北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9319号上诉人（原审被告）：郭玉玉，女，1987年11月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王玺翔（郭玉玉之夫），1976年5月1日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：祖淑惠，女，1958年7月11日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杜媛媛（祖淑惠之女），1981年9月19日出生，住北京市丰台区。上诉人郭玉玉因与被上诉人祖淑惠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人郭玉玉之委托诉讼代理人王玺翔，被上诉人祖淑惠之委托诉讼代理人杜媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉玉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判驳回祖淑惠一审全部诉讼请求；由祖淑惠承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.我自2018年10月20日已经搬离了北京市丰台区X21号院（以下简称21号院），在搬离前的半个月我已与房东祖淑惠协商一致，我还提交了我丈夫王玺翔与田京良于2018年10月25日所签《房产租赁居间合同》，证实我们家已租用田京良的房屋居住，且田京良同意我家提前10天入住。我提供的证人周某和安保人员杨某的证言，可以证实我所述搬离时间。一审判决我支付2018年10月20日至2019年5月20日期间的租金，缺乏法律依据。2.一审判决仅根据祖淑惠提交的与王玺翔的微信聊天记录就认定我依然在涉案房屋居住是不合理的。事实是2018年10月20日之后是我公公王朝华居住涉案房屋，原因是祖淑惠找到王朝华说该房屋面临拆迁需要王朝华给其看房子。之所以微信还有联系，是因为王朝华不太会使用微信，偶尔王玺翔在微信上帮忙转告祖淑惠房屋情况。王朝华居住涉案房屋的行为与我无关。二、一审法院对于我提交的转账记录及证人证言证明我用现金支付房租不予采信，是错误的。我已全额支付2016年7月19日2018年10月20日期间的全部租金，并不欠租。其中部分租金是转账支付，部分是现金支付。且自2016年10月19日原租赁合同到期，双方约定不再续签书面合同，我也不再整租，仅承租21号院内北房3间及西房1间，月租金为1200元，剩余的1间房有时我帮着找租户，有时房东自己找租户，我和租户加起来应付租金数额为2000元。我提交的证据可以证明我不欠租金，一审法院未询问合租户，就错误地对现金支付的房租未予认定。三、一审法院因证言上书写的为202号，涉案房屋系x21号，就认定不是涉案房屋进而对现金交纳租金部分不予采信是错误的。由于我和证人都不是产权人，对涉案房屋门牌号不是很清楚。四、2016年7月19日至2017年7月18日以及2017年7月19日至2018年7月18日的部分租金，已经超过诉讼时效，我在一审中也抗辩了时效问题，一审法院并未采纳。祖淑惠辩称，同意一审判决，不同意郭玉玉的上诉请求。郭玉玉欠付房租，我也从来没有收取过现金。郭玉玉主张其于2018年10月20日搬离，我对此不予认可，其没有告知我，也没有将房屋交还给我，房屋继续由其居住。不管是我还是郭玉玉从来没有另外找租客，我一直将21号院整租给郭玉玉，未租给其他人或者收取其他人的租金。