河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1419号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：魏葳，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯子轩，男，1995年5月30日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人侯子轩、承德大地创见房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1．撤销原判第三项，依法改判侯子轩在承德大地创见房地产开发有限公司不能代其清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本患时承担还款责任，自行偿还案涉金融借款合同项下剩余贷款1715613.41元及利息；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的立法本义，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。上诉人的“判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1683465.82元及利息”的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述法律规定，上诉人有权要求一审原告清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高人民法院中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审（2017）最高法民终683号民事判决书裁判要旨：“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务”。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”，该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”。陈旭坤诉承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案（2020）冀08民终1192号民事判决书裁判要旨：一审法院“判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，并直接向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同当事人‘或委托售房人直接将上述款项归还贷款人’的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定”（第17页）。综合最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书及陈旭坤案二审民事判决书裁判要旨，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，侯子轩作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，即便判令大地创见房地产开发有限公司直接向上诉人返还剩余购房贷款本息，也不免除侯子轩向第三人偿还购房贷款本息的义务。在大地创见房地产开发有限公司不能返还上诉人剩余购房贷款本息时，侯子轩仍应承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息。请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 侯子轩辩称，由于被上诉人与被上诉人大地创见公司的购房合同解除，所以被上诉人与上诉人的个人房屋抵押借款合同也解除，为了节省诉讼资源减轻诉累，由大地公司向上诉人偿还借款本息并无不当，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。 承德大地创见房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 侯子轩向一审法院起诉请求：1．请求判令解除原告侯子轩与被告承德大地创见房地产开发有限公司签订的合同编号为00020513《商品房买卖合同》及其补充协议，并由被告承德大地创见房地产开发有限公司办理撤销网签备案手续；2．请求判令被告承德大地创见房地产开发有限公司返还原告侯子轩已付购房首付款1913384.00元；3．请求判令被告承德大地创见房地产开发有限公司赔偿利息损失（利息损失以首付款为基数，自首付款支付之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．请求判令被告承德大地创见房地产开发有限公司赔偿原告已经偿还的按揭贷款本息1174622.08元；5．请求判令解除原告与中国建设银行股份有限公司滦平支行签订的编号130687508-2012-20171933572的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由第三人负责将原告的贷款记录消除；6．请求判令被告承德大地创见房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司滦平支行偿还编号为130687508-2012-20171933572《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金及利息；7．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告侯子轩与被告大地创见公司于2016年11月25日签订了合同编号为00020513的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告侯子轩购买被告大地创见公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为4773384.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。原告于2017年2月17日交付被告大地公司购房首付款1913384.00元。2017年4月18日原告与第三人建行滦平支行签订合同编号130687508-2012-20171933572的按揭贷款合同，向第三人贷款2860000.00元用于支付购房款，第三人建行滦平支行于2017年8月22日依按揭贷款合同的约定将全部贷款直接支付给了被告大地创见公司。自2017年9月至2018年12月份原告共计偿还第三人按揭贷款本息1174622.08元。被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。后滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，现案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。2018年12月4日，被告大地创见公司（甲方）与原告侯子轩（乙方）及案外人承德市华耀房地产开发有限公司（丙方）就终止案涉合同及返还购房款（包括购房首付款及原告已还银行的按揭贷款），支付解约补偿金、利息及未还按揭贷款清偿等事项签订《房屋灭失善后协议书》，现该协议书正在履行中。截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计1403716.72元，其中原告偿还贷款本息1174622.08元,尚欠贷款本金1715613.41元及利息。本院受理的另案原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地创见房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初1999号，经本院调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地创见房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告侯子轩在内的三十一名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。一审法院认为，原告侯子轩与被告大地创见公司的合同编号为00020513的《商品房买卖合同》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约有权要求解除案涉合同。原告侯子轩与被告大地创见公司及案外人承德市华耀房地产开发有限公司于2018年12月4日经协商签订《房屋灭失善后协议书》一份，已就终止案涉合同、分期返还原告已付购房首付款和原告已还按揭贷款及解约补偿进行约定并达成一致，该《房屋灭失善后协议书》关于终止案涉合同、退还原告购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项的约定，不违反法律规定，依法对协议双方当事人应属有效，故协议双方应按协议书的约定自动履行。该协议已终止案涉合同履行，应视为双方已协商解除合同，无需再行起诉要求解除案涉合同。依法民事主体在从事民事活动中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。故原告起诉要求解除案涉合同，由被告立即返还购房款及利息并赔偿其已偿还第三人按揭贷款本息及相应利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地创见公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告侯子轩偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初1999号案件民事调解书中确认由被告大地创见公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告侯子轩在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地创见承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告大地创见公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告侯子轩与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年4月18日签订的合同编号为130687508-2012-20171933572的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、驳回原告侯子轩的其他诉讼请求；三、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，侯子轩的还款义务终止，即侯子轩已经不再是还款义务人，上诉人应当按照有关规定将侯子轩的贷款记录变更为结清状态。对于剩余按揭贷款的清偿问题，已经在河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1999号民事调解书中予以处理，上诉人在本案中再次提出诉请，构成重复诉讼，应予驳回。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31504.00元，由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年六月二十三日 法官助理 王立娟 书 记 员 李云骐