北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8744号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京馨莲茗园物业服务有限公司，住所地北京市西城区马连道甲10号地下物业用房。法定代表人：张胜利，总经理。委托诉讼代理人：翟业虎，男，北京馨莲茗园物业服务有限公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：于丹，女，1984年7月30日出生，汉族，中铁电气化局工程师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于明哲（于丹之父），1957年3月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。上诉人北京馨莲茗园物业服务有限公司（以下简称馨莲茗园物业公司）因与被上诉人于丹合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初6357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人馨莲茗园物业公司之法定代表人张胜利及委托诉讼代理人翟业虎，被上诉人于丹之委托诉讼代理人于明哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。馨莲茗园物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审，支持我公司反诉请求。事实和理由：双方的停车服务合同是一个长期合同，合同虽然签订于2020年1月1日，但发生在该日期之前的于明哲违反业主规约的行为也应予以考虑。于丹长期出租房屋未到物业处登记、在楼道里堆放杂物等行为，严重违反了业主规约，我公司有权与其解除停车服务协议，一审判决错误。一审审理过程中，违反法定程序，不告知当事人享有的相关权利，遗漏我公司提交的证据，错误认定我公司提交的证据为证人证言，并超出我公司诉讼请求进行判决。一审判决适用事实及法律均错误，应予以改正。于丹辩称，同意一审判决，不同意馨莲茗园物业公司的上诉请求。小区的停车位是长期使用的，双方签订的停车服务协议没有规定期限，是长期的。馨莲茗园物业公司所提的装修扰民、房子给朋友借住、楼道临时放东西的事情与本案无关。于丹向一审法院起诉请求：1.请求法院判令馨莲茗园物业公司《收回停车位通知书》无效，双方就小区“立体47”停车位已签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》有效并继续执行；2.诉讼费由馨莲茗园物业公司承担。馨莲茗园物业公司向一审法院反诉请求：1.请求法院确认北京馨莲茗园物业服务有限公司2019年12月30日与于丹签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》于2020年12月31日已经解除；2.判令于丹立即向我公司腾退所承租的立体47号车位；3.判令于丹向我公司支付自2021年1月1日以后至腾退车位之日止的车位占用费（每日按15元计算），暂计算至2021年1月21日，车位占用费为315元。4.反诉费由于丹承担。一审法院认定事实：于丹为馨莲茗园小区x号楼x单元x室业主，馨莲茗园物业公司为该小区的物业管理单位。2019年12月30日，于丹作为乙方，馨莲茗园物业公司作为甲方，签订《馨莲茗园小区停车服务协议》，双方约定：乙方租用甲方管理服务的小区地下车库立体47号车位，车辆登记信息为×××号红色POIO轿车；车位服务费为450元/月，计年服务费为5400元，车位服务费含停车设施维护费、场地占用费、管理服务费等。协议第十四条约定：如未按时交纳物业费、供暖费或不遵守《馨莲茗园小区管理规约》，甲方有权收回停车位。上述协议签订当日，于丹向馨莲茗园物业公司交纳了停车服务费5000元，馨莲茗园物业公司开具的发票上记载该笔款项的收费时段为2020年1月1日至2020年12月31日。2020年12月25日，馨莲茗园物业公司向于丹发出《收回停车位通知书》，该通知内容如下：“×××号（立体47租户）：鉴于你有违反馨莲茗园小区管理规约的行为，我物业公司根据《馨莲茗园小区停车服务协议》第十四条规定，收回停车位。2021年1月1日将另有租户车辆驶入该车位，请予配合。否则，一切后果自负！特此告知！”。于丹于2020年12月27日，向馨莲茗园物业公司缴纳了1401号房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费、2020年至2021年度的供暖费3997.34元和1402号房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费和2020年至2021年度的供暖费3720.05元，但未将其车辆驶离立体47号车位。