天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2393号上诉人（原审被告）：郑钧博,男,1989年12月9日生,汉族,住天津市河东区。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪晓菁,女,1972年10月10日出生,汉族,住天津市南开区。委托诉讼代理人：王一方，天津宝砚律师事务所律师。上诉人郑钧博因与被上诉人汪晓菁房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初8311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑钧博上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉请或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2020年6月6日上诉人已搬离，应认定从6月6日解除合同，因疫情原因导致合同解除，不需要支付违约金。涉案房屋实际使用人和承租人一审认定错误，实际承租人为知壹艺术培训学校河东分校。一审判令物业费属事实认定错误，上诉人与百勤物业公司不存在合同关系。2020年6月6日租赁合同解除时，知壹艺术培训学校河东分校并未被允许经营。被上诉人汪晓菁辩称，要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人自述于2020年6月6日搬离案涉房屋，但2020年10月22日房屋外仍悬挂上诉人教育机构的铭牌，屋内也仍有桌椅等物品。到2020年6月疫情影响基本消除，上诉人不能以不可抗力为由解除房屋租赁合同。房屋租赁合同是被上诉人与上诉人签订而非知壹公司签订。关于物业费，已有一审法院另案判决，后由百勤物业公司接替原物业公司。汪晓菁向一审法院起诉请求：1.郑钧博欠付租金60,000元;2.郑钧博支付违约金60,000元;3.郑钧博给付代缴物业费38,610元;4.本案诉讼费用由郑钧博负担。一审法院认定事实：本案诉争房屋坐落河东区新开路冠福大厦1306号，房屋所有权人为汪晓菁。2019年5月17日，汪晓菁作为出租方，郑钧博作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定郑钧博承租诉争房屋，租赁期限自2019年5月20日起至2021年6月4日止。装修免租期15天。第一年租金120,000元，不含物业费、税费，递增方式为“无”。合同约定郑钧博向汪晓菁缴纳履约保证金10,000元。租金缴纳方式为合同签订当天缴纳2019年5月20日至2019年11月19日期间租金60,000元，以后按每半年一期支付租金。租赁房屋的水电费、物业费由郑钧博承担。任何一方提出提前解除合同，视为该方违约，应支付守约方违约金，违约金的数额相当于半年租金的数额。汪晓菁在合同上盖章，案外人戚海敏在合同上签名。上述合同签订后，郑钧博缴纳房屋租金至2020年6月4日。另查明，2019年5月23日，郑钧博与天津市冠福物业服务有限公司就13层6室房屋签订《物业管理服务费协议书》，其中约定物业费缴纳标准为15元/月/平方米/建筑面积。郑钧博主张其已向天津市冠福物业服务有限公司缴纳物业费至2019年8月23日。汪晓菁提交往来收据两张，显示其就诉争房屋，向天津市百勤物业管理有限公司支付2019年8月5日至2020年8月4日期间物业费30,888元，缴纳2020年8月5日至2020年11月4日期间物业费7,722元。一审庭审期间，郑钧博抗辩称其于2020年6月6日即通知汪晓菁解除合同并于当天搬离诉争房屋。汪晓菁否认收到郑钧博解除合同通知，表示在2020年6月15日时发现诉争房屋内无人，但其中还有桌椅等物品。一审庭审中，郑钧博表示汪晓菁可以处置诉争房屋内现有物品。一审法院认为，本案中，汪晓菁与郑钧博作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《房屋租赁合同书》（以下简称诉争合同），其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务，否则将承担违约责任。郑钧博虽主张其为设立公司而签订诉争合同，公司为实际承租人，但其未能证明汪晓菁在签订房屋租赁合同时对此知情且认可，则根据合同相对性，郑钧博仍应向汪晓菁履行承租人义务。对于双方合同状态，汪晓菁虽主张双方合同应继续履行，但郑钧博既坚持解除合同且表示已搬离诉争房屋，则双方房屋租赁合同实际上已经无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。因此本案双方房屋租赁合同应当解除。对于双方解除时间，郑钧博主张在2020年6月6日通知戚海敏解除合同，但对此并无直接证据证明。郑钧博提交的与案外人李丹微信聊天记录，不能反映汪晓菁已自行更换诉争房屋门锁。郑钧博提交的2020年11月3日与戚海敏电话录音中，未反映戚海敏认可接到其解除合同通知；郑钧博提交的“货拉拉”订单虽反映其曾在2020年6月6日从冠福大厦搬运物品，但该证据亦不能证明其就解除合同、搬离诉争房屋通知了汪晓菁。郑钧博提交的证据，未能证明其在2020年6月6日通知汪晓菁解除合同，因此对其主张诉争合同于2020年6月6日解除，不予认定。汪晓菁虽表示于2020年6月15日发现诉争房屋内无人，但其拍摄的现场照片显示诉争房屋内尚留存有桌椅物品，故其有合理理由认为承租人尚未完全搬离诉争房屋。郑钧博2020年11月3日的电话录音虽不能证明其在2020年6月6日通知汪晓菁解除了合同，但在该通话中其已向戚海敏表达出了其不再继续履行合同的意愿，戚海敏既系合同的签署人，则应认定郑钧博告知汪晓菁解除合同，因此双方房屋租赁合同应于2020年11月3日解除。双方房屋租赁合同既于2020年11月3日解除，则郑钧博应支付汪晓菁2020年6月5日至2020年11月3日期间租金49,972.6元（120000/365*152）。双方合同解除后，郑钧博仍占用诉争房屋，应向汪晓菁支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”郑钧博于庭审期间（2020年11月27日）表示诉争房屋内物品可由汪晓菁处置，则此后汪晓菁可完全处分诉争房屋。