广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1804号原告：叶振强，男，1972年11月13日出生，汉族，身份证住址：广东省增城市×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××436。委托诉讼代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。被告：邓广东，男，1967年9月11日出生，汉族，身份证住址：安徽省安庆市宿松县×××××××××××××，公民身份号码：342××××××××××××335。被告：吴玉宝，男，1975年9月19日出生，汉族，身份证住址：湖北省松滋市××××××××，公民身份号码：422××××××××××××512。上列二被告的共同委托诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。原告叶振强诉被告邓广东、吴玉宝合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告叶振强及其委托诉讼代理人徐林海，被告邓广东、吴玉宝及其共同委托诉讼代理人唐金秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶振强向本院提出诉讼请求：1.两被告按每月42000元的标准向原告支付土地占有使用费798000元，以及自2020年4月14日至实际付清之日按银行同期存款利率计算的利息；2.两被告承担本案相关诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费、公告费等费用）。庭审中，原告叶振强当庭撤回第二项诉讼请求中的鉴定费、公告费。事实和理由：2018年10月7日，原告与两被告签订《厂房买卖协议书》，约定原告将位于广东省惠州市博罗县×洲镇5、7、9号土地及土地上的厂房等所有建筑物（下称“案涉土地及地上建筑物”）转让给两被告，两被告向原告支付转让款508万元。后博罗县人民法院经审理作出（2019）粤1322民初4732号民事判决书，惠州市中级人民法院经审理作出（2020）粤13民终6020号民事判决书，认定原告与两被告于2018年11月6日签订的《厂房买卖协议书》无效，原告向被告返还交易价款508万元并支付利息。后两被告向博罗县人民法院申请强制执行，执行案号为（2021）粤1322执67号。现原告已经履行完毕返还转让款及支付利息的义务。本案中，截至2020年4月博罗县人民法院作出（2019）粤1322民初4732号民事判决书前，两被告一直持续占用案涉土地，案涉《厂房买卖协议书》无效，两被告应向原告支付土地占有使用费。2018年11月8日，两被告在原告的协助下分别与承租案涉土地9号厂房的租户惠州市君辰新材料有限公司（下称“君辰公司”）的股东卢润峰、承租案涉土地5、7号厂房的博罗县×洲镇湖华塑料五金加工厂（下称“湖华加工厂”）的经营者李子华重新签订《场地暂借使用协议》，其中君辰公司使用场地面积2868平方米，期限自2017年6月20日至2020年6月30日，期间每月10日前补偿两被告场地设施折旧费2.1万元，湖华加工厂使用场地面积3000平方米，期限自2017年11月30日至2020年12月1日，期间每月10日前补偿两被告场地设施折旧费2.1万元。因此，参照上述场地设施折旧费收入，两被告应向原告支付土地占有使用费共计798000元（自2018年11月至2020年4月共计19个月，每月按42000元计算），并支付自2020年4月14日至实际付清之日的利息。原告叶振强为其主张向本院提交了如下证据：《厂房买卖协议书》、（2019）粤1322民初4732号民事判决书、（2020）粤13民终6020号民事判决书。共同证明原告与被告签订《厂房买卖协议书》，两被告在原告的协助下分别与承租案涉9号厂房的租户君辰公司的股东卢润锋、承租案涉5、7号厂房的湖华加工厂的经营者李子华重新签订《场地暂借使用协议》。