江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1747号上诉人(原审被告):沈杰，男，汉族，住江苏省灌云县同兴镇永进村。委托诉讼代理人：董淑远，江苏海郡律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：顾光杰，男，，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：徐菲，江苏华德律师事务所律师。上诉人沈杰因与被上诉人顾光杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈杰上诉请求：1.撤销一审判决,改判上诉人不承担责任或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案的基本事实是，上诉人与被上诉人于2017年5月30日签订《房地产买卖协议》,但一审法院却把案件事实错误的认定发生在2019年5月30日。二、本案遗漏主体。涉案房屋系上诉人与钟某共同所有,也是上诉人与朱某作为卖方签订买卖协议。但是一审中，被上诉人仅以上诉人为被告，未将朱某列为被告，属于主体遗漏。一审法院在没有要求被上诉人追加被告情况下直接审理此案，属于程序违法，损害了朱某正当合法的权利。三、在双方因房屋买卖发生争议后，被上诉人对买房一事并不重视，上诉人明确告诉被上诉人不打算将此房卖与他。依据房屋买卖契约第3条约定，被上诉人支付首付款是在银行预审批后且上诉人办理完毕抵押注销手续后20个工作日内，即上诉人办理完毕抵押注销手续在先，被上诉人支付首付款在后。但被上诉人一方面声称自己要买房子，在涉案房屋抵押注销后却未有向上诉人支付不足申请贷款金额部分的行为。因此，该房屋买卖未能实现，并不能归因于上诉人过错。四、涉案房屋评估价值时点错误。涉案房屋买卖合同签订时间是2017年5月30日，应当按照纠纷发生时的市场价格进行评估，而不能以纠纷发生三年后的市场环境来作为评估时点。另外，在上诉人已将房屋卖于他人，合同已不能履行的情况下，被上诉人完全可以购买其他房屋，上诉人的行为并未导致被上诉人丧失交易机会，被上诉人有责任避免损失扩大。被上诉人要求赔偿房屋差价损失为扩大损失，应当由其自己承担。五、被上诉人不享有解除权或者行使解除权的时间已过。被上诉人违约在先，导致合同不能履行，因此被上诉人不享有合同解除权。即使是上诉人违约导致合同不能履行，根据《民法典》第五百六十四条第二款的规定，被上诉人在应当知道合同不能履行时，在一年内主张解除合同。六、根据被上诉人陈述，合同无法履行的原因系上诉人要求增加首付款以便解除银行抵押，说明上诉人主观上是积极履行合同的，有别于房屋价格上涨而恶意拒绝履行。七、上诉人在合同履行事实上不能的情况下，2017年7月11日之前已明确向被上诉人表达了解除合同的意思。在被上诉人在收到解除通知后，3个月内没有提出异议之诉，1年内也没有行使解除权，双方合同在2017年7月11日之前已解除。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人顾光杰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院认定签订买卖协议的日期，综合全文来看，明显是笔误，并不属于事实认定错误。二、本案买卖协议是被上诉人顾光杰与上诉人沈杰签订，定金也是由上诉人收取，不论上诉人沈杰是否为无权处分，并不影响涉案买卖协议的效力。上诉人沈杰的违约造成被上诉人损失，根据合同相对性的原则，被上诉人起诉上诉人沈杰承担责任并无不当，至于是否追究朱某的责任，属于被上诉人自主处分权利，不属于遗漏当事人。三、在本案买卖协议履行过程中，上诉人自行将房屋出售给他人，导致合同无法履行，被上诉人并不存在违约情形或者过错。双方协议约定被上诉人支付款项的时间是在上诉人办理完毕抵押注销手续之后，在上诉人解押前，被上诉人并无义务提前支付款项。双方履行协议过程中，到了需要上诉人解押涉案房屋的时候，上诉人却以各种理由不履行。上诉人在上诉状中承认其后来办理抵押注销手续是为了将房屋出售给他人，并非是为了履行与被上诉人的合同，上诉人什么时候办理抵押注销手续，被上诉人根本无从得知，上诉人也从未告诉过被上诉人。四、认定损失的时点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础。