签发表案由商品房预售合同纠纷案号（2021）粤1721民初1421号承办人陈世现合议庭成员拟稿人何美臻承办人意见校对人何美臻主管院长意见广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初1421号原告：徐兆鉴，女，1983年2月10日出生，汉族，户籍地广东省阳西县××××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。原告：陈马端，男，1981年2月16日出生，汉族，户籍地广东省阳西县××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人:徐兆鉴，女，1983年2月10日出生，汉族，户籍地广东省阳西县××××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。被告：阳西县源河房地产开发有限公司，住所地广东省阳西县××××××××湖新城商住小区商业****，统一社会信用代码：914××××××××××752XU。法定代表人：袁乾坤，该公司经理。委托诉讼代理人：余若云，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所律师。原告徐兆鉴、陈马端与被告阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兆鉴、被告源河公司的委托诉讼代理人余若云、许超超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐兆鉴、陈马端向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金12460.74元；2.本案的诉讼费由被告承担。被告源河公司辩称：一、被答辩人请求答辩人承担违约责任已超过法定诉讼时效,请法庭依法驳回其全部诉讼请求。答辩人与被答辩人于2015年12月18日签订《商品房买卖合同(预售)》,答辩人于2016年7月12日将涉案房产交付被答辩人使用,双方并于当日签署《房屋交接单》。根据双方签订《商品房买卖合同(预售)》第二十条第(二)项:“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按下列第1种方式处理……”的约定。本案的诉讼时效应于被答辩人收楼之日起360日后的次日(即2017年7月8日)开始计算,被答辩人向答辩人主张逾期办证违约责任的诉讼时效应至2020年7月8日止。而被答辩人起诉状签署的日期是2021年4月19日,该时间已超过法定的3年诉讼时效保护期间。另,根据法院分发给被答辩人的应诉通知书,本案的立案时间为2021年4月23日,据此,本案被答辩人的起诉已超法定诉讼时效期间；二、涉案房屋存在面积误差,违约金应以实际购房款来进行计算。被答辩人在收楼后发现涉案房屋的实测面积与预售面积存在-0.28平方米的误差,遂告知答辩人。答辩人知悉后,根据双方签订《商品房买卖合同(预售)》第十三条面积差异处理的约定,答辩人与被答辩人在2019年5月6日签订了一份面积补差退款的《协议》。在2019年5月9日,答辩人便按照《协议》的约定,把面积补差款共978元退还给被答辩人。因此,案涉房屋的实际购房款应是373076元(374054-978=373076)。故,假若答辩人存在违约行为,那么违约金也应以实际购房款来进行计算。三、答辩人已积极、全面履行协助办证义务,迟延出证的原因不能全部归责于答辩人,被答辩人亦存在过错,应承担相关的过错责任。1、根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》,房屋权属证书(两证)的办理取得,应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,开发商应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。由此可认定,开发商在履行移转房屋所有权义务的行为方式上,表现为只是提供必要的证明文件,协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即可。而本案答辩人出售涉案房产给被答辩人时,并未收取被答辩人的一分一厘与办证相关的服务费用,为各业主提供无偿协助办理房屋所有权证转移的义务。2、答辩人具备办理不动产权转移登记的时间是2018年6月26日,答辩人即通过销售人员或销售部门,即时致电通知各业主提交相关材料办理转移登记。但并不是所有业主都积极响应答辩人的通知,提交办证材料存在拖拉、迟延等问题。在业主未及时提供材料的情况下,作为开发商的答辩人亦无法自行办理不动产转移的相关手续。被答辩人经销售人员通知后,直至2018年7月12日才出具委托书给答辩人要求协助其办理房产转移登记,该房产也于2018年8月23日正式出证。故,涉案房产未能在交付之日起360日内出证的责任不能完全归责于答辩人,答辩人无论在交付房屋后亦或在接到被答辩人协助要求后,都已积极、全面履行了协助义务。四、被答辩人起诉的违约金计算过高,本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间问题。1、被答辩人主张的迟延办理房屋权属证书的违约金按房价总款的万分之一每日计算标准过高。答辩人在合同约定交付房屋日期前已交付被答辩人居住使用,且涉案房产未能在交付之日起360日内出证并未导致被答辩人发生实际损失,被答辩人亦未能提交任何证据证明其产生实际损失,请求法庭依法降低违约金计算标准。