河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1890号上诉人（原审被告）：焦作市政源咨询服务有限公司。住所地：河南省焦作市人民路889号阳光大厦B座。法定代表人：崔杰坤，经理。被上诉人（原审被告）：河南博骐置业有限公司。住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）众旺路19号B座8层02号。法定代表人：张洪营，总经理。委托诉讼代理人：王宽，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琦，河南首航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙占朋，男，1990年9月18日出生，汉族，现住河南省焦作市山阳区。上诉人焦作市政源咨询服务有限公司（以下简称：政源公司）因与被上诉人河南博骐置业有限公司（以下简称：博骐公司）、孙占朋商品房预售合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2021年4月9日作出的（2021）豫0802民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。政源公司上诉请求：撤销焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初308号判决，改判上诉人不承担返还购房款20.52万元及利息。本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、博骐公司与政源公司之间系委托代理关系。1、博骐公司与政源公司之间签订的《团购合同》记载“经甲乙双方友好协商,就乙方自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购甲方项目”。从该条约定可以证实,政源公司收款、销售房屋的行为是在博骐公司授权委托的前提下进行的。2、《团购合同》第六条第5项约定“甲方需向乙方提供乙方所需向团购成员提供的资料”。第7项约定“乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单（包括购房者的身份证信息、所购房屋的具体位置、房屋的价格等），甲方以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》…”。第8项约定“乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等”。以上条款的约定，充分证明了政源公司接受委托后的职责。3、2014年1月2日至2015年7月9日，博骐公司收到政源公司转付的购房款3466万元。该证据证明政源公司将收到的房款转给博骐公司的事实。4、2019年3月，政源公司依据《团购合同》的约定,将购房者名单提交给博骐公司（含孙占朋），博骐公司对此未提出任何异议。5、博骐公司向一审法院提交的《情况说明》“对于政源公司提交的团购房人员名单，博骐公司要求相关人员补交后续房款，对于按要求补交房款的，博骐公司与之签订购房协议并交房…”6、孙占朋在一审庭审时明确表示“知道房屋是博骐公司开发的，未来要与博骐公司签订正式的商品房买卖合同，明确表示要求解除与博骐公司之间的房屋买卖合同关系。7、河南省焦作市马村区法院（2019）豫0804刑初296号判决书审计报告证实，政源公司代博骐公司代收房款情况、支付给博骐公司房款及应付博骐公司房款情况。从上述事实和证据可以说明博骐公司与政源公司之间存在委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条和第四百零二条的规定,由此而产生的法律责任，应当由博骐公司承担。至于博骐公司与政源公司之间的法律责任，应另案解决。二、博骐公司收到孙占朋的购房款的事实应当予以认定。孙占朋于2014年10月27日向政源公司交纳购房款20.52万元，而2014年11月10日政源公司向博骐公司转付了40万元的购房款，该40万元房款很明确的包含了孙占朋的房款。结合2019年3月政源公司将含孙占朋购房者名单提交给博骐公司，博骐公司也对此未提出任何异议的事实以及博骐公司表示依据政源公司提交的人员名单，购房者补交后续房款可以签订购房协议并交房的事；同时政源公司向博骐公司转款3466万元购房款并没有注明不包含原告孙占朋所交房款，故可以认定博骐公司认可并收到了孙占朋的购房款20.52万元的事实。三、商品房预售买卖合同的认定。一审法院根据查明的事实，认定该案属于商品房预售买卖合同，认定涉案房屋的购买者是孙占朋，出售房屋是河南博骐置业有限公司，充分说明孙占朋与博骐公司之间形成了房屋买卖合同关系。孙占朋与博骐公司之间虽未签订书面房屋买卖合同，但政源公司代收房款时，依照博骐公司的委托，对孙占朋购买房屋的坐落位置、价格、面积、楼层、房号均予以确定，具备房屋买卖合同所必备的主要内容，故政源公司收取孙占朋房款的行为和确定标的物的行为应视同为博骐公司的行为，故一审法院认定孙占朋与博骐公司之间的房屋买卖预售合同关系是正确的。造成不能向孙占朋交付所购房屋的主要原因是博骐公司一房二卖导致的，即使政源公司尚欠博骐公司代收款，也不能成为博骐公司不向原告交房的合法理由，故应承担过错责任。根据合同相对性原则,在该法律关系（商品房预售买卖合同）被认定为无效的情况下，返还购房款的责任主体应是博骐公司而非政源公司。综上所述，一审法院在查明事实的情况下，既认定了合同的主体是原告和被告之间的买卖关系，又认定该合同无效，同时判决让上诉人承担直接还款的责任，属于使用法律错误，请求二审人民法院在查明事实的基础上，予以改判,以维护上诉人的合法权益。