山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4684号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东省信息产业服务有限公司，住所地山东省青岛市，统一社会信用代码91370000588799166N。法定代表人：赵强，总经理。委托诉讼代理人：孙发财，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星红，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会，住所地山东省济南市，统一社会信用代码55370112B48468155H。法定代表人：王建荣，主任。委托诉讼代理人：孟倩、杨洋，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东弘润天成建设咨询有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102779721281U。法定代表人：李家金，董事长。委托诉讼代理人：杨凯，山东尽善律师事务所律师。上诉人山东省信息产业服务有限公司（以下简称山东信息产业公司）因与上诉人济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会（以下简称甸柳居委会）、被上诉人山东弘润天成建设咨询有限公司（以下简称弘润天成公司）合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。山东信息产业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持山东信息产业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由甸柳居委会、弘润天成公司承担。事实和理由：一审判决认定事实明显错误，依法应予纠正。（一）变更招投标签约主体是导致山东信息产业公司无法依照招投标合同签订租赁合同的根本原因。山东信息产业公司已提交涉案人员的微信聊天记录及业务往来函，已对甸柳居委会变更招投标签约主体的事宜进行了充分举证，一审法院认为无证据证明，属于认定事实错误。在山东信息产业公司领取中标通知书后，签订租赁合同前，甸柳居委会的法律顾问杨洋律师通过微信与山东信息产业公司的招投标联系人谭某某及员工李某多次微信沟通记录显示，杨洋律师明确告知签订租赁合同的主体变更为案外人山东甸柳集团有限责任公司（以下简称甸柳集团），且租赁房屋的所有权证书要办理到甸柳集团名下。相关微信沟通记录如下：2020年4月8日上午09:34，杨洋律师第一次明述：“李老师，有个情况说一下，居委会打算办证是以集团的名义下证，一会我把集团的营业执照发你一份吧”。4月30日上午09:20，山东信息产业公司谭总问：“杨律师，现在要是签合同的话，还是只能和集团签订？”杨律师回答：“是的，谭总，最好跟甸柳集团签，办证办到集团名下”。“甸柳这边不用担心主体的事，集团也是集体的，到时候可以让居委会出个证明”。4月30日上午09:48，杨律师：“主体问题我感觉根本就不是个问题，你到时候居委会肯定给咱出个证明的，而且你甚至让居委会盖个章也没有问题，关键是现在你办集团的起码肯定跟集团签对咱来说是有好处的；你要是跟居委会签了，那更加是主体的问题了。这个绝对这个不是问题”。谭总：“现在我们上级公司提出了招标主体和拟签约主体不一致的问题”。杨律师：“跟你们集团沟通沟通吧，本身去招投标就应该视为对现状有了了解的。…如果一直找毛病的话会层出不穷，还哪来的合作呀”。2020年5月1日前后山东信息产业公司与甸柳居委会之间的往来函清楚显示，甸柳居委会坚持其通过律师表述的要求山东信息产业公司只能与甸柳集团签订房屋租赁合同，否则合同不能签订的立场。相关函件内容如下：山东信息产业公司2020年4月30日致甸柳居委会《关于鼎峰商业楼租赁合同无法签署的函》提出：“根据前期双方对房屋租赁合同的沟通，考虑后续双方风险，无法按照中标要求进行合同签署。主要问题如下：1、招标主体与拟签约主体不一致。本次招标主体为甸柳居委会，而根据前期双方工作人员的沟通，后期签订合同的主体及不动产权人为甸柳集团，这与我公司参与投标的招标人不一致。由于以上原因导致合同目前无法签订，望贵委员会于收到此函后三个工作日内予以答复，否则请贵委员会将我司缴纳的投标保证金予以退回”。甸柳居委会2020年5月8日的回函，不仅没有对租赁合同的招标主体与拟签约主体不一致问题进行丝毫解释澄清，反而进一步明确，如果不按照他们的意见与甸柳集团签订房屋租赁合同，则将没收山东信息产业公司的投标保证金，并要求后者赔偿其损失。甸柳居委会回函的具体表述是：“贵司在来函中提到：‘招标主体与拟签约主体不一致’，及‘无法确认产权’的问题，贵司参与招投标之前已经对商业楼现状有所了解，在中标后，贵司也多次去商业楼处了解现状，且多次与物业公司或开发商及街道办事处因租赁房屋事宜进行了沟通。我居按照贵司的要求已经多次进行了说明、协调，同时依据贵司对招标文件已完全认可的前提，故，我居不再做进一步沟通。