辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初2061号原告：艾林，男，1979年11月22日出生，满族，现住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李凯伟，辽宁观策（阜新）律师事务所律师。被告（申请人执行人）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，地址沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李平，辽宁朗峰律师事务所李律师。委托诉讼代理人：单勇，男，汉族，1968年5月6日出生，该公司员工，住沈阳市沈河区。第三人：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长委托诉讼代理人：黄宇凤，女，1975年12月9日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市辽中区。第三人：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。第三人：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告艾林与被告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产公司）、第三人阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜案外人执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理，原告艾林及其委托诉讼代理人李凯伟，被告长城资产公司委托诉讼代理人李平、单勇，第三人恒强公司委托诉讼代理人黄宇凤，第三人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾林向本院提出诉讼请求：1.请求贵院不得执行原告购买的位于阜新市细河区（恒强马德里花园一期20#-30#18门）房屋（价值1883664元），并依法解除查封；2.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告就贵院在执行（2016）辽01执152号申请执行人长城资产公司与被执行人阜新恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷一案中，原告作为案外人对执行标的提出书面异议，贵院于2020年11月19日作出（2020）辽01执异1505号执行裁定书，驳回原告的执行异议，现原告对驳回原告执行异议的裁定不服，特向贵院提起诉讼，理由如下。1.在贵院查封之前原告已经与被告恒强公司签订了合法有效的书面买卖合同。原告与被告恒强公司于2016年9月8日签订了房屋《认购合约》，对房屋情况、房屋价款、付款方式和双方责任等做出约定。认购合约约定原告从恒强公司购买恒强.马德里花园一期20#-30栋18门商业房，建筑面积164.8平方米，单价11430元，房屋总价1883664元整，同日恒强公司给原告开具了收款收据。贵院在2016年9月26日查封了恒强公司名下包含原告购买的房屋在内的147套房产，该查封裁定是在原告签订《认购合约》之后进行的，原告签订书面买卖合同的时间早于法院的查封时间。2.原告已经在贵院查封之前合法占有该房屋。原告是以抵账的方式购买该房屋，各方签订抵账协议的时间是2015年4月28日。各方签订抵账协议后，原告就占有了该房屋，将该房屋作为阜新兴华商砼有限公司销售处，挂上牌匾并安装了卷帘门。综上原告已经于2015年4月28日合法占有该房屋，该时间早于贵院2016年9月26日的查封日期。3.原告已经支付了房屋的全部价款。原告是以抵账的方式购买的该房屋，2015年4月28日甲方阜新兴华商砼有限公司、乙方阜新镱银商砼有限公司、丙方阜新中阳建筑有限公司三方签订了一份购房抹账协议书，约定甲方以抵账的方式购买本案的门市房。各方都已按抹账协议书的约定履行完毕。原告与恒强公司于2016年9月8日签订了房屋《认购合约》，恒强公司给原告开具了付款人为“艾林”，收款单位“阜新恒强”，收款项目“认购款”，金额为1883664元，结算方式“抵账”，收款事由“一期20#-30#18门商业收款”的收款收据。综上，原告已经支付该房屋的全部房款。4.该房屋未办理过户登记并不是原告的原因导致的。该房屋未办理过户登记的原因是由于该房屋至今未办理竣工验收，并不具备办理产权过户的条件，原告在此过程中无过错。综上，原告认为在贵院查封之前原告已经与恒强公司签订了合法有效的书面买卖合同，在贵院查封之前已经合法占有该房屋，已支付了房屋的全部价款，虽然原告是通过抵账的方式支付房屋价款，但原告能够提供抵账的相关证据，并且恒强公司对抵账行为是认可的，所以原告作为案外人对执行标享有足以排除强制执行的权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请贵院依法撤销（2020）辽02执异1505号执行裁定书，不得执行原告购买的阜新市细河区（恒强马德里花园一期20#-30#18门）房屋。请贵院查明事实，依法裁判。被告长城资产公司辩称：长城资产公司、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷执行一案，2016年3月7日辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司提供的抵押物享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对全部债务承担连带保证责任。案涉抵押物即位于阜新市细河区（恒强马德里花园一期20#30#18门。），已于2014年10月13日抵押给原告，并办理抵押登记。2016年9月26日，案涉房屋被法院查封。恒强公司的备案印章早在2013年5月8日由原告长城资产公司及企业共同监管，无被答辩人2016年9月8日签订的《认购合约》印章使用记录。答辩人对该《认购合约》的真实性有异议。在答辩人与其他案外人、恒强公司等一系列执行异议案件中均发现存在无印章使用记录的情形。答辩人认为上述《认购合约》中恒强公司的印章是恒强公司私刻的。根据九民纪要的相关精神，恒强公司为了逃债所做出的虚假的意思表示不具有法律效力。被答辩人取得涉案房屋不具有合法的法律基础，无论其是否占用使用、装修涉案房屋，均不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中所规定排除执行的事由，不符合不动产无过错买受人期待权的保护条件。