广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1976号原告：刘昱，男，1989年12月6日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：游粤，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏明，广东广和（广州）律师事务所律师。被告：佛山市三水盈盛房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人:彭学义，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司职员。第三人：浙商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市海珠区。负责人：楼瞿华，该分行行长。委托诉讼代理人：常菁，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高蓉，女，该公司职员。原告刘昱与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司（以下简称盈盛公司）、第三人浙商银行股份有限公司广州分行（以下简称浙商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告刘昱的委托诉讼代理人游粤、晏明以及被告盈盛公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼，第三人浙商银行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昱向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告盈盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》已解除；2.判令确认原告与被告盈盛公司签订的《室内装修委托合同》为无效合同；3.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；4.判令被告盈盛公司返还原告购房款409234元及资金占用利息[计算方式为以232888元（笔误，实际为250526元）为基数，从2018年7月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以70551元为基数，从2018年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以88157元为基数，从2019年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以409234元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月10日]、逾期利息（计算方式为以409234元为基数，从2019年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算至全部款项付清之日止）；5.判令被告盈盛公司退还原告已向第三人支付的按揭贷款本金和利息（截至2021年3月18日，原告已偿还的贷款本金为38886元、利息为77452.13元）；6.判令被告盈盛公司自判决生效之日起向第三人偿还原告的剩余贷款；7.本案诉讼费由被告盈盛公司承担。诉讼中，原告增加主张《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告盈盛公司配合原告解除《商品房买卖合同（预售）》的网签备案手续这一诉讼请求。事实和理由：2018年，被告盈盛公司公开发售梓林花园楼盘，大力宣扬购房者可以享受无理由退房的服务。2018年6月28日，原告向被告盈盛公司支付了购房定金20000元以认购涉案商品房。2018年7月2日，原告与被告盈盛公司签署《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《室内装修委托合同》和《无理由退房协议书》等合同，约定原告购买被告盈盛公司开发建设的恒大梓林花园*座*号商品房，总价款为762888元，其中首期款为232888元，剩余房款以按揭方式付款；被告盈盛公司于2020年7月30日前向原告交付该商品房；原告委托被告盈盛公司负责安排有资质的装修单位对该商品房进行装修，委托服务总包干价为352753元；若原告已按约定履行到期义务，且不存在任何违约行为，在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。上述合同签订后，原告向被告盈盛公司支付了商品房首付款212888元和第一期装修服务费17638元。2018年7月19日，原告与第三人浙商银行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告以其购买的涉案商品房为抵押，向第三人借款530000元，借款用途为购房。2018年7月23日，第三人浙商银行向被告盈盛公司支付了按揭款530000元。从2018年8月20日开始，原告按时向第三人浙商银行履行偿还按揭贷款本息义务。2018年12月10日，原告向被告盈盛公司支付了第二期装修服务费70551元；2019年6月27日，原告向被告盈盛公司支付第三期装修服务费88157元。即原告已积极了履行上述合同约定的主要付款义务。2019年11月10日，原告前往被告盈盛公司处并提出退房，并要求解除与其签订的涉案合同。当日，被告盈盛公司收走了原告填写的《珠三角公司佛山恒大郦湖城项目退房审批表》和《解除及认购书的协议》。之后，原告多次催告被告盈盛公司及时履行退款义务。2020年11月6日，被告盈盛公司的工作人员张杰添加原告微信，由张杰负责跟进原告的退款事宜。但被告盈盛公司、张杰一直以“在待支付状态”等理由进行推诿。时至今日，被告盈盛公司仍未履行无理由退房退款的承诺。原告已按合同约定履行了主要的付款义务，且原告在提出退房前并没有出现违约。因此，原告行使无理由退房权利的条件已经成就，原告有权根据《无理由退房协议》的约定解除上述合同并要求被告盈盛公司退还房款、支付资金占用利息和逾期付款利息。其次，为了规避政府限价的调控政策，被告盈盛公司与原告签订《室内装修委托合同》，将房屋价款拆分为毛坯房款和装修款两部分，该合同并非双方当事人关于涉案商品房装修的真实意思表示，是双方虚假意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条规定，该合同为无效合同。因此，被告盈盛公司应向原告退还该款项并支付资金占用利息和逾期付款利息。再次，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》的目的是为了全面履行与被告盈盛公司之间的《商品房买卖合同（预售）》。因原告与被告盈盛公司约定解除《商品房买卖合同（预售）》，导致原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》合同目的无法实现。为全面解决原、被告及第三人之间的权利义务关系，应解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。商品房买卖合同和按揭贷款合同均被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为减轻当事人的诉累，由被告盈盛公司直接将购房贷款返还第三人，并直接向第三人承担原告作为购房人的责任。