陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终494号上诉人（一审被告、反诉原告）：重庆彦杰物业管理有限公司，住所地为重庆市铜梁区（东和时光第2幢二层34号）。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1824。法定代表人：王建忠，男，汉族，生于1949年XX月XX日，住四川省荣县XX镇XX村XX组XX号。委托诉讼代理人：叶金凤，女，汉族，生于1979年10月12日，系重庆彦杰物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：兰斌，重庆渝礼律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：汉中市龙首房地产开发有限公司，住所地为陕西省汉中市镇巴县庞家坝。统一社会信用代码：91610728071271983J。法定代表人：田逢军，男，汉族，生于1967年XX月XX日，居民，住陕西省镇巴县XX街道XX社区XX路，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵剑，男，镇巴县泾洋法律服务所法律工作者上诉人重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称“彦杰公司”）因与被上诉人汉中市龙首房地产开发有限公司（以下简称“龙首公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院（2020）陕0728民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。彦杰公司上诉请求：1、依法撤销陕西省镇巴县人民法院（2020）陕0728民初813号民事判决。2、依法改判驳回，并支持彦杰公司一审反诉请求。3、一、二审诉讼费由龙首公司承担。事实与理由：一、彦杰公司与龙首公司签订的《前期物业管理服务合同》系委托合同关系明显错误。本案中，彦杰公司是以自己的名义在处理自己的物业管理事务，不是以龙首公司名义。本案物业管理行为的后果由彦杰公司承担。二、本案合同解除时间认定错误，该合同解除的时间应该是彦杰公司反诉龙首公司，一审传票送达龙首公司的时间。因合同解除时间认定错误，导致相应的费用也计算错误。三、空置房物业费的收费标准由《前期物业服务合同》约定的70%变更至48%缺乏证据支持。一审证人陈某某出庭作证的程序违法，且系孤证。陈某某本人也因工作期间挪用公款收到彦杰公司追查，与彦杰公司存在利益冲突，其证人证言没有效力。四、龙首公司将小区出售后，彦杰公司在为小区业主办理入住时，已经与小区247户业主分别签订了《前期物业服务合同》，业主已是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，龙首公司不具有本案的诉讼主体资格，应依法裁定驳回其起诉。龙首公司辩称：一、案涉《前期物业管理服务合同》当事人系龙首公司和彦杰公司依据行政法律规定在业主委员会成立前实施物业管理所订立的合同，系替业主聘请物业公司提供物业服务。一审法院是指广大业主同彦杰公司之间形成了物业服务合同，并非是指龙首公司同彦杰公司所订立的《前期物业服务合同》系委托合同。其次，一审法院认为广大业主同彦杰公司形成的物业服务合同系委托合同并无不妥。也可以将其理解为聘用合同，即业主聘请物业公司提供服务，具有委托合同的特征。况且案涉合同性质对本案并没有实际影响。二、解除通知书生效时间以解除通知到达彦杰公司时生效，彦杰公司服务水平低下，态度蛮横，强行占用业主装修保证金至今未退还，擅自替业主决定，决绝整改消防隐患，足以说明其未全面忠实履行合同义务，构成根本性违约，合同应予解除。三、证人陈某某出庭程序不违法，彦杰公司也未提交陈某某挪用公款存在利益冲突的直接证据。陈某某的证言能够和物业费汇总表相互印证，且彦杰公司与龙首公司均认可曾将空置房屋物业费计算标准由约定的70%调整至48%。