2.《场地暂借使用协议》。证明被告持续占用案涉土地，并获得场地设备折旧费。3.《执行通知书》《业务凭证/客户回单》《收付款业务回单》。共同证明原告履行了生效判决。4.（2021）粤1322财保31号《民事裁定书》、保全费缴纳凭证。共同证明原告为了维护自身权益所支出的费用。被告邓广东、吴玉宝共同辩称，一、原告诉请的场地占有使用费过高，且计算基数和计算期限错误。首先，生效的民事判决书[即（2019）粤1322民初4732号民事判决书、（2020）粤13民终6020号民事判决书]已认定案涉《厂房买卖协议书》的合同性质为租赁合同，并确认该合同无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，案涉厂房占用使用费应当参照《厂房买卖协议书》约定的月租金标准24306.22元（5080000元÷209个月）计付。其次，因案涉厂房被博罗县×洲镇人民政府断水、断电并查处，湖华加工厂和君辰公司拒付2019年7月份后的场地使用费即租金，并在2019年10月30日前从案涉厂房搬离。两被告已于2019年11月5日书面通知原告解除案涉《厂房买卖协议书》，要求原告收回案涉厂房。客观上，案涉厂房自2019年7月份起不能用于生产经营，自2019年11月份起便再无人占有使用。在没有占有使用案涉厂房的事实基础，又没有取得案涉厂房2019年7月份之后租金收益的情形下，原告要求两被告支付2019年7月份之后的场地占用使用费，明显缺乏事实和法律依据。再次，若原告要求两被告返还因案涉《厂房买卖协议书》、《场地暂借使用协议》而取得的收益，则应当按照两被告在2018年11月至2019年6月份期间实际取得的收益324800元[（21000元/月+21000元/月)×8个月-9800元（即2018年11月1日至8日期间租金）]，扣减两被告支付给博罗县合亿实业有限公司（下称“合亿公司”）的租金、青苗赔偿分摊费和税费65327.61元后，剩余款项259472.39元才予以返还。二、原告诉请两被告自2020年4月14日至实际付清之日的利息，没有任何法律依据，依法应予以驳回。综上，原告关于场地占有使用费的诉请过高，关于利息部分的诉请又于法无据，依法应当予以驳回。两被告为其辩称向本院提交了如下证据：1.《合亿实业有限公司用地协议》。证明案涉厂房所占土地的租赁期限是2010年3月1日起至2037年3年31日止，自原告向被告交付厂房之日即2018年11月8日起算，剩余租赁期限为209个月；被告占用使用案涉厂房期间，需依据用地协议约定的标准向合亿公司支付租金、青苗赔偿分摊费用。2.网银转账凭证、邓广东与陈镌祥的微信聊天记录截图、吴玉宝与黄小姐的微信聊天记录截图。证明被告于2019年1月份至2019年6月份期间向合亿公司支付土地租金、青苗赔偿分摊费用、税费等共计65327.61元。3.证据清单、租金收款收据、青苗赔偿分摊费用收据。证明叶振强在（2019）粤1322民初4732号案件中确认并提交证据证实，两被告于2019年4月份向合亿公司支付租金15143元、青苗赔偿分摊费用8707元。4.《通知》、封条图片、《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》、《承诺书》。证明2019年6月25日，博罗县人民政府要求使用案涉厂房的企业7日内完成清理清退。2019年7月24日，案涉厂房的供电、供水设施被园洲镇环境保护办公室查封。2019年9月21日，案涉厂房被园洲镇整治“两违”专项工作办公室认定为违章建筑，被博罗县×洲镇人民政府查处，继而被责令限期拆除地上建筑物或设施。2019年9月25日，使用案涉厂房的企业被迫向政府职能部门出具不作任何生产、2019年10月30日前自行清退的承诺书。案涉场地暂借使用协议因博罗县人民政府及其职能部门所实施的各项行政行为而被迫于2019年7月份提前终止履行，使用案涉厂房的湖华加工厂和君辰公司已于2019年10月30日前全部从案涉厂房搬离。5.吴玉宝与君辰公司的经营者卢润锋的微信聊天记录截图。