江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终1009号 上诉人（原审原告、案外人）：陈加柱，男，1971年4月25日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：张海燕，江苏宏亮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码313213007812696423，住所地江苏省泗洪县长江路1号。 法定代表人：巩大兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田刚，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宋武，男，1971年11月12日出生，住江苏省泗洪县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：朱志龙，男，1984年4月20日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人陈加柱因与被上诉人江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）、宋武、朱志龙案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2020）苏1324民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈加柱上诉请求：撤销一审判决，改判不得对泗洪县青阳街道天星花园14幢2单元210室执行；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2010年6月24日，上诉人陈加柱与宋武就案涉房屋签订《转让协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定。虽然案涉房屋是安置房，对转让有5年时间限制，但法院首次查封该房屋的时间超过5年时间限制，转让协议合法有效。2.签订转让协议后，宋武即向上诉人交付房屋相关产权手续，上诉人对该房屋进行装修并一直在该房屋内居住生活。3.上诉人已向某武支付了全部购房款11.5万元。宋某1是房屋买卖介绍人，因宋武欠宋某12万元，三方一致同意支付给宋武9.5万元，2万元支付给宋某1，从而消灭三方债权债务。4.上诉人对未办理过户登记无过错，该房屋过户限制条件消除后，上诉人曾多次联系宋武要求过户，但由于宋武到处躲债行踪不明联系不上，后找到宋武时房屋已被查封无法过户。 被上诉人泗洪农商行辩称，1.对于房屋转让协议有效无异议，案涉房屋仍登记在宋武名下，对于买卖合同问题上诉人可依据协议向某武主张债权；2.对于上诉人目前居住于案涉房屋无异议，但是不代表上诉人对案涉房屋享有物权；3.对于上诉人是否付清购房款问题，上诉人在一审中没有提供充分的证据证明其已按照协议约定向某武支付115000元；4.上诉人购买案涉房屋时候已知晓房屋在五年内不能过户，未过户上诉人存在过错。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。 被上诉人宋武、朱志龙未作答辩。 陈加柱向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2020）苏1324执异35号执行裁定书及（2018）苏1324执4550号执行裁定书，解除对泗洪县天星花园小区14幢2单元210室的查封，中止对案涉房屋的执行；2.泗洪农商行承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月26日，宋武为朱志龙在泗洪农商行借款5万元提供担保，因朱志龙、宋武未按约还款。泗洪农商行诉至泗洪法院，泗洪法院于2018年5月7日作出（2018）苏1324民初3289号民事判决，判决：一、朱志龙于本判决生效后十日内给付泗洪农商行股份有限公司借款本金50000元、利息（计算方式：以本金50000元为基数，按年利率8.075%，自2017年9月21日计算至2018年5月6日；以本金50000元为基数，按年利率12.1125%，自2018年5月7日计算至实际给付之日止）及复利（计算方式：以2017年9月21日至2018年5月6日贷款期间内各结息日所欠的利息数额为基数，按年利率12.1125%，自各结息日分别计算至实际给付之日止）。二、宋武对上述款项承担连带清偿责任。宋武担保证责任后，有权向朱志龙追偿。 因宋武未按判决书确定的期限履行还款义务，泗洪法院于2018年10月9日立案执行，执行案号（2018）苏1324执4550号。在执行过程中，裁定：查封宋武名下位于泗洪县房屋，案外人陈加柱对涉案房屋主张权利，提出执行异议。泗洪法院于2020年5月19日作出裁定，驳回陈加柱异议请求，陈加柱遂提起执行异议之诉。 另查明：案涉房屋登记所有权人为宋武，登记日期为2010年7月6日，房屋性质载明为安置房。就案涉房屋，陈加柱认为其房屋从宋武处所购，并提供载明日期为2010年9月24日的甲方宋武，乙方陈加柱的房屋转让协议一份，该协议约定甲方将案涉房屋泗洪县XX，面积82.8平方米、储藏室23.12平方米转让给乙方所有；出让价格115000元，乙方一次性将上述购房款给甲方；乙方购房后，甲方应无条件协助乙方办理房子所有手续，五年后如乙方需要变更房产证、土地证所属户名，甲方应无条件协助办理并提供相关有效证件，费用由乙方自理。该协议甲乙方处分别有宋武及陈加柱签名字样，见证人处有宋某1签名字样。