文书内容河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终2037号上诉人(原审被告):张玉兰，女,1977年11月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人(原审被告):焦作市解放区民主南路安居房产中介部，住所地：河南省焦作市解放区民主南路739号锦江现代城巴黎御景5号商住楼565号商铺一层。法定代表人：胡润娟。诉讼代理人胡润生，所在单位推荐的人。诉讼代理人许文涛，所在单位推荐的人。被上诉人(原审原告):史亚辉，男，1989年10月18日出生，汉族，住河南省商丘市柘城县。原审被告：张勇，男，1976年12月1日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人张玉兰因与被上诉人焦作市解放区民主南路安居房产中介部、史亚辉及原审被告张勇合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张玉兰上诉请求：1、请求依法撤销焦作市解放区人民法院民事判决书(2021)豫0802民初552号,改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:上诉人不服焦作市解放区人民法院民事判决书(2021)豫0802民初552号民事判决书,现依法提起上诉,具体上诉事实和理由如下:原审判决认定原被告房屋买卖纠纷的问题,驳回上诉人的诉讼请求,与整个案件的事实严重不符,属于严重的认定事实错误。一、我作为恒基花园高层705的房主,由于孩子今年正处于高三紧张阶段,现在焦作一中上学,为了孩子能有个更好的未来,考取好的大学,学习了编导艺术专业,在校外进行文化课以及编导艺术课的辅导,每年的费用快至6万。所以我们夫妻想法就是尽快把房子卖掉给孩子交学费。就这么简单的想法卖房。二、首先我们认为安居房产中介为黑心中介,并且自己的业务能力不专业,在房屋买卖过程中只是催促尽快交易,作为中介在房产交易中没有起到保护双方权益的作用,只为尽快赚取中介费。出现问题后没有对双方进行协商,导致无法交易,最后就是赖着不退还买房者的中介费。1、房产中介首先没有对房屋进行任何产调,这是最基本的房产信息的调查没有安居房产就没有做到,对安居房产的专业性质疑。2、没有对买家做任何征信信息调查,如何保证房主安全的收到房屋款。无法保障我们卖房的安全权益。(后来在我的强烈要求下才让买家打了征信报告)。3、在交易过程中出现问题后没有起到调和的作用。也导致后面买卖双方不信任出现的一系列问题。三、上面判决书当中说我隐瞒房屋真实情况,有何证据???首先自己的房屋是否满五年问任何人都是看契税票,我手中的票据是2011年的票据,所以在合同签订当中安居房产中介销售人员问我满5年了我肯定的说满了,这是实话实说。没有任何欺骗。只是在房产交易过户最后过程中房管部门说在2017年有退补过平方差,导致此房契税不够5年。后来还是我自己进行了调查找了以前开发商所有的资料发现确实少了平方,而且开发商没有告知我们,并且开发商把退差的500元钱私吞。我们成为蒙在鼓里的受害者。如果说我有隐瞒房屋真实情况请拿出证据,房屋退差有我们夫妇的任何签字?房产中介在房产交易前为何不做房产调查?他们应该比我们更专业。四、房屋买方史亚辉也有过错。恒基高层705的交易总房款为30万,买家史亚辉是公积金贷款,本身公积金贷款就是先过户再付钱。在没拿到钱的情况下房本名字先改成他的名字,对我们来说就是有风险。他首付9万,在第一次行政大厅门口过户中,我问史亚辉公积金贷款能多少?他说也就15万,另外再借钱23万,我房总价30万,后来我问他其他余款怎么办?他说真拿不出来了,那只能公积金贷款往高处贷。我又紧问真要贷不了那么多怎么办?他说大不了给我过户过回去,我说你在开玩笑玩呢?(后来做了我做了房产中介后才知道再过户的费用有多少,史亚辉买房想怎么来就怎么来吗?)。五、因为上面的问题导致没有协商好,安居房产中介提出买方不愿意买这个房了,我说都可以。后来史亚辉说孩子有病,我也出于同情二话没说把房屋的预付款9万元全部退还给史亚辉。但是安居房产中介没有退回史亚辉中介费。