北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6881号上诉人（原审被告）：望湘园（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：陈丽，执行董事。委托诉讼代理人：王丽君，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司。法定代表人：李春英，总经理。委托诉讼代理人：于茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：唐黎明，男，该公司员工。上诉人望湘园（北京）餐饮管理有限公司（以下简称望湘园公司）因与被上诉人同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司（以下简称同昌盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。望湘园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判驳回同昌盛业公司的诉讼请求；2.同昌盛业公司承担诉讼费。事实与理由：我公司认可一审判决认定的损失数额，但应从我方缴纳的租赁保证金中扣除。根据双方签订的租赁合同约定，即使我公司有拖欠租金、管理服务费、推广费的情况，同昌盛业公司也应该先从租金保证金中扣除，而不是要求我公司另行支付。租赁合同中并无没收租赁保证金的约定，而同昌盛业公司也并未诉请没收租金保证金。一审法院判决无视租赁合同的明确约定，在欠付金额低于租赁保证金金额的情况下，判决我公司另行支付租金，显然有误。同昌盛业公司辩称：同意一审判决，不同意望湘园公司的上诉请求和理由。同昌盛业公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方租赁合同于2020年3月9日解除；2.请求判令望湘园公司支付2020年1月1日至2020年3月9日期间拖欠的房租租金、管理服务费、推广费共计53967元；3.请求判令望湘园公司支付滞纳金10225.11元；4.请求判令望湘园公司支付装修期间的垃圾清运费1932元；5.请求判令望湘园公司支付2020年3月11日至2020年3月25日的房屋占用费11592元。6.请求判令望湘园公司按照合同约定支付律师费10000元；7.诉讼费由望湘园公司负担。一审法院查明事实：2019年1月8日，同昌盛业公司（甲方）与望湘园公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市丰台区角门路19号的“新荟城购物中心”3F层K10号商铺出租给乙方使用，使用面积64.4平方米。租期自2019年2月26日至2024年2月25日。第1个租赁年度基本月租18354元/月，管理服务费4508元/月，推广费644元/月。乙方交纳租赁保证金76314元。上述费用缴纳期限为：每月20日前，一同缴纳下个月的费用，每逾期1日，须交纳千分之三的违约金。乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还”，“逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日”。望湘园公司自承租商铺后，多次向同昌盛业公司发送退场或沟通函，并提供微信聊天记录，表明因双方就租赁关系重新签订了新的协议，应按新协议内容履行，其提交了一份《临时免收基本租金、管理服务费及推广费协议》，但协议中未有双方当事人的盖章或法定代表人、委托代理人的签字确认，同昌盛业公司认为此协议系望湘园公司的单方意愿，双方并未达成合意，不同意按照其提供的协议内容履行。望湘园公司自2020年1月起，未再向同昌盛业公司支付过租金、管理费、推广费。同昌盛业公司于2020年2月11日向望湘园公司发送《通知》，表明因疫情发生，经研究决定对望湘园公司承租的商铺给予租金及部分费用的减免。具体为：减免2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，物业费及其他费用照常收取，将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%。2020年2月20日，同昌盛业公司再次发送《通知》，表明减免房租是在合同正常履行的基础上，通知望湘园公司如不能于2020年3月5日前支付应付未付费用，则不再给予优惠减免政策。望湘园公司于2020年2月25日向同昌盛业公司提出解除合同，同昌盛业公司不同意其单方解除合同，但于2020年3月9日制作合同解除通知并发送望湘园公司，通知函中称因望湘园公司仍未支付2020年1月1日之后的租金、管理服务费、推广费，根据合同约定双方签订的租赁合同终止，并不退还租赁保证金、装修押金等费用，要求被告于2020年3月13日前变更或注销以该商铺地址为注册地址的营业执照，并支付拖欠的费用。望湘园公司表示已经收到了同昌盛业公司的解除函。庭审中，望湘园公司提出因疫情来势凶猛，故其提出解除合同，要求以2020年2月25日作为解除合同的时间，其解除合同通知于2020年2月25日到达对方邮箱。另查，双方均认可涉案房屋七月进行腾退，办理了交接手续。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，同昌盛业公司与望湘园公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。同昌盛业公司主张《租赁合同》于2020年3月9日解除，望湘园公司认为合同应于2020年2月25日解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知。望湘园公司应于2019年12月20日即应交纳承租房屋的租金，但望湘园公司未能按合同约定履行交费义务，其应交纳房租时疫情尚未出现，故应视为其违约，故合同解除的权利应在同昌盛业公司，解除时间应以解除的通知到达望湘园公司的时间为准，即2020年3月9日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同昌盛业公司主张望湘园公司给付2020年1月1日至2020年3月9日期间的房屋租金、管理服务费、推广费，因2020年1月26日前，新冠肺炎疫情尚未爆发，望湘园公司亦进行正常的经营活动，故其应交纳2020年1月26日前的房屋租金、管理服务费、推广费。疫情爆发后，因望湘园公司客观上无法使用租赁的房屋进行经营，考虑到望湘园公司对房屋的使用情况及合同的履行情况，法院酌情考虑支持60%的租金及房屋占用费。