广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初2855号原告：广州凯云物业服务有限公司,住所地广东省广州市黄埔区科学大道60号。法定代表人：江忠保，董事长。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州鸿琪光学仪器科技有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号。法定代表人：奉琳，经理。委托诉讼代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雅芬，广东广之洲律师事务所律师。原告广州凯云物业服务有限公司（以下简称凯云公司）诉被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司（以下简称鸿琪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。凯云公司的委托诉讼代理人黄芳、鸿琪公司的委托诉讼代理人梁雅芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2021年2月3日解除《物业管理服务合同》；2.鸿琪公司向凯云公司支付物业管理费230124.65元（从2020年6月1日起计）、公摊水电费55229.92元（从2020年6月1日起计，每月按照6903.74元计算）；基本电费85324.8元（从2020年5月1日起计，每月按照8532.48元计算），上述款项均计至鸿琪公司实际交还租赁房屋时止；3.鸿琪公司向凯云公司支付自用电费11941.32元（从2020年4月1日起计至2021年1月31日）、自用水费5632.18元（从2020年4月1日起计至2021年1月31日）、有偿服务费20元；4.鸿琪公司向凯云公司支付物业管理费违约金36286.77元、公摊水电费违约金10384.5元、基本电费违约金13451.81元、自用电费违约金23752.74元、自用水费违约金940.71元，合计违约金为84816.53元；其中物业管理费、公摊水电费、基本电费、违约金按每日千分之一计算，从拖欠月的11日开始计算至2020年3月31日，自用水电费按每日千分之一从应交月的11日起计算至2021年3月31日；5.鸿琪公司支付凯云公司因追缴上述费用而支付的律师费38385元；6.本案诉讼费由鸿琪公司承担。庭审过程中，凯云公司撤回第一项诉讼请求和第三项诉讼请求中的有偿服务费20元。事实和理由：2020年5月21日，原被告双方续签了《物业管理服务合同》，合同约定由凯云公司向鸿琪公司提供物业管理服务，合同期限自2019年12月7日至2020年12月6日止。凯云公司应按照物业管理费为23012.46元/月，公摊水电费为6903.74元/月，基本电费按照最大需量计价方式计算为8532.48元/月，自用水电费据实缴纳。合同生效后，鸿琪公司从2020年4月开始拖欠物管费和水电费。对于鸿琪公司长期欠费一事，凯云公司于2020年12月16日向鸿琪公司发出《律师函》，要求鸿琪公司收到律师函五日内支付物管费、水电费及违约金，鸿琪公司在12月21日签收《律师函》原件并知悉律师函件的内容后，并未对《律师函》所述内容提出异议，但至今仍未支付律师函所述的任何款项。截至2021年1月11日，鸿琪公司已拖欠物业管理费184099.73元、电费235461.09元、水费4635.88元以及有偿服务费20元，以上共计424216.7元（暂计至2021年1月11日）。根据合同约定，鸿琪公司逾期支付物管费和水电费，须按应支付物管费和水电费的1‰/天向凯云公司支付违约金，因此截至2021年1月11日鸿琪公司应当支付46592.05元的违约金。鉴于此，根据《物业管理服务合同》第七条第一款第3项“甲方欠费一个月以上乙方有权单方解除合同”的约定，凯云公司于2021年2月3日向鸿琪公司发出《解除合同通知书》，并要求鸿琪公司最迟应于2021年2月8日归还场地，但鸿琪公司收函后仍旧不予回复。另，根据《物业管理服务合同》第七条第一款的约定，乙方采取法律行动所产生的费用包括但不限于律师费，有权要求甲方赔偿，因此鸿琪公司应承担本次索赔而产生的律师费。被告鸿琪公司辩称，一、关于基本电费、公摊电费、自用电费，凯云公司应按相关供电部门收取电费的95%与鸿琪公司结算。根据《国家发展改革委关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知发改价格》〔2020〕258号的规定，“一、降价范围此次降电价范围为除高耗能行业用户外的，现执行一般工商业及其它电价、大工业电价的电力用户。二、降价措施自2020年2月1日起至6月30日止，电网企业在计收上述电力用户（含已参与市场交易用户）电费时，统一按原到户电价水平的95%结算”。因此，凯云公司向鸿琪公司收取的基本电费、公摊电费、自用电费，应在5个月的范围内，每月减去相关供电部门实际收取电费的5%。二、鸿琪公司不认可凯云公司主张的基本电费、自用电费、自用水费金额。