山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终814号上诉人（原审被告）：阳城县北留供销合作社（统一社会信用代码：×××）。住所地：阳城县北留镇北留村。法定代表人：马某，任主任。委托诉讼代理人：张某，阳城县北留镇第一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：晋城市博大伟业房地产开发有限公司（注册号：140XXXXXXXX1494）。住所地：晋城市开发区竹园小区2号楼2单元501室。法定代表人：常某，任执行董事。委托诉讼代理人：李某，男，汉族，生于1961年12月25日，身份证号码×××，住沁水县嘉峰镇武安村，该公司主要负责人。委托诉讼代理人：赵某，男，汉族，生于1974年10月23日，身份证号码×××，住沁水县嘉峰镇尉迟村北达区37号，该公司办公室主任。上诉人阳城县北留供销合作社（以下简称北留供销社）因与被上诉人晋城市博大伟业房地产开发有限公司（以下简称博大伟业公司）合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2020）晋0522民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北留供销社的法定代表人马某及其委托诉讼代理人张某，被上诉人博大伟业公司的委托诉讼代理人李某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人北留供销社的上诉请求：依法撤销一审判决书第10页19-23行、第11页1-2行作出的《商品楼开发合同》第七条原被告对产权作出的内容无效的认定。事实和理由：一审判决书在驳回原告诉讼请求的情况下，在本院认为里认定《商品楼开发合同》第七条产权约定内容无效，不符合法律规定的无效合同的事实依据和法律依据。一审判决认定合同第七条产权约定内容无效侵犯了上诉人的民事权利，一审法院不能依据被上诉人现在没有土地使用批复及商品房所有权、预售许可证就认定双方对产权约定的内容无效。事实上，合同第七条原被告对产权约定的内容是附期限、附条件成就时生效的合同约定，不应认定为无效。无论被上诉人是否交完土地出让金，有无土地使用批复和商品楼预售许可证，都不影响第七条双方约定的产权附生效期限附生效条件成就时生效的存在，被上诉人有了土地使用批复和预售许可证后，该第七条生效，而不是一审判决书认定的判了死刑，永不生效。被上诉人博大伟业公司辩称，一、根据双方签订的《商品楼开发合同》内容，双方的真实意思是合作开发商品楼项目，被上诉人提供资金，上诉人提供划拨土地使用权。作为投资回报，双方在协议中对所开发商品楼进行了产权分配。上诉人称该合同的性质是拆迁补偿协议显然是错误的，被上诉人不是征收主体，无义务对上诉人进行拆迁补偿。二、《商品楼开发合同》发生效力的前提是双方共同投资开发，但客观事实是该块土地已经被政府收回，由国土部门对外公开出让。被上诉人是通过公开竞买获取了该地块的使用权，上诉人已经丧失了该块土地的使用权，也就是说，双方签订的《商品楼开发合同》根本无法执行，对双方自然失去约束力。三、根据我国法律规定划拨土地使用权不得进行住宅楼开发项目，不得擅自改变划拨用途，所以双方签订的《商品楼开发合同》是违背法律强制性规定的，属于无效合同。四、合同双方的权利和义务应当是对等的，若被答辩人不能提供案涉商品房开发项目用地的土地使用权，那么其就不能获取利益分配。综上，应驳回上诉人的上诉。博大伟业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认2014年5月21日原告和被告签订的《商品楼开发合同》无效；2、判令被告立即向原告返还90万元及利息损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月21日，原告和被告签订了《商品楼开发合同》，约定由被告提供供销社国有划拨的土地使用权，原告投入资金共同进行商业开发。开发期限为3年，自2014年5月21日至2017年5月20日止。开发期间由原告每年向被告支付各项费用30万元，三年共计90万元，提前完工时，被告退还该费用。合同签订后原告一次性向被告支付了3年费用90万元，2015年阳城县自然资源局便将该划拨土地收回，用于公开拍卖出让，原告报名竞标后，中标该地块并与阳城县自然资源局签订了《国有建设用地出让合同书》，依法获取了该地块的使用权。自此可知被告已经丧失了该地块的土地使用权，双方签订的《商品楼开发合同》的目的不能实现，并且根据国家法律规定，国有划拨土地上禁止进行商品房开发。综上，原告与被告签订的《商品楼开发合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。同时被告已经丧失了该土地的使用权，其收取原告90万元费用缺乏法律依据，应当向原告返还。原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。一审法院查明，2014年5月21日被告北留供销社作为甲方，原告博大伟业公司作为乙方，签订了《商品楼开发合同》，合同约定：“一、项目四至范围。