河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初3596号原告：南阳市兴育实业公司，地址：南阳市中州路36号，统一社会信用代码：91411300MA4049WN26。法定代表人：李喜明。委托诉讼代理人：郑海洋、易卫峰，河南怡和律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：华伟，男，汉族，1969年5月18日生，住南阳市卧龙区，系南阳二中大门口小市场17、18、31、32号商铺的承租人（海霸店）。委托诉讼代理人：周会平，河南南都律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市兴育实业公司与被告华伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。南阳市兴育实业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付2016年下半年至2021年2月28日期间的房屋租金219894元，水电费2530.52元，合计222424.52元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系南阳市第二中学校所属的校办企业，1993年经上级允许，在梅溪路东侧校办工厂厂址上拆旧建新市场，由原告负责投资、建设和经营。市场建成后，原告与被告签订了租赁合同，一直延续到2016年。2016年双方续签了租赁合同，合同主要内容为：甲方（原告）将其17、18、31、32号商铺给乙方（被告）使用，租赁期限从每年的1月1日起到12月31日止，房屋租金（包含租金和卫生费两部分）为38480元／年，先交费后使用，半年一交。水电费及其他费用由乙方自行承担，水电费按政府定价标准定期由甲方收取统一上交。未经甲方同意，乙方不得擅自转租转让。如遇政府指令改造扩建、扩宽街道、甲方规划改造及学校需要占用或拆迁等原因，租赁合同自行终止，乙方应无条件配合并结清费用。2016年4月份，南阳二中经批准在小市场处建教学综合楼，但由于商户的阻拦未能拆迁建设，被告一直使用房屋至2021年3月29日，虽经原告多次催促，被告自2016年6月份以来一直未交房屋租金。2021年3月17日，南阳市卧龙区城市综合执法局向南阳二中下达了《行政处罚决定书》，由于小市场属临时建筑，使用期限早已届满，要求南阳二中在7日之内拆除小市场。原告接到处罚决定书后，立即向各商户送达了《告知书》，并在市场的显著位置进行了张贴，要求各商户缴纳房屋租金、水电费后，在7日内搬迁、腾房，但被告仍然拒不缴纳相关费用，2021年3月29日，南阳市卧龙区城市综合执法局对小市场实施了强制拆除措施。双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，被告除了应向原告支付2016年下半年的房屋租金及有关费用外，还应当按照2016年租赁合同的标准支付2017年来的房屋租金及相关费用。综上所述，被告自2016年下半年以来，既不腾房，也不缴纳房屋租金及相关费用，给原告造成了巨大损失，为了维护国有资产不收流失，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实后依法裁决。华伟辩称，一、原告不具有诉讼主体资格。本案争议的租赁建筑物系南阳市第二中学校所建所有，南阳市卧龙区城市综合执法局2021年3月7日下达的《行政处罚决定书》印证了这一基本事实。而原告则与南阳市第二中学校无法律意义上的关联，是一家集体所有制性质的独立法人。原告不享有诉权。二、本案争议的租赁建筑物属于临时建筑，早已超过批准使用年限，且已成为应该拆除的危房，根本不具备对外出租的安全建筑物条件。对于临时建筑物使用期限，在法律上有强制性规定，按照《城乡规划法》《土地管理法》相关规定临时建筑使用年限不得超过二年，并应当在批准的使用期限内自行拆除。南阳市第二中学校相关负责人也明确表示：“当时的市场建筑是按临时建筑批的，临时建筑是有时效的，他有寿命期，现在早已超过年限，现在是危房，不具备住人条件。”