文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1468号上诉人（原审原告）：毛晓娟，女，1981年5月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张强胜（系上诉人丈夫），男，1971年2月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：石伟伟，江苏天淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成杨，女，1981年1月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审被告）：童云顶，男，1977年12月18日出生，汉族，住淮安市淮安区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王娟，淮安市淮安区仇桥法律服务所法律工作者。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。上诉人毛晓娟因与被上诉人成杨、童云顶房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛晓娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判两被上诉人履行涉案房屋买卖合同。赔偿上诉人的律师费损失3.1万元（含一审律师代理费2万元，二审律师代理费1.1万元）。2、被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费等。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，两被上诉人具有共同出卖涉案房屋给上诉人的意思表示；2、一审法院适用法律错误，涉案买卖合同应为有效合同；3、一审法院程序违法，上诉人在一审中的诉讼请求是要求履行涉案合同，不需要启动鉴定程序，但是一审法院启动了鉴定程序，上诉人付出近3万元鉴定费，最终却认定涉案买卖协议并未生效。此外，被上诉人在一审时第二次开庭并未到庭，导致案件事实并未查清，一审法院没有要求两被上诉人本人到庭参加诉讼就作出判决；4、一审判决并未做到案结事了，认定协议未生效后并没有对上诉人已支付的2万元定金作出处理。被上诉人成杨、童云顶辩称：1、毛晓娟与成杨签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》是附生效条件合同，第四条约定合同自三方签字或盖章之日起生效，但合同抬头出售方为成杨、童云顶，合同落款处只有成杨一人签名，童云顶不在场更没有签名，故本合同为无效合同。2、成杨与毛晓娟签订合同前，成杨与童云顶联系，童云顶不同意卖房，成杨不同意签字，是中介和毛晓娟诱导成杨签字，订金2万元也不是成杨自愿收取。毛晓娟与中介明知房屋共有人一起签字方可生效，成杨无过错。3、2019年5月19日签订合同，成杨于5月20日就通知中介童云顶不同意卖房。5月20日至6月10日间，成杨多次与毛晓娟沟通，因童云顶不同意卖房，让毛晓娟提供银行卡号退订金并愿意承担毛晓娟1、2万元损失，但毛晓娟迟迟未提供。一审中是毛晓娟要求法院对房屋溢价损失委托评估机构鉴定。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。毛晓娟向一审法院起诉请求：1、成杨、童云顶继续履行《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，即将淮安区翔宇海棠广场23号楼702室按合同约定出售给毛晓娟，如果确实存在无法履行的情况，要求成杨、童云顶赔偿毛晓娟经济损失102万元（其中返还2万元定金，房屋差价100万元）；2、成杨、童云顶承担律师代理费2万元；3、由成杨、童云顶承担本案的保全费、诉讼费及保全担保费、鉴定费。2021年2月23日庭审中，毛晓娟明确诉讼请求为：1、成杨、童云顶继续履行《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，即将淮安区翔宇海棠广场23号楼702室按合同约定出售给毛晓娟；2、成杨、童云顶承担律师代理费2万元；3、由成杨、童云顶承担本案的保全费、诉讼费及保全担保费、鉴定费。一审法院认定事实：2020年5月19日，毛晓娟（买受方、乙方）与童云顶、成杨（出卖方、甲方）与经纪方（丙方）淮安市华翔房地产营销策划有限公司（以下简称华翔公司）三方签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：一、甲方将其所有的位于淮安市淮安区房屋（以下简称该物业）出售给乙方。建筑面积为113.47平方米，房屋所有权证或不动产权证号码为0024237，该房目前现状为空房（即为不附任何家私电器、不附租约）；二、甲、乙双方同意该物业总价为壹佰贰拾肆万元整（¥1240000元）。此价格包括……。