江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2020号上诉人（原审原告、反诉被告）：常州翔盛智能科技有限公司，住所地：常州市新北区罗溪镇机场路8号。法定代表人：尚玉龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾瑞胜，浙江六和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州发杰缘企业管理有限公司，住所地：苏州市昆山市周市镇新镇路729号3号房第一层。法定代表人：张成法，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛国彬，李冰冰，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。上诉人常州翔盛智能科技有限公司（以下简称翔盛公司）因与被上诉人苏州发杰缘企业管理有限公司（以下简称发杰缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。翔盛公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项、第二项、第三项，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。2.一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人交付给上诉人的厂房面积为4552.77平方米，属事实认定错误。1.实际交付面积与合同约定面积有差异是被上诉人造成的。签约当天，被上诉人用其有问题的尺子对厂房进行测量，结果是宽度为42米，长度为97米，上诉人据此误以为面积已经达到4075平方米，故在合同中予以确认。但合同签订后，上诉人用自己的尺子测量后，发现实际宽度为40.8米，长度只有81米，就此提出异议，而被上诉人一直没有解决方案。2.一审法院认定门卫、办公楼的房屋也是承租范围，应计入出租面积没有依据。被上诉人的厂房只有一半左右是出租给上诉人，还有一半是出租给其他人，门卫和办公楼与厂房并不相连，门卫和办公楼都是被上诉人自己在管理使用，双方的合同所约定的面积并未包含门卫和办公楼。被上诉人只是在双方协商解决纠纷的过程中曾经提出过愿意补给上诉人几间办公楼免费使用而已，连具体哪一间也没商定，被上诉人更没有向上诉人交付过办公楼的钥匙。被上诉人的答辩和抗辩也从未主张将门卫、办公楼计入承租面积并交付给了上诉人。3.一审法院认定被上诉人交付的厂房长度为100米，没有依据。被上诉人的厂房是一个长155米、宽41.5米左右的大通间钢结构，钢结构由很多跨相连，每一跨长度为7米左右，被上诉人出租给上诉人的是其中的11跨，这11跨的实际长度约为81米。一审法院将与11跨相连的另外2跨半（加上该2跨半后长度约为100米）也计入合同约定的承租面积，与客观事实严重不符，一审法院和被上诉人的理由仅仅是因为11跨与另外2跨半之间没有隔断，这显然是不成立的。虽然这2跨半与11跨之间没有隔断，但在合同签订时被上诉人并没有将另外2跨半纳入上诉人的承租范围，而是要求上诉人承租后自行增设隔断。反之，如果被上诉人当初就将另外2跨半一并交付给了上诉人，则上诉人也就不可能会提出面积不足的异议。上诉人当初异议的是11跨的长度是81米、面积不足4075平方米，而现在一审法院和被上诉人提出的13跨半的长度是100米，面积已经超过4075平方米，完全是偷换概念。4.被上诉人实际交付给上诉人的厂房就是其中的11跨，而不是13跨半。被上诉人在双方协商过程中对面积不足的解释是因为存在公摊（上诉人一审中已经提交录音证据），从来没有提出是13跨半。被上诉人在庭审中也只是含糊其辞地提出11跨与13跨半（81米到100米）之间没有隔断，并没有明确确认其出租的是13跨半。5.被上诉人在双方协商过程中一直承认面积不足的事实，并且愿意协商弥补，上诉人在一审中已经提交录音、微信等证据，一审法院对这些证据未予采信是错误的。