辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终383号上诉人（原审被告）：陈洪波，男，1968年10月30日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：郭美红，女，1970年6月4日出生，汉族，无业，系陈洪波妻子，住鞍山市千山区。被上诉人（原审原告）：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区鞍海路950号。法定代表人：张钧尧，经理。委托诉讼代理人：杜梦，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人陈洪波因与被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2020）辽0311民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈洪波上诉请求：1、请求撤销一审民事判决书第一项判决，驳回中骏物业公司一审全部诉讼请求；2、请求确认一审法官在证据认证过程中显失公正；3.判令中骏物业公司按照合同约定对陈洪波预交的物业费进行结算；4、判令中骏物业公司承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案中的中骏物业公司提交的《前期物业服务合同》约定，“物业服务资金由业主预先交纳，由物业公司代管；物业服务支出年度决算后结余部分，转入下一年度继续使用；决算不足部分由全体业主承担。”因此合同约定的业主应履行的义务是预交物业费，物业公司应履行的义务是根据物业服务支出情况对业主预交的物业费进行年度决算；只有当决算不足时，不足部分由全体业主承担。但一审判决中对《前期物业服务合同》约定的上述条款未作任何表述，显失公正。2、本案中，中骏物业公司提交的全部证据中，物业费发票能够证明陈洪波2013年10月入住之日起就预交了物业费，却没有任何证据证明该公司对业主预交物业费经年度决算后不足；但一审判决仍然认定陈洪波欠交物业费，认定事实明显错误，且违反证据规则。二、一审判决适用法律错误。依据《前期物业服务合同》，业主履行预交物业费的义务，物业公司履行对业主预交的物业费进行年度决算的义务，显然属于对价关系。多年来，陈洪波通过个人或通过业委会、甚至通过诉讼等多种方式与中骏物业公司进行多次交涉，要求中骏物业公司按照合同约定对业主预交的物业费进行年度决算，先确定物业费有多少不足需要全体业主承担，再确定全体业主均摊后由陈洪波个人应当承担的金额，因此，陈洪波从未以不正当理由拒交物业费。《合同法》第六十七条规定“先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”但一审判决适用“业主无正当理由拒绝交纳物业费”的法律规定，判令陈洪波给付物业费，适用的法律明显与本案性质不符。三、一审法官在证据认证过程中显失公正。1、《前期物业服务合同》约定：“物业公司向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金收支情况。”一审中陈洪波提交小区业主与中骏物业公司交涉的视频。该视频记录中骏物业公司时任经理和财务人员向业主亲口承认该公司持有小区物业费收支情况的每年一次的年度审计报告，且拒绝向业主公布。该证据能够证明中骏物业公司违反诚实信用原则，一审笔录记载，中骏物业公司对该视频并未提出异议，但一审判决却不予采信，显失公正。2、陈洪波向一审法院申请调取提交小区物业费收支情况的每年一次的年度审计报告，该报告是证明业主预交的物业费是否结余，陈洪波是否欠交物业费的关键证据，但一审判决却以该报告与本案不具关联性而不予调取，显失公正。3、陈洪波提交中骏物业公司出具的《审计报告》（岫玉会师审字[2019]第132号），记载中骏物业公司并非每年一次向全体业主公布物业服务资金收支情况，而是8年才公布了一次物业服务资金收支情况，足以证明中骏物业公司履行合同义务不符合约定。且该审计报告记载陈洪波2013年至2018年预交物业费期间，小区物业费应收5040万元，实际支出1340万元，结余3700万元，足以证明业主预交的物业费并非不足，陈洪波并未欠交物业费。另外，该审计报告记载有“业务招待费”“差旅费”“市内交通费”“邮电费”“顾问费”“评估审计费”“费用性税金”“服装费”“管理咨询服务费”“社区活动及布置费”“其他人力费用”“其他成本”等12项费用，并非合同约定的支出项目，其中“管理咨询服务费”一项就从物业费中支出了近200万元。一审笔录记载，中骏物业公司承认该审计报告是其出具的，但一审判决却不予采信，显失公正。综上，本案中，中骏物业公司提交的证据不足以证明陈洪波预交物业费经年度决算后不足，一审判决认定陈洪波欠交物业费，认定事实明显错误；一审判决适用“业主无正当理由拒绝交纳物业费”的法律规定，判令陈洪波给付物业费，适用法律错误，恳请贵院予以纠正，并判令中骏物业公司按照合同约定对陈洪波预交的物业费进行结算。中骏物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。中骏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈洪波即A062户业主给付中骏物业公司物业管理费25549.2元，并支付利息暂定1631.96元（其中2018年物业费5056.26元从2018年8月8日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付为482.35元；2019年物业费12909.6元从2019年1月11日起至1给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付为965.8元；其中2020年物业费7530.6元利息从2020年1月11日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付为183.81元），以上金额合计27181.16元；2、判令陈洪波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：鞍山中骏房地产开发有限公司与陈洪波于2012年10月17日签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：出卖人为鞍山中骏房地产开发有限公司，买受人为陈洪波。