山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终1192号 上诉人（原审被告）：晋中田汇房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市晋中开发区汇通产业园区蕴华西街488号。 法定代表人：杜韶杰，总经理。 委托诉讼代理人：董彦宁，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：王霞伟，女，1982年1月28日生，汉族，住山西省长治市城区。 委托诉讼代理人：杨智，北京中伦文德太原律师事务所律师。 上诉人晋中田汇房地产开发有限公司（以下简称：田汇公司）因与被上诉人王霞伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 田汇公司上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法改判并驳回被上诉人在原审提出的全部诉讼请求；3.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已经将案涉商铺实际交付给被上诉人，被上诉人无权要求上诉人支付逾期交房违约金及其他损失，一审法院关于被上诉人并未实际接收案涉商铺的认定属于事实认定错误。被上诉人已经于2017年10月14日将案涉商铺委托给晋中田创商贸有限公司（以下简称“田创”）进行委托经营管理，田创于2017年12月12日将案涉商铺出租，承租方对案涉商铺进行装修后，案涉商铺所在商场于2018年10月1日开业。被上诉人如果没有实际接收案涉商铺，其是无权对案涉商铺进行任何处置的，所以被上诉人以委托经营管理的方式对案涉商铺进行处置的行为，应当视同为被上诉人已经对案涉商铺进行了实际接收，而田创商贸在将案涉商铺进行出租时，该商铺已经处于实际使用状态，就应当视同为上诉人已经向被上诉人履行了合同约定的房屋交付义务。所以一审法院关于被上诉人未实际接收房屋的认定属于事实认定错误，被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金的诉求没有事实和法律依据。从法律关系上来讲，上诉人与被上诉人之间的合同关系已经因为被上诉人实际处置案涉商铺的行为终止，现在与被上诉人发生合同关系的为田创，所以被上诉人即便是要求租金损失，也应该向与其发生委托经营关系的田创主张，而不是向上诉人主张。2.即便法庭最终认定上诉人构成逾期交房，那么被上诉人也仅能按照合同约定主张违约责任，计算期间最长也仅为2017年12月31日至2018年9月30日，一审法院关于违约责任计算方式及计算期间的认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定，上诉人逾期交房时，被上诉人如要求上诉人继续履行合同，上诉人应按照全部房款的万分之一每日向被上诉人支付违约金。如前所述，被上诉人已经实际接收案涉商铺，此种情况下，再要求上诉人支付逾期交房违约金显然没有事实依据。同时案涉商铺在被上诉人委托经营的情况下，已经于2018年10月1日开业使用，即便法庭最终认定上诉人构成延期交房，上诉人最长也仅需要按照《商品房买卖合同》约定的标准向被上诉人支付2017年12月31日至2018年9月30日之间的违约金。另外一审法院依据被上诉人提供的《关于大学城田森汇业主共性问题的公示》复印件和相关判决文书作为判决依据，与事实不符。首先，上诉人在与马向阳的合同纠纷案中提供的关于公示的证据，适用范围为与上诉人签署过委托租赁合同的业主。但本案中，被上诉人与上诉人之间并未签署任何委托租赁合同，并不属于该公示的适用范围。其次该公示中明确提到了租赁收益的类型分为自营、代租、返租，年化收益也不相同，这一点也能够印证上诉人与业主之间计算租赁收益的依据是双方签订的委托租赁合同。一审法院在没有明确被上诉人是否签署委托租赁合同，及委托租赁类型的情况下，即按照公示内容中的最高年化收益标准进行判决没有事实依据。 王霞伟辩称，1.涉案田森汇商业项目至今不符合我国《建筑法》、《城市商品房预售管理办法》规定的商品房交付的强制标准，并且也不满足《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）约定的房屋交付条件，被答辩人更未按照《商品房买卖合同》的约定向答辩人履行交付手续，涉案商铺被答辩人并未向答辩人实际交付。