山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5517号 原告：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市市中区。统一社会信用代码913701020548563064。 法定代表人：韩伟波，总经理。 委托诉讼代理人：陈福建，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：马立华，男，汉族，1974年2月4日出生，住济南市历下区。 原告北京万科物业服务有限公司济南分公司（以下简称万科物业济南公司）与被告马立华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月3日公开开庭对本案进行了审理。万科物业济南公司的委托诉讼代理人陈福建，被告马立华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万科物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.判令马立华支付房屋物业服务费4551元；2.判令马立华支付自2019年5月1日至实际履行之日止的违约金227.55元(以所欠费用4551元为基数，按照应交总额的百分之五向物业服务企业支付违约金)；3.本案的诉讼费等因诉讼产生的一切费用由马立华承担。事实与理由：马立华系济南市历城区飞跃大道万科龙湖城市之光小区X区X号楼商业X单元X业主。2018年1月23日，万科物业济南公司与济南盛唐置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定万科物业济南公司为马立华提供物业服务，马立华支付物业服务费等相关费用。合同签订后，万科物业济南公司按照合同约定履行了合同义务，但马立华自2019年5月1日至2020年12月31日共拖欠万科物业济南公司物业服务费、电梯运行费、自动消防设施维护运行费共计4551元，产生违约金227.55元。万科物业济南公司多次要求马立华支付相关费用，甚至向马立华邮寄律师函进行催收，但马立华未予支付，故万科物业济南公司为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。望判如所请。 马立华辩称，我于2017年购买万科龙湖城市之光小区A3地块X号楼X-X商业用房一套，建筑面积45.5平米；购房合同约定开发商要在2019年4月30日前按合同约定交房；但我在2019年4月26日按约收房时发现该商铺内“没有自来水管道及接水口，没有排水管道及接口；存在部分墙面裂缝需修复、无开关及照明”等问题，与合同约定标准及其它商铺不一致。当时我就在验房单上把以上问题提出(验房单上有我及开发商验房员签字)，并在商品房交付使用通知书回执上签字并注明未验收(后附照片)；立即要求开发商按按合同标准给予修改完毕后再于收房；当时其开发商工作人员承诺立即按合同标准整改，但后期其工作人员以种种理由给予拖延。一直到2020年5月也没按合同标准给予整修但却等来了物业公司的催缴物业费的律师函；在该情况及与开发商多次交涉无用、万般无奈下我只能起诉开发商延期交房及按合同给予整修。经法院2021年3月审理最终认定“以上房屋问题开发商未构成延期交房，但确实其交付的该套商铺设施等存在明显瑕疵，影响正常使用；要求开发商承担维修义务，达到合同交房使用标准”在上诉期间又发现该商铺存在墙体渗水问题(该商铺北邻公共卫生间)(后附照片)；开发商在2021年1月20日才把给排水设施整改完毕，但墙体渗水、门与墙体裂缝、地面凹凸不平等问题至今仍未修复(后附需整改问题图片及我与开发商维护人员对话微信截图)；所以至今我仍没能收房及使用。该商铺属于小区外临街商铺并未与住宅楼是一体也并未有电梯设施，不是在小区内开展经营活动；所以物业公司所提的拖欠电梯运行费没有道理。且小区外商铺所使用的公共卫生间物业公司未尽到其保洁、维护服务；该公共卫生间长期存在污水横流、设施损坏情况、经提出后物业把卫生间门以维修名义一锁了之(后附照片)；另后附(U盘)我商铺渗水及商铺公共卫生间脏乱差等情况视频7份。综上所述，该商铺因渗水及设施等原因我实际还未收房，不应缴纳物业费；我也希望早日能收到按合同标准交付的房子，早点出租以减少我的损失，届时我会按合同积极缴纳我应付的物业费。因房屋影响使用问题我已两年没能按合同收房使用，给我个人也造成很大损失，希望尊敬的法官给予公正的裁判。 本院经审理认定事实如下： 马立华为万科龙湖城市之光小区A-3地块X号楼X-X室商业用房（建筑面积45.5平方米）的业主。济南市中级人民法院于2020年3月8日作出的(2021)鲁01民终1203号民事判决书中认定：“盛唐公司于房屋交付前已经取得《房地产开发项目综合竣工验收备案证明》，并于2019年4月26日向马立华送达《商品房交付使用通知书》，已经完成了合同约定的交付房屋义务”，确认马立华收到其所购买的万科龙湖城市之光小区A-3地块X号楼X-X室商业用房。万科物业济南公司为万科龙湖城市之光小区A-3地块X号楼X-X室商业用房的物业服务公司。