博骐公司辩称，1、一审法院认定博骐公司是卖房人，孙占朋为买房人，上诉人是房屋买卖关系的组织协调者，事实清楚，证据充分，博骐公司与政源公司之间签订团购合同的目的是政源公司自行团购获得在合法有效委托的前提下，上诉人团购博骐公司开发项目。合同第六条第一款约定，上诉人在签订商品房买卖合同前5日内向博骐公司提供最终的团购名单。博骐公司依据团购名单与购房者签订商品房买卖合同。合同第六条第八款约定，上诉人负责团购的组织协调工作，包括报名、选房、交款，根据团购合同的目的及以上条款的约定，均可以认定政源公司是博骐公司与孙占朋房屋买卖关系的组织协调的事实，因此一审法院认定事实清楚，证据充分。2、政源公司未将涉案购房款交付给博骐公司，即其应当返还收取的款项，并承担相应的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审查明的事实是孙占朋将购房款交付给政源公司，政源公司向其出具了交款凭证，政源公司也认可其收到孙占朋的购房款，但政源公司未将涉案购房款交付给博骐公司。根据焦作市马村区人民法院作出的（2019）豫0804刑初296号刑事判决书可知，经政源公司负责人靳华对账，政源公司负责人靳华将收取的和谐佳苑小区项目团购款挪用了5205397元，造成政源公司收取业主的款项，以及交付给答辩人的款项相差巨大，政源公司至今也未提供任何充分有效的证据证明将涉案购房款交付给了博骐公司。政源公司收取孙占朋购房款，应由其返还给孙占朋，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉人政源公司的上诉请求，维持原判。孙占朋辩称，1、孙占朋没有违反合同的任何一条，已足额缴纳购房款，至今未收到房屋，也没有人返还其购房款。2、博骐公司与政源公司之间的债务无关，博骐公司与政源公司是委托关系，孙占朋将购房款已足额缴纳就完成了合同约定的义务，且博骐公司是明知其购买了涉案房屋。3、政源公司在一审提交的银行流水足以证明孙占朋的购房款已经转入博骐公司账户，所以博骐公司称没有收到其购房款不成立。4、孙占朋在没有违反任何规定的情况下，本应属于其的房产被二次销售，博骐公司和政源公司均负有不可推卸的责任，两家公司理应共同对其损失进行赔偿。5、孙占朋与其他被二次销售的房屋业主都是去博骐公司维权，博骐公司也从未否认涉案房屋与其无关。孙占朋向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还原告已付购房款205200元；2.判令二被告向原告支付因违约给原告造成的既得利益损失161229元；3.本案诉讼费用由二被告负担。一审法院查明，2013年底被告博骐置业公司（甲方）与被告政源公司（乙方）签订了《团购合同》。该合同约定：政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐置业公司房产开发项目，团购房产系博骐置业公司所拥有的位于焦作市××湖路南××和谐嘉苑小区商住项目中的第9、10、11号楼，共叁个单元（9号楼东单元、10、11号楼各壹个单元），9号楼建筑层数地上27层，10号、11号楼建筑层数地上26层，叁栋楼地下各1层，共计316套住房；团购住房单价为每平方米3250元，地下室单价每平方米2200元，交房时间：2015年6月30日前，具备交付使用条件，交付标准为整体小区统一交付标准。甲方逾期交房超过90日的，乙方有权选择退房，甲方除全额退还房款外，应承担房款的同期贷款利息；乙方可在各自团购的范围内自行确定不同位置房屋的差价；乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单，甲方以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》；乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。本案原告孙占朋参加了上述团购活动。2014年10月27日，孙占朋向被告政源公司尾号为4541的中信银行账户存入205200元；现金交款单载明，摘要为“房款”。同日，被告政源公司向原告出具交款凭证，该凭证载明如下内容：和谐9#楼，姓名孙占朋，东单元25楼，房号东户，面积（平方）122.14，单价3360元/平方，总价410390.4元，已交205200元，余额205190.4元，交款人孙占朋。原告支付205200元购房款后，二被告均未向其交付房屋，亦未向其返还205200元购房款，故而引起本案诉讼。另查明：1.截至庭审调查结束，案涉房产未取得商品房预售许可证。2.被告博骐置业公司主张政源公司欠付其购房款520余万元，但对于其主张的欠付款项，被告博骐置业公司暂未提起诉讼或以其他方式主张权利。再查明：原告当庭明确，知道房屋是政源公司销售的博骐置业公司的房，未来要与被告博骐置业公司签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告博骐置业公司与政源公司签订了《团购合同》，约定政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐置业公司房产开发项目，政源公司应当在签订《商品房买卖合同》前5日内向博骐置业公司提供最终的正式团购名单，博骐置业公司以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》，政源公司负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。