第一条，出卖人以出让方式取得位于千山区的地块使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中骏汤泉香墅。第三条，买受人购买的商品房为第86幢2单元1层1号房，公安号为千山区鞍海路900-86，产籍号为43-22-106-2011.该商品房用途为住宅，建筑层数地上3层，地下1层。阳台是非封闭式。户型为4室2厅。该商品房合同约定建筑面积共310.46平方米，其中：套内建筑面积298.18平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积12.28平方米。第四条，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单间为7968元平方米，总价款2473745元。2013年9月30日，陈洪波接收案涉房屋。2017年，案涉房屋经重新核定建筑面积由310.46平变更为307.37平。另查，鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订了前期物业服务合同，约定由中骏物业公司为中骏·汤泉香墅提供物业服务。住宅物业费按每月每平方米3.5元收取，逾期缴纳物业费的应当按照日3‰的标准承担相应的滞纳金。陈洪波在接收房屋时，认可前期物业合同的存在，接收了《前期物业管理服务质量标准》、《管理规约》等书面文件，签署了承诺书，并且作出承诺：本人确认已详细阅读鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订的《中骏汤泉香墅临时管理规约》；本人同意将该物业委托给中骏物业公司进行管理，同时本人已详细阅读并完全知悉上述服务合同及管理规约之内容，承诺遵守上述《中骏汤泉香墅前期物业服务合同》及《中骏汤泉香墅临时管理规约》的规定；本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；等等。再查，因陈洪波拖欠物业费，中骏物业公司曾诉至法院，此案经一审，二审，发回重审后一审，二审，鞍山市中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）辽03民终525号民事判决书。判决结果为陈洪波给付中骏物业公司2016年7月1日至2018年7月31日物业管理费27165元。后陈洪波自2018年8月1日起仍继续拖欠物业费，经中骏物业公司催要后，陈洪波仍未交纳，为此中骏物业公司诉至法院，因案涉房屋经重新核定建筑面积由310.46平变更为307.37平，故中骏物业公司在起诉前，主动免除了2018年8月1日至8月7日的物业费以补偿陈洪波之前多交纳的物业费（上述判决中2016年7月1日至2018年7月31日期间），要求陈洪波交纳自2018年8月8日起至2020年7月31日的物业费25549.2元及利息。一审法院认为，鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司之间签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈洪波对此合同的内容已知悉，并承诺按照该合同约定予以履行。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，”的规定，上述鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订的物业服务合同对中骏物业公司、陈洪波均具有约束力。中骏物业公司为陈洪波提供服务，陈洪波应当按时交纳物业费，经中骏物业公司催要后仍不按时交纳物业费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催要，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，中骏物业公司要求陈洪波给付物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。因案涉房屋经重新核定建筑面积由310.46平变更为307.37平，故中骏物业公司在起诉前，主动免除了2018年8月1日至8月7日的物业费以补偿陈洪波之前多交纳的物业费（上述判决中2016年7月1日至2018年7月31日期间），要求陈洪波交纳自2018年8月8日起至2020年7月31日的物业费25549.2元，但陈洪波于2013年10月29日交纳的物业费613039.32元亦按建筑面积310.46平的标准收取，陈洪波多交物业费129.78元（13039.32-（307.37平12个月3.5元））。故陈洪波应交纳自2018年8月8日起至2020年7月31日的物业费25419.42元（25549.2元-129.78元）。关于中骏物业公司要求陈洪波支付利息的诉讼请求，经查，中骏物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且中骏物业公司未提供证据证明陈洪波未交物业费对其造成了实际损失，故对中骏物业公司的该项诉讼请求，该院不予支持。对于陈洪波答辩称中骏物业公司提供的《前期物业服务合同》与中骏物业公司其他案件提交的《前期物业服务合同》不是同一版本，中骏物业公司未每年公布物业费收支情况，未履行结算义务一节。