河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初11039号原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行，住所地郑州市郑汴路**，统一社会信用代码：914101008702104155。负责人郭锋，行长。委托代理人万泽勤，河南荣元律师事务所律师。委托代理人吴阳阳，河南荣元律师事务所律师。被告南玉龙，男，汉族，1990年9月28日出生，住郑州市。委托代理人张帅锋，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托代理人吴晨星，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行与被告南玉龙金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万泽勤、被告南玉龙及其委托代理人张帅锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告南玉龙向原告偿还借款本金224249.61元，利息1109.13元、罚息12.83元、复利10.54元（暂计至2021年4月14日，此后按合同约定另计至实际偿清之日止），以上共计225382.11元；2、判令原告有权将南玉龙名下位于河南省郑州市中原区棉纺西路18号2号楼2单元22层2206号房产予以折价或者拍卖、变卖，并对该房产变现所得价款享有优先受偿权；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告南玉龙因购买房屋向原告申请贷款，并与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告南玉龙向原告借款29.9万元，借款期限360个月，采用等额本金递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同签订后，原告向合同约定的账户发放了29.9万元贷款。合同履行中，被告南玉龙未按合同约定按期足额还款，原告为维护自己的合法权益，特诉至本院。被告南玉龙答辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应当驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：本案中，原告提出要求被告偿还剩余借款本金、利息、罚息、复利以及主张对被告名下房屋优先受偿权的诉求，实际上是原告要求解除《个人购房担保借款合同》，被告不同意解除，被告要求继续履行《个人购房担保借款合同》，并按照合同约定，分期偿还按揭贷款。一、被告庭前还清逾期按揭款的行为不构成合同目的不能实现（根本违约）。在司法实务中，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现，需根据违约的具体形态来判断，本案属于迟延履行且属于金钱债务，因此需要综合判断时间因素对合同目的影响程度。一般而言，时间因素不属于合同中的决定因素，一方迟延履行往往不会导致另外一方的合同目的落空，原则上不允许债权人立刻解除合同。本案中，被告于2021年6月8日已经履行了逾期的按揭贷款本息，且原告已经划扣、接收，原告收取按揭贷款本息的合同目的已经实现。同时，根据《个人购房担保借款合同》第四条第4.2约定：“该账户内资金不足以清偿借款本息的，贷款人有权决定是否划收，贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理，贷款人划收的，不足部分作逾期处理”，原告于2021年5月20日共划收被告银行按揭贷款本息3630.01元。2021年6月8日前，被告已经足额支付欠款，因此不应作为逾期处理。根据民法典第五百六十二条规定，当事人可以约定解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。但是在司法实践中，对合同约定解除的适用，应加以必要限制，如果解除合同约定条件过于随意，会使合同解除的危险增加，不利于交易的安全和稳定，而且有可能会使解除权人恶意行使解除权，从中获得不当利益，造成违约方损失过大，有违公平正义。本案被告借款的时间是2013年7月3日，已经履行《个人购房担保借款合同》8年之久，被告因疫情等客观原因导致收入减少，但是在短暂逾期之后支付款项，被告以自己的实际行动表明继续履行合同的意愿，其短期的逾期行为属于履行瑕疵，不影响《个人购房担保借款合同》的继续履行，涉案合同目的能够实现，尚未构成根本违约。被告现在的职业是网络预约出租车司机，有稳定的收入，具有还款能力，足以履行《个人购房担保借款合同》。二、《个人购房担保借款合同》中约定的借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权的相关条款致使原告与被告权利不对等，该合同长达17页，被告在签署该合同时在未通读合同的情况下仓促签名按手印，原告对该条款未履行合理提醒义务，存在免除自身责任、加被告责任的情形、排除被告权利等问题，违背公平原则，因此，该类条款属于格式条款，应属无效。综上所述，被告在庭前还清逾期款项，以自己的实际行动表明继续履行《个人购房担保借款合同》的意愿，不构成根本违约，涉案合同目的能够实现。希望法院在充分考虑被告的违约程度、继续履约的意愿、继续履行的能力及履行成本等诸多因素，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年6月17日，原告（贷款人）与被告南玉龙（借款人）、案外人郑州四棉置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，主要载明：借款金额为人民币贰拾玖万玖千元，借款用途为购买位于郑州市××工人路东××北××楼××单元××2218的房产。借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定。还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人郑州四棉置业有限公司按照约定提供保证担保。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日二年。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款利息到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等。原告提交的贷款发放通知单显示，2013年7月3日发放涉案贷款29.9万元到郑州四棉置业有限公司的账户。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示，不动产权证号：1501273836，产权人：南玉龙，坐落：中原区棉纺西路18号2号楼2单元22层2206号，抵押信息：2016-01-21房管移交抵押，权利人：中国农业银行股份有限公司郑州管城支行，抵押金额29.9万元。原告提交的被告每月还款情况显示，被告多次逾期还款。原告提交的贷款还款明细信息显示，被告南玉龙于2021年6月8日偿还本金813.92元，利息336.08元。截止2021年6月8日，南玉龙尚欠原告本金220944.04元，无未结清的利息、罚息、复利。本院认为：原告与被告南玉龙签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。原告现以被告逾期还款为由诉请提前收回已发放贷款，实质是主张解除双方之间的贷款合同，被告虽存在多次逾期还款的行为，但是截至2021年6月8日（本案庭审前），其已将逾期款项全部还完，并表示愿意继续按月偿还贷款本息，案涉《个人购房担保借款合同》仍具备继续履行的条件，合同的目的仍能实现。为了维护交易安全，节约交易成本，合同仍应履行。故原告诉请被告偿还本息及对抵押房产现有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。鉴于被告客观上出现了违约行为，本身存在过错，故本案诉讼费应由其承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的诉请请求。案件受理费减半收取为2340元，由被告南玉龙负担。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二一年六月二十二日书记员  李 青