综上，请求二审驳回彦杰公司的全部诉讼请求，支持龙首公司一审的诉讼请求。龙首公司向一审法院起诉请求：1、判决彦杰公司返还物业管理办公用房，移交前期物业管理所产生的全部档案资料；2、判决彦杰公司支付由龙首公司代为支付的物业绿化费用6700元、维修道闸支付12500元、代彦杰公司支付2020年4月至6月份期间水费13675.66元、管道疏通费3500元及更换二次加压供系统水阀960元，以上五项共计37335.66元；3、请判决彦杰公司向龙首公司支付违约金50万元；4、请判决由彦杰公司承担本案的诉讼费用。彦杰公司一审反诉请求为：1、依法判令解除双方于2014年8月3日签订的前期物业服务合同；2、依法判令龙首公司向彦杰公司支付空置房屋的物业费204011元，并赔偿因龙首公司擅自终止彦杰公司的物业服务而导致彦杰公司无法收取业主欠交的物业费、公摊费和水费等经济损失151752.5元，以及彦杰公司在物业服务期间所添置的设施、设备现被龙首公司据为己有的折旧费26481.5元等，以上费用合计382245元；3、依法判令龙首公司向彦杰公司支付违约金50万元；4、依法判令本案诉讼费由龙首公司承担。一审法院认定事实：龙首公司在镇巴县XX城商住户项目，2014年前期5、6号楼已经基本竣工投入使用。2014年8月3日，龙首公司与彦杰公司签订XX城前期物业管理服务合同，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金、合同期限、违约责任及其他事项进行了约定。其中约定：“物业买受人按照下列标准缴纳物业服务费用（按建筑面积计算）1、住宅1元/月每平方米；2、写字楼1.5元/月每平方米；3、商业物业1.5元/月每平方米；4、地下停车库60元/月位。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因龙首公司原因未按时交给物业买受人的物业，由龙首公司按照上述约定全额的70%向彦杰公司交纳物业服务费用或者物业服务资金。未出售的地下停车库产权及所有权属开发商所有，业主和物业使用人必须遵守并服从物业公司的管理才有优先使用权，车位使用人按照合同约定的（详细见合同）标准向龙首公司交纳车位费。”合同中第三十条约定：“彦杰公司违反本合同第六条、第十二条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；彦杰公司已经收取的，业主和物业使用人有权要求彦杰公司清退所收费用，并按日以所收物业服务费用金额的千分之三的标准支付违约金。”2018年7月1日，彦杰公司进驻龙首公司开发的XX城楼盘提供物业服务并收取相关的费用，在彦杰公司提供物业服务期间因收费及装修保证金退还等问题与业主发生纠纷。2018年10月XX城小区业主代表向镇巴县人民政府县长信箱发送镇巴县XX城业主维权书进行维权，反映彦杰公司入驻3个月以来存在电梯维护、与商家共同侵害业主利益、乱收物业费、强压业主装修押金、单方面为业主做决定等问题。2018年11月9日龙首公司给彦杰公司出具通知载明：“希望彦杰公司在一个月内退还已验收合格的业主装修押金，保安年龄偏大，精神面貌萎靡不振，请立即整改，尽快将收取的各项费用公示给业主”。2018年11月15日，龙首公司再次给彦杰公司发函，要求彦杰公司尽快解决与业主的矛盾纠纷问题。2019年7月29日，镇巴县XX大队XX镇消字（2019）13号关于重庆彦杰物业管理有限公司拒不履行消防工作责任的函，要求彦杰公司对物业管理公司存在的消防安全问题及时整改。2019年8月1日，龙首公司向彦杰公司发函，督促彦杰公司履行消防工作责任，对镇巴县XX大队提出的消防安全问题及时进行整改，但彦杰公司没有及时进行整改，再次激化了与业主之间的矛盾纠纷。2019年10月15日，镇巴县XX城入住业主向彦杰公司提出书面意见，意见的具体内容为：“1、收取的装修质量保证金每户2000元被强行占为己有，一直未退。2、装修垃圾清运费每户500元，多退少补，一直未清算。3、公摊费每户每年428元，没向业主公示实际费用明细，一直未多退少补。