新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1801号   上诉人（原审被告，反诉原告）：新疆好家乡超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路219号。   法定代表人：王立峰，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：夏检，新疆西域律师事务所律师。   上诉人（原审原告，反诉被告）：新疆宏晟置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区体育馆路396号。   法定代表人：梁为民，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘学新，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡超市）与上诉人新疆宏晟置业有限公司（以下简称宏晟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初8083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好家乡超市的委托诉讼代理人夏检，上诉人宏晟公司的委托诉讼代理人刘学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   好家乡超市上诉请求：1.请求撤销一审判决第十二项，请求改判宏晟公司赔偿好家乡超市装修残值损失2,434,000元；2.请求撤销一审判决第十三项，请求改判宏晟公司构成一般性违约，并赔偿好家乡超市违约金1,559,654.4元；3.请求撤销一审判决第十四项，请求改判宏晟公司构成根本违约，并赔偿好家乡超市违约金15,071,760元。事实和理由：好家乡超市依据合同约定享有拒付租金的权利，宏晟公司违约在先是既成事实，且拒绝整改，已经损害了好家乡超市的权益，应承担一般违约和根本违约责任。违约事实一：涉案争议租赁房屋的消防安全检查合格证是2016年6月20日办理完毕的，比宏晟公司承诺的办理最晚时间2015年10月13日晚了近八个月。违约事实二：2021年1月6日，好家乡超市收到了乌鲁木齐市消防救援支队天山区大队已经下发的责令限期改正的通知书，现宏晟公司仍未就违约事实进行整改。综上所述，宏晟公司违约在先的情况下，且好家乡超市无违约事实的基础下，请求贵院在查明本案案件事实的基础上，撤销一审判决，依法支持好家乡超市的上诉请求。   宏晟公司针对好家乡超市的上诉请求辩称，对好家乡超市的上诉请求均不认可，装修残值构成重复诉讼，我公司不构成违约。   宏晟公司上诉请求：1.请求撤销一审判决三至十一项；2.判令好家乡超市交纳的履约保证金50万元归宏晟公司；3.解除双方2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》、解除双方2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》以及双方于2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；4.判令好家乡超市承担租赁费的违约金4,019,136元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5,023,920×20％×4）；5.判令好家乡超市承担租赁费的违约金人民币2,009,568元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5,023,920×20％×2）；6.判令好家乡超市构成根本违约，支付宏晟公司租赁房屋的违约金人民币15,071,760元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5,023,920×2倍）；7.判令好家乡超市向宏晟公司三日内移交乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的商业地产。事实和理由：好家乡超市拒不履行七个季度租赁费用，恶意诉讼拒付房租，存在根本违约，致使合同目的不能实现，宏晟公司已提供了合格的房屋，一审判决认定事实有误，缺乏法律依据，请求支付宏晟公司的上诉请求。   好家乡超市针对宏晟公司的上诉请求辩称，我公司不存在违约行为，一审法院认定事实清楚，本案违约方是宏晟公司，请求依法改判支持我公司的上诉请求。   