天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2787号上诉人（原审被告）：王振平，男，1964年7月17日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：安永波，天津世宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津纺织集团天一有限公司，住所地天津市河东区六纬路6号路17号。法定代表人：郝金水，总经理。委托诉讼代理人：刘毅，天津国鹏律师事务所律师。原审第三人：孙渌，女，1998年1月6日出生，汉族，住天津市东丽区。原审第三人：天津市河东区渌源冷饮店，住所地天津市河东区大直沽街五号路18号。经营者：孙渌，女，1998年1月6日出生，汉族，住天津市东丽区。原审第三人：李凤彬，男，1982年5月24日出生，汉族，住天津市河东区。原审第三人：天津市河东区世纪四季水果店，住所地天津市大直沽街中路6号。经营者：李凤彬，男，1982年5月24日出生，汉族，住天津市河东区。上诉人王振平因与被上诉人天津纺织集团天一有限公司（以下简称天一公司），原审第三人孙渌、天津市河东区渌源冷饮店（以下简称渌源冷饮店）、李凤彬、天津市河东区世纪四季水果店（以下简称四季水果店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王振平上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，诉讼主体不适格。被上诉人的主体资格不适格，通过被上诉人一审提供的证据显示，租赁房屋的产权证明并非国家房屋管理行政机关盖章制作，而是被上诉人自行制造。被上诉人并没有提供有效证据，所以诉讼主体不适格。一审判决认定“坐落在天津市河东区××号路××号××号××号房屋的所有权人”系被上诉人是错误的。被上诉人自始至终并没有向法庭出示房屋权属证，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律不当，本案租赁合同无效。根据被上诉人提供的证据《天津市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》可以看出，双方于2009年8月1日签订协议约定承租的房屋，并未取得建设工程规划许可证或者房屋产权证等，所以应认定该房屋为违章建筑或者临时建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条的规定，双方订立的租赁合同无效。天一公司辩称，王振平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。天一公司向一审法院起诉请求：1．判令王振平将位于天津市河东区××号路××号××号××号房屋腾空后返还天一公司；2．判令王振平支付天一公司自2011年11月30日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费，按照每个月3000元标准计算，暂时计算至2020年6月30日止，为110个月共计330000元；3．本案诉讼费用由王振平承担。一审法院认定事实：坐落天津市河东区××号路××号××号××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人系原天津市第一棉纺织厂，后更名为天津天一纺织集团有限公司、天津纺织集团天一分公司，最后变更为天一公司。天一公司与王振平系多年租赁关系。2009年8月1日，天一公司与王振平签订《天津市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定天一公司将案涉房屋出租给王振平，面积60平方米，用途为商用。租赁期间自2009年8月1日起至2009年10月31日，季租金9000元，每季首月10日内交纳。合同约定乙方（王振平）在租赁期内每月发生的水、电、汽等能源费用，应在次月的10日内交付甲方（天一公司）。2010年11月1日，双方签订《房屋租赁补充协议》，合同期限延续至2011年1月31日。2011年4月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》，合同期限延续至2011年4月30日。天一公司曾通知王振平合同期满后不再续租。王振平主张天一公司在合同尚未到期时就将水、电和暖气停掉。天一公司予以否认，主张电是因线路故障变压器烧毁无法供电，因租赁期限已满故未再修理。合同未约定供水，当初可能与隔壁商户协商过从其处接水。关于供热，原由天一公司供热，后根据政策规定统一移交给供热公司，供热公司就不再给案涉房屋供热，且合同中未约定供热问题。王振平取得案涉房屋后，一直使用至今。其将案涉房屋隔成三间，并利用案涉房屋原有山墙及通道墙壁搭建了一间房屋，需通过案涉房屋进入，但未办理建设工程规划许可证。王振平将三间房屋中的中间一间转租给李凤彬用于经营四季水果店，双方自述租赁期限至2021年9月。王振平将其余房屋转租给孙渌用于经营渌源冷饮店，双方自述租赁期限分别至2021年1月及2021年3月。王振平自述合同到期后是天一公司不再收取其房租。王振平于2014年5月8日向案外人于威交纳了案涉房屋2014年1月1日至2014年3月30日的房屋租金6000元、2014年9月16日向于威交纳了案涉房屋2014年4月1日至2014年7月30日的房屋租金8000元、2015年7月30日向于威交纳了案涉房屋租金8000元。