甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终562号 上诉人（原审被告）：民乐县艾美特健身有限责任公司。 统一社会信用代码：91620722MA72HYTD8X。 法定代表人：韩永成，系该公司经理。 住所：甘肃省张掖市民乐县永鑫小区商业步行街。 委托诉讼代理人：朱月孔，甘肃正峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙乐宏，男，汉族，1967年10月4日出生，初中文化程度，甘肃省民乐县人，个体户。 委托诉讼代理人：孙盼，女，汉族，1988年3月2日出生，住甘肃省民乐县。系孙乐宏女儿。 上诉人民乐县艾美特健身有限责任公司（以下简称：“艾美特公司”）因与被上诉人孙乐宏租赁合同纠纷一案，不服甘肃省民乐县人民法院（2020）甘0722民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人民乐县艾美特健身有限责任公司的法定代表人韩永成及其委托诉讼代理人朱月孔、被上诉人孙乐宏及其委托诉讼代理人孙盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人艾美特公司的上诉请求：一、请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审；二、由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审法院判令上诉人向被上诉人赔付装修设施修复费用认定事实错误，没有事实及法律依据。1.2015年9月4日，上诉人与民乐县永鑫房地产开发公司签订《房屋租赁协议》和《转让协议》，《转让协议》所附的《转让清单》中明确约定将案涉房屋的装修设施整体转让给上诉人，上诉人拥有对该装修的所有权。2.《转让协议》中除装修设施外的其他所有器械设备即使是全新的总价值也没有超过20万元，况且已经使用两年多了，《转让协议》中70万元转让款除了20万元的器械设备，其余50万元就是用于购买装修设施的费用。3.民乐县永鑫房地产开发公司早已将装修设施转让给上诉人，民乐县永鑫房地产开发公司于2018年10月28日与被上诉人签订的《按揭商铺转让协议》又向被上诉人出卖案涉房屋装修设施，属于无权处分，被上诉人没有取得房屋装修设施的所有权。4.案涉房屋由民乐县永鑫房地产开发公司当时用于成人健身，而上诉人承租过来用于少年、儿童培训教育，许多装修设施都是上诉人后来自己装修的，无论是原来的装修设施还是后来的装修设施所有权都属于上诉人，上诉人拆除属于自己的装修设施是合理合法的，让上诉人承担装修设施恢复费用没有法律和事实依据。二、上诉人与被上诉人已经双方协商解除合同，因此让上诉人赔付违约金于法无据。1.一审中上诉人提交的录音证据、付款凭证及多支付的费用可以认定双方已经协商解除合同，被上诉人书写的解除合同的唯一一份证据由被上诉人持有，且否认并拒不提供，上诉人提交的录音证据中有书写解除合同这一事实。2.本案中被上诉人的实际损害并不高，因此违约金数额过高。三、不应由上诉人承担鉴定费用。案涉装修设施所有权属于上诉人，提交了相关证据，并明确告知不同意鉴定，但被上诉人对不属于自己的财产执意要鉴定，这是故意扩大损失，应由被上诉人自己承担。 被上诉人孙乐宏辩称：请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人认为租赁房屋的装修实施归其所有，是毫无道理的，是十分荒谬的，该上诉理由是不成立的。1.2018年10月28日，民乐县永鑫房地产开发公司、刘满、魏淑红与被上诉人签订的《按揭商铺转让协议》中约定案涉房屋的装修所有权归属被上诉人所有。2.2018年11月8日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》时，上诉人对案涉房屋的整体装修由民乐县永鑫房地产开发公司、刘满、魏淑红转让给被上诉人的事实是明知的，且未提出异议。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第五条租赁期间房屋的修缮约定：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租赁结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。也就是说，即使是上诉人装修了房屋，上诉人搬走时也没有权利进行破坏和拆除。3.