贵州省大方县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）黔0521执异101号 案外人（异议人）王宇美，女，汉族，1986年7月16日生，住贵州省黔西县。 申请执行人贵州大方农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道北段。 法定代表人杨先林，该公司董事长。 被执行人贵州百里杜鹃花海文化城投资有限责任公司，住所地：贵州省毕节市大方县普底乡跑马村。 法定代表人陈安荣，该公司董事长。 被执行人滕易，男，1968年6月28日出生，汉族，住贵州省黔西县。 被执行人慎红霞，女，1974年6月16日出生，回族，住贵州省黔西县。 本院在执行贵州大方农村商业银行股份有限公司（以下简称大方农商行）申请执行贵州百里杜鹃花海文化城投资有限责任公司（以下简称花海公司）、滕易、慎红霞金融借款合同纠纷一案过程中，案外人袁艳菊于2021年6月11日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王宇美称，第三人马德永、周亚与被执行人滕易于2011年10月18日签订了《房屋购销合同》，约定被执行人滕易将其位于贵州省黔西县清毕路366号（与364号系同一所房屋）兴锦佳苑小区X栋X楼XXX号的房屋出售给第三人，该房屋总价款共255680.00元，第三人马德永向滕易支付总房款的50%（127840.00元），剩余款项127840.00在被执行人将该项目（兴锦佳苑）全部售完并分割产权后，被执行人将该套房屋的房产证及相关手续交付第三人后，第三人马德永便一次性交付剩余全部购房款给被执行人。合同签订后，马德永便于同日支付购房款127840.00元，马德永随即开始着手装修并于2012年入住，该房屋一直由马德永家实际占有居住至2019年1月25日。2013年以后第三人多次找被执行人办理房屋产权的相关事宜，被执行人多次表示自己会去办理并要求马德永交付办证费20000.00元，2014年5月8日，马德永之了马力向被执行人支付了办证费20000.00元，但被执行人总是一拖再拖，直至后来无法联系被执行人。因整栋房屋仅登记了滕易、慎红霞的产权凭证，被执行人至今也没有为马德永办理房屋变更登记。 2019年1月25日，案外人王宇美从马德永、周亚夫妻手中购买该套房屋，并签订《房屋买卖合同》，购房款为169800.00元，合同签订后案外人便于当日向第三人马德永、周亚支付全部款项169800.00元，转款后，第三人便向案外人交付了该房屋，案外人便于当日占有并使用该房屋至今。综上所述，异议人在查封前就已经签订合法有效的书面买卖合同，依照合同支付房款后合法占有该房屋至今长达七年以上，且未办理房屋过户登记手续异议人不存在任何过错，案外人王宇美从2019年1月25日从第三人处购得该套房屋后便居住至今，法院在执行、查封被执行人滕易、慎红霞位于黔西县城关镇清毕路364号的房产时将异议人的财产（X栋X楼XXX号房屋）也列入查封范围予以执行，明显错误，特提出执行异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。 案外人王宇美向本院提交的证据有： 一、王宇美身份证复印件，旨在证明其主体适格。 二、马德永、周亚、马力身份证复印件，旨在证明第三人马德永、周亚、马力主体资格。 三、兴锦佳苑购销合同一份，旨在证明2011年10月18日滕易将兴锦佳苑X栋X楼XXX号房屋出卖给马德永。 四、马德永、马力名字收款收据，旨在证明马德永于2011年10月18日缴纳房屋首付款127840.00元。马力于2014年5月8日缴纳办理房产证、土地证预付款20000.00元。 五、房屋买卖合同，旨证明马德永、周亚于2019年1月25日将兴锦佳苑的房屋出售给王宇美。 六、王宇美名字存取款凭证及收款收据，指在证明王宇美已向马德永、周亚支付购房款项169800.00元。 七、贵州增值税电子普通发票一份，电费缴费清单一份，证明七份，旨在证明王宇美已实际占有居住房屋。 本院依职权调取的证据有： 一、（2017）黔0521民初1959号民事判决书。 二、（2019）黔0521执453号执行裁定书。 三、产权证书复印件。 本院查明，被执行人滕易在贵州省毕节市黔西县城关镇清毕路364号（原366号）修建房屋一幢，建筑面积3219平方米。后滕易将房屋称为兴锦佳苑小区，将修建的房屋分套出售。2011年10月18日，滕易作为甲方将该幢房屋内5楼502号房屋出卖给乙方马德永，双方签订《兴锦佳苑购销合同》，合同约定总金额255680.00元，合同签订当日，缴纳购房款127840.00元并可以装修入住，剩余款项127840.00在滕易将该项目（兴锦佳苑）全部售完并分割产权后，将该房屋抵押贷款的方式支付甲方，办理产权登记和抵押贷款手续时，乙方必须配合。合同签订后，马德永于2011年10月18日缴纳了购房款127840.00元。2014年5月8日，马德永之子马力缴纳了办理房产证、土地证预付款20000.00元。2019年1月25日，马德永、周亚作为甲方将上述房屋出售给乙方王宇美，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定价款169800.00元，不含欠房开余款127840.00元，签订合同时支付房款169800.00元，余下房款127840.00元，相关证件（房产证）办理完成后由乙方付清，与甲方无头。合同签订后，王宇美按合同约定支付了款项169800.00元并入住房屋至今。 另查明，2014年6月11日，被执行人滕易为修建的房屋办理产权登记，所有权证号为：黔西房权证城关镇字第（XXXXXXXX）号，房屋所有权人滕易、慎红霞。2014年6月25日，被执行人花海公司向大方农商行前身大方县农村信用合作联社借款6000000.00元，滕易、慎红霞用其位于黔西县城关镇清毕路364号，证号为黔西房权证城关镇字第XXXXXXXX号的房屋提供抵押担保。后花海公司未偿还借款，大方家商行诉至本院，本院审理后以（2017）黔0521民初1959号民事判决书判决花海公司偿还大方农商行借款本金600万元及利息、罚息、复利。大方农商行在上述债权范围内对滕易、慎红霞抵押的房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因花海公司未履行判决确定的义务，大方农商行向本院申请强制执行，本院依法立案受理，执行过程中，以（2019）黔0521执453号执行裁定书查封了滕易、慎红霞所有的位于贵州省毕节市黔西县城关镇清毕路364号，建筑面积3219平方米，所有权证号为：黔西房权证城关镇字第（XXXXXXX）号的房屋。 异议审查期间，经征询王宇美意见，王宇美不同意将购房尾款按人民法院要求交付执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人王宇美虽然在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同,并占有该房屋，房屋未办理过户登记亦无过错，但未按人民法院要求将剩余价款交付执行。因此，对案外人王宇美提出的排除执行异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回王宇美的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周实伦 审判员  赵羿翔 审判员  张 平 二〇二一年六月二十四日 书记员  彭显智