黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终752号上诉人（原审被告）：仵忠浩，男，1965年5月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市兴隆镇。委托诉讼代理人：仵忠友（与被告系兄弟关系），住黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇。委托诉讼代理人：杨守君，男，住黑龙江省牡丹江市东安区，由牡丹江市东安区兴隆镇河西村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：陶振丽，女，1966年2月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王海均，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人仵忠浩因与被上诉人陶振丽租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人仵忠浩的委托诉讼代理人仵忠友、杨守君，被上诉人陶振丽及其委托诉讼代理人王海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仵忠浩上诉请求：依法撤销一审法院（2020）黑1002民初405号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人因欠被上诉人建筑设备租赁费16万元，被上诉人自愿租上诉人名下不平整场地10年，存放建筑设备。被上诉人以2017年11月13日接到牡丹江市国土资源局A-49号责令改正违法行为通知书为由，解除土地租赁合同理由不充分，国土资源局仅限房屋扩建，不限地面存放浮物，被上诉人的建筑设备至今有部分存在租赁地，国土资源局也没通知设备必须运走。2.被上诉人为存放设备自称花3万元要求上诉人承担不合理。3.被上诉人要求上诉人承担运输设备等费用483536元的理由不成立，上诉人无义务承担该笔费用。4.双方已履行合同4年了，被上诉人以违约为由，拒绝给付上诉人4年的土地租赁费，于法无据。5.牡丹江市国土资源局下达责令改正违法行为通知书，责任不在上诉人，是市政府、土地局下达的，属于不可抗力，上诉人不应承担被上诉人的损失。陶振丽辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据双方签订的租赁合同第十条的约定，上诉人不仅需要协调相关部门同意被上诉人可以在该土地上堆放建筑机械、建设房屋和用水用电，修建地面的，还有义务协调村委会及村民与被上诉人之间产生的矛盾，所以上诉人有义务协调政府及土地管理部门，允许被上诉人实施以上行为。租赁合同第八条也明确约定，因为上诉人或者第三方原因造成合同无法继续履行或解除，所交的租金由上诉人全部退还，并且承担给被上诉人造成的全部损失。国土局下发的通知当中，明确标明违法的原因是未经批准，擅自在河西村东侧堆放建筑材料，鉴于此，被上诉人才搬离了租赁场地，由此产生的一切损失，均由上诉人承担是正确的；2.根据合同约定，上诉人应承担相应义务，不存在不可抗力的行为，因国土局进行执法，被上诉人据此搬离所产生的损失，被上诉人已向法庭出示，应得到保护。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。陶振丽向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的土地租赁合同；2.要求被告返还租金16万元、赔偿经济损失323536元，合计483536元；3.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2006年1月30日，被告仵忠浩与牡丹江市东安区兴隆镇河西村民委员会签订承包合同，约定被告承包位于迎门山矿泉水厂东侧面积为1000㎡（实际为10000㎡）土地，承包期限为五十年，自2006年1月30日起至2056年1月30日止。因被告曾在原告陶振丽处租赁建筑器材拖欠原告租赁费16万元，被告同意将上述场地租赁给原告使用以抵顶欠付租赁费，遂双方于2016年12月10日签订土地租赁合同，主要内容为：“甲方：仵忠浩，乙方：陶振丽。为明确双方权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条：乙方租用甲方土地位于河西村关家乡村公路东侧、河沟以西，面积约一万平方米。第二条：本合同租用期限为十年。以实际搬入时间为租用起始时间，开始计算租金，至租满十年为止。第三条：该土地租金为每年1.6万元整，签订合同时一次性付清十年租金16万元，如租用不满十年甲方退还乙方没使用年限租金，使用超过十年乙方另付租金，除此之外乙方不承担其他任何费用……第八条：合同签订后甲方不能中途解除合同，因甲方或第三方原因造成合同无法继续履行或解除的，甲方应当退还乙方缴纳的全部租金，如给乙方造成损失，由甲方负责。第九条：乙方可以在该土地上建设房屋……第十条：乙方租用该土地后，甲方负责协调相关部门同意乙方可以在该土地上堆放建筑机械、建设房屋和用水、用电、修建地面（填平）等……第十二条：双方发生不同意见时应当友好协商解决，管辖权归合同签订地东安区人民法院……”。