江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1961号上诉人（原审被告）：汤焕金，男，1953年5月1日生，汉族，户籍地常州经济开发区。上诉人（原审被告）：刘耀珍，女，1949年9月2日生，汉族，户籍地常州市天宁区。上诉人（原审被告）：胡惠琴，女，1953年8月16日生，汉族，户籍地常州经济开发区。上诉人（原审被告）：刘祖荣，男，1948年8月11日生，汉族，户籍地常州市天宁区。上诉人（原审被告）：新北区河海和盛堂茶馆，经营场所常州市新北区河海时代商务广场4幢301-304室。负责人：徐长彬。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：戈晓恒，江苏永创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州时代商务服务有限公司，住所地常州市新北区三井街道时代商务广场3幢1楼。法定代表人：喻曼文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈佩章，江苏源博律师事务所律师。上诉人汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、新北区河海和盛堂茶馆（以下简称和盛堂茶馆）因与被上诉人常州时代商务服务有限公司（以下简称时代商务公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初4708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣与和盛堂茶馆的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决中存在重要事实认定不清和适用法律错误。一、原审法院存在重要事实认定不清。(一）被上诉人有诸多严重违反法律规定和《物业合同》约定的违法和违约行为，理应承担相应民事责任（减免物业服务费和不予计算滞纳金）。1.被上诉人违反法律规定和《物业合同》约定，违法违约变更物业管理服务用房的用途，自2014年6月起被上诉人已经把公司注册地变更为常州市新北区时代商务广场3幢1楼的《物业合同》中的物业管理服务用房，被上诉人已经非法把物业管理服务用房用作自己公司的办公用房。2.被上诉人未全面履行《物业合同》，导致在2018年6月19日的常州市消防支队新北区大队的检查中被认定为不合格，消防事项是物业服务的重要内容之一，也在《物业合同》有具体详细约定，关系到业主和营业人的生命财产安全的切身利益。3.被上诉人未取得业主同意即擅自进行时代广场改造，由于广场不再设停车位及经营业态的变化，致使相关商户无法恢复正常营业，故时代商务公司的广场改造及营业业态的变化客观上制约了经营，该行为存在过错，被上诉人应承担民事责任。4.被上诉人未能全面履行《物业合同》，2015年12月23日被常州市新北区城市管理行政执法局作出常新城执罚字[2015]第GX4-27号行政处罚决定书，对常州时代商务服务有限公司作出责令限期于7日内自行拆除并处罚款2500元。5.被上诉人未能全面履行《物业合同》，于2019年2月20日被常州国家高新技术产业开发区（新北区）城市管理综合行政执法局作出常新城执罚字[2019]第2018002765号行政处罚决定书，处罚款1000元。6.上诉人在一审中就被上诉人未能全面履行《物业合同》，提交了部分照片和视频证据，一审法院未予认定。（二）被上诉人与上诉人约定的物业费并非单价2元/平方米/月，被上诉人与上诉人未签订《物业协议》约定物业管理服务质量标准、物业服务收费标准和缴费时间等内容，实际过程中上诉人与被上诉人从未按照单价2元/平方米/月的标准确认物业费，而是实际1912元/月。二、原审法院存在适用法律错误。(一）上诉人有合同约定和相关法定的拒绝缴纳物业服务费的抗辩权。建设单位常州市中创房地产开发有限公司（以下简称中创房地产公司）与时代商务公司签订的《前期物业服务合同》的涉及被上诉人义务的约定，上诉人应全面履行，否则应承担违约责任。根据《物业合同》第三条、第四条、第六条内容之约定，被上诉人应履行与业主应签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业协议”）的义务，并且物业管理服务质量标准、物业服务收费标准和缴费时间等物业服务合同的核心条款均应在《物业协议》中约定，《物业合同》中的约定被上诉人应严格遵守履行。在被上诉人未履行与业主签订《物业协议》的违约情况下，应视为被上诉人未与业主约定物业管理服务质量标准、物业服务收费标准和缴费时间等内容。而物业管理服务质量标准是被上诉人物业服务合同的主要义务内容，也是收取物业费的主要依据，在被上诉人没有明确自己义务的情况下，上诉人可以依法行使抗辩权拒绝履行自己的义务。根据上文，被上诉人与上诉人未签订《物业协议》约定物业管理服务质量标准、物业服务收费标准和缴费时间等内容，而上述约定内容是属于《物业合同》中关于收费方面的规定，被上诉人未履行前置义务而收费，是属于擅自收费，上诉人依照《物业合同》第二十三条之约定“乙方违反本合同约定和政府收费方面的规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额万分之五的标准支付违约金”，可以依约行使抗辩权或临时抗辩权。