黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终751号上诉人（原审第三人）：李宇佳，男，汉族，1985年8月29日出生，个体，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：马艳秋，黑龙江典通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张贵全，男，汉族，1978年12月3日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：李加力，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，该公司经理。上诉人李宇佳因与被上诉人张贵全、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李宇佳上诉请求：1.撤销原审判决，依法查清事实后改判；2.判令广南志远小区B栋1单元402室的房屋归属上诉人所有，房屋抵顶价值278,238元，由被上诉人鑫源公司协助办理不动产登记手续；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。张贵全主张的基础关系为“鑫源公司施工广南志远B座时，欠其劳务费”，但张贵全的该主张没有任何证据证实，与以下事实矛盾：（1）鑫源公司是被挂靠方，挂靠方张志以及实际施工人郭忠宝，均否认张贵全在该广南志远小区干活。李宇佳提供的大庆市中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决第13页认定“张志与鑫源公司是挂靠关系，被告张志向鑫源公司缴纳管理费”以及黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第116号民事判决第9页“本院二审查明的事实与原审判定事实一致”，“因郭忠宝无施工资质，张志挂靠鑫源公司开发建设”，从而证明鑫源公司只是单纯的提供资质方，其不可能与张贵全发生过任何劳务行为。（2）李宇佳与张志、郭忠宝三方在肇源法院执行局的组织下进行和解时，案外人王希庆、安阳等均在肇源法院执行局申请查封了房屋，但是肇源法院考虑均在李宇佳之后，当时也听郭忠宝说庞振有、张贵全称要起诉郭忠宝要钱，但是当时没有所谓的抹账收据，且可以确定郭忠宝与庞振有、张贵全的债权债务并不是广南志远小区。所以，该三方在法院的《和解协议中》明确了由郭忠宝自行解决其他债务情况。在法院执行和解的当时，张贵全、庞振有也没有到法院去起诉债权。（3）张贵全在庭审中举证“抵顶人工费”的收据体现日期为2018年12月18日。然而，14天后即2019年1月2日，案外人王希庆向肇源县人民法院申请查封了1单元401室。2019年3月，安阳也查封了该房屋。鑫源公司未向法院说明已经抵账的情况，且对法院文书也不闻不问，这充分说明被告取得的《收据》，要么是完全伪造的，要么日期是假的。（4）关于占有转移问题，张贵全没有任何交钥匙的行为，而李宇佳有张志亲笔写的交钥匙的肇源法院手续。李宇佳取得上述房屋的时候，由肇源执行庭的两名执行人员、张志和李宇佳的代理人共4人，将包括本案诉争的19套房屋全部逐一进行了录像、拍照。2.一审法院程序错误，遗漏了关键被告、第三人。一审中，被告鑫源公司代理人在庭审中否认了给张贵全盖过公章。张贵全也没有说出盖章的具体来源。张贵全债权来源于郭忠宝，郭忠宝债权来源于张志，涉案房屋所有权归属张志，张志挂靠鑫源公司名义。所以，张志以鑫源公司代理人出庭，不能查明本案的审理争议，应当追加郭忠宝和张志出庭，追加鑫源公司法定代表人李义出庭，共同到庭说明抹账的形成过程。综上，张贵全主张的劳务费没有任何依据，且盖章鑫源公司的转账收据，张贵全说不出合法来源，鑫源公司代理人张志没有给张贵全盖过章。如果鑫源公司盖章是真实的，对14天后案外人申请法院查封，不予说明且置之不理，违背常理。据此，一审法院不顾案件事实依据，适用法律程序错误，明显不公平，请求二审法院撤销原判，直接予以改判，支持李宇佳的上述请求。被上诉人张贵全辨称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.案涉房屋系张贵全按照约定用郭忠宝欠其的人工费抵顶全部购房款而来，有完整的证据链予以证明。