河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1967号上诉人（原审被告）：河南省法姬娜置业有限公司。住所地：商水县周商大道。统一社会信用代码：91411623672855503C。法定代表人：戴美友，该公司董事长。委托诉讼代理人：许娟娟，女，汉族，1986年1月20日出生，住河南省商水县。该公司员工。委托诉讼代理人：张向伟，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱长彬，男，汉族，1990年2月15日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：曾文博，河南沐天律师事务所律师。上诉人河南省法姬娜置业有限公司因与被上诉人朱长彬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商水县人民法院（2021）豫1623民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南省法姬娜置业有限公司的委托诉讼代理人许娟娟、张向伟，被上诉人朱长彬及其委托诉讼代理人曾文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省法姬娜置业有限公司上诉请求：1、请求撤销商水县人民法院作出的（2021）豫1623民初1043号判决，依法改判驳回被上诉人朱长彬的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人朱长彬承担。事实和理由：一、一审判决明显有误，上诉人不承担任何违约责任。2017年5月8日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》（编号201700883），合同签订时，被上诉人系按揭买房。2018年5月份，案涉房屋的银行按揭贷款才发放，上诉人法姬娜公司的工作人员立即打电话通知被上诉人来公司办理交房手续，但被上诉人收到电话通知后未作任何答复，直至2019年12月16日才去上诉人处办理交房事宜。从上诉人向被上诉人开具了入户通知单可知，上诉人已经按照合同约定履行了交房义务。其次，被上诉人购买的案涉的房屋已经办理了不动产登记，该房屋不动产登记的办理必须要由上诉人配合，若上诉人不配合，房屋登记部门不会给被上诉人办理不动产登记，根据法律规定，买卖合同标的物的交付，不动产以办理登记为交付。这说明上诉人已经履行了交房义务，不存在任何违约行为。因此，一审判决中上诉人违约并承担违约责任，明显不当。二、关于被上诉人朱长彬请求的违约金问题。退一步讲，即使上诉人未按约履行交房义务，构成违约，那么上诉人承担的部分应从2019年12月16日计算至起诉之日2021年2月19日，而不是被上诉人请求的从2017年6月1日至起诉日。因为，案涉房屋的银行按揭贷款发放后，上诉人处的工作人员立即打电话通知被上诉人来公司办理交房手续，但被上诉人收到电话通知后未作任何答复，直至2019年12月16日才去上诉人处办理交房事宜．被上诉人关于违约金的计算方法不符合事实，也不符合约定，而一审法院仍机械地适用涉案合同中约定的违约金，对上诉人也造成极大的不公，故上诉人不应承担如此不合理的违约金。综上，一审法院认定事实错误，判决不公。请求二审在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。朱长彬辩称，一、上诉人至今未履行交房义务，已构成违约。第一，根据2017年5月8日双方签订的商品房买卖合同第8条约定，出卖人应当在2017年5月31号前交付房屋，并且需具备商品房经验收合格的条件。本案中，法姬娜公司至今仍未交付答辩人房屋钥匙，且未按照合同第十一条的约定办理房屋交接手续，不代表法姬娜公司交房义务的完成。第二，法姬娜公司从未在2018年5月电话通知答辩人办理交房手续，另外房产证显示的房屋竣工时间为2018年11月21日，2018年5月并不具备房屋交付条件，法姬娜公司也没有权利在2018年5月通知交房。第三，2019年12月16日入户通知单并非法姬娜公司向答辩人开具，而是法姬娜公司向物业公司开具，写明“该户房款、相关手续已清，可以办理入住手续”，证明答辩人的房款及天然气开口费等手续已清，可以入住，但至今法姬娜公司及其控制的物业公司相互推诿扯皮，拒不交付答辩人房屋钥匙，导致答辩人无法开门，无法装修入住（录音为证）。第四，房产登记不同于房产交付，否则登记和交付不会在商品房买卖合同中分条列明，法姬娜公司至今未交付房屋钥匙，未转移房屋占有，且未按照商品房买卖合同第11条约定书面通知买受人办理交付手续，并出示第8条约定的证明文件，签署房屋交接单，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故，法姬娜公司上诉认为房产已登记就视为房产已交付的观点不成立。二、原判认定的逾期交房违约金正确。既然法姬娜公司在商品房买卖合同明确约定了交房时间为2017年5月31号前，就应当恪守诚信，严格执行合同，否则应视为违约，时至今日答辩人虽然办理了房产登记，但由于法姬娜公司不交付房屋钥匙导致答辩人无法入住，法姬娜公司应承担逾期交房的违约责任，原判认定的违约金额是按照合同第8条约定标准得出，符合合同约定。综上所述，法姬娜公司的上诉没有任何事实和法律依据，应予驳回，原判认定事实清楚，判决适当，应予维持！