北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4983号上诉人(原审原告)：北京北奥集团有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺街95号、钱粮胡同38号32幢D601室。法定代表人：肖文德，董事长。委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐榕婕，上海市方达（深圳）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京奥竺物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺地区小天竺一街36号。法定代表人：邵立新，董事长。委托诉讼代理人：刘瑞峰，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪娴，北京中银律师事务所实习律师。上诉人北京北奥集团有限责任公司(以下简称北奥公司)因与被上诉人北京奥竺物业管理有限公司（以下简称奥竺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服顺义区人民法院（2020）京0113民初16374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。北奥公司上诉请求：1、撤销一审判决改判支持北奥公司一审诉讼请求；2、诉讼费由奥竺公司负担。主要事实和理由：1．就地下车库租赁关系，一审法院存在事实认定和法律适用错误。奥竺公司应支付自2006年10月1日以来的全部地下车库租金，而非按照一审法院认定的奥竺公司自认的部分实际使用面积和时间支付地下车库租金。首先，双方当事人就租赁地下车库租赁有明确意图，地下车库的面积和租赁期限并不存在约定不明的情形，奥竺公司理应支付自2006年10月1日以来的全部地下车库租金。在《租赁合同》中，奥竺公司有明确的租赁地下车库的意图。《租赁合同》第一条约定租赁标的物为奥竺苑A座，《租赁合同》的第二条约定奥竺苑A座地下车库和其它部分的租金，奥竺物业也实际接收了奥竺苑A栋的地上部分和地下车库，并进行了相应的占有、使用及改造。可见，在《租赁合同》中，双方的租赁合意不仅限于奥竺苑A座的地上部分，也包括地下车库。而且，地下车库的面积和租赁期限并不存在约定不明的情形：就面积而言，《租赁合同》明确约定承租范围包括地下车库，而地下车库的面积可通过《租赁合同》随附的北京市顺义区房屋土地管理局测绘的《楼房面积明细表》或者通过实际测量即可得知。其一，案涉租赁标的为奥竺苑A座，而奥竺苑A座的地下车库是确定、唯一的。在地下车库落成后，北京市顺义区房屋土地管理局测绘所即于2001年2月23日对地下车库进行了测绘，得出面积为1925．57平方米，并出具了盖章的《楼房面积明细表》，该份《楼房面积明细表》作为《租赁合同》附件，属于双方约定的一部分。而且在本案一审程序中，奥竺公司也将《楼房面积明细表》作为其证据提交，可见其认可《楼房面积明细表》及其内容，双方就地下车库的租赁面积达成了合意；其二，地下车库的面积作为一处封闭、固定的场所，其面积可通过实地测量确定，并不存在约定不明或无法确定的情形。因此《租赁合同》约定的地下车库面积可以得到确定。就租赁期限而言，《租赁合同》双方就地下车库租赁时间有明确约定，不存在一审法院认定的约定不明的情形。《租赁合同》第一条第4款明确约定，租赁期限为十五年，自2006年7月1日起至2021年6月30日止（前三个月为装修免租期，自2006年10月1日起计收租金）。后双方通过《奥竺苑A栋〈租赁合同〉补充协议》将租赁期限延长至2026年6月30日。这是北奥集团和奥竺公司之间关于租赁期限的全部约定，奥竺公司理应支付自2006年10月1日以来的地下车库全部租金。双方既未约定上述租赁期限不适用于地下车库，也未约定以实际使用时间计算租金。因此，《租赁合同》中对于租赁期限有明确约定，且适用于地下车库。一审法院认为双方未明确约定租赁期限属于事实认定错误。其次，一审法院无视双方间租赁合同约定，转而仅以奥竺公司自认的部分实际使用面积和实际使用时间计算占有使用费，缺乏合同及法律依据。而《租赁合同》约定的租赁方式为出租人将租赁物交付承租人，并按约定的金额定期收取租金。与承租人是否使用、如何使用无关。双方从未约定按照承租人实际使用租赁物的时间和面积计算租金或占有使用费，且更不应仅以奥竺物业自认的部分占用面积计算占用费。