河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终361号上诉人(原审原告):牛利军,男,1973年8月11日出生,汉族,住济源市。委托诉讼代理人:牛小霞,系牛利军姐姐。被上诉人(原审被告):济源市建开置业有限公司,住所地:济源市济水大街东段(时代广场西)。诉讼代表人:王行智,管理人负责人。委托诉讼代理人:郑晓丹、赵文文,河南剑光律师事务所律师。上诉人牛利军因与被上诉人济源市建开置业有限公司（以下简称建开公司）破产债权确认纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初7717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛利军上诉请求：1、依法撤销（2020）豫9001民初7717号民事判决，改判确认双方之间的以房抵债协议有效；2、判令建开公司继续履行《购房协议》，将位于吉融国际小区A幢809号、1010号房产过户登记至牛利军名下；3、一二审诉讼费用由建开公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、牛利军与建开公司以房抵债协议虽是口头协议,但是双方之后按照口头协议履行了双方的义务,牛利军将原始凭证交付给建开公司,建开公司与牛利军签订了四套房屋的买卖合同,并为牛利军办理了房屋买卖合同备案登记,双方债权债务抵销(建开公司也没有要求牛利军再出具欠房款手续)。二、双方以房抵债事件发生在2015年2月10日,建开公司破产受理时间在2018年7月27日,并且所抵房价是高于市场价格的,不存在恶意清偿或者个别偿债的情形。三、根据最高人民法院相关判例,以房抵债协议的生效,不以房屋过户或者交付为条件,以房抵债协议也不要求以书面协议为要件。四、建开公司财务混乱,实际控制人赵大林及法定代表人对财务记载存在多种错误,这一点在法院审理破产案件时可以看出,不能因为建开公司自己的问题,损害牛利军的合法权益。但一审法院没有查清事实,做出错误的判决,请求二审法院支持牛利军的上诉请求。建开公司辩称，双方始终就以房抵债协议中关键信息包括房屋价款与债权数额无法达成一致,可以看出双方应当未达成以房抵债的合意,因此双方之间不存在以房抵债的法律行为。其他同一审答辩意见。牛利军向一审法院起诉请求：1、要求确认牛利军、建开公司之间以房抵债协议有效；2、要求建开公司继续履行《购房协议》将位于国际时代花园（吉融国际）A幢809号、1010号房屋过户登记到牛利军名下。一审法院认定事实：2015年2月10日，牛利军、建开公司签订了四套房屋买卖合同，分别是国际时代花园（吉融国际）A幢809号房屋，单价4500元每平方米，建筑面积87.97平方米，总价395865元，A幢1010号房屋建筑面积87.97平方米，单价4500元每平方米，总价395865元，另外两套房屋分别为E幢2201号房屋，建筑面积138.16平方米，2002号房屋建筑面积106.44平方米。此后，牛利军将E幢2002号房屋（建筑面积106.44平方米，单价4000元，总价425761元）出售给张延辉，张延辉将房款交付牛利军后，牛利军、建开公司将原备案合同注销，2015年7月8日建开公司与张延辉就该套房屋重新签订的商品房买卖合同。牛利军将E幢2201号房屋（建筑面积138.16平方米，单价4000元，总价552640元）出售给李德红，李德红将房款交付牛利军后，牛利军、建开公司将原备案合同注销，2015年8月20日建开公司与李德红就该套房屋重新签订了商品房买卖合同。上述两套房屋，建开公司认可是牛利军将房屋出卖并收取了房款，其公司根据牛利军要求将与牛利军、建开公司之前签订的商品房买卖合同注销，重新与李德红、张延辉签订了商品房买卖合同。建开公司陈述目前A幢楼盘，因涉及发票问题，公司已经破产，目前正在和税务机关协调。审理中，牛利军称双方达成以房顶账协议，房屋买卖合同签订后，双方结清账目，已经将借据及水泥款欠条原件交付给建开公司，其只保存了复印件。实际上建开公司借其有200万元，在顶房时还欠本金120万元，利息19万元，水泥款339560元，共计1729560元，建开公司顶给其四套房，面积420平方米，单价4500元，当时房屋单价为3500元每平方米，后经人说和按照每平方米4000元，折抵全部借款本金及利息。后找建开公司要钥匙，一直找不到建开公司，涉案两套房屋钥匙未交付给其。建开公司提出经查公司账目，并未见到牛利军借据及水泥款欠条原件，公司账上显示截至2015年8月31日顶过两套房后，尚欠牛利军借款本金为347360元，此后账上一直显示欠付本金并计提利息。经一审法院调查建开公司经理薛剑飞，薛剑飞认可建开公司与牛小霞（牛利军的姐姐）之间协商过以房抵账事宜，当时协商是公司股东赵大林协商的，具体其不清楚。但当时只顶本金，不顶利息，因欠牛小霞的款项不够折抵4套房屋的房款，后续顶账手续没有办理。一审法院于2018年7月27日做出（2018）豫9001破4号之一民事裁定书，裁定受理申请人祁亮对建开置业公司的破产清算申请。一审法院认为，2015年2月10日，牛利军、建开公司签订四套房屋买卖合同，建开公司将位于国际时代花园（吉融国际）A幢809号房屋、A幢1010号房屋，E幢2201号房屋、E幢2002号房屋顶账给牛利军。对此，牛利军解释是建开公司在无力偿还其借款本息及欠付货款的情况下，双方口头协商达成一致协议，建开公司以四套房屋折抵借款本息及欠付货款。建开公司经理薛剑飞认可当初确实协商过以房顶债，但协商的是只顶本金，不顶利息，因欠牛利军款项数额低于四套房屋的房款，后续顶账手续没有办理。本案系以物抵债行为引发的纠纷，首先应当确定的是债的数额及物的特定化，本案中双方对抵债物系四套房屋没有异议，但双方对抵债协议中所抵债务的数额陈述不一，且双方没有签订书面协议，在此情况下，以物抵债协议的基本内容不能确认，不能认定本案双方争议的两套房产的以物抵债协议成立，而事实上，涉案的两套房屋钥匙，建开公司也始终未将钥匙交付给牛利军，故对于牛利军要求确认其与建开公司之间涉案两套房产以房抵债协议有效的诉讼请求，一审法院不予支持。牛利军要求建开公司继续履行《购房协议》将位于国际时代花园（吉融国际）A幢809号、1010号房屋过户登记到牛利军名下的诉讼请求应当以双方以物抵债协议成立为基础，现双方以物抵债协议不成立，故对牛利军该项诉讼请求，证据不足，不予支持。至于已经顶过账的其他两套房屋，因牛利军、建开公司均认可房屋出卖价格，且建开公司与案外人另行签订了买卖合同，本案不再涉及。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回牛利军的诉讼请求。案件受理费10838元，由牛利军负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，诉讼中，双方对抵债物系四套房屋没有异议，但双方对抵债协议中所抵债务的数额陈述不一，且双方没有签订书面协议，在此情况下，以物抵债协议的基本内容不能确认，牛利军提供的证据不足以证明其与建开公司之间的以房抵债协议成立。且，在诉讼中，牛利军自称，涉案两套房的钥匙还在开发商处，其没有拿到钥匙，故对于牛利军要求确认其与建开公司之间涉案两套房产以房抵债协议有效的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。在以房抵债协议不能有效成立的情况下，牛利军请求将涉案两套房屋过户到其名下的诉讼请求就失去了应有的基础，故一审法院判决驳回牛利军的诉讼请求，并无不当。综上所述，牛利军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10838元，由牛利军负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二一年六月二十三日书记员  丁冉冉