辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2922号上诉人（原审原告、反诉被告）：张黎，男，1958年3月18日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张媛媛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东旭，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：戚云庆，男，1950年8月21日生，汉族，住金州区。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人张黎因与上诉人戚云庆房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，公开开庭审理了本案。上诉人张黎及其委托诉讼代理人张媛媛、李东旭，上诉人戚云庆的委托诉讼代理人于帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张黎上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，依法改判戚云庆赔偿张黎装修损失20万元，驳回戚云庆的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由戚云庆承担。事实和理由：一、一审法院未认定张黎的装修损失有误。张黎为案涉房屋装修实际支出装修费用20万元，并提供了付款凭证、合同以及证人证言予以证明。虽然20万元性质为预付款，但结合现场施工进度，该预付款已不足以覆盖已完工程，是张黎已实际发生的装修损失，应当予以认定，并由戚云庆予以赔偿。二、一审法院认定张黎应向戚云庆支付占用使用费有误。首先，张黎并未占用使用案涉房屋。张黎在历次庭审中已举证证明，自2018年6月因案涉房屋没有手续装修不能进行，张黎就已停止施工并与戚云庆进行沟通协调，最终协商不成才诉至法院。在此期间，案涉房屋一直处于闲置状态，仅由于现场存有装修材料，张黎安排了一名工人在现场看护材料及案涉房屋，并没有占有使用案涉房屋。上诉人的看护行为是为避免标的出现毁损灭失风险而采取的保护措施，期间只要戚云庆接收案涉标的，张黎即可完成移交，一审法院错误将该看护行为认定为张黎占用使用案涉房屋，并认定张黎应当支付占用使用费错误。其次，案涉房屋不具有使用价值，戚云庆无权向张黎主张占用使用费。案涉房屋由于戚云庆迟迟不能提供消防手续导致张黎不能装修，连装修都未完成的房屋根本不具备使用条件，也不具有使用价值，一审法院认定张黎向戚云庆支付占用使用费错误。补充上诉理由：装修损失应根据实际结算额，调整为223,756.8元。因张黎与装修工程施工人于2021年4月25日对装修工程进行结算，确定结算值为223,756.8元。关于张黎不应向戚云庆给付占有使用费的一节，张黎已于2018年7月13日向戚云庆发函通知其解除合同，戚云庆一直拒不配合。张黎起诉后，戚云庆拒不接收法院送达，导致第一次起诉以联系不到戚云庆为由驳回了张黎的起诉，本案起诉已是张黎第二次起诉，房屋没有交接的责任在戚云庆而非张黎。况且本案本就是由于戚云庆提供的租赁标的不能满足租赁目的，张黎请求确认合同解除，诉讼中确认了房屋不具备相关手续才将诉请变更为确认合同无效，由于房屋不能使用、没有使用价值双方才产生矛盾纠纷，一审法院判决张黎承担房屋占有使用费，没有事实依据。戚云庆辩称，不同意张黎的上诉请求。首先对于张黎的装修损失问题，其在一审中提交的证据以及在本次庭审中提交的证据均不能反映出是为案涉房屋提供的实际装修、实际发生的费用。并且上述装修的损失也没有戚云庆的签字确认。关于张黎在本次庭审中提交的2021年4月25日的决算书，也是为配合本次诉讼而事后补充的，与其在一审中提交的没有任何人签字的决算书所陈述的事实及数额均不相符。因此，张黎所提供的即使是事后补充的证据也不能作为其实际发生的损失费用，造成的损失应由张黎自行负担。对于双方就案涉房屋在出租前，张黎就案涉房屋的现状以及其前身情况已多次摸底调查，事后与戚云庆多次协商沟通，双方达成了房屋的租赁协议，对于房屋所具备的特殊条件张黎是完全清楚和知晓的。当时张黎是以不具备消防条件提起了诉讼，戚云庆已多次阐述案涉房屋具备消防验收意见，消防是合格的，事后经法院调查也找到了当时案涉房屋存在消防意见验收合格意见书。在整个履行过程中戚云庆不存在任何的过错。相反，是张黎没有按照双方租赁协议的约定，足额及时支付租金。因此，对于即使有存在损失的产生，也应由张黎本人自行负责，与戚云庆无关。关于占有使用费，戚云庆一直主张案涉租赁协议是合法有效的，并且本案在由张黎起诉确认无效时，是以未取得消防验收作为其无效的事实依据，戚云庆后提供了取得消防验收的合格证据，说明案涉房屋不存在张黎所说确认无效的情形，双方的合同依然有效。对于合同有效的情况下，应当依约支付租金。退一步讲，即使合同无效，也是参照双方约定的标准，支付占用期间的费用。对于张黎强调说已向戚云庆多次要求交付的情形，并不属实，戚云庆没有收到张黎要求交付房屋的书面通知，张黎最终在2020年的7月30日将案涉的场地交付了给戚云庆，一审中已予以认定。