河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1603民初2033号原告：王文思，男，回族，1990年4月18日出生，住北京市朝阳区。原告：苏玲，女，回族，1964年3月1日出生，住北京市朝阳区。被告：许文鑫，男，汉族，1996年9月6日出生，住淮阳区。被告：淮阳县信达房产中介服务有限公司（以下简称信达房产），统一社会信用代码：91411626MA45U7036M。法定代表人：耿瑞林。地址：淮阳区。委托代理人：宋坤峰，系该公司员工。第三人：淮阳县万众置业有限公司（以下简称万众置业），统一社会信用代码：91411626MA45MTDW2P。法定代表人：李安民，地址：淮阳区。委托代理人：王会霞、沙锦锦，系该公司员工。第三人：河南亨远房地产营销策划服务有限公司（以下简称亨远房地产），统一社会信用代码：91411600MA3X9EQC37，法定代表人：雷向林，地址：淮阳区。原告王文思、苏玲诉被告许文鑫、淮阳县信达房产中介服务有限公司、第三人淮阳县万众置业有限公司、河南亨远房地产营销策划服务有限公司中介合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文思、被告许文鑫、淮阳县信达房产中介服务有限公司的委托诉讼代理人宋坤峰、第三人淮阳县万众置业有限公司的委托诉讼代理人王会霞、沙锦锦、河南亨远房地产营销策划服务有限公司法定代表人雷向林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求被告承担原告共计人民币38923.2元的贷款损失；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、购房经过。2020年11月份，原告苏玲在58同城上看到被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司（以下简称信达中介）发布的万众置业的售房信息。遂电话咨询联系到信达中介的业务员许文鑫，表示想贷款购买一套小三居，许文鑫向原告苏玲介绍了万众置业此次房产销售的主要信息，包括地理位置、开发商、户型、房屋售价、贷款利率、周围设施、何时交房等。并承诺原告不用担心买房中出现任何问题，自己会全程跟进解决。在问及贷款利率时，许文鑫承诺贷款利率5.83%。经多次与许文鑫沟通以及与儿子原告王文思商议，原告达成了购房意向并交付房屋定金，于2020年11月17日最终确定通过许文鑫购买案外人万众置业万正美林半岛（二期）的房屋，并签订了《商品房买卖合同（预售）》。房屋具体信息为3栋1单元26层1-2602号房屋，房屋总价为人民币456165元。原告通过贷款方式付款，于2020年11月17日支付了首期房价款人民币146165元，占全部房价款的32%，余额人民币310000元向银行申请贷款支付。2020年12月24号，在北京工作的原告王文思携带许文鑫发送的农村信用社办理贷款要求的在职证明回到淮阳，并在许文鑫的全程陪同下前往售楼部。在售楼部时，一女性职员跟许文鑫说：“你怎么给他打农村信用社的在职证明的单子，办建行的吧，建行不需要担保人。”许文鑫没有提出异议，也没有向原告王文思说明农村信用社和建设银行办理贷款的条件、利率等的差别。在重新打印了建设银行在职证明后，许文鑫和一朋友开车带着原告王文思前往建设银行周口分行办理贷款，之后原告王文思回到北京继续工作。2021年3月8日，原告王文思收到办理完毕并盖章生效的《商品房买卖合同（预售）》以及《个人住房（商业用房）借款合同》的邮件，在仔细审视合同内容时发现问题。该份建设银行周口分行签订的贷款合同在第18页中约定：“贷款利率为浮动利率，即LPR利率加上172基点；还款方式为等额本息”。原告于2020年12月24日签订贷款合同，当时的贷款市场报价利率（即2020年12月20日公布的5年期以上LPR）为4.65%，加上172基点之后折合贷款利率为6.37%，与被告许文鑫承诺的5.83%利率相差甚远。按照原告签署的借款合同，借款金额人民币310000元，借款期限30年计算，每月还款1932.9元，利息合计为385844元。而如果按照被告许文鑫承诺的5.83%的利率计算，每月还款1824.78元，利息合计仅为346920.8元，两者相差人民币38923.2元。二、法律关系分析。原告与许文鑫口头约定了信达中介及其本人有推介房产，为原告提供订立房屋买卖合同，促成原告与案外人订立房屋买卖合同的中介义务。