安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终282号 上诉人（原审原告）：代城艳,女,1979年7月26日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：郑锐（系代城艳丈夫），男，1978年12月15日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审被告）：淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山区淮海西路12号凤凰城89幢。 法定代表人:胡伟,该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：彭明，安徽鑫和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师。 原审第三人：薛丹,男,1985年2月3日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。 原审第三人:尹春梅,女,1981年3月7日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。 上诉人代城艳与上诉人淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司（以下简称蓝宇公司）及原审第三人薛丹、尹春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2020)皖0603民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代城艳及其委托诉讼代理人郑锐，上诉人蓝宇公司的委托诉讼代理人彭明、钱峰，原审第三人薛丹到庭参加诉讼，原审第三人尹春梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 代城艳上诉请求：1.依法撤销一审判决中关于“案涉地下室已计入41#楼共有建筑面积且列入公用建筑面积分摊,产权应当归案涉41#楼全体业主所有”的认定；2.依法撤销一审判决第二项，改判蓝宇公司立即向代城艳交付位于凤凰城小区41栋4单元西户北下沉式庭院；3.依法判令蓝宇公司立即向代城艳返还房屋面积差部分的房价款(已扣除蓝宇公司返还的17828元)及利息损失共计7719元;4.本案一、二审诉讼费用由蓝宇公司承担。2021年3月15日，代城艳变更其上诉请求为：1.依法撤销一审判决中关于“案涉地下室已计入41#楼共有建筑面积且列入公用建筑面积分摊,产权应当归案涉41#楼全体业主所有”的认定；2.依法撤销一审判决第二项，改判蓝宇公司立即向代城艳交付位于凤凰城小区41栋4单元西户北下沉式庭院;如经证实确实存在法律上或事实上无法交付的情况,蓝宇公司不能实际交付北下沉式庭院,则请求判令蓝宇公司赔偿代城艳50㎡庭院实际价值及相应损失(以评估为准);3.依法判令蓝宇公司立即向代城艳返还房屋面积差部分的房价款(已扣除蓝宇公司返还的17828元)及利息损失共计7719元(利息暂计至2020年5月2日,之后的利息计算至蓝宇公司实际支付之日止);4.本案一、二审诉讼费用及评估费用由蓝宇公司承担。二审庭审时，代城艳当庭变更其上诉请求为：1.依法撤销一审判决中关于“案涉地下室已计入41#楼共有建筑面积且列入公用建筑面积分摊,产权应当归案涉41#楼全体业主所有”的认定;2.依法撤销一审判决第二项，改判蓝宇公司立即向代城艳交付位于凤凰城小区41栋4单元西户北下沉式庭院;如经证实确实存在法律上或事实上无法交付的情况,蓝宇公司不能实际交付北下沉式庭院,则请求判令蓝宇公司赔偿代城艳47.092㎡庭院现有价值及相应损失(以评估为准);3.依法判令蓝宇公司立即向代城艳返还房屋面积差部分的房价款(已扣除蓝宇公司返还的17828元)及利息损失共计7719元(利息暂计至2020年5月2日,之后的利息计算至蓝宇公司实际支付之日止);4.依法确认蓝宇公司作出的解除协议《告知书》无效,确认《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效;5.本案一、二审诉讼费用及评估费用由蓝宇公司承担。事实与理由：一、一审判决并未认定讼争地下室属于全体业主的事实,却在本院认为部分认定讼争地下室属于全体业主,缺乏证据证明。1.建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(以下简称《规则》)第8条规定的“地下室”的性质应属不可分割,功能服务整栋建筑。而蓝宇公司附赠给一楼业主的地下室性质上可予以分割区分,可独立利用,功能上亦不服务整栋建筑,应不属于上述规定“地下室”的范围。2.案涉地下室经相关部门批准，依法建设，并竣工验收。从蓝宇公司提交的案涉楼栋的规划及测绘相关资料上看,41#楼地下室具有构造上的独立性,没有和小区公共或专有部分相互交叉重叠,使用功能也互不影响,具有利用上的独立性,可以排他使用。由淮北市九天城建测绘有限公司出具的测绘报告、计算成果载明41#楼分摊总面积共1441.93㎡,其中,性质上不可分割,功能上属服务整栋建筑,计入公用建筑面积的电梯井、楼梯间、公共门厅和过道的面积就已经达到1300㎡多,剩余公用建筑面积不足100㎡,而储藏室(地下室)面积已经达到1435.22㎡,下沉式庭院面积至少也有六七百平方米,充分说明本案涉及的地下室及下沉式庭院都未按照公摊面积出售给41#楼全体业主。且地下室及下沉式庭院也未占用建筑区划内业主共有的道路、绿地,以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房,其他业主也未就地下室和下沉式庭院另行支付费用,全体业主在事实上和法律上都不能享有该物权。相反地,案涉地下室和下沉式庭院性质上可予以分割区分,可独立利用,功能上亦不服务整栋建筑的客体,属于原建设单位蓝宇公司独立开发投资建设，蓝宇公司有权将北下沉式庭院通过附赠方式处置,其处置行为不违反法律法规强制性规定。3.