如贵司收到本回函5日内人拒不签订房屋租赁合同，则我居只能按照招标文件的约定没收贵司交纳的投标保证金，并追究贵司因拖延签订合同而给我居造成的全部损失”。基于上述微信沟通记录与双方往来函内容，甸柳居委会要求山东信息产业公司必须与甸柳集团签订合同，否则合同无法签订的立场非常明确，毋庸置疑。山东信息产业公司经查询发现甸柳集团是独立法人，甸柳居委会持股96.6%，王建荣持股3.4%。为了明确签约主体及租赁房屋产权问题，2020年4月30日、5月9日，山东信息产业公司特向甸柳居委会两次发函，要求明确签约主体、依照招投标文件的要求提供产权证明，并明确告知倘若存在招标主体与签约主体不一致且房屋存在产权不明的情况，山东信息产业公司作为国有企业无法签署租赁合同。甸柳居委会在2020年5月8日及5月26日两次回函中均未对上述问题给予明确答复。山东信息产业公司作为国有企业，必须承租没有法律风险的房屋，倘若其在投标之前明知甸柳居委会在招标文件中存在虚假陈述、涉案房屋产权不明，则不会进行投标。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”根据此条的文义解释，只有招标人本人和中标人本人才能作为中标合同的签订主体。结合《中华人民共和国合同法》的一般理论，签约主体变更属于对合同的实质性变更。山东信息产业公司作为国有企业不会也不能违背招标投标活动的初衷，在中标后与非招标单位签订合同，这必然使整个招标过程失去意义，也使得国有资产面临巨大风险，因此产生的法律风险山东信息产业公司无法承受。（二）甸柳居委会没有履行招投标文件中的责任义务，保证对房屋拥有完全的所有权，也是导致山东信息产业公司无法签订租赁合同的重要原因。一审法院以招投标文件中载明“投标人根据自身情况，自行勘查现场”就推定投标人应对招投标房屋的产权情况进行了了解，属于事实认定错误。甸柳居委会主张其对于涉案房屋拥有产权的依据是相关的协议，庭审前山东信息产业公司从未见过。不动产的产权以登记为准，相关协议仅对协议相对方具有约束力，善意第三人对于房屋所有权归属认定的依据只能是政府主管部门的登记。具体到本案，虽然甸柳居委会和房屋的产权人有协议，但是这仅对协议双方有约束力，如果房屋的产权人违约，甸柳居委会对于房屋产权人来说仅享有债权，而非物权。另外，招投标文件中载明“投标人根据自身情况，自行勘查现场”应理解为对出租房屋的物理情况进行勘查，即房屋的坐落、构造、楼层等相关情况进行勘查，通过现场勘查不可能对产权问题进行勘查，一审法院对此事实认定错误。根据招投标文件所附的第五部分合同格式中明确载明，甸柳居委会向山东信息产业公司出租的房屋及车位所有权归甸柳居委会所有，产权清晰，甸柳居委会需保证对房屋拥有完全的所有权。正是基于甸柳居委会在投标文件中对于房屋产权的保证，山东信息产业公司才进行的应标，但甸柳居委会自始至终未提供任何有效的产权证明，致使山东信息产业公司无法继续依照投标文件签订租赁合同。（三）弘润天成公司明知甸柳居委会没有招投标房屋的产权，仍对涉案房屋进行招投标，存在违规招投标的行为，作为投标保证金的收取单位，应依法返还给山东信息产业公司，并赔偿利息损失。弘润天成公司庭审中明确表明在招投标之前已对涉案房屋产权进行了核实，但没有备案，但是截止到目前，甸柳居委会及弘润天成公司并未向山东信息产业公司提供任何涉案房屋的产权证明。弘润天成公司作为招标代理机构，应确保招投标涉及的房屋产权清晰，这也是在招投标文件中明确载明的。因涉案房屋产权不明导致招投标合同无法履行，作为招投标代理机构的弘润天成公司具有不可推卸的责任。（四）一审判决关于“山东信息产业公司以甸柳居委会无法提供产权证明为由拒签租赁合同的主张不能成立”系认定事实与适用法律错误。本案非房屋租赁合同效力纠纷。山东信息产业公司并没有主张招投标涉及的房屋未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，山东信息产业公司亦未据此主张而拒绝与甸柳居委会签订租赁合同。一审判决总结的“本案争议的焦点为甸柳居委会与山东信息产业公司未签订租赁合同的过错问题及责任承担问题”，亦不是拟签订或已经签订的租赁合同效力问题。因此，一审判决基于案涉项目已取得建设工程规划许可证，甸柳居委会律师向山东信息产业公司员工发送五证、建筑工程竣工验收报告等材料等与本案争议焦点无关的事实，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定山东信息产业公司“以甸柳居委会无法提供产权证明为由拒签租赁合同的主张不能成立”适用法律完全错误。虽然甸柳居委会在一审庭审中提交的其与山东鲁班东昊房地产开发公司签订的《合作协议》《合作协议补充协议》等材料能够在一定程度上反映招投标房屋来源情况，但在法律上完全不等于这些材料能够证明甸柳居委会如招标文件所述拥有招投标房屋100%产权。本案争议发生时有效的《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。2020年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》二百零九条亦为完全一样的规定。