甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初7011号原告：师春霞，女，1972年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李菊红，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苗田，甘肃佳运律师事务所实习律师。被告：李会宁，男，1982年3月14日出生，汉族，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：吕彦洁，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管慧慧，北京德恒（兰州）律师事务所实习律师。原告师春霞与被告李会宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师春霞及其委托诉讼代理人李菊红、李苗田，被告李会宁及其委托诉讼代理人吕彦洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告师春霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还原告垫付的租金30万元；2、判令被告向原告返还原告垫付的水电暖费及电话费1909.87元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月16日签订《宾馆转让协议》，约定原告将自己经营的位于兰州市城关区广场南路23号东方之星宾馆兰州广场南路店转让给被告，转让费120万元，合同签订当日支付60万元，合同签订一年后支付30万元，合同签订两年后再支付30万元，逾期不付，原告有权要求被告按百分之十赔偿违约金。合同签订后，原告于2019年10月16日将涉案宾馆交付给被告，被告向原告支付了50万元转让费，剩余10万元被告向原告出具了欠条。2020年3月，案涉酒店房屋出租人甘肃省城市房地产公司向被告索要房屋租金，但被告拒不支付，该公司又向原告发出催交房租的通知，原告即暂替被告缴纳，但其后原告要求被告返还垫付的租金时，被告不仅不返还，还要求原告帮其管理宾馆。在原告帮其管理后，被告即拒绝继续管理宾馆，由于被告不能继续经营，原告便于2020年5月在被告的同意下将该酒店转让给他人。综上所述，原告为被告垫付的租金及其他费用被告理应返还，故诉至法院，望判如所请。被告李会宁辩称，一、原告的诉讼请求无事实和法律依据。本案的真实情况是：2019年10月16日，被告与原告签订《宾馆转让协议》，原告保证可自主全权转让。当时原告并未将其与甘肃省房地产开发有限责任公司（以下简称“房地产公司”）签订的《房屋租赁合同》向被告出示，也未将房地产公司不同意其转租房屋的情况告知被告。在被告向原告索要上述《房屋租赁合同》时，原告以合同不在身边为借口未向被告出示，还催促被告尽快支付转让费。因被告与原告系熟人介绍，且是老乡，在未考虑周全的情况下，被告将50万元转让费转账支付给原告，并就下剩10万元转让费向原告出具了欠款10万元的欠条。原告收款之后，向被告出示了《房屋租赁合同》，被告看到合同第七条“承租人无权转租和出卖所承租房屋”的内容后即感到被欺骗，遂要求和原告解除宾馆转让协议，但原告一再保证宾馆转让没问题，并且提出双方先签订一份《委托代管协议》，表面上由被告代为管理宾馆，与房地产公司的后续工作由原告负责解决。2019年10月20日，被告与甘肃领居装饰工程有限责任公司签订装修合同，约定由该公司对案涉宾馆进行装修，但该装修公司工作人员听被告说房地产公司不同意转租的情况后，认为被告的风险非常大，被告遂于第二天给原告发微信再次要求和原告解除宾馆转让协议，但原告再次向被告表示会和房地产公司协调好。一周后的10月28日，案外人马成龙因与原告之间的债务纠纷，到案涉宾馆要债，原告却拒不露面，此时，被告再次向原告提出了解除宾馆转让协议的要求。2020年1月16、17日，曾经给原告装修宾馆的人上门讨债，案外人马成龙亦第二次上门讨债，城管人员又称宾馆三楼是违法建筑，这一切让被告心力交瘁,1月18日，被告再次要求原告解决问题或者解除合同，之后，被告将宾馆关门回家过年，双方再未联系。2020年3月下旬，兰州新冠疫情得到控制后，被告遂开门营业，但此时，被告与原告的矛盾已不可调和。需特别注意的是，涉案宾馆的装修于12月1日结束，门头已经更换为“怡莱宾馆”，房地产公司2020年1月16日给被告开的收据抬头亦是“怡莱宾馆”，但2020年3月23日，房地产公司发出的房租催收通知抬头又是“东方之星”宾馆，由此印证了房地产公司不同意原告将房屋转租给被告的事实，因此，原告于2020年4月1日收回了宾馆。之后，双方就转让费的退还进行了多次协商，并于2020年4月17日协商一致解除宾馆转让协议，由原告向被告退款，但之后原告又改变主意，未给被告退还任何费用，双方矛盾激化。综上，原告违约在先，其无权要求被告支付租金及水电暖等任何费用。二、本案是房屋租赁合同关系，被告与原告之间的房屋租赁合同纠纷已经兰州市城关区人民法院另案审理，并做出（2020）甘0102民初10210号民事判决书。该案中，人民法院对双方的权利义务做出了实体处理，判令应由本案原告向本案被告退还50万元转让费，并驳回了本案原告的反诉请求。因此，本案应当驳回原告的诉讼请求。