北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7088号上诉人（原审被告）：刘燕燕，女，1974年8月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：金恒亦枫资产管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨道国，执行董事。委托诉讼代理人：陶艳红，女，1972年11月6日出生，汉族，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：赵刚，男，1974年8月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。上诉人刘燕燕因与被上诉人金恒亦枫资产管理（北京）有限公司（以下简称：金恒公司）、赵刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘燕燕上诉请求：1.请求撤销（2019）京0105民初字20606号民事判决书第九项，即：刘燕燕对赵刚应当支付的上述款项向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司承担连带责任。2.一、二审诉讼费用由金恒亦枫资产管理（北京）有限公司、赵刚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误、适用法律错误，对刘燕燕提出的抗辩理由是否成立没有做出明确的判决。金恒公司和赵刚签订的《租赁合同》规定，赵刚应当在每次付款周期15日前支付租金，拖欠租金达到3日以上，金恒公司有权解除合同。赵刚自2018年9月中旬开始违约，金恒公司也知悉其违约行为，但拖延至11月23日才解除合同，中间长达2个多月。金恒公司怠于行使权利，没有采取适当措施致使损失扩大，对此期间产生的损失租金55143元，我不应承担责任。二、一审判决在我与金恒公司、赵刚合同解除、连带责任解除后，判决我对金恒公司与赵刚之间的纠纷承担连带责任，适用法律错误。根据一审判决第一项，《商业租赁合同》及其《补充协议（变更协议）》于2018年11月23日解除。因此我自2018年11月23日以后，对赵刚的行为不再承担连带责任。一审判决第四项认定金恒公司与赵刚之间的房屋占用费6127元，发生在2018年11月24日至2018年11月29日，此时《商业租赁合同》及其补充协议已经解除，我的连带责任已经解除，不应对此费用承担连带责任。一审判决第五项认定金恒公司与赵刚之间的库房使用费15000元，发生在2018年12月，此时《商业租赁合同》及其补充协议已经解除，我的连带责任已经解除，我不应对此费用承担连带责任。原审判决第八项认定的金恒公司与赵刚因迁出注册地址发生的纠纷，发生在《商业租赁合同》及其补充协议解除后，我的连带责任已经解除，不应对此发生的10000元违约金承担责任。且根据一审判决，租赁房屋注册的个体工商户是赵刚前妻丁继东，迁出的责任也应是案外人丁继东。我不应对案外人的行为承担连带责任。金恒公司辩称，不同意刘燕燕的上诉请求，同意一审判决。赵刚经本院传唤未出庭答辩。金恒公司向一审法院起诉请求：1.要求确认金恒公司与赵刚、签订的《商业租赁合同》及金恒公司、赵刚、刘燕燕签订的《补充协议（变更协议）》于2018年11月23日解除；2.判令赵刚支付2018年10月1日至2018年11月23日的租金55143元；3.判令赵刚支付免租期租金71579元；4.判令赵刚支付2018年11月24日至2018年11月29日的房屋占用费12254元；5.判令赵刚支付库房占用费54577.5元。6.判令赵刚支付逾期支付租金的违约金（以55143元为基数，按照年利率24％的标准，自2018年9月15日计算至实际支付之日止）；7.判令赵刚支付违约金58927.43元（以赵刚、刘燕燕交纳的保证金58927.43元予以折抵）。8.判令赵刚支付未迁移公司注册地的违约金5万元；9.判令赵刚赔偿房屋空置期间的损失91905元。10.