辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3209号上诉人(原审被告)：单燕山，男，1967年6月1日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：姚梦川，辽宁怀瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏铮，辽宁怀瑾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁君，男，1973年3月5日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，系辽宁中山律师事务所律师。上诉人单燕山因与被上诉人梁君房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初7008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单燕山上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回原告的起诉。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于认定事实部分的错误。被上诉人虽与上诉人签定协议，但实际履行人为案外人蒲雪松，案外人蒲雪松从交纳租赁款、物业费、使用承租商铺期间的理货、销售、获得收益、与上诉人协商退租等活动均由其独立完成且从未以代理人身份进行，一审庭审过程中，上诉人提出该观点后，一审法院仅就该问题做了案外人的笔录，在上诉人提出异议后没有进一步调查，在蒲雪松及原告没有提供任何证据的情况下，仅用口头形式即取得了一审人民法院的采信、确认，原判决第4页第五段最后部分案外人蒲雪松陈述：“是梁君把钱给我，让我交给单燕山的”，由于长期与上诉人交接、洽谈的都是案外人蒲雪松，上诉人认为若要确认其是否是一审法院确认的代理被上诉人打理店铺之日，起码应当就其所述的“梁君把钱给我”一事查明，店铺收益的分配、成本的承担部分也应当作具体说明及证明，案外人蒲雪松作为说明人的简单言语不应当直接推翻上诉人提供的真凭实据。原判决第4页第四段内容所涉事实一审人民法院认定错误，2020年8月18日，系案外人蒲雪松通过微信告知上诉人腾空案涉商铺，并非被上诉人，被上诉人从未关于此事与上诉人联系过，且案外人蒲雪松在联系过程中，均以“什么时间把钱退给我”“我干不了了”等言论与上诉人交涉。事实上被上诉人梁君应当是代蒲雪松签定协议，而非蒲雪松代理梁君进行商铺打理，庭审过程中被上诉人代理人也确实对于各种基本问题含混不清。上诉人认为本案应当以实际履行情况为准，被上诉人虽签订了协议，但实际并未履行。二、关于法律适用部分的错误。原判决第5页“本院认为”部分，依据公平原则，认定2019年12月25日至2020年4月16日期间租金上诉人应予返还，既然依据的是公平原则，认定的结果却是上诉人过错原则导致的结果，上述期间商铺因所在商场火灾导致全面封闭，该火灾并非上诉人导致，依据公平原则处理应当损失各担一半为宜，而不是由上诉人承担全部返还该期间租金。梁君辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，应维持原判。凯旋商场着火后，虽然在2020年4月17日开业，但是着火后的破坏环境没有恢复现状。废墟还是用苫布围挡。90%的商铺门关闭，70%的客户全都提起诉讼。也就是说原来签订合同的经营环境已经彻底不存在了，再继续承租经营下去，有经营和身体健康两方面损失。一审法院虽解除合同但扣了相当数量的违约金。梁君向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的商铺租赁合同；2.被告退还原告2019年12月25日至2022年8月30日期间房屋租金98347.34元（自2019年8月31日至2019年12月24日共使用116天，剩余249天的租金为36666.67元/年×249天=25014元，2020年整年租金36666.67元，2021年整年租金36666.67元，合计：25014+36666.67+36666.67=98347.34元）。一审法院经审理查明，原被告签订商铺租赁合同，约定：被告从原告处承租位于大连市广场凯旋商场地下二层A259号商铺，商铺面积9.5平方米，期限三年，自2019年8月31日至2022年8月30日止，年租金36666.67元，原告在签订合同当日将三年租金11万元一次性交付。2019年3月21日，原告通过案外人蒲雪松将三年租金11万元以银行转账方式一次性转入被告工行账户中。2019年12月25日10时许，位于大连市西岗区发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年8月18日，原告通过微信告知被告其已将案涉商铺腾空，要求解除租赁合同，并将商铺钥匙交到物业公司工作人员处。本案审理过程中，案外人蒲雪松就与案涉商铺及原被告之间的关系，向一审法院作出如下说明：“是梁君承租的，是梁君跟单燕山签的商铺租赁合同，我只是负责商铺的经营打理，我并不是承租人。”案涉商铺的租金11万元“是梁君把钱给我，让我交给单燕山的。”