天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初3487号原告：栾富余。委托诉讼代理人：陈永刚，宝坻区鼎诚法律服务所法律工作者。被告：袁文军。被告：袁有民。被告：张凤荣。被告：姜洪琴。被告：袁江。法定代理人：袁文军（系被告袁江之父，同被告袁文军）。原告栾富余与被告袁文军、袁有民、张凤荣、姜洪琴、袁江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾富余及其委托诉讼代理人陈永刚、被告袁文军到庭参加诉讼。被告袁有民、张凤荣、姜洪琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾富余向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方在2017年4月18日订立的《房屋买卖协议》；2.依法判令被告返还栾富余房款60万元，同时赔偿栾富余违约金10万元，合计70万元;3.案件受理费、保全费、保险费由被告负担。事实与理由：栾富余与袁文军在2017年4月18日订立了《房屋买卖协议》，袁文军将还迁分得的坐落在宝坻区xxx楼房一套，以60万元的价格出卖给栾富余。在《房屋买卖协议》订立后，袁文军先收取1万元定金，后栾富余又按照袁文军的指示，将余款59万元打入袁文军的账户，栾富余已经付清全部60万元房款。同时该协议补充约定，一方违约赔偿另一方违约金10万元。2020年7月间，该还迁楼房已经建成，栾富余多次找到袁文军要求履行该合同，将还迁楼房交付给栾富余，配合栾富余办理过户手续，但是袁文军总是一拖再拖。综上，栾富余认为，双方订立的《房屋买卖协议》虽然合法有效，但是袁文军不履行该协议，导致该协议无法继续履行，袁文军属于违约方，还应承担违约责任，为此栾富余依据我国相关法律的规定，依法提起诉讼。袁文军辩称，不同意栾富余的诉讼请求。如果解除合同也行，但是只同意返还房款，不同意支付违约金，袁文军现在不同意解除合同。袁有民、张凤荣、姜洪琴均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，栾富余和袁文军签订《房屋买卖协议》一份。载明，卖方（以下简称甲方）：袁文军，买方（以下简称乙方）：栾富余。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿的原则，就房屋买卖事项，经协商一致，并经房屋宅基地所有人权人同意，达成如下协议：第一条房屋的基本情况。现甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在xxx房屋卖给乙方，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给乙方。乙方也充分认识该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。第二条价格。双方议定上述房地产按套（单元）计算，总价款为人民币，大写陆拾万元整即人民币小写600000元。第三条付款方式及期限。1、购房款为人民币600000元整（大写：陆拾万元整）；2、乙方应当于本合同签订之日起向甲方支付人民币10000元整，余款伍拾玖万元应于2017年4月25日挂名当日付清。第四条交付期限。甲方应在打款当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其钥匙全部交付给乙方……第六条甲方逾期交付房屋的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方逾期交付房屋的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付的房价总款向甲方索赔倍处罚赔偿违约金，合同继续履行。第七条关于合法、权属的约定。甲方保证该房产合法、权属清楚，并已经取得全部共有人的一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆迁，房屋的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。甲方房产合法继承者，不得向乙方收回乙方所购买的房屋及所有权……第十三条补充协议：A挂名不成功甲方退给乙方定金；B如果房屋未按时交付政府的租房补偿金俩人的费用归乙方领取；C如果甲方违约赔偿乙方人民币拾万元整；D交房时甲方必须配合乙方做手续。该合同签订后，栾富余已经将600000房款履行完毕。本院自潮阳街道拆迁办调取了相关材料，包含房屋置换协议书两份，其中第一份《宝坻新城小套村房屋置换协议书》（编号418-1）记载甲方（置换人）：天津市金钰城市建设有限公司，乙方（被置换人）：耿振起，丙方：宝坻区潮阳街道办事处。一、乙方被置换房屋情况：3、宝坻区潮阳街道xxx号，产别私产，未办理产权登记。二、房屋置换中，乙方除可换得本协议第一条第二款所确定的建筑面积的房屋外，乙方还可根据家庭成员情况，房屋置换方案规定的标准，以优惠价格向甲方购买适当面积的置换房屋。经甲乙双方确认，乙方家庭截止发布人口统计截止公告之日享受优惠购房人员5人（其中：集体经济组织成员及视同集体经济组织成员1人；户口在村非农业人员4人）……五、乙方选择置换楼房位于××村××小区××号楼××室，建筑面积100.88平方米……被置换人：耿振起（手印），2017年4月13日。第二份《宝坻新城小套村房屋置换协议书》（编号418-2）记载甲方（置换人）：天津市金钰城市建设有限公司，乙方（被置换人）：袁文军、栾富余，丙方：宝坻区潮阳街道办事处。一、乙方被置换房屋情况……五、乙方选择置换楼房位于××村××小区××号楼××室，建筑面积87.81平方米……被置换人：袁文军（捺印），2017年4月13日。