新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书   （2021）新01民终2423号   上诉人（原审原告）：新疆尚宏茗豪物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路276号1-6层。   法定代表人：华慧，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：姚麟，女，1980年6月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：管健，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭玉涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆尚宏茗豪物业服务有限公司（以下简称尚宏茗豪公司）因与上诉人姚麟物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月3日开庭进行了审理。上诉人尚宏茗豪公司的委托诉讼代理人王毅，上诉人姚麟的委托诉讼代理人管健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   尚宏茗豪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判姚麟支付违约金30,546.43元及律师费17,000元。事实和理由：一审法院认定我公司没有维修漏水的房顶属于违约，系认定事实错误，涉案商业用房漏水发生时还处于房屋保修期内，维修责任应当属于房屋建设开发单位，姚麟应当向房屋建设开发单位要求履行保修责任，并不属于我公司的违约行为。涉案商业用房屋顶漏水的主要原因是姚麟经营的雅蒙海鲜城安装空调外置压缩机导致，应由其自行修复或对受损的公共部位照价赔偿，我公司不存在违约行为。房顶的维修动用维修资金需要得到其他业主的同意，因姚麟的个人原因导致的屋顶漏水，其他业主不同意动用维修资金的情形导致无法维修，不应当属于我公司违约的情形。即使我公司存在违约行为，《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，一审法院已经就违约行为下调了双方签订的物业管理服务收费标准，一审法院在审理过程中已经认定姚麟应当缴纳物业服务管理费，其未按时缴纳显然属于违约行为，双方签订的《物业管理服务合同约定》约定，未按照规定支付物业服务费等费用的，应支付违约金及律师代理费等，姚麟拒不缴纳物业管理费，属于违约行为，一审法院判决驳回我公司主张违约金及律师费的诉讼请求无事实及法律依据。请求二审法院支持我公司的上诉请求。   姚麟辩称，尚宏茗豪公司主张我向其支付违约金及律师费理由不充分，经一审法院查明，其提供的物业服务存在瑕疵，未全部履行其应尽的义务，故我不应当向其支付违约金及律师费。本案事实发生在民法典生效之前，不存在对方所述的适用法律错误的问题，请求驳回尚宏茗豪公司的上诉请求。   姚麟上诉请求：撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判不向尚宏茗豪公司支付物业费103,239.67元。事实和理由：我的房屋属于普通住宅，《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题通知》第一条规定，普通住宅是指除别墅以外的所有住宅。普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价管理，我的房屋属于《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定的：为普通住宅小区配套建设的商业用房，其物业费服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%。尚宏茗豪公司服务质量等级为四级，对应的高层住宅物业服务收费为0.8元。即使加收100%，也应为1.6元。因尚宏茗豪公司提供的物业服务严重不达标，导致我的房屋从2018年就停止使用，不宜再按商业用房收取物业费，一审按5元每平方米每月的标准判决我应向尚宏茗豪公司支付物业费标准不当。请求二审法院支持我的上诉请求。   尚宏茗豪公司辩称，一审提交的房屋产权证明及现场勘验均可以证明涉案房屋系商业用房，独立配套且单独电梯，我公司与姚麟签订物业服务合同，均载明了物业费的标准，符合法律规定，对方主张物业费按1.6元每平方米计算无事实及法律依据，涉案商业用房的漏水属于屋面保修阶段，外加姚麟自行安装空调，导致其权益受损，与我公司无关。   尚宏茗豪公司向一审法院起诉请求：1.判决姚麟支付2015年4月28日至2019年6月30日物业管理费212,552.26元；2.判决姚麟支付违约金30,546.43元；3.判决姚麟支付律师费17,000元。   一审法院认定事实：2014年8月22日尚宏茗豪公司与姚麟签订《物业管理服务合同》，约定：尚宏茗豪公司为姚麟提供物业管理服务。物业管理服务标准为：商铺四层，7元／月／平方米，总服务建筑面积为1,212.15平方米，总服务建筑面积物业服务费用为101,820.6元。合同第三条约定：物业服务费支付方式为12个月一个缴费期，采用提前预收的方式。其中，甲方（姚麟）办理入住手续时，提前缴纳12个月的物业服务费；此后，甲方应于下个缴费周期前十日缴纳下一期的物业服务费。合同第六条约定：本协议从2014年4月29日开始至2016年4月28日终止，如果没有重新签订新的物业服务协议，本协议自动续期。合同签订同日，姚麟向尚宏茗豪公司缴纳了12个月的物业费用总计101,820.6元。涉案商业用房总面积1,212.15平方米，于2014年10月28日进行了分割，分割后登记在姚麟名下单独所有的商铺面积为606.08平方米。该商铺权属证书（乌房权证水磨沟区字第XXXX号）中载明规划用途为商业用房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，尚宏茗豪公司与姚麟签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。作为业主，该约定对姚麟具有法律约束力。本案的争议焦点为：1．尚宏茗豪公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。2．尚宏茗豪公司与姚麟争议的物业服务费收费标准如何确定。