北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8252号上诉人（原审被告）：展芝虎，男，1976年4月22日出生，汉族，北京八燕来堂餐饮有限公司丰台分公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子敬，北京实景律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周岭，男，1967年5月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑荣，北京瀛台律师事务所律师。上诉人展芝虎因与被上诉人周岭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展芝虎上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判展芝虎支付周岭2020年1月8日至2020年7月1日的房屋租金194264元，根据疫情情况下调2020年7月2日起至房屋实际腾退之日止房屋占有使用费。事实与理由：1.一审免除房屋租金的金额有误，受疫情影响承租人停业99日，应按照实际停业天数免除租金，同时房屋租金和占有使用费应相应调减。2.一审以展芝虎未按照合同约定支付房屋租金而要求其承担违约金有误，周岭应退还押金。周岭辩称：同意一审判决，不同意展芝虎的上诉请求和理由。周岭向一审法院起诉请求：1.确认周岭、展芝虎签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除；2.判令展芝虎将涉诉租赁房屋腾退交付给周岭；3.判令展芝虎向周岭支付自2020年1月8日起至2020年7月1日的房屋租金342577.5元，并按照每月62265元的标准向周岭支付自2020年7月2日起至房屋实际腾退返还之日止的占有使用费；4.判令展芝虎向周岭支付违约金124530元，并赔偿周岭损失108770元；5.判令展芝虎自本案判决书生效后30日内将注册在该房屋的公司办理工商注销登记手续；6.本案的诉讼费由展芝虎承担。一审法院认定事实：位于北京市丰台区育仁南路1号院6号楼1层103号房屋系周岭与案外人许胜按份共有。2017年5月24日，周岭（出租人、甲方）与展芝虎（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：本合同租赁房屋坐落于北京市丰台区育仁南路1号院6号楼1层103房（丰台科技园东区中铁诺德三期15号楼一层103房），建筑面积143.04平方米。甲方保证对租赁房屋拥有以下合法出租的权利：甲方为该租赁房屋的产权共有人（持有房屋购买合同及另一共有人许胜的“出租房屋授权委托书”）。甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2017年5月24日，租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止，共五年。免租期自2017年6月1日至2017年7月31日，该期限内乙方不需向甲方支付租金。本合同租赁房屋月及年租金为：2017年6月1日至2019年5月31日，每月租金54385元，每年租金652620元；2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金58192元，每年租金698303元；2020年6月1日至2021年5月31日，每月租金62265元，每年租金747185元；2021年6月1日至2022年5月31日，每月租金66624元，每年租金799488元。本项房屋租金付款形式为半年付，首期房租于签订合同后三日内支付，甲乙双方约定以后交付房租的具体时间是：乙方于每期租金到期前10日之前向甲方付清下期租金，第二期租金交付时间为2017年11月20日前，依此类推。乙方应向甲方交付108770元（等同首期2个月房租）作为房屋押金，于首期租金一并缴纳（合计等同首期6个月房租），银行出具的汇款凭据作为乙方交付凭证。第八条第4款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达15日的。第5款，如果乙方未能支付合同约定到期应付的租金，且逾期未付的时间超出支付期限二十日以上，则甲方有权向乙方发送通知以解除合同，乙方收到解除合同通知之日，本合同即时解除；甲方有权封闭出租房屋并要求乙方在合理期限内付清租金及滞纳金或返还租赁物，如乙方在合理期限内仍未返还出租房屋或无法联系，甲方有权将出租房屋清空并不对乙方承担任何法律责任，乙方应赔偿因逾期返还出租房屋而导致甲方遭受的全部直接和间接损失。乙方有第八条第4款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，周岭将诉争房屋交付给展芝虎。2017年11月15日，周岭与展芝虎签订《补充协议一》，对第二付租期的金额及时间予以调整。2020年6月30日，周岭向展芝虎通过微信及EMS的方式（签收日期为2020年7月1日，签收人为他人代收）发送《解除房屋租赁合同通知》，主要内容为：因展芝虎未按约定支付租金，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，支付房屋租金、赔偿违约金及损失、将房屋恢复原状并交付房屋、结清一切费用并将注册在该房屋的公司注销或迁出。展芝虎认可收到上述解除通知。周岭为证明许胜委托其代为出租诉争房屋，向法院提交2017年5月15日许胜委托周岭出租诉争房屋的《出租房屋授权委托书》及2020年10月19日许胜出具的《确认函》；展芝虎对该证据的真实性不予认可，要求许胜到庭陈述。后许胜本人到庭陈述，诉争房屋系其与周岭共有，并委托周岭出租诉争房屋，且周岭提交的上述《出租房屋授权委托书》及《确认函》系其本人签字。另查，展芝虎在诉争房屋地址处注册有北京八燕来堂餐饮有限公司丰台分公司，法定代表人为展芝虎。展芝虎向一审法院提交北京八燕来堂餐饮有限公司丰台分公司流水软件截图及中关村丰台园企业疫情防控安全责任书，证明疫情期间政府管控，属于不可抗力，应按照实际停业天数免除租金。