河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1990号上诉人（原审被告）：余盼，女，汉族，1987年11月9日出生，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：杨阳，河南大耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南大裕城商贸有限公司南阳分公司，住所地南阳市宛城区建设东路529号。法定代表人：程浩，任总经理。委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。上诉人余盼因与被上诉人河南大裕城商贸有限公司南阳分公司（以下简称大裕城南阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初7503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余盼的委托诉讼代理人杨阳，被上诉人大裕城南阳分公司的委托诉讼代理人吴大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余盼上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2020）豫1302民初7503号，依法改判或发回重审。2、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。第一、被上诉人不具有租赁权，签订的合同均无效。根据上诉人一审提交的工商登记租赁合同信息显示出租方的产权系田建军个人所有，而不是河南省宇信房地产开发有限公司，河南宇信房地产开发有限公司不具有租赁权，且一审中被上诉人也未提交实际产权人的房产产权证及法人资格证明，所以一审认定被上诉人有租赁权的事实不清，证据不足。第二、一审认定上诉人承担责任完全错误，本案中上诉人不是本案的当事人，本案的合同签订当事人是CHUANGDENG（邓总），享受合同权利和履行义务人自始至终都是公司餐厅。首先，被上诉人起诉主体错误，lapresmidi（方糖夹）餐厅的实际控制人CHUANGDENG（邓总）于2018年10月和商场签署租赁合同使用219号场地用于经营，上诉人余盼在lapresmidi（方糖夹）只负责日常进货和日常销售。并不是lapresmidi方糖夹店铺的老板，CHUANGDENG（邓总）是实际负责人。其次，上诉人和CHUANGDENG（邓总）之间是聘任的上下级关系，上诉人存在的履行行为仅是职务行为，一审法院认为是合同主体发生了变更完全错误，一审认可前期装修、签订租赁合同、预交保证金均是CHUANGDENG（邓总），而后主体变更为上诉人，但上诉人与CHUANGDENG（邓总）之间并未有转让关系，享有合同权利和履行义务的自始至终都是公司，并不是一个人。第三，一审法院在被上诉人没有举证证明lapresmidi（方糖夹）餐厅就是南阳爱夏餐饮服务有限公司,直接认定餐厅就是该公司，而却由上诉人承担责任，判决明显错误。个人不能代替公司去承担公司的责任，被上诉人起诉合同主体明显错误，一审法院既然认为南阳爱夏餐竹服务有限公司就是lapresmidi(方糖夹)餐厅,那么CHUANGDENG(邓总）和上诉人也只是公司或餐厅赋予的权益,代表的是公司或餐厅，被上诉人只能起诉南阳爱夏餐饮服务有限公司或lapresmidi(方糖夹）餐厅支付租金，一审法院判决认定上诉人支付明显错误。二、租赁场地实际用地面积应以测量的为准，被上诉人起诉的租金数额没有事实与法律依据。一审认为租赁场地为352平方米认定事实错误，根据上诉人提交的证据看，被上诉人与CHUANGDENG(邓总)签订合同租赁场地位置不变,用地面积为348平方,而由被上诉人提交合同看,显示的用地面积由348平方变成了352平方,但根据租赁场地用地实际图纸面积却是337平方，被上诉人明显伪造了一份假合同来主张不存在的租金事实,上诉人认为被上诉人对提交合同均存在欺诈、伪造的行为，其提交的合同应当是无效合同，本案认定事实不清，适用法律错误。三、上诉人对宣传费、人工管理费没有支付依据。Lapresmidi（方糖夹）餐厅的位置在角落，被上诉人均未曾出资为其做过宣传，其所谓的宣传费并没有证据证明对(方糖夹）餐厅实际支出过，而（方糖夹）餐厅员工仅有一人，收取管理费1080元既不合理也没有支付的市场标准,所以,对于这种乱收费行为应当严厉打击,不应当支持纵容。补充：本案遗漏当事人，应当追加南阳爱夏餐饮服务有限公司或者邓总为当事人，程序错误，应当发回重审。水电费的计算没有依据。大裕城南阳分公司辩称，一、关于上诉人是否有权出租的问题。