山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1083号上诉人（原审被告）：山东名流房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区羊亭镇凤凰山路763-8号。法定代表人：周本留，董事长。被上诉人（原审原告）：张瑞瑞，女，1985年12月15日出生，汉族，住威海市环翠区。原审被告：支金良，男，1982年3月13日出生，汉族，住威海市环翠区。原审被告：威海宏图木业景观工程开发有限公司，住所地威海经济技术开发区城子村老虎山西侧200米路南。法定代表人：蓝新国，董事长。委托诉讼代理人：郭俊查，男，该公司职员。原审被告：威海泰浩建设集团有限公司，住所地威海市青岛中路188号。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：于海涛，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。上诉人山东名流房地产开发有限公司（以下简称名流公司）因与被上诉人张瑞瑞及原审被告支金良、威海宏图木业景观工程开发有限公司（以下简称宏图公司）、威海泰浩建设集团有限公司（以下简称泰浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名流公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张瑞瑞对名流公司的诉讼请求。事实和理由：一、名流公司是名流花园13号楼1004室（以下简称涉案房产）的物权所有人，张瑞瑞与名流公司、支金良、宏图公司、泰浩公司间的转让行为均属于无权处分，不发生房屋产权转移的法律效力。首先，涉案房产是由名流公司开发并投资建设，根据《物权法》第三十条的规定，房屋建成后物权所有人为建设投资人，即名流公司，在未办理产权过户登记手续之前，涉案房屋所有权属名流公司所有。其次，名流公司、支金良、宏图公司、泰浩公司间不论是以物抵债或是买卖合同，均属于合同之债权，并未发生物权转移的法律效力。第三，名流公司、支金良、宏图公司、泰浩公司以及张瑞瑞之间形成合同关系时，均明知涉案房产仍在建设过程中，尚未进行物权初始登记，泰浩公司对涉案房产仅有债权请求权，并未取得涉案房产的物权，属于无处分权，但张瑞瑞仍购买涉案房产，不属于善意受让。二、一审诉讼遗漏必须参加诉讼的主体，存在严重程序错误。山东名流实业集团有限公司（以下简称名流集团）与泰浩公司就山东名流新厂区建设工程签订《补充协议》时约定以包括涉案房屋在内的海岸山庄房屋抵顶工程款，名流新厂区施工完成后，双方之间尚未就工程款进行最终结算，本案在未查明泰浩集团所施工的工程款量及工程价款的情况下，在名流集团未参与诉讼的情况下，就涉案房屋作出判决，剥夺了名流集团的合法权益，属于程序错误。三、一审法院就名流公司的答辩意见表述错误，名流以公司在一审中答辩涉案房屋是名流公司开发建设，泰浩集团承包施工，但名流公司与泰浩集团之间就涉案房屋不存在抵顶协议。涉案房屋虽然是因泰浩集团承包名流新厂区建设工程而与名流集团之间签订了抵顶协议，但泰浩集团与名流集团之间尚未进行工程款的最终结算，涉案房屋并未履行抵顶手续，是否能够抵顶给泰浩集团需要对工程款结算完毕后方能确定。其次，名流公司与张瑞瑞之间，与宏图公司、支金良、泰浩集团之间就涉案房屋既不存在合同关系，也不存在其他任何债权债务关系，不存在约定的或者法定的权利义务，一审法院以名流集团与泰浩集团之间的合同义务已履行了大部分就采用主观推断的方式判决名流公司就涉案房屋承担协助义务是错误的。张瑞瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏图公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泰浩集团述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。支金良述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判张瑞瑞向一审法院起诉请求：1.宏图公司、泰浩集团、名流公司、支金良协助张瑞瑞办理威海市环翠区名流花园13号楼1004室产权登记手续；2.诉讼费用由宏图公司、泰浩集团、名流公司、支金良负担。一审法院认定事实：名流集团与泰浩集团于2013年11月7日签订《补充协议》一份，就泰浩集团承建名流新厂区工程项目相关问题进行了约定。工程名称为名流新厂区A1、A2、C1、C2、仪表车间工程，除部分甩项外，由泰浩集团按照工程图纸进行施工。工程总造价为21,080,840元。结算方式：泰浩集团的全部工程款均以名流集团开发的房屋所有权抵押。项目完工前泰浩集团垫资建设，待客户与名流集团签订正式销售合同（预售合同），名流集团确认收入的实现，同时视同对泰浩集团进度工程款的拨付。1.泰浩集团施工的名流新厂区的工程款用名流家园房屋抵顶（详见附件：房屋抵押抵顶明细表，共六页）。2.抵顶房屋的销售价格不得低于名流集团同期销售价格，房管局备案价格不得高于合同附件中的价格，且需分别与名流集团签订购房合同，抵顶房屋的建筑面积以房产测绘部门测量面积为准，竣工结算时多退少补。名流集团应配合泰浩集团办理上述抵顶房屋银行按揭贷款手续，并将款项直接转入泰浩集团账户。3.泰浩集团在威海市地方税务局环翠分局羊亭中心税务所向名流集团开具分段或者分季度工程量等额发票，泰浩集团签订合同超出抵顶房屋价格的差额部分的税费由泰浩集团负责。