北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7620号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘曙东，男，1962年10月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京蓝黛文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区立清路7号院地下一层。法定代表人：李永康，执行董事。委托诉讼代理人：崔明，北京惠诚（天津）律师事务所律师。上诉人刘曙东因与被上诉人北京蓝黛文化传播有限公司（以下称蓝黛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人刘曙东及其委托诉讼代理人刘明军、被上诉人蓝黛公司的委托诉讼代理人崔明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘曙东上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘曙东的反诉请求；一审、二审诉讼费用由蓝黛公司承担。事实与理由：1.蓝黛公司没有合同解除权，双方合同并未解除，一审法院确认双方租赁合同解除属于认定事实错误，合同应当继续履行。2.一审判决认定刘曙东应支付的租金数额过高，与事实不符，应当降低为刘曙东实际使用期间的租金数额。3.由于本案的纠纷产生系蓝黛公司过错产生，故刘曙东不应当承担违约金，即便刘曙东承担违约金，一审判决所支持的违约金金额也显著过高，应当降低。4.一审法院判决刘曙东支付蓝黛公司版权使用费没有事实及法律依据。5.刘曙东已经支付2019年2月份的水电费，不应当重复支付。6.由于蓝黛公司的违约行为造成刘曙东的财产损失，蓝黛公司应当向刘曙东承担赔偿责任。蓝黛公司辩称：同意一审判决，不同意刘曙东的上诉请求。蓝黛公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间《房屋租赁合同》及《协议书》于2020年3月20日解除；2.判令刘曙东支付2019年10月至2020年3月房屋租金1062500元以及逾期支付违约金(自2019年12月1日起，以1062500元为基数，按照每日0.5%的标准计算至付清为止)；3.判令刘曙东支付解除合同违约金50万元；4.判令刘曙东支付水费1283元、电费65498元、电话费332元；5.判令刘曙东支付蓝黛公司代缴的税费8340元；6.判令刘曙东支付版权使用费35000元。刘曙东向一审法院反诉请求：1.判令蓝黛公司继续履行租赁合同，并将场地恢复原状；2.判令蓝黛公司赔偿刘曙东因漏水导致的装修损失、财产损失共计2046000元；3.判令蓝黛公司返还刘曙东装修期间的房租354167元。一审法院认定事实：2012年11月26日，蓝黛公司作为出租方（甲方）、张立军作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅，租赁期限为10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；2013年1月1日至2015年12月31日止，每季度的租金为50万元；2016年1月1日至2020年12月31日止，每季度的租金为531250元；2021年1月1日至2022年12月31日止，每季度的租金为589847元；租金每季度支付一次，每年12月26日至12月31日支付来年1月至3月房租；每年3月26日至3月31日支付当年4月至6月房租；每年6月26日至6月30日支付当年7月至9月房租；每年9月26日至9月30日支付当年10月至12月房租；设施的转让费为60万元，在本合同签订后的当日由乙方向甲方支付；乙方有权根据经营需要自行另行添置其他设施，本合同期满或双方协商一致解除合同或因甲方违约而由乙方单方解除合同时，该房屋内的全部设施归乙方所有，因乙方违约而由甲方单方解除合同时，该房屋内的所有设施归甲方所有；乙方承诺如乙方无合法理由中