同昌盛业公司主张望湘园公司按合同约定支付欠款的滞纳金，法院支持2020年1月26日之前欠款的滞纳金。同昌盛业公司主张支付装修期间的垃圾清运费，合同附件中对垃圾清运费的计算标准进行了明确约定，望湘园公司应于给付。同昌盛业公司主张律师费，双方合同中约定因催付租金或其他费用而且的所有费用和开支（包括一切律师费），均有乙方（望湘园公司）承担，本案虽然发生于不可抗力期间，但望湘园公司在疫情爆发前既已开始拖欠租金等相关费用，已经构成违约，故应承担相应的违约责任。判决：一、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与望湘园（北京）餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ二Ｏ年三月九日解除；二、望湘园（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内，给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司二Ｏ二Ｏ年一月一日至二Ｏ二Ｏ年一月二十六日的房屋租金、管理服务费、推广费共计19714.7元；三、望湘园（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内，给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司二Ｏ二Ｏ年一月二十七日至二Ｏ二Ｏ年三月二十五日的房屋租金（房屋占用费）、管理服务费、推广费共计27737元；四、望湘园（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内，给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司滞纳金（以19714.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二○一九年十二月二十一日起至实际付清之日止）；五、望湘园（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内，给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司垃圾清运费1932元；六、望湘园（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内，给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司律师费10000元；七、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院查明，一审法院对同昌盛业公司与望湘园公司另一起房屋租赁合同纠纷于2021年2月25日作出（2020）京0106民初13098号民事判决，该判决对租赁保证金问题在“本院认为”中认定：“经核算，上述望湘园公司应支付费用未超过租赁保证金金额，应先行抵扣，剩余部分同昌盛业公司亦无须退还”。经本院询问，双方均认可上述判决书已生效。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合望湘园公司的上诉请求及具体审理情况，本院确定本案焦点为：一审法院判决望湘园公司向同昌盛业公司支付的费用是否应由望湘园公司交纳的租赁保证金先行抵扣。首先，双方租赁合同约定：“如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费……及其他应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7个工作日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣”“乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还……预期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日”。由此可知，双方对于租赁保证金的抵扣、退还问题已进行明确约定。其次，已生效的（2020）京0106民初13098号民事判决与本案当事人相同、基础事实类似，属于类案。该生效判决在法律适用层面确定望湘园公司应支付的相应费用由租赁保证金先行抵扣。另，租赁保证金在性质上属履约保证金，而非实际损失，“先行抵扣”系其应有之意。综合以上分析，结合合同约定、实际履行、类案生效裁判文书等本案具体审理情况，本院认定望湘园公司向同昌盛业公司支付的房屋租金、管理服务费、推广费等费用（律师费除外），应由望湘园公司交纳的租赁保证金先行抵扣，剩余部分，依据合同约定同昌盛业公司亦无需退还。望湘园公司认可一审法院认定的损失数额，经核算，租赁保证金抵扣一审判决第二、三、四、五项费用后仍有剩余，故望湘园公司无需另行支付。一审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。关于律师费，该款项属于双方合同约定的望湘园公司应承担的同昌盛业公司因催讨租金或其他费用而引起的费用和开支，不属于租赁保证金的抵扣范围，望湘园公司应另行支付。一审法院对此处理并无不当。综上所述，望湘园公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13434号民事判决第一、六项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13434号民事判决第二、三、四、五、七项；三、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1993元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担1774元（已交纳），望湘园（北京）餐饮管理有限公司负担219元（于本判决生效后7日内交至一审法院）；二审案件受理费1285元，由望湘园（北京）餐饮管理有限公司负担216元（已交纳），同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担1069元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年六月三十日法官助理  张海桃书 记 员  曹 静