北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8450号上诉人（原审被告）：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，总经理。委托诉讼代理人：贾锦朝，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张某，男，×年×月×日出生。被上诉人（原审原告）：弓某，女，×年×月×日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人：石岩，北京市君致律师事务所律师。上诉人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）因与被上诉人张某、弓某商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人鸿坤公司之委托诉讼代理人贾锦朝、被上诉人张某、弓某之共同委托诉讼代理人石岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿坤公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或改判驳回张某、弓某的全部诉讼请求；2.诉讼费由张某、弓某承担。事实和理由：双方签订《商品房预售合同》及补充协议后，鸿坤公司积极履行合同义务，将房屋如期进行了交付，不存在任何违约行为，涉案房屋逾期办证的根本原因是张某、弓某未按照合同约定的节点提供办理产权证所需的身份证、户口簿、结婚证等原件，致使不动产中心无法办理相关产权登记手续。经鸿坤公司多次电话催促，张某、弓某于2019年2月才配合提交上述材料原件，致使产权证延期办理。一审判决未查清上述基本事实即判决鸿坤公司承担不利后果，损害了鸿坤公司的合法权益。张某、弓某辩称，同意一审判决，不同意鸿坤公司的上诉请求。《商品房预售合同》和补充协议第8条约定了买受人向出卖人提交办理商品房房产证资料的时间为房屋办理交接手续的同时，事实上买受人按此约定移交了办理商品房房产证的所有资料，出卖人从未提出过任何异议。鸿坤公司没有张某、弓某迟延提交资料的证据，整个楼的业主都存在延期办证的情形，业主经常去询问开发商何时可以办证，并非业主迟延提交资料。张某、弓某向一审法院起诉请求：1．判令鸿坤公司支付张某、弓某违约金480533.58元及逾期支付违约金的利息（该利息损失以上述违约金为基数，自2019年5月2日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．诉讼费用由鸿坤公司承担。一审法院认定事实：张某、弓某系夫妻关系；鸿坤公司系大兴区××镇××地块（××家园）的开发商。2016年4月13日，鸿坤公司（出卖人）与张某、弓某（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》；双方约定由张某、弓某向鸿坤公司购买×室，预售许可证号为京房售证字（××）×号，项目名称为××家园，房屋坐落为“大兴区××镇××地块×#住宅楼×层×”（该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准），该商品房的用途为住宅、仓储，其预测建筑面积共×平方米，其中套内建筑面积×平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积×平方米，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司北京安定门支行，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司北京安定门支行；双方约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米×元，总价款为×元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30％，其余价款可以向中国银行借款支付；双方约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；关于交付条件，双方在合同书第十二条约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同书第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》；关于缴纳税费，双方在合同书第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋所有权证代办费1500元、有线电视初装费（最终以有线电视收费标准为准）、房屋登记费80元（一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元，最终以政策规定为准），买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用。关于转移登记，双方在合同书第二十二条第二款约定：“1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理——买受人同意委托北京鸿坤经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币（大写）。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理——买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”双方约定，在合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向北京市大兴区人民法院起诉；双方还对逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、前期物业服务等事项一并进行约定。上述合同书签订当日，即在2016年4月13日，鸿坤公司（出卖人）与张某、弓某（买受人）签订《补充协议》；就产权登记的责任，双方在第八条约定：“出卖人承诺在商品房交付之日起720日内办理完毕该商品房产权证。