江苏省张家港市人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏0582民初3235号原告：樊美琴。委托诉讼代理人：赵刚，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚，江苏梁丰律师事务所律师。被告：蒋立。被告：侯亚琴。二被告共同委托诉讼代理人：朱玉明，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。原告樊美琴与被告蒋立、侯亚琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月29日公开开庭进行了审理，原告樊美琴及其委托诉讼代理人赵刚、被告蒋立、侯亚琴的共同委托诉讼代理人朱玉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊美琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告继续履行2018年8月22日签订的《房地产买卖合同》，并立即将张家港市金港××新村××房屋及××号车库腾退交付给原告；2、请求判令两被告立即向原告支付过户税金12515.94元；3、请求判令两被告立即向原告支付违约金20万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告为夫妻关系。2018年8月22日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，双方约定原告向两被告购买位于张家港市金港××新村××房屋及××号车库，转让价格为40万元，过户税费由两被告承担。同时，双方约定，若卖方在约定交房日期或者收到全款后拒绝交房，每逾期一日，则由卖方向买方按照交易总价的千分之五支付违约金。2018年8月27日，原告按照约定交付了全部购房款。同年9月14日，原、被告双方办理完毕不动产过户登记手续，原告为两被告垫付过户税金共计12515.94元。然而两被告却无故拒绝将上述房屋腾退交付给原告，两被告占有使用上述房屋至今。原告认为，原告已依法履行了交付房款的义务，两被告在办理完毕不动产过户登记手续后理应将本案所涉房屋腾退交付给原告，两被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益。特提起诉讼。被告蒋立、侯亚琴共同辩称：原、被告双方实际上没有发生房屋买卖，所谓的房屋买卖是借款抵押，并且该买卖所抵押均是由樊胜华借款给被告90万元抵押的一套房。该套房屋以40万元借款为抵押，该房屋一直由被告全家居住至今。请法院查明事实依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年8月22日，樊美琴（买方）与蒋立、侯亚琴（卖方）通过居间方（张家港市金港镇中兴永华信息服务部、樊胜华）签订了《房地产买卖合同》，约定樊美琴向蒋立、侯亚琴购买位于张家港市金港××新村××房屋及××号车库，转让价格为40万元，过户税费由蒋立、侯亚琴承担。该合同下方买方处樊美琴的签名，由樊胜华代签。2018年8月22日，樊胜华通过银行转账汇付给蒋立16万元。同日，蒋立出具收条予以确认。2018年8月27日，樊胜华通过银行转账汇付给蒋立164500元。同日，蒋立出具收条确认收到购房余款24万元，其中164500元是转账汇款，其余75500元为现金。2018年8月23日、9月14日，樊胜华为蒋立、侯亚琴垫付过户税金共计12515.94元。另查明，2018年9月14日，涉案房屋过户登记至樊美琴名下。上述事实，有《房地产买卖合同》、收条、银行账户交易明细、中国银行特约商户签购单、不动产权证书及庭审笔录等证据予以证实。关于涉案房屋买卖合同形成的经过，原告陈述：2018年蒋立主动找到我弟弟樊胜华，要求把房子卖掉，因为蒋立在银行贷款还不出，银行已将其拉黑。蒋立找了我弟弟樊胜华好多次，蒋立说他有两套房子可以抵押，樊胜华说可以，一套我姐姐需要，还有一套就是给黎全利。手续都是蒋立找樊胜华办理的。2018年8月22日，我、两被告还有樊胜华在双子楼签订了房地产买卖合同。因为我当时身边没钱，所以由我弟弟樊胜华支付给被告16万元以及164500元。第二笔款中支付给蒋立的现金75500元是樊胜华操作的，我并没有参与。我在去年大概4月份还给了樊胜华10万元，剩余的慢慢还。2018年9月14日，我和老公、樊胜华和他妻子还有两被告一起到双子楼办理过户，因为我经济困难，所以过户的税费也是由樊胜华替我垫付。