广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1544号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢汝岳，男，汉族，1980年1月14日出生，住址：广东省阳江市江城区×××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××212。委托诉讼代理人：罗成山、罗惠强，广东信惠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐云英，女，汉族，1982年1月8日出生，住址：湖南省衡阳县××××××上塘组，身份证号码：430××××××××××××361。委托诉讼代理人：刘兴斌，广东智仕律师事务所律师。上诉人谢汝岳与上诉人唐云英因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3937号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人谢汝岳上诉请求：1、请求依法撤销上述判决第二、第三判项判决内容，依法改判被上诉人唐云英双倍返还购房定金人民币600000元给上诉人谢汝岳；2、本案一审、二审受理费全部由被上诉人唐云英承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误如下:1，一审判决认为，原告的大部分购房款尚未履行完毕，且根据合同第11条约定，定金并未直接转入被告账户，而是由案外人监管，故被告享有先履行抗辩权。是认定事实错误。因为，上诉人支付定金是按涉案合同约定进行支付定金，先将定金30万元转到合同约定的陈锐帐上，后经按揭银行提醒，陈锐又将该30万定金退回上诉人帐户，再由上诉人帐户转到被上诉人帐户，且被上诉人收到该30万元购房定金后出具收据给上诉人收执。故，被上诉人唐云英不存享有先履行抗辩权的问题。2，一审判决认为，涉案房屋属于二手房，二手房买卖需双方到不动产登记中心签署二手楼房地产买卖合同，同时，需双方共同配合办理赎楼及房屋过户手续，双方签订的买卖合同，从性质上属于预合同性质，合同仅约定了付款方式及办理期限，对违约的具体情形未作出约定。是认定事实错误。因为，涉案合同是经双方签署的，合同内容具体明确，特别是对房款支付和赎楼均作出具体明确的约定，赎楼由被上诉人唐云英自己办理妥。不知为何，一审判决却认为赎楼要双方配合才能办理，且认为涉案合同为预合同性质，该认定的事实依据在哪里。3，一审判决认为，合同内容与市场交易习惯明显不符，按照二手房市场交易习惯，需买卖双方签订二手楼房地产买卖合同后，共同完成所有手续，并在买方付清赎楼后的尾款后，办理房屋过户。该认定明显与二手楼市场交易习惯不符，若按一审判决认定的所谓二手楼交易习惯办理，势必存在二种风险，一是买方付清赎楼款解除抵押后立即被司法查封导致无法办理过户，二是二手房卖方不愿去办事过户手续。按二手房交易习惯这些可见的风险都在二手房买卖合同中作出了明确约定，可是这真正按二手房交易习惯来操作的方式却被一审判决认定为违反二手房交易习惯。二、被上诉人唐云英存在根本违约的情形，一审判决又认定双方提供的证据均不能证明被上诉人唐云英存在根本违约情形，亦是认定事实错误。涉案合同约定双方于2019年12月20日前备齐资料到惠阳不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》时至今日，被上诉人唐云英未按约履行赎楼义务。显然是以其自己的行为表明其已不履行该合同义务更可恶的是，其在2020年3、4月间又将涉案房屋在其他房产中介处放盘出售；上诉人得知此情况后，聘请律师就其违约事宜向其出具律师函，要求其履行合同，其仍未理会。被上诉人这些行为均表明其明显存在违约行为，一审期间上诉人也提供了相关证据证明，但一审判决不予采信，相反认定无证据证明被上诉人存在根本违约情形，进而认定上诉人双倍返还定金的主张不成立，从而只判决合同解除后，被上诉人应将定金30万元返还给上诉人。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当纠正。为维护上诉人的合法权益，提出上述上诉请求，请求二审法院依法判决支持上诉人的上诉请求。上诉人唐云英答辩称：谢汝岳歪曲事实，隐瞒了房屋买卖过程的真实情况。