北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9042号上诉人（原审被告）：北京邻里万家商业管理有限公司，住所地北京市石景山区永乐西小区永乐二小南平房院。法定代表人：韩丽，执行董事。委托诉讼代理人：刘瑞琪，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王全胜，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵加春，男，1972年1月22日出生，住山东省商河县。委托诉讼代理人：刘有巨，北京伊兰律师事务所律师。原审第三人：北京新同联福居商务信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路3号院3号楼23层2707。法定代表人：施海筠，总经理。委托诉讼代理人：侣同凯，男，北京新同联福居商务信息咨询有限公司业务经理。上诉人北京邻里万家商业管理有限公司（下称邻里万家公司）因与被上诉人赵加春、原审第三人北京新同联福居商务信息咨询有限公司（下称新同联福居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人邻里万家公司之委托诉讼代理人刘瑞琪、被上诉人赵加春及其委托诉讼代理人刘有巨、原审第三人新同联福居公司之委托诉讼代理人侣同凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邻里万家公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回赵加春的全部诉讼请求。事实与理由：一、赵加春无理由拒绝入驻是双方未能完成北京市东城区前门大街甲2号一层美食城第09档口（下称涉诉档口）交付的根本原因。一审补正裁定已删除“邻里万家公司不同意继续履行合同”，进而一审法院判决解除涉案合同无事实依据。我公司是为避免损失扩大才将涉诉档口暂时租给他人使用，我公司在一审庭审中也多次表示可随时给赵加春调回该档口。二、一审法院按照《合同法》第六十条“严格履行与诚实信用条款”判决解除合同，属适用法律错误。三、本案是受疫情影响而产生的合同纠纷，合同具备继续履行条件，应继续履行。疫情发生后，我公司首先考虑的是租户利益，并及时做出承诺在2020年10月1日之前不收取任何租金，并且也以实际行动履行这一承诺，继续履行合同不会导致对赵加春不公。一审法院判决解除合同不利于从根本上解决纠纷。赵加春辩称：同意一审判决，不同意邻里万家公司的上诉请求和理由。邻里万家公司在2020年4月已经违约，合同约定4月尚未开业，邻里万家公司应退还全部租金和押金。邻里万家公司提到多次通知是不符合实际情况的。我认为邻里万家公司将涉诉档口再次出租说明其已经认可了与我的合同解除，且邻里万家公司否认其员工代收了5.5万元，该行为也导致我无法相信邻里万家公司的任何承诺，涉案合同已不具备继续履行的可能性。即使一审法院补正删除了“邻里万家公司不同意继续履行合同”这句话，但一审判决解除合同依然正确。一审判决考虑到疫情原因，让我承担了2.8万因疫情导致的损失，我对此予以尊重。新同联福居公司述称：同意一审判决。赵加春向一审法院起诉请求：1.判决解除我与邻里万家公司之间名为合作协议的房屋租赁合同；2.判决邻里万家公司返还租金8.4万元及押金8.4万元；3.判决邻里万家公司支付违约金2.8万元；4.判决邻里万家公司支付档口基础建设改造费5.5万元。一审法院认定事实：经第三人居间，赵加春与邻里万家公司于2019年12月19日签订《合作协议》，约定赵加春向邻里万家公司承租涉诉档口，经营板面，租期为2020年1月20日至2021年1月19日，月租金为2.8万元，支付方式为季付，押金为8.4万元。综合管理费（含洗碗）为每月2000元。如2020年4月尚未开业，甲方将租金押金退还乙方。邻里万家公司未按约定提供场地、经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收租金，赵加春有权继续履行合同或解除合同。以邻里万家公司实际开业日为起租日，如2020年4月份尚未开业，邻里万家公司将租金押金退还赵加春。同期，赵加春向第三人支付了3万元意向金。由于赵加春与邻里万家公司签订了《合作协议》，第三人将该意向金支付给邻里万家公司招商人员屈龙龙转为档口建设费。赵加春又另行向邻里万家公司支付了2.5万元。屈龙龙向赵加春出具收据，内容为“十号档口基础建设改造费”5.5万元，并注明该费用为一次性费用，一经支付不予退还。屈龙龙将其中五千元转给邻里万家公司法定代表人，将其中3.5万元转给案外人施海岩。经询，第三人认可施海岩为其上海总公司董事长。此后，邻里万家公司对档口进行装修。此外，赵加春向第三人支付了中介费2.8万元。12月22日，赵加春向邻里万家公司支付16.8万元。庭审中邻里万家公司提交其总经理韩金诺的微信聊天记录，内容为3月、4月其与涉诉场地所述物业公司工作人员沟通是否复工的内容，以证明因疫情原因、政府的防疫防控，邻里万家公司不得不停止装修。2020年4月左右，赵加春向邻里万家公司提出解除合同，邻里万家公司予以拒绝。赵加春认可在6月左右，邻里万家公司向其提出交付商铺，但其予以拒绝。邻里万家公司认可涉诉档口于8月初具备经营条件。经询，涉诉档口已另行出租。关于档口基础设施一项，邻里万家公司认可统一进行档口基础建设，各档口设施基本一致。一审法院认为，赵加春与邻里万家公司订立的《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。该协议实质为房屋租赁合同。合同签订后，邻里万家公司需要对涉诉档口进行装修。根据查明的事实，新冠疫情管控措施影响了装修施工，进而导致邻里万家公司未能在4月实际交付涉诉档口或开业。对此，邻里万家公司并无过错。关于赵加春要求支付违约金的诉讼请求，并无合同依据，本院不予支持。鉴于邻里万家公司并未向赵加春实际交付涉诉档口且另行出租，故本院确定涉诉合同于首次开庭之日解除。关于租金、押金一项，鉴于疫情因素并不必然直接导致合同无法继续履行，双方应按照公平原则予以分担，故退还的数额，本院考虑疫情因素、合同履行情况、双方损失情况等因素等予以确定。关于档口基础建设改造费一项，鉴于该改造系由邻里万家公司统一进行，邻里万家公司可继续利用该改造成果，故该费用应当予以退还。据此，一审法院于2020年12月28日判决：一、确认赵加春与北京邻里万家商业管理有限公司签订的《合作协议》于2020年8月11日解除；二、北京邻里万家商业管理有限公司于判决生效后十五日内退还赵加春押金及租金14万；三、北京邻里万家商业管理有限公司于判决生效后十五日内退还赵加春十号档口基础建设改造费5.5万元；四、驳回赵加春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理中，邻里万家公司主张涉诉档口装修完前后，多次向赵加春提出交付，但赵加春均予以拒绝。赵加春对此不予认可，邻家万家公司未提交证据佐证。本院认为：邻里万家公司与赵加春签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规之规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行相应义务。上述合同虽名为《合作协议》，但根据合同条款和内容，实为租赁合同，邻里万家公司与赵加春之间应为租赁法律关系。邻里万家公司上诉请求继续履行《合作协议》，但根据本案查明事实，涉诉档口已在一审审理过程中由邻里万家公司出租于他人，且现赵加春坚持要求解除租赁合同，故双方《合作协议》已不存在继续履行之事实基础，一审判决确认《合作协议》解除，并无不当，本院予以维持。《合作协议》解除后的租金及押金返还问题，一审法院综合考虑疫情因素、合同履行情况、双方损失情况，适用公平原则，酌定了租金及押金的退还具体金额，并无明显不妥。关于档口基础建设改造费，因该改造系邻里万家公司统一进行，其再进行出租时仍可利用该装修改造，邻里万家公司应予退还该费用。综上，邻里万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5066元，由北京邻里万家商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月二十八日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