安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1428号上诉人（原审被告）：赵建华，男，1972年9月28日出生，汉族，居民，户籍地安徽省怀远县，经常居住地安徽省怀远县。被上诉人（原审原告）：杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司，住所地安徽省怀远县榴城镇榴城路157号翰林世家4号楼2单元201室，统一社会信用代码913403213964513687。负责人：郑金兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所律师。上诉人赵建华因与被上诉人杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初1904号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。赵建华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；案件诉讼费由杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司承担。事实及理由：物业管理存在各种问题，车位锁的设置占用公共资源、电梯经常坏、单元门损坏经常发生被盗事件、楼道随意安装鞋柜、电瓶车随意上楼充电存在严重安全隐患、汽车被刮、电瓶车被多次摔坏问题物业未有任何回应、二层商铺有私自搭建房屋、赵建华的房屋出现质量问题。基于上述种种原因赵建华才拒缴物业费。请求二审法院支持上诉请求。杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵建华的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司向一审法院起诉请求：1.判令赵建华支付拖欠的2016年8月26日-2020年8月25日期间的物业服务费3392元以及该期间的二次供水运行费800元、电梯运营费800元(物业费:0.75元/月·平方米×94.21平方米×48月=3392元、二次供水运行费:200元/年×4年=800元、电梯运行费:200元/年×4年=800元),合计4992元。2.判令赵建华从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准支付违约金,暂按200元计算；3.判令由赵建华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月1日，杭州瑞晟物业服务有限公司与蚌埠市绿都房地产开发有限公司签订《怀远·翰林世家物业服务合同》。2014年8月26日，赵建华（乙方）与杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：1.由杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司向安徽省蚌埠市怀远县榴城镇翰林世家小区业主提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司支付物业管理费用。2.物业服务费用每年预交一次；由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为0.75元/月·平方米（上述费用标准中未计入的共有设施设备如电梯、增压水泵等运行能耗、维保费用另行预收）。3.乙方违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应收额2‰收取违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，甲方可向物业所在地人民法院提请诉讼，由于乙方未交纳物业服务费而影响其他业主利益的，需承担赔偿其他业主相应赔偿责任。4.赵建华是怀远县榴城镇的登记权利人，房屋面积94.21平方米。经核算，赵建华自2016年8月26日起至2020年8月25日未按期交纳物业费3392元（0.75元/月·平方米×94.21平方米×48月）、二次供水运行费800元（200元/年×4年）和电梯运营费800元（200元/年×4年），合计4992元。2019年5月26日，杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司以书面形式进行了催收。另查明：赵建华提供的照片和光盘显示，其居住的房屋出现墙皮开裂等问题。一审法院认为：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司已经为赵建华提供服务并进行了催告，赵建华应当承担给付物业费、共有设施设备运行能耗及维保费用的责任。因此，杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司诉请赵建华支付欠缴物业费、电梯运营费、二次供水费合计4992元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。赵建华关于杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司答应维修房屋但未实际履行，所以不应当承担物业费的辩解意见，混淆了物业服务合同责任和房屋维修合同责任的承担主体，也实质性的错误理解了两种不同的法律关系。因此，该辩解意见不予采纳，赵建华交纳物业费用的责任不能免除。至于逾期付款违约金。物业费的收取不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。因此，杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司关于逾期付款应当支付违约金的诉讼意见，予以支持。但《前期物业服务协议》中的违约金条款为格式条款，约定的违约金标准既过分高于造成的损失，杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司又未能举证证明赵建华违约行为除造成杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司银行利息损失外,尚存在其他实际损失。因此，参照有偿合同对违约金标准予以调整。并且，综合赵建华不愿意交纳物业费的原因、“维权”的意图，结合物业合同的特殊性和普遍性，本案逾期付款违约金自起诉之日（2021年3月4日）起计算为宜。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、第八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、赵建华于判决生效之日起十日内向杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司给付位于怀远县榴城镇自2016年8月26日起至2020年8月25日期间欠付的物业费、电梯运营费、二次供水费合计4992元；二、赵建华于判决生效之日起十日内向杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2021年3月4日起，以4992元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%计算至实际清偿之日止）；三、驳回杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵建华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。赵建华提供照片14张及业主微信群聊天记录打印件4张，证明地面公共车位设置车位锁、电梯经常坏、噪音大、电梯报警电话夜间无人接听、单元门损坏无人维修、可视门禁无法使用、小区经常发生被盗事件、楼道随意安装鞋柜、电瓶车上楼充电、车辆在小区被损坏物业没有进行处理、小区有私自搭建行为，物业没有尽到管理责任，房屋出现质量问题，物业没有处理好，物业不作为。杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司发表质证意见：对14张照片真实性无异议，但无法确定照片拍摄时间，达不到证明目的。对4张微信聊天记录打印件真实性有异议，对单元门等需要申请共维基金进行维修，不是物业服务内容。对其他业主违法行为，物业公司只有劝阻的权利，没有执法权。对房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，赵建华可另案主张。综上，上述证据达不到证明目的。本院认证意见：照片无法确定拍摄时间，微信聊天记录系打印件，无法确定真实性，故本院不予采信。双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，赵建华与杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵建华与杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司签订的《前期物业服务协议》约定了提供物业服务及物业费支付的标准，双方应当按照合同履行各自义务。赵建华自2016年8月26日起不再缴纳物业费，违反了合同约定，应当支付物业费。赵建华主张杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司提供的物业服务有重大瑕疵不应当支付物业费，对此，本院认为，一审判决已经考虑了赵建华不愿意交纳物业费的原因、“维权”的意图，结合物业合同的特殊性和普遍性，对诉讼请求的逾期付款违约金予以调整。另外，赵建华未提供充分证据证明所谓瑕疵的客观认定标准，相关证据不足以支持其上诉主张。故赵建华的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由赵建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 懿审 判 员  庞 玲审 判 员  穆 莉二〇二一年六月十八日法官助理  郭艳丽书 记 员  邵春玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。