山东省单县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1722民初1408号 原告：闫德友，男，1963年10月18日出生，汉族，住单县。 委托诉讼代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。 被告：孙宗孝，男，1956年11月30日出生，汉族，住单县。 被告：孙建宝，男，1977年1月8日出生，汉族，住单县。 委托诉讼代理人：单长浩，山东盛雅律师事务所律师。 原告闫德友与被告孙宗孝、被告孙建宝商品房销售合同（经审理本案案由应为农村建房施工合同）纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告闫德友及其委托诉讼代理人石永胜、被告孙建宝及其委托诉讼代理人单长浩到庭参加了诉讼，被告孙宗孝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 闫德友向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告支付房款264470元、违约金100000元，共计364470元；2.本案诉讼费等由二被告负担。事实和理由：2012年4月份，原告与单县谢集镇人民政府签订了《合同书》，合同约定由原告开发建设单县谢集镇陈桥新村一期工程——陈桥商业街。二被告购买了原告建设的该商业街南25号底上2层共6间房屋（246平米×1260元=309960元，回迁优惠6429元；303531元+楼板款9840元=313371元；313371元-乡政府评估拆迁旧房款38901元，总房款为274470元），后二被告仅支付购房款10000元，尚欠264470元房款未支付。二被告的违约行为，给原告造成了重大损失，拖欠房款长达八年之久，故二被告应支付违约金100000元。 孙宗孝未进行答辩。 孙建宝辩称，1.本案原告开发建设案涉陈桥商业街的行为涉嫌刑事犯罪，依法应当移交XXXX立案侦查；2.原告不是本案的适格主体，不具有提起本案诉讼的权利；3.被告已支付了全部购房款，系合法占有；4.假设原告有权提起诉讼，其起诉主张支付房款也已超过诉讼时效；5.原告所建房屋未经验收合格，存在严重质量问题，被告保留起诉维修、赔偿或要求拆除、排除妨害、恢复原状、土地复耕、返还购房款等的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的证据1，被告孙建宝对其合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据是菏泽市中级人民法院作出的（2016）鲁17民终133号民事判决书，该判决书的内容与本案不具有关联性，在本案中不作为有效证据使用。对证据2，被告孙建宝对其真实性、合法性、关联性均有异议，该证据无出具人签名，亦未加盖出具单位公章，本院无法认定其真实性，该证据的证据效力本院结合其他证据予以认定。对证据4，被告孙建宝提出异议，认为录音对象并不是孙某本人，但被告未申请对被录音人的声音进行鉴定，本院核实认为系孙某，该录音内容与本案具有关联性，亦具有合法性，该证据在本案中作为有效证据使用，该录音能否证明原告的观点，本院结合其他证据予以综合认定。对证据5，被告孙建宝对其合法性、关联性均提出异议，该证据为李伟等五人的房产证复印件，与本案诉争事实无直接关联，该证据在本案中不作为有效证据使用。对证据6，被告孙建宝对其合法性提出异议，该证据为河南泰宏建设工程有限公司与谢集镇政府就涉案房屋的开发建设签订的合同书，闫德友为河南泰宏建设工程有限公司的代表人，该证据加盖有双方印章，且有代表人的签名，具有真实性，该合同亦不违反法律、法规的相关规定，具有合法性，与本案亦具有关联性，在本案中作为有效证据使用。对证据7的认定同对证据2的认定。对证据8，被告孙建宝质证提出异议，该份证明由时任陈桥村商业街旧房改造指挥部指挥长的袁某出具，并加盖有该指挥部公章，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。对证据9，该证据为朱**荣、刘美玲、闫庆三人出具的证明，有三人的签名及捺印，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。结合原告提交的证据8，对原告提交的证据2、证据7的真实性本院予以认可，该两份证据在本案中作为有效证据使用。对原告提交的证据10，经被告孙建宝质证认为与本案不具有关联性，该清单明细记载的是闫德友与孙某的财产分割明细，与本案不具有关联性，在本案中不作为有效证据使用。对原告提交的证据11，经被告孙建宝质证提出异议，本院认为，结合袁某的证言能够认定该证据的真实性，该证据亦具有合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。 对被告孙建宝提交的证据1中的土地承包经营权证，原告提出异议，认为与本案不具有关联性，该证据系政府颁发，在本案中作为有效证据使用，土地承包经营权证中记载的“孙中孝”结合谢集镇陈桥村村民委员会出具的证明，本院认定与本案被告孙宗孝为同一人。对被告孙建宝提交的证据2中被告孙建宝交款三万元的收据，原告提出异议，该份收据有收款人王健的签名且加盖了谢集镇陈桥村新农村建设指挥部的公章，该公章明显与载明一万元的收据中的公章一致，原告对该证据的真实性提出异议，但未申请对该印章的真伪进行鉴定，对该份证据的真实性本院予以认可，该证据在本案中作为有效证据使用。对被告提交的孙某出具的收条，原告提出异议，该证据经孙某当庭辨认确认了其真实性，该证据亦具有合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。对被告孙建宝提交的证据3经原告质证提出异议，该证据为涉案房屋的照片及视频，被告提交了证据原件，应认定其具有真实性，亦与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。对被告孙建宝提交的证据4、5经原告质证认为与本案不具有关联性，上述证据是其他法院作出的裁判文书，文书中诉争的事实与本案不具有关联性，上述证据在本案中不作为有效证据使用。对被告孙建宝提交的证据6系法律规范及政府部门的文件，与本案不具有直接关联性，在本案中不作为有效证据使用。