天津市南开区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0104执异408号案外人：郭艳兵，男，1979年3月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：肖红，天津臻恒律师事务所律师。申请执行人：田嘉彬，男，1992年6月3日出生，汉族，住天津市西青区。被执行人：天津弘泽瑞信房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道大泛华国际商务中心第十层B-1单元。法定代表人：尹盛斌，总经理。在本院执行申请执行人田嘉彬与被执行人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司返还原物纠纷一案中，案外人郭艳兵于2021年6月4日对执行标的位于天津市滨海新区××路××花园××号楼××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭艳兵称，请求南开法院中止执行（2021）津0104执恢66号案件对位于天津市滨海新区××路××花园××号楼××号房屋的拍卖程序。事实和理由：位于天津市滨海新区××路××花园××号楼××号房屋（下称案涉房屋）系被执行人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司（下称弘泽公司）向天津滨海宝德消防工程有限公司，现已更名为宝德（天津）安防科技股份有限公司（下称宝德公司）的抵债房，对此弘泽公司与宝德公司于2013年11月31日签订了《抵房协议》和《协议》，系双方真实意思表示。2013年12月31日，案外人与弘泽公司签订了《商品房买卖协议》，约定由案外人购买弘泽公司开发的案涉房屋，房款为1003380元。案外人作为宝德公司高管，与宝德公司签订了《股份回购协议书》，案外人以自己持有的宝德公司股份回购款作为购买案涉房屋的对价。案外人与弘泽公司签订了合法有效的商品房买卖合同并支付了对价，合同生效后，案外人实际占有了案涉房屋，未能办理过户登记也非因案外人原因。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人提出的执行异议能够排除执行，且物权优于债权，案外人对案涉房屋的所有权应受优先保护，申请执行人田嘉彬对弘泽公司的债权应通过其他途径追偿。本院查明，原告田嘉彬与被告弘泽公司等因返还原物纠纷，于2015年11月9日起诉至本院，经审理双方达成协议，本院于2015年12月17日作出（2015）南民初字第10518号民事调解书，载明弘泽公司与田嘉彬达成调解协议，确定2016年3月15日前，弘泽公司给付田嘉彬950000元。后弘泽公司未按期履行，田嘉彬于2016年3月18日向本院申请执行，执行案件为（2016）津0104执617号。在执行过程中，本院于2016年3月30日出具（2016）津0104执617号-6号执行裁定书，裁定查封弘泽公司所有的案涉房屋。后因该房屋无相关手续，不具备拍卖条件，本院于2016年9月裁定终结本次执行。2019年2月13日田嘉彬向本院申请恢复执行，执行案件为（2019）津0104执恢135号，后于2019年3月6日对上述房屋续封，该案亦裁定“终结本次执行程序”。2021年1月14日，田嘉彬再向本院申请恢复执行，本院作出（2021）津0104执恢66号执行裁定，裁定拍卖被执行人弘泽公司所有的天津市滨海新区××路××花园××号楼××房屋，房产证号为津（2017）滨海新区塘沽不动产权第1028340号。2019年10月8日，宝德公司作为案外人向本院提出执行异议申请，请求终止（2019）津0101执恢135号案件对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封并停止评估、拍卖。本院于2019年10月30日作出（2019）津0104执异300号执行裁定，裁定驳回其异议请求。宝德公司于2019年11月26日向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2020年11月16日作出（2019）津0104民初15680号民事判决，判决驳回宝德公司的全部诉讼请求，后各方均未提起上诉。另查，2013年11月21日，弘泽公司与宝德公司签订《协议书》以及《抵房协议》，均约定双方同意弘泽公司以弘城花园小区10号楼1门2702室和2709室号商品房分别折抵1003380元冲抵宝德公司已施工范围全部工程价款，其中2902号房屋作为工程质保金，如宝德公司如约履行保修义务，保修期满且结清保修期内应付费用，双方签订《天津市商品房买卖合同》，在此之前，弘泽公司不可出售该房屋，宝德公司不可转让该房屋。2019年9月26日，本院出具（2019）津0104民初12027号民事调解书，载明弘泽公司与宝德公司达成调解协议：宝德公司与弘泽公司确认于2013年11月21日签订的《抵房协议》、《协议书》有效，待弘泽公司就《抵房协议》中所约定的天津市滨海新区弘城花园小区10号楼1门2702室、10号楼1门2902室房屋依法具备办理所有权登记手续条件时起60日内，继续履行《抵房协议》、《协议书》，协助宝德公司将上述房屋的所有权登记至宝德公司名下。案外人郭艳兵为宝德公司的常务副总经理，2013年12月31日，弘泽公司与郭艳兵签订《商品房买卖协议》，约定弘泽公司将弘城花园10-1-2902号房屋出售给郭艳兵，房屋价款为1003380元。本案审查期间，经询郭艳兵是否支付了案涉房屋购房款，其提交了郭艳兵2016年10月31日与宝德公司签订的《股票发行认购协议》、2016年11月25日郭艳兵支付股票发行投资款的银行回执对及一份未签署日期的《股份回购协议书》。再查，据天津市不动产登记薄查询证明显示，案涉房屋权利人登记为被执行人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司。本院认为，本案的争议焦点为案外人郭艳兵对执行标的（案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案涉房屋的权利人登记为弘泽公司，本院因弘泽公司未履行生效法律文书确定的义务而对案涉房屋采取执行措施并无不当。郭艳兵虽与弘泽公司于2013年签订了商品房买卖协议，但关于案涉房屋已被法院查封后，郭艳兵才以股份回购款作为支付房屋价款的方式，以及宝德公司既然已将案涉房屋转售给郭艳兵，又在本院与弘泽公司出具调解协议要求将房屋过户给宝德公司一节，在本院审理宝德公司提起的执行异议之诉时，宝德公司对于郭艳兵与弘泽公司签订房屋买卖协议的原因以及经过存在反言。而在本案审查过程中，郭艳兵又表示其作为宝德公司高管，与公司是一体的，因宝德公司没有购房资格，才由郭艳兵出面购买。但如果该说法成立，郭艳兵无须以股份回购款支付房屋对价，此与郭艳兵前述说法相矛盾，故郭艳兵提交的股份回购协议等证据不足以认定其支付了购房款。另外，郭艳兵对案涉房屋的权利续接于宝德公司，宝德公司以房抵债协议为债权行为而非物权行为，并不形成优于田嘉彬对弘泽公司的债权利益，郭艳兵虽与弘泽公司签订了商品房买卖协议，但不能证明已经支付了对价，郭艳兵对案涉房屋亦是债权而非物权利益，不足以阻却田嘉彬基于生效法律文书申请强制执行。因此，郭艳兵不享有足以排除强制执行的权益，其所提出的执行异议请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人郭艳兵的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  叶金馥审判员  酒 源审判员  截舒燕二〇二一年六月二十四日书记员  任 婷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第四百六十五条第一款第一项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。