沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初7940号原告（反诉被告）：申同杰，男，1958年9月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：邱招胜，系辽宁松岩律师事务所律师。被告（反诉原告）：马刚，男，1982年1月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（反诉原告）：崔晓明，女，1984年2月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳市和平区德惠房产信息咨询服务中心，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码92210102MA0XAMWK9M。经营者：刘峰。原告（反诉被告）申同杰与被告（反诉原告）马刚、崔晓明、被告沈阳市和平区德惠房产信息咨询服务中心（以下简称“德惠房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告申同杰诉称，2020年10月28日，就二被告所有的位于沈阳市和平区房屋，原告通过房产中介与二被告签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：房屋成交金额为59万元，定金1万元，中介费1万元（由原告承担），“在2021年2月1日前办理交易”等。协议生效后，原告按约履行，但二被告却反悔了，找各种理由不卖了。在多次协商无效后，执照协议第七条“如甲方（即二被告）违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费”之规定，原告无奈提起诉讼，请求法院保护守约者的合法权益。诉讼请求∶1、请求法院依法判决被告赔偿定金双倍20000元及中介费12000元；2、由被告承担诉讼的一切费用。被告马刚、崔晓明辩称，二被告系夫妻关系，我方没有违约，按照合同约定，对方存在违约行为，我方屡次提醒对方在合同期限内告知其办理贷款，但对方一直未予办理。合同中有明确约定，在2021年2月1日前办理完交易贷款，我方在此日期之前多次提醒原告，但其始终不去办理，我方举证中的通话记录均可以证明，同时我方也明确表示可以协助对方进行办理，但对方依旧不配合。合同中第四条有划掉，并且下方的约定事项均以贷款的形式制作的。故我方不存在违约行为。在2021年1月末，中介跟我说原告可以不贷款了，同时向我提出我所要承担的税费要先放在中介，对此我不认可，我认为也是不安全的，我对各自承担各自的税款本身没有异议。被告德惠房产辩称，双方签订合同时，被告说过可能贷款也可能不贷款，如贷款，金额控制在20万元以内，后期买房人说不需要带款，可以全款支付，但出卖方称不认可，需要贷款才可以，我也告知双方希望双方能够到我的中介公司来进行协商此事，后期合同履行期限已过，原告就提起了诉讼。关于中介费，是哪一方违约，就由哪方承担中介费，我方一直在与双方进行沟通，但后期无法达成一致，原告提起诉讼，我方也希望双方能够有好的结果，也不想双方发生纠纷。我当时是在2021年1月下旬告知房主原告不贷款的事。1月20日之前，皇姑小区基本因疫情封闭，1月20日之后，小区解封，原告称向亲戚借了20万元，可以不贷款了，但房主不认可，称该合同是贷款合同，所以得贷款，不贷款就是对方存在违约行为。我方当时组织双方进行沟通，但房主称来不了。对于房主称税费放在我方的陈述，原因是我不希望双方因为税费的问题在房产局办理事宜的时候存在争议，因为税费的金额比较高，10月下旬签订的合同，签订合同后，发生了税率的变化。关于中介费，我方收取了原告交纳的12000元，中介费包含的项目是房屋前期查档、签订协议、看房、水、电、燃气的清欠工作、房屋交接、房产过户、户口的迁出。我方不同意返还。反诉原告马刚、崔晓明诉称，2020年10月28日，被反诉人通过房产中介与反诉人签订协议，购买位于沈阳市和平区房屋，协议约定，房屋成交金额为59万元，反诉被告少量贷款购买，双方约定在2021年2月1日前办理交易。协议生效后，被反诉人无故违约，导致交易无法进行，却将反诉人诉至法院，纯属滥用诉权，反诉人根据《民法典》第六百二十六条之规定，提出反诉，请求法院保护守约方的合法权益。反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人（本诉原告）赔偿我方定金10000元及中介费12000元；2、由被反诉人（本诉原告）承担一切诉讼费用；3、请求法院依法判令被反诉人（本诉原告）赔偿反诉人（本诉被告）误工费、交通费1000元。反诉被告申同杰辩称，被告的反诉完全不符合常理，根本没有事实和法律依据，是被告违约在先，是想把房屋卖高价出现的违约行为。