北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3128号上诉人(原审被告)：李明兴，男,1970年2月21日出生。委托诉讼代理人：郑继功，山东康桥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司，住所地北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区9号楼7层004。法定代表人：福荣，经理。委托诉讼代理人：王满平，女，该公司员工。上诉人李明兴因与被上诉人北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称全时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明兴上诉请求：撤销一审法院判决，改判李明兴不承担民事责任。事实和理由：签订合同后，李明兴交付了房屋，全时公司由于自身原因没有入场装修，且违反合同约定未交纳第二期租金。双方签订的第一次补充协议中约定自2018年2月5日开始计收租金；第二次补充协议中约定免租期再顺延三个月，自2018年5月5日开始计收租金，并对全时公司已经交纳的首期租金进行了处理，首期租金一半用于2018年5月5日至2018年8月4日的租期，另一半在2018年8月5日至2019年2月4日期间应交纳的租金中扣减，故李明兴不应返还作保证金及租金。全时公司辩称，同意一审法院判决，不同意李明兴的上诉请求，李明兴没有向全时公司交付符合合同约定的房屋，其已违约，应该返还保证金及租金，承担违约责任。全时公司向一审法院起诉请求：1.判令解除李明兴、全时公司签订的《全时商业房屋租赁合同》及两份补充协议；2.判令李明兴向全时公司退还房屋租赁保证金63333.33元；3.判令李明兴向全时公司退还租金190000元；4.判令李明兴向全时公司支付违约金63333.33元；5.判令李明兴以253333元为基数，从2020年2月12日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率支付第2项、第3项诉讼请求的资金占用损失。一审法院认定事实：2017年12月20日，李明兴（甲方、出租人）与全时公司（乙方、承租人）签订《全时商业房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：“《通用条款》第一条权利归属甲方向乙方承诺其具有租赁房屋的所有权或转租权。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：商业用房，可在该租赁房屋进行商业、餐饮等服务……第五条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的；2、未满足《通用条款》第三条规定的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；5、因租赁房屋的客观条件导致乙方不能办理相关经营证照的（包括但不限于营业执照、食品经营许可证、烟草专卖证、消防安全检查合格证、税务登记证等）；6、在签订本合同前及签订协议后未明确告知乙方租赁房屋已处置（包括但不限于抵押、出售等）给第三方的；7、租赁房屋不能实现全天24小时营业的；……第六条违约责任（一）甲方违反《通用条款》第五条（三）中约定的相关情形之一的，乙方有权以书面形式单方解除本合同，甲方应自收到乙方书面解除通知后10日退还乙方已付的保证金及租金，并赔偿乙方因装修、搬迁等所产生装修折旧、设备款、搬迁费及其他损失（包括无法办理相关证照的政府部门罚款、无法正常经营期间的销售损失）；甲方还应按保证金的1倍向乙方支付违约金。乙方自甲方履行上述违约责任后10个工作日内搬出该房屋……甲方逾期未付上述款项，甲方同意按前述约定的保证金5%/日，支付乙方滞纳金……《专用条款》第一条租赁房屋基本情况（一）房屋坐落于石景山区银河大街6号院1号楼1层南塔103、使用面积95平方米；（二）房屋权属状况：甲方为房屋所有权人或合法经营管理人，房屋所有权证书京（2016）石景山不动产权第0018968号，房屋所有权人姓名周全胜。第二条租赁期限及免租期（一）房屋租赁期为四年8个月，自2017年12月23日至2022年8月22日止。（二）免租期（含装修期）为：自甲方向乙方交付房屋且满足本合同《通用条款》第三条条件之日开始计算，共计30个自然日（自2017年12月23日至2018年1月22日止）。乙方在免租期内免付租金，需支付水费及电费。甲乙双方约定交房日期，并办理相应交接手续，签订书面凭证。第三条租金及保证金（一）租金标准及支付方式：租赁期内，房屋第一年租金为38万元；自第三年开始，每两年递增6%；具体如下：第一、二年租金为38万元……支付方式：每期租期届满前一日最晚不超过届满后三日，乙方向甲方支付下一期房租。（二）保证金：相当于2个月租金，即63333.33元。