沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2021）辽0112民初8552号                               当             事             人                       原告                       原告：沈阳万科物业服务有限公司，统一社会信用代码：912101002433805705，住址：沈阳市浑南区新隆街1-26号。             法定代表人：张会，系该公司经理。             委托代理人：王丹，女，汉族，1989年3月19日出生，住天津市宝坻区，系该公司员工。             委托代理人：袁晟博，男，汉族，1985年12月17日出生，住沈阳市和平区，系该公司员工。                               被告                       被告：唐丽娟，女，汉族，1968年3月10日出生，住沈阳市浑南区。                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费。故诉至法院，请求法院判令：1、请求被告支付拖欠的物业服务费10256.56元（2015年01月05日至2018年08月15日）；2、请求判令被告承担逾期支付物业费的违约金1153.86元（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂算至2020年8月）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。                               被告             辩称                       被告房屋位于沈阳市浑南区,建筑面积为117.74平方米,物业费标准是2016年1月1日以前每平米1.8元，2016年1月1日之后每平米2.2元。被告唐丽娟不交费的原因是：没有达到物业服务的状态，房屋没有建完，强迫我们收房，要求我们签订了不起诉他们的协议（我们不能以任何原因起诉开发和物业）不存在任何的物业服务，没有给我物业服务合同，我也没看到过；2、从2014年收房到2017年水、电都没有，煤气从2018年才有，从收房到2017年7月园区到处都是建筑垃圾，没有入住条件，当时承诺德式管家服务也一直没有，小区不存在任何封闭式管理，没有路灯没有保安，没有保洁人员，园区没有规划，也没有绿化，交房的时候没有五证；3、电梯经常没电困人，下雨的时候电梯会漏水、有积水，电梯没有照明没有排风、没有对讲；4、消防主机存在故障通讯系统也有故障，消防水系统不好使，应急照明系统故障，应急的设备无电不亮；5、弱电和强电混用的，一楼门禁对讲不好使，无备用电，园区没有摄像设备，院墙栏杆间距大有破损可以随便出入人；6、地下停车场出入口可以随便出入，没有栏杆，地下停车场积水严重没有摄像头；7、自行车丢失，去物业查监控没有监控无人管；8、入住时候交了400元电费物业承诺200元抵扣物业费，最后是否抵扣物业费不清楚；9、7号楼楼下私自建垃圾场，楼下草坪全是垃圾都埋在地底下了，我家入户门点了三年的长明灯2020年才修好，现在也没有灯；10、当时买房交的是全款答应我免交一年物业费，没免。以上都是2018年8月15日之前的情况，现在有些问题仍然存在。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市浑南区。                       房屋             面积                       117.74平方米                               收费             标准                       物业费1.8元/平方米/月（2015年01月05日-2015年12月31日）             物业费2.2元/平方米/月（2016年1月1日-2018年08月15日）                                    欠费             时间                       2015年01月05日至2018年08月15日                               是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                               其他                       无                               本院认为                       原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。             被告应向原告支付物业费10,681.64元（11个月×1.8元/平方米/月×117.74平方米+1.8元/平方米/月×117.74平方米÷30天×27天）+（31个月×2.2元/平方米/月×117.74平方米+2.2元/平方米/月×117.74平方米÷30天×15天），扣除应予折抵的物业费金额200元，被告应向原告支付物业费10,481.64元。对于被告起诉的物业费10,256.56元，本院予以支持。             关于被告提出的没看到过物业服务合同的问题，沈阳易赛物业管理有限公司作为物业服务公司与建设单位签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业服务公司与建设单位签订的前期物业服务合同对包括被告在内的业主具有约束力。2020年3月3日沈阳易赛物业管理有限公司与原告签订了债权转让协议，将2019年7月1日之前所发生应收未收的物业费债权转让给了原告，并将转让通知书进行了公示。故被告此项拒交物业费的主张，本院不予支持。             关于被告提出原告在公共设施维护、公共事务管理等方面服务不合格的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告拒交物业费的主张，本院不予支持。             关于被告提出的收房时没有水、电、煤气，没有五证一事，与本案不属于同一法律关系，对此抗辩，本院不予支持。             关于被告提出的当初买房交的是全款，物业公司答应其免交一年物业费的问题，因无相关证据予以证明，本院不予支持。             关于原告主张被告支付违约金1153.86元的问题，被告不交物业费系其与原告沟通不畅所致，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条                               裁判主文                       被告唐丽娟自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳万科物业服务有限公司支付自2015年01月05日至2018年08月15日期间的物业费10256.56元。             如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费42.5元，由被告唐丽娟负担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员 吴 丽 二〇二一年六月十八日 书记员 鲍思琪