辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初5422号原告（执行案外人）：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路35号。法定代表人：符凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明春，辽宁名熙律师事务所律师。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区泰安路34号。负责人：武华文，该行行长。委托诉讼代理人：王智，辽宁东祥律师事务所律师。被告（被执行人）：何继伟，男，1972年3月25日出生，汉族，住皇姑区。第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地沈阳市于洪区黄海路10号。负责人：高国珣，该行行长。委托诉讼代理人：马勇，男，1978年4月4日出生，汉族，该行员工，住沈阳市和平区。原告沈阳嘉铭置业有限公司（以下简称嘉铭公司）与被告平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称平安银行）、被告何继伟、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称盛京银行）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉铭公司的委托诉讼代理人于金波、张明春，被告平安银行的委托诉讼代理人王智，被告何继伟，第三人盛京银行的委托诉讼代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉铭公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于沈阳市于洪区屋，并立即解除对该房产的查封；2.确认位于沈阳市于洪区屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告何继伟签订《商品房买卖合同》，约定原告将案涉房屋以837500元价格并以按揭贷款方式出售给被告何继伟，被告何继伟支付首付款167500元（实际仅支付首付款420元，剩余首付款是通过变更装修免收)，剩余房款以购买的房屋做抵押贷款67万元，案涉房屋于2017年办理了预告（备案）登记，并于2019年5月20日取得初始登记。被告何继伟无故拒不办理房屋产权登记，根据民法典的规定，案涉房屋的物权没有转移给被告何继伟，仍为原告所有。原告与被告何继伟就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，案涉房屋的所有权尚未发生转移，仍然归原告所有，人民法院不能对案涉房屋采取评估、拍卖执行措施。被告平安银行对执行标的物申请执行有误，被告平安银行是基于普通债权申请对被告何继伟购买的尚未办理转移登记的案涉房屋查封、执行，其在申请对案涉房屋拍卖前就知道案涉房屋已经存在预告抵押登记，法院预查封是在预告抵押登记之后。根据不动产登记条例规定，各类登记依照先后顺序，保护登记在先的权利人。2017年11月7日，原告与被告何继伟、第三人盛京银行三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定由第三人盛京银行向被告何继伟提供借款67万元用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2017年11月7日至2036年11月7日，还款总期数228期，由原告为被告何继伟的借款提供阶段性贷款担保；案涉房屋预告抵押登记。为此第三人盛京银行与被告何继伟办理了预告抵押登记，抵押登记证号为：辽（2017）沈阳市不动产证明第0395341号，第三人盛京银行按约定于2017年11月15日支付了借款67万元。被告何继伟只偿还了21期，本金38572.56元，利息56375.79元，合计94948.35元。截止2020年12月4日尚欠第三人盛京银行借款本金607580.35元，利息7541.71元（利息计算暂至2020年12月4日）。此后，原告自2019年8月29日至2020年9月18日已经连续为被告何继伟承担保证责任13期，替被告何继伟向第三人盛京银行于洪支行代偿借款58818.87元。双方签订的买卖合同附件四-合同补充协议第7条中约定：“买受人（被告何继伟）为购买本合同项下的商品房向银行申请商品房按揭贷款，出卖人（原告）对该贷款承担阶段性连带担保责任的，因买受人未及时偿还银行商品房按揭款而导致出卖人己承担连带担保责任或有可能承担连带担保责任风险的，出卖人（原告）享有单方解除买该《商品房买卖合同》的权利，买受人需向出卖方承担该房屋总房款10%的违约金，并承担因此而给出卖人造成的一切经济损失（包括但不限于诉讼费、法院公告费、办理商品房解押所产生的费用、到沈阳市不动产登记中心办理有关注销登记产生的费用及律师费等），同时买受人还需积极配合出卖人办理银行解押及协助出卖人办理撤销沈阳市不动产登记中心有关备案登记手续等。买受人收到解除《商品房买卖合同》通知后10日内向出卖人返还房屋”。被告何继伟未按期偿还贷款本息的行为导致原告承担连带保证责任，解除买卖合同的条件已经成就，原告向沈阳市于洪区人民法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》。于洪区人民法院于2021年3月25日做出（2021）辽0114民初3930号民事调解书，确认解除原告与被告何继伟签订《商品房买卖合同》，被告何继伟配合原告办理解除该《商品房买卖合同》的备案登记（该案现已进入执行阶段）。被告何继伟对案涉房屋仅仅实际支付了420元的首付款，偿还第三人盛京银行借款本金38572.56元，剩余贷款615122.06元未偿还。原告承担的保证责任己因被告何继伟未履行还款义务而发生，并产生重大经济损失。国家通过法律设立预售和预告登记、预告抵押登记、预查封登记、商品房预售制度，平等保护各方权利，原告是房屋的出卖人具有取得出售房屋价款的权利，虽然原告通过贷款方式取得房款，但因为承担阶段性保证责任，会失去保证范围内的房款，原告蒙受巨大的经济损失，同时也不利于房地产开发企业和金融机构对于房地产事业发展支持，严重危及金融安全，危及原告的企业正常经营。被告平安银行具有的普通债权，应当对属于被告何继伟的合法财产部分通过司法强制执行，取得被告何继伟己经实际支付的房款。原告拥有的是特别债权，而不是普通债权。