北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2900号上诉人(原审原告)：曹玉治，男，1967年1月22日出生。上诉人(原审原告)：宋何敏，女，1968年4月7日出生。曹玉治、宋何敏共同委托诉讼代理人：郭秋杰，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：宋荷新，女，1973年11月15日出生。被上诉人(原审被告)：王广健（兼宋荷新委托诉讼代理人），男，1973年8月10日出生。被上诉人(原审第三人)：王清宝，男，1949年6月1日出生。委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。上诉人曹玉治、宋何敏因与被上诉人王广建、宋荷新、王清宝合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初22836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹玉治、宋何敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持曹玉治、宋何敏的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、本案并不是共同建房，更不是宅基地使用权的转让。因为双方签约之时已有拆迁信息，根据拆迁政策，没有地上物是无法获得拆迁利益的。双方在2010年5月1日签订合同的目的是为了获取拆迁利益，合同性质应该是拆迁利益分割协议，而不是农村合作建房合同。一审法院对合同的定义错误，属于认定事实不清。二、双方签订合同由曹玉治、宋何敏出资建房，双方按约定分割拆迁利益，现房屋已经拆迁，王广健、宋荷新也由于曹玉治、宋何敏的投资行为而获取了巨大的拆迁利益，双方签订合同的目的已经达到，就应当按照合同约定分割拆迁利益。而王广健、宋荷新出具的欠条也确认了双方依据合同内容形成了新的债权债务关系，应属于当事人意思自治，法院不能干涉。三、普通程序应组成合议庭，一审独任审判，程序违法。四、一审判决书认定补偿款依双方约定应当归曹玉治、宋何敏所有，结果却驳回诉求，自相矛盾。拆迁款40万元，王广健、宋荷新已支付2万元被法院确认为有效，而剩余的38万元又被确认为无效，自相矛盾。王清宝辩称，同意一审判决，不同意曹玉治、宋何敏的上诉请求。2010年5月1日的合同及2017年1月26日的欠条违法无效，宅基地使用权人是王清宝，非本村集体经济组织成员在宅基地上建房违反了法律规定，属于无效的约定。合同无效后，基于无效合同取得的利益应当返还。王广建、宋荷新辩称，同意王清宝的意见。曹玉治、宋何敏向一审法院起诉请求：判令王广建、宋荷新共同支付曹玉治、宋何敏拆迁房屋补偿款38万元。王清宝向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认曹玉治、宋何敏与王广健、宋荷新于2017年1月26日签订的欠条无效；2.判令王清宝与曹玉治、宋何敏于2010年5月1日签订的农村房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：王清宝与胡秀兰系夫妻，王清宝与王广健系父子，王广健与宋荷新系夫妻，曹玉治与宋何敏系夫妻，宋荷新与宋何敏系姐妹。胡秀兰于2010年8月24日死亡。位于秋坡村的宅基地使用权人系北京市门头沟区永定镇秋坡村村民王清宝，王清宝于1982年前取得247.5平方米宅基地的使用权。2010年5月1日，王清宝、王广健、宋荷新、曹玉治、宋何敏签订合同，该合同载明：曹玉治、宋何敏在王广健、宋荷新老家秋坡自留地建房投资协议：王广健在老家秋坡自留地建西房四间，南北长15.5米，东西宽6米，和南房一间。其中靠南的西房两间和南房归曹玉治所有权，另靠北的两间西房归王广健所有权。所有建筑投资全部由曹玉治投入，其中包括先期清场开挖捌佰元的投资。房子建好所有权，如政策性国家占地增收，按房产所有权面积分发，如不占房产归各所有享用，其中院落共同使用，如单方违约，违约金50万元，违约者给对方按当时房产价格给付对方，另外不得转让转卖，如要转卖曹玉治、王广健共同商议执行，要出租必须全院出租，不得单方出租。上述合同中的老家秋坡自留地系王清宝于1982年前取得的247.5平方米宅基地。此后，王清宝与曹玉治依约共同建房。王清宝自认收到宋何敏建房款10.6万元。分别为：2010年5月1日收到2.6万元；6月14日收到2万元；6月30日收到1万元；7月26日收到1万元；8月19日收到1万元；9月8日收到1万元；9月14日收到2万元。曹玉治、宋何敏草拟合同一份，载明：曹玉治、宋何敏（甲方），王广健、宋荷新（乙方），甲方在乙方秋坡老宅基地建西房四间，费用由甲方全部负担（包括南护坡，东院墙，勾机费800元）南侧两间西房产权归甲方，北侧两间西房产权归乙方，后甲方在南侧建南房两间，产权归甲方，乙方自费在北侧建北房和大门道，产权归乙方。院子归甲乙双方共同使用，产权双方各一半。单方违约，违约方向对方付违约金100万元、房子按现价返给对方。单方不得出售、出租房子。如出售出租，双方共同协商共同出售出租。甲方共计出资人民币92298元。（另外有一张出资明细单）落款日期2010年3月15日，下方有曹玉治、宋何敏签名。王广健、宋荷新表示曹玉治、宋何敏自行草拟合同时确认了南房是2间。日期应为2011年3月15日，由曹玉治、宋何敏自行更改为2010年3月15日。曹玉治、宋何敏否认更改日期，认为上述协议内容王广健、宋荷新不认可，双方未达成一致。南房2间以及出资金额均系预算。2012年7月15日，北京市门头沟区永定镇人民政府（甲方、征收人）与王清宝（乙方、被征收人）签订住宅房屋征收补偿安置协议，该协议载明：征收王清宝坐落于秋坡村的房屋及附属物。