江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1136号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱啟伟，男，1979年8月5日生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王**勇，上海伟创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：如东县新光供销社有限责任公司，住所地江苏省如东县苴镇蔡桥村**。法定代表人：金晓飞，经理。委托诉讼代理人：袁金兵，江苏秉直律师事务所律师。上诉人朱啟伟因与被上诉人如东县新光供销社有限责任公司（以下简称新光供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如东县人民法院（2020）苏0623民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱啟伟上诉请求：1、请求贵院依法撤销(2020)苏0623民初3069号判决主文第二项，并依法判令其不予支付被上诉人资产使用费8750元(2020年05月01日至05月09日)；2、请求贵院依法撤销(2020)苏0623民初3069号判决主文第三项，并依法判令其不予支付被上诉人租金损失72916.67元；3、请求贵院依法撤销(2020)苏0623民初3069号判决主文第四项，并依法判令其不予支付被上诉人垃圾清运费及卷闸门费17200元；4、一审诉讼费及二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决判令上诉人支付被上诉人租金损失72916.67元，在事实认定及法律适用上均系错误；首先，一审判决认定上诉人与被上诉人之间所签订的《租赁合同》，依法被认定为部分有效、部分无效。而根据法律规定，被撤销或无效的合同，自始无效。显然，本案中上诉人与被上诉人之间所签订的《租赁合同》中2003.05平方米的部分系无效约定。当然，在上诉人与被上诉人之间在履行《租赁合同》时租金一直也是按照2800平方米的标准计算和支付。但是，一审判决在判令上诉人与被上诉人之间所签订的《租赁合同》已解除且合同部分无效的前提下，判令上诉人支付被上诉人租金的损失72916.67元(参考两个半月的房屋租金)，仍然按照涉案厂房整体月租金的金额来计算和认定，这显然系错误的认定方式，这也与判决所认定的《租赁合同》部分无效的逻辑相悖。一审判决判令上诉人支付被上诉人租金损失72916.67元(参考两个半月的房屋租金)的理由是，因上诉人搬迁时未能提前3个月书面通知被上诉人，造成被上诉人资产的闲置。该条款是上诉人与被上诉人之间关于解除合同的违约条款的约定。而本案中，被上诉人的诉请中并无诉请相应的违约责任。一审判决判令上诉人支付被上诉人租金损失72916.67元(参考两个半月的房屋租金)并无任何的法律依据。其次，一审判决认定上诉人与被上诉人之间所签订的《租赁合同》的附件系有效约定，上诉人对此予以认可。但是，通过双方所签订的《租赁合同》以及附件的内容可知，本案中，涉案的《租赁合同》显然是签订在前，附件系补充在后。而补充的内容为，被上诉人需为上诉人无偿办理木制品的立项以及环评手续，若被上诉人办理不出或者由于第三方的原因导致上诉人无法生产木质品，被上诉人同意退还押金以及给予一个月的免租搬迁周期。而截至到诉前，因被上诉人所出租的厂房系违章建筑等多方面的原因，被上诉人并未能顺利的办理出木制品的立项及环评手续。而一审法院认为，双方之间所签订的附件中并未约定办理时限。但上诉人认为，虽双方未约定具体的办理时限，但是，在上诉人拟被环保部门处罚的前提下，且被上诉人经过多次催促上诉人的情况下仍然无法办理处木制品的立项和环评手续，且在上诉人搬迁的过程中，管委会的环保部门依旧上门予以检查环评等手续事宜，据此，上诉人认为，此行为均已严重影响上诉人正常的生产经营。上诉人据此与被上诉人之间解除《租赁合同》并不违反规定。因此，上诉人认为，一审法院在认定《租赁合同》的附件系有效约定的情况下，且上诉人据此与被上诉人之间解除《租赁合同》，仍然判令上诉人支付被上诉人租金的损失，于法无据。