北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5928号上诉人（原审原告）：刘某某，女，1977年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘茂源，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：高天隆，北京市长安律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：谢阳，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉铭，北京市亿达律师事务所实习律师。上诉人刘某某、北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某某及其委托诉讼代理人刘茂源、高天隆，上诉人鑫博泰来公司的委托诉讼代理人谢阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘某某的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定2019年6月4日鑫博泰来公司发出《房屋交付催告函》时，房屋已具备合同约定的交付条件，系认定错误。当时鑫博泰来公司水质检测不合格，上下水都不能达到使用条件，不具备合同约定的交付条件。二、一审法院错误理解商品房预售合同中“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的约定，未认定刘某某提交补充证据北京市通州区卫生健康委员会《关于北京市通州区台湖镇阳光花庭小区水质检测的情况说明》中关于2019年6月26日对水质监测判定为不合格的事实。三、一审法院认定鑫博泰来公司逾期交房违约金计算的截止日期为2019年6月30日，系认定错误。2019年6月30日上水、下水尚未达到使用条件，2019年7月23日《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》附件《检测报告》的日期是2019年7月22日，当时检测刚刚合格，但尚未取得供水许可证，鑫博泰来公司的关联公司取得供水许可证的时间是2019年12月5日。四、刘某某租金及供暖费损失已实际发生，且系由于鑫博泰来公司违约造成，一审法院判决的违约金不能全部覆盖。案涉房屋建筑面积是89.3平方米，刘某某为了减少损失，租住的房屋面积为58平方米，一审法院判决的违约金尚不能全部覆盖租金，更何谈供暖费等其他实际损失。五、刘某某依据《北京市商品房预售合同》附件十一补充协议第23条第14款第3项主张的律师费损失，具有合同依据，一审法院不予支持实属草率。上述条款约定了因违约由违约方向守约方支付律师费和诉讼费等费用，且一审法院对鑫博泰来公司逾期交房的违约行为进行了认定，应当对律师费损失的负担予以判定。鑫博泰来公司辩称，不同意刘某某的上诉请求。具体意见同鑫博泰来公司上诉理由。鑫博泰来公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘某某全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、刘某某并未按照第一次交房通知书时间到场办理房屋交接，亦未告知鑫博泰来公司不予收房原因，主观故意拖延办理房屋验收，鑫博泰来公司无需支付逾期交付违约金。鑫博泰来公司于2018年9月20日提交竣工备案申请，2018年9月30日已经过实体审核，申请未被住建委驳回，只是在等待形式审批公开（需经15个工作日的审查期限），后于2018年10月17日审查期满后完成竣工验收备案。同时，上述竣工备案事宜，鑫博泰来公司于2018年9月30日收房现场已向全体到场业主进行了解答，并告知业主当天已经满足收房条件，大部分业主知悉并认可此事，办理了收房手续。刘某某当天是否前往现场收房，是否知悉房屋竣工验收备案情况，属于本案主要争议焦点，一审法院对此未进行针对性审查和认定，属于认定事实错误。如刘某某当日到达现场，那么其在知道当日已实际达到交房条件的情况下不予收房且长期拖延、拒不收房，意在故意扩大违约责任，达到非法索赔目的。刘某某有义务对其为何拒不收房提供证据。二、刘某某在起诉前通过建委申请信息公开，已知悉竣工备案事宜及时间节点，亦知悉不收房理由不存在，仍故意拖延办理房屋接收，不应按照实际收房时间，支持其逾期交付违约金的主张。三、一审判决对于不可抗力事由存在，鑫博泰来公司交房日期可据实顺延不予认可，属于对《房屋预售合同》、补充协议约定及合同履行理解不当。刘某某辩称：一、刘某某按照鑫博泰来公司第一次交房通知书时间到场验房，有鑫博泰来公司提供但未办理完毕的《房屋交接手续流转单》为证。二、第一次交房通知书时，房屋不满足合同约定的交付条件，未取得竣工验收备案，上下水未达到使用条件。鑫博泰来公司主张当日完成了竣工验收备案缺乏依据，仅是其猜测。三、当日收房时，鑫博泰来公司并未出具任何文件和竣工验收备案资料给业主，而是搪塞并强迫业主办理收房手续，仅少数业主办理收房手续。