北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终337号上诉人（一审原告、执行案外人）：李天保，男，1979年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，该公司员工。上诉人李天保因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李天保上诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）京02民初640号民事判决，依法改判终止强制腾退李天保合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块C座5027号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼C座5027号）（以下简称案涉房屋）；2.确认拍卖公告中“无租赁”的记载无效；3.判令卓兴立海（北京）科技发展有限公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司承担。事实与理由：一审法院认为李天保未实际占有使用其租赁房屋，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。1.房屋交付条件已经合同双方以实际行动变更，案涉房屋于2017年3月8日视为交付使用。本案案涉房屋指的是李天保租赁的特定房号的房屋，双方合同附件约定的内容，可经双方协商变更或以实际行动变更履行。在联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件和方式，即改变租赁房屋的交付条件，正当且合法，一审判决因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，而认定李天保未取得案涉房屋的占有使用权明显错误。李天保举证证明联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知进行房屋交付，李天保至此实际占有使用该房屋，但鉴于房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。交接手续并非证明房屋租赁关系实际存在的必要条件。2.一审法院依据《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”，而认定案涉房屋为“未租赁”存在严重错误。评估机构是经执行庭委托的中介机构，评估机构不具有中立性，其身份不符合证人或鉴定人的条件，其出具的“空置”证明不具有客观性。估价报告中明确指出“估价报告的用途为提供价值参考依据”，评估报告作为李天保未实际使用房屋的证据不具有合法性；对房屋是否空置或者租赁没有委托评估，不能作为判决的证据使用。估价报告未明确李天保所承租的案涉房屋这一间的现场情况，其作为李天保未实际使用房屋的证据不具有客观性和关联性。3.一审法院对于李天保在一审中的《调查取证申请》未予批准，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的原则。4.李天保依据变更后的交付条件接受租赁房屋，并按照现状使用，因为联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据李天保相关费用的缴付情况，推定李天保未实际使用房屋。5.李天保基于《物业认租协议书》向联合创意公司主张违约责任，其依据是书面合同的未完全履行，并不能否认李天保与联合创意公司变更了交付条件后实际使用了房屋。一审法院因为李天保向联合创意公司主张违约责任而认定李天保未实际使用房屋，是对合同主体处分自己的权利的否定，是严重侵害民事主体权利的行为。罗德物业公司未答辩。联合创意公司辩称，认可李天保的意见。李天保与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，李天保已实际使用涉案房屋。李天保向一审法院起诉请求：1.终止强制腾退李天保合法租赁的案涉房屋；2.诉讼费用由罗德物业公司承担。一审法院认定事实：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称）。2008年7月25日，李天保与北京森菲克斯科技开发有限公司（以下简称森菲克斯公司）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况为该房屋坐落于北京市大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街33号；该房屋为C栋5层C5027，楼房1室1厨1卫，建筑面积43.63平方米。第四条（一）房屋租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日。（二）租赁期满，如乙方未提出解除合同，该房屋自动续期，自2029年10月1日至2049年9月30日。（三）如乙方无故解除合同，甲方应在30内将剩余租金扣除2%违约金后退还乙方。（四）再租赁期满，如乙方未提出解除合同，该房屋自动续期，自2049年10月1日至2056年11月30日。（五）如乙方无故解除合同，甲方应在30日内将剩余租金扣除2%违约金后退还给乙方。（六）至2056年11月30日前甲方无权收回房屋。第五条（一）租金标准4680.85元/年，租金总计220000元，该房屋租金2056年11月30日前不变。（二）租金支付方式：甲方直接收取，乙方应在2008年7月25日，向甲方缴纳租金。（三）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第七条房屋的交付及返还（一）交付：甲方应于2009年9月24日通知乙方办理入住手续，在通知送达七日内，乙方需前来办理入住手续。如因乙方原因未如期办理入住手续，视为甲方已交付该房屋给乙方，甲方无延期交房责任。2008年8月25日，森菲克斯公司向李天保出具收据，载明：今收到李天保交来租金（C5027）220000元整。之后，联合创意公司未按照合同约定的时间向李天保交付案涉房屋。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向本院申请执行，本院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由一审法院执行，一审法院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向一审法院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，一审法院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向本院申请复议，本院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，一审法院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括案涉房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，一审法院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，一审法院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。