广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终720号上诉人（原审被告）：罗亮，男，1984年8月20日出生，汉族，户籍地贵州省黔西县××××××××，公民身份号码522××××××××××××871。被上诉人（原审原告）：易慧清，女，1972年4月25日出生，香港永久性居民身份证R107316（7）。原审被告：罗义杭，男，1989年8月11日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区××××××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××018。原审被告：林锡俊，男，1994年8月24日出生，汉族，户籍地广东省惠来县××××××××××××之2，公民身份号码445××××××××××××476。上诉人罗亮与被上诉人易慧清，原审被告罗义杭、林锡俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初1048号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人罗亮上诉请求：1、请求撤销（2020）粤1323民初1048号民事判决书；2、请求依法改判上诉人无须向被上诉人返还购房款288888元；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，判决错误。被上诉人易慧清与一审被告罗义杭签订的是《合作建房协议》，其二人建立的是合作建房关系，双方对合作的条件、合作款的支付及房屋的分配都进行了明确的约定，且该《合作建房协议》有第三方律师事务所进行了见证，一审法院对此认定双方为房屋买卖关系为事实认定不清。实际上，罗义杭与易慧清合作建设的房屋已经建设，因惠州市政府部门统一部署，拆除违建建筑，案涉的房产被依法拆除，被上诉人应承担相应的风险和后果。上诉人罗亮仅是该案的介绍人，并非案涉合同《合作建房协议》的当事人，案涉工程是罗义杭与其他人开发，《合作建房协议》系罗义杭与被上诉人易慧清签订，合作建房款也并非上诉人收取，上诉人就该单介绍业务仅获得微小的居间报酬，且居间报酬都没有实际拿到手，一审法院判令上诉人承担连带返还所有合作建房款不仅没有事实和法律依据，也严重不符合权利义务对等原则。二、一审法院遗漏了案件当事人，程序不合法。被上诉人提交的《合作建房协议》显示罗义杭与当地村民合作建设房屋，当地村民提供土地，罗义杭进行出资建设，各方就房屋分配等进行了约定，罗义杭与各合作方共享权利，亦应共担风险，其他合作人亦应追加参与本案，一审法院认定罗义杭与当地村民合作建房，却未依法追加作为当事人，属于程序不合法。综上所述，一审法院事实认定不清，判决错误，且程序违法，上诉人不服一审判决依法提起上诉，请求二审法院查明事实依法公正裁决。被上诉人易慧清答辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决正确。被答辩人罗亮在上诉状中提及一审被告罗义杭和本人签订的是《合作建房协议》，并称其为二人合作建房关系，本人绝对不同意被答辩人以上诉讼。如（2020）粤1323民初1048号民事判决书中所述，《合作建房协议》的合同内容的真实意思实际为买卖房屋，本人是以取得房屋为目的而支付相应款项，合同实质为房屋买卖，而非被答辩人罗亮所述的“合作建房关系”，因此本人也不应承担所谓“合作”风险，亦不会享有因“合作”产生的收益。本人在刷POS机时，被答辩人罗亮和一审被告罗义杭皆在现场亲手处理收款，有视频为证，因此被答辩人罗亮必然是案涉合同《合作建房协议》的当事人。再者，被答辩人罗亮曾签署承诺书，内容为“本人承诺易慧清购买豪苑X栋X交楼时间从2016年12月30日起算36个月之内交房给易慧清使用，如未按时交房全款退还给易慧清（注房款总价288888元）”，至今仍未履行承诺。二、一审法院程序合法。被答辩人罗亮在上诉书中提及，没有依法追加其他合作人为当事人，此事与本人无关。如第一点所述，本人只是以取得房屋为目的而签署《合作建房协议》，并支付相应款项。综上所述，一审法院事实明察秋毫，判决正确，程序合法，答辩人支持并信服一审判决，请求二审法院按事实依法公平裁决。易慧清向一审法院起诉请求:被告向原告退还购房款288888元、律师费1000元、违约金24000元。一审法院认定事实：2017年11月29日，被告罗义杭作为甲方与原告易慧清作为乙方签订一份《合作建房协议书》，内容为“甲、乙双方经友好协商，自愿在平等互利的前提下共同出资合同建房。甲、乙双方均充分了解了本协议中的土地使用权、合作建房具体状况以及相关法律、政策规定，并同意全面履行。甲方拥有的广东省惠州市惠东县×××××××××××××××桥旁共四块地……合建六栋住宅楼分为A、B、C、D、E、F，楼名为《海景豪苑》合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，也不存在第三人权利不当限制，如出现于前述保证不符的任何情形，由甲方负责……三、房产分配：乙方出资288888元整，A栋第X层X号套房（二房二厅），建筑面积约87.66平方米（以国土部门测量为准）毛坯房归乙方所有……四、付款方式：一次性付款（收款凭甲方收据）……”。广东吉径律师事务所律师陆志一对上述协议书进行见证，并出具《见证书》，见证意见为“1、双方相貌与其出示的身份证上的相片基本相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。”另，上述《见证书》内附有一份被告罗义杭作为乙方与案外人X、X、X、X、X作为甲方签订的《合作建房协议书》复印件，内容为“经双方共同协商一致决定将位于惠州市惠东县×××××××××××××××桥旁地块，与乙方合作开发，现对该开发项目的合作方式、开发方案、双方责任及利益分配等事项订立如下协议，以资甲、乙双方共同遵守……”，原告主张由此而支付律师见证费1000元，提交一份收据予以佐证。