辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终737号上诉人（原审被告）：赵圆圆，女，1984年12月3日出生，满族，现住抚顺开发区。被上诉人（原审原告）：抚顺格林兰德物业服务有限公司，住所地：辽宁省沈抚示范区滨河路。法定代表人：黄海涛，该公司经理。委托诉讼代理人：游会荣，辽宁仲领达威律师事务所律师。上诉人赵圆圆因与被上诉人抚顺格林兰德物业服务有限公司（以下简称“格林兰德物业”）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人赵圆圆，被上诉人格林兰德物业的委托诉讼代理人游会荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵圆圆的上诉请求：1.依法撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2786号民事判决，依法改判或发回重审；2.依法判决本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：本案的原审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、格林兰德物业未能按照法律规定和物业合同约定履行其应尽义务，物业服务存在重大瑕疵，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中格林兰德物业没有履行物业服务合同规定的义务是不争的事实，对此格林兰德物业也予以认可。上诉人多次要求格林兰德物业按照合同约定执行服务标准，但格林兰德物业一直置之不理。上诉人曾多次向物业反映情况，格林兰德物业也承认在实施物业管理过程中管理不善，事实表明，格林兰德物业在小区消防管理、技术防范安全管理、小区封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等各个方面均存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准。以上事实有证据予以证明，足以说明格林兰德物业作为物业管理单位，在其向上诉人提供的服务中不能达到合同约定的服务标准，物业服务存在重大瑕疵。基于格林兰德物业违反合同约定的事实，格林兰德物业无权向上诉人要求支付物业管理费用，更应承担相应违约责任。一审法院仅以“近两年有较大幅度的改善”“服务质量仍存在较大的提升空间”使格林兰德物业逃避违约责任，是没有任何事实依据及法律依据的。二、格林兰德物业没有当庭提交物价管理部门各项审批文件原件，上诉人对于物业费价格收取标准存疑。格林兰德物业既没有在一审中提交相关政府指导价标准，又没有履行将服务内容、收费依据等向业主公示的义务。据此，上诉人认为一审判决物业费数额是没有任何事实依据及法律依据。且在2020年12月11日辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会办公室出具的政务信息告知书关于物业费收费标准一项明确记录了，经查询，未查询到格林兰德物业的物业费收费标准。三、一审法院认定物业费收取标准过高。一审中格林兰德物业自认绿地·剑桥三期房屋交房时园区的基础设施并不完善，且据物业提供给法院的证据也明确记载了物业服务等级标准为一级，但事实上上诉人自2014年3月入住以来，园区道路硬化于2018年11月完成，民用电系2018年12月正式接通使用，园区绿化2019年10月完成，园区亮化2019年10月份完成，园区单元门禁2020年6月安装完成，园区监控2020年11月完成安装，天然气至今没有接通，据此，格林兰德物业在2020年11月才达到合同约定及法律规定的物业服务标准，业主才真正开始享受物业服务，格林兰德物业违反合同约定在先，故无权要求上诉人缴纳物业费。四、三期并没有经过行政主管部门竣工验收合格。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。在2020年12月11日辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会办公室出具的政务信息告知书关于1.关于竣工验收、消防验收备案一项明确记录了经查询，绿地剑桥三期9-37号楼未经过竣工验收，未查询到竣工验收备案；未查询到绿地剑桥3期9-37号楼消防验收备案。作为一个有资质的物业公司，物业清楚了解在接收新建建筑物时需达到的交付标准，更需要相关交付及验收手续，在没有建设行政主管部门竣工验收合格的前提下接收并强制交付给业主，本身就是违法行为。本人作为一个没有受到过专业法律知识培训的公民，和其他业主一样，只懂得物业通知办理入住了，拿着相关手续办理入住就可以了，作为一个清楚验收及交付标准的物业公司，这样做严重侵害了业主的合法权益，是在蓄意欺骗。五、物业公司与开发商是否通过招标形式签订合同。在庭审上一审法官曾询问过格林兰德物业是以什么形式与开发商签订的合同，物业代表给出的回答是以招标形式，但在2020年12月11日辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会办公室出具的政务信息告知书关于物业委托合同及物业招标中标备案、物业合同备案文件上明确记录了：经查询，未查询到格林兰德物业与绿地剑桥三期有任何备案证明文件，也未查询到签订的任何合同信息。