黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2054号上诉人（一审原告）：黑龙江建业物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街68号。法定代表人：计景平，经理。委托诉讼代理人：张亚彬，男，1964年6月10日出生，汉族，黑龙江建业物业管理有限公司房管员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘世璞，男，1950年11月9日出生，汉族，黑龙江建业物业管理有限公司法务，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市道外区崇俭街道办事处皇家社区居民委员会，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区靖宇街20号4楼。负责人：孙岩，主任。委托诉讼代理人：冯铁山，黑龙江冯铁山律师事务所执业律师。上诉人黑龙江建业物业管理有限公司（以下简称建业公司）因与被上诉人哈尔滨市道外区崇俭街道办事处皇家社区居民委员会（以下简称皇家社区居委会）物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建业公司的委托诉讼代理人刘世璞、张亚彬，被上诉人皇家社区居委会的委托诉讼代理人冯铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业公司上诉请求：撤销一审判决；判令皇家社区居委会停止侵害，恢复建业公司的物业管理业务。事实和理由：一、一审法院没有对建业公司提出的皇家花园小区和麒麟华府小区合并投票违法问题作出认定。1.建业公司在2005年前对皇家花园小区进行物业管理，因后多种原因经崇俭街道办事处同意，于2005年4月27日，建业公司与哈尔滨腾飞物业管理有限公司（以下简称腾飞公司），签订皇家花园小区物业管理移交合同，将皇家花园小区的物业管理工作交与腾飞公司。移交后，双方合同约定物业费由建业公司收到2005年末。一审中皇家社区居委会提交的物业费票据是2005年12月之前，并没有2005年以后的是正常的。一审反映认为移交合同签订后建业公司依然收取该小区业主的物业费及进户费错误。2.皇家社区居委会在解聘物业公司调查问卷上造假。腾飞公司不履行物业管理职责并非建业公司的过错，但足以证实建业公司于2006年起即已不对皇家花园小区进行物业管理。一审法院已经认定建业公司放弃对皇家花园小区的物业管理，是皇家社区居委会自行从2006年开始对皇家花园小区进行管理。建业公司已经15年没有对皇家花园小区进行过管理，双方已无任何法律关系，因建业公司实际进行物业管理的麒麟华府小区的业主，大部分不同意解聘建业公司，所以，皇家社区居委会却在15年后又让皇家花园小区业主对建业公司进行解聘投票，260户中有72户不是业主本人，庭审中皇家社区居委会当庭承认，问卷多是租房客、业主家人，而非业主本人，并且均没有签字。根据建设部〔2009〕274号《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条：“采用书面的形式征求意见的，应当将征求意见书送交每一位业主；凡需要投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”根据以上规定，凡不是业主签字的投票均为无效票。皇家社区居委会认为麒麟华府小区建筑面积7973平方米，但是在质证时并没有提交证据证实，而建业公司提交的证据证实是81051.62平方米。一审法院对此事实选择性忽视，不予采信错误。问卷是皇家社区居委会履行行政职责，并非代行业主大会职责，且260户问卷均没有业主本人签字，这260张问卷应全部无效。问卷中业主面积是建业公司提供的商品房预售许可证和测量报告的实际面轵，只占涉案小区的18%，皇家社区居委会自认建筑面积也只占总面积28%。皇家社区居委会为了达到不法目的，在麒麟华府小区的面积和人数不够法定条件的情况下，强行将建业公司在15年前就不再管理的皇家花园小区的面积和业主人数与麒麟华府小区的面积和业主人数加在一起统计，显然违法，这个统计与建业公司实际服务的面积和业主人数不符，让建业公司已不再为其提供服务的皇家花园小区的业主，对建业公司的物业服务质量进行投票，这一行为不具备合法有效性。皇家社区居委会为达到清退建业公司的目的，不择手段地在建筑面积及业主人数上造假，侵犯建业公司合法权益。一审判决违反《中华人民共和国物权法》第七十条：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理者。应当经其服务小区专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总业主人数过半数的业主同意。”的规定。一审法院在麒麟华府小区业主人数和建筑面均未过半的情况下，公然违被事实作出违法判决。二、一审法院故意回避关键证据，歪曲事实。