四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初4926号 原告：李翔，女，1988年8月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：绿地集团成都新都置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办事处临河街32号北延新居A区9栋2号。 法定代表人：张志东，总经理。 委托诉讼代理人：汪腾，泰和泰（天府）律师事务所律师。 原告李翔与被告绿地集团成都新都置业有限公司（以下简称绿地新都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告李翔、被告绿地新都公司委托诉讼代理人汪腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李翔向本院提出诉讼请求：1.绿地新都公司按照10元/日的标准向李翔支付自绿地新都公司违约之日（即2019年8月15日）起至房屋所有权实际登记至李翔名下之日（即2020年8月10日）止的违约金3610元（10×361=3610元）；并自2020年8月11日起，以未付违约金为基数，按照年化6%的标准计算至违约金实际付清之日止的资金占用利息，暂计至2021年3月22日为134元（3610元×6%×223÷360=134元）；2.本案诉讼费由绿地新都公司负担。事实与理由：李翔与绿地新都公司于2017年6月1日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议（二期住宅）》，约定绿地新都公司向李翔出售住宅，李翔以按揭贷款方式支付了购房款。合同约定了由李翔委托绿地新都公司代为办理房屋所有权转移登记，绿地新都公司需在房屋交付且买受人提交必要登记资料和缴清相应税费后730日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，若因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起830日内取得该商品房的房屋所有权证书的，则买受人不解除合同的，出卖人自逾期之日起至出卖人实际将房屋所有权登记在买受人名下之日止，每逾期一天，出卖人向买受人支付违约金10元。2017年8月15日，绿地新都公司向李翔交付了房屋，且李翔向绿地新都公司支付了委托费用及房屋过户相关税费，并提交了相关资料。但截至2019年8月15日（即合同约定的730日届满），绿地新都公司仍未向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。经核实，案涉房屋所有权于2020年8月10日才转移登记至李翔名下，绿地新都公司存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金。 绿地新都公司辩称，合同约定的协助办理房屋所有权证、国有土地使用权证的截止时间均在“二证合一”政策实施之后，且绿地新都公司已在约定办理国有土地使用证的截止时间前办理完毕不动产权证，故不应承担逾期办证的违约责任。即便存在违约责任，违约金的起算点应从2020年3月2日（自交房之日即2017年11月23日起起算830天止）起开始计算至办理不动产权证之日2020年8月10日，共计161天。违约金本身就属于补偿性质，系对因违约行为受损方损失的填补，故李翔起诉支付违约金的资金占用利息无法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，李翔与绿地新都公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》，合同约定李翔以总购房款482545元购买绿地新都公司开发的位于成都市新都区，该商品房的规划用途为住宅，装修水平是清水，装修标准是0元／每平方米。合同第十八条约定：“（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……（四）交接程序。买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：1.核实买受人身份。出卖人在向买受人交付该商品房时，核验买受人身份（包括多个买受人）；买受人本人因故不能亲自到场而委托他人代为办理的，出卖人核验买受人的书面委托、代理人的身份证明。2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。3.确认房屋建筑面积及相关费用结算。出卖人与买受人依据本合同第十四条的约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。4.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的套发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》；《住宅使用说明书》除对合理使用住宅有提示外，设施、设备的生产厂家另有说明书的，一并附上。……”第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起Ｘ日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。”第二十八条第一款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起830日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）……买受人不解除合同的，出卖人自逾期之日起至出卖人实际将房屋所有权登记在买受人名下之日止，每逾期一天，出卖人向买受人支付违约金10元”。 补充协议第十条约定：“……6、买受人或其代理人在查验房屋时，如认为存在质量问题需进行修复的，应由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定修复事项，修复期限为120日）。买受人应在合同约定修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续（该手续指接收房屋，并非指房屋交付）。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝接收房屋，但若买受人有合理理由可要求出卖人继续承担保修责任。……8、对合同第十条第（四）款第4项的补充约定：办理房屋占有、使用的交接手续时，房屋钥匙、密码、物业服务卡、门禁卡、用电卡、水卡等并非双方办理交接手续时的必备物品，若买受人未领受的，视为买受人同意由出卖人或物业服务企业暂行存管。此外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在签订商品房买卖合同时已经提供的，双方办理交接手续时，出卖人不再另行提供。……10、除非不符合合同约定的交付条件，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要修复的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任。交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕接房手续，买受人未在约定的时间内办理完毕接房手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。……”第十三条约定：“1、买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，买受人必须委托出卖人办理房屋所有权转移登记，且买受人应当在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各种资料及费用（包括委托办证费、契税、专项维修资金、办证手续费、登记费等），否则出卖人有权延迟交付时间且不承担逾期交付的违约责任。