海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼02民终88号   上诉人（原审被告、反诉原告）：张楠。   委托诉讼代理人：张满才，系张楠父亲。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。   法定代表人：陆小畅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡志红，该公司员工。   上诉人张楠因与被上诉人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初2704号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   张楠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东锣岛公司一审的诉讼请求，支持张楠的反诉请求。事实和理由：一、一审判决对基本事实认定错误，应予纠正。1.2014年3月24日三亚合利测绘服务有限公司测量案涉房屋套内面积为45.71平方米，也是张楠“应该”补交房款之时，东锣岛公司的诉讼时效已经超过。2.假如张楠有补交房款义务，东锣岛公司却不向张楠索要款项，而是向有关机关开具发票，办理房产证照。本案已查明的一个基本事实是，东锣岛公司2017年3月7日向张楠退还了41874.42元款项。假如张楠真的欠东锣岛公司款项，其为何不予抵扣。事实上双方已经达成了互不追究其他责任的共识，是东锣岛公司背信引发本案纠纷。3.基于本案事实，张楠的反诉不可能超过诉讼时效。东锣岛公司逾期给张楠办理房产证，这是违约行为更是侵权行为，该行为一直持续至办证之日的2017年4月24日。此后到2020年前，东锣岛公司单方挑起纠纷，张楠则提出本案反诉内容中的逾期办证赔偿的主张，也提出房产实际面积小于约定面积的主张，从而不同意按东锣岛公司要求补交房款，直到东锣岛公司提出起诉，协商未果，张楠无奈正式提出反诉。一审认定张楠的反诉超过二年诉讼时效期间，既无事实依据，也无法律依据。二、一审法院滥用“合同相对性原则”，无视该院在同批案件中已经查明事实和实际上存在的案涉房产销售过程中承诺赠送入户花园，同时否定对东锣岛公司不利的东锣岛公司置业顾问的录音证据。1.赠送入户花园是本小区同类案件中已经查明的事实，张楠已提出这个事实，一审法院却提出“合同相对性原则”，错误裁判。2.张楠提交东锣岛公司置业顾问熊玲的录音证据印证了以上事实，东锣岛公司当庭承认熊玲为其置业顾问，其有义务通知其工作人员到庭作证，其反驳其置业顾问的录音更应当提交有效证据。三、案涉房产约定建筑面积为55.ll平方米，约定套内面积为43.45平方米，而实际套内面积只有43.26平方米，比约定少了0.19平方米。但是，最终的测量将本来承诺附赠的、不属于套内的“入户花园”计为“套内面积”，既坑害购房者，又掩盖了套内面积不足的事实。四、1.入户花园面积根本不在《商品房买卖合同》的套内面积中。2.售楼员熊玲代表东锣岛公司做出了赠送入户花园的承诺。3.三亚市中级人民法院（2020）琼02民终1405、1407号等6起判决书中认定入户花园属于赠送面积。五、东锣岛公司在张楠不知情的情况下把涉案房屋拿去贷款，于2016年9月26日才解除抵押，侵犯张楠私有资产近5年，且其单方面违约导致张楠2017年4月24日才办理了产权证书，根据合同，东锣岛公司应按总房价款的1%付张楠违约金即11806元。六、根据测绘报告，张楠购买的套内建筑面积43.26平方米，比合同约定43.45平方米少了0.19平方米，应返还张楠5162.6元。七、东锣岛公司应承担案件受理费，并赔偿张楠由此付出的交通费等各项费用3000元。综上，一审判决认定事实严重错误，应予纠正，请求撤销一审判决，驳回东锣岛公司一审的诉讼请求，支持张楠的反诉请求。   东锣岛公司辩称，一、张楠应当向东锣岛公司支付面积差额款，一审法院认定的补交面积差额款的事实明确清楚，张楠应当据实向东锣岛公司支付面积差额款。《商品房买卖合同》第五条约定，“面积差异以产权登记面积为准”。东锣岛公司主张面积差额款的依据为《商品房买卖合同》、产权登记面积及房屋测绘面积表等证据，有合同约定与完整事实予以支撑。一审法院对东锣岛公司主张面积差额款的事实认定清楚，说理充分。另外，张楠已经违反合同约定，经东锣岛公司合理催告仍不补交面积差额款，已经给东锣岛公司造成损失。因此，张楠应当履行补交面积差额款的义务。二、东锣岛公司主张的是面积差额款而非入户花园的问题。张楠以几份案例就认定涉案房屋的入户花园属于“赠送”，完全没有事实根据。实际上，张楠提供的案例仅能说明法院在处理特定当事人之间的特定案件时作出的认定，该案例与本案当事人之间处理面积差额款的问题，根本无任何关联性，无实质证明价值。