贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4335号上诉人（原审被告）：贵州广源沣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦11层1号。法定代表人：毛世锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈学惠，女，1981年09月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘地刚，男，1974年2月2日出生，汉族，住贵州省遵义县，系夫妻关系。上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司（以下简称广源沣房开）因与被上诉人陈学惠商品房预售合同纠纷一案，上诉人广源沣房开不服贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人广源沣房开的委托诉讼代理人张鸿，被上诉人陈学惠的委托诉讼代理人刘地刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广源沣房开上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人提供的证据足以证明案涉房屋所在楼栋于2017年7月18日竣工验收合格，上诉人提交的贵州双龙航空港经济区市政设施服务中心提交的两份《回复》证实案涉房屋未能如期交付被上诉人的原因系市政下水管网未接通而不满足交付条件，案涉房屋所在小区至今仍因该原因无法交付，根据《商品房买卖合同》第十二条及补充协议第六条约定，上诉人自竣工验收合格之日起不承担逾期交付的违约责任。被上诉人陈学惠答辩称，对上诉人的上诉请求及理由不认可。陈学惠向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告偿还逾期交房违约金66,308.5元（2016年12月31日至2019年7月2日，共计913天，其违约金为726271×0．0001×913=66,308.5元）；2、依法判令被告立即向原告偿还逾期办理房产证违约金13,290.76元（2019年01月01日至2020年7月12日，共计558天，其违约金为726271×0．0001×558=40,525.92元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月7日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以726271元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为121.45平方米，套内面积为102.65平方米。双方《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”第二十二条第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。因被告逾期交付房屋及逾期办理房产证，原告以此诉至法院，提出诉请如前。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，原告诉请第一项：“被告立即向原告偿还逾期交房违约金66,308.5元（2016年12月31日至2019年7月2日，共计913天，其违约金为726271×0．0001×913=66,308.5元）”。原被告双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日前。且从2019年7月2日的《前期物业服务协议》可知，原告的收房时间应为2019年7月2日。对于被告以质证中提交的证据来证明未能及时交付房屋的原因系市政管道施工导致小区下水道未接通。但从被告所提交的时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》来看，上述回复出现的时间是在合同约定交房时间2016年12月30日的两年多以后，被告以此回复来作为迟延交房的客观事由以及本案诉争的抗辩理由显然与双方合同的相关约定不相符。另，对于被告所持违约金过高之辩称，一审法院认为，因原被告双方《商品房买卖合同》中所约定违约金的计算标准并未超过相关法律的强制性规定，故，被告的上述诉辩一审法院不予采信，而原告的该项诉请符合双方《商品房买卖合同》的约定一审法院予以支持。对于原告诉请第二项：“被告立即向原告偿还逾期办理房产证违约金13,290.76元（2019年01月01日至2020年7月12日，共计558天，其违约金为：726271×0．0001×558=40,525.92元）”。因该诉请“逾期办理房产证”在原被告双方《商品房买卖合同》中并未有此约定，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是出卖方应在2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，以及约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。而不是直接约定原告该诉请中“逾期办理房产证”，故，原告的该项诉请因不符合双方《商品房买卖合同》的约定，一审法院实难支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈学惠支付2016年12月31日至2019年7月2日的逾期交房违约金六万六千三百零八元五角。二、驳回原告陈学惠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,218元，由被告贵州广源沣房地产开发有限公司承担729元，由原告陈学惠承担489元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议等相关证据在卷佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：广源沣房开以案涉房屋不满足交付条件为由主张从2017年7月18日案涉项目竣工之日起不承担逾期交房违约责任能否得到支持。广源沣房开上诉认为，其未能如期交付被上诉人的原因系市政下水管网未接通而不满足交付条件，根据双方《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定：“如项目周边市政配套设施非因出卖人原因未达到使用或接入条件，导致房屋在交付期限届满时未能达到合同约定的交付条件，出卖人不因此承担逾期交付的任何违约责任……”，故主张其逾期交房的责任应截止到案涉项目竣工验收之日即2017年7月18日止。本院认为，从广源沣房开提交的两份《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》的内容来看，仅可证明2019年5月31日至2020年5月19日期间存在案涉房屋所在项目污水不能排入市政管网的事实，且从已经查明的案涉项目相关房屋的交付使用情况来看，案涉项目早在2019年5月31日之前已经陆续交付使用，甚至在上诉人抗辩的2019年5月31日至2020年5月19日期间也在办理交付使用手续，可见，能否接通市政下水管网与案涉房屋能否交付之间并不存在必然的因果关系，市政下水管网不能接通并非导致房屋不能按时交付的不可克服、不可避免的不可抗力，亦不属于《商品房买卖合同》补充协议第六条约定的免除出卖人承担逾期交房违约责任的情形，故广源沣房开以案涉房屋不满足交付条件为由主张从2017年7月18日案涉项目竣工之日起不承担逾期交房违约责任，不符合双方合同约定，本院不予支持。一审法院计算和认定逾期交房违约金符合双方合同约定，应与维持。综上所述，上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2436元，由上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年六月二十八日书记员  王开航