海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼02民终162号   上诉人（原审被告）：冉晓玲。   委托诉讼代理人：李艺超，海南惠海律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。   法定代表人：陆小畅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡志红，该公司员工。   上诉人冉晓玲因与被上诉人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6821号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   冉晓玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东锣岛公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由东锣岛公司承担。事实和理由：一、一审判决查明事实错误。东锣岛公司没有任何证据能证明其向冉晓玲邮寄了《补款告知书》。东锣岛公司提交的证据“入户门张贴《补款告知函》照片”没有原件；东锣岛公司提交的挂号信寄件人并非东锣岛公司，而是案外人某公司。二、一审判决关于诉讼时效的认定错误。东锣岛公司知道权利受损害的时间应为2014年3月24日，即《房屋分户面积明细表》出具之日。庭审中，东锣岛公司也说其在知晓《房屋分户面积明细表》中的房屋面积与《商品房买卖合同》约定的不符后，其2015年便开始通知购房者补交面积差额款（在涉案小区的公告栏中张贴补款公告）。故东锣岛公司知道其自身权利可能受侵害的日期是从《房屋分户面积明细表》出具之日即2014年3月24日起算，且东锣岛公司通过要求购房人补交购房款的实际行为，证明其确实知晓本案的诉讼时效是从2014年3月24日起算。三、一审判决遗漏查明以下两处关键事实。（一）一审判决遗漏查明双方有无买卖入户花园的意思表示。东锣岛公司在对外售卖房屋时，并没有售卖“入户花园”；冉晓玲在购买房屋时，也没有购买“入户花园”，即买卖双方均没有买卖“入户花园”的意思表示。《商品房买卖合同》中没有文字显示东锣岛公司在售卖房屋时包括“入户花园”。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图显示双方买卖的涉案房屋并不包括“入户花园”。通过对比《商品房买卖合同》附件一房屋平面图与《不动产权证》的房产分户图，可明显发现前者比后者少了“入户花园”，故双方当时在买卖涉案房屋签订《商品房买卖合同》时并不包括“入户花园”。（二）一审判决遗漏查明入户花园计入《不动产权证》的套内建筑面积是否错误。如果错误，该过错是谁造成的。（2019）琼02民终816号民事判决书载明“经现场实物勘察，该入户花园不应计入套内建筑面积。理由是：1.没有墙体或永久性建筑物做围护。2.没有入户门”、“由于东锣岛公司在施工过程中擅自加建围栏，导致争议的2.16平方米计入套内面积，导致了恒量公司测量不一致，这是东锣岛公司的过错造成”，故入户花园计入《不动产权证》的套内建筑面积有误，且是由东锣岛公司造成的。综上，一审判决存在查明事实错误、认定错误及遗漏查明关键事实的情形，应予以纠正。   东锣岛公司辩称，一、冉晓玲应当向东锣岛公司支付面积差额款，一审法院认定的补交面积差额款的事实明确清楚，冉晓玲应当据实向东锣岛公司支付面积差额款。《商品房买卖合同》第五条约定，“面积差异以产权登记面积为准”。东锣岛公司主张面积差额款的依据为《商品房买卖合同》、产权登记面积及房屋测绘面积表等证据，有合同约定与完整事实予以支撑。一审法院对东锣岛公司主张面积差额款的事实认定清楚，说理充分。另外，冉晓玲已经违反合同约定，经东锣岛公司合理催告仍不补交面积差额款，已经给东锣岛公司造成损失。因此，冉晓玲应当履行补交面积差额款的义务。二、东锣岛公司主张的是面积差额款而非入户花园的问题。有关入户花园的争议，与本案当事人之间处理面积差额款的问题，根本无任何关联性，无实质证明价值。冉晓玲应当向东锣岛公司支付的面积差额款，在双方签署的《商品房买卖合同》已有明确约定。三、本案一审法院认定东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效符合法律规定和合同约定，冉晓玲的说法于法无据。根据双方签署的《商品房买卖合同》第五条之约定，“面积差异以产权登记面积为准。”本案《不动产权证》的登记时间为2018年6月20日，至此房屋的实际面积予以确定，东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效才开始起算。本案冉晓玲主张2014年3月的测绘报告结果是东锣岛公司知道权利受到损害的起算时间，该认定完全背离双方签署合同的目的，因测绘报告结果并未经产权登记确认。可见，冉晓玲的主张系其主观臆断，单方面说辞，本案东锣岛公司主张支付面积差额款的诉求符合法定保护期限，该诉求应当予以保护。