广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民初94号原告：郑某，女，汉族，1958年10月1日出生，户籍住址惠州市惠城区××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××025。原告：李某，男，汉族，1982年2月25出生，户籍住址惠州市惠城区××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××533。共同委托诉讼代理人：叶瑜靖，广东宝晟律师事务所律师。被告：惠州市国兴房地产开发有限公司，地址惠州市××××××。诉讼代表人：惠州市国兴房地产开发有限公司管理人，地址惠州市×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：徐意淳、黄澜澜，广东伟伦律师事务所律师。原告郑某、李某与被告惠州市国兴房地产开发有限公司（下称国兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑某及原告委托诉讼代理人叶瑜靖，被告的委托诉讼代理人徐意淳、黄澜澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某、李某向本院提出诉讼请求：l、判令被告将位于惠州市龙丰15号小区龙丰上排第6小区西一幢C303房产变更登记至原告(或原告指定)名下，为原告(或原告指定)办理《不动产权证》，并承担不予办证而导致的土地增值税、补地价等税费，相关办证费用、税费，全部由被告承担；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：1996年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的惠城区锦龙花园住宅小区西一幢第C303层，该商品房作为尾盘特价总价为51200元，原告依约履行了付款义务。整个小区的100多户，在苦等十几年后未得到办证，后来找到被告唯一的现职工作人员廖总经理，2008年陆续部分人办了房产证，当轮到原告办证时，廖总经理生病，不久医治无效就去世了。被告办公室大门紧锁，在当时的条件下，没有任何资讯可以找到开发商，发信函过去也是石沉大海，没有任何回音，曾经多次组织业主到房产局，到信访办，到相关职能部门要求办证未果。据闻惠州市房地产开发公司变更成国兴公司，找到国兴公司后，国兴公司以原来情况不熟悉、惠州市房产开发公司没有第一开发处为由，不予确认。2020年4月15日，惠州市中级人民法院裁定受理国兴公司强制清算一案，指定广东伟伦律师事务所作为清算组。原告依法向清算组申报，要求清算组给予办理房产证，并支付补办房产证产生的补地价及税费约10万元。原告于2021年1月14日收到清算组2020年12月30日作出的《债权审查结论通知书》，不予认可惠州市房地产开发公司第一开发处与被告存在关联性，对原告主张债权不予认可。2021年1月20日，原告就上述债权审查结论提出异议，清算组不予确认。据原告向其他业主了解，所有合同都是以惠州市房产开发公司第一开发处名义签订并颁发了房产证。原告也向清算组提供相应的证据，予以证明龙丰路15号A、B、C座与龙丰上排6号小区西一栋是同一地址，惠州市人民政府也证明龙丰路15号房屋原属被告所有。根据清算组的要求，原告去原来的惠州市万国企业总公司开具了一份买房证明，证明事项：惠州市万国企业总公司与国兴公司合作开发惠城区锦龙花园住宅小区，万国公司作为锦龙花园住宅小区的挂靠公司及实际销售方、收款方，已于1996年12月7日收到郑某、李某购买位于惠州市龙丰15号小区龙丰上排第六小区西1栋C303房的购房款现金人民币51200元，要求国兴公司配合郑某、李某办理相关房产过户手续等。被告国兴公司辩称：第一，相关国土部门出具的调查结果未显示被告是涉案房屋的所有权人，在不动产登记信息管理平台的查询结果显示被告及更名前名称名下都没有涉案不动产的登记信息，被告前身惠州市房地产开发公司名下的详细地籍资料，显示了被告于1997年及原告主张的涉案房屋买卖合同签订之后，就涉案房屋的整栋物业上排6号小区西栋申请房屋产登记相关的审前申请书、产权证明书都没有审批意见、落款日期及签章。