四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初4385号 原告：成都怡家园物业管理有限公司，住所地成都高新区天府大道中段1号。 法定代表人：胡玉琼，总经理。 委托诉讼代理人：蒋露茜，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 被告：毛婷，女，1986年3月20日出生，藏族，住四川省石棉县。 被告：孙占杰，男，1982年5月6日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。 原告成都怡家园物业管理有限公司（以下简称怡家园公司）诉被告毛婷、孙占杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园公司委托诉讼代理人蒋露茜，被告毛婷、孙占杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡家园公司向本院提出诉讼请求：1．判令毛婷、孙占杰支付怡家园公司2017年6月15日至2021年2月28日期间物业费18,338.9元；2．判令毛婷、孙占杰向怡家园公司支付违约金1,680.03元。庭审中，怡家园公司变更诉讼请求为：1．判令毛婷、孙占杰支付怡家园公司2017年6月15日至2021年1月18日期间物业费17,720.73元；2．判令毛婷、孙占杰向怡家园公司支付违约金1,610.04元。事实和理由：怡家园公司与建发·锦城鹭洲（现称翡翠鹭洲）项目开发建设单位成都华翊龙房地产开发有限公司签订《建发·锦城鹭洲前期物业服务合同》，约定由怡家园公司为建发·锦城鹭洲提供物业服务，合同期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止，合同履行至今怡家园公司持续为建发·锦城鹭洲提供物业服务。合同第七条约定，高层住宅物业服务费按建筑面积3.5元/㎡·月向业主收取。实际收费标准为高层住宅3元/㎡·月。合同第十一条约定，物业服务费按季度交纳，业主应在每季第一个月的15日前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按日所欠费用0.3%收取违约金。怡家园公司为建发·锦城鹭洲提供了物业服务，毛婷、孙占杰作为建发·锦城鹭洲1栋1单元502号（建筑面积为137.37㎡）房屋产权人，应按照物业服务合同约定履行交纳物业费的义务；但自2017年2月1日至2020年6月30日期间，毛婷、孙占杰未依约交纳物业费，在经怡家园公司多次催收后，毛婷、孙占杰仍拒绝交纳。为了维护自身合法权益，特诉至法院。 被告毛婷辩称，案涉房屋因拖欠银行贷款，毛婷、孙占杰被银行起诉，中途没有收房，物业费也一直没有交过，现在开发商已经将房子收回了，我方没有支付物业费的义务。 被告孙占杰辩称，从买房到现在，房子虽然登记在我名下，但开发商一直没有交房，我方没有实际对房屋进行使用，开发商也未实际交付房屋，我方不应当缴纳物业费。 本院经审理查明认定如下事实：成都华翊龙房地产开发有限公司（甲方）与成都怡家园物业管理有限公司（乙方）签订《建发·锦城鹭洲前期物业服务合同》，约定由怡家园公司对建发·锦城鹭洲项目提供前期物业管理服务。合同第七条约定高层住宅物业费按建筑面积3元/㎡·月向业主收取；第八条收费起始时间约定：（一）自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日（以甲方书面交房通知书的时间计）的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日的次月起交纳物业服务费）。物业买卖合同未约定或者约定不明确的由甲方承担；已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费；（二）已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋达到交付条件且甲方向购房人发送交房通知之日起的次月至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。第十一条约定物业服务费用按季度交纳，业主应在每季的第一个月的15日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从滞纳之日起，按日加收所欠缴纳费用0.3%的滞纳金。 2016年9月，成都华翊龙房地产开发有限公司（以下简称华翊龙公司）与孙占杰、毛婷签订FCLZ1-1-502《商品房买卖合同》，由孙占杰、毛婷购买位于成都高新区翡翠鹭洲1单元5层502号房屋。2016年9月21日，孙占杰、毛婷（甲方、业主）与怡家园公司（乙方、物业服务企业）签订《翡翠鹭洲前期物业服务协议》，协议约定：物业服务费从开发商通知交房之日起按季度收取；已竣工但尚未出售或尚未交付买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位支付。 