宏晟公司向一审法院诉讼请求：1.解除双方2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》、解除双方2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》、解除双方于2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；2.判令好家乡超市支付宏晟公司房屋场地租赁费5,023,920元（2019年9月至2020年8月）；支付房屋场地租赁费2,511,960元（2020年9月至2021年2月）；3.判令好家乡超市承担租赁费的违约金4,019,136元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5,023,920元×20％×4）；4.判令好家乡超市承担租赁费的违约金人民币2,009,568元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5,023,920元×20％×2）；5.判令好家乡超市构成根本违约，支付宏晟公司租赁房屋的违约金人民币15,071,760元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5,023,920元×2倍）；6.判令好家乡超市交纳的履约保证金50万元归宏晟公司；7.判令好家乡超市向宏晟公司三日内移交乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的商业地产。   好家乡超市向一审法院反诉请求：1.宏晟公司向好家乡超市返还履约保证金50万元；2.宏晟公司赔偿好家乡超市装修残值损失2,434,000元；3.宏晟公司赔偿好家乡超市一般违约的违约金1,559,654.4元；4.宏晟公司赔偿好家乡超市根本违约的违约金15,071,760元。   一审法院认定事实：2010年11月15日，宏晟公司与好家乡超市签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（宏晟公司）将其建造和拥有的位于乌鲁木齐市体育馆路396号建筑物一至四层商业部分出租给乙方（好家乡超市）经营超市，建筑面积10272平方米，甲方同意乙方在租赁期内免费使用一至四层商业部分建筑物的公共区域和设施，乙方租用该房屋从事大型超级市场的经营（含货物仓储、人员办公等），甲方同意免费给乙方六个月的期限以备乙方安装设备、房屋装饰装修及开业准备、试营业等，在该六个月内甲方免收乙方租金、综合管理费等，开业准备期的起算日期从甲方将符合本合同租赁目的的房屋整体移交以乙方之次日起计算；租赁期限为自租赁起始日（即开业前准备期届满次日）起计15年，该租赁房屋租金总额为88,618,919.4元，综合管理费总额为22,154,729.85元，分15年计算；甲方同意乙方以每三个月为一个支付周期，须在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，如遇乙方付款日最后一日为法定节假日，乙方须在节假日后第一个工作日向甲方支付。如乙方逾期支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向甲方支付违约金，逾期九十日不按约定支付租金及综合管理费的，甲方有权选择是否单方解除合同，但非因乙方原因导致上述情形出现的除外；乙方以转账支票的方式向甲方支付租金及综合管理费，乙方付款前甲方应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则乙方有权延迟付款直至甲方提供足额发票日止；乙方向甲方支付履行本合同的履约定金1,124,784元，此定金自租赁起始日起，冲抵乙方应缴租赁房屋租金及综合管理费，乙方向甲方支付履约及设备保证金50万元，从交付之日起满五年后乙方无违约责任及设备完整的情况下全额予以返还，因现在该房屋尚未修建完毕，双方约定定金及保证金由乙方于2011年8月23日支付；该出租房屋系在建工程，甲方保证最迟于2012年11月30日前全面竣工并保证该房屋符合国家建筑工程验收标准且获得验收合格证明，若因房屋及主体验收不合格影响乙方装修、营业和造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方因此所受到的损失，并顺延装修准备期及租期等；正式验收交付日期为2012年11月30日前，甲方保证在上述交付日交付给乙方的房屋符合本合同中对于房屋主体结构及相应配套设备设施的一切约定要求