北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再73号再审申请人（原审被告）：乐珍行投资管理（上海）有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨克非，总经理。委托诉讼代理人：倪平钰，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莎莎，北京大成（成都）律师事务所律师。被申请人（原审原告）：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼1层215-南121b号。法定代表人：张术起，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，该公司员工。再审申请人乐珍行投资管理（上海）有限公司因与被申请人北京合生北方房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（以下简称原审法院）于2020年7月28日作出（2020）京0105民初18975号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年3月16日作出（2021）京03民申83号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人乐珍行投资管理（上海）有限公司（以下简称乐珍行公司）之委托诉讼代理人倪平钰、李莎莎，被申请人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）之委托诉讼代理人常杨杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐珍行公司申请再审称，请求撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2020）京0105民初18975号民事判决第二项，改判驳回合生公司的该项诉讼请求。事实与理由：一、原审法院向乐珍行公司邮寄送达未果时，未经公告送达程序，直接缺席审理并判决。合生公司在开庭当日变更、增加诉讼请求，原审法院未依法向乐珍行公司重新确定举证期限。原审法院前述程序违法行为，符合民事诉讼法第二百条第九项、第十项规定的“违反法律规定，剥夺当事人辩论权利”“未经传票传唤，缺席判决”应当再审的情形。二、合生公司在诉讼请求中未请求扣除乐珍行公司缴纳的保证金169646．91元，原审法院直接在“本院认为”部分直接确认前述保证金予以扣除，并在此基础上作出判决，符合民事诉讼法第二百条第十一项规定的“原审判决超出诉讼请求”应当再审的情形。三、原审认定物业服务费10118．27元，但并未提供任何证据证明其提供了物业服务或已经代为支付了该物业服务费，符合民事诉讼法第二百条第二项规定的“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明”应当再审的情形。四、原审判令乐珍行公司承担的违约责任畸高于合生公司实际损失，属适用法律确有误，符合民事诉讼法第二百条第六项规定的“原判决、裁定适用法律确有错误”应当再审的情形。此外，原审判决的违约金过重，乐珍行公司和合生公司是协商解除租赁合同，这个已经扣除3个月租金与物业费的保证金后，乐珍行公司无需另行支付任何费用，原审法院不应判令乐珍行公司再另行支付违约金。合同履行过程中，乐珍行公司向合生公司支付了3个月的含税租金和物业费，合计169646．9元，作为履约保证金在乐珍行公司搬出前双方已经达成合意，即双方解除合同，合生公司不退还我方已支付的履约保证金，用该费用弥补其空租期损失，乐珍行公司无需另行支付其他任何费用，如果没有达成上述的合议的话，合生公司是不可能同意并配合乐珍行公司搬离房屋的。其实在2019年8月中旬，乐珍行公司就已经向合生公司明确提出了不再租赁，且合生公司在2019年9月份的时候就开始寻找其他的租客，实际损失是可控的。因此，原审法院判决扣除保证金并要求我们支付履约逾期付款、违约金双倍租金的房屋占用费，违约责任过重，房屋占用费不应适用双倍租金计算。根据现有的证据，乐珍行公司在收到合生公司发送的解除通知后，当时房屋内还有很多家具和设备，乐珍行公司在一周之内就和物业公司签署了交接文件，完善了腾退，这个期间是在合理范围之内的，2019年11月18日止，只是和物业办理相关手续，虽然合同中约定了乐珍行公司应当支付双倍租金的房屋占用费，但该约定系对拒不腾退房屋的惩罚性约定不应适用于我方在合理期间内腾退，并且和合生公司达成协商一致的情形。恳请法庭仅支持等同于租金的房屋占用费，不计算双倍租金。合生公司辩称，不同意再审申请人的再审请求和理由，请求维持一审判决。一、原审法院采取邮寄送达程序合法，再审申请人因实际办公地与工商注册地不一致导致其无法接收诉讼文书的后果应由其自行承担。被申请人变更诉讼请求仅是对违约金数额进行了调整，未出现事实及证据的变更，未对再审申请人的诉讼权利造成影响，无需重新确定举证期限。二、再审申请人的违约行为符合合同约定的不予返还保证金的情形，且被申请人未作为诉讼请求，原审法院亦未对此作出判决，不存在程序违法。三、被申请人已在原审期间明确指出了物业服务费的合同依据及计算标准，无需另行举证。四、关于违约金，原审法院已综合考虑了本案不予返还保证金及其他情况后对被申请人主张的违约金进行了调整，再审申请人的该项再审请求缺乏事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。