江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1277号上诉人（原审原告）：海安县强华纺织有限公司，住所地海安市海安镇长江西路**。法定代表人：凌志清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通市通州区润豪纺织有限公司，住所地南，住所地南通市通州区金沙镇家宝工业园区**v>法定代表人：徐建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨雪娇，江苏金平川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊杰，江苏金平川律师事务所律师。上诉人海安县强华纺织有限公司(以下简称强华公司)因与被上诉人南通市通州区润豪纺织有限公司（以下简称润豪公司）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。强华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由润豪公司负担。事实和理由：1.一审法院对案涉租赁合同解除的原因认定错误。（2020）苏0612民初4239号案件（以下简称4239号案件）对案涉合同解除原因的认定与本案一审法院的认定自相矛盾。我司曾对解除通知书予以书面回复，对解除合同不予认可。2.一审判决结果不符合常理和公平正义，与类案判决相冲突。关于停产停业损失，通州区人民政府文件只是确定了停产停业损失的计算方式，并未明确该损失补助均属于房屋所有人。我司租赁案涉房屋从事家纺制造业，是实际经营者，该补助给予我司符合社会利益。关于搬迁费补助，是补偿被拆迁房屋内生产设施、生活物资等因搬迁所产生的损失。事实上，润豪公司在2020年1月就锁住大门导致我司无法进入厂区。且润豪公司未经我司同意，将我司设备和原料搬运至通州的一个老旧仓库内，至今未予返还，我司已申请法院强制执行。我司搬运设备、原料还会产生其他花费，一审法院完全不予支持不当。关于搬迁奖励，润豪公司伪造评估报告，告知我司补偿款仅为16万元，我司出于无奈才不肯搬迁。关于资产设备补偿，润豪公司将我司设备冒登记为自身设备领取了原本属于我司的补偿款。润豪公司擅自搬运我司设备和原料，搬运距离仅七、八公里，一审法院直接扣除16750元运输费和5800元拆除费不合理。3.案涉租赁合同期限为六年，我司为此投资了大量资金，我司有权按照合同约定享受法律法规应给予的补偿。润豪公司公司辩称：1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，房屋征收补偿的对象是房屋所有人，承租人并非补偿对象。因此，承租人无权因承租的房屋被征收而主张拆迁权利，也不能依照国家与被征收人之间签订的征收补偿协议内容及项目名称作为依据主张补偿款。2.强华公司一直处于违约状态，其经营不善，已不具备履行合同的能力。强华公司在拆迁过程中拒不配合，作为违约方不应从中获益。请求二审法院驳回强华公司上诉请求。强华公司向一审法院起诉请求：1.判令润豪公司立即赔偿侵占我司的设备和物品1172210元和经济损失300000元；2.判令润豪公司立即返还侵占的拆迁补偿款和拆迁奖励300000元（暂估）；3.判令润豪公司立即归还侵占的原材料纯涤纱23吨、半光半制品7吨、涤纶短纤维原料14.82吨、有光半制品4.82吨；4.判令本案诉讼费由润豪公司负担。本案审理过程中，强华公司变更诉讼请求为：1.判令润豪公司返还侵占的停业损失644676元、搬迁费补助177830元、按期搬迁奖励515751元、资产设备补偿369000元，合计1707257元，并自2020年5月30日起至实际支付之日止按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由润豪公司负担。