综上所述，由于原告的过错导致被告的合同目的无法实现，且双方之间的房屋租赁合同纠纷已被人民法院另案实体处理，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的产生和本院对当事人提供的证据进行审查确认，本院对本案诉争事实认定如下：2017年8月11日、9月28日，原告师春霞与甘肃省城市房地产开发公司（以下简称“城市房地产公司”）签订《房屋租赁合同》，承租位于兰州市城关区广场南路23号三楼、建筑面积约800平方米的房屋用于经营东方之星宾馆兰州广场南路店，租期五年，年租金57万元。2019年10月16日，原、被告签订《宾馆转让协议书》，约定“…一、甲方（原告师春霞）保证其拥有位于兰州市城关区广场南路23号东方之星兰州广场××路店自主全权转让权（无纠纷、无债务等），保证是其真实转让，保证各类证照合法合规，房屋产权及租赁合法合规。二、甲方将其位于兰州市城关区广场南路23号东方之星兰州广场××路店的所有经营权、所有宾馆配套设备、宾馆装修一次性转让给乙方（被告李会宁）经营，……转让费总计120万元，具体财产包括：宾馆现有的装修、设备、物件等。三、甲方与甘肃省城市房地产开发公司签订了5年的租赁合同，租期到2022年9月30日，此租赁协议到期后，甲方积极协助乙方继续与房屋产权单位继续签订租赁合同。宾馆交给乙方后，乙方同意继续履行该租赁合同，每月缴纳房租、水电费等。四、付款方式：经甲乙双方商议后转让费分三次付清，合同签订当日付60万元，合同签订一年后再付30万元，合同签订二年后再付30万元。乙方尽最大努力联系产权单位，将《房屋租赁合同》变更在乙方名下。乙方于2020年10月16日之前付清30万元，于2021年10月16日之前付清30万元，逾期不付，甲方有权要求乙方按百分之十赔偿违约金，每月计算。……七、乙方在接手该宾馆起，之前一切债务由甲方负责偿还……”合同签订后，被告向原告支付转让费50万元。2019年10月17日，原告向被告出具了内容为“今收到李会宁宾馆转让费500000元，经我本人同意此款打入陈积善兰州银行卡”的收条，同日，原、被告签订《委托代管协议》，内容为“经甲乙双方协商一致，对位于广场南路的东方之星宾馆达成委托代管协议。1：甲方（原告师春霞）授权乙方（被告李会宁）全权管理经营东方之星宾馆。2：甲乙双方重新建立宾馆资金流动账户，作为宾馆运营唯一账户负责宾馆一切收入及开支。……”2019年10月19日，原告将涉案宾馆交付于被告经营。之后，被告向城市房地产公司缴纳房租32792元、采暖费32800元、水费2134元、管理费4800元。然而，被告接手宾馆开始经营后，因认为原告无权转租，且原告的其他债权人来到宾馆索要债务，影响其经营，遂要求与原告解除合同，但双方未能达成一致意见。2020年4月1日，原告收回涉案宾馆。2020年5月12日，原告将涉案宾馆转让给案外人。2020年9月24日，被告将原告及城市房地产公司诉至法院，要求原告及城市房地产公司退还其支付给原告的转让费50万元、并赔偿其装修宾馆的损失等，原告依法提起反诉，要求被告赔偿因违约导致其低价转让宾馆的损失51万元。此案经本院审理后，于2021年3月4日做出（2020）甘0102民初10210号民事判决书，判令原告向被告退还转让费50万元，并驳回了被告的其他诉讼请求及原告的反诉请求。宣判后，原告不服，提起上诉，现由甘肃省由兰州市中级人民法院二审审理中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《宾馆转让协议书》真实有效，双方应按照协议的约定履行各自的义务，但被告在履行合同过程中，因故要求与原告解除该转让协议，双方虽未能达成一致意见，但原告已于2020年4月1日将涉案宾馆收回，以自己的实际行为解除了合同，故可以认定被告实际占有并经营宾馆的期间为2019年10月19日至2020年3月31日，被告应承担此期间的房屋租金和水电暖费及电话费。关于被告应承担的房屋租金和水电暖费及电话费的金额，本院认为，庭审时，原告认可因疫情减免被告三个月的租金，即免收2020年1月1日至2020年3月31日的租金，故被告应承担2019年10月19日至2019年12月31日（74天）的租金82769.6元（57万元÷365天×74天-32792元），故本院对原告要求被告返还其垫付的租金支持82769.6元，另，因被告实际经营期间向城市房地产公司实际缴纳了采暖费32800元及水费2134元及电费、电话费若干，同时庭审另查明，原告收回案涉宾馆后实际缴纳了被告经营期间欠付的电话费893元及水费482元，而原告对其主张垫付被告经营期间欠付的电费534.87元未提供有效证据证明，故本院对原告要求被告返还垫付的水电暖费及电话费1909.87元的诉讼请求的仅支持水费482元及电话费893元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李会宁于本判决生效后十日内向原告师春霞返还已垫付的房屋租金82769.6元及水费482元、电话费893元，合计84144.6元;二、驳回原告师春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5828元，由原告师春霞承担4196元，被告李会宁承担1632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥人民陪审员  张甲菊人民陪审员  王玉慧二〇二一年六月一日书 记 员  徐 萍