呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民再60号   再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吕某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。   委托诉讼代理人：杨某，内蒙古蒙信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某1，内蒙古蒙信律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：郭某，男，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：董某，住内蒙古自治区乌兰察布市。   以上二被申请人共同的委托诉讼代理人：王某2，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。   二审被上诉人（一审第三人）：内蒙古旺盛商业运营管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区小召前街大盛魁商业街E区07号。   法定代表人：王某3，该公司总经理   委托诉讼代理人：夏某，女，1975年9月27日出生，内蒙古旺盛商业运营管理有限公司员工，住内蒙古自治区呼和浩特市。   再审申请人吕某因与被申请人郭某、董某及二审被上诉人内蒙古旺盛商业运营管理有限公司（以下简称旺盛商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）内01民终2227号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2020年12月23日作出(2020)内民申3762号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕某的委托诉讼代理人杨某、王某1，被申请人董某及董某、郭某共同的委托诉讼代理人王某2，一审第三人、二审被上诉人旺盛商业公司的委托诉讼代理人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吕某申请再审称，1.请求依法撤销呼和浩特市中级人民法院(2020)内01民终2227号民事判决，并依法改判或者依法变更；2.请求依法支持吕某的一审全部诉讼请求，驳回郭某、董某的全部反诉请求及上诉请求,维持呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初1018号民事判决；3.本案一审（本诉费用、反诉费用）、二审、再审诉讼费用全部由郭某、董某承担。事实及理由：（一）二审判决认定事实错误。1.二审判决关于郭某、董某搬离及腾退房屋的相关认定存在错误。二审判决认定，一审判决后，郭某、董某于2019年4月21日从案涉商铺搬离，并认定郭某、董某腾退房屋的时间为2020年7月29日。这一认定存在严重错误。本案的一个基本事实是：涉案房屋自2017年6月2日（房屋租赁合同签订之日）交付郭某、董某之后就一直由二承租人占有、使用。根据吕某拍摄的涉案房屋现状视频资料显示，截止到2020年9月份，涉案房屋内仍然留有大量的物品。由此可见，郭某、董某并未搬离及腾退涉案房屋，也并未向吕某返还涉案房屋。因此，二审判决的相关认定严重缺乏事实依据，属于认定事实错误，应予纠正；2.二审判决关于房屋租金、物业费、暖气费、电费、水费等费用的截止时间认定错误。截止到吕某申请再审之日，郭某、董某也并未向吕某腾退涉案房屋。由此可见，二审判决将涉案房屋租金、物业费、暖气费、电费、水费等费用的截止时间认定为2020年7月29日严重缺乏事实依据，属于认定事实严重错误，应予纠正。（二）二审判决适用法律错误。1.二审判决关于免除承租人90天房屋租金的认定属于适用法律错误。二审判决认定，由于新冠肺炎疫情的影响，酌情确定郭某、董某免除90天的租金，这一认定存在严重错误。（1）郭某、董某从未向吕某提出过因为疫情影响而减免房屋租金的相关请求，二审判决在当事人没有提出请求的情况下径行作出免除租金的认定，违反了“处分原则”。（2）在吕某向郭某、董某交付了涉案房屋的情况下，郭某、董某未按照合同约定支付房屋租金，已经构成根本违约。