2017年6月9日，华翊龙公司在报纸上刊登《交房公告》，公告：建发·翡翠鹭洲已顺利通过竣工验收，满足交房条件，能按照合同约定时间办理交房。我司定于2017年6月2日至6月11日期间分批次办理1号楼住宅、2号楼住宅及底商、5号楼商铺、7号楼商铺及该项目地下车位交接手续。各单元交房时间详见《建发·翡翠鹭洲交房通知书》。华翊龙公司亦向孙占杰、毛婷邮寄《交房通知书》。 庭审中，孙占杰、毛婷陈述其收到交房通知后去了交房现场，孙占杰、毛婷主张先验房再收房，遭到华翊龙公司拒绝，华翊龙公司主张先收房再验房。怡家园公司称，在办理交房过程中，孙占杰、毛婷拒绝支付相应的税费，所以没有办理收房手续，案涉房屋也没有实际使用过。 另查明，因孙占杰、毛婷逾期归还银行贷款，华翊龙公司向厦门仲裁委员会提起仲裁。2020年6月2日，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字20191098号裁决书，裁决主要内容如下：华翊龙公司与孙占杰、毛婷签订的合同自编号为ＦＣＬＺ1-1-502的《商品房买卖合同》于2020年2月18日解除；孙占杰、毛婷协助华翊龙公司办理《商品房买卖合同》的预售备案注销手续；孙占杰、毛婷协助华翊龙公司办理位于成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号商品房的预告登记注销手续。 2020年11月1日，孙占杰不服该裁决向厦门市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，案号（2020）闽02民特310号，2020年12月17日，厦门市中级人民法院作出（2020）闽02民特310号民事裁定书，裁定驳回孙占杰的申请。 经查询，2021年4月25日《不动产登记信息查询结果》显示，案涉房屋所有权人为华翊龙公司，登记时间2017年9月18日，变动记录载明：1．业务号预0964538，权利人毛婷、孙占杰，预购商品房预告登记设立，登记时间2016年11月17日，状态为无效；2．业务号预0964539，权利人中国建设银行股份有限公司成都金河支行，预购商品房抵押预告登记设立，登记时间2016年11月17日，状态为无效；3．业务号2017072100F00988，权利人华翊龙公司，首次登记，商品房新建，登记时间2017年9月18日，状态为有效；4．业务号2019121601F90208，查封登记，登记时间2019年12月16日，状态为历史；5．业务号2021011801F93012，查封注销登记，登记时间为2021年1月19日，状态为有效。 再查明，建发·锦城鹭洲更名为翡翠鹭洲。 以上事实，有当事人身份信息、《建发·锦城鹭洲前期物业服务合同》、《翡翠鹭洲前期物业服务协议》、《交房公告》、成都市不动产登记信息查询结果、EMS邮政快递单以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，各方当事人签订《前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。关于物业交付，在办理交房手续时，孙占杰、毛婷与华翊龙公司对交房流程存在争议，案涉房屋未能完成验收交付，华翊龙公司虽于2016年11月17日为孙占杰、毛婷办理了预购商品房预告登记，但案涉房屋产权一直未办理至孙占杰、毛婷名下，孙占杰、毛婷也未实际占有、使用案涉房屋；其次，怡家园公司亦未提供证据证明案涉物业已经交付给孙占杰、毛婷，孙占杰、毛婷就案涉房屋办理的预告登记业已注销，案涉房屋现已登记于华翊龙公司名下，故案涉房屋并未实际交付给孙占杰、毛婷。关于物业费，华翊龙公司与怡家园公司签订的《前期物业服务合同》中明确约定，“自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担”，“已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费”。孙占杰、毛婷与怡家园公司签订的《前期物业服务协议》中也约定，“已竣工但尚未出售或尚未交付买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位支付”。案涉房屋自始未交付给孙占杰、毛婷，怡家园公司向孙占杰、毛婷主张物业费缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告成都怡家园物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费120元，由原告成都怡家园物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨琳 二〇二一年六月十日 书记员  帅馨