贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1598号 上诉人（原审原告）：黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司，住所地贵州省册亨县纳福街道纳福春天小区3栋1楼。 负责人：唐利南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄登宽，贵州年成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王翰林，贵州年成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗森林，男，1975年2月13日生，布依族，贵州省册亨县人，务农，住贵州省册亨县。 原审第三人：册亨县人民政府纳福街道办事处，住所地贵州省册亨县纳福街道纳福大道振兴路。 负责人：张雪，该街道办事处主任。 原审第三人：册亨县住房和城乡建设局，住所地贵州省册亨县者楼街道河滨路6号。 负责人：罗元斌，该局局长。 原审第三人：册亨县亨达房地产开发有限公司，住所地贵州省册亨县者楼街道顺城路财富广场1栋2楼17号。 法定代表人：尹勇军，该公司董事长。 上诉人黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司（以下简称“卓凡册亨物业分公司”）因与被上诉人罗森林，原审第三人册亨县人民政府纳福街道办事处、册亨县住房和城乡建设局、册亨县亨达房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院(2020)黔2327民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卓凡册亨物业分公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。 事实及理由：一审法院认定事实清楚，但判决错误，其理由如下：一、一审法院认定上诉人与一审第三人签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》未违反法律强制规定，合法有效，且被上诉人已经接受了上诉人提供的物业管理服务，因此，该合同对被上诉人具有约束力，现被上诉人无故拖欠上诉人物业管理费用，导致上诉人合法权益受到损害，故被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。但一审法院在认定《纳福春天小区物业管理委托合同》合法有效的情况下，未按合同约定支持上诉人诉请，在案涉合同中，上诉人与一审第三人已经明确约定了物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，从欠费之日起满三个月的，上诉人有权聘请律师向欠费业主或者物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担。上诉人认为，一审法院既然认定该案涉合同合法有效，并溯及纳福春天小区全体业主或物业使用人的情况下，为何要求被上诉人承担违约责任时，未按照案涉合同的约定进行判决。二、上诉人在提起诉讼前，已经将业主欠费名单张贴在小区公示栏处，同时组织工作人员上门进行催收。其行为已经能够证明上诉人在向人民法院提起诉讼前向被上诉人主张权利，但被上诉人在明知自己未缴纳物业管理费，上诉人已经催收的情况下，仍然拒不缴纳物业管理费，其恶意拖欠物业管理费的行为，已经对上诉人的合法权益造成损失，故上诉人只能向人民法院主张自己的合法权利。三、因纳福春天小区未缴纳物业管理费人数众多，而上诉人系私人企业，在被上诉人未按期缴纳物业管理费的情况下，仍然向被上诉人提供物业服务，增加了上诉人的运营成本。现上诉人为维护自身合法权益向人民法院提起诉讼，根据案涉合同的约定，上诉人主张的违约金计算及上诉人所支付的律师服务费均应当得到法院支持，但一审法院并未按照案涉合同的约定支持上诉人诉请。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实清楚，但判决错误，故依法提起上诉，望二审法院支持上诉人请求，依法改判。 被上诉人罗森林未进行书面答辩。 原审第三人册亨县人民政府纳福街道办事处未进行书面答辩。 原审第三人册亨县住房和城乡建设局未进行书面答辩。 原审第三人册亨县亨达房地产开发有限公司未进行书面答辩。 卓凡册亨物业分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗森林支付物业服务费1661元和违约金99.66元[以1661元为基数计算的两个月（60日）的违约金99.66元，实际应计算至罗森林支付完所有物业服务费为止]；2.请求人民法院依法判令罗森林支付卓凡册亨物业分公司律师费1500元；3.本案诉讼费由罗森林承担。事实和理由：册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司将纳福春天小区委托卓凡册亨物业分公司进行管理。2019年1月19日，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司作为甲方与卓凡册亨物业分公司作为乙方签订《纳福春天小区物业管理合同》，合同明确约定管理的期限为2019年1月19日起至纳福春天小区业主委员会重新组建另行签订合同止。物业管理服务费为：（1）电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；（2）步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主物业使用人收取；（3）商业用房由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。合同同时约定物业服务费按季度缴纳，从逾期之日起每天按照费用的千分之一缴纳滞纳金，欠费满三个月，卓凡册亨物业分公司有权发律师函或者起诉，发律师函或起诉产生的律师费、交通费、通信费等费用由欠费业主或物业使用人承担。