辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽12民终798号上诉人（原审原告）:沈阳铭成伟业新型建材有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区丁香工业园98-5号。法定代表人：王学成，该公司经理。委托诉讼代理人：姜伟，辽宁张正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，辽宁金正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁胜全达钢结构工程有限公司，住所地辽宁省铁岭县阿吉镇陈平村。法定代表人：陈彦林，该公司经理。被上诉人（原审被告）：陈雷，男，1971年7月1日生，汉族，胜全达公司股东，住吉林省梅河口市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：金忠德，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳铭成伟业新型建材有限公司（以下简称铭成公司）与被告辽宁胜全达钢结构工程有限公司（以下简称胜全达公司）、陈雷租赁合同纠纷一案，铁岭县人民法院作出（2019）辽1221民初2180号民事判决。铭成公司不服，向本院提起上诉。本院作出（2020）辽12民终358号民事裁定，发回重审。铁岭县人民法院于2020年12月12日作出（2020）辽1221民初2027号民事判决。铭成公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的法定代表人王学成及其委托诉讼代理人姜伟、王建华，二被上诉人共同委托诉讼代理人金忠德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭成公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、依法判决解除房屋租赁合同并判决二被上诉人返还房屋租金赔偿经济损失；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同符合解除条件，该租赁合同应当予以解除，被上诉人应当退还租金。1、房屋租赁合同中明确约定，房屋的租赁方应保证租赁房屋无任何权属瑕疵，现租赁房屋被法院查封即说明，租赁房屋存在严重的权属瑕疵，随时可能面临被法院强制执行及评估拍卖的风险，上述法律风险将严重的影响上诉人对租赁房屋的使用。因此，被上诉人严重违反合同约定，该合同应予以解除。2、法院的查封公告中，已经明确载明，任何人对查封财产设定权利负担，这种权利负担应包括对查封房产的租赁，租赁房产存在巨大的法律风险，并且无法规避，客观上存在租赁合同因法院执行而出现的履行不能的可能。案涉租赁协议的租期为三年，在期限内，任何单位均无法保证，上诉人可以正常使用房屋，因此上诉人长期租赁房屋的目的根本无法实现，故而法院应判令解除合同。3、被上诉人曾多次派员至租赁房屋阻止上诉人对租赁房屋的使用，其行为包括恐吓及封锁房屋大门等行为。上诉人租赁房屋的目的是为了正常生产经营，现因被上诉人及法院查封的原因导致，上诉人根本无法正常生产经营，同时也不敢正常经营，企业一直处于停产状态。上诉原因均由被上诉人所致，故该租赁合同法院应判决应予以解除，以维护铁岭县招商引资企业的正当权益。4、被上诉人未将一层办公楼交付于上诉人，租赁合同未能全部履行，关于这一事实，上诉人已经提交了充分的证据予以证实，证据包括录音录像、通话记录及证人证言等相关证据，原审判决在事实认定部分也认定办公楼未能交付，上述事实可以确定被上诉人未能全面履行租赁合同，其行为构成违约。5、租赁房屋门口存在着大量的堆放物（系外单位的堆放物，由于被上诉人另行租赁所致），严重影响上诉人的正常生产，并且上述堆放物长期的堆放于租赁房屋门前，导致合同无法继续履行。6、被上诉人未能按合同约定支付另50%的环评费用，未能出具为办理环评手续所需的相关资料，导致上诉人无法办理环评手续，无法正常生产经营，根据合同约定，该合同应予以解除。