天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3726号上诉人（原审被告）：李凯波，男，1958年8月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津农垦海燕有限公司，住所地天津市滨海新区新河街道四道桥津北公路塘沽农场。法定代表人：李文生，董事长。委托诉讼代理人：李启艳，天津天关律师事务所律师。原审被告：天津市滨海新区塘沽李凯波内科诊所，住所地天津市滨海新区塘沽新北路27号。经营者：李凯波，男，1958年8月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审被告：张文革，男，1962年1月29日出生，回族，住天津市滨海新区。原审被告：天津市滨海新区德文香烟店，住所地天津市滨海新区新河街道新建里20栋5号。经营者：黄德干，女，1967年6月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人李凯波因与被上诉人天津农垦海燕有限公司（以下简称海燕公司），原审被告天津市滨海新区塘沽李凯波内科诊所（以下简称李凯波诊所）、张文革、天津市滨海新区德文香烟店（以下简称德文香烟店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初8428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李凯波上诉请求:1.撤销一审民事判决第一项、第二项内容,改判驳回海燕公司的一审诉讼请求;2.诉讼费用由海燕公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清,导致法律适用错误。一、海燕公司并非涉案88.45平方米房屋的所有权人,但一审法院却错误认定将88.45平方米房屋全部腾空交还给海燕公司,属于事实认定不清。涉案的88.45平方米房屋分为两个部分:一是海燕公司拥有的82.32平方米房屋,二是李凯波自建的6.13平方米房屋。李凯波于2009年开始租赁涉案房屋,每年与海燕公司签订一份《房屋租赁合同》,合同中约定的房屋面积是82.32平方米。2016年7月，李凯波对承租房屋进行了扩建,扩建面积为6.13平方米。2020年3月26日,李凯波与海燕公司重新签订了《房屋(场地)租赁合同》,合同系海燕公司提供,房屋面积变为88.45平方米。李凯波对此提出异议,88.45平方米房屋包含李凯波的自建面积,李凯波与海燕公司签订《房屋(场地)租赁合同》,海燕公司清楚房屋面积88.45平方米包含李凯波的自建面积6.13平方米。迫于无奈,李凯波只能在该合同上签字。一审中,海燕公司仅仅提供了总面积为530.73平方米的《房屋所有权证书》,其并未证明涉案房屋的88.45平方米全部在该《房屋所有权证书》中。实际上,有6.13平方米房屋是李凯波自建的，该面积并非对原有房屋的装饰装修,而是额外搭建出来的部分,该部分所有权应该归属于李凯波,而不是海燕公司,因此李凯波腾还的面积也并非88.45平方米。但是一审法院却错误的将88.45平方米房屋全部认定为海燕公司的财产,显然属于事实认定不清。二、2020年11月16日至2021年3月1日是海燕公司认可的不收房屋使用费的腾房期,一审法院却认定自2020年11月16日起缴纳房屋使用费,显然是事实认定有误。海燕公司所贴出催促腾房通知并未提及在腾房期间需李凯波支付费用,自2020年11月16日至2021年3月1日,为海燕公司给李凯波的腾房时间,期间海燕公司出台奖励措施,措施如下:2021年3月1日前腾空房屋，海燕公司给与李凯波奖励3,000元,3月1日后腾空房屋的不予奖励。这充分说明自2020年11月16日至2021年3月1日这段时间为海燕公司给予李凯波的腾房时间,不存在李凯波占有使用房屋。现海燕公司违背当初承诺,认为李凯波占用房屋并收取李凯波所谓的房屋占有使用费,显然有欺骗嫌疑。与此同时,李凯波已于2021年4月26日将房屋腾交给海燕公司。海燕公司辩称，不同意李凯波的上诉请求，一审判决认定事实清楚，请求驳回李凯波的上诉请求。因疫情的原因，海燕公司已经按照天津市的相关政策通过延长租期及免收租金的方式给予了李凯波相关的优惠，所以不同意李凯波的上诉请求。李凯波诊所述称，与李凯波意见一致。张文革、德文香烟店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见和证据。海燕公司向一审法院起诉请求：1．判令李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所立即将位于塘沽新建里20栋底商（塘沽新北路27号）88.45平方米房屋腾清、恢复原状，并交还海燕公司；2．判令李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所支付自2020年11月16日起至实际腾交之日止的房屋占有使用费（按照年租金32,500元计算，截至2021年3月10日为10,239.7元）；3．本案诉讼费用由李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所承担。在庭审过程中，海燕公司将第一项诉讼请求调整为：1．判令李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所立即将位于塘沽新建里20栋底商（塘沽新北路27号）88.45平方米房屋腾清并交还海燕公司。