河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2673号 上诉人（原审被告）：邢术玲，女，1974年10月20日出生，汉族，住河北省霸州市。 委托诉讼代理人：杨永利，男，1973年5月31日出生，汉族，住河北省霸州市，系上诉人之夫。 被上诉人（原审原告）：嘉驿缘物业服务霸州有限公司，住所地河北省霸州市城区办北关村，统一社会信用代码：91131081MA0D2C352L。 法定代表人：刘莹浩，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李敬阳，河北三杰律师事务所律师。 上诉人邢术玲因与被上诉人嘉驿缘物业服务霸州有限公司（以下简称嘉驿缘物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 邢术玲上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：选举业委会委员和选聘物业公司应当经业主共同决定，故被上诉人所提供的物业合同应属于无效合同。上诉人没有收到被上诉人物业催收的书面通知，故被上诉人本案的起诉不符合物业费催收的前置程序，故二审应驳回被上诉人的起诉。被上诉人提供的物业服务不符合合同的约定或法律规定，故被上诉人无权主张物业费。一审法院支持被上诉人公共照明费和垃圾清运费没有合同及法律依据。上诉人不交纳物业费是行使正当的抗辩权，一审法院支持被上诉人利息没有法律依据。 嘉驿缘物业公司称，不认可上诉人的上诉请求，上诉人的上诉亦不应得到二审法院的支持。理由如下：被上诉人嘉驿缘物业公司与香槟花城业主委员会所签订的两份《物业委托合同》（2019年1月30日签订）、《物业服务委托合同》（2019年4月1日签订）系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，该两份合同是合法有效的。被上诉人已经在一审中提交的催费通知单、律师函，已证明被上诉人已履行了物业费的书面通知义务。3、被上诉人不存在根本违约事实，被上诉人始终积极履行物业服务合同，被上诉人在一审中提交的证据能充分证明被上诉人已实际履行了物业合同中的约定。被上诉人已经在一审法院提交的霸州市物价局与霸州市房管局联合发布的文件，证明被上诉人收取的公告照明费及垃圾处理费是符合法律规定。上诉人不交物业费、公共照明费用和垃圾清运费没有法律及事实依据。关于砍树问题，是每年进行的清理树冠，以保证树木来年正常生长，并非是进行的砍树行为。被上诉人今年在小区内已补种了西湖海棠100余棵。按时缴纳物业费是上诉人作为小区业主的义务，被上诉人要求上诉人支付物业费等的相关请求均是有事实基础的，亦符合法律之规定。上诉人并未提供相应证据证实其可以不缴纳物业费等相关费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，亦有效维护了绝大多数已缴纳物业费业主的合法权益。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 嘉驿缘物业公司向一审法院诉请：1、依法判令被告立即向原告给付2019年1月1日至2021年3月31日拖欠物业费6662.72元，公共照明费135元，垃圾处理费135元，合计人民币6932.72元，并按照每日千分之三支付逾期付款的违约滞纳金之至付清之日止；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：被告邢术玲系香槟花城小区A5号楼1单元1302室业主，建筑面积209.52平方米。2018年12月29日胜芳镇香槟花城业主委员会对香槟花城业主大会会议决议公示，会议表决通过：1、确定嘉驿缘物业服务霸州有限公司对香槟花城小区实施物业管理服务。2、通过与嘉驿缘物业服务霸州有限公司签署本小区服务合同。业主大会会议决定香槟花城小区业主委员会与嘉驿缘物业服务霸州有限公司签署本小区服务合同。2019年1月30日胜芳镇香槟花城业主委员会（委托方，甲方）与原告嘉驿缘物业（受委托方，乙方）签订《香槟花城物业委托合同》一份，通过招投标方式（或协议选聘方式），就甲方将香槟花城小区委托给乙方实行物业服务有关事宜协商订立本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并对物业委托形式、物业类型、物业服务内容、物业服务质量要求、物业服务期限、物业管理服务费用、双方权利义务、其他事项、合同变更、解除和终止的约定、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告为香槟花城小区提供物业服务。2019年4月1日原告与胜芳镇香槟花城业主委员会签订香槟花城签订《香槟花城物业服务委托合同》，合同约定物业服务内容、委托管理服务事项、物业服务质量要求、服务质量标准、委托物业管理服务期限自2019年4月1日起至2024年3月31日止，物业服务期限为五年；合同期满，根据业主大会表决结果决定是否续签。物业管理服务费按建筑面积收取多层每平米0.9元/月；高层每平米1.2月/月；底商每平米1.2月/月；垃圾处理费每月5元，公共照明费用每月5元；物业费、垃圾处理费、公共照明费按年度预缴；按年度预交物业服务费、每年对应日前10天为下一年度缴费日期。追缴拖欠的全额物业费、公共照明费、垃圾处理费、水费、电费逾期不交纳按日加收千分之三滞纳金。车辆出入采取影像识别系统维护保养费，由乙方按年另向业主预收。及双方责任、权利、义务及其他事项、合同变更、解除和终止的约定、违约责任、附则等内容。被告未向原告交纳2019年1月1日至2020年3月31日物业费3645.64元（209.52平方米*1元*3个月+209.52平方米*1.2元*12个月）,2020年4月1日至2021年3月31日物业费3017.09元（209.52平方米*1.2元*12个月），公共照明费135元（5元*27个月）、垃圾处理费135元（5元*27个月），合计6932.73元，经原告催要至今未付。