辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3191号上诉人（原审原告）：董秀兰，女，汉族，1985年2月18日生，住址黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：金悦琳，北京市京师(大连)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫树利，男，汉族，1980年10月28日生，住址内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王英伟、付雨墨，均系北京市华泰律师事务所大连分所律师。上诉人董秀兰与上诉人闫树利租赁合同纠纷一案，均不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6261号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董秀兰上诉请求：1、撤销一审判决，支持董秀兰一审诉讼请求。2、上诉费用由闫树利承担。事实与理由：一、案涉《餐馆转让合同》已成立生效，且已于2020年6月8日解除。2018年7月10日，董秀兰与案外人林国良签订了《房屋租赁合同》，承租了案涉公建经营饭店。后董秀兰不再继续经营，便将饭店转让给了闫树利。2019年3月2日，双方签订了《餐馆转让合同》，董秀兰将餐馆以12万元的价格转让给了闫树利。首先，董秀兰与案外人林国良签订的《房屋租赁合同》中，并未禁止董秀兰将案涉房屋转租。在租赁双方没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，承租人将房屋进行转租，是取得收益的一种方法，也是在租赁合同目的范围内应有的权利，不应该加以否定，故董秀兰有将案涉房屋转租的权利。而且，案外人林国良也同意董秀兰将房屋进行转租，所以才会有董秀兰与闫树利以及案外人林国良之间三方的《餐馆转让合同》。其次，在签订合同的当日，案外人林国良因为涉嫌违法违纪，被带走调查，无法到现场参与合同的签订，这并非董秀兰的过错。而且对于大房东不能到场的这一情况，董秀兰与闫树利也达成了一致，由闫树利在《餐馆转让合同》第一页右上角亲笔书写了以下约定：“签约丙方(房东)未能到场，全权委托甲方(董秀兰)负责签约，如果在租赁期间发现与合同内容不一致的问题，甲方全权负责。”双方已经对合同如何生效达成了一致，所以甲方即董秀兰的签字就可代表丙方的签字，董秀兰与闫树利均签字后，《餐馆转让合同》即成立生效。后因闫树利未按期交房租，董秀兰依据《合同法》第九十四条，于2020年6月8日通知闫树利解除了合同，故《餐馆转让合同》于2020年6月8日解除。二、闫树利应支付董秀兰2019年8月10日至2020年6月8日的租金91,667元及逾期付款违约金，一审法院判决董秀兰一方承担30%的违约责任没有事实及法律依据。根据双方签订的《餐馆转让合同》，2019年8月10日至2020年8月9日的租金11万元，应当于2019年7月10日前交清，董秀兰向闫树利多次催要，闫树利均拒不支付，故闫树利除应支付租金外，还应支付董秀兰逾期付款违约金。因案涉合同于2020年6月8日解除，故上诉人请求2019年8月10日至2020年6月8日的租金。一审法院认可了2019年8月10日至2020年6月8日的租金为91,667元，但是认为丙方(即案外人林国良)未在合同上签字为董秀兰的过错，依据《餐馆转让合同》第七条认为董秀兰应当承担30%的违约责任，没有任何事实及法律依据。首先，案外人林国良未能在合同上签字，并非董秀兰的过错。在签订合同的当日，案外人林国良因为涉嫌违法违纪，被带走调查，无法到现场参与合同的签订，这不是董秀兰能够决定和左右的。而且闫树利在知晓这一情况后，也同意由董秀兰替林国良签字，林国良到不到场，不影响合同的签订。其次，《餐馆转让合同》中，对违约责任是这么约定的：“在本协议签订之前，饭店所发生的债权和债务由甲方承担，并且保证本店没有抵押、贷款等相关情况的使用，如果出现此情况，甲方要退给乙方全部转让金和购买设备设施的全部费用，并支付转让费30%的违约金。在协议签订之后，因饭店经营所发生的债权债务由乙方承担。”在本案中，董秀兰未产生上述任何一项违约行为，店铺根本没有抵押和贷款的情况发生，所以不应当承担任何违约责任。一审法官以董秀兰在签订合同时有过错为由判令董秀兰承担30%的违约责任，属于对双方约定的承担违约责任的条款做出的扩大解释，没有任何事实及法律依据。三、在合同解除后，闫树利仍实际占有房屋，闫树利应支付董秀兰2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费28,027元及逾期付款损失。2020年6月8日，董秀兰向闫树利发出了《解除合同通知书》，一审法院认为董秀兰加锁后，闫树利不具有继续占有案涉房屋的能力，属于对事实的认定错误。现闫树利的一切设备设施均在案涉房屋内，导致案涉房屋无法继续出租，并且闫树利在案涉房屋上加锁的行为导致董秀兰无法收房。因董秀兰与大房东大连辽渔建设集团地产有限公司（以下简称辽渔地产公司）已经于2020年9月9日协商一致解除了原《房屋租赁合同》，自2020年9月10日起，董秀兰也没有权利收取闫树利的房屋占有使用费。故董秀兰仅主张2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费及逾期付款损失。房屋占有使用费的标准为合同中约定的租金的标准。闫树利辩称，不同意董秀兰的全部上诉请求。闫树利上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回董秀兰一审全部诉讼请求；2、董秀兰承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决判令支付房租存在入下问题：1、经过多次催要董秀兰未能提供有效房屋手续，造成闫树利不能及时出兑店铺，店铺处于停业经营，截止2019年3月29日，闫树利与客户达成的兑店意向因没有房屋手续不能签约，导致闫树利很大的经济损失，且手续不全也无法经营，因此闫树利不能再支付房屋租金以及其他一切费用；2、房屋租赁在疫情期间房屋的产权单位辽渔地产给予了两个月的租金减免，该减免政策应适用于上诉人。