广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1746号 上诉人（原审被告）：桂林中影红街影城管理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市崇信路红街商业广场四栋四、五、六层。统一社会信用代码：9145030059840122X8。 法定代表人：易荔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁陟伟，男，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：保利物业服务股份有限公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区同心崇信村1层。统一社会信用代码：91450300MA5NFE5N7F。 负责人：赵广峰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：周秋，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙彩银，广西嘉宸律师事务所律师。 上诉人桂林中影红街影城管理有限公司（以下简称桂林中影公司）因与被上诉人保利物业服务股份有限公司桂林分公司（以下简称保利物业桂林分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2021）桂0304民初233号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林中影公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的第一项、第二项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人自2020年1月24日起停业，至2021年2月1日才恢复正常营业，期间都未能正常开门经营，被上诉人亦未提供任何物业服务，一审判决认定被上诉人依约提供了物业服务错误。二、一审判决违反了公平原则。根据《红街商业广场物业服务协议》的约定，被上诉人提供相应的物业服务，上诉人才应按照约定向被上诉人支付物业服务费，但是被上诉人主张的2020年2月1日至7月的物业服务费，期间其并未能提供正常的物业服务，一审判决上诉人向其支付物业服务费显然违反了公平原则。三、一审判决支持被上诉人主张的律师费没有事实和法律依据。上诉人不存在欠缴物业服务费的情况，被上诉人委托律所产生的律师费与上诉人无关。综上，上诉人认为，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人保利物业桂林分公司辩称：双方签订的物业服务合同仅指公共区域而非私人区域的物业服务，而被上诉人在包括疫情期间在内的合同期间已经依约提供了物业服务，甚至疫情发生后被上诉人还加大了物业服务力度，比如开展了每日消毒等防疫工作，其物业服务投入的成本没有任何减轻。一审判决也已经充分考虑了疫情带来的影响，免收了上诉人三个月的物业服务费，实际上已经做到了公平公正。综上，被上诉人认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 保利物业桂林分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付共计108797.83元，其中2020年2月至2020年7月的物业服务费83690.64元及违约金25107.19元（违约金：83690.64元×30%）；2.判令被告向原告支付律师费1580元；3.本案诉讼费、公告费等由被告承担。 一审法院认定事实：原告原名称为保利物业发展股份有限公司桂林分公司，于2020年8月27日变更为现名称。2018年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《红街商业广场物业服务协议》，约定（节录）：本广场物业服务费甲方按上述3.3元/㎡区域的标准缴交物业服务费，计费面积为4226.8㎡，甲方每月应缴的物业服务费为13948.44元；甲方必须在每月20日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，从下个月一日起计收违约金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的3‰向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止；如乙方采取法律途径向甲方追讨欠费的，由此产生的案件受理费、律师费、交通费、差旅费、公证费、查询费等一切所产生的必要费用全部由甲方承担。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务。2020年8月1日，原告退出红街商业广场。被告自2020年2月1日起未再向原告支付物业服务费，截至2020年7月31日，被告拖欠物业服务费83690.64元。原告通过发送律师函的方式向被告催收物业服务费，未果。原告故诉至法院，提出前之诉请。 查明，2020年10月22日，原告与广西嘉宸律师事务签订《委托代理合同》，委托该所律师处理本案诉讼事宜，并支付律师费1580元。 另查明，2020年1月24日，广西壮族自治区文化和旅游厅发布《新冠肺炎疫情防控工作有关事项的重要提示》，即日起，全区歌舞娱乐、游戏游艺、上网服务场所全部暂停营业，恢复营业时间另行通知。2020年2月10日，桂林市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部印发《桂林市企业复工疫情防控工作导则》，要求在做好疫情防控的前提下，从2月10日起，工业企业、服务业企业和建设工程实行分类分时段安全有序复工，但包括影院在内的容易导致大规模人员集中集聚的服务业企业暂缓复工，复工具体时间另行通知。2020年7月16日，国家电影局下发《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知规定低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。