江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1674号上诉人（原审原告）：何宏，男，汉族，1974年11月29日出生，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：蒋玲玲，江苏开淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市电化教育馆，住所地淮安市健康西路31号。法定代表人：杨轶，该馆馆长。委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人何宏因与被上诉人淮安市电化教育馆（以下简称电教馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何宏上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人对租赁物进行装修、装饰及扩建未经被上诉人同意与事实不符。1.被上诉人出租的房屋原为电教馆，而上诉人租赁房屋是用于开设宾馆。上诉人在合同中明确约定被上诉人给予上诉人五个月的装修期，是对上诉人装修行为的确认。因上诉人经营亏损，无力继续缴纳租金，在合同尚未履行完毕的情况下，被上诉人理应对上诉人的装修装饰物残值进行补偿。2017年左右针对整个案涉建筑进行了评估，可以证明被上诉人知道扩建并且视为其资产。2.上诉人与被上诉人在签订合同时就提出要进行扩建，被上诉人明确表示同意，上诉人为此提出延长租期，双方另行签订了补充协议。上诉人改造、扩建面积增加了1800-2000平方米，投入了600余万元，在双方约定的合同未到期的情况下，被上诉人应将房屋交付给上诉人使用。3.被上诉人出租的1635平米房屋中，有600平方米属于无证房屋，该部分合同应认定无效，被上诉人应根据导致合同无效的过错分担装饰装修损失。电教馆辩称，上诉人的上诉理由均无事实依据，对于房屋加盖部分的面积，经实地测量，房屋占地南北长16.5米，东西长27米，即使上诉人将房屋4层全部建满的情况下也不可能超过2000平方米。2017年左右被上诉人无论是否对本案房屋进行过评估，都不能证明上诉人于2010年扩建房屋经过了被上诉人的授权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何宏向一审法院起诉请求：判决电教馆支付添附建筑物折价补偿款（具体数额根据评估价格确定）、装饰装修残值款（具体数额根据评估价格确定）。一审法院认定事实:2010年6月12日，何宏（乙方、承租方）与电教馆（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于淮安市工农路北端的房屋出租给乙方，面积约1635平方米，装修状况简装；甲方给予乙方装修期限为5个月，此期间不计入租赁期限，乙方无需向甲方支付租金；租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日；五年租金总计315万元整，分年支付，每年63万元；乙方装修房屋不得改变房屋原结构，且装修方案需经甲方书面同意。同日，双方签订《补充协议》载明：甲、乙就2010年6月12日签订的房屋租赁合同补充以下协议，甲方考虑到乙方对租赁的房屋投入较大，为充分保护乙方的经济利益，乙方在租赁期内如无违约行为，并能够合法经营，按期交纳租金和水电等费用，甲方同意在原合同五年租赁期限的基础上再租赁给乙方五年经营期限（2016年1月1日-2020年12月31日），后五年租金为70万元/年。一审另查明，双方就涉案房屋租赁发生争议。电教馆于2019年1月4日向法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，同时要求何宏交还承租房屋、支付租金、违约金等。一审法院作出（2019）苏0812民初115号民事判决，认定何宏未按约定支付租金构成违约，判决解除双方签订的房屋租赁协议及补充协议，何宏交还承租房屋并支付租金、违约金、房屋占有使用费。一审庭审中，何宏陈述其扩建建筑物行为从2010年6月份开始动工，一直到2011年3、4月份结束，扩建行为未经职能部门审批同意。电教馆为证明何宏未经电教馆同意擅自在涉案房屋用地范围内搭建违章建筑，提供2016年5月9日、2016年7月9日、2016年12月9日、2017年4月11日的《关于要求租赁方限期拆除违章建筑的函》及2021年1月《淮安市清江浦区府前街道城管办责令改正通知书》一份。其中《关于要求租赁方限期拆除违章建筑的函》主要内容为：你承租我单位拥有合法产权的位于工农路北端的房屋，面积约1635平方米，合同签订后我单位即将合同约定的房屋交付你方使用。