广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11888号原告（反诉被告）：许婵娟，女，1985年12月18日出生，汉族，身份证住址：广州市深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李娜、孙骁刚，均系广东理奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司，住所地：广州市番禺区捷顺路9号3栋311房。法定代表人：温伯福，职务：总经理。委托诉讼代理人：温春莲、谢彬华，均是被告（反诉原告）的员工。原告（反诉被告）许婵娟诉被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司（以下简称奇幻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许婵娟及其委托诉讼代理人李娜、孙骁刚，被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人温春莲、谢彬华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许婵娟向本院提出诉讼请求，请求判令：1.奇幻公司向许婵娟支付2020年1月至4月份的租金合计8430.3元（其中2020年1月份按50%计算，2020年4月份计算12天）；2.奇幻公司向许婵娟支付违约金8721元；3.奇幻公司将2017年购置涉案房屋价值29664元的家私家电发票原件交付给许婵娟，奇幻公司按合同约定的清单交还涉案房屋内的物品，奇幻公司按照合同约定取出涉案房屋门锁中的电子芯片，并负责安装新的机械锁芯；4.本案诉讼费用由奇幻公司承担。本案审理过程中，许婵娟撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原、奇幻公司于2016年8月21日签订了委托经营托管合同。合同约定：许婵娟将位于广州市番禺区招商城市主场项目5号楼941房出租给奇幻公司。租金逐年递增（具体按合同第三.1条规定），对国家税法规定应当由许婵娟缴纳的有关税费，由奇幻公司依法代扣代缴后将租金余款和相关完税凭证交付给许婵娟，每月10日前支付租金。许婵娟委托奇幻公司按照合同附件《家私家电配置清单》所列之明细统一配置家私家电等屋内设施，并一次性向奇幻公司支付的家私家电配置费用（按许婵娟《商品房买卖合同》建筑面积每平方米750元计算），该笔费用由许婵娟收楼后五日内支付给奇幻公司。许婵娟根据合同约定向奇幻公司支付了上述费用，但奇幻公司未将购置发票交付给许婵娟，奇幻公司也未按合同约定购买家私家电。合同第十五条违约责任约定：奇幻公司延迟支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16日起奇幻公司还应支付违约金每天100元。超过30日，许婵娟有权解除合同。奇幻公司如提前终止合同，应提前一个月通知许婵娟，并需向许婵娟支付三个月租金作为违约金。奇幻公司于2020年1月10日支付当月50%租金后，至3月未再向许婵娟缴纳租金。许婵娟多次向奇幻公司催要房租，但奇幻公司一直以疫情原因拒绝向许婵娟支付租金，截止目前奇幻公司尚欠许婵娟租金8430.3元。在双方签订的租赁合同还未到期时，奇幻公司于2020年3月12日向许婵娟寄送了解约书，奇幻公司单方提前终止合同，依约应当向许婵娟支付三个月租金作为违约金。为此特提起诉讼。被告（反诉原告）奇幻公司答辩并反诉称：1.关于许婵娟要求的租金问题，我方因为疫情的影响，造成酒店业务处于瘫痪状态，同时政府有关部门也下达通知提倡减免商业承租人的相关租金，我方工作人员第一时间与包括许婵娟在内的出租方进行沟通，商谈减免租金方案，大部分出租方都响应减免租金政策，免除我方2020年2月和3月的租金，只有包括许婵娟在内的几名出租方不考虑我方的困难情况及国家政策，坚决不减免租金，我方无奈于2020年1月29日通过发送短信的方式向许婵娟发出了解约通知，并告知解约的缘由，并且当日不再使用许婵娟的房间，即房间已交还许婵娟，因此，我方无需向许婵娟支付2、3、4月租金。另外，根据双方签订的合同，我方享有每年半个月的免租期权利，且根据双方履约习惯，双方选择在1月份享受免租期权利，故不存在许婵娟所要求的1月份半个月的租金；2.关于许婵娟要求的违约金的问题，我方是在向许婵娟提出减免租金未果而不得已解除合同，此为不可抗力的情况下而被迫解除合同的情形，根据合同法、最高院关于审理疫情案件相关意见，可以认定我方是因不可抗力导致解除合同，故不应当承担违约责任，也不应当支付违约金；3.