北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6966号上诉人（原审被告、反诉原告）：永新华韵文化产业投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院1号楼9层1001。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：张迎军，女，永新华韵文化产业投资集团有限公司法务。委托诉讼代理人：于江滨，北京平水律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。上诉人永新华韵文化产业投资集团有限公司（以下简称永新华韵公司）因与被上诉人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初12122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永新华韵公司上诉请求：维持一审判决第一项、第六项，撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第七项，判令展鹏公司对锁闭商铺期间的租金损失、房屋使用费、滞纳金、免租期租金承担部分责任，对其锁闭商铺行为给我公司造成的经济损失承担与其过错程度相当的赔偿责任。事实和理由：展鹏公司对店铺锁门、停电的行为超出必要限度。锁铺、断电行为是客观存在的，我公司在一审中提交了大量证据，一审判决未做出正确分析与判断。我公司迟延交付租金的时间并不长，并未对展鹏公司的权益造成严重损害，且合同约定了迟延交租的滞纳金保障，展鹏公司完全可以选择其它低破坏力的自助行为。展鹏公司采取的过度行为没有合同依据和法律依据。由于锁铺、停电行为具有巨大的破坏力，应当判令展鹏公司因锁闭商铺给我公司造成的经济损失承担与其过错程度相当的赔偿责任。展鹏公司的行为导致我公司事实上失去了对商铺的占有、使用和收益，进而造成了我公司运营商铺的利益损失。此外，展鹏公司于2019年9月27日已经发送过终止函，函件内容与2020年发送的函内容一致，要求我公司补足租金。而且，2019年11月11日展鹏公司就全面锁闭商铺。一审判决对上述事实未予认定。综上，一审判决认定事实不全，责任认定不公，做出错误判决，请求二审法院依法维护我公司的合法权益。展鹏公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。展鹏公司向一审法院起诉请求：1.确认双方就北京市东城区前门大街B1116(1)-(3)、117(1)-(2)、B1105-107、B1-108A、B1-108C、B1-112、B1-115、B1-203、B1-205、B1-206、B1-208、B1-209、B1-B105、B106（1）-（2）室（以下简称涉案房屋）签订的《前门大街店铺预租合同》于2020年2月21日解除；2.判令永新华韵公司向我公司支付2019年12月1日至2020年2月21日期间的欠付租金2102506.06元；3.判令永新华韵公司向我公司双倍支付延期返还房屋期间（2020年2月22日至实际返还之日）的占用费；4.判令永新华韵公司向我公司补交5个月的装修期的租金3551288.75元；5.判令永新华韵公司向我公司支付拖欠租金的滞纳金，以2102506.06元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年11月26日计算至实际给付之日；6.判令永新华韵公司向我公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金，按照每迟延一日千分之三的标准，自2020年2月20日计算至实际腾房之日；7.判令永新华韵公司支付我公司装修复原费用845475元；8.诉讼费由永新华韵公司承担。永新华韵公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给我公司造成的经济损失25269765.24元；2.判令展鹏公司返还我公司已支付的保证金2130773.25元；3.判令展鹏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月13日，展鹏公司（预出租方、甲方）与永新华韵公司（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街2号前门大街B1116(1)室、116(2)室、116(3)室、117(1)室、117(2)室、B1-105室、B1106室、B1107室、B1-108A室、B1-108C室、B1-112室、B1-115室、B1-203室、B1-205室、B1-206室、B1-208室、B1-209室、B1-B105室、B106（1）室、B106（2）室即涉诉房屋出租给乙方，建筑面积预计为3252.22平方米。交付日是2016年4月1日，装修期指自交付日起至2016年8月31日。租金起算日指装修期结束后之次日，即2016年9月1日。租赁期指自租金起算日起至2021年8月31日或提前解除日止的连续期间。合同期指自交付日起至租期届满日或提前解除日止的连续期间。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以永新华韵文化产业投资有限公司的商号经营东方华韵的品牌。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的日租金为7.18元/日/平方米，月租金为710257.75元……第四个租赁年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的日租金为7.9元/日/平方米，月租金为781481.36元；第五个租赁年度（2020年9月1日至2021年8月31日）的日租金为8.69元/日/平方米，月租金为859629.5元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应付的费用。在合同期内，除首期租金及首期管理费外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及其他一切在本合同项下应当支付的款项。