广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3295号原告：陈家碧，女，1989年5月17日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁小凤、黄梓然，分别为广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：广州新船房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区赤岗艺苑路229号。法定代表人：李裕光。诉讼代表人：北京市盈科（广州）律师事务所，系广州新船房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：施娇娇、苏洁云，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华夏路13号南岳大厦1层102房及15至19层负责人：龙双，行长。委托诉讼代理人：孙莹、秦武昌，公司员工。被告：广州安州环保科技有限公司，住广州市南沙区皇家花园合惠路26号。法定代表人：刘艳，总经理。委托诉讼代理人：杨健，公司员工。原告陈家碧诉被告广州新船房地产开发有限公司（以下简称“新船公司”）、华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称“华夏银行”）、广州安州环保科技有限公司（以下简称“安州公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告陈家碧及其委托诉讼代理人梁小凤，被告新船公司的委托诉讼代理人施娇娇、苏洁云，被告安州公司的委托诉讼代理人杨健到庭参加了诉讼。被告华夏银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告为原告办理广州市江丽路10号新理想华庭B座1303房的涂销抵押手续；2、请求判令被告新船公司在涂销抵押手续消除后协同原告到房管部门办理房地产的产权过户手续和房地产登记手续；3、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2001年10月7日，原告与被告新船公司签订了《新理想华庭认购书》，认购新理想华庭B1303且于当天付清房款571806元，入住该房屋至今。由于被告新船公司没有在规定的时间内为原告办理产权过户手续，后因被告新船公司与被告华夏银行之间的贷款关系导致该涉案房屋被法院查封，原告才知悉涉案房屋存在抵押的状态。于是原告因与被告新船公司、被告华夏银行的商品房预售合同纠纷诉至法院，法院作出(2006)海民三初字第2740号民事判决书，判决被告新船公司归还被告华夏银行款项和采取其他被告华夏银行认可的方式消除涂销抵押的法律障碍，且涂销抵押手续消除后被告新船公司协助原告到房管部门办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。原告提出上诉，广州市中级人民法院作出(2007)穗中法民五终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判，该判决已经生效。但是，该案民事判决生效后，被告新船公司一直没有履行办理涂销手续的义务，涉案房屋的涂销抵押、产权过户的法律障碍一直没得到消除，导致原告至今尚未完成该房产的产权手续和房地产登记手续。后，因被告新船公司被申请破产，在破产程序进行时，被告安州公司提起了破产债权确认之诉，以被告新船公司为被告、原告作为第三人，原告才知悉，在2009年4月被告华夏银行已经将债权转让给了长城资产管理公司广州办事处，且该债权转让函亦于2009年6月16日书面通知被告新船公司，因此该权利义务由中国长城资产管理公司广州办事处继受。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处将该涉案债权转让给了被告安州公司。因此，被告安州公司将被告新船公司和原告诉至法院，该破产债权确认之诉经过审理后，由法院作出了(2019)粤0105民初11834号和(2020)粤01民终5977号判决书，均确认被告安州公司的破产债权不足以对抗原告的物权期待权、业主买受权。现因被告新船公司已经被申请破产，被告新船公司与被告华夏银行之间的抵押法律障碍尚未消除，且被告华夏银行的债权经过多次转让已经由被告安州公司继受。原告因三被告之间的债权债务纠纷问题导致涉案房屋涂销抵押的法律障碍还没消除，所以原告至今尚未能办理该涉案房屋的过户手续。(2020)粤0l民终5977号判决书生效后，被告新船公司表示愿意配合办理有关过户手续，但由于被告安州公司不予配合，无法涂销抵押，导致过户陷入了僵局。被告新船公司辩称：同意过户给原告，但是具体抵押权人是否同意过户，得看抵押权人的意见。被告华夏银行辩称：2009年4月我行已将对被告新船公司的债权转让给长城资产管理有限公司广州办事处，对于该司如何处置该笔债权其不清楚。我行并非实际债权人，从未收到任何关于涂销抵押的申请，原告及其余被告均未联系我行办理涂销抵押手续，抵押未涂销并非我行主观不配合。如该笔债权已经结清或债权人同意涂销，我行愿意配合办理相关涂销手续。被告安州公司辩称：其司享有的抵押债权足以对抗原告的买受权，127号判决认可涉案房产在2000年做了抵押贷款。其次，在5977号判决中，也认定2002年贷款是新船公司办理的借新还旧贷款手续，即2002年的贷款是2000年的续贷。其司受让的抵押权实际为2000年的抵押权。最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28、29条的约定，仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，最高院2018最高法民申5078号民事裁定书做了相关裁定，因此，其司对案涉房产享有担保物权，即便本案情形符合执行异议和复议规定第28、29条的规定，原告也不得对抗享有优先债权的抵押权人。因被告华夏银行已经将抵押债权转让，被告华夏银行享有被告新船公司的债权，因由其司继受，现因被告新船公司未履行偿还义务，其司无配合义务办理涂销登记。根据2007穗中法民五终字第127号判决，为兼顾各方权益，被告新船公司需偿还借款被告华夏银行之后才为原告办理涂销手续。现被告华夏银行的债权已经由被告安州公司继受，同理，被告新船公司应还清该笔债务给其司之后，如需配合，其司才协助配合办理涂销抵押。