江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终5193号上诉人（原审被告，反诉原告）：罗时浩，男，1990年1月13日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：朱程，江苏言灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：涂胜利，男，1980年9月12日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：刘新海，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程尧，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人罗时浩因与被上诉人涂胜利房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初6040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人罗时浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由涂胜利负担。事实和理由：一、罗时浩与涂胜利之间签订的租赁合同应为无效合同。涂胜利与涉案房屋所有权人苏州市凯誉房地产开发有限公司（以下简称凯誉房产公司）签订的租赁合同明确约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租。涂胜利未经凯誉房产公司书面同意，将房屋转租给罗时浩，故罗时浩与涂胜利之间的租赁合同书应为无效，则不存在解除租赁合同之说。二、涂胜利故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当向罗时浩承担缔约过失责任。涂胜利故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即未经凯誉房产公司的书面同意而转租，且其已用涉案房屋地址注册了个体工商户营业执照。根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，涂胜利应承担缔约过失责任。涂胜利的欺诈行为明显，罗时浩有权主张装修损失、已付租金和押金。三、若租赁合同合法有效，涂胜利也存在违约行为，应当向罗时浩承担损害赔偿。涂胜利锁门致使罗时浩无法正常经营，给罗时浩造成了重大的经营损失，依法应当承担损害赔偿责任。关于经营损失，罗时浩在一审中提供了2018年9月至2019年6月期间涉案店面的营业额，并详细说明了经营损失的计算方式及计算金额，一审判决未予查清。四、罗时浩请求涂胜利返还相关经营设备，法院应予支持。罗时浩是相关经营设备的物权所有人，物权遭受损害的，可以通过诉讼途径解决，罗时浩要求返还设备应予支持。被上诉人涂胜利辩称，一审判决合法公正，请求维持。原审原告涂胜利向一审法院起诉请求：1.判令解除涂胜利、罗时浩于2018年7月6日签订的《租赁合同书》；2.判令罗时浩向涂胜利支付自2019年7月6日起计算至2020年5月26日的租金159162.5元、自2019年1月6日至2020年5月26日的物业费9296.37元、滞纳金47137.99元及合同约定的违约金35700元。3.判令罗时浩支付租赁期间欠付而由涂胜利垫付的水电费1295.19元。4.本案律师费和诉讼费由罗时浩承担。罗时浩向一审法院反诉请求：1.判令确认涂胜利和罗时浩签订的租赁合同无效；2.判令涂胜利返还罗时浩租金及押金187340元；3.判令涂胜利赔偿罗时浩装修损失66355.05元、广告牌费10240元、经营损失298595元（按日净利润979元的标准计算）；4.判令涂胜利返还罗时浩经营设备若干；5.判令涂胜利承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年7月6日，涂胜利（甲方）与罗时浩（乙方）签订租赁合同书一份，主要约定如下内容：1、甲方将其使用的位于木渎领峰商务广场四期2号楼一层117、130商铺（面积为93平方米）租赁给乙方用作经营鹿角巷咖啡茶饮，租赁期限自2018年7月6日起至2021年7月5日止，免租期自2018年7月6日起至2018年7月31日为期25天。2、甲方实际收取的金额为第一个租赁年度为170000元，第二个租赁年度为人民币178500元，第三个租赁年度为187425元，房屋租赁押金为14000元。3、租金为半年一付，付六押一，提前一个月付租金。