贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1311号上诉人（原审被告）：周枝卉，女，1982年11月30日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：六盘水名都房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路名都商业大厦2005室，统一社会信用代码：91520200714353510K。法定代表人：马黔生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文甫，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201610315827。上诉人周枝卉因与被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周枝卉上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金48473.5元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定2018年9月30日后，案涉18号商铺承租人仍为上诉人的事实是错误的。钟山区人民法院（2019）黔0201执恢384号案件中的《房产交付公告》虽载明18号商铺原承租人为上诉人，但根据名都商业广场小区物业办公室处出具的证明，2018年10月1日后，上诉人就不再使用案涉18号商铺，一审认定2018年9月30日后案涉18号商铺承租人仍为上诉人的事实是错误的，应当依法改判上诉人仅承担合同期限内未支付的租金20598元，以及使用至2018年9月30日的案涉18号商铺的租金3442元、使用至2020年4月9日的案涉19号商铺租金24434.5元，合计48473.5元。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，请求二审予以改判。六盘水名都房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。钟山区法院于2020年4月9日作出的（2019）黔0201执恢384号以物抵债执行裁定书载明了上诉人周枝卉租赁门面的事实，结合钟山区法院经过核实后于2020年4月9日作出的（2019）黔0201执恢384号房产交付公告内容，足以说明2020年4月9日时案涉门面实际使用人是周枝卉。租赁合同签订后，被上诉人向上诉人交付了案涉门面，之后门面一直处于被上诉人占有控制的状态，租赁合同到期后若上诉人不再承租门面，其有义务付清租金退还门面，但上诉人未将门面退还被上诉人，未与被上诉人办理交接手续，合同期满后上诉人是否继续使用门面是上诉人的事情，但上诉人一审、二审过程中并未举证证明向被上诉人退还门面，因为上诉人的原因导致被上诉人在合同期满后未能收回门面，未能正常处置门面，确实给被上诉人造成了经济损失，上诉人应当支付租金。六盘水名都房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付房屋租金80301元；2、判决被告向原告支付逾期付款利息10175元（以各期逾期付款金额为基数，按年利率6%暂计算至2020年7月8日为10175元，并支付利息至租金付清之日止）；3、本案案件受理费由被告承担。一审法院审理查明：一审法院审理查明，2016年7月1日，原告与被告签订《之二楼商铺分租协议》，协议约定：“原告将其位于六盘水市钟山区分租给被告，面积为191.2平方米，租赁期限为2年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止），租金为每平方米每月租价12元，每半年一付13766元，每半年度提前30天支付下一半年度租金，被告如未按时足额向原告付清租金为违约，原告有权采取停止供电等措施，责任后果由被告承担，原告并有权单方解除本合同”。协议签订后，原告将商铺交付给被告使用。因六盘水名都房地产开发有限公司欠中国农业银行股份有限公司水城县支行贷款未偿还，经法院审理并进入执行程序后，于2017年8月裁定案件的申请执行人由中国农业银行股份有限公司水城县支行变更为中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司。2020年4月9日，钟山区人民法院以（2019）黔0201执恢384号裁定书，裁定本案涉及商铺所有权及其他权利归中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司。在该裁定中载明18、19号商铺承租人仍为周枝卉。同时，钟山区人民法院向周枝卉等承租人发出（2019）黔0201执恢384号交付公告，告知承租人房屋财产权已转移给中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司，要求各承租人及时与中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司办理房产交付手续，并可与新的所有权人自行协商房屋租赁关系。在庭审中，法院要求原、被告庭审后各自核实租金支付情况。庭审后，原告提交了被告缴纳租金情况说明，认可被告在协议约定的租赁期限内缴纳租金34466元，审理中，被告并未提交支付租金的相关证据。一审法院认为，原告与被告周枝卉签订的《之二楼商铺分租协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按协议履行义务。被告辩称，合同签订后因通道被堵，退了一个门面，在审理中，被告未提交证据证明，对此辩称理由不予认定。被告同时辩称，在合同期满后就没有再使用该门面，与本案查明事实不符，不予采信。