辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1224民初1216号原告:石凤祥，男，1961年4月4日生，汉族，个体户，住开原市。委托代理人：孙延凯，系辽宁榆城律师事务所律师。被告:王幸申，男，1947年8月15日生，汉族，个体工商户，户籍所在地昌图县，现住昌图县。委托代理人：张继衡，系辽宁继衡律师事务所律师。被告:刘祥，男，1951年10月11日生，满族，系昌图县新城建房地产开发有限公司总经理，住开原市。被告：昌图县新城建房地产开发有限公司。住所地：昌图县昌图镇北街7组329栋010号。法定代表人：刘祥，该公司总经理。被告昌图县新城建房地产开发有限公司委托代理人：常占君，男，1971年4月15日生，汉族，公司员工，住昌图县。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司委托代理人：邓锦文，系辽宁正业律师事务所律师。原告石凤祥诉被告王幸申、刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石凤祥及委托代理人孙延凯、被告王幸申及委托代理人张继衡、被告昌图县新城建房地产开发有限公司委托代理人常占君、被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司委托代理人邓锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石凤祥向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依据公平原则，将原房屋租赁合同的租金标准自2018年11月2日起调整为每年35000元；2、判令三被告立即给付原告自2018年11月2日起至2020年12月31日期间的房屋租金72900元及违约金；3、三被告负担诉讼费用。事实与理由：在2016年5月23日，被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司作为开发商与被告王幸申签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于昌图镇北街8组测绘号00-03-22的房屋出租给被告王幸申作医疗机构用房使用，租赁期限十年，年租金20000元等内容。2018年10月10日开原市人民法院作出（2018)辽1282执恢108号之一执行裁定书，将被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司所有的位于昌图县.96平方米)等8套房屋抵偿欠原告借款。2020年12月9日，开原市人民法院向被告王幸申送达了通知书，告知该房屋自2018年11月2日起，房屋所有权人为原告，至此原告取得对该楼房的所有权。原告认为原租赁合同约定的租金，明显低于该地段的租金308.25元/每平方米每年。据此，依据《民法典》的有关规定显失公平的合同为可变更、可搬销的合同，原告有权请求人民法院予以调整、变更，现原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王幸申辩称：房屋是佳美医院租用，不是被告个人租用。第一，原租赁合同真实、合法、有效，应按照民法典第725条买卖不破租赁的规定执行。佳美医院于2018年8月11日已交纳租金，2018年11月2日房屋归原告所有，交纳租金的行为在裁定之前合法有效，没有拖欠租金。第二，被告要求调整租金的理由不能成立，事实也不成立。近几年房屋租金已掉价，不能因为房子归原告，房屋租金就得调整，不符合市场的客观事实。第三，原告要求变更合同已过诉讼时效，2018年11月2日房屋已归原告所有，2021年才向法院提起诉讼，已超过法定的一年期限，请求法院依法驳回原告对被告王幸申的起诉。被告王幸申委托代理人辩称：第一，原告主张的事实和理由不能成立。2016年5月23日，被告王幸申与被告昌图县新城建房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限十年，每年租金20000元。租期从2016年7月1日至2026年6月30日止。合同签订后，被告昌图县新城建房地产开发有限公司将出租房屋交付给被告王幸申使用，租金支付至2020年12月31日。根据以上事实，虽然法院已经裁定房屋归原告所有，根据民法典725条规定、合同法229条的规定，被告王幸申与被告昌图县新城建房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，租金符合市场价格，在未经合同双方协商一致的情况下，原告无权单方增加租金，应按原合同执行。第二，原告主张提高2018年11月2日起至2020年12月31日的房屋租金，在开原市人民法院裁定房屋归原告所有之前，被告王幸申已于2018年8月11日将租金支付给被告昌图县新城建房地产开发有限公司，原告无权再向被告王幸申索要此期间的租金。第三，原告主张被告王幸申违约事实不成立。被告王幸申接到开原法院通知后得知原告是租赁房屋的所有人，于2021年1月4日以电话的方式要求向原告交纳2021年租金，原告拒绝接收，表示要求涨价，不愿意履行原合同，要求依法解除，原告不接受被告主动交纳租金的行为构成违约，被告王幸申不构成违约，因此原告向被告王幸申主张违约金事实不成立。综上，原告主张的事实和理由不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司辩称：第一，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回。第二，二被告与被告王幸申确实存在合法租赁关系，且二被告收到被告王幸申交纳租金50000元，租赁时间到2020年12月31日，即每年20000元。第三，应当按照双方签订的合同期限履行。第四，二被告之所以不同意支付原告诉求租金，是因为二被告始终对原告房屋产权证明持有异议，认为开原市人民法院作出的执行裁定明显错误，将本是门市房的房屋按住宅房屋进行评估执行给原告，由此给二被告造成巨大经济损失。