文书内容黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终434号上诉人（原审原告）：陈文香，女，1977年7月2日出生，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：李宏伟，黑龙江宏雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩万斌，黑龙江宏雄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王大林，男，1971年7月23日出生，，住海林市。上诉人陈文香因与被上诉人王大林房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2020）黑1083民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈文香的委托诉讼代理人李宏伟、被上诉人王大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文香上诉请求:1.请求撤销黑龙江省海林市人民法院（2020）黑1083民初503号民事判决第二项，依法改判解除双方当事人间的房屋买卖关系，要求王大林返还陈文香购房款122000元及办理房照费用2000元；2.由王大林承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：1.原审判决认定基本事实缺乏证据。原审判决认定“2014年陈文香接到王大林办照通知后因房屋尾款和税费问题”及“2019年陈文香将案涉房屋卖与腾永胜，开始找王大林办理产权证照”等事实仅有王大林的陈述，无其他证据予以佐证。陈文香自2014年开始多次找王大林要求协助办理产权登记，王大林不予协助，原因是其要求陈文香支付案涉房屋及陈文香姐姐购买房屋的两户房屋面积差价款14762元。案涉房屋购买时面积为58.14平方米，实际登记面积是61.61平方米，面积差比例超出3%。双方当事人没有关于面积多退少补的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，陈文香没有义务向王大林支付案涉房屋及其姐姐房屋的两户房屋差价款。王大林将案涉房屋的产权证丢失，2019年11月12日其承诺于2019年12月4日协助办理产权登记。海林市不动产登记中心向法院出具的《情况说明》，已明确案涉房屋因涉及占用铁路土地原因无法办理产权登记。因王大林未履行协助办理房屋过户义务，致使案涉房屋至今未能转移登记给陈文香。2.原审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定驳回陈文香的第二项、第三项诉讼请求错误。原审判决认定双方当事人就案涉房屋间的买卖关系合法有效，说明陈文香购买房屋的目的是为取得案涉房屋的所有权，而非原审判决认定的目的是为了居住。目前为止陈文香对案涉房屋仅享有占有、使用、收益的权利，但未享有处分权利，即未享有完整的所有权，双方当事人间的房屋买卖关系未实现合同目的。当事人的行为导致合同被解除是存在过错问题，是合同解除后应考虑的因素，而不是合同是否应当解除而考虑的因素。海林市不动产登记中心出具的《情况说明》内容是案涉房屋无法办理产权登记，而不是原审判决认定的“暂时”无法办理产权登记。综上所述，请求二审法院支持陈文香的上诉请求。王大林辩称，2012年陈文香的姐姐陈文杰欲购买王大林预建设的XX综合楼X单元XXX室和XXX室房屋，并按图纸设计面积分二次缴纳房款244000元。付款时，王大林告知陈文杰房屋建成后以实际面积为准，多退少补。2012年完工后交付购房者使用，XXX室房屋由陈文杰居住，XXX室房屋由其妹妹陈文香居住，王大林于2014年为XXX室房屋及其他购房户办理了产权过户手续。XXX室房屋未办理过户的原因是二户房屋的尾款未结清（图纸面积是58.12平方米，房屋实际测算面积是61.61平方米）。王大林多次向陈文香的姐姐陈文杰索要尾款，但陈文杰以房屋漏水等原因未给付差额房款14762元。王大林与陈文香无直接交易，也未收取其任何费用，没有收到陈文香所称的2000元办照费。2019年11月，陈文香把XXX室房屋转卖给案外人腾永胜，陈文杰和陈文香找到王大林要求直接将房屋过户给腾永胜，前提是承诺付清尾款，但王大林未收到房屋尾款，且直接将房屋过户给腾永胜是违反国家法律的违法行为。