北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6614号上诉人（原审被告、反诉原告）：林殿泉，男，1949年7月27日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：牛娜，北京蔡丽萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京实创兴牧饲料科技有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号。法定代表人：王莉，经理。委托诉讼代理人：白如静，北京熙明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高景波，男，1979年12月15日出生，汉族，北京实创兴牧饲料科技有限公司经理，住北京市通州区。上诉人林殿泉因与被上诉人北京实创兴牧饲料科技有限公司（以下简称实创公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林殿泉上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、三项，依法改判对方赔偿我方变压器补偿的差额损失110500元及利息损失（按年利率6%计算自2018年12月27日起至实际给付清止）并驳回对方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院将涉及“罚拆罚没”房屋的补偿款给付对方缺乏事实和法律依据；第二，一审法院认定政府已发放的腾退补偿款中包含“罚拆罚没”房屋补偿款缺乏依据；第三，一审法院依据公平原则判决我方与对方对争议房屋各享有50%份额对我显失公平；第四，对方所建的6号房屋借助了我方所建的房屋和墙体，基于公平原则，我方也应获得6号房屋部分的相应补偿款；第五，我方要求对方赔偿变压器差额损失及利息损失有理有据；第六，对方在承租期间变更股东和法定代表人，实际系以变更股东方式掩盖变卖土地的事实，按照合同约定，对方所建建筑物补偿款均应归我方所有。实创公司辩称，同意一审判决，不同意林殿泉的上诉请求。事实和理由：根据合同约定，我方有权自建房屋，自建房屋产权归我方所有，相应拆迁补偿款亦应归我方所有。根据拆迁补偿协议，2008年1月1日之前建成的建筑物面积为2153．52平米，而双方2005年4月17日所签租赁协议载明的厂房面积为1800平米和机井房及厕所，二者之间的差额应系我方所建，一审确认双方各占50%份额，是对林殿泉更有利的分配方案，并非显失公平。至于2008年1月1日之后新建成的6号建筑，林殿泉亦已认可为我方所建，故相应补偿款理应由我方所有。实创公司向一审法院起诉请求：1．请法院判决林殿泉给付实创公司北京市通州区张家湾镇姚辛庄甲22号的腾退各项补偿补助费818655元；2．诉讼费、保全费等由林殿泉承担。一审法院认定事实：2005年4月17日，林殿泉（甲方）与实创公司（乙方）签订《租赁合同》约定，“一，甲方的权利和义务……1．土地所有权归北京市通州区张家湾镇姚辛庄村所有。土地使用权和厂房所有权归北京市通州区张家湾镇姚辛庄村林殿泉所有。2．甲方所属北京市通州区张家湾镇姚辛庄村林殿泉所有的厂房及院落，有土地面积为12．7亩（以土地登记面积）为准。厂房1800平方米，围墙250米，80KVA的变压器，和机井一眼及机井房、厕所，租赁给乙方。……二，乙方的权利和义务……3、乙方可以自行建设地上建筑物，建筑物产权归乙方所有，但合同解除或到期后所建的不动产物作价补偿给乙方后归甲方所有。……5、在合同执行期间，若电力不能满足生产，甲方可协助乙方办理增容，费用由乙方自行承担。……三，租赁期限1、本合同的期限为15年，即始于2005年5月1日，终止于2020年4月30日。……五，违约责任及其他……2、在合同执行期间，因国家占地、政府收购、政策改变的原因导致拆迁的，土地补偿费归甲方所有；房屋补偿费，甲方所有的房屋补偿费归甲方所有，乙方自建的房屋补偿费归乙方所有。乙方有权根据法律规定取得经营损失、搬迁等补偿费。”合同还约定了其他内容。2018年10月12日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方，腾退人，以下简称张家湾镇政府）与林殿泉（乙方，被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》约定，第一条被腾退房屋及经营面积甲方因通州区张家湾公园建设工程一期项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇姚辛庄村甲22号用于生产加工饲料用途的乙方房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为8561．