常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0413执异78号异议人（案外人）：任林勇，男，1971年8月15曰出生，汉族，住常州市金坛区。异议人（案外人）：林蓓，女，1973年3月23曰出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：陈澍，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋璐，江苏博爱星律师事务所律师。申请执行人：姜芬芬，女，1989年2月5日出生，汉族，住常州市。被执行人：常州中景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320413MA1MEMG15E，住所地常州市金坛区儒林镇园区北路1号1幢。法定代表人：杨青松，该公司董事长。本院在执行姜芬芬申请执行常州中景房地产开发有限公司（以下简称中景公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人任林勇、林蓓向本院提出书面异议。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2020年8月20日，本院对姜芬芬诉中景公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2020）苏0413民初2422号民事调解书，依调解协议：一、姜芬芬、中景公司同意解除关于中景华府18幢金鑫路165号1906室的房屋买卖合同。二、中景公司同意于2020年11月30日前返还姜芬芬购房款438827元。三、若中景公司未按照协议约定的金额、期限履行义务，则自愿赔偿姜芬芬损失，损失以438827元为本金，期限自2020年12月1日起至还清时止，标准以年息6%计算。四、姜芬芬自愿放弃其他诉讼请求。五、案件受理费减半收取3942元，由姜芬芬负担。上述款项由中景公司直接迳付姜芬芬名下中国工商银行清潭支行，卡号6222××××4106内。根据姜芬芬的申请，本院于2021年1月28日立案强制执行，案号为（2021）苏0413执1104号。2021年1月29日，本院作出（2021）苏0413执1104号执行裁定：冻结、划拨（提取）被执行人中景公司银行存款人民币445309.00元或冻结、查封、扣押其等同价值财产。2021年2月5日，本院依据该裁定查封了被执行人中景公司所有的位于常州市金坛区××幢××号不动产（以下简称案涉不动产）。异议人任林勇、林蓓提出异议称，2017年3月29日，异议人与被执行人签订《商品房买卖合同》(合同备案号：EEE34BF456D5426C9A05)，异议人购买中景商务中心1幢203号房，建筑面积为64.53平方米，总金额为1064745元，采用贷款方式付款，房屋首付款为全部房款的60%，金额为644745元，剩余房款金额420000元以贷款方式付款。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。异议人任林勇于2018年11月24日与师玉昕签订《租房协议书》，将案涉不动产与其余三处不动产共同出租给师玉昕，协议约定租赁期限自2018年12月18日至2023年12月26日，租金第一年为人民币26万元，后每一年在前一年基础上递增1万元。合同生效之日起支付第一年租金及保证金，第二年起租金于每年12月1日前支付。合同约定异议人将案涉房屋毛胚交付给师玉昕，由师玉昕进行装饰装修。租金先由承租人支付给另一出租人杨芳，再由杨芳将异议人享有的份额支付给异议人林蓓（见表一：租金支付情况)。异议人己占有使用案涉不动产。除案涉房屋外，异议人另外购买了金桂路1066号不动产，并签订《商品房买卖合同》，合同约定1066号不动产建筑面积为95.62平方米，总金额为1577730元，采用贷款方式付款，房屋首付款为947730元，剩余房款金额630000元以贷款方式付款。对于案涉不动产，异议人已经支付全部购房款，被执行人就案涉不动产己于2017年3月29日出具预售房款发票、于2017年4月20日出具贷款发票、于2021年3月29日出具全款正式发票。异议人购买案涉不动产的《商品房买卖合同》约定面积为64.53平方米，但是2020年12月份，被执行人告知申请人要补缴房款面积差额325875元，补差面积近20平方米，其中被查封房屋的面积补差323070元，补差面积为19.58平方米，异议人要求被执行人提供相关部门提供的测绘报告，但是被执行人一直未能配合提供。2021年3月，在异议人再三催促情况下，被执行人经与异议人协商，将被查封房屋的面积补差金额进行了折扣调整为161535元，异议人于2021年3月27日缴纳了补面积差额的房款，被执行人于2021年3月29日才出具被查封房屋的全款发票。后因案涉不动产被错误查封，异议人无法办理登记手续。因此，两异议人满足非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，异议人对案涉不动产享有能够依法排除执行的权利。异议人与被执行人自2021年3月起与本执行案件承办法官刘潇多次沟通，被执行人提出额外提供11处不动产（车位，每个车位价值15万元）给法院另行查封，要求解除对案涉不动产的查封。姜芬芬原同意这一方案，后又反悔。为维护异议人的合法权益，异议人无奈提出执行异议申请，请求法院依法解除对案涉不动产的查封。另查明，2017年3月29日，任林勇、林蓓与中景公司签订了案涉不动产的商品房买卖书面合同1份，合同约定：案涉不动产的价款为1064745元，以贷款方式支付价款，首付款为全部价款的60%即644745元，贷款420000元。至2018年1月10日，任林勇、林蓓已支付完毕商品房买卖约定的价款。2018年11月24日，任林勇、林蓓将案涉不动产用于出租后收取租金。因案涉不动产及林勇、林蓓另购置的金桂路1066号房产存在面积差较大，中景公司未及时处置。后经协商，任林勇、林蓓于2021年3月27日向中景公司交纳上述房产的面积差额164340元。2021年3月29日，中景公司向任林勇、林蓓出具案涉不动产的江苏省增值税普通发票。本院认为，本案的争议焦点为：案外人任林勇、林蓓对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为，案外人任林勇、林蓓对案涉不动产享有足以排除强制执行的权益。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四个法定条款应属于排除适用关系，而非选择适用关系，善意买房人必须符合上述全部条款。本案中，依据案外人任林勇、林蓓提交的证据材料，可以确认：在案涉不动产被查封前，案外人任林勇、林蓓与被执行人中景公司签订了案涉不动产的书面买卖合同，该合同应当合法有效；并且任林勇、林蓓通过转账及贷款方式已按该合同支付完毕约定的价款（除面积差额外），已合法占有案涉不动产。因案涉不动产出现面积差较大，为面积、价款等发生争议，且中景公司直至2021年3月29日才向任林勇、林蓓出具案涉不动产的江苏省增值税普通发票，致使任林勇、林蓓未能及时办理案涉不动产过户登记手续，故非因买受人林勇、林蓓自身原因未办理过户登记。综上，案外人任林勇、林蓓的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉不动产享有足以排除强制执行的权益，应当依法裁定中止对案涉不动产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于常州市金坛区××幢××号不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  金昌大人民陪审员  汪小芳人民陪审员  石 瑛二〇二一年六月十八日法官 助理  张卫明书 记 员  李 珏