北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10892号上诉人（原审被告）：东胤（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇马坊大街52号院1号楼4层419。法定代表人：王振，经理。委托诉讼代理人：赵佳帅，北京市中剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何峰，男，1980年3月9日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谢敏（何峰之妻），1982年3月12日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：张洪隆，男，1987年12月27日出生，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：赵佳帅，北京市中剑律师事务所律师。上诉人东胤（北京）房地产经纪有限公司（以下简称东胤公司）因与被上诉人何峰、张洪隆中介合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2021）京0117民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人东胤公司之委托诉讼代理人赵佳帅，被上诉人何峰之委托诉讼代理人谢敏，被上诉人张洪隆及其委托诉讼代理人赵佳帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东胤公司上诉请求：1．发回重审或改判东胤公司不承担金钱给付责任；2．何峰承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定的争议焦点有误，遗漏必要事实，适用法律错误。首先，本案争议焦点应是涉案7万元的性质以及是否要退还，如果要退还，应由谁来退还。东胤公司与天津市心连心房地产开发有限公司（以下简称天津心连心公司）是居间合同关系，东胤公司的居间行为已经完成，双方在合同中明确约定因个人原因退房，相应费用不退。东胤公司承担了宣传、推广以及销售成本，应取得报酬。房屋买卖合同解除的原因是涉案房产无法办理房产证及何峰在购房前未进行充分了解，根据过错原则，不利后果应由何峰以及天津心连心公司共同承担。何峰辩称，同意一审判决，不同意东胤公司的上诉请求。东胤公司的员工在销售中均一再表示此房不是小产权和新居民类房。因其提供不合规房源，且虚假夸大房源前景及产权信息，违背诚信原则，导致何峰的直接经济损失。一审判决适用法律正确，程序合法，应当维持。张洪隆辩称，同意东胤公司的意见。何峰向一审法院起诉请求：1．东胤公司、张洪隆退回以团购名义收取全额中介费用70000元；2．东胤公司、张洪隆赔偿由此造成的相关经济损失费用及补偿，其中2017年至2020年度物业费及供暖费合计8641元；补偿利息及精神损失50000元；3．诉讼费由东胤公司、张洪隆承担。一审法院认定事实：2017年6月12日，天津心连心公司作为出卖人（甲方）与买受人何峰（乙方）签订《天津市房屋买卖合同》（住宅类）（瑞海玺悦城），约定：房屋坐落静海区×，设计用途住宅，建筑面积91．8平方米；房屋销售按面积计算，每平方米价格为4233．59元，价款为388644元；甲方于2017年9月30日前，将房屋交付乙方；乙方于2017年6月12日一次性交付甲方全部房款388644元。何峰于当日向北京京贵房地产经纪有限公司（东胤公司原名称，以下简称京贵公司）缴纳团购费70000元，京贵公司为何峰出具收据。同日，何峰领取涉案房屋钥匙。2020年4月5日，何峰就购买房屋的产权问题进行官方查询，查询答复为：王口镇瑞海玺悦城确为国有土地，但未办理房产证，不属于大产权房屋。2020年9月10日，天津心连心公司作为甲方与乙方何峰签订协议书，约定：乙方于2017年5月30日在瑞海玺悦城购买房屋×，房款为388644元，维修基金为3886元，储藏间×，储藏间款为22522元，合计实收共415052元，另外交付京贵公司团购电商费70000元整。因乙方申请退房，经双方友好协商退房事宜达成一致：1．甲乙双方从2020年9月10日解除签订的瑞海玺悦城《天津市房屋买卖合同》；2．由何峰把房屋和储藏间手续及钥匙退还给甲方；3．另外交付京贵公司团购电商费70000元由何峰本人负责追索，与甲方无关；4．甲方应在2020年10月1日之前将上述款项退还给乙方；等。另查明一，天津心连心公司（甲方）与京贵公司（乙方）签订《瑞海玺悦城项目销售服务合同》，约定：甲方委托乙方作为瑞海玺悦城的代理销售商，于甲方共同进行该项目中未售的全部可售房源的销售工作。乙方在销售现场安装POS机，乙方客户在签订认购协议时另付电商服务费用50000元，服务费直接刷卡至乙方POS机，提供收据。如客户在认购未签约期间出现退房情况，乙方退还客户电商服务费50000元，如客户在签订房屋买卖合同后，因客户个人原因提出退房或因甲方原因导致一房两卖退房的，乙方不退还电商服务费。