成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初3630号 原告：王祥华，女，汉族，1943年7月21日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：贺芯茹，四川瀛领禾石律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：秦君豪，四川瀛领禾石律师事务所律师，特别授权。 被告：陈家康，男，汉族，1947年6月9日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：唐章涛，四川漫江律师事务所律师，一般授权。 原告王祥华与被告陈家康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月21日、5月25日两次公开开庭进行了审理。原告王祥华及其委托诉讼代理人贺芯茹、秦君豪，被告陈家康及其委托诉讼代理人唐章涛均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告王祥华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告押金1500元，退还2018年5、6两月原告为被告出租组合房寻找租户时付的两月租金2800元，退还原告为被告出租组合房时应承受的扣5个月租金的损失7000元，退还原告为被告出租组合房时应付的中介费500元；3、判令被告退还原告2020年6月至10月一房二租的租金7000元以及2020年6月至8月三个月应获得的租金2760元（920元／月×3个月），退还9、10月租金1840元，被告到目前为止，还在继续出租该组合房，因此被告应继续退还原告租金：920元／月×（从2020年11月起至原告与被告房屋租赁合同解除之日止）；4、判令被告退还原告2020年8月31日前的物业费和气费506元，退还换门锁定金500元；5、判令被告支付拆除房屋装修至清水房状态的费用（具体金额以实际拆除房屋装修所花费金额来计算）；6、判令被告赔偿原告的精神损失费5000元；7、判令被告支付原告违约金3000元。事实和理由：原告与被告在2014年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告单独所有的位于成华区××街××号××栋××单元××层××号的房屋，该房屋为清水房，租金每月1500元（后协商确定为1400元），押金1500元，中介费1000元，租期为永久。原告租房是为了养老，被告同意原告将房屋当作是自家来装修，原被告约定：原告按每季度4500元（后调整为4200元）支付被告，租金永远不涨价，被告及被告的家人不得以任何理由要求原告搬家。有了前述约定做保障，原告为此花费了4万多元对该房屋进行了装修，为人生最后里程请护工做好了准备。因原告需要打短工挣护工钱，告知被告自己需要去照看病人，担心房屋空置决定将房屋另行出租。被告对原告说“我是清水房，你按季度支付租金就可以了，其余事情不必告诉我”，被告同时说“赚钱赔本都是你自己的事情，你只要按季度把租金打过来就行了”。2018年6月，被告同意并全权委托原告办理该房屋的另行出租事宜，被告将房屋产权证复印件和授权委托书给原告，原告于是将该房屋另行出租，租金支付给原告，租金为2320元每月，原告还付了中介费500元。但在2020年3月以来，被告被利益驱使，无视授权给原告签署的合同，背着原告以降低租金为由，直接与租客签合同，且被告没有承受被扣租金损失，同时被告也违反了与原告签署的原租房合同，这期间原告仍向被告支付了2个季度的租金即8400元。原告在2020年9月欲回该房屋居住时，该房屋已住了其他租客。原告认为，被告的行为实际是将该房屋“一房二租”，原告早就不再该房屋中居住，该房屋的租金应由实际承租人支付，因此被告还应该返还原告租金。此外，被告在未与原告解除房屋租赁合同的同时，又跟其他人签订房屋租赁合同损害了原告的合法权益，原告装修该房屋也花费了大量成本，正因为有了原告的装修才使得被告的房屋能够顺利再出租，现被告的行为损害了原告利益，被告应该对原告进行赔偿及支付违约金。原告租房是为了人生的最后里程，也是为了解决护工的住处和解决护工的工钱问题，租房关系着原告最切身的利益。被告的违约行为严重损害了原告的利益，原告就此事与被告进行多次协商未果，遂起诉至法院。 被告陈家康辩称，第一，原告诉称事实多为虚假。案涉房屋系拆迁安置房，于2013年5月建成交付给被告，交付时足以保障承租人基本的生活需要，不需要进行大面积的装饰装修。双方口头约定，每月扣留100元租金，专项用于房屋维修，如产生维修，据实扣减，如未产生维修，原告仍应支付。截至起诉日，并未产生维修费用。2014年1月18日，双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），不久原告在未征得被告同意的情况下将房屋转租给刘红并赚取租金差额。