本合同签订后三个工作日内，乙方一次性支付甲方上述保证金。甲方收到乙方支付的保证金当天提供给乙方保证金合法真实票据。在房屋租赁期满或合同解除后十个工作日内，乙方将房屋移交给甲方，房屋租赁保证金应在房屋租赁期满后或合同解除后三日内全部退还乙方。（三）乙方应在支付保证金同时向甲方支付第一期六个月租金19万元。（四）租金、保证金及其他支付明细表：第一期支付金额保证金63333.33元、租金19万元，租赁期限2017年12月23日至2018年7月22日；第二期支付金额租金19万元，租赁期限2018年7月23日至2019年1月22日；第三期支付金额租金19万元，租赁期限2019年1月23日至2019年7月22日……第五条本合同由《通用条款》与《专用条款》构成，具有同等法律效力，如《专用条款》与《通用条款》内容冲突，以《专用条款》约定内容为准……第六条本合同包含以下附件：附件一：《房租附属设施交个清单》：备注——甲方应保证在房屋交付时此房屋内：……（4）保证店招、侧招、门头灯箱放置位置及广告位，甲方应负责协调物业或相关管理部门同意。（5）保证有免费摆放3台5匹空调室外机的位置，且距离店铺不超过10米远。”该《租赁合同》下方有李明兴的签字、捺印及全时公司的签章。上述《租赁合同》签订后，全时公司为办理食品流通许可证，需李明兴提供相关证照。故双方签订《补充协议》，就《租赁合同》相关权利义务进行补充约定：“1.2原协议约定的免租期延长至2018年2月4日，计租期限自2018年2月5日至2022年8月22日止。1.3原协议中的支付明细表相应变更为：1、保证金63333.33元、租金19万元，租赁期限2018年2月5日至2018年8月4日；2、租金19万元，租赁期限2018年8月5日至2019年2月4日；3、租金19万元，租赁期限2019年2月5日至2019年8月4日……”。《补充协议》下方有李明兴的签字、捺印以及全时公司的签章，但未载明落款日期。为解决安装空调外挂机的事宜，2018年8月31日，双方签订《补充协议二》，就《租赁合同》及《补充协议》相关权利义务进行补充约定：“1.1原协议约定的免租期顺延三个月，顺延的免租期自2018年2月5日起至2018年5月4日止。租金自2018年5月5日开始起算。我司已交首期房租，故从第二期房租中扣除三个月房租费。1.2原协议中的支付明细表变更为：1、支付金额租金19万元，租赁期限2018年2月5日至2018年8月4日，其中租金自2018年5月5日开始起算；2、支付金额租金9.5万元，租赁期限2018年8月5日至2019年2月4日……4、本协议经甲乙双方盖章后于2018年8月31日生效，有效期届满日与原协议一致。”《补充协议二》下方有李明兴的签字、捺印以及全时公司的签章，但未载明落款日期。2018年2月12日，全时公司向李明兴支付《租赁合同》项下的押金63333.33元及租金19万元。2019年4月17日，李明兴以房屋租赁合同纠纷为由将全时公司诉至法院，其诉讼请求为：1.请求判令全时公司支付李明兴2018年11月5日至2019年2月4日期间的租金9.5万元；2.判令全时公司支付李明兴违约金（63333.33元×5%×违约天数，计算至实际给付之日止）；3.请求判令全时公司承担本案诉讼费用。北京市石景山区人民法院于2019年9月19日作出（2019）京0107民初13931号民事判决书。该判决载明：“经询问，全时公司陈述称，李明兴始终未向其交付诉争房屋，包括房屋钥匙未交付，且房屋因空调外挂机的安装不能满足双方约定而不具备交付条件，装修公司亦未入场装修。李明兴认可诉争房屋钥匙未向全时公司交付，但主张已于2017年12月25日左右与全时公司委派的装修公司对接，交付房屋，并可以随时配合全时公司进场装修，但未提供证据予以证明。李明兴另陈述称，其一直在与物业公司协调装修事宜，并认可，其与房屋所有权人就诉争房屋签订的租赁合同已于2019年5月口头解除，并由房屋所有权人将诉争房屋收回，且已由他人承租……根据本院查明的事实，李明兴并未向全时公司交付诉争房屋的钥匙，亦无证据证明其通过其他方式向全时公司交付诉争房屋。从双方通过《租赁合同》及二份补充协议不断延长免租期用以协调诉争房屋空调外挂机安装事宜来看，双方就此问题始终在进行沟通、协调和处理。在李明兴未向全时公司交付诉争房屋的情况下，全时公司未向其继续支付租金系其依法行使抗辩权，故本院对李明兴要求全时公司支付租金及违约金的诉讼请求不予支持”。宣判后，李明兴、全时公司均未上诉。在本案审理过程中，李明兴对（2019）京0107民初13931号民事案件提出再审申请。2020年8月28日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民申307号民事裁定书。该裁定书载明：李明兴向本院提交的晏长春、李某的证言，内容仅能证明李某与李明兴商谈房屋租赁、空调安装至解除合同的过程，以及协调物业安装空调的事宜，并不具备《民事诉讼法》所规定的“足以推翻原判决、裁定”的实质要件要求，故本院认为李明兴以新证据为由提出的再审申请并不符合上述法律所规定的四种特殊情形……裁定如下：驳回李明兴的再审申请。