安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初7851号 本诉原告（反诉被告）：黄卫，男，1986年11月5日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：胡玉虎，男，1983年9月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：黄大伟，安徽万世律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄卫与被告（反诉原告）胡玉虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄卫及委托诉讼代理人周余栋，被告（反诉原告）胡玉虎的委托诉讼代理人黄大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄卫向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付房屋租金216667元（暂计算至2021年5月15日，后按1161.64元/日（424000/365日）的租金标准顺延计算至案涉房屋实际腾空并交还原告之日）。3、判令被告立即将案涉房屋腾空、恢复墙壁原状后交予原告；4、判令被告立即注销以案涉房屋为住所地办理的工商登记信息；5、判令被告支付违约金暂计106849元（暂计算至2021年5月15日为180日即216667元/365*180日，后按此标准顺延计算至款清之日止）；6、判令被告承担物业费33963元；7、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由被告承担。 事实与理由：2019年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于合肥市包河区××＃××室××楼××＃××室××楼××楼××＃××室××楼××楼××室××楼××＃××室××楼共计五间合计面积640平的房屋出租至被告，租期自2019年5月16日至2026年5月15日；租金依据合同第三条约定收取，租金收取方式按合同约定每半年支付一次，若逾期支付租金，每逾期一天，被告需按合同约定按年度日租金的3倍按日支付违约金，若逾期超过十五日原告有权解除合同。2019年9月10日，被告收房使用并按合同约定支付了2019年9月10日至2020年5月15日的租金17.2万元。2019年9月27日，被告与其配偶叶佩佩以案涉房屋为住所地登记设立了名称为合肥融聚网咖会所的个人独资企业并领取了营业执照。2020年5月16日，被告应付上半年租金166667元（本为20万元因疫情减免一个月租金33333元），但被告在原告多次催促下于2020年8月7日仅支付了150000元，尚欠16667元至今未支付；2020年11月16日被告应支付下半年租金20万元，但被告至今分文未付，合计拖欠租金216667元。自2020年11月16日暂算至2021年5月15日，被告已拖欠租金长达180日。原告无数次联系被告，而被告却拒不理睬，被告的行为已构成恶意、根本违约，导致原告遭受巨大损失。 胡玉虎辩称：1、胡玉虎同意黄卫解除双方签订的租赁合同的诉请，并同意注销以案涉房屋为住所地办理的工商登记信息；2、胡玉虎之所以会欠付租金，是因为疫情导致网吧生意不景气，一直处于亏损状态，拖欠租金实属无奈之举。在黄卫于2021年4月28日将案涉房屋上锁后导致胡玉虎无法经营，胡玉虎更是雪上加霜；3、黄卫在胡玉虎拖欠租金的情况下已向法院提起诉讼且法院已安排2021年5月26日开庭，原告已通过司法途径维护自己的合法权益，可是原告在离开庭时间不到一个月的情况下将案涉房屋私自从外上锁，且一直到2021.5.26日才将案涉房屋解锁，进而导致我方在此期间未实际使用案涉房屋，我方也因无法经营网吧生意损失惨重，我们能理解黄卫为何将案涉房屋上锁的心情，但维权时也应适当考虑他人的权利，因此胡玉虎对于2021.4.28日后的租金不予承担，即应扣除2021.4.28日至2021.5.15日的租金共计19726元，同时我方因黄卫的锁门行为对我方造成的损失提起反诉。4、胡玉虎在黄卫将案涉房屋解锁后已于2021.5.30日实际腾空案涉房屋，并在2021年6月1日通知黄卫两日内与我方联系办理交接手续，但黄卫至今未与我方协商办理交接手续；5、黄卫主张的106849元的违约金明显过高缺乏法律依据，恳请法庭依法予以减少；6、对于黄卫提出的物业费应扣除黄卫锁门期间的物业费；7、胡玉虎在与黄卫签订租赁合同后，依约支付了5万元押金，现租房合同解除，黄卫应将5万元返还。综上，黄卫部分诉请无事实和法律依据，恳请法律在查清事实基础上依法驳回黄卫不合理不合法的诉请。 胡玉虎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人支付因侵权行为给反诉人造成的停业损失53440.2元（自2021年3月1日至2021年4月27日共计58天的总营业额172196.26元，计平均每天的营业额为2968.9元；自2021年4月28日被上诉人开始锁门至被反诉人主张的租金截止日期2021年5月15日共计18天，18天*2968.9元=53440.2元）；2、依法判令被反诉人返还反诉人租房押金50000元；3、本案本诉和反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。 