广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1375号上诉人（原审原告）：张仕建，男，1975年9月22日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县平山镇x房，公民身份号码4413××××××××2533X。委托诉讼代理人：王翠完，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄龙峰，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈秉辉，男，1985年7月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县平山镇x房，公民身份号码441××××××××××××235。原审第三人：惠东县万通房产中介服务有限公司，住所地惠东县××××华侨城地段恩歌源东方御景x号。法定代表人：林雪魁，总经理。上诉人张仕建与被上诉人陈秉辉、原审第三人惠东县万通房产中介服务有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初5370号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张仕建上诉请求：1、请求判决撤销一审判决，判决被上诉人陈秉辉向上诉人返还多支付的购房款185581元；2、请求判决撤销一审判决，判决被上诉人陈秉辉向上诉人返还面积差异的房价款暂定为30000元；3、请求判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，结合上诉人在一审后取得的证据，证明本案认定案件事实的证据存在错误。具体如下:一、关于合同金额事实部分。上诉人与被上诉人陈秉辉于2017年8月18日签订了《雍盛苑x售房合同书》，约定由上诉人购买被上诉人拥有的雍盛苑x二楼02号房的物业，合同打印的约定售价为402710元，付款方式为签订合同时付1万元订金，办理按揭面签前监管资金10万元，签订不动产权证过户前付92710元；余款20万由银行按揭支付。但是，在双方签订的购房合同中，合同的金额均存在涂改并篡改为人民币438050元，且在篡改处没有上诉人的签字确认，上诉人与被上诉人陈秉辉也没有达成任何合同修改的补充协议，上诉人从未与被上诉人陈秉辉达成修改合同价格的意思表示，被上诉人陈秉辉单方篡改合同价款内容属于无效行为。因此，上诉人始终认为交易房产的成交价应为402710元，被上诉人陈秉辉存在多收上诉人房款金额为人民币438050-402710＝35340元，应当返还给上诉人。而该项请求在一审中未有予以认定。二、关于房屋计量面积事实部分。购房合同约定的面积与实际交付的房产面积不符，被上诉人陈秉辉在签订合同过程中存在故意模糊概念以及与中介人恶意串通，损害上诉人合法权益。依法被上诉人应当向上诉人返还面积误差比的房款。（1）涉案房产初始登记于被上诉人名下，涉案房产系新房销售，并非二手房交易；原审法院已经认定，“被上诉陈秉辉父陈某开发惠东县平山镇南湖爱华围（A、B、C三栋、层高九层）房产，登记在被上诉人名下进行销售，其中大部分房产自行销售，另有少部分房产委托第三人通过房产中介公司销售。”但一审后，上诉人通过到国土部门查询房产全部内档得知，被上诉人所售房产为其个人亲自开发后通过办理房产产权分证业务后，将房产销售给上诉人，本案销售的房产客观上并非二手房交易。且依据调取房产内档材料显示，被上诉人系参与了涉案房产报建、测绘、分证、销售全流程。其是在销售房产前，就明知房产的面积以及测绘数据，并且依据被上诉人在销售给上诉人前办理房产分证的证据反应，其是明知销售给上诉人物业的套内面积为68.16平面，建筑面积为79平米。但却在房产交易合同中采用“滴水面积”这一概念蒙混上诉人。（滴水面积这一计量方式来源于我国土地法及其管理规定，房产所有权人仅对房产滴水线内的土地享有使用权）。换言之，被上诉人在格式合同中所承诺上诉人的交易面积为套内面积87平米，而实际上交付的房产套内面积仅为68.16平米，针对上诉人恶意欺诈上诉人的18.8平米部分的重大损失依法应当赔偿上诉人。