广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0507民初328号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地汕头市××××华美庄金信大厦裙楼204、207、208房。法定代表人：刘忠华，董事长。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：张奇煌，女，1972年4月12日出生，汉族，住汕头市龙湖区中信海滨花园西区×××××××。委托诉讼代理人：许喜鹏，广东喜鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大地，广东喜鹏律师事务所律师。原告汕头中海物业服务有限公司与被告张奇煌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓辉宇，被告张奇煌的委托诉讼代理人许喜鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汕头中海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即支付物业管理费14187.4元，支付物业费违约金4256.22元（自逾期之日起按标准日万分之五，暂计至2020年7月31日），以上合计18443.62元；2.依法判令由被告承担本案所有案件受理费。事实和理由：被告为汕头市龙湖区中山路156号海滨西区××××××的业主，房屋面积为120.09平方米。根据原告与汕头中信海滨花园西区业主委员会于2006年1月1日、2008年12月28日、2012年1月1日分别签订的《物业服务合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理。但是，自2006年1月1日起，被告停止缴纳物业管理费，截止2020年7月31日，共计欠缴物业管理费175个月，共计14187.4元。根据2006年1月1日、2008年12月28日《物业服务合同》第二十二条约定，物业管理费单价为0.55元/平方米/月,2012年1月1日《物业服务合同》第六条第一款约定，物业管理费单价为0.77元/平方米/月，并结合政府指导汕价（2011）256号文件调整物业费单价，每月需交费用详见欠费明细表。根据2021年1月1日《物业服务合同》第三十一条约定，以被告每月所欠物业费为基数，自次月1日起按日万分之五分别计算至2020年7月31日已产生17109.7元违约金,原告只诉等额本金的30%作为违约金，即4256.22元。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令支持原告的全部请求。被告张奇煌庭前无提交书面答辩，当庭辩称：1.本案已过诉讼时效的部分即2020年7月31日倒算3年以外的时间段物业费均应予驳回，超过原告诉讼请求的数额以及依据的标准，被告庭后核实后3日内答复法庭；2.原告收取物业费应依法收取，需根据政府公告的标准收取，原告有义务证明其符合哪个标准，否则只能按照最低标准。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院依据相关法律规定进行审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，可以认定事实如下：被告张奇煌于2004年12月购买中信海滨花园西区19,22,26,30,34幢30幢505号房，房产面积120.09平方米，系该房现业主、权属人。2006年1月1日，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与汕头中信物业管理公司签订《物业管理委托合同》一份，约定业主委员会将中信海滨花园西区物业委托汕头中信物业管理公司实行物业管理；委托期限为2006年1月1日至2008年12月31日；物业管理服务费用住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.7元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整按政府指导价调整；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2008年12月28日，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与汕头中信物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定业主委员会将中信海滨花园西区物业委托汕头中信物业管理公司实行物业管理；委托期限为2009年1月1日至2011年12月31日；物业管理服务费用住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.7元向业主或物业使用人收取；物业管理费用标准按政府指导价调整；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2012年1月1日，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与汕头中信物业服务有限公司签订《物业服务合同》一份，约定业主委员选聘汕头中信物业服务有限公司对中信海滨花园西区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，多层住宅每月每平方米0.77元、商业物业每月每平方米1.7元，带电梯的住宅另外收取电梯运行费，首层不再加收费用，第2层加0.5元每月每平方米，从第3层起分楼层累进加价，3层至10层每层加0.05元每月每平方米，11层至20层每层加0.04元每月每平方米；21层至30层每层加0.03元每月每平方米,31层起按30层标准计收；物业管理费用按季交纳，每季第一个月20日前到本区物业服务中心履行交纳义务；未能按时足额交纳物业服务管理费用的，应就所欠金额按每日千分之一支付违约金。