北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8130号上诉人（原审被告）：胡家全，男，1965年12月10日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：姚所成，男，1973年4月6日出生，汉族，北京所成金龙信息咨询有限公司法务部经理，北京所成金龙信息咨询有限公司推荐代理。被上诉人（原审原告）：北京原香未来超市有限公司，住所地北京市房山区德润街6号院8号楼一层006、-1层。法定代表人：戚新军，经理。委托诉讼代理人：李亚光，北京市华泰律师事务所律师。原审第三人：北京原香爱童教育咨询有限公司，住所地北京市房山区德润街6号院8号楼二层101-006。法定代表人：胡家全，经理。委托诉讼代理人：姚所成，男，1973年4月6日出生，汉族，北京所成金龙信息咨询有限公司法务部经理，北京所成金龙信息咨询有限公司推荐代理。上诉人胡家全因与被上诉人北京原香未来超市有限公司（以下简称原香未来超市）、原审第三人北京原香爱童教育咨询有限公司（以下简称原香爱童公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0111民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡家全上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：2020年1月中旬开始，根据北京市教育委员会对学前教育开学开园的规定，2020年9月9日开学和开园。我经营的幼儿园2020年按照上述规定全面停止经营，但我已经预先缴纳租赁费至2020年4月15日。根据规定，2020年9月9日开学至2020年11月3日合同终止，我交的两个月租金（2020年2月15日-2020年4月14日）应当冲抵后期两个月（2020年9月9日-2020年11月3日）的租金，还剩余6944元。原香未来超市同时应当退还我后期缴纳的5万元及保证金41000元。承诺书是原香未来超市以断电为由胁迫我出具的。原香未来超市辩称，同意一审判决，不同意胡家全的上诉请求。原香爱童公司述称，同意胡家全的上诉请求和理由。原香未来公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令胡家全支付原香未来超市自2020年4月15日至2020年11月3日期间欠缴房屋租金131664元；2．请求法院判令胡家全支付原香未来超市违约金50000元；3．解除双方签订的《场地租赁合同》。一审法院认定事实：2017年4月7日，原香未来超市（甲方）与胡家全（乙方）签订场地租赁合同一份，约定乙方租用甲方位于北京市房山区原香漫谷小区德润街6号院8号楼二层，面积约600平方米，外广场一层作为幼儿园活动场地租给乙方使用。甲乙双方约定，乙方该承租场地只用于经营幼儿启蒙。租金标准为年租金合计500000元，大写伍拾万元整（含物业费）。租金支付方式为半年交纳租金，合同签订时乙方以现金方式支付甲方首期租金250000元。本合同签订后7日内，乙方须以现金形式向甲方交纳履约保证金肆万壹仟元。履约保证金，不冲抵乙方应交纳租金及各种费用。本合同终止后，甲方在扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金及各种费用后，于3个月后将履约保证金无息归还乙方。本租赁合同有效期自2017年7月15日起至2022年7月14日止。租赁合同还就其他事项进行了约定。2017年4月6日，胡家全向原香未来超市交纳履约保证金41000元。2020年8月23日，胡家全交纳租金（2020年4月15日至2020年10月14日）50000元。2020年10月，胡家全签署承诺书，内容为：胡家全承租幼儿园于2020年4月15日至2021年10月14日租金21万，免租一个半月（52500元）应交157500元。胡家全承诺，2020年8月23日交50000元，2020年9月30日之前补齐剩余租金107500元，2020年10月15至2021年4月14日租金21万元应于2020年10月31日交齐。胡家全在尾部签字捺手印。后胡家全未能按期足额交纳租金，故原香未来超市起诉至法院。关于胡家全与原香爱童的关系，原香爱童公司于2017年6月20日成立。胡家全在原香爱童公司未成立时，以公司发起人之名义签订的涉案场地租赁合同。原香爱童公司认为胡家全的行为均代表该公司，原香爱童公司对胡家全的行为均予以认可，并承担相应权利义务。一审庭审中，双方一致认可原香未来超市2020年11月3日收回涉案场地，2017年4月6日签订的《场地租赁合同》于2020年11月4日解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现双方当事人均同意双方之间的场地租赁合同于2020年11月4日解除，一审法院对此不持异议。