北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6211号上诉人（原审被告）：王希田，男，1935年8月19日出生，汉族，中国北方车辆研究所试验场退休职工，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：王连辉，男，1961年8月15日出生，汉族，北京京环塑料制件厂职工。上诉人（原审被告）：阮德荣，女，1936年6月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：王挺，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀琴，女，1944年2月4日出生，汉族，北京市化工七厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：安颖，北京市金台律师事务所律师。上诉人王希田、王连辉、阮德荣因与被上诉人刘秀琴返还原物纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初25291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王希田、王连辉、阮德荣上诉请求：撤销一审民事判决书；将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决所依据的事实及法律有误。一、上诉人王希田有权与被上诉人置换房屋而无需征得单位同意。上诉人王希田与被上诉人同为中国兵器工业第二〇一研究所（以下简称二〇一研究所）职工，分别以成本价购买了各自名下的公有住宅楼房。依据二〇一研究所与双方分别签订的《房屋买卖合同》中规定，“以成本价购买的住房，产权归个人所有。购房后住用满5年可以出售。但出售房屋时，必须优先出售给甲方或甲方符合购房条件的职工，售给非甲方职工应先征得甲方同意。”上诉人王希田与被上诉人均为符合购房条件的职工，不是非甲方的职工，且住用时间均已满5年，故双方置换名下享有产权的房屋无需征得二〇一研究所的同意。二、国家鼓励和支持城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房上市出售换购住房。依据《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条、第十条、第十一条之规定，上诉人与被上诉人置换房屋目的均系为了改善居住条件，且房屋均已符合上市出售的相关要求，只需直接向房地产行政主管部门提出申请即可。三、被上诉人要求上诉人返还原物的主张属于违背诚信原则，依法不应予以支持。上诉人与被上诉人置换房屋的行为均系双方真实意思表示，且距今已有18年的时间，被上诉人曾在之前的诉讼中明确表示，双方对于房屋的置换已形成事实，只是换房手续未办理完毕，而并非只是使用权的交换。因为二〇一研究所可以为被上诉人另行分配一处房屋，但需交回原有住房，故其表示反悔，要求再将房屋换回来。被上诉人为了获取更大利益而推翻之前所作承诺，违背诚信原则。四、依据一审法院查明的事实，上诉人名下原有两处房屋，可以满足上诉人两个家庭分开居住的需求；但因被上诉人亲属去世，被上诉人便与上诉人进行协商，由上诉人交回两处房屋后换取一处更大的房屋用来与被上诉人的两套房屋进行置换，同时能够满足双方各自的需求。由于上诉人全家为了置换房屋已经将原有两处房屋交回单位，如若判令上诉人腾退现有住房，必然导致上诉人全家只能挤在唯一的一处房屋中，原有的两处房屋也无法再换取回来，从客观上无法回到房屋置换合同订立前的状态，必然给上诉人全家造成难以弥补的损失。从保障双方公平的角度，也不应支持被上诉人要求腾退房屋的请求。刘秀琴辩称：同意一审判决，不同意王希田、王连辉、阮德荣的上诉请求。一、涉案房产须优先出售给二〇一研究所，双方交换产权的约定违反央产房管理制度。二、上诉人交换产权时无处分权，涉案房屋合法物权上未设置其他合法的权利，刘秀琴有权依据房屋所有权要求无权占有人腾退房屋。三、交换房屋的行为是双方自愿行为，并且未给王希田造成任何损失，上诉人的主张没有事实依据。刘秀琴向一审法院起诉请求：1、请求法院判令王希田、王连辉、阮德荣腾退位于北京市丰台区槐树岭4号院42号楼3层4门35号的房产；2、诉讼费由王希田、王连辉、阮德荣承担。一审法院认定事实：顾介良与刘秀琴是夫妻关系，35号房屋原为二〇一研究所分给顾介良的职工宿舍，1994年12月23日，顾介良与二〇一研究所签订《二〇一研究所出售公有住房买卖契约》，购买了35号房屋，后该房屋登记在顾介良名下。顾介良去世后，35号房屋过户至其配偶刘秀琴名下。