辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9312号上诉人（原审被告）：高月，女，1986年11月15日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王雅婷，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏艳萍，女，1964年1月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳平恩，男，1963年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人高月因与被上诉人魏艳萍、柳平恩房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高月上诉请求：1．撤销原审判决第一项；2．一审案件受理费双方合理分担，二审案件受理费由被上诉人承担。上诉人同意支付被上诉人采暖费11,074元及违约金22,500元，不再主张支付对象主体问题。事实和理由：一审对于案涉《房屋租赁协议》解除时间认定有误。合同解除权属形成权。上诉人在一审提供的微信聊天等证据证明案外人蔺宇辉已经于2020年9月12日通过微信形式明确告知被上诉人不再租赁的事实，行使了解除权，尽到通知义务。而且被上诉人在微信中同意解除，对解除的事实未表示反对。因此，《房屋租赁协议》于2020年9月12日告知出租人之时合同解除。如果在向出租人明确表示不再租赁的情况下，协议仍不能解除，那么对于协议中约定的“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30日通知出租方”，该条款将失去法律效力。且，如果双方对于解除合同无法达成一致，就无法认定合同已经解除，是对于合同解除权的理解错误。因此，在有明确证据上诉人已经主张解除合同的前提下，一审法院仍然认定房屋租赁协议解除时间是2021年4月18日，明显是错误的。因此房屋租赁协议于2020年9月12日告知被上诉人之时合同解除，此后租金不应支付。魏艳萍、柳平恩辩称，房产登记在夫妻二人名下，二人共同作为原告并无不妥。关于上诉人能否以通知的方式解除合同问题。2020年11月3日魏艳萍微信告知上诉人要求继续履行合同，截止到该日双方并未对提前解除合同达成一致。其次，上诉人不享有通知解除的权利，双方签订的《房屋租赁合同》中乙方责任第6条约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”，只是说明了上诉人有通知的义务，同意与否应由被上诉人决定。被上诉人一审诉请为请求违约方支付欠付的租金，上诉人未主动提起解除合同之诉，又未在本案中提起反诉，一审法院依据被上诉人的诉请进行综合判断后，判令解除合同已经是对违约方的照顾，一审确定违约方支付租金的期间并无不妥。租赁协议约定提前两个月付房租，2020年8月22日上诉人就应该交纳下一年度的租金，沟通未果后我方于10月9日提起诉讼要求对方支付租金，对方却在11月份沟通房子善后问题，可见双方对提前解除合同未达成一致，双方也没有私下沟通的必要。上诉人未按时支付租金，存在违约行为，由过错方承担诉讼费是体现公平的应有之意。故本案一、二审诉讼费用均应由上诉人承担。请求维持原判。魏艳萍、柳平恩向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令被告支付拖欠的租金270,000元；2．请求法院判令被告按照协议约定支付物业费6,575元、采暖费11,074元；3．请求法院判令被告支付违约金22,500元；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，二原告系夫妻关系，2019年8月21日二原告签字购买位于沈阳市皇姑区5门门市房一套，建筑面积288.38平方米。2019年8月23日，原告魏艳萍作为甲方与被告高月作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定原告将案涉房产租赁给被告使用，租期自2019年8月23日至2024年10月22日止；年租金270,000元，付款方式为年付；乙方（租用方）不得中途将房屋转租他人、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30日通知甲方（出租方）；在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租；其他约定事项：经甲乙双方签定协商一致，租期为五年，租金每年贰拾柒万元整，付款方式为年付，采暖、物业费用由乙方承担，五年内不涨租金，使用期间如发生火灾由乙方负责，提前两个月付房租。被告承租原告门市房的同时亦承租了与案涉房产相邻的案外人孙雪虎的另一门市房用于同一火锅店经营。房屋交付后，被告向原告支付了一年租金270,000元。2019年9月6日，被告以其租赁的原告房屋作为经营场所在沈阳市皇姑区市场监督管理局注册名称为“沈阳市皇姑区蜀椒阁重庆老火锅”的个体工商户并领取营业执照，其经营者为被告高月。2019年12月14日该营业执照变更经营者为蔺宇辉。2020年9月12日，原告魏艳萍因已过给付房租期限通过微信向蔺宇辉主张房租并称最终只能找高月解决。同日蔺宇辉回复“我都说了不租了，我在收拾呢。”2020年11月3日蔺宇辉微信“这边房子后续问题我给你解决、我现在在白城我这两天回去我们解决一下善后的问题。”2020年11月6日蔺宇辉微信“魏姨我回沈阳了，这两天你看有时间可以见面。”