吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民再12号监督机关：吉林省辽源市人民检察院。原审上诉人(一审原告)：鲁某，住吉林省辽源市龙山区。原审被上诉人（一审被告）：吉林省誉都房地产开发有限公司。法定代表人：高某。原审被上诉人(一审被告)：侯某，住吉林省辽源市龙山区。原审被上诉人(一审被告)：刘某，，住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：韩某，吉林达信律师事务所律师。原审上诉人鲁某与原审被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司(以下简称誉都公司)、侯某、刘某买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日作出（2016）吉04民终312号民事判决，已经发生法律效力。辽源市人民检察院以吉辽检民监[2020]22040000009号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。本院经审判委员会讨论决定，2020年12月17日作出（2020）吉04民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。鲁某、侯某、誉都公司的法定代表人高某、刘某的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽源市人民检察院提出再审检察建议：（2016）吉04民终312号民事判决，认定事实的主要证据是虚假的，缺乏证明力，属于认定事实错误，应当依法予以纠正。鲁某再审时请求：再审请求与原上诉请求相同。事实和理由：当时刘某跟我借钱出了收据用车库抵押，我看到了相关手续我认为合理合法，口头约定我可以出售车库，后来在查封时法院告诉我合同是有效的，但要去房屋产权中心进行登记，需要盖公司公章，刘某当时告诉我她去帮我盖章，后来我也联系不上高某。房屋产权中心给我下达了通知，我没办法起诉誉都公司。按照合同约定誉都公司应该配合我办理相关手续，但是没有得到配合，所以我起诉誉都公司。一审判决后我不服进行了上诉，一审判决结果跟我的诉讼请求不一致，我的诉讼请求是让誉都公司配合我办理手续，但是判决结果认为我不是产权人，所以我进行了上诉。誉都公司辩称，当时刘某说用门市房需要公司给出手续，当时建筑公司正在起诉刘某还工程款，刘某用这些手续做了车库的转移，鲁某找我盖章时我拒绝了他，合同为单方签字但是已经生效了，我认为原审判决适用法律正确。车库归还公司的话，建筑公司就能得到工程款。唐佑明说用车库抵顶他的工程款，当时车库在鲁某名下致使城泰公司和唐佑明的工程款都无法偿还，所以当时我没有给鲁某盖章。侯某辩称，刘某向鲁某借钱，借多少什么时候借的我记不清了，当时剩了18套车库加上卖的5套一共是23套车库，都做到了鲁某名下。当时车库的价值一共是大概108万元，后来法院怎么判决我不清楚。刘某辩称，誉都公司刚才所说本案当时有其他人在起诉誉都公司涉及刘某的财产问题，我们认为按照法律规定当时可以追加刘某为利害第三人这是誉都公司的权利，诉前财产保全等法律救济措施来保障誉都公司的合法权益。一、鲁某2015年3月24日提起的诉讼案，诉讼请求之一的确认房屋所有权为鲁某所有的诉讼请求非人民法院受案范围，是否存在真实的买卖关系亦非人民法院受案审理范围。1、依据《民事诉讼法》第一百二十四条（人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：(三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；)及《最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释》第二百零八条第三款（立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉）的规定。2、因鲁某与刘某2014年5月已经对房屋在不动产登记机构进行了预告登记，对房屋过户按照买卖关系（同时又私下约定了刘某出卖房屋用于处理刘某、鲁某及刘某弟弟之间的债务问题）没有争议，鲁某与刘某应当按照《不动产登记暂行条例》的规定过户登记即可公示房屋所有权为鲁某所有，鲁某与刘某之间的确认房屋所有权为鲁某所有的诉讼请求非人民法院受案范围，为不动产登记机构处理的工作，人民法院应当依法裁定告知原告该请求向不动产登记机构申请解决。