新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2151号   上诉人（原审原告）：李湘，女，1987年3月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：朱文莉，女，1982年12月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：李争圆，新疆星河律师事务所律师。   上诉人李湘因与被上诉人朱文莉合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初5242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人李湘的委托诉讼代理人张开发，被上诉人朱文莉及其委托诉讼代理人李争圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李湘上诉请求：撤销一审判决第二项，改判朱文莉返还转让费15万元，事实和理由：一、我与朱文莉签订的《餐厅转让协议》为无效合同，一审法院认定合同无效的原因是朱文莉在转租给我时并未取得原出租人陈祥静同意，故系朱文莉的过错导致合同无效，我不承担过错责任。二、一审认为出租人收回房屋时我未将餐厅内外装修设备拆除、搬离，及时向朱文莉返还，对损失的扩大存在过错，无事实和法律依据。首先，合同无效系朱文莉擅自向我转租所致，陈祥静发现餐厅被转租后强制性锁门，我随即将该情况告知朱文莉，要求其予以解决，但朱文莉未予处理，如果存在损失，也应由朱文莉承担。其次，我与陈祥静之间并无合同关系，我没有承租人的身份，无法代表朱文莉与陈祥静协商处理此事，在我告知朱文莉上述锁门事实后，其应当积极与出租方洽谈处理后续事宜，故导致餐厅内外装修设备未拆除及搬离的损失应当由朱文莉承担。综上，一审法院认定我对无效合同造成的损失承担责任缺乏依据，请求二审法院查明事实，予以改判。   朱文莉辩称，双方签订餐厅转让协议前，为了解餐厅经营情况，李湘一直跟进了解餐厅经营状况才决定转让该餐厅。转让时我问其是否需要重新签订租赁合同，李湘表示不需重新签订租赁合同。李湘在经营过程中因自身原因向外转让餐厅，在58同城上也登出餐厅转让广告。李湘因拖欠房屋租金导致房主收回房屋钥匙以致解除合同。李湘违约在先，在收回钥匙后，其未及时处理餐厅电器，也未通知我对餐厅内电器进行处理，造成的损失与我无关。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。   李湘向一审法院起诉请求：1．判令李湘与朱文莉签订的《餐厅转让协议》无效；2．判令朱文莉返还李湘15万元。一审中李湘变更其诉讼请求第一项为：判令解除李湘与朱文莉签订的《餐厅转让协议》。   一审法院认定事实：2017年7月27日，（乙方）李湘与（甲方）朱文莉签订《餐厅转让协议》，约定：一、甲方愿意将位于长沙路美林阁小区2号楼9号铺餐厅转让给乙方，转让的范围：餐厅内外装修，餐厅内全部的设备及剩余租金。二、转让价格：在甲方完全履行本协议中条款的前提下，经双方协商转让价格为总价18万元。甲乙双方签名转让协议后，乙方先交给甲方定金5万元，在2017年8月1日餐厅正式移交时，乙方再付13万元。三、乙方在2017年8月1日正式接受餐厅的经营管理，浙味快餐餐厅2017年8月1日以前的债务均由甲方承担。同日，李湘丈夫杨兴荣向朱文莉支付转让款5万元，同年8月1日，杨兴荣又支付10万元。李湘在经营期间，2017年9月12日，案外人陈祥静不同意朱文莉转租，由陈祥静女儿孟陈从李湘处收回房屋。孟陈向李湘出具了《收条》，内容为：因承租人朱文莉违反房屋租赁合同中的约定，在本人不知情的情形私自将此房屋转让给李湘经营，现特将李湘的房屋及钥匙收回。收到钥匙3把，一把感应钥匙。李湘陈述餐厅设备也被收走了。2015年8月5日，房主陈祥静与朱文莉订立《房屋租赁合同》，将美林阁2-1层9号商铺出租给朱文莉，租期8年，自2015年11月6日起至2023年11月5日止，作为餐饮店使用；第一年租金11万元，合同总价1,257,948元，房屋按第一年房屋租金的百分之十每年递增；合同有效时间内的每年9月6日前一次性完整支付当年租金；未经陈祥静同意，朱文莉不得转租、转借和转让承租房屋……审理中，一审法院视频联系了陈祥静，陈祥静明确表示不同意朱文莉转让，遂让孟陈收回餐厅，后将商铺出售。   一审法院认为，本案的争议焦点为李湘与朱文莉签订的《餐厅转让协议》效力如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案《餐厅转让协议》的转让范围包括餐厅内外装修、餐厅内全部的设备及剩余租金，具有不可分性，朱文莉未经出租人同意转让餐厅，应当认定为无效。李湘主张解除《餐厅转让协议》的请求于法无据，故不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。朱文莉未经出租人同意转租致使协议无效，存在过错，但李湘在取得餐厅后经营了一月有余，因此李湘应当承担实际占用期间的使用费。参照朱文莉与出租人陈祥静租金标准核算该段时间占有使用费为10,939.72元（11万元×1.1×33天÷365天）。