辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽民再24号上诉人（一审原告）:大连中影华臣影业集团有限公司。法定代表人：乔文胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈叶，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张媛媛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人（一审被告）:丹东亿龙房地产开发有限公司。法定代表人：孙洪利，该公司董事长。委托诉讼代理人：王湘辉，辽宁湘辉律师事务所律师。上诉人大连中影华臣影业集团有限公司（以下简称华臣公司）与上诉人丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2016年6月6日作出（2014）丹民一初字第00030号民事判决。亿龙公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年3月7日作出（2016）辽民终794号民事判决。亿龙公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院指令本院再审本案，本院再审撤销本院（2016）辽民终794号民事判决及丹东市中级人民法院(2014)丹民一初字第00030号民事判决，发回丹东市中级人民法院重审。丹东市中级人民法院于2020年7月28日作出(2020)辽06民再21号民事判决，亿龙公司、华臣公司均不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法另行组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人华臣公司委托诉讼代理人沈叶、张媛媛，上诉人亿龙公司委托诉讼代理人王湘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华臣公司上诉请求：1、变更一审判决第二项至五项为：亿龙公司给付华臣公司影城装修费2532471.8元、开业前的支出1110487.45元、电影城营业损失4293200元、移机等三项费用1148747.5元。2、本案诉讼费用由亿龙公司承担。事实和理由：一审法院认定华臣公司对改扩建未经批准许可、未能通过消防验收应承担一定责任，事实认定和法律适用错误。理由如下：房屋租赁合同未能继续履行的责任，应当由亿龙公司承担。亿龙公司作为租赁房屋的建设单位和出租人，无法交付具有合法规划手续的租赁房屋、无法交付可以进行消防验收的租赁房屋是出租人的根本违约，是造成租赁合同无法继续履行的唯一原因、根本原因。亿龙公司因无法交付具有合法规划手续的租赁物，应当承担全部责任。关于租赁建筑物改扩建的审批许可延迟风险华臣公司应明知问题，根据租赁合同第3.1条的约定，租赁房屋交付最迟不得晚于2011年10月1日（最迟交付日）。该条约定就是华臣公司对审批许可迟延风险明示的承担，也是亿龙公司、华臣公司对审批许可迟延风险约定的时间点。在最迟交付日前，亿龙公司需要依合同约定并依法向华臣公司交付的应当是具备合法规划手续的房屋，应当是具备装修施工条件的房屋。租赁合同第4.1条约定，华臣公司享有120天的免租装修期，自该装修房屋实际交付给华臣公司之日起算。而根据消防法（2008版）第十二条的规定，案涉租赁房屋在最迟交付日也不具备消防设计的审核条件，不具备装修施工的前提条件。华臣公司对亿龙公司在建设中改变规划的审批迟延风险已经在合同中约定了最后期限，因此在此期限后的风险应由亿龙公司承担。另外，租赁合同的第12.1.3条约定，亿龙公司应全力协助华臣公司办理注册、经营、装修或改扩建的规划、环保、通讯、消防卫生及其他国家规定的申请报批手续。显然，此条款中“装修或改扩建的规划报批手续”是指华臣公司在装修过程中进行的改扩建工程，与亿龙公司在房屋建设过程中不按照规划施工没有任何关联。按时办理、办妥房屋建设施工规划的变更审批，是亿龙公司的最基本合同义务及亿龙公司作为建设单位的最基本法定义务。亿龙公司既未履行法定义务，也未履行合同义务，构成根本违约，应当承担全部违约责任。华臣公司对审批期限已经在合同中明确了最终期限，不应承担最终期限后审批不能的风险。一审认定华臣公司应承担一定责任，与合同条款完全不符。亿龙公司上诉请求：1、撤销辽宁省丹东市中级人民法院(2020)辽06民再21号民事判决书，改判确认合同无效。2、一审诉讼费、保全费及二审诉讼费由华臣公司承担。