北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8157号上诉人（原审被告）：龙禹锟，男，1988年10月27日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：禚伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王源，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王代宝，男，1978年10月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田春莹，北京昂坤律师事务所律师。上诉人龙禹锟因与被上诉人王代宝租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙禹锟上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回王代宝的诉讼请求，案件受理费由王代宝负担。事实与理由：1.上诉人因政府拆迁而提出解除独院租赁合同，系不可抗力而非自身过错，上诉人也没有提前自行拆除房屋，一审认定不正确。2.一审中被上诉人未提供证据证明装修后现状，也无估值报告，收条也是多名案外人书写，在案外人未到庭或以其他合法形式确认该损失的情况下，一审认定装修费损失为10000元，属事实认定不清。3.独院租赁合同无效因违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人对此并无过错，被上诉人的损失应自行承担。4.双方租赁合同中第七条第三款约定“如遇拆迁甲方应及时通知乙方……”因政府拆迁导致上诉人提出解除合同是不可抗力，不应退还被上诉人租金押金、装修损失、搬家费等各项费用。王代宝辩称：同意一审判决，不同意龙禹锟的上诉请求和理由。王代宝向一审法院起诉请求：1.请求法院判令龙禹锟退还王代宝租金37471元、押金5000元；2.请求法院判令龙禹锟赔偿王代宝损失236950元；3.诉讼费由龙禹锟承担。一审法院认定事实：2018年3月6日，出租方（甲方）龙禹锟与承租方（乙方）王代宝签订《独院租赁合同》，一、出租独院情况：甲方租赁乙方独院坐落在：北京市房山区大十三里一号院102。租赁方式：整院落承租。二、房屋起付日期和租赁期限。1.独院租赁自2018年3月6日起，至2019年3月5日终止。租赁期为1年。2.租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出要求，并经甲方同意后重新签订租赁合同。3.乙方需支付租赁房屋押金5000元，合同签订日与房租一起付清。三、租金及支付：甲乙双方约定，该院租赁的壹年租金为人民币90000元（大写玖万元整）付款方式年付；提前一个月（每年2月5日）付清下一年租金。三年后，租金在此基础上递增10%。五、院落使用要求和维修责任：2.租赁期间，甲方保证该独院及其原有附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该独院房屋进行检查、养护，应提前五日通知乙方。检查养护时，乙方予以配合。3.租赁期间，乙方要建新建厂房之类设施时，必须经过甲方同意才可继续。且乙方必须办理建房申请，需经甲方同意后才可建造。如乙方建造的房屋被列为违章建筑，所产生的损失由乙方承担。并且新建房屋的使用期限同合同一致。合同期满后，房屋一并归甲方所有。4.乙方租赁房租必须进行合法使用，如有违反国家法律，甲方有权立即收回房租租用权，并且产生法律一切责任由乙方承担。5.因乙方经营违反国家行情等事件，政府或者地方强制关闭搬迁的，甲方不予退还剩余房租。六、租赁期间其他有关约定......3、独院租赁期间，乙方经甲方同意可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有房屋结构，如产生危险乙方全权负责。装修费用由乙方自责，合同期满后，乙方不得随意拆毁房屋装修，房屋装修无偿归甲方所有......七、其他条款：1.独院租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，需提前90天通知乙方，退还乙方未到期部分房租，并应该根据建造房屋时所产生的费用支付给乙方。乙方所造成的营业损失及搬家费用由甲方承担。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方需提前90天通知甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。2.乙方如有违反本合同的其他条约，构成违约，甲方所收租金不退，乙方所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。3.租赁期间，如遇拆迁，甲方应及时通知乙方，甲方原有住房赔偿归还甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑，甲方应该根据建造房屋时所产生的一半费用支付给乙方。乙方所产生的经济损失甲方不负责。国家给予所有房屋租赁赔偿的经营补偿归甲方所有......双方还约定了其他权利义务。最后由龙禹锟和王代宝签字确认。2019年3月6日，出租方（甲方）龙禹锟与承租方（乙方）王代宝签订《独院租赁合同》一份，一、出租独院情况：甲方租赁乙方独院坐落在：北京市房山区大十三里村一号院102。租赁方式：整院落承租。二、房屋起付日期和租赁期限：1.独院租赁自2019年3月6日起，至2020年3月5日终止。租赁期为1年。2.