广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0781民初1147号原告：台山市台城鑫盛物业公司。住所地：台山市台城舜德路113号康盛三区××××××。法定代表人：孙战胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑华、杨祎平，均系广东百格律师事务所律师。被告：陈永湛，男，1979年3月2日出生，汉族，现住台山市××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××51X。被告：谭淑慈，女，1980年11月24日出生，汉族，住台山市×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××523。原告台山市台城鑫盛物业公司（以下简称“鑫盛物业公司”）与被告陈永湛、谭淑慈物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫盛物业公司的委托诉讼代理人钟淑华与被告陈永湛到庭参加诉讼，被告谭淑慈经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈永湛、谭淑慈向鑫盛物业公司支付2014年7月1日至2020年3月31日物业管理费5220.26元（0.8元*94.57平方米*69个月）、车位管理费1035元、公共水电分摊费652.53元，小计6907.8元；2.判令陈永湛、谭淑慈向鑫盛物业公司支付逾期违约金173.18元（暂从2020年4月1日计算至2020年9与19日，违约金以6907.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮百分之三十计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由陈永湛、谭淑慈承担。事实与理由：陈永湛、谭淑慈是台山市××××××××××××××××（建筑面积94.57平方米）及1104号车房的业主。鑫盛物业公司为其提供物业服务。然而，截至今日陈永湛、谭淑慈尚拖欠鑫盛物业公司从2014年7月1日至2020年3月31日物业管理费5220.26元（0.8元*94.57平方米*69个月）、车位管理费1035元、公共水电分摊费652.53元，共计6907.8元。鑫盛物业公司多次去电去函要求陈永湛、谭淑慈履行付款义务，却遭陈永湛、谭淑慈拒绝。故鑫盛物业公司向法院提出起诉，请求帮助解决。谭淑慈未作答辩。陈永湛辩称，开发商多次要求陈永湛、谭淑慈进行收楼手续，并多次寄出挂号信要求办理房屋交接手续，但陈永湛、谭淑慈实际系2016年6月办理房屋交接手续，因此仅同意支付2016年6月以后的费用，对于2016年6月之前的物业费、车位费等费用陈永湛、谭淑慈不同意支付。另外，陈永湛、谭淑慈收楼时支付了代办房产费用，陈永湛、谭淑慈要求鑫盛物业公司办理相关的交接手续。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对争议部分，本院查明：2014年12月5日，侨宁苑小区的建设单位华侨花园公司与鑫盛物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由鑫盛物业公司为侨宁苑小区提供前期物业管理服务，合同期限为2014年3月1日至2019年2月28日，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积以步梯每平方0.8元/月和电梯每平方1.2元/月的标准交纳，车位管理费按露天车位150元/个/月及车库车位30元/个/月的标准交纳，业主应于交付使用之日起交纳物业服务费用。2014年12月8日，该合同在台山市住房和城乡建设局备案。2014年2月2日，陈永湛、谭淑慈与华侨花园公司签订《商品房买卖合同》，约定陈永湛、谭淑慈向华侨花园公司购买台山市××××××××××××××××（建筑面积94.57平方米）及1104号车房，交接方式为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，本楼如期竣工，并经主管部门综合验收合格，已达到了使用要求，出卖人通知买受人在10天内前来办理有关交接手续，但如买受人无正当理由拖延办理相关手续，由此出现配套设施遗失、损害等均由买受人负责。2014年6月19日至2017年期间，华侨花园公司与鑫盛物业公司多次要求陈永湛、谭淑慈办理房屋交接手续，并他们通知案涉房屋已于2014年7月1日正式交付使用，并告知公共水电费为0.1元/月/平方，但至2016年6月陈永湛、谭淑慈才进行案涉房屋的交接手续。另查明，陈永湛、谭淑慈从2014年7月1日至2020年3月31日共拖欠物业管理费5220.26元（0.8元*94.57平方米*69个月）、公共水电分摊费652.53元（0.1元*94.57平方米*69个月）、车位管理费1035元。事后，鑫盛物业公司为该小区提供物业服务至2020年3月31日，陈永湛、谭淑慈没有依约向鑫盛物业公司支付各项款项。鑫盛物业公司遂于2021年3月13日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生在民法典施行前，依法适用当时的法律、司法解释的规定。陈永湛、谭淑慈承认鑫盛物业公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案争议焦点是涉案房屋何时交付或视为交付。结合陈永湛、谭淑慈承认2014年6月19日至2017年期间，华侨花园公司与鑫盛物业公司多次要求陈永湛、谭淑慈办理房屋交接手续的事实以及根据《商品房买卖合同》第十一条约定交接方式为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，本楼如期竣工，并经主管部门综合验收合格，已达到了使用要求，出卖人通知买受人在10天内前来办理有关交接手续，但如买受人无正当理由拖延办理相关手续，由此出现配套设施遗失、损害等均由买受人负责”，实际为陈永湛、谭淑慈无理由拖延办理房屋交接手续导致交付的推迟，故应视台山市××××××××××××××××及1104号车房已于2014年7月1日进行交付，并发生实际交付的法律效果，即陈永湛、谭淑慈应当支付2014年7月1日至2016年6月份的物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费。鑫盛物业公司主张陈永湛、谭淑慈支付物业管理服务费、车位管理费、公共水电分摊费，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。陈永湛、谭淑慈未依约支付物业管理费5220.26元、公共水电分摊费652.53元、车位管理费1035元，已构成违约，应承担违约责任。鑫盛物业公司主张陈永湛、谭淑慈以6907.8元为基数，从2020年4月1日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计付违约金，未超合同约定及法律规定，本院依法予以支持。谭淑慈经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：被告陈永湛、谭淑慈应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告台山市台城鑫盛物业公司支付2014年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公共水电分摊费、车位管理费合共6907.8元及逾期违约金（违约金以6907.8元为基数，从2020年4月1日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈永湛、谭淑慈负担。原告台山市鑫盛物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告陈永湛、谭淑慈应向本院缴交案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 李文权二〇二一年六月三日法官助理 盘其然书 记 员 周健波