北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9486号上诉人（原审被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，男，北京东方长安房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京小镜子科技有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：边振镜，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）因与被上诉人北京小镜子科技有限公司（以下简称小镜子公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人东方长安公司的委托诉讼代理人朱方方，被上诉人小镜子公司的委托诉讼代理人廖钟菁、韦忠俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方长安公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回小镜子公司的全部诉讼请求或发回重审；2．案件受理费由小镜子公司负担。事实与理由：一、一审判决认定地下室部分构成合同内容存在严重错误，据此判令解除合同依据不足。1．案涉《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）中约定的商品房并不包括地下室，东方长安公司也从未承诺赠送。根据《预售合同》的相关约定，小镜子公司购买的涉案房屋建筑层数为2层，套内建筑面积为138．73平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米70403．27元，总价款为9767045元，并不包括地下部分。对于上述《预售合同》的核心内容，合同订立时双方都应予充分关注，小镜子公司购房时应当明确知悉其所购房屋的建筑面积、结构以及房屋权属登记面积不包括其主张的地下室，且案涉小区房屋价格及面积已经有关部门审批备案，已报批的房屋价格和面积亦不包含小镜子公司所主张的地下室。东方长安公司从未承诺赠送地下室，一审依据证人张某、王某的证言及公证网页内容等认定东方长安公司明确宣传赠送地下室，证据采信明显不当。首先，证人张某并非东方长安公司的销售人员，其未提供任何证据证明其系北京标点房地产经纪有限公司（以下简称标点公司）的代理销售，其出具的证人证言即使属实，也仅能证明其作为代理销售成功推介销售特定房屋的情况，而不能证明案涉小区所有配套商业房屋的情况。证人王某出具的证言仅是其主观陈述，没有证据证明，其与本案存在利害关系，证言不应采信。其次，小镜子公司提交的网页公证均系第三方网站宣传，相关内容亦非东方长安公司提供，无法代表东方长安公司的意志，且案涉小区配套商业房屋并非都存在地下空间，网页宣传内容也未明确指向涉案商铺，故无法依据该网页宣传得出系东方长安公司承诺赠送地下室的结论。2．本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的适用条件。根据该条规定，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。而本案中，小镜子公司所主张的东方长安公司关于地下室所作的宣传和允诺不满足上述要件。首先，涉案商铺的建设工程规划许可中并不包括地下部分，地下室当然不属于开发规划范围内，小镜子公司一审提供的证据无一能够证实其主张案涉商品房的销售广告和宣传资料为东方长安公司提供或能够代表东方长安公司意志。其次，不论是《责令限期改正通知书》还是公证的第三方网站宣传资料，均未明确指向涉案商铺，张某的证人证言也无法证实涉案商铺的销售宣传情况，故无任何证据证明关于地下室的说明和允诺已经达到具体明确的程度。最后，小镜子公司提交的公证书显示第三方网站载明的宣传信息发布时间绝大部分在小镜子公司购买涉案商铺之后，所以无法证明小镜子公司系依据第三方网站的宣传信息决定购买涉案商铺。一审中东方长安公司提交了多份不存在地下空间的案涉小区其他配套商业房屋的《预售合同》，这些房屋的销售价格并没有低于涉案商铺的销售价格，足以证明是否存在地下空间并不是影响涉案商铺销售价格的因素，且案涉小区所有房屋的销售价格均经有关部门审批备案，报批销售价格并不包含地下室的价值，故一审认定关于地下室的宣传和允诺对合同订立及房价确定有重大影响缺乏依据。二、《预售合同》约定的主要权利义务已履行完毕，小镜子公司无权要求解除合同。本案中，小镜子公司已缴纳完毕全部购房款并办理完毕收楼手续，双方对于房屋买卖的主要权利义务已按照合同约定全部履行完毕。小镜子公司收楼时房屋地面为封闭结构，地下部分并未与地上连通，小镜子公司未提出异议，证明小镜子公司收楼时认可房屋现状，东方长安公司从未承诺赠送地下空间，小镜子公司主要合同目的已经实现。在案涉合同的主要权利义务已因履行完毕而终止的情形下，不应再适用解除的方式去终止合同的权利义务，故小镜子公司无权再依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同。