黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑06民终952号上诉人（原审原告）：大庆市众城物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村经一街益民小区6号楼5.6门商服，统一社会信用代码91230602744408711R。法定代表人：田洪哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟磊，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王新敏，女，1963年4月25日出生，汉族，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：于学富（与被上诉人系夫妻关系），男，1956年2月10日出生，汉族，大兴安岭加格达奇林业局退休工人，住大庆市龙凤区，上诉人大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业）因与被上诉人王新敏物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.判决撤销大庆龙凤区人民法院（2020）黑0603民初2251号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，应当予以撤销。第一，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人在一审庭审中，并未举证证明二级资质的物业单位收费标准是多少，也未能举证证明上诉人每年每平方米收取14.16元违反了法律法规的规定。同时，根据《黑龙江省物价监督管理局关于印发的通知》(黑价[2015]119号)的规定，物业收费已由政府定价变为了市场调节定价。然而，一审判决以上诉人为二级物业资质，且没有收费许可为由，支持被上诉人的主张，应属事实认定不清。第二，一审庭审中，被上诉人并未举证证明按9.1元标准交纳物业费的事实和法律依据，而仅是以口头陈述要求按9.1元标准交纳物业费，一审判决便支持了被上诉人的主张。该9.1元标准既不是法定的，也不是约定的，也没有第三方的评估认定，因此，一审判决确定的9.1元交费标准没有事实依据和法律依据，一审判决属事实认定不清。综上，一审判决在没有事实依据和法律依据的前提下，仅以被上诉人的口头陈述就作出了按9.1元标准交纳物业费的判决，属事实认定不清，应当予以撤销。因此，请求二审法院依法撤销大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初2251号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果合情、合理、合法，二审法院应维持一审法院判决，驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下：1.被上诉人与上诉人之间，不存在物业合同关系。本案案由虽为物业合同纠纷，但经一审法院审理查明，上诉人所提供的物业服务合同不具有法律效力，所以被上诉人与上诉人之间不存在法定的合同关系，上诉人依照所谓的物业服务合同收取的14.16元物业费，没有任何法律依据，一审法院的判决无疑是正确的。2.一审法院审理本案使用了简易程序，符合法律规定。3.一审法院的判决合情合理。一审法院认定上诉人与被上诉人存在事实服务关系，被上诉人应当缴纳物业费，这一认定符合人之常情。但同时认定上诉人本身只具有二级服务资质，且多年来一直没有物价部门批准的收费许可证。此外，通过被上诉人提供的影像资料和龙凤区物业办提供的整改通知书，一审法院认定上诉人在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，所以才判决被上诉人按照每平方米9.1元缴纳物业费。4.一审法院的判决有理有据，彰显了法律的公平正义。上诉人与被上诉人的物业纠纷，应该说是从2016年开始的。当时，小区业主代表多次去沁园居委会、龙凤区物业办、市城管委、市信访办等部门上访，上访的核心问题就是服务质量差、物业收费过高、没有服务合同。一审法院的判决既尊重了客观事实，又有以前案例作为参考依据。5.众诚物业公司一向是一级收费、三级服务。在2020年度物业服务行业信用信息综合评价中，总共有149家物业企业参评，上诉人名列第131名，这足以看出上诉人是一家什么样的企业。但众诚物业收费始终未提供物价部门的收费许可。6.凯旋城小区现有物业服务人员仅7人，领导1人，保洁员4人，夜间保安1人，干杂活的1人。被上诉人自入住该小区以来，上诉人从来没用过吸污车，下水管淤堵后四处漏水，2018年重新铺设的人行道板儿，多处被泡塌陷，小区栅栏外垃圾遍地。众城物业向一审法院起诉请求：一、判令被告给付物业服务费9998.10元及滞纳金3801.35元，共计13799.45元；二、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明:原告系2002年成立的资质等级二级的物业服务企业。被告系大庆市龙凤区凯旋城小区2号楼1单元302室业主，房屋面积117.46平方米。2011年至今该小区未成立业主委员会。2013年2月8日原告与美希公司签订前期物业管理服务委托合同，约定原告为凯旋城小区提供物业服务，合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日原告与二被告房屋所在小区的沁园居委会签订物业管理服务合同，约定由原告对凯旋城小区进行物业服务，合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年4月18日，原告众城物业因小区物业服务不合格被大庆市龙凤区城管局下达限期整改通知单。