同时，涉案商品房买卖合同没有办理备案登记，也没有证据显示非因被答辩人原因未办理。因此，被答辩人对涉案房屋享有的民事权益不足以排除法院的强制执行。法律的生命在于其公平正义，基于虚假的意思表示而签订的协议不应受到法律的保护。请求法院驳回被答辩人的异议。第三人恒强公司述称：一、答辩人与房屋买受人签订的房屋认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，答辩人阜新恒强置业发展有限公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协约合法有效。二、答辩人向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。本案中，答辩人与房屋买受人签订房屋认购协议后，原告通过抵顶工程款的方式支付房屋价款，答辩人向买受人开具的《收款收据》真实有效。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案中，原告与答辩人签订的《认购合约》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且原告已支付相应的价款并由答辩人出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非系买受人的过错。同时原告已对涉案房屋进行实际占有。符合法律规定的排除执行情形。综上，原告的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，答辩人同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。第三人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币2亿元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、借款人、抵押人恒强公司、出质人、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。2013年12月30日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市斑龙新城起步区北新路北侧“恒强马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。同日，原告长城资产公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，对上述情况予以确认。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，原告在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。原告依此向本院申请执行，本院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区（恒强马德里花园一期20#-30#18门）房屋。艾林作为案外人向本院提出异议，本院于2020年11月19日作出（2020）辽01执异1505号执行裁定，裁定驳回案外人艾林的异议。原告艾林向本院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。另查明，2015年4月28日甲方阜新兴华商砼有限公司、乙方阜新镱银商砼有限公司、丙方阜新中阳建筑有限公司三方签订了一份购房抹账协议书，约定甲方以抵账的方式购买本案的门市房，房屋面积164.80平方米，总价1883664.00元。2016年9月8日原告艾林与恒强公司于签订了认购合约，约定艾林购买恒强公司开发的本案诉争房屋。恒强公司向艾林开具了购房款的收款收据，载明结算方式为抵账。艾林办理入住，艾林提供了入住后2018年1月26日交纳电费收据及照片等。恒强公司对此均无异议。本案涉诉房屋所属恒强马德里花园工程项目已取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人艾林就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。原告艾林与恒强公司签订了合同并已经交纳全部购房款。因原告艾林与恒强公司于2016年9月8日签订了商品房《认购合约》,约定购买恒强公司开发的位于阜新市细河区（恒强马德里花园一期20#-30#18门）的房屋，房屋性质为商业（门市房）。案涉房屋于2014年10月13日办理了抵押登记。因本案原告并非普通的购房者，原告购房的基础事实是与原告有关联关系的阜新兴华商砼有限公司与阜新镱银商砼有限公司存在买卖关系债权，阜新镱银商砼有限公司与阜新中阳建设集团有限公司存在买卖关系债权，三方签订《购房抹账协议书》达成以房抵债协议。签订该三方协议时，虽然案涉房屋的建设单位即本案被告恒强公司并非该三方协议中的当事人，但恒强公司在2016年9月8日与艾林签订了商品房《认购合约》并出具收款收据，应当视为恒强公司对《三方转账协议》认可，2016年9月8日艾林已经交纳案涉房屋的全部房款。原告作为债权人的指定购房人有别于普通的购房者，对履行以房抵债协议的标的即本案案涉房屋应当负有审慎的注意义务，应当查明拟抵账房屋是否存在权利瑕疵。2016年9月8日在恒强公司与艾林签订商品房《认购合约》时，案涉房屋已经设定抵押，此时履行以房抵债协议存在障碍，艾林的购房行为存在过错，对不能办理更名过户存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，艾林对房屋不能办理更名过户存在过错；其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案，艾林购买房屋的性质为商业用房，并不属于可以对抗执行的用于生活居住的消费者的生存权，故不属于上述司法解释所规定的能够对抗抵押的例外情形。综上，本案艾林购买案涉房屋虽然已经交纳房款并入住，但是案涉房屋存在抵押权，案涉房屋为商业用房，艾林不属于能够对抗抵押权的消费者，艾琳对于房屋未能办理更名过户存在过错。艾林对案涉房屋不享有对抗执行的权利，本院对艾林的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告艾林的诉讼请求。案件受理费21,753元，由阜新恒强置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月一日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。