四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终616号 上诉人（原审被告）：四川新城建中置业有限公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇朝阳东路177号。 法定代表人：邓刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：冷辉，四川智派律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易萍，四川盛豪（中江）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张兴围，男，1971年2月6日出生，汉族，住四川省三台县。 被上诉人（原审原告）：谢金苹，女，1972年7月12日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：彭家银，四川宁安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 上诉人四川新城建中置业有限公司（以下简称新城建中公司）与被上诉人张兴围、谢金苹商品房销售合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2021）川0623民初77号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 新城建中公司上诉请求：1.请求撤销原判，改判上诉人不应向被上诉人承担支付违约金的责任；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案商品房没有超过合同约定办证时间。根据涉案商品房《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条第一项的约定，上诉人统一在商品房交房后500个工作日代办分户《房屋所有权证》，分户《国有土地使用证》在办理了分户《房屋所有权证》后2年办理完毕，上诉人于2016年12月31日将房屋交付于被上诉人，现国家不动产法律法规规定“双证合一”，不需要单独办理房屋所有权证书，因此，按合同约定，办理不动产登记截止时间为2020年12月31日，上诉人为被上诉人办理不动产权属登记证书未过约定时间。2.被上诉人没有向上诉人提交办理产权证书的授权委托书，导致上诉人无法接受原告的委托到不动产管理部门办理产权登记。涉案商品房到现在未办理不动产权证是因为被上诉人未向不动产登记管理部门提交申请造成。被上诉人于2020年12月8日才提交办理不动产登记的申请及办证所需资料。因此涉案商品房到现在未办理不动产权证书是被上诉人原因造成。3.法院判决上诉方承担违约金没有事实和法律依据。未办理《不动产权登记证书》并未对被上诉人造成任何实际损失，一审法院判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。 被上诉人张兴围、谢金苹二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张兴围、谢金苹一审诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告在30日内配合原告办理《不动产权登记证书》，并向原告支付逾期办理产权登记违约金19335.56元【购房款304497.00元×日万分之一×635天（暂计算2019年1月1日至2020年10月1日止部分）】，以购房款304497.00元为基数，按照日万分之一标准计算，从2020年10月2日至《不动产权登记证书》发证之日的违约金，于原告领取《不动产权登记证书》之日由被告支付；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求为：被告在30日内为原告办理《不动产权登记证书》并支付逾期违约金23233.10元（从2019年1月1日至2021年2月2日计763天，按已付房款304497.00元的日万分之一计）。从2021年2月3日至被告将《不动产权登记证书》交付原告时止，按已付房款304497.00元的日万分之一为标准计算违约金。 一审法院经审理认定事实如下：2015年7月2日，被告新城建中公司（出卖人）与原告张兴围、谢金苹（买受人）签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告购买被告开发的位于中江县××镇××路××段××栋××号房屋，总价款302219.00元。《商品房买卖合同》第二十条产权登记条款中转移登记约定：商品房交付使用后，买受人同意委托新城建中公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的出卖人按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条关于产权登记条款约定：为了方便买受人办理商品房各种权证，出卖人统一在商品房交付后500个工作日内为买受人代办分户《房屋所有权证》《房屋他项权利证书》；分户《国有土地使用权证》在办理了分户《房屋所有权证》后2年内办理完毕。如因出卖人过错导致权属证书逾期办理，出卖人按合同约定承担违约责任，如因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。 合同签订后，原告向被告支付购房款304497.00元。被告于2016年12月31日向原告交付房屋。2020年12月8日，原告向被告移交了办理权属证书的相关资料，签署了不动产登记申请审批表。案涉房屋现尚未办理《不动产权登记证书》，但被告表明现已具备办理的条件。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告张兴围、谢金苹与被告新城建中公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。《商品房买卖合同》约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定，出卖人统一在商品房交付后500个工作日内为买受人代办分户《房屋所有权证》，故若商品房交付后500个工作日届满，而被告未在约定期限完成该合同义务，即构成违约，产生违约责任。原、被告对500个工作日即为自然年2年的事实无异议，结合房屋交付时间，原告主张自2019年1月1日起计算违约责任，符合合同约定，一审法院予以采纳。双方在《商品房买卖合同》中已明确约定委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，补充协议亦明确出卖人统一在商品房交付后500个工作日内为买受人代办房屋所有权证，被告亦向原告收取了契税，且出卖人为买受人办理商品房权属证书是商品房交易中的通常习惯，故被告“接到原告委托申请后”办理的辩解理由不能成立。原告已于2020年12月8日向被告提交办理权属证书所需的资料并签署不动产登记申请审批表，被告亦表明现已具备为案涉房屋办理不动产登记的条件，可及时为原告办理不动产权属证书，故对原告要求被告30日内为其办理《不动产权登记证书》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约金的确定问题。