文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3383号上诉人（原审被告）：哈尔滨辰亿商业运营管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路398号工大集团总部8层-8-616室。法定代表人：李洪波，总经理。委托诉讼代理人：李洪明，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨红星美凯龙世博家居广场有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区中源大道5466号。法定代表人：郑刚，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：车冰玉，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。上诉人哈尔滨辰亿商业运营管理有限公司因（以下简称辰亿商业公司）与被上诉人哈尔滨红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初3525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。辰亿商业公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行案涉租赁合同，驳回红星美凯龙公司的一审诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，租赁合同不应全部解除。双方于2019年11月签订租赁合同，2020年2月发生疫情。哈尔滨市商城不允许营业，辰亿商业公司因为疫情原因，无法装修和招商，导致出现拖欠租金情形。现辰亿商业公司招商筹集资金，可以交足租金，租赁合同可以继续履行。辰亿商业公司租赁五层商场，其中第一层商场正常营业，经营项目为超市。现该超市正常运营，正常缴纳租金，所交租金足够支付一楼房租。即使双方租赁合同解除，也不应该解除双方一层商场的租赁合同。五层商场虽然在同一大楼内，但是互相没有隶属关系，2-4层与1层可以分别履行。辰亿商业公司投入装修损失应由红星美凯龙公司承担。辰亿商业公司投入运营基础设施150万元，该设施由红星美凯龙公司投入使用运营。红星美凯龙公司解除合同并没有将辰亿商业公司投入基础设施费用返还辰亿商业公司。二、一审法院适用法律错误。2020年7月，辰亿商业公司装修案涉房屋，红星美凯龙公司将2-5层卷帘门关闭，电梯停运，导致辰亿商业公司无法施工。商场在基础设施缺失的情况下，无法对外招商，不能招商导致没有资金支付房租。因为红星美凯龙公司的原因导致合同不能继续履行，红星美凯龙公司无权解除合同。综上所述，红星美凯龙公司阻止辰亿商业公司装修，造成辰亿商业公司不能招商是造成租赁合同不能继续履行的原因，请求支持辰亿商业公司的全部诉讼请求。红星美凯龙公司辩称：一、案涉租赁合同系因辰亿商业公司违约导致解除，合同已经解除，无法继续履行。合同约定租赁场地为2号楼1-5楼是一个整体，不存在部分继续履行的可能。租赁合同解除后，红星美凯龙公司有权收回租赁场地。（一）辰亿商业公司违反合同约定，经红星美凯龙公司多次催要仍未按照合同约定支付租金、保证金、装修保证金，存在违约行为。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“《租赁合同》”）5.1条约定保证金30万元、装修工程保证金5万元；4.3条约定2019年12月15日前补缴首期保证金、租金、装修保证金共计72.5万元，逾期未交，此合同终止，出租方收回展位。但辰亿商业公司一直未按照合同约定时间向红星美凯龙公司支付保证金及装修保证金。《租赁合同》3.2.1、3.3条、4.3条约定，租金付款方式为季付，辰亿商业公司最晚应于每一季度开始前的15天付下一季度的租金。故辰亿商业公司应于2020年4月15日前支付2020年5月至7月的租金，应于2020年7月17日前支付2020年8月至10月的租金。但辰亿商业公司并未按照上述约定支付租金，直至2020年7月29日红星美凯龙公司解除合同，辰亿商业公司仍欠付2020年6月及7月的租金193，697.92元未支付。鉴于辰亿商业公司的违约行为，红星美凯龙公司多次向辰亿商业公司发送租金催缴单，要求辰亿商业公司支付欠付费用，但辰亿商业公司并未按时全部缴纳。（二）因辰亿商业公司违反合同约定，红星美凯龙公司依约合法解除合同，《租赁合同》已经解除，不能继续履行。《租赁合同》合同通用条款17.5条及17.5.1条约定，当承租方未按时交纳合同项下的任何费用时（包括但不限于租金、管理费、保证金、装修工程保证金、违约金等），红星美凯龙公司有权解除合同，承租方另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。因辰亿商业公司未按照缴纳租金、保证金、装修工程保证金，经红星美凯龙公司多次催要仍未按时缴纳，红星美凯龙公司依据上述约定向辰亿商业公司发送《解除合同通知函》，《租赁合同》已经解除，不能继续履行。按照合同约定，辰亿商业公司应向红星美凯龙公司支付欠缴租金及律师费损失。一审庭审中，辰亿商业公司对欠缴租金的事实和欠缴金额没有异议，予以认可。合同约定租赁场地2号楼1-5楼是一个整体，合同解除后，承租方有权收回合同约定的全部租赁场地，不存在合同部分解除的情形和可能。