河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终3277号上诉人（原审被告）：史兆峰，男，汉族，1965年7月18日出生，住河南省宜阳县。上诉人（原审被告）：艾葡萄，女，汉族，1965年11月13日出生，住河南省宜阳县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：祁冰洋、张栋毅（实习），河南明耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏军汉，男，汉族，1975年10月28日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：高幸恩，河南金晖律师事务所律师。上诉人史兆峰、艾葡萄与被上诉人苏军汉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2021）豫0327民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。史兆峰、艾葡萄上诉请求：1.依法撤销原审民事判决，发回重审或依法改判上诉人不承担任何责任；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，导致实体处理不当。首先，关于《商品房买卖合同》转让协议，经庭审调查系艾葡萄、证人方某的签字均系史兆峰代签，足以认定方某不在协议签订现场，其无法对该协议的签订情况予以说明，其所做的任何证明均不具有法律效力。因艾葡萄不在签订协议现场，一审判决理由也认为不是艾葡萄本人签名。一审时艾葡萄未申请笔迹鉴定是因为法庭并未告知申请鉴定的权利和义务，也未要求缴纳鉴定费。艾葡萄的签名史兆峰也明确认可是其代签，艾葡萄当时不在场，如果法院确定要对艾葡萄签名予以确认，艾葡萄也明确表示对签名的真实性予以鉴定，但是本案被上诉人对艾葡萄的签名提出支持性意见，应当由被上诉人对是否属于艾葡萄所签进行鉴定，所以本案转让协议不能约束艾葡萄；其次，即便如一审判决认定艾葡萄由收取按揭款项行为是事后追认行为，那么收款行为最多只能证明知道买卖房屋的事实，并非知道或认可协议中所有条款，特别是加重艾葡萄责任的条款，所以只能认定是签订协议人的个人行为，依法不应当有艾葡萄承担责任。假定协议中约定由违约金等数额特别巨大，或者事后签订协议双方另外添加其他条款，是否也全部要求艾葡萄承担呢？再次，关于本案合同中对于物业费、垃圾分类处理费等没有约定，也不在上诉人史兆峰承担费用范围内，依法不应当由上诉人承担。2、被上诉人并未履行支付首付款的义务和按照约定支付房款的义务。首先，既然本案使用一般交易习惯的规则，认定如果没有支付完毕首付款，不可能交付房屋。那么同样按照一般交易习惯判断本案的基本事实，可以看出，被上诉人表示首付款201198.68元是现金一次性支付的，并没有见证人在场见证支付情况，也没有上诉人出具的收到首付款的证明，而且现金一次性支付20余万元也不符合交易习惯，现金的来源也没有提供。如果是准备买房，必然在近期由一定金额的取现情况，但是本案却没有一笔类似的证据，且后期款项均系转账，与被上诉人的交易习惯完全不一致。首付款显示有零有整，那么究竟是支付的整数还是全部连带后面的零钱也支付了。零钱不可能拿着几角几分，必然有交易记录。为了查明案情，被上诉人应当进一步提交证据证明究竟支付了多少、其资金来源、或者与上诉人账目进行核算。上诉人也明确表示要求被上诉人拿出所有的支付证明，否则对其称已经支付首付款的事实不予认可。其次，在庭审中史兆峰和被上诉人对话语音明确记载，被上诉人要求过户，史兆峰说被上诉人没有按照约定付款不给予过户，足以说明被上诉人并未支付完毕首付款；再次，上诉人三次庭审中均说明还欠被上诉人三万多月，包含被上诉人后来又打出来的两万元和四万元，该欠的三万多元是对首付款之外的款项进行的大概计算，不包含首付款未付的部分，因为时间久远，期间支付的部分款项具体也难以回忆，如果按照被上诉人所说，不包含着两万元和四万，尚欠三万元，那么如果加上这六万，实际还多支付了，这与被上诉人认可还欠上诉人款项的事实是矛盾的，完全不符合现实情况，最起码在被上诉人无法拿出支付凭证的情况下，其尚欠上诉人三万多元的事实应当予以认定。