北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8915号上诉人（原审被告）：谷松，男，1984年4月1日出生，回族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：徐甜甜，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立华，北京市京兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张通路，男，1972年9月16日生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马永刚，北京志霖律师事务所律师。上诉人谷松因与被上诉人张通路房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人谷松及委托诉讼代理人徐甜甜、被上诉人张通路之委托诉讼代理人马永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谷松上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回张通路诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费全部由张通路承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、证据不足、适用法律错误。1.一审判决谷松支付自2020年11月1日至房屋实际腾退之日的租金没有事实及法律依据，未能考虑张通路不配合办理医疗机构执业许可证导致谷松承租房屋无法正常使用，未能考虑疫情对谷松诊所经营的影响，未能考虑张通路强行上锁导致谷松无法经营、物品无法双方共同清点。2.张通路强行锁门导致谷松无法腾退房屋并造成药品损失，谷松多次要求张通路开门共同清点屋内物品其均拒绝配合应当赔偿损失。3.一审法院认定谷松可以通过公证方式固定现场证据，但经咨询公证处得到答复无法公证，而一审法院直接判决谷松承担扩大的损失有悖公平。4.迁照不具备条件，现在无法执行。张通路辩称，同意一审判决，不同意谷松的上诉请求。在2019年8月3日在住所证明上签字，是应谷松要求签字，不存在拖延迟迟未履行配合办理相关手续的行为，谷松承租房屋后如何使用、怎么办理执照系其自行决定，与我无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张通路向一审法院起诉请求：1.谷松给付张通路租金（自2020年5月2日起至房屋实际腾退之日止，至2020年11月12日暂计为105862.56元)、违约金35000元；2.解除张通路、谷松签订的《北京市房屋租赁合同》并腾退房屋；3.谷松将其注册在租赁房屋处的公司(北京博仁堂诊所有限公司)进行迁出；4.本案诉讼费由谷松承担。一审法院认定事实：2018年10月17日，张通路（甲方、出租人）与谷松（乙方、承租人）签订北京市房屋租赁合同。甲方出租的房屋坐落于北京市大兴区西红门街道办事处（乡镇）宏盛路214号，建筑面积124.33平方米。租赁用途为商业。双方商定期限为10年，自2019年4月20日至2029年4月19日。甲方应于2019年4月8日前将该房屋交付给乙方。租金标准及支付方式：半年租金为105000元，年租金总计为210000元。关于合同解除，第八条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达1O日的；2.欠缴各项费用达/元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。关于违约责任，第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2019年10月17日，谷松取得医疗机构执业许可证，载明：医疗机构类别：普通诊所。经营性质：营利性。法定代表人：谷松。2020年新冠疫情发生后，北京市大兴区卫生健康监督所在各医疗机构发布告知书及通知。该通知载明：各医疗机构，为做好新型冠状病毒防控工作，即日起，各级各类医疗机构在开诊前，须向大兴区卫生健康监督所报备，经现场验收，各项防控措施经落实到位，方可开诊。2020年5月2日，张通路以张贴告知书形式通知谷松解除合同，限期腾退房屋，且同日强制将出租房屋大门换锁。2020年5月3日，谷松张贴博仁堂诊所声明书。声明因新型冠状肺炎疫情的不可抗力原因，我诊所自去年11月开业以来至今不能正常开诊，多次沟通租房合同及租金支付等事由，你都无理拒绝，不顾我方诊所在营业状态下强行出租并张贴你的出租电话，2020年5月2日强行锁门，造成的所有损失由你承担等。