辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7874号上诉人（原审被告）：沈阳市大东物资总公司，住所地：沈阳市大东区小东路11号。法定代表人：霍宏，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴玲、王聪，系辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苑铁成，男，1946年11月18日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘丹，系辽宁欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑斌，男，汉族，1977年1月30日出生，住沈阳市沈河区，系被上诉人儿子。原审第三人：天津米凰商贸股份有限公司，住所地：天津市东丽区津汉公路北金地企业总部D区D28-2。法定代表人：应国娥，职务：经理。委托诉讼代理人：张俊明、金娥，系辽宁人民律师事务所律师。上诉人沈阳市大东区物资总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。沈阳市大东物资总公司上诉请求：要求撤销原审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：一、原审认定上诉人承担案涉房屋恢复原状的义务，属于认定事实错误。二、延期交房违约金不应由上诉人承担，原审判令的违约金数额过高。三、原审对双方争议的向北扩建5.5米房屋面积的交付问题没予明确认定，属遗漏诉请。被上诉人辩称：同意原审判决。原审第三人天津米凰商贸股份有限公司未作陈述。苑铁成诉称，2013年9月8日，原、被告签订门市房租赁合同，约定原告将位于沈阳市大东区小东路山东馆巷2号一层5至8轴门市房出租给被告，年租金为14万元，租期自2013年10月8日至2018年10月7日止。合同第七条约定“房屋租赁期满后，乙方（被告）应如期交还该房屋及附属设施、设备。乙方（被告）逾期归还，则每逾期一日应向甲方（原告）支付原日租金三倍的滞纳金。乙方（被告）还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，履行了合同义务。租赁期满后，原告多次催告被告交还房屋，但被告一直拒绝交还。原告在催收房屋的过程中发现被告未经原告同意，已对房屋进行了改建（增设楼梯两处、拆除屋顶楼板两处、拆除多处上下水及暖气设施）。根据合同约定，被告应当将房屋恢复原状并交还给原告，同时被告应当给付原告逾期交房的违约金每日1150.68元（日租金的三倍）至交还房屋之日。向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还位于沈阳市大东区小东路山东馆巷2号一层5至8轴房屋；2、判令被告将租赁房屋被改造之处恢复原状（目前所知为增设楼梯两处、拆除屋顶楼板两处、拆除多处上下水及暖气设施、破坏承重柱多处，不排除其他改造之处）；3、判令被告按照每日1150.68元向原告支付违约金（自2018年10月8日起计算至交还房屋之日）；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：沈阳市大东区物资总公司其前身系沈阳市大东区物资局。1999年12月2日，沈阳市中级人民法院就沈阳市通力金属制品厂诉沈阳市大东区物资局贷款协议欠款纠纷一案作出（1999）沈经初字第621号民事判决书，判令沈阳市大东区物资局给付沈阳市通力金属制品厂借款本金797000元。该判决书生效后，沈阳市大东区物资局未能全面履行判决确定的给付义务，沈阳市中级人民法院于2000年12月13日作出（2000）沈法执字第113号民事裁定书，裁定将沈阳市大东区物资局位于大东区的200平方米房产抵偿给沈阳通力金属制品厂。后沈阳市大东区小东路11号房屋地址变更为沈阳市大东区小东路山东馆巷2号。2003年4月2日，沈阳市房产局向沈阳市通力金属制品厂颁发沈阳市大东区小东路山东馆巷2号85-7幢1层4-8轴，建筑面积203.5平方米的房屋房产证。2007年1月，沈阳市通力金属制品厂申请将上述房屋更名过户至其法定代表人苑铁成名下，2016年3月23日，苑铁成将上述房屋赠与其儿子苑斌，并将房屋更名过户至苑斌名下。2013年9月7日，原告苑铁成将沈阳市大东区小东路山东馆巷2号一层5-8轴房屋出租给被告沈阳市大东区物资总公司，双方约定租赁期共60个月，自2013年10月8日起至2018年10月7日止，每年租金14万元，被告沈阳市大东区物资总公司承诺该房屋仅作为被告与天津应大皮草有限公司沈阳分公司（第三人的前身）合作共同使用。合同约定租赁期满要求乙方（被告）恢复原状交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日向甲方（原告）支付原租金3倍的滞纳金。另查明，2011年1月5日，被告沈阳市大东区物资总公司与第三人天津米凰商贸股份有限公司的前身天津市应氏服饰有限公司签订租赁合同。合同约定，被告沈阳市大东区物资总公司将位于沈阳市大东区小东路11号商业网点一、二层总计建筑面积不小于1300平方米房产出租给天津市应氏服饰有限公司，合同期限为2011年5月12日至2023年5月12日。该租赁合同涵盖的面积即包括本案原告所有的房屋在内。天津市应氏服饰有限公司依据该租赁合同进驻房屋并于当年5月将房屋内部整体改造装修。天津市应氏服饰有限公司改造之处包括将原告房屋西侧与被告共用的墙体打通，在原告房屋南侧建起一个室内旋转楼梯，并将该处原告的楼板打掉一块，通过一楼旋转楼梯直接到二楼。