湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终270号 上诉人（原审被告）：湖南亿圣玛服饰有限公司，住所地湖南省益阳市高新区迎宾西路380号万利标准厂房B区。 法定代表人：阳献家，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡资生，系公司总经理。 委托诉讼代理人：楚琪，系该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会，住所地湖南省益阳市赫山区金山南路鹿角园市场内。 负责人：姚云华，系该委员会主任。 委托诉讼代理人：匡奕、周芳旭，均系湖南博敏律师事务所律师。 原审被告：张勇，男，1961年6月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 上诉人湖南亿圣玛服饰有限公司（以下简称亿圣玛公司）与被上诉人益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会（以下简称姚家湾管委会）、原审被告张勇租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 亿圣玛公司上诉请求：1.载货提升机不符合载货条件，致使亿圣玛公司产生人工费226320元，该226320元应当抵扣租金。2.2018年8月，案涉租赁场地因新增消防通道，致使亿圣玛公司的租赁面积减少，租赁费应当重新计算，每个月应当减少租赁费500元。3.案涉租赁合同到期后，双方未重新签订租赁合同，租赁价格应当以市场价格确认。2018年5月29日至2020年8月10日的租金应按每平方米4元计算。事实与理由：1.案涉租赁场地的载货提升机系违规自制的三无产品，不具备运货功能，导致亿圣玛公司增加搬运人工损失，该部分损失应冲减租金。亿圣玛公司租赁案涉房屋做仓储（主要存放棉麻等纺织原材料及服装），亿圣玛公司是因姚家湾管委会称有载货电梯才选择租用第三层，承租之后发现载货提升机系雇请非专业人士拼凑自制，无法使用，也不敢使用，亿圣玛公司被迫雇请人员人工搬运进出的货物，增加搬运费用226320元。该搬运费有相关凭证予以证实。按照国家质量监督检验检疫总局颁发的《特种设备目录》、国务院令（2014）第114号《特种设备监察条例》的相关规定，案涉租赁场地的载货提升机属于特种设备中的电梯，应按特种设备进行管理。根据《中华人民共和国特种设备安全法》的规定，姚家湾管委会具有以下过错：第一，违法生产、安装、使用、出租特种设备载货提升机。第二，将维修责任违规转移至亿圣玛公司，亿圣玛公司对于违法生产、安装且无正规设计文件、技术参数的载货提升机无法正常使用和维修。案涉租赁合同中涉及载货提升机的条款因违反相关法律法规无效。姚家湾管委会无视安全监管部门的警告，不听承租人意见，拒不更换具有重大安全隐患的载货提升机。在这种情况下，亿圣玛公司一方面向姚家湾管委会反馈质量监督局的警告意见，一方面被迫改为人工搬运上下楼，增加了进出库费用226320元。2.案涉出租场地面积不实。庭审中，亿圣玛公司提出承租的场地增设了消防通道80多平方米，影响使用面积100多平方米，应当核减出租面积。第一，新增消防通道是出租人的责任，而非承租人的责任。第二，亿圣玛公司的承租面积中已经分摊了公用面积，新增消防通道应当扣减计租面积。3.姚家湾管委会按年利率7.35％追究亿圣玛公司违约金没有依据。 姚家湾管委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.亿圣玛公司以人工搬运费冲抵租金无事实和法律依据。姚家湾管委会交付租赁场地时，载货提升机经亿圣玛公司检验可正常使用。2.2017年7月姚家湾管委会出资更换了新的导轨式升降平台，便利亿圣玛公司存取货物。