事实与理由：2019年9月10日，反诉人与被反诉人签订了一份《租赁合同》，约定被反诉人将位于包河区××＃××室××＃××室××＃××室××＃××室××＃××室的第二、三层出租给反诉人作网吧使用，租期七年（2019年5月16日至2026年5月15日），租金每半年支付一次，租房押金为5万元，并约定双方任意一方提前解除合同，需提前3个月书面通知对方。合同签订后，反诉人依约将2019年9月10日至2020年5月15日的租金175000元，及50000元租房押金共计225000元支付给被反诉人指定账户。之后反诉人因资金周转困难，导致欠付被反诉人部分租金。2021年4月27日，被反诉人在未事先告知，且反诉人网吧正在经营的情况下，私自将案涉房屋从外上锁，导致在网吧内的人员无法出来。被反诉人至今也没有将门锁打开，导致反诉人的网吧一直处于停业状态，损失较大。被反诉人的侵权行为已严重侵犯反诉人的合法权益。为此，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请贵院依法支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的本诉部分请求。 黄卫辩称：1、案涉魔豆网咖即合肥融聚网咖会所，胡玉虎无证据证明其是网咖的投资设立人或股东，其以停业损失提起反诉，主体不适格。所提交的相关证据系其单方制作，无法证明其所述的损失存在；2、针对胡玉虎所述的锁门问题，挂锁是胡玉虎严重违约在先，黄卫在起诉至法院后迫于经济压力，为了维护自身权益且在穷尽一切协商措施未果后不得已才采取的必要措施，具有正当性和合法性；3、胡玉虎系严重违约，缴纳的押金不应当予以返还。 经审理查明：2019年5月16日，黄卫作为乙方与甲方刘焱签订了一份《租赁合同》，承租了坐落在合肥市××＃××室商铺，面积1066.62平米。 2019年9月10日，黄卫作为甲方、胡玉虎作为乙方签订了一份《租赁合同》，将黄卫承租的滨湖万达城揽湖苑商8#106-110室商铺中的五间面积为640平米的商铺转租给胡玉虎（8#106室一二三楼，面积211.8平米；商8#107室二三楼，面积143.22平米；商8#108室二三楼，面积140.38平米；商8#109室三楼，面积70.19平米；商8#110室三楼，面积73.96平米）。该《租赁合同》与黄卫和刘焱之间的《租赁合同》系同一范本，除租赁面积和房租价格外，其余权利义务约定均一致。合同具体约定为：房屋为毛坯房自愿租给乙方使用。装修期3个月，装修期间甲方不得向乙方收取租金；水电费，物业管理费，装修产生的相关费用由乙方自行支付。租赁期限共计7年，从2019年5月16日至2026年5月15日。租金标准为：第一年2019年9月10日至2020年5月15日年租金按整数收取为172000元；第二年2020年5月16日至2021年5月15日，年租金按整数收取为400000元；第三年2021年5月16日至2022年5月15日，年租金按整数收取为424000元，租金自第三年开始按照百分之六递增。乙方使用房屋产生的物业服务费、水费、电费等，由乙方自行承担。价格按照甲方于物业服务公司签订的服务协议所约定的标准向物业服务公司缴纳，乙方在承租期内不得拖欠相关费用。租金支付方式：按半年支付，首次租金于本合同签订之日支付给甲方。乙方支付甲方房屋押金50000元，自本合同签订之日起付给甲方。本合同到期，如乙方不再续租，乙方结清使用房屋所产生的物业相关费用，恢复打通墙壁，甲方一次全额无息于2日内返还给乙方。每期租金到期，乙方需要提前15日支付给甲方。违约责任：租期内，甲乙双方不得随意加减租赁价格，无故退租。乙方逾期支付租金，每逾期一天，需按应付当年度日租金的3倍向甲方支付违约金，拖欠租金超过十五天，甲方有权解除本合同，收回房屋扣除押金。甲乙双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应赔偿对方损失；若甲方在乙方没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方违约金2万元；若乙方提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿甲方违约金2万元。在租赁期内，应甲方原因导致本合同解除的，除依据本合同承担违约责任外，甲方还需要赔偿乙方相关损失，因乙方原因导致本合同解除的，除依据本合同承担违约责任外，装修费甲方不予赔偿。若甲乙任何一方提前解除本合同，应提前3个月书面通知对方。合同的终止：乙方擅自将房屋出售、转让或转借的；乙方利用承租房进行非法活动的；乙方拖欠租金累计达20天的。本合同期限届满，双方不再续签合同的；双方通过书面协议解除本合同；因不可抗力致使合同目的不能实现的。 合同签订后，胡玉虎缴纳了合同约定的5万元房屋押金和第一年房屋租金17.2万元，并以案涉房屋为住所地登记注册了合肥融聚网咖会所，法人为叶佩佩的个人独资企业。2020年5月16日，胡玉虎开始欠付租金，至2020年8月7日支付了15万元的房屋租金。