在郭某、董某构成违约的情况下，二审判决仍然强行认定免除租金的行为严重违反了诚实信用原则，变相鼓励了当事人不诚信的行为，这一认定严重不利于社会主义核心价值观的塑造。（3）根据《内蒙古自治区人民政府关于支持防控疫情重点保障企业和受疫情影响生产经营困难中小企业健康发展政策措施的通知》，内政发电[2020]1号文件第三条第（九）款的规定“对承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租。”本案中。涉案房屋不属于国有资产类经营用房，由此可见，本案根本不符合减免租金的相关政策规定。（4）根据现有证据显示，郭某、董某于2018年12月10日自行歇业并且在玻璃门面上张贴有“整体转让”的广告是一个不争的事实。这也恰恰说明涉案丛林狼饭店自2018年12月10日起就不再经营，而疫情期间减免租金的一个基本前提就是涉案饭店处于“经营期间”。由此可见，二审法院关于减免承租人90天租金的认定严重缺乏事实依据与法律依据；2.二审判决关于涉案房屋租金、物业费、暖气费、水费、电费的损失双方各担50%责任的认定属于适用法律错误。二审判决认定，郭某、董某在2018年年底就已不再支付租金并因此引发诉讼，吕某应采取适当措施防止损失的扩大，但其并未提供证据证实其已采取适当有效的防损措施，故对涉案房屋租金、物业费、暖气费等费用的损失应承担50%的责任。这一认定存在严重错误，应予纠正。本案中，在郭某、董某未按照合同约定支付房屋租金及物业费等各项费用的情况下（郭某、董某从2018年12月份开始拖欠各项费用），吕某就于2019年3月19日提起了诉讼，请求解除房屋租赁合同，支付房屋租金、物业费、暖气费等各项费用，并要求郭某、董某腾退涉案房屋。但郭某、董某却严重违反诚实信用原则，在严重缺乏事实基础及证据支撑的情况下，向一审法院提起了反诉，后又提出了司法鉴定。在这一过程中，郭某、董某通过恶意诉讼的方式严重拖延了本案诉讼程序的顺利进行，导致一审法院在2020年4月3日才依法作出了一审判决。在一审判决驳回郭某、董某全部反诉请求的情况下，郭某、董某又恶意的提起了上诉，导致涉案诉讼迟迟未能结案，导致吕某的合法权益也迟迟未能得到保护。由此可见，吕某在本案中不存在任何过错，导致本案房屋租金、物业费、暖气费、水费、电费等损失不断扩大的根本原因在于郭某、董某的恶意诉讼，导致涉案法律文书迟迟未能生效，导致吕某迟迟未能通过司法程序收回涉案房屋。另外，事实上，根据现有证据显示，郭某、董某也从未向吕某交付过涉案房屋。综上，二审判决的相关认定存在严重错误，应予纠正。   郭某、董某申请再审及辩称,（一）原审判决未查明本案客观事实。本案事实是郭某、董某与吕某于2017年6月2日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2017年6月10日至2020年6月10日，郭某、董某于合同签订之日，向吕某支付了押金10000元。郭某、董某租赁该房屋用于经营饭店，因该房屋自2018年起没有暖气，导致郭某、董某无法正常经营饭店。据此，郭某、董某多次找吕某协商，均不予理会。2018年12月14日，吕某及旺盛公司以郭某、董某拖欠物业费为由，强行对郭某、董某租赁的房屋上锁，并扣押郭某、董某经营饭店的所有物品，致使郭某、董某无法继续使用其承租的房屋并造成了巨大的经济损失。原庭审中，郭某、董某通过举证完全可以证实本案的客观事实，但原审人民法院根本没有严格审查本案证据，导致本案事实认定不清，错误判决；（二）原审判决郭某、董某向吕某支付租金、物业费、暖气费、水费、电费共计146914元证据不足、适用法律错误。1.双方在租赁合同中约定租赁期内产生物业费、水、电、采暖费由郭某、董某承担，但前提是因郭某、董某使用房屋产生的合法支出，而吕某所主张的相关费用均不是郭某、董某所为。更何况，本案是吕某强行对郭某、董某租赁的房屋加锁，并扣押郭某、董某经营饭店的所有物品，致使郭某、董某无法使用其承租的房屋，郭某、董某不存在违约及任何过错行为，该房屋所产生的实际费用均应当由吕某承担。2.依据合同相对性的原则，物业费等费用缴费的合同主体是房屋所有权人或实际业主，吕某只有在先行垫付的情况下才能依据租赁合同向郭某、董某主张权利，而本案吕某并未缴纳相关费用，原审判决要求郭某、董某向吕某支付相关费用明显适用法律错误。3.吕某向郭某、董某主张的物业费、水电费、采暖费等证据不足。