广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初14211号原告：佛山市南海区宜信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇大正路南74号桂南尚都物业管理用房，统一社会信用代码91440605712340169J。法定代表人：王萌。委托诉讼代理人：温洁敏，系该公司员工。被告：任庆文，女，1992年9月29日出生，汉族，住江苏省江都市。原告佛山市南海区宜信物业管理有限公司（以下简称“宜信物业公司”）与被告任庆文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温洁敏到庭参加诉讼，被告任庆文经本院送达传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费5236.56元(从2019年8月1日至2021年4月)；2.被告向原告支付从2019年8月1日至2021年3月的公摊电费319.43元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系位于佛山市南海区××××××××××××××2××××××（下称“该单元”）业主。原告为XXXX小区提供物业管理服务，XXXX小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：高层住宅2.45元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日5‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按2.45元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。截至2021年4月30日，被告欠缴物业管理费及公摊费，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。为维护原告的合法权益，恳请法院查清案件事实，支持原告诉求。被告任庆文没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对举证、质证和辩证的权利。原告的举证来源合法、内容真实，且与本案关联，本院予以采信。根据上述采纳的证据以及当事人陈述，本院确认以下事实：位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××（以下简称“涉案房产”）于2018年×月27日预告登记在任庆文名下，建筑面积为101.93平方米。原告向本院提交《测绘成果面积明细表》记载：案涉房产测绘面积为101.78平方米。2017年3月31日，宜信物业公司在佛山市南海区发展规划和统计局备案位于广东省佛山市南海区××××××××××XXXX高层住宅物业服务收费标准按2.45元/月/平方米。2017年6月1日，出卖人佛山市南海江浦湾房地产有限公司与买受人任庆文签订《商品房买卖合同（预售）》约定：任庆文购买XXXX房产，出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。同日，宜信物业公司（甲方）与任庆文（乙方）签订《XXXX前期物业服务协议》，约定：宜信物业公司对XXXX小区提供物业管理服务。乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，乙方应在每月10日前交纳当月物业服务费用。物业服务费收费标准为高层住宅按照2.45元/月/平方米计算，其中物业服务费不包括电费分摊费用。乙方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金。协议另对甲乙双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量等作出明确约定。小区建设单位曾向任庆文邮寄催收楼通知书，2020年3月20日，宜信物业公司向任庆文邮寄催收楼函及缴费通知书。任庆文至今未收楼。另查一，宜信物业公司提供物业服务存在以下问题：公共位置堆放杂物、公共楼梯间消防通道堆放杂物、保安值班时睡觉、未及时清理杂草及枯草未及时补种、公共区域的清洁不及时等问题。另查二，（2020）粤06民终588号案生效民事判决书查明：九江XXXX小区燃气管道工程在2019年8月6日前不具备安全供气条件。2019年8月6日前九江XXXX小区燃气设施未移交南海区国有资产监督管理局瀚蓝环境属下燃气公司，故燃气公司无法供气运营，责任方是小区建设单位。该判决书认定合同约定房屋交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，并认定小区建设单位没有在合同约定的交房时间内提供燃气管网给业主接通使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，宜信物业公司与任庆文签订《XXXX前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《XXXX前期物业服务协议》约定，任庆文应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，虽小区建设单位在《商品房买卖合同（预售）》约定交房日期前书面通知买受人收楼，但根据生效的（2020）粤06民终588号民事判决书认定XXXX小区建设单位没有在合同约定的交房时间内提供燃气管网给业主接通使用，已构成违约，因此本院认定XXXX小区在2019年8月6日前不具备安全供气条件，房屋交付条件不具备。在2019年8月6日后燃气管网已接通，房屋交付条件成就，买受人应在合理期限内收楼，买受人因自身原因怠于收楼，应按合同约定视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，宜信物业公司为涉案房产提供物业管理服务，不管业主是否入住，理应按照合同约定按时足额交纳相关物业费用及公摊电费。综上，本院酌定任庆文应自2019年9月1日起支付相应物业管理费及公摊电费。物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养和正常秩序维护，个别业主拒缴物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理。本案物业服务质量问题并未达到任庆文可以据此抗辩支付物业服务费的程度，任庆文仍需要缴纳物业服务费。但物业公司的服务确实存在不足，尤其是楼梯消防通道是否畅通、保安是否24小时值守直接影响到业主的人身安全，绿化、保洁亦属物业服务的主要义务，仍存在不足。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付，即任庆文应支付2019年9月1日至2021年4月30日的物业服务费4488.50元[按（101.78平方米×2.45元/月/平方米×20个月）×90%=4488.50元]。宜信物业公司主张超出本院核定部分，本院不予支持。宜信物业公司在提供物业服务期间，为任庆文代（垫）付了2019年9月1日至2021年3月31日公共用电分摊费306.03元，任庆文应全额向宜信物业公司结清。宜信物业公司主张超出本院核定部分，本院不予支持。任庆文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、任庆文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2021年4月30日期间物业管理费4488.50元予佛山市南海区宜信物业管理有限公司；二、任庆文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2021年3月31日期间的公摊电费306.03元予佛山市南海区宜信物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海区宜信物业管理有限公司的其他诉讼请求。任庆文如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区宜信物业管理有限公司已预交），由任庆文负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区宜信物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 陈 玲二〇二一年六月三十日书记员 温婉莹