因此，被告盈盛公司应当承担《个人购房担保借款合同》解除后剩余贷款，并赔偿原告支付给第三人的贷款本金和利息。盈盛公司辩称，1.同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及《室内装修委托合同》；2.本案应当由原告向银行还清案涉房屋贷款后，盈盛公司再向原告返还购房款925679元；3.同意原告增加的诉讼请求，盈盛公司同意在案涉合同解除后配合原告办理解除合同的网签手续。浙商银行述称，一、第三人与原、被告签订的《个人一手房按揭贷款楼盘合作协议》《个人购房担保借款合同》合法有效。2018年7月19日，第三人与原告签订《个人购房担保借款合同》，并于2018年7月23日向其发放一手房按揭贷款53万元。该借款合同项下债务由被告盈盛公司承担连带保证责任。2021年4月14日，原告于第三人处贷款已结清。该案处理结果与第三人已无法律上的利害关系。原告在诉讼中提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》一份、《补充协议》一份、《室内装修委托合同》一份，证明原、被告之间存在商品房预售合同关系，合同约定房屋总价款、付款方式、房屋交付时间及原告委托被告盈盛公司对房屋进行装修。《室内装修委托合同》是双方为了规避政府限价的调控政策而订立的，并非原告委托被告盈盛公司装修案涉房屋的真实意思表示，是双方虚假意思表示，属无效合同，装修服务费实质上属于案涉商品房的购房款。2.银行卡刷卡存根三张、中国农业银行业务凭证一份、收据二张、转账明细详情二份、借记卡账户历史明细清单二份、个人购房担保借款合同一份、借款凭证一份、贷款资金受托支付委托书一份、客户付款通知一份、浙商银行商卡历史交易明细一份，证明2018年6月28日，原告向被告支付定金20000元，根据合同约定，该20000元定金抵作商品房价款；2018年7月2日，原告向被告盈盛公司支付商品房首期款212888元及第一期装修服务费17638元；2018年12月10日，原告向被告盈盛公司支付第二期装修服务费70551元；2019年6月27日，原告向被告盈盛公司支付第三期装修服务费88157元。原告与第三人签订借款合同，约定原告向第三人借款530000元，借款用途为购房，借款期限为240个月；2018年7月23日，第三人向被告盈盛公司支付按揭款530000元；从2019年8月21日起，原告按时向第三人支付按揭贷款本金和利息。3.《无理由退房协议书》一份、解除协议一份、项目退房审批表一份、微信聊天记录一份，证明2018年7月2日，原告与被告盈盛公司签订《无理由退房协议书》，该协议是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告有权在符合条件的情况下依据此协议书行使无理由退房的权利，并对被告盈盛公司产生法律约束力。2019年11月10日，原告以个人原因向被告盈盛公司申请退房，被告盈盛公司与原告一致同意解除《商品房买卖合同（预售）》。原告主张扣除优惠款、礼包款和佣金，要求被告盈盛公司退还其已支付的925679元，但双方未约定被告盈盛公司履行退款义务的期限。原告是在办理入住手续前向被告盈盛公司行使无理由退房的权利。4.企业信用信息公示报告一份，证明恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司是被告盈盛公司的唯一股东。被告盈盛公司在诉讼中提供审计报告二份，证明被告盈盛公司与恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司的财产互相独立。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1、证据2、证据3中的《无理由退房协议书》、证据4，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供证据的真实性无异议，但该证据与本案无关，故对该证据，本院不予采信。原告提供证据3中的《恒大梓林花园项目解除及认购书的协议（佛山恒大郦湖城）》《珠三角公司佛山恒大郦湖城项目退房审批表》以及原告与昵称为“恒大郦湖城退房张杰”的微信聊天记录，能与本案其他证据相互印证，对上述证据，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年7月2日，原告与盈盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××605）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告购买盈盛公司开发建设的恒大梓林花园*座*单元，总价款762888元。签订合同后，原告向盈盛公司支付首期购房款232888元（含定金20000元），约定购房款530000元通过银行按揭贷款支付。同日，双方签订《室内装修委托合同》，约定原告将案涉房屋委托盈盛公司进行统一装修，委托服务总包干价为352753元。同日，原告与盈盛公司签订《无理由退房协议书》，第一条约定原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为的，在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利，原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。第二条约定原告行使无理由退房权利的，在原、被告办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，视为双方权利义务已全部履行完毕。第三条约定如原告由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购……在行使无理由退房权利时，原告同意被告在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金……2018年7月19日，原告与第三人浙商银行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告以购买的恒大梓林花园36座2703房为抵押借款530000元。合同签订后，第三人将向原告发放的贷款本金530000元划入盈盛公司名下账户。原告于2018年8月21日起逐月向第三人归还贷款本息。2019年11月10日，原告刘昱作为乙方与被告盈盛公司作为甲方签订《恒大梓林花园项目解除及认购书的协议（佛山恒大郦湖城）》。该协议第一条约定解除双方签订的编号为201××××××××605的《商品房买卖合同》及编号为0×××9的《恒大梓林花园商品房认购书》；第二条约定乙方据此协议将购买的恒大梓林花园（佛山恒大郦湖城）项目*座*号商品房退回甲方；第四条约定甲方退还乙方楼款925679元（含定金20000元）；第五条约定乙方须向甲方返还购房发票、收据、商品房认购书、乙方本人有效的身份证与银行卡、乙方本人签字的付款委托书；第六条约定因解除契约所需办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理。《珠三角公司佛山恒大郦湖城项目退房审批表》载明客户姓名为原告刘昱，认购房间为36座-2703房，已交房款939265元，申请退回金额925679元；变更原因为“客户由于个人原因申请退房，扣除提前还款优惠金额31元、扣除粮油礼包2399元及恒房通佣金11156元”。2019年11月10日，原告刘昱在该表格的客户签字栏签名盖指模确认。