4、物业服务费1元每平方米，但物业公司未达到1元每平方米的服务标准，要求物业公司返还多收的物业费。5、彦杰公司没有专业的消防安全员、水电专业员和环境园林养护员，消防通道、车库电梯通道长期严重堵塞造成安全隐患等。针对上述问题大部分业主强烈要求并同意解除龙首公司与彦杰公司签订的物业合同，并委托龙首公司通过法律程序帮助业主追回彦杰公司向业主多收的物业费、多收的装修垃圾清运费、多收的公摊费、及装修质量保证金”。故龙首公司于2020年5月18日向彦杰公司发出关于解除XX城前期物业管理服务合同的通知，载明彦杰公司未按照双方签订的物业服务合同进行物业管理导致物业水平低下，小区物业管理混乱，现根据合同法相关规定自即日起解除与彦杰公司的合同。2020年5月19日，彦杰公司给龙首公司回函表示龙首公司提出的问题均已经得到解决并提出龙首公司无权单方面解除合同。2020年6月8日，彦杰公司给龙首公司发函要求立即停止干扰物业公司正常实施物业管理的行为。双方因退场问题协商不成后，2020年7月9日，龙首公司将彦杰公司的员工强行赶出物业办公区域，并将彦杰公司的办公设施、设备进行封存。2019年10月9日龙首公司根据彦杰公司驻XX城物业管理处主任陈某某绘制的汇总表向彦杰公司交纳2019年9月30日前物业费145000元。后龙首公司因与彦杰公司针对2019年9月30日至今的物业服务费用结算及垫付、合同解除等事宜达不成一致的意见故起诉来院，彦杰公司遂提出反诉，双方均要求判如所请。一审法院认为，本案争议焦点为：一、龙首公司解除案涉《前期物业管理服务合同》是否有事实及法律依据；二、龙首公司要求彦杰公司返还物业管理用房、移交前期物业管理资料以及支付原告垫付的各项费用能否得到支持；三、彦杰公司要求龙首公司支付空置房屋物业费及其他业主欠交的物业、公摊、水费，设备折旧费等能否得到支持；四、龙首公司及彦杰公司均要求对方支付违约金能否得到支持。关于第一个争议焦点，首先，双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。而物业服务合同是物业所有人或者业主委员会委托物业管理公司以物业管理为内容的合同，完全符合委托合同的特征，而且合同的客体相同，都是提供劳务的合同。在物业服务合同中，作为受托人的物业管理企业办理物业管理事务、提供劳务，是实现合同目的的必要手段。同时，物业服务合同为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相承。就物业服务合同的有偿性而言，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，而商事委托以有偿为原则，物业服务合同为商事合同，当然以营利为目的，属于有偿的委托合同。因此，物业服务合同是委托合同的一种。前期物业服务合同系建设单位根据行政法规的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订的物业服务合同。前已认定物业服务合同属委托合同，按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，作为前期物业服务合同的合同当事人，建设单位龙首公司有权随时解除与物业服务企业彦杰公司签订的前期物业服务合同。其次，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。案涉XX城小区至今未成立业主委员会,但是就龙首公司的服务质量和是否同意更换物业公司已征询有小区业主联名意见，现占XX城小区专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主（包含龙首公司）均认为龙首公司物业服务质量差,要求更换前期物业服务企业。