广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24774号上诉人（原审被告）：深圳市三度时咖啡餐饮有限公司，住所地深圳市南山区学府路北侧荟芳园D栋一层，统一社会信用代码91440300081253826Q。法定代表人：唐立丽，总经理。上诉人（原审被告）：唐立丽，女，1978年8月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：耿田，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，系上诉人唐立丽丈夫。两上诉人共同委托诉讼代理人：周海，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市泛海置业有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路泛海城市广场2栋11楼1101-1104室，统一社会信用代码9144030073881801XN。法定代表人：潘瑞平，董事长。委托诉讼代理人：高翔，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高全增，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳市三度时咖啡餐饮有限公司（以下简称三度时公司）、唐立丽与被上诉人深圳市泛海置业有限公司（以下简称泛海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院的（2019）粤0305民初24253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。三度时公司、唐立丽上诉请求：依法改判或发回原审法院重审。事实与理由：一、针对泛海公司主张三度时公司支付2019年1月28日至2019年4月12日以双倍租金标准计算赔偿金177640元，于法无据。理由如下：(一）《深圳市房屋租赁合同书》第20条约定违反法律规定。《深圳市房屋租赁合同书》第20条约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方（泛海公司）有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方（三度时公司）收取相当于双倍租金的赔偿金”。依照该条款之约定，三度时公司应当承担的是损害赔偿责任。而依据侵权责任法之规定，损害赔偿范围应当以实际损失为前提。很明显，泛海公司之损失即为其租金损失，若以双倍租金进行赔偿，则违反了有关法律之规定。若法院认定该条款之约定属于违约责任形态之一，则该约定也违反了合同法之约定,违约责任之损害赔偿同样应当以实际损失为前提。根据泛海公司的一审诉讼请求，本案既有基于租赁关系的违约责任，又有占有事实的损害赔偿责任，二者属于不同的法律关系。泛海公司在一审中未请求将三度时公司的租赁保证金予以抵扣。而关于租赁保证金的性质，依据最高法院担保法解释第八十五条的规定，租赁保证金应属广义上特殊的动产质押，其性质具有违约金性质和定金性质。三度时公司所支付的保证金足以弥补提前解除合同的损失。正常计付租金并未给泛海公司造成损失，一审双倍计算租金违反了《侵权责任法》应以实际损失为计算基础的规定。(二）三度时公司确实存在未及时支付租金之情形，但完全是事出有因。1.双方自《租赁合同》签订后，三度时公司均切实按照合同约定履行支付租金义务。后因经营不善，且泛海公司出租的隔壁两家店铺在白天进行装修，导致三度时公司无法正常经营，严重影响了经济效益。泛海公司与三度时公司在2019年3月18日经过协商，一致确认三度时公司支付2018年12月份的租金，泛海公司不收回房屋（三度时公司已经提供相应微信聊天记录予以佐证）。后三度时公司依照约定支付了相应租金，但泛海公司在2019年4月12日突然解除租赁合同，违反了双方在2019年3月18日协商的结果。二、三度时公司已经依照《房屋租赁合同》向泛海公司支付了2个月的租赁保证金71056元。依照法律规定，该保证金本身具有冲抵租金、冲抵水电费、物件损失等作用。因此，泛海公司有关资金履行部分的诉请应当依法以该保证金冲抵。三、三度时公司至今有财物（三台空调、油烟机、多张桌椅、多套餐具，预计总价值约3万元）被泛海公司违规扣押，不准三度时公司搬离。四、泛海公司主张唐立丽对三度时公司的债务承担连带责任于法无据。唐立丽承担连带责任的前提是唐立丽不能举证证明与三度时公司的资产相互独立。因此不能直接以唐立丽是三度时公司自然人股东，就要求唐立丽承担连带责任。泛海公司答辩称，一审判决结果认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。三度时公司、唐立丽的上诉事实和理由不能成立，应当予以驳回。泛海公司向一审法院提出起诉，请求：1.确认泛海公司与三度时公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月17日解除；2.判令三度时公司支付2019年1月份应付租金18948.27元（从2019年1月1日计算至2019年1月17日，共计16天）；3.判令三度时公司支付从2019年1月28日至2019年4月12日期间按照双倍租金标准计算的非法占用房屋的赔偿金共计177640元；4.判令唐立丽对三度时公司上述2、3项款项的支付承担连带责任；5.判令由唐立丽、三度时公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于南山区学府路的房产，建筑面积831.04平方米，于2014年5月20日核准登记在案外人通X有限公司名下。