因此也就无法适用《物业合同》第二十二条的违反合同约定“甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金”，不能适用的原因是被上诉人未依约履行签订《物业协议》并明确物业管理服务质量标准、物业服务收费标准和缴费时间的内容所致，理应由被上诉人承担违约造成的于己不利后果，因为合同也未约定催告之后即可计算滞纳金。物业服务合同也是双务有偿合同，双方当事人均应严格依照合同内容全面履行自己的义务，物业服务企业首先要按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量标准全面履行到位，才能主张业主等支付合同约定的物业费，所以物业服务企业对自身全面履行合同义务的相关材料理应承担举证责任，而业主等支付义务人也理应享有相应抗辩权。（二）被上诉人的部分物业费主张已经过了诉讼时效，被上诉人的物业服务虽然是连续性的，但是物业费的请求权是有诉讼时效限制的，请求权的诉讼时效是法律明确规定的，所以被上诉人只能主张起诉前三年内的物业服务费。上诉人认为物业服务合同是和每个人生活息息相关的，像被上诉人这样不仅未依照合同约定提供相关标准的服务，而且违法使用公共设施，甚至相关物业核心服务项目还被国家行政机关屡屡处罚，可见其违约程度之恶劣。如果这样的物业服务企业不仅不用承担民事责任，还能全额通过司法途径争取全部的物业费和滞纳金，那么物业服务合同的约定的双方义务意义何在？民事领域的诚信和公平原则何在？请求上诉法院能依法改判，维护涉及每一位业主的公平正义。时代商务公司辩称：一、被上诉人已全面履行物业合同。1.被上诉人与中创房地产公司签订的《前期物业服务合同》明确，物业管理服务用房面积257.28平方米，被上诉人公司注册地即为时代商务广场3幢一楼，未有变更。2.2018年6月19日常州市消防支队新北大队检查发现洲际浴室内部的烟感器报警设施有故障，当时洲际浴室已经不再营业。3.被上诉人未进行停车场地改造，原为人工收费，后更改为道闸收费，每个商户均有两个免费停车车位，停车场收费均有物价部门核定。4.2015年河海街道与常州中创房地产开发有限公司联合投资519国际风情街，后因广告牌拆除问题向城管部门缴纳款项。5.2019年洲际浴室被拍卖，房屋被天宁法院查封，其浴室外墙破损，城管局罚款1000元。上诉人所述并非事实，且与被上诉人全面履行物业合同毫无关联性。6.上诉人一审中提供的照片和视频，被上诉人一审中已经质证，不再赘述。（二）前期物业服务合同约定的物业费单价为3.5元/平方/月，确实不是2元/平方/月，因案涉物业原为案外人使用，签订过优惠协议，后和盛堂茶馆使用时仍按2元/月/平方交纳，其也实际缴费至2014年12月31日。二、一审法院适用法律正确。1.关于物业费缴纳。中创房地产公司与被上诉人订立前期物业服务合同，建设单位与汤焕金等签订的商品房买卖合同中明确了前期物业管理的内容，出卖人依法选聘的前期物业管理企业为被上诉人，收费标准按《前期物业合同》约定等，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任，人民法院应予以支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，应不予支持。2.关于诉讼时效。江苏高院意见认为，物业服务人要求业主给付物业费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。截止目前，被上诉人仍在全面积极提供物业服务，但上诉人仍未交纳物业费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉事由无事实和法律依据，均不能成立，应驳回上诉，维持原判。时代商务公司向一审法院起诉请求：1.汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆支付2015年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理费261658.6元；2.汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆支付逾期支付物业管理费的违约金135408.33（按每日应返还金额的万分之五计算）；3.和盛堂茶馆立即腾空占用的公共面积部分；4.汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：2006年9月1日，案外人中创房地产公司与时代商务公司签订前期物业服务合同，约定中创房地产公司通过协议方式将时代商务广场委托时代商务公司实行前期物业管理，物业名称时代商务广场商办综合楼，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业用房3-3.5元/平方米/月，并约定未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准支付滞纳金。合同另约定，合同期限自2006年9月1日起，成立业主委员会且业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同于2006年9月25日经常州市房产管理局备案。2008年3月31日，常州时代商务管理有限公司经工商登记核准变更名称为常州时代商务服务有限公司。