辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1873号上诉人（原审被告）:帅素娟，女，1960年10月17日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）:鞍山市大德物业有限公司，住所地鞍山市铁东区大德翠韵华庭七甲。法定代表人:沈浩南，总经理。委托诉讼代理人：李孟幻，该公司员工。上诉人帅素娟因与被上诉人鞍山市大德物业有限公司（以下简称大德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初441号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅素娟上诉请求:一、请求法院撤销（2021）辽0302民初441号民事判决书，并依法改判支持一审我方的答辩请求或发回重审。2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定房屋漏水是房屋内部质量问题，对帅素娟提出的抗辩理由不予支持是错误的，帅素娟家漏雨的原因是窗户周边的外墙面有破损，致使屋内漏雨。二、被上诉人存在明显违约的过错行为，损害了帅素娟的合同权益，2015年至2017年，帅素娟家发现漏雨，报修多次，但是被上诉人从来未到我家查看过漏雨情况查找漏雨原因，都是等到每年9月末才来人给窗户框四周打点胶；）2018年漏雨报修时，被上诉人又以“过保”（过质量保修期）为由拒绝维修。因此，帅素娟方没有按时缴纳2018年-2019年度的物业费。2018年9月26曰，小区物业经理打电话给帅素娟，让帅素娟把物业费交了就给帅素娟家维修，当天帅素娟缴纳了2018年至2019年度的物业费，但是一直都没有接到维修通知。之后被告知已经在室外维修完。2019年5月中旬，又开始漏雨水，越来越严重，积水也越来越多，帅素娟多次报修要求查找原因彻底维修解决漏雨问题，但是被上诉人都以"过保”为由再次拒绝维修。经我多方投诉，被上诉人才同意给维修。维修期间由于没有技术人员在场指导，被上诉人也不监工，施工时多次出现质量问题，且屡次无故停工拖延工期，致使维修工期长达整整四个月。漏雨问题不仅严重影响了帅素娟和家人的日常生活及精神状态，五年来因漏雨维修、修复室内墙面、打扫卫生等就花费一万多元。2020年12月4曰，帅素娟又发现客厅窗台下的墙面有一处受潮乳胶漆脱落，报修后至今都没有得到任何回复。三、根据最高院关于审理物业服务纠纷案件的解释的相关规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由。在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而做出判断。引述"最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释"第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。《北京市高级人民法院关于印发的通知》第22条：有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；根据《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本条规定了后履行抗辩权。大德物业公司答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确。帅素娟所诉的不能构成其拒绝缴纳物业费的理由。关于帅素娟提到的适用北京市高级人民法院的相关的法律规定，也是不正确的，请求二审法院维持原判。大德物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令帅素娟支付物业费5046元，电梯费1080元，共计6126元，并承担利息及自欠费之日起至缴费为止的滞纳金；2.本案诉讼费用由帅素娟全部承担。一审法院认定事实如下：帅素娟系鞍山市铁东区大德御庭小区A7-1143号房屋的业主。2014年2月21日，帅素娟与大德物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定，案涉房屋建筑面积为140.15平方米，高层住宅物业管理服务费收费标准为1.5元/平方米/月，电梯运行服务费45元/月。另查，大德物业公司在2020年度，曾向帅素娟催收物业费及电梯费。但帅素娟仍拖欠2019年2月21日至2021年2月20日期间的物业费、电梯费共计6126元，尚未交纳。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.帅素娟是否应当向大德物业公司交纳物业费及电梯费；2.帅素娟是否应当向大德物业公司支付物业费和电梯费的利息及滞纳金。关于焦点1，本案中，帅素娟作为案涉房屋的业主，接受了大德物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向大德物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。之规定，大德物业公司提出要求帅素娟支付其所拖欠物业管理服务费、电梯运行服务费共计6126元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，予以支持。关于帅素娟提出的因大德物业公司未对房屋漏水问题进行修复而拒绝交纳物业费一节，本案中，从《前期物业管理服务协议》的约定来看，大德物业公司负责物业共用部位、共用设施设备等项目的日常维修，养护和管理。而帅素娟反映的房屋漏水问题，是房屋内部出现质量问题，系其与开发商之间因房屋质量问题产生的争议，该问题并不属于双方签订物业协议约定的物业公司应当承担维修义务的范围，可以通过另一法律关系予以解决，故对帅素娟提出的上述抗辩理由，于法无据，不予支持。关于焦点2，鉴于案涉房屋所在小区的实际情况，物业公司应积极听取业主对物业服务的意见，进一步完善服务，力求达到业主满意的程度。故为了更好的维护双方的合法权益，减少矛盾，化解纠纷，对大德物业公司提出的请求帅素娟支付物业费和电梯费的利息及滞纳金之诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、帅素娟于判决生效之日起十五日内向大德物业公司支付物业管理服务费用5046元、电梯运行服务费1080元，共计6126元；二、驳回大德物业公司的其它诉讼请求。如帅素娟未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由帅素娟负担（此款大德物业公司已预付，在执行上述款项时由帅素娟一并给付大德物业公司）。二审中，当事人未提交新证据。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于帅素娟主张因房屋漏雨、大德物业公司维修不及时，造成帅素娟经济损失、被上诉人存在明显违约过错，业主基于正当理由拒交物业费一节。首先，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，大德物业公司负责物业共用部位、共用设施设备等项目的日常维修、养护和管理。而本案中帅素娟对大德物业公司实际进行了物业服务的事实没有异议，其拒交物业费的主要原因系房屋漏雨且未及时维修，而房屋漏雨问题系房屋质量问题，原审法院认定帅素娟可以通过另一法律关系予以解决，未予支持帅素娟的该项答辩理由，并无不当。本案中，原审大德物业公司提供证据客户投诉处理单中的处理意见及结果中载明“等待业主提供真实有效赔偿依据”、“业主至今未能提供真实赔偿依据，无法赔偿，不予处理”，帅素娟作为普通业主，不能正确区分开发商与物业公司各自的责任范围，无法向正确责任主体主张权利，大德物业公司在受理帅素娟投诉时可以向业主说明其责任范围，帅素娟可就其房屋漏雨维修问题与相关责任者另行解决，故对帅素娟据此拒交物业费的上诉理由，本院不予支持。综上所述，帅素娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人帅素娟负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  吴红娜二〇二一年六月二十三日法官助理薛慧敏书记员何洋