山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终997号上诉人（原审被告）：荣成市方圆房地产有限公司，住所地山东省荣成市成山大道中段299号。法定代表人：岳建波，董事长。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，山东晓鸣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王海荣，男，1958年12月9日出生，汉族，住上海市青浦区。原审第三人：北京宏创伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北黄木场街2号院3号楼19层1905。法定代表人：何银江，执行董事。委托诉讼代理人：姚琦，北京雷石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明世，北京雷石律师事务所实习律师。原审第三人：天津臣信房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路18号B座105-14（集中办公区）。法定代表人：蒋琳，经理。委托诉讼代理人：柯菲菲，女，该公司员工。上诉人荣成市方圆房地产有限公司（以下简称“荣成方圆公司”）因与被上诉人王海荣及原审第三人北京宏创伟业房地产经纪有限公司（以下简称“北京宏创伟业公司”）、天津臣信房地产经纪有限公司（以下简称“天津臣信公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣成方圆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王海荣一审的诉讼请求。事实和理由：1.王海荣自愿购买了无产权的储藏室，双方已形成事实合同关系，并非一审认定合同未成立，也不存在退还款项的事由。2018年8月8日，荣成方圆公司为王海荣出具收款收据载明收取王海荣储藏室（地下室）款43624元，且双方于2018年9月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》对商品房的交付等进行详细约定，储藏室的交付根据交易习惯均是随商品房一同交付。在合同签订、王海荣购买储藏室时，荣成方圆公司已告知储藏室无产权不能写入购房合同，因此合同中无关于储藏室的任何约定，但王海荣仍同意购买使用权并支付款项，王海荣的付款行为即体现已知并接受的事实。储藏室的面积15.587ｍ2，价格43624元，与荣成方圆公司和其他所有业主签订《储藏室使用权协议》约定的价格均相符。无论是王海荣交纳的储藏室价款还是购房合同中无储藏室的约定，均能证明荣成方圆公司出售的是储藏室的使用权。因此在签订《商品房买卖合同（预售）》时，王海荣对储藏室“无产权”之状况应属明知，仍然签约、付款，该行为属于自甘风险，且王海荣未能举证证明所购买的是有产权的储藏室。储藏室虽无产权登记信息，但并非法定禁止交易之标的。对买卖储藏室的使用权双方已达成合意，是双方的真实意思表示、内容不违反法律法规的禁止性规定，对价款、位置、交付等均可以确定，买卖行为成立且有效。2.储藏室使用权的合同关系已于2018年8月8日形成，王海荣要求退还款项、支付利息无事实和法律依据。王海荣的第二项诉讼请求为解除双方之间的买卖储藏室合同，即双方对合同的成立均无异议。北京宏创伟业公司、天津臣信公司在一审的陈述及荣成方圆公司提供的与其他业主签订的《储藏室使用权协议》能够证明出售的均是储藏室的使用权，不存在合同无效、可撤销的情形，且也超过撤销权的行使期间。目前储藏室具备交付条件、荣成方圆公司亦不存在违约行为，一审判令荣成方圆公司支付利息，没有合同约定也无法律依据。3.一审判决改变王海荣诉请的争议焦点，剥夺荣成方圆公司的答辩权，属于程序违法。一审庭审中，各方均未对合同是否成立进行过主张、答辩，一审也未将合同是否成立作为争议的焦点进行审查，而在判决中直接陈述及确认合同未成立，不符合民事诉讼法的相关规定。4.一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……。该规定并非强制性规定，不是所有合同必须形成书面合同，也不是所有合同必须具有第十二条规定的全部内容。同时第十条明确规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；第三十六条亦规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。而本案并非必须采用书面形式订立合同，且王海荣也履行了付款的主要义务。一审适用《中华人民共和国合同法》第六十条为当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第六十一条、第六十二条规定前提为合同生效后，当事人对部分内容约定不明确的可以补充及就有关内容约定不明确仍不能确定的适用的规定；第一百二十五条为当事人对合同条款的理解有争议的适用规定。上述规定的前提即合同生效后，而一审法院据此判定合同未成立。同时，一审适用的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》已于2021年1月1日废止，而一审判决的时间为2021年2月19日。王海荣辩称，1.