本案中，吕某就相关费用的举证，证据来源于旺盛商业公司，其与本案租赁房屋的实际房东存在利害关系，旺盛商业公司出具的相关证明材料均不具有证明力，且本案中关于吕某无法提供交纳物业费等相关费用的合法发票及支付凭证，进一步可以说明吕某的诉求无有效证据佐证，应当承担举证不利的法律后果，不能得到法律的支持；（三）郭某、董某的反诉请求既有事实依据，又有法律依据，依法应予支持。郭某、董某依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款之规定，依法提起反诉，原两级人民法院对郭某、董某的主张的事实均未作出明确认定，庭审时，郭某、董某出具的相关证据还原了本案的客观事实，完全证明了吕某的行为已经侵犯了郭某、董某的合法权益。原审判决应当对吕某封锁案涉房屋并扣押屋内物品的行为依法予以认定并判决赔偿造成的全部损失。而原审判决对此事实并未查明，导致错判，使得郭某、董某的合法权益没有得到应有的法律保护。综上所述，原审判决存在未查明本案客观事实，适用法律错误，证据不足等情形。   旺盛商业公司辩称,（一）旺盛商业公司并非本案的当事人，旺盛商业公司依法不应承担任何责任。本案中，吕某系出租人，郭某、董某系承租人，旺盛商业公司不是本案房屋租赁合同纠纷中的当事人。出租人与承租人之间的纠纷与旺盛商业公司没有关系，承租人郭某、董某在再审申请书中针对旺盛商业公司的相关主张属于主观臆测，严重缺乏事实依据和法律依据，不应支持；（二）旺盛商业公司在之前的一、二审中已经充分表达了相关意见，继续坚持之前的举证、质证、辩论等意见。   吕某针对郭某、董某的再审申请辩称，郭某、董某已经于2020年12月8日对呼和浩特市中级人民法院二审判决确定的给付义务，主动向吕某支付了136914元的款项，由此可见，郭某、董某对二审判决是不持异议的，现该二人又针对该二审判决申请再审，我们认为这是严重缺乏事实依据和法律依据的，应予驳回。   吕某向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》；2请求依法判令支付房屋租金暂按150976元计算，暂从2018年6月10日计算至2019年11月1日，请求二被告支付2018年6月10日至2019年6月10日的物业费14444元，2019年6月10日至2020年6月9日的物业管理费14444元；请求二被告依法支付2018年9月之后的电费4590元；请求依法支付2018年10月15日至2019年4月15日的采暖费7266元；依法支付水费1417.05元，上诉费用暂合计193137.05元，最终计算至实际腾房之日止。3、请求依法判令被告腾退房屋。4、由被告承担本案的诉讼费用。   郭某和董某向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令反诉第一被告向反诉原告返还押金10000元；2依法判令反诉二被告返还反诉原告房屋内全部物品；（附明细）；3依法判令反诉被告与第三人共同赔偿反诉原告经济损失暂计496109元（自2018年12月14日起算至2019年11月1日）截止房屋租赁合同实际解除之日；4、由反诉二被告承担本案全部诉讼费。   一审法院认定事实如下：吕某接受张伟东和吕朝霞的委托为其二人处理呼和浩特市玉泉区大盛魁文创园商业街F区4号商铺的出租事宜。2017年6月2日，吕某与郭某和董某签订《房屋租赁合同》，约定郭某和董某租赁涉案房屋，房屋建筑面积240平方米，租赁期限为三年，从2017年6月10日至2020年6月10日止，第一年的租金为150000元，每年租金按照上一年租金上浮8%递增，每年租金一次性付清，租赁期间内的水费、电费、采暖费等一切费用由乙方承担，不得有任何拖欠费用，否则甲方可以扣除，押金为10000元，主要用于保障房屋内设备完好，郭某和董某承租该房屋为新房新装修，乙方接收该房屋使用过程中造成的屋内损失损坏乙方负责维修。郭某和董某承租该房屋以后，加盟珍爵餐饮，开办了玉泉区珍爵餐饮店，郭某和董某在承租房屋之后缴纳了2017年6月10日至2018年6月9日的物业费、2017-2018年度的暖气费、以及2019年9月电表读数47713之前的电费，此后的费用一直未予以缴纳。2018年12月14日郭某和董某的店铺锁门，2019年5月6日中途协商取走监控硬盘一台、5月14日进行了物品盘点。故，截止开庭之日，大盛魁文创园商业街F-04商铺，尚欠2018年6月10日至今的物业费（收费标准5元每平方米），欠付2018年9月后的电费4590元，欠付2018-2019年度的采暖费用7266元。截止2019年11月尚欠水费725元，违约金126.55元。