甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2020）甘2901民初1765号原告:买某，住临夏市。委托诉讼代理人：徐某，系甘肃邓有军律师事务所律师。被告：喇某，现住临夏市。委托诉讼代理人：牟某，系河州律师事务所律师。原告买某与被告喇某租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告买某及其委托诉讼代理人徐某，被告喇某及其委托诉讼代理人牟某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告买某向本院提出诉讼请求：1.解除原有双方签订的《茶园出租协议》；2.判令被告立即退还原告位于临夏市××路（约12亩，包括房屋及装潢和设施、树木花草等）；3.判令被告向原告支付超期占用茶园期间的租赁费150000元（自2018年1月1日起暂计至2020年6月30日止）；4.判令被告向原告支付违约金50000元。事实与理由：原告与被告于2016年10月26日签订《茶园出租协议》，协议约定原告将其位于临夏市××路（约12亩）租赁给被告经营，期限为一年，自2017月1月1日起至2017年12月31日止，租赁期内一年租金为5万元，租赁期满后如果原告不开发其他项目或政府不征用时，协议顺延一年，顺延期一年租金6万元，每年租金当年元月份前交清。协议签订后，原告便将茶园交付给被告经营，至今原告未开发其他项目，政府也未征收。租赁期满后，原告多次催促被告支付顺延期租金，被告一直以资金周转困难为由让原告宽限付款期，因双方关系尚佳，原告便同意被告延期支付，自2018年1月1日起至今被告未向原告支付租金，现拖欠租金累计已达150000元。原告认为，原、被告双方之间的约定是真实意思表示，原告依约向被告租赁茶园，已履行了相应义务，被告拒不履行支付租金的行为已构成违约，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益诉至法院，请求判如所请。被告喇某辩称，一、原告不具备诉讼主体资格，应驳回其诉讼。该案是因承包经营权流转引起的，那么，承包经营权的享有是诉讼的前提，本案中，临夏市自然资源局征收过程中认可的承包经营权为王临生，原告并不是真正的承包经营权人。故其不具备诉讼主体，应驳回其诉讼。二、被告不存在违约，原告无权要求被告承担违约责任。2016年10月26日，被告与合伙人协商后，从杨孝俊等人处受让了临夏市临东农家院，双方于同日签订《转让合同书》，约定：转让费15万元，转让设施有：蒙古包6间、西房4间，厨房4间、凉亭7间、所有的用具、树木、两口水井、鱼池，受让后，茶园设施年久失修，被告全部拆除后，投资约300万元新建房屋、栽植植被、开挖鱼池，重新整理了经营环境，因茶园占地范围内土地使用权归原告所有，所以被告与原告协商租赁事宜，在协商一致的基础上，于2016年10月26日双方签订了《茶园出租协议》，对租金、租期等事项进行了约定，在协议中，对租金的约定是“租赁期内一年租金5万元，顺延期一年租金6万元”，租赁期满后，被告与原告协商顺延一年，2018年年底，租期到期后，双方约定再顺延一年，按约定支付6万元租赁费用，协议履行过程中，被告向原告支付了4万元租赁费用，因原告在被告茶园存在赊欠消费，与剩余租赁费用折抵后，被告应向其支付约1万元租赁费，被告凑足钱款后，联系原告欲支付租赁费，原告拒收且坐地起价，要求一年付15万元租赁费，声称要么支付两年租赁费30万元，要么以茶园内房屋折抵，并扬言“我80%的意思是将土地卖给你，存在20%出租的想法”，故未能达成协议。三、原告诉求没有事实及法律依据，应予以驳回。原告要求支付150000元租赁费用及附属设施所有权是没有依据的，2018年租赁到期后，被告与原告协商续租事宜时，原告坐地起价，要求将租赁费用骤涨至150000元，涨幅接近2.5倍，致使双方未达成续租合意。被告与原告协议土地租赁面积为12亩，被告实际使用面积仅约6亩，另6亩被政府征收，对此有《土地征收分户丈量登记表》证实，土地面积应与租赁费用亦应当同比例减少，而自租赁日起，被告一直按12亩土地支付租赁费用，多支付的租赁费用应折抵后期费用，此外，被告信赖租赁行为，在政府征收的6亩土地上修建了鱼池、花园、栽植树木，但原告隐瞒征收的事实，未及时告知被告，导致被告无法正常使用，给被告造成了极大地损失，被告暂保留诉权，如有必要，将通过诉讼途径维权。