江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3644号上诉人（原审原告）：无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省淀山湖镇双永路南侧。负责人：王蓉，总经理。委托诉讼代理人：李嘉嘉，该公司法务。上诉人（原审被告）：张卫，男，1959年12月26日出生，汉族，住上海市闸北区。上诉人（原审被告）：陈雅萍，女，1959年9月11日出生，汉族，住上海市闸北区。上诉人无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司（以下简称风水隆物业公司）与张卫、陈雅萍物业服务合同纠纷一案，各方均不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初17601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人风水隆物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张卫、陈雅萍支付物业费30914.88元（自2017年10月1日至2021年9月30日止）；2.撤销一审判决第二项，改判张卫、陈雅萍支付逾期付款违约金暂计9986.9元（暂计至2019年12月31日，按照日万分之五计算至实际清偿之日）；3.一审、二审诉讼费用由张卫、陈雅萍负担。二审法庭调查时，风水隆物业公司变更上诉请求为：1.改判张卫、陈雅萍支付物业费15457.44元，代收代缴费1405.20元，均是自2019年10月1日至2021年9月30日止的费用；2.改判张卫、陈雅萍支付逾期付款违约金暂计1913.91元（以16862.64元为基数，按照日万分之五的标准自2019年9月24日起暂计算至2020年11月7日止为1913.91元，实际计算至清偿之日止）；3.一审、二审诉讼费用由张卫、陈雅萍负担。事实和理由：一、业主欠费会损害全体业主的利益，尤其是已经交费业主的合法权益。二、一审判决将物业费打八五折并免除逾期付款违约金，缺少事实和法律依据，且与前案生效判决所认定的事实相悖。三、一审法院将多起同类案件安排同一天开庭，客观上激化并扩大了业主与物业公司的矛盾。上诉人张卫、陈雅萍上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、张卫、陈雅萍虽然于2016年进行交房验收并办理相关入伙手续，但因为房屋存在质量问题，实际交房时间是2017年12月8日，故物业费应从2017年12月8日起算。二、张卫、陈雅萍已经实际支付物业费25293.98元，一审判决未予扣减。原审原告风水隆物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决张卫、陈雅萍立即向风水隆物业公司支付物业费23186.16元(自2017年10月1日至2020年9月30日)；2.请求判决张卫、陈雅萍立即向风水隆物业公司支付代收代缴费2107.8元(自2017年10月1日至2020年9月30日)；3.请求判决张卫、陈雅萍承担逾期付款的违约金暂计5868.22元(以25293.96元为基数按每日万分之五的标准计取违约金直至被告实际清偿之日止）；4.请求判决张卫、陈雅萍承担本案诉讼费用。一审审理过程中风水隆物业公司变更诉讼请求，要求张卫、陈雅萍支付2017年10月1日至2021年9月30日期间物业服务费30914.88元及代收代缴费用2810.4元；判令张卫、陈雅萍支付违约金暂计9986.90元，违约金按照日万分之五标准自2017年9月24日起计算至实际支付之日止。一审法院认定事实如下：昆山研祥智能科技有限公司与无锡风水隆物业管理有限公司签订《昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同》，约定委托无锡风水隆物业管理有限公司对荷玛诗国际花园实行物业管理服务，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。风水隆物业公司按建筑面积向业主收取物业公共服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，住宅为3.3元/月·平方米，代收代缴0.3元/月·平方米；办公楼为3.85元/月·平方米，代收代缴0.95元/月·平方米；商业为3.3元/月·平方米，代收代缴0.95元/月·平方米；电梯、水泵等设施设备运行费和公共照明、公共用水等纳入代收代费，代收代缴费单独列帐，合理、公开分摊。2016年4月24日，昆山研祥智能科技有限公司（出卖人）与张卫、陈雅萍（买受人）签订《昆山市商品房购销合同》，约定由张卫、陈雅萍购买荷玛诗国际花园12幢1单元104号房，住宅面积195.17平方米，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附商品房物业管理协议，载明买受人同意遵守由出卖人/建设单位选定的物业公司制定的业主《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》。落款处张卫、陈雅萍予以签字确认。昆山研祥智能科技有限公司（甲方）、风水隆物业公司（甲方选聘的物业管理公司）、张卫、陈雅萍张卫（乙方）签订《昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议》，乙方所购房屋为住宅，坐落在荷玛诗国际花园小区12幢104室，建筑面积195.17平方米，约定双方签订《房屋买卖(预售)合同》时，就前期物业管理服务达成本协议，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：住宅3.3元/*平方米，代收代缴0.30元/月*平方米；办公楼3.85元/月*平方米，代收代缴0.95元/月*平方米；商业3.85元/月*平方米，代收代缴0.95元/月*平方米。