首先，根据我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案田森汇商业项目至今未能取得消防验收合格证，目前还不具备法律规定可以交付的强制性条件。并且该事实在（2019）晋07民终2708号判决书中也已确认。其次，《商品房买卖合同》第十条、第十一条、第十二条的约定，商品房交付之前要取得竣工验收证明文件，并要履行相关的房屋交接手续。但是被答辩人未取得相应的验收证明文件，同时，被答辩人也未按照合同的约定通知答辩人办理房屋交接手续，因此，涉案商铺并未实际交付答辩人。最后，答辩人签订《合并场地租赁经营同意承诺书》的时间为2017年10月14日，但是答辩人在2017年10月15日才将涉案商铺房款全部交清，从常理上判断被答辩人也不可能在房款付清之前就向答辩人交付了涉案商铺。因此，该承诺不能作为被答辩人向答辩人交付涉案商铺的依据。事实上答辩人签订《合并场地租赁经营同意承诺书》只是在被答辩人为了规避售后返租的政策要求，才让答辩人签订了该份承诺，要求被答辩人全资子公司晋中田创商贸有限公司经营管理涉案商铺。被答辩人在庭审中自认将涉案的商铺交由其全资子公司晋中田创商贸有限公司对外出租的事实，反而证明了其返租了答辩人所购商铺，应当按照其对田森汇商业项目全体业主的公示的8%年化收益的答辩人赔付损失。2.在被答辩人逾期交房的基础上，逾期责任的期限计算应当是在2017年12月12日至被答辩人实际向答辩人交付房屋时止，按照其在《关于大学城田森汇业主共性问题公示》中的8%的标准向答辩人支付返租收益。被答辩人至今仍未取得《合同》约定的竣工验收证明文件，也未按照《合同》的约定与答辩人办理房屋交接手续。被答辩人在未向答辩人交付涉案商铺的情况下，私自将商铺交由晋中田创商贸有限公司对外出租收取租金，并且也未告知答辩人，更未向答辩人支付收益，其具有更深层次的主观恶意。一审法院判决被答辩人向答辩人支付自2017年12月12日至实际交付涉案商铺时的返租收益的事实认定正确。被答辩人出具的《关于大学城田森汇业主共性问题公示》已经明确了给予购买商铺业主的补偿方案，答辩人完全满足其在公示中的各项条件，被答辩人又将涉案商铺交由其全资子公司对外出租，符合公示中的“返租”情形，被答辩人应当按照8%的标准计算赔付及返租收益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。 王霞伟向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令田汇公司赔偿王霞伟从2017年12月12日起至实际交付房屋之日的损失（暂计算至2020年8月30日为241025元）以及评估费3000元；2.本案诉讼费由田汇公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月9日，田汇公司、王霞伟双方就王霞伟购买田汇公司开发的位于晋中市榆次区××路××号××期××楼××号楼××座××层××号商铺达成预定协议书。双方并于同年10月就以上商铺的买卖签订《商品房买卖合同》，合同约定以上房屋总价款为758553元，王霞伟应当于2017年10月15日前一次性付清；田汇公司应当在2017年12月30日前向王霞伟交付约定商铺，逾期30日后交付房屋，王霞伟要求继续履行合同时，田汇公司需向王霞伟交付日万分之一的违约金。以上合同签订后，王霞伟如约交付了购房款，并于2017年10月14日出具了一份《合并场地租赁经营同意承诺书》，承诺同意将其购买的商铺由田创公司合并大商铺经营管理，或由田创公司委托第三方经营管理。相关企业公示信息显示，田创公司为田汇公司独资设立的有限责任公司。王霞伟称田汇公司至今未能向其交付约定商铺，王霞伟提供相关现场照片显示包括王霞伟所购商铺在内的经营场所已经于2018年10月1日开业经营。田汇公司认可以上商铺已经在2018年10月1日开业经营，田汇公司提供的证据显示2017年9月，田创公司与相关承租人就包括王霞伟所购商铺在内的房屋签订了租赁合同，田汇公司认为根据王霞伟的以上承诺书以及田创公司和相关承租人的租赁协议，应视为王霞伟已经实际收房且同意由田创公司对外统一出租。除此之外，田汇公司并无已经交付王霞伟约定商铺的其他证据提供。田汇公司并称以上房屋出租后，田创公司只收到七个月房租，王霞伟应该没有收到过房租。庭审中，王霞伟提供一份题目为《关于大学城田森汇业主共性问题的公示》的书面材料复印件，该复印件上的落款日期为2018年7月15日，加盖有田汇公司的公章并有其法定代表人签名的字样。