被上诉人在协商过程中主要提出了三点意见：一是认为面积不足是中介没沟通好，二是认为上诉人不了解这个行情，三是面积有异议的，可以协商。6.派出所和中介的调解过程也可以印证被上诉人交付面积不足的事实。2020年6月30日，上诉人向派出所报警，民警对双方都做了笔录，被上诉人也同意协商补足。随后中介调解时，同意以上诉人测量的结果为准，即实测面积3444平方米，提出让被上诉人补给上诉人2跨约400平方米，补到3844平方米。该等事实足以印证被上诉人交付的厂房面积确实不足。7.上诉人解除合同是因为被上诉人没有解决问题的诚意，并非如被上诉人所言是因为市场有变化、恶意找理由。上诉人的态度一直是只要被上诉人补足4075平方米，则上诉人愿意继续履行合同，而被上诉人只愿意补到3700平方米，并没有纠正自己的违约行为。双方在2020年6月20日签订合同前由被上诉人测量过一次，随后由上诉人的法定代表人代表即将设立的上诉人签订租赁合同，上诉人设立后，双方又于2020年6月29日重新签订合同。从2020年6月30日上诉人发现面积不足并报警开始，双方连续几天进行了协商，到2020年7月6日提出解除合同腾空厂房，前后相隔不到半个月时间，何来市场变化？被上诉人的说法显然不成立。二、一审法院因为前述事实认定错误，导致判决完全错误。1.被上诉人违约在先，上诉人有权解除合同，要求双倍退还定金。上诉人是从事废品收购的，本身是小生意，被上诉人交付的厂房面积为3444平方米，比合同约定少了631平方米，这已经不是简单的误差问题，对上诉人权益的影响是巨大的，被上诉人违约是很明显的，而被上诉人不是诚意的协商解决，而是找各种理由推脱。2.被上诉人违约在先，无权要求上诉人支付租金和违约金。鉴于本案的实际情况，上诉人并没有实际正常使用被上诉人的厂房，当然无需向被上诉人支付租金，更不需要支付违约金。相反，被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大损失。综上，一审法院事实认定严重错误，判决不公，恳请二审法院公正裁决，依法予以改判。二审中，上诉人翔盛公司补充上诉意见称，当时上诉人发现面积严重不符之后与被上诉人进行了沟通，被上诉人提出上诉人不了解这个行情，说人家到这里租厂房都是有公摊的，虽然面积不够但是有公摊。后来我们了解了一下公摊是什么，公摊是外面的消防通道，被上诉人说消防通道要公摊。被上诉人从交涉到本案的一审答辩、最后的反诉从来没有说厂房达到了4075平方米或者超过了4075平方米，坚持说门卫宿舍楼要加进去，这些都是一审法院给被上诉人加进去的，与事实严重不符，一审法院严重偏离真实。被上诉人租给我们的厂房总共是11跨，按照当时一个有问题的尺子是97米，一审法院认为总共有150米，租给我们是差不多一半的面积，所以是11跨，面积测量是不对的。一审法院说11-13快半之间是通的，如果按照一审的说法是够的，但是后来协商的时候面积有争议，被上诉人在协商过程当中提出的一些补偿方案，一个是面积增加到13跨半，然后隔断由他们来做，另一个是宿舍楼再补三间免费给上诉人使用。当时提出过这个方案，所以完全不是一审法院所认定的说被上诉人交付的面积已经达到了4500多平方，远远超过了4075合同约定的面积，不是这么回事。当时双方之间的租赁交易是通过中介来出完成的。是上诉人首先通过58同城看到租赁的信息，然后按照上面联系方式找到中介，所以当时整个过程中介是最清楚的。中介也是带着上诉人去看这个厂房、谈合同、发生纠纷以及发生纠纷以后的协商。甚至上诉人营业执照的代办都是中介代办的，所以中介对这个事情非常清楚。中介的录音对这个事情来龙去脉说得非常清楚，面积交付不足，确实是房东不对，所以事实非常清楚。发杰缘公司辩称，1.原审判决认定事实清楚，法律适用正确，案涉厂房在交付时对于房屋的面积质量等进行了验收，诉争双方均进行了认可。两份厂房租赁合同，一份是2020年6月20日，还有一份是2020年6月29日的租赁合同，均予以了明确的约定。2.对于刚刚上诉人所言，被上诉人没有提及门卫及办公楼宇相关的面积事项与事实不符。