河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初3904号原告：郑州宏略房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原中路145号中信宾馆二楼。法定代表人：尤红波，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨书途，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于慎起，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：刘振伟，男，1994年3月6日出生，汉族，住安徽省界首市。原告郑州宏略房地产开发有限公司（以下简称宏略公司）与被告刘振伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州宏略房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨书途、于慎起到庭参加诉讼，被告刘振伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏略公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告签订的合同编号为20005995257、20005995238的《商品房买卖合同》于2021年3月17日解除；2.判令被告协助办理合同编号为20005995257、20005995238的《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；3.判令被告向原告支付违约金8066.3元、律师费3000元、代偿费用22192.27元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年5月20日，原被告签订了合同编号为20005995257、20005995238的《商品房买卖合同》2份，被告采取银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于郑州市中原区××中路南、××楼××商品房和××楼××号商品房。合同签订后，双方到房管部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记以及预抵押登记手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保。被告办理按揭贷款后，不按时归还贷款，致使按揭贷款银行扣划原告款项代偿，原告向被告进行多次告知和发出书面通知后，被告仍不清偿，且用实际行动明确表示不再履行合同义务。依据《商品房买卖合同》补充条款附件五第三条第4款约定，原被告双方约定的合同解除条件已成就，被告以其实际行动拒不履行合同义务，给原告造成了重大损失，依照《房屋买卖合同》约定被告应当向原告支付违约金以及其他合理损失等。后原告将第三项诉讼请求变更为判令被告向原告支付违约金8066.3元、律师费3000元、代偿费用10343.38元。被告刘振伟未答辩。原告宏略公司围绕诉讼请求依法提交了证据，刘振伟未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，根据宏略公司提供的证据及陈述，本院认定法律事实如下：1.2020年5月20日，宏略公司（出卖人）与刘振伟（××）签订《商品房买卖合同》两份，（合同编号分别为20005995257、20005995238），主要内容：刘振伟购买宏略公司出卖的位于中原区××中路南、××商品房和××号商品房共计两套，建筑面积分别为35.88平方米、37.45平方米，总金额分别为394680元、411950元，合同编号20005995257房屋首付款204680元，剩余190000元办理商业贷款，合同编号20005995257房屋首付款211950元，剩余200000元办理商业贷款。合同第七条第一款第二项均载明“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”。合同附件五即合同补充告知协议第三条载明“……4.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括补偿金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定从××已付房款中扣除相关费用外，还有权扣除出卖人代受买人向按揭银行支付的全部款项、××给出卖人造成的损失赔偿金、补偿金。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动终止。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。2.合同签订后，原、被告双方到房屋管理部门办理了预购商品房预告登记手续及《商品房买卖合同》信息备案登记手续。3.2020年7月6日，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）与刘振伟（借款人）及宏略公司（保证人）签订编号76042020100270130601、76042020100269130601的《个人购房担保借款合同》两份，分别约定刘振伟因购房向贷款人贷款19万元、20万元，贷款期限均为10年，期限自2020年7月6日起至2030年7月6日止。宏略公司自愿为刘振伟在本合同项下的贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。同时刘振伟用其购买的案涉房屋为上述借款提供抵押担保。合同签订后银行向刘振伟发放案涉两笔贷款。4.合同签订后，刘振伟交纳2005号房屋（合同编号20005995257）购房款1680元、产权登记费550元、维修基金2332.20元，交纳2006号房屋（合同编号20005995238）购房款1952元、维修基金2434.25元。5.因刘振伟未按期偿还贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2020年12月16日分别扣划宏略公司保证金4546.61元（其中逾期本金2411.25元、逾期利息2104.20元、罚息31.16元），4319.34元（其中逾期本金2290.70元、逾期利息1999.04元、罚息29.60元），于2021年3月11日分别扣划宏略公司保证金6834元（其中逾期本金3665.08元、逾期利息3108.14元、罚息60.78元），6492.32元（其中逾期本金3481.86元、逾期利息2952.75元、罚息57.71元），以上共计22192.27元。6.2020年12月17日，宏略公司向刘振伟合同中确认有效的通讯地址安徽省阜阳市界首市新马集镇王俄行政村刘炉55号邮寄《告知函》一份，主要内容为：刘振伟先生，2020年5月20日，您与我公司签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为20005995257、20005995238），购买了我公司开发的位于郑州市中原区××中路南、××楼××商品房和××楼××号商品房，并于2020年7月6日以商业贷款方式支付部分购房款。