山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1092民初312号 原告：刘某,男，1983年2月15日出生，汉族，住山东省威海市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘某，山东康桥（威海）律师事务所律师。 被告：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371000264201615U），住所地山东省威海市青岛中路85号。 法定代表人：丛某，总经理。 委托诉讼代理人：陈某，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司职工。 委托诉讼代理人：苗某，山东圣广律师事务所律师。 被告：本溪华厦房地产综合开发有限责任公司（统一社会信用代码91210500119758556T），住所地辽宁省本溪市明山区文化路157-21栋。 法定代表人：王某，董事长。 委托诉讼代理人：杨某，辽宁大信律师事务所律师。 第三人：威海建丰建设集团有限公司(统一社会信用代码91371000751770081L)，住所地山东省威海市辛汪寨路17号。 法定代表人：田某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丛某，山东荣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗某，山东荣威律师事务所律师。 第三人：江某，男，1955年9月22日出生，汉族，住山东省威海市。 原告刘某与被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）、本溪华厦房地产综合开发有限责任公司（以下简称华厦公司）及第三人威海建丰建设集团有限公司（以下简称建丰公司）、江某商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘昀璁，被告长峰公司委托诉讼代理人陈汝军、苗丽，被告华厦公司委托诉讼代理人杨凯、第三人建丰公司委托诉讼代理人丛蓉日、苗瀚宇，第三人江某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告就长峰馨安苑小区63号504室及3号草厦子办理过户手续；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋系由二被告开发，经多手抵顶后，抵顶给第三人江某，原告于2015年9月与江某签订《房屋买卖协议》，以741081元的价格购买案涉房屋，并于当年入住，目前房款已全部付清。2015年9月24日原告与被告二就案涉房屋直接签订《购房协议书》，协议约定“待房产具备办理产权条件时，由被告二配合办理产权事宜”。经原告了解，该房产目前登记在被告一名下，经原告多次要求，二被告均拒绝配合办理过户手续。故诉至法院。 被告长峰公司辩称，案涉房屋是华厦公司和长峰公司合作开发的，华厦公司向长峰公司支付四方合作开发钱款并出具办理手续证明，长峰公司才可以给原告办理房产证，因长峰公司未收到钱款，无法给原告办理房产证。 被告华厦公司辩称，原告无权要求华厦公司及长峰公司协助其办理案涉房屋的过户手续，因原告刘某于2019年9月24日与华厦公司及建丰公司签订的购房协议书、于2015年9月与江某签订的房屋买卖协议书均系无效合同，基于无效合同，原告刘某对案涉房屋不享有物权期待权，仅对江某享有债权，理由如下：1.原告主张其取得案涉房产途径为：其以总价款（实际未全部支付）从江某处购买了建丰公司抵顶给江某的案涉房产。而建丰公司系华厦公司投资建设的威海纹石宝滩项目的施工单位，2013年12月3日，华厦公司与建丰公司签订了《顶房协议》，约定华厦公司将包括案涉房产在内的共计八套房产等抵顶给建丰公司工程款510万元，并依据建丰公司的指示，与原告刘某签订了三方购房协议书。但威海市中级人民法院（2017）鲁10民初133号判决书中事实认定部分写明：“至于纹石宝滩公司主张本溪华厦公司以510万元房屋抵顶给建丰公司。一方面，该510万元以房抵债方为案外人本溪华厦公司，因关系其权利义务，本案不宜审查处理。另一方面，建丰公司和纹石宝滩公司对该以房抵债协议是否履行及如何履行存在较大争议，且该部分争议尚在诉讼中。