被认定宅基地面积为247.15平方米。被认定补偿房屋建筑面积为170.75平方米，其中首层建筑面积为170.75平方米。甲方按“剩余面积”的补偿原则对乙方进行货币补偿。甲方应当向乙方支付被征收房屋的征收补偿款及各项补助总计3159746元，包含“实际选房面积”定向安置政策性补偿款、“剩余面积”补偿款、房屋设备、装修及附属物补偿款、各种征收奖励及补助费、周转补助费、冬季补助费、期房补助费等。具体如下：“剩余面积”补偿款：甲方给予乙方“剩余面积”补偿款2675814元，房屋设备、装修及附属物补偿款4067元。各种征收奖励及补助费：甲方支付乙方各种征收奖励及补助费合计479865元，其中包括：（1）工程配合奖119525元；（2）未超占奖励费256125元；（3）未超占奖励费（空院地补助）：100000元；（4）一次搬家补助费3415元；（5）空调移机费800元。根据档案载明，靠南的西房四间测绘的建筑面积92.68平方米，基准价格10035元／平方米，容积率修正系数1.3，房屋重置成新价654.13元／平方米，朝向修正系数1。南房的测绘面积41.41平方米，基准价格10035元／平方米，容积率修正系数1.3，房屋重置成新价727.24元／平方米，朝向修正系数0.98。此后，北京市门头沟区永定镇人民政府依约给付了王清宝拆迁款。王广健受王清宝委托领取并保管拆迁款。2017年1月26日，王广健、宋荷新与曹玉治、宋何敏协商拆迁款事宜。当日，王广健转账支付宋何敏80万元。王广健、宋荷新出具欠条：王广健、宋荷新欠曹玉治、宋何敏秋坡拆迁房屋补偿四十万元整。2012年9月29日、30日，王广健转账支付宋何敏13万元，通过微信转账2万元，共计95万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。农村合作建房合同系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，而合建房屋的结果却使出资人取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体经济组织成员以外的其他人员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的合作建房合同是无效的。本案中，王广健、宋荷新与曹玉治、宋何敏及王清宝等于2010年5月1日签订了《合同》，曹玉治、宋何敏出资在王清宝的宅基地建房，建成后各自分配房屋所有权或拆迁利益，显然属于农村投资建房合同，不符合农村房屋买卖合同的法律特征，该《合同》不符合相关法律规定，应为无效合同，双方当事人对《合同》无效均存在过错。合同被确认无效后，双方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方对四间西房的归属无异议。王广健、王清宝主张南房实为两间，其中一间归曹玉治、宋何敏所有。但根据2010年5月1日的《合同》约定，王广健在涉案院落建西房四间和南房一间，靠南西房两间及南房归曹玉治、宋何敏所有。各方对院落及院内房屋均作出了明确约定。王广健、宋荷新主张应依据2011年3月15日的合同确认南房一间由曹玉治所有，但合同记载时间为2010年3月15日，王广健、宋荷新表示合同系曹玉治擅自更改，但合同原件由其保管，上述理由不符合常理，法院不予采信。归属曹玉治、宋何敏的南房和西房已拆迁，王清宝取得了相应补偿款，该补偿款依双方约定应当归曹玉治、宋何敏所有。根据住宅房屋征收补偿安置协议约定的地上物补偿金额，参考双方对于拆迁利益分配的约定，并根据双方对于合作建房存在的过错、双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益的具体情况等因素，折算相应的房屋价值和拆迁补偿款，对此综合酌情予以确定。王清宝委托王广健保管拆迁款，并从中已自愿给付了曹玉治、宋何敏共计95万元，该数额已满足曹玉治、宋何敏应得的拆迁补偿款。因合同被确认为无效，欠条系基于合同约定的权利义务形成的从权利亦应无效。曹玉治、宋何敏主张王广健、宋荷新向其支付欠条金额38万元，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决：一、确认2010年5月1日的《合同》及2017年1月26日的欠条无效；二、驳回曹玉治、宋何敏的诉讼请求；三、驳回王清宝的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王广健、宋荷新、曹玉治、宋何敏、王清宝于2010年5月1日签订合同，约定曹玉治、宋何敏出资在王清宝的宅基地建房，建成后各自分配房屋所有权或拆迁利益，从协议内容看该协议性质应属一方出资、一方出地的农村合作建房合同。根据“房地一致”原则，宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋并约定房屋归各自所有，将使出资人取得部分宅基地使用权，因宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的其他人员违反了法律规定，故该合同应为无效合同。王广建、宋荷新出具的关于欠付拆迁房屋补偿款的欠条系基于合同形成，因该合同无效，故欠条亦属无效。现曹玉治、宋何敏依据无效的合同及欠条主张王广健、宋荷新向其支付38万元，本院不予支持。综上所述，曹玉治、宋何敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由曹玉治、宋何敏负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年六月十八日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