广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初1281号原告：何焯文，男，1978年11月14日出生，汉族，住佛山市南海区狮山镇俊景花园A区××××××，公民身份号码440××××××××××××090。原告：麦碧茹，女，1981年10月15日出生，汉族，住佛山市南海区狮山镇俊景花园A区××××××，公民身份号码440××××××××××××969。委托代理人：姜加兵、麦素文，广东捷顺律师事务所律师。被告：肇庆宇浩地产发展有限公司，住所地肇庆市高要区×××××××××紫云汇花园紫云中心第二层之一，统一社会信用代码914×××××××××××070C。法定代表人：邓某1。被告：广东宇浩集团有限公司，住所地佛山市南海区×××××××××天安南海数码新城1栋716室之一，统一社会信用代码91440××××××××435X7。法定代表人：郑某1。原告何焯文、麦碧茹诉被告肇庆宇浩地产发展有限公司（下简称肇庆宇浩地产公司）、广东宇浩集团有限公司（下简称宇浩集团公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何焯文、麦碧茹的委托代理人姜加兵、麦素文到庭参加了诉讼，被告肇庆宇浩地产公司、宇浩集团公司均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何焯文、麦碧茹向本院提出诉讼请求：⒈肇庆宇浩地产公司向何焯文、麦碧茹支付2020年10月至2021年3月间的租金48188.88元及违约金578元（自2020年10月1日起按年利率6%暂计至2021年3月31日，以后按该标准另计至实际履行之日止）；⒉宇浩集团公司对第1项债务承担连带清偿责任；⒊本案诉讼费由肇庆宇浩地产公司、宇浩集团公司承担。事实和理由：：2016年12月12日，两原告与肇庆宇浩地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买位于肇庆市高要区××××××××××瑞峯1-10号房地产（以下简称该物业），合同总价款1650000元，其中首期房价款660000元，按揭贷款990000元，等额本息还款。同日，原告与该公司签订了《租赁合同》，约定该公司向原告返租该物业，租赁期限“自甲方申请银行按揭贷款放款之次月对应日起12年或2028年6月30日（两者较晚时间为准）”，该公司每月10日前按照该物业贷款银行要求的月供金额缴交至原告指定账户；宇浩集团公司作为该《租赁合同》履约保证人。然而，自2020年10月起，肇庆宇浩地产公司拒不支付租金。原告多次协商追讨未果，一直偿还按揭款并造成生活巨大负担，故起诉。肇庆宇浩地产公司、宇浩集团公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人争议的部分，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：2016年12月12日，出卖人肇庆宇浩地产公司与买受人何焯文、麦碧茹签订了一份编号为2016121966的《商品房买卖合同（预售）》，由何焯文、麦碧茹于同日支付首期房款66万元及向广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行申请按揭贷款支付余下房款99万元，购买了该公司开发建设、位于肇庆市高要区××××××××瑞峯1-10号三层楼房一幢。同日，肇庆宇浩地产公司作为承租方，宇浩集团公司（由原“佛山市宇浩地产发展有限公司”于2017年6月经市场监督管理部门核准变更名称“广东宇浩集团有限公司”）作为履约保证人，与出租方何焯文、麦碧茹签订了一份《租赁合同》，约定的主要条款包括：肇庆宇浩地产公司承租何焯文、麦碧茹上述向其购买的楼房，并有权将该物业转租给第三方作为别墅酒店用途；租赁期限自何焯文、麦碧茹申请的银行按揭贷款放贷之次月对应日起12年或2028年6月30日（两者以较晚时间者为准），肇庆宇浩地产公司于每月10日前将当月租金（按何焯文、麦碧茹该物业银行按揭借款的月供金额缴交）支付至伍智宏指定的银行账号，逾期支付租金超过一个月的则按日支付应付租金额万分之一违约金给伍智宏，并承担由此而给何焯文、麦碧茹造成的任何其他损失的赔偿责任；宇浩集团公司对租金支付承担保证责任，如肇庆宇浩地产公司未按本合同约定按期、足额向何焯文、麦碧茹支付租金的，或因肇庆宇浩地产公司违约造成伍智宏其他经济损失而未支付赔偿金的，宇浩集团公司承担保证责任。上述合同签订后，何焯文、麦碧茹于2017年2月20日与广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行签订了一份编号530××××××××00044的《楼宇按揭合同》，并授权该行已直接将余下购房款99万元划入肇庆宇浩地产公司银行账号。至此，肇庆宇浩地产公司已收取何焯文、麦碧茹全部购房款，开始返租、使用何焯文、麦碧茹向其购买的上述楼房，并依上述《租赁合同》每月将租金支付至何焯文、麦碧茹指定的银行账户，何焯文、麦碧茹也将每月收取的租金用于偿还银行按揭借款本息。