新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2565号 上诉人（原审原告）：孙俊波，男，1992年9月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：王伟，新疆建信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李某，女，1992年8月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。 委托诉讼代理人：朱海红，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵黎洁，女，1966年3月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。 委托诉讼代理人：朱海红，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区北京中路147号西部豪庭5号楼1702号。 法定代表人：宋继方，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩铠泽，男，该公司员工。 上诉人孙俊波因与被上诉人李某、赵黎洁、新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙俊波及其委托诉讼代理人王伟，被上诉人李某与赵黎洁的共同委托诉讼代理人朱海红，中兴公司的委托诉讼代理人韩铠泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙俊波上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法判令中兴公司返还孙俊波交易服务费8,000元。二、撤销一审判决第三项，法院依法判令赵黎洁返还孙俊波交纳的购房定金55,000元；三、撤销一审判决第四项，法院依法判令赵黎洁和李某支付双倍购房定金55,000元。事实和理由：一、一审法院认定“原告应当按照约定支付中兴公司交易服务费8,000元”于法无据。中兴公司未如实履行报告义务，我方在办理银行按揭时被银行拒绝，导致居间合同无法履行，损害了上诉人的利益的，按照《中华人民共和国民法典》第九百六十二条之规定，中兴公司应返还我方交易服务费8,000元。二、一审法院认定“被告赵黎洁作为被告李某的代理人，其在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”事实不清，证据不足。我方未见到李某向赵黎洁出具的授权委托书，赵黎洁的代签行为是无效的，按照《房屋买卖居间合同》第七条第四项之约定，赵黎洁应返还我方交纳的购房定金55,000元。另，按《房屋买卖居间合同》第三条付款方式的约定：合同签定当日乙方向甲方交付购房定金人民币55,000元后，甲乙双方同意将定金转为首付款，故6月5日我方按期将购房定金55,000元后交付后，按照合同约定该定金已转为了首付款，即在6月10日之前即6月5日已经提前支付了首付款，一审法院未认真审理合同条款，才做出事实不符的认定。三、一审法院认定“被告赵黎洁其在未收到原告支付首付款的前提下未解除涉案房屋的抵押不构成违约”与事实不符。在我方支付55,000元首付款之后，赵黎洁和李某就应及时办理解除涉案房屋的抵押手续，但是至今，赵黎洁和李某也未办理房屋解押手续，属严重违约行为，而不是一审法院认定的“不构成违约”，因赵黎洁和李某严重的违约行为，致使我方无法实现购房的目的，根据民法典相关规定，应当双倍返还定金。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，支持我方的诉讼请求。 李某、赵黎洁共同辩称，根据我方在一审中提交的证据和一审法院认为，涉案合同是合法有效的，虽然在签订合同时，孙俊波没有见到授权委托书，但李某对她的母亲和孙俊波签订的合同是认可的，导致该合同违约的是孙俊波，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回孙俊波的上诉请求。 中兴公司辩称，关于孙俊波的上诉要求我方退还8,000元的服务费不认可，我方已经完成相应的合同约定的相应义务。 孙俊波向一审法院起诉请求：1．判令解除我方与李某签订的房屋买卖居间合同；2．判令李某、赵黎洁、中兴公司共同返还购房定金55,000元；3．判令李某、赵黎洁双倍赔偿购房定金55,000元；4．判令中兴公司返还买卖交易服务费8,000元、代办费服务费3,800元。 一审法院认定事实：2020年6月5日，李某（售房人、甲方）、孙俊波（购房人、乙方）及中兴公司（居间方、丙方）签订房屋买卖居间合同，约定孙俊波购买李某所有的位于乌鲁木齐市高新区某小区房屋，房屋总价款80万元，于合同签订当日支付购房定金55，000元，于2020年6月10日前支付首付款24万元，剩余转让款56万元以贷款方式支付，同时约定该房屋尚未解押，乙方首付款仅用于甲方房屋解押。该合同关于违约责任的约定有：如甲方违约不履行合同义务，需退还乙方购房定金并赔偿乙方购房定金等额的违约金，如为丙方代收，由丙方退还乙方已支付的购房定金，甲方仍需向乙方承担因违约返还的另一倍定金及其他违约责任，如乙方违约不履行合同义务，则定金为赔偿甲方的违约金；本合同签订后即视为丙方居间成功，丙方应当向甲乙双方收取佣金，甲、乙双方任何一方违约，导致合同不能履行的，不影响丙方要求甲乙双方支付佣金的权利等。