3、因为高某不给办理过户手续，提起的办理过户手续的诉讼请求人民法院应当依法审理，法院也依法查明，高富云对按照合同约定案涉房屋为刘某所有没有争议，高某亦有办理过户手续的约定义务。4、至于高某提出鲁某与刘某没有真实买卖关系的抗辩，辩护人认为，高某没有法律依据，因为只要是房屋为刘某所有，该房屋没有依法查封，刘某当时没有依法为被申请执行人，刘某就可以自由处置。不动产登记机构也是按照申请人的申请是买卖或者赠与来依法收费即可过户登记。如果房屋过户依法存在障碍，不动产登记机构亦会不予办理过户登记，所以是否存在真实的买卖关系非人民法院受案审理范围。鲁某向一审法院起诉请求：要求判令誉都公司继续履行房屋买卖合同，办理房屋登记手续，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年4月18日，被告誉都公司法定代表人出具委托书，委托被告侯某为东辽县安石镇安康花园小区项目全权代理人，并在委托书上标注：该项目所发生的债权、债务均由侯某全权处理，委托期限为项目开始至项目结束（商品房销售完毕），代理人无转委托权。该委托书由被告誉都公司盖章，并由其法定代表人高某与被告侯某分别签名确认。2011年4月19日，被告侯某出具授权委托书，授权被告刘某（与被告侯某系夫妻关系）为东辽县安石镇安康花园小区项目的代理人，全权负责该项目的日常工作。该授权委托书由被告侯某、刘某分别签名确认。2011年5月1日，被告誉都公司与被告侯某签订合同书，确定双方挂靠关系及相关权利、义务。该合同书由被告誉都公司盖章，并由其法定代表人高某与被告侯某签名确认。据上述授权与合同，被告侯某挂靠被告誉都公司开发经营东辽县安石镇安康花园小区项目。2013年4月3日，被告刘某在被告誉都公司领取空白盖章收据50份（号码0026101－0026750）、空白买卖合同69份（编号GF－2000－0171商品房买卖合同，被告誉都公司未盖章）、商品房预告登记31份。原告出资购买东辽县安石镇安康花园小区车库共23套，总价款1,330,780元，被告刘某收取购房款并为原告出具了与其相关的填写日期2013年4月2日的红联收据23张与编号GF－2000－0171商品房买卖合同23份。该收据盖有被告誉都公司财务专用章，经手人简写为“刘”。该合同记载：出卖人吉林省誉都房地产开发有限公司（即被告誉都公司），委托代理人刘某（被告），买受人鲁某（原告），合同结尾签名盖章部分仅有被告刘某在委托代理人栏签名，无原告签名，无被告誉都公司盖章及法定代表人签名。原告购买的23栋车库分别是：1号楼101号车库60,660元（收据编号：0026730，合同编号：Y201406000000006）；1号楼105号车库91,020元（收据编号：0026729，合同编号：Y201406000000007）；1号楼106号车库78,884元（收据编号：0026724，合同编号：Y201406000000008）；1号楼111号车库50,908元（收据编号：0026725，合同编号：Y201406000000009）；1号楼115号车库50,908元（收据编号：0026726，合同编号：Y201406000000010）；1号楼116号车库50,908元（收据编号：0026727，合同编号：Y201406000000011）；1号楼119号车库50,908元（收据编号：0026722，合同编号：Y201406000000012）；1号楼120号车库50,908元（收据编号：0026717，合同编号：Y201406000000013）；1号楼122号车库66,586元（收据编号：0026731，合同编号：Y201406000000014）；1号楼124号车库52,624元（收据编号：0026718，合同编号：Y201406000000015）；2号楼101号车库52,702元（收据编号：0026732，合同编号：Y201406000000016）；2号楼102号车库58,656元（收据编号：0026723，合同编号：Y201406000000017）；2号楼103号车库58,656元（收据编号：0026733，合同编号：Y201406000000018）；2号楼104号车库51,012元（收据编号：0026734，合同编号：Y201406000000019）；2号楼108号车库58,656元（收据编号：0026735，合同编号：Y201406000000020）；2号楼111号车库52,728元（收据编号：0026737，合同编号：Y201406000000021）；2号楼112