建业公司在一审提交的“证据五”为406份建业公司与业主签订的物业管理服务协议，被采信的“证据五”经与麒麟华府小区业主问卷比对，证实皇家社区居委会提交的260户问卷中有72户非业主本人，在质证时皇家社区居委会也承认，一审判决却对这一关键证据去掉不提。260户问卷除去这72户只剩下188户，只占总户数的26%。按皇家社区居委会的统计，建筑面积也只占28%。所以，建业公司认为其实际管理的麒麟华府小区，在解聘建业公司中最重要的两项指标均未过半。一审法院忽视建业公司提交的“证据五”，却错误认定建业公司主张统计数据与事实不符，对业主投票存在异议，但未提交证据证实主张的事实成立。三、一审法院未对建业公司提出的皇家社区居委会问卷造假，提供虚假证据问题，予以审理和认定。皇家社区居委会在一审质证时并没向法庭提交问卷，二次开庭时也没有拿出，而是在相隔一个月后第三次开庭时，等了1小时后才拿到法庭。且所有问卷上均没有标明时间、没有业主签字。所以皇家社区居委会所有的问卷均没有法律效力。这些不具法律效力的证据却被一审法院错误采信。四、电梯未年检是因为电梯生产厂家，不向建业公司移交电梯合格证和原始技术资料，导致电梯无法年检。关于电梯未年检问题，建业公司已投诉至技术监督局，责令电梯厂家迪康电梯公司提供相关资料，因贵公司工作人员不作为，造成电梯未能年检。技术监督局特种设备处对此负有责任，建业公司已向市纪委举报，市纪委也已将相关人员进行处分。综上，一审法院蓄意回避和遗漏建业公司提交与案件密切相关的关键证据，并作出违法判决。致使皇家社区居委会依据违法、无效的解聘程序，强占建业公司物业办公室，强制停止建业公司的物业管理工作，至建业公司受到不公平待遇，侵害建业公司和职工的合法权益。皇家社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。建业公司向一审法院起诉请求：判令皇家社区居委会停止侵害，恢复建业公司的物业管理业务。一审法院认定事实：2005年，黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业房地产公司）委托建业公司管理皇家花园小区和麒麟华府小区，办理小区业主进户手续及收取费用。2005年4月27日，建业公司与哈尔滨腾飞物业管理有限公司（以下简称腾飞公司）签订《皇家花园物业管理移交合同》，约定建业公司将哈市道外区南二十道街皇家花园小区多层建筑面积15万平方米，全部移交给腾飞公司管理并由其承担如下责任和费用：。自2005年5月之前（截止于2005年5月1日）的物业管理费归建业公司所有。腾飞公司负责帮助收取，收回部分及时交付建业公司。2005年8月15日，哈尔滨市房产住宅局为建业房地产公司下发哈尔滨市商品房预售许可证，项目名称：崇俭小区（皇家花园）1-11号楼，项目地址：道外区崇俭街、南二十道街、振江街街坊，预售总建筑面积：127367.93平方米。2005年8月22日，哈尔滨市房产住宅局为建业房地产公司下发哈尔滨市商品房预售许可证，项目名称：崇俭小区（皇家花园）12、14、15、16、17号楼，项目地址：道外区崇俭街、南二十道街、振江街街坊，预售总建筑面积：66693.10平方米。2007年1月15日，建业房地产公司与建业公司签订了《物业管理委托合同》，约定将麒麟华府小区委托于建业公司实行物业管理，物业类型：住宅，坐落位置：哈尔滨市道外区南勋街、振江街、南二十道街，占地面积：25268.60平方米，建筑面积11万平方米，委托管理期限为拾年，本合同期满自然终止，如建业公司全部完成管理质量目标业主反映良好，可续签合同。2018年3月2日，道外区城乡建设局对崇俭街道办事处下发《关于建议清退建业公司的函》，内容主要为，根据哈尔滨市住房保障和房产管理局下达的哈住房综〔2018〕19号《关于将建业公司纳入信用黑名单的通报》，因建业公司对所管理的道外区麒麟华府小区的8部电梯，未按规定办理电梯检验，道外区市场监督管理局依据相关规定，依法下达了《特种设备安全检查指令书》，并要求停止使用，不得继续使用，由于物业管理及电梯年检问题，引发该小区居民50余人分别到市委、市政府、市信访局多次上访。道外区建设局依据哈住房综〔2017〕46号《关于印发〈哈尔滨市物业服务企业信用综合评价管理办法〉的通知》第十一条第八款“因物业服务企业责任，引发重大群体或越级上访事件，影响社会问题和正常社会秩序，经市物业行政主管部门认定，造成恶劣社会影响的”物业企业实行一票否决，直接评定为红牌企业。市住房局已对建业公司信用综合评价实行一票否决，纳入信用黑名单，三年内，禁止该企业参加物业项目招标、承接新项目。由于该小区没有成立业主委员会，根据《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定，对未选举产生业主委员会时由社区委员会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。为此建议，崇俭街道办事处、社区居委会组织召开业主大会，征求业主意见解聘该物业企业。2018年4月18日，道外区市场监督管理局对建业公司下发《哈尔滨市道外区市场监督管理局行政处罚决定书》，内容主要为，经调查核实，麒麟华府小区这8部电梯于2005年经哈尔滨市劳动安全卫生检测站检验合格并出具了《电梯定期检验报告》。