新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终398号 上诉人（原审被告）：李凯，男，1993年8月9日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：陈慧泉，新疆文舵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：穆晨，男，1987年3月5日出生，住新疆乌鲁木齐市。 上诉人李凯因与被上诉人穆晨房屋租赁合同纠纷（原案由合同纠纷）一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初6694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，当事人未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李凯上诉请求：1.依法撤销原判决第一、二项；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2019年5月20日，李凯与穆晨签订转让协议，李凯将其承租的位于石河子大学地下通道××-×号店铺（包括店里的原有装修及设施）以110000元转让给穆晨，其中有5000元交给石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司（下称连家公司）作为房屋租赁保证金，此事双方均知情。李凯将店铺转让给穆晨是在李凯与连家公司签订的房屋租赁合同的有效期内，并经过连家公司的同意，一审穆晨也认可，穆晨租赁店铺后即开始进行经营并且获得收益，至今仍占有店铺，没有将租赁的房屋交还给连家公司或者交还给石河子大学。穆晨与李凯签订的协议合法有效并且已经履行完毕，不存在任何违约情形，也根本不存在合同目的无法实现的法定情形。二、一审判决适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十八条第一款规定，认定穆晨与李凯签订的协议不能实现合同目的、穆晨在不能对租赁物使用、收益的，可以要求减少租金或者不支付租金，属于适用法律错误。穆晨与李凯签订转让协议，被上诉人在进行经营活动之后，双方的转让协议已经履行完毕，穆晨的合同目的已经实现。综上，请求二审法院依法改判。 穆晨辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李凯向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年5月20日签订的店铺转让协议；2.判令被告返还店铺空转转让费110000元；3.判令被告赔偿店铺装修损失20000元；4.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年5月20日，原、被告签订转让协议一份，内容如下：“甲方（即被告）现将新疆石河子市31小区石河子大学北区西地下通道82-2号店铺空转让乙方（即原告、店铺转让费十一万110000元）整。双方签字后合同生效！立此依据。”协议签订当日，原告向被告支付110000元，被告将其经营的店铺空转给原告。2019年6月21日，石河子大学将向连家公司下发的通知张贴于案涉店铺的地下通道，通知主要内容为，石河子大学与连家公司签订的场地租赁合同于2019年2月4日租赁期限届满，不再与连家公司就场地租赁合同所涉及地下通道续签租赁合同，连家公司必须于2019年6月30日前将地下通道及房屋，连同原有设施设备、不可移动装潢设施等财产全部返还给石河子大学，否则石河子大学将采取必要的措施追究连家公司的违约责任及其他相关全部法律责任。原告认为双方签订的转让协议合同目的无法实现，应予解除，故向该院提起诉讼。另查，被告从连家公司处租赁案涉店铺使用，被告经连家公司同意后将案涉店铺转让给原告。 一审法院认为，被告将其承租的案涉店铺空转给原告，证实原、被告之间签订的转让协议属于转租合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被告的转租行为经连家公司同意，故原、被告之间的转租合同有效，双方存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，故被告将店铺空转给原告并收取的转让费，实际为租金。被告虽称转让费110000元其中5000元系押金，因未提供确凿的证据，该院不予采信。对案涉商铺的转让费该院认定为110000元。根据该院查明的事实，石河子大学给连家公司下发通知要求返还地下通道及房屋，该院认定石河子大学对案涉店铺主张了权利，且被告从连家公司取得的承租权亦自然灭失，故被告对案涉店铺的转租权亦因此灭失，被告将案涉店铺转租于原告，不能保证原告正常的经营使用，被告存在违约行为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不致使不能实现合同目的；（二）在履行期限之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约，为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，故原告主张与被告解除合同于法有据，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故原告主张返还转让费110000元于法有据，该院亦予以支持。被告虽称其中5000元系押金，因未提供确凿的证据，该院不予采信。