江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏08民终2263号 上诉人（原审原告、案外人）：金建华，男，1968年3月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 上诉人（原审原告、案外人）：陆隽，女，1969年1月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：淮安宏能集团有限公司，统一社会信用代码913208007424537035，住所地淮安市清江浦区淮海南路138号。 法定代表人：梁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红，江苏冠誉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：淮安美源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320891749430950C，住所地淮安经济技术开发区枚乘办月季花园12幢。 法定代表人：于立泳。 上诉人金建华、陆隽因与被上诉人淮安宏能集团有限公司（以下简称宏能集团）、淮安美源房地产开发有限公司（以下简称美源公司）案外人执行异议之诉一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（以下简称经开区法院）（2020）苏0891民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金建华、陆隽上诉请求：1.撤销经开区法院（2020)苏0891民初3499号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.金建华于2010年3月15日从美源公司处购得案涉不动产并签订《商品房买卖合同》，于同年4月19日、21日分别取得购房发票及契税发票，后于2011年9月拿房并取得案涉房产的质量保证书、使用说明书等材料。根据《商品房买卖合同》约定，应当由美源公司负责书面通知买受人办理不动产登记手续，但一直未接到美源公司办理不动产登记手续的通知。因此，应当由美源公司承担未办理过户手续的全部责任。2.案涉房产系在被查封前签订买卖合同且价款已全部付清，并已由上诉人实际使用，已具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的全部条件，足以排除对该房产的执行。3.本案系典型消费者购房提起的执行异议，还应当参考适用《九民纪要》第125条之规定。上诉人系直接从开发商手中购买住房，且完全符合淮安当地购房政策，完全符合消费者购房人这一限定条件。综上，请求贵院支持上诉人上诉请求。 被上诉人宏能集团辩称：1.《商品房买卖合同》并未约定被上诉人美源公司就过户事宜负有书面通知义务，原审法院根据上诉人自认的事实认定系因上诉人自身原因未办理过户完全正确。2.仅有上诉人付清房屋价款及实际使用的事实，尚不能满足排除执行的条件。综上，上诉人上诉理由不能成立，要求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人美源公司未作陈述。 原告金建华、陆隽一审诉讼请求：判令被告美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路1号1幢906室房屋归原告所有，依法撤销（2020）苏0891执异84号裁定，排除对该房屋的执行；被告美源公司协助原告办理房屋过户手续；被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，2017年12月11日，经开区法院对宏能集团诉美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0891民初3446号民事判决：一、美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内支付宏能集团借款本金840万元及2015年3月31日之前借款利息953325元；二、美源公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付宏能集团逾期付款利息（以840万元为基数，按照年利率24%的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）。案件受理费77273元、保全费5000元，由美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋共同负担。 美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋不服一审判决上诉至本院，本院于2018年3月30日作出（2018）苏08民终89号民事判决，变更第二项判决为美源公司于判决发生效力之日起十日内支付宏能集团逾期付款利息（以9353325元为基数，自2015年4月1日起按照日利率0.5%计算至实际清偿之日）。 根据宏能集团的申请，经开区法院于2018年5月28日立案强制执行，案号为（2018）苏0891执1069号。在本案执行过程中，经开区法院于2018年6月12日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定及协助执行通知书：查封被执行人美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路1号2幢904室、1号1幢906室不动产。 