辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初9909号原告（反诉被告）：辽宁帅星物业管理工程有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街178巷2号，统一社会信用代码：912101027464654611。法定代表人：王俊英，系该公司总经理。委托代理人：宁连义，男，1952年2月3日出生，汉族，系该公司法律顾问，住沈阳市沈河区。委托代理人：曲蓓娇，女，1983年8月28日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市皇姑区。被告(反诉原告)：杜伯臣，男，1963年9月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告（反诉被告）辽宁帅星物业管理工程有限公司诉被告(反诉原告)杜伯臣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人宁连义、曲蓓娇及被告(反诉原告)杜伯臣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽宁帅星物业管理工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杜伯臣立即支付所欠物业费3218元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告入住《滨河湾二期》小区的物业管理公司。2019年2月21日，经该小区业主委员会同意，签订了《物业管理委托合同》。在合同履行过程中，原告本着诚实信用的原则，严格履行物业管理所应尽之职责及物业合同应尽之义务。多年来为该小区提供了完善的物业服务，得到了广大业主的认可。但被告却拒绝交付2019年2月21日至2021年2月20日物业费，合计3218元。被告的行业已经严重违反了《物业管理委托合同》第四章二十四条：“物业服务费用，乙方（物业公司）按季度向业主收取物业费每月1.0元/平方米。”由此给原告造成了经济损失上的困扰，经原告多次催缴未果，原告起诉至法院。庭审中，原告将被告拖欠物业费的时间变更为2019年4月1日至2021年3月31日。被告杜伯臣辩称：物业公司收费不合理，小区始终没有燃气，没有保安人员值守，违背了诚实守信的经营原则，收费标准不明确，没有进行公示，物业公司违约在先，虽然原告提供了物业服务，但服务不到位，所以不同意缴纳物业费。反诉原告杜伯臣向本院提出反诉请求：1、请求法院确认甲方委托人和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区与乙方被委托人辽宁帅星物业管理工程有限公司签订的物业管理服务合同无效；2、请求法院驳回被反诉人的请求。事实和理由：一、辽宁帅星物业管理工程有限公司与滨河湾社区签订物业委托合同严重违背事实。1、物业服务合同中第二章物业服务内容第五条、第11条，没有约定消防设施、设备运行维护保养条款。滨河湾小区二期为高层普通住宅小区，如果没有消防设施设备，业主怎么办理入住？建设单位怎么做到整体验收合格的？消防安全是建设单位报检验收最重要的一环，实行一票否决制，如果消防验收都没有通过，哪来的物业服务；2、物业托管合同的产生存疑。招标单位的主管单位是沈水湾街道办事处，滨河湾社区是非物业持有人，评标单位及备案单位和平区小区办；中标单位辽宁帅星物业管理工程有限公司。在明知招标项目严重漏项、小区基础设施、设备、公用房屋及办公场所交接不清（没有交接单）属于招投标程序违法；3、收费项目不明。按照国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知中内容，要求物业公司严格执行明码标价和收费公示制度，物业服务公司应每年公示一次物业费收支情况，收支情况中应包括：小区广告、物流投放箱等公共设施部位收益，这是全体业主共同收益。而帅星物业公司只规定1.35元/平方米/月的收费标准，没有细化服务项目标准，应当细化每项服务收费标准，应当公示收费标准、服务标准；二、被反诉人不能按照物业管理服务合同约定违约在先，请求法院认定合同无效。1、滨河湾小区二期物业管理类型为封闭式普通住宅小区，物业管理公司没有达到封闭管理标准；2、公共设施维保失职。物业服务合同第二章第七条中约定，公用设施设备维修保养，都能细化到每项，唯独没有消防系统的维修保养。25层至32层高的住宅没有可靠的消防系统，这是合同签订双方推脱责任，刻意回避的结果，是在拿业主生命当儿戏，让全体业主严重怀疑合同的真实性，要求物业服务者恢复消防设施正常运行；三、被反诉人帅星物业管理工程服务有限公司严重违背诚实守信的合法经营原则。