山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5456号 原告：范志龙，男，汉族，1978年10月8日出生，住济南市天桥。 委托诉讼代理人：迟永平，山东浩尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告范志龙与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告范志龙的委托诉讼代理人迟永平、周广凤，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范志龙向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令景和置业公司支付自2019年4月4日起至实际办证之日的的违约金，暂计66569元(自2019年4月4日起暂计算至2021年4月8日，以904471.9元为基数，按照日万分之一计算)；2.本案诉讼费、保全费、财产保全责任保险费由景和置业公司承担。庭审中，范志龙将第一项诉讼请求变更为：请求法院依法判令景和置业公司支付逾期办证违约金48027.5元（自2019年4月4日起计算至2020年9月16日止，以904471.9元为基数，按照日万分之一计算）。事实和理由：2015年12月10日，范志龙与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号：销售(字)XXX。约定由范志龙购买景和置业公司开发的位于景和山庄一期X号楼X-X号房屋，合同第四条约定房屋总价款为889512元，范志龙于合同签订当日支付首付款289512元，剩余价款以银行贷款的方式支付。2020年9月8日，范志龙与景和置业公司签订房屋结算移交协议书，载明涉案房屋的实测面积为127.57平方米，超出合同约定的面积2.11平方米，范志龙根据协议约定向景和置业公司补交购房款14959.90元。至此范志龙支付购房款共计904471.9元。合同第十五条约定，景和置业公司应在商品房交付使用后365个工作日内为范志龙办理房屋权属证书，否则应向范志龙支付日万分之一的违约金，但直至范志龙起诉之日，景和置业公司仍未给范志龙办理房屋权属证书。范志龙认为景和置业公司的行为违反了合同的约定，应向范志龙承担相应的违约责任，为维护范志龙的合法权益，诉至贵院，望依法支持范志龙诉讼请求。 景和置业公司辩称，景和置业公司并未违约，范志龙要求景和置业公司支付逾期办证违约金无事实、合同及法律依据。景和置业公司并未违约，范志龙要求景和置业公司支付逾期办证违约金无依据，请求法院依法驳回范志龙的诉讼请求。首先，根据范志龙、景和置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条及补充协议第五条约定，出卖人应当在2017年5月31日前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付给买受人；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该合同约定内容，涉案房屋取得竣工验收备案证明系房屋交付的前提条件，而房屋的交付时间与出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间之间亦属于前提及连续性的关系，两项期间的起始时间不能重叠推算。其次，景和置业公司虽于2017年10月14日将涉案房屋交付给了范志龙，但因景和置业公司在交房时并未取得竣工验收备案证明，根据合同约定该交付行为并不必然产生景和置业公司不再承担自交房之日至取得竣工验收备案证明之日违约责任的法律后果，也就是说如果范志龙未放弃2017年8月31日之后至涉案房屋取得竣工验收备案证明期间的逾期交房违约金，则景和置业公司仍应承担2017年9月1日至2020年1月22日取得该房屋竣工验收备案证明之日期间的逾期交房违约责任，向范志龙支付该期间的逾期交房违约金，景和置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的最晚期限亦应自2020年1月22日开始起算。现范志龙已自愿放弃了上述期间景和置业公司应支付的违约金，但不能据此将办理权属登记需由景和置业公司提供的资料报产权登记机关备案的最晚期限起算点随之进行变更，否则就失去了范志龙放弃上述期间违约金的现实意义。再次，景和置业公司虽于2020年1月22日具备了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，但自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，在计算景和置业公司最晚将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间时应扣除自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的期限。景和置业公司已于2020年9月16日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕，履行期限亦未超过合同约定的最晚期限，景和置业公司并未违约，范志龙要求景和置业公司承担逾期办证违约责任即无事实依据亦无合同及法律依据。综上，请求法院查明事实，依法驳回范志龙的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1.范志龙（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年12月10日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）XXX）约定：范志龙购买景和置业公司开发的景和山庄一期X号楼X单元X号房屋，该商品房建筑面积125.46平方米，合同总价款为889512元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，出卖人不承担违约责任。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第八条关于合同网签备案及权属登记的约定2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。3、若出卖人在主合同约定的交付期限届满前交房的，买受人同意：办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间仍从主合同约定的交付期限届满之次日起开始计算。