北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7153号上诉人（原审被告）：陈默，男，1980年11月6日出生，汉族，北京承天晴阳投资咨询有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王鹏（单位推荐），男，1978年8月31日出生，汉族，北京承天晴阳投资咨询有限公司副总经理，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：美佳物业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：白宏毅，总经理。委托诉讼代理人：魏传浩，男，该公司员工。上诉人陈默因与被上诉人美佳物业管理（北京）有限公司（以下简称美佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈默上诉请求：撤销一审判决书，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定主体错误。涉案房屋原产权人为毕子钧，后变更为上诉人。变更后被上诉人并未与上诉人签署物业服务合同，也未补签。一直是由北京万科物业服务有限公司的人员向上诉人提供物业服务，被上诉人并未实际提供物业服务。故此一审法院认定主体错误。上诉人与被上诉人并不存在法律关系。二、一审法院认定事实错误。被上诉人对上诉人的物业服务质量自始至终未达到标准，阻止业主成立业委会、改变绿地性质对外出租公有设施、违约断绝中水系统及供水、对体育设施、园林设施损坏不予修缮，未尽安保义务，发生多起失窃案件，甚至纵容绿地承包人导致上诉人饲养的三只宠物犬遭投毒，造成两只死亡，一只截肢，上诉人花费医疗费共计六万余元，此事双方一直没有解决。一审认定事实明显错误，一审法院应当进一步酌减物业费。美佳物业公司辩称：同意一审判决，不同意陈默的上诉请求。美佳物业公司已经向一审法院递交其《前期物业管理服务合同》，证明美佳物业公司提供物业服务。陈默所提失窃养犬事件是毕子均作为房屋产权人期间发生的事情，在之前美佳物业公司起诉毕子均的案件中法院已经对物业费进行了减免。现陈默在此提出，重复就该事件主张，美佳物业公司不予认可。美佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈默立即给付美佳物业公司拖欠的2016年1月15日至2020年12月31日期间的物业费50314.32元及违约金1000元；2.诉讼费由陈默承担。一审法院认定事实：案涉房屋2016年1月15日过户至陈默名下，房屋坐落地址为北京市大兴区庞各庄镇圆月园152号1至2层圆月园152，房屋建筑面积为256.04平方米，物业费收费标准为每月每平方米3.3元，陈默欠缴时间为2016年1月15日至2020年12月31日。北京兴港房地产开发有限公司（以下简称：兴港公司）（甲方）与美佳物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：第一条物业基本情况：物业名称：丽水佳园（北京绿海田园）；物业类型：商业，独栋别墅；坐落位置：北京大兴区庞各庄镇薛营桥东丽水佳园。第六条物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：本物业费收费标准：3.3元/月·平方米。第七条物业服务费用首次入住时按年缴纳，业主或物业使用人应于每年首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费，逾期交纳需承担相应违约责任。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本协议第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的3‰的标准向乙方支付违约金。第三十六条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定内容；物业买受人签署物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。庭审中陈默抗辩称房屋实际由其母亲陈随居住，故其不是交纳物业费的主体。且美佳物业公司提供的物业服务质量不合格主要表现为没有按照合同约定履行安保等义务：2011年11月，美佳物业公司向陈默的别墅院落内扔鞭炮；2012年12月1日，陈默所养的3只宠物犬被投毒，造成死伤，且3只犬共花费了六万余元的医疗费。另，业委会成立期间，美佳物业公司工作人员将横幅撕毁；陈随使用房屋期间，美佳物业公司停水停电；小区环境卫生服务不到位；监控系统没有启用；没有提供中水。故其主张如即使判决陈默应承担物业费，也应适当减免。一审法院认为，兴港公司与美佳物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，且美佳物业公司为陈默所有的涉案房屋提供了物业服务，陈默应当履行交纳物业费的义务。陈默以房屋实际由其母亲陈随居住从而抗辩其并非适格的缴费主体，缺乏事实及法律依据，法院不予认可。就陈默主张美佳物业公司提供物业服务不合格的抗辩意见，首先，就陈默提出的其房屋2011年被扔鞭炮及2012年宠物狗被投毒的事项，因其均未发生在本案诉争的物业费所涉物业服务期间，故其与本案不具有关联性，法院不予认可。就陈默提出的美佳物业公司在物业服务中存在其他问题，结合当事人双方提交的证据及庭审陈述，法院认定美佳物业公司在对陈默提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵，故法院对美佳物业公司主张的物业费予以适当酌减，因陈默并未恶意欠缴物业费，且其与美佳物业公司之间并未就违约金事项达成协议，故美佳物业公司主张的违约金部分，法院不予支持。但陈默作为业主同时也应明确物业服务企业在对服务区域进行服务的过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。因此，希望业主和物业公司共同努力，加强良性沟通，化解矛盾，促进小区更好发展。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十六条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、陈默于判决生效后十日内给付美佳物业管理（北京）有限公司其2016年1月15日至2020年12月31日期间的物业费47798.60元；二、驳回美佳物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈默提交物业公司管家截图公示、照片、微信截图，证明是北京万科物业服务有限公司实际提供服务，而非美佳物业公司提供服务，且北京万科物业服务有限公司要求陈默及相关业主向该公司缴纳费用；陈默提交照片及养犬证，证明其宠物犬的相关情况，据此主张一审判决认定事实错误。美佳物业公司对上述物业公司管家截图的真实性认可，关联性、证明目的不予认可，称署名北京万科物业服务有限公司是因为美佳物业公司是该公司的全职子公司；对于养犬证及相关照片的真实性不能确认，关联性、证明目的不认可，认为该证据不能证明该犬在相应期间是否寄养在产权房屋中。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为，一审法院判令陈默向美佳物业公司支付物业费用，主体是否正确；一审法院判令陈默支付的物业费金额是否正确。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，兴港公司与美佳物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，美佳物业公司为陈默所有的涉案房屋提供了物业服务，陈默应当履行交纳物业费的义务。一审法院判令陈默向美佳物业公司缴纳物业费，符合相关规定。陈默关于一审法院认定主体错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于物业费金额，陈默主张美佳物业公司提供的物业服务未达到标准，但其所主张的宠物狗被投毒一事发生于美佳物业公司起诉主张的物业费支付期间之前。陈默以此为由拖欠2016年1月15日至2020年12月31日期间的物业费用，缺乏依据。一审法院结合在案证据、当事人陈述及案件相关情况，对于美佳物业公司所主张的物业费予以酌减，并对美佳物业公司主张的违约金未予支持已经对美佳物业公司提供物业服务的瑕疵予以考虑，并无不妥。陈默关于酌减物业费程度过低的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，陈默的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费995元，由陈默负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月三十日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