关于地下室的产权归属问题,应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析,而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。依据我国现行法律，地下室完全可以作为建筑物的专有所有的客体，案涉地下室的使用管理权及收益权依法应归投资人享有。作为人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计有公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。蓝宇公司依照合同约定，将案涉地下室及北下沉式庭院的使用权进行转让，并不违反法律法规强制性规定，不存在法律上无法交付的情况。4.蓝宇公司依据该错误认定，要求无偿无条件收回地下室，严重损害了代城艳的合法权益，有必要依法纠正。双方所签买卖房屋赠送地下室、南北下沉式庭院的合同应视为单一的买卖合同，地下室、北下沉式庭院都是商品房买卖合同标的物的一部分，且该地下室2015年即已交付代城艳实际使用，且一直由代城艳单独使用至今。在代城艳未违反任何合同约定、履行了自身全部合同义务，根本不存在《告知书》中解除事由的情况下，蓝宇公司未举证证明代城艳违约、未履行任何催告程序，就违法解除《地下室使用权赠送协议书》、擅自收回案涉地下室使用权的行为，严重损害了代城艳对案涉地下室享有的包括专有使用权在内的合法权益。一审法院漏判了确认蓝宇公司作出的解除协议《告知书》无效，《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效，恳请二审法院依法纠正。二、案涉北下沉式庭院属于商品房买卖合同的组成部分，蓝宇公司应当按照约定全面履行自己的义务，应依约向代城艳交付案涉北下沉式庭院。1.一审判决明确认定蓝宇公司在推销案涉房屋时，在宣传广告图册中对北下沉式庭院的说明和允诺属于商品房买卖合同内容的组成部分。现蓝宇公司未按照合同内容向代城艳交付约定赠送的北下沉式庭院,代城艳有权依法请求蓝宇公司承担继续履行、采取补救措施的违约责任。2.代城艳2015年既已按蓝宇公司要求办理了装修许可证,并按照蓝宇公司要求,与薛丹于2015年7月4日在蓝宇公司的物业公司共同签署了书面承诺书。在蓝宇公司工程部和物业现场查看并同意,薛丹书面签字同意的情况下,代城艳2015年既已将设计用于通往北下沉式庭院的预留楼梯间和楼梯平台进行了封闭和装修,并预留好通往北下沉式庭院的楼梯通道,安装高清摄像头实时监控北下沉式庭院等等。装修完成后,蓝宇公司现场查看未提出异议,薛丹、尹春梅也按约定免费占有使用了代城艳出资浇灌平台的二楼部分,包括安装护栏、铺设磁砖、搭建阳光房等,并一直使用至今,以实际履行的行为进一步认可之前约定已经发生法律效力。从代城艳一直单独使用至今,且从未有人提出异议的现状可以看出,北下沉式庭院属于代城艳所有本就是各方的共识。3.在一审判决作出后的上诉期内,薛丹、尹春梅未提起上诉,关于薛丹、尹春梅诉讼请求的判决已经发生法律效力,薛丹、尹春梅无权占有使用案涉北下沉式庭院。4.因蓝宇公司违约,致使代城艳一家长达七年未曾享受到合同约定的“可以满足观景、休憩、娱乐多种需求”的北下沉式庭院,且造成薛丹、尹春梅以此为由多次对代城艳及其家庭进行骚扰、破坏,致使代城艳遭受各项损失,蓝宇公司应承担全部过错责任并赔偿全部损失。赔偿的金额可以参考同地段洋房的价格、庭院面积及损毁财物恢复市场价格,或由专业机构进行评估,也可以由法院根据房价、装修价格予以酌定,但一审法院酌情认定蓝宇公司的赔偿金额显属失当,明显低于代城艳实际损失,更远远低于近50㎡庭院的实际价值(现有价值或70年使用权价值),理应改判。一审法院未对代城艳请求立刻交付案涉北下沉式庭院的诉求进行判决,以致薛丹、尹春梅2021年2月份仍多次带人到一楼北平台谋划如何继续侵占，严重损害代城艳权益,法律定纷止争之目的并未实现。如经证实确实存在法律上或事实上不能交付的情况,则请法院依《庭院价值及损失评估鉴定申请书》请求安排专业评估单位对庭院现有价值及代城艳相应损失进行评估。5.案涉房屋周边一百多米范围内,有淮北四小凤凰城分校、淮北一幼凤凰城分园。房屋北侧、西侧道路均为小区主干道,亦为学生上学、放学必经之路。薛丹、尹春梅未经协商私自拆除代城艳一楼北平台出入护栏及西侧面玻璃,致北平台时有学生出入攀爬,大大增加了不安全因素。使用权一日不能明确，代城艳就无法继续履行管理、维护及安全等责任,存在较大安全隐患。三、蓝宇公司交付使用的房屋面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%。且合同约定不明确,相应条款为格式条款,开发商亦未尽到提示或说明义务,应按照相关法律法规执行。1.《商品房买卖合同》中关于面积差异处理的约定存在争议。《商品房买卖合同》第五条,蓝宇公司利用自身优势、代城艳没有经验等,虽然在第一种方式加了下划线,但同时又刻意删除了用来明确条款的“下列”、“第”等关键字,故意表述得似是而非,造成理解上的分歧。“1种”一般指两者或两者以上当中任选其中一种,而“下列第1种”才是具体明确的特指,不能将“1种”简单、机械的等同于“下列第1种”,此处的“一种”明显存在争议。且蓝宇公司并未就此限责、免责条款履行提示或者说明义务,格式条款的服从性和不可协商性致使代城艳错误理解为是下列两种方式任选一种,意思表示不真实。且该条款仅就购房款本金进行约定,代城艳从未同意不收取超出3%部分的双倍返还及相应利息。2.《商品房买卖合同》第五条是蓝宇公司提供的格式条款,且单方面免除减轻其责任、加重代城艳责任,应依法认定为无效。如按蓝宇公司主张的第一种方式处理,则房屋误差比绝对值超出3%的部分,不论是多了还是少了,都只是单方面免除和减轻蓝宇公司责任、加重代城艳责任,同时排除代城艳的主要权利,严重损害代城艳的合法权益,明显违背公平原则。且蓝宇公司未履行提示和说明义务,致使代城艳没有注意、理解与其有重大利害关系的该条款,代城艳有权主张该条款不成为合同的内容。3.法律对格式条款及对格式条款的理解发生争议时如何处理有明确规定。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。