辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3525号上诉人（原审原告）：大连润泽房屋开发有限公司，住所地大连市中山区南山路46号，统一社会信用代码91210200726020625B。法定代表人：孙宝广，该公司经理。委托诉讼代理人：姜复洲，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宇，辽宁君连律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连麒运饲料有限公司，住所地大连市甘井子区革镇堡羊圈子村，统一社会信用代码91210200716967452G。法定代表人：吴万镛，该公司总经理。委托诉讼代理人：马广宇，北京英云律师事务所律师。原审第三人：大连大良仓储贸易公司，住所地大连市甘井子区革镇堡羊圈子村，统一社会信用代码91210211118558560C。法定代表人：丛树万，该公司经理。上诉人大连润泽房屋开发有限公司（以下简称“润泽公司”）、大连麒运饲料有限公司（以下简称“麒运公司”）与原审第三人大连大良仓储贸易公司（以下简称“大良仓储”）租赁合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2019年8月7日作出（2019）辽0291民初2410号民事判决，润泽公司、麒运公司不服，向本院提起上诉，本院于2020年5月28日作出（2020）辽02民终162号民事裁定，撤销大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2410号民事判决，发回重审。大连经济技术开发区人民法院重审后，作出（2020）辽0291民初2658号民事判决，润泽公司、麒运公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。润泽公司上诉请求：1、维持（2020）辽0291民初2658民事判决第一项、第二项、第三项判决；2、撤销(2020)辽0291民初2658民事判决第四项判决；3、依法判令麒运公司给付2013年度库房、场地租金45万元及利息；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理本案中,基于被上诉人抗辩2013年的租金已过诉讼时效,判令不予支持润泽公司的诉讼请求,属于认定事实错误。1、润泽公司于2011年底接管仓储库,为能使仓库正常运转,每年维护费用约90余万元。原租户在麒运公司窜通下,都以润泽公司不是地主、不是租赁合同当事人为由拒交租金,润泽公司在2013年11月、12月多次书面及口头告知各租赁户交付租金,否则解除合同。在各租赁户拒绝缴纳租金的情况下,润泽公司限制各租赁户对仓储库的使用(封堵大门),并告知如果继续租赁必须交付租金。2、麒运公司基于润泽公司封堵大门实施侵权行为所提起的(2014)大民一初第81号和（2016）辽0211民初8537号案件的诉讼中,因该两起诉讼属于侵权案件,而润泽公司坚持的基于麒运公司未给付租金而行使的维护合同权利的自力救济的抗辩,因与涉案法律关系属于不同法律关系,未获得法院的支持,2015年11月份在执行（2014）大民一初字第81号判决时,润泽公司提出可用租金抵顶部分赔偿款,遭到麒运公司拒绝,执行法官也告知润泽公司另行起诉。润泽公司只得给付赔偿款150万元。但润泽公司的主张是追索租金的合同权利,必然导致欠付租金的诉讼时效的中止。3、润泽公司与麒运公司办公场所为同一栋楼房,同一个楼层办公,房门相邻,办公室也仅一墙之隔。润泽公司仓储库的负责人姜复洲经理在2014、2015、2016、2017年经常到麒运公司办公室沟通、协商各侵权案件及租赁事宜的解决,索要租赁费。双方为此数十次的沟通,均遭到麒运公司的拒绝。4、润泽公司在与“大连宝祥公司”租赁合同的诉讼中,宝祥公司已证实润泽公司多次口头及书面催要租金。二、一审法院基于麒运公司的抗辩认定润泽公司索要2013年度租金已过诉讼时效属于法律适用错误。润泽公司为维护自己的合法权利,同包括麒运公司在内五个租赁户在八年的时间里,进行了二十一次的诉讼。润泽公司与麒运公司针对租赁合同违约和履行租赁合同侵权的纠纷,自2014年起直至润泽公司就本案诉至人民法院,始终处于人民法院处理状态,无论是诉讼审理期间还是强制执行程序,润泽公司无数次表述以欠付租金抵顶侵权赔偿费用,均因麒运公司拒绝而未果。而麒运公司拒绝支付租金也具有连贯性和持续性,因此本案中麒运公司欠付租赁费并无诉讼时效的问题。另外,润泽公司购置该仓储库花费了近六千多万,购置的目的即为了获利,在长达八年时间为麒运公司服务,为索要租金付出巨大的代价,又经历了多次诉讼及被执行,如不主张索要租金绝对不符合常理,也不符合交易习惯及社会常识。润泽公司对其他四个相对方的诉讼都能得到及时结案与公正的判决,都由法院判决给付租金,及确认解除合同胜诉结案。唯独麒运公司利用其为台湾商人的身份得到特殊关照,致润泽公司为维护企业合法权益的行为受阻。就本案而言,润泽公司2017年提起诉讼,经过2018年一整年,直至2019年初移送至开发区法院方能正常审理，润泽公司无论是债务抵偿还是追索租金的维权诉讼进行十分艰难。三、麒运公司为摄取不法利益,在经济交往及诉讼中不择手段,先是颠倒黑白,虚构事实,麒运公司在本案一审庭审中终于陈述确认在81号案件审理过程中,其采用少列租赁费支出的办法,变相增大了利润,致使法院判令赔偿数额超出其实际损失。其次，在本案审理之初,麒运公司陈述案涉租赁合同费用自2009年签订时约定为二十年总额45万元,并以全部交付,想以此骗取人民法院的支持,而其又不能解释其2012年度再次向原审第三人支付费用的理由,无视法律的尊严。