辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1581号上诉人(原审原告)：陈飞，男，1992年6月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：田立斌，辽宁宇嘉律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：董昕伦，女，1989年3月2日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。上诉人陈飞因与被上诉人沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）、董昕伦民间借贷纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。陈飞的上诉请求：一、原审判决利息起算点计算有误。理由是：1.上诉人陈飞曾于2016年4月22日就案涉借贷纠纷向法院提起诉讼主张权利，所以被上诉人董昕伦应从2016年4月22日开始支付利息。一审法院判令被上诉人董昕伦从本案起诉之日开始支付利息是错误的。二、上诉人对案涉房屋享有优先受偿权。理由是：被上诉人董昕伦对案涉房屋具有处分权，其虽然未取得案涉房屋的房产证，但是其通过购买方式已经取得了案涉房屋的处分权。且被上诉人百田公司在没有收到购房款的情况下，没有任何理由按被上诉人董昕伦的要求，协助配合上诉人陈飞办理房屋合同备案等。同时，二被上诉人于2015年11月13日撤销合同备案的理由是“急需用钱”而非解除合同，撤销本次合同备案是为被上诉人董昕伦向上诉人陈飞借款做准备。被上诉人百田公司在撤销房屋合同备案后仍多次接受被上诉人董昕伦通过转账支票方式支付房款的行为，足可以认定被上诉人百田公司未解除其与被上诉人董昕伦于2015年9月22日签订的两份《商品房买卖合同》。从《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》中的房款总额、房款交付、房屋交付等内容可以认定，上述合同均是作为案涉借款的让与担保。上诉人陈飞和二被上诉人已经将案涉房屋备案登记在陈飞名下。故认为，上诉人陈飞有权请求对案涉房屋享有优先受偿权。百田公司辩称，一、关于利息问题，因我公司不清楚陈飞与董昕伦的借贷关系，故利息问题与我公司无关。二、由于董昕伦不交纳购房款，故我公司撤销了房屋备案。董昕伦从未取得案涉房屋的所有权，房屋一直为我公司所有。故董昕伦对案涉房屋不具有处分权。又因我公司对陈飞与董昕伦之间的借贷关系不清楚，不可能以房屋提供担保。故陈飞无权请求对案涉房屋拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。董昕伦经本院合法传唤，未到庭发表答辩意见。陈飞向一审法院的诉讼请求为：判令董昕伦偿还陈飞借款350万元及利息；判令对坐落于沈阳市皇姑区3门(建筑面积298.37m)房屋拍卖、变卖、折价优先偿还上述借款本息。一审法院认定事实：2015年9月22日，百田公司与董昕伦签订《商品房买卖合同》两份。合同约定,百田公司将位于沈阳市皇姑区2门、3门门市房（以下简称“诉争房产”）以11,221,560元的价格出售给董昕伦。约定董昕伦于签订合同当日一次性交纳首付款5,621,560元，并在15日内办理完毕剩余购房款人民币560万元的银行按揭手续；如董昕伦未按规定的时间付款逾期超出30日后，百田公司有权解除合同；双方约定2010年12月31日前交付房屋。2015年9月23日，在百田公司原法定代表人宋涛的授意下，其公司的出纳人员为董昕伦出具了编号分别为0119431（金额为2,930,900元）和0119432（金额为2,690,660元）的收款收据两张。次日，百田公司又向董昕伦出具了编号分别为00314844和00314845的销售不动产统一发票两张。但在开具发票当月，百田公司将其中的金额为5,370,660元的发票在税务局将登记作废，另一张金额为5,850,900元的发票也于2016年4月18日以负数冲抵的方式进行作废。但董昕伦并未将两张作废发票返还给百田公司。商品房买卖合同签订后，董昕伦曾向百田公司出具出票人为沈阳达韵通道路设施材料有限公司或辽宁金苍泰能源科技有限公司的转账支票七张,出具时间、金额及存票情况分别为：2015年9月28日，出具金额为2,000,000元的转账支票一张；2015年11月5日，出具金额为3,000,000元的转账支票一张；2016年1月6日，出具金额为500,000元的转账支票一张；2016年1月8日，出具金额为3,500,000元的转账支票一张。该四张支票均因透资而被银行退票。