江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终365号上诉人（原审被告）：姜劲松，男，1970年9月25日生，住镇江市。被上诉人（原审原告）：沈爱芳，女，1979年12月17日生，住海安市。委托诉讼代理人：许俊，江苏锦润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨文培，女，1987年7月11日生，户籍地海安市，现住海安市。上诉人姜劲松因与被上诉人沈爱芳、杨文培房屋买卖合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2020）苏0621民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜劲松上诉请求：判决本人不承担责任，杨文培、沈爱芳承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审认定本案构成表见代理错误，《房地产转让合同》对本人不产生法律效力。第一次卖房时，因杨文培没有向买卖双方披露各自真实意思导致交易失败。本案是第二次卖房，本人对杨文培已经产生不信任心理，不可能授权杨文培代签房屋买卖合同。杨文培自作主张，在2020年8月7日16:20无权代签案涉合同。沈爱芳没有理由相信中介能够代表本人签订合同，本人与杨文培、沈爱芳在本案之前不认识，唯一联系即杨文培与本人微信记录，其中没有委托签订合同的内容。本人表示收取1万元定金，而合同约定定金3万元，说明沈爱芳没有见过微信聊天记录。2.沈爱芳对于杨文培是否有代理权未尽到审查责任，不是善意无过失的相对方。沈爱芳签订房屋买卖合同，应当审查杨文培是否有授权书。沈爱芳轻信杨文培单方陈述，应承担过错责任。如果案涉房屋买卖合同对本人产生约束力，则会导致交易市场规则混乱、浪费司法资源。3.微信聊天过程只是双方为订立合同而协商的过程。本人希望通过杨文培的资源找到买家，杨文培将其拟定的合同发本人查看，本人在2020年8月7日16:30看到微信后，告知手机上合同看不清。考虑到杨文培工作不易，本人提出条件：（1）净得54.8万元，收到全款后签字过户……（3）今天付给1万元定金，买方违约定金不退。以上均属于订约协商内容，杨文培却在当天16:20无权代签了合同。4.本人收到杨文培定金1万元，但该款项性质属于订约定金。后续沟通过程中，杨文培告知需要先签字，背离本人意思表示。本人不愿继续交易，不属于违约，而是杨文培违约。5.本人仅收到1万元订约定金，本案之前本人不知杨文培收取4万元。定金合同属于实践合同，杨文培与沈爱芳之间应自行承担责任。沈爱芳辩称，1.本人通过中介杨文培披露的与姜劲松聊天记录，知晓姜劲松委托杨文培出售房屋。杨文培将合同拍照通过微信发给姜劲松，姜劲松在微信中多次重复房屋总价、房款给付方式和时间、定金数额等，与合同内容一致。本人有理由相信杨文培的行为构成表见代理。2.姜劲松使得双方不能实现合同目的，与本人是否审查无直接关联。姜劲松详细看过合同内容后同意由杨文培代签合同，合同对于姜劲松具有约束力。即使本人未尽到审慎义务、存在一定过错，也不能因此减少姜劲松的违约责任。本人的审查义务仅限于合同效力，法律已经明确合同不因无权处分而无效，已经排除本人的审查义务。按照公平原则，姜劲松作为违约方应承担全部责任。3.姜劲松收取定金后又随意毁约，真实原因在于其在订立案涉合同不久后又将房屋以更高价格出售给案外人，并于2020年8月24日（案涉合同订立于同年8月7日）办理了过户手续。姜劲松明显有违诚信。案涉房屋地处学区，姜劲松违约后本人损失远不止定金损失。杨文培辩称，本人是案涉房屋买卖的居间方。姜劲松出售房屋的条件是房屋净得54.8万元。本人尽职履责，为其寻找全款买家。