黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终564号上诉人（原审原告）：牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：姚东桥，该公司经理。委托诉讼代理人：王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋霞，黑龙江牡大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于萍，女，1966年12月26日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司（鑫宏远物业公司）与被上诉人于萍物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院作出的（2019）黑1002民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司委托诉讼代理人王君超、宋霞，被上诉人于萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫宏远物业公司上诉请求：1.要求撤销（2019）黑1002民初1367号民事判决，发回重审或依法改判；2.要求被上诉人承担上诉费用。事实及理由：（一）一审认定事实错误。1.牡丹江市塞纳丽舍小区业主委员会（以下简称业主委员会）是由小区业主共同选举产生，对外的行为代表广大业主行使权利，故上诉人与业主委员会签订的合同及附加合同是合法有效合同；2.被上诉人抗辩上诉人服务不到位或没有达到三级物业服务标准，其举证责任应当由被上诉人负担，如无证据将承担举证不能的责任。（二）一审法院适用法律错误。一审法院应以最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定裁判，被上诉人以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。于萍辩称，1.被上诉人不在业主名册中，未参与业主委员会的选举，未享有业主权利，上诉人未告知物业合同及催缴费用，故被上诉人不应承担物业费用；2.根据三级物业服务标准，上诉人在一审时未提交证据证明其履行了合同义务，且符合三级物业服务标准，应承担举证不能的法律责任。实际上上诉人对被上诉人进行弃管，故不应交纳物业费用；3.关于收费标准，三级物业收费标准为每平方米0.85元，利润可上浮6%－12%，上诉人主张的每平方米1.7元，远远超过此规定，再商服用房应当执行是的商场调节价，而不是政府指导价；4。本案应适用修改后的最高人民法院关于审理物业纠纷案件适用法律若干问题的解释，该解释已无原解释第六条的规定。鑫宏远物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求于萍给付2016年12月至2019年7月物业管理费6467.34元；2.要求于萍按年利率6%支付逾期利息335.47元（截止2019年7月31日），合计6802.81元；3.诉讼费由于萍承担。事实和理由：于萍系鑫宏远物业公司所管理的3号楼101商铺业主，物业公司按面积1.7元/㎡收取物业管理费。在于萍欠费期间，鑫宏远物业公司对其物业环境卫生、秩序维护、供水、供电维护等方面进行了系列的物业管理工作，在鑫宏远物业公司提供服务的同时于萍从2016年12月起一直未缴纳物业费，经鑫宏远物业公司工作人员多次催缴未果，故鑫宏远物业公司诉至法院。一审法院认定事实：2016年12月18日，海林市宏远物业管理服务有限公司与牡丹江市塞纳丽舍小区业主委员会签订物业服务合同。2017年3月30日，海林市宏远物业管理服务有限公司更名为牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司。