河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7160号上诉人(原审被告、反诉原告)：张爱芬，女，汉族，1964年5月10日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张成会，女，汉族，1987年3月18日出生，住郑州市中原区，系张爱芬女儿。委托诉讼代理人：张发财，男，汉族，1962年6月22日出生，住河南省荥阳市，系张爱芬丈夫。被上诉人(原审原告、反诉被告):秦瑞华,女,汉族,1988年6月4日出生,住河南省荥阳市。原审被告（反诉第三人）:郑州沃达房地产营销策划有限公司,住所地荥阳市索河路与京城路交叉口东南角。法定代表人：魏梦星，该公司经理。委托诉讼代理人：车轮超，男，该公司员工。上诉人张爱芬因与被上诉人秦瑞华、原审被告郑州沃达房地产营销策划有限公司（以下简称沃达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。张爱芬上诉请求：1．依法撤销荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1545号民事判决书判项第二项，依法改判为：“被告张爱芬于本判决生效之日起十日内返还秦瑞华购房款12000元”或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以“反诉原告张爱芬主张反诉被告秦瑞华应当承担违约金40000元，但其未举证证明损失的具体情况”为由，酌定将违约金酌减为25000元，适用法律错误，程序违法且缺乏事实依据。首先，法律并没有明确规定在房屋买卖合同中，守约方按照合同约定向违约方主张违约金时，需要对实际损失进行举证。也没有明确规定一旦上诉人举证不能，应承担举证不能的法律责任。上诉人主张40000元违约金系基于平等民事主体之间的意思自治，并没有违反法律规定。一审法院以上诉人未能就实际损失举证为由，即依职权酌减违约金，明显是让上诉人承担了不应当承担的举证责任，严重违法，应当予以纠正。其次，一审法院酌减违约金的启动程序违法。根据《中华人民共和国合同法》114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”可以得出，“请求法院减少违约金”，仅能依据当事人的请求。被上诉人在反诉答辩中及庭审辩论终结之前，经审判长释明后始终并未向一审法庭提出减少违约金的相关请求，一审判决中酌减违约金的启动依据也并非是“当事人请求”，而是依职权，因此一审法院酌减违约金的启动程序违法。再次，一审法院酌减约定违约金并没有事实与证据支撑。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案不也并不属于法定的举证责任倒置的情况。在本案中，如一审法院依据当事人请求降低违约金，应当由被上诉人就“违约金过高”承担举证责任，事实上，当庭审判长向被上诉人释明后，整个庭审过程中至判决出具之前，被上诉人始终未对“违约金过高”进行举证，一审法院也从未组织上诉人对其相关证据进行质证。因次，被上诉人应当承担举证责任，一审法院酌减约定违约金，无事实及证据支撑。最后，一审法院程序违法，剥夺了上诉人的相关诉讼权利。一审法院并未明确将需要举证实际损失的举证责任分配给上诉人，也从未将不能举证的后果向上诉人释明，剥夺了上诉人的提出反证权利。一审法院在庭审过程中未就“约定违约金”是否过高组织各方进行举证、质证，也未将其列为争议焦点组织法庭辩论，剥夺了上诉人的质证与辩论权，程序严重违法。二、上诉人有新证据证明实际损失为52000元，合同约定的违约金40000元并未超过实际损失的限度。2019年11月5日上诉人张爱芬与被上诉人秦瑞华以及第三人郑州沃达房地产营销策划有限公司（以下简称“沃达公司”）签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋成交价447000元。案涉合同于2020年12月11日解除后，上诉人与案外人于2021年2月28日签订房屋买卖合同，约定案涉房屋成交价395000元，双方并于2021年3月11日办理房屋网签登记手续。针对上述两次交易的差额（52000元），即是上诉人张爱芬可得利益的损失，此项直接损失已超过合同约定的违约金40000元。