黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑12执异34号案外人：李明素，女，1965年12月25日出生，黑龙江省绥化市。申请执行人：绥化市汇达小额贷款有限公司，住所地黑龙江省绥化市。法定代表人：顾革新，该公司董事长。委托代理人：孙兴国，男，1954年5月23日出生，住黑龙江省绥化市。被执行人：李世涛，男，1968年2月13日出生，住黑龙江省绥化市。被执行人：绥化市广厦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区太平管理区。法定代表人：陈秋方，职务经理。在本院执行绥化市汇达小额贷款有限公司（以下简称汇达公司）与李世涛、绥化市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）借款合同纠纷一案中，案外人李明素于2021年6月7日对本院（2021）黑12执8号执行案件执行绥化市北林区五环小区A栋1单元某室房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李明素称，位于绥化市北林区五环小区****某室的房屋为我家所有，此房为我父亲李永禄于2006年以李世涛的名字购买的，一直没有入住。2010年我父亲将这户房子卖给了我，价格10万元，我于当年装修入住至今。因我与李世涛是亲属属可信任的关系，该房的房产证办的较晚，李世涛又将房子抵押贷款，我们就没有办理过户手续，小区的邻居可以证明我是房主并一直居住至今。有以下材料可以证明这房子产权是我的：疫情防控期间居民临时通行证一份，2019年、2020年的物业费收据各一份，2018年我购买家电收据四份，2010年装修时材料购买收据一份，2020-2021年热费收据二份，结婚证一份，证明我本人银行卡交此户2016年、2019年、2020年供热费银行流水三份。综上所述，法院将我的住房予以执行，明显错误。依据民事诉讼法有关规定提出异议，请求立即中止对绥化市北林区五环小区A栋1单元某室的执行，并执行回转。案外人提交了居民临时通行证、2019年、2020年的物业费收据、2018年购买家电收据、订货合同、2020-2021年热费收据、结婚证、2016年、2019年、2020年供热费银行流水。申请执行人辩称，一、答辩人汇达公司依据生效判决申请执行涉案房产，于法有据，应予支持。2013年12月13日，李世涛等10人以包含涉案房产在内的28套别墅为担保向答辩人借款2000万元，并签订买卖合同办理商品房预告登记。后李世涛未能如期还款，答辩人向绥化市中级人民法院提起诉讼，请求李世涛承担还款义务，广厦公司承担连带责任，绥化中院作出（2017）黑12民初15号民事判决书支持了答辩人的诉讼请求，并在判决内容第二条中明确判令如不能还款，答辩人可就拍卖涉案房产所得价款清偿债务。黑龙江省高院二审维持了一审判决。故答辩人依据绥化中院及黑龙江省高院作出的生效判决申请执行于法有据，应予支持。在该案未申请再审，判决未被推翻的情况下，该判决对涉案房产具有法律约束力，不能予以更改。二、李世涛不具备处分涉案房产的权利，案外人与其签订的买卖合同无效。2012年8月20日，广厦公司与李世涛担任法定代表人的绥化名山建筑材料有限公司签订《温馨家园二期项目投资合作协议》，约定双方共同投资建设温馨家园二期工程，任何一方无权单独销售，销售合同由广厦公司填写存档，收款票据由广厦公司出具入账。且自2013年12月13日，李世涛及广厦公司向答辩人借款之日时，涉案房屋及预告登记在了答辩人名下，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条之规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故李世涛无论是从与广厦公司的协议约定上，还是从法律规定上来看均不具有处分涉案房屋的权利，其与案外人李明素签订的买卖合同自始无效，不具有排除强制执行的效力。三、案外人李明素并未合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。案外人提交了物业费收据、疫情防控期间居民临时通行证等证据以证明其实际占有房屋，对于该等证据答辩人认为，答辩人于2013年12月12日办理案涉房屋的预告登记。并于2017年1月19日提起了其与李世涛、广厦公司之间的民间借贷诉讼，2017年5月24日，绥化中院作出一审判决，2017年11月29日，黑龙江省高院作出二审判决，2018年1月12日绥化中院立案执行该案判决内容，因答辩人已针对涉案房屋进行了预告登记，故法院一直未再对涉案房屋进行查封，案外人李明素所提交收费票据的开票日期为答辩人办理房屋预告登记之后，且李明素并非法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，且现有证据也不足以证明其实际占有涉案房屋。故李明素不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。四、2013年12月12日，答辩人即针对涉案房产进行了商品房预告登记，案外人李明素获得涉案房产的行为不能对抗已经进行预告登记的房屋买卖行为。2013年12月12日，答辩人汇达公司为保证债权的实现，即与李世涛、广厦公司签订了《房屋买卖合同》并办理了商品房预告登记，案外人李明素通过向房产管理部门查询即可得知该事实，案外人在购房时未查询房屋登记状态，其对于今日所形成损失具有主要重大过错。综上所述，案外人李明素与李世涛签订的房屋买卖合同无效，且其未合法占有涉案房产，对于今日所形成的其自身的损失，案外人具有心理预期，且应负主要责任，案外人不享有足以排除强制执行的权益，请求法院驳回其异议请求。申请执行人提交了温馨家园二期项目投资合作协议。被执行人未答辩。本院查明，汇达公司与李世涛、广厦公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月24日作出（2017）黑12民初15号民事判决书，判决：一、李世涛于本判决发生法律效力之日起15日内偿还汇达公司借款本息合计人民币31,426,666.00元。二、如李世涛不能清偿上述款项，汇达公司可以就案涉的广厦公司所有的已经预告登记的28套房屋依法申请评估作价、拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分的债务。李世涛不服一审判决，上诉至黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院），省法院于2017年11月29日作出（2017）黑民终489号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告李世涛未在法定期限内履行生效判决确定的义务，汇达公司向本院申请执行，本院于2018年6月26日作出（2018）黑12执54号执行裁定，对被执行人李世涛名下位于绥化市北林区五环小区A栋6层1单元某室（面积97.3平方米）予以查封，期限三年。2018年6月22日绥化市房产管理处和绥化市不动产登记中心查档证明显示，北林区五环小区A栋6层1单元某室所有权人及土地权利人均为李世涛。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人李明素并未提交书面买卖合同及支付购房款的凭证，案涉房屋仍登记在被执行人李世涛名下，案外人提交的证据不足以证实其符合上述法律规定能够排除执行的情形，其要求停止执行的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回李明素的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郑晓峰审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇二一年六月十七日书记员  朱家帅