文书内容河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1886号上诉人（原审被告）：信阳市恒大商业运营管理有限公司。统一社会信用代码：91411500MA3XHDR9L。法定代表人：江梦，公司总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：孔冬冬，该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：何天华，男，汉族，1988年6月8日生，个体户，住信阳市息县。上诉人信阳市恒大商业运营管理有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人何天华房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人王亚鸽、孔冬冬，被上诉人何天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销、改判信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6647号民事判决书第（二）项为：“被告信阳市恒大商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告何天华支付其应分担的剩余租赁期内的装饰装修残值损失153499.8元、加盟费及品牌使用费1818元、应退还的履约保证金31477元、租赁费3612元，合计190406.8元”，或发回重审；2、请求二审法院依法判决被上诉人何天华将涉案房屋恢复原状、清水向上诉人交付或承担上诉人恢复原状的费用；3、本案一二审诉讼费用、评估费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决我司承担29166.7元品牌使用费和加盟费属于计算错误。根据原告提供的原告与福建省港英教育科技有限公司签订的《BBunion中心特许经营许可协议》、《补充备忘录》及品牌使用费、加盟费的银行支付凭证，证明双方加盟期限为5年，原告支付品牌使用费10万元，加盟费20万元，以上共计30万元，分摊到每个月的品牌使用费和加盟费的费用总计是5000元。按照一审法院的责任划分，我方承担70％的责任比例，则我方每个月只须承担品牌使用费和加盟费共计3500元。如果是按一审法院认定的被上诉人暂停营业5个月的标准计算，即3500＊5=17500元，一审法院要求我司承担29166.7元费用属于计算错误。二、一审法院认定被上诉人暂停营业5个月，从而判决上诉人承担5个月的加盟费及品牌使用费、返还租赁费属于事实认定错误。被上诉人在2019年10月30日至2020年1月1日期间正常营业，2020年1月25日至2020年3月13日全市因疫情停工期间，这两个期间的加盟费、品牌使用费均不应由上诉人承担，在此期间的租赁费也不应返还。上诉人只应承担2020年1月2日至2020年1月24日共计23天的加盟费、品牌使用费损失1818元，租赁费4319元。第一、通过上诉人向物业公司调取查询被上诉人的电表使用情况，可以看到，后台导出的数据显示2019年11月1日是76.13，2020年1月1日显示是107.04，由此可见，自2019年11月1日至2020年1月1日被上诉人共使用了30.91，根据计算公式30.91乘以40倍率为1236.4度电。被上诉人在2019年11月30日先缴纳了欠付的电费2456.3元，后充值450.7元和500元的预付电费。并且被上诉人的合伙人高华梅在2019年12月1日给楼管报了2019年11月份的营业额是3万。以上足以证明被上诉人在2019年10月30日羊山新区公安消防大队查封之日起至2020年1月1日在正常营业使用，未产生任何损失，上诉人不应承担2019年10月30日至2020年1月1日的加盟费、品牌使用费。2020年1月25日全市疫情爆发要求全部商场封闭直至2020年3月14日复工，疫情属于不可抗力因素，不可归因于被告，无法营业的损失不应由上诉人承担。因此上诉人不应承担2020年1月25日直至2020年3月14日的加盟费、品牌使用费。因此，上诉人只应承担2020年1月2日至2020年1月24日共计23天的加盟费、品牌使用费损失，3500／月÷31×23×70％=1818元。第二、被上诉人支付的2019年10月20日至2020年1月19日92天的租金33390元，在2019年10月30日至2020年1月1日期间正常营业使用，因此，被上诉人只应退还2020年1月2日至2020年1月19日17天的租赁费，且也应按照70％的责任比例分摊，因此被上诉人只应退还租金33390÷92×17×70％=4319元。2021年1月19号到2020年3月的损失不应由上诉人承担，是被上诉人欠物业费导致物业将房门上锁没法撤离。