广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2534号上诉人（原审被告）：胡杰宏，男，1980年3月11日出生，汉族，住湖南省宁乡县××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××613。被上诉人（原审原告）：潘惠光，男，1969年6月12日出生，汉族，户籍地湖南省冷水江市××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××730。委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人胡杰宏因与被上诉人潘惠光房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2020)粤1323民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人胡杰宏不服一审判决，上诉请求：一、依法改判上诉人在支付被上诉人的利息44.4万元中抵销应由被上诉人支付的水费2732.5元、电费62301.03元（争议金额:65033.53元）；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人提供的证据足以证实被上诉人于2018年4月份已接收了案涉厂房并对外出租，原审判决对该事实未予认定，是错误的。上诉人一审提供的微信聊天记录系客观反映上诉人与被上诉人之间法律关系的记录。以上微信记录中有关上诉人陈述“潘总，有些我得同你讲清楚，一期2018年4月份就完工交你，你到现在招商也有1年多，水电费都是我们一直在垫付，你之前答应做完给350万，现在二期完工近半年，都没看到？我对股东也无法交差！”“要不你把水电租金交了，要不你先把那100万交了”、被上诉人回应“现已支付250万，我资金也有压力，厂房也没租出去”“可是现在真正对那里有意象的只有这一家”“胡总，只要客户把证办齐，就不会成为监管对象，其实泡沫厂我们有这种客户，相对家私厂，个人还是喜欢泡沫厂，至于安全隐患，所有工厂都有，在乎谁管理”的相关记录，足以证实被上诉人对上诉人的陈述内容是认可的，被上诉人确实于2018年4月份就接收了案涉厂房，且被上诉人在对外招商承租户问题上与上诉人进行过沟通。同时，上诉人提供的水、电费记录，也足以证实被上诉人在实际使用案涉厂房期间产生了水电费用，原审判决仅采信被上诉人的微信记录，而对上诉人提供的微信聊天记录的真实性却并未予以采信，且对上诉人提供的水电费单据置之不理，是错误的。2、案涉厂房是否达到交付标准，并不能作为认定案涉厂房是否已经实际交付给被上诉人的依据。正如前所述，被上诉人已实际接收案涉厂房，并对外招商，产生了水电费。案涉厂房虽未能按合同约定的期限办理好消防验收，但案涉厂房已实际交付给被上诉人的情况下，应由被上诉人支付案涉厂房相应的占用使用费及产生的水电费。3、原审判决认为被上诉人存在应付未付的租金和水电费情况下，上诉人未将租金和水电费直接在被上诉人的应返还款项中进行抵扣，不符合常理，是错误的。从上诉人提供的微信聊天记录证据来看，上诉人和被上诉人解除租赁合同的缘由是因为被上诉人占有案涉厂房且拒付租金、水电费而产生。上诉人为减少损失，收回案涉厂房时仅与被上诉人就租赁押金和利息退还在《解除合同协议》中进行了约定，而对被上诉人占用案涉厂房期间应付的租金和水电费未与被上诉人协商抵扣，系上诉人的权宜之举，并不违反常理。4、原审判决认为上诉人与被上诉人双方在《解除合同协议》时已对租赁合同履行期间的债权债务进行了清算，是错误的上诉人与被上诉人在《解除合同协议》中并未对合同履行期间的债权债务进行清算，而仅对被上诉人将案涉厂房退还给上诉人及上诉人将收取被上诉人的押金和利息退还给被上诉人进行了约定。原审判决仅凭该合同中未显示被上诉人存在应付的其他款项，就认为被上诉人要求用租金、水电费抵扣应付款项的理由不充分，是错误的。二、上诉人至少可以将其代被上诉人支付的水电费在应退被上诉人的利息中进行抵扣。根据《合同法》中第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，上诉人有权以被上诉人应支付的租金、水电费抵销应支付给被上诉人的利息。