北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8831号上诉人（原审原告）：陈艳军，女，1978年3月26日出生，蒙古族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏相华，男，1969年5月9日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海波，男，1973年11月23日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人陈艳军因与被上诉人魏相华、刘海波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈艳军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持我的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由魏相华、刘海波负担。事实和理由：1.关于装修及附属物补偿价一节。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。陈艳军与魏相华签订的《租赁合同》第七条明确约定：装修费用由乙方负责，期满后不再承租时甲方不作任何补偿，合同期内乙方装修厂房的相关费用，在拆迁中获得的装修费用全部归乙方所有。根据该约定，可以认定魏相华对涉案厂房没有装修，陈艳军对涉案厂房进行了装修，并添置了附属物；在拆迁中获得的装修费用全部归陈艳军所有。陈艳军收到一审法院调取的拆迁档案，针对《非住宅房屋拆迁腾退补偿价格评估报告》中《估价结果通知单》将陈艳军装修及附属物作了具体的列明。据此，陈艳军接受涉案房屋后开展经营活动，基于客观需要，确实对涉案房屋进行了装修，并添置了附属物。根据双方租赁协议约定，无论陈艳军是否进行了装修及装修多与少，其装修及附属物补偿均应归陈艳军所有，况且陈艳军确对涉案房屋进行了装修。所以，一审判决魏相华给付陈艳军装修及附属物补偿价10000元，缺乏依据，违背双方合同约定及客观事实。2.关于停产停业综合补助费一节，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定：房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1)承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人(或次承租人）之间合理分配。本案中，陈艳军以涉案房屋为经营场所并经村、镇两级政府对涉案经营场所审批办理了营业执照，成立北京上京世纪商贸有限公司，并在此实际经营；魏相华未在涉案房屋办理营业执照。而且陈艳军与魏相华签订的《租赁协议》第七条明确约定“遇市政动迁乙方应得到政府给予的企业赔偿”。根据上述解答，涉案房屋所得的停产停业综合补助费应全部归陈艳军所有。一审判决以“鉴于该土地系自刘海波处租赁而来，刘海波和魏相华之间亦可能存在营业补偿款的分配问题。但上述补偿款并非专属于原告，魏相华作为次出租人，刘海波作为出租人，亦因拆迁行为丧失了营业利益，在合同无效的前提下，亦应获得一部分营业损失”。陈艳军认为，刘海波仅是土地的出租人，涉案房屋系魏相华所建与刘海波无关。且本案涉及的停产停业综合补助费是对以涉案房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营者（北京上京世纪商贸有限公司）的补偿，营业面积是以涉案房屋面积认定，与土地无关。同时，刘海波提供的其为法定代表人的北京鑫欧森工贸有限责任公司的营业执照和纳税证明作为拆迁依据应属于侵占行为。所以，一审判决认定被上诉人刘海波也应获得因涉案房屋而获得停产停业综合补助费，没有事实和法律依据。一审判决认定，陈艳军仅获得四分之一，违背双方合同约定及上述解答精神，有失公平、公正，应予以纠正。3.关于提前搬家奖、搬迁补助费一节。原判决提前搬家奖性质上属于拆除腾遐的“奖励”，而非“补偿”，确有不当。提前搬家奖应为对实际搬家人的补偿。涉案厂房的腾退工作全部由陈艳军完成。所以，提前搬家奖和搬迁补助费应归陈艳军所有。4.关于刘海波应承担共同给付一节。一审判决认定“被腾退人为刘海鹏，刘海波表示刘海鹏是自己授权签署的协议，对外法律关系均由自己负责，与刘海鹏无关”，即一审法院明知涉案的拆迁补偿款均由刘海波实际持有人。陈艳军认为，一审判决既未进一步查明刘海鹏与刘海波之间的法律关系，又未判决刘海波承担给付责任，直接导致无论判决结果如何都可能导致陈艳军的权益无法实现。一审判决未评析刘海波不承担给付责任的事实和法律依据，不符合法律规定。5.陈艳军与魏相华签订的《租赁协议》已经生效判决确认无效。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定作出本案判决，属于适用法律错误。