北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8395号上诉人（原审被告）：姜华，女，1969年7月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：陈秀文，女，1973年11月7日出生，汉族，无业，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：潘婷波，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张律儿，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人姜华因与被上诉人陈秀文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初7507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人姜华、被上诉人陈秀文之委托诉讼代理人潘婷波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜华上诉请求：1.同意一审判决第一项；2.要求撤销一审判决第二项，依法改判驳回陈秀文的该项诉讼请求。事实和理由：1.双方之间的租赁房屋实际使用面积和合同约定的不一致，陈秀文迟延履行主要职责，迟迟不开放衣帽间，经我催告后在合理期间内仍未履行。2.陈秀文对原有合同进行了修改，增加的违约金条款系霸王条款，新冠疫情系不可抗力，应当减免租金。陈秀文辩称，同意一审判决，不同意姜华的上诉请求。衣帽间情况在签订合同时姜华是明知的且同意的，并未影响其使用房屋，且双方重新签订合同内容系一致同意的，姜华承租我的房屋系自住而非经营，新冠疫情对其没有影响。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈秀文向一审法院起诉请求：1.判决姜华给付陈秀文租金58666元（2020年9月1日-10月14日），水费190元，电费2383元，燃气费175元；2.合同提前解除违约金160000元，迟延支付租金违约金至实际给付之日止（按欠付租金58666元的日千分之五计算，2020年8月1日至实际给付之日，暂计1000元），第1、2项费用抵扣押金80000元后，共计141812元。一审法院认定事实：2020年2月18日，陈秀文（甲方、出租人）与姜华（乙方、承租人）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区广安门外大街305号二区11号楼5层607室，房屋实际租用面积为336平方米。第二条、房屋用途及登记备案。乙方租用该房屋用于自住。第三条、租赁期限。房屋租赁期限（含免租期）自2020年3月1日至2023年2月28日，甲方应于2020年2月18日将该房屋按照签约时的现状，且按约定条件交付给乙方。第四条、租金及押金。该房屋每月租金40000元，租金每6月支付一次，乙方应于2020年3月1日支付甲方第一期租金240000元，乙方应于每期届满前提前30日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为：2020年8月1日240000元……。乙方应于2020年2月18日支付甲方押金80000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第五条、其他相关费用承担方式。1.租赁期内，水费、电费、燃气费由乙方承担。……第九条、甲乙双方权利义务。（一）甲方的权利和义务。……6、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；……第十一条、违约责任。（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。……（四）甲乙双方任何一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前30天通知对方，并应向对方支付80000元的违约金。如果未提前30天通知，则应再另行支付80000元的违约金。……上述合同签订后，陈秀文向姜华交付了租赁房屋，姜华向陈秀文交纳了房屋押金80000元及2020年3月1日至2020年8月31日的房屋租金240000元。2020年8月1日，姜华应当支付第二期租金240000元，但未支付。2020年10月14日，姜华自行搬离租赁房屋并通知陈秀文。审理中，双方均认可合同于2020年10月14日解除。姜华主张其搬入房屋时房屋衣帽间是锁着的，当时陈秀文说很快可以打开，但直到2020年4月27日其经过陈秀文的同意才找开锁的人打开，期间有两个月未能使用，应该减免部分租金，由于疫情的影响，也应减免相应租金。陈秀文主张姜华在承租房屋时知道衣帽间是锁着的，但也只有一、二个星期时间，姜华无权以此为由要求减免租金，房屋的用途是居住，疫情对居住并未造成影响，姜华也无权以疫情为由要求减免租金。姜华主张合同关于违约金的条款是后增加的，其不认可，而且违约金过高，申请法院酌减。陈秀文主张由于租赁房屋位于高档小区，不好出租，所以约定了较高的违约金，房屋无法出租也给其造成了损失。对于陈秀文主张的水费190元、电费2383元、燃气费175元，姜华予以认可。一审法院认为，陈秀文与姜华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。陈秀文按照合同约定向姜华交付了租赁房屋，姜华应当按照合同约定按时支付房屋租金，双方均不能随意提前解除合同。姜华未按照合同约定支付租金的行为已构成违约，且在未提前30天通知陈秀文的情况下于2020年10月14日单方搬离房屋，以自己的行为提前解除合同，现双方均同意合同于2020年10月14日解除，法院不持异议。陈秀文要求姜华支付2020年9月1日至10月14日期间的房屋租金58666元、水费190元、电费2383元、燃气费175元的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。根据双方当庭陈述，姜华在承租房屋时对于衣帽间的问题知晓，姜华在可以使用衣帽间后也并未提出异议，现姜华以此为由要求减免租金，依据不足，法院不予采纳。姜华承租房屋是用于居住，姜华并未提供证据证明疫情对于其居住使用房屋造成了任何影响，故姜华以疫情为由要求减免租金，缺乏依据，法院不予采纳。姜华在未征得陈秀文同意，也未提前30天通知的情况下，提前解除合同，应当按照合同约定支付违约金。根据合同约定，在此情况下姜华应当支付陈秀文相当于四个月房屋租金的提前解除合同违约金160000元。同时，姜华逾期支付租金，按照合同约定每逾期一日，还应按照当月租金额的千分之五支付逾期违约金。姜华主张合同约定的违约金过高，申请法院调整，综合考虑合同履行情况（三年租期只履行了半年）、姜华的过错程度、陈秀文的损失（房屋空置）等因素，法院酌情确定姜华支付陈秀文提前解除合同的违约金160000元，而不再支付逾期支付租金的违约金。根据合同约定，姜华交纳的押金80000元可用于抵扣违约金，抵扣后，姜华还应支付提前解除合同违约金80000元。综上，对陈秀文要求姜华支付提前解除合同违约金的诉讼请求，法院予以支持。对陈秀文要求姜华支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，姜华支付陈秀文房屋租金58666元、水费190元、电费2383元、燃气费175元；二、判决生效之日起七日内，姜华支付陈秀文提前解除合同违约金80000元；三、驳回陈秀文的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。另查明，陈秀文与北京讯天成技术有限公司于2020年12月3日签订《房屋租赁合同》，北京讯天成技术有限公司承租北京市西城区广安门外大街305号二区11号楼5层607室，实际租用面积336平方米，租赁期限2020年12月4日至2021年12月3日，月租金50000元。本院认为，陈秀文与姜华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行过程中，姜华未按期支付房屋租金并于2020年10月14日自行搬离案涉房屋，姜华的行为构成违约，应承担违约责任。双方均同意租赁合同于2020年10月14日解除，本院对此不持异议。违约责任的目的即用于弥补守约方的损失。根据二审查明的事实，陈秀文于2020年12月4日将案涉房屋另租且租金标准不低于原租赁合同，其后陈秀文并未实际产生房屋的空置损失。审理中姜华对违约金约定过高提出了抗辩意见，本院结合案涉房屋实际空置情况、租金迟延支付情况支持陈秀文的合理损失，对于其过高的损失诉求不予支持。一审法院酌定的损失明显过分高于陈秀文的实际损失，本院依法予以调整。姜华交纳的押金用于折抵违约金，无需单独返还。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。综上所述，姜华上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2021）京0102民初7507号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2021）京0102民初7507号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2021）京0102民初7507号民事判决第二项为：姜华于本判决生效之日起7日内支付陈秀文违约金10632元（已折抵姜华交纳的押金80000元）；四、驳回陈秀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1574元，由陈秀文负担774元（已交纳），由姜华负担800元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费1800元，由姜华负担66元（已交纳），由陈秀文负担1734元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年六月二十九日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