贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9894号 原告：李祥国，男，1977年11月15日出生，汉族，住址：贵州省贵阳市云岩区。 原告：魏玉莲，女，1977年6月25日出生，汉族，住址：河南省洛阳市涧西区。 二原告共同委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告李祥国、魏玉莲诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月28日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告李祥国、魏玉莲的共同委托诉讼代理人谢忠明，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告支付因为逾期交房产生的违约金20,265元（违约金以300,478元为基数，按日万分之0.5的标准，从2015年1月1日计算至2018年8月16日）；2．判决被告支付逾期为原告办理不动产权证书的违约金4,530元（违约金以300,478元为基数按日万分之一的标准，从2019年8月16日起计算至2020年1月17日）；3．判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费4,487元；4．诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积为105.72平方米，套内建筑面积为84.45平方米，房屋总价款为300478元的住宅出卖给原告；被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年1月15日，被告向原告收取各项开户费及交易费4487元，其中交易费系按每平方米3元根据房屋建筑面积收取。2018年8月16日，被告将涉案房屋交付原告使用。2019年9月29日，涉案商品房购房发票上载明的购房金额为300371元，原、被告均同意以该金额为计算违约金的基数。涉案商品房的《不动产权证书》，于2020年1月17日颁发。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算：3．被告应否退还原告各项开户费。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2015年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，原、被告均认可被告于2018年8月16日将涉案房屋交付原告，被告应在实际交房7日内即2018年8月23日前向原告支付违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2018年8月23日至2021年8月22日期间内行使诉权，原告于2021年5月28日向本院提起诉讼（即立案之日）的行为，视为原告向被告主张权利之日，该期间并未超过3年诉讼时效期间，故对被告的该项时效抗辩，本院不予采纳。根据合同约定，被告应以原告交付的购房款300,371元为基数，从交付期限届满之次日即2015年1月1日起按日万分之0.5的标准支付原告逾期交房违约金至2018年8月16日为19,884.56元（300,371元×0.00005×1324日）。 关于逾期办证违约金的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年8月16日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2019年8月11日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2019年8月12日起即构成违约。原告向本院提起诉讼之日2021年5月28日（即本院立案之日），该期间未超过3年的诉讼时效期间，故被告该项时效抗辩，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2019年8月12日开始，不再赘述。2020年1月17日涉案房屋取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间应认定为2020年1月17日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。该违约金计算为：4,775.90元（300,371元×0.0001×159日），本案中，原告只诉请逾期办证违约金4,530元，是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。 关于被告应否返还原告各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。被告收取原告各项开户费及交易费共计4,487元，其中交易费为317元（105.72平方米×3元/平方米），故被告应返还的各项开户费为4,170元（4,487元-317元）。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李祥国、魏玉莲逾期交房违约金19,884.56元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李祥国、魏玉莲逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金4,530元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李祥国、魏玉莲各项开户费4,170元； 四、驳回原告李祥国、魏玉莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，由原告李祥国、魏玉莲负担6元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月十六日 书记员  聂 熙