江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2387号上诉人（原审原告）：刘二嘉，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘某某，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：吴娟，女，汉族，住连云港市高新区。被上诉人（原审被告）：王中祥，男，汉族，住连云港市高新区。被上诉人（原审被告）：张名兰，女，汉族，住连云港市高新区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王伟（系吴娟丈夫，王中祥、张名兰儿子），男，汉族，住连云港市高新区。被上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，住连云港市高新区。原审第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港。法定代表人：王秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋某某，该公司员工。上诉人刘二嘉因与被上诉人吴娟、王中祥、张名兰、王伟、原审第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘二嘉上诉请求：1.在一审法院判决支付违约金的基础上增加支付违约金84591元；2.被上诉人折价赔偿室内应留物品10000元；3.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定“被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋应当承担违约责任”正确，在计算标准上引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条不当，该条第一款规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额的确定：逾期付款的，可以参照第二款确定；逾期交付使用房屋的，可以参照第三款确定。可是本案合同明文约定违约金计算标准为实际逾期交房天数以总房款每日千分之三计算，但一审法院违背合同约定，违反法律规定，将违约金计算标准从逾期交房实际天数每日千分之三调至每日万分之三，损害了上诉人的合法权益。关于折价赔偿室内应留物品，一审法院可以依职权委托鉴定或者向当事人释明申请鉴定，也可以根据实际发生事实酌情认定，但不能对此直接不予支持。关于客厅大电视的认定，上诉人认为不妥，因为合同第一条第二项约定，涉案房屋内列入的家具家电硬装修随房屋留给上诉人，可是被上诉人未经上诉人同意拆除，按约应当折价赔偿，不能因为合同约定两台电视，被上诉人就可以随便更换。考虑到一审法院没有对折价赔偿室内应留物品进行委托鉴定，也没有根据实际发生事实酌情认定，所以上诉人自愿调整为10000元，如果被上诉人不同意的话，可请求二审法院委托评估，实际折价赔偿以法院委托评估价格为准。关于案件受理费，一审法院是适用简易程序审理，按普通程序收费，请求二审法院予以纠正，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。吴娟、王中祥、张名兰、王伟答辩称，儒房地产工作人员宋某某可以证明被上诉人没有违约推迟交房，双方两次口头约定的交房时间是2020年出正月，实际交房时间是正月初七，被上诉人实际上是提前交房，即使被上诉人有过错，一审法院认为参考同地段同类房租租金比较，合同约定的千分之三违约金明显高于实际损失，同地段同类房屋租金是每月3500元左右，违约金应按照每月3500元为基数计算13天。2020年1月24日被上诉人是按照合同所列物品与上诉人的父亲一起清点完物品后才将房屋钥匙交给刘某某，刘某某接受并无异议，充分说明被上诉人并无过错。综上，上诉人应承担本案的全部诉讼费用。一审原告的诉讼请求大部分被驳回，一审的诉讼费用大部分也应由原告承担。儒房地产述称，买卖双方两次协商口头协议可以推迟交房到正月。交房以后上诉人确实讲过电视的问题，让我从中协商赔偿，但从2019年年底的交房到2020年11月份一直没有向我提出逾期交房的问题。刘二嘉向一审法院起诉请求：1.被告给付逾期交房违约金93990元（2410000元(0.3%(13天）；2.被告折价赔偿室内应留物品28000元（电视15000元、墙布瓷砖损坏12000元、挂匾、毛巾架、浴巾架1000元）；3.被告立即迁出涉案房屋住址户口；4.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月26日，刘二嘉委托其父亲刘某某（乙方）与王伟、吴娟、王中祥、张名兰（甲方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将其所有的位于连云港市海州区某区B11号楼2号楼2单元1001室出售给乙方，房屋面积193.99平方米，附属设施：空调柜机一台、空调挂机四台、电视两台、洗衣机一台、冰箱一台、餐桌一套、沙发一套、电视柜、茶几、壁挂炉、原封硬装修不动。房屋价款2410000元。双方约定自签订本合同10日内办理产权过户手续。合同第六条：房屋交付。