辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6307号上诉人（原审原告）：王林浩，男，1986年2月3日出生，汉族，系平安国际融资租赁有限公司客户经理，住辽宁省抚顺市东洲区。被上诉人（原审被告）：佟志宇，男，1984年5月19日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审被告）：雷雪，女，1989年2月16日出生，汉族，住辽宁省昌图县。上诉人王林浩因与被上诉人佟志宇、雷雪房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王林浩上诉请求：1.撤销一审判决第五项，查明事实后依法改判或者将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人依据合同约定支付了购房款，被上诉人并未履行合同义务，属于根本违约。被上诉人应当根据合同约定，向上诉人承担总房款30%的违约金；二、上诉人与被上诉人之间约定的违约金完全符合法律规定，且因被上诉的违约行为致使上诉人遭受了极大的损失（解除合同后房价迅猛上涨、28万的购房款的利息等），故上诉人要求被上诉人支付违约金符合法律规定。佟志宇、雷雪经依法传唤未出庭发表质证意见。王林浩向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还原告已付的购房款27.5万元、返还定金5000元、物业费2254.08元；3.请求判令被告赔偿原告装修损失39,425元、违约金174,000元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：二被告于2016年10月17日登记结婚。原告王林浩与被告佟志宇、雷雪于2017年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定：二被告将位于沈阳市浑南区房屋（蓝牌地址为11-8）出卖给原告，备案登记面积81.67平方米，房屋交易总价58万元，原告分三次付款，首次应在签订合同当日支付5000元；合同签订后7日内进行房屋所有权移交，被告应向原告交门禁卡、房屋钥匙等房屋附属物。若自合同签订日两年后被告仍不能向原告办理过户或者被告已获得房产证但拒不协助原告办理过户手续，原告有权撤销合同并要求退还已支付的房款。原告于合同签订当日向被告雷雪交付定金5000元，于2017年8月28日交付房款275,000元，被告于签订合同7日内将房屋钥匙交付原告，原告进行装修，于2017年底入住至今。因原告购买房屋有抵押无法办理房产证，原告主张解除合同，二被告应返还原告购房款28万元。原告装修房屋共计支付装修款39,425元，房屋装修款应折旧15,000元，被告应赔偿原告装修款24,425元。一审法院另查明，沈阳报业万锦置业有限公司与被告雷雪于2015年12月27日签订《商品房买卖合同》，被告雷雪购买沈阳报业万锦置业有限公司开发的位于沈阳市浑南区房屋，房屋总价款569,061元，首付款179,061元，贷款39万元。2016年1月27日，中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行、沈阳报业万锦置业有限公司与被告雷雪签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额39万元，借款期限360个月，自2016年1月27日至2046年1月27日。被告雷雪以购买的房屋抵押借款，于2016年2月3日办理预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行，抵押登记期限2016年1月27日至2046年1月27日。一审法院认为，原告王林浩与被告佟志宇、雷雪于2017年8月20日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应认定合法有效。原告按照合同约定已向被告雷雪支付购房款28万元，二被告未按合同约定为原告办理房产证，属于违约行为，原告主张解除合同，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方并未全部履行合同，故合同解除后，被告应返还原告购房款28万元，同时原告应将房屋返还被告。因原告已对房屋进行装修，共计支付装修款39,425元，根据房屋使用年限，房屋装修款应折旧15,000元，被告应赔偿原告装修损失24,425元。本案在审理中，原告撤回主张物业费2254.08元，一审法院予以准许。对原告主张违约金174,000元，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王林浩与被告佟志宇、雷雪于2017年8月20日签订《商品房买卖合同》；二、原告王林浩于本判决生效后七日内将位于沈阳市浑南区房屋腾空交付被告佟志宇、雷雪；三、被告佟志宇、雷雪于本判决生效后七日内返还原告王林浩购房款28万元；四、被告佟志宇、雷雪于本判决生效后七日内赔偿原告王林浩装修损失24,425元；五、驳回原告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8701元，公告费690元，均由二被告负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王林浩与被上诉人佟志宇、雷雪之间签订的《商品房买卖合同》系基于双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于上诉人王林浩主张因被上诉人佟志宇、雷雪的违约行为应按照总房款30%给付违约金的问题，经查，《商品房买卖合同》中约定：“如果任何一方有违约行为，应向对方支付总房款30%的违约金。”合同约定的总价款为58万元，但上诉人王林浩仅支付了28万元，因其尚未给付全额购房款，且合同约定的违约金明显过高，上诉人亦未提交证实其实际损失的相关证据，故对上诉人王林浩主张被上诉人应按照总房款的30%承担违约责任的诉请不予支持。但被上诉人佟志宇、雷雪未按照合同约定履行义务，亦未为上诉人王林浩办理房屋权属证书，且在本案诉讼中经依法传唤拒不到庭参加诉讼，显然属于恶意违约，致使上诉人购买房屋的目的无法实现，给上诉人造成的已付购房款利息损失亦由被上诉人的违约行为所致，故对该利息损失依法应予支持。综上，本院对一审判决的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人王林浩的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初409号民事判决第一、二、四项，即“一、解除原告王林浩与被告佟志宇、雷雪于2017年8月20日签订《商品房买卖合同》；二、原告王林浩于本判决生效后七日内将位于沈阳市浑南区房屋腾空交付被告佟志宇、雷雪；四、被告佟志宇、雷雪于本判决生效后七日内赔偿原告王林浩装修损失24,425元；”二、变更沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初409号民事判决第三项，即“三、被告佟志宇、雷雪于本判决生效后七日内返还原告王林浩购房款28万元；”为“三、被告佟志宇、雷雪于本判决生效后七日内返还原告王林浩购房款28万元及利息（以28万元为基数，自2017年8月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；”三、驳回王林浩的其他诉讼请求。一审案件受理费8701元，公告费690元，由佟志宇、雷雪负担；二审案件受理费8701元，由佟志宇、雷雪负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月二十三日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。