贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终220号上诉人（原审原告）：贵阳友道房地产营销有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城E组团购物中心4单元12层6号。法定代表人：杨笛。委托诉讼代理人：张慧君，贵州普众律师事务所律师。委托诉讼代理人：卻星竹，贵州普众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州翡翠谷置业有限公司，住所地贵州双龙航空港经济区中大森林花园见龙洞1栋1单元4层1号。法定代表人：方锋。委托诉讼代理人：韩琪，贵州筑尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞承杰，贵州筑尚律师事务所律师。上诉人贵州翡翠谷置业有限公司（以下简称：翡翠谷公司）、贵阳友道房地产营销有限公司（以下简称：友道公司）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人友道公司向本院上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、双方退场确认的是未付佣金400多万元，而非总佣金400余万元。二、翡翠谷公司拖欠大量佣金，已构成违约，应当判令其支付违约金。且合同中已经约定了付款时间，即便合同已经解除并不意味着被上诉人不付上诉人的款项而不用承担任何责任。翡翠谷公司答辩称，1、友道公司主张2536163元销售佣金缺乏事实依据；2、友道公司主张答辩人支付违约金没有事实依据。上诉人翡翠谷公司向本院上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、对方提交的签收单不能作为依据，我方认为支付佣金的标准应该参照合同；友道公司主张销售业绩以实际销售业绩为基础，也是参照合同来计算；3、一审中，我方提出已经支付了经纪人费用17万余元，这点一审有证人出庭作证，我方也能出具相关承诺书证明费用支出，一审对该事实认定不清。友道公司答辩称，合同已明确约定了成功销售的定义，并不包含网签和备案，房屋买卖合同也存在于翡翠谷公司处，我方已经按照合同约定完成合同义务，并进行了结算。同时在我方提交的证据中也明确了房屋的销售状态以及未付的金额，对方的上诉理由不成立，已经支付的17万元并未提交经过我方许可的证据，我方不予认可。我方提交的大量证据对方对其中的内容是进行了确认的，并未是单纯的签收行为。贵阳友道房地产营销有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付销售佣金等费用2253163元；2、判令被告向原告支付违约金，违约金的计算方式为分期累加以2253163为基数，自2019年5月29日至2019年8月20日之间按照银行同期贷款利率的1.5倍计算违约金、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金至全部款项付清为止；3、请求判令被告支付律师代理费80000元；4、本案全部费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年7月27日，原告友道公司（乙方）与被告翡翠谷公司（甲方）签订《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》，约定甲方委托乙方为甲方开发建设的翡翠山谷项目提供营销策划及销售代理等方面的服务事宜。委托工作内容及合作方式合作期内本项目住宅物业的全程独家营销策划及销售代理工作，销售范围为合作期内甲方取得预售许可证具备法定销售条件的住宅物业。合作方式本项目取得预售证条件的住宅，乙方具备代理的独家销售权，甲方不得另行委托第三方代理销售；本项目采取销售代理溢价分成方式进行项目合作；本项目之营销代理服务有效期限自2018年8月10日起至本项目销售完毕。第5.2条成功销售的界定购房者签署《商品房买卖合同》并支付全部房款或首期房款，该套房屋即视为乙方成功销售（若因甲方在建工程抵押、工程形象达不到办理网签等甲方原因不能按时签约，则以缴纳定金计算）。第6.1条溢价分成销售价格高于底价1000元/平方米（含1000元/平方米）的销售收入，乙方分配溢价100%；销售价格高于底价1000元/平方米以上的额外销售收入，甲方分配溢价的60%，乙方分配溢价的40%。第6.2条溢价结算条件客户完成认购并签订《商品房买卖合同》并交付首付款或全款；溢价部分按周计提，乙方于每周一将上周产生的溢价收益进行付款申请一同向甲方提交溢价结算单，甲方于周五完成审核并将溢价款划拨至乙方指定账户……；乙方获得的溢价收益后开具对应的增值税发票。该合同并对其他相关事项进信了约定。2018年8月，原被告双方签订《翡翠山谷营销策划及销售代理合同补充协议》，对销售任务、销售比价格溢价等相关事项进行了约定。