贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4721号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。 委托诉讼代理人：刘云霞（一般授权代理），贵州四立律师事务所实习律师，实习证号：23072007219026。 被告：韩东海，男，汉族，1984年11月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告韩东海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江、刘云霞，被告韩东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理服务费1384.68元以及停车费1840.00元，共计3224.68元，并以3224.68元为基数，从2019年11月1日起按日3%向原告支付滞纳金；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与毕节兰苑花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰苑花园业主委员会系合同甲方），毕节兰苑花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰苑花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；商铺1.30元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付等；合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付等；合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服务，直至2018年1月14日，原告与毕节兰苑花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰苑花园业主委员会继续将毕节市兰苑花园小区物业继续委托给原告实行统一管理服务。合同约定：委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月／平方米；商铺、超市、麻将馆、医院、餐饮类1.50元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告有权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰苑花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰苑花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰苑花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告缴纳物业管理费至2018年10月30日，2018年11月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费，被告一直未缴纳。另，被告欠原告露天停车费或自由车位卫生费1840.00元。经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为115.39平方米。原告认为，原告与毕节兰苑花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰苑花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告新进物业公司当庭撤回要求被告韩东海支付停车费1,840.00元的诉讼请求。 被告韩东海答辩称，一、涉案物业管理服务合同已于2019年1月13日到期，双方合同权利义务关系已经终止，原告无权主张2019年1月13日之日起的物业费。原告与兰苑花园第三届业委会签订的物业管理服务合同时间为2018年1月14日至2019年1月13日，因为原告存在服务质量差、未全面履行合同、存在诸多违约事项等情形，业委会以及包括答辩人在内的各业主未与原告续签物业服务合同。因此，涉案物业服务合同在2019年1月13日就已经终止了双方合同权利义务关系。现原告在本案中主张2019年1月13日起至2019年11月的物业费，无事实依据和法律依据。二、原告未全面履行合同约定，构成违约，无权主张2018年3月至2019年1月的物业费。原告服务期间存在以下违约行为：垃圾成堆不清理、车辆乱停乱放、消防通道堵塞、D栋后门岗无人值守、私自拆除小区所有公共区域的声控节能灯、人为损坏楼道吊顶、任由D栋门禁损害而不修复、用透明胶布缠修下水道、私自收走小区消防水袋、水枪、栓头等。基于原告上述违约行为，业委会及业主多次要求原告整改，但未果。因此，原告违约在先，无权主张2018年11月至2019年1月的物业费。退一步而言，即便原告未违约，也仅能主张2018年12月以及2019年1月的物业费。原告服务期间肆意妄为，多次撤走又自动返回，言而无信，所作所为让业主苦不堪言：2017年8月16日在合同服务期未满时单方私自停止物业服务管理，并通知预交费的业主退费，拖走卫生设施，而后又食言，返回继续服务；2019年1月合同期满后，明知续签无望，却又强行又占着物业用房，强迫购买服务；2019年6月5日原告在没有续签合同、业委会多次催促其移交业务给下一家中标物管公司的情况下再次发布撤出、停止服务公告，公告发出后，既不服务，又不撤出，却要让业主付费。三、答辩人车辆停放于原告物业服务区域以外，且原告收取停车服务费的行为违反法律规定，其诉请不能成立，依法应予以判决驳回。1、基于原告服务期间对服务区域内的停车管理混乱，夜间车辆基本无法进出，消防通道长期堵塞。答辩人自2018年1月起就将车辆停放在服务区以外的北安置区内，期间偶需载运部分生活物品也同样向原告按临时停车缴纳停车费用，对此，原告停车收费系统均可核查收费记录。故本案不存在欠付停车服务费的事实。2、原告收取停车费的行为违法。《民法典》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告擅自将业主共有的公摊面积、消防通道改造为车位，并以此收取业主停车费的行为明显违反法律规定，侵犯业主权利。对原告之前收取的停车费（2015年10月17日1,010.00元，2016年10月28日960.00元），应当退还答辩人。因此，原告主张停车费的诉请不能成立，应予驳回。四、物业管理服务合同约定的3%滞纳金未通过业主代表大会通过，其效力不能约束答辩人。五、 原告应当返还答辩人公共收益428.00元。贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2019）黔0502民初9026号民事判决，判令原告向兰苑花园业委会支付小区公共区域内的停车收益791,213.36元（2018年1月-2019年6月22日），广告收益125,200.00元，共计916,413.36元。原告应支付给业委会的公共收益属于全体业主共同所有，按兰苑花园2140户均摊计算，包括答辩人在内的每户约可分得428.00元。 本院经审理查明：2018年1月14日，原告新进物业公司（乙方）与毕节兰苑花园业主委员会（甲方）签订《“毕节兰苑花园小区”物业管理服务合同》，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理。5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理：围墙、大门。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。7、维护物业区域内的公共秩序等。委托管理期限为1年，管理服务费：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月。补充事项：物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行。该合同还约定了其他事项。原告按约定为该小区提供物业服务。被告韩东海系兰苑花园XX号房屋（电梯房）的业主，该房屋建筑面积为115.39平方米，其入住后，物业服务费交至2018年10月31日，从2018年11月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费未支付。该期间的的物业服务费计算为1384.68元（1.00元／平方米／月×115.39平方米×12个月）。原告在为该小区提供物业管理服务过程中，存在管理不充分的情形，如电梯、消防、公共通道、门禁、卫生管理存在一定的问题等。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明：2019年11月8日，毕节市兰苑花园业主委员会形成兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》，载明：“……一、向程涛汇报了今天同七星关区房产局梁局长、汤副局长就毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进公司）不予和业主委员会、贵州康旭物业管理有限公司（以下简称康旭公司）正常移交相关工作的谈话情况。座谈中梁局长、汤副局长大家找一个解决问题的契合点，尽量的将问题处理了，没有必要走司法程序漫长的来处理问题，并摊牌新进公司目前就解决问题的意见。……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，同时要求业主委员会协助新进公司向业主收缴……” 上述事实，有原、被告的陈述，以及原、被告双方所举证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告系毕节兰苑花园小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告依约为该小区提供了主要的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告未支付2018年11月1日至2019年10月31日期间共计12个月的物业服务费，被告应予支付。但鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任，被告承担80%的物业服务费，即1,384.68元×80%=1,107.74元。故原告诉请的物业服务费，本院以1,107.74元为限予以支持。对原告诉请的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。对被告主张物业服务合同已于2019年1月13日到期，双方合同权利义务关系已经终止，原告无权主张2019年1月13日之日起的物业费的抗辩主张，虽原告与该小区业委会于2018年1月14日签订的物业管理服务合同期限为一年，但双方签订的合同第十条第1项约定“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行”，而原告在合同期限届满后实际仍在该小区提供物业服务，小区业委会对此未提出异议。且该小区业委会在2019年11月8日形成的兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》中载明“……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止……”表明小区业主委员会与原告确定了物业服务截止时间为2019年10月31日，故被告的此抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告主张应按小区户数均分公共收益，被告约可分得428.00元的问题，首先小区的公共收益属于全体业主，其次本院作出的（2019）黔0502民初9026号民事判决因新进物业公司提起上诉，现在二审审理过程中，该案一审判决并未生效，被告前述抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告韩东海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费1,107.74元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担16.00元，被告韩东海负担9.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年六月七日 书记员  邵烨旭