在庭审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，原告出示的证据：1.临夏市发展计划局临市计发（2002）110号文件一份，欲证明涉案土地系荒滩地，经政府批准后用于开发建设，项目为绿化、垂钓等综合性设施，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，这是临夏市发改委当时对南龙乡的批复文件，临夏市南龙乡振兴度假村与原告无关；这是发改委对项目的审批，对土地无权做审批；土地属于农村集体土地，从未发生变化；2.租赁合同书，欲证明案涉土地实际承包人为王临生、王海伟，二人将案涉土地出租给马国忠，租赁年限为50年，被告对该证据的真实性有异议，没有发包方的备案；出租期限规定是20年；土地的坐落位置与发改委标的土地不是同一块土地，亩数不对，四至也不对；3.土地契约补充协议，欲证明王林生、王海伟将承包经营权的土地出租给马国忠之后，因马国忠无力支付租赁费，经王临生、王海伟、买小云（原告之子）四方合一户同意将案涉土地承租人变更为买小云、马国忠二人，后续资金由买小云支付且如果政府征用案涉土地需征得买小云同意；政府征用土地后补给王临生、王海伟的补偿款，应该转支付给买小云。被告对该份证据的真实性有异议，此协议属违法协议，王临林生、王海伟、买小云没有权利私自转让土地；与原告无关，诉讼的话应当买小云自己诉讼；4.茶园出租协议（复印件），欲证明：原、被告之间存在合法的租赁关系；合同约定租赁期间2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满后甲方不开发别的项目或政府不征用，租赁期限顺延一年；约定租金为第一年5万元，顺延期内每年6万元；约定了违约责任，任何一方违约，应向一方支付违约金5万元；若乙方即被告违约，茶园内所有设施及附属设备无偿归甲方即原告所有，包括树木、建筑物等。被告对该份证据不认可，提出出租方除原告外还有其他人，不是他一人的，故此茶园不是原告的，原告不能作为出租人出租土地；涉案土地是6亩，不是原告说的12亩；原告的第6点证明目的来看，此协议是无效的，违背了公平原则；5.证人多某的证词，欲证明证人与原告在两年前有合伙关系，且原告给被告租赁的土地是原告从别人手中承包的，自己曾经也有入股、退股的书面协议。被告对上述证人的证词不予认可，认为证人证词前后不一；6.协议，拟证明多某与原告系合作关系，2017年6月15日解除合作协议。被告对该份证据不予认可，该协议与证人多某的证言相比漏洞百出，解除时间不一致；存在违法买卖土地。7.证明一份，欲证明案涉茶园由石善庆施工。被告对该证据的关联性、合法性均不予认可。认为该份证据也更加说明了涉案土地与原告无关。被告提供的证据：1.转让合同书，欲证明该茶园是从杨孝俊手中转让来的，与原告无关。原告对该份证据的真实性、证明目的均有异议，认为本份证据明确表述2016年之前法律责任由杨孝俊等四人负责，而在证据最后签字的只有两人，签字人员与内容表述不一致，可视为无效证据；该证据无法证明杨孝俊对案涉茶园有使用权、处分权、收益权；证据签字部分笔迹明显不一有伪造嫌疑。2.临夏市自然资源局责令交出土地决定书一份，欲证明土地使用权人是王临生，不是原告，故涉案房产与原告无关。原告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据恰好证明案涉土地实际承包经营人为王临生与原告提交的证据相互印证，无法证明王临生与被告承包关系或租赁关系，该证据证明被告的主张无任何事实根据，亦无任何法律依据；3.营业执照，欲证明茶园经营情况，政府在征收时确定征收人的依据；马某是合伙人。原告对营业执照的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据经营场所未明确标出是案涉土地，且经营者为马某并非被告，故该证据与本案没有关联性，属无效证据；4.丈量登记表（复印件），欲证明确定了土地附着物的所有人是马某，并不是其他人。原告对该证据的真实性、证明目的均有异议；5.三份收条，欲证明原告在被告经营的茶园消费欠款，双方应将该帐算清楚。原告对第一份收条的真实性无异议，对证明目的有异议，提出第一份收条中落款收款人马胡塞尼、齐玉海二人均系原告企业职工，该组证据恰好也证明被告一直向原告支付租金，原告对收条中收款4万元的事实，当庭确认，请法庭在诉求中予以核减。对第二份收条证据真实性无异议，该份证据签字均系原告，双方已经约定签单、欠款抵顶2018年房租，应予以核减，且该组证据恰好表明原被告双方租赁合同合法有效；6.