广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初2055号原告：周炳光，男，1976年12月30日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区×××××××承翰陶源花园2栋A座2404，公民身份号码440××××××××××××414。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被告：陆建章，男，1974年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××133。原告周炳光与被告陆建章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周炳光及其委托诉讼代理人彭国强、被告陆建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周炳光向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付2020年3-12月租赁原告位于佛山市三水区×××××××××3××××××××××的物业的租金200000元和利息9000元，合计209000元，并支付该209000元按照月利率2%计算的逾期利息到实际支付之日止，暂计至起诉之日为12540元；2.判决被告立即向原告支付2021年1-3月租金78000元以及按照月利率2%计算利息到实际支付之日止，暂计至起诉之日为2021年1月迟延交租金利息1560元，2021年2月迟延交租金利息1040元，2021年3月迟延交租金利息520元，合计81120元；3.判决确认原告与被告之间租赁位于佛山市三水区×××××××××3××××××××××的物业的《租赁合同》及其《补充协议》于2021年3月25日解除，被告需在5天内搬离该物业，并支付按每月26000元标准计算的物业占用费直至被告实际搬离该物业为止；4.判决确认原告不需向被告返还60000元租赁押金；5.判决被告立即向原告支付100000元合同违约金；6.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年11月30日，原告和被告签订《租赁合同》，约定原告将其拥有的位于佛山市三水区×××××××××3××××××××××的物业（以下简称案涉物业）出租给被告，出租期限为2020年1月1日到2034年12月31日。该合同约定第一年租金为每月20000元，每月5号前支付本月租金。2021年为每月26000元。由于被告经营不善，拖欠原告2020年3-12月租金，考虑到疫情因素，原告对被告作出一定利益让渡，双方于2020年9月5日签订了《〈租赁合同〉补充协议》，约定被告需在2020年12月31日前支付2020年拖欠的租金200000元及利息9000元合计209000元。同时该协议约定被告未能在2020年12月31日前支付全部租金及利息的，视为被告违约，原告有权解除《租赁合同》，没收租赁押金并收回物业。被告除按照合同支付租金（包含利息）和违约金外，还需向原告支付自2021年1月1日起按月利率2%计算的拖欠金额的逾期利息，直至全部租金、违约金支付完毕。被告2021年1-3月继续拖欠案涉物业租金合计78000元，同时应当承担违约金等。被告陆建章辩称，1.答辩人承租物业是用于教育培训，而教育行业受疫情影响严重，因资金紧张，希望用押金60000元抵扣租金并最大限度减租；2.同意解除合同；3.对2020年3-12月的租金及利息209000元、2021年1-3月的租金78000元无异议，对月利率2%计算逾期利息的标准有异议；4.对违约金100000元有异议。原告周炳光围绕诉讼请求提交了以下证据：（2018）粤0605执11516号之四执行裁定书、不动产权登记证、租赁合同、补充协议、通知书、快递运单截图（打印件）、电子汇入账户明细（打印件）、微信聊天记录（打印件）。被告陆建章未提交证据。经审查，原告提交的证据均来源、形式合法，可相互印证形成较为可信的证据链，且被告亦无异议，本院均予以确认采信。结合采信的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：原告周炳光在2019年11月5日经佛山市南海区人民法院司法拍卖以最高价竞得曾属于被告陆建章位于佛山市三水区×××××××××××××××××201的房屋，后经不动产权登记成为上述房屋的所有权人，该房屋建筑面积为934.38㎡。2019年11月30日，原告周炳光（出租方、甲方）与被告陆建章（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同的主要内容为：一、甲方同意将坐落于佛山市三水区×××××××××3×××××××201（以下称“该物业”）租与乙方做经营场所使用，建筑面积约934平方米；二、租期为十五年，自2020年1月1日起至2034年12月31日止。合同期满之后，在同等条件下乙方享有优先续租权。