江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终499号上诉人（原审原告）：韩峰，男，1983年7月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审原告）：时福成，男，1952年11月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审原告）：时宏亮，男，1982年12月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：时福成,系时宏亮父亲。被上诉人（原审被告）：邹阿巧，男，1947年7月24日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：陈巧英，女，1948年7月13日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：龚渭和，男，1945年1月24日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：虞蓓蕾，女，1946年2月14日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：郑道富，男，1966年9月28日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：林珠琴，女，1967年9月25日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：胡正山，男，1950年7月15日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：蔡介英，女，1964年12月20日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：张盛，男，1990年6月30日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛研，女，1993年6月26日出生，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王运利，女，1971年9月15日出生，住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告）：江苏国能酒业有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区中兴君临国际广场A合181121号（1702）。破产管理人：江苏怀容律师事务所。委托诉讼代理人：袁玉旺，江苏怀容律师事务所律师。上诉人韩峰与上诉人时福成、时宏亮、被上诉人邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英、张盛、葛研、王运利、江苏国能酒业有限公司（以下简称国能公司）确认合同效力纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩峰、时福成、被上诉人张盛、葛研的委托诉讼代理人刘青春、被上诉人国能公司的委托诉讼代理人袁玉旺、被上诉人龚渭和的委托诉讼代理人张戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩峰上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、房屋原产权人没有授权王运利出售房屋，也没有申请将房屋拆分出售给国能公司、张盛、葛研。房屋原产权人在一审中没有提交产权人申请将房产拆分出售给国能公司和张盛、葛研的申请书、产权人委托第三人售房的授权委托书及产权人将案涉房产拆分成9户出售的通知，故不能证明“2019年4月，按产权人的申请将房产拆分出售给国能公司、张盛、葛研，韩峰自愿放弃了优先购买权”的事实。2、直到2019年4月18日龚渭和到房产交易中心办理房产过户时才发现王运利瞒着产权人把房屋变更为张盛、葛研、国能公司两家购买。国能公司、张盛、葛研明知产权人出卖房屋时必须以书面形式通知承租人，却指使王运利以“该房整体一家收购”的谎言实施欺诈，使得产权人作出“该房整体一家收购”的通知，迫使承租人放弃优先购买权。张盛、葛研与国能公司恶意串通，称涉案房屋会被法院查封，且许诺给龚渭和增加房款以诱骗产权人，侵害韩峰优先购买权的情况下签订的备忘录、房屋买卖合同、过户申请书均无效。王运利不是买卖经办人，只是张盛、葛研、国能公司的代理人。涉案房屋拆分成9户出售，没有通知承租人，不能证明承租人韩峰自愿放弃优先购买权。3、张盛、葛研以欺诈手段，蒙骗韩峰签订的涉案《租赁合同》无效。当时双方签订涉案《租赁合同》时，张盛、葛研称房子被他们整体买下了，韩峰就相信了房子整体被张盛、葛研买下的事实，然后签订了合同。龚渭和二审辩称：龚渭和处理涉案房屋时代表其他七个共有产权人，现龚渭和主张张盛、葛研、国能公司与房屋原产权人签订的房屋买卖合同无效，因为合同是龚渭和受国能公司、张盛、葛研的欺骗而订立。