黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终180号上诉人（一审原告）：杨寿江，男，1959年4月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘秀梅（杨寿江妻子），女，1964年4月8日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：刘凤民，男，1970年9月20日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。一审第三人：鸡西市福龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区和平嘉园1-2-4-1。法定代表人：王志龙，董事长。委托诉讼代理人：路滨，男，该公司法律顾问。上诉人杨寿江因与被上诉人刘凤民、一审第三人鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院(2020)黑0302民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨寿江上诉请求：依法撤销黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1375号民事判决，并支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、根据《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2011年8月27日上诉人与鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）签订买卖合同。福龙公司作为原所有人与上诉人签订的买卖合同自合同成立时就生效。被上诉人及执行裁定以上诉人与第三人买卖行为违反最高院关于商品房买卖司法解释第二条主张合同无效不能成立。根据鸡西市保障性安居工程建设领导小组办公室关于同星家园棚改项目回迁安置部分先期开工的会议纪要，同星家园走的是绿色通道是政府允许其在没有取得相关证件的情况下进行开工建设并对外销售，对此上诉人没有过错。上诉人有理由认为福龙公司已经取得相关证件，否则政府不会允许，被上诉人也不会出劳务给福龙公司。所以上诉人与福龙公司签订的房屋买卖合同，是双方在平等自愿的基础上达成的，是双方的真实意思表示，没有损坏任何社会利益，没有违反任何法律法规的强制性规定，虽然福龙公司没有取得相关房地产开发、预售证件，但不能因此认定该买卖合同无效。上诉人对一审法院所查封的房屋享有期待物权，且该房屋是上诉人唯一住房，因此该权利足以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上诉人对一审法院所查封的房屋享有有物权期待权，该权利足以排除人民法院的强制执行。二、没有办理登记上诉人没有过错。上诉人与第三人所签订的购房合同是经双方自愿、平等协商按市场价达成的，因此上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同符合法律规定，被上诉人实际交付给上诉人房屋，上诉人实际交付了全部价款，进行装修、入住、使用，没有办理登记是因为第三人没有相关证件无法办理登记，对此上诉人没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，上诉人对一审法院所查封的房屋享有期待物权，该权利足以排除人民法院的强制执行。没有办理登记上诉人没有过错。因此上诉人提出上诉，请求二审法院依法查明上述事实，并支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。刘凤民未作答辩。一审第三人福龙房地产公司未陈述。杨寿江向一审法院起诉请求：要求依法停止对鸡冠区同星家园5号楼3单元302室查封保全。一审法院认定事实：一审法院于2018年1月10日立案受理了原告刘凤民与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司、赵雪芳租赁合同纠纷一案，并于2018年4月2日作出（2018）黑0302民初239号民事判决，判决：一、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘凤民租赁费44万元、利息4400元（自2017年11月31日至2018年1月31日），合计444400元。2018年2月1日起至租赁费实际给付之日止的利息损失以未给付租赁费为基数，按年利率6%标准支付利息。二、驳回原告刘凤民其他诉讼请求。判决作出后，刘凤民向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年5月23日作出（2018）黑0302执609号执行裁定书，裁定查封了被执行人福龙房地产公司开发的位于同星家园5号楼3单元302号的房屋、5号楼2单元601号房屋、3号楼1单元601号房屋。