广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初1088号原告：何伟均。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰霞，广东汉铎律师事务所律师。被告：李娟。被告：何伟文。被告：何杰珍。上述三被告的共同委托诉讼代理人：李兆坤，广东鹤强律师事务所律师。原告何伟均与被告李娟、何伟文、何杰珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序审理，因发现案情复杂，遂依法转换为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄钰霞，三被告的共同委托诉讼代理人李兆坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告将座落于鹤山市桃源镇蟠龙管区房屋（房地产权证号码：粤房地证字第1009608号）过户至原告名下；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年3月3日，鹤山市桃源镇财政所（以下简称“桃源镇财政所”）作为甲方、何锡宜作为乙方、鹤山市桃源名豪鞋厂（以下简称“名豪鞋厂”）作为丙方签订《协议书》，第一条约定：“乙方将自己经营的桃源蟠龙餐厅转让给丙方，计款壹佰壹拾伍万元，乙方欠甲方借款二十万元及利息（按月息二分计）由丙方负责在一九九七年五月三日前直接偿还给甲方（在壹佰壹拾伍万元中扣除）”；第二条约定：“乙方将坐落于蟠龙餐厅的房屋给甲方做抵押，待丙方全部清还二十万元借款及利息后，由甲方将该房屋所有权交给丙方。”《协议书》签订后，名豪鞋厂已按约定足额支付购房款，原告作为名豪鞋厂的经营者与何锡宜于1998年1月25日签订《收据协议》，双方确认名豪鞋厂已付清购房款115万元给被告，何锡宜需协助办理房屋过户手续。然而，经名豪鞋厂和原告催促，何锡宜仅协助办理土地使用权的变更登记手续，至今仍未协助办理坐落于鹤山市桃源镇蟠龙管区房屋（房地产权证号码：粤房地证字第1009608号）的过户手续。名豪鞋厂已于2003年1月10日注销，原告作为名豪鞋厂的经营者，依法承继其注销后的权利义务。而何锡宜已去世，三被告作为何锡宜的继承人，应协助将坐落于鹤山市桃源镇蟠龙管区房屋（房地产权证号码：粤房地证字第1009608号）过户至原告名下。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。三被告共同辩称，一、原告提交的第4组证据《收据协议》是当事人于1998年1月25日签订。按照该协议记载的信息：“名豪鞋厂”已经支付了115万元款项，办理过户的请求权于当日1998年1月25日成立。原告于2021年2月25日提起诉讼要求办理过户，期间已经经过23年零1个月。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护……”本案的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院驳回本案起诉。二、原告提起本案的事实与理由是原告与何锡宜生前发生的民事合同法律关系，该合同的权利义务由当事人享有和承担，办理过户的合同义务应当由合同当事人履行。根据民法典的有关规定，何锡宜未履行的合同义务不属于遗产，不属于继承的范围，继承人没有义务代为履行。三被告现向原告明确意思表示：不承受何锡宜生前与他人订立的任何民事合同。三被告不是案涉合同的相对人，不享有该合同的权利，不承担该合同的义务，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。三、案涉的房产，不动产权证号：粤房地证字第1009608号，是何锡宜的遗产，三被告是继承人，继承开始时即享有该房产的所有权，因至今没有继承完毕，该房产未变更登记在继承人名下，未得到法律确定的产权，三被告未获得法律规定的处分权，三被告无法执行原告的请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。