同时，以贷款方式支付房款的买受人充分知悉并同意出卖人在取得房屋所有权证后将其直接交由贷款银行或住房公积金中心或担保公司办理抵押登记事宜。……2、如果买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应在合同约定的交付时间以及出卖人通知的交付时间内提交办理房屋所有权转移登记的必要资料并支付相应的税费。买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，如买受人未完整提供相关资料或缴清相关费用逾期达7日以上，买受人应承担贷款总额5%的违约金；逾期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时买受人应当承担合同总额（总房价款）10%的违约金。……4、买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在房屋交付且买受人提交必要登记资料和缴清相应税费后730日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人缴清全部税费且提交资料被房屋登记机构受理后，非因出卖人原因导致买受人不能在房屋交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。出卖人代为领取房屋所有权证书后，买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人可直接将证书移交给贷款机构以办理房屋抵押登记手续。……6、国有土地使用权转移登记约定：……（2）因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后6年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按10元/天的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同”。 2017年8月13日，绿地新都公司工作人员通过微信形式向李翔发送交房办理流程图，具体流程为：领取交房相关资料（绿地城售楼部、领取备案合同、备案表、户型图、面积结算协议）→资料审核（绿地之窗22楼综合窗口处）→办理相关手续（绿地之窗1楼办证中心）→财务处交费→办理交房流程（绿地城物业中心16栋1楼）→办理完毕，并对产权办理流程、物业流程进行了细化。 2017年8月15日，李翔向绿地新都公司缴纳产权代办费300元，维修基金1398.42元、契税4825.45元、登记费80元、印花税5元。当日，李翔与物业公司验房人员填写《业主接房验收表》，反映案涉房屋存在8项问题，分别为：1.入户门锁已坏，备注：需更换；2.入户配电箱扣板已坏，备注：需更换；3.厨房墙面空鼓，备注：已标记；4.书房地面空鼓，备注：已标记；5.入户门盖松动，备注：需稳固；6.其余空鼓见墙面标记；7.厨房阳台门开关时有碰撞；8.主卧窗户无排水槽且螺丝生锈。 2017年11月23日，李翔签署《绿地城物品领用表》，载明李翔领取物品有：1.入户门装修钥匙2把；2.入户门正式钥匙6把；3.信报箱钥匙2把；4.业主卡3张；5.电卡1张；可视对讲机1个；6.居家指引1份等。 2020年8月10日，李翔取得案涉房屋的不动产权证。 以上事实，有四川省商品房买卖合同（预售）、绿地城商品房买卖合同附件与补充协议，业主接房验收表，绿地城物品领用表，成都市不动产登记信息查询结果、不动产证书，交房办理流程图及到庭当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，李翔与绿地新都公司签订的商品房买卖合同、附件与补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。 关于案涉房屋的交付时间。李翔认为，案涉房屋交付时间是2017年8月15日；绿地新都公司认为，案涉房屋交付时间是2017年11月23日。按照李翔与绿地新都公司签订的合同第十八条约定，出卖人与买受人办理完核实买受人身份、查验房屋状况、确认房屋建筑面积及相关费用结算手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成商品房的交接手续，李翔于2017年8月15日现场查验房屋，填写了《业主接房验收表》，即进行了查验房屋，李翔于2017年11月23日签署《绿地城物品领用表》，领取房屋钥匙、用电卡等，按照该条约定，双方于2017年11月23日实际完成房屋交付手续，李翔实际于当日接收案涉房屋，故本院认为，案涉房屋实际交付时间是2017年11月23日。 关于绿地新都公司是否逾期办理房屋所有权转移登记。按照李翔与绿地新都公司签订的合同第二十八条约定，出卖人应在商品房交付买受人之日起830日内取得该房屋所有权证书，按照李翔与绿地新都公司签订的补充协议第十三条第六款约定，出卖人应在买受人取得房屋所有权证后6年内取得国有土地使用证，但是成都市新都区于2016年10月25日起开始实行不动产登记新政策，不再颁发房屋所有权证、国有土地使用证，而双方合同签订于2017年6月1日，即李翔、绿地新都公司在明知成都市新都区已实施不动产统一登记新政策之后，仍约定办理实际上已停止办理的房屋所有权证、国有土地使用证，本院认为，该约定因无实现可能应认定为无效约定。对于本案中办理房屋所有权转移登记的合理期间，本院认为，双方在补充协议第十三条第四款约定“买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在房屋交付且买受人提交必要登记资料和缴清相应税费后730日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，结合本案在案证据，绿地新都公司应在2017年11月23日起730内（即2019年11月23日内）向房屋登记机构申请办理案涉房屋所有权转移登记。根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，不动产登记机构办理不动产登记手续的期间是自申请之日起30个工作日内。因此，根据公平原则，绿地新都公司为李翔办理案涉房屋所有权转移登记合理期间应为2020年1月4日前（即向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记的期间加上不动产登记机构办理期间，也就是自2019年11月23日起的30日工作日前），而绿地新都区公司为李翔办理不动产权证登记时间是2020年8月10日，故绿地新都公司为李翔办理房屋所有权转移登记存在逾期，应当承担违约责任。 关于违约责任的承担。本院认为，虽然李翔与绿地新都公司关于房屋所有权证、国有土地使用证的约定系无效约定，但不影响双方对违约责任约定的效力，故按照李翔与绿地新都公司签订的合同第二十八条约定，绿地新都公司逾期办理房屋所有权转移登记的，每逾期一天，出卖人向买受人支付违约金10元，故绿地新都公司应向李翔支付的违约金为218天（2020年1月5日至2020年8月10日）×10元（每日违约金）=2180元。 李翔认为，应按补充协议第十三条第二款约定，适当调高违约金金额。本院认为，违约金金额应在约定的违约金低于造成的损失情况下适当调高，但李翔未举证证明其所受到的实际损失高于约定的违约金，故对李翔的这一主张，本院不予支持。 关于李翔主张的违约金产生的资金占用利息，本院认为，李翔的这一主张无法律和合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《不动产登记暂行条例》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、绿地集团成都新都置业有限公司于本判决生效之日起五日内向李翔支付违约金2180元； 二、驳回李翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已因适用小额诉讼程序减半收取），由绿地集团成都新都置业有限公司负担15元；李翔负担10元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二一年六月十日 书记员  沈欣瑶