江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执异123号异议人（案外人）：戴芸芳，女，1978年2月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许叶婷，北京市百瑞律师事务所律师。申请保全人：邢舜，男，1950年6月4日出生，台湾居民来往大陆通行证号码00247090，住台湾新北市中和区建八路2号6楼之6。被申请人：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房。法定代表人：黄龙。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁洁玉，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被申请人：黄龙，男，1964年3月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被申请人：昆山市金龙达铜业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌街道长江北路东侧。法定代表人：黄龙。被申请人：黄晟，女，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。在本院执行邢舜与昆山恒谷投资发展有限公司（以下简称恒谷公司）、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案中，案外人戴芸芳对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，邢舜与恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案，申请保全人邢舜向本院申请财产保全，本院依法于2020年11月4日作出（2020）苏05财保230号民事裁定，冻结恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟名下银行账户资金8412万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2020年11月25日向不动产登记部门送达（2020）苏05执保420号协助执行通知，对恒谷公司名下包括昆山市城北湖商业中心3号楼101室、3号楼121室房屋（以下简称案涉不动产）在内的不动产进行了查封。案外人戴芸芳针对上述执行标的提出异议称：请求解除对位于昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心3幢101商铺及3幢121室商铺的查封。事实和理由：案外人在查封之前已全额付款，由房产公司延期交付，该商铺由于房产公司的原因至今未办理房产证。法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。邢舜称，一、商品房销售合同仅能证明案外人与被执行人恒谷公司签订了合同，但不动产权利以登记为准，目前该房屋仍登记在恒谷公司名下，物权仍为恒谷公司所有，法院查封恒谷公司财产符合法律规定。二、案涉房屋用途为商业营业用房，案外人购买该房屋并非用于居住，不属于消费者生存权保护范畴，不符合异议复议规定第二十九条规定。三、未办理房屋过户登记系案外人自身原因导致。案外人自认已向法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办证违约金，且案外人知道恒谷公司2019年5月20日取得房屋交付备案证书，但其也未要求恒谷公司或向法院起诉要求办理产权证。四、案外人提供的水电费发票等证据无法证明其已在法院查封前合法占有房屋；除销售不动产统一发票外仅提供个人同城转账凭证，且与购房款无法对应，此外没有提供其他相应支付凭证，无法证明已支付全部价款或超过50%价款。恒谷公司称，一、其开发销售的房屋全部是商业用房，没有住宅商品房。二、戴芸芳购买案涉房屋的首付款来源是恒谷公司，其至今仍结欠恒谷公司购房的首付款，同时也未实际占有和使用案涉房屋。三、案涉房屋已为江苏中康建设有限公司查封，江苏中康建设有限公司享有建设价款优先受偿权。另查明，恒谷公司（出卖人）与戴芸芳（买受人）签订两份落款日期均为空白的《昆山市商品房购销合同》，编号为2014013401的合同载明买受人购买昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心第3幢1单元101号房屋的商品房，商品房用途为商业营业用房，建筑面积39.8平方米，总价为1033948元，2014年5月30日付款533948元，余款50万元于七日后办理完成银行按揭手续；编号为2014013405的合同载明买受人购买昆山市城北路北侧环庆路东侧城北湖商业中心第3幢1单元121号房屋的商品房，商品房用途为商业营业用房，建筑面积38.66平方米，总价为995506元，2014年5月30日付款505506元，余款49万元于七日后办理完成银行按揭手续；两份合同均约定：出卖人应当在2015年12月30日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖恒谷公司合同专用章及戴芸芳签名。