江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1179号上诉人（原审原告、反诉被告）：臧守山，男，1958年1月29日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张述宇，男，1971年12月8日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:江苏三善建设有限公司，住所地沭阳县悦来镇镇政府院内。法定代表人:周秀平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。原审第三人：沭阳县人民政府沭城街道办事处，住所地江苏省沭阳县上海中路。法定代表人：徐飞，负责人。委托诉讼代理人：樊凡，江苏梦溪律师事务所律师。上诉人臧守山、张述宇因与被上诉人江苏三善建设有限公司（以下简称三善公司）及原审第三人沭阳县人民政府沭城街道办事处（以下简称沭城街道办事处）合伙协议纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臧守山、张述宇上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求或发回重审。事实与理由：1.原审判决采信被上诉人单方制作的关于支出的相关证据并依据该证据认定被上诉人在管理涉案大楼期间未产生收益属于认定事实错误。上诉人与被上诉人共同购买涉案大楼，生效判决亦确认上诉人享有权益，并明确了出资比例，涉案大楼以被上诉人名义签订合同、接管资产，被上诉人不仅需要尽到必要的照管义务，更负有将经营所获收益支付给上诉人的义务。因涉案大楼实际已产生收益，被上诉人从中获利。被上诉人管理经营涉案大楼，相关的租赁合同等证据均在其控制之下，在原审法院要求其提供证据的情况下，其隐瞒重要证据、虚假陈述，仅提供部分收益证据，其行为依法应予以处罚。上诉人经向沭阳县市场监督管理局调查取证，调取到19份租赁协议或被上诉人出具的使用说明，以上证据能够证明被上诉人以涉案大楼对外经营，案外人公司也依据被上诉人出具的租赁合同或使用说明取得营业执照，被上诉人从中获取了经营使用收益。2.涉案大楼的收益可以通过评估进行确定，原审判决不准许上诉人的鉴定申请明显无依据。涉案大楼虽未办理不动产登记手续，但被上诉人一直将涉案大楼出租或提供给他人用于商业经营，并且相关公司以租赁协议或被上诉人出具的使用说明等为依据在市场监督管理局办理工商登记，说明涉案大楼具有商业使用价值，完全可以通过评估确定涉案大楼的经营使用收益。根据上诉人调取的租赁协议或使用说明，有部分房地产被上诉人无偿提供给他人使用，有部分房地产被上诉人以明显低于市场价格租给他人使用，因涉案大楼是上诉人与被上诉人的共有财产，被上诉人未经上诉人同意，擅自将涉案大楼无偿交由他人使用，或收取明显低于市场价格的租金的行为，严重损害上诉人的权益，因此，被上诉人应当按照正常市场价格向上诉人支付涉案大楼使用收益。3.原审判决认定上诉人无权要求分配涉案大楼使用产生的收益，无事实和法律依据。涉案大楼系上诉人与被上诉人合伙购买，属于上诉人与被上诉人的共有财产，收益亦属于三人按份共有，上诉人有权要求对大楼的收益进行分配。在购买方支付了首付款后，是第三人未履行合同约定的义务。本案中第三人主张其与被上诉人存在委托关系不是事实，系二者恶意串通，意图损害上诉人的行为。4.本案双方是合同项下权利的共有者，本案以三善公司名义占有涉案大楼的权利基础是基于以三善公司名义的资产转让合同，因此三善公司名义占有涉案大楼是合法有效的。以三善公司名义占有房地产的收益权附随占有权属于三方共有，也是基于物权法和三方共有权益的事实决定的。5.三善公司作为共有人之一，占有、管理涉案大楼，应当有勤勉和忠实的义务。三善公司是涉案大楼的占有、使用方，应当持有使用的出租、出借、自用等证据，就本案举证责任而言，举证义务人在于三善公司，不在于上诉人。三善公司应当对涉案大楼不能正常出租使用或者低价出租使用以及无偿交给他人使用的正当性、合法性进行举证。被上诉人三善公司辩称：1.上诉人、被上诉人和沭城街道办事处之间的合同没有履行完毕，涉案房屋和土地使用权仍属于第三人，第三人与三善公司存在委托管理关系。2.涉案大楼在三善公司管理期间没有租金收益，即使存在收益，上诉人也无权要求分配。涉案大楼和土地使用权尚未登记在三善公司名下，合伙人也未付清全部款项。涉案大楼系沭城街道办事处委托三善公司管理，涉及到双方的委托关系，即使有收益，也属于沭城街道所有。3.上诉人申请对涉案大楼租金收益进行鉴定没有法律依据，因为涉案大楼没有通过消防验收，没有合法的使用条件。