北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3680号上诉人（原审被告）:内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆区。法定代表人：段和平，总经理。委托诉讼代理人：刘林刚，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞春，上海市建纬（包头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京星恒投资管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路670号。法定代表人：李世辉，董事长。委托诉讼代理人：丁彩娟，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：明路芳，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京和缘亭餐饮有限公司，住所地北京市东城区工体北路66号一至二层115、二层210单元。法定代表人：乌日娜。原审第三人：李世辉，男，1966年7月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁彩娟，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：明路芳，北京大成律师事务所律师。上诉人内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司（以下简称内蒙泓德公司）因与被上诉人北京星恒投资管理有限公司（以下简称星恒公司）与被上诉人北京和缘亭餐饮有限公司（以下简称北京和缘亭公司）、原审第三人李世辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人内蒙泓德公司之委托诉讼代理人刘林刚、张瑞春，被上诉人星恒公司和原审第三人李世辉之共同委托诉讼代理人明路芳到庭参加诉讼，被上诉人北京和缘亭公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本院对其缺席审理。本案现已审理终结。内蒙泓德公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回星恒公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由北京和缘亭公司、星恒公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，超诉判决具体如下：一、一审判决我公司承担担保责任，认定事实和适用法律均存在错误。星恒公司未提交我公司针对担保行为出具的任何董事会决议或股东决议，不能证明其签订合同时是善意的，履行了注意义务。我公司的担保行为是法定代表人（代理人）越权行使的个人行为。涉案《补充协议》和《四方协议》中关于我公司的担保条款并非我公司真实意思表示，不具有约束力。依据《九民纪要》第17、18条的规定，应当认定两份协议中的担保条款无效，我公司不应承担任何的担保责任。二、装修免租期是租赁合同的一种常态。本案约定的“免租期不免违约条款”是对承租方单方解约的约定，不适用出租方解约。三、星恒公司将涉案房屋已于2019年10月11日出租给案外人，因此其诉求“确认租赁合同于2019年10月9日已解除”，原判就上述“确认之诉”进行裁判，而是于2020年7月直接判决解除租赁关系。不仅造成本案解除合同时间这个事实严重错误，且违反不告不理基本原则。四、原审判决我公司按“免租期租金”“保证金”违约金承担连带责任，无视我公司调低违约金的主张，违反公平原则和第29条之规定。五、原审判决没有明确担保人追偿权，适用法律错误。依据第四十二条之规定人民法院判决担保人承担担保责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的追偿权利。而原审判决中并未明确我公司的追偿权。六、在星恒公司没有请求扣留“保证金”的前提下，原审法院对扣留“保证金”主动进行审理，违反“不告不理”的原则。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求，维护我的合法权益。星恒公司辩称：同意一审判决，不同意内蒙泓德公司的上诉请求和事实理由，请求二审法院予以维持。一、原审判决认定《补充协议》《四方协议》系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力，判决内蒙古泓德公司承担担保责任，认定事实及适用法律均正确。二、原审判决解除租赁关系认定事实适用法律正确，并未违反“不告不理”原则。三、原审判决认定本案系和缘亭公司违约导致租赁期未满十年而提前解约，北京和缘亭公司需向星恒公司支付免租期的所有租金，认定事实正确。四、原审判决认定星恒公司不退换保证金理由充分，不违反“不告不理”的原则；原审判决要求内蒙古泓德公司对“免租期租金”承担连带责任，适用法律正确；内蒙古泓德公司恶意上诉、拖延履行，导致星恒公司的损失进一步扩大，原审判决仅支持“保证金”、未支持“滞纳金”已经不足以弥补星恒公司的损失，恳请二审法院依法改判，支持“滞纳金”。