山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5375号 上诉人（原审原告）：薛建森，男，1962年12月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张现辉，山东嘉鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐以乾，山东嘉鉴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛坤元房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区通济街道888号世贸商都12层。统一社会信用代码：913702826971798128。 法定代表人：万云超，经理。 委托诉讼代理人：张婧楠，山东中诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛和远辉煌地产营销策划有限公司，住所地山东省青岛市市南区南京路98号1号楼1207户。统一社会信用代码：9137020257207673XM。 法定代表人：李**，总经理。 委托诉讼代理人：董浩，男，系该公司员工。 上诉人薛建森因与被上诉人青岛坤元房地产开发有限公司（以下简称坤元公司）、被上诉人青岛和远辉煌地产营销策划有限公司（以下简称和远辉煌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初15086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛建森的委托诉讼代理人张现辉、徐以乾，被上诉人坤元公司的委托诉讼代理人张婧楠及被上诉人和远辉煌公司的委托诉讼代理人董浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 薛建森上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持薛建森的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费等费用由坤元公司、和远辉煌公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。一、薛建森与坤元公司签署商品房预售合同，购买商品房的事实清楚，薛建森履行合同意愿强烈的。2017年8月1日，薛建森与坤元公司签署《商品房预售合同》，约定薛建森以单价2448元的价格购买坤元公司开发的即墨市《汇贤花园小区》x栋x单元x户的房屋。由于涉案房屋所在的项目原为农民经济适用房，坤元公司正在办理涉案房地产土地性质的变更手续，为此在双方签署《商品房预售合同》中第一条明确标注“土地使用权出让（正在办理中）”。另外，由于土地性质变更手续何时能办理完毕不确定，所以何时能办理正式的商品房预售备案和登记手续也不确定，为此，在双方签署的合同中未对上诉人的具体付款方式和付款期限作出明确约定。薛建森在签订《商品房预售合同》时已经先后支付了145334元的房款，而坤元公司从签订合同至今未办理网签手续。薛建森在庭审中也明确表示，只要坤元公司积极办理涉案房屋的网签及后续手续，薛建森愿及时支付剩余房款。一审法院在确认商品房预售合同为双务合同的基础上，以薛建森未履行其主要义务前，坤元公司有权拒绝履行义务认定错误，应当予以纠正。二、一审法院回避案件争议问题，认定事实不清。1.关于薛建森支付房款金额的问题。一审庭审中，薛建森提交了三份证据用以证明已经支付了房款共计145334元，其中一张是坤元公司于2020年10月15日出具的发票68655元；另外两张是以和远辉煌公司名义出具的收款收据76679元（40000元＋36679元）。和远辉煌公司出具的收据应当认定为代坤元公司收取的房款。首先，坤元公司、和远辉煌公司为合作代理关系，和远辉煌公司收款行为应当视为代表坤元公司收款，代收之后应当及时与坤元公司结算，不得据为己有。即使其据为己有，相应的法律后果也应当由坤元公司承担。其次，薛建森在购买房屋前所收到的售房宣传单页中，也明确载明坤元公司、和远辉煌公司为合作代理关系，依照《民法典》的相关规定，和远辉煌公司的行为也应当由坤元公司承担由此产生的责任。再次，根据坤元公司、和远辉煌公司提交的《青岛即墨汇贤花园项目全程营销代理合同》的内容，和远辉煌公司并没有直接向薛建森收取费用的权利。最后，薛建森在购房现场，无论是签订合同还是收取款项均是有同一个人负责办理的，询问他们的身份也称是代表坤元公司，坤元公司、和远辉煌公司从未向薛建森告知过渠道费的问题，也未与薛建森签署过任何关于渠道费用的任何书面约定。一审法院既然认定和远辉煌公司非合同相对方，应认定其收款行为是代坤元公司收取房款。2.关于土地出让金的承担问题。首先，商品房的价格当中包含了土地出让金。商品房的薛建森购买的是正规商品房，签署的合同也是商品房预售合同，合同中标注的土地性质也是土地出让。双方签署的《青岛市商品房预售合同》第五条明确约定了“购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格”。薛建森购买房屋的价格中包含土地出让金等所有成本的价格。其次，涉案项目原为农民经济适用房并不是成为要求薛建森承担土地出让金的依据。因为，薛建森购买的不是经济适用房，也不具备购买经济适用房的资格。坤元公司、和远辉煌公司对外也是以正规70年大产权的商品房宣传。相应的土地出让金应该有坤元公司自己承担。