广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1388号上诉人（原审原告）：邱惠敞，男，1979年5月8日出生，汉族，户籍地广东省惠东县××××××委新南坊x号，公民身份号码441××××××××××××014。上诉人（原审原告）：邱梓芊，女，2004年6月15日出生，汉族，户籍地广东省惠东县××××××委新南坊x号，公民身份号码441××××××××××××029。法定代理人：邱惠敞，男，1979年5月8日出生，汉族，户籍地广东省惠东县××××××委新南坊大肇新村27号，公民身份号码441××××××××××××014。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914××××××××××××887。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。上诉人邱惠敞、邱梓芊与被上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2020）粤1323民初4693号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人邱惠敞、邱梓芊上诉请求：一、请求依法变更惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初4693号民事判决书第二项为：被告惠东县弘诚实业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性性支付逾期办证违约金68139元给原告邱惠敝、邱梓芊。二、请求依法变更惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初4693号民事判决书第三项为：被告惠东县弘诚实业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房违约金196764.9元给原告邱惠敞、邱梓芊。三、被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、关于逾期办证违约金，根据相关司法解释，在约定违约金损失不能确定时，可以按6％年息支持违约金，故应当自约定办证日期截止日2016年6月25日起至2017年12月15日止，2020年6月19日起至办理不动产证之日起计算违约金，暂计61430元。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金。”第三十九条：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”之规定，买受人损失难以确定的，损失数额难以确定的，人民法院可以已付购房款为基数，按年利率6％的标准计算违约金。以上观点，有贵院作出的惠东碧富园小区业主诉惠东县益达房地产开发有限公司系列案为参考案例，其中以（2018）粤13民终4796号为例。故，按照合同约定交房时间2015年6月30日往后360天即2016年6月25日起计算至2017年12月15日，由于2017年12月15日原合同相对人死亡，遗产至2020年6月19日才办理继承，故中间的时间段，上诉人愿自愿扣除，另自办理遗产继承之日起2020年6月19日起至办理不动产证之日起计算违约金，逾期已经长达多年，符合损失难以确定的情形，在不支持逾期交房违约金的情形下，应当支持的逾期办证违约金应为655883元×6％×（538+94=632天÷365天）=68139.9544元。退一步而言，即便按本案起诉时间2020年6月28日倒推三年即2017年6月28日起计算至2017年12月15日，加上2020年6月19日起至办理不动产证之日起计算违约金，应当支持的逾期办证违约金应为655883元×6％×264（170+94）天÷365天=28463.53元。二、本案提起诉讼之日是2020年6月28日，而非一审法院认定是受理日2020年7月2日。关于逾期交房违约金，本案诉讼时效并未超过三年，应当自实际竣工验收备案之日起即2017年7月4日起算；且《楼宇交接书》是在受欺诈情况下签署的，应当以实际签署时间2017年7月4日为收楼日。首先，被上诉人作为专业的房地产开发商在交付房屋时应当主动证明房屋验收的证明，而不能苛责于第一次购房的业主在不具备验收知识水平的情况下要求被上诉人提供证明文件，否则直接认定“应当知道不具备验收标准仍收楼”。对此举证问题，在原（2018）粤13民终886号周旺兴与弘诚公司商品房销售合同纠纷案件中，贵院在庭审时已经明确指出应当由弘诚公司的举证，而非由业主方主动要求提供文件。《楼宇交接书》由被上诉人出具，且明确“经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用”，该文中已经明确“惠东县建设有关部门”，虽未明确备案二字，但按照日常逻辑“有关部门”特指政府部门而非建设单位公司，此处的验收理解为竣工验收备案而非普通的工程验收。该认定在2017年、2018年一批合计约67宗案件中经贵院认定并判决。本案的诉讼时效起算时间应自2017年7月4日起算，因为被上诉人的逾期交付的行为是在2017年7月4日才终止，故对此持续性侵权行为，应该自该日起起算诉讼时效，本案于2020年6月28日向贵院提起诉讼故并未超过诉讼时效。即便按网上立案之日2017年6月28日倒推三年2017年6月28日起算至20l7年7月4日，逾期交房违约金也应为655883元×0.05％×6天=1967.649元。三、关于本案的一审、二审受理费问题，本案系因被上诉人的违约行为而导致，即便超过诉讼时效不能获得支持也不能代表上诉人的起诉及上诉不具备正当性，违约行为确实存在，参考近期已生效的案例，应当判令或核准全部受理费由被上诉人弘诚公司承担更为公平。综上所述，原审法院认定部分事实错误，请求贵院依法改判，维护上诉人合法权益。