河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终3318号上诉人（原审被告）：恒大地产集团洛阳有限公司，住所地洛阳市瀍河区中州东路69号166幢101。法定代表人：黄波，系公司总经理。委托诉讼代理人：程传峰、王亚鸽，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张国帅，男，汉族，1989年8月4日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张凌、徐君锋（实习），河南新企合律师事务所律师。上诉人恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称恒大地产公司）与被上诉人张国帅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2021）豫0304民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张国帅的全部诉讼请求，或将本案依法发回重审。2.本案一、二审诉讼费用均由张国帅承担。事实与理由：1、一审法院以双方未签订《商品房买卖合同》为由判决解除双方签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》（下称认购书），系认定事实和适用法律错误。首先，张国帅没有约定解除权。双方签订的认购书中并没有约定，如未签订《商品房买卖合同》，张国帅有权解除合同。其次，张国帅没有法定解除权，双方未签订《商品房买卖合同》并不能导致合同目的不能实现。双方签订的认购书已对房号、价款、违约责任等双方权利义务作出了详细约定，并且张国帅截止2020年11月，共计已经支付房款134734元，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，因此双方实际于2020年7月25日即张国帅支付第一笔房款之日即已成立商品房买卖合同关系，同时张国帅支付的定金也已转换为购房款。此外，张国帅购买房屋本身是为了居住使用，因双方实际已经形成商品房买卖合同关系，因此是否签订书面的《商品房买卖合同》并不会影响恒大地产公司按照认购书履行按时交房的义务，也并不会导致张国帅购房的合同目的不能实现。再次，不能签订书面的《商品房买卖合同》的原因并不在于恒大地产公司，而是因为洛阳市房管局规定公寓必须付清全款之后，才能签订《商品房买卖合同》并不办理网签手续。因政府政策的改变导致不能签订《商品房买卖合同》，恒大地产公司并不负有过错，依法应当适用不可抗力或情势变更原则，恒大地产公司不应承担违约责任或赔偿责任。此外，恒大地产公司作为房屋出售方，肯定是希望能尽快与卖方签订《商品房买卖合同》，不是主观上拒绝履行合同义务。因张国帅没有法定或约定解除权，而根据法律规定，只有具备解除权的一方才能通过发出解除合同通知的方式达到合同被解除的效果。因此即便张国帅向恒大地产公司邮寄了《解除合同通知书》，但因其并不具有解除权，所以双方签订的认购书也并不能解除；2、一审法院判决双倍返还定金，是适用法律错误。首先，因定金的目的是为了订立本约，而双方在张国帅实际支付第一笔房款时，实际上已形成了商品房买卖合同关系，因此此时的定金在性质上早已转换为购房款，定金性质已不复存在，故也就不存在双倍返还定金的问题。其次，按照双方签订的认购书第六条之约定：如一方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应当双倍返还定金，但不承担其他责任。因此，只有被上诉人履行完毕认购书义务即付清全部房款，而且上诉人未保留该房屋而另售的情况下，才能要求上诉人承担双倍返还定金的义务。显然，本案中上诉人并不符合双倍返还定金的条件。3、进一步，即便法院判决解除双方的合同关系，被上诉人支付房款时多次违约，也应当将被上诉人应当承担的违约金从上诉人返还的款项中扣除。张国帅辩称：1、本案中，因上诉人严重违反《认购书》的约定，不履行与答辩人签订《商品房买卖合同》的义务，答辩人作为《认购书》的守约方，对上述《认购书》当然享有法定解除权。答辩人与上诉人于2020年7月25日签订的《认购书》属于预约合同，仅对双方当事人的姓名和名称、房号、价款、交款方式进行了明确的约定，但对商品房的交付标准、交付时间、办证时间、违约责任等诸多影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，属于未决条款，需要在签订《商品房买卖合同》时协商一致达成。且该《认购书》第二条第三款明确约定：乙方（答辩人）须于2020年7月27日前支付首期房款47367元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。很显然，双方签订该《认购书》属于预约合同，其目的是于2020年7月27日前签订《商品房买卖合同》。上诉人上诉对预约合同和本约合同的概念和实质错误理解，依法不能成立；2、上诉人称不能签订书面的《商品房买卖合同》，原因是洛阳市房管局的规定，应适用不可抗力或情势变更，不能成立。所谓的不可抗力或情势变更，根据相关法律解释，其核心就是在订立合同后发生了不可预见、不可克服的客观事实或重大变化，导致原合同不能正常履行。而本案中，在《认购书》签订后，洛阳市房管局对于分期付款的购房人与开发企业签订《商品房买卖合同》的规定，没有政策性变动。上诉人拒绝订立《商品房买卖合同》的行为，已严重违反了《认购书》的相关约定，答辩人有权依法解除该《认购书》。上述《认购书》第二条第三款明确约定：答辩人在支付首期购房款的同时，上诉人应当与答辩人签订《商品房买卖合同》。答辩人依约向上诉人支付了第一、二期购房款，期间多次与上诉人协商、催促签订《商品房买卖合同》，上诉人屡次拒绝，其行为已构成违约。依据法律规定，答辩人依法享有对上述《认购书》的解除权；3、《认购书》第一条明确约定：乙方（答辩人）同意在签订本认购书时，支付20000元作为定金，该定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款……显然，上诉人上诉称“定金在支付第一笔购房款时已转为购房款”的说法与该约定自相矛盾，不能成立，该20000元系定金而非购房款。根据法律规定，本案上诉人因不履行债务，致使不能实现合同目，应当双倍返还答辩人已支付的定金；4、双方当事人签订《认购书》后，答辩人按约定支付了第一期购房款，第二期购房款虽有逾期，但也按约定向上诉人支付了逾期付款违约金58.3元，答辩人在一审诉求中已将该费用扣除，一审法院判决上诉人返还购房款114734元中不包含违约金58.3元，除此违约金外，答辩人不存在其他任何违约行为，上诉人所谓“答辩人多次逾期，应承担违约责任”的说法不能成立。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。