北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6111号上诉人（原审被告）：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，董事长。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心，营业场所北京市西城区广安门内核桃园1号。负责人：韩孝强，经理。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。原审第三人：北京吾人行商贸有限公司，住所地北京市东城区东华门大街71号。法定代表人：延强，总经理。上诉人北京世纪洁龙物业管理有限公司（下称洁龙公司）因与被上诉人北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（下称公交公司鸿运承中心）、原审第三人北京吾人行商贸有限公司（下称吾人行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洁龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判洁龙公司按照合同租金年递增6%标准向公交公司鸿运承中心支付租金总计755926元，并按照年租金225544元标准计算从2020年10月1日起至实际腾退日的房屋使用费，本案一、二审诉讼费全部由公交公司鸿运承中心承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。本案诉讼主体应当是涉案房屋的产权方北京公共交通控股（集团）有限公司，公交公司鸿运承中心无权提起诉讼；一审判决参照鉴定结论确定房屋使用费缺乏法律依据；涉案房屋的占用费是可以依据合同计算的，鉴定标准不是必须采纳的；原合同应当一半有效一半无效，一审判决认定全部有效是错误的。2.一审判决认定事实不清。公交公司鸿运承中心不是北京公共交通控股（集团）有限公司的分公司；本案双方已经达成一致意见租金按照原合同标准并逐年递增6%；鉴定评估的租金标准过高；鉴定费应当在租金中予以扣除。3.一审法院并未结合双方实际租赁情况与法律规定进行法理分析，尤其是有关认定合同部分有效部分无效的相关内容，即使有效部分能够独立履行可以实现合同目的，但剩余部分的合同内容在被法院认定无效后，有效部分的实际履行效果会与合同订约的效果相比发生减损，降低合同预期履行的目标，应当对造成如此后果的过错大小进行判定，并由当事人分担相应的责任。租赁合同无效期间的责任分担问题，主要责任应该是在出租人这一方，而一审法院却无视以上事实，对2017年6月1日前的租金平米数进行认定，双方责任的划分问题不公平，有违公平正义。4.本案适用法律错误，本案的案由为房屋租赁合同纠纷，依据原有合同房屋占用费的标准为原租金标准的150%，显著低于一审法院判决的金额，一审法院在审理案件时有合同不依，对面积仅为87.9平方米的房屋进行房地产估价报告，明显浪费当事人诉讼支出和司法资源，且由洁龙公司单方承担显失公平。5.一审法院并未结合涉案房屋的使用价值与经营情况进行分析，而是机械式的裁判，对一个普通便利店判决如此高昂的租金有违公正，系瑕疵审判。6.2020年12月15日一审中，公交公司鸿运承中心提出变更诉讼请求申请书，2020年12月23日在一审法院开庭，就变更诉讼请求这部分内容没有给我公司相应的答辩期限，也没有进行释明，严重影响到了我公司的合法权益，严重违反了民事诉讼法相关规定。6.2020年9月8日一审法官勘验现场，勘验笔录中写到李建刚，世纪洁龙员工，这个人并不是我公司的人。公交公司鸿运承中心辩称，同意一审判决，不同意洁龙公司的上诉请求。涉案房屋的二层不是违建，是临时建筑，在房产证上已经标明了，本案租赁的时候已经有这个面积了，临时建筑到期之后就拆除了，但一层能够继续使用。洁龙公司当时并没有表示任何异议，并继续使用房屋。在一审诉讼期间，法院组织进行了重新鉴定，是根据新的实际面积鉴定进行的房屋使用费的计算，不存在损害洁龙公司的合法权益的情况，房屋租金及占用费应当按照鉴定结果确定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。吾人行公司述称，对本案情况不了解，与我公司无关。公交公司鸿运承中心向一审法院起诉请求：判令洁龙公司支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费用1432887元，并支付2020年10月1日起至房屋腾退之日期间的房屋使用费（按照年租金324915元的标准计算）。一审法院认定事实：2012年9月28日，公交公司鸿运承中心（甲方，下同）与洁龙公司（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》。双方合同约定：甲方将位于东城区东华门大街71号2层楼，建筑面积149.4平方米的房屋租赁给乙方使用。用途：办公。租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。