祖淑惠向一审法院起诉请求：判令郭玉玉支付房屋租金75000元（2016年7月19日至2019年5月20日期间，每月2200元），滞纳金20000元；由郭玉玉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月20日，祖淑惠（出租方、甲方）与郭玉玉（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为，甲方自愿将21号院（院内北房3间，东西房各1间）租给乙方作为居住使用。租赁期限1年，自2015年10月20日起至2016年10月19日止。房屋租金为2200元/月，每3个月交付房租，提前10天交付房租。合同期间租金不予调整。乙方在此房屋租赁期间使用的水、电、煤气、有线电视及宽带费由乙方支付。乙方未征得甲方同意拖欠房租，除按原约定付房租外，另需按每日100元向甲方交纳滞纳金，如乙方逾期超过3日未交租金，本合同自行解除。甲方则视为乙方放弃房屋物品所有权，并且甲方没有义务保管或返还乙方所留房间的各项物品，甲方有权开启房门，接纳新客户，因此造成的后果，由乙方自行承担。一审审理中，双方当事人均提交相关证据，一审法院组织双方进行了质证。其中，祖淑惠提交的证据如下：1.《看丹村用电取暖用户防火安全责任书》，签订时间为2018年11月20日，由王玺翔的父亲王朝华签字，用以证明当时郭玉玉仍在涉案房屋租住。郭玉玉称当时是祖淑惠让其父亲帮忙看房子，不要房租，其父亲自己交纳水电费。2.开户用户报表和购电明细表，用以证明郭玉玉在涉案房屋租住至2019年5月20日，购电明细表显示用户编号为000196的电表编号，购电至2019年4月1日。郭玉玉对此不予认可，称是其父亲购电取暖，2018年11月20日之后只有其父亲一个人购电取暖和做饭。3.2019年4月11日至2019年5月8日的微信聊天记录，用以证明在此期间郭玉玉仍在涉案房屋居住。微信聊天记录显示，2019年4月12日，王玺翔称“东房腾出来，北房电路不太好用了，需要接线。”对方回复“好”。2019年4月25日，对方回复“小王，租房子的事过五一以后再说吧。”郭玉玉对聊天记录真实性认可，但称2018年10月20日之后其就搬走了，其是偶尔帮助祖淑惠租房。4.微信转账记录，欲证明王玺翔向杜媛媛支付房租共计17600元，其中2016年1月19日支付6600元，2016年5月26日支付4400元，2016年7月2日支付2200元，2016年8月19日支付2200元。郭玉玉对上述证据认可。郭玉玉提交的证据情况：1.微信转账截图，显示多次以微信红包方式发送100元至200元不等，但未显示收款人信息，欲证明其2015年10月17日至2015年11月12日期间，用微信和现金给了祖淑惠6600元，祖淑惠没有计算在已交房屋内。祖淑惠对此不予认可，称并未收到上述红包。2.赵某、吴某、周某的证明3份，欲证明其以现金形式给过祖淑惠房租。吴某，赵某到庭作证，称其在涉案房屋东边1大间居住，每月向王玺翔支付租金，以现金方式支付，且看到王玺翔将房租交给了房东。祖淑惠对此不认可，称涉案房屋系x21号，证言上书写的为202号，不是涉案房屋，且从未收到过现金形式的租金。3.微信转账记录，欲证明其向杜媛媛及其丈夫李耀光以转账方式支付过房租。记录显示：2015年10月24日微信红包转账800元；2015年10月26日微信红包转账3900元；2015年11月7日微信红包转账400元；2015年11月11日-12日向杜媛媛微信红包转账1600元；2017年9月20日向李耀光转账1111元；2017年11月7日向李耀光转账1243元；2017年12月10日向祖淑惠转账2000元；2018年2月10日向李耀光转账1721元；2017年11月24日向杜媛媛转账240元；2018年2月28日向李耀光转账3600元。祖淑惠对此不认可，称转给李耀光的钱是给王玺翔买烟的钱；2017年11月24日向杜媛媛转账240元，是买烟的钱；认可2017年12月10日给祖淑惠2000元是房租；认可2015年10月26日，王玺翔向杜媛媛发放了3700元微信红包，是1个月房租和1500元的宽带费和电费，称其余郭玉玉主张的向杜媛媛发送的红包均未收到，认为无法显示系向杜媛媛发送的红包。