黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终388号上诉人（一审第三人）：赵德胜，男，1955年8月9日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：朱丽梅（系赵德胜妻子），女、1957年4月12日出生，退休工人，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：佟章威，黑龙江滨利律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：艾凤兰，女，1947年6月2日出生，汉族，密山市社会保险事业管理局退休职工，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：钟晓东（系艾凤兰女婿），1973年9月27日出生，密山市兴凯湖乡政府干部，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：郝敬荣，黑龙江立江律师事务所律师。一审被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾州镇奋斗街西百花（厢房）楼。负责人：初向阳，经理。一审被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司，住所地黑龙江省密山市密山镇民主街**贵宾家园****楼**门市。负责人：初向阳，经理。原告艾凤兰与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司（以下简称天顺缘公司）、黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司（以下简称天福分公司）、第三人赵德胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，密山市人民法院于2019年7月12日作出（2019）黑0382民初249号民事判决，第三人赵德胜不服该民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日作出（2019）黑03民终783号民事裁定，撤销原判，发回重审。密山市人民法院重审作出（2020）黑0382民初3号民事判决，赵德胜不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵德胜及委托诉讼代理人朱丽梅、佟章威，被上诉人艾凤兰及委托诉讼代理人钟晓东、郝敬荣到庭参加诉讼。一审被告天顺缘公司、天福分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。赵德胜上诉请求：一、撤销密山市人民法院（2020）黑0382民初3号民事判决，依法改判驳回艾凤兰对上诉人的诉讼请求，即改判上诉人享有物权期待权，不承担交付天福家园6号楼二单元15号门、16号门对应门市房的义务；二、上诉费由艾凤兰承担。事实与理由：密山市人民法院无视本院（2019）黑03民终783号民事裁定（以下简称783裁定），适用法律错误，导致错误判决，应当予以撤销并改判，理由如下：1、783裁定已论述，上诉人和艾凤兰的《房屋拆迁补偿安置协议书》都合法有效，开发商将案涉15、16号门市交付上诉人系双方自愿履行，故艾凤兰的《房屋拆迁补偿安置协议书》已经履行不能。虽然艾凤兰和天顺缘公司约定安置民主街和崇知路交口处商服西数第一户门市，又约定了房屋两侧长度，但由于开发商实际施工时并没有按照约定施工，导致协议约定的房屋已经不存在，而西数第一户正是14号门市，判决上诉人交付的门市已经是第二户门市，与艾凤兰协议中约定的第一户门市已经有了本质的差别。既然开发商在建筑时已经将14号门市与15号、16号门市区分成两个房屋，那么在客观上形成了艾凤兰的安置协议履行不能的事实。上诉人与开发商之间的交付行为在先，且意思表示真实，应当受到法律保护。而且从房屋结构来看，艾凤兰协议中约定的西数第一户门市依旧存在，交付给上诉人的门市是独立的西数第二户门市，故开发商与上诉人之间的履行并未侵害到艾凤兰的利益。2、一审法院对于物权期待权的错误理解和适用导致错误判决，且否定了二审法院对于赵德胜享有物权期待权的认定。在本案中要考虑谁才真正享有物权期待权。既然一审法院认为艾凤兰对于15号**门市的物权期待权优于上诉人，那么就要论述在债权层面上艾凤兰是否已经履行了合同义务。