为了查明本案的事实，被上诉人对其所有支付情况予以举证和说明。苏军汉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。1、艾葡萄对《商品房买卖合同》转让协议完全知情且同意，该协议合法有效，上诉人应该按照协议约定履行自己的义务。上诉人称，在《商品房买卖合同》转让协议上的艾葡萄的签字是别人代签，因此艾葡萄不认可该协议，该协议无效。上诉人所说的这些不是事实、理由不能成立。协议上有艾葡萄的签字这是基本的事实，对此签字若不承认，上诉人完全可以申请字迹鉴定，但是上诉人没有向法庭字迹鉴定，说明上诉人是知情的。艾葡萄后来在履行协议过程中，答辩人催要付款，先后十二次接收苏军汉的购房款共计57900元，足以说明艾葡萄完全知晓并同意房屋买卖事宜。并非上诉人在上诉状中所说的只知道买卖房屋而不知协议内容，即使艾葡萄开始不知详情，那在多达十二次收取房款期间也必然弄清协议内容的各方面详情，试想，对于卖房这样的大事怎么可能不了解清楚卖房事宜的各个方方面面呢？如果不了解各方面协议内容、不同意卖房，又怎么可能先后十二次接收房款呢？2、苏军汉按照协议约定支付了首付款，并且按协议约定履行了支付房款的义务。上诉人从未否认过答辩人已全额支付了首付款，并且已向答辩人交付了房屋。一审法院据此按照一般房屋交易习惯，认定首付款支付完毕。这是合情合理符合事实的。上诉人在其上诉状中的相关陈述充满了臆想和猜测，没有一点能支持其猜测的事实证据及逻辑推理。更为重要的一点是，即使在上诉状中，上诉人也没有明确地说苏军汉没有支付首付款。在一审审理中，答辩人已经出示了支付房款的证据，并且已经过双方质证、法院的认定。答辩人已按照协议约定支付了房款如果答辩人不支付首付款，上诉人会每月只要求答辩人给付1290元的银行还款吗？会将所有购房手续交给答辩人吗？一审中上诉人称原告欠其三万多元尾款，在答辩人出示证据证明答辩人曾经付给艾葡萄4万元房款、付给史兆峰2万元房款后，上诉人艾葡萄又辩称答辩人欠其首付款，纯属颠倒黑白、混淆视听。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，纯属无理取闹。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请二审法院依法驳回艾葡萄、史兆峰的上诉请求，维持原判。苏军汉向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告协助原告到房屋管理部门将文明东路与锦龙大道交汇处水晶城一号楼三单元32层1号房过户至原告名下，过户费用被告承担；2.本案诉讼相关费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告史兆峰、艾葡萄原系夫妻关系，2017年10月17日二人登记离婚。2014年7月28日，史兆峰与重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司签订商品房买卖合同一份，购买了冠宇水晶城1#楼3单元3201号房，建筑面积121.63平方米，总价款266295元，付款方式首付86295元，余款180000元是公积金贷款，在合同中共有人姓名一栏内填写有艾葡萄的名字。合同签订后，史兆峰、艾葡萄按约定缴纳了首付款，2014年8月8日，史兆峰、艾葡萄办理了公积金贷款手续，2015年6月9日，史兆峰与重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司又签订补充协议一份，内容是根据双方签订的合同以及房管局测绘报告，1#楼3单元3201号房面积差0.32平方米，应补缴面积差额房款701元。