广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1482号上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆1903-1909号房。法定代表人：罗某1。被上诉人（原审原告）：张波，男，汉族，1979年12月20日出生，住成都市锦江区×××××××××××××××，身份证号码：513××××××××××××017。被上诉人（原审原告）：张佳全，女，汉族，1988年6月14日出生，住惠东县××××××××××××××××××××××××3号，身份证号码：340××××××××××××046。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司与被上诉人张波、张佳全因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初4368号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）粤1391民初4368号民事判决书，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。认定逾期办证违约责任方式显失公平，据此作出的判决是不合理不合法。一审法院认为上诉人是否存在逾期办证的违约行为应当从被上诉人付清相关费用后开始计算相应期限，以上诉人在2019年4月19日收到被上诉人的契税发票为起算点，没有结合大亚湾办证政策变化等客观因素，认定上诉人从2019年4月19日之后360个工作日内，未将办理权属登记资料报产权登记机关报备，以此认为上诉人违约，应承担逾期办证责任。事实上，在2018年下半年，大亚湾商铺办证政策的变更，导致在2018年底申请办理房产证的商铺暂时无法办理，目前上诉人也正与相关部门沟通中，上诉人在2019年4月19日收到被上诉人的契税发票后，曾多次向大亚湾不动产登记中心当场递交办证资料，但大亚湾不动产登记中心当场拒收。上诉人已积极履行义务，本案中逾期办证原因在于被上诉人，由于被上诉人没有及时缴纳契税，导致涉案商铺无法办理房产证，故涉案商铺逾期办证的原因在于被上诉人，应由被上诉人自行承担逾期办证责任。二、一审法院判决适用法律错误，逾期办理权属登记主要原因系被上诉人的原因，根据合同约定应由被上诉人承担逾期办理责任。1、上诉人已按照合同约定交房，并履行合同义务对“华浩海悦湾22栋”（案房产为22栋104商铺）进行大权籍调查、大确权登记、小权籍调查。上诉人在2017年下半年向惠州市国土资源局霞涌国土资源所送件对“华浩海悦湾22栋”进行大权籍调查，惠州市国土资源局霞涌国土资源所于2017年12月15日签收，出具“权籍签收表”（详见证据）。2018年初上诉人向惠州大亚湾不动产登记中心申请对“华浩海悦湾22栋”进行大确权，2018年3月13日惠州大亚湾区不动产登记中心向上诉人出具“惠州大亚湾区不动产登记受理回执”（详见证据2）。上诉人在进行大确权之后向惠州市国土资源局霞涌国土资源所申请对“华浩海悦湾22栋”98户业主进行小权籍调查，惠州市国土资源局霞涌国土资源所于2018年5月23日向上诉人出具“州大亚湾区不动产权籍调查业务受理回执单”（详见证据3）。综上，上诉人已履行开发商应尽的义务，对涉案商铺所在的“华浩海悦湾22栋”在2017年至2018年5月份进行大权籍调查、大确权登记、小权籍调查。2、涉案商铺华浩海悦湾22栋104号商铺隔壁商铺均已办理出房产证。上诉人公司台账上可以看出涉案商铺隔壁商铺均已办理好房产证，且大部分房产证已被业主领走（详见证据4），其中22栋05号商铺于2018年08月31日办理出房产证（详见证据5）、22栋108号商铺于2018年09月04日办理出房产证（详见证据6），由此可说明，其他业主有按照合同约定准备办证资料并且及时缴纳契税，所以能够及时办理房产证。3、上诉人已按照合同约定履行义务，逾期办证原因在于被上诉人，故逾期办证责任应由被上诉人自行承担。2016年9月21日被上诉人购买了上诉人华浩海悦湾22栋104号商铺，2016年11月2日上诉人向被上诉人邮寄“入伙通知书（详见证据7）根据《商品房买卖合同》第十一条约定:“买受人应在入伙通知书指定日期办理收房手续，买受人逾期十天未办理收房手续，出卖人有权视为对该房屋已验收合格并已经交付使用”。上诉人通知业主入伙之后则进行办理房产证环节，由于被上诉人逾期提供契税发票，上诉人多次催被上诉人缴纳契税以及提供其他办证材料，并于2018年6月2日向被上诉人邮寄“业主办证资料催告”（详见证据8），后被上诉人于2019年4月16日才向上诉人提交契税发票（详见证据9），已经超过《商品房买卖合同》约定360个工作日时间，根据《商品房买卖合同》附件四第四条第二款、第四款约定，逾期办证是因为被上诉人未及时缴纳契税导致，故逾期办证责任在于被上诉人。上诉人已经履行义务对涉案商铺所在的“华浩海悦湾22栋”进行大权籍调查、大确权登记、小权籍调查，及时通知被上诉人入伙，催被上诉人缴纳契税，且被上诉人所购买的涉案商铺的隔壁商铺均已办理好房产证，故逾期办证的责任应由被上诉人自行承担。2018年下半年，商铺办证政策变更，导致在2018年底申请办理房产证的商铺暂时不能办理，目前正在协商中，上诉人在此期间曾多次向大亚湾不动产登记中心当场递交办证资料，但大亚湾不动产登记中心当场拒收。由于被上诉人没有及时缴纳契税，导致上诉人需要缴纳其他的各项费用，该损失上诉人有权向被上诉人追究。综上，一审法院判决显示公平，适用法律错误，上诉人不服一审判决，现上诉人诉至惠州市中级人民法院，请求人民法院依法查明案件事实，撤销（2020）粤1391民初4368号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人张波、张佳全未向本院提交书面答辩意见。