案外人金建华、陆隽对本案执行标的提出异议后，经开区法院于2020年10月12日作出（2020）苏0891执异84号执行裁定书，驳回金建华、陆隽的异议请求。金建华、陆隽不服该裁定，向经开区法院提起执行异议之诉。 另查明，2010年3月15日，金建华与美源公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人金建华以36.02万元购买月季花园F区1幢906室房屋；同年4月19日、4月21日，金建华开具上述房屋购房发票、契税发票；2011年9月13日，金建华、陆隽取得上述房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2014年2月20日，美源公司取得案涉房屋所有权证。 2020年5月6日，经开区法院立案受理金建华、陆隽诉美源公司及第三人周斌商品房销售合同纠纷一案，金建华、陆隽诉讼请求为判令月季花园小区F区1幢906室归其所有，并判令美源公司为其办理该房屋不动产权证。同年7月27日，金建华、陆隽申请撤诉，经开区法院同日作出（2020）苏0891民初954号民事裁定，准许金建华、陆隽撤诉。 审理中，金建华、陆隽陈述案涉房屋在拿房之后就进行了装修，装修好之后便对外出租至2018年年底，房屋未办理过户的原因是因为2013年的时候一直在外地工作，当时没有意识到要办理过户，直到2018年底想要卖房的时候，才想起来要办理过户，后来发现房屋被法院查封了。 一审法院认为：本案争议焦点为金建华、陆隽主张其购买涉案房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋于2018年6月被本院查封，金建华、陆隽虽于2010年3月与美源公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》并支付购房款，但其在案涉房屋具备过户条件时未能及时办理过户手续，原因为其没有意识到要办理过户，应认定为因买受人自身原因未办理过户登记。同时，金建华、陆隽在购买案涉房屋后一直将该房屋用于对外出租，并非用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，金建华、陆隽就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其在本案中的诉讼请求，不予支持。据此，经开区法院于2021年4月28日作出（2020）苏0891民初3499号民事判决：驳回原告金建华、陆隽的诉讼请求。 二审中，各方当事人未提交新的证据。 二审经审查确认原审法院查明的事实。 另查明，上诉人与美源公司签订的《商品房买卖合同》中约定，美源公司应当在2011年6月30日将经验收合格的商品房交付上诉人使用，美源公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由美源公司提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋建筑面积为100平方米。上诉人在上诉过程中陈述：其在购买案涉房屋时名下已有一套位于淮安市淮海第一城建筑面积为163平方米的住房，美源公司于2011年将案涉房屋交给其使用。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。” 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，上诉人自认其在购买案涉房屋时名下已有一套位于淮安市淮海第一城住房，该房屋建筑面积为163平方米，即该房屋完全可以满足其家人居住需要。而案涉房屋建筑面积为100平方米，上诉人一审中陈述案涉房屋装修好后并未用于家人居住，而是对外出租至2018年年底，可见上诉人购买案涉房屋的目的并不是为了改善住房的需要。因此上诉人并不能依据该二十九条规定排除人民法院的强制执行。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封之前，上诉人与美源公司就案涉房屋签订了买卖协议，上诉人支付了购房款，并已合法占有案涉房屋，即上诉人已符合上述条款中前三项排除执行的要求，对此各方当事人均无异议。双方争议主要集中在上诉人是否符合上述规定第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一排除执行的要件，即案涉房屋未办理过户登记是否系上诉人自身原因。众所周知，我国对不动产实行统一登记制度，即不动产权的过户登记是买卖过程中重要的环节。上诉人与美源公司签订的商品房买卖合同约定，在案涉房屋交付使用后90日内，美源公司应将办理权属登记需由公司提供的资料报产权登记机关备案。但是上诉人从2011年接收房屋之后，直到2018年经开区法院查封案涉房屋，从未主动积极采取行为，要求办理案涉房屋产权过户登记。即使从美源公司2014年2月20日取得案涉房屋初始登记计算至法院查封，时间跨度达四年多，上诉人亦未主动联系美源公司要求办理产权证。因此上诉人长时间消极放任，造成案涉房屋被美源公司的债权人查封，其自身存在过错。因此上诉人亦不能依据该二十八条规定排除人民法院的强制执行。 综上所述，金建华、陆隽上诉请求不能成立，应予驳回。经开区法院（2020）苏0891民初3499号判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6735元，由上诉人金建华、陆隽负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 玮 审判员 刘群英 审判员 黄春丽 二〇二一年六月二十三日  法官助理王玲 书记员王霄