66平方米；……因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的2153．52平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的395．92平方米……第二条被腾退房屋货币补偿明细1、被腾退房屋的价值补偿……2、被腾退房屋的拆除配合费因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为4286256元。3．腾退各项补偿补助费……（6）其他特殊地上物腾退补费：42500元。……第五条合同总金额上述第二条、第三条、第四条非住宅腾退补偿补助费、拆除配合费及奖励费总金额共计人民币4328756元。此外，该协议还约定了其他内容。根据落款时间为2018年10月12日的《测绘成果表》及《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程张家湾公园建设工程（一期）评估五标段腾退结果通知单》载明，一，拆除配合费：幢号1，建筑面积564．3㎡，拆除配合费总价829521元；幢号2，建筑面积，14．28㎡，拆除配合费总价23990元；幢号3，建筑面积16．32㎡，拆除配合费总价23990元；幢号4，建筑面积8．4㎡，拆除配合费总价14112元；幢号5，建筑面积1245．47㎡，拆除配合费总价2615487元；幢号6，建筑面积395．92㎡，拆除配合费总价399087元；幢号7，建筑面积15．75㎡，拆除配合费总价19845元；幢号8，建筑面积260．15㎡，拆除配合费总价327789元；幢号9，建筑面积14．82㎡，拆除配合费总价18673元；幢号10，建筑面积，7．03㎡，拆除配合费总价9842元；幢号pf1，建筑面积7㎡，拆除配合费总价3920元。二，特殊地上物腾退补费：项目，变压器（无手续），数量1台，金额42500元。三，合计：4328756元。再查，2008年6月18日，北京市国土资源局向林殿泉出具《国土资源行政处罚决定书》决定“1、责令你退还在北京市通州区张家湾镇姚辛庄村非法占用的4307．65平方米土地，没收你在非法占地上新建的建筑物和其他设施。2．对你在北京市通州区张家湾镇姚辛庄村非法占用的4307．64平方米土地处以16元／平方米的罚款，共计：68922．4元人民币。”2008年7月5日林殿泉缴纳了上述罚款。庭审过程中，林殿泉称鉴于上述罚款事实，是否可以依据腾退补偿协议取得拆迁配合费以及剩余配合费的发放时间均无法确定。一审法院就上述问题向张家湾镇政府联系核实，其答复称，在进行涉案场地的腾退过程中，张家湾镇政府先后收到了北京市国土资源局关于涉及罚拆罚没的名单，其中包括林殿泉及涉案场地，但接到上述通知时，涉案50％款项已经过审并发放。对于未过审或未发放的剩余款项后续如何处理，目前没有相关政策文件，鉴于涉及户数较多，且众多场地涉及工业大院等历史问题，故该事项一直处于汇报研究阶段。就本案诉争场地，拆除配合费为4286256元，目前过审金额为50％，即2143128元，其中1143128元于2018年12月26日向林殿泉发放，100万元于2018年12月28日由一审法院提取继续查封冻结。关于腾退补偿协议中涉及的“特殊地上物腾退补偿费”就是涉案场地上的变压器款，但因一直缺少相关申报所需资料，至今未通过，亦未向林殿泉发放款项。庭审过程中，双方均确认《测绘成果表》的1号建筑（建筑面积564．3㎡）、5号建筑（建筑面积1245．47㎡）均系林殿泉所建，6号建筑（建筑面积395．92㎡）系实创公司所建。双方对于2、3、4、7、8及10号建筑系谁投资所建存在争议，实创公司主张系其投资所建，提交了录音证据予以佐证，林殿泉对此不予认可，称上述建筑系其投资所建，向一审法院提交了证人证言及国土资源行政处罚决定书。再查二，涉案地块上建筑物未取得规划审批手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签订的《租赁合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对实创公司使用涉案场地过程中，房屋及院落因国家占地、政府收购、政策改变的原因导致拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定。该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。根据该约定，土地补偿费归甲方所有；房屋补偿费，甲方所有的房屋补偿费归甲方所有，乙方自建的房屋补偿费归乙方所有。