辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽民终717号上诉人（原审原告）：汤卫东，男，汉族，1964年5月17日出生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王彦龙，国浩律师（大连）事务所律师。委托诉讼代理人：姜城君，国浩律师（大连）事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地：大连市西岗区更新街51号。代表人：侯强，总经理。委托诉讼代理人：冯志毅，辽宁银信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李银龙，辽宁银信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连华成天宇房地产开发有限公司，住所地：大连市中山区南山路199-1号。法定代表人：郝春成。汤卫东与华融公司、华城天宇公司案外人执行异议之诉，大连海事法院曾作出（2018）辽72民初440号民事判决，驳回汤卫东的诉讼请求。汤卫东不服，向本院提起上诉。本院作出（2019）辽民终920号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审后作出（2020）辽72民初96号民事判决，汤卫东不服向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤卫东的委托诉讼代理人王彦龙，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人冯志毅、李银龙参加诉讼。本案已审理终结。汤卫东一审起诉请求：1.终止执行拍卖坐落于大连市中山区南山路南山1910项目E区18幢商品房(以下简称“南山E18房屋”)；2.依法解除(2015)大海执第207号裁定对南山E18房屋的查封；3.责成有关部门协助汤卫东依法办理有关产权证等手续。一审法院认定事实：2012年7月6日，辽宁省高级人民法院（以下简称省高院）依照(2012)辽立一保字第7号民事裁定查封了南山E18房屋，查封期限至2014年7月5日。对该查封，辽宁省沈阳市中级人民法院进行了两次续封，查封至2018年7月3日。2014年10月16日，省高院在(2014)辽民二初字第00042号中国银行中山支行诉华城天宇公司、郝春成、刘艳红金融借款合同纠纷一案中作出保全裁定，查封了包含南山E18房屋在内的“南山1910项目”多处在建别墅及所属土地使用权，查封至2016年10月15日。2015年1月23日，省高院作出(2014)辽民二初字第00042号民事判决书，判决：一、华城天宇公司向中国银行中山支行偿还借款本金122190222.97元，并自2012年12月22日起至本判决确定的给付之日止按照《借款合同》约定利率支付逾期罚息及复利；二、华城天宇公司向中国银行中山支行支付律师代理费60万元；三、中国银行中山支行对涉案抵押物(详见2009年12月22日、2010年6月23日及2011年5月3日《抵押合同》抵押清单)享有优先受偿权；四、郝春成、刘艳红对华城天宇公司的上述一、二项债务承担连带清偿责任。在承担保证责任后，郝春成、刘艳红有权向华城天宇公司追偿；五、驳回中国银行中山支行其他诉讼请求。该判决确认华城天宇公司与中国银行中山支行分别于2009年12月21日签订《借款合同》，于2011年6月22日签订《补充协议1》，于2011年12月31日签订《补充协议2》；于2009年12月22日签订编号为2009年广场抵字09215的《抵押合同》，于2010年6月23日签订编号为2010年广场抵字10093号的《抵押合同》，于2011年5月3日签订编号为中山广押字2011-001号的《抵押合同》，将包括涉案房屋在内的“南山1910”项目土地使用权及在建工程抵押给中国银行中山支行并办理了抵押登记。中国银行中山支行于2009年12月取得大他项(2009)第01104号《土地他项权证书》，于2011年5月取得大房建中限字第ZJ20110033号《房屋他项权证书》。上述判决生效后，中国银行中山支行向省高院申请强制执行。省高院以(2015)辽执二字第24号裁定指定原审法院执行，原审法院于2015年5月7日立(2015)大海执字第207号执行案件，后对南山E18房屋进行了续封。