河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3124号 上诉人（原审被告）：王卫东，男，1968年9月16日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人（原审被告）：张丽，女，1974年11月3日出生，汉族，住址同上。系王卫东妻子。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张书红，河北神威律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡方方，河北神威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王桂玲，女，1940年12月7日出生，汉族，住邯郸市丛台区。系王卫东母亲。 上诉人（原审被告）：王跃鹏，男，1959年12月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。系王卫东哥哥。 上诉人（原审被告）：王月霞，女，1962年5月10日出生，汉族，住邯郸市丛台区。系王卫东姐姐。 三上诉人共同委托诉讼代理人：田云靖，河北中原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许同庆，男，1955年2月10日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：布占元，河北浩博律师事务所律师。 上诉人王卫东、张丽、王桂玲、王跃鹏、王月霞因与被上诉人许同庆房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王桂玲、王月霞、王跃鹏、王卫东、张丽上诉请求：1、请求贵院依法撤销邯郸市丛台区人民法院作出的(2020)冀0403民初1126号民事判决书，依法予以改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人王卫东已告知该房为回迁房，原房产的房屋所有人为其父亲王天明。被上诉人在知情的情况下仍然继续购买该房产，被上诉人对王卫东无权处分的行为是明知的，被上诉人在受让不动产时不是善意。再者被上诉人在购买本案争议房产时，并未支付合理对价。本案争议房屋面积为117.82平方米，位于10层（此楼总层高为12层的小高层）。是在信息不对等的情况下，被上诉人以该房没有房证为由，在2017年1月份以总价83万元购买此房产，平均房价才每平方米7000元，并系带9.29平米地下室、精装修、家具、家电等。当时该小区二手房已达到每平方米9000元，因此被上诉人以明显低于市场价格购买该房产，其并未支付合理对价。最后更为重要的是本案争议房产并未办理房屋过户转移登记手续，因此本案不符合善意取得的要件，一审法院认为被上诉人善意有偿取得该房屋所有权严重违反我国物权法的规定。 二、一审判决认定的部分事实不清。一审判决书第6页正数第7行认定：“许同庆交付定金3000元，12月14日15日通过银行转款方式给付王卫东购房款55万元，20.7万元......。事实是在2017年元月15日许同庆付给王卫东20.7万元，而不是在2016年12月15日所付。合同约定是在2016年12月底以前付清，王卫东交接清钥匙并结清费用；由于许同庆没有在2016年12月底之前将全部房款付清，直到2017年元月15日才将20.7万元付清；同日王卫东和张丽将该房屋交给许同庆。在履行合同上许同庆也仍然存在着违约的情况。 综全文所述，一审法院认定事实不清、错误适用法律，本案所涉房屋的所有权人为王桂玲、王跃鹏、王月霞、王卫东按份共有，被上诉人与上诉人王卫东签订的房屋买卖置换合同无效，被上诉人不符合善意取得的情形，原审法院认定本案争议房屋归上诉人所有严重违反我国物权法及相关法律规定，请求贵院依法将本案予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 许同庆答辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，上诉人的上诉请求和上诉理由均没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 许同庆向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》有效；2.确认邯郸市丛台区产归原告所有，被告协助原告办理产权登记手续；3.判决第三人应得的房屋价款份额由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二被告王卫东与张丽系夫妻关系。王天明与第三人王桂玲系夫妻关系，生育长子王跃鹏、长女王月霞、次子王卫东。王天明生前与王桂玲在丛台区房屋居住生活，并取得了该房屋所有权证书，2006年5月6日王天明因病去世后，王卫东一直在该房屋居住。2012年5月该房屋拆迁，5月16日王卫东与成安县宏达房地产开发有限公司签订了《龙盘锦绣花园回迁安置协议书》，回迁安置龙盘锦绣2-1-1001号房屋一套，建筑面积为117.82平方米，地下室建筑面积为9.29平方米。回迁安置房屋交付后，王卫东对该房屋进行了装修，购置了部分家用电器、家具等。2016年12月13日，王卫东、张丽（售楼人、甲方）与许同庆（购房人、乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，主要约定：1.甲方自愿将坐落丛台区龙盘锦绣2-1-1001号房屋出售给乙方。2.房屋性质：回迁房，所有权人：王卫东，房型：3室2厅1卫，建筑面积：117.82平方米，附属设施：双气、地下室9.29平方米、烟机、灶具、空调柜机、热水器、组合沙发、鱼缸、卧室双人床、衣柜。3.甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币捌拾叁万元。4.乙方于2016年12月13日交付定金叁仟元；乙方于3日内给清甲方首付款伍拾伍万元。二期款项贰拾万零柒仟元至2016年12月底以前付清，甲方交接清钥匙并结清费用，剩余柒万元整在该房屋出房证过户给乙方后同时结清。5.甲方承诺于2016年12月底腾清该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同签订后，当日，许同庆交付定金3000元，12月14日、15日通过银行转款方式给付王卫东购房款55万元、20.7万元，并支付中介费8300元。