北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终5101号上诉人（原审被告、反诉原告）：金甲子，女，1984年10月20日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：常玉，女，便利蜂商贸有限公司职员。上诉人金甲子因与被上诉人便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金甲子上诉请求：撤销一审判决，依法改判便利蜂公司违约、返还税费、暖气费，赔偿财产损失44991元。事实与理由：1.因便利蜂公司至今未交纳物业费，系违约在先。2.便利蜂公司支付的租金是含税的，故便利蜂公司应该退还垫付的2019年10月13日至16日的税费277.78元。3.便利蜂公司改变房屋楼梯，私搭乱建等未予恢复，应赔偿财产损失44991元。4.便利蜂公司拆除房屋内暖气、未交纳暖气费，导致暖气公司起诉我，便利蜂公司应赔偿损失。便利蜂公司辩称：同意一审判决，不同意金甲子的上诉请求和理由。便利蜂公司向一审法院起诉请求：1.确认便利蜂公司、金甲子签订的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；2.判令金甲子向便利蜂公司返还租赁押金41667元、返还2019年10月13日至10月15日的租金4166.7元，并支付资金占用利息（以45833.7元为基数，自2019年10月13日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。金甲子向一审法院提出反诉请求：1.确认便利蜂公司、金甲子签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令便利蜂公司向金甲子赔偿违约金125000元；3.判令便利蜂公司向反诉金甲子返还免租期15天的租金20833.33元；4.判令便利蜂公司支付金甲子2019年5月29日至10月13日物业费1938.87元；5.判令便利蜂公司赔偿金甲子基础设施损坏赔偿40943元。一审法院认定事实：2018年4月16日，金甲子（甲方、出租方）与便利蜂公司（乙方、承租方）订立涉诉合同，约定乙方承租涉诉房屋经营全年无休24小时便利店。租赁期限为4年11个月零26日，自房屋实际交付日起租，其中装修免租期为15天，装修免租期内乙方无需支付租金；租赁房屋满足技术条件及要求包括水、电、排水、空调、排风、补风、消防等，不含暖气，便利蜂公司、金甲子在附件四签字盖章；甲方向乙方交付涉案房屋时未签署交接清单；租金每3个月支付一次，第一、第二个租赁年度为每3个月125000元；合同签署后10日内，乙方应向甲方支付押金83333元；合同解除后，甲方应将押金及已经支付但未发生的租金退还乙方；租赁房屋物业管理费为5.18元/月/平方米，由乙方每12个月向物业管理公司支付，水、电、供暖费由乙方支付；乙方违反合同条款不支付租金和物业管理费，并经甲方书面通知后5日内仍不支付或乙方违法使用房屋，经甲方书面通知30日内仍不改正的，甲方有权单方解除合同，乙方应支付相当于3个月租金的违约金；乙方有权提前15日以向甲方发出书面通知的方式提前解除合同，乙方应向甲方支付相当于1个月租金的补偿金。合同订立后，便利蜂公司向金甲子支付押金83333元及截至2019年10月15日期间的租金。便利蜂公司向金甲子发送落款日期为2019年8月21日的《告知函》，内容为因便利蜂公司经营战略布局调整，便利蜂公司提前与金甲子解除涉诉合同，请金甲子与便利蜂公司联系共同协商解除事宜。2019年8月21日至9月12日，便利蜂公司、金甲子通过微信等方式协商解除合同事宜。2019年10月12日，金甲子向便利蜂公司出具交接单，内容为收到金甲子交还的涉诉房屋开门钥匙。便利蜂公司向金甲子发送落款日期为2019年12月30日的《告知函》，内容为经双方协商已经于2019年10月12日交接涉诉房屋，涉诉合同于2019年10月12日终止，请金甲子与便利蜂公司联系共同办理后续事宜。另查，便利蜂公司未缴纳2019年5月29日之后的物业费。物业费收费标准为5.18元/月/平方米，年金额为4653.3元。关于基础设施损坏赔偿，金甲子未举证。一审法院认为，根据已查明情况，涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。现便利蜂公司根据合同约定单方提出解除合同，且双方已在诉讼前达成解除合意，结合合同履行情况，法院认定双方之间的合同于2019年10月12日解除。