贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1600号上诉人（一审被告）：刘振，男，1988年9月2日出生，苗族，住贵州省黎平县。上诉人（一审被告）：李杨，男，1990年11月1日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：龙泽，贵州阳泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，贵州阳泽律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：李文全，男，1979年5月3日出生，汉族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：吴化敏，贵州黔桂律师事务所律师。一审第三人：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。住所地：贵州省黎平县德凤街道港澳新新区A1号楼。法定代表人：彭章龙，该公司总经理。上诉人刘振、李杨因与被上诉人李文全，一审第三人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称“楚国城黎平房产分公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院作出的（2021）黔2631民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘振、李杨上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人涉案租金属于事实认定错误，从而导致判决错误。一审中，上诉人已提交证据证明案外人黄兴是本案租赁房屋的他项权人，且黄兴与一审第三人已向上诉人作出书面《联合声明》，证明被上诉人已退出租赁关系，丧失了涉案房屋的使用权。依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条之规定，在房屋所有权人及房屋他项权人黄兴均向上诉人书面声明：“原涉案商贸楼免费给被上诉人使用已作废”。因此，被上诉人向上诉人主张支付涉案租金无事实及法律依据。二、本案焦点是上诉人应向被上诉人还是第三人支付涉案租金问题。一审法院认定涉案《商贸楼租赁合同》及《门面租赁协议》均属有效协议系认定事实错误。涉案《联合声明》及2020年11月21日的《租赁协议》是合法有效协议，且均可印证被上诉人丧失了涉案房屋的使用权。在2020年11月时，第三人要求上诉人支付涉案租金后，上诉人按照2020年11月21日的《租赁协议》将涉案租金支付给第三人指定的收款人是符合法律规定的。三、如一审判决正确，上诉人将承担支付双倍房租的风险，上诉人合法权利将得不到法律保护。四、如被上诉人认为自己权益受损，应当向第三人主张权利，而非向上诉人主张租金。五、被上诉人于2020年11月18日已向法院诉请解除涉案《门面租赁协议》，在上诉人收到其起诉状副本时该合同已解除。被上诉人起诉解除涉案《门面租赁协议》案件的案号是（2020）黔2631民初1951号，虽被上诉人后已撤回起诉，但该起诉状视为解除合同的书面通知，且已送达上诉人。而上诉人亦对其解除合同的诉请及内容并无异议，故该合同应已解除，一审法院认定该合同未解除的事实是错误的。综上，请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李文全辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案《门面租赁协议》是有效协议，上诉人支付涉案租金于法有据。涉案《联合声明》对的签订未经被上诉人同意，故对被上诉人不产生法律效力。一审第三人与黄兴间的债权债务关系与被上诉人的租赁权无关，何况买卖不破租赁关系。二、上诉人向一审第三人支付租金无法律依据。三、上诉人认为若一审判决正确，则其将面临支付双倍工资的风险。上诉人明知被上诉人已将涉案门面租赁给其，并已收取一年的租金。在未告知被上诉人情况下，私自将租金支付给他人，该责任由其自行承担。即便一审第三人转租行为有效，亦应先履行被上诉人的租赁合同。