河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7267号上诉人（原审被告）：刘金龙，男，1990年6月22日出生，汉族，住河南省禹州市。被上诉人（原审原告）：杨德霞，女，1975年9月17日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：柯余海，河南良仁律师事务所律师。上诉人刘金龙因与被上诉人杨德霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘金龙到庭参加诉讼，被上诉人杨德霞及其委托诉讼代理人柯余海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金龙上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审认定事实错误。双方合同约定的租赁期限为一年，租金已支付，有转账流水为证。二、2016年2月25日房东张飞飞收房子，与房东签订合同后，被上诉人来店里闹事，导致上诉人损失近十万左右。三、2016年3月18日至2016年9月30日，上诉人因被上诉人闹事无法正常营业，就搬离涉案房屋不曾使用，因此此期间的房租费用上诉人不应当支付。杨德霞辩称，第一，一审法院认定事实清楚，上诉人在合同租赁期限内使用被上诉人的房屋，其应当向被上诉人及时支付房租。第二，一审法院审理程序符合法律规定，本案中一审法院两次开庭，上诉人向法庭分别预留了手机号及送达地址确认书，一审法院按照上诉人所预留的电话号码及地址送达开庭传票，符合法律规定。第三，上诉人要求被上诉人赔偿其损失，其在一审中未向法庭提及且未提供相应的证据，在二审中要求被上诉人赔偿其损失无法律依据，其理由不能成立。杨德霞向一审法院起诉请求：依法判决被告向原告支付使用原告出租房屋租金35200元、物业费960元及逾期利息1431元，上述共计37591元，由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2014年10月12日，原告杨德霞（租赁方乙方）与张飞飞（出租方甲方）签订《店面租赁合同》，约定的主要内容为：房东同意甲方将位于二七万达金街南XXXX号门面一楼租给乙方使用，建筑面积为89平方米。租赁期限从2014年10月15日到2016年9月30日止，月租金20000元，付款方式为每半年支付一次，押金为20000元。门面转让给乙方后，乙方在租赁期间不得再次转让或出租，如有违规将直接收回房屋使用权。合同签订后双方按约定履行。2016年2月23日，张飞飞向原告出具收条一份：今收到万达金街商铺XXXX一层物业费10600元（2015.10.1-2016.9.30），2015.7.1-2015.9.30已补齐。2015年3月15日，原告（出租方甲方）与被告刘金龙（承租方乙方）签订《房屋出租合同》，约定的主要内容为：甲方将位于二七区二七万达金街12-106房屋建筑面积15平方转租给乙方使用。期限自2015年3月19日起至2016年3月18日止，月租金5500元，支付方式为一次性按季度支付16500元，押金5500元。合同签订当日，被告向原告支付3个月租金及押金共计22000元，原告亦将房屋交付被告使用。后被告陆续向原告支付租金、物业费等款项共计73355元（含2015年3月19日至2016年3月18日租金、押金、物业费等）至租赁期限届满，之后被告继续使用该房屋但未向原告缴纳租金。2016年7月17日，被告向原告出具欠条一份：龙龙手机店（刘金龙）今欠房租2016年3月18日至2016年7月18日共计22000元，保证2016年7月17日零点交付完毕。刘金龙。被告使用案涉商铺直至原告与张飞飞合同届满之日即2016年9月30日。原告曾以张飞飞为被告诉至该院，要求继续履行双方签订的《店面租赁合同》并赔偿租金损失。审理期间，该院追加刘金龙等为第三人参加诉讼。针对该案，该院于2016年6月28日作出（2016）豫0103民初3103号民事判决书，该案查明的主要事实为：张飞飞租赁二七万达金街XX号楼XXX号商铺XXX层后，将该商铺一楼租赁给原告。原告又将所承租一楼商铺分为4份，自己使用30多平方米，剩余3份转租他人，后因故将其自用部分也出租给他人。2016年2月25日张飞飞将一楼商铺收回，分别与刘金龙等实际使用人重新签订了租赁合同，并收取刘金龙2016年2月25日至2016年8月25日房租，刘金龙将已向原告交纳的部分折抵后实际向张飞飞交了5个月租金。该判决认为，原告依合同约定如期向张飞飞交纳了房租及物业费等，而张飞飞在与原告之间的租赁合同未到期的情况下，对涉案房屋与第三人分别重新签订合同的行为应属无效，张飞飞基于重新签订的合同收取第三人的租金应返还给第三人，并由第三人依约定向原告交纳。基于上述事实，遂判决：一、原告杨德霞、被告张飞飞于2014年10月12日签订的关于位于二七万达金街南XXXX号的门面一楼房屋的店面租赁合同继续履行；二、驳回原告杨德霞的其他诉讼请求。基于上述判决，原告曾以其中一个实际承租人白路为被告，张飞飞为第三人诉至该院，要求被告支付下欠租金及物业费。该院经审理后于2017年1月6日作出（2016）豫0103民初7364号民事判决书，判决：一、白路于判决生效之日起十日内支付杨德霞租金65000元、物业费1610元（计算标准为10元/平方米/月），并自2016年10月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；二、驳回杨德霞的其他诉讼请求。原告因向被告要求支付拖欠租金等未果，遂诉至该院。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该案中，原告杨德霞与被告刘金龙签订《房屋出租合同》并实际履行，在合同到期后，被告继续使用商铺，原告未提出异议，双方的权利义务仍应按照原合同履行。被告向原告缴纳租金至2016年3月18日，使用商铺至2016年9月30日，实际使用但未付租金的期限为2016年3月19日至9月30日，共计6个月零12天，扣除被告缴纳的押金5500元，共应向原告支付租金29700元[5500元/月×5月+（5500元/月÷30天/月×12天）]，应向原告支付物业费960元[10元/平方米/月×15平方米×6月+（10元/平方米/月×15平方米÷30天/月×12天）]，故对原告所主张租金及物业费的合理部分该院予以支持，对原告的过高请求该院不予支持。对原告主张的逾期付款利息，由于该案所涉租赁标的商铺因存在多次转租而酿成纠纷，且又经诉讼才得以解决，故对原告主张的逾期付款利息该院支持以30660元（29700元+960元）为基数，自原告首次就该案主张权利之日即2017年7月24日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，之后按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘金龙于本判决生效之日起十日内向原告杨德霞支付下欠租金及物业费30660元，并支付逾期付款利息（以30660元为基数，自2017年7月24日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，之后按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告杨德霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由原告杨德霞负担173元，由被告刘金龙负担567元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为上诉人是否应支付2016年3月18日至2016年9月30日的房租。上诉人称2016年2月25日上诉人与涉案房屋所有人张飞飞签订合同后，被上诉人前来闹事，导致无法正常营业，即搬离涉案房屋不曾使用，上述期间房租费用上诉人不应当支付。经查明，根据2016年7月17日刘金龙向杨德霞出具的欠条的内容，显示合同到期后上诉人仍继续使用涉案商铺。上诉人刘金龙在二审庭审中明确否认上述欠条并非本人书写，但其在本案一审二审中均未提出鉴定申请，亦未提供其他有效证据证明其主张，因此上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人刘金龙负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年六月二十二日法官助理朱家珍书记员李珂