新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新2327民初818号 原告：张彦勇，男，1979年3月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：加尔力哈生，新疆明笃律师事务所律师。 被告：丛小民，男，1982年8月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 原告张彦勇与被告丛小民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告张彦勇及其委托诉讼代理人加尔力哈生，被告丛小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张彦勇向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告于2011年3月28日签订的《房屋买卖协议书》有效；2．判令被告协助将吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室所有权人变更登记至原告名下；3．判令被告返还原告多支付的房款78,783.44元；4．判令被告以78,783.44元为基数，按月利率5‰赔偿自2018年12月19日起至2020年12月18日的利息损失9454元，并以78,783.44元为基数，按月利率5‰向原告赔偿自2020年12月19日起至款付清之日止的利息损失；5．判令被告向原告支付违约金10,000元；6．本案保全费1,020.42元由被告承担。事实与理由：2011年3月28日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议书》，约定被告将其位于吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室转让原告，合同总价款240,000元。协议签订时原告支付被告转让费20,000元，2011年3月31日前付170,000元，剩余转让款50,000元应在2011年10月在双方办理完过户手续时一次性付清，被告应于2011年9月前偿还按揭贷款并同时为原告办理房屋产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付转让费190,000元，代被告偿还按揭款、利息等128,783.44元。原告实际支付房款318,783.44元。被告未按约定偿还房屋按揭款及协助房屋变更登记，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告丛小民辩称，我与原告之间存在房屋买卖合同，该合同真实有效。原告是给我支付190,000元房款。对原告陈述代我支付兴成房产公司22,036.40元无异议，垫付案款105,098.04元、交执行费1649元均无异议。我确实没有给原告过户，我构成了违约。因为我2015年因犯罪被判刑罚，2020年3月19日出狱，目前我没有固定的收入，还在偿还各种债务，我确确实实没有能力偿还原告主张的债务。对原告主张的10,000元违约金，我同意承担5000元。我想与原告协商解决。我给原告分两年到三年。或者每月给原告支付2000元给原告偿还。否则，只能由法院依法判决。 当事人原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人被告进行了证据交换和质证： 证据1、《房屋买卖协议书》一份，证实：2011年3月28日，原告以240,000元价格购买被告位于吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室住宅，双方约定合同签订时先行支付20,000元，于2011年3月31日前支付170,000元，余款50,000元在2011年10月双方办理完过户手续后一次性付清。及约定被告在2011年9月前偿还按揭贷款，取回房屋产权证书，并同时与原告办理房屋产权过户手续。约定违约承担违约金10,000元等事实。 经质证，被告无异议。 证据2、《收条》1张、农业银行卡存款业务回单2份，证实：原告已向被告支付房款190,000元，于2011年3月3日支付20,000元，于2011年4月18日支付100,000元，于2012年1月17日被告在原告店里拿了现金70,000元的同时给我打的总条子190,000元。其中100,000元是我转账到被告的卡上，20,000元是在农行存到被告银行卡上的。 经质证，被告无异议。 证据3、《贷款保证金退还（扣划）通知单》4张、《个人贷款本息还款凭单》15张、《收条》1份，证实：因被告未偿还住房公积金管理中心自2015年6月至2016年10月的按揭款22,036.40元，住房公积金中心从吉木萨尔县兴成房地产开发有限责任公司保证金账户划扣该款。2019年1月16日，原告代被告向吉木萨尔县兴成房地产开发有限责任公司垫付该款22,036.40元。 经质证，被告无异议。 证据4、吉木萨尔县人民法院（2017）新2327民初1209号民事判决书一份、吉木萨尔县人民法院（2018）新2327民初1107号协助执行通知书、执行裁定书各一份、吉木萨尔县人民法院收费票据2份，证实：因被告未偿还吉木萨尔县住房公积金中心自2016年11月起的按揭款，吉木萨尔县住房公积金中心起诉被告及吉木萨尔县兴成房地产开发有限责任公司要求偿还剩余全部房款本息。最终由吉木萨尔县人民法院做出（2017）新2327民初1209号民事判决书。后该案进入执行，吉木萨尔县人民法院要求原告协助执行。无奈，原告代被告支付该案房款105,098.04元，并交纳法院执行费1649元，合计106,777.04元。由此原告向被告支付房款总计达318,783.44元，扣除原告应当支付的房款240,000元，原告多代被告支付房款78,813.44元。 经质证，被告无异议。 证据5、保全费票据1张，证实：原告为保全被告财产产生保全费1,020.42元。 经质证，被告无异议。 被告未提供证据。 本院对上述原告出示的证据，因被告均予认可，为此，本院均予以确认。 经审理查明：被告以按揭方式购买了位于吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室楼房，并将该房屋进行了抵押。