云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云06民终1279号上诉人（原审被告）：陈正富，男，汉族，1984年3月18日出生，云南省彝良县人，住云南省昭通市彝良县，现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：陈正银，男，汉族，1982年7月14日出生，住云南省昭通市昭阳区，特别授权代理。系陈正富之兄。被上诉人（原审原告）：云南乐活物业有限公司。统一社会信用代码：91530600072489984C。住所地：云南省昭通市昭阳区太平街道办事处省耕山水1-3号地块A126号。法定代表人：龙海瑶，系该公司总经理。委托代理人：付贤梅，云南凯还律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈正富与被上诉人云南乐活物业有限公司合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2021）云0602民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈正富上诉要求撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉。一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人不是适格被告，上诉人仅与昭通市远森俊城房地产开发有限公司签定《商品房购销合同》，没有和被上诉人签订《前期物业服务协议》，被上诉人进驻远森俊城小区，是昭通市远森俊城房地产开发有限公司委托的，未进行公开招标、竞标的情况下与被上诉人签订《前期物业服务委托合同》违反法律规定，属于违法进驻，提供的物业服务属于强迫交易，无权收取物业管理费用，根据合同相对性的原则，被上诉人的物管费只能向昭通市远森俊城房地产开发有限公司收取。2.上诉人拒交物管费于法有据，据相关信息显示，昭通市远森俊城房地产开发有限公司系被上诉人的股东，两者系关联企业，2018年9月26日，昭通市远森俊城房地产开发有限公司为了逃避违约责任，将未经验收合格的物业交付给上诉人等业主使用，并委托被上诉人进行物业管理，长期非法阻碍上诉人等业主停放车辆，高额收取水、电等费用，侵犯业主的合法权益，扰乱业主的正常生活秩序。至今，开发商仍持续违约，没有消防、防盗等设施，绿化区域变菜地，后续工程全部瘫痪。被上诉人云南乐活物业有限公司未提交书面答辩意见。云南乐活物业有限公司向原审法院起诉请求：一、判令陈正富支付自2019年12月1日至2020年11月30日止，拖欠的一年物业费1115.52元，电梯运行维护管理费390.43元，生活用水二次加压供水电费及维护费120元，生活垃圾清运费96元，共计人民币1721.95元；二、本案诉讼费由陈正富承担。原审法院经审理确认如下法律事实：2018年9月26日，云南乐活物业有限公司与昭通远森房地产开发有限公司签订《远森俊成前期物业服务合同》，约定由云南乐活物业有限公司为昭阳区“远森俊成”小区提供物业服务，服务期限自2018年9月26日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2018年11月6日，云南乐活物业有限公司与陈正富签订《前期物业服务协议》，约定由云南乐活物业有限公司为陈正富位于昭阳区“远森俊成”2幢3101号房屋（建筑面积92.96平方米）提供物业管理服务。云南乐活物业有限公司向小区业主收取物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾代运费、车库车位费以及其他相关费用。陈正富依约向云南乐活物业有限公司支付物业管理费至2019年11月30日后就未再支付，现尚欠自2019年12月1日至2020年11月30日止一年的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾代运费。云南乐活物业有限公司在陈正富欠费后，向陈正富发出《物业费催款通知书》，向陈正富催缴所欠费用，但陈正富至今仍未缴纳。现云南乐活物业有限公司向法院提起诉讼。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，云南乐活物业有限公司与昭通远森房地产开发有限公司签订的《远森俊成前期物业服务合同》及云南乐活物业有限公司与陈正富签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，云南乐活物业有限公司按照《远森俊成前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定，为陈正富提供了基本的物业服务，故陈正富应当根据约定缴纳物业服务费及相应费用。陈正富自2019年12月1日起就未向云南乐活物业有限公司支付物业管理费，根据云南乐活物业有限公司提交的证据，陈正富应按照1元/㎡/月缴纳物业服务费，按照0.35元/㎡/月（陈正富系2幢3101号户主，21楼以上0.35/㎡/月）缴纳电梯维护费，按照10元/月/户缴纳二次加压费，按照8元/月/户缴纳垃圾代运费。故陈正富应当向云南乐活物业有限公司支付自2019年12月1日起至2020年11月30日止所拖欠的物业服务费：92.96㎡×1元/㎡/月×12月=1115.52元，电梯维护费：92.96㎡×0.35元/㎡/月×12月=390.43元，二次加压费：10元×12月=120元，垃圾代运费：96元/年，合计1721.95元。陈正富经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其民事权利的处分，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：由陈正富自本判决生效之日起十日内向云南乐活物业有限公司支付自2019年12月1日起至2020年11月30日止所拖欠的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾代运费共计1721.95元。案件受理费50元，减半收取25元，由陈正富负担。本案二审审理中，双方当事人均未提交新证据。陈正富上诉认为其不是适格被告。被上诉人入驻远森俊城违法，与上诉人签订《前期物业服务委托合同》违反法律规定，提供的物业服务属于强迫交易，无权向上诉人收取物业管理费用。昭通市远森俊城房地产开发有限公司为了逃避违约责任，将未经验收合格的物业交付给上诉人等业主使用，并委托被上诉人进行物业管理，联手打压上诉人等业主，阻碍上诉人等业主停放车辆，高额收取水、电等费用，侵犯上诉人等业主的合法权益。本院二审查明的法律事实与一审法院确认的法律事实一致，本院予以确认原审法院认定的法律事实。归纳诉辩双方主张，本院二审争议焦点为：1.陈正富是否是本案适格被告？2.陈正富是否应当向云南乐活物业有限公司交纳物业管理等费用？针对本案争议焦点，本院分别评析如下：关于陈正富是否是本案适格被告的问题。本院认为，依照《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。昭通市远森俊城房地产开发有限公司于2018年9月26日与云南乐活物业有限公司签订《远森俊城前期物业服务合同》，由云南乐活物业有限公司为远森俊城的业主提供前期物业服务符合规定。2018年11月6日，陈正富与云南乐活物业有限公司签订《前期物业服务协议》，陈正富同意云南乐活物业有限公司为其提供前期物业服务，根据合同相对性原则，云南乐活物业有限公司起诉要求陈正富支付物业管理等费用，符合法律规定，陈正富是本案适格被告。关于陈正富是否应当向云南乐活物业有限公司交纳物业管理等费用的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。云南乐活物业有限公司与昭通远森房地产开发有限公司签订的《远森俊成前期物业服务合同》及云南乐活物业有限公司与陈正富签订的《前期物业服务协议》未违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，云南乐活物业有限公司按照《远森俊成前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定，为陈正富等远森俊城的业主提供了协议约定的物业服务，故陈正富也应当根据协议约定向云南乐活物业有限公司支付自2019年12月1日起至2020年11月30日止的物业服务费用，具体为：92.96㎡×1元/㎡/月×12月=1115.52元，电梯维护费：92.96㎡×0.35元/㎡/月×12月=390.43元，二次加压费：10元×12月=120元，垃圾代运费：96元/年，合计1721.95元。上诉人认为云南乐活物业有限公司阻碍上诉人等业主停放车辆，高额收取水、电等费用，还认为开发商持续违约，没有消防、防盗等设施，绿化区域变菜地的主张系另外法律关系。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事法律纠纷，适用当时的法律、司法解释，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律，原审法院适用民法典第五百零二条、第五百零九条规定不当，但对案件的处理后果并无实质影响，本院二审予以纠正。综上所述，陈正富的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由陈正富承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  杨稳香审判员  陈 丹二〇二一年六月十八日书记员  陈 炻