四、竣工不代表可以交房，竣工备案表不是交房的唯一条件，鑫博泰来公司后续需要办理例如开通上下水、卫生许可证、楼牌号等涉及不同部门的审批手续，才可以开始办理交房手续，故竣工、验收、备案、交房不能同时进行。五、因鑫博泰来公司的原因导致刘某某不能完成房屋交接，鑫博泰来公司应当支付逾期交房违约金。六、合同在履行过程中不存在不可抗力。冬施、雨施、高考、两会等因素引起的停工属于事前可预期，建设单位招标过程中都已考虑到工期范围内，不具有不可预见性，不应作为逾期交房的理由。刘某某向一审法院起诉请求：1.判令鑫博泰来公司向刘某某支付自2018年10月1日起至实际履行《北京市商品房预售合同》约定的交付义务之日止的违约金，暂计至2019年10月8日违约金174871.725元（以已付房款1562750元为基数，按照日万分之三计算，共计373天；后续违约金按双方签订的《北京市商品房预售合同》约定计付至涉案房屋达到交付条件之日）；2.判令鑫博泰来公司赔偿刘某某自2018年10月1日至交付涉案房屋之日的租房损失，暂计至2021年1月5日租房损失122250元（按照4500元/月计算，自2018年10月1日起至2021年1月5日，后续租房损失按刘某某实际支付的租金计付至涉案房屋达到交付条件之日）；3.判令鑫博泰来公司赔偿刘某某供暖费损失3439.2元；4.判令鑫博泰来公司承担本案律师费20000元；5.诉讼费由鑫博泰来公司负担。一审法院认定事实：鑫博泰来公司以出让方式取得坐落于北京市通州区地块的国有土地使用权［国有土地使用证号：京（2016）通州区不动产权第××××号］，并在该地块建设住宅。项目名称暂定名为阳光花庭。建设工程规划许可证号为：2016规（通）建字0053号，建筑工程施工许可证号为：［2016］施［通］建字0019号，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年7月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年5月4日。2016年10月10日，鑫博泰来公司取得北京市住房和城乡建设委员会关于该项目4#自住房（扣除-1层全部及1层2单元104）、10#自住房（扣除-1层全部）、11#自住房（扣除-1层全部）的预售批准，预售许可证号为：京房售证字（2016）205号。2016年10月29日，刘某某（买受人）与鑫博泰来公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y1969408），约定刘某某购买鑫博泰来公司建设的“阳光花庭”，位于北京市通州区××××1201号房屋，该房屋预测建筑面积89.3平方米，其中，套内建筑面积69.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.95平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米22534.25元人民币，合同总价款为1562750元人民币整。关于付款方式，合同约定在签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）当日，买受人向出卖人支付购房款（含定金）362750元，其余房款1200000元以贷款方式支付。关于房屋交付条件，该合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2、其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。……该合同附件十一《补充协议》第十二条关于逾期交房责任约定如下：……2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按照如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交房日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三／日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10％的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同而且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三／日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。该合同附件十一《补充协议》第十三条载明：对本合同正文第十六条的补充约定：1、若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2、若因政策、法律法规等调整导致该商品房交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。合同第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）详见附件十一补充协议第十四条。具体装饰和设备标准的约定见附件六。