2017年12月18日，牡丹江市塞纳丽舍小区业主委员会与原告鑫宏远物业公司签订物业服务合同，主要内容为:“委托方(以下简称甲方)：牡丹江市塞纳丽舍小区业主委员会，受托方(以下简称乙方)：牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司……第二条、物业基本情况：物业类型：普通商品住宅、商服……占地面积:14.8万平方米；建筑面积:28.70万平方米……第二章、委托管理事项：第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（屋面、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）；第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（公共区域内的水漏管、电梯、供电线路、消防设施、道路、道闸、安全标志、公共照明、化粪池、排水井、监控系统）；第六条、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；第七条、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理（自来水、天然气、供热由政府统筹安排专门公司管理）；第八条、公共环境卫生的管理，包括小区内所有公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第九条、交通与车辆停放秩序的管理；第十条、维持公共秩序，包括巡视，门岗执勤等；第十一条、管理、完善与物业相关的住户档案等资料；第十二条、由乙方负责向业主和物业使用人收取物业费等费用，物业费标准……商服（按建筑面积）1.70元/月·㎡……第十三条、乙方对本服务项目遵照牡丹江市《物业服务收费指导标准》三级服务标准提供服务；……第三章、委托管理期限：第十六条、委托管理期限为三年。自2017年12月18日00时起至2020年12月17日24时止；甲方每年组织业主代表对乙方管理服务情况及工作计划完成情况进行测评考核一至两次，如满意率低于50%，甲方有权提前解除本合同”。另查，于萍系案涉牡丹江市塞纳丽舍小区3号楼101商铺业主。一审法院认为，本案系鑫宏远物业公司因与于萍在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，故本案案由为物业服务合同纠纷。关于鑫宏远物业公司要求于萍给付2016年12月至2019年7月物业管理费6467.34元，以及按年利率6%支付逾期利息335.47元（截止2019年7月31日），合计6802.81元的诉讼请求，本院认为，物业服务合同系双务合同，物业服务企业在收取物业费的同时，负有为业主提供合同约定的物业服务的义务；业主在享受物业服务企业提供服务的同时依法负有交纳物业费的义务。本案中，鑫宏远物业公司主张其与于萍成立物业服务合同关系，且鑫宏远物业公司已提供了三级物业服务，但于萍对鑫宏远物业公司提供的物业服务有异议，认为鑫宏远物业公司没有提供物业服务，于萍没有享受到鑫宏远物业公司提供的物业服务，对此鑫宏远物业公司应对其是否实际履行了物业服务合同，以及其履行的合同是否达到约定的三级物业服务标准承担相应举证证明责任。依照鑫宏远物业公司与牡丹江市塞纳丽舍小区业主委员会签订的物业服务合同约定，鑫宏远物业公司提供三级物业服务的项目与内容主要包括综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等六大项目构成。物业服务企业在履行物业服务义务的过程中会形成相应的对房屋公用部分进行日常管理、合同维修养护、检修记录、保养记载、巡查记录、公用设备设施日常维修养护记录等书面证据，庭审中，鑫宏远物业公司仅举示两份物业合同，但合同仅系当事人双方就某一事项达成某项合意的意思表示，并不能证实合同已实际履行，更不能证明鑫宏远物业公司提供的物业服务已达到了合同约定的三级服务标准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。鑫宏远物业公司应当承担举证不能的法律后果，故本院对鑫宏远物业公司要求于萍给付物业费及逾期利息的诉讼请求不予支持。本院二审期间，上诉人鑫宏远物业公司举示证据如下：证据一，鑫宏远物业管理服务有限公司组织架构图一张、2017年1月起至2019年7月员工名册暨工资表及中国工商银行电子回单共31册。意在证明鑫宏远物业公司在塞纳丽舍小区的物业服务人员配制、经营成本中的人员工资等情况，为了能给塞纳丽舍小区业主依约提供优质物业服务，上诉人组建公司组织架构、聘用各部门各岗位的工作人员（不包括临时雇工），以保障公司正常开展工作、完成物业服务义务。于萍对该证据的真实性和证明内容均有异议。对鑫宏远提交的工资发放表没有单位盖章，没有负责人经办人签字，系上诉人单方制作，无法确认其真实性，银行凭开始时间为2017年，而非上诉人主张的2016年，上诉人何时接管塞纳丽舍小区、何时开始实际履行物业服务合同无法确定。且除仅有的几张单据具有备注外，无法证明银行凭证转款金额的情况。