北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8643号上诉人（原审被告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司。法定代表人：车静，总经理。委托诉讼代理人：刘欣亚，北京市致衡律师事务所律师。原审被告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。上诉人北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）因与被上诉人金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司（以下简称金铄南拳公司）及原审被告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2020)京0101民初14296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人新骏公司及原审被告新东安公司之共同委托诉讼代理人彭松岩，被上诉人金铄南拳公司之委托诉讼代理人刘欣亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新骏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为：驳回金铄南拳公司要求减免2020年3月至5月租金、库房租金、POS机使用费及推广费的诉讼请求，其支付租金、库房租金、POS机使用费及推广费至合同终止日，即2020年5月27日；2.撤销一审判决第三项，改判为：金铄南拳公司交纳的店铺租赁押金、库房租金押金、灯箱押金、质保金继续作为金铄南拳公司履行租赁合同的保证金；3.本案一、二审诉讼费由金铄南拳公司承担。事实和理由：1.一审法院判决我公司无权单方解除合同，缺乏事实及法律依据。合同中明确约定，金铄南拳公司逾期交纳租金15日，我公司有权解除租赁合同。金铄南拳公司自2021年2月即不再向我公司交纳租金、推广费等费用，也不再向物业管理公司交纳物业管理相关费用，至我公司发出解除租赁合同通知之日已经近3个半月，我公司难以相信金铄南拳公司有继续履行的信用和能力，迫不得已根据合同约定行使单方解除权。我公司积极与金铄南拳公司协商减免租金方案，但其仅以未就减免方案协商一致就不向我公司支付任何费用，属于恶意违约，一审判决虽然认可金铄南拳公司减免50%租金的诉讼请求，但金铄南拳公司未交纳剩余50%租金的行为也已经构成违约。一审法院认为我公司发出的解除合同通知不发生解除合同的效力，而又认定构成解除合同的意思表示，金铄南拳公司单方撤店构成双方协商一致解除合同，上述判决结果实际导致我公司行使单方解除权不发生法律效力，但形成解除的单方意思表示，并判决违约方有权解除合同，守约方只能被动接受，此判决无法律基础。2.金铄南拳公司存在严重的经营问题，疫情的影响有限。一审中金铄南拳公司所述要求商场限期停业是子虚乌有。金铄南拳公司经营收入不高，不能否认存在受到疫情影响的可能，但认定影响的程度不能过于主观。2020年4月我公司商场部分餐饮租户已经基本恢复正常营业，至2020年5月，商场部分餐饮租户的经营完全恢复正常。3.一审判决要求退还押金，缺乏事实、法律及合同依据。一审法院无视押金的性质，在金铄南拳公司尚有对我公司未清偿债务的情况下判决全额退还，导致合同第五条第一款事实上无法履行。4.我公司损失惨重，金铄南拳公司交纳的押金不能弥补我公司的损失。金铄南拳公司未进行任何店铺的恢复原状工作，其残留的装修导致我公司无法对外出租，金铄南拳公司亦未采取任何措施减少其违约造成的损失，我公司自行垫付费用将商铺恢复原状，至2020年10月26日才恢复原状验收完成。金铄南拳公司的违约给我公司造成了9个月的租金损失，远远高于押金，一审判决我公司退还押金有失公平。金铄南拳公司辩称，同意一审判决，不同意新骏公司的上诉请求。新骏公司对于许多费用已经另案起诉，故其上诉请求不能成立。新东安公司述称，同意新骏公司的上诉，我公司没有上诉。金铄南拳公司向一审法院起诉请求：1.要求新东安公司减免我公司2020年2月店铺租金39600元（已减免39600元）、库房租金2745元、店铺物业管理费19008元、库房物业费972元、POS机使用费550元、推广费1056元、排污及垃圾分类服务费2360元，共计66291元；2.