河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1512号上诉人（原审被告）：门鹏军，男，1971年9月13日出生，汉族，住河南省舞钢市。上诉人（原审被告）：陈静，女，1976年10月25日出生，回族，住河南省舞钢市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘耀武，河南首位律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘兴源，男，1977年10月26日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：王成伟，河南柏国律师事务所律师。上诉人门鹏军、陈静因与上诉人刘兴源房屋买卖合同纠纷一案，上诉人门鹏军、陈静、刘兴源不服舞钢市人民法院（2021）豫0481民初520号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人门鹏军、陈静及其委托诉讼代理人刘耀武，上诉人刘兴源及其委托诉讼代理人王成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。门鹏军、陈静上诉请求：一、依法撤销舞钢市人民法院于2021年4月7日作出的（2021）豫0481民初520号民事判决书，将本案发回重审或依法改判门鹏军、陈静不应返还刘兴源购房款2万元。二、一审、二审案件受理费用由刘兴源负担。事实与理由：一、一审判决认定刘兴源与门鹏军、陈静于2017年11月16日签订的关于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房的《房屋买卖协议》无效是错误的。位于舞钢市××街坊××楼××室与前院及平房是整体出售的，双方在前期沟通协商过程中刘兴源是明知道平房不存在产权手续的。当时前院及平房是赠与性质，但是后来刘兴源自己拿来两份协议，将103室与小院平房分开来写，但总价款也是一样的。前院及平房只有使用权没有所有权的情况刘兴源非常清楚。双方是完全民事行为能力人，签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，符合法律规定，不违背公序良俗，是合法有效的。协议签订时，刘兴源是一次性支付了购房款29万元，门鹏军在2017年11月16日当天出具收条一份：“今收到购房款290000.00元（贰拾玖万元整），特此证明”。这也可以说明103房屋与平房前院是整体出售的。刘兴源早已经把房子卖给了别人，他为了节省过户费用让门鹏军、陈静给案外的购买者过户，才单独起诉要求确认所签订的关于加盖部分的买卖合同无效。实际上，刘兴源对平房无产权手续一事非常清楚。门鹏军、陈静对于103室房屋、平房及小院的使用权是一次性整体出售的。从2017年11月16日签订的两份房屋买卖协议相关的内容也可以知道买方对于房屋、平房及小院的状况一清二楚。在平房及小院的买卖协议中，从来没有像103室那样约定购买的是所有权。对于平房及小院本身就是使用权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2021年1月1日施行的民法典第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”协议签订后，双方当事人也已经履行完毕。时隔三年多后，刘兴源作为买方违背诚实信用原则起诉，其行为违背了契约精神与诚实信用原则，法院应当驳回其原诉讼请求。二、一审判决门鹏军、陈静返还刘兴源购房款2万元没有事实根据和法律依据。一审法院认定“……从公平角度出发，本院酌定门鹏军、陈静返还刘兴源购房款2万元”是错误的，是法院滥用自由裁量权的表现。在该案中，门鹏军、陈静没有过错，不应当承担任何责任。即使平房无证，刘兴源作为买方其使用权仍然得到了保证。对于平房的状况，刘兴源在购买时非常清楚。在双方的协议中也没有约定所有权过户问题。三、刘兴源存在违约行为，应当支付违约金。依据《房屋买卖协议》第六条：“本协议自双方签字之日起生效，双方共同遵守，不得违约。如有违约，违约方赔偿守约方按总房款的50％赔付。……”之约定，刘兴源应当赔偿门鹏军、陈静违约金110000元＊50％=55000元。综上，特提起上诉，请求二审法院发回重审或依法改判，以维护法律的尊严和门鹏军、陈静的合法权益。刘兴源辩称，一审认定双方于2017年11月16日签订的四街坊一号楼二单元前院的平房房屋买卖协议无效，这样的认定是正确的。理由如下，关于双方签订的房屋买卖协议，实际上它违背了合同法第52条，其中有一项就是违反法律行政法规的强制性规定。从城市房地产管理法第38条规定，下列房产不得转让，其中有一条就是未依法领取登记领取权属证书的，因此双方签订的该房屋买卖协议，它违背了法律规定，既然是违反了法律规定，按照法律的规定，它就是无效的合同，不是门鹏军、陈静认为的双方只要是自愿签订的，就是有效的这种理解，我认为它是错误的。另外门鹏军、陈静认为双方争议的房屋是赠与的，这个也是说不过去的，与实际情况不符。刘兴源给付门鹏军、陈静四街坊一号楼103室18万元的购房款，他这个房产的面积仅仅是62.09平方米，2017年根据当时的市场价格，这个房屋也仅仅就是这18万元，他不可能说是值29万元，因此的平房及院子，不能认为是门鹏军、陈静赠与的。第二点，一审法院认定门鹏军、陈静返还刘兴源购房款2万元，刘兴源认为返还的数额过低，应该按照11万元进行返还。第三点，门鹏军、陈静要求刘兴源返还违约金，因为双方签订的合同本身自始无效，因此这个是没有法律依据的，况且他也不属于本案审理的范围。