王振平主张其交纳了一年的房租，后于威不再管理此事。王振平主张于威令其自行接电，故房租减为每月2000元。天一公司认可于威系其原下属单位天津市天宝通商贸有限公司（以下简称天宝通公司，已于2015年12月21日注销）的人员，曾受其委托管理天一公司相关房屋。同意于威收取的租金从其诉讼请求中扣减，但因没有合同故不认可租金降低为每月2000元。诉讼期间王振平口头提起反诉，要求天一公司赔偿其损失60万元，一审法院告知其在指定的期间内提交书面反诉状并预交反诉费用，否则其反诉不予受理，其可以另行提起诉讼。王振平未按一审法院指令办理。另，庭审中天一公司自认系国有企业，对于新冠肺炎疫情期间租金减免同意执行我市相关政策规定。一审法院认为，天一公司与王振平签订的《天津市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。天一公司在合同到期后虽告知王振平不再续租，但并未采取措施收回案涉房屋。且在2014年及2015年期间于威还曾代表其收取王振平的租金，说明之后双方租赁合同仍在延续，但租赁期限为不定期。现天一公司要求王振平将案涉房屋腾空后返还天一公司，符合法律规定及合同约定，一审法院予以准许。对于王振平自行搭建的部分，因与案涉房屋相连，利用的是案涉房屋的山墙及通道上的墙壁，且需通过案涉房屋进入，故在返还案涉房屋时该违法建筑应一并处理。王振平可选择自行拆除或与案涉房屋一并返还天一公司，由天一公司处理。孙渌与李凤彬系案涉房屋的次承租人，渌源冷饮店及四季水果店系案涉房屋的实际使用人。应当与王振平共同承担将案涉房屋腾空并返还的义务。对于其提出的在租赁期满前腾房的补偿问题，与本案不是同一法律关系，且其未在本案中提出独立的诉讼请求，故本案不予处理。对于王振平抗辩所称的诉讼时效问题，基于双方不定期租赁关系一直存续，天一公司起诉返还房屋不存在时效问题。关于天一公司主张的房屋使用费，通过合同约定的租赁期限内实际发生费用的负担，可以看出案涉房屋应当有水、电及供热。后天一公司未提供相应供水、供电及供热。于威收取的租金中有两笔明确注明了期限，可以推算出每月租金2000元。结合案涉房屋当时没有水、电及供热的情形，降低租金亦属合理，故应当认定双方对租金的约定变更为每月2000元。天一公司主张2011年11月30日后的房屋使用费，根据一审法院认定，不定期租赁合同履行期间的费用仍应当为租金。天一公司通过诉讼方式要求王振平返还房屋，应视为其提出解除合同，故起诉书副本向王振平送达后应视为合同解除，之后应为房屋占有使用费。但因为标准相同，故不再确定区分的具体时间，同时为了减少双方当事人的讼累，本案中一并处理。对于王振平抗辩所称的超过诉讼时效问题，天一公司未能向一审法院提交其就租金向王振平主张权利的证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。故2017年9月11日之前的租金超过了诉讼时效，一审法院不予支持。且租金及房屋占有使用费的标准应当按照每月2000元计算。另外，考虑到疫情期间我市租金减免政策，一审法院酌情确定应当减免四个半月的租金共计9000元。关于王振平抗辩所称的赔偿损失问题，已构成反诉请求，但其未按一审法院指定的期间提交上诉状并交纳上诉费用，故其反诉在本案中不予受理，其可以另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：“一、王振平、孙渌、天津市河东区渌源冷饮店、李凤彬、天津市河东区世纪四季水果店应于本判决发生法律效力之日起三十日内共同将其占有使用的坐落天津市河东区××号路××号××号××号房屋腾空并返还天津纺织集团天一有限公司，对于王振平自建部分，王振平可以选择自行拆除或一并返还给天津纺织集团天一有限公司；二、王振平应于本判决发生法律效力之日起三十日内按照每月2000元标准给付天津纺织集团天一有限公司自2017年9月11日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费（从中扣除9000元）；三、驳回天津纺织集团天一有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由天津纺织集团天一有限公司负担4645元，由王振平负担1605元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，王振平与天一公司曾存在多年租赁关系，后双方最后一次合同到期后未再续签合同，双方形成不定期租赁关系。现因王振平长期未缴纳租金，天一公司有权与王振平解除租赁关系并要求王振平缴纳欠付租金。王振平主张涉案房屋为无证建筑，但是天一公司提交了涉案房屋的所有权证，王振平的主张不能成立，王振平以此主张双方的租赁关系无效缺乏事实依据。天一公司既已提出解除租赁关系，则王振平及实际占用房屋的第三人均应向天一公司腾空并交还房屋。关于租金和房屋占用费问题，王振平对一审判决确定的租金标准和计算方式不表异议，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，王振平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人王振平负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年六月二十一日书记员  梁哲琦