辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1082号上诉人（原审被告）：刘洪华，女，1972年4月11日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：于占义，系刘洪华丈夫，1963年11月3日出生，汉族，退休工人，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：孙少卓，辽宁少卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州齐家物业管理有限公司，住所地锦州市太和区和乐里31-63号。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈新，辽宁华英律师事务所律师。上诉人刘洪华与被上诉人锦州齐家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘洪华的委托诉讼代理人于占义、孙少卓，被上诉人锦州齐家物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪华上诉请求：请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定上诉人系亿隆国际小区业主属实，认定被上诉人为亿隆国际小区物业服务公司与实际不符合，为小区提供物业服务的公司是锦州億嘉物业管理有限公司。本案的被上诉人并非上诉人所居住小区的物业服务公司，上诉人缴纳物业费用也不应该向其缴纳物业费用。关于本案的被上诉人系小区物业服务的主体上诉人及小区全体业体是有异议的。自上诉人入住以来，为上诉人服务的公司一直是锦州億嘉物业管理有限公司。在上诉人入住以来，小区从未召开过业主大会处理关于更换、选骋物业公司相关事宜，在一审期间上诉人已经向法院如实提交相应材料，以证实被上诉人并非亿隆国际小区提供物业服务的主体。当此案诉讼时，上诉人才得知被上诉人与锦州億嘉物业管理有限公司是两个法人单位，被上诉人如何入住小区、何时为小区提供物业服务根据小区业主民意调查来看，业主全不知情，也不知晓。二；关于物业服务公司的选聘有法律强制性规定的程序和要求，被上诉人只有符合相应的规定才能成为亿隆国际小区的物业服务公司。根据《物权法》第76条的规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。这是法律关于物业公司选骋的强制性规定，现上诉人在一审期间已经向法院提交了有亿隆国际小区962户业主的调查统计，证明小区业主从未行使过选聘和解聘物业公司的表决权，被上诉人提供的两份物业合同属于无效合同。一审期间上诉人已经向法院提交的小区业主调查表予以证实被上诉人提交的两份合同属于无效合同，一审法院并未采信，也并未对两份合同的效力进行实质审查属于事实认定错误和适用法律错误；三、被上诉人仅依据两份物业服务委托合同主张其系上诉人小区的物业服务公司，关于被上诉人怎样入住小区、何时为小区提供物业服务，被上诉人未向法院提供相应材料及凭证。且提交的两份物业合同与上诉人提交的证据相矛盾、相冲突。一审期间，上诉人向一审法院提交了2015年9月16日以后入住业主的物业服务合同，业主的物业服务合同证实为亿隆国际小区提供物业服务的公司是锦州億嘉物业管理有限公司，这与被上诉人提交的第一份即2015年9月16日的物业服务合同主张被上诉人系服务服务公司存在事实矛盾，一个小区前后出现了两个物业服务公司，一方面是业主入住的物业服务合同，一方面是被上诉人提交的物业服务合同，且两个合同内容相互冲突和矛盾，因此，一审法院仅凭被上诉人两份物业合同支持其诉求属于事实认定错误。另外，上诉人在一审期间已经向法院提交了物业服务合同，为上诉人提供物业服务的是锦州億嘉物业管理有限公司，并非本案的被上诉人，被上诉人向上诉人主张要求缴纳物业服务费用于法无据；四、1、关于上诉人一审期间要求追加第三人，更好地查清本案物业服务合同签订及形成事实，被上诉人是否是亿隆国际小区物业服务主体问题，一审法院并未追加，属于法律适用错误。本案的关键点和争议点就在于名义上的业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同是否有效的问题，一方面要对合同主体是否有效进行审查，另一方面还要对合同效力审查。现此案业主委员会能够清楚阐述合同签订情况及怎么形成合同，现法院并未将其追加为本案第三人。被上诉人提交了名义上的业主委员主体资格不具备的证据、也提交了存在前后矛盾的物业服务合同，这均是与本案有关联性的证据，一审法院并未采信，也并没有履行对物业合同进行实质审查的法律义务，明显属于适用法律错误。2、上诉人在一审期间向法院提交了被上诉人自认私自动用小区专项维修基金行为，可能构成违法犯罪，一审法院对此并未依法处理。被上诉人已经通过向广大业主公告的方式自认其动用亿隆国际小区专项维修基金三次，根据亿隆国际小区业主的调查情况来看，小区业主并未行使过业主表决权。根据《物权法》第76条规定：“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”亿隆国际小区业主自入住以来从未召开过业主大会，业主也从未行使过相关业主表决权，那么冒名提供物业服务的被上诉人在未经广大业主的同意，被上诉人未经法定程序动用亿隆国际小区专项维修基金之事可能涉嫌刑事犯罪，一审法院对此情况并未依法处理。综上所述，原审法院认定事实部分不清、适用法律错误，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人锦州齐家物业管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人刘洪华系锦州市太和区市府路亿隆国际小区1-114号房屋业主，其房屋面积为130.06平方米。