辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1335号上诉人（原审原告、反诉被告）朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号。负责人：李树明，理事长。委托诉讼代理人：刘占轩，男，朝阳市龙城区农村信用合作联社职员。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁天一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉英，女，1957年11月23日出生，汉族，退休职工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：刘明远，辽宁东宝律师事务所律师。上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社（以下简称“龙城信用社”）因与被上诉人杨玉英租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙城信用社上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决第三项，并依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决事实认定错误。事实上，上诉人已对被上诉人进行不租赁的告知，履行了告知义务，而被上诉人却以不知情为由而开具房屋租赁费增值发票，属于刻意扩大租赁期。至于开具的房屋租赁费增值发票，是可以做退票处理的，不应作为上诉人支付被上诉人租赁费的理由。上诉人在本院二审期间补充上诉意见称，本案应支持租金到2020年5月份之前，支持到上诉人搬出之前。杨玉英答辩称：上诉人在上诉状中所述不真实，事实情况是被上诉人先给上诉人送的发票，上诉人接收了，没有提出异议并且也没有告知被上诉人不再租赁的实际情况，被上诉人是后续才知道上诉人不租赁的，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。龙城信用社向一审法院起诉请求：要求被告杨玉英立即终止与龙城信用社所签署的租赁合同，并承担诉讼费用。杨玉英向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告继续履行双方签订的租赁合同；2．判令反诉被告按照合同支付2020年8月1日至2021年7月31日的租金27.8万元；3．判令反诉被告支付2020年8月1日至实际支付租金之日的逾期支付租金利息；4．反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年8月1日，被告（反诉原告）杨玉英作为甲方，原告（反诉被告）龙城信用社作为乙方，双方签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落于双塔区的商业网点房租赁给乙方经营使用，面积为166.52平米，租赁期限自2017年8月1日起至2023年7月31日共10年，付款方式为上打租，每年租金27万元（含税），每年8月1日前付清下一年度的租金（由甲方出具正式发票），合同签订后第五年的租金根据市场租金标准甲乙双方进行协商可上下浮动。租赁期间费用（水费、电费、物业费、取暖费、税金）均由乙方承担，租赁期间乙方自行装修门窗等固定物（不含自动设备、及防抢、防盗设备装置），在租赁期满后，所有权属甲方。租赁期内如遇自然原因，导致房屋一般性损坏影响乙方使用，由乙方负责维修。如果乙方违约，因违约所造成直接经济损失由违约方负全部责任。同日，杨玉英（甲方）与龙城信用社（乙方）签订税差补充协议，协议约定：因甲方到税务局开具发票时税差8000元，每年8月1日在乙方支付甲方下年租金时，甲方拿其他能报销的商品发票由乙方报销。租赁合同和税差补充协议由双方签字并加盖龙城信用社公章。合同签订后，杨玉英将租赁房屋交付给龙城信用社，龙城信用社用该租赁网点房开办龙腾分社网点，并按约如期支付杨玉英租金和税差。2020年3月16日，龙城信用社根据省联社《关于开展高风险机构营业网点优化工作的通知》要求，经研究决定申请将龙腾分社终止营业，向朝阳银保监分局请示。2020年5月7日，朝阳银保监分局作出朝银保监复（2020）20号关于朝阳市龙城区农村信用合作联社龙腾分社终止营业的批复，同意龙城信用社龙腾分社终止营业，并在收到批复之日起15日内上缴龙腾分社的金融许可证，办理企业注销登记，妥善处理网点终止营业的后续事宜等等。龙城信用社接到批复后，着手办理终止龙腾分社网点的事宜，并从租赁的杨玉英的房屋搬出，但未将此事告知杨玉英，也未交付租赁房屋。