甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终675号 上诉人（原审被告）：杨某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，现住甘州。 委托诉讼代理人：杨某2，男，1962年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。系上诉人杨博父亲。 委托诉讼代理人：吴某，甘肃方联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张掖市盛和物业管理有限责任公司。住所：甘州区盛和名园小区。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰某，甘肃金彤律师事务所律师。 上诉人杨某1因与被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某1的委托诉讼代理人杨某2、吴某、被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司委托诉讼代理人兰某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某1上诉请求：请求撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初940号民事判决，依法改判驳回被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误，判处不当。1.上诉人在2013年度的物业费已按口头协议约定与自费修缮小区南大门东侧铁艺围墙的费用相抵，且除了2013年之外的其他年份，上诉人从2009年入住至今的物业费已全部交清，不存在欠费情况。一审判决认为我方对此“未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果”明显违背客观事实，真实情况是，当时上诉人与被上诉人公司副经理张某（现任该公司法定代表人、总经理）达成口头协议，由上诉人自费修缮小区南大门东侧铁艺围墙的费用抵消上诉人在该小区两套房屋一年的物业费，且相应年份被上诉人也一直未向上诉人催交过该笔费用，故此，上诉人认为2013年度结束时，双方即已按口头协议约定完成物业费与围墙修缮费的抵顶，相关事项已全部了结，现被上诉人还以此起诉上诉人，明显是一种不诚信的行为，一审法院不应对此予以支持和纵容。2.对一审判决据以认定被上诉人的起诉并未超过诉讼时效的内容不予认可。3.一审法院将一案拆分为两案分别处理，增加当事人诉累，且不利于业主与物业服务公司的相处关系。请求二审法院依法查明案件事实，将本案改判或发回重审。 张掖市盛和物业管理有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人主张的维修围墙的费用抵顶物业费没有事实和法律依据，涉案围墙已经过了开发商的保修范围，该维修属于重修，不属于物业维修的范围。案涉围墙已经根据当时双方协议，提交物业委员会讨论维修事项。一审判决已经表明，经业主委员会讨论，不使用维修资金进行维修事项。关于诉讼时效的问题，物业服务合同是持续履行的合同，所以不存在超过诉讼时效的问题。 张掖市盛和物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令杨某1立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止；2.由杨某1承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告系取得资质从事物业管理服务工作的物业公司。2012年11月15日，该小区的开发公司和盛房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定和盛房地产公司将盛和名园小区委托给原告盛和物业公司实施前期物业管理，盛和物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物业管理费标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，复式住宅每月每平方米0.6元，别墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费、采暖费及其他相关费用。业主（或使用人）不按规定时间缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即开始接管该小区的物业管理工作。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州区盛和名园小区C1-1号别墅业主，房屋建筑面积为330.75平方米。因未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3175.2元，引起原告诉讼。另，2013年，盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙损坏，后被告对盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙进行了修缮。2017年9月16日，盛和名园小区业主委员会在小区张贴公告，载明盛和名园小区业主代表大会以举手表决和票决方式确定：南大门东侧铁艺围墙更新，8票同意、26票不同意，不同意动用专项维修资金。现双方对是否以围墙修缮费用抵顶2013年的物业服务费存在争议。再，2013年5月27日，张掖市物价局向原告盛和物业公司作出张价管发〔2013〕64号《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：物业管理服务费按每月每建筑平方米收取，具体核定为：多层住宅0.48元；别墅住宅、复式住宅在多层住宅标准100%以内由双方协商确定。 一审法院认为,物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，被告辩称其与原告未签订合同，原告主张物业费主体不适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提交的其与和盛房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，因此，盛和物业公司作为本案原告参加诉讼，主体适格。原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为物业使用者，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准，在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该约定符合相关部门公布的价格标准，故对原告要求被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间欠缴物业服务费3175.2元的诉讼请求，予以支持。被告辩称其已与被告公司经理达成以围墙修缮费用抵顶2013年物业费的口头协议，但原告对此不予认可，称其当时的答复是先缓交2013年物业费，维修费用先由被告垫付，是否动用专项维修基金待业主代表大会决定。现根据原告提交的证据，经业主代表大会确认，不同意动用专项维修资金修缮盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙，被告针对其主张亦未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解理由，不予采纳。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据原、被告陈述，被告未按时交纳2013年的物业费是因双方就是否以修缮围墙费用抵顶物业费问题未达成一致意见，双方存有分歧，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项主张，不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的物业服务费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨某1于本判决生效之日起十五日内向原告张掖市盛和物业管理有限责任公司支付物业服务费3175.2元；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 另，被上诉人当庭陈述：2013年说的只是缓交，2016年或2017年业主委员会成立，不同意动用维修资金维修围墙，所以2017年开始口头催缴，书面通知是2020年发出的，提交的微信截图可以证实。期间每年向上诉人收缴当年物业费的时候都会向上诉人口头催缴2013年的物业费。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人杨某1上诉提出，被上诉人诉讼要求交纳的2013年度物业费，因其自费修缮了小区南大门东侧铁艺围墙，被上诉人口头承诺2013年度物业费抵顶维修费用，不再交纳，且上诉人入住至今除了2013年，其他年份的物业费均全部交清，故上诉人不存在欠费情况。同时，被上诉人时隔9年后才主张权利，已过诉讼时效。本院经审查认为，被上诉人虽否认因上诉人自费维修围墙免除其2013年物业费的事实，并陈述当时只同意缓交，但根据被上诉人盛和物业公司并不否认小区南大门东侧铁艺围墙系公共围墙、和上诉人确实进行了维修的事实，结合上诉人对其他年份的物业费均不存在欠缴的实际情况，上诉人的主张具有一般合理性。关于诉讼时效，经审查认为，关于上诉人未向被上诉人交纳2013年度物业费的原因，双方各执一词，被上诉人关于当时只同意缓交等辩解意见亦无依据。另，盛和名园小区业主代表大会成立与否、维修“南大门东侧铁艺围墙”是否动用专项维修资金等事实，与双方争议问题并无必然联系。被上诉人应当依据《物业服务合同》关于履行期限的约定向上诉人主张2013年物业费。因此，被上诉人于2020年9月15日才向上诉人发出书面催交通知，且未提供证据证明上述期间存在法定诉讼时效中止、中断的情形，确实存在怠于行使权利的情形。根据上述法律规定，被上诉人的本案诉求确已超过诉讼时效期间。上诉人的该上诉意见成立，本院予以支持。一审法院认为“物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态”，“原告的诉讼请求未过诉讼时效”，属适用法律错误，应当予以纠正。关于上诉人所提一审法院将一案拆分为两案分别处理，增加当事人诉累，且不利于物业服务双方和睦共处的意见，经查，虽本案与（2021）甘0702民初538号案件的事实相同，对方当事人（一审原告、二审被上诉人）亦相同，但因被上诉人在不同时间分别起诉，一审法院先后受理并分别作出判决并不违反法律规定。该上诉意见于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉意见和理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初940号民事判决； 二、驳回被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司的诉讼请求。 二审案件受理费50元，由被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张文清 审判员 杨祝续 审判员 高彩虹 二〇二一年六月二十九日 书记员  温玉丞 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。