广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24778号上诉人（原审被告、反诉原告）：何祥平，男，1973年6月9日出生，汉族，住江西省南康市。委托诉讼代理人：李玉香，广东钜润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱远锋，男，1993年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨响坤，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛媛，广东信科律师事务所实习律师。上诉人何祥平与被上诉人朱远锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初26257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。何祥平上诉请求：1.确认何祥平使用朱远锋商铺至2019年9月15日止；2.改判朱远锋退还何祥平进场费130000元以及占用130000元的利息(自2018年6月起暂计至起诉之日,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,直至偿付之日止)；3.改判朱远锋支付何祥平装修损失21878元;4.改判朱远锋支付何祥平货架损失19544元。5.本案一、二审案件受理费均由朱远锋承担。事实与理由：一、涉案房屋有合法产权的依据不足。朱远锋一审庭后提交的涉案房屋产权证据材料不足以证明房屋有产权证或者规划许可。朱远峰在一审庭审后提交证据，何祥平未看到原件,也无法去相关部门核查其与房屋的关联性。一审法院以此判决房屋有合法产权,租赁合同合法有效属于事实不清,证据不足,认定错误。同时,朱远锋也承认有加建、改建,从房屋状况也可以看出一楼商铺往前加建了一半面积,其外墙凸出二楼很多。二、何祥平交付的进场费13万元应属于不当得利,一审法院以合同有效为由,对该款项性质未做分析就直接判决对何祥平要求返还诉求不予支持,严重偏袒朱远锋。1.何祥平交付的进场费13万元,朱远锋称是因为原来房租比较低才收取的。可是何祥平第一次租房时已经交付30万元进场费,房租也从每月8000元涨到了12000元。本案是第二次签订租赁合同,租期三年,房租又涨到了每月18000元。朱远峰主张收取13万元是因租金低，显然与事实不符。朱远峰代理人又称是为了续约而交付的一笔服务费用，现在续约的目的已经达到,所以双方权利义务已经履行完毕。那原来收取的30万元费用又是什么服务费?优先租赁权本来就是租赁合同到期时承租人应享有的法定权利,根本不存在还要以另外付费作为条件。可是本案中,何祥平已经花钱装修,在朱远锋强迫何祥平交付该笔费用时没有拒绝的余地。这不是何祥平自愿交付的费用,也完全是显失公平的行为。2.深圳市曾出台《出租物管理条例》,明令禁止出租方收取除租金以外的其他任何费用。现在该条例不再使用,但其立法精神不能一概丢弃,否则只会破坏租赁市场公平、稳定的发展秩序。3.该费用的实质其实还是租金性质。三年收取13万元,现在何祥平仅承租了1年半,最少也应支持退还一半。三、本案是因房屋质量问题已经严重影响到何祥平的经营而引起,何祥平已经提交经营评估报告证明所受损失事实。但一审法院视而不见,对何祥平提出的损失赔偿全部不予支持,并错误地将违约责任强加到何祥平一方。1.何祥平经营的是服装、饰品等,房屋漏水直接影响到能否正常营业。涉案房屋漏水不是仅下雨天才有影响,而是漏水后天花板大面积发霉、发黑,就是晴天也没法接待顾客。2.涉案房屋于80年代就已经修建,距今达近40年,属于老破旧的房子,加上朱远锋改变房屋主体结构,扩建面积,天花板上漏水并不奇怪。朱远锋称是何祥平装空调引起,可是漏水地点是在靠住宅楼里面的墙面,而空调是安装在最外面的墙面,两者相距了几十米。何祥平提交图片也可以证明何祥平对此质量问题无法自行维修,因为涉及两边紧邻的商铺,其他承租商户一样也有这个问题。朱远锋对此不管不理,只管要租金。