新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终577号 上诉人（原审被告）：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。 法定代表人：张国玺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：弓剑林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李宏，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆华晟物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市民族巷商业街B段（1区11段）L11-（1-2）-5。 法定代表人：杨平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛培培，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈江南，新疆瑞升合律师事务所律师。 上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润公司）因与被上诉人新疆华晟物业服务有限公司（以下简称华晟公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2020）新2302民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人百润公司的委托诉讼代理人弓剑林、李宏，被上诉人华晟公司的委托诉讼代理人牛培培、陈江南到庭参加诉讼。公开本案现已审理终结。 百润公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。本案的《前期物业服务合同》签订于2013年7月12日，合同期限为2013年8月30日至2014年7月29日止，但被上诉人一直到2020年11月4日才向法院起诉，其诉讼请求已超过法律规定的三年时效规定。在一审时，上诉人已提出该抗辩，但被上诉人也未出示相应证据，一审法院未对此问题审理，一审判决书中也未对此阐述。二、一审判决认定事实错误。1．双方的《前期物业服务合同》的期限自2013年8月30日至2014年7月29日止，对于2014年7月29日合同终止后的物业服务，是否提供过服务，是否告知过上诉人要求延续合同，被上诉人未举证，一审法院也未审理，却判决上诉人承担合同期届满后的物业服务费，事实认定错误。2．《前期物业服务合同》第四条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）、《物业管理条例》、以及《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十八条、九百三十九条、九百四十条、九百四十四条都有明确规定，但被上诉人却将应由业主承担的物业服务费要求上诉人承担，是对合同约定和法律规定的认知错误。双方对已售出的房产的业主名单有交接单，对于物业服务费，若业主不交纳，依据《司法解释》第六条、第八条及《民法典》第九百四十四条的规定，被上诉人可提起诉讼，向业主主张，而不是向建设单位主张。3．《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工尚未出售的物业的服务费，应由建设单位交纳，但应与已出售的物业的服务费有所区别。在本案中，双方未在《前期物业服务合同》中约定该问题，属约定不明。被上诉人要求按正常服务费标准收费，没有依据。三、一审判决与法律规定不符。一审判决引用《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十三条规定，一审法院将未出售的空置房也视为物业公共服务费部分判决由上诉人承担，与法律规定不符。四、一审判决的证据不足。1．一审判决认为被上诉人对小区业主未收物业服务费，是由于小区基础设施未完成，因此判令上诉人替业主承担物业服务费。但被上诉人未提供小区基础设施未完成的证据，也与客观事实不符。被上诉人作为物业服务公司，如果小区基础设施未完成，为何要签订物业服务合同。2．一审判决依据的《统计表》《收款收据》、业主信息、照片、预收的物业费明细，都是被上诉人自制的证据，不具有证据效力。一审法院以被上诉人单方提供的物业费收据，判令上诉人承担其他业主的物业费（未提供物业费收据的部分），是否构成重复收取。一审法院未核实该组证据的真实性、合法性、关联性，不符合法律规定。综上，请求驳回被上诉人的起诉。 华晟公司辩称，本案不存在超过诉讼时效的情形，本案被上诉人起诉是适用民法总则规定的时效，前期合同书中没有约定服务费具体支付时间，债权债务没有约定时间，债务人可以随时履行债务，上诉人与被上诉人之间一直存在合作关系，至2019年12月底，被上诉人一直致函给上诉人要求支付物业费。被上诉人是在与上诉人多次沟通遗留的工程质量问题得不到解决后，退出了小区，且签了交接证明。《中华人民共和国民法典》施行时间是2021年1月1日，本案是在之前进行起诉，所以上诉人的上诉理由不符合规定。