北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7973号上诉人（原审原告）：吴钧国，男，1956年9月5日出生，汉族，中国建设银行房山支行退休职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯桂霞，女，1956年4月13日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴伟（冯桂霞之子），1982年9月3日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：吴红菊，女，1963年8月22日出生，汉族，农民，住北京市房山区内2号。委托诉讼代理人：吴坡（吴红菊之子），1989年4月24日出生，住北京市房山区内2号。委托诉讼代理人：张寿荣，北京市智远律师事务所律师。上诉人吴钧国因与被上诉人冯桂霞、吴红菊租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人吴钧国及其委托诉讼代理人张俊勇，被上诉人冯桂霞及其委托诉讼代理人吴伟，被上诉人吴红菊之委托诉讼代理人吴坡、张寿荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴钧国上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求或依法将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由吴红菊、冯桂霞承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，只根据推测作出判决，明显不公。1.吴红菊每次建小房、修院墙都找冯桂霞商议并经冯桂霞同意，使用我院子中的砖和木料。2018年起诉后才在原房屋上增建，（2019）京02民终14344号二审案件庭审中，吴红菊的委托诉讼代理人吴坡承认是我制止吴红菊在原房屋上增建报警后，其又施工的。一审法院认定吴红菊在2008年至2012年进行了大规模改造与事实不符。2.吴红菊没有提供买房的凭证，关于款项金额、中间人、达成口头协议的时间、地点等，吴红菊及代理人多次开庭的说法均不一致。吴红菊没有提供付款收据、买房的字据，村委会不知情等情况也说明其所述不符合客观事实。且1999年，吴红菊不是本村村民，其不具备买房资格。3.吴红菊一家自1999年搬进北京市房山区X61号的院落及房屋（以下简称61号院），并将其中的房屋用来出租收益，后于2000年3月14日将户口迁进61号院，但这并不能证明其对61号院房屋享有所有权。冯桂霞及其儿子、孙子的户口也在61号院，冯桂霞当时只是同意吴红菊暂时将户口挂靠，等其有新房就迁出，投靠亲属落户不能证明其有所有权。4.冯桂霞每次开庭都述称一直在催收租金，但吴红菊找各种理由搪塞。吴红菊在院里增建房屋、修围墙都经过冯桂霞同意。吴红菊在61号院内增建房屋，并没有提供证据证明其建设有合法手续，因此院里的增建的房屋都是违建，不能证明其享有所有权。5.吴红菊明知61号院系是师英梅的房产，但是其与冯桂霞接触，利用冯桂霞缺钱，与冯桂霞达成了协议，我认为不能认定其系善意的行为，其二人存在串通。6.诉讼中，吴红菊多次反言。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院程序违法，侵犯了我的辩论权利。一审法官未提醒是否变更案由，直接认定买卖合同成立，程序违法。2.本案应当认定为不定期租赁，超过最长租赁期限20年的部分无效。3.如果错误认定买卖合同成立，买卖合同也应当无效。1999年吴红菊租房时不是本村村民，户口还在南坊村，不具备买房资格，没有经过村委会及全体经济组织成员同意，且至今吴红菊也不享有阎村镇大紫草坞村集体经济组织成员待遇。根据相关规定，对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。冯桂霞辩称，不同意一审判决，同意吴钧国的上诉请求，但我没有上诉。吴红菊辩称，同意一审判决，不同意吴钧国的上诉请求。吴钧国的上诉缺乏事实及法律依据。一审审理中，我的代理人不了解情况，陈述购房款金额等情况时有误差，但我的儿子吴坡进行了更正，吴钧国对我代理人的错误表达放大理解。我买房后在61号院居住，子女在此结婚，还多次对房屋进行改造，吴钧国和冯桂霞都没有提出异议。在61号院房屋面临拆迁时，吴钧国与冯桂霞反悔导致本案诉讼。61号院房屋是从冯桂霞处购买，当时的介绍人已经去世，因此我无从查找，吴钧国不能以此对我主张额外的权益。2019年7月24日，吴钧国以租赁合同纠纷为案由，将冯桂霞、吴红菊起诉至法院，要求法院判令冯桂霞、吴红菊之间的租赁合同无效；判令冯桂霞、吴红菊将61号院恢复原状并将该院落及房屋返还。