江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1837号上诉人（原审被告）：溧阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：常州市溧阳市天目湖集镇协和路8号。法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭龙，该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡启鹏，男，1990年4月18日出生，汉族，溧阳市人，住江苏省溧阳市。上诉人溧阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人胡启鹏商品房销售合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由胡启鹏承担。事实和理由：一、涉案房屋符合约定的交付条件，胡启鹏提出的质量问题属于保修范围，且碧桂园公司依法履行了维修义务，不应再承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条和附件四《补充协议》第三条，案涉商品房在2015年12月15日已符合交付条件，并且碧桂园公司已提前通知胡启鹏于该日收房，买受人无权拒绝交接。另外，依据《商品房买卖合同》第十六条、《补充协议》第二条第一款，买受人不得以该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，应由出卖人予以修补、保修解决。依据《商品房买卖合同》第十八条、《补充协议》第四条，买受人逾期办理交接房手续，视为出卖人按期交房。除房屋主体结构外的其他质量问题，由出卖人负责保修，买受人不得以该商品房存在保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续。本案中，胡启鹏主张的房屋问题主要为卫生间积水漏水及装饰装修问题，并未涉及房屋的主体结构问题，依约应当视为出卖人已按期交房，同时应履行维修义务。在胡启鹏投诉后，碧桂园公司已积极组织施工方和第三方对各项问题进行修复。此外，合同并未约定碧桂园公司还应承担逾期交房的违约责任,一审法院突破合同的约定、认定碧桂园公司承担逾期交房违约金，加重了碧桂园公司的责任，属于认定事实错误、适用法律错误。二、本案已过诉讼时效，一审法院认定事实错误、适用法律错误。本案中，胡启鹏作为律师，自2015年12月16日就已经向碧桂园公司投诉，若其认为房屋质量问题严重影响正常居住使用、碧桂园公司构成逾期交付的，应当自此就知道权利受到侵害。在2016年7月5日的投诉维权书中，胡启鹏曾提出关于逾期交房违约金的要求，自此诉讼时效中断、重新开始计算。但是，此后胡启鹏一直仅就维修事宜与碧桂园公司协商，并未再主张逾期交房违约金。而胡启鹏在本案中诉请的事项为逾期交房违约金，自胡启鹏起诉之时，其提出的支付逾期交房违约金的请求已超过三年诉讼时效。一审法院以胡启鹏协商维修为由，认定胡启鹏一直在主张权利，混淆了主张维修的权利和主张支付逾期交房违约金的权利。且一审法院在胡启鹏明知合同约定交房日期的情况下，以房屋实际交付日期作为胡启鹏知道或应当知道权利受到侵害的日期，认定本案未过诉讼时效，明显属于事实认定错误、适用法律错误。三、即使认定碧桂园公司逾期交房，一审法院判决违约金过高，远超胡启鹏的损失，且违背公平原则，加重了碧桂园公司的责任。一审法院依据《商品房买卖合同》第十二条约定的日万分之三标准判决碧桂园公司承担逾期交房违约金539893.81元（占房屋总价的19.41%)，但该比例已经远超过合同解除情形下出卖人应承担15%的违约金比例。况且碧桂园公司已经积极履行了维修义务。一审法院在认定案涉房屋是否严重影响正常居住使用时主动排除合同条款、适用公平原则，判决碧桂园公司承担逾期交付的违约责任，但是在认定逾期违约金时，又仅按照合同单一条款内容进行判决，违背公平原则，加重了碧桂园公司的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中，案涉房屋问题对胡启鹏造成的影响仅限于维修期间无法居住造成的损失。参考上述司法解释第十三条的约定，该损失赔偿额应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审查明事实，判如所请。胡启鹏辩称，一、案涉房屋存在严重影响居住的情形，碧桂园公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。1.案涉房屋系碧桂园公司向购房者展示的精装样板房，碧桂园公司应当按约交付精装样板房。案涉精装样板房有别于其他毛坯房。样板房作为碧桂园公司销售方式之一，是一种广告宣传，是对买受人的承诺。胡启鹏购买用于展示的精装样板房，碧桂园公司应当按约交付样板房展示时可具有的功能和原状，这其中包括房屋本身及其装饰装修水平，装修用材和施工工艺等应达到的标准。合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容及展示样板房标准等进行认定。结合本案，案涉房屋在约定交付日期前，胡启鹏发现案涉房屋装饰装修物霉烂、屋顶漏水、负一层被水淹浸泡等情况。碧桂园公司项目部工程师认可该事实并自认案涉房屋不符合交房条件。后期经过碧桂园公司持续的维修、整改、返工，直至案涉房屋在2017年9月23日，方才勉强办理交房手续。胡启鹏提交的视频证据系在参观样板房时拍摄，应以此时房屋状况进行认定相关标准。上述影响居住的情况，通过胡启鹏在一审审理中提交的证据中均可得到充分的证明。