河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3106号 上诉人（原审原告）：曲周县中晟房地产开发有限公司，住所地位于河北省邯郸市曲周县光明街东南疃村南。 法定代表人：赵红梅，系该公司经理。 委托诉讼代理人：卢永海，河北振远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦某，男，1962年6月26日出生，汉族，住河北省邯郸市曲周县。 委托诉讼代理人：申卓阳，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩利科，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 上诉人曲周县中晟房地产开发有限公司（以下简称中晟公司）与被上诉人秦某商品房销售合同纠纷一案，不服河北省曲周县人民法院（2020）冀0435民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中晟公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，秦某不得干涉中晟公司行使房屋所有权；3、一、二审诉讼费用由秦某承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定中晟公司与秦某之间签订的《商品房买卖合同》中没有约定交款时间和逾期付款违约责任，因此秦某没有违约，如此认定显然是错误的。理由如下：首先，对于《商品房买卖合同》的来源一直存疑，中晟公司没有找到任何关于该合同的相关资料及登记备案手续，秦某在法庭调查中也声称其是与王某协商达成的买卖协议，然而王某在2011年8月28日之后已经不再担任中晟公司法定代表人，无权代表中晟公司签订任何合同。其次，《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式为一次性付款，虽然对具体付款日期没有约定，但是根据公平合理及诚实信用的法律原则，秦某应当在签订合同后合理期限内及时履行交款义务，这个期限最长也不应该超过半年，可是从2014年5月17日签订《商品房买卖合同》至今已经将近七年，难道没有约定具体履行期限就可以无限期拒绝履行合同义务而不用承担违约责任吗？最后，一审判决故意回避了秦某是否已经实际交付了购房款这一重要争议焦点，秦某声称已经将购房款交付给王某，付款时间是2014年5月28日。也就是说，秦某明知自己应该在什么时间履行付款义务，所以不存在履行期限不明确这一问题。2、秦某用王某个人欠款抵顶公司售房款没有法律依据，秦某在2014年5月28日向王某转账30万元也与本案无关。中晟公司成立于2011年2月28日，王某与秦某之间产生债权债务关系，是在2010年2、3月份，在中晟公司注册成立后也没有以任何形式认可王某与秦某之间产生的债权债务是公司债务。 秦某答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。一审法院认定《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，据此认定案涉合同有效，双方均应履行自己的义务。对此合同义务的履行，秦某提供的相关证据足以还原该房屋买卖的具体情况为：自2010年秦某借给中晟公司的大股东、公司法人王某钱后，王某一直未偿还任何借款本息。后秦某向王某索要欠款，王某要求秦某购买公司房屋抵债，在双方对账后，王某认可自2010年至2014年5月尚欠秦某借款本息120万元，之后王某带领秦某到售楼处签订买卖合同，购买了中晟公司所开发的商铺，王某将之前的借条收走，并在售楼处向秦某出具了120万元的新协议确认单。因所买房屋总价值约150万元，秦某又根据王某的要求向王某补交了30万元。在秦某心中，王某能够代表中晟公司的理由如下：其一，王某系中晟公司创始大股东和曾经的法定代表人，签订房屋买卖合同时，王某仍是中晟公司主要股东和高级管理人员，在秦某看来，中晟公司曾系王某的公司，秦某在售楼中心与王某协商以债抵房，不论从其具体的身份还是签订合同的具体地点，秦某当时有理由相信王某有权利、有能力代表中晟公司将案涉房屋出卖给秦某，并商定房款金额、付款方式、交房条件等内容；其二，王某在与秦某共同拟定《商品房买卖合同》内容后，中晟公司在商品房买卖合同加盖公章、法定代表人手章的行为，足以令秦某有理由相信王某与其协商以债抵房事宜取得了中晟公司的认可，获得了中晟公司的授权；其三，中晟公司在庭审过程中认可了《商品房买卖合同》中公章、法定代表人手章的真实性以及合同的有效性，说明王某向秦某出具的合同书系经过中晟公司内部印章审批程序，获得中晟公司合法授权的，而现在又不认可该合同，毫无任何事实与法律依据；其四，按照正常的交易管理，即便是售楼处的销售人员所能提供给客户的也仅仅是空白的合同文本，而在王某的安排下，秦某与中晟公司所签订的合同，不论是签订地点还是内容形式，均是完整的商品房买卖合同，该合同不可能在中晟公司不知晓的情况下拿出，中晟公司称不知此事没有任何证据，中晟公司在上诉状称“其公司没有任何该合同的资料以及被告手续”足以看出该公司内部管理混乱，因王某去世，遂不再承认该合同，明显加重了购买人的义务，让秦某为中晟公司的管理混乱买单，这是极不公平的，更是不应当被法律支持的。 中晟公司向一审法院起诉请求：1、依法解除被告2014年5月17日与原告签订的《商品房买卖合同》，被告不得干涉原告行使房屋所有权；2、被告负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告中晟公司从事房地产开发、经营业务，依法开发建设了曲周县XXX小区住宅项目。