需要说明的是已审结的三亚市中级人民法院（2020）琼02民终2233号判决针对东锣岛公司主张面积差额款的情况予以维持。综上所述，冉晓玲的主张没有事实根据，亦没有法律依据，请求二审法院作出公正裁判。   东锣岛公司向一审法院起诉请求：一、判令冉晓玲向东锣岛公司支付商品房面积差额款15152元；二、一审诉讼费由冉晓玲承担。   一审法院认定事实：2013年12月26日，东锣岛公司与冉晓玲签订《商品房买卖合同》，约定：冉晓玲购买位于三亚市吉阳区迎宾路48l号“三亚清平乐”小区15幢805号房屋。该房价款暂按预测套内建筑面积23.4㎡计算，双方约定单价为21584.53元/㎡，总金额为505078元。同时约定交房时面积差异按下列方法处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算价款；（2）面积误差绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%内（含3%）部分的价款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。冉晓玲分别于2013年12月25日、2013年12月26日向东锣岛公司支付购房款505078元。2014年3月24日，三亚合利测绘服务有限公司对涉案房屋所在楼房面积进行测量，并制作《房屋分户面积明细表》，记载涉案房屋套内面积为25.56㎡（含入户花园面积2.16㎡）。面积差异3%以内的面积为0.702㎡，依合同约定，冉晓玲应补交商品房面积差额款15152元。2018年6月20日，冉晓玲在办理涉案房屋的《不动产权证书》时，在冉晓玲未补交面积差额款的情况下，东锣岛公司为冉晓玲开具了总额为551701元的增值税普通发票。自2019年4月起，东锣岛公司多次以电话、短信、张贴《补款告知函》、以挂号信邮寄等方式要求冉晓玲补交房屋面积差额款未果，遂提起诉讼。   一审法院认为，东锣岛公司与冉晓玲签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。合同约定：冉晓玲购买位于三亚市吉阳区迎宾路481号的三亚·清平乐小区15幢805号房，该房价款暂按预测套内建筑面积23.4㎡计算，双方约定单价为21584.53元/㎡，总金额为505078元。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的价款由冉晓玲补足。合同约定涉案房屋套内建筑面积为23.4㎡，产权登记面积为25.56㎡，误差比在3％以内的面积为0.702㎡（23.4㎡×3％），价款为15152元（0.702㎡×21584.53元/㎡）。冉晓玲应向东锣岛公司补交房屋面积差额款15152元。《商品房买卖合同》未约定东锣岛公司赠送涉案房屋入户花园面积给冉晓玲，冉晓玲不能举证证明东锣岛公司另外允诺赠送其入户花园面积。合同具有相对性，东锣岛公司向他人赠送商品房入户花园面积的行为对冉晓玲没有约束力。冉晓玲辩称入户花园面积属于赠送的，无事实根据，不予采纳。《商品房买卖合同》第五条同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。涉案房屋的《不动产权证书》办理时间为2018年6月20日，其登记的套内建筑面积为25.56㎡，根据合同约定，以产权登记面积为准，东锣岛公司请求冉晓玲支付房屋面积差额款的诉讼时效期间从2018年6月21日起算，其于2020年7月9日向一审法院提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间，冉晓玲的抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条规定，判决：冉晓玲于判决生效之日起五日内向东锣岛公司支付商品房面积差额款15152元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计89.40元，由冉晓玲负担。   当事人二审中均未提交新证据。   本院对一审判决查明的事实予以确认。   另查明，二审审理中，经勘验现场，已经生效的海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决涉及的16-4-3A03房、本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的15-509、15-608、16-3A08、15-3A07、15-612、15-508房和本案涉及的15-805房均在“三亚清平乐”小区，上述房屋均在入户门外有一个相对独立的入户花园。另查明事实有民事判决及现场勘验照片等为证，足以认定。   再查明，1.在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号判决中，东锣岛公司答辩称已向业主萧文利明确承诺面积误差比绝对值超3%部分的房款由东锣岛公司承担，产权归萧文利所有。该案诉讼过程中，东锣岛公司出具承诺书，承诺:“涉案房屋套内建筑面积超出2.16平方米，该超出部分为入户花园，在2010年8月9日预售面积测绘报告中没有体现。