新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1157号 上诉人（原审原告）：王某1，男，2004年2月4日出生，汉族，奎屯市第二高级中学学生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代理人：王某2（王某1的父亲），男，1966年5月11日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：张洪、新疆光翼律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：奎屯东方伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿勒泰街25号。 法定代表人：董磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨皓然、新疆天冠律师事务所律师。 上诉人王某1因与上诉人奎屯东方伟业房地产开发有限公司（以下简称东方伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2020）新4003民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某1的法定代理人王某2、委托诉讼代理人张洪，上诉人东方伟业公司董事长董磊、委托诉讼代理人杨皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某1上诉请求：撤销一审判决第二项，改判东方伟业公司支付违约金3，534，968.81元（不服一审判决标的2，988，113.53元）。一、二审诉讼费由东方伟业公司承担。事实和理由：1．一审判决以王某1购买X1号房屋购房款未付清，不支持其迟延办证违约金2，988，113.53元的请求错误。2．一审判决擅自否定（2020）民初7号调解书已认定的法律事实错误。3.2014年8月4日，东方伟业公司与王某2签订分期付款协议书，擅自处置王某1购房合同中X1号、X2号房屋条款约定无效，对王某1没有约束力。 东方伟业公司辩称，1.案涉X2号房屋2014年8月3日王某1及法定代理人与东方伟业公司签订了《商品房预售合同》，虽然合同里约定付款方式标注为已付清，但王某1除了购买X2号房屋外还购买了X1、X3、X4号总计4套房屋。2014年8月4日王某1与东方伟业公司签订了一份分期付款协议，协议书里面包含了4套房屋采取分期付款方式，足以说明X2号房屋购房款未足额支付。2014年8月13日，王某1法定代理人向东方伟业公司出具欠条，内容为X1、X3、X4、X2号房款总计11，150，000元未支付。既然王某1认为X2号房屋已支付完毕，与东方伟业公司签订分期付款协议以及出具欠条自相矛盾，且分期付款协议明确提到在商品房预售合同发生冲突时，以分期付款协议为准。2．王某1认为东方伟业公司在（2020）新4003民初7号案件中认可X2号房屋房款已付清的问题，东方伟业公司已经做出明显合理的解释。该案涉及X1、X3、X4、X2号房屋，因X1、X2号房屋是王某1的名字，王某1未成年为诉讼中便于解决问题，将王某1已付购房款调账到王某1已支付购房款中，剩余购房款就是王某1法定代理人涉及的X3、X4号未支付款项，最终该案调解结案。因此，其不同意支付违约金，原审法院在公布贷款利率基础上加40%明显过高，不符合法律规定。 东方伟业公司上诉请求，撤销一审判决第二项，改判其不承担违约金548，655.28元（不服上诉金额548，655.28元）；一、二审诉讼费由王某1承担。事实及理由：（2020）新4003民初7号民事案件调解书以及调解笔录没有说是什么时候付X2号房屋房款，东方伟业公司只是自认调解时认为X2号房款付清，自认时间即调解时间。 王某1辩称，东方伟业公司上诉请求无事实与法律依据。按照客观事实来讲王某1与东方伟业公司签订2份商品房买卖合同，签订合同时一共支付了12，560，560元，因为当时东方伟业公司提出王某1是未成年人，认定已付的全部款项是王某1法定代理人支付，支付X2号房款1，375，800元，双方的合同也是这样约定，约定款项一次性付清。其次，奎屯法院的7号案件中的起诉书上陈述X1、X2号房款已付清。在笔录中也写明X1、X2号房屋已付清，在生效的调解书中已载明X1号房X2号房已付清，东方伟业公司要求王某1法定代理人支付的欠款是X3、X4号房屋，这充分证明了X1、X2号房屋已付清。