黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终717号上诉人（原审原告）：马野，男，汉族，1962年9月10日出生，大庆市农业农村局职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：刘冬红，黑龙江超赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨国文，男，1968年11月17日出生，汉族，农民，住黑龙江**冈县。原审第三人：大庆市联运机动车驾驶员培训学校，住所地黑龙江省大庆市让胡路区喇嘛甸镇新华村。法定代表人：李亚荣，该学校校长。原审第三人：靳长虹，男，1969年6月7日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人马野因与被上诉人杨国文及原审第三人大庆市联运机动车驾驶员培训学校、靳长虹案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马野及其委托诉讼代理人刘冬红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马野上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持马野原审的诉讼请求或发回重审；二、杨国文承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：原审判决认定“在案涉房屋具备可以过户的条件下，马野怠于办理权属变更登记，也未通过诉讼等方式行使权利，因此，未办理过户登记系马野自身原因。”并据此驳回了马野在原审中的全部诉求。马野认为原审判决的前述认定与事实不符。首先，本案案涉房屋所在的金穗商城小区由于历史原因产权关系始终不清，多年来都不能办理过户手续，并非马野自身原因未办理过户登记。以上事实，有大庆市人民检察院出具的证明及黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院(2013)庆高新民初字第960号判决书等证据证明。其次，马野多年来一直在积极促成案涉房屋登记的初始办理及过户事宜办理。从马野在一审庭审中提交的证据可以看出，案涉房屋初始登记的手续及以及相关费用都是马野实际办理并支付的。并且在案涉房屋办理到靳长虹名下后马野也多次通过打电话、发短信等方式催促靳长虹办理过户登记，但都因靳长虹的原因没有实现过户。虽然马野本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，本案中马野虽然没有通过诉讼的方式向靳长虹主张登记请求权，属于对自身权利的处分，不能以此认定构成怠于行使权利的要件。此种情况不能视为买受人的过错。根据2019年11月14日最高人民法院正式发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第127条之规定“买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第4个条件。”通过马野提交的证据也可以看出，马野已通过多种途径积极要求靳长虹办理案涉房屋的过户登记，是靳长虹原因一直未予办理。靳长虹在庭审中对于是其自身原因导致一直没给马野办理案涉房屋转移登记的事实予以确认，此事实足以认定马野并不存在怠于行使权利的情况。另外在本案中马野主张的是诉争房产的所有权，其作为买受人获得案涉房产所有权的物权期待请求权足以对抗杨国文作为申请执行人的普通债权，能够排除强制执行。综上，马野向二审法院提起上诉于法有据，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。请二审法院在查明客观事实的基础上，依法对本案予以改判，以维护马野的合法权益。杨国文辩称，马野的上诉请求不成立，请求驳回上诉。马野提供的购房合同、收据等证据不能证实其已经取得了案涉房屋的所有权。根据现行法律规定，房屋产权证或不动产证是证明房屋权属的唯一证件，只要未取得房屋产权证或不动产权证就不能证明马野是案涉房屋的所有权人，马野的上诉请求就不成立，其就不能阻碍法院依法对案涉房屋采取的执行强制措施。至于购房合同和收据，无法排除靳长虹与马野之间存在串通谋私的可能性，且合同中房屋总价为95,000元，而收据数额为195,000元，明显矛盾。同时因没有银行流水，无法证实其真实性。大庆市人民检察院的证明对本案不具有证明力，该证明没有经手人签字且无法甄别真伪。且大庆市人民检察院有插手民事纠纷的嫌疑。大庆市联运机动车驾驶员培训学校、靳长虹未提交答辩意见。马野向一审法院起诉请求：一、请求撤销（2020)黑0604执异24号执行裁定书，判决立即中止对位于大庆市开发区金穗商场小区14单元702室（房产证为庆房权证开发区字第××号）房产的执行，并解除对上述房产的查封；二、依法确认大庆市开发区金穗商场小区14单元702室（房产证为庆房权证开发区字第××号）的房产为马野所有；三、本案诉讼费由杨国文承担。一审法院认定事实：申请执行人杨国文与被执行人大庆市联运机动车驾驶员培训学校、靳长虹劳务合同纠纷一案，一审法院于2019年9月18日依据杨国文申请，受理（2019）黑0604执2932号执行案件，向被执行人大庆市联运机动车驾驶员培训学校、靳长虹发出执行通知书，但被执行人未履行。2019年10月23日，一审法院查封靳长虹名下位于大庆市红岗区××室、××开发区××商场××室房屋产权手续三年。2020年7月14日，一审法院作出公告责令靳长虹在2020年8月1日迁出位于开发区金穗商场14-702室，到期仍不履行的，一审法院将依法强制执行。另查，2002年4月7日，马野与靳长虹签订房屋买卖合同，靳长虹将位于大庆市开发区××商场××室以195,000元的价格出售给马野。同日，马野将房款195,000元以现金的形式交付给靳长虹。合同签订后，靳长虹交付房屋。