河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0105民初7890号原告：河南锦家置业有限公司，住所地：郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人：陈磊，董事长。委托代理人：王润莉，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人：宋朝，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：闵娟，女，汉族，1979年11月28日出生，住河南省驻马店市正阳县。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路11号，统一社会信用代码：914101009718599507。负责人：杨**，行长。委托代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。原告河南锦家置业有限公司（以下简称“原告”）诉被告闵娟（以下简称“被告”）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称“第三人交通银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王润莉、宋朝、第三人交通银行委托诉讼代理人秦梦均到庭参加诉讼。被告闵娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月16日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：16002444255)；2、判令被告向原告偿还被第三人扣划的代偿款121623.49元（暂计算至2021年2月26日，后续扣划的代偿款按实际发生额计算）及补偿金（以实际扣划的代偿款为基数，按日千分之五，自实际代偿日起计算至上述代偿款全部清偿完毕之日），并支付因《商品房买卖合同》解除而产生的违约金120464.6元、律师费5000元，以上共暂计247088.09元；3、判令被告立即将金水区丽水路南、××楼××单元××房腾空并将房屋返还给原告；4、判令被告协助原告办理金水区丽水路南、××楼××单元××房的抵押预告登记注销手续；5、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002444255）的合同备案注销手续和郑房预字第1609061329号不动产预告登记的注销手续；6、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由:2016年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以贷款方式购买原告开发的位于金水区××、××村××单元××层××号，房屋总价1204646元，其中首付款244646，贷款金额960000元。该合同附件四约定，被告未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应承担原告向按揭银行代偿的全部款项及补偿金，补偿金以原告代偿的全部款项按日千分之五，自原告实际承担上述款项之日起计算至被告实际向原告支付全部款项之日止。另外，该合同附件四约定，如因被告原因导致合同解除的，被告应按总房款10%向原告支付违约金。原、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，原告为被告向第三人的贷款承担担保责任。2020年3月以来，被告未正常偿还上述按揭贷款，导致第三人从原告保证金账户内强制扣划款项121623.49元（截止2021年2月26日），原告多次催促被告还款无果。根据《商品房买卖合同》约定，原告在催告无效后有权解除合同收回房屋，并主张违约金及其他相关权利。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。第三人答辩称：一、请求贵院审慎确定《商品房买卖合同》是否解除。《商品房买卖合同》中约定了合同解除条款，请求贵院依据案件具体情况、合同约定及相关法律法规审慎确定本案情形是否达到合同约定的解除条件。二、若贵院判令《商品房买卖合同》解除，原告仍应当按照《个人房产抵押贷款合同》的约定与被告对剩余贷款本息承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。《个人房产抵押贷款合同》仍然有效，原告仍应当按照《个人房产抵押贷款合同》的约定与被告对剩余贷款本息承担连带清偿责任。三、若《个人房产抵押贷款合同》因《商品房买卖合同》解除而被解除，则原被告应当承担剩余贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定商品房买卖合同被确认无效者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。具体本息数额及提前偿还本金所产生的一切费用均由原被告双方承担，实际数额以支付当日的银行台账为准。对原告的第一项诉请不同意解除《商品房买卖合同》，逾期姑宽行为不满足合同约定条件；第二、贵院如果判令房屋买卖合同解除，原告应当按照个人房产抵押贷款的约定与被告对剩余贷款本息承担连带清偿责任。原告向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、预售许可证一份；证据二、房屋预告登记证明、不动产登记信息查询各一份；证据三、《个人房产抵押贷款合同》一份、证据四、《情况说明》一份；证据五、《告知函》及EMS邮单各一份；证据六、《解除商品房买卖合同通知书》及EMS邮单各一份；证据七、《委托代理合同》一份；证据八、律师代理费发票一张。第三人交通银行未向本院提交证据。被告闵娟未到庭答辩亦未举证。