宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2584号原告(反诉被告)：孙某，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区银川市。被告(反诉原告)：郭某，公民身份号码×××，甘肃省兰州市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告孙某与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，在答辩期内，被告郭某向本院提起反诉，本院于2021年4月28日对反诉予以立案受理，对本诉与反诉依法适用简易诉讼程序,合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙某、被告（反诉原告）郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付物业费2168元、水费135.16元，共计2303.16元；2.请求依法判决被告向原告支付暖气设施维修费1100元；3.本案的案件受理费由被告负担。事实与理由：2020年5月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贺兰县月湖名邸西B区F1-2营业房出租给被告，房屋租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止。《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方（郭某）在租赁期间缴纳以下费用：水、电、暖气、物业管理、天然气、液化气、有线电视、通信、垃圾处理费等费用，与乙方营业的有关费用由乙方负责承担。”租赁期满，被告将租赁房屋归还原告后，原告发现被告拖欠2020-2021年物业费2168元以及水费135.16元尚未缴纳。无奈，该费用由原告代为缴纳。房屋租赁合同第七条约定，“在租赁期内......”，被告在2020年12月25日给我交房时，房屋的暖气全冻坏了，我于2021年4月15日，请维修师傅进行了维修，产生维修费1100元。原告认为，依据原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，物业费和水费应当由被告郭某承担，原告代为缴纳后，被告理应向原告支付该笔费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，原告向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）郭某辩称：我对被告的诉讼请求不认可，2020年12月25日我把房屋钥匙、电卡交给原告了，该房屋2021年3月31日租赁到期。原告既然说我房子有问题，当时就应该让我修，你当时没有说，现在又给我算了这么多费用。如果原告向我要1100元的维修费用，原告需出示维修单和维修人员电话号码。原告还欠我1000元的押金未退还。反诉原告（本诉被告）郭某向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月25日解除；2.要求判令反诉被告退还反诉原告房屋租金9546元（3182×3）、房屋押金1000元，合计10546元；3.本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2020年5月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告位于××县营业房出租给反诉原告。房屋租期12个月，自2020年4月1日起至2021年4月1日止。房屋租金35000元，于2020年4月1日前交清。反诉原告向反诉被告另交租房押金1000元，待双方解除合同时反诉被告退还反诉原告押金。合同签订后，因涉案房屋上一任租户李国英推迟于2020年4月30日向反诉被告交房，导致反诉被告于2020年5月1日才向反诉原告交付房屋，反诉原告于5月1日当日以现金方式向反诉被告交付房租35000元及押金1000元后占有使用该房屋。2020年12月25日，因反诉原告个人原因提出与反诉被告提前解除合同，反诉被告同意并承诺随后退还反诉原告剩余三个月租金，同时收取了房屋钥匙，双方做了房屋交接手续后，反诉原告就搬离了涉案房屋，且当天反诉被告就将新的出租广告贴至营业房门口。随后经反诉原告多次催促反诉被告退还租金，反诉被告以各种理由推诿不付。现反诉原告诉至法院，请求判如所请。反诉被告（本诉原告）孙某针对反诉辩称：我对她的说法全部否定。1.关于李国英的合同变更问题，我与郭某签订的《房屋租赁合同》第四条补充说明：本合同在郭某于李国英店铺转让后才找本人，于2020年5月1日签订变更合同，本人解除与李国英租赁合同后，重新签订变更合同，当时三方均无异议，不存在郭某在反诉状中说的房屋占用问题。