而且，从《租赁合同》的实际履行来看，奥竺公司在2020年3月23日《说明函》中说明了其对地下车库的改造使用及具体过程和原因，可见奥竺公司对地下车库的改造建设及使用均是根据自身需要进行的，奥竺公司明显单方认为改造和使用地下车库一事无需与北奥公司沟通并征得北奥公司的同意。从奥竺公司的改造、使用行为中可见，奥竺公司基于租赁关系，自2006年便实际控制了地下车库的全部面积。二、就地下车库的实际使用情况，一审法院事实认定错误。除一审法院认定的仓库、餐厅、会议室外，剩余部分也被奥竺公司用于其内部人员和奥竺苑A栋访客停放车辆，或摆放其它杂物，一审法院并未对上述使用的具体情况、面积和时间做任何询问，也未对地下车库实际占有使用情况进行查明或实地探访，而径行按照奥竺公司在2020年3月31日《补充材料》中的内容进行判决认定，属于明显的事实认定错误。三、就滞纳金问题，一审法院存在事实认定和法律适用错误。根据《租赁合同》第三条第3款的约定，奥竺公司应于每月5日前支付当月租金。可见双方对地下车库租金支付方式已有明确约定。而对于自2006年应付的地下车库租金，奥竺公司显然早已延迟支付超过15日，根据《租赁合同》第七条第3款的约定，应当按照拖欠金额的10%支付滞纳金。奥竺公司实际租赁自2006年起至今已达15年，但从未就地下车库支付过租金，已构成延迟支付。而且即便按照一审法院的认定，相关租赁区域自2011年、2013年、2017年即占有使用，奥竺公司也存在延迟支付租金的情况，对此应当支付延迟支付的滞纳金。《租赁合同》第七条第3款的约定，应当按照拖欠金额的10%支付违约金。奥竺公司辩称，同意一审法院判决，不同意北奥公司的上诉请求。1．租赁范围不含地下车库1925．57平方米，双方达成的租赁标的物是奥竺苑A座。租赁合同约定的租金也不包含车库租金，北奥公司陈述的租赁面积明确违背事实。北奥公司主张以楼房面积明细表计算地下车库面积没有法律依据，该明细表并非租赁合同附件。双方在签订租赁合同及补充协议，并未将地下车库作为租赁标的；2．租赁期限并不明确，双方对地下车库没有达成任何合意。一审法院对于实际使用时间和面积进行了询问，奥竺公司只认可一审判决确定的时间；3．北奥公司对其主张应当举证。北奥公司向一审法院起诉请求：1．判令奥竺公司向北奥公司支付拖欠的奥竺苑A栋地下车库租金，暂计至2020年8月17日，共计3905055．96元；2．判令奥竺公司向北奥公司支付奥竺苑A栋地下车库租金滞纳金，暂计至2020年8月17日，共计390505．6元；3．判令奥竺公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年6月21日，北奥公司（出租方、甲方）与北京空港天鹏商务有限公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区小天竺一街36号，奥竺苑A栋住宅楼，共计面积11677．6平方米，租赁期限自2006年7月1日至2021年6月30日。租金（不含地下车库）：第一年150万，第二年至第四年185万，第五年至第十年205万，第十一年至第十五年225万；地下车库：每平米0．4元／天。约定租期开始后，乙方应按月支付租金，乙方须按每年上缴总额的1／12于每月5日前向甲方支付该月的房屋租金。第七条违约责任第三款约定：乙方违反本合同第三条的第3款规定，拖欠支付租金的，须另向甲方缴纳滞纳金。拖欠租金7日内的，按拖欠金额的2％缴纳滞纳金；拖欠租金8至15日的，按拖欠金额的3％缴纳滞纳金；拖欠15日以上的，按拖欠金额的10％缴纳滞纳金，乙方拖欠应支付租金达20天的，甲方有权停止乙方对该房屋的使用权，并有权将房屋内所有物品代为保存。乙方拖欠应支付租金达30天仍未到甲方办理手续的，甲方视乙方自动放弃合同违约，甲方有权处理乙方所租房间内的所有物品，同时乙方所交纳的保证金当作违约金扣除，其数额按上述方法计算。奥竺苑A栋的地下车库面积为1925．57平方米。2007年12月20日，北奥公司（甲方）与北京空港天鹏商务有限公司（乙方）、奥竺公司（丙方）签订了《协议书》，约定就上述合同，经甲方同意，乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丙方，丙方同意并接受转让。2010年12月30日，北奥公司名称由“北京北奥有限责任公司”变更为“北京北奥集团有限责任公司”。2011年12月20日，奥竺公司与北奥公司签订了奥竺苑A栋《租赁合同》之补充协议，约定将《租赁合同》总则第4条第4款租赁期限延展至2026年6月30日。2020年3月23日，奥竺公司向北奥公司发送了《说明函》，说明了对合同中有关条款的解析与声明、忠实履行合同与资金投入、物业的历史与现在，地下车库的现状与请求。