鉴此，一审判决适用法律完全错误。（五）一审判决以《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条规定驳回山东信息产业公司诉讼请求适用法律错误。本案纠纷完全是因为甸柳居委会改变其招标文件明述的招标条件，包括不能提供其对招投标房屋拥有100%产权的证明，且其事实上不拥有招投标房屋的产权；其坚持山东信息产业公司只能与招标文件丝毫没有提及的甸柳集团签订房屋租赁合同，而山东信息产业公司作为规范的国企和央企下属公司坚持只能依照招标文件明述的招标条件签订房屋租赁合同所致。因此，本案应该适用的法律是《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的规定，“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。本案亦应适用《招标投标法实施条例》第七十三条的规定，“依法必须进行招标的项目的招标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：（五）在订立合同时向中标人提出附加条件。”根据上述法律法规，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不仅是投标人的法定义务与合同义务，亦是招标人的法定义务与合同义务。甸柳居委会和弘润天成公司违反该法定义务与合同义务，依法应该承担法律责任与合同责任。甸柳居委会辩称，一审法院判决驳回山东信息产业公司的诉讼请求正确，山东信息产业公司的上诉请求所依据的事实与理由不成立。（一）一审中山东信息产业公司提交的证据并不能证实其第一项事实与理由。甸柳居委会一审中提交的证据五《关于鼎峰中心商业楼租赁项目沟通的事宜》及甸柳居委会代理人杨洋与山东信息产业公司谭某某的微信聊天记录可以看出：山东信息产业公司在中标后，在明知中标价格为不含税价格的情况下，多次要求甸柳居委会含税，且向甸柳居委会提出必须物业管理独立等不合理要求，多次前往甸柳居委会找到相关领导进行协调，在上述无理要求未得以满足的情况下，山东信息产业公司最终以不存在的“变更招投标签约主体是导致山东信息产业公司无法依照招投标合同签订租赁合同的根本原因”拒不与甸柳居委会签订租赁合同。（二）山东信息产业公司的第二项事实与理由错误。山东信息产业公司无论是在投标前自行勘查还是中标后与甸柳居委会相关领导的密切沟通，对此均是明知。山东信息产业公司对招标标的存有异议，依照《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十一条、二十二条及相关法律规定，应当在投标前提出质疑，由甸柳居委会进行答复，而不是在中标并领取中标通知书应当签订合同的期限内进行质疑。（三）因山东信息产业公司的前两项上诉事实与理由不能成立，故其第三项事实与理由无任何依据。弘润天成公司辩称，（一）山东信息产业公司第一项上诉理由不成立。一审各方提交的证据能够证明，甸柳居委会并非要求山东信息产业公司变更签约主体，而是与山东信息产业公司协商是否能够变更签约主体，如果山东信息产业公司不同意变更，就此作罢。山东信息产业公司却将拟商谈的事项作为不签订合同的理由，从事实依据方面不能成立。（二）山东信息产业公司第二项上诉理由不符合事实。事实为甸柳居委会对涉案房屋有完全的控制权，无论该房屋是登记在甸柳居委会名下，还是登记在甸柳居委会所属的甸柳集团名下，均不影响甸柳居委会对涉案房屋有权发布出租信息，这也是甸柳居委会能够以其名义发布出租信息的原始权利根源。甸柳居委会采用的招投标程序，并非《中华人民共和国政府采购法》中的招投标程序，而是甸柳居委会为找到承租人而发出的要约邀请，并非山东信息产业公司以《中华人民共和国政府采购法》中招投标的规定认定的签约主体只能是招标人和投标人。只要甸柳居委会对涉案房屋具有控制权，即可作为招标人对外发布承租信息。山东信息产业公司作为潜在的承租人了解了涉案房屋的一切信息，也对涉案房屋进行了勘查现场和与甸柳居委会多次接触。山东信息产业公司完全能够理解涉案房屋由甸柳居委会控制。退一步讲，山东信息产业公司与甸柳居委会指定的任何主体签订房屋租赁合同，均不影响山东信息产业公司使用涉案房屋。以上的解析能够反映出山东信息产业公司只是为不签订合同找借口，而且此借口也是山东信息产业公司提出不签订合同后提出来的，不能作为拒绝签订合同的理由。（三）弘润天成公司接受甸柳居委会委托，作为甸柳居委会对外发布涉案房屋出租信息的主体，在形式上已经履行了作为受委托人的义务。综上，请求依法驳回山东信息产业公司的上诉。甸柳居委会上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持甸柳居委会的反诉请求；2.一、二审全部诉讼费用均由山东信息产业公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。