湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3794号原告：宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司，住所××乡××路××号。法定代表人：张朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，住湖南省。该公司法务。委托诉讼代理人：曾超群，湖南德都律师事务所律师。被告：谭卫红，女，1972年1月5日出生，汉族，户籍地宁乡市菁华××乡万龙村××号。委托诉讼代理人：唐艺群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈小冬，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司（以下简称“毅德物业公司”）与被告谭卫红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告毅德物业公司的委托诉讼代理人岳巧琳、曾超群，被告谭卫红及其委托诉讼代理人唐艺群、陈小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅德物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告物业服务费14451.84元，违约金2000元，合计16451.84元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2013年6月16日原告与宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称“毅德开发公司”）签订《宁乡毅德光彩贸易广场前期物业委托服务合同》，合同约定由原告向宁乡毅德光彩贸易广场（又名豪德市场）提供物业管理服务，合同期限为签订之日起至业主委员会成立止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人应按房屋面积每月向原告支付物业服务费，业主与物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。被告系上述物业C区7街3栋63号的业主，物业面积100.36㎡，收取标准为1.5元／月／㎡，按约定应当向原告交纳从2013年1月1日至2020年12月31日的物业服务费14451.84元，违约金2000元，但被告一直拒绝交费。原告与毅德开发公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，被告充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费和违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告谭卫红辩称：1．原告不具备物业服务主体资格。原告与开发商签订《前期物业管理服务协议》，被告没有签字，被告取得房屋所有权后，原告未与被告签订过物业服务协议，因此原告不具备本案的诉讼主体资格。2．原告诉请物业费没有依据。首先，原告若想承接物业服务项目应当通过招投标的方式竞标，然后与开发商签订书面的《前期物业服务合同》。本案中，原告没有提交招投标文件，使被告有理由怀疑其物业服务项目的程序违法。其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告没有任何表明其资质等级的证书，被告也不知道原告是否有资格管理物业。最后，物业服务收费实行明码标价及亮证制度。原告在收取物业管理费前，应当向被告出示宁乡市经营性服务收费许可证。但原告并未提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。因此，原告提交的物业管理费的主张没有计算依据。3．原告主张的物业服务费2018年4月27日之前的已超过诉讼时效。4．原告的物业服务未完全履行。宁乡市政府等多方机构测评物业服务结果公示被答辩公司的物业服务未完全履行，存在明显过错责任具体表现在：消防不到位；完全无门禁系统，四通八达丢失商铺财产；无监控系统；路灯漆黑；绿化环境不达标；将业主公共位置变为收费洗车点，更为闻所未闻的是保洁人员将垃圾往业主家里扫。原告连基本的卫生管理、安保管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装修缮都没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务；街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，存在过错责任。其次《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。原告对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支。5．原告因自身物业服务不到位默认业主不缴纳物业服务费。原告知道自己没有完全履行合同，很多不作为行为，物业服务不到位行为，没有履行催促缴纳物业费的工作，默认业主不缴纳物业费。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定。原告违约在先，且原告不完全履行合同，现起诉要求被告支付物业费显失公平，被告请求法院驳回原告诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对双方争议问题，分别评述如下：关于原告是否具备物业服务主体资格及收取物业费是否有依据问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉小区的建设单位毅德开发公司与原告签订的《前期物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方及全体业主均具有约束力。故本院认为原告具备案涉小区物业服务主体资格。同时合同双方对物业服务费作出了明确约定，原告的物业服务收费标准又在政府职能部门进行了备案，原告有权收取物业服务费。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，《前期物业委托服务合同》约定物业服务费为分期履行，虽使得各期物业服务费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业服务费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最近一期物业服务费的诉讼时效起算时间一致。原告毅德物业公司从2011年开始至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，被告从2013年1月1日起未交纳物业服务费，最近一期即2020年12月的物业管理费应在2020年12月5日前交纳，原告在2021年5月11日向本院提起诉讼主张权利，并未超过三年诉讼时效。关于书面催收的问题。根据庭审查明的情况，被告自2012年开始一直入住至今，故本院对其抗辩称未看见过原告上门张贴的律师函的意见不予采纳。关于原告提供的物业服务是否到位问题。根据庭审查明的情况及本院现场查勘，原告在提供物业服务过程中存在未及时清理楼顶公共部位垃圾与积水、对破损公共部位墙体未予修缮、电井线路凌乱未予管理；在监控、路灯损坏后未能采取有效措施予以解决，如提出维修基金使用方案；同时在业主未交纳物业费时采取不合理的方式进行催缴，如在市场内拉横幅。故本院认为原告提供的物业服务存在较大瑕疵。但因物业管理服务具有公共性与整体性，局部存在瑕疵不能视为根本违约，在物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业服务费。关于被告是否应当交纳物业费问题。基于庭审查明的事实，被告谭卫红系原告所服务的、位于××乡××路××号（豪德广场）Ｃ区7街3栋163室房屋的所有权人，房屋建筑面积100.36㎡，房屋类型为商业用房。原告与毅德开发公司签订的《前期物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方及全体业主均具有约束力。在合同签订后，原告为小区提供了物业服务，被告谭卫红作为该小区业主，应按约定的标准（1.5元／月／㎡）向原告交纳相应的物业服务费。从2013年1月1日至2020年12月31日，被告谭卫红应交纳物业服务费14451.84元（100.36㎡×1.5元／月／㎡×96个月）。因原告提供的物业服务存在较大瑕疵，本院对原告的物业服务费请求酌情减少8%，即支持13296元（14451.84元×92%）。如被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，并非被告谭卫红恶意拖欠，故对原告的违约金请求本院不予支持。本案未实际产生公告费，对于原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭卫红于本判决生效之日起五日内支付原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司从2013年1月1日至2020年12月31日物业服务费13296元；二、驳回原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元（已减半收取），由原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司负担20元，由被告谭卫红负担86元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年六月三日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业有承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。