黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1282民初1417号原告：王云柱，男，1974年6月1日出生，汉族，现住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：周淑萍（系王云柱妻子），女，1974年6月5日出生，汉族，现住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：杨晓峰，黑龙江沈东源律师事务所律师。被告：马晶，女，1979年1月3日出生，汉族，现住黑龙江省肇东市。被告：赵海军，男，1976年12月21日出生，汉族，现住黑龙江省肇东市。被告：高亚双，男，1972年1月29日出生，汉族，现住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：苏岩岩，黑龙江新元律师事务所律师。原告王云柱诉被告马晶、赵海军、高亚双执行异议之诉一案，本院于2021年5月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云柱的委托诉讼代理人周淑萍、杨晓峰，被告马晶、赵海军、高亚双及其委托诉讼代理人苏岩岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王云柱向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法撤销黑龙江省肇东市人民法院作出的（2021）黑1282执异10号执行裁定书，恢复执行（2021）黑1282执666号执行裁定书，继续执行高亚双所有的位于肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月10日，王云柱和高亚双机动车交通肇事赔偿纠纷一案，肇东市人民法院作出了（2020）黑1282民初729号民事判决书，判决被告高亚双赔偿原告王云柱残疾赔偿金198,969.00元、护理费392,034.00元、残疾辅助器具轮椅费6,750.00元、精神损害抚慰金9,000.00元，合计606,753.00元。判决生效后，因高亚双未按生效判决履行给付义务，王云柱申请强制执行。2021年3月22日贵院作出（2021）黑1282执666号执行裁定书，裁定查封被执行人高亚双所有的位于肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋。因本案所诉争的肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋系回迁楼，尚未取得房屋产权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的；故肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋属于不得转让的楼房，现肇东市人民法院作出的（2021）黑1282执异10号执行裁定书认为，案外人购买房屋在先，法院的查封在后，案外人已在法院查封之前合法占有该不动产且案外人支付了部分楼房价款，肇东市法院以此为理由中止对肇东市××庄园小区××楼××单元××室的执行。原告认为该中止执行的理由显属不当。本案中，王云柱、高亚双发生交通肇事的时间为2019年3月9日，现王云柱下半身无知觉、四肢瘫，全天需要人护理。高亚双在没有赔偿的情况下将楼房转移，明显是恶意转移财产。原告对此不服，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告马晶辩称，交通事故与我无关，2020年4月24日我购买被告高亚双幸福庄园3号楼2单元301室房屋，价款28万元，因整个小区都不能过户，我扣了2万元押金，其余26万元全款支付，4月30日实际入住到至今，不同意原告的诉讼请求。被告赵海军辩称，交通事故与我无关，2020年4月24日我购买被告高亚双幸福庄园3号楼2单元301室房屋，价款28万元，因整个小区都不能过户，我扣了2万元押金，其余26万元全款支付，4月30日实际入住到至今，不同意原告的诉讼请求。被告高亚双辩称，2020年4月24日之前，马晶、赵海军经过与答辩人及答辩人的妻子闫晓敏、马晶、赵海军同意以28万元的价格购买答辩人及答辩人的妻子闫晓敏所有的肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋，在购买前，马晶、赵海军曾与闫晓敏共同到房产部门进行了查询，该房屋当时没有任何查封或权利受限的情况。2020年4月24日，马晶、赵海军与闫晓敏共同到肇东市华宇律师事务所找律师书写了房屋转让合同，并于当天签订了转让合同，二申请人将26万元从银行提现金交付给闫晓敏，并于第二天接收了房屋，由于该房屋属于回迁楼，截止到目前一直没有办理产权证。在本案开庭前，马晶、赵海军受肇东市人民法院执行指令，将剩余2万元未付房款交付执行局。