广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤13民终865号上诉人（原审原告）：张洪辉，男，汉族，1958年5月15日出生，住址：广东省惠州市惠阳区××××委会圩镇，公民身份号码：442××××××××××××814。委托诉讼代理人：黎晓旭，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市稳坤房地产发展有限公司，住所：惠阳区淡水镇人民四路锦新大厦11楼。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：徐立新，广东普罗米修律师事务所律师。原审第三人：国家税务总局惠州市惠阳区税务局，地址：广东省惠州市惠阳区×××××××××。负责人：林海东。委托诉讼代理人：朱明丽、杨小美，广东卓凡律师事务所律师。原审第三人：张奔，男，汉族，1971年8月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××××，公民身份号码：330××××××××××××617。上诉人张洪辉与被上诉人惠州市稳坤房地产发展有限公司、原审第三人国家税务总局惠州市惠阳区税务局、张奔因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3601号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人张洪辉的上诉请求：1、判决撤销惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初3601号民事裁定书；2、判决确认位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××为上诉人所有；3、判令被上诉人立即为上诉人办理位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××的产权证；4、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人向被上诉人购买涉案房屋，上诉人已支付全部房款并已装修入住实际占有涉案房屋，虽然涉案房屋登记在被上诉人名下，但根据上述事实上诉人才是该房屋的实际所有权人，被上诉人应继续履行《商品房买卖合同》约定的义务为上诉人办妥房产证将涉案房屋登记在上诉人名下，第三人惠阳税务局和惠城法院均没有权利查封与执行上诉人的财产。上诉人与被上诉人于2007年3月20日签订《商品房买卖合同》，上诉人向被上诉人购买位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××。《商品房买卖合同》签订后，上诉人按约定足额向被上诉人支付了购房款，并向税务机关（第三人一）缴纳了契税，按规定交存了住宅专项维修资金。按《商品房买卖合同》的约定，2007年3月30日被上诉人向上诉人交付房屋，上诉人接收房屋后对房屋进行装修并入住，自2008年1月1日起上诉人向物业管理处交纳物业管理费。《商品房买卖合同》约定，被上诉人应在房屋交付使用之日起12个月内为上诉人办理好房地产权证，逾期未办，被上诉人按银行同期存款利率计付利息给上诉人。2009年4月27日被上诉人没有将涉案房屋房产证办理到上诉人名下而是将涉案房屋房产证办理到自己名下，2013年7月12日涉案房屋因被上诉人拖欠税款被第三人惠阳税务局查封，2015年12月16日涉案房屋因被上诉人的债务问题被第三人张奔申请惠城法院轮候查封。由于被上诉人的严重违约行为，使上诉人至今未能取得涉案房屋的房产证，给上诉人造成了重大损失。综上所述，虽然涉案房屋登记在被上诉人名下，但上诉人才是该房屋的实际所有权人，被上诉人应继续履行合同约定的义务为上诉人办妥房产证，将涉案房屋登记在上诉人名下，第三人惠阳税务局和惠城法院没有权利查封与执行上诉人的财产。二、被上诉人将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给上诉人，上诉人已经支付全部价款并实际占有该房屋，未办理产权过户登记手续是由于被上诉人违约导致，上诉人对此没有过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封该房产，惠城法院应依法解除对涉案房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，依据上述规定，被上诉人将其所有的需要办理过户登记的财产即涉案房屋出卖给上诉人，上诉人已经支付全部价款并实际占有该财产，因被上诉人违约未办理产权过户登记手续，上诉人对此没有过错，人民法院不得查封该房产，综上，惠城法院应依法解除对涉案房屋所采取的查封措施。三、在第三人惠阳税务局与惠城法院查封涉案房屋之前，上诉人与被上诉人已签订合法有效的书面买卖合同，上诉人已合法占有该不动产并已支付全部价款，而且系非因上诉人自身原因未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人对涉案房屋享有合法权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据前述事实，在第三人惠阳税务局与惠城法院查封涉案房屋之前，上诉人与被上诉人已签订合法有效的书面买卖合同，上诉人已合法占有该不动产并已支付全部价款，而且系非因上诉人自身原因未办理过户登记，因此上诉人对涉案房屋享有合法权利权利能够排除执行。