2010年7月8日，汤焕金、刘耀珍与中创房地产公司签订商品房买卖合同24份，约定由汤焕金、刘耀珍购买常州市时代商务广场4幢301-311、313-325室房屋。前述合同均约定，中创房地产公司依法选聘时代商务公司为前期物业管理企业，根据前期物业服务合同的约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期物业管理协议，买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2010年9月6日，汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣作为按份共有人取得常州市时代商务广场4幢301-311、313-325室房屋的所有权证（汤焕金30%、胡惠琴30%、刘耀珍20%、刘祖荣20%），房屋总建筑面积1868.99平方米。嗣后，前述房屋由汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣出租给和盛堂茶馆使用，和盛堂茶馆按2元/平方米/月的标准向时代商务公司缴纳物业服务费至2014年底。因未缴纳物业服务费，时代商务公司委托江苏源博律师事务所于2019年4月24日向汤焕金、刘耀珍发出律师函，要求按2元/平方米/月支付2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费183556.8元，并限其于收函七日内缴纳拖欠的物业服务费和滞纳金。汤焕金于2019年4月30日签收。以上事实，由时代商务公司提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、不动产登记簿查询证明、记账联、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，时代商务公司作为物业服务企业与建设单位中创房地产公司签订合法有效的前期物业服务合同，汤焕金、刘耀珍作为业主与中创房地产公司签订的商品房买卖合同中亦包含前期物业服务合同约定的内容，故案涉前期物业服务合同对业主汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，和盛堂茶馆租赁使用案涉房屋，且自认与业主口头约定负担物业费，和盛堂茶馆亦按2元/平方米/月的标准实际向时代商务公司缴纳物业服务费至2014年12月31日。时代商务公司作为物业管理企业，按照合同约定为案涉物业提供了物业服务，和盛堂茶馆根据其享受的物业服务，应及时交纳相关费用。和盛堂茶馆辩称时代公司未按约提供物业服务，依据不足，不予支持。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。据此时代商务公司要求和盛堂茶馆承担案涉物业2015年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理费，未超过诉讼时效期间，金额261658.6（2×1868.99×70）元，亦未超过前期物业服务合同的约定，应予支持。业主汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣作为案涉不动产的共有人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，应承担物业费的连带清偿责任。时代商务公司函告业主要求限期支付物业服务费，业主于2019年4月30日签收后，未在合理期限内支付，时代商务公司依据前期物业合同的约定，主张按每日应交金额万分之五标准计算至2020年10月31日的违约金，应予支持。据此计算，2019年5月7日至2020年10月31日止的违约金金额为61060元（2019年4月30日之前结欠的物业服务费的违约金为52481元，2019年5月1日起产生的物业服务费的违约金为8579元）。时代商务公司要求和盛堂茶馆腾让占用公共面积的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，时代商务公司亦明确另行主张，本案不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决，一、和盛堂茶馆于本判决生效之日起十日内向时代商务公司支付自2015年1月1日起至2020年10月31日止的物业服务费261658.6元，并承担违约金61060元；二、汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣对前述第一项义务承担连带清偿责任；三、驳回时代商务公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5722元，由时代商务公司负担1072元，汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆共同负担4650元（此款时代商务公司已预交，并同意汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣及和盛堂茶馆应承担的诉讼费用在本判决生效之日起十日内向其直接支付，该院不再退还）。本院二审期间，上诉人提供了如下证据材料：1.