重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初2335号原告：温兴春，男，1967年12月28日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：陈农，重庆存志律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亭曼，重庆存志律师事务所律师。被告：重庆锦添域洲商业管理有限公司大足分公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道中段234号附91号，统一社会信用代码91500225MA60FXWF6M。负责人：李磊，经理。委托诉讼代理人：张小欢，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈滟鑫，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。原告温兴春与被告重庆锦添域洲商业管理有限公司大足分公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温兴春及其委托诉讼代理人陈农、陈亭曼、被告重庆锦添域洲商业管理有限公司大足分公司委托诉讼代理人张小欢、陈滟鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温兴春向本院提出诉讼请求：１．判令解除原告与被告签订的《展位租赁及管理服务合同》；２．判令被告退还原告交纳的质量保证金3万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月27日，原告与被告签订《展位租赁及管理服务合同》一份，被告将位于大足区五星大道“星艺佳大足芸峰白鹭洲”商场展位出租给原告使用，面积306.19平方米，租期三年，租赁期为商场正式开业之日起算至三年止，租金每年76425.6元，免租金二年，展位装修期三个月。原告用于经营“欧普照明灯具”品牌。合同签订后，原告计划过完春节进场装修展位。2020年1月24日，因发生“新冠病毒”疫情，政府采取居家隔离、停工停产等强制措施至3月底，4月份才逐渐好转。同年4月1日，原告找到被告负责人，告知自身、供货厂家受疫情影响原因，已无法经营欧普品牌，无法履行租赁合同，要求解除合同。被告同意解除合同但前提是不退还30000元质量保证金，双方未达成一致意见。随后被告擅自将展位出租给邹泉冰，用于经营罗马利奥地砖。被告商场在2020年9月30日开业。原告认为，其在装修期内发生“新冠疫情”这一突发事件，属于不可抗力事件，客观上导致无法履行该租赁合同，应依法免责，其提出解除合同之日，被告理应退还质量保证金，被告擅自将展位出租给第三方，其行为已构成根本违约，依法也应退还质量保证金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。重庆锦添域洲商业管理有限公司大足分公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.原告不享有合同解除权，被告享有合同约定解除权且案涉合同《展位租赁及管理服务合同》已经于2020年6月23日解除。首先，原告的逾期支付租金和市场推广费的违约发生在新冠疫情之前，不能进行免责。案涉合同于2019年12月27日签订，合同约定原告应当在合同签订当日向被告支付首期租金和市场推广费，但原告一直未进行缴纳，原告的行为已构成违约，而新冠疫情发生在原告违约之后；其次，新冠疫情的发生并未导致合同不能履行，原告以此为由解除合同无事实和法律依据。案涉合同履行过程中虽发生疫情，新冠肺炎疫情对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，具备复工复产条件，案涉租赁场地也具备装修使用的条件，合同可以继续履行，合同目的可以实现。另外，为保障合同履行，被告亦积极做出让步，主动调整租金支付方式以减轻原告的付款压力，但原告在微信聊天中以“自愿放弃商铺”、“铺面四月份就说不要了，有人租你就租给别人”等说辞拒绝履行合同。最后，原告应就不可抗力导致合同不能履行进行举证，但被告并未提供任何证据予以证明。被告享有合同解除权，案涉合同已于2020年6月23日解除。2.原告拒绝支付租金、市场推广费的行为已构成违约。被告在解除案涉合同后将案涉展位租赁给第三人未违反合同约定，不存在擅自出租的违约行为。3.质保金的性质为履约保证金，原告无权要求被告退还且被告有权按照合同约定从保证金中抵扣原告应支付的违约金和其他损失。本院经审理认定事实如下：2019年12月27日，原、被告签订《展位租赁及管理服务合同》，被告将位于大足区五星大道星艺佳大足芸峰白鹭洲商场展位租赁给原告，合同约定：展位编号为五星大道中段217号附14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、243号附36号，经营品牌为欧普照明，品类灯，展位位置为一楼，实测面积为306.19平方米，公摊系数为1.3。第3条租金、市场推广费和物业管理费，3.1不含税租金、市场推广费的付款周期均为12个月，承租方应于上期租金及市场推广费到期前30日内向出租方支付租金和市场推广费；3.2不含税租金、市场推广费及物业管理费标准：租金按建筑面积计算，单价为48元/平方米/月，承租方应付的租金首期为76425.6元，末期为76425.6元，期间每一期均为76425.6元。市场推广费按实际面积计算，单价为10元/平方米/月，承租方应付的市场推广费首期为36742.8元，末期为36742.8元，期间每一期均为36742.8元。物业同按建筑面积计算，单价为5元/平方米/月。3.3承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费。