广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1574号原告：叶盖文，男，1994年1月1日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：温振宽，广东雄宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静纹，广东雄宇律师事务所律师。被告：广州志兴物业管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花路自编18号。法定代表人：肖瑞亨，执行董事兼总经理。被告：肖瑞亨，男，1963年2月22日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：莦嘉鼎，男，1987年7月1日出生，汉族，住广州市白云区，上述三被告共同委托诉讼代理人：谌磊，广东潮风律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：肖武梁，广东潮风律师事务所实习人员。原告叶盖文与被告广州志兴物业管理有限公司（以下简称志兴公司）、肖瑞亨、莦嘉鼎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶盖文及其委托诉讼代理人文静纹、被告志兴公司、肖瑞亨、莦嘉鼎的共同委托诉讼代理人谌磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶盖文向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告志兴公司订立房屋租赁合同无效；2、判令三被告连带返还原告已支付的租金及押金102240元及利息（以102240元为本金，从2018年11月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率，计至2019年8月19日，再从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至清偿之日止）；3、判令三被告连带赔偿原告的损失（装修费）27万元及利息（以27万元为本金，从2019年1月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率，计至2019年8月19日，再从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至清偿之日止）；3、判令三被告赔偿原告的损失（广告费）21800元及利息；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年10月15日，叶盖文与志兴公司签订商铺租赁合同，约定：志兴公司将广州市广技师步行街F07、F08、F09、F10、M01的商铺出租给叶盖文经营教育培训；面积为284平方米；租赁期限为2018年10月15日起至2026年3月31日止；租金为82500元，一年一付，每三年递增；押金17040元。合同另约定，本协议签订后，如步行街经营方或管理方变更，协议内的条款依然生效，不因甲方的改变而变更。2018年11月11日，志兴公司指定叶盖文向莦嘉鼎（志兴公司法定代表人肖瑞亨的儿子，任该公司总经理）名下账户转账102240元，含2018年10月15日至2020年3月31日的租金85200元，押金17040元。后原告安排涉案商铺装修施工。2018年12月底，志兴公司告知叶盖文停止装修，称涉案商铺未与村、经济联社协商好，让等通知。后叶盖文多次找志兴公司协商。莦嘉鼎和另外一位经理称很快会解决好，让叶盖文放心。2019年2月，志兴公司告知叶盖文已协商好可以继续施工。但是，在动工第三天，叶盖文又被叫停。此后，志兴公司一直未给叶盖文合理解决方案。2019年6月24日，广州学府名城房地产开发有限公司发出《通知》，要求叶盖文等商户将2019年6月16日前的租金支付给志兴公司，同时结清押金；2019年6月17日，叶盖文等商户须与广州壹壹物业管理有限公司重新签订合同，租金由该公司收取。