朱远峰作为出租方,提供房屋有质量问题并直接影响到经营,经房屋租赁部门处理也未得到解决。此后，朱远锋竟以停电来阻止何祥平继续使用涉案房屋。解除租赁合同责任全在朱远锋。可是一审法院却将责任强加于何祥平一方,属于判决错误,请求二审法院予以纠正。3.何祥平一审提交了一份损失评估咨询报告，以证明因房屋漏水而导致何祥平经营损失的事实。何祥平拖欠租金也是因为漏水问题对经营造成了损失，无法承受租金及经营费用。可是一审法院在不予采信的同时,也未委托相关鉴定机构进行评估,就直接不予支持,致使何祥平的损失无从追讨。综上,请求二审法院查明事实,作出公平的判决。朱远锋答辩称，一、涉案商铺具备合法产权，在无任何行政部门对涉案商铺作出违建认定和要求整改、拆除通知的情况下，任何单位及个人无权超越行政管理权限认定涉案商铺为违建建筑。一审法院对涉案《商铺租赁合同》的有效性予以认定，是合法合理的。朱远峰在一审期间已提交了涉案商铺的《房地产证》《合资改建套房合同》，足以证实涉案商铺的产权以及涉案商铺是经过批准的合法建筑。何祥平主张涉案商铺无合法产权，但没有提供任何证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。二、双方约定合同续签要支付续签费，何祥平所支付续约费13万元的目的在于实现续签租赁合同，属于独立的民事法律行为。而双方已经续签了租赁合同，何祥平也交付了13万元的合同续签费，双方有关13万元续签费的权利义务已经结清。且本案双方约定的续签费不存在合同无效或可撤销的情形，何祥平主张返还没有任何法律依据。双方对于续签费在合同签订初期便达成一致，因此，何祥平在四次转款中均明确备注为签订《商铺租赁合同》的续签费。该行为可视为何祥平对该费用性质的认可。另外，何祥平声称另行支付朱远锋30万元进场费，但未提供任何证据予以证明。三、何祥平的妻子卢某在微信聊天记录中明确表示，因生意不好，请求推迟涉案商铺租金的交付时间，从未提及商铺渗水问题。所谓渗水，只是何祥平未及时交付租金的借口。根据合同约定及法律规定，何祥平应当承担违约交租的法律后果。首先，何祥平在一审中提交的《资产评估咨询报告》仅是咨询报告，并非正式的评估报告，同时也缺乏评估咨询人员的签字。一审法院未采信该证据是正确的。其次，涉案商铺发生漏水的部位在何祥平自行安装的空调排水管位置。无论是根据双方之间《商铺租赁合同》第四条的约定，还是根据《合同法》第二百一十九条、第二百二十条的规定，都应当由何祥平自行承担维修责任。最后，何祥平于2019年5月4日停止按约支付租金在先，涉案商铺发生渗水问题在后。因此，无论如何都无法掩盖何祥平未按时支付租金导致合同解除这一事实。综上，一审判决合理合法，何祥平在一、二审中均未对自己所提主张提供充分证据，应自行承担举证不能的不利后果。请求二审法院依法裁决，驳回何祥平的上诉请求。朱远锋向一审法院提出起诉，请求：1.解除朱远锋与何祥平于2018年2月15日签订的《商铺租赁合同》；2.判令何祥平立即腾退房屋并交还朱远锋；3.判令何祥平自2019年5月5日起按照每月18000元的标准向朱远锋支付房屋占有使用费至何祥平实际腾退房屋之日止，现暂计算至2019年11月5日；4.判令何祥平支付违约金5万元；5.判令何祥平承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月22日，朱某（出租方、甲方）与林某（承租方、乙方）签订《店铺合同书》，合同约定甲方将位于西丽北路综合楼××号，面积约40平方米的店铺租给乙方经营，租赁期限自2010年12月30日至2017年12月30日等；合同经双方签字后，乙方应向甲方先交押金1万元；及其他内容。