事实及理由：一、丹东市中级人民法院(2020)辽06民再21号民事判决书归纳的争议焦点即合同效力的认定与最高人民法院(2017)最高法民申1240号民事裁定书不符，(2020)辽06民再21号民事判决书认定《房屋租赁合同》有效是错误的。最高人民法院(2017)最高法民申1240号民事裁定书认为:“应当审慎查明《房屋租赁合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。虽然相关政府办公会议纪要同意，亿龙公司超建部分建设项目按现状予以保留使用，但涉案部分出租房屋在签订了《房屋租赁合同》之后进行了改扩建，未按照原建设工程规划许可进行建设。改扩建后的出租房屋至今尚未取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的审批许可。二审并未查明涉案租赁房屋是否取得合法审批手续，即出租标的物是否合法，认定涉案《房屋租赁合同》有效，事实和法律依据均不充分。”(2020)辽06民再21号民事判决书庭审查明该涉案建筑物至今未依法取得改建后建筑物的规划许可，那么就应按照最高人民法院(2017)最高法民申1240号民事裁定书确认的“二审并未查明该案租赁房屋是否取得合法审批手续即出租标的物是否合法”。所以应认定涉案《房屋租赁合同》因未取得合法审批手续而无效。对此，二审法院应依法确认《房屋租赁合同》无效。二、确认合同无效华臣公司应承担造成合同无效的法律责任。《房屋租赁合同》签订后是依华臣公司要求(所出具的图纸)进行的改扩建，华臣公司在此错误行为基础上又不按照《中华人民共和国消防法》及《公共娱乐场所消防安全管理规定》主动到消防部门报消防设计方案等系第二个错误。所以华臣公司系合同无效的责任方，应对合同无效承担法律责任。而(2020)辽06民再21号民事判决书认定合同有效并由亿龙公司承担百分之八十的责任，华臣公司承担百分之二十的责任是错误的。三、合同租期内可得利益应否给付及数额的认定问题。(2020)辽06民再21号民事判决书认定合同有效且经鉴定评估合同履行期间的营运损失为4293200元，该报告系采用经济发达地区的影院收入进行的推算，而丹东这种城市在人口数量、影院规模、经济发展水平均不能与该报告中采信的城市数据相提并论同日而语。这种鉴定评估报告的推算是错误的、不客观、不真实的，不应采信该报告，同时该报告对未来市场风险及鉴定评估报告依据是否全面、客观等因素未正确做出综合评判，不宜简单采信，(详见最高人民法院(2017)最高法民申1240号民事裁定书)，该民事裁定书已认定不宜简单采信该评估报告。四、预期营业损失4293200元由亿龙公司承担80％，律师费215000元由亿龙公司承担，开业前的支出、移机费等三项费用918998元，影城装修费2532471.80元判由亿龙公司承担80％无事实及法律依据，应予改判。涉案《房屋租赁合同》12.1.2及12.1.3及合同附件二约定，出租人亿龙公司负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜;承租人华臣公司办理注册、经营、装修或改扩建所需要的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，亿龙公司协助；亿龙公司配合电影院有关消防报验工作，华臣公司积极协助亿龙公司进行消防报验，双方应在消防联动调试、验收工作时通力配合确保消防验收通过等。根据上述约定，亿龙公司和华臣公司均有义务协同办理消防报验等审批手续，任何一方无法独立完成，对建筑物改扩建及装修之后可能出现的法律风险及经济损失后果，双方应当利益共享，风险共担。涉案《房屋租赁合同》签订后，出租人亿龙公司按承租人华臣公司的商业经营要求大于出租房屋进行改扩建，华臣公司予以接收并装修，但未按照公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工;工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收”的规定，在施工前申请消防设计审核。对此，亿龙公司作为出租人、房屋所有权人应承担次要责任，华臣公司作为承租人、经营单位对未能消防验收承担主要责任。但(2020)辽06民再21号民事判决书，判决亿龙公司承担装修费80％、开业前的支出移机费等三项费用80％、影业损失80％，律师费215000元显失公平，应予改判。五、关于保证金因华臣公司有过错在先，保证金不予返还。综上请二审法院依法改判确认合同无效，并支持亿龙公司的上诉理由。