最后,麒运公司不遵守诚实信用原则,获取了侵权赔偿案件的不法利益(麒运公司以减少费用支出,变相增大利润的财务数据,获得人民法院作为侵权赔偿依据,多获取了九十万元的赔偿)。麒运公司辩称，不同意润泽公司的第一、二、三项上诉请求，第四项上诉请求由法院依法裁决。事实理由：一、一审判决关于2013年租金已过诉讼时效的认定是正确的，理由有2013年以前其上诉理由说是多次发过书面及口头通知，事实是上诉人润泽公司既无书面通知也无口头催要，从以下几点可以印证：1、其采取了封堵大门的行为，却没有任何书面通知交费的证据，而封堵大门的行为与发书面通知催要租金相比明显是发书面通知催要租金的方式更合情合理也更直接，封堵大门代表的是润泽公司强制阻碍麒运公司进行经营，两者相比可以明显判定润泽公司并没有催要租金的意愿而只是有将麒运公司清除出场停止生产的目的，所以其陈述采取书面及口头通知催要租金的理由不成立；2、其提出的在（2014）大民一初字第81号判决执行时提出用租金抵扣赔偿款这些事实不属实，也与其采取封堵大门直接驱逐麒运公司进行经营相矛盾，所以该上诉理由不属实；3、与该部分第一个理由是一致的。4、关于大连宝祥公司在其他诉讼中的陈述没有相关证据印证，不属实。二、一审法院关于2013年租金已过诉讼时效适用法律正确，但是对它的理由在润泽公司采取封门阻止经营措施的时候，并没有依法提起相关诉讼合法主张自己的权利，而在该诉讼中其一直强调通知麒运公司交付租金明显是矛盾的。三、润泽公司陈述的理由不属实，麒运公司是依法维护自己的权利，对于其上诉理由第三项中所描述的少列租赁费增大利润事实已经在生效判决经法院认定和本案无关，所以对于其上诉请求及事实理由麒运公司不同意。麒运公司上诉请求：1、撤销(2020)辽0291民初2658号判决书第一项,改判驳回润泽公司解除《场地租赁合同》、《库房租赁合同》的诉讼请求；2、撤销(2020)辽0291民初2658号判决书第二项,改判从2016年1月1日起至判决书生效日按年30万元支付房屋租赁费；3、撤销(2020)辽0291民初2658号判决书第三项,改判从2016年1月1日起至判决书生效日按年15万元支付场地租赁费；4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、（2020)辽0291民初2658号判决书第一项解除麒运公司和第三人签订的《场地租赁合同》、《库房租赁合同》错误。理由如下:1、2009年12月20日,麒运公司和大良仓储签订了《场地租赁合同》、《库房租赁合同》合法有效,受法律保护,合同约定双方无权擅自解除合同,他人也无权要求解除，否则违约方应对守约方进行经济补偿,法律规定的不可抗力原因免责。合同第六条第2项约定,甲方有权对乙方欠租欠费进行催缴,催缴无果时可单方面解除合同。这是合同中对解除合同唯一约定,即只有在承租人出现欠费欠租,并且经过出租方催交无果的情况下,出租方才有权行使合同解除权。麒运公司和大良仓储在履行合同期间并不存在润泽公司催交的事实,更不存在催交无果的情形。虽润泽公司提供录音欲证明2017年曾要求麒运公司将租金交给该公司,由于润泽公司第一没有提供大良仓储允许其收取租金的书面证据,第二没有出示土地使用权证等证明具有收取租金权利的凭证,2017年这次录音所体现的是麒运公司和润泽公司之间对交纳租金进行协调的过程,双方意见不一并不能视为润泽公司向麒运公司催交租金无果。且2017年该次协调后,润泽公司并没有通过合法的方式如诉讼、书面通知催交等方式催交租金,所以不存在“经催交无果”的解除合同约定条件。无论协商过程中还是至开庭审理,麒运公司并不拒绝交纳租金,且在案件审理庭审时强调同意交纳租金,不存在合同法第九十四条法定解除合同的情形,租金没交纳是由于双方之间对于收受租金主体、方式一直没有达成一致意见造成的,并不是麒运公司的过错,判定麒运公司不履行主要义务不正确,所以不存在解除合同的事实依据。2、一审法院认定润泽公司获得土地使用权错误。大连润泽房屋开发有限公司通过购买虚假债权诉讼、非法拍卖、非法竞买、违法执行等不合法行为获取执行裁定(896、897号),可是润泽公司并没有履行执行裁定896、897号裁定要求的交纳土地出让金手续才能获得土地使用权的强制性要求,所以没有获得土地使用权。关于非法拍卖、非法竞买涉案土地是国有划拨土地,大连中级法院在拍卖前没有征求政府部门同意进行的拍卖违法和无效。最高人民法院和国土部都有明确规定,不允许在没有征得政府部门同意的情况下进行拍卖。且润泽公司没有交纳竞买金虽用现有债权进行冲抵,但是润泽公司却对余下的债权至今也没有主张,完全有违常理,是润泽公司担心债务人大连粮油食品进出口公司将润泽公司非法手段拿地的事情曝光导致其拿地失败,所以润泽公司的目的不是债权,而是该国有土地。拿到土地后不是为了收租金而是以各种手段阻碍合同履行。关于违法执行:在大连市国土部门拒绝承认法院拍卖行为的情况下,拒绝收取土地出让金为润泽公司办理相关手续,拒绝办理土地使用权证,所以润泽公司根本不可能取得土地证。这是对法院非法拍卖国有划拨土地行为的否定。必然导致润泽公司无法取得土地证。虽然根据物权法规定可以通过法院的法律文书取得物权,但是所依据的法律文书必须是生效的法律文书才能产生取得物权的效力,物权人也必须满足法律文书确定的生效条件才能取得物权。而本案一审判定润泽公司取得物权依据的法律文书,执行裁定(896、897号)所依据的(2010)甘民初字1528号判决书已经通过再审撤销不再具有法律效力,执行裁定(896、897号)没有效力。但一审法院却仍依据不具法律效力的文书判断事实,属于认定事实错误。