星恒公司有权直接扣除保证金，且保证金不足以弥补星恒公司的损失。免租期租金只具有补偿性质，而不具有惩罚性质。保证金不足以弥补星恒公司的损失，星恒公司有权要求滞纳金。北京和缘亭公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李世辉述称，同意星恒公司的答辩意见。星恒公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认星恒公司与北京和缘亭公司之间的《租赁合同》于2019年10月9日已解除；2.请求法院判令北京和缘亭公司向星恒公司支付截至2019年10月8日的拖欠租金1644789.10元、滞纳金687778.80元，以及免租期间的租金及物业管理费1245751.32元，共计3578319.22元；3.请求法院判令内蒙泓德公司对北京和缘亭公司支付拖欠租金、滞纳金、违约金的付款义务承担连带责任；4.案件受理费由内蒙泓德公司、北京和缘亭公司承担。一审法院认定事实：现北京市东城区工人体育场北路66号1至2层110号房屋、北京市东城区工人体育场北路66号1至2层115号房屋、北京市东城区工人体育场北路66号2层208号房屋、北京市东城区工人体育场北路66号2层210号房屋均登记在星恒公司名下。2010年10月18日，李世辉（出租方，甲方）与内蒙泓德公司（承租方，乙方）签订《瑞士公寓项目租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市东城区工人体育场北路66号“瑞士公寓”（以下简称该“物业”），乙方承租该物业的110单元中的局部、115单元中的局部及208单元和210单元（以下简称该“出租店铺”），建筑面积为1244.41平方米。乙方承诺，租赁该店铺作为经营餐饮使用，未经甲方书面许可，乙方不得变更出租店铺的租赁用途。甲方于签订房屋租赁合同后第三天即2010年10月20日向乙方交付该出租店铺。该出租店铺租赁期为十年四个月，自2010年10月20日起至2021年02月19日止（该租期已包含免租期）。甲方给予乙方四个月的免租期，免租期内乙方无须支付租金，但必须支付物业管理费(20元/月/平方米)以及水、电等相关费用。该出租店铺的租金按每个日历月记为一期，以月固定租金形式，租金为约人民币7.57元/天/平米。该租金每两年递增，递增率为6%。该出租店铺的每日历月固定租金按租用面积计算，即：第一、二年租金为每月286549.63元人民币；第三、四年租金为每月303742.61元人民币；第五、六年租金为每月321967.17元人民币；第七、八年租金为每月341285.20元人民币；第九、十年租金为每月361762.31元人民币。乙方应自2011年02月20日起开始支付租金（“租金起付日期”），并在此后的租赁期内继续以月付的方式支付租金。乙方应于每月二十日或之前支付下月的租金。在租赁期内任何一段不满一个日历月的期间，租金应基于每月三十(30)天按比例计算。该出租店铺目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币20元计算，该笔费用包含物业费、中央空调的冷热水源费以及基本的设备保养和环境维护。该出租店铺每日历月的物业管理费为人民币24888.20元。该出租店铺租赁保证金应相当于三个日历月固定租金和物业管理费的总额，共为人民币934313.49元。乙方应于该出租店铺交付后五日内，将上述保证金打入甲方帐号内。甲方确认收到后，立即向乙方提供收据。乙方应自行承担租赁期（含免租期）内使用和占用场地所实际消耗的水、电、电话、网络等应支付的全部费用。乙方履行完毕本合同约定的义务，且不存在其它违约责任的前提下，甲方于甲乙双方签订书面终止协议之日起十个工作日内向乙方返还保证金（不计利息）。如乙方在租赁期内有任何违约行为，甲方有权扣除全部或部分保证金。乙方应于每日历月二十日之前向甲方或甲方指定的物业管理公司支付下月的物业管理费。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，并要求违约方进行赔偿：包括乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费和本合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过60天的。由于乙方违约行为导致甲方单方解除本合同的，甲方可在本合同解除并收回该出租店铺时，对乙方已支付的押金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还。乙方租赁期未满十年而提前解约的，需向甲方支付本合同约定的免租期期间的所有租金及物业管理费。在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或其他任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则每日应按逾期支付款项的千分之五支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的或逾期支付的天数累计超过30日的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用。