自2006年至2013年八年期间一直未检验；2014年经哈尔滨市机电类特种设备监督检验研究院检验了其中7部电梯，结论均为不合格，另一部不具备检验条件，未进行检验。2015年至今该小区在用8部电梯未检验。建业公司使用未经检验电梯的行为，违反了《中华人民共和国特种设备安全法》第四十条第三款“未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。”的规定，构成了使用未经检验的特种设备（电梯）的违法行为，依据《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第一项“（一）使用未取得许可生产，未经检验或者检验不合格的特种设备，或者国家明令淘汰、已经报废的特种设备；”的规定，对建业公司使用未经检验电梯行为，经道外区领导、道外区市场监督管理局、道外区城乡建设局、崇俭街道办事处多次协调，当事人拒不执行会议决定，在调查中拒不配合。处罚如下：1.责令停止使用未经检验的电梯；2.罚款300000元。2018年8月31日起至2019年1月10日止，皇家社区居委会组织对麒麟华府小区和皇家花园小区的业主就是否同意更换建业公司进行问卷调查，调查结果为，皇家花园1-11号楼总户数2236户，已填写问卷户数1516户，入户占总户数百分比67.80％，同意换物业户数1388户，同意换物业所占总数百分比62.1％，总面积（建筑总面积）161755.9平方米，入户同意更换物业总面积（建筑面积）101518平方米，同意更换物业面积占总面积比例（建筑面积）62.76％；麒麟华府12-17号楼总户数489户，已填写问卷户数280户，入户占总户数百分比57.26％，同意换物业户数260户，同意换物业所占总数百分比53.17％，总面积（建筑总面积）73315.34平方米，入户同意更换物业总面积（建筑面积）20664.2平方米，同意更换物业面积占总面积比例（建筑面积）28％；上述合计总户数2725户，已填写问卷户数1796户，入户占总户数百分比65.91％，同意换物业户数1648户，同意换物业所占总数百分比60.48％，总面积（建筑总面积）235071.24平方米，入户同意更换物业总面积（建筑面积）122182.2平方米，同意更换物业面积占总面积比例（建筑面积）51.98％。2018年12月28日，皇家社区居委会向崇俭街道办事处出具《关于解聘建业公司的情况报告》，内容主要为，皇家社区居委会针对麒麟华府小区和皇家花园小区两个小区，因无业主委员会，依照相应的法律规定由皇家社区居委会代行业主委员会职能，经小区业主58.65％的比例，建筑面积52.42％的投票结果，要求解聘建业公司、选聘提供优质服务的新物业为业主服务，经皇家社区居委会多次与建业公司沟通遭到拒绝，故请求办事处将该投票结果告知给建业公司，以尽快解决小区物业管理问题。2019年1月14日，道外区城乡建设局向崇俭办事处下发《关于麒麟华府和皇家花园小区指定应急物业公司的复函》，内容主要为：根据贵办提供的关于麒麟华府和皇家花园小区召开书面业主大会，对是否解聘建业公司服务征求了业主的意见。经业主投票，投票结果已达到双过半，同意解聘建业公司，在无物业管理的期间，为保证居民正常生活及公共设施设备正常运行，我局同意由黑龙江宇同物业管理有限公司（以下简称宇同公司）进行临时代管，期间产生物业费按照原物业收费标准，由宇同公司自行与业主收取。当日，崇俭街道办事处、道外区物业管理办公室向建业公司下发《告知书》，对解聘建业公司服务事宜召开的书面业主大会情况告知如下，麒麟华府小区和皇家花园小区属于同一个物业管理区域，物业服务合同已超期。经业主大会书面投票，投票结果：业主过半达到58.65％，建筑面积过半达到52.42％。此结果已经达到了《哈尔滨物业管理条例》解聘物业的要求，现要求你公司在2019年1月17日之前退出道外区皇家花园小区及麒麟华府小区的物业管理服务，并在退出时向区物业办指定的应急物业企业宇同公司移交物业全部资料及小区共用设施设备。当日，皇家社区居委会向小区业主发布《关于宇同公司应急进驻麒麟华府小区和皇家花园小区实施物业管理的公告》，内容主要为，麒麟华府小区和皇家花园小区属于同一个物业管理区域，建业公司服务合同已超期，经社区依法组织召开的书面业主大会，就解聘建业公司进行了投票表决，现同意解聘物业业主票数占比58.65％，同意解聘物业建筑面积占比52.42％，均已达到了《哈尔滨物业管理条例》解聘物业的条件。为保证麒麟华府小区和皇家花园小区物业管理工作秩序，让业主安心，由区物业办指派应急物业宇同公司自2019年1月14日起进驻麒麟华府小区和皇家花园小区，进行应急服务管理。道外区物业服务监督指挥中心书面通知建业公司，根据崇俭办事处、社区召开业主大会投票结果达到解聘物业要求，限建业公司3天与应急物业公司做好交接工作，并保障设施设备的安全运行，建业公司房管员张亚彬签字。