广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0785执异85号 异议人（案外人）：吴健威，男，1998年3月11日出生，汉族，住开平市。 委托诉讼代理人：吴礼正，广东结信律师事务所律师。 申请执行人：黄洪斌，男，1974年1月8日出生，汉族，住广州市。 被执行人：吴汝槐，男，1957年2月26日出生，汉族，住恩平市。 在本院执行申请执行人黄洪斌与被执行人吴汝槐物权保护纠纷一案过程中，案外人吴健威对本院查封、拍卖坐落于恩平市XXXX路XX号XX苑X座XX号房的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人吴健威称，请求解除对位于恩平市××路××号××房[产权证号：粤（XX）恩平市不动产权第XXXX号]的查封和拍卖。事实和理由：法院在办理黄洪斌申请执行吴汝槐执行纠纷一案[案号（2021）粤0785执恢39号]过程中，其于近期得知，其合法所有的位于恩平市××路××号××房，被法院查封并拍卖；现其正式提出申请，要求法院立刻解除对该房屋的查封，立即停止对该房屋的拍卖。一、恩平市××路××号××房系其合法购买。2017年9月份，其母亲经房屋中介胡某某（电话：ＸＸＸ××Ｘ）的介绍，购买吴汝槐位于恩平市××路××号××房给其。经三方协商，房屋最终成交价为615000元。2017年9月4日，因吴汝槐要求支付现金，其母亲赵四娇和其携带615000元现金，在胡彩凤的见证下和吴汝槐达成成交协议，并将615000元支付给吴汝槐。支付完款项后，双方于2017年9月13日在不动产登记中心签订房屋买卖合同并完成房屋产权变更。综上，涉案房屋是其通过合法买卖行为取得，且登记在其名下，属于其合法的财产。法院无权对无关第三人的财产进行随意查封并拍卖，该行为严重的侵害了其合法权益。二、法院应立即解除对房屋的查封及拍卖。1、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物权和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定，其并非被执行人，且其从来没有收到过任何有关保全的通知，其是2021年5月30日经吴汝槐的告知才得知其房屋拟准备拍卖的事实，法院的行为严重的侵害了其合法权益。2、按照《执行裁定书》，涉案的诉争发生于2019年，而其房屋早于2017年已经购买；房屋早已不属于被执行人吴汝槐所有，其和吴汝槐除了系买卖合同的双方当事人，并不存在任何其他关系。现将其合法购买的房屋查封并拍卖，既不存在事实基础更无法律依据，请求法院纠正错误行为。其基于上述事实和理由，提出执行异议，望予采纳。 申请执行人黄洪斌、被执行人吴汝槐没有提供答辩意见和证据。 本院查明，原告黄洪斌与被告吴汝槐、第三人恩平市XX街XX村XX合作社、吴某某、郑某某用益物权确认纠纷一案，本院于2019年7月2日作出（2019）粤0785民初36号民事判决书，判决：“一、被告吴汝槐应于本判决生效之日起十日内把位于恩平市××街××村××合作社××岗、ＸＸ洞（土名）鱼塘面积约92亩、XX山脚耕地约8亩承包地返还原告黄洪斌；二、驳回原告黄洪斌的其他诉讼请求。”原告黄洪斌不服该判决，提起上诉，江门市中级人民法院于2019年11月25日作出的（2019）粤07民终2878号民事判决已发生法律效力，依该判决：“一、维持广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初36号民事判决第一项；二、撤销广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初36号民事判决第二项；三、吴汝槐应于本判决生效之日起十日内赔偿黄洪斌77160元；四、驳回黄洪斌的其他诉讼请求”。由于吴汝槐未履行生效判决确定的赔偿义务，申请执行人向本院申请执行，本院以（2020）粤0785执409号案立案执行，于2020年11月30日作出（2020）粤0785执409号之四执行裁定书，裁定：“终结本次执行程序”。又于2021年1月19日作出（2020）粤0785执409号之七执行裁定书，裁定：“查封被执行人吴汝槐所有的登记在吴健威名下的座落于恩平市××路××号××房的房屋[产权证号：粤（XX）恩平市不动产权第XXXX号]，查封期限为三年”。经查，发现被执行人吴汝槐有财产可供执行，本院以（2021）粤0785执恢39号案恢复执行。于2021年5月26日作出（2021）粤0785执恢39号之四执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人吴汝槐所有的登记在吴健威名下的座落于恩平市××路××号××房的房屋[产权证号：粤（XX）恩平市不动产权第XXXX号]”。 另查明，经本院向恩平市不动产交易登记中心调查核实，坐落于恩平市××路××号××房的房屋所有权及国有建设用地使用权[产权证号：粤（XX）恩平市不动产权第XXXX号]的权利人为吴健威，共有情况：单独所有，登记时间是2017年9月14日。 又查明，案外人吴健威于2017年9月13日缴纳了涉案房屋的印花税、契税[税收完税证明：（XX）粤地证XXXX]和商品住房金额及税额[广东增值税普通发票No：146XXXX]。恩平市国土资源局于2017年9月14日颁发《不动产权证》（编号NO：ＸＸＸ××Ｘ），记载：“[粤（XX）恩平市不动产权第XXXX号，权利人吴健威，共有情况：单独所有，坐落：恩平市XXXX路XX号XXX苑X座XX号房，不动产单元号：ＸＸＸ××Ｘ，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权……]”对此，案外人吴健威以上述涉案房屋实际归其个人所有为由，向本院提出执行异议。 本院认为，本案属案外人对执行标的提出执行异议。案外人吴健威基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本院执行依据（2020）粤0785执409号之七以及（2021）粤0785执恢39号之四执行裁定书，裁定查封、拍卖涉案房屋。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”以及第二百一十六条第一款：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，本案中的执行标的物为位于恩平市××路××号××房的房屋，该房系案外人吴健威在本院采取查封、拍卖等执行措施之前已购买，并且吴健威于2017年9月14日已办理了过户登记手续，取得《不动产权证》，是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，案外人吴健威提出执行异议的理由成立，符合法律规定，本院依法应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 中止对恩平市XXXX路XX号XX苑X座XX号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长   吴艳明 审判员  郑艳慈  审判员  郑平平 二〇二一年六月十八日  法官助理 黄嘉敏  书记员 冯宇君