广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终479号 上诉人（原审原告）：王艳，女，1969年3月21日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜骁哲，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港市乡林房地产投资有限公司，住所：广西防城港市沙潭江中心区中环花园5栋5101号房，统一社会信用代码：91450602MA5KEBNFX4。 法定代表人：吕文学，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈忠，广西十环律师事务所律师。 -2- 被上诉人（原审被告）：王秋雁，女，1983年6月27日出生，汉族，户籍所在地海南省澄迈县红光农场第五作业区。 委托诉讼代理人：唐上敏，广西十环律师事务所律师。 上诉人王艳因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、防城港市乡林房地产投资有限公司（以下简称乡林公司）、王秋雁商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 王艳上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持王艳的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，具体如下。（一）判决书第5页第三段“……并于当日王艳签署了一份《承诺书》……原告又于2018年11月12日向乡林公司转帐889352元，共支付购房款1210464元。”属于查明事实错误。王艳签的《承诺书》不是庭上出示的《承诺书》，内容被篡改了；王艳是通过P0S机向王秋雁转款，不是向乡林公司。（二）判决书第6页第二段“……另查，上述《承诺书》中备注：成交价与合同差价部分，承诺人自愿作为除开发商外的第三方服务费，不存在任何经济纠纷。”认定事实错误。被上诉人伪造篡改《承诺书》的目的非常明显，就是要侵占上诉人的购房款，一审法院应当对被上诉人伪造证据的行为进行认定，并作出对被上诉人不利的判决。（三）判决第6页第三段“……王艳于富乐华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》……富乐华公司于2018年11月13日向王艳出具收据，表明其收到防城港国际大酒店2-2326号房款661272元。”查明事实错误。根据富乐华公司法庭上的陈述，他们并不知道王艳购房的事情。富乐华公司只是对原房主更名材料进行审查，符合更名手续的就会按照原合同的内容把购房人变更为第三人。在此 -3- 过程中富乐华公司存在三个问题：1、为购房者炒房提供方便；2、没有严格控制原房主和更名人是亲属关系的要求，无限扩大了可以更名的对象；3、没有和更名人进行接触，但是又提供场地给中介公司，让更名人误以为是和开发商在进行一手房买卖。实际上，王艳和富乐华公司自始至终没有过任何接触，富乐华公司没有与王艳签订涉案房产的《商品房买卖合同（预售）》。富乐华公司根据乡林公司提交的资料同意对业主进行更名，是乡林公司把合同做好再让王艳签订的。王艳就是在此情况下完成的购房。（四）判决第6页第四段“再查明……”查明事实错误。一审法院查明原房主苏广晓委托邓鹏琳，邓鹏琳再委托乡林公司售卖涉案房产，邓鹏琳承诺超出5700元／平方米部分作为受托方的售房报酬。王艳通过向乡林公司转款购买房屋，没有授权乡林公司向开发商以外的人进行支付，乡林公司的该转款行为是无效的行为。一审法院据此认定王艳同意向被上诉人支付巨额佣金没有法律依据。（五）判决第8页第三段“再查明……”查明事实错误。王艳看到实际支付的总房款（1210464元）与合同约定的总房款（661272元）的差价，问被上诉人是怎么回事，被上诉人说是为了避税，不用担心，房屋价格就是实际支付的金额。二、一审判决适用法律错误，具体如下。（一）一审法院认为，涉案《售房委托书》、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护错误。《售房委托书》不是被上诉人取得佣金的依据。《承诺书》是假的，被上诉人存在欺诈和篡改以及伪造证据行为，王艳因为乡林公司和案外人吕君庆、王广才等人的合谋产生重大误解，加上对防城港楼市的不熟悉，做出了自愿以上万元的高价购买涉案房屋的承诺。尽管如此，王艳向王秋雁付款是王艳的权利，但是同时也表明王秋雁所收款项必须按照王艳的意思进行使用，乡林公司包括吕艳红和王秋艳不能违背上诉人的意思占为自己所有。《承诺书》被篡改足以说明各方的真实意愿非一审法院所认定。王艳没有授权宾阳县极集号房地产信息咨询部代理购房，极集咨询部只是介绍王艳找吕艳红买房，极集公司与王艳之间不存在中介合同，极集咨询部也没有向上诉人收取佣金的法律依据。（二）一审法院对王艳购买 -4- 三套房屋的行为进行综合认定，得出“前后继续以同样的方式先后购买了2126号房和3002号房，认定《承诺书》有效的错误观点。