海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼02民终160号   上诉人（原审被告）：吴沛良。   委托诉讼代理人：林长庆，江苏博事达律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。   法定代表人：陆小畅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡志红，该公司员工。   上诉人吴沛良因与被上诉人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6819号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   吴沛良上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东锣岛公司的全部诉讼请求或发回重审；2.由东锣岛公司承担一审、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审判决未审查认定房屋面积误差产生的原因，而该面积误差直接影响了吴沛良的合同义务，属于基本事实认定不清。双方在签订《商品房买卖合同》前，东锣岛公司已知晓入户花园面积的存在，因东锣岛公司自身测绘计算错误未将入户花园面积计入《商品房买卖合同》的套内建筑面积当中，导致涉案合同中套内建筑面积相比于实际套内建筑面积减少，降低了房屋价款，吴沛良基于此错误认知签订合同。在办理产权证的测绘时，东锣岛公司又将入户花园面积计入套内建筑面积，从而增加房屋价款，其行为明显违背诚实信用及公平原则。一审法院未予审查认定这一基本事实，属于基本事实认定不清。二、一审法院认定东锣岛公司未向吴沛良允诺赠送入户花园面积，属于认定事实错误。1.吴沛良提交的一审法院（2017）琼0271民初1624号张雁晨与东锣岛公司买卖合同纠纷一案民事判决中，东锣岛公司在该案的答辩理由中明确提到“预测与实测产生误差，原因是入户花园面积未算作套内面积，导致超过3%，2013年住建局给业主作调解，提出多的面积不收款了，东锣岛公司也承诺不收钱”。该答辩理由能够认定在2013年经住建局调解，东锣岛公司向全体业主作出过不收取面积补差款的承诺，该承诺对象包含吴沛良在内。而在其他业主诉讼要求退房的系列案中，东锣岛公司也均承诺不再收取面积补差款，能够进一步印证东锣岛公司已不再向业主收取面积补差款。2.吴沛良提交的上述判决中认定事实也提到，东锣岛公司在2015年1月27日向清平乐东城四期全体业主发出《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》提到需要缴纳面积补差款的业主，交完款后东锣岛公司即给予办理房产证。该公告是对房屋买卖合同细则的补充，属于对办理房产证的承诺，即交完全款后可办理证件，在吴沛良未交完房款情况下，东锣岛公司仍给予办理房产证的行为再次证明东锣岛公司已不再收取面积补差款。另，三亚市中级人民法院（2020）琼02民终1406号民事判决已认定同小区其他业主的入户花园属于赠送面积。综上所述，一审判决认定事实错误，请求法院依法查明案件事实，支持吴沛良的上诉请求。   东锣岛公司辩称，一、吴沛良应当向东锣岛公司支付面积差额款，一审法院认定的补交面积差额款的事实明确清楚，吴沛良应当据实向东锣岛公司支付面积差额款。《商品房买卖合同》第五条约定，“面积差异以产权登记面积为准”。东锣岛公司主张面积差额款的依据为《商品房买卖合同》、产权登记面积及房屋测绘面积表等证据，有合同约定与完整事实予以支撑。一审法院对东锣岛公司主张面积差额款的事实认定清楚，说理充分。另外，吴沛良已经违反合同约定，经东锣岛公司合理催告仍不补交面积差额款，已经给东锣岛公司造成损失。因此，吴沛良应当履行补交面积差额款的义务。二、东锣岛公司主张的是面积差额款而非入户花园的问题。吴沛良以几份案例就认定涉案房屋的入户花园属于“赠送”，完全没有事实根据。实际上，吴沛良提供的案例仅能说明法院在处理特定当事人之间的特定案件时作出的认定，该案例与本案当事人之间处理面积差额款的问题，根本无任何关联性，无实质证明价值。吴沛良应当向东锣岛公司支付的面积差额款，在双方签署的《商品房买卖合同》已有明确约定。综上所述，吴沛良的主张没有事实根据，亦没有法律依据，请求二审法院作出公正裁判。   东锣岛公司向一审法院起诉请求：一、判令吴沛良向东锣岛公司支付商品房面积差额款35004元；二、一审诉讼费由吴沛良承担。   一审法院认定事实：2011年2月25日，东锣岛公司与吴沛良签订《商品房买卖合同》，约定：吴沛良购买位于三亚市吉阳区迎宾路48l号“三亚清平乐”小区15幢812号房屋。该房价款暂按预测套内建筑面积43.45㎡计算，双方约定单价为26853.97元/㎡，总金额为1166805元。同时约定交房时面积差异按下列方法处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算价款；（2）面积误差绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%内（含3%）部分的价款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。吴沛良于2011年7月3日向东锣岛公司支付购房款1166805元。2014年3月24日，三亚合利测绘服务有限公司对涉案房屋所在楼房面积进行测量，并制作《房屋分户面积明细表》，记载涉案房屋套内面积为45.89㎡（含入户花园面积2.44㎡，并非吴沛良所述2.45㎡）。面积差异3%以内的面积为1.3035㎡，依合同约定，吴沛良应补交商品房面积差额款35004元。2018年6月20日，在办理涉案房屋的《不动产权证书》时，在吴沛良未补交面积差额款的情况下，东锣岛公司为吴沛良开具了总额为1232329元的增值税普通发票。自2019年4月起，东锣岛公司多次以电话、短信、张贴《补款告知函》、以挂号信邮寄等方式要求吴沛良补交房屋面积差额款未果，遂提起诉讼。一审法院认为，东锣岛公司与吴沛良签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，系有效合同。合同约定：吴沛良购买位于三亚市吉阳区迎宾路481号的三亚·清平乐小区15幢812号房，该房价款暂按预测套内建筑面积43.45㎡计算，双方约定单价为26853.97元/㎡，总金额为1166805元。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的价款由吴沛良补足。合同约定涉案房屋套内建筑面积为43.45㎡，产权登记面积为45.89㎡，误差比在3％以内的面积为1.3035㎡（43.45㎡×3％），价款为35004元（1.3035㎡×26853.97元/㎡）。吴沛良应向东锣岛公司补交房屋面积差额款35004元。《商品房买卖合同》未约定东锣岛公司赠送涉案房屋入户花园面积给吴沛良，吴沛良不能举证证明东锣岛公司另外允诺赠送其入户花园面积。