河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10774号 上诉人（原审被告）：河北山田房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市元氏县槐阳镇常山路**。 法定代表人：韦俊金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白玉龙，河北决策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欢，河北决策律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李明，男，1986年2月2日出生，汉族，住河北省石家庄市元氏县。 委托诉讼代理人：邵学斌，石家庄市元氏鸿宇法律服务所法律工作者。 上诉人河北山田房地产开发有限公司因与被上诉人李明民间借贷纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2020）冀0132民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北山田房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白玉龙、张欢、被上诉人李明及其委托诉讼代理人邵学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北山田房地产开发有限公司上诉请求：撤销元氏县人民法院(2020)冀0132民初825号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审请求。事实和理由：一、一审法院程序错误，应按照法律规定重新指定举证期限。一审法院指定的举证期限截止日期为6月1日，在收到被上诉人于5月29日提交的《变更诉讼请求申请书》后，根据《最高人民法院事诉讼证据的若下规定》第五十五条第四款“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限”应该重新指定举证期限，但是，一审法院忽略法律规定，仍按原定开庭时间6月3日开庭，并于6月5日作出一审判决书，程序严重错误。二、一审判决适用法律错误。“一审判决既已经认定“原、被告签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》实质是债务人通过将不动产转让至债权人名下的方式，为主合同项下的债务提供担保”这一事实。那么根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，由房屋买卖合同纠纷变更为民间借贷纠纷，并认定《商品房买卖合同》、《购房补充协议》所体现的房屋买卖法律关系应为无效。但是一审判决以《商品房买卖合同》、《购房补充协议》签订时间（2015年2月）发生在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实施之前（2015年9月1日实施）为由拒绝适用该司法解释，明显错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十三条之规定，本规定公布施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本规定不一致的，不再适用，明显适用法律错误。三、一审判决认定事实不清。借贷合同的成立和生效包括两个要素：一是出借人和借款人形成了借款合意即以书面或口头等形式表现出的民间借贷合同，证明就借贷事项达成一致意见；二是出借人支付了款项，完成了出借款项的义务，这两个要素须同时具备，缺一不可。一审法院已认定了双方的民间借贷法律关系，就应全面审查借款合同的生效和履行情况即借款金额、利息、借款期限，逾期利率、违约金等。本案上诉人是以三套房产1801、1803、1804作为抵押担保来向被上诉人进行借款的，约定借款数额为472335元，但实际借得415655元（由被上诉人一审认可的转账记录为证）。一审法院只将其中的一套房即1803房屋对应的借款，孤立的拿出来审理，并按照每月1975.6元的数额计算利息，未能全面查清案件事实。 综上所述，一审法院在本案审理中，程序错误、事实不清，适用法律不当。为了维护上诉人的合法权益，现提出上诉，请求依法改判。 李明辩称，上诉人以三套房产1801、1803、1804作为抵押向被上诉人借款472335元属实，借款的方式为双方就三套房产分别签订了三份商品房买卖合同和补充协议，时间为2015年2月，按照协议上诉人按月支付被上诉人补偿款也就是利息共计9840元，至2016年11月上诉人将其中的一套房产1801号借款及利息还清，被上诉人将商品房买卖合同原件交回上诉人并解押，此后，上诉人至2018年11月在结清期间的利息之后将1804号房产被上诉人交还上诉人，剩下的一套1803号房产的借款一直没有偿还，被上诉人提起诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。 李明向一审法院起诉请求：一、依法判令被告交付原告山田国际家居装饰城一单元1083房产一处，并配合原告办理产权手续。二、判令被告支付原告自2016年11月起至今每月1975.6元的补偿款共计82975.2元；三、判令被告支付原告违约金9483元；四、案件受理费由被告负担。庭审时变更诉讼请求第一项为：一、判令被告退还原告购房款94830元。 一审法院认定事实：2015年2月7日原、被告签订《商品房买卖合同》；2015年2月13日在元氏县房地产交易管理所办理了《房屋备案登记证明》；2015年2月12日原、被告双方就“元氏县常山西路南侧的山田国际家居装饰城项目的1801、1803、1804住宅”分别签订了《购房补充协议》，补充协议约定，原告自购买该房产之日起一年零一个月内不得擅自办理产权证、不得以任何形式转让、抵押、出售，否则被告有权收回房产，退还购房款，自购房之日起满一年后，若被告无违约，则有权退还购房款，收回原告所购住宅，若被告不能退还原告房款，则被告必须为原告办理产权证。2016年11月2日原告收到被告1801住宅180000元。2018年11月20日原告收到被告1804住宅320000元。另，1803住宅购房补充协议约定，被告在每月28日前支付原告1975.6元人民币，作为补偿，若此补偿金不能及时支付，属被告违约，由被告负全部责任，并支付原告购房款10%的违约金；协议当日原告即支付了全额房款94830元，至今被告没有交付原告所购房屋，没有为原告办理房产证书。 以上事实有原、被告提交的证据及双方当事人陈述在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》，实质是债务人通过将不动产转让至债权人名下的方式，为主合同项下的债务提供担保，故该合同和协议有效。 当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，本案，被告应当承担举证责任；被告向法庭出示了电子回单、银行流水证明：“截止2018年11月20日已经超付了93839.5元，如果打款用途标注是利息的就是利息，如果没有标注就是本金”。