天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2309号上诉人（原审被告）：天津艾唯伊健康信息咨询有限公司，住所地天津市南开区南开三马路175号华都大厦喜英来商城二层201-J号。法定代表人：杨素霞，总经理。委托诉讼代理人：左德隆，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）：天津市美都大酒店有限公司，住所地天津市河西区围堤道117号。法定代表人：路长江，董事长。委托诉讼代理人：睢红娟，天津鼎运律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭昊，天津鼎运律师事务所律师。上诉人天津艾唯伊健康信息咨询有限公司（以下简称艾唯伊公司）因与被上诉人天津市美都大酒店有限公司（以下简称美都大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初16045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。艾唯伊公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方的租赁合同于2018年9月5日解除，艾唯伊公司不承担给付租金及违约金的责任，诉讼费用均由美都大酒店负担。事实和理由：1.一审法院以美都大酒店提供的附表一作为支付租金的依据是错误的，双方合同中不存在附表一；2.诉讼前美都大酒店从未就租金问题主张过解除合同，2018年9月5日之后全面停业是美都大酒店造成的，一审法院认定违约责任不当，计算标准过高；3.因游泳池水质问题，艾唯伊公司无法使用，该合同没有实际履行，不应当承担租金。美都大酒店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。美都大酒店向一审法院起诉请求：1.确认美都大酒店与艾唯伊公司于2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令艾唯伊公司向美都大酒店支付自2017年2月19日起至2018年12月17日房屋租金1000000元；3.判令艾唯伊公司向美都大酒店支付截至2019年2月18日违约金476250元；4.诉讼费由艾唯伊公司承担。一审法院认定事实：天津市房地产信托集团公司系坐落于天津市河西区××路××号房屋的所有权人，该地址与天津市河西区××道××号为同一处房产。美都大酒店为天津市房地产信托集团公司的全资子公司，天津市房地产信托集团公司授权美都大酒店使用上述房屋作为经营场所，从事包括自用、出租等经营活动。2016年8月29日，美都大酒店与艾唯伊公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，美都大酒店将坐落于天津市河西区围堤道117号美都大酒店第15层及该楼层、房间内固定设备（以下简称涉诉房屋）租赁给艾唯伊公司作为健康信息咨询（医疗咨询及中介除外）、家政服务使用，房屋整体租赁期限为三年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，美都大酒店应于合同生效后10日内交付涉诉房屋；关于房屋租金的约定，若艾唯伊公司为美都大酒店介绍客户到××村消费，长岛度假村累计收入达到每年200000元时，租金标准为每年500000元，若长岛度假村累计收入未达到每年200000元，租金增加至600000元；艾唯伊公司应于合同生效后5日内支付第一期费用100000元，包含履约保证金58334元，第一个月租金即2016年11月租金41666元，其他各期租金的支付金额、时间见附表一；合同还约定，逾期交付租金的，艾唯伊公司应每日向美都大酒店支付所拖欠租金的0.1%作为违约金，并且美都大酒店有权作出停水、停电处理，艾唯伊公司在收到美都大酒店要求支付租金的书面催告通知后30日内仍未支付的，美都大酒店有权解除合同，并要求艾唯伊公司支付五个月的租金作为违约金；艾唯伊公司不按照约定履行合同的，美都大酒店可以没收履约保证金，但并不免除艾唯伊公司的其他违约责任。上述合同签订后，美都大酒店于2017年1月18日将涉诉房屋交付艾唯伊公司，艾唯伊公司支付租金41666元、履约保证金58334元，后未再支付房屋租金。2017年7月20日至2018年11月5日期间，美都大酒店向艾唯伊公司多次邮寄催款通知书，并于2018年12月7日，在美都大酒店12层向艾唯伊公司催缴租金。