山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终4136号上诉人（原审原告、反诉被告）：段晓莹，女，汉族，1997年12月20日出生，住济南市。上诉人（原审原告、反诉被告）：袭荣腾，男，汉族，1990年10月10日出生，住济南市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡安昭，山东百脉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：戚雷，男，汉族，1984年10月25日出生，住济南市。委托诉讼代理人：所晓雁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人段晓莹、袭荣腾因与上诉人戚雷房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。段晓莹、袭荣腾上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由戚雷承担。事实和理由：一、根据2019年10月16日段晓莹、袭荣腾与戚雷签订的《补充协议》，双方已经约定将编号为A519060801的《存量房屋买卖合同》的第3条第3款现金付款时间改为：段晓莹、袭荣腾于2019年11月15日之前，向戚雷方支付第二笔定金17万元，戚雷于当日把该交易房产的钥匙交接给段晓莹、袭荣腾。段晓莹、袭荣腾于2019年12月31日之前，将第一笔购房款人民币120万元（含定金）存入戚雷银行账户；于2020年8月1日之前将第二笔购房款120万元存入戚雷银行账户；于2021年1月1日之前将第三笔购房款100万元整存入戚雷银行账户；于2021年3月1日之前，将第四笔购房款30万元存入戚雷银行账户；于2021年7月1日之前，将第五笔购房款30万元整存入戚雷银行账户。因受疫情的重大影响，2020年1月24日山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，自2020年3月7日24时起，由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。一审法院认为疫情的冲击并未给段晓莹、袭荣腾造成不能履行付款义务的直接影响，并未阻碍段晓莹、袭荣腾继续履行房款给付的义务是错误的。山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应的时间为43天，而根据《补充协议》，段晓莹、袭荣腾的付款时间仅推迟了25天，已经是竭尽所能在筹集款项积极履约，段晓莹、袭荣腾完全没有有钱不付的主观想法，事实上，段晓莹、袭荣腾的一切生活工作都已经安顿在涉案房产处，段晓莹、袭荣腾本身就有积极履行合同的主观动力，有钱不付只是戚雷的主观臆断。二、一审判决段晓莹、袭荣腾支付戚雷律师费18万元，因本案存在不可抗力因素，段晓莹、袭荣腾并不存在违约，假设二审法院认为段晓莹、袭荣腾存在违约的情况下，段晓莹、袭荣腾对于支付房屋租金损失没有异议，但是对于18万元的天价律师费是有异议的，首先，参照山东省物价局山东省司法厅关于印发《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》的通知（鲁价费发（2017）70号）的标准，本案律师收费18万元远远高于该标准。其次，段晓莹、袭荣腾认为本案也不能排除实际收费和发票金额并不一致的可能，因为协商和付款的过程并非段晓莹、袭荣腾在场或者经过段晓莹、袭荣腾同意，是戚雷和其代理律师去操作的。第三，收费18万元也远远超出段晓莹、袭荣腾和普通民众的心理预期，并不符合双方签订合同时段晓莹、袭荣腾一方的真实意思表示。2019年山东省城镇居民人均可支配收入为42329元，18万元相当于城镇居民个人4.25年的收入才能支付一件案件的代理费。三、一审法院计算145万元有误，应为150万元，戚雷共收段晓莹、袭荣腾房款240万元，除去戚雷退还的90万元，戚雷现在还拿着150万元房款。四、《补充协议》已经对《存量房屋买卖合同》约定的付款时间进行了调整，一审法院认为第二笔购房款已延期9个月不符合双方的约定，双方约定，原《房屋买卖合同》继续履行，与本补充协议冲突之处，以本补充协议为准。并且一审法院以此认为段晓莹、袭荣腾构成根本违约是错误的。综上，请求二审法院依法查明案情，支持段晓莹、袭荣腾的上诉请求。戚雷辩称，一、金钱给付义务不适用不可抗力，且段晓莹、袭荣腾违约的事实发生在疫情之前，其违约与新冠疫情毫无关联。段晓莹、袭荣腾应履行的是付款义务，付款义务作为金钱给付义务，不会因疫情而影响付款，且根据审判惯例，金钱给付义务不适用不可抗力。