辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1301号上诉人（原审被告）：李耀东，男，1982年1月18日出生，汉族，工人，住锦州市松山新区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：李措，该公司职员。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。上诉人李耀东因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李耀东、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司委托诉讼代理人李措、秦岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李耀东上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判并驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人应承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院程序违法，上诉人并未接到一审法庭送达的传票，故没有参加一审的庭审，一审法院在审理案件程序上不合法。2、上诉人是天鹅堡小区2-82小区的业主。被上诉人为天鹅堡物业公司。我于2008年购买的此户住宅，从2008年至2011年一直正常缴纳物业费，2013年房屋出现墙体漏水、发霉现象。期间多次去物业报修，物业人员说给登记、给维修，但直至今日都没有人来给维修。上述问题严重影响我的正常生活。上诉人爱人怀孕期间，家中墙体漏水发霉，有霉菌异味，无法居住，我们只能搬到父母家居住。根据物业服务委托合同的约定，房屋共用部位的管理、维修由被上诉人负责。被上诉人对上诉人家里发生的外墙漏雨和发霉问题负有维修的义务，但被上述人拒不履行该责任。如物业公司履行了维修义务，上诉人一定会履行缴纳物业费的义务。3、一审法院认定的拖欠电梯费4325元，上诉人不予认可。被上诉人并未提供收取电梯费的法律依据。电梯费如何计算收费标准都未向物价主管部门报备，物价主管部门也未下发过可关于天鹅堡小区电梯费的收费标准。同时电梯费属于公共设施设备，那么上述人认为电梯费应包含在物业费中，不应额外收取。4、被上诉人对于上诉人家中漏水发霉问题未及时维修，造成上诉人家里地板、墙面以及家具严重损坏，给上述人及家人造成严重的经济上损失和精神上的困扰。严重影响了正常的生活。根据《中华人民共和国合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后一方有权利拒绝其履行要求”的规定。上诉人享有合同的先履行抗辩权。鉴于被上诉人没有履行应尽的义务，上诉人不履行给付义务符合法律规定。综上请二审法院支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审法院判决正确，应依法维持。出现房屋漏水的情况，上诉人应该向开发单位主张权利，不应以房屋质量问题作为不交物业服务费的理由。物业费在2014年之前是由行政机关审批，2014年之后物业服务的收费标准由双方合议协商确定，因此在2016年与该小区确定方服务费是按照当时的法律规定，经过问卷调查，报请社区，社区经过调查走访之后予以确定的。因此物业服务费的收费标准，一审法院确定是正确的。关于电梯费，在2014年之前物价局是有明确规定的，在此之后也是根据该小区电梯使用过程中实际发生的电费、年检费、维保费等产生的费用之后确认的，并且该小区从2011年开始，对每年电梯费的使用情况都进行公示，原审法院对上诉人应缴纳的电梯费的裁决结果是客观真实的。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：要求被告支付拖欠的物业费8825元，电梯费4325元，违约金794元，合计13944元，并由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责锦州市松山新区宝地城D区的物业管理服务，被告李耀东系该小区2-82号业主，房屋建筑面积为112平方米。2008年9月13日被告与原告锦州宝地物业服务有限责任公司签订宝地城D区物业管理服务协议，约定物业费收费标准为0.6元/平方米·月。2014年3月6日锦州市物价局锦价发[2014]28号文件，将该小区物业费标准调整为高层住宅建筑面积每平方米0.9元；2016年7月15日起，该小区物业费标准每平方米上调0.2元。被告李耀东自2012年1月1日至2019年8月31日共计拖欠物业费、电梯费13150元。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责锦州市宝地城D区的物业管理服务，被告李耀东为该小区业主，即对被告具有约束力。被告李耀东在享受物业管理服务的同时，应当向原告交纳相应的物业费。原告要求被告交纳物业费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李耀东于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司物业费、电梯费13150元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，已减半收取，由被告李耀东承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了公告复印件一份，拟证明被上诉人在一审中提交的公告系伪造的，经查，上诉人提交的公告系复印件，且无其他证据佐证，本院不予采信。被上诉人提交了电梯费用的公示表，上诉人对被上诉人提交的证据无异议，本院予以采信。一审判决认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系上诉人是否应当向被上诉人缴纳的物业费、电梯费，一审法院认定的物业费、电梯费数额是否正确。本案中，上诉人与被上诉人于2008年9月13日签订了《宝地城D区物业管理服务协议》，该协议系依法成立，并经当事人签名确认，对当事人具有法律约束力，双方之间形成物业服务合同关系。当事人应当按照协议约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被上诉人已经按合同履行了物业服务管理义务，上诉人应当依法履行交纳物业费义务。根据该协议约定，物业收费标准为0.6元/平方米。2014年3月6日，锦州物价局向被上诉人作出锦价发【2014】28号批复，同意宝地城D区高层住宅物业服务收费标准调整为建筑面积每平方米0.9元。2016年7月15日，被上诉人与凌南街道办事处宝地社区发布天鹅堡物业费调整公告，载明以书面征求意见形式召开业主大会，将物业服务费每平方米上调0.2元。根据《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》的规定，被上诉人按照上述物业费标准符合法律规定。关于上诉人提出的房屋漏水及墙体发霉、被上诉人未及时维修，因此上诉人不应缴纳物业费的主张，涉案房屋因开发遗留的质量问题应由开发建设单位进行解决，上诉人如认为被上诉人未履行相关义务，可以另行主张权利，上诉人以此为理由拒付物业服务费于法无据。关于电梯费的问题，上诉人与被上诉人在《宝地城D区物业管理服务协议》中作出了明确的约定，且上诉人对于被上诉人提交的电梯电费公示明细并无异议，因此，上诉人应当依约定缴纳电梯费用。另外，根据一审卷宗载明，一审法院依法向上诉人李耀东邮寄送达了传票，并在李耀东住所房屋门上张贴，依法履行了送达手续，上诉人认为一审法院违反法定程序的主张不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人李耀东负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二一年六月十八日法官助理范宇文书记员李丹妮