河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1091民初409号 原告（申请执行人）：王俊，女，1989年7月24日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：张晓春，河北拓实律师事务所律师。 被告（案外人）：张少林，男，1976年9月1日出生，汉族，住廊坊市安次区。 被告（被执行人）：房兆会，男，1965年8月5日出生，汉族，住廊坊市。 委托诉讼代理人:任勇，爱民法律服务所基层法律服务工作者。 被告（被执行人）：王洪云，女，1969年11月8日出生，汉族，住廊坊市。 被告（被执行人）：房兆庆，男，1960年11月8日出生，汉族，住廊坊市。 被告（被执行人）：尹万蕊，女，1976年6月24日出生，汉族，住廊坊市。 委托诉讼代理人：任勇，爱民法律服务所基层法律服务工作者。 被告（被执行人）：廊坊市天昌服装服饰有限公司。 法定代表人：房兆会，执行董事。 被告（被执行人）：廊坊市天昌电器有限公司。 法定代表人：房兆会，执行董事。 被告（被执行人）：廊坊市金士利商贸有限公司。 法定代表人：房兆会，执行董事。 被告（被执行人）：廊坊市靓雅装饰工程有限公司。 法定代表人：房兆会，执行董事。 被告（被执行人）：廊坊市翰杰制冷设备销售有限公司。 法定代表人：尹万蕊，执行董事。 原告王俊与被告张少林、房兆会、王洪云、房兆庆、尹万蕊、廊坊市翰杰制冷设备销售有限公司（以下简称翰杰公司）、廊坊市金士利商贸有限公司（以下简称金士利公司）、廊坊市天昌服装服饰有限公司（以下简称天昌服装公司）、廊坊市天昌电器有限公司（以下简称天昌电器）、廊坊市靓雅装饰工程有限公司（以下简称靓雅公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告王俊的委托诉讼代理人、被告张少林、被告房兆会、尹万蕊的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告廊坊市翰杰制冷设备销售有限公司、被告廊坊市金士利商贸有限公司、被告廊坊市天昌服装服饰有限公司、被告廊坊市天昌电器有限公司、被告廊坊市靓雅装饰工程有限公司、被告房兆庆、被告王洪云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊向本院提出诉讼请求：1、判决继续执行廊坊开发区房屋；2、确认被告张少林对涉案房产不享有租赁权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，贵院作出（2015）廊开民初字第763号民事调解书：被告房兆会、王洪云、房兆庆、尹万蕊、天昌服装公司、天昌电器公司、金士利公司、靓雅公司、翰杰公司向原告连带给付借款本息及其他费用共计867890元；贵院于2016年1月8日执行立案，执行案号为（2016）冀1091执40号，对被告房兆会名下位于廊坊开发区房屋进行查封，并通知被告张少林限期搬离该房屋。2021年1月26日，被告张少林对执行该房屋提出书面异议，贵院于2021年2月6日作出（2021）冀1091执异9号执行裁定书，裁定张少林在2034年11月30日前承租期内可继续占有、使用涉案房屋。原告认为贵院的该执行裁定书作出程序违法、认定事实错误、适用法律错误：首先，张少林提出执行异议后，贵院并未通知原告及其他相关当事人即作出案涉裁定，剥夺了原告的程序权利；其次，法院在审查过程中没有对租赁权的真实性、租赁期限及租赁费支付是否合理进行审理；第三、对于案外人异议执行机构只能作初次审查，争议的最终解决需要法院另行审理，而不是依据审查结果出具审理才应出具的判决结果。 王俊针对其诉讼请求，向本院提交证据如下： 一、（2015）廊开民初字第763号《民事调解书》，证明王俊与除张少林外各被告的调解协议，原告享有对其他被告的执行权利。 二、廊坊市城郊农村信用合作联社爱民道信用社对天昌公司贷款调查记录及房地产抵押物清单，证明房兆会作为担保人，用其名下房产两处（廊坊市广阳区银河北路6号、永丰道北、新华路东新华广场13号门店）为天昌公司在该信用社的贷款提供担保，房兆会向银行陈述该两处房产为自用。 三、廊坊银行股份有限公司银河路支行存档的由张普飞与房兆会于2015年3月10日签字的《承诺书》一份、《租房协议》一份，证明房兆会承认其与张普飞就廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1117号房屋于2014年9月1日签订了租赁合同，租赁期限自2014年9月1号到2015年9月1号。 