原告承租房屋后的转租行为违反了《合同法》的规定，不符合合同约定；第二，2018年6月21日，原告联系到我配偶沈女士，并将事先拟写好的《委托书》交予沈女士签署，沈女士随即以被告名义签署了该文书，《委托书》载明，被告委托原告“帮忙出租并管理好房屋”，之后，原告持《委托书》《不动产权证书》《结婚证》等资料将案涉房屋交由四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称“满城公司”）进行转租。2020年4月初，因该房屋长期拖欠物业服务费和水电气费，被告才发现实际居住的租户并非原告，租户自称向满城公司承租该房并向该公司支付了租金，呈“非法群租”状态。被告决定解除对原告的委托，双方由此产生纠纷。为妥善解决双方的争议，被告于2020年9月、10月两次约请原告去物管公司和桃蹊路派出所协商处理，原告未予理会。2020的11月原告约被告协商处理，双方在派出所的主持下进行了调解，但因原告的高额索赔而未能达成一致。原告的受托行为严重违反了《合同法》中受托人的义务，损害了被告的合法权益，被告有权解除委托且不承担任何违约责任；第三，针对原告诉讼请求，被告提出以下答辩意见。1、关于原告解除租赁合同的诉请，2018年6月21日随着委托书的签署，合同也随即终止，因为同一物业不可能出租给原告的同时又委托原告帮忙出租。原告与被告签订的租赁合同，这是事实和法律上早在2018年6月21日就终止；2、关于退还押金，押金具有履约担保的性质，在原告存在重大违约情形下，被告有权不返还押金。关于中介费，这是受托人单方行为，被告有权不予支付；3、前面已经说到原告在被告的房屋从事违法装修，承租人也就是原告有义务恢复原状，费用也应当由原告自行承担；4、精神损害抚慰金在合同纠纷中没有法律依据。 经审理查明，陈家康单独所有成华区××街××号××栋××单元××号房屋。陈家康与沈鸿萍系夫妻关系。2014年1月18日，王祥华（承租方）与陈家康（出租方）签订《房屋租赁合同》约定：陈家康同意将自有坐落在府青东街27号府青惠园3栋403号的房屋出租给王祥华，建筑面积86.6平方米。出租期为永久，付款方式为现金付，在出租期满时，若陈家康继续租该房屋，在同等条件下王祥华享有优先权。王祥华为方便居住，可根据需要增添设施设备，在不破坏主体结构（不得拆墙）的前提下对房屋进行装饰（如墙壁挂件、简易隔断、晾衣架等）。房屋月租金为1500元，押金为1500元，第二次提前15天支付，打入陈家康账户。陈家康负责其提供设施的正常使用及自然折旧维修；王祥华向陈家康提供维修请求后，陈家康应尽快联系人员维修，若委托王祥华代为处理，则费用从下次房租中扣除。出租期间发生的水、电、气由王祥华承担，陈家康不得擅自增加本合同未明确由王祥华交纳的费用。如果小区内统一改装设施，所发生的改装费和添置硬件等相关费用由陈家康承担，小气进出日常居住若需办理相关卡证或门禁密码等陈家康应配合办理。备注：热水器、抽油烟机、炉盘、晒衣架。双方以手写字体另行约定如下：1、租户王祥华必须按季交清租金（1500元／月、4500元／季）；2、约定房租永远不涨；3、我长期居住，房东儿子儿孙都不能以任何理由赶我出来、逼我搬家；4、按2月1日算租的时间。 2015年7月1日，王祥华（租赁方）与案外人刘红（承租方）签订《房屋租赁协议》约定：经双方自愿商定，王祥华将府青惠园3栋403号套三租给刘红，每月租金1,800元整，时间暂定五年，先付一年。刘红一次性付给王祥华21,600元整（时间从2015年7月1日至2016年6月30日止）。刘红付押金1,800元，应保证热水器、炉具、门窗及房内一切电器和家具完好，如不续租，王祥华应无条件退换押金1,800元。同日，王祥华向刘红出具两张收条表示收到刘红府青惠园3栋403号房屋一年租金21,600元，押金1,800元，共计23,400元，房屋到期交房时退还押金。2017年6月12日，王祥华又向案外人赖红英出具收条，表示收到赖妹妹2017年6月30日至2018年6月29日房租21,600元。 2018年6月21日，陈家康向王祥华出具《委托书》，载明：我全权委托王祥华姐姐帮忙出租并管理好我府青东路27号府青惠园内3栋403号房屋，房屋建筑面积为86.6平米。出租的一切事宜均由王祥华姐姐全权出面解决。2018年6月22日，王祥华代陈家康签署《授权委托书》及《物业管理委托合同》，将案涉房屋委托给案外人四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城公司）全权代理出租。约定委托期为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。满城公司管理房屋，每月固定租金回报为2,320元，一年共计27,840元。合同期内如因陈家康以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由陈家康承担，满城公司有权扣除。满城公司向王祥华支付租金至2020年5月。 