黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终396号上诉人（原审原告）：田成华，女，1974年2月26日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：高吉婷，黑龙江远放律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜静春，黑龙江远放律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王艳红，女，1966年5月8日出生，汉族，住肇东市。委托诉讼代理人：黄立夫，肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。上诉人田成华因与被上诉人王艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇东市人民法院（2020）黑1282民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完结。田成华上诉请求：请求撤销原判，改判解除双方签订的房屋买卖合同，判令被上诉人王艳红将案涉楼房按合同约定返还给上诉人；请求判决被上诉人承担违约责任，并赔偿上诉人损失50，000元；本案诉讼费及与诉讼有关的费用由王艳红承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒王艳红。双方签订房屋买卖合同后，上诉人已经于2020年1月25日将楼房交付给王艳红，上诉人多次催促王艳红履行合同，在合同两次延期后，王艳红仍不能按合同约定履行合同义务。根据法律规定，双方应按合同约定享有合同约定的权利，履行合同约定的义务。如未能按约定履行，则可按法定和双方约定的附解除合同的条款及《合同法》相关规定解除合同。根据《合同法》第六条，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。上诉人在合同履行过程中，依合同约定履行了自己的义务，合同签订当天就将房门钥匙交给了王艳红，王艳红已经实现了对房屋的占有、使用。因为双方签订的房屋买卖合同合法有效，并且是一种附条件解除合同。根据合同法第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可能解除合同。也就是说合同当事人可以约定解除条件。如发生买方违约定金不退还，装修费不予赔偿，三日内搬出房屋，并保证不破坏房屋设施。因为此合同是附条件解除合同条款的，所以上诉人才收取了3万元定金，并于合同签订后于2020年1月25日将房屋钥匙交给了王艳红，王艳红未按合同约定履行，未在承诺的期限内办理完毕不动产权证。鉴于以上事实，上诉人要求解除合同，一审法院在审理本案时仅凭王艳红的证人证言定案，判决应予撤销。二、一审法院曲解法律，在适用法律上存在错误，王艳红与新冠疫情没有法律上的因果关系。一审法院适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第四条规定，疫情或者防控措施导致出卖人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持，此条款适用错误。事实情况是王艳红只交了3万元定金，就对案涉房屋进行了占有、使用，并不履行合同义务，已经侵犯了上诉人的不动产所有权。肇东市不动产交易中心提供的不动产单元首次登记信息表中记载的案涉房照颁发的时间是2019年7月3日，也就是案涉楼房于2019年7月3日即开始办理不动产权证。根据双方签订的房屋买卖合同约定，王艳红应当在2020年3月30日前办理完毕，而在疫情期间，肇东市房地产管理处正常办公，只是应当预约办理相关产权手续，本案中王艳红未能在合同约定的时间内办理房屋产权过户手续，合同约定时间是2020年3月30日，后上诉人又应王艳红要求，将过户时间改为2020年5月25日，再改至6月4日前，通过双方及王艳红委托的中介方通话录音得知，王艳红违反了诚实信用原则及双方签订合同的约定，没有按合同约定履行自己的义务。在双方合同履行过程中，上诉人曾多次打电话给王艳红及中介方，督促其办理房屋产权过户手续，但王艳红均以各种理由推脱，经上诉人与中介方于2020年6月3日、4日、5日上午沟通无果后，面对王艳红的失信，上诉人无奈于2020年6月5日以书面形式告知王艳红承担违约责任，并发出解除合同的通知书，要求王艳红按合同约定履行合同并承担违约责任，一审法院以疫情不是王艳红的违约法定理由为由，判决驳回上诉人诉讼请求错误。三、王艳红向法院提交的证据不具有客观性、合法性，与本案不具有关联性。