对于上诉人已向案外人黄兴支付的涉案租金，其可通过诉讼方式向黄兴追回，而不能以此作为拒付被上诉人涉案租金的理由。四、对于一审第三人的行为，一审判决既未予追究其责任，被上诉人亦不予论说。五、关于被上诉人先前撤回原主张解除的涉案《门面租赁协议》系对自己权利的处分，与上诉人无关。在考虑上诉人有履行能力情况下，变更为支付租金。解除涉案《门面租赁合同》意味着被上诉人与一审第三人解除商贸楼租赁合同是上诉人理解的错误。被上诉人与一审第三人的租赁关系与上诉人无关联性，上诉人以此作为向他人支付租金的理由是无事实依据的，其主张不能成立。望二审法院维持一审判决。李文全向一审法院起诉请求：1、判决刘振、李杨立即支付李文全房屋租金408000元；2、案件受理费由刘振、李杨承担。一审法院认定事实：2019年3月12日，原告李文全与第三人楚国城黎平房产分公司签订《商贸楼租赁合同》，合同约定，根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，甲（第三人）、乙（原告）双方就下列房屋租赁达成协议如下：甲方以招商共赢政策，将自己公司名下的整栋商贸楼租赁给乙方使用。第一条，优惠政策：1、甲方免去乙方五年租赁该商贸楼的租金。第二条，商贸楼基本情况：甲方将自己公司名下的商贸楼港澳新区B区B-3栋的商贸楼租赁给乙方使用。第三条，租赁期限：1、租赁期共10年，甲方从2019年4月1日起将整栋商贸楼交付乙方使用，至2029年3月31日收回。2、在乙方租赁该整栋商贸楼之前，有关整栋楼的经济纠纷、债务，与乙方无关，一切由甲方全部承担。第四条，租金：本栋商贸楼五年后租金为人民币600000元，按年结算。第五条，交付房租期限：甲方应于本合同生效之日起15天内，将该房屋交付给乙方使用。第九条，提前终止合同：1、在商贸楼租赁期间，如甲方提前终止合同，则甲方赔偿乙方所有投资资金。2、在租赁期间，如甲方需出售该栋商贸楼房产，则乙方在同等价格条件下，乙方有优先购买的权利。原告李文全与第三人楚国城黎平房产分公司签订《商贸楼租赁合》取得港澳新区B区B-3栋商贸楼的使用权后，2019年11月21日，原告与被告刘振、李杨签订《门面租赁协议》，协议约定，乙方需租用港澳新区B区3栋1-2层商铺，使用面积1661.2平方，作为经营酒吧娱乐使用，经甲（原告）乙（被告）双方一致协商，签订如下协议：一、租赁期限及违约责任：从2019年11月15日至2024年11月15日止，乙方如需转租或转让该门面必须要书面通知甲方，由承租人继续和甲方签署门面租赁合同，如对房屋主体结构造成变更或改造，承租人合同到期后必须恢复甲方原有房屋主体结构，如不恢复将视为乙方违约，乙方将赔偿甲方的一切损失，甲方将有权单方面终止本合同，并收回门面，乙方无权干涉，乙方一切损失由自己承担；二、租金约定：该门面年租金为408000元，租赁期间每年11月15日之前按时交清下一年租金，如不按时交纳，甲方有权单方面终止协议，收回门面并不负任何赔偿责任。三、甲、乙双方签订协议后，如乙方中途私自终止本协议，甲方不退还剩余租金款；四、租赁期间，如有人需要购买此门面，乙方不得有任何异议及阻拦，该门面被购买后按与甲方签订的原协议租金价和租赁期限转交给购买人即可。租赁期满后乙方如要继续租赁，在同等价格上将享有优先租赁权；十、本协议一式贰份，甲乙双方各持壹份，从签订之日起生效，本协议具有同等法律效力。被告刘振、李杨与原告李文全签订《门面租赁协议》后，取得港澳新区B区3栋_1-2层商铺的使用权，被告对商铺一层进行装修后经营酒吧，并支付给原告第一年房屋租金408000元。2020年11月原告要求被告支付第二年房屋租金时，被告告诉原告，房屋租金已付给楚国城黎平房产分公司，指定收款人黄开林，拒绝向原告支付房屋租金。期间，在2020年1月18日，楚国城黎平房产分公司与案外人黄兴签订《补充协议》，协议约定，就甲方（楚国城黎平房产分公司）向乙方（黄兴）借款壹仟万元一事，甲方从2016年至今没有归还借款或支付部分资金给乙方，经甲、乙协商，由于目前公司情况困难，甲方承诺以港澳新区B-3整栋商贸楼以资抵债给乙方，一切房产及使用权归乙方所有，涉及甲方所有争议与乙方无关，如甲方日后还清乙方本金和资金占用费后，乙方无条件退还B-3栋商贸楼给甲方。