江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初3432号原告：戴某彬，男，1971年5月26日出生，汉族，住南通市崇川区。原告：成某，女，1968年10月8日出生，汉族，住南通市崇川区。原告：戴某星，男，1995年11月3日出生，汉族，住南通市崇川区。三原告委托诉讼代理人：戴袁华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被告：如皋市皇朝酒店管理有限公司，住所地如皋市长江镇二案社区居委会5组1-2号。法定代表人：倪某。被告：倪某，男，1980年12月7日出生，汉族，住如皋市，现被羁押于南京市江宁监狱。原告戴某彬、成某、戴某星与被告如皋市皇朝酒店管理有限公司（以下简称皇朝酒店公司）、倪某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成某及戴某彬、成某、戴某星的委托诉讼代理人戴袁华，被告皇朝酒店公司的法定代表人即本案另一被告倪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴某彬、成某、戴某星向本院提出诉讼请求：1.判令被告皇朝酒店公司支付原告租金74657.53元及2019年5月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费用；2.判令被告皇朝酒店公司支付原告违约金125000元；3.判令被告皇朝酒店公司腾空房屋并返还原告；4.被告倪某对上述请求承担连带担保责任；5.判令原告与被告皇朝酒店公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令原告与被告皇朝酒店公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；2.判令被告皇朝酒店公司立即腾空房屋并返还原告；3.判令被告倪某对上述请求承担担保责任。事实和理由：原告戴某彬、成某系夫妻关系，生育有一子戴某星即本案原告。原告与被告皇朝酒店公司系多年房屋租赁合同关系，最后一期《房屋租赁合同》于2018年5月7日签订，约定原告将其房屋的四层至五层出租给被告用于KTV经营，租金为四年，第一年租金为25万元，之后的租金逐年递增。被告倪某作为公司的法定代表人，为合同的履行提供了连带责任担保。上述合同履行期间，被告仅给付了第一年的租金，之后的租金久拖未付。原告多次催告后，于2019年5月15如向被告邮寄了《解除合同通知书》，但被告至今未能搬离。因被告倪某现在被限制人身自由，故申请撤回要求被告给付租金及违约金、房屋占用费用的诉讼请求，之后另行主张。被告皇朝酒店公司、倪某辩称，1.我方不同意解除合同，2019年5月后因为倪某被限制人身自由，倪某的父亲曾代替我方向原告给付租金，但原告没有接受。另原告将房屋锁门，锁门期间的租金不同意支付，根据合同我方拖欠的房租没有超过一个月；2.现原告单方面提出解除合同，需要赔偿我方房屋装修的损失，并且支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告戴某彬、成某系如皋市长江镇二案居委会5组1号房（长江西路）的所有人，原告戴某星系如皋市长江镇二案居委会5组2号房（长江西路）的所有人。2018年5月7日，原告戴某彬、成某、戴某星作为出租方（甲方）与被告皇朝酒店公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“第一条房屋的基本情况：甲方将位于如皋港区长江镇戴某彬综合楼四至五层，建筑面积为2500平方米的KTV房全部租赁给乙方使用，租赁面积包含楼梯间的面积。上述楼层按现在房屋所有装修和所有房屋配套的设施、设备同时出租给乙方作为KTV经营使用（经营所需的证件全部由乙方自行办理）。全部KTV包厢及全部房屋配套设施、设备详见附件明细清单。第二条房屋用途及租赁期限:该房屋用途为商居（注：乙方租赁用于KTV经营）。租期自2018年5月7日至2022年5月6日止。第三条租金:该房屋双方约定第一年租金为大写贰拾伍万元整。因通胀因素，以第一年租金为基数，第二年租金在第一年租金的基础上递增8%。第三年租金在第二年租金的基础上递增8%。以此类推。第四条租金支付方式:租金按年结算，乙方需一次性付清，先付款后使用，乙方在每年的三月八日之前以转账或现金方式交付给甲方。第五条关于装修和改变房屋结构的约定:如乙方二次装修，需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的装修、设备，需先征得甲方书面同意后方可施工。如乙方未经甲方同意，对现有房屋拆改，扩建或增添其他设施、设备的，甲方有权要求乙方按原状恢复，全部费用由乙方承担，无法恢复的，全部由乙方按重置价赔偿。