辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1507号上诉人(原审原告）：柏利，男，1989年5月23日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：杨秀枫，辽宁盛税律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人柏利因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3451号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏利上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3451号民事判决，加判被上诉人赔偿上诉人逾期办理产权登记违约金8159元。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院向上诉人送达了（2020）辽0411民初3451号民事判决。上诉人认为，该判决认定事实、适用法律存在错误，应予撤销。第一，依照物权法及《物业管理条例》的规定，依法成立的业主委员会，有权代表业主处理与物业相关的事宜，不需要由每一位业主对某具体事项再为业委会单独出具授权委托。即便认为需要授权委托，各业主作为被代理人，也有权随时追认业委会的代理行为有效。而远洋城业委会代表全体业主向被上诉人主张权利是没有争议的事实，根据此次会议记录内容，被上诉人也明确答复尽快办理产权证，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，该承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而非对业主委员会或与会业主代表作出的承诺。而该承诺作为同意履行办证义务的意思表示，依法应当其构成诉讼时效的中断。同时，本案是诸多小区业主起诉要求德创置业给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且被上诉人为持续性违约，因此上诉人的诉请未超过诉讼时效。第二，原审法院与二审院在此前大量同类生效判决中，均全额支持了业主的诉讼请求，原审法院在本案中明显违反了“类案同判”原则，请二审法院及时纠正错案，维护两级法院既有同类生效判决的权威。德创置业辩称，一、业主委员会根据国家相关法律，仅能代表业主主张物业管理方面的权利，如主张其他权利必须召开业主大会，通过业主大会决议方可代表业主执行相关权利义务。二、关于房产证办理情况，每个案件的情况并不完全一致，所以不存在同案不同判的情况。三、被上诉人在发布产权证办理通知后即履行完毕协助办理产权的义务，后续产权证实际取得的时间由房产局办公效率决定，与被上诉人无关。柏利向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向柏利支付逾期办理房屋权属登记的赔偿金89169元；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，柏利与德创置业签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：R201300214385)，约定柏利购买德创置业开发的位于顺城区将军北街37-2号楼2单元702号，房屋总价款为304446元；德创置业应当在2014年6月30日前将房屋交付柏利使用。同时双方约定，自商品房竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日(含)之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金。嗣后柏利、德创置业签订《远洋城项目首层小院补充协议》，约定将原买卖合同第九条第2款变更为：预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。将原买卖合同第九条第4款第(2)项调整为：如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行合同，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，柏利向德创置业交付了全部房款，德创置业按照约定时间将案涉房屋交付柏利使用。2018年11月29日，德创置业办理案涉商品房初始登记。2019年5月9日，德创置业张贴一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知业主办理房屋产权证。2019年8月10日，柏利取得了案涉房屋的产权证书。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，柏利、德创置业签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，柏利已按约付清全部购房款，但德创置业未能按约定的期限履行义务，保证柏利在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于德创置业抗辩2017年9月4日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因逾期办理产权证违约金系债权请求权，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。同时法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，柏利提供的业主委员会会议记录及地方政府留言板截屏，无法体现系其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形。柏利向一审法院递交起诉状的时间为2020年7月3日，故2017年7月3日前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，柏利主张以取得产权证的时间为截止日期，德创置业抗辩以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期，德创置业抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知柏利等业主可以办理产权证，但柏利怠于办理，对此柏利不予认可，德创置业未就其电话或其他有效方式通知柏利办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对德创置业的抗辩一审法院不予采信，案涉园区其他业主此前就同类案件向法院提起诉讼，已有生效判决确定均以德创置业在案涉房屋所在社区公告栏中张贴办理房产证通知之日为准，故应以2019年5月8日为违约金计算截止时间。关于违约金的数额，根据双方约定，以柏利交纳的总房款为基数，案涉房屋自2017年7月4日至2019年5月8日，按照日万分之0.5标准计算，即304446元*0.5/10000*674天=10259.83元。柏利要求按照日万分之1.95计算违约金及德创置业主张违约金过高要求予以调整，均无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：抚顺德创置业有限公司于判决生效之日起十五日内给付柏利延迟办理房屋产权证违约金10259.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元，由抚顺德创置业有限公司负担57元，柏利负担1972元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人柏利起诉德创置业要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点是该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形。首先，关于违约金债务的性质。商品房买卖合同及补充协议约定，逾期办理产权证，出卖人以买受人已付房款为基数以日为单位累计计算违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。其次，关于柏利上诉主张其所在的远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利，被上诉人亦答复尽快办理，符合“权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务”的诉讼时效中断情形，引起诉讼时效中断一节，本案系柏利作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各业主行使违约金的债权请求权。柏利也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利，二审审理查明情况尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实，故本案不能认定存在诉讼时效中断的情形。综上所述，柏利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人柏利负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十四日书记员  刘佳伟