广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初3197号 原告：黄其，男，1986年6月4日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。 被告：李海森，男，1980年5月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告黄其与被告李海森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄其的委托诉讼代理人黄永梅及被告李海森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄其向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告黄其于2020年2月24日与被告李海森签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告李海森双倍返还购房定金共310000元给原告黄其；3、本案诉 -2- 讼费用由被告李海森承担。事实及理由：2020年1月份至2月份期间，原告黄其夫妇与被告李海森就买卖玉林市玉州区万良路639号的房屋事宜进行磋商，被告同意将房屋出卖给原告。期间，原告分5次微信转账共155000元购房定金给被告李海森。2020年2月24日，原告黄其作为乙方（买受人），被告作为甲方（出卖人）签订《房屋买卖协议》，约定被告将其位于玉林市玉州区［土地使用面积为57.99平方米，土地证号：桂（2016）玉林市不动产第0000110号］出售给原告，买卖双方约定房屋出卖价款为109万元。付款方式：原告先付定金155000元。违约责任：如甲方（被告）原因引起的违约，定金双倍退还，如乙方（原告）原因违约，甲方（被告）不退还定金。之后，因被告出卖的房屋存在违章建筑一直无法过户给原告，甚至被玉林市玉州区人民法院查封、拍卖，致使合同无法继续履行，导致合同目的无法实现。根据相关法律规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。由于被告不能将房屋过户给原告，导致合同无法履行，原告的合同目的无法实现，被告已经构成违约，原告有权解除合同。被告作为收受定金的一方，依法应当双倍返还定金给原告。综上所述，原告认为，2020年2月24日原、被告双方签订的《房屋买卖协议》不违反法律强制性规定，合法有效，被告应当按照该协议约定将房屋过户给原告，现因被告的原因无法 -3- 将房屋过户给原告，导致原告合同目的无法实现，原告有权解除合同，被告依法应当按照协议约定双倍返还定金给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。望判如所请。 被告李海森辩称，对原告要求解除《房屋买卖合同》无异议，既然房屋最终不能交易，双方签订的合同就应当解除。但在签订房屋买卖合同后，因各种原因过不了户，双方已协商将购房的定金转变成借款，同时其也愿意多支付25000元作为原告的补偿，原告黄其及其妻子庞雪丽也同意。之后，其在2020年6月16日偿还了10000元、2020年7月23日偿还了10000元、2020年9月13日偿还了20000元给原告的妻子庞雪丽。原告要求双倍返还定金310000元，无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：被告李海森因资金周转预出售位于玉林市玉州区。2020年2月24日，原告黄其（买受人）与被告李海森（出卖人）签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告李海森自愿出卖自建房位于玉林市玉州区，土地使用面积57.99平方米，土地证号桂（2016）玉林市不动产第0000110号给买受人黄其，并保证上述房地产权属清晰，无争议未被判决、裁定限制出售；房屋出卖价款1090000元，原告先付定金155000元给被告；如出卖人的原因引起的违约，定金双倍退还；如买受人原因引起违约，出卖人不退还定金。在签订该《房屋买卖协议》前，原告通过其妻子庞雪丽于2020年1月15日向 -4- 被告微信转账50000元，原告本人于2020年1月17日向被告微信转账50000元、2020年2月16日微信转账35000元、2020年2月24日微信转账20000元。后因该房屋有两层是违法加建，加建部分一直无法处理，且该房屋因抵押给中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行，尚欠抵押借款未清偿等多种原因而无法继续履行合同，双方多次协商退款事宜。被告李海森与原告的妻子庞雪丽协商，因房屋无法正常过户，双方同意将已交的购房款转为借款，被告愿意多支付25000元作为补偿，所欠款项由被告李海森分期归还，只要归还三分之二后，原双方签订的购房协议视为无效。之后被告仅退还40000元给原告，双方多次购通无果后，原告遂向法院起诉。 另查明，在原、被告双方于2020年2月24日签订该《房屋买卖协议》前，被告于2020年1月15日与原告的妻子庞雪丽签订了一份《房屋买卖合同》约定房屋总价款1120000元，先付定金50000元，庞雪丽当天通过微信支付定金50000元。之后，被告又以减少20000元总价款，要求再付定金50000元，于是由原告与被告重新签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款1100000元，先付定金100000元，原告黄其通过微信又支付了定金50000元。之后在2020年2月24日，被告又以减少10000元总价款，要求再付定金55000元，故最终双方签订了本案涉争的合同，约定房屋总价1090000元，先付定金155000元。 -5- 又查明，位于玉林市玉州区为被告李海森与其妻子共有，不动产权证号为桂（2016）玉林市不动产权第××号，抵押给中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行45万元。2019年12月13日，因被告其他纠纷案，被玉林市玉州区人民法院作出（2019）桂0902执保823号案保全查封，后因和解解除了查封。涉案房屋产权登记共五层，被告未经有关部门批准违法加建两层。因违法建筑部分无法处理，致使双方一直不能办理房屋买卖过户手续。 再查明，被告李海森为了出售位于玉林市玉州区的房屋，曾与案外人秦勇签订《房屋买卖合同》，最后也因房屋不能过户被本院作出（2020）桂0902民初3442号民事判决书，判决而解除合同，退还定金。 本院认为，原告黄其及其妻子庞雪丽与被告李海森在多次签订《房屋买卖合同》后，原告每次按合同约定支付了定金给被告，但被告多次以减少总价款要求多支付定金为由，最终双方于2020年2月24日签订《房屋买卖协议》，约定房屋总价款1090000元，定金155000元。2020年2月24日签订的合同与2020年2月15日签订的两份合同相比，仅是对房屋总价及定金作出变更，根据双方意思自治原则，合同签订后，经双方协商一致，可以变更合同，合同变更的内容约定明确的，应当以变更后的内容为准。本案双方每次变更合同内容明确，最终应当以2020年2月24日签 -6- 订的《房屋买卖协议》为准。该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。按合同约定，原告已履行了自己支付定金的义务，而因被告的原因不能为原告办理正常过户，导致合同无法继续履行，最终也无法履行，被告依法应当承担履行不能的违约责任。因被告不能履行的行为，造成合同目的不能实现，原告要求解除合同有事实和法律依据，本院依法予以支持。本案双方当事人在合同中约定了定金条款，因被告的违约行为造成合同不能履行，应当双倍返还定金给原告。又因双方在明确不能过户后对退款事宜进行了协商，原告同意由被告将应退还的款项转为借款，被告也自愿多加25000元用为原告的补偿，且双方约定由被告分期偿还，只要有归还欠款的三分之二，则双方同意原《房屋买卖协议》无效，但被告最终仅退还过40000元，未达到约定退款的三分之二使合同无效的条件，原合同仍然有效，双方约定转化为借款的条件并未成就。因此，本院对被告提出购房款已转化为借款的抗辩理由不予采纳，被告应当双倍退还定金给原告。鉴于，被告已退还40000元，虽未达到退款的三分之二，但结合本案的实际情况，根据诚实信用及公平原则，本院酌情判定被告已退还的40000元从定金中扣减，被告李海森应当双倍退还定金230000元给原告黄其。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条规定， -7- 《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黄其与被告李海森于2020年2月24日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告李海森双倍返还购房定金230000元给原告黄其； 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费5950元，减半收取2975元，原告黄其承担768元，被告李海森承担2207元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 -8- 二〇二一年六月二十五日 书记员  陈礼婷