湖南省岳阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘06民终1153号上诉人（原审原告）：张鑫，男，汉族，1978年11月14日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：毛竹，女，汉族，1983年11月2日出生，住岳阳市岳阳楼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈雅文，湖南湘杰律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：金玉华，女，汉族，1958年6月27日出生，住岳阳市岳阳楼区，系毛竹的母亲。被上诉人（原审被告）：黄喜华，女，汉族，1968年12月5日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：邓孟武，男，汉族。1965年12月13日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：罗成林，男，汉族，1990年11月18日出生，住岳阳市经济技术开发区。委托诉讼代理人：罗洁，女，汉族，1986年10月5日，住岳阳市岳阳楼区，系罗成林姐姐。上诉人张鑫、毛竹与被上诉人黄喜华、罗成林案外人执行异议之诉一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2020）湘0602民初4283号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张鑫、毛竹上诉请求：一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2020）湘0602民初4283号民事判决；二、请求判令上诉人与被上诉人罗成林签订的《房屋租赁合同》合法有效，租赁期届满前继续履行租赁合同；三、请求判令终止人民法院对涉案租赁房屋腾空交付行为，维护上诉人合法权益。事实与理由：原判认定事实错误，二上诉人与被上诉人罗成林于2013年8月18日签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性性规定，合同应为真实有效，且上诉人在装修完房屋后已经入住房屋并已实际占有房屋多年，合同已经实际履行完毕，另外罗成林与黄喜华的借款合同签订时间为2013年10月10日，是在二上诉人与罗成林签订租赁合同之后，根据“买卖不破租赁”原则及物权法的有关规定，二上诉人租赁的房屋被法院拍卖或者抵押权人实现抵押权，并不会导致租赁人租赁权消灭，租赁人可以继续享有租赁权。原审法院认定的事实：2013年10月10日，黄喜华与罗成林签订《借款合同》，罗成林向黄喜华借款本金70万元，并对利息及还款时间进行约定。同日，黄喜华与罗成林签订了房产抵押合同，约定罗成林以其所有的坐落于开发区××路××住房（即本案涉案房产）为此借款作抵押，并于当日在岳阳市房地产管理局办理了他项权证。此后，黄喜华向本院起诉罗成林。本院于2016年9月2日作出（2016）湘0602民初1814号民事判决，判决罗成林返还黄喜华借款本金70万元并支付相应利息。因罗成林未履行上述生效判决所确定的义务，黄喜华遂向本院申请强制执行，本院于2017年3月15日立案受理。同年4月14日，黄喜华向本院提交评估申请书，要求对罗成林提供作抵押的涉案房产进行评估。张鑫、毛竹以其已向罗成林租赁涉案房产，其权利足以排除对涉案房产的执行为由向本院提起异议，请求中止涉案房产的执行。本院于2018年12月10日作出（2019）湘0602执异221号执行裁定书，该裁定认为本院目前并未对涉案房屋作出任何查封、评估或拍卖等执行措施，异议人系对尚未采取执行措施的标的提出要求排除执行，裁定驳回异议人张鑫、毛竹的异议申请。2019年5月5日，本院作出（2019）湘0602执恢182号恢复执行通知书，恢复本案执行。同年9月5日，本院作出（2019）湘0602执恢182号公告，责令被执行人罗成林及其他占有人在2019年9月30日前将本院查封的被执行人罗成林名下位于岳阳市经济开发区通海路办事处北港居委会房屋一套（证号331018）腾空并恢复原状。张鑫、毛竹对本院作出的（2019）湘0602执恢182号公告不服，认为其租赁合同关系能够对抗租赁物抵押或出售行为，请求撤销该公告并中止执行。本院于2019年12月26日作出（2019）湘0602执异190号执行裁定书，以张鑫、毛竹与罗成林签订的《房屋租赁合同》内容不符合常理，真实性无法确定为由，驳回张鑫、毛竹的异议请求。张鑫、毛竹不服向本院提起执行异议之诉。原审法院认为：原告张鑫、毛竹应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告张鑫、毛竹虽向法庭提交了其与被告罗成林签订的《房屋租赁合同》以及其他证据，但该《房屋租赁合同》的内容与原告所作的相关陈述以及生活常理不符，被告罗成林未到庭，无法核实该证据的真实性，原告亦无充足的证据证明该《房屋租赁合同》在被告罗成林借款抵押之前已经实际履行。