根据三级物业服务标准，管理处负责人有2年以上管理处负责人任职经历。该证据无法证明其雇佣的员工符合三级物业服务标准。该组证据无法证实上诉人为被上诉人提供合格的服务。对于公司人员方面，证明公司人员应举示参加社会保险的相关资料。本院认为，该组证据只能证明上诉人单位的组织架构，但不能证明上诉人已确实为被上诉人提供了相应服务。证据二，2017年至2019年第一季度的缴税凭证及银行转账电子回单共17份、业主满意度调查表和业主满意度调查问卷共计10份（随机抽取）、物业项目检查标准及评分细则（含得分统计表）。意在证明：2016年12月至今塞纳丽舍小区物业费收费情况及业主对物业服务满意度情况。塞纳丽舍小区业主共计2334户，其中商铺150户。自2016年12月上诉人进入小区接管小区物业后，每年物业费收费比例在90%左右。截止至2021年4月末，小区2302户业主已履行交纳物业费义务，欠费业主206户。物业费交纳比例为91.05%。同时，上诉人按期依法履行纳税义务。业主满意度调查情况及社区物业检查测评结果亦充分说明，上诉人不仅依合同约定提供了符合合同内容的物业服务，且服务水平远高于三级服务标准，获得业主好评，也在社区检查测评中获得很高评价。于萍中国工商银行银行回单真实性无异议，但该组证据与本案无关，对其他两份证据的真实性有异议和证明内容均有异议，根据三级物业服务标准，物业公司可采取走访、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%。上诉人提交的满意度调查不符三级物业的相关规定。物业项目检查及评分标准等材料虽加盖绿地社区居民委员会的印章，没有经办人或负责人签字，不具有证据能力，绿地社区居委会的材料形成时间为2019年11月、12月份，在本案一审立案之后，且与本案无关。从满意度调查问卷看无法确定其真实性，调查问卷无法证实真实性，且显示的房屋位置均是住宅，没有商户，无法证实有任何被上诉人对上诉人的服务表示过满意，满意度测评表无法证实其真实性。被上诉人从未参与调查和测评，无法证明上诉人对被上诉人进行了实际的物业服务，该证据与本案无关，不具有关联性。本院认为，该组证据可以仅可以证明上诉人收取物业费的基本情况，但无法证明实际给上诉人提供了相应的物业服务的具体情况。证据三，三级物业服务的五大类服务项目的相关证据。（一）综合管理服务项目：1、接待登记表2、共用设备设施台账8页（包括配电设备、电梯、消防、配电室、商铺电表计量设备、给排水、门禁、安防、设施设备位置等）3、业主管理档案2份（随机抽取）4、业主违规通知函3份（随机抽取）5、照片6张；（二）公共区域清洁卫生服务项目：1.工作记录两册；2.清洁日志3本；3.清掏维保服务合同三份及发票12张；（三）公共区域秩序维护服务项目：1.保安巡逻记录一册；2.值勤情况记录表；3.车辆登记、物品出门证、车库登记；（四）公共区域绿化养护服务项目：1.环境维护日志；2.照片；（五）共用部位设施设备日常运行维护服务项目：1.工作日志3本；2.2019年度各项公共设施维保记录；3.维修公共设施施工照片大约一万张（存储于光盘中）；4.各项维修管理制度、操作规程、安全生产规章制度等。意在证明：上诉人履行物业服务合同、提供各项物业服务的情况。于萍辩称，对该组证据的形式要件有异议，因上诉人未提供原件，无法证明证据的真实性，同时视频中维修的部位无法确认，也无法确认维修人员和维修时间，无法证明与被上诉人有关，也无法证明上诉人对被上诉人进行了物业服务。对综合管理服务项目类证据的真实性有异议和证明内容均有异议，塞纳丽舍接待记录表接待记录封面标注的时间为2017年4月至2017年5月23日。但内容无法体现具体形成时间，虽标注接访结果，但没有业主签字对处理结果认可。且该证据系上诉人单方制作，无法体现其真实性。设备台账、路灯景观配电柜位置及编号、配电室台账无形成时间、制作主体，无法证明其记载的内容的真实性。且表格中完好程度均未填写，上诉人未履行相关义务，无法证明上诉人想证明的问题。设备台账最后一页体现电梯启用日期为2011年、2010年，保养合同日期为2017年，没有2016年、2018年、2019年保养记录，故上诉人是否对电梯检查存疑，故小区物业管理存在安全隐患问题。业户管理资料，业户管理资料体现为科瑞物业而非上诉人，且被上诉人是否存在物业档案存疑。上述证据均与被上诉人无关。2017年11月27日违规整改通知对象非答辩人，与答辩人无关。2019年12月1日违规整改通知及协议书形成与本案立案之后，不能证明上诉人向被上诉人提供物业服务，与本案无关。