大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3840号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁住邦律师事务所律师。被告：宫云竹，女，1949年11月3日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王永超，系被告丈夫，男，1948年6月14日，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告宫云竹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人任丽萍、被告宫云竹的委托诉讼代理人王永超到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币5,806元（期限为2014年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币4,190元，共计人民币9,996元。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定：委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0/平方米（月），每季度首月10曰前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月20日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日,2017年3月20日原告与业主委员会续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区安邦北湾52号4层1号业主（或房屋实际使用人），原告自2014年3月20日进驻该小区之日起一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告至今无故拒绝缴纳物业管理费用，截止2019年7月28日，被告共拖欠物业管理费用5,806元，违约金4,190元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用。原告认为，《物业管理服务合同》是原告与业主委员会在平等自愿的基础上签订，被告应受物业管理服务合同约束，履行合同约定缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了合同的约定并影响了原告的正常经营活动，现原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院。被告宫云竹辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋位置、面积、欠费时间、物业费标准没有异议，不同意缴纳物业费的理由如下：第一，2014年、2015年这两年原告是未经业主委员会允许强行进入案涉小区的；第二，原告入驻案涉小区后，原本负责被告所在楼的保洁人员由原先的5人减少到3人，而且存在清洁不到位、卫生环境差的问题；第三，被告家东墙常年漏雨，原告却不予维修，后来被告自行维修，花费4,500元，被告同意缴纳扣除该部分维修费用后的物业费。经审理查明，2013年7月14日，原告（乙方）与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2016年4月1日，安邦北湾小区业委会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区安邦北湾52号4层1号房屋业主，该房屋面积为90.31平方米，被告欠缴2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。本院确认的上述事实，有大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同、物业实际进驻小区起始日期证明、物业管理服务合同、通知、房屋信息查询、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与安邦北湾小区业委会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，具体金额应为5,806.93元（1元/平·月×90.31平方米×64个月+1元/平·月×90.31平方米÷30天/月×9天）。因原告的诉请不超过上述合理范围，故本院对原告的诉请予以照准。关于被告提出原告未经业主大会允许强行进入小区的抗辩意见。经庭审查明，2013年7月14日安邦北湾小区业委会即与原告签订了物业服务合同，且该业主委员会亦向法院出具证明，证明原告于2014年3月20日实际进驻案涉小区。故，被告此项抗辩意见没有事实根据。另外，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉物业服务合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形。故被告此项抗辩意见没有法律依据。据此，本院对于被告的此项抗辩意见不予采纳。关于被告提到的原告在物业管理服务过程中存在的种种问题，如打扫卫生人员较以前少、环境卫生差、墙体漏雨等。本院认为，物业管理服务的最终效果是通过服务对象的感受来判断的，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于被告提出房屋漏雨的维修问题。原告解释称外墙漏雨的维修属于房屋维修基金维修范畴，因案涉小区至今没有竣工验收，开发商应当缴纳的维修基金没有缴纳，致原告无法提取房屋维修基金进行维修。本院认为，如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位、未履行维修义务为由，拒绝交纳物业费，缺乏合同和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他同小区业主反映的情况看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到被告提供的服务亦存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宫云竹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币5,806元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由被告宫云竹负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二一年六月二十四日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。