退一步讲，即使东方长安公司真的承诺赠送地下室，因《预售合同》标的不包括地下室，合同价款不包含地下室的价值，事实上地下空间的价值也不能与地上空间的价值相提并论，作为附赠的地下面积无法赠送远未达到根本违约的程度，故一审判决解除合同缺乏依据。三、一审判决对合同解除的法律后果处理不当。1．一审判令东方长安公司向小镜子公司退还印花税及公共维修基金明显错误。关于印花税，东方长安公司代收的印花税已上缴税务机关，小镜子公司已收到粘贴有印花税票的合同正本，不论合同是否解除，税务机关都不会返还印花税，且双方各自向税务机关缴纳一份印花税，如合同解除，东方长安公司也存在印花税损失，故就印花税部分不应判令东方长安公司予以退还。关于公共维修基金，东方长安公司只是代收代缴，代收后已缴存至维修基金专户，即使合同解除，东方长安公司也无法申请返还，而应由小镜子公司自行向公维管理中心申请返还，故不应直接判令由东方长安公司退还公共维修基金。2．一审法院类似案件并未支持利息损失，本案判令东方长安公司支付利息损失缺乏依据，且违反同案同判原则。双方签订的《预售合同》第十五条关于面积差异处理明确约定，如果面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人已付房款并支付利息。故一审酌定利息自合同解除之日的次日起计算违反合同约定，即使以面积差异为由支持解除合同，利息部分也应当按照合同约定，自向东方长安公司送达起诉状副本之日后的第91日即2020年8月23日起算。3．一审判令小镜子公司向东方长安公司支付逾期交房违约金缺乏权利基础和法律依据。小镜子公司根据《预售合同》第12条交付条件及第14条逾期交房责任的约定，要求东方长安公司承担逾期交房违约责任。根据《预售合同》第14条的约定，东方长安公司逾期交房超过60日后，小镜子公司有权退房，小镜子公司退房的，东方长安公司应当自退房通知送达之日起90日内退还已付房款并按照小镜子公司已付房款的3%支付违约金。由此可见，小镜子公司要求东方长安公司支付逾期交房违约金是在其享有合同解除权的情况下东方长安公司应承担的违约责任，现《预售合同》第14条约定的因东方长安公司逾期交房小镜子公司享有的合同解除权已因超过法律规定的一年除斥期间而消灭（合同约定的交房日期为2017年6月30日），其再要求东方长安公司支付逾期交房违约金缺乏权利基础，不应予以支持。同时，北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第十二条规定，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。本案中，小镜子公司已收房，根据上述规定，其收房后又以涉案商铺不具备交付条件为由要求东方长安公司支付逾期交房违约金，不应予以支持。4．一审判令东方长安公司同时支付利息损失和违约金适用法律错误，对东方长安公司显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。小镜子公司辩称，不同意东方长安公司的上诉请求，请求驳回东方长安公司的上诉请求。一审判决认定小镜子公司有权解除合同正确。合同解除后，东方长安公司应返还已付房款、印花税、公共维修基金并赔偿利息损失。东方长安公司逾期交房，应承担违约责任。合同解除后，东方长安公司应按照相关司法解释的规定支付资金占用期间的利息损失。小镜子公司向一审法院起诉请求：1．判令解除小镜子公司与东方长安公司于2016年11月18日签订的编号为Y1975251《北京市商品房预售合同》；2．判令东方长安公司向小镜子公司返还已付房款9807175元，并以9807175元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．判令东方长安公司向小镜子公司返还印花税4884元；4．判令东方长安公司向小镜子公司返还公共维修基金14735元；5．判令东方长安公司配合办理注销网签备案手续；6．判令东方长安公司向小镜子公司支付违约金294803元；7．本案诉讼费由东方长安公司承担。一审法院认定事实如下：2016年11月18日，小镜子公司（买受人）与东方长安公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》，合同编号：Y1975251），约定小镜子公司购买东方长安公司坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）E11#公建楼（配套商业）1层112号房屋，涉案项目暂定名为富力惠兰美居，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为146．25平方米，套内建筑面积为138．73平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米70403．27元，总价款为9767045元，付款方式为分期付款。