湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1766号上诉人（原审被告）：岳阳恒泰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市湖南城陵矶新港区洪家洲。统一社会信用证代码为：9143060072250143XH。法定代表人：吴登峰，执行董事。委托诉讼代理人：王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹阳，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：殷华南，湖南金球律师事务所律师。上诉人岳阳恒泰房地产开发有限责任公司（简称恒泰公司）因与被上诉人曹阳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9835号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月有25日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。恒泰公司上诉请求:撤销(2020)湘0602民初9835号岳阳市岳阳楼区人民法院民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、一审判决认定上诉人在销售过程中向被上诉人承诺所购房屋附带地下夹层、地下车库及前后花园，缺乏确实、充分的证据。1、上诉人在销售大厅里摆放的模型，在上诉人与被上人签订合同之前一个多月就被搬走。而且该模型上未标明该模型就是被上诉人购买的房子构造图。2、“房天下”的宣传资料，未经上诉人的许可、审核，属于“房天下”的行为，与上诉人无关。被上诉人也没有提供证据证明上诉人委托过“房天下”发布过宣传资料。3、证人邹某、余某、尹某与被上诉人存在利害关系。他们与被上诉人建立了一个微信群。为了被上诉人能够胜诉，他们会按照被上诉人的意思去说明一些事情。这些人，要么是被上诉人的朋友，要么是自己也想到上诉人处退房的人。如果帮助被上诉人胜诉，那么，想到上诉人处退房的人提出的退房要求，同样应能得到支持。4、被上诉人未能提供证据证明，上诉人的销售人员在销售时对其说过所售房屋是带地下夹层、地下车库及前后花园的房屋。二、上诉人无违约行为，解除合同缺乏依据。被上诉人曹阳答辩认为，恒泰公司售楼部展厅模型展示，“房天下”、“楼盘网”线上宣传及现场发布的宣传资料，证人邹某、余某、尹某当庭证言，恒泰公司销售人员的现场宣传，均证实涉案房屋有恒泰公司的承诺，即该户型带地下家居式夹层及地下独立车库。一审认定事实及处理正确，请求二审予以维持。曹阳向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告立即退还原告购房款、房屋维修基金1256151元，并以未还款项为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍(年利率17％)赔偿自2018年7月16日起至款项全部返还时止的资金占用损失;2、由被告承担本案诉讼费、保全费。原审认定的事实，判决理由及结果：2018年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将开发的芭蕉湖恒泰雅园13幢1层101号房屋出售给原告。商品房单价为7007元/平方米，总金额1236736元。付款方式为2018年7月16日前一次性付全部价款。房屋交付时间为2020年10月1日。房屋交付条件为:1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、商品房已取得房屋测绘报告。合同同时对面积差异处理方式、合同备案与房屋登记及双方的其他权利义务等事项进行了约定。同时，双方还签订《补充协议》一份，协议第四条约定:出卖人针对本项目的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书或其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等仅供买受人参考，所有数据资料以政府相关部门最终批准文件的内容为准。上述合同及协议签订后，原告于当日向被告交纳全部购房款1236736元及房屋维修基金19415元。被告向原告出具购房款及维修基金收据。合同约定的交房期限届满后，原告至被告处收取房屋。但在收房过程中原告认为被告没有按合同签订时的承诺，交付所购房屋附带的家居式地下夹层、地下车库，且其所购房屋的下方夹层布满了管道设施且为公用通道，根本不可能用作家居式地下夹层和地下车库。