广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1425号上诉人（原审原告，反诉被告）：荣凤刚，女，汉族，1980年11月25日出生，公民身份号码：429××××××××××××322，住址：湖北省仙桃市××××××××××××。委托诉讼代理人：申卫军，广东惠泰（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨桂旺，男，汉族，1960年8月22日出生，公民身份号码：442××××××××××××218，住址：广东省惠州市仲恺区×××××××××××××。委托诉讼代理人：傅学容，广东天骅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市仲恺高新区××××××民委员会，住所：惠州市仲恺高新区××××××委会。负责人：杨浩良。委托诉讼代理人：杨志斌，张淑霞，广东信惠律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审被告）：东莞市兰贵人房地产经纪有限公司，住所：东莞市大朗镇大井头社区××××××××××××。法定代表人：罗某1。被上诉人（原审被告）：罗某1，女，汉族，1981年11月28日出生，公民身份号码：362××××××××××××863，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈小兵、方翠珠，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。上诉人荣凤刚因与被上诉人杨桂旺、惠州市仲恺高新区××××××民委员会、东莞市兰贵人房地产经纪有限公司、罗某1合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人荣凤刚上诉请求：一、撤销（2020）粤1302民初9011号民事判决书；二、改判确认上诉人荣凤刚与被上诉人杨桂旺、东莞市兰贵人房地产经纪有限公司签订于2018年10月31日签订的《土地使用权转让合同》及《土地转让协议书》无效；三、改判被上诉人杨桂旺向上诉人荣凤刚返还土地转让款195万元及利息186853.33元（利息以195万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年11月27日计算至实际清偿之日止，暂计至一审起诉之日为186853.33元）；四、改判被上诉人杨桂旺向上诉人荣凤刚返还租金（管理费）9601元及利息232.46元（利息以9601元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月28日计算至实际清偿之日止，暂计至一审起诉之日为232.46元）；五、改判被上诉人杨桂旺向上诉人荣凤刚返还税金5720元入利息575.56元（利息以5720元元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年11月1日计算至实际清偿之日止，暂计至一审起诉之日为575.56元）；六、改判被上诉人杨桂旺向上诉人荣凤刚返还土地测量费1500元及利息119.2元（利息以1500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年2月27日计算至实际清偿之日止，暂计至一审起诉之日为119.2元）；七、改判被上诉人东莞市兰贵人房地产经纪有限公司、罗某1对上述款项及利息承担连带清偿责任。事实与理由：一、一审法院对本案法律关系定性错误，本案上诉人与被上诉人杨桂旺、东莞市兰贵人房地产经纪有限公司签订于2018年10月31日签订的《土地使用权转让合同》及《土地转让协议书》属于土地使用权转让，而非租赁或转租，理由如下：1.上诉人购买涉案土地的目的是获得涉案土地使用权及地上附属物，并在涉案土地上重新建设经济效益更大的厂房，但被上诉人杨桂旺至今未能帮上诉人报建成功，而且双方签订的《土地使用权转让合同》及《土地转让协议书》无论是标题或是内容均强调了土地使用权转让。2.《土地转让协议书》第二条第1点约定：“乙方对土地的占有权、使用权、收益权、处分权等一切权利不受任何限制”，结合《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”以及第七百二十条规定：“在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。”