河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终734号上诉人（原审被告）：徐文琴，女，1962年8月26日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：荆凤梅，河南天地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏县田源果汁有限责任公司。住所地山西省运城市夏县瑶峰镇郭道村。法定代表人：聂敬敏，该公司经理。委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡煜，河南恒翔律师事务所律师。原审被告：河南美道家实业有限公司。住所地河南省三门峡市湖滨区和平路嘉亿城市广场57号楼502。法定代表人：贾思思，该公司经理。委托诉讼代理人：王艳英，该公司副经理。委托诉讼代理人：董川龙，河南崤函律师事务所律师。原审被告：灵宝市源浩实业有限公司。住所地河南省灵宝市长安路中段。法定代表人：袁军峰，该公司董事长。上诉人徐文琴与被上诉人夏县田源果汁有限责任公司（以下简称田源公司）、原审被告河南美道家实业有限公司（以下简称美道家公司）、灵宝市源浩实业有限公司（以下简称源浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省湖滨区人民法院（2020）豫1202民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。徐文琴上诉请求：撤销一审判决，驳回田源公司的诉讼请求。事实和理由：1.徐文琴依据2016年11月16日与源浩公司、轩瑞产业公司、轩瑞地产公司四方签订的《债权转让四方协议》，取得涉案租金收益权，签合同时，轩瑞地产公司是涉案房产的所有权人，其处分租赁权益合法有效，故，徐文琴取得涉案租金的收益权有事实和法律依据，应受到保护；2.田源公司取得涉案房产时，原所有人将部分租金收益权让渡给徐文琴，田源公司取得的是有瑕疵的，不完整的物权，徐文琴收取租金系合同之债，田源公司对涉案房产租金的收益权也是债权，徐文琴的债权在先，故应优先保护；3.田源公司虽然取得了涉案房产的物权，但其和浩源公司没有租赁合同，其收取租金没有合同依据。田源公司答辩称：1.答辩人已经取得涉案房屋的所有权，依法应当享有涉案房屋的收益权利，并且我公司在2016年11月10日对涉案房屋申请保全查封，上诉人的《债权转让四方协议》是在2016年11月16日签订的，该协议涉嫌恶意转让财产，逃避债务；2.我公司的主张是要求承租人交付涉案房屋的租金，并没有主张合同无效，上诉人的《债权转让四方协议》并非是租赁合同。美道家公司述称：我公司愿意依照生效法律文书所确定的义务支付相关租金，且已将2021年度的租金部分支付。田源公司向一审法院提出诉讼请求：依法判令源浩公司、美道家公司支付2019年1月至2020年12月份的租金207万元，审理中变更该项诉讼请求为判令美道家公司、浩源公司支付其2019年1月至2020年12月份的租金1063030.18元。一审认定事实：2013年1月4日，轩瑞地产（发包方、甲方）与源浩公司（承包方、乙方）签订《承包经营合同书》，其中，合同第1-1条约定“甲方同意按本合同约定的条件，将位于灵宝市长安路的时代广场B区整栋商场包含负一层（不含甲方的配电室及风机房）、一层（不含出售给工商银行的面积）、二层、三层承包给乙方（见平面图），甲方同意乙方在广场西南1号住宅楼下（一至三楼）自建钢结构外扩3至4米用于营业”。第1-2条约定“时代广场B区商场面积约为18298㎡，（其中负一层7180㎡，一层3504㎡，二层及三层各为3807㎡），除过甲方配电室及风机房约占用300㎡、出售给工商银行的337.12㎡，乙方实际承包面积为17661㎡（不包含一、二层夹层）。”第2-1条约定“承包期限：15年，从2013年1月1日起到2028年1月1日止”。第2-3条约定“在承包期内甲方若将该场地整体出售，应在出售前60天书面告知乙方。