此外，买卖房屋涉及金额较大，对于普通家庭来说都不是一件小事，合同签订方将依据合同约定的履行期来安排接下来的生产、生活。上诉人张爱芬出售案涉房屋的目的是为了置换其他房屋，由于被上诉人秦瑞华的恶意违约，上诉人张爱芬的家庭不得不向银行多贷款400000元，并为此多支付一年的利息。综上，由于被上诉人秦瑞华的恶意违约，上诉人张爱芬的各项损失已远超约定的违约金40000元。三、被上诉人秦瑞华存在恶意违约，其因违约受益不低于40000元。案涉合同签订于2019年11月5日，被上诉人秦瑞华于合同签订后仅支付了部分首付款，声称年尾银行贷款获批较慢，但会尽快办理完毕。随着房地产市场下行，案涉房屋所在小区以及周边小区的房屋成交价下降了1000元左右，被上诉人秦瑞华便以各种理由迟延履行贷款手续。上诉人张爱芬从第三人沃达公司处获知，在2020年已有三家银行通过了秦瑞华的房屋买卖贷款评审，但秦瑞华故意申请多笔小额贷导致征信信贷需求过多，房子抵押贷款审批不通过（小额贷分别是：于2020年4月7日进行了中原银行的信用卡申请，于2020年4月13日进行了江苏长江商业银行贷款审批，于2020年4月20日进行了浙江网商银行的贷款审批）。秦瑞华一方面不向银行申请和递交贷款手续，且故意阻碍房屋抵押贷款审批条件的成就，另一方面多次向上诉人张爱芬承诺会继续履约，并要求给予宽限期。在一审庭审中，被上诉人秦瑞华承认其知晓在偿还上述小额贷后，即可贷款接入，办理房屋抵押贷款，但被上诉人秦瑞华并没有行动。作为理性谨慎的成年人，被上诉人秦瑞华的违约行为并非因为过失，而是基于市场房价降低后，其为了能以更便宜的价格购买其它同类房屋而故意违约，被上诉人违约后，其可以少出5万甚至少出更多的钱去购买同样的房子。本案中合同约定的违约金也并没有超过被上诉人因违约所得到的利益。四、本案其他程序错误。本案中第三人沃达公司的代理人车轮超在庭审中表示各项费用减免的前提是“双方达成和解或依据法院判定结果”。此外，一审中的沃达公司代理人的代理权限为一般授权，不具有放弃实体权利的权限。收到判决后，上诉人张爱芬通过到一审法院查阅卷宗以及与沃达工作人员核实，该公司并没有向一审法院提交明确表示放弃各项费用的相关材料。一审法院在代理人仅具备一般授权的情况下，认定代理人在庭中放弃居间费以及其他服务费，属程序违法，依法应予以纠正。综上所述，一审法院法律适用错误、程序违法，且做出的判决缺乏事实与证据支撑，请求查清事实，依法改判或发回重审秦瑞华辩称，一、在该案中，答辩人没有过错不存在恶意违约的情形，双方签订房屋买卖合同后，房贷政策发生重大变化，答辩人不能办理按揭贷款，致使房屋买卖合同无法履行。在答辩人向法庭提交的微信聊天记录及与沃达公司工作人员的通话录音可以看到，答辩人在合同签订之前就已经明确告知了沃达公司的工作人员自身的负债情况，并明确表示，如不能办理高额的银行贷款，那么房子是无法购买的，并且在签订合同当天早上，沃达公司的工作人员还明确表示最少可以贷款38万元。按照沃达公司当庭的陈述，在三方签订房屋买卖合同时，作为居间方的沃达公司就已经与金融机构进行了贷款资格审查、房屋价值评估以及确定可发放贷款数额的相关工作。本案涉案合同在签订时明确约定了以银行按揭方式支付购房款，且约定了明确的贷款数额，也就是说，按照正常流程操作，在合同签订时38万元的银行贷款数额是经过银行审核后所确定的，答辩人在合同签订后办理相近数额的银行按揭贷款应当没有任何问题。但接下来，银行按揭贷款数额却从38万元下降到34万元，之后又下降到30万元，直至银行拒绝接入秦瑞华的贷款申请，短短数月时间结果就发生了天翻地覆的变化。从上述事实可以看出，答辩人不能办理贷款系因为房贷政策发生重大变化，致使双方签订的合同无法履行。在原审庭审中，沃达公司向法庭出示的证据为秦瑞华的征信查询记录，从该记录中可以看到，秦瑞华的大额贷款及担保是发生在合同签订之前。合同签订之前已经形成的债务，秦瑞华向作为居间方的沃达公司已如实告知，合同签订之后秦瑞华又向金融机构申请的小额贷款也是在沃达公司告知无法办理银行按揭后申请的，因此秦瑞华并不存在恶意违约的情形。二、虽然秦瑞华没有过错，但原审法院酌定秦瑞华向张爱芬支付违约金为25000元，向沃达公司支付2000元，已经很好的照顾到了张爱芬、沃达公司的利益。