广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2889号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗胜浓，女，汉族，1978年12月27日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区xx，身份证号码：441××××××××××××526。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市惠阳区xx物业管理有限公司，住所：惠阳区淡水南门大街xx法定代表人：温某1。上诉人罗胜浓与被上诉人惠州市惠阳区xx物业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4754号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人罗胜浓上诉请求：1、请求依法撤销惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初4754号民事判决书，判决驳回被上诉人全部诉讼请求。2、请求二审法院支持上诉人的反诉请求。3、请依法判决一审、二审诉讼费及其相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序不合法。上诉人在一审提交了反诉证据，但原审法院却在判决书中说上诉人没有提交反诉证据，这与事实不符，原审法院未组织反诉证据的举证质证程序，属于程序不合法。二、涉案商铺所在的“xx广场”楼房已经被惠阳市云山实业有限公司(简称云山公司)出售，楼房属于购房者所有，并非云山公司所有。涉案商铺所在的“xx广场”的部分楼房购买方詹前采、魏运光等31人曾经起诉惠阳市云山实业有限公司等买卖合同纠纷一案，惠阳区人民法院在作出的（1994）惠阳民初字第299号民事判决书判决购买方詹前采、魏运光等人与惠阳市云山实业有限公司签订的《房屋买卖合同》为有效合同；另外，惠阳区人民法院作出的（2010）惠阳法民一初字第2304号《民事判决书》也明确认定，业主李振南购买的惠州市惠阳区淡水xx广场商铺的《房产买卖合同》符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”惠阳市云山实业有限公司与购房者买卖合同法律关系成立，购房者也多年占用楼房，购房者属于“xx广场”的业主。涉案商铺属于全体业主共同所有，且“xx广场”已经成立惠州市惠阳区xx广场业委会对该商铺进行管理。另，被上诉人在庭审中已经承认涉案铺位所在楼房即“xx广场”属于购得商铺的业主共同所有。一审法院却自认为涉案楼房仍属于被注销的惠阳区云山实业有限公司所有，明显与（1994）惠阳民初字第299号的《民事判决书》、（2010）惠阳法民一初字第2304号的《民事判决书》、上诉人、被上诉人的意见相悖，属于认定事实严重不清。三、一审法院审理的主体和法律关系的逻辑混乱。本案审理的是上诉人与被上诉人之间的关系，与云山公司、温某1无关联。一审法院关于“房屋为被注销的惠阳区云山实业有限公司所有，温某1是惠州市惠阳区xx物业管理有限公司和惠阳云山实业有限公司的法定代表人，因此推断温某1拥有对“xx购物广场”的物业的使用权，因此支持原告的租金的请求”的推论明显是认定主体和法律关系的逻辑混乱，首先，涉案楼房不属于惠阳市云山实业有限公司所有，其次，惠阳市云山实业有限公司也不等同于温某1，温某1也不等同于被上诉人，故以上一审法院的推论没有事实和法律依据。四、一审法院认定部分错误，没有证据支撑，而且还剥夺了全体业主的权益，应当予以撤销。一审中原告的诉求是要求被告支付租金，而一审法院大包大揽，错误的认定楼房为被注销的惠阳区云山实业有限公司所有，剥夺了全体业主的合法权益，该判决如果不被撤销，一定会激起全体业主的愤怒，引起社会的不稳定，后果将不堪设想，希望二审法院撤销该判决。五、被上诉人无铺位所有权和收益权，无权利收租。涉案铺位属于全体业主的公共分摊部位，被上诉人非涉案商铺的所有人，且被上诉人己经被xx广场业主委员会解聘，也无物业管理的权利。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，故，请求法院依法撤销惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初4754号民事判决书，判决驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人惠州市惠阳区xx物业管理有限公司未向本院提交书面答辩意见，不影响本案审理。惠州市惠阳区xx物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、请求判令被告向原告支付2019年12月至2020年8月铺位柜台场地使用费9000元整。2、请求判令被告向原告支付27000元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。罗胜浓向一审法院提起反诉请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人保证金人民币2000元；2、由被反诉人承担本案的诉讼费用及其他相关费用；3、请求认定涉案的铺位柜台场地使用合同无效。一审法院认定事实：案涉房屋于1992年间由惠阳县城镇建设综合开发总公司与惠州市汽车运输总公司、惠阳云山实业有限公司合作开发建成，有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。之后依合作方协议，xx购物广场由惠阳云山实业有限公司分得。惠阳云山实业有限公司的法定代表人为温某1，在分得xx购物广场房产后，未办理有不动产权证，而由于当时政策原因，惠阳云山实业有限公司将xx购物广场二、三楼分隔出商铺陆续对外出卖。为达到对出卖的商铺的管理目的，惠阳云山实业有限公司的法定代表人为温某1于1999年11月18日成立了以其本人为法定代表人的惠州市惠阳区xx物业管理有限公司，以惠阳云山实业有限公司选聘惠州市惠阳区xx物业管理有限公司为xx购物广场的前期物业管理公司为由，对xx购物广场进行物业管理。由于房产原所有权人没能办理不动产权证，导致购买xx购物广场商铺的买受人均无法办理产权证，就是支付购房款也没有取得正式的购房发票。也因惠州市惠阳区xx物业管理有限公司对xx购物广场商铺管理被人诟病，商铺的买受人自发成立“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”参与管理。2009年4月23日，“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”与惠州市惠阳区xx物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定同意聘用惠州市惠阳区xx物业管理有限公司对惠州市惠阳区淡水镇xx购物广场实施物业管理，期限自2009年5月1日至2014年4月31日，……同意管理费以现有条柜出租收入补贴。