山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1287号上诉人（原审原告）：威海佳珊投资咨询有限公司，住所地威海市环翠区万福山庄96号101室。法定代表人：梁风花，执行董事。上诉人（原审原告）：威海双杰安装工程有限公司，住所地威海市环翠区万福山庄96号101室。法定代表人：丛军，董事长。二上诉人之共同委托诉讼代理人：毕崇伟，山东天昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海麦源房地产开发有限公司，住所地威海市南海新区海景路东首。法定代表人：范波，董事长。诉讼代表人：山东弘誉律师事务所，系威海麦源房地产开发有限公司破产管理人。负责人：国辉，山东弘誉律师事务所主任。上诉人威海佳珊投资咨询有限公司（以下简称“佳珊投资公司”）、威海双杰安装工程有限公司（以下简称“双杰安装公司”）因与被上诉人威海麦源房地产开发有限公司（以下简称“麦源房产公司”）破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2021）鲁1003民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳珊投资公司、双杰安装公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判麦源房产公司继续履行与佳珊投资公司签订的《商品房买卖合同》，并为佳珊投资公司办理文涛阁1号楼616室商品房不动产登记。事实和理由：1.一审判决没有法律依据。一审不仅认定《商品房买卖合同》合法有效、佳珊投资公司已通过顶账的方式付清全部房款，还认定麦源房产公司逾期办证应承担全部违约责任，但仅因麦源房产公司破产重整，就认定《商品房买卖合同》已经解除不当。一审判决的法律逻辑是只要破产，现行的合同法律制度就可不再适用，即我破我有理。2.一审适用法律错误。一审判决所引用的法律条文，均没有规定“在当事人一方已经履行完毕的合同仅仅因为破产就自动解除”。《中华人民共和国破产法》第十八条适用的前提是“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，即只有双方都没有履行完毕的合同，破产法才赋予管理人可以突破合同法的规定任意解除。本案中，佳珊投资公司已全额付清了转让款，即合同已全部履行完毕。3.一审程序违法。即使一审判决认定合同已经解除正确，但因合同解除的后果需恢复原状、赔偿损失等，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法（2019）254号］的规定，一审法院理应向佳珊投资公司、双杰安装公司释明，佳珊投资公司、双杰安装公司可就合同解除后344630元房款的返还以及债权的性质（是共益债务还是工程款优先权或是普通债权）提出请求，并在本案一并处理。一审判决对违约金债权已明确为普通债权，理应将房款本金部分一并处理。麦源房产公司辩称，一审适用法律、认定事实正确，请求予以维持。佳珊投资公司、双杰安装公司向一审法院起诉请求：1.麦源房产公司继续履行与佳珊投资公司签订的《商品房买卖合同》，并为佳珊投资公司办理文涛阁1号楼616室商品房的不动产登记；2.确认佳珊投资公司申报的逾期办证违约金81850元。一审法院认定事实：2020年7月29日，佳珊投资公司向麦源房产公司管理人申报债权，要求办理616室房证及支付逾期办证违约金81850元。2020年11月13日，麦源房产公司管理人向佳珊投资公司、双杰安装公司发出债权审查通知书，对佳珊投资公司申报的业主债权不予确认。另查，2014年8月7日，麦源房产公司开发的南海文涛阁1号楼包括案涉房屋经过综合验收。2014年12月15日，双杰安装公司与麦源房产公司签订《房屋抵顶协议》，约定：麦源房产公司以其开发的南海文涛阁1号楼（B栋）六层614、616、618、620、622、625、627、629室8套房屋（抵顶双杰安装公司工程款，单价6500元／ｍ2）；双杰安装公司对外抵顶或者销售的价格以麦源房产公司售楼处对外统一价为准，不得低于统一售价的10%；麦源房产公司暂给双杰安装公司上述8套房屋，12月25日之前办理房屋全手续，具体抵顶价格以双方最终决算为准。2015年1月10日，双杰安装公司向麦源房产公司发出工作联系函，告知已经向麦源房产公司出具2671045元的工程款收款收据，要求麦源房产公司在收到本函后将上述8套商品房直接登记至佳珊投资公司名下，并与佳珊投资公司签订《商品房买卖合同》，将8套商品房交付给佳珊投资公司。