河北省大名县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0425民初38号 原告：许洪刚，男，1974年10月8日生，汉族，大名县人。 委托诉讼代理人：刘勇涛，河北万强律师事务所律师。 被告：裴发兵，男，1976年1月15日生，汉族，大名县人。 委托诉讼代理人：朱桂岭，河北熙坤律师事务所律师。 第三人：裴红延，男，1978年1月16日生，汉族，大名县人。 委托诉讼代理人：马振江，河北天雄律师事务所律师。 第三人：武玉芬，女，1977年1月18日生，汉族，大名县人。 原告许洪刚与被告裴发兵、第三人裴红延、武玉芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告许洪刚及其委托诉讼代理人刘勇涛、被告裴发兵及其委托诉讼代理人朱桂岭、第三人裴红延及其委托诉讼代理人马振江、第三人武玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许洪刚向本院提出诉讼请求：1、判令裴发兵履行合同，将房屋交付给许洪刚；2、诉讼费由裴发兵负担。事实和理由：2019年1月27日，裴发兵与许洪刚签订了《房屋买卖合同》，将裴发兵所有，位于大名县，作价300000元转让给许洪刚。许洪刚按照合同约定履行了支付房款的义务，可裴发兵未履行交付房产且办理所有权转移的义务。许洪刚多次找到裴发兵要求履行合同，裴发兵以各种理由推脱，至今没有履行。 裴红延当庭辩称：裴红延拥有独立请求权。裴红延已与裴发兵形成了合法的买卖合同关系，裴红延已将购房款交付给了裴发兵，裴发兵已将房屋交付给了裴红延，裴红延已是涉案房屋的合法业主。许洪刚诉请判令裴发兵履行合同，侵害了裴红延的合法权益。请求法院驳回许洪刚的诉讼请求，并确认裴红延与裴发兵之间房屋买卖合同有效。 裴发兵当庭辩称：1、许洪刚与裴发兵所签订的房屋买卖合同是无效的，是由民间借贷引起的。房屋买卖合同上记载的武玉芬签字同意是虚假的。王希明是裴发兵的表哥，王希明为借款找裴发兵帮忙。所以裴发兵由涉案房产作担保，名义上是商品房买卖合同，实际上是一种担保性质的合同，且合同没有实际履行，许洪刚没有在签订合同当日给付裴发兵300000元。2、裴发兵与裴红延之间的二手房买卖合同，亦是担保合同，而非买卖合同。合同约定应支付的款项没有实际履行。裴发兵与许洪刚和裴红延所签订的两个合同，都是裴发兵擅自所为，没有经过武玉芬同意。 武玉芬当庭辩称：武玉芬与裴发兵离婚时，签订了离婚协议，协议约定：离婚后涉案房屋归孩子所有，武玉芬与孩子现住在涉案房屋里。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对案件事实，本院认定如下：一、2019年1月27日，许洪刚与裴发兵签订房屋买卖合同，裴发兵欲将其名下商品房一套（该房位于：大名县，该房面积为113平方米、储藏室面积为22.77平方米）转让给许洪刚。房屋买卖合同载明：“房屋买卖合同卖房人：裴发兵，男，1976年1月15日生，农民，汉族，大名县人，身份证号：1304251976××××××××.买房人：许洪刚，男，1974年10月8日生，农民。汉族，大名县人，身份证号：1304251974××××××××.1、双方经协商同意，卖方将位于大名县出卖给买方，该商品房地址在大名县，该商品房建筑面积为113ｍ²,另有1号车库22.77平方米；2、双方协商依据合同法，物权法的相关规定，此房（包括车库）价为30万元（叁拾万元）一次性交付；3、商品房出卖后，买方有权将此房出卖，都与卖方无任何关系：4、卖方出卖给买方后，不能出现一房两卖的现象，如有此现象买方有权将房款收回，卖方并赔付买方购房款的30%违约金，并以相关法律起诉；卖方收到房款后应出具收到房款的相关手续；5、卖方应保证该房产无抵押、无贷款、无纠纷等现象，如有以上事项，卖方视为违约，需要将购房款30万元（叁拾万元）一次性退回给买方，并赔付买方购房款的30%违约金。6、合同签订后当日交款，双方签字后即产生法律效力；7、合同一式两份，买、卖双方各执一份。卖方：裴发兵卖房时和武玉芬协商同意愿将此房30万元叁拾万整卖给买方许洪刚买方：许洪刚证明人：崔社清2019年1月27日”。