江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1285号上诉人（原审被告）：启东先豪房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市经济开发区。法定代表人：朱伟德，董事长。委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海乾凯营销策划有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇沙河路****－6。法定代表人：吉敏玲，执行董事。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。原审被告：启东先豪房地产开发有限公司滨海分公司，住所地，住所地江苏省启东滨海工业园南海路北侧办公用房****iv>法定代表人：王煜强，董事长。原审被告：上海卓居房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区，住所地上海市奉贤区远东路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱臣杰，该公司总经理。上诉人启东先豪房地产开发有限公司（以下简称先豪公司）因与被上诉人上海乾凯营销策划有限公司（以下简称乾凯公司）及原审被告启东先豪房地产开发有限公司滨海分公司（以下简称先豪滨海分公司）、上海卓居房地产营销策划有限公司（以下简称卓居公司）商品房销售代理合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。先豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：首先，卓居公司（甲方）与乾凯公司（乙方）签订的《××湾销售代理合同》8.4条约定，佣金费用由甲方根据乙方递交的佣金费用结算清单进行支付，甲方付款前乙方应提供相应金额的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效增值税发票给甲方，甲方按乙方提供的金额进行支付。从该条款可以看出，付款的前置条件之一，就是乾凯公司必须先行开票，且该发票能作为税务机关认可的成本列支发票。虽然一审法院以减少讼累为由，在判决结论中要求乾凯公司先行开票后，再主张佣金，但问题是乾凯公司提供的发票能否符合双方约定的经启东当地税务部门认可(能核算入成本)的有效增值税发票，这需要双方一致确认，如产生争议，就可能造成判决执行时的困惑，判决结论就存在不可执行的可能。故通常在双方明确以开票为付款成就条件的情况下，付款方有相应的先履行义务抗辩权，本案在乾凯公司未开具发票的情况下直接支持其诉请，与法相悖。其次，乾凯公司在销售房屋时，都是以远超过政府备案价以外的价格与小业主签订购房合同，且乾凯公司对小业主诈称，为了帮小业主避税，网签价以外的价格不体现在网签合同之内，所收款项大部分让小业主转入私人账户，再由乾凯公司出具收款凭据。目前启东市多个部门正依法调查乾凯公司的违法违规行为。故双方合同的履行有待乾凯公司先行处理好所有多收房款的行为后，才能进行最终结算。因为如若乾凯公司的欺诈行为导致整体合同无效的，则乾凯公司不仅不能得到相应的佣金，而且还要返还此前已经取得的佣金，何况，正有此类业主以此为由诉诸法院，要求确认先豪公司与小业主之间的商品房销售合同无效。故本案应当中止审理为妥。乾凯公司辩称：一、2020年11月30日三方协议书中的甲方是先豪公司和先豪滨海分公司，乙方是卓居公司（先豪公司和卓居公司是关联公司），丙方是上海有富投资管理有限公司（以下简称有富公司）和乾凯公司。三方签订协议书确认截止2020年10月14日甲方应当支付乾凯公司的佣金，无争议部分为2955465元，对9万元补贴一审法院经审理后也予以支持。二、关于小业主的维权，与本案没有关联性，法院也没有就此作出判决，且所有小业主的房屋已经交付，产权证均已办好，先豪公司并不构成欺诈。综上，一审认定事实清楚，所作判决正确。请求二审驳回上诉，维持原判。先豪滨海分公司、卓居公司未发表意见。乾凯公司向一审法院起诉请求：1、判令先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司共同支付乾凯公司佣金总计3045465元；2、判令先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司支付逾期付款利息(自起诉之日起至实际清偿之日止，以3045465元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准)；3、判令诉讼费及保全费由先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司承担。一审法院认定事实：2019年9月25日，卓居公司（甲方）与乾凯公司（乙方）签订《××湾销售代理合同》，委托其销售××湾××7、××8、××9、××2号房源，约定的代理服务费支付方式为：对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为6600元/平方米计算。佣金收入乙方仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本费用)的有效增值税专用发票给甲方，甲方收到发票即支付相应佣金。双方还对其他事项作了约定。卓居公司还向乾凯公司出具了《关联企业证明》，内容为：兹证明上海卓居房地产营销策划有限公司与启东先豪房（地）产开发有限公司滨海分公司同属上海华龙企业(集团)有限公司下属的两家子公司。启东先豪房地产开发有限公司滨海分公司从事启东房地产开发，上海卓居房地产营销策划有限公司负责相关房地产营销代理工作。2020年11月30日，先豪公司、先豪滨海分公司（甲方）与卓居公司（乙方）、有富公司、乾凯公司（丙方）签订协议书一份，载明：甲乙丙三方为妥善解决××湾小业主投诉事宜，达成如下协议：1、专项资金甲方同意在其政府监管账户内，经有关部门批准后，给予乙方250万元的额度用于处理××湾小业主投诉，该款必须专款专用，具体由政府部门审核；乙方同意2日内将上述款项转入丙方账户或者转入到政府指定专项账户解决上述事宜；甲乙双方均同意：该款项根据政府部门审核后的实际使用金额，在甲乙双方应支付给丙方的佣金中予以全额抵扣。2、佣金确认（1）截止2020年10月14日，乙方（该两字为手写添加）应付有富公司的佣金，经对账情况如下：a、无争议部分：2243428元；b、有争议部分：“别墅”的30997元和二期多层57号401室的35000元，总计65997元，该款由有富公司在（2020）苏0681民初5547号案件中主张。