租赁合同签订后，原告在案涉土地搭建库房、对场地进行平整并陆续运入建筑机械及材料，原告支付给案外人吕昌亮搭建库房人工费25000元，支付给牡丹江市庆海运输一部运送残土运费3万元。2017年11月13日，牡丹江市国土资源局向原告下达了牡国土资监改[2017]A-49号责令改正违法通知书，主要内容为“你（单位）未经批准擅自在河西村东侧堆放建筑材料的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，现责令你（单位）自收到本通知书之日起10日内改正。逾期不改正的，将依法追究法律责任”。原告只能拆除库房，并将案涉建筑器材从案涉场地运至原告另行租赁案外人王传英的位于爱民区八达村张家沟处的场地。为此，原告支付给案外人吕昌亮拆除库房人工费25000元，支付给王斌运送钢管、卡扣、跳板等搬运费110436元，支付给李文龙运送塔吊、标准节、活动板房等搬运费90500元。另原告因租赁案涉场地向牡丹江市东安区兴隆镇河西村民委员会交纳土地使用费3000元和修路款2000元。2018年5月19日，黑龙江大正律师事务所出具关于陶振丽建筑设备（异址）搬迁前场地库存状态[2018]009律师见证书，主要内容为：“兹见证当事人陶振丽在位于兴隆镇河西村家乡村公路东侧迎门山矿泉饮品有限公司对过租赁的仵忠浩的土地（附《土地租赁合同》）的场地内存放的建筑工具异址搬迁。该场地面积约一万平方米，在院内露天码放着大量的建筑土地租赁使用的塔吊、升降机、脚手架（钢管）、跳板等工具及其附属配件等工具材料。对场地内所见建筑工具逐一拍摄照片所见：一、大型设备1、升降机（现场）7台；2、塔吊机10台；3、塔吊架子；4、钢管；5、跳板；6、卡扣（编织袋装）；7、钢丝绳、电动吊篮、配电箱、电缆等；8、顶托、顶柱；9、铁皮（车箱型的）活动房1个；10、正在拆除的临时彩钢仓库；11、彩钢仓库内及物品（所见如照片）。二、其他设施：袋装零部件（堆放在院里各处）。三、所见现场有两台运输汽车正在装车（汽车已运走，所见照片）。两台运输汽车牌照号分别是：黑C-52034、黑C07062号。……本见证书之照片均为见证人现场所拍。见证律师：吴红博浩。2018年5月19日”。一审法院认为，关于原告陶振丽要求解除与被告仵忠浩签订的场地租赁合同的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，双方在履行租赁合同过程中，牡丹江市国土资源局于2017年11月13日对陶振丽下达责令改正违法行为通知书，认定陶振丽“未经批准擅自在河西村东侧堆放建筑材料的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定”，根据双方租赁合同约定，原告租赁被告场地的目的就是用于堆放建筑器材、建设房屋，被告应当保证该场地符合该使用目的，被告明知原告租赁场地作此用途而将案涉场地租赁给原告，致使原告在使用该场地的过程中，被牡丹江市国土资源局下达责令改正违法行为通知书，原告已无法实现租赁合同的目的，故原告要求与被告解除场地租赁合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于原告陶振丽要求被告仵忠浩返还租金16万元的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告签订的土地租赁合同第八条明确约定：合同签订后甲方（即仵忠浩）不能中途解除合同，因甲方或第三方原因造成合同无法继续履行或解除的，甲方应当退还乙方（即陶振丽）缴纳的全部租金。虽然被告未实际向原告交付租金16万元，但因被告欠付原告建筑器材租赁费16万元，双方协商一致签订案涉租赁合同，并被告为原告出具16万元收条，即原、被告之间形成案涉场地租赁合同法律关系，被告收到了原告交纳的租赁费16万元。现因牡丹江市国土资源局向原告下达责令改正违法行为通知书，原告无法实现合同目的，导致案涉合同无法继续履行，案涉租赁合同解除的原因不在原告，被告应当按照双方签订的土地租赁合同第八条的约定退还原告全部租金，故对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告陶振丽要求被告仵忠浩赔偿经济损失323536元的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，陶振丽对场地进行了修建和添附，但因本案诉争场地不能存放建筑器材，陶振丽无法进行使用，陶振丽在国土部门的要求下搬离该场地，被告应当赔偿给陶振丽造成的损失。原告提供的证据能够证实原告支付搭建库房人工费25000元、为平整场地送残土支付运费3万元、支付拆除库房人工费25000元、支付钢管等搬运费110436元、支付塔吊等搬运费90500元，原告的损失合计为280936元。原告称2017年11月13日收到国土部门的通知书后就通知被告解除合同，被告对此不予认可，原告亦未提供证据予以证实，因原告2019年1月28日诉至一审法院要求解除双方签订的土地租赁合同，被告于2019年2月21日收到原告的起诉状，故认定该合同于2019年2月21日解除。因双方签订的土地租赁合同约定以实际搬入时间为租用起始时间，原告认可其于2017年5、6月份开始平整案涉场地，并提供了相关证据予以证实，而被告未提供相反证据予以反驳，原告租用被告场地的时间应当自2017年5月1日起至2019年2月21日计21个月零21天。