河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7446号上诉人（原审被告）河南秒亨餐饮管理有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区平安大道与明理路交叉口向北200米正商木华广场1号楼负一层生活配套中心D1。统一社会信用代码91410100MA9FFJB94K。法定代表人张朝军，总经理。委托代理人范军明、张小青，河南同云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张艳红，女，1970年7月28日出生，汉族，住河南省商水县。委托代理人郑意，河南鲲之鹏律师事务所律师。上诉人河南秒亨餐饮管理有限公司（以下简称秒亨公司）因与被上诉人张艳红租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人秒亨公司的法定代表人张朝军及其委托代理人范军明、张小青到庭参加诉讼。被上诉人张艳红经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳红向一审法院起诉请求：1、解除张艳红、秒亨公司签订的房屋租赁合同；2、秒亨公司归还张艳红租金、押金及保证金10万元及利息损失（利息损失以10万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础自2020年11月2日计算至秒亨公司实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由秒亨公司承担。一审法院审理查明：2020年10月10日，张艳红（承租方、乙方）与秒亨公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于郑州××大道与××路交叉口正商木华广场负一层的相关区域B9号房屋，租赁含公摊面积为55平方米，出租给乙方，经营品牌为艳红便利店，经营品类为烟酒副食、预包装食品。租赁期限自2020年11月10日至2023年9月30日止。自2020年11月10日至2021年11月9日租金合计12万元，自2021年11月10日至2022年11月9日租金合计为12万元，自2022年11月10日至2023年9月30日租金合计为107000元。先付租金后使用，乙方须在签订合同当日向甲方预付第一个缴费期为2020年11月10日至2021年5月9日的租金60000元，在2021年4月10日前向甲方预付第二个缴费期为2021年5月10日至2021年11月9日的租金60000元。每6个月为一个缴费期，以后以此类推。乙方应于合同签订之日支付甲方足额履约保证金共计20000元。秒亨公司向张艳红出具补充说明，载明：约饭街木华广场确保乙方便利店唯一性。同日，张艳红向秒亨公司法定代表人张朝军转账20000元，备注为约饭街木华广场B9押金，秒亨公司出具收据予以确认，载明：今收到张艳红交来约饭街木华广场店B9铺押金20000元。2020年10月12日，张艳红向张朝军转账60000元，备注为B9便利店半年房租，秒亨公司向张艳红出具收据予以确认，载明：今收到张艳红交来约饭街木华广场店B9铺2020年11月10日至2021年5月9日房租60000元。同日，张艳红通过微信向秒亨公司转账20000元。2020年10月23日，张艳红通过微信向秒亨公司发送解除租赁合同通知书，载明：秒亨公司一直未向张艳红出示出租房屋的所有权证书，也没有提供秒亨公司有权向外出租的证明，更未向张艳红提供出租房屋符合经营需要的条件及许可证书。张艳红已按合同约定支付租金等款项共计10万元。秒亨公司应于2020年10月12日向张艳红交付房屋，但秒亨公司未将房屋腾空并交付。张艳红与秒亨公司之间的房屋租赁合同已经无法继续履行，该合同于通知收到之日解除，秒亨公司应于收到通知之日起三日内返还张艳红已经支付的10万元。2020年10月30日，张艳红向秒亨公司法定代表人张朝军邮寄终止租赁合同通知书，通知书显示，张艳红与秒亨公司签订房屋租赁合同后，秒亨公司已收到张艳红支付的款项10万元，签订合同至今，秒亨公司未向张艳红交付房屋钥匙及必要手续。张艳红结合市场情况在合同租赁期限生效前通知秒亨公司终止房屋租赁合同。要求秒亨公司在收到该通知书三日内向张艳红退还预缴款项。快件物流信息显示，该邮件于2020年10月31日被签收。庭审中张艳红称，签订合同时，秒亨公司在涉案租赁房屋处从事快餐店，秒亨公司自称是房屋所有权人，签订合同后，在租赁期起算前，张艳红向秒亨公司催要钥匙。秒亨公司要求张艳红缴纳物业费及装修押金、设计图纸，在此过程中张艳红与开发商核实，得知秒亨公司不是房屋的所有权人，系从开发商处承租的房屋。张艳红提交的拍摄于2021年的照片显示，照片中显示区域被餐饮店使用。一审法院认为：张艳红、秒亨公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。签订合同后，张艳红向秒亨公司支付了房屋租金、押金等共计10万元，秒亨公司未按照合同约定向张艳红交付租赁房屋。在租赁期限起算前，张艳红向秒亨公司邮寄终止租赁合同通知书，秒亨公司接收该通知书后未提出异议。双方的房屋租赁合同于该通知书送达之日即2020年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。秒亨公司应退还张艳红预缴的押金、租金等10万元。对于张艳红主张的利息损失，张艳红有权向秒亨公司主张以10万元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年11月2日起计算至债务实际清偿之日止的利息，故对张艳红该项诉讼请求，一审法院予以支持。