河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3421号原告：郑州八方物业管理有限公司，住所郑州市西站路26号。统一社会信用代码：91410102740700598W.法定代表人：牟志广，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋鸿斌、蒋浩轩（实习），河南辰初律师事务所律师。被告：郑州市二七城乡更新建设开发有限公司，住所郑州市二七区行云路与赣江路交叉口东北角行政服务中心五楼518房间。统一社会信用代码：914101005843902759。法定代表人：孙毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：付玉，河南建创律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凯强，该公司员工。原告郑州八方物业管理有限公司诉被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州八方物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋鸿斌、蒋浩轩，被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司的委托诉讼代理人钱俊伟、付玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求是：1、判令被告向原告支付郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业承接查验费用588982.02元（查验费2元/平方乘以294491.01平方米，利息从原告起诉之日起计算至实际付清本金止，按全国银行间同业拆借中心挂牌利率四倍计算）；2、判令被告向原告支付拖欠的物业置办费26817元；3、判令被告向原告支付拖欠的工程款650506.9元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月29日中标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理项目的管理权，总面积为294491.01平方米，其中住宅面积为217524.58平方米，地下建筑物和车库的面积为76966.43平方米。原告服务项目是安保服务，公共秩序的维护、绿化看护卫生清洁房屋共用设施设备的日常维护管理，客户服务垃圾的清运车库车位、车辆管理等等。2018年1月24日原告正式接管小区物业的管理，双方约定交房前的空置房物业费计算的时间为2018年1月24日到2019年1月23日符号一年期限，计价面积为217524.58平方米，物业服务费为每月每平方1.23元，空置房物业管理服务费按住宅70%收取，该合同内容已被郑州市二七区法院（2019）豫0103民再89号判决书确认，并判决被告承担前期物业服务费。原告接管小区后进行了前期物业办公场地的筹建工作，按被告的要求购买了物业服务中心的办公机具，该费用应由被告承担，但被告没有付清款项。签订合同后被告又委托原告干了一些工程，支付了部分款项，还有一部分没有支付。2018年3月初，被告口头委托原告与施工单位、监理单位及被告共同对小区内八栋楼2000套安置住房和地下建筑物停车库等进行逐一承接查验。主要内容楼房、室内、外走廊、楼顶负一层二层的墙面、地面、门窗、栏杆、电源、开关、照明、楼顶防水、避雷针、设施、设备等进行查验，总面积为294491.01平方米。原告进驻小区提供物业服务是按招投标文件确定的内容进行的。被告委托原告进行的物业承接查验工作和其他工作不在原告的服务范围内，原告付出劳动就应该得到报酬。查验前双方没有签订合同，口头约定费用随行就市。承接查验的费用按郑州市区域内的行规，在每平方米2-4元之间，原告认为被告应当支付每平方米2元的查验费为宜。根据住建部（2010）165号文物业承接查验办法第21条的规定，建设单位应当委派专业人员参加现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第23条规定，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第28条规定，物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的，由建设单位承担。被告委托原告对小区294491.01平方米的物业成进行承接查验，应当支付相应的查验费用。由于被告长期拖欠服务费，给原告公司造成了很大的损失，经与被告多次协商没有结果，原告起诉到法院，请求法院依法保护原告的诉讼请求。被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司辩称:1、原告请求被告支付查验费588982.02元无事实与法律依据。首先原被告对涉案房屋进行查验既没有口头约定也无书面约定。关于查验费问题，原告已经在（2019）豫0103民再89号案件中已提到，本案再次向答辩人主张查询费，违背民事法律关系一事不再理原则，应当依法驳回。2、原告主张的查验费单价无事实依据。