综上所述，请求贵院依法改判上诉人向被上诉人支付加盟费及品牌使用费1818元、租赁费4319元。三、一审法院应同时判决被上诉人将涉案房屋恢复原状、清水交付给上诉人或承担恢复原状的费用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在一审答辩期间，上诉人已要求被上诉人将房屋恢复原状，清水交付。一审法院判决解除双方签订的《租赁合同》，亦应判决被上诉人将房屋恢复原状，清水交房，否则，将侵害上诉人的合法利益，没有一次性解决纠纷。目前，房屋被被上诉人大量改造，被上诉人须将装饰吊顶、空间隔断、水电改造、排烟新风系统、消防设置改动（消防栓移位、喷淋、烟感改造）等恢复原状或承担上诉人恢复原状的费用。综上所述，一审法院认定事实错误，计算错误，漏判，请二审法院依法撤销原判、改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。何天华辩称，1、原审对上诉人应承担的加盟费及品牌使用费损失计算没有错误。加盟费5年即60个月共200000元，上诉人应承担5个月加盟费的70%即200000元÷60个月×5月×70%=11666.7元。依据品牌加盟协议，答辩人应支付的品牌使用费是每月5000元，已付的10万元只是预付的品牌使用费保证金，并不是5年的全部品牌使用费，5年的品牌使用费共计30万元。因此上诉人承担的品牌使用费为5000×5月×70%=17500元。两项合计29166.7元，并无错误。2、关于上诉人应承担加盟费、品牌使用费及返还租赁费的期限问题。原审已经查明，消防部门于2019年10月16日将答辩人的经营场所予以查封，并在大门上粘贴了封条。任何具有法律常识的人都知道，被查封的场所是不能再经营使用的，也是无法再使用的。电费只能说明电量消耗，属于间接证据，不能证明答辩人仍在坚持正常营业。并且水电费凭证由恒大物业公司提供，其和恒大公司是兄弟单位，存在利害关系，所提供的材料不能作为证据使用，其证明力低于封条的证明力。答辩人停业是因为查封，不是因为疫情，疫情爆发前已经因查封而停业。停业后因上诉人的多次组织而无法搬迁，该期间的损失应由上诉人承担。3、上诉人要求判决答辩人将房屋恢复原状没有依据。恢复原状是一项独立的诉请，上诉人应当在一审中通过反诉或另行起诉解决，而一审中上诉人并未提出上述诉讼请求。且上诉人在2020年5月25日阻挠我搬迁，后经110出警协调后，只允许我方部分搬迁，且只给一天的搬迁时间，上诉人的行为和诉讼请求矛盾。答辩人搬迁时已经将能够搬走的设施设备全部清走，租赁房屋已经属于空房。不影响上诉人对房屋的使用。何天华向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《关于信阳恒大城市广场115、403-B、409号商铺租赁合同》；2．赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失及品牌加盟费损失共计480752元；3．退还履约保证金31477元及租赁费33390元；4．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1、在本案审理过程中，信阳同创联合资产评估事务所出具的装修装饰残值评估报告书，程序合法、评估过程和结果客观公正，法院予以采信；2、原告举证的其与福建省港英教育科技有限公司之间签订的《BBunion中心特许经营许可协议》、《补充备忘录》及品牌使用费、加盟费的银行支付凭证，能够证明双方存在特许经营许可关系，加盟期限为5年（自2017年3月15日至2022年3月14日），原告支付品牌使用费100000.00元、加盟费200000.00元的事实。经过对本案证据的审核认定，法院确认如下法律事实：通过检查，认为何天华、高华梅经营的幼儿活动场所违规设置在四楼，严重威胁公共安全，并下达《临时查封决定书》要求整改，后又于2019年10月30日对该经营场所予以查封。因不能继续经营，何天华、高华梅开始撤场，恒大公司以其欠付物业费为由采取对房门加锁等方式予以阻止，经过协调才于2020年3月撤场完毕。双方由此产生纠纷。本案在审理过程中，原、被告双方对于租赁场所未拆除的装修装饰物残值产生争议，原告何天华向法院提交书面申请要求对上述未拆除的装修装饰残值进行司法评估，法院准许并依法定程序选择、委托信阳同创联合资产评估事务所进行评估，经评估，未拆除的装修装饰残值金额为219，214.00元，为此何天华预缴评估费3000元。另查明，【恒大城市】广场第四层被出租方统一规划为早教场所对外出租，该层除本案何天华、高华梅承租经营的早教培训机构外，还有他人承租该场所经营早教培训机构，均受到消防部门的类似处理。又查明，高华梅已退出与何天华的合伙，约定后续事宜及租赁合同的相关诉讼权利由何天华一人主张。