山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1699号 上诉人（原审原告、案外人）：董俊杰。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：薛旭。 原审第三人（被执行人）：山西中原伟业房地产开发有限公司。 上诉人董俊杰因与被上诉人薛旭及原审第三人山西中原伟业房地产开发有限公司（以下简称中原房产）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2021）晋0802民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 董俊杰上诉请求：一、撤销运城市盐湖区人民法院（2021）晋0830民初1693号民事判决，改判为：停止对房屋的强制执行，并解除查封措施；二、确认房屋归董俊杰所有；三、本案诉讼费由薛旭负担。 事实与理由：一、一审法院认定事实不清，董俊杰提交的证据完全可以证明其是执行标的的实体权利人。本案一审时，董俊杰就其主张，提供了董俊杰与中原房产签订的《商品房买卖合同》《收款收据》及毛惠婷与中原房产签订的《商品房买卖合同》《收款收据》，并且说明了存在两份合同与收款收据的原因，是因为涉案房屋是毛惠婷先与中原房产签订合同后，经三方协商转结给董俊杰。董俊杰将房款交付给毛惠婷后，毛惠婷配合董俊杰与中原房产进行房屋买卖合同更名，因此，才会存在两份买卖合同和收款收据，毛惠婷的合同及收款收据上批注有“此合同转结董俊杰、此合同废”“此收据废”等字样。上述证据本该作为证据链相互印证互相配合使用，用以证明董俊杰购买涉案房屋的合同形成过程和交易事实。一审法院却将各个证据分割开来认定，认为“同时存在与案件有关联的两份买卖合同和收款收据，无法充分证实其真实性的交易行为”，认定事实不清，判决显失公正。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”董俊杰已按合同约定支付全部价款，并提供了装修房屋的照片、物业管理费、水电费等证据，证明其对该房屋已实际占有，完全符合上述“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。一审法院忽视该条法律规定与事实，作出错误判决。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院查明案件事实，支持上诉请求。 薛旭辩称，董俊杰不能证明其对涉案房屋具有合法的所有权。董俊杰提供的商品房买卖合同为虚假合同、无效合同。无收款收据。提供的房屋位置与法院查封的房屋位置不符。第一，董俊杰与中原房产签订的商品房买卖合同上，没有中原房产法定代表人王张义签字或盖章，日期也未填写，该合同为虚假合同。董俊杰提供毛惠婷购房合同，日期有明显篡改过的痕迹，法定代表人王张义未签字和盖章。薛旭对该合同真实性不予认可，很明显是虚假合同。第二，董俊杰提供的购房合同房屋建筑面积错误。薛旭申请法院查封的建筑面积188.44㎡，董俊杰提供的购房合同上房屋建筑面积222.63㎡。董俊杰的合同建筑面积明细与事实不符，进一步证明合同虚假。第三，董俊杰提供的合同房屋单价每平方米7000元，总价款1558410元。董俊杰提供的收据为80万购买该房，折合下来每平方只有3593元，房屋价款为什么缩水这么多？董俊杰如何付的款？公司谁收的钱？董俊杰什么时候从毛惠婷手上买的房？毛惠婷有没有付款？是不是买卖？公司谁换的合同？谁办的更名手续？公司谁可以证明？涉案房屋为商铺，按照市场行情，这个价格买不下商铺。董俊杰没有提供转账凭证，不能自圆其说，不符合常理。收据为虚假收据。第四，薛旭申请法院查封的涉案房屋3幢1号房为该小区西边第一户，董俊杰提供毛惠婷的收据为东户一至二层。法院查封的房屋与董俊杰所提出的房屋位置明显不同。第五，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。本案中，董俊杰、毛惠婷的购房合同是无效合同。董俊杰不能证明其在法院查封之前已经取得合法有效的书面合同。房屋所有权证书是权利人享有不动产物权的证明，董俊杰提供的证据不能证明，其占有该房屋的合法性及对未办理过户登记手续无过错情形，董俊杰不能证明其对涉案房屋具有合法的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案现有证据，董俊杰的民事上诉状不符合该条规定情形。第一，董俊杰、毛惠婷与中原房产之间不存在合法有效的书面买卖合同。第二，董俊杰未支付足额房款(根本未付款)，不能证明其合法占有该房屋。第三，董俊杰未办理过户手续，该房屋所有权未发生转移。综上，现争议房屋仍登记在中原房产名下。