湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民再18号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邓建群，男，1978年10月14日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：耒阳市同馨房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市文化路同馨苑2506号3栋2单元。 法定代表人：梁巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈新平，湖南南舫律师事务所律师。 再审申请人邓建群因与被申请人耒阳市同馨房地产开发有限公司（以下简称同馨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2018）湘0481民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日作出(2019)湘04民终3140民事判决。邓建群不服该生效判决向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年9月27日作出(2020)湘民申1461号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年1月15日再审立案后，依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。再审申请人的委托诉讼代理人张可柔及被申请人的委托诉讼代理人卜时彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓建群申请再审称：一、再审申请人有新证据足以推翻原审判决错误的认定。再审申请人取得新证据，足以证明早在2015年7月30日，双方就终止借款合同，而将借款本息抵偿购房款一事达成合意。二、再审申请人提供的新证据符合法律规定。本案中，由于再审申请人与被申请人之间的经济往来，导致再审申请人手中留存的书面凭证较多，出于对被申请人的信任，书面凭证没有分类、统一保管，再加上时间跨度较大，致使一、二审中没有收集到关键证据，直至再审申请人因疫情在父母家共同生活才找到，故该份证据是新证据。请求撤销原一、二审判决，改判驳回被申请人的原诉讼请求。 被申请人答辩称，再审申请人向被申请人提供的借款可能涉嫌犯罪，再审申请人长期在耒阳从事民间发放高利贷获取高息。本案只存在真实的借贷关系，不存在《商品房买卖合同》关系，《商品房买卖合同》违反了双方真实意思。请求驳回再审申请人的申请。 同馨公司向一审法院起诉请求：确认双方签订的《商品房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2013年7月31日，同馨公司因经营需要，向邓建群借款250万元，双方签订《抵押借贷合同》，合同约定：同馨公司将其所有的耒阳市同馨苑301商铺作为借款抵押物，向邓建群借款250万元，月利率3%，借款期限6个月，可续期，最长期限不超过6个月；如借款人按约定偿还全部借款，双方同意解除合同编号LY2013002844的《商品房买卖合同》；借款人未按期归还本金及利息，按借款金额每日0.5%比例承担违约责任；借款人违反约定或未按期偿还本息，经双方协商，抵押权人可以对抵押物进行处理，协商不成由抵押权人委托拍卖行公开拍卖，拍卖所得价款扣除拍卖手续费、本金、综合费、利息及违约金后，多余部分返还借款人，不足部分抵押权人仍有权向借款人追偿。双方未办理抵押登记。同日，同馨公司与邓建群签订《商品房买卖合同》（合同编号LY2013002844），合同约定：同馨公司将耒阳市同馨苑301室以2254.8元/平方的价格出售给邓建群，建筑面积1108.73平方米，房屋总价款250万元，交房期限为2013年12月31日。二份合同签订后，邓建群将从银行取出205万元现金加上凑的现金交付给同馨公司，同馨公司于2013年7月31日出具了250万元的收据。2014年5月31日、2014年7月31日，经同馨公司与邓建群协商，分二次将该笔借款本息偿还期限延至2014年9月30日。2014年11月11日，同馨公司与邓建群经耒阳市房产交易中心就本案诉争房屋办理网签备案及商品房销售卡。但双方并未就以借款本息抵偿购房款达成任何协议。借款期限届满后，同馨公司于2014年9月30日、2014年11月26日、2015年4月17日分三笔给付邓建群借款利息合计24万元。2016年5月13日，邓建群将已实际占有的耒阳市文化路同馨苑商住楼三楼商铺301出租给耒阳市惟楚教育培训学校并收取租金。2016年11月15日，邓建群按照交易价格2499999.99元向国家税务机关缴纳销售不动产增值税119047.62元。 一审法院认为：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中,同馨公司与邓建群分别签订了《抵押借贷合同》和《商品房买卖合同》，所涉借款及购房款属同一笔款项，双方对此无异议，因此，本案《商品房买卖合同》实际是为《抵押借贷合同》提供担保，且借款逾期后，同馨公司与邓建群未就借款的本金和利息进行过结算，另行约定以借款本息转为购房款；邓建群还在为涉案房屋办理备案、邓建群取得涉案房屋的销售卡后，又向同馨公司收取了借款利息。依照《最高人民法院关于》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，同馨公司与邓建群之间的借贷关系，由于邓建群不能提供证据证实双方已就借款本息抵偿购房款达成一致，因此，邓建群占有涉案房屋及为涉案房屋交纳了相关税费的行为，仍然不表示借贷关系已转化为房屋买卖关系，即双方的借贷关系继续存在。