贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5783号 原告：王凤妤，女，1982年9月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权)，该公司员工。 原告王凤妤与被告贵州七众置业有限公司(下称“七众公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王凤妤，被告七众公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王凤妤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金约41571元；3.判令被告立即退回原告所交三通费用3479元；4.判令被告承担本案诉讼费用。（庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求中的违约金明确为“以379352元购房款为基数，从2017年5月1日起按日万分之一的标准计算至2021年3月7日，2021年3月7日之后不再主张”，将第3项诉讼请求中的三通费明确为“电开户费、闭路电视开户费、燃气入户费”，增加诉讼请求“判决被告以书面形式告知原告小区绿化面积、物业用房、公共设施”。） 事实与理由：原告于2015年2月13日与被告签订了《商品房合同书》，向被告购买位于奥莱国际小区的房屋。原告在签订购房合同时支付完所有房款后，于2016年12月25日才取得正式购房发票。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2016年7月7日收房，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告至今未办理。因此原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限内办妥相关房产证。原告要求被告按照相关文件规定退回原告所交三通费用。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，特诉请人民法院判允以上诉讼请求。 被告七众公司答辩称：一、关于三通费问题。被告在合同中仅约定并也只收取了电、闭路、燃气等的开户费用，并没有另行收取建设费用，且被告在代收取了电、闭路、燃气等的开户费用之后，已经向相关部门缴纳了这几项费用，原告将开户费与基础建设费混为一谈的做法更不应该得到法律支持。在双方签订的商品房买卖合同中明确约定上述开户费用是由被告进行统一收取之后并代原告向相关部门缴纳，且已开通使用，所以不应得到支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条中关于诉讼时效的规定，上述费用适用于诉讼时效的规定，从原告立案之日往前倒推3年，且没有法定中止、中断、延长事由的，人民法院不予保护。原告于2016年11月向被告缴纳了上述三项开户费，而被告立案时间为2021年3月，明显超过了法定的诉讼时效，原告的诉请依法不应得到支持。 二、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据，作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容：1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故被告请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，被告也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，被告认为即使原告不主张退房，被告也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定。 四、原告要求被告承担违约赔偿金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。 五、2020年9月23日被告已经依据法律法规的规定依法取得了《中华人民共和国不动产权证书》并且及时通知原告提交资料进行办证，原告购买的圆梦国际不动产权证书已经于2021年3月8日办理完毕。 六、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且被告“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按原告诉请依据计算违约金，被告将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、被告的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 被告当庭补充答辩称：对于原告当庭增加的诉讼请求，被告认为原告在购买商品房之初，即接房时就已全面了解。而且，原告该项诉讼请求为规划部门在规划时就已经确定，小区的绿化面积、物业用房、公共设施都应属于规划部门的规划内容，被告没有权利进行擅自更改。如果被告对该部分内容进行了更改，在验收时也不会通过相关部门的验收，更不要说原告目前已经取得起购买房屋的不动产权证书。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月13日，以原告王凤妤为买受人，被告七众公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房屋建筑面积125.24平方米，套内建筑面积103.67平方米。该商品房总价款为379352元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款，在2015年2月13日前支付全部房价款。出卖人应当于2016年5月1日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。公共配套设施、市政公共设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”商品房买卖合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》约定：“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”签订合同后，原告按照约定向被告支付了购房款379352元。同时，被告向原告收取了涉案房屋的契税、维修基金等办证所需费用，以及向原告收取了电开户费529元、闭路开户费350元、燃气入户费2600元。2020年9月23日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。2021年1月19日，原告向被告出具了办理不动产权证书的《委托书》。2021年3月8日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担相应的违约责任。违约金起算时间为2017年5月2日。对于违约金计算截止日期的问题。被告向原告收取办证所需费用的行为，表明被告接受原告委托办证，而被告将办证商品房转移登记所需相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务。涉案房屋具备办理转移登记条件后，原告于2021年1月19日向被告出具了办理不动产权证书《委托书》，表明被告至迟于2021年1月19日通知了原告。故违约金应计算至2021年1月19日。对于违约金计算标准的问题。如前所述，被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书买受人不退房的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告诉请按照每日万分之一的标准计算违约金，符合法律及司法解释的规定，本院予以确认。本案的逾期交付办理商品房转移登记的违约金请求，应以原告已付购房款379352元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年5月2日起计算至2021年1月19日，金额为51516元。原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金41571元，系其对自己民事权益的处分，本院予以支持。 对于原告诉请判决被告退还电开户费、闭路电视开户费、燃气入户费3479元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。根据在案证据显示，被告向原告收取电开户费529元、闭路开户费350元、燃气入户费2600元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告电开户费529元、闭路开户费350元、燃气入户费2600元的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请告知小区绿化面积、物业用房、公共设施的请求，属于建筑物区分所有权纠纷，本院在本案中不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王凤妤逾期交付商品房转移登记文书的违约金41571元； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王凤妤电开户费529元、闭路开户费350元、燃气入户费2600元； 三、驳回原告王凤妤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费463元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二一年六月四日 书记员  胡晨