北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7336号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宇奇，男，1970年2月4日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，北京市中产律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：纳什凯旋科技（北京）有限公司。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。上诉人刘宇奇、纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称纳什公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人刘宇奇之委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜，上诉人纳什公司之委托诉讼代理人王宪礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宇奇上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项中“滞纳金12000元”的部分，改判纳什公司向刘宇奇支付逾期支付2019年11月1日至2020年3月20日期间租金的滞纳金125073元。2、请求撤销一审判决第二项，改判支持纳什公司以拖欠的2019年11月1日到2020年3月20日期间租金211183．87元为基数，按日千分之五标准，自2020年3月21日起支付逾期付款滞纳金至给付之日止。3、请求撤销一审判决第三项，改判纳什公司支付逾期迁出工商注册地址违约金116200元。4、请求撤销一审判决第四项，改判纳什公司支付违约金116200元。5、请求撤销一审判决第七项。6、一二审诉讼费由纳什公司承担。事实和理由：一、一审法院将滞纳金标准调整为日万分之五，缺乏事实和法律依据。二、一审法院对纳什公司违约导致合同解除的违约金进行调整，缺乏事实和法律依据。三、一审法院对逾期迁出工商注册地址的违约金进行调整，缺乏事实和法律依据。纳什公司辩称，不同意刘宇奇的上诉请求，坚持纳什公司上诉主张。纳什公司的上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三、四、六、八项，改判支持纳什公司一审的全部反诉请求，驳回刘宇奇一审的其他诉讼请求。事实及理由：一审判决事实认定不清。1、对刘宇奇实际持有纳什公司押金人民币116200元没有确认，案涉合同解除后押金如何处理没有给予解决。2、对刘宇奇2020年3月20日收房，于2020年3月21日就将房屋连同纳什公司的家具及遗留装修交给下一租户使用的事实没有给予确认。3、对注册地址实际使用人是案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司这一事实及案外人延迟迁址并未给刘宇奇造成实质损失的事实没有认定。4、对刘宇奇自2020年4月1日对纳什公司的银行账号采取财产保全措施并已全额保全的事实没有给予认定。二、一审判决适用法律错误。1、判决纳什公司就2020年1月24日新冠疫情爆发以后的迟延付款行为承担违约责任，并驳回纳什公司2020年1月24日至2020年3月20日要求租金减半的诉求适用法律错误。2、同时判决纳什公司向刘宇奇支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的滞纳金系重复判决。3、同时判决纳什公司向刘宇奇支付迟延付款滞纳金及合同解除违约金，系对纳什公司的同一行为处以两次违约“处罚”，且一审判决调整后的滞纳金仍过高。4、在双方解约前，纳什公司为了减少给刘宇奇造成的损失，已经配合其带租户看房，所以其在收房后立即将涉案房屋对外出租，因此其并无实际损失，一审判决违约金标准明显过高，且本案系疫情所致，纳什公司不应承担违约责任。5、一审判决驳回纳什公司要求刘宇奇对装修残值及家具款折价补偿适用法律错误。刘宇奇辩称，不同意纳什公司的上诉请求，具体理由同刘宇奇的上诉请求。此外，纳什公司在疫情爆发前即构成根本违约，不符合适用不可抗力的条件，不应减免租金及违约责任，且装修及设备损失其应自行承担。关于物品问题，其明确表示房屋内家具不要了放弃所有权。关于滞纳金及解除合同及逾期迁出工商登记的违约金，应按合同约定承担，关于押金，依据合同约定纳什公司违约导致合同解除押金应予以没收，故不应再予返还。关于律师费，双方合同存在明确约定，刘宇奇也提交了合同及发票证据损失的发生，纳什公司要求减免赔偿没有依据。刘宇奇向一审法院起诉请求：一、判令纳什公司向刘宇奇支付拖欠的2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计211183．87元及2020年3月20日之前的滞纳金125073元，并按照211183．87元为基数，按照每日千分之五为标准，向刘宇奇支付自2020年3月21日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金；二、判令纳什公司向刘宇奇支付逾期迁出注册地址的违约金116200元；三、判令纳什公司向刘宇奇支付违约金116200元；四、判令纳什公司向刘宇奇支付电费5658．35元；五、判令纳什公司支付刘宇奇律师费损失40000元；六、判令纳什公司向刘宇奇支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房屋租金损失58100元；七、判令纳什公司向刘宇奇支付阶梯电费差价1665．9元。纳什公司向一审法院提出反诉请求：一、判令自2020年1月24日起至2020年3月30日期间的租金调整为29050元/月；二、判令刘宇奇赔偿涉案房屋剩余租期的装修残值127738元；三、判令刘宇奇赔偿租赁房屋现有家具折价款67687．