北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6651号上诉人（原审原告）：北京酷秀体育文化有限公司，住所地北京市顺义区安泰大街9号院10号楼8层804。法定代表人：连伟国，总经理。委托诉讼代理人：高红，女，1978年1月3日出生，汉族，北京酷秀运动有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李红洋，北京权鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙），住所地北京市平谷区大华山镇大华山南路289号。执行事务合伙人：北京鸿儒投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路13号13层1610。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杉杉，北京市世方永泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，1992年7月10日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司职员，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区琉璃河镇洄城村委会北350米。负责人：吴坤镛，总经理。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。上诉人北京酷秀体育文化有限公司（以下简称酷秀体育公司）、北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称弘安中心）、中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）因与被上诉人中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司（以下简称中粮物业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。酷秀体育公司上诉请求：1.判令中粮物业公司、中粮公司、弘安中心支付酷秀体育公司经济损失390526.5元（器材维修，室内装修，营业损失等），免交受损期间房屋租赁费260763.3元及物业费20207.88元；2.本案一审、二审诉讼费由中粮物业公司、中粮公司、弘安中心承担。事实与理由：1.一审法院认为酷秀体育公司主张物业费无合同依据和法律依据，酷秀体育公司认为该说法不妥。酷秀体育公司认为，该请求有法律依据也有事实依据，是法院判案的主要依据。（1）法律依据：本案为租赁合同纠纷，所产生的费用均来基于租赁房屋的使用，包括物业费和酷秀体育公司的职工工资。民法典第七百一十三条规定承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。物业费系基于租赁使用而产生的，漏雨无法使用等同于未使用，未使用即不应支付物业费。（2）事实依据为：本案中房屋因漏雨而影响正常使用是不争的事实，由于出租人未及时维修，闲置期间每天必须支付的使用成本，均应视为酷秀体育公司的损失。（3）本案房屋《租赁合同》的签定目的为经营营利，因漏雨事件而中断实现合同目的，此期间员工工资要照发却没有给公司带来收益，应当视为公司的经营损失。2.因漏雨事件导致房屋不能正常经营长达6个月之久，系中粮物业公司、中粮公司、弘安中心不作为、不履行法律规定和合同约定导致的后果，中粮物业公司、中粮公司、弘安中心应当承担全部责任，对酷秀体育公司的损失亦应当负100%的责任，故应当免交这6个月的全部租金。中粮物业公司辩称：不同意酷秀公司的上诉请求。中粮公司辩称：不同意酷秀公司的上诉请求。弘安中心辩称：不同意酷秀公司的上诉请求。中粮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回酷秀体育公司相关的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由酷秀体育公司承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，对损失金额认定也缺乏合理依据。1.酷秀体育公司及中粮物业公司、弘安中心提交的证据无法证明争诉房屋漏雨的实际情况。