甲方应确保该合同继续由买受人履行，本合同甲方权利和义务转与买受人”。第3-2条约定“承包费（含承包费及设施使用费等），前3年（含免承包费期）每年为320万元，从第4年起，每年承包费在上年承包费的基础上递增2%，以此类推，逐年递增”。第3-3条约定“本合同承包费实行每半年支付一次，乙方每次支付承包费的时间为应交承包费的前1个月一次性付清，乙方将承包费汇入甲方指定的账户。”。2013年4月9日，源浩公司（甲方）与贾宗如（乙方）签订《承包经营合同书》，其中合同条款第1-1约定“甲方同意按本合同约定的条件，将位于灵宝市长安路时代广场B区负一层（8374㎡）中，除甲方配电室及风机房约374㎡外的约8000㎡，以及一层（一层通往负一层电梯入口处）约100㎡，承包给乙方。该条中设计的方位、面积以建筑图纸为准。”第2-1条约定“承包期限：从2013年4月9日起到2028年1月1日止”。第3-2条约定“前3年承包费每年2430000元，物业管理费每年60000元，合计每年2490000元；从第4年起，每年承包费和物业管理费在上年的基础上递增2%，以此类推，逐年递增(详见附件一)”。第3-4条约定“从第二年起，乙方每半年向甲方支付一次承包费、物业管理费，每次支付的时间为每年的8月底、2月底，乙方应将款项一次性支付甲方。”该合同甲方处有源浩公司加盖印章，乙方签名处为贾宗如，贾宗如为美道家公司原法定代表人，2020年9月22日法定代表人变更为贾思思。因田源公司与河南轩瑞产业股份有限公司、轩瑞地产民间借贷纠纷一案，在执行过程中，根据田源公司申请，一审法院于2016年11月10日作出（2016）豫1202执保51号裁定书，查封了轩瑞地产位于灵宝市××路与函××交叉口西北角（时代广场）1幢-1层-101铺号房产一套（证号：灵宝市房权证市区字第××号）。2018年8月7日，一审法院作出（2018）豫1202执48号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产，经司法拍卖两次流拍后，田源公司同意以该房产作价6945180元抵偿其借款6945180元。一审法院于2018年10月19日作出(2018)豫1202执48号执行裁定,裁定轩瑞地产位于灵宝市××路与函××交叉口西北角（时代广场）1幢-1层-101号房产（证号：灵宝市房权证市区字第××号）房产所有权自本裁定送达申请执行人田源公司时转移。该裁定书内容于2018年10日29日履行完毕，该案于2018年11月9日结案。2019年2月28日，田源公司委托律师向美道家公司发律师函，要求美道家公司支付案涉房屋租金。2020年7月7日，美道家公司向源浩公司支付2020年10月1日至2021年3月31日的租金共计1358019元，源浩公司向美道家公司出具了收据，并且载有“截止2021年3月31日租金已交清，双方互不相欠”。审理中，田源公司变更第一项诉讼请求为：请求依法判令美道家公司、浩源公司支付其2019年1月至2020年12月份的租金1063030.18元。理由为按照轩瑞地产公司与源浩公司在2013年1月4日签订的《灵宝时代广场商场承包经营合作书》的约定收取房租即：（2019年租金1349374.1元+2020年租1376344元）×39%（涉案房屋面积2955.98㎡占总面积7536.37㎡）=1063030.18元。另查明，1.2016年11月16日，轩瑞地产（甲方）与源浩公司（乙方）、河南轩瑞产业股份有限公司（丙方）、徐文琴（丁方）签订《债权转让四方协议》，其中，四方达成的约定第一条为：“轩瑞地产把对源浩公司享有的《灵宝时代广场商场承包经营合作书》的附件一中的第五到第十年的承包费债权（共计3971.32万元）转让给河南轩瑞产业股份有限公司，抵顶轩瑞地产对河南轩瑞产业股份有限公司的债务3971.32万元；河南轩瑞产业股份有限公司同意把该3971.32万元的受让债权转让给徐文琴，抵顶河南轩瑞产业股份有限公司对徐文琴的债务3971.32万元。