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，出卖人应于2017年6月30日前向买受人交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十三条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到相应的交付条件，包括上下水、市政双路供电、供暖均于2017年6月30日达到使用条件；燃气于2017年6月30日达到预留燃气入户管，待业主选定灶具、户内燃气工程实施完毕后，配合办理通气手续；电话通信线、有线电视线于2017年6月30日交付，敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式（第1种方式）处理：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五关于付款方式及期限的约定，买受人于2016年9月23日交纳定金5万元，剩余房款分六期支付，首期于2016年11月18日前交纳1957045元，二期于2017年1月18日前交纳1950000元，三期于2017年3月18日前交纳980000元，四期于2017年9月18日前交纳1950000元，五期于2018年3月18日前交纳1950000元，六期于2018年9月18日前交纳980000元。《预售合同》还约定了其他内容。2016年11月18日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额分别为957045元和1000000元的房款发票。2017年1月18日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额分别为1000000元和950000元的房款发票。2017年3月17日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额为980000元的房款发票，同年9月18日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额分别为960000元和990000元的房款发票。2018年3月16日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额分别为1000000元和950000元的房款发票，同年9月18日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额为980000元的房款发票，同年9月19日，东方长安公司向小镜子公司出具了金额为40130元的面积差发票。此外，小镜子公司向东方长安公司交纳了印花税4884元、专项维修资金14735元。2018年9月19日，东方长安公司向小镜子公司交付了房屋。案件审理中，小镜子公司表示若法院认定合同解除，同意返还涉案房屋。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，主要内容为：经查，你单位于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条之规定，责令你单位于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。2019年7月25日，小镜子公司委托代理人杨德茹到北京市方圆公证处，称其因诉讼需要，为准备相关证据，申请对网上相关内容进行证据保全。后北京市方圆公证处出具了编号为（2019）京方圆内经证字第24553号公证书，小镜子公司以此用于证明东方长安公司通过百度、搜狐等网络媒体宣传涉案楼盘的房屋信息，并有“主力78-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台”等宣传内容，同时附有房屋一层、二层、地下室和露台的样板间和实景照片，并宣称能实现“买一得三”的消费感受。东方长安公司表示对上述公证书真实性无异议，不认可公证内容与本案的关联性，无法证实小镜子公司的证明目的，该份《公证书》公证内容均为百度搜索网页截图，房天下等第三方网站无东方长安公司合法授权，无论其网页内容如何，均与东方长安公司无关，况且网页内容也并未特定指向案涉房屋，该份《公证书》的取得时间为2019年7月25日，与双方合同签订时间相距甚远，小镜子公司亦未提交任何证据证明其是根据第三方网站宣传信息决定购买案涉房屋。2019年9月23日，小镜子公司向北京市长安公证处提出申请，申请对其在北京市通州区永顺镇潞苑北里四区33号楼112号的底商进行现场取证并保全有关证据。当日下午，北京市长安公证处的公证员到现场进行了拍照和摄像，后出具了（2019）京长安内经证字第49067号公证书。小镜子公司以此证明其购买的房屋地下一层存在地下室。东方长安公司对该份公证书真实性无异议，证明目的不认可，表示涉案房屋交付时房屋地面为封闭结构，《预售合同》中约定的商品房并不包括地下室，东方长安公司也从未承诺赠送，公证书照片显示的空间系地下基础结构空腔，为密闭空间，不属于销售范围。