赵黎洁作为李某的代理人，在上述合同中签字确认。 上述合同签订当日，赵黎洁代李某出具收条，收到孙俊波交付购买涉案房屋定金55,000元。 孙俊波与中兴公司签订佣金确认书，孙俊波向中兴公司支付买卖交易服务费8,000元、代办服务费3,800元。 一审法院认为，孙俊波与李某为房屋买卖合同关系，孙俊波与中兴公司为居间合同关系，因当事人的两种法律关系存在一定牵连，为减少当事人诉累，法院一并审理。孙俊波为完全民事行为能力人，在订立合同前对房屋进行了查看、了解，订立合同时对于涉案房屋上存在抵押情况亦是知晓的，不存在李某欺诈使孙俊波违背真实意思而订立合同的情形，也不存在孙俊波基于重大误解而订立合同的情形，故孙俊波、李某签订的房屋买卖居间合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。孙俊波主张解除与李某之间的房屋买卖合同关系，李某亦同意解除，法院认为，因双方一致同意解除房屋买卖合同关系，故孙俊波的该项诉讼请求成立，法院予以支持。关于孙俊波主张李某返还定金55,000元并双倍赔偿定金55,000元的诉讼请求，法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告应于2020年6月10日前向李某支付首付款，上述合同中虽未明确约定李某解除抵押的具体时间，但根据“该房屋尚未解押，乙方首付款仅用于甲方房屋解押”可以看出，孙俊波应当是先履行债务的一方，李某享有先履行抗辩权，其在未收到孙俊波支付首付款的前提下未解除涉案房屋的抵押不构成违约，孙俊波未出示证据证明李某存在其他违约行为，故对于孙俊波称李某未解除抵押构成违约的主张，法院不予采信。孙俊波未按照合同约定的时间支付首付款构成违约，根据房屋买卖居间合同第七条的约定，孙俊波违约不履行合同义务的，定金作为赔偿李某的违约金，故孙俊波主张李某返还定金并双倍赔偿定金的诉讼请求，法院不予支持。赵黎洁作为李某的代理人，其在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，李某对此亦无异议，故孙俊波主张解除与赵黎洁之间的房屋买卖合同关系、返还定金并双倍赔偿定金的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。中兴公司并非房屋买卖合同关系中的当事人，亦未收取孙俊波支付的定金，孙俊波主张中兴公司返还定金亦无事实及法律依据，法院不予支持。孙俊波与中兴公司的居间合同关系中，中兴公司已促成孙俊波与李某订立房屋买卖合同，故孙俊波主张解除居间合同无事实及法律依据，法院不予支持。中兴公司促成合同成立，孙俊波应当按照约定支付报酬，故孙俊波主张中兴公司返还交易服务费8,000元，法院不予支持。关于孙俊波主张中兴公司返还代办服务费3,800元，法院认为，因孙俊波与李某的房屋买卖合同关系解除，代办按揭及过户已无实施的可能，故中兴公司收取的代办服务费3,800元应予返还，中兴公司亦同意退还，故孙俊波的该项诉讼请求成立，法院予以支持。遂判决如下：一、解除孙俊波与李某于2020年6月5日成立的房屋买卖合同关系；二、新疆中兴房地产经纪股份有限公司于判决生效之日起十日内返还孙俊波代办服务费3,800元；三、驳回孙俊波对赵黎洁的诉讼请求；四、驳回孙俊波对李某的其他诉讼请求；五、驳回孙俊波对新疆中兴房地产经纪股份有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。孙俊波提交如下证据：证据一、李某房产证复印件，拟证明李某的房子是公寓，但给我说的是商品房，导致我无法办理贷款，签订的合同无法履行；证据二、微信聊天记录共4份，拟证明赵黎洁在6月5日签订合同时没有授权委托书，直到6月28日才收到李某授权给赵黎洁的授权委托书。李某、赵黎洁对上述证据质证意见为：证据一，虽系复印件，但对真实性、合法性、有效性均认可，孙俊波是在看完房屋之后签订的房屋买卖合同；证据二、对真实性、合法性、有效性均认可，因赵黎洁的女儿李某在内地，通过电话联系李某已认可赵黎洁可以代办，作为李某对赵黎洁签订房屋买卖合同的行为是认可的。中兴公司发表质证意见如下：证据一，真实性认可，房屋用途是住宅，个别银行是可以办理贷款业务的，当时双方去银行已办理了面签，确定是可以贷款的；证据二，对真实性认可。因各方当事人对上述证据的真实性均予以认可，本院对真实性、合法性予以确认，上述证据涉及房屋买卖合同履行的相关事实，本院对关联性亦予以确认。 李某、赵黎洁提交公证书原件一份，拟证明李某委托他母亲赵黎洁对办理涉案房屋的买卖事宜及相应行为都是认可的。孙俊波对公证书的真实性认可，但对关联性不认可，合同是6月5日签订的，这份授权委托书是6月15日，与签订合同的日期相差十几天，所以关联性不认可。中兴公司质证认为当时签订合同的时候，由于房主李某本人到不了场，我方有房主母亲的授权委托书，后期又做了公证委托书，因为这个公证委托书到后期贷款等相关环节是需要这份公证委托书的。因公证书系原件，本院对真实性、合法性予以确认，公证书内容涉及本案涉案房屋过户相关内容，本院对关联性予以确认。 