江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异66号 异议人（案外人）：太仓碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇紫薇路1号，统一社会信用代码91320585338911215R。 法定代表人：沈建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭龙，该公司法务。 委托诉讼代理人：邹玥，该公司法务。 申请执行人：范乃战，男，1983年1月24日出生，汉族，住河南省虞城县。 被执行人：徐正林，男，1992年9月26日出生，汉族，住河南省息县。 被执行人：许梅，女，1989年11月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。 本院在执行范乃战与徐正林、许梅房屋买卖合同纠纷一案中，太仓碧桂园房地产开发有限公司（以下简称太仓碧桂园公司）向本院提出书面异议，本院于2021年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 本院经审理查明：范乃战与徐正林、许梅房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2020）苏0585民初2311号民事判决“一、原告范乃战与被告徐正林、许梅签订的《房屋买卖合同书》于2020年9月2日解除。二、被告徐正林、许梅返还原告范乃战购房款600000元。三、被告徐正林、许梅向原告范乃战支付违约金200000元。四、被告徐正林、许梅向原告范乃战支付保全费4800元。上述二、三、四项合计804800元，由被告徐正林、许梅于本判决生效之日起10日内支付至原告范乃战指定的账户。五、原告范乃战于本判决生效之日起10日内将太仓市xxx室房屋腾退并返还给被告徐正林、许梅。案件受理费6244元，由原告范乃战负担405元，被告徐正林、许梅负担5839元。” 因徐正林、许梅未履行判决书确定的义务，根据范乃战的申请，本院于2020年11月25日立案受理，案号为（2020）苏0585执3885号。2020年11月26日，本院作出（2020）苏0585执3885号执行裁定书“一、冻结、划拨被执行人徐正林、许梅银行存款815248元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人徐正林、许梅相应价值的财产。”依据上述裁定，本院查封徐正林、许梅所有（登记在太仓碧桂园公司名下）的位于太仓市xxx室不动产,查封期限至2023年6月3日。2020年12月25日，本院作出（2020）苏0585执3885号之一执行裁定书“拍卖（变卖）被执行人徐正林、许梅所有（登记在太仓碧桂园公司名下）的坐落于太仓市xxx室不动产【权证号：太（2018）Zxxx0号】，以清偿债务。”2021年3月30日，本院发出了拍卖公告。 太仓碧桂园公司向本院提出异议请求：立即停止执行(2020)苏0585执3885号之一裁定书，停止对太仓市xxx室不动产的拍卖。事实与理由：在申请执行人范乃战与被执行人徐正林、许梅的房屋买卖合同纠纷一案中，法院作出(2020)苏0585执3885号之一执行裁定书，裁定拍卖(变卖)被执行人徐正林、许梅所有(登记在太仓碧桂园公司名下)的坐落于太仓市xxx室不动产以清偿债务。该裁定将申请人名下的不动产认定为被执行人徐正林、许梅所有，并予以执行，属于明显错误。被执行人徐正林、许梅虽与申请人签订了《商品房买卖合同》，约定购买该不动产，但该不动产尚未交付，权属仍登记在申请人名下。且因其未能向贷款银行履行还款义务，申请人已向银行履行了代偿义务并向其追偿。经法院判决，被执行人徐正林应向申请人支付代偿款798031.57元及相应利息。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，申请人才是该不动产的所有权人，被执行人徐正林、许梅未取得物权，不能将该不动产作为被执行人的财产用于清偿其债务。现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请立即停止对上述财产的执行，切实维护申请人的合法权益。 申请执行人范乃战未作答辩。 被执行人徐正林、许梅未作答辩。 因除上述财产外，未发现被执行人名下其他可供执行的财产线索,本院作出（2020）苏0585执3885号之二执行裁定书，终结本院（2020）苏0585民初2311号民事判决书的本次执行程序。 另查明：太仓市xxx室不动产现登记在太仓碧桂园公司名下。 2016年5月19日，太仓碧桂园公司作为出卖人，徐正林作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的太仓市xxx室商品房。该商品房建筑面积共102.3平方米，总金额为921397.69元。买受人应当于2016年5月22日前支付首期房价款人民币191398元，余款向银行申请贷款支付。 2016年6月12日，中国建设银行股份有限公司太仓分行（以下简称建行太仓分行）与徐正林、许梅、太仓碧桂园公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行太仓分行向徐正林发放借款73万元用于购房，并以所购买房产提供抵押担保，太仓碧桂园公司提供保证担保。当日，建行太仓分行依约一次性向徐正林指定的收款人支付73万元。因徐正林未按约偿还借款，建行太仓分行诉至本院，本院作出（2019）苏0585民初5700号民事判决“一、被告徐正林、许梅于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司太仓分行借款本金699248.02元、利息18812.33元、本金罚息130.46元、利息罚息（复利）337.30元，本息合计718528.11元（利息、罚息、复利计算至2019年8月14日，之后按合同约定计算至本息还清之日止）。二、被告徐正林、许梅于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司太仓分行律师代理费36641元。三、被告太仓碧桂园房地产开发有限公司对被告徐正林、许梅上述第一、二项债务承担连带清偿责任。案件受理费11432元，减半收取5716元，诉讼保全费4320元，合计10036元，由被告徐正林、许梅、太仓碧桂园房地产开发有限公司共同负担。” 因徐正林、许梅、太仓碧桂园公司未按上述判决履行付款义务，建行太仓分行向本院申请强制执行，本院依法扣划太仓碧桂园公司银行账户被执行款项787995.57元（含执行费9952元）及诉讼费10036元，共计偿还款项为798031.57元。 2020年7月9日，太仓碧桂园公司向本院提起诉讼，要求徐正林支付代偿款798031.57元及由此产生的利息，本院作出（2020）苏0585民初4027号民事判决“被告徐正林于本判决生效之日起10日内向原告太仓碧桂园房地产开发有限公司支付代偿款798031.57元，及相应的利息（以798031.57元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月10日起计算至实际还款之日止）。案件受理费12022元，减半收取计6011元，由被告徐正林负担。原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起10日内向原告支付。” 以上事实，有异议人太仓碧桂园公司提供的（2020）苏0585民初4027号民事判决书、（2020）苏0585执3885号之一执行裁定书、不动产单元首次登记信息表、本院调取的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2019）苏0585民初5700号民事判决书、执行裁定书及相关卷宗材料予以佐证。 本院认为，徐正林已通过自行支付首付款和向建行太仓分行按揭贷款的方式，向太仓碧桂园公司付清了全部购房款，按交易习惯，双方间的房屋买卖行为已经基本完成。虽然徐正林之后无力偿还贷款，太仓碧桂园公司作为担保人承担担保责任向建行太仓分行还清了贷款，但此时太仓碧桂园公司作为担保人仅有向债务人徐正林行使追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人徐正林的事实。故徐正林依法对案涉房产享有物权期待权，太仓碧桂园公司不享有物权请求权。但其已为被执行人徐正林、许梅偿还的按揭贷款部分，可以从涉案标的变价款中优先支付。因此，太仓碧桂园公司的异议请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人太仓碧桂园房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年六月三十日 法官助理 王 伦 书 记 员 方佳英