另查明，2021年4月14日，盈盛公司向第三人浙商银行支付了491684.41元，代原告刘昱清偿了案涉房屋的银行贷款。本院认为，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案是商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××605）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有三：一是案涉《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》是否已解除及《室内装修委托合同》效力认定问题；二是原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》如何处理；三是房屋买卖合同解除后的法律后果问题。一是关于案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××605）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是否已解除。原告主张《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》已解除，被告盈盛公司亦同意解除上述合同，结合原告提供的《无理由退房协议书》及被告盈盛公司代原告刘昱向第三人浙商银行清偿银行贷款的行为，本院确认《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》已解除，并确认解除时间为2019年11月10日。关于案涉《室内装修委托合同》的效力，原告与盈盛公司均确认该合同约定的委托服务款实为购房款的一部分，现原告亦是将此款作为购房款一并主张被告返还，故可以认定该合同实际是人为将房屋交易价款拆分为毛坯房款和装修款两部分，目的在于规避地方政府房地产调控限价政策，《室内装修委托合同》是双方的虚假意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原告与盈盛公司签订《室内装修委托合同》，系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，本院认定《室内装修委托合同》为无效合同，无效合同不存在解除问题。二是关于原告主张被告盈盛公司向第三人浙商银行偿还原告案涉房屋剩余贷款本息的问题。因在本案审理过程中，被告盈盛公司已代原告刘昱向第三人浙商银行清偿了案涉房屋贷款，故原告的上述主张，本院已无审理的必要，故在本案中不予处理。至于《个人购房担保借款合同》应否解除问题，因该合同项下的债权债务已履行完毕，该合同亦无解除的必要，故本院对此亦不予处理。三是房屋买卖合同解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》已解除，原告刘昱主张被告盈盛公司返还购房款，合法有据，本院予以支持。至于被告盈盛公司应向原告返还的购房款数额问题。在本案审理过程中，被告盈盛公司已向本案第三人浙商银行支付491684.41元，代为清偿了原告刘昱的购房贷款，故盈盛公司应按解除协议及退房审批表的约定向刘昱返还剩余购房款433994.59元（925679元-491684.41元）。至于原告主张被告盈盛公司支付原告已向第三人浙商银行归还的贷款本金问题，因盈盛公司应向刘昱返还的上述购房款已包含原告已向第三人浙商银行归还的贷款本金部分，故本院对原告的上述主张不再重复审查。鉴于原、被告双方已就《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议办理了网签手续，合同解除后，相关的网签手续需要双方共同办理注销，故原告主张被告盈盛公司协助其办理合同网签注销手续，合法有理，本院予以支持。关于原告主张盈盛公司支付已付购房款的资金占用利息、逾期利息及银行贷款利息问题。鉴于双方未在解除协议及退房审批表中约定各自履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本院酌定被告盈盛公司自解除协议签订后进行退款的合理期限为2个月，即审批期限为合同解除的次日2019年11月11日至2020年1月10日，逾期退款则应向原告支付相应的利息，即逾期退款利息的起算点为2020年1月11日。关于利息损失的计算标准，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院确定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为本案计算原告利息损失标准。对于计算逾期退款利息的基数，本院确定在盈盛公司代为清偿银行贷款前，以原告与被告盈盛公司签订的解除协议中所确定的退款数额925679元作为计算逾期退款利息的基数自2020年1月11日计算至2021年4月14日；盈盛公司代为清偿银行贷款后，以盈盛公司应向原告返还剩余购房款433994.59元为逾期退款利息基数，自2021年4月15日起计算至实际返还款项之日止。对于原告主张盈盛公司支付资金占用利息、逾期利息及按揭贷款利息的超出部分，因本案《商品房买卖合同(预售)》的解除非因盈盛公司违约所造成，故原告上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人浙商银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘昱与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××605）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》已解除；二、确认原告刘昱与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于2018年7月2日签订的《室内装修委托合同》为无效合同；三、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘昱返还购房款433994.59元，并向原告刘昱支付逾期退款利息，计算方式为以925679元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月11日起计算至2021年4月14日；以433994.59元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年4月15日起计算至实际清偿之日止；四、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司应在合理期限内配合原告刘昱办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××605）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》的网签退签及合同注销备案手续；五、驳回原告刘昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7956元、保全费5000元，合计12956元，由原告刘昱负担409元、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司负担12547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 劳楚文二〇二一年六月三日法官助理 程秋燕书 记 员 林平峰