关于款项的支付，原告主张均系在案涉楼盘销售处通过POS刷卡的方式分别于2017年8月12日支付80000元、于2017年11月30日支付208888元，提交了POS机刷卡小票及银行流水予以佐证，该POS机刷卡小票的商户名称记载为“深圳市龙岗区天一号饮品店”，商户号记载为“898××××××××0380”，该银行流水的附言均记载为“0380CR01-898××××××××0380-深圳市龙岗区天一号饮品店”。原告提交一份落款日期为2017年8月12日，内容为“今收到易慧清交来豪苑X栋X定金80000元”，原告主张经手人处为“杨五湖”的签名，原告称该人员系案涉楼盘的财务，被告罗义杭对此不予确认。另，原告提交一份关于上述刷卡时的视频光盘，三被告对该视频内容不持异议，但被告罗义杭称该POS并不属于其；被告罗亮称系在销售处拿的POS机，但不清楚系何人拿过来；被告林锡俊称其原告上述第一次刷卡时其在现场，第二次刷卡时没有在现场但离开销售处时看见原告手持刷卡小票。庭审后，本院依法向深圳市银联金融网络有限公司调取上述银联小票所记载的商户号为“898××××××××0380”、名称为“深圳市龙岗区天一号饮品店”的账户信息，该公司回复该账户的结算账户名称为“郑曜杰”、结算账号为“623××××××××74725”。2017年8月12日，被告林锡俊出具一份说明，内容为“本人林稀，中原绿景分行，于2017年8月12号带客户易慧清在惠州市海景豪苑X栋X购买，总价288888元，交定金80000元。2017年11月29日，被告罗亮出具一份《承诺书》，内容为“本人承诺易慧清购买豪苑X栋X的交楼时间从2016.12.30日起算36个月之内交房给易慧清使用，如未按时交房全款退还给易慧清小姐（注：房款总价288888元）”。被告罗亮主张其仅系中介，在庭后提交一份佣金结算表，其中在抬头记载为“罗总”，落款处未有签名。一审法院认为,原告易慧清与被告罗义杭签订的《合作建房协议书》，从合同内容看是将案涉“海景豪苑”A栋第X层X号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告罗义杭之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。关于案涉《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，该《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书，且根据该协议书记载该土地属农村土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《合作协议》应属无效。关于原告的款项是否已支付完毕的问题。虽根据原告提交的银行流水显示并未系直接支付至被告罗义杭名下的账户，但根据原告提交的视频显示原告系在案涉项目的办公场所刷卡支付，且结合被告罗亮以及林锡俊的陈述，可认定原告已实际支付完毕案涉房屋的购房款，即原告已履行向被告罗义杭支付上述款项的义务，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请要求被告罗义杭退还288888元，本院予以支持。另外，关于被告罗义杭辩称款项并未实际收取的问题，被告罗义杭可另寻法律途径解决。关于原告诉请的违约金，从本案的交易过程来看，原告作为案涉协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，据此，对于原告诉请要求被告支付违约金，本院不予支持。关于原告诉请的律师代理费，因该项费用并非系由被告罗义杭收取，且双方并未约定该律师代理费系由被告罗义杭承担，故原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。关于被告罗亮是否应该承担上述返还款项的责任问题。根据现有证据，不足以证明认定被告罗亮是案涉项目的合伙人，对被告罗亮向原告出具《承诺书》，该意思表示应认定为被告罗亮对于如未能按期交房则向原告退还全部购房款的承诺，其行为属债的加入，故被告罗亮应与被告罗义杭向原告承担共同返还款项的责任。关于被告林锡俊是否应承担责任的问题。原告与被告林锡俊均确认被告林锡俊在上述合同交易过程中仅系中介，且被告林锡俊并未在合同中签名，其并非系合同当事人，其亦未就退还款项作出相关的意思表示，故原告诉请要求被告林锡俊承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告易慧清与被告罗义杭于2017年11月29日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗义杭、罗亮应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告易慧清返还购房款288888元；三、驳回原告易慧清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6008元，由原告易慧清负担478元，由被告罗义杭、罗亮负担5530元。公告费260元，由被告罗义杭负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的焦点问题为：上诉人罗亮是否应当向被上诉人返还购房款。对此分析如下：被上诉人易慧清与原审被告罗义杭签订《合作建房协议书》，名为合作建房，实为房屋买卖，因所涉土地并未取得权属证书，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定该协议书无效并未不当，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原审被告罗义杭应当返还房款288888元。对于上诉人罗亮是否应当承担返还义务的问题，因其于2017年11月29日出具的《承诺书》载明其承诺若易慧清购买的房屋未按时交房，则全额退还购房款288888元，足以表明上诉人罗亮对被上诉人易慧清具有退还房款的承诺，一审判令由罗义杭、罗亮共同返还购房款并未不当，本院予以维持。综上，上诉人罗亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用5633.32元，由上诉人罗亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