辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终726号上诉人（原审被告）：孟浩，男，汉族，1994年12月16日，系铁煤集团晓南矿职工，住调兵山市。委托诉讼代理人：姜军治，系调兵山市励治法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行，住所地辽宁省调兵山市中心小区三期盛安小区三号楼。法定代表人：葛东石，系该行行长。委托诉讼代理人：齐权，汉族，1988年5月1日生，系该银行工作人员，住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：于斌，系辽宁铁宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：调兵山市万川房地产开发有限公司，辽宁省铁岭市调兵山市嘉纳观山郡小区47号楼102室103室。法定代表人：朱**军，系该公司总经理。上诉人孟浩因与被上诉人中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行借款合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2020）辽1281民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，经庭前阅卷及询问当事人，并经双方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟浩上诉请求：1、依法撤销原判并改判即判决被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司（万川地产）承担清偿义务或将此案发回重审；2、被上诉人承担上诉费。上诉理由：原审判决以“上诉人与中国银行调兵山支行未解除借款合同”为由，判决上诉人承担给付借款的义务，为此原审认定事实错误、适用法律错误，其理由如下：一、关于事实、被上诉人中国银行调兵山支行主张“提前收回全部贷款”，那么在没有判决解除借款合同的前提下，判决清偿全部贷款的认定，是极其错误。此为认定事实错误之一。上诉人与被上诉人万川地产的商品房买卖合同已经解除，解除的原因在于被上诉人万川地产。此事实未予认定，此为认定事实错误之二。依照借款合同第4条第2款“相应的担保合同已生效，担保已有效设定”的约定，则本案的担保物即案涉的商品房仅办理了预抵押登记，未正式办理抵押登记，所以，本案的借款合同的效力不及于上诉人孟浩。此约定原审没有查清。此为认定事实错误之三。因抵押物尚未办理抵押登记，其借款条件未成就。借款合同为实践合同，自出借人将出借款交付时生效，本案中案涉的贷款没有实际交付，而是交付给被上诉人万川地产，则借款合同、抵押合同虽成立但未生效。此事实也未查清，此为漏列事实。二、关于法律适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，按揭贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，并没有规定买受人仍应对银行贷款承担共同还款责任。该条设置的初衷是为了保障银行和买受人的利益，突破了合同的相对性，在商品房买卖合同被解除的情况下，银行仍可以通过抵押权以实现自身的债权。其次，按揭贷款合同也不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，印证了上述条款设置的本意。再次，银行所发放的贷款最终收款者为开发商，最终还款人理应为开发商。为此应当适用商品房买卖合同司法解释第25条之规定，不应适用合同法，为此原审适用法律错误。综上，请求依法支持上诉人的诉请，以维持法的公平与正义。中国银行辩称：原判认定双方借款合同事实清楚，适用法律正确，上诉人根据规定需有新的证据才能改判或发回重审，请求驳回上诉，维持原判。上诉人提交的两份判决书，第一个是驳回孟浩起诉，说明调兵山法院对其起诉已经驳回，在本案不能认定证据。另一份判决1516号是驳回上诉人王兴旺其他诉讼请求，虽然撤销王兴旺判决，但王兴旺和孟浩无任何关系。关于商品房买卖相关规定，被认定无效之后出卖人应返还本金和利息。两个案件说明上诉人错误向法院起诉了，应发生效力判决向万川主张权利。对上诉人要求解除合同，我们没有任何时间表示同意。中国银行向一审法院起诉请求：1、依法判决被告孟浩立即偿还截止到2020年11月23日的欠款279616.51元，其中本金是249523.88元，利息26986.06元，罚息3106.57元。2、并按贷款合同约定的借款利率和罚息利率支付全部本金及利息，直至还清之日的违约责任。3、依法判决被告调兵山市万川房地产开发有限公司对上述全部款项承担连带还款责任。4、依法判决原告对被告调兵山市万川房地产开发有限公司在原告处开立的保证金帐户的资金享有优先受偿权，对抵押物享有优先权。5、诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月24日原告中国银行与被告孟浩、万川地产签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同编号2016年房字1038号，孟浩为其购买的现代城A10-3-202号房屋向中国银行贷款26万元，贷款期限为30年/360个月，自2016年3月24日至2046年3月23日，自贷款人实际放款日起算，采用浮动利率，首次利率为放款当日中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价，利率为定价日当日中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期还款的，罚息利率在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。孟浩以现代城A10-3-202号房屋作为贷款的全程抵押担保，并办理了预抵押登记，预抵押登记的编号为调市房购房预抵押字第××号。合同编号2016年房字1038号的借款合同的保证人为被告万川地产，保证人的保证方式为连带保证，保证期间为阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任，借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。2016年3月18日被告万川地产为原告中国银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺已全面了解孟浩与贵行签订的2016年房字第××号《购房借款合同》的全部内容，并自愿为孟浩提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还本金、利息及相关费用；保证期间自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书、房屋他项权证书正本时止。中国银行已将贷款26万元汇入调兵山市万川房地产开发有限公司账户。被告孟浩在中国银行借款借据的借款人处签字并按手印。