辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4844号上诉人（原审原告）：许晓军，男，19XX年X月30日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审原告）：王伟杰，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连天豪房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人，杨传来，该公司董事长。委托诉讼代理人：于桂萍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：曲贺，女，该公司职员。上诉人许晓军、王伟杰因与被上诉人大连天豪房地产开发有限公司（以下简称“天豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许晓军、王伟杰上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案中上诉人与被上诉人签署的商品房买卖合同中明确提到被上诉人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记。双方协商后，上诉人做出巨大让步，约定被上诉人办理房屋产权登记可以延迟到730天内。但被上诉人仍然不能有效履行合同。而且小区房屋在2017年被鞍山市人民法院查封后，被上诉人在没有告知买方的情况下，按照普通商品房售卖，主观上存在欺诈行为，并且被上诉人出示的土地查封证据是复印件，明显在敷衍托辞，故上诉人认为被上诉人应承担全部过错。2.被上诉人提供的证词有严重错误。案涉小区部分房屋属于查封状态，但是并不影响办理权属登记，小区分为四期建设，案涉房屋为小区二期2号楼，被上诉人可以分期办理权属登记。并且案涉房屋于2017年4月查封，时间将近四年，已经超出检察机关法院结案的时效，此案件在鞍山检察院查不到任何信息，说明被上诉人在伪造理由，逃脱法律责任。3.上诉人在中国裁判文书网查到(2018)辽02民初1131号之五民事裁定书第八条写到“解除对大连天豪房地产开发有限公司名下位于大连市甘井子区棠刘路西侧，面积22,076.2平方米，权证号大甘国用(2013)第40034号土地使用权的查封”。由此可见，办理权属登记的土地使用权已经解封，被上诉人以土地查封为由，推脱责任，明显不能成立。此外，一审判决没有审查被上诉人的证词就做出判决，造成上诉人的自身的合法权益没有得到保障，受到极大的损害。天豪公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。2015年11月份被上诉人将碧水轩亭小区内2号楼的52套房子抵给原公司股东于盛用于偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2016年于盛涉嫌刑事犯罪，检察机关在2017年对上述52套房产以及案涉小区全部土地作出查封，导致被上诉人无法及时办理权属登记相关手续。被上诉人一直在积极协调办证事宜，可以在近期解决办证事宜。上诉人提出2018年有相关的裁定书裁定解除土地的查封，虽然解除查封的土地是案涉房屋所在地块，但因案涉房屋所在地块多次被查封，而(2018)辽02民1131号之五民事裁定书虽然裁定解除对案涉房屋所在地块的查封，但于盛涉嫌刑事案件所进行的对房屋和地块的查封一直没有解封。另外，对于上诉人提出的（2021）辽03执异195号执行裁定书，也就是案涉房屋因于盛刑事案件被查封，被上诉人一直积极主张解除查封，但后来被鞍山市中级人民法院驳回了解封申请。许晓军、王伟杰向一审法院起诉请求：1.被告立即协助原告办理房屋所有权证；2.被告支付逾期办证违约金4739元（自2020年3月4日起至办理完毕房产证之日止，暂计算至起诉之日，按合同约定的日万分之一为标准计算）；3.本案诉讼费用应由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月12日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告出资购买被告开发的位辽宁省大连市甘井子区、建筑面积77.39平方米的商品房，房屋总价款为752,231元整；办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如果因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付房款752,231元。2018年3月3日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。另查，2015年11月2日，被告与于盛签订协议，议定原告将碧52套房屋（总的建筑面积为4490.98平方米）折价抵给于盛，以偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2017年4月，检察机关以于盛涉嫌犯罪为由，将上述52套房产全部查封，同时被查封的还有案涉小区所占用的全部土地。目前，检察机关的查封措施尚未解除，原告至今没能取得案涉房屋的权属证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方均应按照上述商品房买卖合同全面完整地履行自己的义务。合同签订后，原告即按合同支付全部房款，履行了自身义务。被告收款后，即应按合同约定按期交房并配合原告办理案涉房屋的权属登记。现被告未能在合同约定的期限内即2020年3月3日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，构成违约且已经造成原告利益受损，依法应当承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付逾期办证违约金，理由正当且证据充分，一审法院予以支持。