2.案涉房屋存在严重影响居住的情形，且碧桂园公司持续对案涉房屋进行维修、整改、返工，逾期交付的责任在于碧桂园公司，胡启鹏有权拒绝收房案涉房屋自2015年12月起至2017年9月，房屋中存在多项严重影响正常居住的问题及情况，通过胡启鹏提交的证据的形成时间顺序，可以看出，维修和整改一直都在持续进行，也就是说逾期交房的事实一直存在并持续着。案涉房屋的整改维修，通过一审证据也可以反映出房屋存在的问题并不仅仅是装修瑕疵，而都是大工程，需要拆除大量装修装饰及卫生间等相关日常使用设施，房屋一直处于维修整改，一直不符合居住条件。结合日常生活习惯和逻辑，卫生间是商品房必备的设施和配置，在生活中必须经常使用，在卫生间等重要设施进行维修时，是无法居住和使用的。从一审中胡启鹏提交证据可以看出，如果仅是房屋瑕疵问题，为何碧桂园公司前后花费近两年时间，方才将房屋中的“瑕疵”整改完毕。换言之，从案涉房屋巨大的整改工程量和整改时间的角度分析和证明，足以推翻碧桂园公司的观点和主张。因碧桂园公司原因导致该房屋无法符合交付条件，故胡启鹏有权拒收，碧桂园公司应当承担无法交房、逾期交房的违约责任。3.碧桂园公司称，房屋未涉及房屋的主体结构问题，按约应当视为已按期交房，胡启鹏不予认可，该观点有违常理，无事实和法律依据。案涉房屋系精装样板房，从胡启鹏提交的视频中可以看出，该房屋完全可以拎包入住，也正是在胡启鹏参观了该样板房后，看中了该房屋可以无需装修装饰，待碧桂园公司交房后即可入住的显著特点及优势，故胡启鹏购买该样板房。碧桂园公司所称该房屋不得以不存在主体结构问题，仅是装饰和设备异议为由拒收，胡启鹏不予认可。案涉房屋存在的诸多问题，并不仅是碧桂园公司所谓的瑕疵问题，而是严重影响正常生活和居住的大问题。胡启鹏购买该房屋的最终目的、签署该房屋买卖合同的合同目的是购买房屋进行居住和生活。在装修装饰存在重大问题的时候，即使胡启鹏收房，也无法进行正常使用和居住该房屋，仍然达不到可以正常居住的合同目的。如果按照碧桂园公司所称只要房屋没有涉及到主体结构的问题，就达到了交付标准，购房者就应当收房，那么购房者购买精装样板房的目的何在，为何不选择未装修的毛坯房，而选择装修好的样板房。故碧桂园公司观点无事实和法律依据，明显是不符合生活常理、公众认知。据上，依据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》及江苏省高级人民法院审判第六庭印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》等法律法规及文件的规定，案涉房屋存在严重装修质量不合格、存在严重影响正常居住的情形，故一审判决碧桂园公司承担违约责任,合约合法。二、本案诉讼时效并未超过。1.本案中，合同约定的交付时间为2015年12月15日。在此约定交付日期之前，胡启鹏即发现案涉房屋不具备交付条件，并告知碧桂园公司。碧桂园公司也对胡启鹏提出的问题进行维修整改，该过程一直持续至2017年9月23日。在此期间，双方对案涉房屋的相关不符合交付条件的相关问题，持续交涉协商，胡启鹏通过书面材料、微信、当面协商的诸多方式，一直在催促交房，碧桂园公司也一直在持续处理。换言之，本案中胡启鹏一直向碧桂园公司提出履行请求，碧桂园公司也一直在履行义务，碧桂园公司的违约行为处于持续状态，持续侵害胡启鹏的合法权益，本案的诉讼时效一直处在中断重新计算的状态，该状态一直持续到双方实际办理交房手续的2017年9月23日。据上，胡启鹏在起诉时并未超过诉讼时效。2.就案涉房屋相关问题及交付事宜，胡启鹏一直抱着能够尽快交房，以协商的方式解决相关争议。胡启鹏一直在催促交房，一直在与碧桂园公司诸多负责人协商。碧桂园公司所谓的并未再主张逾期交房违约金，胡启鹏认为，不主张并不代表放弃主张的权利。在现实生活中，通过诉讼、使用法律保护权益是维护公平正义最有效的方式和途径，但是基于现实生活的诸多民事行为，不可能一出现争议和纠纷，立马就通过诉讼方式解决，故诉讼解决争议并不一定最有利于当事人。一方面不利于社会发展及民事行为的开展，另一方面会无故造成诉累，产生更多的损失和精力，同时也符合公序良俗与公众认知。从一审证据中也可以看出，胡启鹏收房心切，而碧桂园公司却拖延履行交房义务。换言之，胡启鹏购房是为了提高和改善生活，最终目的是碧桂园公司尽早交付房屋，胡启鹏尽早合法使用自己的权益，购买房屋并不是为了诉讼，给自己增加不必要的麻烦和诉累。胡启鹏以协商的方式进行，催促碧桂园公司尽快交房,目的就是尽快收房。3.案涉房屋买卖合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定具体违约金的数额和支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人有权要求债务人随时履行债务。结合本案，碧桂园公司持续维修，迟迟未予交付房屋，胡启鹏也无法计算违约金数额，也不可能就在一开始就向法院提起诉讼，主张并不明确的债权。这不符合社会公众的日常生活思维，也不符合社会公序良俗。如果按照碧桂园公司的思维和逻辑，日常生活中，大部分民事行为一但出现不符合合同约定的情况，就需要通过诉讼的方式解决，或者开始计算诉讼时效，这会造成大量的民事纠纷，给当事人、司法系统、甚至是国家，造成巨大的损失，既浪费了司法和公众资源，也违背了法治社会的本意，甚至违背了法律中规定的调解、和解的立法目的和意义。三、一审法院判决碧桂园公司承担违约金，合约合法，应予维持。1.上诉人是不服一审判决而提起的，既然碧桂园公司在一审中没有主张违约金过高的问题，一审法院就不会处理。因此，胡启鹏认为二审中碧桂园公司不能主张，即使碧桂园公司主张了，二审也不应支持。