山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终833号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝某，男，汉族，1989年8月9日生，山西省阳城县人，现住晋城市。上诉人（原审被告、反诉原告）：晋城市木文房地产经纪有限公司，住所：晋城市城区文昌街凤鸣小区39号楼2单元101室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：宋某，任公司总经理。被上诉人（原审被告）：郎某，男，汉族，1985年7月5日生，山西省陵川县人，现住晋城市。上诉人郝某与上诉人晋城市木文房地产经纪有限公司、被上诉人郎某房屋买卖合同纠纷一案，前由山西省晋城市城区人民法院作出（2021）晋0502民初982号民事判决。判后，郝某、晋城市木文房地产经纪有限公司（以下简称“木文房地产公司”）均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郝某、上诉人木文房地产公司到庭参加了诉讼，被上诉人郎某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。上诉人郝某的上诉请求：1、原审认定上诉人未尽到审慎注意义务，存在过错错误。上诉人作为买受人，查看了房屋的所有权证书，尽到了合理的注意义务。在签订合同时，木文房地产公司承诺涉案房屋没有户籍登记与实际情况不符，木文房地产公司隐瞒该房屋有空挂户的情况，构成违约，应当对居间服务费全部退还；2、被上诉人郎某在与上诉人郝某签订房屋买卖合同时未如实告知上诉人郝某涉案房屋户籍登记情况，存在违约，对上诉人郝某支付的定金应当双倍返还；3、对上诉人郝某主张的律师费应由木文房地产公司和被上诉人郎某承担。综上，请求二审依法改判。上诉人木文房地产公司辩称：对上诉人郝某的上诉请求不应支持。上诉人木文房地产公司上诉称：1、上诉人木文房地产公司作为中介人促成合同成立，上诉人郝某作为委托人应当支付报酬。故上诉人木文房地产公司不应退还上诉人郝某居间服务费；2、双方约定居间服务费为16900元，上诉人郝某仅支付15000元，对剩余的1900元应当支付。请求二审判决驳回上诉人郝某的诉讼请求。改判上诉人郝某支付上诉人木文房地产公司佣金1900元。上诉人郝某辩称：1、上诉人木文房地产公司故意隐瞒事实，损害委托人利益，构成违约，不当请求支付报酬；2、户籍情况只有房主才可以查询，上诉人郝某作为买受方查看了购买房屋的产权证，尽到的审慎义务。不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人郎某庭前向本院提交书面答辩状，辩称：1、上诉人郝某从来未向其提出看户籍一事，房屋的户籍情况已经如实向中介讲明，被上诉人不存在违约行为，不应双倍返定金。请求驳回上诉，维持原判。郝某向一审提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告郎某双倍退还收取原告的购房定金合计20000元；3、请求法院判令二被告返还原告各项服务费25000元；4、请求法院判令二被告向原告支付因维权而支付的律师费3500元；5、本案诉讼费由二被告承担。木文房地产公司向一审提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告郝某支付剩余居间服务佣金1900元；2、本案诉讼费由反诉被告郝某承担。一审认定事实，2020年12月4日，被告木文房地产公司代被告郎某收取原告郝某10000元，出具了收据并加盖公司公章，收据载明“今收到郝某人民币壹万元，系付凤鸣小区15号楼203室购房意向金”。2020年12月14日，被告木文房地产公司收到原告郝某转账35000元，该款项包含中介费15000元及贷款服务费20000元，并于当日出具了中介费的收据并加盖公司公章，收据载明“今收到郝某人民币壹万伍仟元整，系付凤鸣小区15号楼203室中介服务费”。