广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2446号上诉人（原审被告）：吴超，男，汉族，1987年4月15日出生，住四川省营山县××××××××，公民身份证号码511××××××××××××393。委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾西区龙山八路9号中萃花湾营销中心2楼201单元。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周文斌，该公司员工。上诉人吴超因与被上诉人广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。吴超上诉请求：1.请求撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判决被上诉人承担本案一审、二审受理费。事实与理由：一、2017年3月23日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，对2017年3月23日之前的物韭管理费应当予以驳回。被上诉人在一审中诉请上诉人支付2015年1月至2018年10月的物业管理费，但截止至起诉之日2020年3月23日其并没有向上诉人签发过任何有关要求上诉人支付物业管理费的相关通知或者律师函等函件，其在一审时所提交的证据7《律师函及邮寄凭证》中的律师函上诉人也并没有收到。且被上诉人也没有提供该邮件的送达情况证明是否已经有效送达上诉人，因此截止至起诉之日2020年3月23日，按照《民法总则》以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2017年3月23日之前的物业管理费已经超过3年的诉讼时效，依法应当予以驳回其该时间段内的物业管理费。但一审法院却判决了2015年10月至2018年10月的物业管理费，明显是错误的，同样判决支付违约金的计算起始日期也是错误的。即使要支付违约金，也应当从其起诉之日开始计算。二、被上诉入未按合同约定履行物业服务义务，其诉请支付物业管理费没有事实依据，应当予以驳回。上诉人的房屋存在严重漏水问题，上诉人在被上诉人提供服务期间多次向其反映，但被上诉人均末予以处理，被上诉人末按物业服务合同履行服务义务，导致上诉人受到损失，其诉请支付物业管理费没有事实依据，应当予以驳回。三、被上诉人诉请支付违约金没有事实依据，应当予以驳回。因被上诉人未按照合同约定履行服务义务，导致全小区业主一致投票表决解除与被上诉人的物业服务合同关系，上诉人未向其支付物业管理费，是因被上诉人存在违约行为在先，上诉人绝支付物业管理费是履行合同抗辩权。上诉人不存在违约行为，无需向其支付违约金。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，被上诉人诉请支付2015年1月至2017年3月23期间的物业管理费已经超过诉讼时效，其未按合同约定履行服务，不应当得到相应的物业管理费，上诉人不存在违约行为，无须向被上诉人支付违约金。吴超补充上诉意见称，一、被上诉人可以收取物业费的前提是其交付已竣工验收的涉案房屋给上诉人。首先，在2016年8月31日，惠州大亚湾区房产管理局曾就与上诉人同一小区其他业主就涉案楼盘违规交房及违规收取物业管理费的问题，明确回复“经调查，花城湾3期20、21栋尚未竣工验收，我居已责令小区物业公司停止向20、21栋购房物业收取物业管理费”，而上诉人的涉案房屋正是属于第20栋，所以被上诉人可以收取物业费管理费的前提必须是已经竣工验收。其次，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”之规定，物业买受人应当在建设单位按照法定的交付标准交付物业后才能收取费用。经向惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局调查涉案房屋的竣工验收备案信息获悉，涉案房屋在2017年5月22日才在惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局办理竣工验收备案登记。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第（十一）条“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房入出示上述相关证明资料”之规定，以及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定之规定，涉案房屋交付条件必须是应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，就是说涉案房屋满足交付条件的日期为2017年5月22日。因此，涉案房屋具备收取物业费条件是在2017年5月22日，在涉案房屋未竣工验收前即2017年5月22日都不具备收取物业费的前提，被上诉人向上诉人收取费用的日期是在2017年5月22日之后。二、被上诉人诉2017年5月22日前的物业费因不具备收取物业费的条件，被上诉入诉请支付没有事实依据，应当予以驳回，而且2017年3月23日前的已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。三、上诉人无须向被上诉人支付违约金，即使要支付，也应当以当月欠付物业管理费为基数，在支付期限届满后按月独立分开计算。因被上诉人未按照合同约定履行服务义务，导致全小区业主一致投票表决解除与被上诉人的物业服务合同关系，上诉人未向其支付物业管理费，是因被上诉人存在违约行为在先，上诉人拒绝支付物业管理费是履行合同抗辩权。上诉人不存在违约行为，无需向其支付违约金。退一步说，即使是要支付违约金，也应当是在支付期限届满后才计算，而且应当以当月应付的物业费分开独立计算而非已欠付物业费总数为基数而累积计算。但一审法院采取一刀切的形式，统一将违约金的计算基数以欠付物业费总数为基数计算，且计算的日期也是统一从2015年10月10日起每月计算一次，这明显是错误的，以2017年6月物业管理费为例，违约金的计算基数也应当是以2017年6月当月的欠付物业费为基数按照日万分之一计算，计算的起始日期从2017年6月11日起算，而非是2015年10月10日计算。一审法院在认定被上诉人可以收取物业管理费上存在认定事实错误，在计算物业费及违约金时存在明显错误，应当予以纠正。上诉人认为被上诉人在2017年5月22日起才具备收取物业费的条件，其诉请的2017年2月23日前的物业费均已超过诉讼时效。即使要支付违约金，也应当以当月欠付物业管理费为基数，在支付期限届满后按月独立分开计算。根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被上诉人与案外人惠州大亚湾旺科投资有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条同样约定业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（案外人惠州大亚湾旺科投资有限公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。据此，被上诉人向上诉人收取物业费的前提是物业已经交付给上诉人使用，但是被上诉人并末举证证明上诉人已经实际收楼。因此，一审法院在没有查清被上诉人是否已经举证证明上诉人实际收楼的情况下，径直判决上诉人应当交纳物业费显属事实不清，据此被上诉人诉请上诉人支付物业服务费用没有事实及法律依据。广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司提交答辩意见称，1.