辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终865号 上诉人（原审被告）：矫世洪，男，1965年3月3日出生，汉族，辽宁省大连市人，无业，现住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：付井顺，辽宁晓云律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：辽宁腾达建筑有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区水塔路东沟巷16栋。 法定代表人：许建伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：李树梓，辽宁新伟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：本溪润庭建工置业开发有限公司，住所地辽宁省本溪市南芬区铁山二路9-1栋2门1号。 法定代表人：郜宪峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：李妍，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郝芳芳，辽宁湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙长华，女，1958年12月3日出生，汉族，辽宁省本溪市人，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人：王奎良，本溪市平山区平见法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：高艳文，男，1958年12月6日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本钢南芬露天矿退休职工，现住辽宁省本溪市南芬区。 被上诉人（原审被告）：本溪市南芬区拆迁管理办公室，住所地辽宁省本溪市南芬区中心路145号。 法定代表人：张爱军，该办公室主任。 委托诉讼代理人：刘丽凤，该办公室副主任。 上诉人矫世洪、辽宁腾达建筑有限公司（以下简称腾达公司）、本溪润庭建工置业开发有限公司（以下简称润庭公司）、因与被上诉人孙长华、高艳文、本溪市南芬区拆迁管理办公室（以下简称南芬区拆迁办）物权保护纠纷一案，不服本溪市南芬区人民法院（2020）辽0505民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 矫世洪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、矫世洪不承担赔偿责任；3、南芬区拆迁办、润庭公司、孙长华承担一、二审案件受理费。事实及理由：1、矫世洪和腾达公司不是《房屋征收补偿安置协议书》的合同主体，也不是负有交付房屋义务的第三人，因此不应对孙长华承担连带赔偿责任。矫世洪系挂靠在腾达公司名下的实际施工人，负责建设南芬火车站周边棚户区改造回迁小区，站前小区工程16一20楼的建设施工。润庭公司系南芬火车站周边棚户区、站前小区改造回迁小区的房屋开发企业，负责对上述小区提供回迁房屋，同时收取被拆迁人交纳的房屋面积差价款等款项。南芬区拆迁办系代表政府与被拆迁人签定房屋征收安置补偿协议，收取被拆迁人交纳的面积差价款后转交给润庭公司，最后按润庭公司提供的回迁房屋，安置被拆迁人。高艳文是购买润庭公司用在建房屋抵顶腾达公司、矫世洪工程款的购房人，由上述双方当事人在本案中的地位作用可见，南芬区拆迁办与孙长华签订房屋征收安置补偿协议，负责按协议约定给付被拆迁人还迁房屋，因其未能履行该协议，依法负有赔偿责任。润庭公司与南芬区政府签订协议书，负责交付孙长华按动迁协议约定的回迁房屋，但因其将孙长华回迁房屋用于给付腾达公司抵顶矫世洪工程款，在双方签订房屋顶帐协议后，将该房交给腾达公司、矫世洪。腾达公司、矫世洪在收到该顶账房屋时，不知道此房为孙长华还迁房屋，而变卖给同样不知情的高艳文。因此腾达公司、矫世洪同高艳文一样属善意取得该房屋，不应同南芬区拆迁办、润庭公司承担对孙长华房屋价款赔偿的连带给付义务。2、孙长华不是房屋所有权人，依法不能要求腾达公司、矫世洪承担赔偿责任。依据法律规定，不动产所有权的取得是经不动产登记机关登记后取得的，产权证书是不动产所有权取得的标志。孙长华在本案中无房屋产权证，只有与南芬区拆迁办的房屋征收补偿协议书，因此孙长华只有权利要求合同相对方南芬区拆迁办和第三人润庭公司交付回迁房屋或者赔偿不能履行合同的损失，不能要求腾达公司、矫世洪承担连带赔偿责任。3、腾达公司、矫世洪合法取得抵顶工程房屋，依法不应承担连带赔偿责任。