辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2094号上诉人（原审被告）：徐媛，女，汉族，1987年11月27日出生，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山凤凰城物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区孟家沟26号。法定代表人：林朔，该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，该公司员工。委托诉讼代理人：于晓娇，该公司员工。上诉人徐媛因与被上诉人鞍山凤凰城物业服务有限公司（以下简称凤凰城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐媛上诉请求：一、请求人民法院依法撤销鞍山市立山区人民法院作出的（2020）辽0304民初1441民事判决书，撤销一审法院作出的判令徐媛一次性给付凤凰城物业公司物业费及电梯费，费用合计5951.52元。二、请求人民法院将本案发回重审或依法改判，判决驳回凤凰城物业公司全部诉讼请求或将本案发回一审法院重新审理。三、请求人民法院判令本案诉讼费由凤凰城物业公司承担。事实与理由：一、原审法院依据凤凰城物业公司出具的证据，对事实进行了错误的认定，从而作出了错误的裁判，依法应予发回重审或改判。1、徐媛与凤凰城物业公司的物业服务合同，仅能证明徐媛与凤凰城物业公司之间存在达成物业服务的意思表示的事实，不能直接得出凤凰城物业公司完全履行合同义务的结论。装修施工须知也仅能证明凤凰城物业公司履行了如实告知的义务，凤凰城物业公司是否完全履行物业服务合同其他义务，并不能充分证明。双方签订的前期物业服务合同第三条项约定，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告。凤凰城物业公司出具的装修施工须知，该证据并不能充分证明凤凰城物业公司如实全面履行了合同约定中的建议、劝阻、并向有关部门报告的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。凤凰城物业公司出具的证据并不能充分证明其如实全面履行合同义务，而原审法院错误的认定凤凰城物业公司尽到了物业服务的义务（见判决书第4页第1行），属事实认定错误，依法应予发回或改判。二、原审法院适用法律错误，依法应当予以发回重审或改判。1、物业服务合同的双方主体为徐媛与凤凰城物业公司，徐媛依法有权请求凤凰城物业公司依合同约定全面履行合同义务，原审法院错误的认定徐媛无权请求凤凰城物业公司履行合同义务，属适用法律错误，依法应当发回或改判。本案中，物业服务合同的主体为徐媛与凤凰城物业公司，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，徐媛所在单元楼内烟道堵塞，作为负有物业管理义务的凤凰城物业公司没有尽到建议、劝阻、并向有关部门报告的合同义务，致使问题长期存在，属合同违约。徐媛有权要求凤凰城物业公司履行合同义务。值得注意的是，业主委员会并非本案合同主体，合同签订生效后产生的合同债权具有相对性，只能约束合同双方主体，不能约束作为案外人的业主委员会，徐媛无需通过业主委员会解决本案纠纷。而原审法院却错误的认定徐媛需经过业主委员会反映解决此事属适用法律错误，依法应予发回或改判。2、凤凰城物业公司在物业服务合同履行过程中存在违约行为，即使人民法院认定徐媛应当承担货币给付义务，也应对凤凰城物业公司违约部分予以扣除，而非足额支持凤凰城物业公司的物业费和电梯费的诉讼请求，原审法院适用法律错误，依法应予发回或改判。凤凰城物业公司并没有完全履行合同约定的物业管理义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条规定，凤凰城物业公司行为应属合同违约，而非原审法院认定的履行瑕疵。同时，徐媛有权要求违约的凤凰城物业公司承担违约损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定，凤凰城物业公司未完全履行部分，徐媛有权拒绝履行其相应的履行请求。即使人民法院认定徐媛应当给付物业服务等相关费用，凤凰城物业公司违约部分的物业费用也应当予以扣除。原审法院足额支持凤凰城物业公司物业管理法和电梯费，属适用法律错误，依法应予发回或改判。综上，原审法院认定事实错误，并错误的适用了法律规定，从而作出了错误的判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释规定，特向贵院提起上诉，维护徐媛合法权益。凤凰城物业公司辩称，服从一审判决。凤凰城物业公司向一审法院起诉请求：请求判令徐媛支付2017年6月1日至2020年5月31日间的物业费4692元及电梯费1260元，违约金7243元，共计13195元。一审法院认定事实，凤凰城物业公司系鞍山凤凰城小区的物业服务公司，徐媛系该小区6号楼1单元141号房的业主，该房产建筑面积为108.6平方米，徐媛在入住该小区前与凤凰城物业公司签署了《前期物业服务合同》，该协议第七条中约定物业服务费标准为每月每平方米1.2元，电梯费每月每户35元。