湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0112民初3580号 原告：殷新文，男，1988年8月3日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南房江湖信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道映日路599号梅溪四季家园二期商业2栋116号。 法定代表人：刘莉，经理。 委托诉讼代理人：武继良，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李白茹，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：郑花，国浩律师(长沙)事务所律师。 原告殷新文与被告湖南房江湖信息科技有限公司（以下简称“房江湖公司”）、湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷新文委托诉讼代理人李双红，被告房江湖公司委托诉讼代理人武继良、李白茹，富基公司委托诉讼代理人郑花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷新文向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还原告服务费8000元及利息（以8000元为基数，按照同期银行贷款利息的标准自起诉之日起计算至实际支付之日止）；2、请求判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。在本案的审理过程中，原告明确其诉请的服务费利息的时间段为立案受理之日至实际付清之日。事实与理由：2017年5月14日，原告因购买富基世纪公园77-78栋01单元十二层1201号房屋，在富基营销中心向二被告支付服务费8000元，二被告承诺8000元抵扣3万优惠，但是二被告并未向原告提供任何服务，也未给予原告任何价格优惠。二被告通过收取服务费的形式，恶意违背政府对房地产价格的备案制度，已经严重侵害了原告的合法权益，原告曾多次要求二被告返还服务费，但均无果。现特诉至法院，请求法院依法判决。 被告房江湖公司辩称，1、房江湖公司是接受富基公司的委托才收取了原告的8000元钱，所收的款项系用于抵扣富基公司应付给房江湖公司的中介服务费。被告富基公司在贵院同类案件的审理过程中均自认了交8千抵3万的优惠活动系由其开展。2017年4月，富基公司与房江湖公司签订了《转介代理协议》，根据该协议第31.5条：“甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。”因此，房江湖公司系依约接受富基公司的委托来接收了购房客户的8千元款项，并用于抵扣富基公司应付房江湖公司的中介服务费。2、原告事实上应当知道收取款项的实际主体应为富基公司，房江湖公司只是代办收款人。交8千元抵扣3万元的优惠活动，原告从始至终都知道且应该知道这就是房地产开发公司即富基公司所开展，被告房江湖公司只是中介方来代收款项。因为，如果不是开发企业的意思表示，作为购房者的原告是不可能将8千元交给仅作为中介的房江湖公司，因为房江湖公司是没有权利收取原告的款项的。而被告房江湖公司作为中介方，作为正规经营的合法公司，未经开发商同意及委托，也不可能收取这么多客户所交纳的款项。另外，这个承诺的款项也远远大于中介方成交后可得的佣金，房江湖公司也不可能自已赔本开展这个活动，收取这个费用。根据《民法典》第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第九百二十五条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”之规定，房江湖公司系受富基公司委托收取8千元并出具相应收据，而原告作为第三人知晓并同意，如富基公司未实现约定的优惠，返还费用的法律后果应由富基公司承担。3、被告提交的证据结算确认函及附表能够证明房江湖公司受委托收取的款项全部用于抵扣了富基公司应付的中介服务费。长沙市中级人民法院针对富基公司在其它购房者起诉返还服务费的同类案件所作出的生效民事判决书中，明确认可了被告所提交证据结算确认函的真实性，根据《民法典》第百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人，”杨帆系富基公司现场销售经理，陈阳系富基公司营销部总监，二人均以公司名义与房江湖公司对接，有权签字确认结算确认函及附表，而且结算确认函还有富基公司营销部的盖章，同时，根据房江湖公司与富基公司以往的交易习惯，可知在不需要转介代理协议约定签字人签名时，富基公司仍会结算佣金、进行团购费或服务费抵扣佣金。所以，结算确认函及附表能够证明房江湖公司受委托收取的8千元全部用于抵扣了富基公司应付的中介服务费。综上，在原告应当明知其所交款项系被告房江湖公司受富基公司的委托进行收款的前提下，原告主张权利的对象和承担还款义务的主体均应该是被告富基公司。因为开展交8000抵30000活动的主体是富基公司，款项的实际受益主体也是富基公司。房江湖公司只是代为收款人。根据合同的相对性等原则，如果本案中存在需要退款情形时，也应当是由富基公司向原告进行退款。故请求人民法院驳回原告对被告房江湖公司的全部诉讼请求。 被告富基公司辩称，1、原告诉讼请求已过诉讼时效，请求依法驳回。2、富基公司并非本系列案的适格被告。本系列案中，根据本系列案事实以及原告提供的证据，收取原告服务费及承诺为原告提供服务的主体为房江湖公司，故原告与房江湖公司之间存在服务合同关系。根据合同相对性原则，原告与房江湖公司因履行服务合同产生的纠纷，原告应以房江湖公司为被告提起诉讼。富基公司既未与原告签订服务合同，也未向原告收取任何服务费用，原告将富基公司列为本系列案被告，并要求富基公司与房江湖公司共同向其返还服务费用，没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回原告对富基公司的诉讼请求。3、房江湖公司已为原告提供了服务，原告服务合同的目的已经实现，其起诉要求退还服务费不应得到支持。如原告向房江湖公司支付的服务费被认定为8000元抵3万元购房款的服务内容，则原告已经获得了其主张的购房优惠服务，根据原告与富基公司签订的《富基·世纪公园楼宇认购书》、《商品房买卖合同》以及富基公司明源系统截图，富基公司给予了原告相应的购房优惠，并按照给予优惠后的价格与原告签订商品房买卖合同。因此，房江湖公司已为原告提供与富基公司签订《商品房买卖合同》等服务，原告也已实际上享受了交纳8000元服务费抵扣3万元购房款的优惠，原告无权要求退还服务费。4、本系列案中，不存在违背政府对房地产价格的备案制度之情形，原告以违背备案制度政策为由要求返还服务费，缺乏事实和法律依据。富基公司并未违背政府对房地产价格的备案制度，富基公司依法进行了备案。政府行政部门实施的商品房价格备案制度及作出的商品房销售规范要求，均属于政府行政部门对房地产开发企业的行政管理。该行政管理行为并不会对房地产开发企业和销售代理企业对外发生的民事法律行为造成影响，更不会导致所签订的相关合同无效。原告以违背备案制度政策为由要求返还服务费，缺乏事实和法律依据。5、原告殷新文户备案价为6620.75元，而合同单价为6551.04元，如果法院经审理认为富基公司、房江湖公司需要退还殷新文服务费，那么应退还的金额也应当扣除殷新文已享受的69.71元/平方优惠，即9862.5元。