否则，其司无义务配合办理涂销登记。抵押登记在被告华夏银行名下，其司不是涂销抵押登记的当事人，原告要求其司配合办理涂销抵押无事实依据，且本案纠纷实际因被告新船公司、华夏银行引起，与其司无关。经审理查明：原告曾起诉被告新船公司、华夏银行，要求：1、确认房屋买卖合同有效；2、确认两被告的抵押合同无效；3、强制注销对江丽路10号1303房的他项权证；4、被告办理房屋过户手续。本院作出（2006）海民三初字第2740号民事判决书判决如下：一、陈家碧与新船公司于2001年10月7日签订的《新理想华庭认购书》有效；二、新船公司在该判决生效之日起1个月内归还华夏银行的款项和采用其他华夏银行认可的方式消除涂销抵押的法律障碍，为陈家碧办理1303房的涂销抵押手续；三、新船公司在1303房被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起3日内，协同陈家碧到房管部门办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；四、驳回陈家碧的其它诉讼请求。广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五终字第127号民事判决书驳回上诉维持原判。上述（2006）海民三初字第2740号民事判决书查明：2001年10月7日，原告与被告新船公司签订《新理想华庭认购书》，约定原告向被告新船公司认购广州市新港中艺苑路229号原新中国船厂A01地块新理想华庭第B座1303室单位，认购价571806元；等。同日，被告新船公司分别开具了收原告上述房屋综合服务费3000元、房款571806元的《收据》和《预售款凭证》给原告。原告已入住该房屋。2006年7月27日，被告新船公司出具《房屋买卖证明》，内容为：证明陈家碧与其公司签订认购书认购广州市新港中路艺苑路229号原新中国船厂A01地块新理想华庭第B座1303室，现为江丽路10号新理想华庭B作1303房，并于同日付清购房款，现该房屋的业权人是陈家碧。被告安州公司曾起诉被告新船公司、原告陈家碧及案外人邓明德，要求1、确认安州公司在（2017）粤01破98号破产案件中对新船公司所有的位于广州市海珠区江丽路16号604房、江丽路10号1303房所申报的破产债权为优先债权；2、确认安州公司对新船公司所有的位于江丽路16号604房、江丽路10号1303房折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、本案诉讼费由新船公司承担。本院作出（2019）粤0105民初11834号民事判决书判决驳回安州公司的全部诉讼请求并查明：2019年1月24日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破98-3号民事裁定书，确认安州公司对于新船公司享有的28115946.53元抵押债权为无争议债权。安州公司不服上述判决提出上述，广州市中级人民法院以（2020）粤01民终5977号民事判决驳回上诉，维持原判。上述5977号民事判决认为：虽然安州公司依据（2017）粤01破98-3号民事裁定书享有对涉案房屋的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，其申报的破产债权相对于其他债权为优先债权，但是该优先受偿权不足以对抗在抵押权设立之前已经签订合同、支付了全部借款并已入住、且在广州市内无其他住房的本案房屋买受人陈家碧、邓明德。因此，安州公司主张其破产债权优先于陈家碧、邓明德的业主买受权的理由不能成立。据查册时间为2021年5月24日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区江丽路10号1303房的权利人为被告新船公司，抵押权人为被告华夏银行，登记时间2002年9月2日，他项案号为2002登记118528，权利价值73.6853万元。据2021年5月26日的《购房资格证明》记载，原告具备本市住房限购区域内住房购买资格。2017年11月6日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破98-1号民事裁定书，裁定受理广州市地方税务局第三稽查局对新船公司的破产清算申请。原告在诉讼中表示其愿意自行负担本案受理费。经本院释明，原告在本案中提出的第二项诉讼请求要求被告新船公司在涂销抵押手续消除后协同原告到房管部门办理房地产的产权过户手续和房地产登记手续，实际已经在（2006）海民三初字第2740号中予以处理，故无需在本案中再次提出，原告同意撤回其第二项诉讼请求。本院认为：已经生效的民事判决认为“虽然安州公司依据（2017）粤01破98-3号民事裁定书享有对涉案房屋的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，其申报的破产债权相对于其他债权为优先债权，但是该优先受偿权不足以对抗在抵押权设立之前已经签订合同、支付了全部借款并已入住、且在广州市内无其他住房的本案房屋买受人陈家碧、邓明德，因此，安州公司主张其破产债权优先于陈家碧、邓明德的业主买受权的理由不能成立”。由上可知，原告陈家碧在房屋买卖合同项下享有的业主买受权优先于本案被告安州公司申报的破产债权，已有生效判决予以认定，对此本院不再予以赘述。被告安州公司在本案中依旧抗辩其对涉案房屋享有的抵押债权足以对抗原告陈家碧的买受权的主张依据不足，本院不予认可。基于被告新船公司现仍为涉案房屋的产权登记权利人，被告华夏银行为涉案房屋抵押权的登记人，被告安州公司作为抵押债权的实际受让人，原告提起本案诉讼要求三被告共同配合办理涉案房屋的涂销抵押手续理由充分，本院予以支持。因原告在本案中提出的第二项诉讼请求实际已在已经发生法律效力的（2006）海民三初字第2740号民事判决中予以处理，故无需再次在本案中提出，原告申请撤回第二项诉讼请求本院予以准许。原告自愿负担本案受理费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州新船房地产开发有限公司、华夏银行股份有限公司广州分行、广州安州环保科技有限公司在本判决生效之日起10日内共同协助原告陈家碧办理广州市江丽路10号新理想华庭B座1303房即广州市海珠区江丽路10号1303房的抵押登记涂销手续。本案受理费100元由原告自行负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年六月十日书记员  梁嘉淇吴越鸣