该房屋买卖书面合同上有许洪刚、裴发兵签名并捺印。 2019年1月27日，许洪刚通过妻子王秀敏向裴发兵转款95000元。同日，许洪刚通过兄弟许洪山向裴发兵转款152000元，该款分三笔转账完成，分别为：50000元、50000元、52000元。 裴发兵为许洪刚打下收款收据，收据内容为：“证明今收到许洪刚买金兴奥园9号楼1单元402号房款叁拾万元整（30万元整）收款人裴发兵2019年1月27日”。该收据上有裴发兵签名并捺印。 上述房屋买卖合同签订后，裴发兵将其购买该房与房产公司签订的商品房买卖原始合同及购房发票原件交予许洪刚。 二、2019年6月3日，经中间人陈彩云介绍，裴红延与裴发兵也签订二手房买卖合同，裴发兵又欲将该房转让给裴红延。二手房买卖合同载明：“二手房买卖合同卖方：（简称甲方）姓名：裴发兵身份证号码1304251976××××××××买方（简称乙方）裴红延身份证号码1304251978××××××××根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致基础上，就乙方向甲方购买房产签订合同，以资共同信守执行。第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在大名县拥有的房产住宅，建筑面积为117平方米。第二条：上述房产的交易价格为：总价：人民币35万元整（大写：叁拾伍万零仟零佰零拾零元整）。第三条付款时间：1、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房管局交易中心缴交税费当日支付全部房款（含定金）人民币叁拾伍万零仟零佰零拾零元整给甲方。第四条税费分担1、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理或承担民事诉讼责任。由此乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第五条违约责任甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第六条本合同一式三份，甲方产权人一份，乙方一份，中介一份。第七条：房屋产权变更后，换发新的产权证，凭证管业，在交易前双方所立合同及旧权证一律作废。有关证件存档备查。第八条：本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决；协商不成时，任何一方均可向房地产管理部门申请调解；也可向有管辖权的人民法院起诉。第九条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十条：甲乙双方约定的其他事项：房屋内全部家具留下.带车库一间面积为22.77平米.出卖方（甲方）：裴发兵身份证号：1304251976××××××××电话：136××××2329购买方（乙方）：裴红延身份证号：1304251978××××××××电话：156××××6396中间方：陈彩云电话：155××××2018年6月3日”。 2019年6月3日，裴红延通过兄弟裴延峰支付宝账户向裴发兵转款50000元。 裴发兵为裴红延打下收款收据，收据内容为：“收条今收到裴红延房款现金叁拾伍万元整（350000元）收款人裴发兵2018年.6.3号身份证号1304251976××××××××”。该收据上有裴发兵签名并捺印。 上述二手买卖合同签订后，裴发兵将其购买该房交款收据原件交予裴红延。 三、2000年3月10日，裴发兵与武玉芬登记结婚。2001年2月20日，生长子裴一鸣；2014年8月28日，生次子裴一川。2019年7月29日，裴发兵与武玉芬协议离婚。协议约定部分内容为：“三、二人共同生活期间男方名下位于大名县9号楼1单元402一处房产归长子裴一鸣所有，男方承诺，离婚后随时协助儿子办理上述房产过户手续。男方名下位于杨桥镇西马头一处宅基地房屋及女方名下一辆越野车全部归女方所有，双方对此无异议。双方均确认婚姻存续期间对外所有的债务由男方个人负责偿还”。 2011年4月9日，裴发兵与武玉芬以裴发兵个人名义全款（141300元）从河北金兴房地产开发有限责任公司购买上述涉案商品房一套。 