广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1539号上诉人（原审被告）：惠州市××××乐房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××××××。法定代表人：夏某1。被上诉人（原审原告）：范晓亮，男，汉族，1986年6月28日出生，住址：广东省深圳市福田区×××××××××××××××××××，身份证号码：130××××××××××××396。上诉人惠州市××××乐房地产开发有限公司与被上诉人范晓亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3619号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市××××乐房地产开发有限公司上诉请求：1、请求改判上诉人无须向被上诉人赔偿自2019年10月至2020年8月共10个月的租金损失人民币15300元；2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、被上诉人提出的房屋质量保修问题属于轻微瑕疵，且不影响房屋的居住使用。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人租金损失，不符合事实及法律规定。被上诉人提出的“吊顶墙面裂缝、地砖空鼓、下水管填缝、大理石打磨、门卡边”等问题，据被上诉人提交的证据《房屋质量问题照片》所示，均属于房屋质量轻微瑕疵问题，即使在未修缮的情况下，房屋也能正常居住使用。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条1款约定：“严重影响正常使用的标准是：严重渗水，承重墙体开裂长度超过3CM，地天花开裂长度超过3CM，且无法在查验当天完成修复”。被上诉人未提交证据证明涉案房屋存在的质量问题达到“严重”影响正常居住使用的程度，且上诉人对被上诉人提交的证据《房屋对外出租市场价格截图》在庭审时已明确表示对真实性、合法性、关联性都不予认可，一审法院仍仅凭上述两组证据便对被上诉人主张的租金金额予以认可，是对事实认定的严重错误。二、关于房屋修缮完成时间的认定，一审法院判决认定错误。据被上诉人提交的证据《房屋质量问题沟通的微信截图》所示，被上诉人于2019年12月向我司反映房屋维修问题，诉人于2020年4月完成修缮。之所以有所延迟，是因为年底工人返乡人手不足加上年后疫情、政府管制，导致工人无法及时返回，实属客观存在不利因素所致的。一审法院无视由被上诉人自身认定所提交的证据，仅听信被上诉人在庭中改口的陈述，即房屋问题直到2020年8月才基本修缮，违背以事实为依据的裁判准则。综上，一审法院判决不符合事实情况及法律规定，为维护上诉人的合法权益，上诉人特向人民法院提起诉讼，请求依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人范晓亮答辩称：1.被答辩人提出房屋质量问题属于轻微瑕疵，不影响房屋的居住使用，但被答辩人并未提交相关房屋质量问题的鉴定报告，也未申请有关部门对房屋质量问题的严重程度进行鉴定，被答辩人应该承担举证不能的责任。2019年10月1日-3日，答辩人根据被答辩人的通知去验房，在被答辩人项目部秦洪岩工程师的带领下，在房屋查验过程，发现房屋存在诸多质量问题，被答辩人项目部秦洪岩工程师将房屋的质量问题记录于《业主收楼验收表》，房屋存在的质量问题如下：（1）室内墙体多处开裂，卧室大理石开裂；（2）地面填缝缺失，地砖空鼓；（3）天花吊顶端部开裂；（4）入户门缝隙边大，窗门缺少螺丝钉；（5）主卧墙体开裂。被答辩人在一审过程中拒不提交2019年10月3日秦洪岩工程师签署的载有房屋质量问题的《业主收楼验收表》原件及复印件。2019年10月-2020年8月，被答辩人均未向答辩人表示其将就房屋存在的诸多质量问题送至相关部门进行质量鉴定。2.被答辩人为了掩盖房屋存在的诸多质量问题提供虚假证据，存在严重的诚信问题，应该追究其法律责任。一审庭审中被答辩人提交的《业主收楼验收表（深圳区域-惠阳雅居乐花园）》系伪造证据。2019年10月1日2019年10月3日，答辩人到惠阳雅居乐花园，在被答辩人项目部秦洪岩工程师带领下查验房屋，由于房屋存在诸多质量问题导致无法收楼。被答辩人提供的该份证据纯属伪造，以达到其免于承担违约责任的不良目的同时严重侵犯了答辩人的合法权益，有碍司法公正，已违反《民事诉讼法》第一百一十一条之规定，应该依法追究被答辩人的法律责任。3.房屋存在的诸多质量问题从2019年10月1日就存在，且由被答辩人项目部秦洪岩工程师在2019年10月3日记录于《业主收楼验收表》。房屋存在的诸多质量问题被拖延到2020年8月份才得到处理，被答辩人不及时处理房屋存在的质量问题给答辩人造成一定的经济损失。被答辩人在一审过程中拒不提交被答辩人项目部秦洪岩工程师签署的《业主收楼验收表》原件及复印件。答辩人已在2019年10月3日将房屋存在诸多质量问题告知被答辩人。2019年12月份，答辩人得知房屋存在的质量问题未得到解决，答辩人从2019年12月份开始对被答辩人不及时处理房屋存在诸多质量问题的行为进行多次投诉及沟通，被答辩人以各种理由进行拖延，到2020年8月份房屋存在的诸多问题才得到处理。被答辩人不及时处理房屋存在的诸多质量问题的行为导致答辩人无法收房且无法将房屋对外出租，给答辩人造成一定的经济损失。范晓亮向一审法院起诉请求:1、请求人民法院判决被告支付原告房屋逾期交付违约金人民币44447.22元；2、请求人民法院判决被告赔偿原告房屋租赁损失人民币15300元；3、请求人民法院判决被告赔偿原告物业费损失人民币2214元；4、请求人民法院判决被告赔偿原告交通费餐饮费损失人民币268元；5、由被告承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月30日，原告与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议等有关附件，约定原告从被告处购买了惠阳雅居乐花园xxx4，预测建筑面积116.95平方米，总价款人民币1234645元和双方权利义务等相关事宜。《商品房买卖合同（预售）》的部分条款为：第十一条第（一）款，“出卖人（即被告）应当在2019年10月9日前向买受人（即原告）交付该商品房。”