王艳2018年10月10日和10月11日连续签订两份《承诺书》，并在此两份《承诺书》的基础上于2018年10月12日在《商品房买卖合同（预售）》上签字。虽然王艳还在稍后的10月30日签订另外一份《承诺书》，但是不能得出王艳知道前面两套房子被收取巨额差价的情况下继续以几十万的差价购买房子的结论。一审法院认为王艳作为完全民事行为能力人，既然是正常的完全民事行为能力人就不可能在知道两套房子分别被多收了549192元和549045元之后，继续自愿买第三套房子让对方多收549192元。（三）一审法院认为乡林公司员工蒋菲向案外人转款属于佣金错误。根据《房地产经纪管理办法》第十四条，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。吕艳红不是签订合同的适格主体，必须是以公司名义对外签订居间合同，不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。因此上诉人和吕艳红签订《承诺书》的行为不是公司行为，乡林公司不能依据《承诺书》向上诉人收款（包括佣金），当然更不能据此向案外人支付佣金。（四）一审判决认为王艳自愿以1210464元购买涉案房屋错误。本案存在欺诈行为。乡林公司（吕艳红等）通过向王艳报价10800元／平方米并收取王艳购房款1210464元，让王艳误以为是所要购买房屋的真实价格。王艳的实际支付款项行为是在《承诺书》上明确写明成交单价和成交总价情况下作出的。王艳在签订《商品房买卖合同（预售）》后才知道涉案房屋的真实价格，如果在签订《承诺书》时知道是房屋总价为661272元，那是绝对不会支付1210464元购房款的，可见乡林公司对上诉人进行了欺诈。王艳是在乡林公司甚至包括富乐华公司的安排下签订的《承诺书》，《承诺书》上明确成交单价为10800元／平方米。该《承 -5- 诺书》相当于平时最为常见的《认购书》，王艳自愿的基础是成交单价为10800元／平方米计算得出的总价1210464元，而不是无条件的自愿以1210464元购买房屋。王艳是完全民事行为能力人，没有哪个正常的完全民事行为能力人会认可花1210464元购买的房子存在总计549192元的差价（佣金）。只有受到欺诈的完全民事行为能力人才会作出如此对自己不利的行为。（五）一审法院认为王艳与乡林公司在《承诺书》中约定的购房总价款并未违反法律法规强制性规定，订立合同有关的重要事实包括房屋的位置、质量以及其他影响买受人取得该买卖标的物所有权的其他重要事实，并不包括买卖标的物的一手价格，认定涉案商品房买卖交易合法有效错误。首先被上诉人违背了诚实信用原则。王艳与吕艳红签订《承诺书》是基于对吕艳红的信任，吕艳红带上诉人到富乐华公司实地看房考察并告诉王艳所购买的是一手房，因为有熟人单价从12800元／平方米降到10800元／平方米，涉案房屋存在高达2000元／平方米的大额折扣，向上诉人进行避税和高回报等虚假陈述。在《承诺书》没有明确告知王艳要收多少佣金，如何收取佣金的情况下，乡林公司私自把几十万元的巨款截留并转给第三人，事实上就是欺诈。并且还收走《承诺书》原件，在诉讼过程中对《承诺书》内容进行篡改。（六）一审法院认定《承诺书》合法有效并与《商品房买卖合同（预售）》构成一个完整的合同签订整体错误。正常的《承诺书》和《商品房买卖合同（预售）》都是由同一个主体出具的，《承诺书》只是作为正式签订合同之前的要约和承诺以达成合同签约上的一致，为合同正式签订打下基础。本案《承诺书》形式上看是富乐华公司的行为，实际上却成了乡林公司套路上诉人的工具。一个乡林公司完成了两份文书的签订，又把形式上属于另外一个公司富乐华的两份文书分属于两个主体。一审法院还据此做出了有效的错误认定。本案除了欺诈之外还存在恶意串通行为。1、富乐华公司对乡林公司所举6组证据完全予以否认。2、在审判员问两个被上诉人之间的关系时，富乐华公司回答是没有任何关系，没有任何关系会带人去买房子？没有任何关系会提供向没有任何关联的当事人之间进行更名的机会？以上诸多疑点说明，如 -6- 果说富乐华公司和乡林公司以及参与本案活动的吕艳红、王秋雁、蒋非、吕君庆、王广才、李聚英等相关人员之间不能证明他们不存在利害关系，则肯定有恶意串通行为。综上，原审判决事实不清，并且适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。 富乐华公司辩称，富乐华公司作为开发商始终和王艳履行的是王艳、原房主、开发商三方之间的更名流程并非是商品房买卖流程，这从富乐华公司并未直接收取违约一分钱可以看出。富乐华公司仅依据原房主的申请为其办理更名手续，王艳与原房主之间的其他的利益纠纷与富乐华公司无关。一审判定事实正确，请求驳回上诉人对富乐华公司的诉讼请求。 乡林公司辩称，乡林公司代为销售的房产不是一手房，而是原来的房主和开发商签订的购房合同以后支付的全部款项，再转让给王艳的。乡林公司是受原房主委托代为销售的，销售的价格及范围也是根据委托方的委托的权限范围内的，相关的差价也是在范围内的款项，乡林公司所进行的一系列行为都是合法的，销售的成交价王艳也是清楚的。