北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8253号上诉人（原审被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：王守明，执行董事。委托诉讼代理人：熊凯，男，北京青龙湖腾实房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：余扬，男。上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（下称“青龙湖腾实公司”）因与被上诉人余扬合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青龙湖腾实公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由余扬承担。事实与理由：一审时，在青龙湖腾实公司请求法院开具协查函去有关机关调查取证时，余扬才拿出所谓的“会议纪要”，青龙湖腾实公司有理由怀疑该“会议纪要”的真实性、公正性，对其真实性不予认可；余扬称其为单位员工，故双方具有利害关系，余扬以其单位作出的“会议纪要”作为证据，有失公允，应该提供提第三方权威机构出具的证明；没有其他证据支持“会议纪要”的真实性（如第三方权威机构的办理北京市户口的相关制度）；即使“会议纪要”全部真实，也无法证明余扬的真实损失；综上，一审判决认定事实不清，证据不足，依法应予纠正。余扬同意一审判决，不同意青龙湖腾实公司的上诉主张。余扬向一审法院起诉请求判令：青龙湖腾实公司支付余扬合同违约金19844.18元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月24日，青龙湖腾实公司与余扬签订《北京市商品房预售合同》（下称《预售合同》），并于2017年7月22日签订《补充协议》（下称《补充协议》）；上述合同中约定，余扬向青龙湖腾实公司购买位于北京市丰台区文林北街1号院一区3号楼2层3单元204号房屋；上述合同签订后，余扬依约支付全部购房款，并按照合同约定同意委托青龙湖腾实公司指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记及支付相应委托费用；《预售合同》附件十中第十一条第一款约定“如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按照买受人已支付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止”，青龙湖腾实公司将上述房屋交付给余扬，余扬按照该公司要求配合办理房屋所有权转移登记手续，并于2019年6月22日取得上述房屋不动产权证书，逾期天数为92天；青龙湖腾实公司应根据约定的违约责任向余扬支付违约金，但余扬多次致电青龙湖腾实公司催付未果。青龙湖腾实公司辩称：不同意余扬诉讼请求；根据余扬与青龙湖腾实公司所签《预售合同》第二十二条及附件十第十一条约定，由于出卖人原因导致办理转移登记手续延误的，青龙湖腾实公司才承担违约责任；这里的出卖人原因并非是无过错责任，青龙湖腾实公司将房屋交付余扬以后，即开始着手办理房屋转移登记手续，积极主动履行合同义务，并希望早日将产权证事宜办理完毕；造成房屋登记手续延迟的原因是第三方机构和政府部门系统调整，并非是合同约定的青龙湖腾实公司原因，青龙湖腾实公司无过错；产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，环节多，许多环节的流程缓慢，是造成产权证办理迟延的一个原因；余扬主张的违约金额过高，应依法予以调整；首先，青龙湖腾实公司已将余扬所购买的房屋按时交付，并没有影响余扬的正常居住使用，余扬实现了该房屋的使用价值，且余扬并无证据证明因青龙湖腾实公司的违约行为导致其遭受经济损失；其次，余扬所购房屋为国家政策性自住房，青龙湖腾实公司销售此房屋利润微薄，还未达到预期办证所承担的违约金数额，如果按余扬所主张的违约金数额给予赔偿，其获得的利益也远远大于其受到的损失，并给青龙湖腾实公司造成巨大的影响；最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，涉案房屋为国家政策性自住房，其实际价值就是居住使用，青龙湖腾实公司已按时交付房屋，并没有影响余扬的正常居住使用，其在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值，违约金属于补偿属性，故在确认违约金数额时，应尊重合同双方意思自治，同时充分考虑违约行为所造成的损失数额、违约金的数额占总房款的比例，同小区其他业主起诉的类似案件，二审法院已有判决按照万分之一标准进行计算违约金。一审法院查明：2015年12月19日，余扬作为买受人与青龙湖腾实公司签订的《预售合同》，双方约定“买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块15#自住型商品住房2层1单元-202号的房屋，总价款为1599492元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房”，该合同第二十二条第一款“初始登记”约定“出卖人应当在2018年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，并约定转移登记事项按照附件十处理；同日签订的附件十《补充协议》第十一条11.1约定“如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止”，11.2约定“由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”；合同签订后，余扬依约根据实测面积实际支付购房款总额为1600337元，并依约交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等；另外，余扬向北京紫涵房地产咨询有限公司交纳产权证代办费1200元；2017年7月17日，余扬（乙方）与青龙湖腾实公司（甲方）签订《补充协议》，约定“因公安行政管理部门地名核准的原因，预售合同中约定的该项目坐落位置和该商品房号有所调整，该项目坐落位置最终确认为：北京市丰台区文林北街1号院，该商品房房号变更为：北京市丰台区文林北街1号院一区3号楼2层3单元204号房”；2019年5月15日，余扬工作单位中国电子科技集团公司第三研究所所长办公会作出[2019]第6号会议纪要，载明“所长办公会讨论通过本年度所本部夫妻投靠进京申请者审核结果……余扬同志未能在截止日（5月13日）前提交住房证明（属于申请者本人名下的房产证），将不予申报，五年内不得再次申请”；一审庭审中，双方均认可2019年5月22日余扬取得上述房屋的《不动产权证书》，逾期天数为62天。