辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1691号上诉人（原审被告）：张维福，男，1963年7月20日出生，汉族，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：张维芬，系上诉人妹妹。被上诉人（原审原告）：营口市吉宏物业有限公司，住所地：营口市老边区东升路78号-甲16号。法定代表人：李长真，公司经理。委托诉讼代理人：芦新华，公司职员。委托诉讼代理人：钱增伟，公司职员。上诉人张维福因与被上诉人营口市吉宏物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2021）辽0811民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张维福上诉请求：1、依法撤销(2021)辽0811民初362号民事判决书；2、依法改判上诉人无须支付物业费和电梯费；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清。被上诉人在一审中提出2015年3月31日已与小区业主委员会签了物业委托合同一份，但是此合同从未征询过上诉人且未获得上诉人的同意，其中提及的小区业主委员会，上诉人从未收到业主委员会选举的通知，没有给予身为业主选举的权利，故签订此合同并非本人意愿，因为物业公司与林昌地产系统一法人，在后续办理房照时，物业和开发商互相推脱，时至今日房照仍以各种理由拒绝办理，给本人带来严重财产损失。从收房之日起至2020年7月份，电费都需要交到物业处，且收费标准已超过当地电业局收费，给本人又带来了财务损失。对于物业的管理，也存在很多问题，小区的绿化、道路、围栏多处破损，给出行和安全带来很大隐患，此隐患也给本人带来了后续不小的财产损失，并且物业推脱，拒绝承担责任。一审判决上诉人支付电梯费2520元，于上诉人私人利益而言，因当初未缴纳物业费，物业未提供本人电梯卡，在此期间从未使用电梯服务。综上所述，被上诉人存在明显的服务不到位情况，极大地损害了上诉人的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下判决上诉人支付物业费6602元电梯费2520元，损害了上诉人的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。营口市吉宏物业有限公司辩称，上诉人拒交物业费违反了法律法规的规定，被上诉人是按照法律程序成立，并具有相应资质的物业服务企业。是物业与小区业主委员会签订了10年物业服务合同。上诉人所在小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同是双方的真实意思表示。上诉人及其他业主也都接受被上诉人的物业服务，合同已事实履行。按照民法典和物业管理条例的规定，按照交纳物业费是每个业主的一项基本义务，上诉人接受被上诉人的物业服务就应当按照物业服务价格交纳相应的费用，无故拒交物业费的行为违反了国家法律法规的强制规定，不受法律保护。综上所述，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律准备，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。营口市吉宏物业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元（77.05㎡×1.1元×17个月=1440元）（77.05㎡×1元×67个月=5162元）及电梯费2520元，计13122元；2、违约金为物业费总额的每日千分之三减免至4000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张维福系营口市老边区水岸壹品小区25号楼1单元303室（建筑面积77.05平方米）房屋的业主。原告吉宏物业公司向营口市公用事业与房产局出具营口市住宅区物业管理服务收费等级标准申请表，载明吉宏物业公司以1.1元/㎡/月为水岸壹品小区提供前期物业服务。2015年3月31日，原告吉宏物业公司与水岸壹品小区业主委员会签订物业委托合同一份，载明物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1.0元/月/平方米，电梯费3-6层360元，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳违约金，合同期限为两年。2017年3月31日，原告吉宏物业公司与水岸壹品小区业主委员会续签了物业委托合同，并约定合同期限为三年。2020年3月10日，原告与营口市老边区路南镇物业办签订物业委托合同补充协议书，载明鉴于水岸壹品项目无业主委员会，双方物业委托合同即将期满，双方于2017年3月31日签订的水岸壹品物业委托合同内容除服务期限延长1年外，其余内容均按原物业委托合同。原告吉宏物业公司自认被告张维福物业费及电梯费交纳至2013年9月29日，2013年9月30日之后的物业费及电梯费未交纳。在此期间，原告基于拖欠的物业费，向被告数次催缴，被告以原告提供的物业服务未达标为由，拒绝交付物业费。拒交物业费的主要原因为小区存在私搭乱建、楼栋乱堆乱放、路面破损等原因并举证照片。原告提出对于小区私搭乱建因物业没有执法权，已多次和政府等部门沟通，楼道乱堆乱放已联合消防和派出所清理杂物，道路维修手续已经完毕，准备5月中旬开工维修。一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…。