河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1711号上诉人（原审被告）：史沙沙，女，1987年2月21日出生，汉族，住河南省焦作市高新区。委托诉讼代理人：杜方涛，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文园，河南苗硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗芳，男，1979年11月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：吴闲，女，1975年9月18日出生，汉族，住河南省新蔡县。系原告罗芳妻子。委托诉讼代理人：王保才，焦作市山阳区正弘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：罗红旗，男，1975年9月8日出生，汉族，住河南省焦作市高新区。委托诉讼代理人：王保才，焦作市山阳区正弘法律服务所法律工作者。上诉人史沙沙因与被上诉人罗芳、罗红旗房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2021年3月29日作出的（2021）豫0802民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。史沙沙上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初362号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审查明事实不清，适用法律不当。首先，对于本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，不应当认定为不定期租赁合同。依据《中华人民共和国民法典》第七百零七条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案中，上诉人与被上诉人罗红旗就涉案房屋的租赁问题进行了口头约定，约定为至少十年的租期，租赁合同为一年一签，下一年的租金金额在签订合同时进行协商。上诉人提交的证据三录音证据中，被上诉人罗红旗自认与上诉人之间形成至少10年的租赁合同关系，被上诉人对此证据的真实性也无异议，因此，上诉人在有证据能够证明本案的租赁期限的前提下，一审法院认为上诉人没有证据证明租赁期限,错误将本案的租赁合同认定为不定期租赁合同，属于严重错误。其次，上诉人与被上诉人于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，为期一年，自2017年9月1日至2018年8月30日止，租赁合同到期后，被上诉人并非是未提出异议，而是与上诉人就接下来的租赁事宜进行协商，最终双方达成了下一年度的涉案房屋租赁事宜，2018年至2020年，上诉人一直都按时缴纳租金，书面的租赁合同双方都未在签订。这是上诉人与被上诉人之间的交易习惯,上诉人按时缴纳房租，被上诉人出租房屋，2021年9月20日，上诉人按时缴纳了2020年至2021年度的房屋租金66500元，而被上诉人在2021年10月10日发送短信称租金未谈好，不再续租，拒绝的时间长达20天，也拒不返还66500元的租金，被上诉人以其拒绝返还租金的行为认可了双方的续租意向，而并非是被上诉人没有对此进行承诺，而是上诉人与被上诉人已经对涉案房屋租赁问题已经达成意向，否则上诉人也不会冒着风险向被上诉人转账支付租金。被上诉人违反诚实信用原则，利用双方不签订书面合同的交易习惯，恶意利用解除权,侵犯上诉人的租赁的合法权益。再次，一审法院对于暴迪的询问笔录，暴迪也在询问中称，在吴闲的带领下，缴纳了涉案房屋的水电押金、物业费等，这一行为明显是被上诉人要将涉案房屋出租给暴迪，否则暴迪也没有义务缴纳物业费、水电押金等义务，被上诉人在诉讼中称涉案房屋要自用，与该事实明显存在矛盾，被上诉人虚假陈述，上诉人就涉案房屋在同等条件下是拥有优先承租权的，而被上诉人的行为明显是在侵犯上诉人的优先承租权，因此，被上诉人在此次诉讼中存在虚假陈述，违反诚实信用原则。另，原审法院认定的上诉人应当支付给被上诉人的房屋占用费用缺乏事实依据，也无相应证据支持。通过原审法院所查明事实，本案中被上诉人是同意上诉人将涉案房屋的一部分转租给了暴迪。在上诉人和暴迪之间的转租合同到期以后，暴迪所使用的房屋一直是由暴迪在进行占用，其占用人并非是上诉人。并且据上诉人所了解，被上诉人实际上是和暴迪已经就暴迪所占用房屋的租赁达成了相关协议，也就是说针对暴迪所占用房屋面积的实际占用人不是上诉人，原审法院按照合同中所载的195平方的面积直接认定上诉人对涉案房屋的占用费承担全额赔偿责任，显然缺乏事实依据。综上，请求贵院依法查明事实，公证判决，支持上诉人上诉请求。罗芳、罗红旗辩称，原审判决清楚，证据充分。上诉人所述与暴迪所租的费用与上诉人无关，也不是事实，因为上诉人在一审中已经收到了非法转租给暴迪的相关租赁费用，上诉人当庭也承认。罗芳、罗红旗向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间的租赁合同关系，返还房屋、恢复原状，并限期十日内搬离；2.依法解除合同关系后，被告支付原告房屋占用使用费（自2020年9月1日起按照年租金66500元的标准支付至搬出为止，暂计算至起诉时为22166元）；3.