7、在合同履行过程中，上诉人在对外搬运物资时，被上诉人曾多次阻止上诉人对外搬运物资，明确对上诉人在未征得对方负责人同意的情况外，不得将处于租赁房屋的物品搬离。上诉人系生产经营性企业，被上诉人的上述行为导致上诉人根本无法正常生产经营，租赁房屋的目的根本无法实现。8、上诉人系同陈雷签订的房屋租赁合同，即陈雷代表被上诉人签订的租赁合同，陈雷又为被上诉人公司的股东。上诉人在得知租赁房屋被查封后，同陈雷就上述问题进行通话进行交涉，陈雷在电话中明确表示可以退还已经缴纳的房屋租金，陈雷该承诺应视为同意解除租赁合同。现其在做出承诺后却又拒绝履行。上诉人认为，被上诉人及陈雷应当遵守承诺，退还上诉人已经缴纳的租金。9、关于上述上诉理由及事实，上诉人在原审法院提交了录音证据，录像证据及证人证言等相关证据完全可以说明上述事实。另，在原审中被上诉人的证人也当庭陈述承认门口有堆放物，未能被上诉人负责人的同意上诉人不得随意搬离物资等相关事实，结合上述证据，足以认定该案基本事实，可以认定租赁合同根本无法继续履行的事实，该合同应当予以解除。二、被上诉人应返还房屋租金并赔偿全部经济损失如上所述，被上诉人在明知租赁房屋可能存在巨大法律风险的情况下，依法对外租赁，合同履行过程中出现了若干处违约行为，上述行为严重影响了上诉人对租赁房屋的使用并导致上诉人租赁目的无法实现，故应判令其返还房屋租金并赔偿全部经济损失。我方认为本次纠纷历史已经2年双方争议不断，上诉人多次要求被上诉人排除妨害约定履行供水供电义务，被上诉人一直未能履行义务，上诉人认为继续履行合同对于我方不公平，因此根据民法典563条第一款3、4项及原合同法解释2第6条，本租赁合同已经没有继续履行必要，应依据民法公平原则予以解除。综上，现提起上诉，望二审法院依法改判！被上诉人辩称，1、上诉人提到房屋瑕疵权属问题，权属是所有权的归属强调权利和权利主体的联系，而本案的租赁合同在签订时租赁物登记在胜全达名义不存在基于所有而发生的诉讼，在签订租赁合同时房屋权属清晰不存在瑕疵。2、本案的租赁合同先于法院查封的时间，这个事实在一审二审已经查明，依据最高人民法院关于办理执行异议复议案件的若干规定第31条，先租后封承租人权利应得到合法保护，民事执行中查封冻结财产规定第13条，承租人占有租赁物可以排除法院的查封，无论从实体还是权利上都是有保障的。3、上诉状中提到阻止使用问题，上次庭审已经查明，胜全达在自己厂房内拿自己的设备上诉人报警，不存在我方在上诉人处拿东西的问题。4、一场办公楼未交付上诉人，现在实际情况钥匙锁芯已经被上诉人换了，不存在未交付问题，铁岭县法院发回一审时胜全达的门卫也证实了这个事实，我们现在进不去。5、门口堆放物影响正常生产，签订租赁合同时门前没有这个东西，直到二审开庭堆放物已经不存在了，租赁物门前堆放物影响厂房使用，从法律规定看是侵权，侵权主体是另一个主体，而不是胜全达公司。6、因为环评费用第一次一审时原告未提这个事，所以发回重审，我们核实之后环评费用合同中约定，真正的情况是租赁合同签订完一个月时上诉人投资做项目时有3个合伙人，要开始施工时就分开了，环评问题一直未进行，上诉人没有证据证明环评问题，当时实际情况我方提供了所有手续材料，租赁合同签订后上诉人自行放弃不办了，环评费用不是其主要影响这个事情的项目。7、整个院有3户，统一对外胜全达公司有一个保安，对于安全管理来讲，适当进出进行登记管理是合乎常理的，不得搬离的情况与实际情况不符。8、陈雷签订租赁合同，租赁物是胜全达公司的，陈雷是胜全达公司股东，所以本案与陈雷无关，是胜全达公司的委托。9、录音录像是上诉人自行制作，存在断章取义并不能反映事实真实情况，上诉人一审二审分别提供了一份证人证言，证人身份有问题，证人证言和律师口吻一致，证人证言证明意义基本可以排除。上诉请求全部经济损失问题，第一次一审关于这个损失发票证据就没有，开庭时就没拿全，请求权是什么一直未讲清，上诉人的上诉请求没有依据，上诉请求应该全部驳回。原告铭成公司向一审法院提出诉讼请求：1依法判令解除原告及被告签订的厂房租赁合同2、依法判令被告返还房屋租金149930元3、判令被告赔偿原告经济损失35000元(环保手续费)4、判令被告赔偿搬迁费损失合计90000元5、判令被告赔偿企业经营损失，具体数额以评估结论为准6、诉讼费及鉴定费均由被告承担。