宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初4114号原告：杜娟，女，1976年4月22日出生，汉族，宁夏机场公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：安进启，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：王惠玲，女，1965年7月16日出生，汉族，住内蒙古阿拉善盟阿拉善左旗。原告杜娟与被告王惠玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告杜娟及其委托诉讼代理人安进启到庭参加诉讼，被告王惠玲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告腾退房屋；2.判令被告支付2020年12月3日前的房屋租金28600元、物业费2905元、电梯费2380元，2018年度、2019年度采暖费2012元；3.判令被告支付违约金2860元，以上共计36947元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于银川市兴庆区某号公寓，租赁期限为一年，自2018年8月4日至2019年8月3日，每月租金为1300元，半年一付租金，被告支付押金2000元。同时约定租赁期间的物业费、电梯费、水电费均由被告承担，逾期支付租金承担房屋租金10%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告仅向原告支付部分租金，原告委托律师向被告发送律师函，要求其支付租金，但被告并不实际解决问题。故原告诉至本院，请求判如所请。被告未到庭应诉，但向法庭提交书面答辩意见，辩称其在2018年8月4日至2019年8月3日租赁原告的公寓，每月租金为1300元，被告签订合同时已经支付原告9800元，其中7800元为半年的租金，另外2000元为押金。2020年4月16日左右，被告再向原告支付4000元租金。2020年5月30日，原告将房屋门锁更换，要求被告支付所欠的费用，不交费用无法进门。被告只能支付原告换锁之前的费用，包括租金、物业费、电梯费、采暖费。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》1份，证明：被告租用原告所有的兴庆华府公寓某室住房一套，约定租期为一年即2018年8月4日至2019年8月3日，租金每月1300元，半年付，押金2000元，租赁期间的物业费、电梯费、电费、水费由承租人负担，但时至今日被告拖欠租金，也未交付房屋的事实。二、律师函1份，证明：原告通过律师以律师函的方式告知被告在2020年5月20日前办理退房手续，清结所欠费用，清理房内的物品，但被告至今也没有过来办理，给原告造成了损失。三、微信聊天记录截图1组，证明：原告多次向被告催要房租的事实。四、物业费及采暖费、电梯费收据共16张，证明：被告租赁涉案房屋期间的物业费、暖气费、电梯费均由原告缴纳，按照租赁合同的约定，上述费用应该由被告承担。上述证据经本院审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于银川市兴庆区某室房屋，租赁期限自2018年8月4日至2019年8月3日，租金每月1300元，半年付，押金2000元。合同还约定承租人拖欠租金累计额达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付房屋月租金10%的违约金。物业费、电梯费、电费、水费由承租人负担。合同签订后，被告向原告支付押金2000元、上半年房租7800元，合计9800元。2019年5月5日，被告再次向原告支付房租4000元。合同到期后，被告继续租赁使用上述房屋。被告自认原告于2020年5月30日将上述房屋的门锁更换，被告再未进入上述房屋。原告称其于2019年7月更换房屋门锁，要求被告支付拖欠费用。另查明，2018年7月29日，原告向宁夏海利达物业服务有限公司支付案涉房屋公共用电50元、2017年11月5日至2018年11月5日期间电梯费1020元及物业费1245元。2019年11月14日，原告向宁夏宁馨祥物业服务有限公司支付案涉房屋公共用电50元、2018年11月6日至2019年11月5日期间电梯费1020元及物业费1245元。2020年11月24日，原告向宁夏宁馨祥物业服务有限公司支付案涉房屋公共用电50元、2019年11月6日至2020年11月5日期间电梯费1020元及物业费1245元。2021年4月28日，原告向宁夏宁馨祥物业服务有限公司支付案涉房屋公共用电58元、2020年11月6日至2021年12月31日期间电梯费1190元、2020年11月6日至2020年12月31日以及2021年1月1日至2021年12月31日期间物业费1273元。2019年6月5日，原告向宁夏天煜供热有限公司支付2018年至2019年度采暖费857元。2020年9月25日，原告向宁夏天煜供热有限公司支付2019年至2020年度采暖费1155.2元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，被告租赁原告的房屋，应支付相应的租金等费用。原、被告签订的租房合同约定租赁期限为2018年8月4日至2019年8月3日，年租金15600元（1300元/月×12个月），付款方式为半年付。原告自认被告已支付上半年房租7800元、押金2000元，被告于2019年5月5日支付原告租金4000元，租赁期限已经届满，被告继续占有使用案涉房屋，视为双方订立不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，被告应当按照原租赁合同继续履行支付租金等费用的义务，现被告自认原告于2020年5月30日更换案涉房屋门锁，该行为视为原告行使解除权，表示解除合同的意思，故对于原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持，被告亦应当腾退案涉房屋。合同解除后，被告应当支付自2018年8月4日至2020年5月30日期间的租金、物业费、电梯费、采暖费，该期间的租金为28422元（15600元÷365天×665天），物业费2268元（1245元÷365天×665天），电梯费1858元（1020元÷365天×665天），采暖费2012.2元（857元+1155.2元），扣除被告已经支付的租金11800元（7800元+4000元）、押金2000元，被告还应支付原告房租14622元（28422元-11800元-2000元）。关于原告主张的违约金，案涉租赁合同中约定承租人逾期交付房租的，应支付违约金为房屋月租金的10%即130元，该约定不违反法律规定，本院予以支持，故被告应当向原告支付违约金130元。被告经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为其对举证、质证等权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告杜娟与被告王惠玲签订的《房屋租赁合同》，被告王惠玲于本判决生效之日起十日内腾退位于银川市兴庆区某室房屋；二、被告王惠玲于本判决生效之日起十日内向原告杜娟支付房租14622元、物业费2268元、电梯费1858元、采暖费2012.2元、违约金130元，合计20890.2元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724元，已减半收取计362元，由原告杜娟负担157元，由被告王惠玲负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 林小虎二○二一年六月十日书记员 马 娟附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。