北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8829号上诉人（原审原告）：程风，男，1978年1月24日。委托诉讼代理人：韩波，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区百强大道10号楼1层2单元105。法定代表人：胡政，董事长。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐喆，北京市安理律师事务所律师。上诉人程风因与上诉人北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆城中心）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初27115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程风上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项；改判支持我的诉讼请求，判决宝隆城中心赔偿我房屋差价3000000元，赔偿损失100000元，维权费用180000元，租金损失（按每月4000元计算，自2009年6月22日起计算至2021年6月22日止，约576000元）。事实和理由：1.一审法院对于程风的损失节点确定为（2011）二中民终字第4322号民事判决书作出的时间，即2011年5月18日，属于认定事实错误，应该将程风的损失节点确定为鉴定机构出具《房地产估价报告》的时间，即2019年11月8日。2.一审判决未支持我的维权费用损失的赔偿请求，属于法律适用错误，应当予以纠正。3.一审判决案件受理费主要由我负担，鉴定费由我负担，违反法律规定，应当予以纠正。4.一审判决将我交付的10万元认定为定金，与事实不符，应当予以纠正。5.租金损失属于我的可得利益损失，应当保护一房二卖受害者的权益。宝隆城中心辩称，不同意程风的上诉请求。程风存在拖延付款过错，且程飞不是为了居住而是为了炒房，无权主张损失。赔偿的计算点应当是2011年5月18日，程风没有及时主张损失，导致损失扩大，不应当得到支持。程风只交了10万元定金，以后能否取得所有权不能确定。宝隆城中心上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回程风要求支付房屋差价损失、赔偿款的诉讼请求。事实和理由：程风先违约是导致合同不能继续履行的根本原因，且一审法院对于房屋差价损失酌定过高，应予调减。程风辩称，不同意宝隆城中心的上诉请求。我不存在违约在先的情况，我卖掉其他房屋不能证明我是炒房，也不影响我获得一房二卖的赔偿。依据2011年5月18日的判决不能确定我就一定拿不到产权，不应作为损失确定的时点。虽然我只交了10万定金，但不能证明我不能交付后续的房款。程风向一审法院起诉请求：一、解除我与宝隆城中心于2006年8月19日签订的商品房买卖合同的备忘录及2009年8月19日签订的补充协议中关于118、119房屋的相关条款；二、宝隆城中心返还我购房款100000元及利息（以100000元为基数，自2009年8月19日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、宝隆城中心赔偿我房屋差价4121728元；四、宝隆城中心赔偿我租金损失（按每月4000元计算，自2010年4月18日起计算至判决之日止）及损失767672元；五、宝隆城中心赔偿我维权费用200000元；六、本案诉讼费、鉴定费由宝隆城中心承担；七、宝隆城中心支付我不高于已付购房款一倍的赔偿款100000元。一审法院认定事实：2006年8月19日，宝隆城中心（出卖人）与程风（买受人）签订《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定：宝隆城中心将其开发的北京市2层18、19号房屋（简称218、219号房屋）出售给程风，总价款为1221402元，一次性付款。同日，双方签订《备忘录》，约定：买受人于2006年8月19日签订了购买2号楼218、219号房屋的商品房买卖合同，编号为：NO060819，房屋单价为每建筑平方米7800元，签约面积为156.59平方米，总房价款为1221402元。面积以办理房产证面积为准，多退少补。因为买受人资金周转出现问题，经双方协商，买受人于2006年8月19日支付出卖人2号楼118、119号房间（简称118、119号房屋）定金10万元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日签订的218、219号房屋合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人支付218、219号房屋房款1221402元和118、119号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。此备忘录是在买受人交清以上房款的前提下方与合同同时生效。2007年5月19日，宝隆城中心与王**签订了《商品房买卖合同》、备忘录各一份，载明：宝隆城中心将位于2号楼118、119号房屋出售给王**，价款为每平方米7800元，合计867672元。2009年8月19日，程风与宝隆城中心又签订《补充协议》，约定：出卖人与买受人在2006年8月19日双方签订的商品房买卖合同及备忘录由于当时买受人资金出现问题，未能按双方所签合同履行，现经双方协商愿意继续履行所签定的商品房买卖合同及备忘录，并于2009年8月19日支付出卖人218、219号房屋总房价1221402元、118、119号房屋定金100000元整，并于2010年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日双方所签的商品房买卖合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人218、219号房屋总房价1221402元，118、119号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。如需网上签约买受人承诺在七日内（出卖人书面通知）无条件签署在网上的现房合同，否则将视为买受人违约，由其承担给出卖人造成的所有相关的损失。上述协议签订后，程风于签订当日交纳218、219号房屋全部房款及118、119号房屋定金100000元。