甲方同意有条件（合同条款七）出让位于北留村供销社院南北长95米、东西宽35米场地用于乙方开发使用。二、乙方负责办理场地开发项目所需的各种手续，甲方在国家相关政策法律法规范围内为乙方提供办理工程项目手续所需要的各项便利条件，确保乙方顺利施工，办理手续所需一切费用由乙方全部负责。三、甲方保证乙方施工期间水、电、路使用通畅，并协助处理好邻里关系，产生的费用由乙方承担。四、合同期限从2014年5月21日至2017年5月20日止。五、乙方应承担的费用包括：1、取得场地开发权所支付给国土、住建、规划、发改消防、环保等相关部门的费用。2、与房屋拆迁相关的房屋拆迁补偿金、水电费、卫生费等一切费用。3、乙方于合同签定之日应向甲方支付停业损失、职工养老金费等各项费用三年共计玖拾万元。如提前完工，甲方退给乙方相应费用。4、如合同期满，乙方未能按时完成工程交付甲方使用，延期一年，乙方向甲方支付各项费用伍拾万元。5、与项目开发相关的其它费用。六、乙方施工质量必须符合国家相关政策法律法规的规定，并接受质监督员和甲方的共同监管。施工图纸和效果图要充分征求甲方意见经双方协商一致后，各执一份，施工图上应清晰标明产权归甲方所有的设施项目。乙方必须照图施工。七、依双方约定住宅楼开发共计层。负一层（80m×25m×3.5m)、一层（80m×25m×4.5m)钢筋、水泥、全框架结构，(门、窗玻璃齐全、毛墙、毛地、水、电、暖保三通）。工程结束后负一层、一层产权归甲方，其余楼层产权归乙方并由乙方负责开发管理。工程完工验收合格后，乙方应依约为甲方办理相应产权手续，费用由乙方负责。乙方出售住宅房要向甲方支付商品房开发补偿费（按建筑面积）60元/平方米。八、安全施工责任：乙方施工必须具有相应资质，确保施工人员生命和财产安全，若发生不安全事故责任全在乙方，由此产生的法律责任由乙方承担，造成的损失由乙方负责，甲方不承担任何安全责任。九、违约责任：合同一经签订，双方都应忠实依法履行各自权利和义务。发生争议和纠纷应通过友好协商，协商不成的可向有管辖权的人民法院提起诉讼，除执行判决外，败诉方要向另一方支付违约金贰佰万元。十、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商一致后，可订立补充合同，补充合同与原合同具有同等法律效力，如有抵触以补充合同为准。”2014年5月21日被告北留供销社作为甲方，原告博大伟业公司作为乙方，又签订补充协议，约定：“为甲乙双方共同合作做好乙方商铺楼开发，在共同遵守开发合同条款的前提下，经双方共同协商，达成以下补充协议：一、甲方保证在2014年9月30日之前原楼内住户、加工厂等一切财物全部搬出，为乙方提供拆房条件；二、乙方保证在2014年6月15日之前将房屋拆迁停业损失等各项费用90万元汇至甲方账户；三、乙方修建地下一层仓库和一层超市的建筑面积应保证在3800平方米以上；此协议一式四份，甲乙双方各执一份，备存两份。”2015年5月21日，被告北留供销社作为甲方、原告博大伟业公司作为乙方又签订补充协议，约定：“为甲、乙双方共同合作，做好乙方商铺楼开发，在共同遵守2014年5月21日签订的合同和补充协议条款的前提下，经双方共同协商达成如下补充协议：一、签订合同时间由2014年5月21日改为2015年5月21日起到2018年5月20日止。二、乙方修建地下一层仓库面积2400平方米，一层面积200平方米，两项面积必须保证在3600平方米左右。三、此补充协议在乙方取得土地使用权后生效。四、此协议一式四份，甲、乙双方各执一份，备存两份。”2015年2月26日被告北留供销社向县土地收购储备中心请示：“我单位名称为阳某，拥有位于阳城县北留镇北留村商业街70号的国有土地使用权一宗。该地块面积4362.1平方米，于2011年2月办理了土地使用权证，证号：阳国用（2011）第004号；地号GJ0401016；使用权类型：划拨。由于该地块处于集镇中心地段，车辆出入不便，不适应仓储和具备仓储业务的条件。为了提高土地利用率，结合北留镇及北留村总体规划实际，经北留供销合作社社务委员会同意研究，交回县土地收储中心。并报请县联社备案，现恳请贵中心收回该地另作它用，请予批复为盼。”2015年6月17日阳城县人民政府下达阳征土收字（2015）4号文件：“依法收回阳某位于北留镇北留村面积3514.16平分米的国有土地使用权。由县土地收购储备中心按照有关规定将依法收回的国有土地3514.16平分米纳入土地储备。”2015年8月25日，原告博大伟业公司通过公开竞标取得位于阳城县北留镇北留村5.27亩，计3514平方米的国有土地使用权。2015年9月10日，阳城县国土资源局与原告博大伟业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，原告以241万元的价格取得诉争地块用于商品住房用地开发，但原告当庭陈述该241万元未支付完毕，原告博大伟业公司未向法庭提供诉涉地块的土地使用批复。一审法院另查明，原告博大伟业公司已于2014年6月至2014年10月，将原被告签订的《商品楼开发合同》中第五条第三项90万元全部支付被告北留供销社，并于2019年12月15日由被告北留供销社出具了收到原告博大伟业公司系付停业损失及补偿职工养老金款90万元的收据。