魏相华辩称，同意一审判决，不同意陈艳军的上诉请求和理由。虽然合同约定陈艳军可以根据经营需要进行适当装修，但合同签订之后陈艳军并没有装修，一审中陈艳军也没有举证证明进行了装修，一审根据实际情形酌定10000元装修补偿系行使自由裁量权。关于停产停业损失，一审法院系根据三方当事人和导致合同无效的过错情况以及陈艳军拒绝腾退的情况，根据北京市高级人民法院关于房屋租赁合同的解答进行了合理的分配。陈艳军要求全部补偿没有依据。关于提前搬家奖励和搬家补助费，一审明确释明该费用不是损失，是拆迁方对被拆迁房屋所有人的奖励。陈艳军没有配合提前搬家，通过各种手段阻碍腾退，因此更不应该得到奖励。关于搬迁补助费，陈艳军在一审中主张六万多，一审根据搬迁实际情况判令50000元，我认为已经显失公平了。关于刘海波承担相关给付责任的问题，我认为本案的租赁合同是陈艳军和魏相华签订，根据合同相对性原则，应该在陈艳军和魏相华之间进行拆迁利益的分配，陈艳军要求刘海波承担给付责任没有依据。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。刘海波辩称，同意一审判决，陈艳军和我之间没有合同关系，本案不应由我承担支付相关款项的责任。陈艳军向一审法院起诉请求：1.判决魏相华、刘海波给付陈艳军装修及附属物补偿价149249元、停产停业综合补助费646722.5元、提前搬家奖258689元、搬迁补助费64672.25元，以上共计1119332.75元；2.本案诉讼费用由魏相华、刘海波承担。一审法院认定事实：2017年，魏相华曾以租赁合同纠纷起诉陈艳军要求腾退场地，赔偿相关经济损失等，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初12627号民事判决书，认定事实如下：2009年3月20日，魏相华（甲方）与陈艳军（乙方）签订《租赁协议》，合同约定甲方租赁给乙方使用的厂房坐落在大兴区XX工业园，土地性质为工业用地，占地面积1700平方米，建筑面积为1200平方米，甲方负责为乙方提供有效的动力电源及洁净的水源，使用费由乙方负责；租赁期间为2009年3月20日起至2019年3月19日止；厂房年租金2009年至2014年为76000元，2014年至2019年为80000元，租金交付方式为半个年度交付，到下一交款周期前10日交下半年的房租。合同签订后，陈艳军以租赁房屋为注册地址投资设立了北京上京世纪商贸有限公司并将租赁房屋用于仓储和居住。2012年6月15日，魏相华（甲方）与陈艳军（乙方）签订《补充协议》，双方将2012年3月20日至2019年3月19日的年租金调整为92000元。2016年11月16日，西红门镇XXX村村民委员会和西红门镇XXX村村民委员会发布告知书，告知书载明“西红门镇城乡结合部改造试点XX路沿线，12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动”“拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。”陈艳军称涉诉房屋自2017年1月15日之后停水停电，无法正常使用，魏相华称自起诉时，涉诉房屋还未停水停电。经现场勘查，租赁房屋院内已停水、停电，院落门前东西向道路两边大部分建筑已被拆除，但道路并未设置路障，行驶通行条件与之前并无变化；院落内右手边第1间房屋室内没有暖气管道，但陈艳军称自己从上一家租户接手时就没有暖气，并非自己拆除。经询问，涉诉房屋位于北京市大兴区西红门镇XXX村村委会北200米；陈艳军在2017年1月15日之后未再支付房租；该房屋所在土地系魏相华从刘海波处承租；魏相华称涉诉房屋系承租土地后自己建造，但建造时未办理相关合法准建手续，对此，陈艳军和刘海波均予以认可。大兴法院认为双方租赁合同无效，应予腾退，但因2017年1月15日之后租赁房屋停水停电，使用受到限制，综合考虑双方合同无效的具体情况并结合陈艳军租赁房屋的用途，对房屋占有使用费的支付标准予以酌定；据此，大兴法院作出一审判决：一、确认魏相华与陈艳军于二〇〇九年三月二十日签订的《租赁协议》和二〇一二年六月十五日签订的《补充协议》无效；二、陈艳军于本判决生效后十日内将上述协议中承租的位于北京市大兴区西红门镇XX工业园的房屋及院落腾退给魏相华；三、陈艳军于本判决生效后十日内给付魏相华房屋占有使用费（按照每月三千二百元的标准，自二一七年一月十六日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回魏相华的其他诉讼请求。陈艳军不服一审判决提出上诉，二审法院对一审结果予以维持。现该判决已经生效。陈艳军表示搬家时间为2018年二审判决生效（2018年6月28日）以后，未搬走期间的占用费均已交纳。