河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终4315号 上诉人（原审被告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街3888号办公楼二层。 法定代表人：勾文生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许双全，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔东东，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐谦，男，1991年10月11日出生，汉族，住河北省保定市望都县。 委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所律师。 上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人徐谦商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2021）冀0691民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩正方信房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人取得了案涉房屋的不动产权证书，该不动产中所列坐落于建国路××楼、××楼、××商业楼即为案涉房屋的不动产权证书，因案涉项目依据相关部门的要求将19Ａ变更为19号楼，19Ｂ变更为21号楼，同时，案涉房屋的坐落位置在不动产权证书中也已经明确表明，与双方签订合同时所列楼号位置一致，一审判决在未查明事实情况下，即以无其他证据证实被上诉人所购房屋为上诉人提供的产权证书中楼号，对该不动产权证书不予认定，属于认定事实错误；2、因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定适用仅是商品房预售阶段，本案中上诉人在被上诉人起诉前取得了案涉房屋的不动产权证，并且已经符合交付条件，被上诉人的购房目的能够实现，故双方签订的《商品房认购协议》应该有效，一审判决以案涉房屋未取得商品房预售许可证认定合同无效，有违该条法律设立意义，且不利于维护房地产交易秩序及社会稳定。 徐谦辩称，一审判决开庭过程中通过双方举证已经查明，上诉人的办证义务没有履行，不得销售房地产，所签订的合同无效；政府解遗项目只是解决政府与开发商的行政关系，与双方商品房买卖合同效力没有关联性；法律人和市场经营主体应当有守法观念，办证经营行政许可是必须遵循的法定义务，业主既不能收房又不能很快撤回购房款，显然不公平；请求驳回上诉，维持原判。 徐谦向一审法院起诉请求：确认徐谦与浩正方信房地产公司签订的房屋买卖合同无效，浩正方信房地产公司返还徐谦房款272338元及利息（以272338元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年4月22日起计算至款项还清之日止）并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月22日，徐谦与浩正方信房地产公司签订合同编号为1348的《商品房购房合同》一份，约定浩正方信房地产公司将开发的渼林湾19A号楼2302室、建筑面积78.43平方米、单价11250元、总价为882338元的房屋出售给徐谦。徐谦首次于2018年4月22日交付房款272338元，浩正方信房地产公司为徐谦出具金额为272338元的收据两张；余款61万元办理银行按揭。徐谦按合同约定履行付款义务后，浩正方信房地产公司不按合同约定的2019年12月31日交付房屋，直到现在未取得“五证”。根据相关法律规定，双方签订的合同无效。 一审法院认定事实：2018年4月22日，浩正方信房地产公司（甲方）与徐谦（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19A号楼2302室房屋、建筑面积78.43平方米、单价11250元、总价882338元……第二条付款方式贷款二、按揭贷款1、乙方首次于2018年4月22日交付房款272338元，其余房款61万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并须及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由徐谦签字并按有指印。2018年4月13日，浩正方信房地产公司为徐谦开具收据一张，载明收到徐谦渼林湾19A-2302诚意金1万元；2018年4月22日，浩正方信房地产公司为徐谦开具收据一张，载明收到徐谦渼林湾19A-2302首付款262338元，以上共计272338元。 2020年12月19日，浩正方信房地产公司取得了坐落于建国路××楼、××楼、××商业楼［冀（2020）保定市不动产权第0037451号］的不动产权证书。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司主张涉案房屋属于保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线问题”的项目，为政府解遗项目，无需办理包括预售许可证在内的其他手续，但其未提交证据予以证实。浩正方信房地产公司在审理中虽提供了坐落于建国路××楼、××楼配套商业楼［冀（2020）保定市不动产权第0037451号］的不动产权证书，但该证载明系“坐落于建国路××楼、××楼、××商业楼”的不动产权证书，无其他证据证实该证属于徐谦所购渼林湾19Ａ-2302号房屋取得的不动产权证。庭审中浩正方信房地产公司未能提交本案涉及房产的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证照即与徐谦签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。徐谦于2018年4月22日向浩正方信房地产公司支付房款272338元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还徐谦房款272338元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年4月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以房款272338元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，徐谦、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还徐谦房款272338元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决：一、徐谦与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年4月22日签订的《商品房购房合同》无效；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还徐谦房款272338元及利息（以272338元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年4月22日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费2693元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浩正方信房地产公司提交证据一：被上诉人所购买房屋卫星地图，证明建国路××楼、××楼地图位置，涉案房屋中提到的渼林湾与嘉会园系同一小区；证据二：不动产权证书，证明同楼居民已有人取得房屋登记，涉案房屋可以办理房产证；证据三：保政函［2017］80号，证明渼林湾小区属于解遗项目，商品房项目不再办理商品房现售备案手续，项目竣工验收证明不再作为不动产首次登记的前置条件；证据四：保定中院（2021）冀06民终2413号民事判决，证明中院采纳了市政府的解遗政策；证据五：测绘报告，证明涉案房屋已经由登记部门进行面积测绘，且房屋性质为市场化商品房；证据六：上诉人与天津银行签订的贷款协议、房屋买受人签订的个人贷款协议，证明涉案房屋可以办理住房贷款；证据七：商品房质量保证书、使用说明书，证明上诉人提供涉案房屋符合国家标准。 徐谦质证意见：证据一与合同效力没有关联性；对证据二真实性认可，对证明目的和关联性不认可；证据三和本案没有关联性，因为现售备案与首次登记和本案的预售许可和转移登记没有关联性；证据四只采纳了产权登记并不受限购政策约束，不能以偏概全的说采纳了解遗政策，判决书与本案没有关联性；认可证据五真实性，对关联性不认可；对证据六，因合同具有相对性，该协议与本案无关；对证据七，上诉人未取得建筑工程验收报告并向法庭出具两书是不负责任的，有悖于诚实信用原则。 本院认定证据和事实如下：对证据一，因系上诉人自行查询、截图，对其真实性不予认定；对证据二至证据七，对其真实性予以认可，但是不能证实双方签订《商品房购房合同》前，上诉人取得了商品房预售许可证。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人浩正方信房地产公司在未取得案涉房产的商品房预售许可证的情况下，与被上诉人徐谦签订了《商品房购房合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。上诉人在其开发的房产未取得商品房预售许可证明的情况下向被上诉人出售，在协议签订过程中存在过错，由于被上诉人徐谦已经向浩正方信房地产公司支付首付款，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人应返还被上诉人首付款并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决据此认定双方签订的《商品房购房合同》无效，判令上诉人返还被上诉人首付款并承担利息损失，并无不当。 综上所述，上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5385元，由上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二一年六月二十八日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