贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8932号 原告：曹龙，男，1984年3月16日出生，汉族，住址：贵州省赫章县。 原告：朱波，女，1982年5月25日出生，汉族，住址：贵州省赫章县。 二原告共同委托诉讼代理人：金千（特别授权代理），系贵州庆海律师事务所律师。 被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事。 原告曹龙、朱波诉被告毕节市政通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月12日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告曹龙、朱波及其共同委托诉讼代理人金千到庭参加诉讼，被告毕节市政通房地产开发有限责任公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告按《商品房品买卖合同》第十一条约定的条件向原告交付房屋；2．请求判令被告按《商品房品买卖合同》第二十二条的约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3．判令被告向原告支付逾期交房违约金105,548.9元（暂计至2021年5月10日共1956天），自2021年5月11日起按490,560元的万分之一点一每日的标准向原告支付逾期交房违约金至被告交付房屋之日止；4．判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金122,066.4元（暂计至2021年5月10日共1590天），自2021年5月11日起以490,560元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍按日向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金至其交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；5．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告撤回第一、第二、第三项诉讼请求，变更第四项诉讼请求中的违约金起算时间为2018年5月12日。 本院查明如下案件要素：2015年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为490560元的商铺出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年12月31日前，被告承诺于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.2%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 另查明，涉案商铺原订房付款金额为94,487元（收据载明的时间为2013年3月23日，原购买人为徐发伍，后收据上更名为本案原告曹龙），2015年7月21日，原告支付购房款224,377元，剩余购房款171,696元属于1-5年的反租费用，全部购房款为490,560元。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，涉案房屋尚不具备办证条件，显然已经逾期，已构成违约，应向原告支付违约金。 关于违约金应如何计算的问题，合同约定：因合同约定双方系共同办证，故该违约金应计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.2%承担违约责任。合同约定的违约金过高，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款490,560元为基数，2018年5月12日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 原告在诉讼过程中，撤回第一项、第二项、第三项诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 被告毕节市政通房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹龙、朱波支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款490,560元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2018年5月12日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月20日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告曹龙、朱波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,357元，由原告曹龙、朱波负担1,488元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担869元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月四日 书记员  谢媛媛