被告认为，原告并没有参与房屋买卖的缔约看房，只是在过户的时候出面。审理中，被告为支持其抗辩意见，提供：1、不动产登记查询记录表，证明被告名下的两套房子（金港镇中南新村17幢602室及车库，金港镇中南新村18幢403室及车库）均是为向樊胜华借款90万元分别抵押给本案原告以及黎全利。2、银行交易流水，2018年8月22日被告蒋立收到樊胜华借款16万元，2018年8月23日被告蒋立收到黎全利转账45万元，2018年8月25日被告蒋立收到黎全利4.5万元，2018年8月27日被告蒋立收到樊胜华164500元，共计819500元（实际借款90万元，扣除了3个月的利息以及房屋过户税金）。3、同一小区同一时间其他人的房屋买卖合同，证明他人房屋买卖的平均价格为6860元/平方米，而原、被告之间的买卖合同价款是5200元/平方米，所以该房屋买卖是不能成立的。4、蒋立付款清单，证明从2018年11月3日到2019年6月6日蒋立共计还给樊胜华利息68400元。5、房屋买卖合同照片打印件，证明当时为了借款准备了一份买卖合同，合同都没有明确房屋抵押给谁。后来樊胜华同意借款给被告，但必须房屋抵押办过户才同意借款。被告急需借款还贷，同意樊胜华随便抵押给谁，只要借到款。原计划是樊胜华自己抵押，因他名下房屋太多，因此他说他找人办理抵押过户手续，由樊胜华借给蒋立，两套房子过户给了黎全利和一个不认识的人。原告质证意见：1、对证据1的真实性没有异议,本案诉争房屋的不动产登记信息与原告提交的不动产登记不一致,另外17幢602室与本案没有关系，也不能证明被告所称是两被告与樊胜华之间存在借贷关系。2、对证据2中涉及到由樊胜华代原告樊美琴向被告支付房屋款项的部分予以认可，对于被告陈述黎全利向被告蒋立汇款部分，原告认为同本案没有关系，不予认可。对被告称本案实际上是樊胜华与被告存在民间借贷关系的这一陈述不予认可。3、对证据3不予认可，房屋买卖应当根据房屋坐落、区位、大小等各个条件因素确定受让价格，而不能简单类比，更加不能证明被告所称本案所涉的房地产买卖合同无效。4、对证据4不予认可。若被告认为同樊胜华存在不当得利关系，可以另案起诉。5、对证据5不予认可。首先，原告已经向法院提交了房地产买卖合同原件，被告对此表示认可。其次，对于被告提供该份证据想要达到的证明目的不予认可。被告若要证明与樊胜华之间存在民间借贷关系，应提交借条、借款合同等，证明双方存在借贷合意的法律文件。审理中，本院向樊胜华进行了调查。樊胜华陈述：我是张家港市金港镇中兴永华信息服务部的经营者，我是从事房屋中介的，原告是我的姐姐。大约在2018年8月份左右，二被告过来要求给他卖房，二被告跟我说欠常熟农商行的贷款60多万元还不出，他叫我找人把房屋卖掉，要求全款。我就找了原告和黎全利分别购买他的两套房屋。2018年8月22日签订合同当天，原告没有过来，我拍了照片给原告看的，房屋价格也是我跟被告商谈的，当时原告因为带小孩没有过来，所以合同上是我代替原告签名的。关于房款是我姐姐委托我代办的，就是我先帮原告垫付房款，后原告还了我10万元，其余钱原告慢慢还。房屋过户时，我陪了原、被告一起去的，过户费是我垫付的，因为原告没钱让我垫付一下。第二笔房款中有75500元是我家里的现金，在我中介的店里给蒋立的。2018年11月3日到2019年6月6日的蒋立付款清单是真实的，其中有归还我垫付的过户费12515.94元，还有的钱是支付暂时居住涉案房屋的租金。原告的女儿在2020年4月份左右通过银行转账汇给我10万元。肯定是银行卡转账，不是微信转账。审理中，本院查看了樊胜华和蒋立之间的微信聊天记录。其中：2019年2月22日，樊胜华对蒋立说：要给我6500元，我忘了以前还差2500元了。蒋立回复：樊老板你好可能要晚一点打时打电话给你放心。2019年2月26日，蒋立说：樊老板你好，老板说了就这两三天给我钱，可能是三十万，拿到全部给你放心吧，我多急死了，真的不骗你的。樊胜华回复：蒋立再相信你一次，再给你三天时间，超过时间我就不等你电话，我们自己去处理了。对第一段微信聊天记录，樊胜华解释为这是我在向蒋立要他住在涉案房屋里的租金。对第二段微信聊天记录，樊胜华解释为这是蒋立欺骗的一种，我也不知道蒋立是什么意思。原告质证意见，对调查笔录的真实性没有异议，对内容没有异议。房屋买卖合同上我的签名为樊胜华代我所签。签合同当天，我在家带小孩，没有时间过来。2020年4月份，我把10万元现金给我的女儿周莉，周莉再微信转账给樊胜华10万元。我们是免费给二被告居住在涉案房屋内的，没有向他们收取租金，但他们一直赖在房屋里不搬。对蒋立和樊胜华于2019年2月22日、2月26日的两段微信聊天记录的真实性没有异议，具体情况我不清楚。