安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初876号 原告:饶肸,女,1992年2月9日出生，汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所律师。 被告:安庆万达置业有限公司,住所地安徽省安庆市经开区滨江新区高新技术中小企业孵化中心二期A2幢,统一社会信用代码91340800MA2W1X0D13。 法定代表人:张霖,该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：金庆华，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉，安徽中皖律师事务所实习律师。 原告饶肸诉被告安庆万达置业有限公司（以下简称安庆万达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人金庆华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告饶肸向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告订立的《商品房认购协议书》,按照双方约定的96万元的价格与原告签订《商品房买卖合同》;2、本案的诉讼费用、保全费5000元、保险费2500元由被告承担。事实与理由:2021年2月7日,原告饶肸与被告安庆万达公司签订《商品房认购协议》,约定饶肸向安庆万达公司购买位于东部新城,东至港口路、南至东部新城地块、西至安庆万达公司的本项目2栋3304室房屋,房屋的总房价款为960000元。当日,原告饶肸通过银行转账的方式向安庆万达公司的账户(223025168441666666)转账20000元定金。2021年2月8日,原告通过银行转账的方式向被告上述账户再次转账200000元首付款。 2021年3月10日,安庆万达公司销售员姚大庆微信语音告知饶肸,安庆万达公司不愿意继续履行协议,要求饶肸前往安庆万达公司退房。 原告认为双方签订的《商品房认购协议书》已经合法成立,遂诉至贵院请求继续履行该协议。 原告向本院提交的证据有： 一、商品房认购协议，证明2011年2月7日，原告与被告安庆万达公司订立商品房认购协议，约定原告向万达公司购买位于东部新城东至港口路南至东部新城地块，西至安庆万达公司，本项目2栋3304室房屋的总价款为96万元。 二、转账凭证两份，证明2021年2月7日，原告通过银行转账的方式向被告安庆万达公司账户转账2万元订金。2021年2月8日，原告通过银行转账的方式向被告上述账户再次转账20万元。 三、微信聊天记录，证明案涉房屋的销售价格，原被告双方约定的定金、首付款，证明被告存在拖延签订正式合同的行为。 四、保全保险费发票，证明原告向人民法院申请财产保全，向保险公司支付了保险费2500元。 被告安庆万达公司辩称，一、被告同意继续履行与原告订立的商品房认购协议，与原告订立商品房买卖合同，但原被告双方订立的商品房认购协议约定了购房款总价为108937073元，而非原告主张的96万元。二、原告主张案涉购房房屋的购房总款总价为96万元与事实不符不能成立。首先原告主张案涉房屋价款为96万元，与双方签订的商品房认购协议约定不符。本案中原被告双方就案涉房屋买卖事宜已经签订了书面的商品房认购协议，该协议系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方均应依约履行。根据上述协议约定，原告购买被告D2-栋3304号商品房，房屋建筑面积为128.58平方米，购房款总价为1089373元。上述协议经原被告双方签字、盖章后，也已生效。据此双方就案涉房屋价格已经达成了书面合同，双方当事人均应遵守上述协议的约定，因此诉状中原告方称其与答辩人签订的商品房认购协议约定，房舍案涉房屋的价款为96万元，显然与客观事实不符。