中国银行中山支行于2016年1月4日与华融资产公司达成债权转让协议，中国银行中山支行将该案执行依据项下的债权转让给华融资产公司。原审法院作出(2015)大海执字第207-3号执行裁定书，变更该案申请执行人为华融资产公司。2016年1月27日，原审法院作出(2015)大海执第207号执行裁定，裁定对省高院(2014)辽民二初字第00042号民事裁定书查封的财产予以拍卖。汤卫东对南山E18房屋向原审法院提出书面异议，主张其购买了涉案房屋并支付了全部房款，已办理了入住手续并开始装修，请求中止对南山E18房屋的执行。原审法院作出(2017)辽72执异3号执行裁定，驳回汤卫东的异议请求。汤卫东在收到该裁定后，在法定期限内向原审法院提起执行异议之诉。南山E18房屋至今仍处于法院查封中。汤卫东与华城天宇公司签订《商品房买卖合同》，约定汤卫东以2250万元的价格购买南山E18房屋，付款方式为“买受人于2012年8月付房款1400万元整，余款人民币850万元于签合同之日付清”。合同第十一条“交接”条款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订日期记载为2012年5月16日。汤卫东与和承公司签订《借款合同》，约定和承公司向汤卫东出借资金1400万元用于购买大连市中山区南山路南山1910项目的房产借款期限为12个月，自2012年8月10日至2013年8月9日止；借款利率为12%，与本金一并清偿；以汤卫东购买的南山1910项目的房产作为抵押。《借款合同》签订日期记载为2012年8月8日。案外人陈鸿玲与和承公司签订《借款合同》，约定和承公司向陈鸿玲出借资金2300万元用于购买大连市中山区南山路南山1910项目的其他房产。该《借款合同》签订日期亦记载为2012年8月8日。汤卫东与陈鸿玲于2013年3月7日结婚。2012年8月15日，和承公司向大连航星洗涤设备有限公司(以下简称航星公司)支付3700万元，用途为“往来”。同日，华城天宇公司向和承公司出具了专用收款收据，载明付款单位为和承公司，收款事由为“预收房款E6、E18”。至今，汤卫东未向和承公司还款，和承公司未就借款提起诉讼、未对南山E18房屋采取保全措施。汤卫东与和易公司签订《借款合同》，约定和易公司向汤卫东出借资金850万元用于购买大连市中山区南山路南山1910项目的房产，借款期限为12个月，自2014年1月5日至2015年1月4日止；借款利率为12%，与本金一并清偿；以汤卫东购买的南山1910项目的房产作为抵押。《借款合同》签订日期记载为2014年1月5日。2014年1月8日，和易公司向大连航星洗涤设备有限公司(以下简称航星公司)支付850万元，用途为“往来”。同日，华城天宇公司向和易公司出具了专用收款收据，载明付款单位为和易公司，收款事由为“房款E6”。至今，汤卫东未向和易公司还款，和易公司未就借款提起诉讼、未对南山E18房屋采取保全措施。汤卫东称南山E18房屋装修尚未结束，其未入住。汤卫东提交一份大连共同物业服务有限公司出具的专用收款收据，载明付款单位为“E18”，交款人赵宇，收款事由为“收取2014年12月至2015年11月”。2013年9月9日，为实现关于加快偿还逾期金融贷款的目的，中国银行中山支行、银丰公司和华城天宇公司签订三方协议，约定：“一、此前已售的D、E区房屋应收款(包括购房者需房贷或不需房贷而应补交购房尾款，详见附表一、附表二)，按实际交款额由中国银行中山支行和银丰公司，按6：4的比例分配(其中E8、E1、E151三套房屋的补交房款不参与分配而做为中行按揭贷款的首付款)。开立一个三方监管账户，此账户设立在中国银行中山支行，全部款项到账后再行分配。二、为保证上述第一条的实现，中国银行中山支行、银丰公司须负责将前款所列附表的D、E区全部房源解除相关抵押及查封；华城天宇公司办理好相关的销售许可手续。三、由华城天宇公司与购房者签订正式购房协议(银丰公司、中国银行中山支行协助办理网上签约)。四、为保证项目正常销售和后续建设，每次回款留置总款10%的开办费用于支付急需的工程款和公司基本运营并预留8.6%的税费。五、为防止其他债权人干扰和意外发生，本协议各方应确保解除抵押、解除查封、办理网签的时间尽量缩短。