广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1924号原告：惠州市澳凯物业管理有限公司，住所地：广东省博罗县××××××××××××××第一层车库。统一社会信用代码：914×××××××××××084X。法定代表人：黄如录，执行董事。委托诉讼代理人：黄陈杰，系广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明洋，系广东广法律师事务所律师。被告：胡卫菊，女，1985年3月21日出生，汉族，住山东省邹城市××××××××××，公民身份号码：370××××××××××××527。委托诉讼代理人:李燕棣，男，1985年5月13日出生，住山东省济宁市任城区，公民身份号码：370××××××××××××512。系被告丈夫。原告惠州市澳凯物业管理有限公司诉被告胡卫菊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市澳凯物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄陈杰、被告胡卫菊及其委托诉讼代理人李燕棣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年1月至2020年11月期间的物业管理服务费7066.56元及违约金（以202元为本金，按每日1‰的标准，分别从2018年2月1日、2018年3月1日……2020年12月1日起计至付清之日止）；二、判令被告向原告支付2017年6月至2020年11月期间的公摊费1009.9元、2017年7月至2020年11月期间的水费1547.54元合计2557.44元；以上暂计至2020年11月30日合计为13226.55元。三、本案受理费、公告费由被告承担。事实和理由：被告于2017年5月29日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告位于惠州市博罗县××××××××××××××××××××（建筑面积：125.98平方米）提供物业管理服务，主要包括：物业共用部位的维护和管理、房屋公用公共设施及其运行的维护保养和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等等；被告依据本协议之约定向原告交纳物业服务管理费等费用；物业管理服务费按照高层住宅1.6元/月收取；业主水电费、分摊费用收取办法（代收代取），为方便业主，公共水电分摊费暂定每月25元/户平均收取；乙方原因造成房屋空置的，按照实际应缴纳的物业管理服务费和分摊费的全额收取；受有关部门和单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务（以上均不属于物业管理服务费用），收费按委托单位所提供的数据为准；被告若违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关应交费用的，原告有权要求被告交纳从逾期之日起乙方所欠费用总额每日千分之一的违约金。但被告自2017年6月起开始拖欠物业管理服务费、公摊费等费用，原告多次通过电话、短信、邮件等方式向被告催缴物业管理服务费等费用，被告仍拒不按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告及时、足额交纳物业管理费、公摊费、水费等费用，截止2020年11月30日，被告累计拖欠原告物业管理服务费7066.56元、公摊1009.9元、水费1547.54元、违约金3602.55元，给原告经营、管理带来了严重的困难，原告无奈诉至贵院，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告胡卫菊辩称：一、原告以我与原告签订的物业管理协议为依据起诉，但原告并未尽到物业管理应有的责任，对我方的人员安全未尽到保护。因此不能依据约定第8条请求我方支付费用。二、原告并保障到设施安全、设施检修等责任，在案涉小区存在停水的情况下，且较晚有水，是因为小区的建设不合理导致的。根据协议第2.3条规定，电梯是存在问题的，且安排未成年人进行维护，擅自修改维保记录。三、在电梯及停车场无法接收到通信信号及网络，覆盖差。四、安防监控设备形同虚设，小孩子并未提供人脸采样，但仍可以在小区的各人脸识别地方通行。四、小区的停车场里经常会漏水，只要下雨过久过大，就会漏水。五、小区消防设备虽然有验收，但是都是在整改中，且没有正常投入使用。六、在2018年时使用的是临时用电，且物业未回复我们是否整改好。七、根据第八条约定，被告应当整改而未整改的，我方有权拒绝支付物业管理费。八、我方曾多次提出要求整改基础设施，但物业管理人员未及时回应我们的请求。九、我方要求业出具整改方案，但物业一直未予以回应。查明的案件事实经审理查明，2017年5月29日，原告惠州市澳凯物业管理有限公司与被告胡卫菊签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的华泓·星岸城9号楼1806房（建筑面积125.98平方米）提供物业管理服务，主要包括对房屋共用部分、共同设施设备、绿化、环境卫生、治安、车辆等项目进行维护、修缮、合理利用与管理；原告应对共用设施设备及其运行的维护保养和管理，其中设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、公共照明、安防监控设备、消防设施、区内规划绿地、道路、路灯、沟渠、游泳池、车场（车库）、公益性文体设施和共用设施设备的房屋、附属市政设施等；被告应在每月30日前按每平方米1.60元/月交纳物业管理费，每月公共水电分摊费用暂定按25元/户平均收取。根据双方签订的《物业管理服务协议》第八条违约责任第三条约定，乙方若违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关应交费用的，甲方有权要求乙方交纳从逾期之日起乙方所欠费用总额每日千分之一的违约金。因被告未按时足额支付物业管理费、公摊水电费，原告于2020年1月15日制作《催费函》，函告被告：截止本催费函发出之日，仍有物业管理费7660.27元，违约金1617.07元，共计9277.34元未缴纳。原告于2020年5月27日向被告发出《催费函》。根据原告提交的欠费明细记载，被告现仍拖欠原告2018年1月至2020年11月物业管理费7066.56元、2017年6月至2020年11月公摊费1009.9元及2017年7月至2020年11月期间水费1547.54元。裁判的理由和结果本院认为，本案案由系物业服务合同纠纷。被告胡卫菊与原告惠州市澳凯物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定履行义务。被告认为案涉小区消防、网络、电梯、用电等方面存在问题，主张原告并未尽到协议约定的服务内容。根据协议约定内容，原告为被告提供的物业管理服务不包含消防设备的设立及安装，且被告未有证据证明网络未接通、电梯安全问题及用电问题系因原告的原因造成，因此，对被告的抗辩理由，因证据不足，本院不予采信。原告为被告提供了物业管理服务，被告未依约按时向原告缴纳物业管理费，构成违约。原告主张被告应2018年1月至2020年11月物业管理费7066.56元、2017年6月至2020年11月公摊费1009.9元及2017年7月至2020年11月期间水费1547.54元，有原告提供的欠费明细及相关发票予以证明，且并未超过约定标准，本院予以支持。被告未依约交纳物业管理服务费，已经构成违约，应支付相应的违约金。《物业管理服务协议》约定缴纳时间为每月30日前，违约金按每日千分之一计算。本院认为，被告迟延交付物业管理服务费主要造成原告利息的损失，原告主张的违约金计算标准过高，故本院酌定调整违约金的计算标准为：从2018年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至还清日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告胡卫菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市澳凯物业管理有限公司支付2018年1月至2020年11月的物业管理费7066.56元及违约金（违约金以每月欠缴金额202元为基数，从欠费之日的次月1日起至付款日止，按下列的标准计算相应月份的违约金。违约金计算标准为：从2018年1月起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至还清日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、被告胡卫菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市澳凯物业管理有限公司支付2017年6月至2020年11月公摊费1009.9元、2017年7月至2020年11月期间水费1547.54元。三、驳回原告惠州市澳凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由被告胡卫菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 卢彩红二〇二一年六月三日法官助理 许燕婷书 记 员 林 颖附：相关法律法规1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。