再退一步讲，2020年年初至年中期间，受新冠××疫情影响，全国各行各业的均遭受毁灭性的打击，上诉人所经营生产制造业亦未能幸免，在长半年的时间内，均未能如期的开工生产。而一审判决中，全案未能考虑到此因素，系违背最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)、(二)、(三)》的通知的相关精神。综上，上诉人恳请二审法院在查明本案事实的基础之上，精准适用法律，依法判令上诉人不予支付被上诉人租金损失72916.67元。二、一审判决判令上诉人支付被上诉人垃圾清运费及卷闸门费17200元，证据不足。首先，被上诉人所主张垃圾清运费用15600元，仅提供了一份证人证言。证人证言的主观臆断性和随意性比较强，可信程度较低。上诉人庭审中，极力要求被上诉人提供支付垃圾清运费的付款凭证或者取款凭证等客观性证据予以佐证证人证言的真实性。但是，被上诉人均未能提供任何客观性证据予以佐证，该证据亦系孤证，而孤证不能作为定案的依据。其次，证人证言(垃圾运输人)显示，其阐述到涉案厂房内的垃圾，其先后一共运输了22趟，该证言的真实性程度明显不高。因为，在上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录显示，在上诉人通知被上诉人已搬走时，被上诉人曾到涉案厂房内查看，且拍摄了多条微信短视频，涉案厂房内确实存在搬迁后遗漏的垃圾，但是，数量远达不到证人所述的需使用5-8吨的货车运输22趟的程度。因此，上诉人认为，在被上诉人均未能提供任何客观性证据予以佐证证言客观性的前提下，该证据亦系孤证，且孤证不能作为定案的依据。一审判令上诉人支付被上诉人垃圾清运费及卷闸门费用17200元，证据不足，于法无据。8750元当中，一审是全额按照房屋租金来计算的，但是合同是部分有效部分无效的，其认为无效部分的房屋租金是应当依法予以扣减的。本院审理过程中，朱啟伟不再将卷闸门费用1500元作为上诉理由。新光供销社辩称，上诉请求、理由于法无据，与事实不符，请求依法驳回一审判决，关于一审判令上诉人支付被上诉人的资产使用费8750元的问题，一审判定上诉人承担2020年5月1日至5月9日，在其实际占有被上诉人房屋期间的资产使用费8750元合法依据。一方面这些房屋是上诉人实际使用。另一方面合同是部分有效部分无效。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准即支付房屋债务占有使用费的，人民法院应予以支持。上诉人应支付被上诉人的租金和房屋占有使用费，一审法院使用资产使用费一词，虽有不当，但因为合同部分有效部分无效，无法准确区分租金和占有使用费，因此不影响该金额的确定和支付。因为一审法院判决上诉人支付该8750元，符合法律和事实。上诉人当庭提出的减免支付没有任何法律依据。关于一审判令上诉人支付被上诉人租金损失72916.67元的问题。虽然案涉租赁合同部分有效部分无效，但给付的租金和房屋占有使用费，仍应参照合同的约定租金标准支付，对此最高法院的司法解释有明确规定，一审对租金和房屋占有使用费用用租金损失来表示，也并无不当。即便是按照厂房整体月租金计算和认定，符合法律和事实。第二，因为案涉合同属于部分有效部分无效，对无效和有效范围和租金金额，不能简单地予以分割。在案涉合同中约定上诉人提前退租的，应该提前三个月书面形式告知，并承担三个月的租金损失。在实际履行过程中，上诉人从未提前三个月以书面形式告知被上诉人，而被上诉人的房屋作为一个整体出租，上诉人提前退租，不可能部分使用三个月部分不使用三个月，故一审法院考虑到具体情况，判令上诉人未以书面形式告知，存在两个半月的租金损失，符合双方合同的约定和交易常情，符合公平原则。第三，附件仅约定如果被上诉人未完成立项环评手续，承担的是一个月的免租搬迁期。而一审已经判令被上诉人承担了退还上诉人一个月的免租的房屋租金，上诉人不应再以此来推卸承担租金损失的责任，也就是双方合同没有约定，附件中也没有约定，其实也是最为重要的是上诉人并未按照合同的约定提前三个月以书面形式告知。上诉人仅将相关的设备搬离租赁房屋，但未书面告知被上诉人退租。