广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初10519号原告：佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：蔡剑文，总经理。委托诉讼代理人：梁雨轩，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭婉文，女，该公司员工。被告：广东中安富海股权投资合伙企业(有限合伙)，住所地：广东省佛山市南海区。执行事务合伙人：中安富海投资管理有限公司。原告佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司诉被告广东中安富海股权投资合伙企业(有限合伙)租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，于同年5月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁雨轩、谭婉文到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年11月1日至2021年1月27日期间的应付租金、物业管理费共78809.50元；2.被告向原告支付自2020年9月16日起至付清所有拖欠应付租金、物业管理费之日止所产生的违约金（以每月欠付费用为本金，自每月应付费用之日起至支付完毕该月欠付费用之日止按照每日千分之五的标准计算，暂计至2021年3月22日为37815元）；3.被告交纳的95748元履约保证金归原告所有；4.被告承担原告律师费损失20000元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月14日，原、被告签订《租赁合同》（合同编号：CTXZ-ZL20200x-x）约定：原告以现状将位于佛山市南海区××××××××千灯湖创投小镇核心区（自编号）x座（Axx）x单元租赁物出租给被告，租赁期限为2020年9月15日至2023年9月14日止，租赁面积为198.94平方米（含公共分摊面积），租金起算日为2020年11月15日。被告应在每月15日前支付当月的租金及物业管理费，2020年9月15日至2021年9月14日期间的每月应付租赁费用（含租金、物业管理费）为31916元。租赁期内，被告需每月向原告足额缴纳在该租赁物业内产生的水费、电费。但签订合同后，被告未依约交纳履约保证金，并且自2020年9月15日起拖欠租金、物业管理费（下称“租金等费用”）。原告就此多次通过发函、发送电子邮件、微信信息和律师函等方式催促两被告支付所有拖欠的租金等费用及违约金。被告于2020年11月4日向原告交纳了95748元履约保证金和2020年9月、10月的物业管理费用6814.10元。但被告仍然拖欠原告2020年11月01日至2021年1月27日期间的租金、物业管理费用78809.5元。根据《租赁合同》第三条第2项约定：“……乙方如逾期交付租金及相关费用，每逾期一天应按所拖欠款总额的5‰向甲方支付违约金，直至实际付清应交费用为止。”截止到2021年3月22日，被告拖欠原告租金及相关费用所产生的违约金为37815元（自每月应付费用之日起计算，暂计至2021年3月22日）。同时，因被告拖欠租金等费用及违约金超过30天，原告根据《租赁合同》第八条第4项（2）的约定，于2021年1月20日向被告发出《解除租赁合同通知书》与被告解除租赁合同，没收履约保证金，并要求被告在收到该通知7日内清偿所有欠付费用并向原告交还租赁物业。2021年1月27日，被告签收了上述《解除租赁合同通知书》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第一款的规定，原、被告之间的《租赁合同》已于2021年1月27日解除。2021年2月1日，原告收回租赁物业场地，但被告至今仍然拖欠原告租金、违约金等费用尚未清偿完毕。被告拖欠租金等费用的行为已经构成根本违约，严重违反诚实信用原则和损害了原告的合法权益。同时，原告通过诉讼方式实现债权而支出的律师费、诉讼费用属于因两被告的违约行为给原告造成的损失，根据《租赁合同》第十一条第8项依约应由被告承担。为维护原告自身的合法权益，故提起诉讼。被告没有到庭答辩，但诉讼中提交书面材料，主张由于资金没有到位，导致一直拖欠租金，合同是在原、被告双方协商的情况下解除并移交场地，被告没有单方面违约及恶意拖欠租金。履约保证金是以补偿双方损失功能为主，不应没收履约保证金。本案中原告的损失就是以租金为主的损失，故履约保证金应当抵扣租金部分，不足抵扣部分由被告承担。违约金的计算标准有背法律原则，请求不予支持。请求不予支持律师费。诉讼费被告只愿意承担被告的部分。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，内容清楚，且与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年9月14日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，甲方同意将位于佛山市南海区××××××××××千灯湖创投小镇核心区（自编号）x座（Axx)x单元出租给乙方。该物业的交付日期为2020年9月15日，乙方装修该物业的竣工截止日为2020年11月14日。租赁期限自2020年9月15日起至2023年9月14日。免租期自2020年9月15日起至2020年11月14日止，从2020年11月15日开始计算租金，免租期内，乙方租赁该物业内所发生的水费、电费、物业管理费等需要足额缴纳。月租金27472元，月物业管理费4444元。第二年（即2021年9月15日）开始，每月租金以上年度第一个月应收租金每年递增5%。乙方如逾期交付租金及相关费用，每逾期一天应按所拖欠费用总额的5‰向甲方支付违约金，直至实际付清应交费用为止。乙方应于签订本合同之日起10天内，向甲方支付95748元作为履约保证金。乙方拖欠租金、水电费、物业管理费等费用一个月以上的，属于乙方违约，甲方有权单方提前解除合同，收回物业，甲方有权没收乙方已交纳的履约保证金，并且乙方应向甲方支付相当于本合同履约保证金金额的违约金。原告确认被告已缴纳合同约定的履约保证金。2021年1月20日，原告出具《解除租赁合同通知书》，告知被告经原告物业管理方(千灯湖创投小镇物业服务中心)此前以微信、电子邮件、律师函等方式催款，但被告仍然未能依约付清所有欠付费用。至今为止，被告仍拖欠(2020年11月1日起至2021年1月20日止)的租金等相关费用为85201.70元。故原告按照合同约定与被告解除《租赁合同》，《租赁合同》自本通知送达之日起解除。同时，原告没收被告缴交的履约保证金95748元，并保留追究被告其他违约责任的法律权利。同月27日，被告盖章确认收到上述通知书。2021年3月10日，原告（甲方）与广东东达昊律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与被告租赁合同纠纷一案，委托乙方担任代理人。广东东达昊律师事务所于2021年4月6日出具发票，确认收取原告的*鉴证咨询服务*律师费20000元。2021年4月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张《租赁合同》已于2021年1月27日解除。2021年2月1日，原告已自行收回租赁物，故诉请2020年11月1日起至2021年1月27日的管理费及2020年11月15日起至2021年1月27日的租金。本院认为：《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。被告未能举证已按约支付占用期间（2020年11月15日起至2021年1月27日）的租金及（2020年11月1日起至2021年1月27日）的管理费，原告有权解除合同，原告主张租赁合同已于2021年1月27日解除并诉请被告支付上述期间欠付的租金、管理费，本院予以支持，经核算,上述期间欠付费用为78809.5元=租金66050.9元+管理费12758.6元，原告主张未超本院核定金额，本院予以支持。租赁合同因被告逾期支付租金、管理费而解除，被告并未举证己方逾期支付存在合理理由，则原告诉请没收被告已付的保证金95748元，本院予以支持。合同约定被告逾期支付租金等费用，需支付违约金，但原告诉请的违约金标准过高，本院综合本案处理情况，对原告诉请的违约金，酌定支持以日万分之二的标准从起诉之日即2021年4月26日计算至实际清偿之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告诉请的律师费，本院综合本案已经支持的违约金及没收的保证金、被告占用租赁物的期限等情况，酌定不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东中安富海股权投资合伙企业(有限合伙)应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费78809.5元及违约金（以78809.5元为本金从2021年4月26日起至付清款日止按日万分之二计算）予原告佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；二、被告广东中安富海股权投资合伙企业(有限合伙)支付的履约保证金95748元归原告佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司所有；三、驳回原告佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2392.8元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年六月二十八日书记员 何双燕