王艳红提交的证据一哈尔滨福瑞房地产开发有限公司的证明、溪树鑫苑23号楼1单元1301室田成华的房屋从2020年4月27日开始已具备办理房照手续的证明，此证据不具有客观性、关联性，不能作为定案依据采信。理由：1．上诉人所有的房屋为2单元1301室，不是1单元1301室，证明上的楼房与本案楼房无关。2.证明内容不符合法定条件。民诉法司法解释第一百一十五条规定，单位向人民法院出具的证明材料，应当由单位负责人及制作材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实，必要时可以要求制作证明材料的人员出庭作证，单位及制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。因该证明来源不明，不具有真实性与本案无关联，不应采信。二证人均为本案被上诉人的委托人，所出具的证言不具有真实性，证人证言与上诉人所述的事实和所提出的证据相矛盾，证明不具有真实性，一审法院对该证据采信违反证据规则规定。一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。王艳红辩称，1.上诉人的上诉理由不能成立。一审时上诉人提交的录音资料及结合王艳红提供的证人证言证明，在疫情期间经双方勾通，上诉人同意推迟延期履行，但是并没有约定具体延期时间。上诉人所称的合同履行两次延期过户时间仅到2020年5月25日再改到6月4日前没有事实依据。上诉人同意延期履行，但未确定延期履行的时间，因此在延期的事实上属于双方约定不明，应按照合同法第六十二条第四项规定处理。根据双方的约定，王艳红于2020年6月5日至6日左右，也就是上诉人的解除合同通知之后，被上诉人又找上诉人去开发商处办理手续，该手续必须由上诉人签字后才能办理。上诉人同意去办理，被上诉人和中介公司二位工作人员还有其他随从人员共同去上诉人住处，上诉人又反悔拒不配合被上诉人共同到开发商处办理相关手续。由此可见，被上诉人在疫情期间的2020年6月5日至6日找上诉人办理手续，并没违反双方约定，由于上诉人不配合才导致被上诉人无法履行办理产权过户，这一过错不能归责于被上诉人，王艳红并没有违约。2.无论王艳红交付多少定金，均是双方同意，被上诉人占有使用也是双方同意的，并不是被上诉人未经上诉人同意将案涉房屋撬开强行入住，上诉人交付房屋给被上诉人未侵犯其权利。双方签订的合同合法有效，被上诉人在履行合同期间正值疫情高峰期这是事实，因此延迟履行时间是不可抗力造成的，不存在主观故意。一审法院适用《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第四条规定正确。鉴于以上事实，被上诉人无法履行合同不构成违约。3.被上诉人认为，证人无论是否为被上诉人委托，该二位证人的证言属实，二证人证言与上诉人所提交的录音资料相印证，被上诉人提供的证据与上诉人提供的证据并不矛盾，能够相互印证。请求二审法院维持原判。田成华向一审法院起诉请求：1、要求法院判决解除原、被告签订的房屋买卖合同，并判令被告将案涉楼房恢复原状后返还给原告；2、要求法院判令被告承担违约金10，000.00元；3、诉讼费用及诉讼的有关费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告经洪瑞房地产中介公司介绍，达成买卖协议，于2020年1月1日在洪瑞房地产公司在经理梁某主持下签订房屋买卖合同，原告将其所有的坐落在肇东市溪树鑫苑小区23号楼2单元1301室，建筑面积96.01平方米的动迁异地回迁楼房出卖给被告。按照合同约定，原告于2020年1月1日将此房屋的办理产权手续交给中介公司经理梁某，被告于2020年1月1日将定金30，000.00元交付给被告，原告告将房屋钥匙交给原告，案涉房屋被告占有，原、被告对以上事实没有异议，本院予以确认。对有异议的事实本院确认如下：1、关于被告在2020年3月30日前能否办理原告不动产证问题。被告主张按照合同约定，被告应于2020年3月30日办完原告的不动产证，原告举示了《肇东市不动产登记交易中心通知》，欲证实肇东市不动产登记交易中心已于2020年3月10日已经可以网上预约办公，被告质证认为此证据与本案没有关联性，被告举示了案涉房屋所在小区开发企业的证明，证实案涉田成华房屋2020年4月27日开始具备办理房照受理手续，被告质证认为，此证明没有经办人签字，不具有合法性，不能作为有效证据认定事实；被告举示了证人梁某、刁某的证言并当庭出证，证实案涉房屋原告委托洪瑞中介办理产权手续，案涉房屋属动迁回迁房屋，需要到多个政府部门办理手续，因疫情各单位不能正常上班，上一个单位不办理完手续，下个单位不能办理，到4月27日还不具备到开发商处办理产权手续的条件。