辽宁省锦州市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）辽07民终1087号   上诉人（原审被告）：杨跃军，男，1954年10月9日出生，回族，退休干部，住锦州市古塔区。   委托诉讼代理人：韩红兰,杨跃军之妻，1955年8月11日出生，回族，退休工人，住锦州市古塔区。   委托诉讼代理人：杨华，杨跃军之妹，1962年12月14日出生，回族，退休工人，住辽宁省锦州市古塔区。   被上诉人（原审原告）：锦州展承物业服务有限公司，住所地锦州市古塔区北京路二段春熙嘉园7-26号。   法定代表人：王志强，该公司经理。   委托诉讼代理人：章岑，该公司职员。   委托诉讼代理人：张奇，辽宁民聚律师事务所律师。   上诉人杨跃军因与被上诉人锦州展承物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨跃军的委托诉讼代理人韩红兰、杨华，被上诉人锦州展承物业服务有限公司的委托诉讼代理人章岑、张奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨跃军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：因锦州展承物业服务有限公司违约未按物业服务合同提供相关的物业服务，已经造成合同的实际违约，锦州市古塔区碧瑶居小区业主委员会提出与锦州展承物业服务有限公司解除物业服务合同。经街道调解双方准备以诉讼方式解决相关争议，在双方未解决问题前街道同意小区业主缓交物业费。小区业主也在积极的寻求法律途径解决与锦州展承物业服务有限公司的纠纷。庭审中补充上诉意见：一、原审法院认定事实不清，证据不足。第一，原审判决将被上诉人锦州展承物业服务有限公司违约行为仅认定为“管理存在瑕疵”是错误的。2015年7月1日，被上诉人与锦州市古塔区碧瑶居小区业主委员会确立了物业服务法律关系，订立了物业管理服务合同，合同约定被上诉人服务内容包括房屋维护、运行和管理，环境卫生、保安和交通等。双方基于合同的约定，被上诉人需提供符合约定的服务内容，业主则需如期缴纳物业服务费，这才是双方理应享有的权利、承担的义务，但是被上诉人背离合同所做承诺，未按物业服务合同约定提供相关的物业服务，且与业主的合理预期存有巨大的差距。被上诉人随意撤销夜间保安巡查，绿化不达要求，夏季雨水地下室及走廊往上返水，楼梯打扫不及时，水池常年不清理，卫生脏乱差，服务态度恶劣，与业主矛盾激化，打伤上诉人的配偶，致使其身体受伤入院治疗。古塔区X分局对物业工作人员作出拘留13日并罚款700元的行政处罚。小区未能实现封闭管控，外来人员随意出入，因其不尽心不善管，导致小区内发生多起盗窃事件，业主财产遭受损失，被上诉人的上述行为违反了物业管理服务合同第二章物业服务内容“保安24小时当值，园区实施分区域封闭式管理，公共区域无责任治安事故，文明礼貌服务按照服务标准进行操作”以及第三章涉及“环境卫生、绿化、保安、设备运行”等方面的物业管理服务质量保证这些问题。表面上看是物业服务管理瑕疵，但实质上已构成对业主权益的侵犯，且侵害状态一直持续，特别是在业主委员会多次反映情况提出整改意见，街道社区等单位出面协调的情况下，仍未最终解决。依据物业管理服务合同第七章违约责任第一条规定：乙方（被上诉人）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改，给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。上诉人针对被上诉人的先前违约行为基于合同履行的抗辩权，提出“缓交物业服务费”，而不是“减免、不交”，实为维护自身的合法权益所需。第二，被上诉人虚开报销凭据，企图侵占维修基金，其行为违背诚实信用原则，实际侵害了包括上诉人在内的广大业主权益。《物业管理条例》第54条规定:专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用他用。《物业管理条例》第六条之规定，对物业共用部位、共用设施、设备和相关利使用情况，享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。被上诉人在专项维修资金使用过程中存在着诸多不合法、不合规的问题。包括上诉人在内的广大业主依法行使知情监督权，先后向所辖古塔区敬业街道、新铁社区、锦州市房屋维修资金管理中心古塔区纪委等投诉检举揭发。最终被上诉人退回了企图侵占的4万元专项维修资金。但在双方之间造成了极大的信任危机。依据《物业管理条例》第11条之第四项，解聘物业服务企业的规定，业主大会会议征得270户业主中189户的书面同意意见。符合应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意的条件，于2018年7月向被上诉人发出解聘物业服务合同通知，但被上诉人赖着不走，并对业主采取不缴纳物业服务费及车位费，就不让业主车辆进入小区等强制手段非法迫使业主交纳物业服务费用，多数业主对此敢怒不敢言，上诉人对此表示不认可，也绝不接受。第三，小区业主委员会提出与被上诉人解除物业服务合同，经街道调解，双方准备以诉讼方式解决相关争议，在双方未解决问题前，街道社区同意小区业主缓交物业费，小区业主也在积极的寻求法律途径解决与被上诉人之间的纠纷，所以上诉人也非恶意欠缴物业服务费。上诉人在被上诉人入住小区的前三年2015年至2018年所提供的物业服务并未达到服务标准的前提下，也主动交纳了物业费。诉讼的根本目的不仅仅是定纷止争，更应是追求法律效果和社会效果的有机统一，法律与情理的相得益彰，起到案结事了的综合效果。一个好的裁判结果一定是得到大多数老百姓的认可，具有良好的社会评价。锦州市古塔区碧瑶居小区业主委员是老旧小区，生活人群以老年人居多。近几年对被上诉人的意见很大，积怨很深，对其社会评价较低。因上诉人的配偶是该小区业主委员会主任，亲眼目睹了被上诉人的违规违约操作。上诉人的意见不仅涉及个人维权，也代表着其他业主的心声。