对被告孙建宝提交的证人孙某的当庭证言，原告提出异议，但原告未提供相应证据支持自己的主张，其异议理由不能成立，该证据在本案中作为有效证据使用。对被告孙建宝提交的陈桥村村委会出具的证明，经原告质证提出异议，该证据为陈桥村村委会出具的证明，加盖了该村的公章，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。 本院依职权对袁某制作的调查笔录，经被告质证认为袁某的证言不能证明房屋的单价问题，本院认为，该份证据具有真实性、合法性、与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用，能否证明涉案房屋的单价本院结合其他证据予以综合认定。 本院依职权对谢永飞制作的调查笔录，经原告质证对其陈述内容有异议，经被告孙建宝质证对其陈述内容部分有异议，对该证据的认定同对袁某制作的调查笔录的认定，对于谢永飞的陈述能否证明相应的事实，本院结合其他证据予以综合认定。 本院依职权对程巨方制作的调查笔录，经原告质证对其陈述部分有异议，对该证据的认定同对袁某制作的调查笔录的认定，对于程巨方的陈述能否证明相应的事实，本院结合其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月份，原告闫德友以河南泰宏建设工程有限公司的名义与单县谢集镇人民政府签订了《合同书》，合同约定由河南泰宏建设工程有限公司开发建设单县谢集镇陈桥新村一期工程——陈桥商业街。合同签订后，河南泰宏建设工程有限公司并未参与施工，该工程实际由闫德友与孙某合伙建设。2015年4月23日闫德友与孙某签订《散伙协议书》，双方同意于2015年4月22日散伙，并一致同意该工程由第三方继续经营，由闫德友负责协调。同日，双方列出了清单，约定由闫德友指定人员协调后续工作，寻找接收单位，闫德友、孙某自清算日起，与上述开发工程没有任何关系。 孙宗孝、孙建宝在该商业街上有旧房被拆迁，并回迁安置了建设好的该商业街南25号底上2层共6间房屋，房屋建筑面积246平方米。根据当时村会计孙中雪记载的孙宗孝的房屋间数为三间，面积：246平方米，房款总金额：304341.6元（64.41平方米×1020元=65698.2元；181.59平方米×1260元=228803.4元；楼板款9840元），扣除乡政府评估拆迁旧房款：38901.4元，应交金额：265440.2元，清单末尾载明应交金额：265440元。 2013年6月17日孙建宝交纳了三万元房款，2013年7月17日孙建宝交纳一万元房款。因孙建宝偿还了孙某之子孙超的贷款，孙某同意孙建宝折抵七万八千元的房款，并于2014年10月10日为孙建宝出具了收据。 另查明，孙中孝与孙宗孝系同一人。孙宗孝与孙建宝系父子关系。 本院认为：原、被告双方争议的焦点有诉讼时效问题、原告主体资格问题、所欠房款和违约金问题。 关于诉讼时效问题。本院认为，2012年合同签订后，单县谢集镇人民政府成立了指挥部。截至2016年夏指挥部一直负责催收房款工作，2016年夏指挥部解散。后闫德友持续向二被告催要房款，因此本案的起诉未超过诉讼时效。 关于原告主体资格问题。闫德友以河南泰宏建设工程有限公司的名义与单县谢集镇人民政府签订《合同书》，约定由河南泰宏建设工程有限公司开发建设谢集镇陈桥村农贸市场中心大街。合同签订后，河南泰宏建设工程有限公司并未参与施工及其他活动。闫德友与案外人孙某合伙对陈桥村农贸市场中心大街进行了改建，该改建工程不属于法定意义上的房地产开发，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2015年4月23日双方解除合伙协议，并签署了《散伙协议书》及《清单》，约定由闫德友继续协调服务建设的相关事宜，孙某不再负责。本院认为，原告闫德友主体资格适格。 关于所欠房款和违约金问题。二被告旧房被拆迁重建后，二被告取得了该商业街南25号底上2层共6间房屋面积为246平方米的新房。依照镇政府最初制定的价格，扣除二被告被拆迁房屋及宅基的补偿款，二被告应支付款项为265440元。依据《中华人民共和国民法典》第六百二十六条之规定，对上述款项二被告应予支付。2014年10月被告孙建宝因替孙某之子偿还贷款而折抵了78000元房款，孙某向孙建宝出具了收据。此时孙某与闫德友处于合伙期间，双方并未约定合伙事务的具体执行人，更未对外公布具体的合伙事务执行人，因此，各合伙人对外所作的意思表示对全体合伙人均应发生法律效力，孙某收取的被告孙建宝交付的78000元房款应予认定。原告认为孙某收取该房款的行为属于其个人行为，不能对其发生法律效力，原告可以另行对孙某主张权利。因此，2013年至2014年二被告共先后交付了118000元，二被告还须支付147440元。原告要求二被告支付违约金100000元。本院认为，原、被告双方未签订任何协议，更未约定违约金事宜，原告要求二被告支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。 二被告辩称涉案房屋存在质量问题，并提交了相应证据，证明涉案房屋墙体有裂缝。至于该裂缝是否影响到了房屋安全、是否需要修复、维修价格等具体问题须经专业机构进行鉴定，从图片中本院无法直接得出结论，而被告并未申请鉴定机构进行鉴定，所以，对二被告认为房屋存在质量问题、须维修等抗辩理由本院不予支持。 综上所述，原告起诉理由部分成立，对其合法部分本院应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第六百二十六条、第九百七十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙宗孝、被告孙建宝于本判决生效后十日内给付原告闫德友房屋价款147440元； 二、驳回原告闫德友要求被告孙宗孝、被告孙建宝支付违约金100000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6767元，减半收取3383.5元，有原告闫德友负担2030.5元，被告孙宗孝、被告孙建宝负担1353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  宋峰 二〇二一年六月七日 书记员  张楠