被上诉人锦州齐家物业管理有限公司系该小区物业服务单位。上诉人住宅物业费收费标准为1.5元/平方米/月。自2018年4月7日至起诉前2020年5月7日，被告刘洪华未缴纳物业费，该期间共计拖欠物业费4877元。锦州市亿隆国际小区业主委员会经过法定程序合法成立，建设单位与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。被上诉人系锦州市亿隆国际小区物业服务单位，为该小区提供了物业服务，上诉人刘洪华应当按照《亿隆国际小区物业服务委托合同》约定缴纳物业服务费。上诉人要求追加锦州市亿隆国际小区业主委员会、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处西里社区、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处为第三人的请求，因亿隆国际小区业主委员会成立是否合法问题，与本案不是同一法律关系，并非本案审查范畴，一审法院未追加是正确的。被上诉人没有私自动用维修基金，上诉人所称被上诉人私自动用小区专项维修基金与事实不符。拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，如果业主拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约定来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。因此，齐家物业服务公司为维护大多数业主的利益，最终只好通过法律诉讼的渠道主张自己的权利，不得已而为之提起诉讼，向恶意拖欠服务费的业主追收物业管理费。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。锦州齐家物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的2018年4月7日至2021年4月7日物业费7023元及滞纳金421.38元。2、诉讼相关费用由被告承担。一审法院认定事实：被告刘洪华系锦州市太和区市府路亿隆国际小区1-114号房屋业主，其房屋面积为130.06平方米。原告锦州齐家物业管理有限公司系该小区物业服务单位。原告住宅物业费收费标准为1.5元/平方米/月。自2018年4月7日至起诉前2020年5月7日，被告刘洪华未缴纳物业费，该期间共计拖欠物业费4877元。一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告系锦州市亿隆国际小区物业服务单位，为该小区提供了物业服务，被告刘洪华应当按照《亿隆国际小区物业服务委托合同》约定缴纳物业服务费，但该合同并未约定给付时间，故原告主张被告拖欠的物业服务费应计算至起诉前，原告主张计算至2021年4月7日，无事实依据。关于原告主张的滞纳金，亦无事实依据，本院不予支持。被告要求追加锦州市亿隆国际小区业主委员会、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处西里社区、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处为第三人的请求，因被告小区业主委员会成立是否合法问题，与本案不是同一法律关系，并非本案审查范畴，本院不予追加。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条(五)项、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告刘洪华于本判决生效后10日内向原告锦州齐家物业管理有限公司交付拖欠的物业费4877元(自2018年4月7日至2020年5月7日)；二、驳回原告锦州齐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘洪华负担。二审中，当事人未提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案被上诉人锦州齐家物业管理有限公司通过与亿隆国际小区业主委员会签订《亿隆国际小区物业服务委托合同》取得了对该案涉小区提供物业服务的权利。上诉人刘洪华系该小区业主，按时交纳物业费系业主的法定义务，刘洪华拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益。一审法院依据物业服务合同约定的物业费收取标准，确认本案上诉人欠缴物业费的数额，所作出的判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人刘洪华提出的物业服务合同无效的主张，因该主张缺乏有效证据证明且不符合前述法律规定的情形，故本院不予支持。关于上诉人刘洪华提出的该小区业主委员会的成立的是否合法问题，因该主张涉及案外人且与本纠纷不属同一法律关系，故本案不予调整。关于上诉人提出的被上诉人擅自动用小区专项维修基金可能涉嫌刑事犯罪问题，因该主张超出了人民法院受理民事案件的审理范围，故本案不能调整，当事人就此问题可依法向有关部门另行提出诉求。综上所述，上诉人刘洪华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘洪华负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二一年六月八日法官助理刘佳乐书记员张采琳