广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1315号上诉人（原审原告）：钟丽霞，女，1987年7月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××。委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林心雨，广东远大永恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张辨，女，1979年4月15日出生，汉族，住河南省方城县××××××××××××。被上诉人（原审被告）：李国旺，男，1978年12月17日出生，汉族，住河南省方城县××××××××××××。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张传刚，广东正诺律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁灵芝，广东正诺律师事务所实习律师。原审第三人：清远市众志房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区环城二路39号湖景湾商业楼1层04号。法定代表人：廖家乐。上诉人钟丽霞因与被上诉人张辨、李国旺，原审第三人清远市众志房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟丽霞的上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持钟丽霞全部诉讼请求；二、本案诉讼费由张辨、李国旺负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，应予更正。首先，钟丽霞授权陈洁峰与张辨、李国旺，清远市众志房地产开发有限公司三方签订的《房地产买卖合同》，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守履行。其次，李国旺、张辨在合同履行过程中明确表示因疫情致其难以继续履行合同，其构成违约，理应按照成交价的20%计算即99600元支付违约金。但是，一审法院认为钟丽霞未能举证证实损失，仅认定10000元违约金，明显错误。理由如下，一是在合同有效的情况下，各方当事人应遵守合同约定承担相关法律后果。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。其次，双方约定违约金按照成交价的20%计算，是双方签订合同时能够预见到或者应当预见到的因违约应承担责任。如果随意降低违约金金额，使违约方认为违约成本低，容易引发大量违约行为出现，不利于商业自由交易，造成守约方损失任意扩大。最后，若认为违约金过高，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条规定，主张违约金过高的违约方李国旺、张辨应当对违约金是否过高承担举证责任。另外，钟丽霞为举证证明张辨、李国旺因违约造成的实际损失，委托广东南粤房地产评估公司对案涉房屋价值进行评估。综上，一审法院适用法律错误，错误将举证责任倒置，违背合同意思自治原则，请求以评估价值与合同约定的价格确定钟丽霞的实际损失。张辨、李国旺答辩称：一、张辨不存在任何违约行为，不应承担违约责任。张辨与钟丽霞签订房屋买卖合同后，积极履行合同义务。为了顺利办理银行贷款，向按揭公司支付5000元按揭费用，后经法院向建设银行调取李国旺按揭是否通过的证据材料，因此可认定在银行贷款通过审批后，张辨不存在拒绝履行合同义务的行为。其次，按照合同相对性原则，李国旺不是涉案合同的当事人，不能根据李国旺认为因疫情原因不愿意继续履行或协商降价的想法，就此认定张辨存在预期违约行为。李国旺的行为事先既没有得到张辨的授权，事后也没有得到张辨的追认，因此不能认定张辨存在违约。再次，钟丽霞没有履行催告行为，其径行要求解除合同，要求张辨承担违约行为，明显违法。二、本案应维持原审判决，驳回钟丽霞的全部诉讼请求。如上所述，及结合新冠疫情，李国旺从2020年2月起没有任何收入等因素，钟丽霞未出售房屋，也未产生实际损失，故本案应驳回钟丽霞的全部上诉请求。清远市众志房地产开发有限公司经本院合法送达未参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。钟丽霞向原审法院起诉请求：一、张辨、李国旺赔偿成交价20%的违约金99600元；二、没收张辨支付购房定金10000元；三、诉讼费、律师费由张辨、李国旺承担。庭审中，钟丽霞撤回第二项诉讼请求，并增加诉讼请求：解除买卖合同。原审法院认定事实：钟丽霞系清远市清城XXXXXXX502号房屋的权利人，张辨、李国旺系夫妻关系。2020年1月13日，钟丽霞书面授权案外人陈洁峰代为出售和签订上述房屋的买卖合同。2020年1月18日，代理人陈洁峰代钟丽霞作为卖方与买方张辨、经纪方清远市众志房地产开发有限公司就涉案房屋的买卖签订了《房地产买卖合同》，合同约定成交价为498000元。合同第十一条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业给买方，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。合同尾部备注：买卖双方友好协商，本次交易贷款金额398000元分为两笔贷款（含15年的商业贷款+5年的装修贷款）。