经审理查明：2016年5月16日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002444255）一份，主要载明，被告购买原告开发的位于金水区××、××单元××房，房屋总价1204646元，约定金额244646元，付款方式：现金，约定付款时间：2016年5月16日，交纳比例：20.31%，约定金额：960000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.69%等内容；附件四《合同补充协议》三、关于按揭贷款付款的补充约定，6、如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。八、双方其他约定：5、合同签订后，如因买受人非本合同约定原因导致合同解约的，买受人应支付总款10%的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起7日内办理好解除合同的相关手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向出卖人支付总房款1‰作为损失赔偿金。同时买受人同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用等内容。2016年7月6日，被告闵娟作为借款人、原告作为担保人、第三人交通银行作为贷款人，三方签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201601411610999001200002144号）一份，主要约定：借款人所购房屋为住房，坐落为金水区丽水路南、××楼××房，贷款金额为106万元，贷款期限：自2016年07月06日至2046年07月06日，本合同项下借款人采用一次还本分次付息法、等额本息还款法、等额本金还款法的，还款以月为一期，首期自首次放款日计算，借款人选择的还款法为：按月等额本息还款法，第五条保证，5.1担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证；5.5借款人取得第二十二条约定的房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任等内容。2016年6月1日，被告闵娟作为借款人、原告作为担保人、第三人交通银行作为贷款人，三方签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201601411610999001200001714号）一份，主要约定：借款人所购房屋为住房，坐落为金水区丽水路南、××楼××单元××房，贷款金额为96万元，贷款期限：自2016年6月1日至2046年6月1日，本合同项下借款人采用一次还本分次付息法、等额本息还款法、等额本金还款法的，还款以月为一期，首期自首次放款日计算，借款人选择的还款法为：按月等额本金还款法，第五条保证，5.1担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证；5.5借款人取得第二十二条约定的房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任等内容。后第三人交通银行向原告出具《情况说明》一份，主要载明，闵娟于2016年6月在我行办理了一笔个人住房按揭贷款，（合同编号201601411610999001200001714）贷款金额960000元，用于购买贵公司开发的锦艺金水湾项目-K4地块—5号楼—东单元-12东户房产一套。根据《个人房产抵押贷款合同》条款约定，贵公司承担阶段性担保责任。闵娟于2019年5月3日起长期拖欠贷款，自2019年9月30日至2021年2月26日，我行从贵公司保证金账户41×××***2011中先后累计扣款121623.49元。截至2021年3月1日的剩余贷款本金810666.48元。特此证明。后原告通过EMS向被告邮寄“催缴房屋贷款的告知函”一份，主要载明，闵娟：您好！因您购买我公司开发建设的位于郑州市金水区××【××】××【1】单元【12】层【08】号房屋，贵我双方于【2016】年【5】月【16】日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按照前述约定付清全部款项延迟达30日的，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除商品房买卖合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”自【2016】年【7】月起，因您断供，导致我公司对贷款银行承担了保证责任。截至【2020】年【4】月【30】日，我公司被贷款银行扣款共计【64457.41】，您并应向我公司支付上述款项相应的补偿金（最终支付金额根据实际清偿日期按照《商品房买卖合同》约定的计算方式计算）。基于以上事实，我公司现正式通知您：一、请您于收到本告知函之日起3日内支付我公司代您向按揭银行偿还的全部款项及补偿金。如您在《商品房买卖合同》中填写地址不准确或者拒收导致邮件被退回的，自本通知书寄出之日三日视为您己收到本《告知函》。二、如您未按照上述约定支付款项，我公司有权根据约定解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行处理，并保留通过司法途径追究您违约责任的权利，由此造成的一切不利后果均由您自行承担！特此通知！后原告通过EMS向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知》一份，主要载明，尊敬的闵娟女士台鉴：鉴于阁下于2016年5月16日与锦家置业有限公司（以下简称“锦家置业”签订编号为16002444255的《商品房买卖合同》，约定您购买锦家置业有限公司开发的位于金水区丽水路南、杲村路东观澜苑项目5幢1单元12层08号房屋一套。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，您应按照合同约定按日向我公司支付上述全部款项的千分之五的违约金。买受人逾期偿还银行到期贷款本息两次以上的或按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。自2020年5月起，因您断供，导致我公司对贷款银行承担了保证责任。截止2020年6月29日，我公司对贷款银行扣款共计11532.18元。