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回董俊杰的诉讼请求，并无不当，应驳回上诉请求。 中原房产述称，一审认定事实清楚，驳回上诉请求。 董俊杰向一审法院起诉请求：一、停止对董俊杰购买的房屋强制执行，并解除查封措施；二、确认董俊杰80万元购买的房屋归董俊杰所有；三、诉讼费由薛旭负担。 一审法院认定事实：薛旭与中原房产民间借贷纠纷案，一审法院作出（2015）运盐民初字第1184号民事判决。2015年8月20日，薛旭申请强制执行。2018年11月29日，薛旭申请对房屋实施查封。一审法院2020年12月14日对案涉房产实施查封，并发出（2018）晋0802执恢549号查封公告。董俊杰2021年1月4日提出书面异议。一审2021年1月13日作出（2021）晋0802执异8号执行裁定：驳回董俊杰的异议请求。2021年1月29日，董俊杰提出执行异议之诉。董俊杰与中原房产2013年5月25日签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》约定：“买受人购买商铺，建筑面积共222.63平方米，单价7000元，总金额1558400元。付款方式为买受人一次性付款”。合同尾部有中原房产印章，无中原房产法定代表人或委托代理人签章，标注：“此合同为毛惠婷转结、董俊杰”字样。此份合同收款收据的入账日期是2013年5月25日，交款单位是董俊杰，人民币80万元整，收款事由是：一至二层。同编号《商品房买卖合同》复印件载明：此合同为毛惠婷和中原房产所签，合同内容一致，合同尾部有中原房产印章和中原房产法定代表人王张义签章，标注：“此合同转结董俊杰、此合同废”字样。此份合同收据入账日期为2013年5月25日，交款单位是毛惠婷，人民币1558410元，收款事由：一至二层，标注“此收据废”字样。收据无出纳和记账人员签名，仅在经办栏签有“田”字样，均无对应的银行转账支付凭证。2014年2月22日，董俊杰通过工商银行账户向石进忠账户汇款44万元，该款项未载明转账事由。 一审法院认为，本案争议焦点是：案涉房产，董俊杰是否系该房产的权利人，及该权利的合法性、真实性，该权利能否排除执行。涉案房屋的出卖人中原房产至今尚未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。结合董俊杰提交的证据材料及其各证据材料之间与证明对象之间的关联性，不能充分证明董俊杰系该执行标的实体权利人。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案涉房产未进行不动产登记，与案件有关联的两份《房屋买卖合同》和收款收据，无法充分证明其真实的交易行为，董俊杰所举证据不能证明其享有该权利的合法性和真实性，不能排除强制执行。 一审判决：驳回案外人董俊杰的诉讼请求。 在二审中，双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：一、薛旭与中原房产民间借贷纠纷案，一审法院作出（2015）运盐民初字第1184号民事判决。二、2015年8月20日，薛旭申请强制执行。2020年12月14日，一审法院对案涉房产实施查封，并发出（2018）晋0802执恢549号查封公告。三、2021年1月4日，董俊杰提出书面异议。2021年1月13日，一审（2021）晋0802执异8号执行裁定：驳回董俊杰的异议请求。2021年1月29日，董俊杰提出执行异议之诉。 根据上诉请求及答辩意见，二审争议焦点有三项：一、应否停止对房屋的强制执行？二、应否确认前述房屋归董俊杰所有？三、本案诉讼费由谁负担？ 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、针对应否停止对本案房屋的强制执行及应否确认本案房产归董俊杰所有的争议。董俊杰上诉主张，应停止对本案讼争房屋的强制执行措施，同时确认讼争房屋归董俊杰所有。薛旭反驳主张，董俊杰与中原房产签订的买卖合同无效，董俊杰提供的商品房买卖合同为虚假合同，房屋位置与法院查封的房屋位置不符。中原房产主张，查封时涉案房屋是空房，之前没有进行过买卖，房屋产权在中原房产名下。 针对该项争议，董俊杰作为一审原告在一审中提供以下证据：1.《商品房买卖合同》《收款收据》复印件各两份；拟证明：2013年5月25日，毛惠婷与中原房产签订《商品房买卖合同》《收款收据》，2013年5月25日，董俊杰与中原房产签订《商品房买卖合同》《收款收据》；董俊杰将房款交给毛惠婷后，毛惠婷协助董俊杰办理了房屋更名合同。中原房产质证意见：上述合同及收据是虚假合同，中原房产未收到该笔款项。2.2014年2月22日《工商银行转账凭证》复印件一份；拟证明：董俊杰2014年2月22日转账给毛惠婷丈夫石进忠44万元，其余36万元款项在2013年末现金支付，用于购买房屋。