北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6970号上诉人（原审被告）：刘寅，男，1974年8月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：雷淑贞，女，1948年11月15日出生，汉族，哈德门饭店退休职工，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：刘希武，男，1946年3月16日出生，汉族，北京市叉车总厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李玉平，北京荣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁娜，北京荣典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：程其士，男，1980年11月1日出生，汉族，爱回收公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牟浩，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。上诉人刘寅、雷淑贞、刘希武因与被上诉人程其士确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初69751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘寅、雷淑贞、刘希武上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。雷淑贞与程其士自始至终都没有买卖涉案房屋的合意。房屋共有人刘希武从未表示过同意雷淑贞向程其士出售涉案房屋，更不存在与程其士买卖涉案房屋的合意。另外，刘希武在2014年起诉程其士腾房。刘希武患有腿部疾病，行动不便，未亲自或陪同办理涉案房屋的收房。刘希武一直居住在丰台区，只知道涉案房屋租出去用租金贴补儿子生活。直到2013年才知晓程其士占用涉案房屋。房屋属大额财产，买卖房屋更是生活中的重要事件，程其士明知借款合同无法替代房屋买卖合同取得房屋的情况下，无任何与物权登记人雷淑贞，物权共有人刘希武关于买卖房屋的留痕与常理不符。《借款协议》中表述，“以抵押方式借款，逾期还款借款自动转为购房款，以50万元价格购得房屋，协议签订后2日内，将住房所有权证明及购房发票交由贷款方保管，贷款方有权利免费使用房屋。”程其士是基于借款而取得购房合同等原件而非因买房。程其士能入住涉案房屋也是基于借款协议，而非因购买而入住。程其士称2010年8月30日，薛某、刘寅、周某协商买卖事宜，从现有证据中没有任何材料可以证明，如果协商买卖事宜，也应该发生在有意出售的所有权人和有意购买的买房人之间。即使是有会面情况，也不会因“刘寅称全权代理”，发生房屋买卖的法律关系。程其士提交的刘寅自述，无论内容是否为刘寅表述，都不能替代雷淑贞及刘希武的意思表示。该物权所有人雷淑贞、刘希武在2010年并未表示过向程其士出售房屋的意思，此后也未表示过向程其士出售房屋。程其士鼓动刘寅清退租户，入住房屋或真的对房屋装修，完全是出于满足个人需求，既能不交房屋使用费用，又能看着抵押物，以备将来实现债权。程其士基于借款协议入住房屋，出示居住证明、装修许可证并不能证明雷淑贞、刘希武向程其士出售房屋。程其士提交的《授权书》，并不是雷淑贞因委托刘寅向程其士出售房屋所写，从时间上看，即使雷淑贞身体不好，也不会持续病至程其士所述的2012年才能写授权书，而“出售房屋的授权”更不会用“办理相关事宜”替代表述。2．一审判决适用法律不当。涉案房屋的性质是经济适用房，由雷淑贞、刘希武购买，2010年11月5日取得产权登记。经济适用房购买前提是必须符合相应的规定，取得相应资格。本案，程其士不属于购买经济适用房群体，其主张要求确认2010年9月与刘寅、雷淑贞、刘希武达成了买卖合同，并要求确认购买经济适用房合同有效的请求，明显违背了国家建立经济适用房制度的初衷，将导致社会公共利益受损，故无论是否有买卖房屋的合意，都不能认定是有效的买卖合同。一审法院认定买卖合同有效，适用法律错误。程其士辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉请求。程其士向一审法院起诉请求：请求判令程其士与刘寅、刘希武、雷淑贞于2010年9月就购买位于北京市朝阳区垡头×号房屋（以下简称涉案房屋）达成的房屋买卖合同有效。