山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终2093号 上诉人（原审被告）：向红岭，女，1975年8月11日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：魏晓青，山东格睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博益家人房地产服务有限公司，住所地山东省淄博高新区化北路193号俪园小区1号楼商业20号。 法定代表人：徐清芳，总经理。 委托诉讼代理人：肖悦，山东博骏律师事务所律师。 原审被告：张店潘庄社区物业管理服务中心，住所地山东省淄博市张店区潘庄生活区。 法定代表人：杨伟，经理。 委托代理人：吴玉岗，男，该公司职工。 上诉人向红岭因与被上诉人淄博益家人房地产服务有限公司（以下简称益家人公司）及原审被告张店潘庄社区物业管理服务中心（以下简称潘庄物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 向红岭上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担责任或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.被上诉人仅支付部分转让款，未全部履行完毕。一审法院认定被上诉人通过张鹏及合作方孙某以银行转账或微信转账方式向上诉人每月支付转让费1800元共计21600元错误，被上诉人一审中仅提供了通过张鹏转账的部分转账记录，剩余部分被上诉人称其转给孙某后由孙某进行转账，但被上诉人未按照一审法院要求提交其与孙某的转账记录，被上诉人与孙某之间的多笔转账均是被上诉人支付孙某的分红与提成。2.被上诉人仅支付部分转让款，并未全部支付完毕，被上诉人违约在先，其无解除权。即使本案合同现已无法继续履行，但违约不在于上诉人，被上诉人实际租赁应交的租赁费为12373元，上诉人不再负有返还义务，且被上诉人还应向上诉人补足转让费。二、一审法院判决错误。1.被上诉人与案外人孙某系两个主体，被上诉人未给孙某转过涉案转让费，一审判决认定被上诉人通过孙某转款，超范围认定孙某与被上诉人之间的转款性质，损害孙某的权益，且判决让上诉人将21600元全部返还给被上诉人，亦损害孙某的合法权益。如一审法院认定孙某与被上诉人为合作关系，则涉案款项主张的主体也应为孙某与被上诉人，涉案主体不适格。 益家人公司辩称，被上诉人已通过中间人孙某将全部转让费支付给上诉人，上诉人无故终止合同，应当将租赁费、转让费予以返还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 潘庄物业中心述称，一、2020年2月25日，我方通知向红岭续签本案营业房合同时，向红岭突然提出因病无钱继续租赁营业房,并叫来其合伙人益家人公司，我方见出现变故便提出益家人公司租赁房屋也可以，但租金要上调,原房租为每月800，益家人公司租赁的话为每月1200元，益家人公司提出异议，经协商每月上调250元为1050元，益家人公司分两次支付了房租12600元。因当时疫情不能自由进出，所以当时签订的合同仍是我方与向红岭，租金仍为每月800元，一年9600元，三方口头协定待疫情结束后，益家人公司持合同和收据重新签订合同。后向红岭在我方与益家人公司不知情的情况下擅自将营业房转租给孙某，孙某又转租给白燕霞，未与益家人公司签订合同的责任与我方无关，在此情况下我方有权根据合同收回房屋。二、益家人公司分两次向我方微信转账9600元、3000元，第一笔9600元我方已开具收据，第二笔3000元是双方协商上涨的房屋未开具收据，益家人公司称该3000元是合同更名的费用不存在也不成立。三、我方提出由益家人公司赔偿因装修营业房拆除原房屋自带的配置，有照片为证，其中铝合金门窗市场价为1500元，卷帘防盗门市场价3000元，拆除房内隔断100元，我方损失共计4600元。 益家人公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告向红岭的《店面转让协议》，被告向红岭返还原告转让费21600元：2.判令被告向红岭赔偿原告店面装修款20000元；3.