综上所述，罗森林的房屋面积为118.26平方米，单价1.2元，除第一季度383元外，每季度为426元，罗森林至今尚欠物业管理费为1661元，违约金暂按两个月（60日）计算为99.66元。根据合同约定，罗森林除支付尚欠的物业管理费外，还应当支付律师费、交通费、通讯费等费用。按照《黔西南州律师服务收费行业指导标准》第十四条的规定，罗森林还应支付律师费1500元。由于罗森林不支付物业管理费才导致本次诉讼的发生，应由罗森林承担本案的诉讼费。卓凡册亨物业分公司为维护自己的合法权益，根据法律有关规定起诉，望判决支持卓凡册亨物业分公司诉请。 罗森林辩称，1.我买的房子入住时天花板掉了,我去找房开商,房开商让我去找物业公司,物业公司就到我家查看,帮我补了一小点,物业公司跟我说等我们商量好了再来继续帮我整,但是过了一年多都没有来帮我整;2.我入住的房子门缝全部开裂,大概有1、2厘米，我当时反映给物业公司，物业公司也没有帮忙我整，又喊我去找房开商；3.去年，厨房水道渗水全部排来我家厨房，当时物业找人来帮我修补，但是清洗这些都是我自己来处理的，现在已经租给别人入住了。不知道今后厨房会不会变形，所以我才拒缴物业费用。 亨达公司未到庭参加诉讼，向一审法院提交书面意见述称，根据《贵州省物业管理条例》及卓凡册亨物业分公司与亨达公司于2019年1月20日签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》的补充协议第二条约定：关于卓凡册亨物业分公司管理小区物业是否能够正常收取物业服务费及收费标准的制定与亨达公司无关，所以亨达公司不承担任何责任，请法院驳回卓凡册亨物业分公司对亨达公司的诉讼请求。 册亨县住建局、册亨县纳福街道办未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交书面答辩意见。 一审法院经审理查明：2018年12月29日，册亨县纳福春天小区业主委员会与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订册亨县纳福春天小区物业服务合同，合同约定由册亨县纳福春天小区业主委员会聘请黔西南州聚鑫物业管理有限公司对册亨县纳福春天小区进行物业管理。合同签订后，黔西南州聚鑫物业管理有限公司未实际对该小区物业进行管理。后因纳福春天业主委员会的业主委员工作繁忙等原因分别向纳福春天小区业主委员会辞去业主委员等职务。2019年1月17日，纳福春天小区业主委员会向册亨县纳福春天小区全体业主发出《公告》主要载明：因各业委会成员工作繁忙等问题，无暇顾及业委会工作，经全体业委会成员讨论，决定解散册亨县纳福春天业主委员会。因小区业主委员会已解散，2019年1月19日，委托方（甲方）册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与受委托方（乙方）卓凡册亨物业分公司签订《纳福春天小区物业管理委托合同》主要载明：第一条，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将纳福春天小区委托予乙方实行物业管理，订立本合同；第二条，物业基本情况，物业类型：住宅商业小区，坐落位置：贵州省册亨县纳福新区，建筑面积：约104000平方米；第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任……；第十五条，委托管理期限为2019年1月19日至纳福春天小区业主委员会重新组建另行签订合同止……；第十九条，物业管理综合服务费，1.电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……；5.业主和物业使用人逾期缴纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金；从欠费之日起满3个月的，乙方有权聘请律师向欠费业主或物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担……；6.缴纳周期为：季度。该合同签订后，卓凡册亨物业分公司在纳福春天小区实际履行物业管理事宜至2020年12月31日。罗森林入住纳福春天小区×幢×单元×××室的房屋后接受卓凡册亨物业分公司的物业管理服务，自2019年1月起到2019年12月止，罗森林欠物业管理费1613元未付。卓凡册亨物业分公司多次向罗森林催要物业管理费未果后遂于2020年12月31日诉至一审法院，提出如上诉请。 另查明，册亨县人民政府纳福街道办事处于2021年2月3日向一审法院出具的情况说明主要载明：纳福春天小区在2019年1月17日前成立了业主委员会，因未到我单位备案，所以业主委员会成立具体时间我街道不清楚，业主委员会组成人员有龚金刚等……，业主委员会成员并非向我单位辞职，在2019年1月7日至2019年1月17日期间，各委员分别向业主委员会提出辞职申请，因我单位不是行业主管部门，小区业主委员辞职不需要我单位同意；在2019年1月19日签订《纳福春天小区物业管理委托合同》后，纳福春天小区在第一届业主委员会集体辞职后，未成立新一届业主委员会。册亨县民政局于2021年2月3日向一审法院出具的《关于册亨县人民法院协助调查函的答复》中主要载明：纳福春天小区目前未成立居民委员会，若未成立居民委员会的情况下，根据属地管理原则，纳福春天小区由纳福街道辖区内的原村（居）履行居民委员会的工作职责或纳福街道办直接管理。上述事实，有卓凡册亨物业分公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、纳福春天小区物业管理委托合同复印件、黔西南州律师协会复印文件、纳福春天小区业主拒缴物业服务明细表复印件、纳福春天小区业主拖欠费公示及邀标公告照片，罗森林提交的依法成立业主委员会的选票及图片、新成立的业主委员会与聚鑫物业签订的合同、住宅改商用房图片，亨达公司提交的法定代表人身份证明、营业执照、补充协议,一审法院依职权向册亨县民政局调取的答复函、向册亨县人民政府纳福街道办事处调取的情况说明、公告、辞职报告及卓凡册亨物业分公司、罗森林的在庭陈述等在卷为据，予以确认。 