酷秀体育公司提交视频用以证明争诉房屋自2019年3月至2019年11月期间的漏雨情况，但该证据无法表明拍摄时间，真实性存疑，无法确认争诉房屋漏雨期间及漏雨真实情况。弘安中心向中粮公司发出的函件中曾单方表述争诉房屋自2019年4月开始存在漏水情况，7月开始漏水严重，但并未提出任何证明材料。中粮公司认为依据上述瑕疵证据无法证明2019年7月至2019年11月期间争诉房屋曾持续发生漏水情况，是否对酷秀体育公司的经营造成持续影响亦无法确认，一审判决中该部分事实认定不清。2.一审法院认定酷秀体育公司损失金额无充分的事实依据。首先，酷秀体育公司提交的俱乐部意见单、签字的退费凭证等并无转账记录等作为辅助证据，并不能单独证明相关退费行为的真实性。同时酷秀体育公司提交的会员退费明细中，会员退费的时间区间与酷秀体育公司所称的房屋漏水时间区间存在不一致，无法证明相关退费行为均系争诉房屋漏水导致。其次，一审法院认定酷秀体育公司应当免交租金的金额是基于认定2019年7月至11月争诉房屋屋顶持续漏水造成损失的基础上，中粮公司认为该事实部分认定不清，一审判决中免交租金的金额认定亦缺乏事实依据。再次，鉴定机构就争诉房屋803室室内铺设的地垫材料进行了鉴定，鉴定机构采取成本评估法，仅对所有地垫需全部更换的市场价值进行评估，并未考虑铺设地垫是否具备正常使用功能。据酷秀体育公司现场查验，该铺设地垫仍在正常使用，中粮物业公司、弘安中心亦均在庭审中提出异议或意见，但一审法院并未考虑相关材料实际损失情况，直接按照鉴定报告内容确定酷秀体育公司损失，中粮公司无法接受。酷秀体育公司辩称：不同意中粮公司的上诉请求。中粮物业公司辩称：与中粮物业公司无关。弘安中心辩称：同意中粮公司的上诉请求。弘安中心上诉请求：1.撤销一审判决书第一项及第二项，改判驳回酷秀体育公司相关的诉讼请求；2.判令酷秀体育公司承担本案全部诉讼费及评估费。事实与理由：1.一审鉴定报告书并未就地垫是否受损及受损程度进行评估及说明，一审法院判令弘安中心按地垫100%成新率价值进行赔偿没有事实及法律依据，是错误的判决。2.一审法院在酷秀体育公司未提交会员缴费、退费凭证的情形下认定弘安中心赔偿酷秀体育公司主张的全部退费金额没有事实及法律依据，是错误的判决。3.一审法院免除酷秀体育公司三个月的租金没有事实及法律依据。酷秀体育公司辩称：不同意弘安中心的上诉请求。中粮物业公司辩称：与中粮物业公司无关。中粮公司辩称：同意弘安中心的上诉请求。酷秀体育公司向一审法院起诉请求：1.请求判令中粮公司、中粮物业公司、弘安中心连带支付经济损失390526.5元（器材维修，室内装修，营业损失等），免交受损期间房屋租赁费260763.3元及物业费20207.88元；2.请求判令中粮公司、中粮物业公司、弘安中心对涉诉房屋进行修缮，确保酷秀体育公司正常使用；3.本案诉讼费由中粮公司、中粮物业公司、弘安中心承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，出卖人中粮公司与买受人弘安中心就顺义区安泰大街9号院10号楼8层803房屋（以下简称803号房屋）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定弘安中心以7510673元的价格购买该房屋。2017年10月24日，凯莱公司向弘安中心出具803号房屋入住证明单。中粮公司向弘安中心出具C-03地块居住项目办公楼质量保证书。2019年5月1日承租人赵欣与出租人弘安中心就中粮祥云小镇10号803房屋签订《中粮祥云租赁合同》，约定：1.租赁标的：1.210-803号房屋建筑面积340.2平方米。2.租赁期限：2.1租赁期限为4年，自2019年5月1日开始计算，该期间包括开始日与终止日在内。自租赁开始日起每满365天为一个租赁年度，每满3个月为一个租赁季度。2.4租赁期限：自2019.05.01至2023.04.30止。9.其他费用：9.2承租人同意租赁期限内的下述费用均由承租人向物业管理公司支付或由物业管理公司代收代缴，包括但不限于：物业费（9.9元/月/建筑平方米……）。附件（2）（10-803号房屋租金明细表）租赁年度1，租金单价4.2元/天/建筑平米，月租金43460.55元，年租金521526.6元；租赁年度2，租金单价4.2元/天/建筑平米，月租金43460.55元，年租金521526.6元；租赁年度3，租赁单价4.4元/天/建筑平米，月租金45530.1元，年租金546361.2元；租赁年度4，租赁单价4.4元/天/建筑平米，月租金45530.1元，年租金546361.2元。