新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终650号 上诉人（原审原告）：艾则孜·吐逊，男，1956年10月16日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。 被上诉人（原审被告）：肖朋涛，男，1990年5月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。 上诉人艾则孜·吐逊因与被上诉人肖朋涛租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院（2021）新2928民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月17日进行调查，充分询问和听取了双方当事人的意见，未开庭进行了审理。本案现已审理终结。 艾则孜·吐逊上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院的（2021）新2928民初字第141号民事判决，支持艾则孜·吐逊的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审审理程序错误。一审审理时间为2021年2月22日，法院依职权调取证据先后进行了三次恢复审理，最终开庭时间为2021年2月27日，而判决书于2021年2月22日就下发了。2.一审撤销当事人自愿签订的合同错误。双方于2019年6月20日在自愿、平等的情况下订立合同。合同签订后，肖朋涛也未受到原商铺所有人或其他第三方的任何阻挠。艾则孜·吐逊把店铺转给第三方出租，原商铺所有人没有表示不同意或以任何形式主张权利。肖朋涛在未申请将商铺原所有人作为第三人参加诉讼的情况下，法院未查明事实，处理依据错误。 肖朋涛辩称，一审法院撤销艾则孜·吐逊和肖朋涛的合同是正确的，合同是平等的，艾则孜·吐逊和肖朋涛签订的合同本身就不诚实，房子不是艾则孜·吐逊的，其以原房东的名义欺骗肖朋涛签订合同，是无效合同。 艾则孜·吐逊向一审法院起诉请求：1.继续履行双方于2019年6月20日签订的合同；2.判令肖朋涛支付2020年租金25,000元、违约金5,000元，合计30,000元。 一审法院认定事实：高某某系阿瓦提县博斯坦公园商住楼XX号的所有人。2019年3月18日，艾则孜·吐逊与高某某签订房屋租赁合同，约定：“出租方（甲方）：高某某，承租方（乙方）艾则孜·吐逊，经双方商定订立房屋租赁合同，明确双方的权利和义务，并严格遵守下列条款。一、甲方自愿把属于自己的位于阿瓦提县博斯坦公园商住楼XX号门面租给乙方使用。二、租赁期限：2019年3月20日至2024年3月19日，合同期满后，如需要续租，需提前一个月告知甲方，停租提前做好搬迁工作，延迟搬迁将支付相应的租金和违约金。三、租金及押金：租金前三年11,000元（壹万壹仟元整）后二年每年15,000元（壹万伍仟元整）押金3,000元（叁仟元整），于每年3月20日前付清。四、乙方要严格遵守应按相关收费标准，按时缴纳房屋租金，水费、电费、暖气费及其他各项费用。五、乙方租赁期间不得从事非法活动和损害公共利益的活动，必须服从当地社区的管理。六、乙方交付租金后如要装修须经过甲方同意，装修不得违反商铺的安全，不得改变整体结构。七、乙方如要转租或转让须经甲方同意，否则甲方有权解除合同，损失乙方自行承担。八、甲乙双方必须遵守本合同各项约定，不得违约。如果哪一方违约将给另一方支付5,000元违约金”。 同年6月20日，艾则孜·吐逊与肖朋涛签订房屋出租合同，约定：“房屋出租方（甲方）：艾则孜·吐逊，租房人（乙方）：肖朋涛。一、甲方自愿把属于自己位于阿瓦提县永鑫商贸城对面的双层楼出租给乙方使用。二、租赁期限：2019年6月20日至2024年6月20日止，共5年。租费每年25,000元，每一年的出租费每年必须要付清。三、乙方要严格遵守应按相关收费标准，并按时交房屋租金，水费、电费、暖气费及其他各项费用。四、乙方租赁期间不得从事非法活动和损害公共利益的活动，必须服从当地社区的管理。五、甲乙双方必须遵守本合同，不得违约。如果哪方违约，支付5,000元违约金”。 2020年6月30日，肖朋涛与田某某签订房屋租赁合同，约定：“出租方（甲方）：田某某，承租方（乙方）肖朋涛，经双方协商一致就乙方承租甲方房屋，订立本合同。第一条：乙方租赁甲方位于阿瓦提团结东路以北人民公园南侧XX商铺，租赁房屋建筑面积为86.04平方米。年租金合计：（大写）壹万伍仟元，（小写）15,000元。自2020年6月30日至2021年6月30日止。第四条：租赁期间，乙方负责承担其承租房屋所发生的费用，租赁期间的水费、电费、暖气费、物业费都由乙方缴纳”。 2020年6月17日，艾则孜·吐逊向高某某交纳租金15,000元，高某某出具收条，载明：“今收到艾则孜·吐逊付博斯坦商住小二楼门面房房租（2020年）15,000元（壹万伍仟元整）”。同年6月20日，肖朋涛从涉案房屋搬离。高某某与艾则孜·吐逊至今未解除双方于2019年3月18日签订的房屋租赁合同。 一审法院认为，本案争议焦点：1.艾则孜·吐逊与肖朋涛于2019年6月20日签订的房屋租赁合同继续履行，有无法律依据；2.艾则孜·吐逊要求肖朋涛支付2020年租金25,000元、违约金5,000元，合计30,000元，有无法律依据。 