有一审房屋产权人出具的证明，结合商场经营状况，我公司有权对外出租，否则，上诉人也不可能与我公司签订租赁协议，明显是上诉人为上诉而找的借口。二、关于余盼主体的问题。有：1、2018年12月20日双方的租赁合同是余盼；2、南阳爱夏餐饮服务有限公司的工商登记法定代表人是余盼；3、2019年8月30日余盼通过支付宝账户支付4到9月份的水电费和房租依据；4、2019年10月6日余盼向答辩人工作人员曾琰发的撤柜申请；5、2019年11月6日余盼减免租金的申请。上述证据能够互相印证，证实租赁方是余盼不是他人。三、关于租赁场地面积的问题。有余盼和我公司的租赁合同可以证实租赁场地面积，另外，两个租赁合同面积是不同的，这也能够说明是余盼所租后开餐厅的事实，不存在合同无效和事实不清的问题。四、关于宣传费和人工管理费的问题。双方租赁合同对此有明确约定，且答辩人定期进行宣传，有实际投入，对人工管理是每个商场必须的工作，是客观存在的，现上诉人上诉说未作宣传和管理的说法，明显不实，也无任何证据证实，明显是为上诉而找的借口。对于遗漏当事人这个问题，我认为法律有明确规定，上诉中间追加上诉请求的，不予审理。所以针对上诉人当庭追加的诉讼请求不符合法律规定，应当不予审理。大裕城南阳分公司向一审法院起诉请求：请求依法判令余盼支付拖欠大裕城南阳分公司自2019年6月1日起至12月31日止七个月的租金179680元，每个月标准为24640元；2019年的全年宣传费6000元，人工管理费1200元，共计186860元。一审法院认定事实：南阳爱夏餐饮服务有限公司2018年12月18日工商登记成立，登记的住所地位于南阳市宛城区建设路与明山路交汇处宇信大裕城二楼，法定代表人余盼，经营期限自2018年12月18日至2023年12月17日，经营范围：餐饮服务、餐饮管理等。2018年12月20日，余盼作为乙方，大裕城商贸公司作为甲方签订租赁合同一份。合同约定：甲方将位于大裕城商贸公司项目二层219号场地总计建筑面积为352平方米的房产出租给乙方使用，用于乙方经营烘焙、餐饮类、培训，品牌“lapresmidi”该品牌中文名为“方糖夹”，租赁期限自免租装修期满之日起，期限为五年。即自2019年3月1日起至2024年2月29日止。（如开业时间在2019年3月1日之前按实际开业时间，如在2019年3月1日之后开业，按2019年3月1日）。双方协商一致，乙方首年月平均租金标准70元每平方米，年租金295680元。第一年租金每月每平方70元，月租金24640元；第二年租金标准为每月每平方80元，月租金28160元。第三年租金每月每平方90元，月租金31680元。租金按3个月预付，乙方须在每季度的最后五天内将下3个月租金交至甲方财务处或者合同指定的固定账户中。同时约定为扩大销售，甲方根据公司年度促销计划，统一策划组织促销活动及广告宣传，乙方同意分担相关费用，收费金额每年6000元。乙方同意与合同文本签订时一次性交付。合同签订后3日内，乙方向甲方交纳人民币2万元作为合同保证金，甲方收取保证金时须向乙方开具有效收款凭证。合同解除或终止之日，三个月后无遗留问题，甲方应将保证金无息全额返还乙方。其他费用项目约定，人员管理费每人每月50元，2人收费金额每年1200元，乙方同意合同文本签订时一次性交付。合同第九条约定，租赁期间有下列情况之一的，双方可变更或者解除本合同：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，甲方提前收回该房屋或乙方提前返还部分或者全部该房屋的；第十条，满期财产处置。本合同如提前终止，解除或者届满后十天内，乙方有义务拆除及取回乙方所有设施、设备，且乙方不得故意损坏或者拆除建筑物本身之结构体。乙方在本合同提前终止解除或者届满后十天内未拆除取回之物品，经书面告知后仍未取走者，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。第十一条，违约责任。租赁期限内，乙方在合同期限内单方终止租赁合同，提前终止经营应向甲方支付六个月租金作为违约金。在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，甲方应给予书面催告。乙方接到该催告后五个工作日内仍不支付的，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取该逾期款项5％的滞纳金。第十三条约定，双方在履行本合同的过程中发生争议，如协商不能解决的，任何一方均可向经营所在地的人民法院起诉以解决纠纷。本合同一式四份，甲方执三份，乙方执一份。合同签订之后，余盼在经营期间先后通过支付宝账户向大裕城南阳分公司代理人曾琰支付了4月份到9月份的水电费和一个月的房屋租金24640元。租金支付的时间为2019年8月30日。