《物业收费管理办法》第十四条规定，收取物业费要取得竣工验收合格证书，否则物业费由建设单位承担，不得向业主收取，上诉人未出售的房屋由上诉人承担合理合法。本案是双方签订的前期物业合同，是上诉人聘请被上诉人管理小区物业，不是业主拖欠的物业费，根据物业收费管理办法的相关规定，属于上诉人应缴纳的费用。 华晟公司向一审法院起诉请求：被告支付原告物业管理服务费355,608.27元。 一审法院认定事实：2013年7月12日，原告新疆华晟物业服务有限公司与被告新疆百润房地产开发有限责任公司经协商签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由被告选聘原告对被告开发建设的阜康市公园六号住宅小区一期提供前期物业管理服务事宜，小区建筑面积为107500平方米，原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等等；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅为1.3元／月／平方米；业主大会成立前，原告配合被告制定物业管理区物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益；合同期限自2013年8月30日起至2014年7月29日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告于2013年9月进驻公园六号住宅小区进行物业服务工作。2014年1月3日被告向原告交付公园六号住宅小区一期23号楼房物业管理，2014年1月15日交付29号楼，2014年2月9日交付22号楼，2014年6月18日交付26号楼。2014年8月1日原告向22号、23号、26、29号楼业主收取物业费。2015年1月4日，被告向原告交付27号楼，2015年1月13日交付36、37、38号楼，2015年2月2日交付30号楼。2015年1月4日，原告向27、36、37、38、30号楼部分业主收取了六个月的物业费355,763元。2015年5月5日，原告退出公园六号一期物业管理服务。2015年10月20日，被告修建的22、23、26、27、29、36、37、38、30号楼房竣工验收合格。另查明，2014年8月11日，阜康市发展和改革委员会下发通知，阜康市公园六号小区前期物业服务收费标准为高层1.0元／月／平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于被告与原告2013年7月12日签订的《前期物业服务合同》的效力的问题。建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。本案中，建设单位即新疆百润房地产开发有限责任公司，进行前期物业管理服务的是新疆华晟物业服务有限公司。根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第十七条第一款规定：“建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。”第二十一八条第一款第（一）项规定：“建设单位交付前期物业应当符合下列条件：（一）取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格”。《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十三条规定：“尚未出售、尚未交付或交付不符合法律法规规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告结束次日起计算交纳。”本案中，原被告于2013年7月12日签订《前期物业服务合同》后进驻该小区提供物业服务。原告因被告修建的小区各项基础设施未完成，故未收取小区业主物业费，后于2014年8月1日向22、23、26、29号楼业主收取物业费，对于27、30、36、37、38号楼收取部分业主六个月的物业费后再未收取。2015年5月5日，原告退出公园六号一期物业管理服务。2015年10月20日，被告修建的22、23、26、27、29、36、37、38、30号楼房经竣工验收合格。原告提出因被告小区建设工程未竣工，故要求由被告承担前期物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原被告双方虽在《前期物业服务合同》中约定物业费为1.3元，其在诉讼中要求按照1.2元主张，但根据阜康市发展和改革委员会的通知要求，阜康市公园六号小区前期物业服务收费标准为高层1.0元／月／平方米。故一审法院对前期物业服务收费标准1.0元予以认定。因原告要求的22、23、26、29号楼原告于2014年8月1日开始向业主收取物业服务费，故23号楼房物业费应计算为58,142.7元（建筑面积8306.1×1.0元／月／平方米×210天÷30天，2014年1月3日计算至2014年7月31日）；22号楼房物业费应计算为51,657.68元（建筑面积8957.98×1.0元／月／平方米×173天÷30天，2014年2月9日计算至2014年7月31日）；26号楼房物业费应计算为13,631.70元（建筑面积9294.34×1.0元／月／平方米×44天÷30天，2014年6月18日计算至2014年7月31日）；29号楼房物业费应计算为92,334.20元（建筑面积13990.03×1.0元／月／平方米×198天÷30天，2014年1月15日计算至2014年7月31日）。