北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8765号上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，中铁嘉业（北京）投资有限公司法务专员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭文敬，女，1984年4月13日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张建，男，1981年5月18日出生。原审被告：北京凯利门房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1-023号。法定代表人：王宁，总经理。委托诉讼代理人：陈继国，女，北京凯利门房地产经纪有限公司工作人员。上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）因与被上诉人彭文敬、张建及原审被告北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称凯利门公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初6205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中铁嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，改判我公司不承担支付8124元违约金的责任。事实和理由：在双方签订《北京市商品房预售合同》后，我公司积极依约履行各项合同义务，并按照政府房屋管理部门的规定在合理期限内提出办理商品房产权转移登记的申请，最终产生了迟延完成房屋所有权转移登记后果，究其原因系彭文敬、张建在填写网签材料《家庭购房申请表》时未做到填报信息完整、真实所致。同期信息填报完整无误的业主均已在约定期限内办理完毕商品房产权转移登记。故延迟办理商品房产权转移登记是因彭文敬、张建原因所致。我公司在办理房屋产权转移登记过程中已经尽到了审慎义务，不存在违约行为。我公司所做的指导购房人填报《家庭购房申请表》是面向一般理性人的工作，买受人在填报申报信息时不遗忘填写自己的家庭成员，在我公司合理预期之内。另外，公民家庭成员及其成员变化原因属于个人隐私信息，当彭文敬、张建家庭成员信息在第二次填写有所变化时，过分询问其家庭成员的变化信息不属于我公司的义务，亦不符合情理。我公司将填写资料打印交由彭文敬、张建审核无误后签字确认，已经做到了审核资料、提醒填报人的义务。因此，我公司已经在职责范围内尽力做到了合理、审慎的提醒义务，我公司无须就产权转移登记延期的后果承担任何责任。彭文敬、张建辩称，同意一审判决，我们认为一审法院判决的违约金数额偏少，但没有上诉。凯利门公司述称，同意一审判决，其他无异议。彭文敬、张建向一审法院起诉请求：1.判令中铁嘉业公司支付违约金人民币27078.37元；2.凯利门公司退回代办服务费1000元；3.由中铁嘉业公司、凯利门公司尽快办理房屋产权证事宜。中铁嘉业公司向一审法院反诉请求：1.请求判决彭文敬、张建连带向我公司一次性支付违约金73485.7元；2.依法判令彭文敬、张建支付本案的诉讼费、律师费，律师费为20000元。一审法院认定事实：2014年12月14日，彭文敬、张建（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房），约定购买中铁嘉业公司开发的位于房山区×××FS00-YF05-0005、FS00-YF05-0006、FS00-YF05-0009地块FS00-YF05-0006地块5#住宅楼9层1单元-901号房屋一套。该房屋预测建筑面积共84.58平方米，房屋总价款888090元。合同约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同补充协议同时约定，买受人在办理房屋入住手续时，应签订办理房屋产权证和抵押登记的授权委托书、提交相应的资料，向出卖人交付办理产权证和抵押登记所需缴纳的各项费用，包括但不限于契税、印花税、住宅专项维修资金、产权代办费等费用。具备办理抵押登记的条件后，如需补充材料的，买受人应当在贷款机构或者出卖人发出书面通知后15日内提供办理抵押登记所需买受人提供的全部资料和相关手续。如因买受人原因未能办理上述手续和签署相关文件，导致延迟取得所购商品房的房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。由于买受人原因导致产权证及抵押登记未能及时办理完毕，出卖人未能及时解除保证责任的，买受人应按日向出卖人支付全部购房款万分之一违约金。逾期超过30日的，应按日向出卖人支付全部购房款万分之三违约金。同日，彭文敬、张建签订《家庭购房申请表》，该申请表中申请核验人信息显示为彭文敬，家庭成员信息显示为张建，填报机构显示为中铁嘉业公司，申请人处有彭文敬、张建二人签字。该申请表包含“本人已签署购房承诺书，认真阅读《填表说明》，确认填报信息真实有效”的内容。其中二人当日签署的《购房承诺书》内容如下：本人承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效；本人同意并授权有关部门在购房资格审核过程中，核查本人及家庭成员的身份、户籍、婚姻、房产、缴纳社会保险和个人所得税等相关信息。如本人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，本人自愿与售房人协商退房，同时接受有关部门按照法律法规及相关规定作出注销网签信息，撤销登记、限制在京购房等处理，直至追究刑事责任。