黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0691民初1537号原告：修健，女，1987年2月21日出生，汉族，大庆市人力和社会保障局员工，住黑龙江省大庆市龙凤区。被告：大庆市新人和物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区联想科技城地块-BD-1号地下商业及车库幢1单元商服01室。法定代表人：钟成平，该公司经理。原告修健与被告大庆市新人和物业管理有限公司（以下简称新人和公司）合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告修健到庭参加诉讼，被告新人和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。修健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商铺使用权转让合同；2.判令新人和公司返还商铺转让款186,904元及2019年至2020年统一经营租赁租金7477元，并以197,081元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算自立案之日至实际给付之日止的利息；3.本案诉讼费用由新人和公司承担。事实与理由：2016年5月27日，修健与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》，约定新人和公司是“联想金街地下商城”的项目产权人，修健受让的商铺位于大庆××新区××大街××大学西门××街地下商城××区××商铺以及××区××号商铺，该地下商城预计2016年6月18日开业，修健受让的商铺使用年限为商场正式开业之日起40年。当时，E区97号商铺的转让费为85,714元，E区98号商铺的转让费为101,190元，合计186,904元。修健受让商铺后，新人和公司负责统一经营和管理商铺，并与新人和公司签订《统一经营租赁协议》，其后在2018年以及2019续签了《统—经营租赁协议》，2019年租金一直没有给付。E区97号商铺租金3429元，E区98号商铺租金4048元，合计7477元。商铺转让费以及租金合计197,081元。《商铺使用权转让合同》和《统—经营租赁协议》签订后至今，修健得知新人和公司没有产权证、销售许可证。新人和公司经营的商铺没有达到统一经营和管理状态，现商铺处于荒废状态，经营管理不善，导致新人和公司无法再继续持续向修健返还租金，致使修健转让商铺实现长期盈利的合同目的不能实现，故请求人民法院支持修健的诉讼请求。新人和公司未出庭应诉，未答辩，亦未提交书面答辩意见。修健就其主张向本院提交如下证据：1.《商铺使用权转让合同》2份、《统一经营租赁协议》6份，欲证明修健与新人和公司签订了商铺使用权转让合同后，受让了E区97、98号商铺后，又分别签订了统一经营租赁协议，将商铺返租给新人和公司，由新人和公司统一经营和管理，新人和公司向修健支付租金。但新人和公司欠修健2019年之后的租金未予给付。2.收据（出示原件，提交复印件）2份，欲证明修健受让了E区97、98号商铺后，向新人和公司交付了转让款，全款交付。新人和公司未出庭应诉，对上述证据未进行质证。本院认证意见为，上述证据与本案有关联，证据之间互相佐证，故本院对上述证据真实性予以确认。新人和公司未向本院提交证据。根据当事人庭审中的陈述、提交的证据及本院同类案件查明事实，本院认定事实如下：2014年，新人和公司法定代表人钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《地下商服认购协议》，由钟成平购买位于大庆联想科技城地块一BD-1#地下商业及车库1单元-1层商服01号房。2018年，钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《商品房买卖合同》，上述位置实测建筑面积7,884平方米，总价款15,000,000元。2016年5月27日，新人和公司与修健签订《商铺使用权转让合同》二份，约定新人和公司将位于大庆××新区××大街××大学西门××街地下商城××区××号商铺的使用权以85,714元的价格、E区98号商铺的使用权以101,190元的价格转让给修健，使用年限为40年，用途为商业。同时约定新人和公司享有对商场进行宣传和推广的独立自主权，对商场享有管理权。修健将使用权转让款186,904元交付给新人和公司，新人和公司出具收据一份，并加盖公章。商铺使用权转让后，双方协商同意将案涉商铺返租给新人和公司，由其统一经营和管理。2016年5月27日，修健与新人和公司签订《统一经营租赁协议》，约定租赁期限自2016年6月18日至2018年6月17日，E区97号、E区98号商铺的租金分别为每年6857元和8095元。2018年6月20日，修健与新人和公司重新签订《统一经营租赁协议》，约定租赁期限自2018年6月18日至2019年6月17日，E区97号、E区98号商铺的租金分别为每年3429元、4048元。