北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7497号上诉人（原审被告）：广丰盛业（北京）商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：刘记舟，经理。委托诉讼代理人：刘雪魁，北京华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王婷婷，女，1990年7月17日出生，汉族，北京海霞王岩餐饮服务有限公司员工，住北京市大兴区。原审第三人：王海兵，男，1973年1月9日出生，汉族，住河北省河间市。上诉人广丰盛业（北京）商贸有限责任公司因与被上诉人王婷婷、第三人王海兵房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广丰盛业（北京）商贸有限责任公司（广丰盛业公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王婷婷的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由广丰盛业公司承担。事实与理由：一、王婷婷的诉讼主体不适格，广丰盛业公司与王海兵签订了租赁合同，与王海兵之间存在租赁关系，我公司并未同意与王婷婷签订租赁合同，王海兵将十号档口转租给王婷婷是其二人之间的租赁关系，王婷婷的行为对于广丰盛业公司来讲只是代表十号档口，不能改变广丰盛业公司与王海兵之间的租赁关系。二、十号档口的承租人占有该档口合同并未到期，依约应当缴纳租赁费用以及其他费用，疫情的出现是短暂的，合同完全可以继续履行，一审判决解除合同，显失公平。三、国家没有政策和文件要求私人企业免除租金，一审法院不顾事实随意让广丰盛业公司承担责任。王婷婷辩称，同意一审判决，不同意广丰盛业公司的上诉请求和理由。广丰盛业公司上诉称我的主体不适格是歪曲事实，王海兵将案涉档口转让给我一事广丰盛业公司是明确知晓的，我最开始是通过范博和广丰审议公司沟通，直至疫情过后我才知道范博是中介，之前广丰盛业公司的店长向我介绍范博时说他是商场的招商人员。王婷婷向一审法院起诉请求：1.判令广丰盛业公司退还王婷婷自2020年2月1日至2020年4月15日期间的房屋租金16665元；2.判令广丰盛业公司退还王婷婷2020年2月1日至2020年4月15日期间物业管理费3500元及2020年5月28日至2020年9月20日期间物业管理费2933元，共计6433元；3.判令广丰盛业公司退还王婷婷未使用期间2020年5月27日至2020年9月20日的电费696元；4.判令广丰盛业公司返还王婷婷保证金9999元；5.请求确认王婷婷与广丰盛业公司就案涉档口形成的租赁合同于2020年5月27日解除。一审法院认定事实：王婷婷称其与广丰盛业公司存在租赁关系。2019年12月，王婷婷通过中介范博租用广丰盛业公司位于北京市大兴区黄村镇13甲号楼10号档口，租赁期间自2020年2月1日至2022年1月30日。管理费12000元/年，电费1.60元/度，水费10元/吨，年租金80000元，保证金13332元。王婷婷主张其与广丰盛业公司存在租赁合同关系，并提交《广丰盛业公司外租区租赁协议》《外租商户费用确认单》、其与店长毛生、中介范博的通话录音予以证明。《广丰盛业公司外租区租赁协议》《外租商户费用确认单》上没有广丰盛业公司签字。王婷婷称系当时广丰盛业公司说公章锁了，无法盖章。广丰盛业公司否认其公司与王婷婷存在租赁关系，称其公司与王海兵签订了租赁合同，该份合同尚未解除，其公司与王海兵存在租赁关系，与王婷婷无关。广丰盛业公司认可毛生为其公司经理，称不认识范博，范博不是其公司员工。2019年9月20日，王海兵与广丰盛业公司签订《外租区租赁协议》，租赁北京市大兴区黄村镇13甲号楼10号商铺经营河间驴肉火烧，约定租赁期间自2019年9月20日至2021年9月19日，租期为2年。租金按季度支付，交纳租金金额为20000元。合同第4.3条约定乙方应向甲方交纳管理费12000元/年；合同第5条约定乙方须缴纳13333元作为订金，双方签订《租赁合同》后该订金转入保证金之中。当日，王海兵签订《外租商户费用确认单》，载明：管理费12000元/年，电费1.60元/度，水费10元/吨；年租金80000元，保证金13333元；缴纳方式为一次性缴纳租金20000元。2019年9月20日，广丰盛业公司向王海兵出具收据，其上载明：10号档口交来房租三个月，一年管理费12000元，质保金13300元，共计45300元。王海兵称2019年12月20日，已经通过中介范博将10号档口转让给了王婷婷，其自2020年1月15日不再实际经营。2019年12月19日，王婷婷将20000元定金转账给中介武亮。2020年12月20日，王婷婷将2332元转账给中介武亮。后武亮将22332元转账给王海兵。王海兵在与王婷婷的通话录音中亦认可收到该笔费用。王婷婷称该两笔费用为保证金13332元及2019年12月20日至2020年9月20日期间的管理费9000元。2019年12月20日起，王婷婷及合伙人王瑜将租金交付给广丰盛业公司财务人员李桂香，广丰盛业公司财务出具收据。广丰盛业公司称其公司不认识武亮，认为王婷婷系王海兵店铺的工作人员，代王海兵交付租金。王婷婷支付租金至2020年5月20日，2020年4月11日，王婷婷微信充电费1600元，充水费400元。王婷婷于2020年5月25日停业，于2020年5月27日向广丰盛业公司经理毛生提出撤店申请，于2020年7月5日正式将店内物品搬离。一审法院认为，本案的争议焦点为王婷婷与广丰盛业公司是否存在租赁合同关系。根据王婷婷提交的证据材料，广丰盛业公司的经理毛生知晓王婷婷在10号档口经营的事实，且王婷婷与毛生沟通装修事宜，王婷婷多次将租金交付给广丰盛业公司财务李桂香，王婷婷与广丰盛业公司经理毛生商讨交付租金问题，王婷婷向毛生提出撤店申请，王婷婷与广丰盛业公司财务李桂香沟通签订撤场协议等，广丰盛业公司的工作人员均未否认王婷婷为10号档口的承租方。综合以上情况，广丰盛业公司称其与王婷婷之间不存在租赁合同关系的抗辩意见，有悖常理，一审法院不予采信。虽王婷婷与广丰盛业公司未签订书面租赁合同，但根据王婷婷向广丰盛业公司交付租金，广丰盛业公司为王婷婷提供10号档口经营，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。