辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2632号上诉人（原审原告）：滕越，女，1977年8月17日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：吴彦彬，辽宁亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：那瀛瀛，辽宁群宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟庆华，女，1953年7月10日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：薛静，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人滕越因与被上诉人孟庆华房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕越上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判孟庆华向滕越双倍返还购房定金10万元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由孟庆华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“原告因资金不到位，未能及时办理资金监管”属认定事实错误，双方签订的《房屋买卖合同协议书》第三条约定：余款435万元在房屋过户手续办理完毕之日支付（双方同意办理购房资金银行第三方托管）。根据该条约定，应是孟庆华先办理过户手续，滕越后支付房屋余款，而办理购房资金银行第三方托管并不是双方必须履行的义务，而且对何时办理托管双方没有约定。故一审法院此节认定错误，从而导致判决结果错误。一审法院认为“被告给原告的宽限期应该是2018年8月17日”是错误的。2019年8月12日，孟庆华的儿子与滕越的丈夫通话时多次明确表示往后两个月内均可以交易，可见双方延长了两个月的交易期，应到2019年10月12日。二、一审法院遗漏案件事实。孟庆华在2019年8月30日已将案涉房屋卖给案外人白宁，违反了双方的约定，一审法院对此节未予认定。三、在滕越的丈夫与孟庆华的儿子柴华2019年8月12日的通话录音中，除一审法院认定的内容外，柴华还说：“给你留出将近2个月时间，你到时想买，中间随便来找我。至于你担心的定金的问题，我刚才已经说的非常明白了，就好聚好散都没有问题，你放心吧。我这边假如和别人成交了，我立马打电话告诉你，把那个票子，上次的收条准备好，你给我拿过来，然后咱就好聚好散。你把条子给我拿回来，咱俩就好聚好散。咱不是赖人，5万元谁也发不了家。”从上述通话可以看出，双方对合同的履行期限作出了变更，在双方的履行期没有届满，双方均没有违约的情况下，滕越出于诚信的考虑，与孟庆华对履行期限进行了协商，因合同中约定余款的支付时间是在房屋过户手续办理完毕之日，也就是先过户后付款，孟庆华没将房屋过户给滕越，滕越也没有向其付款，双方均没有违约。滕越在约定过户日之前告诉孟庆华付款可能会延迟，这是滕越诚信的表现。孟庆华知道滕越付款会延迟后，多次表示2个月内均可以成交，显然这是双方对履行期限作出的变更。如果孟庆华明确表示不同意滕越迟延付款，必须按合同履行，那也应该是孟庆华先把房子过户到滕越名下。滕越如果不能按时付款，其须向孟庆华承担违约责任。而实际上，在约定的过户日，孟庆华并没有为滕越办理过户手续，属孟庆华违约在先。关于购房资金第三方托管问题，双方在合同中约定的“（双方同意办理购房资金银行第三方托管）”，其表述是“同意”不是“必须”，而且该约定内容在括号内，不是合同主文，是否第三方托管只是履行合同过程中可选择的交易方式，并不是双方当事人履行合同的主要义务。而且，双方对办理第三方托管的时间没有约定，故一审法院认定“原告未按合同约定办理购房资金监管，支付购房款，违反合同约定”是错误的。孟庆华辩称，不同意滕越的上诉请求。1.滕越请求双倍返还购房定金的前提是孟庆华违约，但是孟庆华没有任何违约行为。2.滕越理解的合同履行顺序是先办理过户后支付房屋余款是错误的。双方合同第三条明确约定，办理购房资金第三方监管，无论根据合同约定还是交易习惯，以及双方在2019年8月11日的谈话录音均可知，履行顺序应该是滕越先办理资金监管之后，孟庆华才能办理房屋过户手续。过户之后，房屋尾款从监管账户转至孟庆华的账户。据此，资金监管是有时间规定的，即2019年8月12日合同约定办理房屋过户的时间。3.2019年8月12日的通话录音中，孟庆华的意思表示非常明确，给滕越的宽限期是5天，即从2019年8月12日至8月17日，并非两个月。5天的宽限期满，敞开交易。也就是说，滕越仍然可以购买房屋，但是孟庆华也有权将房屋售予他人。滕越上诉提到的录音内容并非录音的全部内容，而是截取的对其有利的信息，不能完整表达双方当事人的真实意思。4.一审判决已经认定孟庆华于2019年8月30日将房屋另售他人，没有遗漏案件事实。滕越向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同协议书；2.