自租赁之日起，甲方将该物业按现状移交给乙方使用。该物业的水、电、消防设施等均可正常使用，如乙方在经营过程中对消防另有要求，需自行向消防部门申报及安装；三、乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方可以中止租赁合同，回收该物业，租赁押金不予退还，并保留追究乙方违约责任的权利：......4.乙方拖延缴纳租金累计超过15天的或累计超过三次拖延缴纳租金的；四、租金及交纳方式，1.租赁期间第一年（2020）内每月租金为20000元；第二年（2021）内每月租金为26000元......；2.乙方须在每月五号前以转账形式向甲方指定账号（开户行：中国建设银行高明支行；户名：周炳光；账号：621××××××××62898）进行支付当月租金，并保留转账记录，甲方不再另行开具收款收据；3.乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，无故拖延，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；4.乙方需向甲方交60000元作为租赁押金，另交5000元水电押金。合同期满，乙方在付清租赁期间所有应缴费用后5个工作日内，甲方无息全额退回乙方；十、违约责任和违约金，3.租赁期间，若承租方有违反本合同上述规定的，均视为违约，甲方有权解除本合同，收回该物业，乙方需向甲方支付100000元违约金。2020年9月5日，原告周炳光（出租方、甲方）与被告陆建章（承租方、乙方）签订《〈租赁合同〉补充协议》一份，其主要内容为：甲、乙双方于2019年11月30日共同签署关于佛山市三水区×××××××××3×××××××201（以下称“该物业”）的《租赁合同》。在合同履行期间，乙方一直未能缴纳2020年2月份至7月份租金，已超出合同约定租金缴付时限。双方本着互惠互利的原则，经协商同意，就乙方延迟缴交该物业2020年租金及相关事宜，订立以下补充协议。第一条，乙方需在2020年7月31日前向甲方补交2020年2月份租金，合计20000元；第二条，甲、乙双方在签署《租赁合同》中约定，乙方应向甲方缴纳65000元作为租赁押金，但迄今乙方仅缴纳了15000元，未缴的50000元则需在2020年8月10日前一次性向甲方缴纳完毕，甲方收到上述租赁押金后应开具押金收据给乙方；第三条，乙方拖欠甲方该物业2020年3月至7月（共5个月）租金，合计100000元，经甲方同意，可在2020年12月31日前一次性缴交完毕。另外，乙方需向甲方支付期间利息（按月利息1%计算），合计产生利息为7000元，需连同所欠租金在2020年12月31日前一次性支付完毕；第四条，乙方租赁甲方该物业2020年8月至12月（共5个月）租金，合计100000元，经甲方同意，可延迟至2020年12月31日前一次性缴交完毕。另外，乙方需向甲方支付延期付租利息（按月利息1%计算），合计产生利息为2000元，连同所欠租金需在2020年12月31日前一次性支付完毕；第五条，如乙方未能在2020年12月31日前向甲方支付完毕本协议第三条、第四条中约定的全部租金及利息，合计209000元，则视为乙方违约，甲方有权解除《租赁合同》，没收租赁押金并收回该物业。乙方承担违约责任，除按合同支付租金（包括利息）和违约金外，还需向甲方支付自2021年1月1日起计拖欠金额的逾期利息（按月利息2%计算），直至全部租金、利息及违约金支付完毕为止；第六条，为确保本补充协议及《租赁合同》今后顺利履行，乙方承诺如未能在2020年12月31日前将所欠甲方该物业2020年全部租金及利息交齐或者从2021年1月起无故拖延缴交租金三个月或以上，乙方除承担违约责任外，还同意无条件将佛山市三水区××××××办学许可证（证号：教民144××××××××7041号）转让给甲方（或甲方指定人员），包括伟才教育中心运营所需其他资质证书及中心内所有设备，抵作违约金。乙方应在甲方发出书面通知后一个月内完成相关转让手续，否则双倍支付违约金等。自2020年1月1日起，原告在租赁期间仅缴纳了2020年1月、2月的租金及租赁押金60000元、水电押金5000元，其余月份租金及《补充协议》所约定的利息均未支付。2021年3月22日，原告向被告邮寄解除合同通知书一份，其主要内容为：由于被告2020年3月到2021年拖欠原告租金达到13个月，导致原告签订合同的根本目的无法达到，通知被告自2021年3月25日起解除《租赁合同》和《〈租赁合同〉补充协议》，请被告在2021年3月25日前搬离案涉物业，并缴清所有按照上述合同和协议应负担的利息和违约金。被告于2021年3月23日签收该通知书。另查明，案涉物业已于2021年5月19日由被告陆建章移交给原告周炳光。