2020年4月第三人楚国城黎平房产分公司负责人彭章龙生病住院，期间，彭章龙委托彭陈管理公司事务，2020年9月18日，楚国城黎平房产分公司与案外人黄兴签订《联合声明》，本公司与黄兴联合声明，由于公司与黄兴的债权债务问题未得到妥善解决，以及李文全与黄兴原达成B-3栋装修工程约定未实现，原将港澳新区B3栋商贸楼免费给李文全使用，现作废。2020年11月18日，彭陈代表第三人楚国城黎平房产分公司（甲方）、黄兴（乙方）及被告（丙方）签订《租赁协议》，协议约定，甲方所有的位于港澳新区B区3栋1-2层商铺，使用面积1661.2平方，甲方自愿出租给丙方作为经营酒吧娱乐使用。经甲乙丙三方一致协商，签订如下协议：一、租赁期限及违约责任：从2020年11月17日至2024年11月16日止，丙方如需转租或转让该门面必须要书面通知甲方，由承租人继续和甲方签署门面租赁合同，租赁期间房屋无房租递增。二、租金约定：该门面年租金为408000元，甲方要求丙方将门面租金支付给作为该门面抵押权人的乙方黄兴，租赁期内每年11月17日之前按时交清下一年租金，如逾期三个月仍未交纳，甲方有权单方面终止协议，收回门面并不负任何赔偿责任。三、甲、乙、丙三方签订协议后，如丙方中途私自终止本协议，甲方不退还剩余租金款。四、租赁期间，如有人需要购买此门面，丙方不得有任何异议及阻拦，该门面被购买后仍按与甲方签订的本协议租金价格和租赁期限将租金转交给购买人即可。租赁期满后丙方如要继续租赁，在同等条件下将享有优先租赁权。八、甲方租给丙方的该门面期满时，丙方如不续租，不得以任何原因、任何理由延期交还给甲方。否则由此造成甲方的所有经济责任及后果由丙方全部承担；如丙方继续续租，在同等条件下，按照五年后的市价丙方有优先租赁权。十、在丙方租赁期限内，甲方和乙方均不得以任何方式干扰丙方的正常经营，更不得提前收回该门面，包括收回自用、转租或者无偿提供给第三方，影响丙方使用的行为。若甲乙双方在租赁期限内要提前收回门面不同意出租给丙方，则甲乙双方应向丙方承担违约责任并赔偿一切损失。十一、租赁期间由于不可抗力的因素，导致酒吧停业，不能正常经营，如：疫情、天灾、非丙方所能抗力的原因，期间甲方酌情适当收取或减免房租具体以双方协商为准。十二、原2020年11月17日签订的门面租赁合同作废，现已当前合同为准。十三、乙方指定付款账号：中国工商银行二戈寨支行：黄开林账号。协议签订后，经协商，因疫情影响，第三人减免租金7994元，被告按协议约定支付租金400006元给黄开林。第三人与黄兴签订《补充协议》、《联合声明》，第三人与黄兴及被告签订《租赁协议》均未告知原告。2021年1月18日，第三人负责人彭章龙作出情况说明，关于我公司与李文全签订的B-3栋商贸楼租赁合同是我本人签订，且真实有效，我本人自始至终认可；关于李文全转租B-3栋一二层的情况我公司知晓；关于彭陈办理晚妆酒吧的所有事宜，本人均不知晓。另查明，现黎平县德凤街道港澳新区Ｂ-3栋房屋一二层房屋所有权人登记为第三人。第三人向黄兴借款10000000元，第三人用黎平县德凤镇港澳新区Ｂ-3栋作抵押并于2016年5月13日进行抵押登记，房屋他项权证为房他证黎平县字第××号。2019年3月12日原告与第三人签订的《商贸楼租赁合同》，以及2019年11月21日原告与被告签订的《门面租赁协议》至今未解除。一审法院认为，2019年3月12日，原告与第三人签订《商贸楼租赁合同》，该合同是属有效合同，受法律保护。原告依据《商贸楼租赁合同》取得房屋使用权后，于2019年11月21日与被告签订《门面租赁协议》，原告将港澳新区B-3栋一二层商铺转租给被告经营酒吧，合同约定，租赁期限从2019年11月15日至2024年11月15日止，该门面年租金为408000元，租赁期间每年11月15日之前按时交清下一年租金。合同签订后被告按约定已支付第一年的房屋租金408000给原告，《门面租赁协议》已实际履行，李文全将租赁房屋转租后，房屋所有权人的第三人对李文全的房屋转租行为是知道的，在转租后六个月内未提出异议。根据《民法典》第七百一十八条规定，本案视为第三人同意李文全转租。原、被告签订的《门面租赁协议》在未解除前，当事人应按约定全面履行自己义务，现被告在继续使用租赁房屋，《门面租赁协议》未解除，被告就应按约定支付给原告房屋租金，一审法院对原告要求被告支付房屋租金408000元的请求予以支持。对被告提出已支付房屋租金400006元给黄开林不应再支付给李文全的抗辩意见，一审法院认为，2020年1月18日，第三人与案外人黄兴签订《补充协议》，协议约定，第三人欠黄兴债务壹仟万元，第三人承诺以港澳新区B-3整栋商贸楼以资抵债给黄兴，一切房产及使用权归黄兴所有，涉及第三人所有争议与黄兴无关。