江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0791民初603号 原告：刘志会，男，汉族，住江苏省连云港市海州区建设东路188号17号楼1单元402室。 委托诉讼代理人：胡彬，江苏道忠律师事务所律师。 被告：杜小江，男，汉族，住江苏省连云港市海州区通灌北路三禾城中城16号楼1402室。 原告刘志会与被告杜小江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志会及其委托诉讼代理人胡彬到庭参加诉讼，被告杜小江经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告刘志会提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还租赁房屋；2、判令被告向原告支付剩余租金20463.26元、占有使用费（按日租金179.18元自2021年2月22日计算至实际返还房屋之日止）、物业费和水电费15294.79元、违约金20397.18元，合计56155.23元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付2020年所欠租金10292元、物业费及水电费15294.79元、违约金1000元，合计26586.79元。 事实与理由：原告为连云港市海州区×××路××号××××××楼×××号商铺房主。2020年6月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于×××路××号××××××楼×××号商铺出租给被告，租赁期限为五年，自2020年7月1日至2025年6月30日，租金按半年为一支付期，共十期租金，每半年租金须在每年6月10日和12月10日之前支付。合同签订后，被告一直拖欠租金，直至2020年10月份才支付了20000元租金，剩余租金至今没有支付，其行为已经构成根本性违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告杜小江未作答辩。 本院经审理查明：2015年8月28日，连云港恒大名都置业有限公司（以下简称恒大公司）与案外人徐杉杉签订《房屋租赁合同》，恒大公司将其开发的位于连云港市海州区×××路××号××××××楼×××号商铺出租给徐杉杉作为商业使用，租赁面积为109.48平方米，主要经营超市。租赁期限为8年，自2016年1月1日起至2023年12月31日止。租金逐年递增，其中2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为4944元；2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为5191元。 2015年9月10日，原告刘志会向恒大公司购买涉案商铺，取得房屋所有权。2015年12月31日，原业主恒大公司、承租人徐杉杉、新业主刘志会三方签订《房屋租赁合同三方协议》，约定恒大公司解除与徐杉杉租赁关系，刘志会作为房屋出租方，继续与承租人徐杉杉履行原租赁合同。 2018年12月，承租人徐杉杉经原告刘志会同意，将涉案商铺转租给被告杜小江，杜小江自2019年1月1日起按照徐杉杉的租金标准直接向原告刘志会及其妻子杨彩霞支付，徐杉杉退出租赁。2020年6月30日，原告刘志会（甲方）与被告杜小江（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将该恒大名都商业楼115号商铺出租给杜小江，主要用于超市经营。租赁期限为5年，自2020年7月1日起至2025年7月31日止。租金、物管费及水电费等全部由乙方支付。租金按半年为一个支付期，乙方应在每年6月10日、12月10日前支付下一个支付期的租金。合同签订当日，乙方应向甲方支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金31146元，还应支付租赁保证金10000元。第六条第2项约定，乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3%向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方除有权向乙方追索本金及违约金外，还有权解除本租赁合同，且不予退回租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失。 2020年下半年租金，被告杜小江未如期缴纳，经原告催告，被告于2020年9月24日向原告出具《承诺书》，内容为：“关于恒大名都115号门面房租事宜，本人承诺10月10日将房租付清，并将今天转的伍仟元作为违约金。”根据原告提交的银行流水及原告当庭陈述，被告于2020年9月24日向原告支付5000元作为违约金，被告陆续支付2020年下半年租金20854元，尚欠10292元，2021年的租金亦未缴纳。原告表示对2021年租金保留另行主张的权利。 另查，被告杜小江尚欠2019年1月至2020年6月30日期间的物业费、水电费合计14076.91元，原告已代为缴清。原告刘志会向前手承租人徐杉杉收取10000元租赁保证金，徐杉杉又向被告杜小江收取10000元租赁保证金，均没有退还。案外人徐杉杉认可其支付的10000元保证金视为被告杜小江缴纳给原告，原告刘志会同意以该保证金冲抵被告所欠租金及物业费、水电费。 上述事实，有原告当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、《租赁合同三方协议》、银行交易明细、收款收据、承诺书，本院制作的徐杉杉谈话笔录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告刘志会将其所有的房屋出租给被告杜小江经营使用，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方理应恪守合同义务。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告双方合同第六条第2项亦约定，如被告逾期30日不交纳租金、物业管理费及其他费用，原告除有权向被告追索本金及违约金外，还有权解除本租赁合同。被告杜小江未按约缴纳租金及物业费、水电费，经原告催告后仍未缴齐费用，已违反法定及合同约定的义务，其违约行为已达到法定及合同约定的解除条件，原告有权主张解除《房屋租赁合同》。被告杜小江尚欠付原告2020年租金10292元、物业费及水电费14076.91元，被告应向原告继续履行给付义务。对于2021年租金，原告保留了另行主张的权利。被告杜小江交纳的保证金10000元，原告同意与被告所欠各项费用进行冲抵，冲抵后被告仍应支付原告租金及电费合计14368.91元。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。原告主张被告给付违约金1000元，主张的违约金不过分高于损失，本院予以支持。被告杜小江经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉答辩，系对其举证、质证权利的放弃，依法承担对其不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘志会与被告杜小江之间签订的《房屋租赁合同》，被告杜小江于本判决生效之日起十日内将连云港市海州区×××路××号××××××楼×××号商铺腾返给原告； 二、被告杜小江于本判决生效之日起十日内向原告刘志会支付2020年房屋租金10292元、物业费及水电费14076.91元，被告已付的10000元保证金抵充后，被告仍应支付原告14368.91元； 三、被告杜小江于本判决生效之日起十日内向原告刘志会支付违约金1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3717元，原告已预交，由原告刘志会负担231元，被告杜小江负担3486元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇二一年六月八日 书记员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十三条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 [二]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。