2020年12月16日，被告郎某作为出卖人（甲方）、原告郝某作为买受人（乙方）、被告木文房地产公司作为居间方（丙方），共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将其位于凤鸣小区15号楼203号房屋，以1095000元的价格出售给乙方，该房屋建筑面积为93.32平方米；签订本合同前，乙方支付购房定金1万元，该定金用于冲抵购房款；乙方申请贷款交易，向银行拟贷款；该房屋现无户籍登记；在合约履行过程中任何一方违约，违约方应承担守约方因诉讼而产生的诉讼费、律师费、交通费、差旅费等；现甲、乙双方已签订房屋买卖合同，乙方应向丙方支付居间服务佣金16900元，在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲、乙双方协商解除本合同，丙方不承担服务佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；丙方保证就合同的事项向甲、乙双方如实告知，不得故意隐瞒或虚假告知。同日，被告郎某出具了定金收条，载明“今收到郝某预付购房款定金壹万元整”。2021年1月22日，被告木文房地产公司将贷款服务费中的10000元退还给原告郝某，出具了收据并加盖公司公章，收据载明“今收到郝某人民币壹万元整，系付凤鸣小区15号楼203室贷款服务费”。2021年1月28日，原告郝某分别通过短信、邮寄的方式向被告郎某、被告木文房地产公司送达了《解除房屋买卖合同通知书》，载明：我与贵方于2020年12月16日签订的房屋买卖合同，目的是为了落户，方便子女以后上学，并且合同中明确约定了该房屋没有户籍登记，但实际存在户籍，而在签订之前贵方没有如实告知，因贵方原因导致我方不能实现合同目的。现要求依法解除合同，并由贵方承担我方的经济损失。被告郎某回复：同意解除合同，并退还定金，但是合同目的完全可以实现，也在协调时向你表达过，因此涉及该部分资金的诉讼费我不会承担。同日，原告郝某委托山西睿恩律师事务所代理本案，支出律师费3500元。另查明：2020年4月15日被告郎某取得了晋（2020）晋城市不动产权第XXXX号不动产权证，权利人为郎某，共有情况为单独所有，权利性质为出让/商品房。一审认为：原告（反诉被告）郝某与被告郎某及被告（反诉原告）木文房地产公司签订的《房屋买卖合同》中包含了买卖双方与居间方之间的居间合同关系及原告郝某与被告郎某之间的房屋买卖合同关系，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。庭审中，原告与二被告均同意解除房屋买卖合同，本院予以确认。关于双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。本案中，房屋买卖合同由居间方提供，被告郎某是在之后补签的，而且，被告郎某在委托出售案涉房产时，已明确告知居间方经纪人该房产存在户籍瑕疵，要求一定如实告知买受人。合同签订后，买卖双方及其经纪人曾一起到钟家庄办事处询问过案涉房屋的户口登记情况，在原告郝某表示因户口瑕疵不愿购买时，被告郎某也同意解除合同，退还定金。综上，被告郎某不存在违约行为，故原告郝某要求被告郎某双倍返还定金的主张，本院不予支持，被告郎某向原告郝某返还定金1万元。关于居间服务费的问题。木文房地产公司为促成买卖双方签订《房屋买卖合同》付出了一定的劳务，应收取一定的报酬。但是房屋未成交，木文房地产公司的劳务随之减少，比如房产过户、交割房屋等工作无需进行。而且从导致合同最终解除的全过程来看，郝某与木文房地产公司均存在过错。木文房地产公司作为提供居间服务的居间人，在收取郝某居间费的情况下，应当保证所提供的房源信息符合郝某的要求。现因居间方经纪人沟通出现问题，导致木文房地产公司未将案涉房屋存在户口瑕疵的情况从一开始签订合同时就如实告知郝某。而郝某作为买受人，在进行房屋买卖这类重大交易时，理应全面了解标的物的实际状况，但其未尽到审慎注意义务，亦有过错。综上，根据公平原则，本院酌情判令被告木文房地产公司向原告郝某返还居间服务费7500元。关于贷款服务费的问题。郝某与木文房地产公司未签订单独的贷款服务合同，在已签订的房屋买卖合同中，没有关于居间方收取贷款服务费的内容。而且在庭审过程中，木文房地产公司并未提交其与银行签订贷款代理合同的证据，也未提交在组织原告与贷款银行之间签订贷款合同时己方协助并参与的证明及支出相关费用的依据。故原告没有义务支付该项贷款服务费，被告木文房地产公司其应当将已收取原告的贷款服务费退还给原告。关于律师费的问题。郝某与木文房地产公司均存在过错，且律师费并非郝某产生的必要费用，故对该诉讼请求不予支持。