湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初2847号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：攸县联星街道百花社区攸州大道强远1栋。法定代表人：王源之，公司执行董事。委托诉讼代理人：王清平，男，1964年2月7日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司职员，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：文雪艳，女，1975年11月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系公司员工，代理权限：特别授权。被告：江福泉，男，1968年10月24日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：侯春艳，女，1969年12月19日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司（以下简称鑫雨物业公司）与被告江福泉、侯春艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫雨物业公司的委托诉讼代理人王清平、文雪艳到庭参加了诉讼，被告江福泉、侯春艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告鑫雨物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付所拖欠的物业服务费3600元，二次加压电费140元及违约金112元，合计3851元（物业服务费自2019年3月23日起至2020年12月31日止）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年12月，原告与攸县景江城小区业主委员会签订1份《物业管理服务合同》，合同签订后，原告依据该合同约定，依约履行了各项义务，被告系小区B栋1102号业主，自2019年3月23日起未履行缴纳物业费的义务，截止2020年12月31日被告欠原告物业服务费等相关费用合计3851元，原告多次催收未果，故诉至法院。原告鑫雨物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，拟证明原告的主体适格；2、《攸县商品房买卖合同》复印件1份，拟证明被告系小区业主即被告主体适格，房屋面积为141.06平方米；3、被告身份证复印件1份，拟证明被告主体适格；4、物业管理服务合同复印件各1份，拟证明：原告与攸县景江城小区业主委员会签订合同，合同约定物业服务费、二次加压电费的收取标准及违约金的情况；5、公告、交接协议、加装防护网请示报告、情况说明复印件各1份，拟证明原告对小区未结清物业服务费的业主追缴所欠物业服务费的公告，原告对小区防盗安防工作；6、申请报告、请示报告复印件各1份，拟证明原告向房产局申请动用房屋维修资金；原告向业委会请示动用维修资金；7、物业服务费催款通知单、交费收据及短信截图复印件各1份，拟证明原告通过张贴催缴通知单、短信催收等方式向被告催收物业费的情况；8、物业费及违约金计算清单复印件各1份，拟证明欠费计算明细；9、攸发改价函〔2020〕24号复印件1份，拟证明二次加压电费收取的依据；10、物业工作日志1份，拟证明小区交接班记录、电梯巡查记录、安防巡查签到表、人员车辆登记表、消毒日志、保洁记录、小区物业日常照片、公告等物业工作日常，工作认真到位，2017年被评为星级示范小区的事实。被告江福泉、侯春艳辩称，答辩人房产证面积相比购房合同面积少1.42个平方，要求原告返还多交的1.42平方米面积的物业费；原告从开发商接管的小区时，知道开发商存在违法建筑车库，并没有向答辩人在内的业主公布情况也未向政府部门请求立案处理，而是将违建车库的530平米物业费用全部公摊计算在物业费内，存在隐瞒和欺诈行为，因此答辩人要求原告将开发商违建的面积的物业费退还给答辩人，且由于小区内消防道被违建车库占用，2020年3月份小区失火，导致消防车无法进入小区及时救火，影响答辩人的生命财产安全，原告应当把违建车库占用面积的物业费退还给小区的所有业主，并赔偿答辩人的损失；原告使用专项房屋维修基金账目不透明，侵占小区业主利益，应当公布维修基金使用情况，如数归还所占用的专项维修基金，并补偿答辩人的损失；小区岗亭虚设，进出没有登记，监控盲区多，偷盗事件常有发生，电梯损坏不及时修理，河水倒灌地下车库，存在严重的安全隐患；答辩人自2013年交房后共计居住不到十个月，希望能协商适当减免物业费。被告江福泉、侯春艳就其辩称主张，向本院提交如下证据：1、不动产权证复印件1份，拟证明涉案房屋建筑面积为139.64平方米的事实；2、景江城建筑平面图复印件、违建车库、车棚照片、攸县规划局责令停止建设通知书各1份，拟证明违建车库不在建筑平面图上，占用了消防通道的事实；3、物业费票据复印件1份，拟证明被告缴纳物业费的情况。