广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终581号 上诉人(原审被告)：广西贺州市和美房地产开发有限公司，住所地：贺州市城东新区回建地B地块54、55号（滨泰二路东侧）。 法定代表人：梁红艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周荣，广西桂悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1980年11月10日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 被上诉人（原审原告）：宋爱红，女，1980年8月9日出生，汉族，住山东省章丘市。 委托诉讼代理人：刘杰，与被上诉人宋爱红系夫妻关系。 上诉人广西贺州市和美房地产开发有限公司（以下简称和美房地产公司）因与被上诉人刘杰、宋爱红商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初4972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人和美房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定部分事实与实际不符，上诉人与被上诉人于2020年10月31日签订《商品房定购书》和《车位认购书》（以下简称定购书），定购书第二款第1项约定被上诉人向本公司支付购房定金五万元；第三款第4项约定被上诉人选择公积金贷款或组合付款，并约定2020年11月2日支付购房首付款，并在当日与本公司签订《商品房买卖合同》及办理完毕银行按揭贷款手续，定购书对违约情形的处理也作了明确约定。定购书签订当日，被上诉人仅交付1万元购房定金和1万元车位定金，公司出具收据，但其并未在2020年11月3日前付清购房首付款及与上诉人签订《商品房买卖合同》，理由是当天发现征信不足，银行不予发放按揭贷款，经多次协商未果，本公司于2020年11月5日制作发出两份《催促函》，告知被上诉人应于2020年11月12日前来本公司处签订《商品房买卖合同》及购买车位合同，补缴首付款，但被上诉人却说2020年11月8日与本公司销售经理提出购房定金转为车位定金，并再支付45000元购买车位，得到销售经理的同意，但要领导审批，2020年11月13日被上诉人去办理车位购买手续，被销售经理告知单独购买车位全款是69000元，被上诉人不同意，2020年11月15日销售经理告知被上诉人单独购买车位公司不同意。上述对购房定金转车位定金及其后协商过程的认定无任何事实依据，属被上诉人单方陈述，没有其他书证和证人证言等可以相互印证，不应予以采信。二、被上诉人诉称无任何事实和法律依据，二审应予以驳回。1.被上诉人认为没有获得银行贷款审批的情况并非其可以预见，属于不可归责于双方的事由，应适用商品房买卖合同司法解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定返还定金，该理解是错误的。被上诉人作为购房者，在购房前理应对自己的支付能力有所判断，对自己的收入是否能够通过银行贷款有所了解，这都是被上诉人在签订认购书前应尽的谨慎审查义务，事实上其在签订定购书前，对自己的还款能力及征信都做了充分评估，认为自己征信没有问题，收入可以通过银行贷款审批，最后却归责公司人员，要求直接单方解除合同，已构成严重违约，该情形显然属于《商品房买卖合同司法解释》第四条所指向的“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”。对此一审判决认定处理正确。三、一审判决又认定，双方的购车位定金问题，根据车位购买合同约定，被上诉人支付了1万元定金，上诉人以不买房不能单独购买车位为由不予出售约定的车位，违反了合同约定，构成违约，应双倍支付定金，该认定有误，首先，车位作为房地产开发企业为适合商品房使用而一并出售的附属物，其买卖合同同样属于商品房买卖合同，适用合同法和商品房买卖合同司法解释；其次，根据物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一）具有构造上的独立性，能够明确区分;(二）具有利用上的独立性，可以排他使用；(三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。以上法律和司法解释都规定车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。本案的被上诉人在因自身原因未能贷款购买商品房成为业主之后，放弃买房，选择单独购买的附属车位的合同目的是不能实现的，因为要优先业主购买。况且在该商品房物业正在预售的同时，开发商也不会单独销售车位，对此上诉人的员工没有给予对方任何书面和口头承诺，以及事后追认。再次，一审判决违反法定程序，超越原告要求退还D144号地下室车位认购金1万元和1万元车位违约金的诉讼请求，直接判令上诉人双倍返还定金，其适用担保法及其司法解释的规定不当，应适用商品房买卖合同司法解释第四条所指向的“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”有关规定。