吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2807号上诉人（原审被告）：长春新城万博房地产开发有限公司，住所地长春市北湖科技开发区高科技中心B区525-A室。法定代表人：杨可，执行董事。委托诉讼代理人：董子瀚，该公司员工。委托诉讼代理人：赵晓芬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宫兆媛，女，汉族，1982年10月6日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孙玉权，吉林济维律师事务所律师。上诉人长春新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人宫兆媛房屋租赁合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2021）吉0193民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新城公司上诉请求：1.请求法院依法撤销（2021）吉0193民初81号民事判决，依法改判驳回宫兆媛全部诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由宫兆媛负担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.双方合同解除的根本原因系宫兆媛违约在先，新城公司履行了催告义务，宫兆媛以自身行为明确表示不继续履行，新城公司无奈才依据双方合同约定单方解除合同，故该合同解除的后果应由责任人宫兆媛承担。2.一审认定新城公司催告至解除时间仅为12天不足以装修，故不足以认定宫兆媛的根本违约行为，该推理属于认定事实严重错误。在书面催告之前新城公司已多次口头催告，且催告后仅是要求宫兆媛进场或者表示其愿意继续履行合同，并非要求其进场装修完毕。宫兆媛对合同情况完全知情，故在12天时间、包括新城公司发出解除通知之前，其完全有时间从行为上继续履约或做出继续履行意思表示。（二）一审判决依据的法律关系错误。1.宫兆媛承租3005和3006商铺为同一份租赁合同、属于同一租赁关系，应在一个案件中进行审理，原审拆分为两个案件独立审理属于法律关系适用错误。2.双方签署的《租赁合作意向书》第六条“意向保证金”条款约定：“本意向书签订之日，乙方支付意向保证金人民币［95047.2］元给甲方，该保证金在双方签订正式租赁合同后转作为租赁保证金。3.宫兆媛与新城公司于2019年10月17日签署《租赁合同》，约定新城公司将长春北湖吾悦广场3005、3006商铺出租给宫兆媛。故宫兆媛承租3005、3006商铺为同一份租赁合同，属于同一租赁关系。宫兆媛与新城公司签署的合同，约定3006、3006商铺共同的租赁保证金为47523.6元，管理保证金为47523.6元，并非一审两个案件认定的每个商铺对应的租赁保证金分别为47523.6元。且该管理保证金的收取单位应为案外人“长春北湖新城吾悦商业管理有限公司”，并非新城公司。三、一审判决适用法律错误。双方签订的案涉两个商铺的《租赁合作意向书》《租赁合同》《商业管理服务协议》合法有效，宫兆媛作为完全民事行为能力人应按照合同约定履行义务并承担相应责任。但一审在完全没有考虑合同约定的情况下进行裁判损害了新城公司的合法权益。宫兆媛二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宫兆媛向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告之间签订的《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》（商铺编号：3005号），判令新城公司立即返还租赁保证金47523.60元，并自2020年9月12日起按照LPR标准进行计息至款项还清之日止；2．诉讼费用由新城公司承担。一审法院认定事实：2019年10月17日，宫兆媛与新城公司签订《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》一份，约定宫兆媛租赁新城吾悦广场3005、3006号商铺，经营品牌为马博士，经营项目为儿童，租赁期限自开业日起计至2023年6月11日止，进场日为2020年4月1日，该进场日为暂定，最终以甲方发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准，如甲方未发书面进场通知，则以本条约定的时间为进场日。甲、乙双方确认，甲方保留因各种原因导致该广场工期延误，而相应将上述进场日顺延，且最多3个月而无须向乙方承担任何责任的绝对权利，如因此导致开业日顺延，则租赁期限、装修期也相应顺延。合同第五条约定“为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币47523.60元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据。在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项。在乙方无任何违约或欠费或其他损害甲方财产权益以及无任何消费者储值卡券类纠纷的情况下，甲方在租赁期届满后且乙方按本合同约定完成所有商铺交还要求后6个月内将租赁保证金无息退还给乙方。