2019年10月6日，余盼以手机微信电子版的方式向大裕城商贸公司的负责人曾琰发出撤柜申请，以生产大环境的影响以及公司人员的不稳定性，导致公司业绩不甚理想，累计亏损严重，公司现在确实难以维持商铺每月的所需开销，同时为配合商场招商为由提出撤柜申请，署名方方糖夹餐厅南阳爱夏餐饮服务有限公司，落款日期为2019年10月1日。曾琰收到后微信回复：需要打印出来后由大裕城南阳分公司签字按手印确认。余盼提出让其老公代签。2019年11月6日，余盼向大裕城南阳分公司发出店铺减免租金的申请，并将店内设备以及家具清单报价发送大裕城南阳分公司，余盼开始着手商铺场地设备处置事宜，并于2019年11月16日晚闭店撤场，不再继续经营。店内除所放厨具及柜内软装家具之外，余盼将其他物品带走。现厨具及柜内软装家具仍在租赁商铺内放置。2019年12月22日，大裕城南阳分公司的委托代理人曾琰微信致电余盼催要水电费、租金共计10693.33元和促销服务费、人员管理费，并督促余盼将二楼厨房厨具及软装家具于2020年1月1日前取走。按照合同规定恢复柜内原貌。有关之前会员问题也请抓紧时间处理，尽早回来办理相关手续。2020年4月12日，大裕城商贸公司再次通过微信向余盼发出费用催交函：方糖夹专柜：截止2019年10月30日，未交房租98560元、水电费、装修费合计140868.5元。接函之后五个工作日之内未缴纳相关费用，我公司将停止贵司租赁场地、水电费，从交纳的保证金中扣除费用，解除双方的合同。落款日期2019年10月31日。2018年10月24日，大裕城商贸公司曾与CHUANGDENG（邓总）签订了一份租赁合同，该租赁合同于2018年12月20日余盼与大裕城商贸公司签订的租赁合同比对，该租赁合同“建筑面积348平方米，第一年年租金292320元，月租金24360元”；余盼与大禹城商贸公司签订的租赁合同“建筑面积352平方米，第一年年租金295680元，月租金24640元”，除此有所不同外，其他内容均相同。签约当天，大裕城商贸公司收取了邓总2万元的合同保证金和8万元的押金并备注（开业后折抵租金）。合同签订后，邓总对租赁的场地进行了经营所需的装修。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方的争议焦点：1、租赁合同的承租方是本案的余盼还是余盼辩称的CHUANGDENG（邓总）；2、租赁合同是否已经解除，余盼是否下欠大裕城南阳分公司房屋租金及其他费用。关于双方争议的第一个焦点，法院认为租赁合同的承租方是本案的余盼余盼，并非其辩称的CHUANGDENG（邓总）。理由如下：租赁合同的主体应综合考虑租赁合同的签署人、履行人、以及解决纠纷参与人等诸多因素。2018年10月24日邓总签署了租赁合同，并预交保证金办理前期相关装修事宜；2018年12月18日，余盼注册成立南阳爱夏餐饮服务有限公司；2018年12月20日，针对同一租赁场地，双方又签署了另外一份租赁合同。该份租赁合同除场地面积、月租金略有调整之外，其他合同内容相同。在后期的租赁经营过程中，大裕城南阳分公司支付水电费、缴纳房租以及缴纳房租的金额，参与协商撤柜、处置遗留财产等事宜。上述事实可以印证，租赁合同实际承租方系本案的余盼。鉴于CHUANGDENG（邓总）身份的特殊性，大裕城南阳分公司诉称合同主体变更，前期与CHUANGDENG（邓总）所签合同没有履行的意见，法院予以采纳。余盼辩称邓总授权其从事经营没有提交证据证实，大裕城南阳分公司也不予认可，且与本案查明事实不符，法院不予采纳。针对案件的第二个争议焦点，法院认为，合同的解除应当依法进行。基于合同约定的条款，余盼可以依约给付违约金单方通知解除，也可以基于形势变更情形与对方协商一致解除合同。本案余盼因经营不善无力经营，通过微信方式，向大裕城南阳分公司提出撤柜申请并将经营场所可以移动的物品撤离，余盼接到申请后，要求其到场解决并协商后续事宜，但其迟迟没有到场，双方之间对合同解除没有达成协商一致的意见。后期大裕城南阳分公司向余盼发出催缴申请，系主张合法权利，不能视为对解除租赁合同的认可。故，余盼辩称合同已经解除的意见，法院不予采纳。双方约定的租赁期限自2019年3月1日起算，大裕城南阳分公司请求至2019年12月31日，共计10个月，月租赁费为24640元，租赁费共计246400元，扣除双方认可前期CHUANGDENG（邓总）预交的10万元，和余盼已交的一个月房租，下余121760元。鉴于余盼在2019年11月16日撤柜事实的存在，大裕城南阳分公司请求按照全年收取宣传费和人工管理费有所不公，法院按照实际经营的11个月份，参照相应标准酌定支持宣传费5500元，人工管理费1080元。