根据鸿琪公司与广州开发区控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》之附件1：《基本电费最大需量计价办法》，约定涉案物业的基本电费最大需量计价数据依据供电局派发的电费缴费通知单，及根据《物业管理服务合同》第四条第2款的约定，鸿琪公司向凯云公司据实缴纳上月自用水电费，电费、水费单价按供应部门收取的标准执行。但凯云公司提供的《加速器物业服务中心缴费通知书》均为其自制数据、表格，凯云公司并未提供相关供水供电部门出具的基本电费、自用电费、自用水费单据，因此，凯云公司提供的证据不足以证实鸿琪公司每月实际需向供水供电部门缴纳的水电费。三、凯云公司第三项诉讼请求中的总计计算错误。如果按照凯云公司第三项诉讼请求的主张，“自用电费11971.33元（从2020年4月1日起计）；自用水费4635.88元（从2020年4月1日起计）；以及有偿服务费20元；合计116627.21元”，则11971.33元+4635.88元+20元=16627.21元，并非凯云公司主张的合计116627.21元。四、本案《物业管理服务合同》关于鸿琪公司逾期支付承担违约责任的条款是格式条款，且属于无效的条款。即使鸿琪公司需支付逾期缴纳物业管理费的违约金，凯云公司计算的违约金明显过高。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，“有下列情形之一的,该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”，本案《物业管理服务合同》仅仅约定了鸿琪公司延迟交纳物业费等费用的违约金，却没有约定凯云公司物业服务不到位等的违约金，违反了合同公平原则，因此凯云公司诉讼请求第四项关于违约金的请求应当不予支持。退一步讲，即使法院认定鸿琪公司需支付逾期缴纳物业管理费的违约金，凯云公司按照每日千分之一的标准计算明显过高，即年利率为36.5%（每日1‰×365日=36.5%），鸿琪公司认为，违约金计算标准应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率相应调整。五、凯云公司要求鸿琪公司支付公摊水电费违约金7348.5元、基本电费违约金9084.45元、自用电费违约金17332.07元、自用水费违约金651.68元，主体不适格，没有法律依据。公摊水电费、基本电、自用电费的滞纳金/违约金，该类滞纳金应由供水供电部门按照相应的标准进行征收，因此，凯云公司没有权利主张该类违约金。六、鸿琪公司不认可凯云公司主张的律师费，凯云公司要求鸿琪公司支付律师费38385元，但没有提供证据证明。凯云公司没有提供相关证据证明其为本案实际支付了律师费38385元，如委托代理合同、相关发票等，因此，凯云公司关于律师费38385元的诉讼请求，没有事实依据，应当不予支持。经审理查明：凯云公司与广州开发区金融控股集团有限公司（以下简称金控公司）签订《加速器园区物业服务委托合同》（双方均未注明签订日期），约定金控公司将广州科学城科技企业加速器园区一至五期物业委托凯云公司提供物业管理和服务，该物业座落广州科学城开源大道11号，包括加速器A、B、C区厂房、D区公寓及E区宿舍，共有25栋厂房，2栋公寓楼，3栋宿舍楼，共计30栋房屋，地上建筑面积合计为713217.57平方米；地下停车场3个面积合计为31638.62平方米，园区总建筑面积为744856.19平方米，服务期限自2020年1月1日至2024年12月31日。2020年5月21日，金控公司与鸿琪公司签订房屋租赁合同，金控公司将广州市黄埔区开源大道11号A5栋101室、A6栋301室（以下简称涉案房屋）出租给鸿琪公司使用，租期自2019年12月7日起至2020年12月6日止，管理费23012.46元/月，鸿琪公司承租区域内自用水电费据实收取，公摊水电费6903.74元/月，当物业管理费、公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或金控公司根据园区公摊设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费。房屋租赁合同附件1为基本电费最大需量计价办法。双方确认按照附件1的计价办法，基本电费为8532.48元/月。2020年5月21日，鸿琪公司（甲方）与凯云公司（乙方）签订物业管理服务合同，合同期限为2019年12月7日至2020年12月6日。合同第四条相关费用及支付方式约定：1.甲方按其与业主签订的《房屋租赁合同》中明确的承租房屋面积向乙方缴纳每月物业管理费（不包含公摊水电费、甲方自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），即物业管理计费面积为3835.41平方米，物业管理费自2019年12月7日始计付，计费单价为6元/平方米/月，物业管理费合计为23012.46元/月。2.基本电费：A5栋101室、A6栋301室配备负荷容量均为333.3千伏安，合计：666.6千伏安，乙方按照最大需量计价方式缴纳费用（按甲方与业主公司签订的《房屋租赁合同》中注明的基本电费最大需量计价办法来计收），工业厂房所涉及的基本电费按国家有关文件及楼层电力配置据实收取。3.自用水电费：甲方向乙方据实缴纳上月自用水电费，电费、水费单价按供应部门收取的标准执行。