大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初5542号原告：大连添翼物业服务有限公司，统一社会信用代码91210211570854788M，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村。法定代表人：张桂林，系该单位总经理。委托诉讼代理人：刘思坚，系辽宁和轩律师事务所律师。被告：谭恒，男，1976年7月1日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连添翼物业服务有限公司（以下简称原告）与被告谭恒（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘思坚及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付2020年1月1日至2021年6月30日期间欠缴的物业费3,779.28元，并自2020年1月10日起至实际偿付日止按照日千分之三计算的逾期缴费违约金（截至2021年4月10日，暂计算为2,583.14元）；合计6,362.42元。事实和理由：2011年12月，原告与大连中冶京诚置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为中冶蓝城小区提供前期物业服务。服务费标准为每月每平方米2元，物业费按季交纳，并应于每季首月10日完前成交费，在10日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向原告支付违约金。2013年3月12日，被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市甘井子区住宅（建筑面积104.98平方米），被告于当日办理了收房手续。办理手续的同时，被告对原告与开发商签订的《前期物业服务合同》签字予以确认。开发商向被告交付房屋后，被告一直使用至今，但自2019年1月1日起，被告便停止交费。原告虽多次催缴，被告仍未能履行交费义务。原告认为，原告已经按照《前期物业合同》的约定，履行了提供物业服务的合同义务，被告亦应按期足额支付物业服务费。现被告拒不履行支付物业服务费义务的行为，已构成违约。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费计算标准没有异议。对欠费时间有异议，2020年1月1日至2021年1月是一年的费用，原告起诉至2021年6月30日被告不认可。被告不缴纳物业费的原因：1、去年下雨漏水导致室内大白、墙纸长毛，未处理。2、装修期间物业人员上被告家查看，踩坏理石未处理，未给答复。3、装修期间棚顶存在误差1至4公分不等，物业派人来拍照后未给回复。4、建阳光房，如果不让建物业可以阻止，等被告框架装好，提出拆除，损失2万元。5、春节期间车停在门口，被划伤，报案修车花了1万余元，已与原告协调解决。6、电梯内打广告，物业用在何处，未给业主公布。7、被告购买地下车库车位的时候问能否封闭，售楼处让找物业，物业说一周给回复，过半年后物业说找售楼处，物业不作为。8、门口有业主领小狗来回溜达，拉的粪便无人处理。9、现在四楼装修，被告一楼带院，有很多渣无人管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：原告作为乙方与甲方即案涉房屋的开发单位大连中冶京诚置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对中冶蓝城E区提供前期物业服务；住宅的物业服务费为2元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。合同期限自2012年1月1日起至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告于2013年3月12日在业主确认函上签字确认：在业主大会聘任物业服务企业之前，由大连添翼物业服务有限公司提供物业服务，物业服务费为2元/月/平方米；其接受并遵守业主临时管理规约以及前期物业服务合同。原告依约为中冶蓝城E区提供物业服务至今。被告系大连市甘井子区房屋的业主，房屋建筑面积104.98平方米，被告于2013年3月12日办理了入住手续。被告未交纳2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连中冶京诚置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业服务费。《前期物业服务合同》约定的交纳物业服务费的时间为按季交纳，于每季首月10日前交纳当期物业服务费，原告要求被告交纳物业服务费至2021年6月30日符合《前期物业服务合同》的约定。综上原告要求被告交纳2020年1月1日至2021年6月30日的物业服务费3,779.28元（104.98平方米×2元/平方米/月×18个月），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业服务费的理由。关于被告辩称的楼上邻居装修问题，该问题系相邻权问题，被告应向具体的侵权主体主张权益；关于被告辩称的电梯广告费用问题，被告可要求原告进行公示或进行查看，但以此拒交物业服务费于法无据；关于被告辩称的物业工作人员致其地砖受损的问题，该问题系财产损害赔偿纠纷，与本案非同一法律关系；关于被告辩称的建阳光房及将地下车库车位封闭的问题，该问题属于违章搭建问题，被告以此拒交物业费于法无据；关于被告辩称的有业主公共区域遛狗，产生粪便的问题，业主在遛狗的过程中应将产生的粪便进行清理，要求物业服务人员对产生的粪便进行实时清理过于苛责；关于被告辩称的下雨漏水导致室内大白墙纸长毛的问题，若该问题属物业之责，被告可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭恒自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连添翼物业服务有限公司物业服务费3,779.28元（2020年1月1日至2021年6月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连添翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预付），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年六月十五日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。