同理，结合本案，碧桂园公司在一审中，仅抗辩其没有违约行为，不承担违约责任，而从未提及违约金过高或要求调整违约金的主张。故胡启鹏认为，碧桂园公司将违约金过高的观点和意见在二审中主张，且并未在二审规定的举证期限内举证证明，胡启鹏也未曾收到二审法院邮寄的关于本案碧桂园公司提交的任何证据材料。故碧桂园公司理应承担举证不能和证据不足的不利后果，二审法院不应予以支持。若二审法院对碧桂园公司在一审中未主张的相关观点予以支持，这样势必会造成大量的上诉案件，造成双方当事人诉累，浪费了司法资源，也不利于法律公平正义的实施和贯彻。2.《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。约定违约金是当事人意志的体现，反映了契约自由和意思自治，但它的订立基础仅仅是当事人在合同订立当时的预测，与实际损失不可能完全致。本案中的《房屋买卖合同》系出卖人碧桂园公司起草和制定，相关条款大多有利于出卖人。现实生活中，在订立合同时，购房者处于劣势地位，未参与制定双方的买卖合同，哪怕在对其中的条款有异议的情况下，往往也会因为顾全大局而委曲求全地签署房屋买卖合同。如果购房者在显失公平时得不到救济和支持，将违背法律的正义和效益，侵害购房者的合法利益。3.碧桂园公司系专业的房地产开发公司，应当对其经营风险有充分的认识，亦应具备相应的防范意识。碧桂园公司作为全国前三的房地产开发企业的子公司，属于法律和公众认知上的巨大的商事主体，其与自然人的购房人签订房屋买卖合同。其合同中明确约定了违约金条款，是作为出卖人积极履行合同义务的体现，这也是大多数购房者愿意选择具有商业实力的房屋出售人的前提。事实上，出售者和购房者签订房屋买卖合同，其根本的合同目的也就是出售者交付房屋，购房者交付购房款。这是现实生活中的最朴素的理解和认知。事实上，房屋买卖合同大多都是按约履行，即按时付款，按时交付。但是当出现不能按约履行时，需要由违约者承担违约责任，也就是违约金，这系违约者对守约者的补偿和赔偿。故在碧桂园公司在胡启鹏没有过错的情况下，未依照合同约定履行按时按约交房的义务，其应承担违约赔偿责任，法院不应使用违约金酌减规则。4.在碧桂园公司出售房屋的过程中，违约金系商事主体参与市场竞争、作出商业决策的意思表示，司法干预时应当保持克制。应当确立违约金数额原则上不得调整或慎重调整，建议不以实际损失数额作为参照，而是基于公序良俗原则。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017最新)》第44条规定，对于商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理的问题，作出明确的解答。即商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，按以下方式处理：(1)合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。(2)当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准最高不得超过已付购房款的24%。5.案涉房屋买卖合同中约定的是违约金计算方式，并不是确定数额。本案中违约金数额是根据合同的违约金计算方式计算得出。一方面该计算方式系碧桂园公司的真实意思表示，另一方面违约金数额与碧桂园公司违约交房的期限相关，较高的违约金并不是因为违约金的标准的利率过高，而是碧桂园公司违约期限较长所导致。一审中胡启鹏提交的证据完全能够证明在维修、整改过程中直至实际交付房屋前，胡启鹏几乎天天在催促，甚至于再三请求碧桂园公司加快进度，尽早交房，但碧桂园公司认为房屋已售出，置购房人的利益于不顾，推诿、拖延，甚至无故停工长达数月。再者，逾期交房的违约金与解除合同的违约金无关，合同约定的违约金比率符合法律法规，违约比率换算成年利率也仅有10%。胡启鹏认为，该违约金标准不违反法律规定，碧桂园公司应当承担违约责任。综上，胡启鹏认为，一审判决按照案涉房屋买卖合同约定，认定违约金数额，有理有据。基于此，碧桂园公司的观点和主张不能成立。四、胡启鹏在购买房屋至实际收楼期间，并无任何过错。碧桂园公司逾期交房并非因为胡启鹏的原因或过错导致，胡启鹏无需承担本案审诉讼费用，应当由碧桂园公司承担违约责任及全部诉讼费用。五、类案检索的同类判例印证了本案一审判决的正确性。胡启鹏在中国裁判文书网检索发现，苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第00754号民事判决书及苏州市中级人民法院(2016)苏05民终7612号民事判决，与本案属于类案。该检索案件来源于2017年03月14日江苏省高级人民法院公布的《江苏高院发布2016年度江苏消费者权益保护典型案例》，且该典型案例中的违约金比率为已支付总价款的万分之五，远高于本案违约金比率。故依据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》规定，请求人民法院“同案同判”，维持原判，碧桂园公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。胡启鹏向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付胡启鹏违约金540728元（以胡启鹏已交付房价款2781524元为基数，自2015年12月15日起至2017年9月22日止，按日0.3‰利率计算）;2.碧桂园公司恢复胡启鹏已购房屋花园面积及相关绿化配置；3.碧桂园公司向胡启鹏交付案涉房屋及水、电、气等设计图纸；4.