黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0202民初285号原告：北疆集团股份有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区。法定代表人：王丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：沃春凤，女，该公司职工。委托诉讼代理人：王亚鹤，男，该公司职工。被告：齐齐哈尔永安医院有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街459号。法定代表人：丛子秋，该院董事长。委托诉讼代理人：范桂兰，黑龙江远东律师集团（齐齐哈尔）事务所律师。原告北疆集团股份有限公司(以下简称北疆集团公司)与被告齐齐哈尔永安医院有限责任公司（以下简称永安医院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北疆集团公司的委托诉讼代理人沃春凤、王亚鹤，被告永安医院公司的委托诉讼代理人范桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北疆集团公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《北疆创业园科技孵化基地综合楼租赁协议书》；2.请求判令被告立即给付拖欠租赁费2,574,700.00元(截止到2021年11月6日);3.请求判令被告立即给付拖欠的水费33,920.70元;4.请求判令被告给付违约金280,000.00元，并顺延至所有欠款还清为止;5.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项租赁费的数额为2,440,287.00元，并增加诉讼请求，要求永安医院公司立即腾空房屋并迁出并支付占有使用费至实际迁出之日止。事实与理由:2018年11月7日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将坐落在齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街565-1号的北疆创业园科技企业孵化基地办公综合楼厢楼及东辅楼整体(合计建筑面积5,498.81平方米)租赁给被告作为医疗机构经营使用，租赁期限2018年11月7日至2028年11月6日十年。租金首年费用1,400,000.00元(其中:租金1,220,135.00元，取暖费179,865.00元)。租赁前三年费用不变，租金按年结算，先交后用。首年即2018年11月7日至2019年11月6日，年费用1,400,000.00元于合同签订同时立即交付，以后每年9月30日前交付次年费用。超过30天不交租金，原告有权单方面终止合同，收回租赁物，并由被告承担一年费用的20％违约金。2018年11月7日，被告如约交付首年租赁费1,400,000.00元，交付房屋质保金50,000.00元，原告将租赁房屋交付给被告使用。至2020年9月30日，被告共欠两年租赁费2,440,287.00元。按照双方协议约定，被告已构成违约，原告有权单方面终止合同，故请求法院依法判令解除双方租赁合同要求被告支付违约金即280,000.00元。因被告违约，故不同意返还房屋质保金50,000.00元。永安医院公司辩称，同意解除与原告签订的《北疆创业园科技孵化基地综合楼租赁协议书》。不同意原告的第二项诉讼请求，亦不同意支付违约金。原、被告于2018年11月7日签订协议至2019年11月7日，房屋的实际使用人齐齐哈尔永安康养院将首年租金全额交付给原告。2020年春节后，由于疫情原因，承租人被强制停止营业、实际使用人齐齐哈尔永安康养院被管制经营。2021年2月12日，因疫情，承租人再次被停止营业，医院由于连续两年受疫情影响，未能正常经营，致使员工全部离职。自2020年起，并未实际营业，无能力交纳房屋租金。被承租的房屋实际上租给了两家公司，被告使用一、二层，齐齐哈尔永安康养院使用三至五层。2018年11月7日，原、被告签订《北疆创业园科技孵化基地综合楼租赁协议书》时，齐齐哈尔永安康养院的法定代表人梁淑华作为承租人的代表参与其中，齐齐哈尔永安康养院实际使用被告承租的房屋使用面积共三层。按照面积比例，齐齐哈尔永安康养院承担的年租金应该是租金的五分之三。故要求将齐齐哈尔永安康养院追加为本案被告，承担给付租金及水费的义务。根据最高人民法院针对疫情期间发布的指导意见，对疫情期间应对困难企业予以减、免租金等政策，结合被告从2020年起未实际营业的事实，按实际使用面积和营业时间，只给付2019年11月7日至次年1月24日的租金，请求法院予以减免2020年1月24日后的租金。同意原告要求被告腾空房屋，立即搬出的诉讼请求，但是要求退还房屋抵押金，因该抵押金性质是被告针对承租房屋原有状态及未破坏原有结构的一种保证，该抵押金的性质不是违约金，所以被告要求退还。被告不存在违约行为，被告因疫情原因没有收入来源，未能如约交纳租金非故意所为，所以不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《北疆创业园科技孵化基地综合楼租赁协议书》、租赁费支付凭证、取暖费凭证、水费证明材料、不动产登记证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供书面催款通知、限期搬家通知，被告质证称不清楚是否收到。上述两份书证中均有永安医院公司原院长夏永春的签字，可以证实原告已经将书面催款通知、限期搬家通知送达至被告。对书面催款通知、限期搬家通知的真实性、合法性、关联性本院予以确认。经审理查明，2018年11月7日，原、被告签订《北疆创业园科技孵化基地综合楼租赁协议书》，协议约定:原告将坐落在齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街565-1号的北疆创业园科技企业孵化基地办公综合楼厢楼及东辅楼整体(合计建筑面积5,498.81平方米)租赁给被告作为医疗机构经营使用，租赁期限自2018年11月7日至2028年11月6日共十年。