洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初1000号原告：洛阳市全意物业管理集团有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路69号亚威金港商务中心9楼935号。法定代表人：秦大拴，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐艳娟，女，该公司员工。被告：杜红玲，女，1968年1月13日出生，汉族，住洛阳市老城区，现住洛阳市老城区。原告洛阳市全意物业管理集团有限公司（以下简称全意物业公司）与被告杜红玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告全意物业公司的委托诉讼代理人齐艳娟、被告杜红玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全意物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2011年11月30日至2019年8月30日的物业服务费4156元（0.36元/㎡/月×124.16㎡×93个月）、公共照明费186元（2元/月×93个月）和自2011年11月30日至2016年12月31日的垃圾处置费122元（2元/月×61个月），以上共计4464元；2.请求判令被告按照每日百分之二的标准向原告支付物业费逾期付款部分的违约金自2011年11月30日暂计至2021年5月16日为5000元（违约金按照物业行业公式计算，由于违约金标准过高，原告只计算至2021年5月16日为5000元，其后的违约金不再主张）；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：杜红玲系全意物业公司所提供物业服务的业主，房屋位于莲花园小区2号楼2单元302号，房屋建筑面积124.16平方米。2007年12月，原、被告签订了《物业管理前期服务协议》，约定全意物业公司为莲花园小区提供物业管理服务。按照协议约定以及相关规定，杜红玲需按建筑面积0.25-0.36元/㎡/月支付物业服务费，依据《物业管理前期服务协议》第六章第二十二条之规定：双方约定物业服务费自每年12月底至次年1月1日-10日交纳物业服务费，一年一交。《物业管理前期服务协议》第十章第三十七条之规定：杜红玲逾期交纳物业费，应承担应交总额的日百分之二的违约金暂计算至2021年5月16日为5000元。自全意物业公司进驻莲花园小区后，依照合同约定提供了各项物业管理服务，但杜红玲未依约向全意物业公司交纳物业服务费，欠缴自2011年11月30日至2019年8月30日的物业服务费4156元、公共照明费186元和垃圾处置费122元，以上共计4464元。全意物业公司多次催要未果，诉至法院。被告杜红玲辩称，一、全意物业公司提供的服务存在较大瑕疵，影响业主生活。1.违反《物业管理条例》第四十五条第一款，严重影响业主正常生活。杜红玲于2009年丢失一辆电动车，于2010年再次丢失一辆自行车，并且2010年丢车期间院内多家电动车电瓶丢失，杜红玲曾多次向全意物业公司反映此事，但是全意物业公司一直以不作为的方式来应对此事，严重违反了《物业管理条例》第四十五条第一款“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定。全意物业公司消极不作为的行为，使每位业主将车停在自家楼下还要担忧会不会被盗，导致院内业主不仅遭受丢车的经济损失，更是对院内治安产生了深刻担忧，严重影响了杜红玲的正常生活。2.违反物业服务合同第四章第十条第二款“对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、门卫、交通道路进行维护、修缮、服务管理”，严重危及业主生活。首先，全意物业公司不仅破坏小区绿化用地改为停车位并收取费用，且占用小区消防通道划为停车位收取费用，严重损害了业主的利益，也直接给院内所有业主制造了极大的危险。其次，全意物业公司完全忽视对院内设施设备的管理，例如“飞线充电”、楼道内乱停车等众多消防治安隐患问题，对院内的安全隐患一直采取不作为的态度，为杜红玲的生活带来诸多安全隐患与不安感，严重影响了杜红玲正常生活。最后，全意物业公司对于履行环境卫生的物业服务义务存在严重瑕疵，小区卫生脏、乱、差现象严重，墙上到处都是各种涂写的小广告，监控损坏多年不修，楼道内从未干净整洁过。对业主的居住体验和生活都造成了严重影响。二、杜红玲拒交物业费是对全意物业公司的合理抗辩，不是违约，不应当被收取滞纳金。杜红玲是在全意物业公司瑕疵履行合同义务、严重影响正常生活且沟通无果的情况下拒交物业费的。2007年-2011年，杜红玲一直按时缴纳物业管理费，之后拒绝缴纳的原因是全意物业公司在履行物业服务合同义务的过程中存在严重瑕疵，杜红玲方多次沟通无果，被逼无奈的情况下只能用拒绝缴纳物业费来对全意物业公司的不作为进行抗辩，并不是故意不缴纳物业费，不属于违反合同约定的义务应当缴纳滞纳金的情况。三、自2009年开始，莲花园小区大门24小时常开，门卫形同虚设，业主们多次向全意物业公司反映，但是全意物业公司不作为，给业主们的生活造成很多不便。而且，全意物业公司在没有改善其服务的情况下上调物业费，杜红玲认为非常不合理。本院经审理认定事实如下：杜红玲系莲花园小区2号楼2单元302室房屋（建筑面积124.16㎡）的业主。2007年12月20日，全意物业公司（甲方）与杜红玲（乙方）签订《物业管理前期服务协议》，约定：甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对协议履行承担责任；一、物业管理服务事项：1.