广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终1125号 上诉人（原审原告）：陈雁，男，1990年1月5日出生，汉族，住贵港市港南区。 上诉人（原审原告）：李丽燕，女，1989年8月20日出生，汉族，住贵港市港南区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：谭范模，广西君望律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁永隆，广西君望律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西南远房地产有限责任公司，住所地贵港市迎宾大道与西南大道交汇处西南角。 法定代表人：罗志贵。 委托诉讼代理人：林靖波，广西红火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付政，广西红火律师事务所实习律师。 上诉人陈雁、李丽燕因与被上诉人广西南远房地产有限责任公司（以下简称南远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈雁、李丽燕上诉请求：撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1593号民事判决，改判支持陈雁、李丽燕一审的诉讼请求。事实与理由：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在合同约定与法律规定不一致的情况下，如合同有效，应以合同约定作为认定双方权利义务的依据。上诉人以“房屋未达到合同约定的交付条件”为由主张南远公司违约，而一审判决却以“房屋达到法律最低交付标准”为由驳回上诉人的主张，属认定事实和适用法律错误。 南远公司辩称，一、根据《建筑法》第六十一条及《城市房地产管理法》第二十七条的规定，建设工程经验收合格即可交付使用，案涉房屋已于2018年12月26日经竣工验收合格。二、南远公司于2018年12月18日将《金港明珠商品房交付通知书》寄送给上诉人，于同月25日又通过微信告知上诉人于同月26日领取房屋，但上诉人提出因个人原因需迟几天才收房。2019年1月16日上诉人查验了房屋后，以对房屋不急用为由未领取房屋钥匙。但，上诉人仍按交房流程交纳了不动产权证代办费等手续，并于2021年1月13日领取了房屋不动产权证。综上，上诉人上述行为应视为上诉人已接收了房屋，南远公司并未逾期交房。 陈雁、李丽燕向一审法院起诉请求：判令被告南远公司支付2018年12月29日至2020年11月1日的逾期交付违约金35385元。 一审法院查明事实：2017年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于贵港市，总价款524979元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。”合同第十条约定：“供电：交付时纳入城 市供电网络并正式供电，2018年12月28日后交房时达到可以使用条件；以上设施在约定期限内未达到交付条件的，按合同第十二条中的约定处理”，合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房;”合同第十二条约定“逾期交付责任，逾期在120日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，出卖人按全部房价款壹%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”合同附件七约定：“水电：每户均设独立水、电表，供电从总表至每户接线盒，水接入户，装到户内总阀”。合同签订后，原告通过直接支付和贷款方式支付全部房款给被告。被告于2018年12月18日寄送《金港明珠商品房交付通知书》给原告，并于2018年12月25日通过微信通知原告于2018年12月26日领取房屋。原告于2019年1月16日查验房屋后，未领取房屋钥匙。 另查明，被告建设的贵港市金港明珠三期5#于2018年12月26日完成建设工程质量竣工验收，2019年8月30日完成竣工验收备案。被告于2020年6月6日为原告办妥“一户一表”，未办妥“一户一表”前，被告承担原告因尚未“纳入城市供电网络”产生的电价差，原告按供电企业直供电费缴纳电费。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。按合同约定，被告应将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。竣工验收备案是建设行政主管部门在对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一，其并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查，属于行政管理行为。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地 产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”的规定，房屋竣工验收合格系商品房的最低法定交付标准，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，其也是竣工验收备案的必要前提和基础。因此，建设工程交付使用的条件应是建设工程竣工验收合格，而非通过竣工验收备案。涉案商品房于2018年12月26日竣工验收，该房屋已满足了法律法规对商品房交付条件的强制性规定。按合同约定，被告交付商品房时，商品房的供电设施设备应纳入城市供电网络并正式供电，涉案商品房的供电已达到使用条件并正常供电，由于原告的电费因城市供电网络的差额部分已由被告承担，原告没有造成其损失或增加经济负担。因此，涉案商品房已达到合同约定的交付条件，被告已按合同约定通知原告办理房屋交付手续，因原告原因未能按期办理交接手续,被告不存在逾期交房的违约行为,故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,不予支持。一审判决：驳回原告陈雁、李丽燕的诉讼请求。 对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，陈雁、李丽燕已于2021年1月19日领取了案涉房屋的不动产权证。 本院认为，关于南远公司是否存在逾期交房违约行为的问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。本案中，虽然双方签订的合同第九条约定商品房交付条件有“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告”等内容，但工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范 性规定，并非房屋交付的法定条件，只要建筑工程竣工经验收合格，即达到交付使用的条件。案涉商品房已于2018年10月26日经五方竣工验收合格，达到了交付条件,南远公司依合同约定方式分别于2018年12月18日、25日通知上诉人于2018年12月26日起收房。上诉人在接到收房通知书后未按期办理房屋交接手续，应视为南远公司已按期交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为。上诉人主张南远公司逾期交房，与查明事实不符，本院依法不予采信。 综上所述，陈雁、李丽燕的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费685元，由上诉人陈雁、李丽燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年六月十八日 法官助理 黄呈宝 书 记 员 何 冰