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项，应按日息0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金2130773.25元，向管理公司支付管理费保证金468319.68元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已依据本合同第10.2条所约定的标准返还该店铺并付清所有应付未付款项，且已完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），则甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于租赁期满或提前解除日17：00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可，方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、未充分履行复原义务，甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费、公用事业费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他费用。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉诉房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应根据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金及乙方应在甲方提前单方面解除本合同后7个工作日之内向甲方一次性支付本合同第17.3条第（1）项的款项。乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第3个工作日即视为送达。其后，双方签署《前门大街商铺预租合同》，约定变更《前门大街商铺预租合同》项下之租赁期限。双方约定，自2016年10月1日起，租赁期指自租金起算日起至2024年8月31日或提前解除日止的连续期间。第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的日租金为7.18元/日/平方米，月租金为710257.75元……第四个租赁年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的日租金为7.9元/日/平方米，月租金为781481.36元；第五个租赁年度（2020年9月1日至2021年8月31日）的日租金为8.69元/日/平方米，月租金为859629.5元。月租金的计算公式为：月租金=日租金×租赁面积×365/12。合同履行期间，展鹏公司向永新华韵公司交付了涉案房屋，永新华韵公司将涉案房屋交由案外商户经营。永新华韵公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金2130773.25元，向物业公司交纳物业管理费保证金468319.68元，租金交纳至2019年11月30日，此后租金未再交纳。2020年2月17日，展鹏公司按照合同所示地址向永新华韵公司发出《终止函》，载明因永新华韵公司拖欠租金、管理费及相关费用，租赁合同于2020年2月19日终止。永新华韵公司应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。该《终止函》于2020年2月18日投递。永新华韵公司否认收到该《终止函》。关于房屋腾退情况，展鹏公司提交店铺验收单，称B1116（1）-（3）、117（1）-（2）室于2020年6月9日腾退，B1105室于2020年6月2日腾退，B1106室于2020年2月27日腾退，B1107室、108A室于2020年6月28日腾退，B1112室、115室于2020年1月13日腾退，B1203室于2020年6月5日腾退，B1205室于2020年6月30日腾退，B1108C室、206室于2020年6月28日腾退，B1208室于2020年2月27日腾退，B1209室于2020年6月30日腾退，B105室、B106（1）室于2020年6月11日腾退，B106（2）室于2020年11月16日腾退。对此，永新华韵公司认可B1116（1）-（3）、117（1）-（2）室于2020年6月9日腾退;116B1112室、115室于2020年1月13日腾退，B1106室、208室于2020年2月27日腾退，B1107室、108A室于2020年6月28日被强清。不认可其他房屋腾退时间，不认可验收单真实性，但未提交相应证据。在其它书面意见中，永新华韵称B1105室、B106（2）室于2020年6月11日、6月2日交铺，仅地下一层于11月5日交铺，B1203室于2020年6月4日交铺，B1206室、108C室于2020年6月28日被强清,B1209室于2020年6月30日交铺，B1B105室、B106（1）室于2020年6月10日交铺，B1205室于6月10日交付未提交充分证据证明。关于锁铺情况，永新华韵公司称B1116、117（1）-（2）室锁门85天，B1-105室、B106（2）室锁门45天，B1106室自2019年6月6日锁门共267天，B1107室、108A室自2019年6月6日锁门共389天，B1203室自2019年6月6日锁门共365天，B1206室、108C室自2019年6月6日锁门共389天，B1208室自2019年6月6日锁门共267天，B1209室锁门共46天，B1105室、B106（1）室自2019年6月6日锁门共371天，B1112室、115室自2019年6月6日锁门共221天。永新华韵公司并申请证人闫某、薛某出庭作证。闫某到庭称，其是只有文化公司的法定代表人，实际使用涉案房屋，自2019年6月始展鹏公司有陆续锁门情况，短的两三天，长的半个月，自从2019年11月份锁门后就没有开过了。薛某到庭称，其是代表永新华韵公司与展鹏公司对接租赁事宜，自2019年5月份以来，公司资金有些紧张，永新华韵公司与展鹏公司沟通晚交租金，但展鹏公司不同意，永新华韵公司晚些交租金，展鹏公司就锁门，直到补充租金后才开门，这对永新华韵公司经营造成很大影响。直到2019年10月以后，租金实在交不了，展鹏公司就锁门了一个月。对此，展鹏公司不认可两位证人证言，认为该两证人与永新华韵公司存在关联利害关系。关于锁门情况，2019年6月6日只锁了部分房屋，同天又开了。2019年10月18日永新华韵公司当天支付租金了，展鹏公司不可能锁门。2019年11月11日锁门了，锁了两三天后，永新华韵公司协商要付款，展鹏公司就打开门了。另，关于涉诉房屋装修状况，展鹏公司提交装修申请表，用以证明永新华韵公司对涉案房屋实施了装修，退租时应当按照约定恢复原状。对此，永新华韵公司表示真实性认可，不认可证明目的，从该申请表可以看出，永新华韵公司仅对房屋进行了简单的装修，涉案房屋的原貌没有任何改变，交还时就接近原状。又，关于装修复原费用，展鹏公司提交案外店铺的拆除报告等，以证明涉诉房屋的装修复原费用，但永新华韵公司认为复原费用未实际发生，不能拿案外店铺作比。