河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终2422号 上诉人（原审原告）：刘易龙，男，1978年12月12日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：贾勉，河北唐正律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张向辉，女，1978年9月9日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：贾勉，河北唐正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宝升昌（唐山）房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区渤海东西街9号。 法定代表人：关秀兰，该公司执行董事。 委托代理人：付占勇，河北杰大律师事务所律师。 委托代理人：杨淼，河北杰大律师事务所律师。 原审第三人：康建和，男，1972年3月10日生，汉族，住北京市海淀区。 原审第三人：唐山视博汇摄影创意有限公司，住所地唐山市路南区南湖生态园西南角鹿园。 法定代表人：尚晓艳，该公司经理。 原审第三人：尚晓艳，女，1973年9月15日生，汉族，住唐山市路北区。 原审第三人：康建功，男，1967年12月31日生，汉族，住唐山市路北区。 上诉人刘易龙、张向辉因与被上诉人宝升昌（唐山）房地产开发有限公司(以下简称宝升昌公司)以及原审第三人康建和、唐山视博汇摄影创意有限公司、尚晓艳、康建功执行异议之诉纠纷一案，不服唐山市路南区人民法院（以下简称一审法院）（2020）冀0202民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人刘易龙、张向辉上诉请求为：1.撤销一审判决，改判不得执行唐山市路北区房产，并确认该房产归上诉人所有；2.或依法发回一审法院重审；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人共支付首付款4114851元，贷款410万元，涉案房产的首付款分四次支付：2013年1月8日由刘易龙名下银行卡转入唐山市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）账户50万元，2013年1月10日，由张向辉账户向恒荣公司账户转款20万元，以及一审法院已经认定的3377500元、37351元。以上金额共计4114851元，均有相关证据予以证明。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》的规定，以登记主义作为认定所有权的依据，不适用本案。首先，本案的产生，系涉案房产仍登记在康建和、刘妍名下。但根据《不动产登记暂行条例》第八条的规定，不动产登记簿仅记载房屋的权利内容，登记的不动产物权权利人仅应推定为权利人，以及《中华人民共和国物权法》规定的物权公示效力，此种效力仅为法律上的“推定”。正因现实生活中基于经济生活的复杂性和各种原因，也会产生不动产的权利人与产权登记产权人不一致的情形，故基于复杂的权利关系，应在审查实际法律关系的基础上进一步明确权利人，而《中华人民共和国物权法》中的关于登记生效原则，仅应作为程序审查的法律规定予以适用。故一审法院僵化的适用该法中关于登记主义的规定，忽视了市场交易过程中产生的复杂情况，其应当在诉讼中进行实体审查案件事实进而确定权利人。其次，正因物权的实际权利人与登记权利人不一致的情况错综复杂，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》就此进行了明确的规定。故本案应当适用该法第二条“第三人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符、其为该不动产物权的真是权利人，请求确认其享有的物权的，应予支持”的规定，在上诉人具有充分的证据证明上诉人对涉案房产享有真实权利时，且该权利状态持续至今，故上诉人是涉案房产的实际权利人，其享有的权利应依法得到支持和保护。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，上诉人购买涉案房产的行为真实有效，其借用被执行人之名购买涉案房产，虽于国家不动产实名登记的政策相违背，但并不违反法律强制性规定，亦不违反国家和社会公共利益，上诉人作为涉案房产的实际所有人，其相对于房地产开发商而言，已经完成合同约定的全部义务，其享有的是对涉案房产的物权，而非债权，该民事权益能够阻却执行。 被上诉人宝升昌公司答辩称，一、被答辩人对涉案房产依法不享有所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，我国对于不动产物权坚持以登记为公示原则。即使借名买房事实成立，但由于涉案的房产未办理过户登记，因此不发生物权变动效力，该约定本身效力也仅限于被答辩人与康建和、刘妍内部之间，对外不能对抗第三人，更无法对抗人民法院的查封及其他执行行为。涉案房产不仅在查封之初就登记在康建和、刘妍名下，且直到目前为止仍未进行过变更。被答辩人仅基于其所谓的与康建和、刘妍的内部约定即否认物权的登记效力，予法无据。二、被答辩人上诉称涉案房产由其出资购买，缺乏事实和法律依据。第一、被答辩人在本案诉讼过程中虽一再诉称，二被答辩人以第三人康建和、刘妍名义购买了涉案房产。但截止到目前为止，被答辩人至今未能提交与康建和、刘妍之间的关于“借名购房”的相关协议。有关被答辩人所述的借名购房之事实以及双方各自的权利、义务关系均无相关证据予以印证，单凭被答辩人的单方陈述无法证实其真实性。第二、通过一审中被答辩人所提交的相关证据，也不能证实购买涉案房产款项系由被答辩人支付。