天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2619号上诉人（原审原告）：天津市东丽区水务局，住所地天津市东丽开发区一经路6号。负责人：杨海良，局长。委托诉讼代理人：杨金钢，天津裕如律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨旭，男，1979年7月13日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张健（系杨旭亲属），住天津市。上诉人天津市东丽区水务局（以下称水务局）因与被上诉人杨旭房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初6561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。水务局上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或者将案件发回重审；2．一二审诉讼费用全部由杨旭承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1．水务局认可单位食堂和活动室是由杨旭出资进行装修，但是双方对于装修费用的金额并未进行结算，对于给付方式和给付时间亦未形成明确的书面意见，未达成合意。2．水务局与杨旭并未就具体的楼房的功能和位置约定具体相应的租金金额，而一审判决置合同约定的金额与面积而不顾，完全凭主观臆想推断出附属楼部分的租金占整体租金金额的三分之二，背离客观事实和实际情况。并且杨旭对于附属楼部分不能正常使用的情形，未催告水务局维修或者自主进行维修，怠于行使承租人权利，放任该损失发生和延续，主观上也是存在过错的。二、一审判决适用法律错误。1．一审判决以未经结算的装修费与杨旭应付的部分租金进行抵销，于法无据。2．一审判决混淆经济损失和核减租金的概念。3．杨旭在提交的证据不能达到其证明目的，无法证实其不存在拖欠水务局租金的事实，一审法院适用证据规则错误。4．水务局请求解除合同行使的是约定解除权，一审判决却理解为法定解除权，需要水务局履行催告程序，属于法律适用错误。杨旭辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。水务局向一审法院起诉请求：1．请求依法解除双方于2011年11月4日签订的《房屋租赁合同》；2．判令杨旭向水务局支付房屋租金235.93万元；3．判令杨旭向水务局支付违约金67200元（以2019年度和2020年度计算），滞纳金30.66万元（按每日560元支付，自2019年1月1日计算至2020年6月30日）；4．判令杨旭向水务局支付滞纳金（按每日560元支付，自2020年7月1日至租金付清之日止）；5．诉讼费由杨旭负担。一审法院认定事实：案涉租赁物位于天津东丽开发区××路××号，登记在天津市环宇房地产开发公司（以下称环宇公司）名下，环宇公司系天津市东丽区人大常委会离退休干部协会（以下称离退休干部协会）的下属企业。2005年5月24日，离退休干部协会与水务局签订协议书，将当时玉泉宾馆所有资产作价1400万元转让给水务局。离退休干部协会与环宇公司将原玉泉宾馆的房屋交付给水务局占有使用，但未办理过户手续。本案所涉租赁物在上述房屋范围之内。2011年11月4日，水务局、杨旭签订房屋租赁合同。根据双方约定，水务局将坐落于东丽开发区××路××号××楼××层××号××房××层××号厂房2-3层（原玉泉宫）出租给杨旭使用，用途为科技企业孵化器；租赁期限自2011年11月1日至2026年10月31日止；2011年-2016年租金为60万元；以五年为节点，每五年租金递增12%；前两年按季度缴纳租金，合同签订三年后每年两次缴纳租金；承租方拖欠租金累计达1个月的，出租方有权终止合同并收回房屋，造成损失的，由承租方负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按月租金的1%向承租方加收滞纳金。2012年5月至2015年12月，水务局将涉案租赁物中的附属楼1-2层以年租金40万元的价格出租给案外人国税局，在此期间水务局每年给杨旭核减租金40万元。水务局于2016年1月将涉案租赁物中的附属楼1-2层交付给杨旭使用。自2017年10月至今，因涉案租赁物中附属楼存在外延脱落等情况需要维修，水务局对其进行围栏格挡，杨旭自2017年10月至今未使用该房屋。经一审庭审查明，水务局2号厂房一层的食堂及活动室由杨旭进行精装修，装修费尚未结算。2020年4月30日，水务局、杨旭签订房租减免协议，水务局为杨旭减免租金25.2万元。水务局在庭审中对其主张的235.93万租金构成进行了说明，具体包括：2011年11月至2012年4月共计六个月租金30万元；2012年5月至2015年12月共计三年零八个月租金73.33万元（按照每年20万元计算）；2016年1月至2016年10月共计十个月租金50万元；2016年11月至2020年8月共计三年零十个月租金257.6万元（按照每年67.2万元计算），共计410.93万元，杨旭已向水务局缴纳175万元，尚欠付235.93万元。杨旭则在一审庭审中称，需对租金数额进行核减，包括减少自2017年10月份被围栏格挡租赁物的租金、抵减80万元装修费及双方协商的因疫情减免项25.2万元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。水务局作为出租人，有义务按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，杨旭作为承租人有义务按照约定期限支付租金。关于租赁合同是否解除的问题，水务局以杨旭欠付租金违约为由要求解除合同，杨旭不同意解除。水务局将租赁物附属楼1-2层格挡，造成杨旭无法使用租赁物，构成违约，此期间的租金应予减免，双方就围挡减免租金未达成一致意见，且水务局就杨旭欠付租金问题未向杨旭予以催告，故水务局要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋租金金额的问题，杨旭抗辩称应当就围栏格挡、装修费抵减及疫情减免三个方面核减租金。