关于立即协助办证一节，考虑到案涉小区所占用的土地以及小区部分房屋目前仍处在被查封状态，该司法强制措施直接影响案涉小区各楼盘权属登记的正常办理，该查封行为何时才能得以解除，原告也无法提前预判，因此，立即协助办证在客观上暂时无法实现，原告此项请求属于结果不能，利害关系人可待办证条件成就时另行主张。关于违约金的适用标准一节，如前所述，查封行为客观上直接制约办证行为的实现，其不以被告的意志为转移，更不是被告主观追求的结果，因此，从过错程度分析，被告对此并不应当负有全部过错。结合案情，应由被告按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，理由适当，一审法院予以考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连天豪房地产开发有限公司支付原告许晓军、王伟杰逾期办证违约金（自2020年3月4日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案之日止，按总房款752,231元的日万分之0.5为标准计算）。二、驳回原告许晓军、王伟杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告预交），由被告担负，此款应于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交（2021）辽03执异195号执行裁定书，拟证明案涉房屋现在仍处于查封状态，查封日期至2024年；被上诉人提交大连市不动产登记中心出具的土地登记查询结果的照片，拟证明案涉房屋所在土地一直处于查封状态。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均对对方提交的二审新证据的真实性及证明内容无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2020年3月26日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民初1131号之五民事裁定书，其中裁定解除对天豪公司名下位于大连市甘井子区棠刘路西侧、面积22,076.2平方米、权证号大甘国用（2013）第40034号土地使用权的查封。另，天豪公司对此前因以于盛涉嫌犯罪为由被检察机关查封的大连市甘井子区棠刘路西侧权证号大甘国用（2013）第40034号土地使用权，在相关刑事案件涉财产部分的执行中向辽宁省鞍山市中级人民法院提出书面异议，请求解除对该土地使用权的查封措施。辽宁省鞍山市中级人民法院于2021年5月25日作出（2021）辽03执异195号执行裁定书，裁定驳回天豪公司的异议请求。二审中，被上诉人天豪公司称案涉房屋不在司法机关的查封范围内，但案涉房屋项下的土地被司法机关查封，至今尚未解除查封。本院确认上述事实有(2018)辽02民1131号之五民事裁定书、（2021）辽03执异195号执行裁定书、土地查询结果及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案双方当事人所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。关于上诉人许晓军、王伟杰主张被上诉人天豪公司协助办理房屋产权证一节，因案涉房屋项下土地目前仍处在被司法机关查封状态中，该司法强制措施直接影响案涉房屋权属登记的办理，因此，办理房屋权属登记行为在客观上暂时无法实现，上诉人许晓军、王伟杰的此项请求，本院无法支持，可待办证条件成就时另行主张。关于一审法院所认定的违约金标准是否合理一节，本院认为，上诉人许晓军、王伟杰于2018年3月3日接收案涉房屋居住使用至今。根据案涉商品房买卖合同约定，被上诉人天豪公司应于2020年3月3日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，逾期未能办理构成违约，现被上诉人天豪公司认可目前尚未将办理权属登记需要的相应资料报送备案，故被上诉人天豪公司应当承担违约责任。双方在合同中所约定的逾期办证违约金为自房屋交付后两年期限届满之次日起，被上诉人天豪公司承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，上诉人许晓军、王伟杰虽称因被上诉人天豪公司逾期办证导致其无法落户，无法享受公司给予的采暖补助以及可能影响孩子指标到校等损失，但并未提供证据以证明前述损失已实际发生且损失量化金额。上诉人许晓军、王伟杰已于2018年3月3日接收案涉房屋居住至今，实现了所购房屋的基本使用功能。而且，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，使惩罚程度与过错程度相适应。从已查明的事实来看，案涉房屋项下土地被司法机关查封，客观上制约了案涉房屋权属登记的办理。从上诉人许晓军、王伟杰提供的（2021）辽03执异195号执行裁定书可以看出，被上诉人天豪公司向司法机关申请解除案涉房屋项下土地的查封，主观上没有拖延办理案涉房屋产权登记事宜的故意。根据本案实际情况，结合考虑上诉人许晓军、王伟杰对其所受损失的举证情况以及被上诉人天豪公司违约行为的过错程度，一审酌情判令由被上诉人天豪公司按日万分之0.5标准承担逾期办证违约金较为合理，本院予以认可。因此，一审判决并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人许晓军、王伟杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人许晓军、王伟杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月二十二日书记员  朱彦锡