贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初7053号原告：杨佐苹，女，汉族，1984年9月19日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：王岚，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202201611275423。委托诉讼代理人：林楠，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202202111302245。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师，执业证号：15201202010260108。原告杨佐苹与被告六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨佐苹及其诉讼代理人王岚、林楠、被告实地公司的诉讼代理人石镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨佐苹向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告为我办理产权登记在我名下；二、请求人民法院判令被告向我支付逾期交房违约金126683.25元（按已付房价款15％计算）；三、请求人民法院判令被告向我支付逾期办证（逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）违约金15300元，（2020年5月30日至2020年11月30日共计180天，按已付房价款844555元每日万分之一计算每日85元）2020年11月30日之后违约金计算至被告实际交付房屋不动产权属证书之日止（以上两项合计：141983.25元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月24日，我与被告实地公司签订了《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》当天，双方就《商品房买卖合同》未尽事宜签订《补充协议》。合同约定我向被告购买位于六盘水市钟山区，建筑面积：143.73平方米，套内建筑面积115.04平方米，总价844555元。并约定在2019年8月30日前向我交付该商品房，每逾期一天交房，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15％。同时双方还约定，在2020年5月30日前为我办理房地产权属证书，每逾期一天由被告向我支付购房总款万分之一的违约金。我根据合同约定在合同签订时付该商品房总房价的50.27％即424555元整首付款，余款420000元由我向银行申请贷款后，全额支付给被告，我在此期间还向被告支付了房屋的维修基金等相关费用。根据《商品房买卖合同》约定被告应该在2019年11月30日前向我交付该商品房，在2020年5月30日前为我办理房地产权属证书，但被告并未按合同约定如期向我交付该商品房，也未为我办理房地产权属证书，我在此期间多次找到被告协商办理房地产权属证书等相关事宜，被告总是寻找各种理由拖延时间。综上所述，被告拒不按《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋和办理房地产权属证书的义务已经构成违约，严重侵害了我的合法权益，为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持我的诉讼请求。被告实地公司辩称，逾期交房违约金不符合与我公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，《商品房买卖合同》第11及第13条约定：对逾期交房时间及逾期交房责任作了明确规定，但其后的《补充协议》附件十二对逾期交房的违约金作了上限规定，即出卖人向买受人支付的逾期交房违约金不得超过买受人已交付房款的15%；根据贵州省启动公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，降至三级响应的时间为2020年2月19日，虽该期限在交房履行外，但该时间段我公司发生履行不能，即相关逾期交房的天数应相应扣除。原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依法判决，影响交房的条件很多，是被告不可控的，请求法庭结合原告的实际损失，综合本案实际情况调整违约金计算标准。原告诉请中逾期办理转移登记的违约金不符合与被告签订的《商品房买卖合同》及附录3，相关逾期办理转移登记的事实已被附录3所代替，根据附件12第12项所签订的委托书，所指向的转移登记并非系碧桂园房开的义务，该条款所指向的是碧桂园公司代原告向有关部门提交商品房权属登记所需要的资料，具体取得商品房房屋产权登记的时间应当由登记机关确定，并非碧桂园公司所能决定的事由。因此，原告应按照碧桂园公司双方共同签订的关于办理权属登记协议书附件12附录3第二条及第二条第三款和第四条的约定来计算逾期办证的违约金的时间起算点及违约金标准，即应从2020年8月26日起（约定的交房之日起，2019年11月30日起往后270日）以每日20元的标准计算逾期办证违约金，而并非按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款的相关时间及标准计算；办理权属登记过程中发生新冠不可抗力，其办理权属登记的时间应当在2020年8月26日起，往后再顺延45天，因未查到六盘水市住房及城乡建设局关于疫情期间顺延的文件，根据公平原则，可参照贵阳市筑府办函（2020年）5号第八条关于疫情防控期间支持住房城乡建设稳定发展若干措施的通知，可相应顺延时间，按照相关竣工项目往后顺延，顺延时间按突发卫生事件一级响应，时间在2020年10月10日起，即最后计算逾期办证违约金应当从2020年10月10日起以每日20元标准计算。针对原告要求的办理产权登记的诉讼请求目前我公司履行不能，请法院依法驳回原告相应的请求。本案原告杨佐苹及被告实地公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对原、被告提交的证据本院认定如下：对原告提交的身份证复印件，能证明原告的身份情况，本院予以确认；对原告提交的《商品房买卖合同》复印件、物业专项维修基金收据复印件，能证明原告向被告购买涉案房屋，双方对相关事项进行约定，双方签订的《补充协议》约定买受人必须在2018年6月27日前付该商品房总房价款的49.73%（银行按揭贷款）420000元给出卖人，逾期交付房屋时如买受人要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，原告于签订合同当日向被告支付物业专项维修基金12217.05元的事实，本院予以确认；对原告提交的3张碧桂园集团通用机打收据复印件，能证明原告向被告支付购房定金及首付款的事实，本院予以确认；对原告提交的借款凭证复印件、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件，能证明原告向中国银行股份有限公司六盘水分行贷款420000元用于购买案涉房屋，被告承担阶段性连带责任保证的事实，本院予以确认；对原告提交的2020年12月2日贵州省不动产登记自助查询结果复印件，能证明原告购买的案涉房屋登记时间为2018年11月27日，本院予以确认；对原告提交的六盘水市住房和城乡建设局关于移交碧桂园二期项目违规交付的函{六盘水住建发函[2020]19号}复印件、政府信息公开申请答复书[（2020）第9号]复印件，能证明六盘水碧桂园二期存在违规交付情况且二期57-63、65-70号楼未通过土建竣工验收及消防验收，本院予以确认；对被告提交的碧桂园物业及资料移交书复印件，虽无原件核对，但载明的移交时间与原告庭审中陈述的交房时间相符，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，原告杨佐苹向被告实地公司支付定金10000元。