河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异40号案外人：辛书果，男，满族，1975年5月25日生，住河南省嵩县。委托代理人：王艳娜，女，汉族，1976年8月29日生，住址同上。系辛书果妻子。特别授权。申请执行人：张金保，男，汉族，1953年10月9日生，住河南省嵩县。委托代理人：张安军，男，汉族，1978年10月20日生，住址同上。系张金保之子。特别授权。委托代理人：刘云明，河南江帆律师事务所律师，特别授权。被执行人：牛宗欣，男，汉族，1957年8月17日生，住河南省郑州市中原区。委托代理人：杨雪民，河南大河律师事务所律师。特别授权。在本院执行张金保申请执行牛宗欣建设工程施工合同纠纷一案中，案外人辛书果对本院查封、执行被执行人牛宗欣位于河南省嵩县车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第一间门面房提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人辛书果称，请求嵩县人民法院依法撤销（2019）豫0325执恢142号查封公告及（2020）豫0325执恢184号查封公告；停止对位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第一间门面房的执行。事实与理由：2006年4月1日，被执行人牛宗欣将自己所有的位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”的十间门面房出租给十家商户，其中自东向西第一间门面房出租给案外人，当日双方签订了一份《租房合同书》。该《租房合同书》第一、二条约定：案外人向被执行人缴纳伍万元，以息顶租；第四条约定：被执行人在合同签订后两年内向案外人退回伍万元，如果未退还，该间门面房的使用权归案外人，案外人对该间门面房享有终身使用权。双方《租房合同书》签订两年内，被执行人未向案外人退还伍万元，案外人取得该间门面房的终身使用权。综上所述，案外人与被执行人之间的合同不违反法律规定，应受法律保护，即案外人对该间门面房的使用权应受法律保护。嵩县人民法院对该间门面房的查封，侵害了案外人的合法权益，请求依法撤销（2019）豫0325执恢142号查封公告及（2020）豫0325执恢184号查封公告并停止对上述案涉门面房的执行。案外人辛书果提供的证据有：1、2006年4月1日牛宗欣与辛书果签订的《租房合同书》。2、2006年8月11日牛宗欣出具的“今借到辛书果现金伍万元整（注：张金保取现金叁万伍仟元）”的《借条》。申请执行人张金保称，一、申请执行人张金保与被执行人牛宗欣在2006年6月18日签订协议，约定在被执行人将工程款给付申请执行人之前，被执行人与任何人签订的出租、转让协议均为无效。二、2006年8月11日，申请执行人张金保与包括案外人辛书果在内的七人签订协议，约定被执行人与案外人签订的租房协议无效，只有在被执行人将全部工程款给付申请执行人完毕后，案外人与被执行人的租房协议才有效。三、退一步讲，按照买卖不破租赁的原则，承租人仅仅是在承租房产拍卖时具有优先购买权，而不能直接取得该房产的物权。四、案外人所交款项为以息顶租款项，而不是购买该房产的购房款。综上，应当驳回案外人的异议请求。申请执行人提供的证据有：1、2006年6月18日牛宗欣与张金保签订的《郑州宾馆——续补协议书》复印件；2、2006年8月11日张金保与辛书果等七人签订的《协议书》复印件；3、2007年3月18日牛宗欣所打的“今欠到张金保工程款计贰佰壹拾万元”的欠条、“从2007年3月18日起付息（2%）”的说明及“白云山租房人七户交款计贰拾肆万贰仟陆佰元整由牛宗欣负责归还”的注明。被执行人牛宗欣称，一、被执行人与案外人当时签订的租房协议以及案外人所缴纳的以息顶租款都是真实的。申请执行人张金保也收取过租房户相关的款项（牛宗欣借租房户的部分款项，由租房户直接支付给张金保，用于偿还牛宗欣欠张金保的工程款），证明张金保对案外人与被执行人签订的租房协议是知悉的，也是同意的，协议真实有效。二、根据租房协议约定，若两年内不退还案外人以息顶租款的话，案外人可以享有长期使用所租房屋的权利。所以，按照协议，被执行人向案外人交付房屋，双方按协议履行，也符合租赁合同的基本特征。被执行人没有过错。三、租赁合同有两个特征，出租人不仅有在房产拍卖时的优先购买权，而且还有买卖不破租赁的权利，因此，案外人对该房拥有长期的承租权。本院查明，2006年4月1日，牛宗欣（甲方）与辛书果（乙方）签订《租房合同书》，主要内容包括：甲方牛宗欣建白云山郑州宾馆（四层）一座，一楼门面房十间出租给十家商户（其中自东向西第一间门面房出租给辛书果）。经双方友好协商制定以下协议：一、甲方因资金不足借贷乙方每户五万元现款，分两批付给，待两年后一次性还清乙方五万元。二、乙方租甲方的房屋，两年内不收房租，以息代租。时间从所租房屋算起，此期过后，甲方不得以任何理由收回乙方租赁权，并按每年3500元房租另租三年（一次性付清）。三年满后甲乙双方另行商议租赁价格。四、甲方在两年内不能按期偿还乙方借款五万元，甲方愿将该门面房使用权终身归乙方所有，任何人不得干涉乙方使用权。