河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2676号上诉人(原审被告)：南阳众耘食业有限公司，住所地南阳市信臣西路，统一社会信用代码：914113003950200051。法定代表人：郭靖斐，任总经理。委托诉讼代理人：郑春君，北京达略（南阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志朋，男，汉族，1971年6月2日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王小磊，河南隆翔律师事务所律师。上诉人南阳众耘食业有限公司（下文简称“众耘食业公司”）与被上诉人刘志朋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众耘食业公司的委托诉讼代理人郑春君，被上诉人刘志朋的委托诉讼代理人王小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众耘食业公司上诉请求：撤销原判，依法发还重审；一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审程序违法。原审法院在审理中，在庭审辩论终结后被上诉人变更了诉讼请求，收到法院下发的变更诉讼请求通知后，上诉人请求给予答辩期并要求重新开庭，一审未予答辩期亦未重新开庭，违反法定程序，剥夺了上诉人诉讼权利。2、一审判决认定事实错误，证据不足。被上诉人提交的证据互相矛盾。被上诉人自认合同和收据是债权债务转移后取得的，且债权债务转移了四五次，庭审时未提交证据证明债权债务的真实性，被上诉人的主张不应采信。刘志朋辩称，1、原审并不存在程序违法，民诉法的解释有明确规定，在法庭辩论前提出变更请求并无错误，是否给予答辩期由合议庭决定，这不违反任何诉讼程序，原审通过多次庭审并不存在需要重新开庭之说。2、原审判决认定事实正确，答辩人向法庭提交的书面证据客观真实，与证人的证言相互印证；对于上诉人代理人提到的补充意见我们没有收到任何书面材料，不做答辩。原审事实认定清楚，程序合法，应驳回上诉，维持原判。刘志朋向一审法院起诉请求：1、依法判令被告将位于南阳市信臣路食品产业园一期B区5幢5号房屋交付原告并协助原告办理该房屋的产权登记手续；2、依法判令被告支付原告自2018年5月24日起每日按房价款（700000元）万分之五计算违约金至实际交付之日止（暂计算至2020年9月4日为290500元）；3、诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、依法解除原被告于2018年4月23日签订的房屋认购合同；2、依法判令被告赔偿原告经济损失700000元；3、依法判令被告支付原告自2018年5月24日起以700000元为基数按照日万分之五的标准计算违约金至款付清之日止；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年4月23日，原告刘志朋（乙方）与被告众耘食业公司（甲方）签订房屋认购合同书，内容如下：第一条项目位置：甲方建设的项目位于南阳市信臣西路，土地证号：宛开土国用（2014）第00167号，土地面积36265.9㎡；第二条乙方认购房屋的基本情况：乙方认购的房屋为本合同第一条规定的食品产业园一期B区5幢5号房屋，建筑面积共110㎡；该房屋用途为经营、微生产加工、仓储；第三条计价方式与价款：经甲乙双方确认同意，该房屋的购买方式为直接购买。双方确定该房屋总价为（人民币）700000元；第四条付款方式及期限：乙方于本合同签订当日向甲方支付购房全款700000元，在甲方收到乙方相应款项，或在指定账号收到乙方款项后，甲方向乙方开具由甲方盖章的收款收据；第五条交房期限：经甲方双方协商后，甲方应当在合同签订之日起10个自然日内，将该房屋依照本合同约定的标准交付乙方使用。