面对这样不符合出租条件的租赁建筑物，原告竟然索要2016年下半年以来的租赁费，实在是利欲熏心，根本谈不上什么国有资产流失问题。三、自2016年6月30日至2021年2月28日，争议的租赁建筑物一直处于待拆状态，市场性质和市场经营氛围早已不复存在。南阳市第二中学校明确放弃收取租金，停止续签租赁合同。答辩人及其他商户只负有腾房义务，不负有给付租金的义务。1、关于2016年下半年房租未交问题南阳市第二中学校明确表示因为要拆迁盖综合教学楼，商户主动交钱二中也不收，“怕拆了收了商户的钱心里难受，”，"可以半年不收房租算是给的补偿，校方不能明说，说明等于国有资产不明流失罪，该收房租不收校长担很大的责任，这话不能说"。所以下半年房租不交作为对商户的补偿，双方是达成共识的。2、关于2016年12月30日以后既未签订租赁合同也未交纳租费问题表面看似商户的责任，实则不然。从南阳市第二中学校2016年10月7日《通告》、2017年9月13日《通知》、2019年5月8日《房屋收回通知》可以看出，南阳市第二中学明确表示不再出租，市场处于待迁状态，各商户负有腾房义务。商户都在处理存货，盈利经商的氛围不复存在。实际上一说要拆迁，市场就不再是市场了。双方事实上已不具有出租与承租的合同意思表示。3、南阳市第二中学校多年来没有拆迁争议建筑物，不仅是拆迁不易，更主要的是“学校发现楼不好盖没有钱”。学校自己没钱拖延了拆迁时间，市场也人心涣散。用学校相关负责人的话说是“这个地方非常扎眼，非常烂赃，是典型的脏乱差！”之所以会这样，就是因为所有的商户都知道市场马上要拆，不知哪天拆而已，大家抱着干一天算一天的思想，早已另谋其他地方，均无心经营甚至停止经营。这种状态下，市场的功能已不存在。原告在建筑物拆迁后，反过来以市场的价值状态向答辫人收取租金，显然是不客观，不公正的，答辨人坚决不会同意。四、原告仅依据双方2016年1月1日签订的一年期《租赁合同书》，就索要自2016年6月30日至2021年2月28日的租金，这一请求并无事实根据，也不应得到法律的支持。该期间内答辩人没有实际租赁原告房屋。综上，原告不是争议租赁建筑物的所有人，争议租赁建筑物系超越期限的临建危房，客观上也不具备出租条件。争议租赁建筑物自2016年6月30日以后一直处于待拆状态，学校主观上也不具有出租意愿，答辩人作为商户中的一员早已放弃商业经营另谋出路，双方不存在租赁房屋合同意思表示，应依法驳回原告的起诉。本院经审理查明：原告南阳市兴育实业公司系南阳市第二中学校全资开办的校办集体企业，成立于1994年7月4日。1994年6月，南阳市第二中学校在梅溪路东侧校办工厂厂址上拆旧建新市场，由原告负责建设和经营，商户筹措资金，预支三年租金建立临时建筑，共三层，一层用于商户经营，二三层用于学校办公。2016年1月1日，原、被告双方签订两份租赁合同书，约定：甲方（原告）将其17、18、31、32号商铺租给乙方（被告）使用，租赁期限一年，从2016年1月1日起到12月30日止，房屋租金两份合同各两间，各为19240元／年，先交费后使用，半年一交。第一次签协议时交清1-6月份房屋租金6020元、卫生费3600元，第二次在6月底之前交。水电费及其他费用由乙方自行承担，水电费按政府定价标准定期由甲方收取统一上交。未经甲方同意，乙方不得擅自转租转让。如遇政府指令改造扩建、扩宽街道、甲方规划改造及学校需要占用或拆迁等原因，租赁合同自行终止，乙方应无条件配合并结清费用。两份合同尾部南阳市兴育实业公司加盖公章，乙方华伟签名均确认。合同签订后，华伟缴纳了2016年上半年的房租共计19240元。2016年10月7日南阳市第二中学校发出《通告》，欲在小市场处建教学综合楼，通知商户在三个月内搬离。同时南阳市第二中学校表示不再收取下半年房租，部分商户搬离。2017年9月13日南阳市第二中学校再次发出《通知》，通知各位商户，根据南阳市“双创”工作要求，须对南阳二中西侧小市场进行综合整治，依据南阳市政府宛政[2016]15号文件精神，决定建设综合教学楼一栋。南阳二中报经上级主管部门同意，特决定对学校西侧的小市场进行拆除，并建综合教学楼。