北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8587号上诉人（原审原告）：杨小芳，女，1977年11月12日出生。委托诉讼代理人：崔英洁，北京桦天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：王秀华，女，该公司职员。原审第三人：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。法定代表人：梅国良，董事长。委托诉讼代理人：乔茜，女，该公司职员。委托诉讼代理人：闫欣，男，该公司职员。上诉人杨小芳因与被上诉人北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚公司）、原审第三人北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小芳上诉请求：认可原审判决第一项内容，撤销一审判决第二项，改判：1、判令佳诚公司立即腾退位于北京市西城区××号楼×房屋东北角毗邻的房屋一间（以下简称涉案房屋）；2、判令佳诚公司支付杨小芳自2007年4月1日至实际返还房屋之日房屋占有使用费（暂计算至2020年6月30日，以月均868元计算159个月共计138012元）；3、判令佳诚公司退还杨小芳供暖费共计4145.7元（自2007年11月15日至2020年3月15日，以每平米30元计算13个供暖周期）；4、一审、二审诉讼费用由佳诚公司承担。事实与理由：1、《北京市规划和自然资源委员会西城分局关于××号楼×号房屋协助调查函的复函》（以下简称复函）并不能证实涉案房屋真实的权利状况与案涉不动产登记簿记载的不一致，不足以推翻不动产登记簿上的记载；因杨小芳是不动产登记簿上的权利人，在没有证据推翻不动产登记簿的前提下，在不动产权属登记证书未被撤销或更正前，均不能否定杨小芳对涉案房屋享有的所有权；而且杨小芳为购买涉案房屋付出了相应对价，却无法使用涉案房屋，佳诚公司占有使用多年，应当对杨小芳给予赔偿。佳诚公司辩称，同意一审判决，不同意杨小芳的上诉请求及理由。我公司不是涉案房屋的权利人，也更不具备法律上的利害关系，不具备主体资格；其次，杨小芳争议的房间是π接室，产权是房开公司的，有平面图、房屋合同、准住证等证据证实上述事实，第一次给韩宇办理产权证，测绘部门没有到现场勘测，没有核对合同书，房屋面积错误，该证书的制作过程违背实际情况，不应该得到保护，2007年3月，韩宇将房屋转移给杨小芳，交付的就是一居室，杨小芳出租也是一居室，前两年卖房时链家公司说不是产权证上的面积，杨小芳才知道产权证是错的，我公司是受房开公司委托管理π接室到现在，所以我公司不同意杨小芳的上诉请求。房开公司述称，同意一审法院判决结果，不同意杨小芳的上诉请求、事实及理由。杨小芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳诚公司立即腾退位于北京市西城区××号楼×房屋东北角毗邻的房屋一间。2.判令佳诚公司支付杨小芳自2007年4月1日至实际返还房屋之日房屋占有使用费（暂计算至2020年6月30日，以月均868元计算159个月共计138012元）。3.判令佳诚公司退还杨小芳供暖费共计4145.7元（自2007年11月15日至2020年3月15日，以每平米30元计算13个供暖周期）。4.判令佳诚公司退还杨小芳物业费、垃圾费共计914.25元（自2007年4月1日至2020年6月30日计算13.25年）。5.诉讼费由佳诚公司承担。一审法院认定事实：1999年1月，房开公司出具准住证，内容为，××号楼×门半地下×间数壹间，姓名范松杨，备注：拆迁购房……。1999年1月27日，甲方宣武区房地产经营开发公司（现更名为房开公司）与乙方韩宇签订购买房屋合同书，约定：一、甲方所售房屋位于××危改区，新建楼房已于1998年7月21日前竣工交付乙方使用。