河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2723号上诉人（原审被告）：洛阳世纪英豪体育健身有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区南昌路街道253-10号。法定代表人：徐波，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗莹露，该公司员工。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南三允律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：洛阳中弘卓越置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区武汉路中弘卓越城售楼部。法定代表人：蔡元华，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：焦春艳，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蒙琳，河南洛太律师事务所律师。原审被告：李浩，男，1980年7月3日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南三允律师事务所律师。上诉人洛阳世纪英豪体育健身有限公司（以下简称世纪英豪公司）与被上诉人洛阳中弘卓越置业有限公司（以下简称中弘卓越公司）、原审被告李浩为房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人世纪英豪公司的委托诉讼代理人谌艳杰，被上诉人中弘卓越公司的委托诉讼代理人焦春艳、刘蒙琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪英豪公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回中弘卓越公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中弘卓越公司负担。事实与理由：2020年1月，因全国突发新冠肺炎疫情，政府强令停产停业，直到世纪英豪公司从租赁商铺搬离，政府仍未允许其开展经营活动。因此世纪英豪公司从2020年1月25日至2020年7月30日搬离都因新冠肺炎疫情影响未实际使用租赁房屋，就不需要支付2020年1月25日至2020年7月30日的租金，实际上还多支付了一个月的租金。一审法院仅酌定减免两个月的租金对世纪英豪公司极其不公，也与国家、省、市应对新冠肺炎疫情帮扶服务小微企业缓解房屋压力的政策精神相违背，因此应免除世纪英豪公司新冠肺炎疫情发生后的全部租金。世纪英豪公司经营健身房行业，长期的停业没有收入造成了巨大的损失，无奈只能选择关闭部分门店的形式减少损失，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，新冠肺炎疫情应当属于《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定的不可抗力。世纪英豪公司有权依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定解除合同，且不需要支付任何违约金。中弘卓越公司辩称，世纪英豪公司搬离的时间为2020年7月30日，但事实上，2020年5月6日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应已经由二级调整到三级。5月11日，洛阳市文化广电和旅游局发布关于文化市场经营单位复工复产的通知。案涉的店铺之所以不营业，是世纪英豪公司为降低经营成本，对于众多店面，有选择性做出的闭店决策，并非政府不允许复工。一审法院判决免除2个月的房屋租金，已经充分考虑了新冠疫情的影响。2020年5月11日，政府允许世纪英豪公司复工，但其选择不经营的同时，并未及时提出解除合同并搬离承租房屋，直至2020年6月15日，发函表明提前解除合同的意愿，并于2020年7月30日搬离承租房屋。故一审法院判令世纪英豪公司支付4月25日至7月30日的租金，并无不当。世纪英豪公司并非小微企业或个体工商户，且是否减免租金，应当由双方平等协商，而世纪英豪公司在诉讼前从未就此事进行协商。疫情对于各行各业的影响及损失都是巨大的，中弘卓越公司也不例外，且中弘卓越公司系正当经营的企业，其合法权益也应当受到保护。一审法院酌定免除两个月租金，中弘卓越公司虽认为权利受到损害，但基于双方长期合作关系，并未提出上诉，而世纪英豪公司无理上诉，是对司法资源的浪费。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一)》第二条并未指出新冠肺炎疫情属不可抗力。且根据该意见，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，世纪英豪公司并未举证证明新冠疫情导致其全部不能履行合同义务，且依据一审庭审查明的事实，世纪英豪公司并非不能履行合同义务而是不履行合同义务，故应当依照合同约定支付违约金。中弘卓越公司向一审法院起诉请求：1.判令世纪英豪公司向中弘卓越公司支付自2020年2月25日至2020年8月24日期间的租金551220元；2.判令世纪英豪公司向中弘卓越公司支付违约金551220元；3.判令世纪英豪公司向中弘卓越公司支付该出租房屋恢复原状费用合计70万元整；4.判令李浩对以上全部债务承担连带责任；5.判令世纪英豪公司、李浩承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月29日，中弘卓越公司（出租方、甲方）与李浩（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将拥有所有权的位于洛阳市涧西区武汉路西侧卓越城E区综合楼七层独栋的三楼四楼整层共计2层34个房间建筑面积约1998.04平方米的商铺出租给乙方。商铺租期为8年，自2015年6月25日起至2023年6月24日止。第1年租金按9个月缴纳为683330元；第2年、第3年租金均为911106元；第4年租金为1002217元；第5年租金为1102439元；第6年租金为1212730元；第7年租金为1334051元；第8年租金为1467361元。租金每半年支付一次，需在租金到期前30天缴纳下一期租金。租期结束、租赁期间双方协商解除合同或甲方依据本合同第三条解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。若因乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，乙方负责赔偿甲方半年租金的违约金。