被告同时承诺附带的前院花园，也被布置了污水管和下水管道根本不能用作一楼的庭院花园，故原告拒绝接收所购房屋并要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。而被告则认为双方签订的合同中并无附带家居式地下夹层、地下车库及家居庭院式花园的约定，被告没有违约行为，故不同意解除合同。双方经多次协商未果，遂酿成纠纷。另查明，证人邹某、余某均证实在被告进行楼盘现场促销过程中，其展厅内摆放了一套一楼洋房的设计模型，该模型显现洋房户型设计除一层房屋外，还附带地下夹层和地下车库，且在促销过程中，销售人员均将附带地下夹层和地下车库作为促销卖点向购房户进行推荐。同时，二名证人均证实原告所购房屋户型结构与被告展厅内摆放的户型设计模型一致。同时，证人尹某出庭证实，其为12栋101房的购房业主，所购房屋单价为7193元／平方米。证人尹某对被告在促销过程中在展厅摆放设计模型并以此为促销卖点的事实予以了进一步证实，同时证实被告在进行现场促销宣传时，明确说明一楼户型均以该模型为范本，即均带地下夹层、地下车库。此外，证人尹某还证实，双方在签订《商品房买卖合同》过程中，被告同样未将宣传过程中承诺的所购房屋带地下夹层、地下车库及前后花园的内容列入《商品房买卖合同》的相关条款中。待约定的交房期限届满后，证人尹某发现被告并未按承诺向其交付地下夹层、地下车库，经双方多次协商未果，其至今未与被告办理房屋交接手续在被告芭蕉湖?恒泰雅园三期项目房屋预售过程中，“楼盘网”、“房天下网”、“岳阳房地产网”被告开发的芭蕉湖?恒泰雅园三期项目进行了网络营销宣传，对预售房屋各类型户型进行了详尽的介绍。证人尹某所购12栋101房为Ｂ5户型，该户型在“房天下”网站进行网络促销宣传过程中，以立体图形对该户型附带地下夹层、地下车库的卖点进行了重点宣传，并注明“复式、户型方正、高附赠空间”的内容预测建筑面积为181.69平方米，预售价格为7508元／平方米，一楼价高于该栋二楼至十一楼単价650元至1350元不等。而原告所购户型为Ｃ5户型，在户型说明中载明有“复式豪宅，阔绰明朗，名门生活雍荣奢享”等内容，预售价格为7238元／平方米，一楼单价同样存在高于二楼至十一楼单价的现象。且在各网站发布的Ｃ5户型平面图及宣传内容与被告用干现场促销的广告宣传资料上的Ｃ5户型平图及直传内容完全一致。同时，网站宣传的户型平面图与被告现场促销所发放的户型平面图完全一致，且均显示在室内有一处楼梯设计。但在房屋建成后，原告及证人尹某的房屋户型均不是复式结构，且已按设计平面图建成的楼梯口也均被人为封堵而原告所购房屋正下方区域现阶段被作为公共通道及地下车库使用根据原告提交的视频证据，被告以低矮灌木丛将12栋101房室外的前后进行了围挡，形成两个花园形式的相对独立的空间，合计面积约为16平方米。而13栋101房室外前坪被告也采取低矮灌木围挡的方式，形成一个前花园形式的独立空间，面积为10平方米。但在原告的前花园区域内，被告设置了两个地下井盖。对于商品房预售合同中附件11第4条中“出卖人针对本项目的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书或其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等仅供买受人参考，所有数据资料以政府相关部门最终批准文件的内容为准”的条款，法庭在向被告询问需要政府相关部门批准的是哪些内容或事项时，被告未能作出合理解释。同时对于“最终批准文件的内容是什么”的问题，被告称“没有最终批准文件，批不下来，具体申请批复的内容不明。”再查明，被告恒泰公司于2020年11月25日签收民事起诉状副本。上述案件事实有原告提交的《商品房买卖合同》、“楼盘网”、“房天下网”、“岳阳房地产网”的网络宣传截图、12栋、13栋室内外视频资料及照片、12栋、13栋各层房价信息表被告促销现场户型模型视频及照片、被告现场发放的户型宣传资料、交纳购房款及维修基金收据、地下层现状照片及庭审笔录、质证笔录、问话笔录在卷佐证，予以确认。一审法院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列三个方面：一、被告在销售过程中是否向原告承诺所购房屋附带地下夹层、地下车库及前院花园。原告陈述被告在合同签订时承诺，所购房屋附带的家居式地下夹层、地下车库、前院花园。被告辩称双方签订的合同中并无相关约定，故不存在违约行为。