4.微信聊天记录，欲证明其替祖淑惠出租房屋。祖淑惠对此不认可，称郭玉玉是想转租，自己说需要考虑。5.居间合同，欲证明其2018年10月20日已经搬走了，租了丰西北里的房屋，祖淑惠对此不予认可。另，郭玉玉称第一次合同到期后至2018年10月20日期间，其居住的一直是4间房，之后房租一开始每月2000元，2017年5月19日至2018年10月20日每月交纳1200元房租。2017年5月19日至2018年10月20日，其出于帮忙给祖淑惠出租房屋，也有祖淑惠自己出租的。一审法院认为，祖淑惠与郭玉玉就x21号院内5间房屋所签订的房租租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效，双方当事人均应依约履行。在该合同履行完毕后，郭玉玉继续承租上述房屋，但双方未签订租赁合同，视为双方形成了不定期租赁合同关系。根据现有证据，就房屋租赁间数和租赁期限，郭玉玉称其在合同到期后承租的房屋一直是4间房，且其已于2018年10月20日搬离涉案院落，其应就与祖淑惠已就租赁房屋间数发生变更和其搬离房屋的时间承担举证证明责任，但其未向法院提交其已将房屋交还祖淑惠的证据，故法院对其意见不予采信。故祖淑惠要求郭玉玉支付2016年7月19日至2019年5月20日期间的房屋租金，法院对合理部分予以保护。就租金标准，祖淑惠主张参照原合同标准，法院对此予以支持。就郭玉玉2015年10月26日转账给杜媛媛的3700元，祖淑惠称其中为2200元为1个月的房租，1500元系交付房屋时剩余的电费以及宽带费，郭玉玉认可应由其支付宽带费和电费，但表示其已现金支付祖淑惠，就此郭玉玉未提交相应证据予以证明，故法院对其主张不予采信。郭玉玉所主张的其他转账，因无证据证明系转账给了祖淑惠且系房租，祖淑惠亦不予认可，故法院对此难以采信。祖淑惠要求郭玉玉支付滞纳金，无事实及法律依据，法院对此不予支持。据此，一审法院判决：一、郭玉玉于判决生效之日起七日内向祖淑惠支付2016年7月19日至2019年5月20日的房屋租金74800元；二、驳回祖淑惠其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，祖淑惠对一审判决认定的事实并无异议，郭玉玉对一审判决认定其交纳租金的数额有异议，主张其于2015年10月通过微信红包的形式向对方转账6600元。经本院审查，郭玉玉提交的微信红包转账记录未显示收款人信息，且郭玉玉认可其无法进一步提交证据证明其上述主张，故郭玉玉提交的证据无法证明其主张，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。郭玉玉主张房租一开始是每月2200元，后变更为每月2000元，但认可就此不能提供证据。祖淑惠对此不予认可。郭玉玉提交3组证据：1.周某出具的证明，该证明主要内容为：本人通过王玺翔介绍于2018年8月26日租房在X202号院1间，房东收取本人2个月房租（1600元现金），当时看到王玺翔交给房东现金（1100元），本人又于10月26日交给房东1个月现金（800元）。欲证明2018年8月26日至2018年10月20日其和周某共同支付祖淑惠2个月房租。2.杨某出具的证明，该证明主要内容为：我是看X安保班长，负责巡视安全防水（入户调查），本人看见过X21号有3户租房，东房1间其中有1个出租车司机大概50多岁，还有2名小伙子，一高一矮，偶尔空着无人居住。本人2018年10月份看主租户全家搬走，后期看见一个老头在那看院，欲证明3个租房者确是在此住过。3.王朝华与祖淑惠的结婚登记审查处理表与离婚登记审查处理表，显示结婚登记日期为2016年11月24日，离婚登记日期为2019年5月13日，欲证明2018年10月后按照祖淑惠要求帮忙看院子，怕被拆迁办偷拆。