安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初1245号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司，住所地安徽省滁州市来安县汊河镇西大街，统一社会信用代码91341122578520272K。 负责人：孙海涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄冬雅，江苏玄博律师事务所律师。 被告：徐静，女，1983年12月13日生，汉族，住来安碧桂园城市，现居住江苏省南京市鼓楼区华侨路五台山1-3号小区。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司（以下简称碧桂园生活服务来安分公司）与被告徐静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务来安分公司的委托诉讼代理人黄冬雅、被告徐静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园生活服务来安分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告按每月2.5元的标准向原告支付自2018年5月起至2020年9月物业服务费8528.31元；2．判令被告从逾期付款之日起向原告支付滞纳金2609.66元（按照日千分之三暂计至2021年1月10日）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其公司与徐静签订了《碧桂园·城市花园前期物业管理服务合同》，合同约定其公司向碧桂园·城市花园小区提供物业管理服务，徐静是该小区的业主，该业主的物业面积为229.5平方米，为住宅，物业费标准为2.5元/月·平方米。依据双方签订的合同约定，徐静应按月交纳物业服务费用，逾期应按照所欠费用总额的日千分之三收取滞纳金。自2018年5月起至2020年9月期间，被告无故拖欠物业服务费8528.31元。期间，其多次催缴未果，为维护其合法权益，故起诉。审理中。原告变更诉讼请求，要求被告支付自2018年7月起至2020年9月物业服务费7745.76元及从逾期付款之日起的滞纳金12183.22元（按照日千分之三暂计至2021年1月10日），合计19928.98元。 徐静辩称，原告诉称不是事实，其不欠物业费用。其购买的房屋是2017年12月31日实际交付的，物业费用应该自其实际收房后交纳。其在收房时已经交付了8606.28元物业费，因其房屋一直在闲置状态，物业费用应该按照半价收取。 本院经审理查明以下事实：2015年12月15日，来安碧桂园房地产开发有限公司为甲方与徐静为乙方签订《商品房买卖合同》，约定徐静购买来安碧桂园房地产开发有限公司开发的碧桂园·城市花园清荷苑六街016幢01室房屋，房屋建筑面积为229.5平方米，甲方于2016年12月15日前将该房屋交付给乙方；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。当日，徐静还与广东碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司（广东碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司于2020年7月28日变更登记为碧桂园生活服务来安分公司）签订了《碧桂园·城市花园前期物业管理服务合同》，约定物业收费标准为2.5元/月·平方米，徐静应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳（每月10日之前），逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。徐静于2017年12月31日办理了收房手续，并交纳了物业费8606.28元。2020年11月20日，碧桂园生活服务来安分公司向徐静寄发了《律师函》，要求徐静支付所欠物业服务费及滞纳金。 另查明：涉案房屋至今未产生水电，属于空置状态。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及碧桂园生活服务来安分公司提交的《商品房买卖合同》、《碧桂园?城市花园前期物业服务协议》、《律师函》、来安县物价局关于前期物业收费标准备案的批复、欠费明细、企业变更信息及徐静提供的《住宅质量保证书》、缴费收据等相关证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，碧桂园生活服务来安分公司与徐静签订的《碧桂园?城市花园前期物业服务协议》，合同内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行。自合同签订至今，碧桂园生活服务来安分公司依约对碧桂园?城市花园小区提供物业服务，徐静作为该小区的业主，也是碧桂园生活服务来安分公司提供物业服务的受益人，理应向碧桂园生活服务来安分公司交纳物业服务费用。根据合同约定，本案物业服务费的交纳标准应为每月573.75元（2.5元/平方米×229.5平米）；因来安县发展和改革委员会对案涉小区前期物业服务费收费标准备案批复中明确载明“业主（或物业使用人）办理物业交付使用手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未用的空置物业（水、电气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费”。徐静自交付至今并未入住案涉房屋，其虽未向碧桂园生活服务来安分公司进行书面备案，但碧桂园生活服务来安分公司亦未告知其需履行书面备案手续方能享受半价缴纳物业服务费等相关事项，故徐静应按照合同约定物业服务费的50%缴纳，即每月物业费用为286.88元（2.5元/平方米×229.5平米×50%）；徐静预交纳的8606.28元可折抵30个月物业费用。按双方签订的《碧桂园?城市花园前期物业服务协议》约定，徐静应于2016年的12月15日后于每月的10日前按月缴纳物业费用，即首次缴纳应为2017年的1月，扣除徐静预交的30个月物业费用，应视为徐静的物业费用已交至2018年6月。至2020年9月，徐静尚欠15个月物业费用即4303.2元（286.88元/月×15月）。 《碧桂园?城市花园前期物业服务协议》中明确约定物业服务费是按月交纳，逾期交纳的从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。徐静逾期交纳物业管理费，碧桂园生活服务来安分公司有权按照合同约定收取逾期付款违约金，但该约定的违约金标准明显过高，故本院酌定将违约金计算利率调整为自逾期之日起至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。 来安碧桂园房地产开发有限公司与徐静签订《商品房买卖合同》约定，徐静购买来安碧桂园房地产开发有限公司开发的碧桂园·城市花园清荷苑六街016幢01室房屋，于2016年12月15日前交付；碧桂园生活服务来安分公司与徐静签订的《碧桂园?城市花园前期物业服务协议》约定，物业费用应自商品房买卖合同约定的房屋交付之日起缴纳，即于2016年的12月15日后缴纳物业费用；徐静所购房屋实际交付时间为2017年12月31日，延期交付属徐静与来安碧桂园房地产开发有限公司之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，故徐静辩称物业费用应自2017年12月31日之后开始缴纳的理由没有事实依据，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告徐静于本判决生效之日起五日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司物业服务费4303.2元及违约金（违约金以4303.2元为基数自逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率按月分段计算）； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司来安分公司负担15元，被告徐静负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 王飞兵 二〇二一年六月二日 法官助理 郭正卿 书 记 员 胡 悦 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。