云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0321民初475号原告：邓智源，男，汉族，1990年11月13日出生，云南省曲靖市马龙区人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住址：云南省曲靖市马龙区。原告：保静（系原告邓智源之妻），女，汉族，1993年2月22日出生，云南省曲靖市马龙区人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住址：云南省曲靖市马龙区。两原告共同委托诉讼代理人：袁野，云南博纵律师事务所专职律师。特别授权代理。被告：云南坤地房地产开发有限公司，住所：云南省曲靖市马龙区行政大道（民政局旁），统一社会信用代码：91530321790283817D。法定代表人：潘成伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖仁杰，云南勇仁律师事务所专职律师。特别授权代理。原告邓智源、保静与被告云南坤地房地产开发有限公司（以下简称“坤地房地产开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告邓智源及其与原告保静的共同委托诉讼代理人袁野，被告坤地房地产开发公司的委托诉讼代理人肖仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓智源、保静向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付紫馨花园小区二期5幢5号商铺；2.判令被告按500元/天向原告支付自2021年1月5日起至2021年4月7日止（共93天）的逾期交房违约金46500元；3.判令被告按500元/天向原告支付自2021年4月8日起至实际交房之日止的违约金；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告邓智源、保静系夫妻关系。2020年10月5日，原告与被告签订《坤地﹒紫馨花园二期商品房订购协议》，约定由原告向被告购买位于马龙县行政大道与锦新路交叉路口处“紫馨花园二期”5栋1楼5号商铺一间，面积为74.29㎡，总价款为294188元，原告首付购房款154188元，剩余购房款140000元通过银行按揭贷款支付。协议签订后，原告依约支付了首付款154188元，并提交了贷款所需要的资料。2021年1月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》并进行了公证，进一步明确了被告应于合同签订当日交房及其逾期交房的违约责任等内容。2021年1月26日，原告领取了该商铺的不动产权登记证书。2021年2月5日，原告付清了购房尾款。然而，在《房屋买卖合同》签订后，被告售楼部的工作人员带领原告前往商铺时，其无法打开商铺的卷帘门，便告知原告说商铺的钥匙拿错了，此后便无下文。后来经实地走访，原告发现自己购买的5幢5号商铺早已被案外人占有使用，里面堆放了大量物品。原告多次找被告要求其尽快腾空商铺并将商铺交付给原告，但被告均推诿不予办理。综上，被告将不符合合同约定的商铺出卖给原告，致使原告至今无法占有使用商铺，其行为已构成违约。现原告为维护合法权益提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告坤地房地产开发公司辩称，1.我公司已经向原告交付了紫馨花园二期5幢5号商铺，不存在逾期交房的行为，因为我公司已经就该商铺为原告办理了不动产权证，商铺已经由我公司过户登记到原告的名下，依据民法典关于物权变动的规定，我公司已经完成了交房义务。2.根据原告主张的事实和理由可以看出，紫馨花园二期5幢5号商铺现在由案外人占有使用，从而导致原告无法行使占有使用权，故原告应当起诉案外人停止侵权、排除妨害，而不是起诉我公司交付房屋，也就是说，原告提出的诉讼请求与其主张的事实和理由相互矛盾，我公司不是本案适格的被告。3.因我公司不存在逾期交房的事实，故不存在按500元/天向原告支付违约金的前提，同时该违约金标准明显过高，违约天数的计算也不符合事实。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。原告邓智源、保静围绕其诉讼主张向本院提交了下列证据：1.原告邓智源、保静的居民身份证复印件，证明：原告邓智源、保静的身份信息。2.企业信用信息公示报告打印件，证明：被告坤地房地产开发公司的基本信息。3.《坤地·紫馨花园二期商品房订购协议》复印件、《房屋买卖合同》及《公证书》复印件，证明：原、被告于2020年10月5日签订商品房订购协议，于2021年1月4日签订《房屋买卖合同》，就两原告购买被告坤地房地产开发公司坐落于曲靖市马龙区通泉街道行政大道紫馨花园小区二期5幢1层5号商铺的款项支付、房屋交付、违约责任等事项进行了约定；该《房屋买卖合同》已由云南省曲靖市马龙公证处进行了公证。