新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0104民初3216号   原告（反诉被告）：王燕伟，男，1989年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：郜鸿娣，乌鲁木齐市天山区国信法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：张燕，女，1981年5月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：赵晓林，新疆国法律师事务所律师。   原告（反诉被告）王燕伟与被告（反诉原告）张燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王燕伟及委托诉讼代理人郜鸿娣，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）王燕伟向本院提出诉讼请求：1.要求张燕支付房屋转让余款95000元；2.要求张燕支付逾期付款利息9975元（2019年3月1日至2020年12月1日，按年息6%计算）；3.要求张燕支付自2020年12月2日至房款付清之日的利息（按年息6%计算）；4.要求张燕支付保全费1105.4元、担保费1000元、律师代理费10000元。事实与理由：2018年10月14日，原、被告签订《房产转让合同》，约定：我方将位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山XXXXXX号建筑面积为142.49平方米的住房以139.5万元的价格转让给张燕。签订合同后，张燕支付了130万元房款，余款95000元张燕承诺于2019年3月1日支付。2018年10月22日，我方将房屋钥匙及水电卡等交付张燕，2020年1月10日双方办理完过户手续，但张燕至今未支付剩余房款。现要求张燕支付剩余房款并承担违约责任。   被告（反诉原告）张燕辩称：尚欠王燕伟房款95000元未付属实，因王燕伟未按合同约定在3日内办理过户手续，我方行使不安抗辩权未支付余款。2020年1月15日过户手续办理完毕，我方认为王燕伟应当承担违约责任，故未支付余款。王燕伟主张利息过高，年息标准应为4.35%。保全费请法院依法裁决。担保费与律师费我方不应当承担。   被告（反诉原告）张燕提出反诉请求：要求王燕伟承担违约金418500元。事实与理由：2018年10月，我方与王燕伟签订《房产转让合同》，约定我方购买王燕伟位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山XXXXX房屋一套，该房产系王燕伟按揭购买。签订合同后，我方按约定支付了97%的房款以供王燕伟办理银行解押手续。《房产转让合同》第十三条约定：“甲方（王燕伟）必须保证房产的完整性，并于合同订立后3日内向产权登记部门申请办理过户手续。”然而，王燕伟在收到房款后只向我方交付了房产却拒不办理过户手续，经我方催促，直至2020年1月才完成过户手续。王燕伟的违约行为导致我方未能对购买的房屋进行交易，侵害了我方完整的房产所有权，要求王燕伟承担违约责任。   原告（反诉被告）王燕伟针对反诉辩称：我方于2019年11月4日才取得房产证，当时张燕提出如果推后两个月办理过户可以享受减免税的政策，因此与我方约定于2020年1月办理过户手续，并承诺过户当天将剩余房款95000元支付给我方。另，张燕主张违约金依据的合同第十五条，该条针对解除合同的违约行为而言，并非针对过户事宜。综上，我方并未违约，请求驳回张燕的反诉请求。   原告（反诉被告）王燕伟围绕本诉、反诉提交证据如下：   证据一：2018年10月14日原、被告签订的《房产转让合同书》。证明：原、被告之间建立房屋转让合同关系。   证据二：王燕伟建设银行交易流水。证明：2018年10月15日收到定金和中介费。   证据三：王燕伟中国银行交易流水。证明：张燕丈夫孙杰转给王燕伟125万元的房款。   证据四：2018年10月16日新疆浩翔家园房产公司出具的佣金确认书。证明：王燕伟已交付27900元的佣金。   证据五：2020年4月2日新疆浩翔家园房产公司出具的证明。证明：房屋交易过程以及过户情况。   证据六：律师费收据。证明：王燕伟委托律师诉讼产生律师费。   证据七：原、被告微信聊天记录截图。证明：2020年1月经张燕同意推迟过户，我方并未违约。   证据八：王燕伟调取的不动产登记信息2份。证明：涉案房产预售登记时间为2015年1月26日，2019年8月16日才正式登记，张燕购房时房产证还未办理下来无法办理过户手续，2019年11月4日上午领取了房产证，下午即给张燕办理了过户手续。   证据九：保全费、担保费票据及律师委托代理合同。证明：王燕伟因诉讼产生实际损失。   证据十：证人后XX出庭作证，证人系皓翔家园房地产公司万科金域华府分店职员，是原、被告房屋买卖交易的中介人。证人证明：1.房产证于2019年10月由房产公司办理下来；2.《房产转让合同》系公司制式合同，第十三条规定的“3日内”是制式条款，针对房屋无抵押贷款、房产证已办下来的情况而言，因本案房产有贷款且房产证没有办下来因此不适用第十三条的条款，应当适用手写的补充条款（第15条第5项下方）；3.