碧桂园公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月16日，碧桂园公司作为出卖人与胡启鹏作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：ＬＩＹＢＧＹ20140044），合同约定：胡启鹏购买位于溧阳××小区××幢××号房屋，房屋总金额2781524元。其中合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月15日前，将符合各项条件的商品房交付胡启鹏使用。第十二条约定，“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。案涉房屋系装修样板房，开工日期为2014年3月20日，竣工验收日期为2015年12月15日。胡启鹏于2014年8月9日至2014年9月1日，分四次向碧桂园公司支付购房款合计2781524元。2017年9月23日，胡启鹏、碧桂园公司双方办理交房手续，碧桂园公司向胡启鹏交付案涉房屋钥匙及《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》。案涉房屋维修期间，涉及相关人员身份为：徐小汉系碧桂园公司员工，代表碧桂园公司负责案涉房屋现场维修处理；崔工系案涉工程总包方江苏中信建设集团有限公司现场负责人；蒋华锋系第三方即维修方广东省电白县第四建筑工程公司的班组组长。一审庭审中，胡启鹏认为案涉房屋存在下列严重影响正常居住的情形：房屋内四个卫生间均无法正常使用，存在堵塞、严重漏水渗水问题；房屋墙体开裂，墙面墙纸天花板等物品严重发霉、霉变等问题；地下室被水浸泡，房屋墙壁及木柜等物品因长时间被水浸泡，吸水发黑发霉致屋内霉味浓郁，严重影响人体健康，无法居住；屋内水、电、气管道存在问题，因碧桂园公司为赶工期进度，仓促施工，室内装饰装修设计及排线混乱，质量极差，在水、电管道安装完毕后，未进行试水试电程序，导致屋内出现用水管道冲突、无法正常使用热水器，线路短路的情况；屋内其他漏水、渗水问题，例如：一楼房间屋顶、二楼平台、门厅屋顶等。胡启鹏为证明案涉房屋存在上述多项维修问题，碧桂园公司的维修整改造成房屋一直处于维修状态，严重影响房屋的正常使用和居住，达不到交付条件。提供如下证据：证据一、国家企业信息信用公示表复印件一份。证明：碧桂园公司的公司信息。证据二、《商品房买卖合同》复印件一份。证明：胡启鹏、碧桂园公司签订商品房买卖的事实。证据三：《缴费记录表》打印件一份。证明：胡启鹏已按约向碧桂园公司支付案涉房屋的全额价款，该证据来源于碧桂园官方APP，胡启鹏通过账户登录后，APP显示的案涉房屋购款缴费记录。证据四、《投诉维权书》复印件三份。证明胡启鹏分别于2015年12月16日、2016年7月5日、2016年9月12日向碧桂园公司书面送达《投诉维权书》，同时2016年9月12日《投诉维权书》也向溧阳市建设局书面送达，反映案涉房屋存在多处工程建设质量问题、装修质量不合格等事实，碧桂园公司已签收，并签字盖章予以确认。2016年10月19日，胡启鹏与碧桂园公司及第三方维修公司，三方签署确认关于案涉房屋的情况说明。对案涉房屋中存在的工程建设质量问题及装修瑕疵等问题予以说明并确认。证据五、2015年12月6日《声明》、2016年7月16日《声明》各一份（均提供原件核对）。证明案涉房屋出现地板泡水等严重质量问题，碧桂园公司认可案涉房屋不符合交付条件，碧桂园公司要求业主开通水电，是用于房屋返工、维修，并不视为业主收房。由碧桂园公司签字盖章予以确认。证据六、2016年7月5日《房屋维修申请记录表》、2016年8月27日《房屋维修申请记录表》、2016年12月30日《房屋维修申请记录表》复印件各一份及案涉房屋照片视频光盘一张。证明案涉房屋存在多处质量问题，不符合交房标准，需要整改维修，且多处经反复整改维修，均未妥善处理。该记录表由碧桂园公司员工签字盖章确认。案涉视频中可以证明胡启鹏在购买案涉房屋时，案涉房屋的花园面积及相关配置情况。证据七、2017年9月23日《待整改、维修清单明细》复印件一份（提供原件核对）。证明截止至2017年9月23日，案涉房屋仍有几十处需要整改维修的项目和工程，但碧桂园公司仍未能按约整改、维修结束，此时该房屋仍不能正常居住。证据八、《溧阳碧桂园物业及资料移交书》、《入住登记表》、《关于禁止潜建通知书》、《收楼通知书》、《产证进度表》各一份。证明案涉房屋合同约定收楼日期为2015年12月15日前，实际收楼日期为2017年9月23日，碧桂园公司才向胡启鹏交付案涉房屋，移交房屋钥匙及相关证书等资料。碧桂园公司盖章确认。证据九、录音刻录光盘一张及录音文字整理资料一份。证明该录音证据共16段，自2016年9月11日起至2016年12月16日止，证明案涉房屋中存在卫生间、管道、屋顶漏水、沉箱积水，建设时未按设计及施工工艺流程施工，房屋存在多处质量问题，碧桂园公司针对案涉房屋进行长期整改并重新施工等事实。结合胡启鹏提交的其他证据，可以证明案涉房屋一直处于施工状态，存在多处严重影响正常居住的情形和事实。证据十、照片75张。其中第1-2页，证明原先负一层三个房间铺设地板，因为泡水后，整改后铺设了地砖。第3-6页，证明原先负一层衣帽间的设计在后期发现漏水后拆除的对比。照片中墙壁上的大片水迹及地面潮湿的情况可以证明卫生间及管道漏水的情况。第7-16页，证明房屋中案涉四个卫生间均漏水，碧桂园公司主管徐小汉确认拆除装修，撬挖地面施工的情况，可以证明地漏及管道堵塞，填埋建筑垃圾等事实。第17-22页，该照片系碧桂园公司聘请第三方维修班组长蒋华锋通过微信发送给胡启鹏父亲胡阿胜的照片，照片显示拍摄的时间为2017年5月19日，可以证明截止至2017年5月份，维修方第三次挖开卫生间，发现卫生间中的主管道破裂，导致漏水的事实。