证明君辰公司仅向被告支付了2018年11月至2019年6月份期间租金，因案涉厂房被博罗县×洲镇人民政府职能部门查封水、电而拒付2019年7月份之后的租金，继而从案涉厂房搬离。6.吴玉宝与湖华加工厂的经营者李子华的微信聊天记录截图。证明湖华加工厂仅付租金至2019年6月份，因案涉厂房被博罗县×洲镇人民政府职能部门查封水、电而拒付2019年7月份之后的租金，继而从案涉厂房搬离。7.吴玉宝与陈镌祥的微信聊天记录截图。证明2019年8月4日，合亿公司向被告告知合益再生资源园区内的工厂全部不能生产，包括案涉厂房在内的公司工厂都查封了用电设施，环保部门没有给出解决方案。8《关于解除厂房买卖协议书的通知》、邮件详情单及签收记录。证明2019年11月5日，两被告已书面通知原告解除案涉《厂房买卖协议书》，解除的法律后果就是原告应向被告退还厂房转让款及利息，并接收被告向其返还的厂房。自2019年11月1日后，无人再占有使用案涉厂房，被告要求原告收回案涉厂房的相关情况属实。9.《民事上诉状》。证明原告在（2019）粤1322民初4732号案件的上诉状中主张按照案涉《厂房买卖协议书》约定的标准支付占用使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，案涉厂房占用使用费应当按照《厂房买卖协议书》约定的租金标准即24306.22元/月（508万元÷209个月）计算。10.现场照片。证明原告已收回案涉厂房进行了装修装饰。本院经审理查明，邓广东、吴玉宝曾向本院提起诉讼，请求确认邓广东、吴玉宝与叶振强于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》无效，叶振强需返还转让款508万元及利息。本院于2019年10月15日立案受理，案号为（2019）粤1322民初4732号（下称“4732号案件”）。本院经审理后查明与本案有关如下事实：1.原、被告于2018年10月7日签订《厂房买卖协议书》，其中约定原告将面积为5736平方米（含分摊面积）的案涉土地及地上建筑物所有权转让给两被告，转让款为508万元。被告于2018年11月8日向原告付清全部款项。2.合亿公司与两被告签订一份落款日期为2011年7月7日的《合亿实业有限公司用地协议》，约定将案涉土地及地上建筑物交由两被告使用，期限自2010年3月1日至2037年3月31日；两被告需支付土地使用费（按每月每平方米0.80元计付）、青苗赔偿分摊费用（按每月每平方米0.388元计付），每三年同步递增一次，金额递增幅度为8%，其中2019年1月1日至2019年8月30日期间土地使用费和青苗赔偿分担费共计每月每平方米1.386元。3.在原告的协助下，两被告于2018年11月8日分别与承租案涉9号厂房的租户君辰公司的股东卢润锋、承租案涉5、7号厂房的湖华加工厂的经营者李子华重新签订《场地暂借使用协议》，君辰公司使用场地期限自2017年6月20日至2020年6月30日，期间每月补偿两被告场地设施折旧费2.1万元；湖华加工厂使用场地期限自2017年11月30日至2020年12月1日，期间每月补偿两被告场地设施折旧费2.1万元。4.2019年9月21日，园洲镇整治违法建设违法用地专项工作领导小组办公室向湖华加工厂、君辰公司分别发出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，称湖华加工厂、君辰公司在未取得合法手续的情况下，擅自建设厂房，属违法建设违法用地，责令湖华加工厂、君辰公司自收到该通知书之日起3日内拆除地上建筑物或设施，并恢复土地原状。当月25日，邓广东与湖华加工厂、君辰公司分别出具《承诺书》，承诺自2019年9月24日起严格按规范进行生产。合亿公司于2019年11月11日向博罗县人民政府申请行政复议，要求撤销上述《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，博罗县人民政府受理并经复议后作出博府行复（2019）35号《行政复议决定书》，撤销该《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》。