文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2350号上诉人（原审原告）：江阴福澄医卫材料有限公司，住所地江阴市虹桥北路86号。诉讼代表人：高*明。委托诉讼代理人：张栋，江苏江民律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁*德。被上诉人（原审被告）：江阴韦德木作家居有限公司，住所地江阴市镇澄路371号。法定代表人：刘*才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春海，江苏郑仝徐律师事务所律师。上诉人江阴福澄医卫材料有限公司（以下简称福澄公司）与被上诉人江阴韦德木作家居有限公司（以下简称韦德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。福澄公司上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、一审法院认定房屋场地租赁协议于2020年4月2日解除错误。双方因房屋租赁事宜发生争议，在2020年4月2日报警并前往镇司法所协商，但未达成一致意见。2020年5月17日，袁*德通过短信回复给刘韦才，此短信内容并不能证明双方就提前解除合同达成了合意。2、2020年5月19日韦德公司虽然搬离了大部分设备和物品，但房屋内仍然存放了韦德公司的材料、成品，不符合交付的条件，一审法院认定房屋占有使用费计算至2020年5月19日错误。3、韦德公司在使用房屋过程中，对部分房屋进行改造加层，其认为，该加层应该属于《房屋、场地租赁租金调整协议》第5条约定的内容，加层所有权应归其所有，韦德公司将房屋内的加层地板全部拆除，应当予以修复或进行赔偿。如按一审判决书认定，增添的夹层所有权不属于其，则韦德公司应将增添的夹层全部拆除，恢复房屋原状，但至2020年10月31日，夹层的钢架仍没拆除，故其请求支付租金至2020年10月31日是合理、合法的。综上，请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。韦德公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。福澄公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令韦德公司支付自2020年1月15日起至实际退出房屋之日止的租金，计算至2020年10月31日止租金（按年租金194462元计算，减去45836元）；二、由韦德公司承担逾期支付租金的滞纳金6167.48元（以51395.68元为基数，从2020年1月15日按年利率24%计算到2020年7月15日）；三、判令韦德公司对租赁房屋的墙面、楼面予以修复；四、诉讼费等由韦德公司承担。一审法院经审理查明以下事实：2017年6月19日，福澄公司（甲方）与刘*才（乙方）签订租赁协议，协议约定乙方租赁的厂房为甲方的厚棉仓库，成品仓库共计11间，合计1100平方米，租金为16.38万元/年，租金为先付后用，每半年支付一次。仓库（乙方作生产厂房）内乙方可根据生产所需要进行适当改建或增添，建筑门、窗等部分改建后，其所有权即归甲方所有，对于增添或改建部分在乙方退租时，原则上应恢复原样，甲方不作任何补偿。乙方租赁厂房发生漏水等现象，由乙方自行负责维修，维修费用向甲方保修，每年不超过一千元。2019年7月2日，福澄公司（甲方）与韦德公司（乙方）签订房屋、场地租赁租金调整协议，协议约定租金由每年163800元，上浮12%，调整为每年183456元。实施期从两年期满的2019年7月15日开始。调整后的租金仍半年支付一次，在已付租金到期日前一个月支付下期房租，逾期未付则按每天1%加收滞纳金。如乙方因故退租，则必须在已付租金到期日前三个月书面告知甲方并在到期日前一个月将房屋、场地内乙方的设备、器材全部出清。房屋、场地等不得损坏，如有损坏，乙方必须赔偿。按原租金协议，乙方在甲方场地上加盖、加层增加的房子（包含大棚），从落成之日起即归甲方所有、乙方不能任意变动，如需变动必须由甲方同意。2019年12月16日，福澄公司向韦德公司发出房租缴纳通知单，载明：租赁合约于2020年1月14日到期，按合约规定，租户需于到期前一个月将下期（半年）的租金全部付清。现贵单位应付租金为91728×1.06=97231.68元。如在到期前十天我公司尚未收到应付租金，则视为贵单位弃租，我公司将采取相应的措施，由此引起的一切后果均由贵单位承担，并且从到期前十天开始按每天1%的未交租金收取滞纳金。