河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7215号上诉人（原审被告、反诉原告）：阎莉红，女，汉族，1969年3月22日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：何玲玲，河南守专律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南青柠教育信息咨询有限公司，住所地郑州市中原区工人路商业街46号。法定代表人：高敬滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：高敬霞，该公司员工。委托诉讼代理人：孔红萍，该公司员工。上诉人阎莉红因与被上诉人河南青柠教育信息咨询有限公司（以下简称青柠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2021)豫0103民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人阎莉红的委托诉讼代理人何玲玲，被上诉人青柠公司的委托诉讼代理人高敬霞、孔红萍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎莉红上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》对押金有明确约定，根据该约定2万元押金不应退还；减免房租双方仅系协商并未达成一致协议；被上诉人拖欠房租、物业费、水费，造成违约且占用房屋直到6月初，占用期间的物业费应由被上诉人承担；被上诉人实际于6月份搬走，一审认定双方合同4月份解除缺乏事实及法律依据。二、一审法院在押金及减免房租方面存在滥用自由裁量权情形；对被上诉人占用房屋期间的租金未审理，显示公平。青柠公司答辩称，一、答辩人提交的《房屋租赁合同》系双方协商一致而签订，不存在伪造签名情形，被答辩人提交的《房屋租赁合同》系伪造的，没有答辩人公司印章。二、房租减免事宜经双方协商，基本达成一致意见。但被答辩人4月28日将房屋加锁并另行张贴出租公告导致答辩人无法正常使用，进而未能在4月27日按约缴纳下一季度房租。三、答辩人缴纳物业费时被拒收，物业告知拒收由被答辩人授意，且答辩人搬离时受到被答辩人阻挠。青柠公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告所签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2020年4月28日解除；2.判令被告退还原告房屋押金20000元并支付自2020年4月28日起的利息499.31元，共计20499.31元（暂计至2020年11月17日，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.判令被告退还原告已经交纳的疫情期间的两个月房租共计46000元；4.判令被告偿还原告维修涉案房屋的维修费用3450元以及维修期间的房租损失14839元、装修损失4000元，共计22289元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求为：6.判令被告返还原告多交纳的2018年7月27日至2018年8月31日的房租26710元并支付自2018年7月27日起的利息（以26710元为基数，自2018年7月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。阎莉红提出反诉诉讼请求为：1.依法判令被反诉人向反诉人支付垫付的物业费4652元；2.依法判令被反诉人向反诉人支付垫付的水费374.85元；3.判令被反诉人向反诉人支付租金10733元；4.本案反诉诉讼费由被反诉人承担，以上共计15759.85元。一审法院认定事实：被告阎莉红所有的位于郑州市二七区勤劳街5号商业房B1-2层附5号房屋自2018年5月份开始招租，2018年7月份原告河南青柠教育信息咨询有限公司就租赁事宜与被告开始协商，由原告方刘浩（合伙人之一）与被告的委托人王文锴二人进行前期沟通。2018年7月20日，原告方向被告委托人王文锴交纳定金20000元，2018年7月27日双方确认该20000元转为租房押金并约定此房屋租赁到期或解除合同后，收款方须将押金退还原告。当日原告方亦向被告方缴纳首季度房租69000元，双方间形成房屋租赁合同关系。根据被告提交的落款日期为2018年7月28日的《房屋租赁合同》，双方约定由原告租用被告的上述房屋；租赁期限为三年36个月，自2018年7月28日至2021年7月28日；承租方在合同签订前需缴纳20000元作为押金，如协议期未到提前退租的，押金概不退还；月租金为23000元，承租方于合同签订之日起一次性支付三个月租金即69000元；承租方需提前一个月交纳下次3个月房屋租金。物业费从2018年8月1日开始缴纳，按季度预缴，未按期缴纳的，以上3个月全部租金基数按日万分之五向出租方缴纳违约金，反之按照租金基数按日万分之五向承租方缴纳违约金。