辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4654号上诉人（原审原告）：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区莲青巷4-1-1，统一社会信用代码：912102047824808967。法定代表人：金涛，经理。委托诉讼代理人：孙平乙，辽宁瑾宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘伟，男，汉族，1986年4月10日出生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，辽宁赢浒律师事务所律师。上诉人大连英联华物业管理服务有限公司（以下简称“英联华物业”）因与被上诉人刘伟物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人英联华物业上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审，支持一审全部诉讼请求；二、由刘伟承担一审二审诉讼费用。主要事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定我公司提供的物业服务存在瑕疵没有事实根据。根据《物业服务合同》的约定，我公司提供的是小区内公共物业服务而不是针对刘伟的专有物业提供专项服务。刘伟也没有与我公司签订专有物业服务合同，因此刘伟称我公司对其物业管理和服务有瑕疵没有合同依据。另外，我公司针对小区内公共部位的清扫是每天定时清扫而不是时时清扫，刘伟提供的照片和视频仅仅是某一时刻瞬间状况，而不能证明全天或几天连续卫生状况。因此，刘伟提供的照片和视频不能证明我公司对案涉小区提供的物业服务有瑕疵或未提供约定的服务。二、一审法院驳回我公司违约金请求没有法律依据。即使我公司提供的物业服务有瑕疵，刘伟也不应当以拒缴物业费的方式作为救济渠道，而应向小区的业主委员会提出，由业主委员会与物业公司交涉。刘伟拒缴物业费已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人刘伟辩称，不同意英联华物业的上诉请求，我同意按照原物业标准的80%给付物业费，违约金不予给付。上诉人刘伟上诉请求，一、撤销一审判决，并依法改判要求按照原物业费标准的80%给予物业费或发回重审；二、由英联华物业承担一、二审全部诉讼费用。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、2012年的物业服务委托合同，黄海明珠业主委员会虽然成立，但并没有进行备案，也未经有关部门的批准，该业主委员会签订的物业服务委托合同不具有法律效力。2020年签订的物业服务委托合同，业主委员会成员签字中有2名业主成员非本人签字，英联华物业也没有提供相应的授权委托书，他人代签的合同也不具有法律效力。二、即使英联华物业和黄海明珠业主委员会签订的物业服务委托合同成立，英联华物业也没有按照合同的约定为我提供相应的服务。我的房屋屋顶漏水，英联华物业没有解决，我自己花费5300元维修，应当从物业费中扣除。英联华物业没有提供任何证据证明其为我提供过相应的物业服务。依据物业服务委托合同第三条第三款之规定，小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。我的房屋系临街门市，存在重大盗窃、失火等风险因素，英联华物业既没有为我提供监控服务，又没有按合同约定提供巡查服务，我自己安装监控设备，英联华物业已构成违约。英联华物业没有提供任何证据证明为我提供服务，收取该小区普通业主1.5倍的物业服务费，权利和义务明显不对等。被上诉人英联华物业辩称，不同意刘伟的上诉请求。主要答辩意见，第一，黄海明珠小区业主大会是群众性自治组织，其业主委员会是业主大会的权力执行机构，业委会的权力来源于业主大会，而非政府部门。因此，成立黄海明珠小区业主委员会是否在政府部门备案和是否经政府部门批准不影响其与我公司签订物业服务合同。第二，我公司提供的是小区内公共物业服务而不是针对刘伟个人专有物业提供专项服务，刘伟上诉称我公司没有按约定为其提供相应服务没有事实和法律依据。我公司的服务质量不仅有广大的业主监督而且有政府城建部门不定期的监督检查。多年来整个小区有超过80%的业主主动缴费，政府物业办没有收到业主对我公司服务不到位的投诉，我公司也就更没有因此受到政府物业办的任何处罚。说明我公司履行合同为小区业主提供公共服务是到位的合格的。第三，刘伟的房屋是否漏水以及是否发生了5300元维修费的事实不清，刘伟从没有向我公司反映过房屋漏水的情况。刘伟提供的是普通收据而不是正规的发票，显然不能证明其真实发生维修费的事实。即使刘伟的房屋漏水，我公司也没有维修的义务。案涉小区的维修基金不在我公司而在政府物业办。因此如果刘伟房屋发生漏水情形，刘伟应向我公司反映，由政府物业办动用维修基金予以维修。因此，该5300元维修费也不应当从物业费中抵扣。英联华物业向一审法院起诉请求：一、被告给付2017年10月28日至2020年10月28日物业费18441元及滞纳金1189元，共计19630元；二、诉讼费用由被告负担。一审法院确认双方对下列要素事实没有争议：被告系庄河市新华路南段建设大街8号门市（黄海明珠小区）业主，房屋建筑面积341.54平方米。黄海明珠小区业主委员会（甲方）与原告英联华物业（乙方）签订四份物业服务委托合同，约定被告居住的小区由原告提供物业管理服务，委托管理期限分别为2012年3月22至2016年12月31日、2016年12月31至2017年3月20日、2017年3月21日至2020年3月20日、2020年3月21日至2022年3月20日止。被告公建物业服务费标准为每月每平方米1.5元。被告拖欠2017年10月28日至2020年10月28日期限的物业管理费用18441元。一审法院确认双方争议的要素：原告是否按物业服务合同履行义务，被告应否按合同约定交纳物业费。