4.收据复印件（三份），证明：两原告先后于2020年10月4日、2020年10月5日和2021年2月5日向被告坤地房地产开发公司支付了购房款294188元，已经按照合同约定履行了付款义务。5.云（2021）马龙区不动产权第××号《不动产权证书》及税收完税证明复印件，证明：坐落于曲靖市马龙区通泉街道行政大道紫馨花园小区二期5幢1层5号商铺已于2021年1月19日过户到两原告名下，两原告已交纳了房屋买卖契税和产权转移印花税，依法取得不动产权证书。6.紫馨花园小区二期5幢1层5号商铺现状视频（拍摄于2021年3月29日），证明：被告坤地房地产开发公司并未实际向两原告交付坐落于曲靖市马龙区通泉街道行政大道紫馨花园小区二期5幢1层5号商铺，该商铺在其出卖给两原告之前就已经被第三人占有使用。经质证，被告坤地房地产开发公司对两原告提交的证据提出以下意见：1.对证据1、2、4、5“三性”予以认可。2.对证据3“三性”予以认可，但对证明目的不予认可，该组证据恰恰能够证明我公司已经向原告交付了商铺，同时可以证明，在进行《房屋买卖合同》公证的时候，该商铺并不存在权属争议，而且《房屋买卖合同》也没有约定交付商铺的具体时间，按照合同的内容，我公司已经将房屋（商铺）交付给了两原告，否则两原告是无法办理到房屋产权证的。3.对证据6“三性”不予认可，该视频所拍摄的对象是不是本案所涉及的商铺，无法确定；另外，根据原告的陈述，该视频的拍摄时间为2021年3月29日，拍摄于《房屋买卖合同》签订之后，故不能证明商铺是在我公司交付之前被他人占有的，而是在我公司交付之后才被他人占有的。被告坤地房地产开发公司围绕其抗辩主张向本院提交了其营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件、法定代表人身份证复印件，用于证明该公司的基本信息。经质证，两原告对被告坤地房地产开发公司提交的证据无异议。为查明案件事实，本院在2021年5月7日开庭后依职权调查收集了下列证据：1.曲靖市马龙区不动产登记中心2021年5月10日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，证明：云（2017）马龙县不动产权第××号房产的原权利人为本案被告坤地房地产开发公司，后该公司于2021年1月19日将该房产的产权转移至两原告名下，不动产权证号为云（2021）马龙区不动产权第××号。2.询问笔录（被询问人陈某），证明证人陈某2021年5月15日接受本院询问时陈述：坐落于曲靖市马龙区是我（陈某）购买的，5年前就由被告坤地房地产开发公司交付给我占有使用，该商铺我已出租给他人，自2019年以来每年租金为10600元。3.商铺照片5张，证明：本案所涉及的房屋（坐落于曲靖市马龙区）现在仍由案外人陈某实际占有使用。经质证，两原告对本院调查收集的证据无异议；而被告坤地房地产开发公司则提出以下意见：1.对证据1、3“三性”予以认可。2.对证据2不予认可，案外人陈某向我公司购买的是6号商铺，而不是本案所涉及的5号商铺，我公司实际向其交付的也是6号商铺，因此案外人陈某是本案所涉5号商铺的侵权人；另外，对于案外人陈某所陈述的5号商铺租金，我公司只认可600-700元／月。综合当事人的质证意见，本院认为，对于当事人就“三性”无异议的证据，依法予以确认。对于当事人有异议的证据和事实，认定如下：1.两原告提交的证据3可以证明原、被告签订订购协议及《房屋买卖合同》并进行公证的事实，根据该组证据并不能得出被告坤地房地产开发公司已经将案涉商铺的占有转移给两原告的事实，故被告坤地房地产开发公司针对该组证据提出的质证意见不能成立；2.两原告提交的证据6，能够与本院依职权调查收集的证人陈某的证言及商铺现场照片相互印证，同时结合庭审中当事人及其代理人的陈述，可以确定案涉商铺虽然已于2021年1月19日过户到两原告名下，但该商铺在出售给两原告之前就一直由案外人陈某占有，并出租给他人使用，自2019年以来租金为10600元／年，被告坤地房地产开发公司并没有将该商铺的占有转移给两原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓智源、保静系夫妻关系。2020年10月5日，两原告（乙方）与被告坤地房地产开发公司（甲方）签订《坤地·紫馨花园二期商品房订购协议》，约定：乙方决定订购甲方开发的位于马龙县行政大道与锦新路交叉路口处“紫馨花园二期”5栋1楼5号商铺（登记所有人为本案被告），面积为74.29㎡，总价款为294188元；乙方须在签订本订购协议时向甲方支付订购金40000元，并在本订购协议签订之日起三日内支付首付款114188元，剩余购房款140000元由甲方通知乙方到指定的银行办理按揭手续。两原告在签订该订购协议之前，于2020年10月4日向被告坤地房地产开发公司支付了订购金40000元，并在签订订购协议当天（2020年10月5日）支付了购房款114188元。