2020年12月27日，馨莲茗园物业公司与案外人牛家顺签订《馨莲茗园小区停车服务协议》，双方约定馨莲茗园物业公司将于丹使用的立体47号车位出租给该小区1单元506室业主牛家顺。现于丹诉至法院，要求确认馨莲茗园物业公司作出的《收回停车位通知书》无效，要求法院判决双方就“立体37”停车位签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》有效并继续执行。馨莲茗园物业公司不同意于丹的诉讼请求，并以于丹存在违反业主规约的行为，构成违约为由，提出反诉，要求法院确认其与于丹之间签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》已于2020年12月31日解除，要求于丹腾退立体47号车位，要求于丹支付2021年1月1日起至车位腾退之日止的停车费用。馨莲茗园物业公司针对其主张提交如下证据材料：1、馨莲茗园管理规约，该规约第六条规定：……（五）、遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。（六）、各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规、政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。业主不承担上述共同管理责任，损害业主共同利益的，业主大会或者业主委员会共同决定可以限制其行使以下成员权利：1、不得担任业主委员会委员会或候补委员；2、业主大会会议表决权；3、共用部分经营收益分配权；4、业主委员会认为有必要限制的其他权利。限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。第九条、……（二）、进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。（三）、在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用公共部位。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中对相邻或者使用人日常生活造成影响，上午8时至12时，下午14时至18时和节假日全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；否则，物业公司有权采取断电断水措施。（四）、因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任；否则，物业公司有权采取断水断电措施。……（九）、阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和室外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等。第十条、业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：……（三）、占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车棚等物业共用部分。……（六）、不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物。第十三条、物业转让、出租的相关事项：业主转让或出租专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖或租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人、业主委员会。房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅或卧室出租或者转租。对违反本规约出租或者转租的，业主委员会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、照片：照片显示楼道内摆电视柜一个，电视柜上有一台电视机，照片上的时间为2020年8月。馨莲茗园物业公司主张该证据可以证明于丹在楼道堆放杂物，违反业主规约规定。于丹对证据的真实性认可，于丹主张电视和电视柜是准备送给其朋友的，其只在楼道存放了十几分钟，就被邻居举报了，最终只在楼道里放了一个多小时就搬走了。馨莲茗园物业公司主张至少放了三天。