北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10149号上诉人（原审被告）：王某1，女，1978年1月29日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审第三人）：沈某1，女，1949年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审第三人）：王某2，男，1946年3月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张忠启，北京市京师律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：孙海燕，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈某2，男，1958年1月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。上诉人王某1、沈某1、王某2因与被上诉人沈某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈某2的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由沈某2承担。事实和理由：一审法院根据收据、微信聊天记录等事实，认定王某1与沈某2就涉案房屋订立了房屋买卖合同，房屋价款为50万元。此种认定与收据和微信聊天记录的事实严重不符。收据只能说明王某1与沈某2达成了卖房的意思一致，并且王某1收取了25万元款项，其他房屋买卖合同的主要内容均没有。一审法院仅仅根据王某1与沈某3的聊天记录中的只言片语中提到的“我们支付了一半房钱25万（沈某3语）”，“另一半为什么没付，因为没拆迁没钱（王某1语）”，就直接认定双方的房屋总价款是50万元，明显断章取义。一审法院无视沈某3在聊天记录中明确表达的“至于剩下一半怎么付一直没有结果”的表述，也无视在此之前王某1多次明确表达的不同意卖房，等待沈某2拆迁结果后再解决相关事宜的表述。片面认定双方约定的合同价款就是50万元，明显有失偏颇。此房屋买卖双方约定的支付方式明显是部分现金25万元，剩余部分以沈某2草厂五条拆迁安置房置换。沈某2因自身原因迟迟达不成安置协议，加之现在房价上涨，沈某2不愿意以房换房。双方就此事多次沟通，沈某2拒不同意，后沈某3和王某1沟通，想把房子卖掉，大家平分房款，但遭到王某1拒绝。王某1与沈某2之间从没有约定过50万元的房屋总价款，一审法院中据以认定的聊天记录中，沈某3也自认“剩下一半怎们付一直没有结果”。双方对于涉案房屋的价款支付方式一直没有达成一致意见，一审法院50万元总价款的认定明显有失公允。综上所述，王某1认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院判如所请。沈某2同意一审判决，不同意王某1的上诉请求，针对王某1的上诉答辩称：一、一审在案证据足以证明沈某2和王某1达成了合法有效的房屋买卖合同。第一，根据沈某2一审提交的收据及鉴定结论，证明双方就涉案房屋达成房屋买卖合同关系。房屋价款金额、房屋价款支付方式并非法律规定的合同成立的必备条件，王某1以此为由不认可合同成立并生效没有事实和法律依据。第二，王某1将购房原始合同及原始购房凭证交付了给了沈某2，可以进一步证明双方存在房屋买卖合同关系。沈某2实际持有房屋买卖原始购房凭证，可以证明双方存在房屋买卖合同关系，如果不存在该事实，王某1不可能将原始购房原件交给沈某2持有。第三，涉案房屋由沈某2实际居住使用，王某1并未实际居住使用，沈某2对房屋进行了装修并购买家具家电，沈某2一审提交的业主入住收取费用明细、入住通知书、住宅工程质量分户验收表、装修费、家具家电票据足以证明王某1将房屋交付给沈某2，沈某2一直居住使用涉案房屋。二、双方商定的合同总价款为50万，不存在置换房屋的事实。双方之间未达成房屋置换的合意，微信记录无法证明双方达成房屋置换的意思表示，从其表述的内容中没有关于房屋置换的内容，且该表示为王某1的单方意思，沈某2并未对此予以认可。沈某1、王某2述称，同意王某1的上诉请求，但不同意王某1陈述的理由，案涉房屋是家庭共有，登记在王某1名下，不认可案涉房屋卖给沈某2的事实。