第五条：租赁期间房屋修缮。1.所租房屋及其附属设施（含屋顶漏水、外墙壁脱落）属于自然造成的，承租方在承租期间内自行修复。承租方发现房屋损坏属于结构性损坏的，应及时报修，出租方在规定的时间内修复。因承租方造成房屋损坏及其附属设施损坏的，由承租人修复赔偿。2.承租方应当爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施，不得私自拆改、扩建或增添，确需变动的需征得出租方同意并签订书面协议。3.租赁房屋大修或改造时，承租方应当配合，在租赁期限内，房屋大修或者改造后原租赁关系不变。4.承租方在租赁期间的装修，在其离开时，原墙壁、地板、屋顶、电源线等设施要完好无损，地面上自己的物品可自行处理，与出租方无关。该合同特别约定：本协议自2018年7月28日起生效，租金从2018年7月28日起计算，合同2021年7月28日到期终止。在上述租赁合同实际履行中，原告按照约定足额向被告交纳房租，2019年12月29日原告再次向被告交纳房租69000元（备注：2020年1月28日至2020年4月28日期间三个月的房租）。后2020年1月全国新冠疫情爆发，原告被要求停止营业。2020年2月原告在微信聊天中向被告提出房租能否减免事宜，后双方于2020年3月1日、3月27日等多次通过微信沟通基本达成一致意见，即被告给予原告减免一个月的租金，原告所交纳的房租使用至2020年5月27日，原告于2020年4月27日交纳下一季度房租。但原告未于2020年4月27日向被告交纳房租，2020年4月28日被告将案涉房屋锁门并张贴另行招租公告，双方由此产生纠纷，后被告多次向原告发出催告函。2020年5月14日，原告将相应设施搬离上述房屋双方再次发生纠纷并报警。另查明：1.案涉房屋交付原告前为典当行，原告租用该房屋后进行装饰装修用于开办“小蚂蚁书画学校”培训机构。2.2018年9月15日，原告曾将案涉房屋中一楼南侧房间（建筑面积约40平房）的部分出租给朱云龙，租赁期共2年10个月（自2018年9月15日至2021年7月15日止），后双方亦产生纠纷，朱云龙作为原告以河南青柠教育信息咨询有限公司为被告向该院提起诉讼，该院经审理作出（2020）豫0103民初8497号判决予以处理。3.2019年7月29日前后，因房屋楼顶平台篦子缺失、大雨导致塑料袋、塑料瓶等垃圾堵塞下水管道，案涉房屋屋内出现管道破裂、漏水问题，被告将管道更换支付1000元费用，原告提出维修费用及损失赔偿，原被告双方及物业对此问题亦未协商解决。4.案涉房屋2020年上半年物业费为6343.8元，每月为1057.3元，被告称其为原告垫付交纳2020年1月1日至2020年5月14日的物业费4652元。5.根据郑州供水月水费通知单显示抄表时间为2020年2月10日的单据显示案涉房屋所欠水费为374.85元，被告为原告垫付交纳上述水费及滞纳金共计406.03元。6.诉讼中，原告提交2019年4月8日被告向其发送的《房屋租赁合同》（落款日期为2018年8月30日）打印件，指出该合同中约定：“房屋租赁期为2年，从2018年9月1日至2020年9月1日”并由此提出2018年7月27日至2018年8月31日应为装修免租期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告租用被告位于郑州市二七区勤劳街5号商业房B1-2层附5号的房屋用于开办培训机构，双方之间形成房屋租赁合同关系。原告向被告交纳有20000元押金，并自2018年7月28日起租用上述房屋。在合同履行期间，被告按约交纳房租至2020年4月28日。后因2020年1月底全国新冠疫情不可抗力影响，原告无法正常营业遂多次与被告协商房租减免事宜双方亦基本达成一致意见，原告虽未能在2020年4月27日按约交纳下一季度房租，但被告于2020年4月28日将案涉房屋加锁并张贴另行出租公告的行为导致原告无法正常使用该房屋，被告以其行为表明不再履行主要债务，双方之间的租赁合同目的已经不能实现，故该院确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2020年4月28日解除。关于原告要求被告退还其缴纳的押金20000元并支付利息的主张，因原告交付有房屋押金20000元，虽双方约定有“如协议期未到提前退租的，押金概不退还”，但原被告之间的房屋租赁合同关系解除系因疫情影响、原告未及时缴纳后期房租及被告锁门行为共同导致，不适用上述约定，故被告应予以退还；但原告主张被告支付利息，无事实及法律依据，该院不予支持。关于原告主张被告退还其已经交纳的疫情期间的两个月的房租共计46000元的主张，该院结合原告受疫情不可抗力影响、实际经营状况及双方在微信聊天中就给予减免一个月的房租事宜基本达成一致意见等事实，酌情给予扣减一个月的租金，即被告应向原告退还因疫情不可抗力期间一个月的房租23000元。