辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7968号上诉人（一审第三人）：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路116号。负责人：辛立强，该行行长。委托诉讼代理人：田晓妹，女，1986年3月18日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：张贺，男，1970年10月29日出生，汉族，该行员工，住沈阳市东陵区。被上诉人（一审原告）：岳书艳，女，1951年9月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：耿宝航，辽宁普维律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：沈阳市友谊房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区大南街61号。法定代表人：仁世诚。被上诉人（一审第三人）：李旭华，男，1960年12月10日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行因与被上诉人岳书艳、沈阳市友谊房屋开发有限公司、李旭华房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初13962号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年4月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称农行和平支行）上诉请求：请求撤销2019辽0102民初13952号民事判决，判令由被上诉人承担二审诉讼费用。事实及理由：一审法院仅依据被上诉人沈阳市友谊房屋开发公司职代会决议中“解决企业资金缺口”8个字，就认定与被上诉人李旭华假意订立房屋买卖合同，没有真实的房屋买卖意思表示，合同无效，这完全是毫不依据，妄自推断。一审时上诉人就提出房产是李旭华和沈阳市友谊房屋开发公司签订的转让合同，给付了价款，办理了相关登记，取得了房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，岳书艳也只能要求沈阳市友谊房屋开发公司解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失等，并没有要求撤销已抵押给我行的房屋转让手续，更不能为其办理涉案房产的产权。二、一审判决中适用了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于适用法律错误。该批复调整的是在建设工程过程中工程的发包人、承包人和房产的购买人之间的权利关系。批复中的“房地产纠纷案件”的含义是指审理房地产案件中涉及承包人的工程价款问题应适用《合同法》第二百八十六条的规定。如果房地产案件不涉及承包人的工程价款就无从谈及《合同法》第二百八十六条和本《批复》的适用问题。三、本案不适用类案同判原则。本案案情与一审法院适用的生效判决的案情有根本区别。被上诉人岳书艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人沈阳市友谊房屋开发有限公司、李旭华未答辩。岳书艳向法院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决确认岳书艳与沈阳市友谊房屋开发有限公司签订的《购房协议书》合法有效；沈阳市友谊房屋开发有限公司与李旭华签订的《沈阳市房地产转让合同》无效；沈阳市友谊房屋开发有限公司继续履行与岳书艳的购房协议；沈阳市友谊房屋开发有限公司、李旭华、农行和平支行协助岳书艳将沈阳市沈河区南乐郊路144甲号房屋更名过户至原告名下；二、本案案件受理费等费用由沈阳市友谊房屋开发有限公司负担一审法院认定，1999年5月8日，岳书艳作为甲方，沈阳市友谊房屋开发公司作为乙方，双方签订了《购房协议书》一份，约定岳书艳购买被告开发的位于沈阳市沈河区轴），面积409.5平方米及140-1,3-1-2，面积201.46平方米的房屋，包死预交金额60万元，并约定甲方在本协议签订后五日内交足预交金额，否则乙方对所购房屋有权另行销售。该份协议书中所购的位于沈阳市沈河区轴），面积409.5平方米的房屋即为本案的诉争房屋。岳书艳向沈阳市友谊房屋开发公司交纳了50万元，沈阳市友谊房屋开发公司为岳书艳开具了发票及商品房准入通知。2000年4月8日，岳书艳、沈阳市友谊房屋开发有限公司就诉争房屋签订了《商品房购销合同》。2002年2月8日沈阳市友谊房屋开发公司收取岳书艳“现金陆拾肆万元整”。2003年7月23日，岳书艳缴纳契税并取得了诉争房屋的契证，该证记载地址为沈阳市沈河区南乐郊路146号7-9轴，面积409.5平方米，房屋土地价值859950元。