在一审庭审的第一次庭审时，被上诉人就上诉人承租的门卫及办公楼宇进行了明确说明，且在第一次庭审的记录中，上诉人的代理律师对此事项在法官发问的时候也予以了认可，这在庭审笔录当中有明确的记载。3.上诉人提交了2020年12月31日上诉人与中介之间的录音，该份证据我方已经收到。我们收到之后认真详细的听了该录音，录音当中有四五处明确地表明双方就房屋的面积事项，被上诉人说完全能够达到上诉人的要求。但是上诉人说他要跟股东进行商量，最终没有商议成功。稍后在质证的过程当中我方会予以一一说明。4.被上诉人经查，截止到庭审的此刻，上诉人的工商注册地址仍然在××镇××路××号。翔盛公司向一审法院提起本诉请求：1.判令发杰缘公司双倍返还定金100000元；2.判令发杰缘公司赔偿实际损失46054元；3.案件诉讼费用由发杰缘公司承担。发杰缘公司向一审法院提起反诉请求：1.判令翔盛公司支付从2020年6月20日起至实际解除合同之日止的厂房租金暂计175342.4元（暂计算至2020年9月7日，最终计算至合同解除之日，标准每日2191.78元）；2.判令翔盛公司支付逾期支付租金的利息（从2019年6月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令翔盛公司支付违约金15万元（已扣除翔盛公司支付的5万元押金）；4.翔盛公司支付反诉费用。一审法院认定事实：2020年6月29日，发杰缘公司与翔盛公司签订一份《租赁合同》，约定发杰缘公司将位于常州市新北区罗溪镇机场路8号建筑面积约4075㎡的厂房出租给翔盛公司做生产、加工、办公、仓储使用；租赁期限自2020年6月20日起至2022年7月10日，期限为2年；年租金为80万元，以半年支付一次40万元，先缴后用，每期租金应提前30天交齐，合同签订时翔盛公司支付476000元，包括租金40万元、厂房押金6.6万元以及预付电费1万元；如一方违约，守约方可向违约方收取三个月租金作为违约赔偿金。同月20日，翔盛公司支付给发杰缘公司定金5万元，当日发杰缘公司将合同约定的厂房交付给翔盛公司。同月23日，翔盛公司以该地址为住所地注册登记成立。同年7月3日，翔盛公司的法定代表人尚玉龙打电话给发杰缘公司的法定代表人张成法，称发杰缘公司交付的厂房面积未达到合同约定的面积，要求要么补足面积，要么退还定金，发杰缘公司称合同也签了，那边客户也推掉了，你们走法律程序吧。2020年7月6日，翔盛公司向发杰缘公司发出一份《律师函》，称：你公司交付的租赁厂房严重小于合同约定的面积，后经调解无果，我公司设备搬运均需产生费用，现有面积尚不能开展经营，为减少损失，我方现将场地腾空交付你公司，不再支付任何租金，解除与你公司的租房协议，你公司需退还我公司的定金5万元，同时支付三个月的违约赔偿金，还应承担人工损失、运费等6万元。2020年8月14日，发杰缘公司回复《律师函》，称：双方在签订时对面积已确认及明确认可，你公司单方面解除合同属违约。发杰缘公司见翔盛公司腾空承租的厂房，且没有继续使用的愿望，遂于2020年9月15日正式接管该厂房。一审法院另查明，发杰缘公司出租给翔盛公司的房屋的所有人为常州市焕益物资有限公司（以下简称焕益公司），焕益公司于2020年6月20日出具一份《证明》，称：我公司同意发杰缘公司将机场路8号的厂房转租，租赁时间至2029年6月。出租的厂房有门卫、办公楼，该部分已取得房屋所有权证，建筑面积为402.77㎡；另一部分为钢结构厂房，焕益公司为建造该钢结构厂房，向常州市新北区罗溪镇城管办申请临时建筑，该城管办于2019年10月15日作出告知书，称经罗溪镇政府城管中心、国土所、企服中心、环安中心共同付商后，形成如下意见：同意建造，但建造时需符合相关要求。为证明租赁厂房场地和面积，双方均提供场地平面图，载明门卫、办公楼建筑面积为402.77㎡。钢结构厂房宽41.5米，翔盛公司认为长度为81米；发杰缘公司认为长度为100米，并提供钢结构厂房照片，显示长度100米内未有任何隔栏。一审法院认为，发杰缘公司出租给翔盛公司的房屋中，门卫、办公楼已取得房屋所有权证，钢结构房屋作为临建房经申请，主管部分表示同意建造；该房屋的所有人焕益公司同意发杰缘公司转租，故双方之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。