12月15日许同庆、郝小丽（乙方）与王卫东、张丽签订补充协议一份，内容为：今收到许同庆、郝小丽夫妻双方购买龙盘锦绣2-1-1001号房首付款柒拾陆万元整（¥760000元），剩余柒万元（¥70000元）房款，由房主王卫东、张丽双方（甲方）办理房产证后，甲乙双方协商，如需及时过户同时结清尾款柒万元整（¥70000元）。如需延期过户，甲方同意乙方两年后办理交易过户，并同时乙方支付给甲方伍万元（¥50000元），剩余贰万元（¥20000元），在双方交易过户后一并结清，期间甲方不得以任何形式加价加费用，乙方需要过户时，甲方全力配合。2017年春节前，王卫东和张丽将案涉房屋交给许同庆，3月份许同庆入住至今。2018年4月份许同庆得知可以办理房证后，多次催促王卫东和张丽协助房产登记和过户手续，因涉案房屋现登记在成安县宏达房地产开发有限公司名下，开发公司以不能确定王卫东是该房屋的完全所有人，需要办理公证手续后方能办理房证手续为由不予协助，故争议成讼。 另查明，丛台区光明大街39号龙盘锦绣2号楼1单元1001号房屋产权人为成安县宏达房地产开发有限公司。 一审法院认为：原告许同庆与被告王卫东、张丽签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，且原告已依照约定支付价款并实际占有该房屋，依法应认定为有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，故被告王卫东、张丽辩称与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》无效的辩解意见，本院不予采信，以及第三人主张原、被告之间签订的《房屋买卖（置换）合同》无效的请求，本院不予支持。至于原告要求确认邯郸市丛台区产归原告所有的请求，本院认为：被告王卫东作为案涉房屋共有人之一，未经其他共有人同意擅自转让共有房屋，造成其他共有人的损失原告并无过错。原告与被告王卫东双方签订合同时，王卫东与成安县宏达房地产开发有限公司签订的《龙盘锦绣花园回迁安置协议书》载明被拆迁人为王卫东，且该协议并未被确认无效，原告对王卫东不享有房屋处分权的事实并不知情，原告已按照协议的约定支付了合理对价，而且原告已经受让该房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干的意见（试行）第89条的规定，依法应认定原告善意有偿取得该房屋。合同双方当事人均应按合同的约定履行义务，合同签订后，原告按合同约定支付房款76万元，并于2017年3月份搬入案涉房屋居住至今，故原告要求确认邯郸市丛台区产归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。因现案涉房屋产权人为成安县宏达房地产开发有限公司，被告未取得案涉房屋的房屋所有权证，其不具备协助原告办理产权变更登记手续的客观条件，故对原告要求被告协助将房屋产权证办理到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。原告请求判决第三人应得的房屋价款份额由被告承担，不属原告的权利，且与本案不属同一法律关系，故该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干的意见（试行）第八十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告许同庆与被告王卫东、张丽2016年12月13日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效； 二、位于邯郸市丛台区产归原告许同庆所有； 三、驳回原告许同庆的其他诉讼请求； 四、驳回第三人王桂玲、王跃鹏、王月霞的诉讼请求。 案件受理费10716元，由被告王卫东、张丽承担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，2017年元月15日许同庆支付王卫东购房款20.7万元。本院二审查明的其他案件事实与一审一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：案涉《房屋买卖（置换）合同》是否有效，该房产应否归许同庆所有。首先，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中许同庆与王卫东、张丽签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同依法应认定为有效合同。其次，虽然案涉房产已经交付许同庆，且许同庆支付了大部分房款，但许同庆尚未办理该房产的不动产转移登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，许同庆对案涉房产不构成善意取得，一审认定许同庆善意取得该房产错误，应予纠正；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，案涉房产系通过拆迁产权置换取得，对该房产享有所有权的是原房主王桂玲及王月明的子女即王月霞、王跃鹏、王卫东，王卫东对该房产所占份额未达到三分之二，故许同庆就不能依据案涉《房屋买卖（置换）合同》取得案涉房产的所有权，一审判决案涉房产归许同庆所有错误，应予纠正。 综上所述，王桂玲、王月霞、王跃鹏、王卫东、张丽上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1126号民事判决第一、第三、第四条，即;一、确认原告许同庆与被告王卫东、张丽2016年12月13日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效；驳回原告许同庆的其他诉讼请求；驳回第三人王桂玲、王跃鹏、王月霞的诉讼请求。 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1126号民事判决第二条,即：位于邯郸市丛台区产归原告许同庆所有； 一审案件受理费1055元，由王卫东、张丽承担527.5元,许同庆承担527.5元。 二审案件受理费1055元，由王卫东、张丽承担527.5元，许同庆承担527.5元。 本判决为终审判决。 审判长  曹金荷 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二一年六月二十四日 书记员  李桂明