3、贴在房屋门上的告知书照片，馨莲茗园物业公司主张该证据证明于丹长期对外出租房屋，未到物业进行登记，严重违反业主规约的规定。于丹主张从未见到过这份告知书。租房的人是于丹的朋友，于丹表示其孩子达到上学年龄就会搬回居住。于丹提交牛沙沙、张梅的书面证言及交费收据，证人证言证明只是暂时借住于丹的房屋，入住时于丹的母亲已告知其要遵守楼内张贴的业主须知，并带其到物业前台向工作人员进行了入住告知，并使用于丹的购水卡办理了购买生活用水的手续。交费收据显示1401、1402购水是馨莲茗园物业公司出具的收据。于丹主张该证据证明业主带着租户去物业登记了，馨莲茗园物业公司是否作了登记时馨莲茗园物业公司的工作内容，与于丹无关。馨莲茗园物业公司对于丹提交的证人证言的真实性不予认可，即使该证言真实，也只能说明其带着租户去买过水，不某过登记。4、1403号业主崔杰的举报信，该举报信记载1403号业主反映1401.1402业主在2019年1月12日（周六）9点多进行装修时，电动工具发出巨大刺耳的声音，影响其家人休息、学习，双方为此发生冲突，业主的夫人还动手打了举报人，业主家房屋长期出租，经与物业核实，1401、1402业主装修也没有到物业办理手续，并把硕大的床垫放在举报人电表箱上并拒绝搬离。馨莲茗园物业公司主张该证据证明于丹在装修前未办理登记手续，且在周六日野蛮装修，严重扰民，引起打架，引起了多家业主投诉，违反小区管理规约。于丹主张崔杰的爱人就在馨莲茗园物业公司工作，当时在周末施工是因为暖气漏水后需要更换木地板，并未产生很大的噪音，经与邻居协商同意后完成了施工。5、业主委员会出具的情况说明，该证据记载业委会证明于丹在楼道内堆放杂物、在周六、周日进行装修扰民，引起多家业主投诉、于丹对外出租房屋没有在30日内将出租情况告知物业公司，违反业主规约的规定。于丹对证据的真实性不予认可，业委会主任是物业公司的董事及监事，该证明上签字的人员均是物业公司的工作人员，业委会仅代表物业公司的利益，没有维护业主的利益，不认可该份证据的证明目的。一审法院认为，于丹、馨莲茗园物业公司签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述协议第十四条规定：如于丹未按时交纳物业费、供暖费或不遵守《馨莲茗园小区管理规约》，馨莲茗园物业公司有权收回停车位。根据于丹提交的证据显示，于丹不存在未按时交纳物业费、供暖费的情况，亦在双方签订停车服务协议当日即交纳了2020年度的停车服务费，因此，于丹不存在拖欠馨莲茗园物业公司费用的违约情形。馨莲茗园物业公司主张于丹存在周六日装修扰民问题、出租房屋未办理登记问题、在楼道内堆放杂物的问题，违犯了业主规约的规定，其有权解除双方之间的停车服务协议。对此，馨莲茗园物业公司提交了照片、举报信、小区业委会证明等证据，因举报信反映于丹装修扰民的问题发生在2019年4月，并非涉案停车服务协议履行期间，因此，馨莲茗园物业公司主张的此项解除合同的理由不能成立，法院不予认定。于丹出租房屋和在楼道存放电视、电视柜发生在涉案租车服务协议履行期间，关于出租房屋登记，馨莲茗园物业公司虽然在于丹房门上张贴了告知书，但不能证明该告知书确已送达给于丹，馨莲茗园物业公司并未提交其他直接证据证明曾对于丹出租房屋是否办理过登记的问题与于丹进行过沟通，于丹提交书面证人证言证实于丹带其到物业前台进行了入住告知并使用于丹的水卡在物业公司购买了生活用水，于丹主张履行了口头告知方式，馨莲茗园物业公司是否进行登记是馨莲茗园物业公司的工作范围，由于馨莲茗园物业公司未提交证据证明该公司办理出租房屋登记手续的具体要求和流程，因此，法院根据现有证据无从判断于丹是否履行了告知义务，馨莲茗园物业公司是否履行了登记职责，故对馨莲茗园物业公司提出的此项解除合同的理由，法院亦不予认定。馨莲茗园物业公司之后可以通过完善规章制度的方式，更好地行使管理、服务的工作职责。关于楼道堆放杂物问题，馨莲茗园物业公司提交的证据显示于丹在楼道内摆放了电视柜、电视机，于丹主张只是临时存放，并未长期占用公共空间，对此问题，法院认为，于丹在楼道内存放个人物品的行为确实违反了小区业主规约的相关规定，但经劝说后馨莲茗园物业公司已将该物品搬离，且存放时间短暂，于丹的违约行为轻微，并不足以达到解除双方停车服务协议的程度。综上所述，馨莲茗园物业公司向于丹发出的《收回停车位通知书》依据不足，该通知书对于丹不发生法律效力，双方之间签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》应当继续履行，法院对于丹的全部诉讼请求均予以支持；对馨莲茗园物业公司要求确认双方签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》已于2020年12月31日解除、要求于丹腾退立体47号车位的反诉请求，法院不予支持。