湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初539号 原告（反诉被告）：张超峰，男，1991年12月22日出生，汉族，现住郴州市。 原告（反诉被告）：张家东，男，1968年9月19日出生，汉族，现住郴州市。 原告（反诉被告）：谭细兰，女，1969年2月8日出生，汉族，现住郴州市。 以上三原告共同委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地郴州市龙泉路湘南风情康定居园8栋105。 法定代表人：罗长城,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余铭娜，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。 原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰与被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，三原告（反诉被告）的委托诉讼代理人史军平、被告（反诉原告）富强公司的委托诉讼代理人余铭娜、曾秀伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告延期办证违约金：145218元（全款总价533893元×万分之一×2720／天=145218元）；2.本案所有诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）富强公司主要答辩意见：1.被告交付房屋之后，原告并未交付购房款，被告一直在催款中。2.根据合同约定被告办理初始登记即可，权证的办理由原告自行办理或者委托被告办理，原告并未委托被告办理。3.假设被告确实如原告所说违约，则被告并无违约的主观故意，而是相关行政机关拖延及其他原因所致，且这种拖延对于原告实际产生的损失也没有这么高，违约金过高了，起算点应由原告证明，其提交了资料及费用且将委托手续交付给被告的时止。 4.根据买卖合同第十六条的约定未能办理登记的违约金的起算时间，自原告按时缴清房款并提交相关资料和费用之日起计算，且因为买受人原因，产权证未能及时办理的，责任由其承担，本案原告至今未按照合同约定交清费用、购房款及面积差款，所以违约金计算的起点还没有到来，诉求没有法律及事实依据。 被告（反诉原告）富强公司的反诉请求为：1.被反诉人向反诉人支付购房款599423.44元；2.被反诉人向反诉人支付违约金100000元（违约金计算至购房款及面积差款实际支付之日止）；3.反诉诉讼费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰主要答辩意见：1.原告的涉案房屋是原告从案外人罗湘徕也是富强公司原隐名股东受让而来，涉案房屋在2011年作为退罗湘徕的投资款抵偿给罗湘徕，然后经被告同意后由原告与被告直接建立了房屋买卖合同关系，并由被告出具收据确认原告已付清购房款。2.被告并没有提供涉案房屋首次登记证书来证明涉案房屋实际的面积，也没有按照合同约定书面通知原告缴纳超面积款，原告并不知道涉案房屋是否超面积以及具体的数额，同时双方买卖合同也没有约定超面积款的支付时间，因此即便涉案房屋超面积，原告也不构成违约；3.北湖区人民法院和郴州市中级人民法院对被告在其他案件中类似的请求，已经全部做出生效判决不予支持，不予认定业主有违约。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2011年6月18日，原告张超峰（买受人）、张家东、谭细兰（共有人）与郴州富强房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：原告购买郴州富强房地产开发有限公司开发的位于郴州市××路××路××栋××单元××号房，建筑面积130.6平方米，购买单价为4088元，总房款为533893元，该幢房屋建筑层数地上18层，地下2层。第五条：付款方式及期限……买受人一次性付款533893元于本合同签订之日支付。……第七条：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。……第九条：交付期限及条件：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：“1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。该合同第十六条关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可以自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定的期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。” 二、2011年5月29日被告向原告出具了内容为“今收到张超峰、张家东、谭细兰交来祥龙郡2-1604号购房款533893元”的收款收据。2011年6月7日，被告向原告出具收款收据，收到原告交给被告的预告登记费80元。两份收款收据的填票人均为被告公司财务人员张润清，并加盖被告财务专用章。被告富强公司于2011年10月31日将房屋交付给了原告使用。 三、2013年12月3日郴州市房屋测绘队出具（2013）年第（909）号房产测绘报告书，涉案房产的测绘面积为146.63平方米。 四、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 判决结果及理由 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，被告富强公司没有按照合同约定的期限在交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。也没有在出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点为：一、能否认定被告富强公司存在违约行为;如果被告富强公司存在违约行为，则如何承担违约责任；二、原告是否构成未付或欠付购房款，如果构成，违约金如何计算的问题。 关于争议焦点一、被告富强公司主张延误办证的原因在1.原告未按时交房款；2.被告并无违约的主观故意，系相关行政机关拖延及其他原因所致，且这种拖延对于原告实际产生的损失也没有这么高，违约金过高了。本院认为:1.被告与原告签订了《郴州市商品房买卖合同》并向原告出具了收到购房款的收款收据，亦收取了办理预告登记的费用，被告富强公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，相关行政机关拖延及其他原因导致不能办理产权手续，因此，本院不认可被告富强公司关于未能办证不是其过错的观点，应当认定被告富强公司未如期办证是违约行为。因原、被告在合同中约定了办证时间为收房后730日内，故违约金的起算时间应从2013年11月1日开始。由于原被告双方均未提交证据证实涉案办理的房屋初始登记的时间，故原告主张违约事件计算至2020年11月30日本院予以支持。计算标准以合同约定的每日万分之一，据此计算被告应支付原告的逾期办证违约金为138118元（533893元×0.0001×2587天）。 关于争议焦点二。1.关于原告是否交房款的问题，原被告签订《郴州市商品房买卖合同》后，被告向原告出具了收到购房款533893元的收款收据，同时还出具一份收到预告登记费80元的收款收据。庭审中，原告对房款的支付情况作了说明系从罗湘徕处购买，并与被告及罗湘徕三方共同结算后确认，被告才出具收到房款的收据。被告对两份收款收据的真实性无异议，但认为仅有收据不能证实收到房款。本院认为，被告向原告出具收到房款的收据，并将原告所购房屋交付其使用至今，符合买卖合同钱货两清的一般交易规则。且对原告提交同样格式的向被告交纳80元房屋预告登记费的收款收据，被告却认可收到该款的事实，其对原告交纳购房款的陈述明显不合常理。故本院根据双方当事人提交的证据及当庭的陈述综合判断，确认原告已交购房款533893元的事实；2.按照合同第七条的约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。本案涉案房屋2013年12月3日郴州市房屋测绘队出具（2013）年第（909）号房产测绘报告书中测绘面积为146.63平方米，合同约定面积是130.6平方米，已经超出16.03平方米，故按合同约定原告应当补交超出面积的房款16.03平方米×4088元=65530.64元，但被告所提交的证据不能证明2013年12月3日郴州市房屋测绘队出具房产测绘报告书后其向原告催缴了上述款项，故造成原告迟延未交超出面积房款的责任不在原告方，不应计算逾期付款违约金。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰逾期办证违约金138118元。原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰支付被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司超面积房款65530.64元；二者相抵后，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰逾期交房违约金72587.36元；此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰； 二、驳回原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取1602元，反诉受理费5397元，合计6999元，由原告（反诉被告）张超峰、张家东、谭细兰负担790元，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司承担6209元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 判决生效后申请执行的期间依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定。 审判员  卢晓淼 二〇二一年六月十一日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；