2020年8月3日，杨玉英依约为龙城信用社开具2020年8月1日至2021年7月31日金额27万元的房屋租赁费增值税发票，并交付给龙城信用社，龙城信用社收到租赁费发票后迟迟不支付租金和税差款。经杨玉英多次催要，龙城信用社告知杨玉英不继续租赁网点房，后龙城信用社与杨玉英协商解除租赁合同未果，诉至一审法院。一审法院认为，原告（反诉被告）龙城信用社与被告（反诉原告）杨玉英签订的租赁合同和税差补充协议合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同签订后，杨玉英按约将租赁的网点房交付给龙城信用社，龙城信用社也按约支付了租金。但是在租赁期内，龙城信用社在未通知杨玉英的情况下，根据省联社的要求经朝阳银保监会批准终止龙腾分社网点经营业务后，从租赁的网点房屋搬出，其行为属于单方面违约，依法应承担违约责任。龙城信用社作为违约方原则上不得请求解除合同，鉴于其不存在恶意违约，且已实际搬出租赁网点房，实质明确表明拒绝履行合同，如果继续履行合同将给龙城信用社造成较大损害，从公平原则出发，在双方就解除租赁合同协商未果的情况下，龙城信用社以诉讼的方式行使解除权，故涉案的租赁合同依法判决解除。租赁合同解除后，龙城信用社返还杨玉英租赁的网点房屋，并结清租赁网点房屋的水电、物业费和取暖费等费用。租赁合同的解除不影响龙城信用社承担违约责任，龙城信用社自2020年5月已知道朝阳银保监会批准终止龙腾分社业务的事情，其也按朝阳银保监会的批复执行，却不将此事告知杨玉英，致使杨玉英在2020年8月3日仍依租赁合同约定开具了27万元的房屋租赁费增值税发票，龙城信用社应给付杨玉英税差款0.8万元。龙城信用社虽搬离租赁的网点房，却至今未将租赁网点房交还给杨玉英，也未退还租赁费增值税发票，应按租赁费增值税发票金额给付杨玉英租金27万元。龙城信用社未按约支付租金，应自2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。综上，原告龙城信用社的诉讼请求予以支持。被告的辩解理由不予采信。反诉原告杨玉英合理的诉讼请求予以支持。反诉被告龙城信用社的辩解理由不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十四条一款（四）项、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告朝阳市龙城区农村信用合作联社与被告杨玉英于2017年8月1日签订的租赁合同。二、原告朝阳市龙城区农村信用合作联社于该判决书生效之日起5日内返还被告杨玉英坐落于双塔区的商业网点房屋，并结清该房屋的水电、物业和取暖费等费用。三、反诉被告朝阳市龙城区农村信用合作联社于该判决书生效之日起5日内给付反诉原告杨玉英租金和税差共计27.8万元，并自2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付租金和税差的利息，利随本清。四、驳回反诉原告杨玉英的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理100元（原告预交，已减半收取），由被告杨玉英负担100元。反诉费2735元（反诉原告预交，已减半收取），由反诉被告朝阳市龙城区农村信用合作联社承担。二审中，上诉人龙城信用社向本院提交了龙城信用社工作人员许义、赵明伟与杨玉英女婿于兆河在许义办公室形成的录像光盘一张，用以证明龙城信用社在2020年5月25日向被上诉人杨玉英的女婿于兆河告知了要解除租赁合同的命令，以及银监局给龙城信用社的批复。杨玉英对录像光盘提出异议，认为视频内容无法认定为杨玉英与龙城信用社对租赁合同进行协商的内容；该份视频是在2020年9月份录制的（杨玉英在本院组织双方对上述录像原始载体执法记录仪质证时回忆确认为2020年8月25日左右），画面显示当时应该是夏天最热的时候，而不可能是5月份，该份证据有篡改和伪造嫌疑；该份证据视频设备是龙城信用社提供，可任意调整视频显示时间，龙城信用社无其他证据证明视频拍摄时间；该份证据属于偷拍偷录，属于违法证据，不应采纳；杨玉英的女婿于兆河并非合同主体，不能代表杨玉英，协商事前无杨玉英的授权或电话授权；即使龙城信用社通知了也不影响认定其违约的行为，龙城信用社所陈述理由不属于法定的不可抗力事由；龙城信用社后续收取了杨玉英发票系以实际行为认可合同继续履行；龙城信用社恶意占用房屋至今仍然没有交钥匙，造成杨玉英无法经营的重大损失，杨玉英保留追究龙城信用社部分责任的权利。本院经审查认为，于兆河虽非案涉租赁合同一方主体，但其系杨玉英女婿，与杨玉英具有密切的亲属关系，上述录像也显示于兆河参与了本案纠纷解决的相关事宜。龙城信用社工作人员许义在视频中明确告知于兆河不用房子了，要求对房屋进行交接予以交还，并向于兆河送达通知书，本案应认定龙城信用社向杨玉英发出了解除合同的通知。