北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10147号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代理人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：安国华，女，1958年1月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南投资公司）因与被上诉人安国华商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初23504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江南投资公司上诉请求：撤销一审判决，并将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由安国华承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于因雾霾天气停工导致延期的问题。1.一审法院认定在商品房预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南投资公司应有谨慎的预判。但事实上，北京市在2016年以前因空气重污染发布的停工通知，系具有阶段性的短期通知，且仅限于停止土石方作业，2017年、2018年北京市发布的停工通知，不仅时间周期长（当年十一月至次年三月），且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等施工作业。江南投资公司并非专业气象单位，在签订商品房预售合同时无法对空气污染情况及北京市相关停工政策进行准确预判。2.根据双方签订的补充协议中“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南投资公司因遵守政府及相关部门法令造成，不应承担逾期交房违约责任。3.施工方系应北京市政策要求停止土石方作业等一系列施工，对工程施工进程确有较大影响，因政府及相关部门要求停工的相应时间应予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1.双方签订的预售合同约定房屋交付条件为“取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”，涉案房屋于2019年11月8日取得规划验收、2020年3月25日完成竣工验收备案、2020年4月16日取得有资质房产测绘机构出具的面积实测技术报告，故涉案房屋于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件。2.江南投资公司于2020年4月12日向安国华发出交房通知，要求其在20日内办理收房手续，但安国华因个人原因未办理，根据双方签订的预售合同、补充协议的相关约定，应视为安国华收房，江南投资公司不应承担延期交房违约责任，由此造成的损失亦应由安国华自行承担。安国华辩称，不同意江南投资公司的上诉请求和理由。安国华向一审法院起诉请求：1.判令江南公司向安国华交付符合Y1991331号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的商品房；2.判令江南公司向安国华支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的延迟交房违约金，按照已付房款万分之零点一/天的标准计算；3.判令江南公司按照5500元/月标准向安国华支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的损失。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月21日，安国华作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定：安国华购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积76.79平方米，套内建筑面积58.35平方米，价款按照套内建筑面积计算，每平方米68750.28元，总房款4011579元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到了合同约定的条件；出卖人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明等。出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。出卖人因违反《商品房预售合同》约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。双方还在合同对其他相关事项进行了约定。合同签订后，安国华给付了江南公司购房款4318205元。2020年3月25日涉诉房屋完成竣工验收备案。现江南公司尚未实际向安国华交付涉诉房屋。庭审中，安国华提交链家地产关于同地点、同面积房屋租金标准的截图，欲证明江南公司延迟交房，造成其租金损失5500元/月，江南公司对于该证据的真实性及证明目的均不认可。本案审理过程中，江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月4日期间发布的关于空气重污染预警措施通知、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。安国华对前述证据的真实性和证明目的均不予认可，主张江南公司对因环保原因、天气原因、高考、重要会议的停工应当有所预见，不能成为江南公司免责的理由。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目曾多次进行设计变更，根据补充协议的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。安国华对《设计变更通知单》的真实性认可，证明目的不予认可，并称江南公司未曾就设计变更一事通知安国华，补充协议作为合同的组成部分，应当遵守主合同的约定。江南公司提交了《单位工程质量竣工验收记录表》和《装修委托协议》，拟证明双方约定安国华委托江南公司对涉案房屋进行装修，自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续，安国华同意江南公司在完成五方验收即视为向安国华交付房屋，无需办理交房手续。涉案房屋在2019年4月18日完成五方验收，江南公司已按期完成交房义务。安国华则表示江南公司未将该协议文本交给安国华，忘记是否签订过该份协议。江南公司还提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。安国华认为北京已经复产复工，江南公司有条件安排交房。另，本案安国华以房屋买卖合同纠纷为案由起诉，一审法院依职权调整案由为商品房预售合同纠纷。一审法院认为：安国华与江南公司签订的预售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，安国华履行了给付购房款的义务，江南公司亦应按约定向安国华交付房屋。安国华要求江南公司交付房屋的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于江南公司是否存在逾期交付房屋的问题。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日前，但合同附件同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。江南公司提交的证据可以证明，涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，江南公司主张交房日期应顺延至2019年6月30日前的答辩意见符合合同约定，一审法院予以采信。江南公司关于因环保政策等原因导致的工程延期，江南公司应免责的抗辩意见。一审法院认为，在预售合同签订之前，北京市就已针对施工造成的环境污染问题实施过施工限制措施，随着环境污染治理的力度加大，相关措施逐渐严格，江南公司在签订合同时应对此做出预判。且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定。上述限制措施不属于不可抗力，不能免除江南公司逾期交房的违约责任。江南公司关于五方验收日期即视为房屋交付日期的抗辩意见。一审法院认为，根据江南公司提供的证据，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，但施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见一审法院不予采信。综上，江南公司确实存在逾期向安国华交付房屋的违约行为，应按照合同约定承担违约责任。考虑到合同约定的违约金标准尚不足以弥补安国华的实际损失，对安国华要求江南公司支付违约金、赔偿租金损失的诉讼请求一审法院予以支持，具体的标准一审法院根据本案的实际情况，参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，综合认定为每月的违约金和租金共计4300元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向安国华交付符合Y1991331号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团2#住宅楼×层×单元-×号的房屋；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内支付安国华违约金并赔偿损失（自二〇一九年七月一日起至北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项义务之日止，按照每月四千三百元标准计算）；三、驳回安国华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系江南投资公司是否应承担逾期交房的相应违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。江南投资公司与安国华签订的涉案预售合同及附件、补充协议等均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应依约履行各自义务。安国华作为买受方已依约支付涉案房屋购房款，江南投资公司作为出卖方应依约履行交付涉案房屋的义务。江南投资公司上诉主张其不存在逾期交房的情形，系因北京市环保政策导致停工及工程延期，且安国华系因个人原因未能收房。对此本院认为，首先，根据已查明的事实，双方签订涉案预售合同前北京市即已经存在就空气重污染而针对施工方式及时间进行限制的通知，且停工政策发布时间相对集中、固定，并非全时、无间断，江南投资公司作为开发商，其对签订预售合同并承担合同项下交房义务的风险应进行前期谨慎预判并负有相应的注意义务，故本院对其该项上诉意见不予采信。其次，江南投资公司提交的证据尚不足以证明涉案房屋在合同约定的交房日期已实际达到符合国家规定和合同约定的交付条件，虽然江南投资公司上诉主张涉案房屋于2020年4月达到交房条件，但并不能因此免除其逾期交房的违约责任，故本院对其该项上诉意见亦不予采信。综上，一审法院认定江南投资公司存在逾期交房的违约行为，认定其应承担相应违约责任，并根据合同约定及法律规定，结合交房日期顺延时间，参照鉴定结论，考虑疫情对合同履行造成的相应影响，综合认定违约金的具体标准，判决并无不当，本院予以维持。综上所述，江南投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3570元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 龚勇超审 判 员 杜丽霞二〇二一年六月二十五日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