出租人收回房屋时，李湘未将餐厅内外装修、设备拆除、搬离，及时向朱文莉返还，致使损失扩大，也存在过错。一审法院酌情按公平原则认定李湘与朱文莉双方对餐厅装修、设备损失各担50％的责任即73,756.16元［（18万元－11万元×1.1×98天÷365天）×50％］。扣除李湘应负担的占有使用费及损失，朱文莉向李湘返还的转让费应为65,304.11元（15万元－10,939.72元－73,756.16元），对李湘多主张的部分，不予支持。一审法院判决：一、李湘与朱文莉于2017年7月27日签订的《餐厅转让协议》无效；二、朱文莉于判决生效后十日内返还李湘转让费65,304.11元；三、驳回李湘的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：   李湘提交如下证据：2017年9月22日朱文莉丈夫夏春光与我丈夫杨新荣的通话录音，用以证明2017年9月12日房屋被房主强行收走，2017年9月22日，夏春光在录音中表示他没时间也没有地方去处置物品，在收到我方电话通知时明确表示其不需要该物品，因朱文莉将房屋擅自转租，导致房主强行解除租赁合同，该租赁合同解除后产生的法律后果是餐厅中的相应物品应当由朱文莉自行取回，录音中反映房主并不认识我，我无法取回屋内物品，只能让朱文莉及其丈夫取回屋内物品，房主与我之间并不存在法律关系。李湘的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不属于新证据，我与李湘签订了合同，合同内容均是双方丈夫协商的，我丈夫当时也告诉杨新荣处理设备，对要证明的问题不认可。本院对证据认定如下：因对通话录音双方的身份本院无法确认，本院对该证据的真实性不予认可。   本院对一审查明的事实予以确认。   另查明：李湘的丈夫杨新荣与朱文莉的丈夫夏春光系朋友关系。   本院认为，一、因2017年7月27日，李湘与朱文莉签订的《餐厅转让协议》中约定的转让范围包括餐厅内外装修，餐厅内全部的设备及剩余租金，故双方并非仅就房屋租赁进行约定，一审认定本案案由为房屋租赁合同纠纷不当，本院确认本案案由为合同纠纷。   二、李湘系《餐厅转让协议》中的受让方，在签订该协议时，李湘应当知道朱文莉系从他人处租赁房屋用于经营餐厅的事实。故李湘在未得到房主同意的情况下即于2017年7月27日与朱文莉签订《餐厅转让协议》，李湘对于《餐厅转让协议》的无效存在过错，而朱文莉明知关于所转让餐厅的房屋与房主约定为不得转租，而在未取得房主同意的情况下，擅自与李湘签订《餐厅转让协议》，朱文莉亦存在过错。综上，李湘与朱文莉对于导致《餐厅转让协议》无效均存在过错，对李湘上诉称系朱文莉的过错导致合同无效，其不存在过错责任的上诉理由，本院不予采信。   三、关于朱文莉应向李湘返还转让费数额的认定。《餐厅转让协议》中约定转让的范围包括餐厅装修、餐厅内全部的设备及剩余租金，转让价格为18万元。根据查明的事实，协议包含的为2017年8月1日至2017年11月6日期间的租赁费，按照朱文莉与房主陈祥静签订的租赁合同确定该期间租赁费为32,487.67元（11万元×1.1÷365天×98天），除去上述租赁费，根据双方约定，协议中18万元转让费中剩余部分应为餐厅装修、餐厅内全部的设备的价值共计147,512.33元（18万元-32,487.67元）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。虽然李湘与朱文莉签订的《餐厅转让协议》无效，但是李湘从朱文莉处接收了该餐厅及其全部设备，在房主陈祥静要求李湘交还房屋时，李湘占有并使用餐厅。李湘未能证明关于需向房主交还房屋已经及时告知朱文莉，避免损失扩大，现《餐厅转让协议》无效，李湘在要求朱文莉向其返还转让款时，无法向朱文莉返还餐厅内外装修、餐厅内全部设备，故应当对此折价补偿。一审认定李湘应当对此承担50%的过错责任合理，本院予以确认。该部分价值为73,765.16元（147,512.33元×50%）。因李湘取得餐厅后占用使用，该期间共计43天（2017年8月1日至李湘2017年9月12日向房主陈祥静交还房屋之日）的占有使用费14,254.79元（11万元×1.1×43天÷365天）应当由李湘承担。因一审法院参照朱文莉与出租人陈祥静租金标准核算该段时间李湘应承担33天的占有使用费10,939.72元（11万元×1.1×33天÷365天），朱文莉对此并无异议，故本院对一审认定的占有使用费数额予以确认。综上，朱文莉应当向李湘返还剩余转让费65,295.12元（15万元-73,765.16元-10,939.72元）。一审认定事实清楚，划分过错责任比例适当，本院依法予以确认。   综上所述，李湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,917.4元（李湘已预交），由李湘负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   王 菲   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 六 日   书  记  员   杨文新