甘肃省定西市中级人民法院民事判决书（2021）甘11民终772号上诉人（原审被告）：甘肃大河中草药发展有限公司，住所地定西市安定区定临路3号。法定代表人：李某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，该公司员工。委托诉讼代理人：王某，甘肃仁溥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：定西市农业科学研究院，住所地定西市安定区定临路3号。法定代表人：张某，该院院长。委托诉讼代理人：陈某，该院职工。委托诉讼代理人：杨某，甘肃实诚律师事务所律师。上诉人甘肃大河中草药发展有限公司因与被上诉人定西市农业科学研究院房屋租赁合同纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人甘肃大河中草药发展有限公司的委托诉讼代理人刘某、王某，被上诉人定西市农业科学研究院的委托诉讼代理人陈某、杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃大河中草药发展有限公司上诉请求：1、依法撤销（2020）甘1102民初2991号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，并没有发生法定解除事由，一审法院判决解除合同不当。被上诉人于2020年6月3日向上诉人发函，要求解除房屋租赁合同。上诉人于2020年6月8日向被上诉人回函，不同意解除上诉人与被上诉人双方在平等、自愿的基础上订立的合同。合同是双方真实的意思表示，合同的租赁期限也未满。一审法院应当依据合同双方当事人的意愿综合考虑解除合同是否妥当，而不应仅仅依据《合同法》第二百二十七条的规定，判决解除合同。2、依据上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》的约定，房屋租赁期限自2013年11月12日至2028年11月11日，上诉人在承租了被上诉人的房屋后，对其进行了大量的添附、装修。对办公楼和车间进行了维修，配备了办公设施和生产设备；对院内供水、供电等公用系统进行了改造；修建了食堂、浴室、卫生间等生活设施；新建了锅炉采暖系统、排水化粪系统、照明系统、花园等；院外加装了护栏围墙、监控等安保设施，对区域道路铺设了马路砖，新建了景观灯，栽种了景观树等，总体投入数百万元，这些投入被上诉人亦是明知认可的。后因市政建设，将上诉人修建的房屋、地下管网、化粪池等基础设施一并拆除。在政府进行征收补偿时，所有关于赔偿、补偿的工作均由被上诉人与政府相关部门进行协商。在征收补偿结束后，被上诉人也未将赔偿、补偿款支付上诉人。一审法院以拆除行为与本案租赁合同属不同的法律关系，便对此不做处理，明显不当。在政府对本案所涉及的租赁房屋范围内因道路拓建实施拆除及相关征收补偿情况，一审法院对此并未查明，仅以所谓实施拆除行为的主体为政府部门，并非原告为由，且被上诉人此前未与上诉人就租金、征收补偿等的相关费用进行过对账、结算的事实不予理会，简单地将上诉人与被上诉人之间并未进行房屋租赁费结算对账的情况，认定为拖欠支付租金显属不当。定西市农业科学研究院服从一审判决。定西市农业科学研究院一审诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、请求依法判决被告立即向原告支付房租150000元、电费4448元，合计154448元，并由被告按租金标准向原告支付使用费（从2019年11月12日计算至被告实际向原告交付办公楼、仓库及全部场地之日）；3、请求依法判决被告立即腾空、搬出位于定西市安定区西川园区定临路3号的办公楼、仓库及全部场地并立即交付办公楼、仓库及全部场地；4、请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》。一审查明事实如下：2013年11月12日，原告定西市农业科学研究院与被告甘肃大河中草药发展有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定甲方（即原告）将地（租赁给乙方（即被告）使用；租期自2013年11月12日起至2028年11月11日止；租金每年50000元，按年一次性付清，第一年在合同签订后10日内付清，以后每年在合同签订之日前一月内付清；甲、乙双方协商的租赁期的租赁价为最终协议价格，任何一方在租赁期内不得擅自改变价格；由于乙方对办公楼楼体外观进行整体装修，建设彩钢结构和采暖系统等设施及美化部分场地，所需城建、城管、环保等单位的审批手续，由甲方以甲方的名义进行办理，乙方负责投资建设；乙方按照本合同规定的时间和方式支付租金；未经甲方同意，乙方不得擅自将该场所转租他人；乙方免费为甲方提供已装修好的办公楼、仓库（总面积的一半）用于国家重点实验项目的研究工作场地；乙方按双方协商的结果，在使用该场所前给予办公楼全面维修和装饰（包括：办公楼楼顶的防水处理、外立面及室内装修、上下水处理等，但不得擅自改变房屋主体结构），以及供暖系统的建设运行等，总体投资额不得低于人民币：壹佰万（1000000元）；本合同未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商做出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力；合同还约定了双方的其他权利义务及违约条款等内容。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用。2014年4月25日，原告定西市农业科学研究院与被告甘肃大河中草药发展有限公司就租赁物中药材种苗晾晒场地的硬化工程签订《中药材种苗晒场建设协作协议》，约定由原告负责组织施工，被告承担全部工程施工所发生的劳务费用、材料费用、机械费用；在本项工程中，为保证工程款专款专用，工程顺利进行，拨付的所有款项伍万元整，均应直接转至指定账户等内容。合同签订后，被告于2014年4月29日向原告支付中药材种苗晒场建设费50000元。