其次，被告方销售人员从未对原告作出将案涉房屋价款变为96万元的口头承诺，更未与原告方就上述价款达成一致，事实上被告方销售人员曾与原告方就案涉房屋买卖事宜进行过多次沟通，在双方签订完商品房认购协议，明确约定购房款总价1089373元后，被告方销售员曾表示愿为原告向公司申请上报能否以及优惠价96万元购买案涉的房屋，但需要注意的是，该销售员自始至终仅表示会为原告方向公司上报申请，但从未承诺过该申请一定能够通过。该销售员的上述个人行为，显然不构成承诺行为，更无从谈起，原告方和与被告方已经达成了口头的一致。最后如前所述，原被告双方已签订的书面的认购协议，双方均依约履行，该协议中明确约定，除双方书面达成一致意见外，该协议不得以任何理由更改，任何未加盖被告方专用印章的业务人员的任何承诺，均不具有法律效力。据此先不论被告方销售员从未与原告就案涉房屋价款达成口头一致，即使被告方销售员作出涉及本认购协议内容的口头承诺，该承诺也只是其个人行为，也因为违反了上述约定，而不具有任何的法律效力。三、商品房销售合同是要系要式合同，应当以书面形式予以明确固定。原告方要求以96万元的价格与被告签订商品房买卖合同，于法无据。第一、本案中双方已经签订了商品房买卖预约合同，根据相关法律规定，双方应当以该预约合同为基础签订书面的买卖商品房买卖合同，该预约合同已经明确约定了房屋的价款为1089373元，原告主张以96万元签订商品房买卖合同，显然于法无据。第二，根据房地产管理法、商品房管理办法等法律法规的规定，商品房销售合同涉及不动产权属的转移，且一般标的额较大为要式合同，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同，以书面形式予以明确固定，以便双方权利的行使和义务的履行。具体到本案，先不论双方从未口头就案涉房屋价款为96万元达成一致，即使达成了一致，根据上述法律的规定，商品房买卖合同也必须采用书面的形式，口头对商品房买卖合同作出约定，也因为违反了双相关的法律规定，没有约束力，特别是双方都对口头的内容存在重大分歧，更应当采信书面合同的约定。据此，原告对被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提交了以下证据： 第一组证据：1、安庆市商品房预售许可证一份。2、安庆市商品房住房销售价格备案表。3、2021年2月7日，原被告双方签订的商品房认购协议。 证明目的：一、被告依法取得商品房预售许可证，有权对案涉的房屋进行商品房预售，有权与购房者签订商品房的预售合同。二、被告方依法对案涉商品房进行了价格备案，案涉的D2-3304号商品房备案价格为1089373元。三、原被告于2021年2月7日签订的商品房认购协议，约定原告购买万达广场D2-3304号商品房，房屋建筑面积为128.58平方米，房屋总价款为1089373元，同时约定，双方书面达成一致意见外，该协议不得以任何理由更改任何未加盖被告方专用印章的业务员的任何承诺，均不具有法律效力。特别提示是在签字的上方，以黑体字，并且加了下划线予以特别提示。 第二组证据：是被告业务员与原告微信聊天记录11张。 证明目的：一、原告与被告销售员添加微信之前，已经向被告支付了定金2万元，签订了商品房认购协议，明确知道该商品房认购协议特别提示的内容，也就是我们刚才说的，即约定了除双方约定书面达成一致以外，该协议不得以任何理由更改。二、任何未加盖被告方专用印章的业务人员的任何承诺，均不具有法律效力。原告与被告的销售员添加微信的时间是2021年的2月7日下午13:41，第一条的聊天记录上他向被告方业务员发送了他交款成功定金发票，说明交款定金的汇款凭证。由此可以证明双方在签订协议以后，原告向被告方交纳了2万元定金，然后才添加的被告方的销售员做微信好友。那么在添加微信时，双方已就房屋总价款为108万余元的已经达成了一致意见，并且知道了双方合同约定的特别提示的内容，由此可以证明。二、原告与被告销售员添加微信之前，已经有过了面对面的沟通，同时微信聊天的内容也反映了除了面对面沟通以外，还有微信电话的沟通方式，因此微信文字不能完整地反映双方之间沟通的全部内容。三、被告销售员明确告知了原告方，这个商品房贷价格是低于备案价，必须要履行向公司上报申请等程序，原告也明确回复了知道，证明被告销售人员从未向原告方作出被告方将案涉商品房价格变为96万元的承诺，双方更未就此上述事宜达成过口头协议。