天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3972号上诉人（原审被告）：天津华林伟业生物工程科技发展有限公司，住所地天津市河西区澧水道14号增4号。法定代表人：冀晶晶，总经理。委托诉讼代理人：张宝玲，女，该公司股东。委托诉讼代理人：王昱丰，北京杜克律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津华林盛世生物工程科技股份有限公司，住所地天津市河西区澧水道14号增4号。法定代表人：马涛，总经理。委托诉讼代理人：王昱丰，北京杜克律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市平江百货商场，住所地天津市河西区陵水道24号。法定代表人：张力，经理。委托诉讼代理人：马宁驹，天津巨川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓霞，天津巨川律师事务所律师。上诉人天津华林伟业生物工程科技发展有限公司（以下简称华林伟业公司）、天津华林盛世生物工程科技股份有限公司（以下简称华林盛世公司）因与被上诉人天津市平江百货商场（以下简称平江百货商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初15452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华林伟业公司、华林盛世公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回平江百货商场一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由平江百货商场承担。事实和理由：一、一审法院对于平江百货商场在签订租赁合同过程中存在缔约过失责任的事实认定不清。2008年8月签订租赁合同时，因案涉房屋曾发生过大型火灾，根本无法使用，导致合同无法履行，华林伟业公司提出解约遭拒绝，后经华林伟业公司与平江百货商场达成口头协议，约定由华林伟业公司在原址重建房屋，平江百货商场口头承诺华林伟业公司可以无期限承租房屋直至房屋被拆迁，华林伟业公司为此投入建设资金及装修费1500余万元；二、由于华林伟业公司拆借巨资重建租赁房屋导致其与平江百货商场存在债权债务混同的情况，如今该租赁房屋面临拆迁，如没有华林伟业公司的付出，平江百货商场根本不可能获取任何拆迁补偿利益，因此单纯从双方租赁关系考虑本案，显失公平；三、不论是天津华林时尚创意文化有限公司（以下简称华林创意公司）还是华林伟业公司、华林盛世公司支付给平江百货商场的租金均未明确记载交付租金的年度，因此即便判决给付租金，也应当以最后一次缴纳租金之日起计算拖欠租金的利息，一审法院认定华林伟业公司自2011年6月起算该年度利息，明显与事实不符；四、在合同履行过程中，平江百货商场存在明显违约行为，2017年平江百货商场的停水停电行为，导致华林伟业公司、华林盛世公司无法营业，产生重大损失，且平江百货商场一直拒绝出具正式发票，这也是导致拖欠房租的原因，故平江百货商场理应自行承担大部分租金损失责任。平江百货商场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉租赁合同已经于2019年1月到期，二上诉人无权继续占用租赁物，应当予以返还，并给付租金和房屋使用费；案涉合同已经签订并实际履行，平江百货商场并不存在缔约过失责任；二上诉人并非征收安置补偿对象，其主张的拆迁补偿问题与本案没有关联性，更不存在债权债务混同的情况。平江百货商场向一审法院提出诉讼请求：1．华林伟业公司、华林盛世公司将位于天津市河西区××道××号××号××室腾空并交还平江百货商场；2．华林伟业公司、华林盛世公司支付2011年、2017年、2018年房屋租金共计750000元；3．华林伟业公司、华林盛世公司按照250000元／年的标准支付自2019年2月1日至实际腾房之日的房屋使用费；4．华林伟业公司、华林盛世公司支付房屋租金违约金1446375.10元，并顺延支付至实际给付之日；5．华林伟业公司、华林盛世公司支付2019年2月1日至2020年10月31日逾期腾房违约金797500元，并顺延支付至实际腾房之日；6．本案诉讼费用由华林伟业公司、华林盛世公司负担。一审法院查明：天津市河西区澧水道14号不动产权证登记在天津市河西区国有资产经营投资有限责任公司名下，该公司自2008年起将上述全部房屋、院落提供给天津市河西区人力资源和社会保障局使用。天津市河西区人力资源和社会保障局将其中西侧的涉案租赁物交给平江百货商场管理使用。2008年8月平江百货商场（出租方，甲方）与华林伟业公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将天津市河西区澧水道14号门脸房出租给乙方使用，租赁期限2010年1月至2019年1月。合同第四条还约定，每年租金250,000元，每半年交纳一次，2010年1月5日前交纳上半年租金，6月5日前交纳下半年租金，同时第七条明确，乙方未按合同第四条约定时间支付租金，逾期一个月以上的，甲方可提前解除合同。关于违约责任，合同第八条规定，乙方迟延支付租金，每逾期1日，应按租金总额的1‰支付违约金，合同到期后乙方逾期不交还房屋，除按合同第四条标准补交逾期占用房屋期间的房屋使用费外，每逾期1日，还应按租金总额的5‰支付违约金。《房屋租赁合同补充协议》还约定，自本合同生效后至2008年12月31日为免租金装修日，2009年1月1日起至2009年12月31日为免租金期，实际租金期限自2010年1月至2019年1月。华林盛世公司2015年1月起，与华林伟业公司一起成为涉案租赁物的承租人，共同占有使用涉案租赁物至今。一审法院认为，当事人合法的民事权益应予保护。关于返还租赁物问题，平江百货商场与华林伟业公司、华林盛世公司就涉案租赁物订立了租赁合同，且已经依约将租赁物交付给华林伟业公司、华林盛世公司使用。现2019年1月的最后使用期限已过，华林伟业公司、华林盛世公司继续占用租赁物缺乏依据，应当将其占有使用的租赁物返还给平江百货商场。关于租金问题，承租人应当按照约定的期限支付租金。华林伟业公司应支付2011年的房屋租金250,000元，华林伟业公司、华林盛世公司应共同支付2017年、2018年的租金500,000元。华林伟业公司、华林盛世公司关于租金的抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。