四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川06民终858号 上诉人（原审被告）:杨剑，男，汉族，1963年8月2日出生，住四川省广汉市。 上诉人（原审被告）：包元香，女，汉族，1966年5月8日出生，住四川省广汉市。 被上诉人（原审原告）：四川杰汇物业管理有限公司，住所地四川省德阳市广汉市长春路一段37号，统一社会信用代码91510681096233879W。 法定代表人：何小宇，执行董事。 委托诉讼代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李廷军，四川雒鹏律师事务所律师。 上诉人杨剑、包元香因与被上诉人四川杰汇物业管理有限公司（以下简称杰汇公司）物业服务合同纠纷一案,不服四川省广汉市人民法院（2021）川0681民初759号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨剑、包元香上诉请求：一、请求撤销四川省广汉市人民法院（2021）川0681民初759号民事判决并将本案发回重审。事实与理由：一、被上诉人并非本案适格主体；二、被上诉人赖着不走，给业主造成损失；三、被上诉人将上诉人提交的2019年6月30日殴打业主的视频说成是业主与业主之间纠纷的视频、与被上诉人无关，且在一审判决评析部分对此只字未提；四、一审法院认定被上诉人已经按约定履行物业服务、达到约定的服务标准不符合相关法律规定且与法律相悖。综上，一审法院将上诉人提交的证据全部否决，对上诉人严重不公平，一审法院违反了《民法典》相关规定，损害了上诉人合法权益，请求二审法院予以改判。 杰汇公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉理由均不能成立，请求依法予以驳回。 杰汇公司向一审法院起诉请求：一、判决杨剑、包元香向杰汇公司支付自2018年5月1日起至2020年10月31日止共计30个月的物业服务费4314元及逾期付款违约金451元；二、判决杨剑、包元香向杰汇公司支付自2018年5月1日起至2020年10月31日止共计30个月的居民生活垃圾清运处置费120元;三、判决案件诉讼费由杨剑、包元香承担。案件审理过程中，杰汇公司向一审法院书面申请撤回第一项诉讼请求中要求支付逾期付款违约金451元，一审法院审查后予以准许。 一审法院认定事实如下：广汉越地置业有限公司开发了越地•香港花园项目，广汉越地置业有限公司与杰汇公司签订了越地•香港花园项目前期物业服务合同。杨剑、包元香购置了越地•香港花园的7栋2单元201号房屋，房屋建筑面积为99.18平方米。2016年1月2日该房屋交付，同日，杨剑与杰汇公司签订越地•香港花园前期物业服务协议，约定服务期从2016年1月2日到小区业主大会成立，与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效为止，约定物业服务费的标准是高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.45元计算。 另，2020年12月22日，杰汇公司用书面通知方式向杨剑、包元香催缴物业服务费4314元；上诉人、被上诉人对小区的卫生、安全、管理、收费、服务质量等发生争议。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、杰汇公司是否系本案适格主体？2、杰汇公司是否已经按约定履行物业服务，达到服务标准？其主张的物业服务费及垃圾清运费是否应得到支持？对此，评析如下： 1、杰汇公司是否系本案适格主体？一审法院经审查后认为，杨剑、包元香提交的由杰汇公司与案外人于2014年4月9日签订的前期物业服务合同虽然客观真实，但在小区修建交房后前期物业公司发生更换的情况也客观存在，越地置业公司可在与杰汇公司及案外人协商一致的前提下更换前期物业服务公司。故杰汇公司于2014年8月1日将前期物业服务公司更换为杰汇公司并与该公司签订的合同合法有效。而在香港花园小区交房后，杨剑、包元香也自愿与杰汇公司签订了物业服务协议，该协议真实有效，杨剑、包元香对杰汇公司作为前期物业服务公司也并无异议，同时在2016年1月2日交房后也按约缴纳了截至2018年4月30日的物业服务费。故现有证据能够证明杰汇公司系本案适格主体，系香港花园小区的物业服务公司。 2、杰汇公司是否已经按约定履行物业服务，达到服务标准？其主张的物业服务费及垃圾清运费是否应得到支持？庭审中，杰汇公司提交的相应证据证明其在物业共用部位维修、养护，清洁卫生、车辆停放管理等服务内容中履行了相应服务职责，因物业服务合同本身具有时间较长、区域较大、对象众多、内容广泛的特点，既需要物业服务公司充分听取业主的意见，持续性地改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度；物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生以及公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，物业费的收取情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，基于小区的物业服务费每月每平方米1.45元也属于中等水平，因此业主对于物业服务公司在提供管理服务过程中可能存在的问题也应给予相应的理解，尽量不要吹毛求疵，双方应多进行交流沟通，物业服务公司也应该提高物业服务水平；关于洪灾中杰汇公司是否履职的问题，洪灾发生本身系自然灾害，无法预见，灾害发生后带来的一系列停水、停电等故障需要物业公司与电力部门、水利部门等多机关的配合协调，也需要一个时间段的修复与缓解，业主积极自救的同时也要给予相关部门一定的理解与支持。同时，杨剑、包元香也无足够的证据证明杰汇公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，该瑕疵应归责于物业服务公司而且该瑕疵对物业服务合同有重大的实质性的妨害或影响；业主以服务有瑕疵拒缴物业服务费，整个小区物业服务质量就可能下降，从而影响到整个小区居民的生活质量，故现有证据能够证明杰汇公司按照合同约定履行了相应的义务。