贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0111民初4286号原告：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区盘江路71号大唐果3栋3单元1层。法定代表人：廖元新，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦，贵州乾民律师事务所实习律师。被告：贾朝芬，女，1968年12月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立物业）与被告贾朝芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫立物业委托诉讼代理人袁刚平、被告贾朝芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫立物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付所拖欠的物业服务费6935.04元、二次加压费344元；2.请求贵院依法判决被告向原告支付逾期支付利息648.87元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据《前期物业管理委托合同》可知，原告为大唐果小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2017年4月1日起至2020年10月31止，拖欠物业服务费6935.04元、自2017年4月1日起至2020年10月31止，拖欠二次加压费344元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。故原告鑫立物业为维护其权益，遂诉至法院，诉请如前。被告贾朝芬辩称，1.被告未与原告签订任何书面合同，故原告主体不适格，与原告不存在物业服务合同纠纷，没有义务向原告交纳物业费。2.选聘物业公司不合法，业主未参与过招投标，也未在公共区域公示相关手续。3.原告擅自改变公共区域用途，以此牟取私利，例如将消防通道划为停车位牟取私立，导致消防车辆无法进入小区，严重危害小区安全。此外，原告占用小区共有部位、设备和设施对外进行经营，及电梯广告费，但所得利益均未返还给小区业主。4.原告未将物业费、收支情况等向小区业主公示，均未完成上述义务。5.我家的房屋出租给别人开酒吧，在外墙贴了宣传单，物业工作人员区撕宣传单时将外墙水泥全部都撕下来了，门框都松动了，现在也没有处理。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋情况:贵阳经济技术开发区盘江路大坡村德天国际新城4栋2单元21层4号；房屋面积为100.8㎡；被告系该房屋权利人。二、案涉小区现尚未成立业主委员会。三、案涉小物业服务合同签订情况：2017年5月16日，鑫立物业作为受委托方与作为委托方的德天房开签订《前期物业管理委托合同》，主要内容为：根据德天房开委托贵阳馨予物业服务部，对大唐果商住小区进行第二次公开招标评分结果，将大唐果商住小区委托给排名第一的鑫立物业实行物业管理服务，为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》及有关法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款：物业名称大唐果；坐落位置贵阳市经开区；物业管理期限为五年，2017年4月1日至2022年3月31日止，期满无过失的可续签或自动延续五年；物业管理服务执行标准贵阳市物协字第［2014］05号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准，本合同之附件均为有效组成部分；物业服务事项包括房屋建筑共用部位的维修养护管理、物业管理区域的市政设施和房屋共用设备设施的运行维修养护管理、公共环境卫生、公共秩序、交通和车辆停放秩序的管理等；物业费用为包干制，物业服务费按月计收，住宅部分按建筑面积向业主收取物业服务费用，电梯房及电梯1.6元／月／平方米（不含二次加压水电费）；住宅二次加压水公摊电费8元／月／户；该合同还对其他相关权利义务进行了约定。四、原告主张费用的期间：2017年4月1日起至2020年10月31日。五、原告主张费用标准：物业费1.6元/月?㎡，二次加压费8元/月/户。六、原告主张违约金：分段计算，按照每年应交物业费加上二次加压费乘以年利率3.85%计算至2020年12月31日。七、原告通过短信、邮寄律师函的方式向被告书面催缴过物业费。八、被告不缴纳物业费用抗辩理由与答辩意见一致，据此被告提交了照片。九、其他本院另审理案件中就案涉小区情况查明事实：1.2011年11月12日，贵阳云岩信地置业有限公司（乙方）与德天房开（甲方）双方就贵阳德天国际新城的前期物业管理事宜签订《小河?德天国际新城前期物业管理服务合同》，主要约定：小区名称为小河?德天国际新城，物业类型为住宅、商业，合同期限为自德天国际新城工程全部竣工验收且交付使用之日起，乙方依据本合同提供前期物业管理服务，委托管理服务合同有效期至德天国际新城业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，本合同自行终止，委托管理事项包括前期入伙物业管理工作，房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理等，高层住宅物业服务费标准为1.75元/月?㎡，该合同还对其他的相关权利义务进行了约定。贵阳云岩信地置业有限公司已于2017年3月31日退出案涉小区的管理。2.买房人与德天房开签订的《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为贵阳云岩信地置业有限公司，前期物业服务费价格为1.6元/月?㎡（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、设备能耗等，物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月10日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定。以上事项中，双方有争议的事项为第三、五、六、八项、其他事项双方无争议。本院认为，案涉小区原系贵阳云岩信地置业有限公司提供物业服务，在该公司退出后，贵阳德天房地产开发有限公司重新将案涉小区委托给原告鑫立物业提供物业管理服务，并与原告签订了《前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,案涉小区尚未成立业主委员会的情况下,德天房开作为该小区物业建设单位与原告鑫立物业签订《前期物业服务合同》具有前期物业服务合同性质,该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害了小区业主的权利，对小区业主具有约束力。同时，变更后的原告鑫立物业实际上也为该小区进行了物业服务,新物业合同对双方具有约束力。在业主未成立业主委员会或召开业主大会聘请新的物业公司之前,业主应按照原告鑫立物业与德天房开签订的《前期物业服务合同》标准交纳相应物业费用，即被告应当按照合同约定支付2017年4月1日起至2020年10月31日的物业服务费，即1.60元/月/㎡×100.8㎡×43个月=6935.04元，原告主张6935.04元，本院予以支持。对被告抗辩该合同未经其同意的主张，本院不予采信。关于被告提出的原告占用公共区域、小区广告费、停车场等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故本院对该辩称亦不予采纳。对于原告主张按照8元/月/户标准收取二次加压费用，如前所述，该主张符合原告鑫立物业与德天房开签订的《前期物业管理服务合同》约定，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付利息。首先，在案涉《前期物业管理服务合同》中并未有约定，其次，本案被告及其他案涉小区的业主均提出案涉小区存在服务不到位且对不到位问题长期未能进行妥善解决，可见原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，其提供的服务确有待提高，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾朝芬于本判决生效之日起五日内向原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司支付2017年4月1日起至2020年10月31日止的物业服务费6935.04元；二、被告贾朝芬于本判决生效之日起五日内向原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司支付2017年4月1日起至2020年10月31日止的二次加压费344元；三、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告贾朝芬负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  吴怔秋二〇二一年六月十七日法官助理高现现书记员邹玉玲