上诉人已经履行了安置协议中进户后应当交纳所有费用的义务，而且实际占有了15号、16号门市，上诉人才真正享有物权期待权。上诉人和艾凤兰在安置过程中对15号、16号商服有冲突，在适用物权期待权的同时，可以参照一房二卖的裁判规则，结合最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，在上诉人和艾凤兰对15号、16号门市都没有办理所有权转移登记的情况下，已经实际合法占有房屋的上诉人应当确定为履行合同的买受人。因施工设计建成的房屋西边第一户面积为98.4平方米，面积小于艾凤兰合同约定的210平方米，系开发商违约，对于缺少面积的问题双方协议中第五条亦有明确约定。根据合同相对性原则，艾凤兰应向天顺缘公司主张权利。本案一审判决送达当事人后，赵德胜提出上诉的过程中，密山市城市房屋拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）和密山市不动产登记中心对案涉天福家园小区住宅、车库及门市办理不动产登记证书。上诉人赵德胜与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》中约定安置的住宅和车库都已经办理了不动产登记证，且交纳了相应税费。本案争议的由上诉人赵德胜占有使用的门市，已经得到了密山市城市房屋拆迁管理办公室的回迁确认，并出具了《回迁证明》。因不动产登记部门是以回迁证明作为回迁安置登记的唯一依据，所以回迁证明在物权法意义上可以理解为对物权的登记确认。故本案争议焦点已经由赵德胜对案涉房产是否享有物权期待权变更为赵德胜是否对案涉房产享有物权，该物权的取得不损害艾凤兰的合法权益。即使回迁证明的效力不涉及物权登记的效力，那么，赵德胜取得《回迁证明》，进一步证明赵德胜对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权是因为案涉房屋被第三方查封导致无法办理不动产登记，不可归责于赵德胜。因此，依照物权期待权构成的四个要件而言，赵德胜离获得不动产登记仅一步之遥。一审判决认定赵德胜不享有物权期待权的认定是错误的。艾凤兰辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予以维持。上诉人关于艾凤兰的《房屋拆迁补偿安置协议书》已经履行不能的说法错误。天顺缘公司与赵德胜签订的协议书约定，赵德胜回迁门市位于6号楼1单元左右，位置不明确，没有特定化，与案涉15号门市毫无关联性，艾凤兰对案涉的15号门市享有优先权。上诉人关于一审法院对于物权期待权的错误理解和适用导致错误判决的说法不能成立。赵德胜虽有被拆迁人的身份，但其房屋拆迁补偿安置协议中没有约定回迁门市的具体位置，其已丧失优先权。案涉门市不属于赵德胜协议书约定的6号楼1单元左右的范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，艾凤兰对案涉门市房的权利优先于赵德胜，赵德胜先占与否、先交费与否，都不能改变艾凤兰对案涉门市的优先权。赵德胜不享有物权期待权。天顺缘公司恶意串通，通过交付行为将赵德胜的安置用房变更为案涉门市，损害了艾凤兰的合法权益。拆迁办没有参与涉案商铺拆迁，其无权对回迁发表意见，对上诉人偏听偏信，回迁证明不具有证明力。天顺缘公司、天福分公司未答辩，艾凤兰向一审法院提出诉讼请求：1．要求确认艾凤兰与第一被告于2014年9月15日签订的房屋拆迁补偿安置协议书有效，案涉门市归艾凤兰所有；2.要求判令二被告向艾凤兰交付密山市天府家园6号楼2单元14号门对应的门市房，并与第三人共同向艾凤兰交付天府家园6号楼2单元15和16号门对应的门市房；3.要求二被告向艾凤兰支付违约金，标准为1000元/日，自2016年12月31日起至违约问题完全解决止；4.要求二被告向艾凤兰支付律师费12500元；5.要求二被告承担本案诉讼费及实际支出费用。一审法院认定事实：艾凤兰与天顺缘公司于2014年9月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。《房屋拆迁补偿安置协议书》约定,1.艾凤兰将其位于密山市园林社区、面积分别为210平方米和65平方米、用途为饭店和粮油店的有照房和面积为100平方米、用途为地下室锅炉房、仓库的无照房屋（作价370万元）交由天顺缘公司拆迁；2.