本案中，结合原、被告当庭陈述及原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的相应条款，并不违反法律规定，相应条款合法有效。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。故此，原告吉宏物业公司要求被告张维福支付2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元（77.05㎡×1.1元×17个月=1440元）（77.05㎡×1元×67个月=5162元）及电梯费2520元，符合合同约定，本院予以支持。被告如认为原告提供的物业服务给其造成损失，可通过法定途径索赔，但不能据此违反业主按期交纳物业费的义务，被告提出物业服务未达标准，所提出的理由不足以阻却物业费的交纳，故被告拒交物业费的意见，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金一节，原告提供的现有证据不足以证明向被告催款的具体时间，结合本案实情，违约金自原告起诉日计算较为符合双方权益，虽物业委托合同中对违约金的支付标准已作出约定，但原告诉请的4000元超出按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，故原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告张维福给付原告营口市吉宏物业有限公司2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元、电梯费2520元，两项合计9122元；二、被告张维福以9122元为基数，自2021年1月25日起至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告营口市吉宏物业有限公司支付违约金；上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以9122元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告营口市吉宏物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由被告张维福负担。本院二审期间，上诉人提供1、水电及燃气费用明细单，证明2012-2019年期间没有实际居住。2、临时进户通知、收款收据和承诺书，证明没有签订买卖合同，只是临时居住，房屋是借用我们装修，政府没给开发公司支付动迁补偿款，2018年才让我们签订房屋买卖合同。被上诉人质证意见：上诉人所说的事和物业服务和缴纳物业服务费没有关系。被上诉人提供小区房屋交接验收表、业主装修交接单、业主承诺书、协议书，证明上诉人是2012年进户，我们也给提供服务了，不管上诉人住与不住，都应该交纳物业费。上诉人质证意见：被上诉人是林昌集团的子公司，到2019年房屋都没有使用，电梯卡我们也没有升级也没有使用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实基本一致，另查，上诉人的物业服务费及电梯费交纳至2013年9月29日，之后因上诉人没有继续交纳物业服务费，被上诉人没有将升级之后的电梯卡交付上诉人。本院认为，上诉人对被上诉人在案涉小区提供物业服务的事实并无异议，双方之间形成物业服务合同关系。关于上诉人提出被上诉人未尽到物业服务义务一节，被上诉人为上诉人所在小区提供物业服务多年，物业服务具有总体性，不能根据部分业主的主观感受作为判断标准，若上诉人以此为由拒绝交纳物业费，可能会助长其他业主的欠费行为,不利于小区物业服务的顺利开展，对已经正常交纳物业费的业主的整体利益产生损害，故上诉人该项上诉请求本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人收取的电费超过电业局的收费标准一节，因其未提供相关证据证明，本院对该项上诉理由不予采信。关于电梯费问题，根据《营口市物业服务收费管理办法》第十六条、第十七条的规定，上诉人在未使用电梯的情况下，应按照每月每平方米最多0.15元的标准缴纳电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修费用，共计970.83元（0.15元/平方米/月×77.05平方米×84个月）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、变更营口市老边区人民法院（2021）0811民初362号民事判决第一项为“张维福给付营口市吉宏物业有限公司2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元、电梯费970.83元，两项合计7572.83元；”；二、变更营口市老边区人民法院（2021）0811民初362号民事判决第二项为“张维福以7572.83元为基数，自2021年1月25日起至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向营口市吉宏物业有限公司支付违约金”；三、维持营口市老边区人民法院（2021）0811民初362号民事判决第三项，即驳回营口市吉宏物业有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，二审案件受理费50元，合计115元，由上诉人张维福负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  王 娣二〇二一年六月二十八日法官助理刘丛博书记员王伟超