费用报销单（实际缴费单）、（2014）常民终字第468号民事判决书【常州洲际沐浴休闲有限公司与时代商务公司、原审第三人王涛租赁合同纠纷一案】，证明双方之间不存在物业费进行明确约定，虽被上诉人开具了3824元/月的物业费发票，上诉人并未认可物业费数额，但双方签字确认1912元/月。业主的物业费均是由被上诉人实际过程中和业主双方达成的协议为准，判决书载明被上诉人和部分业主达成的具体协议“物管费用装修期全免，2008年3月25日至2014年3月24日物业管理费用为每月每平方一元，2010年3月25日至2014年3月24日物业管理费用为每月每平方二元”。2.常州市单位社保缴费证明，（2016）苏0412民初164号民事判决书（原告为江苏天天欣业物业服务有限公司、被告为江苏新濠置业有限公司），证明2016年6月之前，被上诉人只有3名员工，2020年1月前也仅有5名员工，同时被上诉人还在其他地方承接物业服务，客观上无人力配置，根本无法全面履行物业服务，而且也不符合资质三级的服务要求。3.常新城执罚字[2015]第GX4-27号行政处罚决定书、常新城执罚字[2019]第2018002765号行政处罚决定书（以上两份材料实际为常州市新北区人民法院行政裁定书所审查的处罚决定）、企业信用信息公示系统所登记的2018年6月19日由常州市消防支队新北区大队检查不合格的记录，证明被上诉人未全面履行物业合同约定内容，超出了政府相关最低红线要求，导致其2015年至2019年间多次因物业服务内容被政府相关部门行政处罚和抽检不合格。4.被上诉人工商登记过程中的相关材料，证明被上诉人与前期物业合同的甲方即中创房地产公司是关联公司，实际控制人为相同股东，所以前期物业合同和商品房买卖合同都是格式合同，合同内的相关条款对上诉人均为格式条款，所以对其权利义务规定即使依法突破合同相对性也应严格限制，更应作出对上诉人有利的解释。被上诉人质证认为，1.证据1的真实性无法确认，与本案的关联性及证明目的不认可，本案主张的是2015年1月1日之后的物业费及违约金；同时前期物业合同约定商业房物业费标准是3-3.5元/平方/月，因和盛堂茶馆是最早一批商户，当时经营者直接从开发公司承租，物业费优惠为2元/平方/月，实际上广场其他商户物业费均按3.5元/月/平方收取，原有优惠是因和盛堂茶馆反映房屋漏雨，被上诉人积极进行了维修，但事后被上诉人才知道因和盛堂茶馆违规搭建造成的漏水，上诉人不能依据被上诉人对几个月物业费减免部分收费而作为物业费标准。2.关于社保缴费情况等不能全面反映被上诉人处员工情况，被上诉人的资质是行政部门颁发。3.关于相关处罚决定，已在答辩中予以了说明，与是否全面履行物业合同无关联，对上诉人证明目的不予认可。4.工商登记信息中相关资料与本案无关。应本院要求，时代商务公司向本院提供了如下材料：时代商务公司与五洲天宇消防科技有限公司龙城分公司签署的期限为2021年2月21日至2022年2月20日的《建筑消防设施维修保养合同》、时代商务公司与江苏鑫达电梯有限公司签署的期限为2020年11月1日至2021年10月31日的《电梯维护保养合同》、时代商务公司与汪晓东签署的期限为2020年1月1日至2021年12月31日的《日常保洁服务合同》、2020年3月部分出入小区登记表、2020年部分消防（控制室）值班记录、2020年部分保安值班记录、时代商务公司与常州梓琛装饰工程有限公司于2021年4月1日签署的公共厕所改造合同和厕所改造通知，上诉人认为因上述证据材料均为复印件，故对真实性均不予认可，而本案主张的物业费系于2015年至2020年10月31日期间，部分材料与本案无关，值班人员无社保记录，无法证实系时代商务公司员工，上述证据材料完全无法证明时代商务公司已全面履行物业服务的相关主张，应承担举证不能的后果，相关社保信息反映证明时代商务公司人员配置不具有全面履行的能力。上诉人还于二审中申请本院出具调查令，以便调取时代商务公司2015年至2020年期间的所有发票资料，因上诉人申请调查收集上述证据与本案待证事实无实质性意义，且无调查收集必要，故本院对其申请不予准许。二审中，本院于2021年4月7日对常州市新北区时代商务广场进行了现场查看，双方当事人委托代理人均至现场，进入广场时经过的出入口门岗有保安执勤，物业服务中心有多名人员在岗；经随机查看，该广场3号楼一楼及四楼现场卫生情况较佳，电梯正常使用，上诉人委托代理人提出的一楼有一处公共卫生间的卫生不佳情况属实，被上诉人现场负责人表示近期将进行改造。后各方一同至和盛堂茶馆所在楼栋进行查看，该处外挂店招为“颐和会馆”，一楼大厅卫生良好、电梯正常、楼梯间及楼梯卫生良好，上诉人代理人提出电梯顶面有损坏。二审经查阅原审卷宗和听取双方当事人意见查明，2006年9月30日中创房地产公司出具证明，表示同意将时代商务广场3幢1楼管理用房无偿出租于时代商务公司使用，时代商务公司登记住所地为上述地址。2013年10月至2014年12月，时代商务公司收取上诉人物业费时，虽费用报销单所载的每月物业费为3824元，但时代商务公司实际收取的金额为1912元/月。常州市新北区城市管理行政执法局于2015年12月23日就时代商务公司在经营活动中在时代商务广场周边公共场地设置户外广告不符合市容管理规定（底座式户外广告设施，广告面积约6平方米）的行为作出“限期拆除户外广告设施并处罚款2500元”的行政处罚，该局又曾于2019年2月20日就时代商务公司市容环卫责任人未履行市容环卫责任（无主店招广告设施破损未及时修复影响市容）的行为，对时代商务公司作出罚款1000元的行政处罚。