（2）被上诉人提出涉案合同是按套计价出售明显不成立，其实质是按面积计价的合同；以套计价，不符合房产交易的交易习惯，本案的实质是被上诉人利用其专业优势、恶意欺诈面积，并拟定格式条款，欲侵占上诉人合法财产。（3）原审认定涉案房屋“以现状配套定价”，亦即约定按现状计价，并非按测绘面积核价，即使滴水面积与约定的滴水面积87平方米有偏差，亦不存在重新测绘的必要，据此，原告诉请购房约定的面积与实际交付的房产面积不符，与合同约定不相符，无事实依据，亦不予支持”是毫无事实和法律依据。况且，一审后上诉人通调取房产档案中的测绘报告得知，其实涉案物业套内面积仅为68.18平米。被上诉人陈秉辉提出“合同约定的滴水面积与《不动产权证书》记载的专有建筑面积概念不同”的答辩理由是恶意利用专业优势欺骗上诉人。原审对此采纳显然不当。本案中，双方在涉案合同中明确约定销售商品房的滴水面积87平方米，涉案《不动产权证书》为涉案销售商品房的产权登记证书，该不动产权证书中登记的专有建筑面积为79.11平方米。计算出涉案房屋面积差异百分比为21.7%【计算方式为:（87-68.16）÷87×100%＝21.7%】，按照房产合同价值计算，上诉人的损失已经达到8.685万元。但一审中，因上述人不掌握房产具体测绘数据，仅按合同约定上诉人要求被上诉人返还面积差异的房价款暂定为30000元依法有据，原审不予支持显然不当，请二审法院依法给予纠正。综上所述，上诉人认为结合一审后上诉人所调取到新的证据，证明原审法院认定事实有误，导致适用法律错误。请二审法院在查明本案客观事实后依法改判，并维护上诉人的合法权益为盼。被上诉人陈秉辉未向本院提交书面答辩意见。张仕建向一审法院起诉请求:1、判令被告返还多支付的购房款185581元；2、判令被告返还面积差异的房价款暂定为30000元（面积差异以法院委托机构测量为准）；3、本案诉讼费等各项费用由被告承担。一审法院认定事实：原告张仕建从事物业电工一职，被告陈秉辉父亲陈某开发惠东县平山镇南湖爱华围（A、B、C三栋，层高九层）房产，登记在被告名下进行销售，其中大部分房产自行销售，另有少部分房产委托第三人万通房产中介公司销售。第三人万通房产中介公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2016年6月23日，住所地惠东县××××华侨城地段恩歌源东方御景x号，经营范围：房产中介服务。原告张仕建欲在县城购买房产，前往涉案房产雍盛苑楼盘了解，见售楼处有一中介，即前往该中介商议，经该中介即第三人万通房产中介公司职员周某接待。原告查看楼房现状后，拟购买惠东县平山镇x房。2017年8月11日，第三人在办公住址处出具收款收据（编号：0002384），收取原告款项20000元，该收据注明：“…交来购买雍盛苑诚意金（房号202号）……20000.00元现金，收款人刘强……”。2017年8月18日，原告张仕建跟随第三人万通房产中介公司职员周某前往雍盛苑售楼处，由原告（买方、乙方）与被告（卖方，甲方）签订一份《雍盛苑x售房合同书》该合同主要内容为：“……一、工程根况：地理位置，位于惠东县平山镇x……带电梯的框架结构的住宅楼，首层架空为车辆停放位，二层以上为住宅（首层含滴水处的空地，处置权归甲方。乙方如需车位另外租售）……三、各户售价：你购买的x（三房二厅），滴水面积87平方米，以现状配套定价。该户为（人民币）438050元（但按揭的不动产他项、评估、公正、保险等费用，则由乙方承担支付）。四、付款方式：签订合同时付1万元订金，办理按揭面签前付监管资金10万元，签订不动产权证过户前付97050元；余款20万元由银行按揭支付（如不具银行按揭条件，银行不予按揭的，乙方应用现金或抵押贷款方式补足余额给甲方）。五、交房时间，在正常情况下，银行按揭额度到达甲方账户后，三个工作日内交房；现金支付的客户付清款后，即可交房办证……七、本合同一式二份，由甲、乙双方各执一份，自签订付款之日起生效。”【注：该合同条三条“你购买的二楼02房（三房二厅）”的原打印体为“（三房一厅）”，在签订合同时修改为“（三房二厅）”；原打印体为“该户为（人民币）402710元”，在签订合同时修改为“该户为（人民币）438050元”；第四条中原打印体为“签订不动产权证过户前付92710元”，在签订合同时修改为“签订不动产权证过户前付97050元”；此外，被告主张该合同书一式两份，一份由原告收执，另一份由第三人收执】。