而《前期物业合同》属于继续性合同,合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开合同双方的相互信任和相互配合,由于彦杰公司未依约履行物业服务职责,且与小区业主就装修保证金一事多次产生矛盾并引发业主长期向县政府信访，使得龙首公司及XX城小区业主对彦杰公司丧失了信任及合作的基础,龙首公司作为前期物业合同的相对方有权在业主同意更换前期物业公司并授权龙首公司的情况下,依照合同约定与彦杰公司解除案涉合同。综上所述，龙首公司向彦杰公司出具《关于解除〈XX城前期物业管理服务合同〉的通知》函告解除该《前期物业合同》的行为有效，该合同自通知到达彦杰公司时（即该公司回函日期）2020年5月19日解除。关于第二个争议焦点，《前期物业合同》解除后，双方应当按照该合同第八章第二十五条“合同终止”约定的内容在友好、沟通、协商的基础上完成物业管理用房及物业管理相关资料的交接手续，以维护小区业主的合法权益。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”据此，龙首公司主张由彦杰公司返还物业管理用房及物业管理相关资料，于法有据，一审法院予以支持。而对于龙首公司垫付的各项费用，根据龙首公司提交的花木款汇款凭证显示日期为2019年4月1日，当时小区已交由彦杰公司管理，故该笔绿化费用6700元应由彦杰公司负担。关于维修道闸费用12500元，双方均认可因原有道闸是识别速度慢不精准影响使用体验系软件问题，并非完全不能使用，故一审法院酌情确定由彦杰公司负担软件费用1000元。关于龙首公司代付的水费，根据合同约定水费应由彦杰公司向业主收取，且彦杰公司提交的业主欠交物业费用明细表显示，彦杰公司已将部分业主的水费收至2020年7月，而4-6月的水费实际已由龙首公司代付，故彦杰公司应向龙首公司支付其代付的水费13,675.66元，同时虽然一审法院确认合同于2020年5月19日解除，但考虑到至2020年7月时尚有部分业主未交纳水费，抄表也具有周期性，不能精确划分至合同解除日，为便于收取该期间的水费，彦杰公司仍可向未交纳水费的业主另行主张该期间水费。关于管道疏通费及更换二次加压水阀费等，因前期物业合同已于2020年5月19日解除，上列费用发生于合同解除之后，故该笔费用不应由彦杰公司负担，因此对龙首公司的该项请求不予支持。综上，彦杰公司应当返还龙首公司物业管理用房及物业管理相关资料，因物业管理相关资料封存于物业管理用房中，可待返还物业管理用房时据实核对移交。同时彦杰公司还应当支付龙首公司各项代付费用合计21,375.66元。关于第三个争议焦点，双方均认可龙首公司应向彦杰公司支付空置房及实际用房等相关物业费用，对空置房面积、起算时间及龙首公司已给付145000元物业费等无争议，但双方对于物业费用交纳截止时间、车库费用计算方式及空置房物业费计算比例有争议。对此一审法院评判如下：首先龙首公司主张双方曾就2018年7月1日至2019年9月30日期间空置房物业费用进行了结算，系根据与彦杰公司口头达成的空置房按48%的比例交纳物业费计算得出，并出具了一份物业费用汇总表，统计人一栏打印为陈某某但无本人签字，通过与陈某某本人核对可以得知该份汇总表为其本人绘制，是在接到公司老总指示按48%比例制作上述汇总表。故可以确定双方曾就空置房的物业费收取比例进行了变更，将合同约定的70%调整为48%并以此实际履行。对此彦杰公司辩称虽然何总说的当时是有这个约定，但现在公司亏损严重，双方闹的不愉快，因此不能按原来的计算而仍按合同约定的70%计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定“【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。”本案中双方当事人综合考虑了合同履约情况、服务质量等多个因素后就空置房物业费比例进行了变更符合法律规定，双方应当就变更后的内容继续履行。故彦杰公司的上述抗辩理由缺乏事实及法律根据，一审法院不予采信。因此空置房的物业费比例应当按照变更后的48%进行计算，即对于2019年9月30日前的物业费应当按照汇总表的金额160569元确定，扣除龙首公司已交纳的145000元，尚欠彦杰公司2019年9月30日前物业费15569元。