租金首年费用1,400,000.00元(其中:租金1,220,135.00元，取暖费179,865.00元)。租赁前三年费用不变，租金按年结算，先交后用。首年即2018年11月7日至2019年11月6日，年费用1,400,000.00元于合同签订同时立即交付，以后每年9月30日前交付次年费用。超过30天不交租金，原告有权单方面终止合同，收回租赁物，并由被告承担一年费用的20％的违约金。2018年11月7日，被告如约交付首年租赁费1,400,000.00元，交付房屋抵押金50,000.00元，原告将租赁房屋交付给被告使用至今。被告自2019年11月7日起至今仅交付取暖费359,712.50元。截止至2021年4月24日，欠付水费26,472.00元。2020年4月25日，原告向被告送达催款通知；2020年5月12日，原告向被告送达限期搬家通知；永安医院公司院长夏永春在上述两份通知中签字。另查明，租赁房屋由永安医院公司与齐齐哈尔永安康养院共同使用。本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告逾期交纳租金超过30日，原告依据租赁合同约定享有解除权，现原告主张解除双方签订的租赁合同，符合法律及合同约定，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2021年5月6日收到本院送达的起诉状、传票、举证通知书，故双方之间的租赁合同于2021年5月6日已经实际解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物。现租赁合同已解除，原告要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告继续占有使用租赁房屋应按照合同约定的租金标准向原告支付自2021年5月7日至房屋实际腾退之日止的占有使用费。关于因疫情原因应否减免租金的问题。因新型冠状病毒××疫情，黑龙江省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情的发生是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。被告承租房屋用于经营使用，因疫情或疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，并结合《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规[2020]734号)文件精神，原告应为被告减免2020年2月至4月合计三个月的租金。2021年齐齐哈尔市再度出现疫情，根据文件精神，可酌情再减免一个月的租金。综上，被告应依合同约定支付2019年11月7日至2021年5月6日的租金，扣减因疫情减免的四个月的租金406,714.58元。被告应支付原告租金1,423,501.04元。关于违约金的问题。双方在合同中约定了违约金条款。根据已经查明的事实，永安医院公司自2020年疫情发生后，因疫情防控政策等因素对经营产生较大的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。永安医院公司自疫情后处于亏损状态，其未能如期交纳租金系疫情所致，不具有违约的主观故意，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方对于欠付水费的数额不持异议，双方在合同中约定了租赁期间的水、电费由被告负担。故原告关于要求被告给付水费33,920.70元的诉讼请求，本院予以支持。被告在订立合同时交付的抵押金具有保证金的性质，原告没有证据证明其存在不予退还抵押金的事由。因被告在占有使用房屋期间，水费处于始终发生的情形，该50,000.00元抵押金应扣抵水费33,920.70元后，余额扣减自2021年4月24日起至被告实际迁出时止实际发生的水费返还给被告。关于永安医院公司申请追加齐齐哈尔永安康养院为被告与永安医院公司共同承担给付租金责任的主张，本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，合同相对方为原、被告，永安医院公司承租房屋时，租赁合同中载明的租赁物总面积包括五层共计5498.81平方米。永安医院公司承租房屋后，将租赁房屋的部分交予齐齐哈尔永安康养院共同使用，产生的债权债务，永安医院公司可另行主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定的规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔永安医院有限责任公司于本判决生效后三十日内腾空并迁出其承租的位于黑龙江省齐齐哈尔市卜奎南大街565-1号北疆创业园科技企业孵化基地办公综合楼厢楼及东辅楼；二、被告齐齐哈尔永安医院有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告北疆集团股份有限公司支付租金1,423,501.04元；三、被告齐齐哈尔永安医院有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告北疆集团股份有限公司支付自2021年5月7日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按年租金1,220,143.75元计算）四、驳回原告北疆集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29,908.96元，由原告北疆集团股份有限公司负担11,222.00元，由被告齐齐哈尔永安医院有限责任公司负担176,110.51元,退予原告1075.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  田 铭人民陪审员  周秀娟人民陪审员  胡文展二〇二一年六月十六日书 记 员  赵宏丽