在（2019）豫0103民再89号案件中，原告提到滨河项目指挥部委托原告进行查验，查验费按行规单价为4到6元。而本案中原告又要求被告支付每平方2元的查验费，被告并没有委托原告进行查验，在双方没有约定的前提下，原告完全是主观臆断地确定查验单价，无事实和法律依据。3、原告请求被告支付物业置办费26817元无事实依据，根据2019年2月28日双方签订的物业固定资产使用协议书第三条第八项的约定，该保证金支付的前提是原告在退场前30天通知被告在经双方现场核实无误后，被告退还保证金，而在本案中原告退场前30天，至今并未与被告进行核实并移交，原告请求该项费用行未到约定的付款条件，被告不应当支付该款项。4、关于第三项诉讼请求支付拖欠的工程款65506元。首先该款项包含了工程款和质保金，而质保金在双方签订的四份合同，明确约定，质保金的前提是由原告向被告提出申请后，经查验无误后退还质量保证金。而该四份协议项下的保证金原告均未与被告提出申请并也并未进行核实查验。在四份工程中其中有2018年8月23日签的签订的监控安装工程施工合同中，原告的施工质量存在问题，保证金不应当支付，并且在2018年7月2日楼盘门牌小区停车位划线部分也存在质量问题，质保金部分不应当支付给原告，应当扣除两份合同的约定的质保金。综上，请求贵院查明本案事实，依法裁判，维护被告的合法权益。另外再补充一点，关于这个工程款第二、第三项诉讼请求，与本案不是同一案由，应当另案起诉。经审理查明：2019年，原告曾将郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部和郑州市二七城乡更新建设开发有限公司诉至本院，要求支付2018年1月24日至2018年9月30日期间空置房的前期物业费1548252.88元及利息，本院作出(2019)豫0103民初7790号民事判决书，判决郑州市二七城乡更新建设开发有限公司支付其2018年1月24日至2018年9月30日期间空置房的前期物业费1547568.79元，后本院作出（2019）豫0103民监17号民事裁定书，再审本案，再审后，本院作出（2019）豫0103民再89号民事判决，判决郑州市二七城乡更新建设开发有限公司支付原告2018年1月24日至2018年9月30日期间物业费1541411.36元。原审和再审查明的案件事实是2017年，原告经过公开招标中标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理项目，项目总标价为每月每平方米1.23元，2018年1月24日，原告与被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司进行现场对接。现原告认为被告口头委托原告对小区内8栋楼2000套安置房和地下建筑、停车库进行查验，被告还应支付其拖欠的工程款及物业置办费，依据上述理由，原告诉至本院。另查明：1、原被告曾签订《侯寨滨河花园一期安置区项目A地块楼栋牌、单元牌、楼层牌、门牌、小区道路机停车位划线分区编号工程施工合同》一份，工程造价为240000元，合同签订后支付材料预付款10%，工程完工后支付至工程款的80%，待被告查验后支付剩余17%工程款，剩余3%作为质保金，质保期一年结束后，被告查验无质量问题，由原告提出申请，被告无息返还原告。2018年7月20日，被告支付原告工程款24000元。2019年2月1日，被告支付原告工程款176614.93元，尚欠39385.07元。另原被告还签订了《侯寨滨河花园一期安置区项目A地块电梯内护板及地库出入口安装合同》，合同款项为70727元，合同签订后支付材料预付款10%，工程完工后支付至工程款的80%，待被告查验后支付剩余17%工程款，剩余3%作为质保金，质保期一年结束后，被告查验无质量问题，由原告提出申请，被告无息返还原告。后被告分别支付原告12023.71元和56582.16元，尚欠2121.83元；2、被告在2020年2月25日向原告出具询证函，欠原告资产购置费为26817元。本院认为：根据被告向原告出具的询证函，被告欠原告置办费为26817元，故原告要求被告支付置办费26817元的诉讼请求，证据成立，本院予以支持。原被告签订的两份施工合同，均已过质保期，被告应向原告支付剩余工程款（包含质保金）共计41506.9元。关于原告诉求的查验费，原告提交的证据不能证明双方对此进行了约定，且又不能证明实际查验的面积及单价，故原告的该项诉请，证据不力，本院不予支持。被告向本院提起反诉，未在规定期间内预交相应的反诉费用，故本院对被告的反诉部分不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郑州八方物业管理有限公司置办费26817元及剩余工程款（包含质保金）共计41506.9元，共计68323.9元。二、驳回原告郑州八方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5307元（已减半），原告负担4000元，被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担1307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年六月三日书记员  王慧