湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终898号上诉人（原审原告）：胡夏玲，女，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：何国富，男，1972年10月13日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：刘燕萍，女，1980年11月20日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：高金翠，女，1966年1月12日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住广东省佛山市南海区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：杨楚雄，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：游玉昆，男，1988年10月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郑红日，系该公司法务。原审第三人：郭跃斌，男，1976年9月1日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原审第三人：李林海，男，1963年9月1日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠因与被上诉人游玉昆、原审第三人郭跃斌、李林海租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月29日在第七审判庭组织双方当事人进行了询问。四上诉人共同委托诉讼代理人杨楚雄，被上诉人游玉昆及其委托诉讼代理人郑红日，原审第三人李林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四上诉人的上诉请求：一、请求撤销永州市零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初2040号民事判决内容。二、请求依法解除上诉人与被上诉人游玉昆、原审第三人郭跃斌签订的土地租赁合同，被上诉人游玉昆向上诉人返还其承租的“零陵区邮亭镇公龙岭村原永蓝高速公路搅拌场场地”的土地，被上诉人向上诉人支付截止至本案起诉之日起逾期未付的土地租赁金12,424.4元，2020年6月19日之后的租金由被上诉人游玉昆按照上述标准计付至租赁土地归还给上诉人之日起止。三、本案一审诉讼费用、二审诉讼费用由被上诉人游玉昆承担。事实和理由：1、被上诉人游玉昆违反土地租赁合同的相关规定并拒付租金、将土地转租他人的事实清楚、证据充分，应承担合同违约的不良法律后果。2、一审法院明知被上诉人违约，却仍不支持原告诉讼请求于法无据。被上诉人答辩称，本案并不存在解除合同的事由和事实根据，被上诉人在履行合同的过程中并没有违约事实，故其诉请没有根据，不但不能解除合同也不能返还场地，另外租金是合同的内容，不是法院判决的范畴，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告及第三人签订的土地租赁合同；2.依法判决被告向四原告返还其承租四原告的“零陵区邮亭圩镇公龙岭村原永蓝高速公路搅拌场场地”土地；3.依法判决被告向四原告支付截止至本案起诉之日逾期未付的土地租赁租金12,424.4元（50,388元/年÷365天×90天）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年12月3日，原告刘燕萍、高金翠、何国富及第三人李林海（乙方）与郭济松、孙为规及第三人郭跃斌（甲方）签订了一份《土地交易（租赁）合同书》，双方就永州市零陵区邮亭圩镇公龙岭村原出租给永蓝高速公路路面一队搅拌站用的土地（共41.12亩）以及乙方长期无偿使用连接搅拌站与永连公路之间原来的路段一事达成一致协议，协议主要约定：一、上述土地按照每亩1.5万元，由乙方付给甲方，甲方便将上述土地的使用权年限共70年出让给乙方。若甲方是从第三人手中租赁土地转让给乙方，则甲方应保证乙方长期无障碍使用土地。否则，由此给乙方造成的一切损失皆由甲方全部负责；二、甲乙双方自签订合同起，乙方在2013年3月28日给付甲方10万元（含2013年元月所付的1万元），作为上述两项土地的定金（甲方违约则按定金的10倍赔付给乙方；乙方违约则甲方不退定金），余额在永蓝高速公路路面一队搅拌站撤走后（最迟不得超过2013年12月31日）乙方一次性付清给甲方。若是甲方的原因或者甲方不能劝安第三方造成乙方不能如期正常使用上述各项土地，则由此给乙方造成的一切损失皆由甲方全部负责；三、经测算上述两项土地的面积如下：1.永连高速公路路面一队搅拌站（靠近永连公路处）面积41.12亩；2.连接搅拌站与永连公路的原来路段（乙方长期无偿使用）；3.按照第一款协议的土地转让价格，共折算成人民币616,800元……。2016年3月20日，经原告刘燕萍、高金翠二人授权，原告何国富及第三人李林海（甲方）与被告游玉昆（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，合同主要约定：一、土地面积范围、租赁时间：1.面积范围：租赁南面围墙内则至距离永蓝高速边10米处；2.租赁时间：2016年3月20日至2026年3月19日。乙方租用甲方场地用作工业或其它用途，乙方在租赁期间不得擅自转租给他人，特殊情况除外（但必须经甲方同意），否则一经发现，甲方有权无条件收回所出租的全部场地，并视乙方为违约处理；二、租赁计算及给付办法：乙方自甲、乙双方签订合同之日起及时给付甲方押金30,000元（乙方交给甲方的押金及租金都是税后，下同）。租金:第一年和第二年为4万元，然后在第三年开始算起每年在原来的基础上递增8%。乙方给付甲方租金时间为:乙方从2016年至2025年连续十年的3月20日按照本协议的方法付给甲方租金，合同期限的时间为2026年3月19日。特殊情况可向甲方提出，但不能逾期20天。