辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2609号上诉人（原审原告）：王治颖，男，19XX年X月X日生，汉族，住辽宁省庄河市。被上诉人（原审被告）：王丽云，女，19XX年X月X日生，汉族，住黑龙江省龙江县。上诉人王治颖因与被上诉人王丽云房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初7174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王治颖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3.支付其占有房屋期间租金8800元,违约金2200元以及水电费300元；4.解除合同。事实和理由：1.2019年4月2日,王治颖与王丽云签订房屋出租合同,约定由王治颖出租大连市沙河口区西山街162号1单元402室主卧房屋给王丽云使用,租赁期限为2019年4月3日起至2020年4月2日止。自双方签订合同后,该房屋一直由王丽云使用。根据合同相对性原则,王丽云应当在房屋租赁期限届满后或违约后将该房屋返还王治颖,但自从双方签订合同之后,王丽云一直使用该房屋,并未在违约后将该房屋返还给王治颖。截止到一审法院开庭2019年12月11日,王丽云才告知钥匙所在位置,后期王治颖去收房并未收到交付大门钥匙以及所配其他钥匙和其他两把卧室门钥匙。在王丽云使用房屋的9个月的时间里,房屋使用权在王丽云手里,但其未根据合同交付钥匙,支付违约金以及水电费用,致使王治颖在合同期满前不敢收回房屋,承受巨大经济损失。一审判决称房屋漏水以及影响居住没有事实依据。王治颖承认确实有管道跑水情况,但是在第一时间解决,不会等到影响居住发生安全隐患，漏水地点是厨房,与王丽云居住的主卧室相隔客厅、餐厅。王治颖在一审中的辱骂是迫不得已。根据《合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，法律最基本的原则是公平原则,而一审判决显然违背了法律公平原则。本案中，王丽云一直使用该房屋,并且直到现在也未向王治颖返还房屋钥匙,房屋租赁费在2019年12月10日已经透支4986元，而一审判决却不顾此事实,作出错误的判决,严重损害了王治颖的合法权益。2.一审判决曲解法律,在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化,法律的目的在于定纷止争。根据法律公平原则要兼顾各方当事人的合法权益,尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中,双方之间房屋租赁合同关系是明确存在的,王治颖有充分的证据证明房屋权属问题,签约当日王丽云对此完全知晓且签字认可,一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解。假使一审判决正确,它也应当判令王丽云支付占有期间所产生的费用,并且支付居住期间所产生的水电等费用,这才是公平公正的判决。而一审判决却回避了当事人认可合同并签字这个问题,将原本不可分割的法律关系人为拆解,明显的是在故意偏袒王丽云。王丽云辩称，不同意上诉人王治颖的上诉请求，要求维持一审判决。王治颖向一审法院起诉请求：1.被告支付原告违约金2200元；2.被告给付占有房屋期间的水费、电费100元及房屋租金4400元；3.支付后期换锁费用300元（防盗门高级防盗锁芯、卧室门锁全新)；4.解除与被告的房屋租赁合同，并从租赁房屋内搬出并腾退；5.本案所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月2日，原告王治颖与被告王丽云签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年4月3日至2020年4月2日，月租金1100元，押金1100元。被告于2019年4月3日入住该房，2019年9月3日因房间设施存在问题与原告协商未果，原告辱骂被告，被告搬离该房。一审法院认为，公民在民事活动中应遵循公平、诚信原则，不得违背公序良俗，订立民事合同，应该具有相应的民事权利能力。原告未提供证据证明房屋权属情况，原告没有做到房子能及时维修，双方在协商时，原告辱骂被告且没有实际解决房屋维修使用问题，被告实际使用房屋五个月，且已经给付原告6600元，综上所述，原告因未提供房屋权属证据，故房屋租赁效力待定，原告无证据证明被告有过错且违约在先，无证据证明被告欠原告费用。综上，原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十条之规定，一审法院判决：驳回原告王治颖的诉讼请求。案件受理费30元，由原告王治颖负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人王治颖提交了三份证据，（1）其与案涉房屋所有权人崔立之间的租赁合同、案涉房屋所有权人崔立的身份证复印件及产权证复印件；（2）其与崔立之间微信聊天记录，其与被上诉人王丽云的合租人高某之间微信聊天记录。证明内容均为房屋权属问题。（3）其与被上诉人王丽云之间签订的房屋租赁合同。被上诉人王丽云提交了其与中介公司的通话记录，拟证明其在搬家后去中介公司交钥匙、结算水电费。