四、房兆会与陈景艳于2015年8月25日签订的《协议书》一份，证明房兆会将其名下的廊坊开发区东方大学城商业街5幢1106室、廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1118室、廊坊市广阳区银河北路6号商铺、廊坊市永丰道北、新华路东新华广场13号门店租赁给陈景艳，租赁期限自2015年8月25日至2035年8月25日。 五、查封清单及（2017）冀1091执恢82号执行裁定书五份，证明开发区法院分别对房兆会名下的廊坊开发区东方大学城商业街5幢1106室、廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1117、1118室、廊坊市广阳区银河北路6号商铺、廊坊市永丰道北、新华路东新华广场13号门店进行查封，查封日期是2017年10月28日到2020年10月27日。 被告张少林辩称，我与房兆会有租赁合同、转账记录，而且租赁合同实际履行了这么多年了，我对涉案房屋享有租赁权。 张少林针对其答辩意见向本院提交证据如下： 一、房兆会与张少林于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》，证明张少林对涉案房产享有租赁权。 二、房兆会向张少林出具的《授权委托书》，证明房兆会委托张少林出租涉案房屋。 三、张少林中国农业银行转款证明二张，证明张少林向尹万蕊共计转款300万元，房兆会与张少林之间存在借款关系。 四、尹万蕊银行账户明细，证明尹万蕊收到张少林转账的300万元。 五、《房屋租赁合同》五份，证明张少林实际占有了涉案房屋并已经进行对外出租。 被告房兆会、尹万蕊辩称，房兆会与张少林于2014年12月1日签订《房屋租赁合同》，证明人为尹万蕊，该租赁合同内容能够证明房兆会以所争议房屋的租赁权来抵销所欠张少林的300万元债务并且将该房屋实际交付张少林，由其占有使用。 房兆会、尹万蕊未向法庭提交证据。 其余被告均未到庭，亦未答辩。 本院经审理查明，2015年11月17日，原告与被告房兆会、王洪云、房兆庆、尹万蕊、廊坊市翰杰制冷设备销售有限公司、廊坊市金士利商贸有限公司、廊坊市天昌服装服饰有限公司、廊坊市天昌电器有限公司、廊坊市靓雅装饰工程有限公司借款合同纠纷一案，经本院审理，出具（2015）廊开民初字第763号《民事调解书》，内容为各被告共同给付原告王俊借款本息及其他费用共计8678900元。后因各被告未履行调解书义务，2016年1月8日王俊就该调解书向本院申请强制执行，执行案号为（2016）冀1091执40号。本院于2017年10月查封了房兆会名下廊坊开发区东方大学城商业街5幢1106室、廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1117、1118室、廊坊市广阳区银河北路6号商铺、廊坊市永丰道北、新华路东新华广场13号门店、华夏铂宫11-1-301室，查封期限为三年。2021年1月26日，张少林对执行廊坊开发区房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，认为其对涉案房屋订立租赁合同并占有使用在先，按照买卖不破租赁的原则，法院应当保护案外人的租赁权，在案外人承租期限内停止对案涉房屋的执行措施，并不应责令合法承租该房屋的案外人以及与案外人签订租赁合同的承租人搬离该房屋。针对该执行异议，本院作出（2021）冀1091执异9号《执行裁定书》，裁定“案外人张少林的部分异议成立，其在2034年11月30日前的承租期内可继续占有、使用涉案房屋，驳回张少林其他异议请求”。原告王俊不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2013年7月1日、7月2日，张少林分别向房兆会的会计尹万蕊银行账号打款100万元、200万元，共计300万元。2014年12月1日，房兆会（甲方）与张少林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于甲方于2013年7月1日、2013年7月2日分两次向乙方借款人民币300万元用于商业经营，后因其本人原因不能归还乙方借款，经甲乙双方友好协商，就甲方将其名下房产租赁给乙方自已使用或出租给第三人使用、房屋租赁费折抵借款事宜，达成如下协议：一、甲方自愿将其名下廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1118号、1117号房屋、廊坊开发区东方大学城商业街5幢1106号房屋、廊坊市广阳区银河北路6号商铺、廊坊市永丰道北、新华路东新华广场13号门店、廊坊市广阳区华夏铂宫第0011幢1301号房屋租赁给乙方；租赁期自2014年12月1日至2034年11月30日止，租赁期20年；房屋租金为300万元，乙方已经于2013年7月1日、2013年7月2日分两次支付给甲方；租赁期内，乙方可自用，也可将房屋租赁或借给任何第三方使用。 