91元。一审法院认定事实：2018年10月25日，刘宇奇作为甲方、纳什公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区建国路×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积222．18平方米；期限自2018年11月1日至2022年10月31日止；第1个租赁年度合同免租期为：45天，自2018年11月01日至2018年11月30日，自2018年12月01日至2018年12月15日。第2个租赁年度合同免租期为：30天，自2019年11月01日至2019年11月30日。第3个租赁年度合同免租期为：30天，自2020年11月01日至2020年11月30日。第4个租赁年度合同免租期为：30天，自2021年11月01日至2021年11月30日。房屋每月租金为58100元，房租按季交付，自第2个租赁年起，租金调整为58100元／月；自第3个租赁年起，租金调整为61000元／月；自第4个租赁年起，租金调整为61000元／月；每个租赁年度首笔支付金额为扣除免租期和维修保障金之后的房租金额，遇法定节假日顺延至法定节假日结束后5个工作日内。2018年11月01日支付押金116200元；2018年11月01日支付87487．1元（租金174300元，维修保障金600元），对应周期2018年11月01日至2019年01月31日；2019年01月31日支付174300元，对应周期2019年02月01日至2019年04月30日；2019年04月25日支付174300元，对应周期2019年05月01日至2019年07月31日；2019年08月01日支付174300元，对应周期2019年08月01日至2019年10月31日；2019年10月31日支付115600元（租金174300元，维修保障金600．00元），对应周期2019年11月01日至2020年01月31日；2020年01月30日支付174300元，对应周期2020年02月01日至2020年04月30日；2020年04月30日支付174300元，对应周期2020年05月01日至2020年07月31日；2020年07月30日支付174300元，对应周期2020年08月01日至2020年10月31日；2020年10月29日支付121400元（租金183000元，维修保障金600．00元），对应周期2020年11月01日至2021年01月31日。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……（3）经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的……；乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。如因乙方原因主动违约的，则标的房屋装修、新配置设施、宽带成本由乙方自行承担，与甲方无关；因本合同第十一条第（一）款、第（四）款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金；《补充协议》第八条约定，纳什公司交还涉案房屋时，需在一个月内迁出所有公司在涉案房屋地址上的工商注册手续，否则纳什公司应当支付2倍的房屋租金作为违约金，纳什公司已经支付的房屋押金可作为违约金不予退还。2020年10月30日，案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司将住所地由涉案房屋地址变更为北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B27。2020年3月20日，因纳什公司未按时交纳涉案房屋租金，刘宇奇向纳什公司送达《解约通知函》：双方签订的涉案合同于2020年3月20日解除；2020年3月20日，刘宇奇与纳什公司就涉案房屋办理交接。纳什公司交纳涉案房屋租金至2019年10月31日。纳什公司拖欠2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计211183．87元未交纳。纳什公司拖欠涉案房屋电费5658．35元。刘宇奇因本案诉讼聘请律师，支付律师费40000元。2020年3月21日，涉案房屋由刘宇奇另行出租。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘宇奇与纳什公司签订涉案合同后，刘宇奇将涉案房屋交付给纳什公司使用，纳什公司应当根据合同约定按期足额支付刘宇奇房屋租金及其他相关费用。纳什公司支付涉案房屋租金至2019年10月31日后未再向刘宇奇支付过房屋租金。纳什公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，纳什公司在疫情爆发前2019年11月1日起即不再支付涉案房屋租金，故纳什公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，纳什公司再以疫情为由，主张因不可抗力要求刘宇奇减免租金，无事实依据，一审法院不予支持。刘宇奇与纳什公司于2020年3月20日办理房屋交接手续，视为双方就涉案合同于同日达成解除合意，纳什公司应当向刘宇奇支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计211183．87元。因涉案合同约定纳什公司未按照涉案合同约定支付租金的，刘宇奇可向纳什公司收取滞纳金，故刘宇奇要求纳什公司支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金的滞纳金，有合同依据，一审法院予以支持，但是刘宇奇主张的滞纳金过高，一审法院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整。