广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2137号上诉人（原审原告）：谢秀玲，女，1965年6月1日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区××××××××xx，公民身份号码640××××××××××××949。委托诉讼代理人：吴春生、蒲秋璇，广东广和律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇xxx。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司法务。上诉人谢秀玲与被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初6462号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人谢秀玲上诉请求：1、请求依法改判，判令被上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金187287.1元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至2019年6月28日为187287.1元，实际计算至被上诉人提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止）；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明案涉房屋属于x区别墅40年特殊产权年限的客观事实，不应抵扣227天不动产权籍调查时间的事实依据和法律依据。1、案涉商品房买卖合同第20条约定的是2017年6月26日办证期限届满，但被上诉人迟于2018年8月7日才去递交不动产权籍调查材料，于2019年3月19日才完成不动产权籍调查。原因是案涉土地存在土地年限40年的问题，被上诉人从2016年6月30日办证期限开始至2018年8月7日都不去递交不动权籍调查资料以及其他初始登记资料，是由于被上诉人的自身原因导致逾期办证。2、从证据一商品房买卖合同的第2页土地使用权终止日期为2050年12月30日，即40年产权土地年限，可以看出上诉人谢秀玲业主也是x区别墅业主，x区别墅220户业主都存在40年产权年限问题，220户业主都存在40年产权年限争议，开发商迟延办证已经是客观事实，但被上诉人书面协议明确承诺为业主办理70年产权证，且具备办理70年产权证的时间条件点为2020年5月份。3、在本案中，上诉人在约定时间内缴纳了契税并配合被上诉人办理办证面签，具体缴纳契税和办理面签的时间为2017年12月28日（一审认定上诉人面签时间为2019年3月18日，未正确认定事实）如果被上诉人及时递交办证材料到惠东县自然资源局，在2016年6月30日政策变更之后及时办理不动产权权籍调查、初始登记及递交办证材料，是不会存在逾期办证问题的，但据（2019）粤13民终509号判决书认定的事实，第16页，“富茂公司庭后提交两组证据，证据1惠东县商品房首次登记告知书以及证据2不动产清单，上述两组证据共同证明了惠州富茂房地产开发有限公司于2019年3月29日办理了初始确权登记”，事实上，被上诉人是2019年3月21日才提交了申请办理初始登记的资料，因此才于2019年3月29日办理完成初始登记。正是由于被上诉人逾期递交初始登记材料的违约行为，才导致本案逾期办证违约事实。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条【不可抗力】“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案是由于被上诉人于2019年3月21日才递交初始登记的违约行为，且由于案涉房屋之前存在40年土地年限违约行为，才导致的逾期办证违约诉讼，被上诉人以2016年6月30日政府政策调整为免责事由，明显不成立，因此，不应该予以扣减。4、依据同案同判的规则，以下众多x区别墅业主的二审判决书一审生效判决书都没有扣减不动产权籍调查时间：周祥利与惠州富茂房地产开发有限公司案件，（2019）粤132民初6681号，以及王建伟、姜嘉侨、宋增祥、胡玉俊、高尚等等业主与惠州富茂房地产开发有限公司的同样一审案件；以及孙洁、潘铭红、杨秀梅、巴野、陈秋霞、郑锦雄等42位业主与惠州富茂房地产开发有限公司的二审判决书。以上100多户业主判决书都明确判决认定“惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止”，都没有扣减不动产权籍调查时间，如果本案上诉人的案件被扣减，将造成同案不同判的现象，不利于司法公信力。此外，被上诉人提供案涉房屋的有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间为2019年8月9日，该时间为计算逾期办证违约金的截止时间。二、一审法院多扣减了诉讼时效的天数，认定事实不正确。依据《广东省高级人民法院印发＜关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引＞的通知》第47条的规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案的逾期办证违约金，是按每日万分之一的计算标准为单位进行计算的因此，应当按照每个个别债权分别计算诉讼诉讼。以2017年6月26日作为起算每日逾期办证违约金的诉讼时效，2017年6月26日起诉三年至2020年6月26日，那么上诉人于2020年7月15日向法院起诉提出诉讼请求（一审起诉时间见提交的网页截图），从2020年6月27日至2020年7月15日期间的18天，也只有该18天的个别逾期办证违约金存在诉讼时效争议，而不是整个逾期办证违约金都存在诉讼时效争议。但一审法院没有审查到上诉人准确提起一审诉讼的时间为2020年7月15日，而是错误认定为2020年8月7日，认定事实错误。综上所述，为保障上诉人的合法权益，请求贵院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、答辩人与被答辩人在签订《商品房买卖合同》时，被答辩人已经明确知道涉案土地的使用权终止日期为2050年12月30日，即只有40年产权年限，而《商品房买卖合同》第20条只规定了逾期完成房屋不动产权证登记的违约责任，并未明确完成不动产权证登记中土地年限必须是70年。附件十一补充协议第20条承诺为业主办理不动产权证的土地使用终止年限不早于2080年，即有70年产权年限，但是并未约定办理的截止时间，亦未约定当所办理出的不动产权证未能达到土地年限70年仍需要按日万分之一支付违约金。