代收代缴费单独列帐，合理、公开分摊。协议内载明前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，物业管理费每12个月为一个缴费周期，首期物业服务费在乙方办理入伙手续时缴纳，从第二期开始，在上一期到期前提前7日由乙方到物业中心以现金或以pos机刷银联卡缴纳或通过银行转账交付。因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%收取，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。落款处昆山研祥智能科技有限公司在甲方处、风水隆物业公司在甲方选聘的物业管理公司处、张卫、陈雅萍张卫在12幢104室代表人处予以盖章签字。2016年9月5日，昆山研祥智能科技有限公司出具业主入伙应缴费明细单，物业款项处载明预缴1年物业管理费（2016年10月1日至2017年9月30日），金额为8431.34元。张卫、陈雅萍提供2016年9月20日签订的住宅收楼意见书，显示现场收楼存在多处问题，同日张卫、陈雅萍张卫在入伙手续书上予以签字。2016年9月20日，风水隆物业公司向张卫、陈雅萍开具金额为7954.09元的物业费增值税普通发票。2020年5月29日，张卫、陈雅萍张卫通过银行转账方式向风水隆物业公司汇款2810.44元，附言20200409至200808物业费。风水隆物业公司称张卫、陈雅萍未按约在期限内缴纳物业服务费，张卫、陈雅萍称2016年9月20日发现存在问题时未接受房屋，同时张卫、陈雅萍提供照片、联络函等称物业公司服务不到位，要求降低物业服务费。从而引发本案诉讼。一审另查明，2015年8月24日，昆山市淀山湖镇物业管理中心出具昆山市前期物业服务招投标中标单位确认书，载明无锡风水隆物业管理有限公司中标“荷玛诗国际花园”物业管理项目，于2015年8月17日至8月24日公示无异议，现予以确认。风水隆物业公司提供昆山市物业服务合同备案表和备案证明，载明荷玛诗国际花园的物业服务企业为无锡风水隆物业管理有限公司，昆山市住房和城乡建设局物业管理科予以盖章确认，落款日期为2015年9月16日。2019年1月17日，昆山市淀山湖镇物业管理中心和昆山市淀山湖镇度假区社区居民委员会出具证明，风水隆物业公司自2015年8月起根据《昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同》约定接管荷玛诗国际花园至今，严格按合同约定提供物业服务，在日常管理过程中表现优秀。张卫、陈雅萍提供昆山市淀山湖镇建设局于2020年11月16日出具关于荷玛诗湾物业服务水平证明的情况说明，载明2019年1月17日开具的物业服务水平证明系根据历年考核分值及镇内排名情况开具的文书，不作为个性问题和突发事项的证明依据。一审又查明，风水隆物业公司及风水隆物业公司委托的律师就逾期未交物业服务费和滞纳金事宜致函张卫、陈雅萍，要求张卫、陈雅萍尽快支付期间物业服务费和违约金。上述事实，由昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同、商品房购销合同、昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议、中标单位确认书、备案表、备案证明、入伙手续书、住宅收楼意见书、交易凭证、发票、证明、催款函、快递凭证、照片、联络函等以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，根据前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、中标单位确认书、备案证明可知，风水隆物业公司为涉案小区提供物业管理服务符合法律规定，一审法院予以确认。风水隆物业公司为张卫、陈雅萍提供了相应的物业服务，张卫、陈雅萍应当履行交纳物业服务费的义务。张卫、陈雅萍称物业公司随意停水停电，存在物业服务不到位的情况，鉴于张卫、陈雅萍无证据证明物业公司长期不履行物业管理服务，张卫、陈雅萍应该交纳物业服务费。关于物业服务费收费标准，张卫、陈雅萍抗辩称2016年9月20日验房时发现房屋存在问题，张卫、陈雅萍实际未接受房屋，要求物业费按自实际收房之日计算。根据双方签字的入伙手续书、以及张卫、陈雅萍提供的住宅收楼意见书、业户资料(物品)签领表可知，风水隆物业公司办理入伙手续是时间为2016年9月20日，故张卫、陈雅萍的该项抗辩理由一审法院不予采信。根据双方签订的前期物业管理服务协议，因涉案小区系分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%收取，以及按照协议约定付款方式。根据张卫、陈雅萍提供的物业服务费发票可知张卫、陈雅萍已缴纳一年期物业服务费，风水隆物业公司主张2017年10月1日至2021年9月30日期间物业服务费一审法院酌情调整为26277.69元（[195.17平方米×3.3元/月/平方米×48个月]×85%）。关于主张的代收代缴费，协议明确约定该费用系电梯、水泵等设施设备运行费和公共照明、公共用水等，故风水隆物业公司主张张卫、陈雅萍支付2017年10月1日至2021年9月30日期间代收代缴费2810.4元(195.17平方米×0.3元/月/平方米×48个月）一审法院予以支持。关于风水隆物业公司主张逾期付款的违约金，根据风水隆物业公司服务现状,风水隆物业公司物业现场确实有临时脏乱现象存在,故该部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条之规定，一审法院判决：一、张卫、陈雅萍于判决生效之日起十日内支付无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司2017年10月1日至2021年9月30日期间物业服务费26277.69元及代收代缴费2810.4元。