起诉后，原告方得知在签订本合同前被告就与他人就本案房屋签有房屋买卖合同，属于一房二卖的严重违约行为。现在被告又将其房屋报价为62万元、70万元，充分说明被告的违约行为就是因为后悔房屋卖便宜了。合同中其他约定事项第四条“申同杰少量贷款购买”不是原告履行合同的必备条件，且选择权在申同杰，被告无权硬性要求。申同杰已明确要求全款买房，但被告是因觉得卖便宜了（被告后期挂房再卖要价已为62万元、70万元），故乱提要求违约不卖。我方请求驳回被告的无理反诉，并支持原告的合理诉求。被告德惠房产辩称，签订合同时，当时说的是可以贷款也可以不贷款，房主称最好不贷款，如果要是贷款也要少量贷款，后期买方说，可以不贷款了，凑到钱了，但房主称必须贷款。在签订我方的合同之前，房主已与其他人签订了合同，我方是后来才知道的，我有与对方中介的对话，我已向双方告知各方都不要违约。经审理查明，2020年10月28日，申同杰（乙方、买房人）与马刚、崔晓明（甲方、卖房人）、德惠房产（中介人）就位于沈阳市和平区，34.39平方米房屋签订《房屋买卖协议书》一份，约定“房屋成交价格590000元，定金10000元、中介费12000元……四、办完更名手续，乙方将房款/次性付给甲方，待交清全额房款后，甲方将房屋及钥匙交给乙方……违约责任：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费；乙方违约，定金、中介费不退。其它约定事项：一、甲方房产证手续在房管所，此房在2021年2月1日前办理交易。三、甲乙双方各管各税。四、甲方允许乙方少量贷款，若乙方贷款，甲方税率控制在13000左右，贷款金额200000左右……同日，申同杰分别向马刚、崔晓明支付购房定金10000元，向德惠房产支付中介费12000元，马刚、德惠房产签写《定金收条》，德惠房产经营者刘峰签写《收条》。协议签订后，马刚、崔晓明多次提出“按合同走，你们抓紧贷款，我全力配合你们贷款……”。另查明，位于沈阳市和平区，建筑面积34.04平方米房屋登记在马刚名下，为单独所有，房产证下发时间为2020年12月17日。上述事实，有房屋买卖协议书、定金收条、收条、房产证、微信记录等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。合同约定“甲方允许乙方少量贷款，若乙方贷款，甲方税率控制在13000左右，贷款金额200000左右”，即买方可以选择贷款或现款，如贷款要受到贷款数额等方面的限制，即贷款并非是合同履行的必要条件，现买受人可现款买房，出卖人不应以“必须贷款”作为限制，更不应作为其拒绝履行买卖合同的抗辩。而另一方面，协议签订后，马刚、崔晓明多次提出“按合同走，你们抓紧贷款，我全力配合你们贷款……”，并强调协议书第四条“乙方将房款/次性付给甲方”划掉即为贷款合同，可见马刚、崔晓明对于合同理解确实存在认识偏差，考虑到马刚、崔晓明主观上并非恶意违约，故本院判令马刚、崔晓明返还原告交纳的定金10000元，同时对于原告主张的定金一倍罚金的诉求，本院不予支持。关于中介费。首先，中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳。本案中，被告德惠房产为双方居间仅服务至买卖流程部分阶段；其次，买卖双方作为社会朴素人，由于房产知识及对交易流程等存在匮乏，需依赖于具有房地产居间专业知识和经验的中介机构，本案中马刚、崔晓明对于合同理解存在认识偏差，德惠房产应对付款方式等合同条款做到解释清楚、讲解到位。现考虑到德惠房产为居间付出的人力物力成本，结合本案出卖人、中介方过错程度，本院判令被告德惠房产返还原告中介费9000元，被告马刚、崔晓明给付原告中介费损失3000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马刚、崔晓明于本判决生效之日起十五日内返还原告申同杰购房定金10000元；二、被告马刚、崔晓明于本判决生效之日起十五日内给付原告申同杰中介费损失3000元；三、被告沈阳市和平区德惠房产信息咨询服务中心于本判决生效之日起十五日内返还原告申同杰中介费9000元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告的诉讼请求。案件受理费600元（减半收取300元），由被告马刚、崔晓明承担；反诉案件受理费187.5元（已减半收取），由反诉原告马刚、崔晓明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二一年六月十五日法官助理张莹宏书记员王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。