辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2295号上诉人（原审被告）：吴浩，女，汉族，1968年5月9日出生，住址：鞍山市。委托诉讼代理人：关平安，男，满族，1968年5月9日出生，住鞍山市。被上诉人（原审原告）：鞍山泰然物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区胜利路北路11#楼网点2号。法定代表人：王志，该公司经理。委托诉讼代理人：张飚，该公司员工。上诉人吴浩因与被上诉人鞍山泰然物业服务有限公司（以下简称泰然物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴浩上诉请求：一、请求法院依法撤销鞍山市立山区人民法院(2021)辽0304民初1734号民事判决书，驳回被上诉人要求上诉人支2265.5元物业费及违约金679.6元的上诉请求。二、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人诉上诉人物业费纠纷一案，经鞍山市立山区人民法院做出一审判决，该判决认定事实不清、证据不足，依法应予撤销、改判。理由如下：1.一审在原告诉讼书中申报的主要开庭依据：“依照其与本人签订的《前期物业合同》违约”，本案在原告无法出示不存在的《前期物业合同》的情况下，允许原告将《前期物业合同》替换为物业合同复印件（无原件、无签订日期）后开庭，本身存在重大瑕疵，造成本人一审答辩状准备不充分。2.一审对原告提供的证据：责任告知书复印件，物业收费通知书复印件未送达未告知的事实本不应予以采信。对其未在小区公示的合同原件、无收费标准公示信息应判其证据缺失及不足。3.2017年8月1日，泰然物业服务有限公司还未入驻本小区，“拖欠36个月”无合同、无事实，不成立。4.该物业公司的注册地址鞍山市立山区胜利路北路11#楼网点2号，与实际居住地不符，也未挂牌。其现住所为小区业主公有，应向业主交房租。5.鞍山泰然物业服务有限公司在国家企业信息公示上，交养老保险及医保的只有两人，见网页截屏，且不公示2020年年度报告，资信度不合格，业主的物业缴费不给开发票。6.0.7元/平/月的物业收费无物价局批文。7.本人有照片（见附件）证实其物业服务存在重大瑕赃，并不是一审所述无重大瑕疵。8.被上诉人没有经过书面催费，是不符合法律程序即《高院关于物业服务纠纷解释》第六条规定。9.无论国务院的、辽宁省的、鞍山市的物业管理条例都明确规定物业公司收费标准由业主与物业服务公司协商确定并在合同中确认。而被上诉人(原审原告)未这样做，本案无合同。10.上诉人没有与被上诉人签订合同，业主委员会不是业主选举产生的，不具有合法性，《民法典第二百七十七条》，成立业主委员会要依照法律、法规的规定，选举产生，现业主委员会，代表不了业主。11.被上诉人没有将一些事项定期向业主公开。《民法典》第九百四十三条规定将服务事项，负责人员，质量要求，收费项目收费标准，履行情况，以及维修资金使用情况向业主公开，属于违法。12.《民法典》九百四十二条规定，物业服务企业应当对共有部分设施，要妥善维修、养护、清理、绿化等，可物业根本没做到(有录像、照片为证）。13.物业服务极差，《高院关于物业服务纠纷若干问题解释》第六条，物业的服务质量不符合要求(见照片），从我家是5号楼可以从屋内上楼顶的，业主屋顶防水漏需从我家上屋顶，相当是公共通道，可以减免物业费。14.《物业合同纠纷司法解释》5条，有正当理由可以不交物业费。物业经理和保安没有持证上岗，消防设施及消防通道被占用，不合格。15.《民法典》第二百八十七条，业主的合法权益受到了侵害，有权请求其承担民事责任。16.因为原审原告起诉状是根据与被告签订的前期物业合同而来，而被告未与原审原告签订合同。17.新的民法典是2021年1月1日起实施，而此次纠纷发生在这以前，新的民法典中新的一条：业主委员会对业主有约束力不适用于本案发生时的事情。综上，恳请法官，重新判定此案，减去本人不明之错，本人与原告在上庭前希望合议，在存在诸多未尽事宜及向街道和8890服务平台投诉未答复前，一审原告不求和解也不减免，只求上庭，巧舌如簧，混淆视听、蒙蔽法官，致使法律的天平倾向他的一边，判他一审胜诉，一审原告利用威逼业主，告上法庭，以达到其在上庭前或上庭后强行收取0.7元/平/月物业费的目的：其从2018年起发生二三十起因物业费拖欠将业主告上法庭的法律纠纷，胜诉后收取非法物业费。上庭己成为其赚钱的手段，其以极小的投入（雇佣无消防常识的老人做临时门卫、临时打扫卫生，己构成对小区业主的既得利益造成侵害及违法），我本人不是不想交物业费，是判断其只值四级收费标准：0.32元/平/月，我本人不只是一家之言，在为小区不明真相的业主伸冤，其状告小区16户业主不交物业费而胜诉，其不负责任、无作为，理应被清除出小区，其广告费，车位费足以弥补其收支平衡，一审原告不正当收益未公示、其使用房屋应归还给业主，希望其知耻而退，本人据理力争，还我清白，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。