呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民再54号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：吕某,住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：徐某，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：梁某1，住内蒙古自治区和林格尔县。   委托诉讼代理人：梁某2，河北咏远律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董某，北京市尚衡律师事务所律师。   一审第三人：内蒙古万豪房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区北垣东街北垣大厦一层一号。   法定代表人：孙某，该公司总经理。   关于再审申请人吕某因与被申请人梁某1及一审第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）内01民终2181号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2020年12月21日作出(2020)内民申3372号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕某及其委托诉讼代理人徐某，被申请人梁某1及委托诉讼代理人梁某2、董某到庭参加诉讼，一审第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。   吕某申请再审称，1.请求贵院依法撤销呼和浩特市中级人民法院(2020)内01民终2181号民事判决;2.请求贵院依法改判或发回重审，依法驳回梁某1全部诉讼请求，支持吕某不予支付梁某1案涉房屋双倍定金10万元和房屋损失额226019.5元；3.请求贵院判决一审、二审、再审费用由梁某1承担。具体理由如下：(一)吕某与梁某1所签合同无法履行的原因在于梁某1未按约定支付房款从而导致的根本违约，吕某并非责任主体，二审法院认定的基本事实不清，缺乏证据证明；本案中，办理房屋过户手续的前提是买方一次性支付全部购房款和办理注销抵押手续，办理注销抵押的前提是向银行交纳解压房本费20万元整，案涉房屋买卖合同履行的前提条件，梁某1仅向吕某支付5万元定金,因此合同履行不能的原因在于梁某1没有按照合同约定按时足额向吕某交款所致,构成根本违约；（二）二审法院对一审所提供证据的认定存在错误，认定吕某存在违法事实的证据不足。一审法院认为双方因解压房本等后续事宜产生争议，被申请人梁某1主张其在约定的时间之前已经准备好解压款，但其未在约定时间将解压款和购房款交给吕某，导致合同未能履行。就现有证据看，双方均不能证明未能按约解压房本系对方单方违约导致，应当以双方互不承担违约责任为宜。二审法院认定吕某单方违约且判令其承担案涉房屋双倍定金10万元和房屋损失额226019.5元的巨额赔偿，于理无据，于法无依；（三）案涉房屋评估价格显著高于以2018年为价值时点的市场实际价格，价格虚高，明显不合理，有失公允价值，不应采信。评估是以2018年7月12日为价值时点，评估案涉房屋总价为1492039元，单价为11502元／㎡，该评估价值显著高于市场实际价格。   梁某1辩称,（一）吕某的再审申请没有事实根据，也没有法律依据，内蒙古自治区高级人民法院对本案的审理过程中，没有举行听证，进而在实体上做出判定。首先吕某依照定金合同收取定金，签订了房屋买卖合同后，迟迟不与梁某1见面收取房屋款项办理过户手续，进而拒绝返还定金，不难看出到底是谁构成了根本性违约；（二）吕某在诉讼过程中，将房屋低价售予他人，其主张是为了规避纳税义务，这种规避纳税义务的行为，不应当得到法律的支持。吕某将房屋售予他人之前，从来没有向梁某1发出过解除合同的通知，也没有解除合同的意思表示，在诉讼过程中也一直隐瞒其已经将涉案房屋出售给他人的事实。吕某的真正意图是，因为房屋涨价而采取拖延履行合同以达到毁约的目的。吕某的违约行为不仅被二审判决所确认，内蒙古自治区高级人民法院的民事裁定也依法确认吕某已经违约，该裁定只是认为不应当承担房屋增值的部分，而作出了再审裁定。因此，呼和浩特市中级人民法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回吕某的再审申请。   一审第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。   