王运利实施欺骗的表现有两点：1、最初王运利以华某公司的名义整体购买涉案房屋，房屋原产权人愿意整体出售。事实上，王运利是华某公司和张盛、葛研的代理人，王运利将房屋整体收购的方式变更为拆分收购。龚渭和知道后没有同意，表示房屋存在承租人，如果变更交易方式，应再次通知租人。在这种情况下，王运利（代表张盛、葛研）、国能公司许诺愿额外支付部分费用，要求龚渭和不要再通知承租人，由此产生的损失由张盛、葛研和国能公司共同承担。因受欺诈，龚渭和等人和国能公司、张盛、葛研形成合意，一致决定不通知承租人房屋拆分出售的事。2、共有产权人之一郑道富进了黑名单，如果不尽快处理房屋，涉案房屋就可能被法院采取措施。龚渭和对法律不精通，基于以上两点龚渭和同意向张盛、葛研、国能公司出售房屋。但现在龚渭和等产权人了解到买卖合同上载明“若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担相应的民事责任”。鉴于张盛、葛研没有支付购房款，且已经将涉案房屋过户到其名下，国能公司也进入破产程序，龚渭和等人才意识到受骗。龚渭和等原产权人认为，龚渭和等人因为受欺诈而与张盛、葛研、国能公司签订的房屋买卖合同无效。如果认定合同有效，龚渭和等人就会陷入房屋没了，购房款没有拿到，还要承担赔偿责任的局面。张盛、葛研二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。故张盛、葛研与龚渭和等八人就宿某区城东农贸市场0区综合楼房屋的买卖合同有效。且在交易过程中，张盛、葛研办理涉案房屋过户手续是在韩峰、时福成、时宏亮放弃了优先购买权之后，未损害承租人的优先购买权。2、韩峰、时福成、时宏亮并未提供证据证明张盛、葛研与龚渭和等八人签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形。张盛、葛研购买涉案房屋系善意购买，并且于2019年4月23日办理了过户登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十四条规定，第三人善意购买租赁房屋并且已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。3、因韩峰未及时交纳2020年度的租金，张盛、葛研多次催缴租金无果后提起诉讼，宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初3962号民事判决书确认店面房租租赁合同已经于2020年6月1日解除。因此韩峰关于撤销房屋租赁合同的主张与本案非同一法律关系，也无另案主张的现实意义。4、一审2020年8月25日的庭审记录中龚渭和陈述“从我的收款记录所有的房款全部是国能公司支付，张盛、葛研的房款全部是由国能公司支付，至于国能公司和王运利之间是如何分的我们不干涉”。龚渭和在书面答辩状中陈述“不存在恶意串通，国能公司与华某公司达成内部协议即国能公司同意将宿某区城东农贸市场房屋过户至张盛、葛研名下”。应以龚渭和一审的意见为准，张盛、葛研、国能公司与龚渭和并无恶意串通。国能公司二审辩称：1、国能公司作为被告不适格。2、龚渭和等八人与国能公司签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。且宿豫区人民法院（2020）苏1311民初2687号案件、宿迁市中级人民法院（2020）苏13民终2457号案件中龚渭和也认可与国能公司签订的房屋买卖合同有效。国能公司已经支付了全部购房款，不存在欺诈行为。时福成、时宏亮上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、2019年2月，龚渭和等人与王运利约定涉案房屋由华某公司一家收购，龚渭和把房产证交给王运利。2019年3月29日，龚渭和发出“该房整体一家收购”的通知。2019年4月3日王运利说华某公司需要几本房产证来办理银行贷款，已把房子分成9户，要求龚渭和等产权人办理9本小房产证交给王运利。2019年4月18日龚渭和到房产交易中心办理房产过户时才发现王运利瞒着产权人把房屋变更为张盛、葛研、国能公司两家购买。张盛、葛研、国能公司指使王运利隐瞒身份，骗取9本房产证，已办理了1、5、9号房屋的购房发票和契税凭证，不让通知承租人购买。为此，龚渭和当场拒绝签字过户，不同意国能公司、张盛、葛研买房。2019年4月20日国能公司、张盛、葛研、王运利许诺给龚渭和额外增加400000元房款，许某、王运利、龚渭和签订备忘录，目的是让龚渭和认可国能公司、张盛、葛研购房，不让龚渭和通知承租人，损害承租人的优先购买权。国能公司、张盛、葛研、王运利恶意串通达成龚渭和认可国能公司、张盛、葛研购房的合意，侵害时福成、时宏亮优先购买权情况下签订的备忘录、房屋买卖合同无效。2、时宏亮放弃的是房屋整体出售的优先购买权，而2019年4月20日房屋原产权人出售房屋的条件已经改变为分9户出售，但是房屋原产权人并未履行通知义务。