贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1575号上诉人（一审被告）：江洁，女，1986年9月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人（一审被告）：王鹏，男，1983年12月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。共同委托诉讼代理人：李张昊，贵州洲联合（榕江）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：贾明信，系江洁继父。上诉人（一审原告）：吴中平，男，1980年10月20日出生，汉族，现住凯里市。上诉人（一审原告）：江惠媛，女，1983年12月4日出生，汉族，现住凯里市。共同委托代理人：叶良平，广东敏翔律师事务所律师。一审第三人：黔东南州强联房地产经纪有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市丰球黔城47栋1楼7号门面。法定代表人：龙胜辉，总经理。委托诉讼代理人：杨利，该公司职工。上诉人江洁、王鹏因与上诉人吴中平、江惠媛、一审第三人黔东南州强联房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，上诉人不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江洁、王鹏上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一审、二审诉讼费由吴中平、江惠媛负担。事实及理由：一、一审判决认定本诉事实错误，应依法查清事实后予以改判。（一）涉案《二手房买卖合同》是合法有效合同，上诉人一直积极履行合同义务，无违约情形，吴中平、江惠媛不享有合同解除权，一审判决解除涉案合同无事实及法律依据。(二)涉案车库在合同最末尾处的约定及明确不办产权的情况，属于附随义务。且合同对车库价款并未有约定，故车库使用权转让不是本案房屋买卖合同的主要部分，而是附随义务。车库使用权无法转让不影响房屋买卖合同主义务的履行，一审法院将车库使用权是否转让作为涉案合同主义务无法实现来解除该合同是无事实及法律依据。（三）一审判决仅依吴中平、江惠媛提供的《律师函》复函作为涉案车库使用权无权转让的定案依据系无事实及法律依据。且无任何法律规定表明江洁、王鹏对涉案车库使用权不能转让，吴中平、江惠媛提供复函系其代理人与凯里市格兰房地产开发有限公司的函件往来，当时其并未获得房屋所有权，故其询问得到的以上回复自然是符合常理的。故不能仅以其提供的《律师函》复函作为定案依据。（四）涉案车库未达到登记的条件，吴中平、江惠媛未付清尾款及未获取房产证资料，故暂时无权变更车库是与实际情况相符的。实际上，依据江洁、王鹏与格兰公司询问得到的答复意见，车库办理仅需提供相关证据就可至物业处办理停车位的登记，不存在不能停车的情况。二、一审判决对于反诉部分事实认定错误，适用法律错误。江洁、王鹏不存在价格欺诈，为给对方最大化利益才将涉案车库附送并补贴居间费。对方未按照约定履行义务，拒不支付尾款、拒绝办理网签程序，已构成违约。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七、七十八条之规定，对方应支付尾款并承担违约责任。三、本案违约方是吴中平、江惠媛，其未按约支付房屋尾款，也未与江洁、王鹏提出宽限付款时间或是解除合同。而吴中平、江惠媛在逾期付款后才发函了解车库事宜，明显属于合同违约方。四、一审判决违反处分及审理原则。一审判决江洁、王鹏返还购房款58万元超出对方的一审诉请，望二审法院予以改判。且一审法院未遵循庭审中心主义的审判原则，于一审开庭时双方被通知审判员已变更之事实。而本案一审判决的撰写又是由变更前的法官执笔，故一审程序存在违反相关原则的情形。