2015年11月15日，出具金额为1,000,000元一张；2015年11月16日，出具金额为500,000元一张；2016年1月15日，出具金额为5,000,000元一张。该三张支票均因董昕伦告知百田公司账户存款不足，故百田公司没有存入银行。百田公司未收到董昕伦的购房款。合同签订后，被告将双方的商品房买卖合同进行了合同备案，但董昕伦并未依合同约定办理银行按揭贷款手续。2015年11月13日，百田公司和董昕伦共同到房产管理部门撤销了对诉争房屋的合同备案，撤销备案登记的理由为急需用钱。2015年11月16日，陈飞与董昕伦签订《房屋买卖合同》，合同约定董昕伦将诉争房产以350万元的价格出售给陈飞。合同第四条约定,“房款陈飞于签订合同之日一次性支付给董昕伦。房屋交付期限条款约定，董昕伦收到陈飞交付的全部购房款之日起，积极配合将该房屋交付给陈飞，因该房屋暂时不能办理房屋所有权证书，董昕伦陪同陈飞到房产局办理所有的与过户有关的手续，交付给陈飞与该房产有关的相关票据；合同第五条约定，陈飞有权按照本合同约定在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，董昕伦全力协助。如董昕伦违反协助义务，致使房屋不能顺利及时过户给陈飞，董昕伦除返还房款外，还应承担30%的违约金”。同日，董昕伦在由陈飞提供的内容为：“房款转入账户账户名称董昕伦、转入金额：叁佰伍拾万圆整（3,500,000元整）、收款银行：建设银行沈阳城内支行沈南分理处、收款账户：62×××91”董昕伦在的打印的书面文字下方借款人签章处签字。2015年11月18日，百田公司与陈飞就诉争房产签订两份商品房买卖合同，约定百田公司以4,363,940元的价格将两套诉争房产出售给陈飞，约定房屋交付期限为2010年12月31日前。同日，百田公司针对两套诉争房产向陈飞出具收取房款的收据两张（编号分别为0119435和0119436），总金额为4,363,940元。当日，百田公司为陈飞办理了两套诉争房产的合同备案手续。陈飞通过其父亲陈长杰的账户向董昕伦支付购房款350万元。庭审中陈飞自认并未向百田公司另行支付其与百田公司合同约定的价款，与其同董昕伦之间合同约定的价款的差额863,940元。另查，陈飞曾向一审法院提起诉讼，请求确认陈飞与百田公司签订的两份商品房买卖合同有效，百田公司按商品房买卖合同约定办理入住，交付房屋，百田公司办理产权登记手续，诉讼费由百田公司承担。经审理后，沈阳市中级人民法院认为“陈飞与董昕伦之间实际上是名为买卖、实为借贷的民间借贷关系，陈飞与百田公司并不存在真实的房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，双方均认可案涉商品房买卖合同系有效，且百田公司提出反诉要求解除合同，经一审法院释明，双方当事人均表示不变更诉讼请求，故一审法院依法裁定驳回陈飞的起诉。因百田公司的反诉主张和陈飞的本诉均基于案涉商品房买卖合同提出，一审法院已认定陈飞与百田公司并不存在真实的房屋买卖关系，故对反诉及相关主张不予处理。”裁定驳回陈飞的起诉。诉讼中，陈飞提出财产保全申请，一审法院查封了备案登记在陈飞名下的坐落于沈阳市皇姑区2门、3门的房屋。一审法院认为，陈飞与董昕伦之间的法律关系已经沈阳市中级人民法院审理后认定为民间借贷法律关系，且陈飞在本案中也是以民间借贷法律关系主张的权利，根据庭审查明的事实和陈飞提供的证据，可以确定陈飞向董昕伦已经支付的350万元的借款，双方民间借贷法律关系成立并生效。陈飞现请求董昕伦偿还陈飞借款350万元一审法院予以支持。对于借款的利息问题。陈飞与董昕伦之间没有借款合同，不能确定借款时的利息约定，根据2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，应视为双方没有利息的约定，对于利息的主张，一审法院不予支持。2019年11月8日，陈飞向一审法院提起诉讼，提出偿还借款并主张利息，董昕伦仍没有履行还款义务，董昕伦应承担逾期还款的利息给付义务。根据2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，陈飞主张的按年利率6%计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。故陈飞主张的利息应从以350万元为基数，从2019年11月8日开始计算至偿还之日止，按年利率6%计算。关于百田公司与陈飞之间签订《商品房买卖合同》的性质问题，陈飞本案主张为陈飞与董昕伦借款的担保，被告抗辩为商品房买卖。