北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4444号上诉人（原审被告）：北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇社区服务中心198房间。法定代表人：刘小岐，董事长。委托诉讼代理人：谷雨禾，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迎，北京市金杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于长红，男，1969年7月15日出生。被上诉人（原审原告）：王海云，女，1970年6月19日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨成，北京力同律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区城区镇东环路中段。法定代表人：向辉，行长。原审被告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人：仇金鑫，主任。二原审被告之委托诉讼代理人：韩颖，北京市经纬律师事务所律师。二原审被告之委托诉讼代理人：吴昱航，北京市经纬律师事务所实习律师。上诉人北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因与被上诉人于长红、被上诉人王海云、原审被告中国建设银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称建行昌平支行）、原审被告北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任审理，于2021年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人泰禾公司之委托诉讼代理人谷雨禾，被上诉人王海云及其与于长红之委托诉讼代理人杨成，原审被告建行昌平支行、担保中心之共同委托诉讼代理人韩颖、吴昱航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司上诉请求：撤销原判第一项至第七项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院关于《北京市商品房预售合同》的签订时间认定错误，双方于2017年12月4日签订《北京市商品房预售合同》。2.泰禾公司在与于长红签订《北京市商品房预售合同》时已进行充分沟通，并就合同条款向其进行充分解释和说明，故《北京市商品房预售合同》不存在格式条款，于长红逾期付款，应承担相应违约责任。3.于长红逾期付款，根据《北京市商品房预售合同》的约定，在于长红支付违约金前，泰禾公司有权延期交房且不承担违约责任，故于长红无权要求解除合同。4.延期交付房屋是因泰禾公司遵守政府法令直接引起的，不属于泰禾公司可预知、预判、控制的事由，属于《北京市商品房预售合同》约定的免责事由。泰禾公司可以顺延交房日期且无需承担违约责任。5.在于长红违约在先，且双方合同目的仍可实现的情况下，一审判决解除合同并要求泰禾公司支付违约金，属认定事实不清，适用法律错误。于长红、王海云辩称，同意一审判决。泰禾公司截止目前仍无交房可能，合同目的无法实现。于长红按照销售人员指示交纳购房款，不存在逾期。泰禾公司停工是因为资金链断裂。恶劣天气是可以预见的。《北京市商品房预售合同》是泰禾公司提供的，其未尽到解释和提醒义务，其中限制于长红权利，免除泰禾公司责任的条款是格式条款。建行昌平支行辩称，涉案房屋没有办理抵押登记，泰禾公司也没有为贷款提供担保，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》，为减少当事人诉累，应一并处理剩余贷款的清偿。担保中心辩称，借款合同中约定的是阶段性担保责任，一审判决解除借款合同，则涉案房屋不可能办理抵押登记。如果泰禾公司不能偿还贷款，则相应风险转移给担保中心。于长红应与泰禾公司一起承担还款责任。于长红、王海云向一审法院起诉请求：1.解除于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》；2.解除于长红、王海云与建行昌平支行、担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》；3.解除于长红与担保中心、泰禾公司签订的《〈不动产权证书〉收押协议（新房）》；4.泰禾公司返还于长红、王海云购房款4034961元（银行贷款部分除外），并赔偿利息损失，利息以4034961元为基数，自2017年12月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.泰禾公司返还于长红、王海云已向建行昌平支行归还的贷款本金及贷款利息（截止到2020年10月28日，共计归还贷款本金及利息98000元），并赔偿利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月28日起至实际付清之日止；6.泰禾公司返还于长红、王海云车位款19万元，并赔偿利息损失，利息以19万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月26日起至实际付清之日止；7.泰禾公司向建行昌平支行偿还于长红、王海云未归还的剩余银行贷款及利息；8.