北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6612号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京曙光药业有限责任公司，住所地北京市东城区西园子一巷7号1幢。法定代表人：刘友皋，董事长。委托诉讼代理人：周晓，北京市海嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玉梅，北京市海嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会，住所地北京市朝阳区管庄乡西会村。法定代表人：邵文申，主任。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京曙光药业有限责任公司（以下简称曙光公司）因与被上诉人北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会（以下简称西会村）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曙光公司上诉请求：1.确认《合同书》合法有效，驳回西会村的一审全部诉讼请求；2.判令西会村为曙光公司办理案涉院落的土地使用证及房屋产权证。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、虚构事实。1.一审中，曙光公司陈述“当时就只有一排平房，平房也是我们建设的，在这个合同之前，就已经签订了合同，我公司1986年就开始这里了，合同就约定了土地使用权，他们也知道房屋的是我们建设的，当时招商引资，我们进来，当时就是一片农地，后来改为建设用地”。2.一审判决认定曙光公司主张自1986年就开始使用案涉场地，当时是招商引资进来的，起初是一片农地，后来改为建设用地，案涉合同为土地出让合同，合同合法有效。一审判决本院认为引述的事实与判决查明的事实完全大相径庭、南辕北辙。曙光公司所述的事实是1986年曙光公司初始进入时的情景，而不是1999年1月1日本案合同签订时的土地状况，中间相差13年。二、合同书签订时的土地状况。1999年1月1日，曙光公司与西会村签订了50年土地使用权《合同书》，是建立在管村庄乡政府作为申报单位取得建设规划许可的前提和基础之上的。显然，在签订案涉合同之前，管庄乡政府、西会村已经办理了经营建设性土地的审批，否则，北京市朝阳区城市规划管理局不会批准曙光公司的建设规划许可。三、一审判决适用法律错误，案涉合同合法有效。对本案合同效力的认定依法应当适用2019年修订的土地管理法的规定，认定合同有效。西会村辩称，同意一审判决。不同意曙光公司的上诉请求。西会村以涉案合同为土地租赁合同为由，要求确认租赁合同超过二十年部分无效，一审法院认定涉案租赁合同系土地出让合同，即便土地出让合同，涉案土地仍为集体土地，不论是集体建设用地还是非建设用地，出让给曙光公司也不符合土地管理法的相关规定，因此即便认定为土地出让合同，也为无效合同。西会村向一审法院起诉请求：1.确认双方于1999年1月1日签订的《合同书》中租期超过20年的部分无效；2.曙光公司腾退交还场地和房屋。曙光公司向一审法院反诉请求：判令西会村为曙光公司办理案涉院落的土地使用权证书及房屋产权证书。一审法院认定事实：1999年1月1日，西会村（甲方）与曙光公司（乙方）签订《合同书》，下方左起记载“关于50年土地使用权合同”，约定：土地使用权范围：位于朝阳区管庄乡西会村，京通快速路南侧双会桥出口东侧49.15米院落一处，北墙西端距快速路桥基19.9米，其后院东墙南端距双汇花园第二栋楼12.2米，总用地面积8237.85平方米（12.36亩）；甲方提供该使用土地使用证，具有合法的土地使用权；土地使用权期限，自1999年元月1日起至2048年12月31日止。到期后房屋产权及土地使用权归甲方所有；上述土地使用权及地上附属建筑物，全部费用金额为478万元，分两次付清。在第二次拨款前，甲方协助乙方办理乡政府开具的土地50年使用权证及院内房屋产权证，此后甲方应继续协助办理现有规划部门批示的房屋产权证（以西会村曙光制药厂名义办理）；在本合同50年使用期内发生占地、用地等国家行为所给予的赔偿费归乙方所有；在土地使用权50年内，乙方在原建房屋基础上有继续改建、新建房屋及公用设施等权利，产权归乙方所有。如需报批甲方协助办理；甲方应按双方约定，在2000年底时将合同附图中前院西侧小院815平方米交与乙方使用；原双方签订的租赁合同同时废止。北京市朝阳区管庄乡人民政府作为西会村上级主管单位，在合同上签字盖章。1999年7月5日，北京市双桥农场西会村农工商合作社与曙光公司签订《协议》，约定：根据合同书第二条规定甲方应协助办理厂院内乙方自建的两个新车间及其它房屋产权证，并于本年第三季度将房产证交付给乙方。2000年12月31日，西会村与曙光公司签订《协议》，约定西侧815平方米小院，因京通快速路两侧拓宽绿化带占用168平方米，年底交给乙方使用的面积只有647平方米……乙方已于2000年12月31日将合同所约定的付款额478万元全部交付给甲方。甲方同意协助乙方办理工房改造的审办手续及协调地区关系等。曙光公司分别于1999年4月、1999年7月、2000年12月支付西会村200万元、200万元和78万元。另，1999年3月18日，北京市朝阳区管庄乡人民政府出具《证明》，记载管庄乡西会村委会同曙光公司所签订的土地使用合同书中所归（规）定的土地12.36亩和建筑物，双方所签订的合同有效期为50年，使用权归乙方。