李宇佳主张案涉房屋系张志挂靠鑫源公司名下开发建设，张志系挂靠人，鑫源公司系被挂靠人，据此不能否认张贵全在案涉楼盘进行施工的事实，且张贵全已提交郭忠宝、张志签名的抵顶证明，说明实际施工人郭忠宝和挂靠开发人张志对拖欠张贵全人工费（包括砂石款）的确认。若李宇佳质疑该证明的真实性，可以申请专业鉴定机构予以鉴定。鑫源公司在2018年12月18日将案涉房屋出售、交付给张贵全后，在2019年3月未向法院说明房屋抵账情况，系鑫源公司自身的问题，与张贵全无关，不应由其承担后果。2.李宇佳主张对案涉房屋已经实际合法占有，没有事实与法律依据。首先，在李宇佳与张志、郭忠宝的三方《执行和解协议书》中记载：由郭忠宝和李宇佳负责配合向肇源县法院说明债务消除的情况，其中包括郭忠宝的债权人张贵全。该执行和解协议系三方明知郭忠宝尚有张贵全等人就19套房屋享有权利的情况下，将案涉房屋抵顶给李宇佳，说明李宇佳和张志、郭忠宝存在恶意串通，损害张贵全等其他债权人的合法权益的行为，依据合同法52条的规定，该执行和解协议依法应认定为无效。其次，不动产物权的权属应以不动产登记簿的记载为准。因案涉房屋登记在鑫源公司名下，因此鑫源公司才系案涉房屋合法的所有权人，当然享有对案涉房屋的处分权。李宇佳与郭忠宝、张志在2019年9月30日签订的《执行和解协议书》、《收条》均未加盖鑫源公司公章，且在《收条》上也未有鑫源公司所谓的代表人张志的签名，因此案外人张志的行为系无权处分。据此，李宇佳在案涉房屋既未经权利人依法处分，自身非善意情况下，主张对案涉房屋已经实际合法占有，没有事实与法律依据。3.一审法院适用法律程序正确，不存在遗漏关键被告、第三人的情形。本案系张贵全与鑫源公司房屋买卖合同纠纷，郭忠宝与本案处理结果并无利害关系，不应作为本案第三人出庭。李义、张志不是本案的权利义务人，不是本案适格的诉讼主体，故李宇佳以为查清所谓的抹账形成过程予以追加该三人的理由不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定的情形。即使该三人参加诉讼也应是以证人身份出庭。本案上诉人仅有李宇佳，而鑫源公司并未上诉，说明鑫源公司已经认可一审判决所认定的事实。因此，李宇佳的该项主张无事实和法律依据，应予驳回。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回李宇佳的上诉请求。被上诉人鑫源公司未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。原告张贵全向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原告与被告于2018年12月18日签订的肇××镇××大街××单元××室的《商品房买卖预定合同》有效；2.请求判令被告协助原告办理肇××镇××大街××单元××室的房屋产权登记；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2018年12月18日，原告张贵全与被告鑫源公司签订《商品房买卖预定合同》，被告将位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼出售给原告，用该房抵顶郭忠宝欠原告张贵全劳务费278,238元。该合同有出卖方被告鑫源公司盖章、代表人张志及买受人原告张贵全签字。后被告向原告交付了房屋，该房屋由原告一直占有使用至今，被告至今未协助原告办理上述房屋的不动产权登记手续。另查明，案涉广南志远小区系案外人张志挂靠鑫源公司开发建设，因在建设过程中，张志将该工程发包给案外人郭忠宝，张志拖欠郭忠宝肇源县广南志远小区B栋综合楼承包施工合同的工程款，经大庆市中级人民法院于2015年03月23日作出（2013）庆民一民初字第21号民事判决书。被告张志不服，在法定期间提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2015年09月22日作出（2015）黑民终字第116号民事判决书，一、维持大庆中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决主文第三项（即驳回张志的其他诉讼请求）；二、变更大庆中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决主文第一项为：张志与本判决送达之日起七日内向郭忠宝支付工程款573,148.58元；三、变更大庆中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决主文第二项为：张志于本判决送达之日起七日按中国人民银行同期贷款利率支付郭忠宝工程款573,148.58元利息的50%（以573,148.58为基数，自2013年08月12日起至本判决确定给付之日止）；四、驳回张志的其他诉讼请求。