2019年8月1日，甲方弘安中心、乙方赵欣、丙方酷秀体育公司签订《合同权利义务概括转移协议》约定：第一条转移范围：本协议签署后，乙方在《租赁合同》项下的所有权利、义务一并转移给丙方。第二条甲乙双方履行《租赁合同》情况：2.1甲方已向乙方交付标的房屋，乙方负责按照甲方交付时的标准向丙方交付标的房屋，与甲方无关，本合同签订即视为甲方已按照交付乙方时的标准向丙方交付了标的房屋；乙方已向甲方支付押金、租金合计86921.1元。第三条《租赁合同》权利义务的转移：3.1本协议签署后，丙方即继承乙方在《租赁合同》项下的全部权利、义务；如甲方与乙方不再就租赁事宜签署新的事宜，则除本协议对《租赁合同》进行变更、补充的内容外，甲方（作为出租人）与丙方（作为承租人）均依照《租赁合同》的约定互相享有权利、履行义务。后酷秀体育公司于诉争房屋内经营健身房。诉争房屋自2019年4月即存在漏水情况，2019年7月漏水情况更为严重。弘安中心向中粮公司送达律师函后，中粮公司于2019年10月27日派员进场维修。2019年11月9日在中粮公司维修过程中，因降雨导致诉争房屋大面积漏水。后中粮公司就防水进行维修。酷秀体育公司主张中粮公司于2019年12月维修完毕。中粮公司于法院当庭询问中，未明确其维修时间，在法院指定的期限内，亦未提交书面回复，未向法院报告其修复诉争房屋时间。至2020年9月12日，诉争房屋尚存在漏水情况。酷秀体育公司、弘安中心确认因诉争房屋漏水，酷秀体育公司未向弘安中心给付2019年7月至12月的房屋租金。弘安中心主张漏水是事实，但是否应免交应由法院判决。2019年7月31日，北京市世方永泰律师事务所受弘安中心委托向中粮公司出具律师函，内容包括：弘安睿信购买的顺义区安泰大街9号院10号楼物业，自交付以来，8层屋面及窗户频繁漏水，弘安睿信多次报请维修未果，严重妨害了物业出租，造成了较大的租金损失。部分租出物业的租户也投诉其经营受到严重影响，向弘安睿信提出索赔。目前已进入雨季，漏水问题如不立即妥善维修，损失还将继续扩大。为此，本律师代表弘安睿信敦促贵司：请贵司立即对漏水问题进行有效维修，并在2019年8月6日之前答复维修完毕时间。如贵司不能在2019年8月6日之前回复我司，弘安睿信将自行安排维修，所产生的相关费用以及因漏水问题造成的损失，贵司应予承担，弘安睿信保留法律追诉权利。2019年11月11日，北京市世方永泰律师事务所受弘安中心委托向中粮公司出具律师函，内容包括：此前，弘安睿信多次通知贵司，本所律师亦受弘安睿信委托向贵司发送律师函，要求贵司履行维修义务并处理相关问题，经多次沟通，贵司于2019年10月27日派工程人员正式进场维修，维修期间弘安睿信多次索要维修方案未果，2019年11月4日弘安睿信委派工程部高管亲临现场了解工程进度及方案，参加现场会议人员有贵司物业部客服及工程人员、施工方总负责人等，施工方向弘安睿信保证随时注意天气变化，制定维修方案，避免再次因漏水造成损失。然而2019年11月9日夜间发生降雨，弘安睿信现场招租负责人接到8层、7层703/704等租户微信及电话，投诉所承租的房屋大面积漏水，经弘安睿信人员于2019年11月10日上午现场了解取证及走访租户，判断此次漏水事件给所涉及租户造成严重损失并对后期经营产生影响，但截止2019年11月10日无人任何施工方人员及贵司负责人员到场，也未见采取任何补救措施。目前8层等漏水较严重的租户已停业。为此，本律师代表弘安睿信督促贵司就此漏水事件于2019年11月13日前书面提出解决维修和赔偿方案，避免事态进一步扩大……2019年11月11日，弘安中心向中粮公司出具告知函，内容与当日北京市世方永泰律师事务所出具的律师函基本一致。酷秀体育公司提交健身俱乐部意见回复单，拟证明会员退会，给酷秀体育公司造成的损失。弘安中心对该组证据数额不认可，认为证据不完整，应有其他证据支持。中粮公司对该组证据真实性不认可，认为无退费回执。中粮物业公司对该组证据真实性、关联性不认可，相应款项是否实际退款无法确认。酷秀体育公司提交造价表和附图，拟证明诉争房屋内地胶费用52700元。酷秀体育公司称造价表中的52700元其已用现金给付。弘安中心认为该组证据系单方制作的，不认可该证据。中粮公司对该组证据真实性不认可。中粮物业公司对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可。酷秀体育公司提交体育运动木地板供货及铺装合同，该合同约定体育运动木地板供货及铺装工程款总价26600元。拟证明漏水地板被泡坏，重新换地板的损失。弘安中心对该证据真实性认可。中粮公司对该证据真实性认可，关联性不认可。