河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1972号上诉人（原审原告）：陈学友，男，汉族，1965年12月28日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：刘建国，河南亚太人律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：邢化安，男，汉族，1963年10月21日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：冯应华，河南冠南律师事务所律师。一般代理。上诉人陈学友因与被上诉人邢化安买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈学友及委托诉讼代理人刘建国和被上诉人邢化安及委托诉讼代理人冯应华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈学友的上诉请求：1、请求撤销河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初2109号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定被上诉人已经履行协议并交付宅基地，明显与事实不符，被上诉人与上诉人签订的宅基地转让协议明确约定了四周边界，但是在上诉人准备施工时被他人告知，转让协议中约定的地方有一部分属于案外人。了解情况后，上诉人与被上诉人沟通，被上诉人承认确有他人土地，但被上诉人承诺由其解决该问题，但至上诉人起诉，被上诉人仍未解决该问题，致使宅基地转让的目的无法实现。因此，被上诉人返还购地款并支付违约金的事实与理由十分充分。被上诉人邢化安答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、陈学友上诉的事实和理由与客观事实不符。上诉状所称：“案涉的2013年2月18日双方之间签订的《宅基地转让协议》，含有一部分案外人土地使用权。”不是事实，因为陈学友所称与案外人争议的土地使用权不在转让协议范围之内，所以与邢化安无关，也与本案无关。案涉地块的转让时状况为，整体地块呈圆弧形且地势高于北边及西边相邻的土地，边界清晰。双方系同一村组的居民，对于协议中转让宅基地使用权的边界、交付时现状均知悉。案涉宅基地在2013年2月18日签订协议后随即交付上诉人使用，当年上诉人为了建房进行了土地平整，并在渠埂地带铺垫了砂石。上诉人在协议签订后，分三年三次到2015年才陆续将协议款项付清。依据协议第三条约定：“宅基地转让补偿费一次性付清”，上诉人迟延分期付款行为构成违约，应当承担相应的违约责任。二、上诉请求即一审诉讼请求，缺乏事实和法律依据。上诉人主张的诉求退还购地款前提应为合同解除，但本案中上诉人并未提出该主张。相反，依据协议约定和相关法律规定，不具备合同解除的条件。即便上诉人享有解除权，本案中也早已超出法定解除权行使期限，导致该权利消灭。陈学友向一审法院起诉请求：1、判令被告返还购地款6万元及1万元违约金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告均是杨集乡杨集村集西组村民，2013年2月18日双方在见证人孙某就被告所有的宅基地达成转让协议，原告在协议签订后将购地款支付给了被告，但是被告至今未履行协议，未将宅基地交付，原告多次催要，被告均不予理会，也不返还购地款，也不交付宅基地。一审法院查明的事实：原、被告同为固始县杨集乡杨集村集西村民组村民。2013年2月18日双方签订宅基地转让协议，约定被告将位于中干渠的自己使用的宅基地转让给原告，协议签订后原告将购地款支付给了被告。现有证据不足以证明被告未交付宅基地。一审法院认为，原、被告系同一村民组村民，签订转让宅基地协议，未违反法律禁止性规定，合法有效。原告现有证据不足以证明被告未交付宅基地，其诉讼请求不予支持，待有证据后可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告陈学友的诉讼请求。案件受理费775元，由原告陈学友负担。二审中，上诉人陈学友提交了三组新证据。证据1：陈学友与邢化安于2020年4月15日和4月27日的电话录音各一份和证据2：陈学友与案外人刘洪军于2021年5月23日的电话录音一份和陈学友与中间人李云忠于2021年5月22日电话录音一份。证据1和证据2拟证明：邢化安出卖的涉案土地并非完全属于其所有，案外人刘洪军对部分涉案土地主张权利，并对部分涉案土地长期进行耕种，不同意出卖该土地。邢化安在合同签订后长达八年之久，不能将土地交付给陈学友，构成根本违约，合同目的不能实现，合同应予解除。邢化安应将退还土地款6万元，并承担违约金1万元。证据3：涉案土地现场照片共八张，拟证明：案外人刘洪军对部分涉案土地主张权利，并种上花生。宅基地转让协议签订后，陈学友在对涉案土地进行填土时，案外人刘洪军提出土地有一部分属于其所有，陈学友不能对土地进行开发利用。宅基地转让协议约定的四至中，南到河道、西到坟地，而实际上南部与西部有部分土地为案外人刘洪军所有，邢化安无权出售，刘洪军亦不认可，合同目的不能实现，邢化安应将土地出售款退还给陈学友，并承担违约责任。被上诉人邢化安质证称：对证据1,该证据证明目的不成立。一是录音不是原始的载体，电话录音是在邢化安不知情情况下获取的，没有经过其本人同意，且在一审开庭后形成的，有引诱成分。该证据，不属于二审新证据的范围。二是录音整理的书面材料，因受方言、电话、语境等影响，整理的文字内容改变了录音原本的意思。