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可根据实际情况予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起10日内告知乙方的；2、乙方未按约定支付房款；第六条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按期将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1、逾期不超过10日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日7日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金；……第九条有关楼宇的约定……自本合同签订之日起至土地出让到期2060年7月12日之前，该房屋的使用、转让、租赁、拆迁受偿的权益归乙方所有，乙方相关产权权益不发生任何变动，期间乙方如有转售时，甲方需配合相关变更手续的办理……合同上甲方有委托代表谭小涛签名并加盖了该公司的公章、乙方刘志朋也在该合同上签名按指印。2018年4月23日，被告众耘食业公司给原告刘志朋出具收款收据，内容为：“今收到刘志朋人民币柒拾万元整，￥700000，系付B5-05购房款。”该收款收据上有出纳魏金秀的签字及公司的公章。原告刘志朋称，该房款未现金支付，具体是因本人与冯小芬合伙在西峡工地供应钢管配件等物资，经结算陈振然欠二人租赁费100余万元，无钱支付，但陈振然说潭小涛欠其600余万元，在被告众耘食业公司的三楼办公室经三方协商，被告众耘食业公司的委托代表谭小涛同意将该公司食品产业园一期B区5幢5号房屋抵偿陈振然欠刘志朋的700000元，但三方未签订债务转移协议，其中以700000元抵偿给原告刘志朋B5-05房屋一套，700000元抵偿给冯小芬B5-07房屋一套（被告众耘食业公司与冯小芬也办理了房屋认购书）；被告众耘食业公司称谭小涛已于2016年8月22日离开被告众耘食业公司，该房屋认购合同上无法定代表人的签字，而只有被告公司的签章，该合同不是被告真实意思的表示，对被告不产生任何法律效力，且房屋合同认购的标的不在被告名下。2018年4月23日原被告签订合同及办理收款手续后，至原告起诉被告并未向原告交付该房屋，原告陈述，合同签订后，被告说认购的房屋尚在出租中，到2019年12月1日房租到期，交付钥匙，但到期后一直未交房子及钥匙。本案房屋买卖合同上显示的“土地证号为宛开土国用（2014）第00167号”的建设用地的土地使用权人为南阳海纳川玻璃制品有限公司，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2060年7月12日；该用地的规划许可证上显示用地项目名称为低辐射镀膜生产项目。另查明，被告众耘食业公司成立于2014年5月19日，曾用名为“南阳豫兴商贸有限公司”，原注册资本300万元，股东分别为：赵耀坤、谭小涛、宋宣琼，出资额均为100万元，赵耀坤、谭小涛各占出资比例33.33%，宋宣琼占出资比例为33.34%，法定代表人由赵耀坤担任。2015年11月4日变更为“南阳众耘食业有限公司”，谭小涛作为投资人出资额为30%，2016年8月22日谭小涛退股，2016年谭小涛退出该公司的管理人员。2017年5月，该公司注册资本变更为1000万元。该公司存续期间经过多次变更登记，现任的股东为张文连、徐小坡、赵佳寅，持股比例分别为61%、24%、15%，现任的法定代表人为郭靖斐。2016年1月21日前，赵耀坤、谭小涛、宋宣琼也作为南阳海纳川玻璃制品有限公司的股东，分别占出资比例为40%、30%、30%，赵耀坤担任法定代表人。谭小涛于2016年1月21日将其出资转让给南阳众耘食业有限公司，2016年6月20日，南阳海纳川玻璃制品有限公司的股东变更为南阳众耘食业有限公司一个法人股东，后该公司股东经过了多次变更。2017年6月1日，该公司法人代表变更为郭靖斐。2019年10月31日，该公司名称变更为：南阳八六三科创产业园有限公司。一审法院认为，原告刘志朋与被告众耘食业公司签订的房屋认购合同书，表面内容是房屋买卖，实质是被告众耘食业公司代原债务人向原告刘志朋清偿债务的行为。从合同的签订过程来看，涉及两个法律行为，一是债务转移行为，从被告众耘食业公司给原告刘志朋出具的700000元购房款收据可以认定，被告众耘食业公司承担了原债务人对原告刘志朋的债务700000元，被告众耘食业公司辩称不知情没有签订合同，但房屋认购合同上加盖有被告众耘食业公司的公章，收款收据上有出纳的签字和加盖的公章，形成了一个完整的证据链，能够证明被告众耘食业公司对房屋认购合同的签订是知情的，对债务转移是认可的，被告众耘食业公司的辩称理由不能成立，一审法院不予采信。二是以物抵债行为，房屋认购合同中注明房屋的具体位置房号和价款，在未收到购房款的情况下，被告众耘食业公司出具了收款收据，意思表示明确，即用房屋抵偿债务700000元。