新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵12民终83号 上诉人（原审被告）：柯发德，男，1987年8月24日出生，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：吴金才，新疆鼎泽凯（巴里坤）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：早热古丽•阿不都热合曼，女，1983年6月28日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。 委托诉讼代理人：斯干旦•买买提（系被上诉人丈夫），男，1973年11月16日出生，住兵团第十三师。 原审第三人：伊萨克•艾海提，男，1991年11月16日出生，住新疆哈密市。 上诉人柯发德因与被上诉人早热古丽•阿不都热合曼、原审第三人伊萨克•艾海提租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2020)兵1202民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柯发德及其委托诉讼代理人吴金才，被上诉人早热古丽•阿不都热合曼的委托诉讼代理人斯干旦•买买提到庭参加诉讼，原审第三人伊萨克•艾海提经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯发德上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判上诉人不承担责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.2019年9月8日，上诉人与被上诉人签订《转让协议书》，是经过第三人伊萨克•艾海提同意后签订的，一审却未认定这一事实。2.上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》“转让期限为2019年1月1日至2020年1月1日，”此后两年的房屋租赁合同由房屋所有人第三人伊萨克•艾海提直接与被上诉人早热古丽•阿不都热合曼续签。本来第三人伊萨克•艾海提签订《解除租房合同协议书》的目的是为继续与被上诉人早热古丽•阿不都热合曼继续签订房屋租赁合同，避免一房两租。同年11月20日至12月间，由于被上诉人早热古丽•阿不都热合曼要再次将房屋转让，才导致第三人伊萨克•艾海提将房屋收回。其根本原因是被上诉人早热古丽•阿不都热合曼再次转让房屋的行为造成的。3.正是由于被上诉人早热古丽•阿不都热合曼再次转让行为，加之又欠暖气费和物业费，第三人伊萨克•艾海提才以被上诉人早热古丽•阿不都热合曼违约不再继续与其签订房屋租赁合同的。4.被上诉人早热古丽•阿不都热合曼的违约行为还造成了柯发德对房屋装修损失款27000余元，该房屋于2019年9月8日已交付被上诉人，暖气费及物业费却由上诉人交付，四个月营业损失达40000余元。综上，第三人伊萨克•艾海提不愿意继续将房屋出租给被上诉人早热古丽•阿不都热合曼的原因完全是由于被上诉人早热古丽•阿不都热合曼再次转让房屋的违约行为造成。因此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 早热古丽•阿不都热合曼辩称：对一审判决无意见，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人伊萨克•艾海提未陈述意见。 早热古丽•阿不都热合曼向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2019年9月8日签订的《转让协议书》；2.判令被告退还转让费50000元及利息（自2019年9月8日至实际给付之日止，按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费、送达费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月31日，第三人伊萨克·艾海提与被告柯发德签订了一份《房屋租赁合同》，约定第三人将其位于××××小区××号楼××号门面房租赁给被告柯发德，双方约定租赁期限为2019年1月1日至2022年1月1日，每年租金为13000元。双方还约定在承租期间未经第三人同意不能转租或转借该房屋。合同签订后，第三人将该房屋交付给被告柯发德使用。合同履行期间，被告柯发德于2019年9月8日与原告早热古丽·阿不都热合曼签订了一份《转让协议书》，将该房屋转让给原告早热古丽·阿不都热合曼，转让期限为2019年9月8日至2020年1月1日，转让费为50000元。合同中备注：“本合同于2020年1月1日到期，于2020年1月1日与本商住继续续签两年，房租不变为13000元（壹万叁仟元整），租期于2020年1月1日至2022年1月1日，每年的1月1日交清房租。”合同签订后，原告早热古丽·阿不都热合曼向被告柯发德支付转让费50000元。后第三人伊萨克·艾海提得知被告柯发德将该房屋转让给原告早热古丽·阿不都热合曼，于2020年1月14日，将该房屋收回，并与被告柯发德签订《解除租房合同协议书》。现原告早热古丽·阿不都热合曼认为，因为被告柯发德未经第三人伊萨克·艾海提允许，将该房屋转让给原告早热古丽·阿不都热合曼，导致第三人伊萨克·艾海提将其房屋收回，原告无法继续租赁。现原告诉至法院。 另查明，本案在审理中，未产生邮寄送达费等其他费用。 以上事实，有原告提交的《转让协议书》、第三人提交的《解除租房合同协议书》及当事人的陈述等证据予以证实，该院予以确认。 