安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初2217号 原告：何仁，男，1996年9月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：王珊珊，安徽福达律师事务所律师。 被告：安徽弘宇房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市巢湖南路与裕溪路交汇处南侧弘宇雍景湾独立商业二层，统一社会信用代码913401815689688664。 法定代表人：邵金华，总经理。 委托诉讼代理人：赵丹，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇，安徽至达律师事务所实习律师。 原告何仁诉被告安徽弘宇房地产开发有限公司（下简称：“弘宇公司”）合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法由审判员倪屏岚独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何仁及其委托诉讼代理人王珊珊、被告安徽弘宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵丹、李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何仁向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》；2、判令被告返还原告地下空间专属使用权转让款68000元以及支付违约金13600元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月，原告购买了被告开发的弘宇雍景湾小区房屋，因开发商捆绑销售，所以被告在购买商品房的同时必须与被告签订一份《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》，即购买该小区的地下车位使用权。该协议中第三条《交付使用及标准》中明确规定被告应当于2020年7月31日前将地下停车位的使用权交付原告，否则被告需承担逾期交付的违约责任，其中逾期交付超过60日的原告有权解除本协议，同时被告还需按协议总价的20%支付违约金。实际上，被告于2021年1月20日才通知包括原告在内的全部二期业主进行地下停车位的摇号。原告认为被告迟延交付地下停车位使用权的行为违反了协议约定，其应当按照协议约定的内容承担相应的违约责任。原、被告双方就此事协商无果，遂成讼。 被告弘宇公司辩称：一、被答辩人称答辩人捆绑销售不符合事实。首先，地下车位的使用权和房屋系两项独立的标的物，被答辩人有权选择是否购买地下车位，无论被答辩人作出任何选择，其作为一个成年人、一个完全民事行为能力人，有充分的认知和处分能力，也应当承担处分行为相应的法律责任。被答辩人将两项独立的标的物混淆在一起即推论答辩人是在捆绑销售，显然缺乏事实与法律依据。被答辩人既未提供任何证据证明答辩人存在的何种行为构成了“捆绑销售”，也未说明答辩人究竟触犯了哪一条关于“捆绑销售”的禁止性规定。其次，巢湖市有诸多房地产开发企业、有诸多在售楼盘项目，被答辩人可以选择向任意一个房地产开发企业、在任意一个楼盘购买房屋或者受让车位使用权，答辩人不存在任何不正当竞争行为，答辩人在相同地区的商品房市场中更不具有垄断地位，答辩人也做不到胁迫、强制任何一个人与答辩人进行交易。因此，双方签订《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》是一个正常、有序的市场交易行为，应当予以保护。二、案涉项目迟延交付属于不可抗力，并非答辩人自身过错，答辩人不存在任何违约行为。2018年，因巢湖流域环境污染严重，巢湖市人民政府做出了《巢湖市人民政府办公室关于暂停巢湖流域水环境一级保护区内涉水光明大院人家等在建项目的通知》(巢政办【2018】12号)文件、巢湖市环保局做出了《关于暂停巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》(巢管环保【2018】54号)文，暂停了对建设工程项目的相关审批事宜。