江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初1798号原告：涂冬冬，男，1990年12月2日生，户籍地海安市，现住海安市沿海大市场Ｂ区。委托诉讼代理人：邓军，上海申浩（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩倩，上海申浩（南通）律师事务所律师。被告：丁建平，女，1990年2月17日生，住海安市。委托诉讼代理人：周希勤，江苏紫石律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁明琴，江苏紫石律师事务所律师。原告涂冬冬诉被告丁建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涂冬冬及委托诉讼代理人邓军，被告丁建平及委托诉讼代理人周希勤、丁明琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂冬冬向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告行为违约；2.判令被告继续履行合同、配合过户；3.由被告支付原告合理维权产生的律师费50000元；4.由被告承担本案诉讼费、保全费及保全保险费。事实和理由：2019年7月20日，原、被告经房产中介安排就海安风栖一区27幢504室的房屋签订买卖协议，约定合同价款87万元。原告在协议签订后按约支付房款（含定金）60万元。2021年春节前后，原告得知风栖花苑（园）开发商瑞海集团通知业主签订商品房买卖合同并结算预缴房款占用利息，于是主动向被告了解情况，但被告表示不再履行案涉合同，认为其赔偿总房款的百分二十违约金即有权单方解约。原告反对并要求继续履行合同。2021年3月18日，被告微信通知解约并在次日将原告已付款60万元汇至原告账户。2019年8月至今，案涉小区房及周边小区房价已经由六七千元每平米上涨到一万余元每平米，合同约定的违约金标准远低于原告实际损失。被告违约且不愿意承担全部违约责任。请求法院判如所请。丁建平辩称，其在案涉小区内仅有一套房屋。案涉房屋尚未交付，也没有办理产权证。2021年3月8日，其已经向原告明确表示不再继续履行合同并退还原告已经给付的60万元房款。且双方通过中介及微信对违约责任进行了协商。因此，双方签订的房屋买卖合同于2021年3月8日已经解除，双方之间只有违约责任的争议，现被告同意按房屋买卖合同约定的购房款的20%给付违约金。对原告主张的律师费，是原告自行产生的费用，不认可。经审理查明，2018年11月30日，丁建平与海安保障性住房投资建设有限公司签订购房确认书一份，主要内容为丁建平因房屋拆迁选择位于凤栖一区27幢504室为安置房。2019年7月20日，丁建平作为甲方、涂冬冬作为乙方，海安宏鼎房产经纪服务部作为丙方，三方签订房地产转让合同一份，约定丁建平将凤栖一区面积为133平方米的27幢504室房屋以87万元价格出售给涂冬冬。涂冬冬应分别于签订合同时给付定金4万元，于2019年7月20日前给付房款46万元，于2019年8月20日前给付房款10万元，余款27万元在过户（开发商通知办产证一个月内）时付清。合同同时约定如有一方反悔或违约，造成本合同不能履行，违约方除偿付守约方房屋成交价20%违约金外，守约方的诉讼费和其他一切经济损失均由违约方承担。2019年7月20日，涂冬冬给付房款（含定金）50万元。2019年8月19日，涂冬冬向丁建平尾号为3110华夏银行账户转账10万元。2020年3月5日,丁建平(买受人)与海安保障性住房投资建设有限公司(出卖人)就位于海安市海安镇丹虹路98号凤栖花园30幢504室签订了商品房买卖合同，建筑面积133.95平方。2021年3月，丁建平提出解除案涉买卖合同。2021年3月14日，原、被告双方进行了协商。2021年3月14日，涂冬冬通过微信与丁建平联系，涂冬冬称：“今天讨论的方案你好好的考虑一下，如果你有意向就三月二十号之前给我答复。否则责任自负。”丁建平于2021年3月18日回复：“2021年3月8日，我通过中介朱经理向你提出解除合同的需求，并于当日接收到你提出35万元违约金的要求，我认为你提出的违约金数额过高，现本人确认在此次信息发出之日起七个工作日内，我将已收房款全额返还给你，违约金可另行协商。2021年3月18日”，涂冬冬回复：“在你我双方未协商一致，违约金以及购房款不能满足在同区域购买相同品质房子的情况下，我要求继续履行合同，不同意你的方案！”。2021年3月19日，丁建平向涂冬冬尾号为2232的建设银行银行卡中转账60万元，并备注已付房款归还。同时，丁建平通过微信告知涂冬冬：“风栖一区27幢504已收的60万房款已于2021年3月19日全数返还于你建行账户，请查收！”2021年3月23日，涂冬冬委托上海申浩（南通）律师事务所代理其与丁建平案件，该所委派邓军、刘倩倩律师代理，约定律师费5万元。当日，涂冬冬通过银行转账的方式缴纳律师费5万元，该所向涂冬冬开具了等额增值税普通发票。审理中，涂冬冬与丁建平一致确认案涉房屋为期房，预估2021年年底交付，房屋产权尚未办理到丁建平名下。本院根据原告涂冬冬的保全申请，裁定查封丁建平案涉房屋。原告涂冬冬以提供保函的方式进行担保，支付保全保险费1800元。