广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2445号上诉人（原审被告）：丁正，男，汉族，1967年11月26日出生，住广东省深圳市南山区××××××××××××××，公民身份证号码430××××××××××××019。被上诉人（原审原告）：广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾西区龙山八路9号中萃花湾营销中心2楼201单元。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周文斌，该公司员工。上诉人丁正因与被上诉人广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。丁正上诉请求：一、请求撤销一审判决，撤销一审判决上诉人向被上诉人支付2014年10月至2018年10月所欠物业服务费8413元及滞纳金；二、请求判令被上诉人返还上诉人己缴纳的物业服务费及公摊水电费共计8200元及入户大门损坏赔偿费4000元，共计12200元；三、请求判令被上诉人承担一审案件受理费111.03元及本次二审案件受理费用。事实与理由：一、一审法院判决所依据的事实严重背离真实情况，上诉人所购房屋实际处于未交付状态，因此上诉人不承担缴纳物业服务费的义务。2010年5月上诉人购买惠州大亚湾旺科投资有限公司开发的期房，2011年8月26日开发商安排交验房屋，由于房屋存在大量质量问题，房屋未能交付。双方在《验收楼交接书》中清楚列明“墙面存在大量裂纹导致漏水”等11项房屋质量问题等事实，并签字确认（附件一），说明当时房屋由于质量问题未能交付。开发商表示后续会对房屋进行维修并在维修合格后交付，但实际开发商一直未付诸实施。2012年2月15日上诉人再次找到开发商要求维修，双方再次对《验收楼交接书》（附件二）中所列明质量问题进行了书面确认并签字。由于开发商一直未对房屋进行维修导致房屋无法交付，上诉人在反复督促无效的情况下，于2012年3月9日委托广东信达律师事务所向开发商发出《律师函》（附件三），要求开发商尽快维修房屋并达到交付条件，但该开发商置若罔闻，一直未有维修行动，导致该房屋长期漏水（附件四）不能居住。基于房屋实际并未交付业主的事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“因为房屋质量问题还未交房，物业服务费由开发商缴纳”，因此上诉人不存在缴纳物业服务费的义务，一审法院的判决没有任何依据。二、被上诉人作为物业服务公司长期不作为，未履行物业管理职责，并且存在重大失职行为，导致房屋受损严重。事实如下：1.由于物业长期无人管理，1601房入户大门的门锁被非法人员撬开，入户大门几个月敞开，邻居1602业主向物业反映后物业也置之不理，导致小偷从1601房进入1602房，将1602房住户的结婚首饰、电脑、单反相机及一万余元现金被偷，受损业主已向大亚湾西区派出所报案，有1602房业主韩元元书面证词为证（附件五）。2.由于物业长期无人管理，1601房被非法人员屡次撬锁，上诉人每次维修后不久就重新被撬锁，物业完全不管，导致大门被损毁，使上诉人产生经济损失（附件六）。3.由于1601房屋长期无人管理，大门被人屡次撬锁打开，非法人员进入室内挂满各种售楼广告横幅（附件七），本人在无能为力的情况下只能采取将大门用铁链锁住，以防再次被撬锁（附件八）。三、由于房屋质量问题，且开发商委托的被上诉人物业管理公司长期不维修、不作为，导致房屋一直不能居住，上诉人于2017年12月分别致函给大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局及大亚湾经济技术开发区房产管理局，反映房屋多处墙体开裂、漏水等质量问题，以上两局分别于2017年12月20曰和2018年3月8日给予回复意见，经过两局与开发商多次协商未果，建议上诉人通过法律途径维护自身权益（附件九）。四、被上诉人物业管理公司长期偷盗小区居民电力，经查处2107年偷盗本小区电力用于三期项目建筑施工用电约6.8万元，严重侵害了业主利益，有2018年3月3日业委会会议纪要为证（附件十）。五、被上诉人物业公司长期不作为，不维修消防设施设备，给小区造成安全隐患。例如：2018年10月17日晚8时15栋地下车库着火，由于全部消防报警系统失灵、烟感器及喷淋装置无法正常工作，地下消防栓打不开，消防警到达现场后无法扑救火灾，有2018年10月23日业委会会议纪要为证（附件十一）。六、被上诉人物业公司还存在小区电梯损坏后不维修、偷盗事件频发、公共设施严重损毁、地下管道破裂、不公开管理账务、不接受业委会监督等问题（附件十二），以上事实及证据可见于2018年3月3日业委会及栋长《会议纪要》及物业公司于2018年6月12日发布的《通告》（附件十三）。七、由于被上诉人物业公司长期不作为，工程不收尾、公共设施不维修、消防设施过期或损毁、小区到处垃圾，给小区造成安全隐患，引起广大业主强烈愤慨并积极维权要求更换物业管理公司（附件十四）。八、一审判决所依据的房屋面积为126.74m2，实际房屋面积为125.04m2（附件十五）；一审判决所依据物业服务费缴纳至2014年10月，实际已缴纳至2014年11月，有物业收据为证（附件十六）。综上所述，一审法院判决认定事实错误，判决理由错误，适用法律错误。因此，请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法公正改判，以保护公民的合法权益。广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司提交答辩意见称，1.被答辩人已于2011年8月26日签署收楼声明书，确认收楼；2.答辩人履行了维修义务；3.一审判决的维修费是从2014年10月开始计算的；4.水电费被答辩人一直没有缴纳，请求贵院判令被答辩人缴纳。广州碧桂园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理费8413元、公摊水电费1974元；2.判令被告向原告支付违约金6495.28元（违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：：原告系盛业豪园中萃花城湾项目的前期物业管理企业。被告购买了该楼盘项目的盛业豪园中萃花城湾商品房。2011年8月26日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《中萃花城湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购买的房屋提供前期物业管理服务。《前期物业管理服务协议》载明：乙方购买的位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园（中萃·花城湾）房屋，建筑面积为126.4平方米；物业管理服务费用物业交付使用起计算（即业主收到收楼通知书之日起）；公寓楼按建筑面积每月每平方米1.43元计算；每月10日前缴纳当月服务费；甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天1‰的标准交纳滞纳金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。