按照戚雷与段晓莹、袭荣腾签订的《补充协议》的约定，段晓莹、袭荣腾违约情形有三：其一，第一笔未在2019年12月31日前支付；其二，第二笔未在2020年8月1日前付；其三，房屋租金自2020年2月15日之后一直未付，此三种情形依据是补充协议约定，而非段晓莹、袭荣腾上诉状中提到的商品房存量房屋买卖合同，段晓莹、袭荣腾应在2019年12月31日前将第一笔购房款支付给戚雷，但段晓莹、袭荣腾并未按约定时间付款，直至2020年3月4日才付清，已经构成违约，此时，新冠疫情尚未爆发，段晓莹、袭荣腾以新冠疫情为由抗辩其违约的理由不能成立。段晓莹、袭荣腾应在2020年8月1日前将第二笔购房款120万元支付给戚雷。段晓莹、袭荣腾在上诉状中提到2020年1月24日，山东省已经启动了重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，但段晓莹、袭荣腾在2020年2月19日还给戚雷信誓旦旦的说“8月1号付款不会晚一天，如果晚了，直接收房子，把违约金扣下”。由此可见，新冠疫情不是段晓莹、袭荣腾违约的根本原因。在2020年7月31日，段晓莹、袭荣腾应付第二笔款的最后一天，其又和戚雷沟通要求延期至9月1日付款。段晓莹、袭荣腾一再违反合同约定，拖延付款，最根本原因是觉得戚雷善良可欺。在段晓莹、袭荣腾未能按合同约定于2019年7月10日前付款120万元，2019年10月31日前付第二笔款120万元时，戚雷与段晓莹、袭荣腾签订《补充协议》，将第一笔款的付款时间延至2019年12月31日，第二笔款的付款时间延至2020年8月1日。二笔款的付款时间分别延长了5个多月和9个月。戚雷的善良未能换来段晓莹、袭荣腾的诚信履约，反而一再拖延付款并要求延期付款，段晓莹、袭荣腾的行为毫无诚信。二、戚雷支付的律师费符合标准且费用实际支付。根据山东省发展和改革委员会于2019年6月26日下发的《山东省发展和改革委员会转发的通知》（鲁发改成本〔2019〕613号），山东省发展和改革委员会决定自2019年7月1日起放开律师服务费、基层法律服务费等多个项目的收费，同时废止山东省物价局、山东省司法厅《关于印发和的通知》（鲁价费发〔2017〕70号）。段晓莹、袭荣腾参照的文件是已经废止的文件，律师服务收费已经向市场放开。而戚雷支付的律师费依据的是律所规定的收费标准，且是按照低额标准收取的。一审时，戚雷提交了律师费的计算方法、诉讼业务委托合同、律师费发票和律师费转账记录，戚雷提交的证据构成了完整的证据链条，符合法律规定，一审法院支持律师费的主张并无不当。综上所述，一审法院认定段晓莹、袭荣腾根本违约和支持律师费的诉求，认定事实清楚，请求二审法院依法驳回段晓莹、袭荣腾的上诉请求。戚雷上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项、第八项，依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由段晓莹、袭荣腾全部承担。事实和理由：一、一审判决第五项判决戚雷将房款145万元返还给段晓莹、袭荣腾，请求二审法院依法改判为戚雷扣除段晓莹、袭荣腾应当支付的违约金、租金、律师费和诉讼费用后的余款返还给段晓莹、袭荣腾。二、租金是段晓莹、袭荣腾应履行的债务，违约金合同中有明确约定，一审判决第六项、第八项将戚雷主张的租金认定为违约金，与事实不符，适用法律有误。（一）租金是段晓莹、袭荣腾应当履行的合同义务，而非违约金。一审判决作出之时《中华人民共和国民法典》已经施行，因此，本案判决应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第三款的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。戚雷与段晓莹、袭荣腾与2019年10月16日签订的《补充协议》第3条约定，段晓莹、袭荣腾自2019年11月15日开始按月向戚雷支付租金，月租金4000元，每三个月支付一次。合同约定租金是因为段晓莹、袭荣腾未付清房款但实际占有并使用房屋，租金是段晓莹、袭荣腾应当履行的合同义务之一，段晓莹、袭荣腾迟延支付房款，构成违约应当支付违约金，按照法律规定，其仍应当履行合同债务支付租金，因此，段晓莹、袭荣腾不仅要支付戚雷违约金，还应支付房屋租金。一审法院罔顾双方合同约定，认定事实不清，适用法律错误。（二）违约金的计算方式，在戚雷与段晓莹、袭荣腾签订的合同中有明确约定，且段晓莹、袭荣腾未主张违约金过高要求适当减少违约金，一审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由精神原则，权利滥用，违背诚实交易原则，适用法律错误，以致做出错误判决。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。1.戚雷主张段晓莹、袭荣腾应按照合同约定承担违约责任，符合法律规定，于法有据。