北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5174号上诉人（原审被告）：北京京城银都投资咨询有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院3号楼1层132。法定代表人：詹凯威，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨帆，北京雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，北京雍文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京京城机电资产管理有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌南路5号2号楼四层A406室。法定代表人：黄卫东，董事长。委托诉讼代理人：贾彦龙，北京市易凯律师事务所律师。上诉人北京京城银都投资咨询有限公司（下称京城银都公司）因与被上诉人北京京城机电资产管理有限责任公司（下称京城机电公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。京城银都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回京城机电公司的诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由京城机电公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房屋的租赁期限为10年，为固定期限租赁合同，且在首期五年的租赁期限届满后，京城银都公司已通过评估进入了二期租赁期（2017年11月15日至2022年11月14日），一审关于双方为不定期租赁合同关系的认定错误。在首期租赁期限届满前，京城机电公司按照合同约定提出续租申请。后经双方协商，京城机电公司同意京城银都公司进入二期，且确定二期租金按照首期租赁最后一年的租金标准执行，且在此之后京城银都公司一直按该标准交纳租金，京城机电公司一直收取租金且从未对租金标准及租期提出任何书面异议，亦未要求京城银都公司腾退房屋。结合《房屋租赁合同》及招标文件等材料均明确了首期租赁期限、二期租赁期限、租金标准等内容的情形下，首期租赁期限届满后只要京城机电公司没有通过合理方式表明拒绝京城银都公司继续使用房屋，且按照原有标准继续收取租金，则本案租赁期限自然从首期租赁期限进入到二期租赁期限，京城机电公司以其实际行为表明同意京城银都公司进入二期租赁。二、案涉房屋所在地块已经确认将被拆迁腾退用于建设安置房或商品房，否则在京城银都公司不存在任何拖欠租金行为且京城机电公司此前未就解除合同与京城银都公司沟通的情况下，突然直接要求京城银都公司腾退房屋。京城机电公司的行为系为了规避向京城银都公司支付停产停业损失等补偿款，系恶意单方违约。三、根据《房租租赁合同》第十九条，受租通知书、竞租文件及合同附件均为合同的组成部分，故确定租赁期不应仅依《房租租赁合同》的约定，亦应结合《招租文件》《竞租函》和《竞租报价表》来全面考虑，而上述文件对合同租赁期限为十年的理解是一致的。四、《房屋租赁合同》第二条、第三条均涉及首期租赁期与二期租赁期衔接问题，第二条主要约定十年租赁期内什么情况下可以直接进入二期租赁期，第三条侧重租赁期结束后续约的约定，二者内容出现部分矛盾，故应以第二条来判决合同是否直接进入二期租赁期。即使双方有不同理解，亦应作对提供格式条款一方京城机电公司不利的解释。依据第二条京城机电公司有权进行中评估，但其是否行使中评估的权利不影响合同进入二期租赁期，在首期租赁期届满前，京城机电公司已经以出具书面证明的形式表明同意京城银都公司继续经营，直接进入二期租赁期。京城银都公司在首期租赁期届满器提出续租申请，是为了避免引发合同第三条的终止条款，引发纠纷以及为二期租金争取时间。五、在《房屋租赁合同》开始履行期间，为便于京城银都公司实现合同主要目的，京城机电公司向工商管理部门出具《委托物业管理》证明，证明京城银都公司可以其名义对外出租案涉房屋，委托期限至首期租赁期间届满日2017年11月14日。该期限届满前，京城机电公司再次向工商管理部门出具《委托物业管理证明》，将委托期限延至二期租期届满日2022年11月14日。