辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1039号上诉人（原审原告）：孙明新，男，1964年12月6日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：戚峰，辽宁海清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜雨青（曾用名杜乐），男，1982年10月29日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：田维桢，辽宁睿智律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋明洁，辽宁睿智律师事务所律师。上诉人孙明新因与被上诉人杜雨青返还原物纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙明新及其委托诉讼代理人戚峰，被上诉人杜雨青的委托诉讼代理人田维桢、宋明洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙明新上诉请求：请求改判被上诉人立即倒出非法侵占的海城市元元超市一层289.57平方米以外的面积及二层18.36平方米房屋，并承担诉讼费用。事实及理由：原审适用法律不当，遗漏事实。海城市供销五交化公司对自己的楼房重建，重建后将一层大部分门点进行了出售。剩余一层456.9平方米、二层705.1平方米房屋自用，并办理了房照，在中国农业银行海城市支行进行了抵押贷款。1996年该房屋及土地以资抵债归银行所有。2001年，银行处置资产，将一层456.9平方米中的289.57平方米出售给被上诉人，并由海城市供销五交化公司与被上诉人签订了房屋买卖合同，办理了289.57平方米的房照。2004年，上诉人通过银行拍卖的方式将456.9平方米中剩余的167.33平方米及二楼705.1平方米购买，并办理了房照。其中被上诉人的房屋从买卖合同中也能看出为456.9平方米中的289.57平方米。另通过图纸，也能看出本案双方是对于五交化公司的最后房屋面积进行了分割所有。在诉讼前的测量中，我的一层房屋缺少了102.33平方米。被上诉人的房屋从室外测量，明显超过350平方米，且被上诉人从未购买二楼，现占用二楼18.36平方米。上诉人认为，本案为侵权纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。我持有一楼167.3平方米及二楼705.1平方米房照，对于争议的房屋具有所有权。被上诉人持有289.57平方米房照，但却占用了超过350平方米的房屋及二楼，应承担其房照以外面积倒出的义务，同时应赔偿其非法占用期间给上诉人造成的经济损失。海城市五交化公司及银行出售房屋不是商品房买卖，不存在面积3%以上如何计算的问题。被上诉人只享有依据合同的约定及房照的面积房屋的所有权，其超占部分应归还给上诉人。至于上诉人仍不足部分，上诉人会依据拍卖合同另行起诉银行，与被上诉人无关。综上，原审适用法律错误，遗漏事实认定。故为维护上诉人的合法权益，依法提出上诉，请二审法院予以改判。杜雨青辩称，服从原审判决。孙明新向一审法院起诉请求：1.判令被告立即倒出非法侵占的海城市元元超市一层102.33平方米及二层18.36平方米房屋；2.赔偿原告经济损失15万元(以评估为准)；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年11月7日，被告与海城市供销五交化公司签订《房地产买卖契约》一份，约定海城市供销五交化公司将位于海城市海州管理区北关街大兴委的房屋(8-14号、建筑面积289.57平方米)以115万元的价格出售给被告。被告已将房款交付完毕。2001年12月5日，被告取得了房屋所有权证书，并经营元元超市至今。2004年10月，原告通过中国农业银行海城支行购买了位于海城市(系原房屋所有权人海城供销五交化公司抵债资产)一、二层房屋(其中一层房屋建筑面积167.33平方米、二层房屋建筑面积705.1平方米)，并均已办理房屋产权证书，现该两处房产原告用于开办浴池。另查：被告购买一层门点时，在一层门点内有楼梯直通二楼(含楼梯间)，现由原告使用。一审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，如未能提供证据的，应承担举证不能的不利后果。本案案由为返还原物纠纷，原告要求被告倒出侵占的元元超市一层房屋102.33平方米及二层房屋18.36平方米，原告应提供证据证明原告要求被告倒出的房屋原告享有完整的所有权及被告系非法占有原告房屋。首先，关于原告要求被告倒出一层房屋102.33平方米一节，本案中，原告购买房屋前，被告已与海城市供销五交化公司签订《房地产买卖契约》，并办理房屋所有权证书，原告将购买的房屋用于经营元元超市，属于合法占有。按照交易习惯，在原告欲购买房屋时，应对购买房屋的实际情况进行了解，故原告对其购买的房屋当时的现状系知晓且认可的。被告系从海城市供销五交化公司处购买房屋，原告自认其系通过中国农业银行海城支行购买海城供销五交化公司抵债的一、二层及地下室房产。原告与被告之间并无合同关系。