河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫13民终2839号上诉人（原审原告）：淅川县三宝绿色食品有限公司，住所地淅川县上集镇程洼村。法定代表人：程国庆，任总经理。委托诉讼代理人：徐晓玉、马霄，河南达圣律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：罗刚，男，1991年3月10日出生，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：别洪波，河南框正律师事务所律师，特别授权。上诉人淅川县三宝绿色食品有限公司（以下简称“三宝公司”）因与被上诉人罗刚房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省淅川县人民法院（2021）豫1326民初538号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。三宝公司上诉请求：1.依法撤销（2021）豫1326民初538号民事裁定，指令河南省淅川县人民法院对本案进行实体审理；2.由罗刚承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，裁定驳回三宝公司起诉明显不当。一审法院以三宝公司未能提供涉案房屋不动产主管行政部门颁发的合法有效的权属证明，认定三宝公司作为原告的主体不适格，明显错误。涉案房屋实际出租人及管理人均为三宝公司，三宝公司提供的淅川三宝置业有限公司（以下简称“三宝置业”）证明，证实了三宝公司是受三宝置业委托对涉案房屋进行管理的事实，而三宝公司、三宝置业均是由程国庆、程彬父子成立的家族企业，三宝集团只是三宝家苑立项时使用的名称而已，实际发包人和管理人均为三宝公司，所提交的房管局证明、公告、交接协议、国有土地使用权出让合同、土地使用权证也足以证实三宝公司是涉案房屋所有权人的事实，涉案房屋的不动产证也正在办理中，一审法院不能单纯以三宝公司未取得房屋不动产权证就认定无法确定房屋出售或租赁的主体，认定三宝公司举证不能。2.三宝公司对案涉房屋享有合法占有、使用、收益处分的权利，罗刚应停止侵权，腾出占有三宝公司房屋并支付租赁费用。罗刚提交的租房合同、住房保证金收款收据足以证实其从三宝公司处租房，而不是购买案涉房屋；其所提交信访意见书结论上也明确注明三宝家苑退出公租房管理序列，房管局无权干涉其交易行为，承租户若要继续租住，可与三宝置业通过协商方式解决争议，协商不成通过法律途径。请求支持三宝公司的上诉请求。罗刚辩称，1.三宝公司多次在淅川县人民法院起诉，但均没有提供证据证明其是涉案房屋的所有权人，不能以原告的资格提起诉讼。三宝公司第一次、第二次起诉以三宝置业为原告起诉，第三次以三宝公司为原告起诉，经工商登记信息查询，两个公司成立时间不同，法定代表人不同，经营范围及其他信息均不一致，属于不同的独立法人，无任何证据证明两个公司属于一家公司，也不存在公司法人混同的情形。三宝公司在申报公租房项目时是以三宝集团的名义上报，而三宝集团并未成立。本次起诉与第二次起诉相比，三宝公司只是多了一个不动产等级证书，显示使用人为三宝置业，与三宝公司无关，且涉案的3号楼不在该证范围内，三宝公司故意混淆事实。三宝公司属于重复诉讼。本案涉及的房屋哪些是公租房、哪些允许作为商品房出卖，三宝公司并未提交充分证据证明。同时，该项目以公租房名义上报，现在三宝公司又要求罗刚腾房准备对外出卖，也应当提供相应的手续。2.本案系房屋租赁合同纠纷，三宝公司应当先证明自己系房屋所有权人才能提起诉讼。3.罗刚主张双方系商品房买卖关系，罗刚前期交纳的100000元住房保证金实际为购买房屋的预付款。4.罗刚没有租赁三宝公司的房屋，其无权要求腾出房屋并支付租赁费用。三宝公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令罗刚退还所占有的三宝公司出租房屋；2.判令罗刚向三宝公司支付超出租赁期间的房屋占用费6000元；3.由罗刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2012年9月5日，淅川县发展和改革委员会淅发改【2012】104号文件批复淅川县房管局公租房立项，其中包括三宝集团公租房。建设地点为上集镇程营社区，建设规模120套，建筑面积7200平方米，总投资10726000元，资金来源为中央资金及自筹资金。2012年12月26日，三宝公司与淅川县鼎力建设工程有限公司签订建设工程施工合同约定，三宝公司将淅川县三宝集团公共租赁住房（上九路二初中南侧）土建及室内水电安装（地下一层地上十一层）发包给淅川县鼎力建设工程有限公司。建成后，2015年2月1日，三宝公司与罗刚签订三宝家苑租赁合同一份，三宝公司将3号楼二单元十层东户（三室两厅两厨两卫）租给罗刚使用，建筑面积136平方米，租赁期限为2015年1月1日至2020年1月1日。