广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初7777号原告：邓桂芬，女，汉族，1970年4月17日出生，住福建省武平县××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××620。委托诉讼代理人：卜伟文，广东济方律师事务所律师。被告：刘成业，男，汉族，1982年5月8日出生，住黑龙江省青冈县××××××万发奎屯，公民身份号码：232××××××××××××518。原告邓桂芬与被告刘成业租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理，原告邓桂芬的委托诉讼代理人卜伟文，被告刘成业均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓桂芬向本院提出诉讼请求：一、原告邓桂芬与被告刘成业解除《房屋租赁合同》（合同价值：82500元），原告没收被告预先支付的2个月租金总额履约保证金合计11000元；二、被告刘成业支付原告邓桂芬从2019年10月份至起诉日前（2020年12月份）合计15个月的未支付房屋租赁租金（租金按照5500元/月计算）合计：82500元；三、被告刘成业支付逾期未支付租金的滞纳金（违约金）合计609345元（逾期未支付共15个月合计的滞纳金，按照每月租金为5500元作为计算基数，每逾期支付1日须支付的滞纳金为月租金的3%）；四、被告刘成业支付2019年8月-2020年12月的拖欠物业管理费合计16589.43元；五、本案的全部诉讼费用（案件受理费和财产保全费等）由被告承担。事实和理由：原告邓桂芬与被告刘成业于2018年9月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将于东莞市×××××××××××××××物业出租给被告使用，面积为121.91平方米，租赁期限自2018年9月18日至2023年9月17日止共计5年即60个月。每月租金约定为5500元/月，由承租方（被告）在每月的第3日前以现金形式缴纳当月租金给出租方（原告）。签订《房屋租赁合同》当天，被告支付2个月租金作为履约保证金合计11000元整。被告自2019年10月份开始拖欠租金，经多次催促至今（起诉前）未支付每月租金。原告迫于无奈，只好诉至法院。根据《房屋租赁合同》第五条第1款约定：“（承租方）依约按照交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日时，须按月租金的3%向甲方（出租方）交付违约金。如果逾期15日，甲方（出租方）有权解除合同，没收租赁保证金，收回该房屋。”按照此条款的约定，被告自2019年10月份开始至2020年12月份（起诉前）合计15个月须支付原告租金总额合计为82500元，逾期支付租金的滞纳金即违约金累计609345元。同时《房屋租赁合同》第五条第5款约定：“租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方（承租方）负责。”，按照此约定，被告须支付自2019年8月-2020年物业管理费及逾期缴纳物业管理费的违约金合计16589.43元。综上，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及原告与被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定解除合同。被告刘成业辩称，被告认为原告主张的情况与事实不符，事实不清，案涉合同第五项第1条有约定依约按时交纳租金，逾期交纳应支付违约金，被告在2019年9月20日已经关门停业，一直等原告过来收回案涉商铺，原告一直没有过来收。经审理查明，2018年9月18日，原告邓桂芬与被告刘成业签订一份《房屋租赁合同》，约定邓桂芬将其拥有坐落在东莞市×××××××××××××××的房屋出租给刘成业使用，租赁期限自2018年9月18日至2023年9月17日止，共60个月；物业每月租金为5500元，租金按月结算，由刘成业在每月的第3日前以如下形式缴付本月租金给邓桂芬；租赁保证金，相等于2个月租金，即11000元。而且，合同约定刘成业应依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按每月租金的3%向邓桂芬交付违约金，如果逾期15日，邓桂芬有权解除合同，没收租赁保证金，收回该房屋；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由刘成业负责；如果刘成业于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电话等一切费用及有关滞纳金，则邓桂芬有权以租赁保证金作出相应抵扣，不足部分可以继续向刘成业追偿。