湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1723号上诉人（原审被告）：湖南原本山水旅游开发管理有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县安定镇工业新区。法定代表人：李剑，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈海峰，系公司员工。被上诉人（原审原告）：唐应生，男，1963年4月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：曹益群，女，1972年3月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘侃，湖南巴陵律师事务所律师。上诉人湖南原本山水旅游开发管理有限公司（以下简称原本山水公司）因与被上诉人曹益群、唐应生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。原本山水公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人向被上诉人返还购房款720720元，并配合办理契税和维修基金的退款手续；2、撤销原审判决第三项，改判按照实际支付的房款即首付款220720元为基数计算2019年6月1日至2019年7月2日的利息，之后的利息应按照720720元为基数计算；3、撤销原审判决第四项。事实和理由：一、根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，被上诉人应支付的首付款为400900元，余款50万元向银行申请按揭贷款，但被上诉人仅向上诉人支付了首付款共计220720元，上诉人并未收到被上诉人或被上诉人的承租方梧桐酒店管理有限公司支付的案涉房产出租收益，一审未查明被上诉人实际缴清首付款的事实；二、契税和维修基金系有权部门及机关依法收缴，并未进入上诉人公司账户，该款应由被上诉人自行办理相关退费手续；三、原审判决计算了房款的资金占用利息，又另行计算了18018元的违约金，违约金计算了两次，且违约金计算的基数有误，超过了被上诉人的损失，应予以调减。综上，请求支持上诉人的上诉请求。曹益群、唐应生辩称，一、被答辩人出具的400900元发票可以作为收付款凭证，剩余的50万元房款，答辩人已有银行回单予以证实，一审认定答辩人已全面履行了合同约定的义务正确。二、被答辩人所建房屋至今没有达到交付条件，构成根本违约，答辩人有权解除合同，契税和维修基金是答辩人为全面履行合同义务而支出的费用，被答辩人应光返还并赔偿答辩人在该期间的损失。三、被答辩人应光按照合同约定的0.02%的日利率支付已付房款利息和按照总房款的2%支付违约金18018元，一审支持的房款利息及违约金并未超过答辩人的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。曹益群、唐应生向一审起诉请求：1、判决解除原、被告于2019年6月1日签订的合同编号为20181228c006[102号]的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告退还已支付购房款900900元；3、请求判令被告按照0.02%的日利率支付原告自2019年6月1日至实际给付之日止的已付房款利息81981.9元（暂计算至2020年9月1日）；4、请求判令被告按照全部房价款的2%支付原告解约违约金18018元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告退还原告已交付的契税18018元及维修基金7327元，共计25345元。一审法院认定的事实：2019年6月1日曹益群、唐应生与原本山水公司签订合同编号为20181228c006[102等]《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的白鹭湖国际度假区欣园T18-2幢1层102号房、T18-2幢2层202号房，建筑面积122.11平方米，单价每平方米7377.77元，总金额900900元，付款方式及期限为签署合同当日首付400900元，余款50万元向银行申请按揭贷款。房屋交付时间为2019年12月30日前，交房条件为被告取得房屋竣工验收备案证明文件，合同第十二条约定逾期交房超过30日，原告有权选择解除合同。因被告逾期交房导致解除合同的，原告应书面通知被告，被告应自原告解除通知送达15日内退还原告全部购房款，并自原告付款之日起，按照0.02%的日利率计算给付利息；同时，被告按照总房款2%支付违约金等。原、被告在《补充协议》中又约定：十四、合同的变更和解除……3、购房合同因法律规定或按合同约定解除的，双方应互相配合办理购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，买受人应当将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项目手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内无息退还买受人已付款项……十六、其他补充约定……3、按本合同约定或者法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人在三十天内未行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定……。合同签订后，原告当日向被告支付首付款400900元，并于2019年6月24日向中国建设银行平江支行申请按揭贷款50万元，该款于2019年7月2日划入被告账户。除购房款外，原告还向被告支付了契税18018元、物业维修基金7327元，共计25345元。2019年12月30日被告未按约定向原告交付房屋。截至本案庭审之日，被告未提交房屋已完成竣工验收的资料，未提供交房预期时间，也一直未向原告交付房屋。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告曹益群、唐应生与被告原本山水公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告已按照约定支付了全部购房款，但原本山水公司未能按合同约定按期履行交付房屋义务，构成根本违约，且截止至庭审原本山水公司仍不能交付房屋，原告合同目的不能实现，符合法定解除条件，现原告要求解除合同并退还购房款，予以支持。