辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3474号上诉人（原审原告、反诉被告）：王杰，女，1977年6月22日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国川，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：大连金悦房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道八里村。统一社会信用代码91210213661125708P。法定代表人：张咪，该公司总经理。委托诉讼代理人：史庆峰，男，该公司职员。上诉人王杰与上诉人大连金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王杰上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、依法确认王杰与金悦公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》无效；三、依法判令金悦公司向王杰返还已付购房款689,332元及利息(暂定)21,336元，本息合计710,668元(利息以689,332元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年11月9日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际给付之日止)；四、依法判令被上诉人大连金悦房地产开发有限公司向上诉人王杰支付已付购房款一倍的赔偿款689,332元。事实和理由：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、建设部《城市商品房预售管理办法》第五条之规定，房地产开发企业预售商品房的前提是，预先办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，待四证齐全后才能办理商品房预售许可证。《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定，未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。因此，国有土地出让手续应先于商品房预售许可办理。一审法院认定金悦公司于2009年12月11日取得商品房预售许可证，但一审法院2020年9月7日第二次庭审笔录中明确记载，金悦公司庭审中自认2008年开发案涉地产项目时边建设边补办手续，直至2018年年末才签订土地出让合同，补交3,900万元土地出让金。故，金悦公司不可能于2009年在未办理土地出让手续情况下依法取得商品房预售许可证，一审认定与事实和法律相悖，认定事实错误。案涉房屋没有任何手续，属于未批先建，未批先售，违反了国家强制性规定，买卖合同应属无效。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，金悦公司隐瞒无商品房预售许可证的事实，通过挪用其他楼号手续与王杰订立商品房预售合同，是典型的“欺诈”行为，截至一审起诉时，金悦公司一直未取得真实、合法、有效的商品房预售许可证，买卖合同无效。此外，一审法院援引《金普新区化解已售商品房“办证难”问题信访工作联席会议纪要》内容，认为该纪要已要求相关行政机关对案涉房屋的土地、规划、建设等问题补办手续，并要求不动产登记中心容缺办理产权登记，从而认定合同目的可以实现并驳回上诉人诉请，但该会议纪要为地方区一级政府的规范性文件，效力远低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，根据本案案情，应优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认定案涉买卖合同无效。一审法院援引《金普新区化解已售商品房“办证难”问题信访工作联席会议纪要》，直接判决驳回上诉人诉讼请求，违反上位法，法律适用明显错误。金悦公司辩称，同意一审判决第一项，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：一、金悦公司与王杰签署的商品房买卖合同签订时已经取得真实有效的预售许可证。二、案涉房屋签订合同时已依法备案，足以证明案涉房屋销售的合法性及有效性。三、虽然规划土地建设中存在问题，但依据《金普新区化解已售商品房“办证难”问题信访工作联席会议纪要》要求，本案起诉前已经全部完善，房屋已经具备办证条件，不影响王杰取得案涉房屋所有权，可以实现合同目的。四、金悦公司按照合同约定将案涉房屋于2011年7月交付王杰使用，没有影响其居住权益。五、在王杰另案起诉金悦公司逾期办证案件中，金悦公司与上诉人王杰所签署的商品房买卖合同及其补充协议业经该案一审、二审判决认定合法有效。金悦公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判。二、本案诉讼费由王杰承担。事实和理由：一、案涉房屋销售时受王杰委托加建夹层产生双层建筑，按当时金州区政策不计入产权面积，故未计入开发成本，也未计入销售价款。2010年签约备案时面积为合同约定面积77.75平方米。2019年政府规划部门在规划核实时，根据现行规范和政策核实确定，将夹层形成的面积计入最终的测绘面积，最终核定产权面积123.67平方米，计入容积率，土地价款及配套费用均相应增加，增加了金悦公司的开发成本，并非金悦公司原因导致，由金悦公司承担此费用明显有失公平，应由王杰承担并支付房屋差价款。二、本案是增加一层的面积、二层是否计入容积率、是否计入产权面积，与面积误差有本质区别，不适用《商品房买卖合同》第五条规定。三、案涉房屋按照规划核实面积，增加了45.92平方米，王杰的登记物权面积明显受益。依据民法典第五百三十三条规定，合同成立后客观情况发生了订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化(面积增加超过原面积50%以上)情形，依据公平原则，王杰应当支付案涉房屋面积差额价款407,126.72元。王杰向一审法院起诉请求：1.确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》无效；2.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还已付购房款689,332元并支付利息（暂定）21,336元，本息合计710,668元。（利息应按中国人民银行同期贷款利率，自2010年11月9日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；3、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付已付购房款一倍的赔偿款689,332元。上述金额共计140万元。