北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9176号上诉人（原审被告）：张月青，女，1992年2月28日出生，汉族，北京杰视科技有限公司店长，住山东省莘县，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：郭勇琳，甘肃王力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程丽莉，女，1969年1月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区，现住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：高斌，女，1968年9月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：牛小龙，安徽君峰斌律师事务所律师。上诉人张月青因与被上诉人程丽莉、高斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张月青上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程丽莉、高斌的一审全部诉讼请求；二审诉讼费由程丽莉、高斌承担。事实和理由：我确认拖欠2019年4月至2019年6月的20000元、2019年6月至12月底的65522元及2020年的房租，但以上拖欠均非我过错，而系程丽莉、高斌知情且同意或非双方主观过错造成。即便是我违约，2020年12月28至31日之间，因双方达成和解且我已履行而使一审判决确认的债务消灭，和解内容为：2019年10月之后房租按照每月22000元计算，给予两个月减免，支付20000元违约金，无利息产生，以上款项须于2020年12月31日前支付完毕，以上条件是基于继续续租的前提下；如果不续租则须在2020年12月31日腾房、解除合同并按照28193.7元照常计算房租。据此可确认2019年4月至6月欠款20000元，2019年7月至9月欠款84581元，2019年10月至2020年12月的房租协商变更为每月22000元、共计330000元，加20000元违约金（合计394000元），扣除和解前己支付的226000元，及押金58000元，得出106581元，至此全部房租款项结清。我凭记忆估算的房租押金58000元，与合同中记载的56387元仅相差1613元。我认为上述欠款已全部结清。时至此程丽莉、高斌对我的计算方法及给予的金额不持异议，表示认同。但一审庭审时程丽莉、高斌当庭反悔。由于我履行了与程丽莉、高斌之间的约定，与程丽莉、高斌已无争议，我继续续租，程丽莉、高斌亦未选择要求解除合同。续租条件已满足，和解协议内容有效且己执行完毕，本案诉讼已无必要，只等元旦（2021年1月1日至2021年1月3日）后签订续租合同。2021年1月3日，案外人付伟在我经营期间将涉案房屋上锁，且因其与程丽莉婚姻财产问题同时向一审法院提起诉讼，导致我与程丽莉、高斌的续租合同无法签订，引发我的不安，程丽莉应允等其和付伟的官司结束以后再说。综上，一审法院并未考虑双方已就涉案房屋租赁问题达成和解并已履行，程丽莉、高斌全部诉求应予驳回，程丽莉、高斌以与付伟的诉讼为借口拒签合同，违背诚信，应承担单方解除双方租赁关系的全部过错责任；且事后我得知，程丽莉、高斌采取赶走我的方式单独从事我所经营的项目。程丽莉、高斌辩称，同意一审判决，不同意张月青的上诉请求及理由。双方之间的权利义务关系并未消除，更未达成和解协议。根据我们一审诉讼期间提供的录音证据可见，张月青所谓的和解过程只是我们让张月青按照其自己的计算方式先行计算欠费并支付，我们并未对其计算的数额同意或者确认，双方并未达成和解，更不包括和解所应涉及的核心条款，更未形成书面和解协议，双方并未形成合意。张月青一直以协商作为理由与我们谈判，强迫我们让步，显然是在拖延时间，我们并未同意减免租金，张月青亦未支付房屋，拖欠租金时间长数额大，我们依法享有合同解除权，我们已经仁至义尽，已经给了张月青延缓支付租金的机会，但张月青仍然没有支付，合同解除并非我们的过错。程丽莉、高斌向一审法院起诉请求：1.要求张月青向我们支付商铺租金318762.22元、物业费12158.29元、采暖费10061.6元，同时要求张月青自2019年1月1日起至给付我们318762.22元之日止支付利息，按年利率24%（月利率2分）；2.张月青支付我们违约金56387.4元，并支付自2019年1月1日至将违约金56387.4支付完毕之日止的利息，按年利率24%（月利率2分）计算。一审法院认定事实：程丽莉、高斌为北京市房山区长阳镇祥云街6号院2号楼3层301的登记所有权人，2017年11月17日，程丽莉、高斌（出租方、甲方）与张月青（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，第一条约定：甲方同意将位于北京市房山区长阳镇祥云街6号院2号楼301室商铺租给乙方使用，出租商铺的建筑面积为168.53平方米。