2018年2月15日，朱远锋（出租方，甲方）与何祥平（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区（以下简称涉案商铺）出租给乙方作为个体户经营（非餐饮类）使用；租赁期限为3年，自2018年2月15日起至2021年2月14日止；租金为18000元／月，乙方在签订本合同之日一次性付清当月租金，以后每月租金均在当月5日前一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证；为确保出租房屋设施完好以及租期内先关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳18000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方负责；在租赁期间，未得到甲方书面同意，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，如乙方根据实际经营情况，确需进行转租，转租前必须得到甲方书面同意，在双方协商解除本合同后，方能进行转租；除租赁期届满，或因乙方过错严重造成房屋损毁的，或出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的，或乙方迟延交付房租超过10天等情形外，合同期内完成有效，不得单方解除；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿5万元违约金，并赔偿其他一切损失和费用；及其他内容。朱远锋表示，朱某是朱远锋的父亲，林某擅自将店铺转让给何祥平，后来由朱远锋与何祥平直接签订了租赁合同。何祥平表示，林某是何祥平的代理商，林某在2013年左右将店铺转租给何祥平，2017年之前店铺注册名称为林某饰品店，2017年之后店铺注册名称变更为舒X饰品店。何祥平分别于2018年2月13日向朱远锋转账5万元（转账备注为“店铺续签款”），于2018年4月25日向朱远锋转账45000元（转账备注为“西丽店铺合同续签费”），于2018年4月27日向朱远锋转账5000元（转账备注为“西丽店铺合同续签费”），于2018年5月25日转账5万元（转账备注为“2018年到2021年西丽店铺合同续签费”）。何祥平主张，上述款项为何祥平支付的进场费13万元（2018年2月13日的5万元中3万元为进场费，剩余为补齐的押金8000元和租金12000元）；该笔费用是朱远锋要求支付，如果不支付此笔款项朱远锋就不给续租商铺。朱远锋对何祥平的主张不予认可，表示该款项为合同续签费，因为前期租金较低，合同到期何祥平提出续租，朱远锋表示如果续签合同需要另行支付续签费，双方现已续签合同。何祥平向朱远锋支付租金至2019年5月4日。何祥平主张，涉案商铺自2019年4月开始存在漏水情形，朱远锋不予维修，何祥平自行找人维修但无法维修好，故何祥平未再支付之后的租金；后朱远锋在2019年8月底停电，何祥平无法正常经营，何祥平已于2019年11月2日搬离涉案商铺。何祥平提交了照片（拍摄时间为2019年10月11日）、《房屋租赁纠纷调解登记表》用于证明涉案商铺存在漏水以及因漏水问题何祥平请求租赁所出面协商解决未果。朱远锋对上述证据的真实性、关联性均不予认可；朱远锋表示，其无法核实拍摄的具体位置和地点，且照片显示的漏水部位主要在空调排水管位置，2018年何祥平对涉案商铺重新装修，即使有漏水也是何祥平自己装修导致，与店铺本身无关。调解记录显示，调解员为了妥善处理双方矛盾建议朱远锋补偿何祥平5000元，并非朱远锋本人主动提出。朱远锋主张，涉案商铺租给何祥平多年，从未出现过漏水情况；2019年5月出现过渗水情况，但并不严重，朱远锋找工头看过，发现渗水是在何祥平安装的空调排水管的位置，维修义务应在于何祥平，朱远锋出于人道主义找人进行修补花费了3000元；双方在前期的交流中何祥平从未提及渗水、漏水的问题，涉案商铺的漏水只是何祥平作为拒交房租的理由；因何祥平拒不支付租金，朱远锋在2019年9月中旬左右停电，何祥平是在2019年11月初搬离涉案商铺并交还钥匙，涉案商铺现为待出租状态。何祥平提交了《货架订货合同》《特许经营合同》及深圳市新永基土地房地产评估顾问有限公司于2019年10月15日出具的《深圳市南山区舒X饰品店委托咨询深圳市南山区的装修及经营损失等资产评估咨询报告》，用于证明何祥平为涉案商铺购买了货架以及何祥平的装修损失和经营损失。