根据庭审查明，自2017年10月至今，涉案租赁物中附属楼因需维修处于围栏格挡状态，致使杨旭不能实现租赁房屋的合同目的，且该部分属于涉案租赁物中的门脸房。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因水务局请求解除合同且延长租期实际履行不能，因此就该部分租赁物应减少相应租金。一审法院认为，参照水务局于2012年5月至2015年12月期间将该部分租赁物出租给案外人国税局后每年核减杨旭40万元租金的标准，并参照水务局、杨旭双方“每五年租金增加12%”的合同约定，相应减少自2017年10月份至2020年8月份的租金130.66万元（计算方式：每年减少44.8万元，共计减少两年零十一个月租金）。另，水务局、杨旭双方于2020年4月30日签订的《房租减免协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，因此应按照协议约定减免2020年2月7日至2020年8月6日租金25.2万元。此外，水务局于2018年8月20日向杨旭发送截至2018年7月份其尚欠付租金数额明细的通知，写明“其中抵顶装修费80万元”，杨旭亦认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百条之规定，当事人互负债务的可以约定抵销。虽本案水务局、杨旭双方互负的到期债务非基于同一法律关系，但经当事人双方协商一致抵销的，亦合法有效。现水务局起诉主张杨旭支付租金数额中未核减该部分费用，因此应对80万元装修费进行核减。经核算，杨旭应向水务局支付2020年8月止的租金600元。关于水务局主张杨旭支付违约金及滞纳金的诉讼请求，杨旭抗辩称水务局自2017年10月份对租赁物附属楼进行围栏格挡，不能依约交付使用，违约在先。经庭审查明，水务局、杨旭均认可自2017年10月至今，为对附属楼外延等部分进行维修水务局将该部分租赁物进行围栏格挡，期间处于未交付使用的状态。水务局作为房屋出租人未按合同约定尽到向承租人交付房屋并及时维修房屋的义务，故此项请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告杨旭于判决生效之日起十日内向原告天津市东丽区水务局支付租金600元；二、驳回原告天津市东丽区水务局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取14332元，由原告天津市东丽区水务局负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨旭是否欠付水务局房屋租金及违约金、滞纳金；二、杨旭与水务局之间的租赁合同是否应当予以解除。关于争议焦点一，关于租金金额问题，杨旭主张应当就围栏格挡、装修费抵减及疫情减免三个方面核减租金。自2017年10月起，案涉租赁物中附属楼因需维修处于围栏格挡状态，致使杨旭不能实现租赁房屋的合同目的，故该部分租赁物应减少相应的租金。一审法院参照水务局在2012年5月至2015年12月期间将该部分租赁物出租给案外人国税局40万元租金标准，并参照案涉租赁合同“每五年租金增加12%”的合同约定，核减2017年10月至2020年8月份的租金130.66万元并无不当。水务局、杨旭双方于2020年4月30日签订的《房租减免协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，因此应按照协议约定减免2020年2月7日至2020年8月6日租金25.2万元。水务局于2018年8月20日向杨旭发送截至2018年7月份其尚欠付租金数额明细的通知，写明“其中抵顶装修费80万元”，杨旭亦认可。水务局、杨旭双方互负的到期债务虽非基于同一法律关系，但经当事人双方协商一致抵销的，亦合法有效，应对该80万元装修费进行核减。经核算，杨旭应向水务局支付2020年8月止的租金600元。现杨旭自愿给付水务局租金700元，可以补齐其欠付水务局的租金，本院予以照准。关于水务局主张杨旭支付违约金及滞纳金的诉讼请求，水务局自2017年10月份对租赁物附属楼进行围栏格挡，不能依约交付杨旭使用，未按合同约定尽到向承租人交付房屋并及时维修房屋的义务，故此项请求一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，水务局以杨旭欠付租金违约为由要求解除合同，杨旭不同意解除。水务局将租赁物附属楼1-2层格挡，造成杨旭无法使用租赁物，构成违约，此期间的租金应予减免，双方就围挡减免租金未达成一致意见，经一审法院核算欠付租金数额，杨旭的违约程度显著轻微。且水务局就杨旭欠付租金问题未向杨旭予以催告，故水务局要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，水务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因杨旭自愿多付租金，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初6561号民事判决第二项；二、变更天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初6561号民事判决第一项“被告杨旭于本判决生效之日起十日内向原告天津市东丽区水务局支付租金600元”为“杨旭于本判决生效之日起十日内向天津市东丽区水务局支付租金700元”；三、驳回天津市东丽区水务局的其他诉讼请求；四、驳回天津市东丽区水务局的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14332元，二审案件受理费28664元，均由天津市东丽区水务局负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年六月十五日法官助理邵松芬书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……