具体到本案中，原告孙占朋向政源公司支付了205200元购房款，用于购买被告博骐置业公司开发的案涉和谐嘉苑小区9号楼东单元25楼东户的房屋。在此过程中，原告孙占朋系买房者，被告政源公司系本案房屋买卖合同的组织协调者，被告博骐置业公司系卖房者。截至庭审调查结束，案涉房屋并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案商品房预售合同应当认定无效。合同各方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告孙占朋将款项交于被告政源公司，政源公司作为本案房屋买卖合同的组织协调者，应将其收取的原告的购房款交于被告博骐置业公司。庭审过程中，被告政源公司提交了17份收据，用以证明其已将案涉9号、10号楼的购房款34660000元交于被告博骐置业公司，也提供了中信银行流水，用以证明其在2014年10月27日收到原告205200元房款后，于2014年11月10日将包含原告购房款的400000元交于被告博骐置业公司。但根据庭审查明的事实，因被告政源公司原工作人员靳华挪用本案购房款，导致该公司向被告博骐置业公司支付的购房款远少于其按《团购合同》约定所应支付的款项，且因被告政源公司已经支付给被告博骐置业公司的款项数额和时间均不固定，也没有明确说明哪笔款项里包含哪些购房者交纳的购房款，故被告政源公司并未提交充分有效的证据证明其已将本案原告支付的购房款205200元交于被告博骐置业公司。据此，被告政源公司作为本案房屋买卖合同的组织协调者，在收取原告购房款后并未按照约定将对应款项交于被告博骐置业公司，在本案商品房买卖合同无法履行后，应当向原告承担返还购房款的责任主体应为被告政源公司，而非被告博骐置业公司。关于原告主张的既得利益损失，原告主张按照房屋销售差价计算，但其未提供有效证据证明现在同等条件房屋的价格，据此该计算损失的方式本院不予支持。但根据客观情况，被告政源公司收取原告款项后，合同无法履行，确实给原告造成有利息损失，被告政源公司依法应当向原告支付利息损失。原告的利息损失应以交款凭证出具的时间即2014年10月27日为起点，按同期银行贷款利率计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还款之日止，且利息损失总额以原告起诉损失额161229元为限。一审法院判决：一、被告焦作市政源咨询服务有限公司于本判决生效后十日内向原告孙占朋返还购房款205200元及利息损失（利息损失应以205200元为基数，自2014年10月27日起按同期银行贷款利率计付至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还款之日止，且以原告起诉的损失额161229元为限）；二、驳回原告孙占朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3398元，由被告焦作市政源咨询服务有限公司负担。二审中，孙占朋提交如下证据：1、孙占朋与博骐公司工作人员的录音一份。2、微信聊天记录一页。证明：博骐公司通知孙占朋交房屋尾款，承认孙占朋购买了涉案房屋。政源公司质证称，对上述两份证据的真实性和证明目的均无异议，充分证明了政源公司与博骐公司是委托关系，即使政源公司尚欠博骐公司房款，也不能成为博骐公司不向孙占朋交付房屋的理由，至于博骐公司与政源公司之间的欠款问题，法律责任应另案解决。博骐公司质证称，证据一不能证明是与谁进行通话，从通话的内容上来看，是通知孙占朋去进行咨询，并没有说交付房屋尾款。因涉案房屋被靳华一房二卖和挪用款项，政源公司向博骐公司交付的名单也不是正式的名单，博骐公司无法核实哪个业主是否交房，孙占朋未去公司进行核实，未交付尾款，也未与公司博骐公司签订任何协议，与博骐公司不存在任何关系。证据二与本案不具有关联性，真实性无法核实；从内容来看，是孙占朋与其叔叔的聊天记录，不能达到其证明目的。本院对上述证据认证如下：孙占朋提交的证据并不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。博骐公司与政源公司签订《团购合同》，约定政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐公司开发的位于焦作市××湖路南××和谐嘉苑小区商住项目中的第9、10、11号楼。具体到本案中，孙占朋向政源公司支付205200元购房款，用于购买案涉和谐嘉苑小区9号楼东单元25楼东户的房屋，并由政源公司向孙占朋出具交款凭证，政源公司的义务应当是将孙占朋交付给其的205200元交付给博骐公司，由博骐公司与孙占朋签订商品房买卖合同。现案涉房屋已售予案外人并交付房屋，商品房预售合同已无法履行。政源公司上诉称其已向博骐公司交付了9、10号楼的购房款3466万元，应当由博骐公司承担还款责任，但结合本案证据及各方庭审陈述，该3466万元购房款远少于其按《团购合同》约定应向博骐公司支付的款项，政源公司也不能证明孙占朋的205200元购房款包含在已付款项中，即政源公司的义务并未切实履行，一审认定政源公司未将案涉205200元购房款交付给博骐公司，并判决政源公司返还购房款及相应利息损失并无不当。综上所述，上诉人焦作市政源咨询服务有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6796元，由上诉人焦作市政源咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 张雪娇审判员 余同云二〇二一年六月二十二日法官助理张艳娇书记员王向静