金悦公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付房款407,126.72元；2、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2010年10月6日，原告（反诉被告）王杰与被告（反诉原告）大连金悦房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同和合同补充协议各一份，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于大连市金州区商品房，建筑面积77.75平方米，房屋总价款为689,332元，2011年6月30日前交付房屋。商品房买卖合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。同时，合同补充协议第二十三条约定：“买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金”。合同补充协议第二十四条约定：“本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”。合同签订后，原告（反诉被告）依约交付了全部房款。被告（反诉原告）于2011年7月3日将房屋交付给原告（反诉被告）。但被告（反诉原告）未按期协助原告（反诉被告）办理案涉房屋所有权证书。2017年10月，原告（反诉被告）将被告（反诉原告）诉至一审法院，要求被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理案涉房屋产权证并支付原告（反诉被告）逾期办理产权证违约金。一审法院于2018年4月10日作出（2017）辽0213民初5290号民事判决，判决被告（反诉原告）于案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件后四十日内协助原告（反诉被告）办理房屋所有权登记手续并给付原告（反诉被告）逾期办证违约金（自2012年7月4日起至办证完毕之日止，以购房款689,332元按日万分之一计算）。被告（反诉原告）对该判决不服提起上诉。大连市中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）辽02民终5368号民事判决，以案涉房屋现不具备办理房屋所有权登记条件为由，撤销一审法院（2017）辽0213民初5290号民事判决中关于判决被告（反诉原告）于案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件后四十日内协助原告（反诉被告）办理房屋所有权登记手续的判项，变更一审法院（2017）辽0213民初5290号民事判决中关于判决被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）逾期办证违约金（自2012年7月4日起至办证完毕之日止，以购房款689,332元按日万分之一计算）的判项为“大连金悦房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付王杰逾期办证违约金94,300.62元（689,332元×日万分之一×1368天）”，驳回原告（反诉被告）王杰其他诉讼请求。该二审判决已生效。本案中，原告（反诉被告）起诉时诉请：1、被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具房屋全额税务结算发票；2.判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）逾期办理房屋产权证违约金100,780.34元（暂定，暂从2016年3月31日计算至2020年4月1日，计算方式为689,332元×1462天×0.0001元，并要求计算至被告（反诉原告）实际办好产权证之日止）；3.判令被告（反诉原告）于判决生效之日起10日内配合原告（反诉被告）办理房屋产权登记相关手续。2020年6月30日，原告（反诉被告）变更诉讼请求为：1.确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》无效；2.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还已付购房款689,332元并支付利息（暂定）21,336元，本息合计710,668元。（利息应按中国人民银行同期贷款利率，自2010年11月9日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；3、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付已付购房款一倍的赔偿款689,332元。另查，2019年6月17日，金普新区召开信访工作联席会议，形成《金普新区化解已售商品房“办证难”问题信访工作联席会议纪要》。该会议议定，案涉房屋所在的“悦泰山里B区”项目，不动产登记中心6月30日前容缺办理产权登记；“悦泰山里B区”项目占用金宏包装土地，由不动产登记中心依据动迁协议公告注销；涉及规划、土地、建设手续，由城乡建设局6月25日前完成补办手续，免于行政处罚。再查，2019年6月26日，大连义海测绘有限公司受被告（反诉原告）委托对案涉房屋所在的“悦泰山里B区”（舒林园13号楼、14楼及地下车库）进行测绘并作出义海房测（竣）字（2019）第011号《房屋建筑面积测绘报告》，确认案涉房屋8-9层建筑面积为123.67平方米。2019年8月5日，被告（反诉原告）在案涉房屋所在的“悦泰山里B区”张贴通知，通知该区业主可以办理房屋产权证。大连金普新区不动产登记中心出具的《房屋信息查询结果》记载，案涉房屋建筑面积为123.67平方米，商品房买卖合同备案时间：2010年10月6日。一审法院认为，本案本诉争议的焦点问题是：原、被告（反诉原告）于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是否有效；本案反诉争议的焦点问题是：如果原、被告（反诉原告）于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》有效，原告（反诉被告）是否应补交超过合同约定房屋面积部分的房屋价款。关于原、被告（反诉原告）于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是否有效问题。一审法院认为，被告（反诉原告）取得案涉房屋所在“悦泰山里”房屋开发项目《商品房预售许可证》的时间是2009年12月11日，而原、被告（反诉原告）是2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》时被告（反诉原告）已经取得案涉房屋《商品房预售许可证》，不存在原告（反诉被告）所述被告（反诉原告）挪用其他楼号手续销售案涉房屋问题。从大连金普新区不动产登记中心出具的《房屋信息查询结果》记载内容也可以认定，双方签订的商品房买卖合同在2010年10月6日已经备案。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效的规定。另，《商品房预售许可证》系相关行政机关颁发给被告（反诉原告）的，相关行政机关是否系违法向被告（反诉原告）颁发，非民事案件审理范围。而原告（反诉被告）亦未在举证期限内向一审法院提供撤销或确认被告（反诉原告）提供的《商品房预售许可证》违法的相关证据。