河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1988号上诉人（原审被告、案外人）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区五一路中段，统一社会信用代码：91410700725808031X。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：吕秋香，河南师大方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志清，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：新乡市国新行投资担保有限公司，住所地新乡市劳动路桥北106号，组织机构代码：67536338-7。法定代表人：马祥丽，总经理。委托诉讼代理人：申长江，河南牧野律师事务所律师。原审第三人、被执行人：新乡市华庭置业有限公司，住所地新乡市人民路与胜利路交叉口向西20米路南，统一社会信用代码：914107006999993393。法定代表人：孙予徽，总经理。原审第三人、被执行人：孙予徽，男，汉族，1970年5月8日出生，住新乡市人民路9号2号楼5单元3层东户，身份证号：410702197005081030。原审第三人共同委托代理人：王秋民，河南高远律师事务所律师。上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房地产公司）与被上诉人新乡市国新行投资担保有限公司（以下简称国新行公司）、原审第三人新乡市华庭置业有限公司（以下简称华庭置业公司）、孙予徽申请执行人执行异议之诉纠纷一案，河南省新乡市卫滨区人民法院作出（2019）豫0703民初1876号民事判决，鑫隆公司不服上诉至本院，本院经审理作出（2020）豫07民终1885号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审后作出（2020）豫0703民初1974号民事判决，鑫隆公司不服向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫隆房地产公司委托诉讼代理人吕秋香、高志清，被上诉人国新行公司的委托诉讼代理人申长江，原审第三人华庭置业公司、孙予徽共同委托诉讼代理人王秋民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫隆房地产公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，中止对新乡市××大道××号世都商厦01栋01单元13层1301-1312、1323-1330号二十套房产的执行，2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院罔顾上诉人提供的证据，认定事实错误且适用法律错误。孙予徽与上诉人之间并未就涉案二十套房产签订符合法律规定的商品房买卖合同。原审第三人提交的涉案二十套商品房买卖合同是虚开的合同，该合同仅一份，目的是孙予徽为了去银行办理贷款，且二十套商品房买卖合同加盖的是上诉人公司合同专用章，而上诉人同时期备案的十二层房屋买卖合同上加盖的都是上诉人公司印章，且涉案的二十套房屋买卖合同均没有加盖上诉人公司骑缝章。从合同签订至今，孙予徽从未向上诉人主张对涉案房屋进行合同备案，也没有向上诉人主张交付房屋，更没有就涉案房屋向上诉人主张办理过户手续，这显然不符合正常的交易习惯。孙予徽也未就涉案二十套房产向上诉人交付过任何款项。原审第三人提交的交易明细主张已向上诉人支付购房款10241312元，但其中有六笔总计2992580元与本案明显没有任何关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，孙予徽既未与上诉人就涉案二十套房产签订任何房屋买卖合同，也未向上诉人就涉案二十套房产支付任何款项，更未实际占有上述房屋，涉案二十套房产不属于人民法院可以执行的财产。根据法律规定，涉案二十套房产至今仍登记在上诉人名下，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。国新行公司答辩称：原审认定事实正确。孙予徽与上诉人签订案涉二十套商品房买卖合同客观存在。合同中出卖人处有上诉人公司合同专用章、法定代表人“杜英义”，买受人处有孙予徽的签名和指印，合同成立并生效。无论是加盖上诉人公司印章还是加盖上诉人合同专用章，都不影响合同是上诉人的真实意思和合同效力。双方的合同是一式三份，并不是上诉人所称的是“虚开的一份合同”。合同未进行备案，是上诉人原因所致，也不影响合同的成立和生效，更不影响孙予徽的物权期待权。孙予徽已足额支付案涉二十套商品房的购房款。包括案涉二十套房在内的六十二套总房款为9908732元，孙予徽提交的交易明细证明其支付了10241312元。可见孙予徽已经足额支付案涉房款，并实际占有案涉房屋，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原审判决准予执行案涉房产并无不当。上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。华庭置业公司与孙予徽答辩称：同原审时答辩意见。国新行公司向原审法院提出诉讼请求:1、判决不中止对新乡市××大道××号世都商厦01栋01单元13层1301-1312,1323-1330号二十套房产的执行；2、判决鑫隆房地产公司和第三人孙予徽就上述房屋的买卖合同关系成立并有效；3、本案的诉讼费用由鑫隆房地产公司承担。原审查明：该院于2016年7月30日作出（2015）卫滨民一初字第999号民事判决，判决第三人华庭置业公司偿还国新行公司借款本金21488665.76元，第三人孙予徽对上述债务承担连带清偿责任。第三人华庭置业公司、孙予徽对该判决不服提起上诉。新乡市中级人民法院于2017年4月27日作出（2016）豫07民终4577号民事判决，驳回上诉，维持原判。后国新行公司向该院申请执行。在执行过程中,该院于2017年8月15日作出（2017）豫0703执399-4号执行裁定书，查封第三人孙予徽购买的位于新乡市××大道××号世都商厦01栋01单元13层1301-1312号、1323-1330号二十套房产。鑫隆房地产公司向该院提出书面执行异议。