当日，出卖方向史兆峰发出接房通知书，告知史兆峰已交清房屋相关费用，符合接房条件，准予接房。苏军汉向法庭出示的证据载明:2017年10月30日，（甲方）史兆峰、艾葡萄作为转让方、与受让方（乙方）苏军汉签订《商品房买卖合同》转让协议一份，内容是一、甲方自愿将位于文明东路与锦龙大道交汇处水晶城一号楼三单元32层1号房(3201)转让给乙方，合同编号SJ-0414。二、房屋转让价款：叁拾壹万柒仟元正。房屋转让价款中包含房屋维修基金及购房契税。三、甲方保证上述房屋产权清晰，确保无任何产权纠纷，因此引起的一切法律责任和经济责任由甲方负责。四、付款方式：乙方一次性交付甲方房款201198.68元。甲方购房所用公积金贷款截止2017年10月30日剩余115801.92元，由乙方按月付1289.89元交付，至可以办理房产证时余款交甲方结清公积金贷款。五、待上述房产具备办证条件时，甲方配合乙方办理房屋过户手续，所需费用由甲方承担。转让协议最后有史兆峰、艾葡萄、苏军汉签字，史兆峰及苏军汉还按捺有手印，见证人方某签名。审理中，艾葡萄否认是自己签的名字，辩称自己并不知情，但没有向法庭申请字迹鉴定。协议签订后，苏军汉开始按合同约定履行付款义务，其给付的首付款，二被告没有出具收据。自2017年11月11日开始至2018年10月29日，苏军汉通过银行转账方式转给艾葡萄1290元、存到艾葡萄银行卡现金40000元，通过十次微信转账转给艾葡萄16610元（九次1290元，一次5000元），以上共计57900元，自2018年10月9日至2019年9月9日，苏军汉通过四次微信转账转给史兆峰25000元，苏军汉通过他人经过银行转给史兆峰20000元，共计45000元，以上给二人转款共计102900元。在合同履行过程中，从苏军汉与艾葡萄的微信聊天记录中看到，艾葡萄曾经要求苏军汉向其转房款1290元。审理中，被告方辩称苏军汉至今还有3万多合同尾款没有给付，对于存到艾葡萄银行卡现金40000元、通过他人经过银行转给史兆峰20000元辩称“记不清楚、需要核实”。对于双方约定的首付款201198.68元是否全额给付，二被告一直没有否认给付，也未提交证据证明曾经提过异议。合同履行期间，二被告将房屋钥匙及购房合同等手续交给了原告苏军汉。2019年9月16日，苏军汉向物业公司缴纳了2015年7月1日至2019年9月30日的垃圾分类处理费102元和物业费5852元，共计5854元。之后，苏军汉开始装修房屋，现已入住。审理中，二被告承认截至2021年3月13日，尚欠银行公积金贷款73528.64元，苏军汉也表示愿意继续付清合同尾款。另外，庭审中，苏军汉认可自己于2018年10月拿到房屋钥匙，接收房屋，二被告辩称是房屋买卖合同签订后即交付了房屋。2021年3月31日，宜阳县不动产登记中心出具的不动产信息情况表载明：坐落在洛阳市宜阳县××文明东路北侧××水晶城××单元××室房屋权证号20××07，权利人为史兆峰，建筑面积121.95平方米，权利状态现势为已登簿的有效所有权，处于抵押状态。审理中，苏军汉变更了诉讼请求，1、依法判令二被告偿还房产证号为20××07号冠宇水晶城1幢3单元3201室房产公积金账户贷款73528.64元；2、判令二被告协助将上述房产过户至原告苏军汉名下，并同时承担房屋交易契税、增值税、个人所得税过户费用。一审法院认为：原告苏军汉向法庭提交的2017年10月30日《商品房买卖合同》协议上有苏军汉与被告史兆峰的签字捺印，是苏军汉与史兆峰的真实意思表示，内容不违背法律规定，无论协议上被告“艾葡萄”的名字是否是其本人所签，后来在履行协议过程中，被告艾葡萄接收苏军汉通过微信转账、银行汇款方式十二次所付购房款达57900元的事实，足以认定艾葡萄知晓并同意买卖房屋事宜，该院认定原、被告双方的房屋买卖合同为合法有效协议，对双方均具有法律约束力，当事人都应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方的主要合同义务是支付房屋价款、结清公积金贷款和办理房屋过户手续，通过宜阳县不动产登记中心出具的不动产信息情况表可以证明，该房屋已登记在史兆峰名下，具备转移登记条件。