西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2021）陕0104民初2117号原告:张雷，男，1978年6月5日出生，汉族，住西安市户县。 委托诉讼代理人:闫煜华，陕西迎旭律师事务所律师。被告:陕西特艺房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。 法定代表人:潘红，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡玉滢，陕西乐友律师事务所实习律师。原告张雷诉被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称“特艺公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告张雷委托诉讼代理人闫煜华、被告特艺公司委托诉讼代理人王晓鹏、胡玉滢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《商铺认购合同》; 2.被告返还原告购房款568000元；3.判令被告向原告补偿损失，2016年9月19日应支付56900元，2017年9月19日应支付62480元，2018年9月19日应支付68160元，以上合计187540元，并支付自2018年9月20日至实际支付之日止期间以568000元为本金按照每日万分之五的损失；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项、第3项诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《商铺认购合同》无效；3.被告支付原告实际占用购房款期间的利息损失，利息以已付购房款568000元为基数，按同期银行贷款利率自2015年9月19日起计算至实际退还之日止。事实与理由：2015年9月19日，原、被告经协商一致签订《商铺认购合同》，约定被告向原告出售其开发暂定名景都小区项目l幢l层-86 号铺位(建筑面积为28.4平方米) ，该商铺单价为每平方米25000 元，总价款为710000元。交房时间为2017年12月31日。合同期满一年，即2016年9月19日未能取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，支付56900元作为补偿; 2017年9月 19日未能取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，支付62480元作为补偿；2018年9月19日未能取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，支付68160元作为补偿；年满三年，可选择全额退还所有款项合同自动解除，逾期未退还的，按照实缴金额的万分之五每日支付滞纳金直至付清之日。合同还约定了原告于2015年9月19日付清568000元首付款，剩余142000元于交房时付清。合同签订后，原告按照约定先后两次向被告交付房屋首付款共计568000元。然而自原告交纳了首付款至原告起诉时，被告的项目一直未能开工，已构成根本违约。因被告至今未取得商品房预售许可证，故双方签订的《商铺认购合同》无效，原告特诉至法院，望判如所请。被告特艺公司辩称，一、截止目前，涉案房屋未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条之规定，该商铺认购合同应当认定为无效。二、由于双方签订的合同无效，合同中关于补偿以及滞纳金等条款均为无效约定。三、根据《商铺认购合同》第6条的约定可知，原告在签订合同时，明知被告尚未取得商品房预售许可证，仍然与被告签订合同，存在一定的过错。对于合同无效的损失，原、被告双方应当共同分担。四、原告的损失实际应为所交房款的利息损失。被告共向原告已支付了187440元补偿款，应从原告向被告支付的购房款数额中扣除，原告的损失应是剩余380560元的资金占用利息损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：2015年9月17日，原告张雷向被告特艺公司交付认购1—86号商铺定金50000元，同年9月19日，特艺公司作为甲方与张雷作为乙方签订《商铺认购合同》，约定特艺公司将拟开发的西安市XX城XX路XX号XX小区XX幢XX层XX号商铺出卖给张雷，面积28.4平方米，单价为每平方米25000元，总价款710000元。约定付款方式为首付80%于2015年9月19号付清568000元，剩余20%房款即142000元交房时支付，交房时间为2017年12月31日，如遇甲方未能如约交房的，甲方须以日为单位，向乙方支付补偿金，补偿金以乙方实际付款的万分之五计算。合同同时约定，在特艺公司办理完毕五证及验收手续后，与张雷签署《商品房买卖合同》，并在180个工作日内为乙方办理相关产权证。合同期满一年时即2016年9月19日，特艺公司未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，特艺公司支付张雷56800元作为补偿，合同继续履行；合同期满两年时即2017年9月19日，特艺公司未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，特艺公司支付张雷62480元作为补偿，合同继续履行；合同期满三年时即2018年9月19日，特艺公司未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，特艺公司支付张雷68160元作为补偿。张雷在满三年的条件下，可放弃签署正式买卖合同，特艺公司在七个工作日内全额退还所交款项，合同自动解除，如逾期未退还的，特艺公司需按张雷实交金额的万分之五每日支付张雷滞纳金直至付清为止，合同自动解除。合同签订当日，张雷向特艺公司支付首付款518000元。截至庭审之日，该项目未开工建设，未取得商品房预售许可证。被告辩称其向原告支付补偿款187440元，原告不予认可，被告对此未提交证据证明。本院认为，原被告虽然签订的是《商铺认购合同》，但其条款包含了买卖双方的名称、住址、姓名、楼号、楼层、房号、面积、单价、总价、面积的确认及差异处理、交房时间、办证时间、违约责任及争议的解决方式等商品房买卖合同所应具备的内容，原告也按照合同约定支付了首付款，故该《商铺认购合同》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应该被认定为商品房买卖合同。因被告至今未取得涉案房屋的预售许可证，故该《商铺认购合同》无效。合同无效的，因该合同取得的财产应予以返还；无法返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此给对方造成的损失，双方都有过程的，应当各自承担相应的责任。被告作为房地产开发企业，应当知晓国家关于房地产预售的相关规定，其在明知没有取得涉案房屋预售许可证的情况下，与原告签订《商铺认购合同》，导致合同无效，应承担主要的过错责任，被告应退还已收取的原告定金、购房款，并赔偿因占用原告资金而给原告造成的利息损失。原告在明知被告未取得涉案商品房合法手续的情况下，仍与被告签订包含商品房买卖合同主要内容的《商铺认购合同》，对合同无效亦存在一定的过错。因双方签订的商铺认购合同无效，原告请求被告退还购房款及支付资金占用期间的利息损失，本院予以支持。被告辩称其向原告已补偿187440元，未举证证明，原告亦不认可，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告张雷与被告陕西特艺房地产开发有限公司2015年9月19日签订的《商铺认购合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西特艺房地产开发有限公司返还原告张雷购房款568000元，并支付资金占用期间利息（利息以568000元为基数，自2015年9月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告张雷的其余诉讼请求。  如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7534元，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告在履行本判决时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     李  娟  二〇二一年六月十八日  书    记    员     种文康1