山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1277号上诉人（原审被告、反诉原告）：王跃，男，1962年11月15日出生，汉族，住山东省威海市文登区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田光明，男，1968年10月10日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。上诉人王跃因与被上诉人田光明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王跃上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回田光明的起诉，支持王跃的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由田光明承担。事实与理由：1.田光明与房屋所有权人签订的房屋租赁合同并未约定田光明有转租的权利，故本案田光明与王跃签订房屋租赁合同是无效合同，而造成该合同无效、解除的原因在于田光明在明知没有转租权的情况下转租涉案房屋；2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条不当，而法律对租赁合同有明确的规定，即《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，该条明确了“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，故一审的认定是完全错误的；3.一审法院未支持王跃主张的15000元装修损失是完全错误的，王跃并未违反合同中“未经甲方同意，乙方不得改变房屋的结构或扩建”的条款。王跃租赁房屋后，只是对房屋进行了装饰装修，并未改变房屋的结构，也未对房屋进行扩建；4.王跃一审提交的微信截屏、视频等证据完全能够证明涉案合同不能履行的原因在于田光明阻挠王跃正常生产经营，提交的装修图纸及证人证言能够证明王跃的装修损失，一审法院驳回王跃的反诉请求无法律依据。综上，请求支持王跃的上诉，维护王跃的合法权益。田光明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。田光明与房屋所有人卢佃红签订的《房屋租赁合同》租期为十年，租赁期满时间为2026年6月，且租赁合同第四条约定田光明享有“合理改造并有自主使用权”，并没有限制田光明的转租权利。田光明与王跃之间的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上经协商签订的，是双方真实意思表示，合法有效。王跃一审反诉请求没有任何法律和事实依据，综上，请求二审法院驳回王跃的上诉请求，维持一审判决。田光明向一审法院起诉请求：1.判令王跃支付拖欠田光明的租金12250元，判令王跃支付拖欠的电费73元。2.判令王跃支付其故意损坏租赁房屋的修复费用3000元。3.涉及本案的诉讼费用全部由王跃承担。王跃向一审法院提起反诉请求：1.依法确认王跃与田光明签订的《房屋租赁合同》为无效合同。2.要求田光明赔偿各项损失共计15000元。3.本案的本诉及反诉费用由田光明承担。一审法院认定事实：2016年6月12日田光明与案外人卢佃红签订《房屋租赁合同》约定卢佃红将陶瓷市场B区72号楼一、二层出租于田光明，建筑面积158平方米，租期共十年，自2016年6月15日至2026年6月15日。2019年11月11日田光明、王跃签订《房屋租赁合同》，约定田光明将陶瓷市场B区72号底铺东间出租于王跃，租期为两年，自2019年11月14日至2021年11月13日，租金为每月2450元。合同签订后，王跃于2020年5月开始没有缴纳房租。2020年7月16日王跃委托德州德城务实法律服务所向田光明发送通知函，要求田光明向其提供案涉房产的产权手续。2020年7月19日田光明向王跃发送通知函，提出解除双方合同并结清房租。一审法院认为：本案争议焦点为（1）田光明、王跃签订的《房屋租赁合同》是否有效；（2）王跃反诉的装修损失是否应予支持。针对焦点（1），王跃主张合同无效的理由是案涉房产非田光明所有，房产所有人也没有授权田光明出租案涉房产。对此，《中华人民共和国合同法》第五十二条对认定合同无效做出了严格规定，本案案涉房产虽不是田光明所有，是卢佃红出租给田光明的，田光明提交了其与原房主的《房屋租赁合同》，合同租期十年，并没有对田光明转租进行限制约定。田光明向王跃转租案涉房产，没有违反合同约定和法律规定，是当事人的真实意思表示，合法有效，对于王跃合同无效的主张不予支持。针对争议焦点（2），《中华人民共和国合同法》及相关司法解释均做出了规定，承租人进行装修或改、扩建，应征得出租人的同意，双方合同第四条约定“未经甲方同意，乙方不得改变房屋的结构或扩建”，并没有对解除合同时承租人的装修损失进行约定。王跃要求田光明支付装修损失15000元的主张不符合法律规定及合同约定，不予支持。田光明主张的王跃搬走时破坏案涉房产，要求王跃赔偿损失3000元，因田光明没有提供具体的损失项目及损失鉴定结果，其主张不予支持。王跃主张其“为注册商号要求原告提供涉案房产的产权手续，原告拒不提供导致被告无法注册商号，严重影响了被告的正常经营”，租赁合同中并没有约定出租人必须向承租人提供产权手续，法律对此也没有强制性的规定，因此提供产权手续既不是出租人的法定义务，也不是合同约定义务。双方合同合法有效，田光明要求王跃按合同支付租金，并且在王跃明确拒付租金的情况下提出解除合同，符合法律规定，应予支持。田光明在2020年7月19日通知王跃解除合同，其要求王跃支付租金的期限，应至王跃搬出为止。王跃自2020年5月14日起没有支付租金，至2020年8月20日搬出，期间按3三个月计算，月租金2450元，总计7350元，其余请求，不予支持。田光明主张被告欠电费73元，没有提交证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、解除田光明、王跃《房屋租赁合同》，王跃向田光明支付租金7350元；二、驳回田光明的其它诉讼请求；三、驳回王跃的诉讼请求。案件受理费92元，财产保全费220元，由田光明承担132元，王跃承担180元。反诉案件受理费88元，王跃自行承担。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于涉案合同的效力问题。田光明与王跃于2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行。关于王跃提出田光明未经所有人同意转租涉案房屋，涉案合同因而无效的上诉理由。本院认为，对合同效力的认定应严格依法进行。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形做了明确的规定，该规定适用于包括房屋租赁合同在内的各类合同纠纷。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正前）第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，承租人未经出租人同意签订的转租合同并不当然无效。本案中，涉案合同自签订至田光明起诉已一年有余，房屋所有权人并未提出异议，王跃亦无证据证明本案符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此，其主张涉案合同无效的上诉理由不能成立。关于王跃是否应向田光明支付租金及支付租金的数额。涉案合同签订后，田光明已履行出租房屋的义务，王跃已实际占有使用涉案房屋，其应依约按时足额支付租金。根据已查清的案件事实，截止王跃搬出涉案房屋，共拖欠田光明自2020年5月14日至2020年8月20日的房租，其已构成违约，一审法院根据双方约定和法律规定，判决王跃向田光明支付拖欠的房屋租金并无不当。同时，一审法院按三个月计算拖欠租金的总额，田光明未提出异议，本院予以确认。关于王跃反诉要求田光明支付15000元装修损失的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正前）第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，王跃对涉案房屋进行装修并未征得田光明的同意，根据上述法律规定，一审法院未予支持王跃的反诉请求并无不当，其该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。此外，本案双方当事人均未向法院提出解除合同的诉讼请求或反诉请求，一审法院存在超出当事人诉请判决“解除原被告《房屋租赁合同》”的情况，但鉴于本案双方均未对此提出上诉，故该问题不属于二审法院审理的范围，亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》三百二十五条规定的严重违反法定程序必须发回重审的情形。另一方面，本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的条件，田光明亦履行了通知义务，一审判决解除合同并不违背案件事实。综上所述，王跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由上诉人王跃负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  张忠星二〇二一年六月九日书记员  吴晓悦