+广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8482号上诉人（原审被告）：周艳华，女，汉族，1976年11月4日出生，住址：湖北省松滋市。委托诉讼代理人：池燕，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭惠莹，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟自强，男，汉族，1955年12月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：赖伦，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人周艳华因与被上诉人钟自强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周艳华委托诉讼代理人池燕、谭惠莹，被上诉人钟自强委托诉讼代理人黄丽珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周艳华上诉请求：原判决认定事实错误，证据不足，请求贵院依法进行改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金。上诉人在出现周转困难，可能无法按时交付租金的情况下，第一时间电话联系了被上诉人一方，被上诉人表示同意并要求上诉人通过邮箱发送邮件，上诉人在邮件中也提出用押金抵扣租金的解决方式，因此上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金。二、即使上诉人现有证据无法证明被上诉人同意延迟交付租金，一审法院因证据不足判决上诉人支付违约金金额有误，违约金计算应为8968.5元。一审法院在裁判理由和结果部分认为：“原、被告双方签订的《德伟大楼租赁合同》约定的违约金明显过高，故应以原告实际租金损失的百分之三十计算违约金为宜，因被告欠付的租金数额为119895元，故本案违约金依法应酌定为35968.5元（119895元×30%）。”一审法院的计算是有误的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”。案件在一审开庭过程中，上诉人与被上诉人均认可上诉人在合同签订后支付了6万元押金以及在2019年5月支付了3万元租金，一审法院也在裁判理由中认定了上述事实并认可了押金抵扣未付的租金，可见上诉人实际未付的租金为119895-60000-30000=29895元，及被上诉人的实际损失应为29895元，因此违约金计算应以实际损失的30%计算，即为29895×30%=8968.5元。上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金，即使因证据不足，法院判决支付违约金，违约金金额也应为8968.5元。三、上诉人与惠州市德伟物业管理有限公司（以下简称德伟物业公司）签订的《德伟大楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）中涉及的7万元外墙押金与本案关系密不可分，应当在本案中一并处理。上诉人整个租赁过程中都是与德伟物业公司的前法定代表人费嘉源进行联系，签订《德伟大楼租赁合同》时，德伟物业公司称出租人为被上诉人仅是为了规避大陆与香港法律的差异，在此情况下上诉人才与被上诉人签订合同。上诉人租赁后，德伟物业公司前法定代表人费嘉源联系上诉人称需要签订一份《补充协议》，约定上诉人要支付外墙押金7万元，上诉人按照德伟物业公司的要求将7万元支付到被上诉人的账户。《补充协议》是基于《德伟大楼租赁合同》的补充协议，是由原租赁合同产生的，《补充协议》所述外墙也是《德伟大楼租赁合同》约定的租赁范围的外墙，因此上诉人支付的外墙押金7万元是该租赁合同中不可分割的一部分。虽然两份合同签订的当事人不同，但对上诉人而言，上诉人仅存在一个租赁关系，基于该租赁关系支付了6万元的押金和7万元的外墙押金。因此上诉人与德伟物业公司签订的《补充协议》中涉及的7万元外墙押金与本案关系密不可分，应当在本案中一并处理，上诉人同意该7万元外墙押金抵扣本案未付租金、水电费、物业费等全部费用。综上，一审法院判决上诉人承担违约责任事实不清，且违约金计算有误，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。另外，上诉人与德伟物业公司签订的《补充协议》中涉及的7万元外墙押金与本案关系密不可分，应当予以抵扣本案的全部费用。钟自强辩称，一、一审查明认定的事实清楚，被答辩人称其不存在违约行为，无任何事实和法律依据。被答辩人辩称的答辩人同意其将收取的押金冲抵租金，其并未拖欠租金，无任何事实和法律依据，依据合同法第77条和第78条的规定，需合同双方主体协商一致，才可变更合同内容。但从被答辩人所提交的证据内容来看，答辩人仅仅是就涉案合同所提及的租赁押金作出回应，自始并未同意变更涉案合同内容，而被答辩人又未能提供其他有效证据证明涉案合同已经发生变更，故其主张租金的缴纳方式已变更，而其逾期缴纳租金的行为不构成违约的观点，应予以驳回。因此被答辩人未依据涉案合同约定和其一贯向答辩人支付租金的惯例，即每月1日向答辩人支付当月租金，即被答辩人应分别于2019年2月1日、3月1日、4月1日、5月1日向答辩人支付2019年2月至5月的租金，没有按时支付上述租金。