江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终4993号上诉人（原审被告）：张蕾。被上诉人（原审原告）：苏州水秀天地商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇湖景街509号。法定代表人：王雪良，执行董事。委托诉讼代理人：邹武，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆研，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。上诉人张蕾因与被上诉人苏州水秀天地商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初14969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。张蕾上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。事实和理由：因受商业管理公司虚假夸大宣传，本人借款创业。不到三个月开始亏损，各大主力店无影无踪，顾客稀少。商户没有正常的经营环境，商场也没有好方法，导致众多商家血本无归。商场管理顾君给我调解方案（租金管理费共计40903.95元），当时电话沟通认可。本人要求变卖设备偿还，遭到拒绝。第一次搬离设备有出警记录。第二次搬离被商场管理人员阻止，非法扣押物品。商业管理公司拆除铺子未通知本人。本人通过其他商户得知，本以为事情过去。商业管理公司一年多后起诉，属于敲诈。水秀天地商场处于半停业状态，商业管理公司不能完成五年合同期义务。商业管理公司在拟定合同时，未考虑本人应有权利，只规定了承租人的违约责任，免除自己应承担的义务。案涉租赁合同中双方的权利义务不对等，经济利益不平衡，违反公平合理原则。合同中约定高额违约责任，免除商业管理公司责任，显失公平。本人不能偿还借款被起诉，家庭经济困难。商业管理公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉请求。商业管理公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方当事人之间签订的《租赁合同》；2、判令张蕾支付欠缴的租金77493.21元，并支付迟延支付租金的违约金24534.47元(自2018年5月15日起算，按欠缴费用的0.05%/日分段暂计至2020年5月8日，实际计算至张蕾履行之日)，暂合计102027.68元；3、判令张蕾向商业管理公司支付房屋占用使用费83777.5元(按270.25元/日的租金，自2019年3月1日起计算至2019年8月2日，占用使用费是日租金2倍)；4、判令张蕾向商业管理公司支付12个月租金的违约金共计98640元；5、判令张蕾承担本案诉讼费用。诉讼中，商业管理公司增加诉讼请求，要求张蕾承担本案律师费12270.79元。一审法院经审理认定事实如下：2017年2月17日，苏州市吴江滨湖投资集团有限公司（下称滨湖投资公司、出租方、甲方）与张蕾（承租方、乙方）签订租赁合同(合同号为CZ-2013-036-滨投10-Z009)一份。出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋座落在江苏省苏州市吴江区开平路3688/3888号的水秀天地(以下简称“水秀天地”)1-B106、B107铺位。该房屋建筑面积为298平方米(可使用面积156平方米)，甲、乙双方同意以此建筑面积作为计算租金等费用的依据。该房屋的装修、附属设施、设备状况等交房标准详见本合同附件(二)。甲、乙双方同意以该交房标准作为甲方向乙方交付该房屋和本合同因期满或其他原因终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。租赁用途和使用要求：乙方保证该房屋仅作经营餐饮之用途，品牌为饺翻天，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。乙方同意按照甲方公布的水秀天地营业时间，全年每日持续营业，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自变更营业时间。租赁期限、交付日期和开业日期：本合同租赁期总计(含装修期)61个月，自水秀天地交付日计算。乙方需要在租赁期满后续租的，应提前至少3个月向甲方书面提出续租要求，在同等条件下乙方有优先续租权。甲方承诺，该房屋的交付日期为2017年8月28日前，甲方应提前15日书面通知乙方具体交付日期。乙方应根据甲方书面通知的交付日期前办理该房屋的验收交付手续。