北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7814号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾凯，男，1974年3月10日出生，汉族，无业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：石天堂，北京市新航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓉，北京市新航律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京柒号物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1703号一层B1室。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘垒，男，1985年12月30日出生，汉族，北京柒号物业管理有限公司员工。上诉人顾凯因与上诉人北京柒号物业管理有限公司（以下简称：柒号物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾凯上诉请求：1.请求依法撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63167号民事判决书第二项判决内容；2.一、二审诉讼费及鉴定费均由柒号物业公司全部承担。事实与理由：我承租的房屋一直无法办理酒店经营的营业执照，无法达到合同目的。2016年4月1日签订的《柒号大厦房屋租赁合同》中约定的房屋用途为经营快捷酒店使用，柒号物业公司的房屋无房屋产权证和消防无法通过验收，应当由柒号物业公司承担责任。疫情也导致了承租的房屋根本上无法使用，自2020年2月以来一直处于禁止使用状态，柒号物业公司采取了停水、停电、锁门的措施，我不应当为禁止使用状态的房屋来承担房屋占用费。柒号物业公司辩称，不同意顾凯的上诉请求。我公司对顾凯没有任何隐瞒。也没有任何违约，顾凯不支付使用费的主张不成立。柒号物业公司上诉请求：1.撤销（2020）京0105民初63167号民事判决书第二项、第四项；2.依法改判顾凯增加支付我公司房屋占有使用费50万元；3.依法改判我公司赔偿顾凯装修现值损失减少20万元；4.由顾凯承担一、二审诉讼费的50%。事实和理由：一审判决只认定顾凯应当支付2020年12月6日前的房屋使用费明显错误，只认定70万元对我公司明显不公，依法应予改判增加给付。案涉合同无效顾凯应至少承担50%责任，一审判决我公司对顾凯的装修损失承担80%的责任明显不公。顾凯辩称，不同意柒号物业公司的上诉请求。合同无效是因为柒号物业公司出租的房子没有规划许可证。柒号物业公司和房屋所有人是有过错的。顾凯向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认顾凯、柒号物业公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效；2.要求柒号物业公司向顾凯赔偿装修损失1118230元。柒号物业公司向一审法院提出反诉，反诉请求：1.要求判令顾凯、柒号物业公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》于2020年9月15日解除；2.要求顾凯向柒号物业公司支付2019年10月1日至实际搬离房屋之日的租金（按照每日3846.58元的标准）；3.要求顾凯向柒号物业公司赔偿迟延支付租金的违约金（按照实际欠付租金金额的万分之八的标准，自2019年9月26日计算至实际给付之日止）；4.要求顾凯向柒号物业公司支付水费102916元；5.要求顾凯向柒号物业公司赔偿迟延支付水费的违约金（以102916元为基数，按照万分之八的标准，自2020年9月1日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2016年4月1日，柒号物业公司作为甲方（出租方）与顾凯作为乙方（承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为经营北纬阳光快捷酒店。租期自2016年4月1日起至2025年3月31日止，首个租赁年度的年租金为130万元，按365天/年计算年租金，租金每两年递增8%。乙方按押一付半年的方式支付租金，押金共计108333元。水收费标准参照北京市商业使用收费标准由管理公司统一收取，水费6元/吨。管理公司负责对乙方使用水的计量和记录每月结算一次。合同签订后，柒号物业公司按时交付涉案房屋，顾凯支付押金100000元。经押金抵扣欠付租金，顾凯尚欠2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金232000元，后续租金顾凯未支付。涉案房屋目前未办理交接，仍在顾凯控制之下。庭审中，顾凯称其经营的是快捷酒店，因酒店一直没有取得营业执照，故顾凯只能在平常时间正常经营酒店，遇到检查就需要暂停营业，这种状态一直持续到2020年2月；疫情爆发后，因顾凯未取得营业执照，被高碑店村委会责令禁止营业，并被张贴封条，顾凯于2020年2月17日即一直无法经营至今；2020年5月，柒号物业公司将涉案房屋断水断电，顾凯全部员工彻底搬离，未搬离物品；2020年10月，顾凯前往涉案房屋查看，发现房门已被上锁；同月，顾凯称柒号大厦被认定为违章建筑，列入拆违范围，柒号大厦被禁止任何人员进出。顾凯就其主张提交照片一张佐证。柒号物业公司对此不予认可，表示2020年2月因疫情原因，北京地区所有酒店均被要求停业，与是否办理执照无关，清明节前后，酒店基本都恢复营业了；顾凯提交的照片中封条无任何公司加盖公章，亦未标注张贴时间，柒号物业公司不清楚张贴封条的原因及时间；柒号物业公司从未给涉案房屋上锁，亦未断水，柒号物业公司不清楚顾凯员工何时搬离房屋；2020年10月，因涉案房屋长期没有使用，柒号物业公司为了安全起见才给涉案房屋断电；2020年12月7日，高碑店村委会在柒号大厦门口张贴疏解整治腾退通知，要求大厦内全部人员于2020年12月20日以前全部腾退，现除顾凯外，其与人员均已完成腾退工作。经询，顾凯称尽管快捷酒店自2020年2月17日起不再经营，但其在涉案房屋内经营餐饮直至2020年5月。