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法作出判决。对方说当时前院及平方是赠与性质，这是完全错误的。那有把自认为价值是11万元的房子送给素不相识的人，另外那何必还要立两个合同，赠与性质是完全错误的。咱们在法庭上是要讲证据，口说无凭，另外房子是62.09平方米，市场价就是3000元左右，是180000元，小院及平房当时谈的价钱就是2000元左右，那就是110000元，所以一共立两个合同，白纸黑字。另外一个，对方说房子早已卖给别人，这也是完全错误的。买房合同签订到现在三年半，房款全部交清，房子到现在还没有过户，房子还是对方的名字，那能卖的了吗？另外对方说在该案中自己没有过错，不承担责任，这也是错误的。在公共土地上违法建房，并连地皮出售，这是违法行为，应承担一切责任。一审判对方退还2万元，等于只承担了不到20%的责任，裁量太轻，他应该负全部责任。另外从刚才对方的上诉状第三条内容来看，他们实际上已经承认了平房及小院单独价格为11万元，与103室分开来卖的事实。第三条说违约金实际上他们已经承认了，平房小院单独价格为11万元，基于103室分开来卖的事实。最后我再补充一点，4月19日，本案中的房屋社区发布一个通知，马上对房屋包括违建进行拆除，我去社区询问，包括去相关部门领导询问，这个小院及平房拆除之后，一分补偿都没有，所以这个权益得不到保证，随后我的书面说明交给法庭。刘兴源上诉请求：一、请求二审法院依法撤销舞钢市人民法院(2021)豫0481民初520号民事判决书的第二项，改判门鹏军、陈静返还给刘兴源购房款11万元；二、本案的一、二审诉讼费用由门鹏军、陈静承担。事实与理由：一审法院酌定让门鹏军、陈静返还给刘兴源2万元，刘兴源认为返还的过少，应该返还给刘兴源11万元。本案中双方之间签订的房屋买卖协议违背了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。既然是违反法律规定，那么协议就是无效的，又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，返还的数额就是门鹏军、陈静取得的财产11万元，再加上门鹏军、陈静在公共土地上建房，没有任何的审批手续，建房后和土地一起出售，是违法的，因此，门鹏军、陈静应该承担全部责任，返还11万元，而不是一审法院酌定的返还给刘兴源2万元。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持刘兴源的上诉请求。门鹏军、陈静辩称，首先，刘兴源的上诉请求没有事实、理由和法律依据，103室与平房及小院是整体出售，同时出售的，对于平房小院无产权手续的情况，刘兴源是一清二楚的。虽然103室与平房及小院分开签了两份合同，这是应刘兴源当时的要求，这样写了，实际上钱款是一次性支付的，两份合同也是同时签订的。针对这两份合同，不能单开来看，应该综合分析两份合同的内容，才能还原事情的原貌。我们可以想到仅仅一个没有产权证的平房或和小院，如果不是门鹏军、陈静要卖103房屋，怎么可能去卖小院和平房。如今在合同签订及履行三年半后，刘兴源因为拆迁得不到补偿，才违背诚实信用原则，单独就平房及小院提起诉讼，这本身是不对的。如果他要想退，我们建议把103室和整个平房小院恢复原状，交付给门鹏军、陈静。时隔三年半后，刘兴源提起诉讼已超过时效，早在三年半前签订的合同的时候，他都已经知道后果，现在他提起诉讼是违背诚实信用原则的，也是没有法律依据的，应当予以驳回。二、法院酌定门鹏军、陈静，返还刘兴源2万元这个问题，门鹏军、陈静对于法院滥用自由裁量的权的行为，也已提起上诉，而且刘兴源的行为也属于违约行为，无论合同的效力如何，违约条款仍然是成立而且有效的。根据签订的平房及小院买卖协议，违约条款第一项第六条可以知道，即使平房小院无产权手续，但协议自签订之日已经成立生效。那么这个合同的格式条款也系刘兴源提供，那么刘兴源自己再以合同无效来推翻，违背了诚实信用原则，因此，请法院驳回刘兴源的诉讼请求，上诉请求也没有任何事实根据和法律依据。刘兴源他认定的房价3000元，没有啥依据，这个房子是自由买卖，根本就没有一个合理的价格来衡量这个东西，这是第一。第二，他说他房子没有卖，他也是在撒谎，因为他买我这个房子以后，这三年多他在里头干啥，他心里清楚的很，现在他叫房子已经卖给第三方，他说他房子没有卖，他也在撒谎。刘兴源向一审法院起诉请求：1．确认刘兴源与门鹏军、陈静签订的《房产买卖协议》无效；2．门鹏军、陈静退还刘兴源购房款11万元；3．诉讼费由门鹏军、陈静承担。一审法院认定事实如下：2017年11月16日，门鹏军、陈静（作为卖方）与刘兴源、乔燕（作为买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方将坐落于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房以11万元的价格出卖给买方。协议签订当日买方一次性付清房款，卖方移交该院及平房门钥匙。2017年11月16日，门鹏军、陈静（作为卖方）与刘兴源、乔燕（作为买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方将坐落于舞钢市寺坡四街坊1号楼103室，建筑面积共62.09平方米的房屋以18万元的价格出卖给买方。协议签订当日买方一次性付清房款，卖方移交该房屋产权证及门钥匙。卖方保证该房屋没有任何产权纠纷、没有任何抵押。因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方承担责任。若买方申请办理房屋权属转移登记手续，卖方应无条件予以配合。