辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2096号上诉人（原审被告）：耿遵亮，男，汉族，1985年2月14日出生，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山爱家物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁西区三道街132号。法定代表人：李影，该公司总经理。委托诉讼代理人：周聪，该公司员工。上诉人耿遵亮因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿遵亮上诉请求：耿遵亮在一审开庭中表示爱家物业公司有违约行为，并诉求赔偿，但在判决书中却只字未提，有不公正行为，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。耿遵亮要求爱家物业公司赔偿7年物业费13034元。事实与理由：本人于2021年购房在装修期间发现进户门倾斜联系物业公司，爱家物业公司承诺将维修室外部分，而后并未实现承诺，本人以拒交年物业费后，爱家物业公司又说马上来给恢复，本人缴纳2年物业费后，爱家物业公司派一名水泥工恢复，水泥工表示不会刮大白部分，并称工人回来后给继续恢复，本人于2020年打8890服务热线后，于2020年6月才给彻底恢复完毕，其中7年我并未拖欠物业费，爱家物业公司违约7年理应给我赔偿损失。因此，请求二审法院在查明本案全部事实，撤销—审判决，依法进行改判，以保护公民合法权益。爱家物业公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1、判决耿遵亮立即支付拖欠2020.1.1-2021.12.31的物业服务费3724元，电梯费720元，滞纳金1333元，合计：5777元；2、判决耿遵亮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，耿遵亮为鞍山市铁东区唯美林语小区2#2142业主，房产建筑面积为103.43平方米，2016年11月15日耿遵亮在入住该小区时与爱家物业公司签署了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米1.5元，电梯费每月每户30元。耿遵亮从2020年1月1日至今拖欠物业服务费。爱家物业公司诉讼中降低诉讼请求，要求耿遵亮承担2020月1日起至2020年12月31日止的物业费1862元、电梯费360元、滞纳金666元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。爱家物业公司、耿遵亮签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。爱家物业公司接受了耿遵亮的物业服务，理应按照约定承担物业费。本案庭审中爱家物业公司自愿放弃2021年的上打租物业费，一审法院予以准许。对爱家物业公司要求耿遵亮支付自2020年1月1日起至2020年12月31日止的物业费1862元（103.43平方米×1.5元/平×12个月）及电梯费360元（30元/月/户×12个月）的请求予以支持。关于爱家物业公司主张耿遵亮支付其滞纳金一节，一审法院不予支持。关于耿遵亮辩称物业公司拖延修理进户门、楼宇门门锁损坏、人车没有分离等服务不到位问题。一审法院认为，爱家物业公司已实际提供物业服务，如爱家物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，爱家物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现耿遵亮以此为由不交纳物业费，显系不妥。故一审法院对耿遵亮的该项辩称不予采信。关于耿遵亮辩称电梯广告收入没有公示一节，小区业主应当向业主委员会反映，与物业服务企业沟通并要求其及时公布收支情况。由于物业费的交纳和物业费收支情况公开不存在对价关系，耿遵亮以此不缴纳物业费，显系不妥。故一审法院对耿遵亮该项辩称不予采信。关于耿遵亮希望物业公司建设无障碍通道一节。一审法院认为，建设无障碍通道应结合小区内实际情况，并且符合相关法律法规要求及技术规范，同时也需要征得全体业主意见，因此爱家物业公司可通过成立业主委员会召开业主大会等途径为小区建设提出合理建议，物业公司应对业主大会决议积极配合，故对耿遵亮的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、耿遵亮于判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司2020年1月1日起至2020年12月31日止物业费1862元及电梯费360元，合计2222元；二、驳回爱家物业公司其他诉讼请求。耿遵亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（爱家物业公司预交），减半收取25元，由耿遵亮承担。二审期间，耿遵亮向本院提供的新证据是：两段视频，用以证明楼宇门存在开合问题不能保证业主安全以及没有做到人车分流。爱家物业公司质证认为，楼宇门不是很轻易就可以打开，人车分流问题会尽量达到业主满意。爱家物业公司提供的证据有：1视频，用以证明楼宇门已经维修完毕，小区道路已经划分斑马线达到人车分流。2、2011年《前期物业管理服务合同》，用以证明开发商鞍山亿通置业有限公司与爱家物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力。耿遵亮质证认为证据1无异议，对证据2认为该合同是与开发商所签订的，与其无关。本院认证意见，爱家物业公司提供的《前期物业管理服务合同》能够证明爱家物业公司有权在该小区进行物业服务，该合同对耿遵亮具有效力。耿遵亮和爱家物业公司提供的视频证据可以证明爱家物业公司的服务在某些方面存在一定瑕疵，但爱家物业公司在不断的改进，对双方当事人提供的证据本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，耿遵亮提出案涉2016年《前期物业管理服务合同》不是其本人签字。由于爱家物业公司与鞍山亿通置业有限公司于2011年2月10日签订的《前期物业管理服务合同》约定物业服务期限为：2011年2月10日起至鞍山唯美林语业主大会成立后与物业公司签订新的物业管理委托合同生效时终止。该小区至今未成立业主大会，未与物业公司签订新的物业管理委托合同。即便2016年《前期物业管理服务合同》不是耿遵亮本人签字，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，2011年2月10日的《前期物业管理服务合同》对耿遵亮仍然具有约束力。两份合同在服务内容和收费标准上基本一致，故耿遵亮应依据合同约定履行缴纳物业费的义务。本案争议的焦点是耿遵亮拒绝交纳物业费的理由是否成立。耿遵亮提出装修期间发现进户门倾斜，到2020年6月才彻底修复完毕、楼宇门存在开合问题不能保证业主安全以及没有做到人车分流等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在爱家物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题确实在不断进行改进，基本上履行了《前期物业管理服务合同》约定的义务，耿遵亮上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务如不能达到令耿遵亮满意的程度，但耿遵亮不满意不等同于小区其他业主的意见，耿遵亮可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促爱家物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。耿遵亮以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故耿遵亮应缴纳物业服务费2222元。关于耿遵亮上诉提出要求爱家物业公司赔偿7年的物业费13034元一节。一审时，虽然上诉人耿遵亮以被上诉人有违约行为提出抗辩，但耿遵亮并未提出反诉请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则，就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。现上诉人在二审中提出该请求，而被上诉人爱家物业公司对于耿遵亮二审提出的此项诉讼请求，不同意在本案一并审理，故耿遵亮可就其损失另行诉讼解决。综上所述，上诉人耿遵亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由耿遵亮负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年六月二十八日法官助理闫亚书记员王佳策