万科物业济南公司（乙方）与案外人济南盛唐置业有限公司（甲方）签订《万科龙湖城市之光小区（A-3地块）前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定选聘万科物业济南公司对万科龙湖城市之光小区（A-3地块）（物业管理区域名称）提供前期物业管理服务事宜，商业用房5元/月•平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每年1月、7月的31日履行交纳义务；合同期限自2017年8月15日至业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同生效之日止;甲方、业主或物业使用人违反本合同第五、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按应交总额的百分之五向乙方支付违约金。 万科物业济南公司主张马立华应支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业服务费，为证实其主张万科物业济南公司提交：1.交付公告复印件一份、邮寄商品房通知书快递回执1份；2.催交物业费律师函以及邮寄快递面单各一份。经质证，马立华对证据1不予认可，称物业服务合同中没有马立华的签字，马立华认为与万科物业济南公司没有合同关系；对证据2的交付公告不予认可，称没有看到过，只是收到过交房通知书。马立华辩称涉案商铺因渗水及设施等原因还未实际收房，不应缴纳物业费，为证实其辩称马立华提交：1.商铺开发商验房表复印件2张，拟证明马立华当时收房的时候房屋质量问题；2.开发商商品房交付通知及回执复印件1张，拟证明马立华已在回执上写上未验收，未收房；3.当前商铺渗水照片打印件2张，拟证明商铺北边公共卫生间北墙是洗手盆，公用一面墙水渗透到我商铺里面，至今还没有完全修复；4.商铺公用卫生间照片打印件6张，拟证明里面污水横流，物业公司没有尽到保洁和维护的责任义务，包括马桶等设施的损坏，没有人修复，照片里面显示长期没有人维护；5.商铺开发商“质保期到期回访单（现存在问题），拟证明开发商维护人员李昌贺列明关于当前商铺仍存在需要整改的问题，并且马立华签字确认，这些问题至今仍未修复；6.李昌贺微信名片截图、马立华与开发商维护人员李昌贺微信聊天记录打印件4张，拟证明到目前为止马立华经常催促开发商按合同整修好，开发商对以上问题予以认可，但至今仍未全部整修好，所以至今仍没有收房；7.2020年6月商铺外景照片打印件1张，拟证明2020年的时候商铺外的环境仍存在施工状态，没有达到正常的商铺使用的外部环境标准；8.商铺渗水及商铺公共卫生间视频7份，拟证明马立华所述均为事实。经质证，万科物业济南公司对证据1、2、3、5、6、8表示不知情，马立华所说的这些问题均系其与济南盛唐置业有限公司因房屋买卖合同所产生的纠纷，与万科物业济南公司无关，济南中院（2021）鲁01民终1203号民事判决书已对马立华所说的房屋质量问题进行了判决，且判决济南盛唐置业有限公司向马立华支付因房屋质量产生的违约金及损失，该判决当中认定济南盛唐置业有限公司不构成延期交房，仅就双方的房屋瑕疵等进行了依法判决，所以马立华所称的房屋质量问题与万科物业济南公司主张的物业费没有任何关系，且马立华的房屋质量问题也已得到救急，故马立华应当支付自收房之日起应产生的物业费；对证据4、7、8房屋漏水问题质证意见同上，至于商铺卫生间卫生问题视频当中显示的只是一个时间点的状况，并不能代表一直是这种状况，且马立华提交的视频当中也不是每一个视频都显示卫生间卫生状况差，所以该证据不能证明马立华的主张。 本院认为，根据济南市中级人民法院于2020年3月8日作出的(2021)鲁01民终1203号民事判决书中的认定事实，可以认定“济南盛唐置业有限公司已于2019年4月26日向马立华送达《商品房交付使用通知书》，已经完成了合同约定的交付房屋义务”，确认马立华已收到其所购买的万科龙湖城市之光小区A-3地块X号楼X-X室商业用房。济南盛唐置业有限公司与万科物业济南公司签订的签订《万科龙湖城市之光小区（A-3地块）前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马立华作为案涉小区业主，上述合同对其具有约束力。双方应当按照合同的约定履行义务。马立华主张涉案商铺因渗水及设施等原因未收房不应缴纳物业费的辩称，系与开发商之间的商品房预售合同纠纷，且已经法院判决，与本案并非同一法律关系，本院不予采信。万科物业济南公司要求马立华支付2019年5月1日至2020年12月31日期间的物业费，有事实及法律依据，本院部分予以支持。万科物业济南公司要求马立华支付违约金，根据马立华提交的证据可以证实万科物业济南公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，故万科物业济南公司的该项请求本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限马立华于本判决生效之日起十日内支付北京万科物业服务有限公司济南分公司物业服务费4550元（5元/月/平方米×45.5平方米×20个月）； 二、驳回北京万科物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由马立华负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年六月七日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