，包括水、电、暖、排烟、小凡该、通风等设备设施的安装，甲方须严格按图施工，保证通过综合验收，逾期不按约定条件交付房屋达90日的，乙方有权选择是否单方解除合同；甲方不能按合同及附件约定的交付条件交付房屋的，乙方有权拒绝接收，视为甲方逾期交房；甲方保证交付乙方使用的房屋水、电、暖、消防、通风系统良好，并获得相关单位验收合格证明；甲方保证交付房屋的消防系统符合公共建筑人员密集商业消防规范要求，并获得相应消防验收合格证明（包括建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格的意见书），本合同有效期内，甲方负责全面管理消防控制室，对整栋大楼的消防设备设施（联动系统、火灾报警系统、机械防排烟系统、消火栓系统、自动喷淋灭火系统）进行管理，并进行日常维护、年度监测、问题整改与年度维护；由甲方负责与消防部门确认公共建筑人员密集商业的消防规范要求，是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，甲方负责整改；在租赁期内，甲方负责对该房屋主体结构、外墙、高压系统等进行维修保养及大修，并保证在接到乙方要求维修的书面通知后的当日及时予以维修，否则乙方有权另请第三人进行维修，甲方应当保证该房屋的防水系统质量达到国家标准，如因防水系统质量原因或房屋结构性、建造性原因造成房屋漏水等破损造成乙方物品损坏、影响乙方营业的，甲方须赔偿因此给乙方造成的经济损失，出现以上问题，乙方应立即通知甲方并积极采取必要措施减少损失；在租赁期内，根据乙方经营需要，且改建工程再不影响房屋安全和主体结构情况下，经甲方书面同意乙方可进行改建或改良，乙方有权在合同期内对房屋进行装饰装修；如因任何一方行为违反本合同一般条款的，每发生一次违约行为须向守约方按当年应付年租金及年度综合管理费总额20%支付违约金，违约金仍不足以弥补损失的部分由违约方补足（该违约行为为非根本违约，不影响合同目的及合同的继续履行）；在合同期内，如因任何一方的根本违约行为致使本合同目的不能实现或不能继续履行的，违约方除要赔偿守约方的经济损失（包括装修、设备投资等）外，还要按下一年度应付年租金及年度综合管理费总额的三倍向守约方支付违约金”。   2014年11月14日，宏晟公司与好家乡超市签订《房屋租赁补充协议》，约定：“扣除甲方（被告）出售给第三方的房屋面积后，乙方（原告）租赁房屋场地的计租面积减少到9645.49平方米，租赁房屋交付日期为2014年11月15日，租期自2015年6月1日至2030年5月31日，该租赁房屋租金81,418,919元，综合管理费20,354,730元，分15年计算；经双方协商一致，乙方同意不追究甲方晚交房、变更租赁区域，减少租赁面积的违约责任”。后附《租赁费用支付列表》，载明：第一、二、三年每年总额3899136元，每季度支付974784元，第四、五、六年每年总额5023920元，每季度支付1255980元……2012年12月17日，涉案房屋竣工验收，2013年6月28日，包括涉案房屋在内的商住楼建设工程消防验收合格，消防部门提示工程如需改建、扩建、内部装修和用途改变，应申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2013年8月6日，宏晟公司将房屋交付好家乡超市。   2015年8月26日，好家乡超市向宏晟公司发函，提出按照消防新规关于人员密集场所疏散宽度的要求，要新建钢楼梯，因钢楼梯未完工导致消防报验受阻，既定的开业日期不能实现，故要求宏晟公司明确回复关于钢楼梯修建完工事宜的消防回复，以便确定开业日期。2015年9月7日，宏晟公司向好家乡超市出具《承诺书》，承诺：“按照新消防法规要求增设钢楼梯一事，现因业主投诉频繁导致施工无法继续进行，为确保贵公司幸福路店超市的正常经营，我公司已于相关消防部门进行沟通，确认以罚代管的方式处理此事，具体内容如下：一、贵公司重新确定好家乡超市幸福路店开业日为2015年9月13日，在该日期如期开业经营；二、开业后，将由消防部门对好家乡幸福店进行检查，因钢楼梯未建设致使无法取得开业合格证，故无证开业会接受相应的行政处罚，但经我公司与消防部门领导的沟通联络，在此承诺该处罚仅限于罚款的处罚，而不会因此导致没收财产、责令停业整顿等更加严苛的影响门店开业经营的处罚措施；上述消防部门的行政罚款，我公司力争做到罚款金额在60000元以内，且根据具体罚金数额，由贵公司及我公司各承担50%，在罚款执行完毕后，我公司承诺将协调消防部门一个月内给贵公司幸福店开具开业消防安全检查合格证；我公司承诺，不会在贵公司开业经营后，因消防检查原因导致贵公司停业整顿等行政处罚措施，同时在以后的合作过程中，亦不会因为上述事由再次被消防部门责令处以行政处罚，否则罚款金额全部由我公司承担，若因我公司推诿或恶意回避不处理导致贵公司营业损失的，我公司承担；除上述沟通事项外，我公司还积极协调消防部门同意进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，同时针对消防部门的行政处罚行为，我公司将一并协调消防部门给贵公司出具该处罚行为不属于重大违法违规行为的证明文件”。