文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2881号上诉人（原审原告、反诉被告）：中铁北京工程局集团第一工程有限公司，住所地陕西省西安市国家民用航天产业基地航创路259号。法定代表人：王晓龙，执行董事。委托诉讼代理人：刘勇，男，1977年3月24日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春英，女，1967年12月2日出生，无固定职业，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：康健，女，1968年10月3日出生，汉族，哈尔滨锅炉厂退休职工，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人中铁北京工程局集团第一工程有限公司（以下简称中铁工程公司）因与被上诉人杨春英房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。中铁工程公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一审法院对案件事实认定不清，一审判决无事实和法律依据。中铁工程公司与杨春英签订了合法有效的租赁合同，中铁工程公司与杨春英约定，本案承租的房屋由中铁工程公司代杨春英装修，装修款分三年给付给中铁工程公司。而不是一审判决表述内容:“因双方约定租期为三年，在中铁工程公司支付租金时，杨春英将租金中的26,000元作为装修款予以返还，该金额的返还基于双方租赁关系的存在。”首先，双方未在合同中约定三年的租期与返还装修款之间存在因果关系，只是当时中铁工程公司与杨春英签订了租期为三年的租赁合同，房屋的装修款杨春英一次性不能给付给中铁工程公司，所以约定了分三年返还26,000元的装修款。该笔装修款与租期无关，也无双方约定。其次，承租房屋的装修已成既定事实，也是双方一致认可的事实，装修款项已经实际发生，该笔装修款不能由中铁工程公司承担，因为中铁工程公司不是房屋所有人，怎么会将装修款的付款义务加重在承租人身上，没有法定依据也无事实根据。法院误将租期三年和返还装修款混为一谈，并不是租期三年才返还装修款，而租期是三年，装修款分三次支付，两者并无因果关系。一审法院在认定事实不清的前提下，判决中铁工程公司承担26,000元的装修款是错误的。杨春英辩称：1.中铁工程公司要求撤销一审判决第二项内容于法无据。双方签订的租赁合同约定，房屋租赁期间为三年，租金按年支付，杨春英在每年收到对方租金时返还中铁工程公司装修费26,000元，三年三次共需返还78,000元。中铁工程公司承租房屋与杨春英返还租金是基于合同履行的互付义务，且中铁工程公司承租房屋的履行义务在先，杨春英返还租金的履行义务在后。因此当中铁工程公司拒绝履行租赁合同，并拒付一年租金的情况下，杨春英有权拒绝其返还租金及装修费的要求。2.实际装修效果与装修费金额严重不符，中铁工程公司不返还杨春英26,000元装修费是不公平的。合同约定装修费总计78,000元，这是根据杨春英与中铁工程公司共同确定的装修效果图确定的。但实际上中铁工程公司并没有按照双方确定的效果图进行装修，中铁工程公司在一审审理过程中也自认“由于资金有限，无法按照图片来装修”。这就说明中铁工程公司实际的装修效果存在等同于或低于效果图的可能。实际上，中铁工程公司根本没有进行什么装修，对此杨春英已经提供照片，从实际室内装修及效果图的对比看，中铁工程公司仅对于一楼客厅、二楼客厅小卧室、三楼大卧室进行刷大白和简易吊棚及部分楼梯刷油等装修，以上装修情况仅从目测也可以看出所需花费远远低于双方约定的装修费。据杨春英询价情况看，以上装修效果所需装修费仅需23,323元即可完成（后附实景图片和详细装修费用明细）。可见，中铁工程公司并没有按照约定给杨春英留下一个价值78,000元室内装修，但却要求杨春英给付其装修费78,000元，中铁工程公司的主张不仅没有合同约定，而且严重违反公平原则。3.按照租赁合同履行惯例，租期的长短直接关系到租金数额，承租人关于房屋使用装修的承诺直接关系到装修费用的数额，因此不能将二者分割考虑。杨春英正是基于中铁工程公司承诺租赁三年的基础上，才适度降低租金，也正是基于中铁工程公司承诺按效果图装修的前提下，才约定装修费总计为78,000元。现在中铁工程公司不仅提前解除租赁合同，导致杨春英实际租赁收益的损失，而且违反装修效果的约定，导致杨春英承担了巨额装修费，却不能取得等价值的装修房。综上，杨春英请求驳回中铁工程公司的上诉请求，依法维持原判。中铁工程公司向一审法院起诉请求：1.判令杨春英返还房屋租金42,900元；2.判令杨春英返还押金3000元；3.判令杨春英支付装修费3602元。杨春英向一审法院反诉请求：1.判令中铁工程公司赔偿装修金78,000元（暂计至反诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2.中铁工程公司承租期间所应承担的所有费用水电煤气电话等。一审法院认定事实：2018年9月10日，杨春英（出租方、甲方）与中铁工程公司（承租方、乙方）签订《黑龙江省房屋租赁合同》，合同约定杨春英将哈尔滨市松北区世茂滨江新城三期一区18号楼4号别墅出租给中铁工程公司，租赁期限为自2018年9月6日至2021年9月5日止，共计36月。房屋月租金为9200元（含税）。其中合同第四条约定“乙方应于每年提前半年预交下一年房款，即3月5日前向甲方支付下一年租金。”合同第六条约定“租赁期内产生的水费、电费、煤气、电话、卫生、网络费、有线电视费、电梯费由乙方承担。”第九条第三款约定“乙方需提前解除合同返还承租房屋及附属设施的，须提前2个月书面通知甲方。”合同签订当日，中铁工程公司工作人员张稳向杨春英出具字据载明：“甲方每年收乙方租金96,000元，每年26,000元返给乙方进行房屋装修，实收租金70,000元。室内家电代乙方保管”。