本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。《填表说明》第三条显示，家庭成员指夫妻双方及未成年子女（未满18周岁）。合同签订后，张建、彭文敬向中铁嘉业公司支付了全部购房款890736元，中铁嘉业公司于2016年11月下旬向张建、彭文敬交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2018年8月30日办理了初始登记，涉案房屋于2019年10月21日办理了房屋权属转移登记。2016年11月30日，张建、彭文敬（甲方）与凯利门公司（乙方）签订《房屋所有权证代办服务协议书》，约定协议履行期间，若因甲方原因导致乙方未能在约定的时间内办理完毕《房屋所有权证》手续，因此产生的纠纷及造成的经济损失，均由甲方承担；合同履行期间，若因乙方原因导致《房屋所有权证》手续未在约定期限内办毕，乙方将退还甲方已支付的代理服务费。协议履行期间，若因业主或开发商原因导致乙方不能在约定期限内办理完毕《房屋所有权证》手续，延迟办理责任，根据甲方与开发商签订的购房合同约定由开发商承担，乙方对此不承担责任。2015年4月28日，彭文敬、张建（购房人）作为甲方，与乙方北京市住房贷款担保中心（保证人）、丙方中铁嘉业公司签订《房屋所有权证》收押协议，约定彭文敬、张建因购买房屋向（委托）贷款银行申请借款，由乙方承担连带责任保证。另查明，因未录入未成年子女信息，彭文敬于2018年12月份，补充提交相关材料，经向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）查询，中铁嘉业公司于2019年3月1日申请重新审核彭文敬、张建原认购时点是否具备购房资格，北京市住建委于同年7月23日开具《购房家庭在认购时点具备购房资格的证明》。同年10月18日，涉案房屋的权属转移登记通过初审，10月21日通过复审。开庭审理过程中，张建、彭文敬提交《家庭购房申请表》，该2014年6月份签署的购房申请表显示家庭成员中包含彭文敬、张建之子×××。各方均认可张建、彭文敬已领取房产证。一审法院认为，彭文敬、张建与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，即自2018年12月21日起至2019年10月21日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。本案中，彭文敬、张建作为买受人，在填报家庭成员信息过程中未填报未成年子女信息，对于涉案房屋权属转移登记的延迟存在一定过错，应自行承担部分责任；中铁嘉业公司在买受人资格审核、提交审核材料过程中没有尽到审慎的义务，应承担相应的违约责任。结合合同履行情况、当事人过错程度等因素，法院对违约金数额予以确定，对张建、彭文敬诉讼请求的合理部分，法院予以支持；过高部分，法院不予支持；对于张建、彭文敬要求退回代办服务费的诉讼请求，结合本案相关证据，法院不予支持；对于张建、彭文敬要求中铁嘉业公司、凯利门公司尽快办理张建、彭文敬房屋产权证事宜的诉讼请求，因双方均认可，张建、彭文敬已领取房产证，故对于此项诉讼请求，法院不予支持。对于中铁嘉业公司要求彭文敬、张建支付违约金、律师费等的诉讼请求，中铁嘉业公司未提交充分证据，证实其提供担保责任的相关情况，对其诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院于2021年3月判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起10日内向彭文敬、张建支付逾期办理产权转移登记违约金8124元；二、驳回彭文敬、张建的其他本诉请求；三、驳回中铁嘉业（北京）投资有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋逾期办理房屋权属转移登记之违约责任应如何承担的问题。根据2014年10月18日《家庭购房申请表》显示，购房人为彭文敬，“其他家庭成员信息”一栏填有张建、×××信息，“购房人签字”一栏由彭文敬签字确认。后彭文敬、张建与中铁嘉业公司于2014年12月14日签订《北京市商品房预售合同》当日，在打印版《家庭购房申请表（A类）》上签字确认，该申请表显示“申请核验人”为彭文敬，“家庭人口数”2人，“家庭成员信息”一栏仅有张建而没有填写×××信息。首先，从上述两张申请表的内容看，关于家庭成员×××信息，前后两张申请表存在明显出入，但彭文敬、张建作为买受人疏于核实己方家庭成员信息，对于因买受人家庭成员信息审核不通过，导致权属转移登记的延迟存在一定的过错，应当自行承担部分责任；其次，从上述两张申请表的形成过程看，《家庭购房申请表》系于彭文敬、张建认购涉案房屋时填写，而《家庭购房申请表（A类）》系由中铁嘉业公司委托的销售代理公司，在《家庭购房申请表》基础之上采集信息制作而成，客观上存在信息不完整的问题。故中铁嘉业公司在审核材料过程中没有尽到审慎义务，对涉案房屋权属转移登记造成延迟的结果，应承担一定的违约责任。中铁嘉业公司关于其在办理房屋产权转移登记过程中已经尽到了合理审慎义务之主张，本院不予支持。一审法院结合合同履行情况、当事人过错程度等因素，对违约金数额予以确定，并无不当，本院不持异议。综上所述，中铁嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年六月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天