一审法院审查认为，1、结合被告在促销现场摆放的模型、“房天下”的网络宣传资料、证人邹某、余某、尹某的证词，可以认定被告在促销过程中将一楼户型附带地下夹、地下车库及庭院式花园作为促销卖点进行了重点宣传；2、从预售单价方面分析，12栋101房单价高于二楼至十一楼单价650元至1350元不等，而根据房地产销售价格规律，一楼房屋单价普遍低于高层房屋单价。被告对此解释为系附带的花园所导致的价格差但根据12栋101房的建筑面积为181.69平方米，楼层单价相差650元至1350元不等，前后花园总面积约为16平方米的实际情况，12栋101房前后花园的单价达到7380元／平方米至15330元／平方米不等，业主需为此多支付约118000元至245000元不等的购房款，此情形完全不合常理;3、网络宣传资料上12栋101房室内对应位置所作的楼梯设计，因一楼之上存在二楼的设计，故该楼梯只可能是通向地下，但在房屋建成后楼梯口又被人为封堵，说明被告在房屋建设过程中曾作出过从楼梯直接通向地下夹层及地下车库的安排，但由于种种原因，无法实现该目的，遂采取封堵楼梯口的方式予以补救；4、被告对12栋101房附带前后花园的承诺没有异议，但其承诺的前后花园的承诺同样未列入《商品房买卖合同》的相关条款;5、对于网络宣传及被告发放的宣传资料中所提及的一楼为复式结构、高附赠空间应如何理解的问题，被告也未作出合理解释；6、法庭就商品房预售合同中附件11第4条向被告询问“需要政府相关部门批准的是那些内容或事项”，被告称“如果被告广告上设计的内容也载入了合同，则该内容需要经过政府相关部门的批准。”但法庭继续提问“根据被告的抗辩意见，合同中并没有将地下夹层、地下车库列入合同，那为什么还要进行相关的约定”时，被告表示无法回答该问题，仅称未能通过相关部门的批复。综上，一审法院认定被告在对12栋101房进行销售过程中，向业主承诺所购房屋附带地下夹层、地下车库及花园。结合上述分析及原告所购房屋的单价与12栋101房的单价基本相当的事实，在本案没有相关证据证实存在其他因素影响原告购房成交价的前提下，一审法院认定原告在购买13栋101房时，被告亦作出过相同承诺。此外，虽然原告所购房屋实际成交价格与12栋101房的价格略有差距，但考虑到12栋101房附带前后花园，而13栋101房仅附带前坪花园的实际情况，该价格差异亦属正常。同时，网上公布的预售价格与原告及证人尹某房屋实际成交价存在一定程度的下浮，亦符台市场销售规律。被告辩称并未委托相关网站进行促销宣传，其不应对网络上的不实宣传承担责任。但从销售人员的口头宣传、被告现场促销所摆放的模型与网络宣传结构图一致，网络宣传资料与被告现场发放的宣传资料一致等现象分析，网络宣传的内容与被告的现场促销宣传的内容基本相符，故原告自网络上获取的相关证据可作为定案依据。被告的该项抗辩理由不能成立，不予采纳二、原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。一审法院审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告所作出的购房附带地下夹层、地下车库及花园的承诺，是促成合同订立及以高于其他楼层价格出售一楼房屋的决定因素，该承诺可视为要约。在被告履行合同过程中，除合同明确约定的义务外，也应按该承诺向原告履行相应义务。但原告所购房屋正下方区域现阶段已被作为公共通道及车库使用，且布满管道设施，被告实际上已无法按承诺向原告履行相应义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，原告可依法解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，因无法确认原告前期向被告主张解除合同的具体时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，认定原告民事起诉状送达给被告之日，即2020年11月25日为《商品房买卖合同》解除时间；三、原告所交纳的购房款及维修基金是否应返还，被告是否应向原告承担赔偿责任及赔偿标准如何确定。一审法院审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告依法解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》后，被告应退还原告已交纳的购房款1236736元及19415元房屋维修基金，两项合计1256151元。同时，被告应赔偿因此给原告造成的经济损失。鉴于原告未提交证据证实经济损失的具体金额，一审法院酌定参照原告起诉时(即2020年11月)全国银行同业拆借中心一年期贷款市场报价年利率3.85％的标准计算原告的经济损失，计算时间自2018年7月16日起至全部款项退还之日止。