广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2378号上诉人（原审原告）：林巨胜，男，汉族，1983年5月7日出生，身份证住址：广西北流市××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××250。委托诉讼代理人：任宝新、温晓伦，广东顺健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市鸿仁地产有限公司，住所地：惠州市博罗县××××××××××××，统一社会信用代码：9××××××××××9。法定代表人：杜辉，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：杜辉，男，汉族，1989年7月18日出生，身份证住址：广东省高州市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××475。被上诉人（原审被告）：曾宝裕，男，汉族，1980年11月20日出生，身份证住址：广东省高州市×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××438。上诉人林巨胜因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林巨胜上诉请求：改判支持被上诉人向上诉人支付违约金216000元，判令被上诉人赔偿上诉人过户费、律师费，诉讼费用由别上诉人承担。理由:一、原审认定事实错误。（一）原审认定涉案土地为农用地，认定事实错误。案涉土地为建设用地。（二）216000元名为利息，实为违约金。被上诉人应该按照合同约定赔偿。（三）被上诉人造成了被上诉人的损失还包含两次过户费用、律师费和诉讼费用。二、原审判决适用法律错误。原审认定合同无效属于法律错误。合同无效后，双方都有过程，故上诉人仅承担资金占用利息一半的损失，即被上诉人诉求的83826元的一半41913元为限。被上诉人没有出庭也无提交书面答辩意见。原审原告林巨胜向原审法院起诉请求：1.三被告退还原告本金50万元；2.三被告向原告支付利息21.6万元；3.三被告向原告支付所欠款项的逾期利息（自2020年6月1日起至被告清偿之日起止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.三被告承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：2019年2月25日，被告曾宝裕作为卖方（甲方），原告林巨胜作为买方（乙方），双方签订一份《宅基地转让合同》，约定甲方将案涉土地以90万元的价格转让给乙方，该成交价包括村委过户费由甲方承担、水电申请开户费由乙方承担；付款方式为：乙方于签订合同时支付10万元定金，于2019年3月19日到村委会过户，过户出证明当日乙方支付40万元，余款40万元于2019年5月底付清。合同第三条第二款约定：甲方须保证此宅基地报建8层以上，一年内（2020年5月30日前）能开工建房，如因其他因素导致不能开工，乙方有权要求甲方退回90万元本金加利息21.6万元（月利息两分，每月利息为1.8万元），共计111.6万元。合同还约定了其他事项。《宅基地转让合同》抬头“甲方（卖方）”被涂改为“甲方（中介方）”。2019年3月7日，原告林巨胜（乙方）与被告杜辉（甲方）签订一份《土地买卖协议书》，主要约定：甲方将案涉土地以90万元转让给乙方；如乙方在2019年3月31日未能支付该地款40万元，办理土地过户手续，则乙方违约，甲方不作任何退款及赔偿；案涉土地的过户手续及过户费用由甲方支付及办理，如甲方未能在甲乙双方协议的期限内办理过户手续，甲方应按双倍定金赔偿乙方20万元；如因政府因素导致无法过户，甲乙双方则不作任何赔偿，甲方全额退还订金给乙方。协议书还约定了其他事项。被告杜辉在协议书下方甲方签名处签名并加盖“惠州市鸿仁地产有限公司”印章，原告林巨胜在合同下方乙方处签名并捺印。上述合同签订后，原告于2019年2月25日向被告曾宝裕转账5万元，于2019年3月7日向被告曾宝裕转账5万元，被告鸿仁公司、杜辉共同向原告出具一份《收据》确认收到原告案涉土地购地款订金10万元。其后，原告于2019年3月19日向被告曾宝裕转账40万元，于2019年5月28日向被告曾宝裕转账40万元。被告鸿仁公司、杜辉于2019年5月27日向原告出具一份《收据》确认原告已付清案涉土地购地款90万元。另外，案涉土地的红线图已办理至原告林巨胜名下。原告提交的照片显示案涉土地未进行任何施工。原告提交的其与被告杜辉的微信聊天记录显示，原告林巨胜于2020年5月22日发信息给被告杜辉要求退回土地款，并于2020年5月28日约被告林辉见面，被告杜辉推脱称能否下个星期五。被告杜辉于2020年6月16日发信息给原告林巨胜称“林老板你好，梁总刚回复我说星期五钱才到账，叫你星期五早上过，真不好意思”；原告林巨胜回复称“杜总好，明天这40万元，你自己想办法，本来上个月我就可以把钱拿完，我也是体谅你的难处等到这个月17号才拿，搞的我自己没钱用，从人家那里借了20万元来周转。”