4.最终结算的工程款若与附件中抵押抵顶房屋总额有差价，双方多退少补。5.质保金支付约定如下：工程质量保证金为工程总造价的2%。在泰告集团完成施工后，该款从抵顶房源中扣除（作为维修金），（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；（三）电气管线、给排水管道、设备安装和维修工程，为2年。保修期自该工程通过竣工验收之日算起，自竣工验收之日起2年期满后交付给泰浩集团。但如果泰浩集团不能在合理期限内对有质量问题的房屋予以维修，名流集团将扣除泰浩集团相应的保证金。泰浩集团施工的上述工程已经于2017年竣工并交付使用。名流集团与与泰浩集团签订的房屋抵押抵顶明细表中的房屋，大部分已经被泰浩集团出售或抵顶后办理了产权转移登记手续。张瑞瑞购买上述房屋后，已经自2017年年底开始居住至今。一审法院认为，关于抵顶房屋的《补充协议》虽然是名流集团与泰浩集团签订，但作为关联企业，名流公司已经按照该协议履行，并协助办理了大部分抵顶房屋的产权转移登记手续，应视为名流公司认可该协议并同意按协议履行。故该公司主张上述协议不是该公司签订，不同意履行的抗辩，理由不当，不能成立。上述补充协议中虽有需要双方最终决算的条款，但双方对泰浩集团对外出售房屋的时间和条件并没有严格的明确限定，而事实上，泰浩集团出售或抵顶的房屋大部分已经办理了产权转移登记手续，名流公司协助办理产权转移登记的行为应当是对泰浩集团销售抵顶房屋的认可。在此情况下，经过抵顶和销售，张瑞瑞购买诉争房屋，其行为是合理和善意的，上述抵顶和销售行为应予认可。且张瑞瑞已经实际长时间居住该房屋，名流公司作为该房屋的开发者，应当知晓该情形，其并未阻止或提出反对，该公司又提出不认可该房屋已抵顶，不符合民法诚实信用的原则。综上所述，应当认定名流公司已经同意将上述房屋抵顶给泰浩集团并认可该公司将上述房屋向外出售或抵顶。泰浩集团将上述房屋抵顶给宏图公司，宏图公司又将该房屋抵顶给支金良，支金良将房屋出售给张瑞瑞。泰浩集团、宏图公司及支金良，均认可该事实并同意协助张瑞瑞办理产权转移登记手续。故张瑞瑞的诉讼请求应予支持，支金良应继续履行合同，上述本案被告均应协助张瑞瑞办理产权转移登记手续。综上所述，张瑞瑞的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、支金良继续履行与张瑞瑞之间的房屋买卖协议；二、威海宏图木业景观工程开发有限公司、威海泰浩建设集团有限公司、山东名流房地产开发有限公司、支金良协助张瑞瑞办理名流花园13号楼1004室产权登记手续。案件受理费2900元，由威海宏图木业景观工程开发有限公司负担500元，威海泰浩建设集团有限公司负担500元，山东名流房地产开发有限公司负担500元，支金良负担1400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。支金良提交泰浩集团向名流公司出具的《工程进度款拨付说明》的手机照片打印件一份，载明泰浩集团申请将案涉房屋作为工程进度款拨付给泰浩公司，公司已转让给张瑞瑞，申请名流公司协助办理手续，落款处有泰浩集团签章并由委托代理人石鑫签字。经质证，宏图公司、泰浩公司对证据的真实性均无异议；名流公司对证据的真实性不予认可，但认可石鑫是泰浩集团曾负责与其公司进行工作交接的人员。对当事人二审提交的新证据，名流公司虽对证据的真实性不予认可，但泰浩公司、宏图公司、支金良对证据的真实性均予以认可，本院对其真实性予以确认。本院经二审查明，名流集团是名流公司占股51%的股东，案涉房屋在泰浩公司与名流集团共同签章的抵顶明细表中，泰浩公司已同意将案涉房屋办理至张瑞瑞名下。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为名流公司是否应协助张瑞瑞办理案涉房屋过户登记手续。根据名流集团与泰浩集团签订的《补充协议》约定，名流公司名下多套房产被用于抵顶名流集团向泰浩集团支付的工程过度款，其中即包括案涉房屋，虽案涉房屋仍登记于名流公司名下，但名流公司已协助办理多套房产的产权转移登记手续，再结合名流公司与名流集团之间存在关联关系的事实，名流公司对其名下房产可用于抵顶泰浩集团工程进度款的事实应系明知，据此，名流公司有义务协助泰浩公司办理已抵顶房屋的产权变更登记手续。泰浩公司又将案涉房屋用于抵顶其与宏图公司之间的工程款，宏图公司又用案涉房屋抵顶其与支金良之间的债务纠纷，支金良将案涉房屋出售于张瑞瑞，张瑞瑞有权要求支金良履行产权变更登记手续，支金良有权要求宏图公司、宏图公司有权要求泰浩公司、泰浩公司有权要求名流公司履行产权变更登记手续，在各方当事人均到庭参加诉讼并对抵顶事实无争议的情况下，出于诉讼便利，一审判令相关人员和公司均协助张瑞瑞办理产权登记手续，并无不妥。至于名流集团与泰浩公司之间就工程款是否进行结算系二者的内部关系，与本案并无关联，一审未追加泰浩集团参加诉讼并无不当。本案几方当事人之间就案涉房屋进行了连环抵顶，此种交易方式存在因产权纠纷造成无法完成交易的风险，也存在逃避国家税收的可能，本着便民、利民的原则，考虑本案抵顶事实亦无其他争议，一审判决可予维持，但各方在协助办理过户过程中应依法负担相应税费。综上所述，名流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人山东名流房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕妮审判员  杨秀萍审判员  侯善斌二〇二一年六月十八日法官助理马文姣书记员刘金凤