对于2019年10月1日起的空置房物业费也应当按照双方约定的48%计算。双方还就物业费截止日期产生争议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二项的规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”涉案合同已于2020年5月19日解除，现彦杰公司主张物业费截止日为2020年7月9日，该期限已超过合同权利义务终止的日期，对此一审法院不予支持，而龙首公司认可的截止日为2020年5月20日，虽超过解除日一天，但系处分自身权利的意思表示，一审法院予以确认，故一审法院确定物业费截止日期应为2020年5月20日止。双方还对车库物业费用计算产生争议，彦杰公司主张车库车位物业费为60元/个/月，空置车库车位按70%收取计42元/个/月，如车库车位出租出去按200元/个/月计算产生收益，则另外还需向彦杰公司给付30%的收益即（200-60）×30%=42元/个/月再加60元物业费总计为102元/个/月。龙首公司则抗辩称合同中对车库车位的物业费确定明确，为60元/个/月，并不存在另外还向彦杰公司支付收益的说法。一审法院认为，根据涉案《物业服务合同》第四章第十二条的约定，车位费按月由甲方（龙首公司）负责收取，该项车位费已包含场地费及车位服务费，同时还约定以上收益（即车位费）作为物业管理服务费用，结余部分30%作为乙方（彦杰公司）物业服务费用归乙方所有，其余70%归甲方享有。通过以上表述可知，车位费200元/个/月属于收益的一种，该项收益的的其中一部分又作为物业管理服务费归彦杰公司，故收益并非独立于物业费，而是作为已出租车位物业费的来源，因此已出租的车位彦杰公司也仅能按收益的30%向龙首公司收取物业费，即200元/个/月×30%=60元/个/月。故根据双方认可的汇总表和一审法院认定的事实，空置房物业费应按合同约定的标准48%从2019年10月1日计算至2020年5月20日（7个月19天），即住宅空置物业费为23231.80元，商业空置物业费为4397.07元，地下车库物业费为14224元，另外还有龙首公司自身使用用房物业费6518.94元（569.34㎡×1.5元/㎡/月×7个月19天），以上共计48371.81元，再加上以前欠付的物业费15569元，则龙首公司还应当向彦杰公司支付拖欠物业费63940.81元。彦杰公司还主张要求龙首公司代付其余业主拖欠的物业相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第八条的规定，对于欠付的物业费等费用物业服务企业仅能对业主、物业的承租人、借用人或者其他物业使用人提出主张，建设单位没有义务垫付相关费用，故彦杰公司的该项主张根据无事实及法律依据，一审法院不予支持。彦杰公司还主张龙首公司应支付设备折旧费，但仅提供自书表格一张，无法证实上述物品真实存在，且根据双方陈述，彦杰公司相关物品现存于物业管理用房中，目前双方均未实际占有，故彦杰公司要求龙首公司支付设备折旧费的诉求缺乏证据支持，一审法院不予支持，其存放于物业管理用房的相关自有物品，可待腾房交接当日双方及相关业主代表核对确认后自行取回即可。关于第四个争议焦点，双方均诉请要求对方承担违约金50万元，一审法院认为，龙首公司和彦杰公司双方理应遵循诚实信用原则依约履行各自的义务，但彦杰公司在提供物业服务中，存在管理服务不到位、不规范、强行扣押业主装修押金以至业主不断信访等不当行为，龙首公司也未及时交纳物业服务费用，双方均有违约情形，因此双方均不能以合同第三十三条的约定向对方主张单方违约金50万元。再则双方在商议调整空置房费率时，已将双方各自合同履约情况进行综合衡量后下调了交纳比例，其中已考虑到了各自违约的情形，故一审法院不再就双方的违约情形另行评价，对双方要求对方承担违约金50万元的诉求均不予支持。判决：一、确认汉中市龙首房地产开发有限公司与重庆彦杰物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同于2020年5月19日解除。