北京市高级人民法院民 事 裁 定 书(2021)京民终341号上诉人（一审原告，执行案外人）：天津绿谷源贸易有限公司，住所地天津市河北区光复道街瑞海大厦1-1-1312。法定代表人：杨宇平，总经理。委托诉讼代理人：杨旭东，该公司员工。委托诉讼代理人：王力佳，上海观安律师事务所律师。被上诉人（一审被告，申请执行人）：华夏银行股份有限公司北京十里堡支行，住所地北京市朝阳区十里堡乙2号院5号楼1层501内F102。负责人：姜颖，行长。委托诉讼代理人：冯锦卫，北京英福斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娜，北京英福斯律师事务所律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺北。法定代表人：王盛安，执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：北京绿色家园文化艺术中心，住所地北京市通州区宋庄镇草寺村北。法定代表人：王盛安，执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：王盛安，男，1953年8月5日出生，汉族，北京盛通绿色家园房地产开发有限公司及北京绿色家园文化艺术中心执行董事，住北京市通州区。被上诉人（一审第三人、被执行人）：王慧敏，女，1953年10月4日出生，汉族，无业，住北京市通州区。（未出庭）被上诉人（一审第三人、被执行人）：张硕，女，1983年6月14日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被上诉人（一审第三人、被执行人）：王冰，男，1981年12月21日出生，汉族，北京盛通绿色家园房地产开发有限公司及北京绿色家园文化艺术中心经理，住北京市通州区。上诉人天津绿谷源贸易有限公司（以下简称绿谷源公司）因与被上诉人华夏银行股份有限公司北京十里堡支行（以下简称华夏银行十里堡支行）、北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下简称盛通房地产公司）、北京绿色家园文化艺术中心（以下简称绿色家园文化中心）、王盛安、王慧敏、张硕、王冰案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天津绿谷源贸易有限公司之委托诉讼代理人杨旭东、王力佳，被上诉人华夏银行十里堡支行之委托诉讼代理人冯锦卫、朱娜到庭参加了诉讼，被上诉人盛通房地产公司、绿色家园文化中心、王盛安、王慧敏、张硕、王冰经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿谷源公司上诉请求：1.请求撤销（2020）京02民初649号民事判决书，依法改判停止对北京市通州区草寺500号院二区25号楼1至2层01号房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由华夏银行十里堡支行承担。事实和理由：一、绿谷源公司的请求权基础是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的但书除外条款，即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条款并非“仅适用于为保护消费者生存权而做出的例外规定”，一审判决适用法律明显错误。绿谷源公司的排除执行的实体民事权利依据是《物权法》《担保法》的相关规定和最高人民法院以及北京高院的司法判例的裁判要旨。二、《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条并非本案绿谷源公司的请求权基础，也不应是本案据以裁判的法律依据。1.《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条是规范“金钱债权执行”中排除申请人执行行为的依据，本案中华夏银行十里堡支行依据的是抵押优先权申请执行，因而不适用。2.华夏银行十里堡支行围绕《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条所作的答辩实乃“辩非所诉”，皆非有效抗辩。华夏银行十里堡支行所强调的绿谷源公司的《商品房买卖合同》存在时间倒签问题、绿谷源公司并非消费者、在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋等，皆系围绕《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条所作的答辩，并非是针对绿谷源公司的请求权基础所做的答辩，因而不构成对绿谷源公司诉讼请求的有效抗辩。三、绿谷源公司与第三人盛通房地产公司之间的商品房买卖法律关系客观真实、合法有效，绿谷源公司依法享有所有权期待权。2016年9月绿谷源公司就已经和第三人盛通房地产公司达成了商品房买卖的法律事实，约定以950万元的价格购买天鸿颐景别墅25号楼，标的房屋和价款数额已特定化，且绿谷源公司已支付全部购房款，并已实际占有使用该房屋（存货）。该宗房屋买卖法律关系，完全具备要约、承诺和其他一切法定的成立、生效要件，双方意思表示真实，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。无论买卖双方是否签订了书面的商品房买卖合同，皆不影响双方之间事实上成立了商品房买卖法律关系。依据《合同法》及《物权法》的有关规定，买受人有权要求债务人继续履行合同，且买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待，因此，买受人对案涉房屋享有所有权期待权利。四、华夏银行十里堡支行据以申请执行的抵押权，因其同意销售抵押房屋已消灭。最高人民法院及北京市高级人民法院的判例均确认了以下裁判规则，即“抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，应当认定为抵押权消灭，抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。”华夏银行十里堡支行的抵押权，已因其同意出售抵押房屋而消灭，其申请执行的依据已丧失。综上，一审判决对《执行异议和复议规定》第二十七、二十八、二十九条规定只做机械文义理解，而未对华夏银行十里堡支行享有的物权期待权是否足以排除对案涉房产的强制执行进行实质审查，明显属于适用法律错误，依法应予撤销。