根据房产交易政策，自交纳契税之日起5年内房产再次交易的需交纳个人所得税，如果满5年后再交易可以减少个人所得税。本案房产自房产证办下来日期只差几个月满5年，为了少交税，我给张燕和她丈夫打电话征询意见，他们表示同意延期过户。   被告（反诉原告）张燕质证：对《房产转让合同书》的真实性予以确认；对王燕伟建设银行、工商银行交易流水的真实性予以确认，收到款项属实，王燕伟逾期过户构成违约，违约金应从收款中扣除；对佣金确认书的真实性予以确认；对2020年4月2日中介公司出具的证明不予认可，我方未参与，是王燕伟与中介公司之间的事情；对律师费收据的真实性予以确认，关联性不认可，我方不同意支付；对原、被告微信聊天记录截图的真实性予以确认，我方理应支付余款，但王燕伟也应当承担违约金；对不动产登记信息2份的真实性予以确认，王燕伟已于2015年取得房产权，房产证只是抵押到银行，只要王燕伟还清贷款即可取得房产证，不存在王燕伟所说的没有房产证无法过户的情况，王燕伟收到房款后未及时办理过户手续是违约行为；对保全费、担保费票据及律师委托代理合同的真实性予以确认，保全费由法院裁决，不同意承担担保费和律师代理费；对证人证言不予认可，证人于2020年1月征询过我方意见，但我方被迫推迟过户并非自愿，不能免除王燕伟的违约责任。   本院认证：王燕伟提供的证据一至九系书证，具有真实签章或签字，证据内容相互关联，彼此印证，证明的事实客观真实，本院对这九组书证的真实性、关联性、合法性予以确认。对证据十证人证言本院认为，证人系中介公司职员，是原、被告房屋买卖交易的居间经办人，其地位独立，不从属于任何一方，系房产交易全过程的见证人、知情人，其证词与双方当事人陈述和双方提供的书证相互印证，证人陈述的事件也与交易习惯吻合，故本院对证人证言予以采信。   被告（反诉原告）张燕围绕本诉、反诉举证如下：   证据一：2018年10月14日原、被告签订的《房产转让合同书》。证明：合同第13条、第15条第3款约定王燕伟必须于3日内给我方办理过户手续，否则承担违约责任。   证据二：2018年10月16日王燕伟出具的收条。证明：我方当日支付93%的房款。   证据三：税务文书送达回证、交易受理单、2020年1月15日《不动产转让合同》（备案合同）。证明：产权证是2020年1月15日正式办理的，2020年1月22日领取产权证，2020年1月15日过户时对原合同进行了补充约定，签订了新合同。   证据四：微信聊天记录。证明：张燕多次催王燕伟办理过户手续，但王燕伟一直拖延。   证据五：张燕从不动产登记中心调取的不动产登记信息查询结果。证明：查询结果分别为2019年8月16日权利人为王燕伟、2020年1月17日权利人为张燕的不动产登记信息查询结果，2019年8月16日产权正式登记在王燕伟名下，2020年1月17日产权正式登记在张燕名下，且该产权未受任何限制，随时可以变更。   原告（反诉被告）王燕伟质证：对以上书证的真实性、关联性予以确认，但认为未及时办理过户是因为银行解押需要过程，解押后张燕为了减免税率要求推迟两个月过户，满足免税时间条件后我方及时办理了过户，并未违约。   本院认证：张燕提供的证据一至五的真实性王燕伟不持异议，本院予以确认。   本院经审理认定事实如下：2018年10月14日，王燕伟（甲方）与张燕（乙方）经皓翔家园房地产公司万科金域华府分店居间介绍签订《房产转让合同》，约定张燕以1395000元价款购买王燕伟位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山XXXXX房屋一套。合同第八条约定：办理房产转让过户手续应缴纳的税费全由张燕承担；合同第九条约定：房款分二次支付，2018年10月16日支付房价的93%，2019年3月1日以内支付房价的7%；合同第十三条约定：王燕伟需保证房产的完整性，由甲乙双方持有关文件于3日内向乌鲁木齐市不动产交易中心申请办理过户手续；合同第十五条第三款约定：王燕伟违反本合同第十三条规定，未在约定时间内向乌鲁木齐市不动产交易管理办理产权过户手续，张燕可扣房款的30%。双方针对第十五条达成补充约定（手写）：“王燕伟在产证下来当日必须配合张燕完成过户手续（节假日除外），并且还清银行所有贷款，如在产证下来以后30个工作日内因王燕伟原因未完成过户手续，则视为违约，需赔偿张燕购房款30%的违约金并退还张燕所付总房款130万元整”。   签订合同后，张燕按约定于2018年10月16日支付王燕伟93%房款共计130万。2018年10月，王燕伟将房屋钥匙及水电卡交付张燕。2019年10月9日，王燕伟付清银行贷款办理了解押手续。2019年10月房产公司办理了房产证，11月王燕伟收到房产证，2020年1月10日，原、被告开始办理房产过户手续，2020年1月22日张燕收到房产证。后因张燕未支付剩余房款95000元，王燕伟遂诉至法院。庭审中，张燕对于欠付王燕伟剩余房款95000元的事实不持异议，但认为王燕伟未按《房产转让合同》第十三条约定在3日内办理过户手续构成违约，应承担总房款30%的违约金。双方争议焦点集中在王燕伟是否逾期过户、是否构成违约。对此，本院对本案房屋买卖居间人皓翔家园房地产公司万科金域华府分店的经办人进行了询问调查，证人陈述以下内容：1.