北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9178号上诉人（原审被告、反诉原告）：邵和木，男，1958年9月26日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐莉，女，1986年11月10日出生，汉族，住江苏省如皋市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛梅红，女，1964年2月22日出生，汉族，住江苏省如皋市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。上诉人邵和木因与被上诉人徐莉、薛梅红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人邵和木的委托诉讼代理人阴政宏，被上诉人徐莉、薛梅红的共同委托诉讼代理人王海英、牛洪顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵和木上诉请求：1．撤销一审判决第一项至第五项，依法改判或发回重审；2．判决驳回徐莉、薛梅红的全部诉讼请求；3．依法判令解除邵和木与徐某于2010年1月20日签订的《北京市房屋买卖合同》；4．依法判令徐莉、薛梅红腾退位于通州区某小区201号房屋并返还给邵和木；5．判令徐莉、薛梅红共同给付邵和木房屋占有使用费（按照每月4000元标准计算，自2010年5月1日起，支付至实际腾退之日止）；6．判令徐莉、薛梅红共同给付邵和木违约金50000元；7．一、二审全部诉讼费用（含保全费）由徐莉、薛梅红承担。事实与理由：一、本案系房屋买卖合同纠纷，系具有人身属性的债权纠纷，合同是否能够继续履行取决于徐某生前是否具有北京市购房资格。实际上，徐某不具有北京市购房资格。徐莉、薛梅红所主张的请求权系债权请求权，应当在法定诉讼时效期间内行使。本案中，签订房屋买卖合同的时间为2010年1月20日，2015年1月22日徐某去世，徐莉、薛梅红的起诉已超过诉讼时效。徐某死亡前未在法定时效内向邵和木主张任何合同权利，徐某死亡后徐莉、薛梅红亦未向邵和木主张任何权利，足以证明其具有意图以诉讼之名行规避限购政策之实之诉讼恶意，其诉讼请求应当予以驳回。退一步讲，涉案合同客观上因其不具备购房资格而无法继续履行，徐莉、薛梅红以客观上不能履行的合同提起继续履行合同之诉，明显缺乏事实基础和法律逻辑，依法应当予以解除。二、一审法院未查明涉案合同何时具备办理房屋过户条件的情况下，直接认定邵和木存在违约情节并判令邵和木支付5万元违约金，属于认定事实错误。双方就履行顺序作出了明确的约定，即“付清全款后，办理产权过户手续”。涉案房屋在交付徐某后，就剩余购房款一直未履行完毕。邵和木并无违约行为，不应承担违约责任。三、现无证据证明徐莉、薛梅红具备购房资格，一审法院未审查相关基本事实，径行作出错误裁判，违背证据裁判，应予纠正。四、基于徐某的违约行为，邵和木依法享有解除权并要求腾退房屋，自解除之日起徐莉、薛梅红无权占有房屋，应向邵和木支付相应的房屋的占用使用费及违约金。徐莉、薛梅红辩称，认可一审判决，不同意邵和木的上诉意见。合同不能履行的原因是涉案房屋在交易期间因为邵和木的原因被查封。徐莉、薛梅红向一审法院起诉请求：请求判令邵和木继续履行《北京市房屋买卖合同》，协助徐莉、薛梅红将坐落于北京市通州区某小区201（以下简称201号房屋）的所有权变更至徐莉、薛梅红名下；2．请求判令邵和木向徐莉、薛梅红支付违约金50000元；3．请求判令邵和木向徐莉、薛梅红支付保全诉讼费5000元；4．本案诉讼费由邵和木承担。事实和理由：薛梅红系徐某（2015年1月22日去世）配偶，徐莉为薛梅红与徐某唯一女儿。2010年1月20日，徐某（买方）与邵和木（卖方）就201号房屋签署了《北京市房屋买卖合同》，约定：房屋建筑面积为111．034平方米，交易价格为89万元。当日徐莉、薛梅红向邵和木合计支付了59．6万元房款，邵和木向徐莉、薛梅红一方出具了59．6万元的房款收条。至今，徐莉、薛梅红合法占有房屋。邵和木未配合办理房屋所有权的转移登记手续。现徐莉、薛梅红一致同意将案涉房屋的所有权登记在徐莉一人名下，邵和木应当协助徐莉办理房屋产权变更手续，并向徐莉、薛梅红承担违约责任。邵和木在一审中反诉请求：1．判决解除邵和木与徐某签订的《北京市房屋买卖合同》；2．判决徐莉、薛梅红腾退位于通州区某小区201号房屋并返还给邵和木。3．判决徐莉、薛梅红共同给付邵和木房屋占有使用费（自2010年5月1日起，按照每月4000元标准计算，支付至实际腾退之日止。暂计算至2020年6月28日共计494788元）。4．判决徐莉、薛梅红给付邵和木违约金人民币50000元。5．诉讼费用由徐莉、薛梅红承担。事实与理由：邵和木名下的201号房屋出售给徐某，部分购房款用于折抵工程款24万元，随后交付了房屋。徐某直至其死亡时并不具有购房资格，无法按照约定办理过户，且拖欠剩余房款未支付完毕，导致合同无法继续履行。一审法院认定事实如下：薛梅红与徐某系夫妻关系，徐某于2015年1月22日去世，徐莉为薛梅红与徐某唯一女儿。徐某父亲徐方余于2000年9月27日去世，其母吉凤兰于2010年11月11日去世。2010年1月20日，徐某（买方）与邵和木（卖方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定：邵和木将坐落在北京市通州区某小区201室出售给徐某，房屋建筑面积为111．034平方米，交易价格89万元。同时还约定了双方的责任和权利，邵和木的责任和权利为：须具备该房屋所有相关法律认可文件；本合同签订后，不得就该房屋与他人订立买卖合同；在办理过户期间邵和木向徐某提供该房屋产权证明和相应法律文件；在办理过户期间徐某拥有该房屋所有权及使用权；保证上述房产无债权与债务纠纷。