江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1294号上诉人（原审被告）：魏从雨，女，1967年12月26日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁鑫源、李耀文，江苏承匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭飞龙，男，1977年8月13日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：宋鑫，江苏宏亮律师事务所律师。原审被告：郑伟，女，1986年1月8日生，住宿迁市宿城区。原审被告：蔡则猛，男，1974年1月8日生，住宿迁市宿城区。原审第三人：宿迁鹏宏房产经纪有限责任公司，统一社会信用代码91321311MA1W01KG9T，住所地宿迁市宿豫区锦泰花园南侧商铺23号。法定代表人：陈杨欢，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱墨，江苏瀛玺律师事务所律师。上诉人魏从雨因与被上诉人彭飞龙、原审被告郑伟、蔡则猛及原审第三人宿迁鹏宏房地产经纪有限责任公司（以下简称鹏宏公司）定金合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初6405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏从雨上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定上诉人严重违反合同约定应承担违约责任错误。上诉人在合同履行过程中不存在违约。1.案涉合同已于2020年4月16日因被上诉人未支付购房款而解除，上诉人有权将案涉房屋另售他人并办理过户手续，不存在违约。2.根据双方签订的第二份合同约定，截至4月5日时上诉人对案涉合同享有解除权，在此情况下上诉人并未放弃向被上诉人主张解除合同并支付违约金的违约责任。3.本案合同无法继续履行的根本原因是被上诉人多次违约逾期支付房款且不愿承担违约责任，被上诉人违反诚信原则。如被上诉人同意承担违约责任，上诉人愿意继续履行合同。4.一审法院仅以被上诉人准备好钱向上诉人提出付款过户时上诉人未予以回复来认定上诉人违约错误，且有失公平。5.2020年4月16日之后，被上诉人再也没有与上诉人沟通过购房事宜，上诉人不存在拖延，蔡则猛曾在2020年4月通过微信方式回复中介要求2天内按照合同约定办理，但上诉人并未有任何回复。二、一审法院认定双方就付款时间、付款方式达成新的合意错误。2020年4月7日蔡则猛发送短信的目的是为了促成合同继续履行，其当时法律意识不强，忽略了向对方主张违约责任，且其发送短信未经上诉人同意，不产生效力。三、一审法院认定被上诉人在要求过户无明确回复的情况下，未支付剩余房款不构成违约错误。被上诉人未支付剩余房款并非因存在风险，而是上诉人要求被上诉人承担违约责任，被上诉人不愿承担。双方签订的两份合同是相互关联的，两份合同冲突的地方以第二份为准，第二份合同未涉及的应以第一份合同为准。虽然郑伟非房屋所有权人，但第一份合同已经约定用郑伟账号收取购房款，上诉人授权郑伟收取购房款，一审认定将款项向郑伟账户支付存在巨大交易风险错误。四、案涉合同已于2020年4月16日解除，此前上诉人从未向被上诉人和第三人提出因房屋划入北实小学区导致房价上涨。在合同解除后，房产中介员工为了促成合同继续履行，蔡则猛向中介员工发送短信原因是房价上涨，如被上诉人同意承担违约责任，上诉人愿意继续履行合同，但被上诉人对此置之不理。彭飞龙辩称，原审被告有权代理对付款的方式和时间等关键合同条款进行变更，被上诉人严格按照变更后的时间履行义务，不存在违约行为。上诉人及其代理人在付款时间节点前拒绝告知收款账户并未积极配合解除房产抵押，在未解除合同及未告知被上诉人的情况下将案涉房屋另售他人，属于严重违约行为，上诉人应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告郑伟、蔡则猛未作陈述。原审第三人鹏宏公司陈述，作为中介公司居间与买卖双方进行联络，尽力促成交易，鹏宏公司已经实际履行了作为中介的相关义务。彭飞龙向一审法院诉讼请求：1.判令魏从雨双倍返还彭飞龙购房定金20万元；2.魏从雨支付彭飞龙维权产生的律师费用16000元；3.本案诉讼费用由魏从雨承担。