河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2825号原告：刁英杰，男，1976年8月9日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张伟，河南三商律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：王胜利，总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。原告刁英杰与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刁英杰及其委托诉讼代理人张伟，被告奥星公司的委托诉讼代理人任培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁英杰向本院提出诉讼请求：1.判令奥星公司继续履行《商品房买卖合同》；2.判令奥星公司立即向刁英杰交付房屋；3.判令奥星公司向刁英杰支付从2017年1月1日起至实际交房之日止按日以已交付房价款的万分之一的违约金，暂计至起诉日为63451.68元；4.判令奥星公司立即为刁英杰办理房产证；5.判令奥星公司向刁英杰支付从2017年3月1日起至办理房产登记完毕之日止按日支付总房款的万分之一的逾期办证违约金，暂计起诉日为63451.68元；6.判令奥星公司按照《商品房买卖合同》第十四条约定装备供暖设施；7.判令奥星公司赔偿刁英杰损失96000元。事实和理由：2015年9月4日，刁英杰与奥星公司签订商品房买卖合同，约定刁英杰购买奥星公司位于薛店镇××西、规划货栈街南润丰新尚C区1幢2单元14层1401号房屋，总价427572元，付款方式为2015年9月4日支付房款127572元，余款300000元以商业贷款支付，自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清。奥星公司应于2016年12月31日前向刁英杰交付该商品房，逾期超过60日后，刁英杰要求继续履行合同的，合同继续履行，奥星公司按日计算向刁英杰支付已交付房价款的万分之一的违约金。奥星公司应当在商品房交付使用后60日内向登记机关办理房产登记，逾期按日向刁英杰支付总房款的万分之一的逾期办证违约金。按照合同约定，供暖设施交房后达到户内暖气主管道铺设入户50㎝预留接口，市政集中供暖，市政热力管网铺设到位，具备供暖条件。刁英杰已按照合同约定交付房款及天然气初装费、暖气初装费、维修基金等所有费用，并且该商品房已经备案到刁英杰名下。但奥星公司至今未向刁英杰交付房屋，未给予市政管网集中供暖，未办理产权登记，已经严重违约，依法应承担违约责任。庭审时刁英杰称，2016年12月31日，其到涉案房屋现场看，因奥星公司擅自更改集中供暖为壁挂炉，房屋没有达到合同约定的条件，所以其一直没有收房；同意替代条件并非同意奥星公司随便提供替代条件，即便提供替代条件，也应经其同意或协商一致，奥星公司所谓的替代条件并不能达到其使用标准和条件；其不接受现在状态（壁挂炉供暖）的房屋，也不同意退房。奥星公司辩称，一、奥星公司一直在继续履行合同，从没有拒绝交付涉案房屋，涉案房屋于2016年12月30日通过建设、工程监理、设计、施工、勘查五方竣工验收，符合合同约定的交房条件，奥星公司于2016年12月20日、2019年11月29日两次向刁英杰邮寄交房通知，但刁英杰一直拒绝收房。二、郑州市和新郑市关于冬季重污染天气时采取临时管控措施于2016年开始实施，国家和地方政府关于环保管控的政策是临时性政策，奥星公司无法对此作出准确判断，将所有政策风险判由其承担，明显不合理，也没有法律依据。三、因薛店镇范围内整体暂时没有配置暖气管网导致涉案小区没法提供供暖，奥星公司提供了替代解决方式，即免费提供并安装壁挂炉，该替代解决方式并不影响刁英杰日常生活，刁英杰不能以此为理由拒绝收房。且提供供暖并不是合同约定的交房条件，合同约定奥星公司可提供替代性解决方案。四、2016年8月20日之后，房屋初始登记取消，不动产首次登记启用，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已经履行不能，应适用情势变更原则，奥星公司不承担违约责任。五、假如奥星公司存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，但刁英杰并未因此遭受损失，合同约定的违约金过高，请求调低至0.003%以内。六、依据民法典有关诉讼时效的规定，刁英杰主张2018年1月24日之前的违约金超出诉讼时效，已经丧失胜诉权。本院经审理认定事实如下：2015年9月4日，刁英杰与奥星公司签订编号为150××××****的《商品房买卖合同》，其主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为薛店镇××西、规划货栈街南润丰新尚C区1号楼2单元14层1401号房，合同约定该商品房建筑面积共110.17平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3881.02元，总金额427572元。第六条付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：以现金方式支付127572元，付款时间2015年9月4日；以商业贷款方式支付300000元。备注：自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇政府部门城市规划、市政工程、地下文物障碍或恶劣气候等，影响本合同约定工期的，在影响的范围内，双方同意交房日期相应顺延；3.买受人逾期付款的，除按附件四补充协议承担违约责任，交房时间顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施：2016年12月31日达到使用标准；供水方式为市政管网供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2016年12月31日达到正常使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施：2016年12月31日达到使用标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3.