湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1478号上诉人（原审被告）：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪西路238号。法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖志强，湖南志涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳善，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范亮，男，1989年8月6日出生，汉族，住隆回县。被上诉人（原审原告）：罗乐，女，1996年9月23日出生，汉族，住隆回县，系范亮之妻。委托诉讼代理人：何刚，湖南志涛律师事务所律师。上诉人湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）因与被上诉人范亮、罗乐商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2021）湘0524民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25立案后，依法组成合议庭，于2021年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人湘立公司的委托诉讼代理人肖志强及被上诉人范亮、罗乐的共同委托诉讼代理人何刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘立公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回范亮、罗乐一审诉讼请求；2、由范亮、罗乐承担一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、虽然湘立公司未按合同约定时间交房，但确实存在不可预知的特殊原因，如湘立公司的法定代表人接受监察委调查三个月，致使公司不能正常运转，业主因此到公司吵闹，加剧了公司的运营困难，由此引发公司不能按时交房。本案存在情势变更，应依法免除湘立公司延迟交房的违约责任。二、范亮、罗乐未提供证据证明因延迟交房造成了其实际损失，且范亮、罗乐另有房屋居住，没有租他人房屋居住，并不存在租金损失，故湘立公司延迟交房未给范亮、罗乐造成实际意义上的损失，不需要承担赔偿责任。一审法院对同类案件的判决结果存在较大差异，本案高于同类案件的赔偿标准。范亮、罗乐辩称：请求法院驳回上诉人的上诉请求。范亮、罗乐向一审法院起诉请求：1、判令湘立公司支付范亮、罗乐逾期交房违约金79135元；2、本案的诉讼费由湘立公司承担。一审法院认定事实：2017年10月6日，范亮、罗乐与湘立公司签订《商品房买卖合同》，约定范亮、罗乐购买湘立公司开发的位于隆回县××镇××路××段××号××＃栋××商品房。2017年10月9日，范亮、罗乐以银行按揭付款方式支付了150000元购买该商品房的首付款。合同约定：范亮、罗乐购买湘立公司开发的位于隆回县××镇××路××段××号××＃栋××商品房，该商品房建筑面积为120.93平方米，单价为每平方米4051.93元，总价款为490000元。出卖人应当于2018年12月31日前将经验收合格的该商品房交付给买受人即范亮、罗乐。出卖人逾期超过90日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款一定比例的违约金，出卖人应当在商品房竣工验收备案后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因湘立公司与房屋施工单位的原因，造成没有按期向范亮、罗乐交房。后经隆回县各相关职能部门协调，湘立公司基本具备交房条件。2019年8月8日湘立公司向小区各业主发出交房通告，通知2019年8月15日至2019年8月25日前往湘立公司办理交房手续。湘立公司于2019年11月23日向范亮、罗乐交付了该商品房。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。湘立公司收取范亮、罗乐交付的全部房屋价款后，不能按合同约定向范亮、罗乐交付商品房，属违约行为，依法应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。双方在合同中约定湘立公司应当在2018年12月31日前将范亮、罗乐购买的商品房验收合格交付给范亮、罗乐，2019年8月8日，湘立公司才发出交房通告，通知范亮、罗乐于2019年8月15日至2019年8月25日前往公司办理交房手续，明显没有按时交付合同标的物，湘立公司向范亮、罗乐的交房时间宜认定为2019年8月25日,迟延交房的时间天数为237日，应当承担违约责任。关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，湘立公司已通过抗辩的方式要求调整违约金，因此应当根据上述规定进行审查。通过庭审查明的事实，由于范亮、罗乐购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，参考目前隆回租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况，认定湘立房地产公司支付范亮、罗乐逾期交房违约金调整为13500元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决：（一）湖南湘立房地产开发有限公司于判决生效后五日内向范亮、罗乐支付逾期交房的违约金13500元；（二）驳回范亮、罗乐的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。二审争议的焦点为：1、湘立公司是否存在逾期交房的违约行为；2、若湘立公司存在违约行为，应承担多大的赔偿责任。关于焦点一、湘立公司是否存在逾期交房的违约行为。范亮、罗乐与湘立公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。案涉合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。而湘立公司未在合同约定的交房日期前，将案涉房屋交付给买受人，湘立公司存在逾期交房的违约行为。湘立公司上诉称其法定代表人接受监察委调查引发逾期交房等理由不属于法律规定免责情形，湘立公司要求免除其逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采信。关于焦点二、湘立公司应承担多大的赔偿责任。范亮、罗乐与湘立公司签订的《商品房买卖合同》约定了违约条款，湘立公司不按期履行合同义务应当承担违约赔偿责任。一审法院根据本案实际情况，参考当时当地租房租金行情，物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、逾期交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况，判令湘立房地产公司支付范亮、罗乐逾期交房违约金13500元并无不当。湘立公司上诉主张其不承担赔偿责任及一审认定赔偿金额不当的理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，湘立公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137.5元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 霞审 判 员  王彦懿审 判 员  周丽红二〇二一年六月十七日法官助理王品代理书记员  刘一航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……