判令解除原告与被告潘庄物业中心的《房屋租赁协议》，返还原告房屋租赁费3600元、租赁协议更名费3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月31日，被告向红岭（甲方）与原告益家人公司张鹏（乙方）签订一份《店面转让协议》，约定甲乙双方就张店区潘庄农贸市场院内原乐家房产转租给益家人地产一事，经双方协商一致，达成如下协议：甲方负责对接物业，水电费、物业费、房租续费等相关事宜所产生的费用由乙方承担；乙方向甲方支付转让费21600元，按月支付一年内付清；甲方入职益家人地产，享受公司所有员工政策待遇的同时，按月抽取本店内员工业绩3%的提成（在任何情况下，包括甲方不开单）。上述协议签订后，被告向红岭将店铺交由原告使用，原告自2019年8月17日至2020年7月16日通过张鹏及合作方孙某以银行转账或微信转账的方式向被告向红岭每月支付转让费1800元，共计21600元。另查明，上述店铺系由被告向红岭从被告潘庄物业中心租赁取得，租赁费已由被告向红岭按每月800元交至2020年2月10日。2020年2月11日，被告潘庄物业中心（甲方）与被告向红岭（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于淄博市张店区潘庄28#楼东1005室出租给乙方，租期共壹年，即自2020年2月11日至2021年2月10日，年租金为9600元。该商铺租赁合同签订后，被告向红岭于2020年2月25日通过原告益家人公司员工张鹏向被告潘庄物业中心职工吴玉岗微信转账支付一年租金9600元，同时原告益家人公司员工张鹏还向被告潘庄物业中心职工吴玉岗微信转账支付3000元，其双方口头约定为租赁更名费。此后，该租赁房屋所涉水电费亦由原告分别于2020年6月30日、2020年7月30日、2020年9月7日代为向被告潘庄物业中心交纳。2020年10月9日，被告向红岭将租赁房屋转让给孙某，并在《商铺租赁合同》第5页下方手写注明“因身体原因，不能继续经营，故将此商铺转让给孙某.向红岭”。2020年10月13日16时20分许，孙某及丈夫持该《商铺租赁合同》要求原告从店铺中搬离，双方发生纠纷并报警，后自行协商解决。此后，孙某又于2020年11月9日将店铺转让给白燕霞，被告潘庄物业中心予以签章确认。为此，原告以被告向红岭将上述店铺重新转让致使其无法继续经营为由诉至法院。 一审法院认为，原告益家人公司与被告向红岭于2019年7月31日签订的《店面转让协议》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格遵照履行。被告向红岭先后收取原告支付的转让费21600元后，又于2020年10月9日将店铺转让给孙某，导致原告与被告向红岭签订的《店面转让协议》无法继续履行，被告向红岭的上述违约行为致使原告无法实现合同目的，因此，原告要求解除与被告向红岭签订的《店面转让协议》符合法律规定，予以支持。原告已向被告向红岭支付转让费21600元，并代被告向红岭向被告潘庄物业中心支付一年租金9600元，考虑到《店面转让协议》已约定水电费、物业费、房租续费等相关事宜所产生的费用由原告承担，且原告自2019年7月31日至2020年10月13日实际使用店铺亦应交纳租金12373元，扣除该部分租金，被告向红岭尚应退还原告转让费18827元。对于原告主张被告向红岭赔偿店面装修款20000元，因原告提供的装修证据无法认定，且原告亦在该店铺实际经营一年以上，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张解除与被告潘庄物业中心的《房屋租赁协议》，由于其双方实际并未签订任何书面租赁协议，且被告向红岭将店铺转让给原告后仍是由向红岭出面与被告潘庄物业中心签订的《商铺租赁合同》，且此后三方亦未进行合同更名，原告与被告潘庄物业中心之间并不存在直接的租赁合同关系，故对原告的该部分诉求不予支持。另外，原告益家人公司员工张鹏于2020年2月25日还向被告潘庄物业中心职工吴玉岗微信转账支付3000元，其双方口头约定为租赁更名费，由于被告潘庄物业中心并未按口头约定为原告办理租赁合同更名，故被告潘庄物业中心应将3000元租赁更名费返还原告。