被告万川地产与原告中国银行签订了一份合同编号为2017年质字001号《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，合同约定：出质人为被告万川地产，质权人为原告中国银行，主合同为质权人与借款人刘志刚等(详见后附贷款清单)之间签署的编号为2014年房字7063号等(详见后附贷款清单)的《个人一手住房贷款合同》，担保范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用，因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。出质人提供保证金质押，质押账户中保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户，如有贷款减少等情形，保证金可相应减少。保证金质押方式为阶段性质押担保，自借款人办妥抵押登记手续且质权人收到他项权证正本之日起，出质人不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担。出质人通过转账形式将保证金划入其在质权人处开立的保证金账户，出质人将资金转入保证金账户或质权人经授权将出质人资金划拨至保证金账户，即视为移交质权人占有，作为对附件所列借款合同的担保。未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算。出质人及质权人均在该合同上加盖公章，出质人及质权人的有权签字人均在该合同上签字。现被告万川地产已经将保证金转入至其在原告处开立的专门保证金账户(账号为29×××81)中。截止2020年11月23日，被告孟浩尚欠原告中国银行贷本金249523.88元，利息26986.06元，罚息3106.57元，合计279616.51元。另查明，被告孟浩与被告万川地产现已解除了现代城A10-3-202号房屋的买卖合同。现原告与二被告签订的《个人一手住房贷款合同》尚未解除。一审法院认为，原告中国银行与二被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原告按照合同约定发放了26万元的贷款，履行了合同义务，被告孟浩未按照合同约定按期偿还贷款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告孟浩抗辩其与被告万川地产之间的房屋买卖合同已经解除，原告不应向其主张还款一节，被告孟浩本人自愿在借款合同上签字，被告孟浩与被告万川地产之间怎样还原告款、被告孟浩与被告万川地产之间的买卖合同关系与原告并无关系，被告孟浩是借款合同的借款人，被告孟浩与原告的借款合同尚未解除，原告应按照借款合同的约定，履行自己的义务，故被告孟浩的该抗辩，不予支持。综上，本院对原告中国银行要求被告孟浩偿还贷款本金、利息及罚息的诉讼请求予以支持。关于原告中国银行要求对被告孟浩抵押物享有优先受偿权的问题，我国法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对不动产财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中，原告中国银行与被告孟浩只办理了预抵押登记，未正式办理抵押登记，因此原告的抵押权尚未设立，故原告中国银行主张对该抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告中国银行要求被告万川地产承担连带责任的问题，因原告与被告万川地产约定的保证方式为连带保证，且按照被告万川地产与原告签订的合同及为原告出具的承诺，被告万川地产的保证期间未过，借款人提供的抵押物的抵押权尚未设立，故本院对原告要求被告万川地产对孟浩的借款债务承担连带责任予以支持。关于原告中国银行要求对被告调兵山市万川房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户(账号为29×××81)的资金享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”保证金质押必须具备两个条件，一是作为保证金的金钱必须特定化，可以以特户，封金和保证金等形式；二是存放在账户中的金钱必须移交债权人占有。本案中被告万川地产已经将保证金转入其在原告处开立的专门保证金账户且原告与被告万川地产约定：“未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算”由此可见，被告万川地产在原告处的保证金已经特定化且由原告占有。根据《个人贷款保证金质押合同》中的约定，被告万川地产提供的保证金质押所担保的债务应包括本案被告孟浩在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的所有债务。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决：一、被告孟浩于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行截止至2020年11月23日的全部欠款279616.51元(未还贷款本金249523.88元，利息26986.06元，罚息3106.57元)，并给付利息(从2020年11月24日起至借款本金全部偿还之日止，按合同约定借款利率及罚息利率计算)；二、被告调兵山市万川房地产开发有限公司对被告孟浩的上述债务承担连带责任；三、原告中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行在上述第一项债权范围内对被告调兵山市万川房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户(账号为29×××81)中的资金享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5439元(原告已预交)，由被告孟浩、调兵山市万川房地产开发有限公司共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：贷款人中国银行与借款人孟浩、保证人万川地产签订的《个人一手住房贷款合同通用条款》三约定，未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。中国银行主张提前收回全部贷款应予支持。孟浩与万川地产解除了房屋买卖合同，并未解除按揭贷款合同，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定。中国银行根据《个人一手住房贷款合同》约定，根据借款人孟浩的指示将借款26万元划付至万川地产账户，该款虽划付至万川地产账户，但孟浩是合同的相对方，中国银行已经向孟浩履行了出借义务，孟浩应当按照合同约定履行偿还贷款的义务。（2017）辽12民终1162号民事判决书已经判决解除孟浩与万川地产签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，万川公司应当返还孟浩通过银行贷款缴纳的房款。根据合同相对性原则，孟浩是贷款合同的相对人，应当由孟浩偿还银行贷款并由万川地产承担连带还款责任。综上所述，孟浩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5439元，由上诉人孟浩负担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 周新蕊审判员 李小莹二〇二一年六月二十三日书记员 冯春阳