综上余盼应当支付大裕城南阳分公司128340元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限余盼于判决生效后十五日内给付河南大裕城商贸有限公司南阳分公司租赁费、宣传费、人工管理费共计128340元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回河南大裕城商贸有限公司南阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费2052元，由余盼负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、微信聊天记录一组及租赁场地图纸、设计施工图各一份，拟证明租赁场地实际图纸面积为342平方米，被上诉人明显伪造了一份假合同来主张不存在的租金事实，上诉人认为被上诉人对提交合同存在欺诈、伪造的行为，其提交的合同应当是无效合同，认定的租金数额错误；2、聘用合同一份，拟证明上诉人和邓总之间是聘用的上下级关系，方糖夹餐厅的控制人是邓总，上诉人主体不适格；3、聊天记录一份及减免申请一份，拟证明方糖夹代表人未认可水、电费、租金的催交数额，相反根据内容可以证明被上诉人与方糖夹租赁关系已于2019年11月10日解除，被上诉人代理人曾琰代表公司认可方糖夹申请减免的租金数，对数额确认为67588.5元，达成合意结算的事实；4、聊天记录一份，拟证明方糖夹开业时被上诉人配合宣传，确认开业时间为2019年4月12日，租金开始计算错误的事实；5、证人证言及护照，拟证明本案的被告应为邓总，及对证据1、2、3、4的再次确认。被上诉人的质证意见为：对证据都有异议，且证实内容不属实，证明方向不对。聘用合同我方不认可，明显是对方为了应付诉讼造的假。被上诉人提交了一份宣传图宣传彩页以及微信公众号宣传内容，拟证明我们做了宣传，宣传页与合同约定一致。上诉人的质证意见为：真实性无异议，证明目的有异议。从被上诉人微信公众号可以看到宣传的时间为2019年4月17日，宣传的公司系方糖夹法式餐厅，能够说明方糖夹餐厅的开业时间系4月12号以后，不能够证明公司为宣传而付出了具体的费用。对于支出的费用应当有相应的票据作为诉讼依据。且仅是三张图片仅能说明宣传的方式是微信公众号，而宣传页仅有一张，宣传页的内容并没有方糖夹餐厅的字样，也不能说明该宣传页是为了方糖夹餐厅进行的宣传，没有依据，与本案无关。上述证据，微信聊天记录及宣传彩页的真实性本院予以确认。对于劳动合同及证人CHUANGDENG的证言，因无法核实，本院不予认可。本院认为，本案争议的主要焦点为：1、当事人的诉讼主体资格是否适当？2、原判对租赁面积的认定是否正确？3、宣传费与人员管理费是否应当得到支持？关于上诉人提出的诉讼主体问题，根据南阳爱夏餐饮服务有限公司的工商登记可以看出，其初始登记的法定代表人为余盼，地点位于南阳市宛城区建设路与明山路交汇处宇信大裕城二楼，即本案租赁房屋的地址，且根据被上诉人余盼与上诉人工作人员曾琰的多次微信聊天均可以看出，余盼是租赁场地所经营的方糖夹餐厅的实际经营人。关于被上诉人的出租人身份问题，一审中被上诉人已经提交其与河南省宇信房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同，证明被上诉人享有合法的出租权。因此，本案的诉讼主体并无不当。关于原判认定的租赁面积问题，按照双方的租赁合同显示，月租金标准是70元/m2，月租赁费是24640元，可以推算出双方的租赁面积是352m2。虽然在上诉人提供的微信聊天记录中，被上诉人的工作人员曾琰承诺“等咱们实地测量后是多少了咱们租金就按照实际的来算”，但是该聊天记录发生在2018年10月25日，而上诉人与被上诉人实际签订合同是在2018年12月30日，签订合同时间在后。双方签订合同时的面积已经是据实计算的租赁面积，这一点从上诉人发送给曾琰的“关于方糖夹店铺租金减免申请”中也可以得到印证，该申请中上诉人明确两个月的租金是49280元，即每月租金24640元，与合同约定的月租赁费一致，可以印证租赁面积是352m2而非上诉人主张的342m2。故上诉人关于原判认定租赁面积错误的上诉理由亦不能成立。关于宣传费及人员管理费是否应当得到支持的问题，因上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定促销服务费和人员管理费的应由上诉人负担，且在实际租赁过程中，根据被上诉人提供的宣传彩页显示，被上诉人也实际为上诉人的门店进行了宣传和人员管理，故原判支持宣传费及人员管理费并无不当。综上所述，余盼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2866.80元，由余盼负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二一年六月十八日法官助理周罡书记员李壮壮