吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0781民初959号 原告：王海东，男，1970年9月25日出生，汉族，个体户，现住吉林省扶余市。 委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。 被告：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地扶余市。 法定代表人：谢铁民，公司经理。 委托诉讼代理人：韩俊峰，吉林夫余律师事务所律师。 原告王海东与被告扶余中合新农市场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海东及其委托诉讼代理人孙景华、被告扶余中合新农市场置业有限公司的委托诉讼代理人韩俊峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王海东向本院提出诉讼请求：1：请求判令被告支付违约金51944.19元（431,778.82元XO、01％X1203天）。2：诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年8月27日，原被告经平等协商签订了《商品房买卖合同》一份，原告在被告扶余市中合新农市场置业有限公司购买位于扶余市三岔河镇扶余商贸城商企一处，为17栋4号房，房屋总价款为431778.82元。该房屋自2014年11月10日交付。按双方签订的合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。虽然在2018年3月开始涉案房屋的业主可以办理产权登记手续，但这个属于政府的行政调整范畴，不能作为被免上诉人违约责任的法定理由，被告尚不能为原告办理土地使用证更名过户手续，故其按照原被告签订的商品房买卖合同之约定，总计违约金为51944.19元。原告与被告协商无果，遂诉至贵院，恳请法院查明情况支持原告诉讼请求。 扶余中合新农市场置业有限公司辩称，1、原告的起诉已经超过诉讼时效，应予驳回。原告自2014年11月10日接收房屋，自2016年7月就应当知道不能办理土地分户的事实，原告向法院递交诉状的时间是2020年11月，在此期间原告未向被告主张权利，也没有中止中断的事由。2、原告主张房屋土地不能登记是被告的原因，要求被告承担违约责任，应当提供已向房屋土地部门申请办理登记而相关部门出具书面不予登记并明确说明是被告原因不能登记，原告没有此方面的证据，应当驳回。3、原告等人购房后被告已经提供了发票、销售合同及其他用于权属登记的材料，不能登记是政府部门对于政策理解和贯彻实施认定错误，不是被告的原因导致的。2018年被告与扶余市人民政府在北京市达成仲裁和解协议，政府承诺无条件为被告销售的房屋办理登记。协议达成前后事实没有发生任何变化，被告没有另外向政府部门提交任何手续，也没有补交任何费用，可以证明不能登记不是出卖人的原因，是政府工作部门的原因。根据司法解释的规定，只有因出卖人的原因导致不能登记的，出卖人才承担责任，本案被告对于不能登记没有过错，不应当承担责任。4、2016年10月政府机构改革，房产部门和不动产合并，所有的不动产登记等手续均停办一年多，不能将这部分责任推卸到被告身上。由被告承担该部分责任是不合理，如果认定被告违约，停办的一年半期间应该扣除。综上意见，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年8月27日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告在被告扶余市中合新农市场置业有限公司购买位于扶余市三岔河镇扶余商贸城商企一处，为17栋4号房，房屋总价款为431778、82元。该房屋自2014年11月10日交付。合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。但房屋产权证和土地使用证一直不能办理，至2018年3月1日起方能办理。后双方对违约金事宜未能达成一致意见，2020年11月，原告诉至本院，要求诉前调解，仍未果。后于2021年4月1日正式立案。 上述事实，有双方当事人陈述、举证质证过程在卷为凭，足以认定。 本院认为，原告与扶余中合新农市场置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋已由扶余中合新农市场置业有限公司实际交付给原告，截止到2018年2月28日原告尚不能办理案涉房屋的不动产权属登记手续，按照双方合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人在商品交付使用后特定的日期内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。据此，扶余中合新农市场置业有限公司应当在交付房屋后按约定的期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是扶余中合新农市场置业有限公司作为出卖人应尽的协助义务。导致原告不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系扶余中合新农市场置业有限公司没有在合同约定期限履行协助义务，违约的事实客观存在。虽然从2018年3月起涉案房屋可以办理产权登记手续，但是这属于政府行政调整范畴，不能作为免除中合新农市场置业有限公司违约责任的法定事由。因此，按照双方合同约定，扶余中合新农市场置业有限公司应对违约行为承担相应的法律责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，被告对此亦未提出异议，故原告请求按约定标准并按扶余中合新农市场置业有限公司实际违约期限计算违约赔偿数额，本院予以支持。但原告诉请的数额计算有误，本院予以纠正。房屋交付时间为2014年11月10日，超过540日，即2016年5月5日起，被告的违约行为持续至2018年2月28日，该段期间即为违约期间段合计663天。关于被告抗辩的诉讼时效问题，经庭审查明，按合同约定，被告自交付房屋540日后，就违反了合同关于权属登记的约定，因被告的违约行为持续到2018年2月28日，故原告于2018年3月1日开始就具有要求被告支付违约金的诉权，本案原告于2020年11月诉至本院，要求诉前调解，已产生诉讼时效中断的法律效果，并未超过法律规定的三年期诉讼时效，故被告的抗辩意见本院不予采纳。 综上，原告的诉求于法有据，本院在法律允许的范围内予以保护。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下： 被告扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告王海东违约金合计28626.94元（431,778.82元XO、01％X663天）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费549.00元，由被告扶余中合新农市场置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  程彦彬 二〇二一年六月十六日 书记员  潘 博