甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终479号 上诉人（原审被告、反诉原告）：樊某，男，汉族，甘肃省民乐县人，住甘州。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某，甘肃重光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张掖市红顶地产置业有限公司。地址：张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内。统一社会信用代码：91620702660000938L。 法定代表人：祁某，该公司经理。 委托诉讼代理人：窦某，该公司法律顾问。 上诉人樊某因与被上诉人张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称红顶置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2020）甘0702民初7327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊某及委托诉讼代理人王某，被上诉人红顶置业公司的委托诉讼代理人窦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊某上诉请求：1.依法撤消甘州区人民法院(2020)甘0702民初7372号民事判决书，并改判本案;2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人负有先合同义务，驳回上诉人的反诉请求错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据双方订立的商品房买卖合同，被上诉人应在2013年7月4日之后的90日内将房屋产权证办理至上诉人名下。即便存在上诉人应补缴差额购房款的情形，被上诉人也应先为上诉人办理房屋产权证，之后才能向上诉人主张差额购房款。所以，本案被上诉人才是负有先履行合同义务的人。二、被上诉人要求上诉人支付差额面积购房款的诉讼请求所依据的事实不清，且该诉求已过诉讼时效。虽然被上诉人提供的《不动产权证书》可以证明涉案房屋存在面积差额，但并未举证证明该差额的来源，也即无法确定本案被上诉人是否按照批准的规划设计建设商品房，更无法确定其建设房屋的套型与设计图纸是否一致被上诉人主张的面积差额是否是由于上述原因导致，一审法院并未进行核实，被上诉人也未出示相关证据予以证明。故而上诉人认为被上诉人要求上诉人支付差额面积购房款的诉讼请求所依据的证据不足，事实不清。另外，正如之前所述，本案被上诉人于2017年1月20日将涉案房屋产权登记在其名下，就已获知其应向上诉人主张差额面积购房款，但被上诉人直到2020年8月19日才向人民法院提起诉讼主张权利，明显已过诉讼时效。 红顶置业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋出现差额面积，就差额面积的履行期限再没有另行约定；二、合同上仅仅约定的是365天出卖方将出卖方的资料给房产局提供资料备案，办证的时间并没有约定，且办证不是单方行为，而是双方相互协助，但上诉人不但不配合，而且还起诉要求出卖人退回已经收取的办证费用，故不存在被上诉人不给办证的情况。三、除了案涉房屋存在差额面积差价款以外，其他各栋楼上房屋面积均也存在差额面积，而且被上诉人在甘州区法院提起与本案性质相同的诉讼三十余起，生效判决书均支持了被上诉人的诉讼请求。特别是张掖市中级人民法院（2021）甘07民终27号案件中，案外人周某在一审中提出反诉，反诉的理由与本案上诉人的理由是一致，一审法院驳回其反诉，二审予以维持。因此，被上诉人认为同一种类案件判决结果应该一致。 红顶置业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告继续履行《房屋买卖合同》约定义务，向原告补交房屋差额面积差价款13694.67元、差额面积维修基金259.79元，并承担差额面积部分的资金占用费4699.12元，合计18653.58元；2.要求被告继续履行合同协助义务，办理不动产变更登记手续；3.要求被告承担本案诉讼费用。 樊某向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法判令原告为被告办理张掖市甘州区北环路亲水港湾小区D座2单元502室房屋不动产权证书；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金138557.81元（460580×4.65%/12×76月，自2014年7月计算至2020年11月）；3.