长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0193民初1486号 原告（申请执行人）：王铁成，男，1955年2月5日生，回族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：方麟贺，吉林维其律师事务所律师。 被告（案外人）：石闿铭，男，2005年11月13日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 法定代理人：唐莉薇，女，汉族，1978年2月20日生，住：吉林省长春市朝阳区，系被告石闿铭的母亲。 委托诉讼代理人：牟婷，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告（被执行人）：吉林帝豪房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市硅谷大街3355号。 法定代表人：赵辉宇，经理。 委托诉讼代理人：王浩瀚，吉林衡丰律师事务所律师。 原告王铁成诉被告石闿铭、被告吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称“帝豪公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王铁成的委托诉讼代理人方麟贺、被告石闿铭的委托诉讼代理人唐莉薇、牟婷、被告帝豪公司的委托诉讼代理人王浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王铁成向本院提出诉讼请求：一、判令对吉林帝豪房地产开发有限公司所有的位于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍4栋2××室房屋继续执行。二、请求判决二被告承担诉讼费用。事实及理由：一、诉讼案件基本事实2017年长春市中级人民法院执行的（2017）吉01执恢90、91、92号案件，被执行人为帝豪公司，执行过程中查封了本案涉诉房屋，后王铁成与帝豪公司达成和解协议，同意帝豪公司自行出售该房屋，所得价款用于偿还债务，王铁成收到一套房子的房款就申请法院解除一套房屋的查封。本案原告就是基于以上事实并且出于对法律和法院的信任，2017年9月5日与帝豪公司签订了房屋买卖合同并开具了收款凭证，同年办理了入住手续并给了房屋钥匙。由于房屋买卖手续已经办理完毕，原告就没太注意房屋后来的变化，直到2020年11月准备对房屋进行装修才发现房屋有人，房屋锁也被换了。经过了解得知被告在明知的情况下又将该房屋卖给第三人，原告才将其起诉。二、被告石闿铭异议不成立理由与事实物权期待权需在满足相应合法性、正当性的条件下方可得到人民法院的支持。被告石闿铭没有阻却执行的权利，应继续执行，理由如下：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）与被告石闿铭签订的房屋买卖合同至今未取得商品房预售许可证明，帝豪公司与石闿铭签订的房屋买卖合同应当认定无效。（2021）吉0193执异12号执行裁定书本院认为中论述“该解释第二条的规定系为防止开发商未取得商品房预售许可销售房屋而损害广大消费者的利益。在石闿铭作为普通购房者，基于其与开发商签订的购房协议主张权利，并不当然因开发商未取得商品房预售许可而致使购房协议无效，否则有悖于司法解释保护消费者的初衷。”法律已明文规定上述情况签订的合同“无效”，不能仅通过法院论述就否定“法律规定”，这是严重的超越法律的“解释”。因此被告石闿铭与帝豪公司签订的合同应认定“无效”。被告石闿铭不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。（二）石闿铭无法证明其已向帝豪公司支付款项。石闿铭的父亲、母亲将款项打入刘琳琳、张玉梅个人账户，并未支付给帝豪公司。帝豪公司仅出具《证明》并不能证明刘琳琳、张玉梅为帝豪员工，并未提供二员工的《劳动合同》、社保证明。仅凭转账记录和证明不能证明帝豪公司收到石闿铭支付的款项。（三）涉案房屋于2017年就已经给原告王铁成办理过入住手续，被告吉林帝豪房地产开发有限公司在明知的情况下还给被告石闿铭办理入住是严重的违法行为。因此被告石闿铭占有案涉房屋不具有合法性，石闿铭不满足法院查封前合法占有该不动产的条件。（四）石闿铭与帝豪公司签订房屋买卖合同时，在明知案涉房屋没有办理预售许可证情况下仍与帝豪公司签订房屋买卖合同，其对房屋无法办理过户登记存在过错。