一审判决书认定：2015年11月28日，润庭公司工作人员朱雨飞与腾达公司签订房屋顶帐协议书，协议约定将18栋一层7、8、9、10、11号公建房327.78平方米，价格5000平方米顶付工程款给矫世洪。次日，矫世洪与高艳文签订“买房协议”抵顶借款。由此可见，腾达公司、矫世洪取得该房是有合法依据的，取得房屋时并不知道该房为孙长华的回迁房，出卖该房合乎法律规定。另外，腾达公司、矫世洪在变卖给高艳文的顶账房屋结构是高艳文画好图纸送到润庭公司，经润庭公司负责人经理朱雨飞和工程监理同意后矫世洪才进行施工的，工程竣工验收报告能够证明。高艳文向润庭公司交500元电费后，腾达公司、矫世洪在变更房屋结构手续完备才依法改建房屋。因此，腾达公司、矫世洪并不存在主观过错。一审法院认定矫世洪变更房屋结构有过错是错误的。所以，腾达公司、矫世洪不应当承担对孙长华的连带赔偿责任。 腾达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判腾达公司不承担连带给付义务或发回重审。孙长华、高艳文、南芬区拆迁办、润庭公司、矫世洪承担上诉费用。事实及理由：1、一审判决认定“矫世洪为抵顶借款而擅自改变8号楼公建设计，直接导致孙长华无法取得安置房屋”属于主观臆断，无视客观依据。在本工程施工前高艳文将施工方案和改变原来设计说明就交给润庭公司审阅并得到批准，还提前预支了施工所需的电费，而后矫世洪才获准施工。2、润庭公司作为工程发包单位，对矫世洪的施工应当进行全面管理和监督，并派出工程监理于施工现场管理监督，若发现施工图纸改变，为什么不予制止，还仍然允许矫世洪施工直至工程竣工。这足以说明润庭公司是同意矫世洪按照现有方案施工的。因此矫世洪对此工程施工没有过错，不应承担任何责任。3、孙长华作为被拆迁安置人，对她的安置房屋予以充分了解，发现问题应当及时通报给南芬区拆迁办及时改正。孙长华对此不闻不问，任其放任，主观上也有过错。4、矫世洪虽然挂靠腾达公司对外施工，但其与腾达公司有严格的挂靠协议。如果在施工中，因矫世洪的过错给腾达公司造成损害，则由矫世洪承担责任。矫世洪如有未按照施工图及说明书施工，擅自改变设计情形，其违背挂靠协议和合同法的行为，后果应当自己负责，腾达公司不应承担连带责任。 润庭公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判润庭公司不承担连带给付义务；2、一、二审诉讼费由孙长华、高艳文、南芬区拆迁办、矫世洪、腾达公司承担。事实及理由：1、一审法院判令润庭公司承担连带给付义务是错误的。2014年1月28日，案外人南芬区人民政府与润庭公司签订委托开发协议书，南芬区人民政府委托润庭公司对南芬火车站周边棚户区进行开发改造。2014年11月30日，润庭公司与腾达公司签订《施工合同》，后又签订《施工合同补充协议书》，由腾达公司承包南芬火车站周边棚户区改造工程一标段（11#--20#楼），后腾达公司与矫世洪签订《施工内部承包协议书》，将其中16#--20#楼违法分包给没有资质的实际施工人矫世洪。《建设工程质量管理条例》第28条规定：施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。矫世洪与高艳文签订买房协议，将诉争房屋卖给高艳文，并在施工过程中，擅自修改设计图纸、改变房屋结构，将18号楼7、8、9、10、11号五户公建合并为一户公建，导致孙长华无法得到安置房屋，腾达公司作为违法分包人理应对矫世洪的过错行为承担责任。因涉案房屋当时并未竣工验收，润庭公司对矫世洪在施工过程中改变房屋设计结构一事并不知情，故润庭公司没有任何过错，不应承担连带给付义务。2、一审法院认定2015年11月28日，润庭公司工作人员朱某与腾达公司签订《房屋顶账协议书》，协议约定将18栋一层7、8、9、10、11号公建房327.78平方米，价格5000元/平顶付工程款给矫世洪是错误的。该份《房屋顶账协议书》第四条约定：自双方签字盖章后生效。润庭公司并未在房屋顶账协议书上盖章，法定代表人也未在协议书上签字，仅凭经办人朱雨飞的签字，不能认定该协议书生效。润庭公司与腾达公司签订《施工合同补充协议书》第二条第三款中明确约定：工程款支付方式为用房屋抵顶全部工程款，同时约定双方需要在房屋销售之前进行分配房源，抵顶价格为开发公司同期销售价格。分配房源中并不包含诉争房屋，2017年9月6日、2020年3月13日，润庭公司与腾达公司分别签订《房屋顶账协议书》，约定将18号楼7、10、11号公建抵顶给腾达公司。矫世洪及腾达公司未取得18号楼8、9号抵顶的房屋，也不享有转让该房屋的权利。3、一审法院认定高艳文善意取得诉争房屋，不承担侵权责任是错误的。