中铁工程公司承租房屋后对房屋进行装饰装修，并按合同约定向杨春英支付押金3000元及2018年、2019年房屋租金，杨春英收到房屋租金110,400元后将相应税款返还给中铁工程公司工作人员张稳代为扣税，并同时返还装修款26,000元。扣除税费及装修款，杨春英每年收取租金70,000元。应张稳要求，杨春英提前将每年返还的26,000元装修款返还，至2019年4月22日，杨春英共返还三年装修款78,000元。2020年1月6日，中铁公司与杨春英于微信中协商解除租赁合同关系。2020年3月25日，中铁工程公司将涉案房屋腾空返还给杨春英，双方确认返还房屋时尚欠水费900元。中铁工程公司迁出涉案房屋后，杨春英安排亲戚入住。因中铁工程公司提前解除租赁合同关系，请求杨春英退还押金及剩余租金，杨春英未退还，因而成诉。同时，杨春英认为中铁工程公司未按约定完成装修,反诉请求退还装修款。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。中铁工程公司与杨春英签订的《黑龙江省房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于涉案《黑龙江省房屋租赁合同》是否已解除的问题。中铁工程公司与杨春英约定房屋租期为三年，自2018年9月6日至2021年9月5日止，中铁工程公司于2020年1月6日通过微信向杨春英提出解除合同，并于2020年3月25日将承租房屋腾空返还给杨春英，杨春英接收房屋后安排自家亲属入住该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方已协商解除涉案合同。故一审法院确认双方签订的涉案合同于杨春英接收房屋之日即2019年3月25日解除。杨春英辩称双方于合同中约定提前解除合同需提前两个月书面通知，主张中铁工程公司未书面通知其解除合同，抗辩称合同仍在履行。根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形的变现所载内容的形式。”故中铁工程公司与杨春英用微信沟通解除合同，符合约定，杨春英亦收回涉案房屋，故对杨春英的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于是否应当返还租金及押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”本案中中铁工程公司支付房屋租金至2020年9月5日，其于2020年3月25日解除合同迁出涉案房屋，且未对杨春英造成损失，故对其请求返还剩余房屋租金的诉讼请求一审法院予以支持。中铁工程公司主张杨春英返还租金42900元，一审法院认为，中铁工程公司与杨春英于合同中约定的租金为110,400元/年，扣除税费为96,000元/年，中铁工程公司支付租金后杨春英返还装修款26,000元，杨春英实际收取租金为70,000元，故一审法院支持返还的租金以70,000元/年计算，对中铁工程公司的该项诉讼请求予以部分支持，支持杨春英返还租金31,455.2元（164天×70,000元/年÷365天）。中铁工程公司与杨春英约定，押金3000元租赁合同解除后，抵扣中铁工程公司应当承担的费用余额应予返还，本案中中铁工程公司自认尚欠水费900元，故对杨春英反诉请求中铁工程公司支付欠付水费908.3元的诉讼请求一审法院予以部分支持，根据合同约定，该款于押金中予以扣留。一审法院支持杨春英返还中铁工程公司押金2100元（3000元-900元）。杨春英辩称，中铁工程公司返还的涉案房屋存在瑕疵，家电损坏、物品缺失不应返还相应押金，但其未提交任何证据予以证明，故对其抗辩意见一审法院不予采纳。关于杨春英是否应当支付装修款及中铁工程公司是否应返还装修款的问题。中铁工程公司与杨春英约定，中铁工程公司对承租的涉案房屋进行装修，杨春英于中铁工程公司支付房屋租金时予以返还装修款26,000元，三年租期共返还装修款78,000元。根据《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”中铁工程公司、杨春英均未提交证据证明双方就涉案房屋装修的明确约定及装修费用的具体支付，故对中铁工程公司主张杨春英给付其多支付的装修款的诉讼请求，及杨春英请求返还所有装修款78,000元的诉讼请求一审法院不予支持。因双方约定租期为三年，在中铁工程公司支付租金时，杨春英将租金中的26,000元作为装修款予以返还，该金额的返还基于双方租赁关系的存在，杨春英依中铁工程公司的请求，提前将装修款返还，中铁工程公司未按约定租期承租涉案房屋，存在违约行为，杨春英提前返还的装修款无事实和法律依据，故支持中铁工程公司返还杨春英装修款26,000元。判决：一、杨春英于判决生效之日起五日内退还中铁工程公司房屋租金31,455.2元及押金2100元（该款抵扣水费900元），共计33,555.2元；二、中铁工程公司于判决生效之日起五日内退还杨春英房屋装修款26,000元；三、驳回中铁工程公司、杨春英其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，中铁工程公司向杨春英出具的字据明确载明杨春英每年收取租金96,000元，每年26,000元返给中铁工程公司进行房屋装修，实收租金70,000元。故装修款与租期具有关联关系，装修款系从每年收取的租金中予以抵扣，即分三年给付中铁工程公司，并非中铁工程公司主张的仅是分三次支付与租金无关。从杨春英一审举示的室内装修图及效果图对比可知，中铁工程公司并未按照约定进行装修，结合杨春英询价结果，一审法院判令中铁工程公司返还杨存英提前抵扣的26,000元并无不当，本院予以确认。综上所述，中铁工程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由中铁北京工程局集团第一工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎（）二〇二一年六月四日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