原告要求的27、30、36、37、38号楼原告于2015年5月5日退出该小区，故27号楼房物业费应计算为51,753.86元（建筑面积12726.36×1.0元／月／平方米×122天÷30天，2015年1月4日计算至2015年5月5日）；30号楼房物业费应计算为62,893.85元（建筑面积20288.34×1.0元／月／平方米×93天÷30天，2015年2月2日计算至2015年5月5日）；36号楼房物业费应计算为81,501.25元（建筑面积21637.5×1.0元／月／平方米×113天÷30天，2015年1月13日计算至2015年5月5日）；37号楼房物业费应计算为70,921.63元（建筑面积18828.75×1.0元／月／平方米×113天÷30天，2015年1月13日计算至2015年5月5日）；38号楼房物业费应计算为109,972.54元（建筑面积29196.25×1.0元／月／平方米×113天÷30天，2015年1月13日计算至2015年5月5日）。以上合计金额为597,809.41元，因原告于2015年1月4日向部分业主收取了物业费355,763元，故原告应向被告主张的物业费为242,046.41元，一审法院对此予以支持。被告的抗辩理由，因无证据证实，一审法院不予采信。综上，原告诉请的合理部分，一审法院予以支持。判决：一、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付原告新疆华晟物业服务有限公司物业服务费242,046.41元；二、驳回原告新疆华晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人百润公司提交如下证据： 一、公园六号东区2015年5月31日办理入住的客户表一份，拟证实：上诉人与业主办理交房时间节点，交房之后的物业费应当由业主承担。 经质证，被上诉人华晟公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，9栋楼的入住时间与本案无关，被上诉人起诉的是开发商缴纳的前期物业费，不是业主缴纳的费用，该证据是上诉人公司的打印件，对上面的房号等无法核实。因当事人对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 二、房屋出示单，拟证实：证据一的真实性。 经质证，被上诉人华晟公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，该证据与本案无关。因当事人对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人华晟公司提交如下证据： 一、小区交接证明一张，拟证实：2014年7月12日签订的前期物业合同到期后，上诉人没有结束合同，继续聘请被上诉人管理物业，只是没有签订书面协议，直至2015年5月5日才正式解除了合同。东区的5栋楼（27号、30号、36号、37号、38号）的物业服务时间截止至2015年5月5日。 经质证，上诉人百润公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，也不认可被上诉人的证明内容，一审中被上诉人未向法庭提交小区交接证明，导致一审法院对部分事实认定不清楚，责任在于被上诉人，写该证明是2015年5月上诉人找新的物业公司进驻小区为了稳定交接。且39号楼属于西区，而这个时间段西区包括39号楼属于被上诉人管理，该交接单是针对西区的交接，不能代表是对东区9栋楼的交接。因当事人对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 二、2015年10月12日、2016年11月17日、2017年10月12日、2018年出具的关于公园六号东区物业费支付的函共四张，拟证实：公园六号东区共建设9栋楼，关于前期物业费被上诉人在2015年5月撤出后，就与上诉人沟通要求解决物业费问题，上诉人对该问题没有解决，每年被上诉人都将资料原件提交给上诉人，所以原件在上诉人处，因为原件只要加盖公章即可，所以被上诉人无需制作虚假的复印件。 经质证，上诉人百润公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。全部是复印件，一审中上诉人提出了时效问题，不清楚该组证据是否是被上诉人庭后自制。该证据虽为复印件，但被上诉人所称将原件交给上诉人符合常理，本院对该证据予以确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。另查，庭后本院多次组织双方当事人核对整理涉案9栋楼每户向业主交付的时间，最终由上诉人提交9栋楼的交房时间表格，被上诉人对真实性认可。 本院认为，本案争议焦点为，1．本案是否已过诉讼时效；2．上诉人应否向被上诉人支付物业服务费，如应支付，数额如何认定。 