合同附件付款方式约定，双方均同意按银行按揭方式收付楼款：定金10000元，买方在签署本合同同时交给卖方；卖方应收到定金7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方向银行申请15年398000元的银行按揭贷款；首期楼款（不含定金）90000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方…。同日，代理人陈洁峰出具收款收据，确认收到张辨支付的涉案房屋购房定金10000元。此外，钟丽霞通过微信向案外人广州竞宇金融服务有限公司（以下简称竞宇公司）员工何晓瑜分五次转账共50000元，陈洁峰向何晓瑜转账共20000元。后何晓瑜又将上述共70000元转账给李国旺。2020年2月27日，李国旺向钟丽霞转账70000元。李国旺认为其共支付涉案房款100000元，其中10000元定金，90000元首期款（80000元转账支付，另10000元在《业务受理确认函》已注明）。诉讼中经询问，李国旺称其收取何晓瑜转账的款项系为办理贷款所用的，是中介让其付首期的，但无法陈述具体原因；第二次庭审中，经原审法院再次询问上述70000元是否为向钟丽霞支付的购房款，张辨、李国旺述称因无足够资金购买涉案房屋，总房价款实际为428000元，合同价为498000元，但未能对此提供书面证据。另查，2020年2月28日，李国旺支付竞宇公司按揭代理费5000元，由竞宇公司代办商业贷款。根据钟丽霞提供的业务受理确认函（二手）、授权委托书（二手）、住房套数声明书显示，张辨、李国旺作为共同买受人与卖方钟丽霞确认授权竞宇公司办理按揭贷款，张辨、李国旺确认家庭现有住房0套，本次购房属于第1套自用住房。此外，《业务受理确认函》中还备注“定金1万，现金”。经询问竞宇公司工作人员何晓瑜，其述称“因银行按揭流程需买方存70000元作首期款，如未存入该笔款项，其无法办理贷款。当时李国旺只有30000元，定金支付了10000元，余额20000元，其建议李国旺借款存入，但李国旺称资金紧张借不到，李国旺提议可以走账，钟丽霞后来才同意。钟丽霞向其支付了70000元，其收到之后就转给了李国旺，李国旺也将这70000元给回了钟丽霞；张辨李国旺仅支付定金10000元，业务受理确认函中记载的‘定金1万，现金’即是上述定金10000元”。关于银行贷款有无审批通过，何晓瑜述称2020年3月17日已经审批通过，但因为李国旺起先称没有时间回来，后来商量可以延迟到3月20日办理过户，20日李国旺因其他事情也未能回来，后25日李国旺回复称让钟丽霞降低一下房价，此后就没有回复何时可以办理过户。此外，钟丽霞提交了清远市众志房地产开发有限公司出具的情况说明，确认签订合同时，李国旺一直在场，协商处理相关买卖事宜，买受人以疫情期间张辨、李国旺经济存在困难为由表示难以按原有合同履行。为协调双方纠纷，我单位组织双方在2020年4月2日进行协商，李国旺再次以疫情为由明确表示不购买房屋，有录音为证。清远市众志房地产开发有限公司于庭审中述称，除10000元定金外，张辨未支付其他房款；房屋的按揭银行已同意贷款，但李国旺未能在约定的时间办理过户。诉讼过程中，张辨向原审法院申请调取李国旺于2020年2月28日在中国建设银行股份有限公司清远市分行所递交的涉案房屋的按揭材料以及钟丽霞出具给张辨的90000元收据，但中国建设银行股份有限公司清远市分行未出具任何调查回执给法院。对于钟丽霞提出解除合同的诉讼请求，第一次庭审中张辨明确表示不同意解除，第二次庭审中张辨及清远市众志房地产开发有限公司均表示同意解除，但张辨认为其不应承担违约金。经询问，李国旺表示如法院认定其为合同相对方，其亦同意解除合同。张辨、李国旺均认为钟丽霞主张的违约金过高。原审法院认为：钟丽霞授权陈洁峰与张辨、清远市众志房地产开发有限公司就涉案房屋的买卖事项签订《房地产买卖合同》，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。鉴于张辨、李国旺及清远市众志房地产开发有限公司均同意钟丽霞要求解除合同的诉讼请求，予以确认。本案双方的争议焦点是：1、李国旺是否为买方主体；2、张辨已付房款数额；3、张辨、李国旺的行为是否违约。对于涉案交易房屋的买方主体。虽李国旺未在《房地产买卖合同》中签名，但其作为合同买方张辨的配偶，与张辨及钟丽霞签订竞宇公司《业务受理确认函》，该函记载“买方李国旺、张辨购买卖方钟丽霞位于清远市××××××502号物业，双方委托我司办理按揭贷款手续…；买方确定交易房地产权属人为2人，姓名李国旺、张辨”，且李国旺已实际支付竞宇公司按揭代理费5000元，故钟丽霞作为卖方，有理由相信李国旺与张辨共同购买涉案房产，结合上述事实及证据，认定李国旺亦是买方主体。关于张辨、李国旺已付房款数额。张辨认为除定金10000元，其另向钟丽霞支付了90000元，其中80000元系转账支付，另有10000元系《业务受理确认函》中记载“定金1万，现金”但李国旺提交的转账记录仅显示李国旺于2020年2月27日向钟丽霞支付70000元。经原审法院询问，竞宇公司员工何晓瑜述称李国旺支付给钟丽霞的70000元系为了贷款走账，该款系钟丽霞支付予其并由其转付给李国旺；李国旺也确认其收取何晓瑜转账的款项系为办理贷款所用的，是中介让其付首期的，故认定李国旺向钟丽霞转账的70000元并非被告已付的涉案房屋首付款。而《业务受理确认函》中备注的“定金1万，现金”也仅能够理解为定金10000元，这与李国旺所陈述的另外现金支付10000元明显不符。综上，本案现有证据仅能够认定张辨、李国旺已付定金10000元。至于张辨、李国旺的行为是否违约。《房地产买卖合同》约定的付款方式为银行按揭付款：1、定金10000元，买方应在签署本合同之同时交付给卖方。