一审判决有误。（1）在日常生活中，房屋买卖有两种：一种是普遍的房屋所有权买卖，无许在书面房屋买卖协议中注明所有权的四项权能；另一种是特殊的房屋使用权买卖，必须在协议中表明房屋使用权。一审认定《签约审批单》中的储藏室是未注明使用权的房屋买卖，并与荣成方圆公司于2018年8月8日出具的储藏室收据相吻合，应属房屋所有权买卖，为此认为“储藏室有无产权双方未约定”不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款之规定；（2）一审认定“双方经协商就拟购买楼房的位置……达成了一致”有误。《签约审批单》虽约定王海荣购买的储藏室为22号，但未附图确认该储藏室的具体位置、朝向。现荣成方圆公司任意确定22号储藏室的位置（系无窗户，大部分储藏室均有窗户，对此王海荣不予认可；（3）一审认定“北京宏创伟业公司又与天津臣信公司达成协议，同意由天津臣信公司作为分销商为案涉项目招揽客户”没有证据予以佐证。北京宏创伟业公司作为荣成方圆公司独家销售的代理人，无权与天津臣信公司达成房屋分销协议。该两公司在一审庭审中相互串通的表述，纯属为掩盖荣成方圆公司抽逃国税的事实。2.荣成方圆公司的上诉理由不能成立。（1）荣成方圆公司主张合同签订时已告知储藏室无产权不能写入合同，与《签约审批单》约定的储藏室属产权房不符，且无证据证实荣成方圆公司告知过王海荣储藏室系使用权房；（2）荣成方圆公司主张购房合同中无关于储藏室的任何约定，但王海荣仍同意购买使用权并支付了款项，违背事实。王海荣于2018年8月8日按《签约审批单》约定支付22号储藏室款43624元，与2018年9月17日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》无关，该两者是各自独立的房屋买卖关系；（3）荣成方圆公司以《商品房买卖合同（预售）》无储藏室的约定为由，推定王海荣应当知道储藏室是使用权，并排除《签约审批单》约定的储藏室为所有权房的事实，无事实和法律根据。更何况王海荣在支付了房款30万元(包括储藏室43624元)后，荣成方圆公司才提供预先打印的格式合同，所对应约定的条款（包括违约责任等）均不对等，明显不利于王海荣，且不允许王海荣进行修改补充，否则产生的一切经济责任均由王海荣承担。荣成方圆公司的该行为系不讲诚信，与法相悖。3.一审针对储藏室所争议的事实已进行举证、予以查清，不存在程序违法的情形。4.一审仅在本院认为部分引用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，实际上并没有以该条款作为依据进行判决，不存在一审适用法律错误的问题。综上所述，一审判决虽有欠缺，但与王海荣的诉讼请求基本相同(仅经济损失利息少计算)，故王海荣未提出上诉，请求驳回上诉，维持原判。北京宏创伟业公司述称，同意荣成方圆公司的上诉请求。天津臣信公司述称，该事宜与天津臣信公司无关，天津臣信公司无答辩意见。王海荣向一审法院起诉请求：1.在王海荣、荣成方圆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》购房总价款基础上如实更正增加7万元的购房款，并由荣成方圆公司出具发票；2.荣成方圆公司返还王海荣交付的储藏室款43624元及利息6056元（2018年8月9日起算至2020年12月8日止，按金融机构计收逾期贷款计算利息）。诉讼过程中，王海荣撤回第一项诉讼请求；将诉讼请求的第二项明确为：解除王海荣、荣成方圆公司之间的买卖储藏室合同，荣成方圆公司返还储藏室款43624元及利息6962.4元（2018年8月9日至2020年12月31日，共计876天，按银行基准贷款利率上浮40%）。一审法院认定事实：2018年1月14日，荣成方圆公司与北京宏创伟业公司签订《项目销售合作协议》，约定：北京宏创伟业公司以荣成方圆公司名义销售荣成方圆公司开发的“水岸名邸”项目。北京宏创伟业公司又与天津臣信公司达成协议，同意由天津臣信公司作为分销商为案涉项目招揽客户。王海荣于2018年7月29日、8月8日到“水岸名邸”项目售楼处拟购买房屋，双方经协商就拟购买楼房的位置、建筑面积、单价及各种优惠、交纳定金及部分房款的付款时间达成一致，王海荣在客户确认一栏内签名，北京宏创伟业公司工作人员唐茹在置业顾问一栏内签名、张大伟在案场经理/主管一栏内签名、聂新丽在客服管理部和客服管理部复查一栏内签名、郭淼在总监签字一栏内签名、荣成方圆公司财务人员王宁在财务确认一栏内签名。根据2018年8月8日的《签约审批单》，王海荣同意购买A4-1-205、建筑面积95.4ｍ2的房屋及22号建筑面积15.58ｍ2的地下室（储藏室）。王海荣于2018年8月8日付清储藏室价款43624元。2018年9月17日，王海荣、荣成方圆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：王海荣以740936元的价格购买荣成方圆公司开发的70幢2层205号房屋，合同未对储藏室的买卖进行约定。案涉储藏室不能办理产权证。2020年11月20日，王海荣诉至一审法院。诉讼中，一审法院依法追加北京宏创伟业公司、天津臣信公司作为本案第三人参加诉讼。荣成方圆公司称与王海荣签订了《储藏室使用权协议》，荣成方圆公司在王海荣购买储藏室时已告知储藏室无产权不能写入购房合同，王海荣自愿购买了无产权的储藏室使用权，但未提供相应的证据证明。