北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7521号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金良源养殖中心，住所地北京市房山区长阳镇闫仙垡村。法定代表人：李雁斌，经理。委托诉讼代理人：隗炜，北京昂坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京亿源达商贸有限公司，住所地北京市丰台区刘庄子88号38幢105室。法定代表人：金维成，执行董事、经理。委托诉讼代理人：关军开，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：关倩，北京德恒律师事务所律师。上诉人北京金良源养殖中心因与被上诉人北京亿源达商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京金良源养殖中心（下称金良源中心）上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回北京亿源达商贸有限公司（下称亿源达公司）要求赔偿损失的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由亿源达公司承担。事实与理由：亿源达公司并未提供充分证据证明其公司对案涉房屋进行了改造，其公司提供的改造清单、票据等证据无法证明是否改造及如何改造，且不能证明其出资改造的费用，应承担举证不能的法律后果；案涉房屋不进行改造也可使用；在无鉴定结论或专业机构意见情形下，一审酌情确定改造费用为60万元系认定事实错误。亿源达公司辩称，同意一审判决，不同意金良源中心的上诉请求。金良源中心明知案涉房屋无相应审批手续，仍出租给我公司进行改造装修并使用是造成合同无效的主要过错方，应赔偿我公司的改造损失。亿源达公司向一审法院起诉请求判令：1.金良源中心继续履行与我公司签署的《北京市房屋租赁合同》，我公司可以继续使用租赁房屋；2.金良源中心排除妨碍，将其占用的房屋交由我公司继续使用，并根据实际占用时间按3750元/月的标准赔偿我公司损失，损失暂计算至2020年9月30日为3750元；3.本案诉讼费由金良源中心承担。在2020年11月9日第一次庭审时，亿源达公司称因近期案涉房屋已经被部分拆除，将第一、二项诉讼请求变更为要求金良源中心赔偿亿源达公司损失1349913.5元，同时增加诉讼请求要求确认亿源达公司与金良源中心签署的《北京市房屋租赁合同》无效。金良源中心向一审法院提出反诉请求：1.解除我方与亿源达公司2019年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.亿源达公司向我方支付2020年6月16日至2020年12月15日（6个月）尚欠租金85000元；3.亿源达公司将租赁房屋（约3500平方米）和院内土地（4700平方米）返还给我方；4.诉讼费和反诉费由亿源达公司承担。一审法院认定事实：2019年3月14日，亿源达公司（乙方）与金良源中心（甲方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，合同约定金良源中心将其坐落于北京市房山区长阳镇闫仙垡村的（房屋）建筑面积约3500平方米，院内空地面积4700平方米出租给亿源达公司。房屋权属状况载明，甲方持有（□房屋所有权证/□公有住房租赁合同/□房屋买卖合同/□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：李雁斌，房屋（否）已设定了抵押。租赁用途为库房和员工宿舍。租赁期限自2019年6月15日至2029年6月14日，共计10年。租金每6个月支付一次，半年租金为22.5万元。合同第八条约定合同解除，第（四）项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达每月房租金额（45万/12月=额度）；3.擅自改变房屋用途的（注：不包括住人和库房）如加工厂、制造业与法律法规相悖的行业及项目；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。合同第十一条约定合同签订及合同期限内甲方应保证乙方能按时对所属房屋的改造。1.在原有的基础上更换彩钢瓦、5排加消毒房1排，大约3500平（方）米，有4排在原有的基础上加高50-60公分。2.改造房顶后，装修室内单间及上下水、电路。3.平整院落及各项公共设施，院子大约5亩，可存放建筑物品。4.甲方应担保此房屋改造后能住人员及用做库房，院内能停车存放物品。5.政府部门对此地块的监管、阻止经营，甲方无能力保证以上乙方的各类施工和以后的经营（住人、库房），此合同无法继续履行，甲方此时应退还乙方先期投资的各项费用及剩余房租，合同终止。合同签订后，金良源中心将案涉房屋交付给亿源达公司，亿源达公司已向金良源中心支付租金共计36.5万元。根据法院（2019）京0111民初25181号民事判决书法院认定事实部分载明，吴庆山与房山区长阳镇阎仙垡村签订农村土地承包合同，后将其承包的土地中的37440平方米转包给李雁斌，李雁斌在此成立了金良源中心经营养殖业。因吴庆山在转包土地期间出现违法建设，北京市房山区长阳镇人民政府曾于2019年7月12日对违法建设相对人发出拆除决定书，后该相对人已按要求将违法建设进行了拆除。在庭审中，双方均认可案涉房屋已于2020年11月10日被拆除。亿源达公司对案涉房屋进行了改造。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。