以上事实，有原告涂冬冬提供的购房确认书（打印件）、房地产转让合同、收条、银行转账截图、微信聊天记录、民事委托代理合同、增值税发票等，被告丁建平提供的商品房买卖合同、银行转账截图及当事人陈述等在卷佐证。丁建平为证明案涉房地产转让合同已经于2021年3月8日解除，陈述3月8日，其向宏鼎中介提出解除合同，涂冬冬来电表示同意解除合同，让给35万元违约金。同时提供了微信聊天记录（与涂冬冬、宏鼎中介的两份微信聊天记录，宏鼎中介表示要35万）以及王某,4、陈义东到庭证人证言（王某,4陈述：其与丁建平为朋友，2021年3月的周末，涂冬冬及其律师邓军和丁建平在其公司商议房屋买卖事宜。邓军提出丁建平不同意赔偿方案，在同区域买个同样大小的房子，两个方案都不同意，丁建平拿不出钱，就继续履行合同并在商议的半个小时左右称房子是可以给丁建平，但是在违约金和赔偿方面，双方一直在聊。陈义东陈述：其认识证人王某,4，但与丁建平认识不久。2021年3月，涂冬冬及其律师邓军、丁建平在王某,4公司谈房子的事情，其与王某,4在场。丁建平称房屋不卖了，涂冬冬一开始提过在同区域买个差不多大小的房子给他的方案。后来商谈的意思是如果丁建平房子不卖，就要贴钱，说要四十多万，后说把他的钱先给回来，再给个整的，后让到35万）。涂冬冬质证认为，2021年3月8日，其从宏鼎中介处获知丁建平要解除合同，其表示不接受解除合同。3月14日，其与丁建平面对面协商，提出要么继续履行合同，要么就买同区位同价位房子。对丁建平与宏鼎中介的微信记录，因其未授权中介进行价格协商，宏鼎中介所述的35万元违约金是单方意思，不认可。对两名证人证言，其认为只能证明双方就继续履行、同区域购买同样大小房屋、按市价赔偿三个方案协商未达成一致意见，并不能达到丁建平合同解除的证明目的。本院认为，案涉房地产转让合同系原、被告的真实意思表示，未损害国家、集体和社会公共利益，应为有效合同。虽然原、被告签订的合同中房号为风栖一区27幢504室，丁建平后与开发商签订的商品房买卖合同房号为凤栖花园30幢504室，两者不一致，但丁建平在审理中陈述其在该小区仅有一套房屋，且涂冬冬提供的丁建平与开发商签订的购房确认书中房号为风栖一区27幢504室，故可以认定原告涂冬冬购买的案涉房屋，原房号为27幢504室，现为30幢504室。本案的争议焦点在于原、被告签订的房地产转让合同是否已经协商解除。根据目前被告所举证据并不能得出房地产转让合同已经解除的结论。合同的协议解除分为约定解除和协商解除。约定解除为当事人双方在合同中约定，在合同成立后，没有履行或者没有履行完毕前，当事人一方可以在某种情况出现后享有解除权，通过行使解除权，终止合同关系。协商解除为当事人双方协商一致解除合同。案涉合同仅约定如有一方违约，造成合同不能履行，须按合同价款的20%给付违约金，此为双方约定一方违约后应承担的责任，并非授予违约方支付违约金后获得解除权，可以单方意思表示解除合同。因此，丁建平应与涂冬冬协商一致，方可解除合同。从丁建平提供的其与涂冬冬的微信聊天内容和两名到庭证人证言看，涂冬冬表达的意思为就违约责任的承担，可以是赔偿损失，可以是在同区域购买同样大小的房子，在满足两条件之一基础上同意解除案涉合同，否则要求丁建平继续履行合同。其次，丁建平辩称，涂冬冬在2021年3月8日电话沟通和2021年3月14日面对面协商时均同意解除合同，但在2021年3月14日后，丁建平与涂冬冬微信聊天过程中均未提及案涉合同已经解除。对于关乎切身利益的这一事项，丁建平陈述涂冬冬已经默认故而没有提及，此说法不符合常理。再者，在丁建平微信提出返还房款，另行协商违约金后，涂冬冬即明确表示要求继续履行合同。本院根据现有证据无法认定丁建平辩称“涂冬冬同意解除合同在先，谈违约责任在后”意见成立，故案涉房地产转让合同尚未解除，丁建平单方提出解除合同的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的责任。原告要求被告协助办理过户，因案涉房屋尚未交付，也未办理丁建平的权属登记，原告要求办理过户手续条件尚未成就，原告可待条件具备后，再行处理。因原告要求继续履行合同，故原告应在本判决生效后及时向被告丁建平给付被丁建平退还的60万元房款。根据房地产转让合同约定，守约方的诉讼费和其他一切经济损失均由违约方承担。原告通过担保公司出具保函的方式为财产保全提供担保，符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》的规定，该费用属于原告诉讼的合理必要费用。另原告委托律师代理案件支付律师费5万元，未超过本地律师行业收费标准且已实际发生，故原告涂冬冬要求被告丁建平承担保全保险费和律师费，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告丁建平于本判决生效之日起10日内给付原告涂冬冬律师费50000元。二、被告丁建平于本判决生效之日起10日内给付原告涂冬冬保全保险费1800元。三、驳回原告涂冬冬的其他诉讼请求。案件受理费1130元，减半收取565元，诉讼保全费5000元，合计5565元，由被告丁建平负担（已由原告涂冬冬代垫，被告丁建平于履行上述付款义务时一并给付原告涂冬冬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1130元。审 判 员  唐 霄二〇二一年六月八日法官助理  时慧明书 记 员  洪晓倩