若乙方延迟办理该房屋验收交付手续，每逾期一日，乙方应当按照5000元/日向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲、乙双方约定，项目开业日期为2017年9月28日，乙方应在开业日开业，每逾期一日，乙方应当按照5000元/日向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同。乙方同意，如上述交付、开业日期等有重大变更，甲方提前3个月通知乙方的，甲方不承担违约责任，交付日期等甲方另行通知。装修期、培育期：自交付日起至2017年9月27日是乙方装修期；自装修期结束之次日起至2017年12月27日为乙方培育期。装修期、培育期内乙方须按本合同第5条约定向甲方支付租金。租金：甲乙双方约定，租金按照保底租金和提成租金两者取其高的计算方式进行计算（租金为含税价）。租赁时间：2017年8月28日至2018年1月27日期间(含装修期、培育期等，简称“市场培育期”)保底租金8220元，提成租金比例为7%/月，月提成租金起扣点为245143元；2018年1月28日至2018年9月27日期间保底租金65760元，提成租金比例为7%/月，月提成租金起扣点为245143元；2018年9月28日至2019年9月27日期间(第二年)保底租金98640元，提成租金比例为7%/月，月提成租金起扣点为245143元；2019年9月28日至2020年9月27日(第三年)保底租金104256元，提成租金比例为8%/月，月提成租金起扣点为220350元；2020年9月28日至2021年9月27日(第四年)保底租金104256元，提成租金比例为8%/月，月提成租金起扣点为220350元；2021年9月28日至2022年9月27日(第五年)保底租金109872元，提成租金比例为9%/月，月提成租金起扣点为201067元。市场培育期的营业额以培育期内最后一个月营业额为准，以此计算提成租金。市场培育期保底租金应在交付前15日前完成支付。市场培育期后保底租金每三个月支付，采用先付后用的形式，乙方应于市场培育期结束前的15日内一次性支付首笔保底租金，之后保底租金应于每个缴租期开始的15日前完成支付。不足一个缴费期的，按比例计算。按月保底租金与月综合管理费(具体金额以乙方与苏州滨投商业管理有限公司签订的《经营管理协议》确定的金额为准)之和与月提成租金(月提成租金起扣点见上表)较高者计算提成租金，乙方须在下一个三个月开始后10日内完成营业额扣点核算并经甲方确认后，在下一个缴费周期开始后15日内完成差额的支付。营业额为乙方以任何方式在该房屋内售出货物或提供服务而获取的全额款项，包括但不限于现金、信用卡、贵宾卡、借记卡、分期付款方式、互联网和电话等方式。上述固定租金、保底租金和提成租金均不包括综合管理费及水、电、燃气等公用事业费用。如起租日不是该月首日，则乙方应在起租日以前按实际租赁天数向甲方支付当月的租金。除合同另有约定外，乙方应每三个月支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.05%向甲方支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付。若本合同期满或提前终止的，则乙方应在租赁期限届满前或合同提前终止后7日内返还该房屋并于本合同期满或终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用(包括但不限于租金、违约金等)。乙方缴纳上述款项(租金、保证金等)至甲方指定的如下账户：户名：滨湖投资公司开户行：中国工商银行吴江分行营业部；账户：11×××37。保证金乙方应在本合同签署后五(5)个工作日内向甲方支付人民币34320元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。如乙方已交意向金，在本租赁合同签订后，转为保证金，如存在差额的，乙方应按本条约定补齐保证金。如乙方违反本合同约定，拖欠甲方租金等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的违约金；若乙方欠缴租金或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金或其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后五(5)日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同，同时有权根据本合同第13条约定追究乙方的相关违约责任。