辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1014号上诉人（原审原告）：抚顺鑫朗物业有限公司，住所地：抚顺市望花区和平街。法定代表人：王维庆，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪雷，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张鹏，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：杨東昇，男，1979年7月2日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：李科新，辽宁必然律师事务所律师。上诉人抚顺鑫朗物业有限公司（以下简称“鑫朗物业”）因与被上诉人杨東昇租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。上诉人鑫朗物业的委托诉讼代理人李雪雷、张鹏，被上诉人杨東昇及其委托诉讼代理人李科新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫朗物业的上诉请求：1.撤销（2020）辽0404民初1651号民事判决；2.判令被上诉人交还商铺；3.判令被上诉人向鑫朗物业支付占用商铺期间的租金393750元；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2014年12月1日，被上诉人与抚顺奥特来商业广场有限公司（以下简称“奥特来公司”）签署为期3年的租赁合同（年租金含管理费250000元）,被上诉人租赁抚顺奥特来商业广场三楼820平方米的场地经营台球俱乐部，2017年租赁合同到期后双方未再签订新的租赁合同。2018年12月，鑫朗物业正式接收抚顺奥特来商业广场，取得该商业广场的经营管理权，鑫朗物业接收该商业广场后多次以书面、电话等方式通知被上诉人交还商铺并清理遗留物品，但被上诉人一直未予清理，其台球俱乐部的物品一直留置在租赁场地，导致鑫朗物业无法对商场进行设备改造和楼层防水。2018年12月至今被上诉人也一直未向鑫朗物业支付占用商铺期间的租金。综上所述，请求抚顺中级人民法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，被上诉人是一家台球俱乐部经营者，奥特来商业广场的原产权单位是奥特来公司。2014年9月12日，我方与奥特来公司签订书面合同，租赁奥特来公司的场地用于台球俱乐部经营。双方约定年租金15万元，保证金5万元，租期为六年，签订合同后我方投入大量资金进行了装修并购置台球设备，投入了122万元。2016年7月26日，因奥特来广场四楼跑水将位于三楼的我方租赁场地冲毁，造成我方巨大损失，事件发生后，我方从2016年7月26日至今一直封存了现场，并多次找到奥莱特公司要求赔偿损失。奥特来公司始终未履行出租人的维修义务而是说向上级反映情况再说。2020年6月因鑫朗物业在法院起诉我方要求缴纳租金，我方才意识到奥特来公司已将所有债权债务移交给了鑫朗物业，但我方的损失始终未得到任何赔付。既然鑫朗物业已经承接了奥特来公司的所有债权债务，那么鑫朗物业就应当承担奥特来公司对我方的侵权责任赔偿。综上，不同意鑫朗物业的诉讼请求，请依法裁决。鑫朗物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金393750元；2.判令被告交还商铺；3.本案诉讼费及保全费由被告承担。一审法院经审理查明：2014年9月29日，抚顺奥特商业广场有限公司（甲方）与杨東昇（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“租赁范围：甲方同意将位于抚顺奥特来商业广场大楼3层，总计租赁面积为820平方米的场地，出租给乙方，供乙方经营台球品类抚顺俱乐部品牌的俱乐部。甲方应于2014年10月1日之前向乙方移交该场地；租赁期限：该场地的租赁期为3年，即：从2014年12月1日起，至2017年11月30日止。计租日期从2014年12月1日算起；租金和保证金：双方约定年租金（含管理费）为合计为250000元；乙方需按季交纳租金（上打租），并且必须在每季度前15日向甲方一次性交纳租金，每拖欠一日，甲方按月租金5%加收滞纳金，超过5日不缴纳终止合同，抵押金不予返还；装修与改建：甲方为乙方提供免费装修期2014年11月30日”。2016年7月26日，杨東昇所经营的台球俱乐部因漏水问题未予解决而停止经营至今。杨東昇自述其租金交纳至2016年9月。