周岭认为上述证据与本案无关。庭审中，周岭与展芝虎均认可诉争房屋的租金交纳至2020年1月7日，且双方同意押金在本案中一并予以处理。一审法院认为，周岭与展芝虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。展芝虎认为周岭作为原告主体不适格，诉争房屋系周岭与许胜共有，许胜未授权周岭出租诉争房屋，但依据法院查明情况，许胜认可其委托周岭出租诉争房屋，故法院对展芝虎的辩称不予采信。另，展芝虎认为其租赁诉争房屋的行为系代表北京八燕来堂餐饮有限公司职务行为，对此，其仅提交该公司的工商登记信息，法院认为该证据不能证明展芝虎系职务行为，亦不能据此认定展芝虎并非签订合同的主体，故法院对其辩称亦不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。周岭与展芝虎签订的《房屋租赁合同》中约定，如果展芝虎未能支付合同约定到期应付的租金，且逾期未付的时间超出支付期限二十日以上，则周岭有权向展芝虎发送通知以解除合同，展芝虎收到解除合同通知之日，本合同即时解除。本案中，周岭于2020年6月30日通过微信及EMS的方式向展芝虎发送《解除房屋租赁合同通知》，且展芝虎认可收到上述解除通知，故周岭主张合同于2020年7月1日解除，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，展芝虎应将诉争房屋腾退交付给周岭，且双方均认可租金已交纳至2020年1月7日，故展芝虎应支付2020年1月8日至2020年7月1日期间的房屋租金。鉴于合同解除后，展芝虎仍实际占用诉争房屋，故对于周岭要求展芝虎支付2020年7月2日至其房屋腾退返还之日止的占有使用费的诉讼请求，法院予以支持，房屋占有使用费的具体标准参照《房屋租赁合同》的约定。展芝虎辩称疫情原因，属于不可抗力，应按照实际停业天数免去租金，法院认为涉诉租赁房屋系用于餐饮，疫情期间对其实际经营确有影响，故法院依据疫情的发生时间、政府管控措施、防控等级等对停业期间的租金酌情予以确定，相应金额法院在2020年1月8日至2020年7月1日期间的房屋租金中予以扣除。周岭主张展芝虎未按合同约定支付房屋租金系展芝虎违约，要求展芝虎按照合同约定支付违约金并赔偿损失，现有证据表明展芝虎确未按合同约定支付房屋租金，系展芝虎违约。因双方约定违约金过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金及损失。法院认为房屋押金已足以弥补周岭的损失，故房屋押金不予退还，以此为基础，违约金及损失法院不予支持。周岭要求展芝虎将注册在该房屋的公司办理工商注销登记手续，因工商登记属于行政管理范围，故法院不予处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、周岭与展芝虎于2017年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、展芝虎于判决生效之日起七日内将北京市丰台区育仁南路1号院6号楼1层103房腾退并交付给周岭；三、展芝虎于判决生效之日起七日内给付周岭2020年1月8日至2020年7月1日的房屋租金274000元；四、展芝虎于判决生效之日起七日内给付周岭房屋占有使用费（按照每月62265元的标准，自2020年7月2日起至房屋实际腾退之日止）；五、驳回周岭其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方未提交新证据。展芝虎称其在一审中提交了营业流水，证明经营门店从2020年2月至2020年7月3日期间，共计停业99日，没有营业收入，应免除停业期间租金。周岭认为相关证据在一审中已经质证，展芝虎上述主张与本案无关。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是一审法院认定的2020年1月8日至2020年7月1日的房屋租金数额及2020年7月2日起至房屋实际腾退之日的占有使用费标准是否恰当，周岭应否退还押金。依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。双方对合同解除没有异议，本院对一审认定双方合同于2020年7月1日解除的事实予以确认。双方均认可诉争房屋的租金交纳至2020年1月7日、合同解除后展芝虎仍实际占有使用房屋，周岭主张2020年1月8日至2020年7月1日的房屋租金及2020年7月2日起至房屋实际腾退之日的占有使用费具有事实依据。展芝虎上诉坚持主张案涉期间受新冠肺炎疫情影响属于不可抗力，应按照疫情情况酌减租金及占有使用费，对此本院认为，根据双方合同约定，2019年6月1日至2020年5月31日每月租金为58192元、2020年6月1日至2021年5月31日每月租金为62265元，一审考虑到展芝虎利用诉争房屋从事餐饮经营，确有受新冠肺炎疫情一定影响，故依据疫情的发生时间、政府管控措施、防控等级等对停业期间的租金予以酌减，判令展芝虎支付周岭2020年1月8日至2020年7月1日的房屋租金274000元，符合本案实际情况，且在展芝虎未按约定交纳租金构成违约的情况下，判令以押金抵扣违约金及相关损失，亦体现了疫情影响下对双方利益的平衡。一审法院对未付租金金额、违约损失所作认定合理适当，本院予以维持。展芝虎请求减免租金、返还押金，依据不足。双方《房屋租赁合同》解除后，展芝虎应按约定积极腾退房屋，一审法院认定展芝虎应按照合同约定的租金标准支付合同解除后的实际占有使用费，并无不当，展芝虎以受疫情影响对合同解除后的占有使用费主张减免，缺乏合理依据，本院不予支持。综上所述，展芝虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，由展芝虎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年六月二十八日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心