许文鑫在向原告介绍房屋信息、给原告拍摄楼房及周边设施的小视频、解答原告咨询买房的各种问题，全程带领原告办理买卖合同签署、贷款办理等均是在履行其中介义务。原告通过被告提供的中介服务从案外人处购买房屋，按照交易习惯，被告售出房屋，间接从案外人万众置业处获得提成作为佣金，这实际上也是从原告交付的房款以及各种费用中获得提成。从这点看，原被告之间已经形成了事实上的中介合同关系，原被告针对买房事宜进行联系沟通的目的在于通过信达中介的劳动，促成原告与案外人万众置业达成交易，并保证交易安全。双方权利义务的履行符合中介合同纠纷的法律构成要件，在客观上形成了事实上的中介关系，本案应为中介合同纠纷。同时，双方之间的委托与被委托行为是双方当事人真实意思表示的结果，该约定不违反相关法律、行政法规规定，是合法有效的民事法律行为。三、损失承担。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行和通过义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。淮阳县信达房产中介服务有限公司所属行业为房地产行业，经营范围包括：房地产中介服务；房产信息咨询服务；房屋租赁；房地产营销策划。信达中介作为提供房屋买卖中介服务的专业机构，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益，履行勤勉义务，注重审查核实与交易有关的各种事实，对于影响交易的重要事实对委托人承担如实告知义务。促成购房合同签约后，房屋中介人通常还负有完成后续服务的义务，办理贷款，这是许多房屋中介市场的交易习惯，同时也是业务员许文鑫对原告通过其购买房屋的承诺和约定。具体到本案中，中介人如实告知和勤勉义务的履行主要在于应当针对原告选择按揭买房的特点，具体审查和核实各银行贷款利率和条件的不同。购房人使用按揭形式买房是常见方式，在进行按揭贷款买房时，最重要的就是核实各个银行贷款利率的不同，信达中介及其业务员许文鑫应当知晓并如实告知并明确提示原告各银行购买房屋的贷款利率的差别，这是其专业提供房屋买卖中介服务最基础的资质，符合客户对其中介服务的合理期待。但在本案中，当许文鑫带领原告王文思办贷款前，在售楼部工作人员问起为什么打印农村信用社单子而不是建行单子时，许文鑫未审查核实农村信用社与建设银行贷款利率的区别而直接带原告前往建设银行办理贷款，且在原告签署合同时未予提醒阻止，是其职务行为上的重大疏忽。使第一次买房的原告基于对信达中介和许文鑫的信赖，陷于错误认识签署贷款合同，这是原告产生人民币38923.2元的贷款损失的直接原因。被告未履行中介人的如实告知和勤勉义务，损害了委托人的利益，造成原告巨大损失，应承担赔偿责任。被告在电话录音中将责任一律推卸到仅承担办理贷款手续业务的案外人河南亨远房地产营销策划服务有限公司，但原告是基于对被告的信赖和承诺通过被告的中介服务于案外人万众置业签署房屋买卖合同，也是被告未履行中介义务的行为造成了原告的贷款损失，因此被告推卸责任的行为没有事实和法律依据。据此原告特诉至贵院，请求贵院在查清事实的基础上依法保护原告的合法权益，维护公平正义，望判如所请。被告信达房产辩称：一、我方不同意原告的诉讼请求，原告所说的理由与事实不符。原告苏玲不具备主体资格，该房屋的所有权为王文思单独所有。王文思已经是完全民事行为能力人，不存在监护与被监护关系。二、我方不承担任何赔偿责任。我方为房产中介公司，中介的宗旨是中介人把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。中介人不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。我方的义务只是提供准确房产信息，保证房源的真实性，保证提供的房产无纠纷，根本没有提供房屋贷款服务的义务，对于原告王文思的诉讼请求，要求我方赔偿贷款损失，无任何法律依据和事实依据。我方从未和原告王文思签订过任何书面的服务协议，也未收取过其任何中介服务费用。关于原告诉称“被告许文鑫承诺利率5.83%，银行利率是由中国人民银行具体规定，不会因为谁承诺多少就是多少，其次借款合同是由原告与具体贷款银行签订，若原告认为利率过高或不同意该利率条款可以不与银行签订，若认为该合同由显失公平或构成重大误解情况，原告可以起诉贷款银行撤销该合同，不应当起诉我方或让我方承担赔偿责任。