江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4412号上诉人（原审被告）：张明念，男，1986年10月5日出生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路18号麦稻星光5楼。法定代表人：黄幼名，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。上诉人张明念因与被上诉人苏州麦稻商业管理有限公司（以下简称麦稻公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初8897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人张明念上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由麦稻公司负担。事实和理由：一、因2020年防疫政策影响，张明念营业的商场关闭四个多月，一审判决仅酌定免除两个月租金及物业费，明显不公。商场关闭期间，张明念无法使用涉案商铺，麦稻公司也未提供物业服务，故该期间的租金和物业费应当全部减免。二、2020年9月17日麦稻公司开始断电，给张明念的经营造成很大影响，故2020年9月17日至今的物业费也不应当支持。三、关于补充协议，张明念表示一次性支付有困难，已经通过电话和当面的方式与麦稻公司协商分期支付，麦稻公司的法定代表人表示同意。双方已经协商一致第三年租金减免255462元，只收取50万元，一审判决仍认定755462元，属于认定事实错误。被上诉人麦稻公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决。原审原告麦稻公司向一审法院起诉请求：判令张明念支付租金及物业费783173.88元。一审法院认定事实如下：苏州市甪直集团有限公司（以下简称甪直集团）系吴中区甪直镇南塘河路18号房屋所有权人。2017年8月1日，甪直集团出具产权证明，明确根据其与麦稻公司的租赁合同约定，由麦稻公司负责苏州麦稻商业广场项目的招商、运营。2017年3月22日，麦稻公司（甲方）与张明念（乙方）签订租赁合同，载明甲方将南塘河路18号麦稻星光商业广场2007号商铺出租给乙方，建筑面积896m2，经营项目：早教培训，经营品牌：红黄蓝；租赁期限8年，自计租日起算至到期年当月当日的前一天为租约年届满日；自商场正式开业之日起，计算免租期，免租期内乙方须按标准支付综合管理费及各项能耗费用；该商铺租金按建筑面积计付，年租金为1.2元/天/m2，综合管理费为1元/天/m2，第三年起每年递增5%；自计租日起，乙方应承担房屋租金，甲方给与乙方首年免租期三个月，第一年租金及物业费719488元，扣除免租期后，应付539616元；第二年租金及物业费719488元，第三年租金及物业费755462元，第四年租金及物业费793236元，第五年租金及物业费832897元，第六年租金及物业费874542元，第七年租金及物业费918269元，第八年租金及物业费964183元；支付方式：每三个月支付一次，每个支付期的最后一个月支付下一个支付期的租金；合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金119915元，商场开业之日起，履约保证金转为经营保证金，乙方向甲方支付首期租金及物业费179872元；如乙方逾期交纳租金、综合管理费等费用，在甲方下达催款通知书后5个工作日内仍未交纳，甲方有权采取停水、停电等措施催收。合同签订后，张明念于2017年3月25日、3月31日、4月21日、5月5日向麦稻公司支付99980元、349980元、254247元、159980元；于2018年1月29日、2月14日、4月19日、4月21日、5月9日、7月26日向麦稻公司支付50000元、50000元、10000元、44507元、65323元、710000元（备注：贷款发放）；于2019年10月23日、10月29日、12月3日、12月30日、12月31日向麦稻公司支付40000元、100000元、10000元、100000元、50000元。麦稻公司则于2016年11月23日及2017年3月31日、5月8日、5月10日向深圳红黄蓝儿童教育科技有限公司（以下简称为红蓝黄公司）支付30000元（项目保证金）、280000元、100000元、80000元、50000元，后面四笔款项均为特许经营费。