广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初13805号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司,住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙贝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托诉讼代理人：黄丽艳，女，系该司员工。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被告：叶木带，女，1977年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，原告广州市白云区金满实业发展有限公司与被告叶木带物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区金满实业发展有限公司的委托诉讼代理人黄丽艳、朱毅华，被告叶木带到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区金满实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即付清我司垫付的电费3309.86元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2011年11月9日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；2.被告立即付清我司垫付水费229.8元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；3.被告向我司支付物业管理费1107.4元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广州市白云区原石井镇沙凤村马头岗的“金满家园”是我司与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“金满家园”的房屋作了充分了解后，于2003年9月4日向我司购买（辖区范围内）房，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，我司依约将房屋交付被告使用，并对被告所居住的小区进行了物业管理。但被告自2005年8月开始拒交电费、水费，2005年8月开始拒交管理费。截止至2007年2月期间，我司己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经在(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由我司先向供电部支付，同时我司可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，我司也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故我司依法享有该损失追偿权。综上，为维护我司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告叶木带辩称，一、我同意支付物业管理费；二、我同意缴纳水电费，但我不同意原告主张的水电费的计算方式标准。原告主张水电费的期间，我长期没有在涉案房屋居住，原告以我上一年的平均数进行计算是不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月4日，被告与案外人广州市石井建设开发有限公司《商品房买卖合同》，约定其向案外人购买了广州市白云区（辖区范围内）房（以下简称涉案房屋），根据《房地产权证》显示建筑面积为105.473平方米。后案外人广州市石井建设开发有限公司将房屋交付给被告。原告对被告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。原告表示被告此前一直按每月52.74元的标准向原告交纳管理费，本案中，原告主张2005年8月到2007年3月期间的水费，其中2005年8月至12月每吨水1.6元计算，2006年1月至2007年3月每吨水2.02元计算；以2004年8月至2005年7月期间的平均用水量估算。主张2005年8月至2007年12月期间的电费，每度电0.61元计算，以2005年8月至2007年4月期间按账册实际抄表数计算，2007年5月至2007年12月按2006年5月至2007年4月的平均用电量估算。主张2005年8月至2007年4月的管理费，以每月52.74元（0.5元/㎡×105.47㎡）计算，庭审中，原告陈述由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月撤出该小区，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。由于撤出小区时，与小区业主发生矛盾，发生了业主打砸管理处，撕毁账册的事件，已无法找到其在本案主张期间业主的用水、用电量情况的资料，故其在本案中主张的2005年8月到2007年3月期间的水费，以2004年8月至2005年7月期间的平均用水量估算；2005年8月至2007年12月期间的电费，以2005年8月至2007年4月期间按账册实际抄表数计算，2007年5月至2007年12月按2006年5月至2007年4月的平均用电量估算。水电量单价按照其代业主向水电部门缴纳的标准计付。另原告提交自2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年、2019年6月各向被告的涉案房屋所在地址寄送过催收欠款通知书拟证明向被告催收欠缴费用的情况。根据快递公司出具的投递记录，显示2007年7月9日、2009年3月30日均因多班投递无人签收退回寄件人；2011年7月13日因收件人不在所指定地址；收件人办公室关闭而未投递成功；2013年6月因拒收被退回；2015年6月11日本人签收；2017年6月7日、2019年6月6日均他人签收。被告对原告主张各项费用的单价计算没有异议，但表示其与前方离婚后，其前夫就未再居住于涉案房屋，且其平时在中山开店，小孩在幼儿园托管，故只有周末才回到涉案房屋居住，故原告主张参照前一年的水电费情况计算水电费不合理。并提交民事判决书拟证明其在原告主张的期间不在涉案房屋长期居住。另，根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是原告于1996年以前以“集资房”形式投资兴建，之后原告（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）、（丙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方责任负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。