盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1103民初679号 原告：盘锦成功物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：孙龙，系该公司物业经理。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭秀岩，辽宁泰来律师事务所北京分所律师。 被告：高桂花，女，1965年1月28日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 原告盘锦成功物业管理有限公司与被告高桂花物业服务合同纠纷一案。本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王婷婷、郭秀岩，被告高桂花均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告当庭变更诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费37480元；2.要求被告承担诉讼费用。事实及理由：被告系某小区二期第16号楼2单元业主。依据《前期物业服务协议》第三章第二条，物业服务的各项费用预收费1年。物业服务费标准为别墅：2.8元/平方米/月，物业服务协议第十一章第三条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠款总额的0.3%标准支付违约金。被告现拖欠2018年1月1日至2021年12月31日期间物业费总计37480元，经原告多次催款，被告未能支付。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定起诉到人民法院，请人民法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告高桂花当庭辩称，原告的工作态度存在问题，物业费金额都计算错误。园区内到处是占用共用绿地的违章建筑无人管理。园区内没有一处娱乐设施。园区内的消防通道形同虚设，外面没有路，大门上锁已经锈迹斑斑，如有突发事件能否打开还是个问题。园区内道路狭窄，车辆乱停乱放无人管理，严重影响业主的生活秩序。园区内无绿化用水导致极少浇水，业主门口的绿化靠业主自己栽种自己浇水。房屋漏水报修多次无果。园区绿化面积和休闲活动场所连最低的物业标准都达不到，收费却是最高标准，严重不匹配。原告一个园区内两个收费标准，洋房物业费1.6元/平方米/月，别墅2.8元/平方米/月，相同的物业服务收费却不同，洋房还需要楼道打扫，别墅没有楼道不需要打扫，反而物业费比洋房高，收费不合理。同一个园区相同的物业服务收费标准应统一。收费和服务是应相匹配的，案涉小区的物业服务连最低等级都达不到，因此，请求降低其物业费标准。原告若不改进其物业服务，我们业主在成立业主委员会后会罢免原告重新选聘物业公司。 本院经审理认定事实如下：被告高桂花系某小区二期16号2单元别墅业主，该房屋建筑面积278.87平方米。 2017年3月10日，建设单位盘锦一线置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》，约定由原告对某小区一期、二期、居然之家外商网提供前期物业服务，合同第二条约定在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾收集、清运、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.停车场秩序维护和管理；6.公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.住户的装修服务；9.开办有偿增值服务。合同期限自2017年3月10日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务资金由业主按照物业类型、建筑面积预先交纳，具体物业服务费用标准为别墅：2.6元/平方米/月。 2017年4月10日，盘锦一线置业有限公司、盘锦一线物业管理有限公司与原告签订《物业服务企业变更协议》，盘锦一线置业有限公司依法选聘原告为其开发建设的小区提供物业服务。2017年4月25日，原告（甲方）与盘锦一线物业管理有限公司（乙方）签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为某小区一期、二期、居然之家外商网，交接日前乙方管理物业形成的负债由乙方自行承担，乙方的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给甲方享有，由甲方自行追索。 另查明，2017年5月4日，被告高桂花（乙方）与原告盘锦成功物业管理有限公司（甲方）签订《某小区前期物业服务协议书》，约定由盘锦成功物业管理有限公司为某小区提供前期物业服务。合同约定在物业服务区域内，甲方提供前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾收集、清运、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、停车场秩序维护和管理；6、公共秩序维护、协助司法机关做好治安防范工作；7、物业档案资料管理；8、住户的装修服务；9、开办有偿增值服务。同时合同约定前期物业管理服务期限为5年，（服务时间从2017年5月1日）合同期满后，在业主委员会未成立或没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会聘请新的物业管理服务企业进驻为止。物业服务费由业主按照物业类型建筑面积缴纳，物业服务标准为别墅：2.8元/平方米/月。合同约定物业费、电梯费起算方式为：首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司预纳下一年的物业管理服务费和电梯费，逾期未缴纳的，每逾期一日，应缴纳所欠费用总额的0.3%作为违约金。 再查明，被告尚拖欠原告自2018年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币30,452.60元（2.6元/平方米/月×278.87平方米×42个月）。原告曾于起诉前向被告进行过书面催缴。 上述事实，有双方当事人陈述、《某小区前期物业服务协议书》复印件一份、《物业服务企业变更协议》复印件一份、《物业交接合同》复印件一份、《某小区一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》复印件一份、物业费催收通知复印件一份、照片复印件七张，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与建设单位签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。《某小区一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》中约定别墅物业服务费标准为2.6元∕平方米∕月，故被告应向原告交纳自2018年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币30,452.60元（2.6元/平方米/月×278.87平方米×42个月）。关于原告主张的自2021年7月1日起至2021年12月31日止的物业服务费，因该费用尚未发生，故本院暂不予支持，原告可以另行起诉。关于被告提出的园区内内存在占用共用绿地的违章建筑无人管理的问题，根据《辽宁省物业管理条例》第七十一条第二款的规定：“…违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以处理”。针对部分业主私搭乱建、违法改造的行为，原告没有行政执法权限，并曾就此行为向相关行政主管部门报告，已经尽到了相应的管理义务，故对被告的该项抗辩，本院不予认可。关于被告提出的园区内没有一处娱乐设施的主张，因其未提供证据加以证明，故本院不予支持。关于被告提出的园区内消防通道形同虚设、园区内道路狭窄、车辆乱停乱放无人管理、园区内无绿化用水等主张，本院认为物业服务具有公共服务和个体服务的特征，是全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，物业服务过程中难免会出现一些如被告所述的暂时性问题，但与整体物业服务相比较而言，应当认定为物业服务中的一般瑕疵，不构成对物业服务合同的根本违约，未达到减少或者免交物业费的程度，不能构成被告不交物业费的理由。物业公司提供服务是由大多数已交费业主所交纳的物业费来维系的，个别业主因自己不满意物业服务标准就拒付或少付物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量低下，也损害了其他按时足额交费业主利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第四款的规定：“物业服务企业确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，若原告确不履行或不完全履行物业服务合同约定的相关义务，案涉小区可尽快成立业主委员会，依法提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故关于被告提出的上述抗辩，本院不予支持。关于被告提出的房屋漏水的主张，因与本案系不同法律关系，故本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《辽宁省物业管理条例》第六十二条第四款之规定，判决如下： 被告高桂花于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦成功物业管理有限公司自2018年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费人民币30,452.60元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费803.00元，减半收取401.50元，由被告高桂花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  周维明 二〇二一年六月十一日 书记员  荀瑶朦