第23-32页，证明案涉房屋中存在多处漏水、渗水，墙面及墙纸发霉后拆除重新施工的事实。第33-39页，证明案涉房屋花园面积及绿化面积变化情况。因碧桂园公司方原因，导致胡启鹏购买的案涉房屋花园面积大幅减少。证据十一、《来威漆溧阳专卖店销售清单》一份、情况说明一份（均提供原件核对）、店主身份证打印件一份。证明碧桂园公司因在案涉房屋内使用工程涂料及工程漆，后业主要求碧桂园公司更换符合标准的室内环保涂料及油漆，碧桂园公司同意由胡启鹏自行购买，用于重新施工使用。其中油漆店店主可以反映案涉房屋正在施工的情况，从送货的时间上即2016年10月11日、2016年10月29日、2016年12月20日、2017年1月2日，可以看出仅油漆工程就持续了至少三个月。该证据也与胡启鹏提供的照片及录音证据相印证，可以证明案涉房屋持续处于施工状态，是无法正常居住的。碧桂园公司对胡启鹏提供的证据经质证后认为：对证据一、二、三无异议。对证据四的真实性和客观性有异议，投诉维权书为单方制作，该证据并不能证明案涉房屋存在主体结构问题或存在严重影响居住情形的质量问题，并不能达到证明胡启鹏可以拒绝收楼的目的。对证据五真实性和合法性均有异议，因碧桂园公司需要履行维修维保义务，需要用电，在胡启鹏胁迫才无奈出具该声明，根据买卖合同的约定，因胡启鹏不当拒绝收楼，应视为已经收楼，且碧桂园公司签收声明的工作人员并无授权也不具有足够的专业能力判断是否构成逾期交付。对证据六的真实性和合法性予以认可，该证据证明了房屋交付之前的状态是完美的。因照片的形成时间、地点及拍摄位置不明确，故对照片不予认可。证据七所反映的质量问题并不属于主体结构问题或严重影响居住的问题。碧桂园公司对证据八证据的三性无异议，但认为不能达到胡启鹏证明目的，反而可以证明胡启鹏不当拒绝收楼。对证据九的真实性无异议，合法性请法院审核，碧桂园公司认为录音记录了双方当事人在现场勘查以及对房屋装修维修的处理意见，仅是协商处理的过程，录音谈话有一定的随意性，不能代表对结果的确认即对责任的最终认定，不能证明构成影响胡启鹏收楼的原因。对证据十的照片绝大多数形成的时间范围为2016年9月11日至2016年12月16日期间所形成的照片记录，且仅是一个卫生间修理过程，并不代表四个卫生间都有问题。证据十一真实性无法核实，且与本案无关，不予采信。碧桂园公司提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份。证明合同第十一条，双方约定了案涉商品房的交付条件，案涉商品房的交付日期为2015年12月15日，合同的附录二第20页约定了房屋质量保修项目、保修期限和保修责任。证据二、《房屋建设工程和市政基础设施建设工程竣工验收备案表》复印件一份。证明案涉商品房于合同约定的交付日期前经竣工验收合格，满足合同约定的交付条件。证据三、《交付通知书》一份。证明碧桂园公司通知胡启鹏按期收楼的事实。证据四、胡启鹏提交的照片打印件一份。该证据前三幅图像是2013年拍摄的，不能显示出与案涉房屋的关联性，对于剩余图片中可以显示出胡启鹏自2016年起频繁的可以自由进入房屋，实际已经完成了房屋交付。证据五、《协议书》复印件一份。证明双方已在2018年3月28日就房屋维修问题达成一致，协议由碧桂园公司补偿胡启鹏两年物业费，该事宜就此终结。胡启鹏对证据一的真实性没有异议，对其证明内容有异议。因案涉房屋为商品装修样板房，其交付的条件远高于毛坯房，按合同的交付标准，其应该向胡启鹏交付符合正常居住并使用的房屋，因碧桂园公司未能交付符合规定的房屋，致逾期收房。对证据二真实性无异议，仅能证明房屋验收备案的情况，并不能以此为依据作为房屋已达交付的标准及条件，反而却可以证明房屋是在未竣工验收的情况下即进行装修，装修时间仓促，所以装修质量问题频繁出现。证据三，胡启鹏认为是格式条款，且胡启鹏在2017年9月23日签字确认，即可证明双方交付房屋的时间为2017年9月23日。证据四，说明证据来源于案涉房屋及相关施工现场，前三张的备注名显示的是“2013”开头，因时间久远，可能是在胡启鹏多次换手机的过程中备注错误。对于证据五，因碧桂园公司未提供原件予以核实，胡启鹏不予认可。胡启鹏认为即使该证据是真实合法有效的，胡启鹏对证明目的也不予认可。该协议起因是2018年3月时，也是在收房后双方多次交涉协商房屋内几十处无法维修的问题，后碧桂园公司确定无法维修的项目由业主自行修理，胡启鹏不再向碧桂园公司进行报修，由此产生的维修费用，碧桂园公司用两年物业费相抵扣。胡启鹏认为该协议与碧桂园公司逾期交付房屋的事实及碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任无关。关于房屋维修申请的审批流程，碧桂园公司陈述：客户发现问题后，要向溧阳碧桂园客户管理中心提交维修申请，并且在房屋维修申请记录表中对申请维修的内容进行填写或确认，就本案房屋来讲，碧桂园公司指定由徐小汉负责16-01户维修对接的工作。胡启鹏则陈述：在已正常收房的情况下维修流程如碧桂园公司所述，但是因为案涉房屋出现严重质量问题，没有收房，胡启鹏无法填写房屋维修申请记录表，只好向徐小汉反映问题，碧桂园公司和第三方维修方到场，房屋维修申请记录表是由第三方制作，有部分胡启鹏签字，这些材料都留存于碧桂园公司处。因部分证据材料由碧桂园公司保存和持有，胡启鹏无法获取，故胡启鹏当庭向法院提交《责令碧桂园公司提交书证申请书》。一审法院依据胡启鹏申请，根据实际庭审情况结合相关法律法规，责令碧桂园公司提供关于案涉房屋的维修记录、工程量、具体维修项目、结算等内容的相关材料。