广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1538号上诉人(原审原告）：周丽琼，女，1970年8月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：钟玉田，广东泓科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市中达置业有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城圭峰路161-1（自编01），统一社会信用代码：91440705MA514FP415。法定代表人：莫明珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东海，广东信宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华斌，广东信宇律师事务所律师。上诉人周丽琼因与被上诉人江门市中达置业有限公司（以下简称中达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初3004号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周丽琼上诉请求：1.撤销一审判决的第二项内容，判中达公司应向周丽琼返还双倍定金中的另一倍定金500000元以及返还定金逾期付款利息（以500000元为本金，自2019年3月25日起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至中达公司付清全部欠款之日止）；2.一、二审的诉讼费用由中达公司承担。事实和理由：首先，一审法院没有认定中达公司根本违约，显然是事实认定错误。第一，一审法院以江门市不动产登记中心新会分中心发出的复函作为认定中达公司不办理涉案房产过户登记不存在过错的证据，是事实认定错误，江门市×××××××新会分中心曾于2020年3月13日就江门市中级人民法院发出的“调查坐落于江门市新会区×××××××××、11、12、13号商铺是否可转让”的函作出“江门市新会区×××××××××、11、12、13号商铺现为抵押状态，若需办理过户，注销抵押登记后买受人与原权属人双方到我分中心服务大厅办理转移登记”。该《复函》是认可了涉案的10、11、12、13号商铺是可以办理分割登记，与该中心于2020年11月2日出具的《复函》所回复的“由于以上登记为独立整体，只能整体处理”的回复是截然相反的。周丽琼认为，涉案房产虽然由中达公司在淘宝网司法拍卖网络平台上通过竞价取得江门市新会区××××××××××××和12-17号商铺的所有权。但现今没有相关法律法规禁止中达公司在办理取得上述房产的权属登记后，向他人以买卖形式转让部分商铺的所有权并办理转移登记。同时，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条的规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”以及其中的第二十七条的规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的。”并结合江门市×××××××新会分中心分别于2019年11月19日和2019年11月20日出具的房屋测绘证明书（新测字2019(515)号、（516)号、（517)号、（518)号），涉案房产是符合《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定的不动产单元，可以办理转移登记。因此，周丽琼认为江门市×××××××新会分中心2020年11月2日作出的《复函》是缺乏事实和法律依据的，不能作为本案证据使用。第二，中达公司在涉案合同签订过程中已存在故意隐瞒涉案房屋重要信息的行为。包括：从未告知周丽琼涉案房产是经法院拍卖竞拍所得、也未告知实际买受人是江门市新会区建桥贸易有限公司（以下简称建桥公司）、也未披露过建桥公司与中达公司有委托买卖涉案房产的关系、更未曾向周丽琼出示过书面的授权委托书。