2020年8月7日下午15时19分，本人通知姜劲松有全款客户，与其沟通合同内容。姜劲松多次在微信确认净得54.8万元，全款过户且当天支付1万元定金。姜劲松所有材料均由其通过微信传给本人。当天15时47分本人将合同拍照后发给姜劲松，微信告知让其确定无异议后由本人代签。姜劲松虽未正式回复委托本人签字，但其实际履行买卖合同。沈爱芳一审只是陈述在16点20分左右签订合同，双方实际是从15点左右开始谈买卖事宜。姜劲松与本人的聊天记录都体现其希望出售房屋，本人作为中介多次沟通、尽力促成。姜劲松本案行为只是为了摆脱责任。沈爱芳向一审法院起诉请求：现请求判令解除本人与姜劲松签订的《房地产转让合同》；判令姜劲松返还购房定金4万元并支付违约金17.16万元（总房款20%加6万元）；杨文培对上述诉求承担连带清偿责任。一审诉讼过程中，沈爱芳将诉讼请求变更为判令解除其与姜劲松签订的《房地产转让合同》；姜劲松、杨文培返还合同保证金1万元，并双倍返还定金3万元。一审法院认定事实：姜劲松欲出售其位于海安市××路××号××幢××室房屋，遂于2020年7月份委托杨文培联系买主。2020年8月7日下午3时许，杨文培通过微信联系姜劲松，告知其已联系到买主。姜劲松回复杨文培：没什么可说的。定金打给我，下周一就可以一手全款，一手签字过户。杨文培询问姜劲松：那你到手是净得54.8万？超过55.8万外我与你平分？姜劲松回复：是的。杨文培回复：好的，那我谈好定金转你，下周一全款过户，合同到时候拍给你看一下。姜劲松回复：合同先给我看，违约不会再退定金了。杨文培回复：好的。杨文培遂将合同通过微信拍发给了姜劲松，该合同载明：甲方（转让方）：姜劲松、杨文培（代），乙方（受让方）沈爱芳；甲方房屋坐落位置：海安镇××路××号××幢××室，用途：住宅，建筑面积48.71平方米，售房总额：55.8万元；乙方预缴购房定金3万元，并于2020年8月14日之前再缴52.8万元；甲、乙双方商定房屋交接期限为款清交房；甲、乙双方各押1万元保证金存放在中介所，接交房屋后，甲、乙双方各给中介费按总房价百分之一，中介所与甲、乙双方结清押金款项；甲、乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方60000元违约金外，并且承担总房款20%违约金，承诺方的诉讼费和其它一切经济损失均由违约方承担。同时承担甲、乙双方应缴中介费标准的100%付给中介所；2020年8月14日之前乙方付52.8万元，当天，甲方、乙方双方办理过户流程；杨文培代替产权人姜劲松签定此合同，和产权人共同承担此合同上所有责任。甲方：姜劲松（系杨文培代签）、杨文培代（杨文培签名），乙方：沈爱芳（签名），见证单位：海安友家房产中介有限公司（公章），合同签订日期：2020年8月7日。随后，杨文培发微信询问姜劲松：老板，你看下合同。如果没异议，我就代你签约了。当天下午4时30分，姜劲松微信回复杨文培：合同手机上看不清。1.我净得54.8万元，收到全款后签字过户。2.8月14日前款清并过户。3.今天付给我1万元定金。买方违约定金不退。是不是这样？杨文培回复姜劲松：是的。杨文培同时询问姜劲松：时间你安排下，下周哪一天回来过户，我这边要让客户请假。老板可以的话，我就代你签字了，定金转你。你确认一下，老板。姜劲松再次回复杨文培：合同手机上看不清。1.我净得54.8万元，收到全款后签字过户。2.8月14日前款清并过户。3.今天付给我1万元定金。买方违约定金不退。是不是这样？随即，杨文培通过微信转账给姜劲松10000元，并回复姜劲松：是的，老板。定金，你收一下。客户如果不买，定金不退。姜文培再回复杨文培：上面说得很明确：本月8月14日前款清并过户。即该时间内不能付清款，属于违约，定金不退，我就卖给别人了。明白吗？杨文培回复姜劲松：明白，确定以及肯定。老板，你收下定金。房东，如果你不卖，就定金双倍返还。