江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1757号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路88号。法定代表人：张俊客，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐德义，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：周樱（系徐德义妻子），女，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周樱，女，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司（以下简称金茂源公司）因与被上诉人徐德义、周樱商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金茂源公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1．一审判决上诉人承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。上诉人于2017年4月6日受让涉案小区地块后，因连云港市赣榆区住房和城乡建设局（以下简称赣榆区住建局）未对小区容积率进行规划审批，小区开发建设一直处于停工状态，期间上诉人多次要求赣榆区住建局按原规划设计容积率标准执行。2017年9月5日，赣榆区政府组织相关部门召开会议，要求赣榆区住建局、规划局按原规划设计条件对小区容积率方案进行审批，但赣榆区住建局直到2018年12月24日才将小区容积率最终规划为1.63，自上诉人受让涉案小区地块到赣榆区住建局最终审批，小区开发建设处于停工状态长达一年半多的时间，完全是由于政府机关对小区容积率审批缓慢造成。根据《商品房买卖合同》第八条第二款之规定，因政府（规定）行为造成延期建设和停工，上诉人可根据影响的时间相应顺延交付时间，结合合同约定的交房时间和实际交房时间，上诉人不存在逾期交房的情形。2．因上诉人不存在逾期交房的违约情形，合同约定的配套损失金及逾期提交办理产权登记资料的违约金也应相应顺延，上诉人也不应承担违约责任。上诉人已于2020年11月25日正式送电，达到合同约定的水电安装到户的条件。3．被上诉人存在逾期付款情形，按合同应承担违约责任，一审判决认定被上诉人不承担逾期付款责任实属错误。被上诉人徐德义、周樱二审辩称：水电是我方找政府部门催着上诉人才办下来的，上诉人一直采用拖延的方式应付；关于逾期付款问题，我方是等开发商通知才去银行办理，至于银行什么时候放款不是我方可以决定的；容积率问题是在签订合同之前，签订合同时上诉人也没有和我方提出。徐德义、周樱向一审法院起诉请求：1.判令金茂源公司支付延期交房违约金14811.2元（以已付购房款994046元为基数，按日万分之0.5计算，自2019年10月31日起暂计算至2020年8月24日，共计298天，计算至金茂源公司取得竣工验收备案表为止）；2.判令金茂源公司支付因水电配套未正常入户的配套损失金2980元（按照10元每日计算，从2019年10月31日起，暂计算至2020年8月24日，计算至金茂源公司达到水电等配套交付标准为止）；3.判令金茂源公司支付逾期办证违约金2982.14元（以已付购房款994046元为基数，按0.3%计算）；4.判令金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；判令金茂源公司完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助徐德义、周樱办理房屋产权证书；5．诉讼费用由金茂源公司承担。金茂源公司向一审法院反诉请求：1.判令徐德义、周樱支付逾期付款违约金25675元；2.反诉费用由徐德义、周樱承担。一审法院查明事实：2019年9月13日，徐德义、周樱共同与金茂源公司签订《商品房买卖合同》，购买了金茂源公司开发的位于赣榆区××镇××路×××××路××××××小区×××幢×单元×××××室房产。合同约定房屋总价款为994046元，首付款204046元于合同签订之日支付，余款790000元于合同签订后5日内办理银行按揭手续，如因买受人原因不能办理银行按揭贷款的，买受人最迟应于合同签订后45日内自筹资金付清余款，否则出卖人有权要求买受人按本合同第七条承担违约责任。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2．因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各项验收的；3．遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日，买受人有权解除合同。买卖解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的0.5%向买受人支付违约金。买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑以下日期达到使用条件：1．水电安装到户；2．道路、绿化于小区全部竣工后完工；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方处理；1．保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准。