河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0184民初915号 原告：陈风兴，男，1956年6月11日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告：范风新，女，1956年2月15日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 二原告委托诉讼代理人：鲍欣欣，河北圣佑律师事务所律师。 被告：卢云飞，男，1975年12月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：冯彦茹，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 第三人：河北东明企业集团公司，住所地：石家庄市裕华区万达广场F区B座902室。 法定代表人：孙建辉，负责人。 委托诉讼代理人：张博，河北新业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙清华，男，汉族，1967年11月20日出生，系公司员工。 原告范风新、陈风兴与被告卢云飞、第三人河北东明企业集团公司（以下简称“东明公司”）执行异议之诉一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开进行审理。原告范风新、陈风兴委托诉讼代理人鲍欣欣，被告卢云飞委托诉讼代理人冯彦茹，第三人河北东明企业集团公司委托诉讼代理人张博、孙清华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范风新、陈风兴向本院提出诉讼请求：1、不得执行原告所有的位于裕华区煤机街116号豪景丽园7-1-201房产（不动产权证号：石房产权证裕字第××号），解除新乐市人民法院（2016）冀0184执1331-5号执行裁定书对原告房屋的查封。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：（2020）冀0184执恢124-1号执行裁定书中被告卢云飞作为申请人向河北省新乐市人民法院对原告豪景丽园7-1-201房产（石房产权证裕字第××号）申请执行，原告对贵院的执行提出书面异议，贵院于2021年3月22日作出（2021）冀0184执异45号执行裁定书，驳回原告的异议请求。现原告提起执行异议之诉，认为上述案涉房产系原告实际所有，贵院不应对其查封和执行，理由如下：一、二原告购买豪景丽园7-1-201房产后，虽未取得物权登记，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有排除其他金钱债权执行的权利。（一）在法院查封之前原告与东明公司已签订合法有效的书面买卖合同。原告与石家庄裕华区街道办事处尖岭社区（下称“尖岭居委会”）拆迁合同纠纷，石家庄市裕华区法院于2008年11月11日作出（2005）裕民一初字第00808号民事判决，判决尖岭居委会于判决生效十日内按350元／平方米价格给付原告三层楼以下二室一厅房屋一套。判决生效，且履行期限到期后，原告与尖岭居委会于2009年4月28日签订《和解协议》。合同主要约定：1、尖岭居委会将位于石家庄市7栋1单元201号建筑面积为161.75平方米的房屋及地下室给付原告。2、其中100平方米的价格是350元／平方米，其余61.75平方米的价格为2800元／平方米，房屋价款共计207900元。3、协议签订的同时，原告支付房款，尖岭居委会交付房屋和地下室。尖岭居委会自协议签订之日起，负责将该房屋产权证书办理到原告名下，办证费用由尖岭居委会承担。5、尖岭居委会承诺三年内不收取或承担该套房屋的物业费。以上《和解协议》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，是合法有效的书面买卖合同。贵院于2019年7月9日以（2016）冀0184执1331-5号执行裁定书查封了包括豪景丽园7-1-201在内的18套房产，2020年10月29日以（2020）冀0184执恢124-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房产，均晚于原告与尖岭居委会签订《和解协议》的日期。（二）、原告已支付全部房屋价款。原告于2009年4月21日支付购房款207900元，东明公司向原告开出收费收据。东明公司是尖岭居委会的下属企业，因此在原告与尖岭居委会签订《和解协议》后，由东明公司履行协议交付房屋，原告向东明公司支付房款。