4.公摊水电费：甲方按承租房屋计费面积平方米向乙方缴纳当月公摊水电费，公摊水电费收费标准为：1.8元/平方米/月，每月公摊水电费合计6903.74元。6.若发改委、市政供电、供水等政府相关主管部门以及开发区管委会或业主等单位根据园区公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，对上述收费标准进行调整，则上述费用亦随之调整，双方应以调整后的收费标准计费。7.付款方式：上述各项费用按月结算，由甲方在每月10日前以银行转账方式转至乙方指定账户或以支票、现金支付的方式缴付。合同第七条违约责任。1.甲方违约：（1）甲方须按本合同约定或乙方的书面缴费通知按时缴纳物业管理费、水电费（含污水处理费）、专项服务费等应付费用；甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应付未付的物业管理费、水电费、专项服务费等费用的千分之一向乙方缴交违约金；逾期超过一个月的，乙方有权单方解除本合同。（2）对超过一个月不足额缴纳应缴费用且经催缴无效的，乙方有权采取双方认可的合理、适当措施，上述措施包括但不限于：甲方租赁区域内张贴公告、园区公示栏张贴公告、加锁限制进入租赁场地、停止供应电力及供水等相关措施，同时可禁止甲方使用公共设施及享用有关的公共服务（如停车场等），乃至采取法律行动直至应付费用付清为止。乙方采取上述行动造成甲方的损失，概由甲方自行承担。乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费、保全费、担保费、评估费、司法鉴定费等费用有权要求甲方赔偿。2020年5月至2020年12月，凯云公司向鸿琪公司共送达十一张缴费通知单，该通知单载明涉案房屋2020年4月-2021年1月的自用水费分别为797.94元、644.93元、563.75元、481.14元、529.74元、568.62元、471.42元、578.34元、451.98元、544.32元，合计5632.18元；自用电费分别为19839.53元、19583.01元、14669.52元、17756.63元、12954.16元、11488.02元、8350.57元、7329.89元、3875.61元、3564.38元，合计119411.32元。鸿琪公司对缴费通知单的真实性确认。2020年12月7日，凯云公司向鸿琪公司发出欠款催缴通知函，通知鸿琪公司，2020年4月至2020年12月所欠缴的物业管理费、公摊水电费、自用水电费共计377859.79元及逾期违约金35182.83元。2020年12月16日，广东广开律师事务所接受凯云公司的委托向鸿琪公司发出律师函，载明截至2020年12月15日，鸿琪公司拖欠2020年6月1日至2020年12月31日期间的物业管理费161087.27元、2020年6月1日至2020年12月31日期间的公摊水电费、2020年5月1日至2020年11月30日期间的基本电费、2020年4月1日至2020年10月31日期间的自用电费共计212694.98元、2020年4月1日至2020年10月31日期间的自用水费4057.54元及各项费用的违约金，请鸿琪公司在收到本函之日起五日内向凯云公司清偿前述未付款项415923元。2021年2月3日，凯云公司向鸿琪公司发出解除物管合同通知书，因鸿琪公司欠费已达30日以上，根据合同约定，凯云公司有权解除房屋物业管理服务合同，现通知鸿琪公司：双方的《物业管理服务合同》自本通知发出之日立即解除，鸿琪公司需在2021年2月8日前与凯云公司办理交接手续。为处理本案，凯云公司与广东金桥百信律师事务所签订民事委托代理合同，支出律师费38385元。双方确认鸿琪公司从2020年4月起未缴纳自用水电费，同年5月起未缴纳基本电费，同年6月起未缴纳物业管理费和公摊水电费。为证明涉案房屋自用水电费的情况，凯云公司提交了以下证据：1.涉案房屋电表、水表照片；2.用电抄录表、用水抄录表，均载明了抄表时间、读数、用电量/用水量、抄表人及客户确认的具体信息；3.广州供电局有限公司电费缴费单、发票；4.水费统计表、发票。上述事实，有凯云公司提交的加速器园区物业服务委托合同、房屋租赁合同、物业管理服务合同、缴费通知单、欠款催缴通知函、律师函、解除物管合同通知书、民事委托代理合同、发票、电表、水表照片、用电抄录表、用水抄录表、电费缴费单以及双方当事人的陈述予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，凯云公司与鸿琪公司签订的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于物业管理费、公摊水电费、基本电费。鸿琪公司确认从2020年5月起拖欠基本电费，2020年6月起拖欠物业管理费和公摊水电费，拖欠期间享受凯云公司提供的物业服务，使用水电产生水电费。故鸿琪公司应当按照合同约定23012.46元/月的标准向凯云公司支付2020年6月1日至实际返还涉案房屋之日止的物业管理费；按照6903.74元/月的标准向凯云公司支付2020年6月1日至实际返还涉案房屋之日止的公摊水电费；按照8532.48元/月的标准向凯云公司支付2020年5月1日至实际返还涉案房屋之日止的基本电费。