该租赁合同签订后，廊坊市广阳区华夏铂宫第0011幢1301号房屋张少林未实际占有。对于其余租赁房屋张少林分别对外出租。张少林向法庭提交的租赁合同显示，廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1117号房屋出租给王娟娟，年租金为3万元，租期自2017年2月20日至2020年2月19日；廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1118号房屋出租给张瑞坤，租期自2017年2月20日至2020年2月19日，年租金8万元；东方大学城商业街5幢1106室出租给张进跃，年租金2.8万元，租期自2017年3月3日至2019年3月3日；廊坊市广阳区银河北路6号商铺出租给廊坊市道教协会，年租金6万元，租期自2018年正月初一至2021年正月初一；廊坊市永丰道北、新华路东新华广场13号门店出租给冯双双，租期自2017年10月1日至2022年9月30日，租金前三年为年租金12万元，第四、五年年租金为14万元。 房兆会除与张少林签订《房屋租赁合同》外，还与案外人陈景艳于2015年8月25日签订《协议书》一份，约定房兆会将其名下的廊坊开发区东方大学城商业街5幢1106室、廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1118室、廊坊市广阳区银河北路6号商铺、廊坊市永丰道北、新华路东新华广场13号门店租赁给陈景艳，租赁期限自2015年8月25日至2035年8月25日；并向廊坊银行股份有限公司银河路支行提交过与案外人张普飞于2015年3月10日签字的《承诺书》一份、《租房协议》一份，《承诺书》及《租房协议》内容为房兆会与张普飞就廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1117号房屋于2014年9月1日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2014年9月1日到2015年9月1日。 再查明，张少林与房兆会、尹万蕊之间各种经济往来频繁，张少林认可在300万元借款后，双方还有远远超过300万元的各种往来款项。 本院认为，本案中，张少林以其与房兆会签订的《房屋租赁合同》主张以包括涉案房屋在内的五套房屋的20年租赁权折抵房兆会对其借款300万元，故张少林对上述五套房屋的租赁并非以通常支付租金的形式签订的典型租赁合同，而是以借款合同为基础法律关系，衍生出的以房屋租赁权折抵借款的非典型租赁合同。在该种法律关系下，判断租赁权是否成立，既应审查其基础法律关系即借款关系的真实性，亦应审查租赁合同的真实性、合法性。本案中，关于借款合同法律关系，张少林承认在2013年7月通过尹万蕊的账户出借给房兆会300万元后，与房兆会、尹万蕊之间还有超过300万元的各种资金往来，虽其自称其余资金往来均与案涉300万元借款无关，但亦不能排除双方已就300万元借款全部或部分偿还的可能性，故张少林与房兆会之间的借款合同关系真实性存疑。关于租赁合同的真实性，从张少林庭审中提交的对外出租五套房屋的租赁合同来看，以2017年为例，仅廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1117号、1118号房屋、东方大学城商业街5幢1106室、新华广场13号门店四套房屋的年租金共计25.8万元；廊坊市广阳区银河北路6号商铺建筑面积684.35平方米，年租金6万元明显低于正常市场价格，但仅以此租金计算，房兆会交付给张少林的五套房屋年租金共计31.8万元，以二十年租期计算，租金收入达到600余万元，已远超出300万元借款，故房兆会与张少林在《房屋租赁合同》中约定的租金显失公平，且本院查封的包括涉案房屋在内的五套房屋，房兆会除与张少林签订租赁合同外，还与案外多人签订过相关的租赁合同，故本院对房兆会与张少林签订的《房屋租赁合同》的真实性亦不予确认。综上，本院认为，张少林就廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1118号房屋不享有足以排除强制执行的租赁权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许继续执行房兆会名下廊坊开发区东方大学城0001-30丘3幢1118房屋。 案件受理费6175元，由被告张少林负担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本院（2021）冀1091执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王 红 人民陪审员  任丽君 人民陪审员  杨云彩 二〇二一年六月三日 法官 助理  孙晓彤 书 记 员  姜 新