其次原告实际贷款是6.37%”而计算出来多出3万多，这是原告对利率理解错误，目前银行利率采用的浮动利率，即LPR模式，原告计算数据不准确。我方及我单位员工许文鑫也未向原告承诺过建设银行利率是5.83%。综上所述，原告诉我方无任何事实理由和法律依据，应当依法驳回其对我方的诉讼请求。被告许文鑫答辩：同信达房产答辩意见。第三人万众置业辩称：我们就是正常的接待，正常的讲解，正常的销售。我们与卖房子一方关系不大。我们提供房源的真实性，项目五证齐全，没有问题。其他问题就是双方的代理公司解决。第三人亨远房地产辩称：原告起诉书上面留的我们电话错误。我们作为按揭服务公司终端服务是与银行对接，利率是每个月都有浮动，王文思名下是有一个网贷，也没有找到担保人，第二天等着走。信用社利率因为个人原因无法办理，选择建行。去建行之后签约的利率都有王文思本人签字确认的，我们是根据银行的事实情况给王文思说的，都如实告知。我们不承担任何责任。我们对原告对我们造成的损失保留权利。本院经审理认定事实如下：原告王文思与第三人淮阳县万众置业有限公司于2020年11月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容显示买受人为王文思，合同第七条“3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2020年11月17日前支付首期房价款人民币146165元，占全部房价款的32%。余款人民币310000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。”，签订购买房子合同的相对人为原告王文思，原告苏玲并不是合同相对人，原告王文思在2020年11月20日《中国建设银行周口分行个人住房贷款客户面谈记录》中第七条中显示原告对于本次申请贷款的条件、利率、还款方式、担保、期限、金额及违约后所要承担的法律责任等相关情况已经详细了解。第10条其他需要说明的问题“本人已知悉利率按市场LPR加172个基点”。2020年12月24日原告王文思与中国建设银行股份有限公司周口分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。本院认为，合同具有相对性，本案原告王文思与第三人淮阳县万众置业有限公司于2020年11月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，2020年12月24日原告王文思与中国建设银行股份有限公司周口分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。本案原告苏玲并不是合同相对人，原告苏玲并未提供相应的证据能够证明其是适格的当事人。故原告苏玲作为原告主体不适格，依法驳回对于原告苏玲的诉讼请求。原告王文思主张要求被告许文鑫、淮阳县信达房产中介服务有限公司承担贷款损失人民币38923.2元，但是原告并未提供证据证明其与二被告之间签订有书面的中介合同，对于原告王文思主张与二被告之间存在口头的中介合同，但是原告也未提供相应的证据支持其主张，另二被告又不认可与原告王文思之间存在中介合同，故对于原告主张与二被告之间存在中介合同，本院结合案件情况，本院不予支持。对于原告主张由于被告许文鑫对其承诺贷款利率为5.83%，原告所提供的证据并不能证明被告许文鑫做出过此承诺，另，2020年12月24日原告王文思与中国建设银行股份有限公司周口分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。原告王文思在2020年11月20日《中国建设银行周口分行个人住房贷款客户面谈记录》中第七条中显示原告对于本次申请贷款的条件、利率、还款方式、担保、期限、金额及违约后所要承担的法律责任等相关情况已经详细了解，第10条其他需要说明的问题“本人已知悉利率按市场LPR加172个基点”。也就证明原告王文思在向中国建设银行股份有限公司周口分行贷款时，已经明确详细了解到银行贷款利率，故原告王文思主张被告许文鑫存在过错，证据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王文思、苏玲的诉讼请求。案件受理费386.54元，由原告王文思、苏玲自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张中原二〇二一年六月八日法官助理梁士林书记员张静敏