东方伟业公司在一审中没有举过任何证，（2020）新4003民初7号案件中根本没有所谓调账的痕迹，在今天东方伟业公司作为完全行为能力人，把责任推到一审法官身上，我方认为是完全不负责任的，因此我方认为东方伟业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 王某1向一审法院起诉请求：一、判令东方伟业公司履行协助办理奎屯市XX-XX街X栋X1号、X2号不动产权属证义务；二、判令东方伟业公司支付迟延办证的违约金3，891，164元［计算方式：已付购房款8，868，750×4.875‰×60个月（2015年6月至2020年6月）×1.5倍（人民银行规定的逾期贷款利息标准计算）］，并按该标准支付自2020年6月至实际协助办理不动产权属证之日的迟延办证违约金。 一审法院认定事实：2014年8月3日，原告王某1（买受人）与被告东方伟业公司（出卖人）签订商品房预售合同两份，原告法定代理人王某2、朱清瑞在合同落款处签字。第一份合同编号YS00041187，约定原告购买被告位于奎屯市XX-XX街X幢X1号商品房一套，建筑面积1665.1平方米，每平方米单价4500元，总价款7，492，950元，该合同第六条约定付款方式为一次性付款。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人原因包括不及时提交相关资料、不及时足额预交办理房产证的税费，造成的不能及时办理权属登记的，责任由买受人自行承担”。第二份合同编号YS00041190，约定原告购买被告位于奎屯市XX-XX街X幢X2号商品房一套，建筑面积68.79平方米，每平方米单价20，000元，总价款1，375，800元，该合同第六条约定付款方式为：一次性付款，总房款1，375，800元，已付清。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人原因包括不及时提交相关资料、不及时足额预交办理房产证的税费，造成的不能及时办理权属登记的，责任由买受人自行承担”。同日，原告的法定代理人王某2、朱清瑞（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同两份，约定王某2、朱清瑞购买被告位于奎屯市XX-XX街X幢X3号、X4号商品房两套，同时约定房屋价款支付方式为一次性付款，总价款分别为7,492,950元和7,348,860元。上述四套房屋合计总价款为23,710,560元，四份商品房买卖合同签订时原告及其法定代理人已付四套房屋购房款共计12，560，560元。2014年8月2日，被告将四套房屋交付王某2、朱清瑞。2014年8月4日，被告东方伟业公司（甲方）与王某2（乙方）签订分期付款协议书一份，约定：“就乙方王某2、朱清瑞、王某1支付购买甲方位于奎屯市XX-XX街X栋X1号、X3号、X4号、X2号房屋购房款事宜，双方协商达成如下协议：一、乙方购买甲方房屋共应支付购房款23，710，560元，乙方截止本协议签订之日已经支付房款12，560，560元，剩余房款11，150，000元双方协商采用分期付款方式，即每6个月支付一次房款……按年利率7.68%每六个月支付一次利息……2015年1月4日至2019年7月3日分十期，每期支付1，369，000元。第六条2、……在乙方付清全部购房款本息后，该房屋的包括处分权在内的所有权全部转移至乙方享有。4．在乙方未还清首付款前，甲方可不为乙方所购买的房屋办理产权。以上房屋的房产证、土地证等手续待乙方支付完全部购房款后由甲方再协助乙方办理，费用由乙方承担。第八条、本协议条款与双方原签订的《商品房买卖合同》不一致之处，以本协议条款为准。”2014年8月13日，原告的法定代理人王某2给被告出具欠条一张，内容为“今欠东方伟业房地产开发有限公司奎屯市XX-XX街X栋X1号、X3号、X4号、X2号房屋款11，150，000元。”截止2019年8月27日，王某2陆续向被告东方伟业公司支付购房款9，537，000元，购房款本金尚欠1，613，000元。另查明，2020年1月2日，法院受理东方伟业公司与王某2、朱清瑞商品房预售合同纠纷一案，东方伟业公司称，2014年8月3日东方伟业公司与王某2、朱清瑞签订四份商品房预售合同，约定王某2、朱清瑞购买东方伟业公司开发的位于奎屯市XX-XX街X幢X1号房屋，房款为7，492，950元；X幢X3号房屋，房款为7，492，950元；X幢X4号房屋，房款为7，348，860元；X幢X2号房屋，房款为1，375，800元，以上四套房屋总价23，710，560元，但是王某2、朱清瑞只支付了X幢X1号和X2号房屋的房款，X幢X4号房屋只支付了3，691，810元，尚欠3，657，050元未支付，X幢X3号房屋7，492，950元房款至今未付，共计11，150，000元未支付。后王某2、朱清瑞于2014年8月4日向东方伟业公司出具一份分期付款协议书。截止2019年8月27日，王某2、朱清瑞陆续向东方伟业公司支付9，537，000元购房款，购房款余款本金尚欠1，613，000元，利息1，907，874元未支付。