在整个买卖过程中，如果不是有微信聊天记录作为证据，这个官司我方会输的很惨，如果只看合同，不考虑现实，感觉就是我方完全违约。这个合同是对方提供的一个格式文本。合同签订日期是2019年11月14日，约定在2019年12月20日到不动产登记中心签署买卖合同。这种约定明显是不符合现实的。我方就是由于没钱才去卖房的，这个价格大大低于市场价。我方欠小额贷款公司200多万元，如果有两百多万元去赎楼，那就不用卖房子了。以上情况对方明知，对方也愿意出资去办理赎楼手续。其实签订合同时，我们双方根本没有见过面，是一个叫陈锐的朋友拿着合同叫我方签字的。陈锐说:“这个合同只是便于到房管局办理过户用，你只用签字就行了，别的都由我和谢汝岳这方去办理。”直到2019年12月9日，我方才和对方加上了微信，通过微信才有了第一次接触。请看12月9日加上微信，对方打招呼“我是谢，我是谢生”。一看这个语气就是第一次见面。在这期间，对方多次来到我方开的饭店里吃饭，还来我店购买茶叶。关于赎楼的事情，对方承诺的很好，就是不去办理。一直拖着不办理，我方急需用钱，我方也不敢卖给别人。有一个情节特别提请审判长注意。谢汝岳好久都不回话，唐云英一直与谢汝岳联系，希望尽快办理，谢汝岳想理睬就理睬，不想理睬就不理睬（详见微信记录）。唐云英真的毫无办法。到了2020年6月10日，谢汝岳突然给唐云英发来信息。谢汝岳:“唐总你好，房子卖了吧我那钱也要退了”。到了2020年6月17日，对谢汝岳突然发来《律师函》，要求唐云英在15天之内办理赎楼，20天之内到不动产登记中心签订二手房买卖协议。真是莫名其妙。一看就知道是别用用心的，妄图制造唐云英违约的事实，从而获取不当利益。谢汝岳一直不办理赎楼手续，一直不付款，并且想回话就回话，不想回话就不回话，唐云英都快被拖死了。本案到底谁违约一目了然。请依法支持唐云英的上诉请求。上诉人唐云英上诉请求：1、请依法维持惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3937号民事判决第二项、第四项；2、请依法撤销惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3937号民事判决第一项、第三项；3、请依法判决上诉人将定金30万元不予返还给被上诉人；4、请依法判令诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：在2019年年底，上诉人急需要钱给员工发工资，不得不将上诉人唯一的一套住房贱卖，上诉人的房子在淡水土湖村体育公园旁缘水岸，面积313平方米，市场价是500万元左右，当时以310万元低价出售，目的就是为了快速拿到钱给员工发工资，不然的话，上诉人是不可能卖掉其唯一的住房的。有一个中间人叫陈锐，他说有人需要上诉人的房子，一个月内就可以搞定把钱都给上诉人。当时陈锐对上诉人说，先付30万元定金，由买房的这边去赎楼，然后将余款给上诉人，上诉人只需要配合签字就行了，一切手续都是买房的这边去办理。陈锐立即拿了一份合同叫上诉人签字，陈锐说这份合同是用于办理过户手续用的，要上诉人只看房款是多少就行了，别的不用管。上诉人就信以为真，签完字就给了陈锐。直到2019年12月9日，经过陈锐介绍，上诉人才和买房的人谢汝岳（即被上诉人）在微信上有了第一次联系，以前的一切事情都是和陈锐在对接。在2019年12月11日，被上诉人要求上诉人将户籍证明等拍照后传给了他，他说去办理过户手续用。但是，被上诉人一直不办理赎楼等手续，等到2020年1月6日，被上诉人还是不付款给上诉人，上诉人为了给员工发工资到处借钱，房屋抵押借款的利息也是越来越多。上诉人实在撑不住，就给被上诉人发微信，要求被上诉人赶快办理。被上诉人微信回答说:“在广州，明天到你那里喝茶”。上诉人立即回复（语音转文字）:“好喔、好喔，明天见”但是，第二天被上诉人并没有来上诉人这里。在1月11日，上诉人收到TCL贷款公司发来的催款单，上诉人就发给了被上诉人，被上诉人给上诉人发了一份赎楼的资料清单，然后又没有任何实质性的行动了。在1月13日，被上诉人给上诉人发来了一份征信报告。被上诉人说:“这月在一笔17777逾期”。被上诉人:“现在有还了没”。上诉人回复:“我都不知道有这笔钱”。被上诉人:“征信报告上显示”。上诉人回复（语音转文字）:“那怎么搞啊？你这个要尽快的搞定了，不能再拖时间，真的我们两个说不清楚了，那就不是这个补充协议了”。