二、案涉租赁合同因辰亿商业公司违约导致合同解除，其装修损失不应当由红星美凯龙公司承担。《租赁合同》17.6条约定合同无论因何原因终止，亦不论是否由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏场地内的装修和设施设备，红星美凯龙无需为此向承租人再支付任何费用和补偿。对于装修费用，辰亿商业公司与红星美凯龙公司有合同约定，红星美凯龙公司无需向辰亿商业公司支付装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，假设辰亿商业公司没有与红星美凯龙公司约定装修费用承担，因辰亿商业公司违约导致《租赁合同》解除，根据上述法律规定，红星美凯龙公司不应当承担装修费用。三、案涉《租赁合同》履行过程中，红星美凯龙公司没有阻碍承租人使用租赁场地的情况，合同解除后，红星美凯龙公司有权依据《租赁合同》6.5条约定停止对承租方的一切服务。综上，辰亿商业公司对红星美凯龙公司的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回辰亿商业公司的全部上诉请求。红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1.确认《租赁合同》于2020年7月29日解除；2.判令辰亿商业公司立即向红星美凯龙公司支付拖欠的租金193,697.91元；3.判令辰亿商业公司立即向红星美凯龙公司支付律师费损失12,718元。一审法院认定事实：2019年11月11日，红星美凯龙公司与伊春市浩睿公司签订《租赁合同》，约定红星美凯龙公司将位于哈尔滨市松北区中源大道5466号红星美凯龙世博家居广场2号楼（1-5层）租给伊春市浩睿公司，租赁期和服务期限自2019年11月11日起至2024年11月10日止。2019年12月25日，红星美凯龙公司与伊春市浩睿公司、辰亿商业公司签订《补充协议》，约定伊春市浩睿公司将《租赁合同》中的全部权利、义务转让给辰亿商业公司。伊春市浩睿公司在红星美凯龙公司租赁的场地由辰亿商业公司继续承租，红星美凯龙公司与伊春市浩睿公司签订的《租赁合同》及相关协议文件中伊春市浩睿公司享有的权利、承担的义务全部由辰亿商业公司承继。《租赁合同》约定，租赁场地实测面积为34429.6平方米第3条租金和管理费约定，2019年11月11日至2020年11月10日，合同租金为350万元，优惠租金为262.5万元。承租方应于每一付款周期前的15日前支付下一租期租金和管理费。租金起算时间为2019年11月11日，租金付款周期3个月，承租方需在起租前一个月即2019年11月11日前支付给红星美凯龙公司50万元，2019年12月15日前补交首期保证金、租金和装修保证金共计72.5万元，逾期未交，此合同终止，出租方收回展位。第5条保证金约定，承租方应于合同签订当日向红星美凯龙公司支付保证金30万元，装修保证金5万元。第17.5条及17.5.1条约定在合同期内，承租方及/或承租方工作人员未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙公司书面催告仍未交纳的，红星美凯龙公司有权解除合同，同时辰亿商业公司应赔偿红星美凯龙公司全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。2020年5月起辰亿商业公司自开始欠缴租金，2020年5月12日、5月29日、6月4日、7月18日、7月20日红星美凯龙公司向辰亿商业公司发送《租金催缴通知单》，告知辰亿商业公司按照合同约定支付欠付租金、保证金及装修保证金，未按期支付将向其追索欠款利息、终止合同，收回展位等。2020年6月9日、2020年7月10日，辰亿商业公司向红星美凯龙公司出具《还款计划承诺书》，承诺按计划时间分期缴纳租金等相关费用，如其中任意一项未能及时缴纳，将承担违约责任，并自动放弃与红星美凯龙公司的合作。至2020年7月29日，辰亿商业公司尚欠付2020年6月租金4895.83元，2020年7月租金188,802.08元。因辰亿商业公司未按约定如期全额支付款项，红星美凯龙公司向辰亿商业公司送达《解除合同通知函》，告知辰亿商业公司解除租赁合同，要求辰亿商业公司支付欠付租金及其他相关费用，撤出展位，腾空场地并归还红星美凯龙公司。2020年7月29日，辰亿商业公司通过微信收到《解除合同通知函》。辰亿商业公司收到《解除合同通知函》后，红星美凯龙公司停止对涉案场地提供物业服务。现红星美凯龙公司已与案外人就涉案场地签订租赁协议。红星美凯龙公司与辰亿商业公司间就案涉租赁合同发生争议，红星美凯龙公司委托诉讼代理人诉讼支付代理费12,718元。另，辰亿商业公司未按合同约定如期足额支付租金、保证金、装修保证金，在诉讼中请求将欠付的租金支付继续履行涉案合同。一审法院认为，依法成立的合同对各方当事人均具有约束力，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。红星美凯龙公司与伊春市浩睿公司、辰亿商业公司签订《补充协议》，约定伊春市浩睿公司将《租赁合同》中的全部权利、义务转让给辰亿商业公司，红星美凯龙公司与辰亿商业公司为《租赁合同》的相对人，《租赁合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。