被告原本山水公司抗辩称根据《补充协议》的约定，原告未在约定的期限内行使解除权，已经丧失因逾期交房所产生的解除权。一审认为，合同当中的约定解除，是指当事人在合同中事先约定解除权成立条件，在合同履行完毕之前约定解除条件成立时，由有解除权的一方通过行使解除权的方式使合同解除；合同中的法定解除是指合同成立后，没有履行或履行完毕前，当事人一方通过行使法定解除权对合同进行解除。本案原告虽已丧失约定的解除权，但仍享有法定解除权，原告要求解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求被告退还购房款900900元、契税18018元、维修基金7327元和赔偿购房款利息损失的诉讼请求，予以支持。关于利息损失及违约金。被告抗辩称按照《补充协议》第十四条的规定，原告应在协助被告办理完手续后，由被告在原告退房后三十天内将房款无息退还给原告。一审认为，《补充协议》系被告制作并提供，属于格式条款，该条款限制了原告的主要权利、免除了自己的主要义务，而被告未提供证据证明其就该条款向原告尽到了提示、说明的义务，当属无效，对被告的该抗辩主张本院不予支持。原、被告合同解除后，合同的权利义务终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，原告要求被告按照主合同约定的0.02%的日利率（即年利率7.3%）支付已付房款利息和按照总房款的2%支付违约金18018元，符合法律规定和当事人的约定，予以支持。其中利息自2019年6月1日至2019年7月2日应以400900元为基数计算，自2019年7月3日至实际给付之日应以900900元为基数计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告曹益群、唐应生与被告湖南省原本山水开发管理有限公司2019年6月1日签订的20181228c006[102等]《商品房买卖合同》；二、由被告湖南省原本山水开发管理有限公司向原告曹益群、唐应生返还购房款900900元及契税18018元、维修基金7327元，共计926245元；三、由被告湖南省原本山水开发管理有限公司按照0.02%的日利率（即年利率7.3%）向原告曹益群、唐应生支付已付房款利息（自2019年6月1日至2019年7月2日以400900元为基数计算，自2019年7月3日至购房款实际给付之日以900900元为基数计算）；四、由被告湖南省原本山水开发管理有限公司向原告曹益群、唐应生支付违约金18018元。上述履行事项限被告在本判决书生效之日起十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13808元，由被告原本山水公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审查明：曹益群、唐应生与原本山水公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》后，与案外人平江县梧桐酒店管理有限公司（法定代表人：陈海峰）签订了《白鹭湖梧桐酒店物业委托管理经验合同》，该合同约定的租赁期限为五年，按该租赁合同的约定，平江县梧桐酒店管理有限公司应于合同签订后的十五日内支付租金180180元（购房款总额900900元的20%），平江县梧桐酒店管理有限公司认可并未向原本山水公司支付该笔租金180180元，曹益群、唐应生认可向原本山水公司支付的购房款总额为720720元，其中首付款金额为220720元，通过银行贷款支付500000元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，曹益群、唐应生与原本山水公司签订《商品房买卖合同》后，已按约定向原本山水公司履行了支付房款义务，而原本山水公司未能按合同约定按期履行向曹益群、唐应生交付房屋，且至今都未完成案涉房屋的竣工验收、备案，构成根本违约，一审判决解除双方于2019年6月1日签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以确认。根据合同的约定和查明的本案事实，曹益群、唐应生向原本山水公司支付的购房款总额实际为720720元（其中首付款金额为220720元，通过银行贷款支付500000元），合同解除后，原本山水应全额向曹益群、唐应生返还购房款720720元及按0.02%的日利率支付已付房款利息，并按照总房款的2%支付违约金14414元，一审认定原本山水公司应返还900900元及以900900元为基数计算利息、违约金数额，与本案查明的事实不符，应予纠正。返还购房款及利息，并按2%的购房款总额支付违约金，是双方的真实意思表示，原本山水公司同时向曹益群、唐应生支付购房款利息（实际折年利率7.3%）及违约金，并未高于曹益群、唐应生可取得720720元的合法保护利息，故对原本山水公司主张不支付违约金的上诉请求，本院不予支持。曹益群、唐应生因购买案涉房屋支付的契税及维修基金，并不支付给原本山水公司，该款应由原本山水公司协助、配合曹益群、唐应生向平江县相关行政机关相关部门申请退还，一审判决契税及维修基金由原本山水公司直接向曹益群、唐应生支付，处理不当，应予纠正。综上，上诉人原本山水公司的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、维持湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初3520号民事判决第一项；二、撤销湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初3520号民事判决第二项、第三项、第四项；三、由湖南省原本山水开发管理有限公司向曹益群、唐应生返还购房款共计720720元，并按照0.02%的日利率（即年利率7.3%）向曹益群、唐应生支付已付房款的利息（自2019年6月1日至2019年7月2日以220720元为基数计算，自2019年7月3日至购房款实际给付之日以720720元为基数计算）；四、由湖南省原本山水开发管理有限公司向曹益群、唐应生支付违约金14414元；五、由湖南省原本山水开发管理有限公司协助、配合曹益群、唐应生向平江县行政机关相关主管部门办理契税18018元、维修基金7327元的退款手续。本案一审案件受理费13808元，二审案件受理费4383元，共计18191元，由湖南原本山水开发管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年六月二十八日书记员  荣晴瑶