并申请两个证人出庭作证，分别为高某（曾用名高晶）、李春艳。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王丽云对上诉人王治颖提交的第一组证据、第二组证据中上诉人王治颖和高某的聊天记录及第三组证据的真实性均认可，对第二组证据中上诉人王治颖与崔立聊天记录的真实性不认可，被上诉人王丽云认可案涉房屋是上诉人王治颖从案外人处租赁后转租给自己的。上诉人王治颖认可该电话记录中的电话系公司同事电话，但称其未收到房屋钥匙，同时认可证人所称案涉房屋灯坏过、插座坏过，亦认可厨房漏水问题，但称已修理好了，对于二位证人的其他证言，王治颖表示不认可。对于双方当事人提交的前述证据，本院认为，对被上诉人王丽云认可真实性的证据，本院予以采信，对被上诉人王丽云不认可真实性的上诉人王治颖和案外人崔立的聊天记录，因上诉人王治颖未提交证据佐证该证据的真实性，故本院对该证据不予采信；被上诉人王丽云只提交电话记录，未提供与该人员谈话内容及给付房屋钥匙的凭证，故本院不认可该份证据的真实性及证明事项，而证人高某系与被上诉人王丽云合租在案涉房屋的朋友，证人李某称系被上诉人王丽云的朋友和同事，二证人证言不具有客观性，但对于二人作证所称案涉房屋有漏水问题、灯坏问题及插座坏问题，因上诉人王治颖认可，故对于该节证言，本院予以采信，二证人的其他证言，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉房屋的所有权人为案外人崔立。2019年1月22日，案外人崔立将案涉房屋出租给王治颖，租期为2019年2月1日至2021年1月30日，年租金4.2万元。案涉房屋租赁合同第二条租金第1款约定，租金为每月1100元（主卧），第3款约定，租金按月缴纳，下期租金须提前七天预付，以此类推。第三条其他费用约定，租赁期内所有水、电、煤气，由乙方（王丽云）每月按实际用量，按单缴付。第四条出租人责任第3款约定，甲方（王治颖）定期对房屋进行维修保养，做好房屋安全和管理工作，提供良好的服务。第五条承租人责任第1款约定，乙方应按本合同条款规定支付租金和各项费用，拖欠一日按月租金的10%收取滞纳金，如有拖欠5日以上（含五日），或者拒不交滞纳金。甲方有权收回房屋，终止合同。第2款约定，租赁期内，乙方因特殊情况中途退租，乙方应提前一个月通知甲方，双方约定违约金为贰个月房屋租金，第5款约定房屋因自然损坏，由甲方负责修缮，因乙方使用不当损坏，由乙方负责修缮，因不可抗拒而毁损，本合同自然终止，甲方承担责任。第六条约定甲方收取乙方押金1100元，租期满后退还乙方。2019年4月29日，王治颖微信告知高某交房租，高某向其发了微信红包。5月29日，王治颖微信告知高某交房租，高某微信转账1100元。6月25日，高某微信转账1100元房租给王治颖。7月19日，高某微信告知王治颖卫生间灯坏了，让王治颖修理，并称卫生间灯坏好久了。7月28日，王治颖让交房租，高某回复让其同王丽云沟通，并称王丽云称卫生间灯不好用等问题。8月28日，高某微信告知王治颖坐便不好用，不能洗澡，王治颖回复称灯已好用，并称“你就告诉我住还是不住就完事了，别和我找理由”，后双方恶言互骂，王治颖要求王丽云交钥匙。2019年7月3日，王丽云通过微信向王治颖发送了漏水视频，王治颖有语音回复。7月28日，王治颖微信问王丽云是否租房。8月10日，王丽云转账了1100元房租。8月11日，王治颖回复是否继续住，王丽云称“我是打算不住的，但也不想叫你赔，你过来看看就知道了。我会去找房，找到后就搬”，王治颖回复“有问题咱们解决问题，这楼上这个月就走了，你不是叫不叫我赔，而是我肯定得按照合同走，你隔壁那个小伙他们不也没住嘛，我是周一去起诉的”，“哪整的不到位我问问”。8月28日，王治颖问“来出来表个态，交房租还是按照违约走”，“合同是你签的，让她不用和我扯没用的，你就告诉我怎么走就完了”，后双方亦恶言相向。9月3日，王丽云微信告知王治颖已搬家。9月4日，王治颖称搬走不给钥匙***（恶语），当天至9月8日双方恶言互骂。一审时（2019年12月11日），王治颖认可收到王丽云交纳的1100元押金，王丽云则当庭表示同意解除合同，称其已将房屋钥匙放在房屋冰箱里，但未提供证据证明。二审中，王治颖自认案涉房屋卫生间灯坏过、插座坏过及厨房漏过两次水，并称其系在一审庭后到案涉房屋内拿到钥匙。本院确认上述事实有崔立身份证复印件、大房权证沙私字第××号产权证复印件、崔立与王治颖之间房屋租赁合同、王治颖与王丽云之间房屋租赁合同、王治颖与高某之间微信聊天记录、王治颖与王丽云之间微信聊天记录、一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，王治颖与王丽云签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律行政法规强制性效力性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同约定租期自2019年4月3日始至2020年4月2日止。因王治颖一审诉请解除合同，王丽云亦当庭表示同意解除合同，则应当认定案涉房屋租赁合同于当日已经解除，而且案涉房屋租赁合同约定租期在二审审理期间实际上亦已经届满，故本案已无须再行判决解除合同。同理，王治颖一审诉请王丽云腾退房屋，因王丽云在2019年9月3日搬出案涉房屋，王治颖亦认可王丽云已从案涉房屋搬离且收到钥匙，故王治颖的此项诉请亦无须再行判决确认及履行。