一、关于《租赁合同》及《补充协议》是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。辰亿商业公司未按约定交纳租金、保证金及装修保证金，红星美凯龙公司有权解除合同。红星美凯龙公司于2020年7月23日向辰亿商业公司送达《租赁合同解除函》提出解除合同，辰亿商业公司于2020年7月29日，收到《租赁合同解除函》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。案涉《租赁合同》及《补充协议》于2020年7月29日解除。辰亿商业公司辩称，合同中约定的年租金价款为300多万元，辰亿商业公司欠付的租金不足20万元，未构成根本违约，不影响涉案合同的履行，主张支付欠付的租金继续履行合同。一审法院认为，双方于合同中约定了合同解除的条件，解除条件成就时，享有解除权的一方行使解除权，该合同即已解除。本案中红星美凯龙公司行使了合同的解除权，且在合同解除后，红星美凯龙公司已将案涉场地出租给案外人，涉案合同的解除并非法定解除，且已无法履行，故对辰亿商业公司的抗辩意见一审法院不予采纳。二、关于支付欠缴租金193,687.91元的问题。辰亿商业公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，辰亿商业公司未按合同约定支付租金，存在违约行为。应当承担继续履行的违约责任，辰亿商业公司应向红星美凯公司支付欠付租金。辰亿商业公司自认尚欠付租金193,697.91元，故对红星美凯龙公司请求辰亿商业公司支付欠付租金193,697.91元的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于支付律师费的问题。涉案租赁合同因辰亿商业公司违约而解除，根据合同约定辰亿商业公司未在约定期限内向红星美凯龙公司足额支付租金，红星美凯龙公司有权解除合同，《租赁合同》第17.5条及17.5.1条约定，在合同期内，承租方及/或承租方工作人员未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经原告书面催告仍未交纳的，原告有权解除合同，同时辰亿商业公司应赔偿红星美凯龙公司全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。本诉因辰亿商业公司欠缴租金而提起，红星美凯龙公司委托律师支付代理人12,718元，该损失双方已于合同中约定，故按照合同约定辰亿商业公司应向红星美凯龙公司支付律师费12,718元。辰亿商业公司辩称，涉案合同在未达到无法实现目的的情况下解除，属于红星美凯龙公司自身过错，因此产生的律师代理人应由其自行承担，一审法院认为，合同的解除系辰亿公司未按合同约定履行义务，红星美凯龙公司行使合同约定的解除权解除涉案合同，且双方已于合同中对合同解除的损失进行约定，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。判决：一、红星美凯龙公司与辰亿商业公司签订的《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》于2020年7月29日解除；二、辰亿商业公司于判决生效之日起七日内给付红星美凯龙公司租金193,697.92元；三、辰亿商业公司于判决生效之日起七日内给付红星美凯龙公司律师代理费12,718元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的背景是2020年1月下旬全国发生新冠××疫情，哈尔滨市也同步采取防控措施，至2020年7月初全市各行各业全面复工复产。在履行合同过程中，辰亿商业公司招商运营受到新冠疫情防控措施影响，红星美凯龙公司仅是多次送达催缴通知单，但并未明确要求解除合同。在2020年7月初全市各行各业全面复工复产的条件下，辰亿商业公司于2020年7月10日向红星美凯龙公司出具《还款计划承诺书》，承诺按计划时间分期缴纳租金等相关费用，如其中任意一项未能及时缴纳，将承担违约责任，并自动放弃与红星美凯龙公司的合作。但辰亿商业公司并未按照该承诺书及时足额缴纳拖欠的租金及履约保证金和装修保证金。辰亿商业公司从未抗辩主张变更合同内容减免租金。红星美凯龙公司基于辰亿商业公司未履行该单方承诺发出《解除合同通知函》，辰亿商业公司于2020年7月29日收到。因此，合同解除的条件已经成就，且红星美凯龙公司已经另行出租给案外人，一审法院判令案涉合同于2020年7月29日解除适用法律正确，并无不当。案涉租赁合同约定租赁场地2号楼1-5层是一个整体，合同解除后，红星美凯龙公司有权收回合同约定的全部租赁场地，且辰亿商业公司二审中陈述一层超市始终未经营与其上诉状并不一致，不存在合同部分解除的情形和可能。辰亿商业公司称红星美凯龙公司阻止其装修并无证据证明，其主张装修损失既无合同约定，亦未举证证明损失数额，故本院对辰亿商业公司该主张不予支持。综上所述，辰亿商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4369元，由哈尔滨辰亿商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎（）二〇二一年六月十五日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