秒亨公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张艳红与秒亨公司签订的房屋租赁合同于2020年10月31日解除；二、秒亨公司于本判决生效后十日内向张艳红退还租金、押金等共计10万元并支付自2020年11月2日起至债务实际清偿之日止的利息（以10万元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算）；三、驳回张艳红的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由秒亨公司负担。秒亨公司上诉称：一、一审法院程序严重违法，未依法传唤秒亨公司到庭参加诉讼，导致案件事实不清，判决错误。秒亨公司未收到一审法院送达起诉状副本及开庭传票，也未委托他人代自己领取相关文书。因此，秒亨公司不属于经依法传唤未到庭参加诉讼的情形。一审法院在秒亨公司缺席的情形下，对于案件的情况未向秒亨公司进行详细的询问，剥夺秒亨公司举证和辩论的权利，仅凭张艳红单方的阐述，在事实不清的情形下，以缺席审理的方式审结本案，属于严重的程序违法。二、一审法院认定事实证据不足，事实不清，判决严重错误。秒亨公司与张艳红双方之间的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2020年11月10日至2023年9月30日，则秒亨公司于2020年11月10日（含当日）前交付租赁房屋均符合合同约定，不存在违反合同约定的情形。秒亨公司多次发通知催促张艳红前往租赁房屋进行房屋交接，张艳红一直不来完成房屋交接。因此秒亨公司不存在违反合同约定，未按时交付房屋的情形。张艳红承租秒亨公司的房屋用于便利店经营，装修应符合消防要求且《租赁合同》第4.2条明确约定乙方如需装修，应将装修方案及施工图纸报甲方审批和备案，并根据规定和需要，由乙方报所涉政府环保、消防、装饰等相关部门审批后方可施工。在装修过程中如发现原申报审核方案不符的，甲方有权责令整改、停止装修或采取停水、停电等措施阻止乙方装修，直至拆除违约装修或解除合同。乙方应按照装修管理的规定进行装修。张艳红未能按照合同的约定将装修方案及施工图纸报秒亨公司审批和备案，反而违反合同约定要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第6.1.6约定“乙方违约解除合同的”，甲方有权单方解除合同收回房屋，已缴纳租金不予退还并没收乙方的履约保证金，同时乙方还应全额向甲方支付三个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的损失。张艳红违约解除合同，应承担违约责任并赔偿秒亨公司的损失。综上，一审法院程序严重违法，认定事实证据不足，事实不清，判决严重错误。请求撤销一审判决，改判驳回张艳红的诉讼请求。张艳红庭后提交答辩状称：涉诉合同是由秒亨公司提供，是格式合同，其内容是对秒亨公司有利的。张艳红遵循的是诚实信用原则，而秒亨公司收款后，不但没有积极交付钥匙和房屋，反而百般刁难、丧失诚信。首先，在屋内堆积杂物，不挪东西，导致张艳红无法使用所租赁的房屋；而后又在此租房位置开办火锅店，再以装修为名设障导致合同无法履行，出现张艳红交款后连钥匙的权利都无法行使，而秒亨公司除了占用张艳红的房屋和租金外，还照常营业获取利益，造成张艳红投入成本不产生效益还要亏损利息。一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。秒亨公司的上诉理由不能成立，缺少事实依据和法律依据，应予驳回。本案二审中，秒亨公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，秒亨公司与张艳红签订《房屋租赁合同》后，应当按约向张艳红交付租赁房屋。《房屋租赁合同》约定，该房屋按交房日时的现状交付张艳红，并签署房屋“交接表”作为合同的附件，还约定双方签署出租房屋交付确认书，即视为秒亨公司已按协议规定条件履行了将出租房屋交付给张艳红的义务。秒亨公司称其已于2020年10月10日将出租的房屋交付给张艳红，但无交接的凭据。张艳红于2020年10月30日以秒亨公司未交付房屋钥匙及必要手续为由向其法定代表人邮寄终止合同通知书，秒亨公司亦未提供证据证明其提出了异议。秒亨公司称其多次发通知催促张艳红前往租赁房屋进行交接、张艳红一直不来完成房屋交接，缺乏证据证明，且与其上述所称已于2020年10月10日交付出租房屋相矛盾。综合上述情况，一审判决认定秒亨公司未按合同约定向张艳红交付租赁房屋、对张艳红的诉讼请求予以支持并无不当。《房屋租赁合同》约定，张艳红如需进行装修，应将装修方案及施工图纸报秒亨公司审批和备案。此约定的事项应属于交付房屋后的事项，在未按成房屋交付的情况下，秒亨公司以张艳红未能按照合同约定将装修方案及施工图纸报其审批和备案为由主张张艳红违反合同约定，理由亦不能成立。关于一审程序问题。经查，一审法院向秒亨公司邮寄的诉讼文书及开庭传票已予签收，邮寄地址与秒亨公司签收判决书的地址及其上诉状所列地址均相同。秒亨公司以其未收到起诉状副本及开庭传票为由主张一审法院程序严重违法，该项主张不能成立。综上，秒亨公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由河南秒亨餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张永军二〇二一年六月二十八日书记员  翟贝贝