租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部的租金及其他各项费用后，在九十(90)日内向乙方无息退还保证金。房屋的返还在本合同期满或因任何原因终止时，除甲方不要求恢复原状的，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该房屋的(包括以人或物品占用)：1)乙方应按租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用。2)且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。3)本条中租金按租赁期限届满日或提前解除日前日租金计算。4)如乙方在租赁地办理了工商、税务等注册的，应在租赁合同解除或到期后30日办理迁出，逾期的，每逾期一日，按到期前日租金5倍支付占用费。不可抗力、合同的解除：如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务(包括乙方无法继续其正常经营活动)，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。“不可抗力”应被定义为：任何不能预见、不能避免、不能克服的事件，包括洪水、台风、地震、战争或军事行动、内乱或民众动乱、恐怖主义行动、火灾、爆炸、罢工(甲、乙双方内部员工的罢工除外)等情况及类似的天灾；以及任何现行的法律法规的更改。若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于十二(12)个月租金的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。(一)乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达三十(30)日；(二)逾期不支付租金或其他费用累计超过三十(30)日；…本条十二(12)个月租金按租赁合同解除前一个月的租金标准计算。前一个月租金无法反映正常租金水平的，按过去12个月平均租金计算。通知依据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知(包括收据、凭证或帐单)均采用书面形式，并用快递或挂号信发至以下联系地址：甲方：滨湖投资公司，住所：苏州市××区县府路××号，乙方：张蕾身份证号码：住所：江苏省南通市崇川区新桥新村46幢102室，联系方式：139××××3001。按上述方式发送之通知应于收到日或该等交付第一次被拒绝之日视为已送达(视具体情况以快递或挂号信回执为证)。任何一方之传真号码或地址如有变更或即将变更，该方应及时以挂号信形式通知另一方。其他条款甲方已授权苏州滨投商业管理有限公司负责水秀天地项目的经营与物业管理及综合管理费收取等事项，乙方同意与苏州滨投商业管理有限公司签署经营管理协议，并遵守经营管理协议的规定，如违反经营管理协议的规定，乙方同意按经营管理协议的约定承担责任。租赁合同签订后，张蕾向滨湖投资公司缴纳保证金34320元、押金5960元，合计40280元。张蕾于2017年10月实际开始营业。2018年4月11日，滨湖投资公司与张蕾签订《租赁合同》补充协议，项目开业日期变更为2017年12月16日；乙方装修期变更为自交付日起至2017年12月15日；乙方培育期变更为自装修期结束之次日起至2018年3月15日。保底租金和提成租金两者取其高的计算方式变更为：租赁时间：2017年11月16日至2018年5月15日期间(含装修期、培育期等，简称“市场培育期”)保底租金8220元，提成租金比例为7%/月，月提成租金起扣点为245143元；2018年5月16日至2018年12月15日期间保底租金57540元，提成租金比例为7%/月，月提成租金起扣点为245143元；2018年12月16日至2019年12月15日期间(第二年)保底租金98640元，提成租金比例为7%/月，月提成租金起扣点为245143元；2019年12月16日至2020年12月15日(第三年)保底租金104256元，提成租金比例为8%/月，月提成租金起扣点为220350元；2020年12月16日至2021年12月15日(第四年)保底租金104256元，提成租金比例为8%/月，月提成租金起扣点为220350元；2021年12月16日至2022年12月15日(第五年)保底租金109872元，提成租金比例为9%/月，月提成租金起扣点为201067元。市场培育期内张蕾实际仅支付2018年4月16日到2018年5月15日一个月的租金。2018年5、6月份，滨湖投资公司（甲方）、张蕾（乙方）、商业管理公司（丙方）签订《租赁合同》之补充协议，三方就《租赁合同》的主体进行变更。