可以看出，承租人仅享有占用、使用租赁物并因此获得收益的权利，不享有处分权，而在本案中，上诉人是获得了涉案土地包括处分权在内的一切权利。3.根据双方签订的《土地使用权转让合同》第四条第4.4点约定：“在乙方付清全部土地转让价款后，如该土地被政府拆迁，因此获得的赔偿全部归乙方所有，与甲方无关”，该款约定是上诉人可以获得全部的赔偿，亦可印证双方交易的实际为土地的使用权。二、一审法院在一审判决书第18页称“原告亦未举证证明案涉的土地用于非农建设，因此，对于案涉的《土地使用权转让合同》、《土地转让协议书》本院认定为有效”，一审法院很明显是没有积极查明案件事实，事实上本案双方提供的证据及答辩均可以证实案涉的土地已经用于非农建设，所以本案的法律关系无论是土地转让或出租，均属于无效合同。一审已有的可证实的证据如下：1.上诉人提供的证据《土地转让协议书》第一条第1.1点约定的“地上建筑物的转让”以及附件四“土地红线图”，已经很明确的证实涉案土地已经用于非农建设。2.被上诉人杨桂旺在《民事答辩状》也已经承认涉案土地上已经建设有厂房并用于经营。3.被上诉人杨桂旺提供的《土地出租协议书》及《土地转让协议书》均已经写明涉案的土地用作兴建厂房及宿舍等工业用途。以上证据已经可以很明确的证明案涉的土地用于非农建设，如果一审法院还不确定的话，只需要组织双方共同勘验现场即可，或者法院依职权向国土部门、规划部门发函询问涉案土地的是否办理农用地转用审批手续，涉案土地是否取得建设用地规划许可证，涉案土地地上建筑物是否取得建筑工程规划许可证，便可查明案件事实。三、关于合同无效后，被上诉人杨桂旺所主张的占用费问题：1.因被上诉人杨桂旺至今未能提供涉案土地的相关合法证件，如涉案土地的农用地转用审批手续、涉案土地的建设用地规划许可证、涉案土地地上建筑物的建筑工程规划许可证等材料，所以上诉人至今未接收涉案土地及地上建筑物，故不存在所谓占用费问题。2.被上诉人杨桂旺反诉主张占用费的诉讼请求被法院驳回后未提起上诉，故应视为其放弃占用费的权利主张。3.在上诉人提出未接收也未实际占有使用涉案土地主张下，被上诉人杨桂旺应当及时将涉案的土地根据自身情况重新利用，以避免闲置损失持续扩大，对于扩大的损失应当由被上诉人杨桂旺自身承担。四、上诉人在二审庭审中补充：1.在一审判决书“查明的案件事实”第15页中，一审法院事实上已经查明了在1997年3月18日惠阳沥林镇杨屋英村与香港合成五金制品厂签订《土地出租协议书》将涉案的土地出租给香港合成五金制品厂建设工人宿舍和扩建生产：2009年8月11日又香港中原合成五金制品厂将涉案的土地转让给杨氏金属制品厂作建厂及宿舍用途，建设五金工厂、宿舍这些情况都已经证明涉案的土地已用于非农建设，根本无需上诉人再进行举证非农建设，但一审法院却以我方没有举证证明涉案的土地用于非农建设，因而认定涉案的《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》有效，前后矛盾。2.另被上诉人杨桂旺主张本案杨屋瑛村民小组于2018年10月31日在合同上盖章即为办理过户，但上诉人杨桂旺并没有提交该次盖章有获得杨屋瑛村民小组三分之二以上村代表表决通过的文件，1997年租赁的《土地出租协议书》已经超出20年法定期限的部分是无效的，如此重大的决策事项未经过民主议定程序讨论的行为是违法的，也对杨屋瑛村集体利益造成了重大的损失，本应该属于集体的巨额利益却都进了私人的腰包，而村集体每年却只有九千多的租金收入与上诉人杨桂旺195万元的巨额收入相差太远。3.荣风刚购买土地的目的是为了将原有的一层旧厂房推倒重建4层的厂房用来生产收益，但却未想到涉案的土地是属于农用地，无法报建。综上，恳请二审法院依法撤销一审判决，并予以改判。被上诉人杨桂旺答辩称：一、答辩人转租涉案土地、厂房的使用权有合法的事实依据，所转租赁期限未超过最初香港中原合成五金制品厂与本案被上诉人惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××签订《土地出租协议书》的租赁期限。在1997年8月11日香港中原合成五金制品厂与本案被上诉人惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××签订《土地出租协议书》承租涉案土地50年使用权（承租使用期限从1997年3月1日至2047年2月28日），香港中原合成五金制品厂在土地上兴建厂房生产经营至2009年8月。在2009年8月11日香港中原合成五金制品厂与成业（杨氏）金属制品厂签订《土地转让协议书》将涉案土地、厂房使用权转让给成业（杨氏）金属制品厂，成业（杨氏）金属制品厂使用至2018年10月，在2018年10月23日与答辩人签订《土地转让协议书》，将涉案土地、厂房使用权转让给答辩人。