辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5408号 上诉人（原审原告）：谭傲松，男，1974年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：黄重庆，女，1955年12月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区，大连市沙河口区黑石礁街道办事处凌水社区推荐参加诉讼。 被上诉人（原审被告）：大连良运物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区鲁迅路90号良运四季汇三楼，统一社会信用代码91210202726015922C。 法定代表人：黄卫国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭君璇，北京大成(大连)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯佳明，北京大成(大连)律师事务所实习律师。 上诉人谭傲松因与被上诉人大连良运物业管理有限公司物业服务合同纠纷，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实与理由：一、本案为物业服务合同纠纷，只要被上诉人违反合同约定，即应承担违约责任。1、本案漏水发生在海森科公司因无资质不能成立专业公司而与被上诉人合作为小区供暖期间，暖气漏水是由物业经理在物业会议室开会时决定上诉人暖气停供，自来水关闭，让上诉人换了二次暖气片仍一直漏水。结果是因为住宅外暖气管道阀门没闭严，致室内及楼下两层楼被淹。2、物业负责办理暖气保险赔偿。第一次2017年，要求上诉人说未停供漏水，涉嫌骗保被拒；第二次2020年，物业时任经理雷军以“暖气停供期间暖气管道漏水”再次申办至今未果。一审法院认为漏水没有摄像视频证明水的来源，判被上诉人不担责错误。3、一审法官不调查损失的发生原因，仅以损害结果发生在室内即归责于上诉人，实属本末倒置。违约行为发生在被上诉人管辖范围之内，损害结果当然可以发生在室内。上诉人家中自来水处于准停状态，2014年2月之后，水表数一直是0，自来水公司出据证据，被上诉人律师当庭承认此证据的真实性。但连续三年一直漏水，物业来人就说是暖气片漏水，要求上诉人分别于2014、2016年二次换暖气片，还仍漏水，漏水淹至楼下两层，上诉人、物业现场负责人及楼下被淹邻居从第一次漏水就都置疑暖气片哪来这么多的水，但物业没有去做检查和给予答复。《物业服务合同》第五条，第五十一条第一款等条款明确约定被上诉人受托管理范围包括供暖系统。2017年物业已明确暖气管道漏水申报暖气保险赔偿。二、一审法院将上诉人举证的证词、证人证言等认定属于“言词证据、传来证据”，却不将其认定为“直接证据、原始证据”，适用法律错误。2016年漏水又一次被物业要求换了暖气片一个多月后，上诉人找人装修上下楼受损坏处，仍有漏水，又近二个月装修来人看了三次，仍是有漏水。维修工人周某作为维修工人的专业性才发现住宅外走廊管道井内暖气管道阀门未关严漏水，并告知上诉人找物业公司关严供暖阀门。证人周某是找到漏水原因的亲历者，故本案周某的证人证言属于直接证据、原始证据。三、关于上诉人提交的短信记录及微信聊天记录证据。1、被上诉人一直同意全力解决，且安排专业人员上门要按上诉人要求修理地板和墙等，因新任物业主任宋伟不配合，且说漏水事件已过时效期，就给弄一点哪家剩的刮大白刷刷墙就行，被上诉人即停止了修理工作，上诉人才起诉。2、被上诉人二次给上诉人申报暖气保险赔偿，如一审法官所述，损害发生在室内，与被上诉人无关，那么应由上诉人自行维修、装修，而被上诉人却先冒巨大风险实施保险诈骗，之后又一次以“暖气停供期间暖气管道漏水”申报暖气保险赔偿一直联系要解决至2020年9月中下旬，证实被上诉人对损害结果有过错和违约行为。四、因被上诉人物业负责人先后二次承办保险赔偿，让上诉人按正规要求保持房屋受损现状，要等保险公司验收后走流程，第一次装修后房屋因三年浸泡完全返湿霉化加重损坏，所以虽已联系房屋维修也没装修，并留做证据，一直等到现在第二次暖气保险赔偿也没兑现。五、一审庭审过程中，上诉人递交书面申请，请求法院要求被上诉人法定代表人及当时物业主任雷军出庭查清短信、微信事实，一审不予理会，匆忙断案。综上，上诉人已充分举证，有自来水停水记录、停供记录、证词、证人证言、被上诉人虚假承诺等证据，足以形成完整证据链条，具备证明上诉人所主张的事实的高度盖然性。故请求二审法院依法改判或发回重审。 被上诉人大连良运物业管理有限公司不同意谭傲松的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：一、被上诉人并无谭傲松所称的违反物业服务合同约定之行为。被上诉人作为物业服务企业，在知晓案涉房屋漏水后第一时间通知了谭傲松，且按照《翰林园物业服务合同》的约定尽到了相应的服务义务，不存在任何违约行为。谭傲松作为案涉房屋业主，对案涉房屋内的暖气管道、暖气片等设施应当尽到相应的检查、维护责任以确保安全。但是谭傲松自2013年10月起未在案涉房屋内居住，致使案涉房屋暖气漏水未被及时发现，以致案涉房屋内严重积水和渗漏至14楼、13楼家中的后果发生。