2011年3月28日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定被告将该楼房转让给原告，转让总价款240,000元。协议约定在协议签订时原告支付被告转让费20,000元，在2011年3月31日前付170,000元，剩余转让款50,000元在2011年10月在双方办理完过户手续时一次性付清，被告应于2011年9月前偿还按揭贷款，取回房产证并同时为原告办理房屋产权过户手续。办理产权手续的相关费用由原告承担。协议一经签订，房屋所有权即归原告。在该房屋所有权办理前被告不得以任何形式主张所有权，同时，乙方即原告应依约履行交付转让费，否则视为违约，违约金10,000元。合同签订后，原告向被告支付转让费190,000元，因被告未偿还昌吉州住房公积金管理中心自2016年11月起的按揭款，昌吉州住房公积金管理中心起诉了被告及吉木萨尔县兴成房地产开发有限责任公司要求偿还剩余全部房款本息。最终由吉木萨尔县人民法院做出（2017）新2327民初1209号民事判决书。后该案进入执行，吉木萨尔县人民法院要求原告协助执行，否则将行使抵押权。因被告犯罪服刑，原告无法取得联系。无奈，原告为取得该房屋遂代被告支付了被告应承担的房款105,098.04元，并代其交纳法院执行费1649元等。原告累计代被告偿还按揭款、利息等128,783.44元。由此原告向被告支付房款总计达318,783.44元，扣除原告应当支付的房款240,000元，原告多代被告支付房款78,813.44元。被告一直未按约定偿还房屋按揭款及协助办理房屋变更登记事宜。现原告提起诉讼。原告在诉讼中对被告财产进行了保全支出保全申请费1,020.42元。因原告已代被告付清该楼房的贷款，在诉讼中，被告已办理完该房屋的解押登记。 本院认为，原、被告自愿达成的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。为此，对原告要求确认原、被告于2011年3月28日签订《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求合理合法，本院予以支持。双方应诚实守信履行各自的合同义务。原告付清房屋价款后，被告有义务协助原告进行所有权人过户变更登记，但被告至今未履行协助义务，明显违约，为此现原告要求被告协助将吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室所有权人变更登记至原告名下合理合法，本院予以支持。被告出卖已办理按揭贷款的房屋，应当自行及时付清自己的按揭款，但其未按时支付，导致抵押权人行使抵押权，妨碍了原告行使房屋所有权，亦构成违约。原告为继续履行该合同，代被告交纳被告应承担的各项费用款项128,783.44元，超付78,813.44元，该款被告有义务返还原告，被告经确认也无异议，为此，本院对原告要求判令被告返还多支付的房款78,783.44元予以支持。同时原告要求判令被告以78,783.44元为基数，按月利率5‰赔偿自2018年12月19日起至2020年12月18日的利息损失9454元，并以78,783.44元为基数，按月利率5‰向原告赔偿自2020年12月19日起至款付清之日止的利息损失，因被告同意，且该主张合理合法，本院予以支持。原告要求判令被告支付违约金10,000元，因被告确实存在违约，其理应按约承担违约金，但被告抗辩承担5，000元违约金，考虑原告已主张利息损失及被告给其造成的实际损失等因素，本院对被告的抗辩予以采纳，即对原告的违约金支持5，000元。原告要求被告承担其保全申请费1,020.42元，该费用系被告违约所致原告的损失，原告主张合理，应由被告承担，为此，本院对原告的该项主张予以支持。被告提出无偿还能力，要求分期履行，因原告不接受，被告的主张无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，对原告要求确认原、被告于2011年3月28日签订《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告协助将吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室所有权人变更登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。本院予以支持。对原告要求判令被告返还多支付房款78,783.44元及利息的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求判令被告支付违约金10,000元的诉讼请求，本院支持5，000元。对原告要求被告承担其保全申请费损失1,020.42元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第二款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔2020〕20号第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告张彦勇与被告丛小民于2011年3月28日签订《房屋买卖协议书》有效； 二、限被告丛小民于本判决生效后三个工作日内协助原告张彦勇将吉木萨尔县文明小区5号楼3单元302室所有权人变更登记至原告张彦勇名下； 三、限被告丛小民于本判决生效后十日内返还原告张彦勇房款78,783.44元并付清原告张彦勇利息损失，利息以78,783.44元为基数，自2018年12月19日至款付清之日止按月利率5‰计息； 四、被告丛小民承担原告张彦勇违约金5，000元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、被告丛小民承担原告张彦勇保全申请费损失1,020.42元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,301.68元，减半收取计1,150.84元，由被告丛小民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费和非工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  马守元 二〇二一年六月三日 书记员  刘 冰