合同履行期间，天津市河西区疾病预防控制中心于2017年7月4日对美都大酒店15楼游泳池水质进行抽样检验，检验结论为游离性余氯、浸脚池水余氯超出GB规定，水质不合格。2017年7月6日，对游离性余氯、浸脚池水余氯进行复检，检验结论为水质合格。经双方一审当庭确认，2017年2月19日至2018年10月29日共20个月的房屋租金为1000000元，每月租金标准为50000元。诉讼过程中，艾唯伊公司于2018年10月29日将涉诉房屋返还美都大酒店。一审法院认为，关于合同效力。艾唯伊公司主张涉诉房屋内部的装修工程部分消防设计不符合相关规定，为此，艾唯伊公司提交建设工程消防设计审核意见书予以证明其主张，但该审核意见书中载明，该室内装修工程层数为美都大酒店1-3层，5-13层，不包括本案涉及的美都大酒店15层房屋，故对艾唯伊公司的上述主张，不予采信。涉诉房屋不存在消防设计不合格问题，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，对双方均具有法律约束力。关于房屋交付。依据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方合同约定，美都大酒店应于2016年9月1日将涉诉房屋交付艾唯伊公司，美都大酒店实际于2017年1月18日方将涉诉房屋交付艾唯伊公司，违反双方约定，应当承担违约责任，但双方未对逾期交付房屋的违约责任进行约定，且艾唯伊公司未提出相应主张，本案不予置理。艾唯伊公司于2018年10月29日将涉诉房屋返还美都大酒店，美都大酒店对返还房屋及设备的诉讼请求不再主张，一审法院予以照准。关于解除合同。依据双方合同约定，艾唯伊公司在收到美都大酒店要求支付租金的书面催告通知后30日内仍未支付的，美都大酒店有权解除合同。本案中，艾唯伊公司超过12个月未支付房屋租金，属于违约行为，且美都大酒店多次向艾唯伊公司催要租金，符合双方合同约定的“艾唯伊公司经美都大酒店催款后30日内仍未支付的，美都大酒店有权解除合同”的情形，故美都大酒店有权解除双方签订的房屋租赁合同；另，艾唯伊公司已将涉诉房屋返还美都大酒店，美都大酒店一直处于停业状态，双方再无继续履行原房屋租赁合同之可能，故美都大酒店要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，符合合同履行的实际情况，应当予以支持。关于房屋租金一节。依据双方合同约定，艾唯伊公司应于合同生效后5日内支付第一期费用100000元，包含履约保证金58334元，第一个月租金即2016年11月租金41666元，其他各期租金金额及付款时间见附表一。美都大酒店提供了合同附表一，附表一载明了各期租金的标准及支付方式，艾唯伊公司抗辩，合同不存在附表一，双方未约定房屋租金支付期限，故不应支付房屋租金。艾唯伊公司与美都大酒店签订的房屋租赁合同明确约定“其他各期租金金额及付款时间见附表一”，艾唯伊公司否认附表一的存在，但其未能提供相应的证据予以证明，故对艾唯伊公司的抗辩意见，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。双方虽然对租金支付期限的约定有争议，但艾唯伊公司自2017年2月19日起拖欠租金超过一年未付，违反上述法律规定，亦属于违约行为，应当承担继续履行合同义务等违约责任。关于租金数额。涉诉租赁合同的主要租赁标的物为15层游泳池、更衣柜。其中，游泳池系开放设施，并非艾唯伊公司独享，系艾唯伊公司与其他酒店客人共同使用，并由美都大酒店负责维护保养。在合同履行过程中，经检测游泳池水质不合格，且更衣柜不能脱离游泳池而单独使用，上述情形属于《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的交付的租赁物不符合约定用途的情形。承租部分期间租赁物不符合约定的用途，房屋租金应当予以减免。艾唯伊公司自2017年1月18日起使用涉诉房屋，2017年7月6日水质复检合格，至2018年10月29日艾唯伊公司将涉诉房屋返还美都大酒店。自2017年1月18日起至2017年7月5日期间，无证据证明租赁物符合约定的用途，美都大酒店要求艾唯伊公司支付上述期间房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。自2017年7月6日起至2018年10月29日期间，艾唯伊公司使用涉诉房屋，使用期间应当按照双方约定支付房屋租金，故美都大酒店要求艾唯伊公司支付自2017年7月6日起至2018年10月29日期间房屋租金的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，应予以支持；超出部分，不予支持。