1999年10月14日，石井公司取得白云区沙凤村西就街13号商品房预售许可证，楼宇名称为金满苑。2007年3月8日，原告就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费向广州市自来水公司荔湾供水管理所发出《要求停止供水申请》、《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，原告与小区业主发生矛盾冲突，原告撤出了该小区的物业管理。广州市城市规划局于2008年6月2日出具穗规信[2008]118号《关于金满苑信访事项的复函》，内容如下：“……经查，‘金满苑’是违反用地和建设有关规定，先行建设，然后由城市规划行政主管部门依建设单位申请，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）的规定及城市规划法律、法规和规章的规定，补发了该建设工程的《建设用地规划许可证》和部分建筑物的《建设工程规划许可证》。但至今，上述已补办手续的建筑物尚未经规划验收……”。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告广州市白云区金满实业发展有限公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告广州市白云区金满实业发展有限公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30日前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上述债务承担连带清偿责任。”原告表示上述调解书作出后，其已履行调解书的付款义务。此外，原告提交发票拟证明其代小区业主垫付水费的情况。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。根据生效判决显示，原告系“金满家园”、“金满苑”两小区的物业公司，在2007年5月9日前曾为该两小区提供物业服务，涉案房屋在“金满家园”范围内，被告作为“金满家园”小区的业主，应向原告支付享受原告提供物业服务期间的对价。现被告对原告主张的各项计费单价予以认可，本院对原告主张的各项费用的计付标准和方式予以采信。被告此前一直按每月52.74元的标准向原告交纳管理费，现原告主张被告按该标准支付物业管理费合理，结合原告于2007年5月撤出小区的事实，本院对原告主张2005年8月至2007年4月期间的管理费1107.44元的诉请予以支持。根据原告提交的水电费发票及生效的民事调解书，可证明原告为小区各户业主垫付水电费属实，被告对原告垫付的水电费均应如数向原告清偿。因现有证据无法证明被告在原告主张期间实际的用水、用电量。且原告表示由于撤出小区时，与小区业主发生矛盾，发生了业主打砸管理处，撕毁账册的事件，已无法找到其在本案主张期间业主的用水、用电量情况的资料，故其在本案中主张的2005年8月至2007年3月的水费按2004年8月至2005年7月期间的平均数计算；2005年8月至2007年12月的电费以2005年8月至2007年4月期间按账册实际抄表数计算，2007年5月至2007年12月期间按2006年5月至2007年4月的平均数计算；该陈述合理。原告主张2005年8月至2007年3月的水费按2004年8月至2005年7月期间的平均数计算每月用水6吨合理，原告要求被告支付水费合计229.8元有据，本院予以支持。原告主张2005年8月至2007年12月的电费以2005年8月至2007年4月期间按账册实际抄表数计算，2007年5月至2007年12月期间按2006年5月至2007年4月的平均数计算每月用电201度合理，原告要求被告支付电费合计3309.86元有据，本院予以支持。被告抗辩其离婚后，其与家人经常不在涉案房屋居住，原告主张参照前一年的平均数计算不合理的意见。从被告提交的民事判决书看，其与前夫离婚的判决于2012年作出，原告在本案中主张的费用属于20007年之前的费用，被告的证据不足以证明其在原告主张的欠费期间长期未居住在涉案房屋的事实，故本院对被告的上述抗辩意见不予以采纳。关于管理费、水电费逾期付款利息。本院认为，该利息属于原告损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，原告主张水费利息、管理费利息均从原告退出小区管理之次日即2007年5月10日起计算合理，应予以支持。利息以被告欠付金额为本金，从2007年5月10日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限。（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书确认原告需向广州白云供电局支付2007年2月至2008年5月的电费，原告主张根据（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书约定原告履行支付义务的最后期限即2011年11月8日次日起计算被告逾期支付电费的利息合理，本院予以支持。利息以被告欠付电费3309.86元为本金，从2011年11月9日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告叶木带向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年4月期间的管理费1107.44元及逾期利息（利息以1107.44元为本金，从2007年5月10日起至实际支付之日止；其中，从2007年5月10日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告叶木带向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年3月期间的水费229.8元及逾期利息（利息以229.8元为本金，从2007年5月10日起至实际支付之日止；其中，从2007年5月10日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告叶木带向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年12月期间的电费3309.86元及逾期利息（利息以3309.86元为本金，从2011年11月9日起至实际支付之日止；其中，从2011年11月9日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告叶木带负担并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市白云区金满实业发展有限公司。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月十七日书记员  卢 迪