新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵9001民初896号 原告：石河子市韩记憨二哥砂锅店，住所地石河子市12小区幸福路13号国泰百货一楼35号。 经营者：杨小利，女，1978年1月13日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：李小菲，新疆新石律师事务所律师。 被告：石河子市国泰标准化综合市场，住所地石河子市12小区幸福路国泰百货二楼。 经营者：何广仁，男，1965年11月19日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：张燕，新疆北和律师事务所律师。 被告：何江，男，1992年3月1日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人：张燕，新疆北和律师事务所律师。 原告石河子市韩记憨二哥砂锅店（以下简称韩记砂锅店）与被告石河子市国泰标准化综合市场（以下简称标准化市场）、被告何江租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李小菲、被告标准化市场委托诉讼代理人张燕、被告何江及其委托诉讼代理张燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 韩记砂锅店向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2019年11月16日签订的《国泰小吃城租赁合同》；2.依法判令被告何江、被告石河子市国泰标准化综合市场返还原告租金13999元（28000元/年÷12个月×6个月）；3.依法判令两被告返还原告保证金3000元；4.依法判令两被告赔偿原告损失6392元（76709元÷12个月×2个月）；5.依法判令两被告返还原告商铺物品、装饰装修物；6.依法判令诉讼费由两被告承担。庭审中，原告放弃第五项诉讼请求。事实和理由：2019年，被告标准化市场对外招商，原告与被告标准化市场法定代表人何广仁协商一致，原告向被告支付租金后，被告标准化市场向原告出具了收据，2019年11月16日，原告与石河子市国泰餐饮管理中心签订《国泰小吃城租赁合同》，承租石河子国泰小吃城一楼35号摊位，租赁时间2019年11月16日至2020年11月15日，租金28000元，保证金3000元。5月30日早晨，租赁经营市场大门锁门禁止经营，经社区调解后下午开放。2020年6月4日、6月5日再次关闭，要求商户6月10日场地腾迁。经多方调解未果，自2020年6月11日至今仍无法正常经营，何广仁与何江系父子关系，均参与了合同的订立和履行，均享受了合同权益，因此均因承担违约责任。因被告原因致使合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 何江辩称，我们签订合同是个人不是本案原告，原告主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求，杨小利与国泰餐饮中心签订合同，国泰餐饮中心已注销，被告何江系负责人。原告租赁的是23号摊位，按照合同约定原告除应当交付租金外还要缴纳公摊水、电、气、暖等全部费用。按照合同1.2条：原告需要承担广告宣传费用；1.2-1.7条约定了各项费用支付方式。在1.5条约定了管理服务费用，原告需要分摊商场水电、人工成本及运营开支，并按月收取。在10.19条约定原告需要参加被告组织的大型优惠活动并承担合理费用。合同14.2、14.4条约定了不可抗力责任承担，所以因为疫情导致的两个月不存在免除房租。扣除相关费用后，被告不应当返还原告租金。在5.1条约定了履约保证金，并约定如果因为原告违约导致合同无法履行或解除，履约保证金不予退还。 标准化市场辩称，原告未与我签订合同，不同意承担给付责任。 本院经审理认定事实如下：2019年11月16日，原告经营者杨小利与石河子市国泰餐饮管理中心签订国泰小吃城租赁合同。约定石河子市国泰餐饮管理中心将石河子市幸福路国泰小吃城一楼35号摊档的使用权及管理责任交由原告经营者杨小利，该摊档由原告自行经营管理，须进行本合同约定的餐饮经营或服务，约定原告经营项目为养生砂锅，原告不得随意变更所经营的项目，变更经营项目需要经过石河子市国泰餐饮管理中心交付租金、履约保证金、管理服务费、市场推广费、水电气暖等全部费用。合同期限自2019年11月16日起至2020年11月15日止。原告按年租金28000元一次性缴纳。管理服务费以面积为标准分摊商场水电以及人工成本等运营开支，按月收取电费每度1元，水费每立方米4元，因国家法律、政府部门行政规定的以及石河子市国泰餐饮管理中心目前不能预见应由原告承担的费用由原告承担。原告签订合同之日向石河子市国泰餐饮管理中心交纳合同履约保证金3000元，因原告违约导致合同无法履行被终止或解除的，履约保证金不予退还。在发生由于原告违约而导致本合同提前解除的情形，履约保证金作为违约金归石河子市国泰餐饮管理中心所有，原告仍应支付合同约定由原告承担的费用或由石河子市国泰餐饮管理中心先行支付的原告对第三方的损害赔偿。