河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2934号 上诉人（原审被告）：邓秀清，女，1963年7月1日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：王一旭，女，1986年12月10日出生，汉族，住北京市丰台区，系上诉人邓秀清之女。 被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区第六大街3-1-131。 法定代表人：孟惊，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘蕾，河北皓聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡占梅，系该公司职工。 上诉人邓秀清因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓秀清上诉请求：一、请求驳回原审判决书。二、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决不符合流程及审理错误。一、一审判决书中提出该涉事房屋已经进行居住一事，通过已收发案件地址显示，房屋情况证据等显示均表明该房屋未居住，原审未进行真实核实房屋相关信息调查不实。二、一审中被告邓秀清提出的证据二涉事房屋视频理解错误，该证据不属于证明房屋施工质量问题。三、语音证据表明该房屋验收过程中，幸福基业物业服务有限公司未履行物业服务义务。补充：撤销一审判决，请求返还我方2018年缴纳的物业费1647元，且2019年至今的物业费拒绝缴纳。被上诉人违反双方约定的物业服务手册，超出物业服务规范，诱导上诉人办理了该房屋的房屋收房手续，给上诉人造成重大经济损害。收房时没有按照房屋交付正常的手续交付，是办完手续后没有让业主去验收房屋，而是签署入住手续后自己去看房，发现问题及时反馈，物业公司要我们去找开发商解决。我方认为是欺骗行为。 幸福基业物业服务有限公司答辩称，1、上诉人与被上诉人签订了前期物业服务协议，被上诉人与该小区的建设单位也签订了前期物业服务协议，被上诉人按照协议履行了内容，上诉人应当缴纳物业费。两份前期服务协议均对上诉人产生约束。2、上诉人上诉状中主要事实与理由均为房屋质量问题，现涉案房屋应在质保期内，关于房屋质量问题应当由上诉人向开发商主张权利。3、收房手续是业主与开发商之间的，房屋买卖合同中确定的权利义务与物业公司无关。上诉人主张要求我方退还2018年物业费，为反诉内容，二审期间不应再提起反诉。 幸福基业物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付2019年11月1日至2020年10月31日的物业服务费1647元并自逾期付款之日按未交纳金额的日3‰支付违约金；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月9日，原、被告签订前期物业服务协议一份。协议约定，原告为霸州孔雀城柏园101栋2单元102室房屋提供物业服务。第二条：原告提供的物业服务包括：1、物业公共部位的维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条：原告服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务。第四条：本协议期限自2018年10月29日至业主大会成立并签订新的物业服务协议时止。第七条：原告的权利义务：1、根据有关法律、法规及本协议的约定提供物业服务，收取物业服务费用，并有权对侵害其他业主利益、不按时交纳物业服务费的业主进行追缴。3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设备的使用，公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。……。第八条：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，具体标准如下：联排住宅3.8元／平方米／月，高层住宅1.8元／平方米／月。业主在收房时，预缴第一年物业服务费及相关费用，此后于每个缴费期结束前的一个月内交纳下一年度的物业服务费，以现金、支票均可。每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金……。被告所有的霸州市，户型为高层住宅，面积76.25平米，按照1.8／平方米／月的标准收费，每年应缴物业费1647元。被告收房后已经预交了一年的物业服务费。原告自2018年10月30日开始为该小区提供物业服务，该小区截止到本案开庭之日未成立业主大会及业主委员会。原、被告签订协议，被告收房后已经预交了一年2018年11月1日至2019年10月31日的物业服务费1647元。2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，经原告催要被告至今未向原告缴纳。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。自2018年10月30日起，原告已实际进驻霸州市孔雀城柏园小区并提供了相应的物业服务。原被告自2018年11月9日签订前期物业服务协议，双方就已实际形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，接受了原告提供的物业管理服务。在《前期物业服务协议》未被解除之前，双方应当继续遵照执行。物业服务企业为业主提供的物业管理行为，是物业服务企业的劳务行为，业主应当对物业服务企业提供的服务支付劳务费用即物业服务费。根据《前期物业服务协议》约定，被告应于2019年10月份缴纳2019年11月1日至2020年10月31日的物业费为1647元，因经原告催收被告至今未交纳相应的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。故一审法院对原告要求被告支付2019年11月1日至2020年10月31日物业费1647元的诉讼请求予以支持。经原告向被告催收，被告至今未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任，因原被告约定违约金日3‰过高，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年15.4％计算并支付原告逾期付款违约金。故被告应自2019年11月1日起按年利率15.4％向原告支付逾期付款违约金。被告主张的房屋质量问题，系被告与该小区开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与本案无关，故被告要求原告赔偿损失的主张，一审法院不予支持。被告因其已起诉该小区开发商解除房屋买卖合同，申请与本案合并审理的主张，因物业服务合同纠纷与房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，故对被告的此项主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告邓秀清于本判决生效之日起七日内向原告幸福基业物业服务有限公司支付2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费1647元。二、被告邓秀清于本判决生效之日起七日内向原告幸福基业物业服务有限公司支付违约金（自2019年11月1日起，以1647元为基数，按年利率15.4%计算至本案物业服务费缴清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担。 本院二审期间，上诉人提交证据：1、证据一，录像资料及照片（U盘）。证据来源于上诉人代理人手机录制。证明录像证明房屋从实际交付至今房屋并未实际居住，与一审调查不同。之前视频中厨房中没有大便，但是今天录制的视频中厨房中有大便，证明物业管理公司服务安全不到位。2、证据二，幸福基业物业服务手册。证明该服务手册中明确列举了服务类型、服务约定。幸福基业自2018年至今超出该服务手册服务内容及规范，给上诉人造成重大经济损害。幸福基业服务手册中第2条物业管理中明确列举了服务管理内容，而服务管理内容中不涵盖代理交房、代理验房，而物业公司超出服务规范代理交房并未验房。3、证据三，幸福基业客服录音。证明幸福基业在交房过程中存在重大失职，因个人便利未带上诉人进行实际交房，诱导上诉人先行办理交房手续，后因上诉人发现房屋有重大格局性错误，房屋质量不合格等因素，多次与物业联系，物业拒不提供物业服务，违反物业服务手册双方约定。被上诉人发表质证意见为，1、对于证据一，对证据三性均不认可。该证据主要反映的为房屋质量问题，房屋质量问题在保修期内应由业主与开发商协调主张权利。该证据不属于二审新证据。2、对于证据二，对证据三性均认可。说明上诉人已经与被上诉人签订了前期物业服务协议，上诉人应当按照协议内容履行并缴纳物业费。被上诉人已经按照协议提供了物业服务，没有违反协议内容。3、对于证据三，对证据三性均不认可。录音并不完整，无法反映出通话双方身份，根据书面录音内容可以反映出客服已经向上诉人答复收房及房屋设计都是由地产公司负责，并非物业的服务内容。通过录音能证实上诉人对地产公司负责此事也已经知情。对上诉人提交证据，被上诉人不认可，但真实性本院予以认定。被上诉人没有提交证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成物业服务合同关系，上诉人作为该小区业主，接受了被上诉人提供的物业管理服务，上诉人应按照约定支付物业服务费，逾期应承担违约责任。一审判决上诉人邓秀清支付被上诉人幸福基业物业服务有限公司2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费1647元及违约金合法有据。上诉人提出的物业服务存在问题不能成为拒缴物业费之理据。上诉人主张房屋质量等问题其可另行主张。上诉人主张返还物业费没有事实依据，不符合法律规定。故上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，邓秀清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邓秀清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年六月二十九日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