2014年5月13日，戴芸芳向恒谷公司转账支付99万元，附加信息及用途载明：房款。2014年5月14日，戴芸芳向恒谷公司转账支付49454元，附加信息及用途载明：房款。戴芸芳称两笔转账用于支付两处案涉不动产的首付款合计1039454元。2014年5月29日，戴芸芳为购买案涉两处不动产向昆山农商银行借款99万元并签订《个人购房借款合同》，同日，昆山农商银行向恒谷公司转账99万元。2014年5月27日，恒谷公司向戴芸芳出具两份销售不动产统一发票，不动产项目名称均为城北湖商业中心，不动产楼牌号为3-3-101的发票金额为533948元，不动产楼牌号为3-3-121的发票金额为505506元，款项性质均为预收购房款。2014年6月6日，恒谷公司向戴芸芳再次出具案涉两处不动产的销售不动产统一发票两份，不动产楼牌号为3-3-101的发票金额为500000元，不动产楼牌号为3-3-121的发票金额为490000元。恒谷公司认为戴芸芳并未交付首付款，因为恒谷公司法定代表人黄龙于2014年5月13日向戴芸芳父亲戴英明转账100万元，戴芸芳向恒谷公司支付的99万元即来源于此。根据恒谷公司提供的结算业务申请书，2014年5月13日，黄龙向戴英明转账支付100万元。戴芸芳对于该申请书真实性无异议，但是认为该笔款项系戴英明向黄龙的个人借款，如何使用系戴英明个人支配，实际是用于归还戴英明的其他个人贷款。恒谷公司还提交了一份昆山市人民法院审理（2019）苏0583民初8158号原告黄龙与被告戴英明、戴芸芬、戴芸芳、吴乐乐、曹春怡民间借贷纠纷一案的庭审笔录。经本院关联案件查询，该案中黄龙提交起诉状中载明：2014年5月30日，戴英明向黄龙出具借条言明其为了向恒谷公司购买商品房8套而向戴英明借款669.55万元，借款期限至恒谷公司办理商品房产证止。后因戴英明实际购买的商品房为7套，故实际向黄龙借款金额为人民币5334263元。戴英明安排戴芸芳(戴英明女儿)、戴云芬(戴英明女儿)、吴乐乐(戴英明朋友)、曹春怡(戴英明朋友)出面与恒谷公司签订商品房购销合同，购房首付款均由戴英明在向黄龙借得的款项中汇付给出面购房人后向恒谷公司支付。戴英明实际购买的恒谷公司商品房为：3-1-101号房面积38.98平方（戴芸芳出面）、3-1-121号房面积38.66平方（戴芸芳出面）；3-1-124号房面积201.34平方（戴芸芬出面）；3-1-102号房面积59.28平方（吴乐乐出面）、3-1-103号房面积59.28平方（吴乐乐出面）；3-1-122号房面积38.66平方（曹春怡出面）、3-1-124号房面积72.16平方（曹春怡出面）。昆山市人民法院于2020年4月10日作出（2019）苏0583民初8158号民事裁定：准许原告黄龙撤诉。戴芸芳和恒谷公司均向本院陈述，尚未就案涉两处不动产进行交接。戴芸芳还陈述，目前3幢121室商铺由物业公司使用，产生水费由戴芸芳交纳，并提交了2020年3月及2020年10月的水费发票。昆山市自然资源和规划局于2021年5月27日出具的不动产登记簿查询记录载明，案涉两处不动产均由本院查封，查封文号为（2020）苏05执保420号，查封期限自2020年11月25日起至2023年11月24日止。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、发票、个人结算业务申请书、《个人购房抵押（保证）借款合同》、个人贷款借款凭证、银行流水、民事裁定书、不动产产权登记信息查询结果证明、本院调查笔录等证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据戴芸芳提交的个人结算业务申请书、《个人购房抵押（保证）借款合同》、贷款借款凭证等证据，其已在本院查封之前通过银行转账及贷款支付全部购房款，恒谷公司对此出具发票予以确认。黄龙向案外人戴英明转账与戴芸芳向恒谷公司支付购房款分属两个法律关系，民事主体不同，黄龙并未在本案中提出相关抗辩，故恒谷公司关于戴芸芳未支付全部购房款的抗辩于法无据，本院不予采信。但戴芸芳及恒谷公司一致确认尚未就案涉不动产进行交接，戴芸芳并未在本院查封之前完成合法占有，故其对案涉不动产在形式上不享有足以排除强制执行的权益，应予驳回。案外人对此不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回戴芸芳的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 孙一鸣审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二一年六月八日法官助理 沈可尧书 记 员 徐方圆