……一审法院认为，原被告签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因众所周知的新冠疫情，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金11452元（年租金36666.67元÷365天×114天取整）被告应予返还，原告该部分诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，但原告已明确表示不履行合同且于2020年8月18日自行搬离案涉商铺，并要求被告接收，故应支持原告解除合同的诉讼请求，但原告应承担相应的违约责任。被告亦应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，一审法院酌定原告按90日租金数额承担违约责任，即自原告将商铺钥匙放置到物业公司并告知被告的次日2020年8月19日起至2022年8月30日期间(共742天)预付租金扣除90日，被告将剩余租金65498元[年租金36666.67元÷365天×（742-90）天取整]返还原告。以上被告应返还原告租金共计76950元（11452元+65498元）。关于被告主张其与案外人蒲雪松之间存在租赁合同关系，本案原告主体不适格的答辩意见。因案外人蒲雪松在案件审理过程中明确表示其只是负责商铺的经营打理，商铺租金系按照原告指示交付给被告，并非承租人，故被告该项答辩意见没有事实依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁君与被告单燕山之间的商铺租赁合同；二、被告单燕山于判决生效之日起十日内返还原告梁君房屋租金76950元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元（原告已预交），原告梁君负担629元，被告单燕山负担500元。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一是案涉租赁合同的承租人是谁，二是出租人应予返还的租金数额如何认定。关于第一个焦点问题，本院认为，案涉《商铺租赁协议书》的签订人为本案双方当事人，协议中明确载明出租人为单燕山，承租人为梁君，上诉人亦认可从未与案外人蒲雪松签订过租赁合同。上诉人于一审提出实际承租人为蒲雪松的抗辩后，一审法院已经与蒲雪松进行了核实，蒲雪松表示：其与被上诉人梁君系朋友关系，其只是负责案涉商铺日常打理和经营，梁君将商铺租金交予蒲雪松，蒲雪松交给单燕山，案涉商铺承租人是被上诉人梁君而不是蒲雪松。即案外人并不认可其与上诉人之间存在租赁关系，上诉人现主张案涉租赁协议的承租人实际为蒲雪松，但未能解释为何未与蒲雪松没有签订租赁协议、亦未能解释与被上诉人所签租赁协议为何没有解除。在案涉租赁协议已经明确双方主体地位的情况下，上诉人此项抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人梁君已支付该期间的全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。故上诉人应向被上诉人返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金。上诉人此项上诉理由，本院不予支持。其次，关于被上诉人梁君于本案中提出解除双方之间商铺租赁合同的诉讼请求，本院认为，被上诉人已明确表示不履行合同且于2020年8月18日腾退商铺，将房屋钥匙交到物业公司并通知了上诉人，上诉人对此并未提出异议，案涉租赁合同已经实际无法继续履行，双方之间的租赁合同已经实际于2020年8月18日解除。被上诉人并不具有合同单方解除权，被上诉人应承担相应的违约责任，同时上诉人应将于2020年8月18日之后的租金予以返还。被上诉人于本案中提出判令解除合同的诉讼请求，因双方之间租赁合同已经实际于2020年8月18日解除，故此项诉讼请求，本院不予支持。再次，关于被上诉人所应承担的违约责任一节，本院认为，上诉人再行处理出租事宜亦需要一定宽展期，因双方所签订的租赁合同期限为三年，至2020年8月18日被上诉人提出解除合同之日，剩余租期还有两年之多，时间较长，出租人所受损失较重，一审认定90日租金数额的违约金偏低，无法弥补被上诉人单方解除合同给上诉人造成的损失，故本院酌定以6个月租金作为违约金。综上，上诉人单燕山应返还给被上诉人梁君2020年8月19日起至2022年8月30日期间(共742天)预付租金扣除180日的剩余租金56457元[年租金36666.67元÷365天×（742-180）天取整]。以上单燕山应返还梁君租金共计元67909元（56457元+11452元）。一审此节认定不妥，本院予以纠正。综上，上诉人单燕山的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初7008号民事判决第一项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初7008号民事判决第二项为：单燕山于本判决发生法律效力之日起十日内返还梁君房屋租金67909元。三、驳回梁君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1129元（梁君已预交），由梁君负担345元，由单燕山负784元；二审案件受理费2258元（单燕山已预交），由梁君负担690元，单燕山负担1568元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年六月二十三日书记员  孙雨宁