2020年7月7日，小镜子公司委托北京中盛行房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。同年7月9日，北京中盛行房地产土地评估有限公司作出中盛行（2020）（咨）估字第022号《房地产估价咨询报告》，估价对象为北京市通州区潞苑北里四区33号楼112室商业用途房地产，建筑面积为237．35平方米的房屋所有权及相应分摊的商业用途国有土地使用权；价值时点为2016年11月18日；估价结果为估价对象总价为740．37万元，其中，地上一、二层总价为546．76万元，地下一层总价为193．61万元，并且载明地上一层建筑面积为73．675平方米，地上二层建筑面积为73．675平方米，负一层建筑面积为90平方米。东方长安公司对上述《房地产估价咨询报告》表示不认可，认为系小镜子公司单方委托，评估价格不具有客观性、合理性，不能作为定案依据，东方长安公司销售的房屋价格均按照一房一价的备案价格进行销售，涉案房屋不包括地下室，地下室的价值当然未包含在房屋总价之内，小镜子公司所称的地下室系基础结构空腔，不具有商业价值。庭审中，原东方长安公司均称《房地产估价咨询报告》中的房屋是涉案房屋。案件审理过程中，小镜子公司提交张某、王某的证人证言，并称在北京瑞余科技有限公司诉北京东方长安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，证人王某、张某出庭了，张某是东方长安公司的代理销售人员，证明其在销售过程中按照东方长安公司要求的销讲内容向购房者宣传涉案房屋赠送地下室、露台或者小院；王某是涉案楼盘业主，证明涉案房屋在合同约定的交付时间（2016．10．30）电话通讯线、有限电视线、燃气均未达到交付条件，并且联通公司区域销售经理告知王某电话通讯线的敷设时间是2019年初。东方长安公司称小镜子公司所述属实，不需要证人到庭，在另案中已经质证过了。张某在证人证言中称其曾经是富力惠兰美居星光大道项目的代理销售，富力惠兰美居项目在销售过程中，主要宣传的内容是：富力惠兰星光大道总建筑面积1．5万平方米，全临街排布，形成长约700米的商街，惠兰星光大道135套商铺，户型面积从68平-280平，同时每间商铺中间的隔墙是可以打掉的，可实现商铺最大面积2000平米左右，主力为80-100平米临街餐饮旺铺，项目采用“一拖二”的灵动设计，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台。面宽层高最大化，面宽6．1米左右，首层层高4．2米，二层层高3．9米。东方长安公司对于张某的证人证言不认可，表示其没有提交劳动合同等证明材料证明其是东方长安公司的销售，其证明的情况存在不真实不客观的可能，也缺乏证据证明，其当庭陈述并提供的销讲内容并不是东方长安公司提供，不能代表东方长安公司的意思，证人陈述的涉案房屋有无地下室房价相差200万元的内容不属实。王某在证人证言中称其是通州惠兰美居商铺的业主，2016年10月14日，北京鸿景昀国际贸易有限公司（王某系该公司法定代表人）与东方长安公司签订《预售合同》，约定2016年10年30日房屋达到交付条件并交房，但因商铺没有达成约定交付条件，其一直没有收房，2018年10月23日，其作为惠兰美居业主代表之一去维权，认为商铺基础设施不具备交付条件，如商铺没有敷设电话通讯线，没有光纤入户，所以不能上网、商户不能刷POS机，燃气管道未安装入户，业主无法装表使用等问题，2019年下半年，关于电话通讯线问题，其咨询过中国联通的区域销售经理，得知惠兰美居商铺电话通讯线的敷设时间是2019年初，所以，2016年10月30日楼盘商铺的电话通讯线并没有敷设到位，根本不具备交付条件。东方长安公司对王某的证人证言不认可，认为王某证实的案涉相关的市政基础设施不符合交房条件，但是小镜子公司没有提交确实有效的证据证明，王某的单方陈述存在不真实、不客观的可能，王某作为法定代表人的鸿景昀公司也在诉讼，东方长安公司提供的证据可以证明市政设施在交房前已符合交房条件。另查，涉案房屋已办理完毕网签备案手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，根据小镜子公司、东方长安公司提交的证据及证人证言，可以认定东方长安公司在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知小镜子公司涉案商铺存在地下室，东方长安公司的销售人员在销售涉案商铺时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室、小院或露台，并对地下室、小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明。结合《预售合同》约定的商铺面积及东方长安公司销售人员宣称的赠送地下室面积及小院或露台面积，可以认定赠送面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。故赠送地下室、小院或露台虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。