案涉房屋是原告建造的，在被告何继伟没有实际足额支付房款的情况下，参照合同法对施工单位对建筑物优先权原则，原告的优先基础同样是应当保护的对象。原告对案涉房屋具有所有权，且尚未发生转移。综上所述，案涉房屋的查封为预查封，根据最高人民法院的规定不具备拍卖的条件。同时，原告与被告何继伟签订的《商品房买卖合同》的解除条件己经成就，原告嘉铭公司与第三人盛京银行于洪支行均起诉何继伟，故应当停止拍卖案涉房屋，解除对案涉房屋的查封。被告平安银行辩称，一、答辩人有权查封案涉房产，答辩人在本案中不具有任何过错。因被告何继伟拖欠答辩人的借款，答辩人于2019年11月12日查封了案涉房屋，当时案涉房屋登记在被告何继伟名下。在此种情况下，答辩人有权查封案涉房屋。二、原告嘉铭公司不是案涉房屋的所有权人。1.根据《不动产电子登记（簿）查询证明》显示，案涉房屋的权利人为被告何继伟，抵押权人为第三人盛京银行，这些都与原告嘉铭公司无关；2.没有其他证据或者生效判决来证明案涉房屋的所有权人为原告嘉铭公司。三、原告嘉铭公司无权请求解除对案涉房屋的查封。法院对案涉房产的查封行为属于执行行为的一种，如果原告要求解除查封，根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》针对执行行为提出异议，原告应提出执行复议而不是执行异议之诉。综上所述，原告嘉铭公司的异议请求不符合事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告何继伟辩称，我对原告诉讼请求没有异议。如果该房屋归原告所有，答辩人已交付的团购费、维修基金、契税等费用得返还给我。第三人盛京银行述称，答辩人对原告诉讼请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于被告平安银行、何继伟、第三人盛京银行对原告嘉铭公司所提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月3日，嘉铭公司（出卖人）与何继伟（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：E170164426，已备案），约定何继伟购买嘉铭公司开发并销售的位于沈阳市于洪区屋，房屋总金额837500元，买受人于2017年11月3日前交齐首付款167500元（实际仅支付首付款420元，剩余首付款是通过变更装修免收)，余款67万元采取按揭贷款，并于2017年12月3日前到达开发商账户。合同附件四即《合同补充协议》第7条约定：“买受人为购买本合同项下的商品房向银行申请商品房按揭贷款，出卖人对该贷款承担阶段性连带担保责任的，因买受人未及时偿还银行商品房按揭款而导致出卖人己承担连带担保责任或有可能承担连带担保责任风险的，出卖人享有单方解除买该《商品房买卖合同》的权利。买受人需向出卖方承担该房屋总房款10%的违约金，并承担因此而给出卖人造成的一切经济损失（包括但不限于诉讼费、法院公告费、办理商品房解押所产生的费用、到房产部门办理有关注销登记产生的费用及律师费等），同时买受人还需积极配合出卖人办理银行解押及协助出卖人办理撤销房产部门有关备案登记手续等。买受人收到解除《商品房买卖合同》通知后10日内向出卖人返还房屋。”……双方还就其他事项进行了约定。2017年11月3日，何继伟（甲方/借款人/抵押人）与盛京银行（乙方/贷款人/抵押权人）、嘉铭公司（丙方/保证人/售房单位）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款），约定乙方向甲方提供贷款67万元，用于甲方购买于洪区青城山路201-1号2-7-1房屋，借款期限228个月，自2017年11月7日起至2036年11月7日止，贷款年利率4.9%，采用等额还款法，按月还款。同时约定该笔贷款担保为抵押加阶段性保证，即乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。2017年11月13日，案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为第三人盛京银行。（2019年5月20日，案涉房产取得初始登记，权利人为嘉铭公司。）前述借款合同签订后，盛京银行依约向何继伟发放贷款，何继伟偿还21期贷款后未再还贷。盛京银行遂从嘉铭公司的保证金账户扣款。平安银行因其与何继伟金融借款合同纠纷一案，于2019年10月17日向本院起诉，本院应平安银行的申请，于2019年11月12日作出（2019）辽0102民初20841号民事裁定，预查封何继伟名下位于沈阳市于洪区产，并于2019年12月5日作出（2019）辽0102民初20841号民事判决，判决主文如下：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告何继伟签订的《个人信用贷款合同》；二、于本判决生效十日内，被告何继伟偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行贷款本金67,508.76元、利息及罚息1960.24元、复利31.97元，合计69,500.97元（以上本金及利息截止日为2019年10月14日），并自2019年10月15日起，按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至实际支付之日止；三、于本判决生效十日内，被告何继伟赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行为实现债权支付的律师费2000元。”该判决生效后，因何继伟未履行生效判决确认的义务，平安银行于2020年4月7日向本院申请强制执行，执行案号（2020）辽0102执2062号。2020年11月3日，本案恢复执行的案号为（2020）辽0102执恢1505号。在执行过程中，嘉铭公司作为案外人提出执行异议，本院作出（2021）辽0102执异3号执行裁定，驳回了案外人嘉铭公司的异议请求。嘉铭公司对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另，嘉铭公司因其与何继伟《房屋买卖合同》纠纷一案向沈阳市于洪区人民法院起诉。案经调解，双方于2021年3月25日达成协议如下：一、原告沈阳嘉铭置业有限公司与被告何继伟即时解除合同编号：E170164426《商品房买卖合同》；二、被告何继伟于2021年4月5日前配合原告沈阳嘉铭置业有限公司解除合同编号：E170164426《商品房买卖合同》的备案登记；……[内容详见（2021）辽0114民初3930号民事调解书]本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应适用物权法、合同法等相关法律及其司法解释。