关于案涉房屋是否具有使用价值的问题，首先张黎和戚云庆之间的承租标的是金华小区原校址，其涉及到教学楼及附属设施及后盖的职工宿舍楼，对于金华小学原教学楼和附属设施是当时政府依法开发建设，在欠付戚云庆工程款时，后用小学来进行抵顶。整个小学是用于当时的学生教学，这套手续是非常完备的，不存在一审法院及张黎所说的手续不齐全的问题。宿舍楼确实是戚云庆后来加盖的。但是后加盖的违建行为，根据最高人民法院2016年最高法文件161号法律文书也确定了，即使是违法建筑仍具有一定使用价值，而且在最高院对执行之财产处置时也是可以对违法性建筑进行现状处置，从这个意义上来说，即使是违法建筑仍具有使用价值，否则包括最高院及各级人民法院不可能对违法建筑进行现状处置，这一点是反驳张黎所陈述违法建筑不存在使用价格的情形，更何况金华小区原教学楼及附属设施是市规划批准建造并经消防验收，是用于学生的基本教育，相关手续是完备的，张黎所陈述的该部分标的确认合同无效是错误的，应当按照有效进行处理并支付相应租金费用。戚云庆上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张黎的全部诉讼请求并支持上诉人的全部反诉请求；二、本案的一审、二审诉讼费用均由张黎承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的合同系无效合同，属于事实认定错误。一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条来认定双方间的租赁合同无效，但案涉房屋的租赁情形与上述法律规定的情形并不一致。案涉房屋中的小学教学楼及其附属设施，本身就投入多年的教学使用，后因政府欠付戚云庆的工程款，用小学的教学楼、场地及其附属设施抵顶工程款并将案涉房屋的权利转移给戚云庆。因建筑物本身属于小学就涉及到教育、民生工程，因此在投入建设使用过程中，是完全按照政府的规划设计建造的，否则不可能投入使用，更不可能用于教学使用。在历次庭审中，双方就教学楼本身及附属设施取得相应的资质并不持有任何异议，双方争执的仅是案涉房屋是否存在消防验收手续，导致合同是否有效的问题。双方都是仅仅围绕争议的焦点充分发表辩论观点，并且争议焦点也已由（2020）辽02民终437号民事裁定所确认的关于消防验收手续的规定仅是管理型规范并不是效力性规范，从而推翻原一审法院认定合同无效的观点。而本次一审在未查明案涉房屋手续是否依法取得情况下，直接认定未案涉房屋取得相应的资格，同时忽略案涉房屋曾作为学校开展教学的背景，案涉房屋不可能在没有相应手续情况下擅自投入使用的事实。退一步讲，即使宿舍楼是戚云庆自行修建的，也仅是导致部分合同的无效，而并不能导致合同全部无效。因此，一审法院认定案涉合同全部无效显系不当。二、一审法院判决戚云庆向张黎返还保证金及定金是错误的。因案涉合同并非当然无效，不能按照合同无效的法律后果予以处理，因此张黎已按照合同支付的定金直接转化为租金无需返还，保证金也是张黎为履行合同而提供的保证。在合同履行完毕后，且折抵案涉房屋产生的基本费用及尚欠的租金后，若保证金不足以弥补，则无需返还。二、一审法院用法律错误。一审法院在错误认定事实的基础上，适用合同法关于合同无效的五十二条、第五十六条、第五十八条是错误的。因为案涉租赁合同合法有效，在租赁合同未解除的情况下，仍应按照合同的相关规定，履行合同的义务。而不能按照合同无效进行处理。张黎辩称，不同意戚云庆的上诉请求。案涉合同所涉租赁标的未取得建设规划手续，系在历次庭审中查明的事实。一审据以认定租赁合同无效，系在查明事实的基础上作出的认定。张黎之所以与戚云庆签订案涉租赁合同，系因戚云庆称案涉房屋曾作为学校开展教学，不可能没有相应手续，基于对戚云庆这一说法的信赖，张黎才同意承租房屋，直至现在戚云庆对案涉房屋仍持该种态度。因此，案涉租赁合同无效，相应的责任应由戚云庆承担，具体而言，戚云庆应返还收取的保证金及定金，并赔偿张黎装修损失及其他损失包括打井、人员等，张黎因起诉时尚未确定金额，仍保留通过另诉予以解决的权利。由于张黎承租房屋尚在装修中，但因戚云庆不能提供相关手续而被迫停工，无法完成装修并投入使用，而张黎反复与戚云庆联系沟通解约事宜，均因戚云庆拒不出面解决导致张黎无法办理解约手续、交付房屋，因此戚云庆无权收取双方争议期间的房屋占有使用费。补充说明：一、合同是张黎代表田渔生养老有限公司与戚云庆在其女婿彦立的工作单位大连美家物业管理有限公司办公室协商和签订的。二、就该份租赁合同，戚云庆协调华家街道开具了案涉房屋不在动迁控制区内证明，产权手续正在办理中，案涉标的约4300平。三、租赁目的就是建养老院。四、装修工程在2018年6月因金州消防队要求提供房屋的消防验收手续，而戚云庆直到起诉也没能提供，因此装修工程在2018年6月中旬就停工了。五、张黎于2018年6月27日到签约地方向戚云庆指定的其女婿彦立送达了关于租赁合同后续处置的相关文件，有照片为证，但戚云庆不予认可，这一点与事实不符。戚云庆以其女婿彦立的办公室为合同签订地有欺诈嫌疑。张黎向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月2日签订的房屋租赁合同无效；2.要求被告返还原告租赁房屋交纳的定金10万元和保证金5万元及资金占用的利息；3.要求被告赔偿装修费用20万元；4.本案诉讼费由被告承担。