2013年12月6日，大庆市高新技术产业开发区人民法院作出（2013）庆高新民初字第960号民事判决书，判决：确认黑龙江省大庆市萨尔图区纬二路金穗商城（金穗底商住宅楼）14门××室房屋归靳长虹所有。2014年9月19日，开发区金穗商场14-702室产权登记在靳长虹名下，并办理了房屋所有权证。另查，马野向靳长虹购买的开发区金穗商场14-××室与一审法院查封靳长虹名下14-702室房屋系同一房屋，由于一二楼商服纳入楼层计数，门牌号为××室，房产登记部门确认登记为702室。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。这四项条件缺一不可，根据该条规定，确认本案争议焦点如下：一、马野与靳长虹之间房屋买卖是否真实、房屋买卖合同是否有效；二、马野是否已在查封前合法占有涉案房屋；三、马野是否已实际给付全部购房款；四、未办理过户登记是否为非因马野自身原因。对此，一审法院逐一评判如下：一、关于马野与靳长虹之间房屋买卖是否真实及房屋买卖合同是否有效的问题。通过马野提交的购房合同及庭审陈述，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。一审法院对购房合同的效力进行确认。二、关于马野是否已在查封前合法占有涉案房屋的问题。马野庭审陈述，合同签订后，案涉房屋即完成交付，且结合马野提交相关水电、物业费用的票据，一审法院对马野已在查封前合法占有涉案房屋的事实予以确认。三、关于马野与靳长虹之间是否已实际给付全部房款的问题。马野提交靳长虹出具的收据，由于购房行为发生在2002年，虽然马野未提交银行转账记录，但结合当时的经济发展状况，通过现金的形式交付购房款符合当时的交易习惯，一审法院对购房款已实际给付的事实予以确认。四、关于未办理过户登记是否为非因马野自身原因的问题。案涉房屋产权已于2014年9月19日登记于靳长虹名下，一审法院于2019年10月23日对案涉房屋进行查封，此间近五年之久，在案涉房屋具备可以过户的条件下，马野怠于办理权属变更登记，也未通过诉讼等方式行使权利，因此，未办理过户登记系马野自身原因。综合以上四点，马野的异议不成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回马野的全部诉讼请求。案件受理费4200元，由马野负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明如下事实：2005年2月23日，大庆市人民检察院出具《证明》一份，内容载明：马野同志现住金穗商城14单元××室，房屋产权证正在办理中，情况属实，特此证明。2013年4月18日，马野将其户口落在案涉房屋。马野在一审中提交水电费票据若干份，其中2015年10月12日大庆供电公司出具的电力销售发票载明案涉房屋户名为“马野”，物业公司2007年7月31日出具的水费发票载明案涉房屋购买水费的单位名称为“14-××马野”。2019年2月21日，马野向靳长虹发送手机短信希望靳长虹“下周把房子过户”并询问靳长虹是否有时间。一审中靳长虹自认马野曾多次要求将案涉房屋过户至马野名下，因靳长虹个人原因未予办理过户手续。在黑龙江省大庆市让胡路区人民法院执行申请执行人杨国文与被执行人大庆市联运机动车驾驶员培训学校、靳长虹劳务合同纠纷一案中，马野对黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604执2932号公告不服，于2020年8月3日向黑龙江省大庆市让胡路区人民法院提出书面异议。2020年8月14日，大庆市让胡路区人民法院作出（2020）黑0604执异24号执行裁定书，裁决驳回马野的异议请求。其他认定的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中依据马野提交的房屋买卖合同及靳长虹出具的收据，可证实其在案涉房屋被查封之前已与靳长虹签订房屋买卖合同并已交付房款，且交易当时的房屋价格符合当时的市场价格。依据马野提交的缴纳水、电费的发票等，可证实马野早在案涉房屋被查封之前已经入住多年。虽然案涉房屋并未办理过户至马野名下，但依据本案现有证据，可证实在房屋被查封之前马野向靳长虹提出了办理过户登记的请求。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第4个条件。故马野针对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行，因此本院对马野请求排除一审法院对案涉房屋执行的请求予以支持。关于马野要求撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604执异24号执行裁定书的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，无须本院予以撤销。关于马野要求确认案涉房屋即大庆市开发区金穗商场小区14单元702室（房产证为庆房权证开发区字第××号）归马野所有的诉讼请求，本院认为，马野与靳长虹已签订合法有效的《房屋买卖合同》，并已交付全部房款，故对马野该项诉讼请求，予以支持。综上所述，马野的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初3465号民事判决；三、不得执行大庆市开发区金穗商场小区14单元702室（房产证为庆房权证开发区字第××号）房产；三、位于大庆市开发区金穗商场小区14单元702室房产归马野所有；一审案件受理费4200元、二审案件受理费4200元，由杨国文负担。本判决为终审判决。黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604执异24号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 赵 博审判员 杨社娟审判员 范继超二〇二一年六月四日法官助理褚晨威书记员王丹丹附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。