四、据向鹤山市×××××××查询，原告称的已经办理了土地使用权的变更登记，该宗地不是粤房地证字第1009608号房屋所在的宗地，是不同的两块宗地。粤房地证字第1009608号房屋至今未办理土地使用权证，鹤山市×××××××没有该宗土地的登记信息，原告述称的已经办理了土地使用权的变更登记不是事实。五、原告提交的证据第1组的《协议书》，协议的标的是：“现经甲、乙、丙三方商定，对乙方欠甲方借款及利息的偿还达成如下协议：……”该协议是对何锡宜欠桃源镇财政所二十万元及利息偿还方案的协议，不是名豪鞋厂向何锡宜购买案涉房产的买卖合同。协议第二条：“乙方将坐落在桃源蟠龙餐厅的房屋给甲方作抵押（房产所有权证号码：粤房字第3092461号），待丙方全部清还二十万元借款及利息后，由甲方将该房屋所有权证交给丙方。”本条所述事实是何锡宜把粤房字第3092461号房产证交给桃源镇财政所作为归还借款的抵押，还清二十万元及利息后，桃源镇财政所把粤房字第3092461号房产证转交给名豪鞋厂。并不是原告诉状所述的案涉房产的买卖付款房产过户的事实。而且《协议书》记载的房产是粤房字第3092461号房产，不是原告请求过户的粤房地证字第1009608号房产。该《协议书》与本案没有相关性，原告依据《协议书》要求过户粤房地证字第1009608号房产是不成立的，请求法院驳回原告的诉讼请求。六、从原告提供的材料推断，何锡宜与名豪鞋厂转让的不确定是房产，也可能是以115万元的价款转让“桃源蟠龙餐厅”的经营权，《协议书》第一条：“乙方将自己经营的桃源蟠龙餐厅转让给丙方，计款壹佰壹拾伍万元，……”本条文字可以解释为经营权的转让。《协议书》全文没有“买卖粤房地证字第1009608号房产”的意思表示。合理地解释何锡宜在世的二十多年，原告都没有向何锡宜提出过户粤房地证字第1009608号房产权利受损救济的诉讼，而在何锡宜去世后，继承人不清楚事实的情况下，向继承人提出该合同的要求。三被告不是原告的合同相对人，不是事实的经历者，不清楚客观事实，不清楚何锡宜的真实意思表示，无法确信原告叙述的事实，三被告不承受何锡宜与原告之间的合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。七、原告提供的第4组材料《收据协议》上记载的信息：何锡宜共收了115万元：“名豪鞋厂如需用原蟠龙餐厅房产证到银行抵押贷款，何锡宜必须协助及签名办理。”这份《收据协议》没有明确115万元是购买“桃源蟠龙餐厅”的经营权还是房产，如果是购买房产，就不会发生由何锡宜用房产证去银行签名贷款的事项，而且《收据协议》上没有记载粤房地证字第1009608号房产的任何信息，不确定合同标的物就是粤房地证字第1009608号房产。三被告不清楚合同信息内容及权利义务，三被告不承受何锡宜与原告之间的合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，本院经审理认定事实如下：一九九七年三月三日，桃源镇财政所作为甲方，鹤山市桃源镇蟠龙管理区十三队、何锡宜作为乙方，鹤山市名豪鞋厂、何兆鹏作为丙方，签订一份《协议书》，内容为：现因乙方于一九九四年五月三十日和同年七月八日向甲方共借款人民币贰拾万元整，期限为一年，月息按二分计付，但乙方没有依约偿还本金和利息，现乙方将自己经营的桃源蟠龙餐厅转让给丙方。现经甲乙丙三方商定，对乙方欠甲方借款及利息的偿还达成如下协议：一、乙方将自己经营的桃源蟠龙餐厅转让给丙方，计款壹佰壹拾伍万元，乙方欠甲方借款贰拾万元及利息（按月息二分计）由丙方负责在一九九七年五月三日前直接偿还给甲方（在壹佰壹拾伍万元中扣除）；二、乙方将坐落在桃源蟠龙餐厅的房屋给甲方作抵押（房产所有权证号码：粤房字第3092461号），待丙方全部清还贰拾万元借款及利息后，由甲方将该房屋所有权证交给丙方；三、丙方代乙方在九七年三月底前偿还96年12月底前所欠利息肆万肆仟叁佰伍拾元给甲方；四、希望三方依约执行，若有违约依有关法律处理。该协议一式三份，甲乙丙各执一份。落款甲方栏由桃源镇财政所盖公章确认，乙方栏由何锡宜签名确认，丙方栏由何兆鹏签名确认。