亿圣玛公司向姚家湾管委会连续缴纳了四年多的租金，实质已认可姚家湾管委会交付的租赁厂房配套设施符合约定的使用条件。亿圣玛公司提供的证据不能证明载货提升机无法使用而产生了搬运费。3.载货提升机、导轨式升降平台不属于特种设备。4.租赁场地未增加任何分摊面积，使用面积未减少。亿圣玛公司无权以使用面积为由减少租金。 姚家湾管委会向一审法院起诉请求：1.判令解除姚家湾管委会与亿圣玛公司之间厂房租赁合同关系，姚家湾管委会不退还20000元合同保证金；2.判令亿圣玛公司、张勇共同支付租金287220元（暂计算至2020年8月17日止为287220元，以后的租金应当按原来的合同标准支付至合同实际解除之日止），并自逾期支付租金之日起，按照年利率7.35%的标准支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止；3.判令亿圣玛公司、张勇向姚家湾管委会腾退厂房，并按照合同约定的租金支付标准支付逾期腾房占有使用费，自租赁合同解除之日支付至厂房实际腾空之日止；4.判令亿圣玛公司、张勇承担本案的案件受理费。 一审法院认定事实，2013年5月31日，姚家湾管委会作为甲方（出租方）与张勇作为乙方（承租方）签订了《万利标准厂房租赁合同书》，合同约定：租赁厂房坐落在益阳市朝阳开发区××资产管理委员会万利标准厂房Ｂ区第三层西头起第5间-第8间，共四间，面积1929平方米。合同约定租期为五年，自2013年8月18日至2018年8月17日止。租赁期满，乙方无偿归还租赁房屋（包括改造和装修部分），如需续租，乙方在同等条件下享有优先权，租金另议。厂房第一年租金为2.5元／平方米／月，第一年租金为57870元，以后按每年递增0.5元／平方米／月的租金计算，租金采用年交年的形式，即合同签订后，预交第一年的租金。甲方负责安装好载货提升机。乙方根据合同规定按时缴纳租金；乙方负责厂区内的水电安装及生产经营中的消防设施建设。如果甲方违约，退还当年已交租金，并赔偿乙方装修改造的费用。如果乙方违约或提前退租，则乙方所交当年租金不退还，甲方有权终止合同，并不负担任何装修改造费用。同日，张勇与姚家湾管委会签订《万利标准厂房租赁补充协议书》，约定：乙方在2013年7月1日之前交纳10000元合同保证金，再在2013年10月底交纳10000元合同保证金。乙方在第3年交纳厂房租金时可以将10000元合同保证金做抵；在第5年交纳厂房租金时可以将另外的10000元合同保证金做抵。张勇于2014年5月8日支付合同保证金20000元。 根据租赁合同约定的租金计算方式，第一年的租金为57870元，张勇于2014年5月8日支付。第二年、第三年、第四年的租金分别为69444元、81018元、92592元，通过亿圣玛公司的账户均已支付，第五年的租金为104166元，通过亿圣玛公司的账户已支付租金60000元，后亿圣玛公司再未支付租金。该租赁厂房一直由亿圣玛公司实际占有、使用至今，经姚家湾管委会多次催款租金未果诉至法院。亿圣玛公司于2010年5月11日登记注册，于2015年6月4日公司住所地变更为益阳市高新区××路××号万利标准厂房Ｂ区第三层西头起第5间-第8间，出资股东为湖南麻布仕服饰股份有限公司，张勇为亿圣玛公司的监事。 一审法院认为，姚家湾管委会与张勇签订的租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。与姚家湾管委会签订租赁合同的张勇系亿圣玛公司的监事，双方签订租赁合同后，亿圣玛公司作为租赁场地的实际使用者，将租赁场地用于仓储，在此期间内也通过亿圣玛公司的账户向姚家湾管委会支付了租金，姚家湾管委会对此一直未提出异议，足以认定姚家湾管委会对租赁场地的经营主体系亿圣玛公司表示认可，故认定张勇是代表亿圣玛公司与姚家湾管委会签订租赁合同，系职务行为。