湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘3127民初744号原告：向海，男，1981年7月25日出生，土家族，住永顺县。原告：张玛丽，女，1983年10月10日出生，土家族，住永顺县，系向海之妻。共同委托诉讼代理人：李远政，湖南湘龙律师事务所律师。被告：永顺县吊角楼房地产开发有限公司，住所地永顺县芙蓉镇百胜社区。法定代表人：邓洁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王岳峰，男，1969年3月27日出生，土家族，住永顺县，系邓洁之夫。委托诉讼代理人：黄红彬，湖南三页律师事务所律师。原告向海、张玛丽诉被告永顺县吊角楼房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2021年4月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于同年4月19日、6月4日公开开庭进行了审理。原告向海、张玛丽及其委托诉讼代理人李远政、被告永顺县吊角楼房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄红彬、王岳峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向海、张玛丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还二原告购房款316770元及利息（以316770元为基数，从2019年11月18日起按照银行贷款年利率15.4%支付资金占用期间利息，直至付清为止）。2、由被告承担本案的诉讼费。庭审中原告变更诉讼请求要求被告退还购房款297252.70元及利息。事实及理由：2018年被告开始在永顺县××镇××商品房开发，原告为了向被告购买房屋及门面，双方于2018年2月7日达成《吊脚楼庄园ＶＩＰ认筹协议》，协议约定：原告给被告房屋及门面认筹金500000元，开盘后，如果原告购买被告处房屋及门面，该认筹金转为购房款。协议签订当日，原告按照约定给被告支付了认筹金500000元。被告因急需要资金，原告于2018年12月6日、2019年1月22日分别给被告支付购房款670000元，同年2月28日原告向中国建设银行股份有限公司湘西自治州分行贷款430000元。同年1月24日，原告与被告签订《永顺县商品房销售合同》共4份，约定原告从被告处购买门面3个，总面积为96.45㎡，房屋1套，总面积136.53㎡，其中门面价格为9800元／㎡，房屋价格为2490.3元／㎡，门面和房屋交付时间为2019年11月18日之前，截止起诉之前原告共给被告缴纳人民币1601980元。原告认为被告多收购房款316770元。原告曾与被告协商，被告以各种理由拒绝退还，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告向本院提交证据如下：1、吊角楼庄园VIP认筹协议复印件1份，拟证明原告在被告处购买门面、房屋及交纳认筹金500000元可以抵扣房款的事实。2、收据复印件4份，拟证明2018年2月7日、同年12月6日、2019年1月22日、2021年9月24日原告向海给被告交纳门面、房屋认筹金、房屋办证费用等共计1171980元。3、《永顺县商品房销售合同》复印件4份，拟证明原告向被告购买门面3间、房屋1套，交房时间为2019年11月18日，双方签订合同的事实。4、《不动产权证书》复印件4份，拟证明原告向被告购买房屋和门面的登记面积。5、中国建设银行个人住房借款合同复印件1份，拟证明原告到被告处购买房屋、门面向中国建设银行按揭借款430000元的事实。6、房屋分层分户平面图，拟证明2019年11月20日案涉房屋及门面所占有的土地才进行测绘及房屋、门面尺寸，明确门面宽度为3.3米。被告永顺县吊角楼房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告签订购房合同中约定的门面每平方米9800元，不是实际所约定的价格，实际上按每个门面500000元认购，原告认购2个门面，价款为1000000元，后又以190000元认购1个小门面，3个门面款为1190000元，在签订购房合同和办理按揭时原告没有异议。2、购房合同中约定门面价格每平方米9800元，是为了规避税费，原告也是心知肚明的。3、如果按照门面价格每平方米9800元，房屋面积每平方米2490.30元计算，原告购买3个门面和1套房屋的价款加上契税只有1358665元，如欠1358665元，为何还要按揭贷款430000元支付给被告，唯一的解释是门面价格是500000元1个。4、既然原告认为被告多收取了费用，被告应当返还给原告，为何在2019年9月24日和25日又主动交纳办证费和物业费，进一步印证了门面价格是按500000元1个购买的，不是按照合同约定的每平方米9800元购买。5、原告主张按照购房合同中每平方米9800元的价格，并由此要求被告退还297252.70元及利息有违公平原则和诚实信用原则。总之，被告请求法院充分重视并采纳被告的意见，驳回原告的不当诉求。被告向本院提交证据如下：1、吊角楼庄园ＶＩＰ认筹协议复印件，拟证明2018年原告认购门面和房屋的事实。2、门面销售情况统计表复印件，拟证明被告给他人销售的门面价格都是500000元1个。3、价格确认凭证复印件，拟证明被告给原告让利后，原告所购3个门面、1套房屋办证费用52138元、按揭费用2358元等共计价款为1600000元。4、收据复印件2份，拟证明2020年9月24日和25日原告交纳办证物业费用及购房费情况。5、《永顺县商品房销售合同》复印件，拟证明原告与被告就所购的3个门面和1套房屋订立了合同的事实。6、不动产测量报告复印件，拟证明门面和房屋的实测面积。7、李玉珍、李小娟购房合同复印件，拟证明原告的购买门面和房屋款是1600000元的事实。8、中国建设银行网上银行电子回执，拟证明原告欠被告430000元，原告已用按揭的方式给被告还款。9、证人向某当庭作证的证言，拟证明门面价格是按照面积计算，原告当时要求少点钱。10证人肖某当庭的证言，拟证明原告购买门面是按照每平方米12800元出卖的。经庭审质证，原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告提供证据1、4、5、6、8具有客观性、关联性、合法性本院予以采信；被告提供的证据2、3应结合其他证据综合认定；被告提供的证据7、9、10因客观性、关联性、合法性存疑本院不予以采信。根据本院采信的证据及当事人的陈述。可以认定下列事实：被告在永顺县××镇××商品房开发，原告欲购买门面和房屋。2018年2月7日，原、被告签订《吊角楼庄园ＶＩＰ认筹协议》，协议约定，甲方为永顺县吊角楼房地产开发有限公司，乙方为向海。