该院于2019年7月26日作出（2019）豫0703执异43号执行裁定书，裁定中止对新乡市××大道××号世都商厦01栋01单元13层1301-1312,1323-1330号二十套房产的执行。国新行公司不服裁定向该院提起申请执行人执行异议之诉。庭审中，第三人华庭置业公司、孙予徽提交案涉二十套房产的商品房买卖合同、孙予徽购买的世都商厦另外四十二套房产的商品房买卖合同，第三人还提交了以上六十二套房屋交款手续。交款手续显示孙予徽所交款项已经超过六十二套房屋总价款。鑫隆公司称交款手续中第三人工作人员马香华转给鑫隆房地产公司法定代表人杜英义的款项、第三人工作人员宋娟转给鑫隆房地产公司经理徐辉的五笔款项不是购房款，与鑫隆房地产公司无关，是第三人和杜英义、徐辉的个人经济往来。鑫隆房地产公司没有提交六笔款项系第三人和杜英义、徐辉的个人经济往来的证据。原审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”第三人华庭置业公司、孙予徽提交孙予徽购买的包括案涉二十套房产在内的世都商厦六十二套房产商品房买卖合同及付款手续，能够证明孙予徽向鑫隆房地产公司购买案涉二十套房产且孙予徽付清房屋款项。鑫隆房地产公司称孙予徽未交纳案涉房屋购房款，第三人提交的交款手续中有六笔款项不是购房款，是第三人和杜英义、徐辉的个人经济往来。该院认为，鑫隆房地产公司对自己的主张负有举证责任，鑫隆房地产公司没有提交此六笔款项系第三人和杜英义、徐辉个人经济往来的证据，应承担举证不能的责任，鑫隆房地产公司的主张该院不予采信，以上款项应认定为孙予徽的购房款。鑫隆房地产公司对案涉房屋二十套不享有足以排除强制执行的民事权益，按照法律规定，应准许执行案涉二十套房屋。国新行公司要求继续执行案涉房屋，符合法律规定，该院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。国新行公司要求确认鑫隆房地产公司和第三人孙予徽就案涉二十套房屋签订的买卖合同关系成立并有效。根据合同相对性，国新行公司并非上述商品房买卖合同的签订方，非该合同的当事人，无权主张该合同的权利义务。因此，对于确认合同成立并生效的诉讼请求，国新行公司主体不适格，本案不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：准许执行案涉标的，即位于新乡市××大道××号世都商厦01栋01单元13层1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1306号、1307号、1308号、1309号、1310号、1311号、1312号、1323号、1324号、1325号、1326号、1327号、1328号、1329号、1330号的二十套房屋。案件受理费26800元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。鑫隆房地产公司在二审中提供了如下新证据：涉案十九套房屋买卖合同相对应的另外两份空白，证明目的：孙予徽和鑫隆房地产公司之间不存在涉案二十套房屋买卖关系。正式的商品房买卖合同应是一式三份，出卖人一份，买受人一份，新乡市房管局一份。本案孙予徽提供的涉案二十套房屋买卖合同并非正式的商品房买卖合同，而是孙予徽为了办理银行贷款要求鑫隆房地产公司与其签订的，因为孙予徽未实际支付涉案房屋购房款，因此鑫隆房地产公司仅与孙予徽签订了一份合同，剩余两份均为空白合同。后因孙予徽未成功办理银行贷款所以一直没有支付涉案房屋购房款，也拒绝向鑫隆房地产公司返还涉案房屋买卖合同。国新行公司的质证意见为：上诉人提交的证据，不属于新证据，与本案不具有关联性，因为在孙予徽提交的合同倒数第二页显示此合同一式三份，具有同等效力，有鑫隆房地产公司合同印章及法定代表人手章，并有孙予徽签字，合同签字后已经成立，此次提供十九份合同上没有签字、盖章，但是孙予徽持有的合同上有上诉人公司的印章，该合同文本与孙予徽提交的合同也不符，不能证明上诉人的证明目的，也否定不了上诉人与孙予徽存在商品房买卖合同关系。华庭置业公司与孙予徽的质证意见为：同意被上诉人的观点，孙予徽买了六十多套房，因为份数太多，这三份合同都是由开发商提供的，很多情况下，双方签订一份完备的合同供房管局备案，其他合同都留在开发商手里，现在上诉人以此否定合同存在不成立。本院认为被上诉人提交的证据与在案的事实不符，其证明目的不成立。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：案涉二十套房产登记在鑫隆房地产公司名下，孙予徽对该二十套房产已经安装房门并在部分房间存放杂物，尚未完成装修并正常使用，鑫隆房地产公司称系孙予徽未经正式交接私自安装了房门。鑫隆房地产公司法定代表人杜英义提供书面情况说明称孙予徽于2011年3月9日通过马向华向其账户偿还借款本息71.8万元，该款系其于孙予徽的借贷关系，与购房款无关。鑫隆房地产公司职工徐辉提供书面说明称因孙予徽欲购买世都商厦13、14层房产已由鑫隆房地产公司抵偿给了新乡市鑫隆建筑安装有限公司，但孙予徽强烈要求购买，经徐辉与孙予徽洽谈，孙予徽提出拿出2274580元作为对新乡市鑫隆建筑安装有限公司的补偿款，在将世都商厦12、13、14层以优惠价2000多元出卖给孙予徽，后孙予徽将该2274580元分五次转给了徐辉账户，该款与案涉二十套房产无关，杜英义及徐辉就上述事实未提供相关证据，孙予徽不认可上述杜英义及徐辉所述的事实。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十九条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中孙予徽提供的包括案涉二十套房产在内六十二套房产的买卖合同及付款手续，且付款金额超过六十二套房产买卖合同约定的房款总价款，上诉人主张孙予徽提供的交款手续中2992580元的款项不是购房款系其他经济往来，未提供相应的证据予以印证，且孙予徽亦不认可，故本院对上诉人主张的该事实不予认定。综合在案证据及各方陈述足以认定孙予徽已经支付案涉二十套房产全部购房款并实际占有，故隆鑫房地产公司的主张排除执行的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费26800元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年六月十八日书记员  郭盛彧