北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7989号上诉人(原审原告，反诉被告)：北京衣邦人科技有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲1号9层-B1001号。法定代表人：陈三奇，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢勇，男，1990年11月18日出生，汉族，北京衣邦人科技有限公司职员。被上诉人(原审被告，反诉原告)：闫和平，男，1970年10月28日出生。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲，北京市华伦律师事务所律师。上诉人北京衣邦人科技有限公司（以下简称衣邦人公司）因与被上诉人闫和平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初50962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。衣邦人公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判决闫和平向衣邦人公司返还租赁保证金43905元；2．一、二审诉讼费由闫和平承担。事实和理由：1．衣邦人公司与闫和平并未达成续租合意，一审法院认定事实错误。一审法院认定双方达成续租合意的唯一证据是闫和平提交的一张微信聊天截图复印件，但聊天截图显示的主体信息未经核实，聊天内容属于片段截取，并不能直接看出与本案的关联性，且闫和平也未提供该聊天纪录的证据原件予以核对，一审法院在衣邦人公司明确否定该证据三性的情况下仍然认定“续租合意达成，衣邦人公司应支付一个月的租金”不仅与事实不符，而且也违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定；2．衣邦人公司在租赁期限届满后并未继续使用和租赁房屋，而是于2019年8月9日在办理完电费结算后搬离房屋，一审法院事实认定错误。原租赁合同期限为2017年8月11日至2019年8月10日。衣邦人公司于2019年8月9日即与北京乐康物业管理有限责任公司结算了2019年6月、7月以及2019年8月1日至8月9日的电费，并于2019年8月10日搬迁至新的办公地点。鉴于衣邦人公司实际上并未在租赁期限届满后继续使用租赁房屋，一审法院认定的“衣邦人公司续租一个月”与事实不符。因此按照原租赁合同约定，闫和平应在衣邦人公司于2020年4月17日办完注册地址变更事宜后退还全部租赁保证金。闫和平辩称，同意一审判决，不同意衣邦人公司的上诉请求。1．一审诉讼中闫和平提交了微信聊天记录的手机原始载体，但衣邦人公司并未要求查看，而是直接毫无理由的否定了真实性，一审认定续租事实的成立，是综合考虑双方提供的证据，庭审陈述以及举证责任的分配，利益平衡等各方面因素作出的认定。2．衣邦人公司主张于2019年8月10日撤离，与事实不符。衣邦人公司早在2019年7月就与闫和平联系要求续租一个月，续租期满后，不仅没有搬离，而是继续占用闫和平房屋。3．合同第7．1项约定，逾期不支付租金可扣留已支付保证金。因此一审法院判决以保证金折抵1个月的续租租金既符合合同约定，也避免了双方来回支付的成本。衣邦人公司向一审法院起诉请求：1．闫和平支付所欠保证金43905元；2．闫和平按照日千分之五的标准支付滞纳金（自2020年4月23日起计算至实际付清保证金之日止）。闫和平向一审法院反诉请求：1．衣邦人公司支付欠付租金43905元；2．衣邦人公司按照日千分之五的标准支付欠付租金的滞纳金。3．衣邦人公司支付欠付的占用费317579．5元。4．衣邦人公司支付违法占用的滞纳金47636．9元。一审法院认定事实：2017年7月10日，闫和平（出租人、甲方）与衣邦人公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区曙光西里甲6号院8号楼9层1006的房屋（以下简称租赁房屋）及其设施在现有的状态租给乙方作为办公使用；建筑面积总计为240．58平方米；租赁期为两年，自2017年8月11日起至2019年8月10日止；租赁期期满，甲方有权收回全部出租房屋；乙方应在租赁期满或之前，保持房屋设备及交房时附属设备设施完好状态，交还甲方；租金为每月43905元；为确保出租房屋及其设施完好以及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应向甲方交纳相当于1个月房租共43905元；当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设备设施，并付清本租约项下其应交纳的所有费用及将注册地址迁出后，甲方应在五日内将保证金全额无息退还给乙方；如甲方未能按期返还保证金，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按乙方交付的保证金千分之五收取；乙方交纳房屋租金应每6个月支付一次，付款日期应在每应付款月24号之前，每次支付租金为263435元；物业费由甲方支付；水电费、电话费、宽带费、车位费等因使用此房屋所产生的费用由乙方支付；如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按应支付租金的千分之五