广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终1023号上诉人（原审被告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地广东省德庆县××××××××梁宅第二卡商铺。法定代表人：梁燕红，该公司经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙富光，男，1959年12月20日出生，住所地广东省德庆县××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：梁亚带，女，1959年7月13日出生，汉族，住广东省德庆县××××××××××××××××。上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司（以下简称德庆名雅公司）因与被上诉人龙富光、梁亚带商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2020）粤1226民初1166号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德庆名雅公司的委托诉讼代理人陈海浪、被上诉人龙富光、梁亚带到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德庆名雅公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回龙富光、梁亚带的诉讼请求；2.本案诉讼费由龙富光、梁亚带负担。事实和理由：一、一审判决违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……”的规定，合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的情形，如要归责出卖人违约，必须符合“由于出卖人的原因”这个大前提。本案的证据、事实明确指向：本案未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是德庆名雅公司造成的。买方与卖方签署的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“由于出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”，但德庆名雅公司有（2018）粤12民终3195号民事判决书证明，由于本案商品房所在的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约，拒不向德庆名雅公司提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致德庆名雅公司不能向买方履约。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案迟延办证的行为不是德庆名雅公司过错造成。多年来，德庆名雅公司已经采取一系列积极措施，最后通过诉讼、追讨承建方交出验收资料，使德庆名雅公司尽快完成为买方办理产权证，现已终审胜诉。可见，德庆名雅公司的行为既非违约、又不存在其他过失。龙富光、梁亚带起诉德庆名雅公司支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）的约定。一审法院应考虑《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，本案不符合由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书，龙富光、梁亚带的诉讼请求不应得到支持。二、一审判决认定德庆名雅公司违约，完全经不起法理逻辑的推敲。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。对于龙富光、梁亚带未能取得房屋权属证书一事，原因不在德庆名雅公司。1.主观意志上，没有证据证明德庆名雅公司存在故意不办证的动机或者导致不能办证的过失；2.客观行动上，没有证据证明德庆名雅公司作出了妨碍龙富光、梁亚带办证的行为或者放任妨碍办理行为的发生；3.客观后果上，龙富光、梁亚带目前未能办证，与德庆名雅公司的任何行动都没有因果关系；4.补救措施上，德庆名雅公司应当做的已经全部做足。综上，一审法院判决德庆名雅公司构成违约责任，不符合法理，违背前述司法解释第十八条第一款、《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）关于“由于出卖人的原因”的归责前提，造成错误判决。请求二审法院查明事实，依据法律规定，撤销原判，改判支持德庆名雅公司的上诉请求。龙富光、梁亚带答辩称：德庆名雅公司的违约事实清楚，证据确凿，一审法院判决德庆名雅公司违约并向龙富光、梁亚带支付违约金完全正确，请求二审法院驳回德庆名雅公司上诉，维持原判。首先，德庆名雅公司与龙富光、梁亚带签订的商品房买卖合同（预售）第二十条（二）明确约定，出卖人需要在该商品房交付之日起365日内办理好房屋所有权证，并交给买受人。否则视为违约。而造成龙富光、梁亚带逾期取得商品房的房屋所有权证书，并不是因为自然灾害等不可抗力和政府政策性等原因，而是德庆名雅公司迟迟不能提交房屋相关资料给有关部门验收的原因造成，责任完全在德庆名雅公司。按德庆名雅公司所抗辩，不能提交竣工验收资料而影响商品房产权证办理是因为德庆名雅公司承建该商品房的承建商，但这并不能对抗龙富光、梁亚带。这也是德庆名雅公司在建设和销售商品房过程中的自身失误和处理不当而造成，与德庆名雅公司无关。德庆名雅公司的损失可向承建商追讨。因此，龙富光、梁亚带逾期取得房屋所有权证的责任完全在上诉人一方。综上，请二审法院驳回德庆名雅公司的上诉。龙富光、梁亚带向一审法院提出诉讼，请求判决：1.德庆名雅公司向龙富光、梁亚带支付逾期办理房屋所有权登记手续的违约金10847元（2017年7月11日起至房地产不动产权证出证之日2020年1月6日止以购房款总额238410元为本金，按日万分之0.5的标准计算）；2.本案的诉讼费由德庆名雅公司承担。