贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3185号 原告：聂开荣，男，1957年3月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘洪云，女，1957年4月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：陆奎（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张黎（一般授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：贵州喜百年装饰工程有限公司毕节分公司，统一社会信用代码：91520502356414124Q，住所地：毕节市七星关区碧阳街道招商花园城办公楼商业4层的28号至39号房，40至57号房和办公4层的1至10号房。 负责人：刘海。 委托诉讼代理人：石界（特别授权），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟（一般授权），系贵州宇科律师事务所律师。 原告聂开荣、刘洪云与被告贵州喜百年装饰工程有限公司毕节分公司(以下简称:喜百年装饰公司)租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂开荣及原告聂开荣、刘洪云共同委托诉讼代理人陆奎、张黎，被告喜百年装饰公司的委托诉讼代理人石界、刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂开荣、刘洪云向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告喜百年装饰公司立即支付原告聂开荣、刘洪云所欠2015年9月25日至2016年9月24日房屋租金人民币278400.00元。二、请求依法判令被告喜百年装饰公司立即补足原告聂开荣、刘洪云房屋按实际租赁面积计算所欠2016年11月10日至2019年11月10日房屋租金人民币302328.00元。三、本案诉讼费用由被告喜百年装饰公司负担。庭审中,原告第二项诉讼请求变更为:请求依法判令被告喜百年装饰公司立即补足原告聂开荣、刘洪云房屋按实际租赁面积计算所欠2016年11月10日至2019年11月10日房屋租金人民币302328.00元,并支付利息（以302328元为基数,从起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至履行完毕之日止）。增加一项诉讼请求为:请求判令被告喜百年装饰公司赔偿原告聂开荣、刘洪云因提前解除合同给原告造成的寻租期损失114450元。事实及理由:2015年年初，被告喜百年装饰公司尚未办理工商登记而处于筹备开业前，其时任负责人黄小飞与原告经协商一致于2015年6月25日签订《房屋租赁合同》，就被告承租原告位于毕节市七星关区用于设立经营装修公司相关事宜进行约定，合同面积为580㎡，租赁单价为40元／月／平方米。2016年11月10日，因被告需扩大经营规模，双方再次签订《房屋租赁合同》，将东锦名都XX层商铺属于原告的剩余商铺使用面积全部出租给被告。租赁期限为2016年11月10日至2021年11月10日；因原告与毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）就涉案商铺的实际面积产生争议并诉至人民法院，商铺面积不确定，故原、被告双方在合同中约定增加面积暂按163.8㎡计算；租赁单价同样为40元／月／平方米。双方口头约定待房屋面积确定后再据实结算房屋租金，多退少补。2019年11月10日，被告在合同约定的租赁期限未届满的情况下，搬离了涉案房屋。2020年11月18日，毕节市中级人民法院就原告与亿翔房开公司合同纠纷案件作出（2020）黔05民初7号民事调解书，根据司法测绘结果确认涉案第二层商铺的面积为953.75㎡。即被告实际承租的房屋面积为953.75㎡，超过合同约定面积209.95㎡。据此，被告从2016年11月10日起至2019年11月10日止，应按40元／月／平方米租金标准补足209.95㎡的租金共计302328.00元。另，被告至今欠付2015年9月25日至2016年9月24日房屋租金人民币278400.00元。经原告多次催要，被告均未予理会。基于以上事实，原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应按合同约定支付租金，被告未按约定时间及实际租赁面积支付所欠租金，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律法规规定诉至贵院，望判如所请为谢。 