河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7377号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号，统一社会信用代码：91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王小娟，女，汉族，1980年10月7日出生，住郑州市中原区。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称“恒林公司”）因与被上诉人王小娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人恒林公司的委托诉讼代理人王亚鸽、被上诉人王小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1.撤销荥阳市人民法院(2021)豫0182民初2595号民事判决书第二项，改判上诉人仅承担2019年12月20日至2020年5月11日逾期交房违约金28016.8元，或将本案依法发回重审；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人于2020年5月11日通知被上诉人收房时，应视为房屋已完成交付，上诉人不应承担2020年5月11日之后的逾期交房违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条明确约定：“依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程进行质量验收合格并取得《工程竣工验收意见表》。”上诉人在一审中已提交建设、勘察、设计、施工、监理五大单位均签字认可的《工程竣工验收备案表》，足以证明涉案房屋已达到交付使用条件。且上诉人于2020年5月11日已通知被上诉人收房，而被上诉人无正当理由拒绝收房，已构成违约，因此被上诉人不应承担2020年5月11日之后的逾期交房违约金。王小娟辩称：1.通过第三方电话通知交付房屋，被上诉人不能接受！涉案《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2019年12月20日前交付房屋，并应根据合同第十一条的约定，达到使用条件后书面通知办理房屋交接手续，但被上诉人至今未收到上诉人的书面通知，上诉人构成违约，应按照合同第九条第1款第（2）项的约定按房屋价款的日万分之一自逾期交付房屋之第二日向被上诉人支付违约金至交付房屋之日止。上诉人所述，其已电话通知交付房屋，该理由不能成立。此外，在电话通知之前，被上诉人已多次与上诉人工作人员通过电话、微信等方式沟通房屋是否达到交付条件，房屋到底是什么原因造成的无法交付，什么时候能交付使用，均没有结果。工作人员以不清楚，按合同约定等通知之类的话告知。被上诉人无法通过第三方的电话通知辨别房屋是否达到交付使用条件，且在此期间工作人员曾经给被上诉人说不用等通知，带上合同自己去强行收房，更无法判断是否达到交付使用条件。即便是这样，被上诉人本人接到电话通知之后的第二天也兴高采烈的去了物业，根据合同约定的提出要先进行验房再办理房屋交接手续，交纳缴物业费，被当场拒绝。这样的态度，被上诉人无法收房！此后，按照合同，被上诉人多次主动同置业公司和物业公司进行沟通，均被拒绝，截至到现在，他们也从没有主动同被上诉人联系沟通此事。2.上诉人所述最多只能给房屋价款2%的违约金，被上诉人不能接受！《补充协议》系《商品房买卖合同》之外为上诉人事先拟定，并未与被上诉人进行过任何磋商，系格式条款。签订时，对于限制上诉人违约责任条款的内容，上诉人并未按照《合同法》第三十九条之规定，采取合理的方式提请被上诉人注意，并向被上诉人进行说明。根据《合同法》第四十条之规定，应为无效条款。王小娟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交付位于荥阳市××郭岗村郑州恒大山水城三区136幢1单元4层401号房（住宅）；2.依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金90493.97元（自2019年12月21日开始，以已交付房款2001218元为基数，以日万分之一为标准，暂计算至2021年3月11日，2021年3月11日以后的违约金以已交付房款2001218元为基数，以日万分之一为标准，计至房屋交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月20日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY190××××6718）一份，主要内容为：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市××郭岗村郑州恒大山水城三区136幢1单元4层401号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13158.12元，总金额2001218元……第八条交付期限出卖人应当在2019年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5.该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。后双方又签订了郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议，其中第六条约定:“双方同意合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款共计2001218元，被告未按约定将房屋交付给原告。一审法院另查明，2018年11月20日，案涉房屋取得了河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应按约全面履行。原告依约履行了向被告支付房屋价款的义务，根据约定,被告应当在2019年12月20日前将房屋交付给原告使用,被告虽然于2020年5月11日电话通知了原告，但双方并未办理房屋交接手续，被告未依约履行交付义务,系被告违约,依法应承担违约责任。关于逾期交房违约金，根据双方签订的买卖合同补充协议第六条的约定,逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%，经计算应为40024.36元，故对原告请求的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内将荥阳市××郭岗村郑州恒大山水城三区136幢1单元401号房交付给原告王小娟，届时原告王小娟应予以配合；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王小娟逾期交房违约金40024.36元；三、驳回原告王小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1031元，由被告郑州恒林置业有限公司负担400元，由原告王小娟负担631元。本院二审期间，被上诉人王小娟提交恒林公司书面通知交房的信封以及内容原件，证明上诉人电话通知交房不符合合同约定；又提交微信聊天记录打印件两页，拟证明王小娟曾多次催促并了解房屋的状态，并证明2020年5月11日电话是怎么打的以及2020年5月12日被上诉人去现场时房屋现场的状态。上诉人恒林公司对第一份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。对第二份证据真实性有异议，认为无法核实微信中恒大山水城郭明辉的真实身份。其次，根据该微信记录2020年5月11日的微信内容显示，发信息的一方无法核实是否是被上诉人，而且该信息的内容只是催促上诉人尽快交付，而且愿意等上诉人的回复。本院经审查，对王小娟提交的上述证据的真实性予以确认。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中恒林公司作为案涉房屋的开发建设单位，有义务按照其与王小娟签订的商品房买卖合同的约定，将符合合同约定的商品房按照约定的时间、方式，通知王小娟验收并接收房屋。双方合同约定的交房日期是2019年12月20日前，但是恒林公司并未按照合同约定的交房日期向王小娟交付房屋，构成违约；恒林公司虽然于2020年5月11日电话通知王小娟接收房屋，但是根据双方举证质证情况及庭审陈述，现场工作人员拒绝王小娟先查看房屋及相关交房手续是否符合约定的要求，不能认为恒林公司已经按照双方合同约定的交房要求向王小娟履行了交房义务。一审法院综合本案查明的事实，认定恒林公司应按照双方合同约定向王小娟承担40024.36元的违约责任，事实清楚，证据充分，处理结果符合双方合同约定及相关法律规定，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人恒林公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2062元，由上诉人恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年六月二十四日书记员  白雪岩