江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3457号上诉人（原审被告）：健生道（江苏）生物科技有限公司，统一社会信用代码91320211338783620U，住所地江苏省无锡市十八湾路288号湖景科技园20号-1。法定代表人：任炼，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：无锡湖景科技园发展有限公司，统一社会信用代码91320211685892469D，住所地江苏省无锡市滨湖区十八湾路288号。法定代表人：杨寅旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：单博，江苏太湖律师事务所律师。原审被告：任炼，男，1962年6月23日生，汉族，住山东省济南市历下区。上诉人健生道（江苏）生物科技有限公司（以下简称健生道生物公司）因与被上诉人无锡湖景科技园发展有限公司（以下简称湖景科技公司），原审被告任炼房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2021)苏0211民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。健生道生物公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回湖景科技公司的诉讼请求，本案诉讼费由湖景科技公司承担。事实和理由：1.双方之间的《房屋租赁合同》并非其真实意思表示，其签订合同是因为被湖景科技公司欺骗，湖景科技公司系当地政府出资成立并负责招商引资的产业园项目公司，该公司答应其项目筹建期给予免房租、税金等优惠政策，其才答应入驻园区，签订合同、出具承诺书均是该公司为了应付上级管理部门检查，双方之间并不存在真实的租赁关系。2.即使双方之间存在《租赁合同》，湖景科技公司也未依约向其交付房屋，合同并未履行。3.案涉房屋存在严重漏水、交通不便等问题，并闲置多年，其不应支付租金，请求法院判决返还其前期预付的租金和投入的费用。湖景科技公司答辩称，健生道生物公司的上诉请求无事实依据，请求二审驳回上诉，维持原判。任炼同意健生道生物公司的上诉意见。湖景科技公司向一审法院起诉请求：1.请求判令健生道生物公司、任炼共同向其支付自2017年1月1日至2019年7月31日止的租金269162元；2.判令健生道生物公司向其支付2019年8月1日至2020年3月31日止的租金69768元；3.判令健生道生物公司向其支付其所欠租金产生的自2017年1月1日至2019年12月31日的违约金148150元以及以338930元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止按每日万分之八计算的违约金；4.判令健生道生物公司、任炼承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月，出租方湖景科技公司（甲方）与承租方健生道生物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于无锡市滨湖区××路××号××号××道生物公司使用，楼面面积819平方米，地下室面积252平方米;乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋的面积大小及设施状况表示满意并同意按房屋现状接受。双方同意，房屋出租面积以双方确认交付的面积为准；甲方出租房屋的装修及设施，已交付时的现状为准；甲方应在2015年7月1日（交付日）把房屋交付给乙方；该房屋租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；房屋租金的支付按先付后用原则，以一个季度为一周期支付，从2015年7月1日至2018年6月30日，该房屋楼面租金按出租面积以17元／月／平方米计算，该房屋地下室租金按出租面积以10元／月／平方米计算，每年租金为197316元，第一周期的租金应于2015年7月1日前付清，以后的租金乙方应于每一周期开始前5天内支付，先付后用；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，乙方在支付首期租金的同时应向甲方交纳房屋保证金（根据租赁面积支付，不计利息）27000元。如乙方违反本合同任何条款，甲方有权扣除前述保证金，或作为弥补乙方欠缴或应赔付款项。甲方按本合同规定保证金抵扣乙方应缴或应赔的款项后，乙方须在接到甲方书面通知后十四天内补足保证金。租期届满或提前终止时，由甲方扣除乙方应承担的款项后如有剩余的，应退还给乙方。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致租赁合同解除的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状并由乙方承担恢复原状的费用。