另鹤山市桃源镇财政所于2020年9月15日在《协议书》最后面空白处注明“已审核，情况属实”字样并盖公章再次确认。1998年1月25日，原告何伟均和何锡宜签订一份《收据协议》，约定：名豪鞋厂购何锡宜原蟠龙餐厅房款总共壹佰壹拾伍元整（1150000元），名豪鞋厂由97年3月开始分期已付给何锡宜壹佰零壹万捌仟伍佰玖拾贰元整，尚欠何锡宜壹拾叁万壹仟肆佰零捌元整，现由国税原租何锡宜房租每月500元由97年3月开始至12月底共拾个月共租金伍仟元整，何锡宜借李德源现金伍仟元转入借给名豪鞋厂顶欠何锡宜购蟠龙餐厅房款，两项合计壹万元，实尚欠何锡宜房款壹拾贰万壹仟肆佰零捌元整，现由银行划入何锡宜账户，壹佰壹拾伍万元名豪已付清给何锡宜。日后名豪鞋厂办理购房过户手续，何锡宜负责签名及协助办妥，费用由名豪鞋厂负责。名豪鞋厂如需要原蟠龙餐厅房产证到银行抵押贷款，何锡宜必须协助及签名办理。原蟠龙餐厅所属一切全部属名豪鞋厂物业，何锡宜一切债权债务与原蟠龙餐厅物业无关，不负一切法律责任。落款处“购蟠龙餐厅房负责人”栏由原告何伟均签名确认，“卖方责任人”栏由何锡宜签名确认，“公证人”栏由何元和签名确认。随后，何锡宜就涉案房屋的土地办理了土地使用权变更登记手续,土地使用权证上显示座落于桃源镇钱塘信子岗的土地使用者为名豪鞋厂，土地使用权面积为2296.40平方米等等。何锡宜已于2018年12月20日去世，生前无立下遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议，其法定继承人有本案三被告李娟（何锡宜妻子）、何伟文（何锡宜儿子）、何杰珍（何锡宜女儿）。根据工商登记资料显示，鹤山市桃源名豪鞋厂成立日期是2001年11月5日（原发照日期是1995年8月17日），性质为个体工商户，经营者为原告何伟均，已于2003年1月10日注销登记，名豪鞋厂1996年至2002年11月的负责人是原告何伟均。根据鹤山市×××××××出具粤房证字第3092461号《房屋所有权证存根》和粤房地证字第1009608号《房地产权证存根》显示，两证记载权属人情况、房屋座落地址、房屋情况均一致，前者为涉案房屋旧证，后者为旧证注销后颁发的新证。原告认为三被告没有协助办理涉案房屋的过户手续，遂诉至本院。诉讼中，原告表示愿意承担本案受理费。本院认为,本案纠纷是因名豪鞋厂以1150000元的价格购买原蟠龙餐厅房屋后，原告认为三被告没有按约定协助办理房屋过户手续所致，基础法律关系实为房屋买卖合同关系，故本案立案案由定为物权纠纷有误，应为房屋买卖合同纠纷，现予纠正。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行之前，故本案应适用《民法典》施行前的法律及司法解释。本案争议焦点为：一、原告起诉是否超过诉讼时效？二、三被告是否有协助原告办理涉案房屋过户手续的义务？一、对于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。原告起诉要求三被告协助办理涉案房屋过户手续，实际上是主张过户登记请求权。虽然本案属于房屋买卖合同纠纷，但过户登记属于合同附随义务，而原告的过户登记请求权具有物权请求权性质，是为了使其对涉案房屋的物权状态得以圆满，不适用诉讼时效的规定。故对三被告认为原告起诉超过诉讼时效的抗辩内容，本院不予采纳。二、对于三被告是否有义务协助将涉案房屋过户给原告的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据《协议书》和《收据协议》约定，名豪鞋厂以购房价1150000元向何锡宜购买原蟠龙餐厅房屋，何锡宜需协助办理过户手续，故《协议书》和《收据协议》的性质为房屋买卖合同，是签订各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。现名豪鞋厂已经按约定交付了全部房款，按照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，何锡宜作为涉诉房屋所有人应协助办理产权转移登记，履行房屋买卖合同的附随义务。