2019年11月11日，杨寿江向一审法院提出执行异议申请，请求停止对同星家园5号楼3单元302室房屋的执行。一审法院于2020年6月22日作出（2020）黑0302执异55号执行裁定书，裁定驳回案外人杨寿江的异议。杨寿江不服该裁定，依法向一审法院提起案外人异议之诉。杨寿江称2011年8月27日即与福龙房地产公司签订了商品房预购协议书，但因2017年1月30日其租住房内客厅发生火灾，该合同原件损毁灭失，福龙房地产公司（开发单位）为其补了一份商品房预购协议书，该协议主要内容为购房地点鸡西市鸡冠区红星乡第二十四中西侧，小区名称同星家园。住宅**楼****，面积89.48平方米，即125000元。一、以上面积应以房产局最终测绘面积为准，购房人可在交款同时多退少补。二、此协议签订后有公司法人，负责人签字后产生法律效益，待房产局同意购房许可下发后，补办正式票据。三、开发单位负责产权办理手续提供入户前用户应正常交纳，相关部门规定的费用。四、购房者如不能一次性交齐全款，应备有附加协议，入户前必须补齐余额。项目负责人：黄恒奎，法定代表人：张兆发名章，购方：杨寿江，开发单位：鸡西市福龙房地产开发有限公司，加盖福龙房地产公司公章。该协议下方有手写内容为“此房购房协议失火烧掉，按原动迁协议补发此协议，待核查清楚后，重新确定房位。黄恒奎，2017年3月13日。”2017年7月6日，第三人福龙房地产公司给杨寿江出具一份收据，数额为125000元，3单元301室，收据上加盖了福龙房地产公司财务章，赵雪芳名章。杨寿江称协议书中的房屋是301室，但因其购买了302室楼下的门市，为了方便就将301室改为了302室，但因后补合同时经查账仍按301室填写，并称办理入住再改成302室，但未提交书面协议证实将301室改为302室。2018年2月2日，第三人福龙房地产公司为杨寿江出具一份房屋产权登记证明，商品房坐落同星家园5号楼3单元302室，该证明进户专用章处加盖福龙房地产公司公章。同日，杨寿江向鸡西市乐园物业管理有限公司交纳了302室房屋的物业费518元，装修保证金1000元，装修垃圾清理运费432元，公用电费100元，供热费1905元。2018年2月5日，杨寿江向鸡西市自来水公司交纳了302室水费300元。杨寿江对302室进行了装修。刘凤民称在申请法院执行查封的三户房屋时，发现302室门口有脚垫，门已经换了，觉得已经有人居住。2020年9月3日，鸡西市不动产登记中心出具不动产登记情况查询证明，申请人杨寿江、刘秀梅在鸡西市不动产登记中心登记信息实有住房套数零。福龙房地产公司开发的位于鸡西市鸡冠区同星家园5号楼未办理预售许可证。另查明：一审法院于2018年1月10日立案受理了原告刘凤民与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房地产公司）、赵雪芳租赁合同纠纷一案，并于2018年4月2日作出（2018）黑0302民初239号民事判决，判决：一、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘凤民租赁费44万元、利息4400元（自2017年11月31日至2018年1月31日），合计444400元。2018年2月1日起至租赁费实际给付之日止的利息损失以未给付租赁费为基数，按年利率6%标准支付利息。二、驳回原告刘凤民其他诉讼请求。该案审理查明：福龙房地产公司于2015年9月30日、2017年9月22日分别与刘凤民签订三份购买商品房协议书，用鸡冠区同星家园5号楼3单元3层302室、面积89.48平方米；5号楼2单元601室、面积89.48平方米；3号楼1单元601室、面积93.59平方米三户房屋作为抵押，并约定待租金付清后此协议无效。福龙房地产公司在签订协议当日分别为刘凤民开具三联单收据3张。上述抵押未到房管部门办理抵押登记。庭审中刘凤民称，因福龙房地产公司欠刘凤民塔吊租赁费，所以为刘凤民出具商品房协议书及开具收据，用三户房屋作抵押，但上述三户抵押房屋均未交付给刘凤民。……2017年9月23日福龙房地产公司为刘凤民出具欠据，内容为：“福龙房地产公司从2014年6月开始租赁刘凤民1.塔吊两台（一台大汉、一台华夏）到2017年9月共产生租金肆拾陆万元（大汉年租金柒万贰仟元，华夏年租金陆万元）；2.标准节两个租期8个月租金壹万元。以上租金共计肆拾柒万元整。福龙房地产开发有限公司已付叁万元。尚欠肆拾肆万元未还。福龙房地产公司保证上述欠款于2017年11月30日前还清，并自愿用其开发的鸡冠区同星家园5号楼3单元3层302室，面积89.48平方米；5号楼2单元601室，面积89.48平方米；3号楼1单元601室，面积93.59平方米三户房屋作为抵押。如到期不还，上述三户房屋归刘凤民所有，福龙房地产公司保证到时无条件按照刘凤民要求落户和办理房屋产权手续。