原、被告双方签订的合同期限为2年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止），在此期间，被告应支付租金55064元，原告自认收到34466元租金，被告未能提供证据证明此外自己还交付其余租金，故被告应按协议约定足额支付租期内的尚欠租金20598元（55064元-34466元）。协议期限届满后，被告继续租用商铺，原告未提出异议，双方签订的原协议继续有效，被告实际使用期间的租金应按照协议约定的每平方米每月租价12元计算。被告使用至2020年4月9日至法院裁定该房屋所有权转移之前，从2018年7月1日至2020年4月9日期间，应为21个月零9天，租金应为48869元。加上协议租赁期限内欠付的20598元，被告周枝卉共欠原告租金69467元。2020年4月9日以后的租金，因房屋所有权已依法转移给案外人，原告主张此后的租金，无法律依据，故对原告主张超出69467元部分的租金不予支持。对原告主张由被告周枝卉支付房屋租金逾期付款利息10175元的诉请是否予以支持。双方签订的协议中并未约定逾期支付租金利息，且无论是协议约定租赁期内还是协议期限届满后被告继续使用房屋期间，原告均未提供证据证明自己积极履行催告或其他阻止损失措施，由此扩大的损失由原告自行负担。故对原告主张未付租金利息的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告周枝卉于判决生效后十日内支付原告六盘水名都房地产开发有限公司房屋租金69467元；二、驳回原告六盘水名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2062元，减半收取计1031元，由原告六盘水名都房地产开发有限公司负担263元，被告周枝卉负担768元（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还原告768元）。二审中，上诉人周枝卉向本院提交以下《证明》一份，用以证明自2018年10月1日起，上诉人不再使用案涉18号商铺。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司质证称：该《证明》并非是为案涉商铺提供物业服务的公司出具，其上既无载明经办人信息亦无体现上诉人周枝卉的信息，同时该《证明》的内容与（2019）黔0201执恢384号以物抵债《执行裁定书》及《房产交付公告》内容相互冲突，不能证明上诉人周枝卉于合同期满后搬离了,退一步说，就算能证明上诉人于合同期满搬离，也不能证明上诉人将案涉商铺退还给了被上诉人。本院对上述证据的分析与认定：上诉人提交的该组证据可以证实上诉人在2018年10月1日起不再实际使用案涉18号商铺的事实，但其不得以此对抗被上诉人行使出租人权利，具体理由详见后文，此处不再赘述。对原审查明的事实，本院予以确认。除原审查明的事实外，本院另查明上诉人实际使用案涉18号商铺至2018年10月1日。截止至2020年4月9日，上诉人周枝卉仍在使用案涉19号商铺。本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人之间的租赁关系存续期间应当如何确认。本案双方当事人签订的《商铺分租协议》载明的租赁截止期限为2018年6月30日。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司主张上诉人周枝卉在书面租赁合同约定的租赁期限届满后仍继续使用案涉商铺。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司在上诉人周枝卉自认范围内无需举证证实。本院确认截止至2020年4月9日被上诉人仍在使用案涉19号商铺。被上诉人主张其已于2018年10月1日退还了18号商铺，故不应承担此后该商铺的租金。对此,本院认定如下：1、《商铺分租协议》之中并无有关“租赁分拆”的约定。周枝卉要求在租赁期限届满后按原合同单价标准承租其中部分物业，从本质上属于对原合同约定的变更。然而，周枝卉无证据证实其已将该意思表示即新要约传达至被上诉人处，并得到被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司对新要约的承诺（物业管理公司仅就部分物业收取物业费的承诺，不能等同于被上诉人对新要约的承诺）；2、本院现有证据证实在案涉租赁合同期限届满后，双方当事人未对其后事宜进行过协商，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司对案涉物业亦疏于管理，其对于自身损失的扩大亦有相应过错。综上，结合各方当事人的履约情况及过错程度，本院认定原租赁合同期限届满后双方租赁合同关系转为无固定期限租赁合同，本院酌情以原租金标准的70%计算无固定租赁期限期间的租金即34208.3元（48869×70%），加上协议租赁期限内欠付的20598元，周枝卉共欠六盘水名都房地产开发有限公司租金54806.3元。综上，本院认为原审判决认定事实不清，适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4153号民事判决；二、周枝卉于本判决生效之日起十日内支付六盘水名都房地产开发有限公司房屋租金54806.3元；三、驳回六盘水名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1031元，二审案件受理费325元，共计1356元，由上诉人周枝卉负担925元，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司负担431元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年六月七日法官助理王海霞书记员陈玲