辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初2390号原告:刘琢奇,男,汉族,1989年8月11日出生,住辽宁省鞍山市立山区。被告:鞍山城投房地产开发有限公司,住所地辽宁省鞍山市铁**一道街33甲。法定代表人:邢宝新,系该公司总经理。委托诉讼代理人:薛浩然,辽宁天博律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张鸿睿，辽宁天博律师事务所执业律师。原告刘琢奇与被告鞍山城投房地产开发有限公司（以下简称“城投房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告刘琢奇，被告城投房地产公司委托诉讼代理人薛浩然、张鸿睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘琢奇向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办理房地产权属证书违约金2819.57元；2、判决被告于30日内配合原告办理案涉房屋的产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同。合同第八条,第十一条,第十五条约定：1、被告应对验收合格的商品房于2017年9月30日前交付原告使用。2、交房时被告除应出示原告所购商品房验收合格等证明材料外还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、因被告的责任,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书,被告应按已付房价款0.5%向原告支付违约金。实际上被告至今也不具备交房时房屋交付使用条件(未向原告出示合同第八条,第十一条约定需由被告出示相关材料)。截止今日,原告仍未取得房地产权属证书。综上所诉,被告违反了合同第八条,第十一条,第十五条的相关内容,要求被告履行合同,并按合同约定向原告支付违约金,为此特向贵院起诉请求依法判决。城投房地产公司辩称，一、案涉房屋不能办理产权证书是因为不可抗力所导致,2018年9月13日中共中央办公厅国务院办公厅作出关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知,第三条规定将公安部指导建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部。2019年3月27日住房和城乡建设部应急管理部作出关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知。第二条规定,2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。2020年1月全国爆发新冠××疫情,导致验收部门无法进入小区。2020年12月2日鞍山市人民政府作出关于取消下放调整一批行政职权事项的通知,将原由市行政审批局负责的建设工程档案验收下放至四区。所以案涉房屋不能办理权属登记是因为政策变化和不可抗力原因所导致。二、案涉房屋自身存在违建,被告不应承担违约责任,商品房买卖合同第三条约定阳台为非封闭式阳台,第十八条约定买受人使用期间不得擅自改变商品房的主体结构、承重结构和用途。物业服务文件明确约定业主禁止搭建建筑物，禁止私自封闭阳台。未经审批即违反协议的装饰装修活动所造成的一切损失由业主、装修人员负责。原告本人签字确认，所以被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，城投房地产公司与刘琢奇签订《商品房买卖合同》，载明：刘琢奇向城投房地产公司购买位于鞍山市铁东区的房屋，产籍号为：42-78-11-2222，第八条交付期限载明：“出卖人应当在2018年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共事实已建成并满足使用要求、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品房住宅质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等。但如遭遇不可抗力导致商品房无法按期交付使用，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除了双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付日期。”及第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”2018年6月29日,城投房地产公司为刘琢奇开具增值税发票,大公堡小区一期，发票金额为563914元。原告依照约定支付了购房款。城投房地产公司向刘琢奇交付了房屋,刘琢奇予以接收。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第60条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告已在双方签订的《商品房买卖合同》中对于办理房屋权属证明时间进行了约定，即被告应当在商品房交付使用730日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告未在约定期限内配合原告办理房地产权属证书，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金2819.57元。故对于刘琢奇要求城投房地产公司支付违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于刘琢奇主张城投房地产公司继续履行合同办理产权证书一节，经查，双方签订《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。现双方约定办理产权手续已到期，城投房地产公司有义务配合刘琢奇办理产权登记相关手续，故对刘琢奇该主张予以支持。关于城投房地产公司辩称未办理初始登记系因不可抗力所导致，案涉房屋自身存在违建，导致无法办理初始登记一节，涉案工程的验收经历了很长的时间,但对于住宅小区验收是城投房地产公司作为商品房开发建设者的法定义务,相关部门验收时间的长短、进度的快慢，城投房地产公司事先应当能够预见,且与购买商品房的原告无关。对于城投房地产公司的此节主张,本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、鞍山城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付刘琢奇逾期办理房地产权属证书违约金2819.57元；二、鞍山城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内配合刘琢奇办理公安号为铁东区解放东路282栋22层92号,产籍号42-78-11-2222房屋的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由鞍山城投房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 于 悦二〇二一年六月七日书记员 付乙涵