贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1034号上诉人（原审被告）：王竹言，女，汉族，1976年5月12日生，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审被告）：董文刚，男，汉族，1978年6月12日生，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：贵州邻达物业服务有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区中华南路楠竹园1011幢2单元1-5-1号。统一社会信用代码：91520402795274979E。法定代表人：王润芝，执行董事。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人王竹言、董文刚因与被上诉人贵州邻达物业服务有限公司（以下简称邻达物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021)黔0402民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董文刚、王竹言上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.董文刚、王竹言只是与安顺市钢固达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并没有对邻达物业违约，董文刚、王竹言不应作为被告。董文刚、王竹言与钢固达公司签订的《商品房买卖合同》中的第九章规定的内容，不属于商品房买卖，作为附加条款不合理，不具备法律效力。且该条款中只是载明由钢固达公司依法选聘物业服务企业，并没有授权与委托钢固达公司代替董文刚、王竹言签订物业服务协议。2.邻达物业提供的佐证事实的图片大部分都无说明日期，有日期的都为2020年，不能证明邻达物业在2017年至2019年对案涉小区提供物业服务。一审法院实地察看的也是现在的物业服务情况，不能证明2017年至2019年的服务服务。3.上诉人要求邻达物业公示相关合同、业主共有部分资产、收益等，邻达物业均未出具。一审认为上诉人自收房时即认可邻达物业达到交房条件，收房后的物业服务费应由上诉人缴纳。但案涉房屋一直未办理房产证及未达到正规交房条件，一审认定事实错误。被上诉人邻达物业二审未答辩。原审原告邻达物业一审起诉请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付自2018年10月1日至2019年12月31日止拖欠的物业服务费用人民币2154.78元；2.请求人民法院判令被告向原告支付因其未缴纳物业服务费的违约金人民币2630元；3、本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：原告邻达物业为依法成立的物业管理企业法人。2012年7月3日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建复【2012】28号、47号、48号、62号文件，同意钢固达公司对竹园·清水湾小区A、B、C、D区采用协议方式选聘邻达物业开展前期物业管理工作。2013年11月20日，钢固达公司（甲方）与原告邻达物业（乙方）签订《竹园·清水湾前期物业服务协议》，双方约定：甲方就开发建设的安顺“竹园·清水湾”委托给乙方实施前期物业管理（物业类型：花园洋房、多、高层综合住宅小区/商业，坐落位置：安顺市西秀区龙青路，总建筑面积：共计约570000平方米），并对委托的管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:小区房屋建筑公用部位的维修、养护和管理,小区公用设施、设备的维修、养护运行和管理,小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,小区附属配套建筑设施的日常维修、养护和管理，小区公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运，道路的清扫及小区的绿化日常养护等，维护小区内公共秩序，交通与车辆停放秩序的管理，组织开展小区文化娱乐活动，管理与物业相关的工程图纸、业主/使用人档案与竣工验收资料等。合同第十六条约定：委托管理期限为2013年11月20日起至业主委员会依法成立并依法选聘新的物业服务公司之日止。合同第二十条约定：物业管理服务费约定为电梯房1.2元／平方米/月、花园洋房住宅1.5元／平方米/月、独立门面、商铺4元／平方米/月标准按建筑面积收取，并约定：业主或物业使用人违反合同逾期交纳物业费的，从逾期之日起承担每日千分之三的违约金。物业管理服务费按每半年交纳一次的方式交纳。合同第二十三条约定：甲方违反本合同第十七条的约定，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十四条约定：乙方违反本合同第五章以及第十八条的规定，未能达到约定的管理，即方有权要求乙方限期整改；逾期来整改的，甲方有权终止合同；造成甲损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。上述合同签订后，原告依约从2013年11月20日起为该小区提供物业管理服务至今。2012年11月15日，被告王竹言、董文刚（买受人）与钢固达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：钢固达公司将坐落于安顺市西秀区房屋出卖给二被告，房屋建筑面积为119.71平方米；并约定出卖人依法选聘的物业服务企业为贵州邻达物业服务有限公司。现原告以二被告未交纳2018年10月1日至2019年12月31日的物业费为由，诉至法院，提出如前所请。同时查明，被告王竹言任清水湾小区业委会副主任。2020年7月23日，清水湾小区业委会与原告签订《竹园·清水湾小区物业服务协议》，委托管理期限为四年，从2020年7月23日起至2024年7月23日止。