一审法院确认事实如下：2016年6月16日，龙富光、梁亚带与德庆名雅公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：2016061955】，合同约定：德庆名雅公司将其位于德庆县×××××××××××××××××××（建筑面积79.47㎡、套内面积65.99㎡）预售给龙富光、梁亚带，购房款总价为238410元；合同第二十条，房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同。……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金”。龙富光、梁亚带与德庆名雅公司双方确认涉案房屋的交付时间为2016年7月10日。2020年1月6日，涉案房屋已完成登记【权利人名称：龙富光、梁亚带；不动产权证号：粤（2020）德庆县不动产权第0000110号；坐落：肇庆市德庆县×××××××××××××××××××】。另查明：涉案房屋为回迁房，龙富光、梁亚带旧房的回迁价值为150000元用于抵扣涉案房款，龙富光、梁亚带实际补交了88410元房款，房屋总价款为238410元。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。龙富光、梁亚带与德庆名雅公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。龙富光、梁亚带在签订合同后已依约付清购房款，但德庆名雅公司并没有在约定的期限为龙富光、梁亚带办理房屋登记手续，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，除办理房屋登记手续外还应支付逾期办理房屋登记手续违约金给龙富光、梁亚带。龙富光、梁亚带与德庆名雅公司签订的合同明确约定：买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。德庆名雅公司辩称，本案商品房未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是卖方（德庆名雅公司）的原因造成的，是由于案外人肇庆市建筑工程有限公司没有交付竣工验收资料引起的，不应当由其承担违约责任。根据合同相对性原则，对于龙富光、梁亚带而言，与其签订房屋买卖合同的对象是德庆名雅公司，产生的相关法律责任应当由德庆名雅公司承担。因此，对于德庆名雅公司提出的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。经查，龙富光、梁亚带与德庆名雅公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年6月16日，房屋的实际交付时间为2016年7月10日。根据合同第二十条，房屋登记第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日(2016年7月10日)起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。因此，应当完成房屋所有权登记之日应当为2017年7月10日，违约金的计算时间应当从2017年7月11日起开始计算。至于违约金的计算标准问题，根据合同约定，应当以总房款238410元为本金，按日万分之0.5的标准计算。综上所述，龙富光、梁亚带要求德庆名雅公司支付逾期办理房屋登记手续违约金的诉请，理据充分，一审法院予以支持。德庆名雅公司辩称不能办理房屋登记手续的原因是案外人肇庆市建筑工程有限公司造成的，不是出卖人（德庆名雅公司）的原因造成的，不应当承担违约责任，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：德庆名雅公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向龙富光、梁亚带支付违约金【从2017年7月11日起，以购房款238410元为本金，按日万分之0.5的标准计算至2020年1月6日止】。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计35.59元，由德庆名雅公司负担。二审中，龙富光、梁亚带提交一份肇庆市中级人民法院作出的（2019）粤12民终2498号民事判决作为新证据，拟证明同一个楼盘另案判决计付违约金，龙富光、梁亚带认为本案应该参照该案判决计算违约金。德庆名雅公司质证认为，对证据真实性合法性没有异议，但该判决书与本案无关。德庆名雅公司在二审期间没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性不准确，本院予以纠正。龙富光、梁亚带与德庆名雅公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方主要权利义务，包括德庆名雅公司迟延办理产权登记的免责事由等内容均作了具体约定。签订合同后，龙富光、梁亚带已依约付清购房价款，但德庆名雅公司没有在约定的期限内为龙富光、梁亚带办理该房屋的不动产权利证书，已构成逾期办证行为。根据当事人上诉、答辩和陈述意见以及本院查明的事实，本案二审争议的焦点是德庆名雅公司是否应当承担逾期办证的违约责任。双方对德庆名雅公司逾期办证的事实没有异议，本院予以确认。德庆名雅公司上诉称其未能在合同约定期限内为买受人办理房屋产所有权证是由于第三方承建商肇庆市建筑工程有限公司拒不提交竣工、验收资料导致，不属于其自身作为出卖方的原因导致违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，德庆名雅公司自身负有按期为买受人办理权属证书的主合同义务，如因第三人的原因导致其违约，不影响其承担违约责任。德庆名雅公司与第三人肇庆市建筑工程有限公司的纠纷应另行解决，不可以此为由对抗买受人。一审判决德庆名雅公司应当承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，德庆名雅公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费71.17元，由上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 苏振伟二〇二一年六月二日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平