2016年6月20日，好家乡超市取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统……安全出口（5处）、灭火器种类……。   2015年9月9日，宏晟公司与好家乡超市签订《房屋租赁补充协议二》，约定因工程进度延迟，双方确定已2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日，租赁期限自2015年9月1日起至2030年8月31日止；宏晟公司于2015年9月13日起一个月内协调消防部门出具消防安全检查合格证，如逾期未取得，双方协商解决，若因好家乡超市未取得消防安全检查合格证导致门店被责令停业由宏晟公司解决，若宏晟公司恶意懈怠处理或推诿责任的，视为宏晟公司根本违约；好家乡超市幸福路开业并取得消防安全检查合格证后，如再次因消防疏散宽度（室外钢楼梯）的问题被消防部门再次或多次处罚的，罚金责任由被告承担，如宏晟公司恶意懈怠或推诿责任，视为被告根本违约行为，好家乡超市有权根据原合同约定的相关追责方式追究宏晟公司的违约责任。   2015年9月14日，好家乡超市幸福路店开业。2019年7月19日，好家乡超市作为好家乡超市向一审法院提起诉讼，要求解除合同，支付违约金、赔偿与员工解除合同的法定赔偿金、装修残值损失、转租区域第三方装修损失。宏晟公司提起反诉，要求继续履行合同、支付欠缴的房屋租赁费、支付违约金、恢复四楼房屋原状。一审法院于2020年3月11日作出（2019）新0102民初5971号民事判决，认定好家乡超市以宏晟公司因消防设施存在不符合规范并迟延取得合格证构成违约的主张，一审法院不予支持。宏晟公司在付款期限内未向好家乡超市提供租金及管理费发票，好家乡超市有理由迟延付款，故好家乡超市未支付租金的行为不构成违约。判决好家乡超市支付宏晟公司自2015年9月至2019年8月的租金3677940元，驳回双方的其他诉讼请求。双方均提起上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）新01民终2621号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，乌鲁木齐市消防救援支队天山区大队于2021年1月6日下发责令限期改正通知书，以消防设施、器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准要求整改，具体为地上四层疏散楼梯疏散宽度不足，责令于2021年6月30日前改正。   一审法院认为，宏晟公司与好家乡超市之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。根据本案的证据及双方的诉辩意见，法院将具体分析如下：一、关于好家乡超市是否存在违约及应否支付宏晟公司违约金的问题。合同约定好家乡超市以三个月为一个支付周期，需在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向宏晟公司支付违约金，好家乡超市付款前，宏晟公司应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则好家乡超市有权延迟付款。宏晟公司未举证证明其向好家乡超市开具了2019年9月至今的租金和管理费发票，好家乡超市有理由迟延付款，故好家乡超市未支付租金的行为不构成违约，宏晟公司以好家乡超市未按约定支付租金，主张违约无事实与法律依据。法院对宏晟公司要求好家乡超市承担该项违约责任的请求不予支持。二、关于宏晟公司是否存在违约的问题及应否支付好家乡超市违约金及赔偿损失的问题。好家乡超市认为，宏晟公司提供的房屋消防原因存在违约。经查，2013年6月28日，涉案房屋土建工程消防验收合格。宏晟公司于2013年8月6日将房屋交付给好家乡超市，2015年9月7日向好家乡超市承诺不会在好家乡超市开业经营后，因消防检查的原因导致好家乡超市停业整顿，并协调消防部门进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，可以证实好家乡超市在合同开始履行时，是知晓涉案房屋存在消防设施与图纸不符的情形的，并默认由宏晟公司负责与消防部门进行协调并承担相关罚款，此后好家乡超市仍然表示愿意继续履行合同使用至今，视为双方就涉案房屋消防设施与图纸不符的情形达成合意，好家乡超市予以接受。