四川省绵阳经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）川0793执异28号异议人（案外人）：黄睿，男，生于1994年4月29日，汉族，住四川省成都市武侯区。申请执行人:四川蓝鹰投资管理有限公司，住所地：四川省什邡市蓝剑大道。法定代表人：钟篪，该公司总经理。被执行人：绵阳市通达房地产开发有限责任公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。法定代表人：邓其友，该公司总经理。本院在执行申请执行人四川蓝鹰投资管理有限公司(以下简称“蓝鹰公司”)与被执行人绵阳市通达房地产开发有限责任公司(以下简称“通达公司”)借款合同纠纷一案中，案外人黄睿不服本院（2020）川0793执259号协助执行通知书冻结租金行为，向本院提出执行异议。本案依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人黄睿称：2015年2月16日，其与通达公司就位于绵阳市涪城路11号红宝石大厦一层的房屋（建筑面积约527平方米）签订《房屋买卖合同》，房屋总价为3625.76万元，其已累计支付购房款1465.26万元，因案涉房屋没有完成所有权初始登记，故未办理房屋过户。《房屋买卖合同》已经绵阳市中级人民法院生效法律文书确认合法有效。2015年2月16日，通达公司将案涉房屋交付给申请人占有、使用，并履行了交付手续，之后申请人与承租人康琳建立租赁关系，康琳又与绵阳市涪城区睿华通讯器材经营部、绵阳城区顺吉通讯器材经营部相继建立租赁关系，申请人依法享有案涉房屋的使用权和收益权，案涉房屋的孳息也应由买受人所有，租金已与通达公司无关。异议申请人不是（2020）川0793执259号案件被执行人，贵院有权冻结通达公司有关的债权，却无权干涉买受人对红宝石大厦底层门面享有的使用权、收益权。故请求：依法撤销（2020）川0793执259号协助执行通知书“冻结你/你单位因占用红宝石大厦一层部分在建工程所应当支付的占用费（租金），冻结期间未经本院准许不得向被执行人绵阳市通达房地产开发有限责任公司或第三人支付”的协执内容。本院审理查明：申请执行人蓝鹰公司与被执行人通达公司借款合同纠纷一案，生效执行依据为绵阳市中级人民法院（2001）绵经初字第37号民事判决书。案涉建筑物红宝石大厦系在建工程，根据绵阳市不动产登记中心反馈的登记信息显示，国有土地证号绵城国用（1997）字第7989/1778号的门牌号码、土地坐落为“涪城路115号”，权利人名称为“绵阳市通达房地产开发公司”。通达公司于1995年取得案涉商品房预售许可证，证载售房单位为“绵阳市通达房地产开发有限责公司”，项目名称“红宝石大厦”，房屋坐落地点“涪城路117号”。通达公司分别于1999年6月23日、1999年8月31日、2000年4月11日向中国工商银行绵阳市分行直属支行贷款1000万元、500万元、160万元，并以“红宝石大厦”在建工程一楼1186.17平方米作为抵押，取得绵阳市房管局颁发绵房市房监他字第689号、1033号他项权证，他项权证载明抵押物范围分别为“红宝石大厦底层10-18*B-R轴共计627.51平方米，权利价值为1000万元，评估价值为1429万元；通达公司以涪城路117号红宝石大厦底层1-10×A-G轴，10-18×A-B轴钢混结构营业房558.66平方米在工行市分行直属支行抵押贷款1000万元，评估价值1500万元”。绵阳市中级人民法院受理上述债权执行案件[案号：（2001）绵法执字第218号]后，于2001年12月10日向绵阳市房管局送达了执行裁定书和协助执行通知书，查封了绵房市房监他字第689号、1033号他项权证登记的抵押物。2015年2月16日，通达公司作为甲方与案外人黄睿作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定将上述527平方米建筑物出售给黄睿，合同约定：“……3、甲方因借款1660万元，已经将包括但不限于本合同项下的房屋抵押给了中国工商银行绵阳市涪城区支行，办理了他项权证，现该笔借款已经逾期并进入法院强制执行程序（见附件三），同时甲方保证本合同项下的房屋与其他几笔借款均无关系。4、后因工商银行作不良资产剥离，已经将1660万元的债权转让给了长城资产管理有限公司；后长城资产管理有限公司（简称长城公司）将债权转让给了四川蓝鹰投资管理有限公司（简称蓝鹰公司）（见附件四）。甲方保证本次交易不会因侵犯蓝鹰公司的优先购买权而无效……”。同日，通达公司向黄睿交付上述房屋。截至2018年11月13日，黄睿通过自己转账和委托他人银行转账的方式向通达公司总共支付了部分购房款。2019年4月16日，案外人黄睿向绵阳市中级人民法院起诉通达公司，要求：1、确认双方2015年2月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、确认位于绵阳市涪城路11号红宝石大厦一层的房屋（建筑面积约527平方米）属于原告所有；3、请求判令被告履行案涉房屋过户登记致原告名下的义务，并按房屋买卖合同标的额的10%向原告支付违约金人民币362.576万元等。绵阳市中级人民法院经过审理，于2019年6月26日作出（2019）川07民初104号民事判决，判令：一、原告黄睿与被告通达公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告黄睿的其他诉讼请求。该判决已于2019年8月7日生效。另，本案执行过程中，申请人黄睿向本院递交一份《补充说明》，陈述其经过多次与通达公司确认，其购买的红宝石大厦底层部分门面并非蓝鹰公司享有抵押权的部分。根据调查，黄睿与通达公司签订的《房屋买卖合同》附件《一层平面图》中明确标明其购买建筑物范围系红宝石大厦一层“10-18*H-R”部分，系蓝鹰公司享有抵押权的绵房市房监他字第689号他项权证载明抵押物范围“红宝石大厦底层10-18*B-R轴共计627.51平方米”中的一部分。2020年2月26日，该案经绵阳市中级人民法院指定由本院执行，案号为（2020）川0793执259号。2020年11月26日，本院作出(2020)川0793执259号之四执行裁定书，裁定“冻结现占有、使用绵阳市通达房地产开发有限责任公司所开发的“红宝石大厦”各单位、个人因占用“红宝石大厦”一层部分在建工程所应当支付的占用费（租金），冻结期间未经该院准许不得向被执行人绵阳市通达房地产开发有限责任公司或第三人支付。”，并以（2020）川0793执259号协助执行通知书对绵阳市涪城区睿华通讯器材经营部、绵阳城区顺吉通讯器材经营部等因占用红宝石大厦一层部分在建工程应当支付的占用费（租金）进行了冻结。本院认为，首先，针对涉案房屋所有权问题，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”，根据本案查明的事实，案涉房屋的抵押登记信息、商品房预售许可证以及绵阳市不动产登记中心登记的土地使用权信息均可证明通达公司对案涉执行标的即红宝石大厦一层享有所有权，因建筑物出租产生的租金收益应当视为抵押物上的法定孳息，本院冻结案件被执行人名下预期收益的行为符合法律规定。其次，针对黄睿《房屋买卖合同》能否对抗法院强制执行租金问题，通达公司与黄睿签订的《房屋买卖合同》经生效法律文书确认合法有效，黄睿也已支付部分价款，但就权利性质而言黄睿享有的仅是债权，其明知案涉房屋已进入强制执行程序而购买，未能办理过户登记自身存在过错，其依据《房屋买卖合同》享有的债权对抗法院强制执行租金的异议申请于法无据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人黄睿的异议申请。案外人、当事人如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 杨雪波审 判 员 代洪明审 判 员 涂 欣二〇二一年六月十六日法官助理 赵涣伶书 记 员 尹 杨