黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终428号上诉人（一审原告）：何锁金，男，1974年1月10日出生，汉族，无职业，住嫩江市。委托诉讼代理人：李洪良，黑龙江君水律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李晶晶，女，1992年1月29日出生，汉族，无职业，住嫩江市。委托诉讼代理人：李晓军，嫩江市联兴法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：吕保玲，男，1984年12月13日出生，汉族，货车司机，住嫩江市。上诉人何锁金因与被上诉人李晶晶、吕保玲案外人执行异议之诉一案，不服嫩江市人民法院（2020）黑1121民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人何锁金及其委托诉讼代理人李洪良，被上诉人李晶晶的委托诉讼代理人李晓军，被上诉人吕保玲到庭参加询问。现已审理终结。何锁金上诉请求：撤销一审判决，改判支持何锁金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由李晶晶、吕保玲承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定不属于效力性强制性规定，属于管理性强制性规定。就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。据此，何锁金与吕保玲之间的房屋买卖行为成立，合法有效。另外，在二审诉讼期间，吕保玲已经将房屋拖欠的贷款余额一次性偿还完毕，并解除了房屋抵押登记。一审法院对何锁金在法院作出(2020)黑1121执619号之二执行裁定之前对案涉房屋实际占有的事实已经予以认定，不再赘述。本案中房屋未办理过户登记并非何锁金的原因。何锁金在购买案涉房屋时，本身经济条件有限，按期偿还银行贷款也正符合何锁金的意愿，能够缓解买房的经济压力。并且该房屋是以吕保玲的名义在中国银行嫩江支行办理的抵押登记，现该房屋只办理了在房屋开发单位名下的初始登记，未转移登记在吕保玲名下。案涉房屋产权登记能够办理到何锁金名下，还需要办理两个登记，一是由开发企业转移登记到吕保玲名下的所有权变更登记，二是办理房屋抵押解除登记。何锁金没有承担由吕保玲解除抵押登记的义务，更没有去办理变更到吕保玲产权登记的权利。足以说明没有变更过户登记到何锁金名下的原因不能归属于何锁金。否则何锁金要承担他人的法律责任和义务。何锁金已经按照约定向吕保玲支付了约定的房款，也按照与吕保玲的约定向银行偿还了部分贷款，如果执行法院要求将剩余的价款即办理过户登记之后的1万元押金交付法院执行，何锁金愿意配合。但至今为止执行法院没有向何锁金发出书面的协助执行裁定。综上，一审法院适用法律错误，何锁金提出的异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。吕保玲辩称，同意何锁金的上诉意见。李晶晶辩称，请求二审法院查明事实，依法驳回何锁金的上诉请求。一、案涉房屋买卖合同损害了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定的国家利益及《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定的他人的合法权益，应依法认定为无效合同。何锁金主张案涉房屋在法院查封之前就已签订了合法有效的书面买卖合同无事实和法律依据，依法不能成立。一审法院依职权调取的中国银行嫩江支行出具的情况说明可以证实何锁金与吕保玲签订房屋买卖合同时，案涉房屋的抵押权人中国银行嫩江支行不知情并明确表示不放弃抵押权。何锁金与吕保玲对案涉房屋没有解除抵押权完全知情，却恶意串通，非法签订案涉房屋买卖合同，损害了国家的利益，合同无效。虽然二审诉讼期间还清了案涉房屋的贷款余额，解除了案涉房屋的抵押登记，但以上行为均发生在李晶晶依法查封案涉房屋以后，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”另外，对何锁金与吕保玲签订的房屋买卖合同真实性存疑，该合同存在吕保玲为了转移财产、逃避执行，与何锁金恶意串通倒签案涉房屋的买卖时间的嫌疑，合同本身及何锁金提交的其他证据均不能证明其真实性及合法有效性，故不能抗辩执行。二、何锁金主张在嫩江市人民法院查封之前就已合法占有案涉房屋缺乏事实和法律依据，依法不能成立。三、案涉房屋未办理过户登记系其自身原因。李晶晶在本案执行异议听证审查阶段及执行异议之诉一审庭审中均举示了嫩江不动产登记中心出具的证明，证实案涉房屋于2019年3月21日就已经开始办理不动产权证书和转移登记手续。2019年3月21日至2020年7月2日法院查封案涉房屋，何锁金在长达一年零四个月内能办理产权证和产权转移登记而不办，属于因买受人自身原因未办理过户登记。何锁金在上诉状中自认“在购买案涉房屋时经济条件有限，按期偿还贷款符合何锁金的意愿，能够缓解经济压力”。但何锁金也应当清楚知道自己所购买的房屋预告登记在吕保玲名下，因贷款该房屋又抵押在中国银行嫩江支行，其产权风险是巨大的，随时都有被查封和再次抵押的危险。