云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2324民初549号原告：代联钦，男，1968年2月5日生，彝族，本科文化，教师，住云南省南华县。原告：段英兰（系代联钦之妻），女，1970年6月10日生，汉族，大专文化，教师，住云南省南华县。被告：云南熙和房地产开发经营有限责任公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市。统一社会信用代码：9153230155775159X6。法定代表人：刘芝珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：杞晓军，云南楚国律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告代联钦、段英兰与被告云南熙和房地产开发经营有限责任公司（以下简称“熙和房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告代联钦、段英兰、被告熙和房地产公司的委托诉讼代理人杞晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代联钦、段英兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付交房违约金共计16816.5元；2、请求法院判令被告承担2017年7月1日至2019年4月30日以前（违约交房期间）全部物业管理费828元；3、请求法院判令被告承担全部诉讼费68元。以上四项合计17712.5元。事实与理由：被告在云南省楚雄州南华县龙川镇龙泉路34号经营云南熙和房地产开发经营有限责任公司南华分公司，两原告于2016年2月23日向被告购买商品房，并于同日双方签订一份合同编号：ZNGC-56-105商品房购销合同。按合同约定：甲方应于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。但交房期限届满后，甲方为了兜售该商品房后端车库，未能按约定如期交房，被告的行为已经构成违约。按照合同约定，被告应承担违约责任支付两原告违约金共计17712.5元。其中：1、被告交房违约前60天（2017年7月1日至2017年8月29日）的违约金3000元（50元/天×60天）；2、2017年8月30日至2018年8月16日，原告向被告方找（借）到唯一的一把钥匙止，被告交房违约352天的违约金为8428.8元（总房价239455元×0.01%×352天）；3、2018年8月16日原告向被告方找（借）到唯一的一把钥匙起直至2019年4月30日共225天，这一期间完全不具备交房条件（事实上也并没有交接房），被告应该支付交房违约金5387.7元（总房价239455元×0.01%×225天）；4、2017年7月1日至2019年4月30日以前（违约交房期间）全部物业管理费828元（1元/㎡×36平方×23个月）；5、原告维权的全部诉讼费68元。经原、被告多次协商，被告拒不承担违约责任。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持两原告的诉讼请求。被告熙和房地产公司辩称：被告方认为原告方的全部诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭依法予以驳回。理由如下：原告方在诉状中诉称的内容不属实，从2017年6月20日开始，被告方按照合同的约定，通过粘贴海报和通知的方式向原告交付房屋，双方之所以没有办理房屋交接手续，是因为2017年6月20日到2018年4月15日期间，原告方一直在考虑是否要购买商铺后端的车库，因此双方也就一直没有办理房屋交接手续。我们认为没有办理房屋交接手续的原因不在于被告，而是在于原告方。因此被告在本案当中不存在逾期交房的情况，不构成违约。所以针对原告方所提起的第一项诉求，请法庭依法予以驳回。针对第二条诉求即物业管理费828元。被告方认为本案是商品房买卖合同纠纷，与物业管理费是没有关系的，与本案无关。至于第三个诉讼请求，被告方认为本案之所以诉诸到法院，是因为原告方的原因造成的，过错在于原告方，因此法院的诉讼费应当是由原告自己承担。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告向原告交房的行为是否属于逾期交房并构成违约？