附件六装饰和设备标准的约定：1、采暖系统：集中采暖：散热器；2、保温材料：外墙保温：发泡聚苯板；3、外墙：涂料；4、内墙：腻子；6、室内地面：水泥抹面；7、门窗：（2）开启方式为平开；（3）门窗型材为塑钢双玻璃；8、厨房地面：水泥抹面；9、卫生间地面：水泥抹面；10、阳台：塑钢封闭。附件十一补充协议第十四条：对本合同正文第十七条的补充约定：1、出卖人、买受人双方同意，本合同第十七条中所指“商品房的装饰、设备标准”仅指在本合同附件六中所列之该商品房套内装修及设备标准……商品房装饰装修及设备标准不符合本合同附件六约定的，买受人可在接收商品房后15日内书面要求出卖人整改，出卖人自接到买受人通知之日起30日内未按照附件六的约定进行整改的，出卖人承担逾期交房责任。另，补充协议第二十三条、对本合同的其他补充约定：10、本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一方进行送达，即视为向买受人全体进行送达；买受人实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为准。上述合同签订后，刘某某依约交纳了全部购房款，鑫博泰来公司向刘某某开具了金额为1562750元的购房款发票。2018年9月20日，鑫博泰来公司向北京市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案，2018年10月17日备案通过。2018年9月26日，鑫博泰来公司向刘某某发送《房屋交付通知书》，通知刘某某于2018年9月30日前往项目现场办理房屋交付手续。庭审中，刘某某称其依通知前往项目现场，但发现鑫博泰来公司无法提供竣工验收备案表，同时房屋存在质量瑕疵（户内门是歪的，门与锁之间也是歪的，厨房安装的是户外防火分区门，空调板的护栏没有安装完成，电线端头外露，玻璃有口，厨房窗户没有安装密封条，水管的过墙套没有做，水暖气电基本没通），故没有接收房屋。鑫博泰来公司称，至2018年9月30日时，北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案系统显示未被驳回，即证明竣工验收备案已完成实质审查。已向到场业主进行了解释，绝大多数业主对此认可，并完成了房屋交付，对刘某某所称的房屋质量瑕疵问题不予认可。刘某某称现场并未有工作人员向其明确解释未取得竣工验收备案表的原因。2019年6月4日，鑫博泰来公司再次向刘某某发出《房屋交付催告函》，载明：……我司已向您寄发《房屋交付通知书》，但您至今尚未办理房屋交付手续。现我司就您逾期收房的行为再次进行书面催告，请您务必于2019年6月30日前至阳光城京兆府项目售楼处（地址：北京市通州区××××5号楼一层底商阳光城京兆府营销中心，电话：88226677）办理该房屋的交房入户手续。如您在前述日期前仍未按约前来办理该房屋交付手续的，将视为该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付……。刘某某并未按照该催告函要求于2019年6月30日前办理交接手续。至于在2018年10月17日取得竣工验收备案之后有无通知刘某某前来收房，鑫博泰来公司称电话通知了，但是部分业主没有任何回馈，不了解其不收房的原因。庭审中，刘某某提交北京市通州区卫生健康委员会2019年6月27日行政处罚决定书2份、阳光花庭物业服务中心关于自来水管施工、停水通知，证明鑫博泰来公司开发的小区未达到合同约定的市政基础设施条件，鑫博泰来公司未取得卫生许可证从事二次供水活动，并将供水管道与中水管道连接送水入户。鑫博泰来公司称小区用水完全符合市政用水标准，鑫博泰来公司是否收到行政处罚与供水水质是否符合供水条件无关联。小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为此鑫博泰来公司提供台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》在案佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控制中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”庭审中，鑫博泰来公司称项目施工过程中，存在空气污染预警、重大活动、供暖季停工等不可抗力导致工期延误的情形，因不可抗力导致工期延误269天，房屋交付时间应当予以顺延。为此其提供《停工统计表》、天气及空气预警信息、《监理日志（停工记载）》、对应政府文件等证据在案佐证。刘某某对此不予认可，称鑫博泰来公司所主张事由均不具有“不可预见性”，不属于不可抗力，项目施工过程中客观上没有发生不可抗力事件。庭审中，在双方已经确认鑫博泰来公司已经取得竣工验收备案登记的情况下，一审法院询问刘某某能否收房，刘某某称如将前述质量问题修复就可以收房。为此，一审法院要求刘某某3日内前往现场查看情况，自行决定是否办理房屋交付手续。2019年12月5日，刘某某前往房屋现场，经核验认为仍存在相应质量问题，并在《验房意见书》上罗列如下：1、小次卧北墙有裂缝（查看所有房间）；2、客厅空调基座护栏下方焊接处修补、次卧也是；3、客厅东北角有裂缝；4、自来水、水表读数130立方米；5、次卧地面有裂缝（查看所有房间）；6、厨房窗户小窗扇外侧未打胶；7、小次卧窗户有漏水痕迹。