2018年7月6日收到9000元，剩余租金乙方须于2018年7月7日支付给甲方。4、如乙方逾期支付租金及各项费用，则每逾期一日须支付甲方应付而未付金额的0.1%作为滞纳金，超过三十日未付，且非甲方原因视为乙方自动退租，甲方有权通知乙方解除合同，通知到达后七日内合同解除，乙方应承担年度租金20%的违约金。5、乙方应承担租赁场所范围内发生的水、电、电话通讯费用及物业管理费。双方一致确认，涉案房屋的物业费标准为每月6.1元。罗时浩于2018年7月6日支付9000元，于2018年7月7日又向涂胜利支付款项90000元（以上款项为第一租赁年度前半年租金及14000元房租押金）。2019年3月12日，经涂胜利催告后，罗时浩向涂胜利支付款项88440元（该款项包括第一租赁年度后半年租金及自2018年7月6日至2019年1月5日半年物业费3440元）。一审另查明，涂胜利于2017年6月自苏州市凯誉房地产开发有限公司（以下简称凯誉房产公司）承租木渎领峰商务广场四期2号楼一层117-130、116-131商铺,后将117-130商铺转租给罗时浩，将116-131商铺转租给案外人。2019年7月11日，涂胜利通过微信向罗时浩催要第二个租赁年度的租金，罗时浩未予支付。2019年7月18日，凯誉房产公司在涉案店面门口张贴要求涂胜利限期履行合同的通知，主要内容为：涂胜利未支付其所承租的木渎领峰商务广场四期2号楼1层116-117、130-131号商铺租金及各项费用共计84089.39元及逾期付款违约金，若不履行上述义务，其司将采取包括但不限于停止向贵方供应水电及其他物业服务，并保留按合同约定行使合同解除权的权利。2019年7月22日，凯誉房产公司又在涉案店面门口张贴有关切断能源供应的通知，表示涂胜利若不在2019年7月25日前缴清所有应付款项，其司将于2019年7月25日停止向贵方经营商铺供电、供水和其他管理服务。2019年7月23日左右，罗时浩在店门口张贴“搬迁升级转让合作”的告示。2019年7月25日，涂胜利在涉案店面门口张贴有关切断能源供应的通知，要求罗时浩于2019年7月26日前向其支付租金等各项费用，否则停止对涉案商铺提供服务。之后，2019年7月28日，涂胜利即在罗时浩经营的涉案店门外面加装了一把门锁。2019年11月11日，涂胜利通过微信向罗时浩表示，本月20日前要么交租金继续做，要么把东西拿走，不能无期限等待。罗时浩回复表示，知道了。2020年5月6日，罗时浩打电话给涂胜利，表示要将涉案店面内有用的物品先拿走，涂胜利通知物业公司开门让罗时浩取走了相关物品。后，因无力支付租金，涂胜利于2020年7月10日向凯誉房产公司申请退租，涉案房屋当天即被凯誉房产公司收回。罗时浩于2020年7月28日通过微信联系涂胜利称：“开发商说你和他们解约了？我的东西还没拿完，现在开发商说拿不了，里面东西都归开发商了？你怎么没告诉我？锁也被切了，换了”。后，一审法院于2020年8月6日受理了涂胜利与罗时浩房屋租赁合同纠纷一案，涂胜利起诉要求解除与罗时浩之间的租赁合同书。以上事实，有租赁合同书、付款凭证、微信沟通记录、及本案庭审笔录、质证笔录等予以证实。一审庭审中，涂胜利为证明其主张，提供如下证据：1.涂胜利于2020年7月15日分别就涉案房屋支付了欠交的262.19元、电费1033元。2.涉案商铺物业于2019年7月23日通过微信向涂胜利发送的照片，其中显示涉案店面已张贴“搬迁升级转让合作”告示。3.北京盈科（上海）律师事务所与涂胜利签订的委托代理合同，其中约定律师费8000元。经质证，罗时浩称，因上述款项发生在涂胜利与凯誉房产公司租赁合同期限内，故上述水、电费应由涂胜利承担。涂胜利主张律师费没有任何依据。罗时浩为主张其主张，提供如下证据：1.涂胜利的吴中区木渎八月咖啡店个体工商户营业执照，证明涂胜利开始与凯誉房产公司签订租赁合同，对外经营赛我咖啡，后因经营不善找到不明真相的罗时浩，将涉案房屋转租用于经营鹿角巷奶茶。罗时浩经手后，因该地址已经被注册过营业执照，无法以涉案房屋地址注册工商营业执照。2.广告灯牌费用明细及向金岳峰的付款凭证，证明其装修涉案房屋的门头字牌支出费用10240元。3.装修公司报价单及工程预算书、店面照片、微信转账凭证，证明其就涉案店面支出的装修费用计66355.05元。4.罗时浩的银行交易明细，其称其中反映了自2018年9月至2019年6月涉案店面的营业额分别为41665.39元、74458.17元、61373.46元、39121.04元、71015.78元、17532.91元、20333.15元、51163.16元、24082.09元、21665.69元。5.