北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7120号上诉人（原审被告）：车海洋，男，1981年3月11日出生，汉族，户籍地河南省正阳县。被上诉人（原审原告）：郑文清，女，1962年4月5日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：朱行暖，男，1988年11月14日出生，汉族。上诉人车海洋与被上诉人郑文清、朱行暖租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。车海洋上诉请求：撤销一审判决，改判或将本案发回重审。事实与理由：车海洋主张郑文清、朱行暖在微信沟通中故意诱导车海洋就欠款问题回复，车海洋并未故意拖延时间，一审法院关于退租时间认定不清，对《房屋租金欠款协议》中制冷费和供暖费认定不清；一审法院既然已经判定车海洋违约，不应判决车海洋支付2019年11月至2020年9月12日的房屋租金。郑文清、朱行暖辩称，同意一审判决。郑文清、朱行暖向一审法院起诉请求判决：1.车海洋支付拖欠的房屋租金119520元（其中2019年5月29日至2019年11月28日的租金为51000元，另外按照每月租金8565元暂自2019年11月29日计算至2020年7月29日），剩余的房屋占用费按照每月8565元的标准自2020年7月29日计算至2020年9月12日；2.车海洋支付拖欠租金利息8160元（以拖欠租金51000元为基数，按照双方约定的月利率2％，暂时自2019年11月28日计算至2020年7月28日，后续利息计算至付清之日止；3车海洋支付2018年度和2019年度的制冷费12390.4元、取暖费9011.2元；4.车海洋支付违约金8565元；5.车海洋将营业执照迁出所租赁房屋；6.本案诉讼费用由车海洋承担。一审法院认定事实：2018年4月12日，郑文清、朱行暖（出租人、甲方）与车海洋（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于北京市大兴区宏业路9号院9幢-1层-1105，房屋建筑面积112.64平方米；租赁用途餐饮；房屋租赁期自2018年5月29日至2024年5月28日，共计六年，甲方应于2018年4月13日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲方给乙方预留装修及搬家免租期为2018年4月14日至2018年5月28日；租金标准8565元/月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018年4月13日、2018年8月22日、2018年11月22日、2019年2月22日以后以此类推；押金8565元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，违约金需双方协商赔偿事宜。2019年11月1日，郑文清（甲方）与车海洋（乙方）签订《房屋租金欠款协议》：1.本房屋坐落于北京市大兴区宏业路9号院9幢-1层-1105室，月租金为8500元/月（本房屋月租金不包括制冷费、取暖费），制冷费、取暖费由乙方承担，自2018年至2019年制冷费两年共计12390.4元、取暖费两年共计9011.2元；2.自2019年5月29日至2019年11月28日起乙方未向甲方交付房屋租赁租金共计六个月，租金共计51000元；3.经甲乙双方协商，乙方应在2019年11月28日之前向甲方结清所有费用，乙方超出约定时间按月租金的3%向甲方支付利息（包括后续再欠房租等费用），并手写：利息以月息2分计算。郑文清、朱行暖陈述，《房屋租金欠款协议》签订后，车海洋仍未给付所欠房租和费用。郑文清、朱行暖提交了朱加胜与车海洋之间的微信记录：2019年12月8日，朱加胜：“车，你怎么不回电话，半年了房租费你该有个答复了吧，找这样的房东不好找吧，还再拖吗”；2020年7月11日，朱加胜：“车，既然你不准备经营了，有时间过来交接一下，写一份解除合同协议，还有欠的房租费、物业制冷费早就该交了，你交给房屋中介的钥匙又换了一把锁，尽快联系我”；2020年7月17日，朱加胜：“车，今天都7月17日了，你说15日来办理房屋交接手续，回个电话给我”；车海洋：“叔，下周回北京了，具体的时间，我提前给您说，房屋也没什么好交接的，就一些设备，看看谁要租，把设备和证照折成钱，给他就行了，我这简单”；朱加胜：“再简单你也要过来过个数，合价多少钱，合同解除了，欠的房租什么时候付了”；车海洋：“好的，叔，下周回北京”；朱加胜：“下周几？不能再拖了”；车海洋：“大概周四、周五吧”；2020年7月26日，朱加胜：“车，今天周日了，又不能来吗？