王霞伟称该复印件的来源为田汇公司张贴在田森汇商业区的对广大业主的公开承诺，其中涉及“2017年12月12日前已经缴清全部房款的业主，从2017年12月12日按（代租、自营按年化6%，返租按年化8%）的标准开始计算赔付与返租利益，并在开业后60个工作日内完成支付。”王霞伟并提供晋中市中级人民法院的一份生效民事判决书，该判决书中载明田汇公司曾经将以上公示内容在该案件中作为证据提供。田汇公司认可其的确做过公示，但不能确定就是王霞伟提供的以上公示内容，田汇公司未能就其作出的其他公示内容向法庭提供。本案在审理期间，王霞伟于2020年11月6日自行委托晋中丰汇房地产评估测绘有限公司对王霞伟所购以上商铺2018年1月1日至2020年11月6日的房屋租赁价格进行了评估，该公司于2020年11月13日出具晋丰房估字ＤＹ第2020-072号房地产估价结果报告，认定以上商铺2018年、2019年年租赁单价为1975.51元／平方米／年，2020年年租赁单价为894.93元／平方米／年，2018年1月1日至2020年11月6日的租赁总价为107200元。王霞伟支出评估费3000元。王霞伟的诉讼请求构成为，1.按合同约定的交房日期2017年12月31日到王霞伟起诉前的2020年8月30日共973天，以总房款758553元的日万分之一计算，违约金应当是73807元；2.根据晋中田汇房地产开发有限公司的公示自2017年12月12日起按年利率8%计算至2020年8月30日的损失为167218元；以上两项合计241025元。王霞伟并要求按照以上两项的计算方式计算损失至田汇公司实际交房之日。田汇公司对王霞伟的以上诉讼请求不予认可，庭审中，田汇公司、王霞伟双方当事人各执己见，协议不成。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王霞伟、田汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定。双方当事人均应恪守协议约定，全面履行自己的义务。王霞伟如期足额向田汇公司交清了购房款，田汇公司亦应当在约定的期限内按照约定的程序向王霞伟交付房屋。王霞伟在签订以上合同后，向田汇公司独资设立的田创公司所作出的《合并场地租赁经营同意承诺书》，系王霞伟对所购商铺经营方式的选择与认定，田创公司根据该承诺书将王霞伟所购商铺出租给他人，系为实现该商铺使用价值的一种商业经营行为，在田汇公司未能举证证明王霞伟已经收到相应租金收益的情况下，并不能据此认定王霞伟已经实际接收了商铺，亦不能免除田汇公司交付王霞伟商铺的举证责任。鉴于田汇公司未能提供已向王霞伟交付商铺的相应证据，依法认定田汇公司未能依约交付王霞伟所购商铺，田汇公司应当依照约定承担相应违约责任。王霞伟提供的加盖有田汇公司公章并有其法定代表人签名字样的《关于大学城田森汇业主共性问题的公示》复印件以及载明田汇公司将以上公示内容作为证据提供的相应生效判决文书，能够相互印证，根据以上证据可以认定田汇公司作出过以上内容的公示。田汇公司当庭认可其作过公示，但不能确定就是王霞伟提供的公示内容，因田汇公司未能提供相应的反驳证据，对田汇公司的以上辩解依法不予采信。根据田汇公司所作的公示，结合田汇公司与田创公司的特殊关系，王霞伟所购商铺应当符合田汇公司公示内容中的“返租”情形，田汇公司公开承诺以上情形按8%的年化收益率计算赔付及返租收益，系田汇公司以公示的形式对原合同义务所作的变更，只要王霞伟接受该公示内容，即应视为王霞伟同意与田汇公司就变更以上合同义务形成新的约定。王霞伟除依据以上新约定要求田汇公司按照8%的年化收益率计算赔付及返租收益外，仍然依据原合同约定要求田汇公司按照日万分之一的标准合并计算违约损失，与双方形成的新约定不符。一审法院对王霞伟一并主张的按日万分之一计算违约损失的诉讼请求，依法不予支持。王霞伟在案件审理期间对其所购商铺租赁价格所作的评估，系王霞伟对其未能如期收房所形成损失的自行考量，虽然具有一定的参考性，但并未对王霞伟、田汇公司之间形成的以上新约定造成实质性影响。王霞伟为此支出的评估费，不应属于王霞伟为解决本案纠纷所必须支出的费用，故王霞伟要求田汇公司支付其评估费的诉讼请求，依法不予支持。 一审法院判决：（一）晋中田汇房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付王霞伟以购房款758553元为本金，从2017年12月12日起，按年利率8%计算至实际交付房屋之日的返租收益（暂计算至2020年8月30日为164928元）；（二）驳回王霞伟的其他诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人王霞伟所主张“损失”，根据其在一审中主张的计算方式，并非实际损失，而是按照相关合同等要求上诉人田汇公司承担的逾期交房的违约责任。