北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终323号上诉人（一审原告、申请执行人）：北京天鸿控股（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金宏志，北京市世方永泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：杨林平，女。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉琪，北京市北方律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：御嘉置地（固安）有限公司，住所地河北省廊坊市香河县。法定代表人：高振亮，总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司工作人员。一审第三人（被执行人）：御嘉置地有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：李**，执行董事。一审第三人（被执行人）：李**，男。上诉人北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人杨林平、一审第三人御嘉置地有限公司（以下简称御嘉置地公司）、御嘉置地（固安）有限公司（以下简称御嘉固安公司）、李**执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本院经合法传唤，一审第三人御嘉置地公司、李**未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天鸿公司上诉请求：1．依法撤销北京市第二中级人民法院作出的(2020)京02民初400号民事判决书，依法改判对北京市东城区东直门内大街9号院1号楼902号房屋（以下简称涉案房屋）继续执行；2．本案一审及二审全部诉讼费用由杨林平、御嘉置地公司、御嘉固安公司、李**承担。事实和理由：杨林平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第一款、第四款的规定，一审法院判令停止对涉案房产的执行缺乏事实和法律依据，是错误的，应予撤销。1．一审法院认为网签仅是备案手续，并不影响杨林平签署的购房合同效力的认定，是对《执行异议和复议规定》中有关排除执行需满足合同合法有效表述的曲解。杨林平签署的购房合同并不具备将债权转化为物权的效力，一份税务机关和房屋登记机关均不接受的合同，即使在杨林平与御嘉置地公司之间具有约束力，也谈不上司法实践中的合法有效。2．涉案房屋未能办理产权登记，杨林平作为买受人存在明显过错。综上，为维护天鸿公司合法权益，特提出上诉，请求二审法院支持天鸿公司的上诉请求。杨林平辩称，天鸿公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回上诉，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。事实与理由：1．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，未办理网签不影响合同效力。2．只要不是买受者故意不办理过户登记，即符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四款的规定。也就是说，只要有向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为的，即可认为符合该条件。事实上杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》中约定，产权证由开发商代办，且杨林平在办理房屋入住手续时及时向开发商缴纳了办证的所有费用以及代办费用，其后杨林平又多次催促开发商履行合同义务，并且在开发商告知涉案房屋被他人查封后积极提起案外人执行异议，故杨林平的行为表明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四款的规定。一审第三人御嘉固安公司述称，杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》时，御嘉固安公司尚未成立，御嘉固安公司并非商品房买卖合同当事人之一，且涉案房屋未登记在御嘉固安公司名下，亦非御嘉固安公司资产，故该案与御嘉固安公司无关。一审第三人御嘉置地公司、李**未到庭应诉，亦未提交书面意见。一审法院认定事实：（一）天鸿公司申请执行过程天鸿公司与御嘉置地公司、御嘉固安公司、李**仲裁纠纷一案，北京仲裁委员会于2014年4月24日作出（2014）京仲调字第0090号调解书，对各方当事人达成的调解结果予以确认。上述仲裁调解书生效后，天鸿公司向法院申请强制执行，法院以（2017）京02执238号立案执行。执行过程中，法院于2017年12月19日查封御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，涉案房屋在查封范围内。2019年12月18日，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）作出（2019）京0105执异1446号执行裁定书，该裁定查明部分载明：“…2016年5月24日，朝阳区法院以（2016）京0105民初19752号保全查封御嘉置地公司名下的涉案房屋；2019年4月5日，朝阳区法院以（2018）京0105执7707号继续查封御嘉置地公司名下的涉案房屋”，并裁定中止对涉案房屋的执行。2020年6月24日，朝阳区法院向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，解除对涉案房屋的查封。2006年7月4日，北京市工商行政管理局核准“北京天恒拓展房地产开发有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。2010年12月21日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地有限公司”名称变更为“御嘉置地集团有限公司”。2015年10月27日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地集团有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。执行过程中，杨林平向法院提出案外人执行异议。2020年7月29日，法院作出（2020）京02执异320号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。天鸿公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。（二）房屋买卖情况2009年8月9日，杨林平与御嘉置地公司签订了购买涉案房屋的《商品房现房买卖合同》，购房价格为12900000元。其后，杨林平依约向御嘉置地公司支付上述款项。