自2015年2月12日签订房屋补充协议开始，被告就1801、1803、1804住宅每月应向被告支付利息9840（或3723.8+1975.6+4140.9=9840.30）元，后被告支付1801、1803住宅利息到2016年10月31日止；2016年11月2日原告收到被告1801住宅本金180000元，2016年11月4日原告收到1801住宅本金18765元，即1801住宅本息已经结清；自2015年2月12日至2018年11月20日原告收到被告1804住宅本金和利息共计320000元；《购房补充协议》约定先付息后还本金，故被告在支付清单中将利息计算为本金的算法不应认可。以上，被告提供的证据没有显示1803住宅房款94830元已经退还原告，对被告的辩称不予采信。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日起施行，被告辩称依据该规定二十四条应当变更本案案由，而原、被告签订《商品房买卖合同》和《购房补充协议》在该规定实行之前，故被告之主张不予支持。本案，债务人与债权人约定月利率为1975.6元，再约定所购房款10%的违约金，已明显偏高，本院仅对月利率1975.6元部分予以支持。 综上所述，原告主张“一、判令被告退还原告购房款94830元；二、判令被告支付原告自2016年11月起至今每月1975.6元的补偿款共计82975.2元”（共计177805.2元）的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告河北山田房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告李明购房款和补偿款共计177805.2元；二、驳回原告李明的其他诉讼请求。案件受理费2023元，保全费969元，保险费500元，以上共计3492元，由被告河北山田房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人提交以下证据：1、提交两张票据。证明内容：在2016年11月份双方当事人在处理1801房产时，上诉人给被上诉人出具了一个还款清单，上面有像被上诉人借款时后内部的记账凭证号，上诉人应当按照三张收据的票号和记账凭证号向法院提供账目，也可以证实，并且该清单上也注明了每套房产的融资数额，虽然该清单上没有加盖上诉人公司的公章，但是相互印章完全属实。该三套房产按照三份购房合同的补充协议，1801号房产的利息为每月4140.8元，1803号房产的利息为每月1975.6元，1804号房产的利息为每月3723.7元，三套房产共计每月利息9840元。上诉人提供的向被上诉人转账还款的记录显示在2016年10月底之前每月还款就是9840元，有的时候是几个月还一次，有的时候是每月还，不存在上诉人所说的借款数额与实际借款数额不符的情况。2、提供2015年2月12日向当时担任上诉人公司员工田泽璞转账的回单一份，回单显示被上诉人向上诉人公司转账472335元。 上诉人质证意见为：1、对于三张收据，由于代理人是刚看到，需要回去跟当事人核实。另外，在一审中，对于借钱究竟是472335元还是415655元，上诉人和被上诉人在一审笔录中体现的很清楚，借款的实际金额是415655元。对于另一份证据，体现273570元合计数的证据，我们对此不认可，无法核实证据的真实性。另外，被上诉人提交的证据并不属于新证据。三张收据所体现的打款数额为415655元，对这一事实上诉人和被上诉人在一审中是没有异议的。而且，被上诉人也没有上诉，应当自行承担相应的责任。2、田泽璞是否是我公司的员工，鉴于被上诉人是当庭提出的，代理人不清楚，需要回去核实。但是被上诉人在一审中对上诉人出示的被上诉人实际向上诉人转款415655元这一实际转款数额并没有提出任何异议，并且称田泽璞是被上诉人的朋友，被上诉人委托田泽璞转的买房款。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供证据证明了在2015年2月12日转给田泽璞款项为472335元。 二审法院查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人向上诉人实际借款数额；二、原审判决适用法律是否准确。关于争议焦点一，上诉人、被上诉人就实际借款数额各执一词，但综合转账凭证、还款凭证以及上诉人向被上诉人支付利息的情况来看，一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在94830元的债权债务是正确的。上诉人主张田泽璞向曹泽贤转款415655元，属于上诉人向被上诉人的借款，但被上诉人转给田泽璞款项为472335元，上诉人也是按照收到472335元与被上诉人签订分别签订了《购房补充协议》，故上诉人与田泽璞之间因转款的差额，应当另行处理。关于争议焦点二，人民法院在判断法律关系的性质时，要结合合同的具体内容和要实现的目的来确定合同的性质，本案双方当事人虽签订了《商品房买卖合同》、《购房补充协议》，但双方当事人并未以买卖房屋为目的，而是以借款为目的，签订房屋买卖协议不过是为借款提供担保。上诉人、被上诉人对本案的法律关系名为买卖，实为借贷的事实不持异议。本案一审法院立案的时间为2020年5月11日，应当适用2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方之间仍为民间借贷法律关系。依据2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，双方约定的每月支付利息1975.6元，超出了法律规定的保护范围。一审法院没有按照借贷关系处理显属不当，应予纠正。上诉人应当按照年利率24%支付被上诉人自2016年11月起至起诉之日的利息为79657.2元，一审法院按照双方约定的月利息计算补偿款，不符合法律规定，应予纠正。上诉人在一审庭审中，并没有要求延长举证期限，现又上诉主张一审程序违法，不予支持。 综上，上诉人的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第三十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省元氏县人民法院（2020）冀0132民初825号民事判决； 二、上诉人河北山田房地产开发有限公司自本判决生效之日起支付被上诉人李明借款及利息共计174487.2元。 三、驳回被上诉人李明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2023元，保全费969元，保险费500元，共计3492元，由上诉人河北山田房地产开发有限公司负担3292元，由被上诉人李明负担100元；二审案件受理费4046元，由上诉人河北山田房地产开发有限公司负担3846元，由被上诉人李明负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二一年六月八日 书记员  张佳丽