华臣公司向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令亿龙公司赔偿华臣公司支出费用的损失504万元；3、判令亿龙公司返还保证金20万元；4、判令亿龙公司支付违约金500万元；5、判令亿龙公司赔偿可得利益损失450万元；6、判令亿龙公司支付律师费21.5万元。一审法院认定事实：原告华臣公司（变更前名称为大连电影有限公司，房屋租赁合同乙方）与被告亿龙公司（房屋租赁合同甲方）于2010年9月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其开发建设中的位于丹东市元宝区亿龙国际时尚生活中心第五层租赁给原告，用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务，（租赁面积约为1216平方米），租赁期限15年，原告在签署本合同之日起10个工作日内向被告交纳20万元作为合同保证金；租赁房屋最迟不得晚于2011年10月1日交付，原告自被告交付房屋后享有120天的免租装修期，被告“负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜，负责在租赁房屋内安装符合消防规范要求的消防报警、喷淋、排烟及其它相关消防系统的设备全部工作，负责上述设备的日常维护、保养、年检、更换等事项和承担其费用”。被告应全力协助原告办理注册、经营、装修或改扩建所需的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续。如因被告原因使原告不能取得经营许可，被告应按本合同相关条款规定承担责任。任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨等费用开支。在原告无任何违约行为足以导致终止本合同的情况下，如被告单方面终止本合同，被告应承担赔偿违约金500万元，并双倍返还保证金，还需向原告支付相当于本合同未履行期间全部租金的总和作为赔偿金，如上述违约金不足弥补原告全部损失，原告有权向被告追偿。在原告免租装修期结束前（最迟交付日之前），如因被告未完成本合同规定的工作导致原告开业延误，被告除应按照本合同相关条款执行外，还需赔偿原告的相关损失。在本合同期限届满前，原告在被告没有违约行为的情况下，擅自解除本合同，被告有权不予返还租赁保证金，并要求原告支付违约金500万元，以及本合同未履行期限内租金的总和作为赔偿金，如上述违约金不足弥补全部损失，被告有权向原告追偿。房屋租赁合同签订后，原告依约交付保证金20万元。被告将涉案房屋经改扩建的五、六层建筑物交付原告，原告也接收涉案五、六层建筑物并进行装修，现已装修完毕。被告于2012年年初及2013年年初二次通知原告做好开业前准备（2012年1月23日、2013年2月10日为春节）。为此，原告为影城营业招聘员工若干并进行相应培训，租赁机器等准备开业。但二次均未开成业。原告将所租赁的放映设备退还出租方，对所招聘员工适当予以减员。经对华臣公司为准备营运丹东华臣招聘员工所发生工资一项，在2011年12月至2014年7月期间，鉴定单位对2011年12月至2013年年初将挂在丹东华臣名下的员工工资予以鉴定并作出报告结论，而后至2014年7月，员工工资列在华臣金海影城名下，经与丹东华臣员工名册对比以后员工数额减少，但没有新招聘员工出现，此期间员工工资的支出额为249344.50元。因丹东华臣未按时开业，发生移机发票所列费用为95310元。涉案第五、六层房屋应原告要求，经被告承诺并经被告予以改扩建，目前因房屋改扩建后，至今涉案改扩建后的建筑物未经规划批准，而无法对租赁合同所涉房屋进行消防报验，影城的相关手续无法办理，本案房屋租赁合同的目的（影城）无法实现开业运营。至起诉时止影城处于看管状态，影城项目处于准运营停滞状态且至今未营运。经该院委托鉴定，恒信公司作出的丹恒信工造咨字（2015）第008号报告书（电影城已完装修工程造价）结论为2532471.80元；辽东所作出的辽东评报字（2015）第126号资产评估报告书（电影城开业前正常运转的实际合理支出价值）结论为1110487.45元；辽东所作出的辽东评报字（2015）第100号资产评估报告书（电影城无法营业的损失价值）结论为4293200元。补充意见丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间（报告外）招聘员工工资为249344.50元；丹东华臣未按时开业，发生移机费用为95310元；丹东华臣提供施工合同及东华公司造价报告所涉8号报告外费用804103元（三项合计1148757.50元）。