辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1209号上诉人（原审被告）：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1号。法定代表人：张海东，董事长。委托诉讼代理人：曹桂云，女，朝阳中天伟业房地产开发有限公司经理。被上诉人（原审原告）：喀左康泰热力有限公司，住所地喀左县大城子镇团结路。法定代表人：康福军，经理。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜悦营，辽宁正明律师事务所律师。上诉人朝阳中天伟业房地产开发有限公司（以下简称“中天公司”）因与被上诉人喀左康泰热力有限公司（以下简称“康泰公司”）供用热力合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先涉案29户网点系法院查封和银行抵押贷款的房屋，其中有14户能进去，这14户并没有进行试水，而且从来没有供热过，所有涉案的网点供热水管均是白色的，由此可以认定，对这29户网点，供热公司从来就没有供热过。上诉人通过录像、拍照方式有证据证明被上诉人未供过热。有15户商业网点是被法院查封，上诉人不敢私自打开门锁，被上诉人完全可以请求法院给予配合打开门锁检查。根据上诉人观察这15户网点也从来没有供过热。涉案的这29户网点，是2015年、2016年供的暖，早已过了二个取暖期。依据朝阳市城市供热条例第十六条、第十五条规定，上诉人已承担了供热设施维修保修期两个供热期的热费，现在所有29户网点均已超过了2个供热期，并且超过4个供热期了，上诉人没有任何义务再承担热费。上诉人是开发商并不是具体的实际用热人，并且所有住宅和网点均是分户供热的，现被上诉人6、7年还不采取关阀措施，责任在被上诉人。涉案的29户网点，所有阀均在地下停车场，被上诉人也称辩由于阀门离地面4米多高，需要入户找出管道，下面才能关阀，这完全是在找理由，为多讨要本未供热的商网热费，法院不应支持。本案不是上诉人不配合关阀，是由于法院查封，上诉人无法配合入户。如果上诉人将已查封的网点锁强行剪断上诉人将承担法律责任。一审判决采用了合同法第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条是适用法律错误，一审法院应适用朝阳市城市供热条例第十五条、第十六条规定判决。康泰公司答辩称：1．一审法院认定事实正确，判决结果正确。一是上诉人诉称的没有供热与事实不符。上诉人提交的视频资料不能证明答辩人没有提供供热服务，室内的手动锁阀关闭不能否定答辩人供热的事实，因为手动锁阀用热户可以自行控制。锁阀是供热企业控制采暖用户的唯一方法，锁阀开启也是供热企业提供供热服务的标志。上诉人自行将手动阀关闭再录制的证据不具有真实性和关联性，通过2020年11月3日，喀左县人民法院、喀左县供热办相关人员现场勘查中，在上诉人协助的条件下通过入户敲击方法找到锁阀位置，均处于开启状态，足以证明答辩人一直在履行供热义务，而上诉人不再配合法院工作人员现场勘查，可以推定被告利用这段时间蓄意伪造现场，其抗辩的未用热情况不属实。二是上诉人无法配合开门关阀观点错误。因案涉房屋所有的锁阀均安装在地下室4米高以上的位置，答辩人无法确定锁阀的具体位置，中天伟业又拒绝配合答辩人，答辩人只能入户通过敲打网点管线听声音才能辨认每一户的锁阀的具体位置。上诉人作为案涉房屋的所有权人，虽然有的房屋被法院依法采取了查封措施，但是房屋还在上诉人的实际管理掌控中，房屋钥匙均在上诉人手中。2020年11月3日下午，由喀左县人民法院、喀左县供热办及相关人员协调开门关阀，但是上诉人只是选择性地打开了7号楼3个网点的门，通过敲击的方法才找到相对应的锁阀位置，发现锁阀均处于开启状态，上诉人否认用热，随后离开现场，停止配合，导致无法打开其他的网点，无法确认其他网点锁阀的具体位置，足以证明上诉人所述无法配合入户的问题是不存在的。三是上诉人作为房屋的所有权人，理应承担供热费。本案案涉的29套房屋均为未售房屋，即使有的房屋被查封，但是上诉人依然为房屋的所有权人，所以上诉人与答辩人为本案供热合同关系的当事人，上诉人作为实际用热人，理应承担供热费。上诉人作为实际的用热人，在2年供暖质保期后，如需停止供暖，应向答辩人申请停阀，但是本案中上诉人不但没有申请停阀，而且在答辩人找到被告协商拖欠取暖费网点关阀时，上诉人却拒绝配合，无奈答辩人找到供热主管部门处理关阀事宜，但是上诉人依然不予配合。