号车库51,012元（收据编号：0026738，合同编号：Y201406000000022）；2号楼113号车库66,742元（收据编号：0026736，合同编号：Y201406000000023）；2号楼117号车库53,768元（收据编号：0026719，合同编号：Y201406000000024）；2号楼118号车库53,768元（收据编号：0026721，合同编号：Y201406000000026）；2号楼121号车库51,012元（收据编号：0026739，合同编号：Y201406000000025）；2号楼122号车库66,742元（收据编号：0026740，合同编号：Y201406000000027）；2号楼124号车库51,012元（收据编号：0026728，合同编号：Y201406000000028）。原告购买以上车库，要求被告誉都公司在商品房买卖合同上盖章并办理产权证照，被告誉都公司以被告刘某未经授权、签订合同无效、若加盖公章被告侯某、刘某可能转移资产为由予以拒绝。一审法院认为：被告誉都公司委托被告侯某为东辽县安石镇安康花园小区项目全权代理人，由被告侯某挂靠被告誉都公司开发建设东辽县安石镇安康花园小区，约定代理人被告侯某无转委托权。被告刘某与被告侯某虽是夫妻关系，但根据被告誉都公司出具的委托书，被告侯某无权再委托被告刘某代表被告誉都公司与原告签订商品房买卖合同出卖车库房屋。法律规定，没有代理权实施的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中被告刘某代理被告誉都公司与原告签订商品房买卖合同，未能得到被告誉都公司的授权及追认，对被告誉都公司不发生效力。原告诉称的房屋买卖合同上既无买受方的签字，又无出卖单位签字和盖章，该合同缺少合同成立的必要形式要件，虽然原告称房屋价款已经支付，被告刘某亦承认收到房款并出具被告誉都公司加盖的红联收据，但被告誉都公司并未收到房款，原告又无其他证据加以佐证。原告所购买的房屋未经房产登记部门备案登记。被告刘某代理被告誉都公司与原告签订商品房买卖合同属无效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受到法律保护。被告刘某代理被告誉都公司与原告所签订的商品房买卖合同，并非依法成立，对当事人不具有法律约束力，不能得到法律保护。因此，原告据此合同主张诉权，本院不予支持，其诉讼请求本院依法予以驳回。法律规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，原告与被告侯某、刘某可自行协商解决或另行主张诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告鲁某的诉讼请求。案件受理费16,860元，由原告鲁某负担。鲁某不服一审判决，上诉请求:誉都公司应为鲁某办理房屋登记的相关手续。二审法院经审理查明:2013年4月2日,侯某、刘某与鲁某签订协议书一份，协议约定，侯某、刘某将安康花园23套车库以1,330,780.00元的价格卖与鲁某，协议当日交预付款23万元，余下等侯某、刘某出具收据后结清，同时侯某、刘某将车库钥匙以及手续交于鲁某，侯某、鲁某负责办理房屋产权手续。除上述事实外，二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，鲁某为证实其在誉都公司购买23套车库的合法性所举的证据为：2011年5月1日誉都公司授权委托书及合同书，证明誉都公司及法定代表人高某将安康花园项目委托给侯某全权处理，依此授权侯某有安康花园房屋销售权及代收购房款等权利。2013年4月2日，侯某、刘某与鲁某签订协议（附收条）、23张红联收据及23套商品房买卖合同，证实侯某、刘某将安康花园23套车库卖与鲁某，收取了鲁某的房款，并将车库钥匙交给鲁某。以上鲁某所举的证据能够形成证据链条，充分证明侯某拥有处分安康花园房屋的权利，侯某与刘某为夫妻关系，二人代表誉都公司将车库卖与鲁某并收取房款，誉都公司为鲁某出具了盖有誉都公司财务章的红联收据，商品房买卖合同依法成立。因誉都公司拒绝在正式商品房买卖合同加盖公章，使鲁某无法实现办理产权登记的合同目的，誉都公司的行为构成违约，应承担协助鲁某办理产权登记的义务。侯某为誉都公司授权处理安康花园的代理人，其妻子刘某协助侯某处理安康花园开发、售楼等相关事宜，誉都公司为侯某出具的授权委托书虽载明代理人无转委托权，但在誉都公司所举证据中刘某为其出具的收到盖章的空白红联收据等的收条，能够证实誉都公司对刘某的身份是认可的，否则不能将盖章的空白收据交给刘某。