另，双方在补充协议二中约定，宏晟公司在开业后即2015年10月12日前协调消防部门给好家乡超市出具消防安全检查合格证，逾期双方协商处理，在补充协议中，双方并未对逾期出具消防合格证的违约责任进行约定，涉案房屋已于2016年6月20日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，至今该合格证依然合法有效。消防部门虽于2021年1月6日下发责令限期改正通知书，要求于2021年6月30日前改正，并未对好家乡超市进行处罚。好家乡超市在经营过程中，也未因宏晟公司的消防原因被消防部门处罚。好家乡超市以宏晟公司因消防设施存在不符合规范并迟延取得合格证，被消防部门处罚，构成违约的主张，法院不予支持。三、关于合同应否解除及交还租赁房屋的问题。法院生效的（2019）新0102民初5971号民事判决，驳回好家乡超市要求解除合同的请求。在合同继续履行的情况下，宏晟公司要求解除合同，好家乡超市认为如认定宏晟公司违约并赔偿其损失的前提下同意解除合同。根据前述理由，法院认为宏晟公司和好家乡超市均不存在违约，宏晟公司亦不同意赔偿好家乡超市的损失，故对宏晟公司主张解除合同并交还位于乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的租赁场地的请求，法院不予支持。四、关于履约保证金应否退还的问题。双方约定，好家乡超市向宏晟公司交纳履约及设备保证金50万元，从交付之日起满五年后，好家乡超市无违约责任及设备完整的情况下全额予以返还。好家乡超市于2010年8月18日向宏晟公司交纳保证金50万元，宏晟公司未举证证明好家乡超市存在违约及设备损坏情形，宏晟公司应向好家乡超市退还保证金50万元。五、关于好家乡支付宏晟公司租金数额的问题。好家乡超市使用租赁房屋，未向宏晟公司支付2019年9月至今的租金属实。虽然合同约定宏晟公司开具发票之前，好家乡超市有权延迟支付至宏晟公司提供发票为止，但结合好家乡超市持续使用租赁房屋经营情形，依照公平原则，好家乡超市应当向好家乡超市支付租金。根据双方约定，好家乡超市应向宏晟公司支付2019年9月至2020年8月的租金5,023,920元，支付2020年9月至2021年2月的租金2,511,960元（1,255,980元／季度×2个季度）。故判决如下：一、好家乡超市支付宏晟公司2019年9月至2020年8月的租金5,023,920元；二、好家乡超市支付宏晟公司2020年9月至2021年2月的租金2,511,960元（1,255,980元／季度×2个季度）；三、宏晟公司向好家乡超市退还履约及设备保证金50万元；四、驳回宏晟公司要求解除与好家乡超市于2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求；五、驳回宏晟公司要求解除与好家乡超市于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同补充协议书》的诉讼请求六、驳回宏晟公司要求解除与好家乡超市于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同补充协议二》的诉讼请求；七、驳回宏晟公司主张履约和设备保证金500000元不予退还的诉讼请求；八、驳回宏晟公司要求好家乡超市支付违约金4019136元的诉讼请求；九、驳回宏晟公司要求好家乡超市支付违约金2009568元的诉讼请求；十、驳回宏晟公司要求好家乡超市支付根本违约的违约金15071760元的诉讼请求；十一、驳回宏晟公司要求好家乡超市交还乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的租赁场地的诉讼请求；十二、驳回好家乡超市要求宏晟公司赔偿装修残值损失2434000元的诉讼请求；十三、驳回好家乡超市要求宏晟公司承担违约金1559654.4元的诉讼请求；十四、驳回好家乡超市要求宏晟公司承担违约金15071760元的诉讼请求。以上好家乡公司应给付宏晟公司款项合计7535880元，宏晟公司应给付好家乡公司款项500000元，相互折抵，好家乡公司应给付宏晟公司7035880元，须于判决生效十日内付清。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。