贵州省六盘水市水城区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0221民初320号原告：曹德艳，女，汉族，1975年7月27日生，住贵州省水城县。特别授权委托诉讼代理人：陆顶盘，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201910079730。特别授权委托诉讼代理人：曹荧，系贵州盈厚律师事务所实习律师，实习证号：23082005110024。被告：王晋，男，1971年1月16日生，汉族，住贵州省水城县。特别授权委托代理人：杨若超，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201811035178。原告曹德艳与被告王晋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，于2020年8月3日作出（2020）黔0221民初2434号一审民事判决：一、解除原告曹德艳与被告王晋2019年2月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王晋在本判决生效后十日内返还原告曹德艳购房款100000元，并支付违约金40360元；三、驳回原告曹德艳的其他诉讼请求。被告王晋对该判决不服，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2020年12月10日作出（2020）黔02民终2188号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹德艳及其特别授权委托诉讼代理人陆顶盘、曹荧，被告王晋特别授权委托诉讼代理人杨若超到庭参加诉讼。本案现已审理总结。原告曹德艳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2019年2月23日签订的《房屋买卖合同》。二、判令被告立即返还原告购房款及定金100000元。三、判令被告向原告支付违约金40360元（201800元×20%，双倍返还原告定金的一倍）。四、判令被告支付原告资金占用损失7800元（资金占用损失计算至被告全部退还原告购房款及定金之日止，以购房款及定金100000元为基数计算；现暂从2019年2月23日计算至2020年6月22日，按年利率6%计算，共计1.3年利息7800元整）。五、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年2月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告将坐落在水城县双水乌蒙大道旁B栋一单元202号的自建房一套出让给原告，并定于2019年12月30日向原告交付房屋，房屋总价款为201800元，签订合同时原告支付100000元作为购房定金，余款原告于2019年12月30日前支付给被告，同时约定，被告未按合同第三条规定将房屋及时交付给原告使用，原告有权解除合同，被告向原告支付购房款双倍的违约金，双方在合同中还作了其他约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了100000元给被告。约定交房期限届满后，被告迟迟未通知原告办理交房手续，之后，原告多次要求被告退还已支付的100000元购房款和定金，被告却以各种借口推诿，拒绝退还。综上所述，原告认为，被告拒不履行合同义务又不将原告支付的购房款和定金退还的行为，违反了合同的约定构成违约，且严重侵害了原告的合法权益。因此诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告王晋辩称：被告认为解除合同的前提应当是合同各方当事人签订的合同合法有效，但本案中案涉房屋买卖合同因违反了法律强制性规定而无效，案涉房屋在买卖时不但没有取得权属证书，更没有取得相应规划、施工手续，案涉房屋在法律上属于两违建筑，依法属于不得转让的对象，双方签订的买卖房屋合同依法属于无效合同，不具备解除的前提条件；即便认为案涉合同有效，依据合同第二条、第三条以及备注的约定，在被告交房时原告应当已经履行完毕支付全部购房款项的义务，被告认为合同约定的违约金条款生效前提是原告方已经支付购房款，但本案中原告仅支付了首付款，故无权要求被告支付相应违约金，且案涉房屋经另案查明，系因未经规划批准于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，致使被告未能按时交付房屋，从原告提交的证据以及双方签订的合同来看，原告方在签订合同时就已明知其购买的房屋是自建房，也了解了房屋建造的情况，而本案中被告系因政府行政部门的行为导致无法继续履行合同，依据《中华人民共和国民法典》第180条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的不承担民事责任，本案中被告因政府行为导致无法继续修建案涉房屋并交付，不应当承担相应违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认定如下：1.原告提供的原被告双方2019年2月23日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定甲方（被告）自愿将座落于乌蒙大道旁B栋一单元202号房产出售给乙方（原告），价款为201800元，分3次付清购房款，在合同签订当日，乙方（原告）支付人民币10万元作为购房定金。在2019年12月30日前，乙方（原告）将房款全部付清，同时甲方（被告）向乙方（原告）交付房屋。