2018年5月1日，泛海公司（出租方、甲方）与三度时公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》及安全管理责任书，约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方使用，期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，租赁用途为商业；租赁房屋出租面积共计197.38平方米，租赁房屋的单位租金及月租金总额详见补充协议；乙方应于2018年5月1日前交付首期租金，金额为35528元；乙方应于每月8日前向甲方交付租金；甲方应于2018年5月1日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即71056元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件及不予返还保证金的情况详见补充协议；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费；乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、相关费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达一个月以上；……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案；本合同终止后，乙方应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；及其他内容。同日，泛海公司与三度时公司签订了《补充协议》约定：房屋租赁合同书第九条中，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为满足下列所有条款：1、租赁合同期限届满，或租金合同期限虽未届满，当乙方以非甲方原因要求提前退租时已保证本出租物业不会出现租赁空置的情况，并且甲方经协商同意与乙方提前解约的；2、乙方不拖欠机房租金和其他任何有关费用；3、乙方没有违反合同约定的事项或双方不能达成一致的事项；不符合上述全部条件，甲方可不予返还保证金；租赁期限届满，甲方不再与乙方续约的，乙方承诺在合同期限届满后10天内办理承租物业，并将物业返还给甲方，期限届满后，乙方未按时搬离的，甲方有权选择除主合同第二十条约定的方式要求乙方双倍支付租金外；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的5‰；乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权采取停水、停电等方式催收；租赁期限内，乙方交纳租金的标准为：2018年5月1日至2019年4月30日租价为180元／㎡，月租金为35528元；及其他内容。一审庭审中，泛海公司和三度时公司双方确定签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的时间为2018年5月1日。为证明泛海公司是适格的主体，依法取得了授权，泛海公司提交了通X有限公司出具的《授权委托书》予以证明，三度时公司对该证据予以认可。为证明双方依据合同实际履行了并且支付了租金，并且三度时公司有延期付款的情况，泛海公司提交了三度时公司支付租金转账明细、三度时公司支付租金网上银行电子回单以及泛海公司开具给三度时公司的租金发票予以证实。三度时公司对支付租金转账明细予以认可，对支付租金网上银行电子回单因无原件不予认可其真实性，对租金发票真实性予以认可，但因发票非泛海公司盖章，故对关联性有异议。泛海公司向一审法院提交了2018年12月11日的《催款通知》，拟证明其针对三度时公司的延期付款通过催款通知的方式向三度时公司主张权利，三度时公司对该证据予以认可。该通知载明“截止到2018年12月11日止，你公司已拖欠我司4月租金共计142112元（滞纳金另计），请在接到本通知5日内，速来我司资产财务部核对并结清所有欠款”及其他内容。2019年1月16日，泛海公司向三度时公司邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，并于2019年1月17日送达三度时公司，三度时公司、唐立丽当庭予以确认。该通知书载明“截止目前，你公司尚拖欠我司3个月租金，鉴于你公司长期拖欠租金的行为，根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条之约定我司将单方解除与你公司签订的房屋租赁合同”及其他内容。为证明外部经营条件恶化，导致三度时公司经营困难，三度时公司方积极与泛海公司负责主管租金的跟踪相关人员进行沟通，以求解决问题，泛海公司工作人员也曾同意缓交房租，三度时公司提交了其与泛海公司工作人员的微信聊天记录。泛海公司对微信该聊天记录真实性、合法性认可，但对证明目的不予认可，认为该微信聊天记录说明三度时公司一直拖延租金，泛海公司也一直多次给过宽限期，与泛海公司在起诉状中的主张一致。为证明因隔壁装修影响了三度时公司的经营，三度时公司根据泛海公司的要求向泛海公司的黄总当面送达了缓缴租金的申请函，三度时公司提交了《申请》予以证明。泛海公司认为该证据系三度时公司单方制作，对其内容的真实性不予认可，并认为该《申请》反而可证明三度时公司有拖延支付租金的事实。三度时公司提交了微信截图，拟证明其于2019年1月16日支付了2018年11月的租金，而微信中载明在2019年1月底交清2018年11月的租金，则解除合同通知自动失效。泛海公司对该证据真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。泛海公司主张，其工作人员明确告知三度时公司在2019年1月中旬前要支付拖欠的租金，是指要支付2018年11月的租金，否则就会发解除合同通知；由于三度时公司在1月15日之前并未支付租金，因此泛海公司在1月16日寄出了解除合同的通知，1月17日妥投，三度时公司签收；因此解除合同通知到达三度时公司处产生了解除合同的效力。一审庭审中，泛海公司称三度时公司于2019年4月13日搬离涉案房屋，没有进行交接；三度时公司称其于2019年4月12日晚搬离，并确认2019年1月17日收到解除合同通知书时租金只支付到2018年11月，2018年12月的租金是于2019年3月18日才支付的，2019年1月开始的租金未支付。另查，三度时公司为唐立丽自然人独资的有限责任公司。一审法院认为，泛海公司与三度时公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按合同约定履行合同义务。根据合同约定，三度时公司应于每月8日前交付租金，三度时公司拖欠租金达一个月以上的，泛海公司有权提出变更合同条款或解除合同。