湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终787号 上诉人（原审原告）：李昌清，男，1977年12月19日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：高永爱，湖南九方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张欣，女，1986年7月1日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：易黎虹，湖南公言律师事务所律师。 上诉人李昌清与被上诉人张欣租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4688号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 李昌清上诉请求：撤销益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4688号民事判决，改判张欣支付李昌清门面租金、水电费及其他费用共计51105.8元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.李昌清与张欣2020年7月10日协商解除合同属于事实认定不清。张欣的合伙人姜鹰于2020年5月3日支付了租金6800元，2020年7月4日，姜鹰通过微信告知李昌清有一个人不想搞了，要李昌清介绍做母婴行业的朋友接手，也可以同时招租。李昌清与张欣未协商解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对双方均有约束力，一方不得擅自解除。2.卷闸门费用8500和清理游泳池费用3200应由张欣承担。3.张欣在租赁期未及时交纳租金构成违约。张欣因疫情未正常使用门面，属于商业风险，一审酌情认定减免1个月的租金没有依据。二、一审适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第一百一十七条错误。 张欣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审认定事实清楚。1.双方当事人已于2020年7月10日协商解除了合同。2.张欣对门面装修时安装了玻璃门，没有使用卷闸门。3.张欣于2020年7月10日向李昌清交付钥匙，次日，因李昌清不开门张欣未能搬走游泳池。李昌清单方损坏游泳池，应当赔偿张欣损失。二、引起本案民事纠纷的法律事实发生在2021年1月1日前，一审根据查明的事实，适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第一百一十七条正确。 李昌清向一审法院起诉请求：1.判令张欣支付李昌清门面租金、水电费及其他费用共计51105.8元。 一审法院认定事实：2016年3月10日，案外人周宇龙（甲方）与李昌清（乙方）签订《租赁合同》，约定将位于益阳市××路××市场××层出租给李昌清，租赁期限自2017年1月1日至2031年12月31日；李昌清有出租转让给第三方的权利，但前提是必须是在周宇龙知晓的情况下进行，并确保其权益不受影响。李昌清与张欣于2017年3月23日签订《门面租赁合同》，李昌清将其租赁的上述市场中的1间门面转租给张欣，合同约定：门面面积约104平方米，合同期限为4年，自2017年4月15日至2021年4月13日。门面租金第一年36000元，第二年38880元，第三年41990元，第四年45349元，每年租金一次性付清，需提前一个月付下一年的租金。张欣在租赁期内所产生的水电费、物业费、装修费用和其他费用由张欣自行承担。张欣在合同签订后需向李昌清支付保证金10000元，合同期满后无违约不计利息返还给张欣。在租赁期内门面的卷闸门和其他设施损坏张欣自行维修，李昌清不承担任何费用，如张欣未维修好，李昌清可在押金中扣除维修的相应费用。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，张欣向李昌清交纳保证金10000元。合同签订后，张欣自行对门面进行了装修，并安装了玻璃门（原卷闸门未实际使用），经营婴幼儿游泳生意。2020年4月13日前，张欣按合同履行了缴纳租金等义务。因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，张欣生意经营困难，与李昌清协商减免1-2个月房租，因李昌清不同意，双方未形成一致意见。在此情况下，张欣暂未交纳第四年的门面租金和相关水电费。经李昌清多次催要，张欣于同年5月31日支付租金6800元（经折算已交至同年6月8日），并付清同年4月16日前的水电费。2020年7月6日，李昌清认为张欣仍欠租金及水电费，向张欣发送短信催缴，并询问张欣门面是否继续租赁，如不再租赁，则将店内物品搬离，同时表示如张欣在7月10日前不缴纳费用、不将门面的设施搬离，李昌清会找收废品的人处理。2020年7月10日下午，张欣将门面钥匙交予李昌清，未将店内游泳池搬离（其他物品已在7月10日前搬离）。2020年7月11日，李昌清在微信朋友圈发出案涉门面招租信息。2020年7月11日张欣派人搬运游泳池时，李昌清以张欣欠付租金不开门，张欣未搬离游泳池。