河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1174号上诉人(原审被告)：安阳市冶都地产开发有限公司，住所地安阳市殷都区铁西路46号。法定代表人：程晓锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：范一凡，河南长庚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：关社国，男，1979年11月10日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：陈宁文，河南卫都律师事务所律师。上诉人安阳市冶都地产开发有限公司（以下简称冶都开发公司）因与被上诉人关社国商品房销售合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冶都开发公司的委托诉讼代理人范一凡，被上诉人关社国的委托诉讼代理人陈宁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶都开发公司上诉请求：一、依法撤销(2020)豫0922民初4356号民事判决,并依法改判驳回关社国对冶都开发公司的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费用由关社国承担。事实和理由：冶都开发公司已经按约向关社国交付房屋,关社国实际占有房屋用于居住,并不存在实际损失。关社国在一审诉讼过程中未提供任何证据证明冶都开发公司逾期办证给其造成的损失以及损失数额。冶都开发公司与关社国并未约定案涉违约金,判决冶都开发公司承担逾期办证违约金没有合同依据。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,恳请二审法院查明案件事实,依法改判。关社国辩称，违约金请求权与损失赔偿请求权不能混为一谈。违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，只要存在违约行为即可，无需证明有实际损失。冶都开发公司拖延办证时间，而关社国因为无法取得不动产权证而无法抵押贷款、无法进行商品房正常交易，因此造成的损失恰恰无法举证，如果由关社国承担举证责任则显失公平。虽然《全国法院民商事审判工作会议纪要》于2019年11月8日发布，其中规定：自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LRP），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。但是金融机构逾期贷款利率并未取消，而且根据2021年1月1日正式实施的修改后的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于合同没有约定违约金的，仍然参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，恳请贵院驳回冶都开发公司的上诉请求，维持原判。关社国向一审法院起诉请求：1、依法判令冶都开发公司向关社国支付逾期办证违约金73594元(按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算,自2017年12月21日起至起诉之日止)，保留起诉之日至办理登记之日止的违约金诉权。3、本案一切诉讼费用由冶都开发公司承担。一审法院认定事实：2012年9月4日关社国与冶都开发公司签署了《商品房买卖合同》,合同约定:关社国购买冶都开发公司位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园14栋1单元601号商品房,房款共计389902元,出卖人在2013年9月30日前交付房屋。合同签订后,关社国依约履行了付款义务,冶都开发公司于2014年1月25日向关社国出具了上述金额的不动产统一发票,虽向关社国交付了案涉房屋,但未协助关社国办理房屋权属登记。上述事实有关社国提交的购房合同、不动产统一发票及庭审笔录等予以证实,本院予以确认。一审法院认为，关社国与冶都开发公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人应按合同约定各自履行合同义务。根据相关法律法规的规定，开发商应当承担产权证办理的协助义务，该协助义务包括在约定或法律规定的办证期限内办理不动产权属首次登记，然后通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后，及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后，领取房产证，通知购房人领回，可见不动产产权首次登记是冶都开发公司的法定义务，冶都开发公司应当在法定期限内协助关社国办理；关社国按合同约定向冶都开发公司支付房款，冶都开发公司应按约定向关社国交付房屋及办理不动产权证书，冶都开发公司至今未按约定协助关社国办理不动产权证书，构成了违约，应承担相应的违约责任。本案中，关社国与冶都开发公司签订的《商品房买卖合同》未约定办理房产证的期限及逾期办证的违约金数额、计算方式。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。关社国诉请自2017年12月21日起至起诉之日按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、安阳市冶都地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿关社国逾期办理房产证损失，以389902元为基数，自2017年12月21日至2020年12月23日，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算；二、驳回关社国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由安阳市冶都地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。商品房销售合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。转移商品房所有权是开发商向购房者应履行的主要义务之一，是购房者实现商品房买卖合同目的的根本条件，是合同效力的体现。关社国与冶都开发公司订立的《商品房买卖合同》为有效合同，但合同并未约定房屋交付后冶都开发公司为关社国办理房产证的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用后90日内，未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中案涉房屋自交付使用后90日内，由于冶都开发公司的原因，作为买受人关社国未能取得不动产权属证书，冶都开发公司应承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在双方订立的《商品房买卖合同》未约定逾期办证违约金的情况下，一审法院依据上述司法解释的规定，认定冶都开发公司应承担的违约金，适用法律正确。冶都开发公司以关社国未提交逾期办证造成损失的证据，案涉双方未约定案涉违约金，其不应支付违约金的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冶都开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由安阳市冶都地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 崔树峰审判员 魏献忠二〇二一年六月二十三日书记员 李淑敏