河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0104民初930号 原告：河北腾领教育科技有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区新石北路9号热电一厂东厂办公楼三层301室。 法定代表人：卢新柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：高婕，河北勤邦律师事务所律师。 被告：石家庄市桥西区非凡职业培训学校，住所地河北省石家庄市桥西区南二环西路31号昊邦大厦8楼。 法定代表人：李树，该校校长。 委托诉讼代理人：张宁波，河北诚基律师事务所律师。 委托诉讼代理人:马悦荣，河北诚基律师事务所实习律师。 原告河北腾领教育科技有限公司与被告石家庄市桥西区非凡职业培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北腾领教育科技有限公司之委托诉讼代理人高婕，被告石家庄市桥西区非凡职业培训学校之委托诉讼代理人张宁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北腾领教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决原被告于2020年1月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2、依法判决被告返还原告2020年12月5日到12月31日的房屋租金、物业费、停车费、预交水电费等共计11390元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2020年1月1日向被告承租了位于石家庄市桥西区，双方签订《房屋租赁协议》约定：租赁期限为2020年1月1日至2021年12月31日，房屋月租金11200元，物业费每间每月50元，车位费每月100元。因履行协议产生纠纷的由桥西区人民法院管辖。当日，被告向原告提供了其作为次承租人向河北茂华汽车租赁服务有限公司（以下称茂华公司）承租该房屋的租赁合同以及原承租人茂华公司向产权人石家庄东方能源股份有限公司热电一厂（以下称热电一厂）承租该房屋的租赁合同以证明其具有出租该房屋的权利，并口头同意原告为生产经营可以对承租房屋进行装饰装修并添置办公用品。协议签订后，原告投入大量资金装修装饰办公场地、购置办公用品、在承租房屋附近为员工租赁配套宿舍三套，后正式入驻经营，并按疫情期间房租减免政策准时向被告缴纳了各项费用。但2020年12月4日，原告突然收到石家庄市桥西区人民法院《协助执行通知书》，要求原告于2020年12月14日前腾出承租房屋，此后原告只能停止经营着手准备搬迁事宜。经查：被告在与原告签订租赁协议时提供的热电一厂与茂华公司的租赁协议系伪造，热电一厂与茂华公司间租赁合同纠纷经生效判决认定：双方租赁期限为2年，租赁已经到期。因此，2019年1月1日后已经超出茂华公司的租赁期限，其继续出租房屋给被告，被告又转租给原告的行为均为超期、产权人未追认的无权处分行为。综上，根据《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告作为次承租人，超原承租人茂华公司租赁期限出租房屋，且是在产权人热电一厂不予追认的情况下无权处分，故原被告双方签订的《房屋租赁协议》应依法认定无效，被告应退还原告已经支付的剩余期限的各项费用并赔偿因此给原告造成的各项损失。望法院查明案情，如判所请，支持原告的全部诉讼请求。在诉讼过程中，原告申请增加诉讼请求，请求事项：在贵院已经受理的原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案诉讼请求中增加一项，即依法判决被告赔偿原告各项损失共计135570.5元。事实和理由：原告承租被告出租的房屋尚在租赁期限内，因另案生效法律文书确认被告无权出租，本院向原告发出协助执行通知要求限期搬离涉案房屋导致原告产生实际损失。原告在搬迁未完成，各项损失尚不明确的情况下向贵院提出起诉，先行要求被告退还原告各项费用。现原告搬迁工作基本完成，经清点核算及相关善后工作，确定产生装饰装修及办公用品折价、搬迁费用、变更办公地址和宣传资料费用、房租和物业费差价等各项损失共计135570.5元。故此，为更好查明案件事实，维护原告合法权益，根据民事诉讼法相关规定，特提出增加诉讼请求申请。望贵院批准。原告明确具体诉讼请求为：房屋租金8580元，物业费360元，停车费45元，预交水电费2405元，办公场地及相关配套装修费用28500元，搬家和物品拆迁搬运费用3180元，宣传资料变更、工商登记变更费用13734.5元，一年房租及物业差价90156元，以上合计146960.5元。 