一审法院认定事实如下：天津农垦塘沽实业总公司系房权证塘沽字第0××0号《房屋所有权证》的证载权利人，载明房屋坐落于“塘沽区新建里20栋”，建筑面积为530.73平方米。2015年5月26日，天津市市场和质量监督管理委员会作出《企业名称变更核准通知书》，同意天津农垦塘沽实业总公司将名称变更为天津农垦海燕有限公司。涉案房屋在上述《房屋所有权证》的证载面积内。2020年3月26日，海燕公司（出租方、甲方）与李凯波（承租方、乙方）签订了《房屋（场地）租赁合同》，约定：甲方将位于天津市塘沽区××路××号的房屋出租给乙方用于诊所使用，建筑面积为88.45平方米；期限为1年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止；乙方如要求续租，则必须在租赁期限届满3个月之前书面通知甲方，如甲方在租期届满后仍要对外出租时，同等条件下，如乙方在合同期内不存在违约，则享有优先承租权；年租金标准为32500元，乙方在签订合同的同时支付全年租金32500元；租赁期满合同自然终止；合同终止，乙方应在合同期满前或甲方解除通知的腾房日前腾空房屋（场地），且应保持房屋（场地）及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋（场地）的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，视为乙方放弃对该物的权利，甲方有权自行处置；合同到期或期满前终止，如果装饰装修物已经形成附和，乙方不得请求甲方补偿相关的装饰装修费用，未形成附和的装饰装修物，可由乙方拆除，因拆除造成房屋（场地）毁损或影响正常使用的，由乙方赔偿甲方损失，并负责恢复原状。李凯波在上述合同签订时向海燕公司出具了《承诺书》，载明其保证租赁的房屋（场地）在租赁期内由其经营管理，不转租他人；租赁合约解除后，不以房屋（场地）装修等理由向海燕公司索要赔偿。后海燕公司（甲方）与李凯波（乙方）于2020年7月1日签订《补充协议》内容为：“甲乙双方于2020年3月26日签订的《房屋（场地）租赁合同》，约定租期自2019年7月1日起至2020年6月30日止，租赁期限现已届满。由于2020年1月‘新冠疫情’爆发，按照《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》（即‘惠企21条’）第七条关于房租减免政策有关规定，双方协商一致达成如下意见：一、租赁期限延长4.5个月（即自2020年7月1日始至2020年11月15日）作为房租减免补偿。二、租赁期限延长时间，即2020年7月1日至2020年11月15日房屋租金免收。三、原《房屋（场地）租赁合同》其他条款不变。……”2020年10月15日，海燕公司向涉案房屋张贴了《到期不再续租通知》，告知李凯波，双方之间的《补充协议》于2020年11月15日期限届满，海燕公司到期后不再行续约，请其提前做好搬离、返还涉案房屋（场地）准备；如李凯波逾期未搬离或未全部搬离，海燕公司将按《房屋（场地）租赁合同》约定视为李凯波放弃留存物品所有权，海燕公司将自行收回房屋并处置，或通过法律途径解决，依法要求李凯波腾房，赔偿海燕公司的全部经济损失。2020年11月16日，海燕公司再次在涉案房屋张贴《公告》，告知李凯波其已于2020年10月15日下达不再续约通知，目前腾迁日已至，望李凯波加快腾房，如李凯波仍未搬离，海燕公司将通过法律途径解决。李凯波与张文革自认，李凯波将其承租的涉案房屋的一半面积转租给张文革，张文革将该部分房屋用以经营德文香烟店，其二人均认可现仍占有涉案房屋。海燕公司认可李凯波及张文革（德文香烟店）各占有承租房屋一半的事实。李凯波所占承租房屋部分的门帘招牌有诊所字眼，张文革（德文香烟店）所占承租房屋部分的门帘招牌有烟酒超市字样。李凯波自认其在转租时未取得海燕公司的同意。张文革自认德文香烟店登记的经营者黄德干系其妻子。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所应否将涉案房屋腾还海燕公司；二、李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所应否向海燕公司支付自2020年11月16日至实际腾还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所应否将涉案房屋腾还海燕公司一节。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，海燕公司提供的房屋所有权证书能够证实其系涉案房屋的权利人，海燕公司与李凯波签订的《房屋（场地）租赁合同》及《补充协议》约定的延长后的租赁期限至2020年11月15日已经届满，且海燕公司在租赁期限届满前已经提前告知不再续约，在双方并未续约的情况下，李凯波自2020年11月16日开始再占有涉案房屋已无合法依据，海燕公司请求李凯波腾还其占用的涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。因涉案《房屋（场地）租赁合同》及《补充协议》均是李凯波个人与海燕公司签订，其虽在租赁期间经营个体工商户李凯波诊所，在李凯波已明确系其占用涉案房屋，应由其承担责任，且一审法院已支持海燕公司关于李凯波腾还涉案房屋请求的情况下，海燕公司再请求李凯波诊所承担腾房责任已无必要，一审法院对其该项主张不予支持。