时福成、时宏亮对涉案1号、5号房屋仍享有优先购买权。龚渭和二审答辩意见同针对韩峰上诉的答辩意见。张盛、葛研二审答辩意见同针对韩峰上诉的答辩意见。国能公司二审答辩意见同针对韩峰上诉的答辩意见。韩峰向一审法院起诉请求：1、确认邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英就宿某区城东农贸市场0区1号、5号商铺与张盛、葛研签订的房屋买卖合同无效，撤销相应房屋的登记和房产证；2、法院公开拍卖宿某区城东农贸市场0区1号、5号商铺，维护国家税收利益，维护韩峰同等条件优先购买权、维护法院生效判决执行的严肃性；3、法院撤销韩峰与张盛、葛研签订的房屋租赁合同；4、诉讼费、保全费由邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英、张盛、葛研、王运利、国能公司承担。时福成、时宏亮向一审法院起诉请求：1、确认邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英就宿某区城东农贸市场0区1号、5号商铺与张盛、葛研签订的房屋买卖合同无效，撤销相应的房屋登记和房产证；2、法院公开拍卖宿某区城东农贸市场0区1号、5号商铺，维护时福成、时宏亮同等条件优先购买权、维护国家税收利益，维护法院生效判决执行的严肃性；3、诉讼费、保全费由邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英、张盛、葛研、王运利、国能公司承担。一审法院认定事实：邹阿巧为宿迁市宿某区城东农贸市场0区综合楼三区201房产的登记产权人，0区综合楼面积为3773.08平方米，三区201面积为3175.11平方米，邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英原为上述房屋的按份共有权人。2014年9月28日，时宏亮作为承租人、乙方代表与甲方（合同载明为邹阿巧）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将宿迁市宿某区城东农贸市场0区综合楼三区（建筑面积3773.08㎡）减去已租赁给宿某区妇幼所及已租赁给宿迁市宿某区浩荣小贷公司（以现状为准）的剩下面积出租给乙方；租期8年，自2014年10月10日起至2022年10月9日止，年租金为200000元；租赁期满如乙方无违约行为，则享有同等条件下对房屋的优先租赁和购买权。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、吉某、龚某签字。2015年10月9日，时宏亮作为承租人、乙方代表与甲方（合同载明为邹阿巧）签订《补充协议》一份，载明本合同作为原2014年签订宿某区城东农贸市场0区综合楼三区房屋租赁合同的补充合同，租期延长至2025年10月9日止；租赁面积在原有基础上，再增加市场二层房面积；租金从本年度起调整为第一年为240000元、第二年为250000元，第三年为260000元，从第四年起租金每一年比上一年度增加5%，即第四年为273000元，以此类推。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、龚某签字。2015年7月26日，时宏亮将上述房屋转租给案外人用于餐饮经营，并由案外人使用至今。2017年11月1日，韩峰作为承租人（乙方）与出租方（合同载明为邹阿巧、胡正山、龚渭和、郑道富）签订《店面房租租赁合同》一份，载明甲方同意将宿某区韶山路11-2、11-3、11-4房屋租赁给乙方用于手机卖场；租赁期限为2017年10月31日至2022年12月31日，合同期满后，如出租方仍需出租房屋，承租方在同等条件下享有优先权。该合同出租方落款为蔡某（代）、龚某。合同签订后，韩峰租赁上述房屋并使用至今。2019年初左右，邹阿巧等房屋产权人欲出卖案涉房屋，王运利获知该出售信息后，联系到有购房需求的国能公司。2019年1月26日，国能公司（甲方）与华某公司（乙方）签订金融服务协议书，约定国能公司为完成企业经营资金需求而购买千家宴及周边商铺，并获知乙方能够提供融资相关信息并协助甲方完成融资购买商铺需求，现委托乙方寻找、介绍商铺资源及出资方；商铺收购计划为千家宴及周边商铺，具体面积按分割后实际过户到甲方户名上的房产面积为准；报酬为1000000元现金及1000000元酒；王运利代表华某公司签字，并加盖华某公司印章。2019年3月29日，蔡某代为向时宏亮发出通知书，内容为“胡正山让我通知你，邹阿巧、胡正山、龚渭和、郑道富他们在宿某区河东农贸市场综合楼0区和三区的房产整体转卖由一家收购。你和你父亲是否放弃优先购买权？请及时作出答复，交我转达他们”。同日，时宏亮出具书面通知，内容为“本人放弃宿某区城东农贸市场综合楼0区的优先购买权”。韩峰在收到通知后亦于2019年3月29日出具书面承诺一份，载明“本人承租韶山路城东农贸市场11-2、11-3、11-4房产，放弃优先购买权”。