河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0826民初1392号 原告：韩龙，男，1992年1月1日出生，汉族，农民，住丰宁满族自治县。 被告：丰宁满族自治县山澜房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇西外环人才家园7—02号底商。统一社会信用代码：91130826MA089KY20Q。 法定代表人：吴兴利，职务：总经理。 原告韩龙与被告丰宁满族自治县山澜房地产开发有限公司（以下简称山澜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩龙、被告山澜房地产公司法定代表人吴兴利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩龙向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告签订的购房合同；由被告退还原告人民币260823.31元；银行贷款未还部分由被告承担偿还义务。具体事项如下：1、要求依法解除原、被告签订的购房合同；2、由被告退还原告预交的楼房首付款206562元；3、由被告偿还银行所借贷款未偿还部分；并向原告支付所借贷款部分32238.58元和利息1183.82元；4、由被告给付原告楼房价款206562元的自交付首付款至被告退还原告给付之日约定4.9%的利息12202.35元；5、由被告按照全部房价款0.1%的比率向原告支付逾期交房违约金636.56元；6、如被告不按期还款，应承担逾期付款利息；7、给付逾期租房租金每月1000元，计8000元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月13日，原告作为买受人与被告（出卖人）签订了商品房买卖合同，合同编号-20191013010，约定：原告作为买受人以预付首期30%的现款，其余为贷款的方式购买山澜园一号楼一单元六层603室。合同约定被告（出卖人）应该在2020年8月31日向原告（买受人）交付楼房。合同签订后，买受人按照合同约定于2019年10月13日交付了首期房价款206562.00元，并在2020年3月30日向中国人民建设银行丰宁支行办理了个人住房（商业用房）抵押贷款，贷款金额43万元，贷款利率0.738%，合计楼房价款636562元。截止2021年2月2日，被告（出卖人）也没能向原告（买受人）交付所签约购买的楼房，已经逾期217天。按照原被告双方签订的合同“逾期（交付）超过30日后，买受人有权解除合同”、“出卖人自解除合同通知之日起15日内退还买受人全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”等约定。原告于2021年1月12日以书面的形式通知被告要求解除双方的购房合同，被告至今不予理睬。为维护原告合法的财产权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》的有关规定，特向丰宁县人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。依法解除原被告签订的购房合同；由被告退还原告各项费用合计人民币260823.31元。 山澜房地产公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可，不符合法律和合同约定的内容。理由如下：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任条款中明确约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。第一个是逾期30日内的，另一个是预期超过30日的，这时买受人可以解除合同，但是该条款的约定，它的前提是除不可抗力以外。如果在合同履行期间没有发生不可抗力的因素存在，我公司无条件按合同约定履行没有问题。但是我公司与原告签订合同是在2019年10月13日，而且在合同履行期间，新冠肺炎疫情全世界范围内爆发，这是一个不可抗拒的因素，它对整个建筑行业包括它的劳务市场、原材料生产、物流运输等都产生了不同程度的影响。从法定意义上讲，不可抗力是指当事人订立合同时不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，而新冠肺炎疫情以及疫情防控措施，属于不可抗力的一个客观条件。另外，根据2020年4月16日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情事件若干问题的指导意见》一中第三条第二款有一个明确的约定：疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。能够履行的人民法院应当加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。二、根据《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。也就是说不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同订立后，不是由合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人不能预见、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的，一方可以免除履行合同的责任或推迟履行。所以说根据合同第十二条逾期交付责任，新冠肺炎疫情不可抗力的因素确实存在，而我们作为开发商来讲，对原告的诉讼请求，表达一下看法。最早在2020年12月份，考虑到新冠肺炎疫情的存在，当时也给每位业主有一个具体的答复，答复的内容为：尊敬的山澜园业主您好，因新冠病毒影响，原定于2020年12月31日交房时间延期交付，预计交付时间为2021年6月30日前，对此我公司深表歉意，具体交付时间及补偿标准将于交房前15日以书面通知告知，感谢您的理解与支持。希望原告针对自己的诉讼请求，也针对实际的客观情况，在书面通知约定的最后履行期限届满仍达不到，可另行起诉主张权利。综上，请求法院按相关的法律规定，酌情考虑本案，然后驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，原告韩龙（买受人）与被告（出卖人）山澜房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的山澜园1栋1单元603号房屋，建筑面积81.18平方米，按建筑面积计算，每平方米7595.00元，总价款为616562.00元。付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2019年10月13日前支付首付款186562.00元，占全部房价款的30.26%。余款430000.00元，向建设银行丰宁支行申请贷款支付。出卖人应当在2020年8月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于2019年10月13日前支付首付款206562.00元；于2020年3月30日向中国人民建设银行丰宁支行办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额43万元，合计楼房价款636562.00元。2020年1月新冠肺炎疫情全国性爆发，受疫情影响，被告未在合同约定的交房期限交付案涉商品房。被告于2020年12月23日以短信形式向每位业主发送了通知，内容为：尊敬的山澜园业主您好，因新冠病毒影响，原定于2020年12月31日交房时间延期交付，预计交付时间为2021年6月30日前，对此我公司深表歉意，具体交付时间及补偿标准将于交房前15日以书面通知告知，感谢您的理解与支持。2021年1月，原告以书面形式通知被告解除合同。 本院认为，原告韩龙与被告山澜房地产公司于2019年10月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，原告按合同约定履行了自己的义务，被告理应按合同约定期限交付房屋。但2020年1月突发全国性新冠肺炎疫情，受疫情及防控措施影响，被告未能在约定期间交付房屋，属于受不可抗力影响。 根据2020年4月16日，法发【2020】12号，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“人民法院审理涉疫情民事案件要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理。”及第三条第二款规定：“疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”；2020年5月15日，法发【2020】17号，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，第一条第1款规定：“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”；第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”被告于2020年12月23日以短信形式向每位业主发送了通知，将交房时间顺延至2021年6月30日前。 综上所述，对原告主张解除原、被告签订的购房合同，由被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费5212.00元，减半收取计2606.00元，由原告韩龙承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  扈广洲 二〇二一年六月二十八日 书记员  王星月