从1997年8月香港中原合成五金制品厂承租涉案土地使用权后，至答辩人转让给上诉人前涉案土地、厂房已实际使用了21年，使用过程中虽经多次转让，但从未产生过任何争议，从未受到过任何政府部门的处罚，答辩人完全有理由相信，上诉人受让涉案土地、厂房使用权后，承租期29年内可以正常、持续使用，并且答辩人转租涉案土地、厂房得到了土地所有权人惠州市仲恺高新区××××××民委会员下属杨屋瑛村小组（是答辩人与上诉人签订《土地转让协议书》的见证人）的同意，上诉人自己也认可了杨屋瑛村小组的村规、民约，按照村规民约交纳相关费用（租金、土地转让费、土地测量费）。综上答辩人转租涉案土地、厂房使用权有合法的事实依据。二、上诉人已实际履行交付涉案土地、厂房给上诉人使用，上诉人应当按双方所签协议支付租金。答辩人与上诉人签订了《土地转让协议书》和《土地使用权转让合同》，上诉人在支付了部分转租款项后，答辩人就配合上诉人至杨屋瑛村小组办理承租人变更手续，2018年10月31日上诉人向杨屋瑛村小组交土地转让费。答辩人也实际交付涉案土地、厂房给上诉人使用。上诉人所述答辩人未实际交付给上诉人使用与事实不符。上诉人在2019年12月28日向“红红（答辩人女儿）139×××××692”转账9601元，转账说明为英光村厂房租金。上诉人向一审法院提交的一份收据为2019年11月18日收到成业厂2019年1—12月份上地租金9609．6元。上述交租时间距签订合同时间近一年，如答辩人未实际交付涉案上地、厂房给上诉人，上诉人未实际使用，上诉人会在合同签订一年后主动交租吗?上诉人所述未实际占有使用明显与一审查明的事实及上诉人自己所提交的证据所证明的事实相矛盾。一审法院不支持答辩人请求上诉人支付占费用是一审法院判决合同有效继续履行而不是判决上诉人没有支付占用费的义务，所以答辩人服从法院判决不上诉，但答辩人今后仍有向上诉人请求租金或占用费用的权利。综上所述，答辩人在涉案土地、厂房使用权转租过程中如实告知了涉案土地、厂房的真实状况，没有任何隐瞒、欺骗并按照合同约定履行了协助上诉人去惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××办理相关变更手续的义务并将涉案土地、厂房已实际交付给上诉人使用。所以答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院维持原判。被上诉人惠州市仲恺高新区××××××民委员会答辩称：我们村委会不是适格被告，在他们双方签订的合同当中也没有签章，与我方没有关系。被上诉人东莞市兰贵人房地产经纪有限公司、罗某1答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告荣凤刚向原审法院起诉请求：1.判令原告与被告一、被告二、被告三于2018年10月31日签订的《土地使用权转让合同》及《土地转让协议书》无效；2.判令被告一、被告二返还原告土地转让款195万元及利息186853.33元（利息以195万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年11月27日计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为186853.33元）；3.判令被告一、被告二返还原告租金9601元及利息232.46元（利息以9601元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月28日计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为232.46元）；4.判令被告一、被告二返还原告税金5720元以及利息575.56元（利息以5720元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年11月1日计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为575.56元）；5.判令被告一、被告二返还土地测量费1500元及利息119.20元（利息以1500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年2月27日计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为119.20元）；6.判令被告三、被告四对第2.3.4.5项诉请的土地转让款、租金、土地测量费及相关利息承担连带清偿责任；7.