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；若乙方逾期支付房屋租金等费用，自滞付之日起，乙方应向甲方支付违约金，按逾期金额每日百分之0.5计，直至乙方缴清为止；本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方可以协商解决。协商不成，任一方均可向租赁房屋所在地人民法院提请裁决等。2015年，健生道生物公司按约交付了保证金27000元，同年4月，湖景科技公司向健生道生物公司交付了案涉房屋。后湖景科技公司（甲方）与健生道生物公司（乙方）就无锡市滨湖区十八湾路288号20号-1房屋租赁事宜达成《协议书》，内容如下：1、乙方在蠡园开发区湖景科技园生产经营，主营业务以研发、办公为主。企业的法定地址位于蠡园开发区湖景科技园20号-1……租赁期限为3年；2、在签订本协议的同时，甲乙双方另行签订了房屋租赁合同……出租使用面积819平方米；3、乙方自2016年1月1日起向甲方缴纳房租租金，甲方应在收到租金后一个星期内出具发票……4、该房屋功能仅作企业生产经营及办公使用，乙方不得转让和变更其使用性质；5、甲方协助企业办理工商执照、银行开户、税务登记等手续，相关费用由乙方承担；……7、乙方承诺：7.1在湖景科技园的经营期限不低于6年，否则承担违约责任，若租赁期限因甲方原因导致乙方外迁，则乙方免责；7.2第一个完整经营年度的税收达超81.9万元(每平米1000元的标准)，或在2015年7月至2018年6月期间税收累计达超245.7万元人民币，则乙方享受如下优惠：(1)免除乙方2015年7月1日至2015年12月31日的租金。(2)按照17元/月/m²的标准支付租金；7.3三年后续租租房价格调整到园区其他企业同等水平；8、若乙方未能按照承诺完成税收，乙方应当：(1)按照19元/月/㎡的标准支付承租期间的租金(即需要按照2元/m²的标准另行补缴承租期间的租金)；(2)补缴2015年7月1日至2015年12月31日的租金。乙方应在合同到期后一次性补缴的2015年7月1日至2018年6月30日期间的优惠租金支付给甲方等。2017年4月1日，出租方湖景科技公司（甲方）与承租方健生道生物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于无锡市滨湖区××路××号××号楼××单元房屋（建筑面积513平方米）租给乙方使用，该租赁房屋性质为办公用房；租赁期限为3年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止；租赁房屋每月租金为8721元，乙方先支付租金再使用房屋，乙方应在下一个周期开始前5天支付租金，第一期租金应当在本合同签署之日同时支付，甲方收到房屋租金和履约保证金后再向乙方交付租赁房屋，乙方按照以一个季度为一周期支付租金；签订本合同时，乙方应当向甲方支付履行保证金27000元。合同终止，乙方迁出，双方已经结清，无任何纠葛后，甲方再将履约保证金退回给乙方（不支付利息）。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除；甲方应在2017年4月1日前按照合同约定，将出租的房屋全部交给乙方使用。乙方应当爱护房屋并按时交纳租金，乙方逾期交付房屋租金的，每逾期一日乙方应当向甲方支付房屋租金千分之一的滞纳金；有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回租赁房屋，并要求乙方支付三个月的房屋租金作为违约金，无需给予乙方任何补偿：（一）乙方无正当理由拖欠租金、水费、电费、物业费、综合服务管理费等费用达两个月的；……甲方未按合同规定的面积、标准提供出租房屋及配套设施，负责赔偿由此给乙方造成的损失；无论因任何原因导致本合同终止的，乙方必须在5日内搬出属于乙方所有的全部物件，逾期未搬离的，则视为乙方放弃对余物的所有权，甲方有权处理，乙方对此保证不提出任何异议，并不主张任何权利；本合同如发生纠纷，甲、乙双方应通过友好协调解决，不能解决时向租赁房屋所在地人民法院起诉；乙方租赁面积在1000平方米以内的，自入驻之日起三年后的税收能力达到30万以上，期满后准予续租等。庭审中，健生道生物公司、任炼提供营业执照，拟证明其因对方招商引资而进驻园区；提供房屋漏水图片、装修凭证，拟证明其装修投入251118.04元以及案涉房屋漏水的情况；提供负债表、利润表，证明健生道生物公司并未实际开展经营。湖景科技公司认为营业执照、负债表、利润表的证明目的与本案无关联，对于装修费用和漏水情况不予认可。双方确认现健生道生物公司已经迁出案涉房屋。另查明，2019年7月16日，健生道生物公司出具《承诺书》，内容为：“在合同期内未按期缴纳租金，现欠租情况如下：原合同（2015.7.1-2018.6.30），于2017年3月31日终止；租赁楼面面积819平米，地下室252平米，已付2015年7月1日起至2016年12月31日的租金；2017年1-3月应收租金为26316元，2016年余1342元，还有24974元未支付。新合同（2017.4.1-2020.3.31），租赁楼面面积513平米，尚未支付租金2017年4-12月78489元；2018年1-12月104652元；2019年1-7月61047元；合计269162元。