辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终283号上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺富邦房地产开发有限责任公司，住所地：抚顺市望花区雷锋路（东段）74号楼7号门市。法定代表人：姜丛德，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟芳芹，辽宁天威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵元生，男，1975年6月4日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张立霞，上海海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：于澜，女，1977年2月18日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：张立霞，上海海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人抚顺富邦房地产开发有限责任公司（以下“简称富邦地产”）因与被上诉人赵元生、原审第三人于澜房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。上诉人富邦地产的委托诉讼代理人孟芳芹，被上诉人赵元生及其委托诉讼代理人张立霞，原审第三人于澜及其委托诉讼代理人赵立霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦地产的上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或增加支持富邦地产要求被上诉人支付租金及违约金的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定室内维修的部分事实。一审认定“因维修供热管线，两处门市房的室内、门外一侧的路面被大面积挖掘，2019年9月23日开始进行室外回填。”2019年3月27日漏水发生在2号门市，富邦地产租给被上诉人的1号门市室内并没有进行维修。另外路面的大面积挖掘至2019年9月23日回填，是供热公司更换管线进行管线维修，与室内漏水的事没有关联。二、一审法院错误认为“富邦地产交付租赁物不符合合同约定用途，故被上诉人不应向富邦地产支付2019年9月18日至返还租赁物之前的房租及违约金”。富邦地产租给被上诉人的房屋，符合合同约定，能够正常使用。2019年3月27日2号门市漏水（漏水的责任人暂无法确定），20余天维修完毕，2019年4月27日房屋可以正常使用。按照租赁合同约定，被上诉人应在2019年7月18日缴纳下一年度租金，否则即违约，富邦地产有理由要求解除合同，要求被上诉人支付占用房屋期间的租金及违约金。2019年11月租用1号门市的原审第三人提起诉讼。诉讼期间并不影响房屋的正常使用，被上诉人占用房屋理应缴纳租金。被上诉人占用着房屋不使用，自行扩大损失，后果应由其自行承担。三、2号门市漏水与1号门市没有关联；在富邦地产租给被上诉人合同当中有一条是明确规定的是不准动房子的结构，被上诉人将1号门市、2号门市承重墙打开，使得2号门市漏水1号门市受影响，完全是被上诉人违约造成的。富邦地产要的是2019年9月18日至返还房屋这段租金，这个请求和漏水没有关联，因为这时候都完全修复完毕了，一审法院认为是原审第三人将房屋申请查封造成房屋不能使用，所以就没有支持富邦地产要租金的理由，富邦地产认为是原审第三人申请房屋的查封，在房屋能够正常使用的情况下不去使用，应由其自行承担损失，占有使用房屋就应当给付租金。被上诉人赵元生辩称，要求维持一审判决。2017年9月份2号门市开发商已经卖给了雷静，于澜是从雷静手中租的房屋，2018年9月18日份赵元生又从富邦地产手中租的1号门市，当时这两个门市是完全独立的，被上诉人在承租之前和开发商沟通了要打通个门市，开发商说可以打通但是我不承租的时候要恢复原状，开发商同意后被上诉人在两个门市之间只开了一个月亮门。两次跑水是在雷静那个门市中发生的，后来查找两次跑水是因为供热管线质量不合格导致的，这个问题是在另案中查明的案件事实，也是供热公司提供的相关证据，到2019年10月进行了小区的整个供热管网的换线，正好在被上诉人租的门市的屋里屋外，导致屋里屋外都有维修挖掘情况而无法营业。原审第三人于澜同意被上诉人赵元生答辩意见。富邦地产向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告就望花区门市签订的房屋租赁合同；2.判令被告从2019年9月18日起至起诉之日按照每月2917元的标准支付租金，即一年租金35000元；3.判令被告从起诉之日至腾迁之日每月按2917元支付租金；4.判令被告从望花区门市搬出，并将房屋恢复原状；5.判令被告支付违约金100000元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2017年9月15日，于澜与案外人雷静签订《门市租赁合同》一份，约定于澜承租位于抚顺市望花区门市房。2018年9月，富邦地产委托其员工关心与赵元生签订《房屋租赁合同》一份，约定赵元生承租富邦地产位于望花区门市，计租面积为68.58平方米，作为开办餐饮用途使用，租赁期为3年，自2018年9月18日至2021年11月7日止（其中免租50天），房屋年租金为35000元整。租赁合同签订后，于澜向富邦地产的代理人关心支付了一年房屋租金及物业费等，赵元生将位于望花区门市房屋的房门变更为窗户，并将其与望花区铁岭街14-1号楼-2号门市房中间的隔墙打通。上述两处门市房用于经营抚顺市望花区蒸饺老酒馆，登记经营者为于澜。2019年3月27日，位于望花区门市的供热管线发生漏水。因维修供热管线，上述两处门市房的室内、门口一侧的路面被大面积挖掘，2019年9月23日开始进行室外回填。2019年11月22日，于澜诉至本院，要求抚顺钢厂供热管道工程公司、富邦地产、抚顺富邦物业有限公司连带赔偿装修费、停业损失、房屋租金损失等共计518860元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，富邦地产与赵元生签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。