另补充，一、首先明确本案逾期办证违约金的计算标准应调整为年息6％。本案中，被上诉人弘诚公司的办证义务自2012年起至今己经逾期长达到三年，属于相关司法解释及司法文件规定的“损失难以计算”的情形，符合人民法院依法调整违约金计算方式的形式之一。1、调整违约金计算方式具备相关法律依法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率率6％的标准计算违约金。”第三十九条：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十二条违约金过高、过低调整与损失额的认定标准第4点：“【损失额的认定】合同没有约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，参照《最高人民法院关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以己付购房款或者未付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算。”及第6点：“【违约金标准的对等】房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本中约定出卖方的逾期违约金计算标准明显低于买受方的逾期付款违约金计算标准，买受方以显失公平格式条款为由，请求增加违约金的，人民法院应根据公平原则，结合买受人实际损失、对方已实际承担违约责任的标准综合进行审查，对等考虑，以平衡双方权利义务。”之规定，本案调整逾期办证违约金标准为年息6％于法有据。二、调整违约金计算方式有在前贵院作出的碧富园楼盘生效判决[以（2018）粤13民终4796号为例]作为类案参考。贵院作出的同一楼盘生效判决（2018）粤13民终4796号民事判决书第30页本院认为部分明确“上诉人益达公司至本案二审庭审结束之日未举证证明其己可向相关部门提交办证所需的全部材料，且提交资料的时间仍无法确定，故上诉人益达公司存在明显过错；而上述约定与《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款应每日按逾期应付款万分之五计算违约金的约定明显不对等，故结合日常生活经验、当事人过错程度以及合同约定不对等的情况，一审法院认为双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低应予调整并无不当……故按上述规定违约金应调整为购房总款为基数按年利率6%的标准计付。被上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司答辩称：一、原审判决适用法律正确。双方已明确约定逾期办证违约金的计算标准，被答辩人请求调整没有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。可见，双方已经明确约定了违约金的计算方式，而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十八规定的适用前提是“未约定逾期办证”情形，因此本案不适用该条的规定。同时，被答辩人也未就其所受到的实际损失进行举证，因此本案也不适用第三十九条。所以，在合同未被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示按合同约定的方式履行。二、原审判决认定事实清楚，被答辩人已于2015年7月6日签订《楼宇交接书》并对房屋进行了交接，即答辩人已于该日履行了交房义务，不应支付此日期后的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。2015年7月6日，双方签订《楼宇交接书》并在被答辩人的认可下进行了房屋交接手续（交付了房屋的钥匙）、转移了房屋的占有。鉴于双方当事人具有完全民事行为能力，签订《楼宇交接书》的行为出于各自的真实意思表示，其行为和内容均未违反效力性禁止规范，在没有证据证明答辩人在签订时存在欺诈胁迫、重大误解等导致该交接书被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，视为答辩人已向被答辩人履行了交付房屋的义务，故答辩人不需要继续支付此日期之后的逾期交房违约金。虽有部分法律法规规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”，但从此规范设立的目的看，其禁止的不是房屋交付行为本身，而是禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用；从行为后果上看，若违反了该规定，也没有要承担民事责任的规定。该规范是管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。即使答辩人交付的房屋未达到合同约定的“经验收合格”标准的商品房，但这只能属于带瑕疵交付，而不属于逾期交房问题。如被答辩人认为案涉商品房不具备交付条件而对其造成损害的，应当另行主张权利。而实际上，案涉商品房在后续验收中也未出现任何质量问题，未给被答辩人造成过任何损害，更没有影响被答辩人的正常居住。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《楼宇交接书》是两方当事人真实意思表示，答辩人已向被答辩人履行了交付房屋的义务。三、原审判决适用法律正确。从起诉之日起往前追溯三年，逾期交房违约金的请求已过诉讼时效。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，若被答辩人坚持是于2020年6月28日起诉，那么在2017年6月28日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效。