成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0116民初6926号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：周勇，总经理。 委托诉讼代理人：方殿雄，男，1985年11月15日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄建川，男，1989年8月11日出生，汉族，住成都市双流区，系公司员工。 被告：邹方文，男，1994年3月6日出生，汉族，住四川省宣汉县。 被告：汪芳梅，女，1993年9月12日出生，汉族，住四川省宣汉县。 成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与邹方文、汪芳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人方殿雄到庭参加诉讼、被告邹方文、汪芳梅经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令邹方文、汪芳梅立即交纳所拖欠的物业费等费用合计5152.72元；2.判令邹方文、汪芳梅承担本案全部诉讼费用。庭审中，万科物业公司当庭明确仅主张邹方文、汪芳梅所拖欠的2020年1月1日至2021年3月31日的物业费共3649.14元，2020年1月至2021年3月的垃圾费共67.5元以及违约金435.96元。 邹方文、汪芳梅未作答辩，也未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下： 案外人成都万润锦置业有限公司（以下简称“万润锦公司”）与万科物业公司签订《万科第五城一、二期前期物业服务合同》，约定万科物业公司为万润锦公司开发的位于成都市双流区××街道××社区××组的“万科第五城一、二期”小区提供前期物业服务。其中：第16条约定高层住宅物业服务费为2.85元／月／平方米；第18条约定物业服务费自案外人成都万润锦置业有限公司通知收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按季交纳；业主应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。 邹方文、汪芳梅购买由案外人万润锦公司开发的位于成都市双流区××街道××社区××组××期××小区××幢××单元××层××号的房屋，房屋面积90.89平方米。后案外人万润锦公司向邹方文、汪芳梅交付了案涉房屋，邹方文、汪芳梅未向万科物业公司缴纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费，万科物业公司陈述其通过手机微信方式催收物业管理费无果，遂起诉。 上述事实，有万科物业公司营业执照、邹方文、汪芳梅身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《前期物业服务合同》、代缴垃圾清运费的相关票据、业主钥匙领取签收表、物业管家微信催收物业费记录及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，万科物业公司与万润锦公司签订的《万科第五城一、二期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。邹方文、汪芳梅系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述《万科第五城一、二期前期物业服务合同》对邹方文、汪芳梅具有约束力。 关于万科物业公司要求邹方文、汪芳梅支付物业服务费。本院认为，万科物业公司作为案涉小区的物业管理公司，向包括邹方文、汪芳梅在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，邹方文、汪芳梅作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。邹方文、汪芳梅应当支付的物业管理服务费用为：2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费3885.55元（90.89平方米×2.85元/月/平方米×15个月），因万科物业公司仅向邹方文、汪芳梅主张3649.14元，本院认为差额部分系万科物业公司对其权利的放弃，故本院对万科物业公司要求邹方文、汪芳梅支付的欠付的物业管理费3649.14元的诉讼请求，予以支持。 关于万科物业公司要求邹方文、汪芳梅支付生活垃圾处理费。本院认为，万科物业公司仅提交了2020年7月至2020年12月的代缴垃圾清运费的相关票据，而没有提交2020年1月至2020年6月、2021年1月至2021年3月的代缴垃圾清运费的相关票据，故无法证实其垫支了2019年9月至2020年6月、2021年1月至2021年3月的垃圾清运费，故仅支持万科物业公司要求邹方文、汪芳梅支付2020年7月至2020年12月的生活垃圾处理费的请求，即邹方文、汪芳梅应当支付的费用为：27元（4.5元×6个月）。 关于万科物业公司要求邹方文、汪芳梅支付逾期支付物业费的违约金。本院认为，根据《万科第五城一、二期前期物业服务合同》约定，邹方文、汪芳梅应于每季最后一月的25日前按季交纳下期的物业管理服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，从逾期之日起按欠费总额每天万分之五的标准交纳违约金。邹方文、汪芳梅自2020年1月15日起未按照约定按期足额交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业管理服务费用，其逾期交纳物业管理服务费的行为，构成违约，但从本案审理情况来看，万科物业公司因邹方文、汪芳梅的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，因此，关于本案违约金的计算问题，本院酌情认定为：以2020年1月1日至2021年3月31日应交物业费3649.14元为基数的10%计算，即364.91元。 关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案中邹方文、汪芳梅未按时交纳物业管理服务费的行为发生在2020年1月1日至2021年3月31日期间，故本案仍应适用当时的法律、司法解释的规定。 邹方文、汪芳梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹方文、汪芳梅于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2020年1月1日至2021年3月31日的物业管理费3649.14元及违约金364.91元； 二、被告邹方文、汪芳梅于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2020年7月至2020年12月的生活垃圾处理费27元； 三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邹方文、汪芳梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  余 蓉 二〇二一年六月二十八日 法官助理  王楠楠 书 记 员  唐莉萍