四是上诉人所述可以把阀门先关了，哪户交款再开哪户就解决问题的观点实际无法操作。现答辩人能控制的是进入小区的总锁阀，无法确认每一户锁阀的具体位置，如果把全部阀门关闭，将会严重影响整个小区的其他居民的正常取暖需求。康泰公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决解除原告与被告建立的供热合同关系（29户房产的供热合同）；被告履行协助关阀义务；2．请求法院依法判令被告自起诉之日起直至被告协助关闭阀门之日止，按照每日368.64元赔偿原告供热损失（暂计至2020年12月30日的热费为22,118.40元，以此计算案件受理费）；3、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告康泰公司自2014年为被告中天公司开发建设的财富领域小区住宅及网点进行供暖，双方建立了供热合同关系。2020年至2021年供暖期间，被告未售出的29户网点2014年交工的6户，2015年交工的12户、2016年交工的11户：其中11#网点北二01013面积45.36平方米、北五01026面积78.07平方米、北五01016面积68.78平方米、北十010111面积56.79平方米，12#网点南二01012面积62.75平方米、南六01026面积53.62平方米，12-1#网点北五01015面积53平方米、北六01026面积53平方米，13-1#网点北四01024面积50.21平方米、北四01014面积50.21平方米、北五01015面积53平方米，W14#网点南三113面积59.63平方米、东三115面积35.03平方米、东十二124面积25.86平方米、东十三125面积35.03平方米、东十六222面积36.94平方米、东十五221面积33.43平方米，4#网点1层01016面积98.88平方米，7#网点东一01011面积110.34平方米、东二01012面积168.99平方米、东三01013面积102.83平方米、S5网点东七01027面积60.39平方米、北侧东七010227面积34.45平方米、北侧东一010127面积36.21平方米、北侧东二010128面积34.45平方米、北侧东三010129面积42.39平方米、北侧东四面积37.1平方米、北侧东五010131面积37.1平方米、东七01034面积241.63平方米。总供热费用为55,664.10元，日均取暖费368.64元。上述网点经原告催告，被告未交纳热费，亦未申请关阀。原告要求对该29户网点进行入户关阀，被告未予以配合，原告诉至法院。被告称上述网点仅有14户能够进入，其他15户情况并不掌握，部分网点被法院查封或他人占用，可进入的14户均未试水，未实际供暖，向本院提供了相应的视频，同意解除供热合同关系，但不同意交纳热费。本案审理过程中，一审法院组织本案原、被告及供暖办工作人员共同至财富领域小区进行现场勘查，其中财富领域7#网点东-01011两门一户、东-01012号两门一户及东01013两门一户进行勘察，其中东-01011号两门一户室内手动阀门处于关闭状态，分水器已拆，水管断开，室内管道白色，现场询问孔祥国，其称物业让其无偿使用该房；东-01012两门一户，室内手动阀门开启状态，分水器连通，打开一根管出部分水后不再流水，现场地下室供热人员检查该房供热锁闸开启，手动阀关闭。室内管道白色，流出部分清水，现场询问物业人员董井贵，其称地下室内阀门共两种，01011号房手阀、锁阀均开，01012号房手阀关闭，锁阀开启；东-01013两门一户室内手动阀门开启状态，地下室状态未予确认。因被告中天公司人员离开现场，未能继续勘察。另外，原告提供一份喀左县供热办出具的喀左县财富领域网点用热情况说明：财富领域商业网自入网以来，因拖欠康泰公司取暖费，而且一直未到供热公司办理停阀手续。按照辽宁省供热管理条例的要求，康泰公司对财富领域商业网点实施关阀。财富领域商业网点所有锁阀安装在地下室4米高以上的位置，在此期间康泰公司曾多次协调沟通对拖欠取暖费网点关阀停供，但屡次遭到中天伟业有限公司拒绝配合。因中天伟业有限公司拒绝告知康泰公司网点相对应锁阀位置，所以关闭锁阀必须进入网点通过敲打网点管线听声音，找到对应锁阀进行关闭。