合伙体购买大楼和受让土地的目的是在土地上开发建设不动产的项目，涉案的土地没有取得合法的土地使用权手续。原审法院对事实查明和认定以及对法律的适用是正确的，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人沭城街道办事处述称：1.三善公司与第三人之间的出让合同还未履行完毕，三善公司并未交付全部出让款项。2.第三人和三善公司还未办理产权变更登记，房屋还归第三人所有。3.不存在上诉人称的第三人与三善公司进行恶意串通损害上诉人利益的行为，这是上诉人的主观想象，没有相关的恶意串通的事实。4.上诉人一审及二审诉求系其与三善公司内部纷争，与第三人无关。臧守山、张述宇向一审法院起诉请求：1.解除臧守山、张述宇、三善公司合伙关系；2.臧守山、张述宇各按30%、三善公司40%的比例分割三善公司与原沭阳县沭城镇人民政府签订的《出让合同》项下的资产权益及房地产使用收益。审理过程中，臧守山、张述宇将诉讼请求变更为：三善公司给付臧守山、张述宇涉案大楼的使用收益各700万元。三善公司一审答辩并反诉称：1.其与臧守山、张述宇之间不存在合伙关系。2.臧守山、张述宇未能按约定支付购买大楼所需款项，导致三善公司未能依据购买协议支付购买大楼现款，并导致第三人长期扣留被告1600万元工程款，给三善公司造成巨大损失。为此特提起反诉，要求臧守山、张述宇分别赔偿三善公司损失607.68万元、725.76万元。沭城街道办事处一审述称：1.与三善公司签订出让合同属实，但合同相对方系三善公司；2.本案系臧守山、张述宇与三善公司内部纠纷，与第三人无关；3.至今未与三善公司办理大楼交接手续，也未办理产权变更登记，大楼仍归第三人所有。第三人将大楼交由三善公司代为管理，期间产生的收益应归第三人所有。针对三善公司的反诉，臧守山、张述宇一审答辩称：三善公司提出的损害赔偿是基于第三人将其工程款扣留而产生，与本案没有关联性。臧守山、张述宇已按约定支付了合伙出资。针对三善公司的反诉，沭城街道办事处一审述称：三善公司已放弃购买涉案大楼，三善公司自认无力支付剩余款项。一审法院认定事实如下：2009年9月，沭阳县招投标管理中心对外公布“沭城镇人民政府办公楼拍卖方案”。臧守山、张述宇与三善公司约定，臧守山、张述宇各出资30%，三善公司出资40%共同参与竞买。2009年10月12日，沭阳县招投标交易市场出具《产权交易成交确认书》（沭招公认[2009]1号），确认沭城镇人民政府将其原办公楼整体资产（含土地使用权）以2680万元转让给三善公司。2009年10月13日，沭阳县沭城镇人民政府（现变更为第三人）与三善公司签订《出让合同》，对出让土地使用权和资产的具体情况、成交价款及支付办法、产权转移期限等作出了约定；对2680万元价款约定分三次支付，2009年10月13日前支付总价款的40%，即1072万元；2010年10月12日前支付总价款的10%，即268万元；余款50%在沭城镇人民政府搬入新办公大楼后30日内一次性支付完毕。在支付首付款后，30日内沭城镇人民政府要为购买方办好房屋产权证和土地使用权证，将产权登记为三善公司；60日内将所出让的资产交付给购买方三善公司。双方至今未办理涉案资产登记变更手续。三善公司于2009年10月已支付首付款1072万元，其中臧守山、张述宇各出资300万元，三善公司出资472万元，余款至今未付。沭城镇人民政府已将涉案大楼交付三善公司，三善公司将其中部分房屋对外出租。一审另查明，张述宇、臧守山与三善公司等合伙协议纠纷一案，张述宇、臧守山向沭阳县人民法院提起诉讼，请求确认沭阳县沭城镇人民政府与被告三善公司2009年10月13日签订的《出让合同》项下沭城镇人口服务综合办公楼及18.4亩土地整体资产的权益由张述宇、臧守山和三善公司共同享有，张述宇、臧守山权利比例均为30%，三善公司权利比例为40%。2018年8月9日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初02415号民事判决，判决：对江苏三善建设有限公司与沭阳县沭城镇人民政府签订的《出让合同》所受让的原沭城镇人口服务综合办公楼和附属设施及18.4亩土地使用权，张述宇、臧守山各自享有30%的权益。三善公司不服该判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上述，该院于2019年5月6日作出（2018）苏13民终4027号民事判决，判决：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初02415号民事判决；二、对江苏三善建设有限公司与沭阳县沭城镇人民政府2009年10月13日签订的《出让合同》项下的权益由臧守山、张述宇、江苏三善建设有限公司共同享有，臧守山、张述宇权益比例均为30%。