2020年6月15日，世纪英豪公司向中弘卓越公司发送一份《工作联系函》，要求提前解除中弘卓越城商铺租赁合同。2020年7月24日，中弘卓越公司向李浩、世纪英豪公司发出一份《通知》，载明：你方已单方解除租赁关系，涧西区武汉路中弘卓越城综合楼三、四层场地请自行清空后于2020年7月30日17时前交还我公司，逾期视为你方放弃场地内物品所有权。特此通知。后中弘卓越公司与世纪英豪公司签订一份《交接证明》，载明:李浩将承租的涧西区武汉路中弘卓越城综合楼三、四层场地（现状为健身场所）自行清空后将钥匙交给中弘卓越公司。特此证明。双方均在《交接证明》上盖章。另查明，世纪英豪公司的房屋租金交至2020年2月24日。再查明，由世纪英豪公司提供的2014年9月2日登记的营业执照副本上显示，李浩系世纪英豪公司法定代表人。2018年9月28日，该公司法定代表人由李浩变更为徐波。在庭审过程中，中弘卓越公司提出放弃要求李浩承担连带责任的诉讼请求，只要求世纪英豪公司承担相应的责任。以上事实，有《商铺租赁合同》《工作联系函》《通知》《交接证明》、营业执照、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，中弘卓越公司与世纪英豪公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应对其效力依法予以认可。世纪英豪公司应当按照约定支付租金。2020年2月24日之后，世纪英豪公司没有再向中弘卓越公司支付租金，双方经过商议，后世纪英豪公司搬离租赁处。因中弘卓越公司工作人员与世纪英豪公司工作人员微信聊天记录中显示，世纪英豪公司于2020年7月30日从租赁商铺处搬离。故一审法院认定，世纪英豪公司拖欠中弘卓越公司2020年2月25日至2020年7月30日的租金尚未支付。鉴于新冠肺炎疫情导致健身行业基本处于停业状态，不可避免地给世纪英豪公司造成了经营困难的客观情况，一审法院酌定中弘卓越公司免除世纪英豪公司2020年2月25日至4月24日两个月的房租。世纪英豪公司应向中弘卓越公司支付2020年4月25日至2020年7月30日的租金。2020年6月25日之前每月租金91870元（第五年租金1102439元÷12个月），二个月共计183740元；2020年6月25日之后每月租金101061元（第六年租金1212730元÷12个月），一个月零六天租金共计121273元；2020年4月25日至2020年7月30日共计租金305013元。故世纪英豪公司应向中弘卓越公司支付租金305013元。因2020年6月15日，世纪英豪公司向中弘卓越公司发出《工作联系函》提出提前解除租赁合同。根据《商铺租赁合同》约定，乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，乙方负责赔偿甲方半年租金。故中弘卓越公司要求支付半年租金作为违约金的诉求，于法有据，一审法院予以支持。由于违约行为发生在2020年6月15日，此时商铺年租金为1102439元，故世纪英豪公司应当支付中弘卓越公司551219.5元违约金。关于世纪英豪公司要求减免其它租金的辩称，因其提供的证据不足以证实该辩称的合理性，故一审法院不予支持。关于中弘卓越公司要求承担恢复原状费用70万元的诉求，因《商铺租赁合同》中没有约定世纪英豪公司在交还租赁房屋时承担恢复原状的义务，故对于中弘卓越公司的该项诉求，于法无据，一审法院不予支持。关于中弘卓越公司提出放弃要求李浩承担连带责任的诉讼请求、只要求世纪英豪公司承担相应的责任的请求，因符合法律规定，一审法院予以认可。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、世纪英豪公司在判决生效后十五日内向中弘卓越公司支付2020年4月25日至2020年7月30日租金305013元；二、世纪英豪公司在判决生效后十五日内向中弘卓越公司支付违约金551219.5元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。三、驳回中弘卓越公司其他诉讼请求。本案受理费10511元，由中弘卓越公司承担2418元，由世纪英豪公司承担8093元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，虽然涉案的《商铺租赁合同》系中弘卓越公司与李浩签订，但李浩系世纪英豪公司法定代表人，该公司对其行为予以认可，中弘卓越公司亦认可租赁合同系与世纪英豪公司签订，因此，一审法院认定中弘卓越公司与世纪英豪公司签订的《商铺租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。根据查明的事实，2020年1月底爆发的新冠肺炎疫情对社会经济发展产生了巨大的影响，各方均因此遭受重大损失，直至2020年5月初，洛阳新冠肺炎疫情得到有效控制，各行各业逐步恢复正常生产经营，本案双方均为企业，依据国家“六稳”“六保”政策，一审法院结合实际情况，酌定免除世纪英豪公司两个月的租金并无不当，本院予以确认。关于违约金问题，新冠肺炎疫情发生后，世纪英豪公司的经营受到较大影响，在政府允许复工复产后，其为了减少损失单方提出解除合同，依据双方合同约定，该行为系违约行为，世纪英豪公司关于解除合同系因不可抗力的理由不能成立。但是，世纪英豪公司解除合同并非其故意为之，而是由于新冠肺炎疫情造成严重的经营困难，为了减少损失才提出解除合同，考虑到世纪英豪公司的行业性质，国家关于新冠肺炎疫情时对中小微企业的政策，根据公平原则，本院酌定其赔偿中弘卓越公司三个月租金275610元作为违约金,一审法院对违约金认定不当，本院予以纠正。综上所述，世纪英豪公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初294号民事判决第一项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初294号民事判决第二项为：洛阳世纪英豪体育健身有限公司在判决生效后十五日内向洛阳中弘卓越置业有限公司支付违约金275610元；三、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初294号民事判决第三项；四、驳回洛阳中弘卓越置业有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。一审案件受理费10511元，由洛阳中弘卓越置业有限公司承担3418元，由洛阳世纪英豪体育健身有限公司承担7093元；二审案件受理费12362元，由洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担11362元，洛阳中弘卓越置业有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年六月二十二日法官助理王恒毅书记员张嘉楠