张波、张佳全向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付违约金人民币6534元（653351×1%）；2、判令被告在本案判决生效后立刻为原告办理原告向被告购买的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾22栋104号房的不动产权登记手续直至原告取得该房屋不动产权证书为止；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月21日，原告张佳全、张波作为买受人，与作为出卖人的被告惠州市华浩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾22栋X号房。关于付款方式，合同第六条约定：买受人应当于2016年9月21日签订合同之时或之前支付首期款，即总购房款的51%即人民币333351元，其余总房款的49%即人民币320000元通过办理银行按揭贷款支付。关于逾期办证的违约责任，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人继续委托出卖人办理房屋产权手续。合同附件四，对合同第十五条补充约定：1.被告应当按照约定及时将应由被告提交的办理房地产权属登记的资料报送产权登记机关；2.原告应当按照产权登记机关指定，提交应由原告提供的材料，因原告不提供或者被告通知后在指定的时间内不提供，导致无法按照合同约定办理房地产权证而产生的全部责任由原告承担；3.双方一致同意，原告不付清房款、未缴清房屋契税、维修基金等费用的，被告不予配合原告办理房地产权证，直至原告付清上述费用后，被告方配合原告办理房地产权证，由此导致的办证迟延的责任由原告承担；4.原告未付清全部房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房地产权证迟延办理的责任由原告承担。上述合同签订后，原告通过支付首期款和银行办理按揭付余款的方式向被告付清了购房款，被告向原告出具金额为653351元的增值税发票。2016年11月2日被告向原告邮寄了入伙通知书，2018年3月16日房屋实际交付给原告使用。2018年6月2日被告向原告邮寄《业主办证资料催告函》，要求原告提供办理房屋产权证书有关税费资料，2019年4月19日被告收到原告于2019年4月16日缴纳的契税和印花税发票。至此原告需要提交的办证资料已经齐全。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告应否向原告支付逾期办证违约金的问题。不动产权证书的办理需原告配合方能完成，故双方关于“双方一致同意，原告不付清房款、未缴清房屋契税、维修基金等费用的，被告不予配合原告办理房地产权证，直至原告付清上述费用后，被告方配合原告办理房地产权证，由此导致的办证迟延的责任由原告承担”的约定不违反法律规定，因此，认定被告是否存在逾期办证的违约行为应当从原告付清相关费用后开始计算相应期限。本案中，被告于2018年6月2日向原告邮寄《业主办证资料催告函》要求原告提供办理房屋产权证书有关税费资料，原告于2019年4月16日缴纳了契税和印花税，被告于2019年4月19日收到原告邮寄的契税发票，自此日期后的360个工作日内，被告应当将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但至本案审理终结前，被告尚未完成该项义务，且逾期386个工作日（2019年4月20日-2020年11月5日），超过合同约定的360个工作日，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期办证的违约金明确约定为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金并继续为原告办理房屋产权手续。故被告应向原告支付的逾期办证违约金为：653351元×1%＝6534元，且被告应继续为原告办理房屋产权手续。被告辩称因原告延迟提交税票导致在2018年底申请办证的商铺因商铺办证政策变更暂时不能办证，逾期办证的责任应由原告承担的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张波、张佳全支付违约金6534元；二、被告惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回原告张波、张佳全其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告惠州市华浩房地产开发有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期办证违约金的计算问题。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”，以及附件四补充协议第四条第三款的约定“双方一致同意，买受方不付清房款、未缴清房屋契税、维修基金等费用的，出卖方不予配合原告办理房地产权证，直至买受方付清上述费用后，出卖方配合买受方办理房地产权证，由此导致的办证迟延的责任由买受人承担”，本案中，上诉人称其逾期办证的主要原因系被上诉人逾期缴纳契税，被上诉人于2019年4月16日缴纳契税和印花税，于2019年4月19日向上诉人邮寄契税发票，一审已经据实从此日期后的360个工作日计算，但上诉人至今未向不动产登记中心提交办证所需资料，已构成逾期。另外，上诉人主张逾期办证的原因系大亚湾商铺办证政策的变更，因其未能提供证据证明，故本院不予采纳。综上，上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用50元，由上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月十四日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