若此逾期支付连续超过30日或累计超过60日的，甲方有权解除合同。2010年10月19日，内蒙泓德公司向李世辉支付保证金934313元。2011年3月10日，李世辉（甲方）与内蒙泓德公司（乙方）、北京川粤情餐饮有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2010年10月18日签署了《瑞士公寓项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定乙方承租甲方所有的坐落于北京市东城区工人体育场北路66号瑞士公寓的110单元中的局部、115单元中的局部及208单元和210单元（以下简称“该商铺”）。该商铺已按租赁合同的约定如期交付予乙方，乙方签署了相应的交付手续。现因乙方提出申请，要求将租赁合同的承租方主体由乙方变更为丙方。自本协议生效之日起，承租方主体由乙方变更为丙方，此等变更不影响租赁合同的效力，即该租赁合同在承租方主体变更为丙方后继续有效，租赁合同中约定的出租方与承租方的权利、义务、责任等均不发生改变，由甲方及丙方继续履行，丙方确认并同意遵守租赁合同项下所有条款及承租方的所有义务、责任及承诺，并且无任何异议。甲方、乙方、丙方对于本协议生效前甲方及乙方对于租赁合同的履行状况均予以认可，即各方均不存在违约行为。乙方承诺租赁合同承租方主体的变更自愿、合法、真实、有效，若因应乙方要求而将承租方主体变更为丙方的行为引致任何纠纷、投诉、诉讼等，均由乙方和丙方负责解决，共同承担相应责任。若因承租方由乙方变更为丙方的行为给甲方造成任何损失，或导致甲方承担任何责任，则乙方、丙方须向甲方承担连带赔偿责任。乙方承诺为丙方在本协议项下对甲方形成的债务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期届满之次日起满两年时止。保证范围为：丙方因本协议形成和产生的对甲方所负有的全部偿付义务(包括但不限于租金债务、物业管理费、利息、罚息、违约金、赔偿金等)以及因本协议无效或被撤销后应由丙方承担的赔偿金。2013年6月13日，北京川粤情餐饮有限公司经北京市工商行政管理局东城分局核准，名称变更为北京和缘亭餐饮有限公司。2013年9月10日，李世辉（甲方）与星恒公司（乙方）、北京和缘亭公司（丙方），内蒙泓德公司（丁方，保证人）签订《四方协议》，约定：甲方、丁方与丙方于2011年3月10日签订了《补充协议》，约定将租赁合同的承租方主体由丁方变更为丙方，丁方承诺为丙方在协议项下对甲方形成的债务承担连带保证责任；现因甲方以出租商铺房屋产权对乙方增资，出租商铺房屋产权已经由甲方过户至乙方名下，乙方依法成为出租商铺的所有权人。自本协议生效之日起，甲方在《租赁合同》《补充协议》（以下统称“租赁合同项下的权利义务均转移给乙方，甲方不再作为租赁合同履约主体。此等变更不影响租赁合同的效力，即该租赁合同在出租方主体变更为乙方后继续有效，除非本协议另有约定，租赁合同中约定的出租方与承租方的权利、义务、责任等均不发生改变，由乙方及丙方继续履行。租赁合同项下丙方向甲方已缴纳的保证金，自本协议生效后三日内由甲方交付给乙方收执，乙方收到上述保证金后五日内向丙方出具保证金收据，丙方应同时将原保证金收据交还甲方。2019年4月29日，星恒公司向北京和缘亭公司发出《关于提请贵司限期向我司支付瑞士公寓商业租金的催款函》，载明“……(1)贵司应于2019年3月20日或之前向我方支付2019.03.20—2019.04.19的租金人民币361762.31元，贵司仅支付部分租金人民币230000元，逾期支付租金为人民币131762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币27011.27元；(2)贵司应于2019年4月20日或之前向我方支付2019.04.20—2019.05.19的租金人民币361762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币18088.17元……为此，我方郑重敦请贵司接到此函后，务必于2019年05月09日前向我方支付应付的租金人民币493524.62元和滞纳金人民币45099.44元，并在此后的租期内依据《租赁合同》的约定按时足额支付租金。否则我方将被迫依据《租赁合同》行使包括解除合同、追偿损失在内的一切法律权利以此维护我公司的合法权益”。2019年06月06日，星恒公司向北京和缘亭公司发出《关于提请贵司限期向我司支付瑞士公寓商业租金的催款函》，载明“……(1)贵司应于2019年3月20日或之前向我方支付2019.03.20—2019.04.19的租金人民币361762.31元，贵司仅支付部分租金人民币230000元，逾期支付租金为人民币131762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币52046.11；(2)贵司应于2019年4月20日或之前向我方支付2019.04.20—2019.05.19的租金人民币361762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币86822.95元；(3)贵司应于2019年5月20日或之前向我方支付2019.05.20—2019.06.19的租金人民币361762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币32558.61元……为此，我方郑重敦请贵司接到此函后，务必于2019年06月15日前向我方支付拖欠的租金人民币855286.93元，于2019年06月22日前务必付清滞纳金人民币171427.67元，并在此后的租期内依据《租赁合同》的约定按时足额支付租金。