曙光公司提交规划查询资料（2006年-2020年、2017年-2035年），以证明目前案涉土地状态符合规划要求；提交朝阳区城市规划管理局建设工程规划许可证附件稿暂涉及临时建筑工程（[98]朝规建临字575号），记载建设单位管庄乡西会曙光制药厂，项目名称制药车间，建设规模755平方米。西会村认可证据的真实性，不认可证明目的，称仅为临时建设规划手续，之后并未办理延长。曙光公司另提交照片以证明新建、改建前后的对比情况。西会村不予认可。庭审中，双方均认可案涉土地为农民集体所有。曙光公司主张自1986年就开始使用案涉场地，当时是招商引资进来的，起初是一片农地，后来改为建设用地，案涉合同为土地出让合同，合同合法有效。西会村主张合同性质为租赁合同，超出20年的部分无效；经询，曙光公司表示如果合同无效的话，对于无效的法律后果，其公司再另行解决。一审法院认为：关于案涉合同的性质，西会村主张为土地租赁合同，曙光公司主张为土地使用权出让合同。对于合同性质，应当根据合同的约定进行认定。双方在合同中明确载明为“关于50年土地使用权合同”，期限也是按照城镇国有土地使用权出让年限约定的，且合同约定款项分两次付清，也不同于一般租赁合同租金的支付方式，合同同时还约定办理乡政府出具的使用权证以及房屋产权证。合同还约定同时废止“原双方签订的租赁合同”，可以说明双方原是按照租赁合同的方式进行约定，现合同名称为“合同书”，并又特别约定为“关于50年土地使用权合同”，而不再使用“租赁合同”名称。综上，可以说明双方意欲以出让的形式约定土地使用权。西会村与曙光公司间的《合同书》签订于1999年1月1日，应当适用合同签订时的《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修正，1999年1月1日起施行）的有关规定。案涉土地为农民集体所有的土地。前述法律第四十三条、第四十四条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条，对建设用地需使用国有土地及可例外使用农民集体所有的土地的情形及应办理的审批、批准手续进行了规定，并明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，根据曙光公司的陈述，案涉土地原为农地，双方签订合同交由曙光公司进行非农业建设，但双方均未提交证据证明当时已办理了农用地转用审批手续。根据前述法律规定，农民集体所有的土地可用于非农业建设的情形为：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。除此之外，禁止农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。《合同书》的约定明显违反了前述法律规定，也不属于法律规定的例外情形。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订，2020年施行）第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。按照前述规定，可以出让的集体土地，是经依法登记为集体经营性建设用地，关于出让等的具体办法，由国务院制定，此前尚无相关规定。案涉土地也非系经依法登记为集体经营性建设用地。综上，在西会村与曙光公司签订《合同书》时，法律已明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，并明确规定了可以使用农民集体所有的土地进行建设的几种情形，案涉合同使用土地的方式不符合前述规定，应当认定为无效。西会村基于案涉合同系租赁合同的主张，而主张超出20年期限的部分无效，不符合事实的认定和法律规定，法院对其据此提出的该项请求不予支持。案涉《合同书》应全部无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在《合同书》无效的情况下，曙光公司应当腾退交还场地和房屋。曙光公司主张依据合同要求西会村办理案涉院落的土地使用权证书及房屋产权证书，法院不予支持。判决：一、北京曙光药业有限责任公司于判决生效后三十日内将《合同书》所涉北京市朝阳区管庄乡西会村京通快速路南侧双会桥出口东侧49.15米处场地及房屋腾退交还北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会；二、驳回北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回北京曙光药业有限责任公司的反诉请求。一审本诉案件受理费45040元，由北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会负担31528元（已交纳），由北京曙光药业有限责任公司负担13512元（于判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费70元，由北京曙光药业有限责任公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曙光公司提交以下证据：建设工程规划许可证，证明西会村作为申请单位，领取了建设规划许可。西会村质证意见为：不属于二审新证据，不认可证明目的，该建设工程许可证是1992年获得审批，根据曙光公司提交的1998年临时建设工程许可，从构图上看，位置是一样的，可能是一个厂房，是相互矛盾的，无法看出与本案的关联。