2020年4月2日10时03分，夏港派出所接136××××6232手机号（袁*德）报警称：我是这边厂区的法人代表，我把我厂区其中的一个车间租给了一个小企业，现在对方房租没交还想搬走，我们之间有租赁合同的。同日，双方前往镇司法所协商，后未达成合意。2020年5月17日，韦德公司法定代表人刘*才向福澄公司法定代表人袁*德发送短信“袁厂4个月的房租已打你公司账户，污水施工费用扣除54个月的。”袁*德回复，“……另你该付的租金上次在镇司法所即讲明，在你搬出后将钥匙交出并经房东验收合格再加收半个月作租赁期，另加收迟纳金，污水工程费与我无关。我劝你好好付清全部款项以免麻烦。”2019年5月19日，刘*才向袁*德发送短信“上次你不是说要验收的，怎么还不过来。”袁*德未回复。2020年5月22日，福澄公司及江阴市福澄物业管理有限公司向韦德公司发出的通知中载明，“根据你在我公司租赁厂房的具体情况，特向你发如下通知：1、你租用的厂房里面大部分设备和物品都已搬出，但至今里面还有你存放的材料、成品等，因此不能算作交房；2、……”。福澄公司与韦德公司当庭确认，2019年7月15日至2020年1月14日的租金97231元（含6%税金）已通过转账方式支付。2020年1月15日后的租金，韦德公司于2020年5月17日支付45836元，福澄公司同意抵扣。双方还当庭确认厂房夹层的面积大约为150平方米，材质为地板，韦德公司在搬离厂房时已将其拆除。另查明，江阴市东红建材商行于2017年8月16日、2018年9月30日、2019年10月11日向刘*才出具三张收条，载明其收到刘*才的厂房漏水维修费用共计4800元。韦德公司要求在租金中抵扣的污水处理工程的费用，福澄公司不认可，法庭当庭向韦德公司明确该费用不属于本案审理范畴，应另行起诉主张，韦德公司当庭表示同意。以上事实，有租赁协议、房屋场地租赁租金调整协议、房租缴纳通知单、夏港派出所接处警证明、短信聊天记录、收条及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，福澄公司与韦德公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方应该按照有关协议约定履行义务，承担责任。按照双方签订房屋、场地租赁租金调整协议，租金为183456元/年，租金每半年一付，双方均认可韦德公司租金已付至2020年1月14日。后双方因房屋租赁事宜发生争议，于2020年4月2日报警并前往镇司法所协商，双方虽并未协商一致，但之后韦德公司便开始着手搬离厂房，袁*德给刘*才回复短信表示“另你该付的租金上次在镇司法所即讲明，在你搬出后将钥匙交出并经房东验收合格再加收半个月作租赁期，另加收迟纳金，污水工程费与我无关。我劝你好好付清全部款项以免麻烦。”可知，双方在镇司法所协商时已达成解除租赁合同的合意，即福澄公司同意韦德公司提前解除合同并搬离租赁房屋时加收半个月租金并由其承担逾期交付租金部分的迟纳金，对此一审法院予以确认。故一审法院认定，双方的房屋场地租赁协议于2020年4月2日解除。按照房屋场地租赁租金调整协议中约定的租金183456元/年及双方之前形成的由韦德公司承担6%的税金交易习惯计算，韦德公司应向福澄公司支付自2020年1月15日至2020年4月2日的租金及加收半个月的租金合计49548.2元（183456元/年÷365天×93天×1.06）。韦德公司与福澄公司当庭确认，2020年1月15日后的租金，韦德公司已支付45836元，故韦德公司尚应支付福澄公司租金3712.2元，超出部分不予支持。关于滞纳金部分，对于计算标准福澄公司主动调低为年利率24%，一审法院依法予以确认。韦德公司应承担逾期支付租金的滞纳金（以49548.2元为基数自2020年1月15日起至2020年5月17日止，以3712.2元为基数自2020年5月18日至2020年7月15日止，均按年利率24%计算），超出部分不予支持。关于合同解除后至韦德公司搬离厂房期间房屋占用使用费的认定。双方租赁合同解除后，韦德公司主张其于2020年5月19日已搬离厂房，而福澄公司主张韦德公司于2020年10月底才搬离厂房。根据双方的短信记录，2019年5月19日刘*才向袁*德发送短信“上次你不是说要验收的，怎么还不过来。”袁*德未回复。但结合2020年5月22日福澄公司及江阴市福澄物业管理有限公司致韦德公司的函，可知刘*才在发短信通知袁*德验收时已将大部分厂房腾空搬清，其材料、成品占用的小部分空间并不影响福澄公司后续对厂房的正常使用。且双方当庭确认，由于大门没有上锁，钥匙已经丢失，故不存在交付钥匙的必要和可能性。故一审法院认定韦德公司于2020年5月19日已搬离厂房。