淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4056号原告(反诉被告)：唐铭，男。委托诉讼代理人：唐玉楼(系原告父亲)，男。委托诉讼代理人：张锦忠，江苏黄海岸律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘卉，女。委托诉讼代理人：张扬，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑明康，北京盈科（淮安）律师事务所实习律师。原告唐铭与被告刘卉房屋买卖纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月17日公开开庭进行了审理。唐铭及其委托诉讼代理人唐玉楼、张锦忠，被告刘卉及其委托诉讼代理人张扬、桑明康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐铭向本院提出诉讼请求：判令被告刘卉继续履行合同，将淮安市亿力未来城五期52号楼2302室房屋协助过户给原告并承担违约金6万元。事实和理由：2019年9月1日，原告唐铭委托父亲唐玉楼与被告刘卉多次协商达成房屋买卖协议。2020年5月，双方正式全面依约履行房屋买卖协议，被告刘卉及时将房屋交付原告，原告装修后入住。2021年1月下旬，双方过户材料手续均完备，应去办理过户时，被告刁难原告恶意违约。原告合理及时付清房款后，被告仍不与原告办理房屋过户手续。请求支持原告诉讼请求。刘卉辩称：原告唐铭不是案涉房屋的购买人，无权提起本案诉讼。案涉房屋买卖基于被告刘卉与原告父亲唐玉楼所签订的《预购房协议》成立的，协议的签订及履约，原告唐铭从未参与过。被告刘卉与唐玉楼签订的《预购房协议》因唐玉楼根本违约而解除，原告唐铭无权要求继续履行合同。自2019年9月1日至2021年1月28日，唐玉楼故意隐瞒相关事实，且被告多次催要房款，其仍表示无法履行主合同义务，构成根本违约。被告刘卉于2021年1月28日解除了案涉《预购房协议》并退还了所有购房款。唐玉楼在购房协议是否继续履行仍未知的情况下，以方便看房为由拿走房屋钥匙并偷改密码，强占房屋未还。原告唐铭或唐玉楼应立即返还案涉房屋并承担违约责任。请求驳回原告诉讼请求。反诉原告刘卉向本院提出反诉请求：1、确认案涉《预购房协议》于2021年1月28日解除；2、反诉被告唐铭立即返还反诉原告刘卉亿力未来城五期52号楼2302室；3、反诉被告唐铭自2019年12月7日起按每月2000元标准支付反诉原告刘卉房屋占有使用费，支付至房屋实际返还之日止；4、反诉被告赔偿反诉原告房屋损失8万元。事实及理由：2019年9月1日，唐玉楼与反诉原告刘卉签订《预购房协议》。协议签订后，唐玉楼于2019年12月7日付清首付款。当日，唐玉楼以方便看房为由拿走房屋钥匙并偷改密码，至今没有归还。经多次催要，唐玉楼仍未付清房屋余款。2021年1月27日，因唐玉楼一再违约，刘卉限其于1月28日上午10时前付清余款，否则解除合同。唐玉楼未于1月28日上午10时前付款，刘卉告知唐玉楼解除买卖合同。反诉被告唐铭及唐玉楼未按约定一次性付清余款构成根本违约，请求支持反诉原告诉讼请求。反诉被告唐铭辩称：反诉原告刘卉要求确认《预购房协议》于2021年1月28日解除没有事实及法律依据。因房屋涨价，反诉原告刘卉故意违约，其不享有解除权。反诉被告唐铭经反诉原告刘卉同意而获得钥匙，合法占有房屋，且装修及入住均经过反诉原告刘卉同意。反诉被告唐铭已按约支付价款，并超过约定的付款数额，反诉被告唐铭没有违约行为，不应支付占有使用费。反诉原告刘卉要求赔偿房屋损失8万元没有事实及法律依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告唐铭享有在淮安市新购1套住房的资格，唐玉楼与唐铭系父子关系。