因新冠疫情原因，房东为其主动减免一个月租金，至2021年5月30日，胡玉虎共计欠付租金234091.66元（400000-150000-400000/12+424000/365*15），截止2021年5月30日欠付物业费31416元（33963-4245.1*60%）。 另查明，2021年4月18日，黄卫因屡次向胡玉虎索要租金未果，将案涉房屋上锁，当日胡玉虎为继续经营将案涉房屋的一扇玻璃门打碎以维持通行。2021年5月26日黄卫将案涉房屋解锁，2021年5月30日胡玉虎搬离房屋。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有黄卫提供的《租赁合同》、微信聊天记录、报警记录、物业管理费的缴费说明、物业费缴费通知单、缴费发票、案涉房屋的照片，胡玉虎提供的转账记录、图片、微信聊天记录、视频等证据证明。 本院认为：黄卫与胡玉虎签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同全面履行义务。本案中，本反诉原告均主张解除合同，且胡玉虎已搬离案涉商铺，由此可见案涉合同已经丧失继续履行的基础，双方已对合同需解除达成一致意见，故本院对双方主张解除案涉《租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于黄卫诉请胡玉虎注销以案涉房屋为住所地办理的工商登记信息，租赁双方对此均无异议，本院予以支持。租赁合同生效后，出租人承担的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，承租人的主要义务是按照约定或法定的方式使用租赁物并按约定期限支付租金。案涉房屋已于2021年5月30日腾空，黄卫诉请胡玉虎按照合同约定支付欠付租金及物业费，本院予以支持。关于黄卫诉请胡玉虎支付违约金106849元，胡玉虎辩称，违约金明显过高，缺乏法律依据。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，可以予以适当减少。本案中，胡玉虎作为承租人未按合同约定支付租金，构成违约，应按照合同约定（逾期支付租金，每逾期一天，需按应付当年度日租金的3倍）支付违约金，现黄卫仅诉请按照当年度日租金的1倍支付违约金106849元（暂计算至2021年5月15日即216667/365*180）。根据双方的《租赁合同》可得知案涉房屋的租赁需给予新承租方3或4个月无租金的装修期，而这期间黄卫仍需向房东刘焱继续支付租金，故胡玉虎的违约行为将导致黄卫至少损失3个月以上的租金106000元（424000/12*3）以及清理、拆除装修、恢复墙壁的损失等，原告诉请的违约金并未过分高于黄卫的实际损失，故胡玉虎的该项辩解，本院不予采信。因胡玉虎已于2021年5月30日腾空房屋，租赁关系已事实解除，故黄卫诉请的违约金本院支持至2021年5月30日即115753.6元（216667/365*195），黄卫诉请的后续违约金本院不予支持。 反诉原告胡玉虎主张黄卫支付因案涉房屋被其锁门导致网咖营业损失。本院认为，首先，案涉房屋为融聚网咖会所的经营场所，即使产生营业损失，亦应由该网咖为主体主张权利，融聚网咖会所为叶佩佩个人独资，胡玉虎未能举证证明其与该网咖的关系，无权以该网咖的名义主张营业损失；其次，因胡玉虎拖欠大额房租日久，黄卫屡次向胡玉虎追索房租未果，且在偶然碰到隐瞒行踪的胡玉虎后，报警经民警调解处理仍然未果，黄卫作为出租人，无奈采取“锁门”的私力救济行为，该行为应认定为出租人对租赁房屋采取的合理限度内的私力救济，不应认定为侵权。胡玉虎应积极处理拖欠房租事宜，而非置之不理，任由损失扩大，故胡玉虎的该项诉请，本院不予支持。 反诉原告胡玉虎诉请黄卫返还其房屋押金5万元。双方虽在合同中约定“拖欠租金超过十五天，甲方有权解除合同，收回房屋扣除押金”，但押金如何扣除，该约定有歧义，因该合同系黄卫提供的格式文本，本院支持有利于胡玉虎的解释，押金在应缴租金中予以扣除，综上，胡玉虎仍需向黄卫支付租金为184091.66元（234091.66-50000）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条之条规定，判决如下： 一、确认本诉原告黄卫与本诉被告胡玉虎于2019年9月10日签订的《租赁合同》解除，本诉被告胡玉虎于本判决生效之日起三十日内注销以合肥市滨湖万达城揽湖苑商8#106室、107室、108室、109室、110室为住所地办理的工商登记信息； 二、本诉被告胡玉虎于本判决生效后十日内支付本诉原告黄卫房屋租金184091.66元、物业费31416元、违约金106849元，合计322356.66元； 三、驳回本诉原告黄卫的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告胡玉虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取3311元，保全费1783元，合计5094元，由原告黄卫负担243元，由被告胡玉虎负担4851元；反诉案件受理费减半收取1185元，由反诉原告胡玉虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邢晓萌 二〇二一年六月二十三日 书记员  杜丽君 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。