在合同期限届满或由于石河子市国泰餐饮管理中心违约导致合同解除或双方协议解除的情形，履约保证金除用以抵充合同约定原告承担的费用或由石河子市国泰餐饮管理中心先行支付的原告对第三方的损害赔偿外，石河子市国泰餐饮管理中心应在原告交还该档口并且提交了原告之前注册该档口的各类证件照的注销或变更证明、支付了租赁税等税收证明之后三个月后将履约保证金及任何其他尚未退还的履约保证金一次性无息退还原告。若原告违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、管理服务费等各项费用，每拖欠一天，石河子市国泰餐饮管理中心有权向原告按每日全部租金的5%收取违约金。若原告拖欠各项费用超过7天时，石河子市国泰餐饮管理中心除向原告追缴欠费外，有权终止合同、没收原告已交的履约保证金，并向原告追偿由此造成的其它损失。原告拖欠各项费用超过应当支付的期限，每超过一天，每日按照全部租金的5%支付违约金。在合同期内，非石河子市国泰餐饮管理中心原因，若原告提前终止合同或因原告违约导致石河子市国泰餐饮管理中心终止合同，石河子市国泰餐饮管理中心有权不退原告已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，同时石河子市国泰餐饮管理中心有权直接处理原告在该合同档口内的物品及装修，并向原告追究因原告违约给石河子市国泰餐饮管理中心造成的一切损失。如果原告违约本合同的约定，视为原告违约，原告违约的情况下，石河子市国泰餐饮管理中心可以选择终止合同，原告所缴纳履约保证金不予以退回，原告还应当缴纳其他欠费。如果任何一方由于不可抗力而未能履行其在合同项下的义务，该方应无需就另一方的损失或其他向另一方承担任何责任，但不采取适当措施致使损失扩大的部分除外。 2019年11月3日，原告缴纳租金2000元石河子市国泰标准化综合市场代石河子市国泰餐饮管理中心出具收据，收据中注明全年租金28000元，电源接好付余款。2019年11月8日，原告缴纳租金26000元，收据注明全年租金已交清。同日，原告缴纳保证金3000元。 2020年4月27日，石河子市国泰餐饮管理中心出具管理费缴纳通知。内容为：商场运营半年，按合同约定每月应缴纳水电保洁垃圾清运等各项费用，具体收费的标准按照经营时间实际的运营成本以户为单位平均分摊，未开空调期间公摊电费300每月每户，空调费130元每月每户，人工及垃圾清运费，运营维护费660元每月每户，公摊水费20元每月每户。未开空调期间每月每户公摊成本及管理费共计980元，开空调期间每月每户公摊成本及管理费共计1110元。当月缴纳上月费用，每月7日前缴清。 2020年4月28日，石河子市国泰餐饮管理中心出具一楼减免政策通知。内容为：国泰小吃城于19年10月1日开业至今，这期间半年时间产生的各项管理费用及公摊费用均未向商户收取。经我方商讨决定，对于持续经营，无无故缺席，运营良好，无违约行为，未损害商场利益，正常履约一年的商户，免交2019年10月至2020年3月的管理费及公摊费用，考虑到已提供的优惠政策，2月份疫情不另作减免。若出现违约，未完整履行合同的商户，不享受减免政策，我方将保留追缴费用的权利。 2020年5月30日凌晨，被告何江在商户微信群中通知，已与国泰百货公司完成工作交接，今后由国泰百货商场的饶红军经理负责商场的各项事务。 2020年5月30日，石河子市国泰百货有限公司张贴公告。主要内容为：何广仁承租石河子市幸福路12小区13号国泰百货商场一楼、二楼、三楼东区场地进行经营。欠缴2020年度上半年租金，石河子市国泰百货有限公司将于2020年5月30日起解除与何广仁所签订的房屋租赁合同，收回租赁场地。 2020年6月4日，石河子市国泰百货有限公司张贴关于限期腾迁场地的通知，要求各业主于2020年6月5日前腾迁场地。 2020年6月5日，石河子市国泰百货有限公司张贴通知，要求商户于2020年6月10日前腾迁场地。 原告于2020年5月30日腾迁场地。 石河子市国泰餐饮管理中心于2019年8月15日注册成立，于2020年6月15日注销，公司类型：个体工商户，负责人：何江。 庭审中，原告要求因疫情原因减免2020年2月、3月的租金，提交如下证据：1、税务总局公告2021年7号，内容为对各类税收政策延长至2021年3月31日。2、国市监注【2020】38号关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见：二、降低个体工商户经营成本（六）减免个体工商户房屋，对承租性质事业单位房屋资产、政府创办创业园、孵化园、商品交易市场、创业基地和国有企业出租的经营用房的个体工商户、鼓励各地结合实际情况进行租金减免。承租其他经营用房或摊位的，各地可以结合实际出台相关优惠、奖励和补贴政策，鼓励业主为租户减免租金。被告对此不认可，表示上述文件针对的国有资产，本案不属于此类，并且只是鼓励减免不是必须减免。 