因此，东方伟业公司起诉至法院，要求王某2、朱清瑞支付奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋的剩余购房款1，613，000元，利息1，907，874元，合计3，520，874元。经法庭主持调解，双方达成调解协议，法院于2020年2月26日作出（2020）新4003民初7号民事调解书，调解协议内容如下：一、王某2、朱清瑞向东方伟业公司支付奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋购房款1，613，000元，利息1，787，000元，合计3，400，000元；支付时间：2020年7月1日前支付700，000元，2020年11月1日前支付1，000，000元，2021年7月1日前支付700，000元，2021年11月1日前支付1，000，000元；二、若王某2、朱清瑞上述款项有一笔逾期支付，东方伟业公司可就未到期款项一并申请强制执行；三、东方伟业公司自愿放弃其他诉讼请求。再查明，奎屯市XX-XX街X栋X1号、X2号房屋已在奎屯市不动产登记中心备案，使用权人为王某1。2017年8月，被告协助王某2、朱清瑞办理了奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋的不动产权证。 一审法院认为，双方争议焦点问题是：一、东方伟业公司未给王某1办理涉案两套房产的房产证，是否存在违约行为；二、王某1主张的违约金是否符合法律规定，是否超过诉讼时效。本案王某1、东方伟业公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。王某1及其法定代理人购买了东方伟业公司开发的四套房屋，支付了部分购房款，东方伟业公司按约定履行了四套房屋的交房义务。合同履行过程中双方对涉案两套房屋的房款是否付清发生争议，庭审中王某1认为在（2020）新4003民初7号案件中，东方伟业公司自认X1、X2号房屋房款于2014年8月3日已付清，欠付房款的是X3、X4号房屋，以此主张本案涉案两套房屋房款已付清，东方伟业公司陈述（2020）新4003民初7号案件中其所称X1、X2号房屋房款已付清，是因为王某1是未成年人及诉讼中计算方便，实际情况是该两套房屋房款并未付清。王某1主张涉案两套房屋房款已付清的理由是东方伟业公司在（2020）新4003民初7号案件中的自认内容，而东方伟业公司对该案调解情况已作出说明，因此，本案中认定涉案两套房屋房款是否付清，应根据双方签订的商品房预售合同、分期付款协议、欠条、房款收据等书面证据，结合房款支付等履行情况进行综合认定。一、关于奎屯市XX-XX街X栋X2号房屋，总房款1，375，800元，双方是在王某1法定代理人支付四套房屋部分房款后签订的商品房预售合同，在合同中对该房屋的房款支付方式明确约定为一次性付款且已付清，根据该房屋房款占四套房屋总价款的比例及王某1法定代理人签订合同前已支付房款数额的情况，认定该房屋房款已付清符合双方的合同约定，亦符合客观实际，因此对该房屋房款已付清的事实，法院予以确认。按照合同约定，东方伟业公司应自房屋交付使用后360日内协助王某1办理产权证，办证期间即2014年8月2日至2015年7月28日，截止王某1起诉时，东方伟业公司只将涉案房屋在奎屯市不动产登记中心备案，未能履行协助王某1办理产权证的义务，存在违约行为。因此，对王某1要求东方伟业公司协助办理该房屋产权证的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。东方伟业公司辩称因该房屋房款未付清而未协助王某1办理产权证，不存在违约行为，与查明事实不符，法院不予支持。关于迟延办证违约金的计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，关于利率标准问题，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”。2015年7月中国人民银行公布的贷款基准利率五年以上为5.4％，利率标准在此基础上加收40％，即7.56％计算为宜。本案违约期间为2015年7月29日起至本案起诉的2020年10月9日，共计1899天，王某1主张超过该期间的部分，法院不予支持。因此东方伟业公司应支付王某1违约金为548，655.28元（1，375，800元×1899天÷360天×7.56％），王某1主张超出部分的违约金，法院不予支持。二、关于奎屯市XX-XX街X栋X1号房屋，该房屋与奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋，均在商品房预售合同中约定一次性付款，王某1及其法定代理人未能按合同履行，双方也未约定支付这三套房屋房款的先后顺序，结合分期付款协议及欠条中欠付房款的内容，以及2017年8月东方伟业公司协助王某2、朱清瑞办理了奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋不动产权证的事实，王某1主张该房屋房款已付清，无充分的证据证实，法院不予支持。