河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终3276号 上诉人（原审被告、申请执行人）：唐山市金洋实业有限公司。住所地：唐山市路北区长宁道金洋御景8号楼。 法定代表人：赵阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁野，河北保邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：祝清波，男，1970年11月6日生，汉族，住唐山市高新区。 委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田宇，河北陈玉哲律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：闫国强，男，1965年5月29日生，汉族，住唐山市路北区钓鱼台办事处建华东道97号。 原审第三人（被执行人）：银安集团有限公司。住所地：唐山市路北区钓鱼台办事处建华东道97号。 法定代表人：郑立军，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：唐山盛世君安房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区庆南道南侧。 法定代表人：闫海森，该公司总经理。 上诉人唐山市金洋实业有限公司（以下简称金洋公司）因与被上诉人祝清波、原审第三人闫国强、银安集团有限公司、唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人祝清波的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》属于适用法律错误。一审判决应当依据最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定作出裁判。如果依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，也应依据第二十九条规定，被上诉人不是商品房消费者，在本市不只一套住房，其诉讼请求不应支持；2.被上诉人未支付全部价款，其与原审第三人签订《预定商品房协议书》实为以物抵债协议，系法律所禁止；3.一审判决存在逻辑错误。一审判决认为被上诉人可另行提起确权诉讼属于逻辑错误，涉案房产的归属判定是能否排除执行的前提条件，应属于执行异议程序解决的范畴。 祝清波答辩称：1.一审判决适用法律正确，其已交付全部购房款并实际入住，在唐山市开平区住房，但有母亲、妻子和四个子女共7口人居住，购买的房屋在面积上依然属于满足基本居住需要；2.《预定商品房协议书》应认定为商品房买卖合同，其已经支付全部购房款562950元；3.一审判决逻辑完全正确，金洋公司对适用法律理解存在偏差。 盛世君安公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 祝清波向一审法院起诉请求：1.终止对唐山高新技术产业开发区Ｃ区3-1-201号房产的执行；2、解除对唐山高新技术产业开发区Ｃ区3-1-201号房产的査封；3.判坐落于唐山高新技术产业开发区Ｃ区3-1-201号房产归原告所有；4.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：金洋公司与银安集团有限公司、盛世君安公司、闫国强借款合同纠纷一案，唐山市路北区人民法院作出(2017)冀0203民初3039号民事调解书，确认银安集团有限公司、盛世君安公司、闫国强偿还借款。因银安集团有限公司、盛世君安公司、闫国强未履行给付义务，故金洋公司向唐山市中级人民法院申请强制执行。2018年11月1日，唐山市中级人民法院作出(2017)冀02执19197号之二协助裁定书，查封了盛世君安房地产公司开发的君安景苑项目中包括本案案涉君安景苑C区3楼1门201号房产在内的多套房产。原告不服，提出执行异议，该院作出(2020)冀0203执异46号执行裁定，驳回祝清波的异议请求。原告不服，在指定期限内提出执行异议之诉，即本案。另查明，原告祝清波作为实际施工人，于2012年6月4日以北京德斯兰特门窗有限公司的名义与第三人盛世君安公司签订《唐山君安景苑B区四层建筑门窗制作合同》和《唐山君安景苑B区四层建筑门窗制作合同》，由原告对盛世君安公司开发的君安景苑B区共11个幢号的楼外立面门窗进行制作、安装。就上述工程，第三人盛世君安公司支付原告祝清波30万元，欠付27万元。2014年5月5日，原告与盛世君安房地产公司签订《预定商品房协议书》，协议载明：祝清波自愿预订君安景苑C区3楼1单元201号房产，房屋建筑面积约为125.1平方米，单价为4500元/平方米，总价款562950元。其中27万元用以抵顶欠付的工程款，原告又于当日向该公司指定账户转款20万元、于2014年5月6日转款85500元，用于交纳剩余房款。该房产现已交付原告入住，原告提交了热力费交纳证明及物业费收据等予以证实。 一审法院认为，本案是基于案外人对涉案执行房产提出书面异议被驳回后，申请要求对涉案房产中止执行和拍卖提起执行异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的合法权益，是否应对涉案房产中止执行的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”即原告应当对其是否为权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行承担充分的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，以上三个条件必须完全满足才具有排除执行的民事权益。在排除执行的诉讼中，不仅涉及案外人和被执行人之间的利益，还涉及申请执行人的利益，对此类案件的审理，应全面考虑不同当事人之间的利害关系、充分保护各方当事人的合法权益。在适用前述规定对案外人利益予以特别保护的同时，应从严审查、严格把握，在保护案外人合法权益时，防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告祝清波与第三人盛世君安公司于2014年5月5日签订的《预定商品房协议书》，具备了房屋坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖合同的主要内容。祝清波以其对盛世君安公司的27万元债权抵顶部分房款，后又另行支付了其余房款，盛世君安公司就君安景苑Ｃ区3楼1单元201号房产收取了房屋价款，应当认定祝清波与盛世君安公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。原告提交的个人住房信息查询结果可证实其在唐山市路南区高新区内无其他房产。综上所述，祝清波的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张所有权，可另行提起确权诉讼，本案不再一并处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、不得执行唐山市路北区君安景苑Ｃ区3楼1单元201号房产；二、驳回原告祝清波的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由被告唐山市金洋实业有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人祝清波提交《商品房预售许可证》、《个人不动产登记信息查询结果》、《房权证》等证据，证明原审第三人盛世君安公司已取得《商品房预售许可证》，其购买的房屋在面积上属于满足基本居住需要。上诉人金洋公司对《商品房预售许可证》不予质证，对《个人不动产登记信息查询结果》的真实性予以认可。 本院二审查明的其他事实与一审基本相同。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人祝清波对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被上诉人祝清波与原审第三人盛世君安公司签订的《预定商品房协议书》，具备房屋坐落、面积、单价、总价款、交款方式等商品房买卖合同的主要内容，祝清波以其对盛世君安公司的27万元债权抵顶部分房款，后又另行支付其余房款，且原审第三人盛世君安公司已取得《商品房预售许可证》，故该《预定商品房协议书》应当认定为有效的商品房买卖合同。被上诉人祝清波虽在唐山市开平区房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的精神。关于上诉人金洋公司所提一审判决应对案涉房产确权的问题，因案涉房产并未办理所有权过户登记，被上诉人祝清波仅享有依据商品房买卖合同要求盛世君安公司履行合同义务的请求权，尚不享有案涉房产的所有权，故一审法院未支持确权诉讼请求并无不妥，该上诉理由本院不予支持。 综上所述，金洋公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人唐山市金洋实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李振岭 审判员  陈宝聚 审判员  朱 正 二〇二一年六月七日 书记员  刘昕瑜