陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终599号上诉人（原审被告）：汉中卡斯迪亚物业服务有限公司，住所地：汉中市汉台区，统一社会信用代码：916107006984XXXXXXXX。法定代表人：蔡培基，该公司经理。委托诉讼代理人：张笛恩，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西德迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会。法定代表人：陈杰，业委会主任。上诉人汉中卡斯迪亚物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）因与被上诉人汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会(以下简称“业委会”)物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人物业公司请求：一、请求撤销(2019)陕0702民初931号民事判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、请求判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明事实有误，导致本案最终判决结果有误。一审认定2018年底经业主大会，表决解聘上诉人以及选聘案外人一事作为既定事实错误。本案的事实应当是：在上诉人与被上诉人签订的物业服务合同到期后，卡斯迪亚小区业主并未作出解聘上诉人的行为，亦未选聘其他物业服务人，而是由上诉人继续进行物业服务，卡斯迪亚小区业主接受的状况；二、一审法院适用法律有误，导致本案最终判决结果有误。在物业服务合同终止后，尚未有新的物业服务企业承接的情况下，上诉人与卡斯迪亚小区业主仍然存在合同约定的权利义务关系；依据《民法典》第九百四十八条规定可以得出，上诉人与卡斯迪亚小区业主目前仍处于不定期的物业服务关系中。且本案卡斯迪亚小区业主一直接受上诉人的物业服务至今，应当适用《民法典》的规定。被上诉人业委会答辩称：一、答辩人与被答辩人于2018年元月6日签订的《小区住宅物业服务合同》期限一年，2018年1月1日到2018年12月31日，后合同到期，答辩人不移交、不撤场，答辩人被迫于2019年2月将被答辩人诉至汉台区人民法院；二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人坚决要求二审法院维持一审判决；三、答辩人于2020年11月19日向小区全体业主发布《招聘小区物业服务企业》的公告，公告发布7日后小区业主没有提出任何反对意见。答辩人委托的招标公司于2020年11月22日进行了招标程序，悦美生活服务集团（西安）有限公司中标并于2020年12月22日与答辩人签订了《物业服务合同》。同时向被答辩人送达了移交撤场通知函，也向汉台区XX社区送达了备案函。但是，被答辩人依然不移交、不撤场；四、业委会是小区业主的自治组织，是通过法定程序选举产生的代表广大业主利益的合法组织，有代表业主与物业服务企业签订合同的权利；五、一审判决被答辩人退出小区，事实认定清楚，判决合适。被答辩人提出业委会换届选举、博望社区发文、新物业公司选聘程序是否存在瑕疵等借口，均与本案无关。汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认2018年1月6日原告与被告签订《小区住宅物业服务合同》履行到期而终止；2、判令被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司立即向原告移交物业管理相关档案资料并撤离卡斯迪亚小区物业管理区域；3、被告应支付违约金100000元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：汉中市汉台区XX小区系汉中泽顺房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年12月1日汉中泽顺房地产开发有限公司与被告物业服务公司签订《前期物业管理委托合同》，由被告公司提供物业管理服务。2017年12月原告汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会成立。2018年1月6日原告业委会与被告物业公司签订《小区住宅物业服务合同》，载明：“物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日……以及其他事项”。合同签订后，被告物业公司继续为该小区提供物业服务。2018年8月31日，原告业委会发布公告称上述物业服务合同于2018年12月31日届满，将召开业主大会表决2019年度物业企业是续聘还是招聘的事宜。同年12月26日原告业委会公示表决结果：由陕西俊景园物业管理有限公司提供2019年度物业管理服务工作，并同陕西俊景园物业管理有限公司签订了物业服务合同。2018年12月31日被告物业公司在合同约定的服务期限届满后未退出该小区继续服务管理。一审法院认为，原告业委员会与被告物业公司签订的《小区住宅物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且已经实际履行，合法有效。因该合同约定提供物业服务的期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，且原、被告在该物业服务合同到期后并未进行续签，故该合同于2018年12月31日终止。因此对原告业委会主张确认该合同终止的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”之规定，合同终止后被告物业公司应当退出该小区。依据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十九条第一款规定的资料交还给原告业委会。故对原告业委会要求被告物业公司退出小区并移交物业管理相关资料的诉讼请求，法院应予支持。被告物业公司在合同自然终止后，未能依照合同约定向原告业委会移交相关资料及进行交接，原告业委会主张被告物业公司应按照合同约定支付违约金10万元，但被告物业公司就原告业委会未按合同的约定履行书面通知义务应承担违约责任提出抗辩。经查，原告业委会未按合同的约定履行书面通知义务之行为不影响双方所签订合同的自然终止，也不导致该合同的顺延，但该行为确是引起双方争端的原因之一，双方均有违约，应当各自承担相应的责任。因合同中关于迟延交接明确约定了违约金为10万元，关于迟延履行书面通知义务的违约责任未予明确约定。