即使原审判决认为上诉人提供的证据不足以证实被上诉人实际接收了案涉厂房及被上诉人实际接收案涉厂房的具体时间，但上诉人仍有权就被上诉人占用案涉厂房期间的占用使用费另案主张权利，且本案中案涉厂房产生的水电费系被上诉人使用属于客观事实，上诉人至少可以将其代被上诉人已支付的水电费在应退被上诉人的定金利息中予以抵扣。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判，望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人潘惠光辩称，一、关于案涉房产，胡杰宏并未实际交付，更无从谈起会产生相关水电费用。1、上诉人胡杰宏未能提供任何证据证明其交付了涉案房产且由被上诉人实际占用，并产生了水电费用。事实上，涉案厂房至合同解除之日（即2019年5月1日）仍未经消防验收合格，不符合交楼条件；2、关于上诉人提交的上诉人与被上诉人双方的微信聊天记录，因被上诉人手机丢失，无法确认该聊天记录的真实性，但其明确了双方从未对水电费用问题进行沟通，涉案房屋从未实际交付。且上诉人提供的聊天记录为截图，并未提供原件，也无法对聊天记录产生的时间及前后关联性进行举证，真实性存疑。即便不考虑其真实性，双方在2019年4月的聊天记录中，上诉人胡杰宏提出“你的想法是从5月1号起租？”，事实上，双方的租赁合同已于2019年5月1日解除，表明上诉人从未实际交楼。3、双方在签订《解除合同协议》时，未有任何条款提及被上诉人应向上诉人返还房产及交付租金。倘使上诉人已实际交楼，且被上诉人实际占用，在签订解除合同协议时，双方必然会针对返还房产和租金情况进行明确约定。上诉人未提及任何需要被上诉人支付的金额，反而全额返还被上诉人交纳的租赁保证金，已从侧面印证上诉人并未实际交楼，被上诉人也从未欠付上诉人所谓的租金和水电费用。二、双方签署《解除合同协议》时已对双方在租赁合同履行期间的权利义务关系进行清算，明确了自《厂房租赁合同》解除之日起，双方的所有权利义务终止。上诉人与被上诉人签署的《解除合同协议》第一条明确约定，双方之前签订的《厂房租赁合同》自2019年5月日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止。这意味着，对于原合同项下上诉人的交房及被上诉人交付租金的义务全部终止，不存在被上诉人欠付上诉人租金的情形。上诉人在解除合同时，只字不提租金事由，现又向被上诉人追索租金，不合常理，没有事实和合同依据。三、上诉人在向被上诉人退还预付款项的后续行为中未进行任何抵扣行为，已明确证实被上诉人从未欠付上诉人任何款项，上诉人要求抵扣没有任何事实依据。从上诉人向被上诉人退还预付款的情况来看，自2019年7月签署解除协议，至2019年10月10日退还最后一笔款项，被上诉人均按合同约定退还总计250万元预付款，并未用被上诉人预付款抵扣租金、水电费。如果上诉人在《解除合同协议》签署时没有针对租金、水电费用进行约定，属于权宜之计，那么在其实际控制退还250万元预付款的三个月时间内，其有充分的时间和理由抵扣，但是上诉人未提出任何异议，且未采取任何抵扣行为，足以证实上诉人提及的租金和水电费用完全不存在。四、被上诉人向上诉人追索利息的过程中（详见被上诉人一审中提交的证据6原告与被告的微信聊天记录）仍未要求抵扣，并承诺会支付利息，说明并不存在租金、水电费问题。2019年10月10日至2019年10月24日，250万元已退还后，被上诉人要求上诉人支付利息，上诉人一直承诺会支付利息，只是要求延期支付，并未提任何抵扣租金、水电费问题。可见拖欠利息是事实，租金、水电费并不存在。五、从上诉人提交的水电费用清单来看，双方已于2019年5月1日解除了《厂房租赁合同》，无从谈起会产生六月份的水电，且前述几点已经说明上诉人从未实际交付涉案房产，追索水电费用纯属无稽之谈。综上，上诉人向被上诉人追索租金和水电费用并要求抵扣的请求毫无根据可言，请贵院依据公平公正原则，依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告潘惠光向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付《关于胡杰宏/潘惠光厂房租赁项目解除合同协议》约定的利息人民币44.4万元整。