泰禾公司赔偿于长红、王海云违约金483496.1元；9.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：于长红（买受人）与泰禾公司（出卖人）签订了的《北京市商品房预售合同》，约定于长红向泰禾公司购买位于昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）303-54地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品住房”）902号房屋，预测建筑面积为87.49平方米，其中套内建筑面积为64.18平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米75334.39元，总价款4834961元。第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十一条约定，出卖人应当于2020年4月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自双方解除买卖合同且买卖合同手续注销手续办理完毕之日起90日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同附件四中约定，买受人采取贷款方式付款，签订本合同之日（即2017年12月1日），买受人须支付商品房总价款80.14%的首付款（含定金），即3874961元；剩余19.86%的房款买受人应于“项目楼体封顶”之日后30日内通过按揭贷款形式支付，即96万元。合同附件十二第六条约定，买受人交齐下述费用及文件前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任：（5）买受人应付的违约金及银行按揭欠款及出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（如有）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同打印的落款时间为2017年12月4日，网上签约日期为2017年12月1日。后于长红（乙方）与泰禾公司（甲方）签订了《关于附件四付款方式的补充协议》，约定双方于2017年12月4日签订的《北京市商品房预售合同》，因于长红个人原因提出就原合同附件四约定的事项进行变更，经双方协商一致，达成如下协议：一、乙方应于本补充协议签署当日向出卖人补交购房款16万元，乙方支付前述款项后，附件四约定的贷款金额变更为80万元，付款方式为公积金贷款，并应于原合同签订之日起30日内支付；二、买受人应按附件四约定的期限及方式付清其余全部购房款，否则，应按《北京市商品房预售买卖合同》第八条及附件四的约定承担逾期付款责任；三、附件四与本协议不一致之处，以本补充协议约定为准，本补充协议未涉及事宜，仍按照附件四约定执行。该协议未载明签订日期。2019年8月1日，于长红（甲方、购房人）与担保中心（乙方、保证人）、泰禾公司（丙方、售房单位）签订了《〈不动产权证书〉收押协议（新房）》，约定甲方因购买北京市昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-54地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品房”）902房屋向银行申请借款，由担保中心承担连带责任保证，签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，为确保各方利益，落实产权证及抵押登记协议，签署本协议。第一条约定，甲方同意委托丙方办理《不动产权证书》并由丙方将《不动产权证书》交乙方，同时承诺在丙方向其交付所购置房屋为其办理入住手续时，将办理《不动产权证书》所需缴纳的契税、专项维修资金及其他相关费用交由丙方代收，并积极配合丙方办理所购房屋的转移登记手续。合同还对各方其他权利义务进行了约定。2019年8月28日，于长红、王海云（借款人）与建行昌平支行（贷款人）、担保中心（担保人）签订了《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，合同第一条约定于长红、王海云向建行昌平支行贷款80万元，借款于本合同生效当日划付泰禾公司承文家园在兴业银行月坛支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。第二条约定，借款合同月利率为2.97917‰，自借款划付之日起计息。债务履行期间，如遇北京住房公积金管理中心住房公积金贷款利率调整，按调整后的利率及有关规定执行，不再另行通知合同各方。第三条约定，借款期限为10年，即自2019年8月28日起至2029年8月28日止。第四条约定借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-54地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品房”）902住房，房屋建筑面积87.49平方米，房屋套内面积64.18平方米。第五条约定，借款债权的担保类型为抵押加担保中心阶段性连带责任保证担保。第八条约定，甲方自收取借款后的次月开始按月偿还借款，每月还款时间为每月28日。第九条约定，还款方式按照北京市公积金管理中心规定的还款办法中的自由还款方式进行还款，每月最低还款额为4142元。