一审法院认为，原告早热古丽·阿不都热合曼与被告柯发德签订的《转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，该院予以确认。原被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。对原告要求解除原被告之间签订的《转让协议》的诉讼请求，因第三人伊萨克·艾海提与被告柯发德之间的《房屋租赁合同》已经解除，并且该房屋已被第三人伊萨克·艾海提收回。该院认为，2020年1月14日，第三人伊萨克·艾海提与被告柯发德签订《解除租房合同协议书》的同时，原告与被告之间签订的《转让协议书》遂视为解除，本案中无需再做处理；对原告要求被告退还转让费50000元的诉讼请求。根据本案查明的事实，原被告双方在《转让协议书》中，明确约定：“本合同于2020年1月1日到期，于2020年1月1日与本商住继续续签两年，房租不变为13000元（壹万叁仟元整），租期于2020年1月1日至2022年1月1日，每年的1月1日交清房租。”后来因为第三人伊萨克·艾海提得知被告柯发德未经第三人伊萨克·艾海提同意，将该房屋转让给原告早热古丽·阿不都热合曼，于2020年1月14日，第三人伊萨克·艾海提将该房屋收回，导致原告早热古丽·阿不都热合曼无法继续承租。结合本案实际，转让费50000元中应予以扣除2019年9月8日至2020年1月1日期间4个月的租金4332元（按照第三人伊萨克·艾海提与被告柯发德签订的房屋租赁合同中约定的每年租金13000元÷12个月，每月租金为1083元），剩余45668元，被告柯发德返还给原告早热古丽·阿不都热合曼。故对原告的该项请求，该院予以支持45668元；对原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，故对原告的该项请求，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年11月3日作出缺席判决如下：一、被告柯发德向原告早热古丽·阿不都热合曼退还转让费45668元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告早热古丽·阿不都热合曼的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由被告柯发德负担。 本院二审期间，被上诉人未提供新证据。上诉人申请证人高钱胜出庭作证，高钱胜当庭陈述，2019年12月间，高钱胜与柯发德发现，被上诉人在案涉门面房贴了“此店转让”的文字，遂找到被上诉人，要求其继续经营门面房，被上诉人表示暂时不干了，要求柯发德退回转让费3-4万元，柯发德没有同意。经质证，上诉人与被上诉人对高钱胜所作证词均无异议。本院对该证据真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。予以确认。 本院另查明，2019年11月22日，柯发德与第三人的微信聊天记录载明第三人伊萨克·艾海提对案涉门面房转租的回复：你（柯发德）给他们（早热古丽·阿不都热合曼）说一下，1.1号（2020年1月1日）找我（伊萨克·艾海提）签新的合同。柯发德提供的于2019年12月14日和被上诉人丈夫电话录音中，被上诉人丈夫斯干旦•买买提表示:我不干（租），我给你说实话，你不还钱（转让费）吗？……我真的不干，你不还钱，我们法律来解决。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：关于上诉人退还被上诉人租赁房屋转让费数额的问题。本案第三人伊萨克·艾海提虽然通过微信聊天的方式同意上诉人将案涉房屋转租被上诉人，但因被上诉人的原因，双方并未签订新的房屋租赁合同，2020年1月14日，第三人又与上诉人协议解除了双方签订的租赁合同，收回案涉门面房。因被上诉人的丈夫于2019年12月14日与上诉人通话时已明确表示不再履行转让协议，要求退回所交转让费，故可以认定上诉人在与第三人解除房屋租赁合同时，其亦同意解除与被上诉人签订的《转让协议书》。一审认定该合同解除，上诉人与被上诉人均不持异议，本院对此予以确认。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》只履行至2020年1月，因此，在扣除被上诉人已履行期间其应承担的约定款项后，上诉人应当退还剩余转让费。根据《转让协议书》的约定，该合同实际履行期限为2年零4个月，转让费50000元按月折算为1786元。因被上诉人无故提出解除《转让协议书》存在一定过错，上诉人又实际承担了案涉门面房于2020年1月间的全部费用，故本院确定由被上诉人承担5个月的转让费8930元，剩余转让费41070元由上诉人退还给被上诉人。一审判决认定上诉人未经第三人同意将案涉房屋转租给被上诉人的事实有误，对被上诉人自行承担转让费数额的认定亦有误，本院一并予以纠正。 综上所述，上诉人柯发德诉讼请求成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2020）兵1202民初1254号民事判决； 二、柯发德于本判决生效之日起十日内退还早热古丽·阿不都热合曼转让费41070元； 三、驳回早热古丽·阿不都热合曼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1050元，由早热古丽·阿不都热合曼负担188元，柯发德负担862元；二审案件受理费942元，由早热古丽·阿不都热合曼负担167元，柯发德负担775元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨伟新 审 判 员 马占文 审 判 员 王 云 二〇二一年六月八日 代书记员 刘慧慧 书 记 员 张晓月