另查明，经一审法院实地查看，竹园·清水湾小区各区域均有门岗人员值班，小区绿化、保洁、门禁均良好；一审法院在审理（2020）黔0402民初3918号原告邻达物业与被告谢学明物业服务合同纠纷一案中，对该案被告谢学明反映地下停车场油烟问题，原告已安装油烟管道，进行整改中，本案被告王竹言亦在原告提供的《关于B区地下停车场近期油烟问题的情况说明》中作为业委会成员签字并备注“2020年10月30日检查暂时没问题”。一审法院认为，原告邻达物业与钢固达公司签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该前期物业服务协议对小区全体业主具有约束力。原告邻达物业入驻小区后，依约对该小区提供了物业服务，二被告同时也享受到该物业公司的相关服务，二被告应按合同约定及时支付相应的物业管理费。现二被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。原告诉请要求二被告缴纳2018年10月1日至2019年12月31日止的物业服务费，期间为15个月，二被告所居住为电梯房应按1.2元／平方米/月标准计算，即15个月×1.2元×119.71平方米=2154.78元，原告诉请有理合法，依法予以支持。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。因前期物业服务协议中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付逾期违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告王竹言辩称《商品房买卖合同》签订在前，前期物业服务协议在后的问题。2012年7月3日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建复【2012】28号、47号、48号、62号文件，同意钢固达公司对竹园·清水湾小区A、B、C、D区采用协议方式选聘邻达物业开展前期物业管理工作。因此，并不影响原告为竹园清水湾服务的事实，且原告诉请2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费，被告并不否认此期间原告服务该小区的事实；被告王竹言辩称原告在未得到相关部门批准的情况下，擅自在竹园·清水湾小区多处开辟门洞、改变了墙体使用功能的问题。在被告未提供证据证明上述行为系原告所为，故其辩称理由不能成立。被告辩称原告在服务竹园·清水湾小区期间，对小区内卫生极不负责，大量生活垃圾、建筑垃圾存放时间达数天甚至数周之久的问题。一审法院认为，被告作为该小区业主委员会的副主任，庭审中亦认可原告在管理小区期间，服务上多有改进；且在2020年7月23日，业委会与原告签订物业服务协议，种种说明，原告在服务小区期间，虽有瑕疵，但已有改进，并在业委会成立后在业委会的考察下与其签订合同，视为对原告物业服务的认可；同时，经一审法院实地查看，竹园·清水湾小区各区域均有门岗人员值班，小区绿化、保洁、门禁均良好，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称从2021年1月开始，建设单位钢固达公司才开始完善取得各区《规划建设工程竣工测量成果报告书》，因此，在此之前，竹园清水湾小区尚未达到合法交付条件。一审法院认为，自被告收房之日起视为被告认可达到交房条件，被告收房后的物业服务费应由被告缴纳，故被告的辩称理由不能成立。被告董文刚经一审法院合法传唤，不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益，因此，二被告拒交物业服务费的做法一审法院不予支持；而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助和处理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告王竹言、董文刚于本判决生效之日起五日内支付2018年10月1日至2019年12月31日的物业服务费人民币2154.78元给原告贵州邻达物业服务有限公司；二、驳回原告贵州邻达物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告王竹言、董文刚共同负担。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：2013年钢固达公司与被上诉人邻达物业签订的《前期物业服务协议》能否约束上诉人，上诉人是否应支付物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，钢固达公司与邻达公司签订的前期物业服务合同，合法有效，对业主即上诉人有约束力；且在上诉人与钢固达公司签订的《商品房买卖合同》中也约定了钢固达公司选聘的前期物业服务企业为被上诉人邻达物业，故上诉人应按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费。上诉人虽辩称案涉房屋未取得房屋产权证，但上诉人已入住，从其入住之日已实际享受被上诉人提供的物业服务。被上诉人邻达物业提供了2018年、2019年的电梯维护记录单、业主服务意见调查表等证据佐证其在与钢固达公司签订前期物业服务合同后已实际提供服务，上诉人认为被上诉人邻达物业2017年至2019年期间未提供服务或提供物业服务未达到标准，应提交证据予以反驳，一审法院支持邻达物业从上诉人未交费之日按照前期物业服务合同的约定计算物业服务费并无不当。至于上诉人提到被上诉人未公示相关信息，可依法行使其业主权利，但并非其抗辩不支付物业服务费的理由。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人董文刚、王竹言承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 朱俊蓉审判员 谢 伟二〇二一年六月二十八日书记员 王 杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。