（三）、在法院查封之前原告已合法占有该房屋。原告于2009年5月12日办理房屋验收交接手续，当天提交业主装修申请单，缴纳装修押金，于2009年8月28日入住房屋。入住至今的物业费、水电费、燃气费、取暖费、垃圾清运费、电梯维护费等全部基于实际使用房屋而发生的费用由原告全额缴纳。（四）、涉案房产未办理过户登记，非原告自身原因，原告对此没有过错。首先，《和解协议》中约定尖岭居委会负责将房屋产权证书办理到原告名下，办证费用由尖岭居委会承担。原告于2009年8月28日入住后，多次找居委会要求办理房屋登记手续，但居委会一直以村内拆迁、回迁安置、办房本费用高等各种理由推诿。根据原告在申请执行异议过程中，申请执行人卢云飞陈述涉案房产2015年被查封，可知，尖岭居委会一直就办房本事宜在欺骗原告。其次，根据另案（2020）冀01执复416号河北东明企业集团公司、卢云飞、石家庄影乐宫集团有限责任公司其他案由执行审查类执行裁定书，东明公司也认为原告对于未办理过户登记手续没有过错。综上，涉案房产原告陈风兴与尖岭居委会已签订合法有效的买卖合同，且已经支付全部房款，二原告于2009年8月28日入住至今，早已合法占有涉案房产，时间也早于申请执行人卢云飞陈述的房产被查封时间，且二原告对未办理过户登记不存在任何过错，故二原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。为维护二原告合法权益，特依据《最高人民法院关于适用的解释》的第三百零五条之规定，向贵院提出诉讼，请判如所请! 被告卢云飞辩称，一、被答辩人并没有和案涉房产的所有权人河北东明企业集团公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。被答辩人提供的《判决书》及《和解协议》主体均不是案涉房产所有权人河北东明企业集团公司，且《判决书》内容也和本案无关联性，被答辩人和第三人（被执行人）河北东明企业集团公司（以下简称东明公司）就案涉房产并未签订合法有效的书面买卖合同。二、被答辩人并未向房屋所有权人东明公司支付房屋价款。被答辩人并未提供价款转账证明，因此并不能证明被答辩人已经支付了案涉房产的全部价款，而且被答辩人和东明公司在庭审中都自认房款支付给了尖岭居委会而非东明公司，东明公司开具收款收据是证明尖岭居委会收了款项，因此被答辩人并未向东明公司支付房屋价款。三、被答辩人提供的证据不能证明其在案涉房产查封前已合法占有。被答辩人提供的证据部分是在查封之后产生，其提供的查封之前产生的证据也均不能证明是案涉房产产生，因此被答辩人不能证明其在案涉房产查封前已合法占有。四、案涉房产未办理过户并不满足非因案外人原因造成。案涉房产所有权人东明公司在庭审中明确表示房产未办理过户的原因由法院判决，即东明公司并不认为未办理过户是其原因所致，而且被答辩人并没有举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，即其并没有向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，因此，案涉房产未办理过户并不满足“非因案外人原因”这一条件。五、案涉房产登记备案在东明公司名下，东明公司是案涉房产的所有权人。根据《民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，案涉房产目前仍登记在东明公司名下，东明公司是案涉房产的所有权人。《和解协议》并不发生物权效力，仅产生债权效力，而且债权的债务人是尖岭居委会而非东明公司，该案涉房产的所有权并未发生物权变动，仍属于东明公司所有。六、贵院（2021）冀0184执异45号执行裁定书也驳回了被答辩人的异议申请。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，被答辩人诉讼请求不能成立，请求贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。 第三人河北东明企业集团公司述称，1.第三人与原告签订的和解协议，就房屋的位置、面积、计价方式、付款方式、房屋交付等都进行了明确的约定，合同成立且有效，和解协议是以物权变动为内容，双方真实意思的表示，不存在合同法和民法典中关于合同无效的情形；2.原告就房屋价款的支付情况属实；3.原告于2009年8月28日起入住且一直合法占有至今的情况属实；4.房屋未办理过户的原因和过错由法院依法认定，第三人尊重法院的认定。 