证人马某证词，欲证明其与被告是合伙关系，涉案茶园在马某名下，该茶园最早是从杨孝俊、蓝城、周麻乃、冯雪萍手里转让来的，重新装修并投资了300多万，该土地上的附着物的所有权人为该证人。原告质证认为证人证言不属实。对原告提供的证据1.4、被告提供的证据2的真实性本院予以确定，对证明目的结合全案予以综合认定。对被告提供的证据3.4.6因与本案没有关联，本院不予认定。对原、被告提供的其他证据结合全案予以综合认定。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，原告买某及多某与被告喇某签订《茶园出租协议》，该协议约定：“原告买某、多某将其位于临夏市××路垢河北面的大约12亩茶园出租给被告用于经营，被告同意承租上述茶园用于经营；租赁期内被告合法经营，租赁期内有关工商、税务、治安等事务由被告自行处理，费用由被告承担；茶园包括茶园内房屋西面六间、院落中间两间、东面厕所一间及院内道路及树木；租赁期内一年租金为5万元，顺延期一年租金6万元，签约时付清一年租金，以后每年租金元月份交清，若未交清租金合同自行解除，并将被告从冯学平手中所转让的房屋及装潢和设施、栽种的树木花草等无偿归原告所有；租赁期限为一年，自2017年元月1日起至2017年12月31止；租赁期满后，原告在不开发项目或政府不征用的情况下，协议顺延一年，顺延一年期满后，原告在不开发项目或政府不征用的情况下，被告按市场行情的租赁价格有优先租赁权。若原告合同期满后开发新项目，被告无偿自行拆除所修建的房屋及装潢并移走自行栽种的树木花草；在租赁期内，若原告在此处有别的项目建设，被告转让的费用由原告按原价赔偿；租赁期内如若政府拆除，所有损失费用各自向政府索要。租赁期满后，被告如不继续承租，被告向原告交付承租茶园时，保证承租房屋、树木各项设施完好；未经原告同意，被告不得私自转租；双方签订协议后，如若任何一方违约，承担50000元（伍万元整）的违约金；本协议在履行中发生争议，双方通过友好协商解决，协商不成，通过人民法院诉讼解决；未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议和本协议具有同等法律效力；本协议一式二份，双方各执一份；本协议自双方签字盖章后生效”。按照以上协议，原告将茶园交付给了被告经营，被告向原告支付了2017年的租赁费50000元，约定的一年租赁期满后，按合同约定租赁协议顺延一年，被告向原告支付了第二年的租赁费40000元，尚欠20000元，2018年租赁期满，原、被告协商续租事宜时，因租金问题双方未能达成一致意见，被告未向原告交付租赁茶园，也未付租赁费，原告亦同意被告延期支付租金。2020年7月原告诉讼来院，请求判如所请。2020年11月临夏市委、市政府决定征收涉案茶园的土地，现该茶园已被征收拆除。另查明，原告与多某是合作关系，2017年6月15日，被告将涉案的1亩土地转让给了买小云。本院认为，原告买某与被告喇某签订的茶园出租协议，是双方的真实意思表示，双方应当按约定予以履行。现双方租赁的茶园已被政府征收拆除，故原被告的租赁合同已被自行解除。原告要求退还茶园的主张不成立，本院不予支持。原、被告租赁期满后，双方就租赁费问题未达成一致意见，但原告默许被告继续使用土地，并同意延期支付租金，应视为双方不定期租赁关系，双方应按原协议条件继续履行，现因被告未支付租金，原告要求被告支付2018年至2020年6月30日止租金的诉讼请求成立，租金应按合同约定的60000元'c4昙扑悖灰蛟嫱獗桓嫜悠谥Ц蹲饨穑匝悠谥Ц蹲饨鸬氖奔涿挥忻魅吩级ǎ试嬉员桓婢芨蹲饨鸬男形钩晌ピ迹髡疟桓娉械Ｎピ荚鹑蔚乃咚锨肭蟛怀闪ⅲ驹翰挥柚С帧Ｏ忠谰荨吨谢嗣窆埠凸穹ǖ洹返谄甙俣惶酢⒌谄甙俣酢⒌谄甙偃奶跫啊吨谢嗣窆埠凸袷滤咚戏ā返诹奶踔娑ǎ芯鋈缦:一、原告买某与被告喇某于2016年10月26日签订的《茶园出租协议》自行解除；二、被告喇某于本判决书生效后15日内向原告买某支付2018年租赁费20000元、2019年度租赁费60000元、2020年6月31日前的租赁费30000元，共计110000元；三、驳回原告买某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告买某负担700元，被告喇某负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审判长 马桂兰审判员 何世菊人民陪审员 马春春二〇二一年六月二十五日书记员 王燕燕