河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民终477号 上诉人（一审原告、执行案外人）：任大龙，男，1968年10月10日出生，汉族，住河南省洛宁县。 委托诉讼代理人：杨成斌，河南千业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石会敏，河南千业律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：河南大张实业有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区武汉路南段。 法定代表人：孙民业。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：张国贤，男，1958年6月1日出生，汉族，住河南省舞阳县。 共同委托诉讼代理人：刘茜民。 一审第三人（被执行人）：张超献，男，1962年11月20日出生，汉族，住河南省洛阳市洛宁县。 一审第三人（被执行人）：洛宁县大瑞房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市洛宁县南环路北侧。 法定代表人：张超献。 一审第三人（被执行人）：洛宁紫竹房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市洛宁县永宁大道北侧。 法定代表人：张利国。 上诉人任大龙因与被上诉人河南大张实业有限公司（以下简称大张实业公司）、张国贤及一审第三人张超献、洛宁县大瑞房地产开发有限公司（以下简称大瑞房地产公司）、洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民初219号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人任大龙及其委托诉讼代理人石会敏，被上诉人大张实业公司及张国贤的共同委托诉讼代理人刘茜民到庭参加诉讼。一审第三人张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任大龙上诉请求：一、撤销一审法院作出的（2020）豫03民初219号民事判决，改判停止对洛宁县××房××购物中心××层××号房产的执行并解除查封；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定有误，河南大张实业有限公司在涉案房屋买卖合同签订之前即知晓洛宁县大瑞房地产开发有限公司的出卖行为并默示同意。二、一审判决适用法律错误，执行异议复议规定第二十七条并非仅适用于保护消费者生存权，任大龙符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，应享有足以排除强制执行的权益。三、张国贤没有抵押登记，不享受优先受偿权。 大张实业公司、张国贤答辩称：大张实业公司不知情涉案房产私下出售，任大龙主张的十四平方房产是虚构。任大龙不能说明虚构的商铺的具体位置，2010年10月开业至今一直由大张实业公司经营；任大龙对涉案房产没有合法产权，没有备案任何手续。任大龙对涉案房产在房产管理部门没有任何备案，不具有合法产权。虚构的涉案房产属于纯商业用房。大瑞房地产公司及张超献认可出售房产是为了融资。涉案房产至今没有办理商品房预售许可证。涉案房产已抵押给大张实业公司。张国贤对涉案房产享有优先受偿权。综上，涉案房产出售是为了融资，虚构房产违法出售时已经抵押给大张实业公司，出售也未告知大张实业公司。一审判决正确，请求驳回任大龙的上诉。 张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司未提交二审答辩意见。 任大龙一审诉讼请求：1、判令停止对紫竹房地产公司开发的紫竹购物中心××层1××0号房产的执行并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定：1．本案所涉房产，系位于洛宁县××道××购物中心××层。该购物中心共5层，1-3层为商用，4-5层为宿舍和机电房等物业用房，系原洛宁县房地产开发总公司开发，该公司名称后变更为大瑞房地产公司。2010年11月15日，原洛宁县房地产开发总公司与大张实业公司签订抵押合同将该房产抵押给大张实业公司，并办理了房屋他项权证，证号：宁房押字第1××0号。 2.2014年12月10日，该院对大张实业公司诉大瑞房地产公司、紫竹房地产公司借款合同纠纷案，以及张国贤诉张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司借款合同纠纷两案分别作出（2014）洛民立初第9号、第10号民事调解书，分别确认大瑞房地产公司于协议签订之日起三日内支付大张实业公司1500万元及利息1159万元，张超献、大瑞房地产公司于协议签订之日起三日内支付张国贤1500万元及利息，紫竹房地产公司承担连带保证责任。因张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司均未履行还款义务，张国贤、大张实业公司先后于2015年4月28日、2015年5月5日向该院申请强制执行。该院受理执行申请后，开始对在诉讼过程中已查封的涉案房产进行执行，已将涉案房产委托评估，并于2016年3月2日移送拍卖。任大龙于2016年5月17日作为案外人对该执行提出异议，该院于2016年5月30日作出（2016）豫03执异163号执行裁定，驳回任大龙的异议。任大龙不服提起本案诉讼。 3．