广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15234号原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文。委托诉讼代理人：冯敏、郭嘉亮，该局员工，通讯地址。被告：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东华西路东华西横街海谊华厦a栋902室。法定代表人：颜桂兰。委托诉讼代理人：袁焯频，公司员工，通讯地址。原告广州市越秀区房屋管理局与被告广州市东谊房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同一案，本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯敏、郭嘉亮，被告委托诉讼代理人袁焯频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付越秀区东华西路东华西横街22号房屋自2004年12月1日起至2012年12月31日及2016年1月1日起至2020年12月31日止租金补偿款(按1124.63元/月标准计算)；2、判令被告向原告支付从2000年7月1日起至2020年12月31日止逾期交房违约金（按1元/平方米/日×348.3797平方米标准计算)。事实和理由：越秀区东华西横街22号的房屋是我局管辖的直管房，原由广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）根据穗国土[1992]建用通字102号、房管局(93)房拆字094号征用拆迁，1998年改由广州市东谊房地产开发有限公司征拆，月租金为1124.63元。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条第二款：“实行回迁安置的出租房屋，在临时搬迁期间，由拆迁人按原出租房屋的租金支付给房屋所有人……”之规定，以及原东山区国土资源和房屋管理局与拆迁单位签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中第一条约定：甲方同意将座落在越秀区东华西横街22号的房屋，建筑面积348.3797平方米交由乙方拆除，乙方应向甲方补偿建筑面积348.3797平方米房屋用作回迁。第二条约定：乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于2001年12月31日移交完毕……如乙方不按上述规定日期移交房屋给甲方的，乙方应向原告偿付逾期违约金每平方米壹元计算。第三条：“……乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金”，被告应缴付征用期间的租金，但自2004年12月1日起被告拖欠租金。为了维护原告的合法权益，避免国有资产的流失，本局特向贵院提起诉讼。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、原告第一项诉讼请求已经超过《民法典》对民事权利保护诉讼时效的规定；原告要求被告支付2004年12月1日至2012年12月31日及2016年1月1日起至2017年8月31日的租金补偿款及逾期交付房屋的违约金均已经超过《民法典》所规定的诉讼时效。二、原告要求被告支付的违约金标准过分高于违约行为造成的损失，应予以调整。根据《民法典》第585条的规定，违约金的约定不得过分高于因违约行为所超出的损失。被告逾期交付房屋给原告造成的损失主要是租金收益的损失。按原房屋租金1124.63元/月，2017年8月至2020年8月原告的租金收益损失大概是40486.68元，而原告要求被告按1元/平方米每天的标准计算得出的违约金则高达376239.62元，远高于原告的租金收益损失。此外，被告曾多次向原告发出关于调整直管房屋补偿（住宅部分）的情况及尽快办理接管手续以免房屋被法院拍卖导致国有资产受损失的报告，但原告未予以答复。综上所述，原告两项诉讼请求中要求被告支付2004年12月1日至2012年12月31日及2016年1月1日起至2017年8月31日的租金补偿款及逾期交付房屋的违约金已经超过诉讼时效，且逾期交房违约金已经违反民法典585条规定，故恳请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：1998年12月4日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与东山城建公司（乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定，乙方经市规划局以（92）城地批字第102号文核准，征用东山区东华西路等地段，需拆除该地段内属于甲方经营的房屋，现经协商双方订立如下补偿协议：甲方同意乙方拆除坐落在东山区××路××号房屋，建筑面积348.3797平方米（详见附表1），乙方同意在2000年6月前将乙方依法增建或所有的房屋，坐落在东山区××路东××横街巷自××幢贰伍陆楼层南北方位，总建筑面积348.3797平方米房屋的产权和使用权补偿给甲方管理（详见附表2）。在居住户迁出之月起至新屋移交接管前的租金，由乙方继续按原租金额用托收无承付方式向东川房管站缴交。如乙方不按上述协定的期限移交房屋给甲方管理，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方建筑面积每天壹元。附表1载明：东华西路东华西横街22号房屋，建筑面积合共348.3797平方米。1998年5月8日，东山城建公司向广州市国土房管局用地处发出《关于办理东华西路、东华西横街地段转入项目公司经营的请示》，称经市建委批准，东山城建公司与广州市东山区华通实力发展有限公司组建项目公司，名称为“广州市东谊房地产开发有限公司”，合作经营开发东华西路、东华西横街地段。现根据有关要求将向贵处申请将该用地的土地使用权转入“广州市东谊房地产开发有限公司”经营。1999年3月22日，广州市国土局、房地产管理局向“广州市东谊房地产开发有限公司”即被告发出具《关于土地使用权问题的复函》（穗国土建用函[1999]41号），同意将经穗国土[1992]征（拨）通字第102号文核准给东山城建公司使用的、位于东山区××路、东华西横街地段的6135平方米土地，改由东山城建公司与广州市东山区华通实力发展公司组成的项目公司即被告使用，东山城建公司与该地拆迁单位（或个人）签订的拆迁协议，被告公司必须按原拆迁协议的内容执行等。