文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1759号上诉人（原审被告）：刘燕，女，1967年12月7日出生，汉族，住南京市。被上诉人（原审原告）：万浩然，男，1988年4月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：于晶晶，女，1989年10月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。原审第三人：淮安市清江浦区百信房产信息咨询服务部，住所地淮安市清江浦区承德南路168号日月星城1号楼12室。经营者：沈明星，男，1983年6月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人刘燕因与被上诉人万浩然、于晶晶，原审第三人淮安市清江浦区百信房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘燕上诉请求：1、驳回被上诉人的诉讼请求，解除双方及第三人签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，终止该合同的履行；2、判令两被上诉人支付的19.6万元定金留置于上诉人不返还；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人提供的证据说明上诉人一直在配合被上诉人履行合同，为促进交易及时前往对方指定银行进行了签字确认。涉案合同签订后，上诉人即将房屋产权证及土地使用权证交于第三人中介公司，以便被上诉人办理按揭贷款设立抵押所需。涉案房屋随时具备交付条件。涉案房屋买卖的主合同义务是被上诉人支付房屋总价款，两被上诉人筹款唯一路径在合同上体现是向银行申请按揭贷款，涉案房屋作为抵押物没有问题，关键是金融机构根据两被上诉人的资信、经济收入状况、偿贷能力确定放贷额度及审查批准进度，由于两被上诉人不满足银行方面的基本要求，也致使贷款不能，不能履行合同约定的付款义务。一审认定被上诉人轻微违约没有证据。2、一审判决适用法律错误。（1）法律规定当事人约定优先，双方签订的合同约定上诉人的主要义务是协助办理手续，上诉人交付产权证、到银行签字等合同约定的义务，上诉人已全部履行完毕。被上诉人的主要义务是支付房款，但至一审结束，被上诉人没有贷到款，也没有筹到款，已构成根本违约。（2）一审判决错误引用了合同法的基本原则，合同没有约定或者约定违法才可适用法律基本原则。双方对合同解除已有约定，被上诉人前期迟延履行，后期拒绝履行，尚欠70%以上款项未付，属根本性违约，应承担全部违约责任，依法应解除涉案合同。两被上诉人迟延支付首付款导致上诉人及时将房屋变现的合同目的不能实现。目前两被上诉人也未表示给付房款，亦未与上诉人沟通联络如何支付房款，属于拒绝履行付款义务。上诉人第一份律师函履行了催告义务，期限合理。第二份律师函，按约定合同已依法解除，单方解除已依法生效。一审判决合同继续履行，不符合契约自由与意思自治精神。一审责任认定和判决结果错误，未体现守约方依法在对方根本违约经催告后可以行使合同解除权以及违约方不能在实践中获利的法治精神。3、原审认定事实不清，更未明确责任，应视两被上诉人根本违约，上诉人受领的定金不予退还。被上诉人万浩然、于晶晶辩称：1、上诉人上诉的第1、2项上诉请求，因上诉人在一审时未提出反诉，对该上诉请求不应理涉。2、上诉人的上诉理由不能成立：（1）协助被上诉人办理贷款是上诉人的合同义务。（2）两被上诉人都有较好工作，资信无任何问题。（3）一审判决认定上诉人到银行面签属于事实认定错误，该认定是基于对银行工作人员刘秀的调查，但刘秀是虚假陈述，其对法院的陈述与其和被上诉人的电话录音不符，刘秀之所以虚假陈述，是因为上诉人刘燕是银监会官员，对银行具有行政管理权。万浩然与刘秀2020年11月25日的通话录音足以证明上诉人没有来淮安面签，如上诉人此前来淮安面签，两被上诉人是能贷到款的，被上诉人也不会急的于2020年11月25日去南京找上诉人及其儿子，上诉人及其儿子躲避不见，以致被上诉人报警。（4）被上诉人从未说过不付房款，一审庭审中还承诺，如上诉人愿意过户，立即付款，现被上诉人购房款已准备好，随时可以支付给上诉人。上诉人称被上诉人构成根本违约不成立。（5）因被上诉人未违约，上诉人主张扣收定金不符合法律规定。万浩然、于晶晶向一审法院起诉请求：1、判决刘燕继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，协助万浩然、于晶晶办理清江浦区机关北大院19号楼1303室房屋【产权证号:淮房权证清河字第××】贷款手续和产权转移登记；2、刘燕赔偿万浩然、于晶晶律师代理费5万元。一审法院认定事实：淮安市清江浦区机关北大院19号楼1303室房屋不动产权登记在刘燕名下。