张楠应当向东锣岛公司支付的面积差额款，在双方签署的《商品房买卖合同》已有明确约定。三、一审判决认定的东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效符合法律规定和合同约定。根据双方签署的《商品房买卖合同》第五条，“面积差异以产权登记面积为准。”本案《不动产权证》的登记时间为2017年4月24日，至此房屋的实际面积予以确定，东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效才开始起算。张楠主张2014年3月的测绘报告结果是东锣岛公司知道权利受到损害的起算时间，该认定完全背离双方签署合同的目的，因测绘报告结果并未经产权登记确认。东锣岛公司主张支付面积差额款的诉求符合法定保护期限，该诉求应当予以保护。四、一审判决认定张楠主张支付逾期办证违约金的诉求已经超过诉讼时效期限，符合法律规定和合同约定。根据《商品房买卖合同》第十五条，张楠主张涉案房屋逾期办证的时间应当为房屋交付使用之日即2011年10月11日，张楠在已经知道其权利受到损害之日起的三年诉讼时效期间内始终未向东锣岛公司主张过支付逾期办证违约金的权利，也未出示任何证据证明其在该期间内向东锣岛公司主张过支付逾期办证违约金的事实，至2020年7月27日张楠提起诉讼，已经有9年之久，早已经超过法定诉讼时效。综上，张楠的主张没有事实根据，亦没有法律依据，东锣岛公司请求法院作出公正的裁判。   东锣岛公司向一审法院起诉请求：张楠向东锣岛公司支付商品房面积差额款35418元。   张楠向一审法院反诉请求：东锣岛公司支付张楠逾期办理房产证违约金11806元。   一审法院认定事实：2011年10月11日，东锣岛公司与张楠签订《商品房买卖合同》，约定：张楠购买位于三亚市吉阳区迎宾路48l号“三亚清平乐”小区17幢702号房屋，该商品房（合同约定）建筑面积55.11㎡，套内建筑面积43.45㎡。其中，第四条约定：按套内建筑面积计算单价为27171.46元/㎡，总金额1180600元。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差绝对值超过3%时，张楠有权退房。张楠不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款由张楠补足，超过3%部分的房价款由东锣岛公司承担。第十五条约定：东锣岛公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若因东锣岛公司的责任，张楠不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张楠不退房，东锣岛公司按已付房价款的1%向张楠支付违约金等。2011年10月11日，张楠向东锣岛公司支付购房款1140600元，当天，东锣岛公司将涉案房屋交付张楠。2011年10月21日，张楠向东锣岛公司支付购房款40000元，2013年3月6日，东锣岛公司向张楠开具金额为1180600元的发票。2014年3月24日，三亚合利测绘服务有限公司对涉案房屋所在楼房面积进行测量，并制作《房屋分户面积明细表》，记载涉案房屋实测套内面积为45.71㎡（含入户花园面积2.45㎡）。2017年4月24日，三亚市国土资源局不动产登记中心颁发了涉案房屋的《不动产权证书》，其中载明专有建筑面积为45.71㎡。自2019年4月起，东锣岛公司要求张楠补交房屋面积差额款未果，遂提起诉讼。   一审法院认为，东锣岛公司与张楠签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。一、关于本诉。《商品房买卖合同》第四条约定：商品房按套内建筑面积计算，单价为27171.46元/㎡。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款由张楠补足。合同约定涉案房屋套内建筑面积为43.45㎡，产权登记面积为45.71㎡，误差比在3%以内的面积为1.3035㎡（43.45㎡×3%），价款为35418元（1.3035㎡×27171.46元/㎡）。张楠应向东锣岛公司补交房屋面积差额款35418元。张楠与东锣岛公司关于买卖涉案房屋的权利义务应以合同约定为准，《商品房买卖合同》约定了涉案房屋面积误差的处理方法，并未约定东锣岛公司赠送“入户花园”面积给张楠。熊玲当时系东锣岛公司的置业顾问，但其没有权利允诺将涉案房屋“入户花园”面积赠送给张楠。张楠提供其和熊玲2020年7月26日的通话录音，并不能证明东锣岛公司另外允诺赠送涉案房屋“入户花园”面积给张楠。合同具有相对性，东锣岛公司向他人明确承诺赠送商品房“入户花园”面积的行为对张楠没有约束力。