麦稻公司表示，以上款项中，张明念共计支付租金1429701.40元、保证金119915元、垃圾清运费4480元，其中张明念支付的款项中，其向红黄蓝公司支付540000元项目经营费，并非租金。就此，张明念无异议，确认有540000元品牌使用费，其支付给麦稻公司，由麦稻公司付给红蓝黄公司，涉案商铺由其自行装修，确实说过要支付垃圾清运费4480元，2019年9月30日前的租金已通过贷款方式全部付清，之后所付款项均为下年度租金。一审庭审中，张明念提供一份补充协议，麦稻公司系甲方，张明念系乙方，载明双方于2017年3月22日签订租赁合同，2019年10月1日至2020年9月30日的租金及物业费总额为755462元，因店铺经营困难，商场给予减免255462元的优惠，实际应付租金及物业费500000元，因优惠力度较大，收取方式由季付改为年付，即2019年12月31日前一次性付清500000元租金及物业费，否则此协议不生效，继续按原租赁合同履行。该协议签名处无落款时间。对此，张明念表示，麦稻公司招商时，说过项目经营不好，可减免租金，其与黄幼名协商后，麦稻公司同意减免2019年10月1日至2020年9月30日的租金及物业费255462元，只需要支付500000元，后甪直集团要求其交纳租金，但黄幼名说已与甪直集团谈好，租金继续由麦稻公司收取，可先付200000元，300000元慢慢支付，其就向麦稻公司支付200000元，并拿到补充协议，但未注意协议中的生效条款。经质证，麦稻公司表示，补充协议的真实性无异议，但该协议约定必须2019年12月31日前一次性支付500000元，才能减免255462元，张明念未按此履行，减免租金条款不生效，协议文本在2020年之前就已交给麦稻公司，具体时间不确定；2019年8月，其与甪直集团的租赁案件执行过程中签订过债权转让协议，将对张明念持有的2019年8月20日前的租金收益719488元转让给甪直集团，但甪直集团实际未按转让协议向张明念收取租金，而是重新恢复执行。为此，麦稻公司提供与甪直集团签订的执行和解协议书、债权转让协议，显示麦稻公司与甪直集团签订和解协议，将截至2019年8月20日张明念结欠的租金719488元转让给甪直集团，麦稻公司在债权转让通知书中加盖公章。张明念称，其收到过一份快递，但从未向甪直集团支付过款项。关于疫情对涉案商铺经营情况的影响，张明念表示，疫情发生前，其已安排放假，过年期间发生疫情，商场不允许经营，直到2020年6月15日才恢复营业，儿童早教培训机构具有特殊性，政府部门要求复工时间较晚，其受疫情影响更为严重，向麦稻公司提出过减免租金的请求，但未明确减免期限，麦稻公司未同意。麦稻公司称，对张明念的复工情况不清楚。2020年7月，甪直集团起诉麦稻公司索要租金，该案中，麦稻公司明确，2020年2月，政府通知商场停止经营，所有人员禁止进入，除超市、药店外，其他商户都不再经营，直到2020年5月26日再次开放，商场约一半租户已签订免租协议，大部分免除下半年2个月租金。一审法院于2020年11月9日作出（2020）苏0506民初4712号民事判决，酌定减免麦稻公司1个月左右的租金600000元。麦稻公司不服该判决，已提起上诉。以上事实，由麦稻公司提供的不动产权证书、产权证明、租赁合同及当事人陈述、（2020）苏0506民初4712号民事判决书等证据附卷佐证。一审法院认为，麦稻公司、张明念签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定租赁期限8年，第一年有3个月免租期，从商场正式开业之日起算。麦稻公司明确租期自2017年10月1日计算至2025年9月30日，张明念对此未持异议，予以认定。租赁合同载明，租金及物业费每三个月支付一次，每期最后一个月支付下一期款项。麦稻公司主张计算至2020年12月31日的租金及物业费，具有合同依据，应予支持。按合同约定，第一年扣除免租期后应付539616元，第二、三年租金及物业费719488元、755462元，第四年租金及物业费793236元，其中2020年10月1日至2020年12月31日的租金及物业费应为198309元。上述款项共计2212875元，未考虑保证金、垃圾清运费及减免情况。关于第三年2019年10月1日至2020年9月30日的租金，张明念提供补充协议，记载麦稻公司同意减免255462元，由张明念支付500000元。