戚雷与段晓莹、袭荣腾2019年6月8日签订《房屋买卖合同》，按照合同第九条第三款第3项的约定，乙方（即段晓莹、袭荣腾）逾期履行本合同约定的义务超过20日的，构成根本违约，甲方（即戚雷）有权以书面通知方式解除合同，并要求乙方（即段晓莹、袭荣腾）按照房屋总价款的30%支付违约金。且甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。本案段晓莹、袭荣腾多次违约，严重违反合同约定，对段晓莹、袭荣腾多次违约，戚雷一再宽容的事实在一审判决书第11页、12页有详细记载，段晓莹、袭荣腾违约的事实清楚，证据充分。一审法院也是认定段晓莹、袭荣腾构成违约，才判定解除双方签订的《房屋买卖合同》，既然段晓莹、袭荣腾构成违约，且合同中明确约定了违约责任，根据法律规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。戚雷主张要求适用合同约定的违约金条款，于法有据。2.人民法院可以根据当事人的请求适当减少违约金，但一审时，段晓莹、袭荣腾并未主张违约金过高要求适当减少；而一审法院也未适当减少违约金，而是根本未支持戚雷违约金的诉求，与法相悖。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。首先，人民法院调减违约金可以根据当事人的请求而做出；其次，人民法院认为约定的违约金过高的，可以适当减少。而本案一审时，段晓莹、袭荣腾并未提出适当减少违约金的请求；若段晓莹、袭荣腾提出约定的违约金过高，法院可以对约定的违约金适当减少，而非不予支持。一审法院驳回戚雷主张的违约金，违背了契约自由精神，滥用法律规定的自由裁量权，既违背了诚实信用原则，又违反法律规定，侵害了戚雷的合法权益。3.一审法院并未审查段晓莹、袭荣腾的违约行为给戚雷造成的损失，而戚雷的损失远远超过一审法院判定的数额。在一审时，戚雷提交了与段晓莹、袭荣腾的聊天记录，因段晓莹、袭荣腾多次违约，戚雷一再催促，并提到给戚雷造成的损失情况。（1）戚雷父亲生病，急需用钱，催促段晓莹、袭荣腾支付第一笔款，但段晓莹、袭荣腾迟迟未按约定时间付款（见2019年8月4日的聊天记录）。无奈之下，戚雷只能申请消费贷款，承担很高的利息。（见2020年7月27日的聊天记录）。（2）戚雷购买了另一套房屋，因段晓莹、袭荣腾自签订合同后多次违约延迟付款，导致戚雷只能贱卖其名下的另一套精装修房屋，损失近40万元。（见2020年8月20日的聊天记录）（3）涉案房屋银行按揭贷款共计111万元，戚雷每月支付房贷7070元，其中每月还贷利息约5000元，如果段晓莹、袭荣腾不违约，能够按合同约定在2019年10月31日之前支付戚雷第二笔购房款120万元，戚雷就可以提前还清全部房款，无需再支付利息。而2019年10月31日-2021年2月份共计16个月，戚雷多支付的利息约80000元。另，本案中戚雷还存在以下损失：房价波动损失；本案涉案房屋系精装修，段晓莹、袭荣腾已使用房屋一年多的时间，房屋的主体结构、装修都有一定的损耗；房款可产生的利息等均是戚雷的损失。综上所述，因段晓莹、袭荣腾违约给戚雷造成了巨大的经济损失，合同约定的违约金并未过分高于给戚雷造成的损失，戚雷正是考虑到约定的违约金能够弥补给戚雷造成的损失，所以才仅主张了违约责任。而一审法院在未审查戚雷损失的情况下，驳回了戚雷主张的违约责任，与事实不符，与法相悖。请法院依法查清事实，予以改判。段晓莹、袭荣腾辩称，戚雷的上诉请求不能成立。关于民法典适用问题戚雷在上诉状中认为应该适用民法典，而且二审证据目录中却引用的合同法的相关规定，本身就是自相矛盾，我们认为一审法院适用合同法并没有错误。关于违约金问题，因为本案存在疫情这一不可抗力的因素，袭荣腾一方认为并不存在违约，而戚雷一方要求段晓莹、袭荣腾一方承担高达120万元的违约责任，段晓莹、袭荣腾认为该违约金约定数额过高，并且不应当支付违约金，所以才提起诉讼，在一审开庭中以及庭后的法院沟通调解过程中，段晓莹、袭荣腾代理人经过法院调解，向法院明确表示了违约金远远过高的问题，段晓莹、袭荣腾一方如果调解的话，段晓莹、袭荣腾出三四万元，法院调解的意思是违约金也要适当的承担点，但最终调解未成，于是法院作出判决。我们认为根据补充协议，对于付款时间已经作出了相应的调整，戚雷根据原协议约定的付款时间称段晓莹、袭荣腾存在违约责任明显是错误的，并且第一份协议也没有袭荣腾的签字。对于戚雷一方的损失只是其单方之词，没有法律依据和事实依据，其所提供的证据并非新证据，不应得到法院的采纳。假使二审法院认定段晓莹、袭荣腾存在违约的话，请求二审法院根据本案实际情况予以减少违约金。段晓莹、袭荣腾向一审法院起诉请求：一、判令原、被告继续履行原告段晓莹与被告戚雷签订的合同编号为A519060801的《存量房屋买卖合同》及原告段晓莹、袭荣腾与被告戚雷2019年10月16日签订的《补充协议》；二、判令原告段晓莹、袭荣腾不支付被告戚雷违约金；三、涉诉费用由被告负担。