不管是王艳还是乡林公司都没有向富乐华公司支付过一分钱，富乐华公司也表明是为了配合王艳与原房主办理更名转让手续所签订的合同。原房主他有权对自己全款所购的房屋委托乡林公司代为销售，其委托行为是合法有效的。王艳是知道二手房的事实，因为办理手续的时候也有原房主过去，在富乐华公司的相关工作人员那里签订了更名转让手续，有两份申请以及声明。既然是原房主在委托他人代为销售，其在2016年已经支付的款项是原来合同的价格，其有权提高一定的价格范围。王艳已知道成交价和合同价的差异的，因为承诺书原件明确了成交价，除了承诺书以外还有一个置业计划表，置业计划表经一审法院的法官同意，王艳与其代理人在一审法庭中免提通话中也承认其确实已收到这份置业计划表，这份置业计划表已经明确成交价、合同价，特别是在王艳购买的第一、二套房以后，隔了几个月后再买第三套，是按照合同里面的价格去支付款项的，在第一第二套房子明确 -7- 的合同价和成交价的差异以后，第三套还是按照这个价格支付了款项，说明王艳是知道成交价和合同价的差异。乡林公司收取相关的服务费用是依据委托人的约定，也是符合法律规定的。在相关的原房主委托的销售的委托手续中，原房主依据明确只收取一定的底价，超出底价的部分作为购房的服务费，还有乡林公司以王艳的承诺书中也明确约定有合同的差价跟成交的差价之间是可以作为服务费的，这些约定并不违反国家的法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。 王秋雁辩称，王秋雁是乡林公司的员工，所进行的行为均是履行职务的行为，不是本案房屋买卖关系的关系主体，要求王秋雁承担没有事实和法律依据。其他意见和乡林公司一致。 王艳向一审法院起诉请求：1、富乐华公司、乡林公司、王秋雁向王艳返还多收的购房款549192元并支付利息68900元（利息以549192元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年11月13日起暂计至2020年9月30日），以后利息按相同标准计算至款项实际清偿之日止；2、富乐华公司、乡林公司、王秋雁对返还多收房款承担连带责任；3、本案诉讼费用由富乐华公司、乡林公司、王秋雁承担。 一审法院认定事实：2018年10月10日，王艳称其经他人介绍到防城港市中央商务区部湾海港城项目售楼处购房，并于当日王艳签署了一份《承诺书》，承诺书中约定王艳以成交单价10800元／平方米，总房价1210464元定购广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，承诺书约定王艳需在2018年10月31日交定金50000元，并承诺于2018年10月11日前将房款付清总房款1210464元，并与富乐华公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》。该《承诺书》落款置业顾问处有吕艳红的签名，承诺人处有王艳的签名。王艳于2018年10月10日向乡林公司支付30000元；王艳又于2018年10月11日向乡林公 -8- 司转账1180464元，共支付购房款1210464元。经查，置业顾问吕艳红、王秋雁为乡林公司的员工。 另查，上述《承诺书》中备注：成交价与合同价差价部分，承诺人自愿作为除开发商外的第三方服务费，不存在任何经济纠纷（变更12-2-3002号）。王艳庭审中称该备注内容并非其所写，其收执的承诺书中并未备注该内容，但其仅收执有承诺书的复印件，在签正式商品房买卖合同时已将复印件交回，现仅有复印件拍照留存。 2018年10月12日，王艳与富乐华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：王艳向富乐华公司购买位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，建筑面积为112.08平方米，单价为每平方米5900元，总价款661272元；付款方式为2018年10月12日前支付该商品房全部价款。富乐华公司于2018年10月12日向王艳出具收据，表明其收到防城港国际大酒店2-2326号房款661272元。 再查明，涉案房产原房主为苏广晓（原业主），苏广晓并未与富乐华公司签订正式的《商品房买卖合同》，苏广晓委托邓鹏琳对涉案房产进行销售，邓鹏琳再委托乡林公司售卖该房产。邓鹏琳与乡林公司签订的《售房委托书》约定，价格定在6500元／平方米-11000元平方米范围，委托人邓鹏琳实收6215元／平方米，超出委托人邓鹏琳实收部分作为受托方的售房报酬。2018年10月12日，苏广晓（原业主）作为申请人向富乐华公司提交了一份《防城港市ＣＢＤ项目市场运作客户更名申请表》，就案涉3-2-2326号房申请更名为王艳，表明“本人已收清买受人王艳支付的房款661272元，即日起由买受人按本人原已签定的合同约定履行缴款义务”。同时，苏广晓（原业主）向富乐华公司出具了一份《声明》，载明“本人苏广晓购买防城港市中央商务区合作建房，具体 -9- 房号3-2-2326，现本人要求通过更名的方式转让给王艳，本人已收清受让人支付的房款661272元，即日起由受让人王艳按本人签订的合同约定期限履行缴款义务。