一审法院查明上述事实，有余扬提交的商品房预售合同及补充协议、购房款支付凭证、入住费用明细表、不动产权证书、代办产权费凭证、会议纪要及当事人陈述等予以佐证。一审法院认为：余扬与青龙湖腾实公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效；双方应按合同约定义务履行；本案争议焦点为青龙湖腾实公司是否应承担违约责任及违约金计算标准；一、青龙湖腾实公司是否应承担违约责任依据现有证据及当事人陈述，在青龙湖腾实公司交付房屋前，余扬已依约交纳相关款项，此后青龙湖腾实公司未在《补充协议》约定期限内即房屋交付后720日内协助余扬办理涉案房屋的所有权转移登记，已构成违约；青龙湖腾实公司对此提出抗辩，认为该公司虽然逾期办理房屋权属转移登记，但不属于合同约定的违约情形，该公司无过错，不应承担违约责任；法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理；本案中，一方面，青龙湖腾实公司称非因该公司原因导致逾期办证，但未举证证明逾期办证原因；另一方面，合同中仅约定了“因出卖人原因”和“由于买受人原因”两种情况导致逾期办证的违约责任承担，对于因第三人原因导致逾期办证情形下的责任承担并无约定，故应依据相关法律规定，遵循合同相对性原则予以确定；青龙湖腾实公司所提抗辩，并非法定或约定的减免责任理由，故应由该公司承担违约责任；二、违约金计算标准余扬诉请要求青龙湖腾实公司按照合同中约定的“因出卖人原因”导致逾期办证条款项下的标准给付违约金，青龙湖腾实公司认为余扬诉请的违约金过高，要求调整；法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据“公平”与“诚实信用”原则予以衡量，依据法律规定对约定违约金进行调整；本案中，青龙湖腾实公司认为涉案房屋为国家政策性住房，余扬无实际损失，在先判决已就违约金标准进行调整，并据此要求法院对违约金进行调整；而余扬提交中国电子科技集团公司第三研究所会议纪要，证明青龙湖腾实公司逾期办理房屋所有权登记手续导致其配偶未能如期办理进京落户手续，对其造成了实际损失；法院认为，本案涉案房屋虽为国家政策性自住房，其最主要的价值为居住使用，但不应排除该房屋在房主需要证明其在京住房情况时的功能和价值，根据上述会议纪要的内容，余扬配偶未能取得进京落户的指标，其原因在于未能在规定时间内提交余扬名下房产证，即本案所涉房屋的房产证，且在五年内余扬不能再次为其配偶申请落户，北京市户口属于稀缺资源，是否具有北京市户口对在京购房、进行小客车指标摇号、子女教育等方面均有影响，余扬配偶未能办理进京落户对余扬及其家庭造成了实际损失，类似案件的在先判决虽就违约金进行了调整，但就青龙湖腾实公司所提内容来看，该公司所称在先判决中的原告均未提交相关证据证明其实际损失，案情与本案明显存在不同；综合本案案情，青龙湖腾实公司应当按照合同约定的违约金标准支付违约金，本院对青龙湖腾实公司主张违约金过高的辩称不予采信，故法院对于余扬要求青龙湖腾实公司支付合同违约金19844.18元的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2021年3月30日判决：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付余扬逾期办理房屋所有权转移登记的违约金19844.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案上诉争议焦点为一审认定由青龙湖腾实公司承担违约责任是否适当；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行；本案中，青龙湖腾实公司与余扬签订的案涉合同不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应遵照履行；双方签订合同后，余扬向青龙湖腾实公司依约支付了购房款，现余扬主张青龙湖腾实公司未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续，要求青龙湖腾实公司向其承担违约责任，故成此诉；青龙湖腾实公司上诉主张余扬提交的《会议纪要》的真实性无法确认，且会议纪要的形成主体为余扬的工作单位，与余扬具有利害关系，内容的公正性存疑，且余扬具有北京户口，无法据此认为余扬的配偶没有户口对其造成了实际损失，其应当对自己的上述主张承担证明责任；经查，余扬提交《会议纪要》，以证明其因无法按期提交房产证而导致其五年内不能为配偶申请落户，青龙湖腾实公司的违约行为已造成其实际损失；鉴于案涉合同已经载明了办理房屋所有权转移手续的过程、期限及双方责任，现青龙湖腾实公司的行为已经违反了合同约定，且该公司并未提供有效证据对《会议纪要》所载明的事实予以反证，余扬与单位之间的劳动关系并不能否定该证据与本案之间的关联性，青龙湖腾实公司所提该项上诉主张不成立，应不予采信；一审法院综合案涉证据及当事人陈述，根据合同的违约情况及相应后果，认定由青龙湖腾实公司向余扬承担违约责任，并无不当，本院予以支持；综上，青龙湖腾实公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年六月二十八日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