另据广州市东山区机构编制委员会《关于撤销四个房管站同时成立东山区土地房屋管理所的批复》（东编字[2002]16号），2002年5月29日，原“立新、中山三、文德、东川”四个房管站及东山区房地产租赁管理所被依法撤销，成立“东山区土地房屋管理一所”和“东山区土地房屋管理二所”，分别加挂“东山区房屋租赁管理一所”和“东山区房屋租赁管理二所”。广州市人民政府于2005年6月7日出具《关于我市部分行政区划调整的通知》（穗府[2005]19号）：“一、撤销东山区、芳村区……二、将原东山区的行政区域……划归越秀区管辖。越秀区人民政府驻越华路。”2016年6月14日、2016年9月12日、2016年12月18日，原告下辖的广州市越秀区第四房屋管理所向被告邮寄发出《关于催交欠租的通知》，称被告所征用的东华西横街16号、22号、26号，东华西路241号、245号、247号、259号、263号等门牌号的房屋是该所管辖的直管房，共41户。被告每月应缴纳租金7677.61元，被告自2002年4月至6月，2004年12月至2012年12月，拖欠租金100个月，金额为767761元；2016年1月至9月，拖欠租金9个月，金额为69098.49元。欠租总金额为836859.49元。要求被告于2016年9月20日前一次性缴清欠租等。2020年7月1日、2020年9月29日、2020年12月12日、2021年3月18日，原告下辖的广州市越秀区第三房屋管理所向被告邮寄发出《关于催交欠租的通知》，称被告于1992年经广州市规划局城地批字第102号，征用东华西路、东华西横街、塘清巷地段房屋。经查，该地块涉及直管房41户。具体地址：东华西路塘清巷1号、东华西横街26号、16号、22号、东华西路271号、267号、263号、259号、247号、245号、241号、东华西路云海通津1号等地段的房屋。建筑面积2346.57平方米。征拆开始至今贵单位一直未对拆迁的直管房进行产权补偿，并从2002年12月起拖欠支付租金（租金补偿款），造成了国有资产流失等。为避免国有资产流失，请贵单位清缴租金补偿款等。其中2020年7月1日邮件由被告于2020年7月2日签收。2020年10月28日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，被告表示已将补偿房屋移交给原告，但原告不予认可，被告亦未能提交已经移交给原告相关书面证据。原告为证明租金补偿款为1124.63元/月，向本院提交广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2015年6月23日开具房屋租赁通用机打发票四张，该发票分别载明房屋地址为东华西路东华西横街22号租户名称分别肖日明、何筱云、罗腾妹、吴雪贞的月租金分别为66.28元、224.23元、123.48元、710.64元，合计1124.63元/月，被告对此无异议。被告为证明其曾于2015-2021年多次向原告申请移交补偿房屋，原告均未予答复，导致房屋移交程序搁置，提交了：1公证书；2、安排住户移交情况表；3、2016年7月25日的《关于再次请求尽快接收海谊华厦公房的告知函》（载明：“我司曾多次向贵单位分批申请移交公房，但贵单位主张被法院查封的房屋不能移交，造成现在的困境”）。原告质证对上述证据三性均不予认可。本院认为：根据双方庭审陈述及提交证据，现本院将双方争议焦点归纳为：一、被告是否应向原告支付租金补偿款；二、被告是否应向原告支付逾期交房违约金；三、原告主张的租金补偿款及逾期交房违约金是否有部分已超过受法律保护的诉讼时效期间。关于被告是否应向原告支付租金补偿款，原广州市东山区房地产管理局与东山城建公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。经行政区划调整以及公司变更之后，原告和被告分别承接了原广州市东山区房地产管理局与东山城建公司的合同权利义务，原、被告双方应当恪守遵行前述补偿协议书的约定。根据上述协议，在居住户迁出之月起至新屋移交接管前的租金，由被告继续按原租金额用托收无承付方式向东川房管站缴交。现被告未按约定的期限将补偿房屋移交给原告，已构成违约，原告要求被告按1124.63元/月标准计付租金补偿款合法合理，本院予以支持。关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金，根据上述协议约定，若被告不按上述规定的日期移交房屋给原告的，被告应按每平方米每天1元向原告偿付逾期违约金。现被告未按约定的期限将补偿房屋移交给原告，已构成违约，原告要求被告按上述标准计付违约金合法合理，本院予以支持。至于被告抗辩称其多次向原告申请移交补偿房屋，原告均未予答复，导致房屋移交程序搁置的意见，从被告提交的2016年期间发出的函件可见，待移交的公房在当时存在被法院拍卖等情形，原告在此情况下不予接收有正当理由，且被告亦未提供充分证据证明存在被告已具备移交房屋的条件仍遭原告拒绝接收的情况，因此，本院对被告的抗辩意见不予接纳。原告主张的租金补偿款及逾期交房违约金是否有部分已超过受法律保护的诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。本案中，原告主张2004年12月1日起至2012年12月31日及2016年1月1日起至2017年7月1日期间的租金补偿款及2000年7月1日起至2017年7月1日逾期交房违约金在该诉讼时效期间届满之前，原告未向被告主张权利也未提起诉讼，原告也没有提供任何证据证明存在其诉讼时效发生中断或中止的其他事由，现被告对此提出诉讼时效抗辩，因此，原告关于前述阶段租金的诉请因诉讼时效期限届满以及被告主张诉讼时效抗辩而丧失胜诉权。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市东谊房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区房屋管理局支付2017年7月2日起至2020年12月31日止租金补偿款（按1124.63元/月标准计算）。二、被告广州市东谊房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按建筑面积348.3797平方米，每日1元/平方米的标准计算自2017年7月2日至2020年12月31日止的逾期移交房屋违约金给原告广州市越秀区房屋管理局。三、驳回原告广州市越秀区房屋管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24540元减半收取12270元，由被告广州市东谊房地产开发有限公司负担2454元，原告广州市越秀区房屋管理局负担9816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽蓉二〇二一年六月十五日书记员  欧阳鹏罗婧熙