营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0804民初2724号原告：丽丽，女，1982年03月03日出生，蒙古族，辽宁省鞍山市人，无业，现住鞍山市铁东区。委托代理人：张宝鑫，男，1974年7月19日，汉族，辽宁省鞍山市，无业，现住鞍山市立山区。系原告丈夫。被告：郭杰，女，1987年8月19日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：孙佩，辽宁昌赢律师事务所律师。原告丽丽与被告郭杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽丽及其委托诉讼代理人张宝鑫、被告郭杰的委托诉讼代理人孙佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告尽快迁出原告所属房屋户口；2.本案诉讼费由被告承担；3.承担合同违约责任，赔偿违约金2万元。事实与理由：原告于2016年12月7日于被告手里买到水岸尚品小区现住房,通过中介公司签订房地产买卖合同，合同约定卖方需在交付之前将户口迁出，今年小孩准备在鲅鱼圈上学，原告到派出所落户，发现原户口（为郭杰一家三口）仍未迁出，影响原告落户上学（有规定不能一屋两户)，与之联系，多次沟通无果，且态度日趋蛮横，拒不配合迁出。故起诉至法院，根据合同约定及诚信与公正原则请求依法判决被告尽快配合将户口迁出，并承担相关费用及违约责任。被告郭杰辩称，首先，本买卖合同并非真实存在，原告与答辩人不存在真实的买卖合同关系，是答辩人郭杰与李艳春之间的借贷关系。李艳春要求答辩人还款，把房屋作为让与担保，还他们之间的本金及利息，李艳春把房屋出卖给丽丽。李艳春说把房子给她，等答辩人具备偿还能力时，李艳春再把房屋还给答辩人。其次，被告并未收到首付款，李艳春与答辩人商议此房屋抵顶55.5万，涉案房屋的答辩人购买毛坯价格为53万，精装后市值为78万左右，实际交易价格明显低于市场价，由此可见以明显不合理的低价转让房屋非真实交易行为。而即使是真实交易，未约定履行先后顺序的，答辩人也享有同时履行抗辩权，原告应当先将房屋房款给付给答辩人，而户口迁出非答辩人合同义务，答辩人也不应承担违约责任。3、再次，答辩人的原户籍地为黑龙江省哈尔滨市巴彦县，性质为农业性质户口，因户籍政策无法迁回。关于违约责任的承担方式，根据我国目前户籍管理政策，户口的迁出需以本人申请并有房屋落户为前提。本人不申请迁出的，行政管理部门无权强行迁出，法院亦不能强制判决迁出。如判令答辩人迁出户违背当前户口管理政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。证据分别为：1.原告提供的房屋买卖合同一份，证明原、被告双方房屋买卖已全部完成，合同上虽然是李艳春代郭杰签字，但在房屋整个交易过程中郭杰都出面配合办理，现已办理完过户手续。被告质证为对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。仅在本合同的卖方处由李艳春代郭杰签字的字样，但并没有郭杰为李艳春出具的任何代理手续，且合同上约定房屋的买卖价格为55.5万元，答辩人在购买毛坯房屋时的价格就达53万元，精装后市值为78万元左右，该交易价格明显低。本院对该证据真实性予以采信，理由为系双方当事人的真实意思表示。2.原告提供的房屋产权证书一本，证明涉案房屋已办理变更过户。被告质证为真实性没有异议，产权证上显示权利人为丽丽、张宝鑫，共有情况为共同共有，答辩人认为缺少必要的原告张宝鑫应当为共同原告。本院对该证据真实性予以采信，理由为能够证明涉案房屋已经办理过户登记。3.被告提供的常住人口登记卡复印件，证明答辩人的户口籍贯为黑龙江省巴彦县现已迁出，因政策原因无法迁回。原告质证为真实性无异议，这并不是他不能迁的理由，他可以迁到别的地方，或者说迁到别的户口。本院对该证据真实性予以采信，对证明观点不予采信，理由为户口并非非要迁回原籍。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日原、被告以及案外人营口顺合实业有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：1.买卖双方通过居间方出售及购买位于营口市鲅鱼圈区的房屋，权属为房照，建筑面积132.27平方米。2.买卖双方同意房屋出售价格为伍拾伍万伍仟元整。买房需按照下列方式付款：A.买方需于本合同签订之日支付定金贰万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。B.定金外的付款方式选择贷款，买方申请商业贷款，拟贷款金额为人民币叁拾伍万元整，贷款年限15年，买方于本合同签订之日起至过户日，备齐购房首付款（定金除外）人民币壹拾捌万伍仟元，并于过户当日交由卖方。4.卖方需在过户当日内负责将房屋以签约现状交付给买方使用，交付之前卖方需将户口迁出，且该房屋相关费用全部结清（仅指交房前使用费），买方确认。合同还作了其它约定。原告在买方处签字，案外人营口顺合实业有限公司在居间方处盖章，在卖方处签字为李艳春代郭杰。合同签订后双方开始按照合同约定履行。原告称其向被告郭杰交付了房款，2016年12月30日被告配合原告办理房屋过户手续，原告丽丽及案外人张宝鑫取得坐落于25-水岸尚品10#楼-2011处房屋的产权证，房屋产权证号为辽（2016）营口鲅鱼圈不动产权第0002885号。房屋产权证办理完毕后，被告郭杰至今未将户口迁出该房屋。在审理过程中被告提出申请要求追加李艳春为被告参加诉讼。本院认为，原、被告以及案外人营口顺合实业有限公司签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应诚信履行合同约定的权利和义务。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，被告将房屋出售给原告，原告交付了房款，被告亦配合原告将涉案房屋产权过户至原告，根据合同约定被告应当在过户当日将户口迁出，但被告至今未按照约定将户籍迁出，构成违约，故被告应当承担违约责任。关于违约金数额，原告主张2万元，结合本案案情该主张过高，故本院酌定5000元为宜。关于原告要求被告将涉案房屋内所有户籍迁出的诉讼请求，因户籍管理属于公安部门的行政管理职能，不属于人民法院民事案件受案范围，故对原告的该请求本院不予审理。对于被告提出追加李艳春为被告的请求，因原、被告双方房屋交易过程中被告自己到不动产权部门办理过户手续，与李艳春无关，故对追加被告的请求本院不予支持。关于被告辩称房屋交易价格明显低于市场价并非真实交易的答辩意见，由于未举证证明，故对该意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条之规定判决如下：一、被告郭杰于于本判决生效后10日内给付原告丽丽违约金5000元。二、驳回原告丽丽的其它诉讼请求。案件受理费300元，由被告郭杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起１５日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  霍建军二０二一年六月二十二日法官助理路鑫书记员王丽梅附判决条款《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。