福龙房地产公司、赵雪芳保证对上述房屋拥有合法处分权，且该上述房屋不存在重复抵押、买卖、动迁安置等现象。如出现上述现象，福龙房地产公司和赵雪芳自愿赔偿刘凤民的损失，并承担诈骗罪的刑事责任。2017年9月23日，福龙房地产公司加盖公章.赵雪芳签名”该欠据下方手动填写内容：“补付现金肆拾万元整，叁套房收回.同意：李凤兰、刘凤民分别签名”。刘凤民称，李凤兰系其爱人，双方未按补填的内容履行。福龙房地产公司称，刘凤民并没有出示租赁合同，没有标明租赁费用的标准是如何计算的，租赁时间是如何计算，该租赁费用也未经福龙房地产公司确认，对公司不具有法律约束力。如果该租赁费用确实存在，福龙房地产公司是开发单位，刘凤民应向建筑商主张权利。福龙房地产公司只对建筑商承担给付工程款的义务。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的焦点在于杨寿江是否对争议房屋享有上述四点足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”一审法院刘凤民申请法院查封的房屋为同星家园5号楼3单元302室，而杨寿江提交的商品房预购协议书中购买的房屋为同星家园5号楼3单元301室，杨寿江实际入住的房屋为同星家园5号楼3单元302室。杨寿江提出入住302室是因为福龙房地产公司同意将301室改为302室。一审法院认为，杨寿江未提交购买争议房屋即302室的购房协议书，即使按其主张入住302室是福龙房地产公司同意将301室改为302室，则按其观点依据的是购买301室房屋的商品房预购协议书，而该商品房预购协议书因福龙房地产公司未取得商品房预售许可证，故该协议应为无效合同。因此在人民法院查封之前杨寿江与福龙房地产公司之间对于争议房屋未形成合法有效的书面买卖合同。故杨寿江对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此杨寿江要求停止对同星家园5号楼3单元302室强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告杨寿江的诉讼请求。二审期间，上诉人杨寿江提交了证据一，鸡西市消防支队鸡冠区大队火灾事故认定书，证明2017年1月30日，杨寿江租住的房屋发生火灾，屋内生活部分生活物品被烧毁；证据二，黑龙江省鸡西市中级人民法院（2021）黑03民终92号生效判决，证明其楼上临居一样的情况被判不准执行。本院对此二证据予以采信。二审查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人杨寿江系福龙公司开发的同星家园小区房屋的购买人，杨寿江对案涉房屋享有物权期待权。虽杨寿江提交的商品房预购协议书中购买的房屋为同星家园5号楼3单元301室，但在被上诉人刘凤民申请查封前，杨寿江已与福龙公司达成协议，杨寿江的房屋由同星家园5号楼3单元301室，变更为同星家园5号楼3单元302室。杨寿江入住302室并交纳了各种费用。因福龙公司未取得同星家园工程商品房预售许可证，故双方签订的协议虽已成立，但不能认定已经生效。同星家园工程的开发建设不同于通常的房地产项目开发，该工程是鸡西市政府同意的保障性安居工程项目，上诉人等案涉小区的购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被政府强制拆除而执意购买的情形，应认定杨寿江等购房人购买房屋的行为不存在过错。因政府有关部门管理缺失，导致购房人签订购房协议时，忽视了对所购房屋是否已核发商品房预售许可证的审查，对此购房人虽有一定过失，但基于特定的房地产市场管理实际，不应据此否定购房人所享有的物权期待权。本案中，上诉人杨寿江与福龙公司签订了《购买商品房协议书》，上诉人依约交纳了全部购房款，对房屋进行了装修占有使用并居住至今，因此上诉人杨寿江作为买受人对案涉房屋依法享有消费者的物权期待权和物权期待权在内的生存权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定内容，因此，上诉人杨寿江享有对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。一审法院查封案涉房屋，并判决驳回宋维君的诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，杨寿江的上诉请求成立，依法应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1375号民事判决；二、不得执行鸡西市鸡冠区同星家园5号楼3单元302室。鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费2800元，二审案件受理费2800元，合计5600元，由被上诉人刘凤民、鸡西市福龙房地产开发有限公司各负担2800元。本判决为终审判决。审判长  李绍军审判员  刘伟国审判员  于永强二〇二一年六月八日书记员  马琳琳