买受人在办理主合同第十二条所约定的交接手续之同时，应向出卖人提交办理该商品房产权证必须由买受人提供的所有资料及缴清相关税费，并支付代办费用。买受人未提交上述办证所需资料、支付费用，并且没有合理正当理由的，出卖人不再承担为买受人办理产权证的责任，买受人无权为此要求退房或要求出卖人承担违约责任；另，买受人未按约定时间提交上述办证所需资料、费用的，每逾期一日，应向出卖人支付该商品房总价款万分之一的违约金；如买受人采取按揭贷款的方式支付房价款，买受人未按约定时间提交上述办证所需材料、缴纳相关费用的，按买受人逾期付款处理……”。合同签订当日，即在2016年4月13日（发票落款时间，下同），张某、弓某向鸿坤公司交纳购房款×元；2016年11月29日，张某、弓某向鸿坤公司交纳购房款×、×元；以上购房款合计×元，与合同书所载明房屋价款金额一致。在合同书所约定甲方截止时间2016年11月30日之前，即在2016年11月22日，鸿坤公司向张某、弓某出具《××项目交付通知书》，通知张某、弓某于2016年11月30日来办理×室的交接及入住手续；2016年11月30日，鸿坤公司向张某、弓某交付×室，双方签订《收房结算单》，确认×室的房屋总价为×元，无需补交或退还房价款；《收房结算单》及相应《专用收款收据》还载明张某、弓某向鸿坤公司交纳了契税×元、公共维修基金×元、房屋登记费×元、产权代办费×元、有线电视初装费×元、物业费×元、产权代办印花税×元，以上交款合计×元。2019年4月2日，对×室颁发编号为京（×）大不动产权第××号的不动产权证书；该证书载明权利人为张某、弓某，共有情况为共同共有，坐落为“大兴区×路×号院×号楼×至×层×”，权利性质为出让／商品房，房屋建筑面积为×平方米。就所主张逾期办证违约金480533.58元的计算依据，张某、弓某在民事起诉状中附有计算清单，即商品房交付日期为2016年11月30日，按照合同约定，买受人在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，则应当取得房屋所有权证书期限届满日期为2018年11月20日，而实际取得房屋所有权证书日期为2019年4月2日，二者之间相差133日，全部已付款为×元，计算公式为XX×XX×XX=XX元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争合同书的签订时间、给付购房款时间、房屋交付时间、颁发不动产权证书时间，以及张某、弓某向法院提交民事起诉状时间（落款时间为2020年11月20日），均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张某、弓某与鸿坤公司所签订商品房预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因本案买卖双方已对买受人逾期取得房屋权属证书的出卖人违约责任作出特别约定，即：“出卖人承诺在商品房交付之日起720日内办理完毕该商品房产权证”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付”，现张某、弓某延期取得不动产权证书，鸿坤公司应承担违约责任，按照约定给付延期办证违约金；在2018年11月30日办理入住时，张某、弓某依约定交纳了产权代办费、契税、房屋登记费、产权证印花税等费用，在此情况下，鸿坤公司提出张某、弓某未提交办理产权证书所需材料，应提供充分证据证明，如通知交付材料清单、催告清单等；因举证不充分，故对鸿坤公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳；经核算，张某、弓某所提交计算明细，精确具体且正确，法院予以认定，即逾期办证违约金为480533.58元；考虑到双方系约定买受人在房屋交付后720日内取得房屋所有权证，相比较司法解释规定，已为鸿坤公司准备了相当长的时期，且张某、弓某已在接收房屋时预交了各项费用，故对于每日万分之二的违约金计算标准，核算年化利率为7.3％，参照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并非过高，故对鸿坤公司主张该违约金标准过高的抗辩意见，法院不予采纳。因在酌情确定上述违约金标准合理性时已考虑本案各项具体情况，故对张某、弓某另行要求鸿坤公司给付违约金的利息损失的诉讼请求，法院不予支持；当然，如鸿坤公司未履行本判决所确定金钱给付义务，张某、弓某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依法主张法定罚息。对张某、弓某诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条规定，一审法院于2021年4月判决，一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张某、弓某违约金480533.58元；二、驳回张某、弓某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为鸿坤公司是否存在逾期办理涉案房屋产权证书的违约行为。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在涉案商品房预售合同及补充协议中明确约定，鸿坤公司作为开发商应当于涉案房屋交付之日起720日内为购房人张某、弓某办理房屋产权证。根据查明的事实，鸿坤公司于2016年11月30日交付房屋，但2019年4月2日张某、弓某方才取得涉案房屋产权证，故鸿坤公司显系违约，应当承担相应违约责任。关于鸿坤公司所称迟延办理产权证系因张某、弓某未按时提交相应办证材料等抗辩理由，因张某、弓某已按约定交纳了产权代办费、契税、房屋登记费等费用，在此前提下鸿坤公司并未就其该主张提供充分证据证明，故本院对其上述抗辩意见不予采纳。此外，一审判决根据双方约定确定的逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，鸿坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8508元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨志东二〇二一年六月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 李 丽