北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9970号上诉人（原审被告）：宋璟，男，1951年6月9日出生，汉族，北京啤酒厂退休员工，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：周淑敏，女，1951年4月1日出生，汉族，北京东方制药厂退休员工，住北京市通州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭春瑞，北京市诺恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚春连，女，1990年5月23日出生，汉族，北京金玉盛原物业管理有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张丽君，北京义晨律师事务所律师。上诉人宋璟、周淑敏因与被上诉人姚春连房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初20121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月8日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。宋璟、周淑敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚春连的全部诉讼请求或发回重审。2.本案及一审诉讼费用由姚春连承担。事实与理由：宋璟、周淑敏与承租人的房屋租赁合同关系早已解除。原承租人占有涉案房屋，已由租赁关系转变为侵权。在房屋交付期限届满前，房屋已发生所有权变更。在此情况下，宋璟、周淑敏作为原房屋所有权人已不具备向逾期腾退的侵权人主张权利的条件。宋璟、周淑敏本身已无任何权利和办法可以将侵权人腾退。仍令宋璟、周淑敏承担违约责任，有违权利责任对等的法理基础，亦违反公平原则。如宋璟、周淑敏承担违约责任，则在第三人长期侵占且拒不腾退的情况下，姚春连可以无限期的要求宋璟、周淑敏承担违约责任，导致出现多个阶段性诉讼。一审法院判决宋璟、周淑敏承担的违约责任过重。宋璟、周淑敏已尽一切手段挽回损失，姚春连存在严重放任损失扩大的情形。宋璟、周淑敏的赔偿标准应参照租赁标准确定。该房屋原租金标准为每月6200元，即便按照侵权期间计算，也仅为半年租金，一审判决8万元违约金，明显过重。姚春连辩称：同意一审判决，不同意宋璟、周淑敏的上诉请求。宋璟、周淑敏的上诉理由不具备事实和法律依据，不能成立。本案属于房屋买卖合同，买受方是基于房屋买卖合同向出卖人主张承担违约责任，与出卖人的承租人不具有合同关系，因此宋璟、周淑敏所主张的内容与本案无关，均不能作为免除其违约责任的依据。姚春连向一审法院提出诉讼请求：要求宋璟、周淑敏向姚春连支付逾期交房违约金（以413万元为基数，按照每迟延一日万分之五的标准，自2020年9月4日起计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2020年7月5日，姚春连与赵忠作为买受人与宋璟作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：由买受人购买涉案房屋，该房屋总成交价为413万元。其中，物业交割保证金2万元，户口迁出保证金5万元。出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。租赁期限自2019年2月28日至2021年2月28日。出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。出卖人收到买受人全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3日内将涉案房屋交付给买受人。出卖人未按约定将涉案房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2020年7月16日，各方签订《变更出售方协议书》及《变更买受方协议书》约定：将涉案房屋买受方变更为姚春连，出售方变更为宋璟、周淑敏。2020年8月13日，涉案房屋变更登记至姚春连名下。关于购房款支付情况，姚春连分别于2020年7月5日向宋璟支付定金6万元、于2020年7月21日向宋璟支付定金4万元、于2020年8月10日向宋璟支付首付款及户口迁出保证金219万元、于2020年8月28日向宋璟支付银行贷款182万元，至此，除物业交割保证金2万元外，姚春连共向宋璟、周淑敏支付购房款411万元。2021年4月14日，汪晓云、金书英将涉案房屋交付姚春连。一审庭审中，宋璟、周淑敏称涉案房屋自变更登记至姚春连名下后，其二人便无权要求汪晓云、金书英将涉案房屋交还宋璟、周淑敏，且宋璟、周淑敏一直积极协助姚春连督促汪晓云、金书英腾退房屋，故宋璟、周淑敏无需承担违约责任。另，宋璟、周淑敏主张双方曾口头约定变更交付房屋时间为2020年9月底，并提交微信聊天记录佐证。姚春连认可该证据的真实性，但表示双方从未变更过交房时间，根据合同约定，交付房屋时间应为2020年9月3日前。微信聊天记录显示，“链家刘佳”于2020年8月28日称“春连这边说别晚于9月30日”，只是姚春连当时的一个协商意见，双方从未达成一致，不能证明口头变更了交房时间。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，姚春连与宋璟、周淑敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。宋璟、周淑敏作为出卖人，未按时将涉案房屋交付姚春连，构成违约，应当承担违约责任。宋璟、周淑敏抗辩房屋权属变更至姚春连后，其二人便不具有交房义务，无任何事实和法律依据，法院不予采信。姚春连主张违约金，有合同依据，法院以姚春连实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定宋璟、周淑敏向姚春连支付的违约金数额为八万元。综上所述，一审法院判决：一、宋璟、周淑敏于判决生效之日起7日内共同向姚春连赔偿违约金80000元；二、驳回姚春连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应当按照诚实信用原则依约全面履行各自的权利义务。根据查明的事实，涉案北京市存量房屋买卖合同约定，出卖人已将涉案房屋出租，经出卖人与买受人协商一致，出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3日内将房屋交付给买受人。故出卖人宋璟、周淑敏应当依约履行上述合同义务，但宋璟、周淑敏并未按约向买受人姚春连交付房屋，应当承担相应的违约责任。宋璟、周淑敏以其与租户的合同解除，租户拒不腾退构成侵权为由不予承担上述合同义务，缺乏依据，本院不予采纳。根据上述合同约定，宋璟、周淑敏逾期交付房屋超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人姚春连支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。一审法院综合考虑买受人的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等本案具体情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌情认定宋璟、周淑敏应向姚春连支付违约金8万元数额适当，宋璟、周淑敏以其此前租房的租金标准，上诉主张违约金数额仍然过高，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，宋璟、周淑敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由宋璟、周淑敏负担（已交纳70元，余下1730元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二一年六月二十二日法官助理  肖萌萌法官助理  仉亭方书 记 员  李星月