北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执复147号复议申请人（被执行人）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：穆书伟，女，该公司计划经理。委托诉讼代理人：马洪杰，男，该公司销售经理。申请执行人：北京碧海怡景园林绿化有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇复兴四街3号院4号楼3层303。法定代表人：李海宾，董事长。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。复议申请人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）不服北京市房山区人民法院（以下简称执行法院）（2021）京0111执异89号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院在执行北京碧海怡景园林绿化有限公司（以下简称碧海公司）与天洋公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，天洋公司提出异议申请，请求对（2020）京0111执3933号《执行通知书》在强制执行过程中查封拍卖被执行人房屋资产的行为确认无效。天洋公司称，天洋公司与碧海公司存在建设工程施工合同纠纷，目前已结案，天洋公司尚未支付判决欠款。碧海公司向法院申请强制执行，执行文号（2020）京0111执3933号，执行标的393.563005万元。因天洋公司尚未履行义务，执行法院查封天洋公司4套房屋（7号院1号楼×××房屋、7号院8号楼×××房屋、7号院6号楼×××房屋、7号院6号楼×××房屋）（以下简称案涉房产）执行评估拍卖程序，且评估报告已出具。评估报告结果显示：1、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-1号房地产评估报告显示：7号院1号楼×××房屋，建筑面积：39.39平方米，房地产价值总额：63.58万元，单价：16141元／平方米。2、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-3号房地产评估报告显示：7号院8号楼×××房屋，建筑面积：40.68平方米，房地产价值总额：64.96万元，单价：15969元／平方米。3、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-2号房地产评估报告显示：7号院6号楼×××房屋，建筑面积：99.01平方米，房地产价值总额：253.68万元，单价：25622元／平方米。4、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-4号房地产评估报告显示：7号院6号楼×××房屋，建筑面积：116.29平方米，房地产价值总额：297.47万元，单价：25580元／平方米。现天洋公司提出异议：一、本案中案涉房产的评估价值过低，天洋公司对上述评估报告不予认可。1、7号院1号楼×××房屋，评估价值总额：63.58万元，单价：16141元／平方米。2、7号院8号楼×××房屋，评估价值总额：64.96万元，单价：15969元／平方米。目前房山区域商务办公类小面积产品市场销售均价在2万元－2.2万元／㎡范围，以上2套房屋远低于商务办公产品市场价值。3、7号院6号楼×××房屋，评估价值总额：253.68万元，单价：25622元／平方米。4、7号院6号楼×××房屋，评估价值总额：297.47万元，单价：25580元／平方米。目前房山区域商铺一层市场销售均价约3万元／㎡。以上2套房屋远低于商务办公产品市场价值。二、本案具有超额查封的情况，天洋公司要求解除超额部分的强制措施。申请执行人的申请执行金额为393.563005万元，但执行法院查封天洋公司案涉房产总价值远超执行金额（天洋公司认为评估价值过低的评估报告中，总价值也有679.69万元），所以天洋公司认为具有超额查封的情况，请求法院依法解除超额部分的强制措施。执行法院查明，碧海公司与天洋公司建设工程施工合同纠纷一案，执行法院经审理作出（2020）京0111民初1265号民事判决书。载明：“一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后七日内支付北京碧海怡景园林绿化有限公司工程款3911590.05元；二、驳回北京碧海怡景园林绿化有限公司其他诉讼请求。”上述判决书生效后，碧海公司向执行法院申请执行，执行法院以（2020）京0111执3933号案件立案执行。此案在审理阶段保全查封了天洋公司名下位于房山区翠枫路的案涉房产，立执行案后因天洋公司未履行义务，执行法院对案涉房产进行了评估，评估结果分别为7号院1号楼×××房屋建筑面积39.39平方米，总价63.58万元，单价16141元/平米；7号院8号楼×××房屋建筑面积40.68平方米，总价64.96万元，单价15969元/平米；7号院6号楼×××房屋建筑面积99.01平方米，总价253.68万元，单价25622元/平米；7号院6号楼×××房屋建筑面积116.29平方米，总价297.47万元，单价25580元/平米，案涉房产评估总价格为679.69万元。天洋公司于2021年1月15日签收评估报告，2021年2月18日向执行法院提出执行异议申请。执行法院认为，一、依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条之规定，当事人、利害关系人对评估报告有异议的应当在收到评估报告后五日内提出。