北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8048号上诉人（原审原告、反诉被告）：高丽娟，女，1984年10月9日出生，汉族，北京携程国际旅行社有限公司员工，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林华，男，1960年5月9日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：关育（林华之妻），1961年11月25日出生，满族，退休，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林海霞（林华之女），1990年2月26日出生，满族，北京起源爱心生物科技有限公司出纳，住北京市海淀区。上诉人高丽娟因与被上诉人林华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林华的全部反诉请求，支持高丽娟一审诉讼请求，林华返还房屋押金并适当减免疫情期间房屋租赁费用；一、二审诉讼费由林华承担。事实和理由：1.一审法院忽略本案的关键事实。高丽娟与林华在房屋租赁合同解除后的过错不对等，林华的过错要大于高丽娟。合同解除后，高丽娟积极配合，当日就采取了拆除设备腾空房屋等措施，并及时通知林华办理交接，但林华未及时退还押金，还增加退还押金的条件、障碍。高丽娟有理由相信林华会拒绝返还押金，只能采取自力救济的方式，要求林华先返还押金。而林华作为房主，在合同解除的情况下，完全可以采取开锁、换锁等方式取得对房屋的实际控制，但其怠于行使权利，导致损失，其过错责任大于高丽娟。高丽娟在一审中多次提及应按照相关政策减免疫情期间的租金，但一审判决未予采纳，损害高丽娟的合法权益。2.一审判决适用法律错误。一审判决酌定高丽娟给付林华房屋空置损失20000元，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，林华应自行承担扩大的损失，高丽娟无需承担。3.一审判决未能体现公平正义。高丽娟从事的跨省跨境旅游行业在疫情期间受到严重冲击，为配合相应的政策，直至房屋租赁合同解除始终无法正常营业，承担了房租损失、经营损失、员工工资损失、因员工离职导致的招聘培训成本等。2019年12月至2020年5月的租金一直足额缴纳，高丽娟一再要求，租金也未能依据相应政策予以减免。林华不存在任何损失，只需退还押金，房屋空置也是因林华拒绝退还押金、怠于采取措施造成的。林华对于高丽娟的上诉辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判，驳回高丽娟的上诉请求。高丽娟向一审法院起诉请求：1.林华向高丽娟退还房屋押金12500元；2.本案诉讼费由林华承担。林华向一审法院反诉请求：1.解除双方于2018年3月27日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.高丽娟支付《北京市房屋租赁合同》第五条（二）约定的居间服务费12500元；3.高丽娟支付《北京市房屋租赁合同》第十二条（一）约定的按月租金的200%违约金26250元；4.高丽娟支付房屋占有费49875元（自2020年5月1日至2020年8月22日，计算方式为13125元除以30天×114天）；5.高丽娟支付暖气片损失费3000元、中央空调损失费3000元；6.高丽娟给付利息934.6元（自2020年5月1日至2020年8月22日，计算方式为49875元×6%×114天除以365天）；7.高丽娟承担本案诉讼费95559.6元。在一审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。2018年3月27日，林华（甲方）与高丽娟（乙方）、北京鑫家盛地房产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：林华将坐落于北京市大兴区永兴路7号院（8）号楼(127)号房屋出租给高丽娟使用，租赁用途：商业，租赁期限自2018年4月1日起至2021年4月31日止（共计37个月），其中2018年4月1日起至2018年5月1日止（共计1个月）为免租期，免租期只免除租金，其他应由乙方缴纳的费用不免除。乙方承租期不足（大写）12个月提前退租的，不能享受免租期1个月（乙方应支付相应租金，为一个月租金12500元），本合同第一年度租金为150000元，第二年度租金为150000元第三年递增5%即：157500元，本合同押金为：12500元/月；居间服务费（佣金）：甲方承担共计12500元，支付日期：本合同签订后（即时）。第十一条合同解除：（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达七日的。第十二条违约责任：（一）甲方有第十一条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第十一条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2018年6月29日，林华在其与高丽娟的上述租赁合同尾页背面书写的说明显示：2018年5月1日至2018年11月1日期间6个月的租金75000元及押金12500元已经由潘素美付清，2018年11月1日至2019年5月1日的租金及顺延后租金按照本合同协议执行。