六、后又经过在2020年9月7日焦作市住宅与房地产业协会协商,房管部门进行调解,经过这次事件当时我和家里商量,既然房屋有了这个无法改变的税的问题,那么我们也愿意承担,无论史亚辉是买或者不买都可以,当时在房管部门的见证确认下史亚辉说不愿意再买,房管部门要求安居房产退回中介费,我们退回9万预付款。三方签字。我和史亚辉签字,我全额退回预付款,但安居房产不愿签字退回中介费。七、因为此次房产过户的事我去咨询其他房产中介,当时刚好没有职业悦家房产中介说可以来上班,也想更好的了解这个行业,后来我也慢慢的也成为了房产中介的一员。但我会尽到我的职业道德坦诚对待我的每一个客户。综上所述,上诉人认为,首先安居房产中介专业度不够,不做任何调查,就想轻松的赚取中介费,没有起到房产中介该有的作用,出现问题有赖着不愿退钱的态度,黑心中介。再者,买方史亚辉在房管部门、中介、买卖双方都在场的情况下,再次核实是否愿意购买?是他自己不愿意购买的,签字,本身就是他自己先违约,何来起诉卖方?焦作市解放区人民法院民事判决书(2021)豫0802民初522号驳回上诉人的诉讼请求,认定事实错误,重新核实整个过程,全面审查,撤销原审判决,改判支持上诉人的上诉请求!史亚辉辩称，一、作为房屋出售人有义务提供房屋真实情况，并且在合同中做了保证承诺，现在实际情况与房屋出售人当时承诺的情况不同，负有重大责任，也正是由于房屋出售人隐瞒房屋退税事实，属于违约在先，造成合同无法继续履行。二、中介事先没有做房产税费调查，没有尽到房产应尽的责任和义务。三、至始至终我作为买方，也是这次的受害方，没有任何过错，并且本案属于中介合同纠纷，应以合同为依据，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判，驳回上诉。焦作市解放区民主南路安居房产中介部辩称，我方觉得本次合同纠纷是由于卖方隐瞒了房屋的真实情况，违反了诚实守信原则，并且卖方本身是一名专业的房产经理人，对房产类过户时需要交纳的税费是比较了解的，并且在合同最后一页第十六条补充协议明确表示甲方表示此房契税交满五年（2015年之间交的契税）中途未补退过平方，在合同中充分体现并按有手印，就应当承担违约责任。张勇未答辩。史亚辉向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2020年7月31日签订的《二手房买卖合同》；2、判令三被告退赔原告中介费、过户费4500元及利息；3、判令三被告支付原告律师费5000元；4、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求予以撤回。一审法院认定事实：2020年7月31日，张玉兰、张勇（出卖人：甲方）与史亚辉（买受人：乙方）、安居房产中介部（居间人：丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲乙双方经居间人介绍就房屋买卖所涉及的相关事项，经双方友好协商一致同意丙方提供居间服务，三方在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守：一、签约声明：……2、买方确认并申明，卖方将该房屋是以现楼、相状、现产权出售予买方，在签署本合同之前曾被邀检查或已授权代表人检查该房屋的相关产权证明，知悉该房屋各方面情况，在签署本合同后非因卖方违约，不得以该房屋存在瑕疵等理由拒绝交易。乙方如违反本条约上述约定，导致本合同无效，视为乙方单方面存在过错，乙方同意赔偿甲方已交购房定金（定金不退），并足额赔偿丙方购房佣金。3、甲方保证所出售房屋产权权属清楚，并有权处分该房屋，保证共有人对出售此房屋无异议，保证第三人无优先购买权，未被司法机关查封或者其他限制过户的情况。在签订本合同出卖该房屋时，甲方代理人已取得该房屋所有权人、共有人同意将约定的房屋出卖给本合同的乙方，并有权代表房屋所有人、共有人签订本合同。甲方或甲方代理人如违反本条约上述约定，导致本合同无效，视为甲方或甲方代理人单方面存在过错，甲方或者甲方代理人同意赔偿乙方已交购房定金的二倍给乙方，并足额赔偿丙方的购房佣金，未交佣金的，甲方从收到的定金中支付丙方佣金，然后再领走房产证（不动产证）等证件。甲方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。注：无论任何方违约，丙方所收取的佣金不再退还。