2019年4月3日，宿某区城东农贸市场0区综合楼按产权人的申请拆分为0区综合楼商01铺、商02铺、商03铺、商05铺、商06铺、商07铺、商08铺、商09铺，并登记在邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英名下。后邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与张盛、葛研就0区综合楼01铺、05铺分别签订《宿某区存量房买卖合同》两份，将上述两套商铺出售给张盛、葛研。2019年4月23日，邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英向不动产登记中心提出书面不动产登记申请，申请将上述房屋转移登记至张盛、葛研名下，后上述房屋于当日登记至张盛、葛研名下。2019年7月11日、7月15日、7月17日，国能公司分别出具情况说明和邀请函，明确其欲收购涉案整体房产，但中间人王运利将其中的01号和05号运作出售给了张盛、葛研。诉讼过程中，根据韩峰的申请，宿迁市宿豫区人民法院于2020年7月7日作出（2020）苏1311民初2687号民事裁定，查封张盛、葛研名下位于宿豫区房屋一套。根据时福成、时宏亮的申请，宿豫区法院于2020年7月15日作出（2020）苏1311民初1666号民事裁定，查封登记在张盛、葛研名下的位于宿豫区房屋一套。一审另查明：韩峰与时宏亮、时福成所租用的房屋均占用宿某区城东农贸市场0区商01铺、商05铺部分区域。2019年4月28日，韩峰（乙方）已与张盛、葛研（甲方）签订《店面房租租赁合同》一份，约定甲方将城东农贸市场0区综合楼商01铺部分区域、商05铺部分区域租赁给乙方用于经营母婴用品。一审法院认为:韩峰、时福成、时宏亮两案争议的房屋标的及房屋买卖合同的当事人与宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初6846号案件的房屋标的及房屋买卖合同当事人均不一致，并不属于重复诉讼。关于韩峰、时福成、时宏亮主张的案涉房屋买卖合同是否有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。韩峰、时福成、时宏亮作为案涉房屋的承租人，依法享有优先购买权，但即便案涉房屋的买卖行为侵害了韩峰、时福成、时宏亮的优先购买权，韩峰、时福成、时宏亮亦不能以此主张案涉房屋的买卖合同无效。关于涉案房屋的买卖合同当事人是否存在恶意串通导致合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案中，案涉房屋的原产权人在案涉房屋出售前已向韩峰、时福成、时宏亮履行了通知的义务，结合双方提供的证据及庭审陈述，并不能认定案涉房屋的买卖双方存在串通的合意，故韩峰、时福成、时宏亮以此主张合同无效亦不能成立，依法不予支持。韩峰、时福成、时宏亮如认为侵害其优先购买权，应另案诉讼处理赔偿事宜。韩峰关于撤销其与张盛、葛研签订的房屋租赁合同的主张，因该主张与本案并非同一法律关系，依法不予处理，韩峰可另案主张。因合同无效主张不能成立，韩峰、时福成、时宏亮的其他诉讼请求缺乏基础，依法亦不予支持。邹阿巧、陈巧英、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、驳回韩峰的诉讼请求；二、驳回时福成、时宏亮的诉讼请求。（2020）苏1311民初2687号案件受理费13800元、保全费5,000元，合计18800元，由韩峰负担。（2020）苏1311民初1666号案件受理费14880元，保全费5000元，合计19880元，由时福成、时宏亮负担。二审中，时福成、时宏亮为证明其上诉主张，提供如下证据：有龚渭和签字的邀请函一份，邀请函下方龚渭和书写：“关于邀请函中龚渭和与王运利商定，将该房分卖给张盛、葛研和国能公司，事先不通知承租人，这段话是许某和王运利商定，不是和我商定的。龚渭和2020.8.25”，旨在证明张盛、葛研、王运利和国能公司恶意串通，作出将房屋拆分出售、不通知承租人的意思表示，然后串通龚渭和共同侵权。针对上述证据，龚渭和质证称：对邀请函上龚渭和笔迹的真实性予以认可，当时龚渭和不同意将房屋拆分出售，认为要先通知承租人，因受张盛、葛研、国能公司欺诈才同意不通知承租人。龚渭和没有串通的恶意，过错程度小于张盛、葛研和国能公司。针对上述证据，张盛、葛研质证称，邀请函上没有张盛、葛研签字，即使邀请函真实，该邀请函上龚渭和手写的内容也仅是龚渭和本人事后陈述，不认可其陈述的真实性。针对上述证据，国能公司质证称：对邀请函打印部分文字的真实性予以认可，对龚渭和手写部分确实为其本人所写予以认可，但对龚渭和手写内容陈述的相关事实不予认可。针对上述证据，本院的认证意见为：该邀请函上龚渭和手写部分的内容为龚渭和的单方陈述。龚渭和与王运利、国能公司是否存在恶意串通无法仅凭该邀请函及龚渭和手写内容作出认定，且无论出租人与第三人之间是否存在恶意串通妨害承租人行使优先购买权的情形，均不影响出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力。