安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初2157号 原告:安徽世嘉物业管理有限公司,住所地安徽省萧县龙城镇万源公园世家32#204室，统一社会信用代码91341322MA2MUTMB3E。 法定代表人:高璐,职务:总经理。 委托诉讼代理人：郝朝晴，安徽汇龙律师事务所律师。 被告:吴静,女,汉族,1986年1月2日出生,户籍地安徽省萧县，现住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：吴孝玲，男，1951年10月2日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市萧县。 安徽世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉物业公司）与被告吴静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽世嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人郝朝晴、被告吴静的委托诉讼代理人吴孝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世嘉物业公司向本院提出的诉讼请求:1、请求贵院依法判令被告支付2017年7月1日至2021年6月30日期间物业管理费2298元;2、请求贵院依法判令被告支付原告违约金229元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告系萧县龙城镇万源公园世家小区24幢2单元104室业主,原告与安徽万沐置业有限公司签订《前期物业管理服合同》合同约定了权利义务。原告为被告房屋提供物业管理服务,但被告至今仍未支付2017年7月1日至2021年6月30日期间物业管理费2794元,无奈,现诉至贵院,望贵院判如所请。 吴静辩称，原告依据与万沐置业签订的前期物业服务合同向我主张物业费，但原告未按物业合同履行各项义务，如原告能按物业合同履行，我同意缴纳物业费，如不能履行，我不应缴纳物业费。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认定如下：（一）原告所举证据5、照片一组，欲证明原告按照物业服务约定对小区绿化等基础设施进行维修，已经按照前期物业服务合同尽到了义务。被告吴静提出异议，认为原告未按服务合同约定进行服务，该维修的未维修，房屋漏水、地下室渗水无法使用、单元门都无法使用，路灯70%是损坏的，监控都是摆设，窨井盖缺失、毁损，绿化损毁严重，原告一直都未维修。经审查，经审核，对该证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。（二）被告吴静视频资料一份，欲证明原告对小区未进行维修及服务。原告提出异议，认为该组证据无法全面反映该小区全貌，且物业服务具有间断性，且根据物业服务合同，原告对其电动车辆仅有停放、管理的义务，从其视频中也可以体现出原告已在该小区楼栋出入口张贴了停放电动车的标志，因此达不到被告的证明目的。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴静系萧县龙城镇万源·公园世家小区24幢2单元104室业主，该房屋建筑面积83.77平方米，系多层住宅。2016年7月10日，该小区建设单位安徽万沐置业有限公司与世嘉物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由世嘉公司为该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.6元/月/平方米；合同期限自2016年7月10日至2021年7月10日止，但在本合同期限内，小区成立业主委员会，且代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同还对服务内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，世嘉物业公司进驻该小区开始为该小区提供物业服务。合同到期后，2017年7月10日、2018年7月11日及2020年1月1日，安徽万沐置业有限公司又与世嘉公司分别续签3份《前期物业管理服务合同》，约定将合同期限延长至2021年12月31日止，物业费采取预收制，每年6月30日前预收下一年度物业费。2020年5月15日，萧县发展和改革委员会办公室印发萧发改价格[2020]3号《关于“公园世家”物业公共服务费收费标准的批复》规定：“公园世家”普通住宅物业公共服务收费按B级等级服务收费。收费标准：无电梯：0.5元/月/平方米；有电梯：1.1元/月/平方米。按建筑面积或不动产登记面积收取。”世嘉物业公司因向吴静催要物业费未果，故提起本案诉讼。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案小区建设单位安徽万沐置业有限公司与世嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对当事人及业主均具有法律约束力。世嘉物业公司作为建设单位选聘的案涉万源·公园世家小区的物业服务企业，已按照《前期物业管理服务合同》约定提供了相应的物业服务，张名利、孙仁兰作为该小区业主实际上也享受了相关的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”张名利、孙仁美未缴纳物业费的事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故吴静当向世嘉公司履行支付物业费的义务，其拒交物业费缺乏事实及法律依据。但通过吴静提供的视频资料能够反映公园世家小区的公共设施维修、公共环境卫生及维护公共秩序等物业服务方面都存在公共管理脏差乱现象，世嘉物业公司的服务质量、标准未完全达到物业服务协议约定的要求，提供的物业管理服务存在瑕疵，依照法律规定，可以合理减少业主方的物业费用。本院酌定按照70%比例收取，即吴静支付自2017年7月13日至2021年6月30日期间的物业服务费1609.6元﹝（83.77平方米×0.6元/平方米/月×34.5个月＋83.77平方米×0.5元/平方米/月×13.5个月）×70%﹞，于法有据，应予支持。孙仁美未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。 关于世嘉物业公司主张吴静支付违约金687元的诉讼请求。本案中，2016年7月10日双方签订的《前期物业管理服务合同》第三十条约定：“甲方违反本合同的约定，未能按时足额甲方拥有产权房屋的物业费的，甲方须承担该款项10％的违约金。”2017年7月10日、2018年7月11日及2020年1月1日双方签订的《前期物业管理服务合同》虽约定：“业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可以向物业所在地人民法院起诉。”但2016年7月10日签订的合同中甲方是指开发商，并非业主；且2016年7月10日、2017年7月10日及2018年7月11日签订的合同中均未约定物业费支付期限；另，世嘉物业公司进驻案涉小区时，并未进行公告、公示或者告知，导致业主对小区更换物业公司并不知情。故，世嘉物业公司主张吴静按照未缴纳数额10%的标准支付违约金687元，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴静于本判决生效后十日内给付原告安徽世嘉物业管理有限公司物业服务费1609.6元； 二、驳回原告安徽世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  黄荣 二〇二一年六月一日 书记员  陈晨 附本案适用的相关法律条文： 《民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。