被告何江为证实原告应当承担的公摊费用，提供以下证据： 1、2019年9月-2020年5月员工工资花名册，证实被告雇佣人工工资共计519776.76元，一共有90个摊位，每个摊位分摊5775.30元； 2、2019年10月-2020年5月，被告员工缴纳社保明细合计25009.11元，每个摊位分摊277.88元； 3、被告缴纳的2019年10月-2020年5月的电费收据，按照总电费的60%作为公摊计算113400元，每个摊位分摊1260元； 4、被告缴纳2019年10月-2020年5月水费票据28800元，每个摊位分摊320元； 5、被告员工购买清结用品的收据单据一组，金额7733.5元，按照90个摊位分摊每户85.93元； 6、代开发票及收据一组，证实被告在经营期间花费广告费359967元，按照90户，每户分摊3999.63元； 7、消防设施检测合同及收据一组，证实花费消防费22250元，每户分摊247.22元； 8、收据一组，证实垃圾清运费16400元，90户每户分摊182.22元。 原告对上述证据三性均不认可，表示在与被告进行租赁时被告表述上述费用均包含在租金内，不同意支付。 本院认为，原告是以其经营者杨小利的名义与石河子市国泰餐饮管理中心签订租赁合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”故本案以韩记砂锅店作为原告是适格的主体。石河子市国泰餐饮管理中心已注销，被告何江为石河子市国泰餐饮管理中心的经营人，故原、被告存在租赁合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。在本案中，原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”被告应当在租赁期间内保持租赁物的用途，但因被告与石河子市国泰百货有限公司产生纠纷，石河子市国泰百货有限公司于2020年5月30日粘贴公告要求收回租赁场地，造成原告无法经营而撤场，合同实际已解除，且原、被告合同的期间为2019年11月16日起至2020年11月15日，故本案原告起诉要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立。 《中华人民共和国民法典》第七百二十三条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本案中，因被告与石河子市国泰百货有限公司产生纠纷，石河子市国泰百货有限公司主张对租赁物的权利，致使原告不能对租赁场地使用，被告应当将剩余月份的租金返还原告。原告提交一组证据主张应当减免疫情期间2020年2月、3月的租金，原、被告之间的合同未约定要进行租金减免且依据原告提交的证据，原告不属于其中应减免类型，原告主张减免疫情期间2个月租金的理由不能成立。即被告应当返还原告租金被告应当退还原告已缴纳的2020年5月31日至2020年11月15日的租金12833.34元（28000元÷12个月×5个月又15天，2020年5月31日至2020年11月15日）。 双方合同约定原告向石河子市国泰餐饮管理中心交纳合同履约保证金3000元，因原告违约导致合同无法履行被终止或解除的，履约保证金不予退还，但本案中因被告违约解除合同，故被告应当返还原告保证金3000元。被告抗辩原告未履行支付相关费用的义务，存在违约行为，不应当退还保证金。根据双方合同约定以面积为标准分摊商场水电以及人工成本等运营开支，按月收取，但未明确约定金额为多少，且被告亦未按月收取，被告单方张贴的公告亦无法对原告产生约束力，故原告并未存在违约行为，对被告该抗辩理由本院不予采纳。被告抗辩原告应当按照摊位分摊公摊费用，将分摊费用在本案中扣减，按照摊位分摊与原、被告合同约定不一致，亦无相关法律规定，故对其该抗辩理由，本院不予采纳。 原告要求被告赔偿损失6392元，被告违约造成原告未能在合同约定的期限内继续经营，属于违约，应当承担违约责任，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本院酌情支持原告损失2000元。 本案中，与原告达成协议的是被告何江之前经营的石河子市国泰餐饮管理中心，原告与被告标准化市场未达成任何协议，且原告未提交证据证实被告标准化市场在本案中应当承担给付责任，故对原告要求被告标准化商场承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、第七百零八条、第七百二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款、第九十条之规定，判决如下： 一、被告何江退还原告石河子市韩记憨二哥砂锅店租金12833.34元； 二、被告何江退还原告石河子市韩记憨二哥砂锅店保证金3000元； 三、被告何江赔偿原告石河子市韩记憨二哥砂锅店损失2000元； 上述一、二、三项合计17833.34元，被告何江于本判决生效之日起三日内给付原告石河子市韩记憨二哥砂锅店。 四、驳回原告石河子市韩记憨二哥砂锅店的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费384元（原告石河子市韩记憨二哥砂锅店已预交），由被告何江负担，与前款同期给付原告石河子市韩记憨二哥砂锅店。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  花 蔺 审 判 员  张媛媛 人民陪审员  刘 忠 二〇二一年五月二十九日 书 记 员  杨 麟 1