北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7986号上诉人（原审原告）：中飞高科（北京）测控技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：李耀忠，董事长。委托诉讼代理人：郭庆良，男，中飞高科（北京）测控技术有限公司职工。委托诉讼代理人：吴鹏民，甘肃兴正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州市昌宁物业服务有限公司，住所地涿州市开发区范阳东路592号惠友钻石广场A-1113号。法定代表人：石秀峰，经理。委托诉讼代理人：焦建，北京市在线律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜琳，北京市在线律师事务所律师。上诉人中飞高科（北京）测控技术有限公司（下称中飞高科公司）因与被上诉人涿州市昌宁物业服务有限公司（下称昌宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人中飞高科公司之委托诉讼代理人郭庆良、吴鹏民，被上诉人昌宁物业公司之委托诉讼代理人姜琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中飞高科公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院对合同性质认识错误。2019年11月8日，我为租赁北京市昌宁机电科技有限公司（下称昌宁机电公司）所有的位于北京市丰台区星火路1号昌宁大厦16DE房间（下称涉案房屋），与昌宁物业公司签订了《昌宁大厦物业管理合同》，与昌宁机电公司签订了《昌宁大厦租赁合同》，与我公司签订合同的两个公司均为同一法定代表人，具有高度关联关系。本案《昌宁大厦物业管理合同》主要约定并非物业服务关系，而是租赁关系。我公司认为《昌宁大厦物业管理合同》名为物业管理合同，实为房屋租赁合同，一审法院没有认真审查合同内容，错误认定本案为物业服务合同纠纷。二、一审法院对《昌宁大厦物业管理合同》的效力认定错误。昌宁物业公司与其关联公司将应列为租金的收入以物业费名义收取，偷税目的不言而喻，属违法行为，应认定《昌宁大厦物业管理合同》因损害国家税收利益而无效。三、一审法院适用法律错误，应适用《民法典》审理本案。四、昌宁物业公司的实际损失已在另案中得到补偿。同一房屋租赁中，两个案件均是针对同一违约事实，却判决我公司承担两次违约责任，而且违约赔偿金额远高于恢复房屋装修的实际支出，显失公平。昌宁物业公司辩称：同意一审判决，不同意中飞高科公司的上诉请求和理由。一、双方签订《昌宁大厦物业管理合同》系双方真实意思表示，是在双方自愿平等的情况下签订，合法有效，中飞高科公司在认可该合同的内容和物业费标准的情况下，自愿接受该合同的约束。二、双方在合同中对于退租时间、退租房屋应有状态有明确要求，应当按照合同约定处理，中飞高科公司存在重大违约行为，押金作为违约金不应当退还。三、我公司与昌宁机电公司是两个独立的主体，中飞高科公司与我公司及昌宁机电公司签订的合同是不同的法律关系，现中飞高科公司对我公司存在违约行为，故应当对我公司承担违约责任。四、本案纠纷发生在《民法典》实施之前，不应适用《民法典》的规定，一审法院审理本案适用法律正确。中飞高科公司向一审法院起诉请求：判令昌宁物业公司退还扣除的押金89936.01元。一审法院认定事实：2019年11月8日，中飞高科公司（乙方）与昌宁物业公司（甲方）签订《昌宁大厦物业管理合同》约定，昌宁机电公司将其所有的涉案房屋租赁给中飞高科公司使用，建筑面积为352平方米；租期从2019年11月22日起至2020年11月21日止；物业管理期限自2019年11月22日起至2020年11月21日止。乙方支付给甲方的物业管理费以每日每建筑平方米2.8元人民币计算。乙方支付的年物业管理费为359744元，每个月的物业管理费为29978.67元。乙方向甲方支付物业管理押金为89936.01元。合同第六条第11款同时约定：“租赁期满，乙方将自有财产与自置设备搬出该房，将清洁整齐、状态完好的该房交还给甲方。乙方在租用该房屋期间，对地面、墙面、房门、窗框、玻璃窗、照明灯具以及各种插座、开关造成的硬伤、丢失、损坏或较大的划痕，乙方在租赁期满之时完成恢复原样。乙方在租用该房屋期间，在房间内装修必须满足消防规定的要求。乙方在租房内做隔断墙装修时对地面、墙壁只能用胶粘，不能钉钉子打孔。