朱长彬向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告交付位于商水县周商大道东侧的法姬娜欧洲城一期3幢2单元3层304号房；二、判令被告支付原告逾期交房违约金49603.5元（2017年6月1日至起诉日2021年2月19日1359天，日万分之一）；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号201700883），购买被告开发的位于商水县周商大道东侧的法姬娜欧洲城一期3幢2单元3层304号，总价款365000元，合同第八条约定被告应在2017年5月31日前向原告交付商品房，第九条约定被告如逾期交房每日应向原告支付房价款万分之一的违约金。2019年商水县国土局向原告颁发了豫（2019）商水县不动产权第00D2075号不动产权证书。但至今被告及物业公司互相推脱，拒绝交付房屋钥匙导致原告无法正常入住。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，真实、合法、有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的权利和义务，原告已履行完毕自己的义务，被告应按合同约定如期交付该争议的房屋，否则，将承担合同约定的违约责任。合同第八条约定被告应在2017年5月31日前向原告交付商品房，第九条约定被告如逾期交房每日应向原告支付房价款万分之一的违约金。但至今被告及物业公司互相推脱，拒绝交付房屋钥匙导致原告无法正常入住。综上，对于原告要求被告交付位于商水县周商大道东侧的法姬娜欧洲城一期3幢2单元3层304号房的诉讼请求，法院予以支持。对于原告请求被告支付逾期交房违约金49603.5元（2017年6月1日至起诉日2021年2月19日1359天，日万分之一）的诉讼请求，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十六条、第五百九十八条、第五百九十九条、第六百零一条之规定，判决如下：一、被告河南省法姬娜置业有限公司向原告朱长彬交付位于商水县周商大道东侧的法姬娜欧洲城一期3幢2单元3层304号房，于判决生效之日起5日内履行完毕；二、被告河南省法姬娜置业有限公司于判决书生效之日起支付原告朱长彬逾期交房违约金49603.5元（从2017年6月1日至起诉日2021年2月19日1359天，日万分之一；其它另行计算至交房之日止）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告河南省法姬娜置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未有提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，根据民诉法及其司法解释之规定，第二审人民法院审理第二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求及该请求所涉事实和法律适用进行审理和审查，当事人未提出的上诉请求不予审理。现根据该审理原则对本案分析评判如下：根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点主要是一审判决认定上诉人应承担违约责任以及判决上诉人承担的违约责任计算期间是否正确的问题。对此焦点问题，本院认为，案涉合同为有效合同于法有据，河南法姬娜置业有限公司和朱长彬均应按照案涉合同确定的合同义务履行自己的合同义务，如一方当事人或双方当事人未按全面履行原则来履行自己的合同义务，即是违约，依法应向对方承担相应的违约责任。针对本案，河南省法姬娜置业有限公司应按照合同约定的交付房屋时间于2017年5月31日前向朱长彬交付案涉房屋，但其未按该约定时间交付案涉房屋，依法应认定其具有违约行为，其应按有效合同的约定依法承担相应违约责任。虽然有关行政机关就案涉房屋向朱长彬发了产权证书，但河南省法姬娜置业有限公司至今因故并未将案涉房屋的钥匙交付于朱长彬，依法应认定河南省法姬娜置业有限公司的交付行为不符合全面履行义务原则之要求。综上，一审判决认定河南省法姬娜置业有限公司在案涉合同履行过程中具有违约行为且判决其承担自2017年6月1日起至2021年2月19日期间的违约金具备事实根据和法律依据，本院予以认可。鉴于民事诉讼的不告不理原则，本案一审诉讼中朱长彬并未请求2021年2月20日至实际交房之日止的违约金，一审判决主文第二项表述“其它另行计算至交房之日止”部分明显不当，二审予以纠正。综上所述，河南省法姬娜置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省商水县人民法院（2021）豫1623民初1043号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、变更河南省商水县人民法院（2021）豫1623民初1043号民事判决第二项为：河南省法姬娜置业有限公司于判决书生效之日起支付朱长彬逾期交房违约金49603.5元（从2017年6月1日至起诉日2021年2月19日1359天，日万分之一）；三、驳回河南省法姬娜置业有限公司其他上诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1040元，由河南省法姬娜置业有限公司承担1000元，朱长彬承担40元。本判决为终审判决。审判长  袁剑克审判员  张建松审判员  朱发亮二〇二一年六月二十二日书记员  方浩收