湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初1659号原告：陈实，女，1961年9月20日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。确认送达地址：湖南省株洲市天元区华晨国际小区1栋2904室，收件人陈实。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：张家界市永定区南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告陈实与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈实到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈实向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付2019年4月1日至2021年5月31日欠付的租金及装修改造折旧款人民币159028元；2、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付租金违约金1762.02元、装修改造折旧款违约金1011.98元；3、判令被告张家界山水公司对第一、二项请求承担连带责任；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告2013年5月18日签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》）各一份。《房屋租赁合同》约定：原告将购买的张家界大成山水国际大酒店1649号房屋交给被告统一经营管理，租期10年，被告向原告按月支付租金，租金标准为每月2259元，每月28日前支付，在合同期内，如逾期3个月未向原告支付租赁收益，除应付原告租赁收益外，被告应另向原告支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。被告张家界山水公司为被告张家界大成酒店公司提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：原告将张家界大成山水国际大酒店1649号房屋委托给被告装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限10年，被告向原告按月支付委托装修改造折旧款，返还标准为每月3953元，每月28日前支付，在合同期限内，若逾期三个月未向原告支付委托装修改造折旧款，被告应另向原告支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界山水公司提供连带担保。2019年5月27日张家界市永定区法院（2019）湘0802民初1536号民事判决书已生效，该判决书判决欠租金、欠装修改造折旧款截止日期为2019年3月31日，认定的月应付租金为2259元，月应付装修改造折旧款为3953元，从2019年4月1日至2021年5月31日应付租金为58734元，已经支付租金904元。从2019年4月1日至2021年5月31日应付装修改造折旧款101198元，已支付装修改造折旧款1580元。（2019）湘0802民初1536号判决书认定租金违约金按应付租金的3%计算，租金违约金为1762.02元，装修改造折旧款违约金按应付装修改造折旧款的1%计算，装修改造折旧款违约金为1011.98元，该判决书亦认定被告张家界山水公司承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司向本院提交书面答辩状，辩称：一、租金支付情况。2019年4月1日至2021年5月31日，被告已向原告支付3726元；合同到期之后，只应继续计算租金，对于其他部分，原、被告双方并未达成续签协议也没有装修的事实产生，不应继续计算；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，也未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任；被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张，根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年5月18日，陈实（甲方）与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》各一份。其中，《房屋租赁合同》约定：一、甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，建筑面积67.76平方米；二、甲方将该房屋交乙方统一管理经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限为10年，租金标准为每月2259元，支付日期为按月支付，每月28号前，乙方将当月租金收益一次性划入甲方指定的银行账户；三、本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金；四、丙方以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：一、甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，建筑面积67.76平方米；二、甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为474320元，委托装修改造期限为10年；三、委托期限内，乙方每年按房屋委托装修改造款总额的百分之十的折旧比例返还给甲方，每月委托装修改造折旧款返还的金额为3953元，返还日期为每月28日前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户；四、本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；五、丙方以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，陈实向张家界大成酒店公司交纳装修改造款474320元。被告张家界大成酒店公司从2016年10月1日开始欠付租金和委托装修改造折旧款，原告陈实于2019年4月9日向张家界市永定区人民法院提起诉讼，要求被告张家界大成酒店公司支付欠付的租金、委托装修改造折旧款及违约金，被告张家界山水公司承担连带支付责任。2019年5月27日，张家界市永定区人民法院作出（2019）湘0802民初1536号民事判决书，判决：一、张家界大成酒店公司向陈实支付2016年10月1日至2019年3月31日期间欠付的租金及委托装修折旧款共计149198元、违约金3219元（2259×30=67770×3%=2033元，3953×30=118590×1%=1186），共计152417元，限判决生效后十五日内履行完毕；二、被告张家界山水公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任。后被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司不服上诉至张家界市中级人民法院，但未交纳上诉费，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终642号民事裁定书，按撤诉处理。2019年3月，张家界大成山水国际大酒店第16层1649号房屋已办理不动产登记证，权利人为陈实。2019年4月1日至2021年5月31日，被告张家界大成酒店公司向原告陈实支付租金和委托装修改造折旧款共计3726元（1242元×3个月），尚欠租金57378元（2259元×26个月-452元×3个月）、委托装修改造折旧款100408元（3953元×26个月-790元×3个月）。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》、民事判决书、付款情况说明证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案的合同事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。陈实与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付2019年4月1日至2021年5月31日的租金和委托装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金及委托装修折旧款并承担违约责任。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免或调整租金支付标准的问题。本院认为，被告张家界大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营期间，2020年2月爆发的××疫情，系不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因××疫情对被告张家界大成酒店公司的酒店经营确有影响，两被告要求调减租金的观点本院予以采纳，根据实际情况，本院酌定以减免1个月的房屋租金为宜，即被告张家界大成酒店公司仍下欠原告陈实租金55119元（57378元-2259元）、委托装修改造折旧款96455元（100408元-3953元）。《房屋租赁合同》约定，被告张家界大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，即1653.57元（55119元×3%）。《房屋委托装修合同》约定，被告张家界大成酒店公司逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，即964.55元（96455元×1%）。故原告陈实要求被告张家界大成酒店公司支付自2019年4月1日至2021年5月31日下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，本院部分予以支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成酒店公司应付租金和委托装修改造折旧款提供连带担保责任，符合《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告陈实不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告陈实有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任，故对于原告陈实要求被告张家界山水公司承担连带担保责任，符合法律规定，依法予以支持。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，因原被告之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》尚未到期，被告张家界山水公司应按照合同约定承担连带清偿责任，故本院对被告张家界山水公司的该辩称观点不予采纳。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈实支付2019年4月1日至2021年5月31日期间欠付的租金55119元、委托装修折旧款96455元、违约金2618.12元（1653.57元+964.55元），共计154192.12元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈实的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3536元，适用简易程序减半收取1768元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘江蓉二〇二一年六月二十四日书记员  宋思雨附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。