再查明，2015年11月16日，第三人李宇佳向肇源县人民法院申请支付令，要求郭忠宝支付人民币750万元。该院于2015年11月16日作出（2015）源商督字第33号支付令，该支付令于2015年12月03日发生法律效力。李宇佳依据该支付令于2016年01月05日向肇源县人民法院申请执行，该院依据（2015）源商督字第33号支付令作出（2016）黑0622执5号《履行到期债务通知书》，要求张志对郭忠宝履行到期债务625.5448万元。2019年09月12日，李宇佳（甲方）、郭忠宝（乙方）及张志（丙方）三方在肇源县人民法院的主持下达成执行和解，签订《执行和解协议书》。该协议约定：二、执行和解协议方案：甲乙丙三方协商一致，张志将如下广南志远B栋19套房产（1单元401室、501室、601室、701室、801室、901室、1301室、1302室，2单元1302室,3单元401室、501室、601室、701室、1301室、402室、502室、602室、702室、1302室）经郭忠宝指示直接转移给李宇佳，抵顶张志对郭忠宝的所有债务，张志与郭忠宝之间的所有债权债务全部执行完毕；五、协议履行完毕之后张志与郭忠宝其他债务人之间的法律后果。张志根据本次执行终结的文书配合李宇佳办理过户手续，张志直接对李宇佳履行上述19套房产之后，张志与郭忠宝的债务已经消除，由郭忠宝和李宇佳负责配合向肇源县法院说明债务消除的情况，配合解除郭忠宝其他债务人（刘旭睨、王希庆、安阳、王永东、李全珊、张贵全、庞振友等等人）针对张志的《协助履行到期债务的通知书》及对应的司法保全裁定书。该协议书由李宇佳、郭忠宝及张志签字捺印。协议签订后，张志向李宇佳交付上述19套房产的钥匙。第三人李宇佳称其要出售案涉房屋，并未缴纳过案涉房屋的相关费用。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告张贵全与被告鑫源公司签订《商品房买卖预定合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。原告提供的《商品房买卖预定合同》、收据以及抵顶协议形成证据链条，足以认定原告按照约定用郭忠宝欠其的劳务费抵顶全部购房款，且被告已将涉案房屋交付给原告，原告实际占有使用至今，故对原告要求确认其与被告于2018年12月18日签订的《商品房买卖预定合同》有效，予以支持。本案中，虽李宇佳也主张案涉房屋应归其所有，但李宇佳、张志、郭忠宝三方签订的执行和解协议记载：由郭忠宝和李宇佳负责配合向肇源县法院说明债务消除的情况，配合解除郭忠宝其他债务人针对张志的《协助履行到期债务的通知书》及对应的司法保全裁定书，其中包括郭忠宝的债权人张贵全。该执行和解协议系三方明知郭忠宝尚有债务人张贵全等人就该19套房屋享有权利的情况下，将案涉房屋抵顶给李宇佳。该执行和解协议系在张贵全不知情且未征得其同意及其与郭忠宝债务未消除的情况下达成的，该协议损害了原告张贵全的合法权益。另该执行和解协议的当事人系李宇佳、郭忠宝及张志，根据合同相对性原则，该协议仅对当事人发生法律效力，对本案原告张贵全并不发生法律效力。张贵全对案涉房屋所享有的权利不能因李宇佳、郭忠宝及张志三方达成的合意而消灭。现案涉房屋由原告实际占有，致使李宇佳、张志、郭忠宝三方用案涉房屋以物抵债目的无法实现，故对第三人要求案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。被告鑫源公司作为涉案工程项目开发单位、房屋出卖人，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，协助原告张贵全办理案涉房屋不动产权登记手续，故对原告要求被告鑫源公司协助办理案涉房屋不动产权登记手续的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条规定，判决：一、原告张贵全与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于2018年12月18日就位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼签订的《商品房买卖预定合同》有效；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即协助原告张贵全办理位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼的不动产权登记手续；三、驳回第三人李宇佳的诉讼请求。