本案争议焦点为：一、卓凡册亨物业分公司诉请的物业服务费是否能够得到支持；二、卓凡册亨物业分公司诉请的违约金、律师费是否能够得到支持。 一审法院认为，关于本案争议焦点一。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定。2018年12月29日，册亨县纳福春天业主委员会与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订册亨县纳福春天物业服务合同后未实际对纳福春天小区物业进行管理。纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后由册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》是各方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律及行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的项目为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。对于罗森林辩称因房屋质量有问题所以拒缴物业管理，罗森林在本案中未提交证据予以证据房屋存在问题，若房屋存在质量问题，罗森林可另行主张权利。但不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，罗森林也实际接受了卓凡册亨物业分公司提供的物业服务，其理应向卓凡册亨物业分公司支付相应的物业费1613元(2019年1月19日至2019年12月31日)。诚实、守信系社会主义核心价值观的重要体现，一审法院受理的涉及欠缴物业管理费用系列案件，欠缴物业管理费用的主体涉及教师、公务员、工人、个体工商户等社会重要组成人员，该部分社会成员更应以身作则，让诚实、守信等社会主义核心价值观得以彰显。 关于本案争议焦点二。对于卓凡册亨物业分公司所主张的违约金，不违反法律规定，一审法院根据本案未支付物业服务费的金额、过错程度及卓凡册亨物业分公司实际损失情况，支持以1613元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。对于卓凡册亨物业分公司所主张的律师费，首先，卓凡册亨物业分公司诉请的物业费为1661元，而律师费为1500元，不具备合理性；其次，卓凡册亨物业分公司系具有完全民事行为能力的当事人，亦系专门从事物业管理的公司，能够清楚认识并处理业主欠缴物业管理费用等情况，能以自己的名义参加民事诉讼，是否聘请律师不影响其正常参加诉讼活动，律师费的产生也并非是本案债权能够实现的前提条件，对于卓凡册亨物业分公司诉请的该费用，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判如下：一、由罗森林于本判决生效之日起十日内向黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司支付2019年度物业服务费1613元及违约金（违约金以1613元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由罗森林承担（卓凡册亨物业分公司已垫付，由罗森林支付给卓凡册亨物业分公司，履行期限、方式同上）。 各方当事人二审中均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、违约金如何确认；二、卓凡物业公司主张的律师费是否予以支持。 关于争议焦点一，按照《物业管理条例》第三十四条的规定，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立。本案中，原纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后未成立新的业主委员会，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订了《纳福春天小区物业管理委托合同》，卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，业主也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务并享受了该合同中的约定的权利，应支付物业管理费。但对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中增加业主义务，加重业主负担的关于违约金的约定，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司并未与业主进行沟通、也未得到业主的许可，故对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中约定的“业主逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金”不能约束业主。因此，卓凡物业公司请求按照违约案件所欠物业服务费用的千分之一计算的理由不能成立。本案业主方未及时交纳应支付的物业管理费，客观上对卓凡物业公司的资金进行了占用，加之卓凡物业公司也未提交证据证明业主未及时交纳物业服务费给自己造成的具体损失，故一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际支付完毕之日止并无不当。 关于争议焦点二，同理，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》中对于增加业主义务的约定，即“诉讼期间产生的律师费……等有欠费业主或物业使用人承担。”的内容也不能约束业主方。因此，一审法院对卓凡册亨物业分公司主张的律师费不予支持并无不当。 综上，黔西南州卓凡人力资源服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黔西南州卓凡人力资源服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年六月四日 书记员 张 雪