北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8268号上诉人（原审原告）：李莹，女，1962年9月16日出生。上诉人（原审原告）：焦宏，男，1961年4月8日出生。二上诉人委托诉讼代理人：王柏，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：代建宁，总经理。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，北京高勤律师事务所律师。原审第三人：陈小红，女，1983年12月29日出生。委托诉讼代理人：刘静，北京道信律师事务所律师。上诉人李莹、焦宏因与被上诉人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房房地产公司）、原审第三人陈小红中介合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李莹、焦宏上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们一审的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋买卖合同未能履行的根本原因在于存房房地产公司未能忠实履行居间义务，即未能敦促陈小红交付购房款、办理房屋核验，且在双方买卖合同解除之后，仍然怂恿陈小红出售自有房屋及起诉我们继续履行房屋买卖合同。最终法院查明涉案房屋存在无法办理上市交易的情形，彼时陈小红的损失已经发生，其只能要求我们承担违约赔偿责任。存房房地产公司在发现涉案房屋属于央产房后同意双方解约，但半年时间内并未继续进行解约程序，亦没有对房源进行核验。倘若经过核验发现上述问题，则买卖合同即能够友好协商解除，陈小红亦不会将自有住房出售导致自身利益受损，也不会出现后续的纠纷。因此，存房房地产公司应当承担主要责任。存房房地产公司辩称，不同意一审判决结果，但未上诉。一、另案生效判决已经确认买卖合同最终未能履行，确系作为卖方的李莹对其所售房屋性质未能作全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致，因此判决李莹、焦宏承担相应的违约责任。在房屋买卖合同及《签约提示》中，我公司已经履行了合理提示义务，明确提示出售方应如实告知房屋的权属状况，并且对央产房应提前确认是否符合上市条件，以免承担合同不能履行的风险；李莹、焦宏也承诺已如实向买受人告知了房屋的权属状况，并保证买受人能够取得房屋所有权。在《居间服务合同》中，李莹、焦宏明确确认所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的情况；我公司也明确要求李莹、焦宏如实提供房屋资料，同时各方均确认我公司为民事主体，因此对于房屋有关状况只能进行形式审查。涉案房屋已办理过一次过户，而作为中介方，对于已经办理了一次过户的房屋，我公司不可能知晓不腾退超标占用房就不能过户的情况。事实上，根据生效判决法庭调查的情况最终认定了房屋可以过户，只是因为李莹、焦宏拒绝过户才导致合同最终解除。李莹、焦宏的上诉请求实际是转嫁自己的违约责任，该请求违反法律规定和原则，其没有因房屋买卖合同解除有任何经济损失，反而是解除合同的实际受益人。我公司在合同签订履行中并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的不当行为，李莹、焦宏要求我公司承担责任缺乏基本的法律依据。我公司虽然并未对一审判决提出上诉，但对一审判决我司承担部分责任的理由和结果均不认可。陈小红述称，对一审判决结果不持异议，坚持一审的陈述和意见。根据已生效判决李莹、焦宏应该向我支付赔偿金，因其未履行生效判决确定的金钱给付义务，所以本案获赔款项应直接支付给我。李莹、焦宏向一审法院起诉请求：请求判令存房房地产公司承担损害赔偿责任，赔偿我们经济损失88.80万元。一审法院认定事实：2015年7月19日，经过存房房地产公司居间，李莹（出售方）与陈小红（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，李莹出售其名下位于北京市丰台区×××32号楼1306号房屋（以下简称1306号房屋）。同时，甲方（出售方）李莹、乙方（买受方）陈小红与丙方（居间方）存房房地产公司签订《居间服务合同》，约定：第四条权利义务。1.丙方有权接受甲方售房委托；丙方有权接受乙方委托购买房屋，并带看房屋；丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方协助甲乙双方订立买卖交易合同。2.丙方在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，不作为丙方约束性义务。有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需要按照丙方的要求进行相关查验；有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。3.甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责。4.甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等。合同还约定其他事项。后双方在合同履行过程中发生争议。2015年11月，陈小红起诉李莹、焦宏、存房房地产公司，要求李莹、焦宏继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并协助过户；要求李莹、焦宏支付违约金。在该案审理过程中，陈小红与李莹分别出具的《北京市存量房屋买卖合同》中相关首付款支付时间处的约定不相一致，陈小红提交的《北京市存量房屋买卖合同》中，未约定合同签订后2周内支付首付款60万元的内容，而李莹提交的《北京市存量房屋买卖合同》中，明确记载合同签订后2周内陈小红应支付60万元。