关于王治颖一审诉请王丽云给付2019年9月至12月期间租金4400元以及提前退租的违约金2200元等一节，本院认为，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同第二条租金第3款约定，租金按月缴纳，下期租金须提前七日预付，以此类推。第四条出租人责任第3款约定，甲方定期对房屋进行维修保养，做好房屋安全和管理工作，提供良好的服务。第五条承租人责任第1款约定，乙方应按本合同条款规定支付租金和各项费用，拖欠一日按月租金的10%收取滞纳金，如有拖欠5日以上（含五日），或者拒不交滞纳金。甲方有权收回房屋，终止合同。第2款约定，租赁期内，乙方因特殊情况中途退租，乙方应提前一个月通知甲方，双方约定违约金为贰个月房屋租金。首先，如前所述，案涉房屋租赁合同因双方在一审庭审时共同确认同意解除，已于2019年12月11日解除。由于王治颖称系在一审庭审后才取得钥匙，而王丽云虽然在2019年9月3日已搬离案涉房屋，但其未能提供充分证据证明于当日或次日向王治颖交付了房屋钥匙，前有详述，此处不再赘述。因此，王治颖诉请王丽云给付合同解除前的2019年9月3日至12月11日的期间租金，有事实和法律依据。鉴于案涉房屋租赁合同虽然约定押金1100元，租期满后退还，但却未明确约定押金具体指向。按照通常理解，押金系承租人按时交纳租金、水电费等款项的保证，在承租人未交纳租金、水费、电费等或交纳金额不足时用以抵扣相关款项。现王治颖自认收到王丽云交付押金1100元，故王丽云应向王治颖给付合同解除前的租金2519元［（1100元×3个月）+（1100元÷31天×9天）-1100元］。至于王治颖称其在一审庭后拿到的钥匙并非全部钥匙，还有钥匙王丽云未留在屋内，因案涉合同未约定钥匙数量且王治颖未有证据证明其向王丽云交付钥匙数量和种类，故王治颖的此项理由，本院不予采纳；其次，双方均认可王丽云在2019年8月10日才向王治颖支付8月3日至9月2日期间租金，且王丽云在8月11日微信告知王治颖不打算继续租住案涉房屋，要求中途退租后，再未交纳此后的房屋租金，确属违约。然而，王治颖在二审中自认案涉房屋存在卫生间灯坏了、插座坏了及厨房漏过两次水等问题，且王治颖除了提交其与王丽云以及案外人高某的微信聊天记录中自己单方称已修好之外，王治颖未提交其他证据证明已依约对前述问题进行及时修缮、提供服务等合同义务，相反却在王丽云提出提前退租的要求后，多次言语攻击王丽云。可见，案涉房屋租赁合同未能继续履行，并非仅系王丽云提出中途退租的单方原因造成的，王治颖在合同履行过程中未能尽到及时维修、妥善服务的合同义务以及其在双方协商提前终止履行合同过程中过激言行，也是导致合同未能继续履行的原因。基于此，本院结合案涉合同履行情况、过错程度等因素，根据公平原则衡量，酌情由王丽云和王治颖各自按50%分担合同解除的违约责任，即由王丽云向王治颖支付1100元违约金。据此，一审判决以房屋权属不明、合同效力待定等理由驳回王治颖的全部诉讼请求，于法无据，本院予以纠正。至于王丽云辩称案涉房屋卫生间漏水、漏电、灯坏了、马桶不好用等问题危害人身安全，王治颖未维修且骂人，其不敢在案涉房屋居住，并以此为由不同意给付中途退租的违约金一节，本院认为，如前所述，案涉房屋租赁合同未能继续履行系王丽云提出中途退租和王治颖未按合同约定履行维修、保养、服务等合同义务的双方原因共同造成的。而从王丽云在一审时提交的证人高某和王治颖微信聊天记录、房屋的室外楼梯漏水照片，以及在二审时申请两位证人出庭作证证言来看，尚不足以证明案涉房屋存在着影响正常居住使用的安全隐患且已危害到王丽云的人身安全。除此之外，王丽云未提交其他证据证明案涉合同未能继续履行系王治颖单方违约行为造成的。因此，王丽云的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于王治颖一审诉请王丽云给付占有房屋期间的水电费100元及换锁费用300元等诉请一节，本院认为，王治颖未提交证据证明水电费为100元，亦认可换锁费300元尚未发生，其依法应承担举证不能的法律后果。故王治颖的前述诉请，本院不予支持。至于王治颖二审时将其一审诉请王丽云给付房屋租金由4400元增加至8800元；将一审诉请王丽云给付水电费由100元增加至300元一节，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，王治颖超出一审诉讼请求范围外的在二审新增加诉讼请求，本案中依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初7174号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，王丽云向王治颖支付房屋租金2519元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，王丽云向王治颖支付违约金1100元；四、驳回王治颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费30元，由王丽云负担16元，由王治颖负担14元；二审案件受理费60元，由王丽云负担31元，由王治颖负担29元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月二十日书记员  王如琪