合同还对各方其他权利义务进行了约定。于长红分别向泰禾公司于2017年9月28日支付50万元，于2017年10月7日支付47万元，于2017年12月30日支付了72万元及25万元，于2018年2月24日支付了1934961元，于2019年6月7日支付了16万元。建行昌平支行于2019年8月28日向于长红发放了80万元贷款，并将该款项转入了泰禾公司的账户中。截至2020年10月28日，于长红、王海云共偿还建行昌平支行贷款本息共98000元，其中本金65899.98元，利息32100.02元。于长红另于2019年11月26日向泰禾公司支付了13万元及6万元，泰禾公司向于长红开具了金额为19万元车位款的收据。另查，包括案涉6#商品房等16项昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-54地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品房”）项目于2019年6月10日封顶，于长红购买的案涉商品房至今尚未交付。于长红主张其与泰禾公司签订《北京市商品房预售合同》的实际时间并非2017年12月4日，且不存在逾期支付购房款的情况，并向法院提交了王海云与那某之间于2021年1月7日的通话录音，部分录音内容如下：王海云：……当时你让签那合同，是签的12月份好像是，就是17年的12月份，但是我记得那个当时签的那日子不是那时候，然后当时你那个交钱分了几批交的钱对吧？那某：啊，对。王海云：分了几批交当时应该是，我看那合同，签订合同之前就应该交80%，结果呢有的是在签合同之后交的钱，但是我那钱肯定没有晚交，都是在你告诉我什么时候交钱之内，那个时间之内交的这个钱。那某：嗯。王海云：所以就不知道这个事出现在哪，问题出现在哪。那某：……您说是对那个交款时间有异议，还是说对签合同时间有异议？王海云：对交款时间没异议，都是在你规定的时间交款，就是签合同的时间我觉得好像是，不是那时候签的让写的那个日子。那某：……签合同咱们一般网签打印出来，有个打印出来合同的时间，然后我们签合同的时候，正常是不要求客户写日子的，对你，咱们那个日子都是空着的，一般都没写日子，然后你要写的话，写哪天都行，写咱们实际签的那天也行，然后写咱们打印的那天也行。王海云：那哪知道哪天打印的呀？那某：合同封面，合同封面右下角不有个打印时间日期嘛，就你签字时间肯定比这个要晚，你不能比它早，比它早就不合逻辑了，比它晚哪天都行。王海云：哦，就是打印的日期是最早的是不是？从那天以后可以签。那某：对对对，因为那天合同刚打出来嘛，最早也就是当天签，对吧，但是一般。王海云：不可能，对。那某：咱一般都是客户不写时间，都空着。泰禾公司认可那某为其公司售楼处的工作人员，但并非主张涉案房屋延期交付系因遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件导致，并申请法院调取北京市建筑工程施工应急指挥部办公室发布的因天气原因、举办重大活动、召开重要会议及因其他原因而发布的停工通知。再查，于长红在起诉前未向泰禾公司、建行昌平支行、担保中心发出过书面解除合同的通知，法院于2020年12月18日通过邮寄方式向泰禾公司、建行昌平支行、担保中心送达了本案起诉书等材料。一审法院认为，本案涉及的合同包括《北京市商品房预售合同》《关于附件四付款方式的补充协议》《〈不动产权证书〉收押协议（新房）》《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，因此，法院将本案案由调整为合同纠纷。合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，于长红与泰禾公司之间签订的《北京市商品房预售合同》《关于附件四付款方式的补充协议》，于长红与泰禾公司、担保中心签订的《〈不动产权证书〉收押协议（新房）》，于长红、王海云与建行昌平支行、担保中心签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同第十一条和第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的时间，即2020年4月30日前将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自双方解除买卖合同且买卖合同手续注销手续办理完毕之日起90日内退还买受人已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算交付利息，同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。现泰禾公司未能在上述期限届满前交付案涉房屋，但泰禾公司主张因遵守政府法令造成的不可避免之停工，交付涉案房屋的时间应向后顺延337天，以及于长红逾期支付购房首付款550天、逾期支付购房尾款50天，在于长红支付全部应付违约金前，泰禾公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付的责任，于长红无权要求解除合同。因此，本案争议的焦点为于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》是否应予以解除。首先，泰禾公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，其在合同中约定的交房时间应为在考虑了上述因素后所确定的日期，而不应以此作为其逾期交房的正当理由。