河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2784号 上诉人（原审被告）：王秀馨，女，汉族，1962年6月16日出生，住河北省廊坊市三河市。 被上诉人（原审原告）：三河市百花物业服务有限公司，住所地三河市燕郊行宫西大街北侧百花家园小区。 法定代表人：赵贵海，总经理。 委托诉讼代理人：詹胜，河北唤民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿长江，系该公司项目经理。 上诉人王秀馨因与被上诉人三河市百花物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2021）冀1082民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王秀馨上诉请求：请求撤销原判，按每平米1.1元缴纳的物业费及滞纳金我不认可，改判按照0.7元/平米计算，物业费按照一半进行缴纳。重新审理，给予上诉人公正合法判决。事实和理由：原判认定事实不对，适用法律错误。一、一审判决认定百花家园小区重新选取业主大会没有事实依据。二、所谓改选的业主大会、业委会依法是不能成立的。三河市第一届成立的业主大会，物业公司没有和我们签订合同，在此期间，物业公司限水限电，车位捆绑。物业公司没有提供合理的服务，物业费我不应缴纳。物业公司和所谓的二届业委会签订的合同是不合法的，应属无效。 三河市百花物业服务有限公司答辩称，上诉人的上诉理由及请求无任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此应驳回上诉人的上诉请求。关于合同效力，燕郊开发区百花家园业主委员会经合法程序进行换届选举，并至三河市迎宾北路街道办事处进行备案，换届成功后代表燕郊开发区百花家园业主大会与被上诉人签订了新的物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同效力已经廊坊中院在（2021）冀10民终1192号及1203号民事判决书中进行确认。关于标准问题，双方曾经签订的合同就物业费标准有明确约定，具体标准为1.1元/平方米/月，对此标准在本案二审开庭前一审判决后，上诉人也是认可的。认可的理由是其于2021.5.18按照一审判决确定的1.1元/平方米/月的标准缴纳了物业服务费，我方认为其缴费的理由是为了将滞纳金的计算时间进行中止。就滞纳金，被上诉人要求返还缴纳，但其拒绝缴纳。我方提到的滞纳金就是一审判决中显示的逾期付款违约金，因此被上诉人认为上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系是合法有效的，上诉人也认可物业服务费的标准，现已按一审判决的判决结果缴纳物业费，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 三河市百花物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付2019年6月18日至2021年12月31日期间的物业服务费合计人民币6265元，并以2469元为基数，自2019年6月18日至实际支付之日止按每日千分之三的标准向原告交纳违约金（截止2020年10月31日违约金暂计为3710元），上述合计9975元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告（乙方）与燕郊开发区百花家园业主大会及业主委员会（甲方）于2019年6月18日签订了《物业服务合同》。合同约定：业主大会委托原告对燕郊开发区百花家园小区提供物业管理服务，服务期限自2019年6月18日至2020年6月17日，物业服务费的标准为1.1元每平方米每月；物业服务费用使用现金方式支付，甲方应于办理入住之日起向乙方一次性足额缴纳一年的物业服务费用，首期之后的物业服务费用每年收取一次，甲方应于每期最后一个月的首五日内向乙方预交下一期的物业服务费用；燕郊开发区百花家园的业主及物业使用人应按照合同约定按时足额向乙方支付物业管理服务费，逾期交纳物业服务费用超过两个月的，乙方将收取自欠费之日起至交费之日止所产生的违约金（违约金标准为：每日按应交费总额的千分之三计算）,如继续欠费，乙方有权向当地法院提起诉讼，追讨所欠费用及违约金。原告（乙方）与燕郊开发区百花家园业主大会及业主委员会（甲方）于2020年5月30日签订了《物业服务合同》。合同约定：业主大会委托原告对燕郊开发区百花家园小区提供物业管理服务，服务期限自2020年6月18日至2021年12月31日，物业服务费的标准是1.1元每平方米每月；业主及物业使用人应在本协议生效后7日内向乙方支付本合同委托服务期限内的物业管理服务费，物业管理服务费可使用现金、刷储蓄卡等方式进行支付；燕郊开发区百花家园的业主及物业使用人应按照合同约定按时足额向乙方支付物业管理服务费，逾期交纳物业服务费用超过两个月的，乙方将收取自欠费之日起至交费之日止所产生的违约金（违约金标准为：每日按应交费总额的千分之三计算）如继续欠费，乙方有权向当地法院提起诉讼，追讨所欠费用及违约金。燕郊开发区百花家园业主大会及相应业主委员会、业主委员会的张竞超等委员均是经过合法程序通过选举方式产生，并已经向三河市迎宾北路街道办事处进行了相应的备案。以上事实有原告当庭陈述及提供的物业服务资质证书的复印件、《物业服务合同》两份、由业主委员会加盖公章的备案申请复印件等证据予以佐证。被告对以上证据不予认可，质证称张竞超等人成立的业委会没有按照法律规定的程序进行，是不合法的、签订的合同也是无效的。