被上诉人说:“我现在还没有回到，明早十点约了赎楼的，如果你这月那笔逾期款还了就可以了”。上诉人说:“没钱还呀”。被上诉人:“发你联系TCL那边的电话来”。上诉人发了TCL的经理的微信名片给被上诉人，也把TCL的经理的联系电话给了被上诉人。但是，第二天被上诉人并没有办理赎楼手续。在2020年1月16日。上诉人发微信给被上诉人（语音转文字）:“谢总，马上就过年了，你今天找个时间过来，我们商量一下看你那个是怎么决定啊，不然我们这边也耽误不起啊，你都知道大家都逼我要工资，哎呀，好难啊”被上诉人不回话。过了一会，上诉人再次呼叫:“谢总”上诉人连续呼叫:“什么情况？”被上诉人终于回话:“在吃饭，晚点到你那”。上诉人回复:“全都是要钱的”。但是，被上诉人根本没有来。到了2020年1月17日。上诉人发信息:“昨晚等了你好久”。（语音转文字）:“谢总，谢总你明天一定要找个时间过来，我们商量一下定下来”。被上诉人继续不回话。在1月17日23:48，上诉人发起语音，被上诉人不接听。在1月17日23:58，被上诉人微信回话。被上诉人:“刚在广州回到家，明早到你那”。到了1月18日晚上，还是不见被上诉人的踪影。上诉人在1月18日21:07，发微信:“谢总？”上诉人多次发起语音，无人接听。上诉人又发信息、发语音，被上诉人不回话也不接听。到了1月19日凌晨，被上诉人回话:“剩余首付款赎楼那要监管，明天只能转十万给你应急”。但是，被上诉人也没有给上诉人十万应急，再次拖延上诉人。后来，物业公司又催管理费，上诉人向被上诉人发了一张物业管理公司催交管理费的催款单。上诉人:“这是管理费你承担，今天还确定不了，补充协议不签，我只能当你违约放弃了”。被上诉人回话:“送我爸回去了现在堵车今晚赶不了。你看行就签”“本来管理费是你出，我补2万，这利息补一万”上诉人回复:“我们说好了的管理费你出，TCL的费用你代交，确实是困难，不困就不会卖房子”。被上诉人:“这都明白，我也补偿给你了，为了更快办事也花钱搞关系，这些钱加起来都多花十万了”。上诉人回复（语音转文字）:“你就别说补偿给我了啦，你还好意思2万块钱就补偿就这样子定落缘水岸的物业管理费你出，刚才给你看单啦总共就3万块钱，还有那个这个月的28号，那个TCL的四万八你去给，确实是困难，你考虑清楚来考虑清楚，最迟给你明天一天的时间来签补充协议，如果你再不听那就没办法，我们不需要再谈了，口水都说干了，也不清楚你是怎么想的”。1月22日微信记录，上诉人:“我们的补充协议你也没有签，陈锐作证担保答应一个月钱全部到账，现已经3个月还没有到账，你已违约补偿我的所有损失”。被上诉人不回话。在1月25日，上诉人向被上诉人发微信拜年，被上诉人也没有任何回复。上诉人在3月23日给被上诉人发微信。上诉人（语音转文字）:“谢总，谢总新年好，什么时候有空啊？有空约你喝茶”被上诉人回复:“在你这”。上诉人（语音转文字）:“谢总，你过来啦？”其实，被上诉人根本没有过来。这期间，谢汝岳没有任何消息。到了5月12日，陈锐告诉上诉人，被上诉人晚上过来上诉人这里，上诉人就发信息问被上诉人。上诉人（语音转文字）:“谢总，今天不是听说你要过来，怎么还没有过来呀”。被上诉人也没有过来，也不给任何回复。到了6月10日，被上诉人突然给上诉人发来信息。被上诉人:“唐总你好，房子卖了吧我那钱也要退了”。很久没有任何消息的被上诉人，突然莫名其妙地发来这么一条令人不可思议的信息，令上诉人无法回复。怎么会突然问上诉人的房子卖了没有呢，上诉人都一直等着被上诉人来买房，被上诉人都一直不来，上诉人卖给谁啊。这期间，上诉人的生意又不好，员工也逼着要发工资，上诉人是苦不堪言，上诉人看着被上诉人的这条信息只有苦笑，简直无言以对。通过以上的事实来看，到底谁违约已经是一目了然了，违约者是被上诉人。上诉人是迫切需要卖房给员工发工资，上诉人很希望把房子立即卖给被上诉人，上诉人怎么会违约呢？是被上诉人一拖再拖，上诉人打电话也不接，发微信也不回，突然莫名其妙地发来一个律师函，妄图吓唬上诉人，上诉人身正不怕影子斜，坦坦荡荡，问心无愧。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。上诉人谢汝岳答辩称：被答辩人未履行合同约定的义务，应承担违约责任即被答辩人向答辩人双倍返还其所收取的人民币30万元定金。双方于2019年11月14日签订的一份《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。