2009年8月31日，宝隆城中心依约向程风交付218、219号房屋。2010年12月20日，宝隆城中心与王**签订了一份《补充协议》，载明：出卖人与买受人于2007年5月19日签订了购买2号楼118、119号房屋的商品房买卖合同及备忘录。由于当时买受人的资金出现问题和其他原因，未能按双方所签上述合同和备忘录履行。现经双方协商愿意继续履行上述所签定的商品房买卖合同并于2010年12月21日向出卖人支付定金10万元，并于其后三个月内支付剩余房款767672元。王**于2011年3月23日取得118、119号房屋的不动产权证书。后，程风与宝隆城中心对程风未能如约在2010年4月18日前支付118、119号房屋剩余房款767672元一事的原因产生争议，数次诉至法院，具体情况如下：2010年7月7日，宝隆城中心将程风诉至法院，要求判令程风向其支付违约金并判令定金不予返还。2010年12月20日，法院作出（2010）丰民初字第16026号民事判决书，驳回宝隆城中心的诉讼请求。该判决书在法院认为中阐明：宝隆城中心拒绝程风签合同、给付房款的正当要求，属于违约。其违约在先，又无法定或约定解约事由，其无权要求解除与程风的约定。2010年7月21日，程风将宝隆城中心诉至法院，要求判令宝隆城中心接受其关于118、119号房屋的付款、交付房屋并赔偿损失。2010年12月20日，法院作出（2010）丰民初字第17037号民事判决书，认定双方在备忘录中相关条款系定金合同，宝隆城中心无正当理由拒绝履行该定金合同，拒绝程风签订合同、给付房款的正当要求，属于违约，应当根据定金罚则承担责任。但双方未就所涉房屋签订正式商品房销售合同，程风以商品房销售合同纠纷为由，主张宝隆城中心接受其房款，无事实及法律依据为由，驳回了程风的诉讼请求。判决后，程风不服提起上诉。2011年5月18日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2011）二中民终字第4322号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该终审判决在法院认为中阐明：“根据《备忘录》及《补充协议》的内容，可以确定双方就118、119号房屋已达成买卖合同。原审法院认为双方仅成立定金合同，并未签订正式商品房买卖合同，与合同法及相关司法解释的规定及立法精神相悖，显属不当，予以纠正。在法院二审过程中，宝隆城中心已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，法院不能支持”。2011年9月15日，程风将宝隆城中心、王**诉至法院，要求法院确认宝隆城中心与王**签订的房屋买卖合同和备忘录及其补充协议无效。2014年6月20日，法院作出（2011）丰民初字第24455号民事判决书，判决驳回程风的诉讼请求。2014年9月19日，二中院作出（2014）二中民终字第08833号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。程风不服该二审生效裁判，向北京市高级人民法院和北京市人民检察院第二分院申请再审和监督，2015年3月20日，北京市高级人民法院作出（2015）高民申字第00315号民事裁定书，裁定驳回程风的再审申请；2016年6月21日，北京市人民检察院第二分院作出京二分检民（行）监〔2016〕118XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持程风的监督申请。2018年3月14日，程风将宝隆城中心诉至法院，因未按期交纳案件受理费，法院于2018年4月26日作出（2018）京0106民初10244号民事裁定书，裁定按程风撤回起诉处理。后程风将宝隆城中心诉至法院，案号为（2018）京0106民初29570号，在该案审理过程中，程风申请对涉案房屋进行现值鉴定，经法院委托，北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称鉴定机构）于2019年11月8日出具《房地产估计报告》，确定位于北京市2号楼1层118号房地产在2019年10月15日的房地产市场价值为233.40万元；位于北京市丰台区2号楼1层119号房地产在2019年10月15日的房地产市场价值为265.54万元。评估报告送达后，双方均提出书面异议，后鉴定机构作出《异议答复》，双方均未申请鉴定人出庭。程风支付评估费用17400元。在本案审理过程中，法院调取了程风出售218、219号房屋的材料，根据材料显示：2010年4月16日，程风与侯红福签订存量房屋买卖合同（自行成交版），约定程风将218号房屋出售给侯红福，房屋建筑面积67.9平方米，房屋成交价格为1100000元。2011年2月17日，程风与张晓香签订存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定程风将219号房屋出售给张晓香，房屋建筑面积88.69平方米，房屋成交价格为520000元。庭审中，程风要求宝隆城中心赔偿其自2010年4月18日起计算至判决之日止，按每月4000元计算的租金损失、损失767672元及维权费用200000元。程风主张维权费用包括交通费、律师费、诉讼费等费用，提交了诉讼费票据及律师费发票，表示其他费用的票据并未留存，但相应费用是必然发生的费用。关于涉案房屋的房屋差价损失，程风主张应按照鉴定结论的时间点计算，理由是在那之前程风一直认为房子都是他的，并不存在任何止损的想法，所以直到需要进行评估的时候，程风才有了相应止损的想法。宝隆城中心主张应按2011年5月18日的房屋价格计算差价损失，其后产生的损失是程风自行扩大的损失，应由其自行承担，理由是根据生效判决所表述的内容，涉案房屋已经出售给案外人，已经不具备履行条件，应另行处理。具体数额应参照程风出售的218、219号房屋的单价作为参考，因为宝隆城中心向程风同时出售四套房屋，即118、119、218、219号房屋，四套房屋情况基本类似。一审法院认为，程风与宝隆城中心因房屋买卖合同的履行产生争议，所涉及的法律事实均发生在民法典施行前，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。解除权系形成权，不适用诉讼时效制度。本案中，程风要求解除与宝隆城中心于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于118、119房屋的相关条款，不适用诉讼时效制度。同样，程风关于合同解除后果的诉讼请求，也未超过诉讼时效。