四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终875号 上诉人（原审被告）：广安市恒基石业有限责任公司，住所地四川省广安市前锋区。 法定代表人：蒋川辉。 委托诉讼代理人:何利，四川则昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍琳，四川则昂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：谯永良，男，1965年9月8日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：谯沙（系谯永良之女），女，1991年2月22日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人广安市恒基石业有限责任公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人谯永良商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2021）川1603民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒基公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法判决恒基公司不承担返还10,000元团购费用的责任;2.一、二审诉讼费由谯永良承担。事实和理由:1.案涉《四川省商品房买卖合同》及收据能够证明案涉房屋的总价款为315,000元,恒基公司也仅收取了315,000元的购房款，谯永良主张的10,000元团购费用实际由四川申子辰房地产营销策划有限公司（以下简称申子辰公司）收取，系申子辰公司的额外收入，与恒基公司无关，恒基公司不应对此承担返还责任。2.恒基公司虽将本案所涉及的“西部国际石材产业城”项目全权委托申子辰公司对外销售，但并未授权其代为收取团购费和购房款，亦未授权其修改合同内容，案涉《四川省商品房买卖合同》附件一手写部分系申子辰公司工作人员私自书写，该内容系对购房款的变更，并未得到恒基公司认可，且从恒基公司与申子辰公司分别向谯永良出具收据及在不同的POS机刷卡可以看出，谯永良明知团购费和购房款是由两个不同主体收取，其并非善意相对方，故该团购费仅能约束谯永良与申子辰公司，对恒基公司不发生法律效力。综上，解除案涉《四川省商品房买卖合同》对恒基公司产生的法律后果为退还购房款315,000元，10,000元团购费用应由申子辰公司处理，与恒基公司无关。 谯永良辩称，双方签订的《四川省商品房买卖合同》上明确注明实际付房款325,000元，且加盖了恒基公司印章，是双方的真实意思表示，比打印合同更具有效力。签订合同时写315,000元，恒基公司称是为了少交税费，实际付款是325,000元。即使是申子辰公司收取的10,000元，恒基公司对申子辰公司签订合同行为也是认可的。因此，恒基公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。 谯永良向一审法院起诉请求：1.解除谯永良、恒基公司于2019年3月27日签订的《四川省商品房买卖合同》；2.恒基公司退还谯永良支付的购房款315,000元及利息、违约金；3.恒基公司承担本案诉讼费。诉讼中，谯永良将诉讼请求第一项中购房款金额变更为325,000元，同时明确违约金按房款的10%计算，利息从2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 一审法院认定事实：2019年3月27日，谯永良（买受人）与恒基公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同》，约定：谯永良购买恒基公司开发的位于前锋区永前大道东侧检察院对面地块的西部国际石材产业城7幢1层11号商品房，建筑面积35.91平方米，按建筑面积计算该房屋价款，每平方米8,771.93元，总价款315,000元。谯永良采取一次性付款方式支付购房款，于2019年3月27日前支付全部房款。合同第十二条约定，对于面积差异处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。第十六条约定恒基公司应当在2020年6月30日前向谯永良交付该房屋。第十七条约定：出卖人逾期30日后交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的10%向买受人支付违约金。合同内附房屋所在楼栋平面位置示意图，该图显示案涉房屋位于临街面左起第五个门市（临街面共计九个门市），案涉房屋所在楼栋侧面还有五个门市。