西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2021）陕0103民初3188号原告（反诉被告）：西安新兴物业管理有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：冯越，该公司总经理。委托诉讼代理人：田龙飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：戴彦虎，陕西毅固律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙杨莉，女，1975年7月10日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭红，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蓓，陕西科泽律师事务所律师。原告西安新兴物业管理有限公司与被告孙杨莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田龙飞、戴彦虎，被告孙杨莉及其委托诉讼代理人郭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安新兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告自2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费合计为19675.9元，并支付迟延履行期间的违约金3954.18元，至物业费结清为止，合计23630.08元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年12月29日，原告与被告签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定住宅物业管理服务费用按建筑面积每月1.3元每平方米计算，逾期支付物业管理服务费用的应按照日万分之三缴纳滞纳金，住房建筑面积为105.02平方米。合同签订后，被告从2017年1月1日起至2020年6月30日未按照约定支付物业服务管理费。经原告多次催缴被告仍未履行支付义务，构成违约。原告认为，合法的合同关系应受到法律的保护，被告躲避原告，拒不支付物业服务管理费用的行为违背诚信、构成违约，侵犯原告的合法利益。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告自2017年1月1日起至2020年8月31日的物业费、采暖费、水费等费用合计为20204.3元，并支付迟延履行期间的违约金5806.95元。被告孙杨莉辩称，从2017年1月1日起至2020年8月31日的物业费、采暖费、水费等费用未交属实，具体金额需要核对后确定，但不同意支付违约金。欠费原因是被告房屋楼顶漏水，给被告造成了经济损失，其多次找原告协商，原告均拒绝维修，所以才未交物业费、采暖费、水费等费用。被告于2020年5月，自行对房屋进行了维修。并表示若原告赔偿了被告因房屋漏水的经济损失，被告可以向原告支付所拖欠的物业费用。孙杨莉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因屋顶漏水造成的房屋租金损失39000元、屋顶维修费用8600元、室内装修费用30590元，合计为78190元；2.判令反诉被告维修反诉原告次卧楼上空调主机安装平台；3.反诉费由反诉被告承担。反诉事实理由：反诉原告系西安市碑林区XX路XX号XX小区XX座XX幢XX室的业主，2003年底开发商西安新兴房地产开发有限公司向反诉原告交付前述房屋，2004年反诉原告开始入住。2009年，反诉原告发现其房屋主卧、客厅顶部漏水，次卧空调管处漏水，反诉原告多次找反诉被告反映此事，经共同查看后发现系楼顶和空调主机安装平台漏水导致。反诉原告多次向反诉被告书面申请启动大修基金维修楼顶和空调安装平台，反诉被告以该单元有两户未交大修基金等为由推脱不予维修。反诉原告主卧、次卧和客厅漏水导致屋顶装修脱落、地板被损坏，无法正常居住，反诉原告自2019年6月搬离该房屋。2020年5月，反诉原告对房屋楼顶自行维修，并对室内被损坏的屋顶和地板进行重新装修，次卧墙外空调安装平台因设计缺陷无法维修。针对反诉，反诉被告西安新兴物业管理有限公司辩称，对于反诉原告的反诉请求不予认可，请求法院依法驳回其全部的诉讼请求。反诉原告房屋漏水不是反诉被告的侵权行为所致，反诉被告在反诉原告房屋漏水事件中不存在过错。另外，反诉被告对公共区域虽负有合同约定的维修义务，但对于公共区域的大修反诉被告没有修复责任，且反诉原告在本诉答辩中陈述表示反诉被告已经履行过修复责任，尽到了物业公司应该承担的维修义务。并表示，关于反诉原告房屋屋面公共区域，反诉被告在2018年就对反诉原告所在楼栋四个单元共同向西安市房管局申请大修基金进行维修，但在申请审核过程中，西安市房管局以反诉原告所在单元尚有部分住户未按规定缴纳大修基金为由，将反诉原告所在2单元的申请予以驳回，不同意使用大修基金进行修复。因此，反诉被告作为物业管理公司已经尽到了其所负义务，反诉原告要求反诉被告赔偿损失没有事实依据以及法律依据。本院经审理认定事实如下：2003年12月29日，案外人西安新兴房地产开发有限公司将被告购买的位于西安市碑林区XX路XX号XX小区XX座XX幢XX号房屋交付被告使用。