河南省洛阳市偃师区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初1548号原告（反诉被告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司，住所地：偃师市商城东路47号。法定代表人：董占红，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：常战峰、李武江，河南伊洛律师事务所律师。被告（反诉原告）：李建文，女，1966年6月10日生，汉族，住偃师市，户籍地：偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：张二娃，男，1967年2月26日生，汉族，住偃师市。系李建文丈夫。委托诉讼代理人（特别授权）：王天其，河南普丰律师事务所律师。原告（反诉被告）河南亿兴房地产开发建设有限公司诉被告（反诉原告）李建文商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南亿兴房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人常战峰、李武江，被告李建文的委托诉讼代理人张二娃、王天其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南亿兴房地产开发建设有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告清偿剩余未付购房款231592元及其利息（以231592元购房款为基数，按照中国人民银行同期房贷利率，从2019年4月1日起计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月23日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》1份，约定商品房总金额370000元，李建文签订本合同时付清每期房款111000元，剩余房款259000元，以银行按揭贷款方式支付。2014年1月2日，双方又签订《补充协议》1份。约定李建文在房贷未办理之前客户验房、收房时应缴纳银行同期房贷利率，直到转入银行正常办理手续为止。2019年12月20日，偃师市人民法院作出（2018）豫0381民初3549号民事判决书，认定被告尚欠原告购房款231592元，利息支付至2019年3月31日，并判决确定上述《商品房买卖合同》、《补充协议》均为有效合同。被告未履行合同约定履行付款义务，已构成违约。故诉至法院，望判如所请。被告李建文辩称，一、被答辩人违反合同约定，未能按时办理不动产权证书，房屋所有权并未交付给答辩人。答辩人和被答辩人之间签订的有书面的房屋买卖合同，买卖合同是约定卖方转移财产所有权，买方支付价款的合同。本案中，因被答辩人违反城乡规划，违建、多建、改建本小区规划项目，以至于本小区房屋无法竣工验收，无法办理房屋产权证。买卖合同不仅要将标的物交付给买方，而且还有将标的物的所有权转移给买方。在没有完成竣工验收和办理房屋产权登记之前，答辩人并未取得房屋的所有权，即补充协议约定的“现房”的条件并未成立。因房屋产权并未完成交付，被答辩人构成根本违约，在未完成所有权登记转移之前诉讼主张索要剩余未付购房款没有事实依据。二、根据合同约定，购房款应当是办理银行按揭，现因被答辩人原因无法办理房屋银行贷款，被答辩人无权要求答辩人立即清偿未付购房款。双方在合同约定，将验收合格的房屋交付答辩人使用，并约定了逾期交付的违约责任。现涉案房屋并未经有关部门验收合格，即并未达到合同约定的交付条件，也即没有达到补充协议所约定的“现房”的标准，因此，并未达到双方约定的支付剩余购房款的条件，被答辩人的诉讼请求事实上不能成立。答辩人完全符合银行按揭贷款的条件，因被答辩人违法改变规划，导致小区无法通过行政部门竣工验收，房屋权属无法办理备案手续，未能办理银行贷款的责任应当由被答辩人承担。根据双方约定，应当办理银行按揭的形式偿还未付购房款，被答辩人无权要求答辩人立即清偿未付购房款。三、被答辩人无权向答辩人索要未付购房款的利息。因被答辩人违反合同约定，一直未办理房屋产权证明及向答辩人开具首付款发票，被答辩人未履行合同义务，答辩人没有向被答辩人支付利息的义务。答辩人已经支付了214162元的购房款，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，总购房款为370000元，尚有155838元的购房款未支付。在被答辩人未向答辩人开具首付款购房发票之前，答辩人没有向其支付利息的义务。即使开具发票，在未完成竣工验收即“现房”交付的条件达成之前，答辩人也没有义务向其支付利息。贷款即利息是银行等金融机构的经营范围，被答辩人作为房地产开发商，不具有发放银行贷款的权力，也不具有收取公众贷款利息的权力，该条款违反法律强制性规定，属于无效条款。综上所述，被答辩人违反合同约定，并未将经验收合格的商品房所有权交付答辩人。因被答辩人违反规划，导致涉案房屋无法办理产权登记证书和银行按揭贷款，给答辩人造成了一定损失，在为完成现房交付和开具首付款发票之前无权要求答辩人支付剩余购房款即利息。恳请人民法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告李建文向本院提起反诉请求：1、判令亿兴公司承担延迟交房违约责任，并向李建文支付违约金50000元；2、判令亿兴公司承担延迟办理房屋权属登记证书的违约责任，并向李建文支付违约金5550元；3、判令亿兴公司向李建文出具首付款发票；4、判令亿兴公司向李建文出具5栋1单元4层西南号房屋的验收合格证明，并向李建文交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；5、本诉及反诉的诉讼费由亿兴公司承担。事实与理由：原被告在2012年7月23日签订了商品房买卖合同，合同签订后因亿兴公司违法违建，私自变更规划，导致本小区房屋无法顺利通过竣工验收，且没有按照合同约定交房，构成违约。双方合同约定被告亿兴公司未能按时交房，并且未能按时办理房屋权属登记证书，根据合同约定被告应当承担违约责任。之后，双方又签订了补充协议，亿兴公司同意支付首付款发票，现反诉原告已经支付了214162元的购房款，但是亿兴公司未向原告开具首付款发票，已经构成违约，现原告根据合同约定及法律规定，提出反诉，望法院依法判决。原告河南亿兴房地产开发建设有限公司就被告的反诉辩称，反诉人李建文的各项反诉请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回李建文的反诉请求。