现便利蜂公司主张金甲子返还2019年10月13日至10月15日的租金及退还扣除1个月补偿款后的押金，有事实及合同依据，法院予以支持。但便利蜂公司主张上述两项金额计算有误，法院予以纠正。便利蜂公司主张金甲子支付资金占用利息，依据不足，法院不予支持。金甲子反诉主张便利蜂公司支付2019年5月29日至10月12日物业费，有事实及合同依据，法院予以支持。金甲子的其他反诉请求，证据不足，法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认便利蜂商贸有限公司与金甲子于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；二、金甲子于判决生效后七日内向便利蜂商贸有限公司退还租金4032.26元、押金41666.33元；三、利蜂商贸有限公司于判决生效后七日内支付金甲子2019年5月29日至10月12日物业费1733.83元；四、驳回便利蜂商贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回金甲子其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，金甲子提交房屋产权平面图照片、房屋照片、微信通信记录、装修费用收据、录音，证明涉案房屋内有旋转楼梯、暖气，便利蜂公司未予恢复，应赔偿财产损失。便利蜂公司不认可上述证据证明目的，称我方从没说过不交纳物业费，且物业费收据开具时间晚于我方腾房时间，不属于我方违约；关于楼梯损失，双方合同约定承租人可以根据需要重新装修，并且对合同解除后房屋返还的标准也有约定，并未要求恢复原状；关于暖气设施和供暖费，我公司没有拆除和损坏暖气设施，一审中金甲子没有主张供暖费，且我公司已经交纳了2018年11月15日至2019年3月的供暖费，之后合同解除故没有交纳次年的供暖费。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是便利蜂公司是否构成违约、便利蜂公司应否赔偿金甲子楼梯、暖气设施等财产损失。依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。根据合同约定，乙方（便利蜂公司）有权提前15日以向甲方（金甲子）发出书面通知的方式提前解除合同，乙方应向甲方支付相当于1个月租金的补偿金。便利蜂公司因经营战略布局调整于2019年8月21日通知金甲子解除合同，2019年10月12日，金甲子向便利蜂公司出具交接单，双方合同解除，便利蜂公司应按约定支付金甲子一个月租金的补偿金，一审法院认定金甲子应在扣减补偿金的基础上退还便利蜂公司租金及押金，处理正确，本院予以维持。金甲子不认可上述解除时间，称双方应为2019年10月20日解除合同，依据不足，本院不予采信。金甲子主张便利蜂公司因未交纳物业费构成违约，对此本院认为，根据在案证据显示，双方合同约定物业费由乙方每12个月直接向物业公司交纳，物业公司开具2018年至2019年物业费用客户付款单的时间是2019年11月，系双方合同解除之后，双方解除合同时尚未到物业费用交纳时间，金甲子亦未提供证据证明存在物业公司催缴物业费而便利蜂公司不及时支付的情况，金甲子主张便利蜂公司未交纳物业费构成违约，依据不足。便利蜂公司应支付其承租期间的物业费，一审所作认定正确，本院予以维持。关于金甲子主张的楼梯、暖气设施等房屋财产损失，根据《房屋租赁合同》第23条第（4）项约定“乙方有权在不损坏租赁房屋主体结构的前提下，自主对租赁房屋进行装修和改造，有关费用由乙方承担，且装修成果为乙方所有，由乙方进行维护和维修”，结合房屋所有权证房屋登记表记载的房屋情况，便利蜂公司因经营需要对房屋进行装修改造的行为，并未造成房屋主体结构的损坏，金甲子要求便利蜂公司赔偿楼梯拆除的损失，缺乏依据。便利蜂公司不认可其公司拆除了暖气设施，双方合同附件四租赁房屋的技术条件及要求中未涉及暖气设施，金甲子亦未能提供证据证明系便利蜂公司拆除了暖气设施，金甲子主张便利蜂公司赔偿该部分损失，依据不足。一审法院未支持金甲子上述请求，并无不当。关于金甲子所提返还租金税费、暖气费及高于一审诉请的财产损失部分的主张超过一审诉讼请求范围，本院不予审查处理，经本院主持调解双方未能就此达成一致意见，双方可另行解决。综上所述，金甲子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942.5元，由金甲子负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年六月二十五日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心