依据鞍山市中级人民法院在（2020）辽03民终525号案件中调取的鞍山市千山区人民法院（2018）辽0311民初419号卷宗中的《前期物业服务合同》，该合同第五条记载物业服务期限自2011年9月1日至2016年9月1日。虽然原案中中骏物业提供的《前期物业服务合同》并未明确注明物业服务期限及每年对物业费收支情况进行审计的内容，但两份《前期物业服务合同》涉及物业公司及业主之间的权利义务、收费标准等其他内容并无不同，原案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点在于中骏物业公司与陈洪波之间是否具有合法有效的物业服务合同关系，中骏物业公司是否依约履行了合同义务，陈洪波是否应缴纳相应的物业费用。《前期物业服务合同》对中骏物业公司和全体业主具有约束力，中骏物业公司依据《前期物业服务合同》收取物业费是其依约享有的权利。合同中约定了业主交纳物业费的标准，同时也约定了物业收费采取酬金制，每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主按合同约定交纳物业费和物业公司按合同约定定期公示物业收费既是各自应负的义务，也是法律、法规明确规定的内容，双方均应履行各自义务。同时，物业服务合同事关小区内全体业主的切身利益，物业公司与单个业主之间并非法律意义上的双务合同关系，业主交纳物业费既保证了物业公司能够正常运行，也保证了全体业主享有服务的合法权益。在中骏物业公司未履行合同约定定期公布物业费收支情况时，陈洪波可以通过业主大会要求中骏物业公司定期公布，也可向相应的行政部门提出，在中骏物业公司已经履行了相应的物业服务时，陈洪波应按时交纳物业费。关于陈洪波辩称中骏物业公司依据别墅标准，按市场调节价对案涉房屋收取物业费属于无效条款一节。“中骏汤泉香墅”小区的房屋系依法取得许可建立的。根据2018年2月1日实行的《辽宁省物业管理条例》第四十二条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”及《鞍山市物业管理服务收费管理办法》（鞍政办发(2008)100号文件）第十条“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”的规定，按市场调节价对别墅收取物业费，并不违反法律法规的强制性规定。因文件中没有规定如何界定别墅及普通住宅，故应当按照日常生活的标准理解何为别墅，涉案房屋符合通常意义的别墅标准，故中骏物业公司与陈洪波之间的关于物业费收取的约定合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈洪波于判决发生效力之日起10日内给付中骏物业公司2018年8月8日至2020年7月31日的物业管理费25419.42元（此款已扣除之前多交的物业费）；二、驳回中骏物业公司的其他诉讼请求。案件受理费480元，由中骏物业公司负担45元，由陈洪波负担435元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，陈洪波向法庭提交一组照片，证明中骏物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵；中骏物业公司向法庭提交违建整改通知单，证明中骏物业公司进行了物业服务。中骏物业公司提供的证据能够证明其已经对照片中存在的问题进行了整改，已经履行了物业服务。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点在于中骏物业公司与陈洪波之间是否具有合法有效的物业服务合同关系、中骏物业公司是否依约履行了合同义务、陈洪波是否应交纳相应的物业费。因在（2020）辽03民终525号案件的生效裁判文书中已确认“中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》真实合法有效，……《前期物业服务合同》对陈洪波具有约束力。……《前期物业服务合同》对中骏物业和全体业主具有约束力，中骏物业依据《前期物业服务合同》收取物业费是其依约享有的权利。”，据此，在中骏物业公司提供了物业服务的情况下，陈洪波应按时交纳物业费。关于陈洪波在上诉状中提出一审判决认定事实错误、适用法律错误的上诉理由。《前期物业服务合同》中明确约定了业主交纳物业费的标准，同时也约定了物业公司应每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。该合同对小区业主及物业公司均约定了各自应负的义务，也是法律、法规明确规定的内容，双方应按合同约定履行各自的义务。物业服务事关小区全体业主的切身利益，物业公司与单个业主之间并非法律意义上的双务合同关系，双方在各自履行部分义务时不应存在先后履行顺序，如陈洪波认为中骏物业公司未履行定期公布物业费收支情况的义务，其可通过业主大会要求中骏物业公司定期公布，也可向相关的行政部门提出。物业公司在收取物业费的同时，应提供符合物业费收取标准的物业服务，而业主依约按时交纳物业费既保证物业公司能够正常运行、提供良好的物业服务，亦是对其他已交纳物业费的业主的一种尊重，保证了全体业主享有物业服务的合法权益。故在中骏物业公司已提供了相应的物业服务时，陈洪波应按时交纳物业费。关于陈洪波在上诉状中提出一审法官在证据认证过程中显失公正的上诉理由。一审承办人在一审庭审过程中，组织双方当事人对证据进行举证、质证，并在一审判决书中对证据认定、证据是否予以采信，进行了论述。一审法院对证据的审查，符合法律规定，程序合法。综上所述，陈洪波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人陈洪波负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  张 雪二〇二一年六月十八日法官助理王虹珊书记员何洋