江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3112号上诉人（原审被告）：谢永平，男，1964年7月30日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李菁雯，广东维强（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江阴市融媒体中心，统一社会信用代码12320281MB171411XC，住所地江阴市中山南路79号。法定代表人：王敏，该中心主任。委托诉讼代理人：傅海涛，江苏信卓律师事务所律师。上诉人谢永平因与被上诉人江阴市融媒体中心（以下简称融媒体中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2021)苏0281民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢永平上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由融媒体中心承担。事实和理由：一审对案涉房屋年租金标准的认定错误，双方在2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》中约定实际年租金是17083.83元。自2018年10月27日至今，其一直租赁使用该店铺，融媒体中心也未提出过异议，双方存在不定期租赁关系，房租标准应当按照17083.83元每年支付。融媒体中心答辩称，一审判决并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。融媒体中心向一审法院起诉请求：1.判决确认其与谢永平之间的《文化市场房屋租赁合同》于2020年7月23日解除；2.判令谢永平腾退并将江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺向其返还；3.判令谢永平支付自2018年10月28日起至返还商铺之日止按20500元／年计算的租金及房屋占有使用费。一审法院认定事实：2015年2月28日，江阴市文化艺术集团（以下简称文艺集团）与谢永平签订了《文化市场房屋租赁合同》，约定文艺集团将坐落于江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺的经营性用房出租给谢永平使用，上述房屋租赁权成交年租金为人民币20500元，租赁期限为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，租金按年结算，先付后租，第一年的租金在租赁合同签订后三天内给付，以后年度租金由谢永平在每年租期的前七日内交付给文艺集团，谢永平须在租赁期届满时把店铺交还给文艺集团，如需继续承租，应参加该房屋租赁权的拍卖，成功竞得后可以续租，否则不能续租。上述合同签订后，谢永平使用了案涉店铺，并交付了租赁期限内的全部租金。合同到期后，双方未能续签租赁合同，谢永平也一直使用案涉店铺。2018年12月12日，江阴市国风文化艺术有限公司向谢永平发出《催缴租金通知书》，内容为：2018年应缴纳房租金14236元，请于2018年12月30日前全部缴清，逾期仍不交付，取消下一年度竞拍资格，将不再续签，解除签订的《文化市场房屋租赁合同》。审理中，融媒体中心陈述2018年度与各租户协商减免2个月租金，上述通知书中租金金额计算方法为按照《文化市场房屋租赁合同》约定的20500元/年减免2个月租金后折算2018年度全年租金应为17083.33元，再按照该标准计算收取了2018年度10个月的租金，故为14236元。法院审理了融媒体中心与陈敬标房屋租赁合同纠纷一案，该案中陈敬标租赁江阴市文庙民间文化市场A区24号店铺，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，年租金20500元。租赁期满后，双方于2019年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年10月27日，拖欠年租金为14236.11元。该案中，双方确认了2018年减免2个月租金的事实。2020年2月20日，江阴广播电视集团向谢永平发出《催缴租金通知书》，内容为：2019年应缴纳房租金24151元，请于2020年3月6日之前全部缴清。2020年5月26日，江阴广播电视集团再次向谢永平发出《催缴租金通知书》，内容为：2018年10月28日-2020年5月26日应缴纳房租金32407元，请于2020年6月3日之前全部缴清。2020年7月23日，融媒体中心向谢永平发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：一、解除不定期租赁合同；二、请于2020年7月23日之前缴纳截止2020年7月15日已拖欠租金共计40215.07元（2018年1月1日至2020年7月15日）；三、请于2020年7月23日前腾退房屋。另查明，江阴市民间文化市场成立于1997年。2009年江阴市文庙保护管理所及江阴市文化广电新闻出版局向江阴市人民政府提出文庙改造工作方案，将文庙外立面及民间文化市场设施改造列入全局年度重点工作,并于2009年8月经江阴市人民政府批准同意。2013年6月20日，江阴市人民政府国有资产监督管理办公室出具澄国资复（2013）24号《关于江阴市民间文化市场管理有限公司处置的批复》，江阴市民间文化市场由江阴市国风文化有限公司按照国资管理的相关规定营运，并纳入国资公司年度考核范围。