河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1490号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：魏葳，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵鹄毅，女，1983年10月9日出生，汉族，住郑州市。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 原审被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人赵鹄毅、被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司、原审被告承德市华耀房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1．撤销原判第七项，依法改判赵鹄毅在承德大地创见房地产开发有限公司不能代其清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉金融借款合同项下剩余贷款2808919.99元及利息；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的立法本义，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。上诉人的“判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1683465.82元及利息”的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述法律规定，上诉人有权要求一审原告清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高人民法院中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审（2017）最高法民终683号民事判决书裁判要旨：“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务”。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”，该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”。陈旭坤诉承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案（2020）冀08民终1192号民事判决书裁判要旨：一审法院“判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，并直接向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同当事人‘或委托售房人直接将上述款项归还贷款人’的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定”（第17页）。综合最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书及陈旭坤案二审民事判决书裁判要旨，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，赵鹄毅作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，即便判令大地创见房地产开发有限公司直接向上诉人返还剩余购房贷款本息，也不免除赵鹄毅向第三人偿还购房贷款本息的义务。在大地创见房地产开发有限公司不能返还上诉人剩余购房贷款本息时，赵鹄毅仍应承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息。请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 赵鹄毅辩称，请求驳回上诉，维持原判。一审法院适用的司法解释25条正确，上诉人的上诉理由是对法律的错误理解，没有法律依据。上诉人与大地公司达成的调解协议剩余贷款由大地公司偿还，其诉请已经解决，我方不应再承担还款义务。 承德大地创见房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 承德市华耀房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 赵鹄毅向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原告与大地创见公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2．请求依法判令大地创见公司返还原告已经支付的首付款1980000.00元，并赔偿原告自2017年2月28日起至大地创见公司实际返还首付款之日止的利息损失；3．请求依法判令大地创见公司赔偿2018年9月开始至2018年12月向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2018年9月至2018年12月，共计75673.92元）；4．请求依法判令大地创见公司支付原告违约金495000.00元；5．请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；6．请求依法判令大地创见公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；7．请求依法判令承德华耀公司对大地创见公司的上述债务承担无限连带责任；8．本案的全部诉讼费用由大地创见公司及承德华耀公司承担。 一审法院认定事实：原告赵鹄毅与被告大地创见公司于2017年3月24日签订了合同编号为20170324007的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告赵鹄毅购买被告大地创见公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为4950000.00元，2017年3月28日原告依约定向被告大地创见公司支付了购房首付款1980000.00元，当日被告大地创见公司给原告出具了购房首付款收据一份。合同约定，大地创见公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。2017年11月3日原告与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款2970000.00元用于支付购房款，第三人建行滦平支行于2018年1月31日依按揭贷款合同的约定将全部贷款直接支付给了被告大地创见公司。自2018年2月至2018年12月份原告共计偿还第三人按揭贷款本息208103.28元。2018年11月案涉房屋被拆除。后滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，现案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计643228.32元，其中包括原告本人偿还208103.28元，被告代为偿还435125.04元，尚欠贷款本金2808919.99元及利息。2020年11月11日被告大地创见公司通过第三方退还原告购房款161080.01元。本院受理的另案原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地创见房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初1999号，经本院调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地创见房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告赵鹄毅在内的三十一名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。一审法院认为，原告赵鹄毅与被告大地创见公司的合同编号为20170324007的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现。原告依合同约定有权要求解除双方于2017年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》，故本院对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。因被告大地创见公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房首付款应由被告予以返还。购房首付款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并赔偿原告已偿还的按揭贷款本息。被告大地创见公司通过第三方退还原告购房款161080.01元，应予扣除。原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定,利息应原告交付房款之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地创见公司逾期交房的违约行为所致，按照合同的约定被告大地创见公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告大地创见公司的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地创见公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。商品房买卖合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地创见公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告赵鹄毅偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初1999号案件民事调解书中确认由被告大地创见公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告赵鹄毅在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地创见承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告大地创见公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司对被告大地创见公司的认缴出资为10000000.00元，认缴出资期限为2024年，现未到出资期限，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告赵鹄毅与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年03月24日签订的合同编号为20170324007的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议），并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告赵鹄毅办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵鹄毅支付的购房首付款1980000.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵鹄毅支付的购房首付款1980000.00元的利息损失（利息损失自2017年3月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算,自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵鹄毅已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息208103.28元，扣除被告大地创见公司通过第三方退还原告购房款161080.01元，尚欠47023.27元；五、解除原告赵鹄毅与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年11月03日签订的合同编号为130687508-2012-20172255979的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、驳回原告赵鹄毅的其他诉讼请求；七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，赵鹄毅的还款义务终止，即赵鹄毅已经不再是还款义务人，上诉人应当按照有关规定将赵鹄毅的贷款记录变更为结清状态。对于剩余按揭贷款的清偿问题，已经在河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1999号民事调解书中予以处理，上诉人在本案中再次提出诉请，构成重复诉讼，应予驳回。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27205.00元，由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年六月二十三日 法官助理 王立娟 书 记 员 李云骐