戚云庆向一审法院提出反诉请求：1、解除原、被告于2018年5月2日签订的房屋租赁合同；2、将案涉租赁房屋腾退给反诉原告；3、要求反诉被告支付所欠租金850,000元（截至2020年6月30日）及利息（自2018年7月1日起至付清之日止）；4、反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年5月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将大连市金州区华家街道原金华小学院内三层教学楼、二层宿舍楼及附属配套用房等设施租赁给乙方做养老院使用，包括金华小学大院（占地20亩）、三层教学楼（1700平）、二层宿舍楼（1800平）、厨房及餐厅（400平）、门卫超市及活动室（213平）、锅炉房及生活用房（165平），总建筑面积4278平方米。租赁期自2018年7月1日至2023年6月30日。第一年租金为45万元，以后年租金为50万元，于每年7月1日前一次性付清。合同签订之日，原告需支付被告租赁房屋定金10万元和房屋设施设备保证金5万元，共计15万元，房屋设备保证金租期结束后返还给原告，剩余第一年租金35万元在2018年7月1日前一次性付清。原告承诺租赁房屋仅作为养老院使用。租赁期满，被告有权收回出租房屋等。合同签订后，原告依据约定于当日向被告支付了租赁房屋定金10万元和房屋设施设备保证金5万元，接手案涉租赁物，并于其后进行装修并预付装修款20万元。后因案涉纠纷原告停止装修，并于2019年6月以案涉租赁合同无效为由向一审法院起诉被告，被一审法院裁定驳回起诉。2019年8月，原告再次以案涉租赁合同无效为由向一审法院起诉被告，一审法院判决后被大连市中级人民法院裁定发回重审，形成本案。2020年7月30日，原告搬出案涉租赁物并交付被告。另查：案涉租赁范围内的建筑均未取得建设规划许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉租赁合同，因租赁范围内的建筑均未取得建设规划许可证，该租赁合同无效，故原告主张案涉租赁合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”因案涉租赁为自原被告签订租赁合同至2020年7月30日由原告占有使用，据此，原告应当参照租金标准支付被告在此期间的占有使用费，因被告（反诉原告）仅主张计算至2020年6月30日，故该期间原告的占有使用费为95万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，原告作为租赁物的需求方，应当对租赁物是否能够满足本身需求（建养老院）进行充分的了解，特别是在明知案涉不动产没有房屋所有权证的情况下，未进一步了解案涉不动产的建设手续是否完备，仅看到被告提供的《处理原金华小学校舍的契约》及租赁物现状即签订租赁合同存在过错。被告在案涉不动产未取得建设工程规划许可证的情况下向原告出租，也存在过错，故双方应依法承担相应的责任。据此，被告应返还原告定金10万元、保证金5万元及上述款项占用期间的利息损失（利息损失计算方法：以15万元为基数，自2018年5月2日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告应向被告支付占用使用费95万元并参照合同约定的支付租金的时间利息损失（利息损失的计算方法：其中45万元的利息损失自2018年7月1日起至付清之日止，另50万元自2019年7月1日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告主张装修损失20万元，因原告及证人均认可转账给案外人常兆强的装修款20万元为预付款且其提供的养老院工程决算书无任何人签字、其提供的装修合同也无法证明其装修损失为20万元，故对原告此项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决：一、原告（反诉被告）张黎与被告（反诉原告）戚云庆于2018年5月2日签订的房屋租赁合同无效；二、被告（反诉原告）戚云庆于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张黎定金10万元、保证金5万元及上述款项占用期间的利息损失（利息损失计算方法：以15万元为基数，自2018年5月2日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告（反诉被告）张黎判决生效后十日内向被告（反诉原告）戚云庆支付占有使用费95万元及利息损失（利息损失的计算方法：其中45万元的利息损失自2018年7月1日起至付清之日止，另50万元自2019年7月1日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告（反诉被告）张黎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）戚云庆的其他诉讼请求。本诉案件受理费6550元（原告已预交）、反诉案件受理费12,300元（被告已预交），由原告张黎负担15,850元，由被告戚云庆负担3000元。二审诉讼期间，张黎向本院提交证据一：《养老院项目决算书》，拟证明案涉标的装修实际投入的金额是223,756.80元。证据二：视听资料两份、律师函两份等，拟证明张黎委托律师向戚云庆发函要求提供房屋消防手续，否则解除合同。