任大龙与原洛宁县房地产开发总公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖的房产为紫竹购物中心××层1××0号，单价9330.14元，面积14平方米，总金额为130622元。合同落款处未注明时间，任大龙提交的紫竹房地产公司出具的房款收据出具时间为2013年12月10日，金额为130622元。任大龙还作为委托方与洛宁嘉信商业经营管理有限公司、原洛宁县房地产开发总公司签订了《紫竹购物中心商铺托管经营协议书》，约定商铺交由洛宁嘉信商业经营管理有限公司全权经营管理，期限为2013年12月16日至2018年12月16日。该协议落款处亦未注明时间。 4．因大瑞房地产公司的行为造成上访，洛宁县人民政府出面进行了协调。2016年12月13日，在洛宁县人民政府主持下，紫竹购物中心第三层业主委员会（甲方）与大张实业公司（乙方）、大瑞房地产公司（原洛宁县房地产开发总公司，丙方）、洛宁紫竹购物中心有限公司（丁方）达成一份《协议书》，协议说明，涉案房产产权属大瑞房地产公司，2009年12月3日大张实业公司与洛宁紫竹购物中心有限公司签订房屋租赁协议使用该房产，甲、乙双方在诉讼中，经召开大会多次协调达成该协议；协议期限5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。期间，紫竹购物中心三层7000平方米，每年租金140万元，由大张实业公司承担，每年2月1日前支付。房屋使用费暂由甲方收取，先由乙方汇入洛宁县商务局，再由商务局分配给甲方各位成员等。 一审法院认为，本案争议焦点为大张实业公司是否对涉案房产享有抵押权，任大龙对涉案房产是否享有排除执行的民事权益。 2010年11月15日，原洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）与大张实业公司签订抵押合同将包含涉案房产在内的位于洛宁县××道××购物中心××层抵押给大张实业公司，并办理了房屋他项权证。因借款人（抵押人）大瑞房地产公司未能按期偿还借款，大张实业公司于2014年对大瑞房地产公司、紫竹房地产公司提起诉讼，该院依法对涉案房产进行了查封保全，并作出了民事调解书。大瑞房地产公司与大张实业公司签订的抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，且已经办理了抵押权登记，虽然上述调解书并未注明大张实业公司对抵押物享有优先受偿权，但并不能据此认定大张实业公司的抵押权已经消灭，故大张实业公司对涉案房产依法享有抵押权。在该案诉讼过程中大瑞房地产公司、张超献出具多份证明存在明显矛盾，且在该次案件审理过程中大瑞房地产公司、张超献亦明确表示大瑞房地产公司将涉案房产出售给任大龙时，并未告知大张实业公司，且现有证据也不足以证明大瑞房地产公司将涉案房产出售给任大龙时经过了抵押权人大张实业公司的同意。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定。因此在涉案房产已经办理抵押登记，且任大龙购买涉案房产并非用于居住的情况下，依照该规定，大张实业公司对涉案房产依法享有对抗任大龙的优先受偿权，任大龙对涉案房产不享有排除执行的民事权益，任大龙要求停止对执行标的进行执行的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，于2021年2月7日作出（2020）豫03民初219号民事判决：驳回任大龙的诉讼请求。案件受理费3512元由任大龙负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：任大龙对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院评判如下： 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，任大龙应当对其享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定的但书条款，包含符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的购房消费者，不包含符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错买受人，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条三个要件的购房消费者，才能依法享有对抗抵押权人的执行。本案中，任大龙提交了商品房买卖合同、房款收据、紫竹购物中心商铺托管经营协议书等证据，其中房款收据出具时间为2013年12月10日，商铺托管经营期限为2013年12月16日至2018年12月16日，足以证实其购买的房产系商铺，不能用于居住，其购买目的是为了营利，不适用购房消费者。任大龙购买涉案房产的时间应该为2013年12月10日之后，晚于涉案房产办理抵押登记的时间。任大龙不能举证证明抵押权人对任大龙与原洛宁县房地产开发总公司买卖涉案房产的行为知情，抵押权人也否认其知情。故任大龙对涉案房产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定的情形，不享有足以排除执行的民事权益。 综上，任大龙的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3512元，由任大龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫顺利 审 判 员 王朝阳 审 判 员 朱 虹 二〇二一年六月七日 法官助理 闫龙欢 书 记 员 乔 芳