四、根据前述事实与司法解释的规定，上诉人是涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有合法权利能够排除执行，第三人惠阳税务局和惠城法院均没有权利查封与执行上诉人的财产，因此就算涉案房屋没有被解除查封，一审法院也可判决确认涉案房屋为上诉人所有及判令被上诉人立即为上诉人办理涉案房屋产权证，但一审法院却无视前述事实与司法解释的规定，认为涉案房屋被解除查封之前，上诉人诉请确认涉案房屋为上诉人所有及请求判令被上人立即为上诉人办理涉案房屋产权证的主张均无法实现，属于认定事实不清，适用法律错误，按一审法院的裁定，上诉人的房屋问题根本无法解决：1、税务机关有执行权，不需要通过法院执行，上诉人已经向税务机关提出异议，税务机关告知上诉人走法律程序，而一审法院却让上诉人等执行时再处理，这是互相推诿，上诉人的问题按此是无法解决的；2、最高法的规定虽然是对执行阶段，但也应适用于审判阶段，因为税务机关可以自己执行，不用申请法院执行，而上诉人向税务机关提出异议，税务机关要求法院解决，到底是谁能解决；3、对于第三人张奔的执行按最高法的规定可以排除执行，而一审法院却不予判决。如上，上诉人的权利谁来保护。五、一审法院对上诉人的诉讼请求暂不予支持，先做驳回起诉处理，认为待被上诉人清偿拖欠第三人惠阳税务局的税款和张奔的债务，解除涉案房屋的查封，可以办理房屋所有权转移登记后，上诉人再依法向法院起诉。据上诉人了解，被上诉人目前经营困难，根本无力清偿债务，已经被法院列为失信被执行人。按一审法院的上述观点，如果被上诉人一直无法清偿惠阳税务局的税款和张奔的债务，那么涉案房屋就一直无法解除查封，上诉人就一直无法向法院起诉确认自己对涉案房屋的合法权利，这意味着上诉人对涉案房屋的权利能否实现取决于被上诉人能否向第三人清偿债务，而不是取决于其自身是否已经履行了合同义务，如果上诉人无力清偿债务，则上诉人的合法权利永远不能实现，一审法院的上述裁判观点明显有悖常理，对上诉人来讲也显失公平，应依法予以纠正。一审法院还认为，上诉人可与被上诉人及两名第三人另循其他途径协商解决上诉人的主张。当事人正是因为无法通过其他途径协商解决纠纷才起诉到法院，希望通过法院行使审判权解决当事人之间的纠纷，如今一审法院又将纠纷推回给当事人自行解决，没有尽到国家审判机关的职责，应依法予以纠正。综上所述，惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初3601号民事裁定书认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销。上诉人作为小业主用毕生积蓄购买一套房子不容易，恳请二审法院查明事实，纠正原审法院的错误认定，依法进行改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州市稳坤房地产发展有限公司答辩称：一、上诉人与答辩人于2007年3月20日签订《商品房买卖合同》，上诉人向答辩人购买位于惠州市惠阳区××××××××苑X期X号楼X号房。《商品房买卖合同》签订后，上诉人按约定足额向答辩人支付了购房款，答辩人也按约定于2007年3月30日向上诉人交付了房屋。二、按《商品房买卖合同》的约定，答辩人应在房屋交付使用之日起12个月内为上诉人办理好房产证。但答辩人当时由于资金周转困难，为了能从银行获得贷款，于是擅自于2009年4月27日将涉案房产登记到自己名下，并导致涉案房产因答辩人拖欠税款于2013年7月12日被第三人惠阳税务局查封以及因答辩人的债务问题于2015年12月16日被第三人张奔申请惠城法院轮候查封。三、综合上述事实，上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实的意思表示，应受法律保护。虽然涉案房产登记在答辩人名下，但上诉人已支付全部房款并已装修入住实际占有涉案房产，因此上诉人才是该房产的实际所有权人。由于答辩人的违约行为，致使上诉人至今未能取得涉案房产的房产证，并导致涉案房产被第三人申请法院查封，确实给上诉人造成了重大损失。为了弥补上诉人的损失，纠正自己的错误行为，答辩人同意继续履行《商品房买卖合同》约定的义务为上诉人办妥房产证将涉案房产登记在上诉人名下，以维护小业主的合法权益。以上答辩意见望贵院予以采纳。原审第三人国家税务总局惠州市惠阳区税务局述称：一、被答辩人一在起诉时将答辩人列为第三人的诉讼主体，程序不合法。本案纠纷源于被答辩人一与被答辩人二签订的商品房买卖合同，答辩人不属于涉案商品房买卖合同的其中一方合同主体，对于被答辩人一要求对涉案房屋确权、要求被答辩人二对涉案房屋为其办证等请求也不负有事实上或法律上的义务责任。为此，本案将答辩人列为本案第三人的诉讼主体，程序不合法。二、原审裁定是正确的、合法的。关于被答辩人一与被答辩人二、答辩人、被答辩人三商品房销售合同纠纷案件，已经原审法院开庭审理，并作出民事裁定书【案号为（2020）粤1303民初3601号】，驳回被答辩人一的诉讼请求。答辩人认为原审法院认定事实清楚、适用法律准确，答辩人因被答辩人二拖欠税款依法查封登记在被答辩人二名下的涉案房产，在未进行查封除权前，被答辩人一的诉讼请求无法实现原审法院裁定驳回被答辩人一的诉讼请求具有事实和法律依据。