西藏自治区昌都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）藏03民终70号 上诉人（原审被告）：西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇永久片区尼洋时光二期新天地小区5-2-3商铺，统一社会信用代码：91540400MA6TCXPRXA。 负责人：刘宗培，该公司经理。 上诉人（原审被告）：西藏佳居房地产经纪有限公司，住所地西藏自治区拉萨市加荣路3号东边一楼门面房，统一社会信用代码：91540191MA6T4WLK0E。 法定代表人：张霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘欢，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：龚梦佳，女，2001年8月15日出生，汉族，学生，住四川省自贡市荣县。 委托诉讼代理人：张熙媛，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。 委托诉讼代理人：李超，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师助理。 上诉人西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司（以下简称佳居林芝分公司）、西藏佳居房地产经纪有限公司（以下简称佳居公司）因与被上诉人龚梦佳居间合同纠纷一案，不服西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2020）藏0302民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳居林芝分公司的负责人刘宗培、上诉人佳居公司的委托诉讼代理人刘欢、被上诉人龚梦佳的委托诉讼代理人张熙媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳居林芝分公司、佳居公司上诉请求：一、请求撤销一审法院作出的（2020）藏0302民初978号民事判决；二、依法改判或者发回重审；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）购房款协议书系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人在一审中出具的购房款协议书系复印件，不具有真实性，其中涉及高考报名及落户的部分系被上诉人伪造，上诉人从未将此事项写入合同中、购房款协议书中，双方协商一致，被上诉人支付购房款，而关于高考报名及落户事项，被上诉人提出这样的请求，上诉人只是愿意帮忙试一试，并未承诺一定为其办到，也并非将其作为正式的合同义务。因此，购房款协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。（二）上诉人已经履行了全部合同义务，并未影响其所谓合同根本目的的实现。被上诉人提出其想在西藏落户，报名高考的请求后，上诉人答应为其帮忙，但后来其又告知上诉人，其已在四川当地进行高考报名，不需要在西藏报名高考了。因此，被上诉人自觉在西藏落户高考不妥的情形下，选择在四川当地高考，并未有任何损失。上诉人承诺为被上诉人办理房本，而实际上也已经办理房本，已经履行了全部合同义务，至于被上诉人想要在办理完房本之后再实现什么目的，与上诉人无关，被上诉人想要借助购房款协议书实现其违法目的，上诉人也没有义务必须为其实现。而被上诉人自愿放弃违法目的且已经享受了上诉人服务的情况下，出尔反尔违背了诚实信用原则。二、一审判决适用法律错误。如上所述，上诉人已经履行完毕合同约定的全部义务，为被上诉人办理了房本，并未承诺为其办理西藏落户及高考报名事项，购房款协议书合法有效。被上诉人所谓的在西藏参加高考的目的与上诉人无关。所以，一审判决因事实认定错误导致适用法律错误。另外补充一点就是上诉人只是提供信息，具体是由开发商提供服务且被上诉人向我方的转款我们已经转给了开发商了。综上，一审判决对事实认定错误，从而导致适用法律错误。上诉人为维护自己合法权益，上诉至贵院，望贵院判如所请。 龚梦佳辩称，一、上诉人佳居林芝分公司与被上诉人于2019年7月30日签订的购房协议书，虽然上诉人佳居林芝分公司声称我方没有原件，且我方提供的购房款协议书（复印件）关于落户的承诺系伪造，但是根据我方在一审庭审当中提交的证据能够证明上诉人以协议书换房产买卖合同为由，把协议书换回去的事实，结合聊天记录以及具体情况可以形成一个证据链，进一步证实购房协议的真实性以及合法性。二、关于佳居林芝分公司与被上诉人签订的购房协议书是应当予以认可，但是因该协议书涉及到高考落户违反现有的政策，损害了公共利益，而且上诉人佳居林芝分公司为达成非法的目的将不能落户无法正常居住使用的房屋卖给了被上诉人，应该认定为无效合同，上诉人应该退还已支付的房款和中介费用。三、当初上诉人与被上诉人签订购房协议书的前提是佳居林芝分公司承诺办理产权证书、高考报名和落户的事宜，不能落户之后我们也是积极协商，上诉人佳居林芝分公司以及法定代表人也做了全款退房款以及中介费的承诺，我们的合同目的根本就无法实现。即使二审法院认为购房协议书有效合同，我们签订合同目的无法实现，上诉人佳居林芝分公司已然构成根本违约，故佳居林芝分公司应该退还已支付的房款及中介费。四、根据上诉人佳居林芝分公司办理的房产证，能够看出涉案房屋的用途是商服用地，根本无法办理落户，根据地域性的原因上诉人必须是在2019年10月份，明确是在内地还是在内地进行高考报名，但是我们是在2019年的12月13日才拿到房本，已经严重超过了当时合同中约定的房产证办理的交付时间。五、案涉房屋只有10.3平米，专有建筑面积仅有5.22平米，该房屋并不能正常的使用、居住，甚至出让、转让。六、根据《公司法》第十四条第一款的规定，我方认为上诉人佳居公司应该对佳居林芝分公司的债务，承担连带责任。综上，佳居林芝分公司根本违约导致合同目的无法实现。 龚梦佳向一审法院提起请求：一、请求依法判决被告返还原告购房款及中介费共290,000元；二、请求依法判决被告赔偿原告损失共55,825元；三、被告一和被告二对以上两项诉讼请求承担连带责任。 一审法院认定事实：2019年7月30日，原告为在西藏参加高考，与被告佳居林芝分公司签订《购房款协议书》，约定原告向被告佳居林芝分公司支付290,000元，含购房款280,000元，中介服务费10,000元，并由被告佳居林芝分公司为原告代为办理不动产权证、并承诺原告购买房屋后可以落户、高考报名、租房等事宜，如不能落户被告佳居林芝分公司一年后需八折回收房屋。