本院经审理认定事实如下：广厦建设集团有限责任公司与东明公司、影乐宫建设工程施工同纠纷一案，2015年8月13日河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第244号民事判决书，内容为：一、东明公司在判决生效后十日内向广厦公司支付工程款20078050元及利息；二、影乐官对上述债务承担连带清偿责任；三、影乐宫在判决生效后十日内向广厦公司支付1419880元及利息。上述省高院判决生效后，广厦公司于2015年11月22日向石家庄市中级人民法院申请执行，石家庄市中院于2015年12月21日立案受理。2016年10月27日石家庄市中院作出（2015）石执字第00789号执行裁定书，将本案指定新乐法院执行。在执行本案过程中，广厦公司以与卢云飞达成《债权转让协议》，于2020年1月14日提出申请请求将卢云飞变更为本案申请执行人。本院于2020年2月17日作出（2016）冀0184执1331号执行裁定书，裁定变更卢云飞为本案申请执行人。本院于2019年7月9日以（2016）冀0184执1331-5号执行裁定书查封案涉房屋。2020年10月29日，本院于作出（2020）冀0184执恢124-1号执行裁定书，裁定：“评估、拍卖被执行人河北东明企业集团公司名下位于石家庄裕华区，其中商业用途15套，房产证号分别为：石房权证字第××号、52××85号、52××86号、52××87号、52××89号、52××90号、52××91号、52××93号、52××94号、52××95号、52××96号、52××97号、52××98号、52××01号、52××02号；住宅用途3套，房产证号分别为：52××82号（包括地下室）、520000183号、520000200号。”原告范风新、陈风兴作为案外人向本院提出执行异议，要求中止对豪景丽园7号楼1单元201室房屋（石房产权证裕字第××号）的执行，本院于2021年3月22日作出（2021）冀0184执异45号执行裁定书，裁定“驳回案外人陈风兴、范风新异议请求。”原告范风新、陈风兴遂于2021年4月8日向本院提起执行异议之诉。 二原告系夫妻关系。石家庄市裕华区槐底街道办事处尖岭社区居民委员会（以下简称“尖岭居委会”）因集体经济组织改制设立第三人东明公司并隶属于尖岭居委会，尖岭居委会出具证明加以确认。2008年11月11日，原告陈风兴与石家庄市裕华区槐底街道办事处尖岭社区居民委员会拆迁合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院作出（2005）裕民一初字第00808号民事判决书，判决“被告石家庄市裕华区槐底街道办事处尖岭社区居民委员会于判决生效十日之内按350元／平方米的价格给付原告三层楼以下二室一厅房屋一套。”2009年4月28日，原告陈风兴与尖岭居委会为履行（2005）裕民一初字第00808号民事判决书签订《和解协议》，约定“甲方：陈风兴乙方：石家庄市裕华区槐底街道办事处尖岭社区居民委员会......一、根据判决书判决乙方应向甲方按350元／平方米价格给付三层楼以下二室一厅房屋一套之内容，乙方同意将位于石家庄市7栋1单元201号、建筑面积为161.75平方米的房屋产权、房屋及相对应的地下室给付甲方。二、甲、乙双方经协商，建筑面积为161.75平方米的房屋产权，其中100平方米的价格是350元／平方米，共计35000元；其余61.75平方米的价格是2800元／平方米，共计172900元。房屋价款共计207900元。三、协议签订的同时，甲方向乙方支付房屋价款207900元。乙方向甲方交付房屋钥匙、房屋及地下室。四、乙方自本协议签订之日起，负责将上述房屋产权证书办理到甲方名下，办证费用由乙方承担。甲方应按照乙方通知及时提供办理房屋产权证登记所需的各种证件。......”该协议有石家庄市裕华区槐底街道办事处尖岭社区居民委员会加盖印章。2009年4月21日，东明公司出具收费收据载明“今收到陈风兴房款7-1-201贰拾万零柒仟玖佰元整207900交款人：范风新”。审理中，二原告称上述房款一部分以现金支付，另一部分以集资递减房款。2021年4月2日，东明公司出具证明显示范风新在其单位共计95405元用于抵减房款。上述和解协议签订后，尖岭居委会将案涉房屋交付给二原告，二原告随即对案涉房屋进行装修并入住。2021年4月2日，尖岭居委会出具居住证明载明“兹证明陈风兴（身份证号：1301061956××××××××）、范风新（身份证号：1301061956××××××××）为我社区居民，自2009年8月28日至今居住在裕华区煤机街116号豪景丽园7-1-201房屋。”根据二原告提交入住房屋验收交接表、业主装修申请单、装修费用票据显示2009年5月就豪景丽园7-1-201房屋进行装修。