湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1202执异32号异议人（案外人）陈先良，男，汉族，1974年4月5日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。申请执行人钟晓敏，男，汉族，1965年1月3日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。被执行人舒梓刚，男，汉族，1962年2月3日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。被执行人怀化铠沣房地产开发有限公司（原怀化峻达房地产开发有限公司），住所地湖南省怀化市红星路桥头，统一社会信用代码：914312217836760723D。法定代表人：舒小乘。本院在执行钟晓敏与舒梓刚、怀化铠沣房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）向本院提出书面异议，请求解除对怀化铠沣房地产开发有限公司的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××房产的查封，并停止对上述房产的执行。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人陈先良称：2018年6月19日，怀化市鹤城区人民法院根据申请执行人钟晓敏的申请，对怀化铠沣房地产开发有限公司开发的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××号房产进行查封，并作出（2018）湘1202执654-1号执行裁定书。因异议申请人陈先良是该房屋的购买人，已经支付房款，办理网签登记，与本案执行存在利害关系，特此提出执行异议申请。具体情况如下：2008年9月，原怀化峻达房地产开发有限公司（现更名为怀化铠沣房地产开发有限公司）法定代表人舒梓刚向陈先良推荐该公司开发的世景华庭项目楼盘。舒梓刚称该项目已经正式开发，前景广阔。当前房地产行情看好，如果我愿意投资预购几个门面，以及一、二层楼的房屋，它可以给一个优惠的价格。等房屋建成后，可以自己出租；也可以委托公司加价出售。真是没有任何风险，而且一本万利！我到项目部及工地考察后，感觉改房地产项目确实可以，就与舒梓刚协商，打算投资500万元，在世景华庭项目购买12个门面、24套房屋，面积约3400平方米。因为担心舒梓刚将我的购房款挪作他用，影响项目开发，为减少风险，我向舒梓刚提出，他必须保证专款专用，在项目前期我要进行监督，在项目部建房需要开支大额款项的时候，公司通知我用款情况，我审核属实后直接代为支付，甲方（怀化峻达房地产开发有限公司）予以认可，作为我预支的购房款。舒梓刚同意了我的要求。2008年9月--2021年12月期间，我通过转账代付项目相关土地出让金、税款。以及支付部分现金等方式，合计向怀化铠沣房地产开发有限公司支付购房款560万元。但是，由于怀化铠沣房地产开发有限公司自身没有充足的开发资金，导致负债累累，项目多次停工。由于项目停工频繁，而且多年没有竣工验收，我后来因为自己的生意，就没有参与关注项目的经营管理。2015年我到怀化铠沣房地产开发有限公司查询，才知道舒梓刚等人将预售给我的一部分房屋，没有经过我本人允许，出售给了他人。为此我找舒梓刚大吵一顿。经过双方协商，舒梓刚同意将其他未出售的房屋，调整出售给我。我本不同意调整，但考虑到其它购房户已经办理购房无法退换，只有勉强接受。我要求舒梓刚将出售给我的房屋全部办理网签。但当时项目还没有取得工程规划验收核实证明书，无法办理网签。2018年，舒梓刚才将我预购房屋，除了几个已经联系了客户，打算近期转卖的门面、住房外，其他房屋均办理网签。然而，我最近才知道，2018年6月19日，怀化市鹤城区人民法院根据申请执行人钟晓敏的申请，对怀化铠沣房地产开发有限公司开发的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××号房产进行查封，并作出（2018）湘1202执654-1号执行裁定书。异议人特此提出执行异议申请，贵院（2018）湘1202执654-1号执行裁定书所查封的上述房屋，是异议人2008年购买，并已经支付绝大部分购房款，并于2018年办理网签登记。异议人有《房屋预购合同》、收条、银行转账记录、网签合同、网签登记资料等可以证实。请求法院查清相关事实，解除对怀化铠沣房地产开发有限公司开发的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××号房产的查封，并停止对上述房产的执行。申请执行人钟晓敏辨称：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人中提出的执行异议，即案外人提供的异议申请的案由真实性应予以排除。其一，作为付出560万元巨额现金购买“世景华庭”房产的购房人，从2008年9月至2012年12月，合计向怀化铠沣房地产开发有限公司支付“购房款”560万元，且不要求办理房屋的网签登记，直至2018年6月19日，贵院对世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××进行查封后，才匆匆于2018年7月24日对上述已查封房产进行网签登记。从首次付款到办理网签登记，时间跨度长达10年，作为购房人，付款后不要求开发公司出具相应的购房手续，显然不合常理。其二，案外人仅仅只是一个购房人，且长达10年对购房手续漠不关心的人，在长达10年期间，积极参与到怀化铠沣房地产开发有限公司的土地转让金、税款的支付中，且“公司通知我用款情况，我审核属实后直接代为支付”（原文），其作为一个购房人，审核开发公司的土地出让金、税款的支付，并代为支付，其行为已经远超一个购房人的行为。其三，价格不合理。“打算投资500万元，在世景华庭项目购买12个门面、24套房屋，面积约3400平方米”（原文），按均价计算，价格不到1500元/平方，仅1470元/平方，且内有12个商铺，连最起码的修建成本都无法达到，价格可以用低得离谱来形容，不具备最基本的可信度。