原告博大伟业公司的施工队将被告北留供销社诉争地块上的房屋全部拆除用于商品楼开发，现诉争该地块上已由原告博大伟业公司新建楼房一栋，地上7层、地下室1层（地上7层中第1层为商铺、最顶1层为阁楼）。一审法院认为，（一）被告北留供销社将诉涉的阳城县北留镇北留村商业街70号的国有土地使用权一宗交回县土地收储中心，并通过相关部门同意将该地块纳入土地储备，在此期间，原被告签订了《商品楼开发合同》，在该合同第五条第三项关于原告博大伟业公司应向被告北留供销社支付停业损失、职工养老金费等各项费用三年共计90万元的约定，属原被告自行约定的补偿款，该内容并不违反相关法律规定，应为有效条款；在该合同签订后，原告博大伟业公司将被告北留供销社的地上房屋拆除，导致被告确实存在停业等相关损失，故原告要求被告立即返还原告已交纳的90万元并支付利息损失的诉讼请求，该院不予支持。（二）原被告签订的《商品楼开发合同》第七条虽对该地块上修建的楼层的产权进行了约定，但根据本案查明的事实，原告博大伟业公司是在未将诉涉地块的土地出让金交纳完毕、未取得土地使用批复的情况下即开始修建的房屋，故原被告对产权作出约定的内容无效。综上，原、被告所签订的《商品楼开发合同》属于部分有效、部分无效合同。原告要求确认合同无效，并要求被告立即返还原告已交纳的90万元并支付利息损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告晋城市博大伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点是案涉《商品楼开发合同》第七条是否有效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方于2014年5月21日签订的《商品楼开发合同》第七条不存在违反上述法律规定的无效情形，一审裁判说理认定合同该条约定无效不当，本院予以纠正。理由如下：首先，《商品楼开发合同》是双方当事人基于真实意思表示签订的，合同签订后上诉人交回划拨土地，被上诉人公开竞标以241万元取得案涉土地使用权，并与国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。上诉人签订《商品楼开发合同》时虽未经有批准权的人民政府批准，但合同载明了被上诉人应承担取得场地开发权所支付给国土、住建、规划等相关部门的费用，结合双方对房屋拆迁、职工安置等事项的约定，以及上诉人交回土地前后，被上诉人仍与上诉人签订补充协议，并约定此补充协议在被上诉人取得土地使用权后生效的情况看，双方并非是以国有划拨土地使用权为合同标的的买卖行为，并未损害国家利益和社会公共利益，不属于合同法第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。第二，《商品楼开发合同》第七条约定“依双方约定住宅楼开发……工程结束后负一层、一层产权归甲方”的内容，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此审批行为是物权变动的必要条件，但并不影响以发生物权变动为目的的债权合同的效力。一审认定合同第七条的约定无效，不仅不利于解决当事人之间的争议，维持交易安全，还可能助长不诚信行为。第三，《商品楼开发合同》签订后，上诉人已履行腾空房屋并将场地交付给被上诉人拆除的义务，被上诉人也基本开发建成商品住宅楼，合同履行至少五年之久，在上诉人已打请示交回土地，被上诉人取得出让土地使用权，且庭审双方均认可被上诉人拆除上诉人108间房屋的情况下，现被上诉人起诉要求确认《商品楼开发合同》无效，对既交回了土地又丧失了房屋的上诉人将造成很大损失，有违公平原则。综上，案涉《商品楼开发合同》第七款的约定，符合双方当事人签署合同时的真实本意，亦未超出当事人签订合同时的合理预期范围，应为合法有效。被上诉人提出上诉人提供划拨土地使用权，作为投资回报才能获得产权分配，其未交纳完毕土地出让金是有理由的，其净地取得土地使用权，拆迁补偿费用应由国土部门承担的意见，与本案上诉人与被上诉人之间的合同约定及实际履行情况不符，对于被上诉人是否缴纳完毕土地出让金，是被上诉人实现土地性质的转化需要缴纳的，具体毛地出让还是净地出让等，以及费用如何计算收取，是被上诉人与国土资源局之间的法律关系，被上诉人与上诉人之间签订的合同不因此而发生变化，故被上诉人的辩解，本院不予支持。综上，上诉人对一审裁判说理部分提出的上诉，因对上诉人的合法权益将造成实质影响，本院进行审查后依法予以纠正。但一审法院认定事实清楚，裁判结果正确，本院依法予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（由阳城县北留供销合作社阳某预交），由阳城县北留供销合作社阳某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王天明审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴二○二一年六月二十九日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超