宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初4968号原告：董建芳，女，1970年7月11日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张瑞（系董建芳儿子），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏物润置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌广场负一层102室。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，宁夏七谏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟斌博，宁夏七谏律师事务所实习律师。原告董建芳与被告宁夏物润置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年3月5日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月29日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董建芳的委托诉讼代理人张瑞，被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓燕、苟斌博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董建芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.判令被告向原告退还收取的商铺使用权款70070元，并承担违约损失33633.60元（按年利率3%计算，自2005年1月25日计算至2021年3月1日），合计103703.60元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年1月25日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于银川市兴庆区南门中煌商业广场负一层B区81号商铺一间（6.2平方米）的使用权转让给原告，售价70070元，期限40年，被告承诺只需投资上述资金，即可获得年8%的稳定收益，8年即可收回成本。原告基于被告以国家人防工程的宣传，对利益回报的承诺深信不疑，与被告签约并支付了商铺全款。合同签订后，被告未按合同履行义务，没有向原告移交店铺，不认真负责管理，造成商铺没有收益，在原告不知情的情况下，反将商铺全部拆除，并把大门全部封堵，使得买卖合同已无法履行，应当解除合同，被告应向原告返还转让费并承担违约责任。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判如所请。宁夏物润置业有限公司辩称，原告的诉讼请求及事实和理由无事实与法律依据，依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。1.双方签订的《商铺使用权买卖合同》已实际履行完毕，不存在法定解除事由，且已超过法定解除权行使期限，原告主张解除合同于法无据。双方签订的《商铺使用权买卖合同》系双方的真实意思表示，合同真实、合法、有效，对双方当事人均有约束力。合同第十二条第（二）项约定“合同一经签订，乙方不得提前中止合同，否则预缴的转让费不予返还”，被告已按合同约定将商铺交付于原告，且2018年原告向兴庆区人民法院诉请租金，也能够证实《商铺使用权买卖合同》被告已实际履行。原告在实际接收商铺十多年后，以“没有给原告交付商铺、原告没有使用过、造成商铺没有效益…”等理由为由主张解除合同，于法无据。商铺面积的划分是以合同中约定的面积和位置确定的，商铺隔断仅为便于商户经营，无偿使用提供的附属设施，并非商铺使用权的界定标志，即便隔断被拆除也可通过另行加装隔断予以恢复，并不影响原告对商铺占有、使用等合同目的的实现。本案为系列案件，通过已审结案件查明的事实可知，在被告与华联超市签订租赁合同后，被告对商铺隔断的拆除也是经98%以上业主同意，现原告以此为由起诉被告要求解除合同，与客观事实不符；2.被告已按合同约定将商铺交付于原告，合同已实际履行完毕，原告在2018年向兴庆区人民法院提起诉讼主张租金，足以证明原告以“没有给原告移交或交付商铺”的解除理由无法成立，而且原告怠于行使解除权，原告主张解除合同已超过法定解除权行使合理期限，解除权已消灭。原告对于合同已履行完毕且不存在解除事由的情形下，超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》，并要求返还商铺使用费的诉讼请求，无事实、合同、法律依据；3.被告不存在违约行为，不应承担违约责任。被告已将涉案商铺交付于原告，原告也已实际接收，对涉案商铺的使用、出租及收益被告再无任何法律和合同约定上的义务，在被告不存在任何违约行为的情况下，不应当承担违约责任。原、被告之间所签订的《商铺使用权买卖合同》已由银川市中级人民法院认定为租赁法律关系，其中超过20年的租赁期无效，依据租赁法律关系，原告向被告支付的商铺使用权转让费用属于租金，而且原告已起诉租金并由法院调解由被告给付，涉案商铺出租不能，并非被告的行为所致，在绝大多数商户同意拆除商铺隔断、统一租给华联超市的情况下，原告从未提出过异议，且通过起诉的方式索要租金，故被告就本案而言并无过错，不应当承担违约责任。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了《商铺使用权买卖合同》、宁夏银川市服务业发票、公证书各一份，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，无法证实原告要求解除合同的事由存在。被告提交民事起诉状一份、开庭传票一份，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但该案没有执行完毕。经本院审查，原、被告提交的以上证据，具备证据的真实性、合法性、关联性，结合本院查明事实予以采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年1月25日，原、被告签订一份《商铺使用权买卖合同》，约定被告将位于银川市南门中煌商业广场负一层B区81号商铺使用权转让给原告，面积为6.2㎡（实用面积），仅作商业经营使用，转让期限40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，转让费共计72000元，优惠后转让费70070元，一次性付清。被告保证于2005年7月30日前将商铺交付原告。如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金，若延期超过3个月，原告有权退还商铺。商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。合同签订后，原告向被告支付了70070元转让费。2018年11月27日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.被告承担原告商铺自2005年11月14日至2010年11月14日的租赁收入24000元；2.被告于2018年12月31日前恢复原告商铺原貌，移交原告。如不能按上述期限恢复，被告承担原告所购买商铺全款损失70070元及13年的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。后本院依法作出（2018）宁0104民初14369号民事判决书，判决被告于该判决生效之日起七日内向原告董建芳支付自2014年6月11日起至2017年6月30日期间的租金损失4567.35元。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给原告，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年7月31日至2045年7月30日）无效。原告以被告未向其移交店铺，买卖合同已无法履行为由要求解除双方签订的《商铺使用权买卖合同》，但原告的该项主张已超出了《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定的法定解除期限，虽涉案商铺隔断已被拆除，但商铺隔断均可以通过加装隔断予以恢复，故对原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年7月31日至2045年7月30日的租金35035元（70070÷40年×20年）返还原告。关于违约损失，2018年11月27日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令被告承担原告商铺自2005年11月14日至2010年11月14日的租赁收入24000元，原告实际享受了案涉商铺的出租收益，被告出租不能，不是被告的行为所致，不能因此导致涉案《商铺使用权买卖合同》的解除，因此，被告就本案而言并无过错，不应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百六十四条、第七百零三条、第七百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告董建芳租金35035元；二、驳回原告董建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2374元，已减半收取1187元，由原告董建芳负担650元，由被告宁夏物润置业有限公司负担537元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周 娟二〇二一年六月九日法官助理 张易依书记员 龚琬清附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。