新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终763号 上诉人（原审原告）：李胜强，男，1991年6月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：赵英红（系李胜强之妻），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审被告）：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市重庆北路688号西拓世贸中心C1区二楼。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 上诉人李胜强、上诉人新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓房产公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人李胜强的委托诉讼代理人赵英红，上诉人西拓房产公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李胜强上诉请求：撤销一审判决，改判西拓房产公司支付其逾期办证违约金43,654元。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，西拓房产公司逾期办证构成违约，应按合同约定，以其已付购房款334,776元按日万分之一计算违约金，但一审法院将违约金调减为合同约定的50%，对其显失公平。 西拓房产公司辩称并上诉称，李胜强未按合同约定向其提出书面申请共同去办证；逾期办证系因政府相关基础配套设施不到位，非其原因造成，其不构成违约；李胜强在一审立案后，于2020年7月23日才交纳房屋契税，因自身原因，不具备办证条件。其不应支付李胜强逾期办证违约金。请求撤销一审判决，改判驳回李胜强的一审诉讼请求。 李胜强辩称，合同虽然约定双方共同申请办证，但前提是其收到可以办证的书面通知才能去办理，但西拓公司于2020年3月30日才书面通知其可以办证；政府相关基础配套设施不到位不属于不可抗力，西拓房产公司仍应承担违约责任；其知道办证前必须交纳契税，其于2020年7月23日交纳契税系其个人意愿。西拓房产公司上诉请求不能成立，应予驳回。 李胜强向一审法院起诉请求：西拓房产公司支付其逾期办证违约金51,802元（自2015年12月30日起计算至2020年3月30日止）。 一审法院认定事实：2014年6月20日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：李胜强购买西拓房产公司开发的伊宁市西拓·世贸房产中心XX号楼XX单元XX室房屋，房屋总价款为334,776元，交房日期为2015年6月30日，商品房交付使用后，双方共同在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，西拓房产公司于2015年9月9日向李胜强出具涉案房屋购房款334,776元的发票，于2015年12月15日向李胜强交付了涉案房屋，双方签订一份《违约金抵扣单》，对李胜强购买本案争议房屋违约交房事项予以抵扣天然气初装费等费用，抵扣违约期限为2015年7月1日至2015年12月15日，抵扣金额为4,499元。2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了申请人西拓房产公司对本案楼层的不动产登记的申请。2020年3月30日，西拓房产公司张贴公告通知业主办理不动产登记。2020年7月23日，李胜强向伊宁市税务局交纳了涉案房屋契税5,020.64元。庭审中，经一审法院释明，西拓房产公司认为双方约定的违约金过高，如认定其违约，要求调减违约金。李胜强庭审中陈述其因逾期办证的实际损失为因为无法办房产证致使房屋无法出售，若办理房产证不到两年出售房屋，办理过户时将产生一万多元其他费用。一审法院认为，签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方应按照约定合同约定全面履行合同义务，本案争议焦点为：一、西拓房产公司未按期协助李胜强办理不动产登记是否构成违约；二、李胜强主张的违约金如何确定。双方签订的商品房买卖合同中明确约定共同在房屋交付使用后180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。西拓房产公司于2015年12月15日向李胜强交付涉案房屋，按照约定西拓房产公司至迟应当于2016年6月12日前取得办理房屋权属转移登记的基本条件，但直至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心才受理西拓房产公司涉案楼房的不动产受理申请，于2020年3月31日才公告通知业主办理不动产登记，西拓房产公司存在违约行为应当承担违约责任。双方虽对伊宁市边境经济合作区管委会出具的《情况说明》复印件均无异议，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章…”，本案双方提供的《情况说明》上并没有制作证明材料的人员签名和盖章，且伊宁市边境经济合作区管委会不是办证机关，其对西拓房产公司西拓世贸中心项目逾期办证的原因出具《情况说明》超出其职权范围，故对该证据不予采信。西拓房产公司提交的证据并不能证实其逾期办证系政府配套设施不到位导致，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，西拓房产公司主张的政府配套设施不到位、不完善并不属于不可抗力情形，故对西拓房产公司认为与其办证是因为政府基础配套设施不到位、不完善造成的辩称不予支持。关于争议焦点二。根据双方合同约定及涉案房屋交付时间，2016年6月12日系双方约定的西拓房产公司履行办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理西拓房产公司涉案楼房的不动产受理申请，该期间属于西拓房产公司违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入西拓房产公司违约期间。对于李胜强主张的以全部已付款按日万分之一计算违约金，西拓房产公司庭审中抗辩违约金过高要求调整，对于李胜强因西拓房产公司违约行为造成的实际损失，双方均未举证证明，但李胜强方自认违约办证造成的损失为一万多元。故以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对李胜强主张的违约金调整为合同约定违约金的50%，认定西拓房产公司应承担的违约金为21,827元（计算方法为：334,776元×0.1‰×1304天×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、西拓房产公司自本判决生效之日起十日内支付李胜强逾期办证违约金21,827元；二、驳回李胜强的其他诉讼请求。案件受理费1,096元，减半收取548元，由李胜强负担375元，西拓房产公司负担173元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：西拓房产公司是否存在逾期办证违约事实，如违约，违约金如何计算。 双方当事人自愿签订《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定：商品房交付使用后，双方共同在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；同时约定：交房日期为2015年6月30日。根据查明的事实，西拓房产公司于2015年12月15日将涉案房屋交付李胜强，按照合同约定，西拓房产公司应当于2016年6月15日前向伊宁市不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记。但西拓房产公司于2020年1月10日才向伊宁市不动产登记中心申请案涉房屋所在楼栋的不动产登记，该行为违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。双方并未约定政府相关基础配套设施不到位等情形可以作为西拓房产公司逾期办理房屋所有权登记的依据，因此，西拓房产公司以政府相关基础配套设施不到位导致逾期办证为由，抗辩其不承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于违约金计算问题。商品房的所有权转移登记是开发商与购房人共同向房屋登记部门申请，由房屋登记管理部门予以登记备案的过程。根据双方合同约定及相关规定，办理房屋所有权登记是买受人和出卖人的共同义务和行为，以出卖人为主，买受人协助配合。李胜强未提交证据证明其履行了共同申请办理登记的协助义务；2020年1月至3月发生疫情，属于不可抗力，此期间西拓房产公司不应承担违约金；西拓房产公司以违约金过高为由主张调减，李胜强对西拓房产公司逾期办证违约行为给其造成的实际损失未提交任何证据，且在西拓房产公司公告通知业主办理不动产登记的情况下，李胜强明知办证前必须缴纳契税而未缴纳，在一审起诉后才缴纳契税。综合上述情况，本院认为，一审法院根据本案实际情况以及违约金系弥补守约方损失的原则，酌定西拓房产公司按合同约定的50%支付违约金并无不妥。 综上所述，李胜强、西拓房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由上诉人李胜强、新疆西拓房地产开发有限公司各负担345元。 本判决为终审判决。 审判长  周丽萍 审判员  杨 静 审判员  阿丽拉 二〇二一年六月三十日 书记员  刘婷婷