北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再62号上诉人（原审原告）：佟继明，男，1955年8月31日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：佟金龙（佟继明之子），1981年12月31日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小光，男，1960年3月20日出生，汉族，住北京市东城区。原审第三人：北京市通州区永乐店镇南堤寺东村村民委员会，住所地北京市通州区永乐店镇南堤寺东村317号。法定代表人：田海亮，主任。委托诉讼代理人：张德余，男，1957年6月17日，汉族，北京市通州区永乐店镇南堤寺东村村民委员会会计，住北京市通州区。佟继明与刘小光房屋买卖合同纠纷一案，北京市通州区人民法院（以下简称一审法院）于2018年12月6日作出（2018）京0112民初8115号民事裁定，佟继明不服，向本院提起上诉，本院于2019年1月24日作出（2019）京03民终1167号民事裁定。佟继明向北京市高级人民法院申请再审，2019年12月24日，该院作出（2019）京民申2682号民事裁定，指令本院再审本案。2020年4月26日，本院作出（2020）京03民再42号民事裁定，指令一审法院对本案进行审理。一审法院审理中依职权追加第三人北京市通州区永乐店镇南堤寺东村村民委员会（原名称通州区永乐店镇南堤寺东村村民委员会，以下均简称南堤寺东村村委会），并于2020年12月30日作出（2020）京0112民再10号民事判决。佟继明不服，上诉至本院。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人佟继明及其委托诉讼代理人佟金龙、杨顺义、被上诉人刘小光、原审第三人南堤寺东村村委会之委托诉讼代理人张德余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟继明上诉请求：1．撤销一审法院（2020）京0112民再10号民事判决；2．改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖转让合同及契约》《转让协议书》无效；3．改判被上诉人返还房屋及院落；4．诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定的基本事实不清，事实认定错误，一审法院认定涉案房屋的土地性质非宅基地，缺乏依据，认定事实不清；一审对法律的理解和适用严重错误，明显违背了我国大量已经生效判决对于法律的理解和适用，涉案合同应属无效；本案的诉讼请求系我方正当请求，系我方主张并非抗辩，更谈不上恶意抗辩。一审法院对于请求和被告的抗辩不分，认定主张合同无效的行为属于恶意抗辩明显错误。刘小光辩称：不同意佟继明的上诉请求，请求维持原判。佟继明主张合同无效的理由为我不是本村村民，所以合同违法，但是佟继明本人就不是本村村民，他明知违法，又买又卖，是重复违法。他本身违法还来起诉我，是强词夺理，佟继明从村委会4万元买的，22万卖给我，获利18万违法所得，我要求他返还。南堤寺东村村委会述称：不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决，本案与村委会无关。佟继明向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令佟继明、刘小光之间签订的《房屋买卖转让合同及契约》《转让协议书》无效；2．请求判令刘小光返还涉案房屋及院落；3．请求判令刘小光承担全部诉讼费用。一审法院再审认定事实如下：2002年9月30日，南堤寺东村村委会将涉案房屋通过签订《协议书》的形式卖与了佟继明，《协议书》载明涉案房屋为机务站房8间，使用权和财产权永归个人所有。2006年6月16日，佟继明与刘小光签订《房屋买卖转让合同及契约》《转让协议书》，将涉案房屋卖予刘小光，转让金22万，约定交易后刘小光享有该地址房产的所有权、享有本村村民的同等待遇。《转让协议书》上载“本次转让与出售得到了本村村委会的承认和确认”，见证人处加盖了南堤寺东村村委会公章，并有时任村委会书记、主任单某及村委委员柳某的签名。签订上述协议后，佟继明将涉案房屋交付给刘小光。2006年6月19日，佟继明收到刘小光支付的房产款22万。另查，佟继明、刘小光在签订上述《协议书》《房屋买卖转让合同及契约》《转让协议书》之时至今均系城镇户籍，非集体经济组织成员。庭审中，第三人南堤寺东村村委会表示，涉案房屋系村集体财产，原系机务站，不属于宅基地，村委会为增加集体收入卖给佟继明。佟继明将涉案房屋卖与刘小光的行为经村委会允许，转让协议应属有效，且村委会无意收回涉案房屋。刘小光称涉案房屋目前处于半闲置状态，由其使用，其在购买后进行了装修。一审法院再审认为，关于涉案房屋买卖合同的法律效力问题，佟继明主张涉案房屋占用的土地为集体土地，只能在农村集体组织成员之间转让，故佟继明与刘小光之间关于涉案房屋转让所订立的合同应认定为无效。依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地根据第三人南堤寺东村村委会所述并非宅基地。