综上，房屋认购合同是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法具有法律效力。由于房屋的权利人是南阳八六三科创园有限公司，该公司对此并未追认，被告众耘食业公司又不能按照约定交房，故原告刘志朋请求解除合同，一审法院予以支持。关于原告刘志朋赔偿700000元的请求，被告众耘食业公司接受了该笔债务，未就该笔债务提出抗辩理由，未对债务不能成立提交相应的证据，故其应当承担还款责任，对该请求一审法院予以支持。关于原告刘志朋违约金的请求，房屋认购合同中约定合同解除的，众耘食业公司按已付款的5%向刘志朋支付违约金，故违约金应按此约定予以支持，已付款为700000元，5%为35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘志朋与被告南阳众耘食业有限公司于2018年4月23日签订的房屋认购合同；二、本判决生效后十日内，被告南阳众耘食业有限公司赔偿原告刘志朋700000元，支付违约金35000元，以上共计735000元；三、驳回原告刘志朋的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13705元，保全费5000元，共计18705元，由原告刘志朋负担2555元，由被告南阳众耘食业有限公司负担16150元。二审中，众耘食业公司提交证据：1、河南诗篇房地产开发有限公司及陈正然出具的证明两份，证明上诉人和诗篇公司之间无债权债务，谭小涛和诗篇公司之间也无债权债务，仅仅是谭小涛欠陈正然26896元，已经偿还完毕，上诉人不应承担责任；2、陈正然身份证复印件一份，证明陈正然的身份。刘志朋的质证意见为，证据系证人证言，证人应当出庭作证；上诉人并未提交双方结算的原始证据，不能证明其所要证明的方向。刘志朋提交租赁单和退库单各三份，证明冯小芬与刘志朋之间是租赁关系而非合伙关系。众耘食业公司的质证意见为，这是刘志朋与冯小芬之间的债务往来，与本案无关。本院认为，众耘食业公司提交的证据实际上系证人证言，陈正然未出庭作证，该证明的真实性无法核实，本院不予采信；刘志朋提交的租赁单和退库单是其与冯小芬之间的经济往来，不具有完整性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于程序问题，一审法院根据第一次开庭查明的案件事实发现刘志朋的主张与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，向刘志朋释明房屋买卖合同可能无法继续履行的后果，刘志朋在经法院释明后变更诉讼请求并不违反法律规定，一审虽未重新指定举证期限，程序中存在瑕疵，但众耘食业公司并未重新要求举证期限并已对刘志朋变更后的诉讼请求进行了答辩并发表了辩论意见，一审并未严重违反法定程序，众耘食业公司以此为由要求发还重审的理由不成立，本院不予支持。关于众耘食业公司的责任承担问题，众耘食业公司与刘志朋签订的房屋认购合同书实际上是众耘食业公司以房产代原债务人向刘志朋偿还债务的约定，即债务由原债务人转移给众耘食业公司。众耘食业公司作为商事活动主体，应当明知代他人偿还债务的责任，也应明知与他人签订房屋认购合同书并出具购房款收据的后果，其既然愿意代原债务人偿还债务并同意以房抵债，则应承担相应的法律责任，在房屋认购合同无法履行的情况下，应当承担返还购房款并赔偿损失的责任。《中华人民共和国合同法》第八十五条规定“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”，众耘食业公司上诉主张不应承担责任，其实际主张的是原债务人对债权人的抗辩权，则应由众耘食业公司承担举证责任。众耘食业公司上诉称谭小涛不再欠陈正然款项，故不应代谭小涛向陈正然或其他债权人承担付款责任，但并未提交充分证据证明其主张，故众耘食业公司应当承担举证不能的不利后果，其以此为由不承担责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，众耘食业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11150元，由上诉人南阳众耘食业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年六月十一日法官助理同箫书记员宁亚楠