并且即使执行裁定896、897具有法律效力,但润泽公司也没满足裁定书限制其取得物权的条件要求,即执行裁定896、897要求润泽公司“交纳土地出让金办理土地出让手续后取得土地使用权”,所以润泽公司没交纳土地出让金、没办理土地出让手续,依据裁定本身即可判定其并没有取得土地使用权,而一审判定润泽公司取得土地使用权当然是错误的。3、《场地租赁合同》、《库房租赁合同》仍然具有继续履行的条件,应当以维护生效合同的履行为原则,不应当判决解除合同。麒运公司和大良仓储的合同至今仍然具备履行的条件,麒运公司不拒绝履行给付租金的义务,即使土地相对方变为润泽公司,麒运公司要求继续履行合同并且合同不具有无法继续履行的情况,法院应当保护合同的履行,不应判决解除合同。继续履行合同并不损害润泽公司的利益,法院判决解除合同是明显的显失公平,违反了公平公正原则。二、（2020）辽0291民初2658号判决书第二项、第三项确定麒运公司给付租金及逾期利息应当撤销。1、一审判决麒运公司给付2014年1月至2015年12月1日的租金错误。2013年12月5日润泽公司采取堵门的方式破坏合同履行,导致麒运公司无法经营,麒运公司不应当交纳该期间的租金。一审法院以(2016)辽0211民初8537号判决麒运公司损失依据的审计报告中没有计算该期间租金支出导致麒运公司赢利增加为由判定麒运公司应当给付该期间租金属于认定事实错误。首先该期间的租金由于润泽公司的侵权行为导致肯定是不用交纳的,这是大前提,第二,即使没算租金支出也不导致润泽公司可以要求支付不应当支付的租金。即使导致赢利增加和给付租金也不是对等的。第三,侵权诉讼中麒运公司按照审计报告润泽公司应当支付赔偿金共计8,540,588元,法院判决酌定赔付赔偿金4,436,131.5元。判决考虑了赢利和租金支出之间的关系和相互影响程度,已经将2014年6月至2015年12月1日租金考虑在内。如果对该判决不服应当通过申诉程序处理,本案一审判决直接将生效判决内容重复处理错误。故麒运公司不应给付2014年1月1日至2015年12月1日的租金。2、综合上述事买和法律分析,没有交纳租金的是否违约,应当根据形成的原因、是否为拒绝交纳、为何直到2017年才催要、为何采取堵门的方式让租户搬离、是否及时通过合法途径主张租金等诸多因素综合判定合同的哪一方在破坏合同履行。润泽公司目的不是保证合同可以继续履行采取措施,而是破坏合同的履行强迫麒运公司等承租人搬离承租地的;不是告知承租人向自已交纳租金,而是通知全部承租人要求限期离场、限期搬出,不搬离就采取砌墙堵门等方式阻碍合同履行。这些情节一审期间麒运公司提交的通知可以印证。润泽公司阻碍合同履行的事实在(2020)辽0291民初2658号判决书第9页、第10页有详细的论证,上述情节均可以佐证润泽公司破坏合同履行的根本目的。本次润泽公司起诉解除两份合同完全是破坏合同履行目的的延续,只是手段不同而已。从而可以明确,造成至今没有交纳租金的原因麒运公司没有过错,不应当承担逾期利息。3、润泽公司欠麒运公司2014年、2015年侵权赔偿金4,436,131.5元没有给付,强制执行期间执行案款被甘井子区法院扣押截留,而在此情况下麒运公司不向润泽公司给付租金不违约,润泽公司要求支付租金不应被支持,麒运公司也不应当承担逾期利息。润泽公司辩称，1、麒运公司没有依据合同履行先行催缴的合同约定以及法律规定，这一陈述与事实不符，结合麒运公司法定代表人前述的意见，润泽公司是2012年8月获取到案涉土地、厂房使用权和所有权，按照麒运公司和大良仓储之间的租赁合同约定，应当在2012年底12月份缴纳2013年度的场地及房屋租金，在接收该场地和房屋之后的一年多时间麒运公司拒绝承认润泽公司对该场地和房屋的使用权和所有权，进而导致了2013年11月、12月期间润泽公司向其发出解约通知、清场通知这一书面要求，润泽公司行使解除通知、清场的书面通知行为是完全符合法律的规定。作为承租人的麒运公司已经完全逾期履行合同义务，作为出租方房屋的权利所有人和土地的使用权人，依法要求其解除合同，通知其解除合同搬离场地完全是符合法律规定的，因此麒运公司所说无催缴行为是和事实不符的，2017年基于麒运公司提起的两次侵权诉讼结案之后润泽公司再行向麒运公司主张2013年度自2017年租金这一要求，而麒运公司仍然拒绝承认润泽公司房屋所有权和土地使用权，拒绝承认润泽公司为该租赁合同的当事人，从一审法院庭审证据中的录音可以完全证实这一点。麒运公司所提取的两次侵权诉讼其产生诉讼的原因均是润泽公司未追索租赁费用，在义务人拒绝的情况下行使民事救济权利，单方限制承租人使用场地和房屋的合法行为，因为麒运公司选择的是以侵权诉讼为诉讼方向进而可以获得高额的赔偿，所以在润泽公司应诉之时即便提起以租赁费用抵顶相关赔偿款项这一要求时麒运公司拒绝，审理的法院也基于并非同一法律关系，而无法合并处理。这导致了2017年底两个侵权案件审结终结之后润泽公司提起了本案的租赁合同诉讼，所以润泽公司向麒运公司主张租赁费用至已收到房屋和场地的管理权之后便向其一直主张，即便是两个侵权案件审判和执行期间也一直要求其抵偿，根本不存在所谓的已过诉讼时效这一事实。2、对于麒运公司在上诉状中第二部分认为润泽公司不享有案涉土地的使用权和房屋所有权这一抗辩主张和上诉理由，本案经过大连市甘井子区人民法院、开发区法院和大连市中级人民法院三个法院五次审理，对润泽公司依法获得该土地权和房屋所有权已经做了明确的认定。润泽公司基于司法拍卖而获得案涉房屋所有权并进而获得土地使用权，在未变更土地使用性质情况下完全是法定的土地使用权人和房屋所有权人，经过近三年的审理麒运公司仍然拒绝承认该项事实，显然违背了法律的诚信原则，在其上诉状中记载（2010）甘民初字1528号民事判决书已经过再审撤销，虽然这是事实但在一审法院的判决中已经明确载明虽然原1528号判决书已被撤销，但再审判决书中仍然确定大连粮油食品进出口集团公司给付润泽公司欠款640万元及利息。