这表明其公司认可二期租赁开始，此证明等同于《房屋租赁合同》第二条约定的书面通知，《房租租赁合同》直接进入二期租赁履行期。六、京城银都公司承租的目的是对外出租经营使用，京城机电公司对此完全知情并配合分租方办理工商地址登记手续。现六十余家分租方租期尚未到期，京城机电公司要求腾退必然侵害分租方的合法权益。七、京城银都公司订立租赁合同主要是对外经营出租，京城机电公司对此知晓亦配合，而分租合同期限至少在一年以上，多数要求三至五年的租期，分租合同的正常履行必然要基于京城银都公司订立的租赁合同长期稳定，一审法院认定首期租赁期后合同继续有效，但租赁期限为不定期，不符合租赁合同最初订立的目的，京城机电公司在首期租赁期满后仍然委托京城银都公司配合分租方办理公司地址注册登记的行为亦直接否定了不定期租赁的观点。京城机电公司辩称，同意一审判决，不同意京城银都公司的上诉意见。京城机电公司向一审法院起诉请求：1.判令京城银都公司立即腾空北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院南侧，建筑面积5220.25平方米的房屋交还给京城机电公司；2.判令京城银都公司支付京城机电公司房屋占用费(自2020年6月1日至实际腾退之日止按照每天1.3元/平方米的标准计算)；3.案件受理费由京城银都公司负担。一审法院认定事实：2012年8月28日，京城机电公司发布招租文件，项目地点：北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院，建筑规模总建筑面积：5220.25㎡，租金报价基准：首期五年，第一年、第二年每年的租金不低于190万元（1元/平米/天），第五年的租金不低于248万元（1.3元/平米/天）；二期租赁期限为五年，无免租期。第六年的租金不低于第五年租金价格，并按市场变化适度调整。租金报价无上限限制。北京玉仟仟珠宝有限公司提交竞租文件，并于2012年10月18日，向京城机电公司提交《叉车北厂区办公楼房屋租赁项目竞租报价最终价格确认函》，首期五年租金合计1066万元人民币，二期五年租金合计1243.2万元。2012年11月6日，京城机电公司（甲方）与北京玉仟仟珠宝有限公司（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院内南侧，办公楼房屋区负一层至地上五层总建筑面积为5220.25平方米出租给乙方，作为办公及经营用房。首期租赁期为5年（含免租期），自2012年11月15日至2017年l1月14日。免租装修期：在承租期内，甲方给予乙方3个月的免租装修期。甲乙双方约定免租装修期自2012年11月15日至2013年2月14日。二期租赁期限：首期租赁期满后，乙方在不拖欠甲方房屋区租金和各项费用的情况下，甲方通过首期租赁期限届满前6个月对乙方能否正常履行本合同项下义务和各项约定的中评估，向乙方提出建议和问题，乙方对甲方提出的建议和问题采取了适宜和有效的纠正及预防措施；甲方通过中评估认为乙方能够正常履行本合同项下义务和各项约定的前提下，甲方则以书面方式通知乙方直接进入二期租赁期，继续经营。二期租赁期限为5年，自2017年11月15日至2022年11月14日。关于房屋区的续租，首期租赁期或二期租赁期租期结束后，如甲方仍继续出租该房屋，乙方应自房屋租赁合同期满前六个月书面提出申请，乙方未以书面方式向甲方提出申请的，视为放弃续租权，则本合同于租期届满时自行终止，甲方不再另行通知，并有权将该房屋区出租或以其他任何方式进行处置。乙方按要求提出书面申请，并全部履行完毕本合同项下所有的义务后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。甲方应在接到乙方书面通知后至租赁期结束前作出是否同意续租的书面答复，未作答复的视为不同意。关于房屋区二期租赁期、续租期的租金标准，甲、乙双方应根据当时本区域房屋租赁市场价格实际情况协商确定。二期租赁期、续租合同另行签订，内容原则上沿用本合同的条件及条款。关于房屋区租金，2012年11月15日至2014年11月4日，每天每平方米建筑面积1元，2014年11月15日至2016年11月14日，每天每平方米建筑面积1.15元，2016年11月15日至2017年11月14日，每天每平方米建筑面积1.3元。