被告于2020年1月24日开始停业，在国家电影局通知恢复开放营业后，其因自身原因继续停业至2021年1月31日，于2021年2月1日恢复营业。 一审法院认为，原告与被告签订的《红街商业广场物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。现原告依约提供了物业服务，被告应当按照合同约定履行相应的交费义务。被告辩称因受新冠肺炎疫情的影响，其执行国家疫情防控措施，从2020年1月24日起停业，故请求减免物业服务费。对此，该院认为，2020年初开始爆发的新冠肺炎疫情波及不同地区、各个行业。为减少人员流动聚集，地方政府出台了一系列政策对商家运营作出了严格的管制。市区内多数居民处于居家隔离状态，商区的营业面积、顾客流量较日常整体上均呈现明显下降趋势。被告所处的红街商业广场，在疫情期间大部分商铺关停，原告作为商业物业服务公司，所提供的物业服务范围、服务力度皆受疫情影响有所下降，对公共秩序与交通秩序的维护频率与难度亦因疫情管控的现实情况有所降低。同时，被告所经营的影院属于容易导致大规模人员集中集聚的活动场所，在疫情暴发期间响应政府号召于2020年1月24日停止营业，至2020年7月20日才允许恢复营业。显然，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。基于公平原则，结合原、被告的实际情况及合同履行情况，该院酌情免除被告三个月的物业服务费，即被告仍应向原告支付涉诉期间三个月的物业服务费41845.32元（4226.8㎡×3.3元/㎡×3个月）。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，该院予以部分支持。考虑到被告受新冠肺炎疫情影响期间无营业收入的现实，其并非恶意拖欠物业服务费，对于原告主张的违约金，该院不予支持。 关于原告要求被告支付律师费1580元的诉请。因涉诉《红街商业广场物业服务协议》约定，原告通过法律途径向被告追讨物业服务费所产生的律师费由被告承担。故原告要求被告支付律师费1580元，符合合同约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告桂林中影红街影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司支付物业服务费41845.32元；二、被告桂林中影红街影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司支付律师费1580元；三、驳回原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。案件受理费2508元，减半收取计1254元（原告已预交），由原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司负担761元，被告桂林中影红街影城管理有限公司负担493元。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付物业服务费及涉案律师费，应支付多少。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人是依法登记成立的物业服务企业，其与上诉人签订的《红街商业广场物业服务协议》系合同相对双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性规定，该协议应属有效，双方均应当按照协议约定全面履行各自的义务。上述协议签订后，被上诉人根据协议约定履行了物业服务义务。上诉人作为接受物业服务一方，理应依约按时足额交纳物业服务费。现本案已查明，因受新冠肺炎疫情的影响，各地方政府为执行疫情防控措施出台了一系列政策管制商家运营，其中，广西壮族自治区文化和旅游厅于2020年1月24日发布《新冠肺炎疫情防控工作有关事项的重要提示》，要求即日起全区歌舞娱乐、游戏游艺、上网服务场所全部暂停营业，恢复营业时间另行通知。桂林市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部于2020年2月10日印发《桂林市企业复工疫情防控工作导则》，要求在做好疫情防控的前提下，从当年2月10日起，工业企业、服务业企业和建设工程实行分类分时段安全有序复工，但包括影院在内的容易导致大规模人员集中集聚的服务业企业暂缓复工，复工具体时间另行通知。2020年7月16日，国家电影局下发《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知规定低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于当年7月20日有序恢复开放营业。上诉人自2020年1月24日起停业至2021年1月31日，于2021年2月1日恢复营业。一审判决认定本次新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，并基于公平原则酌情免除上诉人三个月的物业服务费并无不妥，本院对此予以确认。一审法院根据本案的实际情况及当事人的诉辩意见，判决上诉人支付被上诉人物业服务费41845.32元有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人以其未享受物业服务为由作出的抗辩不符合本案的实际情况，本院不予采纳。此外，根据双方当事人在涉案《红街商业广场物业服务协议》中的约定，被上诉人通过法律途径向上诉人追讨物业服务费所产生的律师费由上诉人承担，故被上诉人要求上诉人支付1580元律师费的诉讼请求符合双方的合同约定，一审判决支持被上诉人的该项诉讼请求并无不妥，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人桂林中影红街影城管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费886元，由上诉人桂林中影红街影城管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 秦桂珍 二〇二一年六月十日 法官助理 匡雅萍 书 记 员 文 静