广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4584号原告：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇人民政府办公楼五楼，统一社会信用代码914××××××××××××069。法定代表人：黄某1。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××45号，统一社会信用代码9144××××××××164633。法定代表人：林某1。两原告委托诉讼代理人：叶海薪，广东盈宇律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：郑罗威，广东盈宇律师事务所律师。被告：佛山市南海区永正企业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇西樵广播楼首层（西起）2-3号铺，统一社会信用代码914××××××××××939X4。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有资产公司）、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房物管公司）与被告佛山市南海区永正企业服务有限公司（以下简称永正公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人叶海薪、郑罗威、被告的委托诉讼代理人刘艺军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告樵有资产公司支付2020年1月29日至2020年2月4日、2020年5月5日至2020年12月28日租金148465.07元及逾期付款违约金258384.34元（详见逾期付款违约金计算表，暂计至2021年1月18日为258384.34元）；2.被告向原告樵有资产公司支付违约金66780元（以2020年全年租金总额222600元的30%计算）；3.被告向原告樵房物管公司支付2020年1月29日至2020年2月4日、2020年5月5日至2020年12月28日物业代理服务费240568.53元及逾期付款违约金110809.65元（详见逾期付款违约金计算表，暂计至2021年1月18日为110809.65元）；4.原告樵房物管公司有权没收被告的租赁保证金106000元、水电费保证金7950元、冷气设备保证金3500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月2日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告樵有资产公司将位于西樵广播楼首层（西起）3号铺物业（以下简称涉讼租赁物）出租给被告经营使用，租赁期限自2017年12月29日起至2020年12月28日止，被告应于合同签订当日向原告樵房物管公司支付租赁保证金106000元、水电费保证金7950元、冷气设备保证金3500元；2.被告同意原告樵有资产公司委托原告樵房物管公司对租赁物进行资产经营管理；2017年12月29日至2020年12月28日每月租金为18550元，每月物业代理服务费为7950元，以1月为一缴交周期，被告应于缴交期首月的前15日内缴交租金及物业代理服务费，被告逾期支付租金和物业代理费，应向两原告支付逾期付款违约金（计算标准：拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费总额的1%）；租赁期间，被告逾期超过30日支付租金、物业代理服务费及其他任何应缴付之款项的，原告樵有资产公司有权要求被告支付当年全年租金总额的30%作为违约金，原告樵房物管公司有权没收租赁保证金。上述合同签订后，原告樵有资产公司已将租赁物交付被告使用。然而，被告未按约定向两原告支付租金、物业代理服务费。经两原告多次催收，被告目前仍拖欠2020年1月29日至2020年2月4日、2020年5月4日至2020年12月28日租金148465.07元及物业代理服务费63670.75元。两原告认为，被告未按约定支付租金的行为已严重侵犯两原告的合法权益。为了维护自身合法权益，两原告现根据我国相关法律规定及涉讼合同的有关约定，提起本案诉讼。被告辩称，具体意见如下：一，涉讼租赁合同为两原告制定的格式合同，两原告并未遵循法律规定，遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，且涉讼合同也加重了被告的责任，故该租赁合同中的违约条款应为无效。在涉讼租赁合同中，两原告的违约责任仅仅为退还当月租金、返还合同保证金，而被告如果违约，需要承担的责任却是每日租金和物业代理服务费总额1%的违约金、当年年租金的30%并没收合同保证金、留置拍卖乙方的财产等。从违约责任条款来看，两原告制定的格式条款并未遵循公平原则确定双方的权利义务，并且与两原告的违约责任相比，大大加重了被告的责任。因此，根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的法律规定，租赁合同中的对被告的违约条款应为无效。二，原告违背了租赁合同的目的，在租赁合同期间，原告租赁所在地西樵行政服务中心免费向人民群众提供照相、复印，致使原告与被告签订的合同目的无法实现，原告违约在先。《租赁合同》第3.3条，原告限定了被告使用租赁物的用途：“本租赁物使用性质仅限于配套西樵行政服务中心的复印、照相功能”，即原告出租房屋给被告，双方签订合同的目的是为了配套西樵行政服务中心的复印、照相功能。但是，自2019年3月份开始，西樵行政服务中心免费为人民群众提供照相、复印功能，而两原告即为西樵行政服务中心租赁房屋的经营单位。