事实上在一审及第一次开庭前也未将租赁房屋退还给被上诉人，双方未办理退租的交接手续，故在此期间，被上诉人因上诉人的原因未能将房屋出租给他人，也无法将房屋出租给他人。在此之间的损失，因上诉人的原因造成，一审法院判定上诉人承担也符合法律规定。第四，上诉人以新冠××未能如期开工为由，认为其不应承担租金损失，理由不能成立。在一审中上诉人并未提出新冠××要求减免租金，更何况在2020年5月份租赁房屋所在地以及全面复工复产，是上诉人自身原因，未按合同约定书面通知被上诉人提前退租，故不能以此作为其不承担租金损失的理由。关于一审法院判令上诉人支付被上诉人垃圾清运费及卷闸门费用17200元的问题，上诉人在一审庭审中认可卷闸门费用（一审开庭笔录第12页）。上诉人认可一人一半，这个钱是应该没给，故判决上诉人承担1500元符合事实。关于垃圾清理费，在双方提供的微信记录以及一审法庭查明的情况。上诉人将设备搬离后，里面有大量的生产垃圾在承租的房屋内，对此事实双方均无异议。上诉人提供的证人也能证明上诉人设备搬离后里有大量的垃圾。上述垃圾的存在也证明承租房屋未能返还，被上诉人无法将其再次出租。在双方交涉过程中，被上诉人要求上诉人清理垃圾，但上诉人一直没有清理垃圾，为了避免损失的扩大，被上诉人只能请人清理场所垃圾，人工费用和运费客观存在，被上诉人已申请了运输和清理人员到庭作证，能够充分证明上述费用的具体金额。上诉人提出异议，但未提供任何反证，故对方上述费用应予认定。新光供销社向一审法院起诉请求：1.请求法院判令朱啟伟给付房屋租金175000元（自2020年5月1日至2020年10月31日），并支付每日房租费2倍的滞纳金。2.诉讼费由朱啟伟承担。后变更诉讼请求为：1.请求判令至2020年8月25日解除房屋租赁合同;2.判令朱啟伟给付自2020年5月至2020年8月四个月期间的房屋租金损失，合计116664元，并支付每日房租金两倍的滞纳金;3.判令朱啟伟给付其清理垃圾及卷闸门水费等计17700元;4.诉讼费由朱啟伟承担。朱啟伟向一审法院反诉请求：１.请求新光供销社返还房屋租赁押金30000元；2.请求新光供销社返还其2020年4月份房屋租金29166.67元；3.本案反诉费用新光供销社由承担。一审法院认定事实:1.2018年9月28日双方签订厂房租赁合同，双方约定：一、甲方将位于如东县苴镇九阳村30组厂房，建筑面积约2800平方米出租给乙方做生产及仓库使用；二、合同期限五年，从2018年11月1日至2023年10月31日止。四、租赁费用及交付方式，租金的交付方式为付六押一，年租金为35万元，每次支付租金须提前15天，先付费后用房，超过交房租日15天，每日需支付房租费的两倍作为滞纳金，租赁协议签订时乙方向甲方支付３万元作为租赁保证金……合同还约定，一方因特殊情况需要提前退租的，必须提前三个月书面形式告知甲方，乙方所交保证金甲方不予退还，赔偿甲方三个月租金作为违约金，并计算该期间使用的相关费用。同日，双方还另行签订一份合同附件，约定：甲方允许乙方在如东县苴镇九阳村30组新光供销社进行木制品加工。甲方承诺无偿为乙方办理木制品立项及环评手续，费用乙方自理，办理此项费用在2万元左右，具体数额以实际票据为准。如果甲方办理不出木制品立项以环评手续或者由于第三方原因导致乙方不能生产木制品，甲方同意给乙方一个月时间作为免租搬迁周期，甲方同意全额退还全部押金及剩余全部租金，其它事宜协商为主。2.协议签订后，新光供销社即交付房屋，朱啟伟开始组织生产，房屋租金已交至2020年4月底，2020年五一假期内，朱啟伟在未通知新光供销社的前提下，将租赁房屋内的机械设备生产资料及办公用品等全部搬离，并于5月9日电话告知新光供销社法定代表人金晓飞。3.2020年8月底，新光供销社聘请工人对朱啟伟租赁的厂区内因朱啟伟搬迁时留下的垃圾进行清理，并支付运费10000元，小工费5700元，原租赁厂房的卷闸门3000元，双方曾协商各半承担，应由朱啟伟承担1500元。另查明，新光供销社租给朱啟伟的房屋所有权登记面积为796.95平方米，其他约2003.05平方米厂房建在新光供销社租赁的如东县国土资源局国有建设用地上，没有相关的审批手续，该租赁宗地的用途为商服用地。