大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初5042号原告：大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号。法定代表人：刘涛，系该公司集团总监。委托诉讼代理人：方正，男，1993年3月29日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区，系该公司员工。被告：韩婷婷，女，1987年8月13日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张辉，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。委托诉讼代理人：刘陆璐，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。原告大连金地物业管理有限公司（以下简称原告）与被告韩婷婷（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人方正及被告的委托诉讼代理人张辉出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交纳拖欠的物业费13,946.76元，违约金2,052.24元，两项合计15,999元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告是依法进驻大连金地檀溪小区的物业服务企业,根据已签订的《金地檀溪前期物业服务合同》，为包括被告在内的全体业主提供物业服务。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告却未履行按时交费的义务。按照《金地檀溪前期物业服务合同》约定,本小区物业费收费标准为2.8元/月/平方米,被告所有的商品房屋，面积为138.36平方米，欠费日期为2018年4月1日至2021年3月31日，故拖欠物业服务费共计为13,946.76元，违约金2,052.24元,两项合计15,999元。原告虽多次与被告沟通、向其催要拖欠的物业费用，阐明拒交物业费既影响进一步的物业服务更侵害已交费业主的正当权益，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对欠费时间没有异议，对物业费标准没有异议。1、被告并非恶意拖欠物业费，原告提供的物业服务不符合《前期物业服务合同》的约定，存在重大瑕疵，被告有权行使先履行抗辩权。原告作为金地檀溪小区的物业服务企业，长期以来物业服务管理混乱，小区内公共环境卫生脏乱、公共配套设施缺乏维护养护、地下停车场常年漏水、污水横流等等问题，甚至连最基本的物业服务都未满足，导致包括被告在内的小区业主对原告物业服务产生强烈不满。被告房屋地下室漏水严重，被告多次与原告沟通维修事宜，原告始终怠于履行职责，导致被告不得不自行维修产生经济损失，对此被告保留起诉原告承担赔偿责任的权利，以上诸多问题均充分证明原告物业服务存在重大瑕疵的客观事实。物业服务合同系双务合同，原告所提供的物业服务存在重大瑕疵，构成严重违约，依据《民法典》第五百二十六条之规定，被告有权行使先履行抗辩权。另，依据依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，业主拒绝交纳物业费需有正当理由，被告认为，本案原告物业服务存在重大瑕疵构成被告拒交物业费的正当理由。2、被告拒交物业费是原告违约所致，原告无权主张违约金。首先，原告曾于2020年起诉过被告，后自行撤诉，本次再次起诉主张物业费及违约金，而距离上次起诉已过近一年时间，原告本次诉请的违约金数额却比上次诉请金额少，故原告所主张违约金标准不明，自相矛盾。其次，被告系由于原告物业服务存在重大瑕疵的正当理由行使先履行抗辩权，因此原告因自身履行合同义务不符合约定，其无权要求被告支付违约金。最后，《前期服务合同》中关于违约金标准日千分之三的约定过高，应当认定为《民法典》第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”，系明显加重业主责任，而原告对此未提请业主合理注意及履行说明义务，故此约定系格式条款，应属无效。3、原告未履行书面催交的前置程序，其未对被告进行催缴而径行向法院起诉，不符合法律规定，应予驳回起诉。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”由此可见，书面催交是物业服务企业起诉业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案原告未经书面形式向被告催收物业费，不符合法律规定，故法院应依法裁定驳回原告的起诉。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系大连金地檀溪小区的业主，其房屋位于甘井子区，面积138.36平方米。案涉房屋的开发商大连汇泉房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金地·檀溪前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地檀溪小区提供前期物业服务，物业管理区域C1、C2、D1、D2、D4、D5，案涉房屋系洋房，物业费为2.8元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。本合同期限自2014年6月27日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年9月30日，被告签字确认上述物业合同已签收，并对内容仔细阅读，同意遵守履行相关规定及条款内容。被告未交纳2018年4月1日至2021年3月31日期间的物业费。原告曾于2020年2月3日通过发送EMS邮件的方式向被告催收物业费，收件人处注明为“韩婷婷”，电话为135××××4771，地址为被告案涉房屋地址。备注一栏载明“2018.4.1-2021.3.31物业费13946.76元”，邮件回执显示的是被告本人签收，但被告当庭称该签字非其本人签字。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案大连汇泉房地产开发有限公司与原告签订的《金地·檀溪前期物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。原告主张被告给付2018年4月1日至2021年3月31日期间物业费13,946.76元（138.36平方米×2.8元/月/平×36个月）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告所称的公共设施设备维护维修不及时、卫生、地下停车场常年漏水、积水清理不及时等物业服务未达到相关标准的问题。本院认为，第一，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于被告辩解的原告未经书面形式向被告催收物业费问题，本院认为，原告提供了EMS邮件回执证明其向被告进行了催收，被告虽辩解邮件非其本人签收，但收件人处留存的地址及联系方式与被告向本院提供的送达地址确认书上留存的地址及联系方式相一致,且亦写明邮件的内容，应认定原告已履行了书面催收之责。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，亦应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韩婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司2018年4月1日至2021年3月31日期间的物业费13,946.76元；二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交，已减半收取），由被告韩婷婷负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年六月十五日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。