因此，泰禾公司要求调取北京市建筑工程事故应急指挥部办公室发布的因天气原因、举办重大活动、召开重要会议及因其他原因而发布的停工通知的申请，法院不予准许。但泰禾公司主张的因新冠疫情导致北京市于2020年1月24日启动一级响应直至2020年4月30日北京市降级为二级响应期间共计97天停工，该停工因素并非泰禾公司在签订案涉合同时能够预见，因此，该停工期间可以自2020年4月30日起向后顺延，即泰禾公司最晚应于2020年8月5日交付案涉房屋。其次，于长红支付首付款的时间确与《北京市商品房预售合同》不一致，但于长红提交的王海云与那某之间的通话录音显示，于长红在签订《北京市商品房预售合同》时存在先办理网签，后签订书面合同的情况，那某确认于长红未逾期支付房款，结合于长红与泰禾公司签订的《关于附件四付款方式的补充协议》亦未载明签订日期的事实，于长红关于《北京市商品房预售合同》的时间签订时间并非2017年12月4日的主张可信度较高，法院予以采信。现有证据无法确定《北京市商品房预售合同》及《关于附件四付款方式的补充协议》的具体签订时间，泰禾公司主张于长红逾期支付首付款的主张，法院无法采信。泰禾公司主张那某无权代表其公司确认于长红合同履行情况，但那某作为泰禾公司的售楼处工作人员，于长红有充足理由相信那某可以代表泰禾公司并与之确认合同具体情况。泰禾公司主张录音未经公证不应采信，于法无据，法院对泰禾公司的主张不予支持。于长红支付剩余购房款的时间为2019年8月28日，确与《北京市商品房预售合同》约定的“项目楼封顶”之日，即2019年6月10日起30日内不符，但泰禾公司在2019年8月1日才与于长红、担保中心签订《〈不动产权证书〉收押协议（新房）》且未提出任何异议，泰禾公司亦于签订该协议后30日内的2019年8月28日收到剩余购房款，不应视为于长红逾期支付剩余购房款。《关于附件四付款方式的补充协议》中约定剩余购房款于原合同签订之日起30日内支付，该约定与《北京市商品房预售合同》约定不一致，且明显不合理，不应以此作为支付剩余购房款的期限。另外，泰禾公司未能举证证明向于长红主张过逾期支付购房款的违约责任，该事实亦与上述关于于长红未逾期支付首付款、剩余购房款的认定相互印证。另外，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》系泰禾公司所提供，合同第十二条对未按第十一条约定的时间交付房屋的违约责任进行了明确约定，且该约定的排除情形仅限于不可抗力，而不包括其他任何原因。虽然合同附件十二第六条约定，买受人交齐应付的违约金前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任，但泰禾公司未能举证证明对该限制自身责任的条款对于长红进行了说明，在《北京市商品房预售合同》第十二条与合同附件十二第六条出现不同解释的情况下，应当作出对泰禾公司不利的解释，即退一步说，假设于长红存在逾期支付购房款的情况，该情况不得作为泰禾公司逾期交付案涉房屋的合理理由。综上，泰禾公司未能按照合同约定时间交付房屋，于长红有权要求解除《北京市商品房预售合同》，具体解除的时间法院以泰禾公司收到本案起诉书之日，即2020年12月18日。根据合同约定，合同解除后，买卖合同手续应同时注销，泰禾公司收取的于长红支付的购房款应予退还；同时，于长红向泰禾公司支付的购买车位的款项因合同目的无法实现，应一并退还。对于退还的具体数额，首先首付款3874961元及后续支付的160000元系于长红支付，该部分应予以退还；其次剩余购房款80万元系于长红、王海云以向建行昌平支行申请贷款方式支付，对于已经于长红、王海云已经偿还的部分，应予以退还，截至2020年10月28日为65899.98元（具体应以建行昌平支行出具的还款情况为准）。根据合同约定，除上述购房款外，泰禾公司还应支付于长红相应利息，并赔偿于长红总房款10%的违约金。利息起算起止时间，应分别自于长红支付各笔购房款之日起至实际付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。泰禾公司违约金计算标准过高，请求予以降低，法院认为，违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案而言，双方约定的违约金并未过分高于于长红的实际损失，故对泰禾公司要求对违约金予以酌减的主张，法院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》已经解除，于长红与泰禾公司、担保中心签订的《〈不动产权证书>收押协议（新房）》、于长红、王海云与建行昌平支行、担保中心签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》均因合同目的无法实现而应予以解除，具体解除时间应以建行昌平支行、担保中心收到本案起诉书之日为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十一条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。建行昌平支行作为担保权人，并未提出相关诉讼请求，故法院仅处理商品房买卖合同纠纷，建行昌平支行可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉；同时泰禾公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还建行昌平支行和于长红，鉴于建行昌平支行未就相应购房贷款的返还问题提出诉讼请求，该部分应由建行昌平支行在另案中解决。