审理中，法院依顾凯申请委托北京晟明资产评估有限公司对涉案房屋的装修现值进行鉴定，该鉴定机构于2020年12月29日出具《资产评估报告》，载明涉案房屋装修现值为1118230元。其中，评估明细表共包括20项内容。顾凯支付鉴定费20000元。顾凯认可鉴定报告内容；柒号物业公司称其交付涉案房屋前，涉案房屋是办公使用，是精装修，顾凯为了将涉案房屋用作宾馆，自行重新装修。柒号物业公司表示评估明细表中的地面找平、铺装地砖、中央空调、消防喷淋、配电箱五个项目均系柒号物业公司交付顾凯，并非顾凯装修内容，应从装修损失中扣除。顾凯对此不予认可，表示其承租涉案房屋时，只有5%的面积即走廊部分贴了地砖，其余部分都是土地，因此顾凯进行了铺装地砖和地面找平；中央空调原来确实有几台，但是是为了写字楼设计的，空调都比较大，而顾凯经营的是快捷酒店，需要比较小的空调，顾凯因此进行了改装，室内空调的风机盘管都是顾凯出钱购买，制冷系统是柒号物业公司提供的；消防喷淋原来确实有，但不是按照酒店设计的，顾凯按照酒店设计重新施工；配电箱和电缆都是顾凯自己安装的，交付时并没有。顾凯就其上述主张，未提交证据佐证。柒号物业公司主张水费102916元，并提交其于2020年7月17日出具的《通知》及柒号物业公司的水表抄表记录佐证。顾凯认可上述证据的真实性，但表示其只认可欠付水费64110元。柒号物业公司为说明水费计算方法，向法院提交《121号租户顾凯水费情况说明》一份佐证。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。双方均表示如果法院认定涉案合同无效，要求一并处理合同无效的法律后果。顾凯诉讼请求不变；柒号物业公司反诉请求变更为：1.要求顾凯向柒号物业公司支付房屋占有使用费（按照每日3846.58元的标准，自2019年10月1日计算至实际搬离房屋之日止）；2.要求顾凯向柒号物业公司支付水费102916元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，顾凯、柒号物业公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，柒号物业公司主张房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持，关于占有使用费数额，考虑到涉案房屋因政策原因于2020年12月7日起被禁止使用，故顾凯无需向柒号物业公司支付2020年12月7日以后的占有使用费，对于此前发生的费用，法院结合疫情对顾凯实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度、顾凯实际使用涉案房屋的情况等因素，酌情确定顾凯应向柒号物业公司支付2019年10月1日至2020年12月6日期间的房屋占有使用费700000元。关于装修现值损失，法院结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、评估报告结论等因素，酌情认定柒号物业公司向顾凯赔偿装修现值损失810000元。柒号物业公司主张水费，于法有据，法院予以支持。判决如下：一、确认顾凯与北京柒号物业管理有限公司于二〇一六年四月一日签订的《租赁合同》无效；二、顾凯于判决生效之日起七日内向北京柒号物业管理有限公司支付房屋占有使用费七十万元；三、顾凯于判决生效之日起七日内向北京柒号物业管理有限公司支付水费十万零二千九百一十六元；四、北京柒号物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向顾凯赔偿装修现值损失八十一万元；五、驳回顾凯的其他诉讼请求；六、驳回北京柒号物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16500元，由顾凯负担3300元（已交纳），由北京柒号物业管理有限公司负担13200元（于判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费8250元，由顾凯负担1650元（于判决生效之日起七日内交纳），由北京柒号物业管理有限公司负担6600元（已交纳）。鉴定费20000元，由顾凯负担4000元（已交纳），由北京柒号物业管理有限公司负担16000元[顾凯已交纳，北京柒号物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付顾凯]。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，一审法院认定顾凯、柒号物业公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应属无效，并无不当。本案二审争议焦点在于：一、顾凯是否应当支付房屋占有使用费；二、柒号物业公司是否应当赔偿顾凯装修现值损失。关于争议焦点一、虽然双方之间的租赁合同应柒号物业公司未获得房屋的规划审批手续而导致无效，但顾凯一直占用着涉案房屋并在里面经营，理应支付房屋占有使用费。一审法院结合涉案房屋因政策原因于2020年12月7日起被禁止使用的情况以及疫情对顾凯实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度、顾凯实际使用涉案房屋的情况等因素，酌情确定顾凯应向柒号物业公司支付的房屋占有使用费数额并无不当。对于顾凯和柒号物业公司的主张，本院不予支持。关于装修现值损失的赔偿问题。本案中，柒号物业公司作为出租方，在明知房屋未取得规划许可证的情况下仍进行出租，对于合同无效存在主要过错，一审法院综合考虑合同履行情况、评估报告结论、双方对于合同无效的过错程度及全案情况，酌情认定柒号物业公司向顾凯赔偿装修现值损失的数额并无不当，对于柒号物业公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，顾凯、北京柒号物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21600元，由顾凯负担10800元（已交纳），由北京柒号物业管理有限公司负担10800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二一年六月二十八日法官助理 吴 琳法官助理 曾琪惠