第一条、因甲方已将水秀天地项目委托丙方经营管理，甲、乙、丙三方同意，自2018年6月1日起，《租赁合同》中甲方的权利与义务全部转由丙方享有和承担，即《租赁合同》的出租方由甲方变更为丙方。第二条、乙方根据《租赁合同》应承担的费用向丙方支付。第三条、《租赁合同》中其他条款内容均不做变更。第四条、由于甲方将标的物的经营管理权委托给丙方，《租赁合同》期满后，由乙方、丙方双方自己协商决定租赁合同续签事宜。第五条、双方同意，在乙方按时缴纳2018年5月31日前应交租金的前提下，甲方免除乙方2018年6月1日至2018年6月30日的租金；在乙方按时缴纳2018年7月31日前应缴租金的前提下，甲方免除乙方2018年8月1日至2018年8月31日的租金；在乙方按时缴纳2018年9月30日前应缴租金的前提下，甲方免除乙方2018年10月1日至2018年10月31日的租金。2018年10月31日及之后租金按《租赁合同》的约定继续支付。如因乙方原因《租赁合同》提前解除，则应补缴本协议书免除的相关费用。第六条、本协议作为《租赁合同》的补充协议，具有同等法律效力；如本补充协议与《租赁合同》相冲突，以本协议为准。第七条、除本补充协议另有约定外，租赁合同其他条款、条件维持不变。2018年6月5日，滨湖投资公司、苏州滨投商业管理有限公司向张蕾邮寄《费用催缴通知》，上载明“尊敬的【张蕾(饺翻天)】：贵我双方于【2017】年【2】月【17】日签订《租赁合同》、《经营管理协议》(以下统称合同)，约定贵方承租我司【水秀天地】编号为【1-B106/107】的商铺并接受我司的商铺管理服务。根据合同约定，截至【2018】年【6】月【5】日止，贵方尚有租金【12543.95】元逾期未付清，贵方逾期付款的行为已经构成违约。根据合同约定，贵方对上述违约行为应当承担以下法律后果：1、贵方逾期支付的，每逾期一日，应向我司支付应付欠缴金额的0.05%作为违约金；2、贵方逾期支付的，甲方有权切断水、电、气能公共服务，同时乙方必须无条件承担采取上述措施期间合同约定的任何费用及重新接驳的相关费用。3、若贵方逾期不支付租金或其他费用累计超过三十(30)日，我司有权解除合同、收回商铺、不予退还保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于十二(12)个月租金的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。同时，我司有权根据合同约定采取相应措施以维护自身合法权益，由此产生的一切费用和后果均由贵方承担。请贵方在收到本通知后3日内付清上述未付款项，否则我司将依法向人民法院提起诉讼，并依法追究贵方的违约责任。”2018年7月31日，滨湖投资公司、苏州滨投商业管理有限公司再次向张蕾邮寄《费用催缴通知》，上载明“…截至【2018】年【7】月【31】日止，贵方尚有租金【12543.95】元逾期未付清，贵方逾期付款的行为已经构成违约…。”其他内容同前一份《费用催缴通知》。2019年2月15日，商业管理公司向张蕾送达《解除租赁合同及经营管理协议通知函》，上载明“截止2019年2月28日，贵方尚有租金【53643.95】元和综合管理费【44700】元逾期未支付，经我公司多次催缴，你方仍未缴纳。针对贵方的违约情况通知如下：1、上述《租赁合同》和《经营管理协议》于2018年（系笔误，应2019年）2月28日解除，请贵方即刻安排清理店铺，恢复原样返还我方。2、依据《租赁合同》13.2条规定，贵方需赔偿我司12个月租金作为违约金，贵方保底租金为8220元/月，即违约金为98640元。3、依据《经营管理协议》16.2条规定，贵方需赔偿我司6个月综合管理费作为违约金，贵方综合管理费为8940元/月，即违约金为54640元。我公司有权诉诸法律途径解决，由此产生的诉讼费、律师费、保全费等由贵方承担。望你方慎思慎行，以免讼累及造成不必要的损失。”张蕾于2019年2月24日、25日左右停止营业。2019年7月12日，商业管理公司委托江苏新高的（苏州）律师事务所向张蕾发送律师函，上载明“主题事宜：解约告知函《租赁合同》第13.2.2条约定，逾期不支付租金或其他费用累计超过三十日，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方应向甲方支付相当于十二个月租金的违约金。《经营管理协议》第3.11.3条约定，乙方逾期支付综合管理费超过30日的，甲方有权解除本协议，同时乙方应向甲方支付六个月的综合管理费作为违约金。2018年6月及7月，水秀商管公司已发函催缴欠付租金，贵方仍未支付。截至本函发出之日，累计欠付租金53643.95元、综合管理费44700元，合计98343.95元，根据上述关于解除权的约定，水秀商管公司有权解除《租赁合同》和《经营管理协议》，并主张相应违约金。