辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2064号上诉人（原审被告）：吴庆家，男，1980年8月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。被上诉人（原审原告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区东民生路42号。负责人：周伟，总经理。委托诉讼代理人：杨双、王斌，该公司员工。上诉人吴庆家因与被上诉人沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星美凯龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴庆家上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审民事判决，依法改判红星美凯龙物业公司减免收取部分物业费用；二、由红星美凯龙物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院在判决中称吴庆家所答辩的内容与本案不是同一法律关系属于认定事实错误。吴庆家所答辩的理由是相对同一物业、同一小区的住户而言的，也就是园区内和园区外住户享受到的物业服务的差别，并不是与其他小区的物业服务及费用相对比。一审庭审中，吴庆家向法庭提交了关于小区绿化不到位、垃圾不打扫、小区无保安或经常缺岗等证据及照片，并且吴庆家在一审答辩中也已明确阐明观点，吴庆家所在的楼房是独立于小区之外的独立建筑，并不在园区之内，根本享受不到园区内的绿化及其他配套的物业服务。根据双方签订的《前期物业服务合同》第三章第四条已经明确约定：物业服务要坚持“同质同价”原则，红星美凯龙物业公司已经明显违背了该原则，对小区内的住户与吴庆家提供的物业服务在“同价”的基础上并不“同质”。根据该合同的第二章第三条的4、5小点：物业公司应提供保洁、绿化服务。但吴庆家并未实际享受到园区内的绿化服务，而且对于吴庆家所在楼前的保洁、垃圾倾倒等服务红星美凯龙物业公司做的也并不到位。《前期物业服务合同》中已明确约定了红星美凯龙物业公司应承担的物业服务内容，但红星美凯龙物业公司在一审中只强调了受益性的权利（收取物业费）却对给付性义务不予或怠于履行（完善物业服务），吴庆家认为这有悖于服务行业的初衷。吴庆家所在楼房的住户与园区内的住户交纳同等物业费，却不能与园区内住户享受同样的物业服务。故红星美凯龙物业公司应减免吴庆家的部分物业费用，并且在公平平等的原则下提高物业服务质量。综上，望二审法院依法查明案件事实，支持吴庆家的上诉请求，酌定减免部分物业费用。红星美凯龙物业公司辩称：吴庆家所述1、2期属于园区外，无绿化原因是由于前期地产开发商设计所致，并非物业公司工作导致。而且合同中规定园区内的设备、设施归全体业主所有，并非指某栋楼业主所有。关于保洁问题，每栋楼配置一名保洁，保洁工作每日至少清理一次。关于保安问题，现应业主要求，已改为三个固定岗加一名巡逻岗的模式。红星美凯龙物业公司向一审法院起诉请求：一、判令吴庆家给付所欠物业费3449.30元，物业费滞纳金3449.30元，本金及滞纳金合计6898.60元；二、本案诉讼费由吴庆家承担。一审法院认定事实：红星美凯龙物业公司系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司，吴庆家系该小区业主。吴庆家与红星美凯龙物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。甲方逾期未交纳合同约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。再查，吴庆家在红星美凯龙物业公司所服务的小区内拥有住宅一处，建筑面积为112.73平方米。2018年7月交房。自2019年8月1日至2020年12月31日，吴庆家未向红星美凯龙物业公司交纳物业服务费合计3449.30元（计算方式为：112.73元×1.8元/平方米/月×17个月）。一审法院认为，吴庆家与红星美凯龙物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。红星美凯龙物业公司履行了提供物业服务的义务，吴庆家没有按时支付物业服务费。故对红星美凯龙物业公司要求吴庆家给付拖欠的物业服务费3449.30元之诉讼请求，该院予以支持。关于红星美凯龙物业公司要求吴庆家支付滞纳金之诉讼请求，红星美凯龙物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此吴庆家未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和该案实际，对红星美凯龙物业公司的该项主张，该院不予支持。关于吴庆家提出红星美凯龙物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。该案中，红星美凯龙物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但红星美凯龙物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，红星美凯龙物业公司对红星国际广场履行了物业服务义务，吴庆家作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向红星美凯龙物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对红星美凯龙物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。吴庆家拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对吴庆家提出的此项诉求，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴庆家于判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3449.30元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吴庆家负担。二审期间，吴庆家向本院提交照片一组，用以证明小区没有绿化，没有停车坪、娱乐设施等；被上诉人向本院提交工作照片一组，用以证明物业已按合同履行相关保洁保安工程维修等服务工作。以上证据在本院认为中具体论述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于吴庆家在上诉状中提出小区绿化不到位、垃圾不打扫、小区无保安或经常缺岗，红星美凯龙物业公司违背同质同价原则等上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。吴庆家提出红星美凯龙物业公司存在上述问题，均不属于物业公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于小区绿化、卫生保洁、保安服务等内容，是物业公司每天都要履行的服务，如在此方面达不到令业主满意，也是物业公司服务水平能力差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于红星美凯龙物业公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对红星美凯龙物业公司服务存在瑕疵的处理。故对吴庆家提出的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于吴庆家提出要求酌情减免收取部分物业费一节。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。故吴庆家提出的此项上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，吴庆家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴庆家负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  许爱军二〇二一年六月十九日法官助理王虹珊书记员何洋