山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1488号上诉人（原审原告）：张茂林，男，1974年8月30日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王琪，平原张华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张庆海，男，1970年10月20日出生，汉族，住山东省武城县。委托诉讼代理人：牟峰，山东德衡（德州）律师事务所律师。原审第三人：德州东大建筑有限公司，住所地山东省德州市经济开发区天衢东路（八里庄南邻）。法定代表人：张春生，董事长。上诉人张茂林因与被上诉人张庆海及原审第三人德州东大建筑有限公司（以下简称东大公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省武城县人民法院（2020）鲁1428民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张茂林上诉请求：1.撤销山东省武城县人民法院作出的（2020）鲁1428民初2363号民事判决，依法改判或将本案发还重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查封涉案房屋不合法。根据一审查明的事实，涉案房屋产权未进行过初始登记，根据我国物权法定原则，涉案房屋尚不能确定权利人，一审法院据此认定上诉人非所有权人，那么按照该思路，东大公司也不是所有权人，涉案房屋所占用土地为德城区黄河涯镇三十里铺社区集体所有，东大公司也不可能取得所有权，既然上诉人及东大公司均无所有权，一审法院就不应当根据被申请人对东大公司的债权而查封涉案房产。二、一审法院适用法律不当。《执行异议和复议规定》第二十五条第一款第一项中对未登记不动产权利人的判断是基于土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等，而涉案房屋均无以上要素，适用该条无法判断权利人，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十五条第一款第五项：“其他财产权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案上诉人在一审中提交的相关证据足以证实上诉人在涉案房屋查封前已经签订购房合同、全额支付购房款并实际居住，涉案房屋在今后如可以变更土地用途，上诉人只需要交纳土地出让金便可以对该房屋享有完整的所有权。三、从权利比较来看。1.《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条虽不适用于本案，但该条文规定的保护消费者购房人生存权及物权期待权的精神是可以参照适用的。被上诉人在购买东大公司开发的房产时只是签订的《房屋认购协议》，并未签署正式房屋买卖合同便要求东大公司返还购房款，被上诉人当时对其购买的房产不抱有物权期待权。同时，涉案房产为上诉人唯一住房，从保障消费者购房人生存权的角度考虑，也应当优先保护上诉人合法权益。2.本案上诉人作为消费者购房人，与被上诉人购买的并非同一套住房，上诉人购买涉案房产时全额支付了房屋价款，因此上诉人与东大公司的房屋买卖行为并未减损东大公司的资产，对被上诉人所享有的债权没有任何影响。四、若支持被上诉人的请求，则东大公司的任意债权人均可以对东大公司开发的龙溪庄园任意一套房产进行查封，包括上诉人，东大公司已经售出的房产均有可能被法院查封并强制执行，该问题必将上升为社会、民生问题。张庆海辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东大公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。张茂林向一审法院起诉请求：1.请求法院立即停止对德州市三十里铺龙溪庄园小区6号楼1单元102室楼房的强制执行并解除查封；2.请求法院依法确认原告与本案第三人签订的关于德州市三十里铺龙溪庄园小区6号楼1单元102室楼房《房屋买卖合同》合法有效，并确认德州市三十里铺龙溪庄园小区6号楼1单元102室楼房归原告所有；3.诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：张庆海与东大公司商品房买卖合同纠纷一案，武城县人民法院于2019年8月14日作出（2020）鲁1428民初1276号民事调解书，调解书表明：东大公司在2020年8月31日之前付给张庆海75000元，9月30日之前付的70000元，如不按时履行，承担15000元违约金。调解书生效后，张庆海申请武城县人民法院强制执行，在案件的执行过程中，武城县人民法院查封了由东大公司建设的三十里铺龙溪庄园小区（暂定名）内的房产，包括案涉6号楼1单元102室。在张庆海申请强制执行东大公司过程中，张茂林向武城县人民法院提出执行异议，认为该房屋已经于2018年8月30日出卖给张茂林，查封错误。武城县人民法院于2020年12月4日作出（2020）鲁1428执异137号民事裁定书，驳回了张茂林的执行异议，张茂林提起案外人执行异议之诉。2020年11月11日，一审法院执行人员向德州市德城区三十里铺社区书记张金瑞作调查笔录，在笔录中张金瑞称“龙溪庄园小区共盖了8栋楼，1、3、5、7号楼归社区所有，2、4、6、8号楼归东大公司所有，土地所有权归社区所有”。东大公司的涉案房屋买卖合同表明：合同所称房屋是指项目投资单位德州东大建筑有限公司与德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室达成合作协议，为保证投资款的回收，由投资单位负责建设并销售的房屋。德州东大建筑有限公司和德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室共同合作及物业管理。三十里铺龙溪庄园小区住宅楼性质属于集体土地所有权。张茂林、张庆海、东大公司均未能提供德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区龙溪庄园项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，该项目和案涉房屋至今未办理产权初始登记。张茂林并非德城区黄河涯镇三十里铺社区集体经济组织成员。东大公司系房屋建筑业企业，公司经营范围为：建筑工程；建筑装饰装修工程；钢结构工程；建筑施工劳务作业；市政公用工程；园林绿化工程；土石方工程；防水防腐保温工程；建材批发兼零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。