另查明二，2020年10月19日，张洪隆作为转让方（甲方）与受让方（乙方）王振签订公司债权债务承担协议书，约定：甲方是原京贵公司股东或法人，占有公司100%股权，经甲乙双方协商一致，甲方将持有的公司100%股权转让给乙方，公司法定代表人也由乙方指定人员担任。为明确股权转让前后京贵公司债权债务的承担问题，双方达成以下协议条款，共同遵守：1．在京贵公司股权转让变更登记前（以双方向工商部门递交股权转让变更登记资料之日为界）产生的债权由甲方享有和追偿，债务由甲方承担；2．在京贵公司股权转让变更登记后（以双方向工商部门递交股权转让变更登记资料之日为界）产生的债权由乙方享有和追偿，债务由乙方承担。债权债务转让基准日前的债权债务（包括实际发生或在转让后发生但源于转让前违约、侵权、劳动关系、雇佣关系等责任的）由甲方概括承受与乙方无关。京贵公司系一人有限责任公司，原法定代表人和股东均为张洪隆。2020年10月26日，京贵公司法定代表人和股东变更为王振。2020年11月3日，京贵公司更名为东胤公司。一审法院认为，案件的争议焦点有二：一是何峰与东胤公司之间是否存在中介合同关系，二是如存在中介合同关系，何峰所支付的团购费应否退还，应由谁退还。针对争议焦点一，一审法院认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。天津心连心公司委托东胤公司作为销售瑞海玺悦城项目的总代理商，东胤公司员工郭某（音）针对瑞海玺悦城项目的产权、项目进度、升值空间、贷款、车位和储藏间购买、付款方式等做具体介绍，指导何峰支付定金，实质上为何峰购买瑞海玺悦城项目提供了媒介服务，何峰给东胤公司支付了70000元团购费，东胤公司给何峰出具收据，双方之间成立中介合同关系。针对争议焦点二，一审法院认为，东胤公司给何峰提供了购买瑞海玺悦城项目的中介服务，促成何峰与天津心连心公司签订了房屋买卖合同，何峰作为完全民事行为能力人，对瑞海玺悦城项目产权等相关信息应负有一定的注意义务，目前并无充分证据显示东胤公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故何峰应支付相应的中介报酬。但东胤公司与何峰之间关于中介服务的详细内容、报酬标准等并无书面约定，双方亦未达成补充协议或举证证明存在确定中介服务内容、报酬标准的交易习惯，故一审法院根据东胤公司所实际提供的劳务酌情确定东胤公司应收取的合理报酬数额，超出合理数额部分应予返还。公司的股权转让、名称和法定代表人变更并不导致公司的民事主体地位和对外的权利义务关系发生变化，公司仍需承担相应债务。张洪隆与王振签订债权债务承担协议书，何峰对此并不知情，该协议书仅在协议双方之间产生相应的法律效果，对何峰并无法律约束力。京贵公司更名为东胤公司后，应由东胤公司承担相应返还义务，张洪隆与王振之间对此如有争议可通过法律途径另行解决。京贵公司系一人有限责任公司，张洪隆作为公司唯一股东，并未向一审法院提供证据证明公司经营期间其个人财产与公司财产相互独立，故张洪隆应对股权转让前公司所负债务承担连带清偿责任。另，何峰于房屋买卖合同签订当日即领取涉案房屋钥匙，已实际占有涉案房屋，故其要求赔偿物业费和供暖费的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。何峰要求赔偿利息及精神损失费的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。判决：一、东胤（北京）房地产经纪有限公司于判决生效后七日内返还何峰团购费60000元；二、张洪隆就上述第一项债务承担连带返还责任；三、驳回何峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。本案中，天津心连心公司委托东胤公司作为销售瑞海玺悦城项目的总代理商，东胤公司为何峰购买瑞海玺悦城项目提供了中介服务，何峰以团购费的名义向东胤公司支付了70000元中介费，故双方之间成立中介合同关系。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于中介费数额的确定问题。根据查明的事实，东胤公司与何峰并未订立书面中介合同，双方对于中介服务的详细内容、报酬标准等并无书面约定。在何峰已退房的情况下，一审法院根据东胤公司所实际提供的劳务酌情确定东胤公司应收取的合理报酬数额，并判决东胤公司退还超出合理报酬的部分，并无不妥，本院予以确认。天津心连心公司与东胤公司在合同中约定因个人原因退房，相应费用不退，系其双方之间的约定，根据合同相对性原则，该约定对何峰并无拘束力。东胤公司以其居间行为已完成为由提出不同意退还中介费的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，东胤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由东胤（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二一年六月三十日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