张通路称：关于减免租金的要求，首先，合作是建立在诚信基础上，谷松在租金期内无任何真诚沟通。谷松逾期未交租金，逾期后我方主动找其协商，其多次提及疫情对其无影响，系因租金过高，要求重签低价合同，系其利用疫情蓄意胁迫我方大幅降租。其次，虽工商封闭底商后小门，系所有通向小区的后小门全部封闭，但营业的正门在北面临街，与正常经营无关。距博仁堂诊所30米处忠信堂照常经营，未受疫情影响。关于房屋租赁合同，系谷松要求租期10年、注明房东违约除赔违约金外，要赔偿装修金。系谷松逾期未交租金情形下要求低价重签合同，降租12-14万。关于损失，多次协商无效，并非我方原因令原合同无法履行，系谷松单方面造成，损失应由其自行承担。我方多次告知逾期未交租金，请将屋内物品及时搬离，房东随时配合开门，但谷松均未回应，后果自负。关于我方自身，我方以租养贷，现实情况困难。现有人高价租房，无法执行。谷松逾期未交租金，亦不搬离，恶言相加，危及人身安全，并非正常租赁关系。租户无法继续履行合约，我要求法院终止合约。谷松称：关于租期及补充条款，涉案房屋从事医疗行业，出于装修成本高，药品不能换店销售等原因，经双方协商一致租期为10年，并添加补充条款。自签订合同至实际交房时间跨度近半年之久，考虑到不租订金受损。2019年10月提过因大环境影响周边租金已下调。关于是否协商，双方多次见面并赴约协商。具体情形如下：双方约定在2020年4月20日当天协商事宜。自2020年4月25日至2020年4月29日，双方多次电话，微信沟通未果。2020年5月2日，张通路派地产中介人员前来看房。之后到店继续与我方协商减免事宜（此日为合同中约定的逾期10日）。2020年5月4日、5月6日、5月10日均有协商。现房租过高是事实，确因疫情影响正常经营，我方并不构成胁迫。关于损失，政府为做好疫情防控，对所有底商前/后门进行封闭处置。我店因属医疗机构，店内有西药，中药，冷藏药品，有特殊需求。需要定期维护，故正门未张贴封条，（其余底商均被贴封）。至于忠信堂诊所正常营业并生意很好，本人认为系张通路为达到目的不惜做伪证。关于租金，邻房标价为13-15万，至今闲置3-5个月未能成功出租。受疫情影响，他人高价承租张通路房屋情形不符合逻辑。根据谷松提交的受疫情影响收入情况说明及转账截图，具体收入情况如下：2019年11月22日，北京博仁堂正式对外开诊。2019年11月营业收入约：1680元；2019年12月营业收入约：6317元；2020年1月营业收入约：16195元；2020年2月营业收入约：4531元；2020年3月营业收入约：249元；2020年4月营业收入约：1032元；2020年5月营业收入约：6元。谷松称据不完全统计，本店自开业以来至1月，营业收入明显呈上升趋势。自1月下旬至5月营业收入明显骤降，甚至达到零收入的地步。谷松主张2020年2月，大兴区卫计委下发通知：一级以下医疗机构已不具备排查、确诊、转诊能力。为做好疫情防控，特要求所有一级以下医疗机构停诊。2020年10月22日，谷松张贴北京博仁堂诊所有限公司告知书，载明：张通路先生您好，在本年4月20日，就因疫情影响跟您协商房屋租金减/免事宜，经多次沟通无果下，在5月2日我诊所经营合同期内，不顾派出所民警提示下强行上锁。并告于法庭：解除合同、赔付违约金、承担锁门期间房租在两次开庭无协调意向为前提，于2020.9.17大兴红星法庭作出判决：我方支付4.20日至5.1日期间房屋租金4833元。驳回张通路其他诉讼请求。我方在9.24日接到的法院判决书，9.30日执行了判决书，并支付了4833元租金。我方要求张通路尽快联系我方，并有诚意的协商解决方案：1：因合同履行期间有变故需添加补充条款。2：门店张贴致歉书（消除多次报警和门店吵闹的不良影响）。3：承担相对应损失(在5.3日博仁堂声明书上已告知)。2020年10月26日，北京市大兴区卫生健康监督所发布停业整改通知，通知北京博仁堂诊所，经现场监督检查，你单位在新冠肺炎常态化防控工作中，防控措施存在落实不到位的情况，从即日起，停业整改。下一步，你单位各项疫情防控措施落实到位后，经监督检查通过并向属地政府进行备案后，方可开诊因医疗机构疫情防控措施落实不到位存在极大感染风险，请周边百姓进行监督，如擅自开业，请拨打举报电话：69266214。2020年10月31日，张通路张贴告知书，载明：承租人谷松你好：关于你承租我的位于北京市大兴区西红门宏盛路214号房屋的问题，在此对你故意拖欠房租的问题以及要求你依法按照我们双方签订的《房屋租赁合同》履约，进行以下书面告知。