辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3115号上诉人（原审被告）：孙玉娥。委托诉讼代理人：邵士猛，辽宁同振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐金贵。上诉人孙玉娥因与被上诉人徐金贵房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙玉娥上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回徐金贵一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。孙玉娥虽然委托哥哥孙传明办理案涉房屋更名手续，但后因房屋价格变化，不愿再将案涉房屋赠与徐金贵。案外人孙传明超越授权，擅自代孙玉娥签订房屋买卖合同，以明显低于市场价格按30万元将案涉房屋转让给徐金贵。案涉房屋买卖合同并非孙玉娥签署，亦非孙玉娥真实意思表示，不应认定为有效合同。徐金贵转款34万元，也以实际行为否定该合同。二、《关于徐金贵与孙玉娥资金情况说明》仅有复印件并非原件，不能作为本案定案依据，一审采信该证据错误。该证据记载的数额与事实不符，孙玉娥不同意该价格出售，拒绝交易，且该复印件上系案外人孙传明签字。孙玉娥依据离婚协议取得案涉房屋所有权，且未向徐金贵借款。三、案涉房屋至今处于出租状态，不能因徐金贵代管房屋而推定为其所有。房产交易中心没有为徐金贵办理过户手续，是认为其提供的手续不符合办理条件，须孙玉娥予以认可，而一审判决协助过户不符合逻辑。四、本案案由应为离婚后财产纠纷，非房屋买卖合同纠纷。事实是孙玉娥在离婚后考虑赠与房产给徐金贵，后因房屋价格变化，拒绝赠与，在没有办理过户前，案涉房产也应为二人所有。徐金贵辩称，不同意孙玉娥的上诉请求，服从一审判决。主要理由：一、孙玉娥从未将案涉房屋赠与给徐金贵，双方系房屋买卖关系，徐金贵已按照约定支付完毕全部价款。二、案涉房屋曾办理房屋过户手续，经办人郭彬、程丽艳、孙传明均在场，因徐金贵儿子申办经济适用房，按照规定徐金贵本人户口里有人申办经济适用房不予过户，办理才暂停。徐金贵儿子在申办经适房过程中因存在某公司的认资，实际是虚构资产，但程序上必须要撤销公司认资，所以拖延大约2年。孙传明、郭彬表示申请经济适用房是大事，反正案涉房款已经交纳，需办理过户手续的时候再联系他们即可。2018年3月徐金贵儿子经济适用房申请成功，徐金贵联系孙传明和郭彬，刚开始孙传明同意办理过户，2019年3月就不同意协助办理过户，徐金贵因此提起本案诉讼。徐金贵向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于大连市西岗区房屋归原告所有；2.判令被告协助原告办理过户手续。一审法院经审理查明，原、被告原系夫妻，双方因感情不和，于2009年1月13日在大连市西岗区民政局自愿协议离婚，双方协议约定位于大连市西岗区住房归孙玉娥所有（男方在此房暂时居住）。2015年4月11日，被告作为委托人办理个人授权委托书，受托人为案外人孙传明，内容为：“委托人孙玉娥，现有大连市西岗区房屋，由于本人常年定居美国，对国内个人住房所有权，不能进行处理，房屋所有权的名字在孙玉娥名下，现在想把房屋所有权的名字改到徐金贵名下，（其人是我的前夫）身份证号码2102021954××××××××。由于本人不能亲自前往国内办理更名房屋所有权手续，所以特委托孙传明作为我的合法代理人，全权代理我来办理相关事宜，本人对受托人，在办理上述事项过程中，所签署的有关文件均予认可，并承担相应的法律责任。委托日期自签字之日起至上述事项办完为止。”庭审时，原告提交一份《大连市房地产买卖合同》，出卖人为孙玉娥，买受人为徐金贵，约定原告向被告购买案涉房屋，房地产转让价款为30万元，签订时间为2015年7月28日，合同委托代理人处有“孙传明”签字。