刘宇奇主张的要求纳什公司支付逾期迁出工商注册地址的违约金的诉讼请求，根据涉案合同约定，纳什公司应当在合同解除后即迁出涉案房屋工商注册地址，但是案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司迟延至2020年10月30日才将住所地由涉案房屋地址变更为北京市朝阳区南郎家园，故纳什公司应当承担相应的违约责任，但是刘宇奇主张的违约金数额过高，结合案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司迁出工商注册地址时间以及刘宇奇实际损失等情形，对于刘宇奇主张的违约金数额，一审法院予以酌减。根据涉案合同约定，纳什公司违约的，应当向刘宇奇支付违约金，但是刘宇奇主张的违约金过高，一审法院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整为58000元。纳什公司拖欠涉案房屋电费5658．35元，刘宇奇提交有相关证据佐证，一审法院予以支持。关于刘宇奇主张的律师费40000元，因涉案合同约定有一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，现纳什公司因其单方违约行为，导致涉案合同无法继续履行，故纳什公司应当支付刘宇奇律师费40000元。关于刘宇奇主张的阶梯电费的差额1665．9元的诉讼请求，纳什公司予以认可，一审法院不持异议。刘宇奇主张的纳什公司应当向刘宇奇支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失的诉讼请求，因纳什公司已经就其违约行为承担了相应的违约责任，故刘宇奇不应当再向纳什公司主张该项损失。对于刘宇奇该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于纳什公司要求刘宇奇赔偿涉案房屋装修残值及家具折价款的诉讼请求，根据涉案合同约定，如果纳什公司单方违约的，刘宇奇不予赔偿纳什公司上述损失，故一审法院不予支持纳什公司要求刘宇奇赔偿上述损失的诉讼请求。判决：一、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向刘宇奇支付二〇一九年十一月一日至二〇二〇年三月二十日期间的房屋租金二十一万一千一百八十三元八角七分及滞纳金一万二千元；二、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向刘宇奇支付二〇一九年十一月一日至二〇二〇年三月二十日期间的房屋租金二十一万一千一百八十三元八角七分的滞纳金（以二十一万一千一百八十三元八角七分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年三月二十一日起计算至实际履行完毕之日止）；三、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向刘宇奇支付逾期迁出工商注册地址的违约金二万元；四、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向刘宇奇支付违约金五万八千元；五、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向刘宇奇支付电费五千六百五十八元三角五分及阶梯差价电费一千六百六十五元九角；六、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向刘宇奇支付律师费四万元；七、驳回刘宇奇的其他诉讼请求；八、驳回纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4377元，由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1250元，由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。保全费3010元，由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，刘宇奇为佐证其损失情况，提供如下证据：一、《佣金确认书》《委托书》以及付款回单，用以证明为签订涉案合同，刘宇奇及侯同（刘宇奇之妻，亦与纳什凯旋公司就其他房屋签订有租赁合同，已另案处理）将包括诉争302号房屋在内的4套房屋委托北京中晟物业管理有限公司（以下简称中晟物业公司）出租，二人委托大连哈建九辰建筑设施有限公司向中晟物业公司转账支付共计支付佣金共计13万元。二、刘宇奇与北京焱炎科技有限公司（以下简称焱炎公司）、成行房地产经纪有限公司（以下简称宏成行经纪公司）签订的《写字楼租赁合同》，《委托书》及付款回单、转账汇款及单笔对账单、《情况说明》，用以证明在与纳什凯旋公司解除涉案合同后，将涉案302号房屋出租给焱炎公司，租赁期限自2020年4月11日起算，免租期为2020年3月27日至2020年4月10日，造成6天空置期损失、免租期损失，以及该合同与涉案合同之间的租金差价损失等，同时委托大连意朗建筑设计研究有限公司及方芳向宏成行经纪公司支付佣金35141元，造成佣金损失。对于上述证据，纳什凯旋公司质证称，证据1，佣金确认书形式上是真实的，但是内容上我们认为不真实，没有刘宇奇签字，委托书形式真实性认可，内容不认可，我们认为可能是后补的，付款回单形式真实性认可，内容不认可，不能确认是否为佣金支出；证据2，租赁合同真实性不认可，一审时我方要求提交过租赁合同，当时对方没有提交且陈述3月21日房屋已出租，现在提交的合同与对方一审的自认相矛盾，而对方如何与下一家承租人商量与我方无关，我方延期迁址没有给对方造成损失，关于委托书形式真实性认可，内容不认可，一审时对方没有提交，二审却提交，我们也认为可能是后补的，支付记录形式真实性认可，不认可证明目的和关联性，情况说明形式真实性认可，但内容不认可，该说明类似于私文书证，缺乏负责人签字，不符合证据的形式条件。