否则我方将被迫依据《租赁合同》行使包括解除合同、追偿损失在内的一切法律权利以此维护我公司的合法权益”。2019年06月17日，星恒公司向北京和缘亭公司发出《关于提请贵司限期向我司支付瑞士公寓商业租金的催款函》，载明“……(1)贵司应于2019年3月20且或之前向我方支付2019.03.20—2019.04.19的租金人民币361762.31元，贵司仅支付部分租金人民币230000元，逾期支付租金为人民币131762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币62587.10元；(2)贵司应于2019年4月20日或之前向我方支付2019.04.20—2019.05.19的租金人民币361762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币115763.94元；(3)贵司应于2019年5月20日或之前向我方支付2019.05.20—2019.06.19的租金人民币361762.31元，贵司应支付滞纳金为人民币61499.59元；(4)贵司应按时足额于2019年6月20日或之前向我方支付2019.06.20—2019.07.19的租金人民币361762.31元……为此，我方郑重敦请贵司接到此函后，务必于2019年06月22日前向我方支付拖欠的租金人民币855286.93元和滞纳金人民币239850.63元。并在此后的租期内依据《租赁合同》的约定按时足额支付租金。否则我方将被迫依据《租赁合同》行使包括解除合同、追偿损失在内的一切法律权利以此维护我公司的合法权益”。2019年10月8日，星恒公司向北京和缘亭公司、内蒙泓德公司邮寄发出《解除租赁合同关系告知函》，载明“……根据上述合同的约定，贵方应于每个缴费月的20日之前，向我公司支付下个月的租金。在租赁期内，贵方逾期支付租金、水费、电费、取暖费等费用或其他任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则每日应按逾期支付款项的千分之五支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的或逾期支付的天数累计超过30日的，我公司有权停止有关供应或禁止有关使用。若此逾期支付连续超过30日或累计超过60日的，我公司有权解除合同。若我公司选择解除合同的，贵方除须补足上述所欠费用外，还应当按照合同约定向我公司支付违约金。现因贵方拖欠我公司自2019年5月20日至2019年10月19日期间的租金，且在租赁期间内屡次出现拖欠租金的行为。为维护我公司的合法权益，根据法律的规定和相关合同的约定，正式通知贵方如下：1.鉴于贵方的严重违约行为，我公司决定依法解除《租赁合同》及相关的补充协议。贵、我公司之间的房屋租赁关系，自10月09日起立即解除。2.请贵方自本函送达之日起3日内，向我公司支付截止至2019年10月08日的租金1644789.10元、滞纳金687778.80元、违约金1245751.32元。上述费用共计人民币3578319.22元。3.请贵方于2019年10月31日之前，对和缘亭的注册地址(住所)进行工商变更(备案)登记。否则，每逾期一天，应按上述应付款项的千分之五向我公司支付违约金；4.请贵方于2019年10月12日前，按照《租赁合同》的要求将商铺交还我公司。否则，我公司将采取包括停止相关应用、更换门锁等措施，并有权处理商铺内的所有物品，相关处置费用及由此给我公司造成的其他损失均由贵方承担”。对于星恒公司请求内蒙泓德公司对北京和缘亭公司支付债务承担连带责任的诉请，内蒙泓德公司基于《中华人民共和国公司法》第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议”及《内蒙古泓德实业有限责任公司章程》第三十八条“执行董事、高级管理人员不得挪用公司资金，或者将公司资金借贷给他人，不得以公司资本为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”主张其对被告北京和缘亭公司的担保无效。星恒公司称对《内蒙古泓德实业有限责任公司章程》真实性无法确认，这是内蒙泓德公司的内部事项，且《中华人民共和国公司法》第十六条规定亦属于公司内部的管理性规范，约束的是公司的行为，属于公司内部治理的调整范围，对外不当然产生约束力，该条款并未明确规定公司违反本条规定即导致担保无效，不属于效力性强制性规定。庭审中，内蒙泓德公司认可其已将保证金934313元转至北京和缘亭公司名下。对于免租期间的物业管理费，星恒公司在庭审中称物业管理费应交给物业公司，但其无法提供向物业公司实际交纳免租期物业费的相关证据。