六、在本协议各方顺利履行的前提下，如果本次所列附表外的D、E区房屋有继续销售的，三方同意按本协议约定的方式继续合作履行，即按本协议第一条的约定分配房款；银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封，直至中国银行中山支行和银丰公司各自贷款本金、利息(含复利)及各种费用清偿完毕为止。七、本协议有效期为签定之日起到2013年12月30日。八、其他未尽事宜三方协商解决。”该协议所附的《南山1910别墅销售表(拟第二批解封部分)》载明，华城天宇公司盖章确认已将南山E18房屋出售给汤华，已收房款1400万元，尚有850万元未收。2014年1月1日，中国银行中山支行、银丰公司和华城天宇公司签订了三方协议补充协议，约定将三方协议及附表的内容履行至2014年6月30日。另查，坐落于大连市中山区的房屋(房屋类别为住宅、建筑面积330.67平方米)为汤卫东所有。原审法院认为，本案系金钱债权执行中，因房屋买受人汤卫东对登记在华城天宇公司名下的南山E18房屋提出异议引发的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该规定，汤卫东应当举证证明其对南山E18房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”汤卫东名下有一套用于居住的房屋，不符合第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故汤卫东不能依据第二十九条排除对南山E18房屋的执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”汤卫东主张其符合上述第二十八条规定的情形，针对此主张，本案的争议焦点为：1.汤卫东是否在法院查封之前已合法占有南山E18房屋；2.汤卫东是否已支付全部价款；3.中国银行中山支行是否同意华城天宇公司公司出售南山E18房屋。1.汤卫东是否在法院查封之前已合法占有南山E18房屋汤卫东提交装修合同、装修图纸、工程预算书、照片和大连共同物业服务有限公司出具的专用收款收据证明其已合法占有房屋。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”涉案南山E18房屋自2012年7月6日至今一直处于法院查封中，法院从未准许华城天宇公司移转该房屋，亦未准许汤卫东占有该房屋。故，华城天宇公司不具备合法交付南山E6房屋的条件，汤卫东不具备合法占有该房屋的条件。其次，汤卫东与华城天宇公司签订的《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”汤卫东未提交合同约定的交接文件或其他证据证明华城天宇公司已将涉案房屋交付给她。再次，汤卫东提供的照片不能体现是对涉案房屋进行装修。汤卫东签订了装修合同，但未证明该装修合同已经履行。即使装修合同已开始履行，涉案房屋至今亦未装修完毕，汤卫东未入住。最后，汤卫东未证明大连共同物业服务有限公司是南山E18房屋的物业服务公司，故该公司出具的收据不能证明是南山E18房屋的物业费收据；收据载明交款人是赵宇，汤卫东未证明赵宇是代其支付，故该收据与汤卫东无关、与南山E18房屋无关。综上，汤卫东提供的证据不能证明其已经占有南山E18房屋，更不能证明其已经“合法”占有南山E18房屋。2.汤卫东是否已支付全部价款汤卫东主张，其向和承公司借款1400万元，和承公司向航星公司支付的3700万元中的1400万元即为汤卫东向华城天宇公司支付的房款；其向和易公司借款850万元，和易公司向航星公司支付的850万元即为汤卫东向华城天宇公司支付的房款。汤卫东的该主张要成立，其应证明形成了一个资金链条：1.华城天宇公司要求汤卫东将房款支付给航星公司；2.汤卫东向和承公司、和易公司借款，并要求两公司将借款付给航星公司；3.和承公司、和易公司按约定的借款数额付款给航星公司；4.华城天宇公司向汤卫东出具收据。现，1.汤卫东未证明华城天宇公司要求其将房款支付给航星公司，也未证明航星公司将收到的1400万元、850万元支付给了华城天宇公司。汤卫东提供的多名业主出具的《付款方式说明》即使内容属实，也只能证明华城天宇公司曾要求其他购房者将款项支付至不同的指定账户，未涉及汤卫东，亦未涉及航星公司，不能证明航星公司的账户是华城天宇公司指定给汤卫东的收款账户。2.汤卫东与和承公司、和易公司签订了借款合同，但两公司未将借款付至汤卫东的账户，汤卫东亦未证明其要求两公司将借款直接付至航星公司账户。