安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初2191号 原告：中国建设银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省来安县建阳南路776号。 负责人：郭显栋，该行行长。 委托诉讼代理人：陈涛，男，该行员工。 委托诉讼代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。 被告：刘凯，男，1992年2月24日生，汉族，住安徽省来安县，现住安徽省来安县。 被告：朱艳，女，1922年4月5日生，汉族，住安徽省利辛县，现住安徽省来安县。 被告：滁州明城置业有限公司，住所地安徽省滁州市来安县东门严圩组。 法定代表人：李尾娇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李永成，男，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司来安支行（以下简称建行来安支行）与被告刘凯、朱艳、滁州明城置业有限公司（以下简称明城置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行来安支行的委托诉讼代理人周大伟、陈涛，被告刘凯、被告明城置业公司委托诉讼代理人李永成到庭参加诉讼，被告朱艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 建行来安支行提出诉讼请求：1.判令刘凯、朱艳立即清偿借款本金255557.14元及利息（截至2021年4月17日利息1957.24元，自2021年4月18日起至实际付清之日止按贷款合同约定利率计算利息），本息暂合计为257514.65元；2.判令明城置业公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.判令其有权对刘凯、朱艳名下位于来安县××路××广场××幢（住宅）2006室折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，建行来安支行变更诉讼请求1为：判令刘凯、朱艳立即清偿借款本金254727.98元及利息（截至2021年5月26日利息为2864.96元，自2021年5月27日起至实际付清之日止按贷款合同约定利率计算利息）。事实和理由：2017年1月11日,刘凯、朱艳为了购买明城置业公司开发的位于来安县××路××广场××幢（住宅）2006室房产，与其签订《个人住房（商业用房）借款合同》,合同约定:借款金额32万元,借款期限为2017年1月10日至2032年1月10日,并对借款利率、还款等进行约定，同时约定借款人出现逾期还款，贷款人有权宣布剩余贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及费用。上述合同签订后，其于2017年1月22日办理了不动产抵押登记，并于2017年2月9日发放了全部贷款。另2016年1月14日,其与明城置业公司签订《最高额保证合同》，约定明城置业公司为上述债务提供连带责任担保。2021年1月31日起，刘凯、朱艳出现逾期还款，后其多次向刘凯、朱艳催款未果,故提起诉讼。 刘凯辩称，其因为经济困难才会逾期，其打算月底前将欠的房贷和利息还清，之后每个月按约还款。 朱艳未到庭，未进行答辩。 明城置业公司辩称，没有要说的。 本院经审理认定事实如下：2016年1月14日,明城置业公司（甲方）与建行来安支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称“债务人”为因购置坐落于来城世纪广场14-17#楼项目所属之住房/商用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2016年1月13日至2019年1月12日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为壹万陆仟壹佰万元整；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力；如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；该合同还约定了其他条款。明城置业公司法定代表人与建行来安支行负责人均在合同上签字并加盖公章确认。 2017年1月11日,建行来安支行为贷款人与刘凯、朱艳为借款人、抵押人签订了一份《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：刘凯、朱艳为购买由明城置业公司开发的位于来安县塔山东路（世纪广场）16-2006室房产，向建行来安支行贷款320000元；借款期限2017年1月10日至2032年1月10日止；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同用款计划执行：贷款人将款项一次性划入明城置业公司账户；借款人选取委托扣款方式还款；还款方法为等额本息，每月还本息金额2473.40元；担保方式为抵押加最高额保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下的抵押财产清单：来安县塔山东路（世纪广场）16-2006商品住房，面积122.07平方，抵押财产价值400390元；本合同违约金的计收方法为：贷款人按借款人违约金额的一定比例一次性收取违约金，本合同项下的违约金收取比例为万分之三，违约金按以下公式计算：违约金=违约贷款本金×违约金收取比例；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等费用），由借款人承担。合同约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。贷款人有权行使下列权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。 2017年1月22日,涉案房产在来安县不动产登记局办理了预购商品房抵押不动产登记证明［皖（2017）来安县不动产证明第0××9号］,登记证明记载如下：证明权利或事项抵押权，权利人建行来安支行，义务人刘凯、朱艳。涉案房产交付后至今未办理房屋权属登记及抵押登记。 建行来安支行依约于2017年2月9日将320000元借款转入明城置业公司账户。后刘凯、朱艳出现逾期，中国建设银行个人贷款对账单显示：截止2021年5月26日，尚欠本金254727.98元，利息2806.09元，罚息58.87元。 上述事实，有建行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单等证据在卷佐证。 本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建行来安支行与明城置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及建行来安支行与刘凯、朱艳签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。建行来安支行按约发放贷款,刘凯、朱艳未能按借款合同约定按期还款付息，违反合同约定，应承担违约责任。依照借款合同约定，建行来安支行有权要求借款人立即归还借款本息及相关费用，故对建行来安支行要求刘凯、朱艳偿还借款本金254727.98元诉讼请求，本院予以支持。对利息标准，根据合同约定，贷款利率为基准利率水平上下浮5%，逾期还款的罚息利率为贷款利率上浮50%，五年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65%，据此，罚息利率为6.626%[4.65%×（1-5%）×（1+50%）],故刘凯、朱艳应自2021年5月27日起按年利率6.626%计算利息至借款实际付清之日止。 根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持，故对建行来安支行要求在处分刘凯、朱艳抵押的房产所得价款中优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 根据建行来安支行与明城置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及建行来安支行与刘凯、朱艳签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的约定，明城置业公司为刘凯、朱艳的贷款提供了连带责任保证；保证期间为自签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。涉案房产至今尚未办理抵押登记，建行来安支行据此要求明城置业公司对刘凯、朱艳借款承担连带保证责任，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘凯、朱艳于判决生效后二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司来安支行借款本金254727.98元及利息(截止2021年5月26日利息为2864.96元，自2021年5月27日起按年利率6.626%计算利息至借款实际付清之日止）； 二、被告滁州明城置业有限公司对被告刘凯、朱艳上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国建设银行股份有限公司来安支行的其他诉讼请求。 案件受理费5163元，减半收取计2581.50元，由被告刘凯、朱艳、滁州明城置业有限公司负担。 （上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：×××62,开户行：中国建设银行来安支行） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  李泽泉 二〇二一年六月二十三日 法官 助理  纪红林 代理书记员  童绪琼 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条第一款当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。