新骏公司减免我公司2020年3月至5月期间的租金、物业管理费、POS机使用费、推广费、排污及垃圾分类服务费，其中2020年3月为66291元、4月为66291元、5月为72857元；3.新骏公司、新东安公司共同退还我公司店铺租赁及物业押金291456元、库房租金押金8235元及物业费押金9324元、质量保证金10000元、灯箱押金26000元、预充值未使用燃气费16361元。一审法院认定事实：2017年3月21日，南拳国际餐饮管理（北京）有限公司（以下简称南拳公司）与新东安公司签订租赁合同，新东安公司将北京市东城区王府井大街138号新东安广场5层536-539号店铺（面积约176平方米）（以下简称涉案商铺），出租给南拳公司经营餐饮，租期3年，自2017年5月18日至2020年5月17日。承租人于签署该合同时，须向出租人交纳合同押金，作为忠实履行本合同各项条款的保证金。合同押金总额相当于3个月基本租金和物业管理费之和。在承租人全部履行合同各项条款的情况下，于租赁期满和承租人按约定交还已修缮好的出租店铺后90天，或承租人因其违反本合同相应条款而向出租人清偿所赔款项后30天内（以较后者为准），出租人将合同押金按与出租人收到时同数额同币种返还承租人，但不计利息。承租人同意使用出租人设立的POS数据采集系统或通过与出租人指定银行联网的收银机收取或电脑联网收银系统向顾客收取营业额。自免租期结束之日起，承租人须于每月首日按月支付该系统及相关设备的使用费（含维修费），唯首月使用费承租人须于签署本合同时支付。租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在本合同期满/终止当日或按出租人通知的日期交还出租店铺。因承租人的原因不能按时交还出租店铺的，则每逾期1日，应当向出租人支付出租店铺的实际占用费，并继续承担占用期间的物业管理费和其他费用。实际占用费按承租人正常租赁期限内租金标准的3倍计算。租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项在到期后15天内仍未支付的，出租人有权提前终止合同并收回出租店铺。承租人须于2017年4月5日前将上述店铺租赁合同签回并交纳合同押金288816元、质保金10000元、首月租金79200元、首月物业管理费17072元及首月推广费1056元。每月租金（含增值税）按下列(i)及(ii)两个方式中取其高者计收。（ⅰ）基本租金：第1-3年79200元/月或每月每平方米450元（基本租金含5%增值税，即79200元；扣除增值税后的净额为75428.57元）；（ii）第1-3年每月毛计营业额之15%。租金于每个日历月的第1天交纳基本租金，并在该日历月完结后5天内将该月的毛计营业额报出租人。如毛计营业额之提成比例高于基本租金，则交纳高出的差额部分。承租人在签署本合同时应交付相当于3个月基本租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和物业管理费之和的押金，共计288816元。如租金及/或物业管理费在合同期内有所递增，承租人应在出租人发出书面通知7日内将差额补齐。以保证在租赁期内任何时间合同押金均相等于3个月的基本租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和物业管理费。物业管理费（含增值税）为每月17072元或每月每平方米97元。推广费（含增值税）为1056元/月或每月每平方米6元，于每个日历月的第1天交纳。出租人有权依据实际开支需求，调整有关推广费的金额，并将该等金额和调整日期提前书面通知承租人。质量保证金10000元，在合同解除之日6个月后，该保证金返还承租人，如在此期间有投诉与补偿发生，则出租人于合同解除之日起12个月后将该保证金扣除补偿费用后余款返还承租人。后，新东安公司（丙方）与南拳公司（甲方）、南拳公司第一分公司（乙方）签订变更承租人协议书，约定承租人由南拳公司于2017年7月18日变更为南拳公司第一分公司，原合同所交押金和质保金随之转移；对承租人变更前，甲方所欠丙方的各款项，甲、乙方共同对丙方负连带偿还责任。2017年8月23日，新东安公司与南拳公司签订补充协议约定租期为2017年7月18日至2020年7月17日，其中2018年7月18日至2020年7月17日期间租金为每月每平米450元，承租方已支付的租金、物业费、推广费等相应费用相应顺延。