本案诉讼费、担保费由四被告承担。以上共计2154601.55元。原审反诉原告杨桂旺向原审法院反诉请求：一、请求反诉被告荣凤刚支付场地使用费22万元（从2018年11月1日起暂计至2020年6月30日以及至实际清空涉案土地、厂房交还给反诉原告之日止的场地使用费；二、由反诉被告承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：2018年10月31日，被告杨桂旺作为甲方（转让方）与原告荣凤刚作为乙方（受让方）、被告东莞市兰贵人房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订了《土地使用权转让合同》，约定甲方同意将位于广东省惠州市沥林镇杨氏金属制品厂，面积约为1144平方米的土地及地上建筑物转让给乙方，转让价格为1930000元；乙方受让该土地前，已经对该土地进行实地考察，清楚了解该土地的现状；在签署本合同后当天内，甲方应自行与该土地上的租户办理租赁关系解除手续，搬移该土地上对方的所有物品。同日，原告荣凤刚（乙方）与被告杨桂旺（甲方）签订《土地转让协议书》，协议书约定，转让地块面积为1144平方米，转让起止时间从2018年10月23日起至2047年2月28日止；乙方对土地的占有权、使用权、收益权、处分权等一切权利不受任何限制；甲方保证过户的可行性、合法性，并无条件协助乙方或受让之第三方办理过户登记及其它相关手续。协议书下方有惠州市仲恺高新区××××××××××民小组的签章。2018年10月20日，原告向被告杨桂旺通过银行转账方式支付了80000元，2018年10月31日，原告向被告杨桂旺通过银行转账方式支付了1070000元，2018年11月26日，原告向被告杨桂旺通过银行转账方式支付了800000元，以上合计为1950000元。另查，1997年3月18日，惠阳市沥林镇杨屋瑛村与香港合成五金制品厂签订《土地出租协议书》，由杨屋瑛村将中原合成五金制品厂门前一块土地，面积共3226平方米出租给香港合成五金制品厂建设工人宿舍和扩建生产，使用期从1997年3月1日至2047年2月底止。2009年8月11日，香港中原合成五金制品厂将上述土地1744平方米转让给（杨氏）金属制品厂（转让协议显示（杨氏）金属制品厂负责人为杨茂欢）作建厂及宿舍用途，期限自1997年3月1日至2047年2月止，交租方式和使用方法与原合同内容不变，涉及租金及其他一切费用，由（杨氏）金属制品厂给村小组。2018年10月23日，杨茂欢与被告杨桂旺签订《土地转让协议书》，协议书中载明的转让时间从2018年10月23日起至2047年2月止，协议书其他内容与原告荣凤刚和被告杨桂旺之间的《土地转让协议书》一致。被告杨桂旺称案涉的土地系其从杨茂欢处承租过来的，案涉的土地是杨屋瑛村小组的。又查，原告为证明其支出了租金和测地费，向原审法院提交了收据以及微信聊天记录。其中，两份收据分别显示：2019年11月18日收到成业厂2019年1-12月份土地租金9609.6元，2018年10月31日收到杨桂旺原成业五金制品厂土地转让费5720元,收据下方载有沥林镇英光村杨屋瑛村民小组印章。原告提交的微信显示，其于2019年12月28日向“红红139×××××692”转账9601元；转账说明为英光村厂房租金，2019年2月27日向“红红139×××××692”转账1500元，转账说明为土地测量费；2018年10月31日向“给心照一生”转账5720元，转账说明为土地税金。被告惠州市仲恺高新区××××××民委员会为证明涉案土地的使用人每年均有向杨屋瑛村民小组交付租金，向原审法院提交了三份收据，证明2017-2019年均分别有收到成业交来的土地租金9609.6元，收据下方载有沥林镇英光村杨屋瑛村民小组印章。庭审中，被告杨桂旺称，其有收到原告的1950000元以及测量费1500元，但1500元已经转交给测量方。原告称，基于被告杨桂旺将案涉的土地转让给原告，应被告的要求，由原告代为向杨屋瑛村民小组支付租金。再查，申请人荣凤刚于2020年6月17日向原审法院提出财产保全的申请，请求冻结、查封被申请人价值2154601.55元的财产，优先冻结被申请人的银行账号内的资金，不足部分冻结、查封被申请人相应价值的其他财产（宅基地、房产），以上冻结、查封以2154601.55元价值为限。原审法院受理后，作出裁定：一、冻结被申请人杨桂旺的银行账户存款人民币2154601.55元。冻结期限为一年。二、若银行存款不足，不足部分则查封被申请人杨桂旺相应价值的其他财产（宅基地、房产），查封期限：动产为两年、不动产为三年。