四、请求法院判令本案一审、二审诉讼费用及评估费用由蓝宇公司承担。 蓝宇公司辩称：一、原审判决关于案涉41#楼的地下室部分的面积纳入公用建筑面积分摊事实认定错误，分摊面积是1441.991平方米，而地下室的面积是1435.22平方米，所以地下室的面积没有计入到分摊，该1435.22平方米的地下室属于开发商所有，开发商将使用权以书面合同的形式赠与相关业主，不违反法律，原审判决基于地下室已经列入分摊，属于全体业主所有这一事实与其查明的事实不相符合，进而认定赠与协议因无法履行而无效在法律适用上也是错误的。案涉赠与协议符合法律规定，并不违反法律法规的效力性规定。二、案涉合同虽然是格式合同，但双方对于超面积以后的面积差价款的处理，作出了明确约定，双方在选择上选择1，这个指向是清楚明确的。对于条文的理解不仅有下划线加以提示，且是双方自由选择的，对于买受人来说，如果不接受1而选择2的话，应该提出自己的异议。代城艳在格式合同的选择上，并且在出卖人已经做出提示的情况下，作出了确认的意思表示。假定代城艳认为不代表她的真实意思，其也应当在法律规定的1年除斥期内，要求变更合同内容。由于代城艳没有在法定时效期内，对于合同相应的内容提出撤销或者变更的诉求，那么该条款的效力和约束力是不容否定的。对于代城艳提出的北下沉式庭院的权利，涉案的41栋108销售的时候，开发商的确发布了宣传广告图册，正如代城艳在上诉状里面所描述的，图册的内容是所有首层户型私享入户花园和下沉式庭院，代城艳现在享有的这套房子的南庭院和地下室就是宣传中所述的入户花园和下沉式庭院，说明开发商并没有进行虚假宣传，至于北下沉式庭院阔绰、大气满足观景、休憩、娱乐等多种需求，是指对北庭院的描述。北庭院并不是定向给108的业主，这是为了给选择北庭院对应的商品房的业主的一个介绍，更重要的是假定说对宣传图册的理解有不一致之处，当事人双方在签约当日所签订的地下室赠与协议里面，对赠与的面积、位置、使用要求作出了明确的约定，当事人双方都是以亲笔签署或者签章的形式认可了赠与的内容，因此代城艳在签订了该协议之后，又主张北庭院属于其所有，这显然与其自己签署的赠与协议相抵触。代城艳提出北庭院使用权的主张违反协议约定。对于非抗洪救灾之类的赠与，只要在没有赠与之前，赠与人有绝对的撤回赠与权。因此假定蓝宇公司承诺北庭院也赠与的话，那么在实际交付的时候没有交付，也是开发商的权利。代城艳自己在一、二审诉讼中也承认什么时候接收的房屋，什么时候开始装修，其没有接收到北庭院，距今已经有数年之久，现在才提出诉请，也明显超过了诉讼时效。三、关于损失评估问题，由于当事人双方所签订的赠与协议，已经明确了108室的业主不享有北下沉式庭院，出卖人对其没有交付义务，因此代城艳提出的不能履行，以及不能履行后要进行评估补偿这个请求也都失去了事实基础和法律依据。综上，请求二审法院依据查明的事实，依法作出公正的裁决。对于代城艳变更请求的问题，首先其并不是基于一审判决的判决主项进行上诉，特别是上诉请求第一项所谓的认定，认定的内容毕竟不等于判决结果，这个诉求是不符合法律规定的。其次，代城艳不论在一审还是二审过程中，都是不停的变更诉讼请求，给人民法院审理案件客观上造成了不便和一些工作的重复，也影响了案件的诉讼进程，对其不当的请求，恳请二审法院依法做出认定意见。 薛丹辩称，同蓝宇公司答辩意见，41栋所有的北庭院都是二楼在使用。 蓝宇公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,驳回代城艳的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由代城艳承担。事实与理由：一审判决认定蓝宇公司“承担逾期办证、下沉式庭院(地下室)不能交付赔偿责任”事实不清,证据不足,适用法律不当。一、蓝宇公司对于代城艳所购商品房迟延办证没有责任,依法依约不应赔偿其迟延办证损失2710.86元。案涉《商品房买卖合同》第15条约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,承担违约赔偿责任。代城艳所提举的19组证据中,没有任何证据内容证实其迟延取得商品房产权证书的责任在于蓝宇公司方。相反,代城艳提举的第4组证据《不动产登记信息查询结果证明》显示,蓝宇公司于2014年7月22日已经依约办理了备案登记。蓝宇公司对于代城艳所购商品房的迟延办证没有责任,不应承担违约赔偿的后果。另外,代城艳所购案涉商品房是首套房,不属于限购对象,依法依规不应被加征契税。代城艳诉称其因被适用契税差别税率造成多缴契税2710.86元与蓝宇公司无关。根据相关法律法规规定,商品房办证的条件之一是购房人按照税务部门的规定缴付清相应税费。本案中,代城艳提交的证据证明,其于2020年1月8日缴纳相应办证税费,政府部门1月10日即办证并颁发。二、一审判决蓝宇公司向代城艳偿付41栋4单元西户没有交付地下室1万元没有事实和法律依据。1.蓝宇公司认为,所谓下沉式庭院,是指楼体负一层处于建筑物墙体轮廓之外的局部透光区域,其他区域的地下室顶部是一楼的地板,不能透光,但透光部分与不透光部分均是负一层地下室。案涉《地下室使用权赠送协议书》约定:地下室参见附件示意图,范围以实际交付为准。而该赠与协议的附件示意图显示,108室业主的地下室除不透光部分外,仅包含一处透光区域,即南下沉式庭院，北下沉式庭院明确标注归208室业主享用。双方所签订的地下室使用权赠与协议及附件约定的地下室赠与范围明确、具体,没有任何争议。赠与合同属于实践合同,赠与人有任意撤销权。蓝宇公司即使没有向代城艳交付约定赠与的地下室,也属于行使合法、正当的撤销权,不需承担违约责任,更不存在赔偿责任。2.涉案《地下室使用权赠送协议书》明确约定:地下室参见附件示意图,范围以实际交付为准。在蓝宇公司与代城艳实际交付过程中,蓝宇公司实际交付的地下室不包括案涉地下室。对此,代城艳一直予以认可。既然当初交付时不包括案涉的地下室,代城艳当然无从主张所谓地下室没有交付的损失问题。3.蓝宇公司制作的宣传广告上表述的“北下沉式庭院”是一个地理上的表述,不是41#108商品房销售过程中108商品房的附属构筑物意义。该宣传资料不是要约,依法属于要约邀请。