本人特通知贵司将本人已交房款共计661272元的债权直接转为受让人名下，请贵司直接开具该房款收据给受让人，并为其办理相关房屋购买合同的手续，本人对该套房屋的所有权利均转让给受让人，本人不再对该房屋享有任何权利。”富乐华公司是基于苏广晓（原业主）填写的《防城港CBD项目市场运作房客户更名申请表》与王艳签署关于涉案房产的《商品房买卖合同（预售）》。 再查明，乡林公司称王艳是经吕君庆介绍至案涉售楼部购房，吕君庆为宾阳县极集号房地产信息咨询部负责人。乡林公司将收受的王艳支付的1210464元购房款后，其员工蒋非通过银行转账的方式于2018年10月13日向吕君庆支付100872元、336240元，附言注明领航结算积集号佣金2/2326王艳；于2018年10月12日向邓鹏琳支付24097元，附言注明国际大酒店2/2326服务费；于2018年10月11日向邓鹏琳支付652480元，附言注明防城港国际大酒店2/2326房款原业主。 在查明，王艳称其于2018年10月12日与富乐华公司签订王艳与富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，当即便知道其实际支付的总房款（1210464元）与合同约定的总房款（661272元）的差价。 另外，王艳以上述同样的方式购买另外两套房屋，具体情况如下：王艳于2018年10月11日签订《承诺书》，以总房款1210140元购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，于2018年10月12日与富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的总房价款为661095元。王艳又于2018年10月30日签订《承诺书》，以总房款996840元购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区 -10- 号楼2单元30层3002房房屋，于2018年11月12日与富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的总房价款为378998元。 一审法院认为，涉案《售房委托书》、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。王艳因购买案涉广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区林公司支付1210464元，乡林公司收取该款项是否有合法依据。经查，王艳购买的涉案房屋原业主为苏广晓，原房主苏广晓委托邓鹏琳对涉案房产进行销售，邓鹏琳再委托乡林公司售卖该房产。邓鹏琳与乡林公司签订的《售房委托书》约定，价格定在6500元／平方米-11000元平方米范围，委托人邓鹏琳实收6215元／平方米，超出委托人邓鹏琳实收部分作为受托方的售房报酬，可知乡林公司受原业主苏广晓的委托出售涉案房屋。王艳在购买涉案房屋时，自愿签署了《承诺书》，该承诺书明确载明房屋总价款为1210464元，且其在签订正式《商品房买卖合同》后明知合同载明的房屋价款与实际支付的房屋价款有差价的情况下，仍前后继续以同样的方式先后购买了广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，表明王艳系自愿同意以《承诺书》上的价格（购房总价1210464元）的价格购买涉案房屋的真实意思表示，原审法院依法予以认定该《承诺书》有效，对当事人具有约束力，乡林公司依据《承诺书》的约定收取房屋总价款1210464元，并协助王艳与富乐华公司签订了正式的《商品房买卖合同》，已完全履行其义务。对于王艳主张其在签署《承诺书》时备注处并未注明“成交价与合同价差价，承诺人自愿作为除开发商外的第三方服务费，不存在任何经济纠纷”及乡林公司并未如实告知房屋的一手价格，存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，要求乡林公司返还多收的购房款549192元。原审法院认为王艳作为完全民事行为能力人，即使《承诺书》 -11- 中备注处空白，承诺书中确定的房屋总价款也是经王艳与乡林公司协商自愿确定的价格，法律并未规定二手房的最高限额，即王艳与乡林公司在《承诺书》中约定的购房总价款并未违反法律法规强制性规定；而订立合同有关的重要事实包括房屋的位置、质量以及其他影响买受人取得该买卖标的物所有权等其他重要事实，并不包括买卖标的物的一手价格，买卖原则为双方自愿原则，现王艳已与富乐华公司签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，已完成了涉案商品房买卖的交易。现王艳请求乡林公司收取的总房价款1210464元与《商品房买卖合同》约定的总房价款661272元之间的差价549192元返还给王艳，于法无据，原审法院不予支持。 