续租：租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需要继续租用的，有优先承租权，但应当在租赁期限届满前三个月提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租期内，乙方所承租租赁房屋租金为第一年租金159000元，第二年租金为168540元，第三年租金为178652元。每年环比递增6%。付款方式为乙方应按半年预付租金。本合同期满或按规定解除时，乙方应须立即将清洁、完整无损的租赁房屋交还甲方。甲方有权要求乙方清拆全部增设装置，若迁出后7日内仍遗留有箱柜等物品则视为乙方不履行上述责任，甲方有权自行雇人清理，有关费用在保证金内扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。本合同不论何种原因终止，乙方若逾期交还租赁房屋，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的150%向甲方支付房屋占用费。上述合同签订后，双方依约定履行了合同。庭审中，各方均表示对合同期内合同履行情况均无异议。合同到期后，双方因续约租金产生争议，未续签房屋租赁合同。截至法庭辩论终结前，洁龙公司一直未向公交公司鸿运承中心返还涉案房屋。经法院2020年9月8日现场勘验，涉案房屋现作为便利店经营使用，悬挂本案第三人北京吾人行商贸有限公司营业执照。关于涉案房屋的占有使用费用计算面积和收取标准问题系双方争议焦点。关于房屋权属及面积问题。经查，京东国用（2001划）字第00707号国有土地使用证显示，东城区东华门大街71号土地使用者为北京市公共交通总公司，用途为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为87.9平方米。该地址填发日期为2001年5月24日的房屋产权证显示，房屋登记所有权人为北京市公共交通总公司，建筑面积149.4平方米，其中有证房屋87.9平方米，临建房屋61.5平方米（备注：房上房）。后北京市公共交通总公司更名为北京公共交通控股（集团）有限公司。庭审中，各方均认可上述房屋中的二层临建房屋已于2017年6月1日被拆除完毕，均同意此后的使用费应当按照实际面积计算。但双方对拆除后剩余房屋面积存有争议。根据洁龙公司申请，经法院委托，沐城测绘（北京）有限公司出具房屋面积测绘技术报告书。该报告书显示：东城区东华门大街71号建筑总面积（不含人防）为86.95平方米，其中地上主体面积为86.95平方米。该测绘共产生测绘费用5000元，已由洁龙公司垫付。经质证，各方对测绘报告均无异议。关于使用费收取标准问题。公交公司鸿运承中心提交了自行委托中发国际资产评估有限公司对涉案房屋租金出具的房产项目咨询报告，显示报告提交日期为2016年6月30日，评估基准日为2015年12月31日的合理年租金为28.9万元。洁龙公司认可该证据的真实性，但认为该评估报告系公交公司鸿运承中心单方委托，不对洁龙公司产生效力，故不认可该证据的证明目的。根据公交公司鸿运承中心申请，经法院委托，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具六份房地产估价报告。报告显示，2015年10月1日至2016年9月30日期间，可出租面积149.4平方米，日租金5.55元每平方米，租金合计298501元。2016年10月1日至2017年5月31日期间，可出租面积149.4平方米，日租金5.74元每平方米，租金合计205813元。2017年6月1日至2017年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金8.94元每平方米，租金合计93280元。2017年10月1日至2018年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金9.21元每平方米，租金合计288291元。2018年10月1日至2019年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金9.69元每平方米，租金合计303316元。2019年10月1日至2020年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金10.38元每平方米，租金合计324915元。上述评估共产生评估费用152070元，已由公交公司鸿运承中心垫付。经质证，公交公司鸿运承中心认可该鉴定结论，洁龙公司以该鉴定结论与公交公司鸿运承中心自行委托的鉴定结论差距较大、不具客观性为由，故不认可该鉴定结论。洁龙公司认为房屋租赁合同到期后的占有使用费应当参照原合同确定的标准确定。关于洁龙公司提出的时效抗辩问题，公交公司鸿运承中心提交了显示记录时间分别为2017年6月6日和2017年9月15日的东华门大街71号租赁合同续签会议签到簿，上有洁龙公司总经理王静、总经理助理张波以及李庆丰签名。洁龙公司认可洁龙公司的张波进行了签字，认可李庆丰曾系洁龙公司单位员工，但不认可王静曾在该签到簿上签名。