同时，广州壹壹物业管理有限公司告知叶盖文，2019年1月2日，广州学府名城房地产开发有限公司已与广州市白云区江高镇小塘村经济联合社（涉案商铺所在土地的所有人）签订《合作协议》。2019年7月20日，广州壹壹物业管理有限公司发出《商铺收回通知书》，内容为：因叶盖文不愿在提高租金的基础上与该公司签订新的租赁合同，故该公司要收回商铺，升级改造场地等。2019年8月13日，广州壹壹物业管理有限公司强制拆除叶盖文承租的场地。叶盖文认为，其不清楚志兴公司出租涉案商铺时有无与村社签订合作协议。志兴公司始终对其隐瞒上述情况，并一再推脱，导致叶盖文继续投入、损失惨重。肖瑞亨作为志兴公司的唯一股东，不能证明公司财产独立于其个人财产，应当对该公司债务承担连带清偿责任。被告志兴公司辩称，不同意叶盖文的诉讼请求，理由如下：1、本案租赁合同无效。涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证及产权证。2、本案租赁合同终止的主要原因是叶盖文无法协商重新签订租赁合同。志兴公司对此提供了帮助，对此没有过错。3、本案租赁合同租期长达8年，叶盖文在签约时明知经营场地会发生变化，而事实上也发生了变化。叶盖文在被通知停工后，不应当再加大投入装修和广告。志兴公司不应当承担叶盖文的上述损失。4、叶盖文已支付的押金和租金，应当作为场地的占用费，志兴公司无须返还。被告肖瑞亨辩称，意见与志兴公司一致。被告莦嘉鼎辩称，不同意叶盖文的诉讼请求，理由如下：莦嘉鼎是志兴公司的管理人员，不是公司的股东，不是公司的法定代表人，对公司债务不承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《商铺租赁合同》、《施工合同》、视频、现场照片、转账明细、通知、《商铺收回通知书》、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月4日，志兴公司成立。2016年7月，志兴公司变更为自然人独资的有限责任公司，其股东变更为肖瑞亨一人。2018年10月15日，志兴公司（甲方）与叶盖文（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市广技师步行街F07、F08、F09、F10、M01的商铺出租给乙方经营教育培训，建筑面积284平方米；租赁期限自2018年10月15日起至2026年3月31日止；租金按照一年一付，每三年递增10%；租金及管理费收费标准（该商铺按面积计算租金，此价不含税价）：2018年10月15日起至2020年3月31日，年租金85200元；2020年4月1日起至2022年3月31日，年租金85200元；2025年4月1日起至2026年3月31日，年租金103092元；乙方必须在每年4月1日前缴付当年的租金；乙方向甲方支付2018年10月15日起至2020年3月31日租金85200元；押金（2个月）17040元，押金于合同期满后无息退还；乙方有权经报请甲方书面审核同意后，按政府有关部门规定及消防安全要求，对商铺进行装修改造；甲方为乙方提供广告展示位置一个：小塘广技师公寓楼首层，水泵房旁公寓楼梯口上方，租赁期间无偿使用；本协议签订后，如广技师步行街的经营方或管理方变更，协议内的条款依然生效，不因甲方的改变而变更；等等。2018年11月11日，叶盖文向莦嘉鼎的银行帐户汇款102240元（租金85200元、押金17040元）。2018年12月19日，叶盖文与陈仕河签订《施工合同》，约定：由陈仕河对涉案商铺进行装饰装修；包工包料承包方式；2018年12月20日开工，工期为40天；工程合同预算总造价为26万元，其金额以实际工程量结算为准；双方签订合同当天叶盖文即付工程预算总造价的50%作为备料款；陈仕河在装修工程天花吊好龙骨及墙面基层处理基本完工，木工装天花板及墙面扇灰时支付预算总价30%；工程按期结束并经叶盖文验收合格后15日内支付最终工程结算金额20%剩余的工程款。当日，张李敏向陈仕河银行账户汇款8万元。2018年12月23日，张李敏向陈仕河银行账户汇款6500元。2019年1月17日，莦嘉鼎加叶盖文微信，协调叶盖文与新出租人就涉案商铺重新签订租赁合同。