答辩人认为，答辩人在出售房屋之时，房屋没有被查封或其他权利受限的情况，答辩人出售房屋属于有权出售，买受人马晶、赵海军现已交清房款，并在2020年4月25日接收房屋，并缴纳了水费、电费、供热费、物业费等，已经对房屋实际占有，没有办理产权登记和过户的原因是因为该小区房屋尚未开始办证，因此我方的事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，该房屋已经不能进行继续查封和执行，肇东市人民法院作出的（2021）黑1282执异10号裁定认定事实清楚，适用法律正确。另外，原告在起诉时引用房地产管理法第三十八条的规定，认为答辩人出售房屋的行为是无效的理由不能成立，从立法目的上看，《城市房地产管理法》第38条的规定是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷。这一规定应该理解为属于行政管理性质，该条款的目的在于限制权利人的不明房地产转让，而并非禁止交易或限制合同自由，即不是效力性的禁止性规定。最高人民法院在（2006）民一终字第26号民事判决书中，明确说明《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，对于一方当事人以自己不履行合同约定义务，违反该法律强制性规定，主张合同无效的诉讼理由，不予支持。综上答辩意见，希望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月24日被告高亚双及妻子闫晓敏与被告马晶、赵海军签订《房屋转让合同》，约定：甲方（高亚双和闫晓敏夫妻关系）将拆迁补偿自己的座落于肇东市××庄园小区××楼××单元××室，面积为87.52平方米的楼房卖给乙方（马晶、赵海军）。该楼房价格为人民币贰拾捌万元（280,000.00元）整。该楼房的出售价款乙方应在本合同生效时向甲方交付房款贰拾陆万元整（乙方先行交付的10,000.00元定金可抵作购楼款），余下的贰万元购房款待该楼的产权登记过户到乙方名下时一次性给付甲方。同时，由甲方给乙方出具收到条。2019年3月9日9时许，原告王云柱与被告高亚双发生交通事故，原告王云柱于2020年4月7日向肇东市人民法院提起诉讼，2020年6月10日肇东市人民法院作出判决，判决：一、原告王云柱的残疾赔偿金198,969.00元、护理费392,034.00元、残疾辅助器具轮椅费6,750.00元、精神损害抚慰金9,000.00元，合计606,753.00元，由被告高亚双予以赔偿，于本判决生效后三十日内给付。二、驳回原告的其它诉讼请求。判决生效后，被告高亚双未按生效判决履行给付义务，原告王云柱申请强制执行，2021年3月22日，肇东市人民法院作出（2021）黑1282执666号执行裁定书，裁定：“对被告高亚双位于肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋予以查封”。案外人马晶、赵海军对裁定不服，向本院提出书面异议，肇东市人民法院于2021年4月12日作出（2021）黑1282执异10号民事裁定书，裁定：“中止对肇东市××庄园小区××楼××单元××室的执行”。原告王云柱不服，向肇东市人民法院提出执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》案外人已依据其与被执行人的商品房买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的，可以判决停止执行特定标的；对于一般不动产买受人基于其所享有的合法的物权期待权，必须满足：查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件缺一不可，买受人可以排除人民法院查封及强制执行。本案被告马晶、赵海军购买被告高亚双及其妻子闫晓敏所有的位于肇东市××庄园小区××楼××单元××室楼房，案涉楼房被告马晶、赵海军与被告高亚双已签订合法有效的书面合同，并已付清全款、实际占有和居住该楼房，未办理权属变更登记手续的原因是案涉楼房为回迁房，不能办理房屋所有权证，不属于被告马晶、赵海军自身原因，因此，被告马晶、赵海军对该楼房享有足以排除强制执行的权利，而原告王云柱也未对自己的主张提供充分有效的证据予以证实，故原告王云柱要求依法撤销黑龙江省肇东市人民法院作出的（2021）黑1282执异10号执行裁定书，恢复执行（2021）黑1282执666号执行裁定书，继续执行高亚双所有的位于肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，原告王云柱要求依法撤销黑龙江省肇东市人民法院作出的（2021）黑1282执异10号执行裁定书，恢复执行（2021）黑1282执666号执行裁定书，继续执行高亚双所有的位于肇东市××庄园小区××楼××单元××室房屋的诉讼请求不予支持。依据第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告王云柱的诉讼请求。案件受理费5,500.00元,由原告王云柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  景永慧审 判 员  王彦君人民陪审员  沈国君二〇二一年六月二十八日书 记 员  段玖杭