源浩公司按照2013年1月4日签订的《灵宝时代广场商场承包经营合作书》（及其附件）约定的支付时间（比原合同约定的付款日期延后三个月，即确定为每年的二月底、八月三十一日前付款）及支付金额（第十五年的承包费减少80万元，其他年度仍按照合同书附件一约定的金额支付）把上述共计3971.32万元承包费直接汇入徐文琴指定的账号。”。该协议签订后，徐文琴收到了截至2018年9月30日的租金。一审法院认为：田源公司根据一审法院2018年10月19日作出的执行裁定取得了位于灵宝市××路与函古××交叉口西北角(时代广场)1幢-1层-101号房产(证号:灵宝市房权证市区字第××号)房产所有权。该裁定内容于2018年10月29日履行完毕，故自2018年10月30日起田源公司取得了该房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因田源公司在取得该房屋所有权之前,轩瑞地产公司已经将房屋出租给源浩公司,源浩公司又将房屋转租给美道家公司,但根据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力,所有权发生变动后的租金应归属于新的所有权人。故田源公司主张源浩公司支付自2019年1月至2020年12月的租金，有事实和法律依据，予以支持。关于美道家公司对田源公司所主张的租金支付期间是否应当承担支付义务的问题。因美道家公司为次承租人，其租赁合同的相对方为源浩公司，美道家公司按照双方合同约定向源浩公司支付租金至2021年3月31日，故美道家公司已履行了支付租金义务，且租金支付期间超出田源公司所主张的租金支付期间，故田源公司无权主张美道家公司代为支付。关于徐文琴主张其根据四方协议取得自2016年11月16日起至2028年1月1日期间的租金收益权，且田源公司执行案件所查封的仅是房屋所有权，而非该房屋的租金收益权，田源公司无权享有时代广场租金收益权。一审法院认为,轩瑞地产公司转让租金收益权的前提是其对不动产享有所有权，其仅能就自己享有所有权期间的收益权进行处分或让渡，当该前提不存在时,轩瑞地产公司即丧失了将收益权转让他人的权利。同时，根据合同相对性原则，四方协议仅约束合同中的四方当事人，不能对抗合同之外的第三人；现案涉房屋所有权已被田源公司取得，而物权具有排他性。因此，徐文琴与轩瑞地产、源浩公司、河南轩瑞产业股份有限公司（丙方）之间的《债权转让四方协议》不能对抗田源公司享有的物权。关于2019年1月至2020年12月的案涉房屋租金数额。田源公司在审理中变更数额为1063030.18元，该数额与源浩公司在答辩中所计算的租金一致，均系按照轩瑞地产公司与源浩公司在2013年1月4日签订的《灵宝时代广场商场承包经营合作书》的约定计算，故予以支持。综上所述，田源公司的部分诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持部分诉求。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：一、源浩公司支付田源公司自2019年1月至2020年12月的租金1063030.18元。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回田源公司其他诉讼请求。案件受理费14370元，由源浩公司负担。二审查明的事实与一审相同。本院认为：虽然徐文琴主张其于2016年11月18日与轩瑞地产、河南轩瑞产业股份有限公司、源浩公司签订了《债权转让四方协议》，取得了对本案房屋的收益权，但因本案房屋所有权人轩瑞地产欠田源公司债务，本案房屋于2018年10月29日被人民法院依法裁定抵偿给田源公司。本案房屋抵偿给田源公司后，轩瑞地产对本案房屋失去了所有权，上述《债权转让四方协议》也就无法实际履行，徐文琴对本案房产收益权也无法实现。且徐文琴在一审中并未提出独立的诉讼请求，一审法院也没有判决其承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14370元，由徐文琴负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二一年六月二十三日法官助理刘艳红书记员张润博