湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终422号上诉人(原审被告)：湘西果王文化旅游有限责任公司，住所地湖南省湘西自治州凤凰县沱江镇。法定代表人：王大海，董事长。委托诉讼代理人：彭朝华，女，该公司工作人员。被上诉人(原审原告)：张家界新盛旅游管理有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区。法定代表人：曹金龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：龚正国，湖南正诚律师事务所律师。上诉人湘西果王文化旅游有限责任公司（以下简称湘西果王公司）因与被上诉人张家界新盛旅游管理有限公司（以下简称张家界新盛公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院（2021）湘0811民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为事实清楚，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。湘西果王公司上诉请求：1.撤销湖南省张家界市武陵源区人民法院（2021）湘0811民初84号民事判决，改判或发回重审。2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年8月签订《商铺租赁合作协议》，2019年6月上诉人提出单独开门，自我掌握营业时间，被上诉人拒绝，侵犯了上诉人租赁商铺的正当权利。2019年10月被上诉人在未与上诉人沟通的情况下擅自改变整个游客服务中心的客流路线导致上诉人权益受到损害。原租赁合同明显有失公平，双方权利义务不对等，应撤销该合同。张家界新盛公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告2018年8月签订的《商铺租赁合作协议》，并立即腾让其租赁原告位于武陵源区袁家界游客服务中心大厅左侧靠墙约60平方米的区域（以实际租赁区域及面积为准）商业门面；2．判令被告立即支付自2019年9月1日起至腾让房屋之日止的房屋租金（截止2020年12月31日，共积欠租金42万元）；3．判令被告立即支付自2020年8月1日起至腾让房屋之日止的物业管理费（截止2020年12月31日，共积欠物业管理费1.25万元）；4．判令被告向原告支付迟延支付房屋租金的资金占用费至付清之日止（截止2020年12月31日，积欠资金占用费3.36万元）；5．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年3月27日，张家界新盛公司承租了张家界绿源产业发展投资有限公司位于武陵源区袁家界天下第一桥停车场西边的袁家界游客服务中心，租赁期限为20年。2018年8月，张家界新盛公司与湘西果王公司签订《商铺租赁合作协议》，约定：张家界新盛公司将袁家界游客服务中心大厅左侧靠墙约60平方米的区域转租给湘西果王公司用于销售猕猴桃相关产品；租赁期限为6年，自2018年9月1日至2024年8月31日；前两年年租金标准为30万元，以后每2个租赁年度租金递增20％，湘西果王公司须在签署合同时向张家界新盛公司支付首期租金30万元、押金5万元，后续租金在每一个租赁期开始前提前15日付清；合同还约定湘西果王公司每月需向张家界新盛公司交纳物业管理费2500元。合同签订后，湘西果王公司向张家界新盛公司支付了租金30万元及押金5万元，张家界新盛公司按合同约定将租赁场地交给湘西果王公司使用。2019年9月，张家界新盛公司要求湘西果王公司支付第二个合同年度租金，湘西果王公司未按合同约定支付，并提出租赁区域进出客人少、经营亏损，要求单独开门。张家界新盛公司未同意湘西果王公司开门，湘西果王公司也一直未支付租金。2020年，新冠肺炎疫情发生后，湘西果王公司一直未进行营业。2020年9月23日，张家界新盛公司向湘西果王公司发出《房租催缴通知》，限湘西果王公司于2020年10月2日前交清租金及费用。逾期后，湘西果王公司仍未支付。2021年2月1日，张家界新盛公司诉至法院。湘西果王公司向张家界新盛公司支付了2020年7月（包括7月）之前的物业管理费。2021年3月27日，湘西果王公司已将租赁场地腾让并返回给张家界新盛公司。一审法院认为，张家界新盛公司与湘西果王公司签订的《商铺租赁合作协议》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的规定，应当认定为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。张家界新盛公司将租赁场地按约定交付湘西果王公司使用，履行了自己的合同义务。在合同履行期间，张家界新盛公司未改变租赁场地现状，不同意湘西果王公司单独开门，不构成违约。湘西果王公司不按照合同约定支付租金，属于迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约。张家界新盛公司请求解除《商铺租赁合作协议》，符合合同解除的法定条件，且湘西果王公司也同意解除，故应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张家界新盛公司请求湘西果王公司支付自2019年9月1日起至腾让房屋之日止的租金及物业管理费，应予以支持。从2019年9月1日计算至2021年3月27日，租金共计506129元（2019年9月1日至2020年8月31日，按年租金30万元计算；2020年9月1日至2021年3月27日，按年租金36万元计算）。考虑到新冠肺炎疫情影响，2019年9月1日至2020年8月31日期间，可以酌减3个月租金75000元（30万元÷12×3），湘西果王公司还应支付张家界新盛公司租金431129元。从2020年8月1日计算至2021年3月27日，物业管理费共计2万元，酌减7500元，湘西果王公司还应支付12500元。湘西果王公司自2020年以来一直未进行经营，系自身原因造成的，其只承担一半租金、不承担物业管理费的抗辩意见，应不予采纳。张家界新盛公司请求湘西果王公司支付迟延支付房屋租金的资金占用费，于法无据，应不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条规定，判决如下：一、解除张家界新盛旅游管理有限公司与湘西果王文化旅游有限责任公司签订的《商铺租赁合作协议》，湘西果王文化旅游有限责任公司将租赁场地返还给张家界新盛旅游管理有限公司（已返还）；二、湘西果王文化旅游有限责任公司于判决生效后15日内向张家界新盛旅游管理有限公司支付租金431129元、物业管理费12500元，共计443629元；三、驳回张家界新盛旅游管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8292元，由湘西果王文化旅游有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。湘西果王公司与张家界新盛公司签订的《商铺租赁合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。湘西果王公司未按协议约定向张家界新盛公司支付租金及物业管理费，构成根本违约。原审根据上述事实，并综合考虑新冠肺炎疫情影响，在湘西果王公司拖欠的租金及物业管理费的基础上酌定减免3个月租金及部分物业管理费并无不当。湘西果王公司上诉称张家界新盛公司不同意其单独开门、擅自改变客流路线损害其合法权益。经查，《商铺租赁合作协议》约定，湘西果王公司租赁的场地为袁家界游客服务中心大厅左侧靠墙约60平方米的区域。张家界新盛公司已按协议约定交付租赁场地。该协议亦约定，如乙方（湘西果王公司）擅自拆改场地房屋主体结构或改变经营场地区域和经营内容，甲方（张家界新盛公司）可终止协议并收回场地。由此可见，湘西果王公司要在租赁区域单独开门，应当经过张家界新盛公司的同意。张家界新盛公司拒绝湘西果王公司提出的单独开门的要求，并不违反协议约定。湘西果王公司在上诉中主张张家界新盛公司擅自改变客流路线导致其利益受损，但未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，张家界新盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8292元，由湘西果王文化旅游有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  汪云辉审判员  尹相琼审判员  詹恒清二〇二一年六月二十三日法官助理张彬书记员刘艺晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。