合同附件一后备注：（三）客户谯永良商铺号7-1-11，实付房款￥325,000.00，合同房款￥315,000.00。合同签订当日，谯永良付款325,000元，其中一笔315,000元由恒基公司出具收据；另一笔10,000元，由申子辰公司出具收据，收据备注：谯永良参与交1万抵2万团购活动、认购商铺房号7-1-11#。 诉讼中，恒基公司提供两份延期交房告知函，其中一份时间为2020年10月30日，内容为由于疫情影响，交房时间由2020年6月30日前延期到2020年9月30日前交付的基础上，再次延期至2020年12月31日前交付（具体时间以书面通知为准）。另一份时间为2020年12月28日，内容为因规划验收导致2020年12月31日前达不到交房条件，通知业主再次延期交房。2020年11月27日，谯永良向恒基公司发出《关于解除“西部国际石材产业城”房屋买卖合同的书面通知》，要求解除双方的合同，并由恒基公司退还房屋价款325,000元。恒基公司于2020年11月28日收到该通知。2020年1月，新冠疫情在全国范围内暴发。恒基公司称其于2020年6月30日复工。 另查明，根据恒基公司提供的施工图，房屋最终实测产权面积为29.48平方米。谯永良案涉房屋位于7#楼临街面左起第五个门市（临街面共计九个门市），案涉房屋所在楼栋侧面还有六个门市。 一审法院认为：本案争议焦点为：一、谯永良主张解除与恒基公司签订的《四川省商品房买卖合同》的条件是否成就；二、恒基公司是否应对申子辰公司出具的收据上载明的10,000元承担责任；三、谯永良主张的违约金及利息是否合理。对于第一个争议焦点：谯永良、恒基公司签订的《四川省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。谯永良已按合同约定履行了缴纳房款的义务，恒基公司应当按约向谯永良交付房屋。2020年1月，新冠疫情在全国范围内暴发，造成企业停工停产，这是众所周知的无法预见和避免，亦不能克服的客观事实，确系不可抗力。疫情得到控制后，恒基公司应当及时复工复产并积极履行合同义务。恒基公司向业主发出延期至2020年9月30日交房的通知，说明其当时已能预见疫情造成逾期交房的时间为3个月，但截止2020年12月27日即谯永良发出解除合同通知之日，恒基公司已延期长达半年时间仍未交房。恒基公司辩称后期系政策原因导致迟延交房，但未提供证据加以证实。故此，恒基公司的行为构成违约，谯永良有权按照合同约定解除合同。再者，案涉房屋实测面积为29.48平方米，合同约定建筑面积为35.91平方米，误差比已超出3%时，根据合同第十二条约定，买受人亦有权解除合同。综上，谯永良主张解除其与恒基公司签订的《四川省商品房买卖合同》的条件已成就，恒基公司于2020年12月28日收到谯永良发出的解除合同通知后，未提出异议，双方的合同自此解除。 至于案涉房屋是否变更规划设计的问题，案涉房屋位置位于7#楼临街面左起第五个门市（临街面共计九个门市），与合同约定的房屋位置一致，至于该楼栋侧面的房屋数量的增减及位置变化对临街面房屋的使用功能并无实质性影响，谯永良以此作为解除合同的理由不成立。 对于第二个争议焦点：恒基公司在《四川省商品房买卖合同》附件中明确备注实付房款￥325,000.00，说明恒基公司认可谯永良实际缴纳购房款为325,000元。合同解除后，恒基公司应当向谯永良退款325,000元。 对于第三个争议焦点：《四川省商品房买卖合同》的解除系恒基公司的违约行为造成，其应当承担谯永良的资金利息占用损失。谯永良主张利息从其交款之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，符合法律规定，该院予以支持。对于谯永良主张的违约金，谯永良未举证证实存在其他损失，支付资金占用利息作为违约责任的一种承担方式，恒基公司承担了利息损失后，谯永良再主张违约金有失公平，故对谯永良主张的违约金请求，该院不予支持。 案涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用案涉法律事实发生时的法律、司法解释的规定。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、谯永良与恒基公司于2019年3月27日签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年11月28日解除；二、恒基公司退还谯永良购房款325,000元，并支付资金占用利息（以325,000元为基数，从2019年3月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际退款之日止）；三、驳回谯永良的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市前锋区人民法院申请执行。案件受理费3,088元，由恒基公司负担。 