本院立案以后，郭某和董某申请本院对经营损失、房屋装修价值进行了评估，经内蒙古衡正通价格评估有限责任公司的内衡（呼）字[2019]第695号的《关于呼和浩特市玉泉区珍爵餐饮饭店装修残值及日营业损失的价格评估报告书》显示，呼和浩特市珍爵餐饮饭店于2019年9月5日的市场装修装饰价格为124009元，日平均营业损失为691元；董某支付衡正通鉴定机构鉴定费用5500元。经旺盛商业公司申请调取的国家税务总局呼和浩特市玉泉区税务局小召前街街道税务所的说明显示，玉泉区珍爵餐饮店2017年7月28日登记注册，该商户从2018年10月到2019年9月有增值税、个人所得税等31条申报记录，由于账户定额为10000元，属于免征范围，故入库额为0。另查明，旺盛商业公司是大盛魁文创园的的物业服务单位，负责收取园区内的物业费和电费等费用，在郭某和董某经营期间，郭某曾和旺盛商业公司的李城进行微信交流，催收相关费用，郭某在2018年12月8日表示其将于周一关门。且本案中涉案房屋的暖气存在不热的情况。   一审法院认为，本案的争议焦点系吕某本诉的诉请物业费、暖气费、水电费是否有事实和法律的依据？郭某和董某诉请的房屋装修损失和营业损失是否有事实和法律的依据？第一，针对本案中《房屋租赁合同》是否应该解除，本案中《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。吕某诉请解除《房屋租赁合同》，郭某和董某也于2019年11月1日庭审中予以确认认可，故协商一致，应认定吕某和郭某、董某2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日予以解除。第二，针对吕某诉请的各项费用，租金因2019年11月1日双方已一致同意解除《房屋租赁合同》，故郭某和董某欠付的租金为2018年10月11日至2019年11月1日之间的租金为82000元＋162000元×108%÷365×143=150545.97元，故一审法院支持租金为150545.97元，其后由于郭某和董某未搬离，参照2019年至2020年度日租金162000元×108%÷365天=479.34元予以计算至实际搬离之日；针对物业费本案中虽然涉案房屋的业主是张伟东和吕朝霞，在物业服务合同中是物业费的缴纳主体，在供热合同中是暖气费的缴纳主体，即在物业合同与供热合同中是缴费义务的承担主体，但是在本案中，依据《房屋租赁合同》的约定，本案中水费、暖气费、电费等一切产生的费用由乙方郭某承担，且在实际的运营过程中，郭某和董某也支付了相应的物业费和暖气费以及水费电费等，只是目前尚存未支付部分，郭某和董某截止2018年6月10日之后欠付的物业费用2018年6月10日至2019年6月10日共计14444元，2019年6月10日至2019年11月1日的物业费用为14444元÷365天×144天=5698.45元，故所欠物业费合计为20142.45元，对于其之后2019年11月2日之后的物业费，按照每日14444元÷365天=39.57元的标准支付至其实际交付房屋之日止，对于郭某和董某主张旺盛商业公司不具备收取物业费的资质，旺盛商业公司是否具有收取物业费用的资质是一种行政许可行为，该资质也并非是其消极不支付物业费的抗辩理由，其仍应支付相应的物业费用；其所欠缴的水费依据票据予以支持725元；采暖费用为2018年至2019年年度为7266元，对于2019年10月15日至2019年11月1日为726.6元，合计为7992.6元，对于2019年11月2日之后的对于采暖费按照每日40元标准的遵循采暖周期支付至实际交付房屋之日止；对于电费予以支持4590元；其后产生的电费未实际发生不予支持。上诉费用合计为183996.02元；故郭某和董某应支付各项费用合计183996.02元。依据《房屋租赁合同》中，郭某和董某支付了10000元押金，该押金是用于保障房屋内设备完好，如出现设备损坏的现象，自然损坏的除外，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，故本案中吕某未提供证据证明其损坏了基础设备，故对于郭某和董某在反诉中诉请的返还押金10000元的诉讼请求予以支持；第三，针对吕某诉请立即腾房的诉讼请求，因目前《房屋租赁合同》已经解除，故对于该项诉讼请求一审法院予以支持，且吕某和郭某、董某双方应及时交接，避免损失的扩大化；现有证据无法证实吕某存在扣押行为，郭某和董某应该在判决生效之日后立即腾退房，郭某和董某在涉案房屋内的物品（附明细）也相应可以搬离，无证据证明吕某扣押或者阻碍其搬离的行为，故不存在返还的问题，故对于郭某和董某诉请的针对吕某要求其返还房屋内全部物品（附明细）的诉讼请求不予支持。