江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2152号上诉人（原审被告）：杨亚平，男，1957年1月13日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审被告）：周玉华，女，1960年4月26日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：邵玲娟，江苏品川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林钟朴，男，1965年4月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审原告）：章彩虹，女，1967年12月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人杨亚平、周玉华因与被上诉人林钟朴、章彩虹排除妨害纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2019）苏0402民初5275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨亚平、周玉华上诉请求：撤销原判并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人无正当理由占有使用被上诉人房产，侵犯了被上诉人的合法权益系事实认定错误。1.虽然被上诉人系案涉房屋的所有权人，但上诉人是基于双方之间的借贷基础关系，在上诉人放弃借款利息的情况下，经过被上诉人的同意占有使用案涉房屋。因此，上诉人是合法占有使用人。上诉人与被上诉人之间存在借贷关系，被上诉人将案涉房产抵押给上诉人作为借款担保。后被上诉人回户籍地浙江，将房屋交付给上诉人代为出售并使用管理直至房产过户完成。该事实可以从三方签订的《债权债务转让协议》予以确认，协议约定被上诉人配合上诉人办理一切房产抵押及公证手续直至上诉人将该房产出售或过户，在其房产过户期间直至转让后产生的一切费用及结果均与被上诉人无关。从该条约定也能推断出被上诉人的真实意思是上诉人在房屋出售过户前，房屋均由上诉人管理，与被上诉人无关，被上诉人仅配合办理过户手续。2.《债权债务转让协议》约定将被上诉人经营的常州市泰林包装有限公司（以下简称泰林公司）转让给上诉人，该公司的注册地址即为常州市天宁区同济花园1幢1-1号。因此，上诉人在经营泰林公司时，势必要使用案涉房屋，从这点也能推断出被上诉人是同意上诉人占有使用房屋经营公司的。二、一审判决依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十五条之规定，判决上诉人从案涉房屋迁出并腾空该房屋系适用法律错误。上述法条规定的前提是无权占有不动产，但本案上诉人系合法占有使用人，并未侵害被上诉人的权利。现案涉房屋经过天宁法院执行拍卖程序，已由上诉人竞买成功，并且上诉人在2020年7月16日办理了不动产权证，因此被上诉人已经丧失了要求上诉人腾房的权利基础。三、一审判决依据《中华人民共和国物权法》第三十七条判决上诉人支付房屋使用费系适用法律错误。1.该条规定的权利人请求损害赔偿的前提是侵害物权，造成权利人损害。而本案中，被上诉人从始至终都是明知上诉人实际占有使用案涉房屋，并且时间长达7年之久。在此期间，被上诉人未明确向上诉人提出任何异议。因此，在被上诉人明确向上诉人提出异议前，上诉人仍属于合法有权占有。2.上诉人合法占有使用案涉房屋，未造成被上诉人损害，在被上诉人明确向上诉人提出异议前，上诉人无需支付房屋占有使用费。3.在提起一审诉讼前，被上诉人从未向上诉人主张过房屋占有使用费，一审中也未提交任何证据证明被上诉人与上诉人约定了房屋系有偿使用及使用费的支付标准。