安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终404号 上诉人（原审原告）：董金梁,男,1963年10月31日出生,汉族,住上海市松江区。 被上诉人（原审被告）：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区机场大道龙井78号，统一社会信用代码913400007568121132。 诉讼代表人：王鑫。 委托诉讼代理人：胡洁，该公司员工。 委托诉讼代理人：杜永宽，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司,住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道78号雨润水视界6幢329室,统一社会信用代码9134100033564641X7。 负责人:张宏明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙玉环，该公司员工。 委托诉讼代理人：李冬亚，该公司员工。 上诉人董金梁因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）、江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司（以下简称雨润物业黄山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2021年4月2日作出的（2020）皖1002民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董金梁上诉请求：一、撤销一审判决;二、依法判决雨润地华公司在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同的补充协议》中没有确定前期物业服务企业、物业服务时间和物业服务收费标准的行为违法违规；三、依法判决雨润物业黄山分公司在2017年11月7日现场交房时要求董金梁先行按照别墅3.6元/月·平方米支付2017年12月至2018年11月共12个月物业服务费4430元后再验房、再领取户门钥匙的行为违反国家规定；四、依法判决雨润物业黄山分公司按照别墅3.6元/月·平方米标准收取董金梁物业服务费的行为违反国家规定；五、依法判令雨润物业黄山分公司按普通(或多层)住宅1.8元/月·平方米收取物业服务费；六、依法判令雨润物业黄山分公司退还董金梁2017年11月7日被多收的物业服务费差价2215元（差价1.8元/月·平方米）及利息（利息按年利率6%计算,自2017年11月7日计算至款清之日止）；七、依法判令雨润地华公司、雨润物业黄山分公司承担本案全部诉讼费等相关费用。 事实与理由:一、一审判决对雨润地华公司、雨润物业黄山分公司的物业服务收费标准约定时间的合法合规性、雨润物业黄山分公司的服务收费金额选择“别墅”项合理性和案涉房屋属别墅性质的评判,以及一审判决结果,均不符合法律法规的规定。二、《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《黄山市物业管理办法》及《黄山市物业服务收费管理实施细则》均要求在签订《商品房买卖合同（预售）》时需确定前期物业服务企业、物业服务时间和物业服务收费标准等内容，但雨润地华公司与董金梁签订《商品房买卖合同》及补充协议时均没有对以上内容加以确定。且雨润地华公司和雨润物业黄山分公司均未与董金梁签订物业服务收费标准的协议。2017年11月7日收房时，因雨润地华公司提出不缴物业费就不能看房、验房、收房，董金梁被迫按照别墅3.6元/月·平方米的标准支付了2017年12月至2018年11月共12个月的物业费，此时董金梁才知道案涉房屋物业费收费标准为别墅3.6元/月·平方米。雨润地华公司和雨润物业黄山分公司告知董金梁物业服务收费标准的时间和方式，违反了平等原则，其强迫董金梁接受收费标准的行为违法。三、根据2009年5月13日颁布的《民用建筑设计术语标准》(GB/T50504-2009)，别墅一般指带有私家花园的低层独立式住宅，跃层式住宅指套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅，联排式住宅指跃层式住宅套型在水平方向上组合而成的低层或多层住宅。此规范证明案涉房屋的建筑类型不属于别墅，属于联排式住宅。金桂园项目规划设计方案和公示文件亦显示案涉房屋为联排式住宅。黄山市发展和改革委员会（物价局）向董金梁作出答复函，对《黄山市物业服务收费管理实施细则》（黄价字[2012]68号）第六条规定中“非住宅、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加等）的物业服务收费和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他收费实行市场调节价”的解释为“非住宅、独栋别墅、双拼、联排、叠加式等住宅收费实行市场调节价”。雨润物业黄山分公司按照别墅标准收取联排式住宅的物业费无理无据。 雨润地华公司辩称：物业服务费由雨润物业黄山分公司收取，雨润地华公司不发表意见。 雨润物业黄山分公司辩称：一、董金梁与雨润物业黄山分公司签署的《黄山雨润•金桂园前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，董金梁已经按照合同约定缴纳相关物业费，应视为对合同的认可，现其起诉要求退还，违反诚信原则。二、《黄山市物业管理办法》已经废止，被《黄山市住宅小区物业管理条例》代替，《黄山市住宅小区物业管理条例》没有董金梁所陈述的条款，黄山市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，多层住宅（多层、高层）物业综合服务费、小区车辆停放服务费以及装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，别墅、含独栋、双拼、联排叠加等的物业服务收费和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他收费实行市场调节价。三、根据黄山市城乡规划局黄城规[2014]130号文件，该小区总平面布局以低层住宅为主，局部多层公寓为辅，低层住宅采取多拼的联排方式组团布置。该小区是经土地、规划、房管等部门审批的低层住宅俗称联排别墅，手续合法齐全，产权完整，并不违反国家相关规定。四、前期物业服务协议中约定了多层住宅、别墅、商业三种类型收费，案涉房屋并非多层住宅和商业，按照别墅收费符合双方真实意愿。五、另案生效判决同类型房屋按照3.6元/月·平方米收取物业服务费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 董金梁向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令雨润物业黄山分公司按普通（多层）住宅1.8元/月·平方米收取物业费；二、依法判令雨润物业黄山分公司退还董金梁2017年11月7日被多收的物业服务费差价1.8元/月·平方米共2215元及相应的利息(按年利率6%自2017年11月7日计算至款清之日止)；三、依法判令雨润地华公司、雨润物业黄山分公司承担本案诉讼费等相关费用。 一审法院认定事实：董金梁系黄山市屯溪区金桂园16幢101室商品房业主，该商品房建筑面积为102.55平方米，用途为住宅，属混合结构，层高为3.3米，建筑层数地上2层，地下0层。2017年11月7日，董金梁与雨润地华公司办理了房屋交付手续。