沈某1、王某2上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈某2一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由沈某2承担。一、2006年8月归还房屋贷款的款项系从沈某1草厂×条拆迁款中分得的款项，不是沈某2支付的购房款。沈某1居住的草厂×条在2006年被拆迁，沈某1采用了货币补偿方式拆迁。取得拆迁款后，按沈某1意愿，五兄妹各自分得了部分拆迁款。此事实在一审庭审中，沈某2也予以确认。另外，沈某2和其妻子均为下岗职工，沈某2下岗后没有固定工作，拆迁时其妻赵某在超市做促销员。两人当时均没有固定工作和收入，而且当时沈某2居住的草厂五条也在拆迁。沈某2购买涉案房屋明显不符合常理。二、沈某2知晓涉案房屋系沈某1、王某2与王某1家庭共有，不是善意第三人。沈某2在一审庭审中称，沈某1与王某1到他家求他买涉案房屋，原因是沈某1为了防止房屋在沈某1与王某2离婚时，涉案房屋被王某2分走。从一审法院沈某2的自认中，能够证实沈某2知晓涉案房屋系沈某1、王某2与王某1家庭共有。另外，即使沈某2的上述事实属实，其购买涉案房屋隐瞒王某2是不争的事实，而且还有和沈某1串通转移沈某1与王某2夫妻共有财产的嫌疑。根据2010年12月2日《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第五条的规定：“出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。”沈某2明知涉案房屋系沈某1、王某2与王某1家庭共有财产，以其一审中自述的事实，沈某2存在至少隐瞒王某2的情况下，与王某1签订的所谓购房合同，明显不属于善意第三人。综上所述，沈某1、王某2认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院判如所请。沈某2同意一审判决，不同意沈某1、王某2的上诉请求，针对二人的上诉请求，辩称：第一，沈某1、王某2上诉称涉案房屋的贷款由二人出资归还，不认可由沈某2支付购房款，没有事实依据，本案证据不能证明涉案房屋贷款由沈某1出资归还，沈某2一审提交的收据可证明沈某2向王某1实际支付25万元购房款的事实。第二，原始购房合同、贷款合同、购房发票、北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用房住房审核表显示，王某1是涉案房屋唯一产权人，与他人无关，涉案房屋只属于王某1一人所有，与沈某1、王某2无关。第三，沈某2一直居住使用房屋并对房屋进行装修，沈某1、王某2作为王某1父母从未提出异议，二人应该知晓并同意王某1出售案涉房屋的事实。基于上述理由，涉案房屋与沈某1、王某2无关，沈某2与王某1签订的房屋买卖合同合法有效。王某1述称：同意沈某1、王某2的上诉请求，案涉房屋后半部分价款没有协商确定，也没有达成一致，不认可王某1把房屋卖给了沈某2。沈某2向一审法院起诉请求：1．确认沈某2与王某1之间购买北京市朝阳区百子湾家园103号楼2层2单元×房屋（以下简称涉案房屋）的口头房屋买卖合同有效；2．判令王某1将涉案房屋过户给沈某2。一审法院认定事实：当事人称沈某2与沈某1系亲姐弟，沈某1、王某2系王某1父母。王某1和沈某1、王某2称沈某1、王某22005年离婚，沈某2认可离婚事实。2004年6月24日，王某1填写了《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，显示申请人为王某1，没有沈某1、王某2和其他家庭成员信息。2004年8月5日，王某1与北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司）签订《商品房买卖合同》，约定王某1购买涉案房屋，合同金额378366元，以银行按揭付款方式支付。2004年9月29日，王某1、建工集团公司、北京市商业银行股份有限公司展览路支行签订《个人购房贷款合同》，约定王某1贷款20万元，贷款期限2004年9月29日至2024年9月29日，首次还款日2004年10月29日。2006年8月28日上述贷款偿还完毕。2012年6月21日，涉案房屋登记在王某1名下，房屋性质为经济适用房。王某1称2006年年底建工集团公司交付了涉案房屋，其未实际入住，交付沈某2，让沈某2和姥姥居住。沈某2称2006年8月左右和王某1达成买卖合同，支付王某125万元购房款，王某1将《商品房买卖合同》原件、《个人购房贷款合同》原件等材料交付沈某2，由沈某2直接从建工集团公司处接收了涉案房屋，并装修入住至今。