案涉房屋的装修设施给上诉人转让健身器材、设备时，已经附合着房屋，是不可分的。因此，所有权归出租人（答辩人），作为承租方的答辩人是没有权利的。二、原审判决鉴定费用由上诉人承担是完全正确的。上诉人的违约行为和侵权行为共同导致案涉房屋的装修遭到破坏、拆除，因此评估鉴定费由上诉人承担是有事实及法律依据的。三、上诉人就解除商铺租赁合同，没有与答辩人协商一致，形成结果。1.有目共睹的市场经济下行，房地产市场的萧条，商铺租赁的低迷，出租或转租商铺的满大街都是，被上诉人没有缘由同意与上诉人解除合同。2.被上诉人向上诉人催要房租时，发现上诉人已将经营场地搬迁至斜对面的商铺，并将案涉房屋的装修设施拆除损坏，原审判决上诉人承担违约金有法律依据。 孙乐宏向一审法院起诉请求：1、要求被告支付租金45000元（计算至2020年9月21日至2020年12月20日），承担暖气费18100元，共计63100元。2、要求被告承担解除合同的违约金155700元（计算至2020年12月1日至2023年11月8日的租金519000元×30%）；3、要求被告赔偿原告损失以评估报告结论为主。4、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月4日被告民乐县艾美特健身有限责任公司从永鑫房地产开发有限公司处承租已装修好的面积为1089.48平方米房屋用于健身培训，同日，民乐县永鑫房地产开发有限公司的法人代表王平将房屋内的健身设备及器械以70万元的价格转让给了本案被告民乐县艾美特健身有限责任公司，并且承诺案涉房屋所有的固定资产都属于王平本人所有，转让的内容根据被告提供的清单都是设备和机械。2018年10月29日，涉案的房屋由民乐县永鑫房地产开发有限公司将房屋的所有权转让给本案的原告孙乐宏，并签订了一份《按揭商铺转让协议》，涉案房屋的室内装修所有权一并归属于本案原告，民乐县永鑫房地产开发有限公司不再向原告收取商铺装修费用。该房屋的装修在被告民乐县艾美特健身有限责任公司向永鑫房地产公司承租期间就存在，且该房屋的装饰装修随着房屋的产权一并转移给本案原告，房屋内涉及的健身器材和设备属于本案被告所有。2018年11月8日，原被告签订商铺租赁合同，合同约定：租期为五年（2018年11月8日起至2023年11月8日）；租金的交纳方式为年租金18万元（2018年11月8日-2019年11月8日月交28200元；2019年11月9日-2023年11月8日，月交15000元）。在此期间，因受疫情影响，被告积极筹资将涉诉的房租（15万元）结交清。且提出解除房屋租赁合同的意思表述，并于2020年9月9日又支付原告10000元。9月20日被告搬离案涉房屋并拆除装修设施部分。审理中，原告申请对案涉房屋被告拆除装修部分进行评估，经张掖市金润资产评估事务所张金润评字[2020]151号关于民乐县永鑫小区11号楼二层商铺内部装修拆除部分损失的价格评估报告书第八项价格评估得出结论：民乐县永鑫小区11号楼二层商铺内部装修拆除部分造成的损失（即被拆除装修重新恢复的费用）评估价格为：大写人民币伍万玖仟伍佰叄拾玖元陆角壹分（59539.61）。2020年9月2日--5日，原告与被告将房租全部结算交清（租房时间为2019年11月9日到2020年9月8日共计10个月，房租150000元）。 一审法院认为，根据法律规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据查明的事实，原被告于2018年11月8日签订了《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，合法有效双方均应按照合同内容履行各自义务。本案中，案涉商铺租赁合同租期为五年，在合同履行期间，因疫情影响，相关部门对被告所经营的培训机构暂停营业，导致合同实际无法履行，双方因房屋租金欠付而发生争议，被告积极筹借资金交清所欠原告租金，且提出解除房屋租赁合同的意思表述，原告为了收到租金，表面承认被告的意思，且收到被告多支付的租金10000元。双方未书面约定解除合同事宜，从被告抗辩同时提交的在案涉房屋内原被告及其家属的录音确已有解除租赁合同的协商，但协商是否解除房屋租赁结果含糊不清，均为口头协商。但从被告多余支付租金10000元的情况来综合判断，原告有同意解除商铺租赁合同的意思表示。