判令刘燕燕对赵刚的债务承担连带责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年8月28日，金恒公司作为甲方（出租方），赵刚作为乙方（承租方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方合法拥有座落于北京市朝阳区*号楼首层05、06室房屋（以下简称该房屋）的所有权及其所占有土地的使用权。双方共同确认该房屋建筑面积共计322.89平方米。甲方将该房屋出租予乙方做商业使用，具体经营内容为便利店、洗衣店。租赁期限2014年10月1日起至2020年12月31日止。免租期2014年10月1日起至2014年12月31日止。甲乙双方协商同意以下租金标准（含物业管理费，不含水费、电费、供暖费、制冷费、通讯费等其他费用）2014年12月23日至2016年12月22日，日租金标准为6元/平方米；2016年12月23日至2018年12月22日，日租金标准为6.3元/平方米；2018年12月23日至2020年12月22日，日租金标准为7.58元/平方米。租金以人民币支付，每叁个月为一个付款周期，乙方应于每次付款周期开始的15日前支付。乙方应于签署本合同当日向甲方支付该房屋壹个月的租金合计58927.43元（大写伍万捌仟玖佰贰拾柒元肆角叁分）作为本合同的保证金，同时应当甲方支付叁个月176782.27元（壹拾柒万陆仟柒佰捌拾贰元贰角柒分）作为乙方支付的首期租金。7.13条规定，如在本租赁房产处注册登记公司的，自承租期满或合同提前解除之日起一个月内，不得继续使用该房产作为公司的注册地，否则视为乙方违约，并由乙方承担违约责任，每延期使用一日应按租期内最高月租金的1％的标准向甲方支付违约金。乙方拖欠租金达3日以上（含3日）或未按本合同规定交付或者补足租金、物业费、保证金或其他任何费用的（包括乙方未按照甲方和／或物业公司依据本合同调整后的费用标准交纳或补足相关费用）累计超过10日的。视为乙方单方违约且甲方有权终止合同并收回该房屋。甲方应书面通知乙方迁离并交回租赁房屋。本合同签署后至租期届满前，若甲方违约解除本合同，则甲方除退还乙方所付保证金外还需向乙方支付相当于同期保证金数额的违约金；若乙方违约解除合同，或因乙方违约而导致合同解除的，则乙方所付保证金作为违约金不予退还，同时乙方应按照合同约定的租金标准向甲方支付免租期的租金并赔偿甲方的经济损失，并且乙方投入的装饰专修、设施设备等应按照甲方要求处理，保留并归甲方所有或乙方按照甲方要求拆除并恢复至可供出租状态。若乙方未能依约按期向甲方交付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方须按延迟交纳租金数额每日0.5％的标准向甲方支付违约金，如甲方用乙方交纳的保证金抵扣租金的，不免除乙方延迟交纳租金的违约金，延迟日期仍从未缴之日开始计算。乙方未能按照本合同约定的标准和期限交还租赁房屋的，甲方有权要求乙方承担自本合同解除或终止之日起至甲方收回房屋期间的违约金，以本租赁期间最高日租金的二倍为标准按日计算，该违约责任与本合同就房屋交还的其他约定可以同时使用。2014年10月1日，金恒公司作为甲方、赵刚作为乙方，刘燕燕作为丙方，签订《补充协议（变更协议）》，约定，根据2014年8月28日甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》（以下简称原协议），乙方承租甲方开发的位于北京市朝阳区*号首层05、06号房屋。鉴于乙方承租后的实际经营方分别为乙方和丙方，对原协议做如下变更：三方共同确认，自2014年10月1日起，乙方丙方共同承租该房产，租期与原协议一致，租金、水电费、供暖费、制冷费等原协议项下乙方应当承担的各项费用由乙方丙方共同承担。乙方丙方分别承担租金的面积为：乙方承租面积162.09平方米，日租金与原协议一致，丙方承租面积为160.8平方米，日租金与原协议一致。该房产号变更为朝阳区*号楼1层商业2。自原协议、本协议签订之日至合约终止之日，乙方丙方违反原协议、本协议的行为，由乙丙双方向甲方共同承担连带责任。三方一致同意，乙方按照原协议交付甲方的保证金共计58927.43元，记作乙方丙方的保证金，其中乙方保证金为29581.43元，丙方保证金为29346.00元。乙方丙方应于2015年12月20日前按照原协议第3.4条之约定补足保证金126694.00元，其中乙方补交63600.08元，丙方补交63093.92元。