河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫12民终798号上诉人（原审被告）卫青苗，女，汉族，生于1968年8月18日，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：韩振江，男，汉族，生于1969年3月24日，住河南省三门峡市陕州区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：雷国军，男，汉族，生于1963年8月2日，住河南省三门峡市陕州区，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司，住所地河南省三门峡市湖滨区大岭南路与中心大道交叉口西博丰明钻小区。负责人：赵增杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冀涵星、高海林，该公司员工，代理权限为特别授权。上诉人卫青苗因与被上诉人鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司（以下简称鑫苑科技三门峡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院（2021）豫1203民初96号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卫青苗及其委托诉讼代理人韩振江、雷国军，被上诉人鑫苑科技三门峡分公司的委托诉讼代理人冀涵星、高海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫青苗的上诉请求：1.判令被上诉人承担50%的违约责任。2.改判以实际接房时间计算拖欠的物业费，一审多计算43天物业费212元；3.改判被上诉人退还多收的自来水费58.03元；4.被上诉人承担诉讼费。理由：1.被上诉人采用欺诈、隐瞒等不正当手段非法进入小区，强迫业主签订《前期服务协议》，在执行服务过程中服务标准和质量均不达标，强制乱收费，一审判决上诉人缴纳80%的物业费，按照物业评级及收费标准，结合被上诉人的服务标准，被上诉人应承担50%的违约责任；2.上诉人与被上诉人是在2017年11月13日签订的《前期服务协议》，被上诉人起诉拖欠物业费的区间是从2017年10月1日起计算，物业费多计算43天；3.被上诉人在收取每户200元二次加压费后，在代收水费时在自来水公司收取的每吨3.28元的基础上每吨加收0.22元，严重违反物业管理条例关于物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用的规定。鑫苑科技三门峡分公司答辩称，被上诉人充分履行了物业服务人的应尽义务，一审认定的拖欠物业费的计算期间正确，自来水费用与本案不属同一法律关系，请求维持原判。鑫苑科技三门峡分公司的一审诉讼请求：1、判令被告支付物业费2223.30元，违约金667元，共计2890.30元；2、本案诉讼费由被告承担。陕州区法院一审查明，原告鑫苑科技三门峡分公司系于2015年2月28日成立的分公司，其经营范围为隶属总公司业务联系，其总公司的经营范围包含有物业管理。2017年3月,河南八方置业有限公司选聘原告为其开发建设的位于三××市××与轩辕××交叉口西北角××书香××（××、××、××）社区商业和住宅提供前期物业服务，双方并签订《前期物业服务合同》一份，对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项进行了具体的约定。被告卫青苗购买了河南八方置业有限公司开发建设的书香苑小区X号楼X单元XX号房屋一套，面积为98.81平方米。原（甲方）、被告（乙方）于2017年11月13日签订《前期物业管理服务协议》一份，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，其中：第三条、物业管理服务内容：1、物业公共部位的维护、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、物业使用禁止性行为的管理；10、其他特约服务等。第五条、物业服务费：1、物业服务费自该房屋交付之日起计收。该房屋交付之日以乙方按《入伙通知书》载明时间收房或者商品房买卖合同约定的视为房屋交付时间为准。商品房买卖合同对延迟情况未做约定的，则以《入伙通知书》载明交付时间届满之日作为房屋交付日，起算物业服务费；2、乙方交纳费用时间：按照半年度交纳，每半年度首月五日内缴纳半年度物业服务费；3、物业服务费标准：住宅每平方米1.5元；4、乙方未入伙或者未实际入住期间的物业服务费，由乙方全部承担。第六条、其他有偿服务费用：1、车位及其使用费用：（1）室外机动车停车服务费：30元/月·部；（3）业主已购买车位管理服务费为30元/月·部；（4）临时停车管理服务费：临时停车90分钟以内不收取费用，超过90分钟，按照白天：7:00—21:00，每次4元收取服务费；夜间21:00至次日7:00，每次5元收取管理费。第七条、代收代缴服务费用：甲方可为乙方提供水费、电费、燃气费、热费、房租等费用代收代缴服务，代缴手续费收取标准由双方商定，并签订委托合同。第十一条、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方延期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承当相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多交费用，自业主提出书面申请之日至甲方结算当日，按每天支付应退金额千分之三的标准承担违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方限期交纳，并按每天支付应交未交费用千分之三的标准承担逾期违约责任。甲方有权在管理区域内公示物业服务费收缴及欠费情况，中止对欠费业主的物业服务，并通过诉讼等法律途径追索欠费。第十七条、本协议经甲乙双方签署生效，至本小区业主委员会与新聘物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止（包括顺延期间），本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，被告于2017年12月6日向原告交纳了一年的物业服务费1779元。后被告认为原告在提供物业服务中存在物业服务标准不达标、收费高、代收水费加价、未按约定标准收取停车费等问题发生争议，在原告向被告收取之后的物业费时，被告未予交纳。原告于2021年1月8日提起诉讼。一审法院另查明：原告在为被告居住的小区提供物业服务中存在部分小区公共区域地面有垃圾未及时清理、电梯偶发故障时未能及时排除、部分消防设施未能正常维护、个别污水井盖及门口灯柱等设施等损坏未能及时修复等问题。