北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7007号上诉人（原审原告、反诉被告）:北京新梦想阳光体育文化有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街2号院10号楼1层0125。法定代表人：官洪仙，总经理。委托诉讼代理人：文静，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座4层A4007C。法定代表人：刘祖民，经理。委托诉讼代理人：贾宝翠，女，1990年9月12日出生，北京拾雨商务管理有限公司法务。上诉人北京新梦想阳光体育文化有限公司（以下简称新梦想公司）因与被上诉人北京拾雨商务管理有限公司（以下简称拾雨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初5188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人新梦想公司之法定代表人官洪仙和委托诉讼代理人文静，被上诉人拾雨公司之委托诉讼代理人贾宝翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新梦想公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判新梦想公司无须向拾雨公司支付二〇二〇年三月八日至二〇二〇年六月十五日期间的房屋占有使用费；二、判令拾雨公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误，拾雨公司自2020年4月13日已经将房屋收回，新梦想公司自当日起就无法再进入涉案房屋，不应判令新梦想公司支付该期间的占有使用费。1.拾雨公司已于2020年4月13日实际收回了涉案房屋。根据一审查明的事实，2020年4月13日起拾雨公司就已经向新梦想公司要了入户大门密码锁的密码，并在涉案房屋入户大门处设置了大锁，应当认定自该日起拾雨公司已经实际收回了涉案房屋，新梦想公司无法自行进入涉案房屋，在此情况下认定新梦想公司继续占有使用涉案房屋没有法律依据。拾雨公司收回房屋前，新梦想公司与其工作人员已经协商一致，拾雨公司从4月13日开始可将涉案房屋对外放租，新梦想公司也是在4月13日搬离涉案房屋的。另外，经法庭释明，涉案房屋属于违建房屋，合同以及补充条款均无效。2020年4月13日拾雨公司主动锁门不再提供涉案房屋供新梦想公司办公，新梦想公司没有再占有使用涉案房屋，判决新梦想公司支付相应租金没有事实和法律依据。2.关于反诉部分的审理，一审法院未要求拾雨公司合理举证，仅凭双方对文字理解有争议的《房屋腾退确认书》就认定新梦想公司占有使用涉案房屋至2020年6月15日属于认定事实错误。首先，双方对《房屋腾退确认书》内容存在不同理解。新梦想公司签订《房屋腾退确认书》是因为之前双方就合同解除及押金退还问题正处于后续协商处理过程中，该日拾雨公司告知新梦想公司可以解除合同退还押金，但要先签订一份协议，新梦想公司是基于对拾雨公司的信任才签订的。《房屋腾退确认书》是基于新梦想公司对文字内容表达的重大误解而签订的。其次，新梦想公司提交了视频资料及相关微信聊天记录证明2020年4月13日其已向拾雨公司实际交付了涉案房屋，一审法院无视新梦想公司的辩解和质证意见、不考虑事件发展的可能性、无视新梦想公司提交的视频证据、微信聊天记录和支付另一临时过渡场地租金的证据，认为新梦想公司一直占有使用涉案房屋至2020年6月15日属于事实认定错误及举证责任分配错误。综上所述，根据民法典第一百五十五条的规定，2020年4月13日后拾雨公司就已经收回涉案房屋并另行上锁，新梦想公司不存在继续占有使用涉案房屋的可能性及事实行为，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定判决拾雨公司参照合同约定租金标准支付占有使用费属于认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。二、新梦想公司支付了2020年2月1日至2020年3月7日期间的租金，但因不能归责于新梦想公司的原因导致在2020年2月8日至2020年4月13日期间未能完全充分使用涉案房屋，对于双方的损失应基于公平原则进行分配。新梦想公司在2020年1月7日已支付的76758元租金中，包含了2020年2月1日至2020年3月7日期间的租金，该租金组成不仅仅包括使用涉案房屋需支付的对价，还包括使用房屋内由拾雨公司提供的办公家具进行生产经营活动需支付的对价。而在2020年2月1日至2020年3月7日期间拾雨公司在涉案房屋大门上张贴告示，要求新梦想公司到岗人员不允许超过50%，并每日安排人员检查。虽是全民应对新冠疫情举措，但事实导致新梦想公司无法正常占有使用涉案房屋及设施设备，员工无法满员返工，未能正常开展生产经营活动，造成巨大损失，这期间的租金最多应按原租金标准的50%计收。2020年3月8日至2020年4月13日期间新梦想公司对于涉案房屋也处于无法正常使用及搬家状况，而该情况的发生不能归责于新梦想公司。新梦想公司支付的2020年2月1日至2020年3月7日期间租金，扣除该期间按原租金标准50%计收的租金后，剩余50%用于抵扣支付2020年3月8日至2020年4月13日期间的租金，对双方而言都是公平合理的。鉴于2020年2月1日至2020年4月13日期间新梦想公司均未能充分利用前述物品及空间开展正常生产经营，存在巨大损失，在毫无收益还要支付员工工资及其他开支的情况下，如果按正常租金标准收取该期间的场地占用费对新梦想公司显失公平，恳请二审法院予以调整。拾雨公司辩称，同意一审判决，不同意新梦想公司的上诉请求。新梦想公司占用涉案房屋至2020年6月15日，该事实有双方签署的房屋腾退确认书、新梦想公司提交的6月12日微信聊天记录印证，一审法院对事实认定正确。4月13日拾雨公司没有要过密码，也没有上过锁，新梦想公司未清退全部东西，拾雨公司无法自行收回房屋。关于房屋占有使用费，拾雨公司是三房东，资金成本高，直到6月15日才腾退签署书面确认。一审法院是酌定的房屋占有使用费，对拾雨公司已经不公平了，新梦想公司的上诉主张不合法。新梦想公司向一审法院起诉请求：要求拾雨公司向新梦想公司退还押金76758元。拾雨公司向一审法院反诉请求：要求新梦想公司向拾雨公司支付房屋占有使用费125231元。一审法院认定事实：2019年2月19日，拾雨公司作为出租方（甲方）与新梦想公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公。