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算。 2.合同签订后，范志龙按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，并于2017年10月14日收取涉案房屋。 3.景和置业公司提交范志龙于2017年10月14日出具的《承诺书》一份，载明：“承诺人姓名：范志龙本人所购买的景和山庄住宅项目X号楼X单元X室，现同意开发商现实交付。对于交付行为所涉及的权利、义务做如下承诺：1、本人自愿接收该房屋。根据《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定，开发商已于2017年8月31日前与本人结算完毕，双方权利义务已清讫，上述日期之后的违约金本人不再主张”。同时，范志龙认可2017年8月31日收房之前的逾期交房违约金已全部收到，并不再主张逾期交房方面的违约金。 4.涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 5.景和置业公司提交《收件回执》一份，载明：“登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记-建筑物申请人山东景和置业有限公司受理时间2020.9.16坐落历城区凤鸣路3366号景和山庄X号楼X--X等”。 6.景和置业公司（甲方）与范志龙（乙方）签订《房屋结算移交协议书》一份，载明：“该房屋预测建筑面积为125.46平方米，实测建筑面积为127.57平方米，房屋面积差2.11平方米，计14959.90元，共计14959.90元……本协议签署后，甲方将房屋交付乙方使用，产权归乙方所有”，该协议签订后范志龙补交了相应房屋面积差价款。 范志龙主张景和置业公司存在违约行为，应按每日万分之一计算至2020年9月16日支付逾期办证违约金，景和置业公司对范志龙主张的计算截止日期及计算方式均无异议。 本院认为，范志龙与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。范志龙已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向范志龙办理房屋产权证。景和置业公司逾期办理房屋产权证构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： （一）计算逾期办证违约金的起始日期。 范志龙主张逾期办证违约金应自2019年4月4日起计算。景和置业公司辩称应当自2020年1月22日开始往后推算景和置业公司最晚履行期限。 本院认为，逾期办理房屋产权证违约金起算日期，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《补充协议》第八条第3款约定：若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算，故景和置业公司应于商品房实际交付之日2017年10月14日起365个工作日内报产权登记机关备案，即自2019年4月4日起计算逾期办理房屋产权证违约金。 （二）涉及疫情期间的逾期天数是否应当顺延？ 景和置业公司主张扣除疫情期间68天，为证实其主张提交：山东省卫生健康委员会官方网站2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应》及《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》文件打印件各一份，拟证明景和置业公司虽于2020年1月22日具备了办证条件，但因发生疫情，国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司无法及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料向行政管理部门进行备案，疫情属于不可抗力，因疫情原因导致的逾期期限应予扣除。经质证，范志龙辩称案实际交房日期为2017年10月14日，自该时间起计算365个工作日即2019年4月4日之前，景和置业公司应将上述资料报产权登记机关备案，新冠疫情爆发时间为2020年初，若景和置业公司按照合同约定履行了自己的相应的备案义务，则不会出现因疫情而无法备案的情况，且景和置业公司备案登记的时间为2020年9月16日，当时的产权登记机关早已可以受理相应的业务，可见疫情并不是景和置业公司免除该期间内预期办证违约责任的法律事由，不属于法定的不可抗力，因此疫情期间的违约责任不应予以免除。 本院认为，涉案商品房已于2020年1月22日取得竣工验收备案证明，具备了房屋办证条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋办证条件，但无法由出卖人提供资料向行政管理部门办理备案事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因疫情防控所致的逾期办理房屋产权证日期，本院部分予以支持，酌定扣除43天。 （三）逾期办证违约金计算基数。 范志龙主张应以实际房屋总额904471.9元为基数计算逾期办证违约金。景和置业公司辩称应以合同约定的购房款以及范志龙在取得该房产证之前所实际缴纳的购房款889212元为基数。 本院认为，景和置业公司与范志龙（乙方）签订了《房屋结算移交协议书》，且范志龙已补交房屋面积差价款，故涉案房屋面积应以127.57平方米为准，已付总房款应以904471.9元为准。 综上，依据合同约定本案涉案房屋的逾期办证违约金计算方式应为：904471.9元×0.0001×488天（2019年4月4日至2020年9月16日再扣除疫情期43天）=44138.23元，对范志龙的诉讼主张，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向范志龙支付逾期办理房屋产权证违约金44138.23元。 二、驳回范志龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费732元，由山东景和置业有限公司负担452元，由范志龙负担280元。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年六月四日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