乙方有权根据法律规定取得经营损失、搬迁等补偿费。现双方就涉案场地上建筑物的拆除配合费存在争议。对此，一审法院认为，第一，双方就2、3、4、7、8及10号建筑物系由谁所建存在争议，庭审过程中，双方均未能提交充分有效证据对各自的主张予以证明，综合本案案情，按照公平原则，对上述建筑物的拆除配合费，一审法院确认双方各占50％的份额；第二，就6号建筑物，林殿泉认可系实创公司投资所建，拆除配合费理应归实创公司所有，林殿泉主张上述房屋借用其墙体故应分得部分拆除配合费，依据不足，一审法院不予支持。综上，就涉案地块而言，实创公司应获得的拆除配合费数额为608871元。考虑到上述款项仅发放至50%，故对于实创公司的诉求，法院支持其中的304435．5元。需要指出的是，法院对于该50%款项的处理，系综合本案案情，考虑到实际过审且发放50%款项的事实。法院对于实创公司应得补偿款数额608871元的确认，并不代表对其最终必然获得全部补偿款的法律认定。鉴于剩余的50%的拆除配合费是否发放目前无法根据政策确定，故剩余50%款项问题，双方可待政策最终明确后另行解决。林殿泉反诉的变压器补偿差额损失及利息损失的问题，鉴于就腾退补偿协议载明的42500元能否最终过审且实际发放尚未可知，且林殿泉未能提交有效证据就其所称的差额损失予以证明，故其该项请求，证据不足，法院不予支持。判决：一、林殿泉给付北京实创兴牧饲料科技有限公司腾退补偿款304435．5元，于判决生效之日起七日内执行清。二、驳回北京实创兴牧饲料科技有限公司其他诉讼请求；三、驳回林殿泉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由林殿泉负担，于判决生效之日起七日内交纳。一审本诉案件受理费5087元，由北京实创兴牧饲料科技有限公司负担2154元（已交纳），由林殿泉负担2933元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费2150元，由林殿泉负担（已交纳）。本院二审期间，林殿泉提交：证据1、2004年支付沙子款项的收据，林殿泉称其2007年建房，但2004年即开始备料，欲证明本案争议房屋系其出资建设；证据2、林殿泉承租的另一块土地的腾退补偿协议，欲证明本案中存在变压器差额损失；证据3、林殿泉与实创公司员工王云丰、高景波的通话录音，欲证明林殿泉多次与实创公司沟通要求其提交变压器相关手续，存在变压器差额损失系因实创公司愿意所导致；证据4、政府信息公开申请及延期答复书，欲证明林殿泉申请了政府信息公开，政府回复要延期到6月9日答复；证据5、张家湾镇信息公开办公室2021年6月4日出具的《政府信息公开申请答复书》（张家湾镇依复[2021]第11号）及所附相关文件。其中载明：经审查，您提出的“北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号被腾退项目所涉及地块中是否包含罚拆罚没建筑物”这一申请内容，实际属于行政咨询……经检索查找，您申请公开的“北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号被腾退项目所涉及地块中是否包含罚拆罚没建筑物基本情况及数据”不存在……您提出的“北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号已有50%腾退补偿款过审并发放，已发放的腾退补偿款中是否包含罚拆罚没建筑物的补偿款”这一申请内容，实际属于行政咨询。本着便民原则，本机关进行了必要的调查检索，初步认为：能予直接解答该问题的政府信息不存在，根据《政府信息公开条例》第三十六条第（四）项的规定，现予告知。本机关在入户清登、签约放款时，并不知晓“被腾退人林殿泉位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号土地”涉及“违法占地”，被腾退人亦未主动告知，故正常按照50%比例予以放款。此后，本机关收到北京市规划和自然资源委员会传送的《张家湾行政处罚清单》，方才知晓该块土地涉及“违法占地”，但由于前述原因，“违法占用土地上建筑物基本情况及数据”无法核算，故本机关未制作、未保存能予解答“已发放的腾退补偿款中是否包含罚拆罚没建筑物的补偿款的政府信息”。经审查，您申请公开的“北京市通州区张家湾镇姚辛庄村腾退项目中变压器的补偿标准”本机关予以公开……经审查，你提出的“北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号的变压器补偿金额如何计算、计算依据及具体材料名称”这一申请内容，实际属于行政咨询。