吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民再14号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：司秀丽，女，1958年2月5日生，汉族，现住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：李祥，男，1952年5月13日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：李志东（系李祥儿子），男，1976年11月20日生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。 被申请人(原审被告)：田晓梅，女，1978年2月9日生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 再审申请人司秀丽因与被申请人李祥、田晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）吉08民终581号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2020年12月28日作出（2020）吉民申1178号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人司秀丽的委托诉讼代理人李佩璟、被申请人李祥的委托诉讼代理人李志东到庭参加诉讼。被申请人田晓梅经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 司秀丽申请再审称，司秀丽与田晓梅、李祥之间存在两个房屋买卖合同，田晓梅、李祥在订立上述合同时明知房屋是军产，主观上存在过错，且案涉合同在客观上侵害了国家利益，故上述合同应为无效。二审法院片面理解当事人诉求，错误适用法律，导致判决结果错误。1.二审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定仅仅是解释不支持任何一方以出卖人无所有权或处分权作为合同无效条件，但并不据此排除适用其他法律确定合同效力的情况。本案合同无效主要原因是当事人订立房屋买卖合同过程中明知案涉房屋是军产，禁止买卖，主观上都存在恶意，损害了国家利益，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款作出判决，不应当适用上述司法解释第三条作出判决。2.案涉合同即使成立但因为合同标的属于军产，无法实际履行并办理过户而导致合同因无法履行而没有生效。依照《中国人民解放军房地产管理条例》第十二条有关“转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批”的规定，涉案房产是军队集资房，房屋性质属于军产房，本人只享有使用权，而军产房的土地均是以划拨方式取得的。司秀丽与田晓梅签订《房屋买卖合同协议书》并将涉案房屋以8万元的价格出售给田晓梅时，并未报总后勤部审批，也未经有批准权的人民政府批准，办理土地转让手续。该行为属于擅自转让划拨土地，因此，双方签订的《房屋买卖合同协议书》因未经审批而未生效。3.即使涉案合同生效，也违反法律强制性规定，侵犯了国家利益，合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”军队集资房是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。军队集资房未经允许不得转让。现司秀丽、田晓梅、李祥明知案涉房屋为军队集资房，也明知该房屋的所有权人为军队。在未经允许的情况下，先后两次进行买卖案涉房屋，严重侵犯了国家利益。本案的关键问题不在于司秀丽对于涉案房产是否拥有所有权或者处分权，而是双方擅自转让划拨土地的行为，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，本案应予再审。请求：1.依法再审，撤销二审判决并改判支持司秀丽的诉讼请求。2.由李祥、田晓梅负担诉讼及其各项费用。 李祥辩称，我认为军队房产是军队享有所有权的房屋，是部队提供用地，开发商出资建造的房子，房屋产权属于军委总部。 田晓梅提交书面意见称，一、司秀丽夫妻明知军队相关规定，明知涉案房屋产权性质，却在2002年将房屋出售，主观恶意明显。二、司秀丽出售，我方善意购买涉案房屋是双方意思真实表示，我方将房屋转售李祥也是双方真实意思表示，不损害国家公共利益，购房合同符合法律规定，真实有效。三、申请判决待涉案房屋市场准入手续批准后，司秀丽无条件办理产权过户手续。 司秀丽向一审法院起诉请求：1．请求法院确认司秀丽与田晓梅、田晓梅与李祥之间签订的房屋买卖合同协议书无效；2．判令李祥返还争议房屋；3．田晓梅与李祥承担诉讼费用。 一审法院认定事实：司秀丽原为中国人民解放军第三二一医院药局文职干部。1996年11月，三二一医院为司秀丽分配集资房一套，位于三二一医院院内第034栋2单元502室，即本案案涉房屋，该房屋系军产，本人享有使用权。2002年3月21日，司秀丽（出卖人）与田晓梅（买受人）就案涉房屋签订《房屋买卖合同协议书》。协议约定司秀丽将建筑面积95平方米的案涉房屋及9平方米仓房以8万元的价格出售给田晓梅。合同签订后，司秀丽交付房屋和仓房钥匙，田晓梅交付房款。