北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9332号上诉人（原审第三人）：苏景，男，1972年2月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐琦，北京市中诚友联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市宛平房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区晓月苑一里13B。法定代表人：胡文胜，董事长。委托诉讼代理人：高凤培，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛明远，北京市安理律师事务所实习律师。原审被告：北京清馨世纪保洁服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城293号院2号楼3层。法定代表人：周云龙，总经理。上诉人苏景因与被上诉人北京市宛平房地产开发有限责任公司（下称宛平开发公司）、原审被告北京清馨世纪保洁服务有限公司（下称清馨世纪公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏景上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，处理结果不当。一审法院在已经查明清馨世纪公司并未实际履行租赁合同以及对该合同毫不知情且并没有实际占有使用北京市丰台区卢沟桥甲8号院南侧西半部原江苏二建邻舍用地的承租房屋和土地（下称涉案场地及房屋）的情况下，仅凭一份经合理解释为方便借用公司名义签订合同的授权委托书，就认定我是清馨世纪公司的代理人，存在错误。清馨世纪公司只是出借了公司的资质，并未实际占有使用涉案场地及房屋，也没有支付过任何租金，完全可以得出清馨世纪公司并不是租赁合同的实际履行人。一审法院忽略其他诸如实际履行和实际占有以及后期我与宛平开发公司之间协商谈判等重要事实，简单粗暴地认定合同无效，并在此基础上判令清馨世纪公司将“承租”的涉案场地及房屋交还宛平开发公司，存在错误。宛平开发公司取得涉案场地及房屋是基于我的投资行为而取得，并且使用了我投资建设的房屋，取得了相应的收益，现涉案房屋要被拆除，宛平开发公司理应对我进行合理的补偿。二、一审法院遗漏了我要求宛平开发公司返还租金及支付投资损失和停业损失的诉讼请求，属于程序错误，二审如调解不成，应发回重审。宛平开发公司辩称：同意一审判决，不同意苏景的上诉请求和理由。苏景对涉案场地及房屋不享有独立的请求权，一审法院没有受理其反诉请求，因此其上诉请求无任何依据。我公司在一审审理中提交的《房屋、场地租赁合同》、租金发票、租赁交款通知单及清馨世纪公司出具的授权委托书都可以证明涉案场地及房屋的承租人为清馨世纪公司，苏景仅为清馨世纪公司的代理人，因此《房屋、场地租赁合同》与苏景无关。苏景无权提出上诉。清馨世纪公司述称：同意一审判决。宛平开发公司向一审法院起诉请求：1.判令清馨世纪公司将涉案场地返还给我公司；2.判令清馨世纪公司将涉案场地恢复原状；3.判令清馨世纪公司向我公司支付自2017年3月20日至2019年3月20日的租金30万元；4.判令清馨世纪公司向我公司支付自2019年3月21日至实际腾退之日止的占有使用费（按照年租金15万元的标准支付，暂计算至2019年9月20日为75000元）。一审法院认定事实：2014年3月12日，宛平开发公司（出租人、甲方）与清馨世纪公司（承租人、乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，约定本协议租赁物为涉案场地及房屋，乙方租赁该租赁物的用途为商业用房；租赁期限为5年，从2014年3月20日至2019年3月20日止，前三年年租金10万元/年，后两年年租金15万元/年；租金支付方式采用先付后用制，每年支付一次，付款日期为每年3月20日前；合同由于正常履行完毕而终止，乙方投资使租赁物价值增加的部分无偿归甲方所有。《房屋、场地租赁合同》落款处有双方公司加盖公司，乙方代表处有苏景的签名。苏景主张因宛平开发公司要求与公司主体签订租赁合同，故其借用清馨世纪公司的名义签订《房屋、场地租赁合同》，其实际使用涉案场地及房屋。对此，苏景提交：1．2016年11月11日、宛平开发公司约谈场地租户清馨世纪公司代表人苏景的会议纪要，内容是：会议决议：一、2016年11月14日前，清馨世纪公司须完成宛平开发公司辖区内租赁单位疏解非首都功能协同发展工作目标，清理租赁地块中所居住的外来流动人口并关停租赁地块、断水断电、禁止一切经营相关业务，可留两间住房供两名本地看护人员使用，避免租赁地块发生火情、盗抢等事故。经属地办事处检查合格后，由办事处张贴封条并指派两名保安协助看护。确保2016春节前不能出现清出人口反弹现象的发生。二、参照《2016年区属国有企业疏解非首都功能协同发展工作实施方案》的文件精神，导致原租赁合同无法继续履行。清馨世纪公司暂停向宛平开发公司继续交纳2017年至2019年的土地租赁费用。2．2019年2月25日被约谈单位为清馨世纪公司、被约谈单位负责人为苏景的约谈记录，提出要求使用者苏景提供相应手续和资料后作为合理计算补偿金的依据，苏景提出由于去年12月宛平开发提出法律诉讼的建议后导致看护时间增长、员工及安保费用的投入故不再接受2018年11月中旬提出的72间房屋6个月共计补偿64．8万元的补偿金额……3．落款日期为2018年10月19日及11月19日的补偿申请书，内容是清馨世纪公司提出合同未到期给予合理补偿的内容，落款处有清馨世纪公司的公章及苏景的签名。4．录音资料，内容是王群、苏景、吴育新的聊天记录，苏景主张录音中王群认可了2019年2月25日约谈记录的真实性，且双方就补偿问题进行了讨论。宛平开发公司对会议纪要的真实性认可、证明目的不认可，不能证明宛平开发公司知晓房屋实际使用人是苏景，会议纪要中同意清馨世纪公司暂停交纳租金是以清馨世纪公司返还租赁房屋为条件，因清馨世纪公司一直占用，并拒绝腾退，所以宛平开发公司有权要求清馨世纪公司支付租金并要求返还、腾退。