乙方丙方不得在合约提前解除或承租期满后继续使用该房产作为其公司注册地，必须于原协议期满或提前解除之日起一个月内完成注销以该房产位地址的所有工商等相关部门的注册登记手续，否则视为乙丙双方违约，并由乙丙双方承担连带责任，乙丙任何乙方未履行该项义务的，甲、乙、丙三方同意按照原协议第7.13款规定处理。上述协议签订后，赵刚和刘燕燕分别向金恒公司交纳保证金29581.43元和29346元。赵刚交纳*号房屋的租金至2018年9月30日。庭审中，金恒公司表示因赵刚未交纳2018年9月30日之后的房屋租金，其行为构成违约，故于2018年11月22日向赵刚发送了《解约函》，载明：……．合同履行过程中，赵刚未支付2018年10月1日之后的房屋租金，逾期交付租金的行为严重违反了合同约定并给我方造成了巨大的经济损失，依据合同约定，拖欠租金达3日以上，视为贵司单方违约，我司有权解除合同并收回该房屋。我司函告如下：1、依据双方签署的合同和相关法律规定，我司与贵司所签订的《商业租赁合同》及《补充协议》（变更协议）于本函发出之日解除；2、请贵司在本函发出之日起三日内按照合同约定交房标准交回租赁房屋，并到我司交纳截至合同解除日的租金及逾期违约金、免租期租金、自合同解除日至贵司交还房屋日的房屋占用费，同时贵司交纳的保证金作为违约金不予退还。同日金恒公司亦向刘燕燕发送了《解约函》，内容与上述内容基本相同，经询，刘燕燕表示收到了《解约函》。2018年11月26日，金恒公司又向赵刚发送了《清空租赁场地内物品的通知》，载明：因贵司拖欠租金，我方已经向贵司发送解约函，并要求贵司与2018年11月25日之前按合同约定的交还标准交还租赁场地，但贵司未能按期交还。我司函告贵司，请贵司于2018年11月29日之前清空租赁场地内贵司遗留物品，将租赁场地恢复至交付时的状态并向我司交还租赁场地。如贵司未能按本函指定日期交还租赁场地，我司将依据合同约定收回租赁场地，并将租赁场地内物品视为贵司的放弃物品予以处理，如因此给我司增加费用的，由贵司承担。请贵司于2018年11月29日之前向我司支付自合同解除之日起至我司实际收回租赁场地之日止的租赁，租金标准按照解约所在租赁年的租赁标准的2倍计算。2018年12月5日，金恒公司又向赵刚发送《收回房屋告知函》，载明：我司在解约函中要求贵方应于2018年11月25日之前按照合同约定的交还标准交还租赁场地，但贵方未能按期交还，之后我方由发送《清空租赁场地内物品的通知》，要求贵方于2018年11月29日前清空租赁场地内物品，但贵方仍拒不交换租赁房屋。为阻止贵方的此种恶意扩大损失行为，我公司已经将*号房屋收回，*号房屋内遗留物品我司已经存放至我司地下一层两个库房内，请贵方自本函发出日起5日内与我司联系，取走遗留物品，如逾期不予取走，我公司将作为废弃物处理，因此产生的费用由贵方承担。同时，贵方应向我司支付自贵方物品存放之日起至贵方全部取走或我司自行处理完毕遗留物品之日止的库房占用费。庭审中，经询，赵刚表示看到了金恒公司在涉案房屋上张贴的解约函，但表示金恒公司无权解除合同。其虽然未交纳2018年9月30日之后的租金，但是未交租金有正当理由，原因是其欲在承租场地重新注册一家公司，但是因为金恒公司不配合出具相关的场地证明，导致其无法办理工商注册登记证明，至今另外一家公司仍未注册成功。因金恒公司未履行其义务，故赵刚未交纳后续的房屋租金，系金恒公司的原因导致其无法正常使用涉案房屋，故其本身并不存在违约行为，系金恒公司存在违约行为。金恒公司对此不予认可，表示对于赵刚办理工商注册手续所需要的材料均正常提供，工商注册手续无法成功办理的原因不在于金恒公司。关于涉案房屋的腾退情况，赵刚表示金恒公司擅自将其承租的房屋上锁，并且不允许其搬运涉案房屋内的物品。并表示其于2018年11月19日专门找人来拉运涉案房屋的物品，被金恒公司以房屋租赁有纠纷为由拒绝拉走。金恒公司表示系物业公司的安保人员不让赵刚拉走物品，与金恒公司无关。金恒公司表示因赵刚未拉走涉案房屋内的物品，在发出通知后将涉案房屋内的物品腾至案外的两个库房，库房面积一个为11.7平方米，另一个为24平方米，并表示因存放上述物品另行支付了库房占用费。库房占用费的标准，参照赵刚之前承租金恒公司的库房租金标准，为2.87元每平方米每天。