但是，该项减免优惠的前提条件是张明念应在2019年12月31日前向麦稻公司足额支付500000元，否则补充协议不生效，仍按原合同履行。张明念确认，其仅支付200000元，未按补充协议要求付款，麦稻公司有权不再给予张明念减免优惠。张明念表示，麦稻公司法定代表人同意其先付200000元，剩余300000元慢慢支付，但未能提供证据，难以采信。张明念以补充协议为由要求减免255462元，缺乏依据。但是，考虑到疫情的不可抗力因素对租赁合同带来不利影响，导致涉案商铺使用功能降低，可适当减免租金及物业费。按麦稻公司在另一案件的陈述，涉案商铺所在麦稻星光商业广场于2020年2月1日禁止进入，商户接近全部停业，直到2020年5月全面开放，其已为部分租户减免两个月的租赁费用。张明念租用的商铺用于儿童早教培训，受疫情影响较为严重，期间无法使用商铺，更不能接受麦稻公司的物业服务，必然导致所得收入下降，产生较大损失。结合早教行业特殊性，以及麦稻公司为其他租户减免的期限，一审法院酌定免除张明念2020年上半年中两个月的租金及物业费。综上，自2017年10月1日至2020年12月31日，张明念应向麦稻公司支付租金及物业费2086964.67元。麦稻公司提供张明念的付款凭证，金额共计2094017元，但其中包括品牌使用费540000元、保证金119915元、垃圾清运费4480元，剩余1429622元为租金。麦稻公司自认张明念已付1429701.40元，按此计算，张明念仍应支付麦稻公司657263.27元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：张明念于判决生效之日起十日内支付苏州麦稻商业管理有限公司657263.27元。案件受理费减半收取5816元，由苏州麦稻商业管理有限公司负担629元，张明念负担5187元。二审查明，甪直集团起诉麦稻公司索要租金一案中，一审法院向苏州市吴中区市场监督管理局甪直分局调查，该局称市场监督管理局没有规定何时可复工。一般商户，在2月9日后具备条件就可以复工，但要向市场监督管理局报备一下，市场监督管理局去现场看了具备复工条件的，就可复工了……一审法院向个别租户调查，该租户称确要申请复工，其复工在4月初左右……关于租户的经营情况，麦稻公司确认疫情期间商业广场内的超市、药店一直在正常经营。本院于2021年2月26日作出（2021）苏05民终155号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审法庭调查时，麦稻公司称因张明念长期不付租金，其公司曾经有过短暂的断电行为，断电大概一两天左右。以上事实，由本院（2021）苏05民终155号民事判决、本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，麦稻公司与张明念签订的租赁合同合法有效。张明念上诉主张因疫情防疫导致商场关闭四个多月，该期间的租金和物业费应当全部减免。对此本院认为，虽然疫情导致涉案商铺使用功能降低，但并未导致商场完全关闭，疫情期间涉案商业广场的超市、药店正常经营，市场监督管理部门亦称2月9日后具备条件即可以复工。在甪直集团起诉麦稻公司索要租金一案中，该案判决亦仅酌定减免麦稻公司一个月左右的租金，本案中一审考虑到早教培训受疫情影响较大的特点，酌定减免二个月的租金和物业费，属于合理裁量，本院予以确认。张明念上诉还主张麦稻公司断电给其经营造成很大影响，麦稻公司称有过短暂的断电行为。本院认为，张明念未能举证证明麦稻公司曾长期断电影响其经营，且租赁合同也约定如张明念逾期交纳租金、综合管理费等费用，麦稻公司有权采取停水、停电等措施催收，故张明念主张免除2020年9月17日至今的物业费，缺乏依据，本院不予支持。另，减免租金的补充协议约定，减免优惠的前提条件是张明念应在2019年12月31日前向麦稻公司足额支付500000元，否则补充协议不生效，仍按原合同履行。张明念上诉主张麦稻公司的法定代表人同意其分期支付，但未对其主张提供证据予以证明，本院碍难采信。综上，上诉人张明念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10372元，由上诉人张明念负担。张明念多交的二审案件受理费1260元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员  陈 斌二〇二一年六月十一日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。