也基于此甘井子区人民法院未撤销执行裁定，未发生执行回转。另外在润泽公司获得案涉土地使用权和房屋所有权执行案件中所依据的是三个法律文书，既有甘井子区人民法院的民事判决书，也有辽宁省高院的民事调解书以及辽宁省高院民事裁定书作为执行依据，三份文书所确定的债权本息金额为9700余万元，在执行案件过程中因润泽公司为房屋竞买人，竞买价格远低于债权数额，因此可免于缴纳竞买资金，减轻法院程序性的责任和义务，麒运公司无视人民法院在判决书中所认定的事实，意图影响上级法院的审理。3、对于麒运公司上述理由中第二项，给付利息及逾期违约金的抗辩完全是无视事实的，一审法院在判决书中已经明确记载润泽公司与麒运公司在租赁合同履行期间，因润泽公司行使封堵大门的行为麒运公司可以依据法律规定行使侵权救济和违约救济两种方案，麒运公司选择的是侵权损害赔偿，其主张的是侵权损害，因此在租赁合同的履行问题上麒运公司作为合同义务人仍然需要履行合同的给付义务，虽然润泽公司在两个侵权案件审理过程中多次主张以租金抵顶侵权赔偿，但基于并非同一法律关系以及麒运公司拒绝承认润泽公司的合同主体身份以及权利人的身份没有形成一致意见，从相关判决中已经认定润泽公司所用来封堵大门的墙体在2014年5月已经拆除，根本并不影响麒运公司的合法经营行为，即便是从2017年双方之间因租赁纠纷诉到法院也没有影响麒运公司的正常合法经营，因此麒运公司上诉状中所述的相关事实理由均不成立，请求驳回麒运公司的上诉请求，依法支持润泽公司的上诉请求。大良仓储未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。润泽公司向一审法院起诉请求：1、判令解除麒运公司与大良仓储2009年12月20日签订的《场地租赁合同》及《库房租赁合同》；2、判令麒运公司给付润泽公司2013年至2020年仓库、场地租赁费360万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率以欠付的租赁费为基数，暂计至2020年12月30日），本息合计437.6万元；3、本案诉讼费用由麒运公司承担。一审法院认定事实：2009年12月20日，被告麒运公司（曾用名为大连经济技术开发区麒运饲料有限公司，于2011年12月15日名称变更）与第三人大良仓储签订《库房租赁合同》，约定麒运公司租赁大良仓储2#、3#库房，面积3360平方米。另租用办公楼201、205房间用于办公，门卫侧房用于宿舍。租赁期限为20年，从2009年12月20日至2029年12月19日止。租金为30万元，缴纳方式为2009年12月31日前交纳15万元，2010年6月1日前交纳15万元。同日，麒运公司与大良仓储签订《场地租赁合同》，约定麒运公司租赁库房的场地，面积11,800平方米，租赁期限为20年，从2009年12月20日至2029年12月19日止。租金为15万元，缴纳方式为2009年12月31日前交纳7.5万元，2010年6月1日前交纳7.5万元。《库房租赁合同》和《场地租赁合同》均约定大良仓储有权对麒运公司欠租欠费进行催缴，催缴无果时可单方解除合同。同时，合同对双方其他权利义务进行了约定。前述租赁合同项下的土地使用权和地上建筑物所有权人原为大连粮油食品进出口集团公司（以下简称粮油公司），大良仓储受粮油公司委托对仓库实行独立租赁业务，麒运公司向大良仓储缴纳租金至2012年。关于前述二份合同所涉及的租金是“1年租金”还是“20年租金”的问题，大连市中级人民法院在关联案件即（2014）大民一初字第81号民事判决书中确认为按年交付，该判决已经生效。大连市甘井子区人民法院因执行（2010）甘民初字第1528、1529号民事判决书，于2011年10月11日通过大连市中级人民法院委托大连嘉禾国际拍卖有限公司拍卖粮油公司所有的位于大连市甘井子区革镇堡镇羊圈子村65,300平方米土地使用权（土地号：甘国用1993字第03160058号）及该宗土地上的建筑物、附属物（1#-6#仓库和11处建筑物，包括办公楼、门卫房1-3、锅炉房、塔楼1-4、厕所、井房建筑面积11612.84平方米），案涉土地及房屋包含在内。买受人润泽公司于2011年12月6日以6100万元的最高价竞得。因根据（2010）甘民初字第1528、1529号民事判决书、（2002）辽民三初字第62号民事调解书、（2003）辽执二字第75号民事裁定书确定，截至2011年11月19日粮油公司欠润泽公司款项本息合计97,136,311.59元，大连市甘井子区人民法院致函大连市中级人民法院，称案涉拍卖标的的竞买人是被执行人粮油公司的债权人，其债权数额大于拍卖成交数额，询问大连市中级人民法院竞买人是否需要交纳价款。2012年3月大连市中级人民法院向大连市甘井子人民法院出具《拍卖成交函》，确认买受人润泽公司以6100万元的价格成功竞得粮油公司所有的位于大连市甘井子区革镇堡镇羊圈子村65300平方米土地使用权（土地号：甘国用1993字第03160058号）及土地上的建筑物（1#-6#仓库和11处建筑物）。同时确认买受人不需交付价款。