另查，2018年2月11日，东北特殊钢集团有限责任公司取得案涉租赁房屋的所有权。2018年12月31日，东北特殊钢集团股份有限公司（甲方）与鑫朗物业（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定：“委托内容：甲方委托乙方经营管理的物业位于抚顺市望花区建筑面积共计22526.87平方米，该面积最终以商铺所有权证登记的建筑面积为准。乙方可对上述标的物业进行招租或自用于商业用途，不得将房屋用于生产用途。甲方授权乙方，乙方以其自身的名义就委托的物业进行招租、与承租人进行洽谈并签订租赁经营协议；委托期限及收益：委托经营管理期限为10年，委托管理日期2019年1月1日之日起算；租赁合同的签订：乙方完成招商洽谈工作后，由乙方依据本协议，根据招租具体情况和实际需要，乙方以其名义与承租人签订租赁合同”。2019年2月1日，抚顺奥特来商业广场有限公司发出“变更函”，载明：“因抚顺奥特来商业广场有限公司经营场地其所属房产移交给东北特殊钢股份有限公司，2019年2月1日起，抚顺奥特来商业广场有限公司的所有商户平移给抚顺鑫朗物业有限公司盛源商贸分公司，由抚顺鑫朗物业有限公司盛源商贸分公司履行抚顺奥特来商业广场有限公司与所有商户合同项下的权利和义务。特此说明。抚顺奥特来商业广场有限公司二0一九年二月一日”。鑫朗物业与抚顺鑫朗物业有限公司盛源商贸分公司系总公司与分公司关系。再查，庭审中，鑫朗物业提供了2019年1月9日“清场通知单”、2019年6月18日“告知书”各一份，“清场通知单”载明：“尊敬的青林国际台球休闲会所业主：为了保证本商场的经营秩序和安全，更好地维护商场的利益和合法权益，打造良好的办公与经营环境，需对空置的店铺进行清场处理。根据《合同法》贵业主至今没有与我公司签订《租赁合同》的相关约定，如贵业主继续经营，请与招商办公室进行协商洽谈，如不再经营，请于5日之内自行进行清场，如不在规定之日内清场，否则按商场管理规定加收占用面积每日5%管理费，责任自负。被通知人签字：鑫朗物业有限公司2019年1月9日”。“告知书”载明：“青林国际台球休闲会所业主杨東昇：业主杨東昇从2019年1月1日至今长期占用我公司（原抚顺奥特来商业广场）大楼3楼面积为820平方米的场地，我方多次以书面、电话等方式通知其本人及兄长（赵先生），但至今杨東昇不予配合，已影响我公司经营秩序和合法权益。现我公司对商场进行设备改造和层面防水，请你速自行将占用场地内所有物品进行清场，最后期限为2019年6月21日。如在期限内未进行清理，我公司将依法强制将场地所有物品及装修部分全部进行清除，所有费用由你个人承担。造成的一切后果由您负责法律责任。被通知人：杨東昇抚顺鑫朗物业有限公司盛源商贸分公司2019年6月18日”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行己方义务。租赁合同是自出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，抚顺奥特来商业广场有限公司与杨東昇签订的《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。2017年11月30日租赁期间届满后，杨東昇并未交还所租赁房屋，抚顺奥特来商业广场有限公司对此并未提出异议，原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2018年2月11日，东北特殊钢集团有限责任公司取得案涉租赁房屋的所有权，2018年12月31日与鑫朗物业签订《委托经营管理协议》，约定：东北特殊钢集团有限责任公司授权鑫朗物业以其自身的名义就委托的物业进行招租、与承租人进行洽谈并签订租赁经营协议，杨東昇所租赁房屋在不定期租赁合同履行期间，虽所有权发生变动，但不应影响租赁合同的效力，因上述《委托经营管理协议》，自2019年1月1日起原《租赁合同书》的双方当事人应为鑫朗物业与杨東昇，现鑫朗物业虽提供了“清场通知单”、“告知书”，称已将“清场通知单”、“告知书”张贴至杨東昇所经营的台球俱乐部，但杨東昇对此予以否认，对其主张鑫朗物业亦未提供证据予以证明，故应视为鑫朗物业对杨東昇继续租赁使用租赁物并未提出异议，原《租赁合同书》应继续有效。关于鑫朗物业主张杨東昇应向其支付租金393750元一节，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。