合同签订后，高丽娟给付林华租金至2020年4月30日，自2020年5月1日起未交纳租金。高丽娟和林华均同意合同于2020年5月11日解除，但并未做交接。高丽娟在涉案房屋注册的公司于2020年7月16日迁走。在本案一审审理过程中，2020年8月23日，高丽娟的代理人巨兰（甲方）和林华的代理人关育（乙方）签订了房屋交接确认书，交接确认书显示乙方已对房屋门窗、水电、屋内设施等情况进行了全面的检查验收，确认无任何问题，交房后甲方对上述项目不再负有任何责任，此后产生的任何纠纷与甲方没有关系。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：就合同解除事宜。高丽娟主张因为疫情对旅游行业影响很大，2020年2月的时候，其就给林华发过信息要求减免房租，林华不同意，于2020年5月11日腾退房屋。林华主张2020年2月，高丽娟没有给其发过减免租金的信息，上次调解的时候高丽娟自己说过，合同不在身边，她自己忘了交房租，是她自己不想经营了。就押金事宜。高丽娟提交其与潘素美的转让合同显示甲方、转让方潘素美，乙方、受让方高丽娟，甲方将持有的携程旅游天宫院门市部旅行社有限公司，公司地址为北京市大兴区永兴路7号院8号楼127号转让给乙方，转让价格76000元：具体包括房屋剩余租金、公司现有固定资产及易耗品，具体以双方认可的正式清单为准。高丽娟与潘素美签订的天宫院门店资产转让明细显示房租：已交房租至2018年10月31日，另加一个月押金，装修费用：暖气2750元及空调1+1组。就高丽娟搬走中央空调和暖气片事宜，林华主张**娟在2020年7月入室搬走了暖气片和中央空调，高丽娟以为是潘素美购买并转让给她的，但中央空调和暖气片均是潘素美的前一个租户安装的，和潘素美、高丽娟均无关系。高丽娟认可其搬走了中央空调2组和暖气片2组，称中央空调2组是潘素美的上一个租户留给潘素美的，暖气片2组是潘素美购买，在转让协议中约定上述设备均已经转让给高丽娟。至于房屋交接事宜。双方提交的证据中短信内容显示林华在2020年7月21日及2020年7月23日催促高丽娟办理房屋交接事宜，2020年8月19日，关育发短信称：“让小潘拿原始押金条一起来你们有多难？”，高丽娟回复：“你退押金我们就见面处理完了就可以啊”，……，高丽娟：“潘姐说没时间，她把押金条给我做个委托可以吗”，林华：“我们等她，还有很多细节”“我们有时间等，一起把房验收”“房子的原状你不是不清楚”，高丽娟：“你同意不用拆了呀，她说没有时间，我也没办法呀”“要不你自己约潘姐吧”，林华：“地板不你吗”“3000元地板那么贵还是拿走吧”，高丽娟“可以拿走，你这么拖下去损失的是您，您租出去您就有收入，你当日同意退押金了，所以我们没有别的要求，退了押金大家互不耽误”，关育：“东面墙的暖气是你们的拿走，西面墙暖气是原始的，东面墙的暖气差几个按西面墙暖气样式找齐，具体差几个看房顶下来的暖气管道，我没钥匙进不去屋，你自己数”，高丽娟：“那个当时跟您沟通了，您说您不要了，如果不租了，有暖气就可以了，你自己看微信吧，我都征询过您的意见”，林华“看合同，恢复原状”“按合同规定办理”。高丽娟提交的微信录屏显示：2020年2月1日，高丽娟：“这次疫情旅行社可能两三个月没有办法营业，这个时候我们的门店特别需要房东的大力支持，给予一定的房租减免，帮助大家共度难关”，关育：“看到了，10号以后我招租”“我也是每月还款28000元的压力，实在抱歉”，高丽娟：“这个疫情弄得我们彻底失业状态，每天都在处理退订，损失很惨重，也是希望您那边能给予点减免”，……，关育：“我早点招租，能回点钱你们也损失少一点”、“国外都停飞到3月底”，高丽娟：“招租”、“目前每天增加2000多例，不知道什么时候能结束”，关育：“你们也再仔细考虑一下是否还能再经营。国外暂时到3月底可能会更长，还几月不开张也收不上客人都不好过”、“能早点止损好点”，高丽娟：“好，我明白，我商量一下”。2020年5月11日，关育：“小高你好！由于疫情房费这半年都是按每月一付，我也是还款有很大的压力，确实也困难，请谅解！这个月已过10天请方便付一下这月房费。谢谢”，高丽娟：“关姐，我们到现在都没有复工，也没有开门呢，你那边不能宽容”，关育：“每月房费也就1万多”，……，“我真减不少了，已经让到延迟付款”，高丽娟：“我这个月也是15000元的贷款”，关育：“那就解除合同吧”“我这有要租的”、“你我也可以减轻负担”，高丽娟：“你这样有点……”，关育：“你给不了房钱”、“我也要生活”、“有人给房钱有什么不对”，高丽娟：“我等会给你回电话”，关育：“你们考虑一下”，高丽娟：“房子是到这个月25号到期吧，当时我们还有一个月押金，我们要是提前搬，剩下的房租还有押金啥时候能退”，关育：“5月1日到期”、“25日签的合同”，高丽娟：“押金可以退吧”，关育：“押金是把房还原”，高丽娟：“那里不能还原呢”、“房子我们没动啊”，关育：“你看一下合同”，高丽娟：“您的意思是押金不退吗”，关育：“仔细看一下合同”，高丽娟：“合同没在我手”、“合同在店里，我在家里”，关育：“那你看完再说”，……，关育：“现在告知你付房费”、“我们按合同办事”，高丽娟：“现在疫情我们没复工，希望您通融，你说不行要解约，我们商量了，可以，你不能不退我们押金啊，大家都不容易”，关育：“你们复不复工和我没关系”“我只收房费”，……，高丽娟：“不租了，我们只是想让您退押金而已”、“我们都半年没开工了”，关育：“你今天就把房子腾出来吧，今天你就腾，我今天下午过去，你把东西腾出来吧”，高丽娟：“您押金退我，我今天就腾”、“你的房子原样我没有见过，这个房子我们是转租的，我们没有动任何东西”，关育：“你把转租的人找来”，……，2020年5月11日下午14:04，关育：“你今天下午把钥匙给韩涛吧，这10天的房租你不用给了”。