对于1306号房屋是否能够上市交易，李莹、焦宏称当时并不知晓1306号房屋无法上市，是因为陈小红无法按期支付首付款，所以存房房地产公司的职员提出以房屋无法上市为借口，借此双方解除房屋买卖合同。庭审中，存房房地产公司的孔骁出庭作证，证明合同中无“合同签订后2周内应支付首付款60万元”的记载；合同应以陈小红提交的为准；合同履行过程中，李莹以房屋系央产房无法上市交易提出解除合同；李莹解除合同的真实原因是因为房屋涨价。同时，存房房地产公司的郭颖出庭作证，证明李莹与陈小红在签订合同时约定了在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元，但写没写在合同中其不清楚；在陈小红未按期支付购房款60万元的情形下，郭颖建议李莹以央产房无法上市为理由解除合同，央产房不能上市只是解除合同的借口，实际上该房屋是可以办理上市交易手续的。后在法院向在京中央和国家机关住房交易办公室询问，才得知1306号房屋未在交易办建档，商务部机关服务局资产房改处称李万荣（李莹父亲）于1998年购买1306号房改房，建筑面积74.21平方米，其名下另有一套位于东城区×××4号楼7门1001号承租公有住房，建筑面积45.6平方米。按照国管局《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的通知（国管房改字[2000]36号）文件规定，李万荣住房面积标准为70平方米，其住房属成套超标，如不腾退超标住房，不能办理房屋上市相关手续。因东城区的公有住房由李莹的妹妹居住使用，无法腾退，故1306号房屋现无法办理房屋上市相关手续，法院于2017年12月作出（2015）丰民初字第25771号民事判决，驳回陈小红的全部诉讼请求。2018年2月，陈小红起诉李莹、焦宏、存房房地产公司，要求解除其与李莹签订的房屋买卖合同，要求返还定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失876450元。法院认定所签房屋买卖合同之所以未能继续履行系因李莹明确表示无法腾退超标住房所致，构成根本违约，故于2018年10月作出（2018）京0106民初6671号民事判决，判决解除陈小红与李莹签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李莹、焦宏返还陈小红定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失803300元。后李莹、焦宏不服上诉，二审认为房屋买卖合同最终未能履行，确系作为卖方的李莹对其所售房屋性质未能作出全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致，其作为违约方应当承担相应责任。但陈小红作为买方，在自有资金不足的情况下，仅支付6万元定金，且因自身原因未能继续筹集首付款，亦存在履行迟延，其对后续损失的发生亦负有一定责任。故二审对李莹、焦宏应赔偿的损失数额进行调整，于2019年2月作出（2019）京02民终871号民事判决，判决陈小红、李莹解除合同，李莹返还定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失50万元。现李莹、焦宏认为其承担的违约金和损失共计111万元，其中80%的责任应当由存房房地产公司承担，故诉至法院要求存房房地产公司赔偿88.8万元。一审法院认为，合同最终未能履行是李莹对其所售房屋性质未能作出全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致。存房房地产公司在交易之初明知涉案房屋系央产房，仍在该房屋未办理上市手续前促成双方签订买卖合同，对履行障碍的出现亦负有责任。但依据相关部门的答复可知，涉案房屋在办理相关手续后具备上市交易的条件，故李莹、焦宏主张的损失究其主要原因是其自身存在过错造成的。在房屋买卖合同解除后，房屋所有权未发生变动。综合房价上涨和双方过错的情况，法院酌定存房房地产公司赔偿李莹、焦宏损失22.2万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决：一、北京存房房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿李莹、焦宏损失222000元；二、驳回李莹、焦宏的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，另案生效判决已经确认，涉案房屋买卖合同最终未能履行，确系作为出卖方的李莹对其所售房屋性质未能作出全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致。因此李莹、焦宏对其所主张的损失负有主要责任。存房房地产公司作为专业的房地产中介机构，应当熟练掌握房屋交易的相关规定以及央产房有别于其他性质住房的特殊规定，就房源是否能够正常出售并办理转移登记手续提供正确的意见，而非仅仅以形式上审查产权证书、进行风险提示代替房源核验。因此，一审法院认为，存房房地产公司在交易之初明知涉案房屋系央产房，仍在该房屋未办理上市手续前促成双方签订买卖合同，对履行障碍的出现亦负有责任，并酌定存房房地产公司赔偿李莹、焦宏损失22.2万元。对此，存房房地产公司并未提出上诉，本院亦不持异议。综上所述，李莹、焦宏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10460元，由李莹、焦宏负担（已交纳6340元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年六月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天