经释明，全时公司未提供因李明兴未实际交付房屋给其造成的实际损失的证据。一审法院认为，全时公司与李明兴签订的《租赁合同》及两份补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。关于全时公司提出，判令解除全时公司、李明兴签订的《租赁合同》及两份补充协议的诉讼请求。经查，李明兴未按照合同约定交付涉案房屋。根据合同约定，甲方迟延交付房屋达10日的，乙方有权单方解除合同。故全时公司有合同约定的单方解除合同权。鉴于全时公司在2020年6月22日的庭审中才明确提出合同解除的诉求，故法院认定全时公司、李明兴签订的《租赁合同》及两份补充协议于2020年6月22日解除。关于全时公司提出，判令李明兴向全时公司退还房屋租赁保证金63333.33元及向全时公司退还租金190000元的诉讼请求。因全时公司未实际接收使用房屋，现双方合同应当解除，故李明兴应当退还全时公司房屋租赁保证金63333.33元及租金19万元。关于全时公司提出，判令李明兴以253333元为基数,从2020年2月12日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率支付资金占用损失。因合同解除后，李明兴应当退还租金及保证金。现全时公司主张的资金占用损失从本质上看是法定孳息，故李明兴应当向全时公司支付资金占用损失。合同约定：“甲方应自收到乙方书面解除通知后10日内退还乙方已付的保证金及租金”，故资金占用损失应从2020年7月2日起算。但对于计算的标准，法院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于全时公司提出，判令李明兴向全时公司支付违约金63333.33元。根据合同约定，乙方有权以书面形式单方解除本合同，甲方还应按保证金的1倍向乙方支付违约金。对于违约金的标准，李明兴认可合同中约定的违约金标准过高，请法院进行酌减。故法院以全时公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益，及李明兴应支付的资金占用损失等因素，根据公平和诚实信用原则，认定李明兴应向全时公司支付违约金1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司与李明兴签订的《全时商业房屋租赁合同》及两份补充协议于2020年6月22日解除；二、李明兴于本判决生效后七日内退还北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司房屋租赁保证金63333.33元及租金190000元；三、李明兴于本判决生效后七日内支付北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司违约金1万元；四、李明兴于本判决生效后七日内支付北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司资金占用损失（以253333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年7月2日起算至实际给付之日止）；五、驳回北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。李明兴一审中提交其与李某的聊天记录并经过法庭质证，全时公司认可李某系该公司员工。根据聊天记录，2018年5月3日李某告知李明兴“营业执照已经拿到”，李明兴通知李某可以进场装修。2018年6月4日李明兴再次催促李某进场装修，“外挂机的事再拿图纸审核”；6月21日李明兴告知李某需要向物业提交空调外机放置的具体方案，物业拿到方案后上报审批，此后多次催促李某提交方案、出人过来与物业协调解决，李某表示室外机放置应由甲方负责。2018年7月李明兴继续催促李某提交空调放置方案、询问空调外挂机的数据、要求对方到现场，7月21日李某表示公司事多，下周过去，当日李明兴告知其把空调室外机改在楼上机房，要求李某到现场确认，7月25日李明兴再次催促李某到现场与物业详谈楼上机房空调机位事宜，7月27日李某到达租赁房屋处，此后双方聊天记录中李某未再要求解决空调机位问题。2018年8月3日李明兴催促李某交租金，双方沟通过程中李某要求将免租期顺延至8月初，并表示因甲方没有解决室外机导致的拖延不应由乙方承担，李明兴则认为合同已经有免租期，且系因乙方至今不提交方案导致拖延。8月9日李明兴告知李某全时公司装修的又来了，因没有提交方案，物业还是让他们准备手续去了。李明兴与李某于8月下旬沟通签订补充协议事宜，8月24日李明兴向李某发送补充协议电子版，从双方讨论内容可知该份补充协议约定第二期房租从8月5日起交。从2018年8月28日起李明兴多次向李某催促交纳租金，李某均回复称已经催促公司了，10月8日李某称公司已经安排打款了，10月26日又称公司“现在没钱，打不了，所以解约”，李明兴不同意解约。