此后双方并未办理产权过户登记。 一审法院认为：根据本案查明事实，虽然陈加柱为证明自己从宋武处购买了案涉房屋，提供了《房屋转让协议》一份，但是其权利并不能排除执行。首先，陈加柱提供证据不能证明其已经支付全部价款，其未能提供通过银行转账形成的付款凭证，亦未能提供证明宋武收到款项的收条，而其提供的两份取款流水，与其陈述的付款时间并不完全吻合，款项亦只有90000元，非全部价款。其次，本案不能认定非因陈加柱自身原因未办理过户登记，一方面陈加柱签订房屋买卖协议时明知因政策原因案涉房屋无法办理过户登记，应当预见到相应的风险；另一方面，双方约定五年过户，在法院查封前已超过五年，陈加柱未在合理期间内办理过户登记，存在过错。 综上所述，陈加柱就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回陈加柱的诉讼请求。 二审期间，上诉人陈加柱围绕其上诉请求，提供证人宋某2作证，其证实：本人与陈加柱连襟关系，与宋武是朋友关系，宋武要买房子，找其帮忙，其就找陈加柱，让他准备钱去签合同，其陪同陈加柱一起到宋武老家居住的地方，在宋武的车里签订的合同，付了宋武55000元，但宋武未将购房发票和购房手续给陈加柱，约定第二天给，后第二天陈加柱又给了宋武40000元，因宋武之前借本人20000元，该20000元就帮陈加柱抵了购房款。因认为合同上写了购房款数额，就没有让宋武出具收条。陈加柱在第二年的10月份归还了本人20000元。满5年后找宋武办理过户时房屋已经被法院保全。 陈加柱质证认为，证人证言真实，虽然证人与陈加柱系亲戚关系，但证人系中间介绍人，付款情况陈述的很清楚，虽然没有宋武出具的收条，但可以证明购房款已付清。 泗洪农商行质证认为，证人证言不客观真实，因证人与陈加柱存在利害关系，且证实的付款情况没有其他证据佐证，按照证人陈述满5年后找宋武过户，应该是2015年，而本案查封时间是2018年，在2015年至2018年房屋没有被查封期间，陈加柱要求过户也没有证据证明。 本院对上述证据的认证意见为，证人宋某2与陈加柱系亲属关系，其介绍陈加柱购买宋武房屋的事实与房屋转让协议中见证人为宋某2的签名相一致，可以认定。但其陈述用宋武欠款20000元为陈加柱抵冲购房款的内容，因其未能提供证明其与宋武之间存在债权债务关系的债权凭证，该部分证言不能证明陈加柱已经全部付清购房款以及其用宋武欠款20000元为陈加柱抵冲购房款的事实。 对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 二审期间，陈加柱自愿将剩余购房款25000元交付人民法院执行（已缴纳）。 本案二审争议焦点为：上诉人陈加柱对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人陈加柱对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，可参照上述条件进行审查。 根据陈加柱一审提供的《房屋转让协议》，能够证明陈加柱与宋武之间于2010年6月24日签订房屋买卖协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。关于购房款的支付，陈加柱未能提供宋武出具的收取购房款的收条，但根据陈加柱银行流水可以反映其有购房资金来源，虽然第一笔取款50000元的时间早于签订房屋转让协议的时间3个多月，但陈加柱和证人宋某2关于签订房屋转让协议当天支付部分购房款的陈述具有一定合理性，签订协议的次日给付40000元的陈述与银行流水相互印证，根据陈加柱提供的证据可以认定陈加柱支付了购房款90000元，对于陈加柱主张的签订协议当日给付55000元中的5000元，未能提供证据证明，不予采信。对于剩余购房款的支付，虽然证人宋某2证实其用宋武的欠款为陈加柱抵冲20000元购房款，但由于证人与陈加柱之间系亲属关系，证人与宋武之间的债权债务关系未能提供相应的债权凭证予以佐证，该抵冲20000元购房款的事实无法认定。对此，陈加柱二审期间自愿将剩余购房款25000元交付人民法院执行，符合法律规定，应予准许。陈加柱一审中提供的涉案房屋物业费收据、缴纳水电费的凭证、有线网络发票等证据能够证明案涉房屋在被法院查封前已由陈加柱居住使用。案涉房屋自2015年7月6日符合办理房屋变更登记条件后，陈加柱虽主张宋武到处躲债，行踪不明，联系不上，但至2018年10月涉案房屋被查封期间，陈加柱未能通过诉讼或采取其他有效方式维护自身权益，上述情况虽不影响其对案涉房屋物权期待权的认定，但因其未能及时行使权利，对本案纠纷的发生负有一定责任，浪费本已紧张的司法资源，结合本案实际情况，由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。 综上，上诉人陈加柱对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。上诉人陈加柱的上诉请求成立，本院予以支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初3027号民事判决； 二、不得执行江苏省泗洪县人民法院（20180苏1324执4550号执行裁定书查封的位于泗洪县房屋。 一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，合计8600元，由上诉人陈加柱负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岳 军 审 判 员  杨晓玲 审 判 员  吴军良 二〇二一年六月七日 法官助理  丁涛涛 书 记 员  蔡雨桐