以上冻结、查封价值以人民币2154601.55元为限。原审法院认为，本案属于合同纠纷。本案争议的焦点是案涉的合同是否有效？案涉的《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》，虽然名为土地转让、土地使用权转让，但实为土地租赁或转租协议，分析如下：第一，从案涉土地的历史来看，1997年惠阳市沥林镇杨屋瑛村与香港合成五金制品厂签订《土地出租协议书》将土地出租给香港合成五金制品厂，租赁时间届满日期为2047年2月底。2009年8月11日香港合成五金制品厂与（杨氏）金属制品厂签订《土地转让协议书》，将部分土地转租给（杨氏）金属制品厂，租赁时间届满日期同样为2047年2月底，且约定交租方式和使用方法与原合同内容不变，涉及租金及其他一切费用，由（杨氏）金属制品厂负责给村小组。（杨氏）金属制品厂负责人杨茂欢于2018年10月23日与被告杨桂旺签订《土地转让协议书》，该协议虽然名为土地转让，但该协议同样约定了使用期限至2047年2月底，且杨茂欢对案涉土地所享有的权利系承继上一手的承租方，被告杨桂旺在受让案涉土地后向杨屋瑛村民小组交租，可见杨茂欢与被告杨桂旺签订《土地转让协议书》亦属于转租合同。第二，在原告与被告签订《土地转让协议书》明确约定了转让起止时间从2018年10月23日起至2047年2月28日，该时间与上述租赁和转租协议一致，且土地转让并不存在转让的起止时间，而租赁合同的性质最为典型的系存在租赁期限。第三，《土地转让协议》中有杨屋瑛村民小组的盖章，原告亦有向杨屋瑛村民小组缴纳2019年的租金，税金，原告在《土地使用权转让合同》亦约定在受让该土地前，清楚了解该土地的现状，由此可见，原告是知道案涉的土地的实际所有人为杨屋瑛村民小组，且知悉自己所缴纳的系租金。综上所述，案涉的土地被告杨桂旺并非是实际的承包人，且原告对被告租赁杨屋瑛村民小组的事实是知悉的，故案涉的合同及协议的法律关系，原审法院认定为转租。在本案中，协议和合同中已经明确被告杨桂旺将其享有的案涉土地的权利全部转让给原告，原告亦向杨屋瑛村民小组缴纳租金，因此，案涉土地的租赁的实际当事人应为原告与杨屋瑛村民小组。根据《中华人民共和国土地承包法》第三十六条：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案”。案涉的土地自1997年出租以来其地上的建筑物并未有被职能部门认定为违章建筑，原告亦未举证证明案涉的土地用于非农建设，因此，对于案涉的《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》原审法院认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”案涉《土地转让协议书》约定的期限为2018年10月23日至2047年2月28日，已超过二十年的规定，因此，对租赁期限超过二十年部分，原审法院认定为无效。原告向被告杨桂旺支付1950000元，作为剩余租赁期的转让费用，被告杨桂旺收取原告上述款项后，退出与杨屋瑛村民小组的剩余28年4个月的租赁期限。由于租赁期限超过二十年部分被认定为无效，被告杨桂旺应当向原告返还573530元[1950000元－（1950000元÷340个月）×240个月]。对于原告主张的利息，因案涉合同土地的租赁期限超过二十年的部分认定为无效，双方对此皆存在过错，故被告杨桂旺应自起诉之日起按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场的报价利率的50%向原告支付利息。因原审法院认定涉案合同属租赁、转租性质，且对合同租赁期限超过二十年的部分，认定为无效，故原告诉请的租金、税金、土地测量费及相关利息，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原告提交了追加惠州市仲恺高新区××××××××××民小组为被告的申请，但并未提交该村民小组的主体信息材料，故原审法院不予追加。被告惠州市仲恺高新区××××××民委员会并非本案合同相对人，原告诉请其承担连带责任，于法无据，原审法院不予支持。被告东莞市兰贵人房地产经纪有限公司作为案涉土地租赁转让的居间方，不存在过错，故原告请求被告东莞市兰贵人房地产经纪有限公司、罗某1承担连带责任，原审法院亦不予支持。