北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9395号上诉人（原审被告）：程家刚，男，1966年2月20日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）:竹洋，男，1986年10月10日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生，住北京市顺义区。原审被告：冯磊，男，1990年6月10日出生，住浙江省宁波市奉化区。上诉人程家刚因与被上诉人竹洋、原审被告冯磊租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程家刚上诉请求：1.撤销一审判决，同意退还押金2万元和租金3.3万元，不同意退还剩余租金和支付利息；2.本案一、二审诉讼费由竹洋承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定程家刚与竹洋之间达成的口头租赁协议无效，其理由为涉案房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续。但程家刚与竹洋之间并未签订书面租赁合同，仅是以口头协议方式就房屋租赁达成了约定，且双方已经就房屋租赁实际履行，仅是基于2020年新冠疫情原因导致暂时不能继续使用房屋，竹洋对房屋所在地村委会的新冠疫情管理措施是明知的，即便如此，其仍然缴纳了2020年1月至3月租金，并在2020年1月29日后，因新冠疫情无法使用房屋的情况下，再次于2020年4月9日缴纳了2020年4月至6月的租金，对此程家刚和竹洋均有继续履行合同的意思表示。二、一审法院认定退款金额属于法院酌定裁量的结果，未考虑到程家刚答辩所依据的事实，违背了公平公正原则。一审法院认定合同无效，已经超出了审判范围，虽双方在一审中均表示在房屋无法使用期间产生的占有使用费可以在租金中扣除，现一审法院认定由程家刚给付竹洋154615.4元，程家刚无法计算出实际占有期间应扣除的占有使用费。三、程家刚对涉案房屋无法使用不存在过错，而是基于不可抗力，一审法院不应据此认定无效而支持退款，且退款金额明显过高。一审法院在本院认为部分对判决支持的金额等进行了阐述，但涉案房屋并非是由程家刚导致无法继续使用的，程家刚对合同履行不存在任何的过错，故一审法院判定支持退还的金额明显过高，有违公平公正原则。四、程家刚一审答辩理由具有合法合理的事实根据，应当按照程家刚主张的时间进行折抵租金。程家刚一审中主张解除时间为2020年5月30日有事实根据，基于案外人朱某和王某与程家刚签订的协议，可以确定双方的租赁关系是于2020年5月30日才正式解除，解除前该房屋一直处于被竹洋占用状态，新冠疫情属于不可抗力，但在解除前后，北京市疫情已经基本控制，并可凭健康宝、核酸检测等自由通行。一审法院应考虑到2020年5月30日这个关键的时间点，为此程家刚提出仅退一个月的租金是合理的（即2020年5月30日—2020年6月30日）。综上，程家刚并非是不想退租金，也愿意和竹洋积极协商，但竹洋通过各种不当手段干扰了程家刚的正常生活，履行租赁合同存在一定过错。本案判决退还租金及利息缺乏事实根据，也与最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的精神相违背。竹洋辩称，不同意程家刚的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。冯磊述称，同意程家刚的上诉请求。竹洋向一审法院起诉请求：1.判令程家刚、冯磊共同返还竹洋押金20000元，返还剩余租金168892元；2.判令程家刚、冯磊共同支付上述押金、租金的利息损失（以188892元为基数，按日万分之五的标准，从2020年7月1日起计算至付清之日止）；3.判令本案诉讼费由程家刚、冯磊共同负担。一审法院认定事实：2019年4月1日，程家刚与殷某签订《租赁合同》，约定二人就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址位于北京市顺义区高丽营镇四村空闲地（原关东坑），房屋间数为10间北房、大厂房、南侧楼房，租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日。冯磊系程家刚女婿。竹洋主张冯磊与程家刚系合伙关系，竹洋与冯磊、程家刚于2019年7月1日达成口头租赁协议，约定冯磊、程家刚将程家刚租赁的场地及房屋部分转租给竹洋。程家刚、冯磊对此不予认可，称与竹洋达成口头租赁协议的是程家刚，程家刚雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金。双方均认可租赁标的中竹洋主要使用房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，双方认可双方达成的口头租赁协议无效。2019年7月1日，竹洋给付押金20000元。押金收据中收款人处写有“程家刚”。竹洋已给付2020年第一季度及第二季度租金各100000元。冯磊于2020年4月9日出具收据，载明：暂收三个月租金100000元，期限为正常营业开始算租金，收款人处写有“程家刚”。双方均认可收据中的程家刚是冯磊代签。双方均认可因新冠肺炎疫情爆发，由于疫情防控涉诉场地所在村委会自2020年1月28日起封锁进出村大门导致竹洋无法利用涉诉场地进行经营。竹洋因此要求退还其交纳的2020年1月29日之后的租金。诉讼中，程家刚表示在合同无效的情况下，其要求竹洋给付占有使用费，从竹洋已付要求退还的租金中直接扣除。