在该案庭审中，吴钧国自认在1999年就已知道房屋由吴红菊居住使用。一审法院认定吴钧国提供的证据不足以证明冯桂霞出租房屋给吴红菊的事实成立，双方均未提供证实诉争房屋为出租或者买卖的直接证据，法院无法确定双方的具体权利义务。最终判决驳回了吴钧国的诉讼请求。判决后，吴钧国不服，向本院提起上诉。本院经审理认为本案应该在查明事实、确定当事人之间法律关系的基础上，作出裁判，故裁定将本案发回一审法院重审。一审法院重新组成合议庭审理了本案。吴钧国明确诉讼请求为：1.判令冯桂霞与吴红菊的租赁合同无效；2.判令冯桂霞与吴红菊将61号院恢复原状；3.判令冯桂霞与吴红菊将61号院返还给我。一审法院认定事实：吴钧国与冯桂霞系夫妻。61号院宅基地使用权人系吴钧国的母亲师英梅。1996年3月13日，师英梅因病去世，吴钧国作为师英梅的继承人继承该院落。1999年之前，吴钧国一家在此居住。1999年7月至10月间，经人介绍，吴红菊与冯桂霞商议，吴红菊全家入住该院落，双方未签订书面协议。2000年3月14日，吴红菊将本人及女儿、儿子的户口迁入该院落，立户登记为北京市房山区X61号内2号。吴红菊一家于2008年至2012年间多次对61号院房屋、院墙进行了较大规模的改造建造，拆除了原有部分房屋，改建南侧、东侧、西侧房屋，使该院落房屋连缀成片，并将部分房屋用于出租。冯桂霞对此知情，但未提出异议。2018年11月19日，在吴红菊一家对61号院房屋进行2层加盖过程中，吴钧国、冯桂霞提出异议予以制止，并报警，但双方争议未得到解决。另查明，2018年12月3日，冯桂霞以排除妨害纠纷为案由，将吴红菊起诉至法院，该案案号为（2019）京0111民初1142号。庭审中，冯桂霞承认吴红菊向其支付过20000元，但认为该20000元不是购房款，而是房屋使用费，后冯桂霞撤回该案起诉。一审审理中，吴红菊主张自己的女儿和儿子分别于2011年和2014年在61号院举行婚礼，吴钧国和冯桂霞均出席2次婚礼。吴钧国和冯桂霞对此不持异议。一审法院认为：本案有两个争议焦点：一是冯桂霞与吴红菊就61号院形成的是租赁合同关系还是买卖合同关系；二是该合同是否有效。关于冯桂霞与吴红菊就61号院形成的是租赁合同关系还是买卖合同关系，法院分析如下：第一，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在（2019）京0111民初1142号案件中，冯桂霞自认吴红菊向其支付共计20000元，认为这笔款项是房屋租赁费用，又在本案中仅承认收取过吴红菊9000元，根据禁反言原则，当事人不得自食其言，故法院对吴红菊向冯桂霞支付过20000元的事实予以确认。在本案庭审中，冯桂霞对出租房屋的单价、出租期间等关键信息陈述不清，其陈述不符合交易习惯和生活常识，且吴钧国、冯桂霞均没有提供足以证明租赁关系的凭证。根据当地农村生活经验，在1999年前后，20000元用于购买当地一套房屋是符合常理的，与其当时的生活水平相符，是相对合理的对价。且根据已查明的事实，吴红菊一家于2008年至2012年间多次对61号院房屋、院墙进行了较大规模的改造建造，拆除了原有部分房屋，改建南侧、东侧、西侧房屋，使该院落房屋连缀成片。对此，吴钧国、冯桂霞却未提出异议，显然与常情相悖。综合考虑1999年左右的农村房屋买卖价格、租赁价格以及61号院的房屋情况，20000元应属吴红菊支付的购买房屋的款项。第二，根据法律规定，所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能。根据查明的事实，吴红菊一家自1999年搬进61号院，在该地址居住近20年，吴红菊及其家人的户口于2000年3月14日迁入该院，并于2008年至2018年期间多次对该院进行较大规模的改造扩建，将其中的房屋用于出租，吴红菊的女儿和儿子分别于2011年和2014年在61号院举行婚礼。上述事实证明吴红菊一家对61号院形成了稳定的占有、使用、收益、处分状态，全面行使了所有权的各项权能。相比之下，吴钧国、冯桂霞称61号院系出租给吴红菊，但没有提出证据证明其向吴红菊按期索要租金，就吴红菊对房屋的改造扩建以及其他行使所有权权能的行为，吴钧国夫妇在明知的情况下，持续多年没有提出异议。吴钧国、冯桂霞极度疏于对房屋的管理，与普遍的房屋所有权人对房屋的管理状态不相称，不合常理。故吴钧国提出的自己对61号院享有所有权的主张，证据不足。法院不予认可。综上，法院确信吴红菊与冯桂霞之间就61号院达成买卖协议的事实具有高度可能性，吴红菊与冯桂霞虽未订立书面合同，但吴红菊已向冯桂霞支付了对价，冯桂霞也已接受，吴红菊与冯桂霞已经达成了买卖的合意，从实际履行情况看，买卖合同成立。关于冯桂霞与吴红菊之间买卖合同的效力，法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。