涉案项目自2019年12月发布招标公告，2020年1月23日作出《中标通知书》至今，因山东信息产业公司中标后拒不与甸柳居委会签订合同的行为导致涉案房屋已经空余一年有余的时间，结合第一次招投标时的房屋租金标准，给甸柳居委会造成的损失不仅仅只有6个月的租金及物业费，甸柳居委会仅暂主张6个月的租金及物业费损失，却被一审法院认定“本院在已认定山东信息产业公司80万元投标保证金不退的情况下，对于甸柳居委会要求山东信息产业公司赔偿6个月租金及物业费的请求，不予支持”，显然错误。因山东信息产业公司的原因导致涉案房屋涉及纠纷，甸柳居委会与山东信息产业公司之间的合同关系状态未经确认，致使涉案房屋一直无法进行重新招标，自2020年1月至2021年1月期间的租金损失，按照招标文件约定及法律规定，山东信息产业公司应当对甸柳居委会进行赔偿。双方书面函件往来后，在甸柳居委会筹备重新招标过程中，2020年6月9日，因山东信息产业公司起诉本案，涉案房屋的招投标工作再次暂停。山东信息产业公司违反招标文件的行为已经一审判决认定，其投标保证金应当予以扣除。在本案诉讼过程中乃至作出一审判决之前，山东信息产业公司始终不认为其违约，一再辩称系甸柳居委会违反约定及法律规定导致合同无法签订，导致甸柳居委会一直无法对涉案房屋进行公开招标，重新选定中标人(承租方)，期间产生的相关租金损失、物业费等损失根据招标文件及法律规定应当由山东信息产业公司对甸柳居委会予以赔偿。退一步讲，即使如一审判决中认定的甸柳居委会已于2020年5月26日通知山东信息产业公司投标无效，此时双方的合同关系状态已经明确。按照常理及招投标规定，2020年5月27日甸柳居委会开始筹备重新招标，除去法律规定的招标公告期限及开标时间最少需要20日-30日、合同签订期30日，共计至少2个月时间，加上自2020年1月份至2020年5月份合计5个月的时间，亦有7个月的期间是房屋事实上必须的空余状态。加之2020年3月份以后疫情对招标工作(主要为时间、流程等)、对租赁市场(主要为租金价格、合适的承租方等等)的影响，甸柳居委会无论在招投标的难度上还是时间上投入甚大，因山东信息产业公司的违约行为给甸柳居委会造成的损失亦远不止6个月租金及物业费的金额，仅仅扣除投标保证金80万元根本无法弥补给甸柳居委会造成的巨大损失，一审判决说理违背客观事实。疫情影响并非山东信息产业公司违约不承担责任的借口。涉案项目自2019年12月开始发布招标公告，于2020年1月7日公开评标并确定中标人，当时疫情尚未在国内产生影响。疫情在国内产生较大影响是在春节期间，此时招投标工作已经结束，中标价格亦已落定，如山东信息产业公司认为疫情对其产生影响则可以与甸柳居委会进行协商。再者山东信息产业公司作为国企、信息产业公司，疫情对其影响甚微，即使疫情产生影响其也应当承担国企应有的责任。如存在疫情影响，影响的也是山东信息产业公司的利益。甸柳居委会因山东信息产业公司的过错，即使再次重新招标也是正处于疫情期间，无论对招标工作的筹备时间，还是租赁价格都产生了巨大影响。本案诉讼无形中扩大了甸柳居委会的损失。（二）一审判决适用法律错误。根据招标文件第九条无效投标之规定：“(二)投标人有下列情况之一，其投标不仅被视为无效，而且招标人将严格按照相关法律、法规及规章制度的规定行使权利并没收其投标保证金。投标人给招标人和代理机构造成损失的，应予以赔偿。...7.中标人不按规定签合同的”。因此，山东信息产业公司违反招标文件规定，甸柳居委会除有权没收其投标保证金外，对山东信息产业公司主张赔偿造成的损失符合招标文件的规定，亦符合《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十四条等关于违约责任的规定。一审判决仅依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条之规定，及山东信息产业公司违反招标文件第八条投标保证金规定判决扣除投标保证金，属于适用法律错误。山东信息产业公司辩称，（一）招标房屋租赁项目未能签订租赁合同的原因和过错完全在于甸柳居委会。招标文件明述，“招标人为济南市历下区大路街道甸柳社区居民委员会，对项目出资比例100%”“房屋产权清晰”“甲方保证对房屋拥有完全的所有权”。山东信息产业公司收到中标通知后，就招标项目签订租赁合同事宜与甸柳居委会律师沟通过程中，甸柳居委会始终未能提供其对招标房屋拥有产权的证明文件。相反，甸柳居委会律师杨洋向山东信息产业公司工作人员提供的招标房屋五证和竣工验收资料等材料，不是法定的房屋产权证明，权利人名字也不是甸柳居委会，而是济南鲁班鼎峰置业有限责任公司，这些材料完全不能证明甸柳居委会对招标房屋拥有所有权。之后的微信聊天记录中，杨洋律师明确告知山东信息产业公司，招标房屋的所有权证要办到甸柳集团名下。2020年4月30日和5月9日，山东信息产业公司两次致函甸柳居委会，要求其明确签约主体和租赁房屋产权问题。2020年5月8日和5月26日，甸柳居委会的回函均明确拒绝回答该两个关键问题。一审中甸柳居委会提供的其与山东鲁班东昊房地产开发公司签订的《合作协议》《合作协议补充协议》等材料，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不能证明甸柳居委会如招标文件所述对招标房屋拥有100%产权。