1、不履行制止并报告违法行为的义务，窗改门、小商小贩进入小区，小区白天是外来务工人员的聚集地，晚上是小商小贩的集市；2、不履行安全保卫义务，滨河湾小区二期共计三个通行道，东西门为人车分流通道，北门为人员通道。自帅星物业公司签约项目到至今，北门没有一天有保安值守（疫情期间完全封闭，亦无人值守）出入人员用手推脚踹，随时可进入园区，有保安值守的东西两侧门，因业主欠费车辆无法入园导致发生冲突，110多次出警协调。园区有多处群租房，住户多为外来务工人员，其袒胸露背随地大小便、调戏妇女，园区曾发生多起盗窃、伤人、强奸等恶性治安案件，保安没有尽到巡查巡逻的责任；3、不履行维护维修公用设施设备义务，室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、单元门、楼栋通道门窗玻璃、地面、墙面、楼梯扶手栏杆、指示牌、消防通道的损坏至今没有修缮，要求修缮并恢复原状；4、不履行园区卫生、环境、绿化服务义务，目前园区野草横生，卫生脏乱差，人畜粪便无人清理，在其公司管理期间，园区绿化树是街道城管办负责供给物业出人栽种，还有部分设施设备也是由街道城管办出资建设，物业根本没有投入；四、2019年5月因物业公司不作为业主反对物业情绪高涨。当时小区入住已达1000余户，已超过入住业主50%的标准，入住业主联名要求成立业主委员会并赶走帅星物业公司。有滨河湾二期业主关于撤销物业管理服务委托合同解除物业服务的请求，还有业主联名签字名单，此件经过业主代表送至当时主管领导沈水湾街道办事处副书记穆守财处，法庭可以调取。小区的卫生环境、居民生活饮用水已多次上过电视新闻，小区都成了和平区创城整改小区了，消防问题，小区已发生过两次火灾，造成人伤物损，119出警两次楼体外墙着火；五、辽宁帅星物业管理工程有限公司捆绑收费。被反诉人违法违规捆绑收费，和平区小区办、沈水湾街道、滨河湾社区、市长热线都有多次投诉，还上过短视频平台。后通过派出所约谈才平息。但至今仍未整改，都是办理房产证开具维修基金联络单就得交物业费，否则不给开具联系单办不了房产证，后来业主集体找到社区新来的社区书记，社区书记约物业经理问能否给开联系单，如不能开具，社区回收此项业务。当天给我们这些业主开联络单，除了这些人以外，物业继续捆绑收费；六、反诉人主张先履行抗辩权。在被反诉人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用，我承认我没交物业费，但我不承认欠物业服务费。我和小区其他业主，主动多次包括原社区书记，街道城管办负责人和物业协商过物业服务费用的事，交多少、怎么交、是否按照服务标准收费标准，合同项目缴纳物业服务费用，当时闹得很僵。物业经理王晓峰在我们几名业主找城管办负责人谈成立业主委员时，王晓峰在街道走廊阻挠成立业主委员会并有威胁语言。滨河湾小区二期已入住十年左右，只是在2018年8月8日成立，关于沈阳市和平区滨河湾二期小区业主大会筹备组成员名单公示，业委会还在筹备当中，以前根本就没有业主委员会一说，本人及联名业主质疑物业服务管理合同的真实性和合法性。物业有虚假串通、主观恶意之嫌，物业服务合同是无效的合同；七、反诉人郑重提出，申请法院到滨河湾二期实地考察，我也请了证人到庭。综上所述，反诉人请求认定物业委托合同无效，并驳回被反诉人的请求。庭审中，原告放弃了第2项反诉请求。反诉被告辽宁帅星物业管理工程有限公司辩称：1、反诉人不是物业合同签订方，无权主张合同无效；2、社区在业主委员会成立前有权代理业主委员会与物业公司签订物业服务合同；3、小区业主对物业有意见应当向社区反映，无权单独主张物业合同无效，对此法院应依法驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，被告杜伯臣系位于沈阳市和平区和安街，建筑面积134.06平方米房产的所有权人。2019年3月28日，在沈阳“滨河湾（二期）”住宅区物业招标项目中原告被确定为该项目的物业服务中标人。2019年4月1日，沈阳市和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区（甲方）与原告辽宁帅星物业管理工程有限公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》。