北京市规划和自然资源委员会于2019年7月23日向东方长安公司作出京规字（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，将东方长安公司建设的地下室认定为违法建设，并要求东方长安公司对地下室进行回填，导致小镜子公司购买的涉案商铺地下室无法使用，东方长安公司向小镜子公司交付的商铺面积与约定面积相差较大，已超过《解释》第十四条规定确定的标准，小镜子公司的合同目的不能实现，有权要求解除合同。故对于小镜子公司要求解除与东方长安公司于2016年11月18日签订的《预售合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。小镜子公司以起诉的方式解除合同，一审法院于2020年5月22日向东方长安公司送达了起诉状，小镜子公司解除合同的通知应视为该日送达东方长安公司，故应以2020年5月22日为《预售合同》解除之日。案件审理中，小镜子公司表示若合同解除，同意返还涉案房屋，一审法院不持异议。合同解除后，东方长安公司应配合小镜子公司办理注销网签备案手续并将小镜子公司向其支付的购房款、印花税、公共维修基金退还小镜子公司，故对于小镜子公司要求东方长安公司退还已付房款9807175元、印花税4884元、公共维修基金14735元并要求东方长安公司配合小镜子公司办理注销网签备案手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于小镜子公司要求东方长安公司支付已付房款利息的诉讼请求，因东方长安公司违约导致《预售合同》解除，小镜子公司要求支付利息于法有据，故对小镜子公司该项诉求，一审法院予以支持，利息起算点应以合同解除之日的次日为宜。关于小镜子公司要求东方长安公司支付违约金294803元的诉讼请求，因东方长安公司违约导致《预售合同》解除，应承担相应的违约责任，综合本案情况，一审法院酌定为294000元，对于小镜子公司主张过高部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决：一、确认小镜子公司与东方长安公司于2016年11月18日签订的编号为Y1975251的《北京市商品房预售合同》于2020年5月22日解除；二、东方长安公司于判决生效之日起十五日内退还小镜子公司购房款9807175元、印花税4884元、公共维修基金14735元，以上共计9826794元；三、东方长安公司于判决生效之日起十五日内向小镜子公司支付利息损失（以9807175元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月23日起计算至实际付清之日止）；四、东方长安公司于判决生效之日起十五日内向小镜子公司支付违约金294000元；五、东方长安公司于判决生效之日起十五日内协助小镜子公司办理通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）E11#公建楼（配套商业）1层112号房屋注销网签备案手续；六、小镜子公司于判决生效之日起十五日内将通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）E11#公建楼（配套商业）1层112号房屋返还给东方长安公司；七、驳回小镜子公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交证据。小镜子公司放弃其一审第4项诉讼请求“判令东方长安公司向小镜子公司返还公共维修基金14735元”。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、东方长安公司是否宣传赠送地下室等以及该宣传内容是否构成要约，小镜子公司是否有权解除合同；二、一审判决对于合同解除后的法律后果处理是否妥当。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，小镜子公司主张东方长安公司宣传涉案商铺所在楼盘赠送80-90㎡地下室、35㎡小院或露台等，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘样板间的相关内容，其基于上述宣传与东方长安公司签订《预售合同》购买了涉案商铺。东方长安公司则称其从未承诺赠送地下室，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用条件。对此，本院认为，首先，根据小镜子公司提交的北京市方圆公证处出具的公证书，网页中显示涉案商铺所在楼盘信息，载明“富力惠兰星光大道现房商铺在售：主力78-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台……。”其次，根据北京市规划和自然资源委员会作出的京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》所载，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室。