四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初3709号 原告：四川正嘉物业管理有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊新村24幢1层，统一社会信用代码915115025927800695。 法定代表人：陈芳。 委托诉讼代理人：刘一可，四川嘉世律师事务所律师，执业证号15101201210806130Y。 委托诉讼代理人：刘小艳，女，1990年7月12日出生，四川省宜宾市南溪区，系公司员工。 被告：陈**，男，1960年12月20日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告：杨宗财，女，1962年7月12日出生，汉族，住四川省屏山县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：颜福圣，四川胜邦律师事务所律师，执业证号15115201310267650。 以上二被告共同委托诉讼代理人：许丽，四川胜邦律师事务所实习律师，证号2212105210046。 原告四川正嘉物业管理有限责任公司（以下简称正嘉物业公司）与被告陈**、杨宗财物业服务合同纠纷一案,本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正嘉物业公司的委托诉讼代理人刘小艳、刘一可，被告陈**、杨宗财及其共同委托诉讼代理人颜福圣、许丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正嘉物业公司提出以下诉讼请求：1、判令被告按照《前期物业服务合同》的约定，立即向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日所欠物业管理服务费3010.08元以及违约金800元，两项共计3810.08元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为宜宾市翠屏区西郊新村半岛大院小区15幢2单元2107号房屋的业主。原告系对半岛大院小区提供物业服务的公司。依照原告与案涉项目开发商签订的《前期物业服务合同》约定，被告接受原告的物业管理服务，每月应按时缴纳物业管理服务费用，同时约定若被告未按时向原告缴纳相关费用的，从逾期之日起，应支付未缴费用千分之三的违约金。尽管原告一直按照《前期物业服务合同》约定的服务标准为被告提供了物业服务工作，但遗憾的是，截止起诉之日，被告己经拖欠了前述区间内的物业费。现依照相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。 被告陈**、杨宗财共同辩称：1、原告主张的物业费计算标准错误，应按《物业服务合同》约定的1.2元/㎡计算。案涉小区已经于2016年3月2日成立业主委员会，原告于2016年12月19日与业主委员会订立《物业服务合同》（于当月月初适用），故原告的起诉无论按约定还是法律规定，均应当按照《物业服务合同》（即1.2元/㎡）计算。案涉小区现有一期、二期、三期，其中第三期在建。各分期仅为建筑分期而不是小区分区。《物业服务合同》有效期间，原告在为小区提供物业服务的过程中，对一期、二期均提供了相同标准、相同范围，甚至是基本相同人员的物业服务，原告实施的是统一标准管理，故原告收费应当执行统一价格标准，即按1.2元/㎡。2、《物业服务合同》履行期已经届满，原告主张其为2019年以后的物业服务提供商应当提供证据证明。合同期满后存在部分社会工作者提供了象征性的物业服务，需要原告提供证据系原告实施。原告应当提供有关工作交接记录、维修记录以及相关派遣的相关人员的劳动合同和社会保险缴费记录。3、如2019年以后案涉小区象征性物业服务系原告提供，相应计费标准也应当对应减少且不能计算违约金。2019年1月1日后，小区的管理水平迅速下降，物业服务水平极低，小区门卫形同虚设，社会闲杂人员进出无任何障碍。小区的监控遭到大面积破坏，小区内发生人员冲突，财产遗失均无监控视频可以调取。电梯频繁发生停运事故和照明缺失，涉及楼层业主的居家安全存在严重威胁。小区墙体损毁严重，小区内的百叶窗等破损长时间不能修复。小区内电瓶车随意进出并在小区内乱停乱放。小区消防通道长时间被阻塞，停电时消防应急指示灯不亮，小区安全隐患严重。综上所述，被告不否认在享受物业服务的同时应当支付物业服务费，但在《物业服务合同》到期后，应当查明物业服务提供者。请贵院在查明本案事实的基础上依法判决。 原告围绕诉讼请求提交了企业法人营业执照、企业法定代表人身份证复印件、被告身份信息、不动产登记信息、商品房买卖合同、临时公约、建设用地规划许可证、预售许可证、欠费统计表、催告函、简报、获奖证书、收费率统计表等证据。被告陈**、杨宗财提交了身份证复印件、业主委员会成立信息、业委会议事规程、《物业服务合同》（2017）、卫星图片、楼宇鸟瞰图、光盘一张、统计表等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2015年12月10日，半岛大院小区（二期）开发商四川长隆置地有限责任公司（甲方）与原告正嘉物业公司（乙方）签订半岛大院二期《前期物业服务合同》，约定乙方负责“半岛大院”(二期)的前期物业管理服务工作，业主负有缴纳物业费义务；合同期限为：自本合同签订之日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止；电梯住宅物业收费标准为：1.5元/月/平方米；本物业管理服务费首次交纳半年物业服务费，以后半年交纳一次，业主或物业使用人应在上半年（以半年为交纳周期）的最后10日内向乙方预交下半年的物业公共服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或水、电、气等物业使用费的，每逾期一日，应按欠费额千分之三的标准向乙方支付违约金。