河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2579号原告：海恒，男，1997年7月16日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：冯永峰，河南省新郑市新建路法律服务所法律工作者。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码914101840794399398，住所地新郑市郭店镇文化路1号。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：余刚，男，1988年1月10日出生，汉族，住河南省汝南县，系公司员工。第三人：河南中牟农村商业银行股份有限公司官渡支行，统一社会信用代码914101221703921315，住河南省郑州市中牟县官渡镇（310国道官渡镇政府对面）。法定代表人：都建伟。委托诉讼代理人：刘宪亭，1971年10月6日出生，汉族，住河南省中牟县，系公司员工。原告海恒与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称“华商汇公司”）、第三人河南中牟农村商业银行股份有限公司官渡支行（以下简称“中牟银行支行”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年3月17日立案。本案依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海恒的委托诉讼代理人冯永峰，被告华商汇公司的委托诉讼代理人余刚、第三人中牟银行支行的委托诉讼代理人刘宪亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海恒向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××0581）、解除原告与第三人之间签订的《个人购房借款合同》（合同编号：2019年按揭字第2019090104）；2、判令被告返还原告购房款22146元、维修基金779元、按揭服务费1628元、公证费260元、共计25013元；3、判令解除《个人购房借款合同》后的按揭房款由被告向第三人支付；4、判令被告向原告支付资金占用期间的利息（以48864.2元为基数，按照（LPR）自起诉之日，即2021年3月17日起计算至实际付清之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年9月4日与被告在新郑市××店镇华商汇营销中心签订《商品房买卖合同》（编号：190××××0581），约定原告以286074元购买被告的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号商铺，合同第八条约定交房日期为2019年12月31日，合同第九条约定逾期超过90日后××（原告）有权解除合同。同时，原告与第三人签订了《个人购房借款合同》（合同编号：2019年按揭字第2019090104），贷款140000元，贷款期限120个月，自2019年9月30日起至2029年9月30日止，截至目前，被告未按照合同约定交付房屋，工程处于停工状态，为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告华商汇公司辩称，1、《商品房买卖合同》第六条第3款约定原告应于2019年9月4日交纳房款146076元，应在2020年3月4日以商业贷款的方式交纳剩余房款140000元，截止庭审之日，原告的购房款仍未交纳完毕,合同第八条第2款约定××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，故该合同约定的解除条件尚未成就；2、即便该合同解除，华商汇公司也只需要退还原告向华商汇交纳的房款10061元、维修基金979元、按揭房款140000元，共计151040元，其他款项华商汇公司未收取，不应承担还款责任，且原告应当配合华商汇公司办理房屋合同备案撤销及解除预告登记的相关手续，否则华商汇公司有权拒绝退款，同时原告主张的利息无事实及法律依据，依法不应支持；3、《商品房买卖合同》与《个人购房借款合同》不是同一法律关系，不能混为一谈，两份合同不是主从合同的关系，即便《商品房买卖合同》解除，也不必然导致《个人购房借款合同》解除，且原告作为《个人购房借款合同》的借款人，华商汇公司作为担保人，依据相关法律规定，只有债务人（原告）无法按时清偿债务时，担保人（华商汇公司）才向债务人（中牟银行支行）承担还款责任，且华商汇公司收取的仅是房款，并未收取任何贷款本金及利息，也没有返还义务，故原告要求华商汇公司返还其已偿还的月供并向中牟银行支行支付剩余贷款本息，无事实及法律依据。第三人中牟银行支行辩称，中牟银行支行不同意解除与原告签订的《个人购房借款合同》，关于合同中约定的贷款本息，不论是原告支付还是华商汇公司支付都行，但是中牟银行支行需要按照合同约定收到该款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月4日，原告海恒（××）与被告华南城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0581），合同主要内容为：第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××51062。第四条计价方式与价款。出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米18983.15元，总金额（人民币）贰拾捌万陆仟零柒拾陆元。第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：146076元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-09-04,交纳比例：51.06%；备注：；约定金额140000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2020-03-04，交纳比例：48.94%，备注：；。第七条××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣气候，扬尘治理、不可抗力等情况，影响工期，在受到影响的范围内，交付日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.005%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已履行交付任务；出卖人不承担逾期交付责任。同日，原告海恒（乙方）与被告华商汇公司（甲方）签订《权益保障协议书》及《郑州华商汇委托经营管理协议》约定原告将其购买的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号商铺租赁给被告华商汇公司进行经营管理。