辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7423号上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会，住所地沈阳市皇姑区陵园街31号。法定代表人：韩广，该村委会书记。委托诉讼代理人：王智，辽宁申源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，该村委会工作人员。被上诉人（原审被告）：韩彦芳，女，1956年5月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李海华，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟，系韩彦芳之子。上诉人沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会（以下简称“陵东村委会”）因与被上诉人韩彦芳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陵东村委会上诉请求：1.请求贵院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查清本案事实情况，上诉人没有将案涉房产出售给被上诉人。1.被上诉人提供的协议书中，陵东村委会的印章并不是上诉人正常使用备案的印章，并且该协议中没有陵东村委会当时负责人的签字，通过上诉人了解，时任陵东村委会书记的关晓福表示，在其任书记期间没有处理过该集体资产，故上诉人与被上诉人之间的协议并没有成立；2.即使该协议书成立，上诉人认为该协议也应为无效协议。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的规定，即使原审法院认定该协议书成立，在处理村集体财产时也应当通过村民会议讨论决定，而案涉房屋223平方米从协议书中显示每平方米为1800元，总房款为401,400元。该价格远低于当时的正常市场价格，且协议书中有用何国友历年奖金10万元抵顶房款的约定，协议书约定房款为401,400元，通过各种抵顶最终协议书约定被上诉人只需支付179,400元。故上诉人认为案涉房屋价格畸低，并且也没有通过村民会议讨论决定的情况下，该协议侵害了全体村民的合法利益，故该协议书应认定为无效协议；二、被上诉人在原审提供的收据日期在其提供的协议之前，与正常交易习惯不符。被上诉人在原审提供的收据两份，开具时间分别为2009年9月、2010年4月5日，以上两份收据均发生在被上诉人提供的协议签订日期2010年7月15日前，有悖于正常交易习惯，而被上诉人对此点也没有作出合理解释，故原审法院没有查清本案的事实情况。综上所述，上诉人认为原审法院未查清案件事实，将无效协议认定为有效协议，导致错误判决的产生，被上诉人使用案涉房屋至今，应当向上诉人支付租金。上诉人向贵院提出上诉，恳请贵院查明事实，依法作出公正判决。韩彦芳辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陵东村委会向一审法院起诉请求：1.依法判决陵东村委会、韩彦芳解除房屋租赁协议；2.依法判决韩彦芳给付拖欠租金411,100元；3.依法判决韩彦芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1996年10月1日，沈阳市北苑事业总公司第三产业办公室与四合轩酒店（负责人韩彦芳）签订《出租房屋协议书》一份，约定由四合轩酒店承租沈阳市北苑事业总公司第三产业办公室位于沈阳市皇姑区房屋（二百平方米），年租金为30,000元，租赁期限为1996年10月1日至2006年9月30日。2010年7月15日，陵东村委会、韩彦芳签订《协议书》一份，约定为韩彦芳买断陵东村房产（223平方米），每平米1800元，总价款401,400元，减去陵东村欠韩彦芳各款项222,000元，韩彦芳已交现金100,000元，尚欠余额79,400元，一次性交齐。协议下有韩彦芳、经办人姜绍林的签字，并加盖陵东村委会公章。2009年9月23日，陵东村委会为韩彦芳出具加盖沈阳市陵东投资管理有限公司现金收讫章、载明收款事由为暂收购房款、金额为100,000元的收据一张。2010年4月5日，陵东村委会为韩彦芳出具加盖沈阳市陵东投资管理有限公司现金收讫章、载明收款事由为购房款，金额为79,400元的收据一张。同时，陵东村委会将名头为陵东村委会的房屋契证、契税完税证、商品房销售发票、准录通知书原件交付到韩彦芳手中。后陵东村委会、韩彦芳双方因房屋租金问题发生纠纷，陵东村委会于2020年9月3日起诉来院。