而在2014年3月14日面积测绘成果报告中，按照政府要求，体现了入户花园的面积即为超出的2.16平方米，我司现慎重承诺，不向买房人收取超出的2.16平方米的房款，并将该部分房产无偿赠送给买房人。”2.东锣岛公司在三亚市城郊人民法院已经生效的（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号民事判决中均明确承诺同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积。3.本院（2020）琼02民终1407号民事判决中一审法院认定：“唐维民、王瑞兰主张东锣岛公司的售楼员韩胜在签订合同时已做出承诺赠送其入户花园，东锣岛公司的售楼员韩胜是否对唐维民、王瑞兰做出该承诺，东锣岛公司负有义务要求售楼员韩胜到庭接受调查，一审法院限期东锣岛公司通知售楼员韩胜到庭，逾期后东锣岛公司不能要售楼员韩胜到庭接受调查，应承担不利的法律后果。因此，唐维民、王瑞兰主张其入户花园属于东锣岛公司赠送的事实，一审法院予以确认。”该判决对此予以确认。上述生效判决均确认了东锣岛公司开发的与涉案房屋同小区类似户型的入户花园的面积为东锣岛公司向业主赠送的房屋面积这一事实。再查明事实有上述生效民事判决为证，足以认定。   本院认为，双方当事人在二审审理中均确认，产权证上记载的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多出的部分即在于入户花园的面积。东锣岛公司要求业主冉晓玲补交该部分面积差价，而冉晓玲抗辩，东锣岛公司在销售时承诺入户花园面积属于赠送。那么本案的争议焦点实质为入户花园的面积是否属于东锣岛公司向业主赠送的面积，一审判决认定业主冉晓玲应向东锣岛公司补交该部分面积差额款是否正确的问题。   东锣岛公司在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号案及三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号案中均认可涉案房屋所在的同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积的事实，本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决均认定东锣岛公司在面向社会公众销售同小区的同户型房产时允诺过入户花园属于向业主赠送的面积。且在二审审理过程中，法官勘验现场时查看了上述海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决和本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的房屋和涉案房屋，上述房屋均在同一个小区，均在入户门外有一个类似的、相对独立的入户花园。按照日常生活常理，东锣岛公司作为开发商最初面向社会不特定公众销售同一小区的房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，据此可以认定东锣岛公司在销售涉案房屋时允诺过入户花园属于赠送。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，入户花园属于赠送的允诺对《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入涉案《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容。一审判决认定东锣岛公司向其他业主赠送入户花园面积的行为对本案没有约束力是错误的，应予以纠正。冉晓玲按照合同约定，支付完全部购房款505078元，已履行完毕合同约定的付款义务，无须再向东锣岛公司支付其主张的商品房面积差额款15152元。一审判决冉晓玲向东锣岛公司支付面积差额款是错误的，应予纠正。   关于冉晓玲上诉主张东锣岛公司的起诉已经超过诉讼时效的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条约定，面积差异以产权登记面积为准。而涉案房屋的《不动产权证书》于2018年6月20日才颁发，东锣岛公司于2020年7月9日向一审法院起诉并未超过三年的诉讼时效，一审判决对此认定是正确的。   综上所述，冉晓玲的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6821号民事判决；   二、驳回三亚东锣岛地产有限公司的诉讼请求。   一审案件受理费减半收取计89.4元（三亚东锣岛地产有限公司已预交）、二审案件受理费178.8元（冉晓玲已预交），均由三亚东锣岛地产有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 汤玲燕   审判员 郭和平      二〇二一年六月二十五日   书记员 张舒皓   附本案相关法律条文：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。