其与上海天翔餐饮管理有限公司签订的餐饮服务协议书，约定罗时浩可在木渎领峰商务广场2-117室使用鹿角巷标识，合同期限自2018年7月9日起至2019年7月8日止。经质证，涂胜利称，就证据一，双方之间签订的租赁合同并未要求其必须取得房屋产权人的书面转租同意书，并不违反法律规定。罗时浩通过中介向涂胜利承租，对上述情况是知晓的。罗时浩装修后门店展示的标志均为鹿角巷，房屋权利人至今从未提出任何异议，表示房屋权利人已经用事实行为认可了其的转租行为。双方的租赁合同书中并未约定罗时浩可将租赁房屋用作公司的注册地址。对证据二、三的真实性不认可。证据四的真实性无法确认，和本案不具有关联性，且从该证据来看，罗时浩自2019年2月份开始经营额不超过20000元，5月份营业额50000元是因为2019年4月8日当天收入32105元，对此不予认可。据此分析，罗时浩每月房租就要15000多元，还有人员工资、食材成本，故罗时浩已经经营不善了。一审法院认为，涂胜利与罗时浩签订的租赁合同书系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。罗时浩已实际使用涉案房屋进行经营，现以涂胜利未经房屋产权人同意而转租房屋为由认为双方之间的房屋租赁合同无效，于法无据，一审法院对该陈述不予采纳。双方的合同期限为自2018年7月6日至2021年7月5日止，合同约定租金为半年一付，应提前一个月付租金，故2019年7月6日至2020年1月5日的租金应在2019年6月6日前支付，而罗时浩未按期支付租金，涂胜利遂锁门，后罗时浩仍未支付租金以致双方进入僵持状态，后终致涉案店面被凯誉房产公司收回。根据罗时浩自己提供的经营收入状况，自2019年2月开始，在考虑租金、水电费、食材费用、人员工资成本的情况下，涉案店面经营状况已经不好，出现亏损。而从罗时浩与相关公司就鹿角巷品牌签约至2019年7月底及其在2019年7月23日左右张贴店面转让的告示，更能印证上述情况，也可反映罗时浩因资金紧张而拖延支付租金。涂胜利采取锁门的方式来催要租金确有不当，但这并非双方合同履行进入胶着状态的根本原因，罗时浩可以通过向涂胜利支付租金的方式让涂胜利开锁，但从本案证据来看，罗时浩并未采取积极有效的方式促成双方矛盾的解决，故产生上述情况的根本原因还在于罗时浩未能按合同约定超过三十日未向涂胜利支付涉案店面房屋租金。因涉案店面在本案立案前于2020年7月10日被凯誉房产公司收回，故涂胜利与罗时浩签订的租赁合同书实际已于2020年7月10日终止，涂胜利在庭审中要求确认双方之间的租赁合同书解除，一审法院不再理涉。因罗时浩向涂胜利支付房屋租金至2019年7月5日，故罗时浩还应向涂胜利全额支付自2019年7月6日至2019年7月27日的租金计10556元。虽罗时浩未及时支付房屋租金，但涂胜利采取锁门的方式向罗时浩催收租金亦确实不当，致使罗时浩因不能经营而影响了其支付租金的能力，但从另一方面而言，在涂胜利锁门之后，罗时浩既未向涂胜利支付租金以便及时开门营业，又未及时搬离以减少涂胜利的租金损失，故双方对涂胜利自2019年7月28日至2020年5月26日锁门期间的租金损失均有过错，一审法院考虑到涂胜利应在前一租赁年度应给予罗时浩的免租期，酌定罗时浩应向涂胜利支付该期间的租金48075元。因罗时浩在涂胜利处有房屋押金14000元，综上，罗时浩还应向涂胜利支付房屋租金44631元。根据上述情况，涂胜利主张滞纳金于法无据，一审法院不予支持。按双方合同约定，罗时浩违约应向涂胜利支付违约金，考虑到罗时浩对合同履行情况、违约程度及涂胜利的损失，一审法院酌定罗时浩应向涂胜利支付违约金10000元。因双方合同未约定律师费，故涂胜利主张律师费于法无据，一审法院不予支持。因罗时浩已经营至2019年7月28日，故自2019年1月6日至2019年7月27日的物业费罗时浩理应支付，之后的物业费罗时浩无须支付，经核算，罗时浩应向涂胜利支付上述期间物业费3806.4元。涂胜利已提供了其为罗时浩垫付的水电费凭证，罗时浩理应向涂胜利支付欠付的水电费共计1295.19元。因罗时浩违约未交租金，涉案店面现已被凯誉为房产公司收回，嗣后涂胜利也要求与罗时浩解除租赁合同书，故罗时浩向涂胜利主张装修损失及返还相关设备、已付租金和押金，于法无据，一审法院不予支持。罗时浩提供的经营收入系相关转账收入，无法识别是否均是涉案奶茶店营业收入，即便根据罗时浩自制的统计表，自2019年2月特别是至2019年4月以来，涉案店面基本是亏损状态，罗时浩向涂胜利主张锁门期间净利润损失，于法无据，一审法院碍难支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、涂胜利与罗时浩于2018年7月6日签订的《租赁合同书》于2020年7月10日终止；二、罗时浩于判决生效之日起十日内向涂胜利支付房屋租金44631元、物业费3806.4元、违约金10000元；三、罗时浩于判决生效之日起十日内向涂胜利支付水电费1295.19元；四、驳回涂胜利的其他诉讼请求；五、驳回罗时浩的全部反诉请求。