因原告在其租赁期间受益，故原告应当按照双方约定的租赁期限及原告租赁期间分担上述费用的支出计50780元[280936元/(10年×12个月)×21个月+280936元/(10年×365天)×21天]，被告应当赔偿原告230156元（280936元-50780元）。另外，因双方租赁合同第三条约定除租金外，原告不承担其他任何费用，故原告支付的土地使用费3000元及修路费2000元被告应当予以赔偿，综上，被告应当赔偿原告损失235156元（230156元+3000元+2000元），超过此数额部分，不予支持。关于被告仵忠浩所述的原告陶振丽现仍占用案涉场地的问题，一审法院认为，原告在庭审中认可尚有一些塔吊节未运走（经现场勘查占用面积合计为302.20㎡），原告在庭审中同意剩余器材于2020年12月31日前运完，应当扣除原告自2019年2月21日案涉合同解除以后至2020年12月31日期间计680天的占用费，因双方均不申请对该占用费进行司法鉴定，一审法院参照双方签订的租赁合同中约定的租金标准及占用面积，确定应当扣除原告应支付被告场地占用费901元（16000元/10000㎡/365天×680天×302.20㎡）。原告未在2020年12月31日前搬离，被告可以另行就此向原告主张权利。关于被告仵忠浩提出的土地局只是限制房屋违建，而不是不让存放设备，原告另租赁场地，是原告自己的权利，应由原告自己承担搬家运输设备的费用的抗辩意见，一审法院认为，牡丹江市国土资源局向原告下达的责令改正违法通知书已经明确载明陶振丽是“未经批准擅自在河西村东侧堆放建筑材料”，双方签订的租赁合同约定原告用于堆放建筑机械、建设房屋等，故对被告的此抗辩意见不予支持。关于被告提出的原告在使用租赁场地期间，未经被告同意，将大量残土卸到被告的养鱼池，被告要求原告清除养鱼池里的残土，否则，被告要求原告承担清理养鱼池残土费用50万元的抗辩意见，一审法院认为，原告与被告签订的土地租赁合同第十条明确约定原告可以在案涉场地修建地面（填平），被告称案涉场地鱼池面积达4000㎡，占整个场地40%，而原告租赁被告案涉场地的目的即是为了堆放建筑器械、建设房屋等，而不是为了养鱼，且原告在填平鱼池过程中被告亦未提出异议，故对被告的此抗辩意见不予支持。综上所述，一审法院确定被告仵忠浩应当返还原告陶振丽租金16万元，扣除截止2020年12月31日原告对被告场地进行占用的占用费901元，被告应当另行赔偿原告损失234255元（235156元-901元），超过此数额部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陶振丽与被告仵忠浩于2016年12月10日签订的土地租赁合同；二、被告仵忠浩于本判决生效后十日内返还原告陶振丽租金16万元、赔偿原告损失234255元；三、驳回原告陶振丽的其他诉讼请求。案件受理费8553元，由被告仵忠浩负担7214元，原告陶振丽负担1339元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审采信的证据予以采纳，并对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于租赁合同是否应予解除的问题。陶振丽与仵忠浩签订场地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按约定履行义务。根据租赁合同约定，陶振丽租赁仵忠浩场地用于堆放建筑器材、建设房屋，仵忠浩应当保证该场地符合该使用目的，租赁场地过程中，牡丹江市国土资源局下达责令改正违法行为通知书，通知书明确载明陶振丽是“未经批准擅自在河西村东侧堆放建筑材料”，陶振丽已无法实现租赁合同的目的，故陶振丽要求与仵忠浩解除场地租赁合同的诉讼请求符合法律规定。本院对仵忠浩关于解除场地租赁合同理由不充足的主张，不予支持。仵忠浩还提出牡丹江市国土资源局下达责令改正违法行为通知书，导致合同不能履行，属于不可抗力，因缺乏相应的事实及法律依据，本院亦不支持。关于仵忠浩是否应全部退还租金的问题。陶振丽、仵忠浩签订的土地租赁合同第八条明确约定：合同签订后甲方（即仵忠浩）不能中途解除合同，因甲方或第三方原因造成合同无法继续履行或解除的，甲方应当退还乙方（即陶振丽）缴纳的全部租金。虽然仵忠浩未实际向陶振丽交付租金16万元，但因仵忠浩欠付陶振丽建筑器材租赁费16万元，双方协商一致签订案涉租赁合同，仵忠浩为陶振丽出具16万元收条，应视为仵忠浩收到了陶振丽交纳的租赁费16万元。因仵忠浩违约，其应按照双方签订的土地租赁合同第八条的约定退还陶振丽全部租金，一审法院判决仵忠浩退还16万元租金并无不当。关于一审法院判决仵忠浩赔偿陶振丽损失234255元是否合理的问题。因仵忠浩违约，应当赔偿陶振丽因此造成的损失。陶振丽在一审提供证据证明其损失为280936元，一审法院考虑到陶振丽在其租赁期间受益，应分担部分损失的情况，确定仵忠浩应赔偿损失数额230156元是合适的。结合仵忠浩应支付土地使用费3000元及修路费2000元情况，及合同解除后陶振丽仍占用部分场地的情况，一审判决仵忠浩赔偿陶振丽损失234255元并无不当。综上所述，仵忠浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7214元，由上诉人仵忠浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 山审 判 员  于 尧审 判 员  卢文丽二〇二一年六月三十日法官助理  刘杰奇书 记 员  刘萱荷