被告多次向两原告提出因为情势变更，要求合理减免租金，但两原告为自己的一己私利，在收到被告明确的请求之后，不置可否。被告认为，原告在自己制定的合同中，明确规定了被告使用房屋的具体用途。但原告在租赁有效期间，确通过自己的行为，对被告的经营行为造成了严重影响，甚至直接破坏了双方签订的合同目的。因此，本案是属于原告违约在先，且原告一直让违约行为持续至租赁届满。由于原告的行为，致使被告的经营环境和条件发生了重大变化，如果仍坚持原合同，这大大增加了被告的负担。被告当初从维护大局出发，多次与原告协商，原告作为国有企业，在限定被告使用用途情况下，单方改变租赁条件和环境，给被告造成损失，原告应当承担责任。被告在租赁期间曾向两原告提出因经营环境发生重大变化要求解除合同并退回租赁房屋，但两原告一直不予理会。被告考虑政府窗口的服务形象，在一直维持亏损经营。两原告作为国有企业，除盈利外，还应当承担社会责任，在被告为维持政府形象苦苦支撑的时候，两原告更应当担当起社会责任，对被告减免租金。三，原告在起诉状中要求的逾期付款违约金以及按照全年租金总额30%支付以及没收原告租赁保证金、水电费保证金等都属于违约金，属于重复请求。根据法律的规定，被告因受原告提供的租赁条件和环境的变化以及新冠肺炎的影响，违约金也不应支持。即使法院认为应当支持违约金，原告主张的违约金也过高，不应支持。《租赁合同》第5.2条规定的是逾期付款违约金，而第十一条第（二）款第（4）项规定的也是违约金条款，由于该《租赁合同》为甲方制定的格式条款，故根据《合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，本案应当采用对原告不利的司法解释，因原告主张的第一项诉讼请求违约金金额已经大大超过30%，故本案即使法院认定被告承担违约金，也不得超过未付租金的30%。由于租赁合同系原告制作的格式合同，而没收租赁保证金、水电费保证金等也属于违约金责任，如果原告在没收保证金的基础上，还要求被告支付违约金，显然严重背离了公平原则，在原告没有证据证明其损失的情况下，不应得到支持。同时，被告经营期间，受到新冠肺炎的影响，营业收入大幅减少。2020年5月15日，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案若干问题的指导意见（二）》的通知，在该《通知》中第5条规定：“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据法律的规定，原告也不得要求被告支付违约金。退一步讲，即使法院认定被告应当承担违约责任，但因为原告违约在先，且改变了合同履行的条件和环境，如按照30%的比例要求被告承担违约金对被告不公，故被告也有权利要求法院调整违约金的比例。四，原告樵房物管公司并未提供协议约定的物业服务，收费标准超过政府规定，违背了公平原则，依法应予纠正。租赁合同第3.2条约定，原告樵房物管公司收取的物业服务费用于租赁物的结构质量检查、消防、水电设施的安全检查和对租赁物安全性、维护性等专项检查的开支费用，以及对租赁物进行管理、更新改造、资产扩张等。但是，原告樵房物管公司并未依照约定提供物业服务，而是不断向被告收取物业服务费。《佛山市关于进一步加强物业服务收费管理的通知》第二条的规定，即使按照最高等级2.7元/平方米·月的标准，涉讼两个租赁房产的物业管理费也不得超过50.5元/月。按照《租赁合同》的约定，原告樵房物管公司向被告收取的物业服务费的单价高达425.13元/平方米·月的标准，对于制定格式条款的原告樵房物管公司，显然该标准严重违背了公平原则。试问，什么样的服务可以收取425元/平方米·月的天价服务费？在中央三令五申要求让利于民的精神中，两原告顶风违规收取天价物业费，不仅严重损害了被告的合法权益，也严重损害了中央的规定，背离了公平的法治精神。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”因此，被告认为，本案租赁合同为原告单方制定的格式合同，该合同严重背离了公平原则，大大增加了被告的责任和义务，双方权利义务严重不对等，且原告主张的违约金重复、过高，均应依法予以纠正。原告单方改变了被告租赁商铺的经营条件，违约在先。故，被告请求法院依据公平公正原则，合理确定当事人之间的权利义务，充分考虑合同经营条件发生重大变更以及新冠肺炎对被告经营的影响，合理确定双方当事人的权利和义务。两原告、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：两原告提交的证据，被告确认其真实性，本院予以采信；被告提交的出生入户材料的告示及自助照相馆的照片拟证明行政服务中心提供政务服务的情况，本院综合认定；被告提交的工作日志属于被告的内部记录，且与待证事实无直接关联，本院不予采信；被告提交的《解除租赁合同通知书》无投递送达材料佐证，本院不予采信；被告提交的其他证据，原告确认其真实性，本院予以采信。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市西樵镇广播楼首层，其所在楼宇已经办理房地产权证，证载所有权人为佛山市南海区西樵镇广播电视站。2017年12月29日，永正公司接收了涉讼租赁物。