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.如果三善公司在管理涉案大楼期间产生收益，是否需向臧守山、张述宇予以分配；2.三善公司主张的损失是否成立。关于第1个争议焦点，即如果三善公司在管理涉案大楼期间产生收益，是否需向臧守山、张述宇予以分配问题。首先，关于三善在管理涉案大楼期间是否产生收益问题。三善公司提交了两组证据，第一组是出租相关房屋收入的证据，第二组是管理大楼期间支出的证据。臧守山、张述宇对第一组证据真实性无异议，但认为三善公司还存在其他收入。由于臧守山、张述宇未能提供证据予以证明，对其该意见不予采信。臧守山、张述宇提出鉴定申请，请求对涉案大楼自2010年1月至2019年12月期间租金价值进行鉴定。臧守山、张述宇与三善公司共同出资购买涉案大楼，并以三善公司名义签订合同、接管资产，但双方未就大楼经营管理及收益分配等作出约定。因此，臧守山、张述宇不应要求三善公司按照一定的标准对涉案大楼进行经营管理，被告三善公司仅需要尽到必要的照管义务即可。据此，对臧守山、张述宇的上述申请不予准许。臧守山、张述宇对三善公司管理涉案大楼期间的相关支出不予认可，但三善公司提交的证据均是原件，且相关支出也与大楼管理相关联，对三善公司关于支出的相关证据予以采信。根据三善公司提供的收入与支出证据，可以认定其在管理涉案大楼期间并未产生收益。其次，如果存在收益，三善公司是否需向臧守山、张述宇予以分配问题。三善公司与第三人签订的《出让合同》并未履行完毕，涉案大楼产权也未完成变更登记。且第三人在本案主张其是委托三善公司对涉案大楼进行管理，三善公司对此也予以认可，即使存在收益，也应归第三人所有。由于本案系臧守山、张述宇与三善公司间合伙购买涉案大楼的纠纷，不宜认定三善公司与第三人之间的法律关系。而涉案大楼产生收益的归属与第三人具有利害关系，因此，即使存在收益，现臧守山、张述宇也无权要求分配。综上，对二原告要求被告三善公司给付涉案大楼的使用收益各700万元的诉讼请求不予支持。关于第2个争议焦点，即三善公司主张的损失是否成立问题。三善公司反诉称，由于臧守山、张述宇未能按约定支付大楼款，导致第三人扣留其工程款，给其造成巨大损失，并要求臧守山、张述宇分别赔偿其损失607.68万元、725.76万元。首先，三善公司未举证证明，臧守山、张述宇存在违约行为即未按约定支付大楼款；其次，三善公司也未举证证明其损失存在及该损失与臧守山、张述宇存在因果关系。因此，对三善公司的反诉请求不予支持。综上所述，臧守山、张述宇的诉讼请求、三善公司的反诉请求均无事实与法律依据，均不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回臧守山、张述宇的诉讼请求；二、驳回江苏三善建设有限公司的反诉请求。本诉案件受理费111800元，反诉案件受理费50903元，保全费1520元，合计164223元，由臧守山、张述宇负担113320元，由江苏三善建设有限公司负担50903元。上诉人臧守山、张述宇在二审中提供以下证据：1.国家企业信用信息公示系统打印件一份，经查询目前有23家企业或机构登记注册地址在涉案大楼；2.企业年度报告4份，目前4家企业虽然登记注册地不在涉案大楼，但是年度报告实际经营地在涉案大楼；3.从沭阳县市场监督管理局调取的在涉案大楼上登记注册的19家公司的工商档案及相关的租赁合同。4.（2019）苏1322民初16708号开庭笔录一份。以上证据可以证明：1.涉案大楼是以三善公司或三善公司委托的物业公司名义对外出租，具有商业使用价值。2.三善公司作为资产的实际使用和受益方，未与二上诉人进行共有事项的决定和收益分配的事实，显然是违约行为。3.三善公司故意隐瞒不动产使用的事实。被上诉人三善公司质证意见：1.承租方宿迁乾坤工贸有限公司的房屋租赁合同没有实际履行，也没有收取租金；2.沭阳县汇鸿职业培训学校与沭阳县鸿汇家政服务公司签订的租房协议，三善公司不知情，也没有为该公司提供房屋，也没有收取租金；3.江苏博文五行土地信息产业有限公司沭阳分公司的《住所（经营场所）无偿使用证明》，系无偿使用；4.宿迁市金财智广告传媒有限公司的房屋租赁合同，没有实际履行，也没有为该公司提供房屋，也没有收取租金；5.朱波与江苏越利建设有限公司的租赁合同，与三善公司无关，三善公司没有收取过租金；6.沭阳县供电分公司与三新供电服务有限公司沭阳分公司的承租说明属实，系供电公司内部转租；7.