河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7199号上诉人(原审原告)：河南银湾商业管理有限公司。法定代表人：张帅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李书辉，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷婷，河南英泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州果冻猫教育培训学校有限公司。法定代表人：康金芳，校长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人河南银湾商业管理有限公司（以下简称河南银湾公司）因与被上诉人郑州果冻猫教育培训学校有限公司（以下简称郑州果冻猫公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人河南银湾公司的委托诉讼代理人许婷婷，被上诉人郑州果冻猫公司的委托诉讼代理人张若冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南银湾公司上诉请求：请求法院依法撤销郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2212号民事判决书，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判定减免4个半月租金系事实认定不清，在被上诉人明确拒绝租金减免条件后，双方就租金减免一事再无进行任何的协商，被上诉人也未有任何的履行行为，至此上诉人与被上诉人从未就减免4个半月租金达成一致意见。二、被上诉人提交《签呈报告》既不是双方协商一致的结果，也不是上诉人单方向被上诉人作出的承诺，《签呈报告》系上诉人内部审批手续，因被上诉人不同意履行而未完成公司审批，一审法院以此认定案件事实是错误的。《签呈报告》并不是公司与商家之间的签订文件，上诉人公司人员卜晓东将《签呈报告》上的减免事项与被上诉人协商，但是被上诉人明确不同意履行该减免事项，因此《签呈报告》的内容并不是双方协商一致的结果。三、《签呈报告》内容显示协商租金减免4个月，聊天记录内容显示协商租金减免4个半月，且两次协商均未达成一致意见，一审法院却认定两次协商内容一致，并按未达成一致的协商内容作出判决，显然与事实不符。首先，《签呈报告》显示因疫情原因为被上诉人郑州果冻猫公司减免2020年4月28日——2020年8月31日共计4个月租金。《微信聊天记录》内容中，上诉人公司人员提出免租四个半月。然而一审法院却在事实查明部分中认定《微信聊天记录》内容与《签呈报告》中确认的内容基本一致，显然错误。其次，被上诉人一审提交的聊天记录中明确显示，被上诉人对上诉人提出的协商减免内容不予认可，一审法院却认定双方协商一致为其减免四个半月租金，显然与被上诉人自身提交的证据相互矛盾。四、租金减免一事需要双方进行协商，并不是由上诉人单方予以承诺，结合被上诉人明确拒绝的行为以及拒绝支付租金的消极行为，进一步说明双方对租金减免一事未达成一致意见。上诉人作为商场积极响应政府疫情有关规定，于2020年2月6日、2020年4月16日，通过在商场张贴《告知函》的形式，向商户承诺租金减免事宜，属于上诉人向商户就租金减免事项作出单方承诺，双方未就减免事项达成一致。五、被上诉人自2020年4月28日即出现拖欠租金、管理费的行为，且至今仍未向上诉人支付租金、管理费，其违约行为持续之久，应当承担相应的违约责任，一审以上诉人存在过错为由未支持滞纳金是不成立的。综上所述，一审法院认定事实不清、请求二审法院依法查明案件事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将案件发回重审，维护上诉人的合法权益。郑州果冻猫公司辩称，郑州果冻猫公司与河南银湾公司已经就租金减免事宜达成一致意见。受疫情影响郑州果冻猫公司无法开课，双方多次协商租金减免事宜。双方就租金减免事宜达成一致意见，郑州果冻猫公司提交的证据完全可以印证河南银湾公司对签呈内容予以认可。一审法院是按照签呈报告中免除租金的期间计算的，不存在按照4个半月计算的情况。郑州果冻猫公司不存在拖欠费用的情况，河南银湾公司无权主张滞纳金。郑州果冻猫公司与河南银湾公司一直在协商减免租金事宜，且二者已经对租金如何支付达成了新的一致意见。协商过程中河南银湾公司与河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）发生纠纷，河南银湾公司无法正常运营商场，存在违约情形。案涉商场究竟由谁运营存在争议，致使郑州果冻猫公司不知该向谁交纳费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。