2020年9月20日，刘燕与万浩然、于晶晶签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定刘燕将机关北大院19号楼1303室房屋出卖给万浩然、于晶晶，转让价款为218.6万元；定金为19.6万元，合同签订时买方向卖方支付定金，剩余房款199万元，买方于2020年11月15日前支付除定金之外的剩余首期房款46万元；买卖双方于2020年10月15日前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准；银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；买方逾期付款，卖方有权要求买方以到期应付未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行；卖方应于全款付清后三日内将该房地产交付买方；产权转移登记无需办理赎楼手续的，须在本合同签订之日起30日内签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起3日内，双方办理领取新证手续，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后3个工作日内须办理抵押登记手续。合同还约定：任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。合同签订当日，万浩然、于晶晶支付定金19.6万元至刘燕账户。万浩然、于晶晶于2020年10月15日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料。至2020年11月15日，刘燕未至银行配合办理贷款手续。万浩然、于晶晶于2020年11月15日发信息给刘燕，要求就定金之外的首期房款沟通。刘燕要求万浩然、于晶晶按合同约定支付定金之外的首付款。万浩然、于晶晶于2020年11月18日支付首付款46万元至刘燕账户。之后，万浩然、于晶晶多次发信息给刘燕，要求刘燕到银行配合办理贷款手续。刘燕于2020年11月24日发送短信给于晶晶，短信称已于今日去淮在买方指定的银行配合手续完毕。2020年12月1日，刘燕委托律师向万浩然、于晶晶发送律师函，该函中称万浩然、于晶晶迟于约定时间支付首付款、未办理网签构成违约，要求万浩然、于晶晶于7日内和刘燕协商履行合同，如逾期未与刘燕协商履行合同事项，将追究万浩然、于晶晶违约责任、支付的定金将不予退还，并依据合同解除双方签订的买卖及居间合同。万浩然、于晶晶于2020年12月4日通过短信回复刘燕，短信内容称刘燕未协助办理贷款构成违约，要求刘燕来淮安把贷款手续做好，网签随时可办，并称万浩然、于晶晶已向法院起诉。另查明，万浩然、于晶晶于2020年10月19日取得新购1套住房的购房资格证明。万浩然、于晶晶于2020年12月1日向一审法院申请诉前财产保全，对涉案房屋予以保全。万浩然、于晶晶因本案支付律师费5万元。本案一审审理过程中，因刘燕明确不再配合万浩然、于晶晶办理贷款手续，万浩然、于晶晶放弃要求刘燕配合办理贷款手续的请求。刘燕提供申请贷款手续的表格（复印件）一份，用以证明其于2020年11月份到银行签字、履行了协助办理贷款手续，万浩然、于晶晶对此不予认可。针对该表格（复印件），法院调查了江苏银行工作人员刘秀，刘秀陈述该表格系江苏银行贷款审批材料，刘燕来江苏银行签字了，但是刘燕来签字时间应在表格上记载的签字时间之后，当时贷款手续都是齐全的，就差刘燕签字；后因双方多次询问贷款审核事情，银行怀疑双方有纠纷，就不愿意给他们贷款了，银行大概在2021年1月份告知他们不愿意给他们贷款的。万浩然、于晶晶对刘秀陈述的刘燕来银行签字的内容不予认可。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。万浩然、于晶晶与刘燕签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行。万浩然、于晶晶与刘燕在合同中约定买方于2020年11月15日前支付除定金之外的剩余首期房款46万元，万浩然、于晶晶于2020年11月18日支付刘燕定金之外的房款46万元，万浩然、于晶晶行为构成违约，但是该违约情节轻微不足以导致刘燕不能实现合同目的，不符合合同解除条件；刘燕虽未及时配合万浩然、于晶晶办理贷款手续，但刘燕亦到买方申请贷款的江苏银行办理了签字手续；江苏银行认为双方存在纠纷而不愿意发放贷款，江苏银行不发放贷款的责任不应由刘燕承担；刘燕于2020年12月1日委托律师向万浩然、于晶晶发送律师函，要求万浩然、于晶晶于7日内与刘燕协商履行合同，律师函中亦未明确拒绝履行合同；双方协商未果，万浩然、于晶晶诉至法院；综合双方在合同履行中的情况，双方均有轻微违约行为，但双方违约情节均不足以导致合同目的无法实现，且双方继续履行合同亦不存在事实上、法律上的障碍，万浩然、于晶晶要求刘燕继续履行《淮安市存量房买卖及居间服务合同》、协助原告办理清江浦区机关北大院19号楼1303室房屋【产权证号:淮房权证清河字第××号】产权转移登记的诉讼请求符合法律规定，予以支持。万浩然、于晶晶应向刘燕支付剩余房款，刘燕在万浩然、于晶晶支付房款后协助买方办理不动产权证过户手续，一审法院酌定万浩然、于晶晶于判决生效后15日内支付刘燕剩余房款153万元，刘燕于万浩然、于晶晶支付房款后15日内协助万浩然、于晶晶办理不动产权证变更登记手续。