北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9322号上诉人（原审被告）：北京星汉四方文化发展有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街288号院2、3号楼B180-28。法定代表人：李金凤，经理。委托诉讼代理人：李金柱，男，北京星汉四方文化发展有限公司职工。被上诉人（原审原告）：中华全国供销合作总社北京商业机械研究所，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区3号楼1至11层101。法定代表人：杨荣，所长。委托诉讼代理人：叶永波，辽宁盛恒（北京）律师事务所律师。上诉人北京星汉四方文化发展有限公司（下称星汉公司）因与被上诉人中华全国供销合作总社北京商业机械研究所（下称机械研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初10787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人星汉公司之法定代表人李金凤、委托诉讼代理人李金柱，被上诉人机械研究所之委托诉讼代理人叶永波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星汉公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，我公司同意向机械研究所支付2019年11月26日至2021年4月30日期间的房屋租金、房屋占有使用费共计243175元或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决未对机械研究所“不出具房屋租赁发票”的行为进行违约认定，导致单方面加重了我公司的违约责任，影响违约金的认定，《合作协议》应属无效合同。2.一审判决未对机械研究所不出具房屋租赁发票导致我公司无法申请政府房屋租金补贴，该部分金额应按北京市有关规定从我公司应支付的租金中扣减。3.疫情期间，根据北京市相关规定中对小微企业租赁国有产权房屋的租金减免事项的规定，故机械研究所应对我公司租金进行减免。4.机械研究所在2020年8月至2021年3月期间，锁门、禁止我公司使用北京市丰台区南四环西路188号总部基地十六区3号楼7层房屋（下称诉争房屋），导致我公司正常办公完全停止，我公司印章取用受阻，诉争房屋实际上处于未使用状态，我公司不应承担2020年8月至2021年1月期间的房屋租金。机械研究所辩称：同意一审判决，不同意星汉公司的上诉请求和理由。机械研究所向一审法院起诉请求：1.判令星汉公司腾退诉争房屋；2.判令星汉公司给付租金766500元，并支付2020年11月10日至2021年4月30日的占有使用费361958元；3.判令星汉公司给付违约金153300元。一审法院认定事实：2017年11月9日，机械研究所（甲方）、星汉公司（乙方）、北京中鸿兴业房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市租赁合同》（下称《租赁合同》），星汉公司承租诉争房屋用于办公，租期自2017年11月10日至2020年11月9日，其中2017年11月10日至11月25日为免租期，月租金63875元。合同第四条约定“（二）支付方式：该租赁房屋付款按押一月付三月支付甲方房租……乙方应于每期届满前3日内支付下期租金”。合同第十条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达10000元的……”。合同第十一条约定“（一）……乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。合同签订后，星汉公司给付机械研究所截止至2019年11月24日租金。机械研究所主张《租赁合同》已经到期，故要求星汉公司腾退诉争房屋。星汉公司对此未明确发表意见。机械研究所要求星汉公司给付2019年11月26日至2020年11月9日的租金，并按照合同标准给付2020年11月10日至2021年4月30日的占有使用费。星汉公司称疫情期间应当减免租金，且机械研究所于2020年8月至2021年1月期间阻止星汉公司进入房屋，亦应当减免租金、占有使用费。星汉公司对上述主张提交微信记录予以佐证。微信记录大意为“2020年12月16日，星汉公司要求机械研究所开门取财务章，机械研究所表示‘我之前跟你说过了，房租到不了，不能开。领导也跟我强调过这个问题’”。机械研究所对微信记录真实性不持异议，但称“大楼大门和7层门都可以正常使用，这么说是为了给星汉公司压力，让星汉公司出来商量交租事宜”。经询问，星汉公司称：1.因疫情诉争房屋在2020年2、3月封闭。2.2020年4月至7月诉争房屋可以正常使用。3.同意给付2021年2月至4月的占有使用费。机械研究所否认诉争房屋因疫情或防控措施被封闭。机械研究所主张因星汉公司逾期给付租金，依照《租赁合同》第十条第四款第一、二项、第十一条第一款，要求星汉公司给付违约金。星汉公司称最初未给付租金系由于自身原因，疫情开始后未及时给付租金是受疫情影响。星汉公司另称机械研究所未能开具发票，亦不同意给付违约金。机械研究所称双方曾经就发票事宜达成协议，约定由机械研究所为星汉公司开具技术服务费发票，并提交《合作协议》予以佐证。星汉公司对《合作协议》不持异议，亦认可机械研究所确实按照已给付的租金数额开具了技术服务费发票。