被告石家庄市桥西区非凡职业培训学校辩称，一、合同中明确约定此办公楼属于工业用地，是政府拟收储土地，如遇到不可抗力因素（比如政府回收土地或拆迁），合同自动解除，原告在租赁该房屋时，对此是明确知道的，我方也及时张贴通知，将政府征收土地的事项告诉了原告；二、我方在2020年12月11日退还了原告2020年12月的房租和相关损失，费用是13913元，原告表示认可并出具了收据，双方的纠纷已在收到退款之日解决；三、我方在转租涉案房屋时与茂华公司签有租赁协议，茂华公司出示给我方的其与热电一厂的租赁协议显示其有权转租并且租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，我方在转租给原告时并没有过错，且我方投入巨资对涉案的一栋五层楼进行装修；四、原告要求的各项赔偿没有事实及法律依据，请法院依法驳回其诉请。 经审理查明，涉案场地位于石家庄市桥西区新石北路9号，登记使用权人为石家庄东方能源股份有限公司，后该公司更名为国家电投新能源股份有限公司，国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂系国家电投新能源股份有限公司分公司。 2016年12月28日，石家庄东方能源股份有限公司热电一厂（甲方）与河北茂华汽车租赁服务有限公司（乙方）签订《热电一厂东厂区土地租赁协议》，主要约定如下：甲方将位于石家庄市桥西区厂区土地出租给乙方，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日。协议期满，如土地储备中心未通知收储土地，且双方对租赁土地情况均无异议，此协议将顺延一年。该协议第七条第4项约定：未经甲方允许，乙方不得在租赁期间对土地进行抵押、转租。 2017年8月16日，河北茂华汽车租赁服务有限公司（甲方）与石家庄市桥西区非凡职业培训学校（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方位于石家庄市桥西区厂区五层办公楼及楼后小院土地出租给乙方，租赁期限为2017年8月17日至2021年12月31日。河北茂华汽车租赁服务有限公司未提供热电一厂允许转租的证据。2017年9月20日，石家庄市桥西区非凡职业培训学校与李晓龙签订《房屋租赁协议》，约定石家庄市桥西区非凡职业培训学校将五层办公楼中三层共16间办公室出租给李晓龙。2019年12月26日，李晓龙与石家庄市桥西区非凡职业培训学校协商，不再租赁房屋，后李晓龙与河北腾领教育科技有限公司达成一致，李晓龙租赁房屋至2020年2月15日，之后由腾领教育续租。2020年1月1日，原告河北腾领教育科技有限公司（乙方）与被告石家庄市桥西区非凡职业培训学校（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将位于石家庄市桥西区方，租赁期限为2020年1月1日开始至2021年12月31日，月租金为11200元，支付方式：2020年1月1日前缴纳至2020年6月30日的租金67200元；2020年7月1日至2021年12月31日期间每年1月1日前缴纳上半年租金67200元，于7月1日前缴纳下半年租金67200元，甲方向乙方开具收据，若乙方未按照约定时间交纳租金，视为乙方违约。租赁期间水电费按表数计算，物业费50元／间／月，车位费100元／个／月。此处办公楼及场地属于工业用地，是政府拟收储土地，如遇不可抗因素（如政府回收土地或拆迁），合同自动解除，由甲乙双方共同协商解决。协议期满，如土地储备中心未通知收储土地，且双方对租赁土地情况均无异议，此协议将顺延一年。合同签订后，原告支付了2020年2月8日至2020年12月31日房租共计111200元，车位费600元，物业费4800元。原告占有使用涉案房屋至2020年12月4日。原告主张房屋租金、物业费、停车费、预交水电共计11390元，被告称已经支付，原告予以认可。 另查明，石家庄东方能源股份有限公司热电一厂与河北茂华汽车租赁服务有限公司租赁合同纠纷一案，我院于2020年8月12日作出（2020）冀0104民初4012号民事判决，该判决中认定热电一厂与茂华公司所签租赁协议于2018年12月31日期满解除，判令茂华公司自2019年2月1日起支付占有使用费。茂华公司对该判决不服，提出上诉，要求按照国家政策减免疫情期间三个半月租金。石家庄市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）冀01民终9471号民事判决，认为茂华公司承担的是合同期满后占有使用费，不适用疫情期间国家对租金的减免政策。判决驳回上诉，维持原判。该案已进入执行程序，本院于2020年12月4日向本案原告下发了协助执行通知书，该通知书主要内容：被执行人河北茂华汽车租赁服务有限公司及石家庄市桥西区新石北路9号场地内的实际占有人于2020年12月14日前腾清并交付申请人国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂。 