二审中，恒基公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1.案外人与恒基公司签订的《四川省商品房买卖合同》及相应收款收据３份，拟证明谯永良与恒基公司签订的《四川省商品房买卖合同》附件中的手写部分系新增变更条款，应由双方盖章签字予以认可，虽恒基公司在该处有盖章，但该盖章系对附件户型平面图的确认，而不是对手写部分的确认，且该手写部分的位置在户型平面图下面，不经提醒无法发现，故该手写部分对恒基公司不发生效力。谯永良支付10,000元团购费时明知收费主体是申子辰公司，谯永良向恒基公司支付的房款只有315,000元。2.《关于西部国际石材产业城项目委托营销代理合同补充协议》，签订时间是2019年1月10日，该协议对于团购费的结算方式予以了确认，拟证明谯永良支付的10,000元团购费是由申子辰公司收取并开具收据，恒基公司仅仅是监管。 谯永良发表质证意见：上述证据均不属于新证据，且恒基公司与案外人签订的购房合同以及其与申子辰公司签订的补充协议均与本案没有关联性，达不到其证明目的。恒基公司与申子辰公司签订的《关于西部国际石材产业城项目委托营销代理合同补充协议》第三条第二款第二项能印证谯永良陈述，即恒基公司系为了不开具增值税发票，才未将团购费计入合同价款。 本院认证认为，恒基公司举示的其与案外人签订的《四川省商品房买卖合同》及相应收款收据与本案不具有关联性，本院不予采信。其与申子辰公司签订的《关于西部国际石材产业城项目委托营销代理合同补充协议》虽不能达到其证明目的，但该协议内容与本案待证事实相关，本院予以采信。 谯永良未提交新证据。 本院二审查明，本案所涉及的“西部国际石材产业城”项目（含案涉房屋）系恒基公司全权委托申子辰公司对外销售。恒基公司（甲方）于2019年1月10日与申子辰公司（乙方）签订了《关于西部国际石材产业城项目委托营销代理合同补充协议》，该协议第一条第三项载明：“团购费：是指乙方在其企业资源平台发布项目产品信息进行优惠销售收取的团购服务费用”。第三条第二款载明：“团购费结算方式：2.1、参加团购优惠的每套房源，乙方可在成交当天独立收取购房者团购费用，但最高不得超过一万元，且乙方应主动提报给甲方，甲方有权监管。2.2、团购费用由乙方仅向购房者开具票据，不向甲方开具增值税专用发票。2.3、团购费未包含在实际销售回款总金额内，为乙方取得的额外收入”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：恒基公司是否应当承担案涉10,000元团购费用的返还责任。虽恒基公司认为其未授权申子辰公司代为收取团购费和购房款，亦未授权其修改合同，且谯永良明知团购费系申子辰公司收取，亦非善意相对方，故案涉10,000元团购费用与其无关，其不应退还。但申子辰公司系受恒基公司全权委托对外销售案涉房屋，其销售案涉房屋的行为代表恒基公司，相应法律后果亦应由恒基公司承担。从恒基公司与申子辰公司签订的《关于西部国际石材产业城项目委托营销代理合同补充协议》第三条第二款约定内容看，恒基公司对申子辰公司收取团购费、对外开具发票的行为是明知且认可的，并非恒基公司所称未授权申子辰公司收款。至于该款项的归属系其内部约定，不能约束第三人。退一步讲，即便申子辰公司收取10,000元团购费用、开具收据及在合同中注明谯永良实付房款325,000元的行为未得到恒基公司授权、认可，但作为普通购房者的谯永良，在恒基公司的售楼部完成案涉合同的签订、款项的交付以及合同内容的手写备注，其也有理由相信申子辰公司的上述行为代表的是恒基公司，相应的法律后果仍应由恒基公司承担。另，案涉10,000元团购费用的收据虽系申子辰公司出具，但该收据中明确载明该10,000元系参加交10,000元抵20,000团购活动,认购商铺房号7-1-11，该商铺号与恒基公司开具的收据中载明的商铺号一致，说明该10,000元团购费用系认购案涉房屋的款项，且谯永良在收到开具收据主体不一致的两张收据后亦要求在合同中载明其实际支付的购房款系325,000元，合同附件中亦对此进行了备注，说明谯永良在签订合同时已经尽到了合理的注意义务，是善意的相对方。综上，恒基公司认为其不应当承担10,000元团购费用返还责任的上诉理由不成立，本院不予支持。恒基公司与谯永良均未对一审判决的其他内容提出异议，应视为双方对一审其他判决内容的认可，本院予以确认。 综上所述，广安市恒基石业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,176元，由上诉人广安市恒基石业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年六月二十一日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