盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1103民初595号原告：盘锦永利物业管理有限公司，住所地盘锦市双台子区。法定代表人：于华先，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王佳越，女，系该公司客服部部长。被告：李道斌，男，1977年7月17日出生，汉族，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：李静（与被告系夫妻关系），住盘锦市双台子区。原告盘锦永利物业管理有限公司与被告李道斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦永利物业管理有限公司的委托诉讼代理人王佳越，被告李道斌及其委托诉讼代理人李静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告当庭变更诉讼请求：1.要求被告给付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费16084元；2.请求判令被告支付拖欠物业管理费的违约金暂计24850元，共计：40934元；3.由被告承担诉讼费。事实与理由：被告系辽河左岸外滩别墅31-106的业主，上述物业由原告提供物业管理服务。原告与被告于2016年9月25日签署协议，被告同意由原告提供物业管理服务，接受并遵守签署协议，被告同意由原告提供物业管理服务，接受并遵守《辽河左岸文化城入住手册》住户手册服务协议书中，第二章第二条的规定，每次交纳费用时间：物业服务费及相关费用应在已缴付费用截止日的前一个月内缴纳，具体缴费周期及费用标准以永利物业的通知为准。任何业主（或物业使用人）如未能按有关规定的期限交纳应付的物业服务费用及其他相关费用，永利物业有权自逾期之日起每天按应交费用的千分之三向业主（或物业使用人）计收滞纳金。2017年1月至今，被告没有明确理由而拒绝交纳物业管理费，经与被告沟通多次，被告始终拒绝交纳。被告的上述行为严重违反了《辽河左岸文化城入住手册》的约定，原告与被告沟通多次，但被告始终置若罔闻。原告为维护辽河左岸小区的管理秩序，特起诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告李道斌辩称，一、请求法院依法驳回原告的请求。二、判令诉讼费由原告承担。理由如下：1.我方行使同时履行抗辩权。2.我们不是无明确理由不交纳物业费，而是多次与物业、社区、街道协商未果。3.物业公司不合法、收费标准不合理，物业公司并未根据《物业管理条例》经超投标方式进入小区。4.由于物业公司先不履行合同和义务，服务不到位，对我家造成了财产、人身、精神上的损失，所以才一直未交物业费。由于物业公司维修保养不到位，雨水倒灌负一层，致多家业主受灾严重，直至2020年，安全隐患仍未解决，损失赔偿无人承担。2019年、2020年，由于未交物业费，物业不给升级小区的人行卡扣，使我方无法正常出行。2021年春节前，物业再次不放行未交物业费的业主的车辆进出小区，多名业主与物业沟通无结果，直至去社区街道信访后，才让我们从3号门的消防通道进出，并且每次进出需要登记楼号及电话号码，给我们带来了极大的不便，也给小区带来了极大的安全隐患。5.滞纳金收取不合理。综上，我方知道不交物业费不对，但物业公司基本的服务未做到，也不按照合同执行。我们业主多人、多次协商、信访都没有解决问题，我们的损失无人来管。物业应承担并解决我们的问题，赔偿我们的损失，我们可以立刻交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告李道斌系盘锦市双台子区辽河左岸文化城C01园区31幢106号别墅的业主，房屋建筑面积为145.69平方米。“辽河左岸文化城C区”的建设单位辽宁永利房地产开发有限公司（甲方）与本案原告盘锦永利物业管理有限公司（乙方）签订《辽河左岸文化城前期物业管理服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限为自本合同签订之日起至业主委员会成立，并与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。但在乙方提供前期物业服务期间（业主委员会成立前），如经评估乙方的物业服务水平及质量无法达到本合同约定的服务标准的，甲方有权解除本合同，另聘其他物业公司提供前期物业服务。合同第十四条约定：“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理服务费：（一）物业服务费：按照物业所在地业务主管部门核定收费标准收取…”。合同第十五条约定：“乙方自办理房屋交付手续之日或视为房屋已交付之日（以发展商通知或公示入伙之日）开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前。已可正常使用并交付业主或非业主使用人的物业，由业主或非业主使用人交付物业服务费，空置物业由物业建设单位按约定支付物业费。乙方在首次收取物业服务费时，可预收12个月。业主或非业主使用人变换或者甲方终止物业服务时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在1个月内将预收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。”合同第十九条约定物业服务费的调整与违约责任：“1、本物业管理服务费标准的调整，可按政策法规的规定调整或按市场情况由物业管理单位与业主协商调整并经半数以上业主同意后实施。