为维护上诉人的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百六十四条之规定提出上诉，望贵院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。华夏银行十里堡支行辩称：不同意绿谷源公司的上诉请求，首先，华夏银行十里堡支行既对25号楼享有抵押权，又是25号楼的所有权人，也就是盛通房地产公司的金钱债权人，绿谷源公司认为《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条对本案不适用没有法律依据，绿谷源公司选择错误的法律依据提出执行异议，对不利法律后果应由其自行承担；其次，绿谷源公司在本案中提出排除执行的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，第二十九条是针对消费者的权利；第三，绿谷源公司提交的证据不足以证明其在法院查封案涉房屋之前已经与盛通房地产公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，也没有提交足够的证据证明在法律查封前已经实际占有案涉不动产25号楼，绿谷源公司不享有对25号楼的物权期待权，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，依据以上三个理由我们认为绿谷源公司上诉请求不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。盛通房地产公司、绿色家园文化中心、王盛安、王慧敏、张硕、王冰在二审中未答辩。一审法院认定事实：华夏银行十里堡支行与盛通房地产公司、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、绿色家园文化中心公证债权文书一案，北京市中信公证处于2020年5月20日出具（2020）京中信执字00443号执行证书，确定：“一、被执行人：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、北京绿色家园文化艺术中心。二、执行标的：1.借款本金：135300000元；2.自2019年12月21日至2020年4月28日的利息：3507604.17元，罚息及复利：421939.16元；3.罚息：自2020年4月29日起至实际清偿之日，以尚欠的借款本金为基数，按照年利率24%的标准计算；4.公证费：165100元。三、责任范围：1.盛通房地产公司应就上述执行标的向华夏银行十里堡支行承担给付义务。2.华夏银行十里堡支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就抵押人盛通房地产公司提供且已办理了抵押登记的抵押物，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权【抵押物包括：位于北京市通州区草寺500号院二区2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、17号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼、25号楼、26号楼、27号楼、28号楼、31号楼、32号楼、33号楼等27套住宅，不动产登记证书编号为京（2016）通州区不动产权第0038926号；和位于北京市通州区草寺500号院60号楼、61号楼、62号楼、64号楼、66号楼、67号楼、68号楼、69号楼等8套住宅，不动产登记证书编号为京（2016）通州区不动产权第0035817号】。3.华夏银行十里堡支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就质押人绿色家园文化中心提供且已办理了质押登记的质押物，即其所持盛通房地产公司5500万元股权，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4.王盛安、王慧敏、王冰、张硕作为保证担保人，对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内承担连带保证责任。”2020年5月27日华夏银行十里堡支行向一审法院申请执行，一审法院以（2020）京02执552号立案受理。执行过程中，一审法院于2020年6月9日作出（2020）京02执552号协助执行通知书，轮候查封了案涉房产。2020年10月20日，绿谷源公司对执行案涉房屋向一审法院提出书面执行异议。一审法院于2020年11月3日作出（2020）京02执异553号执行裁定，驳回绿谷源公司的异议请求。在该案审理期间，华夏银行申请继续执行并提供担保。因华夏银行十里堡支行对案涉房产享有抵押权，一审法院向首封法院（北京市第二中级人民法院，执行案号（2019）京02执748号，查封登记时间为2020年1月15日）商请移送案涉房产的处置权，2002年9月22日首封法院将案涉房产的处置权移送一审法院。2020年10月29日至10月30日，一审法院在网络平台上对上述房产进行拍卖，买受人以9412760元最高价成交，买受人已将成交价款交付到一审法院，案涉房产现已过户登记到买受人名下。绿谷源公司向一审法院提交的《北京市商品房现房买卖合同》显示，绿谷源公司与盛通房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定绿谷源公司购买北京市通州区草寺500号院二区25号楼1至2层01号房屋（天鸿颐景别墅25号楼），房款总计为950万元，于2017年7月10日前分6期付清，首付100万元，于2016年10月1日前支付，于2017年10月10日前交付房屋。合同附件三为抵押权人华夏银行十里堡支行向北京市通州区住建委出具的《同意销售证明》。合同落款日期为2016年11月8日。华夏银行十里堡支行提供了《公章刻制证明》，证明上述合同上盛通房地产公司的印章完成刻制时间为2018年3月5日，晚于合同签订的时间，该合同未做网签，不具有真实性。绿谷源公司后称该合同确属补签合同，合同签订时间倒签在2016年11月8日，实际签订在印章刻制完之后案涉房产被查封之前，具体时间记不清楚了。盛通房地产公司同意绿谷源公司的说法，不能说明合同签订的具体时间。经各方当事人确认，杨旭东系绿谷源公司的股东。