中原房产质证意见：该转账与本案无关，而且与合同约定的一次性付款方式相违背，证明合同虚假。3.《物业管理费》《水电费》《地暖安装》《电表安装票据》复印件共6张；拟证明：董俊杰对购买房屋进行装修、交纳水电费。中原房产质证意见：有异议，商铺至今未派物业管理，对物业票据不予认可。4.房屋照片10张；拟证明：董俊杰所购买的房屋已经装修使用。中原房产质证意见：有异议，房屋权利人是中原房产，董俊杰何处购买、何时装修，中原房产均不清楚。 薛旭在二审中提供《收据》复印件三份；拟证明：董俊杰提供的毛惠婷的收据。董俊杰质证意见：复印件看不清内容。中原房产质证意见：看不清。经辨认，内容无法识别。 针对该项争议，董俊杰在二审中提供《授权委托书》复印件一份；记载：本授权书声明：中原房产法人王张义，因本公司业务需要，委托田百忍同志为项目负责人，以本公司名义负责位于军营××××坊小区某号楼的项目工作和行使项目经理职责，该授权书委托人在本工程的合同、施工等过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务（包括债权债务），本公司均予以承认；落款签章：中原房产，落款时间：2014年4月17日；拟证明：中原房产的法定代表人王张义授权田百忍负责公司项目工作。中原房产质证意见：该文件是中原房产原法定代表人王张义在去世前所写，只是说明让负责工程上的事情。薛旭质证意见：不知道此事。 经查，中原房产本案所涉商品房开发项目至今没有取得商品房预售许可手续。 二、针对诉讼费负担争议，董俊杰上诉主张由薛旭负担，薛旭反驳主张由董俊杰负担。 本院综合认定以下事实：一、2015年8月20日，薛旭申请执行。2020年12月14日，一审法院查封案涉房产。2021年1月4日，董俊杰提出书面异议。2021年1月13日，一审（2021）晋0802执异8号执行裁定：驳回董俊杰的异议请求。二、中原房产本案所涉房产项目至今没有取得商品房预售许可手续。三、本案在审理期间，经本院组织调解，当事人就本案纠纷未达成一致调解意见。 本院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质，本案讼争的法律关系是案外人执行异议法律关系；依据最高人民法院《民事案件案由规定》第471条第（1）项的规定，本案案由为案外人执行异议之诉纠纷。一、关于应否停止对本案房屋强制执行及应否确认本案房屋归董俊杰所有的问题。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”，其中，第一项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。董俊杰针对本案讼争房产未进行不动产登记，董俊杰也不属本案讼争房产的土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等权利主体。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”中原房产未取得商品房预售许可手续。依据上述司法解释的规定，以中原房产名义所签《商品房买卖合同》无效。（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”；其中，第一项为：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。董俊杰提供的其与中原房产签订的《商品房买卖合同》无效。董俊杰所主张的情形，不属于上述司法解释规定的“人民法院应予支持”的“能够排除执行”的情形。（四）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理”，其中第二项为：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”一审判决认为，案外人董俊杰就讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。董俊杰要求确认前述房屋归其所有，理据不足。二、关于诉讼费负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院决定案件受理费由董俊杰负担，符合前述规定；依据该规定，二审案件受理费由上诉人董俊杰负担。综上所述，董俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人董俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  毛松伟 审判员  路志杰 审判员  卫文学 二〇二一年六月二十二日 书记员  续亚茹