陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终601号 上诉人（一审原告）：王永才，男，1971年8月4日出生，汉族，住陕西省安康市。 委托诉讼代理人：陈孝洲，陕西政源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭涛，陕西政源律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：安康市汉滨区立净洗涤服务有限公司。住所地陕西省安康市。 法定代表人：陈淼。 委托诉讼代理人：吴庆胜，男，住陕西省安康市汉滨区。 上诉人王永才因与被上诉人安康市汉滨区立净洗涤服务有限公司（以下简称立净洗涤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初5342号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王永才上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由立净洗涤公司承担。事实和理由：2017年9月12日，王永才与立净洗涤公司签订《库房租赁合同》，合同签订至今，立净洗涤公司仅支付了2018年度的租金，还应向王永才支付2019年与2020年至实际退回租赁房屋期间的租金；2.立净洗涤公司应当按照合同约定支付欠付租金86667元、利息50400元、违约金40000元，共计177067元；3.一审既认定合同未解除，又在立净洗涤公司未提供任何证据的情况下判决房屋租金截止日期为2019年8月31日、利息截止时间为2020年12月31日，前后矛盾，认定事实不清，另王永才认为立净洗涤公司未依照合同约定提前3个月书面通知解除合同，双方租赁关系存续至今，立净洗涤公司应支付房屋实际交付之前拖欠的租金以及期间的利息；4.一审审理程序不符合法律规定。 立净洗涤公司辩称，案涉房屋因环保原因一直未实际使用，立净洗涤公司愿意将预交的40000元房租视为违约金，王永才在退租期间进行对外招租，表明其对退租一事认可。立净洗涤公司对一审认定事实及判决结果无异议。 王永才向一审法院起诉请求：1.判令立净洗涤公司支付王永才拖欠租金80000元，并按照合同约定支付利息57600元，合同违约金40000元。庭审中王永才自愿将利息57600元变更为50400元（其中以2019年40000元租金为基数按照月息3%承担自2018年9月1日至2020年12月31日止的利息32400元，以2020年40000元租金为基数按照月息3%承担自2019年9月1日至2020年12月31日止的利息18000元）；2.解除双方于2017年9月12日签订的房屋租赁合同；3.本案诉讼费由立净洗涤公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月12日，王永才和立净洗涤公司签订《库房租赁合同》，约定王永才将位于安康市高新区（安康市XX商贸有限公司院内）前办公楼二楼整层为框架砖混结构的房屋出租给立净洗涤公司。租期五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。每年租金40000元，租金按每年一次性支付先付后用，如逾期和故意拖欠租金将按三分月利息计算，违约金另计。合同第四条约定，甲方（王永才）提供水、电、场地、房屋，但室内由乙方根据商业需要自行改装装修。合同第九条约定，合同期内不得无故提前终止合同，如其中一方需要终止合同，需提前3个月通知对方但要承担一年的房屋租金作为违约赔付，但提前将水电费和国家规定的水费缴清后按期搬离租赁房屋后解除合同。2017年9月12日立净洗涤公司转账支付王永才2018年租金40000元，王永才当天将房屋交付立净洗涤公司使用，立净洗涤公司根据其经营需要对房屋进行简单装修。2019年7月13日，王永才微信联系立净洗涤公司委托代理人吴庆胜让其转告公司法定代表人陈淼尽快支付拖欠租金。立净洗涤公司到期没有支付拖欠租金，与王永才就合同解除问题未达成一致意见。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案当事人于2017年9月12日签订的《库房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，全面履行义务。 本案焦点问题是：一、案涉合同是否依照合同约定解除或者双方协商一致解除？