江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1313号上诉人（原审被告）：杜风军，男，1962年3月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：尚文秀，女，1963年7月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨青梅，女，1982年4月10日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：彭小斌，男，1972年5月17日出生，汉族，住四川省仪陇县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。原审第三人：淮安市景腾房地产中介有限公司，住所地淮安市淮阴区淮北路三民小区2A幢012号。法定代表人：张岚清，该公司执行董事。上诉人杜风军、尚文秀因与被上诉人杨青梅、彭小斌，原审第三人淮安市景腾房地产中介有限公司（以下简称景腾房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜风军、尚文秀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人杜风军与被上诉人杨青梅及第三人于2020年6月16日签订了《淮安市二手房买卖及居间服务合同》。双方订立合同后，上诉人严格按照合同内容履行了约定的全部义务。合同明确约定双方过户时间为2020年11月22日，被上诉人于过户前支付15万元（不包含定金）作为首付款，但被上诉人未按合同约定支付首付款。合同还约定逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。本案是因被上诉人未按约支付除定金之外的首付款而导致合同解除并无法履行，被上诉人应承担相应的违约责任，第三人在一审中陈述系上诉人原因导致合同无法履行无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨青梅、彭小斌答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。第三人景腾房地产未作陈述。杨青梅、彭小斌一审起诉请求：1、判令杜风军、尚文秀继续履行合同，并协助杨青梅、彭小斌办理房屋产权过户手续；2、杜风军、尚文秀承担违约金（自起诉之日起，以685000元为基数，按日千分之一标准计算至过户之日止）、律师费40000元、保全担保费700元；3、杜风军、尚文秀承担本案诉讼费。一审法院认定事实:位于淮安市清河新区房屋系杜风军、尚文秀共同共有，民生银行淮安分行在该房屋设定了抵押权。2020年6月16日，杜风军（出卖方，甲方）与杨青梅（买受方，乙方）及第三人景腾房地产（经纪方，丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定：甲方将其所有的位于淮安市清河新区房屋出卖给乙方，房屋建筑面积124.36平方米，房屋总价款68.5万元；合同签订之日起乙方向甲方支付定金5万元，乙方于过户前支付15万元首付款给甲方；剩余房款43.5万元，乙方通过银行按揭贷款支付给甲方；甲方收到乙方支付的购房定金后，甲方应将房屋房产证原件和相关资料交给丙方，甲、乙双方须协助办理产权过户、按揭贷款等相关手续，如甲乙双方未履行协助办理过户的，将视为违约；甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约行为，则：逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。补充约定事项：乙方承诺2020年6月19日之前另付5万元定金；甲乙双方协商于2020年11月15日满二年一个星期后即2020年11月22日过户。合同签订当日，杨青梅向杜风军支付定金5万元，杜风军出具了定金收据；2020年6月17日，杨青梅再向杜风军支付定金5万元，杜风军儿子出具了定金收据。2020年11月2日，杜风军将上述两份定金收据收回，向杨青梅重新出具了一份10万元的定金收据。2020年11月2日，杜风军、尚文秀与杨青梅、彭小斌均到场签订了网签备案合同用于办理按揭贷款，但由于双方约定2020年11月22日办理过户手续，故该合同双方落款时间超写为2020年11月21日。杨青梅、彭小斌陈述，本案合同签订时，出卖方预留的手机号码系杜风军儿子的号码，从合同商谈到办理按揭贷款，杜风军儿子均在场；合同商谈时，尚文秀亦在场。第三人陈述，在贷款办理期间，贷款银行需要转账给房产所有人名下账户的转账凭证，但杜风军、尚文秀不同意，故尚未进行到过户阶段；2020年11月5日，杜风军儿子打电话与第三人工作人员王皓联系，明确表示涉案房子不卖了；卖房子过程杜风军儿子一直参与。在2020年11月6日杨青梅与杜风军儿子的通话录音中，杜风军儿子表示，因出现家庭矛盾，涉案房屋不卖了，询问杨青梅有何要求或赔偿方案；杨青梅则表示，要求继续履行合同。杨青梅、彭小斌因向一审法院提起诉讼，委托江苏古楚律师事务所律师作为本案代理人，支付律师代理费4万元。在一审审理过程中，杨青梅、彭小斌向一审法院申请财产保全，支付保全担保费700元、财产保全费4445元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，《淮安市二手房买卖及居间服务合同》虽仅有杨青梅及杜风军的签字，但从当事人的陈述及买卖双方签订的网签备案合同来看，应认定涉案房屋的出卖人为杜风军、尚文秀，买受人为杨青梅、彭小斌。