合生公司向原审法院起诉请求：1．判令合生公司与乐珍行公司的房屋租赁合同于2019年11月9日解除；2．判令乐珍行公司支付拖欠的2019年10月1日至2019年11月9日的涉案房屋租金63162．99元，2019年10月1日至2019年11月9日的涉案房屋物业服务费10118．27元，并支付上述款项逾期付款违约金5088．16元（暂计算至2020年1月8日，应计算至乐珍行公司支付完毕之日）；支付合同解约违约金169646．91元；支付2019年11月10日至2019年11月18日的涉案房屋占用使用费25639．10元，以上合计273655．44元；3．案件受理费由乐珍行公司承担。事实与理由：合生公司与乐珍行公司于2019年5月23日签订了《租赁合同》，由乐珍行公司承租合生公司位于北京市朝阳区广渠路28号朝阳合生财富广场L607号房屋，面积211平方米，交付日2019年6月1日，租赁期限：2019年6月1日至2020年5月31日。《租赁合同》约定每一季度为一个支付期，每个支付期开始前15日，乐珍行公司须向合生公司付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。合生公司于2019年6月1日将符合交付标准的房屋交付给乐珍行公司使用。依据《租赁合同》，乐珍行公司最迟应于2019年8月15日前付清2019年9月1日至2019年11月30日的租金、物业服务费，合生公司多次催缴，乐珍行公司一直以“资金紧张，过几天就交”为由推诿。多次催缴无果后，合生公司遂于2019年11月8日向乐珍行公司发送《解约函》，通知《租赁合同》于2019年11月9日解除，要求乐珍行公司限期缴纳拖欠款项并于解除日腾退房屋恢复原状后交还乐珍行公司。乐珍行公司后于2019年11月18日将涉案房屋交还合生公司，其拖欠款项一直未交纳。原审法院认定事实：合生公司作为甲方与乙方乐珍行公司于2019年5月23日签订了《租赁合同》，由乐珍行公司承租合生公司位于北京市朝阳区广渠路28号朝阳合生财富广场六层605内L607号房屋，涉案房屋租期为一年，房屋月租金为46420元（不含税金额），另约定相关物业服务费由乙方承担，双方约定如乙方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金；双方还约定在合同签订之日乐珍行公司向合生公司一次性支付履约保证金款169646．91元；对于涉案房屋的合同违约解除事项，双方约定乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业费、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业费之和的三倍支付违约金，若该违约金不足抵押甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分；双方还约定如乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费。双方合同签订后，乐珍行公司支付涉案履约保证金及相关租金等后，合生公司依约交付涉案房屋给乐珍行公司使用。现因乐珍行公司租赁期内违约未如期交纳相关租金等，合生公司于2019年11月8日向乐珍行公司发送《解约函》，通知涉案《租赁合同》于2019年11月9日解除，并要求乐珍行公司限期缴纳拖欠款项。现因合生公司多次向乐珍行公司催讨涉案拖欠之款项未果故诉至法院，要求法院判令乐珍行公司给付所拖欠租金63162．99元（以合同中约定月含税租金48741元合计）、物业服务费10118．27元（以月含税物业费7807．97元合计）及涉案其他诉求款项等。原审法院认为：本案合生公司与乐珍行公司之间的房屋租赁合同为双方自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依协议约定内容履行义务。现合生公司以乐珍行公司违反合同约定为由提起诉讼，乐珍行公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案乐珍行公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。乐珍行公司经法院合法传唤未到庭应诉，不影响法院依据当庭查明的事实及证据材料，依法做出处理。现依据涉案事实及证据，查明乐珍行公司违反双方合同之约定未依约如期给付涉案租金，已构成违约，故本院对合生公司要求解除涉案房屋租赁合同，以及要求乐珍行公司给付所拖欠房屋租金63162．99元、物业服务费10118．27元之数额及给付逾期付款违约金的诉求予以支持，但对该逾期付款违约金酌定为5000元；对合生公司要求乐珍行公司给付涉案房屋占用使用费25639．10元的诉求予以支持；对合生公司要求给付合同解约违约金169646．91的诉求，考量合生公司处有乐珍行公司之涉案履约保证金169646．91元扣除，能够相应程度上弥补损失，若再按照合生公司诉求的依照合同约定按届时一个月租金及一个月物业费之和的三倍支付违约金略显严苛，本院综合考量后本着公平之原则酌定乐珍行公司给付合生公司涉案合同解约违约金款为56549元；对合生公司涉案其他之诉求不予支持。原审法院判决：一、确定北京合生北方房地产开发有限公司与乐珍行投资管理（上海）有限公司之间的涉案房屋租赁合同于2019年11月9日解除；二、判令乐珍行投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京合生北方房地产开发有限公司涉案房屋之租金款63162．99元、物业服务费款10118．