大连市甘井子区人民法院于2012年7月11日作出（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书，裁定：一、买受人润泽公司以6100万元的竞拍价格购买的位于大连市甘井子区革镇堡镇羊圈子村65300平方米土地使用权（土地号：甘国用1993字第03160058号）及该宗土地上的建筑物、附属物（1#-6#仓库和11处建筑物，包括办公楼、门卫房1-3、锅炉房、塔楼1-4、厕所、井房）建筑面积11612.84平方米，合法有效；二、买受人润泽公司自接到本裁定书之日起向大连市国土资源和房屋局缴纳国有土地出让金等相关费用，并办理相关手续后即取得该宗土地的使用权；三、被执行人粮油公司位于大连市甘井子区革镇堡镇羊圈子村65300平方米土地（土地号：甘国用1993字第03160058号）上的建筑物（1#-6#仓库和11处建筑物，包括办公楼、门卫房1-3、锅炉房、塔楼1-4、厕所、井房）建筑面积11612.84平方米的所有权及其他相应权利自本裁定生效之日起归买受人所有。本裁定送达后即发生法律效力。前述裁定于2012年7月12日、7月13日分别向买受人即润泽公司和粮油公司送达。2012年8月15日润泽公司与案外人粮油公司就（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书及土地、房屋评估报告所列土地和地上建筑物交接完毕。自2013年11月21日起，润泽公司陆续向麒运公司发出通知，要求其尽快将仓库内物品搬出，并通知自2013年12月5日起仓库大门将封闭，禁止一切车辆与人员出入。如有异议，则与承租方解决。2013年12月5日，润泽公司在仓库大门前砌水泥墙，导致麒运公司无法正常通行和经营。因润泽公司的侵权行为，麒运公司于2014年向大连市中级人民法院提起诉讼。大连市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）大民一初字第81号民事判决书，判决：一、大连润泽房屋开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿大连麒运饲料有限公司2013年12月至2014年5月经营损失150万元；二、驳回大连麒运饲料有限公司的其他诉讼请求。原、被告均不服，提出上诉。辽宁省高级人民法院于2015年4月23日做出（2015）辽民一终字第84号民事判决书，判决：一、维持大连市中级人民法院（2014）大民一初字第81号民事判决；二、大连润泽房屋开发有限公司停止侵害、排除妨害，保证大连麒运饲料有限公司对案涉租赁物的正常使用和生产经营。2015年8月18日，在法院的主持下，双方对案涉场地进行了交接，大连润泽房屋开发有限公司同意大连麒运饲料有限公司恢复生产经营。2015年11月27日，双方签订《和解协议》，大连润泽房屋开发有限公司以其开发的商品房“昆明花园”241-1-7-1，面积为131.97平方米的房屋抵顶应付大连麒运饲料有限公司款项。2016年9月6日，大连麒运饲料有限公司（本案被告）以财产损害赔偿纠纷为由向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求大连润泽房屋开发有限公司（本案原告）赔偿2014年6月1日至2015年12月1日期间的停产损失、原料损失、设备检修损失合计8540588.44元。2017年2月21日，大连市甘井子区人民法院做出（2016）辽0211民初8537号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，大连润泽房屋开发有限公司赔偿大连麒运饲料有限公司2014年6月1日起至2015年12月1日停产损失4402564.5元、设备检修费33567元，共计4436131.5元；二、驳回大连麒运饲料有限公司的其他诉讼请求。大连润泽房屋开发有限公司不服，提出上诉。大连市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）辽02民终3232号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案现在法院执行过程中，本案原告的债权被截留，部分财产被冻结。前述（2014）大民一初字第81号民事判决、（2016）辽0211民初8537号民事判决中的“经营损失”、“停产损失”均是将大连麒运饲料有限公司（本案被告）提供的审计报告中记载的2013年全年净利润（未扣除应付租金）作为12个月的净利润参照计算得出的。2017年12月11日，原告公司仓储库经理姜复洲就收租问题与被告法定代表人吴万镛通话。录音显示：(姜)我现在就要听你的意思……(吴)暂时不能给你们钱，因为地主不是你们，你们两家之间还没有撇清楚，如果产权是你们的，你们登记到了，我由个人签合同该付的付，就是这么单纯。不然以后我付给谁我还不知道，将来麻烦还是我。我说的理解吗，如果说你们和大良撇清了，弄好了。(姜)……我现在谈的是你现在用我们这块地的租金，……我们买了大良这块地通过法院拍卖，你应该把这租金交给我们，现在5年了，2012年末到现在，到现在马上到2017年末了，租金你尽快交付……(吴)你们不是地主，没有产权，现在这院内一切不是你们的吗，没有办法和我们签合约怎么付这个钱。被告对前述录音内容不持异议。另查明，润泽公司（本案原告）与粮油公司借款合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2010年8月14日作出（2010）甘民初字第1528号民事判决书，判决：粮油公司于本判决生效之日起十日内，给付润泽公司欠款640万元，并按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付自1995年1月26日起至付清日止的利息。判决生效后，大连市人民检察院于2014年8月22日提出抗诉。大连市中级人民法院于2014年10月27日作出（2014）大立二民抗字第7号民事裁定，指令大连市甘井子区人民法院再审。