辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2241号上诉人（原审原告、案外人)：张运山，男，1965年10月30日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：卢冬月，辽宁明格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人)：沈阳宝丰典当有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市和平区市府大路190-8号6门法定代表人：李丽娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴斌，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚春阳，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人)：陈文忠，男，1960年8月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：刘军，辽宁欣合律师事务所律师被上诉人（原审被告、被执行人)：郑亚柏，男，1965年4月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人张运山因与沈阳宝丰典当有限责任公司、陈文忠、郑亚柏案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张运山委托诉讼代理人卢冬月、被上诉人沈阳宝丰典当有限责任公司委托诉讼代理人吴斌、尚春阳，陈文忠委托诉讼代理人刘军参加诉讼，郑亚柏经本院依法传唤未到庭应诉。本案已审理终结。张运山上诉请求：1.请求人民法院依法撤销(2020)辽0102民初6550号民事判决，重新做出公正的判决；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一、涉案房产是于2016年4月15日查封的，而上诉人与被上诉人陈文忠于2010年7月5日就已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，符合第二十八条第一款之规定；二、上诉人于2010年12月已经实际占用、使用管理该房屋，至今涉案房屋仍是由上诉人对外出租并且收取租金，符合第二十八条第二款之规定；三、上诉人已于2010年12月20日向被上诉人陈文忠支付了全部房款100万元，被上诉人陈文忠也出具了证明收到了全部款项，符合第二十八条第三款之规定；四、上诉人与被上诉人陈文忠系朋友关系，未办理更名过户手续的原因是因为被上诉人陈文忠爱人长年不在沈阳，无法签字更名才导致至今未能办理，并非上诉人的原因未办理更名过户手续，上诉人并无过错，符合第二十八条第四款之规定。上诉人之所以在几年之内未办理房屋更名过户手续，是因为上诉人购买案涉房屋时就是抵押状态，而约定的抵押解押时间是2015年1月18日，实际解押是2012年3月14日，但是陈文忠提前解押的情况下并未告知上诉人，上诉人不清楚，房屋是由我方支配使用，15年上诉人要求陈文忠办理更名过户但是以爱人不在沈阳为由没有办理，16年再去办理时房屋就被查封了。沈阳宝丰典当有限责任公司辩称：同意原审判决。根据上诉人的补充事实，上诉人明知房屋有抵押存在，那么双方之间的买卖关系即便是真实的也应告知抵押权人同意，否则买卖协议不应认为有效。上诉人自认为是合法的买受人，但是其所谓的缴纳完全款后并未催促陈文忠解除抵押，与正常有银行贷款抵押的买卖一般规律不符。从陈文忠实际情况看，上诉人所述实际解除抵押日期与约定解除抵押日期有三年时间，上诉人所述是陈文忠并未告知其解除抵押，如果真实可以从侧面印证陈文忠并未真正想将案涉房屋出卖给上诉人。至于上诉人所称2015年找陈文忠，16年发现被财产保全不是其过错没有证据支持。陈文忠辩称：同意一审判决。郑亚柏未答辩。张运山向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认沈阳市皇姑区号房产归原告所有；2.解除沈阳市皇姑区号房产的查封、拍卖等执行措施，撤销（2018）辽0102执2949号执行裁定书；3.依法判令被告配合原告办理更名过户手续；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：1、本院就原告沈阳宝丰典当有限责任公司诉被告陈文忠、郑亚柏借款合同纠纷一案，于2016年6月23日作出（2016）辽0102民初4444号民事调解书，该民事调解书主文：“一、被告陈文忠于2016年12月31日前一次性偿还原告沈阳宝丰典当有限责任公司借款本金50万元及利息（从2016年6月21日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、被告郑亚柏对上述款项的给付承担连带责任；三、原告沈阳宝丰典当有限责任公司、被告陈文忠、被告郑亚柏就本案再无其他纠纷。”该案审理过程中，本院于2016年4月11日作出（2016）辽0102民初4444号民事裁定，于2016年4月15日轮候查封被告陈文忠名下所有的位于沈阳市皇姑区轴，建筑面积179.90平方米的房产，查封期限自轮候查封生效之日起三年。（2016）辽0102民初4444号民事调解书生效后，因被告陈文忠、郑亚柏未履行生效法律文书确定的义务，原告宝丰典当向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执2949号。2、张运山向本院提出执行异议：请求法院解除对位于沈阳市皇姑区轴，建筑面积179.90平方米的房产的查封、拍卖等执行措施，撤销（2018）辽0102执2949号执行裁定书。