自招标房屋租赁项目发布招标文件至今，甸柳居委会不拥有招标房屋的所有权是不容置疑的事实。（二）甸柳居委会违反《中华人民共和国招投标法》和招标文件的规定，要求山东信息产业公司与招标人之外的甸柳集团签订房屋租赁合同存在过错，违反了《中华人民共和国招投标法》第四十六条的规定。具体论述同上诉意见。（三）甸柳居委会关于损失主张的期间与金额没有法律和事实依据。由于疫情的影响，尽管甸柳居委会和弘润天成公司于2020年1月23日做出了山东信息产业公司中标的决定，但是弘润天成公司直到3月16日才通知山东信息产业公司中标与领取中标通知书。领取中标通知书后，山东信息产业公司立即积极与甸柳居委会沟通签署租赁合同的事宜，并申请延长了沟通时间。在甸柳居委会明确其不拥有招标文件所承诺的对招标房屋的所有权、不能按照招标文件约定与山东信息产业公司签订房屋租赁合同后，山东信息产业公司立即于2020年4月30日和5月9日先后发函明确告知甸柳居委会，如果不能按照招标文件约定提供招标房屋的产权证明，且系与招标人之外的甸柳集团签订租赁合同，则山东信息产业公司不能签订该租赁合同。甸柳居委会亦于2020年5月26日回函确认该事实。因此，山东信息产业公司没有延误与甸柳居委会沟通招标房屋签署租赁合同的时间，且在2020年5月9日，山东信息产业公司不能违反招标文件约定签订租赁合同的事实和法律状态已经明确。甸柳居委会将其所谓不能出租房屋的损失期间从2020年4月16日计算至2020年10月，并计算该期间的租金损失，没有任何法律与事实依据。关于甸柳居委会一审反诉主张307588.68元物业费损失。甸柳居委会举证的物业费发票显示，物业费支付主体为甸柳集团，且物业费发票金额与其举证的《物业服务协议》中约定的收费标准不一致。因此，甸柳居委会主张的物业费损失没有事实依据与法律依据。综上，招标房屋租赁合同未能签订的责任完全在于甸柳居委会违反招标文件的规定，甸柳居委会的上诉主张没有事实依据与法律依据，请求依法驳回甸柳居委会的上诉请求，维持一审判决第二项。弘润天成公司述称，一审法院已认定山东信息产业公司不与甸柳居委会签订房屋租赁合同的理由不成立。山东信息产业公司导致涉案房屋空置所造成的损失是必然的，该损失应当由山东信息产业公司承担。山东信息产业公司向一审法院起诉请求：1.判令甸柳居委会返还投标保证金80万元及利息（以80万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令弘润天成公司对第一项诉讼请求承担连带责任；3.本案的全部诉讼费用由甸柳居委会、弘润天成公司承担。甸柳居委会向一审法院反诉请求：1.判令山东信息产业公司向甸柳居委会赔偿损失3257588.68元；2.本诉、反诉全部诉讼费用均由山东信息产业公司承担。一审法院认定事实：2019年12月20日，甸柳居委会、弘润天成公司签订《招标代理合同》，甸柳居委会委托弘润天成公司代理济南市历城区山大路街道甸柳社区鼎峰中心商业楼租赁项目招标事项。后弘润天成公司作出招标文件，该文件第一部分招标公告，“一、招标条件，本项目为济南市历城区山大路街道甸柳社区鼎峰中心商业楼租赁项目，招标人为甸柳居委会，项目出资比例为100%。该项目已具备招标条件，现面向社会公开招标。二、项目概况，本项目济南市历城区山大路街道甸柳社区鼎峰中心商业楼租赁项目，位于解放路与二环东路交汇处，商业楼共地上四层，合计面积约6521.65㎡，及40个地上停车位，地下负一层整体停车位”；第二部分投标人须知，“前附表7.投标保证金金额80万元，开户单位弘润天成公司14.投标限价第一年租金人民币550万元起，投标人投标不得低于该价格，否则视为投标无效。注：本文件所述租金均为不含税价格八、投标保证金3.未中标单位的保证金，在发出中标通知书后5个工作日内无息退还，中标人的保证金在签订合同后5个工作日内无息退还。九、无效投标（二）投标人有下列情形之一，其投标不仅被视为无效，而且投标人将严格按照相关法律、法规及规章制度的规定行使权利并没收其投标保证金，投标人给招标人和代理机构造成损失的，应予以赔偿7.中标人不按规定签合同的”；第三部分项目说明，“2.对承租方的要求：（1）全部承担协调水、电、电梯、消防、物业、停车等一切公共资源的责任及费用，出租方概不负责4.租赁、运营及安全责任等约定（4）承租方按物业公司规定自行办理入场手续，交纳相关水电、电梯、消防、物业、车位管理等费用”；第五部分合同格式（参考），“第三条租金及支付方式租赁期内的租金数额为不含税价格，如乙方需要甲方提供租金发票，税金全部由乙方承担，另行支付第五条租赁期间的其他费用，除租金外，因承租、使用出租房屋所需缴纳的全部费用由乙方承担，包括但不限于卫生费、消防费、房产税、印花税、工商税、经营税、土地使用税等”。另文件对开标、评标、中标等事项进行了说明。山东信息产业公司于2020年1月16日通过银行转账的方式向弘润天成公司支付投标保证金80万元。山东信息产业公司于2020年1月20日进行投标并中标。2020年1月23日，甸柳居委会（招标单位）、弘润天成公司（代理机构）出具《中标通知书》，内容为“山东信息产业公司：济南市历城区山大路街道甸柳社区鼎峰中心商业楼租赁项目于2020年1月20日在济南市历下区奥体西路1222号力高国际3号楼9层会议室公开招标后，经评标委员会评审，招标单位确定，同意你单位为本项目的中标单位。