此外，双方还对物业服务事项、物业管理服务质量标准、权利义务、及违约责任等进行了约定。 2017年4月27日，四川长隆置地有限责任公司（出卖人）与被告陈**、杨宗财（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定：被告购买半岛大院（二期）15幢2单元21层7号住宅一套，预测建筑面积83.61㎡；在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2018年6月30日到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务期间，物业服务费实行包干制的，物业服务费计费方式为1.5元/月/平方米；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约；同意由业主、业主大会依法选聘或续聘物业服务企业。2018年6月29日，开发商四川长隆置地有限责任公司将被告所购的半岛大院（二期）15幢2单元21层7号住宅交付给被告陈**、杨宗财。被告陈**在《物业交接确认书》末尾签字确认。 另查明，半岛大院小区（二期）至今未成立业主委员会。被告陈**、杨宗财自2019年1月1日至2020年12月31日止共计24个月，未交纳物业管理服务费。按合同约定计算，被告差欠原告物业费3009.96元（1.5元/㎡/月×83.61㎡×24个月）。 本院认为，原告正嘉物业公司与四川长隆置地有限责任公司签订的半岛大院二期《前期物业服务合同》，系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《前期物业服务合同》对小区业主即本案被告具有法律约束力。原告为案涉小区提供了物业服务，被告陈**、杨宗财自接房后即接受了原告提供的物业服务，故其应按合同约定交纳物业服务费。原告诉请被告陈**、杨宗财交纳自2019年1月1日至2020年12月31日止共计24个月拖欠的物业服务费，符合合同约定和法律规定，但原告计算有误，经本院核算，应为3009.96元。 关于被告辩称半岛大院各期均属于同一小区，案涉小区应当按“半岛大院”一期《物业服务合同》中约定的1.2元/平米的物业费标准收费。本院认为，虽然一期与二期同属半岛大院小区，但被告陈**、杨宗财与开发商四川长隆置地有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》（预售）已明确约定被告所购物业属半岛大院二期，前期物业服务计费标准为1.5元/月/平方米，因此本案应按半岛大院二期《前期物业服务合同》约定的收费标准计费。被告陈**、杨宗财的该辩称既无事实依据又无法律依据，本院依法不予采纳。 关于被告辩称2019年1月1日后，小区存在服务管理水平迅速下降、物业服务水平极低等情况，物业费计费标准应当对应减少。本院认为业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告提出小区物业服务水平极低，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。从被告提交的证据来看，原告在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但被告所提交的证据不能够证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性。因此被告提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由。 关于原告主张的违约金问题。本院经审查认为，原告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，原告也确未全面履行合同义务，故原被告双方均存在违约行为，本院酌情认定原被告双方互负同等违约责任。因此，对原告的违约金请求，本院不予支持。 需要指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，原告正嘉物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈**、杨宗财于本判决生效后十日内共同向原告四川正嘉物业管理有限责任公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业服务费3009.96元； 二、驳回原告四川正嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈**、杨宗财共同负担。此款原告已预交，原告同意由二被告直付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二一年六月七日 法官助理  陈相颖 书 记 员  雷秋兰