因此土地年限问题并不影响办理产权证，被答辩人不能以此推脱自己的责任。2、办理不动产权证需要双方各自提交资料进行，不是单方行为，被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，应承担相应的责任。被答辩人称其在2017年12月28日缴纳了契税，但是并未提供证据证明将契税原件交给答辩人或配合办理面签。而惠东县自然资源局提供的《不动产登记申请审批表》明确显示了被答辩人办理面签的时间为2019年3月18日，一审法院认定事实清楚无误。3、关于惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，确定惠东县从2016年6月30日开始正式实施不动产登记政策。该新政策相较于旧政策，新增加了办理“权籍调查”等环节，增加了工作内容，这必然会延长办理权属证书的时间。这客观情况的变化，是双方在签订合同时（2016年3月20日）无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按照合同约定的办证时间对于答辩人明显不公平。因此一审根据公平原则予以扣除答辩人办理权籍调查时间共计227天并无不当。4、关于被答辩人一审提起诉讼的时间问题，其在一审期间并无举证其在网上申请立案的证据，不属于新的证据，应以一审法院认定的时间为准。5、与被答辩人同一组团的x区别墅业主总共涉及200多户，虽有部分业主的判决书没有扣减办理不动产权籍调查时间，但是也存在予以扣除，双方均为上诉的情况【详见（2020）粤1323民初8568号第11页】。同时还存在认定逾期办证违约金的止损时间为开发商通知买受人办证的次月止【详见（2018）粤13民终5917号第16页】。因为每一户业主的签约时间及应办证时间均存在差异，且每户业主配合办理交契税、面签的时间亦不相同，导致法院要根据每户业主的实际情况予以扣减非开发商原因导致逾期办证的期限，这有利于维护公平，而非答辩人所说的同案不同判现象。6、本案的诉讼费应由被答辩人自行承担。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。谢秀玲向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金187287.1元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至2019年6月28日为187287.1元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠州富茂房地产开发有限公司系成立于2010年5月14日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发、旅游项目投资、酒店业投资等。2016年3月20日，原告谢秀玲（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为HT0018892的《商品房买卖合同》，合同约定预售许可证号为惠东房预许字第2016020号，标的房屋为惠东县稔山镇大埔xx号房，约定于2016年6月30日前交付，总楼款为2558567元。商品房买卖合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。本条款的‘360日’仅指出卖人负责提供该商品房项目资料报产权登记机构备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间，同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”另，合同中记载对于是否委托出卖人代办房地产权证，选择为“是”。该合同于2016年4月15日在惠东县房产交易所办理备案。被告向原告谢秀玲出具广东增值税普通发票四张，分别记载：1、2016年3月20日，谢秀玲支付涉案房屋价款767571元；2、2016年6月27日，谢秀玲支付涉案房屋价款511714元；3、2016年9月20日，谢秀玲支付涉案房屋价款767571元；4、2017年3月22日，谢秀玲支付涉案房屋价款511711元，以上合计2558567元。原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间即2016年6月30日将房屋交付原告，案涉房产于2017年12月28日契税缴纳，原告于2019年3月18日办理案涉房屋转移登记的面签手续，案涉房产于2019年3月29日完成初始登记。2018年10月26日，被告向原告寄送办证通知，于2018年10月27日妥投。原告庭审确认收到该通知，但认为房屋转移登记需在开发商初始登记后方能办理，被告发出该通知时尚未完成初始登记，被告在具备办证条件的情况下，于2019年5月28日再次向原告发出办证通知，应以2019年5月28日的办证通知为准。惠东县人民政府于2016年6月28日作出的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，记载：我县在县国土资源局设立县不动产登记局。县不动产登记局的主要职责是贯彻落实不动产登记的法律法规，负责全县土地、房屋、林地、草原（含牧草地）、海域等不动产登记工作；负责推进全县不动产登记信息平台建设；负责建立不动产权审批管理职能部门之间的信息互通共享机制。县不动产登记中心的主要职责是具体承担全县不动产登记和房产交易工作。二、不动产统一登记启动时间。县不动产登记局自2016年6月30日起正式颁发不动产权证书和证明。三、不动产统一登记业务类型。县不动产登记中心目前可办理的不动产统一登记业务类型如下：集体土地所有权、建设用地使用权、宅墓地使用权、房屋等建筑物、构建物所有权、抵押权、地役权、森林、林木所有权、海域使用权等不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、抵押登记、查封登记、补证、换证等法律规定需要登记的不动产权利。在今后依法办理不动产抵押登记、变更登记、转移登记等业务时，重新办理《不动产权证书》或《不动产登记证明》。2016年6月30日前已依法颁发的各类不动产权属证书，按照“不变不换”的原则继续有效。另查，本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复：案涉房产初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2018年8月7日，调查完成时间为2019年3月19日；转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2019年5月14日，调查成果完成时间为2019年5月15日办结；于2019年6月12日预收件，于2019年8月29日办理不动产转移登记，于2019年9月3日办理完毕。