收取；本合同终止后，乙方应将本人的物品及时搬出本房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理；乙方如要求续租，须在本合同期满前30天向甲方提出书面申请，承租价格按当时市场行情浮动；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十天或者未按期交纳本合同约定的各项费用累计超过十天的，甲方有权单方解除本合同收回该房屋，扣留乙方已支付保证金并无需支付任何赔偿；在本合同终止或解除时，乙方须在三日内将出租房屋全部清空、交还所有房门钥匙并保证房屋及甲方在其内所设立的固定装置等设备完好无缺并可供使用；乙方延期搬出的应按实际迟延日计算并支付房屋租金以及滞纳金，该滞纳金每日按月租金的千分之五收取；对于房屋内乙方未经甲方同意留置的物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。2017年7月13日，衣邦人公司向闫和平交纳了首期租金及保证金307340元。2018年7月9日，衣邦人公司向闫和平交纳了2018年下半年房租245413．24元。2020年4月17日，衣邦人公司将其工商注册地址从租赁房屋迁出。衣邦人公司主张其代闫和平缴纳2018年物业17321．76元和空调保养调试费700元，故2018年下半年房租仅需支付245413．24元；衣邦人公司已与北京乐康物业管理有限责任公司结算截止2019年8月9日的电费，且事实上已经于2019年8月10日全部搬迁至新办公网点，不存在续租一个月及违法占用房屋的情形；衣邦人公司2019年12月初已经要求新办公网点房东协助提供工商变更登记所需材料，期间因注册地址问题多次被驳回、经办人员变动以及疫情原因方才直至2020年4月17日完成工商变更登记；闫和平自己实际控制的公司自成立至今工商注册地址一直在租赁房屋，由此可见衣邦人公司的工商注册地址迁出与否并不会实质影响闫和平继续出租或出售房屋；焦璐瑶于2020年2月29日从衣邦人公司离职，此前并未收到闫和平关于房屋验收或者工商注册的异议通知。衣邦人公司为此提交以下证据：1．2018年下半年房租缴纳付款回单及付款审批申请；2．2018年6月5日闫和平（出租方、甲方）与衣邦人公司（承租方、乙方）签订的《补充协议》，约定：甲方委托乙方先垫付2018年1月1日至12月30日的物业费17321．76元，并开具发票，甲方同意乙方从第三次租金里扣除此费用；3．2017年8月24日闫和平（出租方、甲方）与衣邦人公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁补充承诺书》，约定租赁房屋的物业管理费、供暖费、室内设施维修费、空调制冷费由甲方承担；4．衣邦人公司新网点的《房屋租赁合同》；5．衣邦人公司新网点的《工程合同》；6．衣邦人公司搬入新网点的照片；7．衣邦人公司在租赁房屋截至2019年8月9日电费结算凭证；8．关于办理注册地址迁出的微信记录；9．影音汇（北京）科技发展有限公司工商信息；10．焦璐瑶的离职证明。闫和平对以上证据的质证意见如下：对证据1中付款回单的真实性无异议，付款审批的真实性不予认可。对证据2、证据3的真实性无异议。对证据1至证据3的证明目的不予认可，闫和平将物业费缴纳补充协议交予衣邦人公司后，衣邦人公司并未盖章返回给闫和平，后续该补充协议也未履行；所谓的空调调试费仅有衣邦人公司的口头陈述，无任何证据证明其实际发生且应由闫和平缴纳或闫和平同意缴纳；房屋租赁合同约定由闫和平自行缴纳物业费，衣邦人公司也未能提供其代衣邦人公司缴纳物业费和空调调试费的转账记录或第三方收款记录。对证据4至证据7的真实性不予认可，上述证据不能证明衣邦人公司在2019年8月10日之后不再使用租赁房屋；其中证据5显示新网点的装修期间直至2019年8月11日，而装修完成后房屋需要放置一段时间透气并不能立即使用，衣邦人公司不可能在2019年8月1日即开始使用所谓的新网点；证据6的照片中仍有大量物品在租赁房屋内；焦璐瑶作为衣邦人公司负责租赁事宜的员工在2019年7月房屋租赁合同到期前以书面的方式，通过微信告知闫和平方要求续租一个月，闫和平方有理由相信焦璐瑶的续租表示能够代表衣邦人公司。后续无论是焦璐瑶还是衣邦人公司都未表示放弃续租，因此双方租赁合同的租期应延期至2019年9月10日。之后衣邦人公司未腾退房屋并办理交接，也未迁出注册地址，占用房屋直至2020年4月。对证据8的真实性不予认可，也不能证明衣邦人公司因注册地址问题被驳回，其注册地址直至2020年4月才迁出是其自身怠于办理所致。对证据9的真实性无异议，但不能证明衣邦人公司未迁出注册地址不会影响闫和平出租房屋，且衣邦人公司负有迁出注册地址的合同义务。对证据10的真实性无法核实。闫和平主张双方达成合意，租赁合同到期后续租一个月；衣邦人公司仍欠付2018年下半年租金18022元，且未能向闫和平支付续租的一个月租金及违法占用的占用费；衣邦人公司未办理交接，在租期结束后未腾退房屋，非法占用，至今仍未搬走办公用品且未返还电卡；衣邦人公司于2020年4月17日才将注册地址迁出，闫和平才收回房屋。闫和平为此提交以下证据：1．与焦璐瑶的微信记录，记录中焦璐瑶于2019年7月8日称“我们确定要延期，一个月”；2．衣邦人公司缴纳租金明细；3．电卡收条；4．拍摄于2020年12月23日上午的租赁房屋照片；5．衣邦人公司的工商信息。