本案中，金良源中心出租的房屋未取得建设工程规划许可证，其与亿源达公司签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效。金良源中心辩称案涉房屋位于农村地区，不适用最高人民法院的相关司法解释，且合同系双方自愿签订，已经实际履行应为合法有效，并据此反诉要求解除合同。按照该司法解释第一条的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷，可以参照本解释处理，且相关行政机关已经认定案涉房屋系违法建设并已拆除，故法院对金良源中心的辩称不予采纳，对其要求解除合同的反诉请求不予支持，对亿源达公司要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金良源中心在未取得规划手续的情况下，向亿源达公司出租，其对租赁合同的无效应当承担相应责任。由于租赁房屋未取得相关审批手续，亿源达公司未按照合同第二条的约定审查房屋权属，亦对合同无效承担相应责任。关于赔偿改造损失的诉讼请求。承租人经出租人同意进行装饰装修或扩建，租赁合同无效时，当事人不同意利用的已形成附合的装饰装修物或未办理合法建设手续的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担。本案中，亿源达公司与金良源中心签订的《北京市房屋租赁合同》中就房屋改造进行约定，但现案涉房屋已经拆除，对改造部分的损失已无法鉴定，关于改造部分的损失，法院根据合同约定改造的范围、案涉房屋的面积、合同履行时间等因素，酌情确定改造费用为60万元。按照双方过错责任，金良源中心应赔偿亿源达公司损失30万元，亿源达公司过高的诉讼请求法院不予支持。关于支付房屋租金的反诉请求。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费用的，人民法院一般应予支持。经法院释明，金良源中心同意如法院认定合同无效，其要求支付房屋租金的诉讼请求按照占有使用费主张。本案中，亿源达公司未举证证明其搬离时间，但庭审中双方均认可案涉房屋已于2020年11月10日被拆除，法院确定亿源达公司实际占有使用案涉房屋的时间为2020年11月10日。亿源达公司同意支付占有使用费，但其辩称占有时间应计算至2020年10月底，亿源达公司擅自占用部分房屋，并收取其转租租户的租金，其现有证据不足以证明其上述主张，法院对其辩称不予采纳。亿源达公司应支付金良源中心2020年6月16日至2020年11月10日欠付的占有使用费41250元，其过高反诉请求，法院不予支持。关于返还房屋及院内土地的反诉请求。本案中，双方均认可案涉房屋已经被拆除，无返还可能。法院于2020年11月25日庭审时，向金良源中心释明“案涉房屋已经被拆除，亿源达公司无法占有使用，即日起案涉房屋由金良源中心自行收回，逾期不收回，自行承担相应法律后果”，金良源中心明确表示听清了。法院已经明确告知金良源中心自行收回房屋及土地，故对其反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年2月判决：一、确认北京亿源达商贸有限公司与北京金良源养殖中心于2019年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、北京金良源养殖中心于判决生效之日起七日内赔偿北京亿源达商贸有限公司30万元；三、北京亿源达商贸有限公司于判决生效之日起七日内支付北京金良源养殖中心2020年6月16日至2020年11月10日欠付的房屋占有使用费41250元；四、驳回北京亿源达商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京金良源养殖中心的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，亿源达公司为证明其对于案涉场地完成了改造，向本院再次提交了其于一审庭审结束后向一审法院提交的改造前后现场的照片和视频；金良源中心对此不予认可。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，金良源中心仅针对改造损失的承担一节提出上诉，本院对一审法院认定的其他内容不予赘述。案涉合同因出租的房屋未取得建设工程规划许可证而归于无效。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金良源中心在作为出租方，在未取得规划手续的情况下向亿源达公司出租案涉房屋，亿源达公司作为承租方，未按照合同约定审查房屋属性，双方对于合同无效均存在过错。金良源中心上诉对改造一事予以否认，但案涉合同关于改造场地进行了明确具体的约定，且原有场地系养殖场做猪舍用，而案涉合同约定用于库房和员工宿舍，场地用途显然发生了变化，金良源中心所持场地改造无必要之上诉意见，与事实不符；现亿源达公司提供的基础证据基本能够印证其公司依约对案涉场地进行改造并产生损失之事实，金良源中心仅予以否认，依据不足。在案涉场地已被拆除，改造部分的损失无法鉴定的情况下，一审法院综合考量亿源达公司提交的改造相关证据，结合合同约定改造范围、改造面积等因素，酌定的改造费用及金良源中心承担的责任比例，并未超出合理范畴；金良源中心上诉主张不予承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金良源中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由北京金良源养殖中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年六月三日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