新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2799号   上诉人（原审原告）：涂小菊，女，1972年5月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：罗勇（涂小菊之夫），1972年1月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   被上诉人（原审被告）：严远全，男，1972年8月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：卜世文，新疆赛天律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：徐曌茹，女，1975年3月13日出生，汉族，无固定职业，住陕西省西安市未央区。   委托诉讼代理人：卜世文，新疆赛天律师事务所律师。   原审第三人：新疆华凌工贸（集团）有限公司建材进出口基地，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区米东南路西3巷1151号。   负责人：张春仁，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邹琼，女，新疆华凌工贸（集团）有限公司法务部职员。   上诉人涂小菊因与被上诉人严远全、徐曌茹、原审第三人新疆华凌工贸（集团）有限公司建材进出口基地（以下简称华凌建材基地）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人涂小菊的委托代理人罗勇、被上诉人严远全、徐曌茹的共同委托代理人卜世文、原审第三人华凌建材基地的委托诉讼代理人邹琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   涂小菊上诉请求：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初738号民事判决，改判为严远全、徐曌茹向涂小菊支付欠房款210,000元、支付利息36,350元（210,000元×0.004785×36个月，2016年8月15日至2019年8月15日共计36个月）；二、由严远全、徐曌茹承担本案一审、二审诉讼费、送达费。事实和理由：涂小菊于2013年1月1日至2018年12月31日与华凌建材基地、新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司（以下简称家瑞祥公司米东分公司）签定《场地租赁及物业管理合同》，场地租赁面积为437.10平方米，场地年租金为135,501元，物业费为54,200.40元。涂小菊在租赁的场地上建房及走廊477平方米，具体位置在乌鲁木齐市米东区新华凌市场南区石材区24栋南边摆放区，共建房屋15间房共443平方米，所建房屋由涂小菊、罗勇、王秀兰共同出资600,000元，三人协商后将此建房款由涂小菊分别给罗勇200,000元、王秀兰200,000元，剩余210,000元由涂小菊向严远全索要。涂小菊与严远全约定所建房屋转让交付时间为2016年8月15日，转让价格为210,000元。涂小菊于2016年8月15日合同签订当天将所建房屋交付严远全使用、经营。现实际使用、经营转让房屋的是严远全和徐曌茹，涂小菊认为严远全、徐曌茹串通侵犯其合法权益，应承担连带赔偿责任。为了保护涂小菊的合法权益，涂小菊提出上述上诉请求，请依法予以支持。   严远全辩称，不同意涂小菊的上诉请求。严远全与涂小菊签订的《房屋转让协议》没有履行，严远全和徐曌茹不存在串通侵害涂小菊合法权益的情形，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回涂小菊上诉请求。   徐曌茹辩称，不同意涂小菊的上诉请求。涂小菊与徐曌茹没有任何合同关系，徐曌茹只与华凌建材基地签订过《房屋摊位租赁协议及物业管理服务合同》。徐曌茹从华凌公司租赁的面积在2000平米以上，和涂小菊主张的400余平方米的场地不是同一场地，徐曌茹和严远全不存在串通侵害涂小菊合法权益的情形，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回涂小菊上诉请求。   华凌建材基地述称，请求驳回涂小菊的上诉请求，本案与华凌建材基地没有直接关系。   涂小菊向一审法院起诉请求：1．严远全、徐曌茹向涂小菊支付欠房款210,000元；2．严远全、徐曌茹向涂小菊支付利息36,350元（210,000元×0.004785×36个月）。   一审法院认定事实：2015年10月12日，涂小菊与华凌建材基地、家瑞祥公司米东分公司签订《场地租赁及物业管理合同》，约定涂小菊租赁华凌建材基地位于石材区24栋南区场地，租赁面积437.10平方米，租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日，年租金81,300.60元，每年需缴纳物业费54,200元。2016年8月15日，罗勇、涂小菊、王秀兰与严远全签订《房屋转让协议》，约定甲方（罗勇、涂小菊、王秀兰）将位于华凌市场南区石材区24栋南边摆放区的15间房屋共计443平方米以210,000元的价格转让给严远全，款项付清，双方即办理过户手续。2018年11月10日、2018年12月20日，涂小菊与罗勇、王秀兰签订《合伙协议书》及《补充协议书》，其中约定涂小菊、罗勇、王秀兰在位于乌鲁木齐市米东区新华凌市场南区石材区24栋南边摆放区的场地共同出资建房，建房面积477平方米，三人共出资600,000元，每人出资200,000元。三人出资建房的场地系承租华凌建材基地取得。租赁期限从2011年1月20日至2015年10月12日。在《补充协议书》第二条约定，涂小菊、罗勇、王秀兰经协商一致将所建房屋交由涂小菊一人管理，受益，共同出资的600,000元由涂小菊向罗勇支付200,000元，向王秀兰支付200,000元，涂小菊自行出资的200,000元向严远全索要，余10,000元系索要款项当中发生的误工费、差旅费及诉讼费等。第三条约定，涂小菊、罗勇、王秀兰经协商一致将房屋以210,000元价格转让给严远全。2015年10月12日，涂小菊向家瑞祥公司米东分公司缴纳了2015年10月1日至2016年9月30日期间南区石材24栋南场地的物业费、租金及滞纳金。2016年12月29日，徐曌茹向家瑞祥公司米东分公司缴纳了2017年2月1日至2018年1月31日期间南区石材24栋2号场地的物业费、租金。2018年5月8日徐曌茹向家瑞祥公司米东分公司缴纳了2018年2月1日至2019年1月31日期间场地的物业费、租金。2017年12月29日，徐曌茹与华凌建材基地、家瑞祥公司米东分公司、新疆华凌工贸（集团）热力有限责任公司（以下简称华凌热力公司）签订《房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同》，约定徐曌茹租赁华凌建材基地位于石材区24栋1号2号商铺，租期1年，面积为2477.40平方米，年租金629,200.40元，每年物业费386,173.60元。2019年3月28日，徐曌茹与华凌建材基地、家瑞祥公司米东分公司、华凌热力公司签订《房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同》约定徐曌茹租赁华凌建材基地位于石材区24栋1号2号商铺，租期1年，面积为2069.80平方米，年租金462,879.60元，每年物业费283,458.40元。   一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涂小菊主张与严远全、徐曌茹存在房屋买卖合同关系并要求严远全、徐曌茹给付房屋转让款，故涂小菊应就《房屋转让协议》的效力及严远全、徐曌茹基于《房屋转让协议》占有、使用涉案房屋的事实提供证据予以证明。