河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终2080号 上诉人（原审被告）：河北百信房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区槐安东路28号仁和嘉园1-1-609号，现办公地点：安国市药都北大街46号，统一社会信用代码：91130100684348488H。 法定代表人：吴亚军，系公司经理。 委托诉讼代理人：郭家琦，男，1990年8月2日出生，汉族，住河北省安国市，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王超娜，女，1987年9月2日出生，汉族，住河北省安国市。 委托诉讼代理人：李振杰，河北祁都律师事务所律师。 上诉人河北百信房地产开发有限公司（以下简称百信公司）因与被上诉人王超娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初8920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人百信公司的委托圣诞老人郭家琦，被上诉人王超娜及其委托诉讼代理人李振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百信公司上诉请求：1、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初8920号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审上诉费由被上诉人负担。事实和理由：河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初8920号民事判决书认定事实不清，证据不足，应依法予以撤销。1、判决书认定，上诉人依据无效协议收取被上诉人购房款存在明显过错，给被上诉人造成损失应予赔偿，故上诉人支付占用款项期间的利息。（利息以248000元为基数，自2018年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月10日起诉之日止）上述情况于事实不符，证据不足，事实上，本案被上诉人购买上诉人开发建设的房屋，被上诉人应当查验上诉人的商品房预售许可证等资源，被上诉人明知上诉人尚未取得预售许可证，仍同意购买，被上诉人存在过错，上诉人不应承担利息。一审判决与事实不符，依法应当予以撤销。2、协议第四条第2项明确约定，我公司通知原告签订正式合同后，原告须在我公司发出通知十日内与我公司签订《商品房买卖合同》。由此可见，本合同在本质上为商品房买卖合同的预约合同，本质为在一定条件下签订《商品房买卖合同》，仅表示双方订立商品房买卖合同的意向。故本协议不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条。合同应当依法认定为有效。综上，上诉人认为，本案被上诉人存在过错，上诉人不应承担利息，且合同合法有效，河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初8920号民事判决书认定事实不清，证据不足，为此提出上诉。望依法撤销上述判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 王超娜辩称，上诉人与被上诉人签订的协议书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。上诉人应按协议书约定收取了首付款，这个协议应当认定为证实的商品房买卖合同，百信公司至今是五证不全，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，根据合同法58条规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方赔偿对方所受到的损失，百信公司应当返还房款，并向我们支付该款占用期间的利息。 王超娜向一审法院起诉请求：1、要求依法确认原、被告签订的《百信城市广场协议书》为无效合同；2、判令被告返还原告购房款248000元及利息32573元；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年10月13日，原告王超娜（乙方）与被告百信公司（甲方）签订《“百信城市广场”协议书（贷款版本）》，约定：乙方自愿认购“百信城市广场”项目5号楼loft公寓1单元11层1109号房，该房屋层高4.5米，朝向东南，预测建筑面积约为70平方米，建筑单价6400元/平方米，合同成交价448000元；乙方在签订协议的同时交齐首付款228000元，剩余房款200000元申请银行按揭贷款；乙方对甲方所开发的百信城市广场5号楼loft公寓及拟购房屋的所有情况进行了充分了解，并知悉甲方相关证件正在办理当中，在此基础上自愿与甲方签订本协议书；因乙方原因导致退房的，乙方需向甲方支付总房款百分之二十的违约金；交付期限以政府正式行文批准之日起24个月。同日，原告通过POS机向保定安国市广厦房地产开发有限公司转款228000元，给付现金20000元，被告百信公司出具收据两张，分别载明：收款金额228000元，收款事由百信城市广场5-1-1109房款，收款金额20000元，收款事由百信城市广场会员费。被告对交纳款项事实无异议。至开庭审理前，被告百信公司未取得案涉项目商品房预售许可手续。 一审法院认为，原、被告签订的“百信城市广场”协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房首付款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告百信公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该协议书依法应当被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告百信公司应当依法向原告返还实际购房款228000元及会员费20000元。被告依据无效协议收取原告购房款存在明显过错，给原告造成的损失应予赔偿。故除返还购房款项外，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息。对原告主张要求被告返还248000元及其给付利息的主张符合法律规定，一审法院应予以支持。 上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告王超娜与被告河北百信房地产开发有限公司于2018年10月13日签订的《“百信城市广场”协议书》无效；二、被告河北百信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王超娜购房款248000元并支付利息（利息以248000元为基数，自2018年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月10日起诉之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5508元，简易程序减半收取计2754元，由被告河北百信房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，双方当事人签订的“百信城市广场”协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照约定收受了被上诉人的购房首付款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。 关于“百信城市广场”协议书的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中上诉人百信公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，故该协议书依法应当被认定为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中上诉人在未取得商品房预售许可证明的情况下进行房屋销售收取被上诉人购房款存在明显过错，一审法院判决上诉人百信公司返还被上诉人购房款228000元及会员费20000元，并支付占用上述款项期间的利息并无不当。 综上所述，河北百信房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5508.00元，由河北百信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  张 洁 审判员  宋广道 二〇二一年六月三日 书记员  张晓燕