要求原告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第三条（买受人所购买的商品房基本情况）约定：“买受人购买的的商品房位××区第D幢2单元502室，建筑面积106.95平方米；”第四条（计价方式与价款）约定：“出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房的价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4306.50元，总金额（人民币）肆拾陆万零仟伍佰捌拾元整；”第五条（面积确认及面积差异处理）约定：“......以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）（多退少补）产权登记面积以房管部门实测为准。（2）若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息；”第六条（付款方式及期限）约定：“买受人按照下列第1种方式按期付款，1.一次性付款，即买受人于2012年6月5日付清全部房款，出卖人在2012年6月5日之后出售同楼层，同户型的房屋，若价格低于该房屋，出卖人低多少补多少；”第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”另外，根据被告向法庭提供的商品房买卖合同，两份合同内容略有差异，主要是合同第四条，被告提交的商品房买卖合同每平方米的单价没有填写，仅有大写“总金额（人民币）肆拾陆万零仟伍佰捌拾元整”的表述。合同第十二条：被告提交的合同仅有打印内容，而原告提交的合同中有手写内容为：“因买受人原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”的表述，除此之外，两份合同再没有差异，合同还约定了其他事项。合同签订后，被告樊某按合同约定的数额交纳了购房款460580元；另外，被告按照106.95平方米向原告交纳了维修基金，对面积增大部分的维修基金263.94元至今未交，并缴纳了其他入住前的相关费用后，原告将房屋交付被告居住使用至今。 另查明：原告红顶置业公司已于2017年办理甘（2017）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证，证书载明上述涉案房屋建筑面积为110.13㎡。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第五条约定了房屋面积、房屋面积差异处理方式，合同中明确约定“产权登记面积以房管部门实测为准”，被告虽辩称，按照其持有的合同，涉案房屋并没有单价，仅有总价款的数额，房屋系按套购买。但双方持有的合同，房屋总价款的数额是一致的，且房地产市场交易的通行做法，均是以平米计算单价，故对被告的辩解理由，本院不予采信。因此，本案所涉及的房屋应以不动产权证中载明建筑面积为准，即以110.13平方米计算，每平方米4306.50元，故房屋总价应为474274.84元，扣除原告已交纳的460580元，实际下欠差额房款13694.67元未付，被告应该予以偿付。关于原告主张的维修基金差价，因本案所涉及的房屋实际建筑面积比签订合同时多出3.18㎡，经计算后被告应补交维修基金263.94元（110.13㎡-106.95㎡）×83元/平米，原告也当庭对该数额予以变更，对原告主张的维修基金差价款263.94元，予以支持。 关于被告在庭审中提出的诉讼时效抗辩，一审认为，案涉商品房买卖合同仅约定了按照合同面积106.95㎡，以单价4306.50元计算的房屋总价款460580元的履行期限，未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充。在房屋面积已经实测完成并办理了房屋产权初始登记时，原告作为债权人可以随时主张，被告作为债务人可以随时履行。另外，根据原、被告的陈述，双方曾因涉案房屋不断发生矛盾和争议，导致被告樊某等人多次上访，2019年樊某等人还就红顶置业公司违法收取产权代办费用问题起诉，在一审法院作出的（2019）甘0702民初9130号判决书审理查明部分，认定“因原、被告之间存在房屋面积差价款补交的争议，目前尚无法办理房屋产权登记”，但庭审中，被告樊某陈述，原告红顶置业公司从未向其主张过房屋面积差价款，直至本次诉讼时才知道，显然与事实不符。红顶置业公司作为房地产开发商在房屋面积已经确定的情况下一直不主张房屋面积差价款也不符合常理和交易习惯。故对樊某的辩解理由，不予采信，本案的诉讼时效未超过。 关于原告要求被告继续履行合同，办理不动产变更登记手续的诉讼请求，因原告已将案涉商品房产权办理至其名下，庭审中被告亦明确表示愿意协助办理，本案现已具备办理权属变更登记的条件，被告应当积极补交面积差价并协助原告办理房屋产权登记手续。对原告该项诉讼请求，依法予以支持。 关于反诉原告要求反诉被告红顶置业公司承担逾期办理房屋产权证违约金138557.81元的诉讼请求，一审法院认为，反诉原告的该项诉请成立的前提应当是红顶置业公司的原因，才有可能承担违约责任。根据双方提供的商品房买卖合同，并没有对办理产权证的时间进行明确约定，双方均可随时主张。且在庭审中，反诉原告樊某明确表示，涉案房屋系按套购买，已经一次性交清了全部房款，同时陈述差额面积在合同中没有约定，即便房屋存在面积差价，也不愿意再交纳差价款，而双方签订的商品房买卖合同第五条明确约定：“1.