宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初896号 原告：宁夏创业谷实业发展有限公司，住所地宁夏永宁县望远工业园福银路南侧宁夏创业谷园区。 负责人：武建军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘笑天，宁夏合天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘英俊，宁夏合天律师事务所律师。 被告：宁夏好乐美乳品有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县胜利乡闵宁产业城福银路南侧宁夏创业谷一期项目7幢5、6号。实际住所地宁夏回族自治区金凤区新昌西路金钻茗座15楼。 法定代表人：何瑞罡，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘知行，宁夏法思成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晶，女，系该公司员工。 原告宁夏创业谷实业发展有限公司（以下简称：“创业谷公司”）与被告宁夏好乐美乳品有限公司（以下简称：“好乐美公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，由于工作调整，于2020年7月6日更换承办法官，审理期限重新计算，依法适用简易程序进行审理。由于本案涉案房屋被司法机关依法查封，本院于2020年8月20日裁定本案中止审理。经查实权利人已向有关部门提出执行异议，本案于2021年6月5日恢复审理。原告创业谷的委托诉讼代理人刘笑天、刘英俊，被告好乐美乳品的委托诉讼代理人刘知行、石晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创业谷公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告立即恢复7-5号、7-6号厂房原状、将恢复原状的该厂房交还原告，并向原告支付2016年6月2日至2018年5月27日期间的房屋占用费524421.6元。2.判令被告向原告支付自2018年5月27日至2020年4月12日期间的逾期腾房占有使用费2153902元，并按每日承担7-5号、7-6号厂房《商品房买卖合同》约定的总价款万分之五的标准支付2020年4月13日至7-5号、7-6号厂房按约定条件实际交还之日止的逾期腾房占有使用费。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，被告就购买宁夏创业谷一期工业地产开发项目7幢5号厂房（简称7-5厂房）、7幢6号厂房（简称7-6厂房），与原告分别签订《商品房买卖合同》，该等合同约定，被告须于2017年11月29日前一次性付清商品房总价款；如逾期原告有权随时单方解除合同，被告须在原告行使合同解除权的30日内将商品房及各项设施设备等恢复原状并向原告交还该商品房、自商品房买卖合同签订之日起至买受人按约搬离商品房之日止按每月10元/建筑平米的单价标准向原告承担该期间的房屋占用费、自被告按月应搬离商品房之日起至原告实际收回商品房之日止以合同约定总价款万分之五的标准按日向原告承担逾期腾房占有使用费。合同签订后，被告未能按约定付清商品房总价款，经原告多次催促无果的情况下，原告于2018年4月27日依约行使合同解除权并就此向被告发出解除7-5号商品房《商品房买卖合同》、7-6号厂房《商品房买卖合同》的《解除合同通知》。原告行使合同解除权后，因被告始终未按《商品房买卖合同》的约定及《解除合同通知》的要求交还7-5号、7-6号厂房，原告又于2019年3月22日向被告发出《限期腾房通知》。由于被告长期不支付商品房价款已构成严重违约、其在我公司按约行使合同解除权且多次催告的情况下至今为交还7-5号、7-6号厂房给原告造成巨大损失。故原告提起诉讼。 好乐美公司辩称，1.原告的诉请无事实依据，如原告诉状所言双方商品房买卖合同已经于2018年4月经被告发送解除通知予以解除，其后经双方协商，涉案房屋实际已经交还给原告，原告不能使用该房屋的原因是因被告关联单位涉及刑事案件，且在双方商品房买卖合同签订并由原告向被告交付房屋期间，被告已经对涉案房屋进行投资装修，投资装修的资金作为公司资产由控股方提供，并因涉及刑事案件被司法机关依法查封，同时我方在商品房买卖合同签订后已向原告支付部分房款，双方合同解除后我方也依约向原告承担了违约责任，原告房屋不能使用责任不在被告方。2.依照双方商品房买卖合同，合同解除后在我方已付房款范围内，我方已经承担违约责任，合同中约定的所谓房屋占有使用费我方在合同解除后既没有占有，也没有使用，原告方应当向实际造成该房屋不能及时投入使用的司法查封机关主张权利，同时我方认为房屋占有使用费如果成立，实际也属于违约责任范围，双方商品房买卖合同中对违约责任有多项和多方面的约定，房屋占有使用费按照合同所列内容属于第8条逾期付款责任，从内容上看明显也属于违约责任范围，原告诉请多项违约责任事实依据存在明显问题，法律依据也明显不足。3.原告诉请的房屋使用费属于后发债务，即在双方合同解除并被告关联单位涉及刑事案件被查封之后，按照我国刑事、民事处理原则该部分费用显然不应由我方承担，同时依照合同法规定在双方合同解除后，原告方并未采取相应措施防止涉案房屋因无法使用所产生损失的扩大，对扩大部分损失应由原告方自行承担，综上所述请求法庭驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求向法庭提交了证据：1.7-5号厂房《商品房买卖合同》、7-6号厂房《商品房买卖合同》；2.7-5号、7-6号厂房《解除合同通知》及公证书；3.7-5号厂房《限期腾房通知》及公证书、7-6号厂房《限期腾房通知》及公证书。经过质证，原告对证据1、3均有异议，对证据2无异议。 被告围绕答辩意见向法庭提交证据：宁夏回族自治区银川市中级人民法院刑事判决书（2017）宁01刑初54号原件一份，企业信用信息公示报告打印一份。经质证，原告对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的均有异议。 