二、房屋状况：甲方自愿将坐落在河南省焦作市山阳区塔南路1550号恒基705号房屋出售给乙方，房屋所有权证号为：0017070号，建筑面积：52.86㎡，以房产证面积为准，产权人：张勇，用途：住宅，权属状况：单独所有；该房屋的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证已如实陈述房地产权属状况，设施、装修情况及相关关系。所提供证件均是真实有效的。乙方对甲方上述出售的房地产具体状况已充分了解，自愿买受该房地产。三、房屋价款：甲、乙双方协商一致，同意上述房地产及其配套设施的售价为人民币叁拾万元整，乙方向甲方支付人民币壹万元整作为此房屋的购房定金，甲方应在拿到定金后将此房屋的房屋所有权证，交由丙方无偿保管，作为对此房屋的真实性提供担保。四、设施：此交易价款包含房屋内的所有家具家电。五、付款方式：甲乙双方同意使用第3种付款方式：……3、公积金贷款：乙方通过公积金贷款方式购买甲方房产，甲方已清楚了解公积金贷款相关规定政策，乙方应在房产签约过户当日将首付房款（含定金）玖万元整交付甲方（以卖方出具的收据为准），并且在签订合同过户后取得名下房产证三个工作日内办理公积金贷款申请手续，在办理完公积金贷款申请手续后，以公积金放款之日内即刻向甲方一次性支付剩房款人民币贰拾壹万元整。定金冲抵首付房款。……八、房地产过户时所产生的一切税费由乙方承担。九、居间服务：1、由于丙方已促成甲、乙双方合同成立，甲、乙双方应严格按照合同履行，如因甲、乙任何一方或双方的违约行为导致本合同无法履行、逾期履行、解除，终止而没有交易过户完毕，丙方有权利全额收取佣金，已收取的佣金不再退还。2、单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲、乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。十、违约责任：……十一、争议解决方式：履行本合同发生的一切争议，如协商不成，双方同意向丙方注册地所管辖的人民法院提请诉讼。由此产生的律师费及诉讼费由诉讼失败一方承担。……十六、补充协议：甲方保证此房契税交满五年（2015年之前交契税），中途未补退过平方，居间人已详细告知甲方，乙方以公积金形式贷款购买此房，乙方保证尾款贰拾壹万元自签合同之日起三个月之内交付给甲方。合同签订后，史亚辉按照约定向张玉兰、张勇支付房屋定金10000元。合同签订当天，史亚辉向安居房产中介部支付中介费3000元，过户费1500元。2020年8月24日，史亚辉向张勇、张玉兰支付房屋首付款80000元。当天，张玉兰向史亚辉出具了落款为2020年7月31日的《房屋买卖首付款收到协议》，内容为：史亚辉在焦作安居房产经纪有限公司购买的位于河南省焦作市山阳区塔南路河南省焦作市××路××号房××套玖万元（包含购房定金壹万元整）。房屋尾款为贰拾壹万元。尾款于过户后四十个工作日付清……后经查询，涉案房屋曾于2017年补过平方差，致使二次交易需要交纳高额的契税，史亚辉与张玉兰、张勇因契税缴纳问题发生争议，经过焦作市住宅与房地产业协会的调解，张玉兰、张勇将收取的90000元房屋首付款于2020年9月12日返还给了史亚辉。后因索要中介费、过户费等问题，史亚辉于2021年2月3日诉至法院，形成本案纠纷。史亚辉为本次诉讼支付律师费5000元。一审法院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告史亚辉与被告张玉兰、张勇、安居房产中介部签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按约履行自己的义务。案涉合同实际包含着房屋买卖合同和中介合同双重法律关系。本案中，被告安居房产中介部作为房屋交易中介机构，虽然为原告提供了出售房屋的信息，促成买卖双方签订了《房屋买卖居间合同》，但该协议因房屋2017年补过平方差，卖方即被告张玉兰、张勇已将收取的首付款全额退还给买方即本案原告史亚辉，致使双方之间的房屋买卖合同事实上已无法继续履行而解除。被告安居房产中介部作为专业的房产中介机构，在签订合同前未对房屋的缴纳契税情况进行核实，导致该协议买卖双方的合同目的无法实现，存在一定的过错，应当与被告张玉兰、张勇共同承担因房屋买卖合同无法继续履行的违约责任。