对于上述库房使用费的标准和库房面积，经询，赵刚和刘燕燕均认为使用费标准过高，库房面积不合理。本案审理过程中，赵刚表示金恒公司对放置在库房的物品可自行处置，不再要求返还，也不要求金恒公司进行赔偿，金恒公司对此亦表示同意，并表示鉴于此，对于库房占有使用费共计主张54577.5元。庭审中，金恒公司表示赵刚承租涉案场地后，以涉案场地作为注册地址注册了北京莱尔皮具护理中心的个体工商户，并表示因涉案房屋的租赁合同解除后，赵刚仍未将该个体工商户的注册地址迁出涉案房屋，故应当按照合同约定支付逾期迁出违约金。赵刚表示该个体工商户系其前妻丁继东进行的注册，现在其本人无法迁出。关于逾期迁出注册地的违约金，金恒公司表示仅主张至2020年12月29日，共计5万元，后续的不再主张。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金恒公司和赵刚签订的《北京市房屋租赁合同》以及金恒公司与赵刚、刘燕燕签订的《补充协议（变更协议）》是各方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。金恒公司按照合同约定交付了房屋，赵刚应当按照合同约定时间支付房屋租金，现赵刚表示因金恒公司未配合其办理工商注册手续并以此为由拒绝支付租金，因合同并未约定赵刚在此种情况下可以拒付租金，企业工商信息的注册问题并非赵刚拒绝支付租金的合理理由，赵刚以此为由不再支付后续租金，其行为构成违约，金恒公司有权解除合同。现金恒公司按照合同约定行使解除合同权，符合法律规定。关于合同解除的时间，金恒公司表示其向赵刚发送了解约函，赵刚在庭审中表示其看到了张贴在门上的解约函，刘燕燕亦表示其收到了邮寄的解约函，故法院依据上述情况和本案案情确认各方签订的《商业租赁合同》以及《补充协议（变更协议）》于2018年11月23日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经法院查明的事实可知，赵刚将租金支付至2018年9月30日，而合同于2018年11月23日解除，对于合同解除之前的房屋租金，赵刚应当支付给金恒公司，经法院核算，上述期间的租金数额为55143元，故对于金恒公司要求赵刚支付租金的诉讼请求予以支持。合同解除之后，赵刚应当将涉案房屋腾退给金恒公司，但是赵刚并未腾退，故应当支付房屋占用费，金恒公司表示其于2018年11月29日将涉案房屋进行了腾退，故对于2019年11月29日之前的房屋占用费，赵刚应当支付，但是金恒公司按照房屋租金的双倍的标准计算房屋占用费，经询，刘燕燕和赵刚均表示上述标准过高．该标准明显高于合理的标准，故法院根据本案案情，参照租金标准对房屋占有使用费的标准予以调整。经法院核算，上述期间的房屋占用费共计6227元。关于金恒公司要求赵刚支付免租期租金的诉讼请求，因赵刚存在违约行为，故其应当支付免租期的租金，但赵刚已经对涉案房屋使用过一段时间，对于免租期租金数额，法院结合合同履行情况、赵刚的过错程度等因素，酌情予以确定。关于金恒公司主张的库房占用费，金恒公司为避免损失扩大，将涉案房屋内的物品另行腾退至库房，对赵刚的物品进行了保管，赵刚应当支付库房使用费，但金恒公司主张的库房使用费金额过高，法院根据本案案情酌情予以确定。关于金恒公司主张的逾期支付租金的违约金，赵刚至今未支付租金，应当对延迟支付的租金承担违约金，经询，赵刚和刘燕燕表示上述金额过高，要求法院予以酌减，故法院依法结合金恒公司的损失情况、赵刚的过错程度等因素对于逾期支付租金的违约金标准酌情予以降低，对违约金的起算时间亦酌情予以调整。关于金恒公司主张的要求赵刚支付违约金的诉讼请求，因赵刚逾期支付租金的行为构成违约，并因此导致合同解除，故应当按照合同约定支付违约金。但金恒公司主张刘燕燕交纳的保证金金额亦作为违约金金额，因本案系赵刚本人的违约行为导致合同解除，对于刘燕燕交纳的另外房屋的保证金金额亦作为违约金金额，显然不妥。故法院酌情确定违约金的金额为29581.43元，由赵刚交纳的保证金29581.43元予以折抵，对于金恒公司主张过高的部分，法院不予支持。关于金恒公司主张的逾期迁出注册地址的违约金，因赵刚至今未将莱尔皮具的注册地址迁出涉案房屋，其行为构成违约，应当支付违约金，但是赵刚和刘燕燕表示金恒公司主张的违约金标准过高，要求法院予以酌减，法院结合本案案情和双方的过错程度等因素，酌情确定该违约金的标准。