以上物业服务合同到期后，惠州市惠阳区xx物业管理有限公司仍继续为xx购物广场提供管理服务工作，并于2019年10月6日与被告签订两份《铺位柜台场地使用合同》；其中一份《铺位柜台场地使用合同》约定：“甲方（惠州市惠阳区xx物业管理有限公司即原告）将所属xx购物广场二楼编号12B柜台场地给乙方（被告）经营……使用期从2019年11月1日起至2020年10月31日止；签订合同时乙方须交1000元给甲方作保证金；租金每月500元，须在每月5日前将当月租金和水电费交给甲方，每逾期一天，乙方同意按100元/天的标准向甲方缴纳滞纳金，超过当月15号仍未缴纳，则视为乙方违约，甲方有权收回柜台场地，并没收合同保证金”。两份内容相同租赁物不同的合同签订后，被告向原告交纳了保证金2000元，使用了原告提供的12A、12B两个铺位。2019年11月14日，“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”作出《xx广场业主委员会决定书》决定以合同期限届满为由，于2019年11月20日解聘惠州市惠阳区xx物业管理有限公司；并于同日发出《通知》，告知xx广场全体业主和租户有权拒绝原告公司收取任何费用。被告自2019年12月份起拒绝向原告支付费用，原告经催要未果，向本院提起诉讼。之后，被告以原告对案涉铺位无出租权，双方签订的合同为无效合同，“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”已解聘原告为由，向本院提起反诉。一审法院认为,本案属房屋租赁合同纠纷。案涉房屋有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，而因地方政策原因导致未办理不动产权证，却由温某1任法定代表人的现已注销的惠阳云山实业有限公司对外销售了其中的二、三层楼房，所涉及可能存在的违法行为不是本案审理范围，不作评价。本案中，原告将其管理的xx购物广场二楼编号12A、12B柜台场地出租给被告经营，双方签订的两份《铺位柜台场地使用合同》是双方当事人真实意思表示，除双方约定的滞纳金标准过高外，其他内容不违反法律、行政法规强制性规定，不损害他人利益，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。根据合同相对性原则，被告向“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”交纳租金既不符合双方的合同约定也没有事实和法律依据，被告以其服从“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”通知为由，拒绝向原告支付租金，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。本诉中，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产不经登记，不发生所有权的转移。案涉房屋虽由开发商对外销售，但没有办理产权登记，不发生所有权转移。事实上，案涉房屋买受人均无办理登记手续，未取得法律意义上的房屋所有权，房屋所有权仍属开发商名下，名义上应为被注销的惠阳云山实业有限公司所有。温某1同是惠州市惠阳区xx物业管理有限公司与惠阳云山实业有限公司的法定代表人，实际长期控制着“xx购物广场”的全部物业，包括对案涉房屋的买卖、转让、出租和收取管理费以及进行设施维护，拥有对“xx购物广场”的物业的使用权。因此，原告主张被告依合同约定支付2019年12月至2020年8月的租金，依法有据，本院予以支持。原告主张被告在发生拖欠租金时支付每逾期一天按100元的标准收取滞纳金，超过法律规定范围，本院结合本案事实调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。反诉中，被告以“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”决定解聘原告，并告知xx广场全体业主和租户有权拒绝原告公司收取任何费用为由，拒绝向原告支付租金，转而向“惠州市惠阳区xx广场业主委员会”支付租金，被告的行为违反了合同相对性原则，依法无据，本院不予采纳；被告以原告无权收取租金为由，主张原告返还租赁保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗胜浓应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）惠州市惠阳区xx物业管理有限公司支付自2019年12月起至2020年8月的铺位柜台场地使用费（租金）9000元及滞纳金（以2019年12月、2020年1－8月每月租金1000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍分别自2019年12月6日、2020年1月6日、2月6日、3月6日……8月6日起分段计至付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）惠州市惠阳区xx物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗胜浓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费350元（已减半收取），反诉费25元，合计375元，由原告（反诉被告）惠州市惠阳区xx物业管理有限公司负担150元，被告（反诉原告）罗胜浓负担225元。本案二审期间，上诉人罗胜浓提交了证据：证据1，收据；证据2，xx广场业主委员会解聘决定书、告知函、告知书、通知、物业服务合同；证据3，1992年业主购房时开发商出具的平面图、前期物业管理服务协议；证据4，惠阳法院作出的（1994）惠阳民初字第299号民事判决书、（2010）惠阳法民一初字第2304号民事判决书；证据5，公证书、列举两位业主的商铺销售合同书；证据6，第一、二、三届业委会成立及备案资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付场地使用费。对此分析如下：经某1，2009年4月23日，惠州市惠阳区xx广场业主委员会与被上诉人签订《物业服务合同》，约定由被上诉人对惠州市惠阳区淡水镇xx购物广场实施物业管理，期限自2009年5月1日至2014年4月31日，管理费以现有条柜出租收入补贴，物业服务合同到期后，被上诉人仍继续为xx购物广场提供管理服务工作。上诉人于2019年10月6日与被上诉人签订关于涉案铺位的两份《铺位柜台场地使用合同》。现被上诉人依然履行物业管理职责。惠阳区xx广场业主委员会于2019年11月20日发出的解聘被上诉人的通知并无法律依据，不产生法律效力，其并非《铺位柜台场地使用合同》的当事人，亦无权阻止上诉人向被上诉人支付场地使用费用。上诉人依据惠阳区xx广场业主委员会的通知而不交纳场地使用费的行为构成违约，其要求退还保证金的请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人罗胜浓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用750元，由上诉人罗胜浓负担。本判决为终审判决。审 判 长 于海砚审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二一年六月十八日法官助理 林 琳书 记 员 黄 慧