4.《地下室使用权赠送协议书》明确约定的“地下室参见附件示意图,范围以实际交付为准”和宣传广告上“本广告资料仅供参考,所购商品房以政府批准图则和商品房买卖合同约定为准”以及双方实际交付地下室时不包括案涉地下室的事实证明，代城艳在购买案涉商品房时,案涉地下室并不确定。5.一审判决已经认定,案涉《商品房买卖合同》涉及的商品房建筑面积122.19平方米,具体按产权部门测定的面积为准,据实结算,多退少补,单价4583.03平方米,购房总价56万元。代城艳支付的56万购房价款并不包括赠送的地下室面积,即赠送的地下室面积没有计价收取。故地下室是否赠送代城艳均不存在实际损失问题。6.一审判决同时已经认定,《地下室使用权赠送协议书》为无效协议,且蓝宇公司已经通知收回。蓝宇公司认为,案涉地下室既然在赠送过程中根本没有计价支付任何款项,代城艳当然也不存在任何损失问题。三、代城艳的各项诉讼请求均超过诉讼时效。案涉商品房买卖合同、地下室使用权赠与合同分别签订于2014年6月13日、2014年12月15日。蓝宇公司于2014年12月29日向代城艳交付了108室商品房,双方并签订了《凤凰城单户验房表》。假定蓝宇公司交付不能、交付不当,代城艳当于2016年12月28日前主张权利。但其提起本案之诉的最早时间为2020年5月11日,明显超过法定诉讼时效。综上,代城艳的诉讼请求没有事实和法律依据,并超过诉讼时效。一审判决认定蓝宇公司“承担逾期办证、下沉式庭院(地下室)不能交付赔偿责任”事实不清,证据不足,适用法律不当，依法应予撤销并驳回代城艳的全部诉讼请求。 代城艳辩称：一审法院认定蓝宇公司“承担逾期办证、下沉式庭院不能交付违约责任”事实正确，蓝宇公司称一审法院认定事实不清没有任何依据。一、蓝宇公司对北下沉式庭院所作的说明和允诺具体确定，属于商品房买卖合同内容的组成部分，且代城艳一直在实际行使自己的权利。1.蓝宇公司销售人员口头介绍、提供的宣传图册及主流房产网站宣传等都是一一相对应的，对北下沉式庭院所作的说明和允诺具体确定，影响到商品房的使用功能和居住质量，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，已构成对买受人的承诺，应视为合同内容。代城艳与蓝宇公司签订的《商品房买卖合同》所附房屋结构图与蓝宇公司的口头介绍、所提供宣传图册上注明的下沉式庭院等也都一一相对应，都明确载明涉案房屋包含北下沉式庭院。正是因为看到上述内容后，特别是父母对北下沉式庭院可以种花种菜充满期待的情况下，代城艳才与蓝宇公司签订购房合同，才会以高于该栋其它楼层房屋1000多元/平方米的价格购买该处房屋。2.蓝宇公司提供的《地下室使用权赠送协议》为制式合同，且未遵循公平原则，其无条件剥夺代城艳合法权益，亦未向代城艳提示签订赠送协议的后果及蓝宇公司的真实目的。蓝宇公司销售房屋时始终承诺的是买一楼送整个地下室和南、北下沉式庭院，在临交房前，才通知代城艳签署补充协议，强迫代城艳放弃地下室北部59.7平方米的面积，接受地下室和南北下沉式庭院的迟延交付。蓝宇公司在补充协议中刻意突出赠送给二楼的只是“该物业地上建筑对应之地下室，面积59.7平方米”，在协议附件图纸中把“208地下室”几个字倾斜着硬挤在对应之地下室的位置，下沉式庭院位置未做任何标注，故意造成代城艳的误解。在看到赠送协议未包含庭院时，代城艳当场提出质疑，蓝宇公司口头表示庭院不另签协议，不影响业主使用，整个签约过程都未提及庭院要另送他人。鉴于此时代城艳已向蓝宇公司支付购房定金和首期购房款，并办理好银行贷款，在已支付高额款项后已丧失与蓝宇公司协商合同条款的能力与条件。而蓝宇公司采取的是一种强迫措施，不签字，不予办理交房手续。考虑到开发商宣传资料中对地下室的描写不够具体明确，诉讼胜率较低，代城艳在反对无效的情况下被迫妥协，不得不先办理了收房手续。但代城艳无奈接受的只是地下室北部面积减少59.7平方米，地下室和南北下沉式庭院将迟延交付，从未同意蓝宇公司可以拒不交付。3.代城艳一直将北下沉式庭院作为自己房屋使用区域的一部分，并一直在实际行使自己的权利。代城艳的占有和使用就是在公示其对于北下沉式庭院的权利主张，且这种权利主张具有公开性、排他性和持续性的特点。从代城艳一直单独使用，无人提出异议的事实可以看出，北下沉式庭院属于代城艳所有本就是各方的共识。4.2018年1月，代城艳发现有人侵占案涉北下沉式庭院，第一时间进行了制止，并多次前往蓝宇公司处进行反映和诉求。2019年5月22日下午，代城艳再一次至蓝宇公司处提出依约交付北下沉式庭院的请求，蓝宇公司相关负责人先是表示不清楚具体情况，在现场通过电话了解后，才第一次口头告诉代城艳案涉北下沉式庭院已和二楼商品房打包销售给薛丹和尹春梅。原本的第三人侵害，突然变成了蓝宇公司违约。但是在代城艳一再要求下，蓝宇公司从未就该主张提供任何凭证和依据。5.代城艳与蓝宇公司签订的商品房买卖合同对于规划、设计变更条款有明确约定。50平方米的下沉式庭院缺失，势必会造成房屋结构形式、户型、空间尺寸发生明显变化，影响到买受人所购房屋的质量和使用功能。但是在与蓝宇公司签订《商品房买卖合同》后，代城艳从未收到蓝宇公司关于北下沉式庭院规划变更的相关通知，更没有收到符合双方合同约定的书面通知，亦未收到蓝宇公司返还相应购房款及利息。二、针对蓝宇公司上诉其不承担逾期办证的违约责任。房屋2014年12月交付，直到2020年1月代城艳才取得房地产权证书。代城艳提供的证据能够证明蓝宇公司的相关负责人关于办证的回复一直是其未接到通知，因为蓝宇公司的原因不能办证，而且不确定什么时候办证。蓝宇公司提交的九天城建测绘有限公司出具的房屋测绘相关资料显示41号楼的测绘成果备案时间是2016年9月30日，距离商品房交付已经过去600多天，远远超出他们承诺的办证期限，蓝宇公司违约事实清楚。三、关于蓝宇公司是否承担不能交付北下沉式庭院的违约责任。代城艳在知道有人侵占后，第一时间进行了制止，而且合同里面约定，如果变更应该通知，代城艳没有接到任何的通知。关于薛丹、尹春梅诉讼请求的判决已经发生效力。综上，一审法院认定蓝宇公司承担下沉式庭院不能交付的违约责任事实清楚，但是一审法院错误认定应该归41栋全体业主所有，而未对代城艳请求立即交付案涉北下沉庭院的诉求进行判决，定纷止争的目的并未实现，酌定的价格明显低于实际损失，更远远低于庭院的现有价值。