一审法院认为，本案争议的焦点是，一、华臣公司是否具备本案原告主体资格；二、涉案房屋租赁合同的效力应如何认定，应否解除、违约责任及大小问题；三、关于合同租期内可得利益应否给付及数额的认定问题；四、关于违约金应否给付及数额问题；五、关于保证金返还问题；六、关于律师费应否给付及数额问题。关于第一个焦点问题。虽然亿龙公司对华臣公司的原告诉讼资格提出异议，但经释明亿龙公司业已认可华臣公司为本案适格主体的诉讼地位，享有本案原告的诉讼权利，经审查，华臣公司为涉案房屋租赁合同的相对一方，华臣公司作为本案原告主体适格。关于第二个焦点问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，应为有效，其对缔约的双方当事人具有约束力。合同履行中，亿龙公司和华臣公司双方协商一致对租赁物改扩建以适应影城需要，未按照原建设工程规划许可进行建设。租赁建筑物的改扩建需要取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的审批许可，出租人亿龙公司负有报请审批的义务，但审批迟延的风险客观存在，华臣公司亦应明知。改扩建未经审批许可，且双方未按照相关规定在施工前申请消防设计审核，以至未能通过消防验收，亿龙公司作为出租人、房屋所有权人应当承担主要责任，华臣公司作为承租人、经营单位亦应承担一定责任。对于租赁合同未能继续履行造成实际损失，该院酌定亿龙公司承担80%责任，华臣公司承担20%责任。关于第三个焦点问题。一、双方签订合同目的应为互惠双赢，被告求得房屋用益物权的利益，原告祈望影城营运所得。因原、被告双方原因致房屋租赁合同无法履行，故被告应依法赔偿原告依约履行合同所应得到期内的营运利益，经鉴定合同履行期间的营运损失为4293200元，被告应赔偿3434560元（4293200元×80%）。二、关于合同签订后原告合理投入及数额问题。涉案房屋租赁合同签订后，双方为合同的适格履行均进行准备和运作，因前述原因致合同无法履行，原告在签订合同后所进行的投资业已物化无法收回，被告因其违约应对原告为此所做出的投入应予货币赔偿，经鉴定原告营运前的工程装修费用为2532471.80元，被告应赔偿2025977.44元（2532471.80元×80%）。三、关于原告的合理支出问题。原告的合理支出为1110487.45元，该合理支出中包含原告支付的保证金20万元，扣除后为910487.45元（1110487.45元－20万元）。被告应赔偿728389.96元（910487.45×80%）关于第四个焦点问题。合同约定涉案房屋租赁合同的违约金为500万元，被告在诉讼程序中依法请求调整违约金的数额及幅度，涉案房屋租赁合同的签订系双方求得涉案房屋利益的货币最大化，原告所求房屋改扩建以利于原告的利益实现，被告对此承诺并实际完成对涉案房屋的改扩建以求达到原告对涉案房屋的祈求条件，但被告虽承诺原告的要求并完成房屋的改扩建，至今未依法对涉案改扩建后的建筑物取得施工和规划许可，涉案房屋租赁合同可能因公众的安全利益受到危害且违反法律的禁止性规定而无法履行，合同约定的违约金数额与合同所涉损失数额对比，合同约定的违约金过高，被告主张调整违约金的抗辩意见，该院依法予以支持。考虑涉案合同违约的根本原因以及原告前期为履行合同所发生的费用问题。该院对原告诉求实际支出费用应否保护的论证意见：一、关于移机所发生的事实是否合理、移机费用应否给付及数额问题。涉案房屋租赁合同签订后，原告准备营业且被告业已通知原告做好开业准备，原告为准备影城开业实施租机行为实为开业的必备条件，被告两次通知原告做好开业准备，原告在期盼开业等到被告开业通知，势必做好开业的各项准备，租机事实客观存在，因未按时开业，为减少租机的损失，原告将退机变换为移机，移机事实合理，虽然原告主张应给付移机费用合计200500元，其中实际发生移机费用95310元，因此时丹东华臣并未依法成立，移机费用票据挂在总公司名下，应属原告为影城开业的合理支出。二、关于丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间招聘员工工资（报告外）应否给付及给付数额问题。被告通知原告准备开业，原告招聘员工为影城开业的必然条件，影城从2011年年末至2013年年初所发生的员工工资列在丹东华臣名下，鉴定报告业已确认，而2013年年初至本案诉讼时止，所发生的员工工资列在丹东金海名下，此期间所发生的工资费用，因挂列在丹东金海名下，经核实，2013年年初以后员工名单与鉴定报告确认的2013年以前员工名册对比，未发现新招聘员工出现，只存在减员情形，故此期间原告处于准营业状态保持适当员工人数，支付此期间员工工资249334.50元，应为履行合同的合理支出。三、关于补充说明所列的804103元费用应否给付及数额问题。