同时双方约定，租赁期内如遇拆迁、调整土地房屋时，甲方应及时通知乙方，乙方接到通知时应与甲方即刻无条件终止合同，乙方应在甲方规定的腾退期限内无条件腾退房屋区，甲、乙双方互不承担一切经济法律责任。房屋拆迁补偿费归甲方所有，停产、停业综合补偿费归乙方所有，但不包括乙方的装修费用。2014年8月1日，甲方京城机电公司、乙方北京玉仟仟珠宝有限公司与丙方京城银都公司签订《法律主体变更协议书》，载明：甲方于2012年11月6日将位于丰台区卢沟桥南里甲2号院内南侧，建筑面积为5220.25平方米的房产有偿出租给乙方。租期为5年，自2012年11月15日始，至2017年11月14日止。应乙方要求将《房屋租赁合同》的权利义务转让给丙方，丙方公司名称为：北京京城银都投资咨询有限公司，注册地址为：北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院3号楼1层132室，企业法定代表人：詹金辉（身份证号×××），为此甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲、乙、丙三方变更租赁合同履行主体等相关事宜订立如下协议，以兹共同遵守：一、甲、乙、丙三方一致同意自本协议生效之日起原《房屋租赁合同》的承租人由乙方变更为丙方。原《房屋租赁合同》中由乙方（北京玉仟仟珠宝有限公司）享有的权利和承担的义务自本协议生效之日起全部转让给丙方（北京京城银都公司投资咨询有限公司）享有和承担，乙方（北京玉仟仟珠宝有限公司）不再享有前述权利和义务。甲方作为出租方，丙方作为现承租方继续履行原租赁合同。京城机电公司（甲方）与京城银都公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲方于2012年11月6日将位于丰台区卢沟桥南里甲2号院内南侧，建筑面积为5220.25平方米的房产有偿出租给北京玉仟仟珠宝有限公司。租期为5年，自2012年11月15日始，至2017年11月14日止。2013年9月30日，北京玉仟仟珠宝有限公司申请注册登记新的有限公司，新公司名称为：北京京城银都投资咨询有限公司，注册地址为：北京市丰台区卢沟桥南里甲2号阮3楼1层132室，企业法定代表人：詹金辉（身份证号×××），甲方、乙方、北京玉仟仟珠宝有限公司已签署《法律主体变更协议书》。根据乙方经营困难等因素，经甲、乙双方协商，签订补充协议，如下：甲方在首期租赁期间的2014年至2016年的3个自然年中增加乙方3个月的免租装修期，免租期分别为：自2014年2月1日起，至2014年2月28日止；自2015年2月1日起至2015年2月28日止；自2016年2月1日起至2016年2月29日止。免租装修期应视为首期租赁期限的一部分，首期租赁期限不因此而顺延，双方应遵守《房屋租赁合同》《安全协议责任书》的其他约定。2017年9月1日，京城银都公司向京城机电公司提出续租申请，载明：我公司所承租位于北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院3幢的京城银都公司商务楼，于2017年11月14日到期。现根据房屋租赁合同第三条的要求提出申请，申请续租，二期租赁期限为5年，自2017年1l月15日起至2022年11月14日止。房屋二期租金，甲、乙双方协商确定。续租合同另行签订。我公司于2012年11月15日租赁贵公司位于北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院3幢，建筑面积5220.25㎡，对外从事租赁经营活动，至今己近五年。我公司租赁贵公司房屋投资较大，客户对软硬件等方面要求较高，我公司经营管理所需费用不堪重负。外加近几年来同行业市场竞争激烈，市场出现前所未有的疲软现象，致使企业经营非常艰难，面临重重困难，截止2017年8月31日止，我公司所经营的对外租赁房屋一层至三层为办公用房，四层五层为公寓住宿，望贵公司在二期租赁期间，给予优惠和支持。2019年5月23日，京城机电公司向京城银都公司邮寄工作函，载明：贵公司与我公司签订的《房屋租房合同》已经到期且未续签，即于2017年11月14日已经终止，我公司与贵公司多次就房屋使用及租用事项进行沟通商谈，均未达成一致意见，目前贵公司处于无合同使用该房产状态。