江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初2228号原告：贾德周，男，汉族，住连云港市海州区小康路223-5号。委托诉讼代理人：王道花，女，汉族，住连云港市海州区小康路223-5号。原告：王道花，女，汉族，住连云港市海州区小康路223-5号。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司经理。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。原告贾德周、王道花与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告贾德周的委托诉讼代理人王道花、原告王道花到庭参加诉讼，被告滨河公司委托诉讼代理人仲崇昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾德周、王道花向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金132308.5元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月21日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，由被告向原告出卖位于连云港市海州区浦南镇樱花社区第5号楼1单元402室商品房一套，房屋价格为525948元。原告已经按照合同约定履行完毕付款义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2017年6月30日前交付房屋，但是被告于2020年12月13日才将商品房交付原告使用。故原告根据合同第九条第一项第二款规定，请求被告给付自合同约定的2017年6月30日交房日的第二天起至实际交付之日止，被告按日应向原告支付已付房款的万分之二违约金。鉴于被告已经违反了《商品房买卖合同》的约定，给原告造成了财产损失，为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告滨河公司辩称：根据合同的约定及原告履约情况，违约金应自原告实际付清购房款之后计算。原告主张的违约金标准过高，应以原告的实际损失为基础进行调整。请法庭对原告主张的违约金标准予以下调，如原告未产生实际损失，对其违约金的主张应当不予支持。本案原告提交以下证据：《商品房买卖合同》、发票、收款收据、住房公积金贷款明细。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，被告滨河公司与原告贾德周、王道花签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于海州区××镇×××路×××××路××××社区×期××＃楼×单元×××××室房屋出卖给原告贾德周、王道花，建筑面积共123.52平方米。房屋单价为每平米4258元，总金额伍拾贰万伍仟玖佰肆拾捌元整（525948元）。其中合同第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款:3、其他方式：办理按揭贷款：自签定合同之日买受人支付房款人民币壹拾陆万伍仟玖佰肆拾捌元整(小写:165948元)，余款人民币叁拾陆万元整(小写:360000元)为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约。合同第八条：交付期限：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款(含按揭或抵押贷款部分)未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后(含主管网、水电、道路及排污等)；国家政策法规性的变更。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同签订后，原告向滨河公司交付首付款并办理按揭贷款手续，直至2018年7月4日，贾德周申请的住房公积金贷款发放，原告才付清全部房款。2020年12月13日，原告接收了被告交付的房屋钥匙。本院认为，原告贾德周、王道花与被告滨河公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行，违反合同约定的当事人应当承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年6月30日，而被告滨河公司实际交房时间为2020年12月13日，被告存在逾期交房的事实。根据双方合同约定“买受人购房款(含按揭或抵押贷款部分)未付清，交房期限不受上述条款限制。出卖人可据实予以延期。”原告未能在合同约定的时间内办理按揭贷款手续，直至2018年7月4日才付清购房款，故被告滨河公司的交房时间可顺延至2018年7月4日。故，被告滨河公司的逾期交房时间应从2018年7月4日次日起算。原告主张自2017年6月30日的第二天起计算，本院不予支持。关于违约金计算标准。根据双方合同约定逾期交房的违约金按日万分之二计算。被告滨河公司辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式高于实际损失，请求予以调整。本院综合考虑本案案情并结合当地的同类型同地段的租金标准，酌情将违约金的计算方式调整为按日万分之一计算。综上，本案逾期交付房屋违约金为525948元×0.01%/日×892天=46914.56元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连云港滨河置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾德周、王道花逾期交房违约金46914.56元。案件受理费2946元，由原告贾德周、王道花负担1000元，被告连云港滨河置业有限公司负担1946元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 员 王守富二〇二一年六月九日法官助理 陈 娇书 记 员 秦 扬法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。