同日，被告作为业主与原告就西安市XX路XX号XX小区的物业管理事宜，签订了《新兴·IN之家前期物业管理服务协议书》，约定：原告提供自房屋出售之日起至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，被告房屋单元号为A座2-103号，建筑面积105.02平方米；原告提供对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行管理、维护、修缮等服务，向被告收取物业管理各项费用；被告按时向原告交纳物业管理的各项费用；综合物业管理服务费从2004年1月1日起算，被告应在每月10日前向物业部交纳当月物业管理的各项费用；住宅综合物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.3元，其中物业管理服务费每月每平方米0.85元，日常维修养护费每月每平方米0.45元；电梯费计算公式=0.025元/平方米/月*建筑面积*（楼层-1）；住宅水费1.8元/吨，电费0.65元/度，采暖费4.2元/建筑平米/月，热能费52.5元/户/月，代收代缴收费标准如遇政府调价则收费标准相应调整；根据《物业管理条例》及《西安市城市居住区物业管理条例》规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后用于大修、中修、更新、改造的专项维修资金，被告在办理入住手续时向原告按购房款总额的3%交纳专项维修资金，专户存储，专款专用；专项维修资金的使用由原告提出年度使用计划，经业主大会同意后使用；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告及时支付迟交或欠交的费用，逾期支付的，原告每日按迟交或欠交费用的万分之三收取滞纳金等。合同签订后，被告按约定向原告交纳各项费用，自2017年7月1日起以房屋漏水原告未予维修为由拒交物业管理等费用，截止2020年8月31日，拒付物业费、电梯费、垃圾费、热能费、水费、采暖费等费用，合计20204.3元。另查，2009年，被告涉案房屋的主卧、客厅顶部以及次卧空调管处发生漏水，并向原告反映，原告进行了维修，但漏水问题仍存在。之后，被告向原告申请使用专项维修资金对房某某进行维修未果。2020年5月，被告自行对房屋进行维修，其中对主卧和客厅顶部做防水保护层支出费用8600元；粉刷主卧、客厅、次卧屋顶及墙面并刷乳胶漆、更换主卧木地板，支出费用30509元。2020年8月22日，被告通过中介方将涉案房屋出租，租金为2600元/月。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议书、收房资料、催款通知书、其向小区内其他个别业主催缴房屋专项维修金照片；被告提供的房屋所有权证、涉案房屋照片、房屋租赁合同、证人高某某证言及收据，证人赵某某证言等证据及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案原、被告所签订《新兴·IN之家前期物业管理服务协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。当事人应依约履行合同义务。关于本案本诉，合同履行期间内，被告房屋的主卧、客厅顶部发生漏水现象，该区域对应为被告所住居民楼的房某某，属于物业管理范围内的物业共用部位，被告作为业主依约缴纳了专项维修资金以及日常维修养护费，根据《物业管理条例》第五十三条规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。原告未按照法律规定使用专项维修资金对被告房屋的房某某进行维修，亦怠于履行合同约定的对物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维护、修缮义务，构成违约。另外，被告未遵守物业管理制度，未按时交纳自2017年1月1日至2020年8月31日期间的物业费等费用合计20204.3元，亦构成违约。根据《合同法》第一百二十条条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案原告在合同履行过程中存在违约行为，在此情况下原告主张被告支付逾期滞纳金，本院不予支持。故原告要求被告支付自2017年1月1日至2020年8月31 日止的物业费电梯费、垃圾费、热能费、水费、采暖费合计20204.3元，有合同依据，本院予以支持。关于本案反诉，由于原告怠于履行合同约定的维护、修缮义务，被告自行对房某某进行维修并铺设防水涂层，支出费用8600元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故被告要求原告赔偿房某某维修费用损失8600元之反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告主张的室内装修费用损失及房屋租金损失，被告系涉案房屋业主，房屋因自然损耗等原因出现的房屋漏水问题，非原告侵权行为所致，亦与原告的违约行为无因果关系。故被告要求原告赔偿室内装修费用损失及房屋租金损失之反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告孙杨莉于本判决生效之日起十日内向原告西安新兴物业管理有限公司支付物业服务费20204.3元；二、原告西安新兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告支付房屋维修损失8600元；上述第一、二项确定的款项经折抵后，被告孙杨莉应向原告西安新兴物业管理有限公司支付11604.3元。三、驳回原告西安新兴物业管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告孙杨莉其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费441元（原告已预交），反诉案件受理费877元（被告已预交），由原告西安新兴物业管理有限公司负担147元，由被告孙杨莉负担1171元（被告孙杨莉将前述款项中294元直付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员    任 惠 军    二〇二一年五月八日 法官助理    王    超书 记 员    许    贝 1