而根据《合同书》第六条甲方的权利义务第1款的约定，中达公司在签订涉案合同时，是主张自身是涉案房产的权属人。第三，中达公司主张是在涉案房产介绍人区社然在《合同书》签订后一个月内到新会不动产登记中心窗口询问才知悉涉案房产不能拆分出证，显然是虚假陈述。根据中达公司的工商登记资料显示，其所称的介绍人区社然是中达公司的股东，区社然名下的同类型公司也共有7间（详见证据）。周丽琼认为,区社然是中达公司的股东，其因涉案合同所作出的全部行为应认定为职务行为。而且中达公司声称区社然曾到新会不动产登记中心咨询以及咨询的过程，实际上是没有任何证据能证实的，而且区社然作为一个持有七家同类型公司股份的股东，对房产买卖、过户、分证的业务不熟悉是完全站不住脚的。而中达公司自身作为一家经营范围是房地产开发、销售商品房以及物业出租的企业，其对于房产买卖、过户、分证等业务是具备相应的专业知识，并十分了解现行法律法规和政策的相应规定。与一般的房屋出卖方不同，而且中达公司也不是第一次竞买法院拍卖的资产。其次，中达公司以实际行动不履行涉案合同义务，且无正当理由，已构成根本违约。中达公司在涉案合同签订后的三个月内都不将涉案房产过户到周丽琼名下；并且向一审法院提出将包括涉案房产在内的竞拍所得的房产过户到案外人建桥名下的申请，一审法院出具（2018)粤0705执恢18号之十二的执行裁定书，将包括涉案房产在内的竞拍所得的房产确权到建桥公司名下。并于2018年9月4日将定金500000元退回给周丽琼。根据《合同书》第九条违约事件、违约责任和合同解除的第2款的约定：“如果甲方中途退出或单方解除本合同；造成本合同无法履行的，甲方应双倍返还定金给乙方”。中达公司是以拒不办理房产过户以及单方退还定金的实际行为表明其中途退出合同履行和单方解除本合同的态度，己构成根本违约。综合上述，中达公司应向周丽琼返还定金中的另一倍500000元及利息。二审中，周丽琼补充上诉意见如下：第一，中达公司存在根本违约行为。根据不动产登记中心留存的原规划图纸和房屋宗地图、平面图显示，涉案商铺原分别独立登记为一个房产证(10#商铺为N0.0071043、11#商铺为NO.0071044、12#商铺为N0.0071045、13#商铺为N0.0071046)，江门市新会区基恒实业有限公司受让包括涉案商铺在内的商铺后，将10#、11#商铺与8#、9#商铺合并登记在同一个房产证，12#、13#商铺与14#、15#、16#、17#商铺合并登记在同一个房产证。再根据江门市×××××××新会分中心在2021年6月2日出具的《复函》，是能够确定涉案商铺可以按原规划图纸分隔申请办理分割登记再办理转移登记至周丽琼名下的。显然中达公司是在能办理相关促成过户和过户手续的情况下拒绝办理。因此，一审法院认定涉案商铺在实际履行中无法过户至周丽琼名下不属中达公司根本违约，是属于事实认定错误，应由二审法院予以纠正。第二，周丽琼要求一审法院依法解除涉案合同是基于江门地区对于主张利息、双倍定金等违约损失必须以解除合同为前提的以往判例，并且为了避免日后就同一案件事实主张另外的诉讼请求而浪费司法资源。但周丽琼不认可一审法院认定涉案合同的解除是双方协商一致解除的事实。事实上，是中达公司以如下行为明确表示不履行合同义务且单方解除合同，包括：一、不遵守合同约定办理涉案商铺的相关过户手续。中达公司在涉案合同签订后的三个月内都未能将涉案房产过户到周丽琼名下。二、退还定金给周丽琼。中达公司在2018年9月4日将500000元定金退还给周丽琼。第三，涉案合同合法有效，中达公司单方解除本合同，造成合同无法履行，构成根本违约，应按照《合同书》第九条的约定向周丽琼返还双倍定金和利息。本案双方是在平等自愿、协商一致的基础上签订《合同书》，而且根据中达公司在一审中提交的第五组证据中的《确认函》中，建桥公司确认了委托中达公司出卖包括涉案商铺在内的江门市新会区×××××××××××、12-17号房产，并允许中达公司以自身名义与购买人签订买卖合同。因此，本案《合同书》是合法有效的。再综合前述的第一、第二点上诉意见，周丽琼主张中达公司拒绝办理涉案商铺的申请分割以及转移登记手续已构成根本违约，造成合同无法履行，中达公司应当向周丽琼支付另一倍定金500000元及相应利息。