2014年2月、2015年3月及2016年1月，被上诉人在知晓案涉房屋漏水后第一时间通知了谭傲松。根据案涉《翰林园物业服务合同》第十九条的约定，物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备及上、下水、暖气、电气部分的维修、养护，委托乙方维修时，乙方接受委托并合理收费。作为物业服务企业，主要负责共有部分，共用设备设施的维修、养护等法定以及物业服务合同约定内容，对业主专有部门没有义务更没有权利擅自闯入查看，巡视。被上诉人在本案中尽到了《翰林园物业服务合同》约定的义务，不存在任何过错，也不存在任何违约行为。二、证据链的形成是建立在有适格的证据及证据能够相互印证的基础之上，谭傲松所提供的关于证人证言之证据并无证明力，故而谈不上一审法院未运用证据链条思维审查认定案件事实。谭傲松提供的全部证据不能证明案涉房屋暖气漏水的直接原因是什么，第一责任主体是谁。谭傲松在上诉状中所述案涉房屋暖气漏水是由于“供暖阀门在停供期间阀门没关紧造成的”，一方面提出该项解释的装修公司相关人员与上诉人之间有利害关系，另一方面没有采用真实可信的形式固定当时的现场情况及证据，而上诉人方对该节事实具有举证义务，前述说辞仅凭证人言词证据无法证实，应当承担举证不能的法律后果。另外上诉人提到的如果是供暖相关事宜属于供热合同纠纷范畴，本案被上诉人作为物业服务公司，提供的不包括供热范围内服务。三、对于谭傲松所称的短信记录、微信聊天记录已经一审法院质证，该内容只能证明被上诉人方希望努力帮业主解决问题，而不能由此证明被上诉人有义务承担责任。被上诉人作为物业服务单位，虽然业主家水淹不是物业公司造成，但是为了服务好业主，帮助业主解决问题，积极帮助协调其他机构，积极的和业主沟通。被上诉人诚信履约、热情服务的行为如果就被认定是因为有责任而心虚的表现，以后物业公司将不敢积极帮助业主解决问题。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对谭傲松的上诉请求应予驳回。 谭傲松向一审法院起诉请求：被告赔偿原告损失369,024.1元。具体如下：1、自2014年至今将近7年时间，房屋因漏水问题未得到解决一直处于闲置状态，即使在2016年8月漏水停止之后，也因室内霉气太重无人愿意承租，给原告造成严重损失，故主张合理租金损失200,000元；2、在处理漏水问题期间，原告应被告两次要求更换暖气片，给原告造成损失5000元；3、2016年5月，为防止室内残留水及发霉问题进一步造成扩大损失，原告找装修公司排除地板下的积水，对漏水严重的房间进行简单处理，共花费13,170元；4、因漏水问题导致楼下住户部分棚顶、墙面、地板、壁柜被淹损坏，为此原告赔偿楼下住户损失9000元；5、室内重新装饰装修损失121,854.1元；6、原告室内木质皮沙发，因潮湿问题不断发霉、长毛无法使用，主张合理损失20,000元。 一审法院查明，原告系大连市沙河口区黄浦路425号翰林园小区2单元15层1号房屋业主，被告系该小区的物业服务企业。原告自2011年起不在案涉房屋内居住，曾用于对外出租。租赁合同到期后，原告办理了案涉房屋2013年11月5日至2014年4月5日供暖期的暖气停供手续，案涉房屋自来水自2014年2月26日起亦处于准停状态。庭审中，原告陈述案涉房屋内暖气管道分别于2014年2月末、2015年3月、2016年1月发生漏水，导致案涉房屋及楼下房屋被淹，漏点已于2016年5月修复，此后未再发生漏水。另查，原告曾于2012年向被告交纳案涉房屋2012年11月5日至2013年4月5日供暖期的采暖费4378.4元。案涉小区供暖企业现为大连海森棵供暖技术服务有限公司，该公司成立于2016年8月30日。再查，案涉《翰林园物业服务合同》第五条约定，被告的委托管理事项包括房屋公用设备的维修、养护、运行和管理，包括：供暖系统等。第十九条约定：物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备及上、下水、暖气、电气部分的维修、养护，委托乙方维修时，乙方接受委托并合理收费。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，原告主张案涉房屋系因被告未关紧供暖阀门导致漏水，其应提供证据加以证明。但原告提供的《维修情况说明》、证人证言均系案外人的单方陈述，缺乏有效证据佐证，其真实性无法核实，不能证明案涉房屋漏水系被告过错所致。案涉房屋漏水发生前采暖及自来水均处于停供状态，不能得出确系暖气管道漏水的结论。其次，即使案涉房屋漏水点系房屋内供暖管道，根据《大连市供热用热条例》第二十九条“供热用热设施的更新、改造、维修、养护，按照下列规定执行：(一)居民住宅用户，属于用热设施未分户的，由供热单位负责；属于用热设施已分户的，热源至锁闭阀或者热量表(包括锁闭阀或者热量表)部分，由供热单位负责，锁闭阀或者热量表后部分，作业由供热单位负责，材料由用户负责，其中使用地面辐射用热设施的，分水器和过滤网的养护由供热单位负责，更新、改造、维修和其他用热设施的养护，由用户负责”之规定，原告房屋内的用热设施(即供暖管道、暖气片)应由原告自行负责维修及养护，热源至锁闭阀(包括锁闭阀)部分由供热单位负责维修及养护，均与被告无关。