湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初1366号原告：黄丽芳。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄丽芳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告黄丽芳到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、山水置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽芳向本院提出以下诉讼请求：1．判令被告立即支付原告XX号酒店客房从2020年5月1日至2021年4月30日拖欠的租金47148元；2．判令被告支付原告因其违约而产生的年度租金总额按日0.3‰的违约金5161.6元；3．本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告黄丽芳将第1、2项诉讼请求变更为判令被告张家界大成酒店向原告支付XX号酒店客房从2020年5月1日至2021年4月30日拖欠的租金47148元，支付因其违约而产生的年度租金总额按日0.3‰的违约金5161.6元，被告山水置业公司承担连带担保责任。事实和理由：2009年12月30日，原告购买被告张家界大成国际大酒店7层XX号客房，双方签订《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》等三份合同，并于签约之日一次性付清购房总价335400元。2014年12月30日合同到期，双方签订了《房屋销售回购合同补充协议》，并将升值金和当月租金41745元转入房款中,使购房总价变为377145元，同时确定按购房总价12.5%支付年租金,即每月租金3929元。2016年9月起被告擅自违约，原告无奈于2018年12月及2020年4月先后向张家界市永定区人民法院提起诉讼请求，经贵院受理审查后，分别作出了（2019）湘0802民初294号及（2020）湘0802民初940号公正的判决，判决被告向原告支付所欠租金及违约金，限判决生效后15日内履行完毕。被告不但未按判决履行给付金钱义务，而且还继续拖欠原告租金至今，从2020年5月1日至2021年4月30日，共计12个月，共365天，未向原告支付分文，共欠租金47148元（每月3929元×12个月＝47148元）。因被告违约而产生的年度租金总额按日0.3‰作为违约金，即5162元（3929元×12个月＝年度租金447148元×0.3‰×365天＝5162元）。被告从2016年9月起违约至今的行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，为了维护自身的合法权益，维护法律的尊严，维护《中华人民共和国合同法》，原告特提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告张家界大成酒店、山水置业公司未作答辩。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年12月30日，原告黄丽芳与被告山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定：原告黄丽芳购买位于张家界市永定区××的湖南张家界××座××层××号房。2、2009年12月30日，原告黄丽芳（合同甲方）与被告张家界大成酒店（合同乙方）、被告山水置业公司（合同丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区××的张家界大成山水国际大酒店7层XX号房；甲方将投资的该房屋交乙方统一管理经营。甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。该房屋月投资收益计人民币2795元，由乙方按月向甲方支付。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。3、2009年12月30日，原告黄丽芳（合同甲方）与被告山水置业公司（合同乙方）、被告张家界大成酒店（合同丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。2014年12月30日，原告黄丽芳（合同甲方）与被告山水置业公司（合同乙方）、被告张家界大成酒店（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，合同约定：1．甲、乙、丙三方于2009年12月30日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币335400元整，原购金额升值款为人民币33540元，结清总金额为377145元。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年12月30日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币377145元回购该商品房；2．甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金3929元。4、上述合同签订后，XX层XX号房屋一直由张家界大成酒店经营酒店业务。5、2019年4月4日，原告黄丽芳已取得张家界市永定区××庄坪办事处南庄坪居委会大庸西路（XX座）XX号房屋所有权证，证号为湘（2019）张不动产权第0××7号。6、被告张家界大成酒店自2020年5月1日至2021年4月30日期间应向原告黄丽芳支付房屋投资收益47148元(3929元/月×12个月)。上述事实，有当事人陈述及原告黄丽芳提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《张家界续签合同资金证明》、《收据》、《不动产权证书》、《中信银行账户交易明细》、《（2020）湘0802民初940号民事判决书》等证据证实，本院予以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告黄丽芳与被告张家界大成酒店、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店未向原告黄丽芳足额支付租金，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。现原告黄丽芳要求被告张家界大成酒店支付2020年5月1日至2021年4月30日期间下欠的房屋投资收益并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合合同约定，理由正当，本院予以支持。关于被告山水置业公司担保责任问题。原被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积为46466平方米，土地证号分别为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物为被告张家界大成酒店提供担保，符合《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告黄丽芳不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告黄丽芳有权在合同履行期限内要求被告山水置业公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。合同期满以后，原告黄丽芳未与被告山水置业公司继续签订担保合同，故原告黄丽芳要求被告山水置业公司承担合同履行期限届满后的连带担保责任没有法律依据，其理由不当，本院不予支持。2020年发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业冲击较大，根据××发生的时间及对被告张家界大成酒店经营影响的程度，本院酌定以减免被告张家界大成酒店1个月的房屋投资收益及相应的违约金为宜。因此，被告张家界大成酒店应向原告黄丽芳支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋投资收益43219元（47148元－3929元×1个月）支付房屋投资收益违约金4732元（43219元×0.3‰×365天）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第六百九十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄丽芳支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋投资收益43219元，支付房屋投资收益违约金4732元；二、驳回原告黄丽芳的其他诉讼请求。案件受理费1108元，适用简易程序减半收取554元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  向桂兰二〇二一年六月七日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第六百九十二条保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。