再查明，租赁期内朱啟伟曾以南通鸿檀建筑装饰工程有限公司进行经营，2019年3月7日因其配套建设的环境保护设施未经环保验收，该违法行为被如东县环境保护局查处，并下发东环罚罚告字(2019)13号如东县环境保护局行政处罚事先（听证）告知书，通知其恢复橱柜加工项目前的原状，并处罚人民币218480元（未实际处罚）。朱啟伟也因办理立项、环评手续，曾敦促新光供销社方。2019年4月17日开始，新光供销社在未告知朱啟伟的情况下以南通滇物展览展示有限公司进行注册登记，并已在政务网上申报项目立项，开始办理建设项目环境影响前期准备工作，至法庭开庭审理时，尚未获得相关行政部门准许或批准。还查明，朱啟伟2006年开始在上海从事生产经营活动，2017年离开上海，又先后在常熟、南通通州湾进行经营，2018年向新光供销社租赁房屋经营至2020年5月初。一审法院认为，关于双方间租赁合同及附件效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。新光供销社出租给朱啟伟的2800平方米的厂房，除796.95平方米有产权证，其他房产系未经规划许可建设的厂房，且至法庭辩论终结前仍未取得相关职能部门的批准许可，故新光供销社与朱啟伟间涉及该部分2003.05平方米厂房（2800平方米-796.95平方米）的租赁合同依法无效，但合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，新光供销社要求解除双方之间的合同关系，双方均同意解除该合同，而且事实上双方也不再履行该合同，故一审法院予以支持。双方间租赁合同附件中关于新光供销社为朱啟伟办理立项及环评手续事项的相关约定，并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效。但双方未约定办理时限，且双方从事企业经营活动多年，应当知晓企业合法经营的前提条件是取得相关行政职能部门的审批，朱啟伟以南通鸿檀建筑装饰工程有限公司进行经营期间，受到环保部门的拟处罚告知，新光供销社又在未告知朱啟伟的前提下，以南通滇物展览展示有限公司，进行注册登记并已在政务网上申报项目立项及开始办理建设项目环境影响前期准备工作。朱啟伟在长达一年半的时间内未获相关行政职能部门的批准情况下，进行生产经营，新光供销社经朱啟伟催告仍未能为朱啟伟办理立项及环评手续，虽然朱啟伟一直在经营生产，但并不能免除新光供销社履行约定义务的责任，故新光供销社收取朱啟伟的租房押金30000元，应予退还。并且应当给予朱啟伟一个月时间的免租搬迁周期，新光供销社应当退还朱啟伟一个月租金，计29166.67元。关于新光供销社主张要求朱啟伟给付租金损失请求，因朱啟伟实际占有、使用了新光供销社的资产，其应依双方约定支付使用费8750元（2020年5月1日至5月9日）。另双方约定一方因特殊情况需要提前退租的，必须提前三个月书以面形式告知甲方，乙方所交保证金，甲方不予退还，并赔偿甲方三个月租金作为违约金，并计算该期间使用的相关费用。该约定经由双方协商确定，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属有效，对双方均具有拘束力。朱啟伟认为搬迁时已明确告知新光供销社解除租赁合同，但因证据不足，一审法院不予认定。结合本案朱啟伟以自己的搬迁行为，明示解除合同，但是因未提前书面告知，确实造成新光供销社因资产闲置，而造成直接经济损失，朱啟伟对此应承担主要责任。该损失应以合同约定的三个月期限为宜，还应考虑合同效力以及双方在履行合同中的过错问题，一审法院酌定由朱啟伟承担新光供销社损失计72916.67元（参照两个半月的占用费计算）。关于朱啟伟给付新光供销社清理垃圾、卷闸门费用及水费的问题，因朱啟伟搬迁时，确实存在留下垃圾需要清理，以及卷闸门约定双方各半负担，对新光供销社主张的垃圾清理费、卷闸门费用17200元，予以支持，但新光供销社主张的水费，其未提供相关证据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除新光供销社与朱啟伟于2018年9月28日签订的租赁合同及附件；二、朱啟伟支付新光供销社资产使用费8750元（2020年5月１日至5月9日）；三、支付新光供销社租金损失72916.67元；四、朱啟伟支付新光供销社垃圾清理费及卷闸门费17200元。