依据法律规定，现我公司作为产权单位特函告如下事项：一、请贵公司于2019年7月31日前搬离卢沟桥南里甲2号院内南侧房屋，原合同承租总建筑面积为5220.25㎡，结清该期间相关费用，并将已在该处房产进行工商注册的用户迁出。二、请贵公司自收到本工作函起10个工作日内到我司补齐欠缴的房屋使用费，自2019年1月15日至2019年5月31日共计人民币￥941037.09元（大写：玖拾肆万壹仟零叁拾柒元零玖分）；同时支付腾退期间房屋使用费，自2019年6月1日至2019年7月31日，共计人民币￥412834.78元（大写：肆拾壹万贰仟捌佰叁拾肆元柒角捌分），如贵公司提前腾退，按实际使用时间核减。三、贵公司逾期未搬出，原租赁房屋内的一切非我公司设施设备包括办公用品、装饰装修等物品将依法处置。如贵公司逾期未执行本工作函内容，我公司将采取相应途径解决，届时，贵公司将承担一切法律后果。2019年5月29日，京城机电公司向京城银都公司邮寄关于《回复函》的复函，载明：贵公司2019年5月27日送至我公司的《回复函》我公司已收悉，经我公司研究回复如下：一、贵公司在《回复函》中提出“《房屋租赁合同》明确约定租赁期限分：首期租赁期限和二期租赁期限，合计十年，并非五年。”贵我公司于2014年6月28日签订《补充协议》，协议中明确约定“租期为5年，自2012年11月15日始，至2017年11月14日止。”《补充协议》第三条约定“本协议与《房屋租赁合同》《安全责任协议书》具有同等法律效力。本补充协议与《房屋租赁合同》条款不一致的，以本补充协议为准。”据此租赁期限为五年，已经于2017年11月14日到期。二、依据《中华人民共和国合同法》第236条及协议约定，我公司再次重申：请贵公司按照我公司于2019年5月23日发至贵公司的《工作函》内容如期全部腾退租赁房屋，结清相关费用，并将已在该处房产进行工商注册的用户迁出。2019年6月18日，京城机电公司向京城银都公司邮寄律师催告函。京城银都公司认可收到了上述京城机电公司邮寄的三份函，但不认可证明目的。京城银都公司已将费用支付至2020年7月14日。另，京城银都公司向法院提交北京市住房保障办公室《关于商请尽快落实2014年市属国有企业利用自有用地建设中心城区棚户区改造定向安置房的函》、北京市住房保障领导小组办公室《联席会会议纪要》及北京市规划自然委员会官网关于丰台区新建项目国有土地使用权划拨公示，予以证明涉案房屋所在地的周边地块均被拆迁用于建设安置房或保障房项目，涉案地块亦应在拆迁范围之内。京城银都公司在诉讼过程中，向法院申请调取关于北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院地块2012年以后开发建设房屋（包括但不限于安置房等）的相关材料，法院给其开具4份协助调查函，分别向北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划与自然委员会、北京市规划与自然委员会丰台分局及北京市人民政府国有资产监督管理委员会调取上述证据，上述单位均表示没有相关材料。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。京城机电公司与京城银都公司签订《房屋租赁合同》，约定首期租赁期为5年，至2017年11月14日止，首期租期届满后，续租合同另行签订。租期届满后，双方未另行签订合同。京城银都公司主张涉案房屋租赁期限为十年，但其提交的招租文件、《房屋租赁合同》《补充协议》等证据，均未予以载明，故对其辩称意见法院不予采纳。2017年11月15日至2019年5月22日，京城银都公司继续使用涉案租赁房屋，京城机电公司主张其提出异议但并未向法院提交充足证据且亦收取了京城银都公司该时间段内因租赁涉案房屋而交纳的费用，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2019年5月23日，京城机电公司向京城银都公司发函，要求京城银都公司于2019年7月31日前搬离，视为作出了解除合同的意思表示，双方的不定期租赁合同于2019年7月31日解除，京城银都公司应搬离涉案租赁场地，返还租赁物。因京城银都公司未搬离，其应支付2019年8月1日至其实际搬离涉案场地的房屋占有使用费。经与双方确认，京城银都公司已支付房屋占用费至2020年7月14日。