因此，即使上诉人需要支付房屋使用费，也应从被上诉人要求上诉人搬出房屋，上诉人未在合理期限内搬出开始计算房屋使用费，且只能计算至上诉人取得房屋所有权之前。林钟朴、章彩虹未作答辩。林钟朴、章彩虹向一审法院起诉请求：1.杨亚平、周玉华腾空坐落于常州市同济花园1幢1-1号的不动产（建筑面积为226.89平方米，房屋所有权证编号：常房权证字第0××1号）；2.杨亚平、周玉华向林钟朴、章彩虹支付房屋占有使用费（占有使用费的标准以司法鉴定意见为准，从2012年8月2日起至实际腾空之日止，暂以70000元每年的标准计算至2019年8月1日为490000元）；3.杨亚平、周玉华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：常州市天宁区同济花园1幢1-1号房产系林钟朴、章彩虹所有。2012年7月17日，林钟朴作为甲方，杨亚平作为乙方，曹兆兴、周和平作为丙方，三方订立《债权债务转让协议》1份，内容为：甲方以同济花园1幢1-1号房产用作还款担保，抵押价值为4045000元（甲方向中国银行贷款1265000元，甲方向乙方借款1780000元，甲方向丙方借款1000000元）；甲方同意将上述房产抵押给乙方，配合乙方办理权证抵押及公证等手续直至乙方将该房产出售或过户，在其房产过户期间直至转让后产生的一切费用及结果均与甲方丙方无关。乙方负责偿还甲方向中国银行的贷款。甲、丙双方2011年订立的所有借条确定的甲方对丙方的债务1000000元全部转让给乙方承担。同时丙方同意作出适当让步，按75%折计750000元整，在甲、乙双方对房产抵押和公证手续结束后，由乙方负责偿还；乙方承诺在房产抵押及公证手续办理后，三个月内偿还丙方债务；甲方承诺办理好抵押和公证手续后，甲方将常州市泰林包装有限公司的营业执照转让给乙方，乙方全权负责丙方的债务……合同签订后，2012年7月18日，杨亚平代林钟朴偿还了银行贷款及利息共计1272469.64元。2012年10月，杨亚平向曹兆兴、周和平支付了750000元。2012年8月2日，林钟朴、章彩虹作为甲方，杨亚平、周玉华作为乙方，签订《抵押还款协议书》1份，内容为“甲方因经营需要向乙方借款，目前共欠4045000元，协商一致签订协议。一、甲方应在2017年8月1日前归还所欠乙方借款4045000元。二、甲方以其坐落在常州市同济花园1幢1-1号房产（建筑面积226.89平方米，《房屋所有权证》编号：常房权证字第0××1号）作抵押，作为偿还借款的担保。抵押担保的范围包括主债权和实现抵押权的费用。双方确认该房产现价值人民币4050000元。抵押期限：自2012年8月2日起至2017年8月1日止。抵押权自登记时设立。”（2012）常常证民内字第8846号《公证书》，对上述《抵押还款协议书》进行了公证。办理公证后，林钟朴离开常州，常州市天宁区同济花园1幢1-1号商业房一直由杨亚平、周玉华占有使用至今。2018年9月5日，杨亚平、周玉华与林钟朴、章彩虹关于民间借贷纠纷一案诉至天宁法院，该院于2019年7月30日作出（2018）苏0402民初4748号民事判决书。在该案2019年4月10日的庭审笔录中，杨亚平关于同济花园1幢1-1号房产的租金标准情况，陈述“一年7万左右”。在本案审理中，杨亚平、周玉华陈述“如果要计算租金……按7万元/年计算”。一审法院认为，妨害物权的，权利人可以要求排除妨害。侵害物权造成权利人损失的，权利人可以要求损害赔偿。本案中，常州市天宁区同济花园1幢1-1号房产系林钟朴、章彩虹所有，该事实有不动产登记查询记录予以证实，法院予以确认。林钟朴、章彩虹虽曾将上述房产抵押给杨亚平、周玉华，杨亚平、周玉华对上述房屋享有抵押权，但杨亚平、周玉华不享有对该房产占有、使用的权利。杨亚平、周玉华无正当理由占用使用林钟朴、章彩虹房产，侵犯了林钟朴、章彩虹的合法权益，应承担返还上述房产和赔偿因占有使用上述房产造成林钟朴、章彩虹损失的责任。