河南银湾公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令郑州果冻猫公司支付2020年4月28日至2020年12月25日期间租金，管理费等235654元（暂计算至2020年12月25日，实际要求计算至被告履行之日）；2．请求法院依法判令郑州果冻猫公司支付河南银湾公司滞纳金231912.13元（按照拖欠费用日千分之五暂计算至2020年12月25日，实际要求计算至被告履行之日）；3．请求法院依法判令本案诉讼费等费用由郑州果冻猫公司承担。一审法院认定事实：2019年3月21日，河南银湾公司（甲方）与郑州果冻猫公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定河南银湾公司将郑州市嵩山南路与安康路交叉口关照先生商场的三层A3016号面积493平方米的场地出租给郑州果冻猫公司，用于教育培训经营；合同有效期自2019年4月21日至2022年4月20日；租金每月12325元（第三年起租金递增7％）；租金支付方式为每6个月为一个支付期，先付后用，在上一期租金到期之日的20日前一次性足额支付下一期租金；逾期未交租金的，每逾期1日，按照拖欠金额的0.5％支付滞纳金，逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；履约保证金59160元；合同还对其他事项进行了约定。同日，河南银湾公司、郑州果冻猫公司签订一份《商业管理服务协议》，约定在租赁期限内，郑州果冻猫公司需向河南银湾公司按照每月17255元的标准支付运营管理费，按约定递增；水费6.5元／吨，计费收取。合同签订后，郑州果冻猫公司已支付租赁费、运营管理费等各项费用至2020年4月28日，并于2019年5月7日缴纳保证金59160元。2019年10月25日，河南银湾公司、郑州果冻猫公司双方签订协议一份，主要内容为双方对历史遗留问题进行解决，包括郑州果冻猫公司装修期间因交付推迟一周，兰德公司承诺将郑州果冻猫公司商铺房租一周等额的方式对郑州果冻猫公司进行补偿。郑州果冻猫公司装修期间因商场货梯处于不可使用状态，郑州果冻猫公司雇佣工人的额外费用7800元，兰德公司以延长租期方式抵扣该费用。郑州果冻猫公司长期漏水（墙面发霉、灯具失灵等问题）致房间无法正常使用超过2个月之久，导致郑州果冻猫公司两个月共计月5520元的直接经济损失。如果以上问题3个月得不到完全解决，河南银湾公司将以原件20715元的80％即16572元进行等价资源置换（不以抵扣商铺租费）。郑州果冻猫公司称河南银湾公司至今未按约定履行置换义务，河南银湾公司亦未能举证证明实际履行该协议的证据。2020年初受新冠肺炎疫情影响，河南银湾公司、郑州果冻猫公司所在商场金河里购物中心于2020年1月27日起闭店，至2020年2月22日商场恢复营业。2020年3月起，商场逐步恢复至正常营业。但郑州果冻猫公司经营的培训机构于2020年5月18日起允许开始营业。疫情发生后，河南银湾公司、郑州果冻猫公司双方一直就租金减免事宜进行协商。2020年4月9日，在淮河街道办事处信访办主持下，河南银湾公司的负责人史大平出面与商户进行沟通，期间史大平提出将给予商户比政府更加优惠的减免政策，并承诺不催要房租。2020年10月22日，河南银湾公司就郑州果冻猫公司减免租金事宜出具签呈报告一份，报告确认：教培机构受疫情影响较大，开业时间较晚，且品牌一个教室和老师办公室长期漏水维保较困难，为保证品牌经营现申请2020年4月28日至2020年8月31日为免租期。2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金改为坪效为40元／平方（建筑面积493），月租金为19720。原履约保证金59160元，原先租金改为39440元，结余19720元，抵入本期租金。本期租金2020年9月1日至2020年11月30日，19720×3=59160元，59160-19720-39440元，即本期需补交39440元。该报告经河南银湾公司的部门经理卜晓东签字。2020年11月26日，河南银湾公司在案涉商场张贴了《商户感知函》，函告包括郑州果冻猫公司在内的所有商户，河南银湾公司与河南兰德置业有限公司已经于2020年10月25日开始进行案涉商场的交接工作，河南银湾公司自2020年11月26日起将不再进行物业及运营管理，保证金及押金由兰德置业公司承接，后续将开展变更手续。另查明，河南银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，告知广大商户兰德公司已与河南银湾公司解除租赁合同，兰德公司已收回金河里商场的经营、管理以及与租赁相关的一切权利。