新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终258号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘小华，女，1969年8月8日出生，住新疆维吾尔自治区阜康市。 委托诉讼代理人：程秀岩，新疆木山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县文化西路1号。 负责人：刘军，该公司经理。 委托诉讼代理人：张丽，新疆木山律师事务所律师。 上诉人刘小华因与被上诉人中国邮政集团公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司（以下简称富蕴邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院（2021）新4322民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘小华及其代理人程秀岩，富蕴邮政公司的代理人邱姿艳、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘小华上诉请求：撤销一审判决，直接改判为：富蕴邮政公司返还房租费50,000元及120,000元的损失，共计170,000元。事实和理由：1997年1月开始其与富蕴邮政公司就位于可可托海邮政局二层三层房屋租赁一事，签订合同至今已有23年的时间，2018年1月双方就这一事实约定：该房屋租赁是长期合同，以后只是每年一签。2019年没有签订合同，但其如约交付房租。在2016年夏天被出租的三楼因年久失修房屋漏水和杜塞消防通道无法经营，其告知富蕴邮政公司，富蕴邮政公司让其腾房要进行装修和改造。8月18日双方约定2017年开始房租由20,000元因装修后涨为25,000元，2016年的房租没有收取，显而易见的是富蕴邮政公司不予收取的情况，时隔5年以后富蕴邮政公司还来主张，这是对法律断章取义的理解。况且租赁合同的诉讼时效就是一年，富蕴邮政公司的主张诉讼时效也过了。一审法院认为其应当支付2019年、2020年和2021年的租赁费是完全错误的。2019年还是富蕴邮政公司的负责人张浴尘与其协商一致退还其已经缴纳的2017年、2018年和2019年三年房租费，当年退了2019年的，约好10月份退还其他两年的。富蕴邮政公司退还其的租赁费就证明双方租赁关系没有成立、生效，其承担租赁费的基础就没有了，就是未退租赁费，双方在2020年初就都起诉了，富蕴邮政公司起诉其后撤诉了。其起诉了，一审法院将诉状丢失了，其补了诉状后才予以立案的，这期间其就要承担2020年的房租，是何道理？其既没有占有富蕴邮政公司的房屋，也未使用，说到门锁，富蕴邮政公司早就已经更换。一审法院就让其承担不应该承担的房租费显然错误。2020年4月其接到富蕴邮政公司起诉的传票称2019年的费用没有缴纳，其到该房处开门进行拍照取证，与2016年交给富蕴邮政公司时一样的，房间被腾空的，同时发现三个有门锁子已经被富蕴邮政公司换过，就证明其无法实际控制该房子和实际占有。因为富蕴邮政公司收取其租赁费反而使其可得利益落空负有完全的过错责任，理应赔偿其受到的损失和退还房租费。 富蕴邮政公司辩称，刘小华诉请求及事实理由均不能成立。通过举证、质证，结合刘小华一审书写的诉状可以确定，涉案房屋一直由刘小华使用，对该事实双方均予以认可。双方虽未签订2016年、2017年度的租赁合同，但双方实际行动履行了交易习惯，2016年度其公司给刘小华开具的收据租金为每年25,000元，2017年度租金也是每年25,000元，那么双方除了另有约定外，应当是按照此价格交纳租金。既然双方均认可房屋一直由刘小华使用，那么刘小华作为承租人有义务按期向其公司交纳房屋租金。刘小华在上诉状中陈述的事实均无任何证据加以证实，依据合同法的规定，提出合同变更或解除的一方承担举证责任，现在刘小华认为双方合同曾变更过，那么其应当承担举证责任，证明其公司放弃2016年度的租金，并提供与其公司协商一致退还三年租金的证据。在无任何证据的情况下，仅凭自己的陈述无故要求其公司退还房屋租金的请求无法律及事实支撑。租赁期间其公司不存在任何违约行为导致房屋不能使用或出现损失的情形。刘小华要求其公司赔偿损失的请求不能成立。刘小华未在租赁的房屋地址上登记任何营业执照，既然没有合法的经营行为，何来损失刘小华也无任何证据证明其存在损失的计算依据及计算标准。因此刘小华的要求其公司赔偿损失的诉讼请求不能成立。上诉状中刘小华仅要求法院依法改判其公司返还房屋租金及赔偿损失，也就是对原审判决第四项提出上诉，对于其他判项并未提出上诉，那么也就证实其对于原审判决的解除合同、支付其公司77,083元的租金判项无异议，对其应当按照2021年2月1日起决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法查明事实，驳回刘小华的上诉请求。 刘小华向一审法院起诉请求：继续履行房屋租赁合同；富蕴邮政公司赔偿损失12万元，退还已缴纳房租5万元。 富蕴邮政公司向一审法院提出反诉请求：刘小华支付2016年、2018年、2019年、2020年、2021年1月的房屋租金，按照每年25，000元计算。参照年租金25，000元支付2021年2月至实际腾退房屋之日的占有使用费。