合同签订后，杨青梅按约支付了10万元定金，合同约定双方在2020年11月22日前办理过户手续，买受人在过户前支付15万元，但在2020年11月5日，杜风军儿子即向中介方表明不愿出售涉案房屋，次日杜风军儿子与杨青梅的通话中，杜风军儿子亦表明因家庭矛盾，无法出卖房屋，由于杜风军儿子在合同签订过程中及后来办理银行按揭贷款时均在现场参与，且收受杨青梅购房定金，故杨青梅有理由相信杜风军儿子在房屋买卖过程中能够代表杜风军、尚文秀表达意见。结合第三人陈述杜风军、尚文秀不愿配合办理贷款审批手续的情况，应认定杜风军、尚文秀构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于杜风军、尚文秀违约，杨青梅、彭小斌要求其继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。杨青梅、彭小斌要求杜风军、尚文秀协助办理房屋产权过户手续，由于杨青梅、彭小斌仅向杜风军、尚文秀支付了购房定金10万元，剩余房款尚未支付，且涉案房屋已设定了抵押权，目前客观上暂时也无法办理过户手续，故一审法院对杨青梅、彭小斌的该诉讼请求在本案中暂不予处理，双方当事人对此可自行协商处理或另案主张。杨青梅、彭小斌要求杜风军、尚文秀承担违约金（以总房款68.5万元为基数，按日千分之一标准计算），一审法院认为，该违约金明显过高，考虑到已支持杨青梅、彭小斌关于本案合同继续履行的诉讼请求，杨青梅、彭小斌又未提供充分证据证明存在买房损失，同时杨青梅、彭小斌也仅支付了10万元定金，故一审法院酌定由杜风军、尚文秀支付违约金1000元。杨青梅、彭小斌要求杜风军、尚文秀承担律师费4万元、保全担保费700元，该诉讼产生的损失系因杜风军、尚文秀违约所致，且符合合同约定，亦不违反法律规定，故一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨青梅、彭小斌与杜风军、尚文秀于2020年6月16日签订的关于淮安市清河新区的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》中关于房屋买卖的相关合同条款继续履行；二、杜风军、尚文秀于一审判决生效之日起十日内给付杨青梅、彭小斌违约金1000元、律师费损失4万元、保全担保费损失700元，合计41700元；三、驳回杨青梅、彭小斌的其他诉讼请求。案件受理费11057元，减半收取5529元，保全费4445元，合计9974元，由杜风军、尚文秀负担。本院二审中，被上诉人杨青梅、彭小斌提供了委托代理合同、律师费发票各一份，证明被上诉人委托江苏古楚律师事务所律师作为本案诉讼代理人，支付律师代理费2万元。上诉人杜风军、尚文秀质证称，对两份证据的真实性予以认可，但与本案无关联性，被上诉人应围绕上诉人的上诉请求举证。本院认为，被上诉人并未提出上诉，本院对上述证据的关联性不予认可。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另，二审中，被上诉人杨青梅、彭小斌已将15万元首付款提存至本院指定账户。本院认为，上诉人之子杜敏参与了涉案《淮安市二手房买卖及居间服务合同》的签订过程，合同尾部甲方处仅留有杜敏的手机号码，上诉人称因出卖房屋系家庭事务，需要家庭成员协商，故留下杜敏手机号码。合同签订后，杜敏以自己的名义向被上诉人出具5万元的定金收条，且上诉人对该行为予以了认可。在办理银行按揭贷款的过程中，杜敏亦到场参与。被上诉人有理由相信杜敏在房屋买卖的过程中能够代表上诉人作出意思表示。2020年11月5日，杜敏即向景腾房地产表示不愿意出售涉案房屋，次日在与被上诉人杨青梅的通话过程中，亦明确表明因家庭矛盾无法出售涉案房屋。被上诉人遂于2020年11月10日向一审法院提起诉讼。双方约定的房屋过户时间为2020年11月22日，即便如上诉人所说，杜敏称无法出售涉案房屋并非上诉人真实意思表示，但在被上诉人向一审法院提起诉讼表达继续履行合同的强烈意愿时，上诉人仍未要求被上诉人支付房屋过户前应支付的首付款15万元。现被上诉人也已将15万元首付款提存至本院，被上诉人在合同履行过程中并不存在违约行为。另，被上诉人及第三人称，在办理银行按揭贷款的过程中，贷款银行提出需要转账到房屋所有权人名下的转账凭证而上诉人不予配合，上诉人在一审中认可贷款银行提出了上述要求，在二审中又予以否认，本院对上诉人的上述观点不予采信，上诉人未能积极配合办理贷款审批手续亦表示不再出售涉案房屋，存在违约行为。本案系上诉人违约，被上诉人要求继续履行合同，符合法律规定，应予支持。对于违约金，因被上诉人仅支付了10万元定金，一审法院酌定为1000元，并无不当，应予维持。对于律师费、保全担保费，因合同明确约定由违约方承担，上诉人亦应予以支付。对于被上诉人要求上诉人支付律师代理费2万元的请求，因其并未提出上诉，本院对此不予理涉。综上，杜风军、尚文秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11057元，由上诉人杜风军、尚文秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  梁新星二〇二一年六月二十三日法官助理  左嫣茹书 记 员  孙 静