四、双方所签订的买卖房屋赠送地下室和北下沉式庭院的合同，应视为单一的买卖合同。地下室和北下沉式庭院都是商品房买卖合同的一部分，蓝宇公司无权随意撤销。凡是不以财产所有权的转移为目的无偿合同都不能成为赠与合同。代城艳取得地下室和北下沉式庭院是依据生效合同取得的，有合法的占有权，而且地下室2015年就已经交付代城艳实际使用，虽然蓝宇公司称是赠送的，但实际上地下室和庭院的存在必然对涉案房屋的价格以及代城艳选择购买该房屋具有重大影响，地下一层和地上部分共同构成了房屋价款的对价，代城艳取得占有、使用的权利，实际上是通过支付购房款的方式支付过相关费用，蓝宇公司解除合同的依据是地下室赠送协议第二条第五款第六款，但是代城艳对房屋和地下室的所有装修都是在蓝宇公司工程处和物业现场查勘并同意的前提下进行的，而且完工之后蓝宇公司也去检查，没有提出任何异议。一楼的装修2015就完成了，与地下室赠送协议没有任何关系，地下室的部分2016年也就完成了，而且蓝宇公司现场查验通过没有异议，之后1年也没有行使合同解除权或是赠与撤销权，该权利早已消灭。地下室赠送协议第二条第五款、第六款，未遵循公平原则确定当事人的权利义务，免除蓝宇公司的主要合同义务，剥夺代城艳占有使用地下室的主要合同义务，一审法院漏判解除协议告知书无效和《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效。五、关于诉讼时效。1.买卖合同中并没有约定蓝宇公司迟延办证赔付违约金的支付期限，蓝宇公司的逾期办证违约行为是一直持续发生的，只有其违约行为结束或者代城艳实际损失产生，才能确定实际造成的损失情况，时效应该自侵权行为结束之日起计算。证据光盘中有段录音可以证明代城艳从2018年开始一直在不断的向蓝宇公司主张该项权利，诉求的也是蓝宇公司逾期办证给代城艳在2020年造成的损失，未诉求3年之前的损失和利息，所以关于违约赔偿金的诉求合法有据，没有超出诉讼时效。2.关于北下沉式庭院的诉讼时效。蓝宇公司逾期交付北下沉式庭院违约行为一直持续。代城艳与蓝宇公司签订的购房合同第十条关于规划变更是明确约定的，代城艳从未收到蓝宇公司关于北下沉式庭院进行变更相关的通知，诉讼时效应从知道或应该知道开始计算。代城艳从2015年装修以后，一直在行使相关权利，从未有人提出异议，2018年发现有人侵占，立刻制止，并且到蓝宇公司处主张权利。蓝宇公司在2019年5月22日下午才第一次口头告诉代城艳，北下沉式庭院交付给他人，代城艳当场提出异议，并且明确提出交付的请求。蓝宇公司提供的证据显示，至少截止到2015年2月13日，蓝宇公司都未将相应的地下室和下沉式庭院交付给代城艳，而代城艳从2018年1月起就一直在向蓝宇公司主张权利。3.关于面积差款项的时效。1种和第1种完全是两个概念。蓝宇公司称其履行了提示或说明义务，但并未提供证据证明。综上，请求二审法院依法驳回蓝宇公司全部上诉请求。 薛丹辩称，对蓝宇公司的上诉无异议。 尹春梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 代城艳向一审法院起诉请求：1.判令蓝宇公司赔偿因逾期办理房屋权属证书给代城艳造成的经济损失2710.86元；2.判令蓝宇公司立即向代城艳交付位于凤凰城小区41栋4单元西户北下沉式庭院，并依法确认代城艳对该北下沉式庭院及通往北下沉式庭院的一楼北平台享有专有使用权。如蓝宇公司不能实际交付北下沉式庭院，则请求判令蓝宇公司返还已付相应购房款58098元及利息损失20625元（以59098元为基数，按年利率6%标准，自2014年6月3日起暂计算至2020年5月2日，此后顺延计算至实际支付之日止）；3.依法确认《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效；4.判令蓝宇公司立即返还房屋面积差部分的房价款（已扣除蓝宇公司已返还的17828元）及利息损失共计7719元；5.诉讼费用由蓝宇公司承担。 薛丹、尹春梅申请以第三人身份参加诉讼并向一审法院提出独立诉讼请求：依法认定淮北市淮海西路12号凤凰城41栋4单元西户北下沉式庭院使用权属于薛丹、尹春梅专有。 一审法院认定事实：2011年12月28日，蓝宇公司就案涉房屋所属项目取得《建设工程规划许可证》。蓝宇公司制作相关宣传广告图册推广销售凤凰城项目，图册中载明“……所有首层户型私享入户花园和下沉式庭院，营造出浓郁的亲地洋房生活氛围”，针对41#1F-01、03户型介绍有“北下沉式庭院阔绰大气，满足观景、休憩、娱乐多种需求”表述内容。图册末页小字标注：“本广告资料仅供参考，所有涉及内容及图片均以政府相关部门最后批准图则和买卖双方签订的合同为准，最终解释权归开发商所有”。 2014年6月3日，蓝宇公司（出卖人）与代城艳（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1406030013号），合同约定买受人预购凤凰城41#1层108号房，建筑面积122.19㎡，计价方式按建筑面积计算，该商品房单价4583.03元/㎡,总金额56万元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理：1.双方自行约定：按产权部门测定的面积为准，据实结算，多退少补（该约定以下划线标注）。2.双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按/利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，代城艳按约支付购房首付款，并办理按揭贷款。同年12月15日，蓝宇公司（甲方）与代城艳（乙方）签订《地下室使用权赠送协议》，协议约定该地下室是指该物业地上建筑对应之地下室（参见附件示意，范围以交付为准），面积为大约130㎡，甲方因乙方购买该物业而将其地下室使用权赠送给乙方，地下室所有权仍归甲方所有；协议第二条特别约定：2.1乙方确认已熟悉并认可该地下室因涉及整体工程验收，其交付时间迟于该物业交付时间，乙方对此无异议并不以此作为拒办该物业收楼手续之理由。