文书内容江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0321民初452号原告（反诉被告）：朱爱峰，女，1977年10月21日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭文连，男，1956年10月7日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：郭德尚，男，1988年2月8日生，汉族，住丰县。原告朱爱峰（反诉被告）与被告郭文连（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年4月20日立案后，经审理丰县人民法院作出（2020）苏0321民初1620号民事裁定书，裁定驳回了原告朱爱峰的起诉与反诉原告郭文连的起诉。后原告不服该裁定，上诉于徐州市中级人民法院。该院经审理后作出（2020）苏03民终7596号民事裁定书，撤销了（2020）苏0321民初1620号民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱爱峰及其委托诉讼代理人吴宝剑，被告（反诉原告）郭文连及其委托诉讼代理人郭德尚到庭参加诉讼，原告（反诉被告）朱爱峰向本院提出诉讼请求，请求法院判令被告（反诉原告）郭文连给付原告附属物补偿费11461元、搬迁补助费1687元、提前搬迁费11247元、停产停业损失补偿费126819元，合计151213元。事实及理由：原告租用被告支农南路房屋作为经营场所。租赁期间上述房屋被丰县人民政府依法征收，并与被告签订相关征收补偿协议，补偿范围包括应由原告享有的搬迁、安置补偿及因征收房屋造成的停产停业损失、附属物补偿等，且上述应由原告享有的费用已由丰县人民政府有关部门支付给了被告。经原告多次向被告催要，被告均予以拒绝。故原告诉至法院，请求依法裁决。被告辩称：原告诉讼被告给付补偿款151213元没有事实和法律依据。原告与被告的房屋租赁合同虽然约定租期至2022年11月16日止，但同时明确约定了租金的交付是每年使用前支付一年租金，否则合同自然终止。以及约定了租赁期间，无法继续经营时，合同终止和解除租赁关系时，原告对店面的物品和设施对被告所有，原告在第二年度租期期满时，没有支付第三年的租金，租赁合同已经自然终止。后原告继续占用租赁屋期间遇到租赁房屋拆迁，根据约定，原告要求租赁屋补偿没有事实依据，拆迁安置协议中被告是被拆迁人，各项补偿享受权益也是被拆迁人，因此，原告诉讼要求各项补偿也没有法律依据。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郭文连向本院提出反诉请求，请求法院判令原告（反诉被告）朱爱峰支付给被告房屋租赁费2880元、电费104元、损失费2760元，合计5744元。事实及理由：双方于2017年11月16日签订店面租赁协议，被反诉人租赁反诉人店面用于经营母婴用品，协议约定年租金4万元，支付方式先付款后使用。2019年11月16日前被反诉人应支付下年度的租金，被反诉人迟迟不予支付。2019年12月9日因租赁物涉及到拆迁，后被反诉人仅仅支付了之前一个月的房租。被反诉人继续经营到2020年1月13日租赁房屋拆迁，被反诉人下欠28天房租一直未付，且经营期间下欠电费104元未付。另外因被反诉人经营期间将反诉人的店面的地簧门改为玻璃门，拆除门套等造成反诉人得不到相应的赔偿造成损失2760元，被反诉人应予以赔偿。综上，请求依法判决。反诉被告辩称：反诉原告提到合同已经自然终止，但是反诉人在反诉中要求支付租赁费，显然反诉人认可被反诉人未付资金期间，房屋租赁合同仍然是在继续履行的。此外，涉案房屋因涉及拆迁，被告在2020年1月10日就已经停水停电，因此，租金应计算至2020年1月9日。至于电费问题，反诉人提供的有关凭证，反诉人所述地簧门改为玻璃门的行为是发生在双方签订租赁合同后，合同刚刚履行时，地簧门改为玻璃门是反诉人认可的，因此，有关补偿应该以反诉人与政府部门签订的补偿协议为准。实际上政府在补偿协议中地簧门改为玻璃门是按照既有玻璃门也有地簧门进行补偿的，反诉人其实已经占了便宜。综上，被反诉人认为，双方的租赁合同仍然继续履行，有关租赁费应该计算至2020年1月9日，电费应当由反诉人提供有关凭证后，被反诉人愿意支付，损失费是没有事实和法律依据的。经审理查明：一、2017年11月16日，原（乙方）、被告（甲方）经协商签订店面租赁协议一份，该合同的主要内容为：甲方将位于支农南路出租给乙方作经营场所使用；租赁期限共5年，从2017年11月16日起至2022年11月16日收回；租金为年租金4万元正，租金每年度支付一次，合同签订之日缴清2017年11月16日至2018年11月16日止的租金4万元整，先付后用。第二年的租金在第一年度的第十二个月内一次性交清，以此类推。第二年起，但乙方必须提早一个月与甲方协商确定，否则合同自动终止。双方还约定了双方的权利义务等其它事项。二、原告在庭审中提供被告向原告出具清单一份，据以证明被告对编号为6-27的室内物品属于原告作出确认，被告对其真实性无异议，但认为并未进行确认。原告在庭审中还提供被告于2019年12月15日向原告出具的收条一份，其内容为：“收朱爱峰房租2019.11.16-12月16号，租金3333元”。三、原告在审理中申请本院出具调查令，向南苑路贯通工程指挥部调取的丰县国有土地上房屋（商业）征收补偿协议2份，在其中的编号6-27-1附属物评估表中载明，所有权人是孕儿宝，也就是原告所承租的房屋附属物合计11461元。在附属物评估表6-27中，载明所有权人是郭文连，在序号5和序号7分别是卷帘门和地弹门（即双方争议地簧门）。在征收补偿协议编号是LO，其中郭楼（一期、二期）区块征收补偿计算单（商业），评估单编号是6-27-1，注明是搬迁补助费2530元，提前搬迁奖是16870元，一次性停产停业损失是190229元，在评估单编号6-27，搬迁补助费也是2530元，提前搬迁奖是16870元，一次性停业停产损失190229元。