原告提供2015年6月26日出具的《关于徐金贵与孙玉娥资金情况说明》复印件，该说明记载内容如下：孙玉娥与徐金贵于2009年1月13日协议离婚，商定将位于大连市西岗区一处房产归孙玉娥所有。根据当时的市场行情，孙玉娥应徐金贵的要求向其开具叁拾万元购房欠条，同时取得该产权，该欠条支付期限可根据孙玉娥日后的偿还能力另议。该房当时行价约陆拾万元，夫妻双方各半。因当时情况特殊，允许徐金贵在此房处暂时居住三年，期满需另寻住所。徐金贵在此期间未履行承诺还将此房出租并将租金归为已有，现孙玉娥不做追究，在此期间孙玉娥母亲因购房急需现金，向徐借款人民币叁万元整，此次由孙玉娥一并偿还，共合计人民币叁拾叁万元整。现徐金贵意将该处房产回购，按现市场价并考虑其它因素后应向孙玉娥支付80万元购房数款。因前述孙玉娥在徐处有叁万元欠款，实付人民币肆拾柒万元整，考底到双方夫妻多年的因亲，同意徐金贵一次性支付现金肆拾万元整，即可配合其办理房屋产权落户等相关事宜，在此期间产生的一切费用由徐金贵支付。自2015年6月正式办理产权过户前双方所签订的各种借款借据一并作废（含徐所得的租房租金）。当事人处有原告签字，公证人处有“孙传明”签字，并标注“40万元已存入建行郭彬账户07×××27”。2015年7月13日，原告向税务机关缴纳契税5879元。现案涉房屋仍然登记在被告名下。另查，2015年6月26日，原告向案外人郭彬账号为07×××27建设银行账户内存入40万元。被告在庭审中自认收到原告给付的34万元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于原告与孙传明于2015年7月28日签订的《大连市房地产买卖合同》的效力问题，原告依据该份合同内容，主张房屋所有权归其所有。根据双方提供的证据和庭审情况，一审法院分析如下：首先，被告于2015年4月11日出具授权委托书，委托孙传明办理案涉房屋的更名手续，并确认对孙传明在办理上述事项过程中所签署的有关文件均予认可，并愿意承担相应的法律责任。案涉房屋无论是出售，还是被告陈述的赠与，均系办理房屋更名过户的途径，孙传明代被告签署的《大连市房地产买卖合同》系办理更名过户过程中签署的文件，孙传明的行为未超出代理权限，其代理行为应由被告承担责任。其次，原、被告签订《大连市房地产买卖合同》后，在税务机关及资金监管部门办理房屋买卖的相关手续，并缴纳了税款。原告通过案外人郭彬给付被告房款40万元，被告承认收到房款。原告给付房款的数额、收款人及收款账户等情况，与《关于徐金贵与孙玉娥资金情况说明》复印件中记载的事项相符合，足以证明原、被告在房屋买卖过程中双方协商的内容。再次，在双方签订房屋买卖合同后，案涉房屋一直由原告占有使用多年，被告未提出证据证明其曾经提出过异议，且被告收取原告给付的房款一直未返还。综上，一审法院认为被告委托孙传明售房，其与原告于2015年7月28日签订的《大连市房地产买卖合同》，系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守，现被告提出对售房一事不知情，不但有违常理，也有违诚实信用原则。因此，原、被告双方应按合同约定履行自己的合同义务，原告给付被告全部房款，即完成应尽的合同义务。被告将房屋按照合同约定交付给原告占有使用，是履行合同的主要义务，同时还需要履行合同的附随义务，附随义务包括根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密义务等，房屋所有权过户系双方应当共同完成的合同附随义务，现被告不配合原告办理房屋所有权过户，未尽到附随义务，故原告要求被告配合其办理房屋位于大连市西岗区房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，原告虽与被告签订了房屋买卖合同，并支付了价款并实际占有案涉房屋，但未办理房屋所有权登记。故原告仅享有请求被告办理房屋过户登记的债权请求权，对案涉房屋不享有所有权，故原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：被告孙玉娥于判决生效之日起十日内配合原告徐金贵将位于大连市西岗区房屋的所有权办理过户至原告徐金贵名下。