途退租、或超出40日未缴纳该房屋租金、解除本合同时，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方由此造成的损失，赔偿损失的金额双方约定按装修费用的两倍计算并一致确认为400万元；乙方未按合同约定支付租金给甲方时，每逾期一日，应按发生时该月的租金的0.5%向甲方支付违约金，乙方逾期交付租金超过40日的，甲方有权单方解除本合同；甲乙双方任何一方违反本合同的约定，致使另一方按照合同约定单方解除本合同时，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额为400万元。后蓝黛公司、张立军、刘曙东三方签订《协议书》，约定：自2016年5月1日起，张立军将歌厅转让给刘曙东。2019年11月28日，蓝黛公司向刘曙东发送《房租水电费催缴函》，催缴2019年10月份和11月份的租金36万元、水电费、代缴税费固话费55811元。刘曙东的工作人员于是2019年12月10日签收。2019年12月16日，蓝黛公司委托律师向刘曙东发送《律师函》，称刘曙东尚拖欠2019年第四季度房屋租金531250元，拖欠2019年2月、10月、11月水电费、税费、固话费合计55811元，以上合计587061元，要求刘曙东收到函件之日起3个工作日内支付上述费用。2020年3月4日，蓝黛公司委托律师向刘曙东发送《律师函》，称刘曙东尚拖欠2019年第四季度、2020年1月和2月的房屋租金共计885416元，拖欠2019年2月、10月、11月、2020年1月水电费、税费、固话费合计74271元，以上合计959687元，要求刘曙东收到函件之日起5个工作日内支付上述费用。刘曙东于2020年3月5日签收该函。刘曙东认可自2019年10月起未再支付房屋租金及水电费。蓝黛公司称刘曙东未交2019年2月份的水费，刘曙东对此不认可，但未能提交其已缴纳2019年2月份水费的证据。2020年3月17日，蓝黛公司向刘曙东发送《解除〈房屋租赁合同〉及补充〈协议书〉通知函》，称：自本解除通知函发出之日起，解除与刘曙东之间关于朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅的《房屋租赁合同》及补充《协议书》，并通知刘曙东自本解除通知函发出之日起10日内从租赁房屋处搬离，并对房屋进行清洁及恢复原状处理，10日后，仍未搬离，将视为放弃屋内所有物品的所有权，为遗弃物品。该邮件于2020年3月19日收寄，于2020年3月22日显示“退回妥投”。蓝黛公司认为刘曙东在知晓蓝黛公司向其发出解除通知的情况下拒收。庭审中，蓝黛公司认可其已于2020年4月份收回房屋，具体日期不清楚了。刘曙东称蓝黛公司于2019年12月23日将房屋锁上了，但未提交证据。蓝黛公司对此不认可。上海灿星文化传媒股份有限公司以蓝黛公司未经其许可，擅自使用其综艺节目音乐作品，向蓝黛公司提起侵权诉讼。诉讼中，2019年12月10日，蓝黛公司与上海灿星文化传媒股份有限公司签订《和解协议》，约定蓝黛公司于2019年12月10日前向上海灿星文化传媒股份有限公司支付35000元作为侵权赔偿费用。2019年12月11日，蓝黛公司通过银行转账支付上述费用35000元。刘曙东提交《蓝黛KTV购买意向书》和《借款协议书》，显示刘曙东从张立军出收购蓝黛KTV歌厅，支付定金20万元和剩余尾款45万元。刘曙东提交郭建国书写的证明一份，证明其支付张立军300万元转让费，歌厅所有设备为刘曙东所有。蓝黛公司认为证人证言不符合证据规则，不认可证明目的。刘曙东称歌厅内的中央空调于2017年3月28日发生漏水造成其损失，并提交其工作人员梁某与张立军的电话通话记录，证明蓝黛公司因中央空调跑水曾经承诺赔偿刘曙东。另提交装修合同及购买设备合同，证明因中央空调跑水造成其损失。蓝黛公司不认可上述证据的真实性及证明目的，并称张立军并非其员工。刘曙东称双方因漏水曾签订赔偿协议，蓝黛公司同意对其赔偿，同意折抵刘曙东应付租金，但因蓝黛公司私自将其位于歌厅的办公室门撬了，其存放在办公室的协议等物品都被蓝黛公司拿走了。蓝黛公司对此不认可，称歌厅的门是开着的，其直接进入接收了房屋。