湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1081号上诉人（原审被告）：湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市荷塘区富华商业广场2-549号，统一社会信用代码：91430202062239551W。法定代表人：纪承志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚联芳，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：株洲泉大物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区文化路777号，统一社会信用代码：91430202557630819H。法定代表人：胡晓东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王革清，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。上诉人湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司（泉胜晓成公司）与被上诉人株洲泉大物业管理有限公司（泉大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院作出的（2021）湘0202民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。上诉人泉胜晓成公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人从未向上诉人催缴物业费，根据相关规定，被上诉人无权提起诉讼；二、被上诉人提供的管理服务存在重大瑕疵，上诉人有权拒缴物业服务费用；三、案诉产权空置的原因系案外人融信公司和被上诉人妨碍上诉人对商铺的使用。被上诉人泉大物业公司答辩称：我们的收费标准符合湖南省物价局关于物业服务收费管理办法，2019年没有与业委会签订合同，但之前和之后都有合同且一直是我们服务，一审判决实际少支持了我们17万元。被上诉人泉大物业公司一审提出诉讼请求：判令被告支付2017年9月1日至2020年12月31日的781969元物业服务费、水费给原告，支付2020年12月31日至实际支付之日的物业费并承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：富华商业广场小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，约定：“……第三条（一）卫生管理：包括室外地坪，楼宇内公共走道、电梯间、停车场的清扫保洁，室外上下管道、化粪井的淤塞清理，公共蓄水池定期清洗消毒。（二）绿化养护：室外花草、树木、园林小品及其附属设施的管理养护，美化管理区内环境。（三）共用设施、设备维护：包括共用设施、设备及配电间、电梯间内设备等日常维护保养，物业管理区内道路、停车场、室外照明、消防、围墙等设施的维修养护，保障正常运行或处于良好的备用状态。……第七条商业物业费2.76元/月/平方米。物业管理公共性服务收费由以下部分构成：（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；（二）公用设施设备日常运行、维护及保养费；（三）绿化养护费；（四）秩序维护费；（五）清洁卫生费；（六）办公费；（七）直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；（八）公共责任险；（九）法定税金；（十）合理利润。……合同有效期自2017年1月1日至2018年12月31日。”2019年没有签订新的物业合同，延用之前的《物业服务委托合同》。2020年富华商业广场小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定：“……第二条：合同自2020年6月15日起至2023年6月14日止。第三条：商铺（含负一楼和一楼以上）及办公用房：2.76元/月/平方米。……第九条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共同部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维持，详见附件三。（二）物业公共区域的绿化养护服务，详见附件四。（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五。（四）物业公共区域的秩序维护服务，详见附件六。（五）物业综合管理服务，详见附件七。（六）物业使用禁止性行为的管理，详见附件八。（七）其他服务承诺及履约保证金，详见附件九。（八）考核方案，详见附件十。（九）考核标准及相关规则，详见附件十至附件十三。2014年7月2日，被告与株洲市融信房地产发展有限公司签订两份《商品房买卖合同》，被告购买被告位于富华商业广场-1层-1100至1131号房，建筑面积1498.71平方米，富华商业广场-1层-1001至1099号房，建筑面积4522.11平方米。2009年1月19日步步高商业连锁股份有限公司与株洲市融信房地产发展有限公司签署了位于富华商业广场负一层和一楼部分商业物业进行商业经营的《租赁合同》，后株洲市融信房地产发展有限公司于2014年7月2日将出租房屋及相关物业转让给泉胜晓成公司，泉胜晓成公司承继了该《租赁合同》中株洲市融信房地产发展有限公司项下的一切权利和义务。2017年7月18日因该商场经营亏损，泉胜晓成公司与步步高商业连锁股份有限公司达成了《租赁合同》终止协议。