庭审中被告提交三河市人民法院（2018）冀1082民初2037号判决书、廊坊中级法院（2018）冀10民终93号判决书及廊坊中级法院（2019）冀10民终121号判决书，百花和谐社区聊天记录，百花家园业主大会备案，业主大会成员的声明，2017年百花家园业主大会公告等证据，主张上述判决证实：第一届三河市百花家园物业业主委员会曾于2018年起诉本案原告，要求本案原告停止并撤出三河市百花家园小区物业服务工作，廊坊市中级人民法院于2019年3月22日作出终审判决，最终支持解除三河市燕郊百花家园小区业主与三河市百花物业服务有限公司物业服务关系，三河市百花物业服务有限公司于判决生效后十五日内停止并撤出三河市燕郊百花家园小区物业服务。其他证据证实第二届业委会的选举不合法，没经过业主大会的选举。原告对上述判决的真实性无异议，但表示：2017年百花家园小区成立百花业主大会，并选举业主委员会，此后业主委员会开始与原告进行诉讼，解除了前期物业委托协议，判决生效后，业主委员会申请了强制执行，但是在执行过程中，该小区的物业服务公司已经被解除了，业主自发的要求业委会换届，并通过召开业主大会的形式，罢免了第一届业委会委员及主任，并选举了第二届业委会委员及主任，第二届业主委员会选举完成之后以业主大会和业主委员会的名义与原告又重新签订了物业服务合同。对于其他证据关联性证明目的均不认可。另查明被告王秀馨系三河市燕郊行宫西大街北侧百花家园小区16号楼201室房屋业主，房屋建筑面积187.02平方米。 一审法院认为，被告于庭审中提交的生效判决虽支持解除三河市业主与本案原告的物业服务关系，但在判决生效后，三河市燕郊百花家园小区业主重新选取业主大会，并由张竞超等业主委员会等人代表业主与原告签订《物业服务合同》，双方之间形成新的合同关系。被告虽主张业主委员会的产生不合法，但提交的证据不足予以证明。综上，对案涉《物业服务合同》的效力，一审法院予以确认，依据法律规定，案涉《物业服务合同》对被告具有约束力，被告应履行《物业服务合同》约定内容，原告要求被告按《物业服务合同》约定支付物业费及违约金符合法律规定，一审法院予以维护，但合同约定违约金过高，一审法院酌定违约金以2469元为基数，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告王秀馨于本判决生效后七日内给付原告三河市百花物业服务有限公司2019年6月18日至2021年12月31日期间物业费共计6265元，并以2469元为基数，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准支付自2019年6月18日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王秀馨负担（于本判决生效后三日内向一审法院交纳）。 本院二审期间，上诉人提交证据：照片2张。证据来源于业主大会和业委会提供的公章。第一张照片证明我们没有和物业公司签订合同。第二张照片将我的车位私自转给其他人了，逼迫我缴纳物业费。被上诉人发表质证意见为，我方认为上诉人提交的证据与本案没有关联性，对于业主大会和业主委员会的公章问题，业委会经合法换届后，经了解，原业主大会和业主委员会的公章并非合法途径刻制，且无合法的备案，所以在第二届业委会换届成功后，通过合法途径刻制了公章，且进行了备案。从被上诉人在一审中提交的物业合同看，合同中均有业主大会和业委会的公章印鉴，该公章印鉴上显示了公章的编号，所以章是有区别的。关于车位问题，与本案没有关系，且物业公司或业委会是否将小区内车位租赁给上诉人，均不能构成上诉人拒绝缴纳物业费的理由。因为上诉人提交的是照片，所以对公章照片的真实性不认可。从车位的照片显示环境等看，认可真实性，但是不认可关联性。上诉人提交第一张照片证据,被上诉人不认可真实性、关联性，本院无法确认真实性、关联性，故不予确认。上诉人提交第二张照片证据,被上诉人认可真实性，本院对真实性予以确认。被上诉人提交证据：回执单及备案申请各一份。证据来源于燕郊开发区业主委员会提供的经街道办事处盖章确认的。证明第二届业委会的换届和对第一届的罢免是经合法程序并去街道办事处进行了备案。上诉人发表质证意见为，对回执单的真实性不认可，因为街道办没有权利罢免百花小区业主委员会。对备案申请的真实性不认可，也不合法。因为百花小区有合法的业主大会及业委会，换届要走法律条例的由业委会主持召开临时会议重新选举。而张竞超等人没有按照国务院管理条例第9、13条程序进行申请，私自上报到街道办，街道办无权罢免合法的业委会，重新批准新一届的业委会，是不合法的。本院对被上诉人提交回执单及备案申请各一份证据，被上诉人不认可，本院经审查对真实性予以确认。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人王秀馨为燕郊开发区百花家园的业主，接受被上诉人物业服务的事实清楚，证据充分。上诉人应按照合同约定支付物业服务费。上诉人王秀馨未按约定履行支付物业服务费义务应承担违约责任。一审判决上诉人承担给被上诉人物业费及逾期付款违约金合法有据。上诉人主张按每平米1.1元缴纳的物业费及滞纳金不认可，改判按照0.7元/平米计算，物业费按照一半进行缴纳及物业公司合同不合法、没有提供合理的服务等请求和理由均没有事实和法律依据。故上诉人的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王秀馨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年六月二十五日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