北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7238号上诉人（原审原告）：吴光远，男，1964年8月9日出生。上诉人（原审原告）：夏美容，女，1976年9月18日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：任逸飞，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层310室。法定代表人：谢斌，经理。委托诉讼代理人：马涛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨云鹏，北京市建诚律师事务所律师。上诉人吴光远、夏美容因与被上诉人和泓置地集团有限公司（以下简称和泓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴光远、夏美容上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方原审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费均由和泓公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，本案所涉及的北京市丰台区××家园×区×号楼（商业）-102号房屋（以下简称-102号房屋）系商品房，应适用商品房买卖合同纠纷司法解释来审理本案；和泓公司未提出任何证据证明该公司向我告知房屋未取得预售许可证，存在在建工程抵押等情况，故我方在购买时对房屋的状况并不了解；-102房屋为独立地下室，与整栋建筑的弱电房相连，无法正常使用，在签订合同时，我方对此并不知情；现-102号房屋无法办理商业类型产权证书，无法实现合同目的，故应当解除该合同。和泓公司辩称，同意一审判决，不同意吴光远、夏美容的上诉请求及理由。首先，和泓公司不同意解除-102号房屋的买卖关系，因-102号房屋与112号房屋在规划时就是一体的，是无法分开使用的；其次，吴光远及夏美容错误地理解了商品房的概念，双方之间签订的内部认购协议书系预约合同，并非本约合同，且和泓公司也已告知吴光远、夏美容-102号房屋存在抵押、未取得商品房预售许可等事实，故吴光远、夏美容主张解除合同及要求我公司支付利息及一倍购房款赔偿并没有事实及法律依据，我公司不同意其上诉请求。吴光远、夏美容向一审法院提出诉讼请求：1.解除吴光远、夏美容与和泓公司订立的“-102号房屋”的买卖合同关系；2.和泓公司向吴光远、夏美容返还购房款2300100元并支付利息（以2300100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年3月19日计算至2019年8月19日；以2300100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际付清之日止）；3.和泓公司赔偿吴光远、夏美容一倍购房款2300100元；4.诉讼费由和泓公司承担。一审法院认定事实：2014年3月18日，和泓公司（甲方）与吴光远、夏美容（乙方）签订《认购协议书》，约定：“甲方开发的××家园项目位于丰台区×路，现拟内部认购××家园北区商业（以下简称该商业）。甲方就该商业的相关情况已向乙方进行了充分的介绍，乙方已有清晰的了解，现乙方自愿认购该商业。在签定房屋买卖合同或房屋预售合同（下称“购房合同”）及其附件、补充协议前，先行签署本内部认购意向协议。本内部认购意向协议不是双方的购房合同，购房合同甲乙双方另行签定。双方在平等自愿的原则下，就相关问题约定如下：一、乙方认购的商业为××家园北区0111号楼-102房屋，该房屋建筑面积为56.1平方米，认购建筑单价为41000元／建筑平米，认购总价为人民币贰佰叁拾零万零仟壹佰零拾零元整（小写￥：2300100元）。二、乙方签订本协议之日向甲方支付全额房款人民币贰佰叁拾万零壹佰元整（￥2300100元）。……三、乙方所认购商业为毛坯房。为三层建筑，地下一层，地上二层。……该房屋交房时间为2015年6月31日之前……”。协议书落款有和泓公司盖章及吴光远、夏美容签字。该协议签订后，吴光远、夏美容支付全部购房款2300100元。2017年4月13日，和泓公司将-102号房屋交付吴光远、夏美容。此后，双方未签订购房合同。庭审中，吴光远、夏美容提交《不动产权证书》，用于证明位于北京市丰台区×路×号院×号楼的房屋存在在建工程抵押，和泓公司在签订协议时故意隐瞒-102号房屋存在在建工程抵押。和泓公司提交《平面图》，用于证明-102号房屋与112号房屋上下相通，实为一体；提交《不动产权证书》《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用于证明-102号房屋系商业用房，吴光远、夏美容已经不具备购买该房屋的资格；提交照片，用于证明吴光远、夏美容现仍出租-102号房屋，不存在解除双方房屋买卖合同关系的真实意思表示。