关于双方在合同中约定的房屋配置清单，当时我方承租房屋后，已对房屋进行装修、添置家私家电，许婵娟也第一时间让亲属入住体验，许婵娟长时间以来没有提出异议，由此可见，许婵娟对我方添置的家私家电没有异议，故不存在添置其他物品的要求，同时合同也没有约定我方向许婵娟交还发票的问题。综上所述，我方不同意许婵娟的诉讼请求，由于合同已解除，故特提出反诉，要求许婵娟退还合同押金2769元。原告（反诉被告）许婵娟就反诉答辩称：根据合同第12条第2款第7项规定，本案中反诉原告没有按照合同约定向我方支付租金，并拖欠我方租金，应当承担违约责任，故我方不必退还押金给反诉原告。反诉原告没有主动联系我方协商租金事宜，也没有将自身情况与我方沟通，反诉原告拖欠租金严重违反合同约定，请求法院驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：许婵娟是位于广州市番禺区南村镇博旺街35号941号房的权属人。2016年8月21日，许婵娟、奇幻公司签订《委托经营托管合同》。合同约定，许婵娟将上述房屋托管给奇幻公司。经营托管期限五年，从2017年8月1日起至2022年7月31日止。奇幻公司按月向许婵娟支付托管固定收益款，其中，第一年和第二年按每月2769元计付，第三年和第四年按每月2907元计付，第五年按每月3052元计付。托管第一年前3个月免缴托管固定收益款，作为奇幻公司配置家具家电和设施设备调试期。第二年起每年免缴托管固定收益款0.5个月，作为该物业的正常例行保养期。免除免缴的托管固定收益款的方式为：第一年中，前3个月免缴托管固定收益款，第二至第五年第一个月免缴托管固定收益款的50%。许婵娟应在2017年8月1日前将符合条件的托管房屋交付给奇幻公司。许婵娟委托奇幻公司按照合同附件《家私家电配置清单》所列之明细统一配置家具家电等屋内设施，并一次性按每平方米750元的标准支付配置费用（按许婵娟《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算）。该笔费用由许婵娟收楼后五日内支付给奇幻公司。双方完成房屋交接手续后的5日内，奇幻公司支付相当于1个月租金的押金给许婵娟。托管经营期间，案涉房屋的水费、电费、物业管理费等费用，由奇幻公司负担。经营托管期结束，双方结清各自应当承担的费用，所有装修家私家电配置全部交还许婵娟，如果许婵娟要求更换门锁中的电子芯片，则奇幻公司负责取出门锁中的电子芯片，更换全新机械锁芯交付给许婵娟，费用由奇幻公司承担。奇幻公司应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向许婵娟支付租金收入，并在托管期满后10日内将托管物业交还许婵娟，许婵娟应全额退还奇幻公司支付的押金。奇幻公司如提前终止合同，应提前一个月通知许婵娟，并需向许婵娟支付三个月租金作为违约金。合同还约定，如发生不可抗力事件，协议各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据协议履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜等等。合同签订后，许婵娟依约交付案涉房屋给奇幻公司使用，并于2017年7月22日向奇幻公司支付了房屋配置款29663.55元。奇幻公司向许婵娟交纳了押金2769元，并按合同约定向许婵娟支付固定收益款，其中，在2018年1月10日、2019年1月10日分别向许婵娟支付当月固定收益款的50%，即1384.50元。但是，奇幻公司自2020年1月10日向许婵娟支付了当月固定收益款的50%，即1453.5元后，再没有向许婵娟支付固定收益款。2020年1月29日，奇幻公司向包括许婵娟在内的出租方群发短信，内容是：自2020年1月23日开始武汉封城，奇幻公司遭遇退单潮，半年内不会好转，达到“不可抗力”标准，故申请出租方免除2020年2月和3月的租金。若不能达成减租共识，按不可抗力的约定解约，双方均不承担违约责任。奇幻公司缴清物业费、水电费等费用后，按2020年2月1日终止合同，出租方收回房屋处理。许婵娟不确认收到奇幻公司群发的上述短信信息，且认为协商减免租金应当通过许婵娟、奇幻公司双方一对一的方式进行。2020年3月12日，奇幻公司向许婵娟寄送加盖了其公章的《关于招商城市主场委托经营托管合同冠状病毒疫情影响解除合同协议书》，主要内容是，受疫情影响，奇幻公司请求许婵娟减免2020年2月和3月租金未果，故从2020年2月1日起无责解除合同，许婵娟将奇幻公司交纳的押金在该协议生效时5日内退还给奇幻公司等等。