一审法院认为，根据对焦点问题的分析，被告未按约定向原告履行相应义务，原告可依法解除与被告之间签订的合同，被告在退还原告所交购房款及房屋维修基金的同时，应赔偿原告的相应经济损失。原告的各项诉讼请求，部分合法，予以支持。被告的各项抗辩理由不能成立，不予采纳。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹阳与被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》于2020年11月25日解除；二、限被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内一次性退还原告曹阳购房款1236736元及19415元房屋维修基金，两项合计1256151元，并按年利率3.85%标准承担自2018年7月16日起至全部款项实际退还之日期间的资金占用损失；逾期履行上述义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告曹阳的其他诉讼请求。案件受理费20670元，减半收取10335元，财产保全费5000元，两项合计15335元，由被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司负担。二审查明，合同约定争讼的房屋预测建筑面积176.5平方米，其中套内建筑面积152.84平方米，分摊共有建筑面积23.66平方米。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点，现予以述评。焦点一，如何认定争讼双方约定的主要内容。该焦点问题的关键是双方约定的内容中是否包含所购房屋附带地下夹层、地下车库及范围。双方所签的书面合同中确实无此约定，但根据上诉人在售楼部摆放的房屋模型、网络宣传资料、证人证言，特别是争讼房屋位于一楼，而售价却明显高于本楼二至十一楼的单价，可以判断上诉人承诺了出卖给被上诉人的房屋附带地下夹层、地下车库及花园。而现在拟交付的房屋无法达到上述承诺，且花园里设置了两个地下井盖，大大影响了花园的使用功能。上诉人上诉称证人与被上诉人有相似的诉求，有利害关系，其证言不能采信。确实，仅凭证人证言不足以得出上述结论，但综合全案证据及按常理推测，上述结论是成立的。上诉人上诉称没有证据证实其在网络上发布过宣传资料，但网络上确实有该宣传资料，且户型与模型完全一致。上诉人否认该宣传资料系由其所发，不合情理。又，上诉人上诉称没有证据证明销售人员在销售时把附带地下夹层、地下车库及庭院式花园作为促销卖点，本院认为，结合本案的全部事实与证据，有关证人证言对此的证明，可以认定销售人员作了这方面的推介。焦点二，本案双方所签《商品房买卖合同》是否应予解除。合同是否允许解除，关键点是合同的目的还能否得到实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款四项规定，当事人有违约行为致使合同目的不能实现时，可以解除合同；民法典也有类似规定（本案不适用民法典）。这是法定的解除条件。本案被上诉人称，之所以用较高的单价（比本栋2－11楼单价都高）购买争讼房屋，也就是看中了上诉人承诺和推介的地下夹层、地下车库及花园，其说法具有真实性。现地下夹层、车库已无法兑现，花园又有重大瑕疵，可以确认被上诉人购买该房的合同目的已不能实现，上诉人存在根本违约，故双方所签《商品房买卖合同》应予解除。一审认定合同解除时间为2020年11月25日并无不妥。焦点三，合同解除以后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被上诉人因购买该争讼房屋，已一次性支付购房款1236736元、房屋维修基金19415元，合计1256141元，依法应予返还。一审参照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计付利息并不算高，利息支付起止时间亦无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持；上诉人岳阳恒泰房地产开发有限责任公司上诉理由不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16105元，由上诉人岳阳恒泰房地产开发有限责任公司承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年六月八日书记员  方晶晶