注：批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。2020年8月7日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，本院予以确认，双方应诚实履行合同义务。一、补充协议第十一条关于逾期办证违约金条款的效力问题。涉案补充协议第十一条系为重复使用预先拟制条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，其采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。”、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，人民法院应当认定符合合同法第三十九条‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定，被告未举证证明对补充协议第十一条采取合理方式提醒并进行说明，未尽提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告利用己方优势以预先设定的格式免责条款减轻逾期办证的责任，排除原告主要权利，未尽合理提示说明义务，本院认定补充协议第十一条为无效条款。二、原告主张的逾期办证违约金有无超出诉讼时效问题。涉案合同约定按日计算逾期办证违约金，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，即每日的违约金属单个债权。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。案涉房屋于2016年6月30日交付原告使用，逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起360日之次日即2017年6月26日，原告于2020年8月7日提起本案诉讼，故原告2017年8月7日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。三、被告主张扣除权籍调查的期间，有无事实依据的问题。中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记增加权籍调查。惠东县人民政府于2016年6月28日发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，涉案商品房买卖合同签订时间为2016年3月20日，在当地政府部门实际启动不动产登记之前，被告履行办证义务的时间点为2017年6月25日，在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后。实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2018年8月7日至2019年3月19日计225天的初始登记权籍调查时间和2019年5月14日至2019年5月15日计2天的转移登记权籍调查时间，共227天。四、关于原告有无怠于履行办证义务的问题。原告于2017年12月28日缴纳契税，于2019年3月18日办理涉案房屋转移登记的面签手续，涉案房屋于2019年3月29日才完成初始登记，即原告在涉案房屋初始登记前已缴纳契税并办理面签手续，并不影响被告办理案涉房屋的转移登记。被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，事实依据不足，本院不予采纳。五、逾期办证违约金的计算问题。本案逾期办证违约金的起算点为2017年6月26日，但如前所述，2017年8月7日之前逾期交房违约金的请求已过诉讼时效，故起算点为2017年8月7日。补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局回复函案涉房屋齐全的办证材料日期为2019年8月29日，即计至2019年8月29日止。逾期办证期间应自2017年8月7日计至2019年8月29日，共752天，扣除权籍调查时间227天，实际逾期时间为525天。逾期办证违约金为以2558567元为基数按每日万分之一计算525天为134324.77元（已四舍五入）。综上所述，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告谢秀玲支付逾期办理不动产权证的违约金134324.77元。二、驳回原告谢秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4046元（原告谢秀玲已预交），由原告谢秀玲负担1144元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担2902元。本案二审期间，上诉人谢秀玲提交了证据：证据一，广东法院诉讼服务网立案截图；证据二，土地登记卡；证据三，惠东县国土资源局回函；证据四，税收缴款书（税务收现专用）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、权籍调查时间是否应扣除；二、诉讼时效的问题。对此分析如下：第一，关于权籍调查时间是否应扣除的问题，上诉人主张不应扣除初始登记权籍调查时间及转移登记出具权籍调查成果时间。涉案房产的权属转移登记办理因惠东县人民政府于2016年6月28日发布的《关于启动不动产统一登记工作通告》，增加了两次的权籍调查的程序，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”而涉案合同于2016年3月20日签订，在签订合同时被上诉人对权籍调查于办证的影响难以准确掌握，故一审法院根据公平原则予以扣除两次权籍调查时间，并无不当，本院予以维持。第二，关于诉讼时效的问题。上诉人称于2020年7月15日通过广东法院诉讼服务网向原审法院提起诉讼，但根据一审立案审批表的记载，一审法院于2020年8月31日根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定对本案予以立案，一审法院以立案时间为起算点推算诉讼时效的期间并无不当，本院予以维持。综上，上诉人谢秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4046元，由上诉人谢秀玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年六月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