其一、本案现有证据证实，涉案房产系以银行贷款方式购买，且购房首付款3377500元均显示并非被答辩人交付，而是以刘兰荣账户转入王茜账户，该银行转账付款与被答辩人显示不出关联性。此外答辩人需要说明的是，即使涉案房产首付款及贷款偿还款项来源于康建和、刘妍以外的第三人，但亦不能排除康建和、刘妍与该第三人存在借贷或其他经济往来关系，无法证实购房及还贷款项为被答辩人支付。其二、有关涉案房产银行贷款，也不是被答辩人本人交付。此外，在一审庭审调查时，查明第三人康建和在被答辩人刘易龙所在的公司任经理一职，而证人赫连雪梅亦在该公司任会计一职。因此有关赫连雪梅按月向康建和银行转账，也不排除为第三人康建和的工资收入。结合以上，答辩人认为现有证据不足以证实涉案房产的银行贷款系被答辩人交付。三、被答辩人依法不具有阻却执行的权利。第一、本案即使被答辩人所述系“借名买房”，而并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的为生活居住而发生的房屋交易行为。被答辩人是“借名人”，不是“买受人”，两者有本质的区别，不能类推适用。买受人和被执行人之间是买卖合同关系，买受人据以排除强制执行的法理依据是买受人对涉案标的物（房屋）的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物（房屋）的普通债权。但本案中，被答辩人作为借名人和康建和（出名人）之间的法律关系本质上是债权债务关系，其对涉案房产并不享有更优先于答辩人的任何权利。第二、本案不属于《最高人民法庭关于适用物权编的解释（一）》所规定的房屋权属登记错误。虽然《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，有权请求确认其享有物权。但《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述法律条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。可见，从体系解释的角度来看，《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释（一）》第二条主要适用于由于客观原因而导致不动产登记错误的情形。但本案中，被答辩人诉称系借名买房，故房屋登记在第三人康建和名下恰恰是被答辩人所欲追求的结果，不动产登记并不存在错误。第三、被答辩人基于借名买房法律关系，其享有的仅是债权请求权而非物权请求权，不具有阻却答辩人强制执行的权利。根据物权法定的原则，被答辩人与第三人康建和即使存在“借名买房”的约定的情形下，被答辩人在未经依法办理物权变更登记之前，并不能基于协议的约定，而直接对案涉房产享有物权人权利，其仅能在双方协议合法、有效的前提下要求第三人协助办理房屋过户，而该权利为债权请求权，并不享有更优先于答辩人的权利。对此类问题，最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第124条已作出明确规定：“案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉的，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同(如买卖合同)，判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行”。由此可见，在借名买房情形下，被答辩人不能直接要求确认其所有权，其债权请求权不能排除答辩人对涉案房产进行强制执行。第四、被答辩人借用康建和名义购房，并将房屋登记在康建和、刘妍名下，其本身就具有过错。且借名购房行为之所以发生通常是源于当事人为了规避国家法律与政策或逃避债务之目的，其本身不具有合法性。此外，答辩人认为，无论被答辩人是出于规避监管的非法目的，还是基于其他考量，将房屋登记在第三人名下都是被答辩人主动追求的结果，房屋未能过户系因被答辩人自身原因导致，因此被答辩人不享有足以排除强制执行的权利。 原审第三人唐山视博汇摄影创意有限公司、尚晓艳、康建功经本院合法传唤未到庭，亦未进行陈述。 刘易龙、张向辉一审法院提出的诉讼请求：1.判令不得执行唐山市路北区房产；2.判令唐山市路北区房产归原告所有；3.诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2013年3月11日，康建和、刘妍购买恒荣公司开发的唐山市路北区房产。2013年3月11日，刘易龙向刘兰荣转账350万元，并通过刘兰荣将其中3377500元转账给王茜，再通过王茜支付给恒荣公司。同日，刘易龙向恒荣公司支付购房款37351元。2013年7月19日至2015年7月21日，均通过康建和账户存现还贷。2015年8月20日至2017年2月21日，赫连雪梅向康建和银行账户转账还贷，庭审时，赫连雪梅作为证人承认赫连雪梅系刘易龙公司会计，系替刘易龙进行转账。2017年3月20日至2019年2月21日，刘易龙向康建和银行账户转账还贷。刘易龙、张向辉与康建和均认可刘易龙、张向辉系借用康建和、刘妍名义购买的唐山市路北区房产。 一审法院另查明，2019年3月27日，宝升昌公司因与唐山视博汇摄影创意有限公司、尚晓艳、康建功、康建和企业借贷纠纷一案诉至一审法院。2019年4月9日，经宝升昌公司申请，一审法院依法查封了唐山市路北区房产。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定对不动产权属采取登记生效原则，根据公示公信原则不登记不发生所有权变化，不得对抗善意第三人。刘易龙、张向辉主张本案存在借名买房的情形，借名人与出名人之间的借名登记约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有人。本案中，刘易龙、张向辉主张的借名人与出名人之间的借名登记约定，不得对抗善意的申请执行人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权而非物权，其不能阻却执行。