该案中天洋公司对评估报告提出异议应在法定期限内向执行实施部门提出，其提出异议时间已超出法定期限，经审查该案评估程序合法有效，故天洋公司此项异议请求执行法院不予支持。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，执行法院查封的案涉房产的评估价格虽然高出本案执行标的，但财产变现的费用、拍卖流拍降价的可能以及执行案款利息等因素综合考虑在内，天洋公司提出本案超标的查封的情况不存在，要求解除超标的查封请求理由不能成立，执行法院不予支持。综上，天洋公司请求在该案执行过程中对查封拍卖被执行人房屋资产的行为确认无效的理由不能成立，执行法院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条之规定，裁定驳回北京天洋基业投资有限公司的异议申请。天洋公司不服上述执行裁定，向本院申请复议。天洋公司复议称，请求撤销执行法院（2021）京0111执异89号执行裁定书，确认在强制执行过程中查封被执行人案涉房产的行为无效。事实及理由为：我公司与碧海公司存在建设工程施工合同纠纷，目前已结案，我公司尚未支付判决欠款。碧海公司向执行法院申请强制执行，执行文号（2020）京0111执3933号，执行标的393.563005万元。因我公司尚未履行义务，执行法院查封我公司案涉房产执行评估拍卖程序，且评估报告已出具。评估报告结果显示：1、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-1号房地产评估报告显示：7号院1号楼×××房屋，建筑面积：39.39平方米，房地产价值总额：63.58万元，单价：16141元／平方米。2、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-3号房地产评估报告显示：7号院8号楼×××房屋，建筑面积：40.68平方米，房地产价值总额：64.96万元，单价：15969元／平方米。3、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-2号房地产评估报告显示：7号院6号楼×××房屋，建筑面积：99.01平方米，房地产价值总额：253.68万元，单价：25622元／平方米。4、（北京）华源龙泰【2020】（评）字第200478-4号房地产评估报告显示：7号院6号楼×××房屋，建筑面积：116.29平方米，房地产价值总额：297.47万元，单价：25580元／平方米。现天洋公司提出复议：一、执行法院认定评估程序合法有效系认定错误，未就评估价值过低、违背市场原则作出认定。本案中案涉房产的评估价值过低，天洋公司对上述评估报告不予认可。1、7号院1号楼×××房屋，评估价值总额：63.58万元，单价：16141元／平方米。2、7号院8号楼×××房屋，评估价值总额：64.96万元，单价：15969元／平方米。目前房山区域商务办公类小面积产品市场销售均价在2万元－2.2万元／㎡范围，以上2套房屋的评估价值远低于房山区域商务办公产品市场价值。3、7号院6号楼×××房屋，评估价值总额：253.68万元，单价：25622元／平方米。4、7号院6号楼×××房屋，评估价值总额：297.47万元，单价：25580元／平方米。目前房山区域商铺一层市场销售均价约3万元／㎡。以上2套房屋的评估价值远低于商务办公产品市场价值。二、执行法院认定超额查封情况不存在系认定错误。本案具有超额查封的情况，天洋公司要求解除超额部分的强制措施。申请执行人的申请执行金额为393.563005万元，但执行法院查封天洋公司的案涉房产总价值远超执行金额（天洋公司认为评估价值过低的评估报告中，总价值也有679.69万元），所以天洋公司认为具有超额查封的情况，请求法院依法解除超额部分的强制措施。本院查明事实与执行法院查明的事实一致。本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人未履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，碧海公司与天洋公司建设工程施工合同纠纷一案，（2020）京0111民初1265号民事判决书已发生法律效力，作为被执行人的天洋公司未按判决之要求履行给付义务，执行法院根据申请执行人碧海公司的申请，立案执行并对被执行人财产采取执行措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中天洋公司收到评估报告并未在法定期限内提出异议，现在异议及复议程序中又以评估价格过低，对评估报告不予认可提出异议，本院不予审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，天洋公司在未履行还款义务的情况下，执行法院查封案涉房产，程序合法。天洋公司在异议及复议程序中主张超标的查封，缺乏事实依据。综上，天洋公司所提复议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。执行法院执行裁定结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回北京天洋基业投资有限公司的复议请求，维持北京市房山区人民法院（2021）京0111执异89号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 浩审 判 员  曾小华审 判 员  姜高华二〇二一年六月二十五日法官助理  朱 涛书 记 员  王 姗