关于公共区域清洁卫生服务项目类：保洁员作业记录表，根据上述表格可以看出物业公司未统一管理，部分楼体区别对待，清理次数、时间不一致，且没有检查人签字，该表格真实性无法确定，且假使该表格成立，其仅能证明2017年2月、2018年2月、2019年5月其提供了清理服务，而不能推定2016年12月至今，上诉人提供了物业服务。清洁日志无制作主体，制作时间，无法体现该日志系塞纳丽舍小区服务日志，且2018年1月3日标注集体清雪，但通过网络查询2018年1月3日天气为多云，前后天气均无雪，且清雪工作无法确定是为小区院内居民提供，还是清扫被上诉人门口，故工作日志真实性难以确定。公共区域秩序维护服务项目：2018年5月2日执勤情况记录表的工作人员与上诉人证据一中2018年5月员工工资人员不符，上诉人提交的光盘照片各项工作时间与工作日志等材料无法吻合。公共区域绿化养护服务项目：真实性无法确定。无制作主体，无制作时间，无法体现该日志系塞纳丽舍小区服务日志。照片真实性无法与原件核对。共用部位设施设备日常运行维护服务项目：真实性无法确定。无制作主体，无制作时间，无法体现该日志系塞纳丽舍小区服务日志。根据其标注的时间，仅为2019年度，与本案无关。该组证据不能证实上诉人为被上诉人提供了合格的物业服务，且该组证据中的照片没有原始载体，无法核实真实性，如果上诉人能提供原始载体，经法院核对后，我方认可真实性。本院认为，因该组证据中的影像资料，上诉人不能提供原始载体，且被上诉人持有异议，故对该部分证据不予确认。但综合该组证据，可以证明上诉人对塞纳丽舍小区进行了相应的物业服务，但不能完全证明其服务是否完全符合三级物业服务的标准，也不能证明对被上诉人的物业服务完全到位。于萍提供证据一，照片6张及光盘一张。意在证明：原告服务不符合三级物业服务标准，其不满足垃圾车（箱）每日清理1次以上，垃圾车（箱）及其周围整体清洁、无污迹。果皮箱、垃圾桶每日清理1次，5-10月每月擦拭1次，箱（桶）无满溢、无污迹。5-10月每月对垃圾收集点、垃圾车（箱）消杀1次。三级物业服务标准规定小区具备监控系统、楼宇对讲、门锁智能卡等安全防范措施不少于3项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。每月1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。墙面、顶面粉刷层无明显剥落，地面（面砖、地砖）平整、无缺损。每月1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复。楼宇对讲系统对讲主机选呼功能、对讲功能正常，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。消防栓每月巡查1次，消防栓箱内各种配件完好。每周检查火警功能、报警功能是否正常。每年试验1次探测器，并对全部控制装置进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应当调换。每半年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。根据随机走访记录，小区单元门存在破损，走廊对堆放杂物，消防栓没有按时清理、检查，墙体脱落。小区凉亭悬挂线绳，存在安全隐患。小区业户将电源直接立到窗外，存在安全隐患。小区休闲设备存在掉漆破损的情况，小区灯电源线直接裸漏在外，在大雨天气存在隐患，建筑垃圾堆放。电动车摩托车随意堆放。证明上诉人物业服务不符和上述三级物业服务标准。鑫宏远物业公司对该组证据的真实性关联性及证明问题有异议。从该组证据的形成时间看，与本案争议的物业费征收期间无关，就6张照片而言，显示拍摄区域、垃圾桶均属于小区外市政服务管理范畴，与本案物业服务无关。视频无法确定是否为案涉的塞纳丽舍小区。关于消防问题，这是小区开发商及建设商在建设小区设备时遗留的问题，与物业服务企业无关。关于这一问题，如果有异议，可以向小区归属的社区核实。本院认为，该份证据可以证明，上诉人在给塞纳丽舍小区物业服务当中，仍存在一些瑕疵问题。二审查明事实与一审认定事实一致。另根据二审上诉人提供的新证据及被上诉人提供的证据，可以证明上诉人对塞纳丽舍小区按照三级物业服务标准提供了主要的物业服务，但存在相应瑕疵问题。在上诉人与业委会签订合同前，塞纳丽舍小区的物业服务由上海科瑞物业公司提供物业服务。