2018年1月2日，樵有资产公司（甲方）、永正公司（乙方）、樵房物管公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物（18.7平方米）出租予乙方用于商业用途，使用性质仅限于配套西樵行政服务中心的复印、照相等功能；租赁期限自2017年12月29日起至2020年12月28日止；甲方应于2017年12月29日将涉讼租赁物交付乙方使用；乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理，在租赁期间，乙方同意服从丙方对物业的日常管理及经营管理，遵守丙方制定的管理制度及规定，并按约定向丙方交纳物业代理服务费，物业代理服务费用于对租赁物的结构质量检查、消防、水电设施的日常安全检查和对租赁物安全性、维护性等专项检查的开支费用，以及对租赁物进行租赁管理、更新改造、资产扩张等工作事项的开支费用，并不包括上列内容以外的其他项目的开支费用；乙方应于签订合同当日向丙方支付租赁合同保证金106000元、水电费保证金7950元、冷气设备保证金3500元，租赁期限届满，在乙方已向甲方和丙方交清了全部应付的租金、物业代理服务费及因本租赁行为所产生的一切费用，办理注销工商营业执照证明，交还租赁物并完成本合同约定的其他责任后15天内，丙方须向乙方无息退还租赁保证金；租赁期间每月租赁费用为26500元，其中租金每月为18550元、物业代理服务费每月为7950元，以1个月为一缴交周期，乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费，租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式，向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费；乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费总额的1%；除因国家征收征用、政府规划建设、社会公共利益等需使用租赁物外，甲方不得单方面解除合同，否则，甲方向乙方退还当月（期）的租金，丙方须向乙方退回合同保证金；租赁期间乙方存在逾期超过30天支付租金、物业代理服务费或者其它任何应缴付款项等情形的，甲方有权终止合同及收回租赁物，丙方不予退还合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付当年全年租金总额的30%作为违约金，若由此造成甲方及丙方损失的，甲方及丙方保留向乙方追偿的权利。2018年1月8日，樵房物管公司出具三份结算票据，分别确认收到涉讼租赁物的合同保证金106000元、水电费保证金7950元、冷气设备保证金3500元。2020年12月30日，永正公司签署《物业租赁交接验收确认表》，将涉讼租赁物返还予出租方，该表载明物业交接原因为“租赁合同期满收回”，且有租赁物业管理工作人员现场签名确认。庭审中，樵有资产公司、樵房物管公司、永正公司确认：樵有资产公司、樵房物管公司均是西樵镇公资办下属企业；2020年2月5日至5月4日是疫情期间的免租期，合同约定的计租周期是当月29日至次月28日，永正公司从2020年1月29日开始未再交纳租金及物业代理服务费。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律、司法解释的规定进行处理。经审查，樵有资产公司、樵房物管公司与永正公司签订的《租赁合同》是各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业租赁交接验收确认表》所载，该《租赁合同》系因租赁期限届满而终止，故双方应在租赁关系终结时，对租赁期间款项进行结算处理。其中，永正公司欠付租金、物业代理服务费情况如下表一所示，故永正公司欠付樵有资产公司租金148300元、欠付樵房物管公司物业代理服务费63600元。根据双方约定，永正公司承租涉讼租赁物，每月分别向樵有资产公司、樵房物管公司支付的物业、物业代理服务费一并构成其承租该租赁物的对价，永正公司认为物业代理服务费过高没有依据，本院不予采纳。表一：欠费情况表期间租金物业代理服务费2020.1.29-2020.2.44188.711795.162020.5.5-2020.5.2814361.296154.842020.5.29-2020.6.281855079502020.6.29-2020.7.281855079502020.7.29-2020.8.281850079502020.8.29-2020.9.281850079502020.9.29-2020.10.281855079502020.10.29-2020.11.281855079502020.11.29-2020.12.28185507950合计14830063600注：各期租金、物业代理服务费金额综合本院核定金额及原告主张金额就低处理。永正公司逾期支付上述租金及物业代理服务费构成违约，应计付逾期付款的违约金予樵有资产公司、樵房物管公司。但因《租赁合同》约定逾期付款违约金的标准过高，本院酌情调整为按日万分之一点五计付，故经核算（详见表二、表三），永正公司应向樵有资产公司支付截至2020年12月30日止逾期支付租金的违约金2798.87元，向樵房物管公司支付截至2020年12月30日止逾期支付物业代理服务费的违约金1200.31元。表二：逾期支付租金违约金明细表期间租金逾期起算日逾期截止日天数逾期付款违约金2020.1.29-2020.2.44188.712020-2-132020-12-30321201.692020.5.5-2020.5.2814361.292020-5-142020-12-30230495.462020.5.29-2020.6.28185502020-6-132020-12-30200556.52020.6.29-2020.7.28185502020-7-142020-12-30169470.242020.7.29-2020.8.28185002020-8-132020-12-30139385.732020.8.29-2020.9.28185002020-9-132020-12-30108299.72020.9.29-2020.10.28185502020-10-142020-12-3077214.252020.10.29-2020.11.28185502020-11-132020-12-3047130.782020.11.29-2020.12.28185502020-12-142020-12-301644.52合计2798.87注：因《租赁合同》约定计费周期为当月29日至次月28日，为跨月计算，而《租赁合同》约定乙方须在该缴交期首月的前15天内付款，故本院结合本案的实际情况，酌情确定逾期起算日从计费周期第16天起计，下同。