贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9617号 原告：胡照勋，男，1966年9月27日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：唐贤江（特别授权代理），系贵州创汇咏诚律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州朗意律师事务所律师。 原告胡照勋诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月25日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告胡照勋及其委托诉讼代理人唐贤江，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告按照双方于2012年6月26日签订的《商品房买卖合同》约定办理产权转移登记；2．判令被告支付逾期办理产权证书违约金暂计42,092.74元人民币（违约金以291,940为基数按日万分之一从2017年6月1日暂计至2021年5月15日），直至办理产权转移登记之日止；3．判令被告退还原告已支付的三通费3,329元；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2012年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为104.16平方米，房屋总价款为291940元的住宅出卖给原告。双方约定被告交付涉案商品房的时间为2013年5月31日前。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年11月11日被告向原告收取交易手续费及印花税458元、抵押登记费及个贷合同工本费90元、维修基金5839元、契税4379元、开户费3329元（电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元）；2013年11月11日，被告向原告实际交房。涉案商品房尚不具备不动产权属转移登记条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：原告的诉请是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用；被告是否应返还各项开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交付办理商品房有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。本案中，原告于2021年5月25日（即立案之日）向本院提起诉讼的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年5月25日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。但原告主张以已付购房款291,940元为基数，按每日万分之一的标准计算违约金，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。 关于被告应否退还原告各项开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告燃气开户费、电开户费、闭路电视开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告只有燃气开户费2,500元、电开户费529元、闭路电视开通费300元未退还给原告，故退还金额为3,329元。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 原告在诉讼过程中，撤回第一项诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡照勋支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款291,940元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月25日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告胡照勋电开户费、闭路电视开通费、燃气开户费共计3,329元； 三、驳回原告胡照勋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费468元，由原告胡照勋负担97元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担371元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月十七日 书记员  谢媛媛