被告双倍返还购房定金10万元。一审法院认定事实：2019年6月18日，原告滕越（乙方）与被告孟庆华（甲方）签署《房屋买卖合同协议书》，约定被告将位于大连市中山区房屋出售给原告，房屋总价款440万元。第三条付款方式约定，本合同签订之日原告付给被告定金5万元，余款435万元在房屋过户登记手续办理完毕之日支付（双方同意办理购房资金银行第三方托管）。第四条房屋交付期限约定，甲、乙双方约定房屋交付最后期限为2020年1月25日。房屋过户手续办理完毕后，甲方可以继续无偿居住在此房屋直至2020年1月25日。双方约定于2019年8月12日到房屋所在地产权登记机关办理过户手续。第5条，乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第3条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，自本合同规定的应付款限期预期超过5日，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。合同签订后，原告按约定向被告支付定金5万元。原告因资金不到位，未能及时办理资金监管。2019年8月30日，被告将案涉房屋出售给案外人。2018年8月11日（此处应系笔误，应更正为2019年8月11日）、8月12日原告丈夫与被告孟庆华之子柴华继续协商购买案涉房屋的相关事项，柴华对双方谈话进行了录音，原告对录音资料的真实性无异议，认为录音资料中被告明确给予原告两个月宽限期和同意返还定金的意思表示。2018年8月12日（此处应系笔误，应更正为2019年8月12日）录音资料的主要内容为：孟庆华之子柴华说：因为咱还是奔着有成交的意愿，这个礼拜咱还是按合同约定来，我这边还得可着你，我不能和别人成交，咱按合同约定从今天数往后5日，你要是有其他的办法或者资金到位，你要能到位，你随时找我，咱俩马上成交，如果说过了这5日咱和原来的合同是有出入的，就是说我的房子你还可以买。你这房子你有购买意愿你可以继续买，你不是说一个多月吗？按两个月时间吧，你那边是贷款也好还是朋友凑也好，你是半个月完成呀，你就给我打电话，你是一个月完成，你给我打电话两个月完成你给我打电话，但是就跟咱原来的协议有出入了，因为你说了这个时间你不敢保证，所以说我的房子也是应该敞开的交易。就是说从今天一直到周末，你要是能成交，咱就去成交。你过了这周你就准备着你也可以买，我这边假如和别人成交了，我立马打电话告诉你，把那个票子，上次的收条准备好，你给我拿过来，然后咱就好聚好散。我这边要是没成交都有可能没成交，你那边钱准备好了，你想啥时候和我成交咱就去办。你就记着点日子，今天是12号往后吧，给你留出将近两个月时间，你到时想买中间随时来找我，你要是不想买，你马上给我打个电话。2019年10月18日原告与被告本人通话，通话过程中原告要求被告返还5万元定金，被告没有明确表态返还定金。一审法院认为，原、被告双方签订的《大连市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不履行或者履行义务有暇疵，应承担相应的法律责任。原、被告双方同意解除合同，应当准许。原告未按合同约定办理购房资金监管，支付购房款，违反合同约定。录音资料中，被告明确表示要求原告从2018年8月12日（此处应系笔误，应更正为2019年8月12日）往后数5日缴清购房款，逾期不交，被告将可以与他人进行交易，被告给原告的宽限期应该是2018年8月17日（此处应系笔误，应更正为2019年8月17日）。在以后的谈话中，被告并没有同意给予原告两个月宽限期的明确的意思表示。被告在2018年8月30日（此处应系笔误，应更正为2019年8月30日）将案涉房屋出售他人，是对自己行使处分权的合法行为，没有违反合同约定。原告要求被告双倍返还购房定金10万元的主张证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，一审法院判决：一、解除原告滕越与被告孟庆华签订的房屋买卖合同协议书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，根据双方在一审提供的《房屋买卖合同协议书》，本院补充查明：2019年6月18日，滕越（乙方）与孟庆华（甲方）签订的《房屋买卖合同协议书》第七条约定：1.甲乙双方约定于2019年8月12日到房屋所在地产权登记机关办理过户登记手续。2.甲方双方有责任配合对方在约定日到房屋产权登记机关向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方原因未在约定日内办理过户手续，且逾期超过5日，乙方有权终止合同，甲方需按乙方已付定金的一倍金额返还给乙方。如因乙方原因未在约定日内办理过户手续，且逾期超过5日，甲方有权终止合同，并不予退还定金。本院认为，本案争议焦点是孟庆华应否向滕越承担双倍返还购房定金10万元的违约责任。滕越主张孟庆华未按《房屋买卖合同协议书》的约定为其办理过户手续，且于2019年8月30日将案涉房屋另售他人，构成违约。