一审法院认定事实：2020年1月15日，魏从雨（甲方、委托人、出售方，郑伟代签字）、彭飞龙（乙方、委托人、买受方）、宿迁中诺房产经纪有限责任公司（中介方）签订房地产买卖合同一份，约定：魏从雨将其宿迁市宿城区房屋卖给彭飞龙，价款2088880元；购房定金14000元；2020年2月29日办理房产过户……乙方全款支付给甲方，不做银行按揭贷款；乙方在1月15付给甲方14000元，最终定金以转账凭证为准；甲方房屋坐落于xx，160平方，如低于160平方，甲方同意以每平方价格赔偿给乙方；甲方同意自行处理房屋抵押贷款，全额解押后与乙方过户（合同背面有郑伟银行账号）。同日，彭飞龙通过微信向郑伟转账14000元，作为购房定金。2020年1月23日，魏从雨（甲方、委托人、出售方，魏从雨本人签字）、彭飞龙（乙方、委托人、买受方）、宿迁鹏宏房产经纪有限责任公司（中介方）签订房地产买卖合同一份，约定：魏从雨将其宿迁市宿城区房屋卖给彭飞龙，价款2088880元；如双方单方违约，首付款未付情况下双倍赔偿定金；因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担；付10万元定金；于2020年3月5日前，乙方支付首付款100万元（含定金10万元），于2020年3月15日支付尾款1988000元，并于支付尾款当日双方提供资料办理过户手续；……甲方房屋抵押贷款未有钱还，乙方支付甲方100万元作为首付款，尾款留当天办理过户手续，当天过户，当天打款。当日，彭飞龙向郑伟付定金10万元。后因疫情影响，彭飞龙开办的学校未能正常开学并收取学费，彭飞龙未能按合同约定支付首付款，2020年4月5日，彭飞龙向郑伟发短信“我在4月16号与你付房屋款项，并产权过户”，蔡则猛回复“你好，这样吧，最后期限付购xx房款，你方已多次违约。此次也就最后一次时间，如不能按你方承诺2020年4月16日不能付清全部购房款，我们之间买卖合同解除，由此引起一切违约责任和法律后果由你方承担”。2020年4月16日，彭飞龙向郑伟发送短信“你好，我钱已准备好，昨天联系你我的房产中介负责人，约好今天去过户，但是到现在也没有你，请你看到信息后回个话”，郑伟未作回复。另查明：郑伟、蔡则猛系受魏从雨委托，处理宿迁市宿城区房屋买卖事宜。魏从雨已将宿迁市宿城区房屋另售于他人并办理产权过户手续。一审法院认为，双方之间的买卖合同合法有效，应予保护。本案在合同履行过程中，彭飞龙配合魏从雨重新签订合同并提高支付定金，在疫情影响下未能按合同约定付款，但积极协商，改分期付款为2020年4月16日一次性付款，也得到对方同意。但到约定付款日，魏从雨在彭飞龙准备好钱款向其提出付款过户时未予回复，并向中介方提出彭飞龙逾期付房款，要求彭飞龙承担违约责任。后在未解除合同、未告知彭飞龙情况下，将房屋另售他人并办理过户手续。魏从雨上述行为严重违反合同约定，应承担违约责任。彭飞龙主张魏从雨双倍支付定金，符合法律规定，依法予以支持。魏从雨辩称彭飞龙多次违约，经协商不成，合同已解除，定金不应返还。彭飞龙诉称因疫情原因，其开办的学校未能按时开学，未能收取到学费，故未能按时履行原合同付款义务，但经协商，双方就付款时间、付款方式达成新的合议“2020年4月16日付全款”，应视为对相关合同条款的变更。第三人鹏宏公司诉称“在4月4日我方中介收到彭飞龙付款时间，于2020年4月16日支付款项，让我方中介与卖家协商，卖家同意在2020年4月16日付房款并未提起任何违约金事项，彭飞龙已准备好房款，于2020年4月16日付款过户，卖家于2020年4月15日下午12点让我与买家处理房屋违约金赔偿事项，处理好在再进行交易。另外蔡则猛和鹏宏公司陈述过因房产划入实小北校区导致房产评估价上涨的事实”。一审法院认为，关于付款时间及金额，彭飞龙虽未按原合同约定付款，但经协商，双方就付款时间、付款方式达成新的合意“2020年4月16日付全款”，应视为对相关合同条款的变更，彭飞龙于2020年4月16日前准备好款项并联系魏从雨付款过户，并未违约。魏从雨主张彭飞龙未按原合同履行付款义务并据此主张合同已解除，不退还定金，不符合法律规定，依法不予支持。魏从雨辩称在第一份合同背面留有收款人郑伟银行账号，彭飞龙可以在2020年4月16日前将房款转账至该账户履行付款义务，彭飞龙未在上述期间将房款转账至该账户，存在违约。彭飞龙诉称“因为开始约定好了，付款前应该要核对产权证，看到钱付给谁，另外15号签的合同已经终止履行了，履行的是23号第二份合同，郑伟的账号只是写在第一份合同上，没有写在第二份合同上，在没有与魏从雨确认的情况下因金额较大，不敢直接打款过去，期间彭飞龙一直与中介在联系”。