刘小华立即腾退并交还租赁房屋。 一审法院认定事实：2018年1月26日，富蕴邮政公司与刘小华签订《房屋租赁合同》，约定刘小华租赁富蕴邮政公司位于富蕴县可可托海镇文化西路可可托海邮政支局办公楼二楼、邮政宾馆二楼、三楼，面积共500平方米。租赁用途为经营旅社，租赁期间为自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋年租金为25，000元，按年度缴纳，每年1月15日前缴纳。另约定，房屋租赁期间，如发生自然损坏，刘小华应当通知富蕴邮政公司，并配合其及时修复。2016年8月18日，富蕴邮政公司向刘小华出具收据，写明收到2017年1月1日至12月31日房租25，000元、2019年4月8日，富蕴邮政公司员工杨文生向刘小华出具收据，写明收到其房租25，000元、富蕴邮政公司向刘小华出具票号9760242的收据，写明收到刘小华房租25，000元、2019年8月29日，富蕴邮政公司负责人张浴尘向刘小华退还1万元，2021年2月18日，富蕴邮政公司通过其员工张勇伟向刘小华退款15，000元。2020年4月21日，富蕴邮政公司通过手机短信方式向刘小华发送限期搬离的通知。另查明，刘小华注册富蕴县可可托海镇美味餐厅，经营范围为饮食零售、兼营水吧、棋牌、舞会、住宿，该餐厅于2018年6月26日核准注销。庭审时案涉房屋刘小华未经营使用。 一审法院认为，富蕴邮政公司与刘小华于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定内容履行义务。根据《房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年12月31日即终止，双方签订书面合同约定的合同履行期限为1年，合同期满后，双方并未续签合同，应视为不定期租赁合同。关于案涉合同的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方当事人对案涉租赁合同未另行签订补充协议，《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后双方未续签租赁合同，但刘小华继续使用租赁物，按照法律规定应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可以随时解除合同。关于合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案在双方可以随时解除合同的情形下，富蕴邮政公司向刘小华发出解除合同通知，后刘小华向富蕴县人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘小华称案涉房屋长期未使用，亦不符合经营的条件，富蕴邮政公司亦主张其返还房屋，故案涉租赁合同已无法达到合同的目的，应当解除，解除后刘小华应当腾退并返还占用房屋。关于富蕴邮政公司主张的租金及刘小华主张的损失如何认定的问题。本案中富蕴邮政公司主张刘小华支付2016年、2018年至2021年1月的房屋租金，自2021年2月至实际腾退房屋之日按照每年25，000元支付房屋占有使用费。刘小华辩称双方约定2016年房租免交，2017年、2018年、2019年均已支付。经查，2019年的房租富蕴邮政公司已向刘小华退还，故刘小华未支付2016年、2019年、2020年及2021年1月租金，对于刘小华称双方约定2016年房屋租金免交的事实，其未提交证据予以证实，法院不予采信。因刘小华未支付合同到期后的租金，故应当参照约定的租金标准，即年租金25，000元支付。刘小华应当支付2016年房屋租金25，000元，2019年房屋租金25，000元、2020年房屋租金25，000元，2021年1月房屋租金2，083元，以上合计77，083元。关于富蕴邮政公司主张的按照年租金25，000元计算房屋占有使用费至刘小华实际腾退并交付房屋之日的主张符合法律规定，法院予以支持。对于刘小华主张的因房屋年久失修造成其无法经营的损失问题。双方订立的《房屋租赁合同》中约定，租赁房屋因自然原因损坏，刘小华应当通知富蕴邮政公司进行维修，庭审中刘小华未举证证明其曾经通知富蕴邮政分司对案涉房屋进行维修，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故刘小华未能举证证明其履行了通知义务，亦未证明所产生的预期经营损失，且刘小华进行旅社经营是否能够获得盈利取决于诸多因素，即使双方合同继续履行，由于经营活动本身存在风险，也不必然产生收益，故法院对刘小华诉请邮政富蕴分公司赔偿其预期经营损失的请求不予支持。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：解除刘小华与富蕴邮政公司签订的《房屋租赁合同》；刘小华于判决生效之日起十五日内支付富蕴邮政公司房租77，083元；并自2021年2月1日起按照每月25，000元支付租赁房屋的占用使用费至腾退并交付房屋之日止；刘小华于判决生效之日起十五日内腾退并交还租赁房屋；驳回刘小华诉讼请求；驳回富蕴邮政公司其他诉讼请求。本诉案件受理费3，700元，由刘小华负担。反诉案件受理费2，342元，减半收取计1，171元，由刘小华负担551元，由富蕴邮政公司负担620元。 