朱远锋对上述证据均不予认可，表示何祥平没有提交货架的付款记录；报告委托方为南山区舒X饰品店，并非何祥平，报告内容前后矛盾；且报告只是咨询报告，并非正式的评估报告，报告没有评估专业人员和咨询人员的签名，不合法不合规，属于无效报告。朱远锋表示，涉案商铺是朱远锋父亲朱某与其工作单位梅X公司在80年代集资建造的，房产统一登记在梅X公司设立的深圳市华X开发中心名下，登记名称为西丽北路梅县综合楼。朱远锋在一审庭后提交了深圳市人民政府于1990年9月26日出具的《关于深圳市华南观赏生物开发中心征用土地的批复》（以下简称《批复》）、《房地产证》、深圳市国土局勘测图、《合资改建套房合同》等证据用于证明涉案商铺经合法批准建造。《批复》显示，深圳市人民政府同意深圳市华X开发中心征用西丽办事处新围村委会新围村位于南石大路以西侧（地名：上沙河站）土地面积一点五五亩，用于兴建门市部、仓库、综合楼一栋。《房地产证》显示，位于深圳市南山区宗地号为Ｔ403-××6，用地面积为900.01平方米的土地登记权利人为深圳市华X开发中心，登记时间是1996年12月16日，登记的房屋名称为西丽北路梅县综合楼。《合资改建套房合同》显示为朱某（乙方）于1997年与梅X公司（甲方）签订；合同写明，甲方于1987年12月在深圳市南山区上沙河投资兴建有六层综合楼一幢，鉴于目前发展和需要，将综合楼部分合资改建套房，双方协商，由甲方提供综合楼主体，改建第一层南庭第二号房，面积59.73平方米，杂物间第68号，面积50平方米等。何祥平对上述证据的真实性均表示无法确认，表示，《批复》《房地产证》针对的是土地，《合资改建套房合同》的合同相对方并非《房地产证》登记的权利人，上述证据均无法证明涉案房屋有产权证及经过规划许可建造。何祥平认为，何祥平承租的商铺有一部分是加建的，因为一楼的面积比二楼的面积凸出来很多，且漏水的部分与整栋楼宇的位置是脱节的，有裂缝。另查，朱远锋的起诉状等材料于2019年10月31日送达何祥平。一审法院认为，朱远锋提交了《房地产证》《合资改建套房合同》等用于证明涉案商铺的产权及经批准合法建造。何祥平虽对此不予认可，但并未提交证据予以反证，且并无证据证明相关行政部门对涉案商铺作出过违建认定或要求进行整改或拆除。朱远锋与何祥平签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。何祥平主张朱远锋怠于履行维修义务导涉案商铺存在漏水致使其无法经营，朱远锋承认轻微渗水但主张不影响使用。何祥平未能举证证明漏水的程度已经影响到其实际使用涉案商铺，何祥平以此为由拒付租金理据不足。何祥平未按合同约定向朱远锋支付租金构成违约，朱远锋以此为由要求解除合同，符合合同约定，法院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。朱远锋起诉状等材料于2019年10月31日送达何祥平，故法院确认朱远锋与何祥平签订的《商铺租赁合同》于该日解除。关于朱远锋主张的计至2019年11月5日的占有使用费（租金）。何祥平主张朱远锋于2019年8月底停电，但对此未能提交证据予以证明，法院采纳朱远锋自认的停电时间，即2019年9月中旬。在此之后，何祥平未能正常使用涉案商铺，故占有使用费（租金）应计至9月15日。据此，何祥平应按照合同约定向朱远锋支付2019年5月5日至9月15日期间的占有使用费（租金）共计78600元（18000×4+18000÷30×11）。关于朱远锋主张的违约金。虽然没有充分证据证明涉案商铺存在影响何祥平租赁合同目的实现的情形，何祥平拒付租金理据不足，但何祥平所陈述的漏水等情况确实会一定程度上影响到涉案商铺的使用。且朱远锋在合同未明确约定的情况下擅自对涉案商铺停电亦不妥当，故对于朱远锋要求何祥平向其支付违约金5万元的诉求，法院不予支持。何祥平没有提交充分证据证明涉案商铺存在影响何祥平租赁合同目的实现的情形，朱远锋与何祥平的《商铺租赁合同》合法有效，双方合同解除的根本原因在于何祥平未按合同约定支付租金，故何祥平要求朱远锋向其退还已支付的进场费13万元及利息，以及赔偿经营损失110800元、装修损失21878元、货架损失19544元，没有事实和法律依据，法院对此不予支持。