在地面打了孔或者开槽以及损坏，则恢复原样时必须更换室内的全部地砖以保证地砖色差一致；乙方入驻后重新装修部分，待租房期满时，除非甲方认可，否则乙方必须将重新装修部分全部拆除，恢复原样；恢复原样必须在租期期满之时完成，而不是租赁期满之后进行恢复原样。如果乙方在租赁期满之日未恢复原样，则视为乙方违约。乙方所交物业管理押金89936.01元，作为违约金处理，归甲方所有，甲方不予返还乙方。”合同第八条第4款约定：“甲乙双方再一次确认：本合同第五条第6款和第六条第11款以及第八条第1款、第2款、第3款与本合同中的其余各条款一样，均为甲、乙双方深思熟虑、充分友好协商之后确立的，是双方真实意思表示。甲、乙双方必须不折不扣地遵照执行，不得反悔。”本合同签订后，中飞高科公司使用涉案房屋，中飞高科公司按合同约定向昌宁物业公司支付押金89936.01元。双方签署了入住确认单，其上显示，中飞高科公司于2019年11月16日入住涉案房屋时，房间状态如下：1.房间内玻璃窗、白墙墙面、灯具、吊顶、空调完好；2.精装玻璃门完好；3.房间内地面4块瓷砖有裂缝；4.房间内有一块踢脚线掉了。并附图片两页。合同履行期满时，中飞高科公司与昌宁物业公司于2020年11月23日进行涉案房屋交接时共同确认退租涉案房屋时状态如下：1.房间内3个灯管不良，玻璃窗框有一块上面有云石胶；2.房间内瓷砖有20块上面有裂纹，换2块地砖颜色有差异，地砖有一处开槽；3.房间内墙面有胶，玻璃隔断上有胶；4.房间内空调、吊顶完好；5.精装玻璃门完好。此后，中飞高科公司要求昌宁物业公司退还押金未果。庭审中，中飞高科公司认可有部分地砖损坏且没有恢复。一审法院认为，中飞高科公司与昌宁物业公司签订的《昌宁大厦物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方合同中明确约定，对租赁房屋地面、墙面等造成损坏时，在租赁期满之时要恢复原状，在地面打了孔或者开槽以及损坏，恢复原状时必须更换室内的全部地砖以保证地砖色差一致。根据双方入住确认单和退租验收单中确认的房屋状态可以看出，涉案房屋地砖确有损坏，且存在更换地砖色差问题。现中飞高科公司主张涉案房屋入住时地砖已有损坏，其签署退租验收单时，昌宁物业公司称是现状交房，退租验收单不作为损失证据，但其并未提供充分证据证明其主张，且其在庭审中承认有部分地砖损坏未予以恢复，故对于其该项主张，法院不予采信。现双方租赁合同已经到期，中飞高科公司未按照合同约定将涉案房屋恢复原状，应视为其违约，其交纳的押金应作为违约金处理。故对于中飞高科公司要求退还押金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年3月30日判决：驳回中飞高科（北京）测控技术有限公司的诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案中，中飞高科公司在租赁涉案房屋期间对部分地砖造成损坏，未能在涉案房屋租期届满后将涉案房屋恢复原状，依据《昌宁大厦物业管理合同》约定，昌宁物业公司有权不予退还中飞高科公司交纳的押金。一审法院判决驳回中飞高科公司要求退还押金的诉讼请求，事实依据充分，本院予以维持。虽中飞高科公司上诉主张《昌宁大厦物业管理合同》为房屋租赁合同并非物业服务合同、《昌宁大厦物业管理合同》为无效合同、一审法院适用法律错误、一审法院判决显失公平，但首先，关于《昌宁大厦物业管理合同》的合同性质问题。经查明，该合同中明确约定了物业服务费、物业管理项目等明确的物业服务相关内容，故上述合同应为物业服务合同，本案系物业服务合同纠纷；其次，《昌宁大厦物业管理合同》是否为无效合同的问题。虽中飞高科公司主张该合同损害国家税收利益，但中飞高科公司并未就其主张提交相应证据予以证明；再次，一审法院是否存在适用法律错误的问题。《昌宁大厦物业管理合同》签订时间、合同履行时间、涉案房屋实际腾退时间、双方发生争议时间等均发生在《民法典》实施之前，故一审法院适用《合同法》等相关法律法规对本案予以审理并判决，符合法律规定，不存在适用法律错误问题；最后，虽中飞高科公司主张本案与另案房屋租赁合同押金均作为违约赔偿，违约赔偿数额远高于恢复房屋装修的实际支出，显失公平，但中飞高科公司未能就其该项主张提交相应证据予以证明，其该项上诉理由，缺乏事实依据。综上，中飞高科公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中飞高科公司的上诉请求不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2048元，由中飞高科（北京）测控技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