2、卖方应收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。现张辨、李国旺已在买卖合同签订后委托竞宇公司代为办理按揭贷款，虽李国旺支付按揭代理费的时间已逾上述合同约定的期限，但并不足以导致买卖交易无法实现。但此后钟丽霞及李国旺、清远市众志房地产开发有限公司协商过程中，李国旺表示因疫情致其难以继续履行合同，属于合同约定的“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业”的情形，构成违约，应向钟丽霞承担违约责任。但合同约定的按照成交价的20%计算违约金99600元明显过高，在钟丽霞未举证证明其因涉案房屋未成交而导致的实际损失的情况下，酌情调整违约金为10000元。因钟丽霞已收取定金10000元，张辨、李国旺亦未反诉要求退还定金，根据合同法关于“一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，张辨、李国旺应向钟丽霞支付的违约金10000元，可与钟丽霞已收取的定金10000元进行抵扣，抵扣之后张辨、李国旺无需再另向钟丽霞支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除钟丽霞与张辨、清远市众志房地产开发有限公司于2020年1月18日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回钟丽霞的其他诉讼请求。案件受理费2492元、财产保全费1016元，合共3508元，由钟丽霞负担3156元，张辨、李国旺负担352元。本院二审期间，钟丽霞提交其单方委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出的《评估报告书》，在价值时点为2020年4月2日涉案房屋市场评估价值401964元，拟证明涉诉房屋在张辨、李国旺违约时的价值与房屋约定的购买价值存在较大差价，可参照该评估报告赔偿房屋差价损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张辨、李国旺质证认为对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合钟丽霞的上诉请求与张辨、李国旺的抗辩意见，归纳本案争议焦点：张辨、李国旺在履行案涉合同过程中是否违约，按合同约定违约金是否过高，应否调整。本案中，钟丽霞授权陈洁峰与张辨、清远市众志房地产开发有限公司就涉案房屋的买卖事项签订《房地产买卖合同》，应为有效合同。李国旺虽未在案涉合同签名，但与张辨、钟丽霞签订《业务受理确认函》等行为，应认定与张辨同为案涉房屋交易的买受人。故对张辨认为李国旺没有在案涉合同上签名不是合同当事人的抗辩理由，本院不予支持。其次，张辨、李国旺在案涉合同履行过程中是否存在违约的问题。张辨在签订合同后向钟丽霞支付10000元定金，原审法院通过调查何晓瑜证实李国旺从何晓瑜账户走账的70000元是源于钟丽霞账户，李国旺也证实这一事实。张辨、李国旺虽为获得银行贷款委托竞宇公司代办银行按揭手续，但没有完善后续按揭程序，且钟丽霞通过诉讼方式催告解除合同，两人也没有异议，故造成钟丽霞的合同目的无法实现的过错主要在于张辨和李国旺，原审认定张辨、李国旺构成违约，符合合同的约定。钟丽霞主张按合同约定的房价款20%计付违约金是否过高的问题。对此，本院认为，违约金是否过高应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。如上所述，张辨、李国旺支付定金10000元，为获得银行贷款与第三方签订委托办理合同，支付一定的费用，而钟丽霞明知张辨、李国旺无能力支付首期购房款70000元，仍协助张辨从自己银行账户走账，清楚实现合同预期目的可能存在一定的风险，况且张辨、李国旺抗辩认为违约金约定过高要求调低。结合双方履约情况，张辨、李国旺的行为确实造成钟丽霞一定的经济损失，但原审判决将违约金调整为没收定金10000元仍不足以填补钟丽霞的实际损失，但按照合同约定房款20%计算违约金明显过高，不符合公平原则，参考评估公司对案涉房屋时价评估价格，故本院酌情调整违约金为40000元。钟丽霞已收取张辨支付定金10000元无需退还，两相抵扣后，张辨、李国旺仍需向钟丽霞支付违约金30000元。综上所述，钟丽霞的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3698号民事判决第一项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3698号民事判决第二项为：限张辨、李国旺在判决发生法律效力之日起十日内向钟丽霞赔偿损失30000元；三、驳回钟丽霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2492元、财产保全费1016元，合共3508元，由钟丽霞负担1754元，由张辨、李国旺负担1754元。钟丽霞预交的二审案件受理费2492元，由钟丽霞负担1246元，由张辨、李国旺负担1246元。由张辨、李国旺负担的诉讼费应在本判决生效之日起十日内迳付给钟丽霞。本判决为终审判决。审 判 长 朱可胜审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年六月二十二日法官助理 吴 骁书 记 员 范小婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。