因此，本案中对该部分款项不作为已付款予以扣除，相关当事人可另行处理。”该案二审山东省高级人民法院（2018）鲁民终98号民事判决书该上述事实也予以认定。同时，威海市中级人民法院（2019）鲁10民初96号民事判决书第39页事实认定部分，就华厦公司与建丰公司2013年12月3日签订的《顶房协议》的履行问题，表述如下：“抵顶510万元馨安苑房产，因未实际完成过户，按照本溪华厦公司与建丰公司约定，不能认定款项抵顶完成，建丰管理人亦如此主张，且该房产未过户，并非纹石宝滩公司或建丰公司造成。通过建丰公司所诉案件及生效判决认定看，并未将该房款作为已付款，并判令纹石宝滩公司承担剩余全部工程款的付款义务，故该510万元不能作为已付工程款。”该案二审（2020）鲁民终1714号判决书对该项判决也予以支持。故依据上述生效判决确定的事实，建丰公司就案涉房产的转让行为系无权处分，且华厦公司并未予以追认，因此上述两份案涉房屋转让协议均属无效合同，基于无效合同，原告对案涉房屋不享有无权期待权。2.现有证据仅能证明，原告共向江某交纳房款合计人民币145000元（转账两笔共计125000元，现金收条一份20000元），虽原告出具了2020年8月10日江某为其出具的证明其以支付完毕案涉房屋全部购房款的证明材料，但并无相关转账记录予以作证，故原告不能证明其已缴纳案涉房屋的全部房款。请求法院依法确认原告刘某于2015年9月24日与华厦公司、建丰公司签订的购房协议书及2015年9月与江某签订的房屋买卖协议均无效，并判决驳回原告的诉讼请求。 第三人江某述称，其于2014年与建丰公司存在建材买卖框架合同，并约定建丰公司以昌鸿生活小区K区13号楼抵顶全部材料款，后因为昌鸿小区迟迟没有交工，所以江某与建丰公司进行了二次沟通，建丰公司提出将长峰馨安苑63号楼504室进行抵顶，由建丰公司出面与本溪公司进行沟通，并承诺以正规合法的三方转让协议将房子转让。江某与刘某相识，且当时刘某正好有买房子的打算，江某遂将房屋卖与刘某，所以签订了三方购房协议，华厦公司也盖了章，且建丰公司带领江某与刘某依据三方协议在物业办理了相关入户手续。 第三人建丰公司述称，其案涉房屋处分权来自2013年华厦公司与建丰公司之间的顶房协议，通过该协议，华厦公司抵顶馨安苑8套房子、6个草厦子、5个车位给建丰公司，抵顶工程款510万，案涉房屋是其中的一套房子，2015年因江某与建丰公司之间的建材买卖关系，建丰公司欠江某材料款，建丰公司将63号504室、3号草厦子、100号停车位抵顶给江某，抵顶款是84万元。我们提交给的华厦公司与威海纹石宝滩房地产开发有限公司因双方合资合作开发房地产合同导致纠纷的一系列判决书中，案号为（2015）本民一初字第00016号、（2016）辽民终410号、（2018）最高法民申6003号、（2018）辽05民初33号、（2019）辽民终1229号、（2020）最高法民申1729号、（2019）鲁10民初96号、（2020）鲁民终1714号、（2020）最高法民申6590号，华厦公司都确认已经抵顶建丰公司510万的上述房产，建丰公司在与威海纹石宝滩房地产开发有限公司计算工程款时没有扣减该510万元，是因为华厦公司没有协助办理过户，建丰公司无法确认是否可以成功抵顶，如果办理过户即在纹石宝滩公司应付建丰公司工程款中予以扣减相应的金额。 本院经审理认定事实如下：2008年11月29日，长峰公司、南通一建集团有限公司威海分公司、华厦公司及任美萍之间签订四方联合开发《合同书》，约定长峰公司将长峰馨安苑61、62、63、83、84、85号综合楼转让给华厦公司及任美萍，该楼座由华厦公司、任美萍方建设、销售，并约定了其他合作开发事宜。 2012年7月20日，威海纹石宝滩房地产开发有限公司、华厦公司、建丰公司，签订威海纹石宝滩独家花园工程施工协议书，约定建丰公司对该工程总包。2013年12月3日，华厦公司与建丰公司签订《顶房协议》，约定：华厦公司将包含案涉房产在内的长峰村“馨安苑小区”普通商住房8套、草厦子6间、地下停车位5个等房产，抵顶建丰公司510万元工程款，华厦公司配合为前述房产办理网签（过户）手续，建丰公司自主销售该房产。 2014年，建丰公司与江某签订《建材买卖框架合同》，约定建丰公司以昌鸿生活小区K区13号楼的房产抵顶江某建材款，后因昌鸿生活小区迟迟未交付，双方协商变更为以长峰馨安苑63号楼504室抵顶给江某。