中标价：第一年租金590.00万元；租金总报价：76289212.50元。请接到本通知后，派代表带有关证件、手续三十日内与招标单位签订合同。在法定期限内不进行合同的草拟和签订的，按放弃中标处理”。山东信息产业公司于2020年3月16日领取中标通知书。2020年4月30日，山东信息产业公司作出《关于鼎峰中心商业楼租赁合同无法签署的函》，内容为“甸柳居委会：根据前期双方对房屋租赁合同的沟通，考虑后续双方存在风险，无法按照中标要求进行合同签订。主要问题如下：1.招标主与拟签订合同主体不一致。本次招标主体为甸柳居委会，而根据前期双方工作人员的沟通，后期签订合同的主体及不动产权人为甸柳集团这与我公司参与投票的招标人不一致，故我公司只能与招标人系甸柳居委会签订合同。2.根据相关法律规定，居委会出租房屋应提供相应的居委会决议，如果招标人无法提供，很可能导致我司与居委会签订合同无效，故在你委员会提供相关协议后，我司才可以按照相关要求签署合同。3.截止目前，你委员会向我司提供的五证及竣工验收等材料无法确认产权，我司需要确认合同涉及房屋确系你委员会所有，才可以签署租赁合同。故在你委员会无法提供产权备案登记或权属证明情况下，我司无法与你委员会签订合同。由于以上原因导致合同目前无法签订，望贵委员会于收到此函后3个工作日内予以书面答复，否则请贵委员会将我司缴纳的投标保证金予以退还，特此函告”。2020年5月8日，甸柳居委会作出回函，内容为“山东信息产业公司：我司于2020年5月6日收到贵司“关于鼎峰中心商业楼租赁合同无法签署的函”。现回函如下：贵司在来函中提到：“招标主体与拟签订合同主体不一致”、“居委会决议”及“无法确认产权”的问题，贵司参与招投标之前已经对商业楼现状有所了解，在中标之后，贵司也多次去商业楼处了解现状，且多次与物业公司或开发商及街道办事处因租赁房屋的事宜进行沟通。我居按照贵司的要求已经多次进行了说明、协调，同时依据贵司对招标文件已完全认可的前提，故我居不再做进一步解释。综上，由于贵司未按招标文件的约定在发出中标通知书30日内签订租赁合同的行为，已经给我居造成了严重的损失。如贵司收到本回函5日内拒不签订房屋租赁合同，则我居只能按照招投标文件的约定没收贵司交纳的投标保证金，并追究贵司因拖延签订合同而给我居造成的全部损失”。2020年5月9日，山东信息产业公司作出回函，内容为“来函已收悉，现对回函的回复如下：我公司收到中标通知书后，要求贵居提供关于产权证明材料，同时一直友好协商，积极对房屋租赁合同条款进行沟通，但截至收到贵居的回复函为止，仍未收到证明产权的有效材料。如贵居不能提供上次函中所述材料及说明，则无法判定此次招标的有效性。另，贵居作为招标主体，却要求我公司与甸柳集团签订租赁合同，招标主体与签订合同主体不一致，这也与《招投标法》《合同法》等相关法律规定相违背。综上，贵居应将我公司缴纳的投标保证金予以退还。请贵居于收到本函之日起三日内与我公司联系，协商退还投票保证金等相关事宜，否则，我公司将采取法律手段追究贵居给我公司造成的全部损失”。2020年5月26日，甸柳居委会作出《通知》，内容为“山东信息产业公司：鉴于贵司于2020年4月30日给我居委会邮寄的《关于鼎峰中心商业楼租赁合同无法签署的函》及2020年5月9日给我居委会邮寄的《回函》中，已经向我居委会明确表示不签订中标项目鼎峰中心商业楼《房屋租赁合同》，针对贵司的该违约行为，特通知如下：贵司未按招标文件第二部分投标人须知第九项第（二）条之规定与我居委会签订《房屋租赁合同》，针对我居委会鼎峰中心商业楼租赁项目的投标无效。贵司的行为已经给我居委会造成了巨大损失，故我居委会将按照招标文件规定及相关法律法规之规定，没收贵司的投标保证金，并依法追究因贵司未按要求签订合同给我居委会造成巨大损失的赔偿责任（包括但不限于房屋出租之前的租金、律师费、诉讼费、保全费等损失）。甸柳居委会提交2015年9月9日甸柳居委会（甲方）与山东鲁班东昊房地产开发有限公司（乙方）签订的《合作协议书》，内容为“该项目用地位于解放路南侧，二环东路西侧，面积约13.8亩拟建设100米以上的写字楼及四层裙楼，其中100米以上的写字楼坐落于该宗地北端，该四层裙楼在该写字楼南侧。二、合作方式1.甲乙双方配合参加该项目用地的出让竞买，由乙方以乙方名义竞得该项目用地。2.竞得该项目用地后，乙方依照本协议约定为甲方提供实物补偿。3.甲方将依据《国有土地使用权收回（购）合同》应得的补偿费要求政府直接返还支付给乙方所有。4.甲方依据本协议约定取得相应的实物补偿。四、甲方取得的实物补偿，乙方竞得该项目用地后，甲方取得该项目用地建设的写字楼南侧1-4层裙楼及所附地下负一层空间、写字楼建筑面积1000平方米房屋和裙楼与写字楼南端室外场地50个地上停车位”。甸柳居委会提交2016年1月15日甸柳居委会、山东鲁班东昊房地产开发有限公司签订《合作协议书补充协议》，约定山东鲁班东昊房地产开发有限公司指定济南鲁班鼎峰置业有限公司承接山东鲁班东昊房地产开发有限公司的权利义务，甸柳居委会予以同意。