第十一条第（三）款第2项，“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照关于工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议的部分内容为：“二、对本合同第四章商品房交付条件与交付手续的补充约定5、……买受人不得以该商品房的灯具、水电开关、插座、管道、门窗、栏杆、部分墙面或地板等存在的轻微瑕疵拒绝或者拖延收楼，但出卖人存在的轻微瑕疵应按照合同第十七条的约定承担保修义务”。2019年9月10日被告向原告发出《惠阳雅居乐花园交付通知书》，通知原告可于2019年10月1日至2019年10月4日期间前来办理收楼手续。原告2019年10月1日到被告处办理收楼手续，并提出地面填缝缺失、地砖空鼓、室内墙体多处开裂、入户门缝隙边大、窗缺少螺丝钉等质量问题。此后原告数次向被告反映房屋质量问题未得到完全修缮。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。上述合同对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋是否达到商品房交付标准、原告诉请被告支付逾期交房违约金是否有依据的问题。第一，根据《商品房买卖合同》（预售）第九条“交付条件为1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。2018年8月23日惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局出具了涉案房屋的竣工验收备案表；2019年2月11日，惠州市惠阳区房地产测绘所出具了涉案房屋的测绘报告；2019年9月10日被告向原告发出《惠阳雅居乐花园商品房交付通知书》，通知被答辩人可于2019年10月1日至2019年10月4日期间前来办理收楼手续，并出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。案涉房屋已经达到了约定的交付条件且被告已履行了通知收房的义务，未超过双方合同约定的房屋交付时间。第二，原告认为房屋存在《商品房买卖合同》（预售）第十一条第三款第2项规定的严重质量问题，但是被告没有提供鉴定报告，也未申请本院对有关质量问题是否属于严重质量问题进行鉴定。按照一般常识，一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全的问题，并能经过简单处理就恢复原状。实践中常见的一般的质量问题包括:商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题；商品房安装工程中的管道安装、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。原告反应的质量问题存在上述轻微的质量瑕疵，而该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时，原告拒收房屋并要求被告承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为被告作为开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。原告主张未达到交付房屋的条件、被告未交付房屋不符合双方合同约定，原告也不应以房屋存在一般质量问题拒绝收房，故原告主张案涉房屋未交付，本院不予采纳。原告以未交付房屋主张被告承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予支持，应予驳回。关于原告主张赔偿原告房屋租赁损失、物业费损失和交通餐饮费损失的问题。正如之前所述，商品房交付后如果因维修或者未能及时修缮而对原告正常使用房屋造成一定影响的可以要求被告承担相应的赔偿责任。被告交付的涉案房屋，原告在验收发现房屋存在数个质量问题，经多次投诉被告迟迟未完全解决。被告交付的房屋从交付之日起就存在一些轻微的质量问题且直到2020年8月才基本修缮，历时10个月，明显影响房屋的居住，确实会造成原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不履行合同义务的违约行为，应当承担相应违约责任。原告按照同类房屋（1600至2000元租金每个月）主张租金损失15300元比较合理，故本院予以支持。被告辩称未达到“严重”影响居住的理由不能成立。另，因案涉房屋已经交付，原告主张物业费损失和交通餐饮费损失没有事实、法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市××××乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告范晓亮赔偿自2019年10月至2020年8月共10个月的租金损失人民币15300元；二、驳回原告范晓亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元（已减半），由被告惠州市××××乐房地产开发有限公司负担（原告范晓亮已预交受理费678元）。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人主张的租金损失能否予以支持的问题。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条第二款的约定“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被上诉人主张的涉案房屋所存在的地面填缝缺失、地砖空鼓、室内墙体多处开裂、入户门缝隙边大、窗缺少螺丝钉等质量问题，属于质量瑕疵，并未严重影响被上诉人正常居住使用，且上诉人对房屋质量问题进行了修复。被上诉人购买房屋的首要功能是用来居住，其未能提供证据证明修复期间其在外租赁房屋并实际产生了租金损失，亦未举证证明其购买房屋用于出租或与某承租人签订租赁合同而未能实现合同目的。上诉人主张的租金损失仅为一种假设，对该部分损失并无证据予以证明。故一审法院判令上诉人支付租金损失不当，本院予以纠正。综上所述，惠州市××××乐房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3619号民事判决；二、驳回范晓亮的全部诉讼请求。一审案件受理费678元（已减半），由惠州市××××乐房地产开发有限公司负担。二审案件受理费182.5元，由惠州市××××乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