本案中，王婷婷承租房屋用于经营餐饮，基于北京市政府采取的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐的规定，可以认定疫情对于餐饮业造成影响较大。综上，疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，致使合同目的无法实现，故王婷婷可以提出解除合同。王婷婷于2020年5月27日提出撤店申请，故一审法院确认王婷婷与和广丰盛业公司之间的租赁合同关系于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金及物业管理费问题。考虑到疫情对王婷婷店面营业的影响，给王婷婷和广丰盛业公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，一审法院依法酌情对2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金和物业管理费予以减半。经核算，广丰盛业公司应退还王婷婷租金8332.50元及物业管理费1250元。关于2020年5月28日至2020年9月20日期间物业管理费问题。因2020年5月27日合同已经解除，王婷婷所经营的档口停止经营，故王婷婷要求广丰盛业公司退还该期间的物业管理费2933元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于电费问题。王婷婷未提交证据证明其搬离时剩余的水电费金额，故对其要求广丰盛业公司退还电费696元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于保证金问题。因疫情不可抗力的影响导致合同解除，并非王婷婷违约，故广丰盛业公司应退还保证金。故对王婷婷要求广丰盛业公司退还保证金9999元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院于2020年12月判决如下：一、确认王婷婷与广丰盛业（北京）商贸有限责任公司之间的租赁合同关系于2020年5月27日解除；二、广丰盛业（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内退还王婷婷2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金8332.50元及物业管理费1250元，共计9582.50元；三、广丰盛业（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内退还王婷婷2020年5月28日至2020年9月20日期间的物业管理费2933元；四、广丰盛业（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内退还王婷婷保证金9999元；五、驳回王婷婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，王海兵在案涉10号档口经营驴肉火烧，王婷婷在案涉10号档口经营韩式快餐。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广丰盛业公司上诉主张其与王婷婷之间并不存在租赁合同关系，案涉档口租赁合同相对方为王海兵，王婷婷的诉讼主体不适格。经审理查明，虽然王婷婷所持《广丰盛业（北京）商贸有限责任公司外租租赁协议》上并未加盖广丰盛业公司的公章，但该份协议与广丰盛业公司与原档口承租人王海兵签订的协议为同一格式合同，系广丰盛业公司制作，王海兵与王婷婷经营的项目完全不同，广丰盛业公司作为市场的管理人、摊位出租人对于摊位经营人的变更应当是明知的。结合王婷婷曾与广丰盛业公司经理毛生沟通装修事宜、多次将租金交付给广丰盛业公司财务李桂香，王婷婷与广丰盛业公司经理毛生商讨交付租金问题，王婷婷向毛生提出撤店申请，王婷婷与广丰盛业公司财务李桂香沟通签订撤场协议等事实，王海兵也认可与王婷婷之间转租摊位的事实。由此可以认定王婷婷与广丰盛业公司之间成立事实上的租赁合同关系。广丰盛业公司上诉否认其与王婷婷之间成立租赁合同关系与客观事实不符，本院对此不予采信。本案中，王婷婷于2020年2月1日起承租案涉10号档口用于经营餐饮，此时正处于疫情防控的重要时期，由于北京市在疫情期间采取相关防控措施，不允许人员聚集聚餐，故疫情这一不可抗力因素对案涉租赁合同的履行产生严重影响，导致合同目的不能实现。王婷婷据此提出解除合同具有合法理由，因其于2020年5月27日向广丰盛业公司提出撤店申请，故一审法院认定双方之间的租赁关系于该日解除具有事实依据，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金及物业管理费，因疫情这一不可抗力导致案涉租赁合同不能继续履行，由此所造成的损失应当由王婷婷和广丰盛业公司基于公平原则合理分担，一审法院酌情对2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金和物业管理费予以减半、判令由广丰盛业公司退还王婷婷租金8332.5元及物业管理费1250元应属合理，本院予以维持。关于2020年5月28日至2020年9月20日期间物业管理费，因案涉合同已于2020年5月27日解除，故王婷婷要求广丰盛业公司退还其所预交的上述期间的物业管理费2933元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于租赁保证金，案涉租赁合同系因疫情不可抗力的影响而解除，并非王婷婷单方违约，广丰盛业公司应向王婷婷退还保证金。故对王婷婷要求广丰盛业公司退还保证金9999元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，广丰盛业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费644元，由广丰盛业（北京）商贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年六月二十二日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