1、李建文的第一项诉讼请求已经过偃师市人民法院判决处理，李建文再次主张逾期交房违约金系重复诉讼，其行为违反了一事不再理原则，其诉求应予驳回。偃师市人民法院作出的（2018）豫0381民初3549号民事判决确定，亿兴公司已于2014年1月2日将案涉商品房交付给李建文，亿兴公司应支付李建文逾期交房违约金688.20元，该判决已生效并履行完毕，故李建文的该项诉求已经处理，在本案中依法应予驳回。2、李建文主张亿兴公司承担逾期办证违约金5550元于法无据。办理不动产登记证书需要买卖双方共同配合，目前亿兴公司已主动将办理不动产登记手续所需的由出卖方提交的资料向登记机关提供，且部分业主已取得不动产登记证书；相反由买受人提交的资料及手续，李建文始终不予提供，依据生效的偃师市人民法院作出的（2018）豫0381民初3549号民事判决确定：“李建文仅支付购房款本金138408元（包括已交的首付款110000元）”，剩余购房款本金231592元至今未付，导致原告无法为其开具全部购房发票，所以造成本案逾期办证的责任在于李建文一方，而非亿兴公司。如果李建文付清全部购房款，依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条第2项约定：“出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，李建文主张的违约金不符合合同约定，也不符合本案的实际情况。综上，李建文要求亿兴公司支付违约金5550元的诉求亦不能成立。3、关于李建文要求亿兴公司出具首付款发票的问题，该诉求属于行政管理范畴，不属于人民法院民事纠纷案件的审理范围，故请求法院驳回反诉人要求答辩人开具发票的反诉请求。4、案涉商品房的工程项目及消防已经验收合格，且案涉房屋已于2014年1月2日交付于李建文，李建文已装修入住多年，故李建文再要求亿兴公司向其出具案涉房屋的验收合格证明依据不足。另外亿兴公司在交房时已将《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给李建文，且距今早已超过住宅的有关质保期，所以李建文所主张的该项诉求也不能成立。综上，请求人民法院依法驳回反诉人李建文提出的反诉请求。经审理查明，原被告双方在2012年7月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得槐新路东、东明路北编号为1-93-10的地块的土地使用权。……。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房……。建设工程规划许可证号为……，施工许可证号为410321201108170501。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】，……，商品房预售许可证号为洛房市商预字第004号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第5幢1单元4层西南号房。……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共109.51平方米。……。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3378.69元，总金额叁拾柒万元整。……。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……。3、其他方式乙方签订本合同时付清每期房款即人民币壹拾壹万壹仟元整（￥：111000）,剩余房款即人民币贰拾伍万玖仟元整(￥：259000)，以银行按揭贷款方式支付。第八条交付期限出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交易责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视出卖人已经履行交房。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时通水通电，电梯正常运行。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……。双方盖章签名，2012年7月23日”。2013年11月18日，亿兴公司与李建文签订《补充协议》，约定：“一、李建文在滨河明珠购买的5号楼1单元4层西南户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待亿兴公司与银行协调后，向李建文发出书面通知，李建文必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。二、李建文如果未能及时办理贷款手续，或者因自身条件不具有无法办理贷款，应当在接到本协议第一条的书面通知后一个月内，自行筹集资金付清全部购房款。逾期付款的，按双方签订的商品房买卖合同第七条追究李建文的违约责任。如李建文不能履约，亿兴公司有权收回该房源，之前所缴纳房款亿兴公司不计利息退回购房款。三、因本小区住房为现房，李建文在房贷未办理之前，客户验房收房时应缴纳银行同期房贷利率（以剩余的未支付购房款为基数，从亿兴公司开具首付款发票之日起计算利息），直到转入银行正常办理手续为止。四、李建文必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴公司指定的账户上，如违反约定，亿兴公司有权收回住房。如还本金可以随时到亿兴公司还本，一年还二次本金，最低不低于5-10万元，多还不限。五、本协议一式两份，亿兴公司、李建文各执一份，具有同等的法律效力。”合同签订后，李建文向亿兴公司支付购房首付款111000元，2014年1月2日，亿兴公司向李建文交房。自2014年1月2日至2017年10月5日，李建文均按《补充协议》约定向亿兴公司按月按期支付从2013年6月13日至2017年9月的银行同期贷款利息共计75754元，2017年10月后未再向亿兴公司支付所欠房款利息。自2012年7月23日至2017年10月5日，李建文共向亿兴公司支付214162元，其中，利息75754元，购房款138408元（包括已交的首付款111000元），尚欠购房款231592元。另查明，2018年9月本案原告曾向我院提起诉讼，请求1.依法终止、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议，并判令被告赔偿原告损失20451元，庭审中增加为26975元。2、诉讼费及其他费用由被告承担。被告李建文提起反诉，诉讼请求为1、依法判令2014年1月2日亿兴公司与李建文签订的商品房买卖合同的补充协议无效。