需要指出的是，佟继明从第三人南堤寺东村村委会购买涉案房屋，其既然认为转让涉案房屋违法，却从第三人处购买并出售予刘小光，且在出售涉案房产十余年后主张合同无效，属于恶意抗辩行为。综上，佟继明的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决，驳回佟继明的全部诉讼请求。二审审理中，佟继明提交了如下证据：证据一、类案裁判文书（2017）京0119民初1990号、（2017）京01民终5151号、(2018)京民申2778号、（2017）京0112民初31180号、（2018）京03民终15812号、（2019）京03民终16079号共6份，用以证明一审法院适用法律错误，涉案合同因违反法律规定属于无效合同；证据二照片6张，证明房屋与出售前没有变化。刘小光质证认为对证据一类案文书真实性不发表意见，上述判决与本案案情不同，当事人均为村民，与本案无关联性；证据二与本案没有关联。因佟继明提供的类案判决与本案事实缺乏关联性，提供的图片仅为涉案房屋远景状况，不可支持其证明目的，本院对上述二证据均不予采信。庭审中，佟继明主张其从南堤寺东村村委会购买涉案房屋的合同属于合法有效，理由包括：该协议未经生效判决确认无效，应属有效；该协议是否有效属于另案范畴；该协议签订在2004年12月15日《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》之前；农村集体房屋必然涉及到村集体土地使用权，刘小光购买涉案房屋后房屋空置，佟继明使用时没有空置，佟继明现在没有住处。另查，关于涉案房屋所在土地的性质，南堤寺东村村委会称前去镇土地规划科进行了调查，房屋部分属于林业用地，房前院落为一般农用地，但不能提供相应书面证据。佟继明主张该土地属于宅基地，理由为涉案房屋有门牌号，即代表一户，亦未提供证据。南堤寺东村村委会认为门牌号不代表是宅基地，村内外所有房屋都有门牌号。刘小光同意南堤寺东村村委会的意见。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于佟继明要求确认涉案合同无效的上诉请求。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。涉案房屋原为南堤寺东村机务站，各方当事人对涉案房屋所在土地的性质虽有异议，然结合在案证据及各方陈述，可以确认该土地为南堤寺东村集体所有，非工业、商业等经营性用途，亦无宅基地审批手续。佟继明购买涉案房屋时系城镇户籍人口，非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其向刘小光出售的涉案房屋不是商品房，亦非是在集体经济组织成员之间买卖农村房屋，涉案买卖合同违反土地管理有关规定，扰乱了国家对于房产上市交易调控管理的公共秩序，应属无效。因此，佟继明要求确认涉案合同无效的上诉请求，于法有据，应予支持，关于佟继明要求返还涉案房屋及院落的上诉请求。合同无效后，基于合同发生的债权、债务关系消灭，基于合同发生的物权变动失去了存在的基础，因该合同取得的财产，应当予以返还。返还财产属于物上请求权，即所交付的财产未发生所有权的转移，接受财产的一方应将财产返还给权利人。如果原物已经不能返还或者没有必要返还的，应当转化为不当得利或损害赔偿请求权，即折价补偿或由过错的一方赔偿对方因此所受到的损失。佟继明自南堤寺东村村委会购买涉案房屋时系城镇人口，其主张对涉案房屋享有权利的基础是其与村委会间的合同，认为该合同合法有效，但其坚持该合同效力问题非本案审理范围，在本案中不应予以确认。根据对涉案合同的审理情况，现有理由质疑佟继明与村委会之间合同的效力。在该合同效力未经确认的情况下，考虑佟继明取得涉案房屋及院落的方式，目前不能确定其为有权主张返还涉案房屋及院落的合法权利人，因其缺少要求返还的权利基础，对佟继明的该项请求，本院不予支持。涉案院落及房屋亦应保持现有状态，待最终有权处分之权利人依法妥善处理。此外，佟继明在当时法律明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的情况下，购买并出售涉案房屋牟利，属违法行为，存在过错且主观故意，由于对相应的损失及责任双方均未主张，故本案对此不予处理，可另行解决。综上所述，佟继明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决未确认涉案合同无效，存在不当，应予纠正。依照《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京通州区人民法院（2020）京0112民再10号民事判决；二、确认佟继明与刘小光2006年6月16日签订的《房屋买卖转让合同及契约》《转让协议书》无效；三、驳回佟继明的其他诉讼请求。一审案件受理费4600元，由佟继明负担（已交纳）。二审案件受理费4600元，由佟继明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙 栋二〇二一年六月二十九日法官助理  高明正法官助理  宋 垚书 记 员  徐 曼