以上事实，有商铺租赁合同、商业管理服务协议、收据、银行转账电子回执、微信聊天记录、《郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室关于印发校外培训机构等行业复工复产复学工作指南的通知》、商户感知函、金河里签呈报告、录音、租赁合同解除公告、证人证言等证据在卷，并予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，河南银湾公司与郑州果冻猫公司签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。郑州果冻猫公司租赁河南银湾公司商铺，依约交付各种费用至2020年4月28日。在合同租赁期内，郑州果冻猫公司以疫情原因、经营困难为由向河南银湾公司提出减免租金要求。受疫情影响郑州果冻猫公司经营存在困难，且疫情期间河南银湾公司、郑州果冻猫公司双方多次进行协商，河南银湾公司的签呈报告中明确记录减免租金至2020年8月31日，该签呈报告经河南银湾公司部门经理、运营负责人卜晓冬签字核准。且在2020年12月3日卜晓冬与郑州果冻猫公司工作人员微信聊天中，卜晓冬再次确认免租4个半月，剩余租金按40元／平，经营保证金按减免后租金押两个月。上述内容与签呈报告中确认的内容基本一致，郑州果冻猫公司辩称该签呈郑州果冻猫公司未经负责人签字而无效，因该签呈报告属于河南银湾公司内部审批，原件在河南银湾公司处，河南银湾公司不出示该原件，应承担对其不利的法律后果，故原审法院对该签呈报告予以采信，对河南银湾公司与郑州果冻猫公司就租金减免事宜达成的一致意见，原审法院予以认定。因河南银湾公司与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件，原审法院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。因此，郑州果冻猫公司应支付河南银湾公司2020年9月1日至2020年12月4日期间的租金及管理费。签呈报告确认2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金标准19720元，并确认2020年9月1日至2020年11月30日期间郑州果冻猫公司应付39440元，经计算2020年12月1日至2020年12月4日应付2545元，故2020年9月1日至2020年12月4日被告应付款共计41985元，扣除郑州果冻猫公司已支付的履约保证金39440元后，郑州果冻猫公司仍需支付2545元。关于郑州果冻猫公司等价资源置换金16572元应当予以抵扣的辩称理由。2020年10月22日的签呈报告显示租金减免时已经将房屋漏水问题考虑在内，故郑州果冻猫公司的此项理由不能成立，原审法院不予支持。关于河南银湾公司主张滞纳金的请求。自2020年初发生新冠肺炎疫情以来，随着疫情形势变化，国家陆续出台了对中小微企业进行租金减免、支持复工复产的相关政策，期间河南银湾公司、郑州果冻猫公司双方一直就租金减免问题进行协商。另因河南银湾公司拖欠案外人兰德公司租金，二者之间的纠纷多次引发冲突，河南银湾公司长期难以正常运营商场，河南银湾公司在合同履行过程中亦存在过错。考虑到合同履行的实际情况，原审法院对河南银湾公司主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南银湾商业管理有限公司与郑州果冻猫教育培训学校有限公司签订的《商场租赁合同》于2020年12月4日解除；二、郑州果冻猫教育培训学校有限公司于判决生效之日起十日内向河南银湾商业管理有限公司支付租金、管理费等共计2545元。三、驳回河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4157元，由河南银湾商业管理有限公司负担4107元，郑州果冻猫教育培训学校有限公司负担50元。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，河南银湾公司与郑州果冻猫公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。郑州果冻猫公司因受疫情影响，向河南银湾公司申请减免租金，双方就此进行多次协商，河南银湾公司签呈报告中明确记录为郑州果冻猫公司减免租金至2020年8月31日。由于河南兰德置业有限公司解除其与河南银湾公司的租赁合同，河南银湾公司丧失对商铺的管理权，故河南银湾公司与郑州果冻猫公司签订的《商场租赁合同》应予以解除。上诉人二审中提交的证据并非新证据，本院不予采信。综上所述，河南银湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8314元，由河南银湾商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 黎二〇二一年六月二十二日书记员 侯春明