我昨天和今天一直联系你，没回电话，见面解决完了双方有个书面的交接，不然我这房没办法出租，我还要交房贷，压力很大，你尽快办理交接手续”；车海洋：“叔，我现在郑州，没事，你写个，我看下，网签”；朱加胜：“咱俩不交接，不解除合同，营业执照啥时候迁移？欠租金、欠制冷费啥时候付？房屋内还有你好多东西是搬走，还是折价多少？所以你尽快办理此事”；2020年8月1日，朱加胜：“不要再耽误时间了，到京尽快办理交接房屋手续，不要再拖了”；2020年9月28日，朱加胜：“车，你说28号汇过来，打电话你也没接”；车海洋：“叔，钱已经到公司账上，现在已经让公司哥们转出来，我用”；2020年9月29日，车海洋：“叔，这笔钱我用不了了，早上已经打到马来西亚绿能公司了，只能等下笔应收货款，才能给我用，要节后了”；朱加胜：“过节后是哪一天”；车海洋：“叔，你看15日可以吗？我们公司的货款，每月15日和27日客户给打款”；朱加胜：“关键你说话没谱”；车海洋：“叔，你就是起诉我，不也得时间吗，就是我输了官司，不也得有钱还吗，关键我现在没有钱吗，你把我名声搞臭了，更难赚钱了，还怎么还您钱啊，把我拉失信黑名单，还不是解决不了资金问题吗，我现在正在和公司朋友多方面给你筹钱，放心，账是还掉的，不是赖掉的”；朱加胜：“尽快吧，没多有少，这么长时间了，不能再拖了”。2020年9月12日，朱加胜（甲方）与车海洋（乙方）签订《房屋解除合同》：甲乙双方经过协商，位于大兴区宏业路9号院9幢-1层-1105室，双方于2019年12月3日口头解除房屋租赁合同（原文双方协商于2020年9月12日解除合同被划掉），房屋已交接，水卡、燃气卡、钥匙已归还，房屋内还有剩余家电、家具，现委托甲方帮忙处理，如甲方再找到下个租客，租客不需要该家电家具，乙方需在20天之内清除该物品，欠款及利息9月28日付清。郑文清、朱行暖认可《房屋解除合同》的真实性，但认为上面有改动，已经作废，该解除合同原本记载“双方协商于2020年9月12日解除合同”，划掉后更改为“双方于2019年12月3日口头解除房屋租赁合同”，是车海洋自行更改的，并未征得其同意。车海洋则主张，解除合同更改部分是在对方同意的情况下更改的。2020年9月12日，车海洋书写交接单一份：同意屋内所有设施原价88700元，转让40000元，营业执照手续等转让25000元，以上价格可以商量，如租户不需要，原租户处理，20天搬清，不影响房主继续出租。关于车海洋的退租时间，郑文清、朱行暖主张为双方签订《房屋解除合同》、车海洋出具交接单之日即2020年9月12日；而车海洋则主张郑文清、朱行暖于2019年12月3日要求其将房屋钥匙交给中介李洋，其与李洋交接了钥匙。一审中，李东（别名李洋）出庭作证：郑文清、朱行暖与车海洋之间的房屋租赁合同是在其居间下签订的，前期的租赁关系没有问题，后车海洋于2019年12月9日向其交还涉案房屋的钥匙交，其房产中介给业主郑文清打电话确认是否正常再帮其另找一个租户，郑文清答复要求其再另找租户，涉案房屋钥匙自2019年12月9日一直由其保管，中途业主郑文清曾经换锁；车海洋在2020年7月7日还去涉案房屋中搬过一次东西，郑文清、朱行暖和车海洋均未向其告知涉案房屋里的东西如何处理。李东另还出具书面证言，内容为：“位于北京市大兴区宏业路9号院9幢-1层-1105室房东朱加胜在2020年8月20日当我中介面来更换新锁，钥匙存放我公司寻找客户，因原锁钥匙是租户车海洋送来的，屋内有电器、家具，房主当我中介面更换新锁，钥匙存放我处。”郑文清、朱行暖和车海洋均认可李东当庭证言的真实性。郑文清提交书面说明，内容为：“租户车海洋在2019年春节前大约哪天记不清了，把大兴区宏业路9号院9幢-1层-1105室钥匙放在中介李洋那里，当时我不知道，后来车海洋才通知我，把钥匙已经放在中介李洋那里，中介李洋也核实过，车海洋不想受损失，屋内有家具、家电还有经营手续一起转让是车海洋个人的意愿，在这之前不想经营了从来没给我打招呼。”关于制冷费和取暖费，车海洋主张其已经支付，并提交了2019年6月2日、7月28日、8月10日其向郑文清转账共计52000元的银行交易流水明细清单。郑文清、朱行暖认可转账记录，但主张上述转账均是2019年5月29日之前的房租，并非制冷费和取暖费。一审法院认为，郑文清、朱行暖与车海洋基于双方签订的《北京市房屋租赁合同》成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，郑文清、朱行暖向车海洋交付了涉案房屋，车海洋应当支付房屋租金。双方于2019年11月1日签订的《房屋租金欠款协议》，确认涉案房屋的租金标准为每月8500元，车海洋欠付郑文清、朱行暖2019年5月29日至2019年11月28日的租金51000元和2018年至2019年的制冷费12390.4元、取暖费9011.2元，并约定了付款时间和逾期付款利息，车海洋对于上述租金和制冷费、取暖费应予支付。