河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0304民初1025号原告：李德祥，男，1963年10月16日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。委托代理人：贾红松，洛阳市高新区智达法律服务所法律工作者，特别授权。被告：马冬冬，男，1986年1月23日生，回族，住洛阳市瀍河回族区。被告：陈晓艳，女，1984年10月9日生，回族，住洛阳市瀍河回族区。原告李德祥诉被告马冬冬、陈晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李德祥及其委托代理人贾红松，被告马冬冬、陈晓艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德祥向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同清偿租赁原告位于瀍河区夹******号院*幢*****号2016年1月-2020年4月应付剩余房租23000元，并支付违约金4600元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告和妻子王荣花均为洛阳铁路机务段职工，工作岗位在宝丰检修车间。2010年5月1日，原告拿到了位于瀍河区**院**房产钥匙，简单装修后，该房产一直闲置到2012年12月初，因原告一家不在洛阳生活，故委托洛阳懿皇房产经纪有限公司将该房产予以出租。两被告为夫妻关系，2012年12月12日，两被告经洛阳懿皇房产经纪有限公司中介后，与原告签署编号为：NO:SF*********《房屋租赁合同》一份，合同约定：两被告租赁位于瀍河区**院**房产，租金每月650元，租赁期限从2012年12月16日--2014年12月16日，逾期支付租金时，违约金为应付租金的20%。两被告人品可以，夫妻俩也挺干净，对原告的房屋也很爱惜。租赁合同到期后，两被告愿意继续租赁房屋至2020年4月，租金为每月1000元，基于对两被告夫妇的信任，自2016年1月后，虽然两被告以种种借口拖延租赁费，但原告因为工作较忙，很少回洛阳，所以也没有向两被告及时催要。2020年5月23日，在多方联系不上两被告后，原告妻子向瀍河派出所报案，通过值班民警联系上了被告陈晓艳，陈晓艳和原告妻子王荣花核算了拖欠的租金后，出具《借条》一张，承诺将拖欠的房租共35000元分三次清偿，但两被告清偿了12000元后，剩余租金23000元至今未清偿。综上，诚实守信是公民应当遵守的行为准则，原告出于对两被告的信任，常年将自己的房产租赁给两被告居住使用，但两被告在搬离租赁房产后，即未及时交还钥匙，且在出具《借条》后，拖欠房租不予清偿的行为侵害了原告的合法权益，为维护自身利益，特诉至法院。马冬冬、陈晓艳共同辩称：原告诉讼请求不当，事实理由不足。本案原租赁关系成立，但房租至今不欠原告，相反经具体清算，被告至今还向原告多支付了7000元房租，该多支付部分房租原告理应退回。具体理由如下，2018年1月前，被告和原告之间的房租已经全清(后续合同约定每月1000元)，2018年5月初被告新房装修完毕后就搬离了原告房屋（由相关证据可以证明)。由于原告在外地工作不在洛阳无法交还钥匙，经电话征得原告同意暂放被告处，待原告回来后取走，实际上原告就知道被告在2017年10月购房、2018年1月装修，5月初搬离原告房屋，并且和原告电话沟通，要求其取走钥匙，而原告的答复是其孩子大学毕业了准备回洛阳，此房不再对外出租，准备重新装修做儿子的婚房用。因此原告一直未取，再加上被告忙于工作也是常年奔波在外，因此原告房屋钥匙拿走的迟。关于租房细节问题被告家人也不清楚，2018年5月初被告搬离开原告房屋，实际只欠房租4个半月，若按照5个月计算，也只有5000元。可本案中出现最主要的问题是在2020年5月23日，陈晓艳在马冬冬不知情和陈晓艳不了解整个租房过程的情况下和原告打了个《借条》，该借条内容前后矛盾与实际不符，从借条内容上看：“2018年1月至2020年4月，”明明时间只有28个月，假若欠房租也是28000元，哪来的35000元？由此断定这份《借条》存在明显瑕疵、完全是一份无效《借条》，与事实不符，该借条内容不能成立。更重要的是被告在2018年5月初搬走以后不应该承担原告所提出的以后房租（此房相关水电费用可以佐证），更不应该将房租时间核算到2020年4月份，这显然是一种无理要求。