誉都公司于2013年4月3日将盖章的空白红联收据交给刘某，刘某给鲁某出具的红联收据的日期写到2013年4月2日，是誉都公司内部管理问题，与鲁某无关，不能以此认定鲁某与侯某、刘某间有恶意串通的事实存在。侯某在协议书中和刘某共同签字确认与鲁某的房屋买卖行为，庭审调查时亦承认这一事实，鲁某在此协议中也签字确认了买卖行为，原审判决对此协议书没有提及，片面强调23份商品房买卖合同中没有鲁某签名、没有誉都公司公章、刘某没有代理权等，并以誉都公司不追认合同效力为由驳回了鲁某的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。鲁某交付了购房款，与侯某、刘某签订了合同，也收到加盖誉都公司财务专用章的红联收据，鲁某买房的真实意思表示明确具体，履行了商品房买卖合同中买方的义务，鲁某不能办理备案登记，是因誉都公司的违约行为造成，不能以此认定房屋买卖无效。原审法院认定鲁某与誉都公司商品房买卖无效，无事实及法律依据。侯某、刘某签订的商品房买卖协议书代表的是誉都公司，誉都公司也出具了收据，应由誉都公司承担相应民事责任。侯某、刘某夫妻挂靠誉都公司开发安康花园小区项目，法院生效文书判令誉都公司对侯某、刘某债务承担责任，并查封了誉都公司的财产，该事实与誉都公司、鲁某之间房屋买卖行为并无关联性，其亦无证据证明侯某、刘某卖房时23套房屋是在被法院查明的前提下，故对誉都公司辩称鲁某与侯某、刘某的合同是在被法院查封的情况下双方恶意串通的虚假买卖行为的观点不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销吉林省东辽县人民法院（2016）吉0422民初89号民事判决；二、被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司、侯某、刘某协助鲁某办理坐落于吉林省东辽县安石镇安康花园小区23栋车库的产权登记手续。车库楼号及房号分别是，1号楼:101号、105号、106号、111号、115号、116号、119号、120号、122号、124号、2号楼：101号、102号、103号、104号、108号、111号、112号、113号、117号、118号、121号、122号、124号。本案一、二审案件受理费各16,860.00元，计33,720.00元由被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司、侯某、刘某负担。本院再审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。鲁某提交的借款协议、借条、收据、委托书合同、抵押车库收据、东辽县房屋产权中心通知，上述证据均不能证明待证问题，本院均不予采信。本院再审查明：吉林省东辽县人民法院于2020年8月31日作出（2020）吉0422刑初44号刑事判决，判决：一、被告人鲁某犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币5000元；二、被告人刘某犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑一年二个月，并处罚金人民币5000元；三、被告人侯某犯伪证罪，判处有期徒刑一年，缓刑二年。鲁某、刘某不服该判决，提出上诉。本院于2020年11月24日作出（2020）吉04刑终120号刑事裁定书，认定鲁某与刘某恶意串通，采用虚假的买卖合同和购房收据，捏造事实，虚假诉讼，持续时间长，构成虚假诉讼罪，裁定驳回上诉，维持原判。本院再审认为，发生法律效力的刑事裁判文书，已经认定鲁某提出的诉讼请求所依据的事实是捏造的，是虚假的。因此，鲁某请求誉都公司继续履行房屋买卖合同，办理房屋登记手续的诉讼请求，不应得到支持。本院作出的（2016）吉04民终312号民事判决，认定事实错误，判决结果错误，应当依法撤销。吉林省东辽县人民法院作出的（2016）吉0422民初89号民事判决，认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2016）吉04民终312号民事判决；二、维持吉林省东辽县人民法院（2016）吉0422民初89号民事判决。本案一审案件受理费16,860.00元，二审案件受理费16,860.00，共计33,720.00元，由鲁某负担。本判决为终审判决。审判长李爽审判员鲁银辉审判员温桂杰二〇二一年六月二十八日书记员 杨赫卿