河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初15106号原告河南谦茂置业有限公司，住所地郑州市高新区沟赵办事处大谢村村委会院内。法定代表人邹长铃，董事长。委托代理人陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。委托代理人郜小倩，河南万翔律师事务所实习律师。被告韩岩锋，男，1978年10月25日出生，汉族，住河南省鄢陵县。原告河南谦茂置业有限公司与被告韩岩锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南谦茂置业有限公司委托代理人陈亚俊、郜小倩到庭参加诉讼。被告韩岩锋经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月15日，原告与被告签订了编号为GX150××××6206的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的高新技术开发区长路108号23幢1单元10层35号房屋，建筑面积为126.82平方米，总房款为941369元，其中560000元以商业贷款的形式向原告支付，原告为被告提供阶段性担保。但由于被告自身原因，无能力继续履行还贷责任，且原告已按相关合同约定承担担保责任。原告因被告的违约行为导致其在按揭银行的保证金被相应扣除并承担了相应违约金及罚息。上述保证金、违约金、罚息经原告多次催告，被告至今仍未还款，且被告明确自己已无偿还能力，其该行为已严重违约且不具备继续履约的能力。原告已履行担保人责任，现原告有权根据双方签订的合同附件四第三条六款三项行使约定合同解除权。故请求判令：1、解除原被告之间签订的编号为GX150××××6206的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理注销编号为GX150××××6206《商品房买卖合同》备案信息等事宜；3、被告协助原告办理注销编号为1509097097的预告登记事宜；4、被告协助原告注销编号为1507101063的预售商品房抵押权登记事宜；5、被告支付原告代偿金额共计34650元;6、被告支付原告违约金47068.45元；7、被告腾空并返还上述房屋；8、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等由被告负担。被告未答辩。经审理查明：2015年10月15日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX150××××6206的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区长椿路108号23幢1单元10层35号的房屋，建筑面积为126.82平方米，总价款为941369元。付款方式及期限为：约定金额381369元，付款方式为现金，约定付款时间为2015年10月15日；约定金额560000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年11月15日。该合同附件四第三条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的赔偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担保证责任，则买受人除应按本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同解除合同的有关约定承担违约责任。合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、律师费等所有相关费用。2015年11月5日，原告及中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款560000元用于购买涉案房屋，借款期限为240个月。后被告未按期偿还贷款，原告于2020年3月24日为其向贷款银行代偿15500元、于2020年6月29日代偿7600元、于2020年8月28日代偿11550元、于2020年11月17日代偿481469.9元。2020年11月17日，中国建设银行郑州直属支行出具个人贷款结清证明，载明：“尊敬的客户韩岩锋：您在我行的个人贷款，贷款总额560000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2020年11月17日结清”。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、不动产登记资料查询结果证明、个人贷款结清证明、委托代理合同、转账凭证、代理费发票各一份、代偿凭证六份、以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告未能按期偿还按揭贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，被告应当按约定向原告还款、赔偿、支付补偿金，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告应按约定承担违约金责任。本案中，因被告逾期偿还银行贷款，原告作为担保人，向按揭银行偿还了被告的全部贷款本息，双方约定的合同解除条件已经成就，故原告请求解除《商品房买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的预告登记撤销手续（预告登记号为1509097097）、抵押登记撤销手续（预售商品房抵押权登记号为1507101063），并将该房屋返还给原告。该合同解除后，原告应将被告已付购房款返还给被告。因被告未到庭参加诉讼，未提交证据证明其支付首付款、偿还按揭贷款的具体情况，故在该《商品房买卖合同》解除后，就被告已支付购房款的退还及具体金额问题，双方可另行协商处理。原告请求被告支付违约金47068.45元，双方所签《商品房买卖合同》约定，如因被告原因导致合同解除的，被告应支付总房款百分之五的违约金给原告。本案中，因被告未按时偿还按揭贷款的违约行为致使该《商品房买卖合同》被解除，故原告请求被告按总房款百分之五的标准支付违约金符合双方合同约定，经计算为47068.45元（941369×0.05），应由被告支付给原告。原告请求被告向其支付代偿款34650元。因原告系以解除合同、返回房屋为诉请，该代偿款本身即为购房款的一部分，故对原告该请求本院不予支持。原告请求被告向其支付律师费18000元。原被告所签合同约定，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、律师费等所有相关费用。故原告该请求具有合同依据。原告与河南万翔律师事务所所签《委托代理合同》约定律师代理费为18000元，并约定“收到代理费用50%的发票后的二十个工作日内支付50%，法院判决解除合同的，在收到判决书10日内支付剩余代理费”，原告提交的转款凭证及发票的数额均为9000元。因原告实际支付该费用数额为9000元，另50%部分并未实际产生，故对该费用本院支持9000元，应由被告支付给原告。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南谦茂置业有限公司与被告韩岩锋于2015年10月15日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区长椿路108号23幢1单元10层35号，合同编号为GX15002156206）。二、被告韩岩锋于本判决生效后15日内，协助原告河南谦茂置业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记及抵押登记（预告登记号为1509097097、预售商品房抵押权登记号为1507101063），并将本判决第一项确认的房屋返还给原告河南谦茂置业有限公司。三、被告韩岩锋于本判决生效后10日内，支付原告河南谦茂置业有限公司违约金47068.45元、律师代理费9000元。四、驳回原告河南谦茂置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1843元，由原告负担1242元，由被告负担601元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二一年六月十五日书记员  宋婕