判令被告支付违约分租的违约金10000元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明，2017年9月1日，罗芳（甲方）与史沙沙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定内容如下：甲方同意将位于民主路锦绣江南门面房，面积195平方米租给乙方使用。自2017年9月1日起至2018年8月30日，房屋租金为每年56500元，每一年预交一次，每次使用前30天交下一年租金。合同到期，如乙方有续租意向，需提前一个月通知甲方，同等条件下，乙方享有优先权，否则甲方有权租给他人。乙方向甲方缴纳租房押金5000元，终止租房时，甲方需全额向乙方退还。……乙方在租赁期内不可分租如需转让需提前通知甲方，甲方同意后方可转让。合同到期后本合同自行终止。上述合同签订后，双方均按照协议约定履行。期限届满后，双方均未再签订书面的房屋租赁合同，但史沙沙继续使用该房屋，并按照年租金66500元的标准向罗红旗支付租金至2020年8月30日，罗芳、罗红旗对此并未提出异议。2020年8月12日19:37，罗芳向史沙沙发送短信，内容为：“莎莎，明天见不见面都无所谓了，事情就这样说，前几天也就是八月八号，我媳妇已经给你通知过了，八月九号你，我二哥，咱们也都在一起说过，房租八月三十一号到期，我们要将这两套商铺房收回，我们自己用，当误（应为“耽误”）时间是自己的。”8月12日21:06，史沙沙回复：“哥刚下课看到你信息有啥事明天见面再说吧。”8月21日10:59，罗芳向史沙沙发送短信，内容为：“莎莎，九月一号房租到期了，就去装修，以后不再通知你了。”9月20日，史沙沙向罗红旗转账66500元，转账备注2020年到2021年房租。10月10日，罗红旗向史沙沙发微信，内容为：“沙沙，你不吭声以去年的租价66500元转在我支付宝里，房费没达成一致你转来也没用的，这样是肯定不行的，以前你转给我，罗芳同意这个房价让我代收的，今年我和老三都不同意这个房价，所以你转来也没用，我也不同意，今年的房费别人两套房十二万多，我们给你最少十一万，如果你同意这个租金价格，你就在三日内补够房费，咱们签协议，如果你不同意这个租金价格，你就在十日内搬走，你另找地方。”另查明，罗芳系焦作市解放区民主南路1023号房屋的所有权人，建筑面积为96.68平方米；罗红旗系焦作市解放区民主南路1025号房屋的所有权人，建筑面积为96.68平方米。2018年9月，史沙沙将其租赁的门面房中的一部分租赁给案外人暴迪。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，虽然与被告史沙沙签订书面房屋租赁合同的仅是原告罗芳，收取后续租赁费的仅是罗红旗，但因涉案租赁房屋的所有权人是罗芳和罗红旗，且租赁合同约定的租赁面积为195平方米，该面积基本与二原告各自所有、两个相邻房间打通成为一个租赁物的事实相吻合，结合双方提交的证据，可以认定与被告存在房屋租赁关系的是原告罗芳、罗红旗，且二原告共同行使了租赁合同中出租人的权利，故此对被告史沙沙抗辩出租人仅是原告罗红旗的主张，该院不予采纳。原、被告之间形成的房屋租赁合同关系双方的真实意思表示,合法有效。本案中，原告罗芳与被告史沙沙于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年9月1日起至2018年8月30日。租赁期间届满后,被告史沙沙继续使用租赁物,原告对此并未提出异议,合同继续有效,租赁期限为不定期。被告史沙沙主张其与原告罗红旗口头约定租赁期为十年,首先法律规定，租赁期限超过半年的应当采用书面形式，因此被告的该陈述缺乏法律依据，且没有提供证据证明,而原告罗红旗对此也不予认可，故被告的该项辩解理由不成立，该院不予采纳。至于被告抗辩，其一次性向原告缴纳了66500元房租，且备注是2020年-2021年房租，故此其租赁期限应至2021年8月30日届满。但客观上，由于双方并未签订书面租赁合同，其预交相当于原标准下一年租金的金额后，原告很快回复其不同意，据此，应当认定为被告向原告发出将租赁期限延长至2021年8月30日的要约，只有原告对此意思表示接受，才能形成承诺，双方新的租赁合同关系才告成立。在被告意思表示作出而原告未予接受的情况下，不能认定双方的租赁期限为一年，而仍然应当认定本案所涉租赁合同为不定期租赁合同。至于被告预先缴纳的66500元，事实上与原告形成的是另一个法律关系，双方可另行处理。由于双方是不定期租赁合同关系,双方均可以随时解除合同，仅仅满足提前通知的形式要件即可。本案中，原告罗芳在2020年8月12日向被告史沙沙发送短信，内容为“莎莎，明天见不见面都无所谓了，事情就这样说，前几天也就是八月八号，我媳妇已经给你通知过了，八月九号你，我二哥，咱们也都在一起说过，房租八月三十一号到期，我们要将这两套商铺房收回，我们自己用，当误（应为“耽误”）时间是自己的”，该通知的内容明确具体，能够表达出出租方自2020年8月31日起要求被告将租赁物返还的意思表示，可以认定为原告解除该租赁合同的意思表示到达对方。根据法律规定，解除合同的通知到达生效。相对人对解除合同不认可的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但被告收到该解除合同的短信后，未在法定期限内通过诉讼的方式要求对解除合同通知效力进行确认，因此，该院确定原、被告之间的不定期租赁合同已于2020年8月31日解除。