合同约定了房屋面积差异的处理方法，张楠已经支付的118.06万元，并非最终的购房价款，因为产权登记的面积与合同的约定有差异，张楠有义务补交房屋面积差额款。东锣岛公司退还张楠为办理产权证而预交的各项税费剩余款，与东锣岛公司请求张楠补交商品房面积差额款，两者并不矛盾。张楠辩称“入户花园”面积属于赠送的，其不欠东锣岛公司购房款，不符合事实，不予采纳。二、关于反诉。2011年10月11日，东锣岛公司将涉案商品房交付张楠，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，东锣岛公司应在360日内即2012年10月5日前，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若东锣岛公司逾期不提供则构成违约，该合同约定逾期办证违约金的数额为张楠已付房价款的1%。因此，张楠向人民法院起诉主张逾期办证违约金的诉讼时效期间为2012年10月5日后的二年，至2014年10月5日届满。张楠于2020年7月27日提出反诉，又不能举证证明诉讼时效存在中断、中止的情形，已经超过二年的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，东锣岛公司的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张楠于判决生效之日起5日内向东锣岛公司支付商品房面积差额款35418元；二、驳回张楠的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费685元（东锣岛公司已预交），由张楠负担；一审反诉案件受理费48元（张楠已预交），由张楠负担。   二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：   张楠提交了一组材料作为二审新证据：证据一、三亚市中级人民法院（2020）琼02民终1407号民事判决。欲证明入户花园是赠送面积。   东锣岛公司对张楠的证据质证如下：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，张楠提供的案例仅能说明法院在处理特定当事人之间的特定案例，本案与特定案例是有区别的。   本院对张楠提交的证据认定如下：对该证据的三性及证明目的予以采信。   张楠二审上诉请求东锣岛公司赔偿张楠由此案件所付出的交通费等各项费用3000元，属二审新增的诉求，东锣岛公司不同意就该项诉求进行调解，故就该项诉求张楠可以另行主张。   本院对一审判决查明的事实予以确认。   另查明，二审审理中，经勘验现场，已经生效的海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决涉及的16-4-3A03房、本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的15-509、15-608、16-3A08、15-3A07、15-612、15-508房和本案涉及的17-702房均在“三亚清平乐”小区，上述房屋均在入户门外有一个相对独立的入户花园。另查明事实有民事判决及现场勘验照片等为证，足以认定。   再查明，1.在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号判决中，东锣岛公司答辩称已向业主萧文利明确承诺面积误差比绝对值超3%部分的房款由东锣岛公司承担，产权归萧文利所有。该案诉讼过程中，东锣岛公司出具承诺书，承诺:“涉案房屋套内建筑面积超出2.16平方米，该超出部分为入户花园，在2010年8月9日预售面积测绘报告中没有体现。而在2014年3月14日面积测绘成果报告中，按照政府要求，体现了入户花园的面积即为超出的2.16平方米，我司现慎重承诺，不向买房人收取超出的2.16平方米的房款，并将该部分房产无偿赠送给买房人。”2.东锣岛公司在三亚市城郊人民法院已经生效的（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号民事判决中均明确承诺同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积。3.本院（2020）琼02民终1407号民事判决中一审法院认定：“唐维民、王瑞兰主张东锣岛公司的售楼员韩胜在签订合同时已做出承诺赠送其入户花园，东锣岛公司的售楼员韩胜是否对唐维民、王瑞兰做出该承诺，东锣岛公司负有义务要求售楼员韩胜到庭接受调查，一审法院限期东锣岛公司通知售楼员韩胜到庭，逾期后东锣岛公司不能要售楼员韩胜到庭接受调查，应承担不利的法律后果。因此，唐维民、王瑞兰主张其入户花园属于东锣岛公司赠送的事实，一审法院予以确认。”该判决对此予以确认。