综上，石闿铭主张的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其欲行使的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法定要件，不是法律所支持和保护的正当权益。为维护原告合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告石闿铭辩称：石闿铭父亲石某代表石闿铭于2019年8月15日与吉林帝豪房地产开发有限公司签订房屋定购协议，购买位于高新硅谷大街帝豪巴赫丽舍小区4栋2××室房屋一套（房屋面积125.31平方米、每平方米6800元），石闿铭又于2019年12月20日与帝豪公司签订正式的房屋买卖协议，石闿铭向帝豪公司缴纳了全部购房款852,108.00元整，石闿铭按照帝豪公司要求在帝豪巴赫丽舍小区办理了房屋入住手续，帝豪公司将房屋钥匙一并交付给石闿铭，并由石闿铭对房屋进行相应装修，实际入住至今，居住期间按期缴纳物业费、水电费及煤气费用，履行了帝豪巴赫丽舍小区业主相关义务，是4栋2××室房屋实际权利所有人。现贵院依据（2021）吉0193执312号裁定书查封了所有的4栋2××室房屋，侵犯了石闿铭的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，石闿铭作为案外人，根据《最高人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条之规定，石闿铭在人民法院查封该房屋前已经签订书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，但因非石闿铭的原因未办理过户登记。石闿铭认为贵院查封行为违反法律规定，侵犯了自己的合法权益。王铁成与帝豪公司关于帝豪巴赫丽舍小区4栋2××室房屋所产生的法律纠纷，现双方已经在贵院达成民事调解，贵院已经确定由帝豪公司向王铁成返还购房款，王铁成仅能向帝豪公司主张还款，而没有任何法律依据对该房屋提出权利主张，且该房屋已经不属于帝豪公司财物，由石闿铭实际买受取得。故石闿铭特向贵院申请解除对上述房屋的查封并终止执行。 被告帝豪公司辩称：请求人民法院驳回被答辩人王铁成的全部诉讼请求。事实和理由，一、关于被答辩人提出的因答辩人未取得房产预售许可证，与石闿铭签订的房屋买卖合同无效的主张，首先，答辩人认为，在与石闿铭签订的帝豪巴赫丽舍内部认购协议书中，已经明确了案涉房屋坐落、单价、总价等内容，约定的内容系双方真实意思表示，且并未违反法律规定，应当认定为有效。其次，虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定了出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但该解释本身的制定是为了维护交易秩序，保护消费者利益，防止开发商在未取得商品房预售许可时销售房屋而损害广大消费者权利，而本案中，石闿铭作为普通的房屋买受人，其缴纳了全部购房款，并且办理了实际入住，其是基于与答辩人签订的购房协议而主张权利，并不当然因答辩人未取得商品房预售许可而使购房协议无效，否则有悖于司法解释保护消费者的本意。二、答辩人公司现已销售的住宅房屋情况均与本案石闿铭情况相似，大量业主均是在答辩人公司未取得房屋预售许可证的情况下签订的购房协议书。如人民法院仅因答辩人公司未取得房屋预售许可证，即认定广大购房者签订的购房协议无效，其合法占有使用的住宅房屋应当作为被执行财产，截止至今答辩人公司涉诉案件达20余起，人民法院民事判决所确定答辩人公司承担的债务金额已达2500余万元，那么在答辩人公司现对外存在大量债务的情况下，所有小区业主居住的房屋都将成为被执行财产，这样的判例形成之后，债权人均可无端依此种裁决执行已入住业主的房屋，造成大量业主财产被无端执行，产生群体性上访事件，故此种裁决不利于维护社会稳定。综上，请求人民法院为维护广大消费者权益，依法驳回被答辩人王铁成的全部诉讼请求。 本院经审理查明：王铁成与帝豪公司房屋买卖合同纠纷一案，根据王铁成的保全申请，本院于2020年12月9日保全查封了帝豪公司开发的、位于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍4栋2××室住宅，并于现场张贴了（2020）吉0193民初4110号查封公告。诉讼过程中，双方当事人达成调解协议，本院于2020年12月17日作出（2020）吉0193民初4110号民事调解书，载明：“一、被告吉林帝豪房地产开发有限公司于2020年12月31日前一次性向原告王铁成支付购房款563,895元及利息（利息自2017年9月5日至实际给付之日止按年利率14%计算）；二、原告王铁成不再主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定的赔偿权利；三、双方无其他争议。”