关于押金（房屋使用保证金），双方的合同已解除，且合同未对没收保证金作出约定，故对于何祥平要求朱远锋向其返还押金（房屋使用保证金）18000元的诉求，法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认朱远锋与何祥平于2018年2月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月31日解除；二、何祥平应于本判决生效之日起十日内向朱远锋支付2019年5月5日至9月15日期间的占有使用费（租金）共计78600元；三、朱远锋应于本判决生效之日起十日内向何祥平返还押金（房屋使用保证金）18000元；四、驳回朱远锋的其他诉讼请求；五、驳回何祥平的其他反诉请求。案件本诉受理费3100元，由朱远锋负担1359.57元，由何祥平负担1740.43元；案件反诉受理费2901.67元，由朱远锋负担173.97元，由何祥平负担2727.7元。本院二审期间，何祥平提交四张涉案房屋照片，以证明涉案房屋漏水是因为涉案房屋结构问题，并非因何祥平安装空调而造成；两间房屋中间共用的墙体有一道裂缝，该裂缝造成房屋漏水。朱远锋质证称：1.何祥平二审庭审时当庭提交的证据不属于法律规定的新证据，该证据不属于一审期间客观上不能及时取得的证据，因此，法院对于何祥平故意逾期举证的行为应当予以训诫、罚款。2.何祥平提交的四张照片中只有两张与药店门面店铺相关的照片是一审未提交的照片，其他两张照片在一审时已提交。有关药铺的门面照片与本案没有任何关联性。另外一张药铺中的漏水照片可以印证只有在空调管排水附近才存在何祥平主张的渗水情况，并不是店铺的房屋结构问题。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间就涉案商铺签订了《商铺租赁合同》。朱远峰在一审期间已经提交了《关于深圳市华南观赏生物开发中心征用土地的批复》《房地产证》《合资改建套房合同》和深圳市国土局勘测图等一系列证据，上述证据已经形成证据链，可以证明涉案商铺系经过批准建造。在何祥平没有提供证据证明有关部门认定涉案商铺存在违法加建的情况下，一审法院认定双方之间的《商铺租赁合同》有效符合法律规定。关于续签费问题。何祥平分四笔共向朱远峰支付了13万元，每次转账时何祥平均备注为“西丽店铺续签费”。由此说明，双方已就该款项为合同续签费协商一致。何祥平已支付了续签费，双方也已续签了涉案商铺的租赁合同。故双方就续签合同的权利义务已履行完毕。现何祥平主张上述款项是进场费及租金性质，与其本人在转账时的备注不符，其也未提供任何证据证明其该项主张，故本院对何祥平的该项主张不予采信。何祥平要求退还上述款项的理由不成立，本院不予支持。关于涉案商铺漏水问题。对于涉案商铺存在漏水情况，双方均予认可。但双方对于漏水原因存在争议，何祥平主张系因涉案商铺主体结构问题导致漏水，而朱远峰则主张系因何祥平自行安装空调而导致漏水。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼基本举证原则，何祥平以涉案商铺漏水要求朱远峰赔偿其装修损失和货架损失，应对漏水系由于涉案商铺主体结构问题导致的事实承担举证责任。但何祥平提供的证据不足以证明漏水系由于涉案商铺主体结构问题或朱远峰原因所致。何祥平在一审期间并未就漏水原因申请进行鉴定，其虽在二审期间申请进行鉴定，但由于双方均认可涉案商铺已由案外人进行了装修，故已不具备进行鉴定的可能性，本院对于何祥平二审提出的鉴定申请不予准许。因此，何祥平要求朱远峰赔偿其装修损失和货架损失，证据不足，本院不予支持。综上，何祥平的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3728.44元，由上诉人何祥平承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年六月十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。