翔盛公司认为发杰缘公司出租的厂房面积严重小于合同约定的面积4075㎡，为此双方向法院提供场地平面图。经庭审质证，双方确认门卫、办公楼已取得房屋所有权证，面积为402.77㎡；出租的钢结构厂房，经双方确认宽41.5m,翔盛公司认为实际使用长度为81m,面积不足合同约定面积，但发杰缘公司认为实际使用面积为100m,为此提供钢结构厂房照片，显示长度81m至100m处没有任何隔栏；对没有任何隔栏的厂房内，翔盛公司认为承租的长度仅为81m的抗辩未提供证据证明，法院认定发杰缘公司交付了长度为100m的厂房，门卫、办公楼和钢结构面积之和为4552.77㎡，交付房屋面积大于合同约定的4075㎡，故翔盛公司于2020年7月6日发给发杰缘公司《律师函》，解除房屋租赁合同，此时翔盛公司不享有解除权，不产生解除合同法律效力，法院对翔盛公司要求发杰缘公司双倍返还定金10万元、赔偿损失46054元的请求不予支持。发杰缘公司收到翔盛公司的《律师函》，并见到翔盛公司腾空承租的厂房，为减少双方的损失，遂于2020年9月15日接管出租的房屋，发杰缘公司以其行为终止合同，对此，翔盛公司应当支付至2020年9月15日期限的租金，按合同约定年租金80万元计算为186301元；合同约定租金半年支付一次，先缴后用，每期应提前30天支付，应认定首次支付租金时间为2020年6月20日前，逾期应承担逾期付款利息，故一审法院对发杰缘公司主张自2020年6月21日起的利息请求予以支持。合同约定违约方应支付三个月租金作为违约赔偿金，发杰缘公司要求翔盛公司支付三个月的租金作为违约金20万元符合合同约定，扣除翔盛公司已支付的5万元，一审法院对发杰缘公司主张违约金15万元的请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、常州翔盛智能科技公司于判决生效之日起十日内支付苏州发杰缘企业管理有限公司租金186301元及利息（自2020年6月21日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）。二、常州翔盛智能科技公司于判决生效之日起十日内支付苏州发杰缘企业管理有限公司违约金150000元。三、驳回常州翔盛智能科技公司的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3222元，由翔盛公司负担。反诉费3091元，由翔盛公司负担（该款发杰缘公司已支付，由翔盛公司判决生效之日起十日内直接支付给发杰缘公司）。二审审理中，上诉人翔盛公司向本院提交了下述证据：证据一，录音五份。证据二，中介微信联系记录和网上中介厂房租赁广告截图。用以证明上诉人租案涉的房屋就是因为从58同城网上看到的租赁信息然后联系到了中介。所以跟中介加的微信，看到了一些案涉房源的信息，当时确实是通过中介来承租案涉房屋的事实。证据三，与被上诉人的微信聊天截图。证据四，与打隔断人员的微信聊天截图。用以证明6月份上诉人当时在没有发现面积不足之前已经找好了打隔断的人员，叫他把租赁的中间的这个位置打一个隔断，所以在6月29日-30日左右，打隔断的人员到厂里来看了具体的位置。所以上诉人的法定代表人在微信里面跟他说，当时发了一个图给他，就叫他在这个图上标一下，他在微信里面标出来了。就是到第二个门，侧门走进去是第二个门的门边，还没有包括这个门，这一点也可以侧面印证被上诉人交付当初交付的厂房其实就是到门边上11跨，面积现在去量也是远远不到4000多平方米。证据五，接处警情况说明，证明在2020年6月30日上诉人发现被上诉人交付厂房面积严重不足之后就立即报警。派出所的民警到了现场以后问了一些情况，叫双方进行协商，被上诉人当时也答应进行协商。虽然派出所最后是作为经济纠纷处理，没有进一步的介入，但是从报警的本身可以看出，确实是在合同签订了之后，上诉人在第一天使用过程当中就发现了问题随即报警。证据六，证人张某的证人证言。上述所有的证据均用于证明，上述证据与一审证据结合，证明被上诉人交付的厂房面积不足4075平方米，严重违约的事实。