2010年2月5日，御嘉置地公司向杨林平出具涉案房屋的《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》，发票金额为12900000元。杨林平于2010年1月18日办理了涉案房屋的入住手续并已依约向御嘉置地公司支付了办理涉案房屋权属转移登记所需的契税、专项资金、测绘费、工本费、印花税、代办律师费、公证费等相关费用。关于房屋未办理过户登记的原因，经询，御嘉置地公司称，该公司2010年12月31日曾将公司名称变更为御嘉置地集团有限公司，2015年10月27日又将名称变更回御嘉置地有限公司，因公司名称发生变化，房屋管理部门无法给其办理网签备案手续。庭审中，杨林平主张曾多次去现场或电话催促御嘉置地公司办理涉案房屋的过户登记手续，并主张涉案房屋未办理网签备案手续及过户登记手续系御嘉置地公司的原因。对上述情况，御嘉置地公司予以认可。另查，庭审中，杨林平主张其享有排除执行的权利依据为《执行异议和复议规定》第二十八条。一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，判断是否可以排除执行，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。对此，一审法院分析如下：首先，杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效。天鸿公司主张杨林平未办理网签手续，但此系房屋买卖的备案手续，并不影响双方买卖合同的效力。其次，根据在案证据，杨林平已依约支付了购房款，并在查封之前已合法占有使用涉案房屋。再次，关于未办理涉案房屋过户登记的责任，一方面，杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》明确约定，涉案房屋的过户登记手续由御嘉置地公司代办，而杨林平在办理入住手续时已依约向御嘉置地公司支付了相应代办费及过户登记的必要费用。另一方面，诉讼中，御嘉置地公司亦认可涉案房屋未办理网签备案手续及过户登记系因御嘉置地公司所致。天鸿公司虽对此不予认可，但也未提供充足的证据予以反驳。因此，杨林平对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。关于天鸿公司所称杨林平在购房后未办理网签、未向御嘉置地公司积极主张过户的权利等理由，一审法院认为，办理网签备案手续并非杨林平单方即可完成，且杨林平在得知涉案房屋将被执行后已及时提出执行异议，故一审法院对天鸿公司的上述意见不予采纳。鉴于在一审法院查封涉案房屋之前，案外人杨林平与御嘉置地公司签订了合法有效的房屋买卖合同、已支付全部购房款并合法占有涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记手续系非因杨林平的原因造成的。因此，杨林平对涉案房屋享有能够排除执行的实体权利。故一审法院对天鸿公司要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回天鸿公司的诉讼请求。一审案件受理费99200元，由天鸿公司负担。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点在于杨林平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需要同时符合规定的四个要件才可以排除执行。本案中，天鸿公司认为杨林平不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一款、第四款的规定，本院对此分述如下：第一，关于杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》是否合法有效。天鸿公司称因未进行网签，故杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》并非合法有效。本院认为，所谓网签，系房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序。即房屋交易双方签订合同后，至房地产相关部门进行备案并在网上预约公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签的目的旨在使房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”等情况发生。房屋买卖合同是否合法有效，主要看合同是否违反国家法律、行政法规的强制性规定，是否系双方自愿且为真实意思表示。故，网签与否并不影响房屋买卖合同的效力。本案中，虽杨林平与御嘉置地公司在签订《商品房现房买卖合同》后并未及时进行网签，但该《商品房现房买卖合同》并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系双方自愿且为真实意思表示。综上，本院认定杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》合法有效，杨林平符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一款的规定。第二，关于涉案房屋为办理过户登记是否系买受人杨林平自身原因。本院认为，对于是否因买受人自身原因未办理过户登记，应当结合个案，综合考量主、客观两方面因素进行认定。主观方面应重点考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记等情形，客观方面应重点考察是否存在登记机构、出卖人及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能的情形。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求等的积极行为，可以认为符合该条件。本案中，杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》中已经明确约定涉案房屋的过户登记手续由御嘉置地公司代办，且杨林平依约向御嘉置地公司支付了相应的代办费及过户登记所必须的费用；同时，御嘉置地公司认可杨林平曾多次催促御嘉置地公司办理涉案房屋的过户登记手续，且御嘉置地公司亦认可客观上涉案房屋未办理网签及过户登记手续系其原因所致。综上，杨林平已采取积极行为要求进行过户登记，故本院认定杨林平符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四款的规定。综上所述，杨林平具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件。天鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99200元，由北京天鸿控股（集团）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 颖审 判 员  赵 彤审 判 员  汪 明二〇二一年六月二十二日法官助理  李惠莹书 记 员  门子涵