2017年7月份房屋价格大幅上涨，被上诉人申请评估时涉案房屋价格处于低位，所以以向法院主张权利时间来要求上诉人承担违约责任具有合理性，一审评估价值的时点并无不当。房屋买卖属于市场行为，房屋升值的差价应根据实际市场价格来认定，而不是依据上诉人自己的定价，并且该价格并非真正的房屋价值。五、本案起诉时间是在《民法典》实施前，并不适用《民法典》第五百六十四条的规定。本案中并不存在合同法第九十五条规定的解除权消灭情形。本案上诉人的违约行为是持续状态，即使根据《民法典》的规定，也应当自被上诉人知道或者应当知道合同目的无法实现起算，而被上诉人是在一审诉讼中才知道上诉人将房产过户给他人，故被上诉人的解除权并不存在消灭情形。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求予以驳回。顾光杰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房地产买卖协议；2.判令沈杰向其退还定金2万元；3.判令沈杰向其赔偿房屋差价等各项损失29.5万元；4.沈杰承担诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2019年5月30日，沈杰（甲方）、顾光杰（乙方）与案外人连云港盛X房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方所有的位于连云港市开发区××路××××小区××××××室的房屋，房屋建筑面积为214.17平方米，成交总价款为1145000元（其他买卖条件及交易程序在丙方居间下由双方在所签署的《房地产买卖协议》中具体约定）；乙方通过丙方向甲方支付意向金20000元，待甲方签收后该笔意向金即转为定金；丙方应收到意向金后次日起1个工作日内转付该意向金,并随时依乙方之查询告知乙方业务处理情况；在此期间后，如甲方无法接受《房地产买卖协议》所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲乙双方另行达成一致外，丙方将在两个工作日内或乙方认可的两个工作日外的某个时间，将意向金无息返还乙方。同日，顾光杰（乙方）与被告沈杰（甲方）签订《房地产买卖协议》，该协议中确认沈杰所出卖的房屋有抵押。该协议中还约定：乙方通过银行贷款方式向甲方支付1125000元，支付方式如下：乙方应于签订买卖合同后7个工作日内向贷款银行申请贷款并提交齐全贷款所需全部材料。放贷方以及期限以贷款银行规定为准。如果乙方申请的贷款金额未通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定且被告办理完毕抵押注销手续（若需）后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方，同时，甲乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。甲乙双方一致同意此房成交价1145000元，为甲方净得价，税费乙方承担，乙方以银行贷款为准，贷款不足部分以现金方式补充，乙方承担甲方税费20000元，剩余部分充当案外人连云港盛X房地产经纪有限公司的佣金。协议签订同日，顾光杰向沈杰支付20000元，沈杰出具《收款收据》，载明该款项系案涉房屋买卖的定金。后双方办理了银行贷款审批手续。因顾光杰贷款申请银行预审批金额为95万元，沈杰要求顾光杰在原定17.5万元首付款基础上增加至40万元，以便于其办理解除银行抵押。顾光杰不同意，双方协商未成。沈杰表示案涉房屋不再对顾光杰出售。后沈杰将涉案房屋转卖他人。2017年9月6日，案涉房屋登记在案外人黄佳伟名下。顾光杰就案涉房屋向一审法院申请司法鉴定。江苏大X房地产土地与资产评估造价咨询有限公司受本院委托，于2020年11月13日，就案涉房屋出具《房地产评估报告》，认为估价对象在价值时点（2020年05月28日）不考虑所受抵押、租赁、担保等权利限制情形下的房地产市场价值为1440000元。本次司法鉴定评估费用为9100元。一审法院认为：本案顾光杰与沈杰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照约定全面履行自身义务。沈杰在合同签订后，明确表示拒绝向顾光杰履行卖方义务，且在没有解除原买卖合同的情况下，将案涉房屋卖予他人并办理不动产权过户，造成双方房屋买卖合同已无法继续履行。