山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5492号 原告：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市市中区。统一社会信用代码913701020548563064。 法定代表人：韩伟波，总经理。 委托诉讼代理人：陈福建，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：胡允群，男，汉族，1973年3月4日出生，住济南万科城。 被告：李秀红，女，汉族，1978年7月30日出生，住济南万科城。 原告北京万科物业服务有限公司济南分公司（以下简称万科物业济南公司）与被告胡允群、李秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月3日公开开庭对本案进行了审理。万科物业济南公司的委托诉讼代理人陈福建，被告李秀红到庭参加了诉讼。被告胡允群经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡允群、李秀红支付房屋物业服务费3393元；2.判令胡允群、李秀红支付自2019年5月1日至实际履行之日止的违约金169.65元(以所欠费用3393元为基数，按照应交总额的百分之五向物业服务企业支付违约金)；3.本案的诉讼费等因诉讼产生的一切费用由胡允群、李秀红承担。事实与理由：胡允群、李秀红系济南市历城区飞跃大道万科龙湖城市之光小区X区X号楼商业X单元X业主。2018年1月23日万科物业济南公司与济南济南盛唐置业有限公司有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定万科物业济南公司为胡允群、李秀红提供物业服务，胡允群、李秀红支付物业服务费等相关费用。合同签订后，万科物业济南公司按照合同约定履行了合同义务，但胡允群、李秀红自2019年5月1日至2020年12月31日共拖欠万科物业济南公司物业服务费、电梯运行费、自动消防设施维护运行费共计3393元，产生违约金169.65元。万科物业济南公司多次要求胡允群、李秀红支付相关费用，甚至向胡允群、李秀红邮寄律师函进行催收，但胡允群、李秀红未予支付，故万科物业济南公司为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。望判如所请。 李秀红辩称，我们于2019年4月左右收房的时候发现房间里面没水没电，多次催促七八个月才有的水电，在这个期间给我们造成了很多损失无法出租，也无法自己使用，物业从来没有给我们里里外外打扫过任何卫生，一直到2021年3月份没有任何人通知我们要收房，当时买房的时候合同上面有一条如果收房的时候无水无电按照每天10元赔偿我们，我们觉得这是霸王条款，不符合法律规定。还有收房的时候门窗是斜的，经过大概半年的时间和开发商协商给了我们7000元，这个原因也导致我们无法收房，这个房地产是有据可查的，这是两个大问题。 胡允群缺席，未答辩。 本院经审理认定事实如下： 万科物业济南公司主张胡允群、李秀红系万科龙湖城市之光小区X区X号楼商业X单元X业主，胡允群、李秀红共拖欠万科物业济南公司自2019年5月1日至2020年12月31日服务费、电梯运行费、自动消防设施维护运行费共计3393元，产生违约金169.65元。为证实其主张万科物业济南公司提交：1.《济南市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明2017年12月9日，胡允群、李秀红与济南济南盛唐置业有限公司有限公司就涉案房屋签订了买卖合同，合同附件五第三十三条至三十八条约定了物业费的相关情况；2.《房屋权属状况信息》一份，拟证明涉案房屋的实际所有权人为胡允群本人，房屋建筑面积33.92平方米，房屋用途为配套商业；3.《前期物业服务合同》一份，拟证明针对涉案房屋，济南济南盛唐置业有限公司有限公司于2017年8月14与万科物业济南公司签订《万科龙湖城市之光小区前期物业服务合同》该合同已经由济南市住房保障和房产管理局登记备案。该合同约定万科物业济南公司为胡允群、李秀红购买的涉案房屋提供前期物业管理服务，其中合同第五条约定普通住宅物业服务费按每平方米每月2.36元收取（其中公共性物业服务费：1.76元/月/平方米，电梯维护运行费：0.38元/月/平方米，自动消防设施维护运行费：0.22元/月/平方米），商业用房物业服务费按每平方米每月5元收取；合同第六条约定物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前、7月31日前履行交纳义务，合同第二十五条约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交额的百分之五支付违约金；4.交付公告、商品房交付使用通知书快递回执复印件一份，拟证明胡允群、李秀红自2019年5月1日收房入户，应当承担收房后的物业费；5.催交物业费律师函以及邮寄快递面单各一份，拟证明万科物业济南公司曾向万科物业济南公司书面催告支付所欠物业费。经质证，李秀红对证据1真实性予以认可，对证明目的不予认可，李秀红认为未收房，没法收取物业费，因为配套设施没有达到收房标准；对证据2房屋权属信息真实性予以认可，证明目的不予认可，当时收房时无水无电不属于配套商业，门窗是斜的，一直无法纠正，过了好几个月才给纠正；对证据3不予认可，李秀红称从来没有见过物业合同，没有收房没有见过，李秀红从今年3月份开始交物业费也没有见过物业合同，手里也没有万科之光收房的东西；对证据4不予认可，公告没有见过，收到过交付通知书，当时去的时候没有达到交付标准就把交付通知书退给他们了，说达到交付标准的时候再通知李秀红收房，结果一直没有再收到；对证据5李秀红称收到过律师函但是没有看里面的内容。 李秀红辩称未收取涉案房屋，不应交纳物业服务费，为证实其辩称李秀红提交：1.万科维保工程师王美书写证明2份，拟证明胡允群、李秀红没有收房无法交物业费，无水无电无法出租无法自己使用，给其造成很大损失，并且门窗是倾斜的；2.山东省人民政府令第317号打印件1份，拟证明万科物业济南公司应该找开发商收取物业费，系开发商给造成的损失而不是胡允群、李秀红。经质证，万科物业济南公司对证据1的真实性不予认可，即使胡允群、李秀红的房屋有瑕疵问题，也应当与开发商进行协商处理，这属于胡允群、李秀红与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，济南盛唐置业有限公司已将涉案房屋交付给胡允群、李秀红，且济南盛唐置业有限公司向万科物业济南公司提供的相关证明万科物业济南公司应当依照物业合同约定收取胡允群、李秀红自2019年5月1日之后的物业费。如果胡允群、李秀红认为其房屋无水无电所遭受的损失应当向济南盛唐置业有限公司主张权利；对证据2真实性予以认可，证明目的有异议，涉案房屋已经具备房屋交付条件，通过了验收合格备案，胡允群、李秀红的情况不符合物业费减免的情形，其损失应当由济南盛唐置业有限公司承担。 本院认为，万科物业济南公司主张济南盛唐置业有限公司已向胡允群、李秀红交付涉案房屋，应当支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业服务费，胡允群、李秀红辩称因涉案房屋存在质量及水电设施问题，未收取涉案房屋。万科物业济南公司在本案中提交的证据不足以证实济南盛唐置业有限公司在2019年5月1日至2020年12月31日期间已向胡允群、李秀红实际交付涉案房屋，且涉案房屋是否交付以及存在的质量问题系开发商济南盛唐置业有限公司与胡允群、李秀红之间的法律关系，与本案系不同法律关系，无法在本案中一并处理，万科物业济南公司的该项请求，于法无据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 驳回北京万科物业服务有限公司济南分公司的诉讼请求。 案件受理费25元，由北京万科物业服务有限公司济南分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年六月九日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