2020年3月31日，奥竺公司向北奥公司发送了《补充材料》，其中关于地下车库部分面积的使用及时间。1．2011年5月建仓库22平方米；2．2013年初建员工食堂145平方米，同时建仓库44平方米；3．2017年6月建早餐厅180平方米。北奥公司提交了图片，证明涉诉地下室的使用情况。2020年4月13日，北奥公司向奥竺公司发送了《催款函》，催收地下车库租金，载明2006年10月1日至2020年2月29日期间，奥竺公司应交地下车库的租金及滞纳金，并要求奥竺公司于接函之日起30日内支付。一审法院认为，通过庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同的效力问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。具体到本案中，北奥公司作为出租方与承租方北京空港天鹏商务有限公司于2006年6月21日就涉诉住宅楼的租赁事宜签订了租赁合同，后北京空港天鹏商务有限公司经北奥公司同意将该租赁合同的权利义务全部转让给了奥竺公司，符合法律规定，应属合法有效。涉诉租赁房屋具有房屋产权证。该租赁合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律和行政法规的强制性规定，故双方所签租赁合同应属合法有效。双方应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。案件争议焦点二是租赁合同中关于地下车库的使用及租金确认问题。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就本案中，在租赁合同中，双方仅在租赁合同中确定了地下车库的使用费为0．4元／天，未明确约定使用的面积、使用的时间、以及支付的方式等详细条款应属于合同约定不明的情形，现双方对该地下车库的使用又无法达成协议，一审法院根据双方提交的证据来确认奥竺公司实际使用的地下车库的使用面积及使用时间。北奥公司主张地下车库的租金自2006年10月1日起，根据其提交的证据，一审法院无法认定奥竺公司自2006年10月1日起使用了全部的地下车库面积。根据北奥公司提交的照片及说明函，一审法院可以确认奥竺公司使用的地下车库的面积分别为：1．2011年5月建仓库22平方米；2．2013年初建员工食堂145平方米，同时建仓库44平方米；3．2017年6月建早餐厅180平方米。关于剩余的面积，北奥公司提交的证据不足以证明奥竺公司实际占有使用，其应当承担举证不能的不利后果。关于北奥公司主张的违约金问题，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。案件争议焦点三是北奥公司主张的租金是否已经过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。北奥公司、奥竺公司签订的租赁合同至今仍在履行期间，且双方对地下车库的租金持续存在争议，因此地下车库租金的诉讼时效只要尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可，因此关于奥竺公司的答辩意见一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月30日判决：一、北京奥竺物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向北京北奥集团有限责任公司支付自二〇一一年五月一日起至涉诉仓库（面积为二十二平方米）实际腾退之日止的租金，按照每日八元八角计算；二、北京奥竺物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京北奥集团有限责任公司支付自二〇一三年一月一日起至涉诉部分仓库、食堂（面积为一百八十九平方米）实际腾退之日的租金，按照每日七十五元六角计算；三、北京奥竺物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京北奥集团有限责任公司支付自二〇一七年六月一日起至涉诉餐厅（面积为一百八十平方米）实际腾退之日止的租金，按照每日七十二元计算；四、驳回北京北奥集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，北奥公司围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1．