广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初4332号 原告：廖国勋，男，1958年7月5日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄志基，广西慧拓律师事务所律师。 被告：广西工象投资有限公司，住所：南宁市西乡塘区高新大道55号南宁安吉万达广场5栋2507号。统一社会信用代码：91450108MA5P0FFY33。 法定代表人：冯可志。 原告廖国勋与被告广西工象投资有限公司（以下简称“工象公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行审理。原告廖国勋的委托诉讼代理人黄志基到庭参加诉讼。被告工象公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖国勋向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《御景学府合作投资合同》无效；2、判令被告向原告返还购房款71117元和物业费10000元及其利息（利息计算方法：以81117元为基数，按年利率3.85%计算，自2020年4月14日起至被告全部返还购房款及物业费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告工象公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告工象公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告提交的证据形式上无瑕疵，本院予以确认。本院经审理查明：2020年4月14日，作为合作投资方（乙方）的原告与作为投资方（甲方）的被告签订了一份《【御景学府】项目合作投资合同》（合同编号：ＹＪ1-075）。合同约定：1.鉴于南宁市国用（1993）字第406900号土地的使用权，该地块土地面积为16671.4㎡，宗地号01××08为：国有划拨用地，规划用途为科研用地。项目名称为【御景学府】（御景学府为推广名），甲方作为该项目投资方依合同可取得【御景学府】项目的房屋使用权。2.乙方是参与投资合作的个人，在项目建成完工后依照约定取得指定物业使用权。合同第一条“项目基本情况”约定：1.项目位于南宁市……。第二条“利益分配”约定：乙方按本合同第三条约定支付完投资款项目【御景学府】，项目投资合作房屋建成后，乙方取得【御景学府】项目1栋6层02号房的房屋使用权，建筑面积38.4平方米……。第三条“项目投资款和支付方式”约定：乙方投资的【御景学府】项目1栋6层02号房屋，该投资单价为¥4630元／平方米（毛坯房）合计总投资为177792元，乙方有权取得38.4平方米建筑面积。第四条“乙方付款方式及期限”约定：乙方按下列第二种方式按期付款：……（二）分期付款方式：（1）乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占总投资款的40%，计71117元。（2）乙方应在建筑裙楼封顶3层时10日内，交纳总投资款的20%，计35558元。（3）乙方应在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总投资款的30%，计53338元。（4）乙方应在房屋达到交付条件，接到甲方书面或电话通知时10日内，交纳剩余款项计17779元……第六条“合作期限”约定：双方约定取得【御景学府】项目的房屋使用权，首期房屋使用权从2022年6月10日至2047年6月10日止。经政府审批后二期房屋使用权从2047年6月11日至2072年6月10日止（注：甲方承诺按“西南人才培训基地科研培训综合楼及配套设施项目投资暨承包经营合同书”约束，甲方确保乙方合法拥有【御景学府】项目的房屋使用权50年。）第七套“双方权利和义务”约定：……6、该房屋交付给乙方5年后在政府和国家政策允许下，经甲方同意后，可办理不动产权证时甲方需配合乙方办理产权证及补交土地出让金契税等国家应收税费等事宜。……合同还约定了其他事项。 2020年4月14日，原告通过POS机刷卡向被告支付81117元。同日，被告向原告出具收款收据，载明收到原告交来投资御景学府1栋6楼602号房首期款项71117元。原告主张其刷卡支付的81117元中包含物业费10000元，被告未就该物业费出具收款收据。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相关证据。 本院认为，关于合同性质。本案中，原告与被告签订的合同虽名为《【御景学府】项目合作投资合同》，但从合同条款可看出，该合同并不具备投资合同中共担风险、共享利润的本质特征。认定涉案合同性质应从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。合同约定原告有权使用房屋的期限长达五十年，同时约定该房屋交付给原告五年后在政府和国家政策允许下，经被告同意后，可办理不动产权证，由此可见，原告基于合同，可对房屋享有排他的、独占的权利，期限届满，被告亦不得随意收回。从具体合同条款表述上，该房屋使用权的转让已无限接近于所有权转移，因本案诉争的房屋建设于国有划拨土地之上，用途为科研用地，被告无法将之直接销售，通过本合同，被告直接获取固定款项，原告获取对房屋长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、交付日期、交付标准、使用期限、缔约情境等因素考虑，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条之规定，原、被告签订《【御景学府】项目合作投资合同》，双方据此形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案项目所使用的土地用途为科研用地，被告将涉案土地上建造的房屋出售给原告，违反了土地规划用途。同时，被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，且截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的《【御景学府】项目合作投资合同》属无效合同。 关于合同无效的法律后果。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。原告实际向被告支付的款项为81117元，被告应向原告返还该款项。被告占用资金期间的利息属于法定孳息，被告亦应向原告返还，原告主张利息按年利率3.85%计算，未超出法律规定的范围，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告廖国勋与被告广西工象投资有限公司签订的《【御景学府】项目合作投资合同》（合同编号：YJ1-075）无效； 二、被告广西工象投资有限公司向原告廖国勋返还81117元并支付利息（利息计算方式：以81117元为基数，按年利率3.85%，自2020年4月14日起计算至被告广西工象投资有限公司全额返还81117元之日止）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1928元（已减半收取），由被告广西工象投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐希 二〇二一年六月七日 书记员  刘芸