本律师受水秀商管公司委托，向贵方作最后郑重声明：1、水秀商管公司于2019年2月15日向贵方发出《解除租赁合同及经营管理协议通知函》，《租赁合同》与《经营管理协议》已于2019年2月28日解除。2、请贵方在收到本函后十日内立即支付拖欠款项98343.95元，违约金152280元，合计250623.95元；3、在2019年7月31日前将房屋恢复原状后返还，房屋内未清空物品视为贵方放弃权利，如届时仍未归还房屋，水秀商管公司将强制清场，费用及损失均由贵方承担。如贵方未在期限内履行上述事项，水秀商管公司将通过诉讼途径向贵方主张权利，包括但不限于要求贵方支付租金及综合管理费、违约金、逾期利息、按照日租金2倍承担超期占用房屋费、清场费、按照日租金5倍承担未注销工商或税务登记的违约金等。望贵方积极履行，及时支付款项及返还房屋，以免讼累及不必要的损失。”因张蕾未在商业管理公司限定的期限内将房屋恢复原状后返还，商业管理公司于2019年8月2日拆除装修。后将涉案商铺重新出租。庭审中，张蕾向法庭提供微信聊天记录一份，系商业管理公司员工顾君发给其的结算凭证（表格），表格显示：截止2018年12月31日，张蕾结欠商业管理公司租金64023.95元，扣除合同保证金34320元、装修保证金5960元，张蕾尚欠商业管理公司23743.95元，加上违约金17160元，合计结欠40903.95元。张蕾认为其实际欠付租金23743.95元，商铺内的设备可以折抵上述租金，故不再结欠商业管理公司租金。张蕾没有提出解约，故张蕾没有违约，张蕾不应支付违约金。商业管理公司对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为表格仅是前期解约方案，因张蕾不认可该方案，故商业管理公司至法院起诉。张蕾实际欠付租金为77493.21元（自2018年5月16日至2019年2月28日，按每月8220元计算）。张蕾认为因为生意太差，故2017年11月16日至2018年5月15日期间只交纳了一个月的租金。后商业管理公司出台“交一免一”政策，即2018年上半年的租金免交，商户自2018年下半年开始交纳租金。所以张蕾应该从2018年7月起缴纳租金，已交纳的一个月租金也算了。商业管理公司认为“交一免一”的前提是交一个月免一个月，因张蕾没有按政策交纳一个月，故不能享受减免的政策。况且租赁合同因张蕾的原因提前解除，张蕾应补交免除的相关费用。诉讼中，商业管理公司陈述，解除租赁合同及经营管理协议通知函是商业管理公司员工周勇与张蕾进行现场交流时当场交付给张蕾。商业管理公司并没有收到关于律师函的回复。商业管理公司工作人员在2019年春节后再次催告张蕾缴纳欠付租金及相关费用，但张蕾始终未能支付，同时张蕾曾口头提出要搬走。工作人员要求张蕾履行相关撤场手续并缴纳欠费的前提下同意搬走冰箱。商业管理公司发律师函要求张蕾于2019年7月31日前搬离现场、恢复原状，但张蕾未予配合。2019年2月24日、25日张蕾停止营业，商业管理公司知道张蕾不会再来经营，故用围挡将涉案商铺封起来。商业管理公司为减少损失于2019年8月2日拆除了装修，张蕾商铺内的设备商业管理公司已保存好，张蕾可随时来取，拆除现场时进行了录音录像。张蕾陈述，2018年6月5日的费用催缴通知已收到，并进行了回复。2018年7月31日的费用催缴通知及《解除租赁合同及经营管理协议通知函》没有收到。2019年2月春节大约初八第一天营业，周勇给其催缴通知书，让其交纳7万多元租金，其交不出租金，周勇禁止其营业，还断了水电，要赶张蕾走。张蕾要求搬走2个冰箱，商业管理公司不同意，张蕾报了警，双方在派出所调解未成。第二天搬离的时候，张蕾再次要求将冰箱搬走，商业管理公司仍不同意。周勇告诉张蕾以后不允许再经营了，张蕾是想继续经营的。因商业管理公司未提供律师费付款凭证，故张蕾无需承担律师费。商场生意太差，商户们联合起来不交租金。张蕾不知道涉案商铺装修何时被拆除，也没看到拆除的设备。张蕾同意支付表格上显示的租金，不同意支付违约金。如张蕾的设备受到损坏，要求商业管理公司予以赔偿。以上事实，有商业管理公司提供的租赁合同、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》之补充协议、费用催缴通知、解除租赁合同及经营管理协议通知函、律师函、邮寄面单，张蕾提供的微信聊天记录及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，滨湖投资公司与张蕾签订的《租赁合同》、《租赁合同》补充协议，滨湖投资公司、商业管理公司与张蕾签订的《租赁合同》之补充协议均系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。