一审法院审理查明：2019年7月3日，被告陈雷(胜全达公司股东)代表被告胜全达公司同原告铭成公司签订厂房租赁合同一份，该合同约定，被告将位于铁岭县阿吉镇工业园内的原胜全达公司厂区内西侧厂房一处、办公室一层出租给本案原告铭成公司，租赁期限为三年，自2019年7月3日起至2022年7月2日止，租金为每年320000元，租金每半年一付。原告于2019年6月25日及2019年7月15日分两次向被告陈雷支付了房屋租金合计149930元。案涉房屋被告于2019年7月3日交付于原告.2019年8月19日，铁岭市银州区人民法院将案涉租赁房屋查封，查封期限自2019年7月19日起至2022年7月20日止，查封期限内任何人不得对查封财产转移或设定权利负担，否则将被追究法律责任。按照厂房租赁合同。被告方实际交付标的物为厂房，办公楼未能交付。租赁合同（10）条约定，合同履行期间，因甲方与第三方的经济纠纷或其他原因，造成乙方无法正常生产运营时，甲方应承担乙方相应的经济损失；租赁合同11条约定，协议签订后双方共同进行环评，应该配合环评，环评费用各半，如因甲方出具环评资料不全，不能进行环评，影响乙方正常生产时，此协议随时终止甲方返还乙方所付租金，并承担一方一切损失。一审法院认为，原告铭成公司与被告胜全达公司签订的厂房租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方于2019年7月3日签订合同后，双方均应依照合同约定全面履行相关义务。现原告以被告违约为由，要求解除租赁合同，首先，人民法院将案涉租赁房屋查封，法院查封发生在双方租赁合同签订及原告占有使用案涉房屋之后，依据相关司法解释的规定，该查封不能影响原告作为承租人对案涉房屋的使用权；其次，关于堆放物堵门的事实存在，但这种妨碍已经消除，不能构成合同不能履行；关于被告方是否拒绝交付一层办公楼，影响原告承租权实现问题，因双方的证人证言互相矛盾，又不能排除与双方的利害关系，又没有其他证据相互印证，故双方提供的证据并不充分，本院均不予采信。庭审中被告并没有拒绝交付一层办公楼的意思表示，原告可以依据租赁合同占有并使用厂房及一层办公楼。但依据《厂房租赁合同》第11条：“协议签订如因甲方出具环评资料不全，不能进行环评，影响乙方正常生产时，此协议随时终止，甲方返还乙方所付租金，并承担乙方一切损失”的规定，如果确实因被告的原因造成不能进行环评，被告构成违约，即构成了解除合同的条件，原告当然有权要求被告赔偿相应损失，庭审中，原告仅提供2019年7月8日环境影响评价技术合同及14000元付款回单，但没提供其他证据来证明，其是否已经办理了环评手续，还是因为缺少哪些资料，具体是什么原因造成的未能办理。故原告举证并不充分，原告如有新的证据，可另行提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳铭成伟业新型建材有限公司的诉讼请求。案件受理费5424元，减半收取2712元，由原告沈阳铭成伟业新型建材有限公司自行负担。本案二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人铭成公司提交如下证据：证据一、王学成与陈雷的录音资料2段，2019年8月17日、2019年9月16日，证明上诉人在2019年8月17日才知道承租房屋被法院查封的真实性，根据日常生活经验上诉人如提前知道根本不会承租具有权利瑕疵的案涉房屋。被上诉人未尽告知义务具有隐瞒行为。被上诉人未能按约定交付办公楼钥匙，上诉人已经告知被上诉人不再租赁案涉房屋，同时租赁期间被上诉人具有辱骂恐吓上诉人的真实性。被上诉人质证认为，不是新证据，这些录音都存在断章取义不能反映事实真实情况，法院通过法庭审理先租后封，也有法律依据，租赁合同履行情况上诉人租金只交到2019年12月31日，截止今日欠了一年半的租金，而现在被上诉人一直未提可能另诉主张权利，上诉人希望解除合同我方表示原租金不退，租金问题我方会在另案起诉。本院认为，被上诉人对录音真实性未提出异议，可以证明上诉人的证明目的，本院予以确认。证据二、2020年3月26日视频资料，2021年4月4日视频资料、2021年4月13日视频资料。