2016年9月8日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司转账100万元，盛通房地产公司开具收据，注明“天鸿颐景别墅25号楼诚意金”。同年11月8日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款280万元；同年12月24日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款200万元；2017年1月24日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款50万元；同年5月8日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款116万元；2017年7月3日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款204万元。盛通房地产公司在收到上述款项后，均开具了对应款项的收款收据。关于案涉房产交付，绿谷源公司、盛通房地产公司均称2017年9月双方交接了案涉房产的钥匙，未办理交房手续。经查，案涉房产被查封时为空置状态，未进行装修。诉讼过程中，绿谷源公司未向法院提供案涉房产的水、电、气及物业等费用支付的票据。2016年10月7日，华夏银行十里堡支行向北京市通州区住建委出具《同意销售证明》，同意盛通房地产公司将抵押其的通州区草寺500号二区1号楼等35幢楼房房产在抵押状态下进行销售。上述事实，有北京市中信公证处执行证书、执行裁定书、《北京市商品房现房买卖合同》、收据等及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点在于绿谷源公司对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、关于绿谷源公司是否在案涉房屋查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。案涉房屋的首封时间为2020年1月15日，绿谷源公司提供的《北京市商品房现房买卖合同》上签订时间为2016年11月8日，该时间在案涉房产被法院查封之前，现绿谷源公司否认上述日期为实际签订时间，主张实际签订时间为印章刻制完之后法院查封案涉房屋之前，华夏银行十里堡支行对此提出异议，绿谷源公司现未就其主张的签约时间提供证据予以证明，因此无法确定《北京市商品房现房买卖合同》签订的具体时间。故绿谷源公司不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”要件。二、关于案涉房产是否合法占有的问题。绿谷源公司未提交案涉房产水、电、气及物业等费用缴费凭证，也未提交案涉房产入住手续，房屋在一审法院查封之前未进行装修为空置状态，虽盛通房地产公司称向绿谷源公司移交钥匙，但仅凭盛通房地产公司及绿谷源公司的陈述，不足以证明绿谷源公司在法院查封之前已经合法占有案涉房产，绿谷源公司认为其已合法占有案涉房产，依据不足。故绿谷源公司不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。三、关于法律适用问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，绿谷源公司不属于消费者，不符合该条但书条款的适用条件。相应的，绿谷源公司也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所列可以排除强制执行的适用条件。四、关于绿谷源公司要求华夏银行十里堡支行赔偿损失一节，超出了案外人执行异议之诉的审查范围，本案不作处理。综上所述，绿谷源公司主张排除对案涉房产强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回天津绿谷源贸易有限公司的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院另查明，2020年10月29日至10月30日，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行拍卖，竞买人王月山以9412760元最高价成交，2020年11月16日，一审法院出具（2020）京02执552号之七执行裁定，裁定案涉房屋的相应权利义务归买受人王月山所有，不动产的财产权自裁定送达买受人王月山时起转移。2020年11月17日，（2020）京02执552号之七执行裁定送达王月山。本案一审立案时间为2020年12月1日。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。执行异议之诉案件，是指在执行过程中，当案外人和执行案件当事人就执行标的存有实体争议时，由人民法院就案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益、本次强制执行是否应当停止等事项予以裁判的诉讼类型。若，在针对案外人异议指向的执行标的已经执行终结、执行标的已由执行案件当事人以外的主体受让后，案外人再提起执行异议之诉的，因法院已无就案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查的必要，案外人已不存在诉的利益，故对案外人提起的执行异议之诉，法院应不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。本案中，经审理查明，在绿谷源公司提起本案执行异议之诉之前，作为执行标的的案涉房屋已被司法拍卖，案涉房屋产权已由执行案件当事人以外的主体取得，因此，绿谷源公司提起的执行异议之诉不符合法律规定的受理条件，依法不应予以受理。综上，一审法院就绿谷源公司提起的案外人执行异议之诉作出实体判决，不符合法律规定，本院裁定予以撤销并驳回绿谷源公司的起诉。绿谷源公司如认为其权利受到侵害，可另案予以主张。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初649号民事判决；二、驳回天津绿谷源贸易有限公司的起诉。一审案件受理费99800元，退还天津绿谷源贸易有限公司；上诉人天津绿谷源贸易有限公司预交的二审案件受理费99800元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵 彤审 判 员  刘 辉审 判 员  李 颖二〇二一年六月二十三日法官助理  谢嘉雯书 记 员  李佳欣