民事调解书生效后，王铁成向本院申请强制执行，本院于2021年3月2日立案执行，执行案号为（2021）吉0193执312号，在执行过程中，石闿铭对本院执行的帝豪房地产公司开发的、坐落于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍4栋2××室房屋提出书面异议。本院经审查，于2021年4月16日作出（2021）吉0193执异12号执行裁定书，裁定中止（2021）吉0193执312号执行案件对吉林帝豪房地产开发有限公司开发的帝豪·巴赫丽舍4栋2××室房屋的执行。王铁成不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明，2019年8月15日，帝豪公司（甲方）与石某（乙方、石闿铭父亲）签订《房屋认购协议书》，协议约定：乙方定购甲方开发的帝豪巴赫丽舍小区4栋2××室，房屋总面积为125.31平方米，6800元/平方米，总价为852,108元，付款方式为乙方预付定金500,000元，其余房款在甲方交房时结清。当日，石某向刘琳琳名下尾号7717银行账户存入人民币500,000元，帝豪公司向石某出具收款收据（今收到石某交来“帝豪·巴赫丽舍4栋2××购房定金”￥500,000元，经手人刘琳琳），石某系石闿铭的父亲。2019年12月20日，帝豪公司（出卖人、甲方）与石闿铭（买受人、乙方）签订《帝豪·巴赫丽舍内部认购协议书》，协议约定：乙方购买的商品房位于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍4栋2××号，建筑面积125.31平方米，商品房房屋单价为6800元/平方米，房屋总价款为852,108元，乙方于2019年12月20日前付清该房屋全部房款，石闿铭在买受人、乙方处签字，唐莉薇作为石闿铭的法定代理人亦签字确认。当日，石某通过个人尾号5869银行账户向张玉梅名下尾号6786银行账户转款170,000元，唐莉薇通过个人尾号4877银行账户向张玉梅名下尾号6786银行账户转款182,108元，该笔交易备注“石某购房尾款今另从工行转账17万。”2019年12月20日，帝豪公司向石闿铭出具收据，收据载明金额为852,108元，事由为巴赫丽舍4-201房款，当日石闿铭缴纳了4栋2××室物业管理费、生活垃圾处理费、公告照明等费用合计2403元。2020年9月18日，石闿铭缴纳了帝豪·巴赫丽舍4号楼201（供热面积125.31平方米）供热费及陈欠费用合计5,413.38元。 再查明，刘琳琳、张玉梅为帝豪公司工作人员，帝豪房地产公司就案涉房屋尚未取得商品房预售许可。 本院认为，本案争议的焦点问题是石闿铭对帝豪·巴赫丽舍小区4栋2××室房屋享有的权利能否阻却本院的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在帝豪公司名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、石闿铭与帝豪公司签订的《帝豪·巴赫丽舍内部认购协议书》中，明确了房屋坐落、单价、总价等内容，系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，应当认定为合法有效。二、从石某转账记录、帝豪公司出具的收据、情况说明、林通的工资表、工资发放的银行转款流水来看，可以证实刘琳琳、张玉梅系帝豪公司职工，石闿铭已经支付了全部购房款。三、该房屋系因开发商原因未办理产权登记，故无法办理过户登记，现亦无证据证明房屋未办理过户登记系因石闿铭本人原因所致。四、通过《居民用户供用气合同》《吉林省城市供用热力合同》可证明石闿铭在本院查封之前已经合法占有了案涉房屋。综上，石闿铭对帝豪·巴赫丽舍小区4栋2××室房屋享有的权利能够阻却本院的强制执行，故对于王铁成的诉讼请求，本院不予支持。 基此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王铁成的诉讼请求。 案件受理费12,322元由原告王铁成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  孙叶红 人民陪审员  赵连仁 人民陪审员  陈春华 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  闫 情