其四，案外人曾自行向贵院提出过另外一案执行异议，当时的主张是“世景华庭是挂靠在怀化铠沣房地产开发有限公司名下，实际投资人是案外人陈先良及其父亲”。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五款之规定，案外人无合同等证明财产权属。其一，案外人未提供在查封前与怀化铠沣房地产开发有限公司的书面合同；其二，其提供的“2008年9月--2021年12月期间，我通过转账代付项目相关土地出让金、税款以及支付部分现金等方式，合计向怀化铠沣房地产开发有限公司支付购房款560万元”无法证明银行对账单为合同所对应的购房款。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，案外人陈先良提出的执行异议申请应予以驳回。其一，案外人陈先良出具的《商品房买卖合同》签订的日期为2018年7月24日，而怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202执654-1号执行裁定书送达生效日期为2018年6月19日，即在人民法院查封前，未取得合法有效的书面买卖合同；其二；案外人陈先良所购商品房不是用于居住且案外人名下有其它用于居住的房屋。综上所述，案外人的异议不成立，依法驳回其申请。本院查明：本院在执行钟晓敏与舒梓刚、怀化铠沣房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年6月19日作出（2018）湘1202执654-1号执行裁定，依法对怀化铠沣房地产开发有限公司开发的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××号房产进行了查封。查封前以上房屋显示权利人为怀化铠沣房地产开发有限公司。异议人陈先良提供了2018年7月24日怀化铠沣房地产开发有限公司（出卖人）与陈先良（买受人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为ZF201807240027、ZF201807240028、ZF201807240029、ZF201807240030、ZF202004300011，商品房分别为世景华庭项目中的第14栋1单元×××号房，14栋2单元×××号房、14栋3单元×××号房、14栋1单元×××号房，建筑面积分别为82.99平方米，总金额分别为100000元）以及于2020年4月30日怀化铠沣房地产开发有限公司（出卖人）与陈先良（买受人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号别为ZF202004300011，商品房为世景华庭项目中的第14栋1单元703号房，建筑面积为82.99平方米，总金额为100000元）复印件各一份；另异议人陈先良提供：1、2008年10月13日怀化峻达房地产开发有限公司收到陈昌宣世景华庭预付购房款20万元收据一份（编号№9065020）；2、2008年10月28日怀化峻达房地产开发有限公司收到陈昌宣世景华庭预付购房款20万元收据一份（编号№9065069）；3、2008年10月28日怀化峻达房地产开发有限公司收到陈昌宣世景华庭预付购房款152万元收据一份（编号№9065070）；4、2008年10月28日怀化峻达房地产开发有限公司收到陈先良世景华庭预付购房款28万元收据一份（编号№9065073）：5、2010年3月28日怀化峻达房地产开发有限公司收到李芳世景华庭预付购房款40万元收据一份（编号№9065120）：6、2010年3月27日怀化峻达房地产开发有限公司收到李芳世景华庭预付购房款20万元收据一份（编号№9065117）；7、2010年3月29日怀化峻达房地产开发有限公司收到李芳世景华庭预付购房款120万元收据一份（编号№9065166）；8、2010年3月31日怀化峻达房地产开发有限公司收到李芳世景华庭预付购房款10万元收据一份（编号№9065171）；9、2010年3月28日怀化峻达房地产开发有限公司收到李芳世景华庭预付购房款30万元收据一份（编号№9065121）；10、2009年5月7日怀化峻达房地产开发有限公司收到通过李芳账号（账号3020××××××693）转入120万元收据一份（编号№0010054）。另查明：李芳系陈先良妻子，陈昌宣系陈先良父亲。怀化铠沣房地产开发有限公司开发的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××号房产已于2017年9月6日办证，权证号码为湘（2017）中方不动产权第00××××56号。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权益人；……”和第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”以及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据异议人陈先良的陈述及其提供的证据，异议人陈先良作为案外人，所提交的怀化铠沣房地产开发有限公司开发的世景华庭14栋×××、×××、×××、×××、×××号房产的《商品房买卖合同》签订日期、网签日期为2018年7月24日、2020年4月30日，均在本院查封日期2018年6月19日之后。且所有“购房款项”达650万元（包括异议人妻子刘芳、父亲陈昌宣所付款）都是在签订《商品房买卖合同》近10年之前支付。据此，异议人陈先良所提供的证据并不能排除对该房产的执行，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本院对异议人陈先良的异议请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回陈先良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汤长青审 判 员  赵振华审 判 员  侯茂林二〇二一年六月十六日代理书记员  向 成