大连市甘井子区人民法院于2017年1月11日作出（2014）甘审民初再字第12号民事判决书，判决：一、撤销本院（2010）甘民初字第1528号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，粮油公司给付润泽公司欠款640万元及利息（利息以640万元为基数，自1995年1月26日起至2005年11月8日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。该判决已经生效。因再审判决仍判令粮油公司给付润泽公司欠款640万元及利息，大连市甘井子区人民法院未撤销（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书。一审法院原审认为，综合各方诉辩意见，本案主要争议焦点有三：1.原告是否为案涉房屋所有权人以及房屋占用范围内的土地使用权人；2.原告是否为案涉租赁合同的适格主体；3.原告的诉讼请求能否得到支持。关于争点1：一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，大连市甘井子区人民法院于2012年7月11日作出（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书，并向原告进行了送达。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，涉案房屋的所有权及土地使用权自裁定送达之日起发生转移，即原告于2012年7月成为案涉房屋的所有权人和土地使用权人，并有权收取因土地和房屋租赁、使用等产生的收益。虽然（2010）甘民初字第1528号民事判决被再审撤销，但（2014）甘审民初再字第12号再审判决仍确定粮油公司需向原告支付640万元，而且再审结果并未导致案件执行回转，（2010）甘民执字第896、897号执行裁定仍然合法有效。因此，被告关于原告未缴纳拍卖成交款和土地出让金、未取得案涉土地使用权和案涉房屋所有权等抗辩意见，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于争点2：一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”等规定，原告通过拍卖取得涉案土地使用权和房屋所有权后受到“买卖不破租赁”的约束，其概括承继《场地租赁合同》、《库房租赁合同》中原出租人的权利义务，即替代原出租人成为房屋出租主体，依照原租赁合同约定，享有出租人的权利，承担出租人的义务。故原告系案涉租赁合同的适格主体，被告关于原告并非案涉租赁合同相对方的抗辩缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于争点3：一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示明确不履行主债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同解除有约定解除和法定解除两种形式。本案中，案涉《库房租赁合同》和《场地租赁合同》均约定甲方有权对乙方欠租欠费进行催缴，催缴无果时可单方解除合同。现查明原告仓储库经理姜复洲曾于2017年12月11日联系被告法定代表人吴万镛要求被告缴纳2013年以来拖欠的租金，被告以原告并非案涉土地和房屋的产权人为由，拒绝缴纳租金，截至本案法庭辩论终结前被告仍未履行租金交付义务。以上证据能够证明原告已经给予被告合理期限，但被告仍拒绝支付租金。案涉租赁合同的解除既符合约定条件，亦符合法定条件，故原告诉请解除案涉租赁合同具有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。至于原告因另案对被告尚欠债务问题，原、被告双方在本案中并无债务抵顶的合意，故一审法院不宜对此进行处理，双方可另行解决。关于租金问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”因原告概括承继《场地租赁合同》、《库房租赁合同》中原出租人的权利义务，故原告有权要求被告支付租金。鉴于被告已经将2012年租金交付给第三人，则自2013年1月起的租金应当向原告交纳。被告抗辩2013年租金已经超过诉讼时效。经查，原告于2017年12月11日向被告催缴2013年以来拖欠的租金，其诉讼请求中关于2013年度应支付的租金部分确已超过3年诉讼时效，且原告并未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于该部分租金，一审法院不予支持。被告抗辩2014、2015年因原告侵权不应当交纳租金。经查，原告于2013年12月5日在租赁仓库大门前砌水泥墙，禁止一切车辆和人员出入，至2015年8月18日在法院的主持下，双方达成和解，被告恢复生产。原告在租赁仓库大门前砌墙的行为，应当属于《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定的违约责任与侵权责任竞合情形，当事人有权依照合同法规定主张违约责任或者依照侵权责任法规定主张侵权责任，二者只能选择其一。本案中被告已经选择侵权责任主张权利，且生效法律文书亦已支持原告赔偿被告损失。据此，被告再以原告砌墙属于违约行为进行抗辩，缺乏法律依据。再者，被告与原告侵权案件所依据的审计报告书没有列明2013年租金的支出，直接导致被告利润增加，即原告已经变相赔偿被告的损失。如本案中不支持原告2014年度、2015年度租金有违实质性公平正义原则。故被告主张不应支付2014年度、2015年度租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。