因吕某未提供证据证明房屋墙壁、房屋墙顶以及水管的损毁情况及其维修费用等相关证据，故对该项诉讼请求不予支持。第四，关于郭某和董某要求吕某和旺盛商业公司赔偿其经济损失的反诉诉讼请求部分。针对郭某和董某在反诉状中将旺盛商业公司的地位列为反诉被告（本诉第三人）的诉讼地位存在错误，反诉是针对的本诉原告并不能针对本诉第三人，且郭某和董某在反诉状中的诉讼请求和事实与理由中对于反诉被告与第三人的地位描述混乱，故一审法院对于旺盛商业公司在本案中的地位确认为第三人。其中针对反诉被告吕某的诉请部分，经济损失依据郭某和董某提交的鉴定得出的结论包括两个部分，包括其装修损失以及造成的营业损失，其主张损失的主要依据在于认为吕某和旺盛商业公司存在私自锁上涉案房屋的情况，依据郭某在2018年12月8日与旺盛商业公司李城的聊天记录中明确表示“星期一再来抄一下，我不开了，算算一共多少钱”“星期一关门”，其无证据证明2018年12月14日锁门的行为系由吕某或房主张伟东指使旺盛商业公司所为，也无法证实是吕某与旺盛商业公司的共同侵权行为，且旺盛商业公司主张涉案商铺的钥匙系郭某和董某主动放至物业处，现有证据仅能表明的是涉案商铺的钥匙在旺盛商业运营公司手中，却无法证明吕某的侵权行为，故在不存在侵权行为的基础前提下向吕某主张营业损失没有事实和法律的依据，故对于郭某和董某针对吕某提出的营业损失的诉讼请求不予支持；对于装修损失，虽在庭审中双方对于解除《房屋租赁合同》无异议达成一致，但是本案中合同解除的主要原因并非是承租人的违约行为，故现有证据无法证明出租人吕某存在违约或是侵权的情况且在合同中也未对装修损失进行过约定，故诉请吕某赔偿装修损失的诉讼请求不予支持，因此对于郭某和董某反诉诉请吕某赔偿其经济损失的诉讼请求不予支持。反诉系针对本诉原告的诉，且本诉和反诉应该具有相应的关联性，本案中郭某和董某将旺盛商业公司列为反诉诉讼请求的主体系基于侵权行为，并非一种租赁关系，是一个独立于本案法律关系之外的诉，在现有证据无法证实存在共同侵权的前提下，将旺盛商业公司作为反诉诉讼请求的义务主体存在错误，故郭某和董某针对旺盛商业公司的诉讼请求不属于本案的审理范围，本案在此不做处理，建议其另行起诉。一审法院判决：一、原告（反诉被告）吕某与被告（反诉被告）郭某和董某于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。二、被告（反诉原告）郭某和董某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吕某租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计183996.02元并支付自2019年11月2日起按日租金479.34元、物业费每日39.57元、采暖费每日40元支付至实际搬离之日止的各项费用。三、被告（反诉原告）郭某和董某于本判决生效后十五日内腾退呼和浩特市玉泉区大盛魁文创园一期F区4号商铺，并恢复原状。四、原告（反诉被告）吕某于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）郭某和董某押金10000元。五、驳回原告（反诉被告）吕某的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）郭某和董某的其他反诉诉讼请求。   郭某、董某上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2019)内0104民初1018号民事判决中第二、第三、第六项判决，并依法改判或者发回重审;2.本案一审、二审诉讼费、鉴定费由吕某、旺盛商业公司承担。   本院二审期间，郭某、董某向本院提交两份证据，第一组证据盘点物品清单、照片（四张）、录音（六份），拟证明1、案涉房屋并非郭某、董某强占，旺盛商业公司与郭某、董某于2020年4月21日清点被扣押的物品后，退还郭某、董某的事实；2、旺盛商业公司受案涉房屋实际所有人张伟东的指示，强行扣押郭某、董某的物品并加锁案涉房屋，吕某、旺盛商业公司为共同实施侵权行为的主体。第二组证据企业信用信息公示报告，拟证明旺盛商业公司的股东为内蒙古天顺文化发展有限公司，二公司的法定代表人均为同一人，案涉房屋实际所有人张伟东系旺盛商业公司的监事，又是内蒙古天顺文化发展有限公司的股东。