2.判令支付因延迟支付利息而产生的资金占用费，直至上述利息支付完毕止，暂计至2019年12月23日为人民币6833.91元（以银行同期贷款利率的四倍计算）。3.判令被告承担本案诉讼费用等所有因追索该债权而产生的费用。一审法院认定事实：2018年1月28日，原告潘惠光（乙方）与被告胡杰宏（甲方）签订编号为2018012801的《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方提供位于惠州市×××××××××公司厂房、整体房屋建筑面积出租给乙方作为工业用途使用。计算面积以厂房实际建筑面积为准，建筑面积预计15700平方米左右。建设期第一期限于2018年4月30日前交付，第二期限于2019年5月30日前交付。厂房第一期为现开工建设的主题8000平方双层钢构厂房＋三层1300平的宿舍+后面单层的铁皮房厂房。厂房第二期为宿舍后面的32M*75M的双层刚构，屋顶计划为水泥平顶。租赁期为15年，租期自甲方厂房竣工验收完、完成主体消防（验收合格证需要主体消防完工4-6个月内拿到）、宿舍通水通电、附属工程竣工完成、315KW变压器通电使用、开立水户并安装到位起开始移交乙方使用，移交日起五个月内为免租装修期，五个月后开始计算租期。租金约定为：2018年10月1日-2021年9月30日的年租金为1695600元、2021年10月1日至2024年9月30日的年租金为1884000元、2024年10月1日至2027年9月30日的年租金为2279640元、2027年10月1日至2030年9月30日的年租金为2507604元、2030年10月1日至2033年9月30日的年租金为2750640元。双方约定合同签订日，乙方向甲方支付订金50万元，甲方完成第一期主车间封顶，乙方向甲方支付50万元，甲方第二期完成基础，乙方向甲方付订金100万元，甲方完成第一期/第二期及相关配套工程，交付乙方使用，从免租期起即日，付100万元给甲方。如甲方的原因或政府原因无法建成该厂房，则需在10日内全部退还乙方的订金与预付款；如厂房建设完工后因政府或地方原因不能出租正常投入使用则视为甲方违约。预付款将从乙方正式起租日起逐月抵扣房租直至三个月押金，每月抵扣租金的70%，实际交租42390元。原告提供转账凭证证实其于2018年1月29日向案外人刘某波转账支付50万元、于2018年2月10日向案外人刘某波转账支付40万元、于2018年2月10日向被告胡杰宏微信转账支付10万元、于2018年5月21日向案外人刘某波转账支付50万元、于2018年7月10日向案外人刘某波转账支付50万元、于2018年11月14日向案外人刘某波转账支付50万元，以上共计250万元。经询问被告，被告确认收到上述款项共250万元。2019年7月25日，原告潘惠光（乙方）与被告胡杰宏（甲方）签订《解除合同协议》，约定甲方与乙方于2018年1月29日签订了租赁合同，合同号2018012801，双方合同约定甲方将位于惠州市×××××××××工业园租赁给乙方，该合同有效期至2033年9月30日，现双方协商一致同意解除该合同，达成如下协议：1.《厂房租赁合同》自2019年5月1日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止；2.甲方应将乙方已交纳租赁定金250万元人民币及利息按如下约定退还给乙方：A.签订合同之日内三个工作日内付给乙方150万人民币，B.尾款100万及其利息将在合同后三个月内分三次还给乙方，C.利息按照月息1.2%（具体乙方付款日期明细如下表）：付款日期金额还款日期利率金额备注2018-1-2950万2019.7.18月利1.2分0.6×18=10.8已还本金，利息未还2018-2-1050万2019.7.25月利1.2分0.6×17=10.22018-5-2150万2019.7.25月利1.2分0.6×14=8.42018-7-1050万2019.9月利1.2分0.6×14=8.42018-11-1450万2019.10.10月利1.2分本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《厂房租赁合同》解除作废，乙方将合同原件退回给甲方，双方互不承担违约责任。