北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8338号上诉人(原审原告)：尹胜，男，1968年11月25日出生，住北京市海淀区。被上诉人(原审被告)：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。上诉人尹胜因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人尹胜，被上诉人爱家营公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹胜上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持尹胜的诉讼请求。2、本案诉讼费由爱家营公司承担。事实和理由：一审判决没有准确把握住该房屋租赁合同纠纷一案的核心矛盾，审理过程亦未考量当事人双方对合同解读、理解发生争议后面的背景，审判结论、依据文字用词模糊。一、2018年5月初，爱家营公司经纪人多次主动联系尹胜，希望尹胜将标的资产委托给爱家营公司管理。期间爱家营公司多人多次实地查勘标的资产现场，告知尹胜拟托管标的资产的预期租金收益并对现场拍照。在资产委托谈判过程中，爱家营公司经纪人主动告知尹胜，为提升居住品质和客户舒适体验度，增加标的资产的市场竞争力，爱家营公司会为标的资产配置品牌家电、配备符合环保要求的家具。合同正常到期后，房屋内配置的家具、家电均归尹胜所有，明细见签署合同《附件三：标的资产配置单》。二、2020年7月15日资产管理服务期届满前，当尹胜拟按要求准备办理公寓交割手续时，却发现当初委托收房时经纪人承诺、合同签署的附件清单中应配齐的家具、家用电器等物品全部没有。尹胜和爱家营公司门店管家、管理负责人多次交涉，但爱家营公司百般狡辩，回答说“家具、家电根据租户的需求配置，租户若有要求才配置，你对合同理解有误”。未果后，投诉至爱家营公司相寓总部，爱家营公司总部客服和法务人员给尹胜的答复是签订的合同不是配家具、家电的合同种类，该合同附件三：标的资产配置单条款是标准合同格式，不表示一定要配置。三、附件三《标的资产配置单》与合同条文具备同等法律效力，是合同文本不可分割的部分。四、尹胜认为涉诉房产的合同本质上是一份通过资产配置、提供资产增值管理服务以达到提高市场占有率的租金收益目的合同，合同条款及附件具有强烈的资产配置引导性、不是爱家营公司所主张的制式合同。爱家营公司辩称，同意一审判决，不同意尹胜的上诉请求。本案涉及的合同是制式合同，这个合同约定的装修配置都是为了提升租客的租住品质，根据租户的实际需求进行装修配置，本案中爱家营公司并没有承诺过尹胜进行装修配置。尹胜向一审法院起诉请求：1．判令爱家营公司给付尹胜家具家电折款22000元；2．判令爱家营公司给付尹胜违约金4378.5元；3．判令爱家营公司给付尹胜厨房台面修复费用6000元、厨房厨具电磁炉修复费用800元。一审法院认定事实：涉诉位于顺义区裕庆路20号院×号房屋（以下简称涉诉房屋）登记在尹胜名下单独所有。2018年5月13日，尹胜（甲方）与爱家营公司（乙方）签订关于涉诉房屋的《北京相寓资产管理服务合同》（合同编号为AFWT10203803ZY），主要条款如下：……第二条、资产管理服务期限及标的资产收益，（一）资产管理服务期限：资产管理服务期限为2018年5月15日起至2020年7月18日止。若甲方晚于本协议约定的交付时间将标的资产交付乙方，则资产管理服务期限应顺延相应天数。（二）预计甲方租金收益：双方经评估后一致认为，标的资产预计租金收益为3475元／月。（三）增值收益：为提升租客租住品质，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务，由于装配的投入提升标的资产价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额为增值收益。增值收益的分配详见第二条第六款……（六）装修配置服务费：为提升租客租住品质产生增值收益，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务。申方认可乙方装修配置方案并由乙方承担100％的成本，本合同第二条第三款约定的增值收益作为装修配置服务费100％归乙方所有。（七）装修配置期：若有装修配置需求，甲方同意在约定装修配置时给与乙方0天的装修配置期，甲方同意装修配置期不取得租金收益。如因节假日、政策、天气等不可抗力原因导致无法施工，则装修配置期应根据实际情况进行顺延……第四条、标的资产的装修及配置，（一）标的资产的装修改造：资产管理服务期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构。同时，甲方将配合乙方办理装修改造所需的相应手续、审批、许可或文件。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。（二）标的资产的配置设施：1．资产管理服务期间，甲方同意乙方对标的资产进行必要的配置，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有。配置内容详见附件三《标的资产配置单》。2．