二、房价按建筑面积计算，每平方米的成本价为1465元，乙方同意按甲方售房价购买新建××号楼×门×号半地下层壹居室楼房壹套，建筑面积（暂定）43.65平方米，预付房价款60000元，在合同签订之日将购房款一次性付清。三、乙方所购房屋的实际建筑面积，以新楼建成后，填发的产权证书内所列面积为准，预付的购房款在结算后多退少补……。2004年案涉房屋的北京市房屋产权登记申请书显示：坐落为宣武区××#楼×，结构钢混、间数2居，59.61㎡，另有小院占地建13.02㎡，产权来源房改售房，现产权人韩宇。韩宇取得京房权证优宣私字第XXXX号房屋所有权证，该房屋为成本价出售住宅，该证载明：坐落为宣武区××号楼×，结构钢混、间数2居，59.61㎡，另有小院建筑13.02㎡。2007年3月22日，卖方韩宇与买方杨小芳签订买卖房协议书，约定：一、买卖的标的和价款：北京市宣武区××号楼×号，建筑面积59.61平方米，出售价款231300元。2007年3月23日，上述买卖双方办理了房屋所有权转移登记申请。2007年3月30日，杨小芳取得了××号楼×房屋所有权证，证号为京房权证宣私字第XXXX号，证载建筑面积为59.61平方米，另有小院13.02㎡。产权证所附北京市房屋登记表显示：间数2居，有证房屋59.61平方米。对于杨小芳主张的2007年11月15日至2020年3月15日暖气费损失一节，杨小芳向法院提交了2014-2015年度、2016-2017年度用户单位职工供暖费明细表及发票，上述证据显示杨小芳所有房屋2014-2015年度供暖费为1788.90元，杨小芳交纳了上述费用，收款单位为北京宣房楼宇设备公司。对于杨小芳主张2007年4月1日至2020年6月30日物业费、垃圾清运费一节，杨小芳、佳诚公司均认可杨小芳已经按照每月每建筑平方米0.5元标准交纳了物业费，每年交纳垃圾清运费30元。西城法院（2018）京0102民初41444号案件审理过程中，法院至现场进行勘验，诉争房屋位于×号楼的东数第二个楼门地下一层直对楼梯的单间，该单间装有一扇防盗门，门朝南开，地面约3.3*2.1平方米，因窗下有墙垛子，故窗以上面积略大于地面。现杨小芳控制的房屋与诉争房屋相互毗邻，户门朝东开，进入该区域后，首先进入门厅，门厅区域狭小，门厅靠西墙处安放洗衣机，门厅北墙的东半部分放有鞋架，门厅北墙的西半部分为厨房门洞。门厅南侧为居室，安装有多个上下铺。门厅北墙的东段为与诉争房屋相共用的墙体，该墙体下半部分为鞋架，上半部分未见有通往诉争房屋的门洞封堵的痕迹。北京市西城区××号楼竣工图中所载在杨小芳现占用房屋外东北角的一间房屋，双方均认为该房屋为本案争议房屋，佳诚公司、房开公司称该房屋为π接室。本案审理中，杨小芳所有房屋东北角毗邻的房屋，杨小芳认为系在其产权证面积内故归其所有，佳诚公司、房开公司则认为系该楼π接室，属于房开公司所有。对于双方所争议房屋，法院致函北京市规划和自然资源委员会西城分局调查，该委为法院出具《北京市规划和自然资源委员会西城分局关于××号楼×号房屋协助调查函的复函》，复函中记载，一、韩宇所购房屋产权系一居室还是二居室问题，经核实登记档案，1999年韩宇与北京市宣武区房地产经营开发公司签订《购买房屋合同书》，约定购买××号楼×门×号半地下1居室一套，因此韩宇所购房屋产权为一居室。二、韩宇名下产权是否包括竣工图中的π接室的问题，经与测绘部门沟通，测绘部门1998年出具有房产平面图与2003年出具的房屋登记表有误，经测绘部门核实，××号楼×门D-×号房屋并不包括竣工图中π接室，并重新提交相应情况说明及房屋登记表，具体见附件。2020年12月8日房屋登记表载明西城区××号楼-1层×号房屋为1居室，建筑面积48.99平方米。附件中北京市西城区房地产测绘二所说明中记载，北京市西城区房地产测绘二所（原宣武区房管局测绘队）于1998年6月16日对坐落于西城区（原宣武区）××号楼进行了房屋分层、分间平面图面积测绘。