中达公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涉案4卡商铺中，10、11号商铺与12、13号商铺分属登记在不同的不动产权证内。江门市×××××××新会分中心的回复确认，涉案4卡商铺分属两证，两证登记为独立整体，只能整体处理，10、11号商铺与12、13号商铺无法与各自所属不动产权证的其他部分分割后合并过户至周丽琼名下，也不能将两证共10卡商铺分拆后其中4卡商铺单铺单证过户至周丽琼名下。故中达公司与周丽琼双方签订的《合同书》所涉房产的过户是由于客观原因导致不能履行，中达公司没有违约行为，无需向周丽琼承担任何责任。二、周丽琼就本案提出的上诉请求与事实不符，于法无据。(一)案涉10、11号商铺与12、13号商铺分属登记在不同的不动产权证内，是否能分割案涉10、11号商铺与12、13号商铺各自所属不动产产权证的其他商铺、公共走道及分摊面积等部分重新组合或分拆单铺单证出证是本案的争议焦点。但江门市×××××××新会分中心于2020年3月13日作出的函件仅回复了案涉卡位商铺是否能变更登记的问题，并未对案涉4卡商铺的能否以交叉重组或分拆单铺单证出证的方式办理变更登记这一焦点问题进行回应。而江门市×××××××新会分中心于2020年11月2日出具的《复函》确认，涉案4卡商铺分属两证，该两证登记为独立整体，只能整体处理。故该两份江门市×××××××新会分中心的函件的内容并不相悖，江门市×××××××新会分中心于2020年11月2日出具《复函》内容方回应了本案的争议焦点，一审法院以此为定案依据是正确的。而周丽琼提供的新测字2019(515)号、(516)号、(517)号、(518)号四份测绘证明书，仅是对原档案进行数据核实，是两证共10份测绘证明中的4份，不能证明案涉4卡商铺可以交叉重组或分拆单铺单证出证过户。故一审法院判决是正确的。(二)从中达公司与周丽琼签订的《合同书》第二条已显著加黑明确“甲方同意按现状将上述标的物转让给乙方，乙方对转让标的物已作充分了解，同意按现状受让上述标的物”，足以证明中达公司已向周丽琼完全披露案涉房产的所有信息，不存在故意隐瞒案涉房产信息的行为。(三)区社然是中达公司股东及监事，不是中达公司的董事、经理等管理人员。区社然因与周丽琼是多年朋友，故以其个人身份向中达公司介绍周丽琼购买案涉房产，并作为介绍人协助办理案涉房产过户事宜，区社然的行为是诚实信用的，没有对周丽琼作虚假陈述。区社然的行为不属于中达公司的职务行为，更不能以此为由推断中达公司作虚假陈述，周丽琼该主张无事实依据。(四)在本案审理当中，江门市新会区建桥贸易有限公司已出具了《确认函》，确认授权中达公司以自身名义对外签订买卖合同，出售案涉房产。因客观原因导致合同不能履行，在周丽琼要求返还定金500000元的情况下，中达公司中达公司通知彭积退回定金500000元。故周丽琼主张中达公司“以实际行动不履行涉案合同义务，且无正当理由，已构成根本违约”是无事实依据及法律依据的。综上，周丽琼的上诉请求及事实理由不属实，无依据，不能成立，故恳请二审法院在查明事实的基础上依法驳回周丽琼的上诉，维持一审判决。二审中，中达公司补充答辩意见如下：一、涉案房屋来源于江门市新会区人民法院委托的司法拍卖，在新会区人民法院移交的资料中并不包含涉案房屋的原规划图纸，中达公司与江门市新会区建桥贸易有限公司从没见过涉案房屋的原规划图纸。因而，中达公司认为周丽琼在2021年6月23日提交的上诉补充意见主张江门市×××××××新会分中心留存有涉案房屋的原规划图纸，其应当对该主张提供证据佐证，否则应承担举证不能责任。二、假定涉案房产存在原规划图纸的，从江门市×××××××新会分中心于2021年6月2日向二审法院出具的《复函》中反映，涉案房产必须按照该原规划图先行“分隔”后再“分割”并办妥登记手续后，才能办理转移登记手续。但是无论原规划图纸的状况如何，如重新“分隔”显然改变了《合同书》第二条明确约定标的物的现状，则与《合同书》的签订合约目的是不符，亦属于《合同书》客观上不能履行的情形。且上述《复函》明确回复，与10#、11#、12#、13#商铺对应的房屋测绘证明书数据不能作为办理变更过户登记的依据。