河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6311号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南美文颂雅教育信息咨询有限公司，住所郑州市金水区黄河南街与同乐路向南20米路东13-25号。法定代表人：张家楼。委托诉讼代理人：董华强，河南蓼阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤壁市宏远电器有限公司，住所鹤壁市淇滨区金山工业园区龙岗路。法定代表人：张洪力。委托诉讼代理人：吴婷，河南天基律师事务所律师。上诉人河南美文颂雅教育信息咨询有限公司（以下简称“美文颂雅公司”）因与被上诉人鹤壁市宏远电器有限公司（以下简称“宏远公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。河南美文颂雅教育信息咨询有限公司上诉请求：一、请求依法撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一二审案件诉讼费和其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定解除合同的事实错误，没有证据证实；拖欠租金事出有因，因为新冠疫情，上诉人与被上诉人多次协商减免租金事宜，因被上诉人催要租金，上诉人提出书面交涉意见，不存在合同解除的约定情况，也没有出现法定合同解除的情形，故拖欠租金不是合同解除的法定事由；二、被上诉人存在违约行为，其未出具租赁房屋的消防手续，上诉人迟迟不能正常使用，造成上诉人二年的经济损失近捌拾万元，被上诉人应当承担违约责任；三、上诉人对案涉房屋的装修损失应由被上诉人承担。鹤壁市宏远电器有限公司答辩称：一、一审判决认定宏远公司与美文颂雅公司签订的房屋租赁合同已经解除，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持；二、一审判决驳回美文颂雅公司反诉请求属于认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。故请求依法驳回上诉，维持原判。鹤壁市宏远电器有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日已解除；二、请求法院依法判令被告立即腾退租赁房屋；三、请法院依法判令被告向原告支付拖欠的租金1,532,000元（计算至2021年1月20日）及违约金411,999元，共计1,943,999元；四、请求法院依法判令被告向原告支付房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准自2021年1月21日起计算至实际腾退交还租赁房屋之日止）；五、本案的诉讼费用由被告承担。河南美文颂雅教育信息咨询有限公司向一审法院提出反诉请求：一、依法判令被反诉人违约造成反诉人损失50万元；二、依法判令被反诉人免除反诉人租金46.7万元；三、依法判令被反诉人因解除合同造成反诉人装修投资108万元；四、依法判令被反诉人因解除合同造成反诉人经营损失20万元；五、反诉费用及实际费用由被反诉人承担。一审法院认定事实如下：1、原告（乙方）与河南省体育服务中心（甲方）于2018年8月29日签订《房屋租赁合同》一份，显示：甲方将位于郑州市黄河南街1号（老乒乓球房）一至二层，出租给乙方管理经营。租赁期为6年，自2018年9月1日至2024年11月30日。2、原告（甲方）与被告（乙方）于2018年9月3日签订《房屋租赁合同》一份，显示：甲方将位于郑州市黄河南街1号一至二层，建筑面积1481.2平方米及楼后小院，出租给乙方管理经营。租赁期为6年，2018年9月1日至2024年11月30日；装修期为二个月，2018年9月1日至2018年10月31日，装修期内不算租金，自2018年11月1日开始计租。年租金为160万元，每月租金为13.33万元。自第二年起，每年租金递增1%。首付租金时间为合同生效当日内。此后每三个月支付租金一次，付款时间为每三个月开始前5日内，以此类推。租金支付原则为先付款，后用房。乙方如不按期足额缴纳租金，每逾期一天，按未付租金数额的日3‰向甲方支付违约金；乙方租金超过5天不支付，甲方同意对该房屋停水、停电、封门，甲方不必另行通知乙方，如造成损失有乙方负责，甲方不承担任何责任；逾期10日不支付租金，甲方有权终止本合同，并在5日内收回该房屋（含改造成果、装修物及效果、已装专用设备等），乙方所欠租金仍应支付，乙方同意承租后添置的改造成果、装修物及效果和已装专用设备，均不拆除损坏，如不按时交回该房屋（含改造成果、装修物及效果、已装专用设备等），乙方同意甲方有权强行回收租赁物以及无偿占有乙方滞留在房屋内的所有物品，导致的一切法律后果全部由乙方承担；本合同一经订立立即具有法律效力，乙方保证按约定履行各项合同义务，愿在合同订立时向甲方支付租房保证金15万元；除不可抗力或省、市政府政策调整外，因乙方原因，使本合同期限履行未届满而终止，须向甲方支付三个月的房租作为违约金，同时不予退还乙方所交予甲方的租房保证金。3、2019年4月29日张育红通过银行账户（尾号4673）向张洪力银行账户（尾号6640）转账20万元，附言黄河南街房租；2019年7月29日张育红通过银行账户（尾号4673）向张洪力银行账户（尾号6640）转账10万元，附言8.1-11.1黄河南街房租；2019年7月30日张育红通过银行账户（尾号4673）向张洪力银行账户（尾号6640）转账30万元，附言8.1-11.1黄河南街房租；2019年11月1日张育红通过银行账户（尾号4673）向张洪力银行账户（尾号6640）转账30万元，附言10、11和12月房租；2020年3月21日张育红通过银行账户（尾号4673）向张洪力银行账户（尾号6640）转账10万元，附言黄河南街房租。