安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初1599号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司,住所地安徽省安庆市东部新城商务区。 负责人：吴爱峰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱瑶翰，安庆市迎江区长风乡法律服务所法律工作者。 被告：徐嘉宝，男，汉族，1973年7月7日出生，户籍地安徽省池州市东至县，住广州市海珠区。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司与被告徐嘉宝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司委托诉讼代理人钱瑶翰、被告徐嘉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告支付物业服务费36540.15元（暂计算至2021年4月）；2.依法判决被告向原告支付逾期付款违约金（期限自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，以被告逾期应付款项的每日千分之三计算，截止2021年4月，违约金暂计80001.9元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告购买了位于安庆市迎江区××小区××幢××单元××室××商品房。且原被告双方签订了《安庆市碧桂园前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于公历每月15日按每月777.45元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年6月份起一直未支付物业服务费，欠款金额高达36540.15元，原告多次向被告催收，被告均拒绝缴纳。被告上述欠款行为已构成违约。原告现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，物业费应从收房时开始计算。没缴纳物业费是因为当时购房时开发公司答应免二年物业费没有兑现，后经与原告协商，原告也承诺免除一年物业费。希望原告兑现承诺，免除一年的物业费，余欠物业费分期在半年内付清。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告企业基本注册信息查询单、营业执照、负责人身份证复印件；被告身份证复印件；欠缴物业费明细单；安庆碧桂园前期物业服务协议、入住登记表、收楼通知书；律师函、快递单等证据。 被告质证认为，律师函没有收到。其他证据没有异议，但物业费收取时间不应从2017年6月开始，而应从被告实际收房的2018年4月开始。 被告提交微信截图，证明原告承诺免除被告一年物业费。 原告质证认为，对证据真实性无异议，但系工作人员个人作出的承诺，且该承诺是基于当时的活动政策作出的，被告当时也没有同意，现在该政策已经结束，故该证据达不到被告的证明目的。 对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议证据分析如下： 1、关于律师函、快递单，根据快递查询记录，原告寄送函件未能妥投，收件人不在收件地址，只能证明原告向被告户籍地寄送了函件，不能证明被告已收悉此函件。 2、关于被告提交的微信截图，原告对其真实性无异议，根据微信内容，原告工作人员在向被告收取物业费的过程中，同意免除被告一年物业费的意思表示明确，被告有充分理由相信该承诺系代表原告公司作出，此后原告未以任何方式撤销该承诺，现被告要求原告履行该承诺，应予认可。 根据以上认定的证据并结合当事人陈述，本院查明案件事实如下： 被告购买了位于安庆市迎江区安庆××小区××幢××单元××室××商品房，实际建筑面积518.3平方米。2017年4月27日，原告与被告签订安庆碧桂园前期物业服务协议，约定原告向被告提供物业管理服务，服务内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务以及公共环境卫生等。协议第四条约定，物业服务费采取包干制方式，物业费标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收。协议第六条约定甲方（被告）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业费按月缴纳。协议第十六条约定业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应付物业费3‰交纳违约金。协议签订后，原告履行了合同义务，对被告所在上述小区提供了物业服务。被告于2018年4月6日签收期楼收楼通知书，该通知书载明被告所购房屋可按商品房买卖合同于2017年5月30日交付，物业服务费以商品房买卖合同约定的收楼日期或实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）起计收。此后，被告以开发商未兑现免除2年物业费承诺为由未交纳物业费，2020年3月20日，原告工作人员在通过微信向被告催收物业费过程中明确表示“徐总！您户每月物业费777.45元，从17年6月欠费，经协商给予减免一年，现从18年6月开始收取……”。此后被告仍未缴纳物业费。 本院认为：原告与被告签订的物业管理服务合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同。双方当事人应严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定向二被告提供了物业管理服务，被告未按照合同约定支付物业管理服务费，构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称物业费应从2018年4月实际收房之日开始收取，根据本院查明事实，关于物业费起算时间，双方合同有明确约定，原告主张从2017年6月开始收取物业费理由充分，应予支持，被告该项辩称意见依据不足，本院不予采信。原告要求被告支付拖欠的2017年6月至2021年4月的物业服务费，因原告已明确表示减免一年物业费，本院按减免后数额即27210.75元（518.3×1.5×35）予以支持，被告相关辩称意见本院予以采纳。原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此,依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告徐嘉宝于本判决生效之日起十日内给付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司截至2021年4月的物业管理费27210.75元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2631元，减半收取1315.5元（原告已预交），原告负担315.5元，被告负担1000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨菲 二〇二一年六月二十八日 书记员  江玉 附本判决适用的主要法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一)遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五)按时交纳物业服务费用； （六)法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。