正因为巢湖流域水环境出现了不可预料的变化，非答辩人乃至巢湖市政府能事先预见之事，属于不可抗力。这些事实均已在(2020)皖0181民初5803号生效判决书中查明。而直到2020年11月18日，巢湖市人民政府才发出关于同意弘宇雍景湾项目(二期)复工的通知，同意弘宇雍景湾项目(二期)项目收尾。最终，地下车库投入使用必须完工的1#楼和4#楼在2021年1月20日方才竣工验收，而在此之前，物业已及时通知了小区业主进行车位的网上选定及登记。因此，答辩人不存在任何违约行为。三、被答辩人提出解除合同既无事实依据，也无法律依据。首先，自双方签订《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》后，被答辩人未提出因捆绑销售解除合同，答辩人于2018年3月14日公告了前述可能影响房屋交付时间的原因，就暂停施工可能造成迟延交付房屋的结果及时通知了被答辩人。被答辩人知道有可能迟延取得建设工程竣工备案表这一客观事实后，并未提出解除合同，选择继续履行。其次，协议签订后，被答辩人支付了车位的有偿使用款项，并在接到二期车库车位选定及车辆停放通知的当日第一时间登录系统挑选并选定车位，而答辩人也在车位建成能够投入正常使用后的第一时间通知了业主进行车位的选定及登记工作，被答辩实际选取了车位，双方权利义务已实际履行。双方均以行动实际履行了《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》，被答辩人要求解除协议、要求退还地下空间专属使用权转让款及违约金没有任何事实和法律依据。综上，被答辩人和答辩人签订《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。虽然受不可抗力影响，迟延交付，但是双方均已实际履行了《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》，答辩人无任何违约行为，被答辩人因自己未能选到满意的车位，以逾期交付为由提出解除合同无理无据。市场经济应当遵循诚实信用原则，讲究契约精神。协议双方当事人在行使权利和履行义务时，应当诚实、守信，不得以不合法与不合理的要求擅自毁约，损害相对方合法权益。因此，恳请贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。 原告何仁举证及证明对象： 一、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格适格； 二、《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》复印件（与原件核对无异）、地下空间专属使用权确认书复印件（与原件核对无异），证明原告曾于2018年3月1日与被告签订协议，约定原告以68000元的价格购买被告开发的弘宇雍景湾小区地下停车位；车位交付时间统一约定为2020年7月31日，如逾期交付超过60天，原告方有权解除本协议，被告应按协议总价的20%支付违约金，如继续履行协议，则被告应按照万分之五承担逾期付款责任；车位可以交付时原告需参加集中摇号并选定车位，且需重新签订《地下空间专属使用权有偿转让协议》； 三、收据复印件两张（与原件核对无异），证明原告于2018年2月24日付车位定金10000元，3月1日支付剩余58000元购车位款； 四、《关于二期地库车位选定及车辆停放的通知》，证明被告实际于2021年1月20日才张榜通知选车位，届时车位还未交付，且距离合同约定的交付时间已经过去了6个月； 五、录音三份、微信截图照片9张，证明《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》一直没有给原告，直到2021年2月1日原告才从开发商那里把协议拿到，才知晓自己的权力被侵害，而且当时购买雍景湾的房子，开发商要求的是车位必须购买，也就是捆绑销售； 六、合肥市国土资源局发布的《中央环保督查反馈意见整改措施公示》、巢湖流域水污染防治条例，证明早在1998年安徽省第九届人代会常务委员会决议通过巢湖流域水污染防治条例，确认巢湖岸线外延一千米范围内属于一级保护区，所以被告开发的案涉房地产项目停工是可以预见的，并不属于不可抗力的因素，且2017年11月21日应中央环保督查组要求合肥市国土资源局已暂停审批巢湖一级保护区内所有建设项目，被告不可能不知情，所以被告在知情的情况下仍然将涉案车位出卖给原告且确定了车位交付时间，责任完全在于被告自身，并不属于不可抗力的范围； 七、案外人与被告签订的《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》，证明被告在收到项目停工之后仍然对外销售停车位，存在欺诈行为，其应当对自己的行为承担责任。 