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案北京和缘亭公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，2010年10月18日，李世辉与内蒙泓德公司签订的《瑞士公寓项目租赁合同》，2011年3月10日，李世辉与内蒙泓德公司、北京和缘亭公司签订的《补充协议》，2013年9月10日，李世辉与星恒公司、北京和缘亭公司、内蒙泓德公司签订的《四方协议》，系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应按约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述合同约定，北京和缘亭公司应于每月20日或之前支付下月租金，合同履行过程中，北京和缘亭公司无故拖欠星恒公司租金已连续超过30日，累计超过60天，经星恒公司催告后在合理期限内仍未支付，后星恒公司于2019年10月8日向北京和缘亭公司发出《解除租赁合同关系告知函》，鉴于根据星恒公司提供的物流单号无法明确北京和缘亭公司收到《解除租赁合同关系告知函》的日期，故星恒公司要求确认与北京和缘亭公司之间的《租赁合同》于2019年10月9日解除的诉请无事实依据。但北京和缘亭公司的行为已经构成违约，星恒公司依约获得合同解除权，故法院依法判决解除星恒公司与北京和缘亭公司之间的租赁关系。北京和缘亭公司应补齐拖欠租金，现星恒公司向北京和缘亭公司主张2019年5月20日至2019年10月8日的拖欠租金，理由充分，法院对此不持异议。本案系北京和缘亭公司违约导致租赁期未满十年而提前解约的，依据租赁合同约定，北京和缘亭公司需向星恒公司支付本合同约定的免租期期间的所有租金。对于免租期期间的物业管理费，星恒公司主张其已向物业公司支付免租期期间的物业费，但其无法提供向物业公司实际交纳免租期物业费的相关证据，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对于星恒公司要求支付免租期物业费的诉请，法院不予支持。现北京和缘亭公司尚有保证金934313.49元在星恒公司处，内蒙泓德公司提出用保证金折抵拖欠租金、滞纳金等，星恒公司明确表示因北京和缘亭公司违约，依据合同约定，该笔保证金不予折抵亦不予退还。北京和缘亭公司在履约过程中确实存在违约行为，根据合同约定，星恒公司不同意退还保证金理由充分。依据合同约定，保证金是作为一种对违约方的惩罚措施，具有违约金的性质。关于星恒公司要求给付滞纳金的诉请，因相应已支付的保证金不予退还，已充分考虑到北京和缘亭公司违约给星恒公司带来损失的实际情况，故法院认为，该笔保证金足以弥补北京和缘亭公司逾期支付租金给星恒公司造成的经济损失，故对于星恒公司要求支付滞纳金的诉请，法院不予支持。依据《补充协议》的约定，北京和缘亭公司因上述合同形成和产生的对星恒公司所负有的全部偿付义务，内蒙泓德公司均须向星恒公司承担连带保证责任，对于内蒙泓德公司主张担保合同无效的答辩意见，法院不予采纳。据此，一审法院于2020年7月27日判决：一、解除北京星恒投资管理有限公司与北京和缘亭餐饮有限公司之间的租赁关系；二、北京和缘亭餐饮有限公司于判决生效后七日内向北京星恒投资管理有限公司支付拖欠租金1644789.10元、免租期租金1146198.52元，内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司对上述款项承担连带责任；三、驳回北京星恒投资管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，内蒙泓德公司提交照片复印件欲证明星恒公司收回涉案房屋后，直接将房屋出租给下家，并没有损失。照片中是下家正在装修，不是北京和缘亭公司装修。星恒公司认为照片没有拍摄时间且照片中的通知上没有盖章，对于真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。认为其公司的损失是客观存在的，一直没有将涉案房屋出租出去。另查明，签订《四方协议》时，张云辉系内蒙泓德公司的法定代表人并持有公司百分之八十的股份。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，北京和缘亭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。2010年10月18日，李世辉与内蒙泓德公司签订的《瑞士公寓项目租赁合同》，2011年3月10日，李世辉与内蒙泓德公司、北京和缘亭公司签订的《补充协议》，2013年9月10日，李世辉与星恒公司、北京和缘亭公司、内蒙泓德公司签订的《四方协议》，系各方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，北京和缘亭公司无故拖欠星恒公司租金已连续超过30日，累计超过60天，经星恒公司催告后在合理期限内仍未支付，后星恒公司于2019年10月8日向北京和缘亭公司和内蒙泓德公司发出《解除租赁合同关系告知函》。鉴于星恒公司提供了EMS中国邮政速递物流记录，完成了初步举证，内蒙泓德公司亦认可收到了《解除租赁合同关系告知函》，当前在无相反证据的前提下，本院对于星恒公司所主张向北京和缘亭公司和内蒙泓德公司发送《解除租赁合同关系告知函》的事实予以采信。