2020年5月11日晚上21:48分，高丽娟：“关姐，房里收拾干净了”，关育：“好，谢谢”，高丽娟：“那您把押金能退给我了吧”，关育：“明天给你退钱”，“我现在账上没有那么多现金”。2020年5月11日晚上21:57，关育：“你明天不用回来了”、“你把建行的卡号发给我”,高丽娟：“明天你给我转完钱，我给你钥匙这样可以吧”，关育：“你把钥匙给韩涛吧，他明天就招租了”，高丽娟：“您退我押金，我给钥匙”，关育：“你愿意来，你就来”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。林华和高丽娟签订的合同系双方的真实意思表示，该合同并未违反法律法规的效力性规定，应为有效。双方均应按约定行使权利、履行义务。高丽娟和林华均同意合同于2020年5月11日解除，一审法院对此不持异议。林华出具的说明显示高丽娟是从案外人潘素美接手该房屋，结合高丽娟提交的转让合同、微信等证据，对高丽娟要求林华退还押金12500元的请求，予以支持。至于林华的反诉请求。首先违约金方面。通过双方的微信可以看出，疫情发生后，双方协商房租月交，高丽娟在2020年2月就和关育协商房租减免事宜，关育在2020年5月11日催交房租，以高丽娟未及时交纳房租逾期10天提出解除合同，高丽娟申请缓交，关育不同意提出解除合同，高丽娟同意解除，并于当天腾空房屋，关育亦同意高丽娟腾空房屋交接钥匙退押金，高丽娟提出退押金再交接钥匙，关育随之提出其他要求，致使双方之后产生分歧，至2020年8月23日签订交接确认单，一审法院认为双方的合同在履行过程出现新冠疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，高丽娟承租房屋用于携程跨省跨境旅游，现因房租减免及延缓交纳无法协商一致，林华提出解除合同，故现林华要求高丽娟支付违约金的请求，证据不足，不予支持。至于林华反诉要求的房屋占用费问题，根据双方提交的微信记录等证据，显示在高丽娟于2020年5月11日腾空房屋，故林华要求的房屋占用费，实质上为房屋空置损失费，高丽娟称不退押金拒绝交钥匙，其完全可以在与林华办理完房屋交接后通过其他途径要求退还押金，故对之后的房屋空置损失存在过错，林华在高丽娟拒绝交还房屋钥匙时完全可以采取积极措施避免损失扩大，但其并未采取，亦存在过错，结合合同约定的租金情况及案情，酌情确定高丽娟给付林华房屋空置损失20000元。对林华要求的暖气片及中央空调损失费，高丽娟称在转让协议中潘素美已经明确归其所有，林华则主张上述暖气片及中央空调是租户留在房屋内的，一审法院认为暖气片及中央空调并不属于房屋不可分割的附着物，且林华与高丽娟签订的租赁合同附件交接单中并未注明上述物品，故对林华要求高丽娟支付暖气片及中央空调损失费的请求，证据不足，一审法院不予支持；对林华要求高丽娟给付居间服务费的请求，合同中并未约定该笔费用应由高丽娟负担，故一审法院不予支持；对林华要求高丽娟支付利息的请求，无合同约定，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林华与高丽娟于2018年3月27日签订的北京市房屋租赁合同于2020年5月11日解除；二、高丽娟于判决生效后十日内给付林华占用费20000元；三、林华于判决生效后十日内退还高丽娟押金12500元；四、驳回高丽娟的其他诉讼请求；五、驳回林华的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鉴于高丽娟与林华在一审中均同意合同于2020年5月11日解除，一审法院据此确认双方之间的合同解除，具有事实和法律依据。高丽娟虽于合同解除当日腾空了房屋，但高丽娟以林华未退押金为由拒绝交还钥匙，而林华亦未采取其他措施，直至2020年8月23日双方签订交接确认单，因此产生房屋空置的损失，对该损失的发生双方均有责任，林华要求高丽娟支付2020年5月1日至2020年8月22日的房屋占有费49875元，一审法院酌定高丽娟承担20000元，已经充分考虑了双方的过错程度，符合公平原则。高丽娟上诉主张其不应当承担房屋空置损失，缺乏事实依据，本院不予支持。高丽娟上诉提出应按照相关政策减免租金，但其在一审中的诉讼请求仅为要求林华返还押金，故该上诉主张二审中不予处理。综上所述，高丽娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1095元，由高丽娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  李汉一审 判 员  卫 华二〇二一年六月三十日法官助理  李长亮书 记 员  何 柳