一审法院认定事实：刘希武与雷淑贞系夫妻关系，刘寅系该二人之子。2010年11月5日，涉案房屋登记在雷淑贞名下。刘希武、雷淑贞、刘寅均称涉案房屋系雷淑贞与刘希武的夫妻共同财产，与刘寅无关。2009年9月22日，雷淑贞（刘寅代）作为甲方（委托方）与案外人北京嘉华房地产经纪有限公司第二分公司作为乙方（代理方）签订《房屋出租全程委托代理合同》约定：甲方将涉案房屋委托乙方代理，代理期为三年，自2009年10月1日起，至2012年9月30日止。2010年2月9日，刘寅作为借款方、程其士作为贷款方、雷淑贞作为借款方担保人签订《借款协议》约定：借款方向贷款方以抵押方式借款50万元，借款期限自2010年2月10日至2010年8月10日止。借款方向贷款方抵押的物位于朝阳区翠成馨园五区402楼2803室的两居室，建筑面积94．48平米。该房产属于借款方担保人所有，借款方担保人知晓本协议甲乙双方的约定，并愿意为借款方就向贷款方借款事宜以其房产提供担保。如借款方逾期还款，则抵押房产归贷款方所有，借款自动转为购房款，即贷款方以50万元的价格购得借款方抵押的房产，借款方应该协助贷款方办理相关过户手续。本协议签订后2日内，借款方应将该住房的所有权证明及购房发票等相关证明文件交由贷款方保管。上述协议签订后，程其士依约向刘寅出借50万元，刘寅依约将涉案房屋的购房合同、发票等材料交付程其士。因涉案房屋当时尚未办理产权登记，故程其士与刘寅未就涉案房屋办理抵押登记。借款期限届满后，刘寅未按时还款。涉案房屋现由程其士占有使用。庭审中，程其士称其前妻薛某与刘寅、借款介绍人周某于2010年8月30日共同在饭店协商涉案房屋的买卖事宜，刘寅当时称雷淑贞身体不好不能亲自到场，由刘寅全权代理，薛某与刘寅约定刘寅、刘希武、雷淑贞共同将涉案房屋出售给程其士，售房款50万元，刘寅欠付的借款抵作购房款，土地出让金由程其士承担；由于涉案房屋当时系出租状态，为了履行交房义务，雷淑贞需提前收房，程其士代其垫付了违约金四万余元；2010年11月8日，涉案房屋内租户全部清退，刘寅将房屋钥匙交付程其士；2010年12月14日，装修公司入场装修；装修完毕后，涉案房屋一直由程其士占有使用至今。程其士就其主张提交刘寅的书面自述、北京住总北宇物业服务有限责任公司物业服务部出具的《居住证明》、北京天诺物业管理有限责任公司翠成馨园物业管理处于2010年12月14日出具的《装饰装修施工许可证》、购销合同、发票、销售单、送货单、王道宽出具的证人证言、物业费发票等证据佐证。其中，刘寅于2020年6月7日自书说明的主要内容为：2010年，其因为做生意急需用钱，经过雷淑贞同意，打算把涉案房屋卖掉，通过朋友认识到程其士，了解到程其士正好想买房，因为这套房子是经济适用房，不到年限没办法过户，就签了《借款协议》，其向程其士借款50万元，雷淑贞是担保人，约定半年后还钱。《借款协议》到期后，其没有还钱，经与雷淑贞、程其士协商，全部借款和利息作为购房款，等房子满五年能过户了，再配合程其士办理过户手续，过户时产生的土地出让金、契税等，由程其士承担。刘寅、刘希武、雷淑贞认可上述证据的真实性，雷淑贞称程其士为了满足其个人需求才垫付款项把涉案房屋内原有租户赶走；根据政策，涉案房屋在2015年才能上市交易，雷淑贞不可能在2010年即将涉案房屋出售给程其士；程其士清退租户后，确实住进了涉案房屋，但是其并非通过合法的买卖手续而占有房屋；刘寅与程其士只是借款关系，刘寅、刘希武、雷淑贞与程其士之间从未达成买卖涉案房屋的法律关系。审理中，程其士提交雷淑贞于2012年3月9日出具的《授权书》一份，欲证明雷淑贞对于其将涉案房屋出售给程其士知情且同意，并委托刘寅代为办理上述手续。该《授权书》主要内容为：因雷淑贞本人身体原因，不能前往涉案房屋办理相关事宜，特委托长子刘寅（被授权人）全权代理。程其士称该《授权书》落款时间之所以为2012年3月9日，原因是刘寅配合程其士办理涉案房屋买卖手续时，明确告知程其士其取得了雷淑贞的授权，但是其以雷淑贞身体不好为由一直没有向程其士出示授权委托书，为了保险起见，程其士在实际占有涉案房屋后依然要求刘寅提供委托手续，后刘寅在雷淑贞身体有所好转的时候提供了《授权书》。雷淑贞认可该证据的真实性，但表示其出具《授权书》的目的是为了委托刘寅出租房屋，并非出售房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，雷淑贞作为涉案房屋产权人与程其士虽未签订书面房屋买卖合同，但根据在案证据及庭审陈述，可以认定程其士通过向刘寅出借款项的方式向雷淑贞支付了购房款，雷淑贞依约委托刘寅将涉案房屋交付程其士，程其士在收房后即对涉案房屋进行了装修并实际居住至今，上述证据形成了完整的证据链，法院认定雷淑贞与程其士就买卖涉案房屋达成了合意，雷淑贞与程其士之间形成房屋买卖合同法律关系，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效。