庭审中，星汉公司称如果认定其违约，请求法院调整违约金标准。机械研究所称逾期给付租金对其造成了利息损失。一审法院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现《租赁合同》已经到期，故星汉公司应当将诉争房屋返还给机械研究所。依据当事人陈述可以认定，星汉公司应当给付2019年11月26日至2021年4与30日的租金及占有使用费。2019年11月26日至2020年1月31日的租金依照合同标准确定。星汉公司称2020年2月、3月诉争房屋因疫情被封闭，但并未提交证据予以佐证，机械研究所亦不予认可，法院不予采信。法院结合经营业态等因素酌情确定上述期间的租金数额。星汉公司认可2020年4月至7月可以正常使用房屋，故上述期间的租金依照合同标准确定。星汉公司主张2020年8月至2021年1月期间，机械研究所采取锁门的措施阻止星汉公司使用房屋，但仅凭其提交的微信记录尚不足以证明上述内容。但结合微信记录中“我之前跟你说过了，房租到不了，不能开”的内容可知，锁门并非从当天开始。但如果确实长时间锁门，星汉公司不应当仅主张过一次权利。现星汉公司未能提交其他证据证明锁门时间，故法院酌情确定锁门时间为15天。因此，法院参考疫情形势认定星汉公司应当依照合同标准给付2020年8月至11月9日的租金。合同到期后，虽然机械研究所不再受出租人义务约束，但考虑到其锁门的情节，法院认定锁门期间的占有使用费酌情减免，其余期间的占有使用费依照原合同标准计算。依照《租赁合同》可知，星汉公司应分别于2019年11月22日、2020年2月22日、2020年5月22日、2020年8月22日前给付租金。法院考虑疫情影响并结合星汉公司所述，认定星汉公司未能在2020年2月22日前给付租金不属于违约，但其余三期均存在违约情形。星汉公司应当给付违约金。违约金数额由法院参考机械研究所的损失酌情确定。依据《合作协议》以及当事人陈述，法院可以认定双方已经就发票问题达成协议，且机械研究所已经依约履行，故法院对星汉公司以未开具发票为由不同意承担违约金，不予支持。据此，一审法院于2021年4月29日判决：一、北京星汉四方文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内将位于丰台区南四环西路188号十六区3号楼7层房屋腾退给中华全国供销合作总社北京商业机械研究所；二、北京星汉四方文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付中华全国供销合作总社北京商业机械研究所二〇一九年十一月二十六日至二〇二〇年十一月九日的租金以及二〇二〇年十一月十日至二〇二一年四月三十日的占有使用费，共计1048000元；三、北京星汉四方文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付中华全国供销合作总社北京商业机械研究所逾期给付租金违约金13000元；四、驳回中华全国供销合作总社北京商业机械研究所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案中，一、星汉公司认可其自2019年11月26日起至2021年4月30日期间的房屋租金及占有使用费未支付；二、对于租赁期限内即2019年11月26日至2020年11月9日期间的欠付租金问题。首先，虽星汉公司称2020年8月至2021年1月期间，机械研究所对诉争房屋上锁，导致其不能正常使用诉争房屋，但在机械研究所对此不予认可的情形下，星汉公司对其主张未能提交充分证据予以证明，故星汉公司该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院结合机械研究所在微信记录中的记载内容，酌情扣减15天的租金，并无不当。其次，虽星汉公司称疫情期间的租金应按照相关政府规定予以减免3个月，但一审法院亦已经考虑疫情因素予以相应酌减，星汉公司要求减免3个月租金的上诉理由，缺乏依据，本院亦不予支持。再次，虽星汉公司称机械研究所不出具房屋租赁发票导致其公司无法申请政府房屋租金补贴，该补贴应从其公司应支付的租金中扣减，但经查，双方就开具发票问题已经签订了《合作协议》在该合同中约定由机械研究所开具技术服务费发票，且机械研究所亦已实际履行了开具上述发票的合同义务，故机械研究所并不存在合同违约行为，星汉公司的该项上诉理由，不能成立，本院亦不予支持。最后，虽星汉公司称《合作协议》应属无效合同，但星汉公司未能举证证明该合同存在法律规定的无效情形，故对星汉公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。三、对于租赁期限届满后，即2020年11月9日至2021年4月30日期间的欠付房屋占有使用费问题。基于星汉公司未能履行合同到期后腾退诉争房屋的义务，持续占有使用诉争房屋，故一审法院依据机械研究所诉请，判决星汉公司按照合同约定的租金标准支付上述欠付房屋占有使用费，并无不妥。四、关于违约金问题。依据双方《租赁合同》约定，且考虑到疫情因素，一审法院酌情确定违约金数额并予以判决，亦无不当。综上所述，星汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11978元，由北京星汉四方文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月二十八日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