《房产转让合同》文本系中介公司提供的制式合同，合同第十三条规定的“3日内”过户系针对无抵押贷款、房产证已办下来房屋交易情形，而本案房产贷款未还清且房产证没有办理下来，因此不适用该条款，应当适用第十五条手写的补充条款在房产证办下来后再办理过户手续；2.本案房产证实际于2019年10月正式办理下来；3.中介公司考虑减少购房方个人所得税，曾打电话征询双方意见，双方均表示同意推后两个月办理过户手续。   另查，庭审中，张燕未提供因王燕伟迟延过户给张燕造成实际损失的证据。   本院认为，原、被告签订的《房产转让合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，系有效合同，双方应当全面实际履行各自的权利义务。   针对本诉。原、被告对于张燕尚欠95000元房款未付的事实无异议，本院予以确认，王燕伟已履行交房及协助过户的合同义务，张燕应当支付剩余房款，王燕伟此项诉讼请求本院予以支持。王燕伟认为张燕逾期付款构成违约，主张9975元的利息，对此本院认为，《房产转让合同》第九条虽约定了第二笔款95000元的付款时间为2019年3月1日，但结合《房产转让合同》全文以及参考证人证言可以看出，此份合同系中介公司提供的制式合同，多数情况下适用于具有房产证、无抵押贷款、能够及时过户的房屋交易，而本案系争房屋无房产证且抵押贷款未还完，王燕伟也提出不能按制式合同常规规定在“3日内”过户，那么根据公平原则以及合同权利义务对等原则，张燕在未取得房产证的情况暂不支付第二笔房款应认为系合理履行不安抗辩权，不应作为违约处理。但张燕2020年1月22日收到房产证后即负有同时履行支付余款的义务，否则构成违约，王燕伟自此有权主张欠款利息。王燕伟按年息6%计算利息缺乏法律依据，本院参照同期人民银行贷款利率标准按年息4.35%的标准予以计算。王燕伟主张房款付清之前的利息合理，本院予以支持，但利息标准应参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。王燕伟诉讼主张房款并提出财产保全属实，保全费票据记载的金额为1091.08元，该费用系王燕伟索款产生的实际损失，张燕应当赔偿。王燕伟虽然实际支出了保全担保费、律师代理费，但这两项费用是诉讼过程中的选择性支出，并非必要支出，同时在原、被告签订的《房产转让合同》中未约定这两项费用的承担问题，王燕伟要求张燕承担这两项损失缺乏依据，该主张本院不予支持。   针对反诉。张燕认为王燕伟违约依据的是《房产转让合同》第十三条的规定未在签订合同后“3日内”办理过户手续，该条款与双方针对十五条签订的手写补充条款内容不一致，在格式条款和手写条款内容不一致的情况下，手写条款应认为系双方作出的变更格式条款的意思表示，对双方具有约束力。根据该条款记载的内容可以看出，涉案房产因尚未取得房产证、具有抵押贷款，因而暂不具备过户条件，因此双方补充约定将过户条件改为：由王燕伟取得房产证后30日内协助过户。结合本案，涉案房产证办下来的时间是判断王燕伟履行过户义务的关键。庭审中，王燕伟认为其取得房产证是在2019年11月，该时间具有中介公司证词进行印证，而张燕对此未提出反驳证据，因此本院对房产证办下来的时间为2019年11月的事实予以认定，双方共同认可于2020年1月前往不动产局办理过户手续，1月22日将房产证交付张燕，从时间衔接上看，虽未在房产证办理下来30日内完成过户手续，但延迟的时间并不长，不构成拒不履行过户义务的根本违约，加之证人证明，因考虑为购房方合理避税，在中介公司征询意见后双方同意延迟办理过户手续，根据以上迟延过户的事由和迟延过户的时间分析，本院认为王燕伟迟延过户具有一定合理理由，且并未给张燕造成实际损失，张燕主张违约金418500元缺乏事实及法律依据，该反诉主张本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）张燕给付原告（反诉被告）王燕伟房款95000元。   二、被告（反诉原告）张燕支付原告（反诉被告）王燕伟利息3555.08元（95000元×4.35%年息÷365天×314天即2020年1月22日至2020年12月1日）。   三、被告（反诉原告）张燕支付原告（反诉被告）王燕伟自2020年12月2日至房款付清之日的利息（参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。   四、被告（反诉原告）张燕偿付原告（反诉被告）王燕伟保全费损失1091.08元。   五、驳回原告（反诉被告）王燕伟其他诉讼请求。   六、驳回被告（反诉原告）张燕的反诉请求。   以上款项张燕应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉标的117080.4元，支持标的99646.16元，占本诉标的的85%，应收案件受理费1320.8元（王燕伟已减半预交），由王燕伟负担15%即198.12元，由张燕负担85%即1122.68元。本案反诉标的418500元，应收案件受理费3788.75元（张燕已减半预交），由张燕负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   袁俪荣   二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日   书  记  员   高馨月