被告杜辉回复称明白林巨胜的意思。林巨胜于2020年6月17日向被告杜辉发送给一张中国建设银行银行卡照片（户名：林巨胜；开户行：中国建设银行广东省深圳观澜支行）。2020年6月17日，原告林巨胜与案外人梁富亮在广东砝码律师事务律师的见证下签订一份《委托书》，内容大意为：原告林巨胜全权委托梁富亮办理案涉土地的过户、转名事宜，其中包括：1.代为到村建规划等部门办理上述不动产权的红线图及规划用地许可证的过户手续，并签署相关文件；2.代为办理、领取案涉不动产权的坐标图，并签署相关文件；3.代为到城建部门办理上述土地的报建相关手续并签署相关文件……该委托书还约定其他事项。庭审中，原告陈述案外人梁富亮于2020年6月17日向其转账支付40万元，原告提交的证据6微信聊天记录有显示该笔费用；原告与梁富亮签订《委托书》是因合同约定的开工建设日期已经超过，而原告也不再购买案涉土地，故签订委托书以便将来把案涉土地变更回相应的人；原告提交的聊天记录也显示被告杜辉去找“梁总”，但原告不清楚被告杜辉与梁富亮之间如何约定。庭审中，被告陈述被告杜辉是鸿仁公司的法定代表人兼股东，被告曾宝裕是鸿仁公司的股东；案涉土地来源于该地所属村委，是集体用地，不清楚土地使用权人是谁，梁富亮口头委托被告销售包括案涉土地在内的村集体土地，被告在交易过程中以自己的名义与买方签订合同，收取款项后随即转付给梁富亮；被告与梁富亮未签订书面的中介合同，代理人不清楚被告有没有收取中介费；被告曾宝裕以个人名义与原告签订《宅基地转让合同》，实际上权利义务归属于被告鸿仁公司，因《宅基地转让合同》未加盖被告鸿仁公司的印章，为了完善双方的权利义务，故双方签订《土地买卖协议书》，并加盖鸿仁公司的印章。原告陈述不清楚案涉土地的来源，原告向被告主张权利是因合同约定如不能开工建设，被告会承担相应的违约责任；双方签订第二份《土地买卖协议书》是为了约束定金问题；案涉《宅基地转让合同》是双方的意思自治，应受法律保护，且红线图已办理至原告名下，合同已经部分履行，故《宅基地转让合同》有效，主张解除该合同。经本院当庭释明，原告表示如案涉合同被认定无效，则变更相应的诉讼请求为：1.三被告返还已收取的相应款项50万元，并支付以90万元为基数计算的相应利息(按银行同等罚息计算，从原告支付第一笔费用即2019年2月25日起至法院判决之日)；2.被告按每月利息18000元的标准，从2019年5月28日起向原告支付利息至法院判决之日，暂计至2020年12月3日为348000元；3.三被告承担本案的诉讼费用。被告辩称如法院认定合同无效，被告只需要向原告返还剩余款项50万元，应驳回原告的其他诉讼请求；即使需向原告返还款项及支付相应的利息，义务人应为被告鸿仁公司，被告杜辉、曾宝裕签署合同及收取款项的行为属于职务行为，权利义务归属于被告鸿仁公司，被告杜辉、曾宝裕均无给付义务。另查，被告鸿仁公司系于2017年10月27日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系被告杜辉，股东包括杜辉、曾宝裕。原审法院认为，一、原、被告之间存在何种法律关系。原告主张其与三被告存在建设用地使用权转让合同关系。三被告辩称被告杜辉、曾宝裕与原告签订合同、收取款项的行为属职务行为，相关权利义务归属于被告鸿仁公司，被告鸿仁公司接受案外人梁富亮的委托销售案涉土地，被告鸿仁公司是中介方，并非真正的卖方。对此，本院认为，第一，《宅基地转让合同》与《土地买卖协议书》的标的物均为案涉土地，约定的权利义务有区别。根据合同的相对性原则，被告曾宝裕以个人名义与原告签订案涉《宅基地转让合同》，约定被告曾宝裕将案涉土地转让给原告，且被告曾宝裕以个人账户实际收取原告支付的土地转让款90万元，故案涉《宅基地转让合同》的当事人为原告与被告曾宝裕，合同项下的权利义务由原告与被告曾宝裕享有和承担。且三被告并未提交任何证据证明被告曾宝裕在收取原告支付的款项后，有将收取的款项交给被告鸿仁公司，无法证明案涉购地款的实际流向。故对三被告该辩称本院不予采纳。第二，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”被告杜辉系被告鸿仁公司的法定代表人，被告杜辉、鸿仁公司以共同签名及盖章的形式与原告签订案涉《土地买卖协议书》以及向原告出具两份收据确认收到原告支付的购地款90万元。故本院认定被告杜辉的行为系履行鸿仁公司法定代表人的职务行为，案涉《土地买卖协议书》实际的当事人为原告与被告鸿仁公司，合同项下的权利义务由原告与被告鸿仁公司享有和承担。第三，三被告虽辩称案外人梁富亮口头委托被告代为销售案涉土地，但未提交任何证据佐证，且原告对此不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，三被告应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定原告与被告鸿仁公司、曾宝裕存在建设用地使用权转让合同关系。二、原告与被告曾宝裕于2019年2月25日签订的《宅基地转让合同》，以及原告与被告鸿仁公司、杜辉于2019年3月7日签订的《土地买卖协议书》的效力问题。原告主张上述两份合同合法有效，且已部分履行，案涉土地的红线图已过户至原告名下。