格林兰德物业此举明显是在做伪证。六、格林兰德物业应及时给上诉人解决在一审中提到的室内长毛、外墙漏水的维修问题，及承担因格林兰德物业安保方面的种种疏忽导致上诉人进户门被砸的相关责任。法院工作人员到园区勘察现场的时间为2020年12月3日，已是年末，当时勘察现场的情况只可以认定为当时园区的现状，不可作为2020年全年物业费收费标准的依据，应当以上诉人提出的证据作为依据。根据2018年辽宁省《物业管理条例》第四十五条规定，新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、公共设施、设备进行承接查验。未经承接查验的不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。根据本条例清楚规定，未经竣工验收的房屋物业服务企业不得承接，故上诉人认定格林兰德物业无权要求我方缴纳物业费。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，及本人有新证据提交，恳请贵院依法撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重新审理。被上诉人格林兰德物业辩称，第一，我方认为原审法院查明事实清楚，证据尺度把握准确，还原了事实的真相。对于园区在2018年、2019年硬件设施的审查均得到了原审诉讼双方的认可，园区硬件设施不完善不完备，是开发公司遗留的问题，不仅没有减少物业公司的服务项目，反而增加了物业服务的难度和工作量，尤其是三期的路面维修、相关的公共设施设备等都是物业公司在负债和在全体业主基本未交物业费的情况下，我方借款生存，借款为园区业主改善环境。从上诉人在一审中提交的2018年路面整改后以及2019年园区照片来看，从绿化、公共设施、园区封闭等方面均有了大幅度实质性的提升，目前与园区一、二期都达到了同样的水平，所有的设施设备都基本完善。那么原审认定的2018年物业费是三折，2019年物业费是五折，已经超出了我方能承受的范围，但是我方未上诉是考虑到原审法院是充分考虑业主的权益，而综合考量作出的判决。且我方已经免除了2017年、2016年甚至2015年这些年的物业服务费。因此我方向园区的业主在物业服务收费方面已经做出了巨大的让步。我方认为原审判决是有法律和事实依据的。第二，上诉人称没有物业管理部门批准文件，但我方在2013、2014年已经取得了物价部门的批准文件，当时我方的收费标准是有批准的，而在一审的其他案件中我方已经举过该证据了，并且这些年以来我方物业费的收费标准并没有提高，一直是原来标准，并且物业服务费的收费标准并不是由物业管理部门进行定价，只是进行备案的机关。关于上诉人提出的三期没有经过行政管理部门竣工验收合格一事，首先，上诉人提出的依据是2018年的《物业管理条例》，该条例规定的是新建物业如果不具备物业交接条件的，物业公司应当拒绝接收。但是上诉人所在园区并不是在2018年之后新建新开发新交付的园区。那么物业费缴纳的主要依据是业主与物业双方签订的物业服务合同。上诉人与我方已经签订了前期物业服务合同，并且上诉人已经签收了入住通知单，该证据在一审中已经提交，那么我方就应当依据物业服务合同向业主收取相应的服务费用，业主也应当依据签订的合同，对物业公司提供的服务缴纳相应的服务费用。其次，小区是否经过竣工验收是业主与开发商签订的商品房买卖合同中约定的事项，是业主根据合同的相对性，需向开发商主张是否退房，开发商是否承担违约责任，并不应当由我方来承担，我方已经给园区包括上诉人提供了事实上的物业服务。最后，对于开发公司是否通过招标形式签过物业服务合同目前法律并没有强制性的规定。开发公司的招标并非是必须通过社会招标代理公司进行招标，具体形式应当由开发公司来提供相应的情况说明，并且招标与否与我方提供的事实物业服务没有关系，与业主应当缴纳物业服务费也无关。格林兰德物业向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的2018年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费3777.84元；2.案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明，2011年抚顺绿地置业有限公司(以下简称“绿地公司”)与格林兰德物业签订《绿地·剑桥(一、二、三期)项目前期物业服务合同》，约定：绿地公司委托格林兰德物业对其开发的绿地·剑桥小区进行物业管理。服务等级标准为一级，并对服务内容与标准进行了详细约定，其中包括：承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备运行、检查、维护、保养等记录齐全；小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区出入口24小时站岗执勤；有专业人员实施绿化养护管理等等。2014年3月5日，绿地公司向赵圆圆出具入住通知书，通知书载明“您所购买的绿地·剑桥9-27楼3单元502室(建筑面积87.45平方米)楼宇，现已交付使用准予入住；办理时间为2014年3月5日”。