五、经过涉案2021年3月11日的《回复函》，已明确告知包括对方在内的业主对车位具有使用权，又据格兰公司法务所回复的业主只要去物业处办理车位登记即可。本案车库使用不存在瑕疵问题，对方不享有合同解除权。综上，请二审法院查明案件事实，依法改判。吴中平、江惠媛上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判江洁、王鹏双倍返还购房定金差额31.6万元。二、一审及二审诉讼费由江洁、王鹏负担。事实及理由：一审查明事实清楚，但认定对方在签订涉案合同时没有主观故意隐瞒就否定其违约的事实错误。（一）江惠媛在2020年8月20日前就多次联系第三人工作人员，要求对方按时办理网签手续，但均没有得到对方的明确回复。直至2020年8月23日晚，对方通过中介公司的杨利转达的意见依然是“等两天她做好了再来过户”的意见，对方违反合同约定。（二）涉案《二手房房屋买卖合同》签订前后，对方均未出示过涉案车库的有关凭证，也未提交涉案车库配送协议。事实是对方不是涉案车库的产权人，无权转让合同中约定的车库使用权。对方无法交付合同标的物，对方明显违约。（三）通过发函了解，对方无权转让涉案车库，违反了涉案合同约定，构成根本违约，应返还购房首付款及双倍购房定金。（四）因本案合同总标的额未158万元，按照合同约定，吴中平、江惠媛已实际一次性支付购房定金58万元。依据相关规定，本案定金最高应为31.6万元，多出的24.6万元应为本案购房预付款，故对方应双倍返还定金63.2万元，一审仅判决返还购房款58万元实属处理不当。（六）涉案车库使用权属于物权范围，因车库已明确配送对象是江洁，不同意无偿转让，所有权人可随时拒绝吴中平、江惠媛使用车库，不符合吴中平、江惠媛以涉案价格购买涉案房屋的期望与目的。且吴中平、江惠媛已及时支付58万元给对方，存在该款项的可逾期收益损失，一审仅判决对方返还58万元并未保护吴中平、江惠媛的合法权益。综上，不论对方是否存在违约故意，其违约已成事实，请二审法院支持吴中平、江惠媛的上诉请求。吴中平、江惠媛向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除涉案《二手房屋买卖合同》（158万元）。2、判令江洁、王鹏立即共同返还购房首付款26.4万元。3、判令江洁、王鹏立即共同双倍返还购房定金63.2万元；4、本案诉讼费由江洁、王鹏承担。江洁、王鹏向一审法院提出反诉请求：1、依法判令吴中平、江惠媛支付拖欠的购房款1000000元；2、判令吴中平、江惠媛支付违约金158000元。3、判令吴中平、江惠媛支付江洁、王鹏律师费经济损失26000元。4、诉讼费由吴中平、江惠媛承担。一审法院认定事实：2019年11月19日，本诉被告江洁、王鹏为甲方（卖方），本诉原告吴中平、江惠媛为乙方（卖方），第三人强联房地产公司为丙方（中介方），三方签订《二手房屋买卖合同》，合同主要内容：甲方自愿将座落于凯里市风情大道6号格兰十二号Ｃ区，249.25ｍ2的房屋一套出售给乙方，乙方已对该房屋作了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。房屋成交价为人民币壹佰伍拾捌万元整，办理产权过户所需的相关税费由乙方承担，付款方式：银行按揭方式，按揭贷款50万元，首付108万元。同时经双方协商于合同签订当日，甲方收取乙方购房定金580000元，剩余首付款人民币500000元，于2020年8月20日前，该房屋房产证满二年，并于该房屋过户前由乙方支付给甲方。违约责任：违约方支付守约方成交价10%的违约金，其他事宜：①经协商一致同意本合同签订当甲方一次性向丙方支付服务费人民币20000元整剩于服务费10000元整于该房屋公积金贷款房款当日甲方一次支付给丙方，③甲方（房东）名下的车库（附车库配送协议）编号为：Ｃ5栋负一层Ｃ5-001号，并转让给乙方，转让时间为甲方收到公积金贷款人民币50000元整，当日办理车库的一切约定内容，以凯里市格兰房地产开发有限责任公司拟定的车库配送协议内容为准，不办产权。