江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1792号上诉人（原审被告）：谢慧，女，1987年5月5日生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：吴国保，男，1957年8月25日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：吴志兰，女，1959年8月6日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：吴粉保，男，1964年8月25日生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审原告）：宋国美，女，1965年8月12日生，汉族，住上海市静安区。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：史伟华，江苏金天虹律师事务所律师。上诉人谢慧因与被上诉人吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢慧上诉请求:1.撤销（2020）苏0413民初4969号民事判决书；2.请求法院发回重审或依法改判；3.判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人于2018年6月7日将案涉房屋的钥匙归还给被上诉人，至此双方间租赁关系己解除。同时，上诉人依据合同约定赔付了12000元。而被上诉人也在扣除押金且完全取得房屋控制权后，张贴了出租公告，其行为也表明被上诉人认可原租赁关系己经解除。后因被上诉人要求的租金过高，因此上诉人未能将案涉房屋转租出去。2.原审判决上诉人赔偿被上诉人六个月租金损失75000元，同时未要求被上诉人退还12000元押金，原审同时适用租金损失和违约金条款，己经超出了最长不得超过六个月的法律规定。因此，上诉人认为，不能同时适用违约金条款和租金损失条款。被上诉人吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。双方签订租赁合同之后应当严格履行合同确定的义务，上诉人在合同期限没有届满前擅自解除合同，违反了合同的约定。且案涉房屋在第二年没有对外承租，被上诉人实际损失是一整年。上诉人认为应当扣除押金，被上诉人认为押金是担保性质，上诉人违反合同约定，应当承担违约责任，与法院判决的被上诉人损失不能混为一谈，应当区别对待。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美向一审法院起诉请求：1.判令谢慧支付房租15万元。2.本案的诉讼费用由谢慧承担。一审法院经审理查明，2017年5月22日，吴夕美（甲方）将常州市金坛区司马坊步行街D111的房屋出租给谢慧（乙方），双方签订了租赁协议，约定：1、协议期限：本协议自2017年6月6日至2019年6月5日止；第一年租金145000元，半年支付75000元，余款在后半年提前一个月支付；第二年租金15万元，每半年支付一次，并提前三个月支付；本协议到期后，如遇甲方不愿出租给乙方，或乙方不愿继续承租，甲乙双方都应提前一个月通知对方（租金的收取以甲方出具的收条为准）；甲方仅向乙方有偿提供房屋的使用，不承担乙方的任何经济及其他法律责任。2、乙方在承租使用甲方营业房期间，不得自行改建、损坏甲方房屋原有结构、设施，如有上述情况发生，甲方有权要求赔偿。3、乙方在承租使用甲方房屋期间一切国家及相关部门收取费用均由乙方负责（包括：水电费、物业管理费、租赁的相关税费等）。4、乙方在承租期间不得自行转租本营业房给任何单位或者个人。5、本协议经双方签字确认后生效，乙方先预付甲方12000元押金，如违约不得退回；甲乙双方各执一份，如有一方违约，则违约方向另一方支付因违约造成的一切损失（合同期限内造成的损失）；合同期满优先续租。6、此协议为最新协议，以此协议为准。常州市金坛区司马坊步行街D111的房屋系吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美四人共有，四人居住于上海，委托吴夕美将上述房屋出租给谢慧。吴夕美与谢慧签订了房屋租赁协议。谢慧承租该房屋经营金坛区西城拍拍手服装店。第一年租赁到期后（2017年6月6日至2018年6月5日），谢慧于2018年6月4日与吴夕美商量，是否另租给他人、退还押金、减少租金等事宜，但双方未能商量达成一致意见。2018年6月7日，谢慧在与吴夕美未达成解除房屋租赁合同的情况下，谢慧父亲将上述房屋的钥匙放在了吴夕美的办公室。上述房屋一直闲置。2018年12月10日，吴文昌（吴夕美的侄子）向谢慧发出催告函：谢慧：本人与你于2017年5月22日订立的房屋租赁合同，因你未按合同约定支付房租，且在本人书面催告后仍未回应，本人有理由相信你已经不准备履行合同，鉴于你已严重违约，故本人书面通知你解除房屋租赁合同。并保留追究你的违约责任。金坛区西城拍拍手服装店于2017年6月15日开业，经营者谢慧，于2020年4月10日注销。上述事实，有吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美提供的房产证、租赁协议、情况说明、常州市金坛区市场监督管理局企业直接申请注销资料查询表；谢慧提供的催告函、邮寄挂号信回执、电话录音，双方当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉合同提前解除是否属约定解除或符合法定解除的条件。本案中，案涉《房屋租赁合同》系缔约方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，约定明确有效并对合同相对人具有约束力。合同中租赁期限明确为：“自2017年6月6日起至2019年6月5日止”计两年，年租金分别为145000元、15万元。履约中，吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美履行了交付房屋的合同义务，谢慧支付了第一年房租145000元，嗣后要求提前一年解除合同，不再租赁该房屋。