既然何锁金与吕保玲在房屋买卖合同第二条中明确约定何锁金负责交纳剩余购房贷款，吕保玲有协助其过户的义务。何锁金规避风险最好的做法就是一次性还款，解除抵押权，要求吕保玲协助办理产权过户手续。但其却辩称没有承担吕保玲去解除抵押登记的义务，更没有去办理变更到吕保玲名下产权登记的权利，以上的义务和权利是案涉房屋过户到何锁金名下的必经程序。如果何锁金主张权利吕保玲不配合，何锁金可以通过诉讼程序要求吕保玲履行合同。但何锁金没有证据证实履行了以上权利和义务。更能说明问题的是何锁金在二审诉讼期间已将案涉房屋拖欠的贷款余额一次性还清，并解除了抵押权。如果此时法院没有查封案涉房屋，办理过户手续就需吕保玲协助履行一个手续，但这一切没有在2019年3月21日能办理过户至2020年7月2日法院查封之前办理，责任和后果只能由其自行承担。四、关于何锁金自愿按照合同约定将剩余价款1万交付人民法院执行，李晶晶不同意，李晶晶要求何锁金将案涉房屋交付执行，何锁金因此产生的损失应由吕保玲承担。综上，何锁金的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。何锁金向一审法院起诉请求：1.请求法院判令停止对黑龙江省嫩江县人民法院（2020）黑1121执异12号执行裁定的执行；2.请求法院确认查封的嫩江宝宏家园5号楼3单元402室归何锁金所有，解除对该房屋的执行查封行为；3.本案的诉讼费用由李晶晶、吕保玲负担。一审法院认定事实：2010年11月12日，吕保玲与黑河正亿房地产开发有限公司签订了《宝宏家园购房协议书》，购买了宝宏家园5号楼3单元402室即案涉房屋。2011年1月12日，吕保玲办理了入住手续。2011年1月17日，吕保玲与黑河正亿房地产开发有限公司签订了正式商品房买卖合同，并在嫩江县房产管理局登记备案。2011年1月21日，案涉房屋预告登记到吕保玲名下。2011年1月26日，吕保玲将案涉房屋抵押给中国银行嫩江支行进行贷款，并在房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。2018年2月5日，吕保玲与何锁金签订了房屋买卖合同，吕保玲将宝宏家园5号楼3单元402室以18万的价格出卖给何锁金，合同约定，在合同签订时，何锁金先付吕保玲129,300元，剩余款项，由何锁金偿还中国银行嫩江支行贷款40,700元，10,000元作为押金待吕保玲协助何锁金办理房屋过户后交付。当日，何锁金交付吕保玲129,300元，吕保玲给何锁金出具了收条，吕保玲将房屋交付给何锁金。2018年2月21日何锁金将该房屋出租给刘静一年。何锁金也按约定向中国银行嫩江支行偿还了部分贷款，尚有部分贷款未偿还。吕保玲因欠李晶晶借款未还，李晶晶于2020年1月8日向本院提起诉讼，嫩江县人民法院于2020年4月22日作出（2020）黑1121民初187号民事判决书，判决由吕保玲向李晶晶还款付息。李晶晶于2020年5月26日向本院申请强制执行，在执行过程中，2020年7月20日本院作出（2020）黑1121执619号之二执行裁定书，查封了吕保玲位于嫩江县宝××家园××楼××单元××室。案外人何锁金于2020年8月5日向本院提出案外人异议，请求撤销（2020）黑1121执619号之二执行裁定书，解除对宝宏家园5号楼3单元402室的查封。2020年8月18日本院作出（2020）黑1121执异12号裁定书，认为异议不成立，驳回何锁金的异议请求。何锁金向本院提起执行异议之诉。另查明，嫩江不动产登记中心证明，宝宏家园5号楼已于2019年3月21日开始办理不动产权证和转移登记。何锁金与吕保玲均未主张办理案涉房屋的不动产权证。吕保玲将案涉房屋出卖给何锁金，抵押权人中国银行嫩江支行不知情，现抵押权人明确表示不放弃抵押权。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋吕保玲已抵押给中国银行嫩江支行，吕保玲将抵押房屋出卖给何锁金并未经抵押权人同意，虽然何锁金代为清偿部分贷款，但仍未消灭抵押权，现抵押权人明确表示不放弃抵押权，在未消灭抵押权的情况下，吕保玲与何锁金的买卖行为违反法律强制性规定，属于无效行为，故何锁金尚未合法取得本案争议房屋的所有权，不能对抗法院查封的效力。何锁金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回何锁金的诉讼请求。案件受理费3,900元，由何锁金负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何锁金向本院提交嫩江不动产登记中心出具的案涉房屋预告登记信息表1份，证明案涉房屋抵押登记的时间是2011年1月26日，解除抵押登记时间是2020年12月3日，证实嫩江市人民法院查封的案涉房屋已经不存在抵押登记行为。李晶晶对该证据的真实性无异议，认为该证据虽然能证实案涉房屋已经解除抵押登记，但是解除抵押登记的时间是在人民法院依法查封案涉房屋之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，案涉房屋查封依然有效，且不能排除执行异议。吕保玲对该证据的真实性没有异议。