辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1648号上诉人（原审被告）：李峻峰，男，1966年11月29日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈秋实，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：边宝林，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍山市住房保障服务中心，住所地鞍山市立山区科技路5-3号。法定代表人：王**，该服务中心主任。委托诉讼代理人：黄丽，辽宁卫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琬，辽宁卫尊律师事务所律师。上诉人李峻峰因与被上诉人鞍山市住房保障服务中心（以下简称住房服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李峻峰委托诉讼代理人边宝林，被上诉人住房服务中心的委托诉讼代理人黄丽、张琬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李峻峰的上诉请求：1、请求依法判令撤销鞍山市铁东区人民法院作出的（2020）辽0302民初2985号民事判决书，依法改判上诉人无需支付被上诉人购房款，不服金额为117,098.1元；2、请求依法判令本案一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认为本案未过诉讼时效的论述明显为适用法律错误。不论是根据以前的《民法总则》还是现如今的《民法典》，对于诉讼时效的规定都是一致的，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。而且诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。首先，根据上述法律规定可以得知，诉讼时效系法定而非约定。其次，本案是一般的商品房买卖合同纠纷，对于该法律问题没有特殊的诉讼时效规定。最后，本案双方签订《楼宇招商内部认购协议书》时约定案涉房屋面积为557.61平方米（以产权中心测算面积为准）。上诉人于2010年11月2日办理了房屋产权手续，此时产权证上登记的房屋建筑面积为577.61平方米。即从2020年11月2日开始，被上诉人就应该知道上诉人购买房屋的面积有误差，那么从此时计算，诉讼时效早已过3年。不知何原因，鞍山市嘉恒房屋面积测绘有限公司于2016年12月13日在上诉人不知情且未进入案涉房屋内的情况下，对案涉房屋进行测绘，测绘结果为577.61平方米。（该证据由被上诉人提供）如果不按合同约定的“产权中心测算面积”为准，按此时的测绘结果为准，那么从2016年12月13日起被上诉人也应该知道上诉人购买房屋的面积有误差，也就是说从此时计算，诉讼时效同样超过3年。综上，本案已过法定的诉讼时效，依法应驳回原审原告的诉讼请求。为了维护公民的合法权益及法律程序的正义，恳请合议庭支持上诉人的上诉请求。住房服务中心辩称，服从原审判决。住房服务中心向一审法院起诉请求：请求法院判令李峻峰支付因商品房面积差异所产生的房款14万元及利息，利息以本金14万元为基数自2011年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年11月20日，鞍山市房屋储备中心（甲方）与李峻峰（乙方）形成“楼宇招商内部认购协议书”一份，载明李峻峰购买项目地址位于鞍山市铁东区，产籍号为1-51-342-4，建筑面积557.61平方米（以产权中心测算面积为准，多退少补）的房产，房屋单价7000元、总房款为3,903,270元。2010年9月，鞍山市房屋储备中心（出卖人）与李峻峰（买受人）签订《商品房买卖合同》,约定李峻峰购买位于铁东区XX街XX号，XX小区X幢X号房，建筑面积共557.61平方米，房屋单价为每平方米7000元，总金额为3,903,270元。该合同第五条面积确认及面积差异处理载明：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，同时载明商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的。出卖人在买受人提出退房之日起30天内，将买受人已付款退还给买受人……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。后李峻峰支付房款3,903,270元，李峻峰于2010年11月2日为该房屋办理产权手续。另，2018年12月13日，鞍山市房屋储备中心及其他单位整合组建为住房服务中心。现住房服务中心诉至法院,请求李峻峰支付房屋面积差价款。一审法院认为，鞍山市房屋储备中心和李峻峰签订“楼宇招商内部认购协议书”、“商品房买卖合同”系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据上述材料，购买房屋面积557.61平方米，单价7000元，总价款3,903,270元。现根据房屋登记信息，房屋的面积经测绘为577.61平方米，比双方之前约定增加了20平方米。根据双方签订的合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。现李峻峰已为该房屋办理产权，且面积误差比超出3%。按照上述合同约定：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，故李俊峰应支付住房服务中心面积差额款117,098.10元（557.61平方米*3%*7000元/平方米）。关于李俊峰抗辩诉讼时效之问题，因涉案的商品房买卖合同约定了面积差额价款的方法，但未约定面积误差时的结算面积误差款的期限，故现住房服务中心主张面积差额款的诉讼时效没有超过。利息部分，因住房服务中心无证据证明其何时知道其权利受到损害，故自其主张权利之日起即2020年7月13日至判决确定的给付之日止。按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十条规定，判决如下：李峻峰于本判决生效之日起十日内支付鞍山市住房保障服务中心房屋面积差额款117,098.10元和利息(自2020年7月13日至判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由鞍山市住房保障服务中心负担507元，由李峻峰负担2593元。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案鞍山市房屋储备中心和李峻峰签订《商品房买卖合同》第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”现根据房屋产权证记载，房屋的建筑面积为577.61平方米，比合同约定面积增加了20平方米。由于双方在合同中未明确产权登记面积与合同面积发生差异时具体的处理方式，故应按照上述法律规定予以认定。现一审法院认定的面积差额款的计算方式与法律规定的相一致，据此判决李峻峰应当支付面积差额款117,098.10元及利息并无不当，本院予以维持。关于上诉人李峻峰主张本案已超过诉讼时效一节。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”根据双方当事人提供的证据及一审法院调取的鞍山市不动产登记中心涉案房屋档案，有鞍山市房屋储备中心盖章的商品房买卖合同、购买商品房结算安置单、销售不动产统一发票等证据上均记载案涉房屋建筑面积为557.61平方米，故上诉人主张鞍山市房屋储备中心自上诉人办理房产手续时知道或者应当知道案涉房屋的实际面积没有证据予以证明。另外，上诉人还主张应当按照鞍山市嘉恒房屋面积测绘有限公司的测绘时间（即2016年12月13日）起算诉讼时效，由于该测绘报告的委托单位并非鞍山市房屋储备中心，不能证明鞍山市房屋储备中心在测绘时已经知晓案涉房屋的实际面积。故上诉人主张本案已超过诉讼时效的主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李峻峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642元，由上诉人李峻峰承担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年六月二十二日书记员 赵 洋