二、驳回无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。案件受理费580元，减半收取290元，由张卫、陈雅萍负担。二审中，张卫认可风水隆物业公司为涉案小区提供了基本的保安保洁等物业服务。张卫表示，如果法院认定收房时间为2016年9月20日，其认可风水隆物业公司上诉主张的是2019年10月1日至2021年9月30日，共24个月的物业费及代收代缴费。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。二审中，风水隆物业公司提供如下证据：1.江苏省住房和城乡建设厅于2018年5月颁发的《证书》，证明涉案小区二期项目的噪音、粉尘并未污染环境，整个施工期间不存在因粉尘、噪音影响一期先入住业主的情形；2.《竣工验收备案表》一份，证明小区二期工程在2018年9月17号就已经完工，从2018年9月18日开始就更加不可能产生噪音、粉尘污染；3.（2019）苏05民终11411号民事判决书，证明张卫、陈雅萍应当全额支付物业服务费。张卫质证认为，对证书有异议，业主认为物业公司服务不到位，但相关部门还是颁发了证书。对竣工验收备案表的真实性、合法性、关联性无法发表意见。对民事判决书真实性无异议，对证明目的不认可，事实上二期施工中必然会产生粉尘和噪音影响。本院认为，业主以物业公司服务管理不到位、存在瑕疵为由抗辩主张减少物业费的，一般不予支持；但业主举证证明因物业公司违反物业服务合同约定的作为或不作为行为，给其造成客观实际损失的，物业管理费可适当减少。本案中，张卫、陈雅萍系荷玛诗湾国际花园小区业主，该小区由风水隆物业公司提供前期物业管理服务，双方因物业费缴纳事宜等发生争议。根据本案查明的事实，能够证明风水隆物业公司持续提供了相应的物业服务，张卫、陈雅萍提供的照片反映出风水隆物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但该瑕疵未给张卫、陈雅萍造成实际损失，故张卫、陈雅萍以此作为拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。《昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议》约定“因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%收取”，该合同条款适用的前提是小区开发商在二期建设过程中造成噪音、粉尘污染，而本案中风水隆公司是在二期工程已经完工、业主实际入住后，经主管部门要求对小区河道进行整改过程中产生一定程度的“噪音、扬尘”，属于物业服务提供过程中发生的事实，并非开发商建设过程中施工不当的情形，不适用前述合同条款，故一审以该合同条款为依据认定物业费应当按照约定标准的85%支付，无充分依据，张卫、陈雅萍应按合同约定标准全额支付物业费。张卫、陈雅萍上诉主张实际交房时间是2017年12月8日，但是2016年9月20日张卫、陈雅萍签订住宅收楼意见书、入伙手续书，并于当日向风水隆物业公司支付了第一年即2016年10月1日至2017年9月30日的物业费8431.34元，故本院认定张卫、陈雅萍的收房时间为2016年9月20日。张卫、陈雅萍拖欠的2019年10月1日至2021年9月30日两年的物业费，经计算为15457.46元（195.17平方米×3.3元/月/平方米×24个月），风水隆物业公司主张15457.44元，不违反法律规定，本院予以支持。虑及风水隆物业公司在提供物业过程中存在绿化管理、河道清理等方面服务瑕疵，结合本案案情，本院对于风水隆物业公司要求支付逾期付款违约金的主张不予支持。关于代收代缴费用。《昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同》明确电梯、水泵等设施设备运行费用和公共照明、公共用水等费用纳入代收代缴费，《昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议》亦对代收代缴费的具体收费标准予以列明，该项费用是基于小区公共维运成本合理分摊至小区各户，风水隆物业公司主张代收代缴费1405.20元（195.17平方米×0.3元/月/平方米×24个月），有事实依据，本院予以支持。综上，风水隆物业公司上诉请求部分成立，张卫、陈雅萍上诉请求不成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初17601号民事判决；二、张卫、陈雅萍于本判决生效之日起十日内支付无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司2019年10月1日至2021年9月30日期间物业服务费15457.44元及代收代缴费1405.20元；三、驳回无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费580元，减半收取290元，由张卫、陈雅萍负担250元，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司负担40元；二审案件受理费540元，由张卫、陈雅萍负担500元，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司负担40元。张卫、陈雅萍多交的二审案件受理费80元，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司多交的二审案件受理费783元，均由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二一年六月十五日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。