因原业主苏广晓尚未与富乐华公司签订正式《商品房买卖合同（预售）》，富乐华公司依据原业主苏广晓填写的更名申请表与王艳签署关于涉案房产的《商品房买卖合同（预售）》，所以案涉的房款并非由富乐华公司直接向王艳收取。 合同签订后，富乐华公司向王艳出具的与合同约定购房总价款相符的收据交由王艳收执，现王艳请求富乐华公司返还多收的购房款，但其并未能提供充分有效的证据予以佐证富乐华公司多收了购房款，应承担举证不能的不利后果，对此原审法院不予支持。 因王秋雁为乡林公司的员工，王秋雁收取王艳购房款的行为系职务行为，对于王艳请求王秋雁返还多收房款亦无事实法律依据，原审法院不予支持。对于王艳请求富乐华公司、乡林公司、王秋雁对返还多收房款承担连带责任亦无事实法律依据，原审法院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院 -12- 关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王艳的诉讼请求。案件受理费9950元，减半收取4975元，由王艳负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 关于上诉人王艳提出的对一审判决查明事实异议部分，本院认定如下：一、王艳主张其签署的《承诺书》不是庭上出示的《承诺书》，内容被篡改了。本院认为涉案《承诺书》是经承诺人王艳及置业顾问吕艳红在落款处分别签字确认的，王艳并未能向法庭提交经双方签字但备注一栏为空白的《承诺书》原件核对，故本院对其主张不予采信。二、王艳主张其是通过P0S机向王秋雁转款，不是向乡林公司。本院认为，王秋雁系乡林公司的员工，其履行职务行为收取款项，一审判决认定收取款项行为的结果归结于乡林公司并无不当。三、王艳对一审判决查明“王艳与富乐华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》……富乐华公司于2018年11月13日向王艳出具收据，表明其收到防城港国际大酒店2-2326号房款661272元。”有异议。本院认为，该事实有《商品房买卖合同（预售）》及收据足以认定，王艳的异议理由不能成立。四、王艳在上诉状中提出对原审判决书第6页第四段“再查明……”提出异议，然而其表述异议的内容仅是对一审判决查明该事实的基础上的推理有异议，而非查明事实本身有异议。五、王艳在上诉状中提出对原审判决书第8页第三段“再查明……”，从其表述来看，其仅是提出有遗漏，而非否定原审判决认定的该事实。综上，原审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，一审判决认定涉案《售房委托书》、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。王艳在购买涉案房屋时，自愿签署了《承诺书》，该《承诺书》明确载明房屋总价款为1210464元，且其在与开发商富乐华公司签订正式《商品房买卖合同》后，明知开发商并非乡林公司，且案涉房屋系其他买受人更名而来，其与开发商签订的正式《商品房买卖合同》载明的房屋价款与实际支付的房屋价款有差价的情况下，仍以同样的方式先后购买了其他两 -13- 套，表明王艳系自愿同意以《承诺书》上的价格（购房总价1210464元）购买涉案房屋是真实意思表示，原审法院依法予以认定该《承诺书》有效并无不当。乡林公司依据《承诺书》的约定收取房屋总价款1210464元，并协助王艳与富乐华公司签订了正式的《商品房买卖合同》，已完全履行其义务。王艳主张其在签署《承诺书》时备注处并未注明“成交价与合同价差价，承诺人自愿作为除开发商外的第三方服务费，不存在任何经济纠纷”及乡林公司并未如实告知房屋的一手价格，存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，要求乡林公司返还多收的购房款549192元。本院认为，如一审判决所述，王艳作为完全民事行为能力人，即使《承诺书》中备注处空白，承诺书中确定的房屋总价款也是经王艳与乡林公司协商自愿确定的价格。王艳在知晓案涉房屋系其他买受人更名而来，且正式的《商品房买卖合同》载明的房屋价款与实际支付的房屋价款有差价的情况下，仍以同样的方式先后购买了其他两套，可见其主张乡林公司未如实告知房屋的一手价格，并不影响本案的交易。一审判决驳回王艳请求乡林公司收取的总房价款1210464元与《商品房买卖合同》约定的总房价款661272元之间的差价549192元返还给王艳，并无不当，本院予以维持。 对于富乐华公司、王秋雁的责任问题，一审判决已作出清楚、正确的论述，本院予以认可并不再赘述。 综上所述，王艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9950元，由上诉人王艳负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 -14- 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年六月十六日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