后碧桂园公司提交了《溧阳碧桂园一区1-3、5-10、12-13、15-23、25-31、35-43、45-53、55-63幢及二区1-3、5-7、13、15-16、21-22、27-33、38-40幢工程第三方维修工程施工合同》《协议书》《月进度款申请提交资料清单、工程进度款申请表》《房屋维修申请记录表》《工程保修服务单（按工计）》等相关材料，一审法院将上述材料复印给胡启鹏。后经一审法院询问，碧桂园公司对上述责令提供的材料未举证，胡启鹏则将碧桂园公司补充提供的材料作为证据提交如下：证据十二、《房屋的维修申请记录表》、《工程保修服务单》（共计52张）。胡启鹏认为，尽管该证据并不是全部的房屋维修记录表及相应的服务单，该组证据系碧桂园公司制作及保存，并载明计划完成的维修的时间。维修期间为2016年8月27日至2017年5月22日，可以证明案涉房屋在此期间内一直处在持续施工、维修状态的事实。该证据仅有部分胡启鹏签字，与胡启鹏、碧桂园公司在前期庭审中陈述的关于房屋维修流程及相关要求相印证，案涉房屋中存在大量维修项目，没有胡启鹏签字的是碧桂园公司自己发现并进行整改的。另该证据记载了案涉房屋中维修整改项目、发现时间、维修整改时间与胡启鹏所举的其他证据相印证，对胡启鹏此前所提供的证据起到进一步补强作用。证据十三、《月进度款申请提交资料清单》、《工程进度款支付申请表》、《进度款审核一览表》、《溧阳维修请款扣款金额汇总》（共计41张）。证明：碧桂园公司员工徐小汉系溧阳碧桂园项目部专业工程师，是负责案涉房屋的主管，沈晨龙也是项目部专业工程师，二位人员均系碧桂园公司负责案涉房屋的主管人员及经办人，也是负责案涉房屋维修问题的确认、制定维修整改方案、确认维修工程量、计算工程款的具体负责人。该证据可以证明案涉房屋维修项目较多，质量严重不符合相关规范。案涉房屋一直处在维修状态，且普遍存在众多的质量和维修问题，也与证据十二的时间节点相印证。证据十四、《协议书》一份、《溧阳碧桂园工程第三方维修工程施工合同》一份（105页）。证明第三方维修方为广东省电白县第四建筑工程公司，总包方为江苏中信建设集团有限公司，也证明了精装房普遍存在质量问题，设定第三方维修方，签署相关合同和协议，要求第三方维修方为碧桂园公司维修和整改房屋。碧桂园公司对胡启鹏提供的上述三份证据形式上无异议。对于证据十二，碧桂园公司认为没有关于房屋主体结构质量问题的记载，记载的维修问题均不影响胡启鹏的正常居住，因此不能构成胡启鹏拒绝收楼的合理理由。对于证据十三，碧桂园公司认为每一户房屋的维修成本比较低。对于证据十四的真实性予以认可，仅能证明第三方维修方为广东省电白县第四建筑工程公司，总包方为江苏中信建设集团有限公司，对于胡启鹏所主张的其他问题与本案没有关联。在一审案件审理过程中，胡启鹏提交申请书一份，申请法院通知碧桂园公司聘请的第三方维修方负责人蒋华锋作为证人出庭作证。一审法院为查明案件情况，通知蒋华锋到庭。因蒋华锋现仍与碧桂园公司有房屋维修业务关系，不方便出庭，故一审法院对蒋华锋进行询问，并制作调查笔录。笔录中，蒋华锋认可广东省电白县第四建筑工程公司系碧桂园公司委托的第三方维修公司，蒋华锋系维修公司的班组长，同时确认胡启鹏证据十中第17页的内容系其通过微信发送给胡启鹏父亲胡阿胜的。关于案涉房屋的维修操作流程系胡启鹏发现房屋维修问题后联系碧桂园公司工程部的主管徐小汉，由徐小汉带领我们第三方现场勘查发现问题并进行维修，由我们第三方维修公司填写《房屋维修申请表》，徐小汉签字确认后交由碧桂园公司关系客户部，用于后期结算工程量。蒋华锋在笔录中确定了案涉房屋内整个墙的漆面、壁纸、天花板的银箔面需拆除、撬开，重新维修需要搭棚子，根本不好居住。另外四个卫生间及管道存在堵塞、渗漏的事实，基本上不能正常使用。案涉房屋有三批人维修过，刚开始是由总包方的人维修，后来我们第三方公司的另一个班组的人也去整改，没修好，最后是由我带领的班组进场维修该房屋，一直到2017年5月20日卫生间都还没修好，因为还有其他房屋需维修，我们班组人员少，经常被调到其他地方维修，案涉房屋涉及好多方面，我们一直在断断续续维修，后来才修好。并明确关于第三方和碧桂园公司方结算，维修方的具体维修的内容，工程量、工程价款的相关材料在碧桂园公司处保存。胡启鹏对于一审法院向第三方维修方蒋华锋的调查笔录无异议。碧桂园公司对该调查笔录的真实性无异议。碧桂园公司认为该笔录可以印证碧桂园公司所陈述的房屋报修程序，以及房屋的大致维修时长，是在2016年9月11日至2016年12月16日，房屋处于一个长期施工状态，此后该房维修处于空白。至于2017年5月20日卫生间管道出现的问题，可以认定有维修事实的存在，但缺乏对于管道破裂原因的认定，故蒋华锋不能确定责任归属，请法院结合蒋华锋笔录和身份适当采信该证言。一审法院根据双方所举证据，结合质证意见，认定如下：对胡启鹏提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十二、十三、十四的真实性、合法性、关联性予以认定；对胡启鹏提交的证据十一的关联性不予认定。对碧桂园公司提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性予以认定。另外一审法院对第三方维修方蒋华锋的调查笔录予以认定。本案一审的争议焦点：一、案涉房屋是否存在严重影响居住情况的情形，碧桂园公司应否承担违约责任。二、关于本案是否已过诉讼时效问题。三、若认定逾期交房，则逾期交房违约金的确定。四、关于胡启鹏主张碧桂园公司恢复胡启鹏已购房屋花园面积及相关绿化配置问题。五、碧桂园公司向胡启鹏交付案涉房屋及水、电、气等设计图纸问题。