证据三：大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初4149号裁定、《金州区人民法院接受诉状（申请）回执》、民事起诉状，拟证明张黎于2019年4月28日向金州区人民法院提起诉讼，请求人民法院确认房屋租赁合同无效。证据四：证人证言，拟证明装修撤场后张黎未使用案涉房屋，案涉房屋不具备使用条件。证据五：由大连金普新区华家街道办事处于2018年4月26日出具的证明，拟证明双方在签订租赁合同当时戚云庆提供了相关证据用于证明案涉标的符合证明目的，本案租赁合同无效过错在戚云庆。戚云庆对张黎提供的证据拟证明事项均不予认可。戚云庆提交华家第二中心小学房屋建筑施工许可证及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，拟证明案涉房屋有合法手续。张黎对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对证明事项不予认可，即便该教学楼具备竣工验收备案手续，但租赁的其它房屋仍未取得相应的建设规划手续，仍属合同无效。本院二审查明其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为一、案涉《房屋租赁合同》的效力；二、案涉损失的认定及责任划分。关于焦点一，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定，戚云庆将所属的原金华小学院内三层教学楼、二层宿舍楼及附属配套用房等设施租赁给张黎作养老院使用，根据戚云庆提交的证据，案涉租赁物范围内的三层教学楼具有规划及竣工验收备案手续，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁合同对应的教学楼部分的合同约定不违反法律的规定，根据本案的审查，对于合同约定的其他租赁房屋并未具备建设规划及竣工验收的许可，因案涉租赁的目的为开办养老院所需，案涉《房屋租赁合同》约定承租房屋的总面积为4278平方米，虽然教学楼（1711平方米）符合规划建设许可，但戚云庆不能提交用于租赁的其他房屋亦具备合法的建设规划许可，张黎签订《房屋租赁合同》的目的为开办养老院，从租赁房屋的整体使用功能而言，案涉《房屋租赁合同》应确认为无效合同。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体本案，戚云庆作为出租人，将案涉房屋出租于张黎时，应对租赁物的合法性进行全面审查，虽然租赁区内的教学楼为合法建筑，但租赁区内的其他房屋均未取得规划建设许可，戚云庆应知晓“租赁房屋仅作为养老院使用”的特殊用途，故戚云庆对租赁合同无效的法律后果应承担相应责任。张黎作为承租人，亦应当对租赁物是否能够满足租赁用途进行充分的了解，其仅看到戚云庆提供的《处理原金华小学校舍的契约》及租赁物现状即签订租赁合同，亦应对合同无效的后果承担过错责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，一审判令张黎应向戚云庆支付房屋占有期间的占有使用费的理由正确，但计算期限不当，应予纠正。张黎自《房屋租赁合同》签订后即占有案涉房屋，其发现租赁物不能实现租赁目的之时，应及时有效地主张己方权利，本院结合一审法院受理张黎诉讼主张合同无效的时间节点为其应当承担案涉房屋占有费的截止日期，即自双方签订合同始计算至2019年7月止的占有费为45万元。张黎主张装修损失20万元一节，因其提供的预付款20万元与装修工程的实际工程量没有形成量化标准及结算报告，同时基于前述，双方对案涉合同的订立均有过错，从各自应承担的其他损失的后果考量，本院对张黎主张由戚云庆承担20万元装修损失的诉请不予支持，同理，双方支付及返还的涉案费用的利息亦不受法律保护。综上所述，对上诉人张黎、上诉人戚云庆上诉请求中合理的部分，本院予以支持，对于不合理的部分，本院予以驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3055号民事判决第一项；二、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3055号民事判决第四项、第五项；三、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3055号民事判决第二项为：戚云庆于本判决生效后十日内返还张黎定金10万元、保证金5万元；四、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3055号民事判决第三项为：张黎于本判决生效后十日内向戚云庆支付房屋占有使用费45万元；五、驳回张黎的其他诉讼请求；六、驳回戚云庆的其他反诉请求。如果按未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6550元，由张黎负担3250元、戚云庆负担3300元；一审案件反诉费12,300元，由张黎负担8050元、由戚云庆4250元。二审案件受理费18,650元（张黎预交15,150元、戚云庆预交3500元），由张黎负担12,800元、由戚云庆负担5850元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年六月二十五日书记员  张 丹