二审中，龚渭和为证明其答辩主张，提供如下证据：1、起诉状一份，邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英起诉张盛、葛研，请求法院判令解除双方就宿某区城东农贸市场综合楼0区1号、5号房屋买卖合同，张盛、葛研将上述房屋过户至龚渭和等8人名下。2、江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初5632号民事裁定书一份，该裁定书载明诉讼过程中龚渭和等人变更诉讼请求为确认房屋买卖合同无效，该院认为该案构成重复起诉，故裁定驳回起诉。证据1、2旨在证明龚渭和等原房屋产权人不认可其与张盛、葛研、国能公司的房屋买卖协议为真实意思表示。韩峰、时福成、时宏亮质证称：认可该组证据的真实性及龚渭和的证明目的。张盛、葛研质证称：对证据1、2的真实性予以认可，但不能达到龚渭和的证明目的，张盛、葛研已经支付全部的购房款，此后龚渭和等人才将房屋过户，所以不存在侵害原房屋产权人权益的情形。国能公司质证称：证据1、2与国能公司无关，不发表质证意见。本院认证意见为：对于证据1、2的真实性予以确认，但龚渭和等房屋原产权人对于其与第三人订立的房屋买卖合同效力的主张不影响该房屋买卖合同效力的客观认定。二审中，韩峰、时福成、时宏亮主张龚渭和等房屋原产权人没有就房屋被分割出售通知承租人；王运利不是中间人，也无龚渭和等人的授权，没有权利出售房屋。龚渭和主张，王运利不是中间人，王运利是张盛、葛研的委托代理人和国能公司前期的委托代理人。除此之外，各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对于各方均无异议的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：1、就涉案0区综合楼01、05铺房屋被分割出售，龚渭和等原房屋共有人是否对韩峰、时福成、时宏亮尽到通知义务；2、龚渭和等原房屋共有人与张盛、葛研、王运利、国能公司是否存在恶意串通将涉案0区综合楼01、05铺房屋分割出售的行为，该房屋买卖合同是否应认定无效。本院认为，关于第一争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出租人侵害承租人优先购买权，一般体现为将租赁房屋出卖给第三人时未履行对承租人的通知义务，包括未通知、未于合理期限通知以及未完全通知等情形。2019年3月29日，蔡某代为向时宏亮、韩峰发出的通知书的内容是“宿某区河东农贸市场综合楼0区和三区的房产整体转卖由一家收购，是否放弃优先购买权”。之后，宿某区城东农贸市场0区综合楼被拆分为9个商铺，并由龚渭和等产权人与张盛、葛研就0区综合楼01铺、05铺分别签订房屋买卖合同，后上述房屋被登记于张盛、葛研名下。韩峰、时福成作出的书面回复是针对房屋整体转卖放弃优先购买权，而非针对拆分出售放弃优先购买权。事实上，房屋被拆分出售时，龚渭和等房屋出租人并未再次向承租人韩峰、时福成、时宏亮履行通知义务。龚渭和等出租人的行为属于未完全通知，虽然在合理期限内将房屋出卖的情况通知了承租人，但通知内容不完整、不准确，应认定损害了承租人的优先购买权。关于第二争议焦点。本案中，韩峰、时福成、时宏亮均主张涉案房屋被拆分为9户是王运利一手操作的，龚渭和等房屋产权人并不了解王运利的真实目的，之后房屋被拆分卖给国能公司、张盛、葛研并非龚渭和等房屋产权人的真实意思表示，而是受到国能公司、张盛、葛研、王运利的欺诈、诱导。根据韩峰、时福成、时宏亮的上述主张，出租人龚渭和等人与房屋买受人张盛、葛研、国能公司之间并无恶意串通，故韩峰、时福成、时宏亮以恶意串通损害承租人优先购买权为由主张房屋买卖合同无效不成立。出租人侵害承租人优先购买权的行为还包括与第三人恶意串通、迫使承租人放弃优先购买权等。出租人出卖租赁房屋存在上述“其他侵害承租人优先购买权情形”，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但无权主张确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。即使龚渭和等出租人与第三人之间确实存在恶意串通、迫使承租人放弃优先购买权的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条规定，韩峰、时福成、时宏亮请求确认出租人与张盛、葛研签订的房屋买卖合同无效的主张也不应得到支持。韩峰、时福成、时宏亮可以另案向出租人龚渭和等人主张承担赔偿责任。韩峰主张确认其与张盛、葛研签订的租赁合同无效，该主张与本案并非同一法律关系，不应在本案中处理，韩峰可另案主张权利。综上，韩峰、时福成、时宏亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，其中13800元由韩峰负担，13880元由时福成、时宏亮负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  钱 钥二〇二一年六月四日书记员  孙 帆