另外，即墨市国土资源局签发的《关于即墨市土地性质变更的请示的办理意见》中也明确指出，“以划拨用地补办土地出让手续方式进行处置，受让人应按照相关规定重新缴纳土地出让金”。此处的“受让人”是指土地出让的受让人即房地产开发商坤元公司。三、坤元公司在具备办理网签备案手续的条件下，应当积极履行相应的合同义务。首先，涉案房屋已经具备了办理网签备案以及产权登记的条件。其次，坤元公司以不交土地出让金拒绝办理网签等手续的理由不成立，不应得到支持。另外，薛建森在得知涉案房屋土地使用权变更手续已经完成，曾多次联系坤元公司要求尽快办理网签手续。坤元公司拒不履行合同义务，薛建森出于同时履行的抗辩权要求坤元公司继续履行合同，本案的全部责任在坤元公司。 被上诉人坤元公司辩称，一、坤元公司仅收到薛建森缴纳的68,655元购房款，薛建森额外缴纳的76,679元并非坤元公司收取，而是和远辉煌公司收取的渠道费，薛建森对该情况是完全知悉的，其主张两项费用均为购房款缺乏事实和法律依据，不应获得支持。二、坤元公司与薛建森签订购房合同时，涉案房屋土地性质仍为划拨用地，在划拨用地转为出让用地后，薛建森应予补缴土地出让金。三、薛建森并未足额缴纳购房款，在薛建森尚欠房款的情况下，其要求坤元公司交房及办理产权证书的诉求缺乏事实和法律依据。坤元公司仅收到了薛建森缴纳的68,655元购房款，剩余13万元购房款坤元公司并未收到，缴纳剩余购房款是薛建森的主要合同义务，在薛建森未履行主要合同义务前，坤元公司有权拒绝交房及办证的义务，一审法院事实认定、适用法律及判决正确。坤元公司从未拒绝交房和办证，坤元公司的要求是薛建森缴款时或缴款后立刻办理，但薛建森一直拒绝缴款，故坤元公司也无法履行交房和办证的手续。请求法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人和远辉煌公司辩称，和远辉煌公司收取的是渠道费用，不是房款。 薛建森向一审法院起诉请求：1.依法判令坤元公司、和远辉煌公司继续履行2017年8月1日签订的青岛市商品房预售合同，坤元公司、和远辉煌公司为薛建森办理位于青岛市即墨区产的不动产登记手续；2.本案诉讼费等由坤元公司、和远辉煌公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月1日，薛建森与坤元公司签订青岛市商品房预售合同，约定薛建森购买坤元公司位于即墨市《汇贤花园小区》x栋x单元x层x户房屋，坤元公司通过土地使用权出让（正在办理中）方式，进行土地使用权登记并取得房地产证。房屋总价款为198655.2元。2020年10月15日，坤元公司向薛建森开具金额为68655元的发票。2017年6月2日，薛建森向和远辉煌公司支付40000元，2017年8月1日，薛建森向该公司支付付36679元。薛建森主张该费用76679元（40000元＋36679元）为购房款，包含在总房款198655.2元。薛建森尚欠坤元房地产购房款53321.2元未付。和远辉煌公司主张该笔费用系渠道费，其与坤元公司系合作关系。坤元公司主张薛建森仅支付购房款68655元，尚欠购房款130000元未付。另查明，2013年12月2日，涉案房产取得预售许可证，项目名称为汇贤居小区（七级农民经济适用房）。建设用地使用权取得方式为划拨，用于建设农民经济适用住房。2019年4月，部分土地使用权经即政地字【2018】130号文件批准更改为出让方式取得。还查明，2016年6月5日，坤元公司与和远辉煌公司签订全程营销代理合同，约定坤元公司采用底价报销的方式委托和远辉煌公司独家代理全部房源和车位。 一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。薛建森与坤元公司签订的青岛市商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。薛建森自认尚欠坤元公司购房款53,321.2元未付，坤元公司主张薛建森尚欠购房款130,000元及土地出让金未付。商品房预售合同系双务合同，购房者的主要义务为支付购房款，薛建森在未履行其主要义务前，坤元公司有权拒绝履行交付房产、办理产权证书的义务。因此，薛建森要求坤元公司继续履行双方签订的青岛市商品房预售合同并办理产权登记，无事实及法律依据，一审法院不予支持。和远辉煌公司非合同相对方，薛建森主张其履行合同，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定，判决：驳回薛建森的诉讼请求。案件受理费减半收取567元，由薛建森负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为薛建森要求继续履行涉案商品房预售合同，办理涉案房屋不动产登记手续的主张应否得到支持。 本案中，薛建森与坤元公司签订的商品房预售合同系双务合同，薛建森作为购房者的主要义务为支付购房款，在其未履行支付购房款的主要义务前，坤元公司有权拒绝履行交付房产、办理产权证书的义务。现薛建森自认尚欠坤元公司部分购房款未支付，故，一审法院基于薛建森未足额支付涉案房屋购房款的事实，判决驳回薛建森要求继续履行合同并办理产权登记的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上所述，薛建森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1133元，由上诉人薛建森负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年六月二十八日 法官助理  石 晗 书 记 员  马文淑 书 记 员  李珊珊