河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初13480号原告康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人戴卫，董事长。委托代理人常琳，公司员工，特别授权。被告刘壮利，男，汉族,1982年4月7日出生，住河南省沁阳市。被告赵旭妍，女，汉族，1981年5月29日出生，住河南省沁阳市。原告康桥悦生活服务集团有限公司诉被告刘壮利、赵旭妍物业服务合同纠纷一案，原告请求判令：1、被告支付自2017年8月1日至2020年12月31日的物业服务费2505.1元；2、被告按照合同约定每日千分之三的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业服务费止，暂计算至2020年12月31日请求支付违约金4737元；3、本案诉讼费由被告负担。本院于2021年5月27日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常琳到庭参加诉讼，被告刘壮利到庭参加诉讼，被告赵旭妍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。本案相关情况2010年5月10日，河南怡佳房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘壮利（××）、赵旭妍（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买的商品房位于金水区××北、××大道西××房，房屋建筑面积为45.28平方米。该商品房价款总金额叁拾伍万陆仟柒佰叁拾伍元整等内容。该商品房买卖合同已备案。河南怡佳房地产开发有限公司（甲方）与河南新康桥物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，主要约定：物业名称：经三名筑；物业类型：【普通住宅】【公寓】；坐落位置：郑州市金水区经三路与北环交汇处；物业管理区域四至：东至中州大道；西至郑州轻工业学院民族职业学院；南至北三环路；北至桑园。乙方提供的前期物业管理服务应达到甲乙双方约定的物业服务标准。本合同有效期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，为期3年。甲方已交给业主的物业由业主按其拥有物业的建筑面积及对业态、标准交纳物业服务费（已办理房屋所有权证书的，以房屋所有权证书记载的建筑面积为准，未记载建筑面积或未办理房屋所有权证书的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。物业各业态的具体收费标准如下：1、高层住宅：1.15元/月·平方米；2、SOHO公寓：1.35元/月·平方米；3、商业物业：1.35元/月·平方米；车位管理费：50元/月·个，临停车位按行业标准收费。业主物业服务费交付周期为半年，具体时间为每半年的第一个月前7日内交清该期间的物业服务费。业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日应当按照应付款的千分之三向乙方支付滞纳金，直至付清欠费之日止。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方等内容。协议尾部甲方处有河南怡佳房地产开发有限公司加盖印章，乙方处有河南新康桥物业服务有限公司加盖印章对协议内容予以确认。2020年4月30日，河南新康桥物业服务有限公司企业名称变更为康桥悦生活服务集团有限公司。2020年7月15日，河南怡佳房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，主要约定：物业名称：经三名筑小区；物业类型：【普通住宅】【公寓】；坐落位置：郑州市金水区经三路与北环交汇处；乙方提供的前期物业管理服务应达到甲乙双方约定的物业服务标准。本合同有效期限自2020年7月1日起至2025年6月30日。本合同到期后自动续约，每次续约期限为5年，续约不受次数限制。甲方已交给业主的物业由业主按其拥有物业的建筑面积及对业态、标准交纳物业服务费（已办理房屋所有权证书的，以房屋所有权证书记载的建筑面积为准，未记载建筑面积或未办理房屋所有权证书的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。物业各业态的具体收费标准如下：1、高层住宅：1.15元/月·平方米；2、SOHO公寓：1.35元/月·平方米；3、商业物业：1.35元/月·平方米；车位管理费：50元/月·个，临停车位按行业标准收费。业主物业服务费交付周期为半年，具体时间为每半年的第一个月前7日内交清该期间的物业服务费。业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日应当按照应付款的千分之三向乙方支付滞纳金，直至付清欠费之日止。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方等内容。协议尾部甲方处有河南怡佳房地产开发有限公司加盖印章，乙方处有河南新康桥物业服务有限公司加盖印章对协议内容予以确认。原告提交的编号为金物备【2017】第30号《郑州市物业服务合同备案证明》显示：河南新康桥物业服务有限公司：你单位提交的关于经三名筑项目物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：经三名筑；二、委托单位：河南怡佳房地产开发有限公司；三、项目地址：郑州市金水区北环路6号；四、总建筑面积：113235.82㎡；五、物业服务合同期限：2017.07.12-2020.07.11。郑州市金水区保障性住房管理办公室在尾部加盖印章。被告自2017年8月1日起开始欠缴物业费，经原告多次书面催缴，被告至今未缴纳。原告庭审陈述，被告从原告入驻小区2017年8月1日开始一直未履行缴纳物业费的义务。被告因为楼上的违章建筑导致房屋质量问题属于楼上业主侵权，与本案不属于同一法律关系，关于楼上业主的违章建筑问题，物业与楼上业主协商过，也出过限期整改通知书，原告的证据中有所体现，物业已经尽到了劝告、协调义务，物业没有强制执行权，被告可以另案起诉来维护自己的合法权益。原告进驻小区的时候违章建筑已经存在了。被告刘壮利庭审陈述，物业应该起诉楼顶违章建筑，因为他侵害了整栋楼的合法权益，占用公共用地场所，我19楼楼体结构和下面的都不一样，少了一道承重梁，现在房屋重新装修后，大梁已经开裂，现无法居住了。我配合物业将楼上建筑进行拆除，对房屋质量进行技术鉴定。恢复原状后，我物业费用全部交齐，现在房屋大梁开裂导致成危房，都无法居住，物业也没有关注过，也没有上门看。楼上有违章搭建具体时间我不太清楚，感觉房子漏水装修，大梁开裂了，才知道。我一直都没有说过不交物业费，我一直都是处理好了我一毛不差的给物业费用交齐。本院认为：被告赵旭妍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩及质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出判决。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告系涉案房屋业主，原告为包括涉案房屋在内的区域提供物业服务，被告应当按照前期物业服务合同的约定标准支付原告相应的物业费，自2017年8月1日至2020年12月31日，按物业服务合同1.35元/平方米?月，收费面积45.28平方米计算物业费2506.25元（45.28平方米×1.35/平方米?月×41个月），原告主张物业费2505.1元，本院予以支持。对于原告诉请的违约金，本院不予支持。被告称房屋质量及违章建筑一事，因与本案物业服务纠纷属不同法律关系，如被告确有证据证明，可另行通过合法途径主张权利。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘壮利、赵旭妍于本判决生效后十日内支付原告康桥悦生活服务集团有限公司2017年8月1日至2020年12月31日物业费2505.1元；二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担16元，由被告刘壮利、赵旭妍负担9元。本判决为终审判决。审判员 田 晓二〇二一年六月二十一日书记员 巩鹏鸽