3.和承公司向航星公司支付3700万元、华城天宇公司出具收据时，汤卫东和汤卫东尚未结婚，汤卫东系单独向和承公司借款、向华城天宇公司购房，不是和陈鸿玲共同借款、共同购买房屋。若和承公司是代汤卫东支付1400万元、代陈鸿玲支付2300万元，和承公司应分别付款，华城天宇公司应分别出具两份收据，且其中一份收据的付款人应记载为汤卫东。现和承公司未分别付款，华城天宇公司亦仅出具一份收据，且该收据载明的付款人不是汤卫东，而是和承公司，故汤卫东未证明收据及3700万元与其有关。4.若和易公司是代汤卫东支付850万元，华城天宇公司应向汤卫东出具850万元的收据，但其并未向汤卫东出具收据，而是向和易公司出具收据。另，收据上记载的收款事由为“房款E6”，非南山E18房屋。综上，汤卫东未证明收据及850万元与其有关。5.和承公司、和易公司未向华城天宇公司支付款项，也无证据表明两公司向航星公司支付的涉案款项即为向华城天宇公司支付，故不能认定华城天宇公司出具的3700万元和850万元的收据有事实基础。对两份收据不予采信，两份收据上分别记载的收款事由“预收房款E6、E18”和“房款E6”不能证明华城天宇公司收到了记载的房款。综上，汤卫东未证明资金链条存在，不能认定其向华城天宇公司支付了购房款。据上分析可知，汤卫东不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。只有符合第二十八条规定的全部情形，方可排除执行。现汤卫东已不符合第二十八条第二项、第三项的情形，对其是否符合第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”无需审查，故对该节事实不予认定。3.中国银行中山支行是否同意华城天宇公司公司出售南山E6房屋华城天宇公司将南山E18房屋抵押给中国银行中山支行，并于2011年5月办理了抵押登记。2013年9月9日，中国银行中山支行、银丰公司和华城天宇公司签订三方协议，约定通过华城天宇公司使此前已售的D、E区房屋(详见两份附表)应收款付至三方监管账户，中国银行中山支行、银丰公司负责解除相关抵押及查封的方式加快华城天宇公司偿还贷款。华城天宇公司在附表《南山1910别墅销售表(拟第二批解封部分)》上盖章，附表载明南山E18房屋已出售给汤华，已收房款1400万元，尚有850万元未收。首先，附表记载的是南山E18房屋出售给汤华，不是汤卫东。其次，在中国银行中山支行签订三方协议前，华城天宇公司已出售南山E18房屋，故该售房行为未经中国银行中山支行同意。最后，在华城天宇公司已出售南山E18房屋的情况下，中国银行中山支行同意华城天宇公司按照三方协议约定的方式继续出售。华城天宇公司未按照三方协议约定的方式——购房者将剩余购房款付至三方监管账户销售南山E18房屋；中国银行中山支行也未申请解除对南山E18房屋的抵押和查封，故华城天宇公司向汤卫东销售南山E18房屋不属于中国银行中山支行同意的行为，汤卫东不能依据三方协议主张其对南山E18房屋的权利。综上，汤卫东未证明其对南山E18房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回汤卫东的诉讼请求。案件受理费156800元(汤卫东已预交)，由汤卫东负担。汤卫东上诉请求：撤销原判，依法改判为支持其全部诉讼请求，诉讼费用由华融公司和华城天宇公司承担。事实和理由：汤卫东与华城天宇公司正式签订房屋买卖合同时间是2012年5月16日，汤卫东提交的证据可以证明华城天宇公司向汤卫东交付了房屋、其亦支付了全款，南山E18房屋原抵押权人中国银行中山支行已经同意华城天宇公司出售房产，故汤卫东对案涉房屋具有合法权益，足以阻却执行。华融公司辩称，案涉房屋是人民法院依法查封的财产，华城天宇公司与汤卫东违法买卖房屋的行为不得对抗执行申请人。汤卫东不符合法律规定的足以阻却执行的要件，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华城天宇公司未提交答辩意见，无正当理由未参加诉讼。二审期间，当事人均未提交新的证据。原审认定事实有证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。