二、重庆彦杰物业管理有限公司支付汉中市龙首房地产开发有限公司代付的各项费用21375.66元。三、汉中市龙首房地产开发有限公司支付重庆彦杰物业管理有限公司拖欠物业费63940.81元。四、重庆彦杰物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向汉中市龙首房地产开发有限公司移交物业管理用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。五、驳回汉中市龙首房地产开发有限公司的其余诉讼请求。六、驳回重庆彦杰物业管理有限公司的其余反诉请求。上列第二、三项相抵后，汉中市龙首房地产开发有限公司还应向重庆彦杰物业管理有限公司支付42565.15元。限本判决生效后三十日内付清。案件受理费9173元，减半收取4586.5元，由汉中市龙首房地产开发有限公司承担4403.5元，由重庆彦杰物业管理有限公司承担183元。反诉案件受理费12622元，减半收取6311元，由重庆彦杰物业管理有限公司承担5853.61元，由汉中市龙首房地产开发有限公司承担457.39元。二审审理中，被上诉人龙首公司未提交证据。上诉人彦杰公司提交了两份证据：1、彦杰公司与业主签订的《前期物业服务合同》247份。证明龙首公司的主体不适格。2、《重庆彦杰公司关于公司职工陈某某挪用公司资金的处理方案》，证明目的是一审证人陈某某在龙首项目工作期间转移彦杰公司9万元公款遭到追查，其一审证言不是事实，空置房屋物业费的收费标准应为70%。龙首公司质证，认为证据1一审应该搜集而未收集，不属于二审新证据，对该证据不予认可。对证据2的真实性无从证实，且与本案无关联性。本院对证据1的真实性予以采信，就其证明目的，本院认为，与业主分别签订前期物业服务合同也不能否定彦杰公司与龙首公司之间的前期物业服务合同关系，在未成立业主委员会的情况下，龙首公司依照行政法规的规定与彦杰公司签订《前期物业管理服务合同》，系合同一方当事人具有诉讼主体资格。对证据2，系彦杰公司内部文件，一审已经提交过，其内容并不能否认陈某某证言的真实性，故本院对证据2不予采信。本院经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、彦杰公司主张龙首公司不具有诉讼主体资格的理由能否成立？2、彦杰公司与龙首公司签订的《前期物业管理服务合同》解除的时间和责任承担。3、前期物业服务合同解除后的违约责任应如何承担？4、一审对空置房屋物业费按48%计算是否有事实依据？就争议焦点1，《前期物业管理服务合同》是依据《物业管理条例》第二十一条签订，签订该合同后彦杰公司是以自己的名义在处理物业管理事务，不是以龙首公司名义，其不具有委托合同的一般特征。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该款表明，虽然由建设单位与物业服务企业签订，但是其效力及于业主，这一点更是与委托合同有显著的区别，因此前期物业服务合同应认定为是服务合同的一种，一审对《前期物业管理服务合同》的性质认定错误，本院对此予以纠正。但是《前期物业管理服务合同》是彦杰公司与龙首公司协商一致的结果，龙首公司确系合同当事人，其理应享有诉讼主体资格。其次，在未成立业主委员会的情况下，龙首公司依照行政法规签订《前期物业管理服务合同》对入住业主有约束力。这种法律制度设计本身是为了防止房产未全部出售，业主委员会成立前，小区物业服务空置，损害业主的权利。因此法律规定建设单位可以选聘前期物业服务企业，其本身就赋予了建设单位在业主委员会成立前拥有类似于业主委员会的职责，因此对建设单位理应赋予其诉讼主体资格。最后，龙首公司作为建设单位，在本案中又拥有大量的未出售房产、空置房、和商业房，亦是前期物业服务的相对方，当然具有物业服务合同的诉讼主体资格，因此龙首公司具备本案诉讼主体资格。