现有法律明文规定不可能穷尽业主拒交、缓交物业服务管理费的全部情形，原审裁判只是机械地运用法条，未能深切领悟法律的实质要义，结合法理作出合情合理的判决。上诉人已是一名身患重疾的退休人员，对法律认识和理解处理朴素的正义层，收集、保留证据的意识和能力偏弱，但老百姓认理，心中都有“一杆秤”，被上诉人犯错在先且屡教不改，原审法院如此这般判决，只会助长了被上诉人的嚣张气焰，根据不利于物业服务管理矛盾纠纷的解决，也做不到定纷止争，更不能让老百姓从该司法案件中感受到公平正义。   锦州展承物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同是合法有效的，同时被上诉人依照合同约定履行了服务合同内容，正所谓众口难调，上诉人主张的只能代表其自己不能代表其他人。   锦州展承物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告交纳拖欠的物业服务费1180.68元、滞纳金118.07元（滞纳金暂计至2020年7月31日，应计算至实际给付完毕之日止），共计1298.75元；2.诉讼费由被告负担。   一审法院认定事实：被告系锦州市古塔区碧瑶居小区63-27号住宅房屋业主，房屋建筑面积98.39平方米。2015年7月1日，原告与锦州市古塔区碧瑶居小区业主委员会签订物业管理服务合同。合同约定由原告为小区提供物业服务，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米0.5元收取；如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交，并按应交金额的3‰按日加收滞纳金。合同履行期间，碧瑶居小区业主委员会及部分业主于2017年1月向原告提出物业管理服务存在问题。自2018年8月起，被告以原告占用房屋基金和服务质量有问题为由拒绝交纳物业服务费。截止至2020年7月被告累计拖欠物业服务费1180.68元（98.39平方米×0.5元×24个月）。上述物业服务费用经原告催要，被告至今未给付。   一审法院认为，原告与锦州市古塔区碧瑶居小区业主委员会签订的物业管理服务合同，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。对小区全体业主具有约束力。被告作为小区业主，与原告形成了物业服务合同关系。业主交纳物业服务费既是合同约定的义务，亦是法定义务。对于被告认为原告占用房屋基金，服务质量有问题，拖欠交纳物业服务费的抗辩意见，虽原告物业服务存在瑕疵，被告可依据物业管理服务合同及相关法律规定行使权利，要求原告进行改进，因此造成损失的，被告也有权要求原告承担相应的法律责任，但不能成为拖欠交纳物业服务费的理由，拒绝支付不仅侵害了原告的合法权益，势必导致物业服务质量和标准的降低，同时也侵害了其他已交纳物业服务费业主的合法权益。故被告的辩解意见，本院不予采纳。被告应按物业管理服务合同约定的标准及时交纳物业服务费用。原告要求被告给付拖欠的物业服务费1180.68元的诉求，本院予以支持。至于原告主张滞纳金一节，因原告物业管理服务存在瑕疵而导致被告未及时交纳物业服务费，不构成根本性违约，故本院不予支持。应当指出的是，保持小区的良好运行、和谐共处，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行合同义务。原告作为物业服务公司，在履行合同过程中应当本着为业主充分提供等价服务、提升服务质量、满足业主合理要求为前提。原告主动作为，主动整改，会为双方减少诉累，也有利于化解双方之间的矛盾。业主也应及时交纳物业服务费，为维护小区公共环境和秩序而保持自律，避免小区的物业管理服务陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告杨跃军于本判决生效后10日内给付原告锦州展承物业服务有限公司2018年8月至2020年7月期间的物业服务费1180.68元；二、驳回原告锦州展承物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告杨跃军负担。   本院二审期间，上诉人杨跃军提交了锦州市X局古塔分局行政处罚决定书、原小区居民边江出具的声明、小区业主向敬业街道申请解聘被上诉人的请示。经质证，被上诉人认为行政处罚决定书、声明与本案没有关联性。给敬业街道的解聘请示对其真实性不予认可。被上诉人锦州展承物业服务有限公司提交了证明1份，拟证明小区有业主288户，已交纳物业费有252户。经质证，上诉人对此证据不予认可，要求被上诉人提交发票。因双方当事人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，上诉人作为小区的业主，与被上诉人之间形成了物业服务合同关系。业主交纳物业费既是合同约定的义务，也是法定义务，拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益。关于上诉人主张小区物业服务质量不达标等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款项规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，上诉人如认为被上诉人物业服务质量未达标，可要求被上诉人继续履行、采取补救措施，但不能成为拒绝交纳物业费的理由。关于上诉人主敬业街道同意其缓交物业费一节，因古塔区敬业街道不是物业服务合同的当事人，被上诉人在庭审中也未同意上诉人缓交物业费，且就本案向人民法院提起诉讼，因此对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。   综上所述，杨跃军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人杨跃军负担。   本判决为终审判决。   审判长  王玉龙   审判员  高 帆   审判员  王金业   二〇二一年六月二十八日   法官助理杨艳洲   书记员高俊格