比如邢化安答应明天去帮忙协调其与刘洪军争议的问题，并不是认可转让的土地包括了刘洪军的。三是录音中提到1万元，不是邢化安要给案外人刘洪军的，是因为邢化安和刘洪军是干亲，陈学友委托其协调其他事情。对证据2，录音不是原始载体，该组录音应当视为证据种类中的证人证言，证人证言以出庭作证为原则，未到庭的证人证言不具有合法性，不能作为有效证据使用，其证明目的不能成立。一是案外人李云忠没有参与当时双方宅基地转让事宜，该录音主要内容是陈学友准备找李云忠作证，李云忠不同意，其书面整理文字内容断章取义，与通话整体内容不符。二是整个通话过程基本都是陈学友在主导，陈学友想让李云忠按照其个人主观意识为其作证，李云忠反复提示双方的纠纷可以按合同办事。三是录音是否为李云忠本人所说，是否存在删减，真实性无法核实。四是该部分录音是陈学友与李云忠的一面之词，与本案没有关联性。五是与刘洪军电话录音，无法向刘洪军核实真实性，且双方主管臆断的事实与客观事实不符，其书面整理的文字内容断章取义，与通话整体内容意思不符。对证据3，一是邢化安在协议签订后已经按约定向陈学友交付了土地使用权，并且陈学友早已占有使用。案外人刘洪军在其自家承包地种植花生，与本案争议的土地无关。邢化安转让的地块与刘洪军地块虽然相邻，但地块一高一低，边界清晰，双方之间没有纠纷。陈学友承认在使用涉案地块，填土时又称邢化安没有交付土地，明显是自相矛盾的。二是陈学友占用案外人刘洪军的土地，受到刘洪军的阻挠，属于另一法律关系，与邢化安没有关系。三是邢化安按协议交付的土地，这个地块是圆弧形的，且四周高于周边的土地。陈学友与邢化安是一起长大的，对此陈学友在签订协议前早已明知。现其辩解曲解为方形，与事实不符。被上诉人邢化安提交了两组新证据。证据1：刘洪军出具的情况说明和其身份证复印件，拟证明：刘洪军系杨集乡集东村村民组居民，与本案的两个当事人不是一个村民组的，但是邢化安的土地与刘洪军的地块相邻，邢化安的地势高，是圆弧形的一部分，被刘洪军的一部分地包围，两家土地边界清晰明了，互不牵涉。证据2：涉案土地的地形图和现场照片三张，拟证明：涉案地块的状况，邢化安的地块是圆弧形的。上诉人陈学友质证称，对证据1的真实性无异议，证明目的有异议。一是刘洪军的土地与邢化安的土地的西边和南边相连是属实的，但该份证明并没有说明彼此的具体界限和彼此土地的面积各占多少，从原被告提交的图片可以看出，刘洪军已经将改变土地的绝大部分都进行了耕种，陈学友进行填土的时候也仅仅填了一部分，是照片显示的一点高出的地块，其他的刘洪军都主张的权利。所以，邢化安所称的土地与刘洪军的土地相连属实，这恰恰证明了双方约定的边界，包含了刘洪军的土地。如果没有刘洪军的土地，就不符合合同中约定的四至边界。二是刘洪军的情况说明，只说明了他的地比邢化安的地低一些，但并没有明显的落差，是坡度的自然延伸，两块地没有明确的界限，也证明邢化安出售的土地权属不清，界限不明，不符合交付的条件。对证据2中地形图的真实性、证明目的均有异议。地形图缩小了邢化安与刘洪军争议土地的范围，实际上刘洪军主张的争议土地的范围远远大于被上诉人所表示的部分。在当事人双方提供的图片中可以明显地看出，刘洪军已经将绝大部分土地进行了耕种，邢化安在注释部分说陈学友对该部分土地进行了平整，与事实不符。陈学友从来没有使用填土部分之外的其他的土地。对证据2中三张图片真实性没有异议，对证明目的有异议。该三张图片与陈学友提供的图片是一致的。从图片可以明确地看出，邢化安与刘洪军的土地没有明确界限，从图片上反而清楚地看到，刘洪军将绝大部分土地都进行了耕种。邢化安提供的情况说明和图片均可以看出，邢化安对于刘洪军的土地没有处分权，属于无权处分行为。在刘洪军事后没有追认的情况下，双方签订的合同无法继续履行，应予解除。邢化安退还购地款6万元，并支付违约金1万元。二审查明：上诉人陈学友与被上诉人邢化安同系河南省固始县杨集乡杨集村集西村民组村民。2013年2月18日双方签订“宅基地转让协议”一份，约定：邢化安有一处宅基地坐落在中干渠北坎，南到中干渠埂，东与左亚平田边交界，北到集东队田边为界，西到徐兵父亲坟地东边为止。经双方协商一致同意签订如下宅基地转让协议：一、邢化安将上述一处宅基地折价为人民币陆万元转让给陈学友建房；二、在四交边界范围内，由邢化安一次性交清界限，不留任何牵扯后患；三、宅基地转让补偿费一次性付清，转让使用权永归陈学友所有，如有一方违约，赔偿对方违约金壹万元。上诉人陈学友在为案涉宅基地填埋土过程中，遭到案外人刘洪军阻止而引发本案。上诉人陈学友起诉请求：一是判令邢化安返还购地款6万元及1万元违约金；二是诉讼费由邢化安承担。未诉讼请求解除双方于2013年2月18日签订“宅基地转让协议”。认定前述事实的证据有：陈学友“民事起诉状”、双方签订的“宅基地转让协议”、一审和二审庭审笔录等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条对此也亦作出相同规定。本案争议的焦点：上诉人陈学友的诉讼请求应否得到支持。经查：上诉人陈学友与被上诉人邢化安于2013年2月18日签订“宅基地转让协议”，上诉人陈学友在履行该协议过程中，因他人提出异议并阻止，导致该协议无法履行，为此要求被上诉人邢化安返还购地款6万元和支付违约金1万元。上诉人陈学友起诉时未请求解除合同或者确认合同无效，其诉讼请求被上诉人邢化安基于履行合同而取得的财产予以返还和支付违约的请求无法律依据。故上诉人陈学友的上诉请求，本院不予支持。原判决虽然认定案件事实错误，但其判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人陈学友负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年六月十五日法官助理黄涛书记员李青