步步高商业连锁股份有限公司在2017年8月撤出租赁场地后，被告购买的富华商业广场-1层-1100至1131号房，富华商业广场-1层-1001至1099号房一直处于空置状态，原告对房屋空置状态予以认可。从2017年9月1日起被告未缴纳物业费和水费。另查明，经到物业现场进行查看，富华商业广场负一层通道内有垃圾堆放，且三台公用电梯均已损坏无法使用，大厅到负一楼通道用卷闸门锁住，负一楼商场到地下通道出入口由铁门锁住，空置房屋里可通水、通电，但有些房屋里的电灯电线已损坏。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告根据物业合同对富华商业广场小区提供物业服务，被告应当支付相应的物业服务费。被告从2014年购买富华商业广场负一楼等房屋后应当向原告缴纳物业费，根据买卖合同，房屋面积为6020.82平方米，被告辩称株洲市融信房地产发展有限公司扩建的900平方米并未登记在房产证上，被告也未使用，不应当交物业管理费，经查，该扩建面积系步步高商场租赁时使用的，在使用时已交纳物业管理费，步步高商场搬离后，被告并未使用该面积，故被告的答辩理由予以采信。被告辩称株洲市融信房地产发展有限公司对富华商业广场-1层-1001至1099号房一房二卖，且没有办理房屋过户手续，所以不交纳该面积的物业管理费，经查，被告没有提供证据证明一房二卖的事实，且房屋是否过户不影响物业管理费的交纳，故被告该答辩理由不予采纳。被告2017年9月1日起欠费，按照合同约定的收费标准2.76元月／㎡计算，计算至2020年12月31日共40个月。原告认可被告拖欠的物业服务费期间系房屋空置期，根据湘价服（2010）76号《湖南省物价局湖南省住房和城乡建设厅关于印发的通知》第十九条：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”,株发改发（2019）27号《株洲市发蔚县和改革委员员、株洲市住房和城乡建设局关于印发的通知》第一条（六）项“空置房（因业主个人原因未办理入住或已办理入住手续但连续半年无人居住的业主向物业公司申请并进行核实登记的普通商品房）物业服务收费，多层无电梯住宅按照80%向业主收取，多层有电梯或高层住宅按照70%向业主收取，前期物业其差额部分由其开发商支付，”2017年9月1日至2018年12月31日共16个月的物业费按90%计算，即239291.47元（2.76元月／㎡×16个月×6020.82㎡×90%），2019年1月1日至2020年12月31日共24个月的物业费按70%计算，即279173.38元（2.76元月／㎡×24个月×6020.82㎡×70%），即被告应支付物业服务费518464.85元（239291.47元+279173.38元）。对于原告要求被告支付水费的诉请，原告提供的证据不能证明被告拖欠水费具体金额及原告已代被告缴纳了水费的事实，故对该诉请不予支持。经调解，双方调解不成。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告株洲泉大物业管理有限公司物业费人民币518464.85元；二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11620元，减半收取5810元，保全费4429.85元，共计10239.85元，由原告株洲泉大物业管理有限公司承担2639.85元，被告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司承担7600元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审采信的证据和查明的案件经过事实，予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点为一审判决上诉人缴纳的物业管理服务费是否合理？现分析如下：被上诉人泉大物业公司与富华商业广场小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，上诉人泉胜晓成公司作为该小区业主，理应按照合同的约定缴纳相关的物业管理服务费用。被上诉人2019年度虽未与富华商业广场小区业主委员签订《物业服务委托合同》，但实际提供了物业服务，且2019年之前和之后均签订了《物业服务委托合同》，前后合同中涉及上诉人的物业收费标准均约定为2.76元/月/平方米，该收费标准同样未违反政府相关主管部门所作规定，因此，被上诉人在2019年度按照2.76元/月/平方米的标准向上诉人主张物业管理服务费应获支持。被上诉人一审起诉时提供了向上诉人催收费用的相关证据，上诉人虽否认收到过催收函，但一是该催收表明了被上诉人主张权利的意思表示，二是至被上诉人向法院提出诉讼后，并未影响上诉人抗辩权等权利的行使。上诉人提出被上诉人未提供相应的物业管理服务，但未提供相应证据证明自己的主张。上诉人提出被上诉人与其他类似业主按照降低了的收费标准进行收费，其与被上诉人之间也应参照执行，即使该情形确实存在，但系被上诉人对自身权利的处分，法律无权进行干涉，也不当然适用于上诉人。上诉人又提出涉案物业空置系被上诉人进行了妨碍，但同样未能举证证明，至于上诉人与案外人融信公司之间关于涉案物业转让之间的纠纷，不在本案处理范围，上诉人应另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8985元，由上诉人湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗慧虹审 判 员 彭建爱审 判 员 罗湘武二〇二一年六月二十九日法官助理 李 诚书 记 员 周慕妍