被上诉人发杰缘公司经质证认为，对证据一，上诉人的录音证据虽然有五份，但其中有四份是在一审的时候已经提交过，我方在一审时已质证，对于其三性及证明目的不予认可，因为均是上诉人翔盛公司法定代表人尚玉龙单方的一个陈述，说面积是有短缺。对2020年12月31日尚玉龙与中介之间的这份新证据录音，现在上诉人递交的通话录音文本整理仅仅是该份录音当中证据的一部分，需要提醒法庭的是，我们当庭可以播放重点需要记载一下哪几个时间段。在6分50秒、8分05秒、10分10秒、17分05秒、18分56秒、22分18秒中，中介均明确说明当时约定的合同面积已经给足了，上诉人说要跟股东要商量一下，上诉人的设备都已经进来了，却要跟股东商量，最终不欢而散。我不知道上诉人的团队是怎样进行运作的。中介质问尚玉龙，他对此不吭声，我方可以当庭予以一段一段的播放。对证据二，经核实真实性不予认可。对证据三，经与当事人核实，确实存在，但整个微信就是上诉人跟被上诉人之间的一个沟通，我方均明确回复，面积双方已经敲定好了，而且双方还进行了确认，并且书面予以载明，我方没有违约。但是上诉人一直在说我方违约，这仅是他们的单方陈述。对证据四，即与打隔断人员的微信的聊天记录。我方需要说明一下：在一审的庭审过程中，上诉人递交的一份视频证据证明当时一个现场的情况，该视频当中明确显示现场是没有隔断的，我方在一审庭审过程当中已递交了当前现场的一个状况图片，显示也没有隔断。在本次2020年12月31日这份通话当中，中介也明确说明是没有隔断的。经过代理人与当事人进行沟通，也确认了压根就没有隔断这么回事，该份证据我们也不予认可。对证据五，因为是从奔牛派出所这边开出，真实性我们予以认可。但是从接处警的情况说明是接上诉人法定代表人报警称，也就是上诉人的法定代表人尚玉龙他自己进行了一个单方陈述，奔牛派出所进行的一个记载。而该陈述与事实明显不符，非真实情况。对证据六，证人与上诉人之间存在利害关系，其证言内容均是尚玉龙的转述，证人并未实际参与，其证言不能采信。二审中，被上诉人发杰缘公司没有向本院提交新证据。二审经查阅一审卷宗查明，2020年6月20日，翔盛公司法定代表人尚玉龙与发杰缘公司亦签订一份租赁合同，除承租人为尚玉龙外，其余合同内容与2020年6月29日租赁合同基本一致，其中合同第一条均约定，交付标准：现状交付，签订合同之日乙方（承租人）已完成对房屋面积、质量等的验收并明确认可。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人租赁合同第一条约定，签订合同之日乙方（承租人）已完成对房屋面积、质量等的验收并明确认可，应当认定上诉人在签订租赁合同时已经确认租赁房屋符合合同约定。现作为承租人的翔盛公司主张发杰缘公司交付的房屋面积不符合合同约定，应当由其承担举证责任。根据上诉人的陈述，被上诉人用其有问题的尺子对厂房进行测量，结果是宽度为42米，长度为97米，上诉人用自己的尺子测量后，发现实际宽度为40.8米，长度只有81米。一般而言，尺子有问题，通过该尺子测量的误差比例应当一致，而根据上诉人的陈述，被上诉人使用的尺子不符合质量标准导致房屋长度、宽度误差的比例明显不一致。上述提供的中介的电话录音显示上诉人在与中介沟通过程中中介也多次陈述租赁房屋面积符合合同约定。上诉人在其提供的微信聊天记录、电话录音证据中陈述房屋面积不足均是其单方陈述，并无其他有力证据予以印证。综上，上诉人主张被上诉人房屋交付面积不符合合同约定缺乏足够的证据支持，本院不予采信。上诉人以此主张被上诉人违约并据此要求被上诉人双倍返还定金及赔偿损失的请求缺乏事实和证据支持，一审法院据此驳回上诉人的诉请并无不当。综上，上诉人翔盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6313元，由上诉人常州翔盛智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年六月十四日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