吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终266号上诉人（原审原告）：赵连忠，男，1953年6月16日，汉族，客连厂退休工人，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：曹桂兰，女，1953年2月9日生，汉族，四平宾馆退休工人，住吉林省四平市铁西区，系赵连忠妻子。被上诉人（原审被告）：四平市美和家园物业有限公司，住所地吉林省四平市铁西区北沟街苹果社区营销中心。法定代表人：邢军，系总经理。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。上诉人赵连忠因与被上诉人四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵连忠的委托诉讼代理人曹桂兰，被上诉人美和物业公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵连忠上诉请求：1.要求撤销一审全部判决，返还物业费2320元；2.返还电梯费1200元；3.返还天然气进户费2310元，共计：5830元。事实和理由：1.因为是毛坯房无法入住，根据四棚改办[206]18号文件第9条，每套住宅内部装修按吉林省民用住宅设计标准执行，满足入住的基本要求，国家回迁房都是半装修，满足入住的条件，所以一直上访无果，没有回迁，2019年4月25日才办理入住，收取物业费3年，不合理。2.收取1200元电梯费不合法，没有办入住，没有使用电梯，收取物业费还收电梯费属于重复收费。3.收取天然气进户费不合法，根据四平发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局文件四发改收管联字[2013]46号，关于《四平市物业服务收费管理办法》的通知第十六条物业服务企业不得代收供电、供气、供热、有线等设施安装初装费，计量表费。收取天然气进户费，没有公示委托协议，没有发票，不合法。《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费(1996)2922号)颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费一律取消，天然气属于基础配套设置，就像水电不收取任何进户费。美和物业公司辩称：一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。1.涉诉房屋可以办理入住手续时，上诉人未办理入住手续，并非美和公司的原因。2.物业费从2016年6月20日开始收取有法律和事实依据。3.天然气进户费是答辩人代四平市宇邦房屋开发有限公司收取的，答辩人的代理收费行为并不违法。二、天然气入户费收取市政府已行文认定合法，“电梯费另行收取”市政府已行文认定合法。赵连忠向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还多收物业费1630元，电梯费1200元；2.请求判令被告返还多收天然气进户费2310元；共计5140元。一审法院认定事实：2016年6月10日四平市宇邦房屋开发有限公司（甲方）与被告美和物业公司（乙方）签订委托协议书，约定美和家园小区物业服务交由美和物业公司经营管理，年限为5年。因棚户区改造，赵连忠成为美和家园小区业主，居住于15号楼1单元1511室（建筑面积52.3平方米）。2016年6月20日至2016年7月30日期间棚户区改造房屋可办理结算进户手续，赵连忠因为与开发商就装修问题未能达成一致意见，于2019年4月15日才到美和物业公司办理入住。当日赵连忠向美和物业公司交纳了包括物业费、电梯费及天然气进户费等在内的各项费用10,777.62元。其中2016年6月20日至2018年6月20日期间物业费1,631.76元，电梯费1200元，天然气进户费2310元。另查明，2016年5月1日。四平市宇邦房屋开发有限公司委托美和物业公司代收美和家园小区回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用。一审法院认为，四平市宇邦房屋开发有限公司与美和物业公司签订的前期物业合同合法有效，对业主具有约束力。2016年6月20日起涉案房屋可以办理入住手续，赵连忠未办理入住并非美和物业公司原因，且在赵连忠实际入住前美和物业公司履行了物业服务义务，赵连忠应当按照合同约定缴纳物业服务费用。故对原告赵连忠要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费及电梯费法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，故赵连忠要求代理人美和物业公司返还天然气进户费无事实及法律依据，法院不予支持。故判决如下：驳回原告赵连忠的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵连忠负担。本院二审期间，当事人未能提交足以改变一审法院认定事实的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、关于赵连忠请求美和物业公司返还天然气进户费的主张是否成立的问题。2016年5月1日，四平市宇邦房屋开发有限公司委托美和物业公司代收美和家园小区回迁户天然气初装费等一些业主进户相关费用，并且出具了《委托书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，赵连忠主张的天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，该行为的法律后果依法应由四平市宇邦房屋开发有限公司承担，故赵连忠请求美和物业公司返还天然气进户费的主张无事实及法律依据。对此，赵连忠可以向四平市宇邦房屋开发有限公司另行主张权利。原审法院对此认定正确，本院予以确认。二、关于赵连忠请求美和物业公司返还多收取的物业费2320元及电梯费1200元的主张是否成立的问题。首先，根据《四平市1#-4棚户区改造房屋回迁安置方案》（以下简称《回迁安置方案》）第四条第三项：“选择回迁房屋及办理结算进户手续从2016年6月20日开始至2016年7月30日结束”，本案美和物业公司要求赵连忠交纳物业费及电梯费的期间不应早于赵连忠按照《回迁安置方案》规定实际办理入住的时间，即美和物业公司应于2016年6月20日开始至2016年7月30日期间内业主实际入住之日或该期限届满之日起收取物业费及电梯费，而美和物业公司自开始办理入住之日（2016年6月20日）即开始收取物业费及电梯费于法无据，侵害了业主的合法权益。其次，本案中，赵连忠于2019年4月15日才办理入住，并于当日向美和物业公司交纳了包括物业费、电梯费及天然气进户费等各项费用10,777.62元，其中2016年6月20日至2018年6月20日期间物业费1,631.76元、电梯费1200元。赵连忠依据四平市城市棚户区改造领导小组办公室四棚改办[2006]18号文件主张案涉小区交房时是毛坯房，不具备入住条件，应返还多收的物业费2320元、电梯费1200元。针对赵连忠的该项主张，四平市房屋征收经办中心市征信字【2019】75号文件以及四平市住房和城乡建设局四住建信字【2019】61号文件中均对此问题有所答复，即案涉小区回迁时执行的是《回迁安置方案》第六条：“回迁房屋室内未装修，未装修款按回迁楼建筑面积50元/㎡计算返还被征收人”，赵连忠未按《回迁安置方案》规定的时间办理入住系其个人原因，其以房屋交房时为毛坯房不符合入住条件为由晚于《回迁安置方案》规定的时间办理入住没有事实和法律依据，故美和物业公司自2016年7月30日起至赵连忠实际办理入住之时收取的物业费及电梯费符合《回迁安置方案》的规定，赵连忠主张返还无法律依据。综上，美和物业公司应当返还赵连忠自2016年6月20日起至2016年7月29日止多收取的物业费89.41元[1,631.76元÷2年÷365天×40天]及电梯费65.75元[1200元÷2年÷365天×40天]。综上所述，赵连忠的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决虽认定事实正确，但裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初155号民事判决；二、原审被告四平市美和家园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原审原告赵连忠多收取的物业费89.41元及电梯费65.75元；三、驳回原审原告赵连忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由原告赵连忠负担20元，由被告四平市美和家园物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人赵连忠负担40元，由四平市美和家园物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏二〇二一年六月二十九日法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