合同签订后凤凰城物业公司依照合同对小区进行了管理及服务，徐媛只交纳了2014年6月1日至2017年5月31日的物业服务费及电梯费，徐媛尚欠2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费及电梯费未向凤凰城物业公司交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案凤凰城物业公司、徐媛签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对凤凰城物业公司、徐媛具有约束力。凤凰城物业公司自业主入住起按合同约定为凤凰城小区提供了物业管理及服务，徐媛应按合同约定履行交纳物业服务费及电梯费的义务，物业合同中明确约定高层住宅物业服务费为每平方米1.2元/月、电梯费35元/户/月。徐媛欠缴物业费及电梯费的时间为2017年6月1日至2020年5月31日，共计36个月，徐媛应缴纳物业费为1.2元/月/平×108.6平×36月=4691.52元，徐媛应缴纳电梯费35元/月/户×36月=1260元，共计5951.52元。故一审法院对凤凰城物业公司要求徐媛交纳物业费4691.52元及电梯费1260元的诉讼请求予以支持。关于凤凰城物业公司要求徐媛支付违约金7243元一节，一审法院认为，徐媛提供的证据能够证明凤凰城物业公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，为更好的维护双方的合法权益,化解纠纷,故对凤凰城物业公司要求徐媛支付违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。关于徐媛辩称，凤凰城物业公司的财物收支公布情况、停水、停电提前通知用户、公共秩序维护、公共设施的所有和使用问题、电梯故障和保养等问题一节，一审法院认为，凤凰城物业公司已实际提供了物业服务，如凤凰城物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或业主委员会实施管理权利。同时，凤凰城物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现徐媛以不缴纳物业费来对抗凤凰城物业公司提供的服务，显系不妥。故一审法院对徐媛该项辩称不予支持。关于徐媛辩称，烟道堵了，凤凰城物业公司也没能给予维修和解决一节，根据双方签订的前期物业服务合同第三条11项规定，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。凤凰城物业公司已提供装饰施工须知（从14层至18层），证明已向相关业主进行过告知，且相关业主也予以签字确认。现徐媛烟道堵塞问题，如因相邻关系侵权引起，徐媛可依侵权关系向实际侵权人主张权利。现徐媛以不缴纳物业费来对抗凤凰城物业公司提供的服务，显系不妥，故一审法院对徐媛辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、徐媛于判决生效之日起十日内一次性给付鞍山凤凰城物业服务有限公司自2017年6月1日至2020年5月31日的物业费4691.52元及电梯费1260元，共计5951.52元；二、驳回鞍山凤凰城物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（鞍山凤凰城物业服务有限公司已预缴），减半收取65元，由徐媛承担。二审期间各方当事人未提供新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案凤凰城物业公司、徐媛签订的《前期物业服务合同》合法有效，对凤凰城物业公司、徐媛具有约束力。凤凰城物业公司自业主入住起按合同约定为凤凰城小区提供了物业服务，徐媛应按合同约定履行交纳物业服务费及电梯费的义务。本案争议的焦点是徐媛拒绝交纳物业费理由是否成立。本案双方当事人均确认徐媛家存在烟道堵塞，油烟排不出去的问题。在业主入住时，凤凰城物业公司已向业主发出《装修施工须知》，能够证明凤凰城物业公司履行了提示告知义务。因烟道是否改建是在业主房屋内进行，凤凰城物业公司监管存在一定难度。凤凰城物业公司主张出现烟道堵塞后，向徐媛楼上业主均发出整改通知，但时间较久远，未能提供相应证据，故依据《前期物业服务合同》的约定可以确定凤凰城物业公司在此方面的物业服务存在一定瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”的规定，业主只有在凤凰城物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。凤凰城物业公司的物业服务内容是多方面的，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，徐媛享受到了凤凰城物业公司的物业服务，故业主徐媛以烟道堵塞拒绝缴纳物业费的理由不能成立。一审法院对于凤凰城物业公司主张滞纳金部分未予支持，属于对凤凰城物业公司物业服务存在问题的处理。一审法院判决徐媛缴纳物业费4691.52元并无不当。业主徐媛对其烟道堵塞的问题，可向实际侵权人另行主张权利。综上所述，上诉人徐媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐媛负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年六月二十五日法官助理闫亚书记员王佳策