被告喜百年装饰分公司辩称，一、被答辩人诉请的2015年9月25日至2016年9月24日的租金278400元，答辩人受被答辩人聂开荣的指示已由答辩人的法人黄小飞于2015年6月26日支付至毕节市亿翔房开的对公账户上，答辩人已经履行了支付租金的义务；二、涉案商铺实际建筑面积应在本案中委托专门的测绘机构进行测绘，答辩人当庭提交测绘申请书；三、2019年答辩人因公司经营调整不再租赁被答辩人的房屋，答辩人已提前三个月以上即2019年6月5日向被答辩人送达了两个合同的解约通知函，被答辩人收到通知函后也没有提出异议，并与答辩人的工作人员作了后续交接事宜，双方于2019年11月10日交接完毕，答辩人以其实际行为作出同意解除合同的意思表示，双方签订的房屋租赁合同即已解除，权利义务已经终止，答辩人并未违约，不应支付违约金。答辩人的主张诉讼时效问题，于2015年到2016年的租金答辩人认为被答辩人要求我方支付租金因涉案租金为一年一付，所以该租金已过诉讼时效，对该租金的诉请请求法院驳回其第一项诉讼请求；被答辩人的第二项诉讼请求，答辩人认为被答辩人诉求的从2016年11月10日到2019年11月10日的租金因被答辩人起诉的时间为2021年2月7日，我们主张三年诉讼时效的抗辩。 经审理查明：原告聂开荣与原告刘洪云系夫妻关系。东锦名都XX层商铺系原告聂开荣、刘洪云与另二名房东邱龙军、雷亮所有。2015年6月25日，原告聂开荣与被告喜百年装饰公司时任负责人黄小飞签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于毕节市七星关区㎡用于商用，租赁单价为40元／月／平方米,租期为5年，从2015年9月25日起至2020年9月25日止。按一年付一次房租，为278400元。合同签订后,被告根据原告的指示,将第一年房租278400元转至毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）的对公账户上。2016年11月10日，因被告需扩大经营规模，双方再次签订《房屋租赁合同》，将东锦名都一栋2层商铺属于原告的剩余商铺使用面积全部出租给被告。租赁期限为2016年11月10日至2021年11月10日；因原告与亿翔房开公司就涉案商铺的实际面积产生争议并诉至人民法院，商铺面积不确定，故原、被告双方在合同中约定增加面积暂按163.8㎡计算；租赁单价为40元／月／平方米。2017年7月27日,被告向原告支付第二年2016年9月25日至2017年9月25日租金（东锦名都二楼580平方）278400元，原告向被告出具《收据》。2017年9月25日,被告向原告支付2017年9月25日至2018年3月25日租金192000元，原告向被告出具《收据》。2018年2月28日,被告向原告支付2018年3月25日至2018年9月25日租金139200元，原告向被告出具《收据》。2019年6月5日，被告因经营调整,向原告及另外二名房东邱龙军、雷亮出具《解约通知函》，告知原告解除原、被告双方签订的二份《房屋租赁合同》。2019年11月10日，被告搬离了涉案房屋。 另查明:原告聂开荣、刘洪云起诉亿翔房开公司、第三人泸州第七建筑工程公司、邱龙军、吴冬梅合作开发房地产合同纠纷一案,经毕节市中级人民法院委托贵州神马勘测设计有限公司对所涉及的房屋面积进行实测则绘。贵州神马勘测设计有限公司于2020年8月作出“东锦名都”房地产合同纠纷项目房屋面积实测测绘报告,聂开荣实际占有墙体位置二层套内建面为830.39㎡，共有建面为123.36㎡，建筑面积为953.75㎡。毕节市中级人民法院根据贵州神马勘测设计有限公司测绘报告,于2020年11月18日作出(2020)黔05民初7号民事调解书,确认原告聂开荣、刘洪云实际占有的“东锦名都”第二层商铺953.75平方米。原告认为，根据（2020）黔05民初7号民事调解书，确认涉案第二层商铺的面积为953.75㎡，即被告实际承租的房屋面积为953.75㎡，超过合同约定面积209.95㎡。故以前述诉请诉至本院。 以上事实有原告提交的2015年6月25日、2016年11月10日签订《房屋租赁合同》、（2020）黔05民初7号民事调解书、测绘报告，被告提交的收据、录音资料、转账凭证、解约通知书、证人证言等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为:本案争议焦点为,1、被告是否应支付原告2015年9月25日至2016年9月24日房屋租金人民币278400.00元。2、被告是否应补足原告房屋按实际租赁面积计算所欠2016年11月10日至2019年11月10日房屋租金人民币302328.00元并支付利息。3、被告是否应赔偿原告因提前解除合同给原告造成的寻租期损失114450元。4、本案是否已过诉讼时效。5、被告申请重新测绘是否应得到准许。 关于被告是否应支付原告2015年9月25日至2016年9月24日房屋租金人民币278400.00元的问题。经查，2015年6月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租金为278400元一年,一年一付。同日,被告根据原告的指示将第一年房租278400元转至亿翔房开公司的对公账户上。被告向本院提交了录音资料、转账凭证予以佐证。故对原告的该诉请，本院不予支持。 关于被告是否应补足原告房屋按实际租赁面积计算所欠2016年11月10日至2019年11月10日房屋租金人民币302328.00元并支付利息的问题。