天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2733号上诉人（原审第三人）：天津银行股份有限公司第四中心支行，住所地天津市河东区华兴道福建大厦1-3层底商。负责人：潘智博，行长。委托诉讼代理人：王庆山，男，公司员工。委托诉讼代理人：李霞，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘德成，男，1954年6月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李立明，天津德玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津市天津经济技术开发区翠园公寓2号楼403室。法定代表人：孙佩珍，负责人。上诉人天津银行股份有限公司第四中心支行（以下简称天津银行第四中心支行）因与被上诉人刘德成、天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初11610号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津银行第四中心支行上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项，改判驳回刘德成对天津银行第四中心支行的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用刘德成、新发房地产承担。事实和理由：1．刘德成与新发房地产签订房屋买卖合同之前，天津银行第四中心支行已经与新发房地产签订了借款合同，并就涉案房屋办理了抵押登记手续。刘德成作为购房人应当在购房过程中尽到审慎义务并查明房屋登记情况，未查明或未去查明房产登记情况，本身存在过错。2．一审法院援引《最高人民法院2015全国民事审判工作会议纪要》属于征求意见稿，未正式发布，不具有法律效力，不能据此认定刘德成的住房保障权优先于上天津银行第四中心支行的抵押权。3．保护商品房消费者生存权属于例外规定，应严格把握适用范围和条件。商品房消费者应当符合“所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。刘德成除本案涉诉房屋外，还同时购买了新发房地产销售的另一房屋，因此不属于商品房消费者。刘德成辩称，天津银行第四中心支行的上诉请求缺乏事实与法律依据。刘德成购买涉诉房屋时已经向新发房地产一次性支付了房屋价款，并实际占有了涉诉房屋。刘德成对于涉诉房屋设定抵押权的情况并不知情，主观上并无过错。涉诉房屋虽然在2002年设立过抵押权，但是天津银行第四中心支行向新发房地产提起诉讼期间，仅主张债权，而未主张抵押权。刘德成购买涉诉房屋时名下并无房产，天津银行第四中心支行所提及的另一处房屋目前由刘德成的儿子居住，涉诉房屋为刘德成目前的唯一住所。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。新发房地产未到庭陈述意见。刘德成向一审法院起诉请求：1．请求依法判令新发房地产协助刘德成办理坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座××房屋的产权转移手续，将诉争房屋产权变更至刘德成名下；2．请求依法判令天津银行第四中心支行协助办理诉争房屋的解除抵押手续；3．诉讼费用由新发房地产承担。一审法院认定事实：2004年12月29日，刘德成与新发房地产签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定刘德成购买新发房地产建设开发的坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座××房屋一套，房屋总价款为400000元。2002年7月23日，新发房地产与天津市商业银行股份有限公司三环支行（以下简称天津市商业银行三环支行，即现天津银行第四中心支行）签订《人民币短期借款合同》及《抵押合同》，新发房地产贷款3900000元，并以包含本案所涉房屋在内的房产作为抵押物，双方办理了抵押登记手续，天津市商业银行三环支行于2002年9月2日取得他项权证。2003年4月2日，新发房地产与天津市商业银行三环支行再次签订《人民币短期借款合同》及《抵押合同》，贷款金额为5200000元，用于偿还之前的3900000元贷款，新发房地产出具书面说明，承诺将包含本案涉诉房屋在内的坐落于天津市河西区新海大厦2套现房及其他房屋继续作为抵押物，用以担保5200000元贷款，且承诺如果贷款到期不能偿还，同意将上述房屋变现用于偿还贷款。关于该次贷款，天津市商业银行三环支行未办理新的抵押权登记手续，原抵押登记亦未撤销。2005年7月12日，天津市商业银行三环支行至天津市河东区人民法院提起诉讼，要求新发房地产偿还剩余借款本金2236920元及利息95398.35元，经审理，该院作出（2005）东经初字第366号民事判决，判决支持了天津市商业银行三环支行的诉讼请求，天津市商业银行三环支行向天津市河东区人民法院申请强制执行，天津市河东区人民法院对涉诉房屋进行了查封。2019年，刘德成到天津市河东区人民法院提出执行异议申请，天津市河东区人民法院作出（2019）津0102执异24号执行裁定书，对本案所涉房屋进行了解除查封，天津银行第四中心支行未提出执行异议之诉。另查，刘德成曾于2014年3月28日向一审法院提起诉讼，要求确认其与新发房地产签订的关于坐落于天津市河西区××路××大厦××层××座××房屋买卖合同合法有效。（2014）西民一初字第508号民事判决书支持了刘德成的诉讼请求。再查，2007年2月13日，天津市商业银行股份有限公司更名为天津银行股份有限公司，2010年3月25日，天津银行股份有限公司三环支行变更为天津银行股份有限公司第四中心支行。一审庭审中，刘德成称通过现金方式支付了全部房屋价款，新发房地产对此无异议。一审法院认为，经生效判决确认了刘德成与新发房地产之间签订的商品房买卖合同有效，新发房地产亦认可刘德成已履行了房屋款项支付义务。在现无相反证据对此予以推翻的情况下，依据该合同约定，新发房地产负有协助刘德成办理房屋产权登记手续的义务。在新发房地产使用本案所涉房屋进行贷款抵押同时因未能偿还贷款导致抵押权未撤销的情况下，刘德成对案涉房屋是否享有足以排他的优先民事权益，应参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定和原则予以确认。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要》中“关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题”第39条规定：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。基于上述规范性法律文件确定的权利优先顺位，刘德成对本案所涉房屋享有的权利，应当优先于天津银行第四中心支行的抵押权受到法律保护。因此，对刘德成的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、自本判决生效之日起10日内，天津银行股份有限公司第四中心支行协助办理刘德成坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座××房屋的解除抵押手续；二、坐落天津市河西区××路××号××大厦××层××座××房屋的抵押权注销登记手续办理完毕后10日内，天津开发区新发房地产开发有限公司协助刘德成办理坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××层××座××房屋产权转移登记手续，将该房屋登记在刘德成名下。案件受理费80元，由天津开发区新发房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人均未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：刘德成作为商品房消费者的权利与天津银行第四中心支行抵押权的关系。本院认为，经已生效民事判决确认，刘德成与新发房地产之间的房屋买卖合同合法有效。本案中刘德成作为购房人的住房保障权是否优先于抵押权人的抵押权，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。刘德成在2004年购买涉案房屋时名下并无房产，其已全额支付购房款且实际占有涉案房屋。随着生活水平的提高，以及退休养老、子女成家等问题，居民购买改善性住房以提升居住环境或为子女置办房屋，亦逐渐成为较为普遍的现象。结合刘德成的个人实际情况，可以认定刘德成的商品房消费者身份。而且，刘德成通过正规销售渠道购买房屋，已尽到了合理的注意义务。另，天津银行第四中心支行在就主债权起诉新发房地产偿还借款本金、利息等时，并没有就抵押物享有优先受偿权一并提起诉讼。虽然在执行程序中，天津银行第四中心支行申请法院对涉案房屋进行查封，但因刘德成提出执行异议而导致涉案房屋被解封后，天津银行第四中心支行并未提起执行异议之诉或采取其他实现抵押权的积极措施。基于以上分析，一审法院认定优先保护作为购房消费者的刘德成的权利，该认定并无不当，本院予以维持。综上所述，天津银行第四中心支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津银行股份有限公司第四中心支行负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年六月二十八日书记员  唐 啸