一审法院认为，一、本案中，何天华、高华梅系合伙关系，两人共同为本案房屋租赁合同的承租人，高华梅退出合伙并且约定后续事宜及租赁合同的相关诉讼权利由何天华一人主张，因此何天华作本案原告，主体适格，被告恒大公司关于原告何天华的诉讼主体资格问题的抗辩意见不成立，法院不予采纳。二、合同一、合同二均为合同当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法成立并生效，恒大公司按合同二的约定承继出租方大有公司在合同一中的权利义务，其作为本案被告，主体适格。三、本案合同一约定的租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，不得作为早教培训的幼儿活动场所，合同一在法律和事实上已不能继续履行，致使合同目的不能实现，原告主张解除合同，符合法律规定，法院予以支持。本案房屋租赁合同不能继续履行并非因原告的违约行为所致，在合同解除的情况下，原告请求返还履约保证金31477元，有事实和法律依据，法院予以支持。依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还已交付但不能正常使用租赁房屋期间（2019年10月至2020年1月19日）的租金33390元，符合法律规定，法院予以支持。四、从消防部门于2019年10月16日下达《临时查封决定书》之时起，原、被告双方均应当知道本案房屋租赁合同在法律和事实上已不能继续履行，应采取补救措施防止损失进一步扩大，如：承租方撤离租赁房屋，出租方将该房屋另作他途出租等。被告恒大公司采取不当方法阻止原告撤场，使其被迫继续滞留租赁房屋内，由此产生的占用期间的租金损失系被告恒大公司的上述不当阻止行为产生的扩大损失，应由行为人即被告恒大公司自行承担。五、被告恒大公司将其经营管理的【恒大城市】第四层房屋统一规划为早教培训场所对外出租，出租前应当对早教培训场所房屋使用条件的强制法律性规定进行必要、深刻的了解，其疏于该方面的了解，导致其将具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的房屋对外出租，具有重大过错。承租人何天华、高华梅作为幼儿早教培训场的经营者知道或应当知道法律、行政法规关于幼儿早教培训场所房屋使用条件强制性规定，但其同样疏于对该方面法律知识的了解，导致其承租了具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的房屋作为幼儿早教培训场所，亦具有一定过错。综合分析本案房屋租赁合同解除的根本原因及双方的各自的过错程度，出租方的过错大于承租方的过错，故酌定出租方对承租方剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担70％的赔偿责任，即为153449.8元（219，214.00元×70％）；承租方自行承担30％的责任。六、具有符合法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的幼儿早教培训场，是履行《BBunion中心特许经营许可协议》的必要条件，但不是唯一条件，另行选择特许经营协议许可范围内并符合法律规定的幼儿早教培训场仍可继续履行该特许经营许可协议。但由于上述双方各自原因，直接导致原告自2019年10月30日羊山新区公安消防大队对该场所进行查封之日至2020年3月原告实际撤场之日期间不能正常经营使用涉案租赁房屋并利用该品牌经营早教培训业务，继而产生的该部分已交纳加盟费和品牌使用费损失，应由双方按各自过错折抵计算承担。加盟费期限为5年200000元，品牌使用费每月5000元，共计5个月，按70％责任比例，被告应赔偿原告加盟费11666.7元、品牌使用费17500元，共计29166.7元。八、装修装饰物残值评估费3000元是为解决双方当事人争议的事实而实际产生的费用，酌定参照双方对装修装饰物残值损失的分担比例分担评估费用，原告分担900元，被告分担2100元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、第十一条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：1、解除河南大有房地产开发有限公司于2017年4月11日与何天华、高华梅签订的《关于信阳恒大城市广场115、403-B、409号商铺租赁合同》；2、被告信阳市恒大商业运营管理有限公司于判决生效之日起五日内，向原告何天华支付其应分担的剩余租赁期内的装饰装修残值损失153499.8元、加盟费及品牌使用费29166.7元、应退还的履约保证金31477元、租赁费33390元，合计247533.5元；3、驳回原告何天华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9256元，原告何天华负担5056元，被告信阳市恒大商业运营管理有限公司负担4200元。