补充上诉事实与理由：1、在物业公司的起诉状中，物业公司依据与我方签订的《前期物业合同》起诉与我方欠物业费，而我方未与其签订《前期物业合同》（这一点在一审阶段已经是不争的事实，但被告和立山法院都有意忽略而过了），所以物业公司的诉求是没有合同约定支持的。2、国家的物业管理条例第40条，辽宁省的物业管理条例第36条、鞍山市的物业管理条例第25条，都明确规定物业公司收费标准由业主与物业服务公司协商确定并在合同中约定（具体条款的复印件在一审阶段已提交法庭），物业公司未与我方协商收费标准也没签合同，属于单方向我按0.7元/平/月收费。3、本小区的软硬件服务标准根本达不到三级小区标准，（比如垃圾桶在小区外，小区业主本人拿垃圾到小区外，无论什么原因，这是不争的事实，在一审阶段已经明确，照片在一审阶段已经提交法庭），所以，物业公司按三级小区收费标准：0.7元/平/月收费过高，按鞍山市物业管理条例实施办法的规定，小区达不到三级标准的按不超过0.4元/平/月收费。4、在一审判案中，物业公司与立山法院依据中华人民民法典第939条的规定：业主委员会与物业服务人员订立的物业服务合同对业主有法律约束力这一条对我方判决。民法典是2021年1月1日开始实施，而本案是2017年发生的，不能用新法管旧事，这是法律的基本原则与常识，新实施的民法典939条不适用于本案，况且，本案中业主委员会（甲方）与原审原告（乙方）签订的物业服务合同属于无效合同。因为甲方（业主委员会）只有一人签字，法律规定必须业主委员会过半数签字才有效。综上，我方不接受0.7元/平/月的收费标准，只承认0.4元/平/月的收费标准，请鞍山市中级法院主持公道！泰然物业公司辩称，服从一审判决。泰然物业公司向一审法院起诉请求：一、吴浩支付2017年8月1日至2020年7月31日拖欠的物业2265.5元及违约金679.6元（按欠款总额30%计算），合计2945.1元；二、本案诉讼费由吴浩承担。一审法院认定事实：泰然物业公司系鞍山市美景家园小区的物业服务公司，吴浩系该小区业主，房屋建筑面积89.9平方米。2017年双方签订了《物业服务合同》，合同主要约定：物业服务费标准为0.7元/平方米/月。合同签订后，泰然物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，吴浩自2017年8月1日至2020年7月31日止，共拖欠泰然物业公司36个月物业服务费。一审法院认为：依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案泰然物业公司、吴浩签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泰然物业公司自业主入住起按合同约定为美景家园小区提供了物业管理及服务，吴浩应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定物业服务费为0.7元/平方米/月，吴浩欠缴物业费时间为2017年8月1日至2020年7月31日，吴浩应缴纳物业费为0.7元/平方米/月×89.9平方米×36个月=2265.5元，故该院对泰然物业公司要求吴浩缴纳自2017年8月1日至2020年7月31日拖欠的2265.5元物业费的主张予以支持。关于泰然物业公司主张吴浩从2017年8月1日起至吴浩全部付清物业费为止按照银行贷款利率6%给付违约金一节。该院认为，吴浩提供的证据能够证明泰然物业公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，鉴于该小区的实际情况,为了更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，故该院对泰然物业公司要求吴浩支付违约金的诉讼请求不予支持。关于吴浩辩称泰然物业公司物业服务不到位而拒交物业费一节。该院认为，泰然物业公司已实际提供物业服务，吴浩的抗辩不能充分证明泰然物业公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如泰然物业公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，泰然物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现吴浩以不缴纳物业费来对抗泰然物业公司提供的服务，显系不妥，故该院对吴浩该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：吴浩于判决发生法律效力后十日内一次性给付鞍山泰然物业服务有限公司自2017年8月1日至2020年7月31日止的物业费2265.5元。