本案吕某、旺盛商业公司之间存在利害关系的事实。吕某质证认为，对第一组，三性均不认可，该证据关键当事人张东、物业许经理以及物业公司季总、李晨均未到庭，自然无法核实相关录音的真实性，且该组证据也与出租人吕某没有任何关系，根本无法证明郭某、董某的相应主张。对第二组证据不属于新证据，其次该证据也是拼凑而成，相关的企业信息应当以工商部门出具的加盖印章的查询文件为准，另外单凭该组证据无法证明郭某、董某的相应主张，郭某、董某应依法承担举证不能的法律后果。旺盛商业公司质证认为，2组证据三性均不认可，首先本案承租关系主体是郭某、董某与吕某，与旺盛商业公司无关，其次郭某、董某提交的证据无法证明其证明目的，请求维持一审判决。除以上证据外，本院二审查明的事实同一审判决查明的事实一致。本院二审另查明：一审判决后,郭某、董某于2019年4月21日从案涉商铺搬离。   本院二审认为，本案的争议焦点为：一、郭某和董某是否应支付吕某租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计183996.02元并支付自2019年11月2日起按日租金479.34元、物业费每日39.57元、采暖费每日40元支付至实际搬离之日止的各项费用。二、吕某、旺盛商业公司是否应支付郭某和董某经济损失496109元（自2018年12月14日起算至2019年11月1日）截止房屋租赁合同实际解除之日。   针对第一个争议焦点，关于郭某和董某是否应支付吕某租金、物业费、暖气费、水费、电费等费用的问题。本案涉案房屋租赁合同双方一致同意在一审庭审时解除，一审认定合同于2019年11月1日予以解除，本院予以确认。合同解除后，关于租金、物业费、暖气费、水费、电费等费用的支付问题，郭某和董某于2020年4月21日搬出了商铺内物品，但其并没有向吕某进行交接，吕某表示是在二审庭审时才得知这一情况，故二审庭审时间2020年7月29日应视为郭某和董某通知吕某的收房时间，由此本院认定郭某、董某房屋的腾退时间为2020年7月29日。据此本院认定案涉房屋租金、物业费、暖气费等费用的的截止时间为2020年7月29日。故案涉房屋的欠付租金金额为：2018年6月10日至2019年6月9日欠付租金82000元，2019年6月10日至实际搬离之日2020年7月29日欠付租金为174960元＋174960元÷365天×50天＝198910元，共计280910元。另由于2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中包括本案案涉商铺的承租人经营的餐馆。故依据公平原则疫情期间应适当减免部分租金，本院酌情确定郭某和董某免除90天租金。故此郭某和董某最终欠付租金金额本院认定为280910元－174960元÷365天×90天＝237800元。欠付的物业费为：2018年6月10日至实际搬离之日2020年7月29日，共计欠付费用为14444元×2年＋14444元÷365天×50天＝30866元。欠付采暖费费用为2018至2019年度、2019至2020年度，共计金额7266元×2年＝14532元。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。郭某和董某在2018年年底就已不再支付租金并因此引发诉讼，吕某应当采取适当措施防止损失的扩大，但其并未提供证据证实其已采取适当有效的防损措施，故对案涉房屋租金、物业费、暖气费等费用的损失应承担相应责任，郭某和董某未及时支付承租期内的租金，且未主动采取多种措施向吕某进行房屋交接，对案涉房屋租金、物业费、暖气费等费用的损失亦负有不可推卸的责任，双方均怠于履行各自义务，故本院酌定涉案房屋的租金、物业费、暖气费等费用损失由双方各自承担50%的责任。共计为283198元，由郭某和董某承担50%，即141599元。租金、物业费、暖气费的损失共计为283198元，由郭某和董某承担50%，即为141599元。对于水费、电费同一审认定金额，欠付水费依据票据予以支持725元，对于电费予以支持4590元。上述费用合计为146914元。故郭某和董某应支付各项费用合计146914元。针对第二个争议焦点，关于吕某、旺盛商业公司是否应支付郭某和董某经济损失的问题。对于装修损失，双方在房屋租赁合同中并未就租赁房屋添附等事项进行约定的事实，故对郭某和董某诉请赔偿其装修房屋的损失，理据不足，依法不予支持。