第二，被告在强制清算阶段已经委托审计机构进行审计，出具的审计报告中也没有记载涉案房产的土地房屋信息及相关土地开发合同、房产销售合同的资料。第三，因为原告提交的证据具有瑕疵，无法充分有效证明被告是涉案房屋的所有权人，以及销售和收取购房款的事实。基于上述情况，清算组对原告申报的债权作出不予认定的审查结论。第四，如果经法院查明被告是本案的适格主体，原告主张的房屋买卖合同合法有效，被告应当依法协助原告办理不动产变更登记的，则相关办证费用、税费等依法应当由原告自行承担。因原告提交的房屋买卖合同第十条第二款明确约定，买房方购房后房产契证的办理可以委托卖房方代办，但是应缴纳的费用，应当由买房方向房地产管理局缴交。原告郑某、李某向本院提交如下证据：1、两原告身份证，证明两原告主体资格。2、被告的企业机读信息，证明被告主体资格。3、锦龙花园房产买卖合同、收款收据，证明原被告签订房屋买卖合同，原告依约支付购房款的事实。4、关于郑某信访问题的回复、信访案件明细表，证明原告迫切要求办证、逼于无奈信访诉求。5、信访文书送达证，证明原告不同意惠州市工交资产经营有限公司的回复，将继续主张权利。6、商品房屋产权权属书，证明政府于1997年7月14日已经确权原告名下。7、其他业主龙锦花苑房产买卖合同，证明其他业主统一与第一开发处签订合同，均已办证。8、惠州市万国企业总公司出具的证明，证明其是锦龙花苑住宅小区的挂靠公司及实际销售方、收款方，已收取原告所购房屋的购房款。9、债权审查结论通知书、异议书、告知函，证明惠州市中级人民法院于2020年4月15日裁定受理被告强制清算，原告依法向清算组申报债权，清算组不予支持。10、惠州市赐福物业管理有限公司出具的证明，证明锦龙花苑所有业主当年都是与惠州市房地产开发公司第一开发处购买，大部分业主已根据房产局要求重新签订了新版本合同并办妥房产证。被告国兴公司发表如下质证意见：证据1三性均无异议。证据2对证明内容有异议，被告并非本案的适格主体。证据3，对证据的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明内容有异议，不能证明被告是房屋买卖合同的签约主体，原告提交的合同相对人一栏虽写明是惠州市房地产开发公司，但合同、收款收据加盖的都是惠州市房地产开发公司第一开发处的印章，本案并未显示惠州市房地产开发公司第一开发处与被告的关系。证据4-5的真实性有异议，因原告没有提交原件核对。证据6的三性均有异议，该份证据的申请表并未加盖任何公章，也未显示申请时间，无法证明涉案房屋出售情况的真实性，该份证据中的商品房屋产权权属证明书无法显示证据来源，无法确定是否真实有效。证据7真实性无异议，但其证据不完整，缺少最后一页，该份证据涉及的房屋是位于龙丰上排6号小区西二栋，与涉案房屋没有关联性，且无相关的产权证明。证据8三性均有异议，不得作为认定案件事实的依据，惠州市万国企业总公司没有作为诉讼参加人参与本案诉讼，因此被告有理由怀疑该份证据的真实性，该份证据没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，也不符合合法证据形式要件。证据9三性均无异议。证据10三性均有异议，该份证明是案外人出具，没有单位负责人及制作材料的人员签名，不符合证据形式要件。被告国兴公司向本院提交如下证据：1、不动产登记结果，证明从惠州市自然资源局调取到被告及其更名前“惠州市房地产开发总公司”“惠州市房地产开发公司”名下的不动产登记结果，显示被告名下并无涉及涉案不动产登记信息；2、商品房屋产权权属证明书存根；3、广东省预售商品房申报表；4、证明；5、预售商品房许可证；6、土地使用证；7、建设工程规划许可证；8、建筑工程竣工消防验收意见书；9、广东省单位房地产权登记申请书；证据2-9证明被告清算组从惠州市自然资源局档案室调取到被告前身惠州市房地产开发公司名下的详细地籍资料，显示被告就涉案房屋申请确认房产权属，但相关申请书、产权证明书并无审批意见，具体信息如下：《商品房屋产权权属证明书存根》上载明产权人是惠州市房地产开发公司，房屋坐落地惠州市××××××，但未有经办人、审核人或批准人的相关意见及签章、日期等内容；1988