本案中，三度时公司拖欠租金达一个月以上，泛海公司依约享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，主张合同解除的，应通知对方，合同自通知到达时解除。三度时公司于2019年1月17日签收《解除合同通知书》，故泛海公司主张涉案合同于2019年1月17日解除有合同及法律依据，三度时公司应向泛海公司支付合同解除前所拖欠的租金及相关费用。因三度时公司于2019年1月16日补交了2018年11月租金、于2019年3月18日补交了2018年12月租金，此后未再支付相关费用。故泛海公司有权要求三度时公司支付2019年1月1日至2019年1月17日的租金。泛海公司主张按16天计算系对其自身权利的合法处分，三度时公司应向泛海公司支付租金18337.03元（35528元÷31天×16天）。关于泛海公司主张的非法占用房屋的赔偿金。根据合同约定，合同终止后，三度时公司应于10日内迁离并返还租赁房屋，三度时公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，泛海公司有权依法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向三度时公司收取相当于双倍租金的赔偿金。本案中，三度时公司于2019年1月17日收到《解除合同通知书》后，应依约在2019年1月27日前搬离涉案房屋。但三度时公司在一审当庭确认其于2019年4月12日才搬离涉案房屋。故泛海公司请求三度时公司支付2019年1月28日至2019年4月12日期间的房屋占用费有事实及合同依据，三度时公司应按合同约定的双倍租金标准向泛海公司支付2019年1月28日至2019年4月12日期间的赔偿金共计178786.07元（35528×2÷31×4＋35528×2×2＋35528×2÷31×12），因泛海公司诉请177640元系对其自身权利合法处分，法院予以照准。关于泛海公司请求唐立丽对三度时公司应支付款项承担连带责任的请求。法院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，三度时公司系自然人独资公司，而唐立丽并未举证证明其财产独立于公司财产，故依法应对三度时公司的债务承担连带责任。泛海公司该诉请依法有据，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、泛海公司与三度时公司就深圳市南山区房签订的《房屋租赁合同》于2019年1月17日解除；二、三度时公司于本判决生效之日起十日内向泛海公司支付2019年1月1日至2019年1月17日的租金18337.03元；三、三度时公司于本判决生效之日起十日内向泛海公司支付2019年1月28日至2019年4月12日的房屋占用赔偿金177640元；四、唐立丽对上述债务承担连带责任；五、驳回泛海公司的其他诉讼请求。案件受理费2115.88元，由泛海公司负担15.88元，三度时公司、唐立丽负担2100元。本院二审期间，各方均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间存在房屋租赁关系，双方在2018年5月1日签订的《房屋租赁合同书》第十二条关于在三度时公司逾期不迁离或不返还租赁房屋时，泛海公司有权收取相当于双倍租金的赔偿金的约定是双方对承租方未按时迁离及返还涉案房屋所约定的违约金。该内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。且三度时公司也未提供证据证明其在签署该合同时存在受欺诈、胁迫或重大误解的情形。因此，该合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。三度时公司上诉主张合同中该条约定违反法律规定，没有法律依据，本院不予采纳。三度时公司承认其存在未及时支付租金的情形，但其主张2019年3月18日双方曾协商同意三度时公司支付2018年12月租金则泛海置业公司不收回涉案房屋。但三度时公司并没有提供双方在2019年3月18日达成协议的证据，而其提供的与泛海公司工作人员的微信聊天记录也仅能证明泛海公司曾给予三度时公司一定的租金交纳宽限期，并未显示泛海公司在解除双方合同后还表示过不收回涉案房屋。而三度时公司在2019年1月17日泛海公司提出解除涉案合同时仅支付租金到2018年11月。因此，泛海公司在2019年1月17日以三度时公司未按时支付租金为由解除双方的租赁合同，符合法律规定及双方合同约定。三度时公司在2019年1月17日收到泛海公司解除涉案租赁合同的通知，双方的租赁合同此时已解除。按照双方《房屋租赁合同书》的约定，三度时公司应在10日内迁离及返还租赁房屋。但三度时公司迟至2019年4月12日方才将涉案房屋交还泛海公司，其应按照双方合同的约定在迟延交还房屋期间支付双倍租金。一审此项处理正确，本院予以维持。至于三度时公司主张其在涉案房屋内还留存了部分财物，因三度时公司在本案中并未就返还财物或赔偿损失提出反诉，本案不予处理。双方可自行进行交接，如双方对此存在争议，可另循法律途径解决。双方之间的《房屋租赁合同书》第十八条约定，如三度时公司拖欠租金1个月以上的，泛海公司可不予退还租赁保证金。三度时公司在2019年1月17日解除涉案合同时拖欠租金已超过1个月，故泛海公司依据合同约定有权不予退回租赁保证金。泛海公司不予退回租赁保证金和要求三度时公司支付双倍租金系基于三度时公司不同的违约行为，故不应相互折抵。因此，三度时公司主张应以租赁保证金冲抵相关款项的理由不成立，本院不予支持。唐立丽作为三度时公司的一人股东，其并未提供证据证明其个人财产独立于三度时公司财产，故泛海公司要求唐立丽对三度时公司所负债务承担连带责任，符合《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，本院予以支持。综上，上诉人三度时公司和唐立丽的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4219.54元，由上诉人深圳市三度时咖啡餐饮有限公司、唐立丽承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年六月十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。