测绘当年产权单位提供的建筑平面图上位于2单元半地下室×号厨房东侧房间应未标注是设备间。其次外业测量时该房间里面不存在设备。原宣武区房管局测绘队出具的北京市房屋登记表上填表人、审查人两处应该都有从业员签字。房地平面图上测图人、检查人两处应有作业员签字，并应盖有公章。2003年12月30日该套房的北京市房屋登记表上审查人没有签字。北京市房屋登记表填表日期与房地平面图日期不一致。在上述北京市房屋登记表居室部位标注为两居，面积为59.61平方米。该套房再次交易时，当初没经过测绘。附件中2020年12月8日房屋登记表所载西城区××号楼-1层×号房屋建筑面积为48.99平方米。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对于本案争诉的房屋杨小芳是否享有权利？三方对本案所争议的杨小芳使用房屋东北角房屋归属各持一辞，北京市规划和自然资源委员会西城分局出具的复函及附件中明确记载杨小芳所购房屋为一居室，建筑面积为48.99平方米，上述面积与杨小芳产权证面积不符，故杨小芳所购房屋不包括竣工图中本案争议房屋即π接室，故杨小芳对于上述房屋并不享有权利。对于杨小芳要求佳诚公司返还争议房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。对于杨小芳要求佳诚公司返还供暖费一节，根据杨小芳提供的证据，供暖费并非系佳诚公司收取，对于杨小芳要求佳诚公司返还供暖费的诉讼请求，法院不予支持。杨小芳可另行主张权利。对于杨小芳要求佳诚公司返还物业费一节，对于杨小芳要求返还争议房屋的物业费，佳诚公司同意退还，法院不持异议。对于争议房屋的面积，法院认定为杨小芳产权证面积扣除复函中房屋登记表中面积即建筑面积10.62平方米（59.61-48.99）。对于返还的具体数额，由法院核定。对于杨小芳要求返还垃圾清运费一节，根据相关规定，垃圾清运费按户收取，并非按房屋建筑面积收取，对于杨小芳该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京佳诚物业管理有限公司返还杨小芳2007年4月1日至2020年6月30日物业费844.29元；二、驳回杨小芳其他诉讼请求。如果北京佳诚物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提供新证据，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现佳诚公司与房开公司均对杨小芳持有的不动产权证书提出异议，对此，佳诚公司与房开公司应当提供能够推翻该不动产权属证书的证据。现通过佳诚公司提供的准住证载明的内容，房开公司分配给范松杨的房屋是××号楼×门半地下×间数壹间；后房开公司出售给韩宇的××号楼×门×号半地下层壹居室楼房壹套，建筑面积（暂定）43.65平方米，均证明该房屋是壹居室，并非两居室；且经北京市规划和自然资源委员会西城分局出具的复函及附件中明确记载杨小芳所购房屋为一居室，建筑面积为48.99平方米，上述面积与杨小芳产权证面积不符，结合上述证据综合分析可得出杨小芳所购房屋并不包括竣工图中的涉案房屋即π接室，故杨小芳对于涉案房屋并不享有权利。基于上述结论，原审法院对于杨小芳要求佳诚公司返还争议房屋并支付房屋使用费的诉讼请求不予支持并无不妥。因供暖费并非佳诚公司收取，故杨小芳要求佳诚公司返还供暖费，并无事实及法律依据，原审法院未支持该请求亦无不当，杨小芳可另行主张权利。综上所述，杨小芳的上诉理由并无充分事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3161元，由杨小芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二一年六月二十九日书记员  李 丽