五、租房日期最迟在2007年3月15日之前交乙方使用。如不按期交付使用，2006年、2007年借款利息清还乙方并继续履行本合同。……八、本合同经双方签字之日起生效。……十、甲方借贷乙方每户五万元现金，从2007年3月15日起到2009年3月15日止（两年）前，一次性还清乙方每户五万元现金。该合同签订后，辛书果缴给牛宗欣五万元借款，牛宗欣将门面房交付辛书果租赁使用。合同约定的归还五万元借款到期后，牛宗欣未退还辛书果借款，辛书果一直租赁使用该门面房至今。另据申请执行人张金保提供的证据：2006年6月18日，牛宗欣（甲方）与张金保（乙方）签订《郑州宾馆——续补协议书》（该协议书为复印件，申请执行人未提供原件），协议主要内容包括：双方已定过协议，因有特殊情况，需增补协议。双方协议如下：一、甲方在未还清乙方垫资款时间内不得转让或者出卖此宾馆。二、如果出卖或转让此宾馆，需经乙方同意。先还清乙方的所有垫资款及利息，乙方同意后再出卖或转让。三、甲方与乙方签订建房合同协议之后，再与任何人或单位以宾馆名义或个人名义签订任何合同协议都属无效协议。……2006年8月11日，张金保（甲方）与辛书果等7人（乙方）签订《协议书》（该协议书为复印件，申请执行人未提供原件，协议书甲方落款处无张金保签名），主要内容包括：郑州宾馆由甲方基本上全额垫资建四层宾馆。在甲方与牛宗欣订的协议中，三层宾馆开始砌墙，由牛宗欣付甲方款三十万元，现因牛宗欣无款、无资金，所以需要用一层门面房以息顶租来付甲方的款，但是甲方与牛宗欣订的协议中，牛无权与任何人订合同，所以合同、协议都属无效。但又考虑到乙方已经给牛宗欣付款一部分，剩余部分经甲、乙双方共同协议后，从2006年8月11日起至2008年12月31日止，一层门面房由乙方使用。从2008年12月31日以后乙方所交的款由甲方负责退给，如不退钱，同等条件下由乙方优先承租。如不愿承租甲方全额退给乙方，以甲方条子为准。如果两年内牛宗欣将钱还清给甲方，乙方与牛宗欣所订的租房协议仍然有效，与甲方无关。另嵩县人民法院在执行张金保申请执行牛宗欣建设工程施工合同纠纷案件中[执行依据为河南省嵩县人民法院（2008）嵩立民初字第4号民事调解书]，于2019年12月12日查封了被执行人牛宗欣位河南省××车村镇镇白云山旅游区“郑州宾馆”1-5幢、建筑面积3655.05㎡的房产（其中包括案外人辛书果租赁的自东向西第一间门面房），房权证号嵩县房权证车村镇字第××号号，登记所有权人为牛宗欣。该执行案件于2020年4月30日终结本次执行程序。2020年12月3日又恢复执行，嵩县人民法院于2020年12月7日对上述房产重新进行了查封，查封期限自2020年12月7日至2023年12月6日止。目前，上述房产已进入评估、拍卖程序。本院认为，被执行人牛宗欣与案外人辛书果在2006年4月1日签订的《租房合同书》系双方的真实意思表示，总体上不违反法律和公序良俗，应为有效合同。该合同第四条约定：“甲方牛宗欣在两年内不能按期偿还乙方借款五万元，甲方愿将该门面房使用权终身归乙方辛书果所有，任何人不得干涉乙方使用权。”根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”上述《租房合同书》第四条的约定违反了该条法律规定，对租赁期限超过20年的部分应当认定为无效，对双方当事人不产生法律约束力；现双方已履行的租赁期限还未超过20年，案外人辛书果的承租权还在有效期内，应当依法受到保护。至于申请执行人张金保依据其与被执行人牛宗欣在2006年6月18日签订的《郑州宾馆——续补协议书》及申请执行人与案外人辛书果等7人在2006年8月11日签订的《协议书》，来否认被执行人牛宗欣与案外人辛书果在2006年4月1日签订的《租房合同书》的效力，本院认为于法无据，不能成立。案外人辛书果对被执行人牛宗欣位河南省××车村镇镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第一间门面房享有的租赁权从本质上是对该门面房的占有、使用、收益的权利，而不是对该门面房的所有权，按照“买卖不破租赁”的原则，案外人辛书果的权利不是阻止人民法院对该门面房的拍卖、执行，而是阻止在租赁期内向受让人移交占有被执行的租赁物的权利。综上，本院对被执行人牛宗欣位河南省××车村镇镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第一间门面房的查封、拍卖、执行符合法律规定，并无不当;在本院对该门面房进行拍卖、处置时案外人辛书果合法的租赁权依法应予保护。对案外人请求撤销（2019）豫0325执恢142号查封公告、（2020）豫0325执恢184号查封公告及停止对位河南省××车村镇镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第一间门面房的执行的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人辛书果的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  张浩武人民陪审员  任小青二〇二一年六月八日书 记 员  杨 乾