张运山为支持其主张，提供了房屋买卖合同、证明、新线存款历史交易明细清单、营业执照复印件、房屋租赁合同、房屋租赁协议、房屋电子登记信息查询照片等。本院于2019年11月26日作出（2019）辽0102执异933号执行裁定，裁定“驳回张运山的异议请求。”张运山不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告张运山与被告陈文忠于2010年7月5日签订房屋买卖合同一份，原告张运山主张其系购买房产并已支付全部购房款、实际占有房产，被告陈文忠主张双方系借贷关系并非买卖关系。现原告提供的新线存款历史交易明细清单并未注明转款对象，无法证明其已支付全部购房款。同时，原告未举证证明非其自身原因未办理过户登记。故原告的主张不符合上述法律规定，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。本案系案外人执行异议之诉，原告的其他诉讼请求与本案非同一法律关系，本院不予审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张运山的诉讼请求。案件受理费14,700元，由原告负担。二审中，上诉人向本院提交证据为：1、银行交易明细清单、个人业务交易单。证明房款100万元上诉人已支付给陈文忠。沈阳宝丰典当有限责任公司质证意见为：据我方所知陈文忠与上诉人之间有多笔借贷关系不能据此认定双方的买卖关系成立，而且即便双方有买卖真实，房屋查封前并未过户，时间长达六年之久不符合常理。陈文忠质证意见为：我方与张运山有多次借款行为，该笔转账并不涉及案涉房屋。张运山提交两个录音资料作为证据，第一份是陈文忠和张运山的对话，关于100万房款的；第二份是陈文忠和张运山的，证明未办理房屋更名过户的原因在陈文忠。宝丰典当质证意见为：我方认为录音我方并不在场，不清楚上诉人与陈文忠之前真实的见面情况，同时上诉人提供的两段录音时长均未超过一分钟，有双方共同串谋嫌疑。陈文忠质证意见为：该份录音不完整，是在一起见面的，我们一起坐了半个小时左右，无法反映整个事实。经本院审理查明，张运山与陈文忠于2010年7月5日签订房屋买卖合同。陈文忠于2018年8月30日出具书面《证明》，载明“本人于2010年7月5日收到张运山给付的房款现金7万元，到年2010年底腾房时，收到余房93万元。”张运山提交的银行凭证，载明2010年12月20日转款给陈文忠93万元。房屋产权证载明：案涉房屋东陵区前进信用社抵押期限从2009年1月19日至于2015年1月18日。实际注销时间为2012年3月14日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为上诉人（案外人）张运山就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先上诉人张运山与被上诉人陈文忠之间就案涉房屋是房屋买卖合同关系，还是借款合同关系的以房抵押行为问题，《房屋买卖合同》中约定，陈文忠转让与张运山案涉房屋，房款金额为100万元。合同上载明的签字时间为2010年7月5日。陈文忠在2018年8月30日出具书面“证明”中载明了于2010年7月5日收到张运山给付的房款现金7万元，到年腾房时底收到93万元。张运山提交了银行转款93万元的凭证。再结合张运山二审中提交的录音资料的证据，认定张运山与陈文忠就案涉房屋为房屋买卖合同关系。该合同并不违反法律规定，合法有效。买卖合同签订时间和支付全额房款的时间均发生在法院查封之前。陈文忠抗辩为借款而抵押房产，但其并未提交有效借款的证据予以证明，陈文忠该主张本院不予采信；其次，陈文忠确认，房屋买卖合同签订后房屋已交付张运山使用。张运山向法院提交了其将案涉房屋对外出租的合同，收取租金的凭证，房产照片，确定张运山是在法院查封前占有案涉房屋；最后，张运山与陈文忠交易案涉房屋当时房产处于东陵区前进信用社抵押登记状态。该抵押期限从2009年1月19日至于2015年1月18日，实际注销时间为2012年3月14日。由此确定张运山在购买案涉房屋时处于抵押状态而不能办理更名过户手续。结合张运山提交的录音资料的内容，解除抵押登记之事，陈文忠并未告知张运山，张运山因此未能请求办理更名过户手续属于有正当理由。由此确定非张运山自身原因未办理过户登记。综合以上事实，上诉人张运山对案涉房屋享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,应予排除强制执行。对张运山提出的排除执行的主张本院予以支持。另鉴于陈文忠未能偿还欠款导致本案纠纷产生的主要责任方，故其应承担本案诉讼费用。综上所述,上诉人张运山的上诉请求成立,本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十三条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6550号民事判决;二、不得执行沈阳市皇姑区号房产;三、驳回张运山的其他上诉请求。沈阳市和平区人民法院作出的（2019)辽0102执异933号执行裁定书于本判决生效时自动失效。一审案件受理费14,700元,二审案件受理费14700元,由陈文忠负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  姜会军审判员  曹 岩二〇二一年六月二十八日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照以下情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。