经查，2016年11月10日，因被告需扩大经营规模，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，将东锦名都XX层商铺属于原告的剩余商铺使用面积全部出租给被告。租赁期限为2016年11月10日至2021年11月10日；因原告与亿翔房开公司就涉案商铺的实际面积产生争议并诉至人民法院，商铺面积不确定，故原、被告双方在合同中约定增加面积暂按163.8㎡计算；租赁单价为40元／月／平方米。后原告与亿翔房开公司就涉案商铺的实际面积经毕节市中级人民法院委托贵州神马勘测设计有限公司对所涉及的房屋面积进行实测测绘为聂开荣实际占有墙体位置二层套建筑面积为953.75㎡。并经毕节市中级人民法院作出(2020)黔05民初7号民事调解书确认原告实际占有的“东锦名都”第二层商铺面积为953.75平方米。故被告实际使用原告商铺面积为953.75平方米，未支付商铺面积为209.95㎡(953.75㎡－580㎡－163.8㎡)，计算租金为302328元(209.95㎡×40元／月／平方米×36个月)。对原告的该诉请，本院予以支持。对原告提出支付利息的问题。经查，双方2016年11月10日再次签订《房屋租赁合同》时明确约定暂按163.8㎡计算，对超出部分未约定支付时间及违约责任，故对原告诉请支付利息的问题,本院不予支持。 关于被告是否应赔偿原告因提前解除合同给原告造成的寻租期损失114450元的问题。经查，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定。本案中,2019年6月5日，被告因经营调整,向原告及另外二名房东邱龙军、雷亮出具《解约通知函》，告知原告解除原、被告双方签订的二份《房屋租赁合同》。2019年11月10日，被告搬离了涉案房屋。被告提交了《解约通知函》、证人证言予以佐证。结合本院当庭对另外二名房东邱龙军、雷亮电话质询，房东邱龙军明确表示收到被告的《解约通知函》、雷亮表示由于自己是外地人,被告工作人员通过电话告知过解约的事情。根据被告提供的证据及本院查明的事实，确认被告提前解除《房屋租赁合同》也履行了告知义务并完成交付义务。故对原告诉请被告赔偿原告因提前解除合同给原告造成的寻租期损失114450元的诉请,本院不予支持。 关于本案是否已过诉讼时效的问题。经查，2016年11月10日，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，将东锦名都XX层商铺属于原告的剩余商铺使用面积全部出租给被告。因原告与亿翔房开公司就涉案商铺的实际面积产生争议并诉至人民法院，商铺面积不确定，故原、被告双方在合同中约定增加面积暂按163.8㎡计算。暂按一词应理解为明确后多退少补。毕节市中级人民法院于2020年11月18日作出(2020)黔05民初7号民事调解书确认原告聂开荣、刘洪云实际占有的“东锦名都”第二层商铺面积953.75平方米。原告于2020年11月18日才明确属于自己“东锦名都”第二层商铺面积，故应从2020年11月18日起计算诉讼时效。本案原告于2021年2月7日立案，未超过诉讼时效。故对被告提出2016年11月10日到2019年11月10日的租金因被答辩人起诉的时间为2021年2月7日，被告主张三年诉讼时效的抗辩理由,本院不予采纳。 关于被告申请重新测绘是否应得到准许的问题。经查，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条:“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”之规定。本案中,原告所有的“东锦名都”第二层商铺面积，经毕节市中级人民法院委托贵州神马勘测设计有限公司对所涉及的房屋面积进行实测测绘为聂开荣实际占有墙体位置二层套建筑面积为953.75㎡。并经毕节市中级人民法院作出(2020)黔05民初7号民事调解书确认原告实际占有的“东锦名都”第二层商铺面积为953.75平方米。本案争议面积已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,故对被告申请重新测绘，本院不予准许。 综上,根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告贵州喜百年装饰工程有限公司毕节分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开荣、刘洪云按实际租赁面积计算所欠2016年11月10日至2019年11月10日房屋租金人民币302328.00元; 二、驳回原告聂开荣、刘洪云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6098.5元，由原告聂开荣、刘洪云负担3181.5元，被告贵州喜百年装饰工程有限公司毕节分公司负担2917元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二一年六月十六日 书记员  林 琳