刘易龙、张向辉主张的其与康建和、刘妍之间的借名买房约定，是其双方之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名买房与国家不动产实名登记的政策相违背，不宜鼓励，对由此产生的风险，理应自行承担。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回刘易龙、张向辉的诉讼请求。案件受理费53800元，由刘易龙、张向辉负担。 本院查明，一审法院审理宝升昌公司诉唐山视博汇摄影创意有限公司、尚晓艳、康建功、康建和企业借贷纠纷一案，于2019年12月12日作出（2019）冀0202民初753号民事判决书，判令解除宝升昌公司与唐山视博汇摄影创意有限公司、尚晓艳、康建功、康建和于2018年6月29日签订的《协议书》，唐山视博汇摄影创意有限公司于该判决生效后十日内偿还宝升昌公司借款本金500万元及利息808819.55元，尚晓艳、康建功、康建和对上述债务承担连带保证责任。该判决系本案执行依据。一审法院在审理该案过程中，依据宝升昌公司的保全申请，于2019年4月9日作出（2019）冀0202民初753号之一民事裁定书，查封了涉案房产，查封期限至2021年4月8日。在该查封行为之前，本院在执行康建和作为被执行人的（2017）冀02执7546号执行案件中，于2017年4月26日查封了涉案房产，但该查封行为已于2019年4月23日被解除。宝升昌公司现为该房产的首封权利人。本院受理宝升昌的强制执行申请后，执行机构以（2020）冀02执6575号执行裁定书以及（2020）冀02执6575号协助执行通知书于2021年2月26日对该房产进行了续封，续封期限至2024年2月25日。执行程序中，未追加刘妍为该案的被执行人。 另查明，2013年3月11日，康建和、刘妍与恒荣公司签订了一份商品房买卖合同，约定康建和、刘妍购买恒荣公司开发的唐城壹零壹310楼5号住宅（即本案诉争的房产），房屋建筑面积302.22平方米，总价款8214851元。双方另约定，该合同签订之日，买受人应支付首期款人民币4114851元，其余房款以按揭贷款的形式支付。该合同于2013年4月2日办理了登记备案。2014年10月29日，康建和、刘妍取得了涉案房产的产权证书，涉案房产为康建和、刘妍共同共有，产权证号为唐山房权证路北（凤）字第××号，2015年6月11日，康建和、刘妍取得土地使用权证，证号：冀唐国用（2015）第9324号。因需办理按揭贷款，2015年12月31日，康建和、刘妍对涉案房产办理了抵押权登记，抵押权人为交通银行股份有限公司。 关于付款情况，上诉人刘易龙、张向辉上诉陈述为：2013年1月8日，通过刘易龙账户向恒荣公司转账50万元；2013年1月10日，张向辉向恒荣公司转账20万元；2013年1月10日，通过王茜账户向恒荣公司转账3377500元，同日，刘易龙账户向恒荣公司转账37351元。二审审理过程中，上诉人刘易龙、张向辉提交了2019年3月15日刘易龙与刘妍、康建和签订的借名买房协议书、2019年3月18日刘易龙、张向辉与康建和签订的协议书，两份协议均约定涉案房产属于刘易龙、张向辉所有，上诉人及康建和均认可之前双方无书面借名买房协议，两份协议为补签协议。刘易龙、张向辉以及康建和均认可借名买房的原因系刘易龙夫妻在银行有不良记录，导致不能办理按揭贷款，同时康建和的配偶刘妍系军人身份，故刘易龙、张向辉借用康建和、刘妍的名义购买涉案房产。对未过户的原因，亦均认可按照国家契税政策，五年内办理房产过户登记手续契税高，所以双方商定五年后办理过户登记手续，但尚不足五年时，房产即被他案查封，后又被本案轮候查封，导致过户不能。 本院其他查明事实同一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为刘易龙、张向辉对唐山市路北区唐城壹零壹310楼5号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘易龙、张向辉主张借名买房的原因是刘易龙在银行有不良记录，其借名买房的目的系为了规避银行贷款政策，因此，刘易龙、张向辉借名买房的行为存在违法性。房产在取得房产产权证及土地证后，刘易龙、张向辉未及时办理过户登记的原因，亦系规避国家关于不动产交易的契税政策，怠于过户，因此，刘易龙、张向辉对不能过户的原因亦存在过错。借名买房，存在着重大的法律风险，对此，借名人应承担相应的风险以及对应的法律后果。我国对于不动产制度实行登记制，目的系为了规范市场经济的正常交易秩序，按照法律规定，登记权利人享有不动产物权权利。借名买房的行为扰乱了市场正常交易的秩序和管理部门对不动产物权的管理秩序，故对借名买房的行为从法律上亦应严格把控。刘易龙、张向辉与康建和、刘妍之间若存在借名买房的事实，该不动产权利的约定仅对其双方之间产生法律约束力，对物权登记权利人的债权人宝升昌公司不产生优先于查封行为的对抗性法律效力。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。因此，执行异议之诉中的第三人，应为执行案件中的被执行人。刘妍非执行依据的责任主体，在执行程序中亦未被追加为被执行人，故刘妍不具有本案第三人的主体资格。 综上所述，上诉人刘易龙、张向辉对唐城壹零壹310楼5号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但将刘妍列为本案第三人错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53800元，由上诉人刘易龙、张向辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉秋 审判员  周 欣 审判员  孙 丰 二〇二一年六月一日 书记员  刘奕宏