江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0324民初2822号原告：郭西红，女，1966年10月23日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：陈胜章，男，1964年2月14日生，住睢宁县。系原告丈夫。被告：王丙美，男，1988年4月5日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：彭燕，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。原告郭西红诉被告王丙美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告郭西红的委托诉讼代理人陈胜章，被告王丙美及其委托诉讼代理人彭燕，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭西红向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2019年6月29日签订的《商铺买卖协议书》；2、判令被告将睢宁县江苏盛大世贸商城20幢一单元108号商铺恢复原状并返还给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月29日，原、被告双方签订《商铺买卖协议书》一份，约定由被告以400000元的总价购买原告所有的位于睢宁县商铺。在签订协议书时，根据被告的要求，约定被告首付购房款250000元，余款150000元待甲方（原告）撤销原网签合同改成乙方（王丙美）后再付。合同签订后，因一直无法联系到开发商而不可归责于原告的原因，致使该项约定一直无法履行，且事后经原告咨询和了解，原、被告双方关于此项的约定也是无效的。但被告却一直以此为借口而拒付剩余房款，并在未经原告知情和有关部门批准的情况下，被告擅自将该商铺原楼梯破坏改装成电梯，致使该商铺存在严重的安全隐患。为此，原告于2020年6月29日，给原告发送书面的《催讨房款暨解除合同通知函》，要求被告继续履行合同、支付剩余房款，否则双方之间的《商铺买卖协议书》解除，被告应将商铺恢复原状并返还给原告。但是被告在接函后至今不理不睬，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。被告王丙美辩称：第一点，原告的第一项诉讼请求是解除原被告双方签订的买卖协议，首先应由原告确定解除本协议的法定事由或者约定事由。其次，原告在诉状中事实与理由部分声称原告与被告的此项约定是无效的，无效的事实基础和法律基础又是什么。被告认为解除合同的前提是合同有效，那么原告的诉请第一项与事实和理由部分自相矛盾。第二点，被告不同意与原告解除涉案的房屋买卖协议，协议在第三条明确约定原告承担把网签合同的现购房人由原告改为被告，而且剩余的150000元是在网签变更后重新签订合同后付清，所以被告支付150000元的期限未届满，相反是原告的不诚信行为给被告造成了严重的损失。原、被告双方签订协议后，原告将商铺交付给被告，为了表达出售房屋的诚意而且将网签的备案合同也一同交给了被告，被告按照合同的约定支付了第一批款项250000元。在接手房屋后，被告对涉案的房屋进行了装修，经被告粗略的估算装修的费用大概在125000元左右。所以在整个交易的过程中，被告完全是按照协议来履行自己的义务，没有过错，没有违约行为，那被告的损失应当由原告承担。此外，关于原告所陈述的无法联系到开发商，这理由不属于不可抗力，而且在签订合同的时候，原告应该将该处风险考虑在范围内。如果双方在调解的前提下，同意解除合同，但是购房款250000元要退还给我们，另外要赔偿我们装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人均无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人庭审陈述，及审查认定的证据，本院查明如下案件事实：原告郭西红于2015年2月10日与江苏盛大世贸商城发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：SN84107）一份，双方约定由原告郭西红以527577元的价格购买位于徐州市睢宁县商铺，原告按约履行了支付购房款义务。2019年6月29日，原告郭西红（甲方）因急需用钱，与被告王丙美（乙方）签订《商铺买卖协议书》一份，约定以400000元的价格将坐落于徐州市睢宁县商铺出售给乙方……在本协议经双方签订后甲方房屋需交于乙方。协议第三条约定，甲方承担把网签合同现购房人改为乙方王丙美名下。第四条付款方式：现经一致协商乙方向甲方首付250000元整，剩余150000元整，等原网签合同注销与乙方重新签订合同后付清。协议第五条约定，甲方撤销原网签合同改成乙方网签合同时间期限最长为6个月，如未能进行网签更改走法律程序，本交易房价不受市场价格波动。合同签订当日，被告向原告支付首付款250000元，原告按约向被告交付了案涉商铺，并由被告占有使用至今。2021年2月3日，原告向被告邮寄催讨款暨解除合同通知函，告知被告因原告一直无法联系到开发商导致无法履行协议第三条的约定，要求被告支付剩余购房款，同时提出该约定应属无效。案涉商铺交付给被告后，被告因经营需要对案涉商铺进行了装修并将商铺内楼梯拆除改为电梯。现因一直无法联系到开发商，无法办理网签更名手续，被告一直拒绝支付剩余购房款，双方产生争议，原告提起本案之诉，请求判如前请。另查明，案涉商铺目前尚不具备办理产权登记条件。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉商铺虽然未取得房产证，但案涉协议并不违反法律法规的强制性规定，也没有合同法第五十二条规定的无效情形，故原、被告双方签订的商铺买卖协议依法成立并生效，原、被告均应遵守诚实信用原则，依法履行各自的义务。双方在签订买卖协议后，被告支付了首付款，原告也已将商铺交付被告使用至今，双方均不存在违约行为。但由于涉案商铺未经竣工验收、开发商无法联系等原因，导致涉案商铺至今无法办理产权登记，亦无法变更登记到被告名下，且何时才能具备办理产权登记手续尚不明确，导致原告签订买卖协议的目的不能实现。且双方约定剩余150000元购房款，待原网签合同注销、开发商与乙方重新签订合同后付清，该项约定明显存在规避房产交易税收的情形，也不应受到法律保护。况且涉案商铺无法办理产权登记手续是由于开发商的原因导致，并非原告不愿为被告办理，故责任也不应归于原告，双方该项约定对于原告显失公平。故原告主张解除双方签订的商铺买卖协议，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉商铺交付给被告使用后，被告因经营需要对商铺进行了装修，符合常理，故原告要求被告将商铺恢复原状的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的商铺买卖协议解除后，原告应将被告已支付的购房款250000元返还被告。至于被告抗辩的装修费用，因涉及到双方对于合同解除的责任认定及过错分担问题，以及被告占有期间的使用费计算等问题，且被告并未提出反诉，故本案中不便一并处理，被告可以通过其他途径或另行诉讼解决。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除2019年6月29日原告郭西红与被告王丙美签订的睢宁县盛大世贸20幢1单元108室商铺《商铺买卖协议书》；二、被告王丙美于本判决发生法律效力之日起三十日内，将案涉商铺清空并返还给原告郭西红；原告郭西红同时返还被告王丙美购房款250000元；三、驳回原告郭西红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取3650元，由原告郭西红负担2650元，被告王丙美负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘宝玉二〇二一年六月十七日法官助理 邢梦洁书 记 员 朱 倩附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的时间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。