广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初277号原告：祈福房地产开发（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路5002号信兴广场主楼2楼09单元，统一社会信用代码91440300618835974W。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：房芳芳，上海市方达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201611210704。委托诉讼代理人：郑子彦，上海市方达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403202011269378。被告：西少爷餐饮管理（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道商业文化中心区天利中央商务广场（二期）217、218、219，统一社会信用代码91440300MA5ERXFA3G。法定代表人：罗高景，总经理。委托诉讼代理人：龚海燕，北京大成律师事务所律师，执业证号11101200911722497。委托诉讼代理人：郭蹦，女，1982年1月30日出生，汉族，住址湖南省湘乡市，系公司员工。原告祈福房地产开发（深圳）有限公司与被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祈福房地产开发（深圳）有限公司的委托诉讼代理人房芳芳、郑子彦、被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人龚海燕、郭蹦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件相关事实一、涉案房产位于深圳市罗湖区，建筑面积合计2770.03平方米，权利人为原告。2018年9月11日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将上述物业某单元出租给被告使用，建筑面积206.66平方米，交付日为2018年9月18日，豁免租金的装修期为2018年9月18日至2018年11月17日，租赁期限自2018年11月18日（装修期结束的次日）至2023年9月17日；租金由保底租金和提成租金构成，其中2018年11月18日起至2020年9月17日止保底租金为每月103044元及相应增值税，2020年9月18日起至2021年9月17日止的保底租金为每月111287.52元及相应增值税；提成租金为涉案房屋当月营业额的12%；被告缴纳租赁保证金309132元（原告确认收到该保证金），相当于三个月的租金总额，如被告违约，原告有权没收租赁保证金；如被告逾期支付租金，每逾期一日，原告有权向被告收取按欠缴费用总额的0.1％计算的滞纳金；被告需在每月5日前支付当月租金以及租金对应的增值税，若不足一个月的，按实际租赁天数结算。如果租金或其他应由被告支付的费用在到期应付之日起十五天仍未付清，原告有权收回保证金、收回租赁物业；若被告违约导致本合同提前终止，被告应按照其未履行完毕的租赁期限与本合同规定的租赁期限的比例，向原告补缴装修期租金；租赁合同终止时，被告须将租赁商铺恢复至交付标准交还原告，若被告未能在租赁合同被提前终止后十五天内将租赁商铺按约定恢复并交回，将被告视为自动放弃租赁物业内的设施和装修，原告有权作出处理，同时，被告需向原告赔偿因清除上述对象的开支和费用。如因被告违约导致本合同提前终止的，原告除没收租赁保证金外，被告还应补齐所欠缴的全部应付款项及滞纳金，并赔偿原告因此而蒙受的一切直接或间接损失（包括但不限于租差、空置费、下一任租户的装修期收益损失、中介费、律师费等）。双方还对其他事项就行了约定。二、被告自2019年11月1日开始拖欠租金，并于2019年11月16日搬离租赁商铺。2019年12月20日，原告向被告送达了《关于提前终止〈深圳市房屋租赁合同〉以及收回租赁商铺的通知书》，载明涉案合同于2019年12月31日解除。截至2019年12月31日，被告拖欠租金（含5％增值税）合计216392.40元，计算过程为103044×2×1.05＝216392.40元。按照合同约定，因被告违约导致涉案租赁合同提前终止，被告应当按比例补缴装修免租期内的租金166703.69元，计算过程为108196.20×12/365×61×1356/1765=166703.69元。三、原告提供的证据显示，因为被告搬离时未能及时将租赁商铺还原，原告为此支付还原费用23918.33元。庭审中，原告称其至未起诉时找到新租户，但为友好解决纠纷，自愿缩短空置期至3个月。四、因本案诉讼，原告委托了上海市方达（深圳）律师事务所的律师代理本案，并支付了律师费30000元。五、原告的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2019年12月31日解除；2.确认原告有权基于被告的违约行为，没收其已缴纳的租赁保证金；3.判令被告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金216392.40元；4.判令被告承担以下违约责任，支付551674.14元，包括（1）按照其未履行完毕的租赁期限与《租赁合同》规定的租赁期间的比例，向原告支付2018年9月18日至2018年11月17日的装修租金166703.69元；（2）向原告支付因被告拖延支付租金而产生的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，自租金应付之日计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月15日为6463.52元；（3）向原告赔偿租赁商铺的还原费用，共计23918.33元；（4）向原告赔偿租赁商铺的空置费，自2020年1月1日计至2020年3月31日，共计324588.60元;（5）承担原告的律师费人民币30000元。裁判结果本院认为，原告与被告签订的《信兴广场附楼商场租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。被告拖欠租金等，构成违约，达到了双方约定合同解除的条件，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告已经于2019年12月20日向被告送达了《关于提前终止〈深圳市房屋租赁合同〉以及收回租赁商铺的通知书》并载明合同于2019年12月31日解除，故本院认定2019年12月31日涉案房屋租赁合同解除。被告拖欠原告2019年11月1日至2019年12月31日租金计216392.40元，构成违约，原告有权不予退还租金保证金309132元并要求被告继续支付租金，因此原告要求不予退还租赁保证金309132元并要求被告支付2019年11月1日至2019年12月31日租金计216392.40元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方约定被告逾期交租的应按日千分之一支付违约金，原告自愿调低至按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，系原告对自身权利的处分，并无不当，本院予以支持。违约金起算时间为每月交租日之次日即每月6日起算。原告还要求被告按照未履行完毕的租赁期间与涉案合同约定的租赁期限比例，支付装修期租金166703.69元，具有合同和法律依据，本院予以支持。原告要求被告赔偿租赁商铺的还原费用23918.33元，并提供了相应的合同及票据予以证明，该费用在涉案租赁合同中明确约定应由被告支付，因此对于该项诉讼请求，本院也予以支持。原告还要求被告赔偿租赁商铺的空置费，自2020年1月1日计至2020年3月31日，共计324588.60元，本院认为，原被告双方在签订合同时已经约定了租赁保证金，该租赁保证金具有违约金的性质，鉴于原告要求不予返还租赁保证金已获支持，原告也没有举证证明其该租赁保证金不足以弥补其空置损失，因此，基于公平原则，对于原告要求被告赔偿租赁商铺的空置费，本院不再支持。原告还要求被告支付律师费30000元，在涉案租赁合同中明确约定，原告已经提供了委托代理合同以及律师费发票为证，数额也在合理范围，因此原告请求被告支付律师费30000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告祈福房地产开发（深圳）有限公司与被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司签订的《信兴广场附楼商场租赁合同》于2019年12月31日解除；二、原告祈福房地产开发（深圳）有限公司有权不予退回被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司租赁保证金309132元；三、被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告祈福房地产开发（深圳）有限公司支付自2019年11月1日起至2019年12月31日拖欠的租金216392.40元及违约金（违约金以每月拖欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率标准，自当月6日起计算至款项付清之日止）；四、被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告祈福房地产开发（深圳）有限公司支付2018年9月18日至2018年11月17日期间的装修期租金166703.69元；五、被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告祈福房地产开发（深圳）有限公司赔偿租赁商铺的还原费用23918.33元；六、被告西少爷餐饮管理（深圳）有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告祈福房地产开发（深圳）有限公司支付律师费30000元；七、驳回原告祈福房地产开发（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元、保全费4360元，合计10100元，由原告负担1100元、被告负担9000元。前述费用原告已预付，由本院退回原告9000元，被告应于在本判决生效之日起七日内向本院缴纳9000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨丽茵二〇二一年六月三日书记员  蔡冰冰