被告弘宇公司发表质证意见认为： 一、对证据一无异议； 二、对证据二中原告签订的转让协议三性无异议，但对证明目的有异议，弘宇公司对案涉车位并不构成逾期交付，不应承担违约责任。1、弘宇公司不存在捆绑销售等交易行为，《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》本身合法有效。2、弘宇公司系因不可抗力，导致整体项目竣工备案延期，而案涉车位需随着整体项目完结才可正常使用，在项目完结后，弘宇公司第一时间通知业主进行车库选定及登记工作，不存在故意拖延逾期违约的情况，原告无权要求解除合同。对证据二中《地下空间专属使用权确认书》真实性无异议，对证明目的有异议，该使用权确认书是对前面协议的补充，其内容应当是确定停车位的摇号方式来选定地下车库，并非是指双方已经完成了选取地下车库的全部程序； 三、对证据三无异议； 四、对证据四的三性无异议，但对证明目的有异议，原告在接到二期车库车位选定及车辆停放通知的当日就登记系统挑选车位，其以实际行为履行《弘宇雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》，因此原告现在提出解除合同无理无据； 五、对证据五中的第一份电话录音的三性和证明目的均不予认可，而且通话人双方身份无法确认，即便确认也无法证明原告的合同与其他业主的合同具备高度的一致性，对录音二的三性无异议，对证明目的有异议，该录音过于简短，双方未提及协议的具体内容，其中方总没有认可原告一直没有拿到协议的说法，只是对转让协议的效力表示认可；对录音三不认可，不能确定是不是周海涛本人，且周海涛不是被告方的员工，周海涛是被告委托的第三方销售公司的员工，而且早已经离职，在2021年1月28日不能代表被告对涉案问题进行答复，况且从周海涛和案外人通话中可以证实，业主们都已经选取了车位，是基于价格以及车位位置的因素要求解除合同，并非原告诉状所称捆绑销售和延期交付的问题。对微信图片的三性不认可，微信聊天截图上面显示的是三期业主，和本案诉争房屋非同一期，也没有明确的信息证明原告是被捆绑销售的。 六、对证据六的三性无异议，但证明目的有异议，公示是暂停审批建设项目，与本案无关联性，对行政机关审批土地的要求，本案被告不是行政机关，也无权对自己项目进行审批。 七、对证据七的三性不予认可，证据为复印件，而且上面还有涂改的痕迹，和本案无关联。 被告弘宇公司举证及证明对象： 一、1、巢湖市住房和城乡建设局第巢建办字【2018】14号文件复印件；2、巢湖市住房和城乡建设局第巢建管字【2018】8号文件原件；3、质量安全监督原件：第201805号中止施工安全监督告知书；4、弘宇公司对雍景湾二期业主的公告原件；5、张贴的公告图片6、（2020）皖0181民初5803号民事判决书原件；证明目的：2018年3月，因环保政策不可抗力原因导致项目整体延期，且开发商已按约通知了业主方，可能存在不能按期交付的风险，该事实已由（2020）皖0181民初5803号生效判决书确认。 二、1、巢湖市人民政府《关于同意弘宇雍景湾项目二期复工的通知》原件2、1#楼和4#楼的竣工验收报告复印件和竣工验收备案表原件3、车库平面图复印件；证明目的：因为不可抗力原因导致整个项目工程中最后1#楼和4#楼的房屋整体在2021年1月20日工程项目竣工，而案涉车位的使用必须等到上述房屋整体竣工验收后才能正常使用。 三、《关于二期地库车位选定及车辆停放的通知》原件、《弘宇雍景湾地下停车位选定通知函》原件、《弘宇雍景湾在线选定车位流程》复印件；证明目的：在车位达到实际使用条件时，物业于2021年1月通知各位小区业主进行车位选定及登记工作。 四、原告挑选车位的IP地址截图及车位认筹信息管理截图及登记表复印件；证明目的：2021年1月21日，原告网上参与了挑选车位，并通过网络挑选了一个车位，以实际行为继续履行了合同。 