《前期物业管理服务协议》签订当日，被告对所购买的上述房屋办理了收楼手续。被告按每月每平方米1.43元标准向原告交纳了收楼后的物业管理费。但自2014年10月10日起，被告未再向原告交纳物业管理费。至2018年10月，被告累计拖欠原告2014年10月10日至2018年10月份期间共计49个月的物业管理费合计为8881元（1.43/月×126.74平方米×49个月）。2018年11月1日之后，盛业豪园（中萃花城湾）楼盘项目对物业公司进行了更换，故原告主张的物业管理费是计算至2018年10月31日。2018年9月25日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告丁正于本判决生效之日起十日内向原告广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付所欠的2014年10月10日至2018年10月份的物业服务费共计8413元及逾期付款违约金（违约金从2014年10月10日起每月计算一次，每次以181.2元为计算基数，按日万分之一计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111.03元，由被告丁正负担。二审中，丁正提交了以下证据：微信聊天截图及房屋照片，证明涉案小区目前又发生了外墙脱落危及业主安全的情况。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2011年8月26日，上诉人丁正签署《盛业豪园业主收楼声明书》，确认于2011年8月26日验收同意接受该单元，从2010年12月1日起每月按时缴付全额管理费。同日、2012年2月15日，上诉人丁正与被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司代表两次共同签署《验收楼交接书》，确认该单元在天花、墙面、地面、进户门等处存在质量问题。2013年10月被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司出具《预收款收据》，备注部分载明“2013年11月为赠送月份，预交一年2148（2013年12月至2014年11月），2014年12月再交费”。2011年8月26日，《前期物业管理服务协议》载明建筑面积126.74平方米，其中第三条物业管理服务质量对被上诉人应履行的义务进行了详尽约定。2018年6月12日，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司中萃花城湾物业服务中心出具函件，主要内容为自认管理上存在缺陷，部分工作未落实到位，导致业主对物业服务质量意见较大，于2018年5月对物业各项工作进行全面排查，拟定整改事项表，如广大业主与其签订物业服务合同，将按照排查表的整改内容进行逐项整改。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、上诉人丁正是否应交纳物业管理费；二、具体计算数额如何确定；三、违约金问题。关于上诉人丁正是否应交纳物业管理费2011年8月26日，上诉人丁正签署《盛业豪园业主收楼声明书》，确认于2011年8月26日验收同意接受该单元，从2010年12月1日起每月按时缴付全额管理费，并且实际交纳了部分物业服务费，属于事实上履行了物业服务合同，上诉人丁正自此应履行交纳物业服务费的义务。《验收楼交接书》载明的房屋质量问题，属于商品房买卖合同履行中的争议，不影响本案双方物业服务合同关系的成立。上诉人丁正另一上诉理由为被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司在履行合同过程中存在不作为、不到位的情况，上诉人丁正作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人丁正主张被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而没有主张被上诉人完全没有履行合同义务，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，或是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行向被上诉人主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用的义务。关于具体计算数额如何确定的问题2011年8月26日，《前期物业管理服务协议》载明建筑面积126.74平方米，上诉人丁正主张按照125.04平方米计算，无相关证据予以证实。2013年10月被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司出具《预收款收据》载明已经预收至2014年11月，故拖欠的物业服务费应从2014年12月开始计算为8518.52元，被上诉人诉请8413元，未超过上述金额，应予支持。关于违约金问题物业服务合同属于双方合同，物业服务企业应按照合同约定履行合同约定的义务，从在案证据来看，案涉小区业主与物业服务公司之间存在长期矛盾，2018年6月12日，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司中萃花城湾物业服务中心出具函件，也认可了物业服务不到位的事实，此为违约行为，双方就此进行协商造成物业服务费的拖欠，被上诉人广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司对此负有责任，故诉请按照逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果略有错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2519号民事判决第二判项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2519号民事判决第一判项为：上诉人丁正于本判决生效之日起十日内向被上诉人广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付所欠的2014年12月10日至2018年10月份的物业服务费共计8413元；三、驳回被上诉人广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费共计333.09元，由上诉人丁正负担166.54元，由被上诉人广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担166.55元。上诉人丁正多预交部分，在执行过程中径行抵扣。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年六月三日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美