2021年1月4日，原、被告就上述商铺的买卖正式签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（本案被告）将其自有坐落于通泉镇龙翔路紫馨花园小区二期5幢5号商铺﹝不动产权证号为云（2017）马龙县不动产权第××号、建筑面积为74.29平方米﹞转让给乙方（本案原告）；该房屋不存在抵押、权属争议、出租等权利受限情况；甲方保证已如实陈述房屋权属、现状、户籍和相邻关系，乙方对甲方转让的房屋具体情况已充分了解，自愿买受该房屋；该房屋成交价格为294188元，乙方已经支付首付款154188元，剩余购房款140000元由乙方在2021年2月28日之前以申请银行贷款的方式支付给甲方；本合同签订之日甲方将上述房屋交付给乙方；双方确定，在本合同签订当天，双方共同向房地产管理部门申请办理转让过户手续；如乙方未按照本合同约定的期限付款，每逾期一日，须向甲方支付滞纳金500元，合同继续履行，如甲方未按照本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，每逾期一日，须向乙方支付滞纳金500元，合同继续履行；本合同经双方签署后成立并生效；等等。该《房屋买卖合同》由云南省曲靖市马龙公证处进行了公证。2021年2月5月，两原告向被告坤地房地产开发公司付清了购房尾款140000元。2021年1月19日，被告坤地房地产开发公司将上述房屋（商铺）的产权转移至两原告名下，两原告取得了该商铺的不动产权登记证书。但是，由于该商铺在原、被告签订订购协议及《房屋买卖合同》之前就一直被案外人陈某占有使用，故被告坤地房地产开发公司一直没有将该商铺的占有转移给两原告。2021年4月9日，两原告向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，原告邓智源、保静与被告坤地房地产开发公司在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）2021年1月1日施行前签订《坤地·紫馨花园二期商品房订购协议》，后双方于2021年1月4日根据该订购协议签订《房屋买卖合同》，明确了双方的权利义务；该买卖合同符合民法典第一百四十三条的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。按照《房屋买卖合同》的约定，被告坤地房地产开发公司作为出卖人，负有在合同签订之日（2021年1月4日）向两原告交付商铺并办理产权过户手续的义务，两原告作为买受人，负有向被告坤地房地产开发公司支付购房款的义务。根据查明的事实，两原告已经付清了全部购房款，而被告坤地房地产开发公司只履行了办理商铺产权过户手续的义务，而没有将商铺的占有实际转移给两原告，故交付并未完成，其行为已经构成违约，依法应当继续履行合同义务并向两原告支付违约金。根据当事人的陈述及证人陈某的证言，被告坤地房地产开发公司系因第三人的原因未能向两原告交付商铺，但按照民法典第五百九十三条的规定，不能因此而免除其违约责任，更不能成为其不履行向两原告交付商铺的正当理由。关于被告坤地房地产开发公司应当支付的违约金，按照《房屋买卖合同》的约定，被告坤地房地产开发公司逾期交付商铺，每逾期一天须支付违约金500元，故其本应自逾期之日（2021年1月5日）起，按每天500元的标准向两原告支付违约金，直到其履行交付商铺义务为止，但在庭审过程中，被告坤地房地产开发公司认为双方约定的违约金标准过高，要求按每天20元计算，但两原告不同意。庭后经本院询问第三人陈某，其称自2019年以来，案涉商铺的租金为10600元／年，即29元／天，原告对此无异议，视为其同意按此标准计算违约金，而被告坤地房地产开发公司对此标准不予认可，但又没有提交任何证据证明自己的主张，故其应当按29元／天向两原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告云南坤地房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内将坐落于曲靖市马龙区通泉街道行政大道紫馨花园小区二期5幢1层5号商铺﹝不动产权证号为云（2021）马龙区不动产权第××号﹞的占有转移给原告邓智源、保静。二、被告云南坤地房地产开发有限公司应当自2021年1月5日起，按29元/天向原告邓智源、保静支付违约金，直到其将上述商铺的占有转移给原告邓智源、保静为止。三、驳回原告邓智源、保静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费481元，由被告云南坤地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  高云东二〇二一年六月八日书记员  陈小翠附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。