辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1418号上诉人（原审被告）：相征，女，1980年1月15日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人相征因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。相征上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2580号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，适用法律错误，判由不成立。一、原判中物业费计费截止日期认定错误。《辽宁省物业管理条例》第44条规定，新建物业的配套建筑及设施设备经建设刑侦主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。小区的开发商营口加伦置业有限公司合同范围内应完成的小区内道路迟迟未修，迫于全体业主的压力直到2017年10月才修好；小区外围围墙至今未修建完成；小区规划图显示的景观绿地至今没有建设完成；小区业主会所至今没有交付给业主使用。被上诉人提供不出锦联经典名郡小区配套建筑及设备的验收报告，无法证明物业费用开始收取的日期是合法有效的，因此原判中对于物业费计费开始日期认定错误。二、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月12日。原判中对于物业费计费截止日期认定错误。三、被上诉人物业服务不达标，多项违反物业服务合同，侵害业主利益。被上诉人违反物业服务合同，将小区保洁、保安外包给其他公司，而且服务不达标；被上诉人违反物业合同汇总关于物业服务保证金的约定，一直未向站前区物业办交付服务保证金；被上诉人未经业主同意，私自在公共区域承接广告谋利；小区绿化养护不合格，绿化树木大量死亡，被上诉人以低档劣质树种进行补种，严重影响小区形象；小区人行道砖为假冒劣质产品，至今大量损坏，无人维修；占用小区绿地出租给他人经营砂石料谋利、将规划中的业主会所出租给他人开超市谋利；在业委会对被上诉人多次下达整改通知时，被上诉人拒不整改，甚至作出了将业委会办公室上锁，严重影响业委会工作等恶意行为。四、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议。因被上诉人物业服务不达标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了业主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。至于原判中所说的“拒交物业费会造成降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费的业主的合法权益”更不成立。侵害业主权益的恰恰是被上诉人，业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费。强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费才是不利于小区乃至整个社会的发展。五、中院（2020）辽08民终742号民事判决书，上诉人所在的锦联经典名郡小区业主委员会于2018年12月11日以口头形式向沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除。所以上诉人的物业费用只需要缴纳到2018年12月为止。六、根据最高人民法院关于物业纠纷的司法解释第十条：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决确定的物业费数额及物业费起止日期正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、针对物业服务未达标，业委会下达的整改通知，不存在不予理会现象；对业主大会的投票形式有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的权益。物业是服务机构，已经尽力对业主提出的问题予以整改；答辩人在合同状态未确定前，只能按照合同约定提供服务。三、上诉人请求缴纳物业费截止时间为2018年12月12日，没有事实和法律依据。该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝交纳答辩人撤场前的物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同宗旨后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案的情况完全符合该条法律规定之情形。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费7951.68元；2、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区11号楼2单元501室的业主，该房屋建筑面积120.48平方米，被告办理入住后缴纳了2015年12月1日-2017年12月31日期间的物业费，后被告一直未缴纳物业费。另经审理查明，锦联经典名郡小区业主委员会于2018年12月24日向原告下达了解除物业服务合同通知以及撤场通知，原告以锦联经典名郡小区业主委员会违法解除合同为由诉至一审法院，当时该案处于二审审理中。一审法院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业费，因原告无权对未发生的物业费进行预收，该院调整为被告应当给付原告从2017年12月31日至2020年7月31日共计31个月的物业服务费7469.76元（120.48平方米*2元每平方米*31个月）的责任。关于被告的抗辩理由，该院认为，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会之间是否已经解除物业服务合同案件正在审理中，两者签订的《营口经典名郡物业服务合同》尚未发生解除效力，故被告相征的抗辩理由无事实与法律依据，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定,依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告相征给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2017年12月31日至2020年7月31日物业服务费7469.76元（120.48平方米*2元每平方米*31个月）；上述款项，在该判决生效后十日内给付。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告自行承担2元，由被告承担23元，原告已预交该院，由被告给付原告。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人主张被上诉人物业服务不周，不应依合同既定标准和时间给付物业服务费问题，根据《物业管理条例》第十五条规定，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利，上诉人以此为由拒交或少交物业费的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人相征的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人相征负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十八日法官助理贾文震书记员宋洪峰