裴发兵与许洪刚签订房屋买卖合同时，武玉芬不知情，武玉芬未在该房屋买卖合同上签名捺印。 2019年3月17日至2019年9月26日，裴发兵通过微信分九笔共退还许洪刚111000元。 四、诉前调解时，武玉芬表示如需开庭，则申请以第三人身份参加诉讼。 本院认为，一、涉案房产系裴发兵与武玉芬婚姻关系存续期间购置，裴发兵与武玉芬没有婚姻关系存续期间财产约定，涉案房产应为裴发兵与武玉芬夫妻共同财产，应归裴发兵和武玉芬共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”。依照上述法律规定，裴发兵未经共同共有人武玉芬同意擅自转让上述财产，且事后未得到武玉芬的追认，离婚时裴发兵又未取得该财产的处分权，裴发兵转让行为无效。 许洪刚诉称已善意取得涉案房产所有权，要求裴发兵交付房屋的主张不能成立。理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。依照上述规定善意取得需要三个条件：1、受让人善意；2、以合理价格转让；3、不动产转让需登记的已登记。1、关于善意问题。许洪刚与裴发兵签订房屋买卖合同时明确约定应经武玉芬同意，而实际情况是武玉芬对签订该合同并不知情，武玉芬未在房屋买卖合同签名捺印，许洪刚属于明知应为而不为，不属于善意。2、关于以合理价格转让问题。许洪刚与裴发兵签订房屋买卖合同时约定，房款为300000元，而实际许洪刚只支付了裴发兵247000元［许洪刚提交了裴发兵收到许洪刚房款300000元收据一份，又提交了向裴发兵共转账247000元转账记录4份，如收据和转账记录皆为真实，则许洪刚向裴发兵支付了房款547000元（300000元+247000元=547000元），显然与事实不符且违背常理，故本院认定裴发兵给许洪刚书写的收到300000元收据中的300000元并未真实发生，许洪刚向裴发兵实际支付房款247000元］，未支付约定房款，属于未按照合理价款转让。3、关于不动产登记问题。房屋属于不动产，房屋转让应办理转让登记，而本案中房屋转让并未办理不动产转让登记。 关于2019年3月17日至2019年9月26日裴发兵分九笔给付许洪刚111000元问题。许洪刚主张该111000元系裴发兵对许洪刚另外所欠借款的偿还，裴发兵另借许洪刚100000元，裴发兵分九笔予以偿还，并将裴发兵向许洪刚借款100000元时所打借据原件当庭提交法庭。如果真如许洪刚所称，该111000元为裴发兵偿还另借许洪刚100000元款项，在裴发兵偿还该100000元后，许洪刚应将裴发兵所打借据原件交还裴发兵或当场销毁，而不应该出现裴发兵偿还借款后，许洪刚继续持有借据原件的情况存在，故许洪刚主张自相矛盾、不合常理，本院对许洪刚主张不予支持，本院认定该111000元系裴发兵退还许洪刚的购房款。裴发兵已退还许洪刚房款111000元，裴发兵现实际持有许洪刚购房款136000元（247000元-110000元=136000元）。许洪刚以收到裴发兵退回购房款的实际行为解除了双方之间的房屋买卖合同。 综上，许洪刚与裴发兵之间，裴发兵系无权处分，共有权人未予追认，裴发兵事后又未取得处分权，裴发兵转让行为无效；许洪刚不属于善意取得，且许洪刚与裴发兵以实际行为解除了双方之间的房屋买卖合同。许洪刚可以另案要求裴发兵退还下欠房款，并支付合同约定的违约金。 二、裴红延与裴发兵所签二手房买卖合同亦未经共同共有人武玉芬同意，且事后亦未得到武玉芬的追认，离婚时裴发兵亦未取得该财产的处分权，故裴发兵该转让行为亦无效。裴红延与裴发兵所签二手房买卖合同亦不符合善意取得三要件，不属于善意取得。 裴红延主张其与裴发兵二手房买卖合同签订时间为：2018年6月3日，许洪刚和裴发兵皆主张二手房买卖合同签订时间为：2019年6月3日。本院认定该合同签订于2019年6月3日，理由如下：1、裴红延与裴发兵所签二手房买卖合同日期有明显修改痕迹，是由“2019年6月3日”改成为“2018年6月3日”。依常理“2019”年签订合同，可误写为“2018”年，而在“2018”年签订合同不会误写为没有到来的“2019”年。同理，裴红延所主张的本应写“2018年6月3日”误写为“2019年6月3日”，后纠正为“2018年6月3日”的可能性极小。