甸柳居委会提交甸柳居委会（甲方）、济南鲁班鼎峰置业有限公司（乙方）签订的《补充协议二》，约定“二、根据项目实际现状，甲方用位于6层的写字楼面积1000平方米向乙方置换裙楼商业面积475平方米至此，乙方向甲方交付裙楼商业面积共计6521.65平方米。三、根据《合作协议书》的约定乙方应向甲方提供地上停车位50个，经甲乙双方充分协商，乙方只向甲方提供编号为DL11-DL50共40个地上停车位。四、本协议签定5个工作日内甲方接收上述实物补偿的写字楼南侧1-4层裙楼、裙楼基层储藏室、地下负一层空间及地上40个停车位，办理相关交接手续”。据一审法院调查查明，涉案项目已取得建设工程规划许可证。庭审中，一审法院询问甸柳居委会在与山东信息产业公司商谈签订合同中是否存在更换主体的问题，甸柳居委会回答“我们曾经有两个委托人杨洋与李某、谭某某协商过，并且告知其是否同意还需各方领导拍板确定，对方针对更换主体并未明确表示不同意，但也没有明确表示同意，所以在其后的交流中甸柳居委会并没有要求山东信息产业公司更换主体签订合同”。山东信息产业公司提交其工作人员谭某某、李某与甸柳居委会指派律师杨洋自2020年3月20日至2020年5月8日期间的微信聊天记录两份，两份微信聊天记录显示谭某某、李某与杨洋就签订租赁合同相关的产权手续、物业、税费、合同签订主体等进行了沟通。上述谭某某与杨洋微信聊天记录记载，杨洋于2020年3月24日向谭某某发送五证、建筑工程竣工验收报告等；谭某某于2020年4月1日向杨洋发送关于合同沟通事宜文件，文件内容“甸柳社区居民委员会：根据前期双方对房屋租赁合同的沟通，还需进一步在合同中明确以下具体事项：1.物业管理。所租赁的房屋及车位整体独立，可以进行独立管理。由于我公司业务涉及安全领域，对保密及安全要求高，我方拟自行进行楼宇及车位物业管理。2.房屋税收。按照房屋出租中房产税相关条例及政策规定，房产税应由产权所有人（出租人）承担。招标书中所列的合同未参考范本，在前期沟通时答复为合同可以在中标后进行详谈。3.合同中其他条款的约定，比如甲乙双方所承担的权利及责任等应尽量双方平等，保证甲乙双方利益均不受损害，山东信息产业公司，2020年3月31日”；杨洋于2020年4月15日向谭某某发出“谭总，4月15号了，按照招投标程序的话，中标通知发出30天内签订合同，如果你们还没定好，那就要按程序走了，村里已经很让不了，但也不能违规啊”，谭某某回复“杨律师，已跟村里沟通，同意顺延七天”；2020年4月22日杨洋向谭某某发出“怎么样了谭总”谭某某回复“一会儿给消息，昨天催集团了”；2020年4月30日杨洋向谭某某发出“谭总，公司那边程序走的怎么样了”，谭某某问杨洋“杨律师，现在要是签合同的话还是只能跟甸柳集团签订？”杨洋回复“是的谭总，最好跟甸柳集团签，办证办到集团名下的”“甸柳这边不用担心主体的事，集团也是集体的，到时候可以让居委会出个证明”，谭某某向杨洋发出“现在我们上级公司提出了招标主体和拟签订合同主体不一致的问题”“咱们现在有无在建委备案的合同电子版或者扫描件，能发给我们一份吗”，杨洋回复“有的，我给你找”，后回复因为还没到那个程序备案合同没有，主体的问题我感觉根本就不是问题，居委会肯定出证明，办集团的证肯定跟集团签对咱来说是有好处的，你要是跟居委会签了，那更是主体的问题了，这个备案合同是办证之前的一个程序等；同日，谭某某向杨洋发出“抱歉了，杨律师，集团认为合同存在风险，无法签订，你看能给我个地址，按照集团要求发个书面的函”。上述李某与杨洋微信聊天记录记载，杨洋于2020年4月8日向李某发出“李老师，有个情况说一下，居委会打算办证时以集团的名义下证，一会我把集团的营业执照发你一份”。李某向杨洋发出“那就是签合同的话需要跟集团签是吧，你说的下证的名义以及签合同的事我现在去跟领导汇报下哈”。杨洋回复“好的，跟集团签吧”。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点问题为甸柳居委会与山东信息产业公司未签订租赁合同的过错及责任承担。山东信息产业公司主张，甸柳居委会无法提供产权证明且要求变更合同主体，即要求山东信息产业公司与甸柳集团签订合同，致使租赁合同无法签订，因此甸柳居委会应返还80万元保证金及利息；甸柳居委会对山东信息产业公司上述主张不予认可，认为系山东信息产业公司原因致使租赁合同未签订，因此保证金不应退还，且应赔偿甸柳居委会的损失；弘润天成公司主张，山东信息产业公司以不正当理由拒绝与甸柳居委会签订租赁合同，被认定为投标无效，其保证金不能退还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案项目已取得建设工程规划许可证，且谭某某与杨洋微信聊天记录显示，杨洋于2020年3月24日向谭某某发送五证、建筑工程竣工验收报告等材料，另通过甸柳居委会提交的其与山东鲁班东昊房地产开发有限公司签订的《合作协议书》《合作协议书补充协议》，以及与济南鲁班鼎峰置业有限公司签订的《补充协议二》等证据能够反映招投标房屋的来源情况，而招标文件中亦明确载明“投标人根据自身情况，自行勘查现场”等，即投标人投标前应对招投标房屋的情况进行了解，因此，山东信息产业公司以甸柳居委会无法提供产权证明为由拒签租赁合同的主张不能成立。