2019年6月1日，新东安公司（丙方）与金铄南拳公司（乙方）、南拳公司第一分公司（甲方）签订变更承租人协议书，约定：自2019年6月1日起，承租人由甲方变更为乙方，原合同押金和质保金随之转移。该日前，甲方基于原合同所欠丙方的各款项，由甲乙双方向丙方负连带偿还责任。另，根据南拳公司第一分公司与新东安公司签署的《北京APM租户POS信息采集系统租户确认协议》，南拳公司第一分公司按550元/月的标准给付POS设备维护费。另查，金铄南拳公司与新东安公司签订库房租赁协议及变更协议，约定：金铄南拳公司承租新东安广场地下2层B2-13B号广场库房，租赁期自2019年12月16日至2020年12月15日，月租金2745元，租金押金8235元。租赁期内，出租人有权提前5日向承租人发出通知的情况下即终止租赁关系。承租人向物业服务企业交纳物业管理费及物业押金，其中月物业管理费972元，于每个日历月第1天交纳，物业押金2916元。如承租人违反协议任何条款，出租人及物业服务企业有权扣除涉案商铺已付押金及本协议已付的押金作为违约金，当上述押金不足以抵偿损失时，出租人及物业服务企业有权继续向承租人追讨。在承租人全部履行合同的情况下，于租赁期满30天内，退还押金。自2020年3月1日起，新骏公司变更为出租人。2020年3月3日，新东安公司（甲方）和金铄南拳公司（乙方）、新骏公司（丙方）签订变更协议，约定鉴于甲方为新东安广场业主方及上述合同签订等情况，自2020年3月1日后丙方取代甲方成为新出租人，乙方应分别向丙方、物业服务企业（即广州市启胜物业管理有限公司北京分公司）行使权利、履行义务；乙方已向甲方支付的租金保证金237600元、质量保证金10000元由甲方转交给丙方，物业管理费押金53856元，由甲方转交给物业服务企业。再查，金铄南拳公司向新东安公司承租灯箱，租金已交纳至2020年1月底。合同履行中，承租人交纳店铺租金押金237600元，物业管理费押金53856元、库房租金押金8235元、质量保证金10000元，灯箱押金26000元等费用。金铄南拳公司交纳租金、物业管理费、POS机使用费、推广费、排污及垃圾分类服务费至2020年1月31日。因新冠疫情原因，新东安公司减免了2020年2月的一半租金。后，新骏公司向金铄南拳公司、南拳公司、南拳公司第一分公司发送落款日期为2020年5月12日的合同解除通知，以金铄南拳公司欠付合同款项为由，要求于2020年5月27日解除租赁合同并由金铄南拳公司腾退涉案商铺，并要求上述3公司承担违约责任。金铄南拳公司称其早于落款日期收到该通知。2020年5月13日，新骏公司向金铄南拳公司发出关于库房租赁合同的解除通知，要求于2020年5月28日解除租赁合同。同年5月中旬，金铄南拳公司关闭在涉案商铺处的店铺。关于关闭的具体时间，金铄南拳公司称为12日，新东安公司、新骏公司称为16日。6月29日，新骏公司收回涉案商铺。关于库房腾退时间，金铄南拳公司称其在5月12日自行腾退，新骏公司称6月29日由其收回。对此，金铄南拳公司提交：1.3份邮件截图，内容为5月末询问退租后拆除装修恢复毛坯的对接人及细节，6月中旬表示因疫情管控趋严，短期内无法拆除；2.微信截图复印件，内容为发送“B2-13B库房收场单.pdf”文件，文件无法打开，语音无文字转换内容。经质证，新东安公司、新骏公司认可邮件真实性，但认为只能显示新东安公司、新骏公司曾要求金铄南拳公司恢复原状，因发送文件没有原件，无法打开，语音没有识别，无法知道具体内容，故无法证明金铄南拳公司的主张。经释明，新骏公司、新东安公司表示在本案中不提起反诉，其所主张的损失由另案处理，未发生质保金所针对的投诉与补偿。新骏公司、新东安公司已另行起诉金铄南拳公司等房屋租赁合同纠纷一案。一审法院认为：当事人签订的涉案商铺、库房及灯箱租赁合同、补充协议及变更协议系签字各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。金铄南拳公司系餐饮行业企业，其承租涉案商铺用于经营餐饮服务，而新冠肺炎疫情，导致其客观上在一定时期内无法开展或者仅能有限地开展餐饮服务，对其营业存在明显负面影响，故新骏公司无权单方解除合同。新骏公司发出的解除通知表达了其不愿继续履行合同的意思表示，但不产生解除合同的效力。但金铄南拳公司在收到该通知后即闭店辙场表明亦不愿继续履行合同。