房屋建筑共用部位的维护、承重墙结构、主体墙、门窗间隔墙；2.共用设备的维护、养护、运行和管理；3.公用绿化、花木、园林小品的维护；4.公共秩序、交通车辆秩序的维护管理；5.管理移交与物业相关的工程资料；6.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的维护和养护；二、物业管理服务质量：1.房屋外观：小区房屋外观完好、整洁、无违反规划乱搭乱建，乱涂乱画现象；2.设备运行：设备运行良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完备，每日有设备运行记录，工作人员严格遵守操作规程及保养规范；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理：消防系统可启用，道路畅通，交通车辆管理有序，无乱停放机动车，共用部位无私搭乱建、乱堆乱放现象；4.环境卫生：小区内设施完备，实行标准清扫保洁，垃圾日产日清；楼梯、扶栏、走道部位保持清洁，不准随意堆放杂物和占用；小区内不能有乱贴乱画现象，居民生活所需网点管理有序；5.绿化：专职人员养护、管理，打药、施肥、修剪、浇水及时；6.公共秩序的维护：门卫24小时值班，定时巡逻，佩戴有明显标志，工作规范、作风严谨；凡进入小区的宾客，要填写访客登记；如有火灾发生或发生不安定现象及时报警，并采取协助措施；7.消防：宣传和普及消防知识，增强消防意识和社会责任感，在小区范围内对消防器材设施定期检查，楼道、消防通道必须畅通无阻、消防设备可启用；三、物业管理服务费：乙方缴纳物业服务费用时间为每年12月底至次年1月1日-10日内，一年一次；住宅按建筑面积每月每平方米0.25元/月缴纳；每户每月缴2元公共照明电费；四、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补足并从逾期之日起每日按欠金额的2%缴纳违约金等内容。2011年8月31日，洛阳市老城区发展和改革委员会向全意物业公司发放《收费许可证》，许可全意物业公司按0.36元/㎡/月标准收取物业服务费（有效日期2011年8月至2014年2月，后有效期延至2015年5月）。另，2006年5月15日，洛阳市人民政府发布洛政[2006]72号文件，规定自2006年7月1日起，对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元（原物业管理费中已包括生活垃圾收集运输费3元）城市生活垃圾处理费。后自2017年1月1日起物业公司不再收取垃圾处置费。合同签订后，全意物业公司依约对涉案小区提供相关物业服务至2020年7月31日从莲花园小区撤场，杜红玲自2011年11月30日始未再向全意物业公司缴纳物业服务费、公共照明费及垃圾处置费。为此，全意物业公司诉至本院。另查明，在全意物业公司提供物业服务期间，杜红玲财物曾发生丢失情况，且涉案小区存在杂物、垃圾未及时清除，杂草无人清理以及消防安全不到位等现象。本院认为，原告全意物业公司与被告杜红玲签订的《物业管理前期服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告杜红玲作为该小区的业主，接受了原告全意物业公司的物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系，双方均应严格按合同约定履行自己的义务。被告杜红玲应按照约定交纳物业服务费。如被告杜红玲认为原告全意物业公司未履行物业服务合同约定的管理和维护义务，可以要求原告全意物业公司承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业服务费。但因被告杜红玲财物曾发生丢失情况，原告全意物业公司未完全尽到《物业管理服务协议》约定的维护公共秩序安全的标准，根据权利义务相一致的原则，对被告杜红玲所欠物业服务费，本院酌定以90%的比例予以支持，故原告全意物业公司要求被告杜红玲交纳自2011年11月30日起至2019年8月30日止的物业服务费3741.19元（0.36元/㎡/月×124.16㎡×93个月×90%）、公共照明费186元（2元/月×93个月）和自2011年11月30日起至2016年12月31日止的垃圾处置费122元（2元/月×61个月）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告全意物业公司诉讼请求超出部分，本院依法不予支持。关于原告全意物业公司要求被告杜红玲支付违约金的诉讼请求，因原告全意物业公司的物业服务有不足之处，故该诉讼请求本院依法不予支持。原告全意物业公司在以后的工作中，应加强与业主的沟通，认真听取业主的意见和建议，及时采取措施解决物业服务中存在的问题，同时不断改善自己的服务理念与质量，以满足业主的正常生活需要，而且还应向满足业主对美好生活需要的方向迈进。被告杜红玲作为小区业主，也应当从全体业主整体利益考虑，积极履行交纳物业管理服务费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告杜红玲于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市全意物业管理集团有限公司物业服务费3741.19元、公共照明费186元和垃圾处置费122元，共计4049.19元；二、驳回原告洛阳市全意物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告洛阳市全意物业管理集团有限公司负担14元，被告杜红玲负担11元。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二一年六月十七日书记员  王鹤