黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终762号上诉人（原审原告）：赵红军，男。委托诉讼代理人：郭斌，黑龙江衡元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柏树春，男。被上诉人（原审被告）：赵金库，男。被上诉人（原审被告）：大庆豪阁房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇民主街油田南路路西。法定代表人：邢有路，该公司经理。委托诉讼代理人：史景慕，黑龙江天地人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵颖春。被上诉人（原审被告）：孙洪涛，男。上诉人赵红军因与被上诉人柏树春、赵金库（原黑龙江金点房地产开发有限公司股东）、大庆豪阁房地产开发有限公司（以下简称豪阁公司）、孙洪涛、赵颖春房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年8月22日作出（2017）黑0602民初1093号民事判决，被告大庆豪阁房地产开发有限公司不服本判决，上诉至本院，本院于2019年6月25日作出（2019）黑06民终1488号民事裁定，撤销（2017）黑0602民初1093号民事判决，将本案发回黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2020年12月4日作出（2019）黑0602民初2791号民事判决，赵红军不服向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵红军及其委托诉讼代理人郭斌、被上诉人豪阁公司委托代理人史景慕、被上诉人孙洪涛、赵颖春到庭参加诉讼。柏树春、赵金库经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。赵红军上诉请求：1.撤销（2019）黑0602民初2791号民事判决书，改判被上诉人协助上诉人就肇州学子嘉园10号楼商服1门、2门、3门、4门、5门房屋办理房屋所有权证；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原金点公司与上诉人之间签订的五份认购书及其出具的收据，应认定为房屋买卖合同关系且合法有效。原金点公司及其注销后的原公司股东以及豪阁公司有义务履行协助办理房屋所有权证的法定义务及合同附随义务。2.豪阁公司曾主张已将该五户房卖给第三方担保公司，并据此提供合同复印件。后又主张该五户房已抵押，前后矛盾，其观点不应支持。豪阁公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。在本案中，赵红军在一审起诉状中陈述，赵红军与赵颖春、孙洪涛之间存在民间借贷法律关系，后赵颖春、孙洪涛与赵红军之间达成以物抵债协议，赵颖春、孙洪涛用学子嘉园五处商服进行抵债。在借贷法律关系成立的情况下，才存在以物抵债的合同关系，但在一审庭审中，上诉人并未提交赵红军与赵颖春、孙洪涛之间存在借贷关系的相关证据，因此一审法院认定上诉人证据不足，驳回诉讼请求是正确的，应当予以维持。孙洪涛、赵颖春辩称，同意上诉人的上诉主张。柏树春、赵金库未到庭，亦未提交书面答辩意见。赵红军向一审法院起诉请求：1.判令四被告协助原告就肇州学子嘉园10号楼商服1门、2门、3门、4门、5门（共计五套）房屋办理房屋所有权证；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告豪阁公司取得肇州地2011-14、2011-15号土地（肇州学子嘉园小区）的开发许可，并缴纳了土地出让金。被告黑龙江金点房地产开发有限公司（已注销）与被告豪阁公司合作开发学子嘉园小区项目工程。被告赵颖春、孙洪涛挂靠原金点公司作为肇州学子嘉园小区的实际施工人，自认与原告赵红军存在债务，故以原金点公司名义将涉案的肇州学子嘉园10号楼商服1门、2门、3门、4门、5门共计五套商服房屋抵付给原告赵红军。2014年11月28日，被告原金点公司给原告出具了涉案五套商服的认购书及收款收据。现原告赵红军要求办理房屋所有权证，被告豪阁公司以金点公司无权转让房屋，不能履行以物抵债的法律关系，原告无权善意取得涉案房屋拒绝协助原告办理房屋登记，故原告起诉至法院。一审法院认为：涉案争议的五套商服在签订认购书前，原告赵红军与原金点公司没有购买和出售房屋的意思表示，而是被告赵颖春、孙洪涛、原金点公司与原告赵红军三方想要通过以物抵债的形式实现债务抵消。即原告赵红军并非直接支付房屋对价而是通过抵债形式主张房屋所有权。