合同签订后，吴中平、江惠媛支付58万元给江洁、王鹏。2020年10月26日，吴中平、江惠媛委托律师向涉案凯里市格兰房地产开发有限责任公司发函了解车库转让事宜。2020年11月7日，该公司复函，主要内容为：“江洁2014年向我司购买格兰十二号大院Ｃ区8幢1单元501号房屋，同时签订《补充协议》，将Ｃ栋负一层Ｃ55-001号车库配送给江洁。《补充协议》的签订对象系江洁，且已明确约定江洁仅获得车库使用权，不享有车库所有权及转让权，江洁无权转让车库，我司亦拒绝无偿转让该车库。”吴中平、江惠媛认为江洁、王鹏构成违约于2020年11月17日，提起本诉。江洁、王鹏收到应诉材料后，认为吴中平、江惠媛的行为构成违约，提起反诉，要求驳回吴中平、江惠媛的诉讼请求,支持江洁、王鹏的诉讼请求。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。现双方争议的焦点：一、本诉被告江洁、王鹏承诺可将车库转让给吴中平、江惠媛，现不能实现转让，是否构成违约？二、本诉原告吴中平、江惠媛中止履行合同义务是否构成违约？关于本诉被告江洁、王鹏是否构成违约，从双方陈述内容看，江洁、王鹏在缔约中并未承诺其对涉案车位享有所有权，其承诺转让给吴中平、江惠媛的车库，双方约定以凯里市格兰房地产公司定的车库配送协议内容为准，不办产权。从合同文义，双方均认为车库的使用权可以转让，原告也基于此，才与被告签订《二手房买卖合同》。现格兰房开公司已明确表示，车库的使用权仅指向江洁，不能转让。但该意见是在双方签订后，吴中平、江惠媛经了解到的信息，江洁、王鹏主观上没有主观故意隐瞒，吴中平、江惠媛提供的证据不能证明江洁、王鹏在签合同时存在隐瞒真相的主观故意和客观行为。江洁、王鹏不存在违约行为。现因车库的使用权不能过户实现转让到吴中平、江惠媛名下，且江洁、王鹏也未能提供证据证明其有履行转让车库能力的保证，故，吴中平、江惠媛提出解除双方签订的《二手房屋买卖合同》中止履行合同义务的行为同样也未构成违约。因此，吴中平、江惠媛主张解除《二手房屋买卖合同》的诉请理由正当，证据充分，予以支持。吴中平、江惠媛主张江洁、王鹏双倍返还购房定金63.2万元的理由不当，证据不足，不予支持。对于吴中平、江惠媛主张返还购房首付款26.4万元的诉请，因按合同约定吴中平、江惠媛实际支付，江洁、王鹏的58万元应为购房首付款。故综合分析后，江洁、王鹏应退还吴中平、江惠媛购房款为58万元。因吴中平、江惠媛中止履行合同义务，不存在违约，要求解除合同的诉请得到支持，故江洁、王鹏主张吴中平、江惠媛支付购房款100万元，支付违约金15000元支付律师费26000元的诉请理由不当，不予支持。据此，依照《中华人共和国民法典》第五百二十七条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、解除本诉原告（反诉被告）吴中平、江惠媛与本诉被告（反诉原告）江洁、王鹏2019年11月19日签订的《二手房房屋买卖合同》；二、本诉被告（反诉原告）江洁、王鹏应与本判决生效之日起十五日内向本诉原告（反诉被告）吴中平、江惠媛退还购房款人民币58万元；三、驳回本诉原告（反诉被告）吴中平、江惠媛的其他诉讼请求；四、驳回本诉被告（反诉原告）江洁、王鹏的诉讼请求。案件受理费已减半收取10932.00元，反诉费7728.00元，共计18660.00元，由本诉原告（反诉被告）吴中平、江惠媛负担10932.00元，本诉被告（反诉原告）江洁、王鹏负担7728.00元。二审中，江洁、王鹏提交了以下证据材料：1、凯里市顺诚物业服务有限公司收据、物业处登记车牌情况，拟证明吴中平、江惠媛对于涉案车库的使用并非不能，其使用权不存在瑕疵，吴中平、江惠媛单方解除合同构成违约。2、民事判决书、微信聊天记录，拟证明涉案房屋与车位的附属性共同转移，系格兰公司常见行为，不存在无法转移之情形。3、贵州洲联合律师事务所律师函、凯里市格兰房地产开发有限责任公司回复函，拟证明江洁等业主对车位享有的是使用权，在吴中平、江惠媛未办理房屋过户时，当然不能获得车库使用权。