江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2010号上诉人（原审原告）：淮安中天置业有限公司，住所地涟水县中天名人湾小区售楼处。法定代表人：桑海霞，该公司经理。委托诉讼代理人：颜伟,涟水县涟城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陆海燕，女，1990年1月4日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：金小艳，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人淮安中天置业有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人陆海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2021）苏0826民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同后，被上诉人并未实际交纳首付款。上诉人作为房地产开发公司，先为客户开具首付款发票是为了尽快办理按揭，以便尽快回笼资金。被上诉人主张现金交付，但未能就款项的合理来源进行陈述，且其在一审的陈述实际交纳90000元与首付款发票金额95210元也不相符。故一审法院认定被上诉人以现金交付并非无可能，上诉人不予认可。被上诉人陆海燕辩称，被上诉人在上诉人处购房是事实，但在签订购房合同当日已正常缴纳了首付款，上诉人也开具了首付款发票，其后被上诉人办理按揭贷款正常还本付息。2014年11月30日上诉人正常向被上诉人交付了房屋，但一直未为被上诉人办理权属证书，后被上诉人向法院起诉，要求上诉人支付逾期办证违约金，才引起本案诉争。在一审中，被上诉人已向一审法院书面提出上诉人的诉讼请求从程序上已经超出诉讼时效，且在事实层面，被上诉人也实际缴纳了房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉理由。中天公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2013年6月25日签订的商品房买卖合同；2、判令陆海燕协助中天公司办理房屋退还所需手续；3、判令陆海燕承担违约金2852.1元；4、陆海燕承担诉讼费用。一审庭审中，中天公司变更诉讼请求为：判令陆海燕给付购房款95210元，并自2013年6月25日起按年利率24%计算利息至实际付清之日止；陆海燕承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：中天公司为涟水县中天名人湾小区开发商。2013年6月25日，中天公司与陆海燕签订商品房买卖合同一份，约定被告购买涟水县中天名人湾小区6幢2单元1503室住宅，建筑面积95.07平方米，总金额285210元。签订本合同时买受人付给出卖人人民币95210元，余款190000元，买受人应在本合同签订之日起15日内办好银行按揭手续，并促使贷款全额顺利到达出卖人指定银行账户。出卖人应在2014年11月30日前，将验收合格的商品房交付买受人。其中第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同等内容。合同签订当日，中天公司向陆海燕出具了江苏省地方税务局通用电子发票一张，付款方名称：陆海燕，收款方名称：中天公司，项目名称：中天名人湾6号楼楼牌号：6号楼1503室单价3000元/㎡套内面积：95.07㎡金额95210.00元款项性质：预收购房款，并加盖了中天公司发票专用章。2013年6月27日，陆海燕在江苏涟水农村商业银行股份有限公司办理了个人住房按揭贷款，贷款金额190000元，期限为180月，自2013年6月27日起至2028年6月26日止。中天公司作为担保人在陆海燕的《个人房产按揭贷款合同》上盖章。后中天公司将案涉房屋交付陆海燕，陆海燕装修入住至今。另查明，2021年1月，陆海燕及案外人张月建、丁正伟以中天公司逾期办理房屋权属证书为由诉至涟水县人民法院，要求中天公司支付逾期办证违约金，后中天公司即以陆海燕以及案外人张月建、丁正伟未交付首付款为由分别提起诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中天公司主张陆海燕未向其交付首付款，陆海燕则提供了首付款发票、个人按揭贷款合同、还款明细以推翻中天公司的主张。一审法院对中天公司的主张不予支持，理由如下：首先，陆海燕提供了2013年6月25日中天公司出具的95210元首付款发票，中天公司虽主张不能单纯以开具发票认定款项的交付，但对于中天公司未收到9万余元的款项而向陆海燕出具发票的行为，并未作出合理的解释；其次，案涉房屋首付款仅为9万余元，陆海燕陈述以现金方式支付并非无可能，中天公司以未查询到该笔款项的入账记录为由即认为陆海燕未交付款项并无依据；再次，中天公司为房产开发公司，有完善的财务制度，在陆海燕未交付9万余元的首付款情况下，即向陆海燕出具了相应的发票，并为陆海燕对剩余房款进行银行按揭担保，还在2014年将案涉房屋交付陆海燕使用至今均不合常理；最后，陆海燕及案外人张月建、丁正伟以中天公司逾期办证为由诉至法院后，中天公司即以三人均未支付首付款为由提起诉讼，更明显不合常理。综上，在中天公司未进一步提供足以推翻上述证据的情况下，不能证实中天公司的主张，因此，中天公司要求陆海燕支付首付款95210元及利息不能成立，一审法院不予支持。据此，经调解未果，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（二)项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回中天公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2720.8元，由中天公司负担。二审中，上诉人为证明其主张，提交：证据一、银行流水一份，证明上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第三条约定买受方采用现金支付房屋价款的，应将房款直接存入监管账户，上诉人提交了合同约定监管账户的银行流水，从银行流水中并不能反映被上诉人向上诉人公司交纳了购房首付款95210元。证据二、中国银行账户流水，证明部分业主采取现金缴纳首付款的，在上诉人账户上均有显示，从相应的明细中可以看出，业主缴纳的款项金额以及业主姓名和款项性质，这一点与合同中第三条所约定现金支付模式一致。被上诉人发表质证意见为：对证据一的真实性无异议，但并不能证明被上诉人未缴纳首付款。因被上诉人是在上诉人的售楼处缴纳的现金，而非向该账户汇款。商品房买卖合同上的提示也是住建部门对于房地产开发企业的预收房款的要求，被上诉人根据上诉人的要求缴纳现金很正常，且该小区业主大部分是乡镇农民购房，大部分采用现金支付的方式。对证据二真实性不予认可，该证据并无公章不能证明其来源。即使是真实的，该证据也表明上诉人公司除了住建局规定的监管账户外还有其他账户用来接收房款，并未严格按照住建部门规定来接收预售房款。本院认证意见为：因被上诉人对证据一的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该份证据无法达到上诉人证明目的。证据二系打印件且未加盖公章，本院对其真实性无法确认。二审经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，关于被上诉人有无实际支付首付款问题，上诉人中天公司主张被上诉人陆海燕的首付款未予支付，理由系未查询到该笔款项的入账记录。被上诉人抗辩首付款9万余元已以现金形式实际支付，且提供了首付款发票、上诉人中天公司作为担保人在被上诉人陆海燕的《个人房产按揭贷款合同》上盖章、被上诉人按揭贷款持续还款记录及涉案房屋交付后装修入住至今的基本情况，而上诉人在一、二审均未对在未收到9万余元的款项而向陆海燕出具发票的行为作出合理解释。相较而言，被上诉人提交的证据及陈述更具优势和合理性，故本院对上诉人上述主张不予采信。综上，上诉人中天公司上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2720.8元，由上诉人淮安中天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  王 敏二〇二一年六月十日法官助理  潘华乐书 记 员  赵亚运