庭审过程中，陈艳军申请法院向北京市大兴区西红门镇XXX村拆除腾退指挥部调取案外人刘海鹏与拆迁人所签拆除腾退补偿协议在内的全部拆迁档案，经法院调取拆除腾退补偿协议，腾退人为北京欣业城镇建设投资管理有限公司，被腾退人为刘海鹏，刘海波表示刘海鹏是自己授权签署的协议，对外法律关系均由自己负责，与刘海鹏无关。经查，腾退房屋面积为2886.89平米，实际营业面积为2508.25平米，房屋重置成新价2494281元，装修及附属物补偿298498元，一次性停产停业费1254125元，搬迁补助费144345元，提前搬家奖577378元，以上共计4768627元。刘海鹏签字日期为2016年12月28日。刘海鹏曾向北京欣业城镇建设投资管理有限公司申请拆迁预付款235万元，据刘海波陈述，其已经领取了差不多一半即220万的拆迁款。经核实，三方均确认9—18号房屋为魏相华建设，其中12和14号房屋被认定为非营业面积，经计算，魏相华租赁房屋的建筑面积为1333.62平米，认定营业面积约1309平米，被腾退企业营业执照显示为北京鑫欧森工贸有限公司（法定代表人刘海波），并附有相关纳税记录。陈艳军依据拆迁档案中认定的营业面积和单价，要求获得一次性停产停业补助为654530元。陈艳军主张租赁房屋用于仓储和宿舍，装修没花多少钱，但装修的票据时间太长没有保存，魏相华不认可陈艳军进行过装修，又称基本没有装修。陈艳军依据拆迁档案要求获得房屋重置成新价（含装修）为146663.5元，经核实拆迁档案登记表，附属物（含装修）重置成新价的补偿明细均为魏相华、刘海波两个院落一起统计，并未详细区分。另查，2011年3月28日，涉案土地系北京鑫欧森工贸有限公司（法定代表人刘海波）自西红门镇XXX村村民委员会和西红门镇XXX村村民委员会租赁而来，总面积为5.7亩，其中魏相华租赁约一半面积，建筑面积略小于刘海波。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故魏相华与陈艳军所签订的《租赁协议》及《补充协议》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案涉及的财产已经被拆除腾退并获得腾退补偿，故本案演变为陈艳军如何就腾退利益主张权益的问题。本案中，就陈艳军的诉讼请求，法院逐项分析如下：首先，关于装修损失。陈艳军主张自己进行过装修，但自述房屋用途为仓储及住宿，装修花钱很少，没有保存证据，对此，关于装修部分的腾退补偿，陈艳军并未提供充分的证据证实过装修，法院从现实及基础合同关系角度予以综合考量，从陈艳军房屋的用途来看，其作为仓储和宿舍使用，虽然不可能进行过多基础装修，但局部简单装修确为经营所必须，考虑陈艳军承租年限较长且剩余租期较短，一并考虑折旧及双方对合同无效的过错等因素，法院酌定支持陈艳军此项请求10000元；其次，关于提前搬家奖。提前搬家奖性质上属于拆除腾退的“奖励”、而非“补偿”，现合同无效，陈艳军仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，现主张按照拆除腾退标准取得该部分奖励，不属于正常履行合同而必然取得的收益，不构成陈艳军的损失，其无权取得该部分奖励，法院不予支持。再次，关于停产停业补偿。陈艳军因拆除腾退工作必然遭受营业损失，从拆迁房屋营业面积认定来看，陈艳军承租的房屋除12和14号房屋没有被认定为营业面积以外，其他均认定为营业面积，因此，从建筑面积和营业面积的对比来看，所有腾退房屋的建筑总面积为2886.89平米，最终认定实际营业面积为2508.25平米，而陈艳军承租房屋约定为1200平米，实际认定营业面积约1309平米。基于此，法院从总营业补偿的数额1254125元为基数予以综合考量。鉴于该土地系自刘海波处租赁而来，刘海波和魏相华之间亦可能存在营业补偿款的分配问题，在魏相华、刘海波整体拆迁的情况下，为了解决陈艳军拆迁利益的分配问题，法院结合三方的租赁状况，考虑陈艳军营业面积占总营业面积的比例，以及刘海波提供营业执照和纳税证明作为拆迁依据的现实状况，均一定程度上影响了营业损失的最终补偿数额，综合以上情形，陈艳军开庭时主张按照总营业补偿的一半即627062.5元进行分割，其要求较为合理，法院予以确认。但上述补偿款并非专属于陈艳军，魏相华作为次出租人，刘海波作为出租人，亦因拆迁行为丧失了营业利益，在合同无效的前提下，亦应获得一部分营业损失，以上分割方式是建立在陈艳军配合腾退的基础上的，而本案中，陈艳军在停水电的情况下拒绝腾退，对拆迁工作造成了现实障碍，法院将上述情况作为营业补偿份额的酌定因素予以综合考量。综上，法院综合酌定陈艳军获得627062.5元的四分之一即156765.6元作为营业补偿。再有，搬迁补助费144345元。鉴于陈艳军没有及时搬家，其对于合同无效后的房屋腾退义务怠于履行，故法院在考虑三方腾退的条件下，结合陈艳军承租的建筑面积占总面积的比例，以及法院分割停产停业补偿同样的事实和理由，陈艳军主张以64672.25元为基数进行分割较为合理，法院予以认定。