纳什凯旋公司未提交新证据。审理中，刘宇奇主张其因合同解除所导致的违约损失包括：为签订涉案合同及后续租赁合同两份合同所分别支付的中介费损失及免租期损失，两份合同之间的租金差价损失，以及两份合同之间的空置期损失，并表示其在本案一审起诉主张的违约金116200元系在以押金抵扣违约金后，实际损失超过保证金部分。另，《补充协议》第六条约定“若乙方发生任何原合同约定的合同解除情形之一，甲方均有权立即解除合同并收回房屋，造成甲方损失，押金及租金不足以赔付因此给甲方造成的损失，甲方有权另行主张，如违约情形未甲方造成损失，甲方扣除押金作为违约金，未发生的租金需返还乙方。”本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，涉案合同及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，纳什公司未按合同约定期限支付2019年11月1日至2020年3月20日期间租金，2020年3月20日刘宇奇向纳什公司送达《解约通知函》，提出解除合同，当日双方自行办理了房屋交接手续，一审认定涉案合同于当日解除，双方均未就此提出异议，本院予以确认。依据双方当事人的诉辩主张，以及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于：一、纳什公司欠付租金应否因新冠疫情影响予以减免，以及逾期支付租金的滞纳金标准如何确定；二、涉案合同解除的违约责任如何承担，纳什公司已交纳的押金如何处理；三、纳什公司逾期迁出工商注册地址违约责任如何承担；四、刘宇奇所主张的律师费损失应否支持；五、刘宇奇应否赔偿纳什公司装修残值及家具折价款。对于焦点一，纳什公司上诉主张其对涉案房屋的经营使用受新冠疫情影响，并据此要求对于欠付期间的租金及滞纳金等违约责任予以减免，对此，本院认为，其纳什公司2019年11月1日起即未再向刘宇奇支付任何房屋租金，彼时新冠疫情尚未爆发，其违约行为亦非受新冠疫情影响导致，而系其违约行为持续的过程中发生疫情，其以疫情为由要求减免租金及逾期付款的滞纳金等违约责任缺乏法律依据，一审依据涉案合同约定的租金标准判决纳什公司支付欠付2019年11月1日至2020年3月20日期间租金正确，本院予以维持。关于滞纳金，依据合同约定，纳什公司未按合同约定支付租金的，每延迟1日，刘宇奇可按欠付租金额的千分之五收取滞纳金，本案中纳什公司未按约定期限支付前述租金，刘宇奇有权要求其支付滞纳金至租金实际给付之日。因合同约定滞纳金过高，一审法院结合合同履行情况、纳什公司过错情况以及刘宇奇损失情况，酌情确定2020年3月20日前的滞纳金数额以及2020年3月21日起至实际给付之日止的滞纳金计付标准均无不当，本院予以维持。纳什公司所提一审判决第一项及第二项中滞纳金系重复计算，与事实不符，本院不予采纳。对于焦点二，双方在《补充协议》中约定，因纳什公司违约导致解除合同，造成刘宇奇损失的，押金及租金不足以赔付因此给刘宇奇造成的损失，刘宇奇可另行主张。本案中，综合涉案合同的履行情况，纳什公司的违约情形，以及在案证据所表明的因纳什公司违约给刘宇奇造成的中介费、免租期损失及租金差价等具体损失情况，一审判决酌定在抵扣已付押金之外纳什凯旋公司另行赔付58000元作为违约损失，属合理裁量范围，本院予以维持，并对双方针对合同解除违约损失所提上诉主张均不予支持。纳什公司认为解除合同违约金与逾期付款滞纳金系因同一违约行为产生，不应对同一行为处以两次违约处罚。就此，本院认为，解除合同违约金系双方基于因纳什公司违约行为导致合同提前解除所造成刘宇奇相关损失的约定，而滞纳金则系双方基于纳什公司逾期支付租金所导致刘宇奇资金占用损失等违约损失承担的约定，即上述两种违约责任系基于涉案合同分别针对不同违约损害后果的约定所产生，两者并不冲突，故对纳什公司的该项上诉主张，本院不予采纳。对焦点三，依据《补充协议》约定，纳什公司交还涉案房屋时，需在一个月内迁出所有公司在涉案房屋地址上的工商注册手续，否则纳什公司应当支付2倍的房屋租金作为违约金，纳什公司已经支付的房屋押金可作为违约金不予退还。本案中，纳什公司未及时将案外人公司工商注册手续迁出，已构成违约。纳什公司所持刘宇奇同意其将涉案房屋转租给案外人，故其不应就案外人未及时迁出工商注册手续承担违约责任的上诉主张，不符合《补充协议》中的上述约定，亦有违合同相对性原则，本院不予采纳。纳什凯旋公司认为上述违约金与解除违约金及逾期付款违约金系同一违约行为所致不应重复赔偿，与事实不符，本院对此不予采纳。一审判决结合本案具体情况酌定违约金标准并无不当，本院予以维持。对于焦点四，涉案合同中明确约定一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，本案争议系纳什公司违约行为所致，一审判决纳什公司赔偿刘宇奇律师费正确，本院予以维持。对于焦点五，关于装修残值问题，因本案系纳什公司违约导致合同解除，其要求刘宇奇赔偿装修残值损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于家俱款折价问题，现在证据显示纳什公司系自行放弃家具，对其该项诉求，本院亦不予支持。综上所述，刘宇奇及纳什公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9162元，由刘宇奇负担6662元（已交纳），由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担2500元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年六月二十九日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  王 艳