后被告秦某从原告中晟公司处购买了XXX小区九号楼东头第一间的三层商铺，双方于2014年5月17日签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定了如下事项：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6220元，总金额148.5958万元；2、买受人采用一次性付款的方式支付购房款；3、合同自双方签订之日起生效。除此之外，该合同对买受人的交款时间、逾期付款的违约责任、合同解除条件等内容均未作出约定。2019年，原告中晟公司以查询不到原、被告双方之间的合同资料及交款记录为由，诉至法院，其诉称被告秦某未按合同约定支付相应价款，已构成根本违约，请求法院依法判决解除原、被告之间于2014年5月17日签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。现原告诉请法院解除案涉合同，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除合同的方式有双方协商解除、合同中约定解除条款、法定解除等方式，结合本案案情，合同中没有约定解除合同条款，且被告也不同意解除合同，故解除该案《商品房买卖合同》须达到法定解除合同的条件，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案案情，原告中晟公司主张被告秦某未支付合同约定价款，已构成根本违约，合同应予解除。法院认为，《商品房买卖合同》中没有明确约定买受人的交款时间、逾期付款的违约责任、合同解除条件等相关事项，故被告不存在迟延履行主要债务、违约致使不能实现合同目的等情形，综上，原告以法定解除合同方式诉请解除《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，不予支持。原告诉称其曾于2019年8月份通知被告交付购房款，并告知被告逾期交款则解除《商品房买卖合同》，但原告并未向法院提交其曾通过催告、通知的方式要求被告支付购房款的相关证据，另依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告中晟公司也不具有解除权，无法通过单方通知被告支付购房款的方式，达成解除合同效力的目的。故对原告的该项诉称，不予认可。另外，在本案中，原告中晟公司仅提交了《商品房买卖合同》复印件一份，对其提出的查询不到交款记录、出售的商品房在原告处仍显示为未出售等情况，均未提供相关证据予以证明，故依照《最高人民法院关于适用的解释》等相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上所述，原告主张解除原、被告于2014年5月17日签订了《商品房买卖合同》，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曲周县中晟房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告曲周县中晟房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院查明事实与一审相同，本院予以确认。另查明，秦某陈述2010年至2014年5月，中晟公司原法定代表人王某（2011年9月5日变更为傅某）欠秦某借款本息共计120万元，2014年5月17日王某代表中晟公司与秦某签订《商品房买卖合同》，房款共计148.5958万元，其中120万元欠款抵顶部分房款，剩余房款秦某又于2014年5月28日转账给王某，王某将借条收走。又查明，2014年5月17日的《商品房买卖合同》上盖有中晟公司公章和法定代表人傅某手章，王某当日出具《购房协议》一份，内容为：“今在XXX购门市一处、付款现金大写壹佰贰拾万元整、小写120万元、门市产权永远归秦某所有”，王某在收款人处签名、捺印，秦某在付款人处签名、捺印。2014年5月28日秦某向王某转账30万元。再查明，中晟公司于2012年10月29日取得商品房预售许可证明，案涉房产未实际交付给秦某，王某已去世。 本院认为，中晟公司股东王某代表中晟公司与秦某于2014年5月17日签订《商品房买卖合同》，该合同盖有中晟公司公章和法定代表人傅某手章，中晟公司亦对签章效力认可，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。中晟公司提出秦某未按合同约定支付相应价款，中晟公司有权解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。合同解除有约定解除和法定解除两种情形，案涉《商品房买卖合同》并没有约定一方行使解除合同的条件，双方也无法达成协商解除合同的一致意见。中晟公司诉请解除合同的理由是否符合法定解除情形，是本案需要解决的主要问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，中晟公司诉称该公司在2019年8月曾通知秦某交付购房款，逾期则解除合同，但没有提交相关催告、通知的证据，不符合法定解除合同的条件和达到解除合同的目的。中晟公司提出秦某应在《商品房买卖合同》签订后在合理期限内履行交款义务，一审判决以《商品房买卖合同》中没有约定交款时间和逾期付款责任而认定秦某没有违约有误的上诉理由，双方当事人对秦某是否履行付款义务说法不一，即使王某对秦某的个人欠款不能抵顶秦某购买中晟公司房屋房款，在中晟公司没有要求秦某履行付款义务的前提下，直接要求判定解除合同亦无法律依据，故该上诉理由不予采信。 综上所述，中晟公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人曲周县中晟房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 白 燕 审判员 武运红 审判员 梁国华 二〇二一年六月二十五日 书记员 韩 颖