三被告辩称案涉土地是集体用地，属该地所属村委所有，案涉两份合同无效。对此本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”原、被告均未提交任何证据证明案涉拟转让的土地属于建设用地，应认定为农用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”截至一审辩论终结前，原、被告均未提交证据证明本案所涉土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续。原告与被告鸿仁公司、曾宝裕就案涉土地使用权的转让行为违反了土地管理法的强制性规定，且被告鸿仁公司、曾宝裕并无证据证明其系权利人，无权进行处分。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院认定原告与被告曾宝裕于2019年2月25日签订的《宅基地转让合同》以及原告与被告鸿仁公司、杜辉于2019年3月7日签订的《土地买卖协议书》违反上述法律规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告共向被告曾宝裕支付案涉土地购地款90万元，被告鸿仁公司向原告出具收据确认收到原告支付的购地款90万元。原、被告对此均无异议。原告确认案外人梁富亮于2020年6月17日返还40万元，仍剩余50万元未返还。三被告未提出异议。现合同无效，被告鸿仁公司、曾宝裕应共同向原告返还剩余购地款50万元。关于利息问题。现原告请求被告以90万元为基数，按银行同等罚息计算从2019年2月25日起至法院判决之日止的利息，并请求被告按每月利息18000元的标准，从2019年5月28日起向原告支付利息至法院判决之日。本院认为，原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。原告分别于2019年2月25日、2019年3月7日、2019年3月19日、2019年5月28日向被告曾宝裕转账支付5万元、5万元、40万元、40万元，故原告可以请求被告鸿仁公司、曾宝裕共同向其支付资金占用期间利息，即分别以5万元、5万元、40万元、40万元为基数，从付款次日即2019年2月26日、2019年3月8日、2019年3月20日、2019年5月29日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至2020年6月17日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息。第二，原告确认三被告通过案外人于2020年6月17日返还购地款40万元，仍剩余购地款50万元未返还，故原告可请求被告鸿仁公司、曾宝裕以50万元为基数，从2020年6月18日起至法院判决之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息。对原告超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告林巨胜与被告曾宝裕于2019年2月25日签订的《宅基地转让合同》无效。二、确认原告林巨胜与被告惠州市鸿仁地产有限公司、杜辉于2019年3月7日签订的《土地买卖协议书》无效。三、被告惠州市鸿仁地产有限公司、曾宝裕于本判决发生法律效力之日起5日内共同向原告林巨胜一次性返还购地款500000元，并支付资金占用期间利息（分别以50000元、50000元、400000元、400000元为基数，分别从2019年2月26日、2019年3月8日、2019年3月20日、2019年5月29日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至2020年6月17日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以500000元为基数，从2020年6月18日起至本院判决之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。四、驳回原告林巨胜的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17976元，由原告林巨胜负担7676元，被告惠州市鸿仁地产有限公司、被告曾宝裕共同负担10300元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，案涉当事人签订的合同因违反法律法规的强制性规定，为无效合同。出卖人应当退回收取的款项和利息。因合同无效，上诉人林巨胜再以合同约定违约金为由诉求被上诉人支付违约金没有理据，不予采纳。上诉人林巨胜的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4540元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月十八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