第三条约定：本合同租赁期限为三年，即2017年11月17日至2020年12月31日止。第四条约定：1.租金为338324元，首次支付3个月租金，在合同签订之日一次性付清（以到账为准）。第三次及以后租金，按半年付，提前一个星期支付。2.租赁期间，第三年起，房租按5%递增。3.为确保出租房屋设施完好以及租赁期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳56387元作为房屋使用保证金（以到账为准）。待合同期满后，乙方付清本应交纳的所有费用及房屋设施完好后，甲方将保证金全额无息退还乙方。第五条约定：房屋租赁期间所发生的一切费用（包括物业费、采暖费、水电费、电话宽带等）由乙方负责。第八条约定：合同期内，甲乙双方任何一方违约需向对方支付两个月租金作为违约金。合同签订后，程丽莉、高斌向张月青交付了房屋，张月青交纳了保证金56387元及相应租金，后2019年双方因张月青未按约定时间及数额交纳相应费用发生争议，根据双方当事人陈述及程丽莉、高斌提交的明细表可以确认：截至2020年12月21日庭审时张月青欠付程丽莉、高斌租金情况如下：2019年1月至6月份欠付房租20000元、2019年6月至12月份欠付房租65522元、2020年1月至6月欠付房租167620.1元、2020年6月至12月欠付房租65620.1元，以上共计318762.2元；欠付涉案房屋2019年物业费4019.13元、2019年采暖费7246.79元、2020年物业费8038.86元、2020年11月15日至12月31日采暖费2814.87元。本案审理过程中，张月青给付了程丽莉、高斌租金106581元，分别为：2020年12月30日支付581元、30000元、20000元，共计50581元，2020年12月31日支付10000元、30000元、10000元、6000元，共计56000元。2021年1月25日张月青告知程丽莉进行房屋交接并搬离。对有争议的事实，法院认定如下：1.双方是否已经于2019年10月协商一致将2019年10月1日之后的月租金变更为22000元，程丽莉、高斌提交的程丽莉与张月青的聊天记录显示：2019年10月19日张月青称：“房租确定是22000了是吧，没有物业费，后来没人告诉我啊。”程丽莉当日回复：“2.2万，不含物业采暖费。物业采暖费租户自行负责缴纳。”10月21日程丽莉称：“经多方沟通商议，2019年10月1日至12月31日，合同月租金下调至22000元/月，原租房合同其他条款内容不变”，张月青随即回复：“和付老师说的是含物业费的，可以的话明天我去店里给您刷了”。10月25日，程丽莉再次表示“经多方沟通商议，2019年10月1日至12月31日，合同月租金下调至22000元/月，原租房合同其他条款内容不变”，并称“如同意上述租金调整方案，请于2019年10月28日之前（301还款日）付清租房合同欠款。如不同意，则上述租金调整方案视为无效”。后张月青未于2019年10月28日之前将房租欠款付清。2019年11月27日程丽莉催促张月青交纳租金，双方庭审中一致认可此时是按照合同约定标准交纳。综合上述事实法院认定，双方虽于2019年10月协商变更租金标准，但程丽莉、高斌同意降低房租加附了条件，即张月青需于2019年10月28日前付清所欠房租，在张月青未按上述条件执行的条件下，程丽莉、高斌同意降低房租的意见应已作废，且张月青认可2019年11月27日程丽莉令其交款是按照合同约定标准，故双方关于合同租金标准变更的意见已因张月青未按指定时间支付租金而作废。2.2020年后，付伟与张月青关于减免租金的协商是否对程丽莉、高斌产生效力。从付伟与张月青的聊天记录可知，双方确实协商过租金减免的事宜，但程丽莉并未同意，且付伟已明确告知张月青程丽莉表示付伟说了不算，高斌和程丽莉说了算。由此可知，程丽莉、高斌并未授权付伟与张月青协商租金减免事宜，故付伟与张月青之间的协商对程丽莉、高斌不产生效力。3.法院庭审之后双方是否已经就付款数额协商一致且张月青已按双方约定付清所欠款项。法院审理过程中，程丽莉与张月青曾私下协商，张月青称双方协商意见是继续续租，自2019年10月1日起租金按照每月22000元计算，2020年减免两个月租金，物业费、取暖费由张月青负担，另再支付程丽莉违约金20000元，按照该调解意见已将全部所欠费用支付完毕，程丽莉、高斌对此不予认可，称双方确有协商，协商内容为在续租的基础上，2020年1月之后的房租因疫情原因可以进行减免，按照每月22000元标准计算，物业费、取暖费由张月青负担，另再给付违约金20000元，但需要张月青拿出诚意先支付一部分费用，在此之后张月青支付了106581元，但未付清全部欠付费用，且已无法续租，故不能认定双方已经协商一致且张月青已按照协商意见付清欠款。对此，程丽莉提交2020年12月29日其与张月青的通话录音，该通话录音主要内容为：程丽莉：你这样，你拿出来点态度来，你先给我打二十万过来，然后咱俩谈……你先给我打一些款过来，我再跟你谈。张月青：那不行，程老师。