C、截止2020年10月14日以后的甲乙双方应结给有富公司的佣金、待付款条件成就后，由有富公司按约主张。（2）截止2020年10月14日，甲乙方应付乾凯公司的佣金，经对账情况如下：a、无争议部分：2955465元；b、有争议部分：佣金补贴9万元。C、截止2020年10月14日以后的甲乙双方应结给乾凯公司的佣金，待付款条件成就后，由乾凯公司按约主张。3、甲方已垫付资金本协议签订前，乙方为解决小业主事宜，而申请由甲方直接垫付的款项806616元，丙方确认承担该项退款；4、各方均同意：无争议应付给有富公司的佣金2243428元及应付给乾凯公司的佣金2955465元，合计5198893元；该款首先与甲方给予的250万元额度及垫付的806616元相抵扣，因此（2020）苏0681民初5547号案件中双方确认只需要解决65997元的争议；（2020）苏0681民初5549号案件中双方确认只需要解决有争议补贴90000元。5、丙方同意：在本协议签订之日起三日内且资金已经到政府指定专项账户后，丙方申请解除两案的财产保全。先豪公司、卓居公司、有富公司在上述协议签字盖章确认。庭审中，乾凯公司表明其虽未盖章但是认可该协议内容。另查明，2020年4月30日，卓居公司发布××湾（××7-××2号）销售激励方案，在2020年5月1日至10日期间××湾预订并后期最终签约的中介销售人员现金奖励15000元/套。10套以上由开发商承担10000元/套，有富公司承担5000元/套。2020年5月10日，卓居公司发布××湾（××7-××2号）强销方案，在2020年5月11日至31日期间××湾预订并后期最终签约的中介销售人员现金奖励15000元/套。10套以上由开发商承担10000元/套，有富公司承担5000元/套。案涉争议的9套房屋购房订单签订时间均在2020年5月，并在5月后最终签约成交，且乾凯公司销售人员均在签订购房订单当日通过微信向卓居公司进行了报备。一审法院认为，卓居公司与乾凯公司签订的销售代理合同及先豪公司、先豪滨海分公司与卓居公司、有富公司签订的协议书均是各方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。乾凯公司虽未在协议书落款处盖章，但是协议书抬头载明了乾凯公司也是丙方，现乾凯公司明确表示接受该协议书，故该协议书对乾凯公司具有约束力。协议书载明了“甲乙方应付乾凯公司的佣金”，故付款主体为先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司；截止2020年10月14日的佣金无争议金额为2955465元，法院对此予以确认。关于争议的90000元补贴，根据激励方案、强销方案明确“5月1日（11日）-10日（31日）期间××湾预订并后期最终签约”的表述，预订在上述期间内即可，“后期”肯定是意味着期间之后，现乾凯公司主张的9套房预订时间都在规定期间，之后在7月最终签约也不算时隔太久，因此乾凯公司要求的佣金补贴具有事实基础且符合约定，法院予以支持。合同约定的付款条件为“佣金收入乙方仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本费用)的有效增值税专用发票给甲方，甲方收到发票即支付相应佣金”，至本案庭审结束，乾凯公司尚未向卓居公司出具发票，故对乾凯公司要求自起诉之日起计算逾期付款利息的诉请，法院不予支持。对先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司关于付款条件不成就的抗辩，法院予以采信，但为了减少讼累，一审法院确认先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司在收到乾凯公司相应发票后予以支付，如先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司通过拒收发票等行为不正当地阻止付款条件成就的，则视为付款条件已成就。据此判决：一、先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司于判决生效且乾凯公司开具等额增值税发票之日起十日内支付乾凯公司房屋销售佣金3045465元（算至2020年10月14日）;二、驳回乾凯公司的其他诉讼请求等。二审中各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院已查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉佣金的付款条件有无成就；本案是否应该中止审理。本院认为，卓居公司与乾凯公司签订有销售代理合同，委托乾凯公司销售案涉房屋，乾凯公司完成代理销售服务后，有权获取佣金。关于佣金的结算和支付，作为开发商的先豪公司、先豪滨海分公司与卓居公司、有富公司签订有三方协议，乾凯公司认可接受该协议书的约束，则各方均应按约履行。三方协议载明，对于截止2020年10月14日先豪公司、先豪滨海分公司与卓居公司应支付乾凯公司佣金2955465元各方无争议。对协议载明的有争议的补贴9万元，根据激励方案、强销方案，乾凯公司也应获得该款项。现上诉人先豪公司对佣金及补贴金额并无异议，但认为付款条件未成就。对此，本院认为，根据合同约定，佣金支付的前提是乾凯公司开具启东当地税务部门认可(能核算入成本费用)的有效增值税专用发票，而乾凯公司至今未向卓居公司出具发票，付款条件确实未成就。但一审法院考虑到为减少当事人的讼累，判由先豪公司、先豪滨海分公司、卓居公司于乾凯公司开具等额增值税发票之日起十日内支付房屋销售佣金，符合合同有关先开票后付款的约定，该判决并无不当。当然，乾凯公司开具的发票必须是合同约定的启东当地税务部门认可(能核算入成本费用)的有效增值税专用发票。先豪公司上诉还称，乾凯公司在房屋销售过程中存在欺诈行为，已有业主起诉主张销售合同无效，乾凯公司能否得到佣金尚不确定，故本案应中止审理。对此，本院认为，乾凯公司系基于销售代理合同、三方协议的约定主张销售佣金，其在房屋销售过程中是否构成欺诈尚不确定，且与本案没有关联，故本案无需中止审理。综上所述，先豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26392元，由上诉人启东先豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周锦明审判员  戴志霞审判员  陈 卓二〇二一年六月三日书记员  陆 佳