沈阳市北苑事业总公司是陵东村委会单位成立的村集体经济组织。2005年6月，陵东村委会成立沈阳市陵东投资管理有限公司后，沈阳市北苑事业总公司终止一切经济活动。一审法院认为，1996年10月1日，沈阳市北苑事业总公司第三产业办公室与四合轩酒店（负责人韩彦芳）签订的《出租房屋协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。沈阳市北苑事业总公司终止活动后，陵东村委会作为沈阳市北苑事业总公司上级主管部门具备合法的诉讼主体资格。关于陵东村委会主张韩彦芳拖欠其房屋租金的诉讼请求，陵东村委会提交了《出租房屋协议书》《租金缴纳明细表》两张及《资产清查明细表》一张，来证明双方的租赁关系成立以及韩彦芳拖欠租金的数额。一审法院审查上述证据后认为，《租金缴纳明细表》《资产清查明细表》均为陵东村委会自行制作，并没有韩彦芳的签字确认，对于陵东村委会所主张拖欠租金的时间和具体金额均不能起到明确、充分的证明作用。韩彦芳则在庭审中抗辩称2010年7月15日，韩彦芳已经买断案涉房屋，双方租赁关系终止。韩彦芳提供了2010年7月15日陵东村委会、韩彦芳签订的《协议书》《收款收据》及陵东村委会前任书记的《情况说明》对其抗辩理由加以证明。一审法院审查上述证据后认为2010年7月15日陵东村委会、韩彦芳签订的《协议书》上有韩彦芳、经办人姜绍林的签字，并加盖陵东村委会单位公章；《收款收据》上载明收款事由为购房款、收款金额并加盖沈阳市陵东投资管理有限公司现金收讫章，可以与《协议书》中的条款相互印证。陵东村委会虽然对房屋买卖协议的真实性不予认可，但不能举证足以反驳上述证据的证据，加之韩彦芳另举证了案涉房屋的契证、契税完税证、商品房销售发票、准住通知书原件来证明在案涉房屋不能及时办理更名过户的情况下，陵东村委会将足以证明案涉房屋权属的证书原件交付到韩彦芳手中以表明房屋权属发生了变更，故一审法院对韩彦芳的抗辩理由予以采纳，认定2010年7月15日之后韩彦芳通过房屋买卖合法占有案涉房屋，陵东村委会、韩彦芳之间的房屋租赁关系终止。对于2010年7月15日之前的房屋租金，根据双方《协议书》第五条，“韩彦芳向陵东村多交租金32,000元退还给韩彦芳”，足以证明韩彦芳在2010年7月15日之前韩彦芳并不拖欠陵东村委会租金。一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会的诉讼请求。案件受理费13,900元，减半收取6950元，由原告自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人陵东村委会提交新的证据如下：陵东村委会交接时公章样式交接单，用以证明当时买卖协议中的陵东村委会公章并非是陵东村委会正式用章，买卖协议没有成立。被上诉人韩彦芳发表质证意见如下：与我方无关，事情发生在四任书记之前。历来有多个公章并用的情形。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳市北苑事业总公司第三产业办公室于1996年10月1日与四合轩酒店之间签订的《出租房屋协议书》系基于当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人陵东村委会主张依据该协议书诉请被上诉人韩彦芳给付自该协议书期限届满之日起至今的租金，但上诉人并未提交足以证实在该协议书到期后近十五年间其向韩彦芳主张要求给付租金的证据。被上诉人韩彦芳于2010年7月15日与上诉人陵东村委会之间签订《协议书》约定购买案涉房屋，上诉人陵东村委会在二审庭审中自认已收到被上诉人给付购房款179,400元，该金额与《协议书》约定的内容及《收款收据》能够相互印证。且陵东村委会将以其为名头的契证、契税完税证、商品房销售发票、准录通知书等原件均早已交付给被上诉人韩彦芳，上诉人陵东村委会未能在法定期限内行使撤销权或主张该协议书无效，亦未在《协议书》签订后近十年内向被上诉人主张给付租金，综上可认定，上诉人陵东村委会通过签订《协议书》向被上诉人转让案涉房屋系基于真实意思表示，《协议书》签订之日起原《出租房屋协议书》已经终止，被上诉人无需再向上诉人陵东村委会给付租金。同时，《协议书》第五条明确约定，“韩彦芳向陵东村多交租金32,000元退还给韩彦芳”，亦表明在《协议书》签订前，被上诉人韩彦芳也不存在拖欠上诉人陵东村委会租金的事实，一审判决并无不当之处，本院予以维持。综上所述，上诉人陵东村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,900元，由上诉人沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；