四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1527民初737号 原告：周秋运，女，1988年12月5日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭旭强，四川瑞龙律师事务所律师。 被告：吴家全，男，1972年3月6日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告周秋运与被告吴家全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周秋运的委托诉讼代理人彭旭强，被告吴家全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周秋运向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告订金30000元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加请求：确认原、被告口头约定的房屋买卖协议无效。事实和理由：原、被告双方于2020年3月通过电话口头约定，被告以300000元的价格将位于筠连县出售给原告，原告向被告支付了订金30000元，被告将其出具的收条拍照并通过微信发送给原告。后原告了解到该房屋系被告母亲的产权，被告无权出售该房屋，且该房屋是农村宅基地房屋，不能办过户手续，原、被告的合同目的不能实现。综上，原、被告的购房事宜违反法律的强制性规定，属《合同法》及《民法典》规定的无效情形，应确认原被告的购房约定无效，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴家全答辩称，原、被告协议买卖房屋的宅基地是在政府规划的拆迁安置地点修建的房屋，房屋安置户头确实是被告母亲郑少云的名字，但该房屋是被告出钱修建，郑少云立了遗嘱，宅基地由被告继承。原告通过中间人介绍向被告买房屋时，被告已告知了原告该房屋现无产权手续，原、被告双方可以通过公证将该房屋公证给原告，原告才支付的定金，故被告不同意退还原告定金。 原告周秋运围绕其诉讼主张，依法向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格及基本信息；2.被告的户籍证明，拟证明被告的基本信息；3.定金收条、微信聊天记录打印件，拟证明原告支付30000元定金给被告，因该房屋不能办理过户手续，原告要求被告退还定金未果；4.郑少云的户籍信息和遗嘱打印件，拟证明案涉房屋的宅基地使用权属被告的母亲郑少云享有，被告对该宅基地无使用权，被告无权出售该房屋；5.相关案例的判决书，拟证明原、被告房屋买卖协议无效，定金应予以退还。被告吴家全对原告提交的证据发表以下质证意见：对第1、2、3、4组证据真实性无异议；第5组证据与本案无关。 经审查，原告提交的第1至4组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；第5组证据与本案无关联，本院不予采信。 被告吴家全向本院提交以下证据：1.集体土地建设使用证，拟证明被告对被拆迁老房屋宅基地享有使用权；2.征地拆迁补偿表、五丰村小河组房屋拆迁各种补偿明细表、拆迁建筑物补偿、补助及奖励领款表、筠连镇房屋被征拆迁安置登记表、拆迁安置人员名单，拟证明被拆迁老房屋是被告的名字，因被告不是农村户口，拆迁安置手续才以被告母亲的名义办理；3.定金收条复印件2份，拟证明原告支付了30000元的定金；4.遗嘱1份复印件和郑少云的户籍证明一张，拟证明被告的母亲立遗嘱将筠连镇海瀛五丰村一组面积60㎡的房屋宅基地由被告继承。 原告周秋运对被告提交的证据发表以下质证意见：对第1组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关；第2组证据达不到被告的证明目的；对第3组证据的三性无异议；对第4组证据真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的。 经审查，被告提交的第1、2、4组证据客观真实，但不能达到被告的证明目的；第3组证据客观真实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告周秋运系筠连县筠连镇海赢街村居民。被告吴家全原为筠连县筠连镇××组（又名筠连镇五丰村一组）村民，后转为城镇居民户口，现户籍地为筠连县。2020年2月，原告周秋运经案外人苏卫强（音）介绍，准备向被告吴家全购买坐落于筠连县（现为筠连镇丰收村七组）房屋一幢（共三层），原告到该房屋处查看房屋后，因被告在外地，原、被告通过电话方式协商了该房屋的买卖事宜，双方达成口头协议，约定被告以300000元的价格将上述房屋出售给原告，原告约在二个月内付清房款。原告按被告的要求于2020年3月7日向苏卫强微信转款10000元，被告吴家全出具《定金收条》1份，因被告在外地便将收条通过微信发送给原告，《定金收条》载明：“今收到周秋运买房定金壹万元整，房屋位于……，总房款叁拾万元整，余款大约二个月左右付清。收款人：吴家全2020年3月7日。”原告又于2020年3月23日向被告转款20000元，被告吴家全又向原告出具了《收条》1份，《收条》载明：“今收到周秋运买房定金贰万元整。注：房屋位于四川省筠连县。收款人：吴家全2020.3.23”。原告支付被告上述定金30000元后，双方一直未签订书面的房屋买卖合同。2020年5月，原告向被告提出不再购买该房屋，并要求被告退还支付的30000元，被告不同意退还，双方就协商未果，酿成诉讼。 另查明，1.被告吴家全于1999年在筠连镇××组办理有集体土地建设用地使用证［筠集建（99）字第Ａｄｆ251号］，被告吴家全称2018年左右，该土地上的房屋因政府修建公路占地被征收拆迁，被告系居民户口，无法办理拆迁安置手续，被告之母郑少云系筠连镇××组村民，符合拆迁安置补偿条件，郑少云以其名义办理各种拆迁安置补偿手续。2.被告吴家全办理的上述集体土地建设用地使用证上的房屋被拆除后，政府在该组的另一处划拨宅基地安置郑少云等拆迁户，由郑少云等拆迁户自行修建房屋，被告称卖给原告周秋运的房屋（即案涉房屋）占地面积约60平方米，由其一人于2019年出资修建。3.被告吴家全提供遗嘱人为郑少云所立的《遗嘱》1份，该遗嘱载明郑少云将案涉房屋的宅基地60平方米由吴家全继承。4.案涉房屋现无产权手续，房屋土地性质属农村宅基地。 本院认为：本案原告周秋运与被告吴家全争议的焦点为：一、原、被告买卖房屋的效力问题；二、被告是否应退还原告的定金问题。关于双方争议的第一个焦点问题，根据我国土地管理法及有关行政法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋及宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让。本案中案涉房屋宅基地使用权人为筠连镇五丰村一组（现丰收村七组）的村民，原告不是筠连镇五丰村一组的村民，被告属城镇居民，房屋无产权手续，双方均不具备本案的买卖主体资格，原、被告买卖房屋的行为因违反了国家法律、法规的强制性规定而无效，故双方口头达成的房屋买卖协议属无效协议，依法不受法律保护。关于双方争议的第二个焦点问题，根据被告出具的收条，证明原告因向被告购买房屋交付的30000元属定金性质，根据担保法的规定，定金是一种担保形式，担保法第五条的规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的，按照约定。本案原、被告的房屋买卖关系中，因原、被告的口头买卖协议无效，双方的定金协议无效，对于无效合同，当事人因无效行为取得的财产应当返还给受损失的一方，故被告应将取得的30000元定金返还原告。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周秋运与被告吴家全口头订立的房屋买卖协议无 效； 二、被告吴家全于本判决生效之日起十日内返还原告周秋运定金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取计275元，由原告周秋运负担137元，被告吴家全负担138元。此款原告周秋运已预交，被告吴家全应负担的部分由被告吴家全在本判决书生效后径行支付原告周秋运。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本案判决生效后，一方当事人未按判决书所确定的内容履行义务的，另一方当事人申请执行的期限为两年。 审 判 员 王纯华 二〇二一年五月二十七日 法官助理 余从会 书 记 员 邓 娜