因为王朝华与祖淑惠有过婚姻关系，不应让郭玉玉承担房租。郭玉玉还申请证人周某与杨某出庭作证，杨某出庭陈述基本同其出具的证明，同时表示不知道几位租户的名字，也不知道是谁将房子租给租户。周某述称，其经王玺翔介绍于2018年8月25日去看房，8月26日租房，房子在X202号，其当时交纳了2个月房租1600元，直接交纳现金给房东，房东打了收条，但其找不到了，房东是一位女士，大概40多岁不到50岁，也不是祖淑惠本案中的委托诉讼代理人其女儿杜媛媛；其于2018年11月底搬走；其见过房东3次，1次是2018年8月26日，1次是王玺翔搬家前几天，其去交房租，还有1次是其交房时；其第2次交房租也是在院子里，交给了房东，其在入住时王玺翔及其妻子孩子居住在涉案房屋，王朝华有时候去住，其搬走时王朝华并未搬走。祖淑惠对周某、杨某出具的证明及当庭陈述均不予认可，其未见过杨某，杨某看到过有租房客与其无关；即使周某住过涉案房屋也与其无关，周某从未向其支付过房租；对王朝华与其结婚登记审查处理表与离婚登记审查处理表的真实性认可，因为王玺翔说拆迁办有关系，王朝华与其的结婚可以多分拆迁利益，但最后也没有多获得拆迁利益，双方之间没有婚姻事实。郭玉玉认可祖淑惠所述结婚目的，认可拆迁办未因王朝华与祖淑惠办理结婚登记而多分给祖淑惠拆迁利益。祖淑惠提交微信朋友圈截屏1张及手机相册截屏1张，欲证明其在2017年11月17日至2017年11月21日期间和亲戚在深圳游玩，郭玉玉提供的证人吴某的证言中所述2017年11月19日向房东交房租与事实不符。另，本院曾组织双方进行调解，因双方调解方案差距过大，未果。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人一致确认，在所签《北京市房屋租赁合同》于2016年10月19日履行期限届满后，未续签合同，本院对此不持异议，应认定此后双方形成不定期租赁关系。现郭玉玉主张2016年10月20日后其不再整租涉案房屋，且租金也进行了调整，此系对原来合同条款的重大改变，对此其应承担举证责任。郭玉玉一审证人吴某、赵某当庭陈述内容，明显与书面证言不符，根据该两名证人陈述，租赁地点并非21号院，且即便其曾在涉案房屋租住过，也并不能得出其二人系从祖淑惠处承租房屋的结论。郭玉玉二审申请出庭的证人周某，对“房东”的描述显然与祖淑惠相差甚远，其证言本院无法采信；而郭玉玉申请出庭的证人杨某，即便其是21号院所在地区保安人员，其陈述内容也不能证实郭玉玉上述主张成立。而从郭玉玉支付租金情况，也并不能得出租金下调的结论。在现有证据不能证实祖淑惠同意郭玉玉部分承租，且租金下调的情况下，郭玉玉应当自行承担不利的诉讼后果。关于郭玉玉主张的其于2018年10月20日搬离涉案房屋，不应承担此后的租金一节。因租赁合同履行期限届满，承租人负有向出租人返还租赁物的义务。而郭玉玉认可其没有将租赁物交还祖淑惠的证据，也认可之后其公公王朝华在涉案房屋居住，其虽主张王朝华是受祖淑惠委托替祖淑惠看房，但仅凭其提供的以不当获取拆迁利益为目的王朝华和祖淑惠曾建立的婚姻关系证明，并不能证实其该项主张成立，郭玉玉对此亦应承担不利后果。一审法院综合考虑本案实际情况、双方各自的合同义务及2019年4月郭玉玉的丈夫王玺翔与祖淑惠的微信沟通记录等证据，确认祖淑惠主张的租金理应得到支持，并无明显不当。至于郭玉玉提出的时效问题，其一审期间并未明确以时效进行抗辩，故其二审以此作为拒绝支付租金的抗辩理由，本院无法支持。另，双方当事人均未对一审判决郭玉玉支付租金的期间及金额提出异议，本院对此亦不持异议。综上所述，郭玉玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1670元，由郭玉玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年六月二十五日书记员 刘 荧书记员 韩 铮