因此，原告要求被告支付租金45000元，暖气费18100元的诉请不能成立；被告未经原告同意拆除房屋装修部分，应按照张金润评字[2020]151号评估报告书进行评定，对重新修复产生的费用予以认定，被告应予赔偿；原告主张被告按约定承担解除合同的违约责任，鉴于本案事实，解除合同双方虽然有合意，但被告未实际交付该房屋，在拆除装修部分后搬离该案涉房屋，应亦酌情承担违约责任，即原告主张五年合同租金后续部分（2020年12月1日至2023年11月8日的租金519000元的10％即51900元）；被告应承担原告提请鉴定费4000元。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三项衔接适用的具体规定第二十条、原《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百一四条、第二百一十二条，判决：一、被告民乐县艾美特健身有限责任公司赔付原告孙乐宏租赁房屋拆除部分修复费用59539.61元;二、被告民乐县艾美特健身有限责任公司赔付原告孙乐宏违约金51900元;三、被告民乐县艾美特健身有限责任公司承担原告孙乐宏鉴定费4000元;四、驳回原告孙乐宏的其他诉讼请求。以上一、二、三项合计115439.61元，限被告民乐县艾美特健身有限责任公司于判决生效后三个月内付清。案件受理费5263元，减半收取2631.5元，由被告民乐县艾美特健身有限责任公司负担1388元，原告孙乐宏负担1243.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院二审认为，本案审理的焦点是：1.上诉人赔偿被上诉人租赁房屋拆除部分修复费用并承担评估鉴定费用有无事实及法律依据？2.上诉人向被上诉人支付违约金有无事实及法律依据？ 关于上诉人是否应赔偿被上诉人租赁房屋拆除部分修复费用并承担评估鉴定费用的问题。本案双方均对案涉房屋的装饰装修主张其享有所有权。2015年9月4日，上诉人艾美特公司的时任法定代表人宋锡林与民乐县永鑫房地产开发有限公司的法定代表人王平签订《房屋租赁协议》和《转让协议》，《房屋租赁协议》约定由宋锡林从民乐县永鑫房地产开发有限公司处承租房屋一套，用途为健身培训。《转让协议》约定王平将位于被租赁房屋中其本人所有的健身器械、设备等约定转让给宋锡林，转让清单中列明有装修设施，故上诉人认为案涉房屋的装饰装修应属于上诉人所有。本院认为，案涉房屋与装饰装修之间属于不动产与动产的附合，案涉房屋在向上诉人租赁前经过装饰装修，装饰装修部分已经成为该房屋的重要组成部分，非损毁不能分离，装饰装修部分丧失独立性，二者已经成为一物。且上诉人以承租的方式已经取得案涉房屋及室内装饰装修的使用权，转让装修所有权并无必要，故上诉人虽与他人签订协议约定将装饰装修整体予以转让，但不能发生物权变动的效力，该装饰装修的所有权仍应归属于民乐县永鑫房地产开发有限公司的法定代表人王平所有。后于2018年10月29日，民乐县永鑫房地产开发有限公司与被上诉人孙乐宏签订《按揭商铺转让协议》，约定将案涉房屋及其室内装修一并转让给孙乐宏所有，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效，协议将案涉房屋及室内装饰装修的所有权转让给被上诉人孙乐宏。2018年11月8日，上诉人与被上诉人又签订《商铺租赁合同》，合同约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。”综上，一审法院认为上诉人承租后擅自拆除房屋的部分装饰装修设施，应当赔偿被上诉人案涉房屋装饰装修的重新修复费用及评估鉴定费用，并无不当。 关于上诉人是否应当支付违约金的问题。根据上诉人一审中提交的证据、当庭陈述，以及被上诉人多收取房屋租金1万元的事实来看，本案双方确曾对解除租赁合同一事进行过协商，并均有解除合同的意向，但对是否达成一致的解除合同意见，上诉人也再未提交其他证据予以证明，且未在交付房屋的情况下，拆除部分装修后搬离。一审法院酌情让上诉人承担违约责任并无不当。故对上诉人不应承担违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人民乐县艾美特健身有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5263元,由上诉人民乐县艾美特健身有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王力珍 审 判 员 安凤梅 审 判 员 尹建兵 二〇二一年六月三日 法官助理 焦 飞 书 记 员 徐 宁 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。