对争议焦点2，本案双方未在合同中对合同解除进行约定，作为《前期物业管理服务合同》的一方当事人，龙首公司于2020年5月18日向彦杰公司发出关于解除XX城前期物业管理服务合同的通知，载明彦杰公司未按照双方签订的物业服务合同进行物业管理导致物业水平低下，小区物业管理混乱，现根据合同法相关规定自即日起解除与彦杰公司的合同。该通知应认定为龙首公司基于《合同法》九十四条和九十六条向彦杰公司发出的解除合同的通知。2020年5月19日，彦杰公司给龙首公司回函表示龙首公司提出的问题均已经得到解决并提出龙首公司无权单方面解除合同，显示该解除通知已经收到。根据查明的案件事实，彦杰公司在提供物业服务期间，存在强行占用业主装修保证金长期不退还，垃圾清运费及公摊费用账务不透明，拒绝整改消防隐患等严重违反合同约定的情形，合同约定的提供物业服务的目的已不能实现，因此2020年5月18日龙首公司向彦杰公司发出解除合同通知的时候龙首公司具有法定解除权。解除权是形成权，权利人可单方行使，并不需要通过法院裁决，依据法律规定，解除合同的通知到达时合同解除。根据彦杰公司的回函，本案中解除合同的通知至迟于2020年5月19日到达，故案涉《前期物业管理服务合同》于2020年5月19日解除。一审认定正确。对争议焦点3，根据法律和司法解释的规定，物业服务合同解除后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。一审判决彦杰公司向龙首公司移交相关设施和资料正确。彦杰物业公司以自己的名义独立经营，龙首公司为其垫付绿化费用6700元，根据龙首公司的主张理应返还。维修道闸费用12500元，一审中查明系识别较慢，影响体验，并非完全不能使用，并且维修道闸等设施客观上有利于龙首公司的利益，故一审酌情确定由彦杰公司负担软件费用1000元适当。水费的收取应以合同解除为节点，合同解除之前的部分由彦杰公司向业主收取并向自来水公司缴纳。合同解除之后由龙首公司向业主收取并向自来水公司缴纳。一审查明彦杰公司已将部分业主的水费收至2020年7月，而4-6月的水费实际已由龙首公司代付，因此一审判决彦杰公司应向龙首公司支付其代付的水费13,675.66元正确。彦杰公司支付后可依法向未交纳水费的业主另行主张。关于管道疏通费及更换二次加压水阀费等发生于合同解除之双方权利义务终止之后，一审未支持龙首公司的该项请求正确。就争议焦点4，就空置房屋的物业费收取比例，龙首公司一审提交了一份机打陈某某签名但无本人签字的物业费汇总表作为证据，一审通过与陈某某本人核对确认该份汇总表为其本人绘制，是在接到公司老总指示按48%比例制作上述汇总表。一审法院也多次组织双方当事人多次就相关问题进行了座谈核实，2020年10月14日座谈笔录显示，彦杰公司工作人员陈述“何总给我们说的当时是有这个约定，但是现在我们亏损严重，闹得不愉快，何总给我们说不能按照原来计算，要求按照合同的70%计算”。据此本院认为，彦杰公司工作人员陈述，以及陈某某的证言及物业费汇总表能够相互印证证实双方曾就空置房的物业费收取比例进行了变更，将合同约定的70%调整为48%，一审认定正确。一审中彦杰公司对空置房面积、起算时间及龙首公司已给付145000元物业费等无争议，二审庭审中其辩称已支付的空置房面积只有105684元，但是就该陈述，彦杰公司未提交有利证据推翻一审陈述，一审认定正确。涉案合同已于2020年5月19日解除，现彦杰公司主张物业费截止日为2020年7月9日，明显超过了合同解除日期，而龙首公司认可的截止日为2020年5月20日，一审以2020年5月20日作为截止日计算物业费正确。故一审根据双方认可的汇总表和认定的事实确认龙首公司还应当向彦杰公司支付拖欠物业费63940.81元正确，本院予以维持。综上所述，重庆彦杰物业管理有限公司的上诉理由不成立，理应驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费不变。二审案件受理费12622元，由上诉人重庆彦杰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 胜审 判 员  王潇浴审 判 员  曹建祥二〇二一年六月二十五日法官助理  高 峰书 记 员  王紫祺1