湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初508号 原告（反诉被告）陈乐，男，2002年7月20日生，汉族，住郴州市北湖区。 原告（反诉被告）李丙菊，女，1976年11月16日生，汉族，住郴州市北湖区。 两原告共同委托诉讼代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。 被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇环城东路。 法定代表人罗长城。 委托诉讼代理人余铭娜，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈乐、李丙菊诉被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人史军平,被告（反诉原告）的委托诉讼代理人余铭娜、曾秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈乐、李丙菊向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金98777元（按原告已付购房款188650元的万分之二为标准自2012年7月31日起计算至2019年10月1日该房实际交付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人没有按时足额支付款项，存在违约。二、合同约定的交房时间是2012年7月10日，合同签订时间是2012年8月10日，原告实际是从第三方黄方处购买的房屋，我方只是配合办理更名手续，案涉房屋在2012年7月份已经实际交付给了第三方黄方。三、如原告确实是2019年收房，延迟收房也非我方的责任，而是原告为逃避支付超面积款故意为之。请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付超出合同面积的购房款39255.83元及违约金20059.72元（暂计算至反诉日止，之后另计至实际支付之日止）；二、反诉费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）陈乐、李丙菊的答辩要点为：反诉原告并没有提供证据证明涉案房屋的实际面积，即超面积情况，也没有提交证据证明书面通知我方交纳超面积款。请求驳回反诉原告的反诉请求。 查明的案件事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实： 一、2012年8月10日，原告陈乐（买受人）、李丙菊（共有人）与郴州富强房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：原告购买郴州富强房地产开发有限公司开发的位于郴州市××路××路××栋××号房，建筑面积50.94平方米，购买单价为3703.38元，总房款为188650元，该幢房屋建筑层数地上18层，地下2层。第五条：付款方式及期限……买受人首付款188650元于本合同签订之日支付。……第七条：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。……第九条：交付期限及条件：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理房屋交付手续。买受人应在书面或电话通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……” 二、2011年4月18日，被告与第三方黄方签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋以188650元的价格出卖给第三方黄方。第三方黄方按合同约定将购房款支付给了被告，被告亦出具了收款收据。后第三方黄方将涉案房屋出卖给了原告，原告将购房款188650元支付给了第三方黄方，被告与原告于2012年8月10日另行签订了本案涉案的《郴州市商品房买卖合同》，同时被告2012年8月10日向原告出具了内容为“今收到陈乐、李丙菊交来祥龙郡1-710号购房款188650元”的收款收据。 三、2013年12月3日郴州市房屋测绘队出具（2013）年第（908）号房产测绘报告书，涉案房产的测绘面积为61.54平方米。 四、2019年10月1日，原告在涉案房屋现在的物业管理公司长信公司处办理收房手续。 五、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 判决结果及理由 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、原告是否构成逾期付款，如果构成，违约金如何计算的问题；二、被告逾期交房是否构成违约，如果构成，违约金如何计算的问题。 关于争议焦点一。1、按照合同第七条的约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。本案涉案房屋2013年12月3日郴州市房屋测绘队出具（2013）年第（908）号房产测绘报告书中测绘面积为61.54平方米，合同约定面积是50.94平方米，已经超出10.6平方米，故按合同约定原告应当补交超出面积的房款10.6平方米×3703.38元=39255.83元，但被告所提交的证据不能证明2013年12月3日郴州市房屋测绘队出具房产测绘报告书后其向原告催缴了上述款项，故造成原告迟延未交超出面积房款的责任不在原告方，不应计算逾期付款违约金。 关于争议焦点二。1、被告主张其已将涉案房屋交付给了原第三方购房者黄方，但被告未提交证据证明房屋实际已交付，故本院不予认可。2、按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，被告应于2012年7月30日前交房，并应当书面或电话通知原告办理房屋交付手续。而本案中，被告未能提供证据证明其以书面或电话通知了原告办理房屋交付手续，故被告逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。违约金的计付应按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2012年7月31日起至2019年10月1日起算，被告应支付原告的逾期交房违约金为98814.87元（188650元×0.0002×2619天），原告主张98777元，系对自身权益的处分，以其请求为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）陈乐、李丙菊逾期交房违约金98777元；原告（反诉被告）陈乐、李丙菊支付被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司超面积房款39255.83元；二者相抵后，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）陈乐、李丙菊逾期交房违约金59521.17元；此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）陈乐、李丙菊； 二、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取1135元，反诉受理费641元，合计1776元，由原告（反诉被告）陈乐、李丙菊承担424元，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司承担1352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曾斌 二〇二一年六月十一日 法官助理欧韵竹 书记员杨敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。