2020年11月3日下午，经法院、供热办相关人员协调中天伟业有限公司进行开门关阀，中天伟业有限公司选择性打开7号三个网点，通过敲击方法找到相对应锁阀位置，发现锁阀处于开启状态，锁阀是供暖企业控制用户的唯一方法，也是供暖企业与用户维护管理的清晰界限，由于对7号网点核实锁阀处于开启状态，中天伟业有限公司否认用热，离开现场。法院执法员发现除7号三个网点配合开门，其他网点门都处于上锁状态。中天伟业有限公司离开现场，停止配合。一审法院认为，被告中天公司开发建设的财富领域住宅及网点完工后，与康泰公司建立了供用热合同关系。涉案29户房屋系被告中天公司开发建设的商业用房，属于非住宅用热房屋，尚未出售。被告中天公司未对该29套房屋申请过停阀，未支付该29户房屋2020至2021年度取暖费，经原告催要亦未支付取暖费，亦不配合关阀，属于根本违约，现原告要求解除涉案29户房屋的供热合同，被告表示同意解除，故该院确认解除。合同解除后，被告应及时履行协助原告关阀的义务，故原告要求被告履行协助关阀义务，该院予以支持。因涉案房屋均为未售房屋，被告为房屋的所有权人（包括被查封的房屋），房屋的所有权人即为供热合同关系的当事人，应当全面履行自己的合同义务，故被告提出部分房屋被法院查封或被他人占用，不能成为其不予配合协助关阀的理由。对于被告提出涉案房屋并未进行实际供暖的问题。因未经验收或者验收不合格的供热工程不得投入使用。涉案小区的供暖管道、供暖设备的验收责任在于建设单位即被告，被告此前也未提出过未试水问题，且是否试水的过错也不能当然的归责于原告。对于涉案房屋室内供暖设施不完备、有拆除的情况，因房屋的室内供暖设备应由房屋所有权人进行管理、控制，并非本案原告的维修范畴，且用户不得擅自改动室内供热设施，被告未就拆除、变更供暖设施的行为与原告及供热主管部门进行过协商并经同意。因此，2年供暖质保期后，被告如需停暖应及时向供热主管部门和供热企业申请关阀，若存在供暖公司原因未对其进行供暖，被告也应及时向供热公司和供热主管部门反映情况，此前被告并未向原告、供热主管部门申请停阀，也未向供热公司和供热主管部门进行过反映，原告因被告不交纳供热费曾要求被告及供热主管部门处理关阀事宜，被告也未予配合，致锁阀未能及时关闭，被告对此应当承担责任。故被告以涉案房屋未试水、未实际用热而拒绝交纳供热费的理由不能成立。原告要求被告按日支付29户房屋自2020年11月1日起至被告协助关阀之日止的供热费的诉讼请求，该院予以支持。如被告截至2021年3月31日未配合关阀，则计算至本年度供热期截止日2021年3月31日止，对于此后年度的热费原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告喀左康泰热力有限公司与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司就涉案的29户房屋（附清单）的供用热合同关系解除；二、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于该判决生效后十日内配合原告喀左康泰热力有限公司履行协助关阀义务；三、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于该判决生效后十日内给付原告喀左康泰热力有限公司涉案29户房屋2020-2021年度（取暖期）的热费，热费计算：按每日368.64元，自2020年11月1日起至关阀之日止。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取176元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中天公司在本案过程中向本院提交了案涉29户房屋视频录像，用以证明这些房屋均是闲置未使用的网点，这29只有两户阀门在室内，且均是关闭的，其他27户锁闭阀没有在室内，都是在地下。地下供暖图纸是被上诉人自己设计的，图纸应保存在规划局，被上诉人可以自行去查找。房屋门都用链子锁锁着，门是透明的，链子锁很长，被上诉人把链子锁剪开就可以进去了，不需要物业和开发公司来配合，物业和开发公司也没有委托手续，并没有义务配合，况且被上诉人已经配合了。案涉房屋自始至终没有取暖，通过观察看有的排气阀没有安装，有的管子是断裂的，塑料管是纯白色的，如果供暖5年管子应该是褐色的。康泰公司对上述证据提出异议，称通过上诉人提交的视频可以看出上诉人是将锁打开进入的，与上诉人所说不能进入不符。上诉人提交的视频均为网点室内情况，确认被上诉人供热与否的标志是在地下室4米高以上的入户锁阀是否开启。