2.5乙方承认该项目内其他业主享有其他地下室的相关使用权。一旦乙方提出异议和干涉，则甲方有权单方收回乙方地下室的使用权，乙方需无偿无条件将其使用的地下室交还甲方。2.6乙方对地下室的使用应当遵守国家法律法规，遵守物业管理规定，服从小区物业的管理，使用期间不得进行危及楼房安全的装修、改造等行为，不得进行有碍物业安全的水电暖改造，不得扰乱其他居民的生活，不得从事违法活动，否则，甲方有权解除合同。因使用不当给甲方及第三人造成损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方负责地下室的维修保养，因维修保养不善给乙方带来的损失由乙方自行承担。本协议为乙方购买该物业所签署之《商品房买卖合同》的补充协议，与其同等法律效力；附件：本协议地下室位置、范围的示意图，该等附件属于本合同有效组成部分，与本合同具备同等法律效力。如附件内容与本合同内容不一致的，以本合同内容为准等内容。同年12月29日，蓝宇公司将案涉凤凰城41幢108室房屋交付代城艳。同日，代城艳与淮北市泰富华物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2015年，蓝宇公司将案涉凤凰城41幢108室房屋对应之地下室及南下沉式庭院交付代城艳。 2019年1月8日，淮北市不动产登记中心为代城艳颁发位于淮北市相山区××路××号中央花城（北区）5幢1002室房屋房地产权证（权证号：皖（2019）淮北市不动产权第0000425号）。该房产契税应纳税额17085.6元，依据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》财税（2013）101号第五条规定，减免税额17085.6元，实缴税额0.0元。 2020年1月10日，淮北市不动产登记中心为代城艳颁发位于淮北市相山区××路××号××幢××室房地产权证（权证号：皖（2019）淮北市不动产权第0000425号），产权登记建筑面积118.3㎡，实际购房款总金额542172元。代城艳缴纳该房产契税10843.44元（按购房契税税率2%计算）。2020年7月30日，蓝宇公司将案涉房屋面积差房款17828元及相应的维修基金差价357元退至代城艳银行账户。 2014年6月2日，薛丹、尹春梅与蓝宇公司签订《商品房买卖合同》及《地下室使用权赠送协议》。2015年10月，蓝宇公司将上述房屋及北下沉式庭院交付薛丹、尹春梅。蓝宇公司在履行与案涉41#楼一楼、二楼业主签订的《地下室使用权赠送协议》时，均为向一楼业主赠送房屋对应之地下室及南下沉式庭院，向二楼业主赠送房屋对应之地下室及北下沉式庭院。 一审另查明，2014年7月11日，案涉凤凰城41幢108室房屋办理商品房买卖合同备案。2016年3月，淮北市九天城建测绘有限公司受委托蓝宇公司对案涉凤凰城41幢楼盘建筑面积进行了测绘，并于同年9月28日出具《房屋建筑面积测绘技术报告书》，报告书房屋测绘成果认签表载明：楼盘总层数10层，地下一层；占地面积994.97㎡；建筑面积9198.48㎡。建筑面积计算成果载明：套内面积共计7756.140㎡，分摊面积共计1441.991㎡，分摊系数0.185909。其中地下一层共16套（包括案涉108、208房屋对应之地下室），套内面积共计1210.218㎡，分摊面积共计224.99㎡，建筑面积共计1435.22㎡。 2020年8月12日，蓝宇公司向代城艳送达《告知书》，该公司依据《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第二条第6款之规定，决定与代城艳解除协议，并将地下室使用权收回。 2019年，国家税务总局淮北市税务局发布《契税现行政策指南》，主要内容为：根据《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率通知》（财税法（2019）120号），自2019年3月1日起，我省契税统一下调至3%，调整后房屋契税和土地契税执行情况见下表：个人购买家庭唯一住房，面积大于90平方米，政策调整后税率1.5%；个人购买第二套改善性住房大于90平方米，政策调整后税率2%。 一审法院认为：代城艳与蓝宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应信守。关于《地下室使用权赠送协议书》的效力问题。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定,公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”。经查，案涉地下室已计入41#楼共有建筑面积且列入公用建筑面积分摊，产权应当归案涉41#楼全体业主所有。蓝宇公司无权将属于全体业主所有的财产赠予他人，故蓝宇公司与代城艳以及薛丹、尹春梅签订的《地下室使用权赠送协议书》，违反法律规定，均为无效协议，自始不具有法律效力。据此，薛丹、尹春梅的诉讼请求，于法无据，不予支持。 本案争议焦点：1.蓝宇公司应否赔偿代城艳经济损失2710.86元；2.代城艳与蓝宇公司签订的商品房买卖合同是否包括北下沉式庭院，蓝宇公司是否应当承担违约责任；3.蓝宇公司是否应当返还房屋面积差部分的房价款及利息损失7719元。 关于争议焦点1。蓝宇公司辩称已按合同约定将办理房屋权属登记资料报产权机关登记备案，案涉房屋产权证迟延办证并非该公司所造成，不应承担赔偿责任。本案中，案涉合同仅约定蓝宇公司在商品房交付使用后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并未明确约定买受人取得房地产权证书的期限。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，而案涉房屋2014年12月即交付使用，直至2020年1月代城艳方才取得房地产权证书。蓝宇公司并未提供相应的证据证实迟延办证并非该公司的原因所造成，其对案涉房屋买卖合同备案的行为亦不能证明其已尽责协助办理产权登记，故蓝宇公司应承担相应的责任。