请广大商户即日起，不得将其所租房屋进行转让、装修，如果出现此类现象，一经发现，学校立即收回房屋。如果所租房屋不再使用，出现空置，一经发现，学校立即收回房屋。2019年5月8日南阳市第二中学校再次发出《房屋收回通知》，内容为：“房屋收回通知，租户您好:你目前租用的房屋，为南阳二中所有，根据学校领导研究决定，即日起不再对外出租,予以收回处理。请您接到本通知后，一周以内，截止日期为5月15日之前，将东西全部搬离，届时屋内的东西视为主动遗弃，学校将安排人自行处置。南阳市第二中学校，2019年5月8日。”2020年，南阳市拆墙透绿工作领导小组办公室下达《通知》，要求南阳市二中西侧三层建筑尽快拆除并绿化。2021年3月17日，南阳市卧龙区城市综合执法局向南阳二中下达了《行政处罚决定书》，由于小市场属临时建筑，使用期限早已届满，要求南阳二中在7日之内自行拆除南阳市二中西侧小市场内临时建筑物、构筑物，否则依法强制拆除。原告接到处罚决定书后，立即向各商户送达了《告知书》，并在市场的显著位置进行了张贴。3月19日，南阳市第二中学校后勤科刘增增等召集商户进行沟通拆迁事宜，认可长期未主动收取房租。2021年3月29日，南阳市卧龙区城市综合执法局对小市场实施了强制拆除措施。另查明，该商铺个体经营服装零售，工商登记的经营者为华伟，注册日期为2015年10月份，现经营状态为注销，核准日期为2021年4月7日。上述事实，有原告举证的租赁合同、南阳市拆墙透绿工作领导小组办公室通知、行政处罚决定书、身份证复印件、用电统计表、照片，被告举证南阳二中通知三份、刘增增录音等予以证实，并经庭审质证、认证，予以认定。本院认为：关于诉讼主体，原告系南阳市第二中学校全资开办的校办集体企业，与被告华伟签订合同，依据合同的相对性，原告有权提起诉讼。关于合同的效力，涉案房产系临时建筑，使用期限早已届满。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。原、被告2016年签订的租赁合同因早已经超过临时建筑的使用期限，属于无效合同。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。对合同无效后的处理，本院认为：对违建房屋原告应及时拆除，不存在合法收入。自2016年下半年，原告方明确表示不再出租，也表示不再收取下半年的租赁费，对此双方无异议，应扣减当年下半年房租时间。部分商户搬离，市场处于待迁状态，商户负有腾房义务，原告方并未提交证据证实主动收取房租，导致对市场全部商户长达四年多时间未收取房租。2017年至2020年期间，原告方又多次下发拆迁、腾房通知，造成租户心理恐慌，该小商场已经不具备正常经营、使用条件，商户都在处理存货，断断续续经营中，但原告提交证据可以证实被告使用商铺至拆迁时，被告辩称早已经搬离，钥匙已经交出去了，无证据予以证实，本院不予采信。对此，原告明知房产不符合出租条件仍对外出租，长达四年多时间未主动收取房屋占用费，对此应承担大部分的责任。被告在多次通知后仍未搬离，并占有、使用房屋，亦不应因违法行为额外获利，应承担相应责任，扣除原告同意免除该租赁市场2016年下半年房租外，考虑到原告通知收回及之后面临拆迁不能正常使用房屋等情况，本院酌定被告支付房屋占用费按照每年19240元减半收取9620元，共四年两个月，共计40083元，两份合同，合计80166元。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第四条、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告华伟自本判决生效之日起十日内支付原告南阳市兴育实业公司房屋占用费80166元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2318.18元，由原告负担1483.7元，被告负担834.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李靖玥二〇二一年六月二十八日书记员  李 楠