一审法院认定事实：2017年12月23日，润豪公司与强华公司签订《企业租赁经营合同》，合同约定：润豪公司将南通市通州区金沙镇家宝工业园区北区厂区内土地面积约4000平方的西边厂房及1.8万锭相关纺纱设备和约3000平方的仓库、部分办公楼兼员工宿舍、食堂租赁给强华公司使用；租期为6年(自2018年3月1日起至2024年1月31日止），年租金第一年为1100000元，以后五年每年1120000元；双方签字后先付定金100000元，待双方交接后进场即补足半年租金，以后每半年支付一次租金，具体时间为每年6月中旬付下半年租金，12月中旬付下一年上半年租金；租赁期间所产生的工人工资、水电费、税费，在租赁结束后必须付清后才能退出；由于承租人违约，不能按期交纳租金，逾期15天不付款，出租人可单方面终止合同，并要求承租人承担违约责任；承租人不能按期交纳租金的，除应交清租金外，另赔付出租人每天千分之一的滞纳金。合同签订后，润豪公司依约交付场地、房屋及设备供强华公司使用，但强华公司仅支付至2020年2月的租金。润豪公司以强华公司未能按约于2019年12月中旬向其支付2020年上半年的租金为由，于2020年3月20日通过微信向强华公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除合同。2020年5月13日，南通市通州区金新街道办事处（以下简称金新街道办事处）委托南通华兴房地产评估有限公司对润豪公司房屋拆迁补偿进行评估，2020年5月16日出具的评估报告确认：润豪公司12893.52平方米的房屋补偿额为13891465元，装饰装潢补偿额为2207066元，附属设施补偿额为539421元。2020年5月13日，金新街道办事处委托南通通联资产评估事务所（有限合伙）对强华公司在内机器设备等资产进行评估，并于2020年5月16日出具润豪公司拆迁补偿之机器设备资产评估报告书，评估报告中区分可移动及不可移动资产，其中对可移动资产给予拆除、运输、安装调试价值评估，对不可移动资产给予净值及减残值的价值评估，经评估可移动设备的拆除评估值合计515975元、运输评估值138400元、安装调试评估值1536275元，不可移动设备评估净值903880元、残值62130元，合计评估值为3032400元。涉及强华公司的机器设备共16项（即该评估报告书明细表第44、51、58、66、70、78、79、80、81、82、83、84、85、86、87、88项），其中，可移动设备的拆除评估值合计86375元、运输评估值16750元、安装调试评估值253875元，不可移动设备评估净值14200元、残值2200元，合计评估值为369000元。2020年5月30日，润豪公司作为乙方与甲方金新街道办事处签订房屋搬迁补偿安置协议。该协议载明：楼房建筑面积4382.92平方米，平房建筑面积9556.54平方米。房屋搬迁补偿安置协议同时载明，甲方向乙方支付下列补偿、补助、补贴：1.被搬迁房屋的重置成新价补偿13891465元；2.装饰装潢补偿2207066元；3.附属设施、设备、树木等补偿539421元；4.搬迁费补助533490元；5.按期搬迁奖励1031482元；6.停产停业损失644676元；7.资产设备补偿3032400元，合计应得补偿21880000元。2020年7月2日，润豪公司书面通知强华公司，告知强华公司双方合同已于2020年3月20日解除，并要求强华公司于2020年7月10日前办理腾空交接手续。强华公司于2020年7月6日回函称，租赁合同尚未到期，不愿解除合同。为此，润豪公司于2020年7月15日向一审法院提起诉讼，并提出如下请求：1.确认双方签订的《企业租赁经营合同》于2020年3月20日解除；2.判令强华公司支付自2020年3月1日至2020年3月20日的租金61369.86元及滞纳金；3.判令强华公司立即返还房屋并支付占用费；4.判令强华公司立即支付电费133842.36元、水费24552.5元，合计158394.86元；5.