2002年7月30日，沈阳市友谊房屋开发有限公司作出《沈阳市友谊房屋开发公司职工代表大会决议》，该决议载明“就本公司在沈河区部分房产转让给王锦程、李旭华，以解决企业资金缺口事宜进行讨论”，并确认将诉争房屋转让给李旭华。2002年9月24日，沈阳市友谊房屋开发有限公司与李旭华签订《沈阳市房地产转让合同》一份，约定将诉争房屋以1810000元出售给李旭华。同日，沈阳市友谊房屋开发有限公司办理了房地产转让登记申请。李旭华与农行和平支行签订了《商业用房抵押借款合同（二手楼）》，约定以诉争房屋抵押借款90万元，借款期限自2002年10月15日至2007年10月14日，共五年，并办理了他项权证。之后，涉案房屋办理了以李旭华为所有权人的房屋所有权证，亦于2002年10月15日就上述抵押办理了抵押权人为农行和平支行。同年10月17日，李旭华与农行和平支行在辽宁省公证处将2002年8月19日签订的《商业用房抵押借款合同（二手楼）》进行了公证。2004年6月9日，辽宁省公证处依农行和平支行申请，作出了（2004）辽证执字第092号执行证书。后农行和平支行向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，该院作出不予执行的裁定。2012年4月10日，沈河区人民法院就与岳书艳同时购买沈阳市友谊房屋开发有限公司所开发房屋的岳书君诉沈阳市友谊房屋开发公司及王锦程、农行和平支行所有权确认纠纷一案进行了裁判，作出（2011）沈河民二初字第1472号民事判决书，判决“一、确认原告岳书君与被告沈阳市友谊房屋开发公司1999年7月27日签订的《购房协议书》合法有效；二、确认第三人王锦程与被告沈阳市友谊房屋开发公司2002年9月6日签订的《沈阳市房地产转让合同》无效；三、被告沈阳市友谊房屋开发公司、第三人王锦程、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告岳书君办理位于沈阳市沈河区（建筑面积413.07平方米）房屋更名过户手续，将上述房屋更名过户至原告岳书君名下，更名过户过程中产生的费用由原告岳书君负担；四、驳回原、被告的其他诉讼请求”。因农行沈阳和平支行提出上诉，沈阳市中级人民法院以（2012）沈中民二终字第2462号民事判决书驳回上诉，维持原判。沈阳市友谊房屋开发公司不服该判决向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2015年11月16日以（2015）辽审一民申字第186号民事裁定书驳回了沈阳市友谊房屋开发公司的再审申请。在该案（2011）沈河民二初字第1472号民事判决书的认定事实部分载明“另查明，2002年第三人王锦程在粤海渔港酒店工作，粤海渔港酒店的法定代表人为任世静，与友谊公司法定代表人任世诚为姐弟关系”。另查明，沈阳市友谊房屋开发公司因不按规定接受年检，已于2004年6月30日被有关部门吊销营业执照。关于李旭华就案涉房屋办理的抵押贷款，汇款至李旭华账户的流水，农行和平支行未能提供充分证据。一审法院认为，1、本案是否应适用类案同判原则；2、诉争房屋的两份买卖合同的效力；3、房屋所有权与抵押权的位阶问题。首先，案涉房屋与生效判决所涉房屋相邻，沈阳市友谊房屋开发有限公司相同，购买时间相近，岳书艳的诉讼目的基本一致，因此，本案作为待决案件法律适用标准应与已决生效案件基本一致，以保证法律适用的统一。其次，本案诉争房屋涉及两份买卖合同（购买协议）。基于岳书艳与沈阳市友谊房屋开发有限公司所签订的购房协议书及商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，岳书艳已经实际支付了购房款，沈阳市友谊房屋开发有限公司也已开具了商品房结算专用发票和准入通知且向岳书艳交付了诉争房屋，岳书艳居住至今二十余年，沈阳市友谊房屋开发有限公司亦未通过任何途径向岳书艳主张权利，因此，对岳书艳主张的确认购房协议书合法有效的诉讼请求，该院应予支持。关于沈阳市友谊房屋开发公司与李旭华签订的《沈阳市房地产转让合同》的效力问题。基于沈阳市友谊房屋开发公司及李旭华经法院合法传唤均未到庭，且沈阳市友谊房屋开发公司就类案的再审申请也被驳回，因此该合同无效的依据，该院不再赘述。况且《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）》第十五条规定，审理一房数买纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权力不能优先于合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。按照举重以明轻的原则，该条适用条件为数份买卖合同均有效，而沈阳市友谊房屋开发公司与李旭华所签订的合同无效，加之李旭华为沈阳市友谊开发公司员工，不能排除其与沈阳市友谊房屋开发公司存在密切关系，显然李旭华作为恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于早已实际占有诉争房屋多年的原告岳书艳。