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”因李凯波在将其承租房屋的一半面积转租张文革时未经海燕公司同意，且海燕公司与李凯波就涉案房屋租赁合同于2020年11月15日届满，李凯波与张文革的转租合同中约定的租期超过上述期限的部分，对海燕公司不发生法律效力。因张文革自认由其妻子黄德干作为登记经营者的德文香烟店现占用涉案房屋，其愿意与德文香烟店共同承担责任。故张文革和德文香烟店自2020年11月16日开始再占有涉案房屋已无合法依据，海燕公司请求张文革和德文香烟店腾还其占用的涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。关于李凯波、张文革、德文香烟店、李凯波诊所应否向海燕公司支付自2020年11月16日至实际腾还涉案房屋之日止的房屋占有使用费一节。李凯波、张文革及德文香烟店无权占有涉案房屋，海燕公司有权请求其支付自2020年11月16日起至李凯波、张文革、德文香烟店实际腾还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于涉案房屋占有使用费标准问题，海燕公司主张应按涉案《房屋（场地）租赁合同》约定租金标准，即32,500元每年计算，海燕公司的上述主张有合理依据，一审法院予以支持。因李凯波、张文革自认占有涉案房屋面积的一半，海燕公司对此亦无异议。故李凯波应向海燕公司支付自2020年11月16日至实际腾还其所占用涉案房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按每年16,250元（32,500元÷2）的标准计算；张文革、德文香烟店应向海燕公司支付自2020年11月16日至实际腾还其所占用涉案房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按每年16,250元（32,500元÷2）标准计算。对于海燕公司主张超过的部分，一审法院不予支持。如前所论，因涉案《房屋（场地）租赁合同》及《补充协议》均是李凯波个人与海燕公司签订，其虽在租赁期间经营个体工商户李凯波诊所，在李凯波已明确系其占用涉案房屋，应由其承担责任，且一审法院已支持海燕公司关于李凯波支付涉案房屋占有使用费的情况下，海燕公司再请求李凯波诊所支付涉案房屋的占有使用费已无必要，一审法院对其该项请求不予支持。德文香烟店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩、质证等权利，故在民事责任的确定上可能导致的不利后果，应由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第七百一十六条、第七百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告李凯波、张文革、天津市滨海新区德文香烟店于本判决生效后三十日内将原告天津农垦海燕有限公司与被告李凯波签订的《房屋（场地）租赁合同》项下位于天津市滨海新区××路××号××栋××平方米房屋腾空并交还原告天津农垦海燕有限公司；二、被告李凯波于本判决生效后三十日内向原告天津农垦海燕有限公司支付房屋占有使用费（占有使用费自2020年11月16日至被告实际腾空并交还其占用的涉案房屋之日止，按每年16250元的标准计算）；三、被告张文革、天津市滨海新区德文香烟店于本判决生效后三十日向原告天津农垦海燕有限公司支付房屋占有使用费（占有使用费自2020年11月16日至二被告实际腾空并交还其占用的涉案房屋之日止，按每年16250元的标准计算）；四、驳回原告天津农垦海燕有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计28元，由被告李凯波负担14元，由被告张文革、天津市滨海新区德文香烟店负担14元（原告已预交，三被告于本判决生效之日起三十日内直接给付原告）。”二审中，当事人均未提交新证据。经李凯波、海燕公司确认，就李凯波自行占用的房屋部分已于2021年4月26日腾还给海燕公司，就李凯波需腾还房屋部分，李凯波已履行完毕一审判决确定的腾还房屋义务。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经二审确认，双方已于2021年4月26日就李凯波占有房屋部分履行完毕腾还义务。故本案二审争议焦点为李凯波是否应当支付海燕公司房屋占有使用费及一审法院认定房屋占有使用费的期间标准是否适当。对此，李凯波上诉主张不应支付房屋占有使用费且该费用计算时间有误。但李凯波对案涉房屋租赁合同已到期且到期后并未续租的事实并无异议，故根据法律规定，房屋租赁到期后仍未腾还房屋的，应当支付房屋占有使用费，李凯波对此的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李凯波另上诉主张应扣除海燕公司承诺的腾房奖励期间，但其并未按照上述期间进行腾房，故其上诉主张计算房屋占有使用费的期间应扣除腾房奖励期间，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，李凯波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由上诉人李凯波负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年六月二十九日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……