2017年8月21日，原告张仕建通过妻子黄某账户取现金100000元，交付被告陈秉辉。2017年11月23日，被告就案涉房产惠东县平山镇x房缴交契税2514.19元【税收缴款书（税务收现专用），编号（161）粤地x号】、代交（代开）税额12570.97元（广东增值税普通发票，No：29153658）。2017年11月24日，原告通过妻子黄某账户转账汇付90000元被告父亲陈某名下账户。2018年2月8日，原告就案涉房产取得不动产权证【粤（2018）惠东县不动产权第x号】。尔后，原告将涉案不动产权证交付被告办理银行按揭贷款。2018年8月24日，原告以借款人的身份填写《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》【该借据注明借款金额22万元，借款期限120个月（从2018年08月24日至2028年08月24日，年利率5.88%，借款用途为购房，还款方式为等额本息】。同日，被告父亲陈某出具收款收据（编号：04808464），该收据列明内容：“收到仕建购x202房由邮政银行转来按揭款22万余欠7000.00元，共227000元。”（诉讼期间，原、被告均认可余款7000元以现金方式交付）2020年7月28日，原告张仕建提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。本院于2020年8月5日立案受理。诉讼期间，原告张仕建于2020年8月7日提交（寄交）申请书，申请委托测绘机构对涉案房产的滴水面积和建筑面积进地测绘，本院未予准许。一审法院认为,原告张仕建与被告陈秉辉于2017年8月18日签订的《雍盛苑x售房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同书约定涉案惠东县平山镇x房的交易价款为438050元，该价款不存在误解、胁迫等情形，不存在申请撤销的原由。经核，原告依约付款20000元、100000元、90000元、220000元、7000元共437000元，未超合同约定价款438050元。据此，原告诉请多付购房款185581元，依据不足，不予支持。合同约定：“售价：你购买的二楼02房（三房二厅），滴水面积87平方米，以现状配套定价”，亦即约定按现状计价，并非按测绘面积核价，即使滴水面积与约定的滴水面积87平方米有偏差，亦不存在重新测绘的必要，据此，原告诉请购房约定的面积与实际交付的房产面积不符，与合同约定不相符，无事实依据，亦不予支持。第三人万通房产中介公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张仕建的诉讼请求。案件受理费4534元，由原告张仕建负担。本案二审期间，上诉人张仕建提交了证据：一、《惠东县不动产登记资料查询结果证明》；二、《广东省房地产买卖合同》；三、税收缴款书；四、房产内档（陈秉辉住宅楼）；五、房产内档（案涉房产）；六、滴水面积百度百科结果。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，对于上诉人的上诉请求能否得以支持，分析如下：在本案房屋买卖合同中，出卖方为被上诉人陈秉辉，买受人为上诉人张仕建，从卖房主体、合同文本、交易流程等方面来看均有别于普通商品房的销售，虽然双方签订的《雍盛苑x售房合同书》第三条约定房屋滴水面积87平方，但同时约定以现状配套定价，并未约定房屋单价、测绘面积等，上诉人可至现场查看房屋状况，对于房屋面积大小情况可在购房前即有充分了解，结合上诉人的付款时间节点和金额，可以证明双方是按照合同约定的交易流程完成交易，双方自愿签订的合同并已遵照履行，上诉人以房屋价款、房屋面积存在差异为由要求退还款项及赔偿损失的上诉意见，本院不予支持。综上，上诉人张仕建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4534元，由上诉人张仕建负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