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、本案涉案合同中第九条中乙方责任约定“乙方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向甲方赔偿双倍定金的违约金后甲方将已收房款（含定金）退予乙方。”合同中，双方约定的定金为20000元，那么根据该条款的规定被上诉人需支付40000元的违约金，该条款中约定的违约金过分高于上诉人的实际损失。本案中，进行交易的是房屋，在双方未完成交易时，房屋仍然登记在上诉人张爱芬的名下，并未侵犯其对该房屋享有的任何权利，且房屋本身的自有价值并没有因为合同未履行而产生减损，涉案房屋交易价格是否下降上诉人并未提供任何证据。而房屋的交易价格也是因人而异，并非一成不变，即使房屋交易价格下降并不属于其直接损失。因此，在本次交易中，因交易未完成对上诉人造成的损失仅是其已经向沃达公司交纳的居间服务费2000元。本案中，张爱芬受到的损失是2000元的居间服务费，根据司法解释的规定，双方约定的违约金已经过分高于该损失，故应当对违约金予以减少。综上所述，答辩人不存在恶意违约，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回张爱芬的上诉请求，维持原审判决。沃达公司述称，对一审判决没有异议。秦瑞华向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告返还购房款70000元；3．判令被告沃达公司承担违约责任，赔偿原告损失5000元；4．本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。张爱芬向一审法院反诉请求：1.判令解除三方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被反诉人秦瑞华承担因违约而产生的违约金4万元；3.判令被反诉人秦瑞华承担因违约而产生的房屋中介费（双方）8940元整；4.本案诉讼费（本诉与反诉）由被反诉人秦瑞华承担。一审法院认定事实：2019年11月5日，原告秦瑞华（买方、乙方）与被告张爱芬（卖方、甲方）在被告沃达公司（居间方）居间下签订《房屋买卖合同》一份。主要内容是合同三方在平等、自愿、友好协商的基础上就房屋买卖合同一致达成如下协议。房屋地址位于荥阳市××东××北侧新区××楼××单元××室，建筑面积54.22平方米，用途为住宅，成交价为44.7万元。买卖双方均同意中介方按以下方式收付房款，乙方在签署本合同前向居间方交付定金2万元，在查册无误后两个工作日内无息转给甲方且自动转为房款。甲方于本合同签定时将《房屋所有权证》交由丙方保管且向丙方缴纳售房保证金1万元作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。付款方式为商业贷款，乙方于签署本合同同时委托居间方代办该手续。向银行申请30年38万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首付款乙方于2019年11月12日前将首付房款6.7万元交付居间方；如银行审批通过后的贷款金额和乙方申请贷款金额相同，并且于房管部门收齐买卖双方交易资料3个工作日内居间方从乙方已缴的首期房款中提取房款6.7万元转给甲方；按揭贷款38万元于办理完毕抵押登记手续后由贷款银行发放给甲方。乙方同意在签署本合同后即时支付4470元的中介费及3000元代办费，甲方同意即时支付或由居间方在房款里扣收4470元的中介费。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。第九条双方责任签署本合同后乙方须在7日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经甲方同意，否则视为违约。在交易完成之前，乙方若无故单方终止履行本合同，也视为违约。乙方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向甲方赔偿双倍定金的违约金后甲方将已收房款（含定金）退予乙方。乙方仍须向中介方支付买卖双方应付的总房款2％的中介费。同日，秦瑞华向沃达公司转账支付定金2万元，由沃达公司出具收据。