因蓝宇公司迟延办证，致代城艳以二套房契税税率标准缴纳案涉房屋契税，客观上造成代城艳多支出2710.86元，该部分损失应由蓝宇公司承担。 关于争议焦点2。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”蓝宇公司在宣传广告图册中有关“本广告资料仅供参考，所有涉及内容及图片均以政府相关部门最后批准图则和买卖双方签订的合同为准，最终解释权归开发商所有”的表述，与法相悖，应为无效。本案中，蓝宇公司在推销案涉房屋时，在宣传广告图册中明确表述“所有首层户型私享入户花园和下沉式庭院”、“北下沉式庭院阔绰大气，满足观景、休憩、娱乐多种需求”等内容，该说明和允诺具体确定，意思表示明确、清晰，对购房人是否决定签订购房合同存在重大影响，该说明和允诺应为蓝宇公司向购房人发出的要约，属于商品房买卖合同内容的组成部分。但所谓“下沉式庭院”系与地下室连为一体，不可分割，其主要功能亦是为解决地下室通风及采光问题，而地下室产权归全体业主所有，故蓝宇公司无权将地下室及其附属的“下沉式庭院”赠予他人，其宣传广告资料上的允诺无法实现，应当承担相应的违约责任。但现有证据无法证明代城艳不能专属享有“下沉式庭院”对房屋价格存在重大影响，故代城艳主张的赔偿金计算方式于法无据，本院不予支持。综合本案的具体情况，酌定由蓝宇公司赔偿代城艳损失1万元。 关于争议焦点3。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”本案中，案涉《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理：1.双方自行约定：按产权部门测定的面积为准，据实结算，多退少补”，对该条“按1种方式进行处理”的表述缺少“第”字，双方各有不同理解。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”该条款虽缺少“第”字，但内容不违反法律规定，亦符合日常交易习惯，并以下划线进行标注以示区别，意思表达明确、清晰，不属于合同约定不明，亦无格式条款无效情形，故对代城艳该项诉讼请求，不予支持。 综上，判决：一、蓝宇公司于判决生效之日起十日内赔偿代城艳各项损失合计12710.86元；二、驳回代城艳的其他诉讼请求；三、驳回薛丹、尹春梅的诉讼请求。代城艳案件受理费2029元，由代城艳负担1740元，由蓝宇公司负担289元。薛丹、尹春梅案件受理费25元，由薛丹、尹春梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。代城艳向本院提交证据如下：证据一，监控视频截图2张，拟证明一审法院因错误认定地下室产权“应当归案涉41#楼全体业主所有”，未对代城艳请求立刻交付案涉北下沉式庭院的诉求进行判决，以致薛丹、尹春梅2021年2月份仍多次带人到一楼北平台谋划如何继续侵占、严重损害代城艳的权益，法律定纷止争之目的并未实现。证据二，受损部分财物修复报价单，拟证明一审法院酌情认定蓝宇公司的赔偿金额显属失当，明显低于实际损失，更远远低于近50㎡庭院的实际价值，理应改判。证据三，房地产权登记信息，拟证明蓝宇公司未在合同约定时间内办理权属登记，逾期办证事实清楚，代城艳诉求返还房屋面积差部分的房价款及利息损失未超过诉讼时效。证据四，微信送达截图、法院传票、起诉状，拟证明蓝宇公司自认案涉房屋对应之地下室及南、北下沉式庭院是交付给代城艳的，案涉北下沉式庭院的价值可参考蓝宇公司所定价值进行酌定，代城艳有权要求蓝宇公司承担继续履行的违约责任，薛丹、尹春梅无权占有使用案涉北下沉式庭院。蓝宇公司质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到代城艳的证明目的；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据三真实性无异议，但达不到代城艳的证明目的。蓝宇公司在案涉商品房买卖合同签订后已将相关资料报送房管局，房管局于2014年7月22日办理了备案登记，房管部门何时办证不是蓝宇公司所能决定的，且代城艳税费在2019年才缴纳；对证据四，微信送达截图、法院传票是否属实不清楚，起诉状不属实，内容已修改、变更并提交至相山区人民法院，本组证据与本案无关联性。薛丹质证认为，证据一的真实性认可，但北下沉式庭院是开发商赠送给薛丹、尹春梅的；证据二的合法性不认可;证据三与其无关；证据四41栋西户北下沉式庭院由蓝宇公司与薛丹签订赠与合同后由蓝宇公司交付薛丹，相关区域使用权属于薛丹，不属于代城艳。本院依代城艳申请责令蓝宇公司提交如下证据：证据一，商品住宅销（预）售价格备案通知书；证据二，不动产权证书；证据三，41栋一层及负一层夹层平面图；证据四，房屋建筑面积测绘技术报告书；证据五，41栋308、408、508、608、708、808、908实际成交价格。代城艳质证认为：证据一，备案价与房屋实际销售价格悬殊太大，没有参考价值。证据二，证明蓝宇公司未在合同约定的时间内办理权属登记，逾期办证事实清楚，且能够证明地下储藏室及北下沉式庭院均未计入公摊面积进行分摊，一审认定地下室属于全体业主，没有事实和法律依据。证据三，无原件核对，真实性无法确认。证据四，真实性由法院核实，能够证明蓝宇公司逾期办证事实清楚，案涉储藏室及下沉式庭院均未计入公摊面积，全体业主在事实上及法律上都不能享有该物权。证据五，充分证明地下室及南北下沉式庭院对涉案房屋的价格具有重大影响，地下部分与地上一层共同构成了房价款的对价。蓝宇公司质证认为：证据一，证明41栋1-9层独立销售价格，地下室和下沉庭院不能单独销售，不能备案，达不到代城艳的证明目的；证据二、三、四，证明地下室的面积没有计入销售分摊面积，该栋楼分摊面积是由地上九层、地下一层按照建筑面积的比例分摊；证据五，销售价与储藏室（地下室）无关，地下室是商品房成交后双方另行协商签订赠与合同确定。薛丹质证认为：代城艳的申请超越本案争议范围，侵犯其他业主的商业秘密和隐私，属于滥用调查权。本院认证意见为：代城艳提交的证据一、二、四达不到相关的证明目的，本院不予认定，证据三能够证明蓝宇公司于2019年7月3日办理涉案41#楼的产权，本院予以认定。