合同约定，甲方选聘乙方为滨河湾（二期）提供物业管理服务；物业名称为滨河湾（二期）；物业详细地址为沈阳市和平区和安街80号，东至和安街，西至仙岛二巷，南至滨河湾二期南侧围墙，北至仙岛南路；乙方提供服务的对象为沈阳市滨河湾（二期）所有的产权所有人及使用人，本物业管理区域的业主及物业使用人均应当履行本合同的约定内容，并承担相应的法律责任；物业服务费实行市场调节，乙方实行包干制；物业服务费由乙方按年度向业主收取，物业费高层住宅1.35元/平方米/月（含电梯费），物业公司将于每季度4月预收物业服务费；委托管理期限为三年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；合同期满，甲方决定不委托乙方，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不接受委托，提前三个月书面通知甲方；本合同终止后，新物业未接管前，甲方征得乙方同意后由乙方暂时继续为甲方提供物业服务，甲方业主（或缴费义务人）也应该继续缴纳相应的物业服务费用；续签条件，双方如续签合同，应在合同期满90天前向对方提出书面意见，双方应按相关规定履行相应手续；甲乙双方任何一方违反本合同约定时，双方均有权要求另一方在要求期限内合理解决，逾期不解决，任何一方均有权提出终止合同的议案，造成经济损失，均可依法提出赔偿要求；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按缴纳费用的3%加收违约金（按照国家相关规定）；本合同双方签字盖章生效。2019年12月16日，该合同在沈阳市和平区城市建设事务服务中心进行了备案。原告按照合同约定自2019年4月1日起为涉案房产所在园区提供物业管理服务，但被告却未缴纳2019年4月1日至2021年3月31日期间涉案房产的物业服务费3217.44元（1.00元/平方米/月×134.06平方米×24个月），故原告诉至法院。上述事实，有物业管理服务委托合同、中标通知书、和平区物业服务合同备案证明等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及《辽宁省物业管理条例》第三十条之规定，原告与沈阳市和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区签订的《物业管理服务委托合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。原告基于前述合同自2019年4月1日起为涉案房产所在园区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告要求被告支付2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为3217.44元。对于被告提出的物业公司收费不合理，小区始终没有燃气，没有保安人员值守，违背了诚实守信的经营原则，收费标准不明确，没有进行公示，物业公司违约在先，物业服务不到位，不同意缴纳物业费的辩解，本院认为物业服务具有公共性，业主拒付物业费会影响整个小区物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡，原告作为小区的实际管理者，亦应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量；本案从被告提供的证据看，不足以认定为被告不缴纳物业费的理由，故本院对被告的该项辩解不予采纳。对于反诉原告杜伯臣要求确认和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区与原告签订的《物业管理服务委托合同》无效的请求，根据《辽宁省物业管理条例》第三十条“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，本案反诉原告所在的小区在未成立业主委员会前由沈阳市和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区代行业主委员会的职责与原告签订的《物业管理服务委托合同》符合法律规定，系有效的合同，对全体业主具有约束力，故本院对反诉原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《辽宁省物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：一、被告杜伯臣于本判决生效后十日内给付原告辽宁帅星物业管理工程有限公司2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费3217.44元；二、驳回本诉原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杜伯臣的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已减半收取），反诉费50元（已减半收取），均由被告杜伯臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘静明二〇二一年六月二十一日法官助理李明阳书记员夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《辽宁省物业管理条例》第三十条不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。