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与业主委员会签订的物业委托合同和物业服务委托合同，系合同双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该合同效力及于小区全体业主，原被告双方均应当履行合同义务。原告为包括被告在内的香槟花城业主提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业管理费及相关费用。被告提出的未交物业费的抗辩理由：1、被告常年不在小区居住，并没有享受到原告提供的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然被告长期不在小区居住，但原告仍在提供物业服务，被告应按物业服务合同的约定，及时交纳物业费用，因此，本院对于被告的该抗辩主张不予支持。2、被告主张原告收费不符合标准，台阶破损没有及时维修，电梯维护问题，公共卫生清洁问题，乱砍伐树木，物业工作人员着装、语言不规范，房屋漏水问题均属于物业合同履行的范畴，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”该法条系对物业服务企业的不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等违约行为的救济措施的规定，被告的上述主张不属于物业服务企业不履行或者不完全履行的重大瑕疵，且被告提供的证据无法达到被告的证明目的，故被告拒交物业费的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告作为业主，应及时向原告交纳物业管理费及相关费用，且被告未交物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告在原告催要物业费后仍拖欠物业费的行为显属不当，依法应当承担相应的法律责任。原告主张按每日千分之三计算逾期违约金，因原告主张的违约金过分高于其损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算,以3795.64元为基数，自2019年1月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，以3137.09元为基数，自2020年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告邢术玲于本判决生效之日起十日内支付原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司物业费6662.73元、公共照明费135元、垃圾处理费135元，合计6932.73元；二、被告邢术玲于本判决生效之日起十日内支付原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司利息（以3795.64元为基数，自2019年1月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，以3137.09元为基数，自2020年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）。案件受理费50元减半收取25元由被告邢术玲承担。 二审中上诉人向本院提交新证据一组，即小区内照片一组。欲证明被上诉人公司的物业服务不好，垃圾成山，景观被破坏，导致小区房价大幅下跌。被上诉人对此质证称，对证据的真实性认可，但该证据的合法性、关联性及证明目的均不予认可。被上诉人对此又称，三张垃圾桶照片拍摄的时间是在被上诉人每天对垃圾进行清理之前，而非被上诉人所涉小区垃圾清运正常的状态；两张树木的照片，反而能证明被上诉人对树冠进行过清理，以维护树木正常的生长；两张小区北门的景观照片，景观内之所以没有放水，原因是大的水池一直存在漏水现象；此问题已与业主委员会进行过详细的商定，具体如何解决需要再进一步沟通，只有解决了漏水问题，才能恢复水池正常的放水，否则是浪费水资源。 被上诉人二审中未提交新证据。二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为，在被上诉人嘉驿缘物业公司诉上诉人邢术玲物业服务合同纠纷一案中，上诉人邢术玲对于一审法院判令其向被上诉人嘉驿缘物业公司支付物业费、公共照明费、垃圾处理费及相应利息不予认可。上诉人就此称，涉案物业合同应属于无效合同；关于案涉物业费没有经过前置的催收程序；被上诉人提供的物业服务不符合合同约定或法律规定。上诉人邢术玲在二审中所提交新证据亦不足以证实其该上诉主张。按时支付物业管理费及相关费用是上诉人作为小区业主的义务；而上诉人未提供有效的证据证实其可以不支付物业费等案涉相关费用。一审法院依据在案证据认定上诉人不支付物业费的抗辩主张不属于物业服务企业不履行或者不完全履行的重大瑕疵，此认定有理有据，并无不当之处。亦基于此，一审法院以判令上诉人邢术玲向被上诉人嘉驿缘物业公司支付物业费、公共照明费、垃圾处理费及相应利息，亦具有事实基础，且符合法律之规定，并无不当之处。对此，本院予以维持。 综上所述，邢术玲的上诉理据不足，其上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邢术玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二一年六月一日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