山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初881号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地青州市范公亭东路3258号，统一社会信用代码91370781869362606B。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告：刘磊，男，1982年12月21日出生，汉族，住青州市。 被告：青州联升置业有限公司，住所地青州市联升富贵苑小区3号楼3-15商铺，统一社会信用代码91370781669337852M。 法定代表人：黄阿米，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝坤,山东鸢都英合律师事务所律师。 被告：山东光大资产评估有限公司(原山东龙楷投资担保有限公司)，住所地潍坊市奎文区健康东街13911号恒联大厦1号楼8-9楼，统一社会信用代码913707057774302370。 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告刘磊、青州联升置业有限公司（以下至判决主文前简称联升公司）、山东光大资产评估有限公司（以下至判决主文前简称兴大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛，被告联升公司的委托诉讼代理人郝坤到庭参加诉讼，被告刘磊、光大公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘磊偿还原告借款本金143458.07元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并支付原告为实现债权支付的律师费6000元；2、判令被告光大公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告联升公司在最高额保证范围内承担连带清偿责任；4、请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年5月25日，被告刘磊因购买联升公司房屋所需，向原告借款20万元，借款期限为2010年5月25日至2035年5月25日。被告光大公司对此提供连带责任保证担保，被告刘磊以其购买房产提供抵押担保，并于2010年5月25日办理了抵押预告登记手续。2010年5月26日，原告按照借款合同约定将发放的贷款20万元汇入被告刘磊指定的联升公司账户。2008年11月24日，原告与被告联升公司签订最高额保证合同，约定联升公司对于自2008年11月24日至2011年11月24日买房人购买联升公司房屋而向原告借款时所产生的借款债务，在5000万元范围内承担最高额保证担保责任。现被告刘磊未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催要未果，请求依法判如所请。 被告联升公司辩称：原告所述的与联升公司签订的最高额保证合同无效，原告提供的联升公司股东担保承诺函上股东“莫路明、王琳玲”的签名不是他们本人所签，联升公司申请笔迹鉴定；另一个股东“武汉万和置业有限公司”并非联升公司股东，联升公司对外提供担保无股东会或董事会决议，原告对此未尽到审查任务，故案涉最高额保证合同无效。另外，主债务人自身提供了房产抵押担保，原告应先就主债务人提供的抵押房产优先受偿。 被告刘磊、光大公司均未答辩。 本院经审查认定事实如下：2008年11月24日，被告联升公司与原告青州建行签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定，债务人是指因购置青州市联升富贵苑项目所属之住房和商用房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，被保证的债权期间为2008年11月24日至2011年11月24日，被担保债权包括借款本金以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），最高额保证项下担保责任的最高限额为5000万元，保证方式为连带责任保证，保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；并约定无论主合同项下的债权是否有其他担保，包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式，乙方均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2008年9月12日，被告联升公司向原告出具担保承诺函一份，该承诺函载明：联升公司承诺为购买富贵苑小区*号、*号、*号、*号楼而向青州建行个人住房贷款的借款人提供阶段性连带责任保证，保证期限自个人住房（商业用房）借款合同生效之日起，至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日止。该证据的股东签字处有莫路明（签字）、王琳玲（签字）、武汉万和置业有限公司（加盖公司印章）以及联升公司的印章。本案庭审中，被告联升公司对于联升公司印章的真实性无异议，但对于股东的签字不予认可，并申请笔迹鉴定，且不认可武汉万和置业有限公司为其公司股东。对此，原告又提供联升公司2007年的公司章程复印件一份，证实莫路明、王琳玲及武汉万和置业有限公司为联升公司当时的三个股东。对上述证据，被告联升公司均不予认可，并提供其公司2012年的公司章程复印件予以证实。原告对此不予认可。 2010年5月25日，被告刘磊作为借款人、山东龙楷投资担保有限公司作为保证人，与原告青州建行签订个人住房（商业用房）借款合同一份。合同约定，借款人刘磊，保证人山东龙楷投资担保有限公司，抵押人刘磊，借款用途为购置房产，售房人联升公司，房屋性质为商品住房，房屋为青州市联升富贵苑*号楼*单元*室，借款金额为20万元，借款期限自2010年5月25日至2035年5月25日，贷款利率为年利率，执行浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年的1月1日调整。贷款人将款项一次性划入联升公司账户内，还款方法为等额本息，本合同项下担保方式为保证、抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。抵押财产为青州市联升富贵苑6号楼1单元7层西户。