根据双方签订的租赁合同第九条约定的“合同期内不得无故提前终止合同，如其中一方需要终止合同，需提前3个月通知对方但要承担一年的房屋租金作为违约赔付，但提前将水电费和国家规定的水费缴清后按期搬离租赁房屋后解除合同”，本案王永才于2019年7月13日向立净洗涤公司委托诉讼代理人吴庆胜发微信称：“吴总你好！我们房子的事情还是没有办啊！我们法律顾问也安排了，起诉后的费用就太高了，你还是尽快给你的朋友说一声，尽快把原来的款结清把合同解除了，敬请谅解吴总。”吴庆胜回复：“我让他来找你”，王永才回复：“这不是我的最终想法，已经产生的费用尽快过来解决了，都是朋友，如果加了违约金，真的不少，相互理解”，吴庆胜继续回复：“我来给说”。从该聊天记录内容可以看出王永才找中间人（吴庆胜）向立净洗涤公司法定代表人陈淼转达催收租金及解除合同之意，但该意是否有效转达陈淼，双方均并未提供有效证据证实，且庭审中立净洗涤公司辩称其在2018年元月就已经向王永才表示要解除合同退租，但并未提供证据证明，庭审中王永才又主张立净洗涤公司截止2020年3月份还向他表示过希望续租，给予宽限。结合庭审查明的事实和案件证据，均无法证实双方谁先提出解除合同，因此案涉合同没有依照合同第九条之约定提前解除，并且双方也没有事后协商一致解除合同。 二、案涉合同是否可以法定解除？《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，立净洗涤公司应当按照合同约定履行按时向王永才支付租金的义务。现立净洗涤公司拖欠租金的行为致租赁合同的目的无法实现，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。王永才要求解除和立净洗涤公司签订的《库房租赁合同》，于法有据，予以支持。 三、立净洗涤公司是否应当继续支付王永才2019年、2020年的租金及利息、违约金的问题？根据《合同法》第九十八条规定的“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，案涉合同的权利义务虽因立净洗涤公司的违约行为经判决解除而终止，但立净洗涤公司应当向王永才支付拖欠的租金及相应的利息。王永才要求立净洗涤公司支付2019年的租金40000元及自2018年9月1日至2020年12月31日止按照月息3%的利息32400元。庭审查明，2019年7月13日王永才还在向立净洗涤公司催收租金并有同立净洗涤公司解除合同的意思表示，因此立净洗涤公司至少应当承担房屋租金截止2019年7月13日。但考虑到王永才收回房屋转租他人需要花费一定时间，酌情由立净洗涤公司承担房屋租金截止2019年8月31日，即租金为（40000元/年÷12）×8个月=26667元较为适宜并符合公平原则。王永才要求立净洗涤公司按照月息3%支付2019年租金40000元自2018年9月1日至2020年12月31日的利息32400元，因为合同对于租金的付款起点时间没有进行详细约定，但立净洗涤公司在2017年9月12日向王永才支付了2018年的租金，所以2019年租金也应在2018年9月12日支付。立净洗涤公司应按照月息3%承担2019年1月1日至2019年8月31日的租金26667元自2018年9月13日至2020年12月31日（27个月零18天）的利息共计22080.28元。王永才要求立净洗涤公司支付2020年租金，因2020年租金40000元属于扩大损失部分，王永才作为房屋所有人，完全有能力有条件收回房屋另租他人以减少损失，王永才对于2020年租金损失负有责任，损失应由王永才自行承担。相应的王永才要求立净洗涤公司支付2020年租金的利息，不予支持。王永才要求立净洗涤公司支付违约金40000元，因立净洗涤公司应按照合同约定承担拖欠租金的利息损失，且王永才没有证据证明立净洗涤公司单方通知提前解除合同，故立净洗涤公司不应当按照租赁合同第九条的规定承担违约金40000元。 四、立净洗涤公司对租赁房屋的装修能否折抵租金？立净洗涤公司要求以其对租赁房屋的装修折抵租金，因租赁合同约定房屋装修由承租方负责，且立净洗涤公司仅是对房屋地面进行地胶装修。地胶装修已经和承租房屋的地面形成附合，且王永才亦不同意对立净洗涤公司进行适当补偿，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”，立净洗涤公司对房屋的地胶装修不能折抵租金。 立净洗涤公司辩称王永才出租房屋无法满足经营需要，致使其洗涤业务无法开展，王永才存在违约。但立净洗涤公司系自愿租赁王永才房屋，且前期自己进行了一定市场调查，立净洗涤公司没有使用房屋进行洗涤业务是其自身原因导致，与王永才无关，对该辩解理由不予采信。