王某1认可涉案房屋是沈某2装修。沈某2提供了装修费发票原件、交纳供暖费发票原件等相关票据，证明其自2006年年底就开始实际使用涉案房屋。沈某2称与王某1协商一致，以50万元价格购买涉案房屋，2006年8月双方签订了收据。王某1称沈某2要求以货币购买涉案房屋，而王某1要求与沈某2的拆迁安置房屋进行置换，故未达成买卖合同。《商品房买卖合同》原件、《个人购房贷款合同》原件、购房款发票原件、经济适用房结算单等房屋材料原件在沈某2处，王某1称其将这些材料交付姥姥保存，姥姥与沈某2一起居住，不清楚为何到沈某2手中。沈某2向一审法院提交了收据一张，内容为：“2006.8．王某1同意将百子湾家园103-2-202的房子卖给她的二舅沈某2，沈某2已付给王某1二十五万元整。”该收据上有沈某2、王某1的签名。王某1否认其签名真实性并申请笔迹鉴定。经北京法源司法科学证据鉴定中心鉴定，该收据上王某1签名是其本人签名。沈某2称2006年8月取出25万元现金交付给王某1，因取款银行和贷款银行距离很近，故取出现金亦偿还了银行贷款。王某1认可收到沈某2的25万元。关于涉案房屋价款，王某1提供的其与沈某2委托诉讼代理人沈某3的微信聊天记录显示，沈某3问“？按照当时房价我们支付了一半房钱25万呀至于剩下一半怎么付一直没有结果”，王某1答“另一半为什么没付”“因为没拆迁没钱”。庭审中王某1表示不同意法院处理尾款。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用合同法相关规定。根据收据、微信聊天记录等事实，可以认定沈某2与王某1就涉案房屋订立了房屋买卖合同，房屋价款为50万元。沈某1、王某2称王某1没有收入，涉案房屋贷款由二人退休工资支付，故涉案房屋贷款2006年8月偿还完毕沈某1、王某2无需偿还银行贷款时，沈某1、王某2应该知晓涉案房屋被出售事实。沈某1、王某2和王某1称沈某2系王某1亲舅舅，应该知晓涉案房屋状况，如果该推断成立，那么沈某1、王某2作为王某1父母，亦应该知晓和同意沈某1、王某2出售涉案房屋的事实。涉案房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订。故一审法院认为沈某2与王某1的买卖合同有效，应该继续履行，王某1不同意一审法院处理尾款，可以另行解决。沈某1、王某2要求撤销缺乏依据。综上，一审法院判决：一、沈某2与王某1关于北京市朝阳区百子湾家园103号楼2层2单元×房屋的买卖合同有效；二、王某1于判决生效之日起七日内配合沈某2将北京市朝阳区百子湾家园103号楼2层2单元×房屋过户至沈某2名下；三、驳回沈某2的其他诉讼请求；四、驳回沈某1、王某2的诉讼请求。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实及证据的证明效力予以确认，上述事实还有二审中各方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，根据法院查明的事实，2006年王某1同意将涉诉房产出售给沈某2，沈某2已支付25万元。据此，一审法院认定双方的买卖合同真实有效，应当继续履行，并判令王某1配合沈某2完成房屋过户并无不当，本院予以维持。关于涉案房款一节，本院认为，王某1在2006年已将房产交付沈某2却只获得了部分购房款，现一审法院判令王某1配合完成涉诉房产过户手续，在此情况下，王某1有权获得剩余尾款并得到适当的补偿，但王某1在本案中不同意处理尾款，一审法院认为王某1可以另行解决并无不当，本院亦予以确认。王某1上诉认为其与沈某2并未形成真实有效的房屋买卖合同关系，但该陈述与法院查明的事实相悖，本院对王某1该上诉理由不予采信。沈某1、王某2上诉称涉案房屋系沈某1、王某2与王某1三人共有之理由，因王某1购房时已成年且以个人名义申请涉诉房产，沈某1、王某2共同还贷等行为均不能导致其上诉理由成立，本院对该上诉理由亦不予采信。综上所述，王某1、沈某1、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由王某1负担4400元（已交纳），沈某1、王某2共同负担4400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 付 辉审 判 员 于洪群二〇二一年六月二十八日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 何昕燏