辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10571号上诉人（原审被告）：郭东波，男，1982年9月22日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳其仕物业服务有限公司，住所地沈阳市铁西区保工北街26-4号(2-1-1)。法定代表人：蔡菊茹，该公司董事长。委托诉讼代理人：王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人郭东波因与被上诉人沈阳其仕物业服务有限公司（以下简称“其仕物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初11767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭东波上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.物业公司未召开业主大会，《物业服务合同》无效。2.服务质量差，卫生不达标，监控摄像损坏等问题存在，物业服务不达标。3.根据国家规定物业服务费应包括电梯费，但物业公司另行收取。4.开庭前由于人在外地无法出庭，多次给法院打电话无人接听，导致一审作为我方不出庭处理。其仕物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。其仕物业公司向一审法院起诉请求：要求被告给付自2017年1月1日起开始拖欠住宅及车库物业服务费，至2019年12月31日止两项共计人民币6002.86元（其中住宅4754.38元，车库1248.48元），违约金1000元。一审法院认定事实：被告郭东波系沈阳市铁西区北二中路33-1号业主，其房屋建筑面积91.08平方米，该房屋位于沈阳亚美利加其仕郡小区内。被告郭东波系其仕亚美利加4号楼负一层14门地下车库产权人，其车库建筑面积40.8平方米，该车库位于沈阳亚美利加其仕郡小区内。2009年6月5日被告郭东波与沈阳博勒物业管理有限公司签订《其仕亚美利加住宅小区前期物业服务委托合同》，合同约定住宅物业服务费收费标准为1.2元/m2/月。2011年2月11日被告郭东波与沈阳博勒物业管理有限公司签订《其仕亚美利加地下车库/库房物业服务合同》，合同约定物业服务费收费标准为0.6元/m2/月。2012年9月5日沈阳博勒物业管理有限公司变更为沈阳其仕物业服务有限公司。2017年7月1日，原告与沈阳市铁西区亚美利加其仕郡住宅小区业主委员会签订《沈阳亚美利加其仕郡物业服务合同》，合同约定收费标准住宅1.5元/m2/月、地下车库0.9元/m2/月。合同签订后原告按约提供了相关物业服务。被告自2017年1月1日-2019年11月30日尚未给付物业服务费为4754.38元、车库物业服务费1248.48元，促成原告起诉。一审法院认为，原告与沈阳市铁西区亚美利加其仕郡住宅小区业主委员会签订的物业服务管理合同，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳物业服务费的义务。被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和被告均应按照物业服务合同约定履行各自义务。被告拖欠物业服务费的行为构成违约，一审法院对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、被告郭东波给付原告沈阳其仕物业服务有限公司自2017年1月1日-2019年11月30日期间的物业服务费人民币4754.38元，于本判决生效之日起十日内给付；二、被告郭东波给付原告沈阳其仕物业服务有限公司自2017年1月1日-2019年11月30日期间的车库物业管理费人民币1248.48元，于本判决生效之日起十日内给付；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取人民币25元，由被告郭东波承担（原告已预交，由被告于本判决发生法律效力起十日内直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人郭东波提交新证据如下：照片，证明物业服务不到位。被上诉人其仕物业公司发表质证意见如下：两张服务照片没有显示具体的拍摄地点以及拍摄时间，不能证明是案涉园区，对其真实性不予认可。2017年社区发布的通知以及公告均与本案无关，是有关业主委员会的事宜，与被上诉人毫无关联。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，案涉园区业主委员会与被上诉人其仕物业公司签订的《沈阳亚美利加其仕郡物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上诉人郭东波具有约束力。被上诉人已为园区提供了物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出未召开业主大会，案涉物业服务合同无效，且被上诉人物业服务质量差，存在另行收取电梯费问题，其不应交纳物业费的上诉主张，经查，案涉物业服务合同盖有小区业主委员会公章，未经法定程序予以撤销，合法有效，上诉人可通过法定程序主张权利，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以上述理由作为拒绝交纳物业服务费用的事由或依据。至于上诉人提出其向一审法院打电话无人接听导致其未能出庭的问题，因其并未提供相应证据予以证明，且对本案结果未产生实质影响，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人郭东波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭东波负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。