双方就店铺、库房及灯箱均订立了租赁合同，考虑到以上合同订立的目的，应认定金铄南拳公司与新骏公司协商一致，双方的店铺租赁合同、灯箱租赁合同关系于2020年5月12日解除、库房租赁合同于5月13日解除。关于金铄南拳公司要求减免租金的抗辩意见，鉴于金铄南拳公司由于疫情或疫情防控措施导致营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。新东安公司对2月租金减免的幅度合理，并无不当。根据公平原则，对于3月1日至合同解除之日的租金，POS机使用费、推广费作为经营、宣传所用，亦应当予以相应比例的减免。关于涉案商铺及库房的租赁押金、质量保证金、灯箱押金，鉴于经释明新骏公司、新东安公司明确表示不提反诉，且已另行起诉要求支付租金等，故在合同解除后应当予以退还。关于解除后的使用费问题，可另行解决。根据查明的事实，金铄南拳公司并无证据证明其向新骏公司、新东安公司交纳预充值未使用燃气费，故对此项诉讼请求，法院不予支持。关于排污及垃圾分类服务费、物业管理费，故对此部分可另行主张。关于金铄南拳公司要求退还物业管理费押金，虽然金铄南拳公司与物业公司并未签订书面合同，但物业管理费押金系为保证金铄南拳公司享受物业公司提供服务的同时能够全面向物业公司履行义务而支付的保证金，合同约定由物业公司退还，故金铄南拳公司要求新骏公司、新东安公司退还物业管理费保证金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京新东安有限公司减免金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司2020年2月库房租金1372.5元、POS机使用费275元、推广费528元；二、北京新骏商业管理有限公司减免金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司2020年3月店铺租金39600元、库房租金1372.5元、POS机使用费275元、推广费528元；减免2020年4月店铺租金39600元、库房租金1372.5元、POS机使用费275元、推广费528元；减免5月店铺租金15329元、库房租金576元、POS机使用费106元、推广费204元；三、北京新骏商业管理有限公司于判决生效后15日内退还金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司店铺租赁押金237600元、库房租金押金8235元、质量保证金10000元、灯箱押金26000元；四、驳回金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，各方均认为一审判决对各项费用的计算正确，且均对一审判决确认的合同解除时间表示认可。新骏公司、新东安公司称其共同作为原告另案起诉金铄南拳公司，另案涉及租金、水电费、物业费及违约金等，主张的期限为2020年2月1日至5月27日，认可其主张的期限与本案金铄南拳公司要求减免租金的期限有重叠。金铄南拳公司认可其确有欠费。金铄南拳公司称因受疫情影响未交纳自2020年2月之后的租金，就租金减免问题曾与新东安公司协商，但新东安公司仅统一给所有商户减免2020年2月半个月租金；新东安公司、新骏公司认可另案起诉的金额系按照减免半个月费用计算的。双方均认可没有就减免租金事宜进行沟通的文字材料。本院认为，各方当事人对一审判决认定各方之间涉案的多份租赁合同、补充协议、变更协议的效力及解除时间，均表示认可，本院对此不持异议，并对相关问题不再进行赘述。现仅就双方争议问题进行分析认定。一、关于新骏公司是否享有合同解除权的问题。2020年新冠疫情对社会经济和人民生活造成很大影响。政府及各相关主管单位针对疫情防控工作出台各种规定，最高人民法院为应对因疫情引发的各类案件，也出台指导性意见。相关意见指出，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案金铄南拳公司承租涉案商铺用于经营餐饮服务，合同履行期间，适逢新冠疫情爆发，受疫情及防控政策影响，金铄南拳公司经营状况客观上会受到一定影响。新骏公司在成为涉案合同出租方之后，与金铄南拳公司并未就疫情期间租金减免事宜达成一致。在此情况下，金铄南拳公司虽然迟延支付租金，但新骏公司并不因此享有合同解除权。新骏公司向金铄南拳公司发送的解除通知，因其不享有解除权而不能产生通知到达金铄南拳公司时合同解除的效力，但毫无疑问，该通知明确表达了其不愿继续履行合同的意思表示。