广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2818号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐翠翠，女，1986年7月9日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区×××××××××××××4A，公民身份号码为612××××××××××××121。委托诉讼代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘逸飞，广东君政律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王亚娟，女，1989年4月18日出生，汉族，住河南省汝州市××××××××，公民身份号码为410××××××××××××760。委托诉讼代理人：徐耀宗，广东莞盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨歌，广东莞盈律师事务所律师。原审第三人：东莞市金典房地产中介服务有限公司，住所：广东省东莞市塘厦镇塘厦社区××××××××××××××××。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：罗红，广东林贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡中权，广东林贤律师事务所辅助人员。上诉人唐翠翠因与被上诉人王亚娟、原审第三人东莞市金典房地产中介服务有限公司（以下简称金典房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2020年8月10日，王亚娟向一审法院提起诉讼，请求判令：1.王亚娟、唐翠翠于2020年6月26日签订的《房地产买卖合同（居间版）》因唐翠翠单方违约而于2020年7月20日解除；2.唐翠翠退回王亚娟已支付定金200000元；3.唐翠翠向王亚娟支付违约金544000元；4.唐翠翠承担因合同履行中产生的中介费50000元；6.唐翠翠承担王亚娟因维权产生的律师费40000元、担保费6000元；7.唐翠翠承担本案一审诉讼费、保全费。一审法院《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回唐翠翠的全部反诉诉讼请求；二、王亚娟与唐翠翠于2020年6月26日签订的《房地产买卖合同（居间版）》于2020年8月22日解除；三、唐翠翠于判决发生法律效力之日起五日内返还王亚娟定金200000元；四、唐翠翠于判决发生法律效力之日起五日内支付王亚娟违约金544000元；五、唐翠翠于判决发生法律效力之日起五日内支付王亚娟律师费40000元、财产保全担保费6000元；六、唐翠翠于判决发生法律效力之日起五日内返还王亚娟居间服务费20000元；七、驳回王亚娟的其他诉讼请求。一审本诉受理费16840元、保全费4720元（王亚娟已预交），一审反诉受理费5660元（唐翠翠已预交），由王亚娟负担本诉受理费150元、唐翠翠负担本诉受理费16690元、保全费4720元、反诉受理费5660元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12910号民事判决。上诉人唐翠翠不服一审判决，向本院提起上诉称：一、关于违约方认定，一审法院认定违约方为唐翠翠，由唐翠翠承担违约责任缺乏事实及法律依据。1.唐翠翠在签订合同后首个工作日便配合王亚娟去房产局进行了查档及开户，唐翠翠都是在积极配合王亚娟完成房屋买卖手续。王亚娟未按照合同约定在7月1日前将首期款存入指定银行账户，也未在合同约定的五个工作日内向银行申请按揭贷款，王亚娟在合同约定的期限内没有向任何一家银行提交申请资料，也未通知唐翠翠办理相关手续，已经属于违约。唐翠翠在微信群里回复的“好的，等你通知”“OK”等内容，都是认可在2020年7月13日去华润银行领取同贷书，并非确认一同前往银行办理按揭贷款手续。唐翠翠无法接受王亚娟逾期申请按揭贷款，导致双方合同的履行进度延长。2.案涉房屋有抵押，约定交易方式是按揭担保公司融资赎楼，在案涉合同第2条，且一审已查实。3.