善意取得需要同时具备三个条件，一是受让人受让财产时须是善意的，二是合理的价格有偿转让，三是转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，矫世洪因盖楼缺少资金向高艳文借款，高艳文明知矫世洪仅是房屋的实际施工人，并不是房屋的所有权人，仍与其签订买房协议，故高艳文主观上存在恶意。高艳文在受让房子时并未支付合理对价，买房协议中约定预先支付的30万元现金，余款在2016年12月30日前付清，其中30万元为与矫世洪借款的抵顶，高艳文并未提供证据证明其交付了全部款项。不动产转让，应以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志，房屋的买受人与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，时至今日，高艳文仍未办理所有权登记手续，仅仅发生交付，并不能产生善意取得的后果。故一审法院认定高艳文善意取得诉争房屋，不承担侵权责任是错误的。 高艳文辩称：同意一审判决。买房是矫世洪先找到的高艳文，高艳文与矫世洪约定必须有地下室，上面也得按照高艳文的要求施工，所以高艳文画了草图，高艳文也到润庭公司朱总办公室落实这个情况。过了一段时间，高艳文又交了500元的电费，不仅高艳文交了，其他购买房屋装修的人也交了。高艳文与矫世洪没有借贷关系，双方签订的是买卖合同，与润庭公司没有关系。一审判决认定高艳文与矫世洪是借贷关系是错误的。 南芬区拆迁办辩称：不同意矫世洪、腾达公司、润庭公司的上诉请求，同意一审判决。 孙长华辩称：不同意矫世洪、腾达公司、润庭公司的上诉请求，同意一审判决。2015年11月28日润庭公司和腾达公司签订房屋抵账协议第4条明确约定，双方签字盖章后生效，需要签字、盖章两项才能具备法律效力，该抵账协议是效力待定的协议。腾达公司、矫世洪依据效力待定协议对外出售涉案房屋，是一种侵权行为，依法应承担侵权责任。 孙长华向一审法院起诉请求：1、高艳文立即退出非法占有的坐落在南芬区商品房一处；2、高艳文与腾达公司承担连带责任将高艳文非法占有的商品房恢复原状；3、如不能返还房产，高艳文与腾达公司连带赔偿25万元并从2017年1月1日起按中国人民银行贷款利率支付利息；4、高艳文与腾达公司对本案诉讼费承担连带责任；5、南芬区拆迁办、润庭公司、矫世洪对赔偿款及利息承担连带责任。 一审法院认定事实：2014年1月28日，本溪市南芬区人民政府作为甲方与润庭公司作为乙方签订“委托开发协议书”，由甲方委托乙方对南芬火车站周边棚户区进行开发改造，并确认为“润庭佳苑小区”，其中小区内的16栋至20栋楼由矫世洪实际施工（矫世洪挂靠腾达公司）。孙长华所有的位于南芬区建筑面积为43.80平方米房产（房屋产权证号04××37）在开发改造范围内。2014年6月15日，南芬区拆迁办与孙长华签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定孙长华将房产交由南芬区拆迁办拆除，并为孙长华安置公建用房一户，安置房屋位置为侧路紧邻电业局（门朝区政府方向），东起第3户，房屋结构为一层公建，安置面积为50平方米即“润庭佳苑小区”18号楼-8房产，孙长华为此支付房产面积差价款7.48万元（其中原有面积按照每平方米1000元支付差价款，增加的6.2平方米按照每平方米5000元支付房款）。并由南芬区拆迁办支付给润庭公司。因矫世洪建楼缺少资金，向高艳文借款，矫世洪建楼时将18号楼一楼公建部分原有设计结构进行更改（原设计7-11号公建房产，共5户），建成一户公建房产。2015年11月28日，润庭公司工作人员朱某与腾达公司签订《房屋顶账协议书》，协议约定将18栋一层7、8、9、10、11号公建房327.78平方米，价格5000/平方米顶付工程款给矫世洪。2015年11月29日，与高艳文签订“买房协议”抵顶借款，高艳文接收房产后进行了装修，并经营浴池至今。孙长华因此未得到约定的房产，为此引起诉讼。 一审法院认为，高艳文受让房产时主观并不知道其中有孙长华应取得的房产，高艳文支付了相应房款并装修，实际占有使用至今，高艳文系善意取得，不应承担侵权责任；矫世洪作为实际施工人因缺少资金向他人借款，为抵顶借款擅自改变18号楼一楼公建设计，直接导致孙长华无法取得安置房产，其主观具有过错，侵害了孙长华的合法权益，应承担民事责任。腾达公司作为被挂靠人，应承担连带责任；润庭公司作为受委托开发单位，应按照委托单位的要求，开发交付房产，但其在收取了孙长华支付的差价款后，未能交付房产且在实际施工人矫世洪改变设计结构时理应知晓却不予阻止，致使孙长华无法得到安置房产，对此，应承担民事责任；南芬区拆迁办作为合同相对方，理应按照合同约定诚实履行交付房产义务，其作为委托开发方没有尽到监管责任，应承担民事责任。对于孙长华诉讼请求的确认，涉案安置房产客观上已不能提供给孙长华，孙长华实际取得房产的目的无法实现。