北京和缘亭公司拖欠租金构成违约，星恒公司有权解除合同。参照告知函的内容，租赁合同应于2019年10月9日解除。北京和缘亭公司应补齐拖欠租金，一审法院判令北京和缘亭公司向星恒公司支付拖欠租金，有合同及法律依据，本院对此予以维持。但一审法院未对合同解除时间进行认定，不妥，本院确认租赁合同于2019年10月9日解除。北京和缘亭公司尚有保证金在星恒公司处，因北京和缘亭公司违约，依据合同约定，星恒公司有权扣除保证金。应当认定，该保证金是作为一种对违约方的惩罚措施，具有违约金的性质。因内蒙泓德公司提出用保证金折抵拖欠租金，且是否扣除保证金对内蒙泓德公司的利益存在直接关联，故一审法院对保证金作出相关认定，并无不当，亦不违反“不告不理”原则。北京和缘亭公司违约导致租赁合同提前解除，北京和缘亭公司应向星恒公司支付免租期期间的租金。考虑到星恒公司已经扣除了保证金，北京和缘亭公司承担了相应的违约责任，以及租期共计十年四个月而已实际履行了近九年的事实，基于公平原则，仍由北京和缘亭公司支付全部免租期的租金确有不公，故本院酌情确定北京和缘亭公司支付一个月的免租期租金。内蒙泓德公司就免租期租金所提起上诉中的合理部分，本院予以支持。关于内蒙泓德公司是否应承担连带责任的问题。2011年3月10日，李世辉与内蒙泓德公司、北京川粤情餐饮有限公司签订《补充协议》，约定内蒙泓德公司承担连带责任。虽然该协议无内蒙泓德公司一方的人员签字，但由内蒙泓德公司盖章确认，该协议真实性可予认定。2013年9月10日，李世辉（甲方）与星恒公司（乙方）、北京和缘亭公司（丙方），内蒙泓德公司（丁方，保证人）签订《四方协议》，该协议载明，鉴于甲方、丁方与丙方于2011年3月10日签订了《补充协议》，约定将租赁合同的承租方主体由丁方变更为丙方，丁方承诺为丙方在协议项下对甲方形成的债务承担连带保证责任；其中，第一条约定，自本协议生效之日起，甲方在《租赁合同》《补充协议》（以下统称“租赁合同项下的权利义务均转移给乙方，甲方不再作为租赁合同履约主体。此等变更不影响租赁合同的效力，即该租赁合同在出租方主体变更为乙方后继续有效，除非本协议另有约定，租赁合同中约定的出租方与承租方的权利、义务、责任等均不发生改变，由乙方及丙方继续履行。根据上述内容，签署协议的各方均对《租赁合同》及《补充协议》的内容予以确认。内蒙泓德公司在《四方协议》落款盖章确认，并由其当时的法定代表人张云辉签字确认。经内蒙泓德公司确认，张云辉持有公司百分之八十的股权。应当认定属于持有公司三分之二以上对担保事项有表决权的股东签字同意的情形，故前述协议中关于连带责任的约定应属有效。内蒙泓德公司上诉主张前述协议中连带责任的约定无效，其不应承担连带责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，内蒙泓德公司关于合同解除以及免租期租金的上诉请求部分成立，对其中合理部分应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20177号民事判决第一、三项；二、变更北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20177号民事判决第二项为北京和缘亭餐饮有限公司于本判决生效后七日内向北京星恒投资管理有限公司支付拖欠租金1644789.10元、免租期租金286549.63元，内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司对上述款项承担连带责任；三、确认北京星恒投资管理有限公司与北京和缘亭餐饮有限公司之间的租赁关系于2019年10月9日解除；四、驳回北京星恒投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35426元，由北京星恒投资管理有限公司负担16306元（已交纳），由北京和缘亭餐饮有限公司、内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司负担19120元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费29120元，由北京星恒投资管理有限公司负担8962元（内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司已预交，北京星恒投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司），由内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司负担20158元（已交纳）。一审公告费260元，由北京和缘亭餐饮有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审公告费200元，由内蒙古泓德实业（集团）有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 王 磊二〇二一年六月二十八日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申