辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5914号上诉人（原审被告）：沈阳人和机械制造有限公司，住所地沈阳市沈河区榆树屯街21号。法定代表人：刘志飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈庆国，辽宁庆阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛苗，该公司员工。上诉人沈阳人和机械制造有限公司（以下简称“人和公司”）与被上诉人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司（以下简称“保利达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2020）辽0192民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。人和公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项并依法改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：上诉人原先与腾升机械制造有限公司签订租赁合同而在案涉土地院内存放生产设备，在有关部门的协调下上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，但被上诉人始终未能提供案涉争议土地使用权证书。因被上诉人未能提交证明自己对向外出租的土地、房屋享有所有权的权属证书或相关部门发放的权属证明文件，一审法院作出的判决是错误的，请求二审法院依法予以纠正。保利达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。保利达公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《租赁协议》；2.被告按约定标准拆除、腾退租赁场地、房屋，交还原告；3.被告支付2020年4月10日至实际腾退租赁场地、房屋之日止的租金（暂计至2020年7月10日为95,000元）；4.被告自应付之日起至实际支付之日止的违约金114,000元（380,000元×30%）；5.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2019年4月24日，原、被告签订《租赁协议》写明：“甲方诉沈阳腾升机械制造有限公司（以下简称‘腾升机械公司’）拆迁纠纷一案已进入强制执行阶段（执行案号：（2018）辽0103执492号），根据（2017）辽0103民初12069号民事判决书，腾升机械公司应于2017年12月31日前将沈阳市沈河区的无产籍房屋及场地腾空交付给甲方。”同时，还约定原告将位于沈阳市沈河区无产籍房屋及场地出租给被告（无证房屋总面积为2520.1平方米、具体房屋位置、面积以原告与腾升机械公司于2008年3月25日签订的《无房产产籍房屋拆迁补偿协议书》为准）。租赁期自2019年4月25日至2021年4月25日，原告已于2019年4月24日将租赁房屋及场地交付给被告，被告已验收合格。租金总额为76万元，被告应于2019年4月30日前支付首年租金38万元；并应于2020年4月10日前支付原告第二年租金38万元。被告逾期支付租金的，每逾期一天应向原告支付2000元违约金；累计达10日的，被告除应按上述标准支付违约金外，原告有权解除合同。2019年4月29日，被告向原告交纳2019年4月25日至2020年4月24日的租金38万元，此后被告没有继续向原告支付租金。2020年4月3日，原告向被告发出《租金交纳通知书》，告知被告应于2020年4月10日前向原告支付第二年租金38万元，同时告知被告如不按照约定支付租金，将产生相应后果。被告收到了原告的《租金交纳通知书》。2020年5月14日，原告向被告发出《解除协议通知书》，通知书中明确告知被告，根据原、被告《租赁协议》第六条的约定，原告行使单方解除权，解除双方签订的《租赁协议》，并要求被告在2020年5月31日前腾空场地，被告于2020年5月15日收到原告的《解除协议通知书》。被告从2020年4月25日起欠付原告租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。被告应按照合同约定，履行向原告给付租金的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原、被告签订的《租赁协议》约定被告逾期支付租金的，每逾期一天应向原告支付2000元违约金；累计达10日的，被告除应按上述标准支付违约金外，原告有权解除合同。被告应按照合同约定于2020年4月10日前向原告支付第二年的租金，但截至2020年5月14日原告向被告发出《解除协议通知书》，被告仍没有支付租金，原告有权依据合同约定行使单方解除权，解除原、被告签订的《租赁协议》。被告于2020年5月15日收到了原告的《解除协议通知书》，原、被告签订的《租赁协议》应从2020年5月15日起解除，故对原告诉请解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告拆除、腾退租赁场地、房屋并交还原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告支付2020年4月10日至实际腾退租赁场地、房屋之日止租金的诉讼请求，被告从2020年4月25日开始欠付原告租金，至2020年5月15日，原、被告签订的《租赁协议》解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对2020年4月25日至2020年5月14日内的租金予以支持，该期间的租金应为20,822元（38万元/年÷365天×20天）。