孟庆华则主张案涉房屋买卖的履行顺序是滕越先办理资金监管后孟庆华才办理房屋过户手续，然后房屋尾款从资金监管账户转至孟庆华的账户，滕越未在孟庆华给予的5天宽限期内办理资金监管，孟庆华有权将房屋另售他人，孟庆华不构成违约。本院认为，案涉《房屋买卖合同协议书》第三条约定：“乙方（滕越）于本合同签订之日向甲方（孟庆华）支付定金5万元，余款435万元在房屋过户手续办理完毕之日支付（双方同意办理购房资金银行第三方托管）”。第七条约定：“甲乙双方约定于2019年8月12日到房屋所在地产权登记机关办理过户登记手续。”根据上述约定，余款435万元双方同意办理资金银行第三方托管，在房屋过户手续办理完毕之日支付；而双方约定办理房屋过户登记手续的时间为2019年8月12日，如乙方在房屋过户手续办理完毕之日向甲方支付房屋余款，常理上应是房屋余款已在资金监管账户内可用于支付，而非是在办理房屋过户手续当日或之后再办理资金监管。由此分析，双方对房屋余款办理资金银行第三方托管理应早于双方约定的办理房屋过户登记手续的时间。而从孟庆华一审提供的2019年8月11日、8月12日的对话录音及通话录音内容显示，直至合同约定办理房屋过户手续的当日，滕越的丈夫仍就房屋余款需要办理银行贷款事宜与孟庆华的儿子柴华进行沟通，且称银行贷款需要一个多月。据此可知，至合同约定的房屋办理过户手续之日，房屋余款并未办理资金托管，且尚待滕越办理银行贷款。在此情况下，案涉房屋未在约定日办理过户手续，系因滕越未依约将房屋余款办理资金托管所致。而且，在2019年8月12日的通话录音中，柴华表示“这个礼拜还是按合同约定来……咱按合同约定从今天数往后5日，你要是有其他的办法或者资金到位，你要能到位，你随时找我，咱俩马上成交，如果说过了这5日咱和原来的合同是有出入的，就是说我的房子你还可以买。你这房子你有购买意愿你可以继续买，你不是说一个月吗？按两个月时间吧，你那边是贷款也好还是朋友凑也好，你是半个月完成呀，你就给我打电话，你是一个月完成，你给我打电话两个月完成你给我打电话，但是就跟原来的协议有出入了，因为你说了时间你不敢保证，所以说我的房子也是应该敞开的交易”、“就是说从今天一直到周末，你要是能成交咱就去成交”、“你过了这周之后，你就准备着，你也可以买，我这边假如和别人成交了，我立马打电话告诉你，把你那个票子，上次的收条准备好，你给我拿过来，然后咱就好聚好散”以及“我这边要是没成交，都有可能，没成交你那边钱准备好了，你想啥时和我成交，咱就去办”。从上述通话录音内容来看，孟庆华的儿子给予滕越支付房屋余款的宽限期是自2019年8月12日之日起计算5日，即截止至2019年8月17日。而本案中，滕越并无证据证实其在孟庆华给予的给付房屋余款的宽限期内备齐房屋余款并要求给付，故案涉房屋未在约定日办理过户，双方买卖合同未能履行，应系滕越未依约支付房屋余款所致，滕越构成违约。在此情况下，根据《房屋买卖合同协议书》第七条“如因乙方原因未在约定日内办理过户手续，且逾期超过5日，甲方有权终止合同，并不予退还定金”约定，孟庆华有权不予退还定金。滕越以孟庆华未依约办理房屋过户为由，要求孟庆华双倍返还定金10万元，没有事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。关于滕越提出2019年8月12日的通话录音可以证实双方对合同履行期限进行了变更，延长了两个月的交易期，应截止到2019年10月12日一节，本院认为，从上述2019年8月12日的通话录音内容可知，孟庆华的儿子在录音中提到的“两个月”，是滕越的房屋余款未在5日内到位的情况下，孟庆华可以同时向滕越和其他人出售案涉房屋的“房屋敞开交易期”，而非双方已对合同约定的交易履行期限进行了变更。滕越该项上诉意见，与2019年8月12日的通话录音内容不符，本院不予采纳。至于滕越提出案涉合同约定的“双方同意办理购房资金银行第三方托管”只是履行合同中可选择的交易方式，不是履行合同的主要义务，且双方对购房资金第三方托管的时间没有约定一节，本院认为，滕越作为购房人，其向出卖人孟庆华支付房款是其应当履行的主要合同义务。合同中明确将“双方同意办理购房资金银行第三方托管”作为房屋余款的付款方式予以载明，在滕越无据证实双方已对房屋余款的给付方式进行变更的情况下，双方理应依约履行。况且，从本案现有证据来看，不论以购房资金银行第三方托管方式，还是以其他付款方式，滕越均未在孟庆华给予的给付房款宽限期内备齐房款并要求给付。而滕越所称双方未明确约定购房资金第三方托管的时间一节，如上分析，案涉合同第三条虽未明确约定购房资金银行第三方托管的具体日期，但从该条款约定的“余款435万元在房屋过户登记手续办理完毕之日支付”，结合合同第七条“甲乙双方约定于2019年8月12日到房屋所在地产权登记机关办理过户登记手续”分析，房屋余款办理资金银行第三方托管理应早于双方约定的办理房屋过户登记手续。故滕越该项上诉观点，依据不足，本院不予采纳。综上所述，滕越的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人滕越负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年六月十一日书记员  牛超群