许婵娟没有在该协议书上签名。许婵娟确认收到上述协议书，但不能确认收到该协议书的具体日期。2020年5月16日，许婵娟、奇幻公司交接案涉房屋的钥匙，并约定从2020年6月起的物业费由许婵娟负担。奇幻公司另外出具《证明》一份，承诺奇幻公司负责付清2020年5月31日前案涉房屋的物业费和水电费。同日，许婵娟、奇幻公司根据上述《委托经营托管合同》的附件《家私家电配置清单》记载的内容进行核对，双方确认涉案房屋内以投影仪代替了电视，此外还缺少部分家具。庭审中，双方协商一致，奇幻公司支付450元作为上述家电配置的折价补偿后，许婵娟撤回相关诉讼请求。另查明，奇幻公司租用许婵娟等出租人的房屋作经营酒店用途，客户主要来自广州市长隆度假区游客。2020年1月24日，文化和旅游部办公厅发布《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，通知从即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品，已出行的旅游团队，可按合同约定继续完成行程，行程中，密切关注旅客身体状况，做好健康防护。各地要深刻认识此项工作的重要性，指导辖区内旅游企业服从服务大局，妥善处理好旅客行程调整和退团退费等合理诉求。同日，长隆度假区在其微信公众号发布公告，称为配合疫情防控的需要，该度假区从2020年1月24日17:00起暂停开放旗下广州长隆野生动物世界、广州长隆欢乐世界、广州长隆飞鸟乐园、广州长隆国际大马戏及珠海横琴长隆海洋王国、珠海横琴长隆剧院。恢复开放时间另行通知。为证实新型冠状病毒感染的××疫情对其经营状况造成影响，奇幻公司提供了自2020年1月23日起至3月14日《免费取消订单明细表》及其2020年2月、3月和4月份的《经营状况统计表》。《取消订单明细表》数据来源于“携程”、“去哪儿”、“同程旅行”等网络平台，奇幻公司在庭审中当庭演示数据提取过程。该明细表显示，奇幻公司在2020年1月、2月和3月被取消订单分别为158单、141单和4单。《经营状况统计表》数据来源于奇幻公司自主开发的管理系统，该统计表显示奇幻公司在2020年2月、3月和4月的营业收入分别为78771.64元、119289.62元、157698.28元。许婵娟对奇幻公司提供的上述表格的真实性均不予确认。许婵娟、奇幻公司因租金支付、违约责任归责及承担问题发生争议，引致纠纷。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第五章的相关规定。”本案纠纷发生于民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。许婵娟、奇幻公司签订的《委托经营托管合同》约定许婵娟将案涉房屋交付奇幻公司使用，奇幻公司按月向许婵娟支付固定收益款，故该合同虽名为委托经营托管合同，但内容上符合房屋租赁合同的主要特征，本案应为房屋租赁合同纠纷。该合同是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于案涉《委托经营托管合同》何时解除的问题，奇幻公司主张因与许婵娟协商减免租金未果后，合同自其向许婵娟发送短信之日，即2020年1月29日解除。本院认为，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。奇幻公司租赁案涉房屋用作酒店经营，客户来源主要是广州市长隆度假区游客，结合奇幻公司提供的《免费取消订单明细表》及《经营状况统计表》记载的内容，其经营状况确实受到严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《委托经营托管合同》期限至2022年7月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。在此情况下，奇幻公司向许婵娟提出减免租金有一定的合理基础，但不享有合同解除权，其无论是通过发送短信还是书面形式通知许婵娟解除合同，也不产生解除合同的法律后果，奇幻公司主张合同自其向许婵娟发送解除合同通知短信时解除，本院不予采纳。许婵娟主张案涉《委托经营托管合同》自2020年5月16日双方完成案涉房屋交接手续后形成事实上的解除合同，并提供了讼争双方交接房屋钥匙，结算物业费等杂费的证明。虽然奇幻公司主张案涉房屋在其发送短信告知许婵娟案涉房屋密码锁的密码时已完成交接，案涉房屋已由许婵娟实际控制，但未提供相关证据予以证实，其上述主张也与之后双方办理房屋钥匙交接手续，结算物业费等杂费的事实相悖，因此，本院采纳许婵娟上述主张，确认案涉《委托经营托管合同》于2020年5月16日解除。