广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0902民初3610号 原告：黄晓露，女，1985年3月20日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：叶向阳，广西杜坤律师事务所律师， 被告：玉林市中鼎东方文华酒店有限公司，所住地广西玉林市玉州区玉东大道88号，统一社会信用代码：91450900MA5L5PFX6R。 法定代表人：陈欣颀。 被告：玉林市浩景房地产开发有限公司，住所地广西玉林市玉州区玉东大道88号中鼎索菲特国际大酒店后勤服务用房二层8222号，统一社会信用代码：91450900MA5NE7KP48。 法定代表人：梁雪松。 上述两被告共同委托诉讼代理人：龙国坚，广西崇宏律师事务所律师。 原告黄晓露与被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司、玉林市浩景房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓露的委托诉讼代理人叶向阳，被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司、玉林市浩景房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人龙国坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告黄晓露向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告和被告中鼎公司所签订的《优先购买权确认函》、《中鼎集团酒店 -3- 收据。2020年年初，玉东新区规划建设局发布了一个告示，告知各开发商若未取得预售许可证的商品住房项目，不得进行预售，也不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。开发商在未取得预售许可证的前提下，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用的行为均是违反法律规定的行为。而且，被告浩景公司开发的中鼎-悦湖湾项目迟迟未见动工。据此，原告多次要求两被告退还原告支付的购房定金、购房房款、车位预约金等费用，但两被告均予以拒绝。截止到目前，被告浩景公司开发的中鼎-悦湖湾项目仍未取得商品房预售许可证，两被告亦仍未退还任何费用给原告。综上，原告的真实意思是购买中鼎-悦湖湾项目商.墅9幢7单元107号房产和一个非人防车位。原告与被告中鼎公司签订的《优先购买权确认函》、《中鼎集团酒店〈VIP会员俱乐部〉黑卡使用协议》、《补充协议》既不系原告的真实意思表示，亦违法了法律法规的强制性规定，根据民法典的规定，依法属于无效合同。两被告没有法律依据占有原告的购房定金、购房房款、车位预约金等费用，依法应当支付相应资金占用费。为了维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼。还望贵院能够坚持“以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法秉公裁判，以支持原告的全部诉求。 被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司辩称，协议有效，在履行过程中，有一些不可抗的因素，导致无法履行，第二项诉讼请求在有票据证明的范围内，同意退还，资金占用费，协议是没有约定有，所以说资金占用费中鼎东方文华不需要承担，诉讼费用由法院认定。 被告玉林市浩景房地产开发有限公司辩称，原告与中鼎文华签订的协议，玉林市浩景房地产开发有限公司没有收取原告款项，根 -4- 据合同相对性，玉林市浩景房地产开发有限公司不应该承担责任，没有义务返还原告的购房款。 本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，原告与被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司签订《优先购买确认函》，2019年10月12日，签订《中鼎集团酒店黑卡使用协议》，及购房《补充协议》、购车位《补充协议》，约定原告交纳775024元会员费给被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司，成为中鼎集团VIP会员，享受中鼎集团地产楼盘项目购房、购车位等优惠。原告选购房屋为：商墅9幢-7-107号商品房，商品房建筑面积136平方米，价款705024元，车位价款70000元，原告所交的会员费作为该商品房的首付定金。签订上述协议后，至2019年12月31日，原告按约定交纳了定金、预约金、会员费、合计775024元给被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司，上述款项已转为购房款、购车位款，其中房款705024元，车位款70000元。原告交款后，被告没有与原告签订商品房买卖合同，双方为此发生纠纷。2021年4月19日，原告向本院提起诉讼。诉讼期间，原告申请财产保全，财产保全费4420元。 另查明，2021年1月21日，玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司变更登记为玉林市中鼎国际酒店有限公司。2021年3月31日，玉林市中鼎国际酒店有限公司变更登记为玉林市中鼎东方文华酒店有限公司。【悦湖湾】商墅9幢，是玉林市浩景房地产开发有限公司开发，该楼盘至今没有取得商品房预售许可证明。 本院认为，涉案楼盘【悦湖湾】商墅9幢，至今没有取得商品房预售许可证明。被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司就涉案商品房、车位的买卖，签订《优先购买确认函》、《中鼎集团酒店黑卡使用协议》、购房《补充协议》、购车位《补充协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房 -5- 预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，原告与被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司签订的《优先购买确认函》、《中鼎集团酒店黑卡使用协议》、购房《补充协议》、购车位《补充协议》无效。被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司在涉案的商品房未取得商品房预售许可证明情况下，以会员费形式签订上述协议收取原告的预购款，存在过错。根据法律规定，民事法律行为无效，因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失。被告玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司应当返还购房款给原告，并赔偿资金占用费损失给原告。资金占用费计算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。没有证据证明玉林市浩景房地产开发有限公司委托玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司预售其开发的产品，玉林市浩景房地产开发有限公司没有与原告签订任何协议，也没有收取原告款项，且对玉林市中鼎索菲特酒店投资有限公司的行为没有追认。原告要求玉林市浩景房地产开发有限公司共同承担还款没有事实依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款，第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第一项的规定，判决如下： 一、原告黄晓露与被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司于2019年10月10日签订的《优先购买确认函》，于2019年10月12日签订的《中鼎集团酒店黑卡使用协议》、购房《补充协议》、购车位《补充协议》无效； 二、被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司返还购房款775024元给原告黄晓露； -6- 三、被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司支付资金占用费给原告黄晓露（资金占用费计算：以775024元为基数，从2020年1月1起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）； 四、驳回原告黄晓露的其他诉讼请求。 案件受理费11750元，减半收取计5875元，财产保全费4420元，受理费和财产保全费由被告玉林市中鼎东方文华酒店有限公司负担。 上述义务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费11750元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二一年六月二十二日 书记员  陈 阳 -7-