程丽莉：那你不行，你本来你欠我，你欠挺多的，你先按照你自己的，你不是说两万二嘛？你先按照这个，你算，你把这个差价，你先补给我，然后呢，咱俩谈……张月青：嗯，我按两万二补给你，那我疫情的呢，你得让我一点儿吧，行吗？程丽莉：你先算，你先算，你算完之后，你先，对，你先按照这个你算完之后，你把欠款给我打一部分过来，你就按照你算的，两万二你打过来，打过来之后，我跟你聊，好吧。张月青：行，那我先，我真就拿出我的诚意了……那我就月底三十一号我把钱取出来，我先给你一部分，然后呢，我就暂时不搬了……如果咱俩再谈不妥，你再给我三五天的时间我再去搬，这样行吗？程丽莉：嗯，可以…..你要接着续租的话，你就按照刚才说的思路赶紧去做。你要是不做的话，然后呢，就结你十二月三十一号，按法律该怎么结怎么结，然后咱俩就不用谈。张月青：那如果是现在按两万二来给您补齐了，补齐了，然后如果之后你要给我按两万五或者两万二的话，那我肯定也是接受不了。那我如果不租了，你不会又让我给你按两万八再给你补疫情的补今年的这个吧？程丽莉：补一块款过来之后，我跟那边去沟通，包括我跟高斌这一块去沟通，我会尽可能的关照你……所以呢，你现在拿出个态度，先按照你的想法把那钱给我，然后再去谈。张月青：别我的想法，我的想法是按两万二给你补齐了，你别补完之后，你就说我让你续组，你又不租了，然后你再按两万八给我补了吧。那我也担心这个吗？程丽莉：不，你要不续租的话，你凭什么享受我的两万二呀？……张月青：所以嘛，你就直接和我说了，续租的情况下多少钱，然后我就直接一下子给你准备了，你那边准备合同，不也可以吗？程丽莉：不要说那么多，这个不能，现在不能这样……所以呢你要拿出个态度，你先按照你（的想法）两万二你来算，你算完之后，你把钱转过来之后，我去给你谈。张月青：然后那个违约金我就不给你了，然后我去给你准备钱去。程丽莉：你先按照两万二，按照你的想法，你先准备，准备到位之后呢，剩下的都是一些小钱，都不影响大局的事情。张月青：违约金你就让了吧。程丽莉：张月青，你就别说其他的了，赶紧的啊，赶紧按照刚才思路做。张月青提交了其与程丽莉在2020年12月30日的微信聊天记录，该聊天记录显示张月青计算了欠费数额并将明细及计算过程发送给了程丽莉，按照张月青的算法并将保证金扣除后其仍欠程丽莉、高斌租金106581元，但该数额并未包含取暖费及物业费，对于该计算结果程丽莉未发表意见，但告知张月青房租钱款支付方式。张月青分别于2020年12月30日、12月31日向程丽莉转款106581元，后因程丽莉与付伟之间的纠纷，付伟对张月青租赁的房屋曾采取锁门措施，在此过程中程丽莉向张月青表示：“且你如不租了，根据合同约定，你需要对我和高斌进行房屋及各设备设施进行完好交接，才可以结退你的押金”。通过2020年12月29日程丽莉与张月青的通话录音可知，程丽莉始终未同意按照张月青的算法支付租金后涉案房屋的租金即了结，故12月30日张月青将计算方法和数额发送给程丽莉后，程丽莉虽然同意张月青支付钱款，但是是建立在12月29日双方和谈的基础上，即先支付一部分租金再谈后续问题，且12月30日张月青计算租金数额时将保证金扣除，而对保证金数额并未严格按照合同约定数额扣除，仅是凭借记忆扣除58000元，如果双方同意按照张月青计算的数额付款后本案纠纷即告完结则张月青应严格按照合同约定的保证金数额扣除，且12月30日时双方仍未商妥是否续租，程丽莉亦未同意张月青将保证金提前扣除，再者按照张月青陈述的调解方案，其计算的欠费数额并不正确，在存在前述种种问题的情况下，不能认定双方对于欠费金额达成一致意见，亦不能认定张月青已按照双方调解意见付清了欠款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程丽莉、高斌与张月青签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。在程丽莉、高斌将房屋交付给张月青使用后，张月青应按合同约定时间及数额支付租金，根据法院认定的事实张月青未按约定数额支付租金，故程丽莉、高斌要求其支付欠付租金的诉讼请求于法有据，法院予以支持，关于欠付租金数额经法院核对确认程丽莉、高斌主张的318762.2元数额正确，但考虑2020年上半年张月青经营受疫情影响的因素，若令其按照合同约定数额支付租金显失公平，故法院酌情对该段时间的租金数额予以减免调整，减免数额为50000元，案件审理过程中，张月青支付了106581元，虽然张月青在该案中考虑了20000元违约金，但因法院认定该数额并非双方协商一致后的最终欠款数额，故法院将该部分钱款统一算作支付的租金在应付租金数额中予以扣除，经核算张月青仍需支付程丽莉、高斌房租162181.2元。关于物业费、取暖费，根据合同约定该两项费用应由张月青承担，虽然张月青辩称合同履行过程中对于费用负担存在变更，但未向法院提交证据证明，故法院依法认定该两项费用由张月青负担，费用周期本案中仅计算至2020年12月31日，具体金额法院依法核定为物业费12058.29元、采暖费10061.6元。