宛平开发公司对录音资料的真实性认可，但认为录音资料通过非法方式取得，且与本案无关联。宛平开发公司对约谈记录、补偿申请书的真实性均不予认可。宛平开发公司主张《房屋、场地租赁合同》的承租人是清馨世纪公司，是苏景作为公司的授权代表出面与其签订合同，不清楚苏景与该公司的关系。对此，宛平开发公司提交落款日期为2014年2月14日的授权委托书，内容是清馨世纪公司委托苏景办理房屋租赁事项，代表我单位与你们磋商签署文件和处理有关的事务。授权委托书底部加盖了清馨世纪公司的公章。宛平开发公司又提交发票及租赁交款通知单，显示清馨世纪公司交纳2014年至2016年交纳租金的记录，宛平开发公司称清馨世纪公司交纳租金交至2017年3月20日。苏景对于宛平开发公司提交的上述证据的真实性均不持异议。另查，2020年11月20日，清馨世纪公司的法定代表人由张维维变更为周云龙。周云龙作为清馨世纪公司法定代表人出庭表示其对于本案不知情。案外人李某于2020年12月4日随同周云龙到法院参与谈话时称“2014年时我是清馨世纪公司的法定代表人，苏景跟我们说要签租赁合同，因为出租人要求他以公司名义签合同，要借用清馨世纪公司的名义，我同意了，我对苏景租赁的事情不清楚，经查看，租赁合同和授权委托书上的公章是清馨世纪公司的公章。”本案审理中，清馨世纪公司申请证人李某出庭作证，李某到庭作证，称“我在2014年至2015年期间是清馨世纪公司的法定代表人，与苏景是朋友关系，因在清馨世纪公司任职期间，苏景提出用一下公司资质，就借给苏景公司的公章和手续，不知道苏景用公司资质干什么了。时间久了，记不清了。我没有交过租金。”宛平开发公司对于证人证言不予认可，清馨世纪公司和苏景认可证人证言，苏景认为证人能够证明清馨世纪公司没有真实履行合同，合同的真实履行方是苏景。庭审中，宛平开发公司又提交建设用地规划许可证及附件，欲证明其有权使用涉案土地，租赁合同属于有效。双方当事人表示租赁标的物是房屋和场地，租赁用途是出租或自用房屋进行商店、住宿等商业用途，租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明文件。法院询问宛平开发公司要求恢复原状，能否举证说明原状的情况，宛平开发公司表示其无法举证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合《房屋、场地租赁合同》的内容及双方当事人庭审陈述，法院认为租赁标的物既包括房屋也包括土地，双方订立合同的主要目的在于租赁房屋，现双方当事人均认可租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明文件，故《房屋、场地租赁合同》应属无效。签署《房屋、场地租赁合同》的双方为出租人宛平开发公司、承租人清馨世纪公司。苏景要求作为第三人参加诉讼，但其不是合同的承租人或者次承租人，其持清馨世纪公司的授权委托书、作为承租人清馨世纪公司的代表参与租赁事务，法院认定苏景是清馨世纪公司承租涉案场地的代理人。本案中，宛平开发公司要求清馨世纪公司腾退涉案场地的诉讼请求，法院予以支持。宛平开发公司要求清馨世纪公司恢复原状，但其无法举证证明原状的情况，故法院对其该项诉讼请求无法支持。2016年11月11日的会议纪要中明确，依照《2016年区属国有企业疏解非首都功能协同发展工作实施方案》的文件精神，原租赁合同无法继续履行，宛平开发公司要求清馨世纪公司禁止一切经营相关业务、安排人员对租赁场地进行看护，暂停清馨世纪公司向宛平开发公司继续交纳租赁费用。宛平开发公司既已表示租赁合同无法继续履行而暂停收取租赁费用，其未举证证据证明其又行恢复租赁合同的履行，其要求清馨世纪公司支付2017年3月20日至实际腾退之日止的租金、占有使用费的诉讼请求缺乏依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2021年3月29日判决：一、北京市宛平房地产开发有限责任公司与北京清馨世纪保洁服务有限公司于2014年3月12日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；二、北京清馨世纪保洁服务有限公司于判决生效之日起二十日内将位于北京市丰台区卢沟桥甲8号院南侧西半部原江苏二建临舍用地的承租房屋和土地腾退交还北京市宛平房地产开发有限责任公司；三、驳回北京市宛平房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实无异。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，关于租赁合同效力问题。经查，涉案房屋未取得建设工程规划许可，故一审法院认定宛平开发公司与清馨世纪公司就涉案房屋签订的《房屋、场地租赁合同》无效，法律依据充分，本院予以维持。关于腾退涉案场地及房屋的问题。因上述租赁合同无效，宛平开发公司作为出租人有权要求承租人清馨世纪公司腾退涉案场地及房屋，一审法院依据宛平开发公司诉请予以判决，并无不当。关于《房屋、场地租赁合同》承租人主体问题。虽在一、二审审理中，苏景均主张其系该合同的承租人，但首先，该合同明确记载承租人为清馨世纪公司；其次，苏景当时持有清馨世纪公司出具的授权委托书，作为清馨世纪公司的代理人签订上述租赁合同；再次，宛平开发公司在合同履行中开具的租金发票亦表明承租人为清馨世纪公司，故综上，苏景并非《房屋、场地租赁合同》承租人，亦非次承租人，一审法院对其主张未予采信，并无不妥。另，苏景关于一审法院遗漏了其诉讼请求，属于程序错误的上诉主张，与查明事实不符，本院不予支持。综上所述，苏景的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由苏景负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 刁久豹审 判 员 孟 龙二〇二一年六月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