合同到期后双方虽未续签合同，但亿圣玛公司一直实际占有并使用租赁场地，双方之间的租赁合同转为不定期租赁。不定期租赁，出租方可随时解除合同。姚家湾管委会向法院起诉要求解除租赁合同关系，在法院将该案的应诉通知送达亿圣玛公司签收后，姚家湾管委会解除租赁合同的意思表示已明确通知亿圣玛公司，双方之间的租赁协议应自亿圣玛公司收到通知时即2020年8月4日解除。合同解除后，亿圣玛公司应当将涉案房屋腾空并返还姚家湾管委会，亿圣玛公司若未能按期将房屋腾空，则应依租赁合同最后一年租金标准即104166元/年支付姚家湾管委会逾期腾房占有使用费。 合同约定期内的第五年的租金，亿圣玛公司应支付104166元，已支付60000元，亿圣玛公司还应支付租金44166元，又根据《万利标准厂房租赁补充协议书》，其支付的20000元保证金可以做抵租金，故亿圣玛公司还应当支付合同约定期内的租金24166元。合同约定的租赁期限满后的租金，相应租金标准应以租赁合同最后一年约定的费用为准，即按104166元的标准支付租金自2018年8月18日计算至合同解除之日即2020年8月4日，亿圣玛公司应当支付姚家湾管委会合同约定的租赁期限满后的租金204622元。综上，亿圣玛公司共计欠付姚家湾管委会租金228788元。租赁合同对逾期缴纳租金的违约金标准并无约定，因亿圣玛公司未按期足额缴纳租金，其行为构成违约，应当赔偿姚家湾管委会相应的损失，对姚家湾管委会要求亿圣玛公司按年利率7.35%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，支持以228788元为基数，从2020年8月5日起按年利率7.35%计算至租金付清之日止的利息。 亿圣玛公司辩称姚家湾管委会提供的货运电梯不符合运货条件，导致承租人增加搬运费用，以及承租场地中有部分面积被改作消防通道，应当冲减出租面积。根据租赁合同的约定由姚家湾管委会负责安装好载货提升机，亿圣玛公司负责厂区内的水电安装及生产经营中的消防设施建设。在签订租赁合同和交付租赁场地后，直至诉讼前亿圣玛公司均未对安装的货梯和消防通道提出异议以及要求冲减租金，且依约支付了四年租金，亦未在本案中提出反诉。亿圣玛公司提供的证据亦不能证明其搬运费系因载货提升机造成，对亿圣玛公司的上述抗辩理由不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会与张勇签订的《万利标准厂房租赁合同书》于2020年8月4日解除；二、湖南亿圣玛服饰有限公司于判决生效后十日内支付益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会租金228788元和逾期付款违约金（以228788元为基数从2020年8月5日起按年利率7.35%的标准计算至租金付清之日止）；三、限湖南亿圣玛服饰有限公司于判决生效后十日内向益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会返还所租赁厂房[万利标准厂房B区第三层西头起第5间-第8间]，并支付自2020年8月5日起至腾退之日止按照104166元/年的标准计算占有使用费；四、驳回益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5610元减半收取2805元，由益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会负担405元，湖南亿圣玛服饰有限公司负担2400元。 本案二审期间，亿圣玛公司提供了如下证据：证据一、亿圣玛公司向益阳市纪委监委的报告村料，证据二、亿圣玛公司上报益阳市纪委监委的情况说明。证据三、亿圣玛公司向益阳市市场监督管理局的请示；证据四、益阳市市场监督管理局的复函；拟证明案涉租赁场地的载货提升机系“三无”产品，本案应先由益阳市纪委监委调查后法院才能处理本案，本案应中止审理。