2018年10月，原被告再次签订《翡翠山谷营销策划及销售代理合同补充协议》，针对销售佣金及渠道奖励结算标准、销售任务等进行了补充约定，其中约定结算方式及结算时间按《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》约定执行。此后，双方开始履行合同，友道公司开始为被告翡翠谷公司销售房屋，因双方为佣金支付发生争议，原告遂诉至一审法院，提出诉请同前。审理中，原告陈述其诉请的计算方式及依据为原告提交的证有被告方财务人员刘婧、公司负责人魏亚萍签字的表格1、大平层、别墅已签约应付佣金805560元；2、小高层已签约应付佣金745970元；3、小高层已签约应付佣金108万元；三项之和为2631530元。原告自认其中的差额不主张，仅主张诉请的金额2253163元。另外，原告陈述被告应支付给原告佣金5830725元，已支付佣金3577562元，尚欠2253163元。被告已支付的款项中，包括银行转账3049357元，被告直接支付给经纪人的费用480000元，原告均已出具发票；原告附表所载明的3577562元是原告开具的最后一期发票9月4日的100000元之后，被告尚欠48205元未付，因人为原因原告在计算被告未付金额时少算了48205元，现原告自认该48025元不再向被告主张，仅主张2253163元。被告则认为双方争议的是16套房屋的佣金，原告销售的房屋共计58套，2019年5月23日原告离场，离场前符合合同约定的佣金结算标准的房屋为43套，被告已经支付完毕，共计支付金额为3688537元，原告认可的3529357元未包括2020年1月19日被告代付的经纪人的费用17万元；现争议的16套房屋未达到合同约定的支付条件，被告不同意支付，不认可原告的计算方式，应按合同约定在住建部门登记备案的数据来进行计算。另在审理中，原被告均认可在2019年5月23日原告撤场时《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》、《翡翠山谷营销策划及销售代理合同补充协议》已经解除。再查，根据原告提交的有被告方经办人签字的表格计算，被告应付佣金及经纪人佣金的金额为438045.2元，原告自认其开具发票的金额为3676898元。被告对其所称在2020年1月19日支付经纪人费用17万元，未提交相应付款凭证。另查，原告提交的2019年5月23日由被告经办人签字的表格，已载明应付佣金的金额总计为4117943.2元。上述事实，有当事人的《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》、《翡翠山谷营销策划及销售代理合同补充协议》、付款凭证、签约明细等证据在卷佐证，并经一审法院庭审质证核实。一审法院认为：当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》、《翡翠山谷营销策划及销售代理合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，当事人均应按照合同约定享受权利并承担义务。现双方均认可该《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》、《翡翠山谷营销策划及销售代理合同补充协议》已于2019年5月23日解除，一审法院从其自愿。原告提交的2019年5月23日由经办人签字的表格，已载明应付佣金的金额总计为4117943.2元，因原被告自认合同及补充协议已于2019年5月23日解除，故该表格应为双方所作之结算，对此一审法院予以确认。被告陈述已支付3688537元，原告认可被告通过银行转账支付3049357元、支付经纪人费用480000元，共计金额为3529357元。被告辩解已付款项中包括2020年1月19日支付经纪人的费用17万元，但被告并未提交相应的付款凭证予以证明，一审法院对此不予采信，故认定被告的付款金额为3529357元。扣除被告已支付的款项后，被告还应支付原告588586.2元，对原告诉请中的过高部分，一审法院不予支持。关于原告主张的违约金，本案因双方自行解除合同，双方在结算时对付款时间并无约定，故原告主张被告支付违约金缺乏依据，一审法院不予支持。至于原告主张的律师代理费，因合同并无约定，原告此项主张亦缺乏依据，一审法院对此亦不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、贵州翡翠谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向贵阳友道房地产营销有限公司支付佣金等费用588586.2元；二、驳回贵阳友道房地产营销有限公司的其余诉讼请求。案件受理费13062元（已减半收取），由贵阳友道房地产营销有限公司负担13220元，贵州翡翠谷置业有限公司负担4842元。二审期间，友道公司提交证据为：《大平层、别墅签约已结佣金》表格一套。证明目的：是该份证据与一审中上诉人提供的附件一、三、四相互印证可证明被上诉人尚欠上诉佣金情况。翡翠谷公司质证意见：我方对该份证据真实性不予认可，因为证据是友道公司单方制作的，与证据附加一、三、四不能形成有效证据链。我方只认同我们一审提交的数据。