上诉人田汇公司出具《关于大学城田森汇业主共性问题的公示》，载明“2017年12月12日前已经缴清全部房款的业主，从2017年12月12日按（代租、自营按年化6%，返租按年化8%）的标准开始计算赔付与返租收益”，但经法庭询问，上诉人田汇公司对“代租、自营、返租”三者之间如何定义及区分不能进行合理解释，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，一审认定按照年化8%计算自2017年12月12日起的返租收益，于法有据。 关于本案争议的上诉人田汇公司是否已将讼争商铺交付被上诉人王霞伟，主要包括以下两个方面的问题：一是晋中田创商贸有限公司将讼争商铺对外出租并投入使用的事实，能否视为对被上诉人王霞伟的交付；二是上诉人田汇公司未依照相关法律规定将讼争商铺验收合格凭证交付被上诉人王霞伟，被上诉人王霞伟在接收讼争商铺的前提下，能否继续向上诉人田汇公司主张逾期交付商铺的收益。 关于第一个问题，晋中田创商贸有限公司（以下简称：田创公司）将讼争商铺对外出租并投入使用的事实，能否视为对被上诉人王霞伟的交付。本院认为，被上诉人王霞伟于2017年10月14日出具《合并场地租赁经营同意承诺书》，承诺同意将其购买的商铺由田创公司合并大商铺经营管理，或由田创公司委托第三方经营管理。该承诺书的日期虽然早于讼争商铺付款日期，但不因此影响承诺书的效力。现田创公司已将包括讼争商铺在内的场所出租，并于2018年10月1日开业经营，即讼争商铺基于上述承诺书已对外出租并投入使用，被上诉人王霞伟对此知情但未持异议，应视为对被上诉人王霞伟的交付。 关于第二个问题，上诉人田汇公司未依照相关法律规定将讼争商铺验收合格凭证交付被上诉人王霞伟，被上诉人王霞伟在接收讼争商铺的前提下，能否继续向上诉人田汇公司主张逾期交付商铺的收益。本院认为，虽然开发商在房屋交易的过程中相对购房者来说具有一定的信息及专业优势地位，但这并不代表购房者自身可以免除必要的审慎义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定……”，标的物交付后，买受人提出对标的物的异议应在“合理检验期”之内是法律的应有之义，否则交易秩序将处在一种不确定的状态，导致诸多法律关系将面临检讨，不利于维护交易安全。因此，购房者在接收房屋后应当在“合理检验期”内对房屋未取得法律规定的房屋验收合格凭证的事实提出异议，超过合理期限未提出异议的，则可视为买受人应当知道房屋不具备法定交付条件而予以接收。被上诉人王霞伟于2018年10月1日已经知道自己购买的商铺按照《合并场地租赁经营同意承诺书》，由田创公司对外出租并投入使用，但未提供证据证明其对上诉人田汇公司未依照相关法律规定将讼争商铺验收合格凭证交付的事实提出异议，现其向上诉人田汇公司主张自2018年10月1日起之后的逾期交房收益，依法不予支持。上诉人田汇公司向被上诉人王霞伟支付的返租收益应以购房款758553元为基数，按照年利率8%计算自2017年12月12日起至2018年9月30日止为48547.39元。 综上，上诉人田汇公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百五十七条、第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初4690号民事判决； 二、上诉人晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人王霞伟48547.39元。 三、驳回上诉人晋中田汇房地产开发有限公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人王霞伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2457.5元，由上诉人晋中田汇房地产开发有限公司负担495元，被上诉人王霞伟负担1962.5元；二审案件受理费3599元，由上诉人晋中田汇房地产开发有限公司负担1059元，被上诉人王霞伟负担2540元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 烜 审判员 王 雪 审判员 元晓鹏 二〇二一年六月四日 书记员 王华超