辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初3792号原告：辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司,住所地辽宁省鞍山市铁西区九道街253-19栋18层48号。负责人:谈旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱勇,男,1981年10月4日出生,汉族，该公司职员，住辽宁省沈阳市铁西区。被告：赵红,女,1972年6月4日出生,汉族,住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：常永久（被告丈夫）,男，1971年1月10日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。原告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司诉被告赵红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司委托诉讼代理人朱勇、被告赵红及其委托诉讼代理人常永久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司（以下简称“凯盛源物业公司”）向本院提出诉讼请求：1.请求判令赵红给付2019年1月28日至2020年12月31日物业管理费2544元；2.请求判令赵红按照每月千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年12月31日逾期，其中2019年物业费1223元逾期365天应支付134元，合计2678元；3.请求判令赵红承担诉讼费用。事实和理由：赵红系鞍山鼎龙国际花园小区的业主。赵红在接受物业时，凯盛源物业公司按《物业管理条例》的相关规定与鞍山鼎龙国际花园小区业主委员会签订了《前期物业管理合同》并约定按建筑面积1.2/平方米收取物业管理费，在赵红欠费期间，凯盛源物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在凯盛源物业公司提供服务之同时，赵红从2019年1月28日起一直未交物业管理费。经凯盛源物业公司工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请求法院给予判决。赵红辩称，首先我们之间没有任何契约关系，本人入住以来只是与“鞍山鼎龙物业管理有限公司”签署了一份契约书。该契约书共有七部分组成，内容可详见契约书。该契约书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，自签字之日起生效。既然本案诉由是物业费，那么就从物业服务标准以及收费标准谈起：物业服务标准中共用部位，要求共用设施设备的服务维护，各类房屋建筑及附属配套设施及场地保持完好，使用正常。共用环境要求，绿地保存率100%，树木存活率90%以上。收费标准：普通住宅按建筑面积每平方米1.2元人民币收取。物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。我们园区自有“物业”以来，至今已三易其主。各“物业”们，不但没有按照有关契约和相关规定进行“物业”管理，反而使园区生态环境越来越糟糕……。第一任物业针对一楼业主实行了收费扩院，每户在原有院子划分的基础上向外再扩两米以上，要求每户交扩院费1500元左右，将好端端的绿地纳入了私家宅院。此后，还有的一楼业主，继续向外扩张，把扩大了之后的院外部分又扩为己有，刨去了草坪种植了自己的树木或其他植物……。关于乱收费问题：契约中规定，地上车位为100元每月，一年应该收取1200元物业服务费。实际上每个车位是按3000元每年收取的。第二个物业改为1600元每年收取。其它费用方面的收取，也有不同程度的乱收费现象。关于环境管理方面：我们园区在房屋招商中宣称容积率为0.21%，（容积率是衡量一个园区绿化的一个量化指标）由于园区绿地大量的遭到破坏，不知现在的容积率数据还能保持在多少？我们园区是一个半封闭小区，开始还能够进行保安巡逻等，后来什么都没有了。每天都有到园区捡破烂的，有内部业主也有外来的，破烂堆积如山，污染非常严重，这个问题一直也没有得到有效的制止。园区绿地草坪遭到了前所未有的破坏。这是广大业主有目共睹的，扩院再扩院已经是存在了的事实。这些问题由谁来管理和制止呢？既然没有解决的办法，那么物业费标准就需要进行合理的调整！就不能仍按建园初期规定的1.2元收取！关于车辆管理问题：建园初期考虑安全防火等因素，地上仅划了95个车位。物业们为了多收费，在院内至少增加了一倍以上的车位，防火通道被严重堵塞，如发生火灾，后果将不堪设想。本人现住宅房屋因质量原因，管道破裂，二楼至五楼，所有生活废水从我家地面返出，造成室内重大损失，壁纸脱落，墙角处处霉斑，柜子底部已全部泡开，所造成的全部经济损失，交涉后答应给予抵扣。不知凯盛源入住与此前物业有无债权债务方面的交接。本人住宅外墙底部与地面由于年久失修，已形成裂痕，现物业未尽其责任，将其修缮。导致其各种蚂蚁，昆虫肆虐，并通过缝隙进入住宅，苦不堪言。如果我们园区的物业只考虑收费，不去为广大业主做好服务，随着业主们的不断觉醒，在物业费的收取上将会越来越困难。综上所述，物业公司不履行合同，出租共用部份，未进行账目公示，绿化已荡然无存，物业公司失职，不作为，违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：赵红系鞍山鼎龙国际花园小区的业主。凯盛源物业公司系鞍山鼎龙国际花园小区物业服务企业，鞍山鼎龙国际花园小区业主委员会与凯盛源物业公司于2019年1月21日签署物业服务合同，双方约定由凯盛源物业公司为鞍山鼎龙国际花园小区提供物业服务，按每月每平方米1.2元标准支付物业服务费，并约定逾期交付按每日千分之一承担违约金。合同签订后，自2019年1月28日起至2020年12月31日，赵红欠缴物业管理费2544元。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案鞍山鼎龙国际花园小区业主委员会与凯盛源物业公司签订的《鞍山鼎龙国际管理委托合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。本案中，赵红作为案涉房屋的业主，接受了凯盛源物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任，故凯盛源物业公司提出要求赵红支付其所拖欠物业管理服务费的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于赵红提出凯盛源物业公司安全防范、日常管理不到位等问题的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中赵红存在违约行为，应当承担违约责任。赵红主张物业公司存在的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，赵红可通过与物业公司协商、与小区业主委员会沟通或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，而不成为其不履行合同义务的理由，故对于赵红提出的此项抗辩理由，本院不予支持。关于凯盛源物业公司提出要求判令赵红支付按合同约定计算的违约金的诉讼请求，本院认为，虽然凯盛源物业公司履行了合同的主要义务，赵红存在违约情形，但鉴于本小区实际情况，为更好的维护双方的合法权益，物业公司与业主之间需相互配合、协同勠力，才能共建美好家园、构筑和谐社会，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、赵红于本判决生效后十日内向辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司支付物业管理服务费2544元。二、驳回辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  范泓滢二〇二一年六月二十九日书记员  冯 锦