证明上诉人无奈打开一楼办公室的时间，被上诉人具有欺骗行为的事实，厂房大门在上诉人诉讼期间一直被堵着的真实性，上诉人承租的房屋被非法占用的真实性，上诉人承租案涉房屋使用房屋无法实现的真实性，及上诉人诉求解除合同的合法性，一审审理期间被上诉人已经自认堆放物为被上诉人堆放的事实，现连续继续堆放存在主观故意，严重侵害了上诉人利益，上诉人合同目的无法实现，应当予以解除。被上诉人质证认为，无法核实真实性，因为视频中门已经开了，是不是开锁师傅开的录音反映不出来。堆放物发回一审时门卫称是别人家生产放的东西，租赁期间胜全达停产了，堆放物不是胜全达公司的。一楼办公室上诉人租赁厂房只是一部分，上诉人已经更换了锁芯，我方现在也进不去。2021年4月4日，2021年4月13日的视频共2段，不属于二审新证据，这些视频录音都是在诉讼以后为了诉讼由上诉人单方制作，合法性真实性无法核实，堆放物应该是厂区内另一户租赁户的，现在东西已经都拿走了，堆放物也是临时放置的，不影响上诉人使用租赁厂房。本院认为，对视频的真实性予以确认，但对于证明被上诉人未交钥匙，应结合其他证据确认。对有租赁厂房外有堆放物的事实予以确认。证据三，上诉人企业状况生产状态宣传资料视频，证明上诉人承租房屋后已经进行设备安装，上诉人产品设备以及生产资料均具有保密性，因此未经上诉人同意外人不可随意进入厂房办公室，否则极易造成知识产权的泄露，但被上诉人在明知情况下擅自随意进入侵犯了我方合法权益，上诉人权利受损，承租目的无法实现。被上诉人质证认为，与本案不具有关联性。本院认为，对该证的真实性予以确认。证据三、最高额抵押合同及抵押物清单、（2018）辽1202财保1013号民事裁定书、(2019)辽1202执恢1091109210931095号执行裁定书、（2018）辽1202民初5154号民事调解书、（2018）辽1202民初5152号、5153号、5150号民事判决书、告知函证明胜全达公司租赁房屋时未征得银行同意，租赁给上诉人房屋时房屋已经出售给法院，2020年1月租赁房屋产权已经变更至铁岭银行，2021年5月28日铁岭新星银行通知上诉人腾空租赁的房屋。被上诉人质证认为，证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，证据三可以证明案件事实情况，本院予以确认。证据四、王光明等人工资的个人记录单，证明上诉人进入租赁厂房后安装机器产生的费用。被上诉人质证认为，真实性无法核实，是否是租赁期间发生的费用无法核实。本院认为，该记录单为上诉人自行记录，无其他佐证，无法确认其所证明的事实，本院不予采信。证据五、王连魁收条（2019年7月8日）、陈玉龙收条（2019年7月2日），吊车司机运费微信截图，证明搬迁时发生的费用。被上诉人认为，是否用于搬迁及租赁厂房上无从得知，收条真实性无法核实，关联性有异议。本院认为，王连魁、陈玉龙均未到庭，无法核实收条真实性，本院不予确认，微信截图可证明上诉人支付搬迁费1400元。经本院审理查明，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，胜全达公司于2014年3月26日与铁岭银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，胜全达公司以其厂房进行抵押担保借款。2018年铁岭铁岭银行股份有限公司因金融借款合同纠纷案，申请查封胜全达公司所有的房产及土地，2018年3月20日铁岭市银州区人民法院作出（2018）辽1202财保1013号民事裁定书，查封了胜全达公司名下包含本案涉案租赁物的房产及土地。2018年8月6日，铁岭市银州区人民法院作出（2018）辽1202民初5150号、5152号、5153号民事判决书，2018年8月20日作出（2018）辽1202民初5154号民事调解书。铁岭铁岭银行股份有限公司作为申请执行人申请执行上述判决及调解书，2019年1月16日铁岭市银州区人民法院作出（2019）辽1202执恢1091、1092、1093、1095号执行裁定书，裁定将包含本案涉案的租赁物在内的胜全达公司的抵押房产及土地抵偿给铁岭银行股份有限公司，所有权至裁定送达时起转移给铁岭银行股份有限公司。