再次，根据《物业管理条例》第五十一条第一款“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”之规定及案涉物业服务合同的约定，被告作为案涉小区的物业服务企业，对处于非公共部位的供暖管道并不负有维修、养护、运行、管理的物业服务义务。原告称被告系案涉小区的供暖企业缺乏事实依据，原告据此主张被告构成违约亦于法无据。综上，在原告不能举证证明案涉房屋明确漏水原因的情况下，其依据案涉物业服务合同要求被告承担违约责任并赔偿原告各项损失的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。判决如下：驳回原告谭傲松的全部诉讼请求。案件受理费6835元、减半收取计3417.5元，由原告谭傲松负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人房屋漏水是否系由被上诉人未履行义务所致，上诉人遭受的相关损失是否应当由被上诉人赔偿。 关于房屋漏水原因，上诉人主张是被上诉人未能将住宅外暖气管道阀门闭严所致，上诉人为证明其主张，申请维修工人周某作为证人出庭作证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言……”的规定，周某系上诉人雇佣的工人，与上诉人具有利害关系，证言内容需要有他证相佐，而上诉人又未提供其他证据予以补强，仅凭周某的证言不足以认定房屋漏水是由房屋外暖气管道阀门未闭严所致，亦无法证明暖气管道未闭严系被上诉人未履行维修养护义务所致，上诉人应当承担举证不能的法律后果。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。 关于房屋漏水所造成的损失，上诉人依据不足，不能得到支持。理由如下：1、租金损失（以五万元/年为标准，自2014年至2017年期间，共计二十万元），上诉人为证明计算标准提供了一份案涉房屋2012年至2013年的租赁合同。本院认为，上诉人作为房屋产权人，对自己房屋应当尽到管理和维护的义务，上诉人知晓房屋漏水后，应当及时采取措施制止损失的扩大，放任发霉现象加重，上诉人应承担一定的责任。另，上诉人于2013年底已办理了停水、停暖，说明其当时未打算将房屋出租，且房屋能否出租，租金标准还与市场行情、供需关系等密切相关，故上诉人的此项主张缺乏证据支持，不能得到本院支持。 2、上诉人主张因暖气漏水，曾按物业人员的要求更换过两次暖气片，费用合计5000元，对此被上诉人不予认可，上诉人对更换事实及支出费用有义务提供证据加以证明，但上诉人未提交任何证据证明其主张成立，应当承担举证不能法律后果，本院对其该项主张不予支持。 3、关于2016年5月装修费用合计13,170元一节，上诉人提举了由案外人大连鸿发装饰工程有限公司盖章的《维修明细》，用以支持其该项主张。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第二款“私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实”及《最高人民法院关于适用的解释第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，该份证据系由上诉人雇佣的维修公司单方制作并出具的，该书证仅有维修单位印章，没有出具人员签字，上诉人又未提供维修合同、发票及付款凭证予以补强，现有证据不足以证明维修事实已发生和维修费用合理性，故上诉人此项主张亦不能得到本院支持。 4、上诉人提交了邻居张智签名的《收条》，用以证明因暖气漏水给邻居造成了损失，其已向邻居赔偿的9000元应由被上诉人给付。本院认为，孤证《收条》的真实性、关联性因无他证相佐均无法确认，且张智是否是上诉人邻居，张智受损是否因案涉房屋内暖气漏水所致，《收条》是否为张智本人出具，张智是否已收到上诉人给付的赔偿款，赔偿数额是收条中记载的8000元还是上诉人主张的9000元等多项事实有待补强证据加以证实，上诉人在二审中陈述张智不同意以证人身份出庭作证，故上诉人的该项主张因证据不足，不能得到本院支持。 5、关于室内重新装修费用121,854.1元，上诉人提供沙河口区名匠帮家装饰装修服务中心盖章的《名匠帮家装饰工程预算书》证明其主张。本院认为，因违约造成的损失，必须是实际损失，且限于可预见范围内。上诉人提举的《名匠帮家装饰工程预算书》仅为装修意向，上诉人自认该装修尚未实际发生，费用也尚未支付，故上诉人该项主张不能得到支持。 6、上诉人还主张因漏水造成其价值两万元沙发毁损，但其未能提供沙发的购买合同、票据等证据证明沙发的价格及受损程度，应当承担举证不能法律后果，对其该项主张，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，上诉人关于暖气漏水原因和漏水造成其实际损失举证不足，其主张的事实未达到法律规定的高度可能性标准，一审法院未支持其诉请并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6835元，由上诉人谭傲松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王慧莹 审 判 员 王 迪 审 判 员 毕春燕 二〇二一年六月二十八日 法官助理 张福玲 书 记 员 张 怡