五、新光供销社返还朱啟伟租房押金30000元、租金29166.67元，合计59166.67元；综合上述第二至五项判决，朱啟伟应给付新光供销社39700元，于判决生效后二十日内履行。款项可以汇至一审法院账户，开户名：如东县人民法院，开户行：中国建设银行如东珠江路支行，账号32×××93。六、新光供销社的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2987元，由新光供销社负担456元，朱啟伟负担2531元；反诉案件受理费1280元，由新光供销社负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，二审审理中，本院询问朱啟伟是否因疫情影响向新光供销社要求租金，朱啟伟予以否认。本院认为，二审的争议焦点为：一审法院判决撤销案涉合同是否恰当；朱啟伟是否违约，一审法院判令朱啟伟支付租金损失72916.67元、垃圾清运费用和小时工费用是否正确;关于一审法院撤销案涉合同的问题，案涉房屋因部分房产无产权证，故租赁合同部分无效，部分合同有效。虽双方当事人在一审中均同意撤销合同，但因案涉合同部分无效，一审法院将案涉合同整体撤销不当，应撤销合同中796.95平方米有产权证的部分，其余2003.05平方米厂房的租赁合同确认无效。关于租金损失的问题，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故案涉租赁合同虽部分无效，但朱啟伟应参照合同约定支付其实际占有期间的使用费，故一审法院按照合同有效部分计算租金、合同无效部分计算使用费于法有据。依法成立的合同，对当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，乙方因特殊情况需要提前退租的，必须提前三个月以书面形式告知甲方，乙方所缴纳的保证金，甲方不予退还，并赔偿甲方三个月租金作为违约金，并计算该期间使用的相关费用，该约定依法成立并对双方均具有约束力。朱啟伟搬迁时未按照合同约定以书面形式告知新光供销社，亦无证据证明其以其他方式明确告知，故一审法院根据双方履行合同中的过错及合同效力的问题，酌情认定朱啟伟承担两个半月的占用费，并未超出合理范围，本院予以维持。朱啟伟主张双方约定办理处木制品的立项和环评手续，导致其无法经营，本院认为，合同就此约定为新光供销社未完成上述手续，则给予朱啟伟一个月的免租搬迁期，朱啟伟以此拒付租金无合同依据。关于新冠××的问题，上诉人租赁案涉房屋经营至2020年5月初，新冠××与其未书面通知新光供销社导致违约支付租金并无因果关系，且其并未向被上诉人提出减免租金，本院对该上诉理由难以支持。关于垃圾清运费及小时工费用的问题，朱啟伟搬迁后确实遗留有大量垃圾需要清理，新光供销社为证明其支出垃圾清运费及小时工费用，提供微信聊天记录及两位证人证言证明，证人证言能够相互印证，一审法院据此判令上诉人支付该项费用具有事实依据。综上所述，朱啟伟上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致判项第一项应予撤销，其余判项结果正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销（2020）苏0623民初3069号民事判决第一项、第六项；二、解除新光供销社与朱啟伟于2018年9月28日签订的租赁合同中有产权证厂房部分及附件，合同其余部分无效。三、维持（2020）苏0623民初3069号民事判决第二、三、四、五项；综合上述第二至五项判决，朱啟伟应给付新光供销社39700元，于判决生效后二十日内履行。四、驳回如东县新光供销社有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费2987元，由新光供销社负担456元，朱啟伟负担2531元；反诉案件受理费1280元，由新光供销社负担。二审案件受理费2987元，由朱啟伟负担2900元，由新光供销社负担87元。本判决为终审判决。审判长  刘彩霞审判员  高 雁审判员  陆海滨二〇二一年六月七日书记员  李 熹