山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1294号上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐玲玲，女，1982年2月11日出生，汉族，户籍地山东省乐陵市，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：吕显华，男，1982年4月30日出生，汉族，户籍地山东省夏津县，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：唐玲玲（系吕显华之妻），住山东省德州市德城区。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人唐玲玲、吕显华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.请求撤销德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1235号民事判决书并依法改判驳回唐玲玲、吕显华的诉讼请求。2.一审案件受理费及上诉费由唐玲玲、吕显华承担。事实与理由：唐人公司不应支付唐玲玲、吕显华逾期办理权属证书的违约金。第一，涉案房屋交付日期应认定为2017年9月13日，即符合合同约定交付条件的日期。逾期办证违约金的起算点应为2017年9月12日之后第721日，即2019年9月3日。根据双方签订的《合同补充协议》第六条第7款约定，出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋于2017年9月13日取得该备案表。唐玲玲、吕显华已于2020年向德州市德城区人民法院起诉要求唐人公司支付自2015年3月3日至2017年9月12日的逾期交房违约金，法院最终判决唐人公司支付逾期交房违约金至2017年9月12日，该判决现已生效。因此，唐人公司符合合同约定的交房时间应认定为2017年9月13日，逾期办证违约金应自该日期后第721日起算，即2019年9月3日。第二，2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担。因此，逾期办证违约金应计算至2019年1月17日。综上，逾期办证违约金应计算至2019年1月17日，而涉案房屋逾期办证违约金的起算点确在该日期之后，因此唐玲玲、吕显华主张的逾期办证违约金不应得到支持。唐玲玲、吕显华辩称，同意一审判决结果。唐玲玲、吕显华向一审法院起诉请求：1.依法判令唐人公司向唐玲玲、吕显华支付自2015年3月3日至2020年7月20日的房屋房产证违约金共计81218元（总计1242天ｘ房款653929元ｘ日万分之一）；2.本案案件诉讼费用由唐人公司承担。一审法院认定事实：唐玲玲、吕显华与唐人公司签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定唐玲玲、吕显华购买唐人公司开发的位于德州市德州唐人中心2号楼1单元31层3104号房屋，合同价款653929元，约定出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。唐玲玲、吕显华按照合同约定支付了房屋价款。2020年9月4日山东省德州市中级人民法院作出（2020）鲁14民终2082号民事判决书，在本院认为部分记载：“……但鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。”另查明，2015年5月16日唐人公司交付涉案房屋。一审法院认为，唐玲玲、吕显华与唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，唐玲玲、吕显华与唐人公司均应履行。唐玲玲、吕显华按照合同约定履行了付款义务，唐人公司应该按照合同约定的期限为唐玲玲、吕显华办理涉案房屋权属登记。唐人公司于2015年5月16日交付涉案房屋，应于该房屋交付的第721日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金即2017年5月7日。鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，一审法院认定唐人公司支付唐玲玲、吕显华逾期办理权属证书违约金：620天（2017年5月7日至2019年1月17日）×房款653929元×万分之一/日＝40543.6元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第五百七十七条规定，一审法院判决：一、德州立天唐人置业有限公司支付唐玲玲、吕显华逾期办理产权证违约金40543.6元，于一审判决生效之日起七日内付清；二、驳回唐玲玲、吕显华的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费915元，由唐玲玲、吕显华负担508元，唐人公司负担407元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐人公司向本院提交下列证据：证据一，德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初5257号民事判决书，用以证明唐玲玲、吕显华已向一审法院起诉逾期交房违约金，一审法院已判决支持其逾期交房违约金的诉求，逾期交房违约金计算至2017年9月12日，该判决书已生效，因此逾期办证违约金的起算点应自该日期之后的第721天起算，即自2019年9月3日起算。证据二，德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初6389号民事判决书、德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1552号民事判决书，用以证明德城区人民法院及德州市中级人民法院的判例，涉案小区类似纠纷已支持逾期交房违约金的，业主再诉逾期办证违约金不予支持，故唐玲玲、吕显华的办证请求亦不应支持。经质证，唐玲玲、吕显华对上述证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为逾期交房违约金与逾期办证违约金是两回事。本院经审查认为，唐人公司提交的上述证据均为法院判决，与本案有关联性，并加盖有法院公章，且均已生效，唐玲玲、吕显华对其真实性亦无异议，本院对其真实性予以确认。针对当事人二审争议的问题，本院认定事实如下：唐玲玲、吕显华与唐人公司签订的《合同补充协议》第四条第2款约定：该房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案表》。唐人公司作为合同甲方，于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。2020年9月15日，一审法院作出（2020）鲁1402民初5257号民事判决书，判决唐人公司支付唐玲玲、吕显华2015年5月17日至2017年9月12日的逾期交房违约金38222.1元，该民事判决书已生效。另查明，2019年1月17日山东省高级人民法院查封了涉案小区所在土地的使用权，涉案房屋至今未办理房屋权属证书。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，涉案《德州市商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》合法有效，房屋出卖人唐人公司及买受人唐玲玲、吕显华均应严格履行。上述合同明确约定了交付房屋的条件为唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》，同时约定：如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。本院认为，上述条款中的“房屋交付”，应解释为交付符合合同约定条件的房屋，即交付的房屋应取得《建设工程竣工验收备案表》。虽然唐人公司于2015年5月16日已将涉案房屋交付唐玲玲、吕显华使用，但涉案房屋于2017年9月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》，达到合同约定的交付条件，因此，按照合同约定涉案房屋交付的时间应为2017年9月13日，而自该日期计算至2019年1月17日涉案房屋所在土地被查封，尚未超过合同约定的720日办证期限。涉案房屋所在土地被解封后，唐人公司便开始为涉案房屋所在小区的业主办理房屋权属证书，唐玲玲、吕显华自认因个人原因未能补齐房屋面积差价并缴纳契税，导致涉案房屋至今未能办理房屋权属证书，其责任不应归咎于唐人公司。另一方面，一审法院将逾期办证违约金计算至2019年1月17日，唐玲玲、吕显华对此并未提出异议，视为其对相应权利的放弃。综上，唐人公司不应承担向唐玲玲、吕显华支付逾期办证违约金的责任。此外，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，唐人公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百二十五条第一款、第二百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初1235号民事判决；二、驳回唐玲玲、吕显华的诉讼请求。一审案件受理费915元、二审案件受理费1830元，由唐玲玲、吕显华共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  张忠星二〇二一年六月二十八日书记员  吴晓悦