金铄南拳公司在收到该通知后即闭店撤场，以其行为表明亦不愿继续履行合同。因此，一审法院认为双方协商解除了涉案租赁合同，并无不当。至于新骏公司上诉提出的金铄南拳公司存在严重经营问题，疫情对其影响有限一节。因截至2020年1月底，金铄南拳公司并未拖欠租金及其他费用，本院对新骏公司此项主张不予采信。二、关于金铄南拳公司主张减免租金和其他相关费用是否应该得到支持的问题。受疫情及防控政策影响，金铄南拳公司经营出现困难，新东安公司仅减免2020年2月份半个月的租金，显然不足以涵盖疫情对金铄南拳公司造成负面影响的时间周期。新骏公司作为新的出租人，在双方就疫情期间租金等费用减免事宜尚未达成一致的情况下，不是搁置争议，敦促双方继续履行合同，而是于2020年5月12日开始以金铄南拳公司迟延支付租金等相关费用为由致函金铄南拳公司要求解除合同。现金铄南拳公司申请减免2020年3月至5月期间的店铺租金、库房租金、POS机使用费及推广费，应该得到支持。一审法院参照新东安公司给予商户的减免政策，酌定新骏公司按照50%的比例减免上述各项费用，并无不当。新骏公司不同意减免租金及相关费用，明显缺乏依据，本院实难支持。三、关于店铺租赁押金、库房租金押金、灯箱押金、质量保证金是否应在本案中退还的问题。双方在商铺租赁合同、库房租赁合同及灯箱租赁合同中约定金铄南拳公司应交纳金额不等的押金，并明确了押金退还的条件，现除了质量保证金已经达到双方约定的退还条件外，其他3项押金，因各方均认可金铄南拳公司尚未支付2020年3月1日之后的租金及其他费用，且新东安公司、新骏公司就欠费等问题已另案起诉金铄南拳公司，故本院认为店铺租赁押金、库房租金押金、灯箱押金的退还条件尚未成就，一审判决判令新骏公司在本案中退还该3项押金欠妥，本院依法予以变更。各方可就押金退还问题，在新东安公司、新骏公司起诉金铄南拳公司的诉讼中予以解决。另，一审判决主文第一项、第二项表述略有不妥，本院予以修正。综上所述，新骏公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院(2020)京0101民初14296号民事判决第四项；二、变更北京市东城区人民法院(2020)京0101民初14296号民事判决第一项为：确认北京新东安有限公司减免金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司2020年2月库房租金1372.5元、POS机使用费275元、推广费528元；三、变更北京市东城区人民法院(2020)京0101民初14296号民事判决第二项为：确认北京新骏商业管理有限公司减免金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司2020年3月店铺租金39600元、库房租金1372.5元、POS机使用费275元、推广费528元；减免2020年4月店铺租金39600元、库房租金1372.5元、POS机使用费275元、推广费528元；减免5月店铺租金15329元、库房租金576元、POS机使用费106元、推广费204元；四、变更北京市东城区人民法院(2020)京0101民初14296号民事判决第三项为：北京新骏商业管理有限公司于本判决生效之日起15日内退还金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司质量保证金10000元；五、驳回金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5066元，由金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司负担4170元（已交纳），由北京新东安有限公司负担17元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京新骏商业管理有限公司负担879元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费7024元，由北京新骏商业管理有限公司负担2021元（已交纳），由金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司负担5003元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年六月二十五日书记员  刘荧书记员  韩铮