贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终1124号 上诉人（原审被告）：铜仁市江灵房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区共青路90号。 法定代表人：郑松江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江，贵州锦江河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵晓念，男，1963年4月26日出生，苗族，住贵州省江口县。 上诉人铜仁市江灵房地产开发有限公司（以下简称江灵房开）因与被上诉人赵晓念商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2021）黔0621民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江灵房开的委托诉讼代理人陈友进、被上诉人赵晓念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江灵房开上诉请求：1．撤销贵州省江口县人民法院（2021）黔0621民初139号民事判决书，依法改判驳回原告诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未在约定时间内履行合同义务是因为第三人原因，并非上诉人的过错。上诉人没有在合同约定的时间内为被上诉人办理房产证，并非是上诉人不积极主动为符合办证条件的业主办理房屋产权证书，而是行政机关特殊期间的三证合一政策，致使上诉人未能为被上诉人办理房屋产权证。二、一审判决后，案涉房产证已经办理，并且已经在处领取，故一审判决上诉人履行配合义务不当。三、被上诉人已经领取不动产证，办证产生土地证费100元、房屋证费347元费用，已经缴纳，故无需退还。水电安装费因为金额不大，可以不予退还，如果需要退还，已经超过了诉讼时效。 赵晓念二审答辩称，案涉房屋的不动产产权证在2021年5月26日确实已经领取，该证是一审判决之后，才办理完毕。但在被上诉人向一审法院提起起诉之前，上诉人没有履行相关义务，对方所说的政策原因，并不是事实，案涉房屋无法办理产权证明系上诉人自己的原因造成的；商品房销售合同签订后，被上诉人已经履行了全部义务，而上诉人没有尽到自己的义务，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。 赵晓念向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判决被告向江口县房屋不动产登记事务中心提交备案资料，协助原告办证；2．请求人民法院判决被告支付给原告逾期办证违约金952.96元；3．请求人民法院判决被告返还原告代收费用1,256元；4．判决被告承担本案件产生的费用。 一审法院认定事实：2010年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告开发的江口县商品房卖给原告，原告已经向被告缴纳全部房款190591元，被告已经向原告交付了房屋。2015年9月8日，被告为原告办理了房产证，产权证号为：江房权证江口县字第××号。原、被告双方合同签订后，原告按照合同约定向被告足额交付购房款190591元，被告向原告交付了房屋，但该房屋至今未办理房屋所有权登记手续。 另查明：原告向被告收取房产证费347元，土地证费100元，水电立户费809元，共计1,256元。2015年6月4日，原告缴纳了契税2,858.87元（该款为被告退还给原告后，原告自行缴纳）。2015年7月28日原告自行缴纳房屋专项维修资金3,470元。 再查明：2001年4月16日，《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（2001）585号文件，该文件中取消了水表立表费、供电入网费、房地产抵押管理费、房产交易管理办证费、新房进住手续费等多项行政事业收费项目。2009年5月1日，贵州省施行了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，条例第三十一条第十四款第一项规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”。江灵房开开发的江口县水岸江南小区现已完成房屋首次登记，已具备申请办理转移登记条件，不存在登记障碍。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照1、2项处理”。现涉案房屋已经交付多年，原告一直未取得房屋产权证书，经一审法院向江口县不动产登记中心函询，江口县水岸江南小区现已完成房屋首次登记，已具备申请办理转移登记条件，不存在登记障碍。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二款“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告作为房屋购买方已经履行了付款义务，被告作为房屋出售方应当协助原告办理不动产权证书。现涉案房屋已经由被告完成了初始登记，被告有义务将涉案房屋变更登记至原告名下，并协助办理不动产权证书，原告的该项诉讼请求于法有据，依法予以支持。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。但《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（2001）585号文件取消了水表立表费、供电入网费、房地产抵押管理费、房产交易管理办证费、新房进住手续费等多项行政事业收费项目，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已将水、电等配套设施的建设安装费用统一并入城市基础建设配套费，归入房价，因此被告向原告收取水、电立户费缺乏法律依据，且违反国家行政法规，构成不当得利，被告应当予以退还。根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，一审法院依法支持原告要求被告退还水电立户费809元的诉讼请求。房产证和土地使用证现已二合一，不动产登记费系购房户办理不动产权证需交纳给不动产登记机构的费用，因原告房屋至今未办理不动产权证，该笔费用被告尚未代交，鉴于原告要求自己交纳办证费用，同理，被告应当将代收土地证费100元和房屋证费347元全额退还原告。由于双方在合同中约定了违约事由和违约金计算方式，双方约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”，因此原告主张于约有据，违约金为190,591元×0.5%=952.96元。