另查，案涉租赁物即东莞市×××××××××××××××的房屋于2013年3月26日登记为原告邓桂芬与案外人兰如绍共同共有。而原告称兰如绍与其为夫妻关系，原告还提供了授权委托书、身份证复印件拟反映兰如绍同意委托邓桂芬对位于东莞市××××××××××××××××屋进行出租、收取租金并代表兰如绍对该商铺物业进行管理。被告对于上述情况没有异议。关于租赁合同的履行情况。原、被告确认签订合同后，被告开始如期支付租金，但被告仅支付至2019年9月的租金，并自2019年10月开始拖欠租金。被告称其拖欠租金的原因在于被告开办的公司倒闭了，被告有通过电话告知原告关于公司倒闭的情况，但被告对此没有相关材料提交。又，被告主张，原告于2019年11月左右来收回案涉铺位，被告当时开了门，然后将里面的办公桌拉走，原告不同意被告将铺位里面的空调拉走，之后原告一直没有向被告催收过租金，原告已于2019年11月开始至今一直张贴招租信息。庭审中，原告先陈述其不清楚案涉铺位何时开始关门，至今原告并未收回铺位。后原告又变更陈述，确认原告大约于2019年12月在案涉铺位张贴广告，原告是于2019年12月在案涉铺位换了一把锁，具体时间不记得，原告有钥匙，当时原告看到铺位里面没有什么东西了，原告换锁后收回了案涉铺位。诉讼中，原告再提交了视频及图片拟反映其于2019年12月11日对案涉租赁物上锁并清理在商铺内的物品。关于租赁铺位的物业管理费。原告主张案涉铺位每月物业管理费为611.5元（即每平方5元，一共121.91平方米）；原告称其诉请的物业管理费是每月的物业管理费加上逾期缴纳管理费的滞纳金计算得出，即从2019年8月至2019年12月期间的物业管理费，以及至2019年12月31日的违约金共为8845.88元。原告对于前述违约金如何计算表示不清楚，并明确对此不再提交相关意见、材料。而且，原告明确对于其诉讼请求的物业管理费16589.43元与上述8845.88元的差额部分予以放弃。而被告认为，被告于2019年8月至2019年10月没有缴纳物业管理费，之后原告已经收回商铺，被告没有义务继续缴纳物业管理费；且被告称由于原告没有退还被告合同保证金，根据合同约定，应以保证金抵扣相应费用。再，原告提供的广东邦信物业服务有限公司出具的2020年12月23日缴费通知单显示，2019年8月1日至8月31日的物业管理费611.50元，违约金1735.51元、违约金1533.80元；2019年9月1日至9月30日物业管理费611.50元，违约金1343.55元；2019年10月1日至10月31日物业管理费611.50元，违约金1175.52元；2019年11月1日至11月30日物业管理费611.50元，违约金1017.05元。原告提供的广东邦信物业服务有限公司出具的2021年2月20日缴费通知单显示，物业管理费（违约金）2019年12月1日-12月31日1017.05元，物业管理费2020年11月1日-11月30日611.50元，2020年12月1日-12月31日611.50元，2021年1月1日-1月31日611.50元，2021年2月1日-2月28日611.50元，水费2019年8月1日-8月31日4.80元，2019年9月1日-9月30日9.60元，2019年10月1日-10月31日9.60元，2019年11月1日-11月30日4.80元。庭审中，原、被告确认被告自2019年8月份开始没有缴纳物业管理费。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、不动产产权证书、广东邦信物业服务有限公司缴费通知单、授权委托书、身份证复印件、视频、照片等证据，原告提交的关于逾期租金计算说明函等材料以及本院庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，原告邓桂芬与被告刘成业已经签订房屋租赁合同，案涉租赁物即东莞市×××××××××××××××的房屋为原告邓桂芬与案外人兰如绍共同共有，兰如绍向法庭表明其同意委托邓桂芬对案涉租赁物进行出租管理，被告对此也没有异议，因此，原、被告签订的房屋租赁合同应为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该合同应依法有效。原、被告的房屋租赁合同约定租赁期限自2018年9月18日至2023年9月17日，但是被告仅按照约定支付至2019年9月的租金，并自2019年10月开始拖欠租金。而原、被告均确认原告已收回案涉租赁商铺，被告主张原告于2019年11月份收回案涉租赁物，但被告未能提供任何相关的证据予以反映，被告应承担举证不能的法律后果，本院对被告的抗辩意见不予采纳。