四、商品房的预售合同是要式合同，用书面形式在特别是在双方对口头内容产生重大分歧时，更应当采用书面合同的约定，而不能仅仅凭所谓的口头约定作为确定双方权利义务。 经庭审质证，关于原告提交的证据，被告对证据一商品房认购协议，质证意见是对三性均有异议，而且达不到起证明目的。被告在举证时将向法庭提交双方签字盖章的商品房认购协议，证明购房的总价款为1089373元。原告提交的商品房认购协议复印件空白处均填写有内容，但仅有面积和价款处仍为空白，明显与合同签订的常理不符，所以不具有真实性。证据二转账凭证质证意见是真实性无异议，但达不到原告主张的购房总价款为96万元的证明目的，且首付款20万元是原告汇款时单方确定的，被告没有予以确认。证据三微信聊天记录，质证意见是真实性无异议，但不完整，同时也达不到原告的证明目的，被告将提供完整的聊天记录。被告还发表以下质证意见，一、原告与被告销售员添加微信之前，已经向被告支付了定金2万元，签订了商品房认购协议，明确知道该商品房认购协议特别提示的内容，即除约定除双方书面达成一致意见外，该协议不得以任何理由进行更改，任何未加盖被告方专用印章的业务人员的任何承诺，均不具有约法律效力。二、原告与被告销售员添加微信之前，已经有过面对面的沟通，同时也证明在添加微信之后，既有面对面的沟通方式，也还有微信电话的沟通方式，微信文字不能完整地反映双方之间沟通的全部内容。三、被告销售也明确告知原告方，案涉商品房低于备案价销售，需要履行向公司上报申请等一系列程序。原告也明确回复表示知晓，被告业务员从未向原告方作出将案涉商品房变更为96万元的承诺。双方更未就上述事宜达成过口头一致。四、商品房的销售合同属于要式合同，必须采用书面的方式来确定，特别是在双方对口头内容存在重大分歧时，更应当采用书面的方式，书面合同的约定，而不能仅仅以所谓的口头约定作为确定双方权利义务的依据。对证据四保险费发票，我们对真实性无异议，但是认为原告要求被告承担保险费，没有法律上的依据，请求法庭不予支持。 关于被告提交的证据，原告对于商品房预售许可证三性无异议，对于价格备案表，请法庭核实真实性以后依法进行确认。对于商品房认购协议三性均有异议，该协议有关于房屋面积以及销售单价、总价的内容是被告在原告签订合同之后单方面添附的内容，对原告不产生约束力，该认购协议所订立的合同价款，与双方的实际约定不符。对于微信聊天记录三性无异议，对证明目的有异议。我们提醒法庭注意，在2月7日，原告与被告销售人员添加微信好友之后，被告的工作人员对于房屋的销售价格做了明确的陈述，其表示2-3304是96万，该处聊天记录在被告提供的证据第二页，时间是2月7日下午14:54，在微信聊天记录第8页，被告销售人员再次陈述，“按董总给你报的96万整”，在第9页计算该房屋首付款时，也是以96万元作为计算标准。因此通过上述聊天记录的内容，可以反映在订立商品房预售合同的当天，双方对于房屋的买卖价格约定为96万元，而且在合同签订之后，双方也是以96万元作为计算房屋按揭等款项的标准。在微信聊天记录第15页，被告工作人员首次提出了低于备案价94折要走程序，请法庭注意，该时间已经是2020年的2月18日，这个是在预约合同订立之后才作出的意思表示，对原告没有约束力，而且被告销售人员的词中表示，其意思内容是本案帮助原告以96万元的价款来购得房屋，而并非附条件的说明，如果程序走不了，就不能按照96万元的价格完成交易。那么双方在之后的聊天记录内容，明确反映出原告多次催促被告签订正式合同，但是被告在多次的沟通往来中，均没有表示房屋的真实出售价格是108余万元，或者说因为其内部申请未批准导致合同不能履行，其表示不能订立合同是由于召开招聘会等其他原因所导致的，因此被告辩称双方的合同交易价是108万元，或者该价格需要内部审批的抗辩意见，我们认为不能够成立。 经审查。原被告提交的证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信，但能否达到其证明目的需综合全案认定。 