当日下午近5时，姜劲松收取了杨文培转账的10000元。稍后，姜劲松回复杨文培：下周一过户。杨文培回复：好的。姜劲松又回复：把钱准备好。杨文培回复姜劲松：确定我就让客户请假了。下午2点半，海安行政服务中心见。姜劲松回复杨文培：海安行政服务中心中午几点下班？杨文培回复姜劲松：12点下班。姜劲松又回复杨文培：那上午过户，我下午要回镇江。杨文培回复姜劲松：上午？好的。稍后，杨文培回复姜劲松：通知好客户了，上午9点，你带身份证、户口本、结婚证、房产证。姜劲松回复杨文培：到时候款清过户。如果到时款不够，过不了户，我白跑一趟，那就合同取消，定金不退。杨文培回复姜劲松：我知道，你放心好了房东。咱先网签一下，然后立马转账过户。姜劲松回复杨文培：我签字之前，要先收到钱。不是你上面说的。收到转账后立马签字，明白吗？杨文培回复姜劲松：网签是证明下房子是安全的，没有抵押，没有任何问题，给买家一个定心丸，房东你放心，网签不是过户就给买方了。姜劲松回复杨文培：不是你说的这样，这小房子能抵押吗？是不是安全的，你可以了解房产交易处。你怎么老出幺蛾子？稍后，姜劲松通过微信询问杨文培：网签要我签字吗？杨文培回复姜劲松：没有任何幺蛾子，房东你放心，全款过户。姜劲松又回复杨文培：收到全款后，当场签字过户。否则，不会签字。确认的话，我就周一回去，大概11：00到海安行政服务中心。杨文培回复姜劲松：好的。姜劲松回复杨文培：确认吗？杨文培回复姜劲松：前11点到吗，要不来不急。只要你能保证房产清晰，无任何问题，我们保证全款过户。姜劲松回复杨文培：收到全款后，当场签字过户。收到全款前，不会签字。因房产证问题导致不能过户的，返还双倍定金。如我回去，要我先签字再给钱，合同取消，1万元定金不退，我就当作回去的路费。最后问你一次，确认吗？姜劲松又通过微信两次询问杨文培：可以找个中心的熟人，我把收到您钱的银行卡暂放他那里，签字后再给我。同时，姜劲松又通过微信告知杨文培：收到全款后，当场签字过户，收到全款前，不会签字。因房产证问题导致不能过户的，返还双倍定金。如我回去，要我先签字再给钱，合同取消，1万元定金不退，我就当作回去的路费。最后问你一次，确认吗？杨文培回复姜劲松：可以，确定。房东，过户下午可以吗？我怕上午来不急，或者你下午早点到家，过户要放一个半小时时间。姜劲松回复杨文培：好的，那就上午过户。次日上午，姜劲松通过微信告知杨文培：什么“先网签”，想来想去不放心，算了，把1万元退给你。同时，姜劲松通过微信转账给给杨文培1万元，杨文培未收取，杨文培并反问姜劲松：？不是都说好了吗？回来先给钱再过户吗？姜劲松回复杨文培：什么“先网签”，想来想去不放心，算了。我下次假期回海安到行政中心了解一下怎么回事，以后再说，不能为这点小钱折腾来折腾去。杨文培回复姜劲松：你昨天定金收了，我是得到你同意后，这边合同已经代签了，人家客户已经沟通好了星期一上午过户，给你全款后办理手续，你也说过你的银行卡打款后行政中心工作人员那，所有手续完成后你拿卡。姜劲松回复杨文培：怕再出幺蛾子。我反复说收到钱后才会签字过户。这次付了钱后才说要“先网签”，上次是收了钱后突然冒出个先过户、后付钱。算了，下次我在海安一段时间，如有客户，我当面谈。杨文培回复姜劲松：可是昨天我们这边已经是客户等着你收钱了才签合同的，现在你说退就退将我们中介怎么去处理这个事情。这次是正式合同，现在也没谁说让你一定先网签再过户，昨天都已经沟通过了只要你确保你的房子是产权清晰的，星期一上午过户中心先转你钱再过户，没有任何尾款。这个钱我不会收的，如果你觉得不安全不想卖这个客户或者想退这个定金，麻烦老板你亲自回来退给这个客户。我昨天和您再三确认了且答应你所有的条件了，才再代签这次合同。姜劲松回复杨文培：是后来才冒出个“先网签”，幺蛾子太多，没什么可说的了。杨文培回复姜劲松：如果你政务中心有熟人，我麻烦老板你可以去问一下，我们所说的是不是正常程序。