河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0725民初2539号原告：王秀荣，女，汉族，1954年7月28出生，住。委托诉讼代理人：姚向娜，北京市（京师）律师事务所律师。被告：新乡御景置业有限公司,地址：新乡市平原示范区滨湖大道。法定代表人：梁晓婷，任总经理。委托诉讼代理人：娄欣，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司原阳县支行，地址：河南省新乡市原阳县。负责人：王艳霞，任行长。委托诉讼代理人：闫兆，该公司员工。原告王秀荣与被告新乡御景置业有限公司（以下简称“御景公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司原阳县支行（以下简称“农业银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人姚向娜，被告新乡御景置业有限公司委托代理人娄欣，第三人中国农业银行股份有限公司原阳县支行委托代理人闫兆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的编号为2020-0528152的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判令被告返还原告购房款546796元（首付款533432元及维修基金13364元）及资金占用期间的利息（自2020年8月12日起至实际清偿之日按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；3、依法判令解除原告与被告及第三人签订的编号为41020120200123675的《个人购房担保借款合同》；4、依法判令被告将原告尚未偿还的贷款返还给第三人；5、依法判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息共计116324.4元（暂计至2020年4月15日，贷款具体数额以第三人出具的还款明细为准）；6、依法判令被告配合原告办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年5月28日，原告购买了被告开发的郑州恒大金碧天下二期266号楼2单元1-2层2104号房屋，并与被告签订了编号为2020-0528152的《商品房买卖合同（预售）》及无理由退房协议书，在签订该商品房买卖合同时被告售楼部的置业顾问保证原告随时可以无理由退房。合同约定该房屋的交房时间为2020年11月30日，但至今被告未向原告交房。鉴于原被告双方之前签订有无理由退房协议，且被告的售楼处也有大型广告宣传无理由退房，原告便多次找被告置业顾问协商无理由退房，被告均以各种理由拒绝。原告认为被告在报纸、网络等媒体对无理由退房的广泛宣传，使公众对被告这一销售行为有着非常广泛的认知，被告应当给原告办理无理由退房。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定特诉至贵院，望判如所请。被告御景公司辩称，1、原告诉请解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》没有任何的事实及法律依据。原被告双方在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同》，双方应按照约定履行义务。《商品房买卖合同》有效履行过程中，被告并无违约情形，房屋未完成交付的原因在于原告，原告经被告催告后，仍迟迟不肯收房。原告主张解除《商品房买卖合同》、退还房款无任何的事实和法律依据。2、被告不是借款合同的相对方，且不存在违约行为，不应代原告结清银行贷款。首先，《个人购房担保借款合同》的当事人为原告和第三人中国农业银行股份有限公司原阳县支行，被告御景置业并非合同相对方，仅承担连带清偿责任，被告无结清银行贷款的义务。其次，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照约定履行义务。被告无违约行为，《商品房买卖合同》不应被解除。本合同履行的情况下，作为附合同的《个人购房担保借款合同》不应被解除，被告无代原告结清银行贷款的义务。3、鉴于原告违约行为，原告不享有无理由退房权利。原被告双方签订的《无理由退房协议》第一条内容为“如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方（被告）在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方（原告）享有无理由退房的权利”。根据该条约定，无理由退房是附条件的合同解除权，该权利行使的前提是原告不存在任何违反《认购书》和《商品房买卖合同》约定的情形。故，原告不能滥用该权利，随意解除合法有效的《商品房买卖合同》，破坏市场交易秩序。4、若法院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，也应当一并判决原告配合被告办理撤销合同备案登记等相关手续。第三人农业银行述称，答辩人作为合法成立的金融机构，依照原告王秀荣的申请发放贷款，不存在任何过错。答辩人依据原告的申请，与原告于2020年6月28日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定由答辩人向原告王秀荣发放贷款213万元（大写：贰佰壹拾叁元）人民币，用于购买位于平原示范区恒大金碧天下266号楼2单元1-2层2104号的房产，由御景公司提供阶段性连带保证责任的保证担保。