27元及逾期付款违约金5000元，以及涉案房屋的占用使用费款25639．10元，及涉案合同之解约违约金款56549元；三、驳回北京合生北方房地产开发有限公司涉案之其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：原审法院曾向再审申请人乐珍行公司的工商注册地邮寄送达了开庭传票，送达回执显示“原址无此人”“收件人迁移新址不明”被退回，但原审法院没有进行公告送达即缺席审判。合生公司在开庭当日变更、增加诉讼请求，原审法院亦未再次向乐珍行公司送达变更后的诉讼请求书。再审期间，申请人提交录音光盘一张及文字稿，用以证明2019年9月合生公司招商经理林木与乐珍行公司员工杜汇就已经与合生公司协商解除租赁合同的事情，而且合生公司在那个时候就已经开始找下一个承租人了，实际损失是可控的。合生公司对录音真实性认可，证明目的不认可，认为仅仅是协商过，但没有达成最终的书面协议，反而证明申请人所述的协商解约事实不成立。再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院再审另查明：2019年9月乐珍行公司与合生公司就解除合同的事宜进行过电话沟通并表达了不再继续履行合同的意愿，但未达成一致意见。本院再审认为，本案依法围绕再审申请人的再审请求进行审理，对此综合评判如下：关于原审法院审理程序的问题。原审法院通过司法专邮向乐珍行公司营业执照登记的住所地送达开庭传票，由于乐珍行公司变更经营地址且未及时公示，导致法院传票未送达成功，不能归咎于原审法院的送达程序违法。在乐珍行公司缺席的情况下，合生公司当庭变更诉讼请求，原审法院未向乐珍行公司送达变更后的诉讼请求书，影响了当事人辩论权利的行使，致使原审法院审理程序瑕疵，本院予以指出。经过再审开庭，双方当事人到庭应诉，并对原审事实发表意见，对乐珍行公司提交的证据进行举证质证，充分发表辩论意见，已充分保障双方诉讼权利。关于涉案房屋租赁合同的效力及履行情况。双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且内容未违反法律的规定，应属合法有效。乐珍行公司就不继续租赁涉案房屋事宜与合生公司进行过沟通，但双方未就腾退房屋的时间等相关事宜进一步协商。在此情况下，乐珍行公司自行搬离租赁房屋，不再继续履行合同的行为构成违约，合生公司有权单方解除合同。后合生公司于2019年11月8日向乐珍行公司发送《解约函》，通知涉案《租赁合同》于2019年11月9日解除，乐珍行公司认可收到《解约函》，且合生公司已于2019年11月18日收回涉案房屋。故涉案房屋租赁合同应于2019年11月9日解除。关于乐珍行公司违约责任范围及违约金数额的认定。首先，根据双方签署的《租赁合同》第一条、第四条内容，履约保证金“作为乙方履行合同义务的保证”，在租赁期满且乙方交还房屋、结清费用后退还乙方。乐珍行公司已交付的履约保证金属于对可能发生违约行为造成损失的担保，其功能在于担保承租人在承租期间及时支付租金、妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；同时也是对租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用的担保。其次，合生公司已收取乐珍行公司履约保证金169649．91元，在没有证据证明实际损失超过该违约金数额的情况下，其主张其他违约赔偿缺乏依据。合生公司在2020年1月8日起诉时主张的内容：2019年10月1日至11月9日房屋租金63162．99元、物业服务费10118．27元和2019年11月10日至11月18日房屋占用使用费25639．10元、逾期付款违约金5088．16元，补缴装修期优惠金48741元，未提及乐珍行公司已交付履约保证金的情况。合生公司在明知乐珍行公司未到庭应诉的情况下，当庭变更诉讼请求，要求169649．91元解约违约金，其行为既造成诉讼程序混乱，也损害了乐珍行公司的权益，不应得到支持。此外，乐珍行公司在2019年9月已经与合生公司协商退租，补交了至2019年9月30日的租金，双方虽未达成一致意见，但合生公司有合理期限且有条件及时止损。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考虑合生公司的诉讼请求以及乐珍行公司交付履约保证金的功能，合生公司收取的乐珍行公司履约保证金足以弥补其主张的2019年10月1日至11月9日房屋租金、物业费、2019年11月10日至11月18日房屋占用使用费、逾期付款违约金、装修期优惠金的损失。在合生公司未提交证据证明其损失超过履约保证金数额的情况下，其超过履约保证金范围的诉讼请求不应予以支持。综上所述，乐珍行公司的再审请求成立，原审判决处理错误，本院在查明事实的基础上予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18975号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18975号民事判决第二项、第三项；三、驳回北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1754元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1754元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 晖审 判 员  张 明审 判 员  孙 栋二〇二一年六月三十日法官助理  周子俊书 记 员  王 郁