原告何仁发表质证意见认为： 一、证据一的1、2、3真实性无异议，被告虽然于2018年3月9日接到停工通知，其应当在2017年中央环保督察组巡查要求合肥市国土资源局下发文件后，就应当预见项目有可能会停工的事实，所以原告认为该份证据不能达到被告抗辩的不可抗力因素，且原告购买的房屋也是如期交付，不存在逾期，即使被告因政府要求有过项目停工，不妨碍其如期交付房屋及车库的行为。证据一的公告及张贴的公告图片三性均不认可，在2018年3月份涉案项目初始建设，原告等业主不可能到工地上，即使被告曾张贴公告，也不能证明其通知了原告，原告对此并不知情，被告完全可以通过函件、电话、短信等形式告知原告。对于证据一的6真实性无异议，但该案与本案没有关联，且案件事实也不同，该判决书所载明的商品房买卖合同是2016年11月份签订，届时中央环保督察组还没有到巢湖，后期项目停工所以延期交房，本案包括原告在内的所有二期业主购房合同及车位转让协议，均是在2018年签订，有的是在2018年3月9日之后签订，在此情况下，被告仍然承诺交付时间，被告就应当按照期限履行。 二、证据二的巢湖市人民政府的红头文件无异议，竣工验收表真实性无异议，车库的平面图无法核实，不予质证，红头文件发出的时间是2020年11月18日，并不是说被告在此日期之后才进行复工，原告所购买的房屋在2020年7月份就已经交付，该文件不能达到证明目的，竣工验收备案表针对的是1栋和4栋，且与本案无关。 三、证据三车辆停放通知和选定车位通知函的真实性无异议，该证据能证明被告延期交付车库的事实。 四、证据四的三性不认可，原告是进入过该系统，原告是在没有协议的情况下进入了该系统，实际原告进入当天，该系统处于崩溃的状态，原告并没有进行任何操作，系统死机，默认选定了一个车位，原告不予认可，原告也与被告进行了协商，在被告的要求下也出具了退车位的申请，原告认为该行为并不是原告放弃合同解除权的行为，放弃合同解除权的行为，应当在选定车位后按照原协议要求与被告重新签订有偿转让协议来认定。 经审理查明：2011年1月18日，被告弘宇公司通过土地出让方式取得巢湖市巢湖南路与裕溪路交汇处东南侧地块的土地使用权，开发弘宇雍景湾房地产项目。2018年3月1日，周海涛代表被告弘宇公司（甲方）与原告何仁（乙方）签订《弘宇﹒雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》一份，约定：甲方向乙方有偿转让位于弘宇﹒雍景湾地下负一层停车位的专属使用权（无产权证），本协议签署前，甲方已明确告知乙方该地下空间为人防工程范围内；本协议项下的有偿转让费用为人民币68000元；甲方应于2020年7月31日前将上述地下空间交付乙方使用，乙方未付清全款前，甲方有权拒绝交纳，交付日期顺延至乙方付清全款之日；甲方逾期交付的，甲方每日应按乙方已付款项的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过60天的，乙方有权解除本协议。乙方解除协议的，甲方应按协议总价的20%支付违约金，本协议项下空间由甲方另行处置，乙方同意继续履行本协议的，则甲方每日按逾期应付款的万分之五向乙方支付违约金，本协议继续履行；乙方对于本协议项下的地下空间及其他建筑物、构筑物、设备设施均无异议，并对相关权属、性质予以充分了解并予以认可。 同日，原告何仁签署《地下空间专属使用权确认书》，载明：“本人何仁，弘宇﹒雍景湾小区5幢2-1503室业主，自愿购买地下停车位一个，本人同意在所购买卖的住宅交付时，参与由开发公司组织的关于地下停车位的集中摇号并确定选定的地下空间位于弘宇﹒雍景湾地下负1层，且重新签订《地下空间专属使用权有偿转让协议》，对此次摇号流程及地下空间现状本人已知悉并认可。” 原告分别于2018年2月24日、3月1日向被告交纳了车位使用权有偿转让费用10000元和58000元，合计68000元。 另查明，巢湖市人民政府以巢政办（2018）10号、11号、12号通知文件暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水部分在建项目。巢湖市住房和城乡建设局对上述通知文件进行转发并于2018年3月9日以巢建管字（2018）8号文件向被告弘宇公司发出通知，要求弘宇雍景湾在建项目立即暂停项目施工。