2、依法判令亿兴公司赔偿李建文经济损失76340元。3、本案诉讼费及其他费用由亿兴公司承担。本院于2019年12月20日作出（2018）豫0381民初3549号民事判决书，判决：一、被告李建文于判决生效后5日内支付原告河南亿兴房地产开发建设有限公司从2017年10月至2019年3月的利息26975元。二、原告河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效后5日内支付被告李建文逾期交房违约金688.20元。三、驳回原告河南亿兴房地产开发建设有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告李建文其他反诉请求。该判决已生效。2020年9月15日偃师市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组在滨河明珠小区张贴公告一份：“滨河明珠小区全体业主及租赁户：经偃师市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组办公室（以下简称办公室）研究决定：即日起，滨河明珠小区所有回笼资金，包括住宅销售款、车位租赁款、商业房销售款、商业房租赁款、已首付未按揭的购房尾款等，全部交由办公室专项账户，用于解决滨河明珠小区的剩余工程、竣工验收等费用，直到滨河明珠小区竣工验收合格，具备办理不动产权证为止。请广大业主及租赁户相互转告，自行到办公室（原供销社二楼）登记交款，登记时带齐购房资料，联系电话0379—677××××3，如有私下交款行为，后果自负”。2020年12月30日偃师市建筑工程质量监督站作出偃监消验字（2020）040号建设工程消防验收意见书，载明偃师市永兴家园1、2、3、5号楼按照国家工程建设消防技术标准和建设工程消防验收有关规定，通过资料审查、现场检查和测试，资料审查合格、单项评定合格、综合评定合格。2020年11月26日河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司作出鉴定报告，偃师市永兴家园5号楼的检测和结构安全性分析结果，在正常使用情况下，安全性基本符合国家相关标准要求。2020年12月30日偃师市住房和城乡建设局向偃师市不动产登记局发出告知函，亿兴房地产开发建设有限公司办理的“永兴家园（滨河明珠）”项目，工程进行了消防验收并已取得消防验收合格意见书，现函告贵局可先行办理房屋交易和不动产登记手续。2021年2月20日、3月4日偃师市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组在滨河明珠小区张贴公告：“滨河明珠“永兴家园”小区全体业主：经偃师市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组伊洛街道办、亿兴公司、全体业主的共同努力，滨河明珠“永兴家园”小区已具备办理不动产权证条件。即日起，如有业主需要办证，按照以下程序申请办理……”。原告于2010年6月18日取得槐新路东、东明路北，地号1-93-10偃国用（2010）第100043号国有土地使用证。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、补充协议、公告、消防意见书、告知函，被告提交的商品房买卖合同、补充协议、收据及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，按照原被告双方签订的商品房买卖合同，房款总价为370000元，在被告交纳首付款后，剩余房款以银行贷款方式支付。但由于客观原因被告未完成贷款手续。没有办理贷款手续，并不能成为被告不交纳剩余房款的理由。在原告向其交房后，被告应向原告支付剩余房款。原告请求被告支付剩余房款，理由正当，该诉求本院予以支持。由于被告在（2018）豫0381民初3549号民事判决后并未向原告支付房款，被告未支付的房款应以该生效判决确定的款额为准。利息从2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算。被告已在该生效判决中主张过逾期交房违约金，而且判决书也已作出处理，其在本案中再次主张，本院不予支持。原告在向被告交房后未按照合同约定的时间向登记机关提供相关资料，被告也未完全交纳购房款，在办理房产登记方面，双方都有责任。本院酌定原告承担70%的责任，其承担的违约金应为969元（138408×1%×70%=968.8）。被告超出该范围的反诉请求，本院不予支持。销售商品等从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案被告已向原告支付了首付款111000元的购房款，故原告理应向被告开具相应金额的发票，被告该项反诉请求本院予以支持。根据合同约定，出卖人在向买受人交房时还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示该文件的，买受人有权拒绝交接。原告已于2014年1月2日向被告交付了房屋，被告现已居住涉案房屋，应视为被告同意无须向其提供以上证书。被告该反诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李建文于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）河南亿兴房地产开发建设有限公司支付购房款231592元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2019年4月1日起算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起算至实际履行之日止）；二、原告（反诉被告）河南亿兴房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）李建文支付延迟办理房屋权属登记证书违约金969元；三、原告（反诉被告）河南亿兴房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）李建文开具价格为111000元的首付款发票；四、驳回被告（反诉原告）李建文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2386元，反诉费594元，合计2980元，由被告李建文承担2930元，原告河南亿兴房地产开发建设有限公司承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张东旭二〇二一年六月二十五日书记员  王瑞英