由于涉案房屋未过户，产权人何锡宜已去世，则三被告作为何锡宜的继承人，应当协助原告办理产权转移登记手续，继续履行房屋买卖合同的随附义务，三被告无正当理由拒不履行协助过户的义务，不符合法律规定。《收据协议》约定“日后名豪鞋厂办理购房过户手续，何锡宜负责签名及协助办妥”，因名豪鞋厂已注销登记，而工商登记经营者或负责人一直都是原告何伟均，加上《收据协议》落款处“购蟠龙餐厅房负责人”栏是由原告何伟均签名确认，故涉案房屋买卖关系中名豪鞋厂的权利义务应由原告何伟均承受，至于三被告关于原告并非案涉唯一权利人的辩称，于理无据，本院不予支持。综上，三被告应按照《收据协议》约定，履行协助办理将涉案房屋过户给原告的义务，而原告亦应按照约定承担过户产生的所有费用。对三被告辩称的“三被告不承受何锡宜生前与他人订立的任何民事合同，三被告不是案涉合同相对人，不享有该合同的权利，不承担该合同的义务”以及“涉案房屋没有继承完毕，该房产未变更登记在继承人名下，未得到法律确定的产权，三被告未获得法律规定的处分权，三被告无法执行原告的请求”的内容。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力。”，《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”，第三十三条第二款规定：“继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”从上述规定可知，从何锡宜死亡时开始，三被告就取得涉案房屋的物权，即使三被告表示不承受何锡宜生前与他人订立的任何民事合同，放弃继承，也只是可以不负责偿还税款和债务，并不免除协助办理过户手续等合同随附义务，故对三被告该项抗辩内容，本院不予支持。对三被告抗辩的“《协议书》记载的房产是粤房字第3092461号房产，不是原告请求过户的粤房地证字第1009608号房产”的内容。根据鹤山市×××××××粤房证字第3092461号《房屋所有权证存根》和粤房地证字第1009608号《房地产权证存根》显示，前者为涉案房屋旧证，后者为旧证注销后颁发的新证，两证登记的是同一处房产即本案涉案房产，因此对三被告该项抗辩内容，本院不予采纳。另对三被告抗辩的“《协议书》记载的是何锡宜把粤房字第3092461号房产证交给桃源镇财政所作为归还借款的抵押，还清二十万元及利息后，桃源镇财政所把粤房字第3092461号房产证转交给名豪鞋厂。并不是原告诉状所述的案涉房产的买卖付款房产过户的事实”以及“何锡宜与名豪鞋厂转让的不确定是房产，也可能是以115万元的价款转让‘桃源蟠龙餐厅’的经营权，《协议书》全文没有买卖粤房地证字第1009608号房产的意思表示”的内容。本案中，在名豪鞋厂支付购房款后，何锡宜已就涉案房屋的土地使用权办理了过户，且在90年代若以115万元的价款转让一个餐厅的经营权是明显有悖常理的，另结合《协议书》中第一条“乙方将自己经营的桃源蟠龙餐厅转让给丙方”、第二条“待丙方全部清还二十万元借款及利息后，由甲方将房屋所有权证交给丙方”及《收据协议》中关于“日后名豪鞋厂办理购房过户手续，何锡宜负责签名及协助办妥，费用由名豪鞋厂负责”等文字的叙述可以看出，名豪鞋厂和何锡宜之间明显是前者以价款1150000元向后者购买涉案房屋的房屋买卖合同关系，故三被告上述抗辩内容于理无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告李娟、何伟文、何杰珍于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告何伟均办理将座落于鹤山市桃源镇蟠龙管区的房屋（房地产权证号码：粤房地证字第1009608号，建筑面积：1132平方米）过户给原告的手续。本案受理费15150元，原告何伟均自愿负担（原告已预交受理费15150元，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  源冠泉人民陪审员  李嫦英人民陪审员  胡月英二〇二一年六月十五日法官 助理  王嘉励书 记 员  黄嘉欣