三、本案中，周丽琼诉请解除合同，一审法院查明本案事实后判决双方协商一致解除合同，中达公司对此予以认可。中达公司在一审中提交的于2020年09月14日出具的《（2020)粤0705民初3004号案中达公司补充意见》中第4点明确表示，如《合同书》能继续履行，中达公司同意继续履行，表明中达公司是诚实信用的。而涉案房产因客观原因不能过户至周丽琼名下，中达公司不属于根本违约，中达公司无需向周丽琼双倍返还定金。周丽琼向一审法院起诉请求：一、中达公司返还给周丽琼双倍定金中的另一倍定金人民币500000元。二、返还定金逾期付款利息以人民币500000元为本金，从2019年3月25日起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告付清全部欠款给原告之日止。三、本案全部诉讼费用由中达公司承担。诉讼中，原告周丽琼增加诉讼请求：解除周丽琼、中达公司于2018年5月23日签订的《合同书》。一审法院判决：一、确认周丽琼与江门市中达置业有限公司于2018年5月23日签订《合同书》于2020年12月18日予以解除；二、驳回周丽琼的其他诉讼请求。一审案件受理费8900元、财产保全费3020元，合计11920元（周丽琼已预交11820元），由周丽琼负担11870元，江门市中达置业有限公司负担50元。周丽琼应向一审法院补缴一审案件诉讼费50元；江门市中达置业有限公司应向一审法院补缴一审案件诉讼费50元。二审期间，周丽琼提交三份证据，证据一、《房屋测绘证明书》，证明涉案房产可以拆分办理过户登记；证据二、《江门市中达置业有限公司企业信息》，证明中达公司的经营范围，是对于房产买卖、过户、分证等业务是具备相应的专业知识的企业，以及区社然是中达公司的股东的事实；证据三、《区社然个人信息》，证明区社然作为一个持有七家同类型公司股份的股东，对房产买卖、过户、分证的业务是非常熟悉的。中达公司经质证认为，对《房屋测绘证明书》的真实性、合法性予以确认，对关联性和待证事实不予确认，该四份证明书仅是对原档案进行数据核实，不能证明案涉四卡商铺可以交叉重组或分拆单铺单证出证过户；对证据二、证据三的质证意见，对真实性、合法性予以确认,对关联性和待证事实不予确认，区社然仅为中达公司股东及监事，不能代表中达公司参与合同签署，其在本案中仅为介绍人。经审查，上述证据中《房屋测绘证明书》周丽琼于一审期间已提交，对证据二、三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，本院结合本案事实和其他证据予以认定。二审期间，周丽琼于2021年5月31日向本院提交《调查取证申请书》，本院于同日向江门市×××××××新会分中心发出《协助调查函》，调查以下事项：1、2018年5月23日至2018年9月4日期间，江门市新会区××××××××××、11号、12号、13号商铺（分别登记在6077707、6077703号产权证项下）因上述商铺被拍卖取得方转卖给周丽琼后，上述商铺能否与各自所属不动产权证的其他部分分割后合并过户至周丽琼名下，即双方能否办理原分别登记在6077707、6077703号产权证项下的上述商铺变更过户登记给周丽琼。如不能办理，原因是什么；2、你中心分别于2019年11月19日和2019年11月20日出具的房屋测绘证明书（新测字2019（515）号、（516）号、（517）号、（518）号）中备注的档案G1-13-9871/9872数据能否作为江门市新会区××××××××××、11号、12号、13号商铺办理变更过户登记给周丽琼的依据。该中心于2021年6月2日向本案复函，该复函载有“一、经查阅相关资料，江门市新会区××××××××××××商铺，办有证号为粤（2018)江门市不动产权第2088681号的不动产权证；江门市新会区×××××××××××××商铺，办有证号为粤（2018）江门市不动产权第2088669号的不动产权证；权属人均为江门市新会区建桥贸易有限公司。二、按《不动产登记操作规范（试行）》中1.3.1点规定不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。由于目前以上登记为独立单元，只能整体处理。