原告代联钦、段英兰针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、二原告身份证复印件各1份，欲证明二原告的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》复印件1份，欲证明两原告于2016年2月23日向被告购买商品房，并于同日双方签订一份合同编号：ZNGC-56-105商品房购销合同的情况；3、代联钦的随手稿复印件1份，电话录音光盘，证明被告违约，而被告要求原告对违约金少一点；4、住房买卖合同、住房交接房缴费单、物业缴费单、住房配套费收据复印件各1份，证明原告同时向被告购买的住房已按约交房，但原告向被告购买的商铺却不能按约交房，被告逾期交房的行为已构成违约；5、《需砌隔墙的底商统计表》、隔墙费用支付凭证，证明被告要求不愿购买车库的业主必须签本人自动放弃购买车库的承诺书之后又拖了82天才隔完隔墙的事实。经质证，被告熙和房地产公司认为：对于第1组证据的三性没有意见；对第2组证据即商品房购销合同的真实性、合法性、关联性没有意见，但对证明目的不予认可；对于第3组证据，除对代联钦的随手稿的真实性、合法性、关联性予以认可，但是对证明目的不予认可，对其他的证据不予认可，被告认为原告方提交的这一份随手稿，恰好能够证明2018年8月16日，原告方领取了房屋的钥匙，随后进行装修出租产生收益，说明原告已经占有该房屋；对于第4组、第5组证据，对证据的真实性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，因为这三份材料是原告偷录的一个录音，不具备证据的合法性。被告熙和房地产公司针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、被告营业执照（副本）、公司法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，证明原、被告双方对购房款总价、支付方式等事项进行约定的事实；3、2017年6月20日原告发出粘贴的《镇南古城交房公告》以及《交房流程表》，证明被告已经于2017年6月20日发布通知，明确了6月30日按照合同约定如期交房，要求各业主前来接房的事实；4、《需砌隔墙的底商统计表》、隔墙费用支付凭证、代联钦手稿复印件各1份，证明2017年6月30日被告公司通知交房后，因原告一直在考虑是否继续购买商铺后端的车库，双方就约定暂时不砌隔墙，如果后期决定购买就不用隔开，放弃购买后再进行施工隔墙，直到2018年4月15日原告明确告知不再购买车库后，被告公司开始施工隔墙，原告于2018年8月16日领取房屋钥匙，经装修后于2019年5月10日正式出租产生收益的事实。原告质证认为，原告是2019年5月6日才装修的，另外，我们从来没有考虑过购买车库，甚至都不知道商铺的后端是车库。本院认证认为，原、被告提交的上述证据，具有证据的三性特征且能证明待证事实的成立，本院予以采信。根据原、被告的陈述和本院采信的证据，本院认定本案法律事实如下：被告在云南省楚雄州南华县龙川镇龙泉路34号设立云南熙和房地产开发经营有限责任公司南华分公司，开发建设“镇南古城”二期房地产项目。2016年2月23日和2016年2月26日，原告代联钦、段英兰夫妻俩向云南熙和房地产开发经营有限责任公司南华分公司（以下简称“熙和房地产南华分公司”）购买商铺和住房，双方先后签订了合同编号为ZNGC-56-105和ZNGC-26-3-402的《商品房购销合同》。其中ZNGC-56-105号合同约定：乙方（即代联钦、段英兰）向甲方（即熙和房地产南华分公司）购买“镇南古城”二期第56幢一层S105号商铺，建筑面积为35.13平方米，单价为每平方米6816.25元，房屋总价款为239455元，付款方式为银行按揭，即乙方应于2016年2月23日前向甲方支付总房款54.06%的首付款129455元，余款110000元乙方应于本合同签订之日起七日内采用银行按揭方式支付给甲方；合同第七条交付期限：甲方应于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。同时合同还对商铺交接、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告代联钦、段英兰夫妻俩按合同约定的付款期限先后向熙和房地产南华分公司交付了住房和商铺的足额购房款（其中2016年2月23日签订合同的当天向熙和房地产南华分公司交付商铺的首付款129455元，2016年9月20日向熙和房地产南华分公司交付商铺的银行按揭贷款110000元）。2017年6月20日，熙和房地产南华分公司在镇南古城粘贴《镇南古城交房公告》《交房流程表》《二期配套费》，其中公告的主要内容为：“尊敬的镇南古城全体业主，我公司开发建设的镇南古城二期项目，将于2017年6月30日如期交房，为了便于业主收房，我公司将安排30天时间分批办理收房手续，请各位业主于2017年6月30日-2017年7月31日前来办理入住手续。”