同馨公司与邓建群签订的涉案《商品房买卖合同》，不是双方的真实意思表示，应确认无效。同馨公司要求确认与邓建群签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。邓建群关于已占有涉案房屋，交纳了相关税费，并将涉案房屋发租取得收益，应认定《商品房买卖合同》有效的反驳主张，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院》第二十四条第一项、《最高人民法院》第二条之规定，判决：确认同馨公司与邓建群签订的《商品房买卖合同》（合同编号LY2013002844）无效。本案案件受理费400元，由邓建群负担。同馨公司已垫付400元,邓建群应在执行中清偿。 邓建群上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：双方虽然约定将案涉房屋作抵押，但同时约定了商品房买卖合同的解除条件，本案已终止借款合同关系，履行商品房买卖合同关系，并将借款本息转化为购房款。本案商品房买卖合同已办理了网签，并交付给了邓建群，邓建群合法占有该房屋，并将房屋出租收益，还替同馨公司缴纳了销售不动产税。 同馨公司辩称，双方是民间借贷关系，不存在房屋买卖的事实，签订商品房买卖合同是为双方的借贷提供担保。请求驳回上诉，维持原判。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，二审争议焦点：案涉《商品房买卖合同》的效力应如何认定。本案中，双方之间的基础法律关系是民间借贷，双方签订案涉《商品房买卖合同》的目的是为该借贷关系提供担保。一审以双方之间缺乏房屋买卖的意思表示而确认案涉《商品房买卖合同》无效，并无不当，应予维持。邓建群关于本案的民间借贷已转换为房屋买卖关系的主张，缺乏证据证实，对其上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人邓建群负担。 再审期间，再审申请人提交了二份证据：1、(2021)湘长市证民字第2697号公证书，证明耒阳市人民法院就(2018)湘0481民初2092号在中国裁判文书网公示的判决结果、判决理由与再审申请人收到的该案判决结果截然不同，恰恰证明该案事实不清。2、同馨公司在案涉借款的借条上注明冲抵301房购房款的文件，证明双方对于案涉《商品房买卖合同》已经达成一致意见，该合同系双方真实意思表示。 上述证据经庭审质证，被申请人对证据1的真实性无异议，认为网上裁判文书可能存在错误，对证据2的真实性有异议，认为多次开庭这份证据从来没有出现过，结合全案证据，双方只存在借款事实，不存在房屋买卖事实。 对被申请人再审提交的证据，本院认为，证据1的公证书，对其真实性没有异议，网上文书可能存在上传失误。证据2客观真实，与本案具有关联，对证据的证明效力予以确认，对再审申请人主张的证明目的不予确认。 本院再审查明，2014年7月31日，同馨公司法定代表人梁巍向邓建群出具借条，借款金额128万元。2015年7月30日，梁巍在该借条中注明：经双方友好协商，同意该借款冲抵301#房购房款。一审判决认定的其他已经查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院再审认为，同馨公司与邓建群签订的《抵押借贷合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。在该合同中约定：同馨公司将其所有的耒阳市同馨苑301商铺作为借款抵押物；如借款人按约定偿还全部借款，双方同意解除合同编号LY2013002844的《商品房买卖合同》；借款人未按期归还本金及利息，按借款金额每日0.5%比例承担违约责任；借款人违反约定或未按期偿还本息，经双方协商，抵押权人可以对抵押物进行处理，协商不成由抵押权人委托拍卖行公开拍卖，拍卖所得价款扣除拍卖手续费、本金、综合费、利息及违约金后，多余部分返还借款人，不足部分抵押权人仍有权向借款人追偿。故同日双方签订《商品房买卖合同》，目的是为双方的民间借贷合同提供抵押担保，抵押借款合同是双方真实意思表示，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。邓建群在再审中提出新证据，即2014年7月31日，同馨公司法定代表人梁巍向邓建群出具借条，借款金额128万元，2015年7月30日，梁巍在该借条中注明：经双方友好协商，同意该借款冲抵301#房购房款。这份证据只证明了同馨公司同意将借条中的128万冲抵购房款，但不能证明经双方协商一致达成了以耒阳市同馨苑301商铺折价用来抵偿全部借款本息，不能证明双方协商一致解除了借款抵押合同。一审法院依照《最高人民法院关于》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，确认同馨公司与邓建群之间的借贷关系仍然存在，同馨公司与邓建群签订的涉案《商品房买卖合同》，不是双方的真实意思表示应为无效的理由充分，本院予以支持。邓建群的再审理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，经本院法官专业委员会讨论，判决如下： 维持本院(2019)湘04民终3140号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 芳 审 判 员  杨丹慧 审 判 员  李芳仪 二〇二一年六月十八日 法官助理  唐 静 书 记 员  王 露