2、被答辩人主张的迟延办理房屋权属证书的违约金应算至答辩人协助其向阳西县×××××××递交《不动产登记申请书》之日止。递交相关申请书后,应视为答辩人已经完全履行了合同义务,相关部门审核出证时间的长短属于答辩人和被答辩人都无法预判和无法控制的不可抗力因素,若将该客观存在且必然发生的因素归责于答辩人有违公平原则。3、在答辩人与其他业主相同类型的案件中,经贵院依法查明阳西县不动产登记中因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间:2017年4月17日一28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日—30日,但客观上远不止上述时间段不能正常办理业务。故,因相关部门不能正常办理业务的期间应作相应扣减。本院经审理认定事实如下：一、合同名称及签订时间：《商品房买卖合同（预售）》于2015年12月18日签订。二、合同当事人：源河公司（出卖人），徐兆鉴、陈马端（买受人）。三、标的物及价款：源河公司以373076元的价格出卖其位于阳西县县×××××××源河鸿景商住小区一区三期9号楼2103号房屋给徐兆鉴、陈马端。四、实际交付房屋的时间：2016年7月12日。五、约定交付房屋的时间：2016年9月28日。六、约定的房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房验收合格；4.该商品房达到使用条件。七、房屋竣工验收备案的时间：2017年11月27日。八、合同约定的房屋权属转移登记的期限及违约责任：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。九、不动产权证书记载的登记日期：2018年8月23日。十、阳西县×××××××因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案购房行为发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告徐兆鉴、陈马端与被告源河公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。合同签订后，原告徐兆鉴、陈马端已依约付清该商品房的购房款给被告，但被告源河公司没有按照合同约定的时间为原告徐兆鉴、陈马端办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续，应按合同约定承担相应的违约责任。涉案房屋在实际交付时尚未办理竣工验收备案手续，被告源河公司在该时不具备办理权属转移登记手续的客观条件，故被告源河公司依约履行办理权属转移登记的期间应自合同约定的交付商品房的次日计算360日，即自2016年9月28日至2017年9月23日间。在此期间内，因阳西县×××××××在2017年4月17日-28日（12日）不能正常办理该业务，应属不可抗力，故对被告源河公司迟延履行的该期间应免除其迟延履行的责任，并将最后履行期限2017年9月23日顺延相应的期限（12天）至2017年10月5日。而对于阳西县×××××××在2018年间不能正常办理该业务的期间，因该事由是在被告源河公司迟延履行后才发生的，其不能将此作为免责的事由。被告源河公司主张违约金计算标准过高，双方在合同中进行了明确约定，应遵照合同履行，且其未能举证证实该标准明显高于原告的损失，故对其该主张不予采纳。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算三年，因原、被告双方约定违约金按日时间单位累积，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，具体到本案，诉讼时效期间应从被告源河公司逾期办证之日即2017年10月6日起逐日单独计算三年，结合原告于2021年4月22日向本院起诉的立案时间，往后退三年，2018年4月22日后的违约金请求权尚在诉讼时效期间内。同时，现有的证据未显示原告徐兆鉴、陈马端对逾期办理商品房权属转移登记手续存在过错，故其不需承担相应的责任。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款373076元为计算基数，按日万分之一从尚在诉讼时效期间的逾期之日（即2018年4月22日）起计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日（即2018年8月23日）止，共逾期123天，即应为373076元×0.01%×123天=4588.83元，对于原告徐兆鉴、陈马端诉请的超过该金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、限被告阳西县源河房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4588.83元给原告徐兆鉴、陈马端；二、驳回原告徐兆鉴、陈马端的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由原告徐兆鉴、陈马端共同负担35元，被告阳西县源河房地产开发有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 陈世现二〇二一年六月十七日法官助理 何美臻书 记 员 连祖霖附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。