通过涉案杨洋与谭某某、李某的微信聊天记录以及法庭调查，可以看出在沟通签订合同时，甸柳居委会曾提出山东信息产业公司与甸柳集团签订合同的问题，但无证据显示甸柳居委会明确要求山东信息产业公司必须与甸柳集团签订合同，否则合同无法签订，因此，山东信息产业公司以甸柳居委会变更合同主体为由拒签租赁合同的主张不能成立。山东信息产业公司中标后应按照中标通知书及招标文件等签订租赁合同，山东信息产业公司无正当理由而不与甸柳居委会签订租赁合同，已违反了招标文件的规定。涉案招标文件第八条投标保证金规定，中标人不按规定签合同的，其投标不仅视为无效，而且招标人将严格按照相关法律、法规及规章制度的规定行使权利并没收其投标保证金。另《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条规定，中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不退。综上，山东信息产业公司要求返还保证金及利息，没有法律依据，不予支持。对于甸柳居委会提出的反诉请求，即要求山东信息产业公司赔偿6个月租金及物业费，2020年5月9日山东信息产业公司向甸柳居委会回函载明，要求收到函件三日内协商退还投标保证金等相关事宜，2020年5月26日甸柳居委会向山东信息产业公司通知载明，山东信息产业公司针对投标鼎峰中心商业楼租赁项目投标无效，即山东信息产业公司于2020年5月9日已向甸柳居委会表明不再签订租赁合同，而甸柳居委会于2020年5月26日已通知山东信息产业公司投标无效，再者疫情对租赁市场亦有影响，综合考虑案情，在已认定山东信息产业公司80万元投标保证金不退的情况下，对于甸柳居委会要求山东信息产业公司赔偿6个月租金及物业费的请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回山东信息产业公司的诉讼请求；二、驳回甸柳居委会的反诉请求。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由山东信息产业公司负担；反诉费16430元，由甸柳居委会负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，截至目前，甸柳居委会出具的招投标房屋五证和建筑工程竣工验收报告主体，均不是甸柳居委会或甸柳集团。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，自2020年3月20日至5月8日期间，甸柳居委会的指派律师杨洋与山东信息产业公司工作人员谭某某、李某的聊天内容证实，双方就租赁合同内容一直进行沟通协商，其间甸柳居委会告知租赁合同与甸柳集团签订，山东信息产业公司则要求租赁合同签订主体必须是招标主体，且产权明确。在2020年4月30日，山东信息产业公司发函提出招标主体与拟签订租赁合同主体不一致不能签订租赁合同之后，甸柳居委会没有提交证据证实，其已向山东信息产业公司明确表示可以按照招标文件的约定由招标人甸柳居委会签订租赁合同。因此，一审判决认定山东信息产业公司以变更合同主体为由拒绝签订合同的主张不能成立，与事实不符，本院予以纠正。由于甸柳居委会不能按照招标文件的约定与山东信息产业公司签订租赁合同，应承担违约责任，山东信息产业公司已经支付的投标保证金80万元，以及自起诉之日起至实际给付之日的存款利息均应予退还。鉴于弘润天成公司作为招标代理人实际收取了该保证金，且弘润天成公司未提交证据证实该保证金已经转付甸柳居委会，故上述款项的退还责任应由弘润天成公司承担。基于上述分析，租赁合同不能签订的原因系甸柳居委会违约，故其上诉理由与事实不符，其上诉请求本院不予支持。综上所述，山东信息产业公司的上诉请求成立，应予支持；甸柳居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律均部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9493号民事判决第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9493号民事判决第一项；三、山东弘润天成建设咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还山东省信息产业服务有限公司投标保证金80万元及利息（以80万元为基数，自2020年8月12日起至实际给付之日止，按照同期银行存款利率计算）；四、驳回山东省信息产业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，减半收取计5900元，反诉费16430元，均由济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会负担；二审案件受理费11800元，由济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判员 孙 潇二〇二一年六月十日书记员 孙红杰