综上所述，案涉的《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》原审法院认定为有效，被告杨桂旺已将案涉的土地转租给了原告，土地租赁的实际当事人为原告与杨屋瑛村民小组，被告反诉原告支付场地占用费，于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国土地承包法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告荣凤刚与被告杨桂旺以及惠州市仲恺高新区××××××××××民小组于2018年10月31日签订的《土地转让协议书》中租赁期限超过二十年的部分为无效；二、被告杨桂旺应于本判决生效之日起五日内向原告荣凤刚返还573530元及利息（利息以573530元为基数，自2020年6月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率50%计算）；三、驳回本诉原告荣凤刚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨桂旺的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费为24137元，保全费5000元，合计29137元（原告已预交），由原告荣凤刚负担21381元，被告杨桂旺负担7756元；本案反诉受理费4600元（被告已预交），由被告杨桂旺负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。本案的焦点问题是如何认定双方当事人同日签署的《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让协议》的性质。认定合同的性质，核心是看合同的内容条款。本案中合同条款的内容约定了转让时间，既然双方约定的转让标的是土地及地上建筑物，也约定要办理涉案土地转名或过户登记手续，何来转让时间一条款？转让合同一般不包含转让时间的内容，既然约定的转让时间，那么原审法院认定双方系租赁法律关系是妥当的，本院予以确认。双方签订的合同因涉案土地无国有土地使用权证，涉案建筑物也无合法报建，双方的转让关系因违反法律法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，被上诉人收取的转让费扣除上诉人应支付的占用费后应当退回给上诉人。按照合同的约定，双方在签订合同后一个月内将土地移交上诉人使用，因涉案土地上建有建筑物，故上诉人应当依法支付占用费给被上诉人。结合本案的事实，本院采信被上诉人一审期间关于占用费的抗辩意见，即租赁时间长相应的每月租金较低，租赁时间短相应的每月租金标准高的意见，故本院不以转让费（193000元÷340个月）确定每个月的占用费标准，而以被上诉人一审陈述的市场价11100元/月（厂房12元/平方×700平方＋土地5元/平方×540平方=11100元）来计算占用费较合理。当然，占用费应从双方约定的涉案租赁物交付时间即2018年11月31日始计付至上诉人返还涉案土地和建筑物之日止。因上诉人占有使用了涉案土地和建筑物，故上诉人请求被上诉人支付返还款项的利息不应支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立部分，应予驳回；成立部分予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9011号民事判决第三项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9011号民事判决第四项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9011号民事判决第一项为；确认荣凤刚与杨桂旺于2018年10月31日签订的《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》无效；四、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9011号民事判决第二项为：杨桂旺应于本判决生效之日起五日内向荣凤刚返还1950000元；五、荣凤刚应于本判决生效之日起五日内向杨桂旺支付占用费（以11000元/月从2018年11月31日始计付至荣凤刚实际返还涉案土地和建筑物之日止），本判项和第四判项的债权和债务可以互相抵消；六、驳回杨桂旺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费24137元（荣凤刚已预交），由荣凤刚负担10000元，由杨桂旺负担14137元。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