关于金恒公司主张的房屋空置违约金，因法院已经对赵刚的违约行为导致的其他违约金和损失予以支持，对房屋空置损失亦进行了考量，故对于金恒公司的该项诉讼请求，法院不再支持。关于金恒公司要求刘燕燕承担连带责任一节，三方签订的《补充协议（变更协议）》中明确约定了刘燕燕承担连带责任，故刘燕燕对于上述债务应当承担连带责任。判决如下：一、确认金恒亦枫资产管理（北京）有限公司与赵刚于2014年8月28日签订的《商业租赁合同》及金恒亦枫资产管理（北京）有限公司与赵刚、刘燕燕于2014年10月1日签订的《补充协议（变更协议）》于2018年11月23日解除；二、赵刚于判决生效之日起七日内向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付2018年10月1日至2018年11月23日期间的房屋租金55143元；三、赵刚于判决生效之日起七日内向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付免租期租金24000元；四、赵刚于判决生效之日起七日内向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付2018年11月24日至2018年11月29日期间的房屋占用费6127元；五、赵刚于判决生效之日起七日内向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付库房使用费15000元；六、赵刚于本判决生效之日起七日内向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付逾期支付租金的滞纳金（以55143元为基数，按照年利率6％的标准，自2018年11月24日计算至实际支付之日止）；七、赵刚向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付违约金29581.43元［以赵刚向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付的保证金29581.43予以折抵］；八、赵刚于判决生效之日起七日内向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司支付逾期迁出注册地址的违约金10000元；九、刘燕燕对赵刚应当支付的上述款项向金恒亦枫资产管理（北京）有限公司承担连带责任；十、驳回金恒亦枫资产管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7215元，由金恒亦枫资产管理（北京）有限公司负担4656元（已交纳），由赵刚、刘燕燕负担2559元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审争议焦点在于刘燕燕应否承担连带责任。对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，金恒公司与赵刚、刘燕燕签订的《补充协议（变更协议）》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《补充协议（变更协议）》第四条约定：“自原协议、本协议签订之日至合约终止之日，乙方、丙方违反原协议、本协议的行为，由乙、丙双方向甲方共同承担连带责任。”据此，三方签订的《补充协议（变更协议）》中明确约定了刘燕燕承担连带责任。现赵刚在合同履行过程中出现违约行为，根据《补充协议（变更协议）》第四条约定，刘燕燕对此应向金恒公司承担连带责任。刘燕燕主张其不应承担连带责任的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，刘燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3097元，由刘燕燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二一年六月三十日法官助理 吴 琳法官助理 曾琪惠