第九条乙方违约责任的约定：1、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋，同时乙方须按照合同年租金的三倍向甲方支付违约金，并按重置价予以赔偿。给甲方造成损失的，乙方应还负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动或损坏房屋结构和房屋装修及配套设施、设备租赁物的；（2）因乙方原因导致房屋、房屋装修及附属设施、设备损毁或灭失的；2、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋，同时乙方应按照合同年租金的50%向甲方支付违约金。给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租，转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，改变租赁用途的；（3）拖欠房屋累计达一个月的；（4）拖欠合同中约定应当由乙方缴纳的各项费用累计达一个月的；（5）违反国家消防、治安等法律、法规进行违规经营的；（6）租赁期间乙方中途擅自要求退租的；（7）法律、法规的其他可以收回的……”被告倪某作为乙方担保人在上述合同中签字。2018年6月8日，原告戴某彬、成某、戴某星与被告皇朝酒店公司在上述租赁房屋四层至五层KTV房及附属设施、设备交付明细清单（附件）签字。《房屋租赁合同》签订后，被告支付2018年5月7日至2019年5月6日期间的租金25万元，剩余租金至今未能给付。2019年3月7日、2019年5月8日，原告先后向被告送达《通知函》、《催告通知》，通知被告及时给付欠付的租金。2019年5月15日，原告向被告皇朝酒店公司邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：“关于房租问题，按合同约定支付房租日期你方已逾期两个多月，我方也曾数次口头催要，并于2019年3月7日，5月8日两次以书面形式通知，限你方在合同约定的时间内支付租房租金。但是，你方至今仍未支付。为此，我方依据双方签订的《租赁合同》以及《合同法》第九十四条相关规定，解除与你签订的《租赁合同》，终止双方的租赁合同关系；同时，请你方再接到本通知书之日起十日内搬离腾空承租房，并支付结欠的房租、水、电费、违约金等所有的应付费用。特此通知”。2019年5月16日，由被告皇朝酒店公司的员工王立颠签收。审理中，被告申请的证人王某,4陈述，当时倪某在看守所里，通过人跟我带信，让我跟原告谈能不能让公司继续做……本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同当事人应按约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订了《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。被告应当按照合同约定交纳租金，故原告主张要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于《房屋租赁合同》的解除时间，原告要求判令于2019年5月16日解除，虽被告因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，但《解除合同通知书》已被被告皇朝酒店公司员工签收，且结合证人王某,4的陈述，被告皇朝酒店公司的法定代表人倪某对该事实也是知晓的，故本院确认解除合同的时间为2019年5月16日。案涉《房屋租赁合同》解除后，被告皇朝酒店公司应当向原告返还房屋，被告倪某《房屋租赁合同》作为担保人签字且未约定保证方式，应按照连带责任承担保保证责任。故原告要求被告倪某对此承担连带保证责任，本院亦予以支持。关于被告抗辩要求原告赔偿装修损失，但未能举证证明被告对案涉租赁房屋进行了二次装修，且本案系因被告违约导致合同解除，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、原告戴某彬、成某、戴某星与被告如皋市皇朝酒店管理有限公司于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除。被告如皋市皇朝酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即将其所租赁使用的位于如皋市腾空并交付给原告戴某彬、成某、戴某星。被告倪某对上述行为承担连带保证责任。三、驳回原告戴某彬、成某、戴某星的其他诉讼请求。案件受理费5045元，由被告如皋市皇朝酒店管理有限公司、倪某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10090元。审 判 员 孙俊驹二〇二一年六月二十二日法官助理 邵明振书 记 员 佘佳佳