经计算，自2017年7月6日起至2018年10月29日期间（15个月零24天）房屋租金为50000元×15个月（=750000元）+50000元×24÷30（=40000元）=790000元，减去艾唯伊公司已支付的房屋租金41666元，艾唯伊公司应向美都大酒店支付房屋租金数额为790000元－41666元=748334元。关于违约金数额。根据双方合同约定，艾唯伊公司逾期交付租金，艾唯伊公司应每日向美都大酒店支付所拖欠租金的0.1%作为违约金，艾唯伊公司在收到美都大酒店要求支付租金的书面催告通知后30日内仍未支付的，美都大酒店有权解除合同，并有权要求艾唯伊公司支付五个月的租金作为违约金。艾唯伊公司抗辩违约金约定过高，双方约定按每日千分之一计算违约金及按照五个月房屋租金作为违约金的标准过高，一审法院予以调整，违约金应以实际损失的30%为限，故美都大酒店要求艾唯伊公司支付违约金224500.20元（748334元×30%）的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，应予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条规定，判决：一、天津市美都大酒店有限公司与天津艾唯伊健康信息咨询有限公司签订的关于美都大酒店15层的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、自本判决生效之日起十日内，天津艾唯伊健康信息咨询有限公司向天津市美都大酒店有限公司支付自2017年1月18日起至2018年10月29日止房屋租金748334元；三、自本判决生效之日起十日内，天津艾唯伊健康信息咨询有限公司向天津市美都大酒店有限公司支付违约金224500.20元；四、驳回天津市美都大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18536元，减半收取9268元，由天津市美都大酒店有限公司承担2504元，由天津艾唯伊健康信息咨询有限公司承担6764元；保全费5000元，由天津艾唯伊健康信息咨询有限公司承担。二审期间双方当事人均未提供证据。经审理查明，美都大酒店于2018年9月7日向艾唯伊公司发出《通知函》，告知艾唯伊公司美都大酒店于2018年9月5日开始改造升级，在装修改造建设工程施工期间全面停止对外营业，美都大酒店会最大限度给予艾唯伊公司延展营业期，以备其作出充分撤离准备。该《通知函》还记载了其他内容。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》的解除时间；2.艾唯伊公司是否应当给付租金、违约金及违约金的计算标准。针对第一个争议焦点，艾唯伊公司主张应当自美都大酒店宣布2018年9月5日改造升级之日起解除合同。美都大酒店虽向艾唯伊公司发出《通知函》，但从该函件的内容看，美都大酒店并无解除双方租赁合同关系的意思表示，艾唯伊公司亦未主张解除，故艾唯伊公司关于自该日解除双方租赁合同关系的上诉主张依据不足，本院不予采信。一审法院依据艾唯伊公司实际搬离并交还钥匙的时间作为合同解除时间并无不当，本院予以维持。针对第二个争议焦点，艾唯伊公司主张涉诉房屋一直未实际交付，故不应当缴纳租金的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于双方是否约定了交付期限，艾唯伊公司主张案涉合同中并无附表一，但对于租金的计算标准在双方的合同中已进行了约定，同时美都大酒店在艾唯伊公司租赁期间，曾多次发出催款通知书催要租金，即使如艾唯伊公司主张双方未约定付款期限，但艾唯伊已实际使用涉诉房屋，其最迟亦应当在每届满一年时支付租金，艾唯伊公司在使用期间一直未支付租金，已构成违约。关于违约金标准问题，美都大酒店要求艾唯伊公司每日按拖欠日租金的0.1%支付截至2019年2月18日的迟延付款违约金。该约定的违约金标准显属过高，应当予以调整。一审法院直接以未付租金作为美都大酒店的实际损失，理由欠妥，但考虑到双方的合同约定、艾唯伊公司的履约情况、美都大酒店的逾期收益损失以及合同提前解除的相关损失等因素，一审法院认定的违约金数额并无不当，亦不违反法律的强制性规定，本院对此予以维持。综上所述，艾唯伊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13528元，由上诉人天津艾唯伊健康信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年六月十五日书记员  唐 啸