该验房意见书有鑫博泰来公司工作人员签字确认。刘某某在当天仍未办理收房手续。对此鑫博泰来公司回应称上述问题已全部更换、修理完毕。在本案中，刘某某同时主张因鑫博泰来公司逾期交房导致自己在外租房居住产生的租金及供暖费损失，为此，刘某某提交与案外人霍静签订的房屋使用合同、租金转账凭证、供暖费付费凭证以及发票等证据在案佐证。鑫博泰来公司对上述证据的真实性、关联性均不认可，认为逾期交房是刘某某造成的，相应租房、供暖费损失不能成立。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，刘某某、鑫博泰来公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。刘某某依据合同约定支付了全部购房款，鑫博泰来公司应按照合同约定于2018年9月30日前向刘某某交付该商品房。鑫博泰来公司虽于2018年9月30日前通知刘某某前往项目现场收房，但其当时并未取得合同约定交房条件中的建筑工程竣工验收备案表，刘某某于现场拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，鑫博泰来公司取得建筑工程竣工验收备案表之后，仍有义务继续通知刘某某办理房屋交接手续。但鑫博泰来公司直至2019年6月4日才再次向刘某某发出《房屋交付催告函》，要求刘某某于2019年6月30日前前往项目现场办理房屋交付手续，此情形属于鑫博泰来公司逾期交房，违反了合同约定。鑫博泰来公司虽辩称于首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案的预计时间，拒不收房属于刘某某扩大损失，但其并未提供充分有效的证据证实此情节，在刘某某否认的情况下，一审法院对此项辩解意见无法采信。鑫博泰来公司同时辩称其在取得竣工验收备案后电话通知刘某某收房，但其同样未提供相应证据予以佐证，一审法院对其该项辩解意见不予采信。至于鑫博泰来公司辩称项目施工过程中存在不可抗力，应将交房日期顺延的意见，结合本案查明的事实，鑫博泰来公司已于2018年9月20日向北京市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案，说明该项目已于约定的交房日期即2018年9月30日之前竣工，鑫博泰来公司所述极端恶劣天气、重大会议、供暖季停工等因素即便存在，亦并未对案涉项目的实际施工工期产生影响，此情形不能成为鑫博泰来公司逾期交房的合理理由。故，在鑫博泰来公司存在逾期交房违约情形下，刘某某要求鑫博泰来公司自2018年10月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院对此予以支持。但关于违约金计算截止日期，因鑫博泰来公司发送《房屋交付催告函》时，房屋已经具备合同约定的交付条件，故应计算至《房屋交付催告函》列明的收房最后期限2019年6月30日止。刘某某至今未收房，主张违约金计算至房屋实际交付之日止依据并不充分。首先，关于刘某某辩称的水质问题，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，结合目前在案证据，无法认定该小区供水存在水质不达标等无法达到使用条件的情形，故对刘某某此项诉求一审法院不予支持。其次，关于刘某某辩称的房屋质量问题。结合合同第十六条交接手续以及补充协议第十三条约定，并未约定房屋存在质量瑕疵时鑫博泰来公司需承担逾期交房责任。换言之，房屋存在质量瑕疵，刘某某可依合同约定要求鑫博泰来公司承担修理、更换、重做或者瑕疵给付赔偿等责任，但并非刘某某拒绝收房并长期计算逾期交房违约金的合理理由，一审法院对此不予采信，关于房屋瑕疵给付一事，双方可另行解决。至于刘某某主张的因鑫博泰来公司逾期交房导致自己在外租房产生的租金及供暖费损失，因一审法院已确定鑫博泰来公司逾期交房截止日期为2019年6月30日，在确定逾期交房违约金时已经予以考虑，对此不再支持。至于刘某某主张的律师费，缺乏相应依据，一审法院对此不予支持。一审法院判决如下：一、鑫博泰来公司支付刘某某逾期交房违约金127989元，于判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某某提交如下证据：1.主要直接损失统计表及交通银行交易清单，证明刘某某的直接损失；2.卫生许可证，证明直到2019年9月29日鑫博泰来公司才从法律上正式取得房屋使用条件，上下水才达到合同约定的使用条件；3.2020年11月13日北京市通州区卫生健康委员会《关于北京市通州区台湖镇阳光花庭小区水质检测的情况说明》及2019年6月27日京通卫水罚[2019]228号行政处罚决定书，证明2019年6月26日鑫博泰来公司的水质检测不合格。鑫博泰来公司认为证据1不是新证据，发生在一审过程中，一审中没有提交，不认可关联性，房屋所有权与交房不具有必然关联性；证据2真实性不确认，不谈真实性的情况下，不认可以卫生许可证颁布时间为准，上下水如何使用已经竣工验收备案，房屋经过检测，而且是在通州区、镇政府甚至北京市委的领导关注下完成的审核过程，如果如刘某某所称交房时的水不是市政用水，而是鑫博泰来公司擅自接入的其他水源，肯定不会是现在这种处理方式，当时由于房屋已经盖完，市政没有把端口开对，导致鑫博泰来公司只能接到中水口里，当时如果直接接到自来水口里市政问题解决以后改造会造成很大的困难；证据3显示的个别点位不合格不代表交房时上下水水质不合格，交房时对上下水的处理和之后的处理都是符合相关规定的，真实性由法院核实。