湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1539号 原告陈月红，女，1975年2月12日出生，汉族，郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 原告张甲明，男，1976年1月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告陈见平，男，1978年9月9日出生，汉族，住郴州市北湖区。 三原告的共同委托诉讼代理人刘美利，郴州市北湖区蓝剑法律服务所法律工作者。 被告匡治斌，男，1980年7月4日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市苏仙区。 原告陈月红、张甲明、陈见平与被告匡治斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈月红及三原告的共同委托诉讼代理人刘美利，被告匡治斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈月红、张甲明、陈见平请求本院判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还给原告，被告将房内物件搬出；2、被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金95450元（其中2014-2015年拖欠45300元，2020年3月1日至2020年10月25日拖欠50150元）；3、被告支付拖欠水费602.87元，合计96052.87元；4、本案诉讼费由被告承担。 本案在审理过程中，原告将第二项诉请变更为：判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金138950元（其中2014-2015年拖欠45300元，2020年3月1日至2020年10月25日拖欠50150元，2020年10月25日至2021年3月24日拖欠43500元，后续租金计至合同实际解除之日止。） 被告匡治斌辩称：1、被告自2013年开始租赁案涉房屋，签合同时原告曾说半年会修路，但至2018年才修好，且是被告与有关部门联系才解决的。2、案涉房屋的1楼是一个木门加工厂，产生很大的噪音及灰尘，被告多次向原告反映，最后原告同意减免700元租金。3、双方所签合同明确约定1楼的户外场所和顶楼由被告使用，但是1楼的户外场所已经没有了，顶楼也被占用。4、疫情期间，房东不仅没有减免租金，还总是要求交租金。疫情之后，幼儿园只开了两个多月，只有十几个学生，入不敷出。5、2020年下学期准备开学时，查违办就到幼儿园说案涉房屋楼顶加盖了二层楼系违章建筑，存在安全隐患，原则上不能再办学。原告告知了房东，并暂停办学。在等待房东和有关部门的处理结果过程中，房东就起诉至法院了。年底教育局检查工作时幼儿园大门已经打不开了。6、合同明确约定房东必须保证房屋的合法租赁权和房屋结构，但至今未看到房屋的房产证，且原告没有保证当初租房时的各种承诺，房屋结构存在安全隐患，导致幼儿园一直亏损。7、周边民房都是300多元一套，被告租赁的房屋是8000多元5套，比同地段高。被告租赁的房屋是用于办幼儿园，需要户外场所，所以才高价租赁，但现在户外场所被房东挖掉了。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和当庭陈述情况，本院确认如下案件事实: 一、2013年9月30日，原告陈月红、张甲明、陈见平（甲方、出租方）与被告匡治斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定：1、甲方同意将北湖办事处同心桥华康新村的房屋（含二楼整层520平方、三楼两套350平方）租给乙方；整栋楼顶520平方、一楼户外场地200平方均无偿提供给乙方使用，并保证该房的合法出租性。2、乙方所租房屋仅为幼儿园使用，不得进行任何违法活动，租期自2014年2月1日至2030年1月30日止。3、租金每月8700元，合同签订前二年租金不变，之后每年按2%递增。付款方式：每六个月支付一次。第一次租金（7个月）在签订本合同3个工作日内先支付1万元，交房时支付余下租金；以后租金于每年的3月10日和9月10日前支付给甲方。租赁过程中发生的水费、电费等费用由乙方自行交付给相关收费单位。4、甲方保证该房屋的结构和设施均能正常使用；甲方负责室外和楼顶正常维修。5、乙方应按合同约定的时间支付租金和其他费用，否则乙方有权终止合同，收回房屋，并要求赔偿。6、交房标准：三楼二套房简单装修；一楼户外场地整理好，铺好水泥…。 合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。被告支付了2013年、2016年至2020年3月1日的租金，2014至2015年的部分租金，尚欠2014年至2015年9月1日期间的租金45300元。2020年3月2日之后的租金支付了18000元，剩余租金未付。 