贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1118号上诉人（原审被告）：陈军，男，满族，1965年10月28日生，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：贵州绿地物业管理有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际金融中心（14）1单元15层5号。统一社会信用代码：91520100755374983T。法定代表人：雷勇，董事长。委托诉讼代理人：莫真亮，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周慧，代理权限：特别授权。上诉人陈军因与被上诉人贵州绿地物业管理有限责任公司（以下简称绿地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人确属贵航塔山小区业主，上诉人于2010年9月3日与案涉小区开发商贵州华夏房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，载明房屋面积111.7m2，而被上诉人主张物业费计算面积是119.7m2错误。2.上诉人于2017年10月25日与贵州贵航物业管理有限公司签订《贵航塔山广场前期物业管理服务合同》，合同期限为2017年10月25日至2019年10月24日，且上诉人按期缴纳了物业费及装修保证金。被上诉人称其自2019年5月1日起成为案涉小区的物业服务机构，应当承接原物业公司未履行完毕的合同。被上诉人向上诉人主张物业服务费无事实和法律依据。被上诉人二审未答辩。原审原告绿地物业公司一审起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付贵州省安顺市西秀区房物业管理费2442元，违约金732元，共计3174元；2.本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：原告绿地物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2019年4月30日，贵州华夏房地产开发有限责任公司（甲方）与原告绿地物业公司（乙方）签订《塔山小区住宅前期物业委托管理合同》，双方约定：甲方将开发建设的塔山小区委托给乙方提供住宅前期物业管理服务（物业服务名称：“塔山小区”，物业类型：住宅小区，坐落位置：项目位于安顺市西秀区，住宅面积：约8万平方米，总户数（一期）：662户），并对物业管理服务事项及标准、物业管理服务期限、物业管理服务相关费用、维修资金的使用、甲乙双方的权利义务、违约责任等进行约定。合同第四条约定：本合同物业管理服务期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止（如合同生效期间塔山小区业主管理委员会成立，业主管理委员会代表全体业主选聘新的物业服务公司，并与新的物业服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止）。合同第五条约定：物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取。按1.2元／月·平方米收取。上述合同签订后，原告依约从2019年5月1日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区9A-25-6号房屋业主，其房屋建筑面积为119.70平方米。自原告入驻小区后，被告一直未交纳物业费。现原告绿地物业公司要求被告按照物业服务合同约定支付2019年5月1日至2020年9月30日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。一审诉讼中，根据原告提供的《塔山小区收费率统计表》本院经抽查核实，按已接房业主已缴费率为82%。一审法院认为，原告绿地物业公司与贵州华夏房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵州华夏房地产开发有限责任公司与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻塔山小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业服务关系，被告应及时支付相应的物业费。现被告未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。经查明，原告自进驻该小区以来，被告未缴纳过物业服务费，原告诉请要求被告缴纳2019年5月1日至2020年9月30日的物业费，期间为17个月，按合同约定为1.2元／平方米/月标准计算，即被告应支付：17个月×1.2元×119.70=2441.88元，予以支持原告的该项诉请。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。因双方对违约责任及违约金的计算标准未进行明确约定，考虑被告未按期交纳物业费已构成违约，应赔偿原告的逾期付款损失，一审法院酌定以未付物业费为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际履行之日止，予以支持原告的该项诉请。被告经一审法院合法传唤，不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。原告提交的《塔山小区收费率统计表》经一审法院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际,表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告拒交物业服务费的做法不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告陈军于本判决生效之日起五日内支付2019年5月1日至2020年9月30日的物业服务费人民币2441.88元给原告贵州绿地物业管理有限责任公司；二、被告陈军于本判决生效之日起五日内以人民币2441.88元为基数，从2021年2月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用损失给原告贵州绿地物业管理有限责任公司至支付清结时止。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告陈军负担。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：上诉人是否应按119.7m2房屋面积为基数及按照2019年5月1日起的缴费期限向被上诉人支付物业服务费。本院认为，虽然2011年4月3日上诉人与贵州华夏房地产开发公司签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》约定拆迁后置换面积为111.7m2，但在2017年10月25日上诉人签署的《结算单》中载明安置面积为119.7m2，且在被上诉人之前案涉小区的物业服务公司也是按照119.7m2为基数向上诉人收取物业服务费，上诉人并未提出异议，故一审认定上诉人按照119.7m2计算物业服务费并无不当。从被上诉人提交的陈军向被上诉人之前案涉小区的物业服务公司缴费收据看，陈军缴费期限为2018年1月1日至2018年12月31日，陈军主张其向原物业公司缴清物业服务费，但截至本案二审举证期限届满也未举证证明其缴费情况，应承担举证不能的不利后果。被上诉人在2019年4月30日与案涉小区开发商签订《塔山小区住宅前期物业委托管理合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主具有约束力，故被上诉人向上诉人主张2019年5月1日起的物业费应予支持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人陈军承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 朱俊蓉审判员 董伟才二〇二一年六月二十八日书记员 王 杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。