案涉房屋已于2017年缴纳完税款，实现了依法纳税。因陈文香一直在外地，无法联系造成案涉房屋没有办理过户。现在因为产权制度改革，房屋产权登记证改为不动产登记证，又因铁路部门与地方政府正在办理土地移交工作，导致案涉房屋和所有铁路土地范围内的房屋暂时不能办理过户。这不是王大林个人原因造成的，而是管理机关移交工作的需要。现在房屋已经能够办理过户手续，登记机关有房屋产权备案，且其他购房人已经取得房产证。2014年办理过户时，陈文香就在案涉房屋居住，其在2019年11月前并未找过王大林办理过户。陈文香向一审法院起诉请求：1.要求王大林协助陈文香将位于海林市山市镇XX小区X单元XXX室房屋转移登记在陈文香名下；2.由王大林承担本案诉讼费用。诉讼中，陈文香变更诉讼请求为：确认陈文香与王大林对山市镇XX小区X单元XXX室房屋的买卖关系合法有效；解除双方就案涉房屋的买卖关系；王大林退还购房款122000元及办照费用2000元。一审法院认定事实：王大林系海林市山市镇政府原畜牧站工作人员。2012年王大林在海林市山市镇个人筹建了XX综合楼，共计23户房屋，已经卖出13户房屋。2012年8月31日陈文香购买了XX小区X单元XXX室房屋，并支付了房屋价款122000元，双方没有签订购房合同。陈文香购买房屋后装修并入住。2014年，王大林为其已经卖出的13户房屋办理产权证照手续，其中12户房屋均已办理，仅有陈文香在接到王大林办照通知后因房屋尾款问题和税费问题没有办理。2019年，陈文香将案涉房屋卖与腾永胜，开始找王大林要求办理产权证照，而此时即2019年王大林将登记在其名下的案涉房屋产权证照丢失，并于2019年11月12日办理了挂失公告。因办照问题，陈文香多次找山市镇司法所、信访办、畜牧站等部门进行调解。另查明，海林市不动产登记中心于2020年10月10日出具《关于海林市人民法院对陈玉香与王大林房屋买卖纠纷一案证据调查函的情况说明》，案涉房屋坐落于铁路用地范围内，案涉房屋不在海林市人民政府经中国铁路哈尔滨局集团有限公司授权登记范围内，无法对该房屋进行不动产登记。一审法院认为，案涉房屋系由王大林个人筹资承建并进行出售。陈文香交付了购房款122000元购买了XX小区X单元XXX室，王大林交付了房屋，双方虽然没有签订购房合同，但结合在案证据及当事人当庭陈述，陈文香已实际装修并居住，双方存在房屋买卖合同法律关系，该买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。关于案涉房屋买卖合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在诉讼中，陈文香变更诉讼请求，要求解除双方当事人之间就案涉房屋的买卖关系，理由是：根据物权法的规定，物权的取得是以不动产登记为准，陈文香购买房屋的目的是为了取得案涉房屋的所有权，案涉房屋因为无法办理产权证，陈文香不能实现合同目的。王大林所建房屋共计23户，已经出卖13户，其中12户房屋均已办理了产权证照，只有陈文香在王大林通知其办理产权证照后没有办理，在2019年因将房屋出卖给腾永胜，陈文香才找到王大林要求办理产权证照，而此时又因客观原因暂时不能办理；陈文香购买案涉房屋后经过装修并已实际居住八年，应办照时不进行办理，现在只因客观原因暂时不能办理产权证照，便认为不能实现合同目的，要求解除买卖合同，于情于法相悖；海林市不动产登记中心于2020年10月10日出具《关于海林市人民法院对陈玉香与王大林房屋买卖纠纷一案证据调查函的情况说明》，阐明了案涉房屋暂时不能办照的原因。雅苑综合楼的其他12户房屋均已办理了地方产权证照，陈文香所购房屋办理产权证照只是时间问题。陈文香购买案涉房屋的合同目的是为了居住，其装修后也实际居住了八年，居住权并未受到影响，只因案涉房屋影响了其出卖，便以不能实现合同目的为由要求解除合同，不符合本案事实。根据海林不动产登记中心出具的证明，案涉房屋暂时不能办理产权登记手续并非王大林的原因造成的。庭审中，王大林亦陈述只要房屋能办理产权登记时一定配合办理。陈文香可待能够办理房屋产权登记时再行办理。故陈文香要求解除其与王大林房屋买卖合同的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，对其该项请求不予支持，也因此对陈文香要求王大林退还购房款的诉请不予支持。