后原告按照合同约定足额向被告佳居林芝分公司支付290,000元。但被告一仅履行部分合同义务，为原告办理了不动产权证，后续落户、高考报名等关键义务均未履行，致使原告在西藏参加高考的目的无法实现。 一审法院认为：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告作为外地户籍考生，为实现享受西藏自治区高考生政策的目的，通过与被告佳居林芝分公司签订无实际使用价值房屋的购房协议，并在协议书中约定高考报名、一年后八折回收房屋等事项，从而达到在西藏落户并参加高考的目的。原告与被告佳居林芝分公司在购房协议书中约定事项已违反政府强制规定，依照《合同法》第五十二条规定该购房协议书为无效合同。对于原告请求法院判决被告返还原告购房款及中介费290,000元的诉讼请求，一审法院认为，该购房协议书自始无效，被告佳居林芝分公司因该无效民事行为取得的财产，即房屋买卖款280,000元及中介费10,000元，应当返还给原告；对原告请求判决被告赔偿原告损失共55,825元的诉讼请求，一审法院认为，本案中考生家长与中介机构联合造假，通过购买不具备落户资格的房产为考生办理学籍的行为，不仅违反了“籍随人走”的学籍管理规定，也通过不正当的竞争手段挤占了当地学生正常入学的机会，损害了教育公平且损害社会公共利益，故合同应认定无效，因双方当事人均存在过错，故应当各自承担相应的责任，对该诉讼请求不予支持；对原告请求判决两被告承担连带责任的诉讼请求，本院认为被告西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司系从属于被告西藏佳居房地产经纪有限公司的分公司，受其监督和管理，故本院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决如下：一、被告西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司向原告龚梦佳退还房屋买卖款280,000元及中介费10,000元，共计290,000元，此款限于本判决生效之日起三日内付清；原告龚梦佳应当将涉案房屋返还给被告西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司，并协助西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司办理手续；二、被告西藏佳居房地产经纪有限公司对被告西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司偿还以上款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6487元，由原告龚梦佳负担3,243.5元，由被告西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司负担3,243.5元。 本院二审期间，上诉人佳居林芝分公司围绕上诉请求依法提交了证据。证据1，《商业合作协议》一份。证明目的：上诉人佳居林芝分公司与上级分销商西藏蜀道资本基金管理有限公司签订了该协议，且协议已经清楚的写明了是由开发商为被上诉人龚梦佳办理后续的事宜。被上诉人龚梦佳质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联系均予以认可，但是对证明目的不予认可，反而能够进一步证明我方购房协议书的真实性、合法性。本院认为，该《商业合作协议》能够证明佳居林芝分公司明知案涉房屋是为高考移民目的对外销售，对该证据，本院予以采信。证据2，《咨询服务协议》一份。证明目的：后期龚梦佳会与我方的上级分销商签订一个这样的协议，然后由我们的上级分销商提供服务。被上诉人龚梦佳质证意见：这是一份空白的模板，我方对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该协议真实性无法确定，本院不予采信。证据3，转账凭证三份、微信聊天记录一份。证明目的：我方只是帮被上诉人龚梦佳进行了一个转账。被上诉人龚梦佳的质证意见：对转账凭证中显示的龚梦佳向上诉人佳居林芝分公司转账了290,000元予以认可，但是对其他证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。本院认为，该份证据是上诉人佳居林芝分公司与案外人的交易往来情况，与本案无实质关联，故本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、购房款协议书的效力问题；二、上诉人佳居林芝分公司是否应当退还被上诉人龚梦佳房款以及中介费290,000元。 关于第一个争议焦点，本院认为，首先，龚梦佳提交的《购房款协议书》虽为复制件，但佳居林芝分公司为龚梦佳出具的收款收据中明确载明有《购房款协议书》存在，上诉人佳居林芝分公司对此亦不否认，但否认该复制件的内容，对此，佳居林芝分公司应向法庭提供原件供核对。不论高考落户内容是否载于《购房款协议书》之内，根据佳居林芝分公司的陈述、其提交的《商业合作协议》以及将面积仅10平方米左右的房产，以远高于市场价的价格对外销售的行为，综合认定，佳居林芝分公司对龚梦佳是为高考移民的目的购买案涉房屋以及案涉房屋也是为高考移民的目的对外销售是明知的。故案涉《购房款协议书》的实质目的是“高考移民”，该行为损害社会公共利益，应属无效，一审法院认定案涉《购房协议书》属无效合同，并无不当，上诉人关于此问题的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，佳居林芝分公司实际收取了龚梦佳交纳的290,000元，在合同无效的情况下，一审法院据此判令佳居林芝分公司返还龚梦佳房屋买卖款280,000元及中介费10,000元，于法有据，并无不当。上诉人关于此问题的上诉理由不成立，本院不予采纳。至于上诉人提到的案外人的问题，应由上诉人通过另诉的方式解决。 综上所述，佳居林芝分公司、佳居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人西藏佳居房地产经纪有限公司林芝分公司、西藏佳居房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 志 钰 审判员 李 蓓 蕾 审判员 次仁曲珍 二〇二一年六月十六日 书记员 多吉卓玛