张茂林主张以下事实：2018年8月30日张茂林与东大公司签订编号为2018080300601102的房屋买卖合同，购买了龙溪庄园小区6号楼1单元102室房产，房屋建筑面积91.16平方米，每平方米单价1500元，总金额136740元；车库面积30平方米，单价为1500元，总金额45000元，房屋总价款为181740元。合同签订后，张茂林向东大公司交纳房款181740元，并交纳了物业维修基金、天然气、地暖安装等费用”。张庆海对张茂林的以上主张并不认可。2021年1月10日东大公司向一审法院出具说明，该说明表明：案涉号楼1单元102室房产已经交由张茂林使用，东大公司并未向任何单位出具过该小区办房产证的楼房号、户名、电话等信息的表格。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一审法院认为，本案争议焦点如下：一、张茂林能否对案涉房屋享有所有权。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据本案查明的事实，涉案房屋并未办理初始产权登记，而涉案房屋的土地性质为集体性质而非商品房，张茂林并非德城区黄河涯镇三十里铺社区集体经济组织成员，故涉案房屋买卖合同无效。综上张茂林并未取得案涉房屋的所有权，其关于案涉房屋归其所有的主张不能成立，一审法院不予支持。二、张茂林是否享有足以排除强制执行的民事权益。1．从本案的法律适用来看。张茂林主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定自己享有排除执行的民事权益。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议……”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议……”上述规定均有一个前提即不动产已登记，根据本案已经查明的事实，案涉房屋没有在不动产登记机关办理过登记，东大公司也并非房地产开发企业，因此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定不适用于本案。2.从权利人判断上看。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产，对权利人的判断应以享有所有权为基本原则，以享有特殊债权为例外情形。案涉房屋尚未登记确权，也并未在不动产登记部门进行备案手续，张茂林并未取得案涉房屋所有权。3.从权利比较上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是买受人的物权期待权，并认为买受人的物权期待权优先级高于一般金钱债权。而案涉房屋被人民法院查封前，尚未符合过户登记至张茂林名下的条件，张茂林要求取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权，其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。4.从过错上看，案涉房屋在法院查封前未办理初始登记。在张茂林与东大公司签订的房屋买卖合同中也明确说明了该住宅小区性质系集体所有权，该合同并非正规的商品房买卖合同。该合同约定的价格远远低于德州市商品房平均价格，张茂林对于购买该房产的风险应是明知的。张茂林明知案涉房屋存在不能办理过户登记的重大风险，仍然签订房屋买卖合同，系对房屋权利障碍的忽略，其对案涉房屋未办理登记存在过错。综上，张茂林对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求判决停止对案涉房屋的执行解除查封并确认案涉房产归其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告张茂林的诉讼请求。案件受理费7870元，由原告张茂林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张茂林提交不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明一份，用于证明张茂林名下无房产，涉案房产是张茂林的唯一住房，如被执行将给张茂林造成极大的生活不便。张庆海质证称，对真实性没有异议，对证明内容有异议。该份证据与本案没有关联性，无法证明张茂林的证明内容。本院对当事人争议的证据和事实认定如下：本案审查焦点为张茂林对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，张茂林提交的证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院认定其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是张茂林对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此分析如下：一、依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”并根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。本案中，德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区龙溪庄园附着的土地属于农村集体土地，故涉案房产系“小产权房”。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案法律事实发生于民法典施行前的2018年，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》规定。案涉房产所占土地为农业用地，其建设无规划、建设审批手续，张茂林非德城区黄河涯镇三十里铺社区集体经济组织成员，因此，张茂林与东大公司之间的案涉房产买卖行为，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，应认定无效，张茂林不能据此取得案涉房产的所有权。三、张茂林所举证据不足以证明其对案涉房产具有所有权，张茂林要求确认其对案涉房产具有所有权没有事实和法律依据，其不享有足以排除执行的民事权益。在武城县人民法院对涉案房屋已经采取执行措施的前提下，本院仅审查案外人张茂林对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，对于执行标的物的权益是否是被执行人享有，不是执行异议之诉的审查范围。综上所述，张茂林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7870元，由上诉人张茂林负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  赵瑞玲审判员  叶卫国二〇二一年六月二十八日法官助理王宁书记员史文静