贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1992号上诉人(一审被告):凯里市榕筑房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市宁波路5号。法定代表人：郑江浩，系公司执行董事。委托诉讼代理人：徐行健，贵州久同律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵同倩，贵州久同律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：吴美华，女，1958年4月14日出生，汉族，住凯里市。上诉人凯里市榕筑房地产开发有限公司（以下简称“榕筑房地产公司”）因与被上诉人吴美华合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。榕筑房地产公司上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决所依据的主要证据系复印件，原件未经庭审质证，判决未说明采信该证据复印件理由，违反法律规定。二、“三通费”约定不是格式条款，不存在加重被上诉人责任情形，一审判决认定事实及适用法律错误。（一）涉案商品房买卖合同是使用部门的示范文本，该合同第二十条载明“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。故本案双方在补充协议中约定事项并非格式条款。（二）上诉人开发建设项目的开工和交付跨《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行时间，在规划建设和确定商品房价格时未将“三通费”列入成本计算。2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》适用对象是“新建商品房”，即2009年5月1日以后新建的商品房。而案涉房屋建设项目于2008年起就施工建设，因此，在前述条例施行前开工建设的项目约定收取“三通费”是合法的。（三）当时税务申报事项中未将“三通费”列入成本，双方约定收取“三通费”符合当时交易习惯，并未违法，且上诉人代收该费用亦未加重买受人责任。（四）与房屋总价相比，三通费占比极小，故涉案协议约定上诉人收取三通费并未过分加重买受人责任，不符合无效约定条款的条件。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。吴美华向一审法院起诉请求：1、判决确认涉案《商品房买卖合同》（编号2010001005）《附件五：购房合同补充协议》中第六条第（2）项“买受人办理交接手续时应交纳水、电、煤气和电视等有关开户费，由出卖人代收代缴”无效；2、判决榕筑房地产公司十日内返还天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费520元，合计2985元；3、判决榕筑房地产公司十日内支付资金占用利息1910.41元（以2985元为基数，按中国人民银行规定的五年以上贷款期限年利率6.06%自2010年9月3日起计算至2021年3月24日，即：2985元×6.06%÷12个月×126个月=1910.41元）；4、判决榕筑房地产公司支付资金占用利息至全部款项实际支付完毕之日止（以2985元为基数，按中国人民银行规定的五年以上贷款期限年利率6.06%自2010年9月4日起计算至全部款项实际付清之日止）；5、案件受理费由榕筑房地产公司承担。一审法院认定事实：以原告吴美华为买受人、被告榕筑房地产公司为出卖人，双方就买卖坐标广场商品房事宜签订《商品房买卖合同》，对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“1、供水、供电交房时达到使用条件；2、小区配套设施设备交房时分期投入使用；3、有线电视、电话（宽带）交房时户外预留接口；……”。在附件三：装饰、设备标准约定：“……6、厨房：煤气与排水管（U-PVC）安装到位，给水管（PP-R管）接至厨房或卫生间并装水龙头1个，其余洁具、灶具等均由用户自理。……”。在附件五：合同补充协议：“六、商品房交付使用事宜：……（2）买受人办理交接手续时应交纳水、电、煤气和电视等有关开户费，由出卖人代收代缴”。合同签订后，原告吴美华于2011年9月6日向被告榕筑公司交纳管道燃气2200元、闭路电视265元、电表520元，合计2985元。另查明，原告吴美华与苗柏青系夫妻，该房屋于2010年9月3日登记为共同所有。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》附件五第6条第2项是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用”之规定，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取”。被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用以代收为名转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百零八条“本编对合同效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定”及第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿”的规定，原告诉请被告返还天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费520元，合计2985元，予以支持。对于被告辩称原告诉求已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”，本案中约定由买受人承担“三通费”的合同内容被确认无效后，因合同约定违反地方法规强制性规定，不适用诉讼时效制度。故对该答辩意见，不予采纳。关于原告主张的利息，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认原、被告签订《商品房买卖合同》附件五第6条第2项中约定“买受人办理交接手续时应交纳水、电、煤气、和电视等有关开户费由出卖人代收代缴”的内容无效；二、被告凯里市榕筑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴美华天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费520元等合计2985元；三、驳回原告吴美华的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告凯里市榕筑房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》附件五中关于“三通费”由买受人承担的约定是否合法有效。依据《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”之规定的法益保护价值取向，并结合与该价值取向一致的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条、《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》规定，电、燃气等属于房地产开发项目中的基础设施项目，买受人向出卖人所购买房屋为居民生活用房，电、燃气等属于日常生活所必须依赖的基础设施，房开企业向买受人交房时也应达到电和燃气等可以使用的条件，故“三通费”应包含在房屋价格内。出卖人将本应由自己承担的责任以格式条款形式转嫁给买受人，该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”情形。因此，一审法院以此认定榕筑房地产公司就前述条款的拟定构成无效格式条款，并据此判令榕筑房地产公司就前述收取的“三通费”退还给房屋买受人，并无不当。对于上诉人上诉称涉案房屋建设项目施工时间前于以上贵州省的相关规定，“三通费”未包含在商品房销售价格中，其收取该费用是合法的问题。因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布于2009年5月31日，而涉案《商品房买卖合同》签订时间是该条例颁布之后的2010年，故在上诉人与被上诉人签订涉案商品房买卖合同时，上诉人就应当知道以上相关规定内容。但上诉人却仍以格式合同形式与被上诉人签订合同，且未有证据证明其已进行提示注意或相关注解说明，因而上诉人以此辩解其收取“三通费”是合法等上诉理由不能成立。至于上诉人提出的一审法院定案证据系复印件问题，经本院审查，相关收据复印件已经一审庭审质证，且上诉人在庭审质证时表明由法院自行对该组证据真实性予以核实，并未要求再次质证，故一审法院基于当事人意思自治及结合自身审判职责而对以上证据的真实性予以核实的程序并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凯里市榕筑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  罗安松审判员  陈生燕二〇二一年六月二十四日法官助理梁红云书记员蒋诚霄