2017年凯旋城小区业主选举9位业主代表，沁园居委会予以公示。经凯旋城小区业主代表提议，2017年11月17日沁园居委会发函要求原告撤出凯旋城小区，但原告至今未撤出该小区，即2013年1月1日至今原告为凯旋城小区的物业服务企业，原告提供的物业服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面存在瑕疵。被告未缴纳2015年1月1日至2020年12月31日期间六个年度的物业费，2020年7月15日原告书面向被告催交本案其诉请的物业费。一审法院认为，本案中原告诉请被告支付物业费，虽然被告辩称原告提交的2011年和2013年签订的物业合同与被告无关，2017年签订的物业合同因签订主体和程序存在问题而无效，但被告亦认可2015年至2020年期间原告为被告房屋所在的凯旋城小区提供了物业服务，因此即便上述物业合同无效，原告也因其实际提供了物业服务而与被告形成事实上的物业服务关系，对此期间的物业费，被告亦应按原告提供的物业服务的具体情况参照2013年至2017年的物业费标准向原告支付物业费。对于被告辩称的2015年和2016年物业费已经超过诉讼时效。本院认为，物业服务具有连续性和整体性，业主连续拖欠物业费的，应从最后一期物业费的履行期届满之日起算诉讼时效。因此，被告的辩解意见，本院不予采纳。被告应当向原告支付物业费。对于物业费标准，被告辩称，原告提供的服务标准，只能达到四级标准，也就是每平方米6.5元左右，二级资质收费才9元左右。对此,本院认为庭审中原告未向本院提交收费许可，原告的营业执照显示原告的资质等级为二级，被告提交证据亦显示原告的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，且原告在沁园居委会发函要求其撤出后仍未撤出该小区,因此，被告的上述辩解意见有证据证实，理由充分，本院予以采纳，被告应按二级物业资质收费标准，即每年每平方米9.1元向原告交纳2015年至2020年期间六个年度的物业费6413.32元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告王新敏于本判决生效后十日内给付原告众城物业2015年至2020年六个年度的物业服务费共计6413.32元。二、驳回原告众城物业其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王新敏负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3102号民事判决书、众城物业收款收据5份（宋伟军缴纳的2008-2020年的物业费缴纳收据）（均提交复印件）,欲证明上诉人按照物业服务合同约定的14.16元每平方米收取物业服务费。被上诉人对上诉人提交证据中的民事判决书的真实性无异议，但对证据中的收款收据的真实性有异议。宋伟军并没有按照该民事判决书判决的14.16元的标准缴纳物业费。而是与物业公司进行了执行和解，具体缴费的数额不清楚。本院认为，因被上诉人对民事判决书真实性并无异议，故本院对（2020）黑0603民初3102号民事判决书真实性予以确认，对证明的问题，本院将结合其他证据予以综合认定。对收款收据，因该证据是众城物业单方制作，客户名称上有涂改，且被上诉人对该证据的真实性有异议，故本院对该证据不予采信。本院二审期间，被上诉人提交了以下证据：2015年8月8日众城物业收费专用收据一份（提交复印件）,欲证明上诉人收取案外人孙海平的物业费标准为8.6元，并未按照14.16元的标准来收取。上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本院认为，因众城物业对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明的问题，因票据中的单价和合计金额模糊，并不能确定具体的数额，故不能证明被上诉人欲证明的问题。本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案的焦点系王新敏应当按照何种标准交纳物业费，一审法院按照9.1元/平方米/年计算是否适当。庭审中，双方当事人对众城物业实际对凯旋城小区提供了物业服务均无异议，故双方当事人之间成立物业服务合同法律关系。对众城物业主张的按照14.16元每年每平方米收取物业费，本院认为，综合本案中的全部证据及意见，虽然众城物业向凯旋城小区提供了物业服务，但是在保洁、绿化、公共部位维修保养、业主满意率等方面存在服务质量不达标的情况，一审法院依据物业服务的实际情况酌定每年每平方米9.1元计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。综上，众城物业的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，众城物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆市众城物业管理有限公司负担。为终审判决。审审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月十八日法官助理姜雅文书记员陈潇附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；