河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初4384号原告：郑州融坚置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与鼎盛大道交叉口西南角，统一社会信用代码：91410100MA40HFDY98。法定代表人：李克森，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建庭、王向宁（实习），河南良承律师事务所律师。被告:柳敏敏，女，汉族，1987年11月26日，住河南省灵宝市。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路11号。统一社会信用代码：914101009718599507。负责人：杨**，该行行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告郑州融坚置业有限公司诉被告柳敏敏及第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州融坚置业有限公司的委托诉讼代理人王建庭、王向宁及第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人赵冲到庭参加了诉讼，被告柳敏敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求是：1、请求依法判令解除原、被告于2018年9月29日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：180××××1559）；2、请求依法判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金219040.6元（合同总价款的20%）、律师费20000元；3、请求依法判令被告及第三人协助原告办位于二七区南××、××西××楼××单元××1906房屋预告抵押登记注销手续，并在涉案房屋预告抵押登记注销后10日内协助原告办理该房屋的不动产预告登记注销手续及《商品房买卖合同》（合同编号：180××××1559）合同备案登记手续；4、请求依法判令由被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由:2018年9月29日被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：180××××1559，以下简称合同），约定被告购买原告开发的位于二七区南××、××西××楼××单元××1906的成套住宅，首付款329203元，按揭贷款766000元；同时，合同附件四第五条第8项约定：“如因买受人未及时还本付息累计3期以上或其他属于买受人原因导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同及补充协议，出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，…”。2018年10月30日，原告、被告、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称贷款合同），约定：由原告为第三人向被告发放的购房贷款779000元提供阶段性连带保证责任。贷款合同履行过程中，被告多次逾期偿还借款本金及利息，导致原告多次向第三人承担保证责任，共计偿还借款本金及利息123618.24元（截止2020年9月30日）。第三人并于2020年9月24日将被告和原告起诉至郑州市金水区人民法院，要求被告偿还借款本金及利息，后郑州市金水区人民法院于2020年10月25日作出（2020）豫0105民初21335号民事判决书，判决被告向第三人偿还借款本金747879.64元及利息3835.08元（暂计算至2020年10月16日，之后利息、复利、罚息按照合同约定计付至实际清楚之日止）；原告对被告上述债务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告柳敏敏追偿。被告逾期偿还借款导致原告承担保证责任，违反了原、被告双方之间的合同约定，严重损害了原告的合法经济利益，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告既未应诉答辩亦未提交证据。第三人述称：原告的第一项、第二项、第四项诉讼请求与我行与我方无关。原告的第三项诉讼请求在贷款全额结清之后，我方同意配合办理预告抵押登记注销手续。该房屋的不动产预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记手续，与我方无关，我方也无法协助。经审理查明：2018年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于郑州市××区南××、××西××楼××单元××房，房屋总价款为1095203元。约定被告于2018年9月29日支付首付款329203元，余款766000元以商业贷款方式支付。附件四合同补充协议约定，买受人应按本合同约定的期限和金额支付购房款（含购房首期及商业贷款），若买受人逾期付款的，逾期30日内，每逾期一天，买受人应按尚欠房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，买受人同意以一次性付款方式支付剩余购房款，买受人应在收到出卖人一次性付款通知之日起30天内将购房余款及违约金一次性支付给出卖人，若买受人未在收到出卖人一次性付款通知之日起30天内付款的，出卖人有权解除本合同及附件，出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的20%向出卖人支付违约金，且买受人还应按不少于1万元/套的标准向出卖人支付另行销售费用，若因此造成出卖人另售他人的差价损失的，买受人还应据实赔偿。涉案房屋在第三人处办理了银行抵押贷款，原告作为保证人为上述借款承担保证责任。后被告逾期支付按揭银行的到期贷款本息，导致第三人起诉柳敏敏及本案原告，2020年10月25日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初21335号民事判决，判决柳敏敏支付第三人借款747879.64元及相应的利息，并判决本案的原告承担连带保证责任，后第三人于2021年3月15日出具代偿证明，证明原告代被告柳敏敏清偿本息756997.9元，现原告认为被告的行为构成违约，应解除合同，支付违约金、律师费并注销抵押登记及预告登记手续，依据上述理由，原告诉至本院。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告逾期未偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，按照《商品房买卖合同》及相关附件补充协议约定，原告行使合同解除权的的条件已经成就，故原告主张解除与被告之间的《商品房买卖合同》，合法有据，予以支持；《商品房买卖合同》解除后，被告亦应协助原告办理合同编号180××××1559的《商品房买卖合同》备案注销手续和预告登记注销手续；关于原告诉求被告及第三人协助原告办理涉案房屋的预告抵押登记注销手续，因第三人已经出具代偿证明书，故原告的该项诉求，本院予以支持。原告主张被告支付违约金219040.6元过高，根据本案具体案情，酌定支持被告按总房款的10%向原告支付违约金109520.3元。因违约金以实际损失为依据，本院已支持被告按总房款的10%向原告支付违约金，原告主张的律师费，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州融坚置业有限公司与被告柳敏敏签订的《商品房买卖合同》；二、被告柳敏敏于本判决生效后十日内协助原告郑州融坚置业有限公司办理编号118004411559的《商品房买卖合同》备案注销手续和坐落于郑州市二七区南桂路南、地泰路西6号楼1单元19层1906号房的预告登记注销手续；三、被告柳敏敏于本判决生效后十日内支付原告郑州融坚置业有限公司违约金109520.3元；四、被告柳敏敏及第三人交通银行股份有限公司河南省分行协助原告郑州融坚置业有限公司办理坐落于郑州市二七区南桂路南、地泰路西6号楼1单元19层1906号房的抵押登记注销手续。五、驳回原告郑州融坚置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2330元，原告郑州融坚置业有限公司负担1000元，被告柳敏敏负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年六月九日书记员  王慧