辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1085号 上诉人（原审被告）：东港通泰房地产开发有限公司。住所地：东港市孤山镇北街十三组。 法定代表人：孙玉香，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨凤娇，辽宁五寰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐日震，男，1975年2月12日出生，汉族，无职业，现住东港市。 原审被告：陈东，男，1961年1月12日出生，汉族，无职业，现住庄河市。 委托诉讼代理人：谭丽娟，辽宁中衡律师事务所律师。 上诉人东港通泰房地产开发有限公司因与被上诉人唐日震、原审被告陈东房屋买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院(2020)辽0681民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东港通泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨凤娇，被上诉人唐日震及原审被告陈东的委托诉讼代理人谭丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东港通泰房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定上诉人将案涉房屋拨付给原审被告抵顶工程款错误。原审被告签订施工承包合同后，并未参实际施工，其将部分工程转包给案外人陈军。上诉人从未向原审被告拨付过房屋。上诉人案涉房屋是拨付给陈军的，请款单明确表述“陈东拨付给陈军的工程款”。2、一审认定原审被告将案涉房屋作价22元转让给被上诉人错误，二者间不存在真实的房屋买卖行为。被上诉人提供的338815元收据与其主张的22万售房价及实际交付现金20万相矛盾，原审被告也否认收到其20万元，该收据是二人事后倒签的虚假证据，应对收据形成时间进行司法鉴定。3、一审认定上诉人与被上诉人成立商品房买卖合同关系错误。上诉人从未手取过被上诉人房款，陈军拟以请款单抵押借款，上诉人向被上诉人出具了收款收据，作为陈军的借款担保。正常商品房交易的购买方付款前或后必然要求签订商品房买卖合同，但被上诉人从未要求签订合同和网签备案，足以证明其与上诉人不存在商品房买卖合同法律关系。4、原审被告是否以20万元的不合理价格将近36万元的房屋处分给被上诉人及被上诉人与陈军之间是否存在其他法律关系均与陈军具有法律上的利害关系。一审法院对上诉人追加第三人申请未予准许，遗漏重要当事人。二、一审判决适用法律错误。在案涉房屋系上诉人用以抵顶陈军工程款的前提下，陈军是案涉房屋所抵顶的358815元工程款的债权人，对案涉房屋有处分权的是陈军或上诉人，原审被告无处分权。 唐日震辩称：不同意上诉人的上诉请求，应维持原判。 陈东陈述：不同意上诉人的上诉请求，应维持原判。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告和二被告之间的案涉房屋买卖合同；二、二被告共同赔偿原告已支付的购房款及损失338815元，并自2019年7月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准给付利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准给付利息。事实和理由：2019年6月3日，被告通泰公司将其开发的位于东港市建筑面积86.42平方米房屋抵付工程款给被告陈东。被告陈东经被告通泰房公司同意，将该房屋出售给原告，约定价款22万元。原告于2019年7月24日以现金方式给付被告陈东20万元，余款2万元约定在办理完房屋过户手续后支付。同日，被告通泰公司为原告出具专用收款收据，确定该房屋出售给原告的事实，并承诺协助原告办理房屋入住相关手续。由于二被告之间以房抵顶工程款时将该房屋作价人民币358815元，故二被告分别为原告出具的收据中载明房屋售价款为358815元（备注：当时房屋市场售价为4280元/平方米，二被告之间抵顶时将房屋单价下调3%即4152元/平方米)。然而原告依约交付房款后，二被告迟迟不给原告办理房屋备案登记和过户手续，屡次催促无果后，原告才发现，被告通泰公司已经隐瞒原告、私自将该房屋出售他人，导致原告与二被告之间的房屋买卖合同无法实际履行，造成原告权益严重受损。二被告的违约行为，造成案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行，应当承担解除合同并赔偿损失的法律责任。鉴于原告的损失不仅包括已经支付的20万元购房款，还应当包括可得利益损失，即房屋市场价值与购房款之间的差价损失138815元（358815元-220000元，358815元为二被告一致确认的房屋出售价值），两项合计人民币338815元。由于被告东港通泰房地产开发有限公司将房屋私自转让他人的行为，导致原告对上述权益无法享有，故原告要求二被告自2019年7月24日起至实际给付之日止，依法支付利息损失是合理的。 一审法院认定的事实：2019年6月3日，被告通泰公司将其开发的“将军名府小区”8号楼1单元1502室（建筑面积86.42平方米），以358815元价格拨付给被告陈东以抵顶工程款，并据此制作了《将军名府工程请款单》，被告通泰公司、陈东等相关人员在该请款单上签名、盖章。