戚雷向一审法院提出反诉请求：一、请求法院依法解除反诉人与被反诉人签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被反诉人返还房屋；二、请求法院依法判决被反诉人支付反诉人违约金120万元；三、请求法院依法判决被反诉人支付房屋租金36000元（租金暂从2020年2月15日计算至2020年11月14日，直至实际返还房屋之日止）；四、请求法院依法判决被反诉人支付反诉人律师费损失18万元；五、因本案发生的一切诉讼费、保全费等均由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年6月8日，甲方（出售方）戚雷与乙方（买受方）段晓莹及居间人（丙方）济南中住中北房地产经纪有限公司签订合同编号为A519060801的《存量房屋买卖合同》，合同约定：“第一条、甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历下区某室（以下简称国玺台小区某某室）的房屋，济南市商品房购房合同编号为销售字201811035062，购房日期为2018年1月16日，填发单位为山东中建弘孚房地产开发有限公司，房屋所有权人为戚雷；该房屋建筑面积124.36平方米，房屋登记用途为住宅；第三条：1、甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为人民币400万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。2、乙方于2019年6月8日，向甲方支付第一笔定金人民币3万元整，乙方于2019年7月10日之前，向甲方支付第二笔定金人民币77万元整。若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。3、乙方于2019年7月10日之前，将第一笔购房款人民币120万元（含定金）整，存入甲方招商银行账户；于2019年10月31日之前，将第二笔购房款人民币120万元存入甲方兴业银行还款账户；于2019年12月31日之前，将第三笔购房款人民币40万元存入甲方招商银行账户；乙方于2020年6月1日之前，将第四笔购房款人民币40万元，存入甲方招商银行账户；于2020年12月31日之前，将第五笔购房款人民币60万元存入甲方招商银行账户；于过户手续办理完毕当日，将第六笔购房款人民币20万元存入甲方招商银行账户。第六条：1、甲方应当于收到第二笔购房款后当日，将该房屋交付给乙方。第八条：甲乙双方协商确定在甲方取得不动产权证书且证满两年后7个工作日内共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案；在甲方取得不动产权证书且证满两年后7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条：2、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同约定的义务超过20日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行本合同约定的义务超过20日的等，乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。甲方有权决定乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。第九条：5、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。第十一条：因不可抗力导致不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”2019年10月16日，出卖人（甲方）戚雷、买受人（乙方）段晓莹以及居间人（丙方）济南中住中北房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：“2019年6月8日丙方作为居间人促成甲乙双方《房屋买卖合同》的签订，合同编号为A519060801。合同签订后，由于乙方未按时转给甲方首付款产生违约事宜现就付款时间、过户时间协商增添补充协议，具体内容如下：1、在《房屋买卖合同》编号为A519060801中第三条第三款现金付款时间改为：乙方于2019年11月15日之前，向甲方支付第二笔定金17万元，甲方于当日把该交易房产的钥匙交接给乙方。乙方于2019年12月31日之前，将第一笔购房款120万元整，存入甲方银行账户；于2020年8月1日之前，将第二笔购房款人民币120万元，存入甲方银行账户；于2021年1月1日之前，将第三笔购房款人民币100万元整，存入甲方银行账户；于2021年3月1日之前，将第四笔购房款人民币30万元整，存入甲方银行账户；于2021年7月1日之前，将第五笔购房款人民币30万元整，存入甲方账户；2、在《房屋买卖合同》编号为A519060801中第六条修改为：甲方应当于收到第二笔定金当日将该房屋交付给乙方；3、甲乙双方协商确定，乙方自2019年11月15日开始按月向甲方支付租金，月租金为4000元整，乙方每三个月支付一次，截止到甲方收到第二笔购房款当日。”