甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终505号 上诉人（原审原告）：周某1，男，汉族，2005年11月7日出生，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码：××× 法定代理人：周某2，男，汉族，1972年10月15日出生，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：杨铁林，甘肃金都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张掖碧桂园房地产开发有限公司。地址：张掖市甘州区滨河新区玉水苑商业街2号楼105商铺。统一社会信用代码：91620702MA72U2G104 法定代表人：肖治宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜炳权，该公司法律顾问。 上诉人周某1、上诉人张掖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初6399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周某1委托诉讼代理人周某2、杨铁林，被上诉人碧桂园房地产公司委托诉讼代理人姜炳权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周某1的上诉请求：撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初6399号民事判决，支持上诉人的一审诉请；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人全面履行了合同义务，不存在任何过错。上诉人按约定的付款期限，向被上诉人支付购房款，已全面、完整及时履行了作为买受人的合同义务。因涉案房屋存在质量问题，上诉人要求出售人进行维修整改，被上诉人接受了上诉人的正当要求。而一审判决将上诉人合法行为认定为存在一定过错，实属对案件事实认定错误。二、商品房买卖合同由被上诉人制定，相关违约责任的条款应制约被上诉人。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》，逾期交房须承担违约责任的条款也是由被上诉人修改增补通用文本拟制，被上诉人应当知晓违约后受到违约条款的制约。三、本案违约金不存在过高的问题。双方签订的合同中约定，出卖人逾期交房超过90日后，每延迟一日，须承担万分之三的违约金，但该项违约金不得超过房屋总价款的10%，上诉人起诉严格按照合同约定，要求被上诉人支付逾期违约金。一审法院调整违约金数额和比率，认为上诉人的损失系资金占用期间的利息损失，适用法律错误。四、根据《民法典》及相关司法解释规定，违约金过高的，须由违约方提出请求并提供证据予以证明，人民法院方可调减。但一审中，被上诉人并未提出调减违约金的请求，更没有举证证明违约金过分高于上诉人实际损失，一审法院认定缺乏证据支持。 碧桂园房地产公司辩称：1、周某1的上诉请求没有事实和法律依据。交付房屋并不是单独行为，交付行为相对于是周某1的验收行为，只有双方相互配合才可完成。一审中，上诉人提交了很多证据，周某1要求解除合同，最后撤回该案的起诉，就是因为无法证明碧桂园房地产公司拒绝交付房屋。2、周某1的损失并未提交相应的证据予以证明，也不能按照合同约定的10%计算。双方关于质量瑕疵问题碧桂园不承担逾期交房责任的约定，并没有限制周某1的权利，或减轻碧桂园房地产的责任。 碧桂园房地产公司的上诉请求：撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初6399号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、逾期交付的原因及事实，是判断上诉人是否违约，应否承担违约责任的基础和关键。一审不予认定逾期交房的原因及事实即判决上诉人承担违约金没有事实依据。二、案涉房屋在约定的交付期限届满之前已经满足了法定和约定的交付条件，经过主管部门竣工验收、备案，无严重影响居住使用的质量问题。小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气等条件。三、上诉人已经依约按时向被上诉人通知交付，被上诉人拒绝收房的理由不属于正当理由，其违约金主张不应支持。四、本案不应适用因上诉人违约导致逾期交付的违约条款和法律规定，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条、《补充协议》第五条约定，在被上诉人以质量瑕疵为由拒收房屋时，上诉人负有修复后再次交付的义务，而无需承担逾期交付的违约责任。 周某1辩称：周某1没有收到过任何碧桂园房地产公司的交付通知，房屋没有实际交付。碧桂园房地产公司陈述的交房实际是周某1验收房屋时发现质量问题让其维修，并非是交房。应按照《补充协议》第六条第二款，碧桂园房地产公司承担10%的违约金。 周某1向一审法院起诉请求：1.被告立即支付逾期交付房屋的违约金452610.30元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2019年3月28日，本案被告碧桂园房地产公司作为出卖人，原告周某1作为买受人，双方签订商品房买卖合同（现售）一份，约定被告将位于××区出售给原告，房屋建筑面积410.31平方米,房屋总价款4526103元。该合同第四章对房屋交付事项进行了约定，其中第十条：商品房交付条件约定为：“该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案登记证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条：商品房相关设施设备交付条件约定为“（一）基础设施设备：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”,合同签订后，原告的法定代理人周某2分别于2019年3月28日和2019年4月6日向被告转账支付了1357831元和3168272元，付清了合同约定的全部购房款4526103元。此外，合同还对其他相关内容进行约定。但至今涉案房屋仍未完成交付。 另查明，2017年6月9日，甘肃北斗天地测绘有限公司张掖分公司对涉案房屋进行了面积测绘并出具了（张北房测字[BS2017048]号）房屋面积测绘报告，涉案房屋的建筑面积为410.37平方米。2017年6月23日，甘州区住房和城乡建设局就涉案的楼房根据被告的申请进行了竣工验收备案，备案机关经审查处理意见为：“该项工程报建手续、竣工资料齐全，符合设计要求。经甘州区城乡建设局、设计单位、工程监理单位、地质勘查单位、施工单位、建设单位等部门组织竣工验收，该工程为合格工程，同意备案”，并加盖了该局的公章。 一审法院认为：原告周某1与被告碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方当事人的陈述，本案争议的焦点为：一、被告是否存在不按约定逾期交房的事实？二、原告要求被告支付逾期交房的违约金452610.30元有无事实及法律依据 一、关于被告是否存在不按约定逾期交房的问题。涉案房屋的交付，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十二条的约定：“（一）出卖人应当在2019年6月29日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。”