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，一审法院认定涉案合同无效缺乏依据，应予以纠正。理由如下：根据双方诉辩意见，本案争议焦点应归纳为：一、涉案合同的性质问题；二、涉案合同效力问题。关于争议焦点一，涉案合同的性质问题。西会村主张为土地租赁合同，曙光公司主张为土地使用权出让合同。对于合同性质，应当根据合同的约定进行认定。本院认为，涉案合同应属土地使用权出让合同，主要理由如下：第一，根据合同中有关“上述土地使用权及地上附属建筑物，全部费用金额为478万元，分二次付清。”“在第二次拨款前，甲方协助乙方办理乡政府开具的土地50年使用权证及院内房屋产权证，”“到期后房屋产权及土地使用权归甲方所有”“在本合同50年使用期内发生占地、用地等国家行为所给予的赔偿费归乙方所有”等内容，可以确定涉案土地使用权及地上物是作为整体一次性进行处分，且在合同履行期内涉案土地使用权及地上物所有权归曙光公司所有，与一般租赁合同项下单纯有关转移占有使用状态不同；第二，一般而言，租赁关系中，土地和房屋的占有、使用与租金之间在租赁关系存续期内存在持续不断的交换关系，而本案中，双方合同中有关约定50年土地使用权期限以及全部费用478万元分两次付清等内容，可以确定与一般租赁合同的期限、租金给付方式并不相同；第三，从形式上看，双方《合同书》副标题为“关于50年土地使用权合同”，且双方在合同中特别约定“原双方签订的租赁合同同时废止”，合同全文有关权利义务的约定中未使用“租赁”“出租人”“承租人”“租赁期限”等，具有租赁合同特征的法律概念。综上，一审法院认定涉案合同系土地使用权出让合同，并无不当，本院予以确认。西会村所提涉案合同为土地使用权租赁合同的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。关于争议焦点二，涉案合同效力问题。第一，根据朝阳区土地利用总体规划图、建设工程规划许可证等证据可以证明，涉诉土地性质为建设用地，且有关涉诉土地“库房”的建设工程规划许可证可以证明，在双方签订合同之前，涉诉土地性质已为建设用地。一审法院有关“根据曙光公司的陈述，案涉土地原为农地，双方签订合同交由曙光公司进行非农业建设，但双方均未提交证据证明当时已办理了农用地转用审批手续”的认定，缺乏依据，本院予以纠正；第二，从双方庭审陈述及在案证据表明，双方签订涉案土地使用权出让合同之前，曾存在涉案土地的租赁合同，且签订涉案合同后，西会村出让涉案土地并取得相应对价，曙光公司受让后用于经营，对此，北京市朝阳区管庄乡人民政府出具证明用以确认曙光公司有关涉案土地使用权属以及期限等事实表明，涉案土地虽未经登记，但形成了涉诉土地作为建设用地长期用于经营的既定事实，且在相关法律法规未明确作出具体规定之前，2019年《中华人民共和国土地管理法》所称的“登记”应视为管理性规范要求；第三，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：人民法院确认合同效力实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法。依据上述相关法律规定，涉案土地使用权纠纷，应适用2019年《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。综上，涉案合同应属有效。一审法院有关“在西会村与曙光公司签订《合同书》时，法律已明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，并明确规定了可以使用农民集体所有的土地进行建设的几种情形，涉案合同使用土地的方式不符合前述规定，应当认定为无效”的认定，缺乏依据，本院予以纠正。另，现无证据表明涉案土地符合办理土地使用权及房屋产权转移登记的条件，故曙光公司所提相关诉请，本院不予支持。综上所述，北京曙光药业有限责任公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订，2020年施行）第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6129号民事判决书第一项、第二项；二、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6129号民事判决书第三项；三、驳回北京曙光药业有限责任公司的其他上诉请求；四、驳回北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会的诉讼请求。一审本诉案件受理费45040元，由北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会负担（已交纳）；一审反诉案件受理费70元，由北京曙光药业有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费45040元，由北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会负担44970元（于本判决生效后七日内交纳），由北京曙光药业有限责任公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年六月二十四日法官助理  卢圆圆