首付款方面也存在违约，唐翠翠也可按此约定解除合同，按揭担保融资赎楼方案中双方合同第5条付款方式约定，首付款62万元，买方必须与银行、担保公司要求作首期资金监管起五个工作日内将首期购房款支付至指定账户，剩余190万元买方出资同时委托担保公司申请银行贷款，但合同第19条备注附加条款对首期款支付时间作了改变，约定2020年7月1日前买方存入指定银行，格式合同第5条关于首期款的支付时间被手写条款修改，条款冲突时备注条款如何解释，王亚娟应于7月1日前将首付款存入指定银行监管，按揭贷款提交申请所需要的首付款证明材料，双方一审提交的多项证据均证实7月1日前首付款应支付至贷款银行账户，即城区建行内，但王亚娟的款项一直在深圳邮政账户内，没有一个存入银行账户的手续。4.唐翠翠7月13日知道王亚娟没有存入指定银行及没有申请贷款，就明确提出解除案涉合同。二、违约金数额不合理。一审法院未综合考量实际损失及合同履行情况等直接判定依照合同约定违约金的数额是不合理的。综上，唐翠翠上诉请求：1.撤销（2020）粤1973民初12910号民事判决；2.改判驳回王亚娟的全部诉讼请求；3.改判唐翠翠依照合同约定没收王亚娟已经支付的定金200000元；4.改判王亚娟向唐翠翠支付违约金544000元；5.王亚娟承担律师费8000元；6.王亚娟承担一、二审诉讼费。被上诉人王亚娟二审答辩称：王亚娟不存在怠于履行的情况，并且唐翠翠在微信群中，清楚知道整个申请进度，不存在王亚娟违约的情况。关于首期款，唐翠翠未明确约定管理账户，故王亚娟一直不敢转入，2020年7月2日存入62万元，王亚娟已以实际的行动确认了王亚娟有购买房产的能力及诚意。卢志军已经将案涉合同、银行流水、转账记录均提交给建行。原审第三人金典房地产公司二审陈述称：案涉房产300多万，唐翠翠及配偶实际控制房地产公司十几家，对房产地交易非常熟悉，金典房地产公司已多次叫唐翠翠到场配合交易但其因房价上涨一直没有到场。二审中，唐翠翠向本院提交：1.唐翠翠老公李宽与金典房地产公司法定代表人胡某1的聊天记录（一审已提交过）。2.建设银行官方网站公示的关于个人住房贷款办理流程（第2页）。上述证据的证明内容与唐翠翠提交的证据说明（一）（二）的证明对象一致。3.东莞市住房和城乡建设局的复函，拟证明案涉中介公司没有资质。王亚娟质证称：证据1三性不予确认，王亚娟并未参与其中，也不知情，但对王亚娟、中介人员在微信群中对申请的进度进行确认，唐翠翠在2020年7月6日问什么时候签约，在7月10日被告知可到场签约，唐翠翠也明确可以。故应以微信群的内容为准。证据2三性不予确认，王亚娟并不存在贷款逾期的情况，详见答辩状。唐翠翠多次以不当理由故意指证王亚娟存在违约情况，苛刻提高合同履行的条件，目的在于制造其认为王亚娟存在违约的原因，以保证其等待房价上涨的利益及取得违约金。证据3是否予以处罚由法院依法认定，对其复函内容王亚娟不清楚。金典房地产公司质证称：证据1真实性、合法性予以确认，该证据是微信内容的一部分。证据3金典公司并非没有资质，只是未备案，该复函可证明金典公司在贷款中没有存在隐瞒情况，在函中是进一步处理，并没有明确，不影响案涉合同的效力。原审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对唐翠翠上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为王亚娟、唐翠翠2020年6月26日《房地产买卖合同（居间版）》所涉违约责任由谁承担。对此，本院分析如下：王亚娟、唐翠翠2020年6月26日《房地产买卖合同（居间版）》履行过程中，唐翠翠在2020年7月13日协助办理银行贷款申请时，拒绝签字并自行离去，后在2020年7月14日微信聊天表示继续签字要以中介方不收其佣金为条件。据此，唐翠翠拒绝履行案涉合同，已构成违约，依法应当承担违约责任。在唐翠翠拒绝履行案涉合同的情况下，王亚娟依法有权选择要求继续履行合同或要求解除合同，王亚娟在诉讼中选择要求解除合同，依法应予准许。王亚娟要求唐翠翠返还财产、赔偿损失、支付违约金，符合法律规定。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决唐翠翠返还王亚娟定金200000元、支付王亚娟违约金544000元、支付王亚娟律师费40000元、财产保全担保费6000元、返还王亚娟居间服务费20000元，并无不当。唐翠翠上诉要求改判，理由不充分，依法不应支持。综上所述，上诉人唐翠翠的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11320元，由上诉人唐翠翠负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年六月二日书记员  叶栩婷黎志均