衣邦人公司对以上证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，合同约定如要求续租需在合同期满前30天提交书面申请，而衣邦人公司并未提出任何续租申请。对证据2的真实性无异议，衣邦人公司已经支付了全部租金，18022元差额实际是扣除了衣邦人公司代缴的物业费和空调保养调试费。对证据3的真实性无法核实，认可衣邦人公司收取了电卡。对证据4的真实性无异议，称是衣邦人公司搬离租赁房屋时的状态，双方合同中约定了衣邦人公司搬离后遗留的物品由闫和平自行处置，搬离时也和闫和平说过；对证据5的真实性无异议，并不能证明衣邦人公司在2020年4月17日之前占用租赁房屋，衣邦人公司在2019年8月10日就已经搬到新办公地址。关于房屋交接情况，衣邦人公司称在2019年8月9日其搬出租赁房屋前一天，焦璐瑶将租赁房屋的钥匙和电卡交给了闫和平方的负责人耿伟利，并称将里面的桌椅等都留给闫和平了，所以没有签交接单。闫和平主张始终没有收到过钥匙和电卡，并称耿伟利一直在联系焦璐瑶要求衣邦人公司腾退房屋并迁移注册地址，衣邦人公司不予理睬。因为后来耿伟利换手机所以找不到相关记录了；在闫和平多次要求衣邦人公司腾退交接无果后，于2019年11月16日撬开衣邦人公司留下的门锁后进入租赁房屋，发现仍有遗留的大量办公用品。经询，闫和平主张从衣邦人公司的保证金中抵扣其拖欠的2018年下半年租金18022元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。衣邦人公司与闫和平签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行各自义务。《北京市房屋租赁合同》约定退还保证金的条件为租约期满时双方共同清点物品、衣邦人公司付清费用及将注册地址迁出后。闫和平主张衣邦人公司拖欠2018年下半年租金18022元，衣邦人公司则主张其已代闫和平缴纳物业费及空调保养调试费用以予以折抵部分租金，并提交双方签订的《补充协议》《房屋租赁补充承诺书》以及衣邦人公司的付款回单予以证明。闫和平虽对此予以否认，但未提交任何向衣邦人公司催缴该部分租金或相关费用由自己支付的证据。故一审法院有理由相信双方曾就由衣邦人公司代闫和平垫付相关费用达成一致。故对于闫和平主张衣邦人公司尚欠2018年下半年租金18022元的抗辩意见，一审法院不予采信。《北京市房屋租赁合同》于2019年8月10日到期，闫和平主张曾在微信中与衣邦人公司的负责人焦璐瑶就续租一个月达成一致。虽然双方未就此签订书面协议，但在焦璐瑶于微信中已经确认要续租，且后续衣邦人公司未提交任何证据证明其向闫和平表示不再续租的情况下，一审法院有理由相信双方已就续租一个月达成一致，衣邦人公司在应向闫和平支付续租一个月的租金。该部分费用根据《北京市房屋租赁合同》的约定应以衣邦人公司交纳的保证金相抵。故对于衣邦人公司要求闫和平支付保证金和滞纳金的诉讼请求以及闫和平要求衣邦人公司支付续租一个月的租金及滞纳金的反诉请求，一审法院均不予支持。关于闫和平要求衣邦人公司支付房屋占用费及滞纳金的反诉请求，虽然在租约到期后衣邦人公司仍有办公物品遗留在租赁房屋内，但双方合同已约定了留置的物品视为衣邦人公司放弃、闫和平可自行处置，另结合衣邦人公司结算电费、搬至新办公场所等情况，一审法院有理由相信衣邦人公司在续租一个月之后不再使用租赁房屋。闫和平虽主张其曾多次要求衣邦人公司腾退房屋，但未就此提交任何证据，故对于闫和平要求衣邦人公司支付房屋占用费及滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年2月19日判决：一、驳回衣邦人公司的全部诉讼请求；二、驳回闫和平的全部反诉请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审另查明：衣邦人公司名称于2021年5月18日由北京贝嘟科技有限公司变更为北京衣邦人科技有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本院二审争议焦点是双方就续租一个月是否达成一致意见。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。据已查明事实，闫和平与衣邦人公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月10日到期，合同到期后，承租人负有返还租赁房屋的义务。而衣邦人公司未提供充分证据证明其向闫和平履行了返还房屋的交付义务，且根据闫和平提交的其与衣邦人公司原职员焦璐瑶微信聊天记录显示，衣邦人公司向闫和平明确表达了续租一个月的意思表示，闫和平予以认可。衣邦人公司虽然对微信聊天记录真实性不认可，但并未提供相反证据予以推翻，故一审法院对该证据真实性予以确认并无不当。综合以上事实，可以认定双方对于续租一个月达成一致意见，衣邦人公司应当支付租金，一审法院根据双方合同约定将欠付租金与保证金予以折抵正确，本院予以维持。综上所述，衣邦人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由北京衣邦人科技有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年六月二十九日法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿法官助理  刘旭萌书 记 员  席 颖