关于店铺装修损失，原告未提供确凿的证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对原告主张的装修损失因证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、解除原告穆晨与被告李凯签订的转让协议； 二、被告李凯于判决生效之日起十日内返还原告穆晨店铺转让费110000元； 三、驳回原告穆晨的其余诉讼请求。 案件受理费2900元，原告负担400元，被告负担2500元，与前款同期一并给付原告。 二审中，当事人没有提交新证据。李凯对一审查明的“2019年6月21日，石河子大学将向连家公司下发的通知张贴于案涉店铺的地下通道”有异议，认为石河子大学是否于2019年6月21日将下发向连家公司的通知张贴于案涉店铺的地下通道的事实没有查明，对于该部分事实不能确认。李凯虽提出异议，但未提供反驳证据，且与其一审对上述通知的质证“真实性认可，对证明目的有异议，此通知是石河子大学对连家公司的，与本案没有关联性，该通知是2019年6月21日发出的，本案签订合同是2019年5月，是在合同履行期限内，是合法有效的转让协议”意见相佐，故本院不予采信。本院对于一审查明的事实予以确认。 庭审中，关于双方协议中约定的110000元费用的性质问题，李凯先称“11万元包括以后所有租期和房中装修3万元”，后又称“该款仅是拿到店铺的机遇，店铺以后都是他（穆晨）的，不包括租赁费”；穆晨称“这11万元是他转让店给我的钱，给我的租房子的权利，房租还要和连家签订合同”。 另查，1.在李凯提交其与穆晨聊天的微信记录显示，在2019年5月20日双方谈话内容：“……联（连）家房产连合同也签不了，只收（出）了个收据，收5000块钱……咱俩直接写个协议……”。2.2019年6月21日，石河子大学将向连家公司下发的通知内容，石河子大学与连家公司签订的场地租赁合同于2019年2月4日租赁期限届满，不再与连家公司就场地租赁合同所涉及该校北区北四路东、西地下通道续签租赁合同，连家公司必须于2019年6月30日前（该期限仅为催促连家公司腾退并返还租赁物，并非石河子大学同意延长租赁期限）按照场地租赁合同第七条第三款之约定，腾退场地租赁合同第一条约定地下通道及房屋…… 本院认为，根据本案的案件性质,本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷，原审认定案由不准确，本院予以纠正。本案争议焦点为：一、解除双方签订转让协议有无事实与法律依据；二、上诉人是否应当返还被上诉人垫付的转让费110000元。 关于焦点一，石河子大学与连家公司签订《场地租赁合同》后，连家公司将承租案涉场地转租给李凯,并签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限从2018年7月1日至2019年6月30日。从石河子大学出具的通知内容看，连家公司与石河子大学签订的《场地租赁合同》于2019年2月4日租赁期满，到期后，石河子大学不再与连家公司续签《场地租赁合同》，说明连家公司自2019年2月起不再享有涉案房屋的承租权。并且，通过李凯与穆晨微信聊天记录显示，连家公司在2019年5月20日表示租赁合同签订不了，之后亦无法续签。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因连家公司与李凯签订《房屋转让协议》的期限部分超过石河子大学与连家公司签订的租赁合同期限，故李凯、穆晨于2019年5月20日签订的《转让协议》属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”解除合同的前提系有效合同，而合同无效系自始无效，对双方当事人无约束力。原审判决解除穆晨与李凯签订的转让协议有误，本院予以纠正。故李凯要求撤销原审判决第一项的请求成立，但李凯主张合同履行完毕不存在法定解除事由的理由，本院不予支持。 关于焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因穆晨无法取得涉案店铺的租赁权(使用权)，无法以涉案店铺行使占有、使用、收益的权利。穆晨对此无过错，李凯应将收取的店铺转让费用110000元退还给穆晨。另外，李凯二审所称转让费110000元是仅是拿到店铺的资格，不包括租赁费，李凯凭空收取高额转让费系变相提高店铺市场价格的行为对于租赁市场的健康发展不利，该转让行为既缺乏合理性亦缺乏法律依据，故李凯的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，李凯的上诉请求部分成立，一审判决认定合同有效及部分法律适用不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2019）兵9001民初6694号民事判决第二、三项，即：被告李凯于本判决生效之日起十日内返还原告穆晨店铺转让费110000元；驳回原告穆晨的其余诉讼请求； 二、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初6694号民事判决第一项，即：解除原告穆晨与被告李凯签订的转让协议。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2900元（穆晨已预交），二审案件受理费2500元（李凯已预交），合计5400元，由上诉人李凯负担5000元，被上诉人穆晨负担400元（已付），上诉人李凯少负担的诉讼费2500元与前款同期一并给付被上诉人穆晨。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年六月二十二日 法官助理  张书颖 书 记 员  朱晓萱