本院认为，案涉房屋系动迁回迁房屋，办理不动产证需要到多个政府部门办理手续，办理不动产证应将相关手续办理齐全后才能到肇东市不动产登记交易中心办理产权手续，正置疫情高峰阶段，证人梁某、刁某的证言具有客观性，本院对梁某、刁某的证言关于办理产权相关手续的证言予以确认并认定事实如下，2020年3月30日前，案涉房屋客观上不具备办理房屋产权的事实予以认定。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应积极履行合同义务，合同在履行过程中，应由原告确立不动产产权的义务约定由被告办理。但是，2020年3月份正值肇东市新冠疫情紧张时期，企业停产，人员不准流动、聚集，政府各部门将主要工作放在防疫防控上是众所周知的事实。案涉房屋系动迁异地安置房，需要到多个部门及开发商处办理不动产物权的相关手续，虽原、被告约定2020年3月30日由被告办理完原告的不动产证，但因不可抗力导致客观不能。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第四条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款的，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。原、被告之间存在的是房屋买卖合同关系，案涉房屋属动迁异地安置房屋，办理相关手续更繁琐，要经过的部门更多，该意见虽规定为商品房买卖合同，但对本案所涉买卖合同应当适用。原告依据合同约定认为被告未按时限在2020年3月30日前办理完不动产登记已构成违约，解除合同条件已成就。被告抗辩合同约定2020年3月30日前由被告办理完的不动产证，因新冠疫情的不可抗力导致客观不能，原告要求按照约定解除合同的条件不成就。综上所述，原告解除合同、返还财产、给付违约金的诉讼请求不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告田成华的诉讼请求。案件受理费400.00元，由原告田成华负担。二审中上诉人提交录音资料证据一份，证明案涉房屋至今不能办理产权登记手续。被上诉人对上诉人在二审时提交的证据质证称，该录音资料不真实，上面没有单位法定代表人签字，与本案没有关联性。本院对上诉人提交的录音资料认证认为，该录音资料只是证实案涉房屋到目前为止不能办理产权登记手续，但是否能办理产权登记手续不能仅凭录音资料证实，还应结合其他证据证实。因此，本院对上诉人提交的该证据证明的问题不予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一、关于一审法院认定事实是否存在错误问题。一审法院经过审理查明，双方之间存在房屋买卖合同关系，因在约定的时间内办理产权过户手续时正值新冠疫情未按约定办理完成，双方重新约定迟延办理，对以上事实认定清楚，一审法院对此不存在认定事实不清问题。第二、关于一审法院适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第四条规定是否存在适用法律错误问题。因双方签订房屋买卖合同后约定办理不动产物权相关手续时，正值新冠疫情高峰期，相关部门不能正常办理产权证照手续，因此双方均承认迟延办理。一审法院在审理本案时，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第四条规定对本案进行判决适用法律并无不当。三、关于王艳红向一审法院提交的证据是否具有客观性、合法性，是否与本案具有关联性问题。在一审法院审理本案时，哈尔滨福瑞房地产开发有限责任公司出具了证明，证实溪树鑫苑23号楼1单元1301室田成华的房屋从2020年4月27日开始已具备办理房照手续。该证据写明的是23号楼1单元1301室，但从该证据内容分析，应当是2单元误写成1单元，因为同时写明是田成华的房屋。被上诉人王艳红在一审时申请证人梁某、刁某出庭作证，从二证人的证言内容看，能够证实因新冠疫情的影响不能在约定的时间内正常办理产权手续，为此又约定迟延办理，至2020年6月5日、6日左右，到上诉人家楼下找上诉人时其没有下楼，因此没有办成。从二证人证言的内容看与上诉人陈述的内容基本一致。因此，一审法院采信王艳红提交的证据并不违反证据规则的规定。综上所述，田成华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，850.00元，由田成华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 明审判员 姜再民审判员 杨晓涵二〇二一年六月二十二日书记员 康亚娟