辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9278号上诉人（原审原告）：王玉珏，女，1986年3月13日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪邵鹏，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳威利先建房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽路212号。法定代表人：傅家兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄莉行，女，1985年8月7日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：冯德宾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人王玉珏因与被上诉人沈阳威利先建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉珏上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判第二、四项，被上诉人退还上诉人缴纳的25000元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人与案外人于2020年5月16日签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，2020年7月28日，上诉人与被上诉人签订《商品房预定认购单》。2020年9月6日沈阳市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，受政策影响，上诉人与卖方解除了《沈阳市存量房屋买卖合同》。之后，上诉人实际使用案涉车位至2020年9月28日。上诉人与被上诉人签订的《商品房预定认购单》符合《民法典》第四百九十五条之规定即当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。通过认购单内容可知，双方在签订认购单时双方均清楚上诉人购买了商品房A12幢2单元12楼2号的事实，结合购买车位的经过，被上诉人也明确知道，如果不是业主被上诉人也不会向上诉人出售车位。由此可知《商品房预定认购单》是要以上诉人符合业主身份为前提，现受政策影响，上诉人无法成为业主，故情况发生变化，上诉人不存在任何过错。应当基于公平原则解除认购单。结合原《物权法》第七十四条第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。现《民法典》第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《建筑物区分所有权解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当满足业主的需要“的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。现上诉人已经不符合业主身份，那么双方签订的认购单因违反法律的强制性规定属于无效合同，上诉人实际使用了多久的车位就正常缴纳多少的费用。另外，现被上诉人主张不同意按照认购单退还原告缴纳的定金，那么被上诉人应当举证证明车位配置比完全满足业主的需要，在这一前提下，被上诉人才有权利将车外出售给业主以外的人。根据原合同法司法解释二第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。上诉人已经无法购买商品房A12幢2单元12楼2号，上诉人继续购买A317已经不能实现居住使用A317车位的合同目的。沈阳威利先建房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。王玉珏向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2020年7月28日签订的商品房预定认购单；2.被告返还已付款25000元及10个月车位管理费1200元共26200元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2020年7月28日，原、被告签订《商品房预定认购单》，约定“商品房：第A12幢2单元12楼2号，销售面积109.76平方米，车位A317，销售单价110000元，定金25000元，按揭付款：签署本认购书即2020年9月30日前，买受方与出卖方签订《商品房买卖合同》并交付25000元（含定金）作为首期房款，银行贷款85000元，按揭方式：商贷，贷款放款前每个月租金按600元计算（含管理费），租期为2个月……4.买受人应按出卖方约定通知签定《商品房买卖合同》，办理相关贷款手续及交付应交款项，若逾期则视为买受人自动放弃认购权；出卖方有权将买受人已交定金款没收，且无需征得买受人同意，并有权将买受人所定物业转卖他人……今收车位定金25000元”。同日，原告向被告交纳A317车位定金25000元，向沈阳威利富海物业管理有限公司交纳两个月车位租金960元及从2020年7月28日至2021年7月28日车位管理费1440元。另查明，2020年5月16日，原告与案外人签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，约定购买位于沈阳市和平区长白南路330-15号2-12-2，建筑面积109.76平方米房屋。原告交付购房定金后，因出台新政策产生税费问题，买卖双方于2020年9月10日经协商一致签订《合同解除协议书》。现原告来一审法院主张解除与被告就车位签订的《商品房预定认购单》并要求返还车位定金。庭审中，原、被告对于“原告实际使用涉案车位至2020年9月28日”的事实均予以认可。一审法院认为，原告与被告就A317车位签订的《商品房预定认购单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告要求解除合同，被告表示同意，予以确认。关于原告主张的返还车位定金25000元，首先，虽因政策原因导致原告与案外人房屋买卖合同协议解除，并不能作为原、被告车位合同不能履行的抗辩理由；其次，原告在与案外人签订房屋买卖合同，仅履行至交付定金阶段即与被告签订车位合同，应当预知相应的风险及后果，现因原告单方面原因未如约履行车位合同，客观上构成违约，应按定金罚则的法律规定及合同的约定承担相应的违约责任。法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故超过部分3000元（25000元-110000元*20%）不产生定金的效力，故被告应当返还车位款项3000元。关于原告要求被告返还10个月车位管理费的诉求，庭审中，被告同意返还由其委托的物业公司收取的车位管理费，为减少当事人诉累，结合原告实际使用车位至2020年9月28日的客观事实，对于原告主张的该项诉求，予以支持。一审法院判决：一、解除2020年7月28日原、被告就A317车位签订的《商品房预定认购单》；二、被告沈阳威利先建房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告王玉珏车位款项3000元；三、被告沈阳威利先建房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告王玉珏车位管理费1200元；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。四、驳回原告王玉珏其他的诉讼请求。案件受理费228元（原告已预交，减半收取），由原告王玉珏承担191元，由被告沈阳威利先建房地产开发有限公司承担37元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预定认购单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于上诉人要求被上诉人返还已付款25000元的诉讼请求，即便上诉人与案外人签订的房屋买卖合同双方已经协议解除，但不必然导致上诉人与被上诉人签订的关于案涉车位的预定认购单无法继续履行，一审认定上诉人构成违约判令被上诉人返还超过主合同标的额百分之二十的部分即3000元并无不当。关于上诉人主张《商品房预定认购单》要以上诉人符合业主身份为前提，受政策影响无法成为业主，情况发生变化，上诉人无任何过错的问题，被上诉人并不认可只有业主才能购买车位，上诉人亦未提交充分证据证明其该项主张，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人应举证证明车位配置比完全符合业主需要之后才有权利将车位出售给业主以外的人的问题，因上诉人购买车位时具备业主身份，被上诉人并无过错，上诉人该项主张无事实和法律依据，现即便上诉人不再具备业主身份，亦不必然导致关于车位的合同无法继续履行，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人王玉珏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人王玉珏负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月十七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。