表三：逾期支付物业代理服务费违约金明细表期间物业代理服务费逾期起算日逾期截止日天数逾期付款违约金2020.1.29-2020.2.41795.162020-2-132020-12-3032186.442020.5.5-2020.5.286154.842020-5-142020-12-30230212.342020.5.29-2020.6.2879502020-6-132020-12-30200238.52020.6.29-2020.7.2879502020-7-142020-12-30169201.532020.7.29-2020.8.2879502020-8-132020-12-30139165.762020.8.29-2020.9.2879502020-9-132020-12-30108128.792020.9.29-2020.10.2879502020-10-142020-12-307791.822020.10.29-2020.11.2879502020-11-132020-12-304756.052020.11.29-2020.12.2879502020-12-142020-12-301619.08合计1200.31根据本案查明的事实及双方所签确认材料可见，《租赁合同》因租赁期限届满而终止，故该合同不存在因永正公司违约且被樵有资产公司、樵房物管公司单方解除之情形，本案不符合《租赁合同》约定的没收保证金之情形，永正公司无需承担解除合同的违约责任。樵房物管公司诉请没收租赁合同保证金106000元、水电费保证金7950元、冷气设备保证金3500元，樵有资产公司诉请永正公司按年租金总额的30%向其支付违约金63000元均没有依据，本院予以驳回，并结合本案的实际情况及樵有资产公司、樵房物管公司均为西樵镇公资办下属企业的实际情况，认定前述保证金款项于2020年12月30日用于抵扣永正公司欠付的租金。抵扣后，永正公司应向樵有资产公司支付租金欠款为30850元、物业代理服务费欠款为63600元。同时，永正公司还应以欠付的租金30850元为本金，从2020年12月31日起至实际清偿之日止继续按日万分之一点五的标准向樵有资产公司计付逾期支付租金的违约金，以欠付的物业代理服务费63600元为本金，从2020年12月31日起至实际清偿之日止继续按日万分之一点五的标准向樵房物管公司计付逾期支付物业代理服务费的违约金。樵有资产公司诉请永正公司支付的租金及逾期付款违约金、樵房物管公司诉请永正公司支付的物业代理服务费及逾期付款违约金超以上核定的部分，本院均予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区永正企业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金欠款30850元予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；被告佛山市南海区永正企业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年12月30日止的逾期支付租金的违约金2798.87元予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，并应以欠付的租金30850元为本金，从2020年12月31日起至实际清偿该项租金欠款之日止，继续按日万分之一点五的标准计付逾期付款的违约金予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；被告佛山市南海区永正企业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业代理服务费欠款63600元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；被告佛山市南海区永正企业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年12月30日止的逾期支付物业代理服务费的违约金1200.31元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，并应以欠付的物业代理服务费63600元为本金，从2020年12月31日起至实际清偿该项物业代理服务费欠款之日止，继续按日万分之一点五的标准计付逾期付款的违约金予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；驳回原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计6612.29元（两原告已预交），由两原告负担5481.68元，由被告永正公司负担1130.61元并应于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。两原告多预交的案件受理费1130.61元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年六月四日书记员  许晓璇