3．尚宏茗豪公司主张的物业服务费及违约金如何确定。针对第一个争议焦点，物业管理服务是连续的过程，业主按年度向物业服务企业缴纳物业服务费，属于分期履行的债务，分期履行的债务的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中尚宏茗豪公司自2014年8月22日为姚麟提供物业服务至今，姚麟自2015年4月开始拖欠物业服务费至今，至起诉之日并未超过诉讼时效，故对姚麟主张尚宏茗豪公司的起诉超过诉讼时效的辩解，一审法院不予采纳。针对第二个争议焦点，姚麟主张依照新发改法规［2016］1189号、乌发改医价［2015］1108号文件的规定，物业管理服务费用标准应按照政府指导价履行。一审法院认为，文件中规定的物业服务收费按照政府指导价管理的对象为普通住宅（除别墅以外的所有住宅）及为普通住宅小区配套建设的非住宅用房、改变用途的住宅。案涉商业用房位于XXX大厦四层，规划用途为商业，XXX大厦作为独栋楼宇，其一至四层属于独立底商，其性质并不属于普通住宅小区配套建设的非住宅用房，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定，非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定，并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业服务标准。姚麟作为商业用房的业主应按照物业服务合同中约定的价格标准支付物业费用。关于姚麟辩称尚宏茗豪公司未履行物业服务职责，物业服务未达到标准的辩解意见。经查，双方签订的物业服务合同第四章第一条第一项约定，物业服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶等）。第二条第九项约定，房屋共用部位、共用设施设备小修于48小时完成，急修于12-24小时完成。通过姚麟提供的照片及法院进行的现场勘验，可以证实鸿基大厦四层雅蒙海鲜城室内存在多处严重漏水，楼板、屋顶破损的情况，且此情况长期未与解决，尚宏茗豪公司未严格履行合同义务，对雅蒙海鲜城的经营产生了一定影响。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。一审法院结合合同约定、履约情形及本案案情，酌定姚麟应支付的物业服务费标准为5元／平方米／月。针对第三个争议焦点，合同中约定物业服务费支付方式为12个月为一个缴费期，业主应于下一个缴费周期前10日缴纳下一期物业服务费，故尚宏茗豪公司主张姚麟支付2015年4月28日至2019年6月30日期间的物业费，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。姚麟应缴纳的物业服务费用合计为151,823.04元（606.08㎡×5元／㎡／月×12个月×4年＋606.08㎡×5元／㎡／月×2个月＋606.08㎡×5元／㎡／月÷30天×3天）。关于尚宏茗豪公司主张姚麟支付违约金及律师费的诉讼请求，鉴于尚宏茗豪公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，未妥善尽到物业管理义务，故对其该请求，一审法院不予支持。姚麟辩称向尚宏茗豪公司缴纳的装修保证金30,000元一直未退还，应将其折抵物业管理费，本案系物业服务合同纠纷，该主张与本案不属同一法律关系，姚麟可另案起诉。判决：一、姚麟于判决生效之日起十日内向尚宏茗豪公司支付物业服务费151,823.04元；二、驳回尚宏茗豪公司的其他诉讼请求。   本院二审期间，尚宏茗豪公司围绕其2020年12月31日拍摄涉案商业用房照片5张，用于证明涉案商业用房屋面漏水系姚麟安装空调外置机导致的。姚麟认为上述照片无法反应其所要证明的问题，且并无拍摄时间，对真实性、合法性、关联性均不予认可。尚宏茗豪公司提交的照片经核实却系涉案商业用房的屋顶，本院对照片的真实性予以确认，虽然涉案商业用房屋顶安置了空调外置机，但该照片无法直接证实涉案商业用房屋面漏水系由安置空调外置机导致，本院对照片的证明效力不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，1.尚宏茗豪公司主张姚麟向其支付物业费的标准应如何认定；2.尚宏茗豪公司主张姚麟向其支付违约金及律师费有无事实及法律依据。   关于物业费标准认定的问题。姚麟上诉认为，涉案商业用房系普通住宅小区配套建设的商业用房，物业费应当在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取，加收不超过100%，尚宏茗豪公司服务质量等级为四级，对应的物业服务收费为0.8元，加收100%后也应为1.6元。对此本院认为，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定”。该规定明确系用于为普通住宅小区配套建设的非住宅用房，且姚麟上诉提到的《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》中明确收费标准的对象为住宅小区，而本案中的涉案商业用房载明的规划用途为商业用途，故上述规定中的收费标准不应适用本案中争议的商业用房。   《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定：非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。故涉案商业用房的物业费收取标准应当实行市场调节价，即业主与物业公司之间的约定价格。2014年8月22日尚宏茗豪公司与姚麟签订《物业管理服务合同》，约定物业管理服务标准为7元／月／平方米。上述合同系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应严格依约履行。且合同签订当日，姚麟即按照上述合同约定的标准向尚宏茗豪公司缴纳了12个月的物业费用总计101,820.6元，双方签订的《物业管理服务合同》已实际履行，姚麟现抗辩认为应以1.6元／月／平方米缴纳物业服务费的上诉理由本院不予采信。一审法院结合双方约定的物业费标准，及涉案商业用房现场的情况酌定物业费标准为5元/平方米/月，并无不当，本院予以维持。   尚宏茗豪公司上诉认为姚麟未按合同约定支付物业服务费，属于违约行为，涉案商业用房漏水系姚麟的个人原因导致，根据双方合同约定，姚麟应支付违约金及律师代理费。