北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2764号上诉人（原审原告）：吴万禄，男，1937年7月1日出生。委托诉讼代理人：吴军（吴万禄之子），1972年9月10日出生。上诉人（原审原告）：何方，女，1963年10月12日出生。上诉人（原审原告）：孙正，男，1970年9月14日出生。被上诉人（原审被告）：北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会。负责人：李喜林，主任。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。上诉人吴万禄、何方、孙正因与被上诉人北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会（以下简称戎晖嘉园业委会）业主知情权纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30709号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴万禄、何方、孙正上诉请求：1.依法改判支持吴万禄、何方、孙正的全部一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由戎晖嘉园业委会承担。事实与理由：1.戎晖嘉园土地使用权方面的问题-包括土地来源（军队、地方）、用途（军用、非军用）、取得方式（划拨、出让）、征地费（数额、去向）等，未予查清。2.戎晖嘉园的土地边界存在问题未予查清。3.戎晖嘉园在业主办理入住前是否通过了竣工验收审计未予查清。4.戎晖嘉园业务购房款与房屋产权等问题未予查清。5.戎晖嘉园附属建筑建设款与产权、使用权问题，在业主入住后发生了很大的变化，一审法院未予难以查清，导致无法支持我们有关公共部位的全部诉讼请求。6.戎晖嘉园业主的维修资金至今下落不明，戎晖嘉园业委会等机构严重失职，推卸责任。一审法院努力查找，但有关机构不予配合，导致一审法院未支持我们有关维修资金方面的诉讼请求。7.《戎晖嘉园物业服务合同》至今未见到，戎晖嘉园业委会涉嫌欺骗业主和法庭。戎晖嘉园业委会辩称，同意一审判决，不同意吴万禄、何方、孙正的上诉请求和理由。吴万禄、何方、孙正在二审中所主张的内容并非其一审中已经提出的诉讼请求，且和本案争议事项无关。吴万禄、何方、孙正所说的土地边界、产权等问题不归戎晖嘉园业委会管理和管辖。吴万禄、何方、孙正向一审法院起诉请求：1.请求法院判处戎晖嘉园小区业主委员会公布下列应当向业主公开的情况和资料：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；《物业服务合同》；2013年3月14日至2019年12月31日的共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况。2.诉讼费用由戎晖嘉园小区业主委员会承担。一审法院认定事实：吴万禄与北京军区北京地区休干住房马连道建房指挥部签订北京军区戎晖嘉园售房合同，约定向吴万禄出售北京市宣武区茶源路18号的离退休干部戎晖嘉园住宅小区第4号楼/单元14层1401号住房壹套。该合同未显示签订时间，吴万禄持有的房款发票显示时间为2009年。方文荣与北京军区北京地区休干住房马连道建房指挥部签订北京军区戎晖嘉园售房合同，约定向方文荣出售北京市宣武区茶源路18号的离退休干部戎晖嘉园住宅小区第6号楼/单元18层1801号住房壹套。该合同未显示签订时间。方文荣已于2009年6月29日死亡、其配偶于2007年11月4日死亡。何方系其二人独生子女。孙正持有的北京军区戎晖嘉园售房合同显示：首页中的乙方为孙德玉（孙正），落款处签名为孙德玉及孙正。所售房屋座落为北京市宣武区茶源路18号的离退休干部戎晖嘉园住宅小区第6号楼/单元14层1408号住房壹套。孙德玉与孙正系父子关系。戎晖嘉园业委会于2013年3月14日备案。2017年3月，业主委员会委员变更为李喜林、朱文山等，并向广外街道办事处进行了变更备案。一审法院认为，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，吴万禄、何方、孙正诉请戎晖嘉园业委会公布三方面情况资料：第一，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；第二，《物业服务合同》；第三，2013年3月14日至2019年12月31日的共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况。对于吴万禄、何方、孙正要求公布案涉小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，戎晖嘉园业委会抗辩意见为不在戎晖嘉园业委会处保管，在马连道建房指挥部处，自业委会成立以来，从未动用过公共维修基金。对此，法院认为，有相关规定，业主有权知悉建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，但并未明确规定公布的义务主体。案涉小区不同于一般的商品房或保障性住房，法院函询建房单位未获回复。法院亦向市住房资金管理中心区属管理部查询案涉小区建筑物及其附属设施的维修资金情况，未查询到资金记录。