2017年11月16日,门鹏军出具收条一份,写明“今收到购房款290000元(贰拾玖万元整),特此证明”。2021年3月8日乔燕出具声明书一份,内容显示“在刘兴源起诉门鹏军、陈静房屋买卖纠纷一案,因为我和刘兴源已经离婚,刘兴源和门鹏军、陈静争议的诉状中的房产属于刘兴源所有,我同意刘兴源在诉状中主张的一切权利,并且同意刘兴源主张返还110000元”。另查明,位于舞钢市××街坊××楼××室面积为62.09平方米的房屋系门鹏军、陈静私产并于2003年3月26日取得房屋所有权证书。后门鹏军、陈静在103室外的公共区域拉围墙建平房。本案刘兴源单独要求确认与门鹏军、陈静所签订的关于加盖部分的买卖合同无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，当时法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，引起本案所争议的法律关系的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，则依照上述规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘兴源与门鹏军、陈静所签订的关于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但因门鹏军、陈静所建院落及房屋的土地系公共用地性质，不得交易，其协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，且该买卖的房屋系违章建筑，因此，双方违法签订的《房屋买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方在2017年11月16日所签订的两份《房屋买卖协议》的内容来看，刘兴源在购买房屋时已经注意到了涉案的院落及平房没有产权证书且属于违章建筑，而其又自愿购买。门鹏军、陈静违法出卖私自搭建的院落及平房，双方对造成合同无效的后果均有过错。涉案房屋虽为违章建筑，但其与103室房屋的买卖密不可分。即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性。虽然不能办理所有权登记，但刘兴源可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权及使用权。从公平角度出发，法院酌定门鹏军、陈静返还刘兴源购房款2万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘兴源与门鹏军、陈静于2017年11月16日签订的关于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房的《房屋买卖协议》无效；二、门鹏军、陈静于判决生效之日起十五日内返还刘兴源购房款2万元；三、驳回刘兴源的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由门鹏军、陈静负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审认定的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案案由虽系房屋买卖合同纠纷，但实质是确认合同效力纠纷，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋买卖协议》的效力如何认定；二、一审判令门鹏军、陈静返还刘兴源2万元是否适当。对此，本院具体分析评判如下：关于案涉《房屋买卖协议》的效力问题，案涉《房屋买卖协议》中涉及的前院及平房占用的土地系门鹏军、陈静私自占用的公共用地，平房系门鹏军、陈静在没有准建手续的情况下私搭乱建的房屋，门鹏军、陈静与刘兴源签订《房屋买卖协议》，将没有合法所有权和使用权的土地及房屋卖给刘兴源，该协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，案涉协议应属无效，一审对此认定并无不当，本院予以支持。关于一审判令门鹏军、陈静返还刘兴源2万元是否适当的问题，从双方同一天签订的两份《房屋买卖协议》的内容来看，涉及舞钢市寺坡四街坊1号楼103室的买卖协议明确约定了产权证移交信息，涉及舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房的买卖协议对此却无约定；另外从庭审查明的情况来看，双方在购买案涉房屋时经多次接触，对房屋状况已有所了解，刘兴源在购买应该已经注意到涉案的前院及平房没有产权证的事实，仍自愿购买，应承担相应风险，现起诉要求确认合同无效并返还财产，有违诚信原则。同时，门鹏军、陈静将自己没有合法产权手续的前院及平房卖给刘兴源亦是明知的，双方对此均存在过错，应当各自承担相应的责任，一审综合双方的过错程度，根据公平原则，判令门鹏军、陈静返还刘兴源部分购房款并无不当。此外，关于门鹏军、陈静主张的违约赔偿问题和诉讼时效问题，合同无效，自始无效，不存在违约赔偿问题；本案名为房屋买卖合同纠纷，实为确认合同效力纠纷，不适用诉讼时效的规定。综上所述，门鹏军、陈静与刘兴源的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由刘兴源负担2500元，由门鹏军、陈静负担2500元。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  李泉钦审判员  叶跃辉二〇二一年六月二十八日书记员  朱 林