因王某1未能付清房款，根据双方分期付款协议中“房屋的房产证、土地证等手续待乙方（王某1）支付完全部购房款后由甲方（东方伟业公司）再协助办理”的约定，东方伟业公司未协助王某1办理该套房屋的产权证，不存在违约行为。对王某1要求东方伟业公司协助办理该房屋产权证的诉讼请求，由于东方伟业公司当庭表示同意协助办理，法院予以支持。对王某1要求东方伟业公司支付该房屋迟延办理产权证违约金的诉讼请求，由于东方伟业公司不存在违约行为，法院不予支持。关于诉讼时效，本案所涉房屋的交房时间为2014年8月2日，自交付使用起360日内为办证期间，王某1提供的证人可以证实2016年5月起王某1的法定代理人每年都要求东方伟业公司协助办理产权证，因王某1向东方伟业公司主张权利，发生诉讼时效中断的后果，故王某1主张未过诉讼时效，法院予以支持，东方伟业公司提出诉讼时效经过的抗辩，与查明事实不符，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，之规定，判决如下：一、东方伟业公司于判决生效后三十日内协助王某1办理奎屯市XX-XX街X栋X1号、X2号房屋的不动产权属证书；二、东方伟业公司于判决生效后十日内支付王某1违约金548，655.28元；三、驳回王某1的其他诉讼请求。案件受理费37，930元（王某1已预付），由王某1负担32，582元，东方伟业公司奎屯东方伟业房地产开发有限公司负担5348元。 本院二审期间，王某1围绕上诉请求依法提交了证据。证据一买卖合同、证据二解除合同说明、证据三证人证言。拟证明证人与王某1父亲王某2签订房屋买卖合同，因该房产证无法办理按揭贷款，合同已解除。东方伟业公司质证意见为，三性不认可，与本案没有关系。王某1提交的上述证据与本案不存在关联性，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：东方伟业公司是否存在逾期办证违约行为，违约金计算问题。 关于奎屯市XX-XX街X栋X2号房屋。东方伟业公司与王某1法定代理人签订的案涉X2号房屋的商品房预售合同，对该房屋的房款支付方式明确约定为一次性付款，明确记载“总房款1，375，800元，已付清”。故一审法院认定该房屋房款已付清有事实依据。按照合同约定，东方伟业公司应自房屋交付使用后360日内协助王某1办理产权证，即办证期间为2014年8月2日至2015年7月28日。至王某1起诉时，涉案房屋在奎屯市不动产登记中心备案后仍未办理产权登记，东方伟业公司未提交证据证实其已按照合同约定妥善履行了协助办证义务，故产权证未能按照合同约定时间办理属于东方伟业公司责任导致的迟延，东方伟业公司应承担逾期办证的违约责任。关于迟延办证违约金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算“《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》”三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”双方合同未约定违约金，王某1或东方伟业公司均未提交损失证据，一审法院依据上述规定认定违约金为548，655.28元并无不当。 关于奎屯市XX-XX街X栋X1号房屋。虽然双方在该房屋商品房预售合同中约定一次性付款，但之后双方签订的《分期付款协议书》对付款方式进行了变更，采用分期付款方式支付房款，王某2出具的欠条亦对该事实予以证实。在双方就剩余房款支付产生纠纷的（2020）新4003民初7号案件审理过程中，东方伟业公司才认可案涉X1号房屋已付清房款，而王某1并未提交任何证据证实该房屋款项已付清。故即使东方伟业公司存在逾期办证违约行为，亦从此次诉讼时开始违约。此外，双方就案涉X1号房屋的《商品房买合同》关于产权登记未约定东方伟业公司应当在商品房交付使用后的多少天内，办理产权登记。且双方约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”依据查明事实，东方伟业公司已在奎屯市不动产登记中心进行了备案。因此，案涉X1号房屋产权登记，东方伟业公司不存在违约行为。 综上所述，王某1、东方伟业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39，992元，由王某1负担30，705元，由奎屯市东方伟业房地产开发有限公司负担9287元。 本判决为终审判决。 审 判 长 仝 新 山 审 判 员 阿 丽 拉 审 判 员 徐 国 涛 二〇二一年六月三十日 法官助理 努尔亚木 书 记 员 加依达尔