如第三人日后还清黄兴本金和资金占用费后，黄兴无条件退还B-3栋商贸楼给第三人。上述《补充协议》签订后双方未到房产部门进行产权变更登记，房屋所有权未发生转移，现黎平县港澳新区B-3号房屋登记的房屋所有权人是第三人。一审法院认定黎平县港澳新区B-3号房屋属第三人所有。2020年9月18日，第三人与案外人黄兴签订《联合声明》，声明原将港澳新区B3栋商贸楼免费给李文全使用，现作废，该声明是其单方意思表示，也未有告知原告。原告与第三人于2019年3月12日签订的《商贸楼租赁合同》并未解除，原、被告签订的《门面租赁协议》仍然有效。故对被告提出已支付房屋租金400006元给黄开林不再支付给李文全的抗辩意见不予采纳，被告仍应按《门面租赁协议》的约定支付给原告租金。至于被告与案外人黄兴及第三人于2020年11月18日签订的《租赁协议》及已支付给黄开林的房屋租金400006元的问题另案处理。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百一十八条、第七百二十一条、第七百二十二条的规定判决：被告刘振、李杨在本判决生效后10日内支付给原告李文全房屋租金408000元。案件受理费7420元，减半收取3710元，由被告刘振、李杨负担。本院二审期间，上诉人刘振、李杨提交了通话录音光碟及该光碟的文字说明，拟证明被上诉人对一审第三人要求将涉案租金支付给案外人黄兴是知晓的事实。经质证，被上诉人认为该证据与本案无关，不能证明被上诉人知晓涉案租金支付给黄兴灯等事实。经过审查，本院认为该证据仅能说明一审第三人同意上诉人向案外人黄兴直接支付涉案租金事实，但并不能证明被上诉人是知晓且同意上诉人直接将涉案租金支付给黄兴之事实。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付涉案租金。涉案2019年的《商贸租赁合同》及《门面租赁协议》分别系被上诉人李文全与一审第三人、上诉人签订的关于被上诉人取得涉案商贸楼承租权并将该商贸楼的1-2层转租给上诉人的协议，两份协议均是相应双方的真实意思表示，内容亦未违反法律强制性规定，以及一审第三人对于被上诉人转租之事实亦是明晓且未在法定期间提出异议的，应而是合法有效的。虽上诉人提出因本案后续2020年签订的涉案《补充协议》（该协议仅系一审第三人与案外人黄兴所做的以涉案商贸楼抵债约定，但协议签订后，商贸楼所有权仍登记在一审第三人名下，故对被上诉人租赁权不产生实际影响。）、《联合声明》、以及第三人与案外人黄兴及上诉人签订的《租赁协议》，导致以上原先签订的两份协议作废。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，因后续签订的《联合声明》及《租赁协议》约定内容均有损于被上诉人的利益，而两份协议的签订均未告知被上诉人，上诉人提供的证据又不能证明被上诉人对两份协议内容是知晓且同意的，这足以证明该两份协议仅是单方意思表示，对被上诉人不产生法律效力。因此，涉案《商贸租赁合同》及《门面租赁协议》并不因后续签订的以上三份协议而产生解除的法律后果。至于上诉人称涉案《门面租赁协议》亦因被上诉人于2020年11月18日向法院主张解除该合同及上诉人收到其诉状时已解除问题，被上诉人已就该案撤回了起诉，且上诉人与被上诉人事后亦未达成书面解除该协议的约定，应而该协议并未解除，现仍为合法有效的协议，一审法院对此事实的认定并无不当。基于合同相对性原则，本案上诉人是与被上诉人签订的《门面租赁协议》，上诉人（次承租人）与作为出租人的一审第三人并不产生合同责任关系，上诉人仅需向被上诉人负担租赁协议的义务，即支付涉案租金义务。因此，被上诉人要求上诉人支付涉案租金于法有据，本院予以支持。上诉人称其已将涉案租金支付给案外人黄兴问题与本案分属不同的法律关系，故不在本案审理范围，上诉人就该问题可通过另案方式另行主张相关权利。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7420元，由上诉人刘振、李杨负担。本判决为终审判决。审判长 冉定飞审判员罗安松审判员 陈   生   燕二〇二一年六月四日法官助理梁红云书记员蒋诚霄