上诉人存在明显故意损坏室内锁阀的情况。上诉人作为开发商对室内供暖设施是否安装齐全负有责任，上诉人所说的无锁阀与被上诉人无关。本院经审查认为，上述视频系上诉人自行制作，上述室内录制的相关视频并不能充分证明供暖企业已将自己控制的供暖锁阀关闭，故本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：中天公司开发建设的财富领域住宅及网点完工后，与康泰公司建立了供用热合同关系。涉案29户房屋系中天公司开发建设的商业用房，属于非住宅用热房屋，尚未出售。中天公司未对该29套房屋申请过停阀，未支付该29户房屋2020至2021年度取暖费，经康泰公司催要亦未支付取暖费，亦不配合关阀，属于根本违约，现康泰公司要求解除涉案29户房屋的供热合同，中天公司表示同意解除，故本院确认解除。合同解除后，中天公司应及时履行协助康泰公司关阀的义务，故康泰公司要求中天公司履行协助关阀义务，本院予以支持。因涉案房屋均为未售房屋，中天公司为房屋的所有权人（包括被查封的房屋），房屋的所有权人即为供热合同关系的当事人，应当全面履行自己的合同义务，中天公司提出部分房屋被法院查封或被他人占用，不能成为其不予配合协助关阀的理由。对于中天公司提出涉案房屋并未进行实际供暖的问题。因未经验收或者验收不合格的供热工程不得投入使用。涉案小区的供暖管道、供暖设备的验收责任在于建设单位即中天公司，中天公司此前也未提出过未试水问题，且是否试水的过错也不能当然的归责于康泰公司。对于涉案房屋室内供暖设施不完备、有拆除的情况，因房屋的室内供暖设备应由房屋所有权人进行管理、控制，并非本案康泰公司的维修范畴，且用户不得擅自改动室内供热设施，中天公司未就拆除、变更供暖设施的行为与康泰公司及供热主管部门进行过协商并经同意。《辽宁省城市供热条例》第二十三条规定，新建建筑供热设施保修期为两个供热期。用户应当在供热期开始前或者按照合同的约定及时交纳热费。用户未与供热单位签订供用热合同，但已形成事实供用热合同关系的，用户应当按照规定交纳热费。新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费。关于超出两个供热期后产生的供热费用如何负担问题。根据《辽宁省城市供热条例》及《朝阳市城市供热条例》的规定，超出两个供热期后，上诉人应该申请停止供热，被上诉人也应积极采取措施及时停止供热。本案中，在两个供热期满后，上诉人未提前提出停止供热，也未尽到配合关闭锁阀的义务。被上诉人作为专业供热企业，亦未能及时采取其他有效措施关闭供热锁阀，造成供热损失，自身亦存在过错。故该部分损失应由双方共同负担。本院酌情确认由上诉人承担该部分供热费用50%的责任，即涉案29户房屋2020-2021年度（取暖期）的热费，自2020年11月1日起至关阀之日止，每日按184.32元（368.64元÷2）计算。综上，上诉人上诉请求的合法部分，本院予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初2815号民事判决第一项、第二项；二、变更喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初2815号民事判决第三项为“朝阳中天伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付喀左康泰热力有限公司涉案29户房屋2020-2021年度（取暖期）的热费，热费计算：按每日184.32元，自2020年11月1日起至关阀之日止。三、驳回朝阳中天伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如不能按本判决确定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费352元，减半收取176元，由朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担88元，由喀左康泰热力有限公司负担88元；二审案件受理费352元，由朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担176元，由喀左康泰热力有限公司负担176元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年六月三日书记员  张 多（法官助理代）