上述两评估单即原告所有的六间门面房，政府补偿给了四套门面，分别是1-113至1-116。上述证据能够在证明包含原告房屋在内的六间房屋，包含原告房屋在内的六间门面房，除孕儿宝附属物补偿为11461元外，其余补偿是搬迁补助费2530x2，提前搬迁费16870x2，一次性停产停业补偿费190229x2，原告实际租赁上述六间房屋的两间，每间房屋面积一致，故原告主张其补偿应为附属物补偿11461元，搬迁补助费补偿1687元，提前搬迁11247元，停产停业损失补偿126819元，合计151213元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己的主张，有责任提供证据，否则应承担不利法律后果。首先，关于本诉部分原告主张的各项损失能否得到支持的问题，被告抗辩因原告未按时缴纳房租，涉案店面租赁合同已经自然终止。但综合本案庭审分析，原告虽然没有按照合同约定将2020年的租金在2019年的第十二个月内一次性交清，但根据庭审查证，特别是原告提供的被告于2019年12月15日出具的收条载明的相关内容可以证实，原告主张涉案店面因面临拆迁，双方达成用几个月给几个月的租金的意见，其说法更具合理性。再者，被告也未举证证明其在法定期间内向原告行使解除权的相关事实。故被告抗辩的因原告未按时缴纳房租，涉案店面租赁合同已经自然终止，原告不享有涉案店面因拆迁享有的各项权益分配权的问题，无事实及法律依据，本院不予支持。租赁合同履行过程中,出租房屋被国家征收,被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案原、被告之间系租赁合同法律关系,原告作为承租人主张权利的依据是合同法和双方约定。本案租赁合同因国家征收而终止后,对于原告因合同终止所造成的损失,原告可依法享有损害赔偿请求权,原告主张分配的具体权益中包括：附属物补偿11461元、搬迁补助费2530x2元，提前搬迁费16870x2元，一次性停产停业补偿费190229x2元，根据本案实际情况和南苑路贯通工程指挥部提供的丰县国有土地上房屋（商业）征收补偿协议及附属物评估表计算并无不当，但原告直接要求确认上述权益均应归属原告所有,缺乏法律依据。关于涉案店面因拆迁享有的各项权益如何分配的问题，双方在涉案店面租赁合同中如有明确约定，应从其约定，但该租赁合同并未具体约定如遇拆迁，双方分配比例的方式问题。故，具体分配方式应结合本案实际情况、各项权益的具体内容，并依据公平原则，合理分配，具体表述如下：其一、原告主张的附属物补偿11461元，因编号为6-27-1的附属物评估表已明确载明所有权人为本案原告方“孕儿宝”，且能够与原告提供的被告本人出具的清单相互印证，被告并无充分反证反驳原告此项主张，故上述附属物补偿款11461元在被告已实际领取的情况下，属因租赁合同终止所导致的原告损失,该11461元应由被告赔偿原告。其二、原告主张的搬迁补助费和停产停业损失补偿费的问题，因上述损失具有双重性,被告无法利用涉案房屋出租获得租金,必然遭受损失。原告因合同提前终止,无法利用涉案房屋继续生产经营,需另择店面,同样会遭受损失。但鉴于原、被告均未提供证据证实其确切的损失数额。故本院结合案件实际情况及公平原则,酌定被告向原告支付搬迁补助费和停产停业损失补偿额的二分之一,即65096.5元(搬迁补助费补偿1687元+停产停业损失补偿126819元的二分之一部分)。其三、原告主张的提前搬迁奖励11247元的问题。提前搬迁奖励为奖励补助,并非损失,虽然搬迁、丈量、清障均需原告的配合,但奖励对象并非承租人。原告的该项主张,缺乏法律依据,本院不予支持。综上，被告应赔偿原告因拆迁行为导致租赁合同提前终止产生的损失11461元+65096.5元=76557.5元。关于反诉部分反诉原告各项主张能否得到支持的问题，对于原告尚欠被告房屋租赁费，双方均无异议，但对计算起止时间节点存在争议，原告主张应因涉及拆迁，被告在2020年1月10日就已经停水停电，因此，租金应计算至2020年1月9日，被告主张应计算至2020年1月13日，鉴于原告未举证证明其在2020年1月9日实际迁出的相关证据，本院依法确定从2019年12月16日计算至2020年1月13日，计28日，按照每年租金4万元对应的每日租金金额计算应为3068.49元，反诉原告在庭审中主张2880元，是对自己权利的自由处分，本院依法予以支持。反诉原告主张的电费104元因未提供任何证据证明，本院不予支持，其可证据充分后另行主张。反诉原告主张的损失费2760元系指原告将地簧门改为玻璃门，但因该行为是发生在双方签订租赁合同后，对原告改门行为，被告在租赁期间内并未举证证明其提出了异议，故有关补偿应该以反诉原告与政府部门签订的补偿协议为准，由于政府在补偿协议中对该部分费用进行了补偿，反诉原告并无充分证据证明其尚有未弥补的损失及金额计算依据，故本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭文连于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱爱峰赔偿损失76557.5元。二、驳回原告朱爱峰的其余诉讼请求。三、反诉被告朱爱峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱爱峰支付拖欠租金2880元。四、驳回反诉原告郭文连的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4986元（原告已预交），由被告郭文连负担2490元，其余原告自行承担。反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉被告朱爱峰负担25元，其余反诉原告郭文连自行承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁国栋人民陪审员  李 涛人民陪审员  姜丁荧二〇二一年六月二十八日法官助理沙轩羽书记员黄萌萌