对于郭某和董某主张营业损失的诉讼请求，因其主张的营业损失是预期利益，不属于已经确定取得的财产，其要求赔偿缺乏法律依据，故本院不予支持。综上所述，郭某、董某的部分上诉请求及理由成立，本院部分予以支持。二审法院判决：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院作出的（2019）内0104民初1018号民事判决第一项、第四项：一、吕某与郭某和董某于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；四、吕某于本判决生效后十日内返还郭某和董某押金10000元；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的（2019）内0104民初1018号民事判决第三项、第五项、第六项；三、郭某和董某于本判决生效后十日内支付吕某租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计146914元；四、驳回吕某的其他诉讼请求；五、驳回郭某和董某的其他反诉诉讼请求。   本院再审期间，吕某提交了三组新证据：   第一组，董某履行了本院（2020）内01民终2227号民事判决中确定的给付义务，给吕某支付136914元款项的转账凭证，拟证明:郭某、董某对二审判决是不持异议的，该二人针对二审判决申请再审严重缺乏事实依据和法律依据应予驳回；第二组，旺盛公司出具的物业费收费票据、电费收据、采暖费票据2份、呼和浩特市供排水有限责任公司出具的水费专用收据3份。拟证明：本案中涉案房屋诉争的拖欠年度的物业费、水费、电费、采暖费四项费用已经付清；第三组，张伟东拍摄的涉案房屋现状视频资料，拟证明：2020年9月2日，涉案房屋仍留有大量物品，另外截止到2021年4月18日，涉案房屋仍留有物品，由此可见，郭某、董某并未搬离及腾退涉案房屋，也并未向吕某返还涉案房屋。   郭某、董某的质证意见：对于第一组证据，真实性没有异议，但对证明的问题不认可。因二审判决已经生效，郭某、董某为了避免增加诉累，进入执行程序，而向吕某履行了判决义务，并不等于郭某、董某对原二审判决的内容认可。如果认可的话就不会向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，所以对证明的问题不予认可；对于第二组证据，三性均不予认可。首先，这都是交纳相关费用的票据，收据并不是正规的发票，所以真实性不予认可。其次，该收据均是旺盛商业公司出具的，旺盛商业公司与本案的实际房东张伟东存在利害关系，张伟东是旺盛商业公司的监事，旺盛商业公司只有一个法人股东，张伟东又是该法人股东的股东。旺盛商业公司出具的收据根本没有证明力。再次，也没有相应的付款凭证，只有单方出具的收据，并没有实际的付款凭证，不能证明其真实性。旺盛商业公司的经营范围内并没有相关的物业服务的经营资质，也没有经营范围。同时也没有收取水电、暖气费的相应资质。所以我们认为这几份收据并不是真实的，三性均不予认可；对于第三组证据视频，2020年4月21日旺盛商业公司派工作人员张伟东与董某进行了关于物品的交接，二审我们提供了相应的证据，在那个时候屋内所有的物品已经腾空了，只是有一个吧台，是卸不走的，我们也没有破坏，包括在二审判决的时候，我们也明确屋内所有的设备已经都腾空了。   旺盛商业公司的质证意见：以上费用均由我公司财务收取，真实性认可，证明问题认可。   针对上述证据，本院综合认证如下：本院对第一组证据的真实性予以确认，但对所要证明的问题不予采信；对第二组证据的真实性予以确认，且旺盛商业公司也认可收到了上述费用，本院予以采信；对第三组证据的真实性认可，但因郭某、董某搬离涉案房屋未通知出租人吕某，故对其所要证明的问题不予采信。   另查明，吕某与郭某、董某双方均认可2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月1日予以解除；   再查明，郭某、董某已于2020年12月8日向吕某支付了136914元（即本院二审判决确定的给付义务）。   本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。   本院再审认为,本案的争议焦点是：1.吕某请求郭某、董某支付欠付的租金、物业费、电费、水费、采暖费及腾房是否有事实及法律依据；2.郭某、董某请求吕某返还押金10000元以及请求吕某与旺盛商业公司共同赔偿经济损失是否有事实及法律依据。   