综上，结合庭审和当事人陈述，查明以下事实： 2021年2月7日，安庆万达公司（甲方）与饶肸（乙方）签订一份《商品房认购协议》，协议约定：乙方自愿认购位于【东部新城，东至港口路、南至东部新城地块、西至安庆万达置业有限公司、北至天柱山东路、安庆万达置业有限公司】的本项目D2-3304号商品房；乙方应在签订本认购协议同时向甲方一次性交纳定金人民币2万元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。本认购协议经甲、乙双方签字或盖章后生效；双方签订商品房买卖合同后，本认购协议自动终止。另合同第十一项使用加粗加黑字体约定：特别提示：1、乙方在此确认：在签署本认购协议时，乙方已对本协议条款中各自的权利、义务和责任等内容均已充分理解，为双方的真实意思表示，不构成任何一方的格式条款。2、未经双方事先书面达成一致意见，本认购协议不得以任何理由而更改。任何未加盖甲方专用印章的甲方业务人员的任何承诺，及仅有甲方业务人员签名的以涂划、增删或者其他任何形式对本协议进行的修改均对甲方不具有法律效力。协议签订时，《商品房认购协议》未载明房屋面积、单价以及购房总价款。安庆万达公司在协议甲方一栏加盖公章及授权代表姚大庆（系安庆万达公司业务员）签名，饶肸在乙方一栏签名并按捺手印。同日，饶肸向安庆万达公司支付定金2万元。 2021年2月7日，饶肸与姚大庆的微信聊天记录显示，姚大庆说：“2-3304是96万”、“按董总给你报的，96万整”。2021年2月8日，饶肸问：“能不能算出来需要付多少首付”，姚大庆说：“24万”。同日，饶肸向安庆万达公司账户转账支付首付款20万元。 庭审中，安庆万达公司向本院提交《商品房认购协议》原件，协议中载明建筑面积约为128.58平方米，套内建筑面积约为96.46平方米，单价为人民币8472.34元/平方米，购房款总价为人民币1089373元，以上内容均由安庆万达公司事后添加。 本院认为，原被告于2021年2月7日签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，合法有效。原被告约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同,该《商品房认购协议》系预约合同。案涉《商品房认购协议》未载明房屋面积、单价及购房总价款，应视为双方就房屋价款尚未达成一致意见。被告事后在未与原告协商一致的情况下在协议上添加房屋面积、单价及购房总价款，其行为系单方行为，对原告不发生法律效力。被告业务员姚大庆通过微信聊天方式告知饶肸案涉房屋总价款为96万元，根据案涉《商品房认购协议》约定：在签署本认购协议时，乙方已对本协议条款中各自的权利、义务和责任等内容均已充分理解，为双方的真实意思表示，不构成任何一方的格式条款……任何未加盖甲方专用印章的甲方业务人员的任何承诺，及仅有甲方业务人员签名的以涂划、增删或者其他任何形式对本协议进行的修改均对甲方不具有法律效力。该约定通过加黑加粗字体提示，故对于协议中关于任何未加盖甲方专用印章的被告业务人员的任何承诺对原告不具有法律效力的约定不构成格式条款，该约定对原被告均具有法律效力。因此，被告业务员姚大庆在微信中告知原告案涉房屋总价款96万元，未经被告认可，该告知行为对原被告均不发生法律效力。原告要求被告按照房屋总价款96万元继续履行与原告订立的《商品房认购协议》，并签订《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十条、第四百九十五条第一款、第四百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告饶肸的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，由原告饶肸负担（该款原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐杨 二〇二一年六月十七日 书记员  彭璐 本案适用法律条款 《中华人民共和国民法典》 第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第四百九十五条第一款当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。