原告梁某1向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同,将位于呼和浩特市××区的房产(产权证号:2XXXX号)交付与原告，并办理产权转移登记手续；2、判令被告承担违约责任,双倍返还定金人民币100000元；3、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。   梁某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕某继续履行合同,将位于呼和浩特市××区的房产(产权证号:2XXXX号)交付与梁某1，并办理产权转移登记手续；2.判令吕某承担违约责任，双倍返还定金人民币100000元；3.本案诉讼费及其它相关费用由吕某承担。2019年12月16日梁某1变更诉讼请求：要求吕某承担合同不能履行的违约责任并赔偿相应损失78万元（房屋现价与合同价104万元的差额，待评估）。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年6月17日，梁某1（乙方）与吕某（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定吕某将坐落于呼和浩特市××区的房屋转让给梁某1，房屋建筑面积129.72平方米；该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2014年10月1日，出卖人应于2017年7月6日前办理抵押注销手续；成交价格104万元，乙方已支付定金5万元，剩余房款乙方应于产权过户当日支付给甲方，双方约定2017年7月23日办理过户手续，甲方应当在2017年10月1日前将房屋交付给乙方。同日，梁某1（买方）、吕某（卖方）与万豪公司签订《买卖定金合同》，约定梁某1支付定金5万元以确定买卖关系，买卖双方积极配合办理过户等相关手续，客户给房东解压房本20万元。合同签订当日，梁某1交付吕某购房定金5万元。另查明，2017年11月20日，吕某、吕高洁与案外人张凤凰、胡文富签订《呼和浩特市二手房买卖合同》，吕某将涉案房屋出售给案外人，合同约定成交价为35万元。2017年11月23日涉案房屋登记至案外人张凤凰、胡文富名下。又查明，证人崔某是万豪公司负责联系梁某1的中介人员，案外人张星负责联系吕某。梁某1于2017年7月6日之前准备好约定的解押款20万元后通知了崔某，崔某也通知了负责联系吕某的中介人员张星。但双方在约定的时间未能解押房本并因此产生纠纷，梁某1没有支付解押款20万元。双方在之后的沟通中吕某分别二次提出每平米涨价1000元的要求。经梁某1申请对涉案房屋的市场价值进行评估，2020年1月13日内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆（蒙）（价）字2020第008号《价格评估结论书》，评估结论为：评估对象于价值时点（2018年7月12日）的评估价值为1,492,039元。经质证，梁某1对该评估意见认可，吕某对该评估意见不认可，认为与本案没有关联性，不应采纳。   一审法院认为，梁某1与吕某签订的《房地产买卖契约》以及《买卖定金合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，梁某1向吕某交付购房定金5万元。双方因解押房本等后续事宜产生争议，导致合同未能履行，现涉案房屋已经出售给案外人。梁某1主张其在约定时间之前已经准备好解押款，但梁某1未在约定时间即2017年7月6日之前将房本解押款20万元交给吕某，且双方因此产生了争议，均不能证明未能按约解押房本系对方单方违约导致，故吕某应当退还梁某1定金5万元，对梁某1的其他诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、吕某于本判决生效之日起十五日内退还梁某1房屋定金5万元；二、驳回梁某1的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院二审认为，本案的争议焦点为：梁淑娟主张吕某承担双倍返还定金，并赔偿其损失452039元是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，2017年6月17日，梁某1与吕某签订的《房地产买卖契约》以及《买卖定金合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,梁某1向吕某交付购房定金5万元。鉴于该案涉房屋已经设定抵押，梁某1于2017年7月6日之前准备好约定的解押款20万元后通知了崔某（万豪公司负责联系梁某1的中介人员）,崔某也通知了负责联系吕某的中介人员张星。双方在此期间未能解押房本，但不能就推断出来未能解压房本的过错均在梁某1。