北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再60号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋海霞，女，1988年3月12日出生，汉族，重庆林泰新农业科技发展集团有限公司职员，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王天任，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王春花，女，1980年7月2日出生，汉族，北京英贝思科技有限公司商务经理，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜萍，北京永勤律师事务所律师。蒋海霞与王春花房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称一审法院）于2018年5月7日作出（2017）京0105民初58335号民事判决，王春花不服该判决,上诉至本院，本院于2018年11月15日作出（2018）京03民终10332号民事判决。王春花不服，向北京市高级人民法院申请再审，该院于2019年12月18日作出（2019）京民申3410号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年3月25日作出（2020）京03民再17号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院经再审于2021年2月1日作出（2020）京0105民再36号民事判决，蒋海霞不服该判决，上诉至本院。上诉人蒋海霞及其委托诉讼代理人王天任、被上诉人王春花之委托诉讼代理人郭东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋海霞上诉请求：撤销一审法院（2020）京0105民再36号民事判决第二项，改判被上诉人支付20%违约金即972000元；一审反诉费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，从买卖合同附件二第二条付款方式、第六项第三项及第七项内容可以看出，王春花是否申请贷款、贷款申请是否批准、贷款批准数额是否与拟贷款数额相等，都不影响王春花购买该房屋，依合同约定王春花可以全额购房，北京“3.17”新政不适用于本案，王春花拒绝购买涉案房屋，致使合同目的无法实现，属根本违约。王春花辩称：不同意上诉人的上诉意见，合同约定王春花购房付款方式是商业贷款，王春花没有全款支付的能力，王春花按照合同约定履行了购房款支付，但“3.17”限购政策导致首付款比例提高，限购政策也限制了王春花其他变现手段，影响了王春花支付能力，属于无法预见，不可避免，不可归责于双方的事由，不是王春花恶意违约，不应承担违约责任。双方同意解除合同，诉讼争议的是解除合同的时间，诉讼费也不应由王春花承担。关于房屋价格，蒋海霞不存在损失。当年3月21日我方即发出解除通知，蒋海霞同意解除，仅要求支付违约金，即使双方就解除时间有争议，蒋海霞主张的时间最晚不过3月30日，不影响其另售房屋，没有损失产生。王春花向一审法院提出诉讼请求：蒋海霞退还定金10万元。蒋海霞反诉要求王春花支付违约金972000元。一审法院认定事实：2017年3月16日，蒋海霞（出卖人）与王春花（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定：出卖人出售涉案房屋，成交总价为486万元。附件二约定：定金为20万元，买受人于签订合同当日支付定金10万元，于房屋核验通过后一个工作日支付定金10万元。买卖双方确保本人及配偶（如有）应于2017年4月24日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为300万元。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足以拟贷款额，买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。买受人于过户前两个工作日内支付购房款162万元。买卖双方于2017年4月24日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件。买受人逾期履约超过15个工作日、买受人拒绝购买房屋、买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续、其他因买受人原因导致合同无法继续履行的情况下，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行，则各方互不追究违约责任，已支付房款退还由双方另行协商解决。买卖合同依约定期限能够实际履行，因买卖任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。同日，双方还签订有《补充协议》，约定：买房（人）确定自己有购房资格；如果因为购房资格导致合同不能继续履行，买房（人）应承担所有责任并支付违约金。如因特殊原因导致贷款两次未能批贷，客户应全款购买房屋，如一月之内没能凑齐全款支付给业主，客户承担相应的违约责任，并支付违约金，违约金为房款的20%。上述合同签订后，王春花向蒋海霞支付定金10万元。2017年3月30日王春花通过购房人资格初步核验。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，王春花主张上述政策属于不可抗力，自己无力筹足提高的首付比例。原审中王春花提交个人信用报告及2017年9月1日的核验基本信息，该信息显示王春花购房人核验不通过，纳税反馈为未连续5年缴纳个人所得税。王春花据此证明上述政策导致其无法继续履行房屋买卖合同。现审理中，王春花表示不能继续履行合同与购房资质无关，只因为无力支付首付款。2017年3月18日王春花向中介业务人员表示无力支付首付款，中介人员表示蒋海霞坚持要求支付20%违约金。2017年3月21日，王春花向蒋海霞明确表达新政出台后无力支付首付款解除合同，要求退回已付10万元，蒋海霞亦明确同意与王春花解除买卖合同，但需要王春花支付20%的违约金。本案审理中，双方均同意合同已解除，王春花撤回要求解除双方签订的《北京市存量房买卖》及附属合同的诉讼请求，一审法院准予。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。蒋海霞与王春花签订的《北京市存量房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。王春花作为房屋买受人，本应按照合同约定的付款方式和付款时间向房屋出卖人支付购房款，但2017年3月16日，王春花与蒋海霞签订购房合同，次日出台新政策，提高了首付比例，客观上本市多次出台限购政策，2016年本市二手房地产价格增长较大，针对新政策何时出台、以何方式限制交易，本案双方当事人均无法预料，房屋买卖对于一个普通人属于大宗交易，王春花短期内无法补足首付，正常情况下如果有这笔首付款亦没必要贷款，本案应属新政性质导致的履行障碍。“3.17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对本案房屋买卖合同造成了成本增加或履行不能等障碍。对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现双方当事人均同意解除合同的，本院不持异议。因合同系不可归责双方原因解除，蒋海霞要求王春花支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。按合同解除后果，合同解除后未履行部分不再履行，出台政策后，房屋价格下跌是可预见的，蒋海霞客观上存在损失，王春花已支付的10万元应不予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院判决，1.驳回王春花的诉讼请求；2.驳回蒋海霞的反诉请求。本院二审中，各方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为：涉案合同签订为双方真实意思表示，应属合法有效。现双方当事人均同意解除合同，本院对此予以确认。结合在案证据及双方诉辩意见，本案争议焦点为王春花要求解除合同是否构成违约及是否应承担相应的违约责任。涉案合同签订后，“3.17”新限购政策出台导致王春花应负担的首付款增加，双方当事人对该事实均无异议。限购政策导致购房人应支付的首付款提高100余万元，占全部购房款20%以上，确实造成合同履约成本增加，是双方在签订合同时无法预见到的，属于客观事实的重大变化，足以影响购房人的履行能力。蒋海霞虽主张王春花依合同约定在贷款不足时应有义务补足购房款，但限购政策的突然性是造成履约障碍的关键，限购政策打破了买卖双方原有的对合同履行流程的规划和心理预期，其导致的后果与合同正常履行中的约定条件不能简单地等同看待。在新政出台前双方均未出现违约行为，且在案证据不能证明因“3.17新政”导致的涉案购房履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响，一审法院认定限购政策实施属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，并无不当。王春花对合同解除不存在过错，蒋海霞要求其承担违约责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，蒋海霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由蒋海霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙 栋二〇二一年六月二十九日法官助理  高明正法官助理  宋 垚书 记 员  徐 曼