关于代城艳申请法院责令蓝宇公司提供的证据一与实际成交价不符，证据三无原件核对，本院不予认定，其余证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2019年7月3日，淮北市不动产登记中心为蓝宇公司颁发位于淮北市相山区××路××号××幢房地产权证（权证号：皖（2019）淮北市不动产权第0013484号）。案涉41号楼108室单价为4583.03元／㎡，208室单价为4458.93元／㎡，308室单价为3132.9元／㎡，408室单价为4079.6元／㎡，508室单价为4133.19元／㎡，608室单价为4269.2元／㎡，708室单价为4302.5元／㎡，808室单价为3258.89元／㎡，908室单价为3472.01元／㎡。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.蓝宇公司应否向代城艳交付案涉北下沉式庭院，如无法交付蓝宇公司应否赔偿代城艳损失及赔偿数额应如何确定；2.蓝宇公司应否返还代城艳房屋面积差部分的房价款及利息损失；3.蓝宇公司应否赔偿代城艳迟延办证损失2710.86元；4.代城艳的起诉有无超过诉讼时效；5.一审是否存在漏判情形。 关于争议焦点1。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体本案中，蓝宇公司关于41#108室的宣传广告中明确表述“北下沉式庭院阔绰大气”，且宣传图册户型平面图中包括南、北下沉式庭院及前院。蓝宇公司在销售案涉商品房时采取一楼赠送地下室及下沉式庭院的销售策略，即便不计面积，不单独计价，但对商品房的价格及购房者选择购买该套商品房时具有重大影响，应视为要约。因案涉地下室不能办理产权登记，蓝宇公司无权将地下室及所附属的下沉式庭院赠与他人，一审法院认定案涉《地下室使用权赠送协议书》无效并无不当，蓝宇公司销售广告中作出的允诺无法实现，对此蓝宇公司应承担相应的违约责任。故本院对于代城艳请求蓝宇公司交付北下沉式庭院的主张，不予支持。关于代城艳的损失，其房屋单价虽然略高于41#楼其他楼层，但蓝宇公司关于北下沉式庭院的允诺，并无具体面积的约定，且代城艳认可其已实际使用了地下室及南下沉式庭院，因此，综合考虑涉案房屋与其他楼层房屋的单价差及北下沉式庭院在整套商品房中的价值占比，一审法院酌定由蓝宇公司赔偿代城艳损失1万元并无不当，故对代城艳申请对庭院现有价值及其相应损失进行评估，本院不予准许。蓝宇公司关于其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2。代城艳与蓝宇公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理：1.双方自行约定：按产权部门测定的面积为准，据实结算，多退少补”。虽然该条款缺少“第”字，但是对于约定内容已经以下划线予以标注，意思表示明确具体，蓝宇公司尽到了提示说明义务，且足以引起对方注意并明确对该条款的理解，该条款不存在无效的情形，也不存在理解有分歧的情形。蓝宇公司已按约定将案涉房屋面积差房款退至代城艳银行账户，对于代城艳上诉主张合同约定不明确，开发商未尽到提示或说明义务，请求蓝宇公司支付其面积差价款及利息无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3。代城艳与蓝宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年12月29日，蓝宇公司将涉案108室交付代城艳，按合同约定，蓝宇公司应在2015年12月28日前将办理权属登记的资料包括房屋所有权证报产权登记机关备案，而蓝宇公司直至2019年7月3日才取得41号楼的不动产权证，致使代城艳在缴纳案涉108室契税时多支出2710.86元，对此损失蓝宇公司应予赔偿。蓝宇公司关于其不应赔偿代城艳迟延办证损失的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点4。蓝宇公司上诉称代城艳的各项诉讼请求均超过诉讼时效。2020年1月8日，因蓝宇公司逾期办证导致代城艳在缴纳108室契税时多支出2710.86元，关于此损失其于2020年5月11日提起诉讼并未超过诉讼时效。代城艳与蓝宇公司关于北下沉式庭院的交付时间没有明确的约定，且双方一直在协商，最终未能达成一致意见，代城艳提起诉讼亦未超过诉讼时效。蓝宇公司的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点5。代城艳上诉称一审法院漏判确认蓝宇公司作出的解除协议《告知书》及《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效。关于确认蓝宇公司作出的解除协议《告知书》无效，从代城艳向一审法院提交的起诉状、变更诉讼请求申请书及一审庭审笔录来看，并无此项诉讼请求。虽然代城艳称一审庭审直播中显示其在宣读起诉状时陈述了该项请求，但是其在核对笔录时并未提出异议，也未提出补正的申请，且在庭审笔录上签字确认，因此，代城艳关于一审漏判确认《告知书》无效的理由不能成立。关于一审是否漏判确认《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效，一审法院已认定《地下室使用权赠送协议书》整体无效，无需再确认其中的某一条款无效，因此对代城艳提出的确认《地下室使用权赠送协议书》第二条第5款、第6款无效的诉讼请求予以驳回，并不存在漏判情形。 综上所述，代城艳与蓝宇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2079元，由上诉人淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司负担2029元，由上诉人代城艳负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年六月九日 书记员  段超群 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。