综上所述，原告对房江湖公司及富基公司提起的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 1、2017年，被告富基公司与被告房江湖公司签订三份《富基世纪公园客户转介代理协议》，委托时间分别为2017年4月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年12月31日；三份协议均约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为房江湖公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，甲方向乙方支付的服务费结算条件及标准为以客户付清首期款并完成签约以及银行面签手续办理完毕达到下款条件或已付清全部房款且签订完《商品房买卖合同》作为结算依据，乙方提交所有转介的结算清单（含成交单位房号、合同价款、客户名称、中介服务费用内容）予甲方，甲乙双方须在月底核算明细并确认，在乙方提供正式发票后于次月15个工作日内支付乙方中介服务费用；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。 2、2017年5月14日，房江湖公司向原告出具了收取8000元服务费的收据。2017年7月2日，原告与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定原告购买富基公司开发的富基世纪公园项目77-78栋1201号房屋，房屋建筑面积141.47㎡，房屋单价为6551.04元/㎡，总价为926775元，原告根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，该栋房屋销售时采取了交8千抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目77-78栋1201号房屋的备案价为6620.75元/㎡。庭审中，原告与被告富基公司陈述，服务费8000元不包括在房款里。 3、房江湖公司提交了两份结算确认函,结算确认函显示:2017年4月28日、2017年12月15日，房江湖公司与富基公司进行了两次结算确认，明确房江湖公司收取富基公司购房客户的团购金用于了抵扣三份《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给房江湖公司的中介服务费。 4、在庭审过程中，原告表示同意利息计算标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，明确起算时间为本案受理之日。 以上事实有《富基世纪公园客户转介代理协议》、收据、《长沙市望城区商品房买卖合同》、长沙市中级人民法院（2021）湘01民终255、609号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原告的主张是否已过诉讼时效？2、原告主张的服务费是否应当返还以及由谁返还？3、原告主张的利息是否应当支持以及如何计算？ 关于原告的主张是否已过诉讼时效的争议。本案诉求返还的8000元系基于原告参加“交8千抵3万元房款”优惠活动的事实而产生，故案由应为服务合同纠纷。二被告对于案涉房屋的备案价应为明知，但在销售时却以与备案价相同的价格进行销售，可知二被告并无为原告提供所谓优惠活动的主观意思表示，且二被告收取原告服务费的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，原、被告双方因收取案涉服务费形成的服务合同应为无效合同。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，才应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原告与房江湖公司因为收取服务费提供购房优惠而形成的服务合同被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还的请求权，故原告的起诉没有超过法定诉讼时效期间。 关于原告主张的服务费是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。本案中，原告与被告富基公司就案涉富基世纪公园项目77-78栋1201号号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门的备案价格仅相差9861.87元，该价差与3万元的优惠金额明显不符，原告并没有享受到额外的交8千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该8000元并不包括在房款里，收款方房江湖公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故原告主张的案涉服务费应当予以返还。本院依据公平原则,认为服务费按照实际优惠金额与被告承诺优惠金额的比例进行部分返还为宜，经核算，原告主张的案涉服务费应当返还5368元。二被告抗辩原告已实际享受交8千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价相同的情况可知，被告所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。 关于案涉服务费应由谁来返还的问题。本案原告支付的服务费是由房江湖公司收取并出具收据，应由房江湖公司负责返还。但富基公司与房江湖公司签订的《富基世纪公园客户转介代理协议》中，二被告对购房客户服务费的收取和分成进行了明确的约定，且原告案涉服务费的交纳时间在该“转介代理协议”或“合作协议”的期间内，故可认定二被告对收取原告案涉服务费的行为，双方是有合意的，因此，富基公司对房江湖公司应返还原告的服务费应承担共同返还责任。富基公司抗辩其未参与案涉服务费的收取和分成、其不是本案适格被告的抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张的利息是否应当支持以及如何计算的问题。由于房江湖公司、富基公司上述行为违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，违反了社会公共利益，其应向原告支付资金占用利息。关于利息如何计算，虽原告诉请按照同期银行贷款利息的标准计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，且原告在庭审中表示同意按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，故本院予以确认；关于利息起算时间，原告明确起算时间为立案之日，故房江湖公司、富基公司应以服务费5368元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自立案之日(即2021年5月13日)起至服务费偿还完毕之日止的利息，对于原告的该诉求，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告湖南房江湖信息科技有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内共同向原告殷新文返还服务费5368元；并以服务费5368元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2021年5月13日起至服务费偿还完毕之日止的利息； 二、驳回原告殷新文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告湖南房江湖信息科技有限公司、湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高 芳 二〇二一年六月十七日 法官助理 陈 潇 代理书记员  谭思佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。…… 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。