二被告支付给原告的59000元，也没有计算到开原市人民法院执行裁定书当中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据1开原市人民法院（2018）辽1282执恢108号之一执行裁定书一份、协助执行通知书一份、开原市人民法院通知书两份及送达回证一份，欲证明第一，原告自2018年11月2日起取得包括案涉房屋在内的8套房屋所有权。第二，开原市人民法院已将案涉房屋裁定交付给原告所有的情况书面通知给被告，被告王幸申在送达回证上注明“我方房租已交到2020年12月31日”。经质证，被告王幸申有异议，表示通知时间是2020年12月9日，另两份没有接到。委托代理人对裁定书真实性没有异议。第一，裁定书是2018年10月10日下达的，裁定房屋归原告所有，原告在接到通知书时就应该知道房屋的出租状态，现在才起诉，已经超过了法定撤销的诉讼期间一年。第二，被告王幸申向被告昌图县新城建房地产开发有限公司交纳房屋租金的时间是2018年8月11日，在裁定作出之前已交纳，不应再向原告支付租金。上述证据能证明原告向被告王幸申的诉讼主张不能成立。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司对真实性没有异议，对证明目的不认可。开原市法院的裁定存在明显错误，将门市房按住宅房评估后作价给原告，被告已经向辽宁省高院提出申诉。对原告提供的证据2三被告签订的房屋租赁合同复印件一份、交房租费收据一份，欲证明2016年5月被告王幸申与被告昌图县新城建房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，被告昌图县新城建房地产开发有限公司将房屋出租给被告王幸申，租赁期限10年自2016年7月1日至2026年6月30日，年租金20000元，折合175.50元/平方米/年。经质证，被告王幸申对真实性没有异议，该合同合法有效。交房租费收据证明被告王幸申向被告昌图县新城建房地产开发有限公司交纳租金至2020年12月30日，被告王幸申不应再向原告交纳租金。原告主张租金标准按每年35000元事实不成立，与法无据。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司对真实性没有异议。表示该合同应该得到完全履行，收取的租金是合法有效的，符合本地的客观实际，不应予以变更。对原告提供的证据3北京金色摇篮潜能开发婴幼园租金分配说明复印件一份，欲证明被告刘祥及昌图县新城建房地产开发有限公司将其开发的与案涉房屋相邻地段的房屋出租给案外人的年租赁费为550000元，折合308.25元/平方米/年。经质证，被告王幸申有异议，表示该证据与被告无关，与租赁合同无关。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司对真实性没有异议，对证明目的有异议。首先，这份分配说明与本案没有可比性。第二，二被告与被告王幸申所签合同早于原告取得该房屋的时间，所以二被告与被告王幸申之间不存在欺诈、胁迫签订租赁合同的行为，合同公平合理。对原告提供的证据4开原市人民法院执行笔录一份，欲证明该院执行局于2019年3月21日对被告王幸申做过询问笔录。经质证，被告王幸申表示该份笔录没有提到涉案房屋归原告所有。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司表示不清楚。对被告王幸申提供的证据1房屋租赁合同一份、建设项目环境影响报告表一份，欲证明2016年5月23日被告王幸申与被告昌图县新城建房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，将测绘号00-03-22房屋出租给被告王幸申使用。每年租金20000元，租赁期限10年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止。合同签订后，被告王幸申申请建设昌图佳美医院项目，房屋租赁合同作为申请资料一同报送给了安徽省四维环境工程有限公司，该公司于2016年8月份出具了环境影响报告表，将房屋租赁合同录入当中作为报告附件使用，证明房屋租赁合同真实有效，已产生对外公示效力。经质证，原告对真实性没有异议，能证明被告王幸申与被告新城建公司存在房屋租赁合同关系。建设环境影响评价相关手续仅能证明房屋由被告王幸申用于开设医院之用，不能证明其它。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司对真实性及证明目的均无异议。对被告王幸申提供的证据2借据、交房租费收据复印件各一份，欲证明2018年8月11日，被告王幸申与被告昌图县新城建房地产开发有限公司、刘祥协商，因被告刘祥欠被告王幸申借款50000元，将此借款抵顶两年半房屋租金（2018年6月30日至2020年12月31日），刘祥将借条收回，并由新城建公司财务人员刘瑞丰在交房租费收据上注明已收到00-03-22房屋租金50000元，原告主张的租金被告王幸申已经于2018年8月11日交付完毕，没有拖欠。经质证，原告对真实性没有异议。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司对真实性及证明目的均无异议。对被告王幸申提供的证据3被告王幸申与原告2021年1月4日电话录音光盘一张及整理记录一份，欲证明被告王幸申欲向原告交付2021年租金，原告拒绝接受，并表示要涨价，不愿意履行原合同，原告构成违约，被告王幸申不构成违约。经质证，原告表示通话记录是真实的。被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司没有异议。对被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司提供的证据1房屋租赁合同一份、借据一份，欲证明租赁行为合法，应得到全面履行。