判令强华公司支付本案诉讼费等（含保全申请费3520元）。该案审理中，强华公司自认2020年3月得知拆迁信息，2020年4月参加动迁办协调会议。该案审理中查明：2019年5月，通州区政府公开了将在城区东南规划建设金沙湾新区的信息；2020年3月10日，南通市公共资源交易网即发布了《金沙湾新区非居征迁项目征收服务机构、拆除施工企业公开招标公告》，润豪公司属第五标段范围，时间部署为2020年3月至6月。一审法院于2020年9月18日作出4239号案件民事判决：1.确认润豪公司与强华公司2017年12月23日签订的《企业租赁经营合同》于2020年3月20日即已解除；2.强华公司于判决生效后十日内向润豪公司给付电费133842.36元、水费24552.5元，合计158394.86元；3.强华公司于判决生效后十日内向润豪公司给付保全申请费1312元；4.租赁经营过程中属于强华公司的财物由强华公司于判决生效后十日内自行从润豪公司取回；5.驳回润豪公司其他诉讼请求。强华公司于2020年12月21日按双方事先约定至润豪公司提取设备、物资，因润豪公司提出其余附加条件，强华公司提取设备、物资未成。另查明：南通市通州区人民政府（2016年2号）《关于城区国有土地上房屋征收相关补助标准通知》第二条规定，对既不能提供社会保险名册也不能提供纳税相关情况、实际用于生产经营的非住宅房屋，给予其地面建筑物主体部分每平方米50元的停产停业一次性综合补助。南通市通州区人民政府（2016年3号）《关于区企业拆迁与补偿办法通知》第十六条规定，被拆迁企业因从事的生产经营活动不符合政策等要求，房屋拆迁后不允许恢复原生产经营活动的，按货币补偿给予一次性综合补贴，每平方米合法建筑面积补贴400元；第十七条规定，企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，提前搬迁奖励标准为150元/平方；润豪公司厂区内的房屋已于2020年9月拆除，包括强华公司在内的设备等已由润豪公司于2020年9月3日前后拆除，并迁移至其另行租赁的场地存放。庭审中，润豪公司自认已取得房屋搬迁补偿安置协议中规定的全部补偿；强华公司为申请诉讼保全，已支付保全申请费5000元。一审法院认为，双方于2017年12月23日签订的《企业租赁经营合同》不违反法律禁止性规定，合法有效，涉及拆迁补偿应按双方约定处理。案涉房屋搬迁补偿安置协议系由金新街道办事处与润豪公司签订，根据有关规定，房屋被拆迁，其征收补偿的对象本应为房屋所有权人，但案涉房屋搬迁补偿安置协议中资产设备补偿部分涉及强华公司的机器设备，补偿款中有强华公司应获补偿的部分，该部分款项润豪公司应及时向强华公司返还。润豪公司领取补偿费用后未及时向强华公司支付应归强华公司所有的补偿费用，侵害了强华公司的民事权益，强华公司有权请求润豪公司承担民事责任。本案争议焦点为：拆迁中应属强华公司补偿费用的金额。润豪公司与强华公司签订的案涉租赁合同第十一条明确约定，承租人在租赁生产期间，如果发生政府拆迁，承租人享受法律法规给予的补偿（补偿数额按照政府条例执行），该租赁合同虽于2020年3月20日解除，但对照房屋搬迁补偿安置协议及资产评估报告不难发现，房屋搬迁补偿安置协议中的资产设备补贴3032400元正是资产评估报告中所列可移动设备的拆除、运输、安装调试价值和不可移动设备价值，其中包括强华公司可移动设备的拆除评估值86375元、运输评估值16750元、安装调试评估值253875元，不可移动设备评估净值14200元、残值2200元，合计评估值为369000元，该369000元补偿款本应为强华公司所有。由于强华公司未积极配合搬迁，其设备由润豪公司拆除和运输，因此，补偿的运输费用16750元及实际支付的5800元拆除费用应从369000元补偿款中扣除，故强华公司实际应获设备补偿款为346450元。南通市通州区人民政府2016年2号文件明确规定，对既不能提供社会保险名册也不能提供纳税相关情况、实际用于生产经营的非住宅房屋，给予其地面建筑物主体部分每平方米50元的停产停业一次性综合补助。