同理，在存在多个租赁关系的条件下，该项费用并非专属于陈艳军，鉴于陈艳军向魏相华租赁的院落搬家行为主要由实际承租人进行，魏相华在两者之间予以辅助，综上，法院酌定陈艳军获得此项费用的50000元。需要指出的是，法院作出以上认定系基于魏相华、刘海波无法达成分割协议、且拆迁款没有全部到位的条件下，根据陈艳军、魏相华、刘海波彼此之间的租赁关系综合作出的认定，参照总体补偿标准和涉案房屋的实际承租情况，主要解决陈艳军和魏相华之间的利益分割问题，不影响魏相华、刘海波之间对于拆迁利益的相互认定及再分配。据此，一审法院于2021年3月22日判决：一、魏相华于判决生效后十日内支付陈艳军装修及附属物补偿价10000元、停产停业综合补助费156765.6元、搬迁补助费50000元，以上合计216765.6元；二、驳回陈艳军的其他诉讼请求。二审审理中，陈艳军提交一组视频，证明曾经对涉案场地进行过硬化。魏相华质证称，该组证据并非新证据，真实性、关联性、合法性均不予认可。刘海波质证称，交付租赁物时路面是完好的，是陈艳军自己压坏后进行的维修，不认可其证明目的。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据人民法院生效判决，陈艳军与魏相华签订的《租赁协议》《补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已经被拆迁腾退，一审法院认为陈艳军关于涉案房屋的财产返还及补偿问题转化为拆迁利益的分配问题，并无不妥，本院不持异议。本案中，陈艳军作为承租人，在合同无效后，有权向魏相华主张相应的拆迁利益；陈艳军与刘海波之间未建立租赁合同关系，故陈艳军要求刘海波支付涉案房屋的拆迁补偿费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于陈艳军主张的各项补偿费，本院逐项分析如下。关于装修及附属物补偿价。陈艳军主张装修及附属物补偿，应当提供证据证明其对涉案房屋进行了装修及添置附属物。但是陈艳军在一审中并未提交相应证据，其在二审中提交的视频仅能证明院落门口路面损坏，无法证明其对涉案院落进行了装修，一审法院根据陈艳军关于装修的陈述，综合考虑陈艳军经营所需以及租期较短等实际情况，酌情确定陈艳军获得装修及附属物补偿10000元，无明显不妥，本院予以支持。关于停产停业综合补助费。陈艳军因拆迁遭受营业损失，有权获得相应的停产停业补偿。考虑到陈艳军系从魏相华处租赁涉案土地及房屋，而本案的出租方刘海波亦在涉案场地处登记营业执照并依法纳税，一审法院在三者之间分配停产停业补偿并无不当。关于分配的基数，一审法院考虑陈艳军租赁场地及房屋的面积，以总营业补偿1254125元的一半即627062.5元作为分配基数，是妥当的，本院予以确认。停产停业补偿主要系根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，综合考虑陈艳军以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营、涉案房屋由魏相华建设、以刘海波为法定代表人的北京鑫欧森工贸有限责任公司系涉案土地的承租人且其亦以涉案场所作为住所地等因素，本院认为陈艳军获得的停产停业补偿为627062.5的二分之一即313531.2元，更为适当。一审法院对此处理方式欠妥，本院依法予以纠正。关于提前搬家奖。一审法院认为该项费用属于“奖励”而非“补偿”，并无不当，根据人民法院生效判决，陈艳军并未在限定时间内腾退场地和房屋，一审法院判决驳回其提前搬家奖的诉讼请求，是妥当的，本院予以支持。关于搬家补助费，一审法院综合考虑三方之间的租赁关系及陈艳军系涉案场地及房屋的实际承租人，酌情确定陈艳军获得该项费用50000元，并无不妥，本院不再予以调整。综上所述，陈艳军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2020）京0115民初8594号民事判决第一、二项；二、自本判决生效之日起十日内，魏相华向陈艳军支付装修及附属物补偿价10000元、停产停业综合补助费313531.2元、搬迁补助费50000元，以上合计373531.2元；三、驳回陈艳军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7437元，由陈艳军负担4955元（已交纳），由魏相华负担2482元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费12825元，由陈艳军负担10606元（已交纳），由魏相华负担2219元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年六月三十日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