2014年11月6日，原告（即甲方）与被告（即乙方）签订《房屋租赁补充协议》，协议内容有：乙方已对定西市安定区定临路3号院内办公楼和车间进行了维修，配备了办公设施和生产设备；对院内供水、供电等公用系统进行了改造；修建了食堂、浴室、卫生间等生活设施；新建了锅炉采暖系统、排水化粪系统、照明系统、花园等；院外加装了护栏围墙、监控等安保设施，对区域道路铺设了马路砖，新建了景观灯，载种了景观树等，总体投入费用五百多万元，此项费用由乙方承担；乙方提供装修完整、办公设备齐全的办公楼一楼东面七间办公室归甲方使用；其他房间均归乙方使用和管理；经友好协商，双方就水、电、暖气、维修、城市卫生缴纳费用等事项约定如下：1、暖气费由乙方承担；2、水电费、卫生费原则上由双方按使用量分配，系统可分清的按数量缴纳，系统无法分清的双方各缴纳一半；3、每月由甲方专管人员给乙方提供文字性费用使用数据，乙方按数据向甲方缴纳费用，后由甲方统一向市政部门缴纳；本协议为定西市安定区定临路3号承租合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力；协议还约定了双方的其他权利义务及违约条款等内容。被告在承租期间，于2017年7月25日向原告支付2016至2017年度租金100000元。2020年6月8日，被告向原告发出便函，称其“于2020年6月5日收到贵院署期为：2020年3月1日和2020年6月5日两份公函”，并称“我公司不同意解除合同，也无意解除合同”，“贵院提出的我司所欠房、电、水等费用与事实不符。2018年定西市政府扩建公路，将我司修建的房屋、地下管网、化粪池等基础设施一并拆除。关于赔偿、补偿工作均有贵院和政府相关部门直接洽谈，所有赔偿、补偿款项由贵院收取并未赔偿、补偿我公司。在拆除前我司明确向贵院提出了赔偿、补偿问题，贵院与政府相关部门协商的结果也未告知我司，对赔偿、补偿款项也未支付我司，而此问题贵院也未答复我司。现提出所欠费用、解除合同显然不合理，我司也不能同意。”庭审中，经询问原告称拆除被告建设房屋等设施的主体为西川园区，并称因拆除房屋为临时建筑，故并未取得补偿。截止2019年11月11日，被告拖欠原告2015年度（即2014年11月12日至2015年11月11日）、2018年度（即2017年11月12日至2018年11月11日）、2019年度（即2018年11月12日至2019年11月11日）的租赁费用共计150000元。原判认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同享有权利，并履行义务。原告依约向被告提供了租赁物，被告应如约向原告支付相当的租金。根据查明的事实，截止2019年11月11日被告尚拖欠原告租赁费150000元未支付。被告虽以租期未满、双方未结算为由主张不应解除租赁合同，但其未能提供证据证实已向原告足额交纳租赁费用，亦未能提供相关证据证实其拥有正当的履行抗辩权，故其拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据被告于2020年6月8日向原告发出的便函内容，可以看出原告就被告欠付房屋租金、水电费以及要求解除租赁合同的问题已于2020年3月、2020年6月接连向被告发出公函，直至本案诉讼时已逾数月，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告返还租赁物、支付租金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于原告诉请的电费，原告虽诉称其已向供电公司缴纳被告所拖欠的电费，但未能提供相关缴费票据，且双方对电表是否分户管理的陈述并不一致，原告亦未能提供相关证据证实其主张，故对原告要求被告支付电费的诉讼请求不予支持。另外，被告提出原告至今未向其支付拆除所建房屋及设施的补偿款、赔偿款的答辩理由，因原、被告双方均称实施拆除行为的主体为政府部门，并非原告，而该拆除行为与本案租赁合同属不同的法律关系，故本案对此不做处理，被告可另行主张。对被告提出其在承租过程中对租赁物进行装修、添附的问题，因其并未在本案中提出相关的反诉请求，故本案对此亦不作处理，被告可另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告定西市农业科学研究院与被告甘肃大河中草药发展有限公司于2013年11月12日签订的《房屋租赁合同书》、于2014年11月6日签订的《房屋租赁补充协议》；二、被告甘肃大河中草药发展有限公司于本判决生效后三十日内向原告定西市农业科学研究院返还其租赁的20亩地（其中含：附属的三个仓库，面积1604.88平方米；一栋二层办公楼，面积2685.94平方米；场地10000平方米）；同时，向原告支付截止2019年11月11日的欠付租金150000元，并按年租金50000元的标准向原告支付自2019年11月12日起至实际返还租赁物之日止的租金或占用租赁物期间的费用；三、驳回原告定西市农业科学研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元、公告费260元，由被告甘肃大河中草药发展有限公司负担。二审查明的事实及证据与一审一致，二审予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同享有权利，并履行义务。被上诉人依约向上诉人提供了租赁物，上诉人应如约支付相应的租金。根据查明的事实，截止2019年11月11日，上诉人拖欠被上诉人租赁费150000元。被上诉人虽以租期未满、双方未结算为由主张不应解除租赁合同，但其未能提供证据证实已向被上诉人足额交纳租赁费，亦未能提供相关证据证实其拥有正当的履行抗辩权，故其拖欠租金的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被上诉人就上诉人欠付房屋租金、水电费以及要求解除租赁合同的问题已于2020年3月、2020年6月向上诉人发函，直至本案诉讼时已逾数月。故被上诉人要求解除房屋租赁合同、返还租赁物及支付租金的诉讼请求，符合法律规定。关于上诉人提出被上诉人至今未向其支付拆除所建房屋及设施的补偿款的上诉理由，因一审时双方均称实施拆除行为的主体为政府部门，并非被上诉人，而该拆除行为与本案租赁合同属不同的法律关系，上诉人应另行主张。关于上诉人提出其在承租过程中对租赁物进行装修、添附等问题，因其一审时并未在本案中提出反诉请求，上诉人应另案解决。综上，甘肃大河中草药发展有限公司的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由甘肃大河中草药发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王利宏审判员 张建文审判员 李亚婷二〇二一年六月七日法官助理 梁莉娟书记员 王莉莉