经质证，原告对真实性没有异议，对收到租金至2020年12月31日的租金也没有异议，但是原告要求依法变更。被告王幸申对真实性和证明目的没有异议。对被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司提供的证据2收条一张、开原市人民法院（2017）辽1282执750号之一执行裁定书复印件一份，欲证明二被告给付原告59000元，在原告申请执行时没有给予扣除。对被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司提供的证据3开原市人民法院（2018）辽1282执恢108号之二执行裁定书一份，欲证明开原法院执行时将门市房按住宅房抵顶给原告，没有扣除被告给付的59000元，被告对裁定不认可。经质证，原告表示收条不是原告出具的，给付原告50000元，不是59000元。对裁定书没有异议。房屋抵顶借款执行完毕之后开原法院也裁定原告返还被告刘祥及新城建公司折价款170000余元，不能重复主张。被告王幸申表示与自己无关。对被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司提供的证据4辽宁辽北评估事务所2020第251号资产评估报告、铁岭诚信资产评估事务所出具的资产评估报告各一份，欲证明相同楼层的房屋分别按商品房、住宅房评估。经质证，原告认为与本案没有关联性。被告王幸申表示与自己无关。经审查，对原告提供的证据1-2、被告王幸申提供的证据1-3、被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司提供的证据1来源、形式合法，与本案有关联性，本院依法予以采信；对原告提供的证据3-4的真实性本院予以确认；对被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司提供的证据2-4与本案无关联性，本院依法不予采信。依据上述证据及结合当事人在庭审中的陈述，确认本案的事实为：2016年5月23日，被告昌图县新城建房地产开发有限公司与被告王幸申签订房屋租赁合同一份，约定被告昌图县新城建房地产开发有限公司将坐落于昌图镇北街8组测绘号00-03-22的房屋出租给被告王幸申作医疗机构用房使用，租赁期限十年，从2016年7月1日起至2026年6月30日，年租金20000元。2018年8月11日经被告王幸申与被告昌图县新城建房地产开发有限公司法定代表人刘祥协商，因被告刘祥欠被告王幸申借款50000元，用此借款抵顶二年半房租，租金时间为2018年7月1日起至2020年12月31日止，被告刘祥将借条收回，由该公司财务人员刘瑞丰在交房租费收据上注明已收到00-03-02号房屋即涉案诉争房屋租金50000元。2018年10月10日开原市人民法院作出（2018)辽1282执恢108号之一执行裁定书，裁定将被告刘祥、昌图县新城建房地产开发有限公司所有的位于昌图县房屋以2078776元抵偿欠原告借款，交付给原告所有；2019年4月28日作出协助执行通知书，要求昌图县不动产登记中心协助办理上述房屋更名过户手续，原告取得对该楼房的所有权；2020年12月9日作出通知书，通知被告王幸申原租用房屋4#楼3-8室（113.96平方米)从2018年11月2日起归原告所有。现原告以租赁合同约定的租金，明显低于该地段同等楼房租金每平方米每年308.25元为由诉至本院。本院认为，被告昌图县新城建房地产开发有限公司与被告王幸申签订的房屋租赁合同，其合同内容不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效。双方当事人应按约定全面履行合同义务。被告王幸申于2018年8月11日向被告昌图县新城建房地产开发有限公司以被告刘祥欠其的借款50000元抵顶自2018年7月1日起至2020年12月31日止房屋租金，三被告对此认可，被告王幸申已经履行了该时间段的合同义务，三被告并未构成违约。原告依据开原市人民法院2018年10月10日作出的执行裁定书取得涉案房屋的所有权，应视为其对房屋使用状态清楚。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告提供的证据北京金色摇篮潜能开发婴幼园租金分配说明的时间为2019年9月25日，可以证明原告对相邻房屋的租赁费亦知悉，截止到原告起诉之日已超过一年，原告以租赁合同显失公平为由要求变更租赁费用的法定时限已过，即要求原房屋租赁合同的租金标准自2018年11月2日起调整为每年35000元因缺少法律依据，本院依法不予支持，对三被告该项辩解意见予以采信。对原告要求三被告给付租金72900元的诉讼请求，因被告王幸申已履行交付租金义务，被告昌图县新城建房地产开发有限公司已收取租金，故被告王幸申、刘祥不应承担给付租金义务，应由被告昌图县新城建房地产开发有限公司按每年租金20000元向原告给付自2018年11月2日起至2020年12月31日期间的房屋租金43333元。对被告王幸申、刘祥辩解意见依法予以采信，对于被告昌图县新城建房地产开发有限公司辩解意见不予采信。对于原告在庭审中表示放弃要求三被告给付违约金的诉讼请求，是其自愿处分民事权益的行为，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告昌图县新城建房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告石凤祥自2018年11月2日起至2020年12月31日期间的房屋租金43333元。二、驳回原告石凤祥的其它诉讼请求。如果被告昌图县新城建房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1229元，由原告石凤祥负担498元，由被告昌图县新城建房地产开发有限公司负担731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  高阁二〇二一年六月三日法官助理韩立威书记员张朋