根据以上合同约定，被告应将符合合同约定条件的商品房按期交付买受人居住使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人还应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单以前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。本案中，由于原告购买的是现房，双方对房屋的交付时间明确约定为2019年6月29日前。对于被告辩称已经按照合同约定及法律规定多次向原告交付房屋的辩解理由。一审法院认为，首先，对于商品房这类不动产物权的交付，绝不仅仅局限于只交付钥匙，而因根据双方在合同中的具体约定严格履行。庭审过程中，根据被告的陈述及提供的证据，被告最早于2020年5月才以邮寄挂号信的方式正式向原告通知交房，被告虽辩称在此之前都是打电话口头告知原告收房，但并未提供任何证据加以证明，且打电话通知也不符合双方就交房事宜的约定条件。说明在双方约定的房屋交付届满之日被告并未按照合同约定向原告履行书面通知交房的义务。其次，被告也一直未按合同约定向原告出具涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，直到2020年6月，原告第一次起诉时仍不知道被告是否取得了涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在庭审过程中被告才出示了上述两份文件，被告对此也无异议。证明被告没有按照合同第十条的约定出示完全的证明文件，在交付日期届满后，被告没有及时向原告履行交房的义务且至今仍未交付。 二、关于原告主张的违约金，因被告未按期履行交付义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。原、被告在商品房买卖合同中对逾期交房的违约金虽进行了约定。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。庭审中，被告主张逾期交房的违约金计算过高，请求法庭依法予以调整。一审法院认为，首先，从本案双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，原告周某1与被告碧桂园房地产公司之间约定的逾期交房违约金更具有惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。但是当合同约定的违约金过分高于实际损失，且对方提出抗辩的，人民法院应当结合当事人合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、履约进度等因素综合考量。结合本案的实际情况，根据原、被告的当庭陈述以及原告向法庭提交的光盘、被告向法庭提交的聊天记录等，能够证明在双方约定的交付期限届满后，原、被告曾多次进行过沟通，原告也查验过房屋，但原告在验房过程中发现了很多问题，要求被告予以整改，在被告将原告提出的地暖垫层与梁接缝未处理、顶板渗漏、门垛破损、外墙接茬未填缝、花园不平整、保姆房门锁坏等问题陆续整改和维修后，原告仍以窗户不是断桥品牌以及门不是国标门等理由拒绝接收，双方在多次的沟通和多次的整改过程中导致房屋迟迟不能交付，而原告提出的问题均不是导致房屋无法正常居住的质量问题，至今未能交房原告亦存在一定过错，应当适当减轻被告的违约责任。且本案原告也没有向法庭举证证明，其因被告的逾期交房行为造成了实际损失，实际上原告的损失系资金占用期间的利息损失。对于违约金的计算期间，因2020年6月16日，原告第一次起诉被告开庭过程中，被告曾当庭提出涉案房屋已经具备了交付和办理房产证的一切形式和实质要件，并可以提供合同约定的所有相关证明文件，要求尽快向原告交付房屋，但原告明确表示不接收房屋。综合以上因素，违约金参照2019年度中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%，自双方约定的房屋交付之次日2019年6月30日计算至2020年6月16日为206744元（4526103元×4.75%÷365天×351天）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决：一、被告张掖碧桂园房地产开发有限公司支付原告周某1逾期交付房屋的违约金206744元,于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告周某1的其他诉讼请求。案件受理费8089元，减半收取4044.50元，由原告周某1负担1860.50元，由被告张掖碧桂园房地产开发有限公司负担2184元。 二审中，上诉人周某1提交以下证据：两张借条复印件及中国银行银行卡明细，拟证明上诉人为购买涉案房屋所支付的部分房款，是向案外人借款120万元，并按月息2%支付利息的事实。被上诉人质证认为，1、上诉人提交的证据在一审诉讼前就已经存在，不属于新证据；2、对两份借条的三性和证明目的均不认可。上诉人提交的是复印件并不是原件，复印件不能单独作为证据使用。银行卡虽有交易记录，但并未载明款项用途，与本案的关联性和证明目的均不予认可。经审查，上诉人周某1提交的两张借条和三份银行明细，只能证明上诉人向他人借款119万元，不能证明该笔借款是用于支付涉案房屋的房款，故本院对该证据不予采信。 二审庭审后，本院对涉案房屋进行了现场勘查，形成现场勘查笔录一份，证明上诉人碧桂园房地产公司对上诉人周某1提出的瑕疵进行了部分维修。双方当事人经质证对该事实均无异议。一审法院对涉案房屋的房号认定错误，上诉人周某1购买的××园。 二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人碧桂园房地产公司是否违约，若违约，违约金数额如何认定。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十二条的约定：“（一）出卖人应当在2019年6月29日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。根据本案查明的事实，碧桂园房地产公司于2020年5月27日才向周某1邮寄《交付验房单》。在合同约定的2019年6月29日并未向周某1交付房屋，故碧桂园房地产公司迟延交付房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。周某1在查验房屋后向碧桂园房地产公司提出地暖垫层与梁接缝未处理、顶板渗漏、门垛破损、外墙接茬未填缝、花园不平整、保姆房门锁坏等问题，但上述问题不足以导致合同目的不能实现，且碧桂园房地产公司进行了部分维修，对仍存在的瑕疵仍具有维修义务。但周某1再以此拒绝接收房屋于法无据。一审依据合同履行情况、综合考虑双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照2019年度中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%计算违约金并无不当。双方当事人认为违约金认定错误的上诉理由，均不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人周某1、张掖碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8089元，由上诉人周某1负担3720.94元，上诉人张掖碧桂园房地产开发有限公司负担4368.06元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇二一年六月十五日 书记员 张玉芬 【附本案适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 窗体底端 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。