合同具有相对性，东锣岛公司向他人赠送商品房入户花园面积的行为对吴沛良没有约束力。吴沛良辩称其入户花园面积属于赠送，无事实根据，不予采纳。《商品房买卖合同》第五条同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。涉案房屋的《不动产权证书》办理时间为2018年6月20日，其登记的套内建筑面积为45.89㎡，根据合同约定，以产权登记面积为准，东锣岛公司请求吴沛良支付房屋面积差额款的诉讼时效期间从2018年6月21日起算，其于2020年7月9日向一审法院提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间，吴沛良的抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条规定，判决：吴沛良于判决生效之日起五日内向东锣岛公司支付商品房面积差额款35004元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计337.55元，由吴沛良负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   另查明，二审审理中，经勘验现场，已经生效的海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决涉及的16-4-3A03房、本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的15-509、15-608、16-3A08、15-3A07、15-612、15-508房和本案涉及的15-812房均在“三亚清平乐”小区，上述房屋均在入户门外有一个相对独立的入户花园。另查明事实有民事判决及现场勘验照片等为证，足以认定。   再查明，1.在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号判决中，东锣岛公司答辩称已向业主萧文利明确承诺面积误差比绝对值超3%部分的房款由东锣岛公司承担，产权归萧文利所有。该案诉讼过程中，东锣岛公司出具承诺书，承诺:“涉案房屋套内建筑面积超出2.16平方米，该超出部分为入户花园，在2010年8月9日预售面积测绘报告中没有体现。而在2014年3月14日面积测绘成果报告中，按照政府要求，体现了入户花园的面积即为超出的2.16平方米，我司现慎重承诺，不向买房人收取超出的2.16平方米的房款，并将该部分房产无偿赠送给买房人。”2.东锣岛公司在三亚市城郊人民法院已经生效的（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号民事判决中均明确承诺同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积。3.本院（2020）琼02民终1407号民事判决中一审法院认定：“唐维民、王瑞兰主张东锣岛公司的售楼员韩胜在签订合同时已做出承诺赠送其入户花园，东锣岛公司的售楼员韩胜是否对唐维民、王瑞兰做出该承诺，东锣岛公司负有义务要求售楼员韩胜到庭接受调查，一审法院限期东锣岛公司通知售楼员韩胜到庭，逾期后东锣岛公司不能要售楼员韩胜到庭接受调查，应承担不利的法律后果。因此，唐维民、王瑞兰主张其入户花园属于东锣岛公司赠送的事实，一审法院予以确认。”该判决对此予以确认。上述生效判决均确认了东锣岛公司开发的与涉案房屋同小区类似户型的入户花园的面积为东锣岛公司向业主免费赠送的房屋面积这一事实。再查明事实有上述生效民事判决为证，足以认定。   本院认为，双方当事人在二审审理中均确认，产权证上记载的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多出的部分即在于入户花园的面积。东锣岛公司要求业主吴沛良补交该部分面积差价，而吴沛良抗辩，东锣岛公司在销售时承诺入户花园面积属于赠送。那么本案的争议焦点实质为入户花园的面积是否属于东锣岛公司向业主赠送的面积，一审判决认定业主吴沛良应向东锣岛公司补交该部分面积差额款是否正确的问题。   东锣岛公司在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号案及三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号案中均认可涉案房屋所在的同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积的事实，本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决均认定东锣岛公司在面向社会公众销售同小区的同户型房产时允诺过入户花园属于向业主赠送的面积。且在二审审理过程中，法官勘验现场时查看了上述海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决和本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的房屋和涉案房屋，上述房屋均在同一个小区，均在入户门外有一个类似的、相对独立的入户花园。按照日常生活常理，东锣岛公司作为开发商最初面向社会不特定公众销售同一小区的房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，据此可以认定东锣岛公司在销售涉案房屋时允诺过入户花园属于赠送。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，入户花园属于赠送的允诺对《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入涉案《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容。一审判决认定东锣岛公司向其他业主赠送入户花园面积的行为对本案没有约束力是错误的，应予以纠正。吴沛良按照合同约定，支付完全部购房款1166805元，已履行完毕合同约定的付款义务，无须再向东锣岛公司支付其主张的商品房面积差额款35004元。一审判决吴沛良向东锣岛公司支付面积差额款是错误的，应予纠正。   综上所述，吴沛良的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6819号民事判决；   二、驳回三亚东锣岛地产有限公司的诉讼请求。   一审案件受理费减半收取计337.55元（三亚东锣岛地产有限公司已预交）、二审案件受理费675.1元（吴沛良已预交），均由三亚东锣岛地产有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 汤玲燕   审判员 郭和平      二〇二一年六月二十五日   书记员 张舒皓   附本案相关法律条文：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。