照片；证据2．北奥公司单方制作的平面图；证据3．面积估算表。上述证据共同证明奥竺公司对地下车库的使用情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥竺公司对上述证据发表质证意见为：真实性不认可，证明目的不认可，不属于二审新证据。本院对上述证据认证如下：上述证据与本案待证事实并无必然关联。奥竺公司二审未提交新证据。二审诉讼中，双方均确认地下车库面积自2006年起至今未发生变化，仍为1925．57平方米。关于地下车库是否还存在其他单位使用的情况，北奥公司表示只有奥竺公司一家公司使用，奥竺公司虽未予正面回应，但亦未举证证明存在其他使用主体。经询，奥竺公司称除一审法院认定奥竺公司实际使用地下车库的面积外，另有地下会议室也由其使用，但提出北奥公司划归其无偿使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方就本案争议地下车库部分是否成立租赁合同关系以及租赁标的物面积的认定；二、本案是否应适用诉讼时效规定。关于争议焦点一。北奥公司与北京空港天鹏商务有限公司签订的《租赁合同》、北奥公司、北京空港天鹏商务有限公司与奥竺公司签订的《协议书》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。奥竺公司基于《协议书》取得了《租赁合同》项下北京空港天鹏商务有限公司享有的权利义务。根据《租赁合同》约定，双方明确将奥竺苑A栋住宅楼与地下车库作为租赁标的物，并明确地下车库的租金标准（每平米0．4元/天），故可以认定双方对于地下车库的租赁关系成立于2006年。根据《租赁合同》后附楼房面积明细表载明，地下车库面积为1925．57平方米，双方均认可车库面积至今未发生变化，故虽《租赁合同》未对地下车库面积予以明确，但应认定双方系对于1925．57平方米地下车库成立租赁关系。因双方并未约定以实际使用面积作为支付租金的依据，故奥竺公司应自2006年起按照全部地下车库面积即1925．57平方米支付租金。一审法院采信奥竺公司的主张分别自2011、2013、2017年开始支付租金以及以奥竺公司实际使用面积计算租金，属于认定事实错误。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定”。第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。该规定指同一笔债务约定分期履行的情形，而租金属定期给付债务，系继续性合同在履行中持续定期发生且不断产生的债务，在履行过程中具有双务性，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，不属于民法总则第一百八十九条规定的适用情形。本案中，北奥公司于2020年8月20日向一审法院提起诉讼，而北奥公司未提交证据证明对于2017年8月19日前奥竺公司应付租金的请求存在诉讼时效中断或中止的情形，属于怠于行使权利，故北奥公司对于2017年8月19日前给付租金请求权已经超过诉讼时效，对其该部分请求，本院不予支持。关于北奥公司主张的租金滞纳金，因北奥公司在合同签订后至向一审法院起诉前十余年间未向奥竺公司主张过租金，怠于履行权利，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，北奥公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16374号民事判决；二、北京奥竺物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向北京北奥集团有限责任公司支付地下车库租金（自二〇一七年八月二十日起至实际支付之日止，按照每日770．23元计算）；三、驳回北京北奥集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20582元，由北京奥竺物业管理有限公司负担6116元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京北奥集团有限责任公司负担14466元（已交纳）。二审案件受理费41164元，由北京奥竺物业管理有限公司负担12231元（于本判决生效后七日内给付北京北奥集团有限责任公司）；由北京北奥集团有限责任公司负担28933元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年六月二十一日法官助理 向 玗