2015年1月14日，麦源房产公司与佳珊投资公司签订《商品房买卖合同》，约定：麦源房产公司将位于文登区小观镇文涛阁居民小区1号楼1单元616室房产出售给佳珊投资公司；建筑面积53.02ｍ2，6500元／ｍ2，总金额344630元，一次性支付房款344630元；麦源房产公司应当在2015年6月30日前，该商品房单体竣工，将符合本合同约定的商品房交付佳珊投资公司使用；麦源房产公司未按合同规定的期限将该商品房交付佳珊投资公司使用，逾期不超过90日，自2015年6月30日的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，麦源房产公司按日向佳珊投资公司支付已交房款万分之0.5的违约金；麦源房产公司保证销售的商品房没有产权和债务纠纷，因麦源房产公司的原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由麦源房产公司承担全部责任；麦源房产公司应当在商品房交付使用后，且综合验收后180日内，将办理权属登记需由麦源房产公司提供的资料报产权登记机构备案，如因麦源房产公司的责任，佳珊投资公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商处理。合同签订后，麦源房产公司将该房产的钥匙交付给佳珊投资公司，佳珊投资公司没有居住使用。一审法院认为，佳珊投资公司与麦源房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，为有效合同，麦源房产公司未能按照合同约定的期限，为佳珊投资公司办理房屋所有权登记，佳珊投资公司未能取得房屋权属证书，麦源房产公司应当承担违约责任。故，佳珊投资公司、双杰安装公司要求确认麦源房产公司自2015年6月30日至2020年3月26日的逾期办证违约金79027.97元，予以支持。佳珊投资公司与麦源房产公司合同签订后，合同并没有全面履行，麦源房产公司未能将案涉房产变更登记于佳珊投资公司名下，尚未发生物权的变动，佳珊投资公司尚未取得案涉房产的所有权，现麦源房产公司已进行破产重整，双方签订的合同已经解除，应当终止合同的履行，佳珊投资公司、双杰安装公司要求继续履行与麦源房产公司签订的《商品房买卖合同》，并为佳珊投资公司办理文涛阁1号楼616室商品房的不动产登记，于法相悖，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、确认威海麦源房地产开发有限公司支付威海佳珊投资咨询有限公司逾期办证违约金79027.97元，并为普通债权；二、驳回威海佳珊投资咨询有限公司、威海双杰安装工程有限公司要求威海麦源房地产开发有限公司继续履行签订的《商品房买卖合同》，并办理文涛阁1号楼616室商品房不动产登记的诉讼请求。案件受理费100元，由威海佳珊投资咨询有限公司、威海双杰安装工程有限公司负担50元，威海麦源房地产开发有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审中，佳珊投资公司、双杰安装公司主张，双杰安装公司是由丛军等人注册成立，丛军为实际控制人，佳珊投资公司是由梁风花等人注册成立，梁风花为实际控制人；丛军与梁风花系夫妻，因此该两公司为关联公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，佳珊投资公司与麦源房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，本案双方当事人争议的焦点问题为佳珊投资公司是否有权要求麦源房产公司协助其办理案涉房屋的不动产登记手续。根据查明的事实，案涉房屋系由麦源房产公司抵顶给双杰安装公司，麦源房产公司又按双杰安装公司指示与佳珊投资公司签订了《商品房买卖合同》，其行为实质系以房抵债，实现双杰安装公司的工程款债权，并不是真正意义上的购房者消费行为，且佳珊投资公司亦不符合消费者的主体资格条件。佳珊投资公司与麦源房产公司签订《商品房买卖合同》后，虽然麦源房产公司认可佳珊投资公司交纳房款的义务已经履行，但佳珊投资公司缴纳有关税、费、所有权转移等合同主要义务或附属义务并未履行完毕，因此《商品房买卖合同》属双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，麦源房产公司管理人不同意继续履行《商品房买卖合同》，则该《商品房买卖合同》应视为已解除。据此，佳珊投资公司无权要求麦源房产公司继续履行案涉合同，并协助其办理案涉房屋的不动产登记手续。同时，佳珊投资公司、双杰安装公司在其诉讼请求得不到支持的情况下，只需按照原基础法律关系向麦源房产公司管理人申报债权，至于该债权的性质并非是本案的审理范围，故一审程序并无违法之处。综上所述，佳珊投资公司、双杰安装公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海佳珊投资咨询有限公司、威海双杰安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  张燕妮审判员  侯善斌二〇二一年六月一日法官助理马文姣书记员刘金凤