安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终1707号上诉人(原审被告)：蚌埠汇金商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市汇金商业广场三楼东侧302号。法定代表人：潘明晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡汉荣，女，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：邹伟军，男，1970年8月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人蚌埠汇金商业物业管理有限公司(以下简称汇金商业物业公司)因与被上诉人胡汉荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人汇金商业物业公司的委托诉讼代理人周凯瑞、被上诉人胡汉荣的委托诉讼代理人邹伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金商业物业公司上诉请求：1.撤销原判第二项；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由:一、原审判决认定事实部分有误。原审认定:上诉人于2015年1月23日,向被上诉人发出通知载明“本公司将定于2015年5月1日正式盛大开业”;上诉人2015年5月1日开业;被上诉人于2015年12月23日搬离涉案商铺;被上诉人经营期间,商场内空调从未开启;上诉人于2015年1月10日在其微信公众号上宣传……带动零售的精致体验生活馆。以上事实均属于认定事实错误。上诉人于2014年12月23日正式开业,由上诉人在原审提交的安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2016)皖0303民初521号、522号判决书佐证。上述其他事实被上诉人在原审提交的证据均不能证明。二、上诉人不予退还被上诉人租金及履约保证金。上诉人于2014年12月23日正式开业,开业后被上诉人也领取了相关的开业补贴;同时,在当日上诉人举行了相关的开业仪式活动及安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2016)皖0303民初521号、522号判决书亦可以佐证确定开业日期是2014年12月23日;该日期应作为计算租金的起始日期。上诉人在租赁期限内没有将诉争商铺大门关闭;故,上诉人不应返还被上诉人的房屋租金。根据双方签订的《汇金广场(商铺)租赁合同》第十一条违约责任,被上诉人有下列情形之一的,视为被上诉人单方面违约,上诉人有权解除本合同,被上诉人逾期(自约定支付之日起算)支付租赁费或其他费用且超过30日的;在租赁期间,若被上诉人迟延缴纳租赁费或项下其他费用(包括但不限于租赁费、能耗费、物业综合服务费)等,上诉人有权单方解除合同;被上诉人违约,应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿上诉人的损失,上诉人不予退还履约保证金。原审认定“在经营过程中,被上诉人未按合同约定缴纳下一年度租金”。且被上诉人在商铺使用期内不能正常营业,无故迟到早退等。上诉人在租赁期限内没有将诉争商铺大门关闭;被上诉人单方违约,故上诉人不应退还租金及保证金。综上,请依法改判支持上诉人的诉讼请求。胡汉荣辩称，2015年5月1日上诉人才正式开业，有其2015年1月23日的通知为证，其主张2014年12月23日开业没有任何证据证明，2015年3月18日商场消防才验收，2015年3月24日电动扶梯才检验合格，均说明开业日期不可能是2014年12月23日。商场没有空调暖气等基础设施，电梯是时开时停，没有物业管理，上诉人不具备开业和经营的条件，作为批发市场没有物流，被上诉人无法经营，上诉人又强行私自更改和改变批发市场经营性质，先后换了四个管理团队都始终无法满足被上诉人的经营条件和经营活动，请求驳回上诉，维持原判。胡汉荣向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的汇金广场（商铺）租赁合同；2.判令被告退还原告187号商铺保证金3000元；3.判令被告退还原告187号商铺租金5850元；4.判令被告赔偿原告人工损失14000元；5.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月17日，原告与蚌埠汇金投资管理有限公司签订商铺租赁合同，约定被告将位于汇金广场（一期）商业楼3层396号铺位租赁给原告，租金单价为60元/㎡/月，租赁期限为三年，自2014年12月17日至2017年12月16日，免租期为自租赁标的物交付之日起至开业日前一日，开业日暂定为2014年12月23日，原告向被告支付3000元租赁履约保证金（房屋押金）不抵充任何收费项目。合同同时还约定了违约条款等内容。合同签订当日，原告向被告支付了一年的租金17424元及3000元履约保证金，被告将涉案商铺交付原告。2015年8月27日，原告与蚌埠汇金投资管理有限公司签订《租赁商铺调整协议》，约定：蚌埠市汇金广场396号，因商场整体运营需要调整铺位，现商铺号为187临时调整商铺给胡汉荣租户使用（原租赁商铺面积为48.4㎡/间，租金单位为60元/㎡/月；调整后商铺面积41.58㎡/间，租金单价120元/㎡/月）。租户同时放弃原商铺396租赁权，且已交租金不退，并将原租赁合同、收据等所有协议退还我公司。因调整至所选商铺产生的租金减价等费用，双方互不追索。调整后临时商铺使用期限为2015年9月1日至2016年4月30日止。商户拥有调整后商铺的优先使用权，租户须在2016年3月1日前提出书面租赁申请，经商管公司审核批准，双方签订租赁合同，期限暂定为2年。计租日期为2016年5月1日，租赁到期不继续租赁商铺，租户必须在2016年5月1日前，无条件退还商铺……。