另关于原告要求被告退还其缴纳的2018年7月27日至2018年8月31日免租装修期间的房租26710元及利息的主张，因双方提交的合同对房租起算时间不一致、双方就是否存在免租装修期未明确约定，事后亦未就该问题进行协商，且原告提交的证据不足以证明其诉讼主张，故该院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告偿还维修案涉费用3450元及维修期间的房租损失14839元、装修损失4000元的问题，根据《合同法》第220条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，经庭审查明双方就房屋维修问题进行了明确约定，同时此次2019年7月29日前后房屋漏水系二楼平台篦子缺失、大雨导致塑料袋、塑料瓶等垃圾堵塞下水管道进而导致案涉房屋屋内出现管道破裂、漏水问题，且漏水后被告已对室内管道进行维修更换，原告提交的证据不足以证明该损失应由被告承担，故对原告此项诉讼请求该院不予处理，原告可就本案另行主张。关于被告提出的反诉诉讼请求问题。被告要求原告支付其垫付的2020年1月1日至2020年5月14日期间的物业费4652元，因双方之间的合同于2020年4月28日已经解除且考虑疫情影响给予一个月的免租期，故原告应向被告支付其垫付的2020年1月1日至2020年4月28日间的物业费并扣减一个月，计算为3066.17元，对于超过部分，该院不予支持。被告要求原告支付垫付的水费及滞纳金406.03元，因该水费单据显示的抄表时间为2020年2月10日，故原告应予以支付。被告要求原告支付2020年4月29日至2020年5月14日期间的租金，该院不予支持。判决：一、确认原告河南青柠教育信息咨询有限公司与被告阎莉红之间的房租租赁合同关系于2020年4月28日解除；二、被告阎莉红于本判决生效之日起十日内向原告河南青柠教育信息咨询有限公司退还房屋押金20000元、退还不可抗力期间减免一个月的房租23000元，以上共计43000元；三、驳回原告河南青柠教育信息咨询有限公司的其他本诉诉讼请求；四、原告（反诉被告）河南青柠教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）阎莉红支付其代为缴纳的水费及滞纳金406.03元、物业费3066.17元，以上共计3472.2元；五、驳回被告（反诉原告）阎莉红的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2609元，减半收取1304.5元，由被告阎莉红负担485.7元，原告河南青柠教育信息咨询有限公司负担818.8元。反诉费194元，减半收取97元，由原告（反诉被告）河南青柠教育信息咨询有限公司负担21.4元，被告（反诉原告）阎莉红负担75.6元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同应当得以履行。本案中，青柠公司与阎莉红经协商签订了案涉《房屋租赁合同》，后青柠公司依照合同约定缴纳房租至2020年4月28日，按照合同约定青柠公司应提前缴纳下次三个月的租金。但2020年1月份全国范围内爆发新冠疫情，青柠公司受疫情影响无法正常营业，其与阎莉红针对房屋租金减免事宜进行了多次协商，基本达成一致意见，即阎莉红给予青柠公司减免一个月租金，青柠公司所交房租使用至2020年5月27日，其应于2020年4月27日交纳下一季度房租。根据已查明的事实，青柠公司未在2020年4月27日前缴纳下一季度房租，而阎莉红于2020年4月28日就将案涉房屋加锁并张贴另行出租的公告。该行为表明阎莉红不再履行合同主要义务，也导致青柠公司无法使用案涉房屋，合同目的无法实现。因此关于押金，案涉《房屋租赁合同》虽约定“如协议期未到提前退租的，押金概不退还”，但现已查明双方合同关系提前终止系由疫情原因、青柠公司未及时缴纳房租和阎莉红锁门等因素共同导致；故一审法院认为上述情形不适用案涉合同关于“如协议期未到提前退租的，押金概不退还”的约定，判令阎莉红退还青柠公司缴纳的2万元押金，并无不当。关于疫情期间租金减免，新冠疫情发生后青柠公司在微信聊天中向阎莉红提出房租能否减免事宜，后双方于2020年3月1日、3月27日等多次通过微信沟通基本达成一致意见，即阎莉红给予青柠公司减免一个月的租金，青柠公司所交房租使用至2020年5月27日。故此，一审法院结合青柠公司受疫情影响实际经营状况及双方在微信聊天内容等事实，酌定阎莉红向青柠公司退还一个月的房租23000元，亦无不当。关于物业费，一审法院认定青柠公司应向阎莉红支付其垫付的2020年1月1日至2020年4月28日间的物业费，但基于双方合同解除时间及租金免租期限等因素，判令上述物业费扣减一个月，处理适当。阎莉红上诉称一审认定事实错误及滥用自由裁量权等，缺乏事实与法律依据，不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2609元，由上诉人阎莉红负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年六月二十二日书记员  周英豪