苏军汉已履行了大部分付款义务，关于其缴纳了多少房款，双方持有不同意见，该院认为，苏军汉缴纳房款时多次采用微信交付，并与二被告进行交流，至起诉时，二被告对首付款201198.68元从未提出异议，只是对后来的两笔共计60000元银行交易表示记不清楚，需要核实，按照一般的交易习惯，首付款没有完成时，当事人一般不会交付房屋，并且会提出异议，据此，该院认定首付款已经履行完毕。原、被告双方对房屋交付时间各执一词，对苏军汉缴纳的5854元物业管理费、垃圾分类处理费应由谁来承担产生异议，合同中双方对此没有约定，该院认为，可以从房屋买卖合同签订的时间来界定分担为宜，即2017年10月30日之前的费用3212元由二被告承担，之后的费用2642元由苏军汉承担。综上，该院综合计算，苏军汉已付房款307310.68元，剩余房款9689.32元未交付，审理中苏军汉表示愿意继续付清合同尾款。现双方诉争房屋已具备过户条件，为维护市场交易稳定及公平的交易秩序，双方所签的合同应继续履行。苏军汉请求二被告偿还房产证号为20××07号冠宇水晶城1幢3单元3201室房产公积金账户剩余贷款、要求二被告协助将上述房产过户至苏军汉名下，并依约承担过户相关费用理由正当，符合法律规定，该院予以支持。关于被告艾葡萄辩称自己不知情房屋买卖事宜，接收房款的行为认为是史兆峰归还其欠款与本院查明的事实相悖，二被告要求解除合同于法无据，该院不予认可；其二人辩称在离婚时已将房屋赠予长子史磊磊，该院认为，即使事实确已如此，二被告未将房产过户至史磊磊名下，而是与苏军汉签订商品房买卖转让协议，将房产交付给苏军汉，二被告用实际行动撤销了赠予，其意见该院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决如下：一、限被告史兆峰、艾葡萄于本判决生效之日起二十日内偿还房产证号为20××07号冠宇水晶城1幢3单元3201室房产公积金剩余贷款，以银行出具的剩余贷款账单为准；二、限被告史兆峰、艾葡萄于本判决生效之日起三十日内协助原告苏军汉办理房屋转移登记手续，并承担过户产生的相关费用，以房产办理相关部门出具的票据上记载的数据为准（契税、增值税、个人所得税），原告苏军汉所欠剩余未付购房款9689.32元可以折抵。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取819元，财产保全费1020元，共计1839元，原告苏军汉负担100元,被告史兆峰、艾葡萄负担1739元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:关于艾葡萄是否应当承担责任问题，根据艾葡萄接收苏军汉通过微信转账、银行汇款方式所付购房款达57900元的事实，足以认定艾葡萄知晓并同意买卖房屋事宜，其应当按照《商品房买卖合同》转让协议的约定全面履行自己的义务，一审法院判决其承担相应责任并无不当。关于涉案房屋首付款是否付清问题，因苏军汉缴纳房款时多次采用微信转账支付，并与史兆峰、艾葡萄多次进行交流，二上诉人在此期间对首付款是否支付问题从未提出异议，史兆峰、艾葡萄也未提交相应证据证明曾经提过异议，且涉案房屋及相关房产凭证已经交付苏军汉，根据证据优势原则及生活常理，可以认定首付款已经履行完毕。关于本案合同中对于物业费、垃圾分类处理费问题，原审法院根据本案情况进行处理，符合本案实际和法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，说理详实，史兆峰、艾葡萄上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1638元，由上诉人史兆峰、艾葡萄负担。本判决为终审判决。审判长  李红伟审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二一年六月二十五日书记员  邱云静