大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初5749号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日生，汉族，系公司员工，住址辽宁省凌源市。被告：穆瑞旭，男，1984年1月26日生，回族，户籍地辽宁省沈阳市沈河区，现住址大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）与被告穆瑞旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双到庭参加了诉讼。被告穆瑞旭经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费人民币4,951.98元及逾期交费违约金1,485.59元，合计6,437.57元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为晴湾小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（根据合同规定，逾期一日按欠缴总额的日千分之三缴纳违约金，我司主张欠费本金的百分之三十）。被告系上述晴湾小区09-01-0801号房屋业主，房产面积150.06平方米，收费标准为2.2元/月/平，按约定应向原告缴纳被告拖欠的2020年1月1日至2021年3月31日期间物业费4,951.98元，但被告一直拒绝缴费，直至产生违约金1,485.59元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告穆瑞旭未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：大连亿达物业管理有限公司在2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2012年4月12日，原告（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的晴湾A1区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为2.2元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区晴湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区晴湾小区09-01-0801号（甘井子区融田西园33号8层1号）房屋的业主，房屋建筑面积150.06平方米。被告未交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋产籍信息、前期物业服务合同、物业服务照片、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连圣安房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业费。《前期物业服务合同》约定的交纳物业服务费的时间为按季度交纳，于每季首月10日前交纳当期物业服务费，原告要求被告交纳物业服务费至2021年3月31日符合《前期物业服务合同》的约定。综上原告要求被告交纳2020年1月1日至2021年3月31日的物业服务费4,951.98元（150.06平×2.2元/月/平×15月)，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。被告未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据依据《关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告穆瑞旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币4,951.98元（自2020年1月1日起至2021年3月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告穆瑞旭负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二一年六月七日书记员  刘 姗附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。