同时合同约定，保证、抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公正费、送达费、邮寄费、公告费等）。无论原告青州建行对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人、抵押人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人、抵押人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同签订后，双方到青州市房地产交易中心办理了预购商品房抵押权预告，原告取得了抵押登记机关颁发的青房预益都字第20104971号抵押预告登记证明。 上述合同签订后，原告于2010年5月26日将发放的贷款20万元汇入合同约定的联升公司账户。此后，被告刘磊自2020年4月份出现不按时偿还每期欠款的情形，截止2021年4月6日，其尚欠原告借款本金143355.83元、利息3552.06元。 同时查明，山东龙楷投资担保有限公司于2015年11月30日变更为山东龙楷融资性担保有限公司，又于2020年9月11日变更为山东光大资产评估有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉合同的签订及其履行均发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的相关规定。原告青州建行与被告刘磊、光大公司签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同均合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提供其与刘磊、光大公司签订的借款合同及合同履行的相关证据向刘磊、光大公司主张权利，刘磊、光大公司对此未提供相反证据予以反驳，依据上述司法解释的规定，由此造成的不利后果应由刘磊、光大公司承担。因此，原告要求被告刘磊偿还所欠借款本息，要求被告光大公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告与被告联升公司签订的个人住房借款最高额保证合同的效力问题。被告联升公司主张，联升公司当时聘请了职业经理人，所以股东对于当时与银行所签的合同都不知情，原告提交的担保承诺函上股东“莫路明、王琳玲”的签名不是他们本人所签，对此要求笔迹鉴定，且辩称“武汉万和置业有限公司”并不是公司的股东。对此，被告联升公司提供其公司2012年的公司章程复印件证实其股东构成情况。对此，本院认为，担保承诺函的出具时间是2008年，而联升公司提供的公司章程复印件是2012年的，不能足以证实其公司2008年的股东构成情况。且依常理推论，房地产公司开发楼盘系公司的重大经营行为，莫路明、王琳玲作为联升公司的股东对于联升公司在青州市富贵苑开发楼盘且允许购房者以银行按揭的方式支付房款的情况应当是明知的，但其在售房期间及收取银行发放的房款期间，联升公司及其股东莫路明、王琳玲未提供任何证据证实其对此向银行提出过异议，同时原告提供的联升公司担保承诺函证实其已尽到了形式上的审查义务，至于其股东签名是否真实，并不影响合同的效力。因此，对被告联升公司所持的该项抗辩主张，本院不予采纳。原告与被告联升公司签订的个人住房借款最高额保证合同依法有效设立，依据该合同的约定，在抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日前，被告联升公司应当对借款人刘磊因购买联升富贵苑住房所形成的债务承担连带清偿责任。 关于联升公司辩称原告应先就借款人刘磊提供的房产优先受偿的主张。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告在与联升公司签订的个人住房借款最高额保证合同中约定，无论主合同项下的债权是否有其他担保，包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式，原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告联升公司的该项辩称，与双方约定不符，本院不予采纳。 关于原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，双方已在青州市房地产交易中心办理了抵押预告登记，按照上述司法解释的规定，抵押权已设立，且不存在抵押预告登记失效的情形，原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 被告刘磊、光大公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，视为其对所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘磊偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金143355.83元、利息3552.06元（利息计算至2021年4月6日；以后利息、罚息自2021年4月7日起按照合同约定计算至实际付清之日），于本判决生效之日起五日内付清； 二、原告中国建设银行股份有限公司青州支行对位于青州市联升富贵苑X号楼X单元X层西户的房产予以折价或以拍卖、变卖等方式依法变价所得款项享有优先受偿权； 三、被告山东光大资产评估有限公司对本判决第一款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告青州联升置业有限公司对本判决第一款项所列款项在最高额5000万元范围内承担连带清偿责任； 五、被告山东光大资产评估有限公司、青州联升置业有限公司承担担保责任后，有权向被告刘磊追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。 案件受理费1645元（已减半），由被告刘磊、山东光大资产评估有限公司、青州联升置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各一份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各一份，并依照《诉讼费用交纳办法》的规定分别预交相应的二审案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张钰 二〇二一年六月八日 书记员  张凯