焦点1：《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。艾则孜·吐逊与高某某签订的房屋租赁合同合法有效，且合同第七条约定：“乙方如要转租或转让须经甲方同意，否则甲方有权解除合同，损失乙方自行承担”。2019年6月20日，艾则孜·吐逊未经高某某的同意将涉案房屋转租给肖朋涛，违反法律的规定，艾则孜·吐逊与肖朋涛签订的房屋租赁合同违反法律的规定，为无效合同，且肖朋涛于2020年6月20日已从涉案房屋搬离，故艾则孜·吐逊要求继续履行与肖朋涛于2019年6月20日签订的房屋租赁合同的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。焦点2：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。艾则孜·吐逊与肖朋涛签订的房屋租赁合同为无效合同，2019年7月8日肖朋涛已向支付租赁费25,000元，且肖朋涛2020年6月20日已从涉案房屋搬离，故要求肖朋涛给付2020年租金25,000元、违约金5,000元的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持；被告肖朋涛的辩解意见符合法律规定，法院予以支持。遂判决：驳回艾则孜·吐逊的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 艾则孜·吐逊提交《装修合同》，证明艾则孜·吐逊从高某某处承租涉案房屋后，对房屋进行装修，肖朋涛使用了房屋内的桌椅板凳和食堂物品，现在肖朋涛不租了，应将物品和房屋返还。肖朋涛质证认为房子是艾则孜·吐逊从他人处接手的，艾则孜·吐逊后又和高某某签订的合同。肖朋涛承租时不用的东西艾则孜·吐逊拉走了，桌椅板凳、厨房用品在房子里。因该证据系艾则孜·吐逊与案外人签订，本院对该证据与案件关联性不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，庭审中肖朋涛向法庭及艾则孜·吐逊播放其手机中的视频，证明2020年11月4日，肖朋涛当着社区民警的面，将案涉房屋的钥匙交给了艾则孜·吐逊。 本院认为，本案争议焦点为：1.艾则孜·吐逊与肖朋涛于2019年6月20日签订的房屋租赁合同继续履行，有无法律依据；2.艾则孜·吐逊要求肖朋涛支付2020年租金25,000元、违约金5,000元，合计30,000元，有无法律依据。 关于艾则孜·吐逊与肖朋涛于2019年6月20日签订的房屋租赁合同继续履行，有无法律依据。经庭审查明，肖朋涛已于2020年6月20日从案涉租赁房屋内搬离，并在他处另行租赁房屋经营饭店，肖朋涛以自己的行为表明不履行合同义务，虽然艾则孜·吐逊未提出解除合同请求，但双方继续履行合同已无现实必要，故对艾则孜·吐逊要求继续肖朋涛继续履行合同的诉讼请求，不予支持。 关于艾则孜·吐逊要求肖朋涛支付2020年租金25,000元、违约金5,000元，合计30,000元，有无法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。……”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违法法律、行政法规的强制规定。”本案中，艾则孜·吐逊和肖朋涛签订的《房屋出租合同》并不违反上述法律规定。虽然艾则孜·吐逊将案涉房屋转租给肖朋涛未经原房屋所有人高某某同意，但高某某对艾则孜·吐逊转租行为并未明确表示反对，也未主张与艾则孜·吐逊解除合同，且高某某依据和艾则孜·吐逊签订的《房屋出租合同》收取了租金，故一审法院认定艾则孜·吐逊和肖朋涛签订的《房屋出租合同》无效，不符合法律规定，本院予以纠正。关于艾则孜·吐逊主张的2020年租金和违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，肖朋涛在《房屋出租合同》履行期间，于2020年6月20日搬离该出租房屋，以实际行为表明不履行合同义务，存在违约，其应当向艾则孜·吐逊承担违约责任。因双方在《房屋出租合同》中约定：“双方必须遵守本合同，如一方违约，需向对方支付违约金5,000元。”故该违约金5,000元相当于肖朋涛因违约给艾则孜·吐逊造成的损失，本院予以支持。在庭审中，肖朋涛认可其于2020年11月4日将出租房钥匙交给艾则孜·吐逊，故肖朋涛应当向艾则孜·吐逊支付2020年6月21日至2020年11月4日（133天）期间占用房屋的租金，即25,000元/年÷365天×133天＝9,110元。 综上所述，上诉人艾则孜·吐逊的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院（2021）新2928民初141号民事判决； 二、肖朋涛于本判决生效后十日内向艾则孜·吐逊支付房屋租金9,110元，违约金5,000元，合计14,110元； 三、驳回艾则孜·吐逊其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费275元，由艾则孜·吐逊负担146元，肖朋涛负担129元。二审案件受理费550元，由艾则孜·吐逊负担292元，肖朋涛负担258元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冀俊齐 审 判 员 徐建如 审 判 员 张 振 二〇二一年六月二十八日 法官助理 马 妮 书 记 员 吕 雯