2017年7月24日，被告陈东将上述房屋作价22万元转让给原告，原告给付被告陈东20万元现金，被告陈东给原告出具《收据》一份，另2万元双方约定于办理完过户手续再给付。同日，被告通泰公司根据被告陈东将涉案房屋转让给原告的事实，为原告出具《专用收款收据》一份，金额为358815元，并载明“房款8#楼1单元1502室86.43平方米同意转让并协助办理相关入住手续”。2020年7月15日，被告通泰公司与案外人赫翠珠签订《将军名府房屋认购协议》，将涉案房屋以361235.60元的价格出售给赫翠珠。 一审法院认为：被告通泰公司将涉案房屋作为工程价款拔付给被告陈东，可以证明二被告之间存在施工合同关系。对工程款的给付，二被告合意以房屋抵顶，不违反法律规定，应为有效。被告陈东接受该房屋后，作价20万元转让给原告，亦不违反法律规定，转让行为有效。被告通泰公司作为涉案房屋开发单位，为原告出具《专用收款收据》的行为，表明被告通泰公司以其出售房屋于原告的方式，消灭公司与被告陈东之间工程款债权债务关系，原告接受该《专用收款收据》，并认同被告通泰公司关于协助办理相关入住手续的承诺，双方即成立商品房买卖合同关系，故应依法认定原告与被告通泰公司商品房买卖合同关系成立、有效。被告通泰公司将涉案房屋出售给原告后，又另行与案外人赫翠珠签订房屋买卖合同，一房二卖导致与原告的房屋买卖合同无法履行，原告请求解除房屋买卖合同，被告泰通公司返还购房款及利息并赔偿损失合理，应予支持。被告通泰公司与赫翠珠约定的房屋价款可以作为涉案房屋的市场价值，因被告通泰公司一房二卖造成原告的实际损失可以房屋的市场价值与原告实际购买价格差来确定。本案中，原告请求用被告通泰公司与被告陈东房屋抵顶工程款数额与其购买涉案房屋价款的差作为损失数额，未超过本案确定的损失计算方法，予以照准，具体数额为138815元（358815元-220000元）。原告基于商品房买卖合同关系请求被告陈东与被告通泰公司共同承担责任，缺乏法律依据，原告对被告陈东的诉讼请求，故不予支持。原告与被告通泰公司解除合同关系，并不影响原告与被告陈东关于涉案房屋转让价款履行的约定，原告尚未给付被告陈东的2万元，被告陈东可另案主张权利。被告通泰公司辩解意见无事实与法律依据，故不予采纳。对被告陈东的辩解意见合理部分予以采纳。 一审法院判决：一、解除原告唐日震与被告东港通泰房地产开发有限公司关于涉案将军名府小区8号楼1单元1502室的商品房买卖合同关系；二、被告东港通泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告唐日震购房款200000元，并自2017年7月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准承担利息；自2019年8月20日起，至本院确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算给付利息；三、被告东港通泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内并赔偿原告唐日震损失138815元；四、驳回原告唐日震其他诉讼请求。案件受理费6620元，原告已预交，由被告东港通泰房地产开发有限公司承担负担，于执行时一并给付原告。 各方当事人二审均未提供新证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人主张涉案《将军名府工程请款单》是其将涉案房屋作为工程价款拨付给作为实际施工人的案外人陈军的，上诉人与原审被告不存在工程款结算关系。从该《将军名府工程请款单》内容分析，虽然请款理由为“陈东拨付给陈军的工程款”，但请款单中项目名称为：“将军名府陈东施工的8#9#13#的工程拨付款”，在施工单位负责人栏签名的是原审被告陈东而非陈军。现上诉人并未提供证据证明其《将军名府工程请款单》是向陈军出具的或陈军是涉案房屋抵顶工程款的债权人。在此前提下，应认定涉案房屋是上诉人用以抵顶工程款而给原审被告的。原审被告将涉案房屋有偿让与被上诉人，双方对此不持异议，无论该转让价款与上诉人抵顶工程款的金额是否存在差额以及差额大小，现被上诉人与原审被告对涉案房屋的转让价款亦不持异议，故应认定该房屋转让行为合法有效。上诉人为原审被告出具了《将军名府工程请款单》，就同一房屋又向被上诉人出具了相同金额的收款收据，并在收款收据中承诺“同意转让并协助办理相关入住手续”，应认定上诉人以涉案房屋抵消了与原审被告间关于《将军名府工程请款单》所载的关于358815元工程款的债权债务关系，与被上诉人间形成了关于涉案房屋的买卖合同关系，该买卖合同关系是各方的真实意思表示，应认定合法有效。后上诉人又将涉案房屋出售给案外人赫翠珠，上诉人该行为相对于被上诉人已构成事实上的违约。现被上诉人主张解除与上诉人间的房屋买卖合同、退还已交付的购房款，赔偿作为实际损失的该购房款的利息即被上诉人合同履行后的可得利益损失，即上诉人以涉案房屋所抵顶的工程款金额与被上诉人所付购房款的差额。因上诉人与案外人赫翠珠间关于涉案房屋的转让价款高于其以涉案房屋所抵顶的工程款金额，故被上诉人所主张的该可得利益损失应予保护。 综上所述，上诉人东港通泰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6620元，由上诉人东港通泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  李秀洁 审判员  孔亮亮 二〇二一年六月二十八日 法官助理张天骄 书记员李益宁