另查：根据原告提交的核准变更通知书及企业名称核准变更登记通知书，汕头中信物业管理公司于2007年10月16日经核准变更名称为汕头中信物业服务有限公司；2018年7月13日，汕头中信物业服务有限公司经核准变更名称为汕头中海物业服务有限公司。汕头市龙湖区金霞街道金海社区×民委员会于2019年11月11日出具的《证明》一份。《证明》上载明：“兹证明广东省汕头市×××××××××信海滨花园西区自1997年12月1日起，由汕头中信物业服务有限公司提供小区物业服务，自2018年11月15日至今，汕头市海滨花园西区变更为由汕头中海物业服务有限公司提供小区物业服务”。又查：根据被告提交的2020年3月18日公布的《汕头市发展和改革局关于公布汕头市政府定价的经营服务性收费目录清单的公告》，一级项目住房物业管理费收费标准0.5元-0.9元每月每平方米，使用电梯加收，具体收费标准详见收费文件，收费文件列粤府办〔2018〕11号、粤发改价格函〔2019〕2897号、汕价〔2011〕265号。根据上述汕价〔2011〕265号文件附件《汕头市住宅物业服务收费支付指导价》显示：2012年1月1日-2013年12月31日，住宅物业服务费一级的收费标准为0.82元每月每平方米（二级为0.70元每月每平方米）。2014年1月1日起，住宅物业服务费一级的收费标准为0.90元每月每平方米（二级为0.77元每月每平方米）。带电梯住宅首层免加收，第2层加0.50元每月每平方米，从第3层起分楼层累进加价，3层至10层每层加0.05元每月每平方米，11层至20层每层加0.04元每月每平方米，21层至30层每层加0.03元每月每平方米，31层起按30层标准计收。根据原告提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》显示，原告变更名称前的企业汕头中信物业服务有限公司的资质等级为“壹级”。再查，根据原告提供的邮政编号为1085894095325、106475119829邮政单据复印件，寄件时间分别为2017年10月14日、2018年8月30日，寄件人均为原告、收件人均为被告，内件品名为缴费催款通知书、物业催缴函，收件人签收栏均无被告签名。诉讼期间，被告称被告二手购买该房产，2004年12月购买，2005年入住，原告起诉的2006年1月起至2020年7月31日是被告在管理使用该房产，该房产归属被告名下。诉讼期间，被告张奇煌确认自2006年1月1日至2020年7月31日期间没有支付物业管理服务费。本院认为：依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。就本案而言，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与原告签订了物业服务合同,该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,应认定为有效，该合同亦对被告具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业服务,应按照约定支付相应的物业服务管理费。故原告请求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于物业管理费数额的问题。原告于2021年1月22日起诉，自2018年1月之前的物业管理服务费已超过诉讼时效，依法不受法律保护，故本案仅支持原告主张的2018年1月1日起的物业管理服务费。同时鉴于原告虽提供壹级物业资质的证书，但无法证明其已提供相应的壹级物业服务质量标准，也未能提供已就物业管理费提价至0.90元每月每平方米向业主公示并征询意见得到同意的证据，故2020年1月起的收费标准仍应按照2012年签订的《物业服务合同》约定的0.77元每月每平方米计算，即被告应支付的物业管理费为每月92.47元，自2018年1月1日至2020年7月31日拖欠31个月，合计2866.57元。综上,依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告张奇煌应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头中海物业管理有限公司2018年1月份至2020年7月份期间的物业管理服务费2866.57元；二、被告张奇煌应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头中海物业管理有限公司2018年1月份至2020年7月份期间未缴纳物业服务费2866.57元的违约金（以每期应缴纳的物业管理服务费为本金，自逾期之日起按日万分之五计至款项还清之日止）；三、驳回原告汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元,由被告张奇煌负担50元，由原告汕头中海物业服务有限公司负担205元。本判决发生法律效力后退还原告汕头中海物业服务有限公司预交案件受理费50元。本判决为终审判决。审 判 员 汤锦松二〇二一年六月二十一日法官助理 王 琛书 记 员 李少娜