新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2616号   上诉人（原审被告）：黄明，男，1974年12月24日出生，汉族，乌鲁木齐四通八达货运有限公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   被上诉人（原审原告）：艾斯卡尔提力瓦力地，男，1964年3月9日出生，维吾尔族，克孜勒苏柯尔克孜自治州第三中学退休教师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   上诉人黄明因与被上诉人艾斯卡尔提力瓦力地房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   黄明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判黄明向艾斯卡尔提力瓦力地返还204,000元。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。定金罚则的适用需满足以下四点：（一）必须有违约行为；（二）必须有合同目的落空的事实；（三）违约行为与合同目的落空之间有因果关系；（四）主合同必须有效。本案完全符合上述情形。由于艾斯卡尔提力瓦力地违约在先，致使黄明的合同目的不能实现，应由艾斯卡尔提力瓦力地承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、第五百八十六条的规定，双方合同中明确约定购房定金33万元，超出部分204,000元不产生定金效力，而126,000元则是合法的定金数额，黄明不应返还。一审法院无视法律规定，明显有失公平。二、艾斯卡尔提力瓦力地的行为给黄明造成了实际损失，2万元的违约责任远远不能补偿黄明的实际损失。由于双方签订合同的时间是在新疆第二次疫情开始前，第二次疫情对本市房产影响更为剧烈。艾斯卡尔提力瓦力地的违约行为导致黄明错过有利的出售机会，至今房屋没有出售成功，艾斯卡尔提力瓦力地应当予以弥补。综上所述，请求二审法院予以改判。   艾斯卡尔提力瓦力地辩称，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明于2020年6月签订的合同是黄明单方写的，艾斯卡尔提力瓦力地不清楚合同全部内容，艾斯卡尔提力瓦力地不继续履行合同是因为疫情及爱人生病导致没有购买能力，双方已经解除合同，一审法院根据公平原则，酌定艾斯卡尔提力瓦力地承担20,000元定金，符合法律规定、交易习惯及客观实际，请求驳回上诉，维持原判。   艾斯卡尔提力瓦力地向一审法院起诉请求：1．判令解除艾斯卡尔提力瓦力地与黄明之间的房屋买卖合同；2．判令黄明返还购房款330,000元。   一审法院认定事实：2020年6月24日，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明签订房屋买卖合同。约定艾斯卡尔提力瓦力地以630,000元的价格购买黄明位于乌鲁木齐市沙依巴克区XXXX路XX号XXXXXX小区XX栋X单元XXX室房，并根据合同向黄明支付330,000元。剩余房款双方约定，于2020年7月4日支付100,000元，2020年7月25日支付200,000元。2020年8月初，艾斯卡尔提力瓦力地及爱人跟黄明联系，表示暂无经济能力继续履行合同，要求解除合同并返还预付款330,000元。经协商，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明于9月26日确定解除合同，但对返还预付款事宜未能达成一致意见，产生矛盾。一审法院认为，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明订立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，亦不存在法定的无效事由，故该合同成立并有效。现艾斯卡尔提力瓦力地因资金不够，以无力支付剩余房款为由要求解除合同，对此双方协商一致，故艾斯卡尔提力瓦力地要求解除合同的诉讼请求，应予支持；至于艾斯卡尔提力瓦力地要求黄明返还330,000元的诉讼请求，一审法院认为，合同内容双方自愿达成，是双方真实意思表示，其合同内容合法有效，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明应当根据合同内容，履行其义务。