关于馨莲茗园物业公司反诉要求于丹支付车位占用费问题，因馨莲茗园物业公司发出的《收回车位通知书》对于丹不发生效力，于丹使用立体47号车位有合法依据，馨莲茗园物业公司向于丹主张车位占用费存在认识上的错误，法院予以纠正。于丹车辆停放在立体47号车位，应向馨莲茗园物业公司支付停车服务费，截至本案法庭辩论终结时，于丹实际欠付馨莲茗园物业公司3个月的停车服务费，法院据此判决于丹向馨莲茗园物业公司支付2021年1月1日至2021年3月31日期间的车位费1350元。应当指出的是，于丹作为小区业主，应当按照《馨莲茗园小区管理规约》的规定，规范自己的行为，配合物业公司工作，营造小区良好的居住氛围。据此，一审法院于2021年4月6日判决如下：一、北京馨莲茗园物业服务有限公司于二〇二〇年十二月二十五日发出的《收回停车位通知书》对于丹不发生法律效力。二、于丹与北京馨莲茗园物业服务有限公司于二〇一九年十二月三十日签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》有效，北京馨莲茗园物业服务有限公司继续为于丹提供立体47号车位的停车服务。三、自判决生效之日起七日内，于丹支付北京馨莲茗园物业服务有限公司二〇二〇年一月一日起至二〇二〇年三月三十一日期间的停车服务费1350元。四、驳回北京馨莲茗园物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，于丹与馨莲茗园物业公司签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当依约履行。本案中，馨莲茗园物业公司与于丹签订的停车服务协议中约定，如于丹未按时交纳物业费、供暖费或不遵守《馨莲茗园小区管理规约》，馨莲茗园物业公司有权收回停车位。现馨莲茗园物业公司以于丹存在违反业主规约行为为由于2020年12月25日向于丹发出《收回停车位通知书》。本案的焦点问题是馨莲茗园物业公司是否有权解除合同。1、关于馨莲茗园物业公司所提于丹存在周末装修扰民问题，其他业主举报于丹具有周末装修扰民的事实发生在2019年4月，而馨莲茗园物业公司与于丹签订停车服务协议的时间是2019年12月30日，因馨莲茗园物业公司此项解除合同理由并非发生在双方停车服务协议履行期间，因此馨莲茗园物业公司以于丹存在周末装修扰民的违反《馨莲茗园小区管理规约》行为主张解除停车服务协议缺乏依据。2、关于馨莲茗园物业公司所提于丹长期对外出租房屋未在物业登记问题，于丹主张履行了口头方式告知物业公司出租房屋的情况，在一审法院审理中于丹提交书面证人证言用以证实于丹带证人到物业前台告知物业公司出租情况并使用于丹的水卡在物业公司购买了生活用水。现虽然馨莲茗园物业公司主张在于丹房门上张贴了告知书，但馨莲茗园物业公司不能证明该告知书确已送达给于丹，且馨莲茗园物业公司并未提交其他直接证据证明曾对于丹出租房屋是否办理过登记的问题与于丹进行过沟通。在此情况下一审法院以现有证据无从判断于丹是否履行了告知义务，馨莲茗园物业公司是否履行了登记职责为由对馨莲茗园物业公司提出的此项解除合同理由不予支持并无不妥。3、关于馨莲茗园物业公司所提于丹具有在楼道内堆放杂物的问题，于丹主张只是临时存放，并未长期占用公共空间。根据查明的事实，于丹确实存在在楼道内存放个人物品的行为，且该行为违反了小区业主规约的相关规定。但是鉴于于丹的违约行为轻微，并不足以达到解除双方停车服务协议的程度。因此馨莲茗园物业公司以于丹存在在楼道内存放个人物品的行为违反《馨莲茗园小区管理规约》行为主张解除停车服务协议，一审法院未予支持并无不当。综上所述，馨莲茗园物业公司向于丹发出的《收回停车位通知书》依据不足，该通知书对于丹不发生法律效力，双方之间签订的《馨莲茗园小区停车服务协议》应当继续履行。馨莲茗园物业公司反诉要求于丹支付自2021年1月1日以后至腾退车位之日止的车位占用费，一审法院虽然判决双方签订的停车服务协议继续履行，但是为减少当事人诉累，按照馨莲茗园物业公司所主张的占用费标准判决于丹支付2021年1月1日至2021年3月31日期间车位费并无不妥。馨莲茗园物业公司所提一审法院审判程序违法的上诉主张，经查阅一审卷宗，一审法院并无违反法定审判程序的情形，因此馨莲茗园物业公司此节上诉主张本院不予支持。综上，馨莲茗园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由北京馨莲茗园物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年六月二十八日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