广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终4993号上诉人（原审被告）：吴晓美，女，1977年3月15日出生，汉族，居民身份证住址为广东省开平市××××办事处长沙曙光东路136号102房，公民身份号码为512××××××××××××428。委托诉讼代理人：张兴永，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔晓婷，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗文港,男，1992年10月5日出生，汉族，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××834。委托诉讼代理人：罗燕霞，广东华范律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖，广东君起律师事务所实习律师。上诉人吴晓美因与被上诉人罗文港房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初12807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、限吴晓美在判决发生法律效力之日起十日内向罗文港返还保证金20,000元；二、驳回罗文港的其他诉讼请求；三、驳回吴晓美的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费155元（罗文港已预交），由罗文港负担3元，由吴晓美负担152元；一审反诉受理费2,118元（吴晓美已预交），由吴晓美负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第第二人民法院(2020)粤1972民初12807号民事判决。吴晓美不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决，改判吴晓美无需退还罗文港保证金20000元；2.改判罗文港向吴晓美支付2019年12月10日至2020年3月的租金146800元；3.本案一、二审诉讼费由罗文港承担。事实与理由：原审法院认定《租赁合同》没有生效且上诉人没有交付案涉租赁物，系事实认定错误，适用法律错误。理由如下：一、罗文港于2019年12月16日将东莞鸿发机动车检测有限公司注册地址登记在涉案租赁物处，已经实际占用并使用案涉租赁物，应当支付租金。原审法院以罗文港没有足额支付履约保证金为由，推断吴晓美没有交付案涉租赁物且罗文港没有实际使用案涉租赁物是事实认定错误。罗文港于2019年12月16日将东莞鸿发机动车检测有限公司注册地址登记在案涉租赁物处，吴晓美是基于《租赁合同》才同意将案涉租赁物的工商注册登记权利交付给罗文港使用，不仅是包括场地的交付，也包括权益的交付，因此吴晓美已经将案涉租赁物交付给罗文港使用，且罗文港的注册登记行为是其实际使用并占用案涉租赁的表现形式之一，该注册登记行为具有排他性，其注册后其他商事主体无法再登记在案涉租赁物处，罗文港应当支付其实际使用期间的租金146800元。二、“免租”不是无条件，20天的免租约定源于合同的正常履行。而罗文港擅自不履行合同则无权获得相应的免租待遇。如前面第一点所述，吴晓美已经履行了交付案涉租赁物的义务、罗文港也接受且实际使用了案涉租赁物，因此合同已经实际履行且生效。罗文港单方面解除合同的根本原因是其得知在租赁物附近注册了与其同类型同经营范围的东莞市盈通机动车检测公司，失去了竞争优势，遂以各种理由与吴晓美解除合同。因此给予免租优惠是留住罗文港履行长期的合同，而在罗文港擅自毁约的情况下，吴晓美的目的已经无法达到，优惠待遇不可能再由罗文港享有。关于原审判决第六页事实认定部分，若吴晓美不能办理产权证明，罗文港不可能办理营业执照，其在吴晓美的配合下办理了营业执照。原审判决认定事实存在遗漏，从罗文港提供的证据看出，吴晓美在2020年7月21日才知道案涉厂房的剩余租赁期限不足10年。吴晓美出租给罗文港的物业面积达1400平方米，因此吴晓美的损失远大于罗文港2万元的保证金。罗文港辩称：一、1.租赁合同未成立。根据案涉租赁合同第一条的约定，租赁期限为10年，即从2019年12月10日至2029年12月9日。但罗文港通过东莞市××（社区）集体资产管理平台查询得知吴晓美与该租赁物所有权人签订的租赁期限为6年，从2017年1月20日至2023年1月19日，即吴晓美对该租赁物的使用权只剩余三年，远不能满足案涉租赁合同约定的10年租赁期限的条件，故案涉租赁合同并不具备成立条件。