被告向红岭的相关辩称不能成立，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告淄博益家人房地产服务有限公司与被告向红岭于2019年7月31日签订的《店面转让协议》，被告向红岭于本判决生效后十日内退还原告淄博益家人房地产服务有限公司转让费18827元；二、被告张店潘庄社区物业管理服务中心于本判决生效后十日内返还原告淄博益家人房地产服务有限公司租赁更名费3000元；三、驳回原告淄博益家人房地产服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，原告淄博益家人房地产服务有限公司承担324元，被告向红岭承担199元，被告张店潘庄社区物业管理服务中心承担32元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向红岭申请证人孙某出庭作证，孙某陈述：我是益家人公司的店长，我负责潘庄店和东城店，张鹏是益家人公司法定代表人的配偶，两个店基本都是我自己负责，张鹏基本不去。我在益家人公司工作期间，益家人公司没有通过我向红岭支付转让费21600元，期间张鹏向我转过钱，但是支付我的提成和员工工资。突然有一天，张鹏把所有员工的东西全部扣下，把员工赶出店，把门锁了，因为员工的本子、生活用品都在店内，我们就报警了。后期张鹏不再租赁涉案营业房了，我就给向红岭支付租金租赁营业房。2019年12月20日的我与张鹏的微信聊天记录是真实的。上诉人对证人证言无异议；被上诉人对证人证言无异议，证人认可2019年12月20日与张鹏的聊天记录真实，该聊天记录能够证明自2019年12月21日起剩余转让费由孙某代为转给向红岭。潘庄物业中心对证人证言不清楚，我方没有参与，他们是用我方营业房合伙做二手房，后来出现纠纷了。 二审中，上诉人向红岭认可已收到转让费21600元，但不确定系张鹏支付还是孙某支付。2019年12月20日15时53分张鹏与孙某微信聊天记录显示：张鹏：“老向这个1800没跟你算吗”、“我忘了”，孙某：“我忘了”、“不知道”、“你以后就算到工资里”、“省的你忘了”。2019年12月20日15时57分张鹏与向红岭的微信聊天记录显示：向红岭：“玲玲给我转过来了”，张鹏：“那你退回来吧”，向红岭：“哈哈，大忙人”，张鹏：“我给她了我忘了”，向红岭：“我不收了”，张鹏：“你点开退还啊”，向红岭：“等着它就自己退回去了”。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于被上诉人益家人公司是否向上诉人向红岭支付了案涉房屋的转让费。二审中，向红岭认可已收到房屋转让费21600元，但对于是否是益家人公司张鹏支付还是孙某个人支付不能确定。首先，2019年7月31日向红岭将案涉营业房转租给益家人公司，双方约定益家人公司支付向红岭转让费21600元，在向红岭与潘庄物业中心就案涉营业房的租赁合同到期后，虽然向红岭又与潘庄物业中心签订了2020年2月11日至2021年2月10日的租赁合同，但租赁费实际由益家人公司交纳，也即涉案房屋继续由向红岭承租并转租给益家人公司。而本案向红岭收取的转租费已于2020年7月支付完毕，结合益家人公司2020年9月仍向潘庄物业中心交纳案涉营业房水电费的事实，能够说明此时向红岭还未将涉案营业房另行转租给孙某，孙某也不可能交纳房屋转租费，故本院认定案涉营业房自2019年8月至2020年7月每月的转租费1800元由益家人公司支付，向红岭主张益家人公司未按照合同约定支付全部转租费与事实不符，本院不予采纳。益家人公司租赁案涉营业房期间，向红岭又于2020年10月9日将案涉房屋转租给孙某，孙某又转租给白燕霞，导致向红岭与益家人公司的转租合同事实无法履行。因向红岭的故意违约导致转租合同解除，其应返还益家人公司案涉房屋的转租费21600元。因益家人公司自2019年7月31日至2020年10月13日实际使用案涉营业房，一审判决扣除该段时间益家人公司应支付的租金12373元，判令向红岭退还益家人公司转让费18827元正确，本院予以确认。二审中，向红岭申请证人孙某出庭作证，孙某关于转让费的陈述和其与张鹏的微信聊天内容不符，故本院对证人证言不予采信。潘庄物业中心主张张鹏微信转账的3000元系支付上涨的房租，并未提交有效证据予以证实，且其对此并未提起上诉，本院对此不予处理。潘庄物业中心主张益家人公司应赔偿其房屋自带配置损失，其一审中未提出该项主张也未就此提起反诉，二审对此亦不予处理。 综上所述，向红岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费346元，由上诉人向红岭负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 鹏 审判员 禚慧聪 审判员 孙德啟 二〇二一年六月二十九日 书记员 荆惠苒