原告主张自2019年1月1日起，以已付购房款304497.00元为基数，按日万分之一为标准计算违约金至原告交付不动产权属证书时止（其中，截至2021年2月2日计763天，23233.10元）。一审法院认为，违约金的确定应当以损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告已于2016年12月31日按约定向原告交付房屋，原告也已接受房屋居住至今。虽被告负有在合同期限内为原告办理案涉房屋不动产权属证书义务，但原告于2020年12月8日向被告提交办理权属证书所需的资料并签署不动产登记申请审批表亦系客观事实，且无其他证据证明逾期办理不动产权属证书给原告造成的实际损失，被告亦表明已具备办理条件，可及时为原告办理。故衡量原告损失、预期利益并兼顾合同的履行情况等因素，对原告主张的违约金，以304497.00元为基数，从2019年1月1日计至不动产权属证书交付之日止，按日万分之一的50%计算为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张兴围、谢金苹与被告四川新城建中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、被告四川新城建中置业有限公司于本判决生效之日起30日内为原告张兴围、谢金苹办理案涉房屋的不动产权属登记证书。三、四川新城建中置业有限公司于不动产权属登记证书交付之日起三日内向原告张兴围、谢金苹支付违约金。违约金的计算方法为：以304497.00元为基数，从2019年1月1日计至不动产权属登记证书交付之日止，按日万分之一的50%计算。四、驳回原告张兴围、谢金苹的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人提交了不动产权证书、完税证明，拟证实上诉人已为被上诉人办理了案涉商品房的不动产权属证书，被上诉人于2021年5月21日已在上诉人处领取该不动产权证书。上诉人对该证据不持异议，本院予以采信。 二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 二审另查明，当事人双方对500个工作日为自然年2年的事实不持异议。 中江县自然资源局2020年11月23日向上诉人颁发了案涉商品房所在小区的不动产权证书。不动产权证书载明“权利人四川新城建中置业有限公司，坐落中江县凯江镇魁山路408号祥瑞国际5栋1单元1602号等”。 2015年7月2日，被上诉人张兴围、谢金苹向上诉人新城建中公司缴纳了专项维修资金9195元及房屋契税7556元。 二审中，上诉人新城建中公司已为被上诉人张兴围、谢金苹办理了案涉商品房的不动产权属证书，上诉人新城建中公司在2021年5月21日将不动产权属证书交付于被上诉人。 本院认为，上诉人新城建中公司与被上诉人张兴围、谢金苹签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应按照合同约定履行自己的义务。二审中，上诉人新城建中公司已为被上诉人张兴围、谢金苹办理了案涉商品房的不动产权属证书，上诉人新城建中公司在2021年5月21日将不动产权属证书已交付于被上诉人，故上诉人新城建中公司无需再为张兴围、谢金苹办理案涉房屋的不动产权属登记证书。本案争议焦点在于，上诉人新城建中公司是否存在逾期办证的违约行为，是否应当向被上诉人支付违约金。上诉人新城建中公司上诉主张，涉案商品房没有超过合同约定办证时间，被上诉人没有向上诉人提交办理产权证书的授权委托书，导致上诉人无法接受委托到不动产管理部门办理产权登记，上诉人不应当支付逾期办证的违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定“商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的出卖人按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金”，同时《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定“出卖人统一在商品房交付后500个工作日内为买受人代办分户《房屋所有权证》，如因出卖人过错导致权属证书逾期办理，出卖人按合同约定承担违约责任”，根据本案所查明的事实，上诉人于2016年12月31日向被上诉人交付房屋，根据案涉合同约定，上诉人应当在500个工作日内为被上诉人办理房屋所有权证书，当事人双方对500个工作日为自然年2年的事实均不持异议，故上诉人应当在交房后的2019年1月1日前为被上诉人办理房屋所有权证书。上诉人上诉主张系因被上诉人没有向上诉人提交办理产权证书的授权委托书而导致上诉人无法接受委托到不动产管理部门办理产权登记。本院认为，案涉合同及补充协议明确了上诉人为被上诉人代办房屋所有权，被上诉人向上诉人也缴纳了相关契税。另从交易习惯来讲，开发商为买受人办理房屋产权证书是通常习惯。且从为买受人办理房屋权属的流程来看，开发商需先将所开发的商品房权属登记在自己名下后方能为各买受人办理其所购买的商品房所有权属证书，但从本案所查明的事实来看，上诉人取得包括案涉商品房在内的权属证书的时间为2020年11月23日，上诉人自身就存在怠于办理商品房权属证书的行为。综上，上诉人至今未办理被上诉人的商品房权属证书系上诉人原因所造成，根据案涉合同“买受人不退房的出卖人按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金”之约定，上诉人应当承担违约金的给付责任。原审法院判决以房价款304497.00元为基数，从2019年1月1日起按日万分之一的50%计算上诉人应支付的违约金并无不当，因上诉人新城建中公司在2021年5月21日将不动产权属证书交付于被上诉人，故违约金应当从2019年1月1日起计算至不动产权属证书实际交付之日即2021年5月21日，故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，因二审出现新证据致案件事实发生变化，本案依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省中江县人民法院（2021）川0623民初77号民事判决第一项； 二、撤销四川省中江县人民法院（2021）川0623民初77号案民事判决第二项、第三项、第四项； 三、上诉人四川新城建中置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人张兴围、谢金苹支付违约金。违约金的计算方法为：以304497.00元为基数，从2019年1月1日起计至2021年5月21日止，按日万分之一的50%计算。 四、驳回被上诉人张兴围、谢金苹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费381元，减半收取191元，二审案件受理费381元，均由四川新城建中置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年六月二十二日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  马 涛