合同解除后,被告继续占有为原告所有的房屋，缺乏合同依据，因此原告主张要求被告返还租赁物的诉讼请求，该院予以支持。原告的第二项诉讼请求，要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求。基于被告占有原告房屋系无权占有，其占有必定造成原告的损失，因此原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，该院予以支持。由于被告正常占用期间的租赁费即为66500元/年，原告据此作为占用费的计算标准，符合法律规定，该院予以确认。原告要求被告支付违约分租的违约金10000元的诉讼请求。根据查明的事实，被告确实存在将其承租的部分房屋进行转租的事实。根据合同约定，如转让需提前通知甲方，甲方同意后方可转让。根据被告提供的录音证据，能够证明被告转租后，已经告知了原告，而原告也表示“你租过了之后给我说了，租出去，你租了给我说，不让你租不合适，我说你租就租吧，咱就承许你了”，足以认定原告对被告的转租行为是知晓且许可的。且在原告提供的解除合同的通知中，亦未主张是因被告转租而解除合同，故此，不能认定被告存在未经原告同意擅自转租的行为，原告主张违约金的诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：一、确认原告罗芳、罗红旗与被告史沙沙之间的不定期租赁合同于2020年8月31日解除；二、被告史沙沙于本判决生效后三十日内将租赁的位于焦作市解放区民主南路1023号、1025号房屋返还给原告罗芳、罗红旗；三、被告史沙沙自2020年9月1日起按照66500元/年的标准向原告罗芳、罗红旗支付房屋占用使用费至之实际返还房屋之日止；四、驳回原告罗芳、罗红旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为302元，由被告史沙沙负担。二审中，史沙沙提交2020年12月5日史沙沙与暴迪的录音一份、2020年8月21日史沙沙与罗红旗的录音一份。证明：1、史沙沙和罗芳、罗红旗之间形成的是十年的租赁合同关系，而非不定期租赁合同关系。2、在史沙沙和暴迪转租合同到期以后，暴迪没有再向史沙沙交纳租金，并且暴迪和罗芳、罗红旗就房屋的租赁达成了协议，原审法院判决史沙沙承担195平方面积的全部的房屋占用费用，缺乏事实依据。罗芳、罗红旗质证称，对录音的合法性、关联性均有异议。该证据确实反映了史沙沙收到暴迪每年租金5万元的事实，合同及租金是十年不是事实，史沙沙没有陈述到所谓的装修费用，所以这一项与本案无关。房租到期后，其要求史沙沙搬离，史沙沙置之不理，形成诉讼。2020年8月21日史沙沙与罗红旗的录音与事实不符，该录音中明显证实要说十年转租不现实，与本案无关。另外，史沙沙起诉暴迪要求归还租金这一案件经过审理以后，史沙沙撤诉，充分证明暴迪与史沙沙之间具有租赁关系。本院对上述证据认证如下：关于史沙沙与罗红旗的录音，该录音中，史沙沙称“当时说的是长期租，培训至少十年”，罗红旗称“十年不现实，不拆迁的情况下，大部分情况下都给你用”，该录音并不能证明史沙沙与罗红旗之间达成了租期十年的合意，不能证明史沙沙的主张，本院不予认定。关于史沙沙与暴迪的录音，与本案无关，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，罗芳、罗红旗作为出租方，将涉案房屋出租给史沙沙，双方均应当按照合同约定履行义务。罗芳与史沙沙签订为期一年的《房屋租赁合同》，租赁期间届满后，史沙沙继续使用涉案房屋，双方均未提出异议，合同继续有效，一审认定双方是不定期租赁合同关系并无不当。史沙沙上诉称其与罗红旗口头约定租赁期为十年，但其提供的证据并不能证明其主张，本院不予采纳。关于解除合同，双方是不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同。罗芳于2020年8月12日通过短信通知史沙沙于房租到期之日即2020年8月31日返还租赁房屋，其解除租赁合同的意思表示已到达对方，一审认定双方之间的不定期租赁合同关系于2020年8月31日解除，并无不当。上诉人称其于2020年9月20日向罗红旗预交了2020年-2021年的租金66500元，双方已达成续租合意，但结合本案证据，罗红旗、罗芳在收到该款项后明确表示不同意，说明双方并未达成续租的合意，该支付行为系史沙沙的单方行为，故史沙沙的该主张本院不予采纳。关于房屋占有使用费的问题。合同解除后，史沙沙依法应当将涉案房屋返还给罗芳、罗红旗，罗芳、罗红旗以史沙沙无权占有为由要求史沙沙支付房屋占有使用费，符合法律规定。史沙沙上诉称涉案房屋现有一部分由案外人暴迪占有使用，且暴迪并未向其支付租金，其不应按照全部面积支付占有使用费，该主张与本案无关，不在本案的审理范围，本院不予采纳。一审按照合同约定的租赁费即66500元/年的标准判决史沙沙向罗芳、罗红旗支付占有使用费，并无不当。综上所述，上诉人史沙沙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由上诉人史沙沙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 张雪娇审判员 余同云二〇二一年六月十七日法官助理张艳娇书记员王向静