2.郭某反诉状中所说：2020年12月25日，因反诉原告个人原因提出与反诉被告提前解除合同，反诉被告同意解除合同并同意退还三个月租金。请郭某提供双方签字的书面证据。反诉状中说：随后经反诉原告多次催促反诉被告退还租金，反诉被告以各种理由推诿不付。请郭某说明她以何种方式向我进行过催促。本人又以何种方式推诿。请郭某提供相应的证据。相反，我多次向郭某索要所欠水费、物业费，郭某均以各种理由推诿不付。3.郭某于2020年12月21日下午，给我发微信说，店开不下去了，并提出交房。从来没有提过解除房屋租赁合同及让我退还三个月租金的问题。鉴于郭某无法继续经营和我对冬季供暖设施安全的考虑，我提出以合同期内再租出去的时间计算，退还租金，郭某本人也同意。郭某于2020年12月24日交给我钥匙1把，另外1把钥匙她保留，房屋内还留存郭某的经营物品。当时房屋壁挂炉已冻住，她本人也答应回家用电暖气烤已冻住的壁挂炉。2020年12月25日，壁挂炉虽然已经化开，但是不能正常工作，我找维修师傅检修壁挂炉，将壁挂炉调试好，产生费用50元，又联系暖气维修师傅对暖气进行调试，但暖气水管已冻住，无法进行正常烧暖，只能将壁挂炉进行排水。产生费用135元。以上情况我已于2020年12月25日通过微信告知郭某，有和郭某的微信聊记录为证。因该房屋暖气已冻坏，冬季无法维修，无法再进行出租，不存在给郭某退还租金的问题。原房屋租赁合同继续合法有效，双方也未作房屋交接手续，郭某也没有提出异议。在合同期内，郭某从未找本人提出解除合同和退还租金问题。只是找我提出退还1000元押金，由于合同未到期，而且郭某一直拖欠物业费和水费，以及暖气设施冻坏及维修费等问题，她退还押金要求均被我拒绝。合同到期后，我于2021年4月15日联系暖气维修师傅，对屋内冻坏的暖气设施进行维修，我支付维修费1100元，有给维修师傅微信转账记录为付款证据。基于以上事实和证据，请求法庭支持我对郭某租赁期内产生物业费、水费、暖气维修费的合理诉求，驳回郭某除1000元押金外的其他无理要求。本院经审理认定事实如下：2020年3月29日，本诉原告（甲方）与李国英（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的的房屋位××县营业房一套，租赁期限12个月，自2020年4月1日至2021年4月1日止等等。该合同签订后，本诉原、被告及李国英又协商解除本诉原告与李国英签订的房屋租赁合同，本诉原告又将该房屋租赁给本诉被告，本诉原、被告另行签订房屋租赁合同。2020年5月1日，本诉原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容为：出租方（甲方）孙某，承租方（乙方）郭某；甲方出租给乙方的的房屋位××县营业房一套，租赁期限12个月，自2020年4月1日至2021年4月1日止，其中2020年4月1日至2002年4月30日为原李国英合同变更；租金每年35000元，乙方应于2020年4月1日前一次性付清，甲方向乙方支付租房押金1000元于双方解除合同时甲方退还乙方租房押金；乙方在租赁期间缴纳以下费用：水、电、暖气、物业管理、天然气、液化气、有线电视、通信、垃圾处理费等费用，与乙方营业的有关费用由乙方负责承担；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其承租的房屋及其附属设施，使用不当造成房屋设施损坏的，乙方应负责修复或赔偿损失；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及其附属设施、设备交给甲方，对未经甲方同意留存的乙方物品，甲方有权处置。本合同自双方签字起生效；2020年5月1日。该合同由本诉原、被告签名、签署身份证号码、电话号码、住址、捺印。该合同签订后，本诉被告向本诉原告交纳了该房屋租金35000元并在该房屋内从事经营活动。2020年12月21日，本诉被告通过微信向本诉原告提出：店不开了，要交房。本诉原告在微信中提出，以再租出去的时间计算退房租，本诉被告回复“哦，你把押金退了。再租出去是再租出去的事”，本诉原告回复：“押金没几个钱，你看觉的行了约时间我去拿钥匙，贴广告再租，另外物业费你交清了没”。本诉被告回复：“物业费我这几天就给交了”。2020年12月24日，本诉被告郭某发微信让本诉原告去拿该营业房的钥匙，本诉原告在拿钥匙的当天发现该租赁房屋暖气一直没有烧，暖气全部冻了。本诉被告将该租赁房屋的钥匙交给本诉原告一把，另一把钥匙由本诉被告母亲保管。该租赁房屋内还放置本诉被告的两张桌子，两个暖瓶，几把椅子。这些物品因本诉被告未拉走，被本诉原告自行清理出去。因该租赁房屋内暖气冻坏，2020年12月25日本诉原告找维修工王晶现场检查，发现该房屋暖气分水器、分水器阀门、自来水、室内水管冻坏了，冬天无法维修，他只进行了排水，建议本诉原告找物业把房子后面主管道关了，天暖了再修。