故现吴万禄、何方、孙正要求戎晖嘉园业委会公布案涉小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况，法院无法予以支持。对于吴万禄、何方、孙正要求戎晖嘉园业委会公布物业服务合同一节，庭审中，戎晖嘉园业委会出示了两份物业合同原件，分别为2014年7月2日，戎晖嘉园业委会与中物联国际物业服务（北京）有限公司签订的物业服务合同；2016年5月4日戎晖嘉园业委会与中物联物业集团有限公司签订的物业服务合同。部分当事人对此予以认可，部分当事人认为戎晖嘉园业委会没有提供2009年签订的物业服务合同。对此法院认为，戎晖嘉园业委会成立于2013年，戎晖嘉园业委会提供由其签定的物业合同，如若存在2009年的物业服务合同，其并非该份物业合同的公布义务主体。鉴于庭审中，戎晖嘉园业委会出示了所涉的两份物业合同原件，且提供了复印件，以及知情权诉讼背后的群体利益，戎晖嘉园业委会应将此两份物业合同再次进行公示，但结合物业合同自身的特性不宜将原件进行张贴公示，应将此物业合同的复印件予以公示。对于吴万禄、何方、孙正要求戎晖嘉园业委会公布2013年3月14日至2019年12月31日的共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况一节。庭审中，戎晖嘉园业委会提交了第二届业委会工作汇报、2019年收支情况、慰问金发放表等，对此吴万禄、何方、孙正表示收到了上述材料以及100元，但对材料上是否应该加盖业委会公章的问题存在质疑。法院认为，业主有权知悉的信息载体和形式，法律法规并未有明确要求，业主对形式的质疑并不能否认业委会所做的收支情况的公开工作。此外，法院认为，在进行产权登记时需要准确测量专有部门面积、共有部分的面积，并计算产权证载面积，通过产权登记明确不动产的权利归属。涉案小区尚未办理不动产登记手续，法院亦未能从相关行政机关处调取案涉小区的竣工验收手续，也未查询到土地使用权情况。与此同时，戎晖嘉园业委会主张就案涉小区23号楼、地下车库、小区正门两间门面房及院内四个地库入口耳房等军产房的管理使用问题，由马连道建房指挥部、北京军区联勤部第六干休所以及西城区军队离退休干部第九休养所戎晖嘉园小区业主委员会达成使用权利划分协议。该协议有效与否取决于各方是否是为相关区域的权利人，而权利人的界定又有赖于产权的界定和产权人的授权。回归案涉小区尚未进行产权登记，土地性质亦无法核实的客观现实，各区域的产权人身份、公共区域的认定存在客观障碍。故吴万禄、何方、孙正主张的在戎晖嘉园业委会自认为其管控的共有范围以外部分，目前尚难以界定归属。吴万禄、何方、孙正要求公布该部分的使用及收益的诉求，法院无法予以支持。2019年的收支情况业委会已向业主进行送达，故吴万禄、何方、孙正要求公开2019年共有区域使用及收益情况的诉求，无法予以支持。对于吴万禄、何方、孙正要求公开2013年至2018年共有区域的使用及收益情况，戎晖嘉园业委会表示另向法院提交了2013年至2018年的工作总结，但不以证据形式提交，主张公开应向全体业主进行。且主张对2013年至2018年共有区域的使用及收支情况进行了公示，但以业委会人员普遍年龄较大，不善于使用技术手段保留公示情况为由，未提供相关曾经公示的证据材料。鉴于此，业委会应向业主公开此间吴万禄、何方、孙正要求公开且业委会自认由其管控的共有区域的使用及收益情况。结合吴万禄、何方、孙正诉求及戎晖嘉园业委会自认，所涉收益为广告收益、3号楼前地库出入口耳房（炮楼）收入；另外在戎晖嘉园业委会提交的历年工作总结中部分年份的总结还涉及场地租金，故戎晖嘉园业委会应就此三部分收益涉及的共有区域的使用及收益情况向业主公布。对于戎晖嘉园业委会所持的对何方主体身份的抗辩意见，法院认为，案涉购房合同原系何方父亲的名义签订，其父母已去世，何方作为唯一子女，在未有证据显示案涉购房合同权利义务由他人继承的情况下，何方具备业主知情权的主体资格。对于戎晖嘉园业委会所持的对孙正主体身份的抗辩意见，法院认为，孙正持有的购房合同乙方落款处有孙正签字，戎晖嘉园业委会出示的马连道建房指挥部出具的证明上亦显示乙方签字有孙德玉和孙正两人的名字。且业主知情权纠纷旨在保障广泛业主知情的权利，其判断标准不同于所有权确认纠纷或房屋买卖合同纠纷主体的认定标准，在业主知情权纠纷中主体身份的判定不宜过分苛刻，故戎晖嘉园业委会此项抗辩，法院不予采信。但在本业主知情权纠纷中所做的相关认定不构成今后孙德玉及其继承人等与孙正就涉案房屋实质权利归属的依据。一审法院判决：一、北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会于判决生效之日起十五日内在西城区戎晖嘉园小区公告栏处就西城区戎晖嘉园小区2013年3月14日起至2018年12月31日止的广告收益、3号楼前地库出入口耳房（炮楼）使用情况及收益情况、出租场地的使用情况及收益情况进行为期不少于七天的公示；二、北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会于判决生效之日起十五日内在西城区戎晖嘉园小区公告栏处就2014年7月2日及2016年5月4日北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会签订的物业服务合同复印件进行为期不少于七天的公示；三、驳回吴万禄、何方、孙正的其他诉讼请求。