年，惠州市人民政府征拨给被告使用位于惠环镇龙峰村委会黄屋、黄塘、沙下、上排四个村的土地；1992年被告取得关于龙丰上排6区1、3、5栋商品楼的建设工程规划许可证；1997年6月惠州市建设委员会同意发给被告关于龙丰上排六号小区西一栋、西二栋商住楼的商品房预售许可证；1997年6月被告申请确认惠州市××××××的房产权属，房产来源载明是由被告与市万国企业总公司合作投资兴建的经营房，公司代理人许垂杰，但无审批意见；2004年5月27日，被告向惠州市房产管理局出具证明，证明被告在龙丰路15号A、B、C座开发商住楼与龙丰上排6号小区西一栋是同一个地址。原告郑某、李某发表如下质证意见：证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议。证据2-9的三性无异议，从证据可以体现出被告前身惠州市房地产开发公司是涉案房屋的开发商，虽相关材料未有审批人签字，但其并不能否认当时涉案房屋是由被告开发的事实，而且被告已取得涉案房屋的预售商品房许可证、土地使用证及建设工程规划许可证。经审理查明，1988年6月28日，惠州市人民政府颁发给惠州市房地产开发公司（被告国兴公司之前身）《土地使用证》，批准同意将位于惠环镇龙峰村委会黄屋、黄塘、沙下、上排四个村的土地309亩征拨给惠州市房地产开发公司使用。1992年5月6日，惠州市规划局向惠州市房地产开发公司出具《建设工程规划许可证》，准许惠州市房地产开发公司建设位于龙丰上排6号小区1、3、5栋商品楼。1994年6月19日，惠州市公安消防局向被告出具惠公消监（92）字第76号《建筑工程竣工消防验收意见书》，主要内容为对惠州市房地产开发公司建设的位于龙丰上排6号小区进行实地验收，基本符合要求。1996年12月16日，原告郑某、李某作为甲方与惠州市房地产开发公司作为乙方签订《房产买卖合同书》，约定：甲方购买乙方开发的位于龙丰上排6号小区西一幢C303房，建筑面积64平方米，价款51200元；甲方购房后房产契证的办理，可委托乙方代办，但签领契证和应缴纳的费用，则由甲方向房地产管理局缴交等条款。合同落款处买房方由郑某、李某签名，卖房方由代表许垂杰签名并加盖“惠州市房地产开发公司第一开发处”印章。1996年12月17日，“惠州市房地产开发公司第一开发处”向原告出具《收据》，载明收到郑某、李某西一幢C303房51200元。原告购房后已对该房屋进行居住管业。1997年6月2日，惠州市建设委员会向惠州市房地产开发公司就其开发的位于龙丰上排六号小区商住楼出具了编号为惠州预许字第007号《预售商品房许可证》。1997年6月3日，惠州市房地产开发公司申请对其开发的位于龙丰上排六号小区西一栋进行单位房地产权登记。1997年7月14日，惠州市人民政府出具《商品房屋产权权属证明书》，载明位于惠州龙丰路15号上排6号小区西一栋房屋属惠州市房地产开发公司所有。2004年5月27日，被告向惠州市房产管理局出具《证明》，声明龙丰路15号A、B、C座商住楼与龙丰上排六号小区西一栋是同一地址。2008年6月25日，惠州市房产管理局物业管理科出具的《惠州市××××××（锦龙花苑）未办房产证名单》，其中列明了“房号：C303；购房人：郑某、李某”。2020年11月17日，惠州市万国企业总公司向原告出具《证明》，主要内容为:惠州市万国企业总公司与被告合作开发惠城区锦龙花苑住宅小区，惠州市万国企业总公司已于1996年12月17日收到郑某、李某购房款，现要求被告配合郑某、李某办理相关过户手续。另查明，2020年4月15日，本院根据惠州市工交资产经营有限公司的申请，裁定受理国兴公司强制清算，并指定马静涛担任清算组。原告依法向清算组申报债权，清算组于2020年12月30日作出《债权审查结论通知书》，不予认可惠州市房地产开发公司第一开发处与被告存在关联性，对原告的债权主张不予支持。2021年1月14日，原告提出异议。2021年1月21日，清算组复议后作出《告知函》，维持原审查结论。为此，原告于2021年2月5日提起本案诉讼。2021年3月26日，本院根据惠州市国兴房地产开发有限公司清算组的申请，作出（2021）粤13破申18号民事裁定书，裁定受理国兴公司破产清算，并指定原强制清算案中的清算组马静涛担任管理人。