河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6220号上诉人（原审原告）：代冬霞，女，1987年12月12日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张展展，河南浩盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州华祥置业有限公司，住所地河南省新郑市梨河镇供销合作社院内，统一社会信用代码。法定代表人：高柯，总经理。委托诉讼代理人：周铁民，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州中祥商业管理有限公司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇华祥国贸大厦7层01，统一社会信用代码。法定代表人：廖琪，总经理。上诉人代冬霞因与被上诉人郑州华祥置业有限公司（以下简称华祥公司）、郑州中祥商业管理有限公司（以下简称中祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人代冬霞及其委托诉讼代理人张展展，被上诉人华祥公司委托诉讼代理人周铁民，中祥公司法定代表人廖琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代冬霞上诉请求：1.撤销河南省新郑市人民法院（2021）豫0108民初728号判决书第一项、第二项、第三项，依法改判或发回重审。2.本案上诉费由华祥公司、中祥公司承担。事实和理由：（一）原判决事实认定不清，证据不足。代冬霞与华祥公司注销商品房买卖合同的行为并非商品房买卖合同的解除或撤销。本案中注销备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖合同作废的登记专用章，该行为仅是一种行政管理行为，原审法院对此理解为双方协商一致解除合同系法律适用错误。本案实际是华祥公司严重违约，其不享有合同解除权。（二）华祥公司在与代冬霞签订商品房买卖合同前，存在虚假宣传，华祥公司在撤销商品房买卖合同备案的申请表中也提到撤销备案的原因是销售房款和合同房款不一致。《商铺委托经营管理合同》格式条款中对于三年租金充抵房屋价款的约定华祥公司与中祥公司也不予承认。华祥公司与中祥公司有义务出具该合同原件，但在原审中拒不出具，原审法院对此没有认定便作出判决，故原审法院认定事实不清。（三）涉案商铺《商品房买卖合同》关于合同价款的条款应该包含总房款19%的租金收益。该合同条款中未有此项，华祥公司应当承担违约责任。（四）本案并非双方协商解除合同的情形，而是因为华祥公司严重违约在先，华祥公司并不享有合同解除权。原审法院认定双方达成解除合同的合议是对事实的歪曲。华祥公司辩称，代冬霞的上诉理由均不能成立，涉案两套房屋是由代冬霞自己申请注销的，不是诉状中所称的是华祥公司要求注销的，华祥公司不存在违约行为、不应当支付违约金。华祥公司与代冬霞从没签订过商铺租赁协议，不应当承担支付租金事宜。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，请求贵院予以维持原审判决，驳回代冬霞的上诉请求。中祥公司辩称，代冬霞未与中祥公司签订商铺租赁协议，中祥公司签订商铺租赁协议是双方自愿的。本次上诉和中祥公司无关。代冬霞向原审法院起诉请求：1.判决解除代冬霞与华祥公司、中祥公司签订的《商品房买卖合同》、《华祥国贸商铺委托经营管理合同》；2.判决华祥公司返还代冬霞购房款本金171457元及以购房款总额421457元为基数的同期同类贷款利息；3.判决华祥公司返还代冬霞房屋专项维修基金1953元及服务费3000元；4.判决华祥公司按已付购房款171457元的50％，支付代冬霞违约金共计85728.5元；5.判决华祥公司支付代冬霞三年租金抵房款（按照三年租金为购房款总额19％共98860元计算）共计98860元；6.判决华祥公司、中祥公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月6日，华祥公司与代冬霞签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：，合同主要内容为：代冬霞购买华祥公司开发的位于商铺。4228号商铺建筑面积12.89平方米，单价14001.16元／㎡，房屋总价款180475元。4229号商铺建筑面积17.17平方米，单价14035.06元／㎡，房屋总价款240982元。上述两份合同签订后，代冬霞向华祥公司支付4228号商铺购房款180475元、4229号商铺购房款240982元，共计421457元；向新郑市物业维修资金管理中心缴纳4228号商铺维修资金837元、4229号商铺维修资金1116元，共计1953元；向华祥公司支付服务费1500元。代冬霞向该院提交的证据显示，其于2020年7月28日向华祥公司递交退房申请，申请书中称：“我叫代冬霞，我是2019年11月6日在北侧华祥国贸通过电话销售夏春丽买的4层4229和4层4228两套商铺，在2019年12月中旬申请退房申请因为疫情原因于今年2020年7月28日来到房管局来退房，退房原因具体如下：我当时在2019年4月份交的首付款，当时开发商并未取得房屋预售证，当时并未告知我与后来才知道，后来开发商又以我贷款下不来让我全款来付，否则不退首付款，当时自己不太清楚规则，只能到处贷款以及借钱来凑齐全款，我凑完全款在2019年11月6日才见到正式购房合同，后来一看合同的全款额却少了两万多每套房，后来跟开发商协商之后给与退房。代冬霞。”代冬霞提交的《商品房买卖合同备案信息注销申请表》显示，2020年7月28日华祥公司委托员工为代冬霞办理预售许可证号为190095下的合同号为的商品房买卖合同备案信息撤销手续。本案审理中，代冬霞、华祥公司均认可，双方已于2020年7月28日共同到房管局办理了涉案两套商铺的商品房买卖合同注销备案手续。华祥公司提交的证据显示，涉案两套商铺的商品房买卖合同已加盖“合同作废专用章”。2020年10月30日，代冬霞出具收到华祥公司退商铺（4-228／229）房款250000元的收条一份。代冬霞向该院提交华祥公司销售总监李瑞涛微信朋友圈广告，拟证明合同总价款未记载总价款19％的三年租金收益。华祥公司对此不予认可，称两套房屋交房款与合同款不一致不是事实，合同上是421457元，代冬霞交款也是421457元。代冬霞向该院提交其他业主的《商铺委托经营管理合同》复印件，拟证明其与中祥公司签订有《商铺委托经营管理合同》，且合同显示，代冬霞已委托中祥公司管理公司对其铺位收房并招商。中祥公司对此亦不予认可，称代冬霞提交的合同将甲、乙方覆盖，看不清主体是谁，涉案两套商铺的合同已经注销，不存在委托经营，且已经退给代冬霞25万元房款。