协议主要内容：第一条乙方订购永顺县芙蓉镇吊角楼庄园项目2栋506号房，32、33号门面，房屋建筑面积约为133／45㎡（本条款中约定建筑面积为暂测面积，实际面积以房产管理部门实测为准）。第二条乙方向甲方交纳500000元认筹金，此诚意金在甲方开盘前，乙方不得单方面要求终止本认筹协议。第四条乙方认筹后享受的优惠项目：房开盘时直接以2500元／㎡进行购房转签；门面3.3米宽则直接以500000元转签，门面3.7米宽则以530000元转签。第六条购房门面转签合同成功的客户，原交纳的订购诚意金自动转为购房首付款，并于转签当日补足首付款的差额部分。原告向海在协议上签名、被告永顺县吊角楼房地产开发有限公司在协议上加盖了印章。当日原告向海给被告交纳了认筹金500000元。2019年1月24日，原、被告分别签订了合同编号为20190002105、20190002106、20190002107、20190002505号《永顺县商品房买卖合同》，购买了第2栋房屋的105号、106号、107号门面及505号房屋。合同约定出卖人为永顺县吊角楼房地产开发有限公司，买受人向海、张玛丽。合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况，其中：105号门面建筑面积为12.29㎡，106号门面建筑面积为41.96㎡，107号门面建筑面积42.20㎡、505号房屋建筑面积为136.53㎡。第四条约定计价方式与价款，105号门面，按建筑面积计算，单价为每平方米9800元，总金额为120442元；106号门面按建筑面积计算，单价为每平方米9800元，总金额为411208元；107号门面按建筑面积计算，单价为每平方米9800元，总金额为413560元；505号房屋按建筑面积计算，单价为每平方米2490.30元，总金额为340000元。第五条约定面积确认及面积差异处理。本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%，第八条交付期限，出卖人应当在2019年11月18日前交付。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。出卖人永顺县吊角楼房地产开发有限公司加盖了印章，买受人向海、张玛丽签名确认。2019年2月28日，原告向海、张玛丽与中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行签订个人住房借款合同，借款20万元，利率按浮动利率计算。借款期限为120个月。2020年3月20日，永顺县星程测绘有限公司对原告购买的门面及房屋的面积进行测绘，同年6月17日，永顺县自然资源局给原告向海、张玛丽颁发了不动产权证书，其中105号门面建筑面积为12.74㎡，106号门面建筑面积43.48㎡，107号门面建筑面积43.74㎡、505号房屋建筑面积为130.57㎡。原告给被告先后支付门面及房款共计1601980元。其中认筹金500000元，购门面及房款671980元，按揭支付430000元。房屋及门面交付后，原告认为被告多收了门面及房款要求退还316770元未果，原告遂诉讼至法院。本院认为，本案争议焦点如下：1、门面的价款是多少；2、原告的诉讼请求是否支持。关于焦点一，原告认为按照《永顺县商品房买卖合同》的约定，门面单价为每平方米9800元；被告认为按照《吊角楼庄园VIP认筹协议》门面3.3米宽的每个门面50万元，另1个小门面为19万元，3个门面共计119万元；本院认为，原、被告之间签订的《吊角楼庄园VIP认筹协议》及《永顺县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定及公序良俗为有效协议。认筹协议中约定门面3.3米宽则直接以500000元转签，门面3.7米宽则以530000元转签，但是双方没有按照以上述价格转签，而是在签订《永顺县商品房销售合同》时约定门面单价为每平方米9800元，故门面应当按照每平方米9800元计算价款。关于焦点二，原告要求被告退还购房款297252.70元及利息；被告认为原告要求退款297252.70元及利息违反了公平原则和诚实信用原则，请求驳回原告的诉讼请求；本院认为，原告应当支付给被告购门面及房屋费用如下：1、购门面费：按照《永顺县商品房销售合同》第五条约定，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%，即（12.74＋43.48＋43.74）㎡-（12.29+41.96+42.20）㎡/12.29+41.96+42.20×100%=3.64%，原告应付门面款为：（12.29+41.96+42.20）㎡×9800元/㎡+（12.29+41.96+42.20）㎡×9800元/㎡×3%=973566.30元。2、购房屋费：面积误差比=（合同约定面积-产权登记面积）/合同约定面积×100%，即（136.53-130.57）㎡/136.53㎡×100%=4.37%，即购房屋费136.53㎡×2490.3元/㎡-（136.53㎡×2490.3元/㎡×3%+2×136.53㎡×2490.3元/㎡×1.37%）=320484.62元。3、办证费用52138元。4、办按揭费用2358元。以上各项费用共计1348546.92元。原告给被告已经支付1601980元，故被告应当给原告返还购买门面及房屋款253433.08元，原告要求被告支付利息的诉讼请求因合同中未约定，且缺乏确实、充分的证据证实本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第六百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永顺县吊角楼房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内给原告向海、张玛丽返还购门面及房屋款253433.08元。二、驳回原告向海、张玛丽的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6051.54元，减半收取3025.77元，由被告永顺县吊角楼房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  向昌龙二〇二一年六月二十九日书记员  向 欢附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款的规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项的规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。