首先，百田公司与陈飞之间没有签订书面的担保合同，不能证明百田公司与陈飞之间具有担保的意思表示；其次，百田公司也没有对于董昕伦与陈飞之间的借款提供担保的意思表示，且百田公司抗辩与陈飞之间为商品房买卖合同，现有证据不足以证明百田公司有担保的意思表示，故不能认定百田公司具有担保的意思表示。对于董昕伦与陈飞之间签订《房屋买卖合同》是否构成让与担保的问题，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。让与担保的特征是董昕伦需要对让与的财产具有所有权，而本案董昕伦只是与百田公司签订了商品房买卖合同，双方为合同关系，董昕伦对购买的房屋不享有所有权。根据本案查明的事实，董昕伦没有向百田公司支付购买房屋的价款，且在与陈飞签订房屋买卖合同前，董昕伦也以“急需用钱”为由，与百田公司共同办理了商品房撤销备案手续，结合百田公司与董昕伦签订合同约定的付款条件及解除合同的约定，百田公司与董昕伦双方办理撤销备案手续的行为应认定为双方解除了商品房买卖合同。在董昕伦没有对房屋处分权的情况下，其与陈飞签订的房屋买卖合同也不具有让与担保的构成条件，故陈飞对坐落于沈阳市皇姑区3门（建筑面积298.37㎡）房屋拍卖、变卖、折价优先偿还上述借款本息的请求，一审法院不予支持。董昕伦经一审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审判决如下：一、董昕伦给付陈飞借款本金350万元；二、董昕伦给付陈飞借款本金350万元的利息（从2019年11月8日至本金实际付清之日止，按年利率6%计算）；上述款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回陈飞的其他诉讼请求。案件受理费40400元，保全费5000元，公告费560元，均由董昕伦负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，双方当事人均称涉案房屋处于案外人占有使用中。本院认为，关于借款利息问题，本案上诉人向二被上诉人主张返还借款的时间为2019年11月8日，但毕竟在2016年4月22日，上诉人曾经向二被上诉人提起过诉讼，虽然该次诉讼中上诉人以商品房买卖合同纠纷提起，最终法院认为其法律关系名为买卖，实为借贷，因上诉人未变更诉讼请求，故法院驳回上诉人的诉讼请求。综合以上事实，本院认为，在2016年4月22日，上诉人对二被上诉人提起诉讼的行为，应当视为向二被上诉人主张过权利。故原审法院从2019年11月8日起计算利息不当，应予纠正。关于上诉人提出董昕伦对案涉房屋具有处分权，上诉人与二被上诉人签订的房屋买卖合同及商品房买卖合同符合让与担保的规定，应支持其对案涉房屋享有优先受偿权的上诉请求。本院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的以买卖合同作为民间借贷合同的担保，也即让与担保，系非典型性担保，不同于物权法中规定的物权性质的典型担保。物权法意义上的担保。因经登记具有公信力、公示力，故产生物权法意义上的担保物权，债权人在债务人不履行义务时，可以对担保物行使优先受偿权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条未规定债权人享有优先受偿权。且争议房屋处于被案外人占有、使用中，故上诉人以此为由主张优先受偿权因无法律依据，本院不予支持。至于本案是否符合让与担保，本院不予审理。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,故对当事人没有提出请求的部分，不再审理。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13209号民事判决第一项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13209号民事判决第三项；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13209号民事判决第二项为“董昕伦给付陈飞借款本金350万元的利息（从2016年4月22日起至本金实际付清之日止，按年利率6%计算）”；四、驳回当事人其它诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40400元、保全费5000元、公告费560元，均由董昕伦负担；二审案件受理费40400元，由陈飞负担34800元，由董昕伦负担5600元。本判决为终审判决。审判长 陈 青审判员 赵吉顺审判员 宋 宁二〇二一年六月二十二日法官助理任玲书记员赵明川本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。