本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，2020年6月5日孙俊波（乙方）、李某（甲方）及中兴公司（丙方）签订的《房屋买卖居间合同》第三条付款方式中约定：“定金支付：合同签订当日乙方向甲方交付购房定金55,000元。甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交付丙方保管，丙方出具收件收据。（甲乙双方同意将定金转为首付款）。”2020年9月24日赵黎洁（甲方）与孙俊波（乙方）签订《协议》一份，内容为：“经双方协议，关于18-1-902号房子交易一事，达成如下协议：1．甲乙双方于10月9日当天去银行解压房子欠款一事；2．甲方在10月30号前给乙方交房，否则甲方无条件退还乙方所付给甲方的全部资金。” 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：1．孙俊波要求中兴公司返还买卖交易费8,000元是否有事实及法律依据；2．孙俊波要求赵黎洁返还购房定金55,000元是否有相应事实及法律依据；3．孙俊波要求李某、赵黎洁返还购房双倍定金55,000元是否有相应事实及法律依据。围绕孙俊波的上诉意见及李某、赵黎洁、中兴公司的答辩意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 一、关于孙俊波要求中兴公司返还买卖交易费8,000元的上诉主张能否成立的问题。孙俊波上诉称中兴公司未如实告之房屋的批准用途为公寓，导致其在银行办理按揭时被拒绝，中兴公司应返还交易服务费8,000元。对此本院认为，首先，在2020年6月5日三方签订的《房屋买卖居间合同》第一条中，对涉案房屋的产权性质已明确勾选为商品房，该内容与涉案房屋产权证书中的表述一致，在合同中未对中兴公司的告知范围进行约定，孙俊波称中兴公司未如实履行告知义务缺乏事实依据。其次，依据一审中李某、赵黎洁提供的2020年10月9日的微信聊天记录，孙俊波在银行办理按揭时并非被拒绝，而是银行提高了首付比例，孙俊波的该陈述与事实不符。再次，在上述《房屋买卖居间合同》第三条中约定：“贷款额以银行下贷额度为准，最终审批放贷额度不足乙方计划贷款申请额度时，乙方需将差额被足。”依据该约定，三方对于银行的放贷比例并未作出明确约定，中兴公司也未对银行的放贷比例作出具体的承诺，孙俊波上诉称系因中兴公司未如实告知房屋情况导致其办理按揭贷款时被银行拒绝缺乏事实依据。综上，孙俊波的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 二、关于孙俊波要求赵黎洁返还购房定金55,000元的上诉请求如何认定的问题。首先，孙俊波上诉称赵黎洁在签订《房屋买卖居间合同》时无李某的授权，赵黎洁代李某签约的行为应为无效，按合同第七条的约定，赵黎洁应返还购房定金55,000元，对此本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，赵黎洁在签订《房屋买卖居间合同》后，房屋产权人李某通过公证书的形式对赵黎洁的行为进行了追认，故赵黎洁签订《房屋买卖居间合同》的行为对李某具有约束力，各方应按该合同的约定履行各自的义务，孙俊波认为赵黎洁的行为无效与法律规定不符，本院不予支持。其次，孙俊波上诉称《房屋买卖居间合同》第三条约定双方同意将定金转为首付款，其在6月5日支付完55,000元定金后，该款项已转为首付款，不存在其未按约定支付首付款，导致无法办理解押的情况。对此本院认为，2020年9月24日赵黎洁与孙俊波签订《协议》一份，在该《协议》中约定办理解押的时间为2020年10月9日，而按《房屋买卖居间合同》的约定孙俊波应于2020年6月10日前支付24万元首付款用于房屋解押使用，但截止2020年10月9日，即使将定金55,000元转为首付款，孙俊波也未按合同约定足额向李某支付用于解押的24万元，故一审认定因孙俊波未按约支付首付款导致房屋无法办理解押符合客观事实，孙俊波的该上诉主张与事实不符，本院不予支持。综上，孙俊波要求赵黎洁返还定金55,000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于孙俊波要求李某、赵黎洁返还购房双倍定金55,000元的上诉请求如何认定的问题。根据李某（甲方）、孙俊波（乙方）及中兴公司（丙方）签订的《房屋买卖居间合同》第七条违约责任的约定：“如甲方违约不履行合同义务，需退还乙方购房定金并赔偿乙方购房定金等额的违约金，如为丙方代收，由丙方退还乙方已支付的购房定金，甲方仍需向乙方承担因违约返还的另一倍定金及其他违约责任；如乙方违约不履行合同义务，则定金为赔偿甲方的违约金。”本案中，孙俊波未按《房屋买卖居间合同》的约定向李某支付24万元的首付款项，其已违反了合同约定，应承担违约责任，按上述约定孙俊波支付的定金不应予以退还。孙俊波上诉称李某与赵黎洁存在违约行为，但其未提供充分有效证据证实其主张，本院对其该上诉意见不予支持。 综上所述，孙俊波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,660元（孙俊波已预交），由孙俊波负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 杨 扬 审判员 金爱民 二〇二一年六月二十三日 书记员 马 婷