汪晓菁虽不认可解除合同，但为避免双方损失进一步扩大，其应及时收回诉争房屋。其拒绝收回房屋，则2020年11月27日后的房屋使用费，郑钧博不再向其支付。综上分析，郑钧博应支付汪晓菁2020年11月4日至2020年11月27日的房屋使用费，参照原房屋租金标准计算，为7,890.41元（120000/365*24）。对于汪晓菁主张的违约金，郑钧博未能证明就解除合同与汪晓菁达成合意，则双方合同并非协商解除。郑钧博虽主张系因疫情不可抗力而解除合同，但其解除合同时已允许恢复经营，故不能再以疫情作为解除合同理由。郑钧博单方解除合同，应承担相应违约责任。双方合同约定单方解除合同的应向另一方支付半年租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。郑钧博单方解除合同给汪晓菁造成的损失，应为诉争房屋另行出租前的房屋空置损失，结合诉争房屋性质及剩余租期考虑，该空置期酌定为三个月为宜。参照原房屋租金标准计算，一审法院酌定郑钧博支付汪晓菁违约金30,000元（120000*12*3）。对于汪晓菁主张的物业费，根据双方合同约定，租赁期间诉争房屋物业费由郑钧博承担。汪晓菁提交的缴费票据，能够证明其缴纳的是诉争房屋的物业费。郑钧博虽主张其缴纳物业费至2019年8月23日，但未能提交缴费证据，对此不予采信。汪晓菁缴纳物业费期间为2019年8月5日至2020年11月4日，均在郑钧博占用诉争房屋期间，则对于汪晓菁要求郑钧博支付上述期间物业费38,610元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决：一、郑钧博于本判决生效之日起十五日内给付汪晓菁租金49,972.6元、房屋使用费7,890.41元，以上共计57,865.01元；二、郑钧博于本判决生效之日起十五日内给付汪晓菁物业费38,610元；三、郑钧博于本判决生效之日起十五日内给付汪晓菁违约金30,000元；四、驳回汪晓菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,690元、减半收取计1,845元，由汪晓菁负担395元，由郑钧博负担1,450元。二审中，上诉人郑钧博提交了证据：1.物业费发票；2.知壹艺术培训学校河东分校信息；3.郑钧博和被上诉人代理人戚海敏通话记录；4.教育局发布的通知；5.校外培训机构开学评估指标清单；6.郑钧博和教育局工作人员通话的录音。经质证，被上诉人汪晓菁认为，证据1真实性认可，证明目的不认可，更换物业公司已经有生效判决认定；证据2真实性认可，但与本案无关；证据3不认可；证据4.5真实性认可，证明目的不认可；证据6真实性不认可。本院认证认为，对于物业费发票，被上诉人对真实性无异议，本院予以确认。其他证据无法确认真实性或缺乏与本案关联性，均不予认定。被上诉人提交了证据：一审法院（2019）津0102民初6668号民事判决和照片。经质证，上诉人对判决书真实性认可，证明目的不认可，不能证明百勤物业公司履行了物业服务且上诉人已搬离；照片真实性不认可，但表明被上诉人在2020年6月已经进入涉案房间，上诉人已经搬走。本院认证认为，对于判决予以确认，对于照片无法确认真实性，本院不予认定。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于合同承租人以及合同解除时间和各项费用承担。关于合同承租人，上诉人与被上诉人之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人现主张承租人实际为知壹艺术培训学校河东分校，对此被上诉人不予认可，本院认为，上诉人作为承租方签署了租赁合同，应当承担合同义务，至于上诉人与案外人之间的权利义务可以另行解决。关于解除时间，上诉人主张已于2020年6月6日从涉诉房屋搬离，但是尚有部分物品在涉诉房屋内外，上诉人也不能证明在2020年11月之前，已经通知了被上诉人其已完全搬走，故一审结合案件事实，认定2020年11月3日双方合同解除，合理适当，本院予以确认。关于各项费用的承担，一审按照被上诉人收回房屋情况，认定实际发生的房租和使用费并无不当，本院予以维持。关于物业费，因上诉人二审提交了其缴纳2019年5月23日至8月22日的物业费发票，故2019年8月5日至2019年8月22日的物业费，上诉人不应再承担，对一审判决的物业费金额本院予以核减1,544.4元，则上诉人应支付的物业费金额为37,065.6元。关于违约金，因上诉人承租案涉房屋，实际用于培训学校，而疫情期间，其经营行为的确受到疫情影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理……承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，具体到本案，上诉人已经依约支付租金至2020年6月4日，疫情期间的租金亦未予减免，上诉人提出已于2020年6月解除合同，其之前的经营行为显然受到疫情的影响，考虑本案租赁合同履行的具体情况，在已经判决上诉人承担直至2020年11月27日的全部租金和使用费的情况下，被上诉人要求上诉人继续承担违约金明显不公平，本院不予支持。一审判决确定由上诉人向被上诉人支付三个月房屋空置费作为违约金有失公允，本院予以纠正。综上所述，上诉人郑钧博的部分上诉请求有相应依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现的新证据，对于一审判决的部分判项，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初8311号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初8311号民事判决第二、三、四项；三、上诉人郑钧博于本判决生效后十五日内给付被上诉人汪晓菁物业费37,065.6元；四、驳回被上诉人汪晓菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1,845元，由上诉人郑钧博负担1,000元，由被上诉人汪晓菁负担845元；二审案件受理费3,318元，由上诉人郑钧博负担2,275元，由被上诉人汪晓菁负担1,043元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年六月十日书记员  梁哲琦