答辩人于2018年10月1日寄EMS给被答辩人律师函；2.答辩人履行了维修等物业服务义务；3.违约金是物业服务合同约定好的；4.水电费被答辩人一直没有缴纳，请求贵院判令被答辩人缴纳。广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理费6578元、公摊水电费1228.7元；2.判令被告向原告支付违约金4763.84元（违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：原告系盛业豪园中萃花城湾项目的前期物业管理企业。被告购买了该楼盘项目的盛业豪园中萃花城湾商品房。2014年10月4日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《中萃花城湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购买的房屋提供前期物业管理服务。《前期物业管理服务协议》载明：乙方购买的位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园（中萃·花城湾）20栋1206单元房屋，建筑面积为100.1平方米；物业管理服务费用物业交付使用起计算（即业主收到收楼通知书之日起）；公寓楼按建筑面积每月每平方米1.43元计算；每月10日前缴纳当月服务费；甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天1‰的标准交纳滞纳金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。《前期物业管理服务协议》签订当日，被告对所购买的上述房屋办理了收楼手续。被告按每月143元的标准向原告交纳了收楼后的物业管理费。但自2015年1月起，被告未再向原告交纳物业管理费。至2018年10月，被告累计拖欠原告2015年1月份至2018年10月份期间共计46个月的物业管理费合计为6578元。2018年11月1日之后，盛业豪园（中萃花城湾）楼盘项目对物业公司进行了更换，故原告主张的物业管理费是计算至2018年10月31日。2018年10月8日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告吴超于本判决生效之日起十日内向原告广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付所欠的2015年10月份至2018年10月份的物业服务费共计5291元及逾期付款违约金（违约金从2015年10月10日起每月计算一次，每次以143元为计算基数，按日万分之一计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57.13元，由被告吴超负担。二审中，上诉人吴超向本院举证如下：1.惠州大亚湾区房管局网络问政回复，用以证明20栋未经过竣工验收备案登记；2.惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局《关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见》，证明该项目《建设工程规划许可证》楼编号13栋变更为20栋、21栋；3、《竣工验收备案表》一份，用以证明20栋竣工验收备案时间为2017年5月22日。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年10月8日广东标远律师事务所出具《律师函》，主要内容为向上诉人吴超、案外人刘海英追索物业服务费。一审中，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司提交EMS快递寄件单一份，邮政邮戳时间为2018年10月1日，签收人处无人签收或盖章。本院审理同一小区类案【案号：(2021）粤13民终2445号】中，2018年6月12日，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司中萃花城湾物业服务中心出具函件，主要内容为自认管理上存在缺陷，部分工作未落实到位，导致业主对物业服务质量意见较大，于2018年5月对物业各项工作进行全面排查，拟定整改事项表，如广大业主与其签订物业服务合同，将按照排查表的整改内容进行逐项整改。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、上诉人吴超能否拒交物业服务费；二、物业服务费的起算时间点；三、违约金问题。关于争议焦点一、二上诉人吴超上诉称被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司在履行合同过程中存在不作为、不到位的情况，上诉人吴超作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人吴超主张被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而没有主张被上诉人完全没有履行合同义务，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，或是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行向被上诉人主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用的义务。《广东省物业管理条例》第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。案涉房产于2017年5月22日办理《竣工验收备案表》，具备交付条件，应自此交纳物业服务费，具体计算为：143元/月×17个月=2431元。关于违约金问题物业服务合同属于双方合同，物业服务企业应按照合同约定履行合同义务，从在案证据来看，案涉小区业主与物业服务公司之间存在长期矛盾，2018年6月12日，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司中萃花城湾物业服务中心出具函件，也认可了物业服务不到位的事实，此为违约行为，双方就此进行协商造成物业服务费的拖欠，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司对此负有责任，故诉请按照逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果略有错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2516号民事判决第二判项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2516号民事判决第一判项为：上诉人吴超于本判决生效之日起十日内向被上诉人广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付所欠的2017年6月至2018年10月份的物业服务费共计2431元；三、驳回被上诉人广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计171.39元，由上诉人吴超负担35元，由被上诉人广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担136.39元。上诉人吴超多预交部分，在执行过程中径行抵扣。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年六月三日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美