4、2020年12月22日，原告通过中国邮政向被告邮寄《催告函》一份，内容为，2018年9月3日我公司与贵公司共同签订《房屋租赁合同》，我公司将位于郑州市黄河南街1号一至二层（建筑面积1481.2平方米）及楼号小院（以下简称“租赁物”）出租给贵公司管理经营。合同约定年租金为160万元，每月租金为13.33万元，自第二年起，每年年租金递增1%。我公司与贵公司签订合同后，于2018年11月1日将租赁物交接给贵公司。……贵公司自2020年1月30日起拖欠我公司租金，截止2020年12月25日贵公司共计拖欠租金达人民币147.9万元针对贵公司拖欠租金一事，我公司曾多次通过电话、微信方式向贵公司催告，已给予贵公司充足、合理的支付期限，但贵公司一直拒不支付。现正式函告贵公司，请贵公司于收到本催告函15日内将拖欠我公司的租金共计147.9万元及贵公司拖欠的租金产生的违约金汇至委托人账户。若贵公司未在上述期限内向我公司账户足额汇入租金及违约金，我公司将按照合同约定终止解除合同，收回房屋，同时保留通过法律途径追究贵公司的责任的权利。该函于2020年12月24日显示签收。5、2021年1月12日，原告通过中国邮政向被告邮寄《解除租赁合同通知》一份，内容为，2018年9月3日我公司与贵公司共同签订《房屋租赁合同》，我公司将位于郑州市黄河南街1号一至二层（建筑面积1481.2平方米）及楼号小院（以下简称“租赁物”）出租给贵公司管理经营。合同约定年租金为160万元，每月租金为13.33万元，自第二年起，每年年租金递增1%。我公司与贵公司签订合同后，于2018年11月1日将租赁物交接给贵公司。……贵公司自2020年1月30日起拖欠我公司租金，截止2020年12月25日贵公司共计拖欠租金达人民币147.9万元。针对贵公司拖欠租金一事，我公司曾多次通过电话、微信方式向贵公司催告，并于2020年12月24日将催要租金的《催告函》送达于贵公司，贵公司仍未在催告期限支付租金及违约金。现我公司正式向贵公司发通知解除双方于2018年9月3日共同签订《房屋租赁合同》，本通知函自达到贵公司之日起生效（即《房屋租赁合同》自通知达到贵公司之日起解除）。贵公司应在收到本通知之日起5日内结清上述拖欠的所有租金、物业费、水电费等费用，按合同约定向我公司支付违约金，并在该期限内腾退租赁物，否则，我公司有权强行收回租赁物以及无偿占有贵公司留置在租赁物的所有物品，由此导致的一切法律后果全部由贵公司承担。该通知于2021年1月20日显示签收。6、诉讼中，原告称被告租金支付至2020年1月底，租金起算时间是2020年2月1日至2020年10月31日，按照160万的1.01倍计算，金额为1,212,000元；2020年11月1日至2021年1月20日，按上年度的1.01倍计算，金额为359,776元，扣除被告2020年3月20日支付的10万元，未付金额为1,471,776元。违约金按照2020年11月1日至2021年1月20日区间的三个月租金标准进行计算，金额为408,040元。被告称合同约定第三条第一款的意思是在年租金160万元的基础上递增1%，第二年租期为2019年11月至2020年11月，第一季度三个月租金仍按约定每月13.33万元支付，没有按年度1%增加，不存在租金按1.01倍计算增加的事实。原被告均认可被告支付原告保证金15万。7、庭审中，原告称河南省体育服务中心免了原告方两个月租金，没有其他减免政策。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。被告方迟延履行债务，在原告催告后仍未履行导致合同目的无法实现，即便考虑疫情原因，但被告在长达一年的期限内未按照约定支付租金，存在明显过错，应当认定被告违约，原告方依法享有合同解除权。原告于2021年1月12日向被告邮寄了《解除租赁合同通知》，该通知于2021年1月20日显示签收，故本院确认原告与被告2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除。原告诉请被告将涉案房屋腾空并返还原告的诉请，本院亦予以支持。根据合同约定：“年租金为160万元，每月租金为13.33万元。自第二年起，每年租金递增1%。”根据递增的文义理解，本院认为递增应当是在前一年的基础上增加，2019年11月1日至2020年10月30日的租金计算应为年租金160万元基础上递增1%，即年租金为1,616,000元；2020年11月1日至2021年10月30日的租金应为年租金1,632,160元。原告主张被告支付2020年2月1日至2021年1月20日的未付租金1,471,776元，有事实和法律依据，但结合新冠疫情爆发期间被告没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，基于公平原则，本院酌定免除被告2020年2月1日之后的两个月租金269,333元，故被告应当向原告支付截止2021年1月20日的未付租金1,202,443元。关于违约金，原告主张按照2020年11月1日至2021年1月20日区间的三个月租金支付，有合同依据，本院予以支持，但应扣除已支付15万元保证金，故被告应支付原告违约金258,040元。原告主张被告按照合同约定自2021年1月21日起继续支付房屋占有使用费的诉请，于法有据，本院亦予以支持。被告反诉原告要求支付违约损失50万元，但被告提交的证据不能证明因原告未提供案涉房屋的消防手续对被告使用房屋造成了实际影响，故原告诉请证据不足，本院不予支持。本院案涉租赁合同的解除系被告方违约造成，故被告诉请原告赔偿装修损失108万元，于法无据，本院亦不予支持。