燃气供应设施：2017年5月31日达到使用标准，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件（因单栋楼入住等相关条件达不到燃气公司要求的除外）。4.供暖设施：交房后达到户内暖气主管道铺设入户50㎝预留接口，（市政热力管网铺设到位，具备供暖条件），准运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。第十六条合同信息备案。本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。附件四合同补充协议六、产权登记的约定1.产权初始登记。出卖人应当在房屋交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送新郑住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，因买受人原因或出卖人未能控制的原因致使出卖人未及时报送资料的，出卖人无需承担任何责任。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。刁英杰向奥星公司支付首付款127572元，后奥星公司收到刁英杰银行贷款300000元。2015年9月25日，刁英杰交纳维修基金7161元。2016年12月，奥星公司通知刁英杰收房，刁英杰前往收房，但因供暖问题拒绝收房。2017年12月7日，刁英杰交纳契税6413.58元。2019年6月10日，涉案房屋办理不动产权证书，登记权利人为奥星公司。另查明，1.2016年8月19日,郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为:郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记,实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。2.2016年12月30日，涉案房屋经建设单位组织设计、施工、工程监理和有关单位竣工验收，并于2018年4月12日备案。3.刁英杰提交房屋租赁合同、交纳房屋租金收据，用于证明奥星公司逾期交房，造成其不得不租赁房屋居住，造成96000元（现金支付）租房损失，该损失奥星公司应予承担。奥星公司对此不予认可，称与本案无关，刁英杰也没有实际支付租金的凭证，刁英杰拒不收房应承担相应责任，无权向奥星公司主张损失。4.奥星公司提供邮政快递单及邮寄清单，用于证明该公司先后于2016年12月20日、2019年11月29日根据刁英杰在合同中预留的送达地址和电话向刁英杰邮寄了交房通知，但对方并未及时收房。刁英杰对此不予认可，认为奥星公司没有提供是否妥投的相关证据，假使妥投，也因奥星公司交房不符合合同关于供暖设施的约定，不符合约定交房条件，由此造成的后果应由奥星公司承担。5.奥星公司提交2015年9月4日王藏与奥星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议书，用于证明项目开建后政府承诺的供暖配套实施迟迟没有建设到位，因薛店镇范围内整体暂时没有配置暖气管网导致涉案小区没有供暖，该公司提供了替代解决方案，即在业主收房时向业主免费提供并安装壁挂炉实现供暖目的，提供的替代解决方式并不对刁英杰日常生活产生任何影响，刁英杰不能以此为由拒绝收房。刁英杰认为该证据与其无关，他人对自己权利的行使或放弃，并不必然推定刁英杰也必须和他人一样，刁英杰并未认可也未签署过该补充协议。本院认为，奥星公司与刁英杰签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2016年12月20日奥星公司向刁英杰邮寄交房通知，刁英杰也自认2016年12月31日前往涉案房屋现场，但因供暖问题未予收房，根据奥星公司提交的证据，经建设单位于2016年12月30日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，具备交付条件。刁英杰与奥星公司虽然约定供暖设施为市政管网集中供暖，但同时也约定在规定日期未达到使用条件，刁英杰同意奥星公司提供替代条件，现涉案房屋所在地区仍未实现集中供暖，刁英杰要求装备集中供暖设施，客观上尚不能实现，刁英杰亦认可奥星公司在交付房屋时即免费提供壁挂炉，在奥星公司已按合同约定免费提供了替代措施的情况下，刁英杰以此为由拒绝接受现有条件下的涉案房屋，依据不足，相应的责任应由刁英杰自行承担。因此，刁英杰要求奥星公司立即交付房屋，支付逾期交房违约金，赔偿损失并装备供暖设施等相关主张，本院不予支持。关于刁英杰主张的逾期办证问题。按照双方约定，奥星公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由奥星公司提供的资料到产权登记机关备案。如因奥星公司的责任，刁英杰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，奥星公司按日向刁英杰支付总房款的0.01%违约金，但因刁英杰原因或奥星公司未能控制的原因致使奥星公司未及时报送资料的，奥星公司无需承担任何责任。在合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，导致奥星公司在2016年8月20日之后不能办理房屋所有权初始登记。现涉案房屋实际已于2019年6月10日办理了首次登记，因涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上也影响了首次登记工作的正常进行。以上所述客观情况，系奥星公司在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不可预见的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的“情势变更”情形，若继续履行合同对于奥星公司显失公平。故奥星公司关于应适用情势变更原则，其不承担违约责任的辩解理由，本院予以采纳。相应地，刁英杰要求奥星公司办理房产证并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刁英杰的诉讼请求。案件受理费4644元，减半收取计2322元，由原告刁英杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二一年六月十七日代理书记员  王慕曦