北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18158号原告：北京鑫茂胜丰信息科技有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄坎村735号。法定代表人：何屹，总经理。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝倩懿，北京市大地律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，北京东方长安房地产开发有限公司员工。原告北京鑫茂胜丰信息科技有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人何屹以及委托诉讼代理人康爱军、祝倩懿，被告委托诉讼代理人朱方方、李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》并由被告办理联机备案注销手续；2．判令被告向原告返还购房款1267372元及利息，利息以1267372元为基数，自2020年7月22日计算至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3．判令被告支付原告违约金38021元；4．判令被告支付原告印花税3149元；5．判令被告支付原告自2016年11月1日至2020年7月22日同期同地段房租损失543662元；6．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月14日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）C06#公建楼（配套商业）x层xxx号房屋（以下简称案涉房屋）。2016年10月，被告在《交付使用通知书》中，未经原告同意擅自变更付款时间与交房条件，要求原告在2016年10月28日付清剩余全部房款。被告虽发出了上述通知书，但并未将房屋交付给原告。被告在销售广告中承诺赠送地下室和露台，并在售楼现场将带有地下室的已建成商铺作为样板间进行展示。案涉房屋于2015年12月通过规划许可验收及竣工验收。2019年7月23日相关部门作出《责令限期改正通知书》，认定地下室为违法建设，限期回填，目前地下室已回填，无法再使用。2016年10月30日，被告交付案涉房屋时燃气工程未完工，未达到交房条件，直到现在，仍未完工。被告至今未将案涉房屋交付原告，构成逾期交房，且案涉房屋不符合交房条件，并存在违法建设，原告购房目的无法实现，被告负有完全过错。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望法院判如所请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、案涉房屋符合合同约定的交付条件，被告按照合同及附件的相关约定履行交房义务，不存在逾期交付的违约行为，原告作为违约方不享有合同解除权；二、原告主张的约定合同解除权因超过法律规定的除斥期间而消灭；三、原告主张合同目的无法实现无事实和法律依据，本案不符合合同法定解除情形；四、原告无权要求被告返还已付房款及印花税并承担违约责任；五、如果法院支持了原告解除合同的诉讼请求将给被告造成巨大的经济损失，违背公平原则；六、原告主张的租金损失中有部分已经超过了诉讼时效。经审理查明：2016年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《合同》），约定被告将案涉房屋出售给原告；预售依据为：“该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2015）160号。”；预测建筑面积共104．36平方米。其中，套内建筑面积99．01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5．35平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为63603．39元；付款方式及期限约定：“买受人采取分期付款方式付款。”交付条件：“（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”关于逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列1方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金……并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日……买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰……的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”关于付款方式及期限的约定：“1．定金：买受人于2016年7月30日交纳定金50000元。2．首期房款：买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日，即2016年9月30日，交纳总房款的20%（含定金）1267372元。3．二期房款：买受人于2016年11月30日，交纳总房款的20%即1260000元。4．三期房款：买受人于2017年1月30日前，交纳总房款的10%即630000元。5．四期房款：买受人于2017年7月30日前，交纳总房款的20%即1260000元。6．五期房款：买受人于2018年1月30日前，交纳总房款的20%即1260000元。7．六期房款：买受人于2018年7月30日前，交纳总房款的10%即620000元。8．如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可依据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金，买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。”此外，双方还约定了其他内容。《合同》签订后，2016年10月17日，原告分两次支付购房款1000000元和267372元。原告向被告支付代收印花税3149元。2016年10月12日，被告向原告发出《交付使用通知书》，载明案涉房屋已经验收合格，可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日，通知原告自2016年10月28日开始可办理收房手续，并注明被告收妥全部房款后方可办理收楼手续。