竹洋对此予以同意，且同意在本案中一并解决。2020年5月30日，王某、朱某作为甲方，程家刚作为乙方，双方签订《协议》，内容为：“甲乙双方达成协议，甲方：废品站所有商户，乙方程家刚于2020年6月30日前支付甲方所有租金和压（押）金共计肆拾万左右，以此达成此协议。”竹洋称该《协议》系王某、朱某代表竹洋、刘某、许某、王某、张某与程家刚达成。程家刚称王某、朱某除代表竹洋、刘某、许某、王某、张某外，还代表其他人与其达成的《协议》。竹洋表示双方达成《协议》后，其于2020年5月31日自涉诉租赁场地腾退。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，竹洋主张程家刚与冯磊系合伙关系，竹洋与冯磊、程家刚于2019年7月1日达成口头租赁协议，程家刚、冯磊否认与竹洋形成租赁合同关系的相对方包含冯磊，竹洋就其主张未提供证据予以证明，而结合竹洋提交的收据及《协议》，收据收款人处载明程家刚，《协议》系与程家刚达成，故法院据此认定系竹洋与程家刚之间建立口头租赁合同关系。鉴于双方均认可租赁标的中竹洋主要使用房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故法院认定竹洋与程家刚之间达成的口头租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故竹洋要求程家刚返还押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。在合同无效的情况下，由于竹洋并未及时将涉诉场地腾退，故应给付程家刚相应占有使用费。考虑到冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故法院认定冯磊在2020年第二季度租金收据中关于租金给付起算时间的承诺属于有权代理，该内容对程家刚产生法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均认可竹洋自2020年1月28日后均未正常营业，故参照冯磊在收据中的承诺，竹洋无需给付程家刚2020年4月1日之后的占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间竹洋未能正常营业，但双方均认可未正常营业系由于新冠疫情防控所致，双方对此并不存在过错，故竹洋应给付该期间占有使用费的数额法院根据本案查明情况酌情确定。竹洋与程家刚均同意竹洋应支付的占有使用从其要求退还的租金中折抵，法院对此不持异议。综上，法院对竹洋要求返还租金的诉讼请求予以支持，具体数额法院根据本案审查情况酌情确定，其请求数额过高部分，法院不予支持。程家刚在《协议》中承诺于2020年6月30日前退还租金和押金，现至今未退，故竹洋要求给付利息的诉讼请求，法院予以支持，竹洋主张的利息标准过高，法院依法确定。冯磊并非涉诉租赁合同的相对方，竹洋要求冯磊在本案承担责任，依据不足，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、程家刚于判决生效之日起七日内返还竹洋押金二万元、租金十三万四千六百一十五元四角并给付利息（利息以十五万四千六百一十五元四角为基数，自二〇二〇年七月一日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回竹洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，竹洋与程家刚就涉案房屋及场地达成口头租赁协议，因程家刚出租的房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故双方达成的口头租赁协议应认定为无效合同。程家刚上诉主张一审法院认定租赁合同无效超出审判范围，于法无据，本院不予采纳。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在合同无效的情况下，由于竹洋并未及时将涉诉场地腾退，故应按双方约定的租金标准向程家刚支付占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间，因新冠疫情防控致竹洋未能正常营业，双方对此并不存在过错，此期间的房屋占用费应由双方分担，一审法院就此酌情确定，并判决程家刚退还相应租金，并无不当。关于2020年4月1日以后的占有使用费，综合考虑冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故冯磊在2020年第二季度租金收据中关于租金给付起算时间的承诺对程家刚产生法律约束力，竹洋未能正常营业，其主张不向程家刚支付占有使用费，符合双方约定。关于利息，程家刚在《协议》中承诺于2020年6月30日前退还租金和押金，现至今未退，故竹洋要求给付利息的诉讼请求，合法有据，应予支持。综上所述，程家刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2039元，由竹洋负担370元（已交纳），由程家刚负担1669元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费2332元，由程家刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 薛 妍审 判 员 周艳雯二〇二一年六月三十日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 任 宇