另查明，2001年12月29日，皇家花园小区4＃-1-5-1业主交纳物业管理费72.63元，进户费5元，建业公司为其出具黑龙江省单位往来资金结算票据，并加盖公章；2002年1月14日，皇家花园小区5＃-3-2-2业主交纳物业管理费73.13元，进户费5元，建业公司为其出具黑龙江省单位往来资金结算票据，并加盖公章；2005年6月17日，皇家花园小区4＃-1-5-1业主交纳物业管理费135元（2003年1月-12月），建业公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据，并加盖公章；2005年12月21日，皇家花园小区4＃-1-5-1业主交纳物业管理费57.8元（2004年1月-2005年6月），建业公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据，并加盖公章。皇家花园小区和麒麟华府小区未成立业主委员会，自2014年至2018年间，皇家社区居委会分别与第三方签订《皇家花园小区卫生保洁承包协议》及《协议书》，将皇家花园小区卫生保洁、化粪池、排水管线、出户过水井事宜发包给第三方。一审法院认为，建业公司与建业房地产公司签订《物业管理委托合同》，对麒麟华府小区实行物业管理，从建业公司提交的《皇家花园物业管理移交合同》及皇家社区提交的皇家花园小区业主向建业公司交纳物业费的票据可以看出，建业公司亦对皇家花园小区实行物业管理，虽然建业公司称已于2005年4月27日将皇家花园小区的物业管理移交给腾飞公司，但其在移交合同签订之后依然收取了该小区业主的物业费及进户费，且腾飞公司事实上并未履行物业管理职责，而是由皇家社区居委会代为管理，建业公司放弃了对皇家花园小区的物业管理，对麒麟华府小区的物业管理也因电梯多年未检验而被道外区市场监督管理局行政处罚，因小区居民多次上访而被道外区城乡建设局建议清退。皇家社区居委会对皇家花园小区和麒麟华府小区业主调查问卷统计的业主人数和面积均达到了解聘建业公司的法定条件，建业公司主张统计数据与事实不符，对业主投票存在异议，但其并未提交证据推翻主张的事实，故皇家社区居委会解聘建业公司符合法定程序，建业公司要求皇家社区居委会停止侵害，恢复其物业管理业务，缺乏事实依据和法律依据。综上，建业公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定，驳回建业公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建业公司提交71份与业主签订的《物业服务合同》。意在证明：建业公司提交的物业管理服务协议是每个业主签字，证实皇家社区居委会在一审提供的证据，即皇家社区居委会的问卷中，有71户的问卷不是业主本人签字。经质证，皇家社区居委会认为，建业公司提交的证据，不是新证据。社区房屋有很多种情况，有变卖的，有的不是本人居住，皇家社区居委会在一审对此已经出示了合法手续。本院认证，建业公司提交证据与本案争议的焦点无关，本院不予采纳。本院审查认定事实与一审法院查明案件事实一致。本院认为，针对双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是建业公司是否能够继续享有对麒麟华府小区的物业管理业务。对此本院认为，物业服务企业享有物业管理服务业务的前提和基础是其应具备合法的物业管理服务资质。具体到本案，依据一审法院已经查明的“2018年3月2日，道外区城乡建设局对崇俭街道办事处下发《关于建议清退建业公司的函》，即哈尔滨市住房保障和房产管理局下达的哈住房综〔2018〕19号《关于将建业公司纳入信用黑名单的通报》，因建业公司对所管理的道外区麒麟华府小区的8部电梯，未按规定办理电梯检验，道外区市场监督管理局依据相关规定，依法下达了《特种设备安全检查指令书》，并要求停止使用，不得继续使用，由于物业管理及电梯年检问题，引发该小区居民50余人分别到市委、市政府、市信访局多次上访。道外区建设局依据哈住房综〔2017〕46号《关于印发〈哈尔滨市物业服务企业信用综合评价管理办法〉的通知》第十一条第八款“因物业服务企业责任，引发重大群体或越级上访事件，影响社会问题和正常社会秩序，经市物业行政主管部门认定，造成恶劣社会影响的”物业企业实行一票否决，直接评定为红牌企业。市住房局已对建业公司信用综合评价实行一票否决，纳入信用黑名单，三年内，禁止该企业参加物业项目招标、承接新项目。”等客观事实，本院认为，由于麒麟华府小区电梯未检验等因素引发该小区居民50余人分别到市委、市政府、市信访局多次上访，导致建业公司于2018年3月2日，被相关政府职能部门清退。建业公司在政府清退期未届满的情况下，向皇家社区居委会主张停止侵害，恢复其物业管理业务，缺乏事实和法律依据。其上诉主张，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。综上所述，建业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江建业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  刘 峰审判员  周 磊（）二〇二一年六月一日书记员  赵春莹