本院二审期间，吴万禄、何方、孙正提交以下证据：1.缴纳公共维修基金的发票；2.《致戎晖嘉园全体军休干部的公开信》；3.《要事告示》；4.中国移动北京有限公司《授权书》；5.《公示》；6.《致全体业主的一封信》；7.《关于对“菜站”改造的通知》；8.《第三次提醒》；9.《通告：两次砸毁承重墙事件终于水落石出》；10.《公告》（2019年6月18日）；11.《公告》（2019年7月4日）；12.《关于对业主大会临时会议提议情况启动核查相关问题的情况说明》；13.《情况说明》；14.《电梯维修竣工结算情况公示》之一；15.《电梯维修竣工结算情况公示》之二；16.《为解决消防水箱漏水造成6-2306住户水泡修复问题》；17.《公示》之一（2020年9月1日）；18.《公示》之二（2020年9月1日）；19.《住房情况调查函》；20.老干部致总支的参建马连道房屋申请书；21.《马连道建房点征求意见表》；22.《马连道建房点参建申请表》；23.《中国人民解放军通用收费票据发票联》；24.《中国人民解放军往来票据收据》；25.《选房通知》；26.《委托子女选房委托书》；27.《售房价格确定说明》；28.《选房须知》；29.《住房腾退承诺书》；30.《军队离退休干部购买新建住房申请表》；31.《住房选购通知单》；32.《退休干部房款缴退通知单》；33.《售房合同》；34.《戎晖嘉园前期物业服务协议书》；35.《供用热协议》；36.《专用收据》；37.《售水电协议书》；38.《准住证》；39.《住房资金领报证》；40.《中国人民解放军往来票据收据》；41.《说明》；42.《房产证等重要问题咨询会签到表》；43.《咨询会发言记录》；44.《会议纪要》；45.《电梯维修竣工结算审核情况公示》；46.《关于维修消防管道的公示》；47.《维修门禁主机的情况说明》；48.《投票表》；49.《2020年工作汇报》；戎晖嘉园业委会对上述证据质证意见如下：1.证据1真实性无法核实，公共维修基金交由北京军区北京地区休干住房马连道建房指挥部，与戎晖嘉园业委会无关；2.证据2、3真实性认可，但与戎晖嘉园业委会无关；3.证据4真实性无法核实，证明目的不认可；4.证据5-7真实性认可，证明目的不认可；5.证据8、9真实性、证明目的均不认可；6.证据10-12真实性认可，证明目的不认可；7.证据13-18真实性认可，证明目的不认可；8.证据19-32真实性无法核实，证明目的不认可，购房所涉问题与戎晖嘉园业委会无关；9.证据33真实性认可，证明目的和本案无关；10.证据34-44真实性无法核实，证明目的与本案无关；11.证据45、46真实性认可，证明目的不认可；12.证据47真实性认可，证明目的不认可；13.证据48真实性认可，证明目的不认可；14.证据49真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为一审法院所作判决是否正确。依据相应司法解释规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。依据上述规定，吴万禄、何方、孙正上诉关于戎晖嘉园土地使用权、土地边界、竣工验收、购房款与产权、附属建筑建设款与产权使用权的内容，并非戎晖嘉园业委会应向业主公开的情况或资料，且其在一审中所主张之诉讼请求亦未包含上述内容，故本院对吴万禄、何方、孙正有关上述主张之上诉请求，不予支持。关于吴万禄、何方、孙正上诉要求公布戎晖嘉园建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况一节，本院认为，一审法院曾就此问题函询建房单位但未获回复，亦向北京市住房资金管理中心区属管理部查询维修资金情况但未查询到资金记录。因相应司法解释并未明确规定公布维修资金筹集、使用情况的义务主体，一审法院结合戎晖嘉园不同于一般商品房或保障性住房的实际情况，对于吴万禄、何方、孙正的此项诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以确认。关于吴万禄、何方、孙正上诉要求公布戎晖嘉园《物业服务合同》一节，因一审法院已经支持了吴万禄、何方、孙正的此项请求，本院不再赘述。关于吴万禄、何方、孙正上诉要求公布2013年3月14日至2019年12月31日的戎晖嘉园共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况一节，本院认为，吴万禄、何方、孙正此项主张能够得到支持的前提是能够明确戎晖嘉园共有区域的范围。但根据本案已查明事实，戎晖嘉园尚未进行产权登记，小区竣工验收手续、土地性质亦无法核实，共有区域范围难以界定。一审法院在此客观条件下，依据戎晖嘉园自认的管控范围，判决其就广告收益、3号楼前地库出入口耳房（炮楼）使用情况及收益情况、出租场地的使用情况及收益情况进行公示，符合本案实际情况，本院予以确认。综上所述，吴万禄、何方、孙正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴万禄、何方、孙正负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 侯晨阳审 判 员 宋 光审 判 员 张 鹏二〇二一年六月三十日法官助理 杨 超书 记 员 刘 越