关于奇幻公司应付租金期限及租金标准的问题，许婵娟主张奇幻公司应支付2020年1月至4月的租金，租金标准按每月2907元计算（其中2020年1月支付剩余50%的租金，即1453.5元，2020年4月支付12日的租金，即1162.8元）。首先，对于奇幻公司应否支付2020年1月份剩余50%租金问题，讼争双方在案涉《委托经营托管合同》明确约定，第二至第五年每年第一个月免缴租金0.5个月，作为案涉房屋的正常例行保养期，结合奇幻公司在2018年1月和2019年1月份仅向许婵娟支付当月50%租金，而许婵娟未曾提出异议的履行情况，视为讼争双方认可每年1月份作为物业例行保养期，减免当月50%的租金。现奇幻公司已向许婵娟支付2020年1月份50%的租金，许婵娟要求奇幻公司支付2020年1月份剩余50%的租金，没有事实依据，本院不予支持。第二，对于奇幻公司应否支付2020年2月1日至2020年4月12日的租金问题，如前所述，案涉《委托经营托管合同》于2020年5月16日在双方完成案涉房屋交接手续时实际解除，故许婵娟诉请奇幻公司支付2020年2月1日至2020年4月12日期间的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。第三，关于租金标准的问题，因新型冠状病毒感染××疫情确实造成奇幻公司经营困难，奇幻公司所受的经营风险超过正常商业风险，其主张减免部分租金符合公平合理原则。由于讼争双方未能就减免租金问题达成一致意见，本院综合奇幻公司经营受影响的程度，根据公平原则，酌定减免奇幻公司支付2020年2月份和3月份的租金的50%。综上，奇幻公司应向许婵娟支付2020年2月1日至2020年4月12日租金4069.8元（2907元×50%+2907×50%+2907元/30天×12天=4069.8元），许婵娟对上述期间超出此款额的租金请求，本院不予支持。关于合同解除归责及违约责任承担的问题，如前所述，奇幻公司受新型冠状病毒感染××疫情影响正常经营，其向许婵娟提出减免租金有一定的合理基础，但不必然导致其因此而获得解除合同的法定权利。在许婵娟不同意减免2月份和3月份租金时，奇幻公司提出解除合同，并拖欠租金不付，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据讼争双方在《委托经营托管合同》的约定，奇幻公司提前解除合同的，应向许婵娟支付三个月租金作为违约金。虑及奇幻公司确因疫情防控对其经营造成严重影响而提出解除合同的，奇幻公司前期履行合同的诚信度良好，欠付租金亦是因双方就何时解除合同及租金是否减免的问题未能确定引致的，奇幻公司并非主观恶意违约，结合没有证据显示因奇幻公司违约而造成许婵娟严重损失，应适当减轻奇幻公司的违约责任。本院酌定支持2个月的租金，即5814元（2907元/月×2个月=5814元）作为奇幻公司向许婵娟支付的违约金。至于押金的处理问题，案涉《委托经营托管合同》约定，奇幻公司如期足额支付租金，并在托管期满10日内将物业交还给许婵娟的，许婵娟全额退还押金给奇幻公司。案涉租赁合同关系已解除，奇幻公司已将案涉物业交还给许婵娟，租金争议亦在本案得以解决。如前所述，奇幻公司欠付租金是因双方就何时解除合同及租金是否减免的问题未能确定引致的，奇幻公司并非主观恶意违约。因此，对于奇幻公司反诉要求许婵娟退还押金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）许婵娟支付2020年2月1日至2020年4月12日期间的租金合计4069.8元；二、被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）许婵娟支付违约金5814元；三、原告（反诉被告）许婵娟在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司退还押金2769元；四、驳回原告（反诉被告）许婵娟的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元（其中本诉案件受理费228元，反诉案件受理费25元），由原告（反诉被告）许婵娟负担122元（其中本诉案件受理费97元，反诉案件受理费25元），被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司负担本诉案件受理费131元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  潘裕森人民陪审员  郭锦玉二〇二一年六月十一日书 记 员  苏晓俭