中粮物业公司对该证据不认可，认为无付款记录。酷秀体育公司提交2019年6月至12月工资汇总表，拟证明因漏雨停业，酷秀体育公司仍承担员工的基本工资。工资是以现金形式发放的。弘安中心对该组证据真实性不认可。中粮公司对该组证据真实性不认可，认为无其他证据辅助证明。中粮物业公司对该组证据不认可，认为酷秀体育公司没有其他相关证据。酷秀体育公司提交微信聊天记录，拟证明因漏雨，弘安中心、中粮公司、中粮物业公司未及时维修，酷秀体育公司与弘安中心的项毅经理联系以及会员退卡的聊天记录情况。弘安中心对该组证据真实性认可。中粮公司对该组证据真实性不认可。中粮物业公司认为酷秀体育公司未提交该组证据的原始载体，无法确认漏雨时间，就漏雨原因酷秀体育公司未举证。酷秀体育公司提交视频七段，拟证明诉争房屋自2019年3月30日至2019年11月10日期间的漏雨情况。弘安中心对该组证据真实性认可。中粮公司无法确认该视频是何时拍摄的，时间地点没有显示，不认可该证据。中粮物业公司无法确认视频拍摄时间，对该组证据真实性不认可。酷秀体育公司提交甲方北京全联速运物流有限公司与乙方飞乐克斯（山东）体育有限责任公司签订的金额为52700元运动垫销售合同及名称为北京全联速运物流有限公司金额为52700元的发票，拟证明地垫的金额。酷秀体育公司主张发票系以他人名义开具，因酷秀体育公司先装修后运营。弘安中心对该组证据真实性认可，主张地垫看不出起鼓损毁情况，不影响使用，按照全价赔偿过高。中粮公司对该组证据真实性认可，关联性不认可，因签订合同的主体是案外人。中粮物业公司对该组证据真实性认可，认为地垫可以继续使用，评估报告只是造价报告，价格偏高。酷秀体育公司提交会员签字的退费凭据，拟证明会员退费情况。弘安中心认为该证据无相关支付凭证，不认可该证据。中粮公司认为该证据无付款凭证，不认可该证据。中粮公司认为退卡单据无法确定退卡原因。审理过程中，法院释明酷秀体育公司是否就因漏雨导致的受损物品价值进行评估，酷秀体育公司申请就诉争房屋内所铺设地点因漏雨造成的损失进行评估。后经摇号确定，法院委托北京大展资产评估有限公司进行评估。北京大展资产评估有限公司出具803室室内铺设的地垫和材料因漏水导致的实际损失资产评估报告书，评估结论为803室室内铺设的地垫和材料因漏水导致的实际损失价值为54224.80元。在法院指定的异议期内，弘安中心提交书面异议。北京大展资产评估有限公司针对该异议，作出异议回复函。针对该异议回复函，弘安中心仍坚持其异议，但不申请评估人员出庭。酷秀体育公司垫付评估费10000元。经法院释明，酷秀体育公司坚持据合同纠纷提起本案诉讼。一审法院认为：赵欣与弘安中心签订的《中粮祥云租赁合同》及酷秀体育公司、赵欣、弘安中心签订的《合同权利义务概括转移协议》均系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。法院确认酷秀体育公司与弘安中心存在房屋租赁合同关系，双方均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。弘安中心作为出租人，应向酷秀体育公司提供能够正常使用的房屋。审查双方当事人陈述及弘安中心向中粮公司发送的律师函、酷秀体育公司提交的视频等，能够确认诉争房屋自2019年7月即存在漏水情况，影响到其正常经营。至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀体育公司经营受到严重影响。故弘安中心应赔偿酷秀体育公司因漏水受到的损失。就损失金额，应由酷秀体育公司举证证明。法院审查酷秀体育公司提交的造价表和附图、销售合同，结合评估报告，能够确认其受有地垫和材料损失54224.8元。就酷秀体育公司主张的工资损失，审查其提交的工资汇总表，其内容为向管理经理和教练给付工资进行汇总，该内容与酷秀体育公司主张的相关事实不符，故法院难以认定酷秀体育公司主张的其向管理经理、教练等员工支付的工资为营业损失。就酷秀体育公司主张的会员会费损失，审查其提交健身俱乐部意见回复单，会员签字的退费凭据等，能够确认存在张岩等会员因诉争房屋漏水而申请退费，并最终退费退卡的事实。据此，法院确认酷秀体育公司营业损失为150963元。就酷秀体育公司主张的其应免交2019年7月至2019年12月期间租赁费的诉讼请求。据前述意见，法院确认2019年7月至10月期间，因诉争房屋漏水影响到酷秀体育公司正常经营。至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀体育公司经营受到严重影响。