大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3781号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码91210211554984603N。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被告：张萍，女，1988年9月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：张妍，女，1987年3月23日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张萍，系被告妹妹，身份信息同本案被告张萍。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告张萍、张妍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令给付原告物业服务费9,695.79元（自2018年7月1日起至2021年9月30日止）；2、判令给付拖欠及物业费的违约金2,908.74元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月25日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为高层住宅2.8元/㎡/月，物业服务费每年预缴纳一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日-12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域A2-2-804号业主，房屋面积88.79平方米，自2018年7月1日起至2021年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计12,604.53元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，对欠费时间有异议，2017年7月1日至2018年6月末为一年度的缴费周期，故被告欠缴的物业费应截至到2021年6月，而不是9月。第二，对物业费收费标准有异议，2.8元的物业服务费标准是针对封闭小区的，案涉小区属于开放小区，不应适用此标准。第三，原告的服务质量达不到2.8元的标准，小区存在房屋墙体开裂、门锁多次损坏、烟道串味、小区卫生环境差、乱搭乱建、未实现人车分流、地下车库漏水、外来车辆占用公共道路，物业管理不善等问题。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋荣域小区A2-2-804号业主，房屋面积88.79平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2018年7月1日起至2021年9月30日止的物业费。本院认定的上述事实，有前期物业服务协议、物业服务月报、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费。因此原告要求被告给付拖欠的2018年7月1日至2021年9月30日的物业服务费9,695.79元（2.8元/月/平方米×88.79平方米×39个月），有事实和法律依据，本院对原告诉讼请求中的合理部分依法予以支持。关于被告辩称的物业费欠缴应截至2021年6月末的意见，本院认为，因“按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业费”系双方当事人在前期物业服务协议中约定的内容，被告应当按照约定履行预交费义务。现原告主张收取物业费至2021年9月30日，属于被告应缴费的期间，故本院对被告该节抗辩意见不予采纳。关于被告辩称的案涉小区不属于封闭小区，不应适用2.8元/平方米的物业费收费标准的意见，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告提供物业服务不到位的相关意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于原告主张的逾期违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释［2015］5号）第九十条的规定，判决如下：一、被告张萍、张妍自本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9,695.79元（自2018年7月1日至2021年9月30日）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币58元（原告已预交，已减半收取），由被告张萍、张妍负担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二一年六月十八日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。