综上，董秀兰造成闫树利兑店损失及董秀兰扣押物品的违约等问题，闫树利会积极维自身权利。董秀兰辩称，不同意闫树利的上诉请求。董秀兰向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《餐馆转让合同》于2020年6月8日解除；2、被告支付原告2019年8月10日至2020年6月8日的租金91,667元及自2019年7月10日至实际支付之日止的逾期付款违约金，以91,667元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、被告按照每年110,000元的标准向原告支付2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费28,027元（110,000元÷365天×93天）及自2020年6月9日起至实际支付之日止的逾期付款损失，以28,027元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、被告支付原告的餐馆转让费11,000元；5、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2019年3月2日，原告（转让方、甲方）与被告（受让方、乙方）、房东（丙方）（空白，合同也没有丙方签字）签订《餐馆转让合同》，该合同约定：甲、乙、丙三方经友好协商，就饭店转让事宜达成以下协议：1、丙方同意将自己位于甘井子区宇圣明珠B2-6公建10号饭店转让给乙方使用，建筑面积92平方米，使用面积（地面三层、地下一层）368平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，合同到期后乙方有优先承租权。2、丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2023年8月9日止，年租金110,000元。饭店交给乙方后，乙方代替甲向丙方履行租赁合同（手写增加部分：在租赁期年租金110,000元保持不变，同时乙方交给甲方由甲方交给房东，提前一个月交清）。3、饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。甲方在将本协议项下的房屋转租给乙方时，并应取得丙方同意本协议。乙方在租赁经营期间，如经营发生困难，乙方有权将本协议项下房屋再行转租给第三人经营。4、乙方在2019年3月1日前一次性向甲方支付转让费共计100,000元，其中包括到2019年8月9日的租金……7、在本协议签订之前，饭店所发生的债权和债务由甲方承担，并且保证本店没有作为抵押、贷款等相关情况的使用，如果出现此情况，甲方要退给乙方全部转让金和购买设备设施的全部费用，并支付转让费30%的违约金。在协议签订之后，因经营饭店发生的债务由乙方承担……本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。该合同在第一页头部手写内容为：签约丙方（房东）未能到场，全权委托甲方（董秀兰）负责签约，如果在租赁期间出现与合同内容不一致的问题，甲方全权负责。在合同尾部手写内容为：补充说明：乙方先付给甲方100,000元整，在甲方帮助乙方完成营业执照，牌匾申请安装等事宜以及结清第四条的相关费用，乙方结清尾款和押金3,000元。丙方未在该合同书上签字。原告与被告签订该合同后，被告向原告支付了转让款112,000元。原告向被告交付案涉房屋，被告开始经营饭店。在经营过程中，发生过“购房意向人”去看房的行为。2019年8月21日，原告向被告催要2019年8月10日至2020年8月9日的房租计110,000元，并将《通知书》张贴到案涉房屋大门上。2020年6月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，要求被告2日内腾退案涉房屋，并将该通知书张贴到案涉房屋大门上。2日后，原告将案涉房屋大门增加门锁一把（原大门也处于锁门状态）。2018年7月10日，原告与案外人林国良签订《房屋租赁合同》，由原告承租案涉房屋，但该合同未约定原告享有转租案涉房屋的权利。2019年8月10日，原告（乙方）、林国良（丙方）、大连辽渔建设集团地产有限公司（甲方）签订《合同主体变更协议书》，约定案涉房屋的出租方由林国良变更为辽渔地产公司。2020年9月9日，辽渔地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定辽渔地产公司与原告解除案涉房屋的租赁合同及变更主体协议书。一审法院认为，一、依据法律规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，2019年3月2日，原告（甲方）与被告（乙方）、房东（丙方）签订的《餐馆转让合同》约定：“1、丙方同意将自己位于甘井子区宇圣明珠B2-6公建10号饭店转让给乙方使用……本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效”，但该合同的丙方即案涉房屋产权人并没有签字确认，原告也未提供证据证明其享有对案涉房屋转租的权利，因此案涉合同并未成立。故原告主张解除《餐馆转让合同》无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。二、《餐馆转让合同》中丙方虽然没有签字，但原、被告均签字确认，被告向原告支付了112,000元转让款，原告向被告交付了案涉房屋，且被告实际开始了案涉饭店的经营。因此，原告与被告之间形成事实的餐馆转让租赁关系，被告应当支付其占用案涉房屋期间的租金。故被告应当支付原告2019年8月10日至2020年6月8日的租金91,667元。