因此本案争议的焦点首先应当确认原告赵红军与被告赵颖春、孙洪涛之间、被告赵颖春、孙洪涛与原金点公司之间的基础债权债务关系是否成立。经审查，原告赵红军与被告赵颖春、孙洪涛虽自认存在债权债务关系，但举债事实经过和债务发生的具体金额、给付方式、抵债数额等双方均未提供充分证据予以证实。被告赵颖春、孙洪涛挂靠原金点公司作为实际施工人，其与原金点公司之间如何发生拖欠工程款的事实、欠款数额等相关事实也不能查证。原告虽与原金点公司双方签订了学子嘉园认购书，但并无三方协商对账的意思表示，没有证据能够证明三方将借款关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款等权利义务作出过明确约定。本案案涉购房款的支付源于当事人之间必须存在明确的债权债务关系，而本案中以物抵债的基础债权债务关系没有证据证实，故对原告赵红军主张的诉请，一审法院依法不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，判决：驳回原告赵红军的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵红军提交丛某（邮政卡号62×××45）于2013年1月6日转账至卡号62×××39内100万元，2013年2月4日丛某（邮政卡号62×××45）取款100万元，2013年7月9日丛某（邮政卡号62×××77）及其妻子郭玉兰（邮政卡号62×××08）各取款100万元，丛某、孙秀文出具的《事实说明》各一份，银行卡流水9张，证人丛某、罗某出庭作证，证明丛某出借给赵颖春、孙洪涛400万元，由赵红军代赵颖春、孙洪涛向丛某偿还459万元，其中337万元系由赵红军分19笔转账至丛某卡中，另外122万元由孙秀文（罗某母亲）向丛某转账5笔。本院对取款凭单、银行流水的真实性予以认定，对证明的问题及《事实说明》、证人出庭情况均需结合其他证据予以综合认定。本院查明，2013年5月10日，豪阁公司（甲方）与黑龙江金点房地产开发有限公司（乙方）签订《项目合作协议书》，双方就豪阁公司取得的位于州地2011-14、州地2011-15的开发项目达成合作协议，约定：甲方将本项目与乙方共同合作开发，乙方以甲方名义独立进行开发建设至本项目达到施工进度20%，本项目施工进度达到20%时，甲方将本项目有偿转让给乙方。转让费用：乙方将转让费用以本项目内的共计贰万平方米住宅给付甲方，于本项目一期竣工验收后给付甲方一万平方米，剩余一万平方米于本项目二期竣工验收后给付甲方。给付甲方的房产应当以整栋建筑为单位（不包括商服和车库），不得以零散于各栋建筑中的单个房产作为给付房产。甲乙双方各自独立销售，甲方保证不约束乙方销售权利。2013年11月29日，豪阁公司（甲方）与黑龙江金点房地产开发有限公司（乙方）签订《房地产项目转让合同》，约定：依据双方于2013年5月10日签订的项目合作协议书，就肇州县肇州镇州二中西侧3号地块学子嘉园房地产项目转让达成一致意见。项目名称：学子嘉园，位于肇州县肇州镇肇州二中西侧3号地块，其四至范围为：东至4号地块，西至西一南路，南至二中南路。本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等。项目建设投资建设情况：本房地产项目总投资额7500万元，现已累计投资1875万元，达总投资额的25%以上。项目转让时，本合第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件（包括交清土地出让金的凭证）在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方积极协助。2014年6月12日，黑龙江金点房地产开发有限公司出具欠据，内容为：黑龙江金点房地产开发有限公司与豪阁公司2013年5月10日签署的项目合作协议书原件、2013年11月29日签署的房地产项目转让合同原件、补充协议原件作废。2014年6月12日，豪阁公司（甲方）与黑龙江金点房地产开发有限公司（乙方）签订《房地产项目转让合同》，与2013年11月29日签订的《房地产项目转让合同》中房地产项目概况、项目开发建设现状、法律手续的转移、项目转让费及其支付等内容一致。2014年6月12日，豪阁公司（甲方）与黑龙江金点房地产开发有限公司（乙方）签订《补充协议》，将2014年6月12日签订的《房地产项目转让合同》中第五条第一款修改为：1.乙方以学子嘉园一期项目的建筑面积1万平方米房产给付甲方抵项目转让费，房屋具本位置如下：4#、5#楼房的全部住宅、合计建筑面积为4500平方米；以及小高层2#楼5500平方米的住宅（注：楼层须为三层以上），上述房产均不包括车库和商服。2.