辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终965号上诉人（原审原告）：孙哲，男，满族，1987年9月23日出生，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：杨秀枫，辽宁盛税律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号，统一社会信用代码：912104005742985122。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人孙哲与被上诉人抚顺的创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3085号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙哲上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3085号民事判决，改判支持孙哲全部诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院向上诉人送达了（2020)辽0411民初3085号民事判决。上诉人认为，该判决认定事实、适用法律存在错误，应予撤销。第一，依照物权法及《物业管理条例》的规定，依法成立的业主委员会，有权代表业主处理与物业相关的事宜，不需要由每一位业主对某具体事项再为业委会单独出具授权委托。即便认为需要授权委托，各业主作为被代理人，也有权随时追认业委会的代理行为有效。而根据抚顺市中法及顺城法院此前生效判决，可知远洋城业委会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利。同时根据此次会议记录内容，被上诉人亦明确答复尽快办理产权证，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，该承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而非对业主委员会或与会业主代表作出的承诺。而该承诺作为同意履行办证义务的意思表示，依法应当其构成诉讼时效的中断。此外，本案是诸多小区业主起诉要求抚顺德创置业有限公司给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且被上诉人为持续性违约，因此上诉人的诉请未超过诉讼时效。第二，原审法院与贵院在此前大量同类生效判决中，均全额支持了孙哲诉讼请求，原审法院在本案中明显违反了“类案同判”原则，请二审法院及时纠正错案，维护两级法院既有同类生效判决的权威。德创置业辩称，一、针对诉讼时效，上诉人所称会议记录并无上诉人签字及被上诉人盖章，同时也没有业主大会决议授权业主委员会代表上诉人向被上诉人主张相关权利，因此上诉人主张无效。二、关于同案不同判。每个案件的背景情况均不完全相同，不存在同案不同判的情况，此点已在省高院再审时明确。三、关于违约金计算标准，双方签订的商品房买卖合同是双方合意确认的，真实有效，不存在所谓的格式条款，双方应受合同约定约束。孙哲向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向孙哲支付逾期办理产权证的违约金47770元；2、德创置业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年，孙哲与德创置业签订商品房买卖合同及补充协议，约定，孙哲购买德创置业开发的位抚顺市顺城区室房屋，该房屋总价款332426元。出卖人应当在2014年6月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用。德创置业应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期按孙哲已付房款日万分之一计算违约金，合同签订后，孙哲按照约定支付房款。2014年6月30日该房屋进行了交付。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并与我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。孙哲于2019年6月6日取得不动产权证书，于2020年7月3日来院起诉，经调解未果。一审法院认为，本案孙哲、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向孙哲支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案孙哲、德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，孙哲应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。孙哲于2020年7月3日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故孙哲要求德创置业给付2017年7月3日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，该院不予支持。又，孙哲向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及孙哲诉状之日，故该院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由本院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知孙哲办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，孙哲无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以孙哲一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由本院不予采信。综上所述，德创置业应向孙哲支付2017年7月4日至2019年5月8日的逾期办证违约金22406元（332426×0.1‰×674）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付孙哲逾期办证违约金22406元；二、驳回孙哲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费994元，减半收取497元，由抚顺德创置业有限公司承担180元，由孙哲承担317元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人孙哲起诉抚顺德创置业有限公司要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点系该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形。首先，关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。其次，关于孙哲上诉主张其所在的远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利、被上诉人亦答复尽快办理，符合“权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务”的诉讼时效中断情形，引起诉讼时效中断一节，本案系孙哲作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各主业行使特定违约金的债权请求权，孙哲也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利。而二审审理查明的情况，尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实。故本案不能认定存在诉讼时效中断的情形。综上所述，孙哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435元,由上诉人孙哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 张 秦审 判 员 刘晓菲二〇二一年六月九日法官助理付晶代书记员 康 美