三、双方约定的具体付款方式为：本合同签订之日起乙方应向甲方支付定金贰万元整（¥20000元），作为购房担保，如因甲方、乙方违约或自愿解除合同未能交易成功的，违约方按合同第五、六条的约定承担违约责任；乙方于银行贷款审批通过后支付肆拾捌万元整（¥480000元）（不包括定金）作为首付款付给甲方；剩余房款柒拾肆万元整（¥740000元）通过银行按揭贷款支付给甲方。四、相关约定。1、甲方保证对该物业有合法所有权，并保证该物业不存在任何质量问题，亦不存在抵押、质押及查封等限制所有权的情况。如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事情或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，甲方应按照按本合同第五、六条的约定承担违约金和支付中介费；2、甲方收到乙方支付的购房定金后，甲方应将该房屋房产证原件和相关资料交给丙方，甲乙双方须协助办理产权过户、按揭贷款等相关手续；如甲乙双方未履行协议办理过户的，将视为违约；3、……；6、如该物业有共有产权人的，甲方保证已取得共有产权人的一致同意，如甲方隐瞒事实，未经共有产权人的同意擅自出卖该房屋，导致本合同无法继续履行的，即为甲方违约，按本合同第五、六条的约定责任承担违约责任；7、……。五、违约责任。甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒绝提供交易所需材料成刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约性，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定没有明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任委外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。六、基于丙方为甲、乙双方提供的中介代理业务……。七、补充或变更约定事项。①甲方确保房屋无查封……⑤乙方确保网签之前付贰拾伍万元整给甲方。八、其他条款。1、本合同……4、本合同自三方签字或盖章之日起生效，本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。合同落款处甲方只有成杨一人签名按手印，乙方处有毛晓娟签名按手印，甲方处加盖有华翔公司公章。合同签订当日，毛晓娟向成杨给付了2万元定金。因童云顶未在合同甲方落款处签名，事后童云顶不同意出售涉案房屋。双方为此发生争议，毛晓娟遂诉至法院。一审庭审中，童云顶对涉案合同不予追认。经毛晓娟申请，一审法院委托江苏新城土地房地产评估测绘有限公司进行评估。2020年12月4日该评估公司作出新城房估字（2020）001458号房地产估价报告，估价结果为：位于淮安市淮安区的住宅价值时点2020年6月10日的市场价值为：房地产单价11041元/㎡，房地产总价：125.28万元；价值时点2020年9月15日的市场价值为：房地产单价19958元/㎡，房地产总价：226.46万元。该机构于2021年1月18日出具补充说明，内容为：价值时点2020年7月1日的房地产市场价值进行了评估：房地产单价：11461元/㎡，房地产总价：130.05万元。鉴定费用29800元。另查明，涉案房屋不动产权证号：苏（2018）淮安区不动产权第0024237号，权利人：成杨、童云顶，共有情况：共同共有，建筑面积113.47平方米。2016年11月7日，成杨、童云顶与江苏淮安农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，并于2018年12月26日办理了不动产登记证明，抵押权人为：江苏淮安农村商业银行股份有限公司。本案的争议焦点为：一、本案中的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》是否已生效；二、原告的诉讼请求能否得到支持。一审法院认为，关于争议焦点一，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。结合本案，涉案房屋不动产权证（苏（2018）淮安区不动产权第0024237号）登记的权利人为成杨、童云顶，三方签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》甲方抬头写明“成杨、童云顶”，且合同明确约定“本合同自三方签字或盖章之日起生效”，而该合同甲方处童云顶未签字。事后，童云顶不同意出售涉案房屋，本案所涉《淮安市二手房买卖及居间服务合同》因甲方处童云顶未签名尚未生效。关于争议焦点二，因涉案房屋买卖合同未生效，毛晓娟据此要求继续履行合同，无事实及法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第三十二条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回毛晓娟的诉讼请求。案件受理费16140元、保全费3770元，评估鉴定费用29800元，均由毛晓娟负担。