罗刚给三宝公司交纳住房保证金100000元，保证金在租赁合同终止时退还承租方，未约定租金。2020年5月26日，淅川县房产管理局给三宝置业公司出具证明一份，内容为：“淅川县三宝绿色食品有限公司和淅川县三宝置业有限公司同属于‘三宝集团’旗下公司。淅川‘三宝集团’于2012年9月以‘三宝家苑’公租房申报立项，台账计划数为120套，资金来源为中央补助资金和企业自筹资金。该项目总投资10726000元，其中中央投入资金2806300元。于2020年4月与‘三宝集团’按照投资比例进行产权划分，3号楼2层、4层共8套纳入国有资产管理序列，由我局负责管理（部分改为小套后实际交付15套）。依据省住建厅××××、财政厅和国土厅豫建【2018】187号文件之规定，除已交付我局已纳入国有资产管理的8套公租房外，其余房屋产权为淅川县三宝置业有限公司所有。由其自行处置。”2020年10月份，三宝置业以涉案房屋所有权人身份，以排除妨害纠纷为案由向一审法院提起诉讼，请求王进、罗刚、王娜等人腾清并退还侵占的房屋，后一审法院以其主体不适格为由裁定驳回起诉。2020年11月，三宝置业以出让方式取得了位于淅川县××社区××1461.49平方米的国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地，使用期限自2020年11月21日起至2090年11月20日止，并于2020年11月23日办理了不动产登记手续。2021年3月1日，三宝置业出具证明，内容为：“淅川县上集镇程营社区‘三宝家苑’公租房项目，所有权人为淅川县三宝置业有限公司，该项目从立项、发包施工、对外出租管理等事项，淅川县三宝置业有限公司委托淅川县三宝绿色食品有公司全权处理。”现三宝公司以租赁合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，请求罗刚退还出租房屋并支付逾期租金。另查明，淅川县三宝集团公司未成立、未工商登记注册。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案三宝公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉罗刚，三宝公司应就房屋权属性质及其有权处分等方面承担举证责任，但经查明，涉案房屋系淅川“三宝集团”于2012年9月以“三宝家苑”公租房申报立项，但“淅川县三宝集团公司”根本不存在，“三宝家苑”虽系三宝公司发包建设，但是以享受政府特殊政策的建设“公租房”名义申报立项，计划建设120套，而实际只有8套被列为公租房，其他房屋由公租房转变成可出售或合法租赁的商品房是否符合法律法规或政策，出售或租赁的主体究竟是谁，三宝公司并未提供涉案房屋不动产主管行政部门颁发的合法有效的权属证明，三宝公司应承担举证不能的法律后果，故三宝公司作为本案原告的主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条之规定，裁定如下：驳回淅川县三宝绿色食品有限公司的起诉。案件受理费50元，减半收取25元，予以退回淅川县三宝绿色食品有限公司。二审中，三宝公司提交淅川县税务局税务事项通知书，拟证明涉案房屋耕地占用税缴纳完毕；2020年11月10日三宝置业缴纳的土地出让款；2020年12月15日建设用地规划许可证，拟证明涉案房屋手续齐全，所有权属于三宝置业。罗刚的质证意见为，对该税务通知书真实性无异议，与本案无关，三宝置业不是本案当事人，耕地面积不涉及本案的3号楼；土地出让票据主体是三宝置业，不能证明三宝置业已经向政府缴纳了土地出让金；建设用地规划许可和图纸全部是复印件，对真实性有异议，2020年12月补办的手续，当时所建的房屋没有任何手续，规划许可证不涉及三号楼。本院对淅川县税务局税务事项通知书和土地出让金票据的真实性予以认定；对建设用地规划许可证和图纸，因是复印件，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案系房屋租赁合同纠纷，2015年2月1日罗刚与三宝公司签订《三宝家苑租赁合同》，并将住房保证金交给三宝公司，三宝公司依据租赁合同提起本案诉讼符合上述法律规定，一审法院以三宝公司作为原告主体不适格为由裁定驳回三宝公司的起诉不当，本院予以纠正。综上所述，淅川县三宝绿色食品有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省淅川县人民法院（2021）豫1326民初538号民事裁定；二、本案指令河南省淅川县人民法院审理。二审案件受理费50元，退回淅川县三宝绿色食品有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二一年六月九日法官助理刘慧书记员李斌