又因为被答辩人已与2015年7月6日接收了房屋，因此答辩人已无需向被答辩人支付逾期交房违约金。四、诉讼费的分配不应由当事人进行主张，而应当由人民法院根据判决结果的胜败情况作出决定。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”第四十三条：“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。”在司法实践中，即使当事人没有就诉讼费的问题提出诉讼请求，人民法院也依然有权对诉讼费的分配作出决定。可见诉讼费的分配不属于诉讼请求的范围，而属于人民法院根据判决结果的胜败情况自行决定的事项。因此，被答辩人请求答辩人承担一、二审的全部诉讼费用没有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。对于逾期办证违约金，被答辩人没有就其损失进行举证，双方应按明确约定的计算标准进行计算。对于逾期交房违约金，因被答辩人已于2015年7月6日签订《楼宇交接书》并接收了房屋交接，且被答辩人于2017年6月28日之前的请求已过诉讼时效，故答辩人已无需支付。对于不属于诉讼请求概念的诉讼费，则应当由人民法院根据判决结果的胜败情况作出决定。为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。邱惠敞、邱梓芊向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金196764.9元【自2015年6月30日起至实际交房之日2017年7月4日止，每日按照以付购房款的万分之五计付，以房款总额30%为限】；2、判令被告立即将不动产权证书办理至原告名下；3、判令被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金6558.83元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第三项诉请变更为请求被告支付逾期办证违约金68139元（自2016年6月25日至实际交房之日2017年12月15日止、自2020年6月19日至办理房产证之日止按年利率6%计）。一审法院认定事实：被告弘诚公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2015年3月23日，罗小琳与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0003034），约定原告购买被告位于惠东县××××××××××××××××××××××的房产一套，价值655883元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，罗小琳按约定交付了购房款，被告于2015年7月6日向罗小琳发出《楼宇交接书》，罗小琳在《楼宇交接书》上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县××××百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。另查，2020年6月12日，案外人罗桂松、陈桂香分别在惠东县公证处作出《放弃继承权声明书》，内容如下：被继承人罗小琳于2017年12月15日在广东省惠东县因病死亡。被继承人罗小琳死亡时遗留有如下财产：位于惠东县××××××××××××××××××××××的一处房地产（商品房买卖合同编号：HT0003034）。上述财产属于被继承人罗小琳与其配偶邱惠敞的夫妻共同财产，其中的一半份额属于被继承人罗小琳的遗产。被继承人生前未立遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。我是被继承人罗小琳的父亲/母亲，现我郑重声明对上述被继承人罗小琳的遗产属于我继承的份额，我自愿放弃继承权。案外人罗桂松、陈桂香均在声明人处签名捺印。再查，原告邱惠敞、邱梓芊及案外人罗桂松、陈桂香分别为罗小琳的丈夫、女儿、父亲、母亲，是其法定第一顺位的继承人。一审法院认为,罗小琳与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××××××××××××××××××××××的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，罗小琳按照约定向被告支付了购房首期款和银行按揭贷款，但被告未按照合同约定交付房产。罗小琳因病死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第十条：“继承人范围及继承顺序遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……”之规定，其法定继承人分别为其丈夫邱惠敞、女儿邱梓芊、父亲罗桂松、母亲陈桂香。四人对罗小琳的遗产享有份额，但继承人罗桂松、陈桂香均在惠东县公证处作出放弃继承罗小琳名下房产份额的声明，该声明不违反法律法规有效性强制性规定，合法有效，故邱惠敞、邱梓芊作为罗小琳的继承人向本院提出上述诉讼请求，是本案适格原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告邱惠敞、邱梓芊诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张逾期交房违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。本案中买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”原告于2020年7月2日向本院提出起诉，故原告2017年7月2日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。