第4条租赁期限、付款期限及开票信息，4.1租赁和服务期限均预计自商场正式开业之日（以正式开业公告为准）起至3年止。4.2租金和市场推广费的起算时间为商场正式开业之日。4.3租金、市场推广费的付款周期均为12个月。第5条保证金5.1承租方应于本合同签订当日向出租方支付保证金，保证金的金额为3万元。保证金包含但不限于租赁保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施保证金（租赁保证金、质量保证金、服务保证金和电信设施保证金以下合称“履约保证金”，所有类别的保证金以下合称为“保证金”。5.2在合同履行过程中，保证金不得用以冲抵承租方拖欠的租金、市场推广费等其他应由承租方承担的费用。本合同终止后，如果承租方有拖欠租金、市场推广费等其他应由承租方承担的费用，承租方在办完相关冲抵手续后，出租方可用保证金冲抵。在承租方没有未结客诉或拖欠费用且保证金尚有余额的情况下，出租方按以下方式返还保证金：自本合同终止之日起满三年后一次性无息返还。第6条装修6.1承租方可以在2019年12月13日至2020年3月10日期间对展位进行装修，并应于进场装修前向出租方支付装修保证金和垃圾清运费。6.2承租方应付的装修保证金为1万元，装修保证金金在商场开业后三个月后并通过承租方的装修验收后无息返还。第13条违约责任按照本合同通用条款17条违约责任相关条款执行。第14条合同的变更、解除和终止14.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充文件，且必须经双方签字盖章后生效。14.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前3个月向出租方提出书面申请，经出租方同意后承租方应向出租方支付相当于撤场前3个月租金的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，并办好所有退租手续方可撤离展位。合同通用条款第15条不可抗力15.2上述不可抗力情形的发生并不当然的构成本合同项下的免责事由。任何一方迟延履行本协议项下约定的义务后发生不可抗力的，不能免除责任。15.4受不可抗力事件影响的一方可以暂缓履行其在本合同项下的义务，直至该等影响消除之日，但应及时采取措施努力的防止该影响造成的损失继续扩大，否则应就扩大的损失对其他方承担相应的赔偿责任。15.5如果不可抗力事件影响持续超过60天，且各方尚未通过协商就解决办法达成一致，则任何一方有权向其他方发送书面通知以终止本合同。第16条保证金16.1承租方于本合同签订前已向出租方支付订金（意向金）的，已支付的订金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费的比例转为该等费用。16.2租赁保证金用于保证承租方履行本合同项下租金、市场推广费等的付款义务。承租方违反本合同约定延迟支付租金、市场推广费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，出租方有权使用租赁保证金冲抵承租方应付款项。16.3履约保证金用于保证承租方履行本合同项下配合商场管理的相关义务（包括但不限于产品责任、顾客投诉、公用事业费、营业员管理、违约金、或承租方过失造成出租方或其他第三方损失等）。承租方违反本合同约定延迟向顾客或出租方支付赔偿款、退货款、违约金或本合同项下其他款项的，出租方有权使用履约保证金冲抵承租方应付款项等。第17条违约责任17.1若承租方未按本合同支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。第19条合同的变更、解除和终止19.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖出租方公立后生效……。19.4在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，经出租方，经出租方同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。19.5出租方因经营规划需要提前单方解除合同的，应当提前两个月书面通知承租方。19.6在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，出租方有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿出租方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：19.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经出租方书面催告仍未交纳的……。合同签订后，原告于2019年12月30日向被告缴纳30000元，被告出具收款收据，载明收款项目为质保金。后因疫情原因，原告未入场也未装修展位商铺。2020年6月15日，崔龙（系重庆两江新区红星美凯龙商业管理有限公司职工，职位商场管理，在本案中代表被告与原告联系）通过微信向原告发送了《告知函》，载明：“贵方于2019年12月27日与我司签订展位租赁合同并缴纳3万元展位租赁定金，但未按照合同约定缴清租金和市场推广费，我司多次催促贵方支付剩余欠款，贵方一直未来办理。现再次通知，请贵方于2020年6月18日前来支付剩余欠款，否则我司将收回展位另行处置且定金不予退还，因此产生的一切责任及损失由贵方承担。望贵方对此事引起重视，及时处理。”2020年6月17日日，原告微信回复：“崔龙，你重新理一份解除合同，证明我是自愿放弃了商铺，疫情之后，4月份我就明确告诉你了的，由于厂家和自身的原因，我不能要租的商铺了，前面交的三万块质保金，让领导酌情处理。”崔龙要求原告自己写。2020年6月18日，原告要求崔龙帮忙写解除合同，崔龙回复要被告签字，原告同意下周过来办手续，并再次强调铺面4月份就说了不要，有人租让被告出租给他人。