后沃达公司于11月8日向张爱芬转账1万元，另有1万元由沃达公司出具收据，作为张爱芬缴纳的押金。合同签订后，沃达公司为秦瑞华代办相关银行按揭贷款手续，由沃达公司工作人员车轮超通过微信与秦瑞华等对贷款办理具体事宜进行沟通。根据银行贷款审批情况，三方对付款方式重新进行协商，并在合同第十二条中补充约定“贷款额34万，首付10.7万元。乙方于2020年3月10日前支付甲方剩余首付款45000元整（肆万伍仟元整），同时房本由居间方保管。”2019年12月5日，秦瑞华转账支付沃达公司5万元，沃达公司出具收据2份，分别是银行费用8100元，部分首付款4.2万元。沃达公司于12月8日转账支付张爱芬4.2万元。秦瑞华于2019年12月9日给张爱芬出具借条一份，主要内容是剩余首付款4.5万元约定于2020年3月10日归还，此借条于业主收到剩余首付款后自动作废。三方于2020年4月再次经协商同意继续履行合同。后因秦瑞华未付清首付款，张爱芬于2020年5月7日向沃达公司送达《催告履行通知书》，于7月7日向秦瑞华邮寄《告知书》，告知其于7月15日前履行完毕，否则解除合同。7月8日，秦瑞华向张爱芬方发送短信，主要内容为其负债较多，需要该笔钱，请求把房子退了。12月10日，张爱芬分别向秦瑞华、沃达公司邮寄《解除合同通知书》，秦瑞华于12月11日收到该通知书。庭审时，沃达公司表示中介费用可不予收取，银行代办费用，因涉及几家银行预评估，需沟通后才能决定。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行裁判。原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。本案中，秦瑞华未依约足额、按期支付购房首付款，且因自身原因导致未能办理银行按揭贷款，其已经构成违约。张爱芬多次催告原告履行付款义务无果后，原告于2020年12月10日发出的解除合同通知符合合同法相关规定，具有法律效力。现秦瑞华提起诉讼，张爱芬提起反诉，均要求解除合同，故案涉合同在秦瑞华及沃达公司收到解除合同通知书时已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，违约方仍应承担违约责任。秦瑞华述称沃达公司在促成交易过程中存在违规操作或故意隐瞒事实的过错，沃达公司对此并不认可。结合秦瑞华与沃达公司工作人员车轮超的微信聊天记录及通话录音显示，沃达公司就案涉房屋的评估贷款情况均有如实告知秦瑞华，秦瑞华在知晓后仍同意继续履行合同，故对秦瑞华该项诉辩意见不予采信。银行信贷政策调整虽不是秦瑞华及沃达公司在签订合同时能够预见的客观情况变化，但秦瑞华对自身财务、征信情况没有准确认识，经张爱芬多次催告仍未能支付购房款。其未积极主动解除合同亦是案涉合同履行过程长达一年多的主要原因。反诉原告张爱芬主张反诉被告秦瑞华应承担违约金40000元，但其并未举证证明损失的具体情况。该院根据通常的交易习惯，结合合同中违约责任的约定、具体违约情形等因素，酌定违约金为25000元，超出部分原审法院不予支持。被告沃达公司自愿减免部分费用，该院予以肯定。考虑到沃达公司在促成交易、代办银行贷款过程中提供有相应服务，该院酌定原告秦瑞华支付被告沃达公司2000元。根据款项实际支付情况，在债务相互抵销后，被告张爱芬返还原告秦瑞华购房款27000元，被告沃达公司返还原告秦瑞华购房款16100元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告秦瑞华与被告张爱芬、被告郑州沃达房地产营销策划有限公司于2019年11月5日签订的《房屋买卖合同》于2020年12月11日解除；二、被告张爱芬于本判决生效之日起十日内返还原告秦瑞华购房款27000元；二、被告郑州沃达房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告秦瑞华购房款16100元；三、驳回原告秦瑞华本案其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张爱芬本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取838元，由原告秦瑞华承担302元，由被告张爱芬负担356元，由被告郑州沃达房地产营销策划有限公司负担180元；反诉案件受理费减半收取512元，由反诉原告张爱芬负担251元，反诉被告秦瑞华负担261元。