针对第一个争议焦点，根据庭审查明的事实，一审法院认定吕某与郭某、董某于2019年11月1日解除了涉案合同，对此，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。对于合同解除后的租金、物业费、暖气费、水费、电费等费用的支付问题，因吕某是受张伟东和吕朝霞的委托为其二人处理涉案房屋的出租事宜，故吕某有权处理与租赁涉案房屋相关费用的权利。现郭某和董某主张其于2020年4月21日搬出了涉案房屋内的物品，但其未提交证据证明其向吕某进行过交接；而吕某主张涉案房屋内还留有部分物品，但郭某和董某于2020年7月29日二审庭审时明确表示放弃屋内物品，故二审认定2020年7月29日为郭某和董某通知吕某的收房时间，也是郭某、董某腾退涉案房屋的时间，涉案房屋租金、物业费、暖气费等费用的截止时间为2020年7月29日并无不当。关于租金的问题，本院二审认定郭某和董某自2018年6月10日至2019年6月9日共欠付租金82000元，从2019年6月10日至实际搬离之日2020年7月29日欠付租金为198910元，共计280910元，并无不当，本院再审予以确认。另外，本案是因涉案房屋暖气问题而引发的纠纷，且吕某已于2019年4月16日向本院提起了诉讼，而新冠肺炎疫情是在2020年1月底爆发，郭某和董某不能经营餐馆并非受疫情影响，故本院二审据此免除郭某、董某90天租金不当，本院再审予以纠正。依据双方当事人签订的《房屋租赁合同》的约定，本案中的物业费、水电费、暖气费均由郭某和董某承担，现郭某和董某欠付物业费为：2018年6月10日至实际搬离之日2020年7月29日，共计欠付费用为14444元×2年＋14444元÷365天×50天＝30866元；欠付采暖费费用为2018至2019年度、2019至2020年度，共计金额7266元×2年＝14532元。因本案已于2018年底即发生纠纷，吕某也于2019年4月16日向本院提起诉讼，发生纠纷后，双方当事人均应采取积极措施防止损失的扩大，但双方当事人均未提供证据证实其已采取积极有效的止损措施，故二审酌定对涉案房屋租金、物业费、暖气费等费用的损失由双方各自承担50%的责任并无不当，本院再审予以确认。故涉案房屋的租金、物业费、暖气费等费用损失共计为326308元，由郭某和董某承担50%，即163154元。对于水费、电费据实结算，一、二审认定郭某和董某欠付水费725元、电费4590元并无不当，本院再审予以确认。上述费用合计为168469元，现因郭某和董某已于2020年12月8日向吕某支付了136914元，应从168469元中扣除，故郭某和董某仍应支付吕某各项费用合计31555元。   针对第二个争议焦点，因郭某和董某已按合同约定向吕某支付了押金10000元，且吕某也未提交证据证明郭某和董某损坏了涉案房屋内的设备，故吕某应返还郭某和董某押金10000元；关于郭某和董某请求吕某与旺盛商业公司共同赔偿其经济损失的再审意见，因其未提交证据证明与吕某有关于装修损失进行过约定，也未提交证据证明吕某与旺盛商业公司存在侵权，对郭某和董某的该项再审请求本院不予支持。   综上所述，一、二审判决部分事实认定有误，应予纠正。再审申请人吕某的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：   一、撤销本院（2020）内01民终2227号民事判决及呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1018号民事判决；   二、吕某与郭某和董某2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；   三、郭某和董某于本判决生效后十日内支付吕某租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计31555元；   四、吕某于本判决生效后十日内返还郭某和董某押金10000元；   五、驳回吕某的其他诉讼请求；   六、驳回郭某和董某的其他反诉请求。   一审案件受理费4163元，由吕某负担541元，由郭某和董某负担3622元，反诉案件受理费300元，由郭某和董某负担200元，由吕某负担100元；二审案件受理费4180元，由郭某和董某负担3637元，吕某负担543元。   本判决为终审判决，      审判长 杨利民   审判员 何建军   审判员 宋 敏      二○二一年六月十八日   书记员 张 尧