翡翠谷公司提交证据为：住房网查询信息一份，证明目的：友道公司主张的58套房屋的销售，其中有一部分处于待售状态，且没有达到认定销售业绩的条件，一部分是已经退房更名，不应认定为友道公司的销售业绩。友道公司质证意见为：该证据与本案不具有关联性，本案在我方退场时已经进行结算，翡翠谷公司已对销售状态进行了确认，不能以现在的状态去对当时的交易状态进行确认。对一审认定事实，本院予以确认。本院另行确认：2019年5月23日，双方当事人进行了离场结算。形成了未结佣金及经纪人费用结算表。本院认为，本案争议焦点为：1、友道公司销售成功的条件如何认定以及双方未结佣金如何确定；2、翡翠谷公司是否应当承担违约责任。关于焦点一，关于“成功销售”的界定，双方在《翡翠山谷营销策划及销售代理合同》第5.2条明确约定“购房者签署《商品房买卖合同》并支付全部房款或首期房款，该套房屋即视为乙方成功销售”，而翡翠谷公司主张应以网签合同并备案方视为成功销售，与其约定不符，对此主张，本院不予采信。尤其是，双方经协商于2019年5月终止合作并于2019年5月23日办理了退场交接并签署了《大平层、别墅已签约应结佣金》，载明还需结佣金805560元；《大平层、别墅已签约应结佣金（经纪人）》，载明：经纪人费用180000元；《小高层已签约应结佣金》，载明：还需结佣金745970元；《小高层已签约应结佣金（经纪人）》，载明：经纪人费用1080000元。翡翠谷公司辩称，包含以上四表的资料，虽有翡翠谷公司工作人员刘婧、魏亚萍签字，但只是资料交接，而非佣金结算，但以上四表明显载明的的“还需结佣金”“经纪人费用”，刘婧署签内容为“待结佣条件达成结佣”，魏亚萍签署“需补齐经纪给名单，便于实结佣作一一对应”，综合其语句看，应是对友道公司的报表数据除财务刘婧提出的异议外的数据均予以认可，仅要求友道公司提供具体经纪人名单，以便核发佣金时便于一一核对，故显然是对双方尚未结付的佣金进行结算，对翡翠谷公司此项辩称，不予采信，应视为双方已就未结佣金进行了结算。对以上四表确认的最后金额，翡翠谷公司辩称是总佣金，但一方面表中已注明为“还需结佣金”，且前列已明确部分房屋已经结佣金的具体数据，应作为确定翡翠谷公司欠付佣金的依据。但刘婧在结算时明确提出郑艳华、何方两家的结佣未达到结佣条件或需领导批示，友道公司亦未提出异议。在诉讼过程中，亦未提交该两户确已达到结佣条件的证据，故对该两户房屋对应的佣金62462元、67046元以及经纪人费用60000元、60000元应予扣除。故双方结算时翡翠谷公司欠付佣金=805560＋180000+745970+1080000-62462-67046-60000-60000=2562022元。关于已付款项，翡翠谷公司公司辩称因友道公司未及时支付经纪人佣金，为了不影响销售活动其已向销售经纪人直接支付170000元，其提供了纪经人出具的承诺书以及收据，且与友道公司提交的四个结算表中的销售房屋号能够对应，故本院予以认定该170000元可以抵扣以上欠付佣金。再扣除翡翠谷公司于2019年9月支付的480000元，则翡翠谷公司还应付2562022-170000-480000=1912022元。关于逾期付款违约损失，因双方未约定明确的付款日期，但友道公司提出本案起诉日，可以视为债务履行期限届满，则自本案一审起诉之日次日起，翡翠谷公司应向友道公司支付延期付款的资金占用损失，本院确认资金占用损失为以1912022元为基数，自2020年5月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部款项付清为止；关于律师费，双方无约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6261号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6261号民事判决第一项为：贵州翡翠谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向贵阳友道房地产营销有限公司支付佣金等费用1912022元，并支付资金占用损失（资金占用损失为以1912022元为基数，自2020年5月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部款项付清为止）；三、驳回贵阳友道房地产营销有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13062元（已减半收取），由贵阳友道房地产营销有限公司负担2062元，贵州翡翠谷置业有限公司负担11000元，保全费5000元，由贵州翡翠谷置业有限公司负担。二审案件受理费，贵州翡翠谷置业有限公司预交的26124元，由贵州翡翠谷置业有限公司负担；贵阳友道房地产营销有限公司预交的26124元，由贵阳友道房地产营销有限公司负担4122.4元，贵州翡翠谷置业有限公司负担22001.6元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年六月十七日法官助理钟钦书记员李雪然