本诉原告支付维修费150元。上述暖气冻坏情况，本诉原告通过微信向本诉被告进行了告知。2021年4月15日本诉原告请维修工王晶对涉案房屋冻坏的暖气进行了更换、接通分水器、活结、阀门，将自来水管道换成明管等维修工作，支付王晶维修费1100元。2021年4月9日，原告交纳了该营业房2020年5月1日至2021年3月31日期间的物业费2168元。2021年3月25日，原告交纳了该营业房2020年9月的水费78.48元，2020年11月的水费56.68元。因本诉原告向本诉被告索要物业费及要求赔偿无果，本诉原告遂诉至本院，请求判如所请。在答辩期内，本诉被告向本院提出反诉诉讼请求，请求判如所请。上述事实由本诉原告（反诉被告）孙某举证的微信聊天记录打印12张、图片打印件一张、微信转账记录打印件一张、房屋租赁合同（李国英）一份、收据一张、增值税电子普通发票打印件一张、照片打印件一张、证人王晶出庭作证证言一份，本诉被告（反诉原告）郭某举证的房屋租赁合同（原被告签订）一份予以证实，本院予以确认。本院认为，本诉原、被告之间于2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，合法、有效，对双方当事人均具有约束力,双方当事人均应该按照合同的约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为：本诉原、被告之间于2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》何时予以解除的问题。从本院查明的事实可以看出，本诉被告在房屋租赁期限未届满前以微信方式向本诉原告提出交房，本诉原告回复：以再租出去的时间计算退房租。本诉被告回复：哦。可见，本诉被告提出交房，本诉原告明确以再租出去的时间计算退房租。实际上，该房屋在本诉原被告的租赁期限内，一直未租出去。故本院认定，本案《房屋租赁合同》的解除日期为合同约定的房屋租赁期限届满之日即2021年4月1日。本案中，本诉原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定：房屋租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止，乙方（本诉被告）在租赁期间缴纳水、电、暖气、物业管理、天然气、液化气、有线电视、通信、垃圾处理费等与乙方营业的有关费用；在租赁期内，乙方（本诉被告）应合理使用其承租的房屋及其附属设施，使用不当造成房屋设施损坏的，乙方（本诉被告）应负责修复或赔偿损失。本诉被告未按照合同约定支付其租赁期间的物业费、水费，未能正确保护租赁房屋室内供暖系统，造成原告供暖设施损坏，系违约行为，应承担向本诉原告支付本诉原告已垫付的物业费、水费和赔偿本诉原告维修供暖设施的损失的违约责任。本诉原告收取本诉被告该房屋押金1000元未付，也系违约行为，本诉原告应承担向本诉被告返还该押金的违约责任。故：关于本诉原告诉请：1.请求依法判决被告向原告支付物业费2168元、水费135.16元，共计2303.16元；2.请求依法判决被告向原告支付暖气设施维修费1100元的诉讼请求，依法予以支持。关于反诉原告郭某反诉要求：确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月25日解除的反诉请求，因无事实依据，本院不予支持；关于反诉原告郭某反诉要求：判令反诉被告退还反诉原告房屋租金9546元（3182×3）、房屋押金1000元，合计10546元的反诉请求，因该反诉请求中：判令反诉被告退还反诉原告房屋租金9546元（3182×3）的反诉请求，因无事实依据，本院不予支持。该反诉请求中：判令反诉被告退还反诉原告房屋押金1000元的反诉请求，符合反诉原被告之间《房屋租赁合同》的约定和法律的规定，本院支持反诉被告孙某退还反诉原告郭某租房押金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告郭某支付本诉原告孙某物业费2168元、水费135.16元、暖气设施维修费1100元，合计3403.16元；二、反诉被告孙某退还反诉原告郭某租赁房屋押金1000元；上述第一与第二项相减,由本诉被告郭某支付本诉原告孙某2403.16元，于本判决生效后十五日内付清；三、驳回反诉原告郭某的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已减半收取），由本诉被告郭某负担；反诉案件受理费32元（已减半收取），由反诉原告郭某负担23元，反诉被告孙某负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二一年六月十八日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。