被告诉请的经营损失，依据不足，本院亦不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十四条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告鹤壁市宏远电器有限公司与被告河南美文颂雅教育信息咨询有限公司2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除；二、被告河南美文颂雅教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内将涉案房屋腾空并返还原告鹤壁市宏远电器有限公司；三、被告河南美文颂雅教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告鹤壁市宏远电器有限公司租金1,202,443元及违约金258,040元，并参照合同约定的租金标准继续支付自2021年1月21日起计算至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告鹤壁市宏远电器有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告河南美文颂雅教育信息咨询有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费11,148元，原告鹤壁市宏远电器有限公司承担2,773元，被告河南美文颂雅教育信息咨询有限公司承担8,375元。反诉案件受理费12,388元，由被告河南美文颂雅教育信息咨询有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求和本案争议焦点提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案争议焦点为案涉《房屋租赁合同》是否应当解除，因何种原因解除，以及合同解除后的法律后果等问题。一、案涉《房屋租赁合同》是否应当解除本案中，被上诉人鹤壁市宏远电器有限公司（甲方）与上诉人河南美文颂雅教育信息咨询有限公司（乙方）于2018年9月3日签订案涉《房屋租赁合同》。该合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当事人双方均应依约履行合同义务。该合同对租赁期限、房屋租金以及违约责任等条款进行了明确约定，宏远公司亦在合同签订后依约将案涉房屋交付美文颂雅公司使用。案涉合同第3.3条载明“逾期10日不支付租金，甲方有权终止本合同，并在5日内收回该房屋”。2020年12月22日，宏远公司向美文颂雅公司邮寄送达《催告函》，载明美文颂雅公司应当于收到《催告函》之日起15日内将拖欠的租金汇至指定账户，逾期宏远公司将依约解除案涉租赁合同。该函于2020年12月24日显示签收。2021年1月12日，宏远公司向美文颂雅公司邮寄送达《解除租赁合同通知》，通知载明因美文颂雅公司自2020年1月30日起拖欠租金，宏远公司要求解除双方于2018年9月3日签订的案涉《房屋租赁合同》。该通知于2021年1月20日显示签收。案涉《房屋租赁合同》对承租人欠缴房租情况下，出租人依法享有的合同解除权进行了明确约定。二审中，当事人双方均认可美文颂雅公司的房租缴纳至2020年1月份。即便考虑2020年初全国范围内爆发的新冠疫情影响，美文颂雅公司欠缴房租的时间也长达一年以上，其以当事人双方对减免房租事宜未达成协议为由拒不缴纳房租，无事实及法律依据。关于美文颂雅公司主张的案涉房屋消防手续问题，本院经审查认为，首先，美文颂雅公司并未提供充分、有效的证据证明案涉房屋消防手续问题对其经营造成了实际影响及损失；其次，美文颂雅公司一审中提供的微信聊天记录显示的时间均是在本案纠纷发生之后，其并未举证证明自2018年签订案涉合同至本案纠纷发生时，在长达近两年的时间里，其曾就案涉房屋消防问题向宏远公司提出过异议，或以此作为协商减免房租的依据；再次，美文颂雅公司作为案涉房屋的实际承租人，其在签订案涉《房屋租赁合同》时，对包括消防手续在内的房屋状况应当是明知的，同时也应当尽到承租人应尽的谨慎注意义务。综合以上论述，因美文颂雅公司未按案涉《房屋租赁合同》约定缴纳房租构成根本违约，宏远公司提出解除合同的请求，有事实及法律依据，一审判决案涉《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除并无不当。二、案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，美文颂雅公司拖欠案涉房屋租金构成根本违约，在案涉《房屋租赁合同》解除后，依法应对欠缴租金及房屋腾空等问题进行处理。一审综合考虑新冠疫情对房屋租赁市场的影响，酌情免除美文颂雅公司2020年2月1日之后两个月租金269,333元并无不当。考虑到美文颂雅公司拖欠房租的金额、期限，并结合案涉《房屋租赁合同》中关于违约金的约定，一审判决美文颂雅公司向宏远公司支付3个月租金作为违约金，并扣除其缴纳的15万元保证金，判决亦无不当。关于美文颂雅公司一审反诉主张的房屋装修损失问题，本院经审查认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，因美文颂雅公司长期拖欠租金构成根本违约，致使合同解除，其应当承担违约责任，故其主张的装修损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，原审判决查明本案事实清楚，并结合已查明的事实及在案证据，对本案涉案《房屋租赁合同》的效力、履行情况、违约责任等论理充分，裁判于法有据。上诉人河南美文颂雅教育信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,296元，由上诉人河南美文颂雅教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  周蕾二〇二一年六月二十二日书记员  陈冰