案件受理费减半收取3395元，由罗时浩负担1895元，涂胜利负担1500元。反诉案件受理费4713元，由罗时浩负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，罗时浩向本院提交以下证据：证据一、自行制作的日营业额明细表一份，拟证明2018年9月14日至2019年7月23日期间营业额共计为329115.73元，按照行业70%的利润计算，2019年7月1日至2020年5月1日，罗时浩的营业损失约为233715元，远高于一审法院酌定的损失金额。证据二、视频录像光盘一份，证明涉案房屋正常经营期间的设备情况，截至目前尚有美的吸顶式空调、折叠梯、卧式冷藏柜未归还罗时浩。涂胜利质证认为，证据一、日营业额明细表真实性无法确认，与本案也不具有关联性。根据一审查明的事实，其与上海天祥餐饮管理有限公司签订的餐饮服务协议期限截止到2019年7月8日。而且罗时浩在2019年7月23日也发布了对外转让的公告，说明其经营实际上已经停止了，之前的营业额无法证明其实际受到的损失。证据二、视频的真实性认可，但是对证明内容和证明目的不认可。视频的录制时间为2018年，无法证明现在还有这些物品。另外，从2019年的7月25号开始罗时浩陆续搬离物品，目前涉案房屋还存在哪些物品，我方并不知情。而且我方自始至终都没有阻止其搬离相关物品，其没有搬完的物品，责任并不在于我方，相关的损失应该自行承担。本院认为，罗时浩上诉主张涂胜利向其转租涉案房屋，但未经产权人凯誉房产公司的同意，故涂胜利与其签订的租赁合同无效。对此本院认为，法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但是并未规定承租人与次承租人之间的转租合同无效，本案中涂胜利与罗时浩之间的租赁合同（实为转租合同）虽未经过出租人的同意，但系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，应为合法有效。罗时浩上诉还主张，涂胜利故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应承担缔约过失责任，其有权主张装修损失、已付租金和押金。本院认为，如上所述涂胜利未经出租人同意与罗时浩签订的转租合同合法有效，合同中未有关于使用涉案房屋地址办理营业执照的约定，罗时浩使用涉案房屋经营一年有余，其亦未举证证明曾对不能办理营业执照事宜提出异议，罗时浩主张涂胜利故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应承担缔约过失责任，缺乏依据，本院不予支持。同时，因罗时浩未能按期支付租金导致合同无法继续履行，罗时浩主张装修损失、退还已付租金和押金，均依据不足，本院亦不予支持。另，关于罗时浩上诉主张的经营损失赔偿，本院认为，罗时浩提交的日营业额明细表系单方制作，对其真实性本院难以确认，且罗时浩与上海天祥餐饮管理有限公司的餐饮服务协议亦于2019年7月8日到期，罗时浩也在2019年7月23日发布了对外转让涉案房屋的公告，从主客观上罗时浩均不再具备经营鹿角巷咖啡茶饮的基础。即便根据罗时浩自制的统计表，自2019年2月特别是至2019年4月以来，涉案店面基本是亏损状态，其上诉主张锁门期间经营损失，缺乏依据，本院不予支持。关于罗时浩要求涂胜利返还相关经营设备的上诉主张。本院认为，2019年11月11日，涂胜利通过微信向罗时浩表示，本月20日前要么交租金继续做，要么把东西拿走，不能无期限等待。罗时浩回复表示，知道了。后来，罗时浩也至涉案店面取走了相关物品。因罗时浩迟迟不付租金，涂胜利于2020年7月10日向凯誉房产公司申请退租，涉案房屋于当日已被凯誉房产公司收回，故对罗时浩要求涂胜利返还相关经营设备的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人罗时浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11503元，由上诉人罗时浩负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 斌二〇二一年六月四日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。