您的行为已经构成严重违约，根据合同约定，锦家置业有限公司有权解除合同，并要求您支付违约金。为此，我们锦家置业有限公司郑重函告您：1、自您收到本函之日起您与锦家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》解除；2、请您在收到本函之日起7日内前往锦艺金水湾项目售楼部配合锦家置业有限公司办理《商品房买卖合同》的解除相关手续，并按照合同约定支付我公司被贷款银行划扣款全部款项及补偿金（最终支付金额计算至实际清偿之日）。根据郑州市不动产登记中心2021年04月16日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋坐落于郑州市金水区××楼××单元××1208。2016-06-01预售商品房预告登记，1609061329，权利人：闵娟；2017-09-13预售商品房抵押权预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第0166164号，权利人：交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额96万元。抵押信息：无抵押信息。查封信息：无查封。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，原、被告及第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行义务。根据原告提交的第三人交通银行向原告出具《情况说明》、第三人的陈述能够证明因被告闵娟未按时归还贷款致使原告代偿银行贷款本息121623.49元（截止至2021年2月26日），故被告的行为构成根本违约，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充的约定，原告诉请解除原、被告于2016年5月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16002444255）并判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号16002444255）备案登记注销和预告登记注销手续，依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为连带保证人为被告代偿银行贷款本息共计121623.49元（截止至2021年2月26日），故原告诉请被告支付代偿款121623.49元，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》三、关于按揭贷款付款的补充约定6的约定，原告诉请被告自代偿之日起按日万分之五支付补偿金，但该约定过高，且原告亦未提交证据证明其损失情况，故本院酌定被告支付代偿款10%作为补偿金即12162.34元（121623.49元×10%=12162.35元），原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为致使双方合同解除，根据附件四《合同补充协议》三、八、双方其他约定：5、合同签订后，如因买受人非本合同约定原因导致合同解约的，买受人应支付总款10%的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起7日内办理好解除合同的相关手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向出卖人支付总房款1‰作为损失赔偿金。同时买受人同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用，现原告诉请被告按总房款10%支付违约金，该约定过高，且原告未提交证据证明其损失情况，故原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付律师费5000元，但未提交律师费的支付凭证，故原告的该项诉请，证据不足，本院亦不予支持。鉴于庭审中，原告未提交证据证明已将涉案房屋交付给被告，故原告诉请被告将涉案房屋腾空并返还给原告，证据不足，本院不予支持。鉴于原告在庭审后向本院提交《情况说明》表示愿意代被告闵娟向第三人偿还剩余贷款本息，本院予以准许，在原告向第三人清偿贷款本息后，被告、第三人应协助原告办理涉案房屋预告抵押登记的注销。鉴于本案的《商品房买卖合同》已经解除，原告应当退还被告支付的购房款，但因被告未到庭且涉案房屋的贷款尚未结清，故本院对该款项具体数额无法核实，返还问题暂不予处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告河南锦家置业有限公司与被告闵娟于2016年5月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为16002444255）；二、被告闵娟于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司代偿款121623.49元及补偿金12162.35元；三、原告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内代被告闵娟提前向第三人交通银行股份有限公司河南省分行清偿涉案房屋的全部剩余贷款本息，第三人交通银行股份有限公司河南省分行在贷款清偿后三十日内协助原、被告办理涉案房屋的预告抵押登记注销手续；四、被告闵娟于本判决生效后三十日内协助原告河南锦家置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为16002444255）的预售商品房备案登记注销手续及预告登记注销手续；五、驳回原告河南锦家置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2503元，由原告河南锦家置业有限公司负担1015元，由被告闵娟负担1488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  崔全琪二〇二一年六月二十三日书记员  孙倩倩