2018年6月19日常州市消防支队新北区大队曾对时代商务公司进行抽查，结果为不合格。对于上述三项事宜，时代商务公司陈述2015年因街区内519国际风情街广告牌拆除被罚款，2018年6月19日常州市消防支队新北大队检查发现广场内未营业的洲际浴室内部烟感器报警设施有故障，2019年洲际浴室外墙破损被罚款1000元。2014年5月22日本院作出（2014）常民终字第468号民事判决，就时代商务公司与常州洲际沐浴休闲有限公司租赁合同纠纷一案作出终审判决，该判决确认双方的租赁合同于2011年8月13日解除等事项，同时亦就租赁费用及物业费用进行了认定和处理。以上事实有费用报销单、本院（2014）常民终字第468号民事判决书、常州市新北区人民法院（2016）苏0411行审第119号及（2019）苏0411行审201号行政裁定书、国家企业信用信息公示系统记录、现场查勘笔录及双方当事人陈述等证据材料在卷予以佐证。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、关于被上诉人主张的部分物业费是否超过诉讼时效问题；二、关于物业费是否需减免，上诉人拒绝缴纳物业费理由是否能够成立的问题。对于第一点争议焦点，本院认为，物业服务是一种整体性、连续性的服务，在部分业主欠费时，物业服务企业仍需要继续提供物业服务，以保证全体业主的整体利益，难以针对个别业主行使一般民事合同的履行抗辩权，物业服务企业本身本着长期服务的原则，未及时采取司法程序维护权利，若在时效问题再予以严苛认定，物业管理成本将大打折扣，小区服务质量亦随之降低，故可以视为物业服务所产生的债务也是一种整体债务，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，如业主在物业服务企业第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼期间从业主明确表示不履行义务之日起计算，2019年4月时代商务公司向上诉人一方发出催缴通知，后因上诉人未缴纳物业服务费用，并向人民法院提出诉讼，上诉人主张时代商务公司诉讼时效已过的意见不能成立。对于第二点争议焦点，本院认为，首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。汤焕金等购买案涉物业时，《商品房买卖合同》已明确约定买受人“同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约”，而时代商务公司与中创房地产公司签订有《前期物业服务合同》，约定中创房地产公司将时代商务广场委托时代商务公司实行前期物业管理，且《前期物业服务合同》约定的商业房物业费标准为3-3.5元/平方米/月，现时代商务公司主张按2元/平方/月计算物业费并无不当；同时时代商务公司作为权利人放弃部分物业费系对自身权利的处分，上诉人以时代商务公司曾实际按1912元/月收取物业费不能代表双方就物业费标准已进行了明确变更依据并不充分，本院不予支持。从上诉人提供的相关证据材料看，时代商务公司一直在为时代商务广场提供物业服务，时代商务公司主张相应期间的物业费符合法律规定。时代商务公司使用时代商务广场3幢1楼系基于《前期物业服务合同》的约定，上诉人提出时代商务公司将物业管理用房登记为公司住所地违反了法律规定，该意见与本案处理无关。其次，物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。根据《物业管理条例》第七条的规定，按时交纳物业费用是业主在物业管理活动中应履行的义务。上诉人以时代商务公司物业服务内容未全面履行为由主张减免物业服务费用,其主张既不符合权利义务对等原则,也不利于全体业主所期待的更好物业服务的目的实现。如部分业主不承担物业费用，不仅会在一定程度上影响物业公司的物业服务能力,对整个广场物业品质造成不良影响，更损害其他已按时缴纳物业费用业主的正当权利,进而损害整个物业区域内全体业主的利益，故而上诉人长时间拒绝交纳物业费用的行为不应得到认可和支持。如时代商务公司在提供物业服务过程中存在瑕疵,上诉人应当按照相关法律规定或前期物业服务合同的约定通过合理的方式指出,充分协商、共同解决,以维护自身及整个物业区域内全体业主的合法利益，而非简单以不交纳物业费的形式拒绝履行合同义务。在上诉人长时间未交纳物业服务费用期间内，也并无直接证据证明其曾向所在社区反映或向相关行政主管部门投诉时代商务公司的服务质量问题，从上诉人于本案中提供的相关证据材料以及本院现场查看的情况亦无法得出时代商务公司长期以来服务质量一直存在需减免物业费的重大瑕疵，故上诉人主张减免物业费的意见不能成立。再次，当事人在合同中约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。上诉人经催收物业费后仍拒绝缴纳物业服务费用，一审依据前期物业合同的约定支持时代商务公司相关逾期付款违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4650元，由上诉人汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴立春审 判 员 董 维审 判 员 王昊东二〇二一年六月一日法官助理 叶 健书 记 员 高 琦