案件受理费3650元，保全费2520元，合计6170元（原告已预交），由被告孙玉娥负担。二审中，上诉人孙玉娥申请孙传明出庭作证，拟证明孙玉娥打电话委托办理房屋的事情，又于2015年6月联系说终止办理房屋的事情，是孙传明想要处理完；在办理过程中到税务部门时孙传明提出房屋价格不对，后来整个程序都完事了，办理房证时徐金贵口头陈述让写一些内容，旁边有郭彬在场，其就写了；在最后一个办理窗口时发现交易不成立，又给退回，因为徐金贵儿子申请经济适用房，当时三个人上地税窗口问询后被告知不能办理，所以停止办理；关于终止委托权限的问题，孙传明在税务局时暗示过徐金贵，早点办理，免得夜长梦多，但其没有直接告诉徐金贵。被上诉人徐金贵质证认为，合同约定30万元是根据市场价格，在进入交易中心之后，案涉房屋买卖缴税要经过评审，评审结果是58万元，税金是价格的1%，房屋买卖合同实际约定的是60万元，《关于徐金贵与孙玉娥资金情况说明》中隐瞒了很多事情。60万元是上诉人自己提出的，徐金贵看在感情上默认了该数额。本院认为，孙传明系孙玉娥在处理案涉房屋过户问题上的委托代理人，该授权委托书经中国驻美国使领馆公证，结合徐金贵的质证意见，该证人证言关于双方曾向房产部门申请办理案涉房屋过户事实的陈述应能反映当时的客观情况。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：孙玉娥应否协助徐金贵办理案涉房屋的转移登记手续。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”孙玉娥于2015年4月11日书面委托孙传明办理案涉房屋所有权转移登记至徐金贵名下，该授权委托书经中国驻美国使领馆公证，内容系孙玉娥的真实意思表示且程序合法，按照上述规定，孙传明以孙玉娥名义实施的民事法律行为，对孙玉娥发生效力。为完成授权委托书约定的事项，2015年7月28日，孙传明代表孙玉娥与徐金贵签订《大连市房地产买卖合同》，约定案涉房屋转让价款30万元。对于案涉房屋的实际转让价款，徐金贵于2015年6月26日向案外人郭彬转账40万元，并提交了孙传明于2015年6月26日出具《关于徐金贵与孙玉娥资金情况说明》（复印件）予以确认。孙传明到庭陈述其与徐金贵及案外人郭彬均于2015年到房产部门申请办理转移登记，但因徐金贵的原因未能办理完成。2015年7月13日，徐金贵向税务机关缴纳契税5879元的事实能够进一步佐证双方向房产部门申请过办理转移登记的事实。上述事实能够证明双方达成了将案涉房屋转移登记至徐金贵名下的协议，双方均应按照协议约定履行。徐金贵已按协议约定支付相应价款，孙玉娥主张其已终止对孙传明的授权，但没有提供经中国驻美国使领馆公证、认证的终止授权声明材料，也没有提供相应的电话录音等证据，由于孙传明系孙玉娥的哥哥，孙传明关于孙玉娥于2015年6月电话通知终止委托的证人证言内容，因无其他证据佐证，本院不予采信。即使孙玉娥曾电话通知过终止委托，孙传明亦证实其未将终止委托一节告知徐金贵，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，孙传明的代理行为仍为有效。故原审判决孙玉娥按《大连市房地产买卖合同》约定配合徐金贵办理案涉房屋的转移登记，并无不当。孙玉娥上诉主张在离婚后考虑赠与房产给徐金贵，后因房屋价格变化，拒绝赠与一节，按照谁主张、谁举证的证据规则，其应举证证明双方曾达成将案涉房屋赠与徐金贵的意思表示，但其未提供相应证据。相反，该节主张与孙传明基于经公证的授权委托书代表孙玉娥与徐金贵签订《大连市房地产买卖合同》，及孙玉娥实际收取徐金贵支付的购房款一节存在矛盾，故本院不予采纳。综上所述，孙玉娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由上诉人孙玉娥负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年六月二十六日书记员  朱彦锡