关于争议焦点1，根据被上诉人华晟公司提交的2015年10月12日、2016年11月17日、2017年10月12日、2018年出具的关于公园六号东区物业费支付的函，可以反映出被上诉人每年都向上诉人致函要求支付物业费，故本案未过诉讼时效。 关于争议焦点2，根据《物业管理条例》（2007修订）第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。故已经向业主交付的房屋物业费应由业主负担，上诉人应向被上诉人支付其主张的合理期间内尚未交给业主的物业服务费用。关于该部分物业服务费的单价，虽然双方签订的《前期物业服务合同》中约定收费标准为1.3元/月·平方米，被上诉人一审按1.2元/月·平方米主张，但依据阜康市发展和改革委员会《关于阜康市公园6号、公务员小区二期前期物业服务收费标准的通知》，阜康市公园6号小区前期物业服务收费标准为：高层1.0元/月·平方米。故本案物业服务费的单价应按阜康市发展和改革委员会制定的收费标准1.0元/月·平方米计算。关于物业服务费的计算期间，被上诉人起诉状中要求针对22号、23号、26号、29号四栋楼前期物业服务费的截止时间为2014年7月31日，其中22号楼的起算时间为2014年2月9日，23号楼的起算时间为2014年1月3日，26号楼的起算时间为2014年6月18日，29号楼的起算时间为2014年1月15日。依据双方均无异议的向业主交房时间表，经计算，在该期间内上诉人应承担的尚未交给物业买受人的物业服务费（1.0元/月/平方米×建筑面积×天数÷30天）为：22号楼28,215.02元，23号楼28,030.62元，26号楼6,507.16元，29号楼46,206.94元。被上诉人针对27号、30号、36号、37号、38号五栋楼前期物业服务费主张的截止时间为2015年5月5日，其中27号楼的起算时间为2015年1月4日，30号楼的起算时间为2015年2月2日，36号楼的起算时间为2015年1月13日，37号楼的起算时间为2015年1月13日，38号楼的起算时间为2015年1月13日。对此，上诉人称双方《前期物业服务合同》于2014年7月29日到期，之后双方并未续签合同，被上诉人也没有提供物业服务，而是由其自行组建的物业服务团队进行物业服务，故不承担合同期届满后的物业服务费。但依据合同约定，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。本案中双方虽未续签合同，但业主大会并未成立，上诉人也未选聘新的物业管理企业。且根据被上诉人二审提交的《小区交接证明》，被上诉人于2015年5月25日撤出公园6号小区，上诉人选择阜康市恒兆物业服务有限公司为公园6号小区提供前期物业服务，并有上诉人、被上诉人、案外人阜康市恒兆物业服务有限公司盖章确认，对此真实性上诉人予以认可。故被上诉人提供物业服务的截止时间应为2015年5月25日，本院对被上诉人主张的该5栋楼的物业服务费期间予以支持。经计算，27号楼的物业服务费为24,077.42元，30号楼的物业服务费为53,757.46元，36号楼的物业服务费为59,802.74元，37号楼的物业服务费为59,444.89元，38号楼的物业服务费为98,984.42元，9栋楼应由上诉人承担的物业服务费共计405,026.67元。 另，被上诉人一审诉讼请求中，认为上诉人应向其支付的9栋楼物业费的总额为711,371.27元（258,919.52元＋452,451.75元），后被上诉人将其向业主收取的355,763元物业服务费进行扣减，从而主张剩余的355,608.27元。二审庭审中，被上诉人亦陈述“五栋楼我们向业主预收了钱，就抵扣了上诉人应交的前期物业费”；“因为这五栋楼预收了部分钱，所以在上诉人应该缴纳的前期物业费中进行了扣减”。故上诉人应向被上诉人支付的物业服务费应扣减其向业主收取的355,763元，最终应付金额为49,263.67元（405,026.67元-355,763元）。 综上所述，新疆百润房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《物业管理条例》（2007修订）第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2020）新2302民初1735号民事判决； 二、上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人新疆华晟物业服务有限公司支付物业服务费49,263.67元； 三、驳回被上诉人新疆华晟物业服务有限公司一审其他诉讼请求。 如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，因当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,317元（已减半收取），二审案件受理费4,931元，合计8,248元，由上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司负担1,142.6元，被上诉人新疆华晟物业服务有限公司负担7,105.4元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周美蓉 审 判 员 毛春艳 审 判 员 马翔馨 二〇二一年六月三十日 法官助理 王 新 书 记 员 邱文丽