因被告没有给付下一年度房租，原告于2020年10月向法院提出起诉。另查，2019年9月1日，被告向魏艳萍以微信转账方式转款9,065元，庭审中被告主张此款为交付所租赁的两个房屋的物业费。2020年9月24日，沈阳新世纪物业管理有限公司向二原告发出《催费通知书》，内容为：“1、欠取暖费11,074元（2019至2020年供暖期）；2、欠物业费：6,575元（于2020年8月28日到期）。”原告柳平恩于2020年10月14日缴纳物业费6,575元、12月21日缴纳2019至2020年度采暖费11,074元。案在审理中，被告表示诉争房屋内能搬走的东西都搬走了，钥匙给原告，原告不收。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。原、被告经过协商一致后签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。虽然被告称自己将房屋转租给蔺宇辉的事实原告知晓，但次承租人不租赁房屋不交付租金并不影响承租人的交付房屋租金的义务。关于原告主张的要求被告支付拖欠的租金270,000元问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定及双方约定的两个月免租期，第二年度租金应为2020年10月23日至2021年10月22日期间的租金。因案外人蔺宇辉于2020年9月12日在与原告的微信中通知与原告不再续租房屋，但时至2020年11月初，双方就租赁房屋仍有后续问题没有解决，表明双方未就合同解除达成一致意见，故本案对于被告提出已经通知原告不再租赁房屋的主张本院无法支持，被告应承担继续支付合同约定的租金的责任。但考虑到至本案诉讼阶段，被告明确提出无能力续租房屋，至庭审时被告再次明确不续租房屋，结合双方租赁合同约定的“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”的约定，本院认定双方租赁合同应该自开庭审理日后的一个月2021年4月18日（2021年3月18日开庭日期）解除。综合本案案情，一审法院酌定认为被告应支付原告租金从2020年10月23日至2021年4月18日，该期间租金应为135,000元。关于原告主张的采暖费问题由租用方承担，现采暖费已由原告缴纳，故被告应按合同约定给付原告垫付的采暖费，诉争租赁房屋涉及的2019年-2020年度采暖费为11,074元，被告应该给付原告。关于原告主张的物业费问题，被告表示已将此款以微信转账方式将所租赁的两个房屋的物业费给付原告，虽然原告不予认可，但并未解释被告转款用途，本院对被告的主张予以支持，故对原告物业费的主张本院不予支持。关于原告主张的违约金。按照双方合同约定，租赁期间内如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租，现被告在合同租赁期限未到期的情况下提出不再继续租赁，故被告应向原告支付一个月租金作为违约金，即22,500元（270,000元/12个月）。至于被告主张原告柳平恩不具有原告诉讼资格一事，因两原告为夫妻关系，该案涉房屋系夫妻共同财产，虽然柳平恩不是合同主体，但房租收益为夫妻共同收益，故柳平恩作为原告诉讼并无不当。一审法院判决：一、被告高月于本判决生效后十五日内给付原告魏艳萍、柳平恩房屋租金135,000元；二、被告高月于本判决生效后十五日内给付原告魏艳萍、柳平恩采暖费11,074元；四、被告高月于本判决生效后十五日日内给付原告魏艳萍、柳平恩违约金22,500元；如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费5,615元（原告预交），减半收取2,807.5元，由被告高月承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人高月与被上诉人魏艳萍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。高月自述其将案涉房屋转租给案外人蔺宇辉。房屋出租人与承租人成立租赁合同关系，承租人与次承租人成立转租合同关系，出租人与次承租人之间不存在租赁合同法律关系。虽蔺宇辉于2020年9月12日微信通知魏艳萍不再租用房屋，但基于合同相对性原则，提前解除合同的意思表示应以明示的方式向合同相对人作出，上诉人并未提交证据证明高月向魏艳萍提出不再承租。即便上诉人履行了通知义务，根据高月与魏艳萍签订的《房屋租赁协议》约定“乙方（高月）责任：6．如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方（魏艳萍）”，可见承租方未到期不租提前30日通知，系双方对承租方责任作出的约定，而并非赋予违约方的单方合同解除权，高月所主张的解除合同亦未取得魏艳萍的同意，魏艳萍亦提出两户房屋的兼并墙及洗手间未恢复等问题，双方就合同解除并未达成一致意见，魏艳萍一审的诉讼请求可以看出其并未主张解除合同。故一审对被上诉人要求上诉人给付2020年10月23日至2021年4月18日租金的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人高月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,000元，由上诉人高月负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十八日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。