关于给付利息的诉讼请求，张月青未按合同约定时间及数额支付租金，势必给程丽莉、高斌造成利息损失，故该项诉讼请求法院予以支持，程丽莉、高斌主张按照24%的标准计算利息明显过高，法院依法确定2019年8月19日之前标准为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算基数按照张月青每期欠付的租金数额分段计算，具体时间及基数变化情况按照程丽莉、高斌提交的租金明细表与微信支付凭证确定，并考虑法院因疫情酌减租金情况。关于违约金，张月青逾期支付租金已经构成违约，按照合同约定应支付两个月租金作为违约金，然本案中已经支持了利息损失，若按合同约定标准支持违约金数额明显过高，且张月青向法院申请调整，故考虑合同履行情况、程丽莉、高斌的损失情况并扣除已支持的利息部分，酌情确定张月青支付违约金20000元。程丽莉、高斌主张违约金的利息无事实及法律依据，法院不予支持。另，因双方就2021年12月31日之后的费用尚未解决，且对房屋是否交接存在争议，故保证金本案中暂不处理，待双方争议全部解决完毕后一并处理。综上，一审法院判决：一、张月青于判决生效后十日内给付程丽莉、高斌租金162181.2元、物业费12058.29元、采暖费10061.6元，以上共计184301.09元；二、张月青于判决生效后十日内给付程丽莉、高斌欠付租金的利息（2019年1月1日至2019年1月2日以149162元为基数，2019年1月3日至2019年1月4日以119162元为基数，2019年1月5日至2019年1月8日以109162元为基数，2019年1月9日至2019年3月31日以104581元为基数，2019年4月1日至2019年4月7日以54681元为基数，2019年4月8日至2019年4月21日以24681元为基数，2019年4月22日至2019年6月30日以20000元为基数，2019年7月1日至2019年9月5日以189162元为基数，2019年9月6日至2019年11月12日以179162元为基数，2019年11月13日至2019年12月1日以159162元为基数，2019年12月2日至2019年12月3日以139282元为基数，2019年12月4日至2019年12月11日以109462元为基数，2019年12月12日至2019年12月27日以99522元为基数，2019年12月28日至2019年12月31日以85522元为基数，2020年1月1日以213142.1元为基数计算1天，2020年1月2日至2020年6月30日以203142.1元为基数，2020年7月1日至2020年7月5日以380762.2元为基数，2020年7月6日至2020年7月8日以370762.2元为基数，2020年7月9日至2020年10月23日以360762.2元为基数，2020年10月24日至2020年10月25日以310762.2元为基数，2020年10月26日至2020年12月30日以268762.2元为基数，2020年12月31日以218181.2元为基数计算1天，2020年1月1日起以162181.2元为基数，计算至将162181.2元给付完毕之日止，标准为2019年8月19日之前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、张月青于判决生效后十日内给付程丽莉、高斌违约金20000元；四、驳回程丽莉、高斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。二审期间，双方当事人一致确认一审认定的“因双方就2021年12月31日之后的费用尚未解决，且对房屋是否交接存在争议，故保证金本案中暂不处理，待双方争议全部解决完毕后一并处理。”中“2021年12月31日”存在笔误，应为“2020年12月31日”，本院据此予以纠正。本院认为，本案中，程丽莉、高斌与张月青签订的涉案《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。张月青应当按照合同约定的租金标准及付款时间向程丽莉、高斌支付租金，并承担承租涉案租赁标的期间产生的物业费、采暖费。现程丽莉、高斌以张月青欠付租金、物业费、采暖费为由提起本案诉讼，根据已经查明的事实可见，张月青确实存在欠付前述费用的事实，但张月青以已与程丽莉、高斌达成和解为由提出抗辩。和解系对原合同条款、履行事项及后果等的变更及处分，须以双方意思表示达成一致为前提。张月青提供的现有证据难以证明双方已就租金标准、减免、履行期限等达成一致意见，程丽莉、高斌对双方已经达成和解亦不认可，一审法院已对张月青提供的证据进行了详细分析阐述，本院在此不再赘述。一审法院对张月青欠付的费用及违约责任予以认定，并考虑了疫情因素对相关费用予以酌定，未见不妥之处，本院不持异议。综上所述，张月青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4365元，由张月青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年六月二十一日法官助理 孙春玮书 记 员 史其申