2016年8月10日，江阴市人民政府国有资产监督管理办公室出具情况说明，根据政府创新体制的要求，文艺集团与江阴市国风文化艺术有限公司实行“两块牌子、一套班子”运营体制，江阴市国风文化艺术有限公司管理的江阴市民间文化市场的租金收取、市场管理营运等所有事宜均由文艺集团进行全面管理。2018年3月13日，中共江阴市委办公室、江阴市人民政府办公室印发《关于市国风文化艺术有限公司等人员资产调整重组方案》，将江阴市国风文化艺术有限公司股权无偿划转到江阴市广播电视集团，江阴市文庙民间文化市场等经营性资产委托江阴市广播电视集团管理。2019年4月24日，中共江阴市委办公室、江阴市人民政府办公室印发《江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见》，整合江阴日报室、江阴广播电视集团及其下属事业单位，组建融媒体中心，资产资源全部划归融媒体中心。再查明，2020年2月8日，中共江阴市委、江阴市人民政府印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，明确对受疫情影响经营困难、诚实守信的直接承租和实际使用国有资产类经营用房的中小企业和个体租户，据实免收3个月房租。上述事实，有《文化市场房屋租赁合同》、催交租金通知书、江阴市人民政府国有资产监督管理办公室《关于江阴市民间文化市场管理有限公司处置的批复》、情况说明、《关于市国风文化艺术有限公司等人员资产调整重组方案》、《江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见》、《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。一审法院认为：文艺集团与谢永平签订的《文化市场房屋租赁合同》合法有效。现文艺集团经过多次整合已成为融媒体中心的组成单位，融媒体中心可以作为原告提起诉讼。合同到期后，双方未续签合同，但谢永平继续店铺，融媒体中心事实上未提出异议，故原《文化市场房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。因谢永平结欠租金，故融媒体中心可以解除合同。融媒体中心在2020年7月23日向谢永平送达解除合同通知，故法院确认双方之间的《文化市场房屋租赁合同》于2020年7月23日解除。合同解除后，谢永平应当腾退并将江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺返还融媒体中心。关于谢永平结欠租金金额，虽然2018年12月12日《催缴租金通知书》载明2018年应缴纳房租金14236元，但融媒体中心已经对此作出了合理解释，且该解释在融媒体中心与陈敬标案件中得到印证，故法院对融媒体中心的解释予以采信，即《催缴租金通知书》载明2018年应缴纳房租金14236元为按照20500元／年的租金标准免除了谢永平2个月租金后收取了10个月的租金。因融媒体中心2018年度减免租金2个月，故2018年度谢永平实际应付租金17083.33元，扣除已付14236元，剩余应付租金为2847.33元。2019年1月1日起20500元／年的标准支付自至2020年7月23日止租金为32041.78元，同时按照《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，融媒体中心应免收3个月房租5125元，故谢永平实际尚应支付租金29764.11元。合同解除后即自2020年7月24日起至谢永平实际返还店铺之日止，谢永平尚应按照20500元／年的标准支付房屋占有使用费。综上，法院对融媒体中心的诉讼请求部分予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、确认融媒体中心与谢永平之间的《文化市场房屋租赁合同》于2020年7月23日解除；二、谢永平应于判决发生法律效力之日起10日内腾退并返还江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺给江阴市融媒体中心；三、谢永平应于判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市融媒体中心租金29764.11元及自2020年7月24日起至实际返还店铺之日止按年租金标准20500元／年计算的房屋占有使用费；四、驳回融媒体中心的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取374元，由融媒体中心负担55元，谢永平负担319元。当事人于二审中未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，融媒体中心否认双方于2019年8月29日签订租赁合同，谢永平主张双方未签订书面合同，系达成的口头合同，故其无法提供。本院认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原承租合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，谢永平主张应依照双方于2019年8月29日签订的合同确定不定期租赁期间的租金，融媒体中心不予认可，谢永平也未能提供证据予以证明，对其主张，本院不予采纳，故应认定《文化市场房屋租赁合同》到期后，双方未续签合同。因上述合同到期后，谢永平继续店铺，融媒体中心也未提出异议，一审法院认定谢永平依照《文化市场房屋租赁合同》的约定支付租金及房屋占有使用费，并无不当。综上，谢永平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由上诉人谢永平负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月二十九日书记员  刘 滢