天顺缘公司建成天福家园小区后，以产权置换方式将层数为一层、位置为民主街与崇知路交口处商服西数第一户、面向民主街房屋长15米开三个门、面向崇知路房屋长14米开两个门、面积为210平方米的商服和商服楼上对应的高层12层、西数第一户、面积为120平方米的住宅以及高层三号楼楼下的22平方米—24平方米车库补偿给艾凤兰，艾凤兰回迁时不填补任何房屋差价；3.天顺缘公司另给付艾凤兰120万元现金补偿；4.天顺缘公司保证在2016年12月30日前将用房交付给艾凤兰，如不按时交房或交付的房屋不符合合同约定的，承担违约责任。从违约日起按照1000元/日标准给付违约金，至违约问题完全解决之日为止；5.天顺缘公司交付的房屋少于合同约定的面积，则按照缺少面积实际售价的二倍赔偿给艾凤兰。天顺缘公司擅自增加的面积，艾凤兰不给付差价。《房屋拆迁补偿安置协议书》签订后，艾凤兰按照约定向天顺缘公司交付了拆迁房屋。天顺缘公司于2018年8月1日和2018年10月15日将约定的住宅、车库交付给了艾凤兰，但未交付约定的商服。赵德胜、朱丽梅于2012年4月1日，与天顺缘公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，将其位于园林社区的房屋交由天顺缘公司拆迁。《房屋拆迁补偿安置协议书》约定由天顺缘公司采取产权置换的形式向赵德胜交付建成后的6号楼1单元左右78平方米门市及两个车库、一个高层住宅。后赵德胜依约履行，天顺缘公司于2018年10月19日将面积为96.25平方米的6号楼2单元15号门市（15号门和16号门对应的门市房）交付给赵德胜，赵德胜交纳了面积差价、取暖费、物业费、水电费、专项维修基金等费用。经密山市精正房屋工程测绘有限责任公司测绘，天福家园6号楼一层的14号市、15号门市（15号门和16号门对应的门市房）现状为面向民主街开三个门、长17.3米，面向崇知路房屋长13.9米，坐落位置与被告天顺缘公司在其与原告艾凤兰签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的安置的商服位置一致。建筑面积分别为98.4平方米、96.52平方米。另查明，在案外人柴清珍申请执行被告天顺缘公司的案件中，本院查封了天福家园6号楼14号门市，后原告艾凤兰提出执行异议，本院裁定中止了对14号门市的查封，柴清珍未提起诉讼。审理中，本院依原告艾凤兰的财产保全申请，对天福家园6号楼14号门市、15号门市（15号门和16号门对应的门市房）进行查封，第三人赵德胜提出了执行异议，本院裁定中止对15号门市（15号门和16号门对应的门市房）的查封。艾凤兰不服，依法提起了执行异议之诉，该案正在审理中。一审法院认为，艾凤兰与黑龙江天顺缘房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》意思表示真实，内容明确具体，不违反法律禁止性规定，该协议书真实合法有效，应为有效协议，艾凤兰要求确认该协议有效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力”。天顺缘公司作为密山市天福家园的开发商，在案涉房屋建成后，依法享有物权。艾凤兰在与天顺缘公司签订拆迁补偿协议后即取得了对安置房屋的物权期待权。本案中，天顺缘公司与艾凤兰签订的房屋补偿安置协议中被安置房屋位置是明确具体的，案涉房屋位置与艾凤兰协议书约定相符，而赵德胜与天顺缘公司签订的房屋拆迁补偿安置协议约定的安置位置即6号楼1单元左右并不是案涉房屋所在位置，天顺缘公司通过交付行为将安置房屋变更为案涉的6号楼2单元15号门市（15号门和16号门对应的门市房），该门市面积与房屋拆迁补偿安置协议约定的差异较大（约定面积为78平方米，实际交付为96.25平方米）。赵德胜通过天顺缘公司的实际交付行为变更履行拆迁补偿安置协议，损害了已先取得物权期待权的艾凤兰的合法权益，不应得到保护。艾凤兰与赵德胜之间虽无合同关系，但其通过天顺缘公司的交付行为占有了本应安置给艾凤兰的房屋（15号门市房），其亦有向艾凤兰交付占有房屋的义务。14号门市，因艾凤兰提出执行异议，本院现已中止了查封。故艾凤兰要求天顺缘公司交付14号门市、与赵德胜共同交付15号门市（15号门和16号门对应的门市房）的诉讼请求，予以支持。艾凤兰与天顺缘公司在《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定了交房时间为2016年12月30日，逾期交房或者交房不符合约定，按照1000元/日支付违约金。因天顺缘公司逾期交房，艾凤兰要求支付违约金的诉讼请求符合合同约定，予以支持。