张国帅向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告双方于2020年7月25日签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》已于2021年1月24日解除；2.判令被告返还原告已支付的购房款114734元；3.判令被告双倍返还原告已支付的定金40000元；4.判令被告赔偿原告的经济损失10000元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：一、2020年7月25日，原告张国帅作为乙方（买受人）与被告签订了《洛阳恒大绿洲商品房认购书》，乙方自愿向甲方认购洛阳恒大绿洲楼盘209栋1-3015。乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款的方式付款：乙方须于2020年7月27日前支付首期房款47367元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年10月25日前付清67367元；于2021年1月25日前付清67367元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。关于违约责任，双方约定：乙方必须在约定的付款方式和期限内到洛阳市中州东路恒大绿洲售楼部签约中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方处有恒大地产公司的盖章，经办人王欢欢。二、2020年7月25日原告向被告支付了定金20000元。2020年7月27日原告通过洛阳青崖体育文化传播有限公司向被告支付47367元。原告于2020年11月2日、11月3日、11月4日向被告支付第二期房款共计67425.3元（含违约金58.3元）。被告于2020年7月27日、2021年1月15日分别向原告出具《收据》两份，被告已收取原告交付的房款134734元（含定金）。三、2021年1月23日原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2021年1月24日签收。有争议的证据该院认定如下：原告提交与被告置业顾问王欢欢的聊天记录，主张被告公司明确表示无法按约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》。被告质证对该聊天记录的真实性有异议，辩称可以签合同。根据原告提交的证据，《洛阳恒大绿洲商品房认购书》的经办人为王欢欢，原告与王欢欢的聊天记录中，包含购房及缴纳房屋定金等事宜，可以确定王欢欢为被告恒大地产公司的置业顾问。聊天记录内容可以明确得出被告公司未按约定与原告签订《商品房买卖合同》。故对被告恒大地产公司的辩解不予采信。一审法院认为：原、被告签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告应与原告在2020年7月27日签订《商品房买卖合同》，但双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，经原告催告后仍未签订。原告张国帅有权解除合同，2021年1月23日原告张国帅以发函的方式明确表示要求解除与被告签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》，解除通知书被告已经签收，故合同自通知书到达被告时解除。原告请求判决确认双方签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》已解除，符合法律规定，该院予以支持。因合同解除，原告要求被告返还已支付的购房款114734元，该院予以支持。因双方未签订商品房买卖合同的责任在于被告恒大地产公司，故原告要求被告双倍返还定金计40000元，该院予以支持。原告张国帅主张被告赔偿经济损失10000元，要求过高。鉴于被告至今未返还原告购房款，给原告造成了资金占用损失，该院酌定以114734元为基数，按照同期贷款市场报价利率，自2021年1月25日起计算资金占用损失至实际清偿之日止。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告张国帅与被告恒大地产集团洛阳有限公司于2020年7月25日签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》解除；二、被告恒大地产集团洛阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国帅返还购房款114734元及资金占用损失（以114734元为基数，按照同期贷款市场报价利率，自2021年1月25日起计算资金占用损失至实际清偿之日止）；三、被告恒大地产集团洛阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国帅双倍返还定金40000元；四、驳回原告张国帅的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1847元，由被告恒大地产集团洛阳有限公司负担。如果被告未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:本案中，张国帅、恒大地产公司所签的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，张国帅在2020年7月27日前交纳首付款后，双方应签订《商品房买卖合同》。之后张国帅依约交纳首付款，并交付第二期房款。经张国帅催告后恒大地产公司仍未按照约定与张国帅签订《商品房买卖合同》，其行为致使双方签订商品房认购书的合同目的不能实现，原审法院判决确认双方签订的《洛阳恒大绿洲商品房认购书》解除，符合法律规定。张国帅依约交付定金，恒大地产公司并未按照双方约定按期签订商品房买卖合同，且未提供证据证实双方未签订正式购房合同系不可归责于己方的原因，原审据此判决其承担相应责任并无不当。张国帅缴纳第二期购房款虽有逾期，但已向恒大地产公司支付相应违约金，此次诉讼对该违约金并未主张，恒大地产公司称应将张国帅违约金扣除的理由，无事实根据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，恒大地产集团洛阳有限公司上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3694元，由上诉人恒大地产集团洛阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李红伟审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二一年六月二十九日书记员  邱云静