北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5211号上诉人（原审被告）：北京田先生餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区地铁大兴线生物医药基地站地上三层3F-268。法定代表人：宋辞，经理。委托诉讼代理人：程影，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路2号。法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李颖，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：北京喜虾客餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区志强北园30号楼3层323号。法定代表人：宋辞，经理。委托诉讼代理人：程影，北京市亿达律师事务所律师。上诉人北京田先生餐饮管理有限公司（以下简称田先生公司）因与被上诉人北京嘉德新源置业有限公司（以下简称嘉德公司）、原审被告北京喜虾客餐饮管理有限公司（以下简称喜虾客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田先生公司上诉请求：1.撤销一审法院认定的田先生公司交纳给嘉德公司房屋租赁保证金、公共事业保证金、pos机保证金及装修押金共计人民币273641.00元全部抵扣田先生公司的违约金；2.依法改判嘉德公司应当将上述款项人民币273641.00元退还给田先生公司；3.依法改判由田先生公司独立承担义务；4.本案一、二审诉讼费由嘉德公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，嘉德公司未向田先生公司提供各项费用的发票，也没有提交进行市场推广的证据；二、田先生公司已向嘉德公司交纳房屋租赁保证金等款项共计273641.00元，一审法院将上述款项直接抵扣违约金显失公平；三、双方签订的合同存在加大田先生一方责任、免除嘉德公司责任的情形，显失公平；四、嘉德公司造成了包括田先生公司在内的诸多商户严重亏损。嘉德公司辩称，同意一审判决，不同意田先生公司的上诉请求。一、田先生公司存在欠付租金等费用的违约行为，其支付的租赁保证金、公共事业保证金及pos机押金应当用于折抵违约金；二、喜虾客公司与田先生公司应共同承担向嘉德公司支付的各项费用。喜虾客公司称，同意田先生公司的意见。嘉德公司向一审法院起诉请求：1.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金177525.3元、物业管理费145260元、市场推广费24210元、POS机租用费2337.96元；2.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司支付能源费96451.35元；3.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司支付违约金346995.3元；4.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司支付自欠付之日起至实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为95664.99元）；5.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司支付自2019年10月31日起至涉案房屋恢复原状之日（暂计至2020年3月5日）房屋占用费金额为772105.32元；6.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司支付将案涉房屋恢复原状的费用95590.85元；7.判决田先生公司、喜虾客公司向嘉德公司赔偿因本案支出的律师费15000元；8.判决田先生公司、喜虾客公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月8日，嘉德公司（甲方）与喜虾客公司（乙方）签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS063《租赁合同》，约定嘉德公司向喜虾客公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL??天宫院”04层19A号的房屋，房屋面积为269平方米。租期自甲方同意的装修期届满次日起4年的时间，即2018年11月30日至2022年11月29日。甲方同意给予乙方自交付该房屋之日起3个月的装修期，即2018年8月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年8月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。《租赁合同》的《补充条款》第三条约定《租赁合同》第12.2条修改为：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金、三个月的物业管理费及三个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币111元。含税月保底租金为人民币29859元，由不含税租金额27144.55元，加上增值税税额人民币2714.45元构成。《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币186417元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币24210元，由不含税物业管理费22839.62元，加上增值税税额1370.38元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币22.78元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币4035元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为58104元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金27120元。在上述合同履行期间，嘉德公司（甲方）、喜虾客公司（乙方）与田先生公司（丙方）签订《三方转让协议》，该协议显示：鉴于甲乙双方已于2018年8月8日签订《租赁合同》。现乙方欲将《租赁合同》项下的权利义务转让给丙方经营，经甲、乙、丙三方协商，特达成以下协议：甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自2019年07月01日（以下称“转让日”）起丙方作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利；甲、乙双方同意，将乙方根据《租赁合同》已经支付的租赁保证金人民币186417.00元、装修押金人民币58104.00元及公共事业费保证金人民币27120.00元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方；甲、乙双方同意，将乙方根据《POS专用收银系统租用协议书》已经支付的POS保证金人民币2000.00元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还丙方；丙方同意接受乙方在与甲方签署的租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方签署的租赁合同及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力；乙方在《租赁合同》中的权利义务自转让日起转让给丙方，同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期（含本日）之后应付款项均由丙方承担；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索。丙方同意对于乙方应支付的剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，若在规定时间内乙方仍未付清其应付款项的，丙方同意按照甲方的要求向甲方付清乙方之应付而未付款项；丙方同意，若丙方不论任何原因实际租赁不满租赁合同约定的租赁期限或违反租赁合同的条款及约定，甲方有权要求丙方按照第一个租金计收年度约定的费用标准补交装修期内相应的所有租金、物业管理费以及市场推广费；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行“本协议”及《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的一年止。为免疑义，若丙方在租赁期内进入破产清算程序的，甲方有权随时要求乙方立即支付租赁合同项下丙方应付的所有费用、违约金、损失赔偿金等（无论其是否已到期应付）。嘉德公司向田先生公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：喜虾客公司及田先生公司在租赁期间存在欠缴租金等情况，已严重违反合同约定。