另外在原告房屋北侧上部楼板打通一个长方形缺口，致使该部分一层楼板被挑空直达二层。又查明，为响应沈阳市政府将小东路改造形成现代色彩比较浓厚的商业街的号召，被告于1998年将沈阳市大东区小东路山东馆巷2号一层、二层房屋向北扩建5.5米。原、被告租赁合同于2018年10月7日到期后，被告将沈阳市大东区小东路山东馆巷2号一层5-8轴房屋没有恢复原状即交还给原告，原告没有接收。一审法院认为，根据我国物权法规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在2011年尚未租赁到原告的房屋，也未将此情况如实告知第三人的情况下便与第三人签订租赁合同将自己房屋连同原告房屋一起租赁给第三人经营使用，第三人依据该租赁合同将房屋进行整体改造，对原告的房屋造成损害。因被告与第三人租赁合同中没有关于租赁房屋到期归还时是否恢复原状的约定，故第三人在合同到期后没有将房屋恢复原状。而原告与被告之间的2013年租赁合同约定了被告到期后将原告房屋恢复原状的条款，故被告没有将房屋恢复原状，违反了合同约定，应当承担违约责任。至于被告提出该房屋已经于2018年10月7日交付完毕，交付现状与租赁时现状一致，不存在改建情况，不需要支付违约金的抗辩理由。虽然2013年原、被告建立租赁合同时房屋已经被第三人改造完毕，但是第三人的改造行为发生在被告私自将原告房屋租赁给第三人期间，故被告在2013年租赁合同中承诺的恢复原状就应当是指恢复到2011年5月之前第三人改造之前的状态。故对被告的这一抗辩主张不予支持。被告应当将房屋恢复原状后交付给原告。而第三人无须承担恢复原状之义务。关于原告主张判令被告按照每日1150.68元向原告支付违约金的诉请。因原告与被告在合同中约定了滞纳金，原告主张按照合同约定的逾期一天按照原租赁合同日租金三倍的滞纳金。该院认为，双方约定了违约后滞纳金的计算标准，但是滞纳金系专有名词，并非合同违约后的损失，双方实际是约定了违约后违约金的计算方法。本案双方约定的违约金为原租金的三倍，显系过高，被告不同意支付，该院依法进行调整，依法按照不超过实际损失的百分之三十，并结合每年14万，房屋租金为2013年的租金标准，现今房屋租赁市场的租金标准已提高的事实予以确定。原告的实际损失为占有房屋期间的租金损失，故按照原有租金标准的年租金14万元的1.3倍作为违约金，从2018年1月8日至房屋恢复原状，交付时止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳市大东区物资总公司在本判决发生法律效力后90日内将坐落于沈阳市大东区小东路山东馆巷2号85-7幢1层4-8轴，恢复到2011年5月改造之前的状态（将房屋南侧建起一个室内旋转楼梯拆除，并将房屋上部楼板打通部分重新封闭，恢复到楼板正常使用功能，恢复房屋西侧间壁墙并保证符合国家有关间壁墙施工标准的厚度及强度，保证上下水、供电、供暖设施能正常使用）；如果被告沈阳市大东区物资总公司没有按期按照本院规定的标准交付房屋，原告苑铁成可自行将房屋恢复原状，其合理费用由被告沈阳市大东区物资总公司负担；二、被告沈阳市大东区物资总公司在本判决发生法律效力后10日内给付原告苑铁成房屋延期交房期间违约金（从2018年10月8日起至房屋按照该院确定的给付标准交付房屋时止，按照年使用费18.2万元执行）。案件受理费13037元，由被告负担。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，关于上诉人提出诉争房屋于2018年10月7日己交付完毕，交付现状与租赁时现状一致，不存在改建情况，上诉人不应支付违约金的上诉理由。虽然2013年上诉人与被上诉人建立租赁合同时房屋已经由第三人改造完毕，但是第三人的改造行为发生在上诉人私自将被上诉人房屋租赁给第三人期间，故上诉人在2013年租赁合同中承诺的恢复原状就应当是指恢复到2011年5月第三人改造之前的状态。故原审对上诉人这一抗辩主张不予支持并无不当，上诉人应当将房屋恢复原状后交付给被上诉人。关于延期交房违约金的数额，虽双方合同中约定了滞纳金，被上诉人主张按照合同约定的逾期一天按照原租赁合同日租金三倍的滞纳金。但双方约定的违约后滞纳金的计算标准，并非合同违约后的损失，应视为双方就违约后违约金计算方法的约定。本案双方约定的违约金为原租金的三倍，显系过高，上诉人不同意支付，原审调整为不超过实际损失的百分之三十，并结合每年14万，房屋租金为2013年的租金标准，现今房屋租赁市场的租金标准已提高等事实，按照原有租金标准的年租金14万元的1.3倍作为违约金计算标准亦无不当。关于上诉人提出原审对双方争议向北扩建5.5米房屋面积的交付问题没予明确认定，属遗漏诉请的上诉主张，因上诉人用以证明诉争房屋经过扩建的证据主要为《政府办公会议纪要》及大东国资局的《情况说明》等证据，而前述证据的证明效力不高于法院的《民事裁定书》、《房地产估价报告》、《房屋所有权证》、上诉人向原审第三人发出的《工作联系函》、上诉人向被上诉人作出的《承诺书》等证明5-8轴房屋含在诉争房屋面积之内证据的证明效力，故原审对上诉人此项抗辩未予采信亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13037元，由上诉人沈阳市大东物资总公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年六月二十三日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。