云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0602民初2579号原告：王蓉，女，1993年8月12日出生，汉族，重庆市梁平县人，大学本科文化，居民，户籍地重庆市梁平县，现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：孟东霖，男，1993年7月19日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，大学本科文化，居民，户籍地云南省昭通市昭阳区，现住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。被告：昭通大德房地产开发有限公司（统一社会信用代码证：91530600059470605L），住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人：赵庆云，该公司董事长。委托代理人：龚凯、何秋，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。原告王蓉诉被告昭通大德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，本案依法由审判员张森泓适用简易程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告王蓉的委托代理人孟东霖，被告昭通大德房地产开发有限公司的委托代理人何秋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王蓉诉称，2019年9月19日，原告与被告签订《御峰雲府认购协议》，约定原告购买被告昭通大德房地产开发有限公司开发的御峰雲府项目4幢2单元1303号房屋，价格478584元。签署本协议当日，原告向被告支付定金20000元。双方还约定在签订本协议后7日内与被告签订《商品房销售合同》，并将具备交房条件的商品房交付买受人使用，被告在收取定金后，并没有按照约定向原告出售房屋，原告多次要求被告返还定金或签订购房合同，但被告一直予以拒绝，故原告诉至法院，请求判令1.原、被告双方签订的认购协议无效；2.被告向原告退还定金20000元；3.被告向原告支付违约金20000元；4.案件诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：请求判令1.解除原、被告双方签订的认购协议；2.被告向原告退还定金20000元；3.案件诉讼费由被告承担。被告昭通大德房地产开发有限公司辩称，本案中认购协议并不具有无效情形，并且针对原告的2、3、4项请求，被告不是支付的主体，因为我公司没有任何违约行为。在2018年，我公司已经将案涉房屋出售给昭通市开发投资有限责任公司，并办理了备案登记，我公司只是接受该公司的委托代为销售，原告王蓉交付的定金进入了大德公司账户，但是该账户属于监管专用账户，昭通市开发投资有限责任公司对该账户具有监管权、控制权，现在该账户也被昭通市中级人民法院查封冻结，原告应当向昭通市开发投资有限责任公司主张退还定金，或者向昭通市中级人民法院提起执行异议之诉。综合当事人诉辩主张，双方当事人争议的焦点：案涉房屋的出售方是被告昭通大德房地产开发有限公司，还是昭通市开发投资有限责任公司？承担返还定金的责任主体是不是被告昭通大德房地产开发有限公司？针对以上争议焦点，原告王蓉向本院提交以下证据：1.身份证（复印件1份），证明原告的主体资格。2.御峰云府认购协议、收据、银联商务业务回单（各1份），证明原、被告双方签订的认购协议情况，以及原告缴纳了20000元的认购款，我要求按照协议签订购房合同，但是被告不签订，并且也不同意退还我缴纳的20000元定金。经质证，被告昭通大德房地产开发有限公司对原告王蓉提交第1、2组证据三性均无异议，但是不认可原告的证明目的，第2组证据中的银联商务业务回单上的开户名称是昭通市开发投资有限责任公司，证明原告并没有将定金交付给被告，而是交给了昭通市开发投资有限责任公司，原告应当向该公司主张权利。针对以上争议焦点，被告昭通大德房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1.营业执照、法人身份证（复印件各1份）、法人身份证明（1份），证明被告基本情况。2.仲裁裁决书（复印件1份），证明我公司与昭通市开发投资有限责任公司在2018年8月18日签订了房屋买卖合同，被告将包含原告认定的多套房屋出售给昭通市开发投资有限责任公司，仲裁委员会确认了双方之间的这个买卖合同的真实性、合法性、有效性。3.房屋买卖移交清单（复印件1份），证明我公司将案涉房屋移交给了昭通市开发投资有限责任公司并办理了备案登记。4.委托销售合同（复印件1份），证明昭通市开发投资有限责任公司将我公司卖给他们的房屋委托由我公司代为销售，销售所得的价款应当支付至昭通市开发投资有限责任公司的账户。经质证，原告王蓉对被告昭通大德房地产开发有限公司提交的证据认为：我们在签订认购协议的时候并不知道昭通市开发投资有限责任公司的存在，也不知道被告是代该公司销售房屋，也不知道该房屋被冻结；认购协议以及收据上都是被告的公章，我方在要求签订商品房买卖合同的时候，被告才告知该房屋办理不了贷款，可能被中级人民法院冻结，所以双方才没有签订房屋买卖合同。定金是交给被告的，所以我方要求被告返还定金。通过当事人的举证质证，本院认为，原告王蓉提交的证据，被告昭通大德房地产开发有限公司对真实性均无异议，本院依法予以采信。被告昭通大德房地产开发有限公司提交的第1组证据，本院依法予以采信；被告提交的第2、3、4号证据，因系复印件，被告也未提供原件予以核对，对上述证据本院依法不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2019年9月19日，原告王蓉与被告昭通大德房地产开发有限公司签订《御峰雲府认购协议》约定：“乙方（王蓉）认购甲方（昭通大德房地产开发有限公司）开发的御峰雲府项目4幢2单元1303号房屋，价格478584元。签署本协议当日，乙方需支付定金20000元。双方约定在签订本协议后7日内完成《商品房购销合同》的正式签订并付清房款及相关费用”。同日，原告王蓉通过银行POS机刷卡的方式交付20000元定金（银联回单上载明商户名称：昭通市开发投资有限责任公司），被告昭通大德房地产开发有限公司向原告王蓉出具（定金）收据，并加盖被告的财务专业章。被告在收取定金后，一直没有和原告王蓉签订《商品房购销合同》。现原告以多次要求被告返还定金或签订购房合同，均被拒绝为由诉至本院。本院认为，被告昭通大德房地产开发有限公司陈述其在与原告王蓉签订的《御峰雲府认购协议》后，本打算将案涉房屋从昭通市开发投资有限责任公司名下过户到自己名下后，再与原告王蓉签订《商品房购销合同》，但因该房屋还未过户到被告名下时，该房屋即被查封，故未能与原告王蓉签订购房合同。因此，由于案涉房屋已经被法院查封，该认购协议已无履行的可能，故原告王蓉要求解除《御峰雲府认购协议》的诉讼请求，本院依法予以支持；并且未签订《商品房购销合同》未非系原告王蓉的行为所导致，原告王蓉对此无过错，应返还原告所交付的认购定金20000元。通过被告昭通大德房地产开发有限公司的陈述还能够看出：签订《商品房购销合同》的出售方，最终仍然是被告昭通大德房地产开发有限公司，并且被告也未提交证据证实其在收取定金时明确告知原告王蓉，房屋的实际房主为昭通市开发投资有限责任公司，自己仅系代理销售，故仅凭银联回单不能对抗被告所出具的并加盖公司财务专用章的（定金）收据，故原告王蓉要求被告昭通大德房地产开发有限公司返还所交付的认购定金20000元，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、原告王蓉与被告昭通大德房地产开发有限公司于2019年9月19日签订的关于御峰雲府小区4-2-1303号房屋的《御峰雲府认购协议》依法予以解除；二、被告昭通大德房地产开发有限公司于本判决生效之日15日内起向原告王蓉返还其已交付的御峰雲府小区4-2-1303号房屋的认购定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，自款项到期之日起至款项付清之日止。案件受理费800元，减半收取400元，由被告昭通大德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  张森泓二〇二一年六月十五日书记员  宋攀艳