经查，该合同签订的时间为2019年2月23日，当日，原被告双方并不能事先判断该自建房会因没有取得规划许可、施工手续等而被相关部门责令停工，尽管事后该房屋确因没有取得相关规划手续而被水城县自然资源局责令停工，但就当时的情形下，原被告双方是基于真实意思表示而签订《房屋买卖合同》，并未违反法律、法规的禁止性规定，所以该《房屋买卖合同》真实有效，对双方具有法律约束力，本院予以采信。2.本院于2021年4月14日作出的（2021）黔0221民初668号民事判决书。其中载明“因未经规划批准，被告所修建的房屋于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，致使约定交房期限届满后，被告未能向原告按时交房”。该判决书现已发生法律效力，且对被告不能按时交付房屋的事实进行了详细说明，符合客观真实情况，故对该份判决书，本院予以采信。经审理查明：2019年2月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告将坐落在水城县双水乌蒙大道旁B栋一单元202号的自建房一套出让给原告，并定于2019年12月30日向原告交付房屋，房屋总价款为201800元，签订合同时原告支付100000元作为购房定金，余款原告于2019年12月30日前支付给被告，同时约定，被告未按合同第三条规定将房屋及时交付给原告使用，原告有权解除合同，被告向原告支付购房款双倍的违约金，双方在合同中还作了其他约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了100000元给被告。约定交房期限届满后，被告迟迟未通知原告办理交房手续，之后，原告多次要求被告退还已支付的100000元购房款和定金，被告却以各种借口推诿，拒绝退还。另查明：因未经规划批准，被告所修建的房屋于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，致使约定交房期限届满后，被告未能按约定时间向原告交付房屋。上述事实：有原、被告陈述，原被告双方于2019年2月23日签订的《房屋买卖合同》，收款收据，（2021）黔0221民初668号民事判决书等相关证据在卷予以佐证，足以认定。本案争议焦点为：一、本案原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、原告的诉请是否应当支持？本院认为，关于争议焦点一。原被告双方签订《房屋买卖合同》的时间为2019年2月23日，在当时的情形下，双方并不能事先预知案涉房屋会因未取得相关部门的规划许可、施工手续而被责令停工导致房屋不能按期交付，原被告双方基于真实意思表示签订的《房屋买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行各自的义务。至于被告提出的“案涉房屋后因未取得规划许可手续而被责令停工，属于不可抗力导致不能履行民事义务不承担民事责任”的辩称，这只影响合同的履行问题，而不影响合同的效力问题。关于争议焦点二。第一，根据合同约定，被告应于2019年12月30日向原告交付房屋，但被告所修建的房屋于2019年7月8日被水城县自然资源局责令停工，导致原告购房目的不能实现，其行为已构成根本性违约，故原告诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。第二，原、被告之间的合同解除后，被告应当将收取的购房款100000元返还原告。第三，对于原告主张违约金40360元,虽然《房屋买卖合同》第二条约定：合同签订之日，乙方（原告）向甲方（被告）支付人民币10万元作为购房定金，但被告向原告出具的收款收据中却载明10万元系原告支付的房屋首期款，所以合同签订日原告向被告支付的10万元应作为房屋的首期付款，不应作为购房定金，故对原告主张返还违约金40360元（按201800*20%作为定金计算得出），依法不予支持。第四，对于原告主张资金占用损失7800元，原告在购房过程中以明显低于市场价购买该房屋，明知本案房屋的性质及建设情况，在签订合同时未尽到基本的审慎义务，其在本案房屋买卖中所遭受的实际损失只是资金占用利息损失，其损失从2019年2月23日起至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率4.35%计算为2175元，之后的资金占用利息损失以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款清偿完毕之日止。另查明，原被告双方签订《房屋买卖合同》的时间为2019年2月，双方发生争议的时间发生在2020年6月，系民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，应适用当时的法律及司法解释的规定。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹德艳与被告王晋2019年2月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王晋于本判决生效后十日内返还原告曹德艳购房款100000元，并支付违约金2175元（支付至2019年8月19日，2019年8月20日之日起至购房款清偿完毕之日止违约金以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，由原告曹德艳承担920元，由被告王晋承担2344元（原告曹德艳已预交，限被告王晋于判决生效后十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决将发生法律效力。原告可在判决确定的履行期限届满后两年以内，向本院申请强制执行。审 判 长  包广恒人民陪审员  罗 念人民陪审员  张发祥二〇二一年六月三日法官助理孙飞书记员刘校