经询刘曙东为何漏水后两年多的时间一直未实际以赔偿金折抵租金，刘曙东称蓝黛公司称其资金周转不开，让刘曙东先垫着租金。蓝黛公司称刘曙东经营期间给客户开票的税费系蓝黛公司代缴，但未能提交证据。刘曙东对此不认可。一审法院认为：蓝黛公司与张立军于2012年11月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效。后蓝黛公司、张立军、刘曙东三方签订协议，张立军的合同权利义务概括转让给刘曙东，法院对此予以认定。蓝黛公司与刘曙东应按照2012年11月26日《房屋租赁合同》的约定确定双方权利义务关系。现刘曙东多次拖欠应付租金超过40日，蓝黛公司有权单方解除合同。现蓝黛公司主张合同已于2020年3月20日解除，但未能证明刘曙东于该日收到解除合同的通知，法院对此不予认可。蓝黛公司称其已于2020年4月份实际收回房屋，但不确定具体日期，法院结合双方陈述认定、蓝黛公司发送解除通知等情况，认定蓝黛公司收回房屋的日期为2020年4月1日，至此双方合同已实际未继续履行，法院认定双方合同于2020年4月1日解除。刘曙东反诉要求继续履行合同，恢复场地原状，法院不予支持。蓝黛公司现主张2019年10月至2020年3月的房屋租金1062500元，考虑在此期间歌厅的经营受到疫情防控的一定程度影响，刘曙东亦表示疫情期间其未在到过涉案租赁房屋，法院酌定刘曙东支付上述期间租金70万元。蓝黛公司主张自2019年12月1日起，以1062500元为基数，按照每日0.5%的标准计算至付清为止的利息。根据合同约定，刘曙东应于2019年9月26日至9月30日支付2019年10月至12月期间的房租531250元，蓝黛公司主张该部分租金逾期给付利息自2019年12月1日起算至付清之日，法院不持异议。蓝黛公司主张的利率标准明显过高，法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于2020年1月至3月的租金，因受疫情防控影响，蓝黛公司主张逾期给付利息，法院不予支持。合同约定，双方任何一方违反本合同的约定，致使另一方按照合同约定单方解除本合同时，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额为400万元。本案中，刘曙东长期拖欠租金，现蓝黛公司因此解除合同，并主张违约金，法院酌定刘曙东应付违约金35万元。蓝黛公司主张水费1283元、电费65498元、电话费332元，刘曙东未证明其支付上述费用，法院予以支持。蓝黛公司另主张其为刘曙东代缴税费8340元，但未提供代缴费用的证据，法院不予支持。关于版权使用费35000元，该费用应系处理刘曙东经营期间侵权纠纷发生，刘曙东应向蓝黛公司赔偿。刘曙东反诉主张漏水导致的装修损失并以此主张返还房租，但对于漏水情况缺乏举证，法院对上述反诉请求难以支持。综上，一审法院判决：一、确认北京蓝黛文化传播有限公司与刘曙东就位于北京市朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅达成的租赁合同关系于2020年4月1日解除；二、刘曙东于判决生效之日起七日内给付北京蓝黛文化传播有限公司2019年10月至2020年3月房屋租金70万元并支付逾期利息（以531250元为基数，自2019年12月1日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、刘曙东于判决生效之日起七日内给付北京蓝黛文化传播有限公司违约金35万元；四、刘曙东于判决生效之日起七日内给付北京蓝黛文化传播有限公司水费1283元、电费65498元、电话费332元，以上共计67113元；五、刘曙东于判决生效之日起七日内赔偿北京蓝黛文化传播有限公司版权使用费35000元；六、驳回北京蓝黛文化传播有限公司的其他诉讼请求；七、驳回刘曙东的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘曙东提交：证据一，银行交易明细，梁某（歌厅的工作人员）招商银行的历史交易明细，证明购买音响设备及包沙发支付的部分款项231600元，分别支付给任丽娜、张海涛、陈海针；证据二，收据，证明购买音响设备付款；证据三，照片2张，分别为蓝黛生活广场（后面）、蓝黛生活不夜城（前面）照片，证明蓝黛公司改了牌匾影响了刘曙东的经营。