被告弘宇公司于2018年3月14日张贴该通知及公告，告知业主弘宇雍景湾二期1#-10#、12#楼因此不能按期交房或办理房产证。巢湖市住房和城乡建设局巢建办（2018）14号文件规定，涉及到的在建项目在暂停施工期间，暂停为此办理包括质量监督及施工许可申请、工程验收、备案等任何与工程建设有关的相关手续。2020年11月18日，巢湖市人民政府向被告弘宇公司下发《关于同意弘宇﹒雍景湾项目（二期）复工的通知》，同意弘宇公司开发的弘宇﹒雍景湾（二期）项目复工（收尾）。2021年1月1日，被告向小区业主发出《弘宇﹒雍景湾地下停车位选定通知函》，载明：弘宇﹒雍景湾已于12月16日陆续开始向具有选定资格的业主公开登记并办理二期楼栋（1#-12#）负一层区域地下车位的登记工作。登记结束后，将采取网络手机在线选车位的形式选定车位。2021年1月20日，德信盛全物业服务有限公司巢湖分公司弘宇﹒雍景湾物业服务中心向该小区各位业主发出《关于二期地库车位选定及车辆停放的通知》，通知各位业主自2021年1月21日起在网上进行挑选车位，选定车位后带身份证、房产证或购房合同等到售楼部签署协议。2021年1月21日，原告进入到被告指定的选车位网址选定了车位，区域标识为1#、4#，车位标识为40204。 以上事实，有原、被告提供并经法庭举证、质证的《弘宇﹒雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》、《地下空间专属使用权确认书》、收据、《竣工验收备案表》、巢湖市住房和城乡建设局文件、公告及照片等证据证明，足以认定。 本院认为：本案的争议焦点如下：一、案涉车位的出售是否属于捆绑销售？二、被告迟延交付停车位是否构成违约？原告诉请解除合同是否成立？ 焦点一：原告作为完全民事行为能力人，理应知晓其签字行为所应承担的法律后果，原告提供的原、被告双方签订的《弘宇﹒雍景湾地下空间专属使用权有偿转让协议》以及原告签署的《地下空间专属使用权确认书》，明确载明原告对于车位的基本情况是知晓的，而且系自愿购买，原告辩称属捆绑销售，与本案查明事实不符，本院不予采纳。 焦点二：首先，根据现有证据和（2020）皖0181民初5803号生效判决已查明的事实，可以确定因政府暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水部分在建项目，政府职能部门暂停为此办理包括质量监督及施工许可申请、工程验收、备案等任何与工程建设有关的相关手续，进而导致弘宇雍景湾1#、4#和5#楼无法办理竣工验收备案手续，而案涉停车位的交付使用出于安全隐患之考虑，亦必须建立在地上建筑物整体竣工验收合格的前提之下；其次，巢湖市住房和城乡建设局要求被告暂停项目施工是在2018年3月9日下发的巢建管字【2018】8号文件才予以明确，而原、被告就案涉合同的签订早于该文件下发，且被告于2018年3月14日即在小区内就相关事宜进行公告，及时履行了通知的义务；最后，《地下空间专属使用权确认书》虽然载明集中摇号后应重新签订《地下空间专属使用权有偿转让协议》，但重新签订协议只是为了在集中摇号确定停车位号后对相关的权属问题作进一步补充或明确，而非对先前协议的否认，亦不能够成为原告解除合同的法定理由，现原告已参与网上挑选车位并确定了车位号，合同仍具备可履行性，原告理应与被告重新签订协议，这是原告的合同义务之所在；综上，被告本身对于延期交付停车位并无过错，停车位不能按期交付不能归责于被告原因，原告以此为由要求解除合同并要求被告承担违约责任，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百六十三条、第五百九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 驳回原告何仁的全部诉讼请求。 案件受理费1840元，减半收取920元，由原告何仁负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 倪屏岚 二〇二一年六月一日 法官助理 唐 玉 书 记 员 刘庆子 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百零九条第二款当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。