综合本案实际情况，酌定由被告物业公司向原告业委会给付违约金5万元。关于被告物业公司提出本案以另案审理结果作为裁判依据的问题，因查明双方签订的物业服务合同已经因期满而终止，被告物业公司在案涉小区的物业服务已无合同依据。据此，另案关于撤销原告业主大会作出的解聘决议这一判决结果对本案裁判已无影响。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《物业管理条例》第三十九条之规定，判决：一、确认原、被告签订的《小区住宅物业服务合同》于2018年12月31日终止；二、被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内退出汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区并向原告汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会移交物业管理相关资料；三、被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告建昌卡斯迪亚小区业主委员会违约金5万元；四、驳回原告汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，由原告汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会负担1000元，被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司负担1500元。二审中，上诉人物业公司与被上诉人业委会分别向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人物业公司提交三组证据：第一组：（2019）陕0702民初1837号民事判决书、（2020）陕07民终989号民事判决书，证明：上诉人与被上诉人签订的书面合同到期后，并未按法定程序解除服务关系，亦没有选聘新的物业服务企业，依据《民法典》的规定，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期；第二组：XX街道办事处XX社区通知、关于物业公司招标结果的公告、XX街道办事处XX社区责令整改通知书。证明：被上诉人最新选聘行为仍然不符合法定程序，涉案小区仍属于未作出合法另聘物业服务的情形；第三组：物业费交费票据。证明：上诉人持续为业主提供物业服务，属于《民法典》规定的不定期物业服务合同。被上诉人业委会提交以下证据：第一组：招标公司发布招标公告文件、中标通知书、关于要求汉中卡斯迪亚物业公司进行移交的函告、物业服务协议、招标公司发布的招标公告报刊、关于物业公司招标结果的公告、小区内发布招标公告的照片。证明：小区已经与悦美生活服务集团（西安）有限公司签订了新的《物业服务合同》；第二组：业委会延期换届的申请、七里街道办事处对延期换届报告的答复，七里办事处博望社区通知。证明：博望社区不同意业委会换届延期以及其发的有关文件不具有法律效力。被上诉人对上诉人提交的三组证据质证认为：XX组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为合同明确约定了服务期限，上诉人与被上诉人之间的合同已到期；对第二组证据的证明目的不认可，被上诉人已经通过网上公开招聘了悦美生活服务集团（西安）有限公司提供服务，对上诉人认为他们还在继续提供服务不认可；对第三组证据不认可，上诉人是非法收费，没有合同依据。上诉人对被上诉人提交的证据质证认为：XX组证据的真实性、证明目的均不予认可，业委会的一系列行为均不符合法律规定的关于选聘物业公司的要求；第二组证据中业委会延期换届的申请、七里街道办事处对延期换届报告的答复，与本案缺乏关联性，与本案无关；对七里办事处的通知真实性予以认可，对证明目的不予认可。该XX街道办事处XX社区的通知，擅自使用公章，也可证明前几份证据中的公章使用不符合证据要求。本院对上诉人提交的第一组证据真实性予以采信，证明目的不予采信；对第二组证据真实性予以采信，但因业委会另行签订物业合同是否有效与本案无关联性，本院不做评定；对第三组证据真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。对被上诉人提交的证据真实性予以认定，但对证明目的因与本案缺乏关联性，本院不做评定。经审理查明，一审认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。二审另查明，依据汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1837号民事判决书、汉中市中级人民法院（2020）陕07民终989号民事判决书，卡斯迪亚业委会选聘陕西俊景园物业管理有限公司和解聘汉中卡斯迪亚物业服务公司的决定因不符合法律规定，已依法予以撤销。本院认为，本案的争议焦点是：一审判决双方合同终止，并判令卡斯迪亚物业公司退出卡斯迪亚小区并移交物业管理相关资料是否正确，以及由物业公司给付业委会违约金5万元有无事实法律依据。首先，上诉人物业公司主张本案应适用《中华人民共和国民法典》，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定的第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案业委会向一审法院提起诉讼是在2019年2月20日，且本案一审判决作出是在2020年12月20日，故本案并不适用《民法典》的相关规定，上诉人的该上诉理由不能成立。双方签订的《小区住宅物业服务合同》服务期限约定明确，自2018年1月1日至2018年12月31日止，案涉合同服务期限已经终止，一审判决确认合同终止有事实依据。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》的相关规定以及合同中对于违约责任的约定，判决汉中卡斯迪亚物业服务有限公司退出汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区并向汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会移交物业管理相关资料，以及违约金5万元的支付均有事实与法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人汉中卡斯迪亚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 晓审 判 员  李小艳审 判 员  陈耀斌二〇二一年六月二十三日法官助理  康 馨书 记 员  高 源1