根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，宝隆城中心同意程风提出的要求解除合同及返还10万元的诉讼请求，法院对此不持异议，对于程风的相应诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据已查明的事实，虽然程风未能按照双方约定的时间支付118、119号房屋的购房款，但原因系宝隆城中心拒绝程风签订合同、给付房款的正当要求，且在未与程风解除合同的情况下将房屋出售给案外人，导致涉案合同最终被解除，因此宝隆城中心应对程风的损失承担赔偿责任。同时，当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。根据已查明的事实，（2011）二中民终字第4322号民事判决书中已阐明：宝隆城中心已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，法院不能支持。因此在该生效判决书作出时，已确定涉案合同的目的已经不能实现，已具备当事人行使合同解除权的法定条件，可以认定因合同解除造成的损失在此时已经确定，程风应在此时采取适当措施防止损失扩大。故对于程风的损失节点应确定为（2011）二中民终字第4322号民事判决书作出的时间，即2011年5月18日为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，承担相应的不利后果。程风关于要求支付利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。程风关于租金损失、767672元损失及维权费用的请求，依据不足，法院难以支持。程风关于房屋差价的请求，法院考虑涉案合同解除的责任、合同履行程度，综合运用可预见规则、减损规则把握损失节点等因素，参考程风出售218、219号房屋的情况酌情确定房屋差价损失为300000元。程风关于不高于已付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，法院根据合同实际履行等情况酌情确定为80000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，一审法院判决：一、解除北京宝隆城房地产开发经营中心与程风于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于118、119房屋的相关条款；二、北京宝隆城房地产开发经营中心于判决生效后十日内返还程风定金100000元及利息（以10万元为基数，自2009年8月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京宝隆城房地产开发经营中心于判决生效后十日内支付程风房屋差价300000元；四、北京宝隆城房地产开发经营中心于判决生效后十日内支付程风赔偿款80000元；五、驳回程风的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，程风申请王**、魏海涛、李春强、王金旺出庭作证，证明宝隆城中心与王**的房屋买卖和过户行为并非二者的真实意思表示，对此，本院认为，程风要求法院确认宝隆城中心与王**签订的房屋买卖合同和备忘录及其补充协议无效的诉讼请求已经被生效判决驳回，再次要求证明此房屋买卖行为不是双方真实意思表示缺乏必要性，且与本案无直接关联。据此对程风的申请不予批准。程风另提交两份本院生效二审判决和福州市中级人民法院再审判决，要求参照全额支持房屋差价，对于福州市中级人民法院的判决，非《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条规定的类案检索范围，本院不予参考。对于我院生效二审判决，经查阅，各案事实和证据情况均有不同，不应直接参考判决结果。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，（2010）丰民初字第16026号民事判决书已经认定：“宝隆城中心拒绝程风签合同、给付房款的正当要求，属于违约。其违约在先，又无法定或约定解约事由，其无权要求解除与程风的约定。”故宝隆城中心再以程风违约在先要求不支付赔偿相应损失，缺乏事实和法律依据，对该理由不予采信。宝隆城中心应当赔偿程风所受损失，对其上诉理由不予支持。关于宝隆城中心应赔偿程风损失的具体数额，本院具体分析如下：首先，关于房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。房屋差价损失属于程风的可期待利益，但确定具体数额时应当结合可预见原则和减损规则。（2011）二中民终字第4322号民事判决书已经确定涉案房屋登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，并驳回了程风的诉讼请求，在此情况下，合同客观无法履行已经确定，程风应当积极主张损失并避免损失扩大。故一审法院将（2011）二中民终字第4322号民事判决书作出的时间，即2011年5月18日，确定为程风的损失节点，处理正确。程风要求将2019年11月8日确定为损失节点的上诉理由，缺乏事实依据，也超出了宝隆城中心可预见的范围，本院不予支持。一审法院结合本案具体情况综合酌定房屋差价损失300000元，数额并无明显不当，本院不再调整。其次，关于不高于已付购房款一倍的赔偿款，结合宝隆城中心的过错程度，一审判决80000元数额恰当。再次，关于租金损失，程风超出一审诉讼请求的部分上诉请求，本院不予审理，对于未超出一审诉讼请求的租金损失，依据不足，本院难以支持。最后，关于维权费用，程风支付的律师费没有合同约定，且并非维权发生的必需费用，故不再单独支持。案件受理费以及鉴定费用由一审法院按照诉讼请求支持的比例予以酌定分担，无明显不当。对于其他没有证据的维权费用不予支持。综上，一审判决处理得当，对于程风的上诉请求，本院不予支持。综上所述，程风、北京宝隆城房地产开发经营中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41608元，由程风负担34608元（已交纳），由北京宝隆城房地产开发经营中心负担7000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  霍翠玲审 判 员  刘 琨二〇二一年六月三十日法官助理  刘 佳书 记 员  周 洁书 记 员  王薇中