鉴于对原告诉请合同解除一审法院予以支持，原告主张自2014年1月1日至合同解除之日，按照每年30万元支付房屋租金、按每年15万元支付库房租金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，案涉租赁协议未明确违约责任，原告可参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率要求被告赔偿损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，之后应按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率执行。被告抗辩案涉租赁合同未约定逾期利息损失，不应支付利息的理由，于法无据，一审法院不予采纳。至于利息损失的起算时间，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，被告逾期支付租金的利息损失的期间，应当以每年欠缴租赁费为基数，从次年1月1日至实际付清之日止。一审法院判决：一、被告大连麒运饲料有限公司与第三人大连大良仓储贸易公司2009年12月20日签订的《场地租赁合同》、《库房租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告大连麒运饲料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连润泽房屋开发有限公司自2014年1月1日起至合同解除之日止房屋租赁费（以合同约定年租金30万元为计算基数），以及逾期利息（以每年欠付的租赁费为基数，自次年1月1日起至各年租赁费付清之日止，其中2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，2019年8月20日以后按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；三、被告大连麒运饲料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连润泽房屋开发有限公司自2014年1月1日起至合同解除之日场地租赁费（以合同约定年租金15万元为计算基数），以及逾期利息（以每年欠付的租赁费为基数，自次年1月1日起至各年租赁费付清之日止，其中2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，2019年8月20日以后按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；四、驳回原告大连润泽房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41865元、保全费5000元，合计46865元，由原告大连润泽房屋开发有限公司负担5024元，由被告大连麒运饲料有限公司负担41841元。本院审理过程中，麒运公司提交一组包括三份新证据：1、催缴场地库房占用费（租金）通知一份（原件）；2、情况说明原件；3、发票三张（原件），拟证明：1、2021年1月8日、2021年1月15日一审法院已经判决双方解除合同的情况下，润泽公司向麒运公司才发出催缴场地库房占用费（租金）通知以及情况说明，麒运公司根据其通知及时缴纳了通知所要求的费用、租金；2、证明一审判决认定润泽公司并未向麒运公司发出过催缴租金的通知是正确的，并且在该份催缴通知之前从未发出过书面催缴通知；3、麒运公司收到通知后及时缴纳租金的行为证明麒运公司积极履行合同缴纳租金的义务，以前发生所谓的欠缴租金是因为润泽公司并没有依法取得土地使用权也未有生效判决确认其取得土地使用权，其不是相对权利人，麒运公司如向其缴纳租金会产生主体错误，并不是麒运公司不履行合同。另外证明现在双方之间的合同可以履行，不存在解除合同的事实依据和法律依据。润泽公司针对新证据提出如下答辩意见：真实性、合法性都没有异议，和本案关联性有异议以及待证事实有异议，对相关证据待证事实的问题，在本案一审判决发出后基于判决所确认的是双方之间合同解除，而润泽公司、麒运公司对一审判决均提出了上诉，因此该份判决并没有生效，鉴于麒运公司仍然占用润泽公司的厂房和场地因此双方就占用费用一事进行过沟通和协商，经协商确定的是双方之间就2021年1月至2021年6月30日期间场地和库房占用费用为22.5万元，在麒运公司缴纳了该项费用后润泽公司由其关联子公司为麒运公司开具了普通发票，但在发票的备注中写的非常明确此款项是麒运公司占用润泽公司的场地占用费用，并非是场地租金，所以对于麒运公司提供的这一组证据中证明事项并不认同，也不能证明双方之间就租赁合同仍然可以履行，仅是为了避免在未来案件判决生效后润泽公司再行提起诉讼确认向麒运公司主张场地占用费用，避免诉累。本院采纳润泽公司的质证意见，对麒运公司的该组新证据不予采信。二审经审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩主张，总结归纳本案二审期间争议焦点为一、润泽公司是否为案涉房屋所有权人及房屋所占用范围内的土地使用权人；二、润泽公司是否是案涉租赁合同的适格主体；三、案涉租赁合同是否应当解除；四、麒运公司是否应当缴纳2014年1月至2015年12月1日之间的租金。五、麒运公司是否应支付润泽公司2013年度库房、场地租金合计45万元及利息。