新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终724号 上诉人（原审被告）：石河子市德林置地房地产开发有限公司，住所地石河子市北三路1小区55号。 法定代表人：田建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王强，新疆卓鼎熙泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛改娟，女，1986年3月2日出生，住乌鲁木齐市。 上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司（以下简称德林公司）因与被上诉人薛改娟商品房预售合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，当事人未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 德林公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金38643元（47643元-9000元）；二、被上诉人承担二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，判决上诉人多承担9000元的违约金，有悖于事实根据和法律规定。石河子市老街于2017年9月发生火灾，石河子市南区建设工地于2018年发生安全事故，政府安全管理部门口头通知要求包括上诉人在内的所有建设工地停工停产，停工期限6个月。政府的以上指令性行为，上诉人不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，属于不可抗力。对此，在计算违约期应当予以扣减。故一审法院对众所周知的客观状况没有扣减相应的违约期，属认定事实错误，应当予以纠正。2.一审法院判决上诉人承担2020年3月23日起至2020年4月23日止的逾期交房违约金毫无事实依据。2020年1月20日上诉人就以公告或者其他通讯方式通知被上诉人接房，由于受到疫情的影响，被上诉人未能前来接房。2020年4月20日前，上诉人又以公告或者其他通讯方式通知被上诉人接房，在此期间大部分购房者都已实际接收了房屋。被上诉人接到通知后迟延办理接房手续，是被上诉人自身原因导致。上诉人不应承担2020年3月23日至2020年4月23日期间的违约金。 薛改娟未提交书面答辩意见，亦未参加本案二审审理。 薛改娟向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金51013.15元（2017年11月11日至2020年4月24日，531255.92元×893天×日万分之一）；2.由被告承担本案诉讼费及送达费。 一审法院认定事实：2017年7月21日，原告薛改娟作为买受人与作为出卖人的被告德林公司签订《商品房预售合同》约定：原告购买被告开发的石河子市××小区×××栋×单元×××号房屋，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积为126.44平方米，该商品房单价为每平方米4518元，总金额为伍拾柒万壹仟贰佰伍拾伍元整；买受人首付款181255.92元，剩余房款390000元在合同签订后一个月内向银行办理按揭并付清；出卖人应当在2017年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人应在出卖人发出接房通知5日内，前往办理入住手续，并缴纳自出卖人发出接房通知后产生的暖气费、物业管理费等相关费用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由买受人办理或者委托出卖人办理。委托出卖人办理的，买受人需按出卖人要求及法律规定提交办证所需要的各项证件及交费凭据。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期间取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.2‰赔偿买受人损失。合同还对其他事项进行了约定。之后，原告向被告支付购房款571255.92元。庭审时，原告自认其已于2020年4月24日接收了被告交付的案涉房屋。被告提出其于2020年1月20日张贴了接房公告，并于疫情结束后又张贴了通知，原告应在2020年4月20日接房，但其未来售房部看接房公告，导致接房迟延，对此，被告未举证证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告应于2017年11月10日前向原告交付该商品房，但被告未按约定时间交付，直至2020年4月24日被告才向原告交付涉案房屋构成违约，故原告主张被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期交房违约金起止时间计算问题，被告辩称造成逾期交房是因为承建单位逾期竣工导致，并不能因此免除其违约责任，况且被告也无证据予以证实，故对被告的该项抗辩意见，该院不予采纳。对于被告提出的逾期交房责任不在被告的辩解意见，未有证据证实，该院不予采信。关于被告辩称受新型肺炎疫情影响，工作及出行都受到诸多限制的客观情况，要求疫情期间要求被告交付房屋，有失公平，故对被告的该项抗辩意见，该院予以采纳。该院酌定扣减被告60天的违约期，即逾期交房违约金的起止时间为自2017年11月11日起至2020年1月23日止及2020年3月23日起至2020年4月23日止，合计834天。关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利。当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，均会造成双方利益失衡，与违约金的适用原则“补偿为主、惩罚为辅”相违背。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”结合原、被告签订的《商品房预售合同》第九条“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等内容，被告迟延交付房屋，损害了原告利益，原告主张按照合同约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金的计算标准，并未高于给原告造成的实际损失，该院予以支持。根据被告违约交房的时间并以此标准予以计算，故可确定被告应承担的违约金数额为47643元（571255.92元×834天×日万分之一）。被告辩称双方违约金约定过高与事实不符，且未提供相应的证据予以证实，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决： 一、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内一次性给付原告薛改娟迟延交房的违约金47643元； 二、驳回原告薛改娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1076元（原告已交纳），由原告薛改娟负担71元，由被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担1005元，与前款同期一并给付原告薛改娟。 二审中，当事人没有提供新证据。对一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。另查明：上诉人称2020年1月20日曾以公告和其他方式通知购房户交接房屋，被上诉人不认可。上诉人主张2020年4月20日再次通知购房户交接房屋，并就交房问题与部分购房户经第八师石河子市民事调解中心调解过，大部分购房户都接受了房屋，少部分购房户以房屋存在质量问题拒绝接收房屋。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人主张扣减逾期交房违约金的上诉请求是否成立。上诉人陈述南区的事故发生在2018年，而当事人双方在涉案房屋买卖合同中约定交付房屋的期限是2017年11月10日，也就是说南区发生事故时，合同约定的交房时间已届至，南区事故是发生在交房时间届满后，上诉人是否因该事故而停工，是上诉人延期交房后发生的，不应作为免除上诉人合同期间责任的依据，故此事故不能免除上诉人逾期交房的违约责任。上诉人称2017年9月老街火灾导致全建筑行业停工，该事由应当作为不可抗力因素扣减逾期交房违约金，对此上诉人未提供证据证实，应当承担对自己不利的后果。上诉人自认2020年4月20日通知交房的事实。一审法院在扣减了新冠疫情两个月的合理期限后计算违约金至被上诉人2020年4月24日实际接受房屋之前的4月23日并无不当。 综上，石河子市德林置地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年六月四日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