江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1210号上诉人（原审被告）：江苏广安置业发展有限公司,住所地江苏省沭阳县沭城镇豪园小区综合楼。法定代表人：贾惠清，该公司执行董事。委托诉讼代理人:鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张薇薇，女，1984年4月25日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。原审第三人：杨明标，男，1972年9月28日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏广安置业发展有限公司（以下简称广安公司）因与被上诉人张薇薇、原审第三人杨明标定金合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广安公司的委托诉讼代理人鲍瑞、被上诉人张薇薇的委托诉讼代理人钱先明、原审第三人杨明标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广安公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、2020年1月16日张薇薇向杨明标发送的信息表明张薇薇已经放弃购买房屋。张薇薇购买房屋是为了孩子读书，需要的是学区房，而涉案房屋是商业用房，不能满足张薇薇的需要，但广安公司对此并无过错。广安公司在签订《认购承诺书》之前就已经明确告知张薇薇房屋的性质，张薇薇理解错误的后果应由其自行承担。此外，张薇薇在付款期限届满时没有资金支付应付购房款。广安公司正是在确认张薇薇放弃购买的前提下才与案外人胡某飞签订了购房协议。2、一审认定广安公司未尽到协助义务，导致张薇薇无法履行交付房款义务错误。双方当事人在签订《认购承诺书》时，广安公司就向张薇薇告知了杨明标的收款银行账号，2020年2月13日微信聊天记录中张薇薇对杨明标说“钱交给你……”，说明张薇薇认同杨明标有收款权限，张薇薇不支付剩余房款印证其最终的目的是放弃购买房屋，并在不承担违约责任的前提下索要预付款。张薇薇二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、广安公司并未明确告知张薇薇房屋的性质为商业用房。2、《认购承诺书》并没有约定后续款项继续支付给杨明标，而张薇薇与杨明标多次联系之后，广安公司、杨明标均没有回复，张薇薇出于谨慎，自然要将款项交付给广安公司。在张薇薇按照认购承诺书约定的日期准备向广安公司支付购房款时，广安公司的办公场所大门紧锁，广安公司没有履行协助义务致张薇薇无法履行付款义务，不能因张薇薇没有付款这一事实来证明张薇薇放弃购买且违约或张薇薇没有资金支付应付购房款。3、广安公司在张薇薇没有放弃购买房屋的情况下，与案外人胡某飞签订购房协议。目前涉案房屋已经交付给胡某飞，并由胡某飞实际占有、装修使用，广安公司与张薇薇之间的认购承诺书已经无法继续履行。张薇薇向一审法院起诉请求：判令解除张薇薇于2020年1月7日与广安公司签订的《认购承诺书》；广安公司双倍返还定金共计400000元。一审法院认定事实：广安公司委托杨明标对外出售广安公司开发的沭阳县豪园小区32-1#楼。张薇薇欲购买涉案房屋，并向广安公司出具《认购承诺书》，载明：“本人自愿认购豪园小区32-1#楼，该栋楼合计总价为人民币：肆佰壹拾万元整（￥4100000.00）。本人于2020年1月7日交认购金人民币贰拾万元整（￥200000.00），余下房款分别于以下日期交付：1、2020年1月20日前交付定金贰佰肆拾万元整（￥2400000.00）。2、2020年7月1日前交齐购房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00）。逾期则视为违约，本人自动放弃购买该套房屋以及所交认购定金。不追究江苏广安置业开发有限公司任何法律责任。认购人：张薇薇2020年1月7日。”张薇薇在出具《认购承诺书》当日，向杨明标银行账户转入定金200000元，由广安公司向张薇薇出具收款收据，加盖广安公司财务专用章。2020年1月10日，张薇薇申请添加杨明标为微信好友，向杨明标发送其身份证，杨明标回复收到。2020年1月16日，张薇薇向杨明标发送微信：“我定的房子不属于住宅，属于会所吗”、“这个房子是我自己私下定下来的，现在我们有矛盾，因为他，说这个产权有问题，死活也不买，但是我已经把钱付了，起初我们都是往好的来，以为这个是可以改变，住宅园子都可以弄，但是现在他是会所，所以你看看能不能帮一下？”