11月6日李某称公司的答复是解约，租金九万五不打了，两个月的保证金不退作为赔偿。一审中证人李某出庭作证，认可李明兴提交的微信聊天记录的真实性，并称经过李明兴协调已经解决了室外机的问题，签订《补充协议二》时全时公司已经可以进行装修了。因李明兴是将200平方米房屋中的100平方米分租给全时公司，房屋中间没有隔断且只有一个门，李明兴在隔壁卖手机，故不需要交钥匙。一审中证人宴长春出庭作证，宴长春系大唐兴源物业银行财智中心综合主管，作证称李明兴经协调在二层风机房找到了外挂机放置位置，符合北京市的要求；而装修方两次提交的装修图纸都过于简单，不符合要求，之后不再提交装修图纸，亦未进行装修。因证人证言与聊天记录可相互印证，本院对上述证据予以采信。根据双方举证情况，应当认定李明兴与全时公司签订《补充协议二》时，李明兴已经解决了空调外机放置位置的问题。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，全时公司与李明兴签订的《全时商业房屋租赁合同》及两份补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。首先，关于全时公司以李明兴没有向全时公司交付符合合同约定的房屋为由主张解除合同。根据本院查明的事实，李明兴与全时公司签订《补充协议二》时，李明兴已经解决了空调外机放置位置的问题，且因李明兴将200平方米房屋中100平方米分租给全时公司，房屋中间没有隔断，全时公司承租面积以外的部分仍在经营，故李明兴未交付钥匙具备合理性。李明兴多次催促全时公司进行装修，其对交付房屋系积极配合，不存在拒绝交付房屋的情形。关于因协调空调室外机位置导致的履行拖延，合同约定李明兴有义务保证房屋交付时“有免费摆放3台5匹空调室外机的位置，且距离店铺不超过10米远”，但实际履行中需要全时公司提供空调室外机相关数据及方案供物业审批，故双方对未能及时解决空调室外机位置问题均有责任。在空调室外机位置问题解决后，李明兴与全时公司在《补充协议二》中对原合同及《补充协议一》中约定的租金起算日期进行了变更，应视为双方对此前迟延履行的责任承担协商达成了一致且均同意继续履行合同，故全时公司无权再以迟延交付房屋为由主张解除合同，本院对全时公司以李明兴未交付符合合同约定的房屋为由主张解除合同不予支持。但因李明兴在另案中自认与房屋所有权人就诉争房屋签订的租赁合同已于2019年5月口头解除，诉争房屋已被房屋所有权人收回且已由他人承租，故本案租赁合同自2019年5月起客观上无法履行，该合同应当予以解除。其次，关于全时公司要求李明兴退还已交纳的租金，根据《补充协议二》，变更后的租金起租日期自2018年5月5日开始，因全时公司已交首期房租，故从第二期房租中扣除三个月房租费，从上述约定可见，全时公司同意已交纳的19万元中的9.5万元作为2018年5月5日至2018年8月4日期间的第一期租金，剩余部分抵扣2018年8月5日至2019年2月4日期间的3个月租金，现全时公司主张返还上述租金，缺乏相应依据，本院不予支持。再次，关于全时公司主张退还房屋租赁保证金，因诉争房屋已被房屋所有权人收回，且合同约定房屋租赁保证金应在房屋租赁期满后或合同解除后三日内全部退还乙方，故李明兴应当向全时公司退还保证金，本院对全时公司的该项主张予以支持。最后，关于全时公司主张李明兴支付违约金、资金占用损失，均缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，李明兴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初2553号民事判决；二、解除北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司与李明兴签订的《全时商业房屋租赁合同》及两份补充协议；三、李明兴于本判决生效后七日内退还北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司房屋租赁保证金63333.33元；四、驳回北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6050元，由北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担4840元（已交纳）；由李明兴负担1210元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5250元，由李明兴负担1263元（已交纳），由北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担3987元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年六月十七日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