关于《房屋转让协议》的效力问题，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此得出，未按照建设工程规划许可的规定进行建设的房屋，以此与买受人订立的房屋买卖合同属于效力待定的合同，即在合同订立之后，以违章建筑为标的物的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态，如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，使违章建筑转化为合法建筑，合同的效力得以补正而成为有效合同；相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，合同效力归于无效。庭审中涂小菊自认截至本案庭审辩论终结前其尚未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，且涂小菊个人并不具备建筑施工的资质，涉案房屋的建设用地使用权亦归属于华凌畜牧产业开发有限公司所有。在此情况下，涂小菊无法取得涉案房屋的规划许可，故涂小菊与严远全签订的《房屋转让协议》因违反行政法规的效力性强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中涂小菊主张严远全、徐曌茹基于《房屋转让协议》占有、使用涉案房屋至今。但双方提交的《房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同》、物业费缴纳清单，仅能证实徐曌茹与华凌建材基地存在场地租赁合同关系，涂小菊未提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。一审判决：驳回涂小菊的全部诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   涂小菊举证如下：1．盖有乌鲁木齐市立兴秦石石业有限责任公司（以下简称立兴秦石石业公司）财务专用章的收据原件八张；2．立兴秦石石业公司苏永出具的收条一张；3．家瑞祥公司米东分公司出具的房费、物业费、滞纳金收款单原件三张；4．《加工厂房使用转包合同》复印件一份；5．王秀兰身份证复印件一张、盖有立兴秦石石业公司财务章的手绘平面图一张，王秀兰签字捺印的平面图一张；6．罗勇与王秀兰签订的《市场合作建房协议》原件一份；7．建房申请报告及平面图三张；8．罗勇及吉茂明签字捺印的手绘平面图原件一张；9．落款为华凌消防中队，盖有工业园安委会章的施工许可证原件一张；10．照片三张；11．《房屋租赁合同》原件一份；12．《房屋转让协议》复印件一份。以上证据共同证明涂小菊在签订租赁合同后加盖了房屋并持续经营，涉案房屋转让后，涂小菊无法使用涉案房屋。   严远全、徐曌茹质证如下：第1项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第2项真实性、合法性、关联性不认可，认为没有盖章；第3项真实性、合法性认可，关联性不认可，认为与本案无关；第4项真实性、合法性、关联性不认可，认为系复印件；第5项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第6项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第7项真实性、合法性、关联性不认可，认为没有加盖公章；第8项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第9项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第10项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第11项真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关；第12项真实性认可，合法性、关联性不认可，认为系复印件。   华凌建材基地质证如下：对涂小菊提交的第1项至第12项证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为与其无关，华凌建材基地并未允许涂小菊建房。   本院认证如下：第1项真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因与本案无关；第2项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第3项真实性、合法性、关联性予以确认；第4项真实性、合法性、关联性予以确认；第5项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第6项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第7项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第8项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第9项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第10项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第11项真实性、合法性、关联性不予确认，因真实性无法认定；第12项真实性、合法性、关联性予以确认。   对一审查明事实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，法庭询问涂小菊涉案房屋有无建房手续，涂小菊答“没有”，法庭询问涂小菊涉案房屋是否取得产权证，涂小菊答“没有”。   本院认为，当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。本案争议焦点：涂小菊要求严远全、徐曌茹向其支付房款210,000元及利息36,350元的事实及法律依据。围绕当事人的上诉意见及辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定如下：涂小菊依据《房屋转让协议》，认为其已将涉案房屋交付严远全使用、经营，现实际使用、经营涉案房屋的是严远全和徐曌茹，严远全、徐曌茹串通侵犯了涂小菊的合法权益，要求严远全、徐曌茹向涂小菊支付欠房款210,000元、支付利息36,350元，本院认为，根据一审、二审查明事实，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证即建设，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，而涂小菊个人并不具备建筑施工的资质，涉案房屋的建设用地使用权亦不归涂小菊所有，涂小菊无法取得涉案房屋的规划建设工程规划许可证，亦无法办理房屋产权证书，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，涂小菊与严远全签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，系无效合同。涂小菊依据无效合同要求严远全、徐曌茹向其支付欠房款210,000元、利息36,350元，缺乏事实和法律依据，徐曌茹亦非合同相对方，故对涂小菊的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，涂小菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4,995.25元，由涂小菊负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   金爱民   审  判  员   杨 扬   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 四 日   书  记  员   余 霞