本案争议焦点：1.平安银行对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；2.人民法院的查封能否限制嘉铭公司行使合同解除权；3.嘉铭公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。一、平安银行对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干的问题的通知》第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，何继伟于2017年11月13日取得案涉房屋预告登记证，符合上述通知第15条第3项规定的条件，本院对该房产予以查封并无不当。依据物权法第二十条的规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的、具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除和阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是何继伟享有的在本登记完成之前的要求嘉铭公司履行案涉《商品房买卖合同》请求权，属于合同权利。而平安银行对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为何继伟），平安银行才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。二、人民法院的查封能否限制嘉铭公司行使合同解除权。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，何继伟向嘉铭公司购买诉争房屋，2017年11月13日办理了房屋预告登记，2019年11月12日因人民法院对预告登记在何继伟名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是何继伟处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制何继伟、嘉铭公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了嘉铭公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺嘉铭公司的合同解除权。物权法第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初3930号民事调解书已经确认解除了嘉铭公司与何继伟签订的《商品房买卖合同》，即何继伟享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应地对诉争房屋的预告登记亦归于失效。三、嘉铭公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，从《执行异议和复议规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断而不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先，而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人诉争的是不动产，因故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第（一）项规定。而沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初3930号民事调解书并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适应。进一步而言，案涉民事调解书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》，并未确认诉争房屋的所有权归属，故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和依据。其次，嘉铭公司作为案涉房屋的开发企业，在案涉《商品房买卖合同》解除后，根据合同法第九十七条、民事诉讼法解释第三百一十二条第2项的规定，能够确认嘉铭公司系诉争房屋的所有权人。在沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初3930号民事调解书确信案涉《商品房买卖合同》解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的嘉铭公司诉求解除人民法院对诉讼房屋的查封，本院予以支持。需要说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》解除后，何继伟享有的已付购房款返还请求权，何继伟可另寻其他途径解决。嘉铭公司以诉争房屋所有权的身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权，本院予以支持。据此，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房预告登记能否符合本登记条件。案涉《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，何继伟不再享有相应的物权期待权。而嘉铭公司作为诉争房屋开发企业，有权向人民法院申请解除查封、排除执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、不得执行沈阳市于洪区屋；二、位于沈阳市于洪区屋归原告沈阳嘉铭置业有限公司所有。案件受理费1538元，由被告平安银行股份有限公司沈阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2021）辽0102执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  严冬云人民陪审员  雷璐璐人民陪审员  王淑娟二〇二一年六月八日法官助理齐曼彤书记员关宇婷本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。