关于解除合同通知时间，即上述视频录像形成时间问题，杨玉英对视频显示的拍摄时间（2020年5月25日）不予认可，龙城信用社无其他证据证明拍摄时间，且于兆河在视频中曾表述“这个发票也开完了”（发票开具时间为2020年8月3日），龙城信用社工作人员许义亦在对话中表述“房租是交到7月31日，现在不是到8月份了吗……”，故应认定上述视频拍摄时间为2020年8月份，杨玉英的主张更为客观，本院予以采纳。因上述录像视频与本案具有关联性，本院予以采信，但形成时间本院认定为2020年8月末。龙城信用社向本院提交了2021年6月17日上午拍摄的2020年5月21日张贴的公告，用以证明已向杨玉英交还案涉房屋。杨玉英对上述照片提出异议，认为该组证据为复印件，无法与原始状态核对，杨玉英不认可真实性；龙城信用社用所谓张贴公告方式，并不能对杨玉英产生解除合同通知的效力；照片为龙城信用社2021年6月17日拍摄，该图片展示时间不真实，公告上的时间可以变更。本院经审查认为，杨玉英对上述证据张贴时间不予认可，而上述照片为2021年6月17日拍摄，无法客观反映公告张贴时间，故本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人龙城信用社与被上诉人杨玉英签订的租赁合同和税差补充协议合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同签订后，杨玉英按约将租赁的网点房交付给龙城信用社，龙城信用社也按约支付了租金。但是在租赁期内，龙城信用社在未及时通知杨玉英的情况下，根据省联社的要求经朝阳银保监会批准终止龙腾分社网点经营业务后，从租赁的网点房屋搬出，其行为属于单方面违约，依法应承担违约责任。龙城信用社作为违约方原则上不得请求解除合同，鉴于其不存在恶意违约，且已实际搬出租赁网点房，实质明确表明拒绝履行合同，如果继续履行合同将给龙城信用社造成较大损害，从公平原则出发，在双方就解除租赁合同协商未果的情况下，龙城信用社在2020年8月末向杨玉英发出解除合同通知，后又以诉讼的方式行使解除权，故涉案的租赁合同依法判决解除。租赁合同解除后，龙城信用社应返还杨玉英租赁的网点房屋，并结清租赁网点房屋的水电、物业费和取暖费等费用。龙城信用社自2020年5月已知道朝阳银保监会批准终止龙腾分社业务的事情，其也按朝阳银保监会的批复执行，却未及时告知杨玉英，至2020年8月末才通知杨玉英解除合同，致使杨玉英在2020年8月3日仍依租赁合同约定开具了27万元的房屋租赁费增值税发票，龙城信用社应给付杨玉英税差款0.8万元以及2020年8月份的租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案租赁合同的解除不影响龙城信用社承担违约责任。关于龙城信用社应如何承担违约责任问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案龙城信用社在2020年8月末向杨玉英送达解除合同通知，虽属违约行为，但杨玉英作为守约方亦负有上述法律规定载明的减损义务，应积极采取各种措施避免损失扩大。案涉争议房屋为商网，且租金价值较高，相对不容易再行租赁，本院酌情确认自2020年9月起，由龙城信用社承担杨玉英六个月的房屋租金损失。本案应由龙城信用社给付杨玉英税差、2020年8月份租金及此后6个月的租金损失，即16.55万元（0.8万元+27万元÷12×7个月）。并应自2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。综上，龙城信用社的诉讼请求予以支持。杨玉英合理的诉讼请求予以支持。综上所述，上诉人龙城信用社的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，判决如下：一、维持双塔区人民法院（2020）辽1302民初3351号民事判决第一项、第二项；二、撤销双塔区人民法院（2020）辽1302民初3351号民事判决第三项、第四项；三、朝阳市龙城区农村信用合作联社于本判决书生效之日起5日内给付杨玉英租金、税差以及共计16.55万元，并自2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付上述款项的利息，利随本清；四、驳回杨玉英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元（已减半收取），由杨玉英负担。一审反诉费2735元（已减半收取），由朝阳市龙城区农村信用合作联社负担1628元，由杨玉英负担1107元；二审案件受理费5470元，由朝阳市龙城区农村信用合作联社负担3256元，由杨玉英负担2214元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年六月二十一日书记员  毕 雪（法官助理代）