2020年6月23日，崔龙通过微信向原告发送《告知函》，载明：“贵方于2019年12月27日签订展位租赁合同并缴纳3万元租赁定金后，一直拖欠剩余尾款未付。我司曾于2020年6月15日发函，要求贵方在2020年6月18日前结清尾款，贵方收到后并未按期支付。现告知贵方：因贵方未按照合同规定支付剩余欠款，我司决定于2020年6月23日解除与贵方的展位租赁合同，收回展位另行处置且定金不予退还。请贵方于2020年6月25日前来我司办理相关解约手续。”2020年7月29日，被告与邹泉冰签订《展位租赁及管理服务合同》，将原告承租的展位租赁给邹泉冰经营罗马利奥瓷砖。合同约定：3.2不含税租金、市场推广费及物业管理费标准：租金按建筑面积计算，单价为48元/平方米/月，承租方应付的租金首期为/元，末期为229276.8元，期间每一期均为/元。市场推广费按实际面积计算，单价为10元/平方米/月，承租方应付的市场推广费首期为36742.8元，末期为36742.8元，期间每一期均为36742.8元。物业同按建筑面积计算，单价为5元/平方米/月。3.3承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费。第4条租赁期限、付款期限及开票信息，4.1租赁和服务期限均预计自商场正式开业之日（以正式开业公告为准）起至3年止。4.2租金和市场推广费的起算时间为商场正式开业之日。2020年9月30日，星艺佳大足芸峰白鹭洲商场开业。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告签订的《展位租赁及管理服务合同》、被告与邹泉冰签订的《展位租赁及管理服务合同》、原告与崔龙微信聊天记录、《告知函》、星艺佳大足芸峰白鹭洲商场开业图片等证据载案，经当庭质证，本院予以采信。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。根据原、被告2019年12月27日签订的《展位租赁及管理服务合同》19.6规定，在合同期内，承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等），经出租方书面催告仍未交纳的，出租方有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿出租方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。本案原告在签订合同后，并未按照合同约定及时支付首期租金及市场推广费，在被告催交后，原告仍未及时支付，原告的行为已经构成违约，被告根据合同约定提出解除合同，符合双方约定。原、被告签订《展位租赁及管理服务合同》后，虽发生新冠疫情，至2020年3月底才逐步恢复生产，但原告没有举示任何证据证实是因疫情导致其不能继续履行合同；本案原告于2020年4月向被告提出解除合同，被告于2020年6月15日通过微信向被告送达《告知函》要求被告于2020年6月18日前支付首期租金，于2020年6月23日通过微信向被告送达解除合同《告知函》，应视为原、被告双方对解除合同达成合意。原告称没有看到解除合同《告知函》信息，双方签订的《展位租赁及管理服务合同》一直未解除的意见，因原、被告一直通过该微信联系，原告提出解除合同也是通过该微信联系，原告称没有看到不符合常理，本院不予支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案被告于2020年6月23日将解除合同告知函通过微信达达原告，本院确认原、被告双方于2020年6月23日解除《展位租赁及管理服务合同》。原告提出并未进场使用商铺，因发生新冠疫情迟延履行合同，主观过错很小，被告并未损失租期利益及租金，请求依法减或免除申请人应承担的违约金。结合本案，被告与原告解除《展位租赁及管理服务合同》后，被告于2020年7月29日又将原告承租的商铺另行租赁给邹泉冰，且租金相同，均从2020年9月30日商场开业后计算租金，可看出被告的租金并未损失；被告因本案产生律师费5000元，被告没有举证证实有其他损失，故被告在本案中的损失应为与原告签订合同后，原告应交纳的首期租金和市场推广费的资金占用损失和因本案产生的律师费用。而双方在合同中约定的违约金过高，本院依法予以调减，原告应交纳的首期租金76425.6元和首期市场推广费36742.8元，合计113168.4元，从2019年12月27日至2020年6月23日期间，被告的资金占用损失参照2019年12月一年期贷款市场报价利率4.15%的四倍16.6%计算为9236.43元，加上因本案产生的律师费5000元，被告的实际损失为合计14236.43元。原、被告双方《展位租赁及管理服务合同》第5条对原告缴纳30000元保证金予以明确说明，保证金包含但不限于租赁保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施保证金，可以看出双方约定的保证金既具有履约的保证作用，又具有合同解除的违约金性质，因此，原告缴纳的保证金减去原告应承担的违约金剩余部分，被告应予以退还，即被告应退还原告保证金为：30000元-14236.43元=15763.57元。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告温兴春与被告重庆锦添域洲商业管理有限公司大足分公司于2019年12月27日签订的《展位租赁及管理服务合同》于2020年6月23日解除；二、被告重庆锦添域洲商业管理有限公司大足分公司在本判决生效后十日内退还原告温兴春缴纳的保证金15763.57元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告温兴春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 彭 文二〇二一年六月十七日书记员 徐世其