被告安居房产中介部辩称，被告对此次交易进行了房源匹配，实地看房，产权核实，谈判磋商，办理过户等业务，已经促成买卖双方合同成立。此次房产交易中被告均向买卖双方介绍了明确的收费明细，房屋的产权状况、现楼、现状（无抵押查封）可以正常过户，并且把可能出现的问题约定在合同内，已经尽到告知义务，并无不妥之处。但是，法院认为，基于中介合同中存在信息不对称性，中介公司作为具有专门资质掌握专业信息的一方，其如实报告义务包括知道或者应当知道的事实与风险。这意味着，中介公司应当事先及时发现与合同签订、履行及风险有关的情况，并还需提供房屋交易过户等后续服务。本案中，被告安居房产中介部作为专业的房产中介，应当就涉案房屋是否符合二次交易条件，是否满五年交易以及是否补交过平方差进行实际调查核实，例如，让出卖方提供缴纳契税的凭证等。而非仅仅是履行告知出卖方应如实告知的义务。因此，被告安居房产中介部在此次交易过程中未见到作为专业中介公司应尽到的注意审查义务。综上，被告安居房产中介部的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。综上，法院根据三被告在此次交易过程中的过错程度，酌定被告安居房产中介部承担30％，被告张玉兰、张勇承担70％。关于过户费1500元，因案涉房屋并未实际办理过户手续，因此被告安居房产中介部基于中介合同关系收取该项费用已丧失基础，应当将上述费用予以返还。故原告要求被告安居房产中介部返还过户费1500元的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。因被告张玉兰、张勇并未收取上述费用，故原告要求被告张玉兰、张勇返还上述费用无事实和法律依据，该院不予支持。关于中介费3000元以及律师费5000元。如前所述，三被告对房屋房屋买卖合同无法继续履行均有过错，应当按照各自的过错比例承担，即被告张玉兰、张勇应负担上述费用的70％即5600元，剩余部分2400元由被告安居房产中介部负担。关于利息，本案属于中介合同纠纷，双方之间的权利义务在法院作出处理之前处于争议状态，双方对于款项应否予以返还存在争议，在此情形下，不宜再计算利息。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告张玉兰、张勇于判决生效后十日内支付原告中介费、律师费共计5600元；二、被告焦作市解放区民主南路安居房产中介部于判决生效后十日内支付原告史亚辉中介服务费、过户费、律师费共计3900元；三、驳回原告史亚辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为75元，由被告张玉兰、张勇负担53元，由被告焦作市解放区民主南路安居房产中介部负担22元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。案经本院审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案中，史亚辉与张玉兰、张勇、安居房产中介部签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按约履行自己的义务。因房屋2017年补过平方差，卖方即张玉兰、张勇已将收取的首付款全额退还给买方史亚辉，致使双方之间的房屋买卖合同事实上已无法继续履行而解除。安居房产中介部签订合同前未对房屋的缴纳契税情况进行核实，导致该协议买卖双方的合同目的无法实现，存在一定的过错，应当与张玉兰、张勇共同承担因房屋买卖合同无法继续履行的违约责任，一审法院对合同不能履行后，史亚辉的损失赔偿比例分配并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果正确，故张玉兰的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张玉兰负担。本判决为终审判决。                                                         审判长   李军      审判员   苏杭      审判员   毕蕾                                           二〇二一年六月二十一日             法官助理   刘成功      书记员   刘永俊