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告自2020年1月1日开始承租涉案房屋之日起，至原告2021年3月22日发出解除合同通知之日止，仅缴纳了2020年1-2月的租金及押金，其余月份的租金均未依约缴纳，被告已构成严重违约，原告依照《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》约定有权解除合同，被告对解除合同亦没有异议，故本院确定案涉《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》于2021年3月25日解除。合同虽然已解除，但租期间内按照《〈租赁合同〉补充协议》的约定被告所拖欠的2020年3月至12月的租金200000元及利息9000元，被告应予清偿。被告提出应考虑疫情对其经营产生的影响，酌情减免租金，但上述《〈租赁合同〉补充协议》已经是原告在考量疫情影响的情况下，对被告交租期限予以宽限，将所约定的每月5号前缴纳推迟至2020年12月31日前缴清，被告亦予以同意，故在此宽限条款的基础上再行减免，缺乏依据，对被告上述减免租金的意见，本院不予采纳。原告另主张该209000元（含租金200000元及利息9000元）再按月利率2%计算的逾期利息损失，首先按月利率1%标准所计算出的2020年3月至12月的租金计至2020年12月31日的利息9000元已相对较高，足以弥补原告该期间租金未能收回的损失，此外，本案系租赁合同纠纷而非借款合同纠纷，原告另收取9000元利息的逾期利息损失，缺乏法律依据，故对9000元利息的逾期利息损失，本院不予支持，但2020年3月至12月租金200000元被告未及时清偿，应向原告支付逾期付款利息损失，但原告所主张的月利率2%过高，本院酌定从2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准予以支持。而2021年1月1日起至合同解除之日止即2021年3月25日的租金，被告陆建章亦应按照合同所约定的每月26000元的标准于当月5号前清偿，现陆建章逾期支付，本院亦参照上述标准从逾期次日起支持逾期付款利息损失。合同解除后，被告应及时返还租赁物，被告迟于2021年5月19日才将之返还原告，应支付该期间的占用使用费，该期间即2021年3月26日至2021年5月19日期间的费用，本院参照合同相应期间的租金标准予以支持，应计46800元（26000元/月÷30天×54天）。关于租赁押金和违约金问题。被告拖延付租金，已严重违约，现原告同时主张没收租赁押金60000元并要求支付违约金100000元，对此，无论押金、还是违约金，均应当建立在被告违约给原告所造成损失的基础上来确定，在原告并未举证证明被告违约给其造成何种实际损失的基础上，参照合同履行状况，其主张没收相当于两、三个月租金标准的押金60000元基本上已足以弥补被告未能如期履行完毕合同可能给原告带来的损失，故本院仅支持原告没收租赁押金60000元的主张，对违约金100000元不予支持。另外，原告还诉请被告搬离涉案房屋，但双方已于审理期间完成房屋交还手续，故原告该诉请被告已履行完毕，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周炳光与被告陆建章在2019年11月30日签订的《租赁合同》、在2020年9月5日签订的《〈租赁合同〉补充协议》于2021年3月25日解除；二、被告陆建章于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周炳光支付2020年3月至12月租金200000元及利息9000元，并支付上述200000元租金自2021年1月1日起至被告清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算的逾期付款利息；三、被告陆建章于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周炳光支付2021年1月1日至2021年3月25日的租金合计72967.74元，并支付逾期付款利息（逾期付款利息计算方式，分三部分：①以26000元为基数，自2021年1月6日起计至被告实际清偿租金之日止；②以26000元为基数，自2021年2月6日起计至被告实际清偿租金之日止；③以20967.74元为基数，自2021年3月6日起计至被告实际清偿租金之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计算）；四、被告陆建章于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周炳光支付2021年3月26日至2021年5月19日期间的房屋占用费46800元；五、确认租赁押金60000元归原告周炳光所有，原告周炳光无需向被告陆建章返还；六、驳回原告周炳光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53973元（原告已预交），由原告周炳光负担1049元、被告陆建章负担52924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周绪阳人民陪审员  徐艳梅人民陪审员  欧巧峰二〇二一年六月二十一日法官 助理  张俊彦书 记 员  简嘉泳