现原告仅以其房屋所有权证书所记载的建筑面积与实际面积不符，且相差102.33平方米以此来确认被告购买的房屋中的102.33平方米系其所有为由要求被告倒出无事实及法律依据，故该院对原告要求被告倒出一层面积102.33平方米的房屋不予支持。其次，关于原告要求被告返还其二层房屋18.36平方米一节。本案中，被告使用的二楼楼梯间系从被告屋内一楼楼梯延伸至二楼的楼梯间，系与一楼不可分割，从被告购买房屋后一直使用至今。按照交易习惯，原告在购买房前，应对购买房屋的现状进行了解，原告并未出示证据证明其在购买二楼时对被告占有二楼楼梯间的情况提出异议，故二楼的楼梯间由被告占有使用，原告系对其当时购买的房屋二层的现状应知晓且认可的。故原告要求被告倒出二楼房屋18.36平方米亦无事实及法律依据，故该院对原告要求被告倒出二层面积18.36平方米的房屋不予支持。综上，对原告要求被告倒出房屋的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿损失15万元一节，因无事实及法律依据，该院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求对海城市元元超市一层实际面积及289.57平方米面积边界进行测定，并对一、二层超占面积给原告造成的损失进行评估一节，因原告与被告无合同关系，故原告的申请无法律依据，该院对原告的评估申请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙明新的诉讼请求。案件受理费4650元，由原告孙明新承担。本院二审查明：一审判决书查明的“被告购买一层门点时，在一层门点内有楼梯直通二楼(含楼梯间)，现由原告使用。”应为“被告购买一层门点时，在一层门点内有楼梯直通二楼(含楼梯间)，现由被告使用。”另查，上诉人孙明新二审陈述：其当时购买的房屋已经开办了浴池，其购买后继续经营浴池，其买的就是房屋现状，不清楚房屋面积。其买的时候看见房子砌墙了。其2020年对浴池进行重新装修时，委托了装修公司，装修公司去现场测量面积准备做装修图时，发现一层面积不足，上不动产部门调取相关资料，才发现一、二楼缺少面积这件事。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案为返还原物纠纷，上诉人孙明新上诉主张被上诉人杜雨青侵占其一层房屋面积102.33平方米，二层房屋面积18.36平方米。从本案已经查明的事实看，上诉人于2004年10月通过拍卖方式购买了中国农业银行海城支行位于海城市房屋(该房屋系海城供销五交化公司抵债资产，其中一层房屋建筑面积167.33平方米、二层房屋建筑面积705.1平方米)，并均已办理房屋产权证书，该两处房产一直用于开办浴池。而被上诉人早于上诉人于2001年11月7日即与海城市供销五交化公司签订《房地产买卖契约》一份，以115万元的价格购买了与上诉人相邻房屋(8-14号，建筑面积289.57平方米)，并于2001年12月5日取得了房屋所有权证书，其一直经营元元超市至今。上诉人购买涉案房屋之前，该房屋即用于开办浴池。该浴池与被上诉人的房屋（用于开办元元超市）空间即各自独立，中间有墙壁相隔。综上，被上诉人购买房屋在上诉人之前，上诉人购买房屋时被上诉人的元元超市已存在，上诉人对自己购买的房屋现状和与其相邻的被上诉人房屋现状应该是十分清楚的，同时也应当是认可的。上诉人二审亦陈述：其当时购买的房屋已经开办了浴池，其购买后继续经营浴池，其买的就是房屋现状，不清楚房屋面积。买的时候看见房子砌墙了。因此，本案根本不存在被上诉人侵占上诉人房屋面积问题。即使上诉人购买的房屋缺少面积，其亦不应向被上诉人主张权利，其应当依据买卖合同向出卖人主张权利。另外，上诉人主张其购买的一层房屋建筑面积167.33平方米，如其购买的房屋被他人侵占102.33平方米，自己在长达十多年时间里没有发现，一直没有主张权利，明显不符合常理。再有，上诉人亦没有提供充分证据足以证明被上诉人侵占了其房屋面积102.33平方米。故本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人返还其二层房屋18.36平方米一节。因被上诉人购买房屋时该二楼楼梯间就在其购买的房屋范围内，该楼梯间与被上诉人购买的房屋不可分割，与上诉人后来购买的房屋中间有墙壁相隔。该楼梯间一直由被上诉人使用至今。而上诉人购买房屋时间在被上诉人之后，按照交易习惯，上诉人在购买此房前，应对购买房屋的现状进行了解，该楼梯间当时即存在，上诉人也知道这个楼梯间为被上诉人占有使用，在此情况下仍交付购房款购买房屋，可以认定上诉人接受当时房屋现状。其二审亦称其买的就是房屋现状。上诉人现对此楼梯间权属问题提出异议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿经济损失一节，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，孙明新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人孙明新负担。本判决为终审判决。审判长  曲涛审判员  周瑞审判员  霍健二〇二一年六月二十五日法官助理里明辉书记员王茜