第三人对此诉称“卖家从未向彭飞龙及中介方出具房产证原件。订立合同时卖家提供了房屋购房发票及维修基金发票，合同订立前由第三人在产权登记查询到房屋为魏从雨所有，所以本案实际履行的是2020年1月23日合同。”一审法院认为，双方在合同的履行中，房屋登记所有权人系魏从雨，郑伟、蔡则猛均参与合同签订及协商。本案房屋买卖合同前后签有二份，应以第二份为准。彭飞龙要求付款过户，魏从雨应给予明确回复并配合处理。郑伟账号系写在第一份合同背面，郑伟并非房屋所有权人，剩余房款金额为1988000元，数额巨大，彭飞龙在无明确回复情况下，将上述款项直接转入郑伟帐户，将存在巨大的交易风险。综上，彭飞龙在要求付款过户未予明确回复的情况下，未将剩余房款1988000元转入郑伟账户，不构成违反合同约定的付款义务。郑伟、蔡则猛辩称其系受魏从雨委托处理房屋买卖事宜，不应承担责任。彭飞龙主张三被告均承担合同责任。一审法院认为，从合同形式上看，签合同相对方为魏从雨，郑伟、蔡则猛辩称意见，应予以支持。据此，彭飞龙主张魏从雨双倍返还定金20万元，依法予以支持，其主张蔡则猛、郑伟双倍返还定金20万元，依法不予支持。彭飞龙主张魏从雨支付律师费用16000元。一审法院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失的赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案彭飞龙交付定金10万元，支付律师费用16000元，合计116000元，即使加上资金占用期间的利息损失，彭飞龙的损失也未超过定金部分（10万元）的损失，彭飞龙未能提供其他证据证明相关损失，故对彭飞龙主张魏从雨另行支付律师费16000元不予支持。关于鹏宏公司主张给付中介费用，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第三人作为合同签订的中介方，为查明案件事实，经第三人申请，法院予以追加。但本案诉讼标的“定金”与鹏宏公司诉称的“中介费”并非同一诉讼标的，第三人对本案诉讼标的“定金”并无独立请求权。故对第鹏宏公司的这一主张，本案不予处理，必要时，其可以另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条规定，判决：一、魏从雨于本判决生效之日起十日内给付彭飞龙20万元；二、驳回彭飞龙的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1.上诉人魏从雨是否存在违约行为，是否应当承担返还双倍定金的违约责任；2.被上诉人彭飞龙是否存在违约行为。本院认为，关于上诉人魏从雨是否存在违约行为，是否应当承担返还双倍定金的违约责任问题。本案在合同履行过程中，彭飞龙与魏从雨重新签订合同并提高定金数额，在疫情影响下未能按合同约定付款，但积极与对方协商，改分期付款为2020年4月16日一次性付款，也得到了魏从雨委托人的同意，此时魏从雨委托人未提出要求彭飞龙承担违约责任，表明双方同意变更合同履行时间为2020年4月16日，变更履行方式为一次性付清剩余购房款。但至约定付款日，魏从雨在彭飞龙准备好款项向其提出付款过户时不予回复，后在未解除合同、未告知彭飞龙情况下，将房屋另售他人并办理过户手续。魏从雨上述行为严重违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。彭飞龙主张魏从雨双倍支付定金，符合法律规定，依法予以支持。关于被上诉人彭飞龙是否存在违约行为问题。彭飞龙陈述因疫情原因，其开办的学校未能按时开学，未能收取到学费，故未能按时履行原合同付款义务，但经协商，双方就付款时间、付款方式达成新的合意，即“2020年4月16日付全款”，应视为对相关合同条款的变更。彭飞龙于2020年4月16日前准备好款项并联系魏从雨付款过户，表明彭飞龙按照双方约定履行合同义务，不存在违约行为。魏从雨提出彭飞龙可以向第一份合同约定的郑伟账户付款，因郑伟并非房屋所有权人，第二份合同主体为魏从雨，在没有得到魏从雨明确回复的情况下，彭飞龙未将剩余购房款1988000元汇入郑伟账户，不构成违反合同约定的付款义务。综上，上诉人魏从雨的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人魏从雨负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年六月七日法官助理 丁涛涛书 记 员 蔡雨桐