湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1480号上诉人（原审被告）：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪西路238号。法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖志强，湖南志涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳善，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨四芳，女，1986年6月4日出生，汉族，住隆回县。被上诉人（原审原告）：刘政权，男，1985年10月3日出生，汉族，住隆回县。委托诉讼代理人：杨四芳（刘政权之妻），住隆回县。上诉人湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立房地产公司）因与被上诉人杨四芳、刘政权商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2021）湘0524民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湘立房地产公司的委托诉讼代理人肖志强及被上诉人杨四芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘立房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回杨四芳、刘政权一审诉讼请求；2、由杨四芳、刘政权承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、虽然湘立房地产公司未按合同约定时间交房，但确实存在不可预知的特殊原因，如湘立房地产公司的法定代表人接受监察委调查三个月，致使公司不能正常运转，业主因此到公司吵闹，加剧了公司的运营困难，由此引发公司不能按时交房。本案存在情势变更，应依法免除湘立房地产公司延迟交房的违约责任。二、杨四芳、刘政权未提供证据证明因延迟交房造成了其实际损失，且杨四芳、刘政权另有房屋居住，没有租他人房屋居住，并不存在租金损失，故湘立房地产公司延迟交房未给杨四芳、刘政权造成实际意义上的损失，不需要承担赔偿责任。一审法院对同类案件的判决结果存在较大差异，本案高于同类案件的赔偿标准。杨四芳、刘政权辩称：一审判决认定的交房时间错误，认定的违约金标准过低，请求二审改判，至于湘立房地产公司上诉提出的免责理由明显不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。杨四芳、刘政权向一审法院起诉请求：1、判令湘立房地产公司依双方签订的房屋买卖合同向杨四芳、刘政权交付经验收合格的房屋；2、判决湘立房地产公司向杨四芳、刘政权支付迟延交房违约金123528元（从2019年1月1日起，暂计算至2021年2月20日，按日计算已交付房价款万分之三，共781天），后期延迟交房违约金请求计算至实际交房之日止；3、本案的诉讼费由湘立房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年4月21日，杨四芳、刘政权与湘立房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180007Ｂ单元802），杨四芳、刘政权购买了湘立房地产公司开发的位于隆回县××镇××路××段××号××＃××单元××号房××，商品房单价为4123.71元／平方米，建筑面积共计126.1平方米，总房款为520000元。同日，杨四芳、刘政权支付了170000元给湘立房地产公司；余款350000元，杨四芳、刘政权于同年5月31日向邵阳市住房公积金管理中心隆回县管理部申请贷款，并于同年8月31日支付给湘立房地产公司。双方约定：湘立房地产公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给杨四芳、刘政权使用。合同还约定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2019年8月8日，湘立房地产公司采取在凯悦1号小区张贴通告的方式通知凯悦1号悦景湾1栋业主办理交房时间为2019年8月15日至8月25日。杨四芳、刘政权至今尚未收房。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案杨四芳、刘政权与湘立房地产公司签订了商品房买卖合同，则双方应当按照合同的约定履行义务，杨四芳、刘政权已按照合同约定支付了购房款，而湘立房地产公司在没有合同约定的特殊原因的情况下，未能按照合同约定在2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给杨四芳、刘政权使用，因此湘立房地产公司存在违约行为，杨四芳、刘政权要求湘立房地产公司支付逾期交房违约金的请求应予支持。首先关于逾期交房违约金期限计算的问题。2019年8月8日，湘立房地产公司采取在凯悦1号小区张贴通告的方式通知凯悦1号悦景湾1栋业主办理交房时间为2019年8月15日至8月25日，故本案湘立房地产公司向杨四芳、刘政权的交房时间宜认定为2019年8月25日。其次关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，湘立房地产公司已通过抗辩的方式要求调整违约金，因此应当根据上述规定进行审查。由于杨四芳、刘政权购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，参考延期交房期间隆回租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况，一审法院认定湘立房地产公司支付杨四芳、刘政权逾期交房违约金调整为15000元为宜。杨四芳、刘政权至今没有收房，湘立房地产公司应向杨四芳、刘政权办理房屋交付手续，故对杨四芳、刘政权要求湘立房地产公司交付凯悦1号A区悦景湾1#B单元802号房的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款规定，判决：一、湖南湘立房地产开发有限公司在判决生效后五日内将凯悦1号A区悦景湾1#B单元802号房交付给杨四芳、刘政权；二、湖南湘立房地产开发有限公司在判决生效后五日内向杨四芳、刘政权支付逾期交房违约金15000元；三、驳回杨四芳、刘政权的其他诉讼请求。案件受理费1950元，减半收取975元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担。本院二审期间，杨四芳提交了两组证据：1、红网投诉留言，拟证明到2021年4月份，涉案小区基础设施没有完成，未进行竣工验收，达不到交房标准；2、问政湖南留言，拟证明2019年12月9日隆回县住建局答复投诉留言称，涉案小区1、2、3、5栋部分负一、二层消防通道变更为入户大厅，入户大厅变更为商铺。湘立房地产公司质证对杨四芳提交的证据真实性不予认可。本院审查认为，杨四芳提交的两组证据不能达到证明目的，且不是民事诉讼法规定的新证据，本院均不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”杨四芳、刘政权没有提出上诉，其请求不予审理。本案二审争议的焦点为：1、湘立房地产公司是否存在逾期交房的违约行为；2、若湘立房地产公司存在违约行为，应承担多大的赔偿责任。关于焦点1、湘立房地产公司是否存在逾期交房的违约行为。杨四芳、刘政权与湘立房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。案涉合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。而湘立房地产公司未在合同约定的交房日期前，将案涉房屋交付给买受人，湘立房地产公司存在逾期交房的违约行为。湘立房地产公司上诉称其法定代表人接受监察委调查引发逾期交房等理由不属于法律规定免责情形，湘立房地产公司要求免除其逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采信。关于焦点2、湘立房地产公司应承担多大的赔偿责任。杨四芳、刘政权与湘立房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定了违约条款，湘立房地产公司不按期履行合同义务应当承担违约赔偿责任。一审法院根据本案实际情况，参考当时当地租房租金行情，物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、逾期交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况，判令湘立房地产公司支付杨四芳、刘政权逾期交房违约金15000元并无不当。湘立房地产公司上诉主张其不承担赔偿责任及一审认定赔偿金额不当的理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，湘立房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 霞审 判 员  王彦懿审 判 员  周丽红二〇二一年六月十七日法官助理王品代理书记员  刘一航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……