北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10739号上诉人（原审被告）：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：王金海，执行董事。委托诉讼代理人：邢建鹏，北京正华永顺房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：何伟强，北京国双律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐四林，男，1983年4月11日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称正华永顺公司）与被上诉人徐四林商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2021）京0117民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。正华永顺公司上诉请求：一、请求撤销一审民事判决书；二、判令驳回徐四林的全部诉讼请求；三、判令徐四林承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、正华永顺公司逾期取得涉案房屋权属的初始登记及徐四林逾期取得涉案房屋的所有权证书，是因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非正华永顺公司的责任。一审法院认定事实错误，正华永顺公司请求二审法院予以纠正。二、根据涉案房屋的性质，以及徐四林关于实际损失的举证情况，涉案房屋逾期办证并未给徐四林造成实际经济损失，即使正华永顺公司构成违约，本案中徐四林主张的违约责任也明显过高，应予以调整。三、在人民法院审理的相同案情的同类案件中，法院在认定房地产开发商承担逾期办证违约责任时，均会考虑给对方当事人造成的实际损失，并酌定违约金。一审法院主观确认本案违约金“合理合法”的裁判结论明显违背最高人民法院一直强调的“统一法律适用标准”和“同案同判”的适用意见，应予纠正。四、在本案一审期间，一审法院机械地适用涉案合同中约定的违约金，造成对于正华永顺公司的极大不公。本案及其相同案情的串案数量较大，若一审判决生效，将对正华永顺公司造成极大的经济负担，甚至可能导致正华永顺公司因此无法继续正常生产经营。徐四林辩称，不同意正华永顺公司的上诉请求及事实与理由，服从一审判决，请求二审法院予以维持。徐四林向一审法院起诉请求：1.判令正华永顺公司赔偿违约金58062.17元（计算方式1961560元/10000*283天+1961560元/10000*13天）；2.判令正华永顺公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月28日，徐四林（买受人）与正华永顺公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉诉房屋买卖达成协议，其中第二十二条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2013年12月27日，受让人北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体与出让人中华人民共和国北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中第四条载明：本合同项下的出让宗地坐落于顺义新城第22街区SY00-0022-6003（西区）地块R2二类居住用地。本合同项下出让宗地的平面界址为东至SY00-0022-6003地块（东区），南至规划路，西至裕安路、北至安宁街。2018年7月17日，北京市规划和国土资源管理委员会（出让人）与正华永顺公司（受让人）签订《补充协议》，记载：出让人与受让人于2013年12月27日以挂牌出让方式签订了位于顺义新城22街区SY00-0022-6003（西区）地块用地的《国有建设用地使用权出让合同》，出让合同编号为：京地出[合]字（2013）第××号。根据该项目竣工后的测量结果，出让人与受让人经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同约定的出让宗地位置核定为裕安路34号及裕安路34号院1至9号楼、地下车库。二、将出让合同约定的出让宗地面积变更为44293.28（分摊）平方米，宗地类型变更为共用。土地出让范围以本协议所附土地出让范围红线图为准，最终土地面积以地籍部门测绘数据为准。三、将出让合同约定的出让宗地规划用途变更为住宅、商业、办公（公共服务设施）、地下车库、地下仓储……。截至2015年1月20日，徐四林已将应当支付的房款人民币1961560元支付给正华永顺公司。2016年12月19日，徐四林与正华永顺公司签署了《结算协议》，确认实际成交总价为1961560元。一审庭审过程中，双方一致确认正华永顺公司取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。一审法院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应信守。根据双方合同的约定，正华永顺公司应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记证书），但是正华永顺公司实际取得上述权属证书的时间已经逾期。因此，正华永顺公司应当以徐四林全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向徐四林支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金。本案一审诉讼中，正华永顺公司主张逾期取得涉诉房屋权属的初始登记系因涉诉项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，但就此未能提交充分证据予以证明，正华永顺公司应当承担举证不能的不利后果，且政府原因导致办证迟延并非正华永顺公司免除责任的法律依据或合同依据。该院据此认定系由于正华永顺公司的原因导致逾期取得涉诉房屋权属的初始登记，正华永顺公司应当对此承担违约责任，正华永顺公司对该部分的抗辩缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。关于违约金数额是否过高的问题，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，正华永顺公司应依约向徐四林承担赔偿责任。正华永顺公司主张迟延取得涉诉房屋权属的初始登记没有给购房人造成实际损失，故不应该支付高额违约金，缺乏事实和法律依据，故其请求调整的意见，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：正华永顺公司于判决生效之日起7日内向徐四林支付违约金55512.15元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未向本院提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为正华永顺公司是否应当为迟延办理商品房所在楼栋权属证明承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》中，明确约定正华永顺公司应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，现正华永顺公司未能在双方合同约定期限内办理商品房所在楼栋的权属证明，正华永顺公司应当对迟延办理商品房所在楼栋权属证明的原因承担举证责任。本案诉讼中，正华永顺公司主张逾期取得涉案房屋权属的初始登记因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，但就此未能提交充分证据予以证明，正华永顺公司应当承担举证不能的不利后果，且政府原因导致办证迟延并非正华永顺公司免除责任的法律依据或合同依据。本院据此认定系由于正华永顺公司的原因导致逾期取得涉案房屋权属的初始登记，正华永顺公司应当对此承担违约责任。正华永顺公司的该部分上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》明确约定，按每日万分之一的标准支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金。本院对此认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。现正华永顺公司逾期取得涉案房屋权属的初始登记已经构成违约。正华永顺公司上诉主张，迟延取得涉案房屋权属的初始登记没有给购房人造成实际损失，故其不应支付高额违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依据正华永顺公司实际延期的期间确定的违约金金额符合双方合同约定，具有事实和法律依据，依法应予维持。正华永顺公司提出的总赔偿金额过高，影响企业生产经营的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，正华永顺公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由北京正华永顺房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 军审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二一年六月三十日法官助理  王梦琦书 记 员  杜 颖