江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1538号上诉人（原审被告）：金同华，男，汉族，住本市海州区。上诉人（原审被告）：余霞，女，汉族，住本市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘玉柱，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金培友，男，汉族，住本市海州区。被上诉人（原审原告）：孟凡萍，女，汉族，住本市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明，江苏港人律师事务所律师。上诉人金同华、余霞因与被上诉人金培友、孟凡萍房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金同华、余霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：2018年11月7日，被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖给上诉人，并及时作了产权变更登记。2020年7月15日，被上诉人起诉要求撤销该房屋买卖合同，后经法庭释明，变更为确认合同无效的诉求，被上诉人未能举证任何证据证明自己的主张。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人金培友、孟凡萍二审辩称：双方签订房屋买卖合同的真实意思是通过房屋买卖的方式，将房屋过户到上诉人名下，是因为上诉人没有产权证房屋，孩子没有校区，为了让孩子获取入学指标上学，双方签订了非真实意思表示的的房屋买卖合同，被上诉人主张确认合同无效的基础事实，上诉人在一审都予以自认。从合同内容到合同履行均不符合正常交易习惯，合同只约定成交价格为20万元，未约定定金、付款方式和期限、交房日期、违约责任等基本条款，且价格明显低于市场价格，上诉人未付一分钱房款，也未要求被上诉人交房，一直由被上诉人占有使用。10万元是上诉人给的看病钱，之所以退还是为了孩子上学买房，如果是真实的房屋买卖关系，双方不可能在2020年7月协商退还房屋，也不可能申请社区调解，更不可能到法院起诉。原审认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，请求二审维持原判。金培友、孟凡萍向一审法院提出诉讼请求：1.撤销双方于2018年11月7日签订的连云港市存量房买卖合同；2.判令金同华、余霞将所涉坐落在海州区南苑新村xx号不动产（丘号2351xx）变更到金培友、孟凡萍名下；2.诉讼费用由金同华、余霞承担。一审法院认定事实如下：2018年11月7日，金培友、孟凡萍（甲方）与金同华、余霞（乙方）签订了一份连云港市存量房买卖合同，约定：一、甲方自愿将其所有的坐落在新浦区南苑新村xx号房地产出售给乙方，丘号：2351xx，房屋建筑面积103.68平方米，房屋用途住宅……。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币200000元，（大写）贰拾万元整。付款方式：A、乙方于_一次性付款给甲方。B、乙方定金0元，首付款x元，贷款x元。甲乙双方同意免交易资金监管。三、双方同意于x前办理上述房地产转移登记手续，并于x由甲方将上述房地产移交给乙方占有。房屋所有权转移以不动产登记为准，房屋所有权转移时，该建筑物内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起x日内将定金双倍返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之x的滞纳金等内容。上述合同签订后涉案房产过户至金同华、余霞名下。金培友、孟凡萍系夫妻关系，金同华、余霞系夫妻关系。金同华系金培友、孟凡萍的长子，金培友、孟凡萍另外还生育了一子两女。金同华、余霞育有一子，现就读于本市解放路小学六年级，其自述其名下除了涉案房产外，无其他房产。涉案房产的初中学区为连云港市海庆中学。金同华、余霞自称给付金培友、孟凡萍10万元房款，金培友、孟凡萍称10万元非购房款而系看病钱，并出示了余霞2020年7月6日书写的房产分配及赡养协议书，内容为：“1.房产分配现有金同华，分配金同来各50%；2.照顾赡养；3.房屋坐落南苑新村xx。2020.7.6下午一点”。余霞认可上述协议内容系其书写，金同华、余霞的质证意见为：双方曾就老人赡养问题及房产问题讨论过，但没有形成统一意见，更没有相关当事人签字确认，内容也不完整，该证据不能证明合同无效。金同华在庭审中先称，涉案房屋系金培友、孟凡萍赠与给他的，因赠与交税较多，所以签订了买卖合同，后又称因子女较多没同意赠与，金培友、孟凡萍就将房屋卖给他。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理；合同系双方当事人协商一致的意思表示，相对人之间以签订合同的方式实施其他民事行为，应根据所隐藏的民事法律行为，认定双方的关系。本案中，双方当事人共同前往房产管理部门签订的房产买卖契约对于房款支付方式、支付期限、交付房屋、违约责任等均未进行明确约定，且合同约定的房屋转让价款明显低于市场价格，又在金同华、余霞未支付约定价款的情况下，直接将房屋过户登记至金同华、余霞名下，合同亦未约定付款日期，且在上述房屋过户后，仍由金培友、孟凡萍居住使用。金同华、余霞未提供证据证明诉前金培友、孟凡萍向其催要过房款，涉案房产过户后双方产生纠纷，双方当事人曾就老人赡养问题及房产问题草拟过分配方案，但因涉及金培友、孟凡萍的其他子女未能最终达成一致意见。综上所述，一审法院认为，双方当事人均无买卖房屋的真实意思表示，订立房屋买卖契约的目的是将涉案房屋以买卖的形式过户到金同华、余霞名下，以便其子初中入学使用。因此双方当事人于2018年11月7日签订的连云港市存量房买卖合同，各方真实意愿并非买卖，应属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，涉案房屋买卖合同系无效合同，涉案房产应变更到金培友、孟凡萍名下，产生的过户费用应由当事人双方各半承担。对于金同华、余霞辩称其给付金培友、孟凡萍10万元房款的抗辩意见，金培友、孟凡萍虽称该10万元非购房款系看病的钱，但其在录音中同意将该10万元返还，故金培友、孟凡萍应返还10万元给金同华、余霞。对于金同华、余霞辩称涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，金同华在庭审中既先称是赠与关系，又称系买卖关系，陈述不一致，故对该抗辩意见不予采纳。依照根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.确认金培友、孟凡萍与余霞、金同华于2018年11月7日签订的连云港市存量房买卖合同无效；2.金同华、余霞于判决生效后十日内将坐落在连云港市海州区南苑新村xx号不动产（丘号2351xx）变更至金培友、孟凡萍名下；3.金培友、孟凡萍于判决生效后十日内返还金同华、余霞10万元。案件受理费用4300元，保全费1520元，共计5820元，由金培友、孟凡萍负担2910元，由金同华、余霞负担2910元。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提交新的证据。关于金同华、余霞提出的上诉理由，经查：金培友、孟凡萍与金同华、余霞签订房屋买卖合同，但合同中并未明确约定房款支付方式和期限、房屋交付时间等，约定的房屋转让价款明显低于市场价格，金同华、余霞亦未支付合同约定的价款，金培友、孟凡萍在房屋过户后仍居住使用，一审法院根据双方产生纠纷的经过、诉讼过程中各自的陈述，以及案件相关事实，认定双方当事人并无买卖房屋的真实意思表示，订立房屋买卖合同的目的是以涉案房屋买卖形式过户以便金同华、余霞之子入学使用，符合案件实际情况，因此认定双方当事人于2018年11月7日签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定。故金同华、余霞的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，上诉人金同华、余霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（金同华、余霞已预交），由上诉人金同华、余霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年六月二十一日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。