以上事实，有双方的陈述、《商品房买卖合同》、发票、维修基金交存凭证等证据予以证明。一审法院认为，代冬霞、华祥公司在签订涉案两套商铺的商品房买卖合同后，代冬霞于2020年7月28日向华祥公司提出退房申请，且双方已到房管局办理了涉案两套商铺的商品房买卖合同注销备案手续，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故本案应视为双方对解除合同已达成合意，编号为的涉案两份《商品房买卖合同》已于2020年7月28日解除。代冬霞提起诉讼再次请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，对此原审法院不予支持。针对代冬霞请求解除《华祥国贸商铺委托经营管理合同》的诉请，代冬霞并未向原审法院提交其与中祥公司签订的《华祥国贸商铺委托经营管理合同》，中祥公司亦不认可存在上述合同，故对代冬霞的该项诉请，原审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。代冬霞与华祥公司签订的涉案合同解除后，根据涉案合同的履行情况，华祥公司应退还代冬霞支付的相关费用，代冬霞向华祥公司支付了涉案两套商铺的购房款421457元、房屋专项维修资金1953元、服务费1500元，扣除华祥公司已退还的购房款250000元，华祥公司仍应向代冬霞退还购房款171457元、维修资金1953元、服务费1500元。代冬霞请求中祥公司承担共同还款责任的诉请，原审法院不予支持。针对代冬霞请求华祥公司支付购房款利息的诉请，涉案《商品房买卖合同》于2020年7月28日解除，华祥公司应于2020年7月29日退还代冬霞购房款，但华祥公司仅于2020年10月30日退还250000元，故华祥公司应自2020年7月29日起以421457元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年10月29日；自2020年10月30日起以171457元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。针对代冬霞请求华祥公司支付违约金的诉请，本次诉讼前涉案合同已解除，代冬霞请求华祥公司依照涉案合同承担违约责任，无事实和法律依据，对此原审法院不予支持。针对代冬霞请求华祥公司支付其三年租金抵房款（按照三年租金为购房款总额19％共98860元计算）的诉请，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、代冬霞与郑州华祥置业有限公司于2019年11月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为于2020年7月28日解除；二、郑州华祥置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还代冬霞购房款171457元及利息（利息以421457元为基数，自2020年7月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年10月29日；以171457元为基数，自2020年10月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止）；三、郑州华祥置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还代冬霞房屋专项维修资金1953元、服务费1500元；四、驳回代冬霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，减半收取计3358元，由代冬霞负担1731元，由郑州华祥置业有限公司负担1627元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。代冬霞为支持其上诉请求，提交证据如下：1.《关于新郑市法院对华祥国贸调查令的回复》，原件已交原审法院。2.《委托经营管理合同》复印件。3.涉案商铺4228、4229正在装修中的照片5张。4.中祥公司的《企业信用信息公示报告》一份。证明目的：1.华祥公司持有《商铺委托经营管理合同》原件但拒不出示，且案涉房屋已被华祥公司出租。2.当时约定了以3年的租金折抵购房款。3.代冬霞与华祥公司商品房买卖合同还没解除，该涉案商铺已二次销售。4.中祥公司的经营范围为房屋租赁，没有开发权。华祥公司质证：对证据1真实性没有异议，两套房屋我公司至今没有销售。对证据2真实性有异议，该合同是一个复印件，且该复印件当中有修改现象，不能证明代冬霞与中祥公司签有租赁协议。对证据3真实性有异议，该组照片没有时间地点，不能证明是我公司对该项目进行了装修，且华祥公司和代冬霞的商品房买卖合同已经注销，并退回了代冬霞部分购房款25万元，该商铺现由华祥公司所有。对证据4真实性没有异议。中祥公司同华祥公司的意见。本院认证：证据1、4与本案缺乏关联性，不予采纳；证据2、3的真实性有异议，本院不予采纳。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。关于本案商品房买卖合同是否已解除的问题，代冬霞2020年7月28日向华祥公司提出退房申请，且双方已到房管局办理了涉案两套商铺的商品房买卖合同注销备案手续，华祥公司也已实际向代冬霞退还25万元房款，上述行为足以认定双方之间的商品房买卖合同已解除。代冬霞上诉主张商品房买卖合同未解除、原审法院认定事实错误的理由与查明事实不符，本院不予采纳。因本案事实发生在民法典施行之前，故原审法院适用民法典有关规定属适用法律错误，本院依法予以纠正。根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。据此，华祥公司应退还代冬霞支付的相关费用及利息损失，原审法院判令华祥公司退还代冬霞购房款171457元、维修资金1953元、服务费1500元及自2020年7月29日起以421457元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年10月29日、自2020年10月30日起以171457元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止的利息，于法有据，计算准确，本院予以确认。因代冬霞提供的证据不足以认定其与中祥公司之间签订有《商铺委托经营管理合同》以及华祥公司承诺支付其三年租金抵房款（按照三年租金为购房款总额19％共98860元），故对其要求支付违约金和三年租金的主张不予支持。综上所述，代冬霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6715元，由上诉人代冬霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年六月一日书记员  宋佳倩