（多退少补）产权登记面积以房管部门实测为准；2.若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”。说明樊某在签订合同时，已经预见到房屋面积可能存在差异，需补交面积差价，而其始终拒绝交纳，买受人具有先履行义务，不交纳房屋面积差价直接导致反诉被告红顶置业公司至今未能为反诉原告樊某办理房屋产权变更登记。反诉原告要求反诉被告自2014年即房屋测绘都没有完成的情况下，就承担逾期办证的违约金，没有事实依据和法律依据。故对于反诉原告樊某要求红顶置业公司支付逾期办理房屋产权的违约金138557.81元的主张，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决：一、被告（反诉原告）樊某于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司支付房屋差价款13694.67元、差额面积维修基金263.94元，合计13958.61元；二、被告（反诉原告）樊某协助原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司于本判决生效后一月内办理不动产权变更登记手续；三、驳回原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）樊某的全部诉讼请求。本诉案件受理费266元，减半收取133元，由原告张掖市红顶地产置业有限公司负担33元，被告樊某负担100元。反诉案件受理费1536元，减半收取768元，由反诉原告樊某负担。 二审中，上诉人提交张掖市房兴房产测绘队于2018年1月9日下发的通知一份，拟证明涉案的小区测绘结果是在2018年1月9日才通知的，可以间接证明，被上诉人在这个时间段之前不可能完成办证事项。被上诉人经质证认为：即使房兴房产测绘队对测绘结果给上诉人进行了通知，上诉人至今也未提出任何异议，说合同上约定的面积和实测面积确实存在差额，按照合同的第四条和第五条的约定，最终的面积要以实测面积为准，如产权登记面积与测绘面积发生差异，则据实结算，多退少补。经审查，张掖市房兴房产测绘队于2018年1月9日下发的通知与本案争议无关联性，本院不予认定。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.被上诉人要求上诉人支付房屋差价款13694.67元及差额面积维修基金263.94元有无事实及法律依据，是否超过诉讼时效。2.上诉人的反诉请求能否成立。 本案中，双方案涉商品房买卖合同第五条约定：“1.（多退少补）产权登记面积以房管部门实测为准；2.若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息。”上述约定说明被上诉人在与上诉人樊某签订合同时，双方已对房屋面积可能存在差异的情况如何处理，进行了相应约定。因此，上诉人拒绝交纳房屋面积差价违反合同约定，其应按约履行合同义务。被上诉人要求上诉人支付房屋差价款13694.67元及差额面积维修基金263.94元的请求依法成立。 关于被上诉人的诉请是否超过诉讼时效的问题。案涉商品房买卖合同未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限。在房屋面积已经实测完成并办理了房屋产权初始登记时，被上诉人可以随时主张。甘州区人民法院已生效的（2019）甘0702民初9130号判决认定：“因原、被告之间存在房屋面积差价款补交的争议，目前尚无法办理房屋产权登记”，该认定说明被上诉人并未怠于行使自己的权利。另外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效应从被上诉人要求上诉人履行义务的宽限期届满之日起计算，现双方未提交被上诉人向上诉人主张权利的证据，故被上诉人起诉之日应视为要求上诉人履行义务之日，本案并未超过诉讼时效。 关于上诉人的反诉请求能否成立的问题。经查，时至今日，案涉房屋产权证仍未办理在上诉人名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人据上述规定，有权要求被上诉人承担违约责任。但适用上述条款的前提是：逾期办证的原因在于被上诉人红顶置业公司。据上述查明事实，上诉人樊某有房屋差价款13694.67元及差额面积维修基金263.94元未向被上诉人交纳，且上诉人始终坚持涉案房屋系按套购买，已经一次性交清了全部房款，差额面积在合同中没有约定，即便房屋存在面积差价，也不愿意再交纳差价款。因此，被上诉人未按期为上诉人办理产权证办有合理理由，证件不能办理并非被上诉人的原因，本案不具有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1806元，由上诉人樊某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈 军 审判员 胡宏睿 二〇二一年六月二十五日 书记员 魏文婧 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。