最后，结合小镜子公司提供的北京市长安公证处出具的公证书及《房地产估价咨询报告》，可以证明涉案房屋存在地下室。综合上述情况，小镜子公司主张东方长安公司在销售涉案商铺时承诺赠送地下室等，并对地下室的面积、位置等进行了较为具体的说明且地下室已实际建设，具有事实依据，本院予以采信。鉴于东方长安公司承诺赠送的地下室面积较大，确实会对涉案商铺的销售价格及小镜子公司的购房意愿产生重大影响，应构成要约。因此，即使赠送地下室等未载入双方签订的《预售合同》，亦应为合同内容。东方长安公司主张其从未承诺赠送地下室，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的适用条件，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据已经查明的事实，东方长安公司未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设1层地下室，且承诺向小镜子公司赠送地下室等，现东方长安公司建设的地下室已被行政机关认定为违法建设并责令东方长安公司限期回填，导致小镜子公司购买的涉案商铺地下室无法使用，涉案商铺面积与约定面积相差较大，小镜子公司的合同目的不能实现，其有权据此要求解除合同。关于合同解除的日期，一审法院认定《预售合同》的解除日期为2020年5月22日，于法有据，本院予以维持。东方长安公司上诉主张小镜子公司无权要求解除合同，缺乏依据，本院不予采信。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因东方长安公司违约，双方签订的《预售合同》解除，故小镜子公司应将购买的涉案商铺退还东方长安公司，东方长安公司应配合小镜子公司办理注销网签备案手续并将其已收取的购房款、印花税退还小镜子公司。因印花税亦属合同不能履行给小镜子公司造成的直接损失，故东方长安公司提出的不应退还印花税的理由依据不足，本院不予支持。关于东方长安公司代收的住宅专项维修资金，小镜子公司在二审中放弃该项诉讼请求，本院对此不持异议。关于小镜子公司主张的逾期交房违约金。东方长安公司作为出卖人与买受人小镜子公司签订的《预售合同》第十二条约定，出卖人东方长安公司应于2017年6月30日前向小镜子公司交付房屋。《预售合同》第十四条约定，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。本案中，东方长安公司未按合同约定的期限向小镜子公司交付涉案商铺且逾期超过60日，对此小镜子公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权选择退房，而是于2018年9月19日收房。因此，依据上述合同约定，小镜子公司有权就东方长安公司的逾期交房行为主张自交付期限届满之次日起至实际交付之日止的违约金。现小镜子公司主张的违约金数额不高于合同约定的标准，一审判决支持小镜子公司关于违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于小镜子公司主张的已付房款的利息，因小镜子公司购买的涉案商铺地下室无法使用且交付使用的面积与合同约定面积相差较大，导致小镜子公司的合同目的不能实现，故小镜子公司在合同解除后有权要求东方长安公司赔偿其已付房款的利息损失。综合考虑本案实际情况，本院认为该笔利息自合同解除之日的次日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付较为公允。因小镜子公司主张的利息和违约金系针对东方长安公司的不同违约行为且计算期间并不重合，上述两项之和亦不过高，故东方长安公司上诉主张不应同时支持违约金和利息损失，依据不足，本院不予采信。综上所述，因小镜子公司在二审中放弃了要求东方长安公司返还住宅专项维修资金的诉讼请求，故本院对此予以改判。东方长安公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12735号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12735号民事判决第二项、第七项；三、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还北京小镜子科技有限公司购房款9807175元、印花税4884元，以上共计9812059元；四、驳回北京小镜子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41265元，由北京小镜子科技有限公司负担165元（已交纳），由北京东方长安房地产开发有限公司负担41100（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费82530元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年六月三十日法官助理  赵 霄书 记 员  王秋岩