如乙方逾期超过20天（含20天），甲方可视乙方违约，甲方有权终止合同并将其押金没收……。2017年10月17日，原告胡夏玲与第三人李林海协议离婚，其中离婚协议中包含桐子坪租用地70年的使用权（占有股份25%）即涉案租赁土地的使用权，归女方即原告胡夏玲所有。2020年5月28日，第三人李林海在《土地租赁合同》上加备注，备注内容为“本合同甲方李林海因与胡夏玲于2017年10月17日协议离婚，根据其二人的离婚协议第三条第五小点的约定，李林海在本合同中享有权利义务已经全部转由胡夏玲享有和承担，自离婚协议生效之日起，李林海已经与合同无关，以后本合同的甲方应该为胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠，特此证明”。被告向第三人李林海支付过2016-2017年度、2017-2018年度的租金，并向原告何国富的妻子胡冬玲支付了2018-2019年度、2019-2020年度的租金，后被告将2020年-2021年度的租金给付孙为规及第三人李林海，第三人李林海并于2020年5月25日写下收条“今收到游玉昆2020年交来的场地租金47,500元”，但被告下欠20,000元租金没有给付。经四原告多次催促被告交纳租金，但未果，遂诉至本院。一审法院认为，四原告与被告签订的《土地租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，对双方均有法律约束力，双方应严格依约享受权利、履行义务。原告胡夏玲与第三人李林海于2017年10月17日协议离婚，双方约定将桐子坪租用地70年的使用权（占有股份25%）即涉案租赁土地的使用权，归女方即原告胡夏玲所有，且第三人李林海在《土地租赁合同》上附加备注，备注内容为“本合同甲方李林海因与胡夏玲于2017年10月17日协议离婚，根据其二人的离婚协议第三条第五小点的约定，李林海在本合同中享有的权利义务已经全部转由胡夏玲享有和承担，自离婚协议生效之日起，李林海已经与合同无关，以后本合同的甲方应该为胡夏玲、何国富、刘燕萍、高翠金，特此证明”，因此胡夏玲作为本案原告的主体适格，对于本案中被告辩称原告胡夏玲作为原告主体不适格的理由不能成立，法院不予采纳。依据双方签订的《土地租赁合同》第二条“乙方自甲、乙双方签订合同之日起及时给付甲方押金30,000元（乙方交给甲方的押金及租金都是税后，下同）。租金:第一年和第二年为4万元，然后在第三年开始算起每年在原来的基础上递增8%。乙方给付甲方租金时间为:乙方从2016年至2025年连续十年的3月20日按照本协议的方法付给甲方租金，合同期限的时间为2026年3月19日。特殊情况可向甲方提出，但不能逾期20天。如乙方逾期超过20天（含20天），甲方可视乙方违约，甲方有权终止合同并将其押金没收……”之约定，被告应向四原告支付租金，被告虽辩称其已向孙为规及第三人李林海支付过2020-2021年度的租金27,500元，仅下欠20,000元没有给付，但依据合同约定被告应向四原告直接支付租金，故对于被告辩称其已向第三人李林海支付过部分租金不能对抗四原告，且四原告亦没有授权给第三人李林海收取租金，故对于原告要求被告支付2020年3月20日-2020年6月19日期间的租金的诉请，法院予以支持，对于被告已向第三人李林海支付过的2020-2021年租金问题，双方可通过另行协商或诉讼的方式解决。考虑到被告未支付租金主要是因为原告与第三人李林海之间有些矛盾未处理好，其本人也愿意支付租金的，且被告与他人合伙在租赁土地上已投入巨资，如果简单解除合同将会造成巨额损失，因此双方合同以不解除为宜，对原告要求解除合同的诉请，法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告游玉昆在本判决生效后十日内向原告胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠支付2020年3月20日-2020年6月19日期间的租金12,424.4元；二、驳回原告胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠的其他诉讼请求。案件受理费111元，由被告游玉昆负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点：双方签订的土地租赁合同是否符合法定解除情形。经查，四上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法且有效，对双方均有法律约束力，双方均应严格享受权利、履行义务。法律规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。承租人擅自转租的行为系出租人行使解除权的法定理由，但法律并未绝对禁止承租人的转租行为，通常只有合同当事人根本违约导致合同目的不能实现的情况下，守约方才可以行使合同解除权，故出租人主张解除合同一方面需要承租人违约的客观事实，另外也需要因承租人违约而导致合同目的无法实现的情况。本案中，双方在合同中已经明确约定不能转租，被上诉人游玉昆擅自转租的行为确实违反诚信原则，系违约行为，但被上诉人游玉在知道其转租行为系违约后，废止了转租合同，其并未对四上诉人的利益造成实质性的损害，且以自己的行为积极遵守其与四上诉人之间的合同。结合本案事实可知，被上诉人游玉昆租赁涉案土地的目的系用作工业和其他用途，四上诉人在认同其对土地的使用方式上双方达成合意签订《土地租赁合同》，现被上诉人对涉案土地的使用方式并未改变，其也积极支付租金，积极履行应当由其履行的合同义务，故双方之间的合同目的仍可以实现，且被上诉人与他人合伙在租赁土地上已投入巨资，如果简单解除合同将会造成巨额损失，因此双方合同以不解除为宜。综上所述，上诉人胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111元，由上诉人胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年六月四日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。