徐某的权利义务为：须提供过户所用之各种身份证明及法律认可文件；徐某在使用期间应及时支付购房款及相关费用；徐某付清全部房款，上述房屋经产权过户并交接完毕后，该房屋即归徐某所有和使用。同时还约定：任何一方不按上述条款执行即视为违约，违约方须向对方支付违约金5万元；双方约定首付款为27万元，其中卖方欠买方2006年工程款24万元抵消首付款，买方另付3万元给卖方。买卖合同签署后，买方再向邵和木支付32万元。买卖双方办理完毕房屋所有权转移登记手续、买方取得房屋所有权证后，买方向卖方支付剩余房款30万元。买方合计支付59万元房款后，卖方将房屋购房发票及房屋交付买方。买卖合同签署后当日即2010年1月20日，徐莉、薛梅红方向邵和木合计支付了59．6万元房款，邵和木向徐莉、薛梅红方出具了59．6万元的房款收条，并将《商品房预售合同》及附件原件、购房款发票原件以及房屋交付给了徐莉、薛梅红方。自2010年1月20日起至今，徐莉、薛梅红方一直占有涉案房屋。此后，邵和木以配合办理房屋产权变更手续为由要求徐莉、薛梅红方又支付了部分房款，至今徐莉、薛梅红方尚有25．9万元房款未支付邵和木。邵和木于2010年6月2日取得涉案房屋所有权证。邵和木称徐某生前一直不具有北京市购房资格。2015年1月22日，徐某因病去世。房屋至今仍登记在邵和木名下。在一审法院审理过程中，经一审法院查明涉案合同中的位于“通州区某小区201室房屋”与产权登记信息为“通州区某小区201”的房屋为同一房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，购房人徐某与邵和木就涉案房屋签订的《买卖合同》系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。本案争议的焦点系购房人徐某是否具备北京市购买商品房、存量房资格。依据北京市人民政府办公厅2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京15条”）和北京市住房和城乡建设委员会2011年2月16日下发的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，虽然购房人现不具备“京15条”规定的购房资格，但涉案《买卖合同》在上述规定实施（2011年2月17日）之前的2010年1月20日已订立了《买卖合同》，且已经支付了部分购房款并实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致当事人间利益失衡，现徐莉、薛梅红要求继续履行《买卖合同》并办理房屋过户登记的诉讼请求，一审法院予以支持。现徐某已经去世，徐莉、薛梅红作为徐某的法定继承人请求判令邵和木继续履行《北京市房屋买卖合同》，协助徐莉、薛梅红将201号房屋的所有权变更至徐莉、薛梅红名下，同时同意支付给邵和木剩余购房款25．9万元的诉讼请求并无不当，一审法院依法予以支持，对于邵和木要求解除合同、腾退房屋、支付房屋占有使用费和支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，基于邵和木至今未将涉案房屋办理过户手续的违约事实，故对徐莉、薛梅红请求判令邵和木向二人支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、徐莉、薛梅红与邵和木继续履行徐某与邵和木于2010年1月20日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、徐莉、薛梅红给付邵和木剩余购房款259000元，于判决生效之日起十五日内执行清；三、邵和木协助徐莉、薛梅红办理位于北京市通州区某小区201房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权登记在徐莉、薛梅红名下，所有权转移登记过程中发生的税、费由徐莉、薛梅红负担，于判决生效之日起十八日内执行清；四、邵和木向徐莉、薛梅红支付违约金50000元，于判决生效之日起十五日内执行清；五、驳回邵和木的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，徐某与邵和木就涉案房屋签订的《买卖合同》系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。关于邵和木上诉主张徐某及徐莉、薛梅红不具备北京市购买商品房、存量房资格，不能继续履行合同一节。本院认为，一审判决中已经明确，涉案买卖合同在相关限购规定实施之前签订，且已经支付了部分购房款并实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致当事人间利益失衡。就本案实际情况，邵和木要求解除涉案买卖合同、腾退房屋、支付房屋占有使用费和支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。邵和木上诉主张徐莉、薛梅红的起诉已超过诉讼时效没有事实依据，本院不予支持。邵和木至今未办理涉案房屋过户手续属于违约行为，应根据合同约定支付违约金。一审法院判令其向徐莉、薛梅红支付违约金50000元并无不当，本院予以确认。综上所述，邵和木的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9248元，由邵和木负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年六月二十八日法官助理  赵 霄书 记 员  王秋岩