河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0725民初2540号原告：孙雪，女，1989年12月7日生，汉族，身份证住址:河南省。委托诉讼代理人：姚向娜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：新乡御景置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间,统一社会信用代码：91410700596282132P。法定代表人：梁晓婷，总经理。委托诉讼代理人：娄欣，男，1992出生，汉族，身份证住址：河南省原阳县。系被告的员工。原告孙雪与被告新乡御景置业有限公司（以下简称新乡御景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月11日立案后，依法适用简易程序。于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告孙雪的委托诉讼代理人姚向娜、被告新乡御景公司的委托诉讼代理人娄欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙雪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为0003587的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房款178,752元及利息（自2019年10月17日至实际清偿之日按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月,原告认购了被告开发的郑州恒大金碧天下6幢2单元1603号房屋,并与被告签订了编号为0003587的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》,认购书中对该房屋的面积、单价、付款方式、签订商品房买卖合同的时间等作了约定。认购书签订后原告按照认购书的约定支付了首期房款,并多次催促被告签订商品房买卖合同,被告均以各种理由拖延。原告认为,被告不签合同的行为已构成根本违约,致使原告购买房屋的目的不能实现。在签订该认购书时被告售楼部的置业顾问向原告保证随时可以无理由退房,并且被告的售楼处也有大型广告宣传无理由退房。原告多次找被告置业顾问协商无理由退房,被告均以各种理由拒绝。被告作为房地产开发商,作为市场主导一方,滥用市场强势地位,肆意侵吞购房人的血汗钱,这种行为不仅违反法律规定,还严重违背了社会善良风俗,有损社会公平正义。为维护原告的合法权益,根据《民事诉讼法》的有关规定特诉至贵院,望判如所请。被告新乡御景公司辩称：1、原告诉请解除原被告双方签订的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》没有任何的事实及法律依据。原被告双方在平等自愿基础上签订《郑州恒大金碧天下商品房认购书》，双方应按照约定履行义务。首先，原被告签订的《商品房认购书》约定首期房款应于2019年10月16日支付，但原告于2019年10月17日才向被告支付首期房款，原告已构成违约。其次，《商品房认购书》约定原告应于2019年10月17日前办理完毕银行按揭贷款，但原告以各种理由推脱办理按揭贷款，原告仍存在违约情形。原告作为违约方，不能要求解除认购书；2、本案系原告违约，被告不应退还2万元定金，也不应支付利息。原告存在逾期支付首期房款、未按时办理完毕银行按揭贷款的违约行为，根据定金罚则，被告不应退还2万元定金。此外，鉴于原告的违约行为，被告不应向原告支付房款利息，并且，合同未对房款利息进行约定；3、鉴于原告违约行为，原告不享有无理由退房权利。无理由退房的前提是原告不存在任何违反认购书约定的情形，但本案原告逾期支付首期房款、拖延办理按揭贷款，并不能享有无理由退房的权利；4、若法院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，也应当一并判决原告配合被告办理撤销合同备案登记等相关手续。因不动产买卖的特殊性，在原被告双方交易时，涉案房屋的合同已经在房管局办理了备案登记手续，涉案房屋目前备案登记在原告名下。若仅解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，而不撤销合同备案登记手续，将会导致涉案房屋一直登记在原告名下，在本案结束后，若原告发生其他债权债务纠纷的，原告的债权人可以依法对涉案房屋进行预查封，也可能会面临被拍卖的风险，且涉案房屋《商品房买卖合同》解除后，没有撤销合同备案登记的情况的，被告也无法另行出售，被告可能会面临房钱两空的境地，将会严重损害被告的合法权利。故，若法院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，也应当一并判决原告配合被告办理撤销合同备案登记等相关手续；5、若法院判决解除认购书，应在判决中明确退房款中扣除被告支付的置业顾问佣金3,000元。综上，原告同意解除认购书，但退房款中应扣除定金2万元和佣金3,000元。原告孙雪为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、《郑州恒大金碧天下商品房认购书》；二、编号为5014799收据一份、刷卡小票；三、限期订立合同通知书、邮政EMS快递单；四、恒大关于无理由退房的宣传页。被告新乡御景公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：一、《郑州恒大金碧天下商品房认购书》一份、《收据》一份；二、《商品房买卖合同》一份；三、《律师函》一份、《邮政快递单》二份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告对其真实性均无异议的证据即被告提交的第二、三组证据和原告提交的证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院根据证据认定规则及当事人对证据发表的质证意见，对本案证据分析认定如下：关于原告提交的第一组证据即《郑州恒大金碧天下商品房认购书》，客观真实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下事实：2019年10月17日，孙雪与新乡御景公司签订《郑州恒大金碧天下商品房认购书》，认购被告开发销售的郑州恒大金碧天下6幢2单元1603号房屋，被告为甲方，原告为乙方，认购书主要内容是：一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20,000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；二、付款方式为按揭付款：乙方须于2019年10月16日前支付首期房款158,752元（不含定金)，同时签署《商品房买卖合同》；余款（即69.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即8,807元并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；四、乙方支付首期款的同时预缴税费0元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大金碧天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终正本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任；九、乙方已阅读并理解、同意甲方在郑州恒大金碧天下销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。现原告要求解除与被告签订的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》系预约合同性质，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在与原告签订《郑州恒大金碧天下商品房认购书》前，被告向社会宣传无理由退房，该无理由退房承诺书应视为被告向社会公众作出的无理由退房的公开承诺，视为原告与被告之间的商品房预约合同内容的一部分。形成本案争议，问题出在双方对无理由退房承诺的理解上，本院认为，按照文义理解，无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与无理由的字面意思不符，被告作出该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍，履行退房义务更符合其推出该政策的本义。被告对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款，对于原告不具有约束力。综上，对原告要求被告返还原告购房款178,752元的诉讼请求，予以支持。因双方对无理由退房承诺的理解存在争议，不可归责于双方，对原告要求被告支付利息的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙雪与被告新乡御景置业有限公司于2019年10月17日签订的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》；二、被告新乡御景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告孙雪购房款178,752元；三、驳回原告孙雪的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1,938元，由被告新乡御景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省新乡市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  娄本武二〇二一年六月十一日书记员  于 鹏