现法人任炼承诺于2019年7月底全部付清未支付租金。如不能如期支付，本人愿意承担全部法律责任。”下方落款处有健生道生物公司公章以及任炼签名。再查明，位于无锡市××的房屋所有权人为湖景科技公司，登记时间2013年12月20日，规划用途教医科。上述事实，有《房屋租赁合同》、《承诺书》、不动产权证、营业执照、照片复印件、装修凭证复印件、负债表、利润表等证据及当事人陈述笔录在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。湖景科技公司与健生道生物公司于2015年4月签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。湖景科技公司按照合同约定向健生道生物公司提供了案涉房屋，现租赁期限已经届满，健生道生物公司应当支付相应租金。健生道生物公司抗辩湖景科技公司未向其按约交付案涉房屋，未提供证据，且与租赁合同中“乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋的面积大小及设施状况表示满意并同意按房屋现状接受”之约定不符；健生道生物公司以装修投入和房屋漏水、未实际开展经营为由、未出具发票、新冠疫情减免租金等情节进行抗辩，不属于其可以拒绝支付租金的正当理由，故该院不予采纳。关于结欠租金，根据《房屋租赁合同》、《承诺书》及双方当事人陈述，可以确认健生道生物公司自2017年1月1日至2020年3月31日结欠湖景科技公司房屋租金共计338930元，扣除健生道生物公司已缴纳的保证金27000元，健生道生物公司还应向湖景科技公司支付房屋租金311930元。健生道生物公司认为出具承诺书非公司本意，但未提供证据予以证明，故法院不予采纳。关于违约金，健生道生物公司认为合同中虽然约定了违约金，但认为其在房屋租金未缴纳的情况下不应承担，法院依据案件审理实际情况和现有证据，酌情调整违约金为50000元。关于任炼是否需要承担责任，2019年7月16日出具的《承诺书》上有任炼本人签名，任炼认为该签名代表的是健生道生物公司而非个人，此与《承诺书》中“如不能如期支付，本人愿意承担全部法律责任”不符，故任炼签名的行为属于债务加入，任炼应当对《承诺书》中确认的租金金额242162元（自2017年1月1日至2019年7月31日为269162元再扣除保证金27000元）承担共同还款责任。综上，湖景科技公司要求健生道生物公司、任炼立即支付自2017年1月1日至2019年7月31日止欠付租金242162元，另要求健生道生物公司支付自2019年8月1日至2020年3月31日止欠付租金69768元及违约金50000元，该院予以支持，对于其他主张，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、健生道生物公司、任炼应于判决生效之日起三日内向无锡湖景科技园发展有限公司支付2017年1月1日至2019年7月31日期间房屋租金242162元；二、健生道生物公司应于判决生效之日起三日内向无锡湖景科技园发展有限公司支付2019年8月1日至2020年3月31日期间房屋租金69768元、违约金50000元，合计119768元；三、驳回湖景科技公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计5402元，其中3541元由健生道（江苏）生物公司、任炼共同负担，1861元由湖景科技公司负担。本院经二审审理对一审查明的事实依法予以确认。二审中，健生道生物公司提供其于2021年6月26日拍摄的案涉房屋照片一组，证明案涉房屋尚未分割无法使用，其不应支付租金。湖景科技公司质证称，该证据与本案争议无关，其不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。本案中，健生道生物公司主张案涉的《房屋租赁合同》、《承诺书》系其受湖景科技公司欺骗签订或出具，并非其真实意思表示，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予采信。健生道生物公司主张《房屋租赁合同》未履行，与合同约定不符，且有悖于其于2019年7月16日出具《承诺书》确认所结欠租金的事实，本院亦不予采信。关于健生道生物公司上诉主张案涉房屋严重漏水、交通偏远，其不应支付租金，并无合同依据，本院不予采纳。健生道生物公司二审中提供的照片拍摄于2021年6月26日，并不能反映案涉房屋交付时及租赁合同履行过程中的情况，且双方于签订的租赁合同中明确健生道生物公司接受房屋现状，故其主张案涉房屋不能使用，本院不予采信。健生道生物公司二审中请求法院判决湖景科技公司返还其预付的租金和投入的费用，因其在一审中提起反诉，二审法院不予理涉。综上，健生道生物公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10804元，由上诉人健生道生物公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月二十九日书记员  刘 滢