显然，该补助是对非住宅房屋的补助，而不是对承租人或其他使用人的补助，因此，房屋搬迁补偿安置协议中约定的停产停业损失644676元应为房屋所有权人享有，且双方签订的租赁合同因强华公司未及时支付租金已于2020年3月20日解除，故强华公司主张停业损失644676元没有依据；搬迁费补偿显然是对拆迁中可移运动设备、物资等的搬迁补偿，在腾空交房过程中强华公司并未参与设备物资的搬迁，房屋搬迁补偿安置协议中搬迁费补助应用于对被拆迁房屋内可移动资产的搬迁、堆放等费用的支出。由于案涉安置协议资产设备补贴中包括了可移动设备的拆除、运输评估值，因此，搬迁费补助主要应用于可移动设备、物资堆放费用的支出。润豪公司在搬迁补偿安置中取得搬迁费补助后，已用于租赁场地堆放被拆迁房屋内可移动设备、资产，润豪公司已为强华公司设备、物资提供临时存放场所，且租赁合同解除后，强华公司理应及时将其设备、物资取回，故强华公司主张搬迁费补助177830元，不应予以支持。相反，如强华公司在合理期间内不积极取回其设备物资，给润豪公司增加的费用，润豪公司可另行主张。南通市通州区人民政府2016年3号文件第十七条明确规定，企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，提前搬迁奖励标准为150元/平方，根据该规定提前搬迁奖励必要前提是在规定时间内签订协议、腾空交房，奖励系按认定的合法建筑面积按150元/平方计算，该奖励依然是对被拆迁人的奖励，且强华公司并未积极配合润豪公司腾空交房，因此，强华公司主张按期搬迁奖励515751元，亦不能获得支持。综上，案涉拆迁中应属强华公司补偿费用金额为346450元。综上，润豪公司应返还强华公司补偿款346450元，未及时返还应向强华公司支付资金占用利息并赔偿相应保全申请费，强华公司主张自2020年5月30日起支付资金占用利息损失没有依据，可酌定从2020年9月3日腾空房屋后第10日开始计算资金占用利息。据此，一审判决：一、润豪公司于判决生效之日起十日内向强华公司返还补偿款346450元及自2020年9月14日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、润豪公司于判决生效之日起十日内赔偿强华公司保全申请费2252元；三、驳回强华公司的其他诉讼请求。案件受理费20166元，减半收取计10083元，由强华公司负担6790元，由润豪公司负担3293元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。二审查明，案涉租赁合同约定，承租人在租赁生产期间，如果发生政府拆迁，承租人享受法律法规给予的补偿（补偿数额按照政府条例执行）。2020年3月8日，强华公司凌卫东向润豪公司出具一份承诺载明“本人最后一次保证在2020年3月11日到通州市润豪纺织有限公司处理一切事物。如逾期不到，设备、原材料由徐总处理。决不追究徐建国任何责任。”双方确认，强华公司实际经营至2020年1月。强华公司陈述，其于2020年1月份停产，在2020年3月份复工后，由于润豪公司将厂门锁住，其无法进入厂区生产，但当时公司资金确实出现了问题，欠付了工人工资。润豪公司在4239号案件中以强华公司存在逾期给付租金为由要求解除案涉租赁合同。一审法院对此认定，政府已于2019年5月公开了将在城区东南规划建设金沙湾新区的信息，强华公司在润豪公司有可能丧失履行合同能力的情况下，有权依照合同法第六十八条的规定中止履行支付租金的义务。润豪公司在遇拆迁事由的情况下，依法可以解除合同，其已于2020年3月20日通过微信向强华公司发出《解除租赁合同通知书》，强华公司庭审中亦确认收到，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，案涉《企业租赁经营合同》于2020年3月20日即已解除。本案争议焦点为：1.案涉租赁合同解除原因如何确定。