2、二手房买卖合同约定350000元房款为一次性付款，裴红延向裴发兵几笔转账时间皆发生在2019年，如二手房买卖合同真在2018年签订，在裴发兵急需用钱而变卖房屋，卖房合同签订后的2018年没有按约支付款项，在2019年才进行付款几率则更小。综上，本院认定裴红延与裴发兵二手房买卖合同签订实际时间为：2019年6月3日。 关于裴红延到底给付裴发兵多少购房款问题。裴红延向本院提交了裴发兵收到裴红延房款现金350000元的收据一份。裴红延另主张以裴红延父亲裴金领的车辆转让给裴发兵的方式，抵顶房款80000元；又主张2019年给付裴发兵两笔现金共计170000元；还主张2019年3月21日通过李安东向裴发兵分三笔共转款22000元，2019年6月3日，通过裴红延兄弟裴延峰向裴发兵转款50000元；2012年裴发兵向裴红延所借款项17000元抵顶房款。1、裴红延主张以车顶款80000元，本院经去车管所调查，得知真实转让价格为30000元，故本院对裴红延以车顶房款80000元的主张不予认可。2、裴红延主张2019年给付裴发兵现金170000元，而裴红延未提交相关证据，裴发兵又予以否认，本院对裴红延该主张不予认可。3、合同签订当天（2019年6月3日）通过裴红延兄弟裴延峰向裴发兵转款50000元，系裴红延给付裴发兵的部分购房款，本院对裴红延主张该50000元为购房款予以确认。4、裴红延与裴发兵二手房买卖合同签订在2019年6月3日，在二手房买卖合同订立之前即使真有转款发生，也不会是购房款，裴红延亦认可双方之前曾有经济来往。故本院对裴红延主张转账22000元（2019年3月21日通过李安东转账）、借款17000元（2012年所借）顶购房款不予认可。5、裴红延提交了裴发兵收到裴红延房款现金350000元收据一份，又提交了向裴发兵共转账50000元和22000元，以及本院调查得知的实际车辆转让30000元，如收据和其他款项皆为真实，则裴红延向裴发兵支付了房款452000元（350000元+50000元+22000元+30000元=452000元），明显违背常理且与事实不符。本院认定裴发兵为裴红延所写收到裴红延350000元收据中的350000元并未真实发生，裴红延向裴发兵实际支付房款50000元。 综上，裴红延与裴发兵之间合同亦属无效合同。裴红延可以另案要求裴发兵退还已支付的房款。 三、武玉芬以第三人身份身份参加诉讼是否适格问题。武玉芬申请以第三人身份参加诉讼，许洪刚、裴红延主张武玉芬以第三人身份参加诉讼不适格。第三人是指对他人之间的诉讼标的有权主张独立的权利，或者虽然没有独立请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，因而参加到他人之间已经开始的诉讼中去的人。本案中，武玉芬没有主张独立的权利，武玉芬与裴发兵离婚时涉案房产已赠予儿子裴一鸣所有，故本案的处理结果与武玉芬没有法律上的利害关系，故许洪刚、裴红延认为武玉芬以第三人身份参加诉讼不适格的主张成立。 四、裴发兵主张其与许洪刚、裴红延二人之间名为房屋买卖合同关系，实为担保关系。裴发兵称，王希明需要用钱，向许洪刚、裴红延借款，裴发兵以房屋提供担保并以签订房屋买卖合同形式提供了担保。裴发兵所提交的证据不能支持其主张，故本院认定裴发兵与许洪刚、裴红延之间皆为房屋买卖合同关系。 综上所述，许洪刚、裴红延与裴发兵之间合同皆属无效合同。许洪刚要求裴发兵履行合同，并将房屋交付给许洪刚的请求不能成立。对裴红延要求确认其与裴发兵之间二手房买卖合同有效的主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决如下： 一、驳回原告许洪刚的诉讼请求； 二、驳回第三人裴红延的诉讼请求。 案件受理费80元、申请费2020元，由原告许洪刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  赵会明 人民陪审员  裴改云 人民陪审员  贾付山 二〇二一年六月十九日 书 记 员  苗清霞 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。