二审中，毛晓娟向本院提交以下证据：1、成杨与中介腾爱慧2020年5月17日至2020年6月的微信聊天截图8张，证明成杨在签订涉案合同之前已经与中介进行相关合同条款的协商及房屋出售意见的确认，在涉案合同签订之后成杨一直为偿还贷款及解押房屋进行准备，成杨也与中介配合进行房屋学位等情况的查询，成杨在合同签订后并无其丈夫童云顶不同意签订涉案合同表示，2020年6月10日后才有所表述。也证明成杨在一审中所称的在签订合同时其与童云顶进行电话沟通，童云顶不同意出售房屋，为不实陈述。2、成杨的身份证复印件一份，该复印件上注明系用于房产过户，此外还有成杨写的联系电话，证明合同签订后毛晓娟与成杨交换双方的身份证复印件及联系电话，如童云顶确实在签订合同时不同意出售涉案房屋，成杨、童云顶有途径联系到毛晓娟告知上述情况，但成杨、童云顶没有联系毛晓娟。3、委托代理合同及发票，证明毛晓娟支付二审律师代理费1.1万元。对毛晓娟提交的证据，本院经审查认为：证据1与本案具有关联性，但不能达到毛晓娟的证明目的；证据2的真实性、关联性予以认可，但不能达到毛晓娟的证明目的；证据3的予以认可。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，毛晓娟与成杨签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定等可能导致合同无效的情形，故对合同的法律效力应予以确认。一审判决以童云顶未签名认定合同尚未生效不当，本院予以纠正，毛晓娟针对合同效力所提上诉理由成立，本院予以采纳。但是，处分共有不动产应当经全体共同共有人同意，涉及夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，需经双方协商同意，从涉案房屋买卖过程来看，毛晓娟在明知涉案房屋系成杨、童云顶共有的情况下，在签订涉案房屋买卖合同时未要求童云顶到场签字或要求成杨提供童云顶的书面授权手续，亦未在合同签订后及时要求童云顶补签，毛晓娟也无其他有效证据证明童云顶同意卖房，仅成杨在涉案房屋买卖合同上签名不足以认定成杨签名代表童云顶同意出售房屋，故涉案房屋买卖合同对童云顶不发生效力。现因童云顶不同意出售涉案房屋致涉案房屋买卖合同无法履行，一审判决驳回毛晓娟要求继续履行合同的诉讼请求并无不当，上诉人所提两被上诉人共同具有出卖涉案房屋给上诉人的意思表示没有事实依据，不能成立，本院不予采纳。对于上诉人毛晓娟所提的上诉人一审诉讼请求是要求履行合同，不需要启动评估程序，但一审法院启动了评估程序的上诉理由，经查，毛晓娟起诉时诉讼请求之一为：“成杨、童云顶继续履行《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，即将淮安区翔宇海棠广场23号楼702室按合同约定出售给毛晓娟，如果确实存在无法履行的情况，要求成杨、童云顶赔偿毛晓娟经济损失102万元（其中返还2万元定金，房屋差价100万元）”。对于该诉讼请求，一审法院对房屋差价部分根据上诉人的申请启动评估程序并无不当，且上诉人系在评估结果出具后当庭变更诉讼请求为履行合同，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于上诉人所提一审法院没有要求两被上诉人本人到庭参加诉讼就作出判决的上诉理由，经查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十四条规定，民事诉讼法第一百零九条规定的必须到庭的被告，是指负有赡养、抚育、扶养义务和不到庭就无法查清案情的被告。本案非赡养、抚育、扶养义务案件，当事人本人参加了一审第一次开庭，虽未参加一审第二次开庭，但委托了诉讼代理人参加诉讼，符合法律规定，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。因上诉人在2021年2月23日的一审庭审中，将诉讼请求明确为：“1、成杨、童云顶继续履行《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，即将淮安区翔宇海棠广场23号楼702室按合同约定出售给毛晓娟；2、成杨、童云顶承担律师代理费2万元；3、由成杨、童云顶承担本案的保全费、诉讼费及保全担保费、鉴定费。”上述诉讼请求中并未涉及定金，故一审判决未对毛晓娟已支付的2万元定金作出处理符合民事诉讼不告不理原则，并无不当，上诉人针对一审未对上诉人已支付的2万元定金作出处理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人毛晓娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决内容正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16140元，由上诉人毛晓娟负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 梁新星二〇二一年六月二十八日书记员 李 景