关于房屋使用费问题，2019年1月以后，华林伟业公司、华林盛世公司继续占用涉案租赁物，平江百货商场要求按照原合同标准支付房屋使用费，并无不当，一审法院予以支持。关于违约金问题，一审法院综合实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令华林伟业公司以欠付的2011年租金250,000元为基数，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，支付从2011年6月6日至2019年8月19日的违约金，并以起诉时一年期贷款市场报价利率为标准，支付从2019年8月20日至欠付租金实际给付日的违约金。华林伟业公司、华林盛世公司应以欠付的2017年、2018年租金500,000元为基数，以起诉时一年期贷款市场报价利率为标准，支付从2018年6月6日至欠付租金实际给付日的违约金。平江百货商场的其他诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司、被告天津华林盛世生物工程科技股份有限公司将占用的天津市河西区澧水道14号增4号的土地、地上所有房屋和地下室腾交原告天津市平江百货商场；二、本判决生效之日起十日内，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司支付原告天津市平江百货商场2011年的房屋租金250,000元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司、被告天津华林盛世生物工程科技股份有限公司支付原告天津市平江百货商场2017年、2018年的租金500,000元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司、被告天津华林盛世生物工程科技股份有限公司按年租金250,000元标准，支付原告天津市平江百货商场从2019年2月1日起至实际腾交租赁物之日止的使用费；五、本判决生效之日起十日内，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司以250,000元为基数，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，支付原告天津市平江百货商场从2011年6月6日起至2019年8月19日止的违约金，并以起诉时一年期贷款市场报价利率为标准，支付从2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金；六、本判决生效之日起十日内，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司、被告天津华林盛世生物工程科技股份有限公司以500,000元为基数，以起诉时一年期贷款市场报价利率为标准，支付原告天津市平江百货商场从2018年6月6日起至实际给付之日止的违约金；七、驳回原告天津市平江百货商场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,251元，减半收取计17,125.50元，由原告天津市平江百货商场负担10,078.50元，被告天津华林伟业生物工程科技发展有限公司、被告天津华林盛世生物工程科技股份有限公司负担7,047元。”本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，2011年11月3日，华林创意公司向平江百货商场出具《房屋租赁补充协议》一份，主要内容为：2009年1月1日，华林伟业公司与平江百货商场签订房屋租赁协议，因华林伟业公司内部业务调整，现由新成立公司华林创意公司延续原华林伟业公司与平江百货商场签订的租赁协议，并承担应有的法律责任及相关义务。后，华林盛世公司出具《房屋租赁补充协议》一份，主要内容为：2011年11月3日，华林创意公司与平江百货商场签订了《房屋租赁补充协议》，因华林创意公司内部业务调整，现由新成立公司华林盛世公司延续原华林创意公司与平江百货商场签订的房屋租赁补充协议，并承担应有的法律责任及相关义务。华林创意公司曾于2011年11月15日向平江百货商场出具《还款计划》一份，主要内容为：华林创意公司因2011年收入没有达到之前预算水平，导致2011年全年租金250,000元没有支付，现承诺在2012年末之前还清。一审庭审中，双方当事人均认可华林创意公司支付2010年下半年租金12.5万元，并支付2012年-2014年租金，华林盛世公司支付2015年及2016年租金。华林伟业公司主张已经以现金形式支付完毕2011年度租金250,000元。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，平江百货商场就涉案租赁物与华林伟业公司、华林盛世公司存在房屋租赁合同关系，现租赁期限已经届满，华林伟业公司、华林盛世公司应当将案涉租赁物予以腾交。关于华林伟业公司、华林盛世公司主张**江百货商场存在缔约过失责任的问题，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则而致另一方的信赖利益损失应承担的损害赔偿责任，现华林伟业公司、华林盛世公司并未举证证明平江百货商场在缔约过程中存在有违诚实信用的行为，以及对其造成了实际损失，故对其该项主张不予支持。关于2011年租金是否缴纳以及利息起算时间问题，华林创意公司曾出具书面还款计划一份，认可欠付2011年全年租金，华林伟业公司主张已经以现金形式支付2011年度租金250,000元，但对此并未提供证据，故应认定仍欠付该年度租金，一审法院判决华林伟业公司支付自欠付之日起的逾期付款违约金并无不妥。关于华林伟业公司、华林盛世公司主张**江百货商场于2017年后开始停水停电给其造成损失的问题，其在一审时并未就其损失提出主张，故本院对此不予涉及。关于华林伟业公司、华林盛世公司主张其重建及装修行为对租赁物形成增值，应当获得拆迁补偿利益的问题，本案系平江百货商场与华林伟业公司、华林盛世公司之间的房屋租赁合同纠纷，与拆迁补偿事项无关，本院对此亦不予涉及。综上所述，华林伟业公司、华林盛世公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,300元，由上诉人天津华林伟业生物工程科技发展有限公司、天津华林盛世生物工程科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年六月四日书记员  王欣