本着便民原则，本机关进行了必要的调查检索，初步认为：能予直接解答该问题的政府信息不存在，根据《政府信息公开条例》第三十六条第（四）项的规定，现予告知。如前所述，由于“北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号土地”涉汲“违法占地”，且“违法占用土地”的具体坐落暂无法精确定位，故变压器是否落入“京国土（通州）分局罚字[2008]第28号”行下处罚范围亦无法确定。若落入，依据《实施方案》及腾退工作实际，不给予补偿；若未落入，依据《实施方案》及腾退工作实际，需要提供《供用电合同》《销户通知书》《电费结清证明》及“供电所系统平台信息截图”等材料。林殿泉提交上述证据，欲证明本案诉争建筑物涉嫌系“罚拆罚没”建筑物，政府已发放款项中是否包含诉争建筑物存疑，同时，没有手续的变压器按照裸机处理，存在变压器补偿款差额损失。实创公司未提交新证据。实创公司对林殿泉二审提交的证据发表质证意见如下：证据1，真实性与证明目的不予认可；证据2，真实性无法确认，不认可证明目的，本案相关文件中变压器补偿款就是4万余元，一审也将该部分补偿判决给了对方，此外，根据对方的说法，即便存在该项补偿交了手续之后相关补偿也应该是对于企业经营的补偿，与对方无关；证据3，认可录音真实性，证明目的不予认可。证据4，不认可关联性，本案已有文件材料详细阐明了50%补偿款的内容。证据5，真实性认可，不认可证明目的，补偿范围可以根据我方一审提交的第二份证据可以得到确认，诉争房屋应在补偿范围内，此外，政府公开材料中也写明了无手续的建筑物有拆除配合费，对方获得的补偿就叫拆除配合费，一审判决的金额并无不当。关于变压器，变压器裸机是一个补偿，带手续是一个补偿，有手续的变压器补偿是给我方的补偿，对方作为一个自然人应该就是得裸机的补偿，一审法院也没有将变压器补偿给我方，对方要求扣除变压器补偿差额缺乏依据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方二审期间的诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间的争议焦点包括：第一，林殿泉应否给付实创公司补偿款及数额；第二，林殿泉是否有权要求实创公司赔偿变压器差额损失及利息。关于焦点一，双方在涉案租赁合同中就合同履行过程中，遇因国家占地、政府收购、政策改变的原因导致拆迁时，相关补偿费的分配存在明确约定，即土地补偿费归林殿泉所有，林殿泉所有的房屋补偿费归林殿泉所有，实创公司自建的房屋补偿费归实创公司所有。根据在案证据材料，6号建筑物，林殿泉认可系实创公司投资所建，拆除配合费理应归实创公司所有，林殿泉主张上述房屋借用其墙体构建故应分得部分拆除配合费，依据不足，一审法院不予支持并无不当。关于2、3、4、7、8及10号建筑物系由谁所建双方存在争议，而依据在案的证据尚不足以确认相关建筑物的建造人，一审法院综合在案证据材料，按照公平原则，对上述建筑物的拆除配合费确认双方各占50％的份额并无明显不当，本院亦予以确认，故对于前述建筑物的补偿款实创公司亦应分得50%。林殿泉主张相关建筑物涉嫌为罚拆罚没建筑物，已发放的补偿款中是否包含相关建筑物存疑，故不应给付实创公司补偿款，就此，本院认为，根据林殿泉所提交政府公开信息等现有证据材料，尚无法确认相关涉案建筑物是否属罚拆罚没建筑物范围，亦无法确认已发放的补偿款所对应的建筑物，在此情形下，完全排除实创公司获得补偿款的权利，由林殿泉占有全部已发放补偿款显失公平，故本院对林殿泉的相关主张不予采纳，一审法院结合土地补偿款仅发放50%的实际情况所确定的林殿泉应给付实创公司的补偿款数额并无不当，本院予以维持，若之后有关部门就已发放补偿款所对应的建筑物以及涉案土地上属于罚拆罚没的建筑物作出确认或处理，各方可另诉解决。关于焦点二，变压器补偿款现尚未发放，根据现有的证据材料，林殿泉位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲22号土地涉及违法占地，但无法精确定位土地具体坐落，变压器是否落入行政处罚范围亦无法确定，进而无法确认涉案土地上的变压器是否将获得补偿，在此情形下，林殿泉主张其存在变压器差额损失缺乏事实及法律依据，一审法院对其相关诉求予以驳回并无不当，本院予以维持。待相关情况予以明确后，各方可就此另行解决。综上所述，林殿泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5083元，由林殿泉负担。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年六月二十八日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