至于原告诉请被告支付逾期交房违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题。但是被告辩称地质异常的发现时间在2015年7月22日前，而本案合同约定的交房时间是2015年6月30日，即地质异常问题发生在约定交房期限届满后。因此地质问题并非被告逾期交房的客观原因，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由不充分，本院不予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2016年6月30日起的第二天开始计算，被告未在2016年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任；2、关于原告收房时间的认定问题。被告于2015年7月6日向罗小琳发出《楼宇交接书》，罗小琳在《楼宇交接书》上签名，双方确认物业已于2015年7月6日起交付。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，应认定罗小琳收房时间为2015年7月6日。因罗小琳已于2015年7月6日收房，如前所述，其2017年7月2日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，故原告诉请被告支付逾期交房违约金已全部超过诉讼时效，本院不予以支持。关于原告诉请被告办理不动产权证书至原告名下及支付逾期办证赔偿金的问题：因罗小琳已全额支付购房款给被告，履行了付款义务，被告应按合同约定将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。罗小琳收房时间为2015年7月6日。被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年7月6日的360天后即2016年6月30日起至房地产权证书登记在原告名下之日止支付购房款655883元的1%即6558.83元的违约金给原告。关于逾期办证的诉讼时效是否已经超过问题。双方约定的逾期办证违约金是一种合同债权，应适用法律关于诉讼时效的规定。根据《广东省高级人民法院印发的通知》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，罗小琳与被告双方未在合同上约定逾期办证违约金的支付时间，但原告在签订涉案合同时及收房时应当知道被告应自收房后360日内即2016年6月30日起支付逾期办证违约金，诉讼时效计算至2019年6月29日止。但罗小琳于2017年12月15日死亡，根据《中华人民共和国民法通则》第一百九十四条第三款：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：……（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人……自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”之规定，该项诉请的诉讼时效中止。案外人罗桂松、陈桂香于2020年6月18日在惠东县公证处作出放弃继承权声明书，在没有相反证据反驳的情况下，应认定该日为确定继承人、中止时效原因消除之日，故本案诉讼时效届满时间为2020年12月17日，被告此项抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，原告邱惠敞、邱梓芊的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告邱惠敞、邱梓芊办理不动产权证书至原告邱惠敞、邱梓芊名下。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金6558.83元给原告邱惠敞、邱梓芊。三、驳回原告邱惠敞、邱梓芊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，由原告邱惠敞、邱梓芊负担4210元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担140元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、逾期交房违约金的诉讼时效问题；二、逾期办证违约金的计算标准问题。对此分析如下：第一，关于上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效未经过的问题，经查，罗小琳于2015年7月6日在涉案《楼宇交接书》上签字确认，该日期应确定为收楼日期。因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案于2020年7月2日经一审法院审批立案，故上诉人2017年7月2日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。如前所述，涉案房屋在2015年7月6日交付，相对双方约定的2015年6月30日前交付涉案商品房确有逾期情况，但对于逾期交房违约金的主张已过诉讼时效，故一审对于上诉人逾期交房违约金的诉讼请求未予支持并无不当。第二，关于逾期办证违约金计算标准问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期办证的，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金，双方对逾期办证违约金有明确约定，故不适用上诉人所主张的约定不明的情况下适用的逾期办证违约金标准。综上，上诉人邱惠敞、邱梓芊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4350元，由惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