陕州区法院一审认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，对各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，但合同第五条第4项约定“乙方未入伙或未实际入住期间的物业服务费，由乙方负担”，该项约定与《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”相悖，该项约定应属无效。该项条款的无效不影响合同的整体效力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案原告依照合同履行了相应的物业服务义务，被告应当按照合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。关于原告要求被告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费2223.30元的请求，原告当庭对拖欠该期间物业费的事实表示认可，后提出其物业费已交至2019年4月，但其所提交的交费票据不能证实其主张，依法应承担举证不能的后果，故对原告主张的被告2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费未交纳的事实予以确认，根据双方合同约定的标准，经计算，被告该期间应交纳的物业费数额为2223.30元，按照合同的约定该费用被告应予交纳，但被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，要求予以减免，结合查明的事实，原告在提供物业服务中存在服务瑕疵，被告要求减少物业费的辩解意见具有事实依据，结合本案案情，对原告主张的物业费予以减少20%，被告应支付原告物业费1778.64元。关于原告要求被告支付违约金667元的请求，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第4款的约定，如果被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告应当通知被告限期交纳，但原告未能提供通知被告限期交纳的相关证据，故其要求被告承担逾期交纳的违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告提出要求原告退还违规多收取的水费、违反合同约定多收取的停车费的辩解意见，本院审查认为，如果被告有证据证明原告的收费违反合同约定，可提出明确具体的诉讼请求，另行依法处理。关于被告提出的要求原告向业主返还扣除成本后的公益收入、向全体业主公示其与八方集团签订的1.5元/㎡的前期物业服务协议内容，向全体业主公示小区所有的公摊面积、公共用房公共设施设备等详细信息，向全体业主公示所有地下车库的所有权归属，向全体业主就不作为行为向业主公开道歉等辩解意见，与本案不属同一法律关系，一审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款的规定，一审法院判决：一、被告卫青苗于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司物业服务费1778.64元。二、驳回原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担10元，被告卫青苗负担15元。本院二审期间,上诉人提交证据八份，第一组为鑫苑物业违反前期物业管理服务协议的具体表现以及相关图片；第二组为开发商卖房时的宣传彩页，证明宣传资料宣传的物业费按照0.85元/㎡收取；第三组为开发商收回车库管理权的公告一份，证明物业公司没有经过业主同意将车库使用权交给第三方管理；第四组为接房当天缴纳的一年物业费凭证，证明物业公司多收取43天的物业费；第五组证据为上诉人家水表读数一份，证明多收取水费的情况；第六组为停车费收费发票，证明停车费违反前期物业服务协议；第七组为打印的公示一份，证明电梯不能正常使用期间物业公司贴出的公示；第八组为物业费的收费标准，证明被上诉人的服务不能达到二级星级服务标准，物业费应按照0.75元/月/㎡的标准收取。被上诉人提交证据两组，第一组为月度物业服务报告及视频，证明被上诉人履行了物业服务的义务；第二组为八方置业公司发出的交房通知书以及八方置业公司与上诉人签订的商品房买卖合同，证明上诉人应当于2020年10月1日起缴纳物业费。双方当事人提交的证据，均经过当庭质证，本院结合证据与案件的关联性以及庭审情况，对于双方当事人提交的证据予以综合认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人称物业公司应承担50%的责任问题，综合双方提交的证据，能够显示物业公司提供了大量物业服务，但在提供物业服务中存在服务瑕疵，有服务迟缓、不到位需改进的地方，与业主的要求存在一定的差距，一审结合本案的实际情况，综合考虑物业服务的质量、业主的要求以及双方的协议约定，酌定对之前服务的物业费按照80%收取，该酌定比例适当，判决结果正确，上诉人称应按50%收取物业费的理由，本院不予采信，该上诉理由不能成立。关于上诉人称多收取43天物业费的问题，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，卫青苗是在2017年11月13日领走了房屋钥匙并与鑫苑科技三门峡分公司签订了《前期物业管理服务协议》，因此应从当天开始计算物业费，上诉人称一审多计算物业费43天的理由成立，多出的212元物业费应予扣减，卫青苗需要支付的物业费数额为1566.64元。关于上诉人称每户已经缴纳二次加压费200元，多收取水费以及停车费的问题，上诉人在原审中并未提出反诉，原审认定上诉人如提供证据证明该收费违反合同约定，可提出明确的诉讼请求，依法另行解决，一审对于该诉求的处理，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，部分成立，对成立的予以支持，不成立的，本院予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持三门峡市陕州区人民法院（2021）豫1203民初96号民事判决第二项；二、变更三门峡市陕州区人民法院（2021）豫1203民初96号民事判决第一项为：卫青苗于本判决生效之日起十日内支付鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司物业服务费1566.64元。一审案件受理费25元，由鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担11.5元，由卫青苗负担13.5元。二审案件受理费50元，由鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担25元，由卫青苗负担25元。本判决为终审判决。审判长  路增广审判员  张军保审判员  申宇航二〇二一年六月二十八日法官助理苏国娜书记员申卓玺