后陈家康与满城公司另行签订《物业管理委托合同》，陈家康收取了满城公司支付的2020年6、7月租金，每月2,100元。 另查明，王祥华向沈鸿萍账户支付案涉房屋租金至2020年10月，每季度4,200元，每月1,400元。2020年9月1日，王祥华支付了案涉房屋水费521.16元（2020年4月22日-8月25日），2020年5-8月垃圾处置费32元、物业费415.68元、楼电费4元，2020年7月气费93.17元，门锁费500元。 再查明，2020年7月25日，王祥华给陈家康发微信称“房租已转过来了，望查收”，陈家康未回复。8月29日，王祥华问“满城雷主管说你们跟他们签了合同是吗”，陈家康仍未回复。 庭审中，1、王祥华提交了其名下银行卡交易流水拟证明满城公司向其支付了2018年7月—2020年5月的租金，其中2018年10月—2019年2月租金抵扣5年的免租期5个月，满城公司未向原告支付租金。陈家康认可真实性；2、陈家康提供实际承租人与王祥华的微信聊天截图，显示实际承租人向王祥华转账559元，拟证明实际承租人向王祥华支付了物业费和气费。王祥华认可真实性，但认为与本案无关；3、陈家康陈述，与王祥华口头约定每月房租扣100元，15个月扣除1,500元押金。2018年6月委托王祥华帮忙出租房屋，多次追问过王祥华租金，但王祥华不说。2020年4月22日解除对王祥华的委托。其和满城公司重签合同后，满城公司表示会告知王祥华。7月25日收到王祥华支付的房租后想退给她，但王祥华不接电话。 以上事实，有原被告身份信息、房产证复印件、结婚证复印近、房屋租赁合同、房屋租赁协议、收条、委托书、授权委托书、物业管理委托合同、借记卡账户明细清单、成都青山物业管理有限公司府青惠园项目专用收据、红旗连锁增值/代收业务凭条、收款收据、微信聊天记录、银行卡交易流水、微信聊天截图及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，针对本案的法律关系及王祥华提出的各项诉讼请求，分别评述如下： （一）关于王祥华、陈家康以及案外人满城公司之间的法律关系，宜区分三个时间段分别讨论。 1、2014年1月18日至2018年6月21日期间，因王祥华与陈家康仅签订了房屋租赁合同，故此阶段双方为房屋租赁合同关系，对此双方亦无异议。陈家康关于王祥华进行转租，其可以解除合同的抗辩意见，本院认为，在此期间，王祥华的确存在转租行为，其未举证证明该转租行为征得陈家康同意，但陈家康也未举证证明其行使了合同解除权，故双方的房屋租赁在此期间处于持续履行的状态。 2、2018年6月22日至2020年5月31日期间，陈家康向王祥华出具委托书，王祥华代陈家康与满城公司签订物业管理委托合同，陈家康据此认为双方的房屋租赁合同关系已解除，形成委托合同关系。王祥华则主张其是在征得陈家康同意的情况下，向满城公司转租。对此，本院认可王祥华的主张，理由如下：第一，根据委托合同的相关法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。如果双方形成委托合同关系，则王祥华出租案涉房屋所取得的租金收益，应当转交给陈家康。但王祥华除每季度按4,200元的标准给陈家康转账外，未再转交其他收益。陈家康陈述其多次追问过王祥华租金，但王祥华不说。本院认为如果陈家康想了解并全额收取房屋的真实租金，只需要到案涉房屋询问实际承租人即可，但其自2018年6月出具委托书后一直到2020年4月物业公司因案涉房屋拖欠物业费主动联系陈家康期间，陈家康都没有询问过房屋的真实租金并要求王祥华全额转交；第二，在王祥华不按陈家康的要求向陈家康报告委托事务的处理情况时，陈家康也没有行使解除委托合同的权利；第三，据陈家康自述，其于2020年4月22日解除了对王祥华的委托，但其未举证告知了王祥华，还于2020年4月25日、7月25日两次收取了王祥华支付的4,200元。关于与满城公司签订合同后既收取满城公司支付的租金又收取王祥华转账的情况，陈家康陈述想退钱给王祥华，但王祥华不接电话，其女儿去银行退钱，后来为了不收王祥华的钱注销了银行卡。对此，本院认为，上述陈述，陈家康均未提供相关证据证实。反而是王祥华手机上的通话记录显示，其与陈家康的5次通话均发生9、10月，并且，王祥华7月25日给陈家康发微信称已转房租，陈家康未回复，8月29日询问是否和满城公司签订合同，陈家康仍未回复。本院综合考虑合同的履行情况，推断陈家康与王祥华在此期间仍形成房屋租赁合同关系，陈家康向王祥华出具的《委托书》仅是为了便于王祥华转租案涉房屋。王祥华向满城公司转租案涉房屋，与满城公司形成房屋租赁关系。 3、2020年6月1日至庭审辩论终结之日即2021年5月25日，因陈家康已另行与满城公司签订物业管理委托合同并收取满城公司支付的租金，事实上停止了履行与王祥华之间的房屋租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。 （二）对于王祥华提出的各项诉讼请求，分别认定如下： 1、关于解除案涉房屋租赁合同的问题 因陈家康将案涉房屋另行出租，停止履行与王祥华签订的房屋租赁合同，致使王祥华无法实现租房养老的合同目的，对于该项诉请，本院予以支持。 2、关于要求陈家康退还押金1,500元，退还2018年5、6两月租金2,800元，退还5个月免租期租金损失7,000元，退还中介费500元的问题 本院认为，双方签订房屋租赁合同时，王祥华即支付押金1,500元，陈家康称与王祥华口头约定每月房租扣100元，15个月扣除1,500元押金，并未举证证明，本院不予采信，现合同解除，该1,500元陈家康应当退还。至于其他费用，系王祥华向满城公司转租过程中产生的成本，其不能只享有转租收益，不支付转租成本，其将上述费用视为损失要求陈家康承担，本院不予认可。 3、关于要求陈家康退还2020年6月至10月一房二租的租金7,000元以及2020年6月至8月三个月应获得的租金2,760元（920元/月×3个月），退还9、10月租金1,840元，继续退还租金920元/月×（从2020年11月起至合同解除之日止）的问题 本院认为，第一次庭审时，陈家康同意退还王祥华已支付的2020年6-10月租金7,000元，第二次庭审时，同意退还2020年6-9月租金5,600元。对于王祥华实际支付租金的截止日期，根据王祥华提交的陈家康也认可的银行流水以及合同关于租金提前支付的约定，王祥华每隔三个月支付4,200元，支付时间均为1、4、7、10月的25日或26日，在陈家康未举证的情况下，本院认定2020年4月25日支付的是2020年5-7月租金，7月25日支付的是8-10月租金。鉴于王祥华收取满城公司的租金至2020年5月，自2020年6月起满城公司向陈家康支付租金，陈家康应当退还王祥华6-10月的租金7,000元。至于王祥华诉请的6-10月租金差价损失2,760元和1,840元，因陈家康仅收到满城公司支付的2020年6、7月租金，且每月2,100元，本院酌情确定陈家康按照（2,100-1,400）*2=1,400元进行返还，2020年11月之后的费用，因满城公司停止经营，陈家康未收到房租，故不再返还。 4、关于要求陈家康退还2020年8月31日前的物业费和气费506元，退还换门锁定金500元的问题 王祥华支出的案涉房屋的水费521.16元（2020年4月22日-8月25日），2020年5-8月垃圾处置费32元、物业费415.68元、楼电费4元，2020年7月气费93.17元，门锁费500元。以陈家康与满城公司另行签订物业管理委托合同的时间2020年6月1日为界，之前的费用应由王祥华承担，之后的费用应由陈家康承担。其中水费按照时间段比例分摊，王祥华承担219.44元，陈家康承担301.72元；垃圾处置费王祥华承担8元，陈家康承担24元；物业费王祥华承担103.92元，陈家康承担311.76元；楼电费王祥华承担1元，陈家康承担3元；2020年7月气费93.17元由陈家康全部承担；门锁费500元发生在2020年9月，应由陈家康承担。上述费用陈家康应承担1,233.65元，扣除实际承租人给付的559元，陈家康还应给付674.65元。 5、关于要求陈家康支付拆除房屋装修至清水房状态的费用的问题 陈家康在与王祥华的房屋租赁合同约定，王祥华为方便居住，可根据需要增添设施设备，在不破坏主体结构（不得拆墙）的前提下对房屋进行装饰（如墙壁挂件、简易隔断、晾衣架等）。该条款可视为陈家康对王祥华装修房屋进行了概括性的授权，故王祥华自述其对房屋进行了装修符合合同约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故王祥华对其添置的未形成附合的装饰装修物，可自行拆除。已形成附合的装饰装修物，可要求陈家康赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。其提出的拆除房屋装修至清水状态的诉请，不利于房屋的继续出租，也可能造成房屋损毁，本院不予支持。 6、关于要求陈家康赔偿精神损失费5,000元的问题 因本案系合同纠纷，并非侵权之诉，精神损失系侵权案件中的损害赔偿项目，本院不予支持。 7、关于要求陈家康支付违约金3,000元的问题 陈家康虽确实存在违约行为，但该违约金3,000元并无合同约定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王祥华与被告陈家康于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告陈家康于本案判决生效之日起十日内向原告王祥华退还房屋押金1,500元，房屋租金7,000元，房屋租金差价1,400元，物业费、气费、门锁费674.65元； 三、驳回原告王祥华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计642元，由王祥华负担610元，由陈家康负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年六月三日 书记员  王玲