答辩人已按约定向被答辩人支付了定金，然而被答辩人却未按时履行合同中约定的义务，其已构成根本违约，其应向答辩人双倍返还定金人民币60万元。综上所述，被答辩人的上诉请求，没有任何事实与法律依据，恳请贵院依法驳回其无理诉求，以维护答辩人的合法权益。谢汝岳向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告于2019年11月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还购房定金人民币陆拾万元给原告；3、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。唐云英向一审法院反诉请求:1、判令解除反诉原告与反诉被告于2019年11月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉原告将定金30万元不予返还反诉被告；3、判令诉讼费、反诉费均由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年11月14日，原告（反诉被告）谢汝岳通过中间人陈锐介绍购买被告（反诉原告）唐云英名下位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××××[产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第3034949号]，原被告双方签订《房屋买卖合同》,主要约定：一、谢汝岳（买方）购买唐云英（卖方）所有位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××××屋，建筑面积为313平方米，总成交价为人民币310万元；二、买方交付定金30万元给卖方，买方缴纳定金，且双方签署本合同后，本合同才生效，双方于2019年12月20日前备齐资料到惠阳不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》；三、房款支付方式，首期楼款（已包含定金）20万元，于签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》当天付清，银行按揭260万元，于办结交易过户手续并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作楼价余款；四、双方须于签署本合同起7个工作日内，向银行提交该物业的按揭贷款申请手续（卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书）；五、如卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方，应向买方赔偿双倍定金即60万元，如买方违约或不能按本合同约定买入该物业，卖方除没收买方之定金外，并有权另行将该物业出售。合同第十一条补充条款约定，本合同定金转入陈锐名下建行账号，由其监管，同时陈锐对此定金30万元担保，最高担保退还本金，其他违约责任与陈锐无关。合同签订后，原告谢汝岳依约向被告唐云英支付上述定金30万元。另查明，惠州市惠阳区×××××××××××年10月11日出具的《不动产登记结果》显示：涉案位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××××[产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第3034949号]的权利人为唐云英，该房屋建筑面积为313平方米，套内建筑面积为306.05平方米。该房屋于2019年8月6日设定抵押，抵押权人为惠州市仲恺TCL智融科技小额贷款股份有限公司。还查明，2020年1月13日原告发微信给被告，内容：这月在一笔17777逾期，现在有还了没。被告回答：我都不知道有这笔钱？2020年1月13日，原告发微信给被告，内容：我现在还没回到，明早十点约了赎楼的，如果你这月那笔逾款还了就可以了。被告回复：没钱还呀！原告回应：发你联系TCL那边的电话过来。被告随即将“TCL金融谢经理”的微信名片发给原告。2020年1月21日，被告发微信给原告，内容：我们说好了的管理费你出，TCL的费用你代交，确实是困难，不困就不会卖房子。原告回答：这都明白，我也补偿给你了，为了更快办事也花钱搞关系，这些钱加起来都多花了十万了。