因补充说明所涉八项工程费用，原告已经提供当时的施工合同及东华公司的造价报告为依据，且东华公司的鉴定人员业已出庭发表造价意见，东华公司虽非该院委托的鉴定单位，因东华公司及鉴定人员具有工程造价的法定资质和资格，所出具的造价报告为涉案工程完工当时，并不是为日后诉讼而制作，比较客观地体现涉案工程的造价情况，被告虽提出异议，但未提供适格证据证明施工合同及东华公司的造价报告存在违法性及非真实性，鉴于鉴定单位对以上三项费用恳请人民法院依法处理。故对以上三项补充意见，该院认定为在履行租赁合同中原告的合理费用，予以采信。该院权衡本节所述以及本案的现有证据及法律事实，本照等价有偿、诚实信用的审判原则，对原告在履行租赁合同中的以上三项合理费用予以保护，上述款项合计918998元［（95310元＋249334.5元＋804103元）×80%］，同时原告所主张给付违约金的诉讼请求，因无法律依据，予以驳回。关于第五个焦点问题。合同约定签订合同后原告交付保证金200000元，原告依约已交付保证金200000元，被告庭审中辩称意见明确，若合同解除，应依约返还保证金200000元，现合同已被判令解除，被告应依约返还原告已交付的保证金200000元，该院予以准许。关于第六个焦点问题。合同约定因涉案房屋租赁合同履行发生纠纷所产生的律师费用依约应由违约方承担，原告已提供相关凭证215000元，被告虽提出异议，但无证据否定原告提供证据的真实性、合法性，且律师费的收取数额不违反相关法律的禁止性规定，被告应依返还。本案诉讼中，对争议事项经双方申请，该院初审时业已委托鉴定。鉴定期间，该院多次送达鉴定报告，每次为各方留足提出异议的期间，经该院与鉴定单位、原告、被告反复多次沟通，原、被告虽对鉴定报告及补充协议提出异议，在充分的提议期间，双方均未适格提举足够充分的有效证据，证明各自观点成立。在本案目前现存的证据状态下，该院对涉案鉴定意见及补充意见，予以采信。判决：一、解除原告大连华臣影业集团有限公司与被告丹东亿龙房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司影城装修费2025977.44元；三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司开业前的支出728389.96元；四、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司电影城营业损失3434560元；五、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，补偿原告大连华臣影业集团有限公司移机等三项费用918998元；六、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，返还原告大连华臣影业集团有限公司保证金200000元；七、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司律师费215000元；八、驳回原告大连华臣影业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111530（81212+30318）元，由原告大连华臣影业集团有限公司负担68000元、由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担43530元。丹恒信工造咨字（2015）第008号工程造价报告鉴定费40000元（亿龙公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司自负；辽东评报字（2015）第100号资产评估报告鉴定费90800元（华臣公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担；辽东评报字（2015）第126号资产评估报告鉴定费20000元（亿龙公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司自负。诉讼保全费5000元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，大连华臣影业集团有限公司于2017年8月15日经大连市工商行政管理局批准更名为大连中影华臣影业集团有限公司。本院认为：本案主要在合同效力认定和损失分担上存在争议。关于涉案房屋租赁合同的效力应如何认定，应否解除及违约责任问题。本案中双方当事人在签订《房屋租赁合同》时，意思表示真实，房屋也得到了相关政府主管部门的审批许可，合同内容不违反法律法规的强制性、效力性规定。