2020年12月7日，被告向原告出具《解除合同通知书》，双方签订的《房屋租赁协议》，租赁期限自2020年1月1日至2021年12月31日，现因在合同履行过程中，出现了不可抗力因素，根据合同第十条约定，向你方作出如下通知：1、你方在2020年12月31日后无须再支付房租；2、你方在接到本通知后3日内，立即将租用的房屋腾退清场、恢复原状；3、我方与你方于2020年1月1日签订的合同在你方接到本通知自动解除；4、2020年12月8日至2020年12月31日的房租，我方在发出本通知后3日内退还你方。该通知，被告在原告使用的场地门上进行张贴以及以微信的方式发送给原告。 2020年12月9日，石家庄市桥西区南长街道办事处出具的通告，主要载明：位于石家庄市桥西区依法征收，实际占有人应于2020年12月14日前腾清，请场地实际占有人积极配合政府的征收工作，依法按期搬离。 上述事实，有原告提交的石家庄东方能源股份有限公司热电一厂与河北茂华汽车租赁服务公司签订的租赁协议、河北茂华公司与石家庄市桥西区非凡职业培训学校签订的租赁协议、石家庄市桥西区非凡职业培训学校与河北腾领科技教育有限公司签订的房屋租赁协议、2020冀0104民初4012号民事判决书、2020冀01民终9471号民事判决书、2020冀0104执6147号协助执行通知书、收据（原告向被告支付的房租、物业费、停车费用收据、装修合同、搬家和搬运费用收据）、宣传资料变更及工商登记变更费用票据、公司新址租赁合同及相关费用票据，被告提交的土地使用权证、石家庄东方能源股份有限公司热电一厂与河北茂华汽车租赁服务公司签订的租赁协议、河北茂华公司与石家庄市桥西区非凡职业培训学校签订的租赁协议、石家庄市桥西区非凡职业培训学校与河北腾领科技教育有限公司签订的房屋租赁协议、情况说明、光大银行转账记录、原告出具的收据、桥西区南长街道办2020年12月9日张贴通告、解除合同通知书（张贴在原告门口照片）、微信聊天记录及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，石家庄东方新能源股份有限公司热电一厂与河北茂华汽车租赁服务有限公司之间的租赁关系已经法院生效判决认定于2018年12月31日期满解除，茂华公司在未获允许的情况下，其与非凡学校、非凡学校与李晓龙的转租期限超出2018年12月31日的部分均应作无效认定，因此，原告与被告签订的合同亦属于无效合同，虽合同无效，原告也应向被告支付占用期间的使用费。关于原告主张房屋租金、物业费、停车费、预交水电费共计11390元之诉请，被告称，上述费用已经支付给了原告，对此原告予以认可。原告称，涉案房屋在租赁期内无法使用，原告需要重新租赁房屋，原被告协议租金为月租金11200元，新址月租金为17599元，每月差价6399元，一年差价为76788元；物业费原被告协议全年9600元，新址物业费全年22968元，年差价13368元；因场地变更需要宣传资料及工商登记变更产生两项费用13734.5元；办公场地及相关配套装修费用28500元；搬家和物品拆迁搬运费用3180元，共计135570.5元。原告为了证实其主张提交了房租收据、物业费收据、停车费用收据、装修合同、搬家和搬运费用收据、宣传资料变更及工商登记变更费用票据、公司新址租赁合同及相关费用票据。被告对其收取的房租、物业费相关的收据真实性无异议；对其装修合同真实性、关联性均有异议，房子是上一个租户李晓龙转租给原告的，原告向李晓龙支付过几万元的费用，涉案房屋被告于2017年装修的，使用时不需要装修；对其搬家费、宣传费、工商变更费用票据真实性、关联性不认可，没有转账记录佐证，也没有正式发票，证据容易作假，对于新地址的租赁合同、票据真实性、关联性均有异议，新址租赁合同承租方是卢新柱，租金及物业费收据显示也是卢新柱，无法证明是原告租赁的，并且无转账记录，也无正式发票。本院认为，根据双方签订的合同显示办公楼及场地属于工业用地，是政府拟收储土地，原告在承租房屋时明知是政府拟收储范围，仍租赁并使用，因此，原告该主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告河北腾领教育科技有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3012元，由原告河北腾领教育科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费3012元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 赵江云人民陪审员李秀云人民陪审员赵进昌 二〇二一年六月七日 代书记员 包        亚        文