对林钟朴、章彩虹主张杨亚平、周玉华迁出并腾空案涉房产的诉讼请求，法院予以支持。对林钟朴、章彩虹主张的占有使用费，杨亚平、周玉华实际占有和使用了上述房产，也曾确认上述房产的租金标准约每年70000元，该标准亦与市场行情基本一致，林钟朴、章彩虹按此标准主张房屋使用费损失，法院予以支持。关于该使用费的起算时间，生效的（2018）苏0402民初4748号民事判决书认定“办理公证后，林钟朴、章彩虹离开常州，常州市天宁区同济花园1幢1-1号商业房一直由杨亚平、周玉华使用”，对于杨亚平、周玉华开始使用案涉房产的具体时间，林钟朴、章彩虹陈述“我们不是很清楚。我们认为签了协议（公证的《抵押还款协议书》）房屋就交付给杨亚平、周玉华了，我们主张从2012年8月2日开始主张”，杨亚平、周玉华陈述“具体时间记不清了，大约签了协议后过了几个月才入住”，双方亦均未能对该具体时间进一步举证。参照生活常理，法院酌情认定杨亚平、周玉华占有使用案涉房产的时间自办理公证之日（2012年8月2日）起3个月后（2012年11月1日）开始计算。对于杨亚平、周玉华提出的林钟朴、章彩虹关于本案部分房屋使用费的主张已超过诉讼时效的抗辩，杨亚平、周玉华占有使用案涉房屋的侵权行为一直处于持续状态，故本案并未超过法定诉讼时效，对于杨亚平、周玉华的上述抗辩主张，法院不予采信；对于杨亚平、周玉华提出的系林钟朴、章彩虹基于借贷关系自愿将房屋无偿交付杨亚平、周玉华使用，杨亚平、周玉华因此放弃了借款4045000元五年的利息并延长了借款期限的抗辩，杨亚平、周玉华未提供相关证据予以证实，林钟朴、章彩虹对此抗辩亦不予认可，法院不予采信。判决：一、杨亚平、周玉华于判决发生法律效力之日起二十日内从常州市天宁区同济花园1幢1-1号房屋内迁出并腾空该房屋；二、杨亚平、周玉华于判决发生法律效力之日起十五日内向林钟朴、章彩虹支付房屋使用费（自2012年11月1日起按每年70000元的标准支付至实际迁出之日止）；三、驳回林钟朴、章彩虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8650元，由杨亚平、周玉华负担。二审中，杨亚平、周玉华向本院提交天宁法院（2020）苏0402执60号之一执行裁定书一份、不动产权证书一份，用于证明案涉房屋经过法院执行拍卖程序，已由杨亚平竞买成功，现杨亚平为该房屋的权利人。其中裁定书落款日期为2020年7月13日，载明常州市同济花园1幢1-1号不动产所有权自本裁定送达买受人杨亚平时起转移。不动产权证书载明发证时间为2020年7月16日，权利人为杨亚平，坐落为同济花园1幢1-1号，房屋建筑面积为226.89平方米，土地使用权面积为46.9平方米，房屋总层数为6层，所在层数为第1-2层。二审中，双方当事人对一审法院查明的其他事实均未提出异议，本院予以确认。二审另查明，一审中林钟朴、章彩虹提交的不动产登记簿查询证明载明该不动产坐落为同济花园1幢1-1号，建筑面积为226.89平方米，土地使用权面积为46.9平方米，房屋总层数为6，所在层为1-2。二审还查明，天宁法院（2018）苏0402民初4748号案件中，杨亚平、周玉华起诉主张林钟朴、章彩虹偿还本金4045000元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率从2017年8月1日计算至实际还款之日止）。该案中，杨亚平、周玉华提交借条复印件一张，载明：“今借杨亚平人民币壹佰柒拾万元整，月息壹万柒仟元整，借款期贰零壹贰年叁月贰拾日。每月付清。借款人常州市泰林包装有限公司林钟朴2012.3.20。”杨亚平陈述该借款系《债权债务转让协议》中载明的178万元借款中的一部分。此外，杨亚平陈述：“使用费就相当于抵利息了，口头约定。”