刘希武抗辩涉案房屋系其与雷淑贞的夫妻共同财产，其对刘寅借款之事实及雷淑贞以涉案房屋为刘寅借款提供担保之事实不知情，故主张上述合同无效，法院认为，涉案房屋于2010年即取得产权登记，程其士于同年即实际占用涉案房屋，刘希武作为雷淑贞之配偶，称其对涉案房屋已被出售之事实不知情，明显违背一般常理，法院对其抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条之规定，判决：一、程其士与雷淑贞就位于北京市朝阳区垡头×号房屋所达成的房屋买卖合同有效；二、驳回程其士的其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，由雷淑贞负担（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘希武向本院提交以下证据：证据一，起诉状和庭审笔录。证明目的：1．程其士使用涉案房屋是基于借款未还，并非买卖；2．程其士在2014年主张因为刘寅逾期还款，所以房屋自动归其所有，并非与物权人存在买卖合意；3．刘希武对借款以涉案房屋抵押及程其士因借款未还使用房屋之事不知情；4．2014年庭审中，刘寅在法庭主持下陈述过事实经过“50万元借款抵押物为涉案房屋，还不上钱程其士才住进房屋，雷淑贞知晓担保的事项但并不知道担保之后的事情”。证据二，授权书四张。证明目的：因为雷淑贞年迈，所以委托刘寅对涉案房屋进行日常管理，2012年就授权房屋日常管理准备了多份授权书，刘寅需要时会取一张。证据三，诊断证明书、门诊病历、记忆量表报告单、测验结果分析与报告。证明目的：刘寅在与程其士、潘某等人一系列事件后，精神和身体出现了严重的障碍，2017年已经脑萎缩，此后语言能力明显不正常，医生已经明确诊断为记忆障碍。程其士提交的刘寅2020年表述不能作为认定事实的依据。证据四，中国经济网查询2010年北京房价均价网页。证明目的：2010年北京房屋均价2万余元，涉案房屋面积90多平米，不在北京城中心，也不在远郊区县，房屋价值远超50万元，程其士所述雷淑贞要求以50万元出售房屋的说法不存在合理性。刘寅、雷淑贞认可上述证据的真实性和证明目的。程其士质证意见为：上述证据不属于二审新证据。对于证据一的证明目的不认可，属于单方陈述，程其士只是陈述房屋取得过程。证据二真实性不认可。证据三，不认可。证据四属于全北京市的均价，不认可真实性和证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，雷淑贞作为涉案房屋产权人与程其士虽未签订书面房屋买卖合同，但根据在案证据及庭审陈述，可以认定双方以程其士向刘寅出借的款项转化为涉案房屋的购房款，雷淑贞委托刘寅将涉案房屋交付程其士，程其士在收房后即对涉案房屋进行了装修并实际居住至今，上述证据形成了完整的证据链，故一审法院认定雷淑贞与程其士就买卖涉案房屋达成了合意，雷淑贞与程其士之间形成房屋买卖合同法律关系，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效，并无不当，本院予以确认。即使涉案房屋系刘希武与雷淑贞的夫妻共同财产，根据本案查明的事实，程其士占有使用涉案房屋多年，刘希武均未提出异议，且刘希武与雷淑贞、刘寅系夫妻、父子关系，其所提对刘寅借款之事实及雷淑贞以涉案房屋为刘寅借款提供担保之事实不知情，缺乏合理性，故刘希武以其与程其士之间不存在买卖涉案房屋的合意为由，主张合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。涉案房屋已经过限制交易期限，故刘希武、雷淑贞、刘寅所提程其士不具备购房资格，一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，系适用法律错误等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，刘寅、雷淑贞、刘希武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由刘寅、雷淑贞、刘希武负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年六月二十九日法官助理  卢圆圆法官助理  陈亢睿法官助理  向 玗