辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2292号上诉人（原审被告）：钱胜业，男，1962年4月25日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王庆安，辽宁浩扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，经理。委托诉讼代理人：于潇，单位员工。委托诉讼代理人：喻娜，单位员工。上诉人钱胜业因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱胜业上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回鞍钢物业诉讼请求。2、由鞍钢物业承担诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决将“公共部位维修费”与“物业费”二者混淆，认定鞍钢物业有权依据《鞍钢花园商业网点物业管理规定》收取物业费错误。“物业费”与“公共部位维修费”有着本质区别，鞍钢物业作为物业公司，有权依约收取物业费，但是无权自行制定标准收取“公共部位维修费”。《物业管理条例》第五十三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳“专项维修资金”。“专项维修资金”属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。“专项维修资金”收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。鞍钢物业主张的“公共部位维修费”属于“专项维修资金”范畴，其无权自行收取。依据《物业管理条例》的规定，物业公司收取“公共部位维修费”必须依据国务院建设行政主管部门会同财政部制定的文件依法收取，物业公司无权自行制定《鞍钢花园商业网点物业管理规定》并收费。按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，房屋“公共维修基金”是指住宅楼房的公共部位和共用设施（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设备设施）、设备的维修养护基金。所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。鞍钢物业主张的“公共部位维修费”属于“公共维修基金”范畴。物业费是业主与物业服务公司签订物业服务合同约定的应由业主交纳的服务费，收费依据是物业与业主双方签订的《物业服务合同》。《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业费包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过“专项维修资金”予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。实际上，住宅“专项维修资金”是“公共维修基金”的延续，从性质来说两者基本一致，只不过因年代不同而名称不同，两者实质是同一个标的物。2007年《住宅专项维修资金管理办法》颁布后，原“公共维修基金”统一更名为“专项维修资金”。因此，无论是“专项维修资金”还是“公共维修基金”都与物业费有着本质的不同。换句话说，“公共部位维修费”与物业费完全不同。一审法院将二者混淆，将“公共部位维修费”当作物业费，认为作为物业公司有权依据自行制定的规定收取，这种认定明显错误。二、依据《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》（颁布时间：2011.02.11)，“公共部位维修费”由鞍山市住宅专项维修资金管理中心（以下简称市维修资金管理中心）负责交存、使用、管理和监督，鞍钢物业无权自行收取。《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》第四条规定，鞍山市房产局负责全市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作。市维修资金管理中心负责住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督工作。鞍山市财政局负责对住宅专项维修资金的管理使用进行监督管理。因此，在鞍山市辖区内，“公共部位维修费”只能由市维修资金管理中心负责交存、使用、管理和监督，物业公司无权自行收取。三、在购买房屋时，钱胜业已经支付了“专项维修资金”，即“公共部位维修费”，鞍钢物业索要该费用属于滥收费。四、鞍钢物业用窜改政府文件的方式，制定《鞍钢花园商业网点物业管理规定》，将收费内容混入其中，借机滥收费。1、制定《鞍钢花园商业网点物业管理规定》的文件适用于“房改房”，不适用于商业网点。鞍钢物业无权据此收费。鞍钢物业收取“公共部位维修费”所依据的是鞍政办发(2001)69号文件，题目为《关于进一步推进公有住房出售的通知》，适用的大前提是我市的“房改出售公有住房”，而不适用鞍钢物业的“商业网点”。《鞍钢花园商业网点物业管理规定》第1条第3点依据69号文，将原文件指向的“房改出售公有住房”窜改为针对“私有商业网点”，换句话说，物业公司的行为，就是窜改政府文件，实施乱收费行为。鞍钢物业还采取诉讼方式试图将乱收费合法化，可见其行为的性质十分恶劣。2、《鞍钢花园商业网点物业管理规定》实质为物业公司内部管理规定，鞍钢物业不应将收费内容混入其中，诱导钱胜业签字。该规定分三点：一是商业网点经营的相关规定；二是商业网点装饰装修管理规定；三是商业网点用电管理规定。收费的内容理应签订在《物业服务合同》之中，但是鞍钢物业却将收取公共部分维修费的内容就夹杂在该格式条款的第一点中，没有任何提醒和注示。基于此，诱导钱胜业在此规定上签字。五、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用合同法第一百零七条错误。