同时上述商铺权属人江门市新会区建桥贸易有限公司可按原规划图纸分隔申请办理分割，经不动产登记部门登记后办理转移登记。三、房屋测绘证明书（新测字2019（515）号、（516）号、（517)号、(518)号数据不能作为江门市新会区××××××××××、11号、12号、13号商铺办理变更过户登记的依据等内容”等内容，本院将该回函交本案双方发表了意见。周丽琼于2021年6月7日又向本院递交《调查取证申请书》，经审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。二审期间，中达公司没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：2018年5月23日本案双方签订《合同书》时，涉案座落于江门市新会区×××××××××××、12-17商铺分别登记在证号为6077707（8-11商铺）、6077703（12-17商铺）房产证项下，上述商铺经本院执行裁定确认所有权转移至实际买受人建桥公司，不动产登记机构于2018年12月11日颁发《不动产权证书》给建桥公司，《不动产权证书》证号分别为粤（2018）江门市不动产权第2088681号和第2008669号。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：周丽琼诉请中达公司返还另一倍定金500000元并支付自起诉之日起以本金500000元按中国人民银行同期同类贷款利率计算至中达公司付清全部欠款之日止的利息应否支持。结合现有证据显示，涉案座落于江门市新会区×××××××××××、12-17商铺于2018年1月23日被本院依法拍卖，中达公司受江门市新会区建桥贸易公司委托竞买取得，2018年5月23日中达公司（甲方）与周丽琼（乙方）及第三人彭积（丙方）签订《合同书》，约定有“中达公司将上述10号、11号、12号、13号商铺按现状转让给周丽琼，周丽琼对转让标的物已作充分了解，同意按现状受让上述标的物，合同签订之日周丽琼即支付定金人民币500000元给丙方彭积作为本合同履行的担保，合同签订后，中达公司在三个月内转让标的物过户到周丽琼名下，丙方保证乙方支付定金后甲方在三个月内将标的物办理过户到乙方名下，否则丙方将乙方支付的定金退回给乙方”等内容，合同签订后，周丽琼按约通过案外人周耀荣支付了定金500000元，后中达公司以经咨询江门市×××××××新会分中心，因涉案4卡商铺分属两个权属证，重新组合后无法重新确定分摊面积，故无法按上述合同约定办理过户为由，告知周丽琼涉案4卡商铺不能单独过户，2018年9月4日中达公司将定金500000元返还给周丽琼。经查，本案双方签订涉案合同时上述商铺分别登记在证号为6077707、6077703房产证项下，一审期间，一审法院向江门市×××××××新会分中心发函调查涉案10、11号、12、13号商铺按现状能否办理过户，江门市×××××××新会分中心复函载有“……由于以上登记为独立整体，只能整体处理”。二审中，本院再次向江门市×××××××新会分中心发函调查，从已查明的事实及江门市×××××××新会分中心复函内容可知，10、11号、12、13号商铺在本案双方涉案合同签订时因分属两个产权证，登记为独立单元，只能整体处理，即中达公司作为涉案合同的出卖人在涉案合同约定的期间内是无法将转让标的物过户至周丽琼名下，同时周丽琼作为买受人对上述标的物的现状也充分了解知晓，该事由应属不可归责于当事人双方的原因或事由，且该事由致使涉案合同无法履行，不在涉案合同所指的违约情形内，现中达公司已于2018年9月4日将涉案定金返还给了周丽琼，据此，一审法院作出驳回周丽琼诉请中达公司返还另一倍定金500000元及自2019年3月25日即起诉之日起的利息的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，周丽琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（周丽琼已预交），由周丽琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年六月二十九日法官助理  杨倩瑜书 记 员  黄巧明陈国良