2.案涉租赁合同未生效。罗文港在案涉租赁合同签订当日仅缴纳2万元的履约保证金，与案涉租赁合同第六条约定的12万元保证金的金额差距甚大。根据案涉租赁合同第十五条约定，罗文港并未缴纳足额保证金，那么合同并没有生效。如上所述，案涉租赁合同未成立更未生效，且罗文港已经在2019年12月27日通过报警方式告知吴晓美：其不同意继续履行案涉租赁合同。在案涉租赁合同未成立更未生效的前提下，吴晓美不可能交付案涉房屋给到罗文港，也就不产生任何租金。二、吴晓美刻意隐瞒事实、欺骗罗文港，导致罗文港进行工商登记，应由吴晓美自行承担因其过错而造成的损失。根据《机动车安全技术检验机构监督管理办法》第十条第(六)项、第十一条申请安检机构检验资格许可的第(六)项的规定，《检验检测机构资质认定证书》的期限为六年，故要求检验检测机构所使用的地理位置的厂房需要具备六年以上的租赁期限。而罗文港租赁房屋的根本目的在于开设机动车检测公司，该目的在案涉租赁合同签订前就告知吴晓美，故要求案涉租赁房屋必须具有十年的租赁期限。因吴晓美一再保证案涉租赁房屋是具有十年租赁期限，故罗文港在相信吴晓美的前提下，先办理了工商登记，其后要求吴晓美提供房屋产权证明。吴晓美未能提供案涉租赁房屋的权属证明，导致罗文港无法办理《检验检测机构资质认定证书》，也就无法开始经营机动车检测公司，导致罗文港根本无法实现合同目的。因此罗文港的工商登记行为是因吴晓美过错造成，且吴晓美并未实际交付房屋使用权给到罗文港，不存在罗文港占有使用案涉租赁房屋，故无需支付租金。三、案涉租赁合同未成立且未生效，罗文港也未使用案涉租赁房屋，不存在使用免租期占用该房屋。且罗文港已经在免租期内即2019年12月27日通过报警方式告知吴晓美：其不同意继续履行案涉租赁合同。吴晓美并未取得案设租赁房屋至2029年续租权，未满足合同十年的租赁期限的成立条件，根本无法履行案设租赁合同，何谈留住罗文港履行长期合同。而东莞盈通公司的成立日期是2019年12月9日，其成立日期在罗文港2019年12月10号签订合同之前，且其核准日期又在罗文港公司核准日期之后。罗文港要解除合同的原因是吴晓美并不具备合同约定的十年的租赁权限。吴晓美为了掩盖过错，企图侵占罗文港的2万元履约保证金。综上所述，案涉租赁合同并未成立且未生效，吴晓美应立即退还罗文港的2万元履约保证金。且吴晓美欺骗罗文港，导致罗文港进行工商登记，应由吴晓美自行承担因其过错而造成的损失。恳请二审法院查清事实，驳回吴晓美的全部上诉请求，维持原审判决。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，经本院释明后，吴晓美将其上诉请求的租金变更为占有使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人吴晓美上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”吴晓美没有向原审法院提交相关的证据证明案涉租赁物已取得建设规划工程许可证或者经主管部门批准建设的文件，由于案涉租赁物的租赁行为违反了上述法律的强制性规定，案涉《商铺厂房仓库（宿舍）租赁合同》应为无效，原审法院认定该合同未生效，对此认定有误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有理由维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院判决吴晓美向罗文港返还履约保证金20000元，并无不当，本院予以维持。关于吴晓美诉请的占有使用费。吴晓美应对其所主张的已将案涉租赁物交付给罗文港占有使用承担举证责任。吴晓美虽然配合罗文港办理了东莞鸿发机动车检测有限公司的原营业执照，将营业执照的地址登记在案涉租赁物，但该行为不足以证明案涉租赁物的交付。在罗文港否认案涉租赁物交付其占有使用的情况下，吴晓美未能提交其他证据证明对其关于租赁物已交付的主张予以证明，其应承担举证不能的不利后果，原审法院对吴晓美主张的占有使用费不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴晓美的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3636元（已预交），由吴晓美负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  陈天宇审判员  罗艳艳二〇二一年五月二十八日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。