2019年9月1日，唐玉楼（乙方）与刘卉（甲方）签订一份《预购房协议》，载明:甲方预购乙方位于淮安市亿力未来城5期52号楼2302室房屋一套，面积98.39平方米，经协商一致，双方就购房相关事宜具体协商如下：1、房屋售价107.9万元（为乙方净得款，且不包含已缴物业费、装潢押金、预交水电费等）。2、协议签订之日起一周内，甲方预付乙方首批房款40万元。3、因甲方孩子准备参加本年度省考，省考结束发榜后，如已考取，该预购房协议作废，乙方三个月内全额退还首付款40万元；反之，甲方则及时办理购房手续，一次性向乙方付清其余房款。合同签订后，唐玉楼于当日向刘卉付款10万元，于2019年9月8日向刘卉付款10万元，于2019年9月9日向刘卉付款10万元，于2019年12月7日向刘卉付款10万元。2019年12月7日付款后，唐玉楼从刘卉处取得房屋钥匙，并于2020年7月对房屋进行装潢后入住。2020年8月14日，淮安市自然资源和规划局向刘卉核发了案涉房屋不动产权证书（2020淮安市不动产权第0075107号）。2020年12月27日，唐玉楼向刘卉付款20万元。2021年1月4日，淮安市住房公积金管理中心出具公积金贷款结清证明。后刘卉办理了案涉房屋抵押权涤除手续。2021年1月29日，刘卉向唐玉楼付款账户退还购房款60万元。2021年2月5日，唐玉楼通过银行转账方式分两次共向刘卉付款107.9万元。当日，刘卉退还唐玉楼100万元，2021年2月6日，刘卉又退还唐玉楼7.9万元。上述事实，有唐玉楼与刘卉签订的《预购房协议》，唐玉楼与刘卉之间相互转账凭证，唐铭、唐玉楼与刘卉相互之间的微信聊天记录，当事人当庭陈述等证据载卷证实。本案审理过程中，唐铭主张其在本地工作、委托其父亲唐玉楼购买涉案房屋，唐铭提供其与刘卉的微信聊天记录予以证实。唐铭提交的2020年10月25日的微信文字聊天记录载明：“唐铭……因为我需要再购房，所以想请你百忙中和我联系一下办理购房手续的事”。2020年11月11日的微信文字聊天记录载明：“唐铭，办理过户的事要抓紧啊”。2020年12月1日，刘卉向唐铭发出微信文字聊天记录载明：“唐铭，我筹了钱这两天去还贷款，然后就等你尽快办过户手续。”同时，唐铭还提供唐玉楼与刘卉的微信记录，2019年9月23日，双方在微信记录中商定，剩余房款用唐铭的公积金办理贷款手续。刘卉对聊天记录的真实性予以认可。刘卉主张其多次向唐玉楼电话或微信催要房款未果，唐玉楼构成根本违约，且在案涉房屋已解除抵押可以办理过户手续后，唐玉楼仍不能及时付清房款，刘卉有权解除合同。就此主张，刘卉提供了与唐玉楼微信聊天记录及转账记录予以证实。2019年11月21日微信聊天记录载明：“能麻烦您百忙中再看看那笔钱好吗？确实有点急用”。2020年12月19日，微信聊天记录载明：“资金怎么样了？时间拖得太长些，你拖得太久，我看好的房子就买不上了”。2021年1月27日唐玉楼信聊天记录载明：“您如果实在想反悔，我也没办法，我是说再给30万，还有179000元，二个月内给钱（按银行利息），二个月内不到位，房子归你。”2021年1月27日晚，刘卉回复：“尾款不可能再拖了，否则影响我尽快购房，我的损失更大，请您明天上午十点前一次性付清其余房款，与您本人办理购房手续”。2021年1月28日，刘卉向唐玉楼发送微信信息：“昨天就通知过您，请您今天把房子钥匙交还给我，现在再通知一次，请将房子钥匙在明天上午10点前交还给我”。唐铭对聊天记录的真实性予以认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1、房屋买卖合同主体，2、房屋买卖合同应否继续履行或已解除，3、房屋买卖合同履行中的违约方及违约责任承担。关于房屋买卖合同主体。