“签协议的时候房子是林钟朴使用，签协议后过了几个月被告回浙江了，把房子给我使用了，实际被告是让我物色房屋出售过户。”林钟朴、章彩虹陈述：“协议第四条提到，当时双方讲好以公司和房子来抵销债务，双方签订合同的目的就是第一项的债务都由原告承担，被告把房子、公司给原告，当时因为房子过户费用较高，所以就没有过户，做了抵押协议，所以抵押内容不是真实的意思表示，实际按照债权债务转让协议总金额应是3795000元。”“协议签订后，房屋就给原告使用了，营业执照等手续也办了，所有债务就和被告无关了。合同原意是所有的债务归原告，房子和公司也给原告。如果原告以该协议来起诉要求被告还款，我方要求继续履行协议把房屋过户给原告。”“原告陈述当时年租金7万是如实的，如果只是抵押，原告怎么会不提及利息的问题？被告怎么可能把房屋无偿交给原告使用呢？”该案最终判决林钟朴、章彩虹向杨亚平、周玉华归还借款4045000元，并自2017年8月2日起按同期银行贷款利率支付逾期利息至实际还清之日止。该判决已生效。本案一审中，林钟朴陈述：“（民间借贷一案）从2017年8月2日开始支持利息。因为双方的主债务的最后履行期限是到2017年8月1日，因此从2017年8月2日开始支持利息。既然债务我们需要支付利息，那么我们的房屋也不可能无偿给被告使用。即使按被告的使用费抵利息的想法，我们的房屋也不可能抵偿给被告使用。”本院认为，本案林钟朴、章彩虹起诉称杨亚平、周玉华私自占用案涉不动产；而杨亚平、周玉华称林钟朴、章彩虹是基于借贷关系自愿将房屋无偿交付杨亚平、周玉华使用，杨亚平、周玉华对此放弃了借款4045000元五年的利息，并延长了还款期限。对此，本院认为，案涉房屋并非杨亚平、周玉华私自占用，其使用案涉房屋经过了林钟朴、章彩虹的同意，只不过双方对当时为何会同意杨亚平、周玉华使用案涉房屋陈述不一致。林钟朴、章彩虹认为，双方的真实意思是以公司和房子抵销其债务，2012年8月2日《抵押还款协议书》不是双方真实意思表示；杨亚平、周玉华认为，房屋给其使用是让其物色房屋出售过户，同时其延长还款期限、放弃利息，也不用支付此期间的房屋使用费。本院认为，林钟朴、章彩虹主张的事实与公证的《抵押还款协议书》反映的内容不符，其也未能提交充分证据推翻该《抵押还款协议书》。本案双方的借贷关系发生于杨亚平、周玉华使用案涉房屋之前，杨亚平也早已于2012年代林钟朴偿还了银行贷款及利息，向曹兆兴、周和平支付了750000元，在房屋系林钟朴、章彩虹自愿交付杨亚平、周玉华使用，杨亚平、周玉华未向林钟朴、章彩虹主张2017年8月1日之前的利息的情况下，林钟朴、章彩虹向杨亚平、周玉华主张2012年至2017年8月1日期间的房屋使用费，依据不足。本院确认杨亚平、周玉华开始支付房屋使用费的时点为2017年8月2日。因现在案涉房屋所有权已转移至杨亚平，故杨亚平、周玉华已无需迁出并腾空案涉房屋，且房屋使用费只需支付至案涉房屋所有权转移前一天止。杨亚平、周玉华自愿支付至2020年7月15日，不损害林钟朴、章彩虹的利益，也不违反法律规定，本院予以准许。综上，杨亚平、周玉华应按7万元/年的标准支付林钟朴、章彩虹房屋使用费206932元。林钟朴、章彩虹的其余诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初5275号民事判决；二、杨亚平、周玉华于本判决发生法律效力之日起十五日内向林钟朴、章彩虹支付房屋使用费206932元；三、驳回林钟朴、章彩虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8650元，由杨亚平、周玉华负担3653元，由林钟朴、章彩虹负担4997元。二审案件受理费8650元，由杨亚平、周玉华负担3653元，由林钟朴、章彩虹负担4997元。本判决为终审判决。审判长  姜旭阳审判员  刘岳庆审判员  是飞烨二〇二一年六月十五日书记员  刘珊珊