山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初880号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地青州市范公亭东路3258号，统一社会信用代码91370781869362606B。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告：傅政伟，男，1990年4月17日出生，汉族，住青州市。 被告：山东光大资产评估有限公司(原山东龙楷投资担保有限公司)，住所地潍坊市奎文区健康东街13911号恒联大厦1号楼8-9楼，统一社会信用代码913707057774302370。 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 被告：潍坊北大科技园建设开发有限公司青州经济开发区分公司，住所地青州河滨路宋城7号楼，统一社会信用代码91370781584540253T。 法定代表人：刘庆，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称建设银行青州支行）与被告傅政伟、山东光大资产评估有限公司（以下至判决主文前简称光大公司）、潍坊北大科技园建设开发有限公司青州经济开发区分公司（以下至判决主文前简称北大科技园青州分公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴本涛，被告傅政伟到庭参加诉讼，被告光大公司、北大科技园青州分公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行青州支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告傅政伟偿还原告借款208124.19元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并支付原告为实现债权支付的律师费9500元；2、判令光大公司对上述债务承担连带偿还责任；3、判令北大科技园青州分公司在最高额保证范围内承担担保责任；4、依法确认原告对案涉抵押财产享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年4月12日，傅政伟因购买北大科技园青州分公司房屋向原告借款，借款金额为25万元，借款期限为2012年4月19日至2037年4月19日。对该笔借款，光大公司提供连带责任担保。傅政伟以其购买房产提供抵押担保，并于2012年4月17日办理了预购商品房抵押登记。2012年4月19日，原告按照借款合同约定将25万元汇入北大科技园青州分公司账户。2012年1月12日，原告与北大科技园青州分公司签订最高额保证合同，双方约定2012年1月12日至2015年1月12日期间对于买房人购买北大科技园青州分公司房屋而向原告借款时所产生的借款债务，北大科技园青州分公司在2700万元范围内承担最高额保证担保责任。现被告傅政伟未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催要，各被告一直未履行还款责任，请求依法判如所请。 被告傅政伟辩称：原告所述属实，希望能与原告调解处理。 被告光大公司、北大科技园青州分公司均未答辩。 本院经审查认定事实如下：2012年1月12日，被告北大科技园青州分公司与原告建设银行青州支行签订个人住房借款最高额保证合同。保证合同约定，北大科技园青州分公司愿意为购房人在2012年1月12日至2015年1月12日期间因购置XX居园X期X、X、X号楼的房产而与原告发生的个人住房贷款承担连带担保责任，担保的最高限额为2700万元，保证方式为连带责任保证，保证期间为该笔债务履行期限届满之日后两年止，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止；并约定，无论主合同项下的债权是否有其他担保，包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式，乙方均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 2012年4月12日，被告傅政伟作为借款人、山东龙楷投资担保有限公司作为保证人，与原告建设银行青州支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份。借款合同约定，借款人傅政伟，保证人山东龙楷投资担保有限公司，抵押人傅政伟，借款用途为购置房产，售房人北大科技园青州分公司，房屋性质为商品住房，房屋为青州市XX居园X-X-X，借款金额为25万元，借款期限自2012年4月19日至2037年4月19日，贷款利率为年利率，执行浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年的1月1日调整。贷款人将款项一次性划入北大科技园青州分公司37XXXXXX28号账户内，还款方法为等额本息，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本合同项下担保方式为保证、抵押、最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。抵押财产为青州市圣和雅居园37-3-501号房产。本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30计算。同时，合同约定，保证、抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公正费、送达费、邮寄费、公告费等）。无论原告建设银行青州支行对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人、抵押人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人、抵押人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同签订后，2012年4月17日，双方到青州市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告，原告取得了抵押登记机关颁发的青房预经济开发区字第2XXXX7号抵押预告登记证明。 上述合同签订后，原告于2012年4月19日将借款25万元打入个人住房借款合同中约定的北大科技园青州分公司账户中。被告傅政伟自2019年6月份开始出现不按时偿还每期欠款的情形，截止2021年3月31日，尚欠借款本金208124.19元、利息15709.94元。 同时查明，山东龙楷投资担保有限公司于2015年11月30日变更为山东龙楷融资性担保有限公司，于2020年9月11日变更为山东光大资产评估有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉合同的签订及其履行均发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的相关规定。原告建设银行青州支行与被告傅政伟、光大公司签订的个人住房（商业用房）借款合同，与被告北大科技园青州分公司签订的个人住房借款最高额保证合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同均合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告建设银行青州支行作为贷款人，按合同约定履行发放贷款的合同义务后，被告傅政伟作为借款人，应当按照约定的期限和数额及时足额履行还款义务，现被告傅政伟未按约定按期足额偿还借款本息，已构成违约，按照合同约定，原告有权宣布贷款立即到期。因此，原告要求被告傅政伟支付所欠借款本息的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。 关于原告要求被告光大公司、北大科技园青州分公司承担保证责任的诉讼请求。《中华人民共和国物权》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，在被告光大公司、北大科技园青州分公司与原告签订的合同中均约定，即使债务人提供了物的担保，债权人仍有权要求保证人直接承担保证责任，因此原告要求被告光大公司、北大科技园青州分公司承担保证责任的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。 关于原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，双方已在青州市房地产管理局办理了抵押预告登记，按照上述司法解释的规定，抵押权已设立，原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 被告光大公司、北大科技园青州分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，视为其对所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告傅政伟偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金208124.19元及利息15709.94元（利息计算至2021年3月31日，以后利息、罚息自2021年4月1日起按照合同约定计算至实际付清之日），于本判决生效之日起五日内付清； 原告中国建设银行股份有限公司青州支行对位于青州市XX北路X号XX居园X号楼X单元X室的房产予以折价或以拍卖、变卖等方式依法变价所得款项享有优先受偿权； 三、被告山东光大资产评估有限公司对本判决第一款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告潍坊北大科技园建设开发有限公司青州经济开发区分公司对本判决第一款项所列款项在最高额2700万元范围内承担连带清偿责任； 五、被告山东光大资产评估有限公司、潍坊北大科技园建设开发有限公司青州经济开发区分公司承担担保责任后，有权向被告傅政伟追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。 案件受理费2282元（已减半），由被告傅政伟、山东光大资产评估有限公司、潍坊北大科技园建设开发有限公司青州经济开发区分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、（企业法人）营业执照复印件、组织机构代码证复印件各两份，并依照《诉讼费用交纳办法》的规定分别预交相应的二审案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张钰 二〇二一年六月十日 书记员  张凯