上述生效判决均确认了东锣岛公司开发的与涉案房屋同小区类似户型的入户花园的面积为东锣岛公司向业主赠送的房屋面积这一事实。再查明事实有上述生效民事判决为证，足以认定。   本院认为，双方当事人在二审审理中均确认，产权证上记载的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多出的部分即在于入户花园的面积。东锣岛公司要求业主张楠补交该部分面积差价，而张楠抗辩，东锣岛公司在销售时承诺入户花园面积属于赠送。那么本案的争议焦点实质为入户花园的面积是否属于东锣岛公司向业主赠送的面积，一审判决认定业主张楠应向东锣岛公司补交该部分面积差额款是否正确的问题。   东锣岛公司在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号案及三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号案中均认可涉案房屋所在的同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积的事实，本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决均认定东锣岛公司在面向社会公众销售同小区的同户型房产时允诺过入户花园属于向业主赠送的面积。且在二审审理过程中，法官勘验现场时查看了上述海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决和本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的房屋和涉案房屋，上述房屋均在同一个小区，均在入户门外有一个类似的、相对独立的入户花园。按照日常生活常理，东锣岛公司作为开发商最初面向社会不特定公众销售同一小区的房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，据此可以认定东锣岛公司在销售涉案房屋时允诺过入户花园属于赠送。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，入户花园属于赠送的允诺对《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入涉案《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容。一审判决认定东锣岛公司向其他业主赠送入户花园面积的行为对本案没有约束力是错误的，应予以纠正。张楠按照合同约定，支付完全部购房款1180600元，已履行完毕合同约定的付款义务，无须再向东锣岛公司支付其主张的商品房面积差额款35418元。一审判决张楠向东锣岛公司支付面积差额款是错误的，应予纠正。   关于张楠上诉主张的逾期办证违约金是否应得到支持的问题。东锣岛公司于2011年10月11日已经将涉案房屋交付张楠，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条，东锣岛公司应在360日内即2012年10月5日前，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。而东锣岛公司并未在该时间内按照合同约定协助张楠办理产权过户手续，此时已经构成违约，张楠在此时已经知晓其权利受到侵害，其向人民法院起诉主张逾期办证违约金的诉讼时效从2012年10月5日起算两年。东锣岛公司于2020年1月13日提起本案诉讼，张楠于2020年7月27日向一审法院提交反诉状，要求东锣岛公司支付延期办理产权登记违约金，已经超过法定的诉讼时效期间，一审判决对其反诉主张不予支持并无不当。   综上所述，张楠的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初2704号民事判决第二项；   二、撤销三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初2704号民事判决第一项；   三、驳回三亚东锣岛地产有限公司的诉讼请求。   一审本诉案件受理费685元（三亚东锣岛地产有限公司已预交），由三亚东锣岛地产有限公司负担，一审反诉案件受理费48元（张楠已预交），由张楠负担；二审案件受理费781元（张楠已预交），由三亚东锣岛地产有限公司负担685元，由张楠负担96元。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 汤玲燕   审判员 郭和平      二〇二一年六月二十五日   书记员 张舒皓   附本案相关法律条文：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。