综上所述，一审法院认定事实不清，恳请二审法院依法撤销(2020)桂1102民初4972号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人刘杰、宋爱红辩称，一、购房的定金1万元转为车位定金的协商过程是事实，且有与上诉人和美房地产公司员工莫卫宾的完整微信聊天记录予以证实；二、一审判决“双倍返还车位定金2万元给原告”的法律依据正确，上诉人违反车位认购书约定，按照约定双倍返还车位定金是合法的。三、一审判决双方签订的“商品房认购书”系双方当事人“真实意思的表达”不准确，上诉人的辩论解释也是错误的。综上所述，一审判决虽有不利于被上诉人之处，但被上诉人综合考虑各项因素后愿意接受一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘杰、宋爱红向一审法院起诉请求：1．解除《“江湾幸福里”项目商品房认购书》，判令被告退还原告江湾幸福里18栋202号房认购金10000元；2．判令被告退还原告房屋维修基金8736元、车位维修基金2205.70元；3．判令被告赔偿原告损失1555元；4．判令被告退还原告D144号车位认购金10000元并向原告支付10000元违约金；5．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年10月31日，原告刘杰、宋爱红（乙方买受人）与被告广西贺州市和美房地产开发有限公司（甲方出卖人）分别签订《“江湾幸福里”项目商品房认购书》、《“江湾幸福里”项目商品房（车位）认购书》各一份，认购被告开发的“江湾幸福里”18栋202号房和D144号车位。一、商品房认购书第二条付款约定：1.定金：50000元须于签订本认购书之前付清；6.组合：第一期房款：200680元须于2020年11月3日前付清（含定金），同时乙方须在7个工作日内办妥按揭申请手续。第三条双方权利义务：4.乙方须于接到甲方的通知之日起五天内，携本认购书、身份证或户口簿、定金收据等到项目售楼部签订《商品房买卖合同》及相关文书。如乙方未按上述期限与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方将取消本认购书中第一条约定的相关购房优惠，双方按折前房屋总价签订《商品房买卖合同》。6.如乙方选择银行按揭贷款方式的，则乙方应在签订本认购书之日起7个工作日内根据按揭银行的要求，提供办理按揭手续所需的全部资料给按揭银行。乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策，在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并保证自身符合按揭银行所要求的贷款条件，且承诺能够按按揭银行的要求提供全部资料，并自行承担该等按揭贷款风险。10．因乙方未在本认购书约定的时间到项目售楼部与甲方签约，或因乙方违反本条任一约定，或因乙方的其他任何原因导致上述合同文书在本认购书约定的时间没能签订的，甲方有权解除本认购书并不予返还乙方已付定金，乙方同意甲方不再另行通知乙方而将本认购书约定的商品房另行出售。二、商品房（车位）认购书第二条付款约定：1．定金：20000元须于签订本认购书之前付清；2．一次性付款：65000元须于2020年11月3日前付清（含定金）。第三条双方权利义务：1．在本认购书约定的甲乙双方应签订《商品房买卖合同》的时间前，甲方不得将乙方认购的商品房另行出售，甲方违反该项约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金。4．乙方须于接到甲方的通知之日起五天内，携本认购书、身份证或户口簿、定金收据等到项目售楼部签订《商品房买卖合同》及相关文书。如乙方未按上述期限与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方将取消本认购书中第一条约定的相关购房优惠，双方按折前房屋总价签订《商品房买卖合同》。合同签订的当日，原告分别向被告交纳了购房定金10000元和购车位定金10000元，被告出具收据2份给原告收执。2020年11月2日，原告向贺州市八步区住房和城乡建设局缴纳了房屋维修基金8736元和车位维修基金2205.70元，并提交征信报告、个人职业和薪金收入证明、不动产查档结果证明书、银行流水等贷款所需资料办理银行按揭贷款，但由于原告的征信不符合要求，无法办理购房贷款。被告建议原告分期付款购房，原告表示没有能力分期付款购房。2020年11月4日，原告到被告处提出把购房定金10000元转为购车位定金，再交45000元购买车位。2020年11月8日，原告再次来到被告处，再次向被告的销售经理莫卫宾提出原购房定金转为车位定金，原告再支付45000元购买车位。莫卫宾表示同意，但要领导审批。2020年11月9日，原告收到被告发出的“催促签订《商品房买卖合同》的函”2份，告知原告，被告公司保留了原告预定的房源和车位，通知原告于2020年11月12日前携带相关资料前来公司签署《商品房买卖合同》，支付约定的购房款和购车位款并办理相关手续，避免不必要损失的发生。2020年11月13日，原告去被告处办理购买车位手续，莫卫宾告知，不买房单独购买车位要按照对外销售的价格全款69000元一个、贷款72000元一个，原告不同意。2020年11月15日，莫卫宾告知，不买房不能买车位，单买车位不卖。2020年11月26日，被告以邮寄的方式向原告发出“解除《商品房认购协议书》通知书”，通知书载明：1．即日起，被告正式解除与原告就“江湾·幸福里”住宅小区18-202号商品房签订的《商品房认购协议书》；2．