租赁合同于2019年10月31日解除，嘉德公司有权于合同解除后7日后开启并更换房屋门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，田先生公司需于2019年11月8日前前往嘉德公司处领取该物品，逾期视为放弃该物品的所有权。田先生公司将租金、市场推广费、物业管理费交到2019年4月，从2019年2月未交能源费。田先生公司交纳了租金保证金186417元、装修押金58104元、公共事业保证金27120元、POS机保证金2000元。涉案商铺租金为每月29587.55元，物业管理费为每月24210元，市场推广费为每月4035元，POS机租赁费每月389.66元。嘉德公司未返还各项保证金。田先生公司主张其公司停业是2019年9月11日，店里当天停水停电，2019年10月中下旬将房屋腾空，将所有可移动物品搬走，剩下的东西放弃了不要了。嘉德公司主张解除合同日期是2019年10月31日，解除理由是田先生公司欠付租金等费用存在违约行为，嘉德公司行使单方解除权。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与喜虾客公司、田先生公司之间签订的房屋租赁合同及三方转让协议，系三方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和喜虾客公司、田先生公司均应按照合同约定履行各自的义务。田先生公司及喜虾客公司拖欠租金等各项费用系违反合同约定，存在违约行为。现享有法定解除权的嘉德公司向田先生公司提出解除合同，该租赁合同已经解除。根据三方转让协议约定，喜虾客公司和田先生公司对涉案合同费用互付连带给付义务，故对嘉德公司要求喜虾客公司和田先生公司承担连带给付义务的请求，法院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。双方在庭审中均认可田先生公司未支付2019年5月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费等费用，田先生公司认可其公司在2019年10月中下旬搬离物品，嘉德公司要求支付的租金截止至2019年10月31日，法院不持异议，田先生公司应支付租金、市场推广费、物业管理费、POS机租用费截止至2019年10月31日，经核算为349333.26元。关于能源费。合同中约定能源费由田先生公司承担，考虑田先生公司腾退时间，故田先生公司应支付嘉德公司能源费，对嘉德公司要求田先生公司给付能源费96451.35元的请求，法院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现田先生公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证金并要求田先生公司另行支付三个月的租金、三个月的物业管理费及三个月的市场推广费之和的金额作为违约金。田先生公司主张合同中约定的违约金过高，法院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还田先生公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金及装修押金，上述款项足以弥补田先生公司违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，对于嘉德公司再行要求田先生公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因田先生公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，嘉德公司在诉求中主张的逾期利息实质为合同约定的违约金，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，法院予以支持。因嘉德公司主张的逾期利息标准过高，故法院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。结合田先生公司自述的腾退时间及合同约定，故对嘉德公司要求田先生公司房屋占用费的诉讼请求，法院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因田先生公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由田先生公司承担，故对该笔费用，法院予以支持。但考虑到嘉德公司尚未退还田先生公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失，故田先生公司无需另行支付恢复原状费用。关于律师费。嘉德公司要求田先生公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京田先生餐饮管理有限公司和北京喜虾客餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用共计349333.26元；二、北京田先生餐饮管理有限公司和北京喜虾客餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司能源费96451.35元；三、北京田先生餐饮管理有限公司和北京喜虾客餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用的逾期利息（以58222.21元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年5月1日起至实际给付之日止），欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用的逾期利息（以58222.21元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止），欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用的逾期利息（以58222.21元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年7月1日起至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用的逾期利息（以58222.21元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日起至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用的逾期利息（以58222.21元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起至实际给付之日止），欠付2019年10月1日至2019年10月31日期间租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用的逾期利息（以58222.21元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际给付之日止），欠付能源费的逾期利息（以96451.35元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际给付之日止）；四、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，嘉德公司与喜虾客公司、田先生公司之间签订的房屋租赁合同及三方转让协议，系三方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。《租赁合同》的《补充条款》第三条约定：《租赁合同》第12.2条修改为：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金、三个月的物业管理费及三个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。该条款约定的情形之一为：逾期支付租金或其他应付款项超过一个月的。现田先生公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证金。田先生公司要求退还各项保证金，没有合同依据。三方转让协议约定，喜虾客公司和田先生公司对涉案合同费用互付连带给付义务，故喜虾客公司和田先生公司应当共同承担。田先生公司要求由其独自承担，亦无合同依据。关于田先生公司主张的嘉德公司未开发票、推广不力等给其造成损失，合同对此无明确约定；且均属于田先生公司在一审的反诉请求，因田先生公司撤回反诉，本院不予审理。田先生公司主张房屋租赁合同及三方转让协议显失公平，但未对此提供有效证据；且其主张约定的违约金过高，一审法院已经予以酌减，公平考虑了双方利益。田先生公司的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，田先生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5404元，由田先生餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二一年六月二十八日法官助理  刘力之书 记 员  黄 珊