广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初1506号原告：梁金莲，女，1978年7月14日出生，汉族，罗定市人，住罗定市×××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××864。联系电话：180×××××829。委托诉讼代理人：肖东荣，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：杨嘉孟，男，1994年6月11日出生，汉族，罗定市人，住罗定市×××××××××××××。公民身份号码：445××××××××××××818。联系电话：138×××××973。原告梁金莲诉被告杨嘉孟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日受理后，依法适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行审理。原告梁金莲及委托诉讼代理人肖东荣到庭参加诉讼，被告杨嘉孟不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年9月10日作出的商品房买卖口头约定。2.被告向原告双倍返还购房定金300000元。3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项请求为：被告向原告返还276466元（其中定金150000元、定金罚金126466元）。事实和理由：2019年9月初，被告因经营生意急需资金，将其于2017年3月7日购买的位于罗定市×××××××××××××××××××××以原购买价转让给原告，双方对房屋转让价款、付款方式、房屋交付、过户方式等进行口头约定。房屋转让总价为632330元，原告先支付购房定金150000元，被告收到定金之日起一个月内将房屋交付给原告，并在取得房屋产权证书后一个月内将房屋过户至原告名下，原告在过户后三日内支付购房余款482330元给被告。2019年9月××日，原告依约支付购房定金150000元，被告出具收费收据交原告收执。因双方关系甚好，原告基于对被告的信任，因而没有签订书面房屋转让合同，被告将其于2017年3月7日购买的丽城花苑××××××房与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》原件及购房发票原件交给原告。被告收取购房定金后，未依约交付房屋给原告，也未主动办理不动产权证及过户给原告。原告认为，双方关于房屋转让的口头约定成立且已生效，原告依约履行定金支付义务，被告出具收取定金的收款凭证并将购房合同及发票原件交予原告，该行为符合一般交易习惯。被告收取定金后，未依约履行房屋交付及办理过户义务，致使原告购房居住的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，依照民法典第563条、第587规定，双方关于房屋转让的约定应予解除，被告应双倍返还收取的定金。原告为维护合法权益，现向法院起诉，请依法处理。原告在诉讼中提供以下证据：1.收款收据，证实被告收取原告交付的购房定金15万元。2.商品房买卖合同（预售）、购房发票，证实被告收取定金后将购房合同和发票原件交给原告，转让的房屋是丽城花苑A幢A103房。3.银行流水清单，证实原告为支付购房定金曾到工商银行取现金100000元。被告经传票传唤不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩。原告提交的证据已在庭审中予以出示。经审查，原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。经审理查明：2019年9月初，被告以经营生意需资金周转为由，将其于2017年3月7日购买的位于罗定市×××××××××××××××××××××以原购买价转让给原告，双方对房屋转让价、付款方式、房屋交付、过户手续等进行协商，口头约定：房屋转让价632330元，原告支付购房定金150000元，被告收到定金之日起一个月内交付房屋给原告，被告在办理该房屋产权证书后一个月内将房屋过户至原告名下，原告在过户后三日内支付其余购房款482330元给被告。双方达成口头协议后，原告依约支付购房定金150000元，被告于2019年9月××日出具收费收据交原告收执，并将罗定市港龙房地产公司与其于2017年3月7日签订的购买丽城花苑××××××房的《商品房买卖合同（预售）》原件及购房发票原件交给原告。收据载明：现收到梁金莲购买杨嘉孟商品房费用定金150000元。杨嘉孟作为收款人、梁金莲作为付款人在收据中签名盖指模。被告收取购房定金后，未依约交付房屋给原告，也未依约办理不动产权证及过户至原告名下。原告认为被告的行为构成违约，要求解除口头协议、双倍返还定金和预付款。以上事实，有身份证、收款收据、商品房买卖合同（预售）、购房发票、庭审笔录等证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告经协商达成商品房买卖的合意，原告向被告支付定金，被告向原告立下收据且交付购房合同及发票，双方的行为符合日常交易习惯。双方虽未签订书面合同，但交易行为属于各自的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约支付购房款150000元给被告，被告未依约交付房屋、办理房屋产权证及过户手续给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告一直未能办理涉案房屋的产权证，致未能履行办理过户手续等主要义务，原告主张解除口头协议，理据充分，本院予以支持。被告收取原告款项立下的收据注明为定金，现被告违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”、第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，双方约定房屋转让价为632330元，定金应为126466元（632330元×20%），被告双倍返还定金的数额为252932元。原告支付给被告的150000元，其中126466元为定金，扣减定金部分剩余的23534元属于预付款，被告应退还给原告。被告不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁金莲与被告杨嘉孟于2019年9月10日达成的商品房买卖口头协议。二、被告杨嘉孟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁金莲返还购房款23534元。三、被告杨嘉孟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁金莲双倍返还定金252932元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（原告已预交），由原告梁金莲负担227元，被告杨嘉孟负担2673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴庆锋二〇二一年六月二十二日书记员  曾飞玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。