5.2019年11月6日，两被告通过邮政EMS快递方式向原告发出《关于解除厂房买卖协议书的通知》，通知原告自收到本通知之日起解除双方签订的《厂房买卖协议书》，原告于2019年11月12日签收。6.在该案于2020年12月18日的庭审中，两被告陈述案涉土地及地上建筑物于2019年10月1日起至今一直处于闲置状态，湖华加工厂、君辰公司已于2019年10月底全部搬离。合亿公司陈述2019年11月份两家企业已经搬离案涉厂房，目前无人生产。本院于2020年4月14日作出4732号案件民事判决：一、确认邓广东、吴玉宝与叶振强签订的《厂房买卖协议书》无效。二、叶振强于本判决发生法律效力之日起15日内一次性向邓广东、吴玉宝返还交易价款508万元，并支付利息（以508万元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回邓广东、吴玉宝的其他诉讼请求。一审宣判后，叶振强不服该民事判决，提出上诉。惠州市中级人民法院经审理后于2020年10月29日作出（2020）粤13民终6020号民事判决：驳回上诉，维持原判。后邓广东、吴玉宝向本院申请执行，本院已立案受理，案号为（2021）粤1322执67号。叶振强于2021年1月5日向邓广东转账支付250万元，2021年1月7日、15日分别向本院执行款账户转账支付50万元、213.2万元。原告叶振强主张案涉合同被宣告无效，原告已履行完毕两审判决确定的义务，返还两被告转让款508万元及相应利息，但两被告一直占用案涉土地及地上建筑物，参照两被告收取湖华加工厂、君辰公司支付的每月各2.1万元场地设施折旧费收入标准，两被告应向原告支付自2018年11月8日至4732号案件作出判决之日即2020年4月14日期间共计19个月的占有使用费79.8万元（4.2万元/月×19个月），并支付自2020年4月14日至实际清偿日的利息。两被告认为原告主张的占有使用费计算标准过高，应按双方《厂房买卖协议书》约定的转让总价款，根据《用地协议》剩余使用期限209个月，折算月租金标准为24306.22元（508万元÷209个月）计算，且只能从2019年11月8日计算至2019年6月底。关于收益，案涉厂房因涉嫌违建被相关部门断水断电，2019年7月起实际不能使用，湖华加工厂、君辰公司以此为由拒付租金，并在2019年10月30日前搬离，两被告于2019年11月5日书面通知原告解除案涉合同，要求原告接收厂房，因此两被告在2018年11月至2019年6月期间实际收益为324800元（4.2万元/月×8个月-2018年11月1日至8日的租金9800元）。此外，两被告于2019年1月至2019年6月期间向合亿公司支付租金、青苗赔偿分摊费用、税费共计65327.61元，应从上述收益中扣除，即两被告可向原告返还收益259472.39元（324800元-65327.61元）。根据两被告提交的网银转账凭证、邓广东与陈镌祥的微信聊天记录截图、吴玉宝与黄小姐的微信聊天记录截图，查明：邓广东于2019年1月28日通过银行向陈镌祥转账23850元，于2019年4月19日通过微信向陈镌祥转账23850元，合计47700元。吴玉宝与微信昵称“合亿房产税黄小姐”的微信聊天记录显示吴玉宝于2019年12月3日向微信昵称“合亿房产税黄小姐”转账房产税和土地使用税3847.61元。另查，叶振强在（2019）粤1322民初4732号案件提交的租金收款收据以及青苗赔偿分摊款收据显示两被告于2019年4月份向合亿公司支付2019年4月至6月的土地租金15143元、青苗赔偿分摊费用8707元，合计23850元。原告对该微信聊天记录的真实性予以认可，但辩称其不能确认“黄小姐”具体身份；即使两被告支付的款项属实，但均系两被告与合亿公司签订《用地协议》后应尽的义务，不能主张在占有使用费中予以抵扣。