辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10439号上诉人（原审原告）：满国丰，男，1963年6月23日出生，满族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：李卫东，男，1967年9月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘宏生，辽宁同兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋琪，辽宁同兴律师事务所实习律师。上诉人满国丰因与被上诉人李卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初11933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。满国丰上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.判令被上诉人承担房屋损失赔偿800元和违约金9000元；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人造成租赁房屋损失的事实清楚，主卧室墙壁和踢脚线损坏严重；二、被上诉人违反合同约定证据确凿，其拒不按照合同约定按季度提前交纳租金；三、被上诉人在高档园区租赁期间要求房东更换地板违背常理。综上，请求二审法院依法纠正错误判决。李卫东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。满国丰向一审法院起诉请求：1.房屋租赁合同违约金9,000元；2.煤气水电欠费427.32元；3.房屋及物品损失赔偿800元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的坐落于沈阳市浑南新区朗月街6-3号3单元301建筑面积186.12平方米的房屋出租给被告自住使用，租赁期自2019年4月15日至2024年4月14日，租金每月4,500元，租金季付，2019年4月10日支付2019年4月15日至2019年7月14日租金13,500元，2019年6月15日支付2019年7月15至2019年10月14日租金13,500元，2019年9月15日支付2019年10月15日至2020年1月14日租金13,500元，2019年12月15日支付2020年1月15日至2020年4月14日租金13,500元，之后的租金上述第一年的付款方式执行；押金4,500元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告；被告承担水费、电费、有线电视收视费、燃气费、电梯费；租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由原告负责，除此之外由被告自行负责维修；在租赁期间，若出现需由原告负责维修的情况时，被告应及时通知原告并积极协助，如因被告延误通知或不配合给原告及第三方造成损失的，由被告承担维修责任，无法维修的由被告承担赔偿责任；租赁期间，被告欠缴本合同中的各项费用达二个月的，视为被告违约，原告有权解除合同，如被告违反本合同第四条第四款的租金结算时间约定，每逾期一日，被告应向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一，被告无故拖延支付下一期租金（原、被告双方另有约定除外），逾期7日或逾期迁出该房屋时，被告有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予被告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，如因被告原因导致本合同解除的，被告须向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的1个月租金。合同签订后，原告于当日向被告支付一季度租金13,500元及押金4,500元，后原告向被告交付房屋，被告按合同约定于2019年6月15日、9月15日、12月15日支付租金至2020年4月14日，后原、被告因租金支付方式及地板问题产生纠纷，被告于2020年5月17日支付2020年5月15日至6月15日的租金4,500元，于2020年6月11日搬离案涉房屋，搬家当日原告与中介人员签署清单，截至当日欠付电费149元、燃气费85.32元、水费193元，被告未支付。一审法院认为，当事人基于真实意思表示签订的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中原告与被告的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告主张因被告逾期支付租金二个月导致解除合同，经庭审审查原、被告提交的证据及陈述，原、被告针对租金支付问题及地板问题进行过沟通，被告提出租金月付及地板维修问题，原告未同意，遂提出解除合同，从原、被告履行合同过程中用被告支付的押金抵付2020年4月15日至5月14日的租金，被告于2020年5月17日向原告支付2020年5月15日至6月14日租金，可以看出原、被告针对解除合同事宜进行了沟通，沟通后协商一致解除合同，被告按协商时间于2020年6月11日搬离房屋，故原、被告协商一致解除合同，按合同约定均不应承担违约责任，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告搬离房屋时，未对水、电、燃气费用进行清算，经中介清算欠付的水费193元、电费149元、燃气费85.32元被告应予支付。关于原告主张房屋及物品损失的问题，其提供的证据无法证明，不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告李卫东于本判决生效之日起十日内给付原告满国丰水费193元、电费149元、燃气费85.32元；二、驳回原告满国丰的其他诉讼请求。案件受理费56元，由原告满国丰承担6元，被告李卫东承担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人满国丰提交新的证据如下：证据一，交接清单，用以证明不是房屋交接清单；证据二，对话记录，用以证明被上诉人仅委托他人交接钥匙；证据三，照片，用以证明房屋破损情况。被上诉人李卫东发表质证意见如下：证据一，没有当事人签字，不认可；证据二，三性均有异议，没有我方签字；证据三，房屋破损非我方造成的。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人满国丰与被上诉人李卫东之间签订的《房屋租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。关于被上诉人李卫东是否存在违约行为并应否承担违约金的问题，经查，结合被上诉人李卫东在一审期间提交的向微信名“丰收在望”的转账记录证实，李卫东已严格按照《房屋租赁合同》约定的时间即2019年6月15日、9月15日和12月15日按季度向上诉人满国丰给付租金，交租截至2020年4月14日。按照合同中关于“租金的结算时间”之约定推导可知，被上诉人李卫东至迟应于2020年4月10日交纳2020年4月15日至2020年7月14日季度的租金，但其并未交纳，已构成违约。结合被上诉人李卫东在一审申请出庭作证的刘晓强证言可证实，上诉人满国丰并未同意租金按月交纳，即双方就此并未达成合意；被上诉人在一审申请出庭作证的戴玉广证言称，“案涉房屋内地板有响动但未损坏”，依常理地板有响动但并不影响居住使用，可证实上诉人满国丰不存在违约行为。关于租赁合同是否解除的问题，经查，上诉人满国丰在一审庭审中自认，“李卫东于2020年5月16日提出解除合同，并说两个月后搬家（即解除合同），我说一个月，李卫东6月11日搬走，钥匙是其委托别人交给我的。”由此可知，双方就解除案涉租赁合同进行过协商，满国丰也同意从2020年5月16日起一个月后即6月15日（解除）。现李卫东已于2020年6月11日搬离，并将租金交纳至同年6月15日，故可认定案涉租赁合同于2020年6月15日解除。但现有证据不足以证实是因李卫东违约而导致合同解除，故不能按照《房屋租赁合同》第六条第（七）项之约定要求李卫东给付违约金。事实上，被上诉人李卫东确实未按合同约定按季度交纳租金，其行为已构成违约，应按照合同第六条第（六）项给付违约赔偿金，并应从2020年4月21日起计算至合同解除之日。又因李卫东于2020年5月17日向上诉人满国丰微信转账租金4500元，故违约赔偿金应分段计算，即李卫东应给付满国丰违约赔偿金364.5元（13,500元×1‰×27天）和261元（9000元×1‰×29天），合计625.5元。因上诉人满国丰所提房屋损失的数额是其估算的，并未实际发生，可待对案涉房屋的损坏部分实际维修后凭相关票据另行主张权利，上诉人满国丰庭审中对此亦予以认可。综上，本院对一审判决中的不妥之处予以适当纠正。综上所述，上诉人满国丰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初11933号民事判决第一项，即“一、被告李卫东于本判决生效之日起十日内给付原告满国丰水费193元、电费149元、燃气费85.32元；”二、李卫东于本判决生效之日起十日内给付满国丰违约赔偿金625.5元；三、驳回满国丰的其他诉讼请求。一审案件受理费56元，由满国丰承担50元，李卫东承担6元；二审案件受理费56元，由满国丰承担50元，李卫东承担6元。案件受理费的负担可与本判决判令的债务履行一并解决。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。