租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出要求，并经甲方同意后重新签订租赁合同。3.乙方需支付租赁房屋押金5000元，合同签订日与房租一起付清。三、租金及支付：甲乙双方约定，该院租赁前两年，年租金为人民币90000元（大写玖万元整）付款方式年付；提前一个月（每年2月5日）付清下一年租金。三年后，租金在此基础上递增10%。五、院落使用要求和维修责任；2.租赁期间，甲方保证该独院及其原有附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该独院房屋进行检查、养护，应提前五日通知乙方。检查养护时，乙方予以配合。3.租赁期间，乙方要建新建厂房之类设施时，必须经过甲方同意才可继续。且乙方必须办理建房申请，需经甲方同意后才可建造。如乙方建造的房屋被列为违章建筑，所产生的损失由乙方承担。并且新建房屋的使用期限同合同一致。合同期满后，房屋一并归甲方所有。4.乙方租赁房租必须进行合法使用，如有违反国家法律，甲方有权立即收回房租租用权，并且产生法律一切责任由乙方承担。5.因乙方经营违反国家行情等事件，政府或者地方强制关闭搬迁的，甲方不予退还剩余房租。六、租赁期间其他有关约定......3、独院租赁期间，乙方经甲方同意可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有房屋结构，如产生危险乙方全权负责。装修费用由乙方自责，合同期满后，乙方不得随意拆毁房屋装修，房屋装修无偿归甲方所有......七、其他条款：1.独院租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，需提前90天通知乙方，退还乙方未到期部分房租，并应该根据建造房屋时所产生的费用支付给乙方。乙方所造成的营业损失及搬家费用由甲方承担。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方需提前90天通知甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。2.乙方如有违反本合同的其他条约，构成违约，甲方所收租金不退，乙方所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。3.租赁期间，如遇拆迁，甲方应及时通知乙方，甲方原有住房赔偿归还甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑，甲方应该根据建造房屋时所产生的一半费用支付给乙方。乙方所产生的经济损失甲方不负责。国家给予所有房屋租赁赔偿的经营补偿归甲方所有......双方还约定了其他权利义务。最后由龙禹锟和王代宝签字确认。2020年3月6日，出租方（甲方）龙禹锟与承租方（乙方）王代宝签订《独院租赁合同》一份，一、出租独院情况：甲方租赁乙方独院坐落在：北京市房山区大十三里村一号院102。租赁方式整院落承租。二、房屋起付日期和租赁期限：1.独院租赁自2020年3月6日起，至2023年3月5日终止。租赁期为3年。2.租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出要求，并经甲方同意后重新签订租赁合同。3.乙方需支付租赁房屋押金5000元，合同签订日与房租一起付清。三、租金及支付：甲乙双方约定，该院租赁为两年，每年租金为人民币97000元（大写玖万柒仟元整）付款方式年付；提前一个月（每年2月5日）付清下一年租金。每两年，租金在此基础上递增10%。五、院落使用要求和维修责任：2.租赁期间，甲方保证该独院及其原有附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该独院房屋进行检查、养护，应提前五日通知乙方。检查养护时，乙方予以配合。3.租赁期间，乙方要建新建厂房之类设施时，必须经过甲方同意才可继续。且乙方必须办理建房申请，需经甲方同意后才可建造。如乙方建造的房屋被列为违章建筑，所产生的损失由乙方承担。并且新建房屋的使用期限同合同一致。合同期满后，房屋一并归甲方所有。4.乙方租赁房租必须进行合法使用，如有违反国家法律，甲方有权立即收回房租租用权，并且产生法律一切责任由乙方承担。5.因乙方经营违反国家行情等事件，政府或者地方强制关闭搬迁的，甲方不予退还剩余房租。六、租赁期间其他有关约定......3、独院租赁期间，乙方经甲方同意可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有房屋结构，如产生危险乙方全权负责。装修费用由乙方自责，合同期满后，乙方不得随意拆毁房屋装修，房屋装修无偿归甲方所有......七、其他条款：1.独院租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，需提前90天通知乙方，退还乙方未到期部分房租，并应该根据建造房屋时所产生的费用支付给乙方。乙方所造成的营业损失及搬家费用由甲方承担。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方需提前90天通知甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。2.乙方如有违反本合同的其他条约，构成违约，甲方所收租金不退，乙方所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。3.租赁期间，如遇拆迁，甲方应及时通知乙方，甲方原有住房赔偿归还甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑，甲方应该根据建造房屋时所产生的一半费用支付给乙方。