一审法院认为，本案中，胡启鹏与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照合同享有和履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对争议焦点，一审作如下认定：一、案涉房屋是否存在严重影响居住情况的情形，碧桂园公司应否承担违约责任。胡启鹏认为，碧桂园公司作为房屋出售人，其应对销售房屋的质量承担瑕疵担保责任，应保证房屋质量符合合同约定和法律、法规的规定。案涉房屋系碧桂园公司用于向购房消费者展示的精装样板房，该房屋已装修完毕，家电家具等设施配套齐全。碧桂园公司应当保证向胡启鹏交付的精装样板房可以正常使用。而案涉房屋在交付前胡启鹏便发现问题，向碧桂园公司提出后，经过现场勘验陆续发现的问题越来越多，四个卫生间均出现漏水、渗水、墙面发霉等现象，出现需返修等严重影响居住的情况，胡启鹏迟延收房的责任在碧桂园公司，故碧桂园公司应承担逾期交付房屋违约金的责任。碧桂园公司抗辩案涉房屋存在的质量问题并非主体结构问题或尚达不到严重影响生活居住的程度，案涉房屋属于保修范围，胡启鹏应按照合同的约定履行收楼的义务，其延迟收房，责任在胡启鹏，碧桂园公司不应承担逾期交付房屋违约金的责任。一审法院认为，案涉房屋系装修样板房，房屋竣工验收合格是商品房交付的必要条件。案涉商品房系精装样板房，配套设施齐全，不仅要通过竣工验收，还应达到正常居住和使用的基本要求。本案中，在商品房买卖合同约定的交房期限即2015年12月15日前，原、碧桂园公司双方即发现案涉房屋负一层有水淹、浸泡的情况，碧桂园公司随即对问题进行维修、整改等施工，在碧桂园公司整改中，又陆续发现了案涉房屋其他多项问题并进行维修施工。如多处墙纸等装饰物发霉、屋面反复漏水、屋内四个卫生间及沉箱积水漏水、地板及地砖更换等问题，碧桂园公司对上述问题进行较长时间的维修施工。卫生间系房屋内重要的基础设施，卫生间的使用与人们生活息息相关，碧桂园公司对房屋内四个卫生间长期进行施工，若入住势必给入住者带来诸多不便，使入住者对案涉房屋无法正常居住和使用。根据双方举证、陈述结合法院调查材料，综合分析，应当认定案涉房屋构成严重影响生活居住的情形，未能达到精装样板房的交付条件，胡启鹏迟延收房理由正当。碧桂园公司辩称，胡启鹏应当先收房，此后发现问题由碧桂园公司进行维修，胡启鹏拒绝收楼，理由不充分。一审法院认为，在胡启鹏发现严重影响使用问题后，苛求胡启鹏继续如期收房，即使胡启鹏如期收房也不能正常入住，不能实现胡启鹏购买精装样板房的目的，故一审法院对碧桂园公司的该主张不予采纳。碧桂园公司抗辩根据商品房买卖合同及补充协议的约定买受人应按协议约定自行到出卖人处办理交接手续，买受人逾期办理交接手续，应视为碧桂园公司按期交付房屋。一审法院认为，案涉房屋在存在严重影响生活居住的情况下，若按商品房买卖合同及补充协议所涉条款履行合同有失公允，显然置胡启鹏的利益于不顾，存在免除或减轻碧桂园公司责任、加重胡启鹏责任、排除胡启鹏主要权利的情况，在此种情况下应当认定该条款对胡启鹏不具有约束力。综上，应当判定案涉房屋逾期交房系碧桂园公司原因所致，碧桂园公司应承担逾期交付房屋的违约责任。二、关于本案是否已过诉讼时效。首先，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人自“知道或者应当知道权利受到侵害”之日起，诉讼时效才可依法起算。其次，就本案的实际情况而言，要求购房者在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中思维。再次，因在约定的交房日期前胡启鹏即发现问题，此后一直与碧桂园公司协商维修，争取早日完成维修并交付房屋，应视为胡启鹏一直在主张权利。双方办理交房时间为2017年9月23日，此后逾期交房违约金数额才得以确定，该时间节点应视为胡启鹏计算案涉房屋逾期交房违约金诉讼时效的起点为宜。胡启鹏在起诉时并超过诉讼时效，故对碧桂园公司辩称本案已过诉讼时效的主张，因缺乏事实和法律依据，一审不予采纳。三、若认定逾期交房，则逾期交房违约金的确定。根据商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月15日前，将符合各项条件的商品房交付胡启鹏使用。第十二条约定，“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。2017年9月23日，碧桂园公司向胡启鹏交付案涉房屋钥匙、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等收楼材料并办理交付手续，故2017年9月23日应认定为案涉房屋交付条件成就之日。因此，胡启鹏主张碧桂园公司承担逾期交房违约金540728元（以所购房屋总价2781524元为基数，自2015年12月15日起至2017年9月23日止，按照每日万分之三的标准计算），符合合同约定，且不违反法律法规规定，一审对胡启鹏的该项诉讼请求予以支持。但胡启鹏计算违约金的起始时间、数额有误，应予纠正，逾期交房违约金为539893.81元（以所购房屋总价2781524元为基数，自2015年12月16日起至2017年9月23日止，计647天，按照每日万分之三的标准计算）。四、关于胡启鹏主张碧桂园公司恢复胡启鹏已购房屋花园面积及相关绿化配置问题。胡启鹏主张其现有花园面积与参观案涉样板房屋时花园面积相比，有所减少。一审认为，胡启鹏与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系房屋买卖的法律关系，并不涉及花园等土地面积的买卖。胡启鹏仅对案涉房屋周边花园拥有使用权，并无所有权。