原告代联钦、段英兰夫妻俩在公告的随后向熙和房地产南华分公司办理了住房的房屋交接手续并接收该住房。原告代联钦、段英兰夫妻俩购买的S105号商铺因其后端是车库而熙和房地产南华分公司未将商铺与车库隔离，故原告未在公告的期限内办理S105号商铺的房屋交接手续。在此期间，熙和房地产南华分公司一直向原告推销S105号商铺后端的车库事宜，熙和房地产南华分公司未按约定如期向原告交付S105号商铺。2018年4月15日，原告明确向熙和房地产南华分公司表示不愿意购买S105号商铺后端的车库后，熙和房地产南华分公司于2018年6月26日开始支砌S105号商铺与后端的车库隔离墙，于2018年7月6日支砌结束。2018年8月16日，原告向“镇南古城”二期的云南千和物业管理有限公司南华分公司取到S105号商铺的钥匙后于2019年5月6日开始装修S105号商铺。原告与熙和房地产南华分公司之间至今未办理S105号商铺的交付手续，也未办理不动产权证。本院认为：《中华人民共和国民法典》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案中，熙和房地产南华分公司是被告熙和房地产公司设立的分机构，该分支机构以自己的名义与原告签订的商品房购销合同，所产生的民事责任依法应当由被告熙和房地产公司承担。《中华人民共和国民法典》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百一十九条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百七十六条规定“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第二百零八条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据上述规定，本案中，原告代联钦、段英兰与熙和房地产南华分公司之间签订的ZNGC-56-105号《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同，对当事人具有法律效力，各方当事人应全面履行各自的合同义务。原告代联钦、段英兰已按合同约定履行了给付购房款的义务，被告熙和房地产公司也应按合同第七条约定的交房时间向原告交付合格的房屋义务，即应于2017年6月30日前向原告交付合格的S105号商铺。但由于熙和房地产南华分公司一直在向原告推销S105号商铺后端的车库，未将S105号商铺与其后端的车库进行隔离，其过错在于熙和房地产南华分公司，熙和房地产南华分公司逾期向原告交付经隔离后独立的S105号商铺的行为已构成违约，应依照合同第九条的约定承担违约责任，支付违约金。2018年8月16日，原告向“镇南古城”二期的云南千和物业管理有限公司南华分公司取到S105号商铺钥匙的行为，应当认定为熙和房地产南华分公司向原告交付S105号商铺，同时原告也占有使用S105号商铺。故违约金的起止时间为2017年7月1日起至2018年8月16日止。按合同第九条的约定，认定逾期交房违约金为：1、逾期交房在60天内，按每天50元计算违约金为3000元，即【50元/天×60天（2017年7月1日至2017年8月29日）】；2、逾期交房超过60天的，按已付款的0.01%计算违约金为8428.8元，即【已付款239455元×0.01%×352天（2017年8月30日至2018年8月16日）】，合计违约金为11428.8元，原告主张的该违约金，符合合同的约定，本院予以支持。原告主张的其他违约金于法无据，本院不予支持。原告主张的物业费与本案不属同一法律关系，本院不予采纳。原告向熙和房地产南华分公司购买的案涉商铺至今未能办理不动产权证，被告有义务继续协助办理。综上所述，为弘扬社会主义核心价值观，维护诚信原则和正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第七十四条、第一百一十九条、第一百七十六条、第二百零八条、第二百零九条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、由被告云南熙和房地产开发经营有限责任公司于本判决生效后十日内向原告代联钦、段英兰支付逾期交房违约金11428.8元；二、驳回原告代联钦、段英兰的其他诉讼请求。案件受理费242元，本案适用简易程序审理，减半收取121元（原告已预交），由被告云南熙和房地产开发经营有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的申请期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判员  吕光虎二〇二一年六月二十二日书记员  罗仕鸿