2015年9月24日，江某与刘某签订《房屋买卖协议》、刘某与华厦公司、建丰公司签订《购房协议》。《房屋买卖协议》约定：江某将馨安苑63-504室及3号草厦子和100号停车位转让给刘某，房款674515元，草厦子46566元，停车位20000元，共计741081元。《购房协议》约定：根据华厦公司与建丰公司于2013年12月3日签订的《顶房协议》，建丰公司将其中房产出售给刘某，用于冲顶建丰公司工程款，建丰公司将长峰馨安苑63-504室及3号草厦子和100号停车位出售给刘某，总金额人民币841081.35元，待具备办理产权条件时，华厦公司、建丰公司配合刘某办理产权事宜。实际支付金额以741081元为准。2020年8月10日，江某出具书面证明并出庭认可刘某已经全部支付案涉房屋购房款。刘某提交电费明细、客户抄表明细，证明已于2016年入住案涉房屋。 案涉房屋建设楼盘已经竣工并通过综合验收，登记在长峰公司名下，具备办理产权手续条件。 另查，（2017）鲁10民初133号判决书、（2018）鲁民终98号均认定，因案外人纹石宝滩公司与华厦公司以510万元抵顶给建丰公司工程，不作为已付工程款予以扣除，相关当事人可另行处理；（2019）鲁10民初96号判决书、（2020）鲁民终1714号判决书认定，华厦公司以510万元馨安苑房产抵顶给建丰公司，不能作为已付工程款，至于该房产价值及后续处理问题，可与建丰公司另行解决。 以上事实，有书证及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：1、刘某与江某签订的《房屋买卖协议》及刘某与华厦公司、建丰公司签订的《购房协议》的效力？2、长峰公司与华厦公司是否应当待房屋具备办证条件时协助原告办理过户？ 关于第一个焦点：首先，从华厦公司提交的四份判决书可以看出，法院并未认定华厦公司与建丰公司于2013年12月3日签订的《顶房协议》无效，而是由当事人另行协商处理。该《顶房协议》系华厦公司与建丰公司真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，且华厦公司将案涉房屋抵顶给建丰公司，建丰公司又抵顶给江某，江某又出售给刘某，刘某已长期居住，证明案涉房屋已完成了交付。故，该《顶房协议》系合法有效，华夏公司基于上述法院判决书主张《顶房协议》无效、建丰公司对案涉房屋无处分权的主张，本院不予采纳。其次，江某与刘某签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给刘某。在江某介绍下，刘某与华厦公司、建丰公司签订了《购房协议》，记载：“甲方：本溪华厦房地产综合开发有限责任公司、乙方：威海建丰建设集团有限公司、丙方：刘某，依据甲、乙双方于2013年12月3日签订的“顶房协议”甲方将……63#楼504……储藏室63#楼3……抵顶给乙方，由于乙方将该部分房产出售给丙方，用于充顶乙方欠款，为此，甲、乙、丙三方本着平等自愿的原则，就丙方所购房产事宜达成如下协议……”，并有华厦公司盖章确认，亦能够证明华厦公司认可上述《顶房协议》和该《购房协议》。故，《房屋买卖协议》、《购房协议》均系各方真实意思表示，本院对其效力依法予以认定。 关于第二个焦点：首先，《购房协议》记载：“……待上述房产具备办理产权条件时，甲、乙双方配合丙方办理产权事宜……”，各方均应当遵守合同约定，华厦公司有义务配合刘某办理案涉房屋产权过户登记手续。其次，长峰公司作为案涉房屋的开发商，其依据四方合作开发《合同书》对案涉房屋进行了分配，应当对该分配所产生的结果承担责任，即协助刘某办理案涉房屋过户手续。故，刘某要求长峰公司、华厦公司协助办理过户手续，理由正当，本院依法予以支持。 至于长峰公司与华厦公司、华厦公司与建丰公司之间的纠纷，系其各自履行相关合作事宜过程中产生的争议，由各当事人另行处理。 综上所述，刘某的诉请请求成立，本院依法予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下： 长峰公司、华厦公司于三十日内，协助刘某办理威海市经济技术开发区长峰馨安苑小区63号楼504室及3号草厦子不动产权属转移登记手续。 案件受理费减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 员 张慧帆 二〇二一年六月一日 法官助理 梁琪琪 书 记 员 倪建颖