庭审中，原告主张被告在销售案涉房屋过程中，对外宣传赠送地下室和露台，为此其提供了购买案涉房屋所在项目其他房屋的购房者在北京市志诚公证处所做《公证书》予以佐证，《公证书》内包含了在搜索引擎中搜索案涉房屋所在项目的样板间图片及宣传网页，样板间图片中包含了地下室及露台，被告对该《公证书》不予认可，认为其与本案无关，并表示案涉房屋经过竣工验收，并不包含地下室。为此，被告提供了案涉房屋所在项目的《竣工验收备案表》，载明该项目于2016年6月16日通过验收。原告提供了购买案涉房屋所在项目的业主与被告销售人员的现场沟通录像，录像中原告所称销售人员认可销售案涉房屋所在项目时对外宣称赠送地下室、露台及小院，被告不认可该录像的真实性及完整性。另查，2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向被告送达《责令限期改正通知书》，载明：“经查，你单位于2015年9月，在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室……已构成违法建设，责令你单位于2019年8月8日前……自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态。”在本案审理过程中，原告申请对案涉房屋自2016年11月1日至2020年7月22日期间可以出租并正常使用情况下的房屋租金的评估。本院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司作为本案的鉴定机构。2021年3月15日，鉴定机构作出《评估报告书》，认定案涉房屋上述期间的租金价格为543662元。原告认可鉴定报告相关结论。被告认为原告未交清房款，案涉房屋不具备对外出租条件，故不应产生租金损失，并对租金起算时间有异议。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2016年10月14日签订《合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，该《合同》应为合法有效。原被告双方应按照《合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。《合同》约定被告的交房时间为2016年10月30日前，该交付条件应符合《合同》第十二条第二款约定的所列条件，除此之外，《合同》未约定其他条件。被告虽主张交房的前提条件是原告付清全部房款，但双方约定交付房屋并不以付清房款为前提，且双方约定的交付房款方式是分期付款，在原告完全按照约定付款的情况下，2016年10月30日前，原告不存在付清全款的可能，所以对于被告相应的答辩意见，本院不予采纳。本院认为，被告在原告已经于2016年10月17日前付清首期房款的情况下，没有在2016年10月30日前交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同》第十四条约定了逾期交房的责任，只有不可抗力的情况下，不适用该条款。但本案中被告并未就出现不可抗力进行主张或者举证，故应按照双方约定，在逾期交房超过60日后，原告有权退房，实际含义为解除《合同》。买受人退房的，应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。关于《合同》具体的解除时间，本院以向被告送达起诉书时间作为原告正式通知被告解除《合同》的时间，即2020年7月22日。关于被告主张原告要求解除合同已过除斥期间的意见，本院不予采纳。因为原告在被告逾期交房超过60日后，可以随时要求解除合同，该起算时间并非固定时间，原告提供的证据可以证明案涉房屋所在项目确存在地下室违建问题，原告主张其在观望合同履行可能性的意见，亦属合理，其待认为无履行合同必要时再主张解除并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的退还购房款、印花税的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的2016年11月1日至2020年7月22日期间同期同地段房租损失，本院认为，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。逾期交房势必造成原告产生房屋占用损失，原告主张合同解除前的房租损失，并无不当，具体数额本院采纳鉴定机构出具的评估报告结论。关于原告主张的逾期交房违约金，与其主张的租金损失同属逾期交房产生的损失，因本院已支持租金损失，故不再支持违约金。关于原告主张的利息损失，由于确有房款在被告处，现双方解除合同，被告应支付占有该部分资金期间的利息。关于起算日期，原告主张自2020年7月22日起，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京鑫茂胜丰信息科技有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司于2016年10月14日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1960555）于2020年7月22日解除，北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助北京鑫茂胜丰信息科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京鑫茂胜丰信息科技有限公司购房款1267372元并支付利息损失，利息损失以1267372元为基数，自2020年7月22日起算，计算至实际返还全部购房款之日，按年利率3．85%的标准计算；三、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京鑫茂胜丰信息科技有限公司印花税损失3149元；四、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京鑫茂胜丰信息科技有限公司租金损失543662元；五、驳回北京鑫茂胜丰信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10735元，由北京鑫茂胜丰信息科技有限公司负担171元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担10564元，于本判决生效后七日内交纳。评估费10000元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二一年六月二十九日书记员  田小雨