本案中，双方并未签订《物业服务合同》，根本不存在继续履行合同或违约的问题。钱胜业所在的对外门市，根本不需要物业公司提供物业服务。因此，双方也未签订物业服务合同。至于钱胜业在《鞍钢花园商业网点物业管理规定》签字，也只是对物业管理方面内容的确认，而不包括对收费内容的确认。2、一审法院适用《最髙人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条错误。本案中，不存在建设单位与物业签订前期物业合同的问题，也不存在物业服务合同的问题。因此，该条不适用于本案，不应将此条作为判决依据。3、一审法院适用《物业管理条件》第六条错误，本案中，钱胜业与鞍钢物业之间并未签订任何《物业服务合同》，没有接受过物业服务企业提供的服务，不适用此条规定。综上所述，为保护钱胜业的合法权益，维护法律的公正，特此向你院上诉，请求支持钱胜业上诉请求。鞍钢物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鞍钢物业向一审法院起诉请求：1、请求判令钱胜业给付拖欠公共部分维修费850473.3元；2、诉讼费由钱胜业承担。一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》，双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。钱胜业入住鞍钢花园小区网点时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园商业网点物业管理规定》约定了网点公共部分维修费，收费标准为每月每平方米1元。另查，钱胜业在鞍钢花园小区购买商业网点一户，房屋面积为6162.85平方米，钱胜业未交纳2007年7月1日至2018年12月31日的公共部位维修费850473.3元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该案中，虽然签订《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《鞍钢花园商业网点物业管理规定》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于物业公司在本案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。钱胜业作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的公共部位维修费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或老赔偿损失等违约责任”之规定，对于物业公司要求钱胜业给付拖欠公共部位维修费的诉讼请求，该院予以支持。关于钱胜业提出相关拒交公共部位维修费的抗辩理由，因该公共部位维修费系用于小区公共设施日常养护费，而并非钱业胜所说的公共维修基金，故钱胜业向该院提出被告主体不适格的抗辩理由不能构成拒交公共部位维修费的理由，故对于钱胜业提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于钱胜业提出的诉讼时限已过的抗辩理由，因物业服务本身具有时间上的连续性，至法庭辩论终结前物业公司仍为鞍钢花园小区提供物业服务，故对于钱胜业的该项抗辩理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：钱胜业于判决生效之日起十日内给付鞍钢物业2007年7月1日至2018年12月31日公共部位维修费850473.3元。如果未按判决指定的期间履行给什金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12305元，由钱胜业负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。鞍钢物业提交的证据有：照片一组，证明物业公司对整个园区共用设施进行了日常养护。钱胜业质证认为，不是对钱胜业所在楼体进行的维修，所有的费用都是专款专用、专户管理，维修的地点和时间显示不出来。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，鞍钢物业依据《鞍钢花园商业网点物业管理规定》向钱胜业收取物业费应否得到支持。钱胜业购买的鞍钢花园的商业网点，系该园区所属区域范围内的网点，并非独立于该园区外的房屋。《鞍钢花园小区物业管理委托协议》能够证明整个园区已经委托给现鞍钢物业，由鞍钢物业提供物业服务，鞍钢物业提供物业服务涉及的范围也包含钱胜业所有的房屋，鞍钢物业理应通过与钱胜业签订物业服务合同的方式提供物业服务，收取物业服务费用。双方均认可从未签订过物业服务合同，本案《鞍钢花园商业网点物业管理规定》，从合同名称及内容看并不属于物业服务合同，是关于对鞍钢花园商业网点物业管理方面的规定，在该管理规定中约定的交纳公共部位维修费，系双方真实意思表示，钱胜业也签字予以确认。该规定约定“与住宅楼连体的私有商业网点按每平方米建筑面积每月1元标准交纳公共部位维修费”，是物业公司在为商业网点提供公共部位的维修等服务，商业网点依照该规定向物业公司交纳维修费用，该规定实质上应属于双方关于网点公共部位维修收费的范畴，钱胜业在购买该房屋的第一年也交纳了上述费用。而该规定并未约定截止时间，应属于不定期合同关系，钱胜业从未向鞍钢物业提出终止该规定，因此，钱胜业应按照该规定标准向鞍钢物业交纳公共部位维修费用。故对钱胜业提出的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，钱胜业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12305元，由上诉人钱胜业负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年六月二十五日书记员 王 娇