而原告对其主张于2019年12月11日收回案涉租赁商铺提供了视频及图片予以证明，因此，本院对于原告主张其于2019年12月11日收回案涉租赁商铺予以采信。被告称其电话告知原告公司倒闭不再支付租金，而被告至今拖欠原告自2019年10月份至2019年12月11日的租金，根据原、被告的《房屋租赁合同》约定，逾期交付租金逾期15日的，原告有权解除合同没收租赁保证金，收回该房屋，而原告已收回案涉租赁商铺，原、被告的上述《房屋租赁合同》应已解除，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除，原告没收被告支付的租赁保证金11000元依法有据，本院予以支持。根据案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准，被告应向原告支付的拖欠租金应计算为：5500元+5500元+5500元÷31天×11天=12951.61元，原告其他超出部分的诉请没有依据，本院对此不予支持。又，根据原、被告的《房屋租赁合同》约定被告在每月的第3日前缴纳租金，被告逾期交付租金的，每逾期一日须按每月租金的3%向原告交付违约金，因此，原告庭审中主张的逾期支付租金的滞纳金（违约金）分段计算，第一段以5500元（2019年10月份租金）为本金，每日按月租金的3%（即5500元×3%=165元）的标准，从2019年10月4日开始计算至被告实际清偿之日止；第二段以5500元（2019年11月份租金）为本金，每日按月租金的3%（即5500元×3%=165元）的标准，从2019年11月4日开始计算至被告实际清偿之日止；第三段以1951.61元（2019年12月份租金为5500元÷31天×11天=1951.61元）为本金，每日按月租金的3%（即1951.61元×3%=58.55元）的标准，从2019年12月4日开始计算至被告实际清偿之日止，没有违反法律的规定，本院予以支持。但根据诚实信用原则和公平原则，本院酌情认定上述的违约金应以不超过案涉拖欠租金12951.61元为限。再，原、被告的《房屋租赁合同》约定租赁期内，租赁物业的管理费应由刘成业负责；而且，原、被告的合同约定如刘成业于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费，则邓桂芬有权以租赁保证金做出相应抵扣，但是原、被告约定的租赁期限没有履行完毕，故被告刘成业抗辩提出以租赁保证金抵扣物业管理费没有依据，本院对此不予支持。而根据上述认定，原告应于2019年12月11日收回案涉租赁商铺，被告自2019年8月份开始没有缴纳物业管理费，按照每月物业管理费611.50元的标准，原告诉请的被告支付的物业管理费应计算为：611.5元×4个月+611.5元÷31天×11天=2662.98元。至于原告庭审中提出的关于逾期缴纳物业管理费违约金，原告在起诉状中并没有提出相应的诉讼请求，而且原告也确认其对于前述违约金如何计算表示不清楚，并明确对此不再补交相关意见、材料，故本院对于原告所提上述违约金的意见不予处理，原告其他超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告邓桂芬与被告刘成业于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》已解除，确认原告邓桂芬没收被告刘成业支付的租赁保证金11000元；二、被告刘成业于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓桂芬支付2019年10月份至2019年12月11日的房屋租赁租金12951.61元；三、被告刘成业于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓桂芬支付逾期支付租金的滞纳金（违约金）12951.61元；四、被告刘成业于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓桂芬支付物业管理费2662.98元；五、驳回原告邓桂芬其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5497.17元（原告已预交），由原告邓桂芬承担5194.85元，被告刘成业承担302.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  翟静文二〇二一年六月十六日书记员  陈思苏书记员  黄燕霞附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。