滨湖投资公司、商业管理公司与张蕾均应依合同行使权利并履行义务。关于商业管理公司要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求。滨湖投资公司与张蕾签订的《租赁合同》中约定，逾期不支付租金或其他费用累计超过30日，滨湖投资公司有权不经张蕾同意立即解除本合同，张蕾应按约支付租金，逾期超过30日的，商业管理公司有权解除《租赁合同》，现张蕾自2018年5月16日起未缴纳租金，商业管理公司于2019年2月当场送达通知函及2019年7月12日邮寄律师函的方式通知张蕾双方之间的《租赁合同》于2019年2月28日解除，符合双方约定的解除条件，故一审法院对于《租赁合同》于2019年2月28日解除予以确认。合同解除后，张蕾未将涉案房屋交还商业管理公司，仍应承担迁让出该房屋前的占用使用费。但商业管理公司明知张蕾不会再经营，并将涉案商铺用围档封起来，商业管理公司应自身及时止损，一审法院酌定张蕾给予商业管理公司一个月的占用使用费。根据《租赁合同》约定，未经出租方书面同意逾期占用该房屋的，承租方应按租金的2倍向出租方支付逾期占用使用费，故由张蕾支付商业管理公司房屋占用使用费16440元。关于商业管理公司要求张蕾支付12个月的租金作为解除合同违约金的诉讼请求，庭审中商业管理公司主张张蕾交纳的保证金34320元因张蕾存在违约行为应予没收，因承租人违约则出租人有权没收保证金的合同条款在性质上也属于违约责任条款，考虑到商业管理公司的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌情支持6个月租金的违约金，计49320元。为避免讼累，对于张蕾交纳的保证金、押金直接从应付租金77493.21中予以抵扣，故张蕾还应向商业管理公司支付租金37213.21元。因6个月的违约金及一个月的房屋占用使用费已能弥补商业管理公司相关损失，故对商业管理公司关于支付迟延支付租金的违约金及要求张蕾支付律师费12270.79元的诉讼请求一审法院不再支持，且商业管理公司就律师费的主张未能充分举证。张蕾辩称其欠付商业管理公司租金23743.95元，无事实依据，一审法院不予采纳。据上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认苏州市吴江滨湖投资集团有限公司与张蕾就苏州市吴江区开平路3688/3888号的水秀天地1-B106、B107的房屋签订的《租赁合同》已于2019年2月28日解除。二、张蕾应支付苏州水秀天地商业管理有限公司租金77493.21元，扣除张蕾交纳的保证金及押金，尚需再支付商业管理公司37213.21元，于本判决生效之日起十日内履行。三、张蕾于本判决生效之日起十日内支付苏州水秀天地商业管理有限公司房屋占用使用费16440元。四、张蕾于本判决生效之日起十日内支付苏州水秀天地商业管理有限公司6个月的违约金49320元。以上款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65。五、驳回苏州水秀天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3293元，由苏州水秀天地商业管理有限公司负担1466元，张蕾负担1827元，张蕾应负担之数于本判决生效之日起十五日内交至法院。商业管理公司预交的不应由其负担的诉讼费用，一审法院于本判决生效之日起十五日内退还。二审中，双方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,张蕾自愿与商业管理公司签订租赁合同，不违反法律规定，一审法院认定合法有效正确。根据租赁合同约定，张蕾逾期不支付租金或其他费用累计超过30日，商业管理公司有权解除合同。自2018年5月16日，张蕾未再支付租金构成违约。根据案涉租赁合同约定，一审法院认定商业管理公司有权解除租赁合同正确。张蕾主张双方达成租金管理费共计40903.95元的协议，并无证据证实，本院难以采信。张蕾主张以物品抵扣租金亦无合同依据，本院不予支持。张蕾未能及时告知商业管理公司可以收回案涉房屋，一审法院酌情认定张蕾承担一个月的占有使用费及6个月租金标准的违约金尚属合理，二审不予调整。综上所述，张蕾上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6586元，由张蕾负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二一年六月二十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。