重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0117民初2866号原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园东路99号，统一社会信用代码91500117742888133H。法定代表人：罗中正，董事长。委托诉讼代理人：曹蕾，女，1991年11月22日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。被告：曾李，男，1985年10月16日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与被告曾李房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的委托诉讼代理人曹蕾到庭参加诉讼，被告曾李经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将位于重庆市合川区合阳大道（利川花园）×号的门市腾空交还给原告使用；3、判令被告向原告支付拖欠的租金24,600元及逾期支付租金的违约金（截止至2020年8月24日违约金已累计5121.72元），违约金计算至被告付清所欠租金之日止；4、判令被告自2020年8月25日起每月按原合同租金标准向原告支付房屋占用费820元至房屋腾退之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市合川区合阳大道（利川花园）×号门市，租期自2017年8月25日至2020年8月24日止，共36个月，每月租金820元，年租金9840元，按月缴纳，先缴后租。还约定：1、乙方逾期缴纳房屋租金，除仍应补交所欠房屋租金外，每日还要按年租金总额万分之五的标准向甲方支付违约金；2、若乙方在合同到期后未将租赁房屋腾空交给甲方，甲方将按被告逾期交房的天数，以新确定的租金标准收取房屋占用费；3、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，要求乙方赔偿损失，并保留追究违约责任的权利：拖欠租金、水电费、物管费以及其他费用30天以上的。综上，原告按约履行了自己的义务，被告却从2017年11月24日起拖欠原告租金至今。经原告催收无果，且被告仍不办理退租，也不腾退房屋。原告现起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告曾李未到庭也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年7月17日，原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（甲方、出租方）与被告曾李（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市合川区合阳大道（利川花园）×号门市，租赁面积68.05㎡；租赁期限：2017年8月25日至2020年8月24日，共36个月（新门市，2017年7月17日至2017年8月25日为乙方装修时间，不收租金）；每月租金820元，年租金9840元；房屋租金按月缴纳，先缴后租；合同签订时，乙方向甲方一次性缴纳3个月租金2460元（即2017年8月25日至2017年11月24日的房屋租金），剩余的房屋租金应于每月25日前缴纳次月的租金。签订合同时，乙方缴纳履约保证金2460元，若乙方违约，该保证金不予退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，要求乙方赔偿损失，并保留追究违约责任的权利：……；3、拖欠租金、水电费、物管费以及其他费用30天以上的。违约责任：1、乙方逾期缴纳房屋租金，除仍应补交所欠房屋租金外，每日还要按年租金总额万分之五的标准向甲方支付违约金；2、若乙方在合同到期后未将租赁房屋腾空交给甲方，甲方将按乙方逾期交房的天数，以新确定的租金标准收取房屋占用费。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告支付了三个月的租金2460元及保证金2460元后一直未再支付房屋租金。租赁合同到期，被告继续使用上述房屋至今。原告向被告送达了催款通知书，但被告仍未支付，也未主动交回租赁房屋。原告遂起诉来院，诉请同前。本院于2021年3月22日将原告的起诉状副本送达给了被告。审理中，原告将第3项诉讼请求中的违约金明确为从欠租之日2017年11月25日起按年租金总额9840元/年的万分之五计算至付清租金时止；并将第4项诉讼请求变更为要求被告按照合同标准820元/月支付2020年8月25日之后的租金至合同解除之日止，并要求被告支付从合同解除之次日起按照原合同标准820元/月计算房屋占用费至房屋腾退之日止。另查明，审理中，原告表示租赁期间内由于受疫情影响，主动给被告减免三个月的租金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定履行了自己的义务。原告按照合同约定，将租赁物交付给被告使用，被告则应当按照约定支付租金，但被告只支付了部分租金，其行为是错误的，应当承担继续履行合同的责任。被告逾期支付租金，还应按照合同约定支付违约金。2020年8月25日，该合同到期，到期后，被告继续使用租赁物，原告也未提出异议。根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同继续有效，该合同转化为不定期合同，在此期间双方按照原合同行使权利履行义务，即被告应当按照合同继续支付租金。同时，根据合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，现原告以合同到期，且被告未足额支付租金存在违约为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。对于合同解除的日期，本院于2021年3月22日送达起诉书副本给被告，此时原告解除《房屋租赁合同》的意思表示到达被告，故原、被告之间签订的《房屋租赁协议》于2021年3月22日解除。合同解除后，被告应当返还租赁物，即腾退房屋给原告。被告在房屋租赁期间内，支付了三个月租金，拖欠租金时间为2017年11月25日至2021年3月22日合同解除，现原告主动放弃疫情期间三个月租金，计36个月28天，其房屋租金为：30,285.33元【820元/月×（36个月＋28天÷30天）】。由于合同解除后，被告未交回租赁房屋，仍占用该房屋，则应当支付房屋占用使用费，故原告要求被告按原租赁合同的租金标准820元/月支付从合同解除之次日即2021年3月23日起至房屋腾退之日止的房屋占用使用费的理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金问题，原告诉请每日按年租金总额万分之五（即每日9840元×0.0005=4.92元）的标准从2017年11月25日开始计算违约金至租金付清之日止，符合法律规定，本院予以支持，但因被告交纳了履约保证金2460元，应当予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与被告曾李于2017年7月17日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月22日解除；二、由被告曾李于本判决发生法律效力之日起十日内将位于重庆市合川区合阳大道（利川花园）×号门市（面积68.05平方米）腾空交还原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司；三、由被告曾李于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付截至2021年3月22日尚欠的租金30,285.33元及违约金（违约金从2017年11月25日起，以每日4.92元的标准计算至租金付清之日止，并扣除履约保证金2460元）；四、由被告曾李从2021年3月23日起至本判决第二款腾空交还之日止、按820元/月的标准向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付房屋占用费；五、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费563.54元，减半收取281.77元，由被告曾李负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张兴军二〇二一年六月八日法官助理 明 鹭书 记 员 彭奕婷