胡家全未能足额交纳2020年4月15日至2020年11月3日期间的租金，原香未来超市主张此期间租金，于法有据，一审法院应予支持。关于给付欠付租金的主体，胡家全主张其行为均是代表公司的行为，其个人不应承担给付义务。原香爱童公司认可胡家全的行为系代表公司，并表示同意承担胡家全行为的全部权利和义务。经一审法院释明，原香未来超市确认要求胡家全承担给付义务。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。据此，原香未来超市要求胡家全承担给付义务，一审法院对此不持异议。胡家全主张不承担给付义务的答辩意见，一审法院不予采信。关于给付欠付租金的数额，原香未来超市提交的胡家全签署的承诺书，原香爱童公司、胡家全均认可，同时原香未来超市主张考虑到疫情原因该公司已给胡家全减免租金52500元。一审法院综合考虑双方签订的租赁合同、承诺书、租赁场地使用用途、租赁期限及疫情原因等因素，认为原香未来超市主张欠付租金数额并无不当，但根据双方签订的租赁合同胡家全给付租金数额应扣除胡家全交纳的履约保证金，故扣除胡家全交纳的履约保证金41000元外，胡家全应支付租金90664元。关于原香未来超市主张的违约金，胡家全认为其不存在违约行为，主张涉案房屋经营的幼儿园不能营业系因疫情、国家政策等不可抗力之原因造成，故不同意赔付违约金。一审法院认为，双方均认可涉案房屋用于经营幼儿园，疫情对于涉案房屋的使用势必造成较大影响，在此情况下，即使胡家全未能依约足额给付2020年4月15日至2020年11月3日租金，亦不宜承担违约责任，故一审法院对胡家全的辩论意见予以采信，对原香未来超市主张违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2021年3月判决：一、原香未来超市与胡家全于2017年4月6日签订的《场地租赁合同》于2020年11月4日解除；二、胡家全于判决生效后七日内给付原香未来超市租金90664元；三、驳回原香未来超市的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于本案租赁合同的主体，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担，原香未来超市要求胡家全承担给付义务，本院不持异议。胡家全与原香未来超市于一审中，一致认可原香未来超市于2020年11月3日收回涉案场地，2017年4月6日签订的《场地租赁合同》于2020年11月4日解除，故一审法院判决双方《场地租赁合同》于2020年11月4日解除，本院予以认可。根据本案双方于二审中的诉辩主张及陈述，本案争点为胡家全出具的承诺书是否可以作为本案认定依据，及新冠肺炎疫情是否构成胡家全未交租金的违约免责事由。首先，关于承诺书，胡家全主张系在原香未来超市以断电方式胁迫欺诈情况下签订的，并提交原香爱童双语幼儿园多位老师签字《证明》作为证据，原香未来超市对此不予认可。本院认为，该《证明》所载8月、10月两次停电情况即便为真，也不足以证明停电系原香未来超市造成，亦不足以证明原香未来超市以此胁迫胡家全出具承诺书。故胡家全的该项主张不能成立，该承诺书可以作为本案认定依据。而且，胁迫是撤销承诺书的事由，未经主张撤销权，其效力不能被直接否定。其次，关于新冠肺炎疫情是否构成未交租金的违约免责事由，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案《场地租赁合同》约定胡家全租赁涉案场地系用于经营幼儿启蒙，涉案场地亦实际用于幼儿园经营。新冠肺炎疫情及防控措施确会给涉案房屋幼儿园经营活动造成较大影响，但胡家全认可在2020年11月4日前占有涉案场地，故新冠肺炎疫情应当构成胡家全违约责任的部分免责事由，而非全部免责事由。原香未来超市已给胡家全减免租金52500元，一审法院综合考虑双方签订的租赁合同、承诺书、租赁场地使用用途、租赁期限、新冠肺炎疫情原因、幼儿园恢复经营等因素，认定扣除胡家全缴纳的履约保证金41000元外，胡家全仍应支付租金90664元、无需支付违约金，符合本案实际，本院予以认可。综上所述，胡家全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2067元，由胡家全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 元二〇二一年六月二十五日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