公交公司鸿运承中心提交2017年6月6日、2017年9月15日、2018年1月11日和2019年1月8日关于涉案房屋续约问题的谈判会议记录，用以证明双方续约沟通过程，洁龙公司不认可上述证据真实性。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律规定，合同应属有效，对双方当事人均具有约束力。租赁期限届满后，双方《房屋租赁合同》已因届满自动终止。关于主体问题，公交公司鸿运承中心作为房屋产权人的物业管理分公司对外出租涉案房屋并收取租金，合同期满后主张逾期返还房屋使用费，并无不当；合同缔约及履行过程中，洁龙公司一直向公交公司鸿运承中心履行，并未对公交公司鸿运承中心具有承担民事责任的主体资格提出异议，应视为对公交公司鸿运承中心主体资格的认可，洁龙公司现否认公交公司鸿运承中心主体资格依据不足，法院不予采信。鉴于双方并未就续约问题达成一致，洁龙公司应当依照合同约定向公交公司鸿运承中心交还房屋，逾期未交还，应当支付逾期交房期间的房屋使用费。关于占用期间房屋面积，由于洁龙公司占用房屋期间存在二层临建房屋被拆除的事实，法院对拆除后的实际占用面积依照测绘结果进行计算。关于房屋使用费标准，考虑到近年来北京核心区商业房屋租金上涨的大趋势，以及租金标准上涨系双方产生根本分歧、导致无法完成续约的主要因素，因此，参照原合同约定租金标准计算逾期交房使用费显然不尽合理，与洁龙公司违约交还房屋给公交公司鸿运承中心所造成的损失也不相当，故法院对洁龙公司提出的应参照原合同约定的租金上涨标准计算占用费的抗辩意见不予采纳。现公交公司鸿运承中心依据法院委托鉴定机构出具的房地产估价报告主张房屋使用费理由正当，数额合理，法院予以支持。在双方租赁合同到期后，由于洁龙公司继续占用房屋至今不予腾退是一个持续状态，且公交公司鸿运承中心提交的现有证据亦可反映其并无明显怠于主张相关权利，故法院对洁龙公司提出的时效抗辩意见不予采纳。经法院释明，考虑疫情因素和北京市及东城区有关疫情防控期间租金减免有关政策要求，公交公司鸿运承中心主动放弃主张2020年2月至4月期间的房屋使用费，该行为值得提倡，相应期间费用已从总额中扣除，各方对此未持异议。据此，一审法院判决：北京世纪洁龙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费用1432887元，并按照年租金324915元的标准计算支付2020年10月1日起至房屋腾退之日期间的房屋使用费。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，公交公司鸿运承中心与洁龙公司签订《房屋租赁合同》后，洁龙公司实际使用租赁房屋，洁龙公司一直向公交公司鸿运承中心履行租金义务，亦不存在第三人干涉洁龙公司正常使用房屋。洁龙公司上诉对公交公司鸿运承中心的出租人身份提出异议，明显依据不足，本院对其该项上诉意见不予采纳。房屋租赁合同履行期限届满，房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。前述《房屋租赁合同》履行期限届满后，因房屋租金标准问题未达成一致，公交公司鸿运承中心与洁龙公司未续签租赁合同，洁龙公司一直占用案涉房屋未交纳租金亦不腾退房屋，一审判决参照鉴定结论确定房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。双方未续签合同的原因系原租金的标准明显低于同地段的租金标准，出租人拒绝按原租金标准续租合同，洁龙公司上诉仍要求按参照原租赁合同租金标准支付占有使用费，明显依据不足，本院对其该项上诉意见不予采纳。经查阅一审卷宗材料，公交公司鸿运承中心变更诉讼请求后，洁龙公司并未申请延期答辩，而是当庭进行了答辩，其上诉所称一审程序违法，依据不足，本院不予采信。一审勘验现场时，洁龙公司委托诉讼代理人未到场不影响法院勘验工作的合法性及有效性，且法院通过勘验查明房屋的实际使用人，并不影响洁龙公司的实体权利，洁龙公司所称在场人签字的问题并不属于法院的审理程序瑕疵。关于评估费，本院参照原租赁合同租金标准及评估租金标准的比例酌情予以分配。综上所述，洁龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。测绘费5000元，由北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心负担（已交纳）。评估费152070元，由北京世纪洁龙物业管理有限公司负担105561元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心负担46509元（已交纳）。一审案件受理费17696元，由北京世纪洁龙物业管理有限公司负担12284元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心负担5412元（已交纳）；二审案件受理费11359元，由北京世纪洁龙物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年六月二十九日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