2.强华公司在本案中主张的各项补偿款有无事实依据。本院认为，一审法院在4239号案件中确认案涉租赁合同于2020年3月20日解除，并认定案涉租赁合同予以解除的原因是由于政府拆迁。双方对此均未提出异议，现该判决业已生效，因此，一审法院在本案中又认定案涉租赁合同解除原因是因为强华公司未及时给付租金的理由不当，依法应予纠正。强华公司在本案中主张了停业损失、搬迁费补助、按期搬迁奖励、资产设备补偿四项费用，对此本院分别评述如下：停业损失系因政府征收行为而给被征收人或受害人合法开展的经营活动造成临时性障碍而产生，本质上是一种过渡性费用损失。虽然接受停业损失补助的主体可能为房屋所有人，但是承租人如果因拆迁行为而遭受停业损失的，也可以依据合同或公平原则向房屋所有人主张相应的补偿款。本案中，强华公司作为承租人，如果确系因拆迁而导致停产，则依法可以向润豪公司主张停业损失补偿，但从本案证据来看，其无权向润豪公司主张该部分款项，理由为：1.案涉租赁合同约定，强华公司可以获得的拆迁补偿应依据法律法规予以确定。鉴于法律法规并未对停业损失如何分配有明确规定，故强华公司在本案中基于合同约定主张停业损失的依据不足，其只能根据实际存在的停业损失向润豪公司进行主张。2.对强华公司是否实际存在停业损失，双方各执一词。强华公司陈述，其房屋租金交至2020年2月，2020年3月份准备复工时，发现厂门被锁，故而未能实际复工。润豪公司认为，从2019年10月开始，强华公司就欠付工人工资，强华公司在2020年1月后已实际停止经营。依据强华公司凌卫东向润豪公司出具的承诺来看，在2020年3月8日前，润豪公司确曾多次催促凌卫东到润豪公司处理相关事宜，而凌卫东一直未予回应。凌卫东还承诺如果2020年3月11日不到润豪公司处理一切事物，设备、原材料交由润豪公司处理，可见当时强华公司并未实际正常经营。结合强华公司自认2020年3月得知拆迁信息，2020年4月参加动迁办协调会议的陈述，表明强华公司在得知拆迁信息之前是因其自身原因未能复工，与拆迁行为并无联。上述事实从强华公司欠付润豪公司水电费及关于资金遇到问题、欠付工人工资的陈述中也可以进一步得到印证。如果强华公司在2020年3月在积极准备复工，而润豪公司以不合理方式阻碍其复工，强华公司理应采取合理方式维护其合法权益并对此予以举证。强华公司的租金交至2020年2月也仅系依据合同约定，亦不能证明其当时已准备生产经营。3.虽然双方对拆迁补偿金额存有争议，但作为一个准备正常生产经营的企业，强华公司应当在固定相应证据后搁置争议，及时组织恢复生产经营，补偿费用的争议不可能也不应当作为其停止生产经营的合理理由。而时至今日，因案涉纠纷强华公司仍未取回相应设备，可见强华公司在2020年1月停产后已无继续生产经营的意愿。强华公司所举证据不能证明其系因为拆迁原因而停产停业，故对其主张的停业损失本院碍难支持。搬迁费补助是针对搬迁过程中所产生费用进行的补助，按期搬迁奖励是对于按期搬迁的奖励，强华公司未及时参与搬迁，不应当享受该部分补助。双方关于机器设备补偿费用的争议本可依法处理，强华公司以此作为其不搬迁理由确又主张搬迁费补助、按期搬迁奖励无法律依据，本院不予支持。关于资产设备补偿，强华公司对于补偿费用并无异议，仅对运输费用有异议。而事实上润豪公司确实因搬迁强华公司的设备产生费用，强华公司认为该部分费用不合理但并无相应证据予以反驳，因此，一审法院据此确定的强华公司可以获得的资产设备补偿款并无不当。综上所述，强华公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律虽略有不当，但结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20166元，由上诉人海安县强华纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琰审判员 沙 楠审判员 陈燮峰二〇二一年六月八日书记员 张 燕