后李昌清对游泳池进行拆除，搬离处理。一审中，双方一致确认张欣尚欠水电费856.8元。李昌清主张处理游泳池产生垃圾清运费3200元，提交了代开的垃圾清运发票，发票购买方为益阳市高新区兴盛万家超市；同时主张因门面卷闸门更换产生费用8500元，提交了代开发票，发票购买方为益阳市高新区兴盛万家超市。湖南省自2020年1月24至3月10日为重大突发公共卫生事件一级响应期间。益阳市范围内的婴幼儿游泳馆于同年3月9日正式开放营业。 一审法院认为，李昌清与张欣于2017年3月23日订立的《门面租赁合同》合法有效。2020年7月6日李昌清发短信要求张欣在7月10日前支付租金及水电费或将门面内物品搬离，2020年7月10日下午张欣将门面钥匙交给李昌清。李昌清于次日在微信朋友圈发出案涉门面招租信息，并将张欣在门面内的相关经营设备予以拆除。上述事实足以认定李昌清与张欣于2020年7月10日协商解除了合同，李昌清已依法收回租赁门面。本案中，张欣已按约交纳了合同前三年的门面租金（2020年4月13日前），在交纳合同第四年租金时，张欣提出因疫情影响要求李昌清对租金予以相应减免，李昌清不同意，双方未能形成一致意见。张欣于2020年5月31日向李昌清交纳租金6800元及水电费（按合同约定折算已交至同年6月8日）。在租赁期发生疫情属不可抗力，张欣未及时交纳相应租金没有过错，不构成违约。因受疫情影响，张欣无法正常使用门面，酌情认定李昌清减免张欣一个月的租金。因案涉合同已于2020年7月10日解除，故张欣不欠付李昌清租金。李昌清收回门面后，未征求张欣意见将游泳池拆除处理，李昌清要求张欣承担因此产生的相关费用，不予支持。李昌清无证据证明张欣对门面卷闸门造成毁损，主张张欣承担卷闸门更换而产生的费用，不予支持。交纳水电费是承租人的义务，张欣尚欠李昌清水电费856.8元，应予给付。张欣交纳给李昌清的保证金10000元，根据合同约定，合同期满后无违约行为，李昌清应当予以返还。张欣抗辩其尚欠李昌清的水电费应在保证金中抵扣，视为是一种互负债务的抵销，予以支持。张欣主张李昌清负有返还保证金的义务，但在庭审中明确表示对此不提起反诉，对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李昌清的诉讼请求。本案案件受理费1080元，减半收取540元，由李昌清负担。 本案二审期间，李昌清提供了微信聊天记录和照片，拟证明1.张欣的合伙人姜鹰同意支付5月房租6800元、6月份的租金陆续到位，继续履行租赁合同，但是后来剩余35200元没有支付；2.张欣租赁房屋后，原卷闸门已经损坏不能使用，张欣没有回复李昌清信息，李昌清更换卷闸门。同时申请证钟某出庭作证。张欣未提供证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。同时，准许证人出庭作证。证人钟某证实：证人从事安装卷闸门业务，为李昌清拆除了一张大的卷闸门，安装了两张小的卷闸门，安装地点在公务员小区旁的婴儿游泳的门店，卷闸门的具体价格不记得了，大概八到九千元。证人请了三人清理了玻璃门垃圾，请了六人搬走了游泳池。张欣对李昌清提供的证据质证如下：对证据一微信聊天记录有异议，案涉合同解除应以张欣向李昌清交付钥匙为准。对证据二照片有异议，不能证明卷闸门被损坏的事实。张欣对证人钟某的证言质证如下：证人钟某只能证实更换卷闸门的事实，不能证明卷闸门系张欣损坏，不能达到李昌清的证明目的。李昌清对证人钟某的证言无异议。 本院认证如下：李昌清提供的证据一微信聊天记录能够证实姜鹰支付6800元租金的事实。李昌清提供的证据二照片不能证实卷闸门系张欣损坏的事实。证人钟某的证言仅能够证实卷闸门更换的事实。 二审查明的事实与一审查明的一致。 二审查明，张欣认可其与姜鹰系合伙关系。 本院认为，李昌清与张欣签订的案涉租赁合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。李昌清上诉提出的双方未协商解除合同的请求。经查，合同履行过程中，李昌清2020年7月6日要求张欣缴纳欠付的租金及水电费或将门面内物品搬离，张欣2020年7月10日向李昌清交付案涉门店钥匙，李昌清收取张欣交付的案涉门店钥匙。李昌清于2020年7月11日在微信朋友圈发布招租信息。上述事实足以认定双方于2020年7月10日解除了案涉合同。李昌清所提该项请求不成立，应予驳回。李昌清上诉提出的不应减免张欣一个月租金的请求。经查，湖南省自2020年1月24日至3月10日为重大公共卫生事件一级响应期间。益阳市范围内的游泳馆于2020年3月9日正式工开业。一审根据疫情对经营婴儿游泳业的影响程度，综合本案案情，酌情减免一个月的租金并无不当，李昌清所提该项请求，应予驳回。李昌清上诉提出张欣应承担更换卷闸门费用8500元、垃圾清理费3200元的请求。本案中，李昌清未提供卷闸门系张欣损坏的证据，要求张欣承担更换卷闸门的费用8500元依据不足，应予驳回。合同解除后，李昌清收回门店后自行处理门店内的物品，要求张欣承担清理费用，应予驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1080元，由李昌清负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年六月二十二日 书记员  李凤姣