、“当时那天时间太急了，急匆匆的就说可以改变，可以弄，然后你说是住宅，我们就以为是，现在如果说是会所的话，以后房产证孩子不能上学，我家孩子现在不在这个学区，我砸锅卖铁买这个房子就是为了孩子，上学不是一笔小数目，因为这个房子我都愁了好多天，没怎么休息好”、“给你打了这笔钱，还是我个人的，因为我跟他的钱都不在一起，买房的时候才会拿出来。请你理解一下我吧。真的很对不起”。杨明标对上述信息未予回复。2020年1月17日，张薇薇通过微信联系杨明标，杨明标仍未回复。2020年1月18日，广安公司将涉案房屋出售给案外人胡某飞，广安公司委托杨明标与案外人胡某飞就涉案房屋签订《购房协议》，杨明标于签订协议当日收取胡某飞定金300000元，2020年2月29日收取1100000元。2020年1月19日，杨明标向张薇薇发送微信：“资金筹集怎么样了”。张薇薇微信回复：“你的协议说的是32号楼没有说是会所，我们当时谈的也是说房产证是住宅，也没说是会所，我有证人，你这样做事就不对了，你还让我把事定了，给我家对象压力，他接个电话我就定了，很信任你，我们谈的住宅，我说清了，买了带孩子上学，你不能坑我，如果是住宅，我二话不说”、“我钱筹好了，关键你违反了你的承诺，住宅，我说清楚的，买了带孩子上学，而你的是会所，我让领导帮我看了，你也是做大事的人，你这样忽悠一女人感觉好吗”、“我买的住宅，花那么多钱买会所干嘛，你说，你说产证是会所了？”、“我要求退款”、“你们存在欺骗”、“不要不回答，你们这么做是违法的，这是欺骗”、“我要买的是住宅，花这么多钱买会所干嘛，前准备好了，住宅照付，会所不要，你们退款，不要不回答”、“你明天在不在公司，我去公司找你”，杨明标对张薇薇上述微信未予回复。2020年1月20日下午2时42分，张薇薇与证人张某到广安公司门口，广安公司大门锁闭，张薇薇向杨明标发送其到广安公司的视频，并发送微信：“我在你公司门口”、“今天20号，你们定的时间”，杨明标对上述微信未予回复。2020年1月23日，张薇薇将涉案房屋出售给案外人袁某，并收取定金200000元。2020年1月27日，张薇薇向杨明标发送微信：“你多久回来，我去公司交钱，我那个房子他不给我买，恼了很久，现在我跟我妹妹一起买，跟他也没关系。”2020年2月6日，张薇薇向杨明标发送微信：“在吗，您多久回来，房子事情办理一下，您不卖了退我定金，卖了就给您尾款办理手续，我好容易说服妹妹一起买，你不办理手续她不要了我一人没办法买，真的麻烦您了”。2020年2月13日，张薇薇向杨明标发送微信：“杨某，请您百忙回复我信息，我想把房子手续办了，钱交给你，你不回任何信息我们怎么办”。2020年3月3日，张薇薇向杨明标发送微信：“在吗，杨某”、“房子大厅都可以办理手续了，您多久可以安排”。2020年3月7日，张薇薇向杨明标发送微信：“在吗，杨某”。2020年3月25日，张薇薇向杨明标发送微信：“杨某，至今为止你始终说你在外地，房子被你卖了，你还说没卖，您是有头有脸的生意人，感觉这么做好吗？各种理由不出现开始说房子属于住宅我立马就定了，给你账户打了20万”、“后来即使有意见沟通未果我们按照认购书20号去您规定期限交钱您电话不接，微信不回，大门锁起来”。以上张薇薇向杨明标发送的微信，杨明标均未予回复。2020年3月26日、3月30日、8月20日，张薇薇又向杨明标发送微信，杨明标仍未予回复。一审另查明，2020年5月8日案外人胡某飞将广安公司诉至本院，要求继续履行其与广安公司之间就涉案房屋签订的购房协议，协助办理过户，胡某飞在该案中申请保全涉案房屋。2020年7月29日，案外人袁某将张薇薇诉至本院，以涉案房屋无法办理过户要求张薇薇双倍返还定金，一审判决支持双倍返还定金，二审判决予以维持。一审法院认为:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张薇薇为购买涉案房屋出具《认购承诺书》，并约定向广安公司给付200000元作为购房定金，广安公司对此予以确认，《认购承诺书》系双方之间就涉案房屋买卖的预约合同。张薇薇主张广安公司违约将涉案房屋出售他人且已被查封，导致涉案房屋买卖的目的无法实现，应当解除该预约合同，并双倍返还定金。广安公司辩称系张薇薇放弃购买在先，且未按照约定期限交纳后期的房款，广安公司同意张薇薇提出解除预约合同的要求，但张薇薇无权要求返还定金。因双方对于该预约合同解除达成一致意见，故本院确认解除张薇薇于2020年1月7日签订的《认购承诺书》。本案一审的争议焦点为，张薇薇要求广安公司双倍返还定金能否予以支持。