根据二原告提交生活费缴纳票据显示，上述费用均由原告陈风兴、范风新缴纳。目前，案涉房屋裕华区煤机街116号豪景丽园7-1-201房屋未办理房屋产权变更登记手续。2021年4月6日，乔胜英出具证明“本人乔胜英身份证号1301061970××××××××自2009年11月30日至2018年9月30日担任尖岭社区党总支书，东明企业集团总经理。陈风兴、范风新自2009年8月入住豪景丽园7-1-201后，陈风兴、范风新每年均多次找居委会及东明公司办理房屋过户手续，因村内拆迁、回迁安置等一直不能办理过户。”上述事实有（2015）石执字第00789-4号执行裁定书、（2020）冀0184执恢124-1号执行裁定书、（2020）冀0184执恢124-1号执行裁定书、（2005）裕民一初字第00808号民事判决书、和解协议、收款收据、物业费、水费、电费等缴费票据及庭审笔录予以证实。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。”案外人于2021年申请执行异议，故引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行后，本案应适用《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。本案为案外人提起执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案诉讼的争议焦点是原告陈风兴、范风新作为案外人对执行标的案涉房产，是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是合同的生效要件，合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的，未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响合同的效力。本案中，原告陈风兴与尖岭居委会为履行（2005）裕民一初字第00808号民事判决书签订《和解协议》不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，其效力应予以确认。审理中，被告卢云飞抗辩称上述判决书、和解协议的主体均不是房屋所有权人即第三人东明公司上述协议无效。根据二原告提交证明、登记信息及第三人陈述，2009年1月14日尖岭居委会因集体经济组织改制设立的第三人河北东明企业集团公司隶属于尖岭居委会，集体土地由改制后的集体经济组织所有，故尖岭居委会享有对案涉房屋处分的权利，本院对被告抗辩不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告陈风兴、范风新就豪景丽园7-1-201号房屋与尖岭居委会达成协议时间为2009年对该涉案房产查封（查封时间：2019年7月9日）之前，且二原告签订协议同时按照协议约定向东明公司支付全部购房款207900元。二原告购买案涉房产后，对该房屋进行装修，并已实际入住，根据尖岭居委会出具居住证明、二原告装修票据以及缴纳生活费票据足以证明二原告在法院查封前已合法占有、使用该房屋。根据时任尖岭社区党总支书，东明企业集团总经理乔胜英出具证明显示，原告陈风兴、范风新豪景丽园7-1-201号房屋因村内拆迁、回迁安置等一直不能办理过户，故案涉房产未能办理过户登记手续非属二原告自身原因导致，故原告陈风兴、范风新就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告陈风兴、范风新对裕华区煤机街116号豪景丽园7-1-201房产（不动产权证号：石房产权证裕字第××号）中止执行的理由成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行石家庄市裕华区煤机街116号豪景丽园7-1-201房产（不动产权证号：石房产权证裕字第××号）。 案件受理费80元，由被告卢云飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省新乐市人民法院，邮编：050700，收件人：上诉材料收转窗口）。 上诉案件受理费80元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交并提交缴费收据原件，（收款单位，河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李志刚 人民陪审员  张立强 人民陪审员  王 丹 二〇二一年六月二十二日 书 记 员  孙彤彤