（一）甲乙双方同意，甲、乙双方办理完房屋过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方；由丙方协助甲乙双方办理该房屋物业交割手续。（二）甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋物业交割期间，凡已纳入本合同的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，甲方应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施评估值向乙方支付赔偿金。（五）如房屋上有户口的，则甲方应在户口过户七日内迁出。第九条：合同争议及违约处理。（三）逾期交房：甲方未按合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的0.3%作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过十五天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权自行收房，无需甲方同意，违约金额为房价款的5%。2020年1月8日，王伟出具收条一份，载明：“今收到刘二嘉买房款2410000元（贰佰肆拾壹万元整）”，并于同日办理房屋过户手续。一审法院另查明，2020年1月24日，王伟、吴娟、王中祥、张名兰将钥匙交付给刘二嘉。一审庭审中，王伟、吴娟、王中祥、张名兰陈述其于2021年3月3日将户口从案涉房屋迁出。一审法院认为，原告刘二嘉委托父亲刘某某与被告王伟、吴娟、王中祥、张名兰签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。被告应在合同约定的时间内即应于2020年1月11日之前向原告刘二嘉交付房屋，被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋应当承担违约责任。关于被告所称双方约定按照交易习惯、当地风俗习惯于农历二月交房（俗称正月不搬家），并未提交证据予以证实，一审法院不予采信。关于违约金的标准，原告主张按实际逾期天数以总房款每日千分之三计算。一审法院认为，被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。参考同地段同类房屋租金标准比较，合同约定的每日千分之三的计算违约金明显高于前述实际损失。一审法院综合考虑原告的购房支出、被告的过错程度和同地段的租金标准等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金以购房款总价的日万分之三计算，即2410000元(0.03%(13天=9399元。关于原告主张房屋附属设施及装修交付不符合约定的问题。一审法院认为，对于其主张的客厅大电视未交付问题，根据双方合同中约定交付的附属设施为电视机两台，并未明确约定为客厅大电视机。原告庭审中也自认被告已交付了两台电视机。故对于其主张折价赔偿客厅大电视的主张不予支持。对于其主张墙布瓷砖、挂匾、毛巾架、浴巾架等物品拆除、损坏问题，首先原被告在交房时已按清单进行交接，其次即使有部分物品拆除受损，因原告对其主张损失数额未能充分举证证明，故一审法院对此不予支持。最后，因庭审中被告陈述其户口已从案涉房屋迁出，原告对此并无异议，故一审法院对原告迁移户口的主张不予处理。一审法院遂依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、被告王伟、吴娟、王中祥、张名兰于判决发生法律效力后十日内支付原告刘二嘉违约金9399元（2410000元(0.03%(13天=9399元）；二、驳回原告刘二嘉的其他诉讼请求。案件受理费2740元，原告负担1000元，被告负担1740元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.一审法院确认的违约金损失是否准确；2.关于折价赔偿室内物品的认定是否准确。关于第一个争议焦点，本院认为，一审法院综合考虑双方的购房支出、过错程度和同地段的租金标准等因素，酌情确定逾期交房违约金以购房款总价的日万分之三计算，并不违反法律规定，属一审法院依法裁量范围，本院予以维持。刘二嘉上诉称该计算标准过低，但并未提供证据证明其实际损失，故对刘二嘉此项上诉理由不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，刘二嘉在涉案房屋交付时并未对屋内设施及装修情况提出异议。刘二嘉虽上诉称涉案房屋交付存在瑕疵且与合同约定不符，但未能提供相应证据予以证明。涉案房屋在一审时即已交付超一年，房屋现状与交付时已有不同，故本案已经丧失评估损失的基础。综上，上诉人刘二嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2740元，减半收取1370元，由刘二嘉负担500元，由吴娟、王中祥、张名兰、王伟负担870元。二审案件受理费2165元，由上诉人刘二嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 吴雪莹审 判 员 乔永礼二〇二一年六月二十八日法官助理 戚文静书 记 员 张 丹法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。