万浩然、于晶晶要求刘燕支付律师费5万元，因万浩然、于晶晶、刘燕在合同履行中均存在轻微违约行为，故对该请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万浩然、于晶晶、刘燕签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》继续履行；二、万浩然、于晶晶于一审判决生效后15日内支付刘燕房款153万元；三、刘燕于万浩然、于晶晶支付153万元房款后15日内协助万浩然、于晶晶办理清江浦区机关北大院19号楼1303室房屋【产权证号:淮房权证清河字第××号】不动产权转移登记手续；四、驳回万浩然、于晶晶其他诉讼请求。案件受理费24688元，减半收取12344元，由万浩然、于晶晶负担6172元，由刘燕负担6172元。保全费5000元，由刘燕负担。二审中，刘燕向本院提交以下证据：1、江苏银行华淮支行出具的情况说明一份，证明刘燕在江苏银行华淮支行的签名是真实的，买方一直不让刘燕去签名，刘燕认为卖房应签名就去银行签了，所以签名时间不吻合。2、律师函两份，上诉人在一审中只提交第一份，两份律师函是递进关系，买方未按约定付款后刘燕曾两次委托律师向买方发出律师函，第一次要求买方立即付款否则解除合同，第二次明确表示因买方没有按照第一次律师函的要求付款，刘燕按照合同可依法单方解除合同，一审法院剥夺了刘燕此项法定权利。3、淮银保监发〔2021〕17号文件一份与袁春霞于2021年4月13日出具的情况说明一份，该两份证据证明银行业务负责人介绍经银行贷前调查，借款人与担保人每月实际收入的综合根本不足以偿还所借贷款，贷款人不符合贷款条件。且被上诉人家中有老人患有重大疾病需医治，另贷款之前需要住建部门的网签，三方于9月20日签订的合同中也约定最迟不能超过30日要到房管部门网签，上诉人所有的材料，包括房产证原件、土地原件、身份证、户口本复印件，房屋钥匙都在中介手中。刘燕已全部履行合同约定的协助义务，贷不到款完全是被上诉人的原因。4、淮银保监办〔2021〕24号文件一份以及袁春霞于2021年4月13日出具的情况说明一份，证明买方不具备贷款能力，又无购房的经济实力。从合同约定付款时间到期后，一直到一审开庭，买方都没有筹集到购房资金，也没有主动与上诉人协商延期付款事宜，反而滥用司法权力保全涉案房屋，显然是恶意诉讼。双方签订的是房产买卖合同，上诉人在签订合同的当日已经全部履行交房和相关权证义务，而买方除了支付定金和迟付部分首付款，对尚欠的70%以上的购房款在一审开庭前都没有支付，是根本违约，而非轻微违约。本院对上述证据审查认为：1、证据1属于江苏银行华淮支行出具的材料，缺少单位负责人及制作该材料的人员签名或者盖章，对该证据本院不予采信。2、证据2的真实性予以认可。3、证据3和证据4的淮银保监发〔2021〕17号、24号文件的真实性予以认可；袁春霞出具的两份情况说明属于证人证言，证人应到庭作证并接受各方询问，对该两份情况说明不予认可。证据3、4不能达到上诉人所主张的证明目的，本院不予采信。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另二审中，被上诉人万浩然、于晶晶于2021年6月24日将剩余房款153万元提存至本院。本院认为，在涉案合同履行过程中，上诉人存在未及时配合被上诉人办理贷款手续，被上诉人未在合同约定的11月15日而是在11月18日支付了首付款，属于均有轻微违约行为，但均不足以导致合同不能继续履行，合同目的不能实现。对于上诉人所提被上诉人因自身原因导致贷款不能，不能履行合同约定的付款义务，且被上诉人尚欠70%以上款项未付，构成根本违约的上诉理由，本院审查认为，双方在银行按揭付款方面产生了分歧，被上诉人认为上诉人未到银行配合办理贷款手续，影响贷款办理和合同履行。上诉人则认为其已将涉案房屋的权证交于中介，也及时前往银行进行了签字确认，是被上诉人自身原因导致贷款不能，不能履行付款义务。本院认为，能否从银行贷款与是否履行付款义务有本质区别，即使不能从银行贷款不等于不履行付款义务，本案双方因银行按揭付款产生矛盾诉至法院后，上诉人在一审中明确不再配合办理贷款手续，被上诉人则放弃要求上诉人配合办理贷款手续并在二审中及时将剩余房款153元提存至法院，证明被上诉人有履约的诚意和能力。该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于上诉人所提其第一份律师函履行了催告义务，第二份律师函发出，上诉人的单方解除已依法生效，一审判决合同继续履行，不符合契约自由与意思自治精神的上诉理由，经查，上诉人于2020年12月1日委托律师向被上诉人发送律师函，要求被上诉人于7日内与上诉人协商履行合同。后被上诉人于12月4日通过短信回复上诉人，短信内容称上诉人未协助办理贷款构成违约，要求上诉人来淮安把贷款手续做好，双方协商未果，被上诉人诉至法院。上诉人12月8日委托律师给被上诉人发送第二份律师函，内容为“12月1日向你们发送律师函，告知你们最迟于12月8日前支付尚欠房款，你们未作出任何回复，是不配合履行涉案合同，致使合同无法继续履行”。在上述过程中，被上诉人并非接到第一份律师函后没有任何回复，只是与上诉人联系后，双方未能友好协商并达成一致，故上诉人所提第二份律师函发出，被上诉人未回复，上诉人单方解除已依法生效的上诉理由没有事实依据，不能成立。本院不予采纳。综上，上诉人刘燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24688元，由刘燕负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 梁新星二〇二一年六月二十八日书记员 李 景