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同，永新华韵公司并应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金；展鹏公司向永新华韵公司发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。根据已查明事实，永新华韵公司租金交纳至2019年12月31日，此后租金未交纳，2020年2月17日，展鹏公司向永新华韵公司发出《终止函》，载明涉案合同自2020年2月19日解除。该《终止函》于2020年2月18日投递，因双方租赁合同约定书面通知投递后的第3个工作日即视为送达，故法院认定该《终止函》于2020年2月21日送达永新华韵公司。因此双方租赁合同应于展鹏公司送达解除函之日即2020年2月21日解除。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。期间，展鹏公司对商铺上锁系因永新华韵公司欠付租金，系行使合同履行抗辩权的行为，且根据当事人提交的证据其上锁时间并未超过必要限度，故展鹏公司要求永新华韵公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同约定，自合同解除日起至永新华韵公司办妥交接手续之日止，永新华韵公司应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向展鹏公司双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后，至涉案房屋腾退期间，除小部分涉案房屋外，永新华韵公司仍占有使用涉案房屋，故此间的占有使用费，永新华韵公司亦应支付，同时考虑到合同履行的其他情形及疫情因素，故对于占用费，法院依法予以酌定。关于装修期租金，免租期系合同签订时，基于合同能够按照租期全面履行情形下出租方给予承租方一定的优惠，本案中因永新华韵公司的原因提前解除租赁合同，该等免租实为展鹏公司之损失。故法院根据合同未履行部分的期限，确定应当赔偿的免租期租金。展鹏公司要求永新华韵公司支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，法院对此依法酌定。关于展鹏公司要求永新华韵公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于展鹏公司已向永新华韵公司主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故展鹏公司要求永新华韵公司支付该项违约金，依据不足，法院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于展鹏公司未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项法院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给展鹏公司造成的经济损失，依据不足，法院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给展鹏公司造成的装修损失，因合同解除系展鹏公司违约所致，故该诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京展鹏世纪投资管理有限公司与永新华韵文化产业投资集团有限公司签订的《前门大街店铺预租合同》于二〇二〇年二月二十一日解除；二、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金2102506.06元（以租金保证金2130773.25元中的2102506.06元予以折抵）；三、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋使用费1384151.5元（以租金保证金2130773.25元中的28267.19元予以折抵，尚余1355884.31元应予支付）；四、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付装修期租金1926940.35元；五、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金23188元；六、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回永新华韵文化产业投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定全面履行自己的义务。按照双方合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同。根据已查明的事实，由于永新华韵公司未依约交纳2019年12月31日之后的租金，展鹏公司向其发出《终止函》，该《终止函》于2020年2月18日投递。因合同约定书面通知投递后的第3个工作日即视为送达，一审法院据此确认涉案合同于2020年2月21日解除，并无不当。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。合同解除后至房屋实际腾退之日止，永新华韵公司仍应支付相应的房屋使用费。一审法院综合考虑合同履行中具体情形及2020年新冠肺炎疫情对市场经营活动造成的影响，在合同约定租金标准的基础上，酌情确定房屋使用费数额，并无不当，本院予以确认。同时，永新华韵公司未依约支付租金，还应支付拖欠租金的滞纳金。由于违约金约定标准过高，一审法院对此予以酌定，亦无不当。关于装修期租金的问题，免租期系合同签订时出租方给予承租方一定的优惠，目的是保证合同按照租期全面履行。本案中因永新华韵公司的原因导致租赁合同提前解除，一审法院根据合同未履行部分的期限，酌情确定永新华韵公司支付部分免租期租金，具有事实及法律依据。永新华韵公司上诉主张展鹏公司对店铺锁门、停电的行为超出必要的限度，租金、房屋使用费、滞纳金及免租期租金应进一步予以减免，并要求展鹏公司赔偿因断电、锁闭商铺行为给永新华韵公司造成的经济损失。根据本案查明的事实，展鹏公司对商铺锁门系因永新华韵公司欠付租金而采取的以催缴租金为目的的行为，该行为虽有不妥，但属事出有因，且根据现有证据，展鹏公司对商铺锁门行为并未超出必要限度。永新华韵公司主张展鹏公司存在长期、持续锁闭商铺行为，证据不足，本院不予采信。故本院对永新华韵公司的上诉要求不予支持。综上所述，永新华韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33248元，由永新华韵文化产业投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  孟 龙审 判 员  刘苑薇二〇二一年六月二十二日法官助理  廖 慧书 记 员  赵荣华