根据原告出具的《转账记录》以及双方当事人在庭审中的陈述可知，在房屋买卖合同以及补充协议签订后：2019年11月15日，被告戚雷将涉案房屋交付给被告使用至今，被告仅缴纳3个月房租至2020年2月14日，计1.2万元。原告支付被告款项情况如下：2019年6月8日支付3万元、2019年6月11日支付10万元、2019年8月15日支付20万元、2019年11月15日支付17万元、2020年1月2日支付55万元、2020年1月22日支付5万元、2020年2月25日支付5万元、2020年3月4日支付5万元（截止今日第一笔购房款120万元还清）、2020年8月20日支付25万元、2020年8月25日支付95万元。被告于2020年8月26日退还给原告90万元。双方对上述款项支付情况均表示认可。2019年6月20日济南市自然资源和规划局颁发的鲁2019济南市不动产权第013XXXX号不动产权证书中载明：“坐落于历下区某某的房屋权利人为戚雷，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋面积为95.03平方米。”戚雷与袭荣腾的短信聊天记录载明：“2020年2月19日上午10:29，袭：哥，哈尔滨那边一直没有复工，我现在比你更着急，我一直在借钱，这个时候都在用钱，我只要一有就马上给你转过去。8月1日不会晚一天，如果晚了您直接收房子，把违约金扣下。2月22日下午12:56，袭：哥我在借着呢，如果等不了，直接收房子吧，把违约金扣下。5月26日，袭：哥刚投了标，凑了20万8月1日肯定不耽误您。7月27日上午11:13，戚：今天的钱已经凑上了，明天不需要再转10万了，还是最后一次重新签的合同来吧，8月1日当天给我转120万+房租，这次不延期了；袭：好的哥。7月31日上午10:22戚：明天尽量上午转账，我们和开发商约的下午去交房款；袭：哥，到现在还没给转上，你看这样行么，延期到9月1日，作为违约金加上房租给您10万块。这10万给您打欠条，如果还没给您，咱就按合同来；戚：这次不可能了，没你这么办的，有钱做生意，没钱交房款。一次一次这么办，信用何在？你在考虑一下午，如果不行，明天联系中介一起处理吧。8月1日上午7:54，袭：哥，您看这样行么，周一给您60万。10号之前给您剩下的，能想到的办法都想了，确实想要这个房子，您用的商业贷的利息，给您承担一部分。是我违约在先，什么后果都应该承担；戚：这次利息我们也不要了，但今天我们去交一部分首付，如果你真想要这套房子，今天想办法付30万，周一再付30万，10号之前付60万和应付的房租，年底和明年剩下的房款，如果再违约，必须执行我们合同约定日期；袭:哥，只能周一，约好了周一我把我车去卖了，能卖个54万。8月1日上午11:50，戚：我刚从开发商那回来，那就周一付60，10号付剩余60；袭：好哥，谢谢了。8月3日上午9：32，戚：我问了一下朋友，他那边不考虑了，他说这个车今年原价也降了不少，如果出过事故换过水箱，二手车也就五十多万元；袭：好的哥，我回去赶快去办过户。8月21日上午11:49袭：哥，因为疫情影响，该给的款项，没有到位，您看最晚30号，违约该付的钱，肯定给您，给您带来的损失，真的很抱歉，希望您给通融到30号；戚：时间已过12点，咱们就按合同违约条款执行，你算一下按合同违约约定，我需要退你多少钱？你发个购房人姓名银行账户给我，你看看哪天能搬走，在你搬家交钥匙时，我把剩余房款退给你。8月25日下午13:23，袭：哥，这边争取9月底走完程序，法院判决以下，该规定什么时候搬，就什么时候搬。”段晓莹与戚雷的微信聊天记录载明：“2020年3月4日下午15：32，段：这样第一笔120万齐了，麻烦你了哥；戚：收到了，谢谢。2020年8月20日晚上20：40，段：好的哥，是这样，我知道我对象给您这边对接失信了好几次，给您添了不少麻烦，实在对不起了……您能再给我们点时间么，我今晚先给您转25万，明天他给我转上的话我第一时间给您转过去，他给我转不上我30号之前借也把120万给您补齐，您看行么？真的对不起了哥，我们也跟着急，也保证这是最后一次了，对不起！”21世纪房屋中介曹河昆与袭荣腾的短信聊天记录载明：“曹：袭老师8月27日下午一点钟到我们中间方签约中心，解除房屋买卖合同，您是否同意到场解除房屋买卖合同，收到请回复；袭：不同意解除房屋买卖合同。”2020年11月10日，戚雷（甲方）与山东众成清泰（济南）律师事务所签订《诉讼业务委托代理合同》，载明：“甲方因与段晓莹、袭荣腾房、房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师作为诉讼代理人，根据《中华人民共和国律师法》和《律师执业行为规范》（试行）的有关规定，经甲乙双方充分协商，达成协议如下：……第五条：1、经甲乙双方协商同意，本案代理费18万元，在合同签订后3日内付款。