根据当事人二审的主张，本案的争议焦点是汤卫东对案涉房产是否享有足以阻却强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对享有足以阻却强制执行的民事权益的情形作了规定。除南山E18房屋外，汤卫东名下还有其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，原审相关意见于法有据，并无不当。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”四个条件，缺一不可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，汤卫东对是否符合以上四个条件负有举证责任。案涉房屋自2012年7月6日至今处于人民法院查封状态，人民法院从未准许华城天宇公司移转该房屋，故华城天宇公司不具有合法交付案涉房屋的条件。其次，汤卫东未提交案涉房屋买卖合同约定的交接文件或者其他证据证明华城天宇公司向其交付案涉房屋，而其提供的物业费收据自2014年12月起，亦在人民法院查封该房屋之后。此外，汤卫东提交的案涉房屋装修合同、物业服务公司出具的物业费收据均有瑕疵，没有证据证明装修合同的履行情况，没有证据证明物业公司是案涉房屋的物业服务公司，没有证据证明物业费交款人赵宇是代汤卫东交纳物业费。鉴于以上情形，汤卫东应当承担举证不利的法律后果，原审认定其在人民法院查封之前没有合法占有案涉房屋并无不当。关于汤卫东是否已支付全部价款的问题，华城天宇公司曾认可收到汤华购买案涉房屋房款1400万元，但出具的收据载明的付款人是和承公司，而汤卫东提交的与和承公司、和易公司的《借款合同》又不足以证明两公司付给航星公司的钱款是替汤卫东支付的购房款，汤卫东还未提交案涉房屋买卖合同约定的交接文件或者其他证据证明华城天宇公司向其交付案涉房屋，故原审认为汤卫东未能证明资金链条存在，不能认定其向华城天宇公司支付了全部购房款并无不当。此外，关于汤卫东是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，虽然汤卫东在原审法院重审期间提供了签订日期写为2012年5月16日的《商品房购房合同》原件，但在2017年原审法院组织的执行听证中，其提交的购房合同的签订日期是2014年1月15日，且称原件找不到而没有向法院提供原件。因汤卫东提供的购房合同前后矛盾，故应当结合其他证据综合分析判断购房合同。首先，两份合同均约定“买受人于2012年8月付房款1400万元整，余款人民币850万元于签合同之日付清。”如果签订之日于2012年5月16日，那么850万元应该已经支付，而此处明确约定“余款”850万元在汤卫东2012年8月先交了1400万元以后再支付，故该合同填写的时间“2012年5月16日”与合同内容矛盾，相比之下，合同签订日期在2012年8月以后更为符合逻辑。其次，汤卫东提交的2013年9月9日中国银行中山支行、华城天宇公司等三方签订的三方协议证实，截止2013年9月9日，华城天宇公司收案涉房产房款1400万元，尚有850万元未收。该证据印证，汤卫东2013年9月9日前没有交付850万元。还有，汤卫东与和易公司于2014年1月5日签订《借款合同》，2014年1月8日和易公司向大连航星洗涤设备有限公司(以下简称航星公司)支付850万元，用途为“往来”，这些证据进一步印证，案涉房屋买卖合同2012年5月16日尚未签订，最早也是在2013年9月9日以后签订，而于2014年1月签订更为合理。可见，汤卫东关于2012年5月16日与华城天宇公司签订房屋买卖合同的主张与其提供的其他证据证明的事实相矛盾，应当承担不利的法律后果。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，案涉房屋已经被人民法院查封，汤卫东明知查封财产而继续购买，且付款路径模糊不清，故其未能证明非因其自身原因办理过户登记，亦应承担不利的法律后果。综上，汤卫东未能证明其对案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权益，其上诉请求无事实和法律依据，不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156800元，由汤卫东承担。本判决为终审判决。审判长  张岩松审判员  贺立春审判员  刘善超二〇二一年六月二十八日法官助理张曈书记员林斌