案件受理费5474元，减半收取2737元，由被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担。第三人受理费5474元，减半收取2737元，由第三人李宇佳负担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李宇佳向本院提交如下证据：证据一，肇源县人民法院档案室调取的加盖肇源法院档案室印章的文件，共计12页（出示档案室印章原件，提交复印件）。1.2019年1月4日，肇源县人民法院（2019）黑0622财保6号民事裁定书（3页）；2.肇源县人民法院向张志作出的执保6号协助执行通知书（1页）；3.肇源县人民法院向鑫源公司作出的执保6号协助执行通知书（1页）。欲证明，肇源县人民法院于2019年1月4日，依案外人安阳与郭忠宝的争议，查封了案涉广南志远B栋一单元401室。同时向鑫源公司、张志作出《协助履行义务通知书》。张贵全主张“抵顶人工费”的收据体现日期为2018年12月18日。如果该房屋在2018年12月18日被开出给张贵全，那么肇源县人民法院在顶账后16天，被案外人安阳查封了案涉的广南志远B栋一单元401室，鑫源公司、张志应当给法院出具说明，对于法院的文书，鑫源公司不可能不闻不问，但鑫源公司、张志均并没有向法院提出任何异议，这充分说明被告取得的付款收据，涉嫌伪造，涉嫌张贵全与鑫源公司恶意串通。张贵全质证称，对该组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，且该证据与本案没有关联性，案外人安阳的查封行为张贵全并不知晓，至于为何法院说明是鑫源公司的问题，与张贵全无关。依法律规定，在房屋所有权登记在被告名下时，任何案涉当事人均有权查封，且此查封行为属于诉讼查封行为，最后的权利义务还未确定，即使债权成立到执行阶段张贵全也可以提起执行异议，维护自身权利。上诉人以此来推论张贵全债权属虚假的理由不能成立。交付的房屋收据上面盖有鑫源公司的公章，该真实性足以证明，如上诉人对该收据曾有疑问，可以申请相关部门进行鉴定。本院对该组证据的真实性予以认定。证据二，照片10页（肇源县人民法院档案室调取）。欲证明，第一、2019年9月30日，张志、郭忠宝、李宇佳（代理律师）、肇源法院执行局工作人员，四方交付19套房屋钥匙，包括本案的争议房屋1单元401室。第二、张贵全称房屋已经入住不属实，该房屋在照片中体现均是空的，尚未有任何入住的痕迹。张贵全质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，案涉房屋交付给被上诉人张贵全时无水无电，不能办理产权证，达不到入住标准，没有入住痕迹符合常理。上诉人与案外人郭忠宝、张志签订执行和解协议时明知有被上诉人张贵全，而又恶意串通，损害被上诉人张贵全的合法权益，此执行和解协议无效，所以，其执行行为也没有法律依据，且案涉房屋系鑫源公司所有，张志在未经任何授权的情况下，属于无权处分，上诉人不具有善意的情况下，且在一审上诉人提交的钥匙收条上也未有鑫源公司的盖章。所以，上诉人主张案涉房屋已经合法占有没有事实和法律依据。本院对该证据的真实性予以认定。证据三，2021年4月份郭忠宝的证人证言（打印件）及2020年4月1日录音文件（郭忠宝与李全珊的父亲李建英通话录音，提交音频及文字整理材料，未能提交原始载体）。欲证明，第一、肇源县广南志远B栋，郭忠宝施工，张志挂靠肇源公司发包的。经过高院判决，张志向郭忠宝支付工程款。第二、郭忠宝和张贵全的争议，是肇源县丽江新城楼盘小区产生的，并不是广南志远B栋小区。张贵全向郭忠宝要过钱，郭忠宝认为张贵全并没有履行义务，一直有争议。张贵全没有起诉过郭忠宝。第三、2019年9月12日，郭忠宝和张志、李宇佳签署的《执行和解协议书》中，体现张贵全是因为张志和郭忠宝的债权，抵顶李宇佳19套房屋后，郭忠宝和张志的款项已经结清了。张志知道包括张贵全这几个人与郭忠宝有争议，张志怕有人再找他，所以，才在《执行和解协议书》中进行了上述第五条的叙述，让郭忠宝配合向法院说明情况，即说明李宇佳是第一个申请张志履行对郭忠宝债务的人，郭忠宝与张志抵顶这19套房屋后，郭忠宝和张志的款项已经结清了。