租期2年，自2019年3月8日至2021年3月7日，月租金38379元，押金76758元。合同签订后，拾雨公司按时交付房屋，新梦想公司支付押金76758元，租金支付至2020年3月7日，新梦想公司未支付后续租金。2020年3月20日，拾雨公司出具《华汇大厦疫控期间租金减免公告》，主要内容为：对于承租华汇大厦房屋用于办公的租户，给予2020年2月份房租50%额度减免；减免实施方法为：2020年2月份租金应缴付未缴纳的，在本次应付租金中直接减免或予以相应租期顺延；2020年2月份租金应缴付已缴纳的，在下期应付租金中减免。庭审中，新梦想公司称其于2020年4月10日将涉案房屋密码锁的密码告知拾雨公司，并于2020年4月13日前将涉案房屋内主要物品搬离，新梦想公司就此提交微信聊天记录、视频等证据佐证。拾雨公司认可其于2020年4月10日被告知密码锁的密码，但表示因新梦想公司未将涉案房屋物品全部清退，拾雨公司无法自行收回房屋；2020年4月16日，拾雨公司为新梦想公司提供3009-2室用于临时办公，新梦想公司于2020年6月15日将涉案房屋内物品全部搬离。拾雨公司就此提交《房屋腾退确认书》一份佐证。新梦想公司认可该确认书的真实性。经询，新梦想公司称其经营内容为教育培训，涉案房屋作为办公场地主要用于与客户进行咨询和洽谈、对员工进行培训及公司行政办公；2020年2月初至2020年4月中旬，涉案房屋所在的华汇大厦响应政策进行了防控措施，禁止外来人员入内，影响新梦想公司正常经营，故该期间的租金应予减免。拾雨公司对此不予认可，表示华汇大厦在疫情期间的防控措施是，外来人员经体温检测正常可以入内，新梦想公司经营没有受到防控措施的影响。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。双方均表示如果法院认定涉案合同无效，要求一并处理合同无效的法律后果。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，新梦想公司、拾雨公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，拾雨公司应当将押金76758元退还新梦想公司，新梦想公司应当向拾雨公司支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的金额，法院认为，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，法院综合考虑疫情对新梦想公司实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度、新梦想公司实际使用涉案房屋的情况等因素，酌情确定新梦想公司应向拾雨公司支付2020年3月8日至2020年6月15日期间的房屋占有使用费76758元。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决：一、北京拾雨商务管理有限公司于判决生效之日起七日内向北京新梦想阳光体育文化有限公司退还押金七万六千七百五十八元；二、北京新梦想阳光体育文化有限公司于判决生效之日起七日内向北京拾雨商务管理有限公司支付二〇二〇年三月八日至二〇二〇年六月十五日期间的房屋占有使用费七万六千七百五十八元；三、驳回北京拾雨商务管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。另查，2020年6月15日新梦想公司与拾雨公司签订的《房屋腾退确认书》载明，“现双方确认如下：北京新梦想阳光体育文化有限公司于2020年6月15日将北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座三层×号承租房屋腾退完毕。”本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，2019年2月19日拾雨公司与新梦想公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，涉案合同签订后新梦想公司向拾雨公司支付押金76758元，支付租金至2020年3月7日，新梦想公司于2020年6月15日将涉案房屋内物品全部搬离，故拾雨公司应返还新梦想公司已支付的押金，新梦想公司应向拾雨公司支付2020年3月8日至2020年6月15日期间的房屋占有使用费。新梦想公司虽上诉主张拾雨公司2020年4月13日已经将房屋收回，《房屋腾退确认书》是基于新梦想公司对文字内容表达的重大误解而签订，但《房屋腾退确认书》明确载明新梦想公司于2020年6月15日将涉案房屋腾退完毕，新梦想公司并未提交充分有效证据证明其系基于重大误解签订的该确认书，其提交的视频资料及相关微信聊天记录等证据亦不足以推翻该确认书，亦不能据以证实拾雨公司于2020年4月13日已经将房屋收回，故新梦想公司的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院综合考虑新冠肺炎疫情对新梦想公司实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度、新梦想公司实际使用涉案房屋的情况等因素，酌情确定新梦想公司应向拾雨公司支付2020年3月8日至2020年6月15日期间的房屋占有使用费76758元，具有事实及法律依据。新梦想公司上诉主张因不能归责于新梦想公司的原因导致其在2020年2月8日至2020年4月13日期间未能完全充分使用涉案房屋，对于双方的损失应基于公平原则进行分配，鉴于一审法院在酌情确定新梦想公司应向拾雨公司支付的房屋占有使用费时已充分考虑新冠肺炎疫情的影响，新梦想公司实际使用涉案房屋的情况等，新梦想公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，新梦想公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费859元，由北京拾雨商务管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1402元，由北京新梦想阳光体育文化有限公司负担859元（于本判决生效后七日内交纳），由北京拾雨商务管理有限公司负担543元（已交纳）。二审案件受理费1718元，由北京新梦想阳光体育文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何灵灵二〇二一年六月三十日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 王 艳