另案涉房屋买卖合同中并未涉及对花园及绿化的相关约定，故胡启鹏的该诉请，缺乏事实和法律依据，一审不予支持。五、胡启鹏要求碧桂园公司向胡启鹏交付案涉房屋及水、电、气等设计图纸问题。因案涉房屋系装修样板房，其建设及装修工程均已完工，涉及案涉房屋内水、电、气等设计及施工系隐蔽工程，胡启鹏为便于后期维修、检修，要求碧桂园公司提供设计图纸，合情合理。如若碧桂园公司不提供设计图纸，势必会增加胡启鹏维修难度及成本，一审法院在审理中限令碧桂园公司方提交相关图纸，后碧桂园公司提供了相关图纸，一审法院已转交胡启鹏，胡启鹏申请撤回该项诉讼请求，对此予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、溧阳碧桂园房地产开发有限公司于本案一审判决生效之日起十日内支付胡启鹏逾期交房违约金为539893.81元。二、驳回胡启鹏的其他诉讼请求。如果未按本案一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9208元（胡启鹏已预交），由胡启鹏负担14.21元，溧阳碧桂园房地产开发有限公司负担9193.79元。于给付履行款时一并支付。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实亦无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。二审中，碧桂园公司述称，根据双方于2018年3月27日签订的《协议书》，就维修问题碧桂园公司已经免除胡启鹏两年物业费。胡启鹏述称，案涉房屋于2017年9月23日交付，《协议书》于交房之后签订，因为在交房后，房屋内还有几十处无法维修的项目，碧桂园公司也放弃维修了，这些无法维修的项目碧桂园公司以两年物业费作补偿，维修费用由业主自行承担。碧桂园公司述称，涉案房屋交付后还有些小问题，比如砖墙缝隙。本院认为，碧桂园公司的上诉请求不能成立。一、关于碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，在商品房销售合同关系中，购房人购买的房屋是用来居住的，除了房屋地基基础和主体结构工程不符法定质量标准而禁止交付使用之外，还应当以房屋出售人提供的房屋是否严重影响正常居住使用，作为判断房屋是否符合交付条件的情形。本案中，根据第三方维修公司负责人蒋华锋在一审法院调查中对案涉房屋所作出的“根本不好居住”等陈述，以及碧桂园公司员工徐小汉于2016年7月16日关于案涉房屋因浸水、漏水等原因暂不符合交房条件所作的声明，均可以证明案涉房屋严重影响正常居住使用。因此胡启鹏在合同约定的交房日期2015年12月15日届至时，有权拒绝受领案涉房屋，碧桂园公司应承担逾期交房违约责任和质量修复责任。此外，虽然合同及补充协议中有购房人不得以对商品房的装饰和设备有异议为由拒绝接收房屋，应由出卖人予以修补、保修解决等约定，但是在出售人提供的房屋严重影响正常居住使用情形下，如果购房人仍然受该条款的约束，这排除了购房人的权利。由此，在房屋严重影响正常居住使用情形下，上述约定对购房人不具有约束力。二、关于胡启鹏逾期交房违约金请求权是否已过诉讼时效的问题。如上所述，碧桂园公司应当承担逾期交房违约责任。在胡启鹏受领案涉房屋之前，碧桂园公司的逾期交房违约责任一直在持续中，尚不能确定逾期的天数，在此种情形下应以胡启鹏受领房屋之日起即2017年9月23日开始计算逾期交房违约金请求权的诉讼时效。一审法院据此认定胡启鹏的逾期交房违约金请求权未过诉讼时效，并无不当，本院予以确认。三、关于一审判决违约金是否过高的问题。本院认为，商品房买卖合同司法解释规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额可以按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，案涉商品房买卖合同明确约定碧桂园公司逾期交房应根据实际逾期天数按日向胡启鹏支付已交付房价款万分之三的违约金。因此在双方对违约金计算方法有明确约定的情形下，对于碧桂园公司关于应按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的主张，本院不予支持。此其一。其二，根据合同约定，出卖人逾期交房应按已支付房款的万分之三计算违约金，买受人逾期付款应按逾期付款万分之三计算违约金，二者构成对等关系。在此前提下，若出卖人逾期交房，或买受人逾期支付房款，按万分之三的标准计算违约金，对任何一方并无不公。同时考虑案涉房屋系装修样板房，供购房者参观，对购房者购房意愿的形成具有重要影响，因此对其理应有更高的质量要求，这也符合公众的普遍认知。但是在合同约定交付日期届至，该房屋却出现严重影响居住使用的问题，碧桂园公司对此过错程度较深。综上，在碧桂园公司未举证证明违约金过高的情形下，一审法院按照约定计算违约金数额，既不违反公平原则，亦无不当，本院予以确认。四、关于碧桂园公司补偿的两年物业费应否视为逾期交房违约金的组成部分。本院认为，双方于2018年3月27日签订的补偿两年物业费的《协议书》形成于交房之后，碧桂园公司亦认可在交房后还有些小问题未解决，结合胡启鹏对此问题的陈述，《协议书》中约定补偿的两年物业费应是对房屋交付后遗留问题所做的补偿。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9208元，由溧阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年六月三日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