基于以上论述，李旭华取得诉争房屋的合同无效，进而依据该合同所产生的房屋所有权变动也无效。最后，关于岳书艳的所有权与农行和平支行的抵押权的保护顺位问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而交付了大部分房款的购房人的利益又优先于建设工程价款优先受偿权，因此，交付了全部或者大部分购房款的购房人的权利应优先于抵押权的实现，故本案应优先实现岳书艳的房屋所有权。况且本案农行和平支行在进行抵押权登记时没有尽到严谨审查抵押房产的注意义务，即并未实地核实抵押房产的使用情况，亦未提交充分证据证明其将案涉房屋的抵押贷款发放至李旭华名下。关于农行和平支行主张的本案应适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的问题，李旭华与沈阳市友谊房屋开发有限公司所签订的《沈阳市房地产转让合同》无效，那么岳书艳与沈阳市友谊房屋开发有限公司签订的《购房协议书》目的可以实现，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，岳书艳要求沈阳市友谊房屋开发公司继续履行合同的诉讼请求，该院应予支持。沈阳市友谊房屋开发公司、李旭华及农行和平支公司应当协助岳书艳办理诉争房屋的更名过户手续，将诉争房屋更名过户至岳书艳名下，更名过户过程中产生的费用由岳书艳负担。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条；《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百八十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告岳书艳与被告沈阳市友谊房屋开发公司于1999年5月8日签订的《购房协议书》合法有效；二、确认第三人李旭华与被告沈阳市友谊房屋开发公司于2002年9月24日签订《沈阳市房地产转让合同》无效；三、被告沈阳市友谊房屋开发公司、第三人李旭华、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告岳书艳办理位于沈阳市沈河区（建筑面积409.5平方米，契证地址为沈阳市沈河区南乐郊路146号7-9轴）房屋过户手续，将上述房屋更名过户至原告岳书艳名下，更名过户过程中产生的费用由原告岳书艳负担；四、驳回原告岳书艳的其他诉讼请求及被告沈阳市友谊房屋开发公司、第三人李旭华及第三人中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行的其他抗辩。案件受理费12399.5元，公告费400元，由被告沈阳市友谊房屋开发公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。上诉人农行和平支行及被上诉人岳书艳对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权力不能优先于合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，沈阳友谊房屋开发公司于1998年5月8日与岳书艳签订《购房协议书》一份，约定岳书艳购买沈阳友谊房屋开发公司开发的位于沈阳市沈河区轴）面积409.5平方米及140-13-1-2面积201.46平方米的房屋，其中沈阳市沈河区轴）面积409.5平方米即为本案诉争房屋，1999年5月沈阳友谊房屋开发公司为岳书艳出具商品房准住通知。2000年4月8日岳书艳、沈阳友谊房屋开发公司签订商品房购销合同，并于同年7月23日缴纳契税。该商品房购销合同应合法有效。而2002年9月24日沈阳友谊房屋开发公司与李旭华签订沈阳市房地产转让合同一份，并以案涉房屋作为抵押与农行和平支行签订商业用房抵押借款合同，该房地产转让合同是沈阳友谊房屋开发有限公司在明知该案涉房屋已出售给岳书艳的情况下签订的，该房地产转让合同应为无效。故一审法院判决确认岳书艳与沈阳市友谊房屋开发公司于1999年5月8日签订的《购房协议书》合法有效及确认李旭华与沈阳市友谊房屋开发公司于2002年9月24日签订《沈阳市房地产转让合同》无效并无不当。关于农行和平支行提出岳书艳无权要求办理房屋过户登记手续的问题，合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，本案中，农行和平支行与李旭华签订的商业用房抵押借款合同并办理抵押登记过程中，没有尽到严谨审查抵押房产的注意义务，侵害了岳书艳的合法权益，应为无效，故一审法院判决农行和平支行协助岳书艳办理房屋过户手续并无不当。农行和平支行的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12399元由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年六月十八日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。