据上述情况，法院确定酷秀体育公司应免交的租金金额为130381.65元。就酷秀体育公司主张免交物业费的诉讼请求，据诉争合同约定，物业费系由酷秀体育公司向物业公司直接缴纳，故作为出租人的弘安中心无合同依据及法律依据确定酷秀体育公司物业费是否应免交。就酷秀体育公司该诉讼请求，法院不予支持。就酷秀体育公司要求弘安中心修缮涉诉房屋，确保酷秀体育公司能够正常使用的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。本案系合同纠纷，因中粮公司、中粮物业公司不是诉争合同相对人，就酷秀体育公司要求中粮公司、中粮物业公司承担责任的诉讼请求，法院不予支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。就弘安中心辩称应由中粮公司承担责任的答辩意见，据前述法律规定，应由弘安中心承担违约责任。弘安中心承担责任后，有权向中粮公司主张权利。综上，一审法院判决：一、北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内赔偿北京酷秀体育文化有限公司地垫和材料损失五万四千二百二十四元八角及营业损失十五万零九百六十三元，上述共计二十万五千一百八十七元八角；二、确定北京酷秀体育文化有限公司免交北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）二〇一九年七月至二〇一九年十二月期间的租赁费共计十三万零三百八十一元六角五分；三、北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内维修顺义区安泰大街9号院10号楼8层803房屋至不再漏水；四、驳回北京酷秀体育文化有限公司的其他诉讼请求。如果北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，根据查明的事实，酷秀体育公司与弘安中心存在房屋租赁合同关系，双方均应依约履行各自义务。关于责任承担的问题。因弘安中心作为出租人，应向酷秀体育公司提供能够正常使用的房屋，根据各方提交的证据材料，可以确认诉争房屋自2019年7月即存在漏水情况，影响到了酷秀体育公司正常经营，故弘安中心应对涉诉房屋进行修缮，确保酷秀体育公司能够正常使用，且弘安中心应赔偿酷秀体育公司因漏水所遭受的损失。关于损失的具体数额，根据酷秀体育公司提交的造价表和附图、销售合同，结合评估报告等证据，可确认地垫和材料的损失54224.8元。关于工资损失，工资汇总表所显示的内容系酷秀体育公司向其管理经理、教练等员工支付的工资，该部分工资难以认定为其营业损失，一审法院对其该项主张不予支持并无不当。关于会员会费损失，根据健身俱乐部意见回复单，会员签字的退费凭据等证据，能够确认存在张岩等会员因诉争房屋漏水而申请退费，并最终退费退卡的事实，故一审法院确认酷秀体育公司营业损失为150963元并无不当。关于免交租赁费的问题，2019年7月至10月期间因诉争房屋漏水影响到酷秀体育公司正常经营，至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀体育公司经营受到严重影响，综合考虑漏水产生的影响等因素，一审法院确定酷秀体育公司应免交的租金金额为130381.65元并无不当。关于酷秀体育公司主张免交物业费的问题，根据诉争合同约定，物业费系由酷秀体育公司向物业公司直接缴纳，弘安中心无合同依据及法律依据确定酷秀体育公司物业费是否应免交，故一审法院对其该项主张不予支持并无不当。本案系合同纠纷，中粮公司、中粮物业公司不是诉争合同相对人，故酷秀体育公司要求中粮公司、中粮物业公司承担责任，没有依据。弘安中心承担相关责任后，如与中粮公司等存在争议可另行解决。酷秀体育公司、弘安中心、中粮公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院均不予支持。综上所述，酷秀体育公司、弘安中心、中粮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16849元，由北京酷秀体育文化有限公司负担4181元（已交纳）；由北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）负担6334元（已交纳）；由中粮地产投资（北京）有限公司负担6334元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年六月三十日法官助理 张 立书 记 员 卢园园