关于富邦地产主张解除其与赵元生签订的房屋租赁合同一节，赵元生抗辩称应确认双方签订的租赁合同无效，但其并未提供证据证明双方签订的房屋租赁合同符合法律规定合同无效情形，同时赵元生亦同意不再履行上述租赁合同，符合合同解除的条件，故应确认双方解除此份合同。关于富邦地产要求赵元生从望花区门市搬出并将房屋恢复原状一节，双方签订的《房屋租赁合同》解除后，赵元生应当将案涉房屋返还富邦地产并将房屋恢复原状，此项主张本院予以支持。关于富邦地产要求赵元生支付从2019年9月18日至腾迁之日的租金一节，位于望花区门市暖气管线于2019年3月27日发生漏水情况，漏水情况发生后案涉房屋室内及室外进行暖气管线维修，导致案涉房屋无法继续经营，且在漏水情况发生后于澜诉至本院要求对因漏水造成的损失进行赔偿，在财产损害赔偿案件中因需对室内装修损失进行鉴定赵元生继续占用案涉房屋，在2019年9月18日后赵元生未能按照合同约定交纳租金并继续占用租赁物均系由于漏水导致，出租人即富邦地产应当向承租人即赵元生交付符合合同约定并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的租赁物，但在此期间富邦地产向赵元生交付的租赁物并不符合约定的用途，故赵元生不应向富邦地产支付本院确认应当返还租赁物之前的租金，但赵元生如不能在本院确定的期限内将租赁物返还富邦地产需要按照双方约定的租金即每月2916.67元向富邦地产支付占有使用费。关于富邦地产主张赵元生支付违约金100000元一节，赵元生系因租赁物无法正常使用未交纳租金，其不应向富邦地产支付违约金，富邦地产的此项主张本院不予支持。关于赵元生主张富邦地产赔偿其停业期间可获利益130000元，案涉房屋经营的抚顺市望花区蒸饺老酒馆登记经营者为于澜，且于澜针对案涉房屋漏水导致的停业损失等已经提起诉讼，故赵元生的此项主张本院不予支持；关于赵元生主张对于澜遭受的直接损失进行处理一节，于澜因案涉房屋漏水导致的损失已经提起诉讼，故此项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）赵元生于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》有效，于本判决发生法律效力之日解除；二、被告（反诉原告）赵元生于本判决发生法律效力之日起十日内将位于望花区门市房屋返还原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司，并将上述房屋恢复原状；三、被告（反诉原告）如不能在本判决第二项确定的期限内将位于望花区门市房屋返还原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司，应当向原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司支付房屋占有使用费[自被告（反诉原告）赵元生逾期返还租赁物之日起至实际返还房屋之日止，按照每月2916.67元标准支付]；四、驳回原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵元生的诉讼请求。本诉案件受理费3000元，由原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司承担2900元，由被告（反诉原告）赵元生承担100元；反诉案件受理费1450元，由被告（反诉原告）赵元生承担；由被告（反诉原告）赵元生承担的本诉案件受理费100元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司。二审期间，被上诉人赵元生、原审第三人于澜提交光盘一张，欲证明：2020年12月12日2号门市还在漏水的情况。富邦地产质证意见为：对真实性、关联性有异议，关于通知漏水的情况上诉人不清楚，所以究竟是什么时间漏水不清楚，而且视频中是2号门市漏水，与1号门市没有关联。本院另查明，2019年11月22日，于澜诉至一审法院，要求抚顺钢厂供热管道工程公司、富邦地产、抚顺富邦物业有限公司连带赔偿装修费、停业损失、房屋租金损失等共计518860元。一审法院作出（2019）辽0404民初3395号民事判决，判决：一、被告抚顺富邦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告于澜因跑水导致的房屋装修损失及停业损失330609.78元；二、被告抚顺富邦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告评估费6500元；三、驳回原告于澜的其他诉讼请求。宣判后，富邦地产不服，向本院提起上诉，本院于2021年5月26日作出(2021)辽04民终513号民事判决，该判决本院认为中有如下论述：……根据《抚顺市城市供热条例》及上诉人（富邦地产）与供热公司签订的供热合同，一审法院认定上诉人（富邦地产）为该供暖设施的产权单位及维护管理人正确，上诉人（富邦地产）未能尽到管理与维修责任，应当对案涉漏水所造成的财产损失承担民事赔偿责任。……，该判决结果为：驳回上诉，维持原判。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：富邦地产请求支付违约金和房屋租金是否有事实及法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案所涉行为发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”具体到本案，在富邦地产与被上诉人签订租赁合同履行期间，因望花区门市暖气管线于2019年3月27日发生漏水情况，事发后各方没有及时妥善处理好彼此的关系引起本案及另案的发生，加之由于管线维修，导致被上诉人无法正常使用案涉房屋已成客观事实，且富邦地产并未提交充足证据证明漏水原因系由于被上诉人的原因造成，故富邦地产的上诉请求不能成立，一审所判并无不当。综上，上诉人富邦地产的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人抚顺富邦地产开发有限责任承担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年六月十六日法官助理曲靖代书记员  刘鑫明