合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费（折旧费计算方式参见第八条（一）中的配置设施损失费计算方式），乙方应将相应配置设施交由中方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态……第五条、标的资产的维护，（一）甲方的维修责任：资产管理服务期间，根据维修基金标准，乙方按照附件四维修范围承担相应维修责任。发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知。甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者其他解决方案。若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则乙方有权进行相应处理，上述产生的相应费用乙方有权在结算时从甲方应得租金收益中扣除。（二）乙方的维修责任：资产管理服务期间，乙方按照附件四维修范围承担相应维修责任。（三）维修基金：甲方同意向乙方交纳300元／资产管理周期的维修基金，维修基金所涵盖项目见本合同附件四《维修项目明细表》。甲方同意乙方从第2次转付甲方的租金收益中扣除，若租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期转付甲方的租金收益中扣除。维修基金的使用以每一资产管理周期为单位，自标的资产交付后生效，乙方承担该年度内附件所述维修项目不多于人民币5000元的维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当转付甲方的租金收益中扣除超出部分费用。资产管理期限内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，按25元／月收取维修基金，其中不足15天的不予计算，超过（含）15天的按一个月计算……第七条、合同解除及续期……（五）标的资产返还：合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。（若有装修配置）已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装配的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能锁最高管理权限。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将标的资产按当时状况进行封存，如封存日之后标的资产出现物品丢失、损坏或产生其他损失山甲方自行承担。第八条、违约责任及争议解决办法……（五）逾期责任：任何一方逾期支付款项或逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付逾期行为对应应付款项万分之五的违约金。逾期交付标的资产的，对应应付款按当前资产管理周期应付租金收益总额计算……第九条其他……（四）合同生效：本合同经甲乙双方签字或盖章后生效，附件与合同正文具有同等法律效力……附件三：标的资产配置单。家具：床（1.2m／1.5m／1.8m）单价700-2000（元）、床垫（1.2m／1.5m／1.8m）单价400-1000（元）、床头柜（450＊400＊530）单价200-1000（元）、衣柜（两门／三门）单价700-2000（元）、书桌（1000＊500＊750）单价350-1200（元）、书椅（非转椅）单价150-400（元）、客厅沙发（单人位／双人位／三人位）单价800-3000（元）、客厅茶几（1200＊600＊450）单价260-800（元）、地柜（1200＊400＊500）单价460-600（元）、餐桌（1400＊700＊750）单价390-1000元、餐椅单价150-400元、洗手柜单价700-1500元、灶台柜单价900-1500元、厨房水盆柜单价500-700元、操作台柜单价400-1500元、书架单价150-500元，以上品牌均为相寓定制；电器：微波炉美的、200-400元，冰箱（两门／三门）美的／TCL、1000-1500元，洗衣机（波轮／滚筒）美的／TCL／小天鹅、900-1900元，空调（1P／1.5P）美的／TCL、1800-2800元，电视机（32寸／43寸／49寸）美的／TCL、1200-2900元，电视支架（适用32寸／40-50寸）乐哥、60-80元，燃气热水器（8升／10升）万和、650-1600元，电热水器（40升／45升／50升／55升／60升）万和、490-3000元，油烟机万和、580-1500元，灶具万和、190-1200元，厨宝（373＊267＊254）万和、350-500元；家居：窗帘、相寓定制、视窗户条件，以实际安装为准；宽带、视小区条件，以实际安装为准；智能锁：相寓定制，视门的条件，以实际安装为准。上述物品全部为全新……附件四：维修项目明细表……4．电器，油烟机、灶具，甲方维修项目：因自然老化、自然损坏整体更换，维修基金维修范围：油烟机故障检修、零配件更换……6．橱柜，橱柜、台面，甲方维修项目：因自然损坏、老化等需整体更换，因各种暗藏管线引起的拆移，维修基金维修范围：故障检修、零配件更换……爱家营公司将涉诉房屋出租给案外人王雪岚至2020年7月18日。2020年7月18日合同到期后，王雪岚与尹胜签订了关于涉诉房屋的租赁合同后并未从涉案房屋搬离。尹胜并未与爱家营公司办理房屋交接手续。关于未办理交接的原因，爱家营公司称，因为尹胜于王雪岚签订了合同，王雪岚不配合清空房屋，故无法进行交接。尹胜认可，合同到期后，爱家营公司已经付清涉案房屋的租金，未办理房屋交接手续不影响尹胜对涉案房屋的实际使用和管理。