京城机电公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应属合理，且2019年8月1日至2020年7月14日期间，京城银都公司亦按照该标准支付了房屋占有使用费，故对该诉讼请求法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、北京京城银都投资咨询有限公司于判决生效之日起三十日内腾空北京市丰台区卢沟桥南里甲2号院南侧，建筑面积5220.25平方米的房屋并返还给北京京城机电资产管理有限责任公司；二、北京京城银都投资咨询有限公司于判决生效之日起三十日内支付北京京城机电资产管理有限责任公司自2020年7月15日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照每天1.3元/平方米的标准计算）；三、驳回北京京城机电资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，京城银都公司提交委托物业管理证明以及工商档案材料，称其中截止期限至2022年11月14日的委托物业证明系京城机电公司在“北京市市场监督管理局地址系统”注册账号自行上传、备案并加盖有京城机电公司红色印章，可证明双方租赁合同已直接进入二期租赁；提交11份租赁合同，欲证明京城机电公司的腾退诉请涉及案外人利益。京城机电公司称上述证据均不属于二审新证据，且对真实性和证明目的均不认可。一审法院查明的事实，有相关证据佐证且双方均未提出异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审双方争议的主要问题为京城银都公司与京城机电公司之间是否存在一个租赁期限为十年的固定期限租赁合同以及是否已进入为期五年的二期租赁期。首先，在案证据显示，《招租文件》载明的租金报价基准分为首期和二期租赁期，《竞租文件》的竞租租金分为首期和二期租赁期，《房屋租赁合同》中对于租赁期限亦分为首期租赁期限和二期租赁期限，均未载明合同租赁期限为十年以及首期期满后直接进入二期租赁期，且京城机电公司与京城银都公司签订的《补充协议》中亦载明租赁期为五年。结合《房租租赁合同》中有关首期与二期衔接、续租的相关规定以及京城银都公司向京城机电公司提出的续租申请，本院不能得出双方之间合同租赁期限为十年的理解。其次，《房租租赁合同》第二条约定，京城机电公司认为京城银都公司通过中评估，则以书面方式通知其直接进入二期租赁期；第三条约定，首期租赁期结束后，如京城机电公司仍继续出租案涉房屋，京城银都公司需自合同期限满前六个月提出书面申请，否则视为放弃续租权，京城机电公司在书面通知后至租赁期解释前未作答复的视为不同意，并约定二期租赁期租金标准据时协商确定且合同另行签订。但在案证据显示双方之间因租金标准未协商一致未签订二期租赁合同，而依据京城银都公司提供的委托物业管理证明等证据以及房屋费用实际交纳情况亦不能得出其公司已直接进入二期租赁期的结论。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院综合双方举证质证情况，认定2017年11月15日至2019年5月22日双方之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，有事实和法律依据，本院予以确认。京城银都公司的相关上诉意见，依据不足，本院不予采纳。最后，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方之间的不定期租赁合同因京城机电公司2019年5月23日发函而于2017年7月31日解除。京城机电公司有权要求京城银都公司搬离案涉租赁场地并支付搬离之前的房屋占有使用费。京城银都公司相关上诉意见，依据不足，本院不予采纳。一审法院判决京城公司腾退案涉租赁场地，并无不当，根据双方实际交纳和收取案涉房屋费用的情况对房屋占有使用费所做处理，亦无不当，本院予以维持。综上所述，京城银都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13962元，由北京京城银都投资咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 琪二〇二一年六月三十日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