鑫博泰来公司未提交证据。本院补充查明以下事实：刘某某与鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y1969408）附件十一《补充协议》约定：二十三、对本合同的其他补充约定……14.其他……3）双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。一审中，为证明其主张鑫博泰来公司承担本案律师费20000元的诉讼请求，刘某某提交了其与北京市长安律师事务所于2019年11月29日签订的《诉讼案件代理协议》，该协议约定，北京市长安律师事务所委派刘茂源为刘某某提供法律服务，作为其与鑫博泰来公司商品房预售合同纠纷案件的委托代理人，基础律师费用20000元，在协议签署当日支付。此外，刘某某提交了开票日期为2019年11月29日、金额为20000元的律师费发票。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为鑫博泰来公司是否存在逾期交房的违约行为以及应承担何种违约责任，包括鑫博泰来公司是否在合同约定期限取得建筑工程竣工验收备案表、2019年6月30日鑫博泰来公司是否能够交付符合合同约定的上下水使用条件的房屋、鑫博泰来公司主张因不可抗力交房时间顺延是否成立、合同约定的违约金能否覆盖刘某某的租金及供暖费损失、刘某某主张律师费损失是否有依据等具体争议焦点。首先，关于鑫博泰来公司是否存在逾期交房的违约行为及其主张的不可抗力是否可以成为逾期交房的免责事由，一审法院认定正确，本院不再重复。鑫博泰来公司主张刘某某故意拖延收房，缺乏依据。其次，关于违约金计算方式，一审法院认定的违约金计算的期间及标准亦具有事实及法律依据，并无不当。故鑫博泰来公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。第三，关于刘某某主张的上下水问题，本院认为，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条、十三条之约定，出卖人交付商品房时市政基础设施中的上水、下水应在2018年9月15日达到使用条件，市政基础设施中的上水、下水是否达到使用条件应当以北京市建设工程竣工联合验收确认的内容为准。刘某某以供水水质问题为由主张一审法院认定2019年6月4日鑫博泰来公司发出《房屋交付催告函》时房屋已具备合同约定的交付条件错误，依据不足，本院不予支持。第四，关于刘某某主张一审法院计算的违约金不能涵盖其租金及供暖费损失的问题，本院认为，本院已在上文对房屋交付条件问题进行论述，因一审法院认定2019年6月4日鑫博泰来公司发出《房屋交付催告函》时房屋已具备合同约定的交付条件并无不当，故一审法院计算违约金至该通知函确定的刘某某收房最后期限2019年6月30日，依据充分。刘某某的租金及供暖费损失均应计算至2019年6月30日。因此，一审法院按照合同约定计算的违约金已足以涵盖其租金及供暖费损失，刘某某该项上诉主张缺乏依据。最后，关于刘某某主张的律师费损失问题，本院认为，双方签订的补充协议明确约定在出卖人违约情况下，买受人因诉讼产生的成本（包括律师费）由出卖人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。刘某某一审中已提交代理协议及律师费发票，证明其确实存在律师费支出，且律师费金额不违反相关收费标准，故其此项诉讼请求具有充分的事实及法律依据，应予支持。一审法院未详察合同约定及刘某某提交的相关证据，属认定事实错误，本院依法予以纠正。综上所述，刘某某的上诉请求中律师费部分成立，本院予以支持，其余上诉请求不成立，本院不予支持；鑫博泰来公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35244号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35244号民事判决第二项；三、北京鑫博泰来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿刘某某律师费损失两万元整；四、驳回刘某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元，由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费8968元，由刘某某负担5808元（已交纳），由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担3160元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  楚 静审 判 员  孙 京审 判 员  闫 慧二〇二一年六月一日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月