沈杰行为已构成根本违约，故顾光杰要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，沈杰收取顾光杰的20000元定金应退还顾光杰。关于顾光杰主张的房屋差价损失，根据《房地产评估报告》，沈杰的违约行为导致顾光杰产生房屋差价损失295000元，该损失系守约方的期待利益损失，故顾光杰要求赔偿房屋差价损失295000元的诉讼请求，依法予以支持。顾光杰就案涉房屋市场价值申请司法鉴定评估，用以明确房屋差价损失，案涉房屋差价损失在得到一审法院支持的情况下，司法鉴定评估费用9100元亦应由沈杰承担。沈杰提出本案合同不能履行，是因为顾光杰未能在合同签订二十个工作日内补足112.5万元与银行贷款之间的差额，即未按约定时间支付首付款而造成的，因此顾光杰违约在先的抗辩意见。一审法院认为，双方协议约定，顾光杰支付首付款是在银行预审批后且沈杰办理完毕抵押注销手续后二十个工作日内。即沈杰办理完毕抵押注销手续在先，顾光杰支付首付款在后。沈杰在没有办理完抵押注销手续情况下，要求顾光杰先支付首付款，不符合双方协议约定。因此，沈杰该抗辩意见，依法不予支持。综上，顾光杰的诉讼请求，符合法律规定，依法予依法以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除顾光杰与沈杰签订的《房地产买卖协议》；二、沈杰于判决生效之日起十日内向顾光杰返还定金20000元；三、沈杰于判决生效之日起十日内向顾光杰赔偿房屋差价损失295000元。案件受理费15075元、鉴定费9100元，合计24175元（顾光杰已预交），由沈杰负担，于给付上述款项时一并给付顾光杰。本院二审期间，被上诉人向本院提交：安居客和58同城的价格趋势截图一张，证实被上诉人申请鉴定时，该房屋价值并不处在高位。被上诉人申请鉴定的时点并无不当，不存在扩大损失。上诉人经质证对上述证据的三性均不予认可。本院经审查认为，上述证据不能证明被上诉人的证明目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年5月30日双方签订《房地产买卖协议》后，因顾光杰贷款申请银行预审批额度低于双方合同约定的贷款金额，双方因为首付款的支付金额及支付时间发生争议。合同约定在沈杰办理完毕抵押注销手续后二十个工作日内顾光杰将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付沈杰，但是沈杰在未办理完毕抵押注销手续情况下，因顾光杰未按其要求首付400000元，在2017年7月11日前明确拒绝向顾光杰履行卖房义务，且在2017年8月将房屋卖予他人，造成上述买卖协议不能继续履行，沈杰的行为已构成根本违约，应当承当相应的违约责任。一审法院判决解除双方买卖协议符合法律规定。在沈杰明确告知顾光杰不再履行卖房义务时，顾光杰仅向沈杰支付20000元定金。顾光杰称在起诉前三年间一直在要求沈杰履行合同，该行为有违常理，且顾光杰对此亦不能提供相应证据证明，综合考量沈杰违约时间节点、顾光杰成本支出金额及合同履行情况等因素，沈杰的违约行为并未导致顾光杰丧失其他房屋交易机会，且顾光杰亦未提交证据证实沈杰系因房价上涨而拒绝履行卖房义务，故一审法院判决沈杰支付差价损失不当，本院予以纠正。因沈杰不履行合同约定的买房义务，故沈杰应向顾光杰双倍返还定金，即人民币40000元。对于本案被告主体，虽涉案房屋系沈杰与朱某共同共有，但是因沈杰是涉案协议签订的相对方，故顾光杰依据合同相对性原则仅起诉沈杰并无不当。综上，上诉人沈杰的上诉请求部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初609号民事判决第一项;二、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初609号民事判决第二、三项；三、沈杰于本判决生效之日起十日内向顾光杰双倍返还定金，合计人民币40000元。一审案件受理费15075元（顾光杰已预交），由沈杰负担1914元，由顾光杰负担13161元；鉴定费9100元（顾光杰已预交），由沈杰负担；二审案件受理费15075元（沈杰已预交），由沈杰负担1914元，由顾光杰负担13161元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年六月二十四日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。