经过庭审质证，原告的质证意见如下：对被告的证据1、2、3真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告公司是按照购房合同的面积计算的物业费，如有面积差，被告需拿房产证到物业公司报备，物业公司才会按实际面积计算物业费；违建车库维权，是业主的事情，与物业公司无关；房屋维修资金，物业公司没有参与，不能提供账目予以核对；小区车辆进出都有登记，电梯、监控等部分设备已使用有8年之久，出现老化，物业公司已向业主委员会申请动用维修资金来大修，且物业公司仅负责日常维护和保养；河水倒灌是自然灾害，属不可抗力，物业公司已经尽到了及时抢险救灾的工作；物业公司不同意优惠及减免。本院对原告鑫雨物业公司提供的10份证据及被告提供的3份证据进行审查后，认为上述证据均符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院对上述证据均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：攸县鑫雨物业管理有限公司于2008年8月27日依法登记成立，从事物业管理服务等经营活动。被告江福泉、侯春艳于2011年购买了攸县××小区××栋××室房屋，住房面积为139.64㎡。2018年12月28日，原告与攸县联星街道联西社区景江城业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：“第五条管理服务费用1、本物业的管理服务费收取方式：按湘发改价调（2017）4号《湖南省物业服务收费管理办法》之二级标准经双方协商确定按下列表标准收取，①、高层住宅：1.2元／月／平方米②、多层住宅：元／月／平方米③、办公：2.0元／月／平方米④、商铺：2.0元／月／平方米⑤环卫部门的垃圾处理费按8元／月／户代收。⑥、二次供水的加压电费单独计量据实分摊，二次供水水耗按用量的8%收取。⑦、其他收费项目按《株洲市城区物业服务收费实施意见执行》。⑧、特别服务按双方约定的标准合理收费。物业服务费按季预收；业主和物业使用人不按时交纳物业费，经乙方多次催收拒不缴纳的，乙方有权采取相应措施催收，甲方协助乙方催收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司。业主与物业使用人必须按时缴纳物业管理费，逾期不交的按日万分之六交纳滞纳金。…第九条合同期限本合同期限为贰年，自2019年元月1日始2020年12月30日止…”。2020年12月21日，攸县发展和改革局发布的攸发改价函〔2020〕24号将景江城小区等小区高层住宅2020年二次供水加压电费备案标准定为100元／户·年。被告江福泉、侯春艳自2019年3月23日起拖欠物业管理费，截止2020年12月31日，尚欠原告鑫雨公司物业管理费3563元（139.64ｍ2×1.2元／ｍ2／月×（21个月＋8天）＝3563元）＋二次加压电费100元，共计3663元。原告鑫雨物业公司多次向被告江福泉、侯春艳催收未果，故诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告鑫雨物业公司与攸县景江城业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告江福泉、侯春艳均具有约束力。且，被告江福泉、侯春艳事实上亦接受了原告鑫雨物业公司的物业服务管理。因此，被告江福泉、侯春艳应当按照合同的约定履行其缴费义务。根据合同约定以及查明的欠费事实，被告江福泉、侯春艳应当交纳的物业服务费为139.64m2×1.2元/m2/月×（21个月+8天）=3563元。关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告在物业服务过程中亦有不到位之处，故对该项请求本院不予支持。合同对用水二次加压电费具体约定不明，但依据攸发改价函〔2020〕24号中的景江城小区高层住宅2020年二次供水加压电费备案标准100元/户·年。故原告请求判令被告支付用水二次加压电费140元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，被告江福泉、侯春艳应当向原告鑫雨物业公司支付拖欠的物业服务费3563元+二次加压电费100元，共计3663元。被告江福泉、侯春艳辩称的退换违建公摊面积物业费和赔偿损失，因依据不足且不属本案处理范围，本院不予支持。被告江福泉、侯春艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江福泉、侯春艳在本判决生效之日起十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付物业服务费3563元及二次加压费用100元，共计3663元（自2019年3月23日至2020年12月31日期间的物业服务费及二次加压费用）；二、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已减半收取），由被告江福泉、侯春艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  付斌二〇二一年六月二十四日法官助理李君书记员丁艳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。