而且后来这边客户工作我们也做好了，按您的方法来找熟人托管银行卡，我们先打钱再过户。2020年8月9日上午近12时，姜劲松再次通过微信转账给杨文培10000元，杨文培未收取上述款项。杨文培回复姜劲松：老板，我已经说了很清楚了，这个钱不是退我了，你要退，可以回来直接退给客户，过户时间也是你约的明天上午，付款方式也按你说的全款，请老板你履行约定！姜劲松回复杨文培：我签合同了吗？不是第一次被骗了，老出幺蛾子，怀疑诈骗，不卖。你自己看作办吧。当日下午近1时，杨文培告知姜劲松：老板，合同上是8月14日之前过户，如果你明天上午赶不回来，我们可以改约后天都可以，请不要为难我真心诚意一颗心！谢谢老板！姜劲松回复杨文培：你仔细看看，你签的什么合同我认可了吗？没有什么可说的了，不再回应。不卖，希望还能继续打交道。8月13日下午6时许，姜劲松通过微信再次转账给杨文培10000元，杨文培未收取，并回复姜劲松：老板，这个定金不要直接退我，如果你不想卖，麻烦你回来直接退给客户吧！姜劲松回复杨文培：你挖坑我就往里跳？钱原路返回，收不收是你的事。此后，由于姜劲松未履行合同，引起纠纷。一审庭审中，沈爱芳及杨文培均确认，沈爱芳清楚杨文培与姜劲松协商的过程。一审法院认为：由于姜劲松已明确表示不履行案涉合同，且沈爱芳也主张解除合同，案涉房屋买卖合同应自姜劲松收到法院应诉手续之日解除。本案中，沈爱芳出于自用需求而购房，尽管杨文培未取得姜劲松的授权，但沈爱芳通过中介的披露及姜劲松与杨文培的聊天记录，知悉姜劲松正委托杨文培联系卖房事宜，且要求出售的金额为55.8万元，当杨文培将所签合同拍发给姜劲松审阅时，尽管姜劲松表示合同内容无法看清，但随后姜劲松将其对案涉房屋出售的要求告知了杨文培，表明其同意出售案涉房屋及出售的价格、房款的给付时间、定金数额等内容。因而，同在现场的沈爱芳有理由相信杨文培有权代姜劲松签订案涉房屋买卖合同，杨文培的行为构成表见代理，故应当认定姜劲松与沈爱芳间的案涉房屋买卖合同已成立，且上述合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。由于姜劲松的中介费应由其自行给付，合同亦约定由沈爱芳与姜劲松各给付1万元保证金存放于中介所，并未约定由沈爱芳代其给付中介保证金，故沈爱芳缴纳给杨文培的1万元保证金应视为沈爱芳预付的房款，应由姜劲松负责返还。因姜劲松拒绝将案涉房屋出售给沈爱芳，违反了合同约定，应按约双倍返还定金。由于合同中约定“杨文培代替产权人姜劲松签定此合同，和产权人共同承担此合同上所有责任”，该约定应视为杨文培对姜劲松应承担债务的加入，其应与姜劲松共同承担责任。姜劲松辩称，其未授权杨文培签字，且只要求收取1万元定金，虽然姜劲松未明确授权给杨文培签订案涉房屋买卖合同，但其在与杨文培微信聊天过程中，杨文培已告知其要与沈爱芳签订合同，并将合同通过微信拍给了姜劲松，姜劲松对于杨文培代其签订案涉房屋买卖合同是知悉的，姜劲松亦对合同主要条款提出明确的意见，以致沈爱芳认为杨文培有权代姜劲松签订案涉合同，故对姜劲松所辩法院不予采信。综上，一审法院判决：一、沈爱芳与姜劲松、杨文培签订的房地产转让合同于2020年10月19日解除。二、姜劲松、杨文培返还沈爱芳购房保证金10000元，并双倍返还定金60000元，上述款项合计70000元，于判决发生法律效力后10日内履行完毕等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明，关于姜劲松微信提出定金1万元与合同约定定金3万元的差异问题，杨文培二审陈述其注意到该差异，但考虑到全款过户，反正钱款都将交给姜劲松，且姜劲松本人表示只要1万元定金，多了不要。沈爱芳二审陈述杨文培将与姜劲松的微信聊天记录交其查看，但其认为是二人私下商议，其只关注房屋总价。本案二审争议焦点为：1.杨文培签字行为的性质认定。2.