因此，孙长华要求恢复原状、交付房产的诉讼请求，无法支持。孙长华要求如果不能交付房产，则按照25万元赔偿房产价款及从2017年1月起按照中国人民银行贷款利率支付利息的诉讼请求，不违反法律规定，应予支持。综上所述，孙长华要求南芬区拆迁办、矫世洪、腾达公司、润庭公司赔偿房产价款及支付利息的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：本溪市南芬区拆迁管理办公室于判决发生法律效力后五日内赔偿孙长华房产价款人民币25万元，并从2017年1月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；从2019年8月21日起至确定的给付之日止，按中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率计付利息。矫世洪、辽宁腾达建筑工程有限公司、本溪润庭建工置业开发有限公司承担连带给付义务。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零五十元，由本溪市南芬区拆迁管理办公室、矫世洪、辽宁腾达建筑工程有限公司、本溪润庭建工置业开发有限公司承担。 二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：除矫世洪建楼缺少资金，向高艳文借款外，对一审查明的其他事实予以确认。 另查明，高艳文购买并改建为浴池的五户房产，除包括涉案房屋在内的两户外，其余三户房产即18号楼-7号、10号、11号房产，继润庭公司朱雨飞与腾达公司签订房屋顶账协议书之后，润庭公司于2017年、2020年与腾达公司又补签了房屋顶账协议书。 再查明，朱雨飞为润庭公司案涉棚户区改造工程的现场负责人，已去世。 又查明，案涉工程款尚未决算完毕。 本院认为：本案中本溪市南芬区人民政府委托润庭公司对被拆迁地区进行开发改造，南芬区拆迁办与孙长华签订《房屋征收补偿安置协议书》，润庭公司作为开发单位应依据协议向被拆迁人孙长华交付安置房屋。现该公司在收取了孙长华支付的差价款后无法交付安置房屋，应对孙长华由此产生的损失承担赔偿责任。 关于润庭公司提出对矫世洪改变房屋设计结构一事并不知情，润庭公司朱某与腾达公司签订《房屋顶账协议书》未经法人盖章和法定代表人签字，该协议书不生效一节，经审查，朱雨飞为润庭公司案涉棚户区改造项目的负责人，其以建筑施工企业名义签订的房屋顶账协议书，腾达公司及矫世洪有理由相信是朱雨飞在工程项目权限范围内的有权处分行为，朱雨飞订立合同的行为构成表见代理，其法律后果应当由润庭公司承担。实际上，房屋经改造后已交付购买人占有使用，润庭公司也未作反对表示。该协议书已发生法律效力并履行，故对该项上诉理由不予支持。 关于矫世洪、腾达公司应否承担连带责任一节。如前所述，矫世洪、腾达公司依据房屋顶账协议取得案涉房屋，又将房屋出售给高艳文，该处分行为有效，高艳文为有权取得。润庭公司并未提供证据证明矫世洪、腾达公司明知案涉房屋为安置房屋、擅自改变图纸转售他人存在过错，故矫世洪、腾达公司不构成侵权，不应承担连带赔偿责任。 关于高艳文是否承担责任一节，经审查，现没有证据证明高艳文购房时明知该房为孙长华拆迁安置房屋，且其已支付了相应的价款并实际占用至今，不存在过错，不应承担连带赔偿责任。 综上，腾达公司、矫世洪的上诉请求成立，予以支持；润庭公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本溪市南芬区人民法院（2020）辽0502民初424号民事判决； 二、本溪润庭建工置业开发有限公司、本溪市南芬区拆迁管理办公室于本判决发生法律效力后五日内连带赔偿孙长华房价款25万元，并从2017年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；从2019年8月20日起至本院确定的给付之日止，按中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率计付利息； 三、驳回孙长华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5050元，由本溪润庭建工置业开发有限公司、本溪市南芬区拆迁管理办公室连带负担。二审案件受理费5050元，由本溪润庭建工置业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  李晓明 审判员  刘 颖 审判员  刘 杰 二〇二一年六月二十八日 法官助理赵艳强 书记员刘淼 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；