乙方应在甲方退款同时返还甲方出具的租赁保证金收据。”同日，宫兆媛与新城公司签订《商业管理服务协议》。合同签订后，宫兆媛向新城公司交付了3005号商铺的租赁保证金47523.60元。2020年7月2日，新城公司向宫兆媛发出《进场交接通知函》，要求宫兆媛按照合同约定按时办理3005、3006号商铺的进场交接手续并进行装修，并确保按时开业。2020年7月11日，新城公司向宫兆媛发出《进场交接催告函》，再次要求按照合同约定按时办理3005、3006号商铺的进场交接手续并进行装修，并确保按时开业。2020年7月14日，新城公司向宫兆媛发出《解除合同通知》，通知宫兆媛解除3005、3006号商铺的《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》《商业管理服务协议》。另查明，宫兆媛在2020年5月25日在与新城公司的工作人员贾欣彤的微信聊天中，提出退还保证金。2020年8月30日，宫兆媛与贾欣彤微信聊天中，贾欣彤向宫兆媛发送一份《租赁解除协议》，内容为解除3005、3006号商铺的《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》《商业管理服务协议》，并载明无息返还租赁保证金等款项，该协议仅有宫兆媛签字，但贾欣彤表示返款流程需等2020年9月12日开业以后。一审法院认为，（一）关于宫兆媛要求解除《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》的诉讼请求，宫兆媛在2020年5月25日向新城公司提出退还保证金，新城公司于2020年7月14日向宫兆媛发出《解除合同通知》，应视为双方协商一致解除合同，故双方的合同于2020年7月14日事实上已经解除，宫兆媛诉请解除合同无事实依据，法院不予支持。（二）关于宫兆媛要求返还租赁保证金47523.60元及利息的诉讼请求，新城公司认可其自身因疫情原因延期开业，其在2020年7月2日通知宫兆媛进场装修，并于2020年7月14日发出解除合同通知，前后间隔时间仅12天。根据合同履行实际情况，商铺装修应给予合理的准备时间，新城公司给予的期限过短，宫兆媛在上述期限内未进场装修并不足以构成根本违约，故双方系协议解除合同，履行合同所取得的财产应予返还，法院对宫兆媛要求返还租赁保证金47523.60元的诉讼请求予以支持。关于宫兆媛主张利息的诉讼请求，因宫兆媛在其出具的《租赁解除协议》中认可无息返还租赁保证金等款项，故其主张利息法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、新城公司于判决生效后立即向宫兆媛返还租赁保证金47523.60元；二、驳回宫兆媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由新城公司负担。本院二审查明的案件事实与一审基本相同。二审期间在法庭询问：案涉租赁合同涉及的两个商铺，租赁保证金47,000余元是针对一个商铺还是两个商铺？上诉人新城公司答：“两个。双方签署的租赁合同意向书，约定宫兆媛已就承租3005、3006两个商铺，缴纳意向保证金95,047.2元，且意向书中明确约定双方签订租赁合同后，意向保证金部分转移到租赁合同保证金、部分转到管理合同保证金”。但新城公司未提供证据证明其已将部分款项转到了长春北湖新城吾悦商业管理有限公司。宫兆媛主张：签订合同时将两笔款项全部交给了新城公司，新城公司出具收据。在双方协商退款时，已将收据提交给新城公司的业务员。另，本案双方当事人在一审法院共有两个诉讼，案号分别为（2021）吉0193民初81号、（2021）吉0193民初100号，两个案件宫兆媛诉请返还租赁保证金金额均为47,523.60元，两案合计金额为95,047.2元，与宫兆媛缴纳的意向保证金数额一致。本院认为，受疫情影响，双方未能按照2019年10月17日签订的《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》约定的时间进场，但双方在后续协商的过程中，已就解除租赁协议达成共识，故新城公司主张宫兆媛违约在先依据不足。原审依据双方往来信函记载认定双方就合同解除达成共识，并按双方约定无息返款方式判令新城公司承担相应的法律责任正确。宫兆媛在签订《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》之初，按约向新城公司缴纳了两个商铺的租赁保证金95,047.2元，宫兆媛提起两个案件诉请的总额即为此前缴纳的保证金数额95,047.2元，对新城公司的实体权利并无影响。宫兆媛在签订《长春北湖新城吾悦广场租赁合同》时向新城公司缴纳了保证金95,047.2元，新城公司虽主张在签署《租赁合同》及《商业管理服务协议》时，已将部分意向保证金转为管理保证金，但其并未向法院提交证据证明其主张成立，故原审依据宫兆媛交款的相对方，判决新城公司承担返款义务并无不当。综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元由长春新城万博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 管 莉审判员 高婧明审判员 张海胶二〇二一年六月二十六日书记员 李晨曦