当日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1805240031，合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区58号楼二单元301室的房屋，建筑面积143.73㎡，总价款844555元，用途为住宅，约定付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款424555元，余款420000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2020年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该日，原告向被告支付了首付款414555元、物业专项维修基金12217.05元。当日，原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第四条关于付款方式及期限……（3）买受人必须在2018年6月27日前，付该商品房总房价款的49.73%（银行按揭贷款）给出卖人，即肆拾贰万元整……第七条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”。原告向被告出具了两份委托书，委托被告申办上述商品房的合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、他项权利登记、代收代缴契税、物业专项维修资金，申办并领取房屋所有权证、国有土地使用证等。原告与被告还签订了一份《委托办理权属登记协议书》（附录三），除上述委托事项外，约定原告自愿同意被告在具备条件之日起270天内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任，若被告未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币20元违约金。2018年6月19日，原告与被告及中国银行股份有限公司六盘水分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告向该行贷款420000用于购买上述房屋，被告承担阶段性连带责任保证。2018年7月3日,银行向被告发放了贷款420000元。2018年11月27日，案涉房屋进行了备案登记。2020年7月5日，被告向原告交付了案涉商品房。现原、被告因逾期交房及逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故原告诉至本院。另查明，六盘水碧桂园二期存在违规交付情况且二期57-63、65-70号楼未通过土建竣工验收及消防验收。本院认为，原告杨佐苹与被告实地公司于2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自义务。现原告诉请要求被告为原告办理房屋所有权登记手续，庭审中原告自认案涉房屋尚未竣工验收备案并提交了六盘水市住房和城乡建设局关于移交碧桂园二期项目违规交付的函{六盘水住建发函[2020]19号}及政府信息公开申请答复书[（2020）第9号]予以证实，说明案涉房屋不具备办理不动产登记的条件，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对原告主张的逾期交房违约金126683.25元，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付商品房，但被告于2020年7月5日才向原告交付案涉房屋，已构成违约，按照《补充协议》第七条第2点的约定，被告应支付原告已交付房价款的15%的违约金。因双方在《补充协议》中约定原告必须在2018年6月27日前支付被告商品房总价的49.73%（银行按揭款项）420000元，而被告于2018年7月3日才收到贷款420000元，故原告主张的逾期交房违约金应从房屋总款扣除逾期付款的420000元部分进行计算，逾期交房违约金为424555元×15%=63683.25元，本院予以支持63683.25元，超出部分不予支持。被告辩称原告主张的逾期交房违约金计算不合理且过高要求调整，对此，《补充协议》明确约定买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，该《补充协议》系被告拟定并提供，被告应受《补充协议》的约束，双方约定的违约金标准未违反法律规定，并不存在过高情形，故被告的上述辩称不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金15300元，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定，被告负有在2020年5月30日前取得案涉房屋所有权初始登记及所有权转移登记并将转移登记有关文书交付原告的义务。被告辩称办理转移登记并非其义务，逾期交付房屋权属证书的违约金应按照主合同约定的交付房屋时间往后顺延270天后因新冠疫情再顺延45天即从2020年10月10日起按照每日20元的标准计算。尽管附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起270天内将办理商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，第四条第一款约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被告无关，若被告未按本协议第二条、第三条的约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币20元违约金。但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被告负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给原告的义务，排除了原告对案涉商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条第一款无效。被告未举证证明受疫情影响导致被告逾期取得初始登记无法为原告办理商品房转移登记的有关文书，因此被告辩称计算逾期交付房屋权属证书违约金的时间应再顺延45天没有依据，被告的上述辩称理由均不能成立。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2020年6月1日计算至2020年11月30日为844555元×0.01%×182天=15370.90元，原告主张的15300元未超过该金额，本院予以支持15300元，2020年12月1日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨佐苹逾期交房违约金63683.25元；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨佐苹2020年6月1日至2020年11月30日的逾期交付房屋权属证书违约金15300元（按每日万分之一计算，2020年12月1日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）；三、驳回原告杨佐苹的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由原告杨佐苹负担1382元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担1758元（原告杨佐苹已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告杨佐苹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  安祎人民陪审员  陈建人民陪审员  李燕二〇二一年六月二日法官助理周昌龙书记员何汶运