艾凤兰要求天顺缘公司支付律师代理费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、原告艾凤兰与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司于2014年9月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；二、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司于判决生效后向原告艾凤兰交付标注为天福家园6号楼二单元14号门对应的门市房，并与第三人赵德胜共同向艾凤兰交付标注为天福家园6号楼二单元15号门、16号门对应的门市房（以密山市精正房屋工程测绘有限公司出具的天福家园6号楼一层平面图标注的位置为准），于判决生效后五日内履行；三、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司自2016年12月31日起，按照1000元/日标准给付原告艾凤兰违约金至案涉房屋实际交付之日止；四、驳回原告艾凤兰的其他诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。赵德胜提交了不动产登记证书三本、缴费票据三张及回迁证明，旨在证明赵德胜依据拆迁安置补偿协议，取得了一处住宅及两处车库的不动产权证书，已经按照法律法规规定交纳了相关费用，赵德胜在办理本案争议的6号楼2单元15号门市（15号门和16号门对应的门市房）不动产证书过程中，得到了拆迁办的回迁确认，并出具了《回迁证明》。赵德胜对案涉门市享有物权期待权，由于案涉门市被查封，才导致赵德胜无法取得不动产权证书。艾凤兰对上述证据及证明目的有异议。艾凤兰提交了天福家园小区回迁明细表一张，拆迁办出具的《对回迁证明的说明》以及赵德胜和天顺缘公司向动迁办提供的虚假的《房屋拆迁安置协议书》，旨在证明案外人高波约定回迁一户，实际回迁是高层6号楼19号和21号两个门市，故不应理解成一户只有一个门市，拆迁办出具的回迁证明是根据赵德胜和天顺缘公司提供的虚假的协议书出具的，该证据不能证实案涉门市所有权归属赵德胜，回迁证明不具有不动产证书的效力。该说明上载明的张克清签字与回迁证明上的签字明显不一致。赵德胜对于该证据的真实性有异议。因赵德胜提交的《不动产登记证书》、缴费票据及艾凤兰提交的回迁明细表与本案的争议焦点无关，故本院不予确认。本院对《回迁证明》及《对回迁证明的说明》的真实性予以确认。对赵德胜和天顺缘公司向动迁办提供的《房屋拆迁安置协议书》，因与赵德胜在本案一审中提交的《房屋拆迁安置协议书》不一致，故对其真实性不予确认。二审另查明：本案一审判决后，赵德胜依据其与天顺缘公司另行签订房屋拆迁安置补偿协议书，取得案涉门市房的回迁证明。艾凤兰向本院提交的拆迁办出具《对回迁证明的说明》载明：“该回迁证明只证实天顺缘公司同意将该门市房安置给赵德胜，赵德胜交付补差价款的事实，不能证实该门市房所有权归属赵德胜。该回迁证明不具有不动产证书的效力。”二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，赵德胜与艾凤兰均是天顺缘公司开发的天福家园小区的回迁户，本案争议的问题是对案涉门市房谁具有优先权。依据双方与天顺缘公司的拆迁安置补偿协议，双方均是采取产权置换的形式，向赵德胜交付建成后的6号楼1单元左右78平方米的门市，向艾凤兰交付的位置为民主街与崇知路交口处商服西数第一户、面向民主街房屋长15米开三个门、面向崇知路房屋长14米开两个门、面积为210平方米的门市。比较两份回迁协议，对回迁房屋的面积、位置均进行了约定，但艾凤兰的回迁房屋约定的更明确。双方的约定回迁面积和位置并不重叠，案涉房屋在艾凤兰的回迁范围之内，不在赵德胜协议的6号楼1单元范围内，且案涉门市与14号门市的面积不超过210平方米。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果产权人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故艾凤兰对案涉房屋具有法定的优先权。天顺缘公司应当向艾凤兰交付约定的回迁房屋。综上所述，赵德胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24726元，由上诉人赵德胜负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  周雪松二〇二一年六月二十四日书记员  赵婧珺