被告称《解除合同协议》中2018年7月10日和2018年11月14日的还款日期为空白，但未向一审法院举证。双方确认租赁合同已解除，但原告称合同解除原因为被告的厂房一直无法使用、没有交付，被告称合同的解除原因是原告拒付租金和水电费。双方确认双方约定的利息起算期间为原告实际支付款项之日起算，按月息1.2%计算至还清款日止。原告提供银行流水证实其于2019年7月28日收到刘*波汇款100万元、于2019年9月27日收到刘*波汇款50万元、于2019年10月10日收到刘*波汇款50万元。经询问原告，原告确认已收到被告支付的退款本金250万元，其中50万元通过现金方式支付。经询问被告，被告对退款的情况予以确认，所退250万元为本金。提供2019年7月18日由原告出具的收据证实现金50万元的支付情况。具体的还款情况如下：付款日期金额还款日期2018.1.2950万2019.7.182018.2.1050万2019.7.282018.5.2150万2019.7.282018.7.1050万2019.9.272018.11.1450万2019.10.10原告提供其与被告胡杰宏的微信聊天记录证明其与被告针对退款的商讨过程。原告的微信记录为提供原件核对。被告在2019年10月10日告知原告250万元已汇齐，原告“利息什么时候转过来”，被告“有钱就会汇，迟一些吧”，10月22日被告回复“潘总，是在不知如何复你才好！已努力还清你本金了，利息稍迟一点好吗”，“政府办手续，补建设用地指标就搞了240万，并不是有钱不给你！在你租厂商我想已足够尊重你，我希望你也理解我的难处！”，“2个月还了你本金，已是不易，大部分钱都是高利息借的，要让人松口气”，原告“我不管这些，按我签的协议办，没钱建什么厂房”，被告“潘总，你叫人算一下，看总共多少钱，到时看下什么时候能还得到”，10月24日被告“潘总，利息明天付不了，下月收到房租同你付一笔，争取在12月底前解决”。被告提供微信聊天记录证实其与原告的合同履行情况。被告提供的聊天记录为截图不为原件，未显示具体的聊天时间，前后图的关联性及真实性无法确认。其在某日的11点08分称“潘总，有些我得同你讲清楚，一期2018年4月份就完工交你，你到现在招商也有1年多，水电费都是我们一直在垫付，你之前签应我昨晚给35万，现在二期都完工近半年……要不你把水电租金交了，要不你先把那100万交了”，原告“现已支付250万，我资金也有压力，厂房也没租出去”，被告“合同上我只转交给你即可，这样我方也接受不了”。原告在某日称“你的想法是从5月1号起租”，原告“胡总，这几天把厂房事情落实一下”，2019年3月4的被告“潘总，就3/2号打架达成的回租合作方案，请及时完善相关的合同或补充协议”，原告在2019年4月12日向被告咨询环评的问题，并在18号再次催促被告，被告“没回复，我晚点再问，现秋长查这么严，有点紧”，被告在2019年4月26日回复“潘，有锅炉，有易燃，没有必要承担这种风险，到时整个工业区变成监管黑名单，得不偿失”……。被告提供由惠东供电局出具的用户名称为惠州市戈尔德实业有限公司的电费情况证明从2019年1月至2019年6月份的用电情况。6个月合计用电39660度，电费84546.37元。提供自来水缴费通知单证实2018年12月30日产生水费682.5元、2019年3月31日产生水费275元、2019年4月30日产生水费600元、2019年5月31日产生水费1175元。被告提供《消防工程承包合同书》证明案外人惠州市戈尔德实业有限公司（甲方、建设单位）和案外人惠州市东惠消防工程有限公司（乙方、承包单位）于2018年8月25日就案涉厂房达成厂房消防安装工程的合作方案，合同工期为2018年8月25日至2018年9月30日，承包方式为包工、包料、包建筑消防验收合格证。被告未就合同的履行情况继续举证。经询问被告，被告称解除合同协议是在被告受原告胁迫双方有纠纷的过程中签订的，双方并未对水电费及占用期间的租金进行约定，被告主张的租金和水电费用均是产生在签订解除协议之前；惠州市戈尔德实业有限公司为案涉厂房使用水电的注册登记公司；2019年4月份因被告返租了部分厂房，且实际使用，故4月份的部分水电费为被告使用产生。