同日，董金梁与雨润物业黄山分公司签订了《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，约定由雨润物业黄山分公司为黄山市屯溪区金桂园16幢101室业主提供物业服务，物业服务费按物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准：1.多层住宅物业服务费为1.8元/月·平方米;2.别墅物业服务费为3.6元/月·平方米；3.商业物业服务费为3.6元/月·平方米；4.自购车位物业服务费为80元/月·个。当天，董金梁按照别墅物业服务费3.6元/月·平方米缴纳了2017年12月至2018年11月共12个月的物业费4430元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，雨润地华公司与雨润物业黄山分公司在2014年7月1日前签订了前期物业服务合同，期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止，2017年7月1日，双方续签雨润·金桂园前期物业服务合同，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。雨润物业黄山分公司与董金梁没有签订前期物业服务合同，但雨润物业黄山分公司已按前期物业服务合同提供了服务，董金梁应按约定的标准支付物业服务费。董金梁辩称其金桂园16幢101室房屋物业费应按多层住宅的标准计算，但其未提供证据证明金桂园16幢101室房屋是多层住宅，实际上该房屋为联排式住宅，按照众所周知的理解，俗称联排别墅，故雨润物业黄山分公司物业费按3.6元/月·平方米计算并无不当。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回董金梁的所有诉讼请求。案件受理费25元，由董金梁负担。 二审中，董金梁向本院提交三组证据： 证据一：2018年11月至2019年11月董金梁质疑案涉房屋物业服务费收费不合理的微信聊天记录截图； 证据二：2020年2月24日雨润物业黄山分公司委托律师发给董金梁的律师函； 证据三：2020年3月2日董金梁就雨润物业黄山分公司律师函的回复函。 以上证据共同证明董金梁对物业服务费收费提出质疑。 雨润地华公司发表如下质证意见：三性及证明目的无异议。 雨润物业黄山分公司发表如下质证意见：微信记录真实性无异议，2018年11月15日董金梁提出小区的柴间（储物间）物业服务费按半价计算，在2019年5月12日提出住宅不应当按别墅收费，董金梁在2019年提出异议已过了有效期。 雨润物业黄山分公司向本院提交一份《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，证明：董金梁已经签署该协议，其对协议内容是认可的。 董金梁发表如下质证意见：真实性无异议，但该协议违反法律的强制性规定，应认定为无效。1.2014年4月9日《城乡建设部及工商总局关于印发的通知》以及2015年《黄山市物业管理办法》规定，物业服务协议应该是与开发商签署，而不是与购房者签署，合同的签订主体错误；2.董金梁系被迫签订该协议。 本院认证意见：雨润物业黄山分公司对董金梁提交的证据真实性无异议，本院予以认定。董金梁对雨润物业黄山分公司提交的证据真实性无异议，本院予以认定。 双方所举其他证据同一审，相对方的质证意见与一审相同。 二审查明：2017年11月7日，雨润物业黄山分公司（甲方）与董金梁（乙方）签订《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，约定：“第一条物业基本情况乙方所购的物业类型系联排别墅，位于黄山市屯溪区××小区××幢××室，房屋建筑面积约为102.55平方米……第十三条本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：1.多层住宅物业服务费1.8元／月·平方米;2.别墅物业服务费3.6元／月·平方米；3.商业物业服务费3.6元／月·平方米；4.自购车位物业服务费80元／月·个……”。其中，第十三条第二款第2项别墅物业服务费为3.6元／月·平方米前划勾。 二审另查明：董金梁于2018年11月15日提出小区的柴间（储物间）物业服务费按半价计算，于2019年5月12日提出住宅不应当按别墅标准收费。 二审还查明：《黄山市物业服务收费管理实施细则》（黄价字[2012]68号）第六条规定，“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅（多层、高层）物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。非住宅、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加等）的物业服务收费和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他收费实行市场调节价。” 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，就董金梁提出的第二、三、四项上诉请求，其在一审中并未提出该项诉讼请求，二审中雨润物业黄山分公司不同意调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院在本案中不作处理，董金梁可另行解决。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为董金梁主张案涉房屋物业服务费按照1.8元/月·平方米收取是否应予支持。 本案系物业服务合同纠纷，董金梁与雨润物业黄山分公司于2017年11月7日签订的《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。《黄山市物业服务收费管理实施细则》（黄价字[2012]68号）第六条规定，非住宅、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加等）的物业服务收费和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他收费实行市场调节价。根据董金梁与雨润物业黄山分公司签订的《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，其第一条载明董金梁所购物业类型系联排别墅，第十三条载明别墅物业服务费收费标准为3.6元/月·平方米，并在该项上划勾。且董金梁亦实际按3.6元/月·平方米的标准缴纳了2017年12月至2018年11月共12个月的物业服务费。综上，可认定董金梁与雨润物业黄山分公司在签订《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》时就案涉房屋约定的物业服务费收费标准为3.6元/月·平方米，董金梁应当按照协议约定标准缴纳物业服务费。董金梁上诉主张物业服务费应当按照1.8元/月·平方米标准收取无事实和法律依据，本院不予采信。另，董金梁上诉主张其系被迫签订《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，但其并未提供充分证据对此加以证明，且董金梁亦未在撤销权行使期限内申请撤销该协议，故本院对董金梁的该项上诉意见亦不予采信。 综上所述,董金梁的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人董金梁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 健 审 判 员  吴天石 审 判 员  谢慧慧 二〇二一年六月七日 法官助理  宋乾平 书 记 员  郑 馨 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。