江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执异101号案外人：范正元，男，1964年12月15日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：张欢，江苏日月泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振扬，江苏日月泰律师事务所律师。申请执行人：张育琴，女，1960年9月9日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张艳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓玲，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被执行人：常州市欣达房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢，统一社会信用代码：320483000104247。法定代表人：姜定仙。被执行人：姜定仙，男，1953年4月9日生，汉族，住江苏省常州市武进区。在本院执行申请执行人张育琴与被执行人常州市欣达房地产开发有限公司（以下简称欣达公司）、姜定仙民间借贷纠纷执行一案中，案外人范正元对本院执行的登记在欣达公司名下位于常州市××镇××广场××号房产提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人范正元异议称：其于2005年12月购买涉案房屋，12月16日与欣达公司签订《商品房买卖合同》两份，分别缴纳购房预付款413203元和425963元，欣达公司分别出具收款凭据两张。同年12月21日，其与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，为购涉案房产向银行借款80万元，此款由银行直接划入欣达公司账户。嗣后，其接收房屋并开始使用。但欣达公司未按约办理房屋产权证，其向欣达公司索要销售发票未果，欣达公司一再保证解决办证事宜但一直未予办理，直至欣达公司经营不善进入瘫痪状态，导致案涉房屋在内的大部分商铺均未办理房产证。故其在法院查封前已签订合法有效买卖合同并付清全部房款，已占有该不动产，未办理过户登记是欣达公司原因造成，故请求撤销原执行裁定，中止对涉案房产的执行，将涉案房屋变更登记至案外人名下。为此，范正元提供如下证据：商品房买卖合同、预收款凭据、个人购房担保借款合同及借款凭证、个人住房贷款撤销担保通知书、划款扣款授权书（上述证据都是从银行复印来，银行在个人信贷档案上盖了公章，收据上有银行工作人员签字确认）、委托招商租金结算协议。上述证据证明其在法院执行前已签订合同购买涉案房屋，通过预付及向银行贷款已付清全部房款。张育琴则称：案外人在执行终结后提出执行异议不符合法，客观上不存在排除执行情况。涉案房屋登记在欣达公司名下，法院执行符合法律规定，请求驳回案外人异议。对范正元提交证据质证认为：真实性均不予认可，银行仅仅在封面上盖章，申请执行人无法确认。预收款凭据中说明一栏中“结清款项时以此换取房地产发票”，可见这不是预付款的收款凭据，异议人应提交付款凭证及银行划款凭证。经审查查明：根据申请人杨某的申请，本院于2014年5月29日分别作出（2014）锡民诉保字第0003号、0004号民事裁定：冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款4700万元或其他等额价值的财产；冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款3200万元或其他等额价值的财产。2014年5月30日，本院作出（2014）锡民诉保字第0003、0004号协助执行通知书，查封了欣达公司名下房产，其中包括本案涉案房屋。2015年2月10日，本院就杨某与欣达公司、姜定仙民间借贷纠纷两案，分别作出（2014）锡民初字第0079号、第0080号民事判决。第0079号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨某支付借款本金2000万元及相应利息。二、如欣达公司到期不能履行判决第一项义务，杨某有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街xx号阳湖广场x幢（他项权证为：常房他证武字第0××8号，债权数额为1500万元）及常州市北太平路30号（他项权证为：常房他证字第0××0号，债权数额为200万元）房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。第0080号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨某支付借款本金3000万元及利息。二、如欣达公司到期不能履行上述判决第一项义务，杨某有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街x号（常房他证武字第xx号，债权数额为3000万元）的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。上述判决生效后，因被告未能按期履行，杨某申请强制执行。本院立案执行，案号分别为（2015）锡执字第0310号、第0317号。执行过程中，本院于2016年1月22日、6月14日两次作出（2015）锡执字第0310、0317号公告，拟对包括涉案房屋在内的欣达公司名下房屋采取拍卖、变卖的执行措施，请相关权利人自公告之日起十日内至本院登记，逾期不登记的，自行承担由此产生的一切法律后果。2017年4月2日，根据申请执行人杨某的申请，本院经审查作出执行裁定书，裁定变更张育琴为上述两案的申请执行人。2017年6月2日，本院作出（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书，裁定将经2016年11月5日拍卖流拍的包括涉案房屋在内的欣达公司名下湖塘镇湖塘街xx号阳湖广场xx幢、xx幢及xx、xx、xx、xx幢中的部分房屋，以流拍价4333万元进行抵债归申请执行人张育琴所有。并于2017年6月5日向张育琴送达了该执行裁定书等法律文书。张育琴于2017年8月2日办理了涉案房屋过户登记手续。又查明：2005年12月16日，范正元与欣达公司签订合同编号为常欣阳2005年xx号楼xx号的商品房买卖合同，约定由范正元购买阳湖广场第xx幢xx单元xx号房，房屋建筑面积为98.57平方米，单价每平方米8250元，房价总额813203元。付款方式为2005年12月16日首付41.3203万元，并同时办理贷款40万元。欣达公司应在2005年12月30日前交付。同日，范正元与欣达公司签订合同编号为常欣阳2005年xx号楼xx号的商品房买卖合同，约定由范正元购买阳湖广场第xx幢xx单元xx号房，房屋建筑面积149.29平方米，单价每平方米5666.6元，房价总额为845963元。付款方式为2005年12月16日前首付42.5963万元，2005年12月17日办理按揭42万元。欣达公司应在2005年12月30日前交付。欣达公司于2005年12月17日开具预收款凭据2张，载明收到范正元阳湖广场xx现金413203元、阳湖广场xx现金425963元。2005年12月21日，范正元与中国农业银行常州市武进支行（以下简称常州农行）签订个人购房担保借款合同2份，分别借款40万元、42万元用于支付上述购房款。2007年9月10日，范正元与常州合力兴业置业管理有限公司签订关于阳湖广场xx商铺委托招商租金结算协议，范正元将上述房屋委托管理公司租赁给锐祥足浴用于经营。2019年4月29日，常州农行开具个人住房贷款撤销担保通知书2份，上分别载明：范正元提前还清贷款40万元、42万元，欣达公司为阳湖广场xx、xx、xx所作担保自动撤销。以上事实，由当事人陈述、本院（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书、商品房买卖合同两份、预收款凭据两张、个人购房担保借款合同及个人借款凭证各两份、个人住房贷款撤销担保通知书各两份、商铺委托招商租金结算协议等证据在卷佐证。本院认为，案外人依据民事诉讼法第二百二十七条提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案在执行过程中，登记在欣达公司名下的涉案房屋被法院拍卖流拍后裁定抵债给申请执行人张育琴，故在本案执行程序终结之前，案外人有权提起本案执行异议。现案外人范正元主张欣达公司已将涉案房屋出售给其，请求中止执行，故本案争议焦点在于：涉案房屋是否应当中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据范正元提供的证据，其与欣达公司于2005年12月签订了商品房买卖合同，早于执行案件的查封时间。预收款凭据、个人购房担保借款合同及借款凭证，亦可证实其以支付首付款和银行贷款方式已实际付清购房款。其接收房屋后亦曾经对外出租。至于未办理房屋产权证，根据其提供的收款凭据，至今未收到开发商欣达公司开具的销售发票是事实，故未能办理产权登记不能归责于案外人范正元。案外人范正元的情形符合上述法律规定的排除执行条件。据此，对其异议，本院应予以支持。鉴于涉案房屋实际已通过执行程序登记在申请执行人名下，后续可通过执行程序予以回转。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对常州市××镇××广场××幢××单元××号××单元××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二一年六月二十八日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。