同时，亿圣玛公司为证明载货提升机不能正常使用产生人工损失的事实申请证人鲁某、陈某、谌某出庭作证。姚家湾管委会提供了如下证据：证据一、导轨式升降平台采购及安装合同，证据二、销售合同，证据三、升降平台验收报告，证据四、合格证及保修卡。拟证明姚家湾管委会提供的导轨式平台系载货货梯，不属于特种设备。证据五、詹某与姚家湾管委会签订的租赁合同，证据六、卜某与姚家湾管委会签订的租赁合同。拟证明姚家湾管委会提供的导轨式升降平台能正常使用。姚家湾管委会为证明载货提升机可以正常使用的事实，申请证人詹某、卜某出庭作证。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。同时，经法庭准许，证人鲁某、陈某、谌某、詹某、卜某出庭作证。证人鲁某证实，证人鲁某系亿圣玛公司员工，2014年6月亿圣玛公司搬到案涉租赁场地，亿圣玛公司进场时，载货电梯可以使用。载货电梯使用两个月后出现问题。亿圣玛公司向姚家湾管委会收水电费的工作人员反映，姚家湾管委会要求亿圣玛公司维修。亿圣玛公司请维修师傅修电梯，维修师傅说电梯是组装的。后载货电梯出了大问题，姚家湾管委会要电子原件厂和亿圣玛公司维修。亿圣玛公司没有参与维修。电梯维修好之后被锁，亿圣玛公司就没有使用电梯了，电子原件厂有电梯钥匙可以使用。亿圣玛公司就采用人工运货。大概一年后，鲁某离开了公司。证人陈某证实，证人系亿圣玛公司员工，2014年至2019年在亿圣玛公司从事仓库管理工作，还参与人工搬运货物，工资一般是2000元至3000元，具体计算方式不清楚。工资是月结，直接转入账户。2014年亿圣玛公司搬到案涉租赁场后，载货电梯大概用了十几天就不能使用了。亿圣玛公司通知姚家湾管委会维修，姚家湾管委会也没有怎么维修。后来换了一个新电梯，换了之后用了一两次就没怎么发货了。证人谌某证实：谌某系亿圣玛公司员工，管理公司运营系统，2015年管理了2年的仓库，证人接手管理仓库后发现载货电梯不能使用，找了姚家湾管委会的支书和会计协商，协商未果。电梯是否修理不清楚。后来载货电梯被锁了，亿圣玛公司不能使用。电子原件厂可以使用载货电梯。更换新电梯后，亿圣玛公司如果需使用电梯就找卜某偶尔使用一次。亿圣玛公司请了搬运工，有时也由员工搬运。搬运费以一个单边和按件计算。有的每箱5元，有的每箱15元。陈某搬运货物，按件计算，以工资形式转到银行卡上。证人詹某证实，詹某与姚家湾管委会系租赁关系。案涉租赁场地的西头和东头均有载货提升机，亿圣玛公司属于西头，西头的载货提升机因维护费用较高就更换了。詹某是2014年租用姚家湾管委会的厂房，进场时，载货提升机可以使用。西头的载货提升机后来更换了，更换了之后可以使用，购买提升机的费用由姚家湾管委会负担。亿圣玛公司使用过载货提升机，使用频率不清楚。证人卜某证实：卜某与姚家湾管委会系租赁关系，从2016年租赁至今，卜某进场时，载货提升机可正常使用。2017年更换了一台，新的载货提升机的购置费由姚家湾管委会负担。卜某看到过亿圣玛公司不止一次使用载货提升机。姚家湾管委会对亿圣玛公司提供的证据有异议，不能证明姚家湾管委会有违法行为，不能作为本案中止审理的依据。亿圣玛公司对姚家湾管委会提供的证据有异议，案涉租赁合同签订时间2013年，导轨式升降平台更换是2017年，且亿圣玛公司没有使用该升降平台。詹某、卜某与姚家湾管委会签订的租赁合同与本案无关。即使詹某、卜某使用了该电梯，也不能否认案涉电梯系“三无”产品。亿圣玛公司对证人鲁某、陈某、谌某的证言无异议，能够证实电梯存在问题，对证人詹某、卜某的证言有异议，厂房西头的是电梯，不是提升机，该电梯不能正常使用，更换电梯是租赁户更换的，更换的电梯是合格的，但租赁户不准亿圣玛公司使用。姚家湾管委会对证人鲁某、陈某、谌某的证言有异议，鲁某、陈某、谌某均系亿圣玛公司员工，与亿圣玛公司存在利害关系。