《商品房买卖合同》签订后，海恒向华商汇公司交付了部分购房款项，华南城公司于2019年9月4日向海恒出具了收据（凭证号码：00288964）一份，内容为“收据兹收到海恒，房源位置：华商汇5号楼51062号，交来定金61元，交来定金10000元，合计人民币壹万零陆拾壹元整（10061元），收款人：霍震”；同日向海恒出具了收据（凭证号码：00288965）一份，内容为“收据兹收到海恒，房源位置：华商汇5号楼51062号，交来维修基金979元，合计人民币玖佰柒拾玖元整（979元），收款人：霍震”。2019年9月30日，原告海恒（××）、第三人中牟银行支行（贷款人）、被告华商汇公司（保证人）签订《个人购房借款合同》（合同编号：2019年按揭字第2019090104），合同主要内容为：第一条贷款金额、用途及拨付1.1本合同项下的贷款金额为人民币壹拾肆万整。1.2本合同项下借款所购买并作为抵押物的个人产权房具体情况如下：（1）该房屋坐落：郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号，（2）房屋类型：商业服务，（3）房屋结构：框架，（4）建筑面积：15.07平方米，（5）抵押物价值：286076元，（6）购房合同编号：190××××0581。1.3借款人在此授权贷款人，在本合同第四条所列条款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次性或分次转入借款人指定郑州华商汇房地产开发有限公司账户，账号为00×××90，开户银行为中牟农商行官渡支行。上述授权行为是有效的、不可撤销的。贷款人的上述划付即为借款人的提款，借款人不得再次要求提取本合同项下全部或部分贷款本金。1.4贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，借款合同应正常履行。第二条贷款期限及利率、计息方式2.1本合同项下的贷款期限为120个月，预计自2019年9月30日起至2029年9月30日，实际借款起始日期以贷款实际发放日期为准，借款人所欠债务的有限凭证以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准。2.2本合同项下的贷款利率：按中国人民银行公布的同期、同档次贷款基准利率及浮动区间规定执行。本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上上浮40%。如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。2.3签订贷款时的合同利率为：6.86%(年利率)，执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率÷12，日利率=年利率÷360，期利率=年利率×每期月数÷12。……第四条借款人提款条件4.1借款人已向贷款人提供符合规定的购房合同。4.2贷款采用抵押方式担保的，已办妥保险、公证及抵押登记手续，并将该抵押物登记凭证、他项权利义务、保险单正本交由贷款人保管。……第五条还款5.1采用等额本息还款法，每月还款日为20日。《个人购房借款合同》签订后，第三人中牟银行于签订合同当天，即2019年9月30日通过河南省农村信用社（农商银行）向被告华商汇公司支付了商业贷款140000元。原告自2019年10月21日至2021年1月21日期间每月均按照合同约定向第三人支付了贷款本金及利息，截止2021年1月21日，仍下欠贷款本金126519.09元。庭审时，原告称其与被告关于首付款达成了分期付款的约定：2020年9月20日支付39400元，2021年9月20日支付39400元，下余购房款用房屋租金抵付。被告对该首付款分期的事实予以认可。庭审时，原告海恒提交了一份其于2019年9月4日通过微信转账的方式向“杨亚萍”转账12000元的转账凭证,拟证明该12000元系其向华商汇公司支付的部分首付款。同时，原告海恒提交了一份2019年6月26日的华商汇家居馆认购书，拟证明其向杨亚萍转账的12000元抵扣20000元的购房款，但被告对该认购书的真实性不予认可，称该认购书中没有被告盖章，且杨亚萍并非被告员工。另查，1、河南鑫苑房地产营销策划有限公司于2019年9月4日向原告海恒出具了收据（No.0151251）一份，内容为“收据兹收到海恒交来按揭服务费人民币壹仟陆佰贰拾捌元（1628元），收款人：李”。海恒于2019年9月4日通过微信转账的方式向河南省新郑市公证处转账260元。以上事实，由双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《权益保障协议书》、《郑州华商汇委托经营管理协议》、《个人购房借款合同》、收据、微信转款凭证、被告出具的情况说明、河南省农村信用社（农商银行）一般贷款开户客户回单、华商汇家居馆认购书及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。商品房买卖首付款是指房屋购买时的第一笔预付款，即便在按揭贷款买房的情况下，购房者在签订商品房买卖合同并向银行申请房屋按揭贷款后，首付款的具体金额予以确定，此时，购房者即应当补齐首付款。同时，首付款应当在房屋交付之前交纳不仅是首付款作为购房预付款的当然之意，而且符合对于首付款的相关规定。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即原告应当按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年12月31日前，但合同第八条同时约定“××（原告）逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延”，且截止庭审时，原告依然没有按照双方约定的首付款付款方式向被告支付足额的首付款，存在根本违约，所以被告享有延期交付房屋的权利，且被告不同意解除合同，故原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原、被告及第三人签订的《个人购房借款合同》，第三人已于2019年9月30日按照该合同约定代原告向被告支付了购房贷款140000元，所以原告应当继续按照该合同的约定向第三人支付贷款本金及利息至贷款支付完毕之日止，故原告主张解除《个人购房借款合同》的诉讼请求，依法应予驳回。关于原告主张的其他诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》及《个人购房借款合同》均未解除，故原告主张被告返还购房款22146元、维修基金779元、按揭服务费1628元、公证费260元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：驳回原告海恒的诉讼请求。案件受理费890元，减半收取为445元，由原告海恒负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊霞二〇二一年六月十一日法官助理王美婕书记员赵浩然