庭审中，黄明表示应当适用定金罚则，将总房款的20％即120,000元作为违约金向其支付的答辩意见，一审法院认为，双方在合同中虽将330,000元表述为定金，但将330,000元作为定金，适用定金罚则已超出合理范围内，有失公平；黄明也未向法院提出反诉请求，故黄明该答辩意见应不予采纳。但为体现惩罚违约方、保护守约方的价值取向，一审法院认为，艾斯卡尔提力瓦力地已明确表示不能继续履行合同义务，其行为属违约，应当承担相应的风险。故一审法院根据房屋买卖交易习惯酌定20,000元作为定金将其扣除。黄明将该20,000元扣除后，剩余款项应当向艾斯卡尔提力瓦力地退还。艾斯卡尔提力瓦力地的该项诉讼请求部分支持310,000元。至于案件受理费3,125元，一审法院认为，因艾斯卡尔提力瓦力地未履行合同义务，因协商不成而产生本次诉讼，应当由艾斯卡尔提力瓦力地自行承担为宜。一审法院判决：一、解除艾斯卡尔提力瓦力地与黄明之间签订的“房屋买卖合同”；二、黄明于判决生效后的十日内向艾斯卡尔提力瓦力地返还310,000元；三、驳回艾斯卡尔提力瓦力地其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，黄明及艾斯卡尔提力瓦力地均确认合同签订当日艾斯卡尔提力瓦力地即向黄明支付10,000元，其余230,000元，艾斯卡尔提力瓦力地称系于2020年7月6日支付，黄明则称系于2020年7月10日左右支付。   本院对一审法院查明的除合同约定的购房款支付时间以外的事实予以确认。   另查明，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明在房屋买卖合同中约定，艾斯卡尔提力瓦力地于合同签订之日向甲方支付购房定金330,000元，付款时间与方法：于2020年6月24日交付100,000元，于2020年7月4日交付230,000元，于2020年7月25日前付清。一审庭审中，黄明就款项交付及合同解除称：“……前期的资金是分了好几次付给我的，在疫情期间艾斯卡尔提力瓦力地的妻子给我打电话说不想买这个房子了，我说不太好吧……”。   本院认为，本案争议焦点为黄明应当退还艾斯卡尔提力瓦力地的款项金额。黄明上诉称双方在买卖合同中明确约定了艾斯卡尔提力瓦力地向其支付的330,000元为定金，艾斯卡尔提力瓦力地提出解除合同属违约，黄明向其返还的款项中应当扣减符合法律规定部分的定金。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”定金，实质是对合同履行的担保。法律规定，给付定金的一方违约时，无权请求返还定金，此时，定金成为违约方应当承担的违约责任，主要作用为弥补违约行为给守约方造成的损失。由此，确定违约方应承担的违约责任，应当充分考虑违约方的违约情形、合同履行情况及给守约方造成的损失，而非仅根据法律规定的定金上限经行裁判。本案双方合同约定房屋的总价款为630,000元，定金为330,000元，双方关于定金的约定远超法律规定的上限，对于黄明要求在应当退还款项中扣除定金的主张，应综合双方履约情况，在法律规定的范围内进行审查。首先，艾斯卡尔提力瓦力地与黄明虽约定定金，但约定款项支付时间时，并未区分各笔款项是定金还是购房款，艾斯卡尔提力瓦力地仅按约定按时支付了第一笔10,000元且未明确款项性质，剩余款项并未严格依约支付，艾斯卡尔提力瓦力地已付的330,000元，不应当然认定为定金；其次，双方约定在合同签订一个月内付清购房款，此后一个月内办理房屋交付，但合同签订不足一个月即发生疫情，此时艾斯卡尔提力瓦力地已依约向黄明支付了330,000元，后艾斯卡尔提力瓦力地因家人生病、资金周转困难无法继续履行合同，并在疫情防控期间及解除疫情防控措施后半个月内先后向黄明通知解除合同的意思表示，双方合同存续时间仅三个月，按照艾斯卡尔提力瓦力地已付款项确定定金金额，有失公平。在黄明未举证证明其所受损失的情况下，一审法院根据公平原则、交易习惯，酌定艾斯卡尔提力瓦力地向黄明支付的款项中20,000元为定金，并在黄明应退还款项中予以扣除，并无不当。黄明关于应当按照法律规定上限确定艾斯卡尔提力瓦力地应承担定金金额的上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，黄明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,420元（黄明已预交），由黄明负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   蒋 欣   审  判  员   张 昊   审  判  员   王朋坤   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 八 日   书  记  员   王亚宇