涉案楼房即××村××小区××号楼××室因申请执行人孟亚敬与被执行人袁文军民间借贷纠纷一案已被本院以（2014）宝执字第228号之一执行裁定查封，查封时间为2021年1月25日，查封期限为三年。庭审时，袁文军表示执行案件尚未解决，房屋还在查封状态。2021年1月15日，栾富余以房屋买卖合同纠纷为由将袁文军、袁有民、张凤荣、姜洪琴、袁江诉至本院，案号为：（2021）津0115民初1031号。在该案中，栾富余提出诉讼请求：1.依法判令被告全面履行双方在2017年4月18日订立的《房屋买卖协议》，被告配合栾富余办理坐落在宝坻区××村××小区××号楼××室过户手续，过户到栾富余名下,被告同时将该房屋的手续和钥匙交付给栾富余；2.案件受理费由被告负担。2021年2月4日本院向栾富余、袁文军作询问笔录，袁文军答“我的意思是在2021年2月26日前找执行局或者当事人解除查封，然后带着其他家人配合原告到街道办办理确权手续，将房屋的产权变更到原告名下，将该房屋的钥匙和各种房屋用卡交付原告。如果我未在上述规定时间内履行，履行上述义务，我将房款60万元及违约金10万元及损失3万元全部给付原告。”后栾富余于2021年3月19日撤回起诉。关于确权的问题。袁文军表示，拆迁办确实通知过确权。确权就只需要袁文军自己去就行。因为房屋没有交房，袁文军就没有去确权，袁文军认为确权与房屋买卖没有关系。栾富余对袁文军的说法不予认可。栾富余称，街道办表示不确权就不能交房，而且必须要由袁文军全家人签完字之后，房屋才可交付给栾富余，产权证下来时才是栾富余的名字。2021年4月25日，栾富余申请对袁文军名下的坐落于天津市宝坻区××村××小区××号××号楼××采取保全措施（保全金额700000元），栾富余以紫金财产保险股份有限公司天津分公司出具的《保全损害责任保函（保证书）》提供担保。本院依法作出（2021）津0115民初3487号民事裁定书，裁定查封被申请人袁文军名下的坐落于天津市宝坻区××村××小区××号××号楼××（保全金额700000元）。栾富余为此支出保全费4020元、支付紫金财产保险股份有限公司天津分公司保费3000元。2021年5月26日，潮阳街道拆迁办向本院出具《说明》一份，载明，涉案房屋所在小区已可办理确权手续，即确定房屋产权证产权人姓名。因涉案房屋被查封，查封期间房屋无法办理确权及交房手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉诉《房屋买卖协议》是栾富余与袁文军经协商一致，在平等自愿的基础上签订，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案，在（2021）津0115民初1031号一案中，袁文军明确表示在2021年2月26日前将涉案房上的查封解除，并和家人配合栾富余到街道办办理确权手续，若未履行上述义务，同意将房款60万元、违约金10万元及损失3万元全部给付栾富余。可见袁文军对此作出承诺。后栾富余撤诉，但截止2021年5月21日袁文军仍未按照上述承诺履行，涉案房屋仍处于查封状态，现栾富余起诉要求解除合同，符合袁文军承诺解除合同的条件，亦符合法律规定，本院予以支持。涉案合同解除后，袁文军应返还栾富余房款600000元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，袁文军未按约定履行，因袁文军原因涉案合同未能履行，袁文军存在违约行为，应承担违约责任。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉诉房屋买卖合同签订后栾富余已支付房款600000元至今已四年有余。本院以栾富余实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，栾富余要求袁文军支付违约金100000元，本院予以支持。关于栾富余要求袁有民、张凤荣、姜洪琴、袁江承担责任的请求。因袁有民、张凤荣、姜洪琴、袁江不是涉案《房屋买卖协议》的合同相对方，栾富余该项请求无法律依据，本院不予支持。栾富余主张因本案申请保全而支出保全费4020元、保险费3000元，由袁文军负担。因袁文军违约引起本案诉讼，而保全费系栾富余为实现债权所支出的必要合理费用，故对栾富余要求袁文军承担保全费4020元的请求本院依法予以支持。栾富余为了保障判决能够顺利执行申请保全，需提供相应担保，担保方式多种多样，其选择诉讼保全责任保险担保，仅系保全担保的一种形式，非必要形式，且合同双方亦未就相应费用承担问题进行约定，故栾富余要求袁文军承担其因投保诉讼保全责任保险而支出的保险费用，亦无法律依据及合同约定，本院不予支持。袁有民、张凤荣、姜洪琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除栾富余和袁文军于2017年4月18日签订的《房屋买卖协议》；二、袁文军于本判决产生法律效力后十五日内返还栾富余房款600000元;三、袁文军于本判决产生法律效力后十五日内支付栾富余违约金100000元;四、袁文军于本判决产生法律效力后十五日内支付栾富余保全费4020元;五、驳回栾富余其他诉讼请求。如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期付款期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由栾富余负担400元，由袁文军负担5000元，于本判决发生法律效力之日起十五日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  牛江涛二〇二一年六月四日书记员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。