甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2021）甘0982民初780号   原告：吉雪晨，女，1978年7月9日出生，汉族，住敦煌市。   被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市义乌商贸城五楼办公区，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。   法定代表人：王超群，总经理。   被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，营业场所酒泉市敦煌市农贸市场，统一社会信用代码916209825955000544。   负责人：谢峻巍，总经理。   委托诉讼代理人：杨丽娟，管理人员。   原告吉雪晨与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称：魅力旅游公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称：天诚公司项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉雪晨，被告天诚公司项目部的委托诉讼代理人杨丽娟到庭参加了诉讼，被告魅力旅游公司经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   吉雪晨向本院提出诉讼请求：1、判令解除吉雪晨与魅力旅游公司、天诚公司项目部于2016年5月1月签订的商铺租赁管理协议；2、判令魅力旅游公司支付吉雪晨2018年10月1日至2021年6月30日（暂计算至诉讼时）的租金28297.9元，并按月租金943.3元付清2021年7月1日至返还商铺之日产生的租金；3、判令魅力旅游公司按年利率6.175%承担拖欠租金的违约金3102元；4、判令魅力旅游公司、天诚公司项目部对商铺恢复原状（独立成间）并向吉雪晨返还。   事实与理由：2012年10月，吉雪晨购买了敦煌市义乌商贸城二楼商铺一间，具体为A18，建筑面积24.68平方米。2016年5月1日，吉雪晨将商铺租给魅力旅游公司使用，租赁期限为2016年10月1日至2022年9月30日共计六年。同时约定租金标准前三年以房款总价的5%计算，即每年9432.7元，后三年以房款总价的6%计算，即每年11319.2元，租金在每年的10月1日至10月15日支付。签订合同后，魅力旅游公司仅支付了前两年的租金，第三年度至今的租金一直拖欠未付，而天诚公司项目部也没有尽到监管义务，由于魅力旅游公司的违约行为导致合同目的无法实现。为维护权益，吉雪晨提起诉讼。   魅力旅游公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。   天诚公司项目部辩称，1、对吉雪晨陈述的事实与理由无异议，同意解除魅力旅游公司、天诚公司项目部与吉雪晨于2016年5月1日签订的商铺租赁管理协议。2、魅力旅游公司承租吉雪晨的商铺经过一年的试营业后，由于受当地政策及市场环境的影响，所承租的商铺已经关闭多年未营业，魅力旅游公司也处于亏损无力支付租金的状态。在此情况下，希望吉雪晨能够在商铺租金及违约金的数额上稍作减免，对于2020年10月1日后的租金不再主张。3、对于吉雪晨要求将商铺恢复原状的诉求，因商铺租赁管理协议中对商铺的原状无明确约定，且即使恢复也需要统一恢复。商铺租赁管理协议解除后，天诚公司项目部会重新招商，商铺是否恢复原状将根据招商需要而定。   经审理查明：2012年10月，吉雪晨从天诚公司项目部处购买位于敦煌义乌商贸城二楼A2-18，建筑面积24.68平方米的商铺，支付购房款188654元。2016年5月1日，吉雪晨作为甲方，与乙方魅力旅游公司、丙方天诚公司项目部签订商铺租赁管理协议，就吉雪晨将上述商铺出租给魅力旅游公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日起至2022年9月30日止，租金支付方式及支付时间为租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。同时约定，乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局，租赁期限内乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方，在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，吉雪晨将商铺交付魅力旅游公司使用。魅力旅游公司依约支付了吉雪晨前两年度（2016年10月1日至2018年9月30日）的租金。此后，魅力旅游公司再未向吉雪晨支付租金。2021年4月20日，吉雪晨为主张权益提起本案诉讼。   上述事实，有吉雪晨与天诚公司项目部的一致陈述及吉雪晨向本院提交的不动产权证书及商铺租赁管理协议予以证实。   本院认为，涉案商铺租赁管理协议已因魅力旅游公司迟延支付租金的违约行为致使合同目的不能实现，现吉雪晨诉求解除商铺租赁管理协议，诉求于法有据，本院予以支持。商铺租赁管理协议解除后，魅力旅游公司应将商铺向吉雪晨予以返还，因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无明确约定，故依据法律规定，魅力旅游公司应以商铺原状进行返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及商铺租赁管理协议的监管方，在魅力旅游公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力旅游公司承担。   对于吉雪晨所主张的租金。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。依据商铺租赁管理协议的约定，第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日）、第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）、第五年度中自2020年10月1日至2021年6月2日（庭审之日）的租金分别为9432.7元（188654元×5%）、11319.2元（188654元×6%）、7597.8元（11319.2元÷365天/年×245天），以上租金合计28349.7元，魅力旅游公司应予支付。对于商铺租赁管理协议解除后至魅力旅游公司将商铺实际返还之日所产生的租金，因租金数额无法确定，系诉讼请求未能明确，故本院不予支持。   对于吉雪晨所主张的违约金。依据商铺租赁管理协议的约定，魅力旅游公司未能按照约定期限向吉雪晨支付租金的行为确系违约行为，理应向吉雪晨承担违约责任。诉讼中，吉雪晨主张按年利率6.175%由魅力旅游公司承担违约金，违约金的计算标准并未过分高于违约行为所造成的损失，故对于该标准，本院予以支持。据此，魅力旅游公司迟延支付第三年度商铺租金9432.7元所产生的违约金为9432.7元×961天（2018年10月16日-2021年6月2日）×6.175%/年=1533.6元；魅力旅游公司迟延支付第四年度商铺租金11319.2元所产生的违约金为11319.2元×596天（2019年10月16日-2021年6月2日）×6.175%/年=1141.3元；魅力旅游公司迟延支付第五年度自2020年10月1日至2021年6月2日商铺租金7597.8元所产生的违约金为7597.8元×230天（2020年10月16日-2021年6月2日）×6.175%/年=295.6元。以上违约金合计2970.5元，本院予以支持。魅力旅游公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此而产生的法律后果由其自行承担。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除吉雪晨与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月1日签订的商铺租赁管理协议；   二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后三十日内将商铺恢复原状（独立成间）并向吉雪晨返还，逾期未能恢复的，吉雪晨可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负有协助义务；   三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付吉雪晨自2018年10月1日起至2021年6月2日止的商铺租金28349.7元，并向吉雪晨支付违约金2970.5元，合计31320.2元，限于本判决生效后三十日内履行；   四、驳回吉雪晨的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费836元，减半收取计418元（吉雪晨已预交），由敦煌魅力旅游发展有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 杨风乐      二〇二一年六月二日   书记员 巩晓慧