爱家营公司称，未办理房屋交接手续对其没有任何影响。庭审中，尹胜称，涉诉房屋是精装修房屋，精装修自带了厨房的灶具、油烟机、橱柜、洗手柜、灶台柜、厨房水盆柜、操作台柜，我方自行配备了空调、电热水器、窗帘，除此之外，附件三标的资产配置单中其他物品均应由爱家营公司配备完毕，对于配备物品的数量、规格都是爱家营公司自行决定，我方不做要求。爱家营公司称，合同附件三是制式版本，所有的合同都有这一页，合同并未约定我方需为尹胜配备物品。爱家营公司认可，涉诉房屋没有配备任何物品，是空着租出去的。一审法院认为，尹胜与爱家营公司就涉诉房屋所签订的《北京相寓资产管理服务合同》系双方真实意愿，且实际履行至合同到期终止，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。本案焦点之一是涉诉房屋的家具家电未配置齐全是否应由爱家营公司折价补偿尹胜。尹胜称在签约时爱家营公司公司经纪人承诺会按照附件三把家具家电配置齐全，合同正常到期后，家具家电就会给尹胜。爱家营公司称双方签署的合同是制式合同，根据涉诉合同来看，尹胜没有给爱家营公司配备任何装修配置期限，也不存在尹胜所述爱家营公司承诺给其装修配置，根据合同约定配备的家具家电所有权归爱家营公司所有。一审法院认为，根据《北京相寓资产管理服务合同》的约定，爱家营公司并未在合同条文中明确配置物品的种类及数量，在租期内新配置设施的所有权也属于爱家营公司，该合同并未明确约定尹胜在租期结束时可得的物品。因此，尹胜要求爱家营公司给付家具家电折款的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。关于尹胜主张爱家营公司支付违约金一节。一审法院认为，根据双方陈述，租赁合同于2020年7月18日到期后，尹胜即与案外人签订了房屋租赁合同，虽然双方未就涉诉房产进行交接，但是并不影响尹胜对于涉诉房产的实际使用及管理，故尹胜据此主张爱家营公司违约，缺乏事实和法律依据。至于尹胜主张的爱家营公司逾期配置家具家电的责任一节，前文已经就此作出论述，此处不再赘述。因此，对于尹胜主张爱家营公司支付违约金的请求，一审法院难以支持。关于厨房台面修复费用及电磁炉修复费用。根据双方签订合同附件四的约定，爱家营公司维修基金负责故障检修、零配件更换等，因自然老化、自然损坏、整体更换等，系应由尹胜负责维修的项目。本案中，尹胜并未举证证明厨房台面、电磁炉系存在故障或需更换零配件，故其要求爱家营公司给付修复费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回尹胜的全部诉讼请求。一审案件受理费三百一十五元，由尹胜负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。二审中，经本院询问，尹胜提出要求爱家营公司配置相应设施设备的合同依据为涉案合同第四条第（二）项的约定，设施设备品类及具体金额依据附件三《标的资产配置单》的约定。爱家营公司表示上述条款的含义为，该公司会依据租户的需求对上述设施设备进行配置，但涉案合同中并未实际配置。尹胜上诉称爱家营公司工作人员在签订涉案合同前曾向其承诺配置上述资产，爱家营公司对此予以否认，尹胜未就此提供证据佐证。对于所主张违约金，尹胜明确为爱家营公司未按期向其返还或折价赔偿所配置家具家电等设施设备的违约责任。对于所主张大理石台面更换及电磁炉灶具修复费用，经本院询问，尹胜表示，在涉案合同的履行期间未向爱家营公司提出过更换和修复的主张，其系在合同到期时方才得知上述损坏，现尚未实际修复和更换；审理中尹胜亦未就所主张损失数额提供相应证据佐证。本院认为，本案二审争议焦点在于：爱家营公司与尹胜是否约定为涉案房屋配置相应设备设施，进而应否向尹胜折价赔偿，并承担延期交付的违约责任；爱家公司应否承担大理石台面及电磁炉灶具修复的费用。对于配置设备设施问题，尹胜明确所提诉讼主张的合同依据为涉案合同第四条的约定，依据上述合同条款的文义内容，并结合上下文及其他合同条款的约定进行解释，不能得出双方明确约定爱家营公司负有为涉案房屋配置设施设备义务的结论。尹胜主张爱家营公司为获取客户资源在签订合同前向其作出了相关口头承诺，结合租赁市场存在的不规范现象其上述陈述虽不乏一定可能性，但在爱家营公司予以否认的情形下，尹胜仍对此负有举证责任，本案中尹胜并未提供证据对此予以证实，应承担不利的诉讼后果，即本案中尹胜所提现有证据无法证实双方存在相应口头约定，亦不足以对前述合同条款作出目的解释以佐证双方存在尹胜所述相关约定。综上，尹胜要求爱家营公司对相应设施设备折价赔偿并支付延期交付违约金的上诉请求，缺乏有效证据支撑，本院不予支持。对于大理石台面及电磁炉灶具修复费用问题，尹胜认可尚未进行实际修复及更换，未提供修复损失的相关证据，且自述在涉案合同履行期间并未向爱家营公司提出过相应主张，即现有证据既无法证实其所述损害系发生于涉案合同履行期间，亦无法证实损失的数额，一审未支持其相关诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，尹胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由尹胜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年六月三十日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  卢园园