原告已支付的购房定金10000元，被告不予退还；3．原告认购的商品房，被告另行处理。原告于2020年11月28日收到该通知书。双方因上述事宜协商未果，遂诉至该院。 一审法院认为，原、被告签订的《“江湾幸福里”项目商品房认购书》、《“江湾幸福里”项目商品房（车位）认购书》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依法全面履行合同约定的义务。原告因征信不符合要求，无法办理购房贷款，不能按合同约定支付购房款及与被告签订《商品房买卖合同》，根据《“江湾幸福里”项目商品房认购书》第三条第10点的约定，原告的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，原告无权要求被告返还购房定金。因此，对于原告要求被告返还10000元购房定金的请求，该院不予支持。2020年11月26日，被告以邮寄的方式向原告发出“解除《商品房认购协议书》通知书”，原告于2020年11月28日收到该通知书。被告提出解除合同，符合《“江湾幸福里”项目商品房认购书》第三条第10点的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，该院确认原告与被告签订的《“江湾幸福里”项目商品房认购书》于2020年11月28日解除。关于退还房屋维修基金及车位维修基金的问题，因收取该款项的是贺州市八步区住房和城乡建设局而非被告，因此原告请求被告退还房屋维修基金8736元、车位维修基金2205.70元，该院不予支持。关于原告请求被告赔偿误工费1555元的问题，因产生上述误工费损失的原因是原告的征信不符合要求，无法办理购房贷款后，原告到被告处协商退款及将购房定金转为购车位定金事宜。造成该损失的责任在于原告。因此，对于原告的此项请求，该院不予支持。关于购车位定金问题，原、被告签订的《“江湾幸福里”项目商品房（车位）认购书》约定，车位款毛坯折后总价65000元，原告为此支付了10000元定金。被告以原告不买房不能单独购买车位为由不卖案涉车位给原告，违反了双方合同约定，被告的行为构成违约，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定。被告应双倍返还购车位定金20000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认原告刘杰、宋爱红与被告广西贺州市和美房地产开发有限公司签订的《“江湾幸福里”项目商品房认购书》于2020年11月28日解除。二、被告广西贺州市和美房地产开发有限公司向原告刘杰、宋爱红返还购车位定金20000元。三、驳回原告刘杰、宋爱红的其他诉讼请求。案件受理费862元，减半收取431元（原告已预交），由被告广西贺州市和美房地产开发有限公司负担203元，由原告刘杰、宋爱红自行负担228元。 二审中，被上诉人刘杰向本院提交了其与上诉人和美房地产公司销售经理莫卫宾于2020年10月31日下午15时50分至2020年12月3日下午14时16分的微信聊天记录截图，拟证明：1.上诉人将商品房的10000元定金转为车位定金是有事实依据的；2.被上诉人出现无法贷款的情况，上诉人是知晓的，且有具体的事实存在。经质证，上诉人和美房地产公司的意见为由法院依法认定。本院认为，该微信聊天记录与一审查明事实相符，本院对其真实性予以确认，但因该内容与被上诉人刘杰实际交纳的车位定金数额不符，本院对其证明内容不予采信。 综合在案证据及双方当事人陈述，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 双方当事人对一审中认购商品房、房屋和车位维修基金及误工费的处理没有异议，本院予以确认。关于上诉人和美房地产公司是否应向上诉人刘杰、宋爱红返还购车位定金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方签订的《“江湾幸福里”项目商品房（车位）认购书》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。该认购书第一条约定D144号车位款毛坯折后总价65000元，被上诉人为此支付了10000元定金。2020年11月5日，上诉人和美房地产公司向被上诉人刘杰、宋爱红发出《催促签订的函》，再次确定了D144号车位价款为65000元，并催促被上诉人于2020年11月12日前到该公司签署《商品房买卖合同》。被上诉人在指定期限内到上诉人公司签订合同时，上诉人又以被上诉人不买房不能单独购买车位为由不卖案涉车位给被上诉人，违反了双方合同约定，上诉人的行为构成违约，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，判决上诉人双倍返还购车位定金给被上诉人并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人和美房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费862元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州市和美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二一年六月七日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