根据被告邓广东、吴玉宝提交的君辰公司的股东卢润锋（微信昵称“南园一路9号卢生”）与吴玉宝的微信聊天记录，查明：卢润锋按2.1万元/月的标准向吴玉宝支付了2018年12月至2019年7月期间的场地设施折旧费；2019年10月21日，吴玉宝发信息给卢润锋要求其处理园区的电费，并询问清场工作进展；对方回复电费这两天转，清场工作要问他哥。根据被告邓广东、吴玉宝提交的湖华加工厂的经营者李子华与吴玉宝的微信聊天记录，查明：李子华按2.1万元/月的标准向吴玉宝支付了2019年4月至2019年7月的场地设施折旧费；2019年10月21日，吴玉宝发信息询问清场工作进展；李子华回复月底能清完，并询问有无找到租主？吴玉宝回复没有，先空着吧！事已至此，无能为力。根据吴玉宝与陈镌祥的微信聊天记录，查明：2019年7月21日，吴玉宝发信息给陈镌祥询问是不是边生产边并等上级主管部门通知；陈镌祥回复称是的，等通知。2019年8月4日，吴玉宝发信息询问何时可以回复生产，还是全部清场；对方回复环保部门没有再出解决方案，就是封着电，耗到问题厂主动搬迁干净；吴玉宝发信息询问目前所有厂都不可以生产吧？对方回复是的，全部没得生产。2019年8月5日，吴玉宝发信息称何去何从要给租客一个答复才行，这样房租没法收，工都没法开；对方回传称园区只是管理方，得听从政府安排。原告对上述三份微信聊天记录的真实性认可，但认为并不完整，也不能确认聊天对象的具体身份。另外，两被告辩称原告叶振强已收回案涉厂房并进行了装修装饰，并提交了两张现场照片。原告认为照片未能显示拍摄时间、地点，故三性不予认可。另查，应叶振强申请，本院于2021年1月28日作出（2021）粤1322财保31号民事裁定，冻结被申请人邓广东、吴玉宝在本院执行的（2021）粤1322执67号案件中的执行所得价款，以价值798000元为限。该裁定已经执行。原告预交了申请费4510元。本院认为，原告与两被告于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》经生效裁判文书认定合同性质为租赁合同，并确认为无效合同，原告亦已履行了生效裁判文书确定的义务。原告主张两被告从2018年11月8日起实际占用了案涉标的物，应向原告支付占有使用费，两被告对此亦无异议，本院予以认定。本案争议焦点为占有使用费的计算标准以及截止日期。关于占有使用费的截止日期的认定问题。原告主张应计算至4732号案件判决之日即2020年4月14日。两被告辩称案涉厂房因涉嫌违建被相关部门断水断电，2019年7月起实际不能使用，君辰公司、湖华加工厂因此拒付此后的场地使用费，并于2019年10月30日搬离案涉厂房；两被告于2019年11月6日书面通知原告解除案涉《厂房买卖协议书》，因此占有使用费应计算至2019年6月底。对此本院认为，第一，两被告虽于2019年11月6日书面通知原告要求解除案涉《厂房买卖协议书》，但通知内容并未提及交接事宜。在4732号案件2019年12月18日进行的庭审中，两被告明确陈述案涉厂房从2019年10月1日起至庭审当日一直处于闲置状态；结合合亿公司关于2019年11月份两家企业已经搬离，案涉厂房目前无人生产的陈述，本院认定君辰公司、湖华加工厂于2019年10月底搬离，截至4732号案件庭审之日，案涉标的物仍处于两被告的控制之下的事实。第二，在4732号案件审理过程中，原、被告经过2019年12月18日进行的庭审举证、质证以及庭审辩论，理应充分了解案涉《厂房买卖协议书》为无效合同以及案涉厂房已经空置的事实。结合两被告已书面通知原告解除合同的事实，原告在一审辩论终结后应在合理期限内及时收回案涉厂房，避免扩大损失，因案涉厂房已经闲置，本院酌定该合理期限为20天，即原告应于2020年1月7日前及时收回案涉厂房。因原告未及时收回案涉厂房产生的扩大损失，理应由原告自行承担。综上，本院认定两被告应支付原告2018年11月8日至2020年1月7日期间的占有使用费。