莦嘉鼎表示，租赁合同中的租金、管理费等有变化，且新出租人计划四月至五月正式开业。2019年1月28日，莦嘉鼎表示帮叶盖文向新出租人打招呼进场装修。2019年2月21日，莦嘉鼎约叶盖文前往江高镇小塘村紫埠里农庄协商重新签订租赁合同。2019年2月28日，叶盖文向莦嘉鼎反映，装修无法开工。莦嘉鼎表示其不在那里上班，对情况不清楚，要向肖瑞亨反映情况。后莦嘉鼎表示要抓紧时间修改租赁合同。2019年3月20日，叶盖文通过微信向陈仕河支付9000元。2019年6月16日，莦嘉鼎向叶盖文表示，新出租人没有明确表态，不清楚叶盖文为何不能装修，问需要其如何协助。2019年6月20日，莦嘉鼎约叶盖文一起协商。2019年6月24日，叶盖文看到广州学府名城房地产开发有限公司发出的《通知》。上述通知的主要内容为：学生公寓楼商业街各位商户，2019年6月16日前学生公寓楼商业街商铺租金支付给原来所签合同出租方，押金同时结清；2019年6月17日起，学生公寓楼商业街商铺与广州壹壹物业管理有限公司重新签订合同，租金（含水电费等各项费用）由广州壹壹物业管理有限公司收取。2019年7月8日，叶盖文无法联系上莦嘉鼎。2019年7月10日，叶盖文向莦嘉鼎表示，其他股东找了律师要进行诉讼，但其希望私下协商。2019年7月13日，莦嘉鼎表示，新出租人提的条件太苛刻、无诚意。叶盖文的损失确实大。若叶盖文起诉，其无话可说，只是肖瑞亨在项目里亏得太大，恐怕无力赔偿损失。2019年7月20日，叶盖文收到广州壹壹物业管理有限公司发出的《商铺收回通知书》，主要内容为：现广州市广技师步行街内的所有场地（包含F07、F08、F09、F10、M01号商铺物业）于2019年6月17日起已交接给该公司管理。因叶盖文不同意在提高租金的基础上与该公司签订新的《租赁合同》继续承租该商铺，故该公司要收回商铺，升级改造场地。现通知叶盖文于2019年7月20日至2019年8月13日前将租赁场地内财物清理搬走，将已装修的部分恢复原状。逾期不清理的，视为放弃对场地内财物的所有权和处置权，该公司有权自行处理而不承担任何责任。2019年8月10日，叶盖文再向莦嘉鼎反映问题，未获答复。2019年8月13日，涉案商铺被他人收回。2020年6月29日，叶盖文向陈仕河的银行帐户汇款3万元。2020年8月4日，叶盖文向本院递交起诉材料。2021年5月24日，经本院庭审询问，叶盖文表示尚未与陈仕河就涉案商铺的装修工程进行结算。2021年5月25日，叶盖文与陈仕河就涉案商铺的装修工程进行结算。双方确认，至2019年2月，基本完成要求的建筑结构（包括天花吊好龙骨、墙面基层处理基本完工、完成墙面扇灰等）；叶盖文已支付工程款255500元：2018年12月19日支付8万元；2018年12月21日支付13万元（现金）；2018年12月23日支付6500元；2019年3月20日支付9000元（微信转账）；2020年6月29日支付3万元；因第三方原因（场地不能继续使用）导致项目无法继续施工，双方确定因原合同的所有结算事项已处理完毕，互相不追究违约责任。另查明，根据叶盖文提供的现场照片，涉案商铺的装饰装修工程未完工，未达到可以使用的程度。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。出租人志兴公司自认涉案商铺未取得不动产权证及建设工程规划许可证。承租人叶盖文无证据证明涉案商铺具有不动产权证或建设工程规划许可证。因此，本院不确认涉案商铺具有不动产权证或建设工程规划许可证。双方订立的《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。本案有以下四个争议焦点，本院论述如下：一、志兴公司是否应当返还叶盖文已支付的租金（房屋占有使用费）？若应当返还，按何标准返还？经查，叶盖文一次性支付了2018年10月15日起至2020年3月31日期间（17.5个月）的租金85200元。经计算，平均每月租金4868.57元。根据本案证据，叶盖文能够正常使用涉案商铺的期间约为2.5个月。根据城镇房屋租赁合同司法解释的相关规定，即使租赁合同无效，承租人也不能免予参照租金标准支付房屋占有使用费。