姚麟抗辩认为涉案商业用房存在漏水现象，尚宏茗豪公司未及时处理，对其造成了损失，其迟延缴纳物业服务费与尚宏茗豪物业公司的物业服务不到位有直接的关系，故其不应承担违约金及律师代理费，对此本院认为，根据尚宏茗豪物业公司在二审中提交的照片显示，涉案商业用房屋顶安装了空调外置机，对于涉案商业用房漏水的具体原因，姚麟未提供证据加以证实，对其抗辩主张不支付违约金的理由，本院不予采信。尚宏茗豪公司与姚麟签订《物业管理服务合同》中约定：对于姚麟未按时支付物业服务费等费用的，尚宏茗豪公司有权进行催缴；对于未按照规定支付物业服务费等费用的，姚麟从应缴之日起按未缴金额的日千分之三向尚宏茗豪公司支付违约金。对于欠缴物业服务费等费用的，尚宏茗豪公司有权通过相关司法途径追讨，由姚麟承担欠款本金、违约金、诉讼费、邮寄费、交通费、执行费、律师代理费等费用。尚宏茗豪公司为姚麟提供了物业服务，姚麟应当依照诚实信用的原则，履行支付物业服务费的合同义务，故尚宏茗豪物业公司要求姚麟支付违约金的上诉主张成立，本院予以支持。《物业管理服务合同》中约定姚麟未按照规定支付物业服务费等费用的，从应缴之日起按未缴金额的日千分之三向尚宏茗豪公司支付违约金的约定对姚麟具有约束力。因该违约金标准过高，尚宏茗豪公司自愿按照年利率6%计算违约金的数额，系其对自身权利的放弃，本院予以支持，姚麟应向尚宏茗豪公司支付违约金数额如下表：                     应交物业费时间                   欠付物业费                   截止日期                   拖欠天数                   违约金                         2015-4-28                   2016-4-27                   36364.8                   2019-6-30                   1524                   9144                         2016-4-28                   2017-4-27                   36364.8                   2019-6-30                   1158                   6948                         2017-4-28                   2018-4-27                   36364.8                   2019-6-30                   793                   4758                         2018-4-28                   2019-4-27                   36364.8                   2019-6-30                   428                   2568                         2019-4-28                   2019-6-30                   6363.84                   2019-6-30                   63                   378                         合计                                                                                               23796             对尚宏茗豪公司要求姚麟支付违约金的诉讼请求中的合理部分23,796元,本院予以支持。双方在《物业管理服务合同》中约定对于欠缴物业服务费等费用的，尚宏茗豪公司有权通过相关司法途径追讨，由姚麟承担欠款本金、违约金、诉讼费、邮寄费、交通费、执行费、律师代理费等费用。尚宏茗豪公司一审提交了其委托诉讼代理人的委托合同及缴费发票，姚麟对真实性予以认可，故对尚宏茗豪公司主张姚麟向其支付律师费的请求本院予以支持。   综上所述，新疆尚宏茗豪物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。姚麟的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1905号民事判决第一项即：姚麟于判决生效之日起十日内向新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付物业服务费151,823.04元；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1905号民事判决第二项；   三、姚麟向新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付违约金23,796元；   四、姚麟向新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付律师费17,000元；   五、驳回新疆尚宏茗豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。   上述款项共计192,619.04元，姚麟应于本判决生效之日起十日内将上述款项一次性支付给新疆尚宏茗豪物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费5,201.48元（新疆尚宏茗豪物业服务有限公司已预交），由新疆尚宏茗豪物业服务有限公司负担1,352.38元，由姚麟负担3,849.1元；二审案件受理费，新疆尚宏茗豪物业服务有限公司预交的988.66元，由新疆尚宏茗豪物业服务有限公司负担138.42元；由姚麟负担850.24元；姚麟预交的2,364.79元，由姚麟负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 冯 宁   审 判 员 杨 扬   审 判 员 瞿佩茹   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 二 日   书 记 员 赵紫薇          1