二、2019年，原告在顶楼加盖了部分建筑。此后，被告只能使用楼顶的部分场地。一楼的户外场地现在无法使用。自2020年7月以来，被告经营的幼儿园一直属于停止办学状态。被告称其原本打算在2020年9月开学，因查违办口头告知涉案房屋存在违章建筑，遂不允许办学。但是被告并未提交相应的证据。 案涉房屋分别由陈月红、陈见平、陈见红所有，至今未办理房屋权属登记。2008年8月19日，陈见红取得了同心桥村规划小区私房建设工程规划许可证，编号（2008建筑）私235号，建设规模360平方米，用地面积120平方米。陈月红、陈见平尚未取得案涉房屋的建设工程规划许可证。目前，原告正在申报案涉房屋的确权登记。 庭审中，被告对其尚欠的水费无异议。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本院就本案的争议焦点评议如下： 一、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁合同所涉建筑物只有部分取得了建设工程规划许可证，还有部分未取得建设工程规划许可证,故原告与被告签订的房屋租赁合同应属部分无效。 二、本案合同有效部分是否应当解除及是否应当返还房屋。 本案中，虽然租赁合同中涉陈见红部分的房屋合同有效,但合同明确规定被告未按照合同约定的时间支付租金，原告有权解除合同，且因该项目属于一个整体,被告租用案涉房屋用于开办幼儿园，不宜分割使用,而上述有效部分的面积占整个租赁物面积不足二分之一,在目前合同主体部分因无效不得履行的情况下,为避免双方损失的扩大,案涉租赁合同中有效的部分应予解除。被告辩称其进行房屋装修，投入了大量资金，不同意解除合同，依据不足，本院不予采信。如被告认为因合同解除或部分无效对其造成了损失，其有权另行主张权利。 由于租赁合同部分解除、部分无效,被告应当将位于郴州市北湖区××村的房屋返还原告。 三、原告诉请的租金及水费是否应当支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中，因房屋租赁合同部分有效、部分无效，对于有效部分，原告有权要求被告支付租金；对于无效部分，原告有权要求被告按照租金标准支付房屋占有使用费。被告辩称原告将幼儿园的门上锁，原告否认，被告亦未提交证据证明，本院不予采信。被告辩称幼儿园停止办学系原告加盖了违章建筑导致存在安全隐患而被相关部门要求停业，但原告未提供证据证明,且案涉房屋仍由其占用,其抗辩要求拒付租金或房屋使用费无事实和法律依据，本院不予采信。由于2020年在疫情防控期间,国家延长了寒假假期,被告无法开展正常教学，疫情系不可抗力，本院根据公平原则，酌情减免租金15000元。同时，在履行合同过程中，原告在楼顶加盖房屋，导致无法按合同的约定将整栋楼顶按520平米提供给被告，且一楼户外场地也无法提供给被告，原告存在一定的违约。综合本案的基本情况，本院酌情将租金和房屋使用占用费统一调整为7700元/月，从2020年3月1日至2021年6月1日，被告应支付115500元（7700×15），加上2014-2015年年拖欠的45300元，共应支付租金和房屋使用费160800。扣减被告已经支付的18000元及疫情期间减免的15000元，被告还应支付127800元。 原告诉请的水费602.87元，被告无异议，被告应将水费支付给原告。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2020﹞17号）第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告陈月红、张甲明、陈见平与被告匡治斌于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告匡治斌于本判决生效之日起二十五日内将位于郴州市北湖区××村的房屋返还原告陈月红、张甲明、陈见平； 三、被告匡治斌于本判决生效之日起十五日内向原告陈月红、张甲明、陈见平支付租金和房屋占用使用费127800元； 四、被告匡治斌于本判决生效之日起十五日内向原告陈月红、张甲明、陈见平支付水费602.87元； 五、驳回原告陈月红、张甲明、陈见平的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1101元，由原告陈月红、张甲明、陈见平负担75元，被告匡治斌负担1026元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二一年六月九日 书记员  张雨杏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由成就时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2020﹞17号） 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第四条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。