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案，王海荣、荣成方圆公司就储藏室的买卖所签字确认的《签约审批单》对包括储藏室基本状况、交付使用条件及日期等主要内容均未进行约定，未对储藏室的基本状况如有无产权及有无窗户等进行约定，王海荣、荣成方圆公司未就买卖储藏室的主要条款达成一致。且不能通过协议补充以及合同有关条款或交易习惯确定，也不能依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定予以明确。故王海荣、荣成方圆公司就储藏室的买卖合同未成立，荣成方圆公司应当将收取的储藏室款退回给王海荣，并应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，赔偿王海荣的利息损失。王海荣要求荣成方圆公司退还储藏室款并给付利息的诉讼请求，予以支持。因王海荣、荣成方圆公司并未就储藏室的买卖达成合意，故王海荣主张解除与荣成方圆公司签订的买卖储藏室合同，与事实不符，不予支持。王海荣要求荣成方圆公司给付的利息标准无事实和法律依据，不予采信，对超过应得利息部分的诉讼请求不予支持。荣成方圆公司虽称双方签订了《储藏室使用权协议》，荣成方圆公司在王海荣购买储藏室时已告知该储藏室无产权不能写入购房合同，王海荣自愿购买了无产权的储藏室使用权，但并未提交证据证明，其答辩意见不予采信。王海荣自愿撤回部分诉讼请求，系其对自己诉讼权利的合法行使，予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2021年2月19日判决：一、荣成市方圆房地产有限公司于判决生效后十日内退还王海荣储藏室款43624元，并向王海荣支付利息损失（利息计算办法：自2018年8月9日起，至2019年8月19日止，以43624元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年12月31日止，以43624元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算）；二、驳回王海荣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890.60元，减半收取计445元，由荣成市方圆房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。荣成方圆公司主张其与其他业主均签订了《储藏室使用权协议》，至于与王海荣之间的《储藏室使用权协议》是漏签还是遗失不清楚，同时提交了荣成方圆公司与案外人刘绍先签订的《储藏室使用权协议》予以佐证。王海荣对此不予认可，认为荣成方圆公司主张王海荣系漏签没有证据证实。经审理查明，一审庭审中，王海荣在明确第二项诉讼请求时陈述该请求即表示不要储藏室。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：1.一审法院是否存在程序违法的情形；2.王海荣要求荣成方圆公司退还储藏室款及利息是否有事实及法律依据。关于一审法院是否存在程序违法情形的问题。王海荣的诉讼请求为解除双方之间的买卖储藏室合同，荣成方圆公司返还储藏室款43624元及利息6962.4元，对此，一审已组织双方就案涉储藏室买卖合同效力的相关事实分别进行了陈述、答辩，同时进行了举证、质证。合同是否成立、是否应予解除等问题，系人民法院需依职权予以审查认定，依据并非双方当事人的陈述、答辩。故，即使一审未将合同是否成立作为争议的焦点进行审查，亦不存在程序违法之情形。关于王海荣要求荣成方圆公司退还储藏室款及利息是否有事实及法律依据的问题。王海荣与荣成方圆公司相关人员签字确认的《签约审批单》只对包括储藏室在内的房屋编号、建筑面积、价款进行了约定，对房屋的基本状况、交付使用条件及日期等主要内容均未进行约定，亦未对储藏室的基本状况如有无产权、窗户等进行约定。据此，该《签约审批单》虽由王海荣的签字，但在性质上应属于荣成方圆公司的内部文件，双方若完成交易，还需签订正式的房屋买卖合同，此后双方确实就购买的房屋（205室）签订了《商品房买卖合同（预售）》，但并未对买卖储藏室之事进行约定，同时荣成方圆公司现亦无证据证实在王海荣购买储藏室时已告知该储藏室无产权不能写入《商品房买卖合同（预售）》、王海荣自愿购买及与王海荣签订了《储藏室使用权协议》。故，一审依据相关的法律规定认定双方之间的储藏室买卖合同未成立，判令荣成方圆公司返还王海荣储藏室款及利息，具有事实和法律依据，本院予以维持。同时《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条明确规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》虽已于2021年1月1日废止，但本案事实发生于2018年，故一审依据该司法解释的规定予以判决，亦无不当，本院予以支持。综上所述，荣成方圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890.60元，由荣成市方圆房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  张燕妮审判员  侯善斌二〇二一年六月十日法官助理马文姣书记员刘金凤