2、乙方所委派律师从事与本案有关的活动而发生的差旅费等费用，由甲方按实际发生额支付，但费用发生前经甲方同意。”根据戚雷出具的《山东增值税普通发票》显示，戚雷已向山东众成清泰（济南）律师事务所支付律师费18万元。一审法院认为，原、被告于2019年6月8日签订的《存量房屋买卖合同》、2019年10月16日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应按照诚实信用原则认真履行。双方在房屋买卖合同约定，原告于2019年7月10日前支付第一笔购房款120万元，但因原告未按合同约定履行付款义务，双方于2019年10月16日签订补充协议，约定第一笔购房款120万元于2019年11月15日前付清，但原告仍未按合同约定的时间履行付款义务，直至2020年的3月4日才将第一笔款120万元支付完毕，原告已构成违约；双方补充协议约定第二笔款120万元于2020年8月1日前付清，但原告仍未按期限履行，经双方协商后延期至2020年8月20日，至2020年8月20日原告仅支付25万元，至2020年8月25日才付清余款95万元，被告在与原告的微信聊天中明确告知，如果在合同约定的20日宽限期内仍不付款，就按合同约定解除合同，但是原告于2020年8月20日仅仅支付25万元，仍没有在宽限期内足额支付第二笔购房款120万元，根据双方合同“逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”的约定，被告要求解除合同的行为并无不当。原告声称其从事的锅炉脱硝设备及脱硝剂销售工作因受到疫情不可抗力的影响，导致了收入减少，影响了购房款的正常支付，但一审法院认为第二笔购房款已延期9个月，给了原告充足的时间准备资金，虽原告的业务受到了疫情的冲击，但并未给原告造成不能履行付款义务的直接影响，并未阻碍原告继续履行房款给付的义务。故对于原告要求继续履行《房屋买卖合同》以及《补充协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。因此，反诉原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，理由正当，证据充分，一审法院应予支持。该房屋的所有权人属于戚雷，合同解除后反诉被告应当将房屋返还给反诉原告，反诉原告将购房款145万元返还反诉被告。根据合同约定“乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。”在本案中，因反诉被告的违约行为导致合同解除，反诉被告应承担违约责任。反诉原告要求反诉被告支付其房屋总价款30%金额即120万元的违约金，一审法院认为反诉被告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对违约金依法作出调整，根据现有证据及陈述，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及诚实信用原则等因素，因反诉被告违约导致合同解除，反诉原告的损失即为其房屋租金损失及支付律师费的损失。根据双方在《补充协议》中约定：“甲乙双方协商确定，乙方自2019年11月15日开始按月向甲方支付租金，月租金为4000元整，乙方每三个月支付一次，截止到甲方受到第二笔购房款当日。”反诉被告已支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金，2020年2月15日至今的租金未支付。因此，反诉原告要求反诉被告支付2020年2月15日至房屋实际返还之日的租金（月租4000元），理由正当，证据充分，一审法院予以支持；双方在《补充协议》中约定：“违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。”反诉原告已支付律师费18万元。因此，反诉原告要求反诉被告支付其已支付的律师费18万元，理由正当，证据充分，一审法院予以支持；对于反诉原告超出上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求不支付被告违约金的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告段晓莹、袭荣腾请求继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求；二、驳回原告段晓莹、袭荣腾的其他诉讼请求；三、解除反诉被告段晓莹、袭荣腾与反诉原告戚雷于2019年6月8日签订的《存量房屋买卖合同》及2019年10月16日签订的《补充协议》；四、反诉被告段晓莹、袭荣腾将坐落于济南市历下区某某室返还给反诉原告戚雷，于判决生效之日起三十日内执行；五、反诉原告戚雷将购房款人民币145万元返还反诉被告段晓莹、袭荣腾，于判决生效之日起三十日内执行；六、反诉被告段晓莹、袭荣腾支付反诉原告戚雷违约金，按房屋租金每月4000元计算，自2020年2月15日至房屋实际返还之日止，于判决生效之日起十日内执行；七、反诉被告段晓莹、袭荣腾支付反诉原告戚雷律师费18万元，于判决生效之日起十日内执行；八、驳回反诉原告戚雷的其他反诉请求。