以上被告应给付原告款项，如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由吴浩承担。二审期间，泰然物业公司向本院提供新证据：物业收费率单，用以证明物业服务得到小区83%以上的业主的支持和拥护。吴浩质证认为小区自动交费的业主达不到80%。本院认证意见是，因该单据系单方制作，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。二审期间另查明，2017年7月26日，泰然物业公司与美景家园小区业主委员会签订《物业服务合同》，一审法院认定“2017年泰然物业公司、吴浩签订了《物业服务合同》”错误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。经查，案涉小区在2017年为维修道路成立了业主委员会，道路修完后，为了对路面进行维护，该小区决定招聘物业公司。在2017年7月26日，泰然物业公司与美景家园小区业主委员会在社区监督下签订了《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《物业服务合同》系泰然物业公司与美景家园小区业主委员会的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。本案双方当事人均应按《物业服务合同》履行各自义务，业主亦应按照合同约定的价款支付物业费，故上诉人吴浩关于没有物业服务合同的主张以及物业收费标准未协商的主张均不成立，本院不予支持。本案中，因案涉法律事实发生在民法典实施之前，不应适用民法典，故一审法院适用《中华人民共和国民法典》不当，本院予以纠正。关于泰然物业公司是否催缴物业费一节。泰然物业公司主张在2019年和2020年向欠费业主催缴物业费，将催费单贴在业主门上。上诉人吴浩称看到了催费单，只是认为业主没有与泰然物业公司签订物业服务合同，业主不需要接收泰然物业公司的催费通知。按照《物业服务合同》约定，该小区业主均需交纳物业费，泰然物业公司提供物业服务后，对于欠缴物业费的业主进行催缴，属正常现象，并且在诉讼过程中，泰然物业公司亦提供了向业主催收物业费的照片，故泰然物业公司在提起诉讼前已经履行了催收物业费的程序。吴浩提出无需接收催费通知理由不成立，本院不予支持。关于吴浩提出的拒交物业费的理由是否成立一节。吴浩提出泰然物业公司没有将一些事项予以公开；物业服务中存在维护、清理、绿化等方面没有做到位；消防通道随意停车、没有消防设施；无正规保安，未做到12小时或24小时保安巡逻等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”的规定，业主只有在泰然物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，泰然物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但泰然物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《物业服务合同》约定的义务，吴浩上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。另外，吴浩提出的小区未设置垃圾桶问题。因泰然物业公司与美景家园小区业主委员会签订《物业服务合同》后，于2017年8月6日又签订了《物业合同补充协议》，该协议约定“经征询广大业主意见，责令鞍山泰然物业服务有限公司在该小区服务期间，不得设置垃圾桶”，故泰然物业公司在实际履行服务期间没有在小区内设置垃圾桶。物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，泰然物业公司的服务如不能达到令吴浩满意的程度，但吴浩不满意不等同于小区其他业主的意见，吴浩可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促泰然物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。吴浩以拒交物业费的办法消极对抗对泰然物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故吴浩应缴纳物业服务费2265.5元，本院对其提出的无需支付物业费的理由不予支持。关于上诉人吴浩主张业委会产生不合法、物业公司应缴纳房租以及物业公司注册地、社保情况等问题，均不属于本案审理范围，可另行主张权利。综上所述，上诉人吴浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴浩负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年六月二十五日法官助理闫亚书记员王佳策