一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：原告与庄河市黄海明珠业主委员会签订的《物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对原、被告具有约束力。原告为被告提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。关于被告提出的业主委员会是否备案问题，业主委员会经业主大会选举产生，是否备案不影响业主委员会的有效成立，备案登记属备查性的行政管理行为，备案登记不会对业主委员会的取得经营或者管理的资格和能力产生影响。业主委员会与物业公司签订合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。故对被告该辩解理由，一审法院不予采纳。关于被告提出原告对被告的物业管理和服务远远低于小区内的业主管理和服务、物业服务不到位的问题。根据原、被告陈述及被告提供公建周围的照片、视频等证据，可以证明原告提供物业管理服务存在瑕疵。一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。考虑到被告欠费期间，原告客观存在履行义务不完全符合合同约定情形，为保护业主的合法权益，对被告应交纳的物业费，酌情减免10%，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费，即被告应交纳2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费16597元（18441元×90%）。关于原告的违约金请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，现要求被告承担拖欠物业费期间的违约金，于法无据。一审法院对该请求不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。综上，对原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。因案涉法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘伟于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连英联华物业服务有限公司2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费16597元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告负担14.5元，被告负担130.5元。本院二审期间，英联华物业提供证明，拟证明小区的建筑维修基金由政府物业办保管。刘伟不予认可。由于该证明与本案无关，本院不予采信。经审查，一审判决对于双方无争议要素事实认定属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案黄海明珠小区业主委员会与英联华物业签订的后两份物业服务合同，均合法有效，对业主刘伟具有约束力。刘伟上诉以2012年签订的合同因业主委员会没有备案、未经批准否定其效力，由于英联华物业主张的物业费期间与该合同无关，刘伟以此拒绝承担责任依据不足。对于2020年签订的合同，由于已经加盖业主委员会印章，两位成员由他人代签并不能否定该合同的效力以及英联华物业已经提供服务的事实，刘伟以此主张该合同没有法律效力亦得不到支持。前述物业服务合同约定英联华物业的委托管理事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理、房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理、公共环境卫生、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理等。英联华物业已经在诉争期间提供了物业服务，刘伟应支付相应物业费。由于英联华物业履行合同中的瑕疵不足以构成刘伟减少物业费的正当理由，因此，英联华物业按照约定标准要求刘伟支付18441元物业费于法有据，应予支持。一审法院按照90%判决刘伟交纳物业费不妥，本院予以纠正。而且，如允许一部分业主打折交费，对于全额缴费业主有失公平。刘伟上诉提出的按照80%的比例交纳物业费的主张也不能得到支持。刘伟以房屋漏水主张扣减5300元维修费，由于英联华物业不予认可，刘伟如认为系英联华物业未履行义务所致，可另行起诉，本院对该主张不予采纳。刘伟的案涉房屋作为临街房屋，其自行安装监控并不能否定英联华物业协助公安部门维护社区秩序进行巡视、安全监控等义务，刘伟以此拒绝承担义务依据不足，本院不予采纳。另外，鉴于物业服务的持续性及不间断的特点，英联华物业在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故，一审法院对于英联华物业主张的违约金未予支持处理得当，本院不予调整。综上，英联华物业的上诉请求部分成立，本院予以支持；刘伟的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1277号民事判决第二项；二、变更辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1277号民事判决第一项为：刘伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连英联华物业管理服务有限公司2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费18441元；三、驳回大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费145元，由大连英联华物业管理服务有限公司负担14元，由刘伟负担131元；二审案件受理费580元，由大连英联华物业管理服务有限公司负担58元，由刘伟负担522元。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年六月二十八日书记员  程添莹