2009年5月23日，田晓梅（出卖人）口头委托其姐田晓霞与李祥（买受人）就案涉房屋签订《房屋买卖合同协议书》，协议约定田晓霞将建筑面积95平方米的案涉房屋及9平方米仓房以12万元的价格出售给李祥，先交款10万元，余款2万元待李祥取得产权证后一次性付清。合同签订后，李祥交付房款10万元，并居住至今。另查明，司秀丽与庞绍权系夫妻关系，庞绍权原为中国人民解放军陆军预备役炮兵师政治部军人，该炮兵师于2001年为庞绍权分配一套自建经济适用住房，并已于2005年经总部批准可以参加房改。庞绍权现退休。又查明，案涉房屋现不符合参加房改的条件。 一审法院判决：一、确认司秀丽与田晓梅关于三二一医院院内第034栋2单元502室房屋于2002年3月21日达成的《房屋买卖合同协议书》无效；二、确认田晓霞与李祥关于三二一医院院内第034栋2单元502室房屋于2009年5月23日达成的《房屋买卖合同协议书》无效；三、李祥于本判决生效后十五日内向司秀丽返还案涉房屋；四、司秀丽于本判决生效后十五日内向李祥赔偿房屋损失228000元。案件受理费2525元，由李祥负担。 李祥不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回司秀丽的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由司秀丽承担。 二审法院认定事实：2017年10月17日中国人民解放军第三二一医院出具证明：司秀丽原为我院药局文职干部，在院工作期间，医院于1996年11月为其分配集资房一套（第034栋2单元502室），该房屋为军产，本人享有使用权。2002年3月21日，司秀丽与田晓梅就案涉房屋签订《房屋买卖合同协议书》。协议约定司秀丽将建筑面积95平方米的案涉房屋及9平方米仓房以8万元的价格出售给田晓梅。合同签订后，司秀丽交付房屋和仓房钥匙，田晓梅交付房款。2009年5月23日，田晓霞与李祥就案涉房屋签订《房屋买卖合同协议书》，协议约定田晓霞将建筑面积95平方米的案涉房屋及9平方米仓房以12万元的价格出售给李祥，先交款10万元，余款2万元待李祥取得产权证后一次性付清。合同签订后，李祥交付房款10万元，并居住至今。另查明，司秀丽与庞绍权系夫妻关系，庞绍权原为现役军人，其当时所工作的单位于2001年为庞绍权分配一套自建经济适用住房，并已于2005年经总部批准可以参加房改。庞绍权现退休。 二审院认为，司秀丽与田晓梅于2002年3月21日达成的《房屋买卖合同协议书》，将案涉房屋出售给田晓梅，2009年5月23日，田晓霞与李祥签订的《房屋买卖合同协议书》，将涉案房屋出售给李祥，以上《房屋买卖合同协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故司秀丽请求确认司秀丽与田晓梅、田晓梅与李祥之间签订的房屋买卖合同协议书无效；并请求李祥返还争议房屋的诉讼请求应予驳回。综上所述，李祥的上诉请求成立，予以支持。依照最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初1573号民事判决；二、驳回司秀丽的诉讼请求。一、二审案件受理费5050元，由司秀丽负担。 双方再审中未提交新证据，经再审查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以认定。 本院再审认为，1.关于案涉《房屋买卖合同协议书》的效力问题。《中国人民解放军房地产管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。”第五条规定：“依法保护、合理使用军队房地产是全军所有单位和人员的义务。禁止任何单位或者个人丢弃、损坏或者擅自处置军队房地产。”第十一条规定：“本条例所称军用土地，是指军队拥有使用权的下列国有土地：（一）部队、机关、院校、科研院所、医院、疗养院、后方仓库、干休所等单位的营区用地；......”本案案涉房屋为中国人民解放军第三二一医院的集资房，该房占用的土地，根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，是军队拥有使用权的国有土地，属于军队房地产，任何单位和个人不得随意处置。司秀丽、田晓梅、李祥明知案涉房屋为军队的集资房，房屋占用土地的使用权为部队所有，即该房屋为军队房地产，但仍签订房屋买卖协议，违反强制性规定，故司秀丽与田晓梅就该房屋于2002年3月21日达成的《房屋买卖合同协议书》、田晓霞与李祥就该房屋于2009年5月23日签订的《房屋买卖合同协议书》均无效。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，司秀丽与田晓梅签订的《房屋买卖合同协议书》、田晓霞与李祥签订的《房屋买卖合同协议书》均无效。因上述合同取得的财产应予返还，李祥返还房屋后的实际损失应为争议房屋的现有价值，该房屋经评估价值为228000元，一审判决司秀丽向李祥支付228000元本院予以支持。 综上所述，司秀丽的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）吉08民终581号民事判决； 二、维持白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初1573号民事判决。 二审案件受理费2525元，由李祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 波 审判员 于占明 审判员 葛 浩 二〇二一年六月二十九日 书记员 张 阔