2019年1月起，志兴公司出租权开始发生变动，导致叶盖文受新出租方影响，不能对涉案商铺继续进行装饰装修，无法实现使用房屋的合同目的。故本院酌情确定志兴公司向叶盖文返还剩余15个月的租金，即73028.55元。二、叶盖文主张的装修费、广告费损失是否真实？是否应当予以赔偿？关于装修费损失，叶盖文对涉案商铺进行了一定程度的装饰装修。其无法继续使用涉案商铺，必然会遭受装饰装修现值损失。但是，叶盖文向本院提供的相关证据确存在矛盾之处：首先，根据常理，装饰装修合同的目的是得到用于经营的装饰装修工程，应当包含多项工程。但叶盖文提供的施工合同内容仅有吊天花龙骨、装天花板、墙面基层处理、墙面扇灰，与常理不符。其次，施工合同约定签订合同即付50%工程款备料。根据合同约定，叶盖文当天应支付13万元，但客观证据证明其仅支付8万元。其三，施工人确认叶盖文于支付8万元后2日又支付了13万元现金，但该款项既无合同约定的支付进度依据，也无客观证据证明支付过程，不符合常理。其三，根据叶盖文提供的微信聊天记录，施工人收完9000元后称“尾数就算了”，故叶盖文于2020年6月29日支付3万元不能认定为本案的工程款。最后，根据叶盖文提供的现场照片，装饰装修工程未完工。若要精确核算装饰装修现值，必须进行鉴定。但是，叶盖文起诉时间过晚，未妥善固定证据，且现场已灭失，不具备提起鉴定的条件。综上所述，叶盖文应当就其提供证据的矛盾之处承担举证不能的不利后果。本院结合本案实际情况及可以认证的付款凭证，确定实际的装饰装修工程款为95500元（8万元+6500元+9000元）。对此，志兴公司应当根据其对合同无效的过错比例予以赔偿。关于广告费损失，叶盖文仅提供微信支付记录，未提供交易对象、合同、发票等证据，不足以证明损失事实，故本院对该损失事实不予确认。三、房屋租赁合同无效，志兴公司对叶盖文损失的过错比例？志兴公司作为出租人，将无规划报建手续的房屋出租给叶盖文，又丧失了出租权，导致租赁合同无效、叶盖文产生装修损失，应当对该损失具有较大过错。本院酌情确定其过错比例为60%。经核定，志兴公司应当赔偿叶盖文的装修损失为57300元（95500元×60%）。叶盖文作为承租人，未尽到合理的注意义务，不调查承租房屋的产权、规划情况即贸然投资装修，对其装修损失有一定过错。本院酌情确定其过错比例为40%。四、莦嘉鼎对本案是否承担责任？根据合同的相对性，志兴公司应当对本案债务承担直接责任。根据公司法对于一人公司股东责任的规定，肖瑞亨不能证明志兴公司的财产独立于其个人财产，故应当对志兴公司的债务承担连带清偿责任。虽然莦嘉鼎与本案租赁合同有关系，也用其个人账户收取了租金、押金，但目前并无法律规定其须对本案承担连带清偿责任。叶盖文应当为其选择仅与志兴公司签约的后果承担相应的责任。综上所述，对于叶盖文的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于第二项诉讼请求，本院仅支持返还90068.55元（73028.55元+17040元）及自递交起诉材料之日起的利息。对于第三项诉讼请求，本院仅支持赔偿57300元。对于第四项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、确认原告叶盖文与被告广州志兴物业管理有限公司于2018年10月15日订立的《商铺租赁合同》无效；二、被告广州志兴物业管理有限公司、肖瑞亨于本判决生效之日起五日内向原告叶盖文返还租金及押金合计90068.55元及支付利息（利息以90068.55元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月4日起计至清偿之日止）；三、被告广州志兴物业管理有限公司、肖瑞亨于本判决生效之日起五日内向原告叶盖文赔偿装修费损失57300元；四、驳回原告叶盖文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3769元，由原告叶盖文负担2439元，由被告广州志兴物业管理有限公司、肖瑞亨负担1330元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 军二〇二一年六月八日书记员 邝婉欣