2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。”合同第二十二条约定：“乙方每次收取物业服务费的时间为每月15日之前…”。2016年9月25日，原告（甲方）与被告李道斌（乙方）签订《辽河左岸文化城入住手册》，包括业主（或物业使用人）手册、装修手册、临时管理规约、前期物业管理服务协议书、业主自然情况登记表、业主入伙资料、物品领取确认单。前期物业管理服务协议书中约定物业管理服务内容包括：物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、物业装饰装修管理。第四条约定物业服务费等费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：“一、乙方交纳费用时间：自开发商入伙通知约定的物业交付使用之日起，开始计算物业服务费及其他应收费用。业主及物业使用人应当于办理入伙时付清首年度的物业服务费及其他应收费。业主办理入伙时，一次性缴纳第一年度的物业服务费，自第二年度起，以后每一年度的物业服务费缴付时间为上一年度已缴费用期满前的一个月内。业主接到开发商发出的入伙通知后不按要求时间前来办理入伙手续的，入伙通知确定的入伙时间届满之日为业主缴付第一年度物业服务费的最后期日。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，物业服务企业有权从逾期之日起每日向业主或物业使用人计收应缴费用总额的千分之三的违约金，计到付清应缴费用之日止。二、物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2.3元收取…。三、不论乙方的物业是否空置，乙方必须按期交付全额物业服务费等费用。”第八条约定了违约责任：“三、乙方违反协议，未按本协议约定的收费标准和交费时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交相关费用，并有权从逾期之日起每天按乙方欠费总额的千分之三向乙方收取逾期付款违约金，同时有权停止向乙方提供有偿服务，直至乙方付清应付费用及违约金之日止。”另查明，被告尚拖欠自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费人民币16,084.18元（2.30元/平方米/月×145.69平方米×48个月）。原告曾于起诉前向被告进行过书面催缴。上述事实，有当事人陈述、辽河左岸文化城入住手册复印件一份、物业费催缴单复印件四张、辽河左岸文化城前期物业管理服务合同复印件一份在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《辽河左岸文化城前期物业管理服务合同》《辽河左岸文化城入住手册》合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定的义务，原告已经履行了物业服务义务，被告即应当依约交纳物业服务费，故对原告要求被告给付自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费，依照合同约定计算应为人民币16,084.18元，原告仅主张人民币16,084.00元系原告对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请主张的违约金，鉴于被告并非故意拖欠物业费，故对原告的该项主张本院不予支持。关于被告提出的物业公司不合法、收费标准不合理以及其未在辽河左岸文化城入住手册上签字的主张，因其未提供相反证据加以证明，故对被告的该主张，本院不予支持。本院认为物业服务具有公共服务和个体服务的特征，是全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，物业服务过程中难免会出现一些如被告所述的垃圾清理不及时等暂时性问题，但与整体物业服务相比较而言，应当认定为物业服务中的一般瑕疵，不构成对物业服务合同的根本违约，未达到减少或者免交物业费的程度，不能构成被告不交物业费的理由。物业公司提供服务是由大多数已交费业主所交纳的物业费来维系的，个别业主因自己不满意物业服务标准就拒付或少付物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量低下，也损害了其他按时足额交费业主利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于被告提出的装修保证金未退还、购房时房地产开发公司承诺建立业主会馆但实际并未投入使用等主张，因与本案系不同的法律关系，故对被告在庭审中答辩的主张本院不予支持。关于被告所述的因雨水倒灌导致地下车库受损，因其未举证证明该倒灌问题系由原告所导致，亦未提供证据证明其损失数额，故对该问题本院不予处理，被告可另行起诉主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李道斌于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦永利物业管理有限公司自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费人民币16,084.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823.00元，减半收取计411.50元，由被告李道斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  周维明二〇二一年六月四日书记员  荀瑶朦