被告蒋立质证意见，对调查笔录的形式真实性没有异议，对内容不认可，我当时不可能出卖房屋的。75500元的现金我根本没有拿到。对两段微信聊天记录的真实性没有异议。樊胜华微信中所说的6500元、2500元，是他向我催要的利息。我答应给他30万元是准备归还给他借款。关于被告所称有关借款的情况，本院向被告蒋立进行了调查，蒋立陈述：2018年8月22日，当天我和樊胜华两人在张家港市金港镇中兴永华信息服务部的办公室，当时口头约定我向樊胜华借款90万元，利息为月利率2.5%，借款期限为三个月从2018年8月22日起至2018年11月21日止，当时我将自己名下的二套房子（中南新村18幢403室及自行车库、中南新村17幢502室及自行车库）以签订房地产买卖合同出卖给樊胜华指定人的形式作为借款抵押。只有等房屋过户给樊胜华指定的人，才能把90万元借款全部给我。当天樊胜华转账给我16万元，8月23日另一套房屋的买主黎全利转账给我45万元，8月23日我将收到的16万元、45万元加上自己凑的7万元共计68万元将两套房屋的贷款还掉了。8月24日，我和侯亚琴、樊胜华、黎全利、樊美琴在不动产交易中心做两套房屋的过户手续，其中黎全利、樊美琴，我是第一次见面。8月25日，黎全利（黎全利的银行卡是放在樊胜华处的）通过银行转账汇给我4.5万元，8月27日樊胜华又转账给我16.45万元，这样我一共收到借款81.95万元，樊胜华预先扣除了三个月的利息67500元（每月利息2.5%为22500元）以及樊胜华垫付的两套房屋的过户费用12515.94元。8月27日，我在樊胜华的永华信息服务部的办公室里向樊胜华出具了借条，内容为蒋立向樊胜华借款90万元，借款期限为三个月，借条上没有写利率，借条在樊胜华处，他是不会拿出来的。同日，我向樊胜华出具了收条。收条上的现金75500元我根本没有拿到。我是出于无奈，为了早点借到钱开工，才写的借条和收条。我于2018年11月3日、11月4日、11月24日、11月25日、12月26日、11月28日、2019年6月6日、6月6日，分别转账给樊胜华4000元、2000元、2000元、10500元、20000元、9900元、1万元、1万元，都是归还樊胜华借款的利息，我是身边有点就给他点。期间，我因为没有拿到工程款，所以也没有利息给他。樊胜华借款给我预先扣除三个月的利息，属于“砍头息”，月利率2.5%属于高利贷，并且樊胜华现在这样做是以占有我的房屋为目的，樊胜华涉嫌“套路贷”。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。本案中，第一，原告购买涉案房屋，在看房、商谈房屋转让价格、签订房屋买卖合同、支付房款中均未参与，而是由原告弟弟樊胜华一手操办，只是在最后办理房屋过户手续时出面签字，并且过户税费也是由樊胜华垫付，这些与正常的购房交易习惯明显不符。第二、根据被告提供的2018年11月至2019年6月期间蒋立转账给樊胜华总计68400元的交易记录中，樊胜华表示该些转账一部分为蒋立支付给樊胜华垫付的过户税费，一部分为蒋立支付暂时居住使用涉案房屋的租金。对于樊胜华的上述陈述，首先，原告在本案诉请中已经主张了为过户涉案房屋垫付的税费，说明蒋立并未将过户税费支付给原告，两者相矛盾。其次，原告表示被告居住涉案房屋，没有向被告收取租金，两者亦相矛盾。故对樊胜华的上述陈述，本院不予采信。第三，关于樊胜华和蒋立之间的微信聊天记录，2019年2月22日微信聊天中，樊胜华要求蒋立支付6500元和以前还差的2500元。樊胜华解释为，这是在向蒋立要居住涉案房屋的租金。蒋立解释为，这是樊胜华在催要利息。本院认为，原告已表示没有向被告收取租金，结合2019年2月26日蒋立在微信聊天中表示，如果拿到30万元全部给樊胜华，樊胜华回复再相信你一次的内容分析，蒋立所称6500元、2500元是樊胜华在催要利息，给樊胜华30万元是准备归还借款的可信度更高。综上，涉案房屋买卖合同系作为民间借贷合同的担保具有高度盖然性，在本院向原告释明，如法院认定涉案房屋买卖合同系作为民间借贷的担保，其是否需要变更诉请时，原告坚持认为双方系房屋买卖关系，不同意变更诉请。审理中，被告蒋立反映案外人樊胜华涉嫌“套路贷”，本案可能涉嫌相关刑事犯罪。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，裁定如下：驳回原告樊美琴的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。审判员 许 跃二〇二一年六月一日书记员 许秋蓉