辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1683号原告（案外人）：杨淑芹，女，1972年2月8日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：董振权，辽宁圣代律师事务所律师。被告（申请执行人）：滕浩，男，1975年6月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：刘旸，北京市康达(沈阳)律师事务所律师委托代理人：杜佳翼，北京市康达(沈阳)律师事务所实习律师第三人（被执行人）：辽宁发达房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路3号。法定代表人：陆常胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨崇锋、郭枫，辽宁华建律师事务所律师。第三人（被执行人）：陆常胜，男，1967年11月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：杨崇锋，辽宁华建律师事务所律师。原告杨淑芹诉被告滕浩、第三人辽宁发达房地产开发有限公司（以下简称发达公司）、陆常胜案外人执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨淑芹、被告滕浩的委托诉讼代理人刘旸、杜佳翼、第三人发达公司、陆常胜共同委托诉讼代理人杨崇锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑芹向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认位于辽宁省台安县房屋系原告出资购买并享有权利；2.依法判决沈阳市中级人民法院终止对位于辽宁省台安县房屋的执行；3.由被告承担本案涉诉费用。事实与理由：2011年1月7日，原告出资向第三人购买了位于辽宁省台安县的房屋，装修后并己实际入住。2020年6月17日，原告发现在房屋外，张贴了沈阳市中级人民法院（2020)辽01执754号查封公告，欲对房屋采取强制执行措施。于是原告向该院执行部门提出执行异议申请，该院于2020年8月31日作出(2020)辽01执异973号执行裁定，驳回了原告的异议申请。故此提起本诉。原告于2011年1月7日，以23.2万元价格向第三人购买了案涉房屋，并己经缴纳全部购房款，对房屋进行了内部精装修后，实际入住使用至今，但因第三人原因，房屋无法办理产权登记手续。根据我国有关法律和司法解释规定，原告以市场价格购买了案涉房屋，支付了对价，并己实际占有使用。无法办理产权登记手续，原告没有过错。在原告购买房屋前，被告没有办理合法的抵押登记手续，没有产生物权效力，原告依法足以抵消人民法院强制执行效力。滕浩辩称，答辩人对本案诉争房屋享有法定的优先受偿权，且被答辩人的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能排除对该房屋的强制执行，本案应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。具体理由如下：一、答辩人在被答辩人与第三人签订商品房买卖合同之前，就已经与第三人签订了借款担保合同，并且办理了抵押登记。答辩人早在2010年8月4日，即被答辩人与第三人辽宁发达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》之前，就已和第三人签订了《借款担保合同》，第三人将自身开发建设的位于台安县“乾福家园”部分房屋提供了抵押担保，并办理了抵押登记。根据沈阳市中级人民法院【2011】沈中民三初字第107号民事判决书，被答辩人对抵押房产依法享有优先受偿权。即可以申请对抵押房产进行拍卖、变卖，并优先获得拍卖、变卖所得款项。当时的抵押担保合同里没有11-2-502号房屋，原因是在2010年12月10日，第三人将用于抵押担保的7号4-5-2、4#3-3-2、4#6-2-2、4#3-4-2四套房产替换成了包括被答辩人居住在内的11#2-6-1、11#2-6-2、11#2-5-1、11#2-5-2的房产，该种情况答辩人也是在执行过程中才予以知晓，知晓后对该四处房屋的抵押予以接受和认可。二、被答辩人的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能排除涉案房屋的执行。被答辩人杨淑芹于2011年7月1日与第三人签订了两份《商品房买卖合同》，购买了两套房屋，分别为台安县乾福家园11-2-501和11-2-502号。该事实在被答辩人于2020年6月30日提交的两份执行异议申请书中已经自认。沈阳市中级人民法院在审查时，依据相关法律规定对被答辩人的申请分别作出（2020）辽01执异972号和973号执行裁定书。其中，972号裁定书支持了被答辩人的申请，中止了11-2-501房屋的执行，为其保留了一处住房。而对于本诉所涉案的502号房屋，已经不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，因此不能排除强制执行。三、虽然被答辩人向第三人交付了房屋全款，但是不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，1.被答辩人于桂兰杨淑芹在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，而杨淑芹未尽该审查义务，导致房屋不能办理过户登记，因此被答辩人本身存在过错。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定执行异议和复议规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”答辩人认为，《执行异议和复议规定》第二十八条本身是解决无担保的普通金钱债权人与物权期待权人的关系，并不涉及金钱债权人对执行标的享有抵押权的情况，因此第二十七条是本条的例外。综上所述，答辩人的抵押权设立在先，被答辩人杨淑芹取得物权期待权在后，而抵押权又为优先权。故而被答辩人杨淑芹对于本诉涉案房屋无权要求排除强制执行。本案应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人发达公司、陆常胜述称，同意原告诉讼请求，根据最高人民法院2020最高法民审5586号和最高法民审1498号民事裁定书，应当支持原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院查明，被告滕浩与第三人发达公司、陆常胜借款合同纠纷一案，本院于2012年3月19日作出（2011）沈中民三初字第107号民事判决书。后陆常胜不服提起上诉，辽宁省高级人民法院于2012年5月29日作出（2012）辽民二终字第79号民事调解书。辽宁省鞍山市中级人民法院予以立案执行。在执行中，该院于2013年5月10日查封被执行人辽宁发达房地产开发有限公司所有的位于台安县振兴路118号“乾福家园”小区44套房屋。后辽宁省高级人民法院于2020年5月18日作出（2019）辽执监180号执行裁定书裁定该执行案件由本院执行。本院于2020年5月28日立案执行，执行案号为（2020）辽01执754号。在执行中，本院于2020年6月17日作出（2020）辽01执754号公告，并告知异议事项。原告杨淑芹因其购买辽宁省台安县乾福家园11-2-501号、502号房屋分别提出执行异议，本院分别作出（2020）辽01执异972号、973号执行裁定。其中对于11-2-501号房屋中止对位于辽宁省台安县乾福家园11-2-501号房屋的执行。对本案案涉房屋，驳回杨淑芹的异议，杨淑芹提起本案诉讼。另查明，被告滕浩提供的由台安县不动产登记中心于2020年8月28日出具的《不动产登记（查封、抵押）查询结果证明》中记载：台安县乾福家园11-2-601号楼、11-2-602号楼、11-2-501号楼、11-2-502号楼的抵押时间为2010年12月10日。还查明，原告杨淑芹提供的落款日期标注为2011年1月7日的《商品房买卖合同》中记载：杨淑芹以23.2万元向发达公司购买乾福家园第11#幢座2单元层5-2号的房屋。杨淑芹提供的《专用收款收据》中记载：发达公司于2011年1月7日为杨淑芹开具金额为23.2万元的收据。原告还提供缴纳水电费的收据。上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》、《专用收款收据》、《不动产登记（查封、抵押）查询结果证明》、等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告对于案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因本案房屋已经设立抵押，抵押登记时间为2010年12月10日。而本案原告购买案涉房屋时间为2011年1月7日，是在房屋被抵押之后，并且原告同时购买2套房屋，案涉房屋并不是其唯一住房，并且另一套房屋（11-2-501号）已经中止执行，案涉房屋并不是原告用于居住的唯一住房，不符合可以对抗担保物权的例外情形。综上所述，杨淑芹与发达公司就案涉房屋签订房屋买卖合同在法院查封之前，但在抵押之后。杨淑芹提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九规定的情形，故本院对杨淑芹的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条的规定，判决如下：驳回原告杨淑芹的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告杨淑芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年六月二十九日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。