第四、郭忠宝如果将广南志远B栋1单元401抵顶给张贵全，那么应当由郭忠宝、张志、张贵全、鑫源公司四方一起同时签署抹账的协议，才能进行抹账。B栋1单元401抵顶行为不是这几方的意思表示，没有形成合意。第五、录音证明。2020年4月1日，郭忠宝在与李全珊的父亲李建英的通话中，才知道是他们三个（李建英、张贵全、庞振有）给鑫源公司1万元好处费后，鑫源公司给盖章的，由郭忠宝提供的录音（2020年4月1日录音，21秒）作为证明。张贵全质证称，对该组证据的真实性和证明问题均有异议。1.依据新民事证据规则的规定，证人如不到庭加以说明证人证言不具有法律证明效力。2.案外人郭忠宝、张志本身与上诉人具有串通行为，其所出具的证人证言也与本案上诉人有利害关系，建议不予采信。3.因张贵全与郭忠宝的债权债务关系已经通过本案涉案房屋终结，所以张贵全没有必要向案外人郭忠宝主张权利。当时抵顶案涉房屋时，有郭忠宝、张志共同签署的抵顶证明，有张贵全与鑫源公司以及张志签字和盖有公司印章的买卖合同，以及收款收据，足以证明本案案涉当事人以及郭忠宝、张志以实际行为确认了该笔债权的存在和房屋买卖的买卖关系，真实合法有效。至于上诉人提供的案外人郭忠宝与李建英的录音与本案无关，且该份录音的主体和真实性均无法确认，所涉内容是否与本案有关也无法确定，应认定为与本案无关联性的证据。本院认为，郭忠宝无正当理由未出庭作证，其提供的证言不能作为认定案件事实的证据；郭忠宝与案外人李建英的通话录音与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，案涉《商品房买卖预订合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。因2018年12月18日，鑫源公司与张贵全签订《商品房买卖预订合同》，并于同日出具购房收据和抵顶人工费证明，收据标明“抵顶人工费”，抵顶人工费证明上有郭忠宝、张志签字确认，故一审法院综合上述案件事实，认定案涉商品房买卖预订合同有效并无不当。又因张贵全已以郭忠宝欠其劳务费抵顶全部购房款，履行了给付对价义务，故一审法院判令鑫源公司应按照约定履行协助办理过户等义务并无不当，本院予以支持。关于李宇佳主张一审法院认定事实错误的理由，本院认为，按照民事诉讼谁主张、谁举证的规则，因张贵全在一审中已提交了案涉抵顶证明、购房收据以及《商品房买卖预订合同》证实自己的主张，李宇佳未能提供充分证据反驳上述证据，故其主张张贵全未在广南志远小区施工，郭忠宝与张贵全之间的债权债务不是产生于该小区，对张贵全持有的收据有异议等理由没有事实依据，且该债权债务是否产生该小区亦与以该小区房产折抵人工费用并无关联，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因李宇佳、张志、郭忠宝三方签订的执行和解协议系发生在张贵全与鑫源公司签订的案涉《商品房买卖预订合同》之后，且依据三方达成和解协议的内容，可以认定李宇佳明知郭忠宝与张贵全存在债权债务关系，亦在未征得张贵全同意的情况下达成的，故一审法院对李宇佳要求案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以支持。因张贵全在一审中提交了案涉物业费收据证明其已实际占有且已支付房款，故在李宇佳、张志、郭忠宝三方签订的案涉执行和解协议未对张贵全产生法律效力的前提下，李宇佳仅以其收到案涉房屋钥匙、人民法院对诉争的房屋进行录像为由不足以推翻张贵全的证据，故其该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于李宇佳主张一审是否遗漏关键被告、第三人的理由，本院认为，本案原告为张贵全，被告为鑫源公司。一审法院在庭审中已向张贵全释明是否追加郭忠宝参加诉讼，张贵全明确表示不追加，李宇佳对此未提出异议，且李宇佳亦因对案涉房屋享有独立的请求权，已作为第三人参加诉讼，故本案不存在遗漏被告、第三人的情形。李宇佳的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人李宇佳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5474元，由上诉人李宇佳负担。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月三日法官助理姜雅文书记员桂博文