合同解除后至韦德公司搬离租赁厂房期间的房屋占有使用费参照租金标准计算，故韦德公司还应给付福澄公司自2020年4月3日至2020年5月19日的房屋占有使用费，参照租金标准计算为23120.5元（183456元/年÷365天×46天）。关于厂房漏水维修费用的抵扣问题。按照租赁协议，双方约定租赁厂房发生漏水等现象，由韦德公司自行负责维修，维修费用向福澄公司报销，每年不超过一千元。根据韦德公司提供的收条，刘*才于2017年8月16日、2018年9月30日、2019年10月11日向江阴市东红建材商行支付厂房漏水维修费用共计4800元。福澄公司对于上述三张收条的真实性均不予认可。一审法院认为，根据租赁协议的约定，韦德公司应每年向福澄公司要求报销维修费用，其将三年的维修费用一同要求抵扣不符合约定，且韦德公司仅仅能提供收条，无法提供相应的转账凭证，故一审法院仅认可其2019年支付的维修费用1600元，其中应由福澄公司承担1000元。对于租赁房屋的墙面、楼面修复问题。按照双方签订的租赁协议和房屋土地租赁租金调整协议约定，仓库（乙方作生产厂房）内乙方可根据生产所需要进行适当改建或增添，建筑门、窗等部分改建后，其所有权即刻归甲方所有，对于增添或改建部分在乙方退租时，原则上应恢复原样，甲方不作任何补偿。乙方在甲方场地上加盖、加层增加的房子（包含大棚），从落成之日起即归甲方所有、乙方不能任意变动，如需变动必须由甲方同意。韦德公司抗辩称协议约定的是加盖、加层增加的房子（包含大棚）并不包含装饰、装修，屋内所有的装潢是装修包括钢筋、置物架均是韦德公司自行添置，所有权应属于韦德公司。在合同解除后，韦德公司有权取走。一审法院认为，双方对于建筑门、窗及加盖、加层增加的房子（包含大棚）均事先约定归属于福澄公司，但韦德公司在租赁厂房内加盖的夹层，并不属于协议约定的房子（包含大棚），应认定为普通的改建及增添。而协议仅约定建筑门、窗等部分改建后，其所有权即刻归福澄公司所有，增添的夹层不属于建筑门、窗，故所有权也不属于福澄公司。协议还约定对于增添或改建部分在退租时，原则上应恢复原样，故韦德公司有权在退租时予以拆除。据此，一审法院对福澄公司要求韦德公司对楼面予以修复的诉讼请求依法予以驳回。对于福澄公司要求韦德公司修复三面玻璃墙的诉讼请求，因韦德公司不予认可，且福澄公司提供的现场照片等证据无法证明，韦德公司曾加装三面玻璃墙且事后拆除，故一审法院对该诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、韦德公司应支付福澄公司租金3712.2元、房屋占有使用费23120.5元，扣减厂房漏水维修费用1000元，合计25832.7元。此款韦德公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付福澄公司。二、韦德公司应向福澄公司承担逾期支付租金的滞纳金（以49548.2元为基数自2020年1月15日起至2020年5月17日止，以3712.2元为基数自2020年5月18日至2020年7月15日止，均按年利率24%计算）。三、驳回福澄公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1090元、保全费820元，合计1910元（福澄公司已预交），由福澄公司负担955元，韦德公司负担955元，韦德公司负担部分于判决发生法律效力之日起10日内直接给付给福澄限公司。双方当事人对一审法院查明事实无异议。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本院认为，一、根据双方在2020年4月2日报警前后情况，以及后来袁*德给刘*才的短信内容，可认定双方就合同解除已经达成合意。一审法院据此认定双方合同解除时间为2020年4月2日并无不当；二、根据2019年5月19日刘*才向袁*德发送短信以及2020年5月22日福澄公司向韦德公司发送的函件内容。可以确定韦德公司向福澄公司在2019年5月19日交还了租赁的房屋，但是韦德公司还存在有部分物品并没有运走，确实存在交付瑕疵，但是该瑕疵并不影响交付；三、因韦德公司向福澄公司交付租赁房屋时间为2019年5月19日，故对于福澄公司要求支付到2020年10月31日租金请求不予支持。关于韦德公司曾经改造的夹层部分权属问题，并不在双方合同约定范围内。福澄公司所称，还有钢架未拆除，对于此韦德公司未认可，福澄公司也未提供证据证明，故对于该主张本院不予支持。综上，福澄公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由上诉人福澄公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年六月二十八日书记员  郑冯源