2014年3月5日，格林兰德物业与赵圆圆签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：赵圆圆交纳费用时间为每年物业费到期前一个月内；住宅按建筑面积每月每平方米多层1.2元、高层1.5元、小高洋房1.8元、别墅2.5元；非住宅按建筑面积每月每平方米网点产权车库0.6元。同时，赵圆圆在业主入住房屋验收记录签字。赵圆圆自2015年3月5日起，未交纳物业服务费。庭审中，赵圆圆与格林兰德物业均认可因开发公司原因，绿地·剑桥三期房屋交房时园区的基础设施尚未完善，该园区道路硬化于2018年9月至11月完成，民用电系2018年12月正式接通使用，园区绿化于2019年8月至10月完成，园区亮化于2019年10月完成，园区单元门禁安装完成的时间为2020年6月，园区大门持续保持封闭的时间为2020年7月，园区监控于2020年11月完成补缺。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，绿地公司与格林兰德物业签订《绿地·剑桥(一、二、三期)项目前期物业服务合同》及格林兰德物业与赵圆圆签订的《前期物业管理服务协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同当事人均应当按照约定履行合同义务。赵圆圆作为绿地·剑桥三期业主应当交纳物业服务费。关于赵圆圆辩称格林兰德物业服务未达到物业服务合同中约定的服务标准不应当全额交纳物业费一节，庭审中，格林兰德物业与赵圆圆均认可绿地·剑桥三期房屋交房时园区内的基础设施尚未完善，该园区直至2018年下半年才完成园区道路硬化及民用电改造，在2018年度园区的绿化、亮化、单元门门禁、大门持续保持封闭、园区全面监控等均未实现，虽格林兰德物业在庭审中反复强调基础设施不完善不是物业公司的责任，但绝大部分的物业服务需建立在完善的基础设施上，在园区基础设施严重不完善、大部分物业服务无法落实的情况下，格林兰德物业要求业主按照合同约定全额交纳物业服务费显失公平，根据2018年度绿地·剑桥三期的状况，本院酌情确定赵圆圆2018年度的物业服务费按照合同约定标准的30%交纳即377.78元；格林兰德物业与赵圆圆亦均认可园区绿化、亮化均在2019年度逐渐完善，虽园区的基础设施及物业服务仍未达到较为完善的状态，但在本院工作人员实地到绿地·剑桥三期进行走访时，多数业主均认可园区物业从2019年开始有明显好转，故本院酌情确定赵圆圆2019年度的物业服务费按照合同约定标准的50%交纳即629.64元；格林兰德物业与赵圆圆亦均认可园区的单元门、大门及园区的监控设施等基础设施在2020年度也相继改造、完善，在本案审理过程中，本院工作人员到绿地·剑桥三期勘查现场，园区基本上能都达到相对规范、整洁的状态，虽在园区东部尚存在因施工未改造完毕的情况，但较赵圆圆提供的2018年、2019年园区的照片、录像中记录的园区状态有极大程度的改善，综合绿地·剑桥三期的整体情况，虽其基础设施及物业服务仍有可以提升的空间，但考虑格林兰德物业在园区基础建设薄弱、业主物业费交费率较低的双重困难下，能够通过自身的努力改善园区环境及服务质量，故本院酌情确定赵圆圆2020年度的物业服务费按合同约定的标准交纳即1259.28元，上述三年物业费共计2266.70元。格林兰德物业的服务虽在近两年有较大幅度的改善，但亦应清醒地认识到作为服务行业，其服务质量仍存在较大的提升空间，其应当继续按照物业服务合同约定的服务标准不断完善物业服务质量，对业主提出的意见及建议应当虚心接受，对于业主提出的要求属于物业服务范围内的应当优质高效的予以完成，对于不属于物业服务范围的亦应耐心细致的作出解释。同时，赵圆圆作为园区的业主，在物业服务不断改善的情况下，应当积极的交纳物业服务费，并与物业公司共同维护园区的环境，以期待绿地·剑桥三期园区在物业公司与业主共同努力下变为服务到位、业主满意的和谐园区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告赵圆圆于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺格林兰德物业服务有限公司物业费2266.70元；二、驳回原告抚顺格林兰德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵圆圆承担。二审中，上诉人提交了如下证据：证据1，视频及楼外的照片，欲证明：一审开庭后楼道及园区的卫生都没有改善，物业服务没有到位；证据2，政务信息告知书，欲证明：开发商与物业委托合同未进行公开招标，未在政府部门进行备案。物业费收费标准未在政府部门备案，本楼（9-27号楼）房屋没有商品房竣工验收备案，没有竣工验收。本楼未组织竣工验收，未办理房屋工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》，没有建筑工程质量合格证。园区中的车位与图纸中不符，在消防通道上也都划上车位了。证据3，9-37号楼房产证的复印件，欲证明：产权人虽然不是上诉人，但是可以证明三期的房产证上的建成年份写的是2020年，建成年份并不是我们签订合同的当年即2014年，说明案涉房屋2014年根本还没有建成，我的房产证至今尚未办理下来。