且双方在之后的沟通中吕某多次提出案涉房屋涨价的要求，在与梁某1协商未妥亦未与解除合同的情况下，吕某于2017年11月20日将案涉房屋低价出售给案外人，导致其与梁某1所签合同无法履行。故吕某应承担双倍返还定金的违约责任。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司出具的万宝隆(蒙)(价)字2020第008号《价格评估结论书》，可认定案涉房屋评估价值的价格为1492039元。故案涉房屋的损失赔偿额为1492039元（案涉房屋的评估价）-1040000元（案涉房屋的合同价）=452039元（案涉房屋的损失赔偿额）。如前所述，鉴于出卖人吕某未与梁某1解除案涉房屋的买卖合同又将该案涉房屋低价出卖他人的行为，违反诚实信用原则，致使合同目的不能实现，故酌定吕某应承担案涉房屋损失赔偿额的50%的责任即：452039元÷2=226019.50元。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。综上所述，梁某1的上诉请求成立，予以支持。判决：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5594号民事判决；二、吕某于本判决生效之日起十五日内向梁某1支付案涉房屋双倍定金10万元；三、吕某于本判决生效之日起十五日内向梁某1支付房屋损失额226019.50元；四、驳回梁某1的其他诉讼请求。   吕某在再审过程中提交了一组新证据:即离婚协议书、核验申请通知书不动产权证，拟证明:吕某与梁某1签订合同后，是梁某1违约在先后，吕某为了离婚分财产才着急卖房，将房屋卖给他人，吕某并非恶意，并非价格高者卖房，吕某不应当承担赔偿责任，收取的房屋定金不予退还。   梁某1的质证意见：对离婚协议书、核验申请通知书的真实性无异议，但对证明的问题有异议,离婚协议书是他们夫妻双方的内部约定，不能以此来对抗第三人;核验申请通知书，真实性没有意见，对证明的事实有意见；对不动产权证的三性认可。   因上述证据不属于再审期间的新证据，且不足以证明本案待证事实，本院不予采信。   本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。   本院再审认为，本案的争议焦点是吕某应否双倍返还梁某1定金并赔偿损失226019.5元。   针对上述争议焦点，2017年6月17日，梁某1与吕某分别签订了《房地产买卖契约》以及《买卖定金合同》，从涉案买卖定金合同的内容看，涉案两份合同是不可分割的，具有同等法律效力。且涉案两份合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,梁某1向吕某交付购房定金5万元。在合同履行过程中，双方当事人因涉案房屋解押问题发生争议。吕某主张梁某1未按合同约定支付购房款，其在等待近四个月后才将涉案房屋出售他人，梁某1构成根本违约，但其未提交证据予以佐证。而梁某1主张其已按约定的时间准备好了20万元解押款，是吕某多次提出涉案房屋涨价的要求，导致在约定的期间未能解押房本，致使合同不能履行，责任在吕某。根据庭审查明的事实，梁某1在一审庭审时申请证人崔某（万豪公司负责联系梁某1的中介人员）出庭作证，证实其已于2017年7月6日之前准备好了20万元解押款，并通知了崔某，崔某也通知了张星（负责联系吕某的中介人员），但因吕某多次提出涨价要求，吕某在双方当事人就买卖涉案房屋无法达成一致意见亦未解除合同的情况下，于2017年11月20日又将涉案房屋出售给案外人，导致涉案合同无法履行，构成根本违约，给梁某1造成了损失，吕某应承担一定的责任。因合同签订后，梁某1向吕某交付购房定金5万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，吕某应双倍返还梁某1定金，对于吕某的该项再审请求，本不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，吕某应再赔偿梁某1一定的损失。因本案损失的数额经评估机构评估，涉案房屋起诉前的价格为1492039元，合同价为1040000元，故涉案房屋的损失赔偿额为452039元（案涉房屋的评估价1492039元减去涉房屋的合同价1040000元）。因本院二审酌定吕某承担50%的责任，即承担226019.5元的赔偿责任，梁某1也未提出异议，本院予以确认，对吕某的该项再审请求，本院不予支持。   综上所述，再审申请人吕某的再审请求不能成立，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：   维持本院（2020）内01民终2181号民事判决。   本判决为终审判决。   审判长 杨利民   审判员 周 纬   审判员 宋 敏      二○二一年六月五日   书记员 张 尧