姜劲松是否构成违约，如有违约如何承担责任。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义所为之意思表示或者所受之意思表示，直接对被代理人发生效力；超越代理权实施代理行为、未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，杨文培在《房地产转让合同》中签字属有权代理，姜劲松应当受到合同约束。姜劲松拒绝履行合同，应当承担违约责任，但杨文培对超出授权范围实施的民事法律行为应自负后果。具体分析如下：1.杨文培的行为属于有权代理。本案中，姜劲松为出售房屋，委托杨文培为其寻找买家。杨文培得知沈爱芳愿意购房后，与姜劲松联系。从双方一审举证的聊天记录看，姜劲松未在现场参与商谈，而是通过微信的方式进行沟通。协商过程中，杨文培向姜劲松发送了拟订立的合同。姜劲松虽微信回复称“合同手机上看不清”，但从其随后三次发送的房屋价款、过户时间均与合同约定一致看，说明其对于该部分合同内容没有异议。姜劲松向杨文培确认交易的主要内容后，杨文培询问“如果没有异议，我就代你签约了”“可以的话我就代你签字了”“收一下定金”。姜劲松虽未明确允诺，但实际收取杨文培转账的定金，另协商过户细节，说明其对于杨文培代其订立合同的行为也无异议。按照法律规定，意思表示不仅可以通过明示方式作出，也可以通过行为表达，故本案可视为姜劲松同意杨文培代其签订合同，杨文培的行为系有权代理，而非构成表见代理。姜劲松上诉认为合同对其应无约束力，本院不予支持。2.姜劲松拒绝履行合同构成违约，应承担违约责任，但杨文培对其超出授权范围实施民事行为的后果应当自负。如前所述，姜劲松与购房人沈爱芳之间形成房屋买卖合同关系，姜劲松无正当理由拒绝履行构成违约，应当承担违约责任。合同约定定金3万元，“杨文培与产权人共同承担此合同上所有责任”，沈爱芳据此主张姜劲松、杨文培共同双倍返还定金6万元，但从本案事实看，姜劲松及杨文培在责任范围上应作区分。微信聊天记录中，姜劲松多次明确提出定金1万元、实际也仅收取该1万元定金。杨文培明知委托人姜劲松授权的定金数额，但仍擅自收取定金3万元，背离委托人的意思表示，在姜劲松不予追认的情形下，超出授权范围的2万元定金对于姜劲松无约束力，后果应由杨文培自负。而沈爱芳清楚姜劲松、杨文培协商过程，其陈述不关注两笔金额的差异，本院同样难予采信。因此，姜劲松应承担其授权范围内的合同违约责任，即向沈爱芳双倍返还定金2万元；杨文培应承担超出授权范围订立合同产生的违约责任，即向沈爱芳双倍返还定金4万元。杨文培另收取1万元购房保证金，考虑到杨文培并未将该款实际交付姜劲松，本院判令由杨文培一并返还。综上，姜劲松的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海安市人民法院（2020）苏0621民初5440号民事判决第一项，即“沈爱芳与姜劲松、杨文培签订的房地产转让合同于2020年10月19日解除”。二、撤销海安市人民法院（2020）苏0621民初5440号民事判决第二项，即“姜劲松、杨文培返还沈爱芳购房保证金10000元，并双倍返还定金60000元，上述款项合计70000元，于判决发生法律效力后10日内履行完毕”。三、姜劲松于本判决生效后十日内向沈爱芳双倍返还定金20000元。四、杨文培于本判决生效后十日内向沈爱芳双倍返还定金40000元，返还购房保证金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9380元减半收取4690元，由姜劲松负担1340元，杨文培负担3350元；二审案件受理费9380元，由姜劲松负担2680元，杨文培负担6700元。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年六月十五日书记员 陈 宁