虽然从《金普新区化解已售商品房“办证难”问题信访工作联席会议纪要》中可以确认案涉房屋在规划、土地、建设中存在问题，但已经相关行政机关补办手续，且不动产登记中心可以在2019年6月30日前容缺办理产权登记。也就是说，在原告（反诉被告）本次起诉之前，案涉房屋在规划、土地、建设中存在的问题已经解决，并不影响原告（反诉被告）取得案涉房屋所有权，原告（反诉被告）的合同目的可以实现。综上，原、被告（反诉原告）于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，应认定有效。一审法院对原告（反诉被告）请求确认双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》无效、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还已付购房款689,332元并支付利息（暂定）21,336元及判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付已付购房款一倍的赔偿款689,332元的诉讼请求不予支持。关于原告（反诉被告）是否应补交超过合同约定房屋面积部分的房屋价款问题。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。该条约定的面积差异由两种情形造成。一种情形是测绘误差出现面积差异，另一种情形是设计变更造成面积差异。案涉房屋最终测绘面积（123.67平方米）与合同约定面积（77.75平方米）出现45.92平方米差异不属于双方合同约定的面积差异，不能按合同第五条的约定处理。理由：双方在《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为5.4米，…建筑面积共77.75平方米”。结合合同附件一：“房屋平面图”，可以确认案涉商品房在出售时既是两层复式结构户型。被告（反诉原告）作为房地产开发企业，应孰知商品房建筑面积测算规范，对具备上盖，结构牢固，层高超过或等于2.2米的永久性建筑物的面积，都应计入房屋建筑面积。案涉房屋两层层高均超过2.2米，依据房产建筑面积测算规范，案涉房屋建筑面积应测算上下两层。从大连金普新区不动产登记中心出具的《房屋信息查询结果》记载内容也可以认定，双方签订的商品房买卖合同在2010年10月6日备案时案涉房屋建筑面积已经确定为123.67平方米。以上事实说明被告（反诉原告）在出售时自愿按一层建筑面积计算将两层建筑物出售给原告（反诉被告），这是对自己财产权利的自由处分。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的出售方式予以认同，双方订立了《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方均应依约履行。故案涉房屋最终测绘面积（123.67平方米）与合同约定面积（77.75平方米）出现45.92平方米差异并不是被告（反诉原告）不可预知的，而是双方在签订合同时都知悉的。综上，对被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付增加45.92平方米面积的房款407,126.72元的反诉请求一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决:一、驳回原告（反诉被告）王杰的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）大连金悦房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费21,103元（其中本诉案件受理费17,400元，反诉案件受理费3703元），保全费5000元，共计26,103元，由原告（反诉被告）王杰负担22,400元；由被告（反诉原告）大连金悦房地产开发有限公司负担3703元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人金悦公司与上诉人王杰签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》时具有《商品房预售许可证》，双方所签合同当时即在不动产登记中心登记备案，上诉人王杰在签订合同后支付了全部房款并按约定接收了案涉房屋近十年，其主张上诉人金悦公司给付逾期办证违约金的另案生效判决亦是在认可合同有效的前提下作出；至上诉人王杰起诉前案涉房屋已可以办理产权登记，不存在不能实现合同目的的情形，故本院对上诉人王杰与上诉人金悦公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》为有效合同依法确认。一审法院关于本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，上诉人王杰与上诉人金悦公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》应认定为有效，并驳回上诉人王杰请求确认合同无效、请求判令上诉人金悦公司返还全额购房款及利息同时赔偿购房款一倍的观点并无不妥，本院予以支持。关于上诉人金悦公司要求上诉人王杰支付增加45.92平方米面积的房款407,126.72元上诉请求。本院认为，《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为5.4米，…建筑面积共77.75平方米”。结合合同附件一“房屋平面图”，可以确认案涉商品房在出售时既是两层复式结构户型。上诉人金悦公司作为房地产开发企业，应熟知商品房建筑面积测算规范，对具备上盖、结构牢固、层高超过或等于2.2米的永久性建筑物的面积，都应计入房屋建筑面积。案涉房屋两层层高均超过2.2米，依据房产建筑面积测算规范，案涉房屋建筑面积应测算上下两层。从大连金普新区不动产登记中心出具的《房屋信息查询结果》记载内容也可以认定，双方签订的商品房买卖合同在2010年10月6日备案时案涉房屋建筑面积已经确定为123.67平方米。以上事实说明上诉人金悦公司在出售时自愿按一层建筑面积计算将两层建筑物出售给上诉人王杰，这是对自己财产权利的自由处分。上诉人王杰对上诉人金悦公司的出售方式予以认同，双方订立了《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方均应依约履行。故本院对案涉房屋增加层的测绘面积上诉人金悦公司要求上诉人王杰支付房款的请求，不予支持。至于双方按《商品房买卖合同》第五条约定履行中可能出现的房屋合理面积误差，双方可按合同约定自动履行，鉴于双方目前对此并无争议，本院不予处理。综上所述，上诉人王杰与上诉人大连金悦房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,807元（上诉人王杰已预交17,400元，上诉人大连金悦房地产开发有限公司已预交7407），由上诉人王杰负担17,400元，上诉人大连金悦房地产开发有限公司负担7407元。本判决为终审判决。审判长  唐庆福审判员  王 亮审判员  范瑞瑶二〇二一年六月二十八日书记员  程添莹