大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初363号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30－4号。法定代表人：宋斌，总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：穆成谊，男，1963年1月22日生，汉族，户籍地大连市甘井子区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告穆成谊物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群到庭参加诉讼。被告穆成谊经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费3,367.30元（82.23平×0.65元/平/月×63个月）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金500元（暂计至2019年12月31日，自2020年1月1日起，每日违约金为1.6元，原告酌定）。截至2019年12月31日，上述两项诉讼请求共计3,867.30元。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年9月25日办理入住登记，房屋面积82.23㎡，物业服务费为0.65元/㎡/月，截至2019年12月31日，被告拖欠物业管理服务费3,367.30元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并据此认定事实如下：2012年9月20日，大化集团有限责任公司与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。2014年1月6日，大连市物价局核定案涉小区7号楼、9号楼、17号楼物业费收费标准0.65元/㎡/月。被告系大连市甘井子区樱花园9号楼3单元3层1号房屋的业主，房屋面积为82.23㎡。现原告主张被告拖欠2014年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费，故诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。原告自2012年11月9日接管被告所在的案涉小区，依法为该小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。因此，原告主张被告支付自2014年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费3,367.30元（82.23㎡×0.65元/月/㎡×63个月），具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求。本院认为，被告系案涉小区业主，原告向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠交物业费的滞纳金作出了明确的约定，但违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释［2015］5号）第九十条的规定，判决如下：一、被告穆成谊于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2014年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费3,367.30元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费300元，合计350元（原告已预交），由被告穆成谊负担，本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  王连英人民陪审员  宋福官二〇二一年六月十八日书 记 员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。