王希田为二〇一研究所的职工，其在庭审中表示，王希田通过置换北京市丰台区槐树岭4号院41楼7门71号和北京市丰台区槐树岭4号院44楼7门67号两套小房子，取得了现在位于北京市丰台区槐树岭4号院49号楼4单元301号（以下简称：301号房屋），现35号房屋内的居住人分别为：王希田、阮德荣、王连辉。法院询问王希田、王连辉、阮德荣，是否要求一并处理刘秀琴占有的301号房屋，王希田、王连辉、阮德荣表示不用在本案处理。2002年，刘秀琴与王希田未经二〇一研究所同意，进行私自换房，刘秀琴用两套面积较小的房屋（其中一套为案涉35号房屋）与王希田交换了301号房屋。庭审中，法院当庭通过电话询问的方式，向二〇一研究所房管科进行了调查，接电人表示：35号房屋属于央产房，限制上市交易；单位对换房一事并不知情；之前王希田曾经找单位，请求把49号楼的房屋过到刘秀琴名下，但这违反了单位的政策，不能过户；单位的意见是房屋不能私下交换，即使办理产权证，也必须按照原始的分配情况进行办理。一审法院认为，当事人订立民事合同时对所处分的标的物应当享有处分权。案涉35号房屋原为二〇一研究所分配给职工的宿舍，该房屋不同于一般意义上的商品房，而是央产房，且属于不能办理上市交易的类别，此类房屋一旦发生需过户的情形，通常需要单位出具书面意见。故上述房屋权利人对房屋的所有权并不能等同于商品房所有权，其对房屋的处分权实际受到一定限制。刘秀琴与王希田未经单位同意，私下交换房屋居住。经法院向二〇一研究所调查，二〇一研究所已明确表示，不认可职工私下的换房行为，亦不同意配合职工办理产权变更手续。在此种情形下，王希田已不可能通过正常途径办理产权变更。综上，在未取得房屋原产权单位认可的情况下，相关交换行为均属于无权处分，即使当事人之间曾达成换房协议并已交付完毕，该交换行为也不发生法律效力。故在单位拒绝承认私下换房时，王希田等人已不能基于交换行为占有35号房屋，其对35号房屋的占有已转化为无权占有。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。刘秀琴为35号房屋的权利人，其有权要求王希田、王连辉、阮德荣将房屋腾空并交回。因王希田、王连辉、阮德荣经法院释明后，未向刘秀琴主张一并交回301号房屋，其有权另案起诉要求刘秀琴向其交回上述房屋。综上所述，法院对刘秀琴诉讼请求予以支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：王希田、王连辉、阮德荣于判决生效之日起十日内，从北京市丰台区槐树岭4号院42号楼3层4门35号房屋搬走，并将上述房屋腾空后交还给刘秀琴。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点为王希田、王连辉、阮德荣是否构成无权占有，是否应当返还案涉房屋。案涉35号房屋原为二〇一研究所分给刘秀琴之夫顾介良的职工宿舍，顾介良通过与二〇一研究所签订《二〇一研究所出售公有住房买卖契约》购买该房屋，顾介良去世后该房屋过户至刘秀琴名下。据此，案涉房屋的性质有别于一般意义上的商品房，属于不能自由进行上市交易的央产房，刘秀琴处分涉案房屋的权利受到一定限制，该类房屋的过户通常需要单位的书面意见。刘秀琴虽然私下与王希田交换房屋居住，但该换房行为并未经过二〇一研究所同意，且经法院调查，二〇一研究所表示不认可该私自换房行为且会不配合办理产权变更手续。结合在案证据、当事人的陈述及案涉单位意见，王希田、王连辉、阮德荣对案涉35号房屋不享有所有权，且二〇一研究所亦不会配合其通过变更登记取得该房屋所有权。王希田、王连辉、阮德荣主张其占有房屋所依据的换房协议及交换行为亦不发生法律效力。故其占有房屋构成无权占有。案涉35号房屋的登记所有权人刘秀琴可以作为权利人，请求实际占用房屋的王希田、王连辉、阮德荣向其返还房屋。一审法院判令王希田、王连辉、阮德荣从案涉35号房屋搬走，并将上述房屋腾空后交还给刘秀琴，处理正确。王希田、王连辉、阮德荣关于其置换房屋无需征得单位的上诉理由与实际情况不符。其上诉主张不应返还房屋的相关理由缺乏相应依据，本院不予支持。另外，王希田、王连辉、阮德荣经释明后未向刘秀琴主张一并交回301号房屋，故其有权就该房屋的返还事宜另案提起诉讼。综上所述，王希田、王连辉、阮德荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王希田、王连辉、阮德荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月三十日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