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，刘卉辩称唐玉楼系买卖合同的主体，唐铭及唐玉楼对此不予认可。唐铭提供的与刘卉的微信聊天记录可以证明刘卉知道唐玉楼与唐铭之间的代理关系，也可以证明刘卉对与唐铭订立合同没有异议并催促唐铭办理房屋过户手续，刘卉亦以唐铭为反诉被告提起反诉，故本院认定案涉房屋买卖合同主体为唐铭与刘卉。刘卉关于唐玉楼系房屋买卖合同主体的辩解与事实不符，本院不予采信。关于房屋买卖合同应否继续履行或已解除。合同成立并生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订协议后，原告唐铭应当按约履行付款义务。根据双方约定，原告唐铭应当在2019年10月23日付清首付款40万元，原告唐铭于2019年12月7日才付清首付款，其行为构成违约，但被告刘卉未以此为由要求解除合同。此后，被告刘卉又接收原告方支付的20万元房款、办理房屋抵押权涤除手续并催促原告方支付剩余房款、办理房屋过户手续，被告刘卉以其行为表明原告延期支付首付款的违约行为未导致双方合同解除。2021年1月份，刘卉结清涉案房屋贷款、涉案房屋抵押解除手续后，双方均同意继续履行合同，但双方对尾款47.9万元的支付时间发生争议。2021年1月27日，被告刘卉要求原告方于2021年1月28日上午10点前付清尾款47.9万元，原告方同意先付30万元，余款17.9万元2个月内付清。双方协商无果，被告刘卉于2021年1月28日发送信息给原告方，通知原告方解除合同、返还房屋。本院认为，虽然双方协议中约定原告方一次性付清房屋余款，但协议对于余款支付的具体时间未作明确约定，根据交易习惯，房屋尾款一般在办理房屋过户手续时支付。涉案房屋于2021年1月份才具备过户条件，被告刘卉于2021年1月27日通知原告方于2021年1月28日上午10点前支付全部余款，未给予原告方合理时间，且此时房屋不动产权过户手续尚未办理，故被告刘卉于2021年1月28日通知原告唐铭解除合同不符合法律规定。对反诉原告刘卉要求确认《预购房协议》于2021年1月28日解除的请求，本院不予支持。原告要求继续履行合同，并于2021年2月5日支付被告刘卉107.9万元房款（刘卉已退还），证明原告具备履行涉案房屋买卖合同的能力，且涉案房屋已由原告装修入住，原告唐铭享有在淮安市新购1套住房的资格，故对原告要求被告继续履行涉案房屋买卖合同的请求予以支持。关于房屋买卖合同履行中的违约方及违约责任承担。原告唐铭要求被告刘卉承担违约金6万元，双方在购房协议中对违约金未作约定，因本院判决涉案房屋买卖合同继续履行，且唐铭在合同履行过程中亦存在违约行为，结合双方违约情节及过错程度，本院对原告唐铭要求被告刘卉支付违约金6万元的请求不予支持。因本院判决涉案房屋买卖合同继续履行，对反诉原告刘卉要求反诉被告唐铭返还房屋、支付房屋使用费、赔偿房屋损失的请求，不予支持。双方对本诉及反诉的引起均有责任，各自承担相应的本诉及反诉案件受理费。经调解不成，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告唐铭于本判决生效后10日内支付被告刘卉房款107.9万元，被告刘卉同时协助原告唐铭办理淮安市亿力未来城五期52号楼2302室房屋不动产权属变更登记手续；二、驳回原告唐铭其他诉讼请求。三、驳回反诉原告刘卉反诉请求。本诉案件受理费15051元，减半收取7526元，由原告唐铭负担。反诉案件受理费7768元，由反诉原告刘卉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  许 霞二〇二一年六月十日法官助理  许婧婧书 记 员  许雨璇附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。