被答辩人拖欠租金的事实清楚，其行为已构成违约。二、被答辩人辩称的违约金计算方式予以调整，无事实和法律依据，答辩人与被答辩人在涉案合同中已事先约定违约金，是合同自由原则的体现，而根据全国法院民商事审判工作会议纪要第50条的规定，本案涉案合同约定的违约金是否过高，应由被答辩人承担举证责任，但在本案中被答辩人亦未提交任何有效证据，证明双方约定的违约金过高，其应当承担举证不能的责任。且时至今日，被答辩人拖欠答辩人的租金跟水电费已近两年，损失仍在不断的产生中，因此被答辩人应依据涉案合同第六条第二款的约定承担违约责任。三、被答辩人提交的《补充协议》，非本案的事实与本案无关，不属于本案的审查范围。首先《补充协议》的合同，签订主体为德伟物业公司和被答辩人周艳华，而答辩人并非该合同主体，依据合同相对性原则，该合同效力仅及合同当事人，答辩人并无承担该合同的义务。其次，被答辩人辩称答辩人收取了该合同约定的押金，且据此提供了部分流水，但从被答辩人提交的流水和自制转款明细来看，其提交的流水仅为部分，不具有完整连贯性，且转款明细各项费用的增减均为被答辩人自行计算，并无相应的收据或其他有效证据予以佐证，证实答辩人最终收取了该合同约定的押金，虽然被答辩人向答辩人账户汇入该协议约定的押金，但答辩人仅仅是代德伟物业公司收取，且答辩人已将汇入其账户内的该笔押金全部转交还给德伟物业公司，该证据在一审中已经提交了，因此答辩人自始并非该合同的主体，该合同也与被答辩人拖欠答辩人租金的事实无关，不属于本案的审查范围。钟自强向一审法院起诉请求：1.依法判决周艳华支付拖欠的租金和垫付的管理费、水电费合计人民币125327.8元，以及违约金人民币73486.23元（以每月拖欠的费用为基数，日利率为0.3%，暂计至2019年10月17日，实际计至所有费用清偿完毕之日），以上共计人民币198814元；2.判决周艳华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月1日，钟自强与案外人德伟物业公司签订了一份《租赁经营合同》，约定德伟物业公司将位于惠州市××××××共七层楼及8B（8A至九层甲方自用，不出租）出租给钟自强，由钟自强经营，由钟自强全权负责德伟大楼一至八层的经营转租工作，租赁经营期限为16年，自2013年1月1日至2028年12月31日止。2015年3月10日，钟自强与周艳华签订一份《德伟大楼租赁合同》，钟自强将德伟大楼一楼B、C室和二楼全层出租给周艳华使用。该合同主要内容约定：租赁期限与租金：（1）租期自2015年2月26日起至2019年5月16日止。（2）2015年2月26日至2016年5月15日，租金为人民币贰万柒仟整（￥2.7万元）；（3）2016年5月16日至2016年11月15日，租金为人民币叁万元整（￥3万元）；（4）2016年11月16日至2017年5月15日，租金为人民币叁万壹仟伍佰元整（￥3.15万元）；（5）2017年5月16日至2018年5月15日，租金为人民币叁万叁仟零柒拾伍元整（￥3.3075万元）；（6）从2018年5月16日至2019年5月15日，租金为人民币叁万肆仟柒佰贰拾捌元整（￥3.4728万元）。租赁押金：（1）《德伟大楼租赁合同》自签订合同之日起，缴交2个月租赁人民币陆万元整（￥6万元）。周艳华违反本合同逾期缴交租金，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期缴交租金超过1个月，钟自强可单方面解除合同，并有权单方面清理周艳华租赁区域。周艳华已交押金作为违约金赔付给钟自强等。《德伟大楼租赁合同》签订后，周艳华按合同约定支付了租赁押金60000元给钟自强，自2019年2月开始拖欠钟自强租金及相应费用，并于2019年5月15日搬离上述承租物。按合同约定，周艳华共欠钟自强租金为119895元（2月为33075元、3月为34728元、4月为34728元、5月为半个月即17364元）、管理费10276元（2月为2936元、3月为2936元、4月为2936元、5月为半个月即1468元）、水电费12003元（2月为3685元、3月为2337元、4月为2854元、5月为3127元，凭德伟物业公司的收据为据），以上合计142174元。期间，周艳华于2019年5月6日、10日、13日分别向钟自强支付了租金10000元，共计30000元。另查，涉案租赁房屋的产权是案外人德伟物业公司，并办理了房地产权证，证号：粤房地证字第C3101053号。以上事实有当事人主体资格信息、房地产权证、《租赁经营合同》、《德伟大楼租赁合同》、收据、租户欠款汇总通知单以及庭审笔录等在案佐证，可以认定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。钟自强作为涉案租赁物的承租人，经房屋所有权人德伟物业公司同意，享有对涉案租赁物对外经营转租的权利，钟自强与周艳华签订的《德伟大楼租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行。周艳华认为钟自强未能提供建设工程规划许可证，涉案合同无效，因钟自强出租的房屋已办理了产权证书，故周艳华的辩解无法成立。周艳华未按约定向钟自强支付2019年2月至5月的租金，其行为已构成违约。