近期发现你未经我单位同意，擅自在承租房屋用地范围内大面积搭建违章建筑用于经营……要求你接函后立即整改，拆除全部违章建筑，否则由此引起的一切后果由你方负责。《淮安市清江浦区府前街道城管办责令改正通知书》要求电教馆于2021年2月2日前自行拆除涉案违法搭建物。何宏称何宏未收到上述函件、扩建经过电教馆有关领导同意。一审法院认为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。何宏主张添附、扩建建筑物经过电教馆同意，电教馆对此不予认可。双方在房屋租赁合同中约定“乙方装修方案需经甲方书面同意”，装修方案需经电教馆书面同意，扩建亦应经电教馆书面同意。何宏主张扩建工程时间长、面积大且电教馆每年到何宏店面收取租金，能够证明电教馆对何宏扩建知情。法院认为，即使电教馆知晓何宏扩建行为，也不能认定电教馆同意何宏扩建，知晓不能视为同意，本案中的同意须以明示方式作出。何宏提供的证据不足以证明何宏添附、扩建建筑物经电教馆同意，何宏要求电教馆支付添附建筑物折价补偿款的请求证据不足，法院不予支持。何宏要求电教馆支付装饰装修残值，涉案租赁合同因何宏违约被解除，何宏要求电教馆赔偿损失的请求不符合法律规定，法院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回何宏的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由何宏负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审查，确认一审判决查明的事实。本院认为，关于上诉人所提被上诉人应补偿其装修装饰物残值损失的上诉理由，经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方《房屋租赁合同》约定电教馆给予上诉人装修期限为5个月，结合第九条约定的如租赁期内何宏无正当理由解除合同，则电教馆不退还已收取租金，何宏所投入的装饰、装潢均无偿归电教馆所有。可以证明上诉人为了经营宾馆的需要，对租赁房屋进行装饰装修系经过被上诉人电教馆同意。但因上诉人经营亏损，无力依照约定支付租金，（2019）苏0812民初115号民事判决亦认定何宏未按约定支付租金构成违约，判决解除案涉房屋租赁协议及补充协议，何宏交还承租房屋并支付租金、违约金、房屋占有使用费。现被上诉人认为上诉人应恢复原状，故上诉人因违约行为导致合同解除，根据上述法律规定以及双方关于合同解除后装饰装修残值归属的约定，上诉人无权请求被上诉人承担其装饰装修残值的损失，该上诉理由无合同和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人何宏所提其改造、扩建行为系经被上诉人同意，在合同履行届满前将扩建的面积交付给被上诉人，被上诉人应将房屋交付给上诉人继续使用的上诉理由，经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，首先，上诉人所举证据不足以证明其2010年实施的改造、扩建行为系经过被上诉人同意，而被上诉人举证证明自2016年5月9日以来，电教馆多次向上诉人发函要求其拆除全部违章建筑，故即使电教馆对何宏在租赁期间内的扩建行为知情，亦不能视为同意。其次，即使认定电教馆对何宏的扩建行为未加阻止，根据双方《补充协议》约定，“电教馆考虑到何宏对租赁的房屋投入较大，何宏在租赁期内如无违约行为，按期交纳租金和水电等费用，电教馆同意在原合同五年租赁期限的基础上再租赁给乙方五年经营期限，租金70万元/年。”但因何宏违约而被法院判决解除租赁合同，其已不符合补充协议约定的继续租赁案涉房屋的条件，二审中上诉人亦表示无力按照原合同约定的租金标准履行合同，故上诉人主张被上诉人应将房屋交付给上诉人继续使用无事实依据。再次，房屋建筑活动应办理建设工程规划许可证，由于上诉人改造、扩建房屋未办理合法建设手续，并被有关职能部门责令改正。故电教馆不能合法利用该扩建部分，无法从上诉人的扩建行为中受益，而本案合同系因上诉人违约而解除，被上诉人对于未办理合法建设手续以及履行租赁合同并不存在过错，该扩建费用损失应由其自行承担，故上诉人主张被上诉人承担扩建费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，何宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人何宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年六月二十八日法官助理 何 倩书 记 员 谈 晓