立净洗涤公司辩称合同已经自然解除无证据支持，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决：一、解除王永才与立净洗涤公司于2017年9月12日签订的《库房租赁合同》；二、由立净洗涤公司于判决生效之日起10日内支付王永才2019年1月1日至2019年8月31日的租金26667元及按照月息3%支付自2018年9月13日至2020年12月31日止的利息22080.28元，两项共计48747.28元；三、驳回王永才其他诉讼请求。案件受理费3950元减半收取1975元，由立净洗涤公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，结合王永才的上诉请求及立净洗涤公司的答辩意见，本案争议焦点为：立净洗涤公司应否向王永才支付租金、利息及违约金，如应支付，数额如何计算。 王永才与立净洗涤公司签订的《库房租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方之间依法成立房屋租赁合同关系。王永才将案涉房屋交付立净洗涤公司使用，立净洗涤公司应按期向王永才交纳租金，但其欠付租金，且经王永才催告后仍不履行租金支付义务的行为已构成根本违约，王永才要求解除合同并要求立净洗涤公司支付租金及承担相应违约责任符合法律规定，依法应予支持。对于涉案房屋钥匙是否交回何时交回王永才，双方当事人说法不一，立净公司认为未入住过房子没有锁，因合同解除故王永才可自行采取措施处理该房屋。 关于欠付租金数额。根据王永才一审提交的证据及当庭陈述，其在多次找立净洗涤公司法定代表人陈淼沟通租金事宜无果后，于2019年7月13日向吴庆胜发出微信，并作出要求立净洗涤公司结清租金解除合同的意思表示，由吴庆胜代为转达。吴庆胜当庭陈述已将微信内容向陈淼转达，且吴庆胜作为立净洗涤公司的委托诉讼代理人对该微信证据亦无异议。一审法院综合考虑解除合同意思表示到达对方时间、收回房屋转租所需时间及扩大损失的责任，酌情将房屋租金计算至2019年8月31日，共计欠付26667元并无不当。 关于逾期利息。案涉房屋租赁合同约定：“如逾期和故意拖欠租金将按3分月利息计算”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，立净公司已经支付了40000元租金，其违约行为表现为未支付剩余租金，导致王永才无法及时将剩余租金收回，其遭受的损失主要体现为资金占用损失。若按照拖欠房租款月利率3%支付逾期利息，该标准超过了以赚取利息为目的的民间借贷受法律保护利率上限，不符合租赁合同双方本意。王永才主张的逾期利率计算标准过高，但一审法院按照双方约定的上述标准进行计算，并判决租金逾期利息22080.28元，立净洗涤公司并未提起上诉,考虑到该数额已经大于至本判决生效时可依法支持的逾期利息总额，故对一审认定的逾期利息数额予以维持。王永才上诉请求立净公司承担逾期利息50400元，实属畸高，本院不予支持。立净洗涤公司虽于2017年9月12日支付2018年度租金，但按《库房租赁合同》“每年一次性支付先付后用”，未约定具体支付租金日期，2019年度欠付租金依常理以2019年1月1日起计算逾期利息为宜，一审法院从2018年9月13日起计算欠付2019年租金的逾期利息不当，但因立净洗涤公司对此未上诉表示服判，本院亦予以维持。 关于违约金。案涉《库房租赁合同》第九条约定：“如其中一方需要终止合同，需提前3个月通知对方但要承担一年的房屋租金作为违约赔付”，即该违约金条款适用条件为一方提前3个月通知对方解除合同，且合同因单方提出而终止。本案中，王永才并无证据证明立净洗涤公司存在单方提前通知解除合同并导致合同终止的情形，且二审庭审中，王永才自认“找过多次，被上诉人（立净洗涤公司）都没有提出解除合同或者终止合同”，故其要求立净洗涤公司承担违约金的主张不符合合同约定。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。双方关于逾期利息的约定，已足以实现对王永才租金违约损失的弥补。故对王永才关于40000元违约金的上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，王永才的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2733元，由王永才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程及海 审 判 员 王 佳 审 判 员 刘慧琴 二〇二一年六月三日 法官助理 吴亚男 书 记 员 马晓敏