首先，北京市大兴区法院作出的判决已确认我们双方签订的《房屋租赁合同》应继续履行，并且法院明确：是由于2020年1月24日至2020年4月30日的新冠疫情原因，你无法正常营业，法院才给你酌情减免2020年4月20日至2020年5月1日的租金，且在判决中明确写明“现已全面恢复正常生产生活秩序，复工复产，双方签订的长期租赁合同已经具备继续履行的条件，”因此，我有权依法要求你履行《房屋租赁合同》。其次，在上述判决生效后，我曾经多次找你协商，通过微信沟通与现场交钥匙给你的方式均明确表示给你钥匙自己开锁，由你自行决定经营。但是，你多次拒绝接收大门钥匙，自行放弃使用租赁房屋，并且你以此为由拒绝支付租金。因此我有权依法要求你履行《房屋租赁合同》。我要求你在30日内（自本告知书送达之日起计算）支付应付的租金，并且我随时可以配合交钥匙给你或你可以找开锁公司自行开锁，开锁费用由我来承担。最后，关于你以“北京博仁堂诊所有限公司”的名义来张贴告知书并提出3个要求，在此我给你明确答复。第一，北京博仁堂诊所有限公司并非与我签订《房屋租赁合同》的主体，你以此名义来张贴告知书的主体不适格。第二，关于你要求增加《房屋租赁合同》补充条款，需要双方同意才能生效，并非你单方提出强行添加。经过与你多次协商，我不同意你单方提出来的补充条款事项，因此，即使你单方添加补充条款内容，也不对我产生合同的法律的约束力。第三，关于你要求门店张贴致歉书。在我国目前生效的法律中，赔礼道责任适用于人身权受侵害的情形，我们双方是租赁合同纠纷问题，不涉及人身侵害的责任纠纷。因此，你要求门店张贴致歉书是没有任何法律依据的。另外，违约方是你自身，是你拒绝接收房屋钥匙并以此为由拒绝支付房租。对你方违约给我造成的损失，我会通过法律途径依法解决。第四，关于你要求承担相应损失的问题。你有权决定是否开店经营，并且我也多次表示给你大门钥匙自行开锁经营，但是你始终不接收大门钥匙来开店经营。因此造成的损失，是由于您个人原因产生的，应有您个人自行承担。在此，我再次向你声明，我随时可以交钥匙给你或你可以找开锁公司自行开锁，开锁费用由我来承担综上，我作为出租方，在合同生效期间有权向你承租方要求履行合同债务，现要求你在30日内（自本告知书送达之日起计算）来支付相应的租金，且我可以随时给你大门钥匙或你自行开锁，开锁费用我来承担。请您依照合同的约定及法律规定，遵守诚实信用原则，善意履行合同。2020年12月17日，张通路向谷松发出《再次催缴支付租金的通知》，要求谷松秉持诚实守信的原则，依照合同约定支付房租。如果你不愿意继续承租，也可以就合同是否继续履行尽快同我协商，如果你确定不再继续承租，就要尽快腾退房屋。庭审过程中，张通路主张：涉案房屋被锁不能成为谷松拒不支付租金的理由，我方积极配合继续履行合同，通过张贴《告知书》、手机短信、微信发送等方式再次告知谷松将钥匙交给谷松，同时告知谷松可以自行开锁，开锁费用我方愿意承担，我完全配合继续履行合同，但截至2020年11月23日，谷松一直持续占用使用房屋，但未依约支付租金，谷松行为已经构成违约。谷松主张：门一旦开了。我方无法举证损失。张通路一直以各种理由拒绝协商，致使双方无法对店内损失进行确认，导致我不能接收房门钥匙，无法交付房屋租金。如果合同解除后，我方愿意迁出营业执照。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金系租赁合同中承租人最主要的合同义务。关于张通路要求谷松支付2020年5月2日至房屋实际腾退之日止租金的诉讼请求，本案中，张通路与谷松签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2020年5月2日张通路锁门，其行为已经超出了必要的限度，客观上确实造成谷松对案涉房屋的使用产生影响，故对2020年5月2日锁门后至2020年10月31日张通路张贴告知书期间的租金数额，法院不予支持。谷松若要固定承租房屋内药品等财产损失，完全可以通过公证、评估等方式进行，无需继续占用承租房屋从而扩大损失，故张通路要求谷松支付自2020年11月1日至房屋实际腾退之日的租金，符合合同约定，法院予以支持。2020年5月2日，张通路强行将出租房屋大门上锁，导致谷松无法正常使用承租房屋在先，张通路通知谷松随时配合交钥匙在后，对张通路要求谷松支付违约金的请求，法院不予支持。关于张通路要求解除合同并腾退房屋的诉讼请求，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。且谷松在张通路通知其可以随时配合交钥匙或由谷松找开锁公司自行开锁费用由张通路承担的情况下，仍拒绝接收承租房屋，拒不交纳租金，应视为其以自己行为表明不履行合同主要义务，合同应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。