鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1685号原告：鞍山馨乐嘉物业管理有限公司，住所地：辽宁省鞍山市铁东区胜利南路19栋9层5号。法定代表人：薛开贺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王红飚，系该公司工作人员。被告：唐志国，男，汉族，1962年3月11日出生，住址：辽宁省鞍山市立山区。原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司与被告唐志国为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人王红飚与被告唐志国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山馨乐嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费6137元，滞纳金3873元，合计10000元；2、被告承担本案的一切诉讼费。事实与理由：被告系原告小区业主，住鞍山市立山区，房屋建筑面积300.83平方米，欠缴物业费时间自2019年2月1日至2020年1月31日止，按每平方米1.7元计算12个月累计拖欠物业费6137元，根据鞍山市住宅物业管理办法第28条和双方签订的合同约定，按应缴滞纳金0.3%按日加收滞纳金，即应交日期2019年2月1日至2020年1月31日止365天应缴滞纳金6716元，合计：12853元。经原告多次催收，被告均以各种理由拒交物业费。原告无奈，诉至贵院，请求依法判令被告支付拖欠的上述费用。唐志国当庭辩称：在我购买房屋时开发商承诺过没有物业费，所以我们一直没有缴纳过物业费。356户小区业主签字同意并不包括商业网点，小区业主委员会张玉有给我们提供了证据，证明了我这一观点。我认为我们商业网点是不应该缴纳物业费，物业公司没有给我们提供服务。本院经审理查明认定事实如下：原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司系鞍山市立山区丽山锦苑小区的物业服务公司，被告系该小区3-15-160-24号房屋业主，案涉房屋系商业网点，建筑面积为300.83平方米。2018年2月7日，原告与鞍山市丽山锦苑小区业主委员会签订《丽山锦苑小区物业服务合同》，该合同主要约定：物业费标准为商业网点每平方米1.7元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，应当按照国家法律、法规的相关规定标准承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2019年2月1日至2020年1月31日止未向原告交纳物业服务费。再查，2018年7月31日鞍山市立山区住房和城乡建设管理局出具丽山锦苑小区物业服务合同备案的回函，证实丽山锦苑小区物业服务合同经审查，符合相关法规的规定，予以备案。另查，经本院依职权调查核实，原告所提交的《丽山锦苑小区物业服务合同》复印件与其在鞍山市立山区住房和城乡建设管理局所备案合同一致。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷佐证。鞍山馨乐嘉物业管理有限公司提交的证据有：《丽山锦苑小区物业服务合同》一份，拟证明：原告有资质对该小区进行有偿服务时间为2018年2月1日至2023年2月1日；2018年1月25日千山晚报一份，拟证明：原告是公开招聘到该小区进行服务；丽山锦苑业主委员会证明一份；鞍山市立山区住房和城乡建设管理局回函一份，拟证明：原告在该中心进行了备案；房产局备案一份，拟证明：被告在丽山锦苑小区有房屋一份；催费通告一份，拟证明：被告系原告小区业主，住鞍山市立山区，房屋建筑面积300.83平方米，欠缴物业费时间自2019年2月1日至2020年1月31日止，按每平方米1.7元计算12个月累计拖欠物业费6137元，滞纳金3873元；丽山锦苑网点物业费明细表一份；照片一组，拟证明：原告为被告提供了物业服务。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。唐志国提交的证据有：2016年收费条台帐一份，拟证明：丽山锦苑按合同交物业费业主总人数354人；推选业主代表材料一份，拟证明：第二届业主委员会成立时，业主总人数是354人；选聘物业表决结果一份，拟证明：业主委员会召开业主委员会选聘原告物业公司时业主总数356人；备案资料一份，拟证明：原告的备案资料提供业主总数是356户；物业费涨价结果一份，拟证明：双山街道双益社区证明丽山锦苑业主总数是356人；证明一份，拟证明：芦贺提供的证明无效，因芦贺已被业主大会罢免；公告一份，拟证明：芦贺已被业主大会罢免其证明无效。物业服务合同二份，拟证明：一份合同中没有商业门店收费标准1.7元每平、每户，另一份合同中有商业门店收费标准1.7元/平/户，是伪造合同；备案表一份，拟证明：张玉有是业委会主任；营业执照一份，证明：原告法人代表是莫海，但合同中没有莫海签名无效。经本院审查认为，被告提交的证据与本案无关联性，无法证明其抗辩主张，故不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2018年2月7日，原告与鞍山丽山锦苑小区业主委员会签订的《丽山锦苑小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为丽山锦苑小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对《丽山锦苑小区物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定商业网点物业费为每平方米1.7元/月，被告欠缴时间为2019年2月1日至2020年1月31日，被告应缴纳物业费为1.7元/月/平×300.83平×12个月=6137元，故本院对原告要求被告缴纳6137元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日3‰计算）一节。本院认为，考虑到被告未按约支付物业管理费并非主观恶意拖欠，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称小区业主签字同意并不包括商业网点一节。本院认为，业主委员会是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且该物业服务合同对全体业主具有约束力。丽山锦苑小区业主委员会出具证明证实物业服务合同商业网点收费标准为1.7元/月/平，且已经立山区住建局报请备档。被告所有房屋为该小区组成部分，在原告物业服务范围之内。原告现已实际提供物业服务，被告理应按照物业合同约定履行缴纳物业费义务。如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司没有给我们提供服务一节。本院认为，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：被告唐志国于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司自2019年2月1日起至2020年1月31日止的物业费6137元。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，由被告唐志国承担。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于绍波二〇二一年六月九日书记员  高 岩