河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2084号上诉人（原审被告、申请执行人）：北京财智联合理财顾问有限公司，住所地北京市西城区广华轩5号楼16层4号，统一社会信用代码911101027754763386。法定代表人：赵荣春，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾伟民，男，1992年2月7日出生，汉族，住北京市昌平区，该公司员工。被上诉人（原审原告、案外人）：申丽英，女，1956年6月9日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王福泉，河南福聚律师事务所商丘分所律师。原审第三人（被执行人）：科迪食品集团股份有限公司，住所地河南省虞城县利民工业园区，统一社会信用代码91410000170010981J。法定代表人：张清海，该公司董事长兼总经理。原审第三人（被执行人）：张清海，男，1955年10月28日出生，汉族，住河南省虞城县利民镇张楼村。上诉人北京财智联合理财顾问有限公司（以下简称北京财智公司）因与被上诉人申丽英、原审第三人科迪食品集团股份有限公司（以下简称科迪食品公司）、张清海案外人执行异议之诉一案，不服河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京财智公司的委托诉讼代理人贾伟民、被上诉人申丽英的委托诉讼代理人王福泉到庭参加诉讼，原审第三人科迪食品公司、张清海经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。北京财智公司上诉请求：1.撤销河南省虞城县人民法院(2020)豫1425民初5379号民事判决;2.驳回申丽英的诉讼请求。事实和理由：一、根据房屋登记管理部门登记,案涉房产登记在科迪食品公司名下,据此查封、执行案涉房产,符合法律规定。二、申丽英提交证据不能证明其已购买了案涉房产。申丽英提交的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》分别签订于2008年5月28日和2015年10月16日，其提交的两份付款凭证，其中一张为2014年12月19日支付200000元的付款凭证,收款人为商丘市科苑农业发展有限公司;另一张为2014年12月16日代科迪集团支付给中国银行虞城县支行125700元付款凭证，记载的付款人、收款人均非申丽英或科迪食品公司。上述两份付款凭证与《房屋买卖补充协议》所述的付款人与付款时间明显不符。《房屋买卖合同》、付款凭证、《房屋买卖补充协议》等证据显示的时间间隔明显过大,存在诸多矛盾和问题，付款凭证显示的付款时间一年后才签订《房屋买卖补充协议》,与一般交易惯例严重不符,无法证明其已购买了案涉房产。综上，一审法院认定事实不清,适用法律错误。申丽英辩称，一、尽管案涉房产登记在科迪食品公司名下，法院据此可以查封案涉房产，但在申丽英提供足以证明案涉房产不属于科迪食品公司财产的相关证据后，法院应当解除对房产的查封。二、申丽英提交证据符合法律规定应当解除对案涉房产查封的情形。北京财智公司于2020年4月15日申请法院查封案涉房屋。2008年5月28日，科迪食品公司与申丽英签订《房屋买卖合同》，在准备办理过户的过程中，发现原土地使用权人已经将案涉土地抵押给了中国银行虞城县支行和中国农业银行商丘市京港支行，因此未能办理变更登记手续，后中国银行虞城县支行与各方当事人在河南省高级人民法院主持下达成了调解协议，科迪食品公司、虞城信用社、孟凡荣、虞城县财政局共同向中国银行虞城县支行支付663500元。申丽英代科迪食品公司向中国银行虞城县支行支付补偿款125700元，2014年11月20日，申丽英向科迪食品公司支付200000元购房款，案涉房产及土地的款项申丽英已经全部付清。2015年10月16日，双方签订补充协议确认科迪食品公司已经收到申丽英支付的全部购房款（含土地款）325700元，申丽英确认已经接收科迪食品公司交付的房屋及土地。但由于案涉土地还抵押给了中国农业银行商丘市京港支行，故科迪食品公司和申丽英仍不能办理变更登记手续，责任在科迪食品公司，申丽英没有任何过错。一直到2015年该抵押权仍未涤除，为避免产生纠纷和矛盾，双方于2015年10月16日签订《房屋买卖补充协议》。虽然《房屋买卖补充协议》第二条申丽英两次支付购房款的有关信息表述存在一定错误，但并不影响科迪食品公司收到申丽英支付的325700元购房款的基本事实。科迪食品公司未提交书面陈述意见。张清海未提交书面陈述意见。申丽英向一审法院起诉请求：1.立刻停止对位于河南省××××大道东段南侧的005906号房产的强制执行，并解除查封，即不得执行位于河南省××××大道东段南侧的虞房字[2004]字第005906号房产；2.诉讼费用由北京财智公司承担。一审法院认定事实：北京财智公司与科迪食品公司、张清海证券交易合同纠纷一案，该院于2019年1月23日作出（2018）豫1425民初4098号民事判决，北京财智公司提起上诉，河南省商丘市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫民终1316号民事判决，判决：一、撤销河南省虞城县人民法院（2018）豫4098号民事判决；二、科迪食品公司于判决生效后十五日内向北京财智公司作为基金管理人的“财智多策略成长一期基金”进行现金补仓，补仓金额为5046947元；三、张清海就判决第二项补仓金额承担连带清偿责任；四、驳回北京财智公司的其他诉讼请求。判决生效后，北京财智公司申请执行，该院作出(2020)豫1425执229号民事裁定，查封了科迪食品公司名下的位于河南省××市虞城县××大道东××南侧××房产一处。申丽英对该查封行为提出异议，要求解除对案涉房产的查封，该院于2020年11月6日作出了(2020)豫1425执异78号执行裁定，驳回了申丽英的异议申请，申丽英遂提起执行异议之诉。另查明，科迪食品公司作为甲方与申丽英作为乙方分别于2008年5月28日签订《房屋买卖合同》，于2015年10月16日双方签订补充协议，合同签订后科迪食品公司将案涉的房产交付给了申丽英，申丽英先后支付购房款及其他费用合计325700元，申丽英实际占有案涉房屋及土地后，将案涉房屋出租。由于案涉房屋所在土地使用权存在多重抵押，物权变更登记手续未能办理。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，申丽英与科迪食品公司签订的购房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。综合审查申丽英所提交证据，可以证明其作为案涉房产买受人享有物权期待权，其签订协议、履行给付义务、占有并处分案涉房产后，且其为实现物权登记变更，积极参与对案涉房产所在土地抵押权涤除并承担由此产生的相关费用，案涉房产未能办理过户登记系因案涉房产所在土地存在多重抵押，非因申丽英自身原因，因此申丽英对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，申丽英请求停止执行案涉房产的理由能够成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行位于河南省××市虞城县××大道东段南侧的虞房字[2004]字第005906号房产。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于申丽英是否对异议房产享有排除执行的民事权益的问题。一审中，北京财智公司对科迪食品公司和申丽英于2008年5月28日签订的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，科迪食品公司和申丽英签订的书面房屋买卖合同合法有效。依据申丽英一审提交的证据，可以证实申丽英在人民法院查封之前已合法占有异议房产并支付了全部价款，申丽英未办理产权变更登记原因是由于河南商达肠衣有限公司先期将案涉土地多重抵押，申丽英对异议房产未能办理变更登记不存在过错。本案系普通债权的强制执行，现有证据足以证明申丽英享有排除本案执行的民事权益，一审判决驳回北京财智公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，北京财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人北京财智联合理财顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许长峰审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二一年六月二日书记员  段 培