后双方依约对商铺进行了调换。2015年1月23日，被告向汇金广场的商户发出通知，载明：“……本公司将定于2015年5月1日正式盛大开业！在试营业期间，本公司将于2015年1月18日停止发放100元/天的补助款，每日考勤正常进行，凡在此期间正常经营并履行本商场各项管理规定的商户将享受免租期至2015年4月31日的优惠政策。……”被告于2015年5月1日开业。后被告向原告发出《关于解除租赁商铺调整协议收回187＃商铺的通知》，以原告在商铺使用期内自2016年4月1日起擅自停业3日以上等情形，通知原告解除合同。2015年12月23日众多商户均搬离，原告至此已无法实际经营。另查明：被告于2014年5月制定并下发原告的《汇金广场商业管理公约》第六条约定：“本公司负责提供营业时间内商场内公共区域的空气调节，实际空调开放时间，将根据天气情况作出适当调节。”但在原告经营期间，商场内空调从未开启。被告于2015年1月10日在其微信公众号上宣传“汇金广场：二马路汇金批发市场”。2015年6月25日、2015年7月11日被告微信公众号推送汇金广场业态规划：以家庭餐饮、娱乐、儿童为基础；带动零售的精致体验生活馆。再查明：蚌埠汇金投资管理有限公司于2015年12月4日变更为蚌埠汇金商业物业管理有限公司。一审法院认为，原、被告于2014年12月17日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》及2015年8月27日签订的《租赁商铺调整协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。被告按约交付了租赁物，原告按约支付一年的租金，并交纳了履约保证金。在履行合同过程中被告向原告发出解除合同通知书，原告无法实际经营，解除合同的时间应为原告停止经营的时间即2015年12月23日。被告解除合同的理由为，原告存在擅自停业3天以上情形，但未提交有效证据予以佐证，该理由不成立。因被告在经营过程中商场内空调不予开放，并在履约过程中改变经营业态，致原告经营场所不具备批发市场的条件，严重影响原告的经营。故导致合同无法继续履行双方均有责任。故对合同解除后原告交纳的剩余租金，被告应予以返还。关于返还的数额，双方对起租日有异议，合同约定的起租日即开业日，原告认为开业日为2015年5月1日，被告认为2014年12月23日，双方合同约定开业日暂定为2014年10月28日，但被告与本商场内其他业主签订的租赁合同中约定的开业日为2015年5月1日，原告提交的被告于2015年1月23日发出的通知，明确载明开业日为2015年5月1日，该通知虽系复印件，但与被告与其他业主签订的合同载明的开业日一致，故开业日应为2015年5月1日，租金应从该日计算，至2015年12月23日合同解除之日。商铺调换后，虽租金单价及房屋面积有所变动，但《租赁商铺调整协议》明确约定双方互不追过因调整至所选商铺产生的租金差价等费用，且实行当庭认可原告支付的17424元是一年的租金，故双方应按原《汇鑫广场（商铺）租赁合同》的租金标准退还租金。被告应退回原告未使用的租金为6110.33元（2015年12月24日至2016年4月30日）、履约保证金为3000元，故对原告诉请被告退还商铺租金5850元及履约保证金3000元予以支持。对原告诉请的人工损失费用，原告未提交有效证据证明其存在损失及损失的数额，故不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，其合理部分，该院予以支持。对其他诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告胡汉荣与被告蚌埠汇金商业物业管理有限公司于2015年8月27日签订的《租赁商铺调整协议》于2015年12月23日解除；二、被告蚌埠汇金商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡汉荣商铺租金5850元、履约保证金3000元；三、驳回原告胡汉荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元，减半收取778元，由原、被告各半负担，均于本判决生效之日起七日内向该院交纳。二审中，胡汉荣提供汇金商业物业公司出具的两份通知（两份通知为打印件，提供的手机拍照内容显示均加盖汇金商业物业公司红色公章），证明如果被上诉人同意解除合同将给予补贴；免租金、管理费至2016年4月30日。汇金商业物业公司对证据的三性均有异议，认为不属于新证据，通知内容与本案房屋租赁合同不具有关联性，故达不到证明目的。本院认为该两份通知内容并非针对本案当事人，与本案不具有关联性，依法不予采信。经审查，一审判决认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，一审判决对上诉人与被上诉人签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》效力认定正确，该合同对双方当事人具有法律约束力。胡汉荣和上诉人于2015年8月28日签订的租赁商铺调整协议确定商铺使用期限自2015年9月1日开始，故上诉人主张开业日为2014年12月23日，并起算租金与胡汉荣无关，上诉人的该项上诉理由不能成立。截至本案二审开庭时，上诉人仍未能提供商场空调合格证明及运行记录等，可以确定被上诉人关于商场空调从未开放的事实成立，对于大型商场不予开放空调对被上诉人经营实属严重影响，故租赁合同无法继续履行上诉人具有过错。同时，根据案涉合同实际履行情况，不能认定被上诉人存在欠付租金等违约情形。综上，一审判决上诉人返还相应租金和保证金，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蚌埠汇金商业物业管理有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  胡松涛审判员  胡玉巧二〇二一年六月二十八日法官助理唐红艳书记员蔡轶男