事后陈晓艳打《借条》一事马冬冬并不知情，因身体原因陈晓艳一直没有告诉马冬冬。更错误的是陈晓艳在2020年7月11日按照上述错误的《借条》向原告转款12000元。如今原告依照错误的《借条》起诉要求让被告继续支付借条上错误的剩余款项实属不当。经具体清算我妻子已经支付的12000元减去被告搬走前所欠的5个月房租5000元等于被告多付了7000元。这多付的7000元原告所得、实际上属于不当得利，理应返还。另外，关于原告提出违约金的问题完全不应该，被告不存在违约、被告全家既然已经购房，并且每月还还着房贷，不可能不向原告交还钥匙，相反是因为原告在外地工作以及其自身的原因没有及时拿走钥匙。同时在后来原告夫妇拿到钥匙时候也没有提出违约金，故此，原告提出被告承担违约金的问题不成立。综上，请查明事实情况依法驳回原告诉求，同时被告要求原告向被告返还不当得利7000元，充分维护被告合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：2012年12月12日李德祥（甲方、出租人）与马冬冬（乙方、承租人）、洛阳懿皇房产经纪有限公司（丙方、见证方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将位于洛阳市瀍河区夹马营路22号的房屋租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为92.99平方米，租赁期限共24个月，自2012年12月16日至2014年12月16日。租赁期限届满后，原告基于对被告的信任，仍将房屋继续租赁给被告居住，双方口头约定每月租金1000元，但双方并未签订书面合同。2020年5月23日被告陈晓艳向原告出具借条一份，该借条载明“本人陈晓艳今欠房东王荣花房租自2018.1-2020.4房租共计35000元整（即叁万伍仟元整），共分三次偿还。第一次还12000元（壹万贰仟元整）在2020年7月10日前偿还；第二次还12000（壹万贰仟元整）在2020年10月1日前偿还；第三次偿还11000（壹万壹仟元整）在2020年12月21日前还清；共35000元分三次在2020年年底还清。”2020年7月11日被告向原告支付12000元。双方一致确认被告于2020年5月将案涉房屋钥匙交还给原告。原告李德祥与王荣花系夫妻关系。二被告陈述因购置有新房，其已于2018年5月搬离案涉房屋，2018年1月之前的租金已付清。原告陈述被告拖欠原告的房租应从2018年1月起算至2021年4月截止，2017年未付房租为7000元，共计35000元。原告提交的案涉房屋水电费明细显示：2018年8月、2019年2月、2019年6月有水费产生，2019年7月至2020年6月无电费产生。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。承租人应按照约定的期限支付租金。2012年12月12日马冬冬租赁李德祥房屋，合同期限届满后马冬冬续租，并按每月1000元支付租赁费。按照双方每月支付1000元租赁费的约定，被告陈晓艳出具《借条》之后并按其中约定支付了12000元租赁费，表明《借条》系其真实意思表示且以实际行为予以履行。原告庭后提交的水电费明细不能证明2019年6月之后仍有水电费产生，根据公平原则应扣除2019年7月至2020年4月期间的租赁费即10000元，故被告应向原告支付租赁费应为13000元（35000元-10000元-12000元）。原告其他诉讼请求过高，过高部分本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七百零五条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:被告陈晓艳、马冬冬于本判决生效之日起十日内共同向原告李德祥支付租赁费13000元；二、驳回原告李德祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取245元，由原告李德祥承担130元，被告马冬冬、陈晓艳共同承担115元，被告承担部分于本判决生效之日起七日内交至本院。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  余 婧二〇二一年六月二十八日法官助理武玉杰代书记员  李清霞