其递交提前退租申请之日。对此原告不予认可。原、被告签订的租赁合同载明，在租赁期内，如被告提前退租，须提前3个月书面通知保税区管理局并办理好退租手续，即按照租赁时原状向原告交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用，并于合同提前终止前一日或之前向原告支付相当于月租金三倍的款项作为违约金。被告称其要求提前解除合同，保税区管理局要求其向招商局提出，经沟通招商局同意其退租。但保税区管理局说要把欠的租金付清才能退租搬东西，因其拿不出钱这事就一直搁着。对此，被告未能提供证据证明。另被告华淼公司于2020年8月20日向吴中经济技术开发区总公司寄了提前退租申请，被告承诺2020年8月底前完成撤场并结清租金、物业费及水电费。被告华淼公司称就该申请其未得到回复，其亦未支付租金及相关费用。原告称被告的提前退租申请，吴中经济技术开发区总公司应该会转到原告或保税区管理局，其从没有同意2020年8月底解除合同。因被告结欠租金及其他费用，故保税区管理局没有让原告搬东西。由上所述，租赁合同约定了提前解除合同的条件，因被告华淼公司未按合同约定及其承诺结清租金及相关费用，故原、被告未能就提前解除合同达成一致意见，被告华淼公司亦未从8楼搬走办公家具及办公用品。另被告华淼公司确认其将6楼、7楼转租给了他人。原告主张就6楼的次承租人最后一家公司搬离的时间为2020年12月6日，其视为2020年11月30日合同到期搬离。7楼的次承租人于2020年12月1日起与原告另行达成租赁关系。被告未能提供证据证明6楼的次承租人搬离的时间，亦确认没有与原告或保税区管理局办理6楼撤场的交接手续。另被告对7楼的租赁情况无异议。综上，双方之间的租赁合同没有解除，且6楼、7楼由第三方在使用，故被告华淼公司主张租金计算至其递交退租申请之日，本院不予采纳。考虑到被告要求提前退租构成违约，根据合同约定被告应支付3个月租金的违约金，因此原告主张租金、物业费计算至合同期满即2020年11月30日，本院予以支持。另被告对电费无异议，本院予以确认。就原告主张的8楼自2020年12月1日起的房屋占有使用费。如前所述，被告提出提前退租并递交了提前退租申请，原告确认因被告欠租金及相关费用，故保税区管理局没有让被告搬8楼的办公家具。在合同期内，被告未履行提前退租手续,原告不同意提前解除合同亦属合理。但合同期满后，原告理应通知被告将房屋腾空并交还，如原告通知后被告不腾空，则责任在于被告，否则相应后果由原告负担。关于被告员工的撤离情况，根据保税区管理局出具给原告的工作联系单，可确认原告在合同期满前已知道被告员工已全部撤离。因原告未能提供证据证明其在合同期满后通知被告腾空房屋，故原告主张2020年12月1日起的房屋占有使用费，本院不予支持。经核算，扣除保证金、因疫情减免的租金及已支付的款项，截至2020年11月30日，被告结欠租金、物业费及电费计827876.85元，原告主张827576.85元，本院予以确认。关于违约金，租赁合同明确被告逾期支付租金、物业费，应支付违约金，计算方式为拖欠天数乘以欠缴费总额的1%。根据合同约定及原告主张，本院确认违约金自2020年6月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至付款之日止。另，被告华淼公司系被告华骉公司投资设立的一人有限责任公司，被告华骉公司未到庭，亦未提供证据证明华淼公司财产独立于华骉公司的财产。据此原告要求被告华骉公司对被告华淼公司的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华淼金服（苏州）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市吴中资产经营管理有限公司租金、物业费、电费计人民币827576.85元，并支付违约金（以人民币827576.85元为基数自2020年6月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至付款之日止）。二、被告苏州华骉数码科技有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告苏州市吴中资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币6458元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  王丽芳二〇二一年六月三日书记员  王 宇