鲁某、陈某的证言能够证实姚家湾管委会在交付租赁场地时载货提升机能够正常使用。谌某的证言能够证实亿圣玛公司使用过新的提升机。谌某关于搬运费的标准与亿圣玛公司一审中提供的证据相互矛盾。对詹某、卜某的证言无异议。 本院认证如下：亿圣玛公司提供的证据不能达到其证明目的。姚家湾管委会提供的证据一至证据四，能够证明姚家湾管委会出资更换了升降平台的事实，提供的证据五至证据六，仅能够证明案外人詹某、卜某使用电梯的情况。证人鲁某、陈某、谌某的证言不能够证明案涉载货提升机不能使用产生人工损失226320元的事实。证人詹某、卜某的证言结合姚家湾管委会提供的证据一至证四能够证实姚家湾管委会出资更换了升降平台的事实。 一审查明的事实，本院予以确认。 二审查明，案涉租赁合同第（七）条双方权利义务中约定，姚家湾管委会负责安装好载货提升机，亿圣玛公司负责载货提升机的日常维护及维修。提升机在运行时不得载人，载重量不超过1.5吨，否则造成的事故由亿圣玛公司全部负责。合同期满，亿圣玛公司必须保证提升机完好并能正常运行，否则必须由亿圣玛公司负责维修好。姚家湾管委会于2017年8月更换了案涉场地的导轨式升降平台。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人对于一审判决《万利标准厂房租赁合同书》于2020年8月4日解除无异议，本院予以确认。 关于亿圣玛公司上诉所提载货提升机无法使用产生的人工损失226320元冲抵租金的问题。案涉租赁合同书约定姚家湾管委会负责安装好载货提升机，亿圣玛公司负责载货提升机的日常维护及维修。案涉租赁合同书签订后，姚家湾管委会交付租赁场地，亿圣玛公司使用了租赁场地。根据亿圣玛公司申请的证人鲁某证实，亿圣玛公司使用了载货电梯。即使载货电梯使用中出现问题，根据合同约定，亦是由亿圣玛公司负责维修。亿圣玛公司也未提供证据证实在租赁合同履行期间就载货电梯问题向姚家湾管委会主张更换载货电梯或要求支付人工损失，实际上，亿圣玛公司按约支付了第一至第四年的租金。另外，就亿圣玛公司所提产生人工损失226320元的主张，亿圣玛公司在一审中提供了2014年12月至2019年1月的领款单，领款单上领款人签名均为鲁某、主管人批准均为陈某。鲁某在二审中出庭证实2014年6月搬到案涉租赁场地，一年后，鲁某离开了亿圣玛公司。故亿圣玛公司所举证证据不能充分证实产生了人工损失的事实。综上，亿圣玛公司所提该项请求依据不足，本院不予支持。 关于亿圣玛公司所提重新核定租赁面积按实际租赁面积计算租金的问题。亿圣玛公司在一审中提出其承租的部分租赁场地被改做消防通道，应当冲减租赁面积、减少租金。亿圣玛公司在二审中又提出租赁场地有两张图纸，两张图纸面积不一致，应进行现场测量确定实际租赁面积。但亿圣玛公司对其主张均未提供证据予以证实。另，案涉租赁合同书最后一面注明：厂总面积1879.488㎡，公共分摊面积：49.725㎡，实际租赁面积1929㎡。双方已按1929㎡计算租金。亿圣玛公司就租赁面积所提上诉请求，依据不足，本院不予支持。 关于亿圣玛公司所提租赁合同到期后租金应以市场价格每平方4元计算的请求。因亿圣玛公司未提具体计算依据，无法确定案涉租赁场地的市场价格，故对亿圣玛公司的该项主张，本院不予支持。 亿圣玛公司提出本案应中止审理的请求。本案中，亿圣玛公司仅提供了其向相关部门提交的报告或情况说明，但该报告或情况说明系亿圣玛公司单方陈述，亿圣玛公司请求中止本案审理依据不足，本院不予支持。 综上，亿圣玛公司上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4700元，由湖南亿圣玛服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年六月二十九日 书记员  李凤姣