关于占有使用费计算标准的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”第一，2018年11月8日，两被告在原告的协助下与君辰公司的股东卢润锋、湖华加工厂的经营者李子华重新签订《场地暂借使用协议》，君辰公司、湖华加工厂自当日起各按每月2.1万元的标准向两被告支付场地设施折旧费，每月共计4.2万元。君辰公司、湖华加工厂于2019年10月底搬离案涉厂房。两被告辩称君辰公司、湖华加工厂未支付2019年7月起的场地设备折旧费，而两被告提交的吴玉宝与卢润锋的微信聊天记录显示吴玉宝于2019年10月21日发信息给对方要求处理园区的电费。故对两被告该辩称本院不予采纳，认定君辰公司、湖华加工厂自2018年11月8日至2019年10月底期间在案涉厂房正常生产。两被告应参照君辰公司、湖华加工厂支付场地设施折旧费的标准，从2018年11月8日起至2019年10月底向原告计付占有使用费合计494200元（4.2万元/月÷30天×23天+4.2万元/月×11个月）。第二，案涉厂房从2019年11月1日至2019年12月18日期间处于闲置状态。《合亿实业有限公司用地协议》约定案涉厂房所占土地的租赁期限自2010年3月1日至2037年3月31日，原告于2018年11月8日交付厂房给两被告，据此计算剩余租赁期限约为221个月，折算剩余租赁期限每月“租金”为22986.43元（508万元÷221个月），故本院酌定两被告应参照每月“租金”22986.43元的标准，向原告计付2019年11月1日至2020年1月7日期间的占有使用费51163.35元（22986.43元/月×2个月+22986.43元/月÷31天×7天）。综上，两被告应支付原告占有使用费合计545363.35元。关于两被告向合亿公司支付的租金、青苗赔偿分摊费用。两被告辩称其于2019年1月份至2019年6月份期间向合亿公司支付租金、青苗赔偿分摊费用、税费合计65327.61元。原告在4732号案件中认可其与两被告签订协议前由其缴纳案涉土地的租金和青苗分摊款，签订协议后由两被告缴纳案涉土地的租金和青苗赔偿分摊款。故本院予以采纳，认定案涉《厂房买卖协议书》签订后，由两被告向合亿公司缴纳2019年1月至2019年6月期间案涉土地的租金、青苗赔偿分摊费用。根据《合亿实业有限公司用地协议》的约定，案涉土地自2019年1月份至2019年6月份期间的土地使用费和青苗赔偿分担费共计47700.58元（5736平方米×1.386元/月×6个月），该金额与邓广东于2019年1月28日、2019年4月19日向陈镌祥转账的金额27700元（23850元+23850元）金额相一致。故本院认定两被告向合亿公司支付了2019年1月至2019年6月期间的土地使用费和青苗赔偿分担费共计47700元。另外，两被告主张向合亿公司支付税费3847.61元，但仅提交了微信聊天记录，未补充提交收据等证据证明其向合亿公司交纳了税费，且原告亦辩称不认识所谓的黄小姐。结合两被告与合亿公司签订的用地协议也未明确约定税费，对两被告关于支付合亿公司税费3847.61元的辩称本院不予此采纳。因合同无效，原告应赔偿两被告已支付给合亿公司的土地使用费和青苗赔偿分担费共计47700元，与两被告应支付的占有使用费两相扣减，两被告还应向原告支付占有使用费497663.35元（545363.35元-47700元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告邓广东、吴玉宝于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告叶振强一次性支付占有使用费497663.3元。二、驳回原告叶振强的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元（适用简易程序已减半收取）、诉前财产保全申请费4510元，共计10400元，由原告叶振强负担3010元，被告邓广东、吴玉宝共同负担7390元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二一年六月四日法官助理 曾淑仪书 记 员 陈琼好