但是，自2020年10月起，肇庆宇浩地产公司没有再依上述《租赁合同》按月支付租金给何焯文、麦碧茹；截止2021年3月31日，结欠何焯文、麦碧茹租金共48188.88元。何焯文、麦碧茹遂于2021年4月6日诉至本院。在何焯文、麦碧茹提起本案诉讼时，梁婉华等24名业主基于类同事实同期向本院提起了诉讼。在开庭审理后，何焯文、麦碧茹、肇庆宇浩地产公司的主要负责人、宇浩集团公司的主要负责人分别到庭陈述，在上述买卖、租赁交易中不存在互相串通、非法集资等违法犯罪行为，何焯文、麦碧茹等人因绝大部分都是宇浩集团公司在佛山开发楼租的业主及基于两公司的商业信誉、物业管理水平而购买案涉楼房，绝大部分案涉楼房已办理了房地产权证，且在返租后履行了《租赁合同》。诉讼过程中，何焯文、麦碧茹等25案的原告及肇庆宇浩地产公司的主要负责人、宇浩集团公司的主要负责人对各自所作陈述及所举证据均表示保证真实。本院认为：本案系租赁合同纠纷。鉴于案涉《租赁合同》成立于民法典施行之前，双方约定的合同履行持续至民法典施行之后，以及双方因民法典施行后履行合同发生争议，故本案适用民法典的相关规定。肇庆宇浩地产公司、宇浩集团公司均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃出庭诉讼、抗辩等诉讼权利并对何焯文、麦碧茹的证据和诉求均无异议，且不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。何焯文、麦碧茹与肇庆宇浩地产公司、宇浩集团公司之间签订的《租赁合同》（含保证合同），属于该三方的真实意思表示，没有违反法律规定，应受法律保护；各方当事人在享受合同权利的同时应当承担相应的合同义务。本案中，肇庆宇浩地产公司拖欠何焯文、麦碧茹2020年10月1日起至2021年3月31日间的租金共48188.88元至今未予支付的事实清楚，证据确实充分，足以认定。现何焯文、麦碧茹要求肇庆宇浩地产公司支付以上租金的诉请，合理合法，本院予以支持。关于违约金问题：何焯文、麦碧茹要求按年利率6%计付违约金，虽超过双方《租赁合同》约定按日万分之一计算的标准，但肇庆宇浩地产公司、宇浩集团公司均缺席放弃要求调整违约金标准的抗辩权利，且何焯文、麦碧茹以上按年利率计付违约金没有超出法律规定的最高标准，故本院予以支持。关于宇浩集团公司在案中的责任：该公司自愿作为肇庆宇浩地产公司与何焯文、麦碧茹《租赁合同》中对租金支付承担保证责任的保证人并盖章，该三方在《租赁合同》中约定的保证条款为“宇浩集团公司对租金支付承担保证责任，如肇庆宇浩地产公司未按本合同约定按期、足额向何焯文、麦碧茹支付租金的，或因肇庆宇浩地产公司违约造成伍智宏其他经济损失而未支付赔偿金的，宇浩集团公司承担保证责任。”，依法应认定为一般保证。因此，上述租金、违约金在肇庆宇浩集团公司未履行支付义务时，由宇浩集团公司承担清偿责任；但是，宇浩集团公司承担清偿责任后，有权向肇庆宇浩地产公司追偿。对于双方当事人没有提出的主张和其他问题，本案不作审查和处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第五百零三条、第五百零九条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百二十六条、第六百八十七条、第七百条、第七百零三条、第七百二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆宇浩地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，把其实欠原告何焯文、麦碧茹2020年10月1日起至2021年3月31日止的租金48188.88元付清偿给原告何焯文、麦碧茹；二、被告肇庆宇浩地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何焯文、麦碧茹支付违约金578元（暂计至2021年3月31日，以后以上述第一项判决确定的实欠租金为基数，按年利率6%另计至付清该实欠租金之日止）；三、被告广东宇浩集团有限公司在被告肇庆宇浩地产发展有限公司未履行上述第一、二项判决确定债务时，对上述第一、二项判决确定的债务承担清偿责任；四、被告广东宇浩集团有限公司按上述第三项判决承担清偿责任后，有权就其清偿金额向被告肇庆宇浩地产发展有限公司追偿；五、驳回原告何焯文、麦碧茹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元（已由原告何焯文、麦碧茹预交），由被告肇庆宇浩地产发展有限公司、广东宇浩集团有限公司负担。在本判决发生法律效力后本院退回给原告何焯文、麦碧茹，并由被告肇庆宇浩地产发展有限公司、广东宇浩集团有限公司在履行本案判决确定义务的同时向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  徐海球二〇二一年六月二十二日书记员  习伟强