关于争点一、本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，涉案房屋的所有权及土地使用权自原审法院（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书送达之日起发生转移，即润泽公司于2012年7月成为案涉房屋的所有权人和土地使用权人，并有权收取因土地和房屋租赁、使用等产生的收益。关于麒运公司主张原审法院非法拍卖、违法执行及润泽公司因未缴纳土地出让金、未办理土地出让手续不取得案涉土地使用权的上诉理由，本院认为，因麒运公司现无据证明原审法院的拍卖、执行存在非法及违法情形，麒运公司应承担举证不能的法律后果，故原审法院对案涉房屋及土地的拍卖及执行当属合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而非认定不动产权属的依据。润泽公司虽然未缴纳土地出让金，未办理土地出让手续，进而未取得案涉土地的使用权证书，但依据前述法律、司法解释及原审法院执行裁定，其已成为案涉土地使用权的权利人。《城市房地产管理法》第三十九条规定不属于效力性强制性规范。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，不动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，而不以办理过户登记为要件，因此润泽公司未取得案涉土地的使用权证书不能证明其不是案涉土地的合法权利人。故麒运公司关于润泽公司并非案涉土地的合法权利人的上诉理由，因于法无据，本院不予支持。关于争点二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，润泽公司通过拍卖取得涉案土地使用权和房屋所有权后受到“买卖不破租赁”的约束，其概括承继《场地租赁合同》、《库房租赁合同》中原出租人的权利义务，故润泽公司系案涉租赁合同的适格主体，有权依据案涉租赁合同对麒运公司进行租金催缴。关于麒运公司主张其不认可润泽公司在案涉租赁合同的出租人地位，认为其履行的是与大良仓储的租赁合同，不存在大良仓储催缴租金的事实，不存在催缴无果，甚至解除合同的上诉理由，因无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于争点三、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定，合同解除有约定解除和法定解除两种形式。本案中，案涉《库房租赁合同》和《场地租赁合同》均约定甲方有权对乙方欠租欠费进行催缴，催缴无果时可单方解除合同。现查明润泽公司经理姜复洲曾于2017年12月11日联系麒运公司法定代表人吴万镛要求其缴纳2013年以来拖欠的租金，麒运公司以润泽公司并非案涉土地和房屋的产权人为由，拒绝缴纳租金，截至本案二审法庭辩论终结前麒运公司仍未履行租金交付义务。以上证据能够证明润泽公司未缴纳租金已经超过合理期限，案涉租赁合同的解除既符合约定条件，亦符合法定条件，原审判决解除案涉租赁合同并无不当。另外，润泽公司因另案对麒运公司尚欠债务问题，双方在本案中并无债务抵顶的合意，原审法院对此不予审理亦无不妥。故本院对麒运公司主张其并不拒绝缴纳租金，租金未缴纳的原因是双方对收受租金主体、方式一直未达成一致意见造成，并非麒运公司过错及原审法院认定解除案涉租赁合同系错误的上诉理由，因无事实和法律依据，不予支持。关于争点四、润泽公司于2013年12月5日在租赁仓库大门前砌墙的行为，应当属于《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定的违约责任与侵权责任竞合情形，当事人有权依照合同法规定主张违约责任或者依照侵权责任法规定主张侵权责任，二者只能选择其一。另案中麒运公司已经选择侵权责任主张权利，且生效法律文书亦已支持润泽公司赔偿麒运公司损失。据此，麒运公司再以润泽公司砌墙属于违约行为进行抗辩，缺乏法律依据。双方另外侵权案件所依据的审计报告书没有列明2013年租金的支出，直接导致麒运公司利润增加，等于润泽公司已经变相赔偿麒运公司租金损失。本案原审法院基于公平原则，支持了润泽公司2014、2015年度的租金请求正确。本院对麒运公司不应支付2014、2015年度租金的上诉理由，因无事实和法律依据，不予支持。关于争点五、双方当事人对麒运公司应自2013年1月起缴纳欠付租金并无异议，但润泽公司目前能够提供的合法有效的证据即为2017年12月11日向麒运公司催缴2013年以来拖欠的租金，原审法院依据法律关于诉讼时效的规定，对润泽公司请求的2013年度租金因超过三年诉讼时效规定而不予保护正确。现润泽公司主张多次口头及书面告知麒运公司交付租金，2013年度租金并未超过诉讼时效一节，因未提供有效证据佐证，麒运公司对此亦不认可，润泽公司应承担举证不能的法律后果。在麒运公司基于润泽公司实施封堵大门的侵权行为所提起的两起财产损害赔偿案件中，润泽公司没有关于麒运公司拖欠租金的陈述；在润泽公司与案外人大连宝祥公司的租赁诉讼中，案外人关于润泽公司多次口头及书面催要各租户租金的陈述在麒运公司不予认可的情形下，不能作为本案的证据使用。故本院对润泽公司的此节上诉请求及事实理由不予支持。综上所述，润泽公司、麒运公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费大连润泽房屋开发有限公司预交8,050元，由大连润泽房屋开发有限公司负担；大连麒运饲料有限公司预交41,865元，由大连麒运饲料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二一年六月二十八日书记员 王 阳附：法律条文《民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。