沭阳三为实业有限公司的房屋租赁合同属实，一审已经如实陈述；8.张发兵与南京南化建设有限公司的房屋租赁合同，三善公司不知情，没有收费；9.江苏舜浦实业发展有限公司《住所（经营场所）承诺书》等证据属实，但系无偿使用；10.江苏汇众通信设备有限公司的租赁合同真实性无异议，但未实际履行，也未收取租金；11.瑞德通信工程有限公司在涉案大楼无办公场所，也未收取租金；12.江苏三善投资股份有限公司租赁合同的真实性无异议，该公司与三善公司系关联公司，未收取租金；13.丁军与宿迁安茂贸易有限公司的租赁合同，三善公司不知情，也未收取过租金；14.江苏千木林工程有限公司的房屋租赁合同真实性无异议，但三善公司没有收取过租金；15.沭阳金润物业服务公司《住所（经营场所）借助协议》等的真实性无异议，该公司是三善公司聘用管理涉案大楼的物业公司；16、17.宿迁金鼎建筑机械检测有限公司两份房屋租赁合同的真实性无异议，该公司系三善公司的关联公司，该合同仅是为该公司办理工商登记而出具，三善公司未收取过租金；18.江苏省广电有线信息网络股份有限公司沭阳分公司的房屋租赁合同属实，一审中已经陈述；19.江苏天信建设项目咨询有限公司的房屋使用合同属实，该公司是2020年5月10日搬入涉案大楼办公，之前是为了办理公司工商注册使用；20.三善公司在涉案大楼上没有查到宿迁市呈尚品装饰工程有限公司的办公场所；21.宿迁通至财务管理有限公司系宿迁金鼎建筑机械检测有限公司的名称变更，质证意见同16、17质证意见；22.江苏通至建筑产业股份有限公司系江苏三善投资股份有限公司名称变更，质证意见同12质证意见；23.沭阳县锦程职业培训学校的情况同沭阳县汇鸿职业培训学校；24.三善公司在涉案大楼上没有查到沭阳县沭城雯雨琦书店的办公场所；25.江苏雅凯律师事务所，上诉人已经起诉过该律师事务所，是原沭城镇领导安排无偿使用涉案大楼；26.其他公司详见第一部分质证意见；27.对于几家公司将企业通讯地址登记为常州路2号司法局大楼11楼，2019年4月江苏宏远防雷和北京现代设计院沭阳分公司等几家公司共同使用，并与物业公司签订租房协议，已支付2019年4月至2020年4月使用费15万元给物业公司，一审中已陈述；28.庭审笔录没有加盖法院的档案查询的公章，对其真实性不予确认。原审第三人沭城街道办事处质证意见第三人不是合同相对人，对其真实性无法确定。涉案房地产公司的清单，第三人不知情，对其真实性不确认。对开庭笔录的质证意见同三善公司意见。本院认证意见：上诉人提供的证据的真实性本院予以确认，对于关联性本院将在本院认为部分予以认证。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：三善公司在管理涉案大楼期间是否产生收益，是否应当向臧守山、张述宇进行分配。本院认为，臧守山、张述宇对三善公司提供的在管理涉案大楼期间收入部分的证据真实性无异议，但认为三善公司还存在其他收入。臧守山、张述宇在审理中提供的证据不能证明三善公司还存在其他收入，故对臧守山、张述宇的主张本院不予支持。臧守山、张述宇对三善公司管理涉案大楼期间的相关支出不予认可，但三善公司提交的相关支出与大楼管理相关联，上诉人没有提供证据推翻三善公司提供的证据效力，本案中可以认定三善公司在管理涉案大楼期间未产生收益。故二上诉人要求分配收益，证据不足，本院不予支持。关于臧守山、张述宇在一审中申请对涉案大楼三善公司占有期间的租金价值进行鉴定的问题。双方未就大楼经营管理及收益分配等作出明确约定，三善公司作为合伙人之一经营管理涉案大楼仅需尽到必要的、合理的照管义务。因此，臧守山、张述宇要求三善公司按照一定的标准对涉案大楼进行经营管理依据不足，故一审法院对其鉴定申请未予准许并无不当。臧守山、张述宇在二审中提供的证据，三善公司主要质证意见是租赁合同没有履行、无偿使用、未收取租金等，如果二上诉人认为三善公司在经营管理涉案大楼期间未尽到义务，造成合伙体利益受损，其可以另行主张权利。三善公司与沭城街道办事处签订的《出让合同》虽然未履行完毕，涉案大楼产权也未完成变更登记，但沭城街道办事处将涉案大楼交付给三善公司是事实，三善公司对涉案大楼进行经营管理亦是事实，故如果有收益，应当进行分配。沭城街道办事处在本案中主张其是委托三善公司对涉案大楼进行管理，三善公司对此予以认可，但沭城街道办事处和三善公司均未提供证据证明，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111800元，由臧守山、张述宇负担。本判决为终审判决。审判长  翟新权审判员  孙 笑审判员  钱 钥二〇二一年六月二十四日书记员  沈飞耀