在本院审理过程中，双方当事人对一审中证据无新的举证、质证意见。刘小华提供新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院(2020)新4322民初153号民事裁定书一份，拟证明富蕴邮政公司在本案之前并未主张过2016年房租；田尚江、赵新证人证言各一份，拟证明刘小华于2016年既已腾退房屋。富蕴邮政公司质证认为新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院(2020)新4322民初153号民事裁定书真实，但并不能证明其公司放弃2016年租金；田尚江、赵新证人证言不真实,无法证明双方租赁关系在2016年已解除。本院认为，当事人有权依法处分自己的诉讼权利，新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院(2020)新4322民初153号民事裁定书不能证明富蕴邮政公司已放弃主张2016年租金的权利，本院不予采信。田尚江、赵新的证人证言仅能证明2016年刘小华从案涉房屋搬出物品，不足以证明刘小华在2016年既已腾退房屋，本案不予采信。本院于2021年5月19日依职权对案涉租赁房屋进行了现场勘查。 本院经审理查明事实与一审法院经审理查明事实基本一致。另查明双方对案涉租赁房屋数量、位置及基本状态无异议。截止2021年6月5日，案涉租赁房屋正常进出通道（一楼房门）由刘小华锁控。2021年6月5日刘小华搬空案涉房屋内自有物品并将案涉租赁房屋交付给富蕴邮政公司占有、控制。2021年6月16日富蕴邮政公司当庭自愿放弃向刘小华主张自2021年2月1日起至腾退期间的房屋实际占用费用的请求。 本院认为，2016年虽存在富蕴邮政公司装修房屋事实，但根据现场勘查情况，该装修仅针对租赁房屋的一小部分，不足以导致刘小华停止经营，且刘小华无证据证明其已交纳当年租金或富蕴邮政公司免除其当年租金，但一审法院根据双方当事人约定的2017年租金标准计算2016年租金不当，富蕴邮政公司自认2016之前的租金为每年20,000元，应按该标准计算2016年房屋租金，即刘小华应给付富蕴邮政公司2016年房屋租金为20,000元。从2019年至2020年4月期间刘小华控制、占有、使用租赁房屋但未实际交纳租金，刘小华应参照2017、2018年租金标准给付租金。因富蕴邮政公司当庭自愿放弃向刘小华主张自2021年2月1日起至腾退期间的租赁房屋实际占用费用的请求，应当认定刘小华尚应支付房租72,083元。刘小华在明知房屋状况的情况下自愿持续租用，租赁期间调整为一年后仍请求继续租赁本案房屋，且根据现场勘查情况，刘小华所述质量问题并不足以影响其实际经营，刘小华主张返还房租50,000元及赔偿120,000元损失的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。富蕴邮政公司本案提出反诉要求刘小华腾退租赁房屋，双方当事人租赁房屋的目的已无法实现，双方当事人就案涉房屋形成的租赁关系在2021年1月解除。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但因二审期间刘小华已实际腾退租赁房屋、富蕴邮政公司放弃部分诉求，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院（2021）新4322民初87号民事判决第一项、第四项、第五项（即解除刘小华与中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司签订的《房屋租赁合同》；驳回刘小华诉讼请求；驳回中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司其他诉讼请求）； 二、撤销新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院（2021）新4322民初87号民事判决第二项、第三项(即刘小华于判决生效之日起十五日内支付中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司房租77，083元；并自2021年2月1日起按照每月25，000元支付租赁房屋的占用使用费至腾退并交付房屋之日止；刘小华于判决生效之日起十五日内腾退并交还租赁房屋）； 三、上诉人刘小华于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司房租72，083元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3，700元，由上诉人刘小华负担、一审案件反诉案件受理费2，342元，减半收取计1，171元，由上诉人刘小华负担551元，由被上诉人中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司负担620元；二审案件受理费3,700元，由上诉人刘小华负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄   吉   国 审判员 王      琦 审判员 努尔古丽吾伦别克 二〇二一年六月十五日 书记员 巴提哈 胡 尔马西