具体理由如下：1、从原告与被告罗成林的合同需求上看，原告在诉状中陈述其在2014年回岳阳发展，必须购置房产，因此，原告在2014年回岳阳首要需求应当是购买房产且根据原告陈述，其也已经看中被告罗成林的房产，在租房装修成本接近购房成本的情况下，原告应当是首选购买该房产而非选择租赁。原告在诉状中陈述其回岳阳发展找罗成林商量房屋购买事宜时，被告罗成林以资金周转困难为由，要求一次性付全款。因此，当时被告罗成林的合同需求为急需资金周转，而根据本案《房屋租赁合同》的内容，无法实现被告罗成林获得资金的需求。2、从原告支付成本上看，根据《房屋租赁合同》内容显示，原告预估装修款在80万元范围之内，原告主张其实际花费装修费为58万元，原告本人未到庭，其代理人在庭审中认可当时涉案房屋价格大约为3000-4000元／平方米，根据原告关于当时房价的意见，涉案房屋160平方米的出售价格在48万元-64万元之间，原告在首要需求为购房的情况，宁愿花费58万元进行装修而不购买房屋有违常理，原告在诉状中称其考虑回岳阳做生意需要资金投入，不能将所有积蓄都用于购房，但在其提供的资金能够满足购房的情况下，不购房而是进行高价装修，以装修款抵租金，实际上增加了购房成本，也不符合生活逻辑。3、从租赁与购房的联系上看，原告在诉状中陈述其承诺只要资金稍微充足，在近年内付清全款购买该房，但原告在《房屋租赁合同》中并未就具体购房事宜（如购房期限、购房价格、装修的处置等）进行约定，从《房屋租赁合同》上看，原告花高价装修仅为租赁，与原告陈述的现实需求不一致，且未对购房事宜进行约定，不符合常理。4、从本案《房租租赁合同》是否实际履行上看，原告提交的第一张张鑫取款15万元的银行明细，该笔取款是否用于支付本案装修款情况不明。原告主张第二张银行转账明细是原告张鑫的岳母金玉华于2014年5月16日代为转账16万装修款到被告罗成林的账户。但经法庭庭后核实，该转出账户6210××××6185的户主为罗洁，并非罗成林，原告亦未提供其他证据证明其他装修款的支付情况，以上证据不能证明原告已经完全履行了支付装修款的义务。水电费票据显示交费时间为2016年1月14日、2016年4月19日，客户名称为熊琼，物业费收据显示收费期限为2015年5月1日至2015年9月30日，即便该费用均属实，该交费时间均发生在被告罗成林与被告黄喜华借款合同及抵押之后，不能证明其在借款抵押之前已经实际入住。部分装修订货单显示客户签名为金玉华，原告并无证据证明金玉华系代原告为履行本案《房屋租赁合同》进行的装修、义勇并未出庭作证，不符合证据规则的要求。因此，原告提交的上述证据不能充分证明该《房屋租赁合同》在被告罗成林借款抵押之前已实际履行。综上，原告并未提供充足的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告提出的要求判令本案《房屋租赁合同》有效和继续履行，并终止本院对涉案租赁房屋腾空、交付行为的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决驳回原告张鑫、毛竹全部诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提供新的证据，原审认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张鑫、毛竹上诉提出其与罗成林签订的租赁合同真实有效，且已经实际履行并在房屋居住多年，而黄喜华与罗成林签订的借款合同发生在租赁之后，根据“买卖不破租赁”原则，案涉房屋拍卖或者被实现抵押权并不会导致租赁权消灭。经查，根据法律规定，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼，据此案外人执行异议之诉的目的在于保护案外人对执行标的物享有的所有权免受损害，而本案中，张鑫、毛竹所主张的权利是基于与罗成林之间的房屋租赁合同而享有的对案涉被执行房屋的租赁权，其要求保护的是在租赁期内占有并使用房屋的租赁权，而并未主张对房屋享有所有权从而排除强制执行，故不属于案外人执行异议之诉所诉争的对标的物所有权的保护，因此张鑫、毛竹提起执行异议之诉的主体资格不适格，对其起诉应当依法予以驳回，一审法院将本案进行实体审理，并判决驳回张鑫、毛竹的全部诉讼请求不当，本院依法予以纠正。虽然张鑫、毛竹所主张的租赁权在本案中无法阻却执行，但“买卖不破租赁”原则及其法律精神是我国法律对房屋承租人权益保护的重要体现，一审法院在执行案涉房屋过程中，应当在尊重客观事实的基础上，依法审查租赁合同是否真实合法，然后针对审查结果决定执行措施和方式，依法保护各方当事人的合法权益。综上，张鑫、毛竹的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4283号民事判决；二、驳回张鑫、毛竹的起诉。一审案件受理费9416元，退还张鑫、毛竹；上诉人张鑫、毛竹预交的二审案件受理费9416元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 杨 丰审判员 陈玉香审判员 周四平二〇二一年六月一日法官助理石雷书记员邢慧