三、被答辩人一主张撤销原裁定，改判支持被答辩人一要求对涉案房屋确权及要求被答辩人二办理房屋过户手续，明显无依据，请求贵院予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，因不动产物权需经依法登记后才发生法律效力，故被答辩人一作为不动产受让人无权直接依据涉案商品房买卖合同诉请确认其享有涉案房屋的不动产物权。被答辩人一和被答辩人二之间仅存在债权债务关系，并且目前涉案房屋已被答辩人依法查封，被答辩人一要求确认房屋归其所有并要求办理过户手续等主张，明显无法律和事实依据。四、答辩人对涉案房屋的税收保全措施是正确的，请求贵院予以支持原惠阳区地方税务局因被答辩人二欠缴税款，对被答辩人二采取税收保全措施，依法送达《税收强制执行决定书》（惠阳地税强封【2013】X号）、《停止办理财产过户手续通知书》（惠阳地税税协【2013】X号），查封了被答辩人二名下包含本案案涉房屋在内的十二套、面积1763.57平方米、价值10132818元的房产。事后，因机构改革国地税合并，原惠阳区地方税务局作为税务机关的行政职权已合并至答辩人。截止至2020年8月31日，被答辩人二仍欠缴各项税费款合计7745262.48元。期间答辩人与被答辩人一亦多次沟通，如被答辩人二偿还拖欠的各项税费，答辩人可以协助配合解决涉案房屋的查封问题。为此，被答辩人一的上诉请求于法无据，依法应予驳回。综上所述，答辩人认为被答辩人一的上诉请求无事实及法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回其全部诉求，维护答辩人的合法权益。张洪辉向一审法院起诉请求：一、判决确认位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××为原告所有；二、判令被告立即为原告办理位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××的产权证；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告2007年3月20日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定足额向被告支付了购房款315999元。按《商品房买卖合同》的约定，2007年3月30日，被告向原告交付房屋。原告接收房屋后对房屋进行装修并入住，自2008年1月1日起向物业管理处交纳物业管理费。《商品房买卖合同》约定，被告应在房屋交付使用之日起12个月内为原告办理好房地产权证，逾期未办，被告按银行同期存款利率计付利息给原告。2009年4月24日，被告没有将涉案房屋房产证办理到原告名下，而是将涉案房屋房产证办理到自己名下。2013年7月12日，涉案房产因被告拖欠税款被第三人惠阳区税务局查封；2015年12月16日，涉案房产因被告债务问题被第三人张奔申请惠州市惠城区法院轮候查封。截止至2020年8月31日，被告仍欠缴各项税费款合计7745262.48元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，原告按约定向被告支付了购房款315999元，按《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付使用之日起12个月内为原告办理好房地产权证，但被告却严重违反合同约定，将涉案房屋房产证办理到自己名下，违反了一个房地产开发商应尽的责任和义务，自身具有严重过错。2013年7月12日，因被告拖欠税款导致原告购买的房屋被第三人惠阳区税务局查封；2015年12月16日，因被告债务问题导致该房屋被第三人张奔申请惠州市惠城区法院轮候查封。就本案来说，被告应履行自身的义务，积极偿还拖欠第三人惠阳区税务局的各项税费款和张奔的债务，本案涉案房屋的查封问题自然就可以解决，查封除权之后，就可以将涉案房屋过户到原告名下，在没有除权之前，原告诉请确认位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××为原告所有及请求判令被告立即为原告办理位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××的产权证的主张均无法实现。据此，对原告的上述主张本院暂不予支持，先做驳回起诉处理，待被告满足清偿债务解除该房屋的查封，可以办理房屋所有权转移登记的条件后，原告再依法向法院起诉；或者原告与被告及两名第三人另循其他途径协商解决原告的上述主张。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告张洪辉的起诉。本案诉讼费3020元（原告张洪辉已预交），退回给原告张洪辉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条的规定“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”。本案中，涉案房屋因被上诉人拖欠税款被第三人惠阳区税务局查封，后又因债务问题被第三人张奔申请惠州市惠城区人民法院轮候查封，仍处于被限制登记的状态，暂不具备移转登记的条件。因此，上诉人主张要求判决确认涉案房屋归其所有并办理房屋产权证书，没有事实和法律上的依据。一审法院裁定驳回起诉并无不当，本院予以支持。上诉人张洪辉可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议。综上所述，上诉人张洪辉的上诉意见不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