一审法院认为，原告与被告于2019年7月25日签订《解除合同协议》，解除双方签订的租赁合同，对于双方租赁关系的解除，一审法院予以确认。根据《解除合同协议》的约定，被告需向原告返还已收的租赁订金250万元及支付利息，但被告仅向原告返还本金250万元，未按约定向原告支付利息，原告诉请被告支付利息，理由充分，一审法院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，从借款之日起按银行同期贷款利率的四倍或者是贷款市场报价利率的四倍计算均超过合同约定的月息1.2%的计付标准，故原告诉请按合同约定的月息1.2%计算利息，不违反法律的规定，一审法院予以准许。按计算标准计算的应付利息情况如下：计付期间本金利息2018.1.29-2019.7.1850万106000元2018.2.10-2019.7.2850万105000元2018.5.21-2019.7.2850万85400元2018.7.10-2019.9.2750万87400元2018.11.14-2019.10.1050万65200元合计250万元449000元结合原告诉请，原告要求被告支付利息444000元，不超过被告应付的款项，故对于原告的该项诉请，一审法院予以支持。但原告诉请的资金占用费，被告未支付的款项为合同约定的利息，双方未约定未付利息应支付复利，原告以资金占用费为由要求支付复利，理由不充分，一审法院不予支持。关于被告所称的款项抵扣问题。第一，被告提供的微信聊天记录虽称在2018年4月已经将工程完工交付原告，但该聊天记录未显示具体的产生时间，被告也未针对真实性和实际产生时间继续进行举证；第二，被告提供的消防工程合同的签订时间为2018年8月25日，但被告未举证证实该合同已完工，即案涉工程已达到交付标准；第三，被告主张存在原告应付未付的租金和水电费情况下，未将租金和水电费直接在其应返还款项中进行抵扣，而直接将全部订金返还原告并加付利息，不符合常理；第四，双方在《解除合同协议》约定合同解除后双方的权利义务终止、双方互不承担违约责任，即在签订该解除合同协议时，双方已对租赁合同履行期间的债权债务进行了清算，但合同并未显示存在原告应付的其他款项。综上，在没有其他证据证实双方另行对租金和水电费等做出约定的情况下，被告要求用租金、水电费抵扣应付款项，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡杰宏于本判决生效之日起7日内向原告潘惠光支付利息44.4万元。二、驳回原告潘惠光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。案件受理费8062元，由被告胡杰宏负担7940元，由原告潘惠光负担122元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案二审中双方争议焦点是：上诉人主张44.4万元利息中应抵扣被上诉人欠付的水电费。具体评述如下：对于上诉人应支付被上诉人44.4万元利息问题。上诉人与被上诉人对此均无异议，一审对此处理并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张44.4万元利息中应抵扣被上诉人欠付的水电费问题。首先，为证明其主张，上诉人提交微信聊天记录予以佐证，但其提交的微信聊天记录前后图的关联性及真实性无法确认，且被上诉人对此微信聊天记录的真实性亦予以否认。对其主张，上诉人未能进一步举证，上诉人现提交的证据不足以证明被上诉人实际占用并使用，进而产生水电费，上诉人应承担举证不利的法律后果。其次，上诉人在签订《解除合同协议》及多次退还租赁定金过程中，均未提及存在水电费应予抵扣，不符合常理。综上，一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1357元（胡杰宏已预交），由上诉人胡杰宏负担。本判决为终审判决。审判长 寇 倩审判员 黄宇乐审判员 卫书平二〇二一年六月八日书记员 叶碧莲书记员 李晓翔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。