我向房产部门沟通过，告知我建成年份是建成房屋的时间；证据4，商品房买卖合同，欲证明：根据合同约定商品房应经验收合格才可以交付，本案不符合交付条件；证据5，抚顺市望花区人民法院作出的一审判决书，欲证明：因为三期的房屋没有经过验收不具备交付标准，所以开发商需要支付违约金，该判决尚未生效，正在二审审理阶段。该份判决书还可以体现能办房产证不是因为竣工验收合格，而是因为三期属于办证难列为政府项目；证据6，照片，欲证明：我们小区现在仍存在私搭乱建现象物业公司没有进行制止。格林兰德物业对上诉人提交的证据发表质证意见如下：证据1的证明问题有异议，不能排除是该业主在其他业主装修或搬运东西的时候造成这个楼梯扶手落灰时拍摄的，并且此次落灰比原一审提交的落灰程度要重一些。还有我方是一天到两天会打扫一次；证据2，上诉人证明的问题与本案应缴纳的物业服务费无关，首先前期物业招标手续不完备，根据该告知书规定，物业管理条例要求开发企业完善招标手续，但我公司事实上已经从2013年开始对园区提供了物业服务，并且与上诉人签订了前期物业服务合同，因此应按合同约定缴纳物业服务费，关于未竣工备案、未取得质量监督报告书问题系开发公司责任，且与物业实际服务无关，通过告知书的第6条可知：9-27号楼消防验收合格，为备案工程。我方能向法院提供涉案所在楼宇的房产均能够办理不动产产权证了，因此所谓的未完成相应的竣工备案责任，可能是开发商的责任，也可能是政府相关部门的责任。关于小区停车位泊车许可备案，除园区内原设立的公共停车位之外，其余因为地下车库至今未交付导致业主不便，临时划分的停车位系物业公司受开发公司委托进行管理。证据3，我方认为与本案无关，建成年份应该是开发公司办理初始登记即办理大产权证的时间，与本案没有关联性，并且这份证据可以证明三期已经竣工备案了；证据4，对合同真实性没有异议，但是这个并不能证明房屋不具备合同约定的交付条件，该合同约定交付的标准是该商品房经验收合格，上诉人所购买的该栋楼经验收合格即单体验收合格，就是代表这栋楼验收合格，与合同中约定的第二、三、四标准是不一致的，上诉人所在的那栋楼是14-14#楼，经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收就视为验收合格，不是总体竣工验收备案视为交付条件；证据5，该份判决未生效，因此不能作为确认证据使用，该判决系业主与绿地公司的商品房买卖合同纠纷，主张的是不具备交房条件的违约金，与本案没有任何关联性，与物业费没有关系；证据6，首先对于草坪，我方已投入了几个批次绿植，但是均被业主一到春天就破坏，把我方的草坪铲除进行私自种菜，我方已经向业主提出过制止，但是制止也无效，并且我方现在也建议让业主进行赔偿。关于违建的事，我方将所有的违建都报综合执法，并且有综合执法进行拆除的事实。被上诉人格林兰德物业提交了如下证据：证据1，房屋建筑工程竣工验收报告，绿地·剑桥三期不动产登记中心出具的办证难准予办产权证的明细表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，欲证明：上诉人所在的楼宇取得了单体竣工验收合格，也符合了商品房买卖合同约定的第一项交付标准，所在楼宇在2016年就已经取得了消防验收。整个备案手续没有取得并不是开发商的责任；证据2，14-14号房屋建筑工程竣工验收报告，欲证明：上诉人房屋是符合商品房买卖合同约定第一项交付条件的。上诉人对格林兰德物业提交的证据发表质证意见如下：证据1与本案无关，因为没有我家的楼宇；证据2，这个上面指的是土建、水暖和电气竣工验收，并不能作为房屋总体的验收报告，本楼至今没有竣工验收，且房屋验收需要县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程验收的监督管理工作。对该证据的有效性和真实性有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应向格林兰德物业公司支付物业费。本案中，上诉人与格林兰德物业之间签订了《前期物业管理服务协议》，且协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。签订协议后，格林兰德物业也确实提供了物业服务，虽格林兰德物业提供管理和服务的水平有待进一步提高，但不应成为上诉人拒缴物业费的理由。一审法院结合小区实际情况及格林兰德物业公司提供服务的情况，综合各方面因素，认定上诉人给付格林兰德物业公司自2018年至2020年的物业费共计2266.7元，并无不当。关于上诉人主张本案所涉房屋不具备交付条件，不应支付物业费一节，因上诉人系与案外人之间签订《商品房买卖合同》，案外人交付的房屋是否符合合同约定条件及案外人在交付房屋问题上是否存在违约或违法情形、是否给上诉人造成损失，与本案不属于同一个法律关系，且不应成为本案上诉人拒绝支付物业费的理由，故对上诉人的该节主张不予支持。综上，上诉人赵圆圆的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵圆圆承担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年六月七日法官助理曲靖代书记员  刘鑫明