2021年5月10日，被告国兴公司当庭向本院递交追加第三人申请书，申请追加惠州市万国企业总公司、惠州市海信实业总公司为本案第三人参与本案诉讼。本院认为，本案系破产案件衍生诉讼案件，案由为房屋买卖合同纠纷。根据原告郑某、李某与被告国兴公司的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、被告主体地位是否适格？这涉及到国兴公司是否是涉案房产的出卖方以及其与惠州市房地产开发公司第一开发处的关系问题。2、被告国兴公司是否应为原告办理涉案房产产权登记？本院评析如下：关于被告国兴公司的主体是否适格问题。虽然本案《房产买卖合同书》中卖房方盖具的是“惠州市房地产开发公司第一开发处”印章，原告购房款的《收据》也是“惠州市房地产开发公司第一开发处”出具，但根据本案《土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程竣工消防验收意见书》《预售商品房许可证》《商品房屋产权权属证明书》等证据，均可以证明惠州市××××××（龙丰上排6号小区）锦龙花苑为被告所开发建设；尤其是惠州市房产管理局物业管理科出具的《惠州市××××××（锦龙花苑）未办房产证名单》，其中明确载明了锦龙花苑购房人郑某、李某购买的C303房尚未办证，足资认定原告郑某、李某是锦龙花苑小业主，开发商是被告；“惠州市房地产开发公司第一开发处”是作为被告的销售代表及收款代表，与被告应为内部所属关系。在外部公示上，“惠州市房地产开发公司第一开发处”不具备法人资格，被告为实际法人，故对于“惠州市房地产开发公司第一开发处”销售签订的合同以及出具的收款收据，需由作为实际法人的被告承担法律责任。因此，被告是涉案房产的实际出卖方，主体适格。关于被告国兴公司是否应为原告办理涉案房产产权登记问题。原告郑某、李某与国兴公司于1996年12月16日签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力。合同签订后原告已依约向被告支付了购房价款51200元，并对该房屋占有管业；由于被告并未履行为原告办证的合同义务，导致原告至今仍未能办理到房屋产权证，对于未能办理产权证，原告自身并未存在过错。因此，原告诉请被告为其办理涉案房产产权证的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于办证产生的费用问题，由于双方签订的合同明确约定了办证费用由原告承担，结合考虑被告已进入破产清算程序，不得进行个别债务清偿行为等本案实际情况，故原告诉请由被告承担补缴地价、土地增值税等办证费用，本院不予支持。另，被告申请追加惠州市万国企业总公司、惠州市海信实业总公司为本案第三人参与本案诉讼的问题，经查，被告为涉案房产出卖人的事实清楚，惠州市万国企业总公司、惠州市海信实业总公司与本案在法律上并无存在利害关系，因此，不予准许追加。综上，原告的诉讼请求理由成立部分予以支持，不能成立的部分予以驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：一、被告惠州市国兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，为原告郑某、李某办理位于惠州市龙丰15号小区（龙丰上排第6小区）西一幢C303房的房屋产权证，原告予以协助，办证费用由原告自行承担。二、驳回原告郑某、李某的其他诉讼请求。案件受理费人民币1080元（原告已预交），由被告惠州市国兴房地产开发有限公司负担。本院给予退还原告郑某、李某预交的案件受理费1080元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1080元，逾期未缴则本院将予强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 赖锦荣二〇二一年六月二日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附相关法条：《中华人民共和国企业破产法》第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。