经质证，吴中平、江惠媛对证据1、2的三性均不予认可；对证据3的真实性无异议，但格兰公司的回复仅是其公司对房屋的转让不干涉，但未声明转让车库。经审查，本院认为证据1并不能实现江洁、王鹏的证明目的；证据2与本案不具关联性，不予采信；证据3并未明确说明业主有权转让车库之事实，不能实现江洁、王鹏的证明目的。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点：一、涉案合同对于车库约定的内容是否属于出卖人附随义务；二、涉案车库使用权是否可通过与涉案物业公司进行相关登记即可实现转让目的，吴中平、江惠媛中止履行涉案合同行为是否构成违约；三、一审判决是否存在违反处分及审判原则，程序是否合法；四、吴中平、江惠媛提出双倍返还购房定金的诉请应否支持。现针对本案焦点及上诉人上诉理由做如下分述：一、关于涉案合同对于车库约定的内容是否属于出卖人附随义务问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，附随义务是在法无明文规定，当事人之间亦无明确约定情况下，为确保合同目的实现并维护对方当事人利益，遵循诚实信用原则，依据合同性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。而本案双方已在涉案合同中明确约定有关转让车库之事宜，该项约定已是涉案合同内容的组成部分，属于合同中出卖人的主要义务，而非附随义务。因此，涉及出卖人车库合同义务的不能履行已构成对涉案合同履行的实质影响，一审判决解除该合同并无不当。二、关于涉案车库使用权是否可通过与涉案物业公司进行相关登记即可实现转让目的，吴中平、江惠媛中止履行涉案合同行为是否构成违约问题。因买受人吴中平、江惠媛基于信赖涉案车库使用权可转让才与本案出卖人签订涉案合同，现综合本案证据分析，虽出卖人江洁、王鹏称车库使用权可通过与涉案物业公司进行相关登记即可实现转让目的，但其提供的证据并不能明确该车库使用权实可转让，故江洁、王鹏该上诉意见不予成立。而买受人吴中平、江惠媛正因在签订涉案合同后发现涉案车库使用权的转让已不能情形下才主张解除涉案合同并中止支付剩余购房款义务，该中止行为亦是行使其法定的先履行抗辩权，故吴中平、江惠媛中止支付剩余购房款义务并不构成对江洁、王鹏的违约，江洁、王鹏主张的涉案违约金于法无据，本院不予支持。三、关于一审判决是否存在违反处分及审判原则，程序是否合法问题。江洁、王鹏上诉称一审判决其退还涉案58万元购房款属超判情形，违反了当事人处分原则。经过审查，吴中平、江惠媛的一审诉请第二项中虽未明确主张退还的购房款是58万元，但在其另项诉请中的返还定金款项实为返还购房款的请求。基于此，一审法院综合认定本案应予退还的购房款为58万元并无不当，不存在超判及违反处分的情形。对于江洁、王鹏称一审法院存在违反审判原则问题，本案在一审开庭时就已对变更审理法官进行了释明，且双方当事人对法官之变更均未提出异议。至于案件判决书的撰写则是法院内部分工问题，这并不影响法院对该案件的判决结果，一审法院审理本案的程序并未有违反法律的情形，江洁、王鹏该上诉理由不能成立。四、关于吴中平、江惠媛提出双倍返还购房定金的诉请应否支持问题。涉案合同虽约定“关于涉案合同签订当日，甲方（江洁、王鹏）收取乙方（吴中平、江惠媛）购房定金58万元……”内容，但本案江洁、王鹏并未存在主观故意隐瞒涉案车库使用权不能转让之事实的过错责任。依据相关司法解释，定金罚则的使用必须是当事人存在过错的前提条件，故吴中平、江惠媛主张江洁、王鹏双倍返还涉案定金的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15456元，上诉人江洁、王鹏负担9416元，上诉人吴中平、江惠媛负担6040元，。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  罗安松审判员  陈生燕二〇二一年六月十八日法官助理梁红云书记员蒋诚霄