建行昌平支行、担保中心不同意解除相应合同的主张，于法无据，法院无法支持。建行昌平支行经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和辩论的权利。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认于长红与北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司签订的编号为Y2064834的《北京市商品房预售合同》于2020年12月18日解除；二、确认于长红、王海云与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行、北京市住房贷款担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》于2020年12月18日解除；三、确认于长红与北京市住房贷款担保中心、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司签订的《〈不动产权证书>收押协议（新房）》于2020年12月18日解除；四、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红购房款4034961元，并赔偿于长红利息损失（分别以50万元为基数，自2017年9月28日起；以47万元为基数，自2017年10月7日起；以97万元为基数，自2017年12月30日起；以1934961元为基数，自2018年2月24日起；以16万元为基数，自2019年6月7日起；以上均计算至实际付清之日止，其中2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；五、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红、王海云已向中国建设银行股份有限公司北京昌平支行偿还的贷款本金及贷款利息，并赔偿于长红、王海云利息损失（具体贷款本金及利息数额、各笔还款的利息损失起算时间以中国建设银行股份有限公司北京昌平支行出具的还款记录为准，其中2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；六、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红车位款19万元，并赔偿于长红利息损失（以19万元为基数，自2019年11月26日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；七、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司本判决生效后三十日内支付于长红违约金483496.1元；八、驳回于长红、王海云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。泰禾公司及于长红、王海云均认可涉案房屋截止二审庭审当日仍未符合交房条件。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。对于泰禾公司返还建行昌平支行剩余贷款及利息的问题，一审法院未予以处理，建行昌平支行、担保中心虽对此提出异议，但既未在一审提出反诉请求，亦未在二审提出上诉，本院对一审该部分认定不予处理。《北京市商品房预售合同》《关于附件四付款方式的补充协议》《〈不动产权证书>收押协议（新房）》《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是于长红是否存在迟延支付购房款的违约行为。从《北京市商品房预售合同》《〈不动产权证书>收押协议（新房）》的履行情况、于长红的付款时间、泰禾公司工作人员的录音来看，无证据表明泰禾公司在其所述的付款节点向于长红主张过付款，亦无证据证明泰禾公司就其主张的于长红迟延付款一事向于长红主张过违约责任或者提出过异议，故本院对泰禾公司工作人员录音这一证据予以采信，可以认定于长红系按照泰禾公司的要求支付的购房款，双方以实际行为变更了付款时间，于长红不存在迟延付款的违约行为。相反，泰禾公司未按约定向于长红交付房屋，已经构成违约，应承担相应违约责任。需要指出的是，即便如泰禾公司所述，应考虑停工情况将交房时间顺延，但至本案二审庭审当日，泰禾公司仍无法向于长红交付房屋。于长红享有合同解除权，有权要求解除合同，并要求违约方泰禾公司承担相应违约责任。一审法院判决解除《北京市商品房预售合同》及为履行该合同而订立的《〈不动产权证书>收押协议（新房）》《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，泰禾公司返还于长红购房款、车位款并支付相应利息及违约金的认定正确，本院对此予以确认。综上所述，泰禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45252元，由北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘国俊二〇二一年六月二十四日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