河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2694号上诉人（原审原告）：商丘市瑞信物业管理有限公司，住所地河南省商丘市，统一社会信用代码：91411403664694623。法定代表人：张美玉。被上诉人（原审被告）：侯丽丽，女，汉族，出生于1972年9月20日，住河南省虞城县。上诉人商丘市瑞信物业管理有限公司因与被上诉人侯丽丽物业服务合同纠纷一案，不服河南省虞城县人民法院（2021）豫1425民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商丘市瑞信物业管理有限公司的法定代表人张美玉到庭参加诉讼，被上诉人侯丽丽经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。瑞信物业公司上诉请求：1、请求依法撤销虞城县人民法院（2021）豫1425民初911号民事判决，依法改判被上诉人偿还上诉人自2018年1月27日起至2020年9月30日期间的物业费或者发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2018年1月27日至2020年9月30日期间，一直为被上诉人提供物业服务，对此，上诉人在一审中提交了在虞城县滨河公寓提供物业服务的照片和物业服务公司的公示信息，以及虞城县房地产管理局物业管理办公室出具的“情况说明”一份，充分地证明了上诉人在2020年9月30日前一直在为被上诉人提供物业服务，被上诉人应当支付自2018年1月27日至2020年9月30日期间的物业费，而不是只支付自2018年1月27日至2020年4月23日期间的物业费。综上所述，原判决以上诉人没有证据证明其在2020年4月23日至2020年9月30日期间为被上诉人提供物业服务，判决不予支持2020年4月23日至2020年9月30日期间的物业费，明显认定事实不清。商丘市瑞信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付原告物业费、垃圾处理费等共计1624.5元；2、请求依法判令被告按照逾期每日万分之五的标准支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业管理费和垃圾处理费之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告瑞信物业公司具有资质等级。2018年1月27日原告与虞城县滨河公寓小区业主委员会《物业服务委托合同》，该合同约定由原告向虞城县滨河公寓小区业主提供物业服务，多层住宅业主按照建筑面积0.45／平方米的标准向原告缴纳物业管理费。被告侯丽丽居住在虞城县××公寓小区××楼××单元××室业主（建筑面积为：98.34平方米）。自原告进入案涉小区服务后，被告未支付物业费。一审法院认为，本案庭审中被告以案涉小区业主委员会组成人员为9人，而在《物业服务合同》上签字的只有4人、签订的《物业服务合同》有不同版本为由，认为合同是虚假、无效合同。对于本案涉及的《物业服务合同》，基于现实需求，客观上存在有多份合同的情况，有不同的版本（签字人签字的位置、加盖印章的位置不同）亦属正常情况，且合同涉及的内容又完全相同，故不能认定本案原告提交的合同为虚假合同。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八规定：“……业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。……。”依据原告提供的本小区业主委员会备案表显示，虞城县滨河公寓小区在虞城县房管部门备案的业主委员系7人，原告与业主委员会中的4人签订的《物业服务合同》，不违背规定，因此，2018年1月27日原告与虞城县滨河公寓小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，原、被告均应遵守。在物业管理活动中，业主有义务向为其提供服务的物业公司缴纳物业费。本案被告的房屋处于滨河公寓小区这一大环境中，原告向被告提供了物业服务，在原告进入小区提供服务期间，不论被告是否承认，被告事实上一直在接受物业管理为其带来的服务，无论是从情、从理，还是从法来讲，被告都应该交纳物业管理费。原告基于前期物业服务合同的约定及本地同期居民生活消费水平，要求被告按照合同约定价格缴纳物业费，并无不当，法院予以支持。而从原告提供的合同可以认定，原告向被告提供物业服务合同期限自2018年1月27日起至2019年12月31日止，原告提交的虞城县房地产管理局物业管理办公室出具的“情况说明”也只能证明截止至2020年4月23日原告仍在为滨河公寓小区提供服务，因此，原告要求被告承担自2020年4月24日至2020年9月30日期间的物业费，没有事实与法律依据，法院不予支持。法院认定被告应当自2018年1月27日起至2020年4月23日止（共计27个月）按照《物业服务合同》约定的每平方0.45元／月×27个月×被告房屋建筑面积98.34平方米=1195元。被告以原告管理不到位，存在脏乱差的现象等诸多问题为由，拒绝向原告缴纳物业费的理由不能成立，法院不予支持。原告诉请的逾期付款滞纳金其实应为逾期缴纳物业费的违约行为违约金，从被告提供的证据显示，原告管理服务的小区内有垃圾未及时清理、公共设施未及时维修等现象，原告的管理服务存在瑕疵，一定程度上降低了小区业主居住的环境质量和舒适度，因此，原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。本案中原告提供了一份委托书予以证明原告与虞城县城市管理局签订了委托协议、应由原告向业主收取生活垃圾处理费，但此份委托书不能证明原告应向被告收取垃圾处理费的具体数额，因此原告向被告收取垃圾处理费的诉讼请求法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告侯丽丽于判决生效之日起十日内支付原告商丘市瑞信物业管理有限公司物业费1195元；二、驳回原告商丘市瑞信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费（已减半收取）25元由被告侯丽丽承担。本案二审争执焦点为，上诉人主张2020年4月24日至2020年9月30日期间的物业费有无事实和法律依据。本院二审期间，上诉人提交证据有：一、城郊乡人民政府物业办公室2020年11月20日的公告一份，能证明现有业主委员会经合法备案。二、2020年12月17日由业主委员会盖章的通知一份，要求上诉人于2020年12月30日上午10时与宏顺物业公司交接。证明上诉人持续为业主服务。三、2020年12月20日业主委员会盖章的告知书一份。证明上诉人持续服务到2020年底。四、河南省电费统一收费单两份，以证明2020年9月26日上诉人为业主代收代缴电费。本院审查认为，上诉人所提交的证据，能够证明上诉人在2020年4月24日之后仍在持续提供物业服务的事实，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院另查明，业主委员会2020年12月17日的通知作出后，基于一定的原因，上诉人至今与宏顺物业公司没有进行交接，上诉人与小区业主至今仍持续着物业服务，但双方一直就物业服务存在争议。本院认为，上诉人在一审中并没有提交2020年4月24日之后仍在提供物业服务的证据，一审判决仅支持了该时间点之前的物业费用并无不当。上诉人二审提交的证据能够证明，上诉人2020年4月24日之后仍在提供物业服务，上诉人有权利就2020年4月24日之后的物业服务要求小区业主支付物业费用。但是，考虑到上诉人的服务到2020年9月30日之后没有结束，并仍在持续，且在不停地产生新的物业费。上诉人可选择一个恰当的时间点，将2020年4月24日至2020年9月30日期间的物业费，与2020年9月30日之后的物业费一并主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由商丘市瑞信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二一年六月二十三日书记员  史 远