案件受理费减半收取人民币100元，由原告段晓莹、袭荣腾负担，反诉费8872元，由反诉原告戚雷负担2700元，反诉被告段晓莹、袭荣腾负担6072元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戚雷在二审中提交以下证据：证据一、个人购房抵押（保证）借款合同及兴业银行交易流水，欲证明案涉房屋每月需还房贷7070.54元，其中每月还贷利息约5000元，如果段晓莹、袭荣腾能够按合同约定在2019年10月31日之前支付戚雷第二笔购房款120万元，戚雷就可以提前还清全部房款，无需再支付利息。而2019年10月31日-2021年4月份共计18个月，戚雷多支付的利息约90000元。证据二、戚雷父亲的住院病历及结算单一组、消费贷款合同及还款记录、《存量房买卖合同》一份及绿城百合二手房成交价格走势图一份、戚雷与王琮琮的结婚证一份，欲证明1.戚雷的父亲住院急需用钱，且每月花费巨大；因段晓莹、袭荣腾违约，迟迟不付房款，戚雷无奈之下只能申请高息的消费贷款并低价出售自有房屋一套。2.戚雷分别申请了180万元和30万元的消费贷款，其中180万元的消费贷款，每月需还的利息高达7130元；30万元的消费贷款每年需还的利息为13050元。3.为筹钱，戚雷将登记在妻子名下的绿城百合的房屋紧急出售，为了快速售出，只计算了房屋价格，车位、储藏室均赠送，戚雷损失近40万元。证据三、戚雷与山东中建弘孚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《委托装修协议》。欲证明1.涉案房屋系精装修，袭荣腾、段晓莹已使用一年多时间，房屋的主体结构、装修都有一定的损耗。2.房屋降价损失10万元左右，此为众所周知的客观事实。3.120万元的可得利益损失。自2020年8月1日至2021年4月1日，共8个月，按照中国人民银行2020年9月公布的贷款基准利率，一年内的年利率为4.35%，120万元*4.35%*8/12=34800元。依据根据山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要第（八）项：关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题。《合同法》第九十七、一百一十三条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。段晓莹、袭荣腾对以上证据质证称，对证据一的关联性不认可，在双方签订房屋买卖合同时戚雷并没有出示该证据，段晓莹、袭荣腾对此也均不知情，该证据也并非是新证据，不能作为新证据使用。对证据二段晓莹、袭荣腾在签订合同时也均不知情，与本案不存在关联性。对证据三，房屋的交易主体不是戚雷，戚雷只是代卖人，至于卖方赠送配套房属于正常的房屋交易行为，并不能证实戚雷的主张。提交的证明与本案不存在关联性，且该证明无出具人签字和联系方式，不符合法定形式。房价走势图不存在关联性，也没有任何公信力，无任何权威部门盖章。戚雷与山东中建弘孚房地产开发有限公司签订合同与本案也不存在关联性，签订合同时段晓莹、袭荣腾也并不知情。对以上证据所主张的损失实际是不成立的，根据一审中戚雷一方提交的证据2019年8月26日的短信明确载明了能承受的最大让步是同意延期到2020年8月21日12点，我们认为在此情况下戚雷已经对权利作出了相应的让步，再提出之前的所谓违约是不当的。以上事实由戚雷在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案合同应否予以解除的问题；二、段晓莹、袭荣腾对涉案房屋的付款数额如何确定；三、戚雷主张的违约金应否予以支持；四、戚雷主张的律师费用是否过高。关于焦点一，涉案合同应否予以解除的问题。首先，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同及补充协议均系其双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应严格履行。其次，房屋买卖合同签订后，段晓莹、袭荣腾并未按照房屋买卖合同约定于2019年7月10日前支付第一笔购房款120万元，双方于2019年10月16日签订补充协议，约定第一笔购房款120万元于2019年12月31日前付清，但段晓莹、袭荣腾仍未按补充协议约定的时间履行付款义务，直至2020年的3月4日才将第一笔款120万元支付完毕，段晓莹、袭荣腾已构成违约。