蓝黛公司表示：对证据一转账记录真实性及证明目的不认可，内容是手标的；证据二收据不是原件，不认可真实性；对于证据三，对第一张照片的真实性有异议，证明目的和关联性有异议，刘曙东未提交原件，未出示拍摄时间、地点及拍摄人的情况，对第二张照片的真实性认可，证明目的和关联性有异议，刘曙东在租赁房屋时已明确知晓租赁地址是在地下一层，其经营状况不应成为其拒交房屋租金的理由。刘曙东申请证人梁某出庭作证，梁某表示曾系歌厅员工，称2017年12月涉案歌厅发生漏水，歌厅被水淹了；跑水后更换设备装修，歌厅不能正常营业，蓝黛公司因资金周转问题说把租金先交一下，然后由签订了一份赔偿协议，所有资料都在歌厅，因歌厅被拆除所以协议原件没有了，歌厅转让给别家，他们进行装修，所以资料丢失。刘曙东申请证人陈某出庭作证，陈某自述曾任歌厅经理，称歌厅大门是蓝黛公司锁上的。刘曙东对的证人证言表示认可。蓝黛公司不认可证人证言，表示是否是刘曙东的员工无法核实，如是则双方有利益关系，因此不认可证人证言。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，蓝黛公司与张立军于2012年11月26日签订的《房屋租赁合同》，后蓝黛公司、张立军、刘曙东三方签订协议，张立军的合同权利义务概括转让给刘曙东，系各方真实意思表示，蓝黛公司与刘曙东应按照2012年11月26日《房屋租赁合同》的约定履行各自义务。关于合同解除的问题。根据合同的约定，乙方逾期交付租金超过40日的，甲方有权单方解除本合同，刘曙东多次拖欠应付租金超过40日，故蓝黛公司有权单方解除合同。蓝黛公司称其已于2020年4月份已实际收回房屋，一审法院结合双方陈述、蓝黛公司发送解除通知等情况，认定双方合同于2020年4月1日解除并无不当。刘曙东要求继续履行合同，恢复场地原状，没有依据，应不予支持。关于房屋租金的问题，蓝黛公司主张2019年10月至2020年3月的房屋租金1062500元，因考虑在此期间疫情防控对歌厅经营的存在影响，一审法院予以酌减并判决刘曙东支付上述期间租金70万元并无不当。关于租金的利息损失，根据合同的约定，刘曙东应于2019年9月26日至9月30日支付2019年10月至12月期间的房租531250元，蓝黛公司主张该部分租金逾期给付利息自2019年12月1日起算至付清之日，有合同依据，但蓝黛公司主张的利率标准明显过高，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算并无不当。对于2020年1月至3月的租金，因受疫情防控影响，蓝黛公司主张逾期利息，一审法院不予支持并无不当。关于违约金的问题，根据合同约定，甲乙双方任何一方违反本合同的约定，致使另一方按照合同约定单方解除本合同时，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额为400万元。因刘曙东长期拖欠租金，蓝黛公司解除合同并主张违约金，但双方约定违约金过高，一审法院综合考虑合同履行情况、违约责任承担、疫情影响等因素酌定刘曙东支付违约金35万元并无明显不当。关于版权使用费35000元，该费用应系处理刘曙东经营期间侵权纠纷发生，刘曙东应予以赔偿。关于刘曙东主张漏水导致的装修损失、财产损失并主张返还房租的问题，刘曙东对其主张应承担相应的举证责任，根据刘曙东提交的现有证据情况，难以证明其相应的主张，一审法院对其主张不予支持，并无不当。刘曙东的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘曙东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26002元，由刘曙东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二一年六月三十日法官助理 张 立书 记 员 席 颖