2．若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.3%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》的第二条第（二）项第1款约定，买受人在办理好银行按揭贷款手续后40日内将贷款的款项全部到账，未按约定期限将贷款款项到账也未能一次性付清余款的，出卖人有权要求买受人按合同正文第七条第1款及第2款约定承担违约责任。合同签订后，徐德义、周樱按约定交纳了首付款，并于2019年11月4日与中国工商银行赣榆支行签订了个人购房借款担保合同，所借款项于2020年1月1日汇入金茂源公司的账户。一审庭审中，金茂源公司未能举证证明徐德义、周樱存在怠于办理银行按揭贷款手续，或不具备贷款条件的情况。2019年5月18日，案涉小区的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位四方对案涉观澜幸福里小区一期的A9#-A16#楼进行了工程初验，并形成《工程初验记录》，该记录由四方单位签字盖章。金茂源公司认可2020年6月28日将A10幢xx室房产交付给徐德义、周樱，但所交付的房屋没有正常的用电和天然气供给。2019年12月9日，案涉观澜幸福里小区部分购房者向连云港市赣榆区住房和城乡建设局信访，反映金茂源公司存在违规交房问题。住建局经现场核查，确认金茂源公司确实存在对少量业主未验收提前交付使用行为。针对这一问题，住建局向金茂源公司下达了赣建监改字（2019）第038号《责令改正通知书》，责令金茂源公司停止交付行为，进行整改。金茂源公司认可案涉房屋存在逾期交房和办证的情况，但辩称案涉观澜幸福里小区的地块及部分在建建筑物系先由江苏某置业发展有限公司转让给连云港市某投资发展有限公司，后某公司又转让给金茂源公司。金茂源公司于2017年6月4日接手后，因小区容积率问题致使小区停工超过一年半时间，因此，未能按期交房的责任不在金茂源公司，根据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款的约定，因政府有关规定造成延期建设和停工，出卖人可根据影响时间相应顺延交付时间。金茂源公司对其辩解未能提交政府及相关部门的有关规定证明造成小区延期建设和停工的原因。一审法院认为，徐德义、周樱与金茂源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。徐德义、周樱已按约付清了购房款，金茂源公司亦应当按合同约定的期限和条件向徐德义、周樱交付房产，并协助徐德义、周樱办理产权登记。关于逾期交房问题。案涉合同第八条约定金茂源公司应于2019年10月31日前将经验收合格的商品房交付徐德义、周樱使用。金茂源公司于2020年6月28日将案涉房产交付徐德义、周樱，超过合同约定的交房时间，按约应承担相应的违约责任。徐德义、周樱主张房产虽已交付，但并未经验收合格，不符合合同约定的交付条件，应视为没有交付，逾期交房违约金应支付至房产取得竣工验收备案表时止。我国《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。徐德义、周樱提交的《工程初验记录》仅是施工单位、设计单位、监理单位、建设单位四方对工程的初验，并非工程竣工验收，因此，《工程初验记录》不能证明案涉房产已达到合同约定的交付条件。金茂源公司虽辩称案涉工程因政府及相关部门的原因造成延期建设和停工，但未能提供相应的证据证明，而且容积率的问题亦不符合合同第八条第二款的约定内容，因此，对金茂源公司的上述辩解一审法院依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。徐德义、周樱作为买受人，在接收房产前可根据合同的约定，要求金茂源公司出具案涉房产已经验收合格的证明材料，否则有权拒绝接收房屋，但其未经查验房屋的验收合格证材料就接收房屋，其接收房产的行为应视为对金茂源公司交付行为的认可。因此，徐德义、周樱主张的逾期交房违约金应计算至其实际接收房屋之日止。金茂源公司应按合同约定向徐德义、周樱支付2019年11月1日至2020年6月28日的逾期交房违约金11978.25元。徐德义、周樱如有证据证明金茂源公司交付的房产不符合合同约定或法定的交付条件给其造成损失的，可就其损失部分向金茂源公司另行主张。关于配套损失金问题。案涉合同第十四条约定出卖人应当将水电安装到户以达到使用条件，超过90日未能达到约定标准的，应赔偿买受人10元每天的配套损失金，直到达约定标准之日止。金茂源公司在向徐德义、周樱交付房屋后，至今未能将用电安装到户，已构成违约，其应自房产交付徐德义、周樱之日（2020年6月28日）后的第91日（2020年9月27日）起，按每日10元的标准向徐德义、周樱支付配套损失金，其中截止至徐德义、周樱判决之日（2020年12月27日），金茂源公司应向徐德义、周樱支付配套损失金920元。2020年11月2日之后至用电安装入户之日止，按每日10元标准计算。关于逾期办证违约金问题。案涉合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.3%向买受人支付违约金。案涉房产于2020年6月28日交付徐德义、周樱，协助徐德义、周樱办证的期限尚未届满，徐德义、周樱主张逾期办证违约金依法无据，一审法院不予支持。