综上，对陈文香的合理诉请予以支持。判决如下：一、确认陈文香与王大林之间对海林市山市镇XX小区X单元XXX室买卖合同有效；二、驳回陈文香的其他诉讼请求。案件受理费2780元，减半收取1390元，财产保全费1130元，共计2520元，由陈文香与王大林各负担1260元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：依王大林申请，本院向海林市不动产登记中心函询案涉海林市山市镇XX综合楼X单元XXX室房产登记问题，该中心出具回复函一份。陈文香质证认为，对证据的真实性无异议。该证据证实，案涉房屋无法办理产权登记的原因是缺少相关房地产开发手续及建设用地相关审批手续不完善。根据一审法庭调查及证据，能够证实案涉房屋是由王大林开发建设，案涉房屋至今未办理产权登记的原因，是王大林的过错造成的，说明一审判决认定事实及适用法律错误。王大林质证认为，对回复函真实性无异议，但回复函没确定房屋的性质，案涉房屋是自建房，不是开发。回复函也明确了手续补齐后可以办理产权登记，说明随着条件变化是可以办理不动产登记的。王大林递交申请时也一同申请了证据的调取：1.调取案涉房屋已经完成交易税的缴纳，因陈文香常年不在家联系不上，造成未及时办理过户手续；2.调取山市镇雅苑综合其他售出房屋的交易档案证明已完成了过户。案涉房屋是因陈文香未及时给付购房尾款造成的未及时办理产权过户。（当时未实行不动产登记，但可以进行产权登记和办理变更手续。）本院认证认为，该证据系法院依当事人申请调取，海林市不动产登记中心作出的案涉房屋是否可以办理不动产登记的回复函，符合证据客观真实、合法及关联性特点，可以证明案涉房屋的情况，故对该证据予以采信。根据当事人陈述、举证质证及法庭调查，本院二审查明事实：海林市不动产登记中心于2021年5月26日出具回复函一份，内容为：“我中心于2021年5月25日收到贵院关于陈文香坐落于海林市山市镇XX综合楼X单元XXX室不动产登记问题的函。现就此不动产单元暂时不能办理登记的具体原因回复如下：1.该房屋所在的综合楼坐落于哈尔滨铁路局用地范围内，因属地原因我中心无权受理任何登记业务。2.经查楼核实，山市镇雅苑综合楼的房地产开发手续及建设用地相关审批手续不完善。在山市镇雅苑综合楼补齐房地产开发相关组件、我中心得到哈尔滨铁路局明确授权后，方可为此不动产单元进行登记。”除与二审查明事实不一致的事实外，本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于陈文香要求解除双方当事人间的房屋买卖关系及返还购房款及办照费用的问题。本案中，陈文香因案涉房屋无法办理产权过户手续，要求解除其与王大林之间的房屋买卖关系。一审中，海林市不动产登记中心出具的《情况说明》证实案涉房屋无法办理产权登记。二审中，依王大林申请，本院向海林市不动产登记中心函询案涉房屋产权登记问题，该中心就此不动产单元暂时不能办理登记的具体原因出具回复函，答复为得到哈尔滨铁路局明确授权后，方可为此不动产单元进行登记。该回复函内容与一审中的《情况说明》内容不一致，结合房地产政策变化的实际情况，应以回复函意见认定本案事实。根据该回复意见，案涉房屋待相关手续完备后可以办理产权登记手续。结合一审查明的案涉房屋所在综合楼的其它已售房屋均已办理产权登记的事实，可以证实案涉房屋不属于因无法办理产权登记而导致合同目的无法实现的情形，不符合法律规定的可以解除合同的条件。双方未约定可以解除合同的条件，王大林亦不同意解除双方间的房屋买卖关系，故陈文香主张解除双方当事人间的房屋买卖关系既不符合法定解除条件，也不符合约定解除及协商解除条件，其该项主张不符合法律规定，本院不予支持。案涉房屋买卖关系不符合解除条件，陈文香要求返还购房款及办照费用的主张亦无法据此得到支持。综上所述，陈文香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由陈文香负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  李冬梅审 判 员  杨大奎二〇二一年六月二十一日法官助理  何 喆书 记 员  王 巍附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定······