2021年5月28日铁岭银行股份有限公司向铭成公司送达了《告知函》，要求铭成公司于2021年6月15日前搬离其租赁的胜全达厂区，逾期不搬则视为胜全达公司放弃厂区内遗留物所有权，银行将采取清场措施，清除胜全达公司占用范围内的遗留物品。本院认为，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，被上诉人方虽未加盖公章，但对陈雷系代表单位签订合同的行为予以认可，该合同不违反法律的规定，故该合同合法有效。本案双方争议焦点系《租赁合同》应否解除，被上诉人是否承担返款及赔偿责任。关于租赁合同应否解除问题上诉人与被上诉人签订租赁合同前，涉案标的物已经由被上诉人进行了抵押借款。并于2018年3月20日被法院依法查封。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，该涉案租赁物经法院评估、拍卖后裁定抵偿给铁岭银行股份有限公司，所有权发生了转移，铁岭银行股份有限公司要求上诉人予以腾迁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；”的规定，租赁物已被法院查封，并进行评估拍卖，所有权已发生转移，故上诉人请求解除租赁合同的请求应予以支持。关于租赁合同解除的时间问题上诉人在知道标的物被查封后，于2019年8月20日电话通知陈雷，要求解除合同，此后双方虽未对合同解除达成一致意见而诉至法院，因陈雷系被上诉人的股东及签订租赁合同的代理人，因此上诉人通知陈雷解除合同即应视为对被上诉人的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，以解除通知到达被上诉人时，合同解除。因此双方合同解除时间应确认为2019年8月20日。关于合同解除后的租金返还及损失赔偿问题《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，双方合同解除时间为2019年8月20日，上诉人应对解除前租赁期限内租金予以给付，即2019年7月3日至2019年8月20日共计49天。对于双方争议的办公室是否交付问题，因上诉人自认已经将材料放置到办公室，并且在合同解除日前虽未交付其钥匙，但并未限制其使用，因其已实际使用，故应给付租金。租金为42958.90元（32万元/365天X49天）。上诉人已交租金149930元，扣除应付租金42958.90元，应返还上诉人租金106971.10元。对于上诉人请求被上诉人赔偿环评手续费一节，因上诉人上诉庭审中放弃环评过程被上诉人存在违约的事由，其未提供未办理环评手续是被上诉人过错的证据，故其请求赔偿环评手续费无法律依据，本院不予支持。对于上诉人请求被上诉人赔偿搬迁损失费90000元，因合同解除后，上诉人尚未搬迁，损失尚未确定，故可待其损失实际发生后另诉解决。对于上诉人提出赔偿企业经营损失，因上诉人租赁后并未进行经营，且一直占有租赁物，上诉人提出被上诉人有阻挠经营行为，其租赁厂房外有临时放置物，因其自身并未进行生产，而非因厂房外他人放置物而导致不能生产，故其占用期间未生产属扩大经营损失，故对该期间经营损失不予支持。而对于其因解除合同需要搬迁而造成不能经营损失可另行诉讼。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，依法应予以支持。原审认定事实清楚，但因二审上诉人提交新证据，而出现新事实，故原审判决应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省铁岭县人民法院（2020）辽1221民初2027号民事判决；二、辽宁省胜全达钢结构工程有限公司于判决生效后10日内返还沈阳铭成伟业新型建材有限公司租赁费106971.10元；二、驳回沈阳铭成伟业新型建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。沈阳铭成伟业新型建材有限公司预交的一审案件受理费2712元，二审案件受理费5424元，均由被上诉人辽宁省胜全达钢结构工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 陈 晶审判员 贾春红二〇二一年六月二十三日法官助理郑紫书记员黄博超