车海洋辩称已经支付了制冷费、取暖费，但其提交的银行转账记录发生于2019年6月至8月间，系双方签订《房屋租金欠款协议》确认欠款金额前，车海洋未提交其他证据予以佐证，故法院对其该答辩意见不予采纳。对郑文清、朱行暖要求车海洋支付2019年5月29日至2019年11月28日的租金51000元及2018年度和2019年度的制冷费12390.4元、取暖费9011.2元的诉讼请求，法院予以支持。关于郑文清、朱行暖所主张的租金利息，《房屋租金欠款协议》所约定的计算标准过高，法院酌定为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。关于2019年11月28日之后的房屋租金，双方的争议焦点为车海洋的退租时间。根据查明事实，车海洋虽于2019年12月9日将涉案房屋的钥匙交给中介，但是其家具、家电等物品仍放置于涉案房屋中，直至2020年9月12日车海洋与郑文清、朱行暖签订《房屋解除合同》，并书写交接单，才对房屋内存放的物品作出处置。从朱加胜与车海洋之间的微信沟通记录也可以看出，朱加胜期间一直催促车海洋办理交接，要求车海洋对放置于屋内的物品作出处理，并表示因屋内存放物品未作处理导致无法再对外出租，而车海洋怠于处理，期间朱加胜换过一次门锁，但其主动通知了车海洋，并将钥匙存放于中介处。从上述事实可以看出，虽车海洋将房屋钥匙交给了中介，但是其物品仍放置于涉案房屋中，导致郑文清、朱行暖无法正常使用房屋，因此其应支付2019年11月29日至2020年9月12日期间的房屋租金。考虑到该期间车海洋占用房屋但未经营，且该期间遇疫情影响，政府采取了一系列疫情防控措施，法院对租金数额酌情调整，由车海洋给付郑文清、朱行暖租金50000元。车海洋逾期支付租金，按照合同约定应当按月租金的100%支付违约金，即8500元。关于郑文清、朱行暖要求车海洋将营业执照自涉案房屋内迁出的诉讼请求，不属于民事诉讼受案范围，法院不予处理。据此，一审法院于2020年12月判决：一、车海洋于判决生效后十日内给付郑文清、朱行暖2019年5月29日至2019年11月28日的房屋租金51000元；二、车海洋于判决生效后十日内给付郑文清、朱行暖逾期付款利息（以51000元为基数，自2019年11月29日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、车海洋于判决生效后十日内给付郑文清、朱行暖2019年11月29日至2020年9月12日的房屋租金50000元；四、车海洋于判决生效后十日内给付郑文清、朱行暖违约金8500元；五、车海洋于判决生效后十日内给付郑文清、朱行暖制冷费12390.4元、取暖费9011.2元；六、驳回郑文清、朱行暖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，郑文清、朱行暖与车海洋签订的《北京市房屋租赁合同》及郑文清与车海洋签订的《房屋租金欠款协议》均系各方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。郑文清、朱行暖根据约定将涉案房屋交付车海洋使用，车海洋应当按照约定支付租金。《房屋租金欠款协议》对涉案房屋的租金标准、车海洋欠付的租金、制冷费、取暖费等均予以明确并约定了付款时间和逾期付款利息，车海洋应当按照约定支付上述费用。车海洋虽主张已经支付了制冷费、取暖费，但其提交的银行转账记录不足以直接证明系支付制冷费、取暖费，郑文清、朱行暖亦主张车海洋转账费用系支付之前所欠房租，故一审法院根据举证情况对车海洋已支付制冷费、取暖费的主张未予采信，并无不当。车海洋与郑文清、朱行暖于2020年9月12日签订了《房屋解除合同》，车海洋亦于2020年9月12日书写了交接单，车海洋虽称已于2019年12月9日交还涉案房屋钥匙，但根据双方此后沟通情况可知车海洋尚有物品存放于涉案房屋，直至2020年9月12日才对物品处置完毕，故一审法院认定车海洋支付2020年9月12日前的租金，并无不当。考虑到疫情因素的影响，一审法院对于逾期支付租金的利息及违约金均做出了酌情调整认定，上述处理公平合理。综上，车海洋的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2866元，由车海洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年六月二日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树