关于自用水电费。鸿琪公司占有使用涉案房屋，必然产生水电费；凯云公司提交的缴费通知单详细的列明了各项费用的收取标准、读数、计算方式等等，亦提交了发票、用电抄录表、用水抄录表予以佐证收取自用水电费、公摊水电费的合理性。故凯云公司提交的证据足以证明鸿琪公司使用水电的情况。凯云公司主张鸿琪公司2020年4月1日至2021年1月31日自用水费5632.18元、自用电费11941.32.32元，有事实和法律规定，本院依法予以支持。关于物业管理费和水电费的违约金。凯云公司主张鸿琪公司支付违约金有合同依据，本院予以支持。凯云公司未提交证据证实其实际损失，鸿琪公司辩称违约金过高，请求予以调整，于法有据，本院依法予以支持，本院酌情调整违约金的计算标准为全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率；鸿琪公司应按照上述违约金的计算标准以每月物业管理费23012.46元、公摊水电费6903.74元、基本电费8532.48元为本金向凯云公司支付从拖欠月的11日起至2020年3月31日止的违约金，以每月自用水电费为本金按照上述违约金的计算标准向凯云公司支付从拖欠月次月的11日起至2021年3月31日止的违约金（2020年4月至2021年1月的自用水费分别为797.94元、644.93元、563.75元、481.14元、529.74元、568.62元、471.42元、578.34元、451.98元、544.32元；自用电费分别为19839.53元、19583.01元、14669.52元、17756.63元、12954.16元、11488.02元、8350.57元、7329.89元、3875.61元、3564.38元。根据公平原则，上述违约金金额以不超过本金为限。关于律师费。凯云公司主张律师费有合同依据，亦提交证据证实了律师费收取的合理性，并实际支出了该笔费用，故鸿琪公司应向凯云公司支付律师费38385元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照23012.46元/月的标准向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年6月1日起至返还租赁物之日止的物业管理费及违约金（违约金以每月物业管理费23012.46元为本金，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从拖欠月的11日起计算至2020年3月31日）。二、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年6月1日起至返还租赁物止的以6903.74元/月为标准的公摊水电费及违约金（违约金以每月公摊水电费6903.74元为本金，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从拖欠月的11日起计算至2020年3月31日止）。三、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年5月1日起至返还租赁物止的以8532.48元/月为标准的基本电费及违约金（违约金以每月基本电费8532.48元为本金，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从拖欠月的11日起计算至2020年3月31日止）。四、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年4月1日至2021年1月31日的自用水费5632.18元、自用电费11941.32元及其违约金（违约金以每月的自用水和自用电费为本金，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从拖欠月次月的11日起计算至2021年3月31日；其中，2020年4月-2021年1月的自用水费分别为797.94元、644.93元、563.75元、481.14元、529.74元、568.62元、471.42元、578.34元、451.98元、544.32元，自用电费分别为19839.53元、19583.01元、14669.52元、17756.63元、12954.16元、11488.02元、8350.57元、7329.89元、3875.61元、3564.38元）。五、上述第一项至第四项的违约金均以不超过本金为限。六、被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付律师费38385元。七、驳回原告广州凯云物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4457元，由被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司负担。财产保全费3128元，由被告广州鸿琪光学仪器科技有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二一年六月三日书记员  林碧婷刘婉仪