张通路要求谷松腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于迁出营业执照的诉讼请求，由于双方间合同已被确认解除，且谷松表示如果双方合同解除其同意将承租房屋注册的营业执照迁出，法院亦不持异议。据此，一审法院判决：一、解除张通路与谷松签订的北京市房屋租赁合同；二、谷松于判决生效后10日内将位于北京市大兴区西红门街道办事处（乡镇）宏盛路214号房屋腾退返还给张通路；三、谷松于判决生效后10日内给付张通路自2020年11月1日至房屋实际腾退返还之日止的租金（按半年租金105000元标准计算）；四、谷松于判决生效后10日内将注册在北京市大兴区西红门街道办事处（乡镇）宏盛路214号房屋的北京博仁堂诊所有限公司的营业执照迁出；五、驳回张通路的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本案二审审理期间，谷松提交证据如下：证据1为住所证明、接收凭证、医疗机构执业许可证、开业传单，证明目的为因张通路原因，谷松经营的诊所迟迟无法办理执业许可证相关手续，导致延迟至2019年11月中旬才能正常营业；证据2为微信群聊截屏打印件2页，证明目的为受疫情影响绝大部分诊所均未开业，谷松的诊所受到严重影响。张通路质证意见如下：对于证据1中开业传单真实性不认可，其它真实系认可，对证明目的不认可，谷松何时营业与张通路没有关系，张通路完全配合谷松办理营业执照手续；对证据2真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，首先不确定具体时间，其次在双方前次的诉讼判决中，法院认定谷松诊所有正常营业的条件，后期其不进行营业，是其自身原因导致的，不受疫情影响。另查明，2021年5月31日，谷松将所租赁的房屋腾空交回张通路，双方办理了交接手续。本院认为，张通路与谷松签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行过程中，双方因合同履行问题产生争议，张通路于2020年5月2日单方锁门，造成谷松无法正常使用案涉房屋，一审法院免除了谷松2020年5月2日至2020年10月31日期间的租金，张通路亦未提出上诉，本院对此不持异议。张通路于2020年10月31日告知谷松可以自行开锁或给予谷松钥匙，张通路已经排除对谷松的妨害，未干涉谷松正常经营，因此其后扩大的损失应由谷松自行承担，其应向张通路按合同约定支付后续的租金。一审法院对此处理并无不妥。谷松上诉称张通路不配合办理医疗机构执业许可证导致谷松承租房屋、疫情对谷松诊所经营影响要求减免租金，谷松未提供有效的证据证明张通路未尽到办理证照的协助义务，而谷松被相关部门要求停业整改系其防控措施落实不到位自身原因所致，故本院对其要求减免租金的上诉意见，不予采纳。谷松以其需要清点案涉房屋内物品损失为由拒绝支付租金并腾退房屋的上诉意见，明显缺乏依据，本院不予支持。本院审理中，谷松将租赁的房屋腾退给张通路，双方办理了交接手续。基于该事实，本院对谷松腾退前应支付的租金予以核算，予以改判。工商营业执照迁出的问题，不属于法院审理的范围，双方可另行协商解决。同时应指出，谷松应积极将案涉房屋内注册的营业执照迁出或注销，避免造成损失的进一步扩大。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，律、司法解释另有规定的除外。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。综上所述，谷松上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初430号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初430号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初430号民事判决第三项为：谷松于本判决生效之日起10日内给付张通路自2020年11月1日至2021年5月31日的租金122500元；四、驳回张通路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1559元，由张通路负担1000元（已交纳），由谷松负担559元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费2400元，由谷松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年六月二十八日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