一审法院认为，广安公司应向张薇薇双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据张薇薇出具的《认购承诺书》的内容及原、广安公司陈述，张薇薇所交付的定金应属于立约定金，即为保证原、广安公司之间就涉案房屋订立买卖合同而支付的定金。广安公司委托杨明标对外出售涉案房屋，张薇薇有意向购买涉案房屋，向广安公司、杨明标出具《认购承诺书》，并按照广安公司指示将购房定金200000元汇入杨明标银行账户，由杨明标与张薇薇沟通涉案房屋买卖事宜，广安公司对于杨明标上述权限均予以认可，故杨明标在上述权限内所实施的民事法律行为，对广安公司发生效力。根据张薇薇与杨明标之间的微信聊天内容反映，在张薇薇出具《认购承诺书》后，张薇薇与杨明标存在微信沟通涉案房屋买卖的事实。张薇薇在2020年1月16日以涉案房屋为会所而不是住宅为由，向杨明标发出协商放弃购买、退还定金的意思表示即解除其出具的《认购承诺书》，而杨明标对于张薇薇的上述意思表示并未予以回复。因广安公司在庭审时辩称在张薇薇出具《认购承诺书》前已告知涉案房屋并非住宅，张薇薇亦未能提供证据证明广安公司对于房屋性质作出过承诺，并不能以此主张广安公司存在违约行为，故张薇薇在当时并不享有解除权，张薇薇向杨明标发送的信息并不能达到合同解除的效果，仅起到向杨明标发出协商解除的意思表示。而对于协商解除合同，必须由双方当事人协商一致。杨明标在收到张薇薇协商解除《认购承诺书》的信息后，并未予以回复，而系在2020年1月18日与案外人胡某飞就涉案房屋订立买卖合同，且未将该事实告知张薇薇，并在2020年1月19日询问张薇薇购房款筹集情况，张薇薇其后再次向杨明标明确要求解除合同，杨明标对此仍未予回复，可以反映出张薇薇并未接收到杨明标或广安公司同意解除《认购承诺书》的意思表示，双方就合同解除并未达成一致意见，广安公司另行出售涉案房屋的行为并不能达到解除张薇薇出具的《认购承诺书》的效果。广安公司辩称其后已向张薇薇告知同意解除《认购承诺书》并不予退还定金，但对此未提供证据予以证明，且根据张薇薇向杨明标后期发送的微信内容、张薇薇将涉案房屋出售案外人袁某的行为，也可以反映出张薇薇对于杨明标一直不予回复的行为理解为不同意解除，并对《认购承诺书》有继续履行的预期。故广安公司在未与张薇薇解除预约合同的情况下，就涉案房屋另与案外人签订买卖合同，有违诚实信用原则。广安公司辩称张薇薇未按照《认购承诺书》约定交付房款，存在违约行为。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张薇薇出具的《认购承诺书》中并未就剩余房款的给付方式作出明确约定，故广安公司应对张薇薇交付房款履行协助义务，即及时接收房款。在第一期房款到期时，张薇薇按照《认购承诺书》约定的付款时间到广安公司处时，广安公司办公地点无人办公、门锁紧闭，张薇薇当即与杨明标联系，杨明标在当日及之后的合理期限内也并未予以回复，广安公司未尽到应负的协助义务，导致张薇薇无法履行交付房款义务。广安公司辩称张薇薇可将房款继续付至杨明标账户，因《认购承诺书》中并未约定剩余房款交付方式，故无法推定剩余房款也应按照定金支付方式支付，且结合所要交付的房款数额较大，以及广安公司、杨明标对于《认购承诺书》是否解除未予明确回复，并于当日交款不予回应的态度，张薇薇不向杨明标账户履行支付房款的义务也符合一般谨慎注意标准，不宜因张薇薇未向杨明标账户支付房款推定张薇薇违约。在第一期房款到期至第二期房款到期期间，通过张薇薇与杨明标之间的微信聊天内容也可以反映，张薇薇多次催促杨明标协助其交付房款，直至张薇薇得知涉案房屋已出售他人，杨明标仍不予回复。从以上广安公司及杨明标的行为可以反映出广安公司对于《认购承诺书》的履行，及对与张薇薇就涉案房屋订立买卖合同系持消极态度，亦有违诚实信用原则。综上，广安公司在双方未就是否解除《认购承诺书》达成合意的情况下，就涉案房屋与案外人订立买卖合同，且对张薇薇要求支付房款、订立买卖合同不予协助、不予回应。现基于广安公司与案外人就涉案房屋买卖合同履行，导致双方当事人之间的房屋买卖无法进行，广安公司应当向张薇薇双倍返还定金。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院》第二条之规定，一审判决：一、解除张薇薇于2020年1月7日向广安公司出具的《认购承诺书》；二、广安公司于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还张薇薇定金共计400000元。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，由广安公司负担。