评估费3000元，原告何天华分担900元，被告信阳市恒大商业运营管理有限公司负担2100元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。第一组证据是电表系统的查询单、被上诉人电费交付记录以及涉案房屋的管家李想和高华梅即被上诉人合伙人的微信聊天记录，证明自2019年11月1日至2020年1月1日被上诉人共用了1200余度电，且给管家报备的营业额为3万元，被上诉人在此期间是正常缴费并营业的。第二组证据是信阳恒大名都物业服务中心出具被上诉人欠付物业费的统计表以及物业公司和被上诉人签订的物业服务协议，证明截止到2020年2月19日，被上诉人共欠付物业公司的物业费达27万元，因被上诉人未结清物业费，才导致物业公司将房门上锁，阻止其撤离。第三组证据是羊山新区疫情工作指挥部发布的暂停经营的通知文件以及恒大城市广场发布的通知，证明自2020年1月29日，因疫情原因，全市营业场所暂停经营。但恒大城市广场为响应政府文件，已按照政府通知于2020年1月25日暂停营业。第四组证据是涉案房屋现状的照片、两份报价清单，证明因被上诉人对房屋进行大量改造，致使消防设施空间隔断，吊顶等均做了大量改动，被上诉人依法应将房屋恢复原状。第五组证据是两份出警记录，证明被上诉人在被查封之后擅自开门营业，是物业公司阻止其撤场拉物品。被上诉人质证称，对于第一组证据水电费记录及缴费记录并不能直接证明我方在继续经营使用，且对方陈述前后矛盾。缴费记录不是国家权威机关提供的资料，不能作为证据使用。且这是由物业公司提供的，是恒大商业公司有利害关系，不能作为证据使用，且证明力度明显低于消防队的封条。聊天记录中的高华梅在查封的时候就已经退出合作协议，这个也不能证明就是她本人，没有证明力度。第二组证据与本案无关，这不能成为上诉人阻挠我方搬迁的理由和事实依据。第三组证据歇业通知也没有什么意义，从初二到初四本来就是暂停营业，我们要回房租是合理的。第四组证据现场的情况是由于对方的阻挠，且经过报警协调之后也只给了我们一天时间搬出教具玩具，这是由上诉人的错误造成的。在我们拍摄的现场视频中可以看出就是上诉人的管理人员，物业公司是受商业管理公司的委托，实际上就是商业管理公司的阻挠。两份报价清单，不是国家权威机构，没有鉴定资质，程序上也不合法，是其单方委托公司进行的报价，不符合作为证据使用的要求。第五组证据，对于5月24的接警记录，证明对方工作人员阻挠我方搬迁，物业公司和恒大商业管理公司同属于一个母公司，物业公司是受恒大商业管理公司委托对商户进行管理，所谓欠费只是对方的一面之词。对于2019年10月23号的出警记录，这个是第一次临时查封时和消防队发生的冲突，并不能证明我在查封后还在正常经营。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、一审法院对加盟费、品牌使用费损失及租赁费的计算是否正确；2、一审未判决将租赁房屋恢复原状、清水交房是否正确。根据一、二审查明事实，消防部门于2019年10月16日对案涉房屋下达《临时查封决定书》，并于2019年10月30日对该房屋予以查封，被上诉人于2020年3月撤场完毕。期间因为上诉人处物业公司阻止致使被上诉人无法及时撤场。上诉人二审中提供的电表系统的查询单、电费缴费记录、欠付物业费的统计表等证据并不能证实上诉人在商铺被查封至撤场期间仍存在正常经营的事实。一审法院根据查明事实，判决上诉人返还被上诉人在该期间交纳的租金并承担5个月的加盟费及品牌使用费并无不当。关于加盟费及品牌使用费计算问题。根据一审中被上诉人提供的《补充备忘录》可知，案涉教育机构的加盟费为20万元，品牌使用费为每月保底5000元，一审按照双方过错程度计算的各项费用正确。关于是否应当判决被上诉人将房屋恢复原状、清水交房问题。经查，根据双方签订的租赁合同第十一条11.1.1约定，合同终止，乙方（被上诉人）自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修图纸所述状态以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方，但一、二审中上诉人均未就该装修施工图纸所述状态提交相关依据。二审中被上诉人对上诉人提交的两份拆除报价清单也不予认可，对上诉人该项诉讼请求也不同意调解，对此本院无法作出处理，上诉人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9256元，由上诉人信阳市恒大商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   沈继红      审判员   郑  佳      审判员   彭  晨                                     二〇二一年六月二十五日            法官助理   徐中亚      书记员   黄佳琦