冯桂霞与吴红菊系自愿达成买卖61号院的合意，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。吴钧国主张合同无效，证据不足，法院不予认可。吴钧国请求判令冯桂霞与吴红菊的租赁合同无效、判令冯桂霞与吴红菊将61号院恢复原状并将61号院落返还的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。确认合同无效的请求，不适用诉讼时效的规定，故吴红菊提出本案超过20年最长诉讼时效的主张，法院不予认可。据此，一审法院判决：驳回吴钧国的诉讼请求。二审审理中，吴红菊对一审判决认定的事实并无异议。吴钧国不认可一审判决记载的“吴红菊一家于2008年至2012年间多次对61号院房屋、院墙进行了较大规模的改造建造”，认为从其提供的平面图看，2010年之后房屋并无大规模改建、改造，认可吴红菊在其原有北房之上加盖了1层钢架结构。冯桂霞亦认为，大规模改造与事实不符，吴红菊仅改造了院子和南房，没有拆西房，主房没有动，2018年在原有基础上加盖了钢架结构的2层。吴钧国不认可一审判决记载的“冯桂霞承认吴红菊向其支付过20000元”，认为冯桂霞提供的证据只能证明收过吴红菊9000元。冯桂霞亦主张其没有承认过收到20000元。吴红菊表示，在（2019）京0111民初1142号案件中，冯桂霞的委托诉讼代理人明确承认收到其支付的20000元，并提供该案件庭审笔录。吴钧国、冯桂霞对庭审笔录的真实性无异议，但均认为是委托诉讼代理人的陈述，该代理人并不清楚实际情况。经查阅一审卷宗，并结合吴钧国、冯桂霞庭审陈述意见及对（2019）京0111民初1142号案件庭审笔录的意见，本院认为吴钧国、冯桂霞针对一审判决提出的异议与其在诉讼中的自认明显不符，且就其所述并未提供充足证据佐证，故本院对其相关意见无法采信，对于一审判决已经认定的事实予以确认。吴钧国提交3组证据：1.2018年10月20日X村村民委员会出具的证明，主要内容为：兹证明61号院宅院仍系吴钧国母亲师英梅名下，至今未作变更，地上房屋是否转让，村委会不知情。欲证明宅院没有买卖行为。2.户口本，显示师英梅1960年8月6日由河北省宁晋县德胜村迁入，欲证明师英梅一直居住在61号院，61号院是师英梅的遗产。3.平面图，欲证明吴红菊没有对61号院进行加建。冯桂霞对上述3份证据的真实性、证明目的均予以认可。吴红菊的质证意见为：对村委会证明、户口本的真实性没有异议，证明目的不予认可；对平面图的真实性、证明目的均有异议，该平面图为复印件，不清楚出处。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于冯桂霞与吴红菊并未签订书面合同，且对于就61号院是存在买卖合同关系还是租赁合同关系各执一词，本院无法根据合同内容对此进行认定。现吴钧国主张冯桂霞是将61号院出租给吴红菊，且为不定期租赁，对此吴钧国应承担举证责任。虽然冯桂霞认可吴钧国的该项主张，但因其与吴钧国系夫妻，本院无法仅凭冯桂霞的意见就对双方之间成立何种法律关系进行确认。但本院综合本案证据情况，一则根据（2019）京0111民初1142号案件庭审笔录，冯桂霞自认吴红菊向其支付共计20000元，后其又主张仅收到9000元，违反了禁反言原则，故应认定吴红菊向冯桂霞支付过20000元的事实存在。二则，冯桂霞对出租房屋的单价、出租期间等关键信息陈述不清，且不符合租赁合同的交易习惯和生活常识。三则，吴钧国、冯桂霞均未提供足以证明租赁关系的凭证。四则，根据当地生活经验，在1999年前后，20000元用于购买当地一套房屋符合当时的生活水平。五则，吴红菊及其家人的户口于2000年3月14日迁入该院，于2008年至2018年期间多次对该院进行较大规模的改造扩建，并将其中的房屋用于出租，吴红菊的女儿和儿子分别于2011年和2014年在61号院举行婚礼，吴红菊的行为显然超出承租人使用租赁物的惯常状态。而吴钧国、冯桂霞对此却均未提出异议，显然也不符合出租人对自己房屋的管理常情。故吴钧国坚持认为冯桂霞系将61号院出租给吴红菊，显然缺乏证据支持，本院无法采信。吴钧国进而要求确认租赁合同无效、吴红菊将61号院恢复原状并返还，均缺乏事实及法律依据，本院均无法支持。关于吴钧国上诉提出吴红菊在诉讼中也有反言的情况，经查阅相关卷宗材料，吴红菊的委托诉讼代理律师称支付房款24000元，而其另一位代理人吴坡当庭更正为支付房款20000元，结合冯桂霞诉讼中自认收到过20000元，一审法院所做认定并无不当，对吴钧国的上述主张本院不予采信。冯桂霞虽对一审判决持有异议，但并未上诉，应视为其认可一审判决裁判结果。综上所述，吴钧国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴钧国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年六月二十五日书记员 刘 荧书记员 韩 铮