李天保以其对执行标的中的案涉房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认李天保与联合创意公司签订的《物业认租协议》（应为《房屋租赁合同》，但是执行文书写的是《物业认租协议》）合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制李天保腾退其合法租赁的案涉房屋的强制执行行为。一审法院经审查于2020年8月24日作出（2020）京02执异402号执行裁定书，裁定驳回李天保的异议请求，并于2020年9月2日向李天保送达上述裁定。李天保不服该裁定，向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年11月4日立案受理。关于案涉房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。李天保与联合创意公司签订《房屋租赁合同》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向李天保交付案涉房屋，并多次发出延期交付通知。一审庭审过程中，李天保主张其从联合创意公司接收案涉房屋、拿到钥匙的时间为2016年5、6月份。李天保称其在案涉房屋临时支了一张床，房屋内有电没有水和暖气，是毛坯的状态，但李天保未向一审法院提交办理房屋交接的任何手续。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括案涉房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但是不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院对执行标的进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，李天保提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据李天保起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对案涉房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力，但是法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。李天保与联合创意公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，李天保未向一审法院提交任何证据证明其实际占有、使用案涉房屋的具体时间。根据本案查明的事实，一审法院难以认定李天保在一审法院查封执行标的之前已经实际占有并使用案涉房屋，具体分析如下：一、一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案李天保在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括李天保在内的部分承租人进行了交付，但是在案涉房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和李天保主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是李天保，均不能向一审法院提交双方进行交接的相关证据，故李天保关于其在查封之前已经实际占有使用案涉房屋的主张，一审法院难以认定。三、根据一审法院对执行标的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，而李天保亦认可案涉房屋呈毛坯状态，不通水、暖，故一审法院不能认定其对案涉房屋进行了实际使用，更不能认定其在一审法院查封之前就已实际占有并使用案涉房屋。综上，因李天保提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用案涉房屋，故一审法院对其要求终止强制腾退其合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回李天保的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该条规定，案外人要举证证明对其有利的法律规范所适用的全部要件事实真实存在；在言词辩论程序终结时，当事人提供的证据要使法院认为待证事实存在的可能性，已达到高度盖然性的程度，案外人的诉讼请求将会得到法院支持，即获得胜诉判决；当现有证据能够证明某一项要件事实或某几项要件事实不存在时，或者某一项要件事实存在与否处于真伪不明状态时，由案外人承担败诉的不利后果。本案李天保系执行案件的案外人，其主张对案涉房屋享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，李天保的此项主张要想得到法院支持，必须证明其在法院查封之前已占有使用该不动产。本案中，李天保与联合创意公司之间并无房屋交接手续，李天保亦未提交充分证据证明其已于查封前实际占有并使用案涉房屋，而《房地产估价报告》有关执行标的使用状况的记载以及联合创意公司认可房屋不具备实际交付条件的陈述等证据，足以导致李天保是否实际占有使用房屋这一待证事实处于真伪不明的状态，故对此负有举证证明责任的李天保应当承担不利后果。换言之，李天保提供的证据不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的全部要件事实均存在，其无权阻止案涉房屋的强制执行。此外，李天保关于《房地产估价报告》对于案涉房屋使用状况的记载存在错误的主张，无证据支持，一审法院未受理其调查取证申请程序合法，并无不当。关于李天保的第二、三项上诉请求，因不属于执行异议之诉案件裁判事项，故本院不予处理。综上，李天保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由李天保负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 赵 彤审 判 员 刘 辉二〇二一年六月八日法官助理 张乃丹书 记 员 翟释然