二审中，广安公司为证明其上诉主张，提供如下证据：2020年1月18日广安公司与胡某飞签订的购房协议，证明广安公司将涉案房屋出售给胡某飞的价款为4000000元，低于出售给张薇薇的4100000元，从经济效益上看广安公司没有违约的主观意愿。张薇薇质证称：1、对该份购房协议的真实性不予认可，不能达到广安公司的证明目的。该协议虽然约定总价4000000元，但第二条仅约定支付定金300000元、首付款2600000元，对尾款的支付方式未进行明确约定，与常理不符；2、房屋的价格是随着市场行情及买卖双方自主约定来确定的，即使该份购房协议真实，也不排除协议是以买方缩短付款期限等方式订立，由买卖双方自主调整价格；3、不能排除广安公司与胡某飞为了少交税而签订房价较低的购房协议。本院认证意见为：(2020)苏1322民初4082号胡某飞诉广安公司、宿迁旺福房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，胡某飞提供上述购房协议以证明其与广安公司之间存在房屋买卖合同关系。后胡某飞撤回该案起诉。广安公司称，涉案房屋目前已经过户至胡某飞名下。鉴于胡某飞、广安公司均认可上述购房协议的真实性，本院对于上述购房协议的真实性予以确认。但不能根据上述购房协议中约定的价格高低来判断广安公司有无违反涉案《认购承诺书》约定的主观意愿，且判断行为人是否要承担违约责任，主要看其客观上是否有违约行为，无须判断行为人的主观动机。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：广安公司是否存在违约行为，是否应向张薇薇双倍返还定金。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，杨明标受广安公司委托对外出售涉案房屋。2020年1月7日，张薇薇向杨明标转账支付房款定金200000元。2010年1月16日，张薇薇向杨明标发送微信信息称，如果涉案房屋属于会所而非住宅，将无法作为学区房使用，并作出解除《认购承诺书》、返还定金的意思表示。张薇薇并无证据证明广安公司或杨明标曾承诺涉案房屋为住宅，故张薇薇在微信中以该房屋不是住宅为由要求解除《认购承诺书》，依据不足，张薇薇无权据此单方决定解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中杨明标对张薇薇于2020年1月16日发送的上述微信信息未予回复。双方当事人并未约定沉默可以视为意思表示，双方也无将沉默视为意思表示的交易习惯。故在张薇薇发出解除《认购承诺书》的意思表示，而杨明标沉默的情况下，不能认定杨明标或广安公司同意解除《认购承诺书》，双方当事人就合同解除并未达成一致意见。在《认购承诺书》并未解除的情况下，广安公司于2020年1月18日将涉案房屋出售给胡某飞，违反双方当事人的合同约定，有违诚信原则。2020年1月19日，杨明标询问张薇薇资金筹集情况，表明广安公司有继续履行与张薇薇之间预约合同的意思表示。张薇薇表示，款项已筹齐，住宅照付、会所不要。杨明标仍然沉默。杨明标的沉默行为不能表明杨明标或广安公司同意解除《认购承诺书》。2020年1月20日，张薇薇至广安公司门口发视频联系杨明标，并发送微信“我在你公司门口”“今天20号，你们定的时间”。《认购承诺书》载明，2020年1月20日前张薇薇交定金2400000元。故张薇薇在2020年1月20日到广安公司门口联系杨明标时，杨明标或广安公司有配合接收房款的义务。而杨明标继续不予回复。在杨明标对于《认购承诺书》是否解除、2020年1月20日当天交款均不予回应的情况下，张薇薇无法判断杨明标或广安公司对于预约合同是否继续履行的态度。且《认购承诺书》未约定房款的支付方式，交付巨额房款前进行必要的沟通、确认是买受人防范风险、谨慎交易的表现。张薇薇未在2020年1月20日交纳购房款的行为不能认定是张薇薇违约。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因涉案房屋已被广安公司另售他人，双方当事人在本案诉讼中均表示同意解除预约合同，故一审法院确认解除《认购承诺书》，并无不当。广安公司收取购房款定金后，在未解除预约合同的情况下将房屋另行出售给他人，且对于张薇薇支付后续房款不予回应、不予配合，该公司的行为违反约定，导致合同无法继续履行，应双倍返还定金。综上，广安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由江苏广安置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟新权审判员  孙 笑审判员  钱 钥二〇二一年六月二十四日书记员  孙 帆