双方在合同中约定对租赁房屋根据经营需要进行改扩建，不影响基础合同效力，且相关的政府办公会议纪要内容说明涉案租赁房屋的改扩建问题并非不可以办理审批手续，改扩建后的租赁房屋也不能认定为违章建筑，而是“予以保留”，故一审认定合同有效并无不当，亿龙公司提出的确认合同无效的上诉请求本院不予支持。合同履行中，亿龙公司和华臣公司双方协商一致对租赁物改扩建以适应影城需要，出租人亿龙公司负有报请审批的义务，但审批迟延的风险客观存在，华臣公司亦应明知。改扩建未经审批许可，且双方未按照相关规定在施工前申请消防设计审核，以至未能通过消防验收，致使涉案房屋不能按约使用，合同目的无法实现。故一审判决解除合同并无不当。亿龙公司作为出租人、房屋所有权人应当承担主要责任，华臣公司作为承租人、经营单位亦应承担次要责任。对于租赁合同未能继续履行造成的实际损失，一审法院酌定亿龙公司承担80%责任，华臣公司承担20%责任，据此判决亿龙公司给付华臣公司影城装修费2025977.44元、开业前的支出728389.96元、移机等三项费用918998元亦无不当，故，华臣公司和亿龙公司对于调整以上损失的责任分担的上诉请求本院不予支持。因亿龙公司对合同目的无法实现，合同解除承担主要责任，故原审判决亿龙公司按照合同约定给付华臣公司律师费并返还华臣公司保证金并无不当。关于合同租期内可得利益应否给付及数额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订租赁合同目的应为互惠双赢，亿龙公司求得房屋用益物权的利益，华臣公司祈望影城营运所得。因改扩建工程未能通过消防验收，致房屋租赁合同无法履行，故一审认定亿龙公司应依法赔偿华臣公司依约履行合同所应得到期内的营运利益并无不当。一审法院委托的鉴定机构恒信公司和辽东所均具备涉案的鉴定、评估所需的专业资质，鉴定资料亦不存在未经核实及质证的问题，鉴定依据及鉴定范围合法，鉴定程序符合法律法规及规则要求，鉴定单位对当事人的异议也进行了答复，具有一定的客观性,可以作为华臣公司可得利益损失的依据。但本案中华臣公司并未实际投入运营，对于其预期利润并无前期经营利润作为参考依据。对可得利益损失数额的确定，除依据鉴定结论外，还要考量其在订立合同时对违约致相对方损失可预见程度、过失相抵原则以及自租赁合同中能够获得的租赁利益,使原因与结果,权利与义务,行为与责任相适应。此外,鉴定结论是对经营利益的测算,而这些经营利益的取得,还有赖于多方面因素,如经营者一定的经营管理能力,人力和资本投入,稳定的市场环境等等。一审在认定可得利益损失时,未兼顾本案各种因素,进行综合评判,影响裁判结果的科学性和合理性,本院予以调整。对于华臣公司依约履行合同所应得到期内的营运利益本院确定亿龙公司承担200万赔偿责任。综上所述，亿龙公司调整合同租期内预期营业损失数额的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持丹东市中级人民法院（2020）辽06民再21号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、变更丹东市中级人民法院（2020）辽06民再21号民事判决第四项“被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司电影城营业损失3434560元”为“丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付大连中影华臣影业集团有限公司电影城营业损失2000000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费111530（81212+30318）元，由大连中影华臣影业集团有限公司负担68000元、由丹东亿龙房地产开发有限公司负担43530元。丹恒信工造咨字（2015）第008号工程造价报告鉴定费40000元（丹东亿龙房地产开发有限公司垫付），由丹东亿龙房地产开发有限公司自负；辽东评报字（2015）第100号资产评估报告鉴定费90800元（大连中影华臣影业集团有限公司垫付），由丹东亿龙房地产开发有限公司负担；辽东评报字（2015）第126号资产评估报告鉴定费20000元（丹东亿龙房地产开发有限公司垫付），由丹东亿龙房地产开发有限公司自负。诉讼保全费5000元，由丹东亿龙房地产开发有限公司负担。二审案件受理费139854元，由大连中影华臣影业集团有限公司负担87686元，由丹东亿龙房地产开发有限公司负担52168元。本判决为终审判决。审判长  张云涌审判员  孟凡永审判员  王 双二〇二一年六月三日法官助理郭红艳书记员辛颖