辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1291号上诉人（原审原告）：郎少华，男，1992年7月13日出生，满族，工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：郎文泉，系郎少华父亲，1965年5月8日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：锦州宝地物业服务集团有限责任公司，住所地锦州市松山新区东湖一号201室。法定代表人：赵宝库，该公司经理。上诉人郎少华与被上诉人锦州宝地物业服务集团有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郎少华的委托诉讼代理人郎文泉到庭参加诉讼，被上诉人锦州宝地物业服务集团有限责任公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。郎少华上诉请求：1、请求撤销（2020)辽0792民初1755号民事判决书，还上诉人一个公道。2、判决驳回被上诉人的诉讼请求。恳请调取一审被上诉人提供的两个文件辽价发（2015)号文件、锦价发（2013)3号文件的录像甄别与被上诉人现保存在一审的文件是否一致。还上诉人一个公平。调取东湖丽景小区周边门市房图纸，甄别是否存在乱扒门等违章建筑。3、败诉方承担上诉费。事实与理由：（一）原判决书认定事实不清，证据的审查、判断和采信，均存在明显错误。本案的客观事实是：被上诉人违约在先违规收费，欺诈和胁迫手段，不签字不给发钥匙，强迫业主在《物业管理服务协议》签字，该协议多款违反国家政策及法规并违规收费。(二）原判决依据的法律有误，被上诉人隐瞒事实，东湖丽景在2014年12月房屋销售时购房合同已标明物业费1.2元/每平米，预计2015年6月30日交房，从时间上看，辽价发（2015)31号文件并不适合本案。住宅的物业费并不是放开，而是执行政府指导价。见锦州市物业管理条例第五十一条住宅实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。符合物业收费的法律法规是国家、省、市物业管理条例及锦州市颁布的物业收费标准、物业服务标准。(三）被上诉人在一审法庭提供的辽价发（2015)31号文件不是原件，有造假嫌疑，鉴于个人无法调取，恳请二审调取一审录像，及锦价发（2013)3号文件原件甄别真伪。(四）入住手册明文承诺的物品存放是免费的。根据锦州市物业服务等级标准，属于物业服务当中的特色服务，一级标准，特色服务不少于五项，二级标准不少于三项。附锦州市物业服务等级标准。如果收费还属于特色服务吗？(五）根据物业管理条例及《物业管理服务协议》物业费明文规定包含电梯运行、维修，检查等费用。被告在《物业管理服务协议》中标明电梯运行、维修，检查等费用另计，是违法的，属于二次收费。在没有政府批文的前提下，只能作为违规收费的证据。(六）违反国家物权法，侵吞小区业主的公共收益。从2016年1月入住开始，小区内广告云集包括电梯内广告、宽带入住、场地出租等公共收益均被被告占有，从没向业主公布。而被告答复没有收益，事实该收益被侵占。被告解释与广告公司利益互换，没有收益。那么宽带入住、场地出租等公共收益哪去了？(七）东湖丽景小区仅以违章建筑为例，仅小区西侧分别是锦酿啤酒、香满楼、金火饭店、烧烤、美容会所、乐老大6户扒后门，北侧樱花足浴、社区2户，南门邻里超市1户，东北角还有1户整个小区大小门14个,使封闭小区变成非封闭小区，致使安保不达标，据说乱扒门是物业同意的。申请法院调取小区图纸，则一目了然，请物业出示制止材料，我们业主有权向有关部门反映，查封后门。被上诉人锦州宝地物业服务集团有限责任公司未提交书面答辩意见。郎少华向一审法院起诉请求：1、要求返还入住时收取的电梯费500元，土建垃圾费300元、声控灯费8元×5年=40元及邮件代收费4元，计844元；2、要求公示小区公共利益；3、请求撤销《物业管理服务协议》，并赔偿原告的经济损失。计算标准根据锦州市物业收费标准，被告达不到一级服务标准，只能按二级标准偏上计算。需要赔偿我2132.19元；4、由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司负责东湖丽景小区的物业管理服务，原告郎少华系该小区4-8号业主。原告于2016年办理入住。2016年1月25日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，约定乙方的服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备运行、维护和管理，环境卫生的清洁、保洁，公共秩序维护及消防，交通秩序和车辆停放管理，绿化养护等，业主按约定及时缴纳物业管理费。其中，该协议第四条第一款第2项约定，电梯的运行、维修、检测、维护、管理等发生的费用另计。而同日原告给被告发放的业主入住手册当中亦对免费服务作出约定，物品临时存放服务、邮件快递和普通邮件的代收发服务免费，但以上服务项目，物业公司将根据实际需求情况进行调整，有偿服务价格在提供服务之前予以说明。锦州市物价局锦价发(2013)3号文件关于楼道灯维修管理费收费标准作出批示，楼道灯维修管理费，采取谁维修管理谁收费的原则向居民收取，收费标准，每年每户8元。另查，锦州宝地物业服务有限责任公司已经更名为锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司。一审法院认为，原告郎少华与锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司签订了《物业管理服务协议》，原告已经按照约定为该小区提供了物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告诉称是在被胁迫的情况下签订了协议，但并无证据证明，本院不予采信。关于土建垃圾清运费，原告在装修过程中对于房屋结构并未改动，该费用300元，被告应当退还给原告。代收邮件快递费用，被告根据实际情况作出过部分调整，不违反协议约定，原告要求退还于法无据，本院不予支持。而关于楼道灯的维修管理费用，每年每户8元，被告按照锦州市物价局文件收取，收费合理，原告要求退还的诉求本院不予支持。原、被告双方签订的协议当中约定，电梯运行、维修、检测、维护、管理等发生的费用另计，并不包含在物业服务费当中，故被告收取电梯费并不违反协议，亦不违法，原告的该项诉求本院不予支持。原告诉称被告服务不达标，应降级收取费用，但并无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司自本判决生效后十日内，退还原告郎少华土建垃圾清运费300元；二、驳回原告郎少华的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司负担。二审中，上诉人提交了锦州市物业服务标准，锦州市物业管理条例。拟证明被上诉人属于非法收费。经本院审查该两份证据不属于新证据，不能证明其待证事实。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，对于当事人的撤销权行使期限问题《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。对于物业服务合同的效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。对于当事人的举证责任及法律后果问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被上诉人锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司通过与上诉人郎少华签订《物业管理服务协议》后与上诉人之间形成了物业服务关系。双方当事人依法应当按照约定履行各自的合同义务。案涉的《物业管理服务协议》签订于2016年1月，上诉人于2020年10月提起本案诉讼，此期间已超出了法定的一年除斥期间。诉讼中，上诉人提交的诉讼证据可以支持其要求被上诉人返还土建垃圾清运费的主张；但不能够支持上诉人其他诉讼请求的主张。一审法院依据以上事实判令被上诉人返还土建垃圾清运费后驳回上诉人其他诉讼请求正确。关于上诉人郎少华提出的撤销物业服务合同的主张，因该主张缺乏事实依据且不符合前述法律规定的情形，故本院不予支持。关于上诉人提出的其他诉讼请求属于该小区具体日常管理范畴，因该主张涉及案外人且超出了人民法院受理民事案件的审理范围，故本案不能调整。当事人就此问题可依法向有关部门另行主张权利。综上所述，上诉人郎少华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郎少华负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二一年六月二十二日法官助理刘佳乐书记员张采琳