对原告主张的超过部分及以后的违约金依法不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，一审法院依法判令被告向原告支付违约金952.96元。一审法院对被告辩称逾期办证是因三证合一政策影响、并非主观不愿意为原告办证的理由不予采纳。驳回原告其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条、第五百零九条第一款及第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、被告铜仁市江灵房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将水岸江南小区11栋2单元1-1号商品房转移登记至原告赵晓念名下，并协助原告赵晓念办理不动产权证书。二、被告铜仁市江灵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵晓念水电立户费809元、土地证费100元、房屋证费347元，共计1,256元。三、被告铜仁市江灵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵晓念逾期办证违约金952.96元。四、驳回原告赵晓念其他诉讼请求。 二审中上诉人江灵房开提交了如下证据： 1、2021年4月2日水岸江南物业在小区张贴催促小区业主提交资料办理产权证件的通知照片，拟证明上诉人在积极履行合同义务。 赵晓念质证意见是：该通知系在一审起诉后，上诉人才完善的相关手续，不能证明上诉人不存在违约的事实。 本院认为，该证据虽然客观真实，但不足以证明上诉人已经按照合同约定及时履行了相关义务，对该证据不予采纳。 2、2020年9月8日和2021年1月“水岸江南”业主微信群聊天记录截屏图片。拟证明上诉人在积极履行合同义务，并不存在违约事实。 赵晓念质证意见是：自己之前并未加入微信群，而且从时间上看，也达不到上诉人的证明目的。 本院认为，微信聊天记录显示的时间并非双方合同约定的“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”时间，该证据不足以证明上诉人不存在违约事实。故对该证据不予采纳。 3、不动产登记发放名册，拟证明被上诉人已经于2021年5月领取案涉房屋的不动产产权证书。 赵晓念质证意见是：在一审判决后，自己于2021年5月26日领取了案涉房屋的不动产产权证书。 本院认为，该证据双方均无异议，且与本案事实相关联。对该证据本院予以采信。 赵晓念二审期间向本院提交了书面申请，要求调取上诉人缴纳案涉土地的出让价款依据，拟证明案涉房屋在2019年四季度，上诉人才向江口县自然资源局缴纳了700余万元的土地出让款。在缴纳案涉土地款之前，上诉人无法将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中系上诉人存在违约的事实。 本院经审查，认为上诉人应当持有其缴纳案涉土地出让款的收据等相关证据，已经于开庭前，以书面方式责成上诉人提交其缴纳土地出让款的相关依据。上诉人收到本院通知后，直到开庭审理，其仍未向本院提交相关依据，也未向本院说明不能提交的事由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条第一款“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”的规定，本院认定赵晓念主张的事实成立。 二审另查明，赵晓念系2012年接受的案涉房屋，且在2021年5月26日领取了案涉房屋的不动产产权证书。 本院查明的其他事实与一审法院认定是事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、江灵房开是否应当承担协助赵晓念办理案涉房屋产权登记的义务；二、江灵房开是否应当退还预收的赵晓念水电立户费、土地证费、房屋证费；三、江灵房开是否存在逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的事实及应否承担违约责任。 关于焦点一问题，本院评析如下： 本案系商品房销售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且合同主要内容不违反相关法律法规的禁止性规定，案涉房屋也已经实际交付使用，该合同系有效合同。对于依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案当事人均应当按照合同约定各种履行相关义务。本案中，江灵房开作为案涉房产的销售方，负有协助买受人赵晓念办理案涉房屋产权登记的义务，一审法院判决其履行合同约定的协助义务符合双方的约定，该项判决并无不当，上诉人江灵房开上诉请求驳回赵晓念要求其履行协助办理房屋产权登记的义务，缺乏事实与法律依据。 关于焦点二问题，本院评析如下： 对于水电立户费用收取是否合法的问题，一审已经进行了详细阐述，本院亦持相同观点，在此不再赘述，上诉人二审所提该款数额较小无需退还，且超过诉讼时效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳；上诉人主张案涉房屋的土地证费、房屋证费已经缴纳，故无需退还，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，其应当就其主张的事实向法院提交相关证据予以证实，但无论一审或者二审期间，其均未能向法院提交相关证据证明其主张的事实成立，上诉人理应承担举证不能的不利后果。本院对上诉人该部分的上诉理应不予采信。 关于焦点三问题，本院评析如下： 双方合同约定“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，在本案中，根据本院查明的事实，案涉房屋系2012年已经交付使用，按照双方所签合同的约定，江灵房开理应交付房屋的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人未提交任何证据证明其已经在约定期限内完成了上述义务，本院认为江灵房开违反双方约定的事实客观存在，一审判决江灵房开按照双方约定支付违约金，符合双方的约定和法律的规定，也与本案中江灵房开应当承担的违约责任相符。上诉人主张不存在违约的理由与本院查明事实不符，其上诉称不承担违约责任的主张与法律规定相悖，本院均不予采纳和支持。 综上所述，上诉人江灵房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由铜仁市江灵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年六月二十五日 法官助理李正雷 书记员伍昊