谢慧主张提前解除合同已经与吴夕美协商一致，对此负有举证义务。谢慧以录音二份、张贴店面出租的广告照片、吴文昌（吴夕美的侄子）向其发出催告函和邮寄挂号信回执等作为证据，该院认为，在谢慧不能举证其上述证据吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美同意解除房屋租赁的情况下，上述证据仅能证明谢慧作出了要求提前解除合同的单方行为，吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美并未同意。因此，谢慧主张案涉合同提前解除属约定解除依据不足。同时，对照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形，亦不符合法定解除的条件。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，故谢慧应当赔偿吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美租赁房屋闲置期间的六个月的租金损失75000元。案涉房屋在第一年租赁到期后一直闲置，吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美张贴房屋出租的广告应当认定其对外招租系减少其损失的行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，该院遂判决：一、谢慧于判决生效之日起15日内赔偿吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美房屋租金损失人民币75000元。二、驳回吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美的其余诉讼请求。若未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元（已减半），由吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美和谢慧各半负担825元（该款吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美已经预交，谢慧应负担的诉讼费825元应于判决生效十五日内迳付吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美）。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人谢慧向本院提供告知函一份，证明其已经把钥匙交给被上诉人，被上诉人也接收了，且张贴了出租信息，双方已经解除了合同。被上诉人经质证认为，告知函内容是上诉人所写的，不符合实际约定，上诉人没有在2018年3月份和吴夕美协商解除事由。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁协议系当事人双方真实意思表示，合法有效，当事人双方应按合同约定全面履行各自义务。在吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美向谢慧交付房屋后，谢慧应合理使用房屋并按期足额支付租金。租赁协议约定的租赁期限为2年，谢慧在支付1年的租金后即未能按期支付租金，并要求解除合同，明确表示不再履行合同主要义务，自应承担违约责任。一审法院据此判令谢慧向吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美支付75000元并无不当。关于谢慧主张其交付的押金12000元应予返还，因吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美在二审中陈述同意向谢慧返还押金12000元，故谢慧还应向吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美支付63000元。关于谢慧主张双方合同于2018年6月7日已解除，虽然谢慧在2018年6月7日向被上诉人吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美提出解除合同并将钥匙留置于被上诉人处，但是因当事人双方在租赁协议中并未约定合同解除条件，且事后亦未能就协议解除达成一致意见，故案涉租赁协议的解除应依据法律规定。谢慧明确提出不再租赁房屋且不再支付租金，系在协议履行期限届满前明确表示不再履行主要债务，符合法定解除情形。但是，在合同符合法定解除情形下，而只有享有法定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，谢慧作为违约方主张以通知形式解除合同缺乏法律依据，其上述主张不能成立。综上，因二审出现新的事实，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初4969号民事判决书；二、谢慧于本判决生效之日起十五日内向吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美支付63000元。三、驳回吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美的其余诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元（已减半），由吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美和谢慧各半负担825元；（该款吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美已经预交，谢慧应负担的诉讼费825元应于判决生效十五日内迳付吴国保、吴志兰、吴粉保、宋国美）。二审案件受理费3300元，由上诉人谢慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年六月七日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青