2019年6月19日，修健与新人和公司重新签订《统一经营租赁协议》，租赁期限至2020年6月18日，E区97号、E区98号商铺的租金同上一年度。另查明，新人和公司将联想金街·地下商城（面积7,884平方米）分割出约4,000平方米进行出售（剩余面积另行规划）。划分商铺300余个，均由业户出资购买，交纳商铺款2,900余万元。商铺出售后由新人和公司统一对外进行招租（其中有几户自行管理），商铺开业后由招租经营者进行经营。2018年7月，招租经营者陆续撤离达90%，新人和公司经营困难。同时查明，涉案地下商场绝大部分均处于闲置状态，分区防火卷帘门将商场大部分封闭，开放空间杂物堆积无人清理、电梯停运。本院认为，关于合同效力问题，修健与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》《统一经营租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉合同性质问题，结合修健与新人和公司签订的《商铺使用权转让合同》《统一经营租赁协议》可以看出，修健向新人和公司交纳商铺使用权转让费后将商铺租赁给新人和公司，由新人和公司经营管理，并向修健支付租金。涉案商铺使用权与经营权相分离，该商业开发模式系商铺使用权售后返租形式，存在财产权利让渡和统一经营管理的合同关系。关于修健请求解除《商铺使用权转让合同》问题，因商铺售后返租项目涉及主体多、法律关系复杂，该项目经营存在诸多风险。本案中，修健与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》的合同目的系基于对新人和公司经营能力的信任，以售后返租的经营模式，收取租金逐渐收回成本并获益。而售后返租形式属长期性履行的合同，双方签订的《统一经营租赁协议》已履行完毕，未再续签租赁协议，亦未将案涉商铺交还修健，因新人和公司经营不善，售后返租的经营模式无法继续进行，致使修健签订的《商铺使用权转让合同》的合同目的不能实现；新人和公司作为商铺的出售方，应保证所售商铺满足基本经营条件，因其未对商铺进行空间划分、水电按铺位安装等为业户独立经营提供必需条件，业户领回商铺亦不能独立经营使用，致使商铺被长期闲置，不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，若不解除合同，修健损失会继续扩大，且修健是在新人和公司违约的前提下提出解除合同，主观上并不存在恶意。综上，本案《商铺使用权转让合同》应当解除，故对修健请求解除《商铺使用权转让合同》的主张，本院予以支持。因修健以提起诉讼方式主张解除合同，应自起诉状副本送达合同相对方之日视为合同解除之日，即2021年6月8日合同解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述规定，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。关于合同解除后的责任承担问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，修健按照合同约定支付转让款后，案涉商铺从未实际交付，而是由新人和公司直接对外出租并向修健返还定额租金，因此，合同解除后，修健的损失是已支付转让款的利息损失及履行合同的预期利益，新人和公司的损失为履行合同期间向修健返还的租金，且该租金的数额在上述利息及预期利益损失的范围内，可予以抵销，故新人和公司应当在双方合同解除后返还案涉商铺使用权转让款186,904元，修健应将商铺返还给新人和公司。关于利息问题，因新人和公司出现经营困难后，未向修健交付租金，占用修健商铺款资金，修健请求支付资金占用期间损失，合理合法，应以商铺款为基数，自合同相对方收到起诉状副本次日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,对超出部分，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告修健与被告大庆市新人和物业管理有限公司签订的《商铺使用权转让合同》于2021年6月8日解除；二、被告大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告修健商铺款186,904元及利息（此款以186,904元为基数，自2021年6月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告修健的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费2120.81元（已减半），被告大庆市新人和物业管理有限公司负担2019元，修健修健负担101.81元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  孟范亮二〇二一年六月十五日书记员  任丽薇附法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。