宏晟公司提交新证据：2021年3月3日乌鲁木齐市法诺公证处《公证书》一份，2021年5月7日乌鲁木齐市法诺公证处《公证书》一份，证明本案一审判决做出后，宏晟公司将房屋租金的发票公证送达给好家乡超市，好家乡超市质证对该证据的真实性予以认可，对于2021年3月3日送达的一张发票已经收到，启动了付款流程；对于2021年5月7日送达的发票均是发票复印件，故予以拒收。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性综合全案证据予以判定。   本院对一审法院查明的事实及所依据的证据予以确认。另查明，在一审判决做出后，宏晟公司以公证送达的方式，向好家乡超市送达租金发票，好家乡超市对于2021年3月3日公证送达的发票予以认可，对2021年5月7日公证送达的发票复印件拒收。   本院认为，宏晟公司与好家乡超市之间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。对双方争议的问题分析如下：一、关于好家乡超市是否存在违约及涉案租赁合同、补充协议是否解除问题。本案中，根据双方合同约定，好家乡超市以三个月为一个支付周期，需在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，好家乡超市付款前，宏晟公司应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则好家乡超市有权延迟付款。本案提起诉讼前，宏晟公司未按照合同约定向好家乡超市开具租金和管理费发票，宏晟公司以好家乡超市未支付租金构成违约为由提起诉讼，要求解除合同，不符合合同约定及法律规定，本案上诉期间，宏晟公司向好家乡超市公证送达租赁费发票，不影响本案的处理，一审对此认定无误，宏晟公司要求解除租赁合同及补充协议并要求好家乡超市返还租赁场地的意见，没有事实依据及法律依据，本院不予采纳；涉案租赁合同未解除，对于好家乡超市要求赔偿装修残值损失的意见，本院不予采纳。二、关于宏晟公司是否存在违约的问题。好家乡超市认为，宏晟公司提供的房屋存在消防问题构成违约。经查，2013年6月28日，涉案房屋土建工程消防验收合格，宏晟公司于2013年8月6日将房屋交付给好家乡超市，2015年9月7日向好家乡超市承诺不会在好家乡超市开业经营后，因消防检查的原因导致好家乡超市停业整顿，涉案房屋已于2016年6月20日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，至今该合格证依然合法有效。消防部门虽于2021年1月6日下发责令限期改正通知书，要求于2021年6月30日前改正，但并未对好家乡超市进行处罚。好家乡超市认为宏晟公司构成违约的主张，本院不予采纳。三、关于履约保证金退还的问题。涉案合同约定，好家乡超市向宏晟公司交纳履约及设备保证金500000元，从交付之日起满五年后，好家乡超市无违约责任及设备完整的情况下应全额予以返还。好家乡超市于2010年8月18日向宏晟公司交纳保证金500000元，宏晟公司未举证证明好家乡超市存在违约及设备损坏情形，宏晟公司应向好家乡超市退还保证金500000元，宏晟公司提出不予退还的上诉意见，本院不予采纳。四、关于好家乡超市支付宏晟公司租金数额的问题。好家乡超市使用租赁房屋，未向宏晟公司支付2019年9月至2021年2月的租金属实。虽然合同约定宏晟公司开具发票之前，好家乡超市有权延迟支付至宏晟公司提供发票为止，但结合好家乡超市持续使用租赁房屋经营情形，依照公平原则，好家乡超市应当向宏晟公司支付租金。根据双方约定，好家乡超市应向宏晟公司支付2019年9月至2020年8月的租金5023920元，支付2020年9月至2021年2月的租金2511960元（1255980元／季度×2个季度）。   综上，上诉人好家乡超市、上诉人宏晟公司的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费285994.81元（好家乡超市已预交136192.49元，宏晟公司已预交149802.32元），由好家乡超市负担136192.49元，宏晟公司负担149802.32元。   本判决为终审判决。   审  判  长   梁   士   辉   审  判  员   宋       超   审  判  员   王       丹   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 二 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