河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1845号上诉人（原审原告）：方城县家和物业有限公司，住所地方城县方圆·江淮人家12号楼4单元701室。法定代表人：胡丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋保国，男，汉族，1974年1月4日出生，住河南省方城县。上诉人方城县家和物业有限公司因与被上诉人宋保国物业服务合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2021）豫1322民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人方城县家和物业有限公司的委托诉讼代理人谢飞、被上诉人宋保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方城县家和物业有限公司上诉请求：1.撤销原判第二项，变更第一项为“宋保国于本判决生效起十日内向方城县家和物业有限公司支付2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2020年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；并自2021年1月1日起按每月495.18元向方城县家和物业有限公司支付物业管理费至宋保国停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止。”不服金额为726.26元；2.本案一、二审诉讼费用由宋保国承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2020年11月18日后至今，宋保国仍在使用涉案房屋开展经营性活动，且方城县家和物业有限公司也仍在为宋保国使用的房屋提供物业服务。而宋保国使用涉案房屋的终止时间，尚不能具体确定。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，2020年11月18日后，因宋保国仍在继续使用涉案房屋，故方城县方圆房地产开发有限公司与宋保国之间签订的《房屋租赁合同》仍继续有效；根据合同约定，宋保国仍应继续向方城县家和物业有限公司支付物业费。宋保国辩称，方城县家和物业有限公司说没有租赁合同，是因为在之前的租赁合同没有届满期间，租赁方也就是方圆物业公司已经把二楼四间和一楼一间卖掉了，所以后边没有续签合同。方城县家和物业有限公司也没有提供过物业服务，卫生也是宋保国自己打扫的，且案涉房屋系临街门面，不在小区里边，因2019年之后没有租赁合同，而且方城县家和物业有限公司也没有提供物业服务，所以方城县家和物业有限公司不应当要求宋保国承担之后的物业管理费。方城县家和物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令宋保国向方城县家和物业有限公司支付拖欠的2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2021年1月1日起按每月495.18元向方城县家和物业有限公司支付物业管理费至被告停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止；2.本案诉讼费用由宋保国承担。庭审中增加诉讼请求：自2018年11月18日起按照同期银行贷款利率支付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期LPR支付违约金。一审法院认定事实：方城县家和物业有限公司未与方城县方圆房地产开发有限公司签订物业服务协议，但实际提供了物业服务，商铺物业管理费收费标准为1元／平方米。宋保国拖欠方城县家和物业有限公司物业管理费，经催缴无效后，方城县家和物业有限公司向一审法院提起诉讼，要求宋保国支付物业管理费，并支付违约金。一审法院认为，未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业服务企业可要求业主交纳相应物业管理费。本案中，方城县家和物业有限公司实际为宋保国提供了物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，宋保国应向方城县家和物业有限公司支付相应的物业管理费。根据宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，宋保国应支付2018年11月18日至2020年11月17日的物业管理费11884.32元。方城县家和物业有限公司向宋保国主张的2020年11月18日以后的物业管理费，因宋保国在2020年11月18日后未与方城县方圆房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，亦未在之前的合同中对租赁期满后的物业费交纳办法予以约定，故方城县家和物业有限公司的该主张不予支持，方城县家和物业有限公司应向商铺的所有权人主张；因双方未对逾期支付物业管理费的违约责任进行约定，故对方城县家和物业有限公司要求宋保国自2018年11月18日起按照同期银行贷款利率支付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期LPR支付违约金的诉讼请求不予支持，可自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止。宋保国经依法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其对当庭抗辩权利的放弃。综上所述，宋保国应向方城县家和物业有限公司支付物业管理费11884.32元，并自2021年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、宋保国于判决生效之日起十日内向方城县家和物业有限公司支付物业管理费11884.32元，并自2021年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；二、驳回方城县家和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，减半收取58元，由宋保国负担。本院二审期间，方城县家和物业有限公司向本院提交河南省方城县人民法院于2021年3月4日作出的（2021）豫1322民初186号民事判决书一份作为新证据，证明合同到期后宋保国仍然在使用涉案房屋，物业费应由宋保国支付。宋保国经质证认为，对该证据的真实性没有异议，宋保国没有和方城县方圆房地产开发有限公司签订租赁合同，所以不应当支付物业费。宋保国向本院提交手机视频一段作为新证据，证明卫生是宋保国自己做的，方城县家和物业有限公司没有提供过物业服务。方城县家和物业有限公司经质证认为，该视频不能明确显示拍摄地点，不能证明方城县家和物业有限公司未提供物业服务，不能达到证明目的。本院对上述判决书的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：2020年11月18日之后的物业管理费是否应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第十二条规定，“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同约定，物业管理费由宋保国自行交纳。方城县家和物业有限公司实际提供了物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。在宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，但宋保国仍继续占有使用案涉房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，方城县方圆房地产开发有限公司与宋保国房屋租赁合同纠纷一案对此也予以了证实。因此，宋保国对继续占有使用案涉房屋期间的物业服务费应予交纳。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，方城县家和物业有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省方城县人民法院（2021）豫1322民初185号民事判决；二、宋保国于本判决生效之日起十日内向方城县家和物业有限公司支付2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2020年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；并自2021年1月1日起按每月495.18元向方城县家和物业有限公司支付物业管理费至宋保国停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止。三、驳回方城县家和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费115元，减半收取58元，二审案件受理费50元，合计108元，由宋保国负担。本判决为终审判决。审判长  孙峰审判员  杨乐审判员  罗军二〇二一年六月七日法官助理孙方超书记员焦子英