在此基础上，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，上诉人、被上诉人存在物业服务合同关系，迄今为止，杰汇公司仍然是越地•香港花园小区的物业服务人，其要求业主杨剑、包元香交纳2018年5月1日到2020年10月31日的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，物业服务费是4314元(1.45元×99.18×30)。关于居民生活垃圾清运处置费，居民生活垃圾清运处置费确实会发生，上诉人、被上诉人一直按照4元每月每户的标准履行，故一审法院支持4元每月每户的标准，即居民生活垃圾清运处置费为120元（4×30×1）。故杨剑、包元香应支付杰汇公司物业服务费、居民生活垃圾清运处置费合计为4434元。 综上所述，一审法院判决：杨剑、包元香在一审判决生效之日起十日内支付杰汇公司物业服务费、居民生活垃圾清运处置费共计4434元；如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件收取案件受理费25元，由杨剑、包元香承担。 二审中杨剑、包元香向本院提交五组证据，证据1.广汉越地置业有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》的复印件一份，拟证明被上诉人有欺诈行为；证据2.案外人黄长燕、邓新春以及广汉望京房地产开发有限公司分别与成都银都物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》复印件各一份，以及案外人与被上诉人签订的补充协议的复印件一份，拟证明要通过合法程序才可以更换物业公司；证据3.在《今日头条》网上截图的打印件一份，标题为：广汉越地香港花园物业是由哪家公司负责的？广汉房产网。后面有回答：广汉越地香港花园物业是由成都银都物业服务有限公司承担的，成都银都物业服务有限公司成立于1997年…（内容是该公司的介绍），上诉人认为是被上诉人打的广告，拟证明被上诉人并非本案适格主体；证据4.分别拍摄于2021年4月15日及2021年6月11日的照片打印件两张，拟证明被上诉人未按规定对雨棚进行清洁、打扫；证据5.一审已提交过的照片复印件原件，上诉人认为一审提交的照片复印件不清晰，拟证明被上诉人找外人来殴打业主、阻碍业委会成立，违法变更物业公司的事实及被上诉人不作为给业主造成的损失；其后杨剑、包元香表示因前述证据1和证据5已在一审中出示，不作为二审新证据提交。 杰汇公司质证意见为，对证据1的证据三性均无异议，因合同符合法律规定，不能达到上诉人的证明目的；对证据2的证据三性均持异议，合同是复印件、真实性不清楚，且提供服务的并非银都物业、收费的也不是银都物业，不具有关联性，不能达到上诉人的证明目的；对证据3的真实性无从考证且不是我方打的广告，不能证明我方有欺诈、也不能证明我方无主体资格；对证据4的证据三性均不认可，拍摄的地点、方位、是否在案涉小区拍摄等都不清楚且亦无从考证，不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，除前述证据1及证据5不作为二审新证据提交外，本院将结合全案证据对双方当事人存在争议的其他证据予以综合认定。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：一、双方签订的前期物业服务协议是否合法有效？二、被上诉人是否已经按约定履行物业服务及服务是否达到标准？三、未达到物业服务标准，业主是否有权拒付物业服务费？ 针对争议焦点一，本院认为，杨剑、包元香自愿与杰汇公司签订了前期物业服务协议，且在交房后按约缴纳了截至2018年4月30日物业服务费的行为，是上诉人以实际行动对杰汇公司作为物业服务公司的认可，因此双方签订的物业服务协议合法有效。至于物业服务公司如何变更以及变更是否符合约定，均不影响杰汇公司作为实际物业服务方，在提供物业服务后具有收取物业服务费的权利，杰汇公司是本案的适格主体。 针对争议焦点二，本院认为，根据杨剑、包元香与杰汇公司签订的前期物业服务协议第三条的约定，杰汇公司应按照《德阳市市区住宅物业服务等级指导标准》一级标准提供服务。但从该标准的内容来看，它只是一个指导性标准，并非硬性规定，是否达到一级标准既难做到也难以认定，比如该指导标准第五条保洁服务第三款：小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，楼梯扶手每日擦洗1次，路灯、楼梯灯每月清洁1次等等。但从杰汇公司提供的证据来看，杰汇公司正常履行了物业服务的义务，杰汇公司有义务在小区业主的支持、理解和配合下更好地提供物业服务。 针对争议焦点三，本院认为，根据杨剑、包元香与杰汇公司签订的前期物业服务协议第十三条的约定，物业公司达不到合同约定的服务内容和质量标准，应由物业公司限期整改、提高，并没有业主有权拒交物业服务费的约定。此外，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。但该“正当理由”应当从严把握。虽有小区存在管理不规范等瑕疵问题,但小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业，不属于业主抗辩拒绝交纳物业服务费的“正当理由”,对于被上诉人物业服务中存在的瑕疵,上诉人可以要求被上诉人进行整改。同时,被上诉人对业主提出的物业服务方面的问题,应加强与业主沟通,按照物业服务合同的约定,为业主提供优质服务。 综上，杨剑、包元香的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人杨剑、包元香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  王海燕 审 判 员  黄一珍 二〇二一年六月十五日 法官助理  陶艳亮 书 记 员  邱 婷