上述房产乙方可预售时一次性给付甲方，甲方有权对外销售上述房产，并有权自主确定销售价格，在销售过程中如有相关手续乙方必须提供并积极配合。如乙方不配合甲方办理相关手续和提供相关凭证，乙方须支付甲方违约金50万元。3.上述房产销售所发生的税由甲方承担。豪阁公司在该案件第一次一审时，向法院提交的豪阁公司与黑龙江金点房地产开发有限公司于2015年签订的《协议书》复印件与发回重审后提交的2014年6月12日《协议书》复印件约定内容基本一致，均约定“双方商订解除所有签订的合作协议书和项目转让合同”。赵红军与赵颖春、孙洪涛均认可：赵颖春、孙洪涛向丛某借款400元，无力偿还，由赵红军代为偿还本息共计459万元。本院查明除“赵颖春、孙洪涛挂靠原金点公司作为肇州学子嘉园小区的实际施工人”的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.黑龙江金点房地产开发有限公司是否有权出售案涉房屋及赵颖春是否为案涉五户商服的实际开发人；2.赵红军与赵颖春、孙洪涛之间是否存在债权债务关系，双方是否对债权债务进行清算后签订案涉五份认购协议书；3.案涉房屋是否交付给赵红军。一、关于黑龙江金点房地产开发有限公司是否有权出售案涉房屋及赵颖春是否为案涉五户商服的实际开发人问题。赵红军提交肇州县劳动保障监察局于2020年6月18日出具的州劳监发﹝2020﹞24号文件，证实学子嘉园住宅小区的实际开发人为赵颖春，但豪阁公司对赵颖春的身份不认可，亦不认可案涉10#楼为黑龙江金点房地产开发有限公司建设。黑龙江金点房地产开发有限公司和赵颖春未提交证据证实案涉五户商服系由其开发建设，黑龙江金点房地产开发有限公司和赵颖春亦未提交证据证实豪阁公司与黑龙江金点房地产开发有限公司签订的《项目合作协议书》和《房地产项目转让合同》履行情况。另外，赵红军提交黑龙江金点房地产开发有限公司与黑龙江顶豪建设安装工程有限公司大庆分公司签订的《黑龙江省建设工程施工合同》系复印件，亦未提交其他证据证实该施工合同的履行情况；肇州县劳动保障监察局文件中核实情况记载学子嘉园小区的开发单位是金点公司，实际开发人系赵颖春，该文件所涉及的贺从勤所干工程已由（2014）庆高新民初字第2816号民事判决书判决，该判决中认定金点公司将学子嘉园小区4#、6#、8#楼工程发包给顶豪公司，贺从勤与金点公司、顶豪公司约定，贺从勤挂靠顶豪公司施工该工程，并不包括学子嘉园小区10#楼的施工。故本院认为，赵红军提交的证据不足以证实黑龙江金点房地产开发有限公司有权出售案涉房屋及赵颖春为案涉五户商服的实际开发人。二、关于赵红军与赵颖春、孙洪涛之间是否存在债权债务关系，双方是否对债权债务进行清算后签订案涉五份认购协议书问题。赵红军起诉时称与赵颖春、孙洪涛存在借款关系，赵颖春、孙洪涛称与赵红军存在借款关系及赵红军代替二人还款的情况，赵红军认可赵颖春、孙洪涛的陈述，并称共计将近1000万元。在一审法院询问赵颖春、孙洪涛时，二人陈述庭后提交借款转账记录及借条，但直至二审庭审，赵颖春、孙洪涛亦未提交与赵红军之间借款的转账记录及借条，且赵红军、赵颖春、孙洪涛均未提及案涉五户商服的款项系抵顶赵红军替赵颖春、孙洪涛偿还丛某的款项等事宜。二审中，赵红军提交丛某向赵颖春、孙洪涛出借款项的取款凭证及赵红军向丛某转款替赵颖春、孙洪涛还款的凭证及证人证言，证明赵红军为赵颖春、孙洪涛向丛某借款提供担保，赵颖春、孙洪涛无法偿还时，由赵红军代为偿还，赵颖春、孙洪涛以案涉五户商服抵顶赵红军偿还丛某的款项。庭审中，赵颖春、孙洪涛陈述向丛某借款的过程及借款利息与丛某出庭证实的情况不符，且孙秀文出具的《事实说明》、孙秀文儿子罗某陈述与银行流水并不一致。故本院认为，对赵红军二审中提交的取款、转款的证据与本案的关联性存疑。另外，赵颖春、孙洪涛对借款的期限、利息均未明确说明，丛某对此陈述也不明确，三方均未提交明确的结算情况，无法确定结算金额。结合赵颖春、孙洪涛与黑龙江金点房地产开发有限公司的关系亦不明确，本院对赵红军所主张的事实不予支持。三、关于案涉商服的交付情况。赵红军申请证人韩某出庭证实，赵红军委托韩某接收商服，韩某陈述拿着房屋合同及相关凭证，去售楼处询问房屋是哪几个，售楼处告诉具体房屋，韩某将房屋锁上。韩某的陈述无法证实是案涉房屋开发商向赵红军履行交付，赵红军亦未提交其他证据证明案涉房屋的交付情况，故本院对赵红军的占有情况，不予认定。综上所述，上诉人赵红军的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵红军负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二一年六月二日法官助理姜海涛书记员梁然附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；