关于徐德义、周樱要求金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；完成整体工程竣工验收，取得竣工验收备案表；完成商品房的初始登记，协助徐德义、周樱办理房屋不动产权属证书等诉讼请求，虽系金茂源公司应履行的合同义务，但金茂源公司对案涉小区何时能通过竣工验收、何时能通电、通气尚不能确定，徐德义、周樱的上述请求也不具备强制履行性和可替代履行性，一审法院不能通过判决的方式为金茂源公司履行合同的义务确定具体时间，在金茂源公司未履行完毕合同义务之前，徐德义、周樱可通过向金茂源公司主张违约责任或要求解除买卖合同等方式维护自己的合法权益。因此，对其上述请求一审法院不予支持。关于逾期付款违约金问题。案涉合同虽约定合同签订后5日内徐德义、周樱需办理好银行按揭手续，并于40日内将贷款的款项全部汇入金茂源公司账户。但依据商业惯例，商品房按揭贷款的办理并非徐德义、周樱一方可以单独完成，首先需要金茂源公司指定办理按揭贷款的合作银行，然后通知徐德义、周樱向银行递交申请贷款的相关材料，银行收到材料后还需要进行审核，审核通过后仍需根据自身的放款额度和进度确度具体的放款时间，因此，即使徐德义、周樱的按揭贷款实际发放时间晚于合同约定的付款时间，亦不能就此认定徐德义、周樱构成违约。金茂源公司应对徐德义、周樱怠于办理银行按揭贷款手续，或因不具备贷款条件而不能贷款等事实承担举证证明责任，但其未能举证证明，应承担不利的法律后果。故对金茂源公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，对徐德义、周樱诉讼请求中合理、合法部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金茂源公司应于本判决生效之日起十日内向徐德义、周樱支付逾期交房违约金11978.25元。二、金茂源公司应于本判决生效之日起十日内向徐德义、周樱支付2020年9月27日至2020年12月27日的配套损失金920元；2020年12月28日至用电安装入户之日止的配套损失金，按每日10元的标准计付。三、驳回徐德义、周樱的其他诉讼请求。四、驳回金茂源公司的反诉请求。案件受理费399元，减半收取199.5元，由徐德义、周樱负担99.5元，由金茂源公司负担100元。反诉案件受理费442元，减半收取221元，由金茂源公司负担。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案小区于2020年11月25日正式通电，于2021年3月12日竣工验收合格，并于2021年4月30日向赣榆区住建局进行备案。二审期间，本案的争议焦点为：一、金茂源公司是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任及赔偿配套损失金；二、被上诉人是否应当承担逾期付款责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金茂源公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约全面履行各自义务，即金茂源公司应当按照合同约定的标准建设房屋及配套设施，在约定时间交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人应当在合同约定的时间内缴纳购房款。关于第一个争议焦点，对于是否承担逾期交房责任的问题，金茂源公司认为因政府审批行为迟延导致交房迟延符合双方合同第八条第三款的约定，可以顺延交房时间，顺延后其不应承担违约责任。对此，本院认为，容积率审批问题属于上诉人开发过程的必经程序。双方当事人签订商品房买卖合同时间为2019年9月13日，此时距离上诉人2017年4月6日受让涉案地块已超两年，金茂源公司对于涉案小区规划中的容积率审批问题存在障碍及长时间未得到解决应当是明知的，对于该问题何时可以解决应当是有预判的，涉案房屋何时竣工具备交付条件属于上诉人自身计划及判断问题，可以在合同中据实列明，上诉人以容积率审批迟延为由要求顺延时间，与其签订合同时应当考虑自身开发进度的常理不符。另，即使金茂源公司符合顺延条件，但其并未履行告知买受人的义务。综上，本院对金茂源公司上诉称其不应逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳；相应的，金茂源公司未在约定时间内协助被上诉人办理产权证书，未建设好配套设施，本院对其称不应承担逾期办证义务及配套损失金的上诉理由亦不予采纳。关于第二个争议焦点即被上诉人是否存在逾期付款的问题，本院认为，涉案房屋采用按揭贷款方式支付首付款以外的房款，而根据商品房按揭贷款的相关规定及惯例，购房人需提交其办理贷款的资料即完成其在按揭贷款中的义务，至于款项何时发放受到购房人贷款资料是否符合银行要求及是否完整、开发商协助办理的效率、银行贷款额度等多方面因素影响，银行实际发放款项时间晚于合同约定时间不足以证明被上诉人逾期完成其提交资料的义务，一审法院对上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任的反诉请求不予支持，并无不当。综上，上诉人金茂源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元（金茂源公司已预交），由上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年六月二十五日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。