关于反诉原告木文房地产公司要求反诉被告郝某支付剩余居间服务佣金的反诉请求，如前所述，木文房地产公司应对案涉合同的最终解除承担一定的责任，故对该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，遂判决：1、解除原告（反诉被告）郝某与被告郎某、被告（反诉原告）晋城市木文房地产经纪有限公司于2020年12月16日签订的房屋买卖合同。2、被告郎某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郝某定金10000元。3、被告（反诉原告）晋城市木文房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郝某居间服务费及贷款服务费共计17500元。4、驳回原告（反诉被告）郝某的其他诉讼请求。5、驳回被告（反诉原告）晋城市木文房地产经纪有限公司的反诉请求。二审查明事实与原审基本一致。且双方当事人无异议。二审审理中，上诉人木文房地产公司认可对被上诉人郎某出卖房屋存在户口瑕疵问题知晓，其称对该问题已经向上诉人郝某说明，但上诉人郝某不认可，在上诉人木文房地产公司作为丙方提供的格式合同中载明该房屋无户籍登记。本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人木文房地产公司是否应当返还收取上诉人郝某的居间服务费；2、对上诉人支付被上诉人郎某定金是否应当双倍返还；3、对上诉人郝某主张的律师费上诉人木文房地产公司和被上诉人郎某是否应当承担赔偿责任。针对上诉人的上诉请求，结合本案证据，本院评判如下：上诉人郝某与上诉人木文房地产公司、被上诉人郎某均同意解除房屋买卖合同，本院依法予以确认。关于居间服务费问题。上诉人木文房地产公司作为提供居间服务的居间人，在收取上诉人郝某居间费的情况下，应当保证所提供的房源信息符合上诉人郝某的要求。但在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，对房屋户籍问题没有如实告知买受人即上诉人郝某，上诉人木文房地产公司构成违约，损害了上诉人郝某的利益，上诉人木文房地产公司作为居间人，不得要求上诉人郝某支付报酬。本案上诉人郝某已经向上诉人木文房地产公司支付居间服务费15000元，对该费用上诉人木文房地产公司理应退还上诉人郝某。上诉人郝某作为买受人已经查看了购买房屋的产权登记情况，尽到了合理的注意义务，现因房屋户口瑕疵问题导致买卖房屋合同解除，上诉人郝某不存在过错，在合同解除后，不应当承担支付居间服务费的责任。原审认定上诉人郝某存在过错，支付部分居间服务费不妥。关于涉案房屋定金的问题，被上诉人郎某在委托出售案涉房产时，已明确告知居间方经纪人该房产存在户籍瑕疵，要求一定如实告知买受人，对此上诉人木文房地产公司也认可，被上诉人郎某在本案中不存在违约行为，故上诉人郝某请求被上诉人郎某双倍返还定金的请求不成立。被上诉人郎某在双方解除房屋买卖合同后同意退还上诉人郝某定金，被上诉人郎某应退还上诉人郝某定金10000元。上诉人郝某支付的律师费并非上诉人郝某产生的必要的费用，上诉人郝某请求上诉人木文房地产公司和被上诉人郎某支付该费用的主张不成立。综上，原审认定部分事实不清楚，判处不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：一、维持晋城市城区人民法院（2021）晋0502民初982号民事判决第（一）、（二）项；二、撤销晋城市城区人民法院（2021）晋0502民初982号民事判决第（三）、（四）、（五）项；三、上诉人晋城市木文房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人郝某居间服务费及贷款服务费共计25000元。四、驳回上诉人郝某的其他诉讼请求；五、驳回上诉人晋城市木文房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费505元，由郝某承担219元，郎某承担104元、晋城市木文房地产经纪有限公司承担182元。一审反诉费25元，由上晋城市木文房地产经纪有限公司承担。二审案件受理费813元，由郝某承担763元，晋城市木文房地产经纪有限公司承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 董丽萍审 判 员 何向丽审 判 员 祁 俊二〇二一年六月十六日法官助理 李怡鹏书 记 员 郭 昕