吕保玲向本院提交中国银行交易流水明细清单1份、贷款信息列表2张，证明吕保玲另设立账户将剩余贷款偿还完毕的事实。何锁金对该组证据没有异议。李晶晶对该组证据的真实性没有异议，认为虽然能证明吕保玲欲证明的问题，但是还清贷款解除抵押权均发生在法院依法查封之后，2019年3月21日案涉房屋已经可以办理产权登记以及转移手续，何锁金可以提前偿还全部贷款解除抵押权，由吕保玲配合办理房屋产权过户手续，但何锁金与吕保玲均没有行使该项权力，原因是何锁金经济条件紧张，故可以说明没有办理案涉房屋产权过户手续系何锁金自身的原因。本院经认证认为，何锁金提交的证据能够证明争议房屋2020年12月3日解除抵押登记，予以采信。吕保玲提交的证据能够证明其另立账户将争议房屋抵押贷款偿还完毕的事实，予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，何锁金于2020年6月3日将10,000元存入吕保玲账户用以偿还欠付银行的贷款，因争议房屋涉及执行，故银行未按月自动划款。2020年11月6日吕保玲另立账户将争议房屋抵押贷款偿还完毕。2020年12月3日争议房屋解除抵押登记。本院认为，何锁金对争议房屋享有的权利能够排除执行必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中：一、何锁金提交的房屋买卖合同显示双方系2018年2月5日就争议房屋形成买卖关系，虽然签订该房屋买卖合同时，争议房屋尚处在中国银行嫩江支行抵押贷款期间，吕保玲与何锁金买卖房屋未经抵押权人中国银行嫩江支行同意，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”规定中的“不得转让”，针对的是抵押不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。因此吕保玲与何锁金签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，可以认定在2020年7月20日人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。且按照房屋买卖合同约定，何锁金须按月向银行偿还贷款，截至二审调查前，2020年11月6日争议房屋抵押贷款已经偿还完毕，2020年12月3日争议房屋解除抵押登记，中国银行嫩江支行对吕保玲的债权得以实现，并未受到损害。二、何锁金于2020年7月20日前以自己的名义向物业公司交纳物业费、向嫩江盛烨热电有限责任公司交纳外挂改造费用等均可证实其在人民法院查封之前已合法占有争议房屋，该占有系基于真实有效的不动产买卖合同的占有，符合法律规定。三、何锁金在购买争议房屋时虽未支付全部房屋价款，但是按照约定，何锁金需先给付吕保玲129,300元购房款，其于一审时提交的2018年2月5日银行客户回单及交易明细可以证明其从中国建设银行股份有限公司嫩江兴嫩分理处支取40,000元、从中国邮政储蓄银行股份有限公司嫩江县中心营业所支取88,000元用以向吕保玲交纳房款的事实。因争议房屋在银行办有贷款，双方约定剩余贷款40,700元需由何锁金负责向银行偿还，何锁金如实履行并于2020年6月3日将剩余贷款金额10,000元存入吕保玲账户，其已完成偿还银行贷款的义务，只是银行需要按月自动划款，因争议房屋涉及执行，故银行未按月自动划款。但何锁金在购买该房屋时并不能预见该房屋会被人民法院查封。因双方约定剩余10,000元作为押金在办理房屋过户时一次性付清，现何锁金表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故可以认定何锁金交付价款真实并符合异议成立条件。四、根据嫩江不动产登记中心出具的证明，争议房屋于2019年3月21日开始办理不动产权证和转移登记，但此时该房屋尚有银行贷款未偿还完毕，何锁金亦不能预见吕保玲房屋会被人民法院查封的情况，并非其主观上怠于甚至故意不办理权属变更登记，故可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。综合全案情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”何锁金对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求停止对嫩江宝宏家园5号楼3单元402室房屋的执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋归其所有的诉讼请求，应当予以支持。综上所述，何锁金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下：一、撤销嫩江市人民法院（2020）黑1121民初2263号民事判决；二、不得执行嫩江市宝宏家园5号楼3单元402室；三、确认嫩江市宝宏家园5号楼3单元402室归何锁金所有。一、二审案件受理费7,800元，由吕保玲负担。本判决为终审判决。嫩江县人民法院（2020）黑1121执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 张 岩二〇二一年六月二十五日书记员 张淑莹