据被上诉人主张上海科瑞物业公司系塞纳丽舍小区开发单位上海绿地设立的物业服务单位，因被上诉人购买的房屋存在诸多质量问题，给被上诉人造成相应损失，故当时科瑞物业公司承诺给其免除物业费用，但没有相应证据证实。再查，2019年年末牡丹江市塞纳丽舍小区业主委员会（以下简称业委会）改选未果，经绿地社区指导，成立了牡丹江市塞纳丽舍小区物业管理委员会，现行使原业委会相应职责，原业委会的相应档案资料，在牡丹江市塞纳丽舍小区物业管理委员会保管。经查，未找到上诉人与原业委会签订物业服务合同时，召开过业主大会或业主代表大会的相应资料。本院认为,本案的争议焦点为：1.上诉人与原业委会签订的物业服务合同是否对被上诉人产生法律效力；2.上诉人是否按合同约定履行了相应义务，被上诉人应否支付物业费用及逾期利息。首先，作为合同相对人，上诉人是与原业委会签订物业服务合同，上诉人及原业委会应当就如何签订合同及签订合同程序是否符合相关规定有义务提供相应证据，否则将承担举证不能的法律后果。根据查明的事实，可证明上诉人与原业委会签订物业服务合同的行为，没有召开业主大会或业主代表大会对物业公司进行选聘等相应议程。《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，其中就有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同职责。根据上述事实及法律规定，可以认定2016年12月18日，海林市宏远物业管理服务有限公司与原业委会签订物业服务合同及2017年12月18日上诉人与原业委会签订的物业服务合同，没有召开业主大会对物业服务企业进行选聘的前置程序，也没有证据证明授予业委会与本案上诉人签订物业合同的职责。故该行为不能代表塞纳丽舍小区全体业主的真实意思表示，故该合同内容对于塞纳丽舍小区业主没有相应的法律效力。另根据本案案情，上诉人确实给被上诉人提供了相应的物业服务，例如公用上、下水、电、化粪池等项目的物业服务，已形成事实上的物业服务关系，被上诉人应当给付相应费用。本案涉案房屋为非住宅用房，根据《牡丹江市区物业服务收费管理办法》之规定，其收费标准应当按市场调节价执行。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。本院认为，同一物业管理区域之内，全体业主对配套公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权，仅有观念层面上的份额多少之分，而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体业主其区分共有权所指向的对象。因此物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现双方当事人对本案物业费用收取标准意见不一，且上诉人在未与业委会签订合法有效的物业合同的过程中存在过错，亦没有提供充分有效的证据证明其对非住宅业主收费标准的合理性。综合上述各种因素，因涉案小区上诉人实际按三级物业服务标准进行服务，故本院参照政府指导价对“三级物业服务收费指导标准”的相应条款，酌情按每月每平方米0.85元，保护上诉人已提供物业服务的费用，较为适宜。对于后期双方当事人的费用应当按何种标准执行，双方当事人应当在平等、自愿、合理合法的基础上，严格按照《物业管理条例》中所规定的程序，通过物业服务合同予以确认。综上，因本案二审上诉人提供新证据，导致本案事实发生变化，对其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1367号民事判决；二、判决被上诉人于萍于本判决生效之日起10日内给付上诉人牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司物业费3288.48元（0.85元×120.9平方米×32个月）；三、驳回上诉人牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由上诉人牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司负担24元，被上诉人于萍负担26元。二审案件受理费50元，由上诉人牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司负担24元，被上诉人于萍负担26元。本判决为终审判决。审 判 长 吴**刚审 判 员 杨弘智审 判 员 杨耀然二〇二一年六月三十日法官助理 赵 萱书 记 员 刘 璇