乙方所产生的经济损失甲方不负责。国家给予所有房屋租赁赔偿的经营补偿归甲方所有......双方还约定了其他权利义务。最后由龙禹锟和王代宝签字确认。2020年2月5日，王代宝通过微信转账方式分两笔向龙禹锟交纳了97000元，龙禹锟对此予以确认。2018年5月4日，王代宝在涉案房屋中打隔断，由收款人张东出具收条一张，具体内容为：“隔断材料及人工费17000元。”2018年7月7日，张东出具收条一张，具体内容为：“收到伍仟陆佰元整。”2018年5月7日，王秀红出具收条一张，具体内容为：“今收到装修款12400元”。2018年7月7日，黄辉出具收条一张，收塑钢门1500元。王代宝装修花费共计36500元。后龙禹锟于2020年9月30日通知王代宝搬走，将于年底要对房屋进行拆除。王代宝于2020年10月15日搬走。搬家运输费用为1450元。2020年10月15日至2021年3月5日，王代宝未使用期间的租金为37471元，押金龙禹锟收取为5000元尚未退还。另查明，龙禹锟确认其独院所在土地系其向村委会租赁所得，所建建筑物并未取得建筑物规划许可证。一审法院认为，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中龙禹锟出租的独院房屋并未取得建筑物规划许可证，故双方签订的《独院租赁合同》应属无效。本案中，王代宝与龙禹锟自2018年签订《独院租赁合同》，王代宝一直使用至2020年10月15日，期间王代宝按期缴纳相应的占有使用费用。双方于2020年续签合同，约定租赁时间为2020年3月6日起至2023年3月5日，因涉案房屋拆迁原因，龙禹锟要求王代宝提前搬离，王代宝于2020年10月15日搬离涉案租赁场地，故王代宝要求龙禹锟退还2020年10月15日至2023年3月5日提前支付的租金37471元，以及押金5000元，于法有据，法院予以支持。龙禹锟认为房屋的拆除原因系王代宝对房屋的改造而造成的违建，但其并未提供证据予以证明王代宝实施了改建或者新建，亦未提交行政部门关于违建的认定证明。且龙禹锟在庭审中认可因为村委会口头承诺对拆除房屋有一定的补偿，故其提前自行拆除房屋。故龙禹锟属于过错方，对于王代宝所述损失应当赔偿，针对装修部分，王代宝2018年对于房屋内容进行隔断粉刷等未改变房屋结构的简单装修花费共计36500元，故法院酌定由龙禹锟赔偿10000元。双方签订的《独院租赁合同》中约定龙禹锟提前终止合同而违约，给王代宝所造成的营业损失及搬家费用由龙禹锟承担。龙禹锟房屋未曾取得建筑物规划许可证致使双方签订的合同无效，且王代宝在租赁房屋时亦未尽到谨慎审查义务，双方均具有一定过错，故对于搬家费用1450元，法院酌定龙禹锟承担70%是1015元，王代宝自行承担435元。对于设备的搬家安装费是龙禹锟在签订合同时无法预见的，故对于设备搬家安装费的损失，王代宝要求龙禹锟承担，于法无据，法院不予支持。对于王代宝的营业损失，因王代宝提供的证据并不能证明因搬家其已经受到了实际损失，法院对此诉讼请求不予支持。龙禹锟认为王代宝更换了门倒卖了电线，要求从王代宝的押金中予以扣除，但是其并未提交证据予以证明，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龙禹锟于判决生效后十日内退还王代宝租金37471元、押金5000元；二、龙禹锟于判决生效后十日内赔偿王代宝损失装修损失10000元，搬家费1015元；三、驳回王代宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，龙禹锟提交甲方为大十三里村村民委员会乙方为龙禹锟的协议书一份（村民委员会未签字盖章），证明根据政府精神村里进行拆迁，对于解除合同其不存在过错。王代宝不认可该证据证明目的，称北京市房山区在清退违章建筑，拆除违章建筑都需要签这样的协议，但不属于拆迁。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是龙禹锟应否退还王代宝租金、押金，应否赔偿装修损失、搬家费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，龙禹锟与王代宝签订《独院租赁合同》，作为租赁标的房屋未取得建设工程规划许可证或有关行政主管部门的审批，故双方订立的租赁合同无效，一审法院对合同性质所作认定符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。王代宝已经搬离涉案房屋，龙禹锟已经拆除案涉房屋，龙禹锟收取的租金及押金应当在扣除相应期间的占有使用费后退还王代宝，王代宝要求龙禹锟退还2020年10月15日至2021年3月5日未使用的租金37471元及押金5000元，具有事实及法律依据。龙禹锟将未取得建筑物规划许可证的独院房屋用于出租，王代宝租赁房屋时亦未尽到谨慎审查义务，对于合同无效的结果双方均有过错，均应承担相应的责任。一审法院根据在案证据及双方过错大小，酌定由龙禹锟赔偿王代宝装修损失10000元、搬家费1015元，符合本案实际情况，本院予以维持。龙禹锟上诉坚持主张因房屋涉及拆迁属于不可抗力，故不同意退还租金、押金及装修、搬家损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，龙禹锟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1137元，由龙禹锟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年六月二十八日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心