周艳华辩称已变更涉案合同内容，钟自强同意将收取的押金冲抵租金，其并未拖欠租金，无任何事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”和第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定，须合同双方主体协商一致，才可变更合同内容，但周艳华并未提供其他有效证据证明涉案合同已发生变更，故周艳华主张租金的缴纳方式已变更而其逾期缴纳租金的行为未违约的辩解，本院不予采纳。按合同约定，周艳华拖欠钟自强租金119895元、管理费10276元、水电费12003元共计142174元，扣除周艳华已支付租赁押金60000元及2019年5月支付的租金30000元后，尚有52174元未支付钟自强。根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，双方签订的《德伟大楼租赁合同》约定的违约金明显过高，故应以钟自强实际租金损失的百分之三十计算违约金为宜，因周艳华欠付的租金数额为119895元，故本案违约金依法应酌定为35968.5元（119895元×30%）。综上，一审法院判决如下：一、周艳华应在本判决生效之日七日内向钟自强支付租金和垫付的管理费、水电费共52174元。二、周艳华应在本判决生效之日起七日内向钟自强支付违约金35968.5元。三、驳回钟自强的其他诉讼请求。本案受理费4276.28元，由钟自强负担2272.28元、周艳华负担2004元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方在《德伟大楼租赁合同》中对租金支付时间未作约定。但在合同第八条约定“合同终止后，乙方应于合同终止日起3日内迁离及交回租赁单位，并保证租赁单位和附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为在：7万元外墙押金能否用于抵扣周艳华未交租金？2.周艳华是否应支付违约金？违约金如何计算？评析如下：关于7万元外墙押金是否用于抵扣周艳华未交租金的问题。对于外墙押金，系周艳华与德伟物业公司在《补充协议》中作出的约定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，钟自强非该《补充协议》当事人，该合同对钟自强并不具有法律约束力，故周艳华提出用该7万元外墙押金抵扣租金的诉请本院不予支持。关于违约金的问题。首先关于周艳华是否应向钟自强支付违约金的问题。根据双方合同约定，周艳华违反合同第三条之约定，逾期缴交租金的，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，周艳华从2019年5月16日合同终止后至今未支付租金，构成违约，一审判决周艳华支付违约金并无不当。关于违约金计算问题。一审法院认定周艳华拖欠钟自强租金119895元、管理费10276元、水电费12003元共计142174元，扣除上诉人周艳华已付租赁押金60000元及2019年5月支付的租金30000元后，尚有52174元未付被上诉人钟自强，双方均未提出异议，本院予以确认，故周艳华欠付租金为29895元。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”的规定，双方签订的《德伟大楼租赁合同》约定的违约金按“逾期一天每天赔付0.3%滞纳金”计算明显过高，一审法院予以调整符合法律规定。但一审法院计算有误，本院予以纠正。关于违约金计付的起算时间，双方在合同中没有约定租金支付的时间，仅在合同中约定合同终止后3日内结清费用，双方合同终止时间为2019年5月16日，故本院采用2019年5月20日作为违约金的起算点。综上，涉案违约金以欠付租金29895元为基数，自2019年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计至款项付清之日止。综上所述，原审判决处理不当，依法应予纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初403号民事判决第一项、第三项及诉讼费用负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初403号民事判决第二项为：周艳华应在本判决生效之日起七日内向钟自强支付违约金（以欠付租金29895元为基数，自2019年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计至款项付清之日止）。三、驳回上诉人周艳华的其他上诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费2419.36元，由上诉人周艳华负担1693.36元，被上诉人钟自强负担726元。上诉人周艳华多预交的二审案件受理费2582.92元由本院予以退还。钟自强应负担的诉讼费用应在本判决生效后七日内向本院交纳，逾期交纳，本院将予以强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二一年六月一日法官助理 李林倩书 记 员 黄东曦附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。