被告回答：……最迟给你明天一天的时间来签补充协议，如果你再不听，那就没办法了。2020年1月22日，被告通过微信向原告发出合同解除协议。2020年6月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在接到律师函之日起15日内办理涉案房屋的赎楼解押手续、20天内与原告到惠阳区不动产登记中心签订二手房买卖合同，逾期，依合同法规定，你方构成根本违约。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于双方签订房屋买卖合同性质，以及合同是否履行完毕。首先，从原告（反诉被告）谢汝岳提交的证据看，原告支付了定金30万元，余款280万元尚未支付，按照市场交易习惯，房屋买卖合同需一方支付全部价款或者办理通过银行贷款审批。本案中，原告的大部分购房款尚未履行完毕，且根据合同第十一条约定，定金并未直接转入被告账户，而是由案外人监管，故被告（反诉原告）唐云英享有先履行抗辩权。其次，涉案房屋属于二手房，二手房买卖需双方到不动产登记中心签署二手楼房地产买卖合同，同时，需双方共同配合办理赎楼及房屋过户手续。本案中双方签订的买卖合同从性质上属于预合同性质，合同仅约定了付款方式及办理期限，对违约的具体情形未作出约定。三是合同内容与市场交易习惯明显不符。按照二手房市场交易习惯，需买卖双方签订二手楼房地产买卖合同后，共同完成赎楼手续，并在买方付清赎楼后的尾款后，办理房屋过户手续。被告（反诉原告）在庭审中已明确购房款310万元包含赎楼款，且原告清楚被告（反诉原告）是低价出售房屋。故，双方合同所约定的过户后付清尾款以及被告先赎楼的约定明显对被告不公平，且与市场交易习惯不符。综上，涉案合同既未履行完毕，又不能代表原被告真实意思表示，鉴于双方均要求解除2019年11月14日签订的《房屋买卖合同》，本院予以准许。关于定金。双方均同意解除合同，且原被告双方提供的证据，均不能证明对方存在根本违约情形，故原告的双倍返还定金主张及被告的没收定金主张均不能成立，本院不予支持，予以驳回。根据法律规定，合同解除后，被告应将定金30万元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢汝岳与被告（反诉原告）唐云英于2019年11月14日签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）唐云英应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30万元给原告（反诉被告）谢汝岳。三、驳回原告（反诉被告）谢汝岳的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）唐云英的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4900元、保全费3520元，由原告（反诉被告）谢汝岳承担；反诉费2900元，由被告（反诉原告）唐云英承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约责任的认定问题。对此分析如下：根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条的约定“……卖方唐云英出资赎契，卖方唐云英在原抵押银行发出还款通知还贷之日前，应将赎契款存入原供款账户”，但在合同签订之后，双方就赎楼问题进行进一步沟通，通过双方的聊天记录可以看出，买方谢汝岳在2020年1月份有帮助唐云英解决资金困难的问题，在此期间，谢汝岳并未要求唐云英履行赎楼义务，可见，双方均已实际行为变更了合同关于赎楼的约定，但双方最终未对赎楼问题达成一致意见，导致交易不能继续进行。故涉案合同无法履行的原因不能仅归责于一方当事人，一审法院判令由唐云英返还购房定金，不适用定金罚则并无不当，本院予以确认。综上，上诉人谢汝岳、唐云英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用11600元，由上诉人谢汝岳负担5800元，由上诉人唐云英负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月十八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