对于2020年5月15日合同解除后，被告仍实际占有、使用案涉场地及房屋，给原告造成损失，被告应参照双方的租金标准，向原告支付租金损失，即被告应从2020年5月15日起，至实际腾退租赁场地、房屋之日止，按照日租金1041元（38万元/年÷365天），向原告支付租金损失，故对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方就迟延履行约定每天2000元的违约金，被告应于2020年4月10日前向原告支付第二年的租金38万元，被告没有按照约定履行付款义务，故原告有权向被告主张违约金，但双方约定的违约金数额明显高于造成的损失，被告明确表示不同意支付违约金并请求法院减少违约金数额，故根据法律规定对违约金酌定调低，从2020年4月10日起，至双方合同解除之日即2020年5月15日止，被告应以年租金38万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，向原告支付违约金，故对原告的该项诉讼请求予以部分支持。对于被告辩称原告不具有案涉场地及房屋的权利人，没有租赁土地的相关手续，因此无权租赁案涉土地而受益。一审法院认为，原、被告在《租赁协议》中明确了原告的权利来源，系依据沈河区人民法院生效的判决，并已经进入到强制执行程序。沈河区人民法院的法律文书已经发生法律效力，对此被告亦予以认可，故对原告是涉案场地及房屋的权利主体予以认可。被告主张原告已经将案涉土地退还给政府，但被告的证据不足以证明被告的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告对此应承担不利后果，故对被告的该项抗辩不予采信。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告沈阳人和机械制造有限公司于2019年4月24日签订的《租赁协议》于2020年5月15日解除；二、被告沈阳人和机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市沈河区无产籍房屋及场地腾空（按照原、被告《租赁协议》约定的标准），交还原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司；三、被告沈阳人和机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司2020年4月25日至2020年5月14日的租金20,822元及从2020年5月15日起，至实际腾退租赁场地、房屋之日止的租金损失（按照日租金1041元计算）；四、被告沈阳人和机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司违约金（从2020年4月25日至2020年5月14日止，以年租金38万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4435元，被告沈阳人和机械制造有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人保利达公司提交新的证据如下：证据一，民事判决书、执行裁定书、行政判决书、行政裁定书、《挂牌交易预成交确认书》及《市场供地收款证明》，用以证明被上诉人保利达公司对案涉地块的土地使用权及案涉房屋享有合法权利，有权对外出租；证据二，租赁协议、会议纪要、承诺书，用以证明上诉人在签订租赁协议时清楚了解租赁协议标的物的权属情况，并同意按被上诉人要求时间腾退土地及厂房。上诉人人和公司发表质证意见如下：均没有意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人人和公司与被上诉人保利达公司之间签订的《租赁协议》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履约。上诉人人和公司二审中对《租赁协议》予以认可，仅抗辩称被上诉人保利达公司对案涉土地及房屋不享有权属证明而无权对外出租，经查，被上诉人保利达公司在二审期间提交了足以证实其取得案涉土地及房屋的途径，并对案涉土地及房屋享有合法权利且有权对外出租的判决书、裁定书、《挂牌交易预成交确认书》及《市场供地收款证明》等相关证据，上诉人人和公司对此均未提出异议，同时双方签订的《租赁协议》中对被上诉人取得案涉土地及房屋的途径也予以明确。上诉人人和公司已按照《租赁协议》约定向被上诉人交纳了2019年4月25日至2020年4月24日的租金38万元，且在上诉人承租使用案涉土地及房屋期间，并没有其他权利主体向其主张权利以妨碍其行使承租使用权。上诉人人和公司对解除租赁协议并无异议，既然协议已解除，上诉人有义务将案涉土地及房屋返还给被上诉人，并按照《租赁协议》的约定向被上诉人给付欠缴的租金并承担逾期付款违约责任。因协议中约定的违约金标准过高，一审法院已按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率作出调整，故一审判决结果客观合理公正，并无不当之处，本院予以维持。因上诉人人和公司并未提交证据以证实被上诉人已将案涉土地退还给政府的事实主张，其应承担相应的不利后果，本院对此不予支持。综上所述，上诉人人和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4435元，由上诉人沈阳人和机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；