本院二审期间，张爱芬提交如下证据：第一组，《郑州市存量房买卖合同》一份，《税收完税证明》一份，证明目的：案涉房屋于2021年3月11日已出售给案外人并办理了网签合同，成交价是395000元，张爱芬缴纳个人所得税3950元，相较于2019年11月5日与秦瑞华签订的《房屋买卖合同》约定的房屋成交价447000元，张爱芬直接损失为52000元。第二组，《贝壳二手房成交记录》网站截图的打印件，证明目的：案涉房屋所在的小区及周边共计五个小区在贝壳二手房平台的成交价，对比2019年11月（案涉合同签订时）至2020年12月（案涉合同解除时），在此期间，案涉房屋所在的小区及周边其他小区房屋出现的降价趋势，下降的幅度大约在每平米809元至1427元不等，而案涉房屋降价的幅度为959.06元/平米，也在下降幅度范围之内。第三组，《商品房买卖合同》一份、《银行流水》打印件一份、《借据详情》网上银行截图打印件一份、《公积金还款明细查询表》截图打印件一份，证明目的：张爱芬出售案涉房屋的目的是为了置换其他房屋，因为秦瑞华的违约，致使张爱芬在置换房屋时不得不向银行多贷款了40万，因此而多支付了一年的银行利息为14803.5元。秦瑞华质证称，对于上诉人提交的证据，秦瑞华认为本案交接的是房屋，对于目前的房价下降的情况，实际并不属于该房屋损失范围之内，因为房屋仍然登记在张爱芬名下，具体的房屋成交价格是根据社会具体的情况，不能在本案中作为一个实际损失。如果再过两年房屋上涨，对外进行出售的话，是不是多余的款项要给秦瑞华，2019年11月份签订合同之后，并不是秦瑞华恶意拖延时间导致的房屋下降。因为从签订合同后到2020年年关，接下来的是一个疫情时间，疫情之后就开始下降，并不是因为秦瑞华的恶意拖延时间导致的。另外，对上诉人一直强调的恶意违约并不认同，从合同签订开始，及在合同签订之前，秦瑞华已经明确表示名下的负债情况，但是不管是沃达公司还是上诉人，依旧没有反驳秦瑞华，继续签订了合同。沃达公司述称，不发表意见。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人张爱芬、被上诉人秦瑞华及沃达公司签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。秦瑞华未依约足额、按期支付购房首付款，且因自身原因导致未能办理银行按揭贷款，其已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方当事人签订的《房屋买卖合同》第九条双方责任约定：“乙方：1、…乙方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向甲方赔偿双倍定金的违约金后甲方将已收房款（含定金）退予乙方。…”，根据该约定，张爱芬一审反诉要求秦瑞华承担违约金40000元，理由正当，应予以支持。因张爱芬已收到秦瑞华房款52000元，相互抵销后，张爱芬应返还秦瑞华购方款12000元。原审法院以张爱芬一审中未举证证明损失的具体情况而酌定违约金25000元不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1545号民事判决；二、秦瑞华与张爱芬、郑州沃达房地产营销策划有限公司于2019年11月5日签订的《房屋买卖合同》于2020年12月11日解除；三、张爱芬于本判决生效之日起十日内返还秦瑞华购房款12000元；四、郑州沃达房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还秦瑞华购房款16100元；五、驳回秦瑞华其他诉讼请求；六、驳回张爱芬其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取838元，由秦瑞华承担302元，张爱芬负担356元，郑州沃达房地产营销策划有限公司负担180元；反诉案件受理费减半收取512元，由张爱芬负担200元，秦瑞华负担312元。二审案件受理费175元，由秦瑞华承担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年六月二十三日法官助理张彦超书记员娄杨杨