答辩人依据合同约定，于2020年6月29日向原告发放了贷款213万元，并依据合同约定将该款项打入御景公司开设在农行原阳县支行的银行账户，至此，答辩人已按照借款合同的约定将贷款义务履行完毕。答辩人作为合法成立的金融机构，基于原告王秀荣的申请和合同约定发放贷款，不存在任何的过错责任。截止2021年6月2日，原告王秀荣作为借款人尚欠答辩人贷款本金2103252.06元。房屋买卖合同和个人购房担保借款合同之间没有主从关系，不能以商品房买卖合同关系的解除而免除借款人（即本案原告）的还款义务和被告御景公司的保证责任。首先，原被告之间的房屋买卖合同纠纷与答辩人、原告的借贷合同纠纷并非同一法律关系，且两者之间也没有主从关系，原告作为借款人请求解除《个人购房担保借款合同》不能免除其还款义务。其次，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的房屋贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，如果人民法院支持原告解除与被告御景公司的房屋买卖合同，致使个人购房担保借款合同的目的无法实现的，答辩人请求人民法院根据答辩人在借款合同的履行过程中不存在任何过错行为且借款人先行提出解除合同的法律事实，依据《合同法》和最高人民法院司法解释的相关规定判令：原告作为借款人依照与答辩人所签订的借款合同约定提前归还答辩人的贷款本息及违约金，并由本案被告御景公司对应归还的贷款本息承担连带清偿责任，切实保护答辩人的合法债权不受侵害和影响。经审理查明：2019年12月13日原、被告签订了编号为HDXX0200699号的无理由退房协议书，原告支付购房款533432元，约定原告在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2020年5月28日，原、被告签订了编号为2020-0528152的《商品房买卖合同（预售）》，原告购置被告开发的郑州恒大金碧天下二期266号楼2单元1-2层2104号房屋。2020年6月28日，原告与第三人签订了编号为41020120200123675的《个人购房担保借款合同》，原告借款2130000元，贷款期限360个月，等额本息还款，被告承担保证责任；截止到2021年6月2日，原告下余贷款本金2103252.06元未偿还第三人，原告实际偿还本金为26747.94元（2130000-2103252.06=26747.94元）。2020年8月12日，原告支付维修基金13364元。现原告要求解除编号为2020-0528152的《商品房买卖合同（预售）》并办理退房手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。御景公司所作的“无理由退房”实质上是对合同解除方式和条件的特别约定，即赋予房屋买受人无条件合同解除权。本案中，原告王秀荣提出无理由退房，被告御景公司应解除编号为2020-0528152的《商品房买卖合同（预售）》并及时退还房款，原告也应协助被告办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续。因案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》的解除，故原告与第三人签订的编号为41020120200123675的《个人购房担保借款合同》也应解除。原告王秀荣在第三人处借款2130000元用于购置案涉房屋，原告占用借款资金应支付该笔资金成本和利息，而被告只是承担原告该笔借款的保证责任，故原告主张的被告返还原告已向第三人偿还的贷款利息本院不予支持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王秀荣与被告新乡御景置业有限公司签订的编号为2020-0528152的《商品房买卖合同（预售）》的合同，原告于本判决生效后三十日内协助被告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；二、被告新乡御景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王秀荣546796元及利息（利息以546796元为基数，从原告起诉之日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；三、解除原告王秀荣与第三人中国农业银行股份有限公司原阳县支行签订的编号为41020120200123675的《个人购房担保借款合同》；四、被告新乡御景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告偿还的贷款本金26747.94元、返还第三人贷款本金2103252.06元（被告返还金额以第三人中国农业银行股份有限公司原阳县支行实际结算为准，但返还总金额不高于贷款本金2130000元）；五、驳回原告王秀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5216元，由原告王秀荣负担705元，被告新乡御景置业有限公司负担4511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵志远二〇二一年六月八日书记员  徐海飞