双方补充协议约定第二笔款120万元于2020年8月1日前付清，但段晓莹、袭荣腾仍未按约定履行付款义务，直至2020年8月20日仅仅支付25万元，仍未在约定的宽限期内足额支付第二笔购房款120万元，根据双方合同“逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”的约定，戚雷要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。段晓莹、袭荣腾虽辩称，其付款义务受到疫情不可抗力的影响，无法正常支付，但根据双方的合同约定第一次的付款时间为2019年7月10日远远早于疫情的发生时间，段晓莹、袭荣腾应有付款的充分准备时间，且补充协议已将第二笔购房款延期9个月，又给了段晓莹、袭荣腾较长准备资金的时间，虽有疫情的影响，但并不足以致段晓莹、袭荣腾无法履行房款给付的义务。故对于段晓莹、袭荣腾要求继续履行房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持，亦无不当。关于焦点二，段晓莹、袭荣腾对涉案房屋的付款数额如何确定的问题。根据段晓莹、袭荣腾在一审中提交的转账记录及双方当事人的陈述，能够认定段晓莹、袭荣腾缴纳3个月房租至2020年2月14日，计1.2万元。段晓莹、袭荣腾支付戚雷的房屋款项为：2019年6月8日支付3万元、2019年6月11日支付10万元、2019年8月15日支付20万元、2019年11月15日支付17万元、2020年1月2日支付55万元、2020年1月22日支付5万元、2020年2月25日支付5万元、2020年3月4日支付5万元、2020年8月20日支付25万元、2020年8月25日支付95万元，以上共计240万元，戚雷于2020年8月26日退还给段晓莹、袭荣腾90万元。戚雷实际收取的房屋款项为150万元，双方对此均表示认可。故，双方签订的房屋买卖合同解除后，段晓莹、袭荣腾应当将房屋返还给戚雷，戚雷将购房款150万元返还段晓莹、袭荣腾。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点三，戚雷主张的违约金应否予以支持的问题。双方当事人在涉案合同中约定“乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。”本案中，因段晓莹、袭荣腾的违约行为导致合同解除，段晓莹、袭荣腾应承担违约责任。但戚雷要求段晓莹、袭荣腾支付其房屋总价款30%金额即120万元的违约金，明显过高，且戚雷的损失主要为段晓莹、袭荣腾占有涉案房屋期间的租金损失，另根据双方签订的补充协议，约定的第二笔购房款120万元应予2020年8月1日付清，段晓莹、袭荣腾拖延至2020年8月25日付清第二笔购房款，戚雷于2020年8月26日退还90万元，虽构成违约，但与戚雷主张的个人贷款利息损失并不产生必然联系。戚雷虽主张涉案房屋存在房价波动及段晓莹、袭荣腾使用房屋造成主体结构、装修损耗等损失，但并未提交有效证据予以证明该部分损失的具体数额。故一审法院将违约金酌定调整为房屋租金损失及支付律师费的损失，理由正当，本院予以维持。关于焦点四，戚雷主张的律师费用是否过高的问题。因双方当事人在合同中明确约定，违约方除承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的律师费、诉讼费、居间佣金等实际损失。戚雷已提供诉讼业务委托合同、律师费发票和律师费转账记录，能够证明戚雷为本案诉讼实际支付律师费18万元，且山东省已放开律师服务费、基层法律服务费项目的收费标准，结合本案的诉讼标的、戚雷已实际支出的事实，一审法院予以支持并无不当。段晓莹、袭荣腾主张戚雷请求的律师费过高的问题亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，戚雷的上诉请求不能成立，段晓莹、袭荣腾的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13849号民事判决第一、二、三、四、六、七、八项及诉讼费的负担；二、变更济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13849号民事判决第五项为戚雷将购房款人民币150万元返还段晓莹、袭荣腾，于判决生效之日起三十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18144元，由上诉人段晓莹、袭荣腾负担9072元，由上诉人戚雷负担9072元。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二一年六月八日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