现杨東昇使用租赁物期间，租赁房屋存在漏水情况，导致杨東昇所经营的台球俱乐部自2016年7月26日停止营业，且至今仍无法恢复营业，系因出租人在租赁期间未保持租赁物符合约定的用途，且未履行维修义务所致，故该主张本院不予支持；关于鑫朗物业主张杨東昇应向其交还商铺一节，因鑫朗物业并不是杨東昇所租赁房屋的所有权人，且《委托经营管理协议》中委托内容一条中，东北特殊钢集团有限责任公司并未授权鑫朗物业可代为行使此项权利，故该主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告抚顺鑫朗物业有限公司的诉讼请求。案件受理费7206元、保全费2520元，由原告抚顺鑫朗物业有限公司承担。二审期间，鑫朗物业提交了如下证据：证据1，关于奥特来商场台球会馆的情况说明，欲证明：鑫朗物业并未承继被上诉人与奥特来公司的权利义务关系，被上诉人与奥特来公司之间的纠纷与我方无关；证据2，申请证人靳某出庭作证，证人陈述三楼台球室在我们接收过程中与被上诉人进行接触，把我们物业这方的要求和需要搬离的物品与被上诉人进行了沟通；证据3，三楼台球室撤场清单和照片，欲证明：被上诉人来取过物品；证据4，情况说明和授权书，欲证明：我方有权要求被上诉人交还商铺及支付违法占用商铺期间的费用的权利，该证据形成于一审判决之后。被上诉人对鑫朗物业提交的证据发表质证意见如下：证据1，这份情况说明只是抚顺特殊钢股份有限公司与奥特来公司双方的内部约定，不能对抗被上诉人为代表的这些业主，所以这份证据与本案关联性不大；证据2，证人明确说了这是第一次跟被上诉人通话，证人在第一次通话中未表明身份，未发表与被授权身份有关的任何说法，所以被上诉人完全不可能知道证人的真实身份，结合被上诉人在2019年8月立案情况，被上诉人始终认为商场的所有权还是奥特来公司；证据3，没有异议，需要解释一下，当时被上诉人要从自己店内拿走一些物品，商场管理人员要求填的这个单子说的是怕不好交代，所以填的这个单子；证据4，这份证据形成于一审判决之后，而且是由鑫朗物业单方提供，所以这份证据证明效力不强。根据鑫朗物业提交的第一份证据奥特来公司将与被上诉人的侵权责任单独承担，而将收取被上诉人租金的权利单独转让，根据国家法律规定，这明显是违法行为。被上诉人提交了如下证据：起诉状和租赁合同书，欲证明：2019年8月21日，被上诉人作为原告起诉以奥特来公司作为被告的纠纷，在望花区人民法院立案时递交了租赁合同书一份，租赁合同是在档案馆拍的，上面有印章，租赁合同期限为6年，被上诉人一直认为相对方是奥特莱公司。鑫朗物业对上述证据发表质证意见如下：首先，既然被上诉人已经起诉奥特来公司，就说明该纠纷是与奥特来公司之间的纠纷，与我公司无关。对租赁合同书无法与原件核对，是复印件，对其真实性不予认可。另外在一审的时候我方提供了被上诉人与奥特来公司的合同书原件。租赁合同不能有两份合同书，所以说我方在一审之后提供的租赁合同书原件是有效的，该租赁合同书复印件无效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应向鑫朗物业返还涉案商铺；二、被上诉人是否应给付鑫朗物业支付租金393750元。关于争议焦点一，首先，二审期间，现涉案房屋的产权人出具了情况说明和授权书，已经明确鑫朗物业有收回案涉房屋的权利；其次，鑫朗物业提交三楼台球室撤场清单和照片，可以证明被上诉人并未在案涉房屋内经营，且被上诉人对取走室内的物品在清单中进行了记载；最后，因涉案房屋变更产权人之后，被上诉人即没有与其签订租赁合同，也没有支付租金，在此情形下，鑫朗物业请求返还房屋应予以支持；关于争议焦点二，首先，涉案房屋的产权人发生过变更，被上诉人陈述在其与原出租方签订的租赁合同履行期间，由于房屋出现漏水，导致其无法经营且没有就漏水一事进行妥善解决；其次，因涉案房屋在漏水时间出现后，发生了产权变动；最后，因被上诉人占有涉案房屋是否系由于案外人（即原产权人或原出租方）的原因，案外人（即原产权人或原出租方）与现产权人对涉案房屋漏水一事如何约定，前述问题均涉及到案外人，为了维护本案当事人和案外人的合法权益，关于被上诉人是否应支付房屋占用费用一节，本案不宜一并审理，当事人应另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院作出（2020）辽0404民初1651号民事判决；二、杨東昇应将其与抚顺奥特来商业广场有限公司于2014年9月29日签订的《租赁合同书》中所涉的租赁物，于本判决生效之日起三十日内交付给抚顺鑫朗物业有限公司；三、驳回抚顺鑫朗物业公司的其他诉讼请求和其他上诉请求。一审案件受理费7206元，保全费2520元，由抚顺鑫朗物业有限公司承担。二审案件受理费7206元，由抚顺鑫朗物业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年六月二十一日法官助理曲靖代书记员  刘鑫明