但在《餐馆转让合同》签订过程中，丙方没有进行签字确认的过错方在原告；且在2019年8月10日，原告与林国良、辽渔地产公司签订《合同主体变更协议书》后，仍然没有通知被告，也未要求新变更的主体辽渔地产公司对《餐馆转让合同》进行追认，因此原告应承担违约责任。参照《餐馆转让合同》第七条关于其他违约责任的约定，原告应承担转让费30%的责任即36,000元（120,000元×30%）。另外，被告尚欠付原告转让费8,000元（原告主张押金3,000元，一审法院不再支持）。扣除上述费用，被告仍应支付原告租金63,667元（91,667元–36,000元+8,000元）。三、关于原告主张2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费28,027元。因2020年6月8日原告向被告发出《解除合同通知书》，2天后就对案涉房屋加上了门锁，被告实际上已经不具有继续占有案涉房屋的能力，双方事实上的租赁关已经终止，故原告主张被告后续占用费，一审法院依法不予支持。四、关于原告主张利息部分，因原告对于案涉餐馆转让合同的签订存在过错，故对该项主张，一审法院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告闫树利自判决生效之日起十日内给付原告董秀兰租金63,667元；二、驳回原告董秀兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告负担1428元。由被告负担1392元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明事实中，除“4、乙方在2019年3月1日前一次性向甲方支付转让费共计100,000元……”实际应为“4、乙方在2019年3月1日前一次性向甲方支付转让费共计120,000元……”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，董秀兰与林国良于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年7月10日至2023年8月9日。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，虽然《餐馆转让合同》中没有案涉房屋产权人林国良的签字确认，但董秀兰、闫树利已经按照该合同实际履行，闫树利已经按照该合同支付了112,000元转让款，董秀兰按照合同交付了案涉房屋，闫树利实际经营案涉饭店，双方均履行了主要合同义务。作为原出租人的林国良虽未签字确认，但未对董秀兰将案涉房屋转租事宜提出过异议，应视为对转租行为的认可。因此，案涉《餐馆转让合同》系本案董秀兰与闫树利的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对董秀兰、闫树利发生法律效力，董秀兰、闫树利均应依约履行各自合同义务。因闫树利欠付租金系不争的事实，构成违约，故董秀兰主张解除《餐馆转让合同》，有事实及法律依据，应予以支持。闫树利应当向董秀兰支付其占用案涉房屋期间的租金，即应当支付2019年8月10日至2020年6月8日的租金91,667元。在案涉《餐馆转让合同》中并无出租人林国良签字认可的情况下，董秀兰主张闫树利支付案涉租金的利息，于法无据，本院不予支持。而关于董秀兰应否承担30%的转让费的违约责任一节，本院认为，《餐馆转让合同》载明：签约丙方（房东）未能到场，全权委托甲方（董秀兰）负责签约，如果在租赁期间出现与合同内容不一致的问题，甲方全权负责。该合同亦约定，甲方（董秀兰）保证房屋没有作为抵押、贷款等相关情况，如出现此情况，需承担30%的转让费作为违约金。截至本案诉讼，案涉房屋原权利人林国良未对董秀兰将案涉房屋转租事宜提出过异议，亦未出现案涉房屋存在抵押、贷款等合同约定的应由董秀兰承担30%的转让费作为违约金的情形，未出现应由董秀兰承担违约责任的事由。现无证据证明案外人林国良未能在合同上签字系董秀兰的过错所致。故根据现有情况，董秀兰并不存在违约行为，不应承担违约责任。因此，闫树利仍应支付欠付的转让费8000元和租金91,667元。一审此节认定不妥，本院予以纠正。关于闫树利主张因疫情原因辽渔地产公司已经为董秀兰应减免租金、本案租金亦应予减免一节，本院认为，闫树利并未提供证据证明辽渔地产公司因疫情为董秀兰减免了租金，董秀兰对此亦不认可，闫树利亦未提交证据证明其店铺经营因疫情受到何种影响，故闫树利该项主张，证据不足，本院不予支持。关于董秀兰主张2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费28,027元一节，本院认为，因2020年6月8日其向闫树利发出《解除合同通知书》并对案涉房屋安装门锁，在此之后，闫树利实际上无法继续占有使用案涉房屋，双方之间的租赁关系已经终止，案涉《餐馆转让合同》实际于2020年6月8日解除。故董秀兰主张后续占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人董秀兰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上诉人闫树利的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6261号民事判决；二、确认董秀兰、闫树利所签订的《餐馆转让合同》于2020年6月8日解除；三、闫树利于本判决发生法律效力之日起十日内给付董秀兰租金91,667元及欠付的转让费8000元；四、驳回董秀兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费2820元，由董秀兰负担728元，由闫树利负担2092元；二审案件受理费5640元（董秀兰预交2820元、闫树利预交2820元），由董秀兰负担728元，由闫树利负担4912元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  任 娲二〇二一年六月二十七日书记员  程添莹