对上述证据综合审查认定如下：7-5号厂房《商品房买卖合同》、7-6号厂房《商品房买卖合同》真实客观，系本案涉案房屋基本事实主要法律关系的基础，故本院予以采信。7-5号、7-6号厂房《解除合同通知》及公证书因被告无异议，本院予以采信。7-5号厂房《限期腾房通知》及公证书、7-6号厂房《限期腾房通知》及公证书，两份《限期腾房通知》经公证邮寄至《解除合同通知》同一地址，收件人为“王蓉”，被告陈述收到《解除合同通知》但未收到《限期腾房通知》的说法逻辑不符，与邮寄签收信息不符，被告如变更地址也未事先向原告说明，故对被告辩驳理由不认可，对此证据予以采信。宁夏回族自治区银川市中级人民法院刑事判决书（2017）宁01刑初54号及企业信用信息公示报告真实客观，但与本案法律关系关联性不强，仅部分涉及本案被告可供本案参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年6月2日分别签订的7-5号和7-6号《商品房买卖合同》，约定事项与原告事实理由载明一致。《协议》签订后，被告向原告支付两个厂房定金共计100万元，并对涉案房屋进行投资装修，之后再未向原告继续支付购房款项。2018年4月27日，原告向被告邮寄两个厂房的《解除合同通知》，载明通知送达之日解除《商品房买卖合同》、已支付的定金按定金罚则执行、限通知送达30日内将涉案厂房恢复原状并交还厂房，逾期将依据《商品房买卖合同》第三章第八条第2项约定进行处置。被告收到《解除合同通知》并未表异议。2019年3月22日，原告向被告同方式邮寄两个厂房的《限期腾房通知》，载明限期三日内恢复原状并交还厂房，如逾期则直接接管收回，厂房区域内视为被告放弃所有权的遗弃物由原告清点另行处置，同时载明将依据合同约定向被告索要2016年6月2日至2018年5月27日期间的房屋占用费，并以总价款万分之五的标准按日向原告支付至收回厂房期间的逾期腾房占用使用费。 另查明，被告好乐美公司法定代表人何瑞罡于2016年10月17日被刑事拘留，案外人王蓉为被告法定代表人何瑞罡妻子，时任被告好乐美公司监事一职。 本院认为，原、被告于2016年6月2日签订的7-5、7-6厂房《商品房买卖合同》,系当事人的真实意思表示,符合法律规定,形成合法有效的合同关系。合同签订后,原告已将涉案房屋交付被告，被告对涉案房屋进行了装修，故此合同已实际履行。但被告仅支付两个厂房各50万元，共计100万元的定金，未按合同约定期限继续向原告支付下剩购房款，其行为构成违约,应承担违约责任，原告主张被告按照合同约定支付2016年6月2日至2018年5月27日的房屋占用费524421.6元符合协议约定和法律规定，本院予以支持。被告在收到原告发出的《解除合同通知》后，虽有意解除合同但并未向原告明示，并在收到通知30天内未将厂房恢复原状并交还。由于被告已对涉案厂房进行装修并存放设施设备，原告在被告未明示同意解除合同并放弃物品所有权的情况下，未强制收回厂房出于维护合同稳定性考虑的意见符合情理，原告于2019年3月22日向被告同方式邮寄两个厂房的《限期腾房通知》后三日内，被告依然没有腾退房屋，故原告主张截止2019年3月25日期间的逾期腾房占有使用费符合合同约定和法律规定，依据合同约定计算方式计算每个厂房为471851.81元（共301天），两个厂房合计943703.62元。被告辩称原告主张均为违约责任，且违约责任过高，经本院查明计算，被告与原告签订的是《商品房买卖合同》但被告未全额支付购房款，2016年6月2日至2018年5月27日实际占用期间应该向原告支付房屋占用费，在原告发送《解除合同通知》及《限期腾房通知》三日后，被告仍未搬离房屋，此时应当承担逾期腾房的违约责任。故上述责任属于不同情形及不同期间的违约责任，且符合法律规定的违约责任保护上限，应当予以支持，对被告的辩驳理由不予采信。但在2019年3月25日之后原告无充分证据证实涉案房屋由被告持续占有，且原告有权依据合同约定及时收回房屋，其未及时收回房屋造成损失扩大，对其主张被告应支付自2019年3月25日之后的房屋占有使用费不予支持，故对原告主张的逾期腾房占有使用费予以部分支持。对被告辩称原告存在扩大损失行为的意见予以采信。由于本案为《商品房买卖合同》，原告主张使用定金罚则符合法律规定，故对被告辩称仅在定金范围内承担违约责任的意见本院不予支持。被告另辩称此案涉及刑事案件，经查明，被告法定代表人何瑞罡因刑事犯罪案件已进行执行阶段，并不能因此排除本案原、被告履行相应的合同权利及义务，故对此意见也不予支持。 另，原告主张被告将厂房恢复原状及交还房屋诉请虽然合法，但是由于2019年3月25日原告即已经履行了告知解除合同及催促腾退房屋的义务，因被告及其法人均涉嫌刑事犯罪，是否可以履行恢复原状的行为尚不确定，如果进行执行程序，强制恢复原状会对房屋造成损失，且将引起原、被告关于损失的新诉讼。综上，本院认为应由原告按合同约定在被告违约的情况下享有对房屋添附及设施设备的处置权，由此替代恢复原状引起的诉请及损失。 综上所述,对原告的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁夏好乐美乳品有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告宁夏创业谷实业发展有限公司支付2016年6月2日至2018年5月27日的房屋占用费524421.6元； 二、被告宁夏好乐美乳品有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告宁夏创业谷实业发展有限公司支付2018年5月28日至2019年3月25日的逾期腾房占有使用费943703.62元； 三、驳回原告宁夏创业谷实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28227元,减半收取计14114元，由宁夏好乐美乳品有限公司负担9007元，由宁夏创业谷实业发展有限公司负担5107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 翁 婧 二〇二一年六月十日 书记员 苏郝玲 附：适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。