现因您未能如期向按揭银行偿还贷款本息，依据《个人购房借款/担保合同》约定，致使我公司承担连带担保责任，现按揭银行已扣划我公司保证金。截至目前，您未按期偿还贷款的行为已经给我公司造成了巨大经济损失，已构成严重违约。请您在收到本告知函之日起3日内偿还我公司代您向按揭贷款银行偿还的所有款项（以保证金划扣的具体数额为准，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），否则，我公司将诉诸法律途径，依法追究您的违约责任（包括但不限于解除合同、支付利息、赔偿损失、承担诉讼费用或仲裁费、保全费、律师费、差旅费等等）。刘振伟于2020年12月21日签收该告知函。7.2021年3月17日，宏略公司委托北京市盈科（郑州）律师事务所向刘振伟合同中确认有效的通讯地址安徽省阜阳市界首市新马集镇王俄行政村刘炉55号邮寄《律师函》一份，主要内容为：致刘振伟先生，鉴于你方2020年5月20日与我委托人签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为20005995257、20005995238），购买了我公司开发的位于郑州市中原区××中路南、××楼××商品房和××楼××号商品房，并于2020年7月6日以商业贷款方式支付部分购房款，由于你方未能严格依照贷款合同履行还款义务，导致我委托人承担担保责任，经我委托人多次催促并发出书面《告知函》，你方仍然拒绝履行还款义务，导致双方签订的《商品房买卖合同》约定解除的条件已经达到。现郑州宏略房地产开发有限公司委托北京市盈科（郑州）律师事务所向你方郑重告知如下：一、你方与郑州宏略房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为20005995257、20005995238）于2021年3月17日解除。二、你方应当在2021年3月30日之前配合我委托人至相关主管部门办理《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、与抵押登记的解除手续。三、2021年3月30日前向我委托人支付你方因拒不履行合同的相关义务给委托人造成的实际损失（包括但不限于造成委托人承担的律师费、诉讼费、银行划扣的保证金、利息、罚息、赔偿金等）以及合同约定应当向我委托人支付的违约金。刘振伟于2021年3月19日签收该律师函。8.2021年3月16日，宏略公司与北京市盈科（郑州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并为此支付律师代理费3000元。9.2021年5月28日上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行向宏略公司发送履行担保责任通知书，要求宏略公司履行合同约定的担保义务，并于当日以377193.03元为限，扣划宏略公司于2021年5月27日存至浦发银行个人授信业务还款资金内部户的存款。后，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具房屋抵押权终止证明两份，同意办理抵押人刘振伟名下他项权证号豫（2020）郑州市不动产证明第0259454、第0259455号两套房屋的抵押权注销登记。案涉两套房屋不动产登记资料查询结果证明显示抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，两套房屋抵押权登记尚未注销。上述事实有《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、上海浦东发展银行业务凭证、告知函、律师函、委托代理合同、快递邮寄单、代理费发票、上海浦东发展银行电子回单、不动产登记资料查询结果证明、履行担保责任通知书及回执、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具的房屋抵押权终止证明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，刘振伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩举证和质证的权利，应承担对其不利的法律后果。宏略公司与刘振伟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护。上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行因刘振伟未按期偿还贷款而扣划宏略公司保证金，经宏略公司催告后，刘振伟未能按期偿还宏略公司代其向按揭银行偿还的款项，已构成违约；根据合同约定，刘振伟没有付清宏略公司代其向按揭银行偿还的款项延迟达30日，即以自己的行为明确表示不再履行合同义务，已构成本合同项下的严重违约行为，宏略公司作为出卖人有权解除《商品房买卖合同》。宏略公司按合同中刘振伟确认有效的通讯地址向刘振伟邮寄《律师函》，通知其解除《商品房买卖合同》，符合合同约定的通知方式，该《律师函》于2021年3月19日送达至刘振伟，故案涉《商品房买卖合同》应于2021年3月19日解除。对于原告要求刘振伟协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院予以支持。对于宏略公司要求刘振伟承担违约金8066.3元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”故刘振伟应向宏略公司支付剩余房款412998元（806630-190000-200000-1680-1952=412998）的1%的违约金即4129.98元。关于律师费，宏略公司委托北京市盈科（郑州）律师事务所代理本案诉讼所支出的律师费3000元，已经实际发生，符合合同约定，本院予以支持。关于宏略公司要求被告承担代偿费用10343.38元，因该部分费用系被告逾期还贷产生的逾期利息及罚息，符合《商品房买卖合同》附件五合同告知补充协议第三条第四款第一项的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州宏略房地产开发有限公司与被告刘振伟签订的合同编号为20005995257、20005995238的《商品房买卖合同》及附件于2021年3月19日解除；二、被告刘振伟于本判决生效之日起十日内协助原告郑州宏略房地产开发有限公司办理20005995257、20005995238号《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的注销手续；三、被告刘振伟于本判决生效之日起十日内支付原告郑州宏略公司有限公司违约金4129.98元、律师费3000元、代偿费用10343.38元，以上共计17473.36元；四、驳回原告郑州宏略房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5989元（已减半收取），由被告刘振伟负担。本判决为终审判决。审判员  李忠贤二〇二一年六月二十三日书记员  张文静