本案审理过程中，原审法院前往北京市规划和自然资源委员会丰台分局调取位于丰台区×路×号院×号楼×层×、×的房屋房地产权登记信息，双方均认可该信息即为-102号房屋信息。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，和泓公司与吴光远、夏美容于2014年3月18日签订《认购协议书》，约定吴光远、夏美容认购-102号房屋。庭审中，吴光远、夏美容主张其与和泓公司签订《认购协议书》时，和泓公司故意隐瞒房屋存在在建工程抵押、未取得商品房预售许可证明、房屋系拆迁补偿安置房屋及无法办理商业不动产权证书的事实。因该协议书于标题、内容中均多处言明“内部认购”“意向协议”，并明确约定“购房合同甲乙双方另行签订”，且未对办理认购房屋所有权登记有关事宜进行约定，故应当认定吴光远、夏美容在与和泓公司签订该协议书时，已经对认购房屋的性质和状况有所认知。在此情况下，吴光远、夏美容主张和泓公司故意隐瞒与订立合同有关的上述重要事实，依据尚不充分，法院不予采信。该协议书符合预约合同的特征，双方成立预约合同关系。该协议签订后，吴光远、夏美容支付全部购房款，和泓公司亦于2017年4月13日将-102号房屋交付吴光远、夏美容，即双方已经以实际行动成立本约合同关系，且该本约合同的大部分权利义务已经履行完毕。根据自2017年3月26日起执行的《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。吴光远、夏美容作为自然人，已经不具备继续履行双方之间的房屋买卖合同权利义务的条件，然而从吴光远、夏美容的陈述可见，其要求解除双方之间房屋买卖合同关系的理由，系主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及第十九条的规定，并非囿于上述公告的规定致使其不具备购买-102号房屋的条件。如前所述，因吴光远、夏美容在与和泓公司签订《认购协议书》时，已经对认购的房屋并非商品房的性质有所认知，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。吴光远、夏美容请求据此解除双方之间的房屋买卖合同关系，并承担返还已付购房款及利息且赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院对吴光远、夏美容的诉讼请求难以支持。据此，原审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回吴光远、夏美容的全部诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。和泓公司与吴光远、夏美容于2014年3月18日签订《认购协议书》，约定吴光远、夏美容认购-102号房屋。因该协议书于标题、内容中均多处言明“内部认购”“意向协议”，并明确约定“购房合同甲乙双方另行签订”，且未对办理认购房屋所有权登记有关事宜进行约定，故吴光远、夏美容与和泓公司签订的该协议应为预约合同。在双方签订的《认购协议书》中明确约定和泓公司就该商业的相关情况已向吴光远、夏美容进行了充分的介绍，吴光远、夏美容已有清晰的了解，故原审法院认定吴光远、夏美容在与和泓公司签订该协议书时，对认购房屋的性质和状况应当有所认知并无不妥。吴光远、夏美容上诉主张其与和泓公司签订《认购协议书》时，和泓公司故意隐瞒房屋存在在建工程抵押、未取得商品房预售许可证明等与订立合同有关的上述重要事实，依据不足，本院对该上诉理由不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。如前所述，和泓公司与吴光远、夏美容所签《认购协议书》多处言明“内部认购”，“意向协议”，且未对办理认购房屋所有权登记有关事宜进行约定，与司法解释规定的商品房买卖合同不符，故原审法院认定本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。吴光远、夏美容上诉所持应适用该司法解释解除合同的意见因无事实及法律依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。同时，《认购协议书》约定吴光远、夏美容所认购商业为毛坯房，为三层建筑，地下一层，地上二层；故-102号房屋与地上二层系一个整体，双方对此明确约定。且在该协议签订后，吴光远、夏美容支付全部购房款，和泓公司亦于2017年4月13日将-102号《认购协议书》约定的房屋交付吴光远、夏美容，即双方现通过实际行动成立本约合同关系，且该本约合同的大部分权利义务已经履行完毕。现吴光远、夏美容要求对其认购商业的部分房屋予以解除，亦无事实及法律依据，故原审法院未支持吴光远、夏美容解除-102号房屋买卖合同关系的诉讼请求亦无不当。综上所述，吴光远、夏美容的上诉理由无事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55974元，由吴光远、夏美容负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二一年六月三十日书记员  李 丽