山东省单县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1722民初101号 原告：孙来军，男，1949年10月10日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：马爱民，单县杨楼法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄爱国（系原告孙来军的外甥），男，汉族，1962年10月15日出生，住河南省虞城县。 被告：袁正锁，男，1965年10月8日出生，汉族，住单县。 原告孙来军与被告袁正锁农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2021年6月3日再次公开开庭进行了审理。两次开庭原告委托代理人马爱民、黄爱国、被告袁正锁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙来军向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付欠原告的购房款67305元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2012年原告孙来军在单县××楼镇××村××街门市房出售给被告袁正锁，此房位于××街路××学校××房屋两间，面积144.87平方米，约定价格每平方米1500元，总房价217305元，被告五次给付原告购房款150000元，尚欠原告房款67305元，经多次催要被告拒不还款，故诉至法院。 被告袁正锁辩称：这个房屋建到我的地盘上了，占了六间房的地盘，本来是七间的，那边让人家给我挤掉一间。开发时大队书记说我要房子给我便宜，现在我交了17万多了，然后我的房子六七年之间没有催我房款，我交给他钱的时候说好的大门给我安上，水电给我通上，但是自从我交了钱之后原告就没来过，也没给我安。现在我的房子房顶漏水，墙体、大梁裂缝。他这六七年一直没来，如果他早来的话我就把房子退了。原告就去年来了一次，我让他看看房子漏水的情况，原告也没说长短，今年他在杨楼起诉了一次，我给法庭说了说情况，我拍了照片写了材料，到后来杨楼法庭没传我。原告把我的房子给我修好，该多少钱我给他多少钱。如果原告不愿意维修我愿意把房子退给他，他把钱退给我。或者我再给原告10000元钱，双方纠纷了结。或者房屋我不要了，原告说收到我多少房款，就退给我多少房款，再退还我80000元的装修款，其中房款应当按照银行利率加付利息。 原告围绕其诉讼请求提交了下列证据： 1、原告孙来军与单县杨楼镇人民政府签署的孟寨商业街协议书一份，证明目的：孟寨商业街由孙来军开发、承建、销售，土地由孟寨行政村提供，诉讼主体开发商就是孙来军。 2、孟寨村民委员会出具的证明一份，开发商孙来军、杨玉玺2013年在我村庄开发、出售房屋时，全村所有的回迁户出售价是每平方米1200元，不是回迁户的学校东每平方米1500元，学校西每平方米1400元，袁正锁这一户不是回迁户，袁正锁购买孙来军商品房144.87平方米。证明被告购买了原告的商品房144.87平方米的事实，证明了袁正锁并非回迁户。 3、孟寨村支部书记姜守华的证明一份，证明袁正锁不是回迁户。 4、提交五份收据，证明袁正锁交购房款5次，共计15万元。 5、单县杨楼司法所作出的调查笔录一份，证明买卖关系成立，袁正锁交了15万元房款的事实。 6、开发商孙来军出售房明细表，证明袁正锁这一户面积144.87平方米。 被告对原告提交的证据发表质证意见：对证据1无异议。对证据2、3两份村委会证明部分有异议，说我不是回迁户对，但原村支书答应在价格上照顾我，实际上没照顾我。对房屋面积无异议。对证据4的五张条子无异议，但我还有一张条子，证明除上述款项外，我又给了原告2万元钱，总共是17万元。对证据5杨楼司法所的调查笔录无异议，是我签字、按手印。 被告围绕其答辩意见提交了下列证据： 1、欠条一份，证明原告还收了被告2万元现金，“卖方”、“开发商”是我对象写的。“欠条今欠礼品435元”杨玉玺写的。“李平良”是李平良本人签的。“收两万元”是杨玉玺写的。其他两行内容都是我写的。 2、红色单据4张，收条1张，与原告提交的证据4相对应。 3、照片4张，证明房屋存在裂缝、漏雨等现象。 原告对上述证据发表质证意见：对证据1被告提供欠条有异议，卖方、开发商不是杨玉玺、李平良，孙来军在事前对收的2万元予以否认，是被告私自添加的。对被告提交的证据2无异议，被告已经交了15万元房款情况属实。对照片4张有裂缝、漏雨有异议，不属实。被告已经装修，不存在裂缝、漏雨。 第二次庭审中，双方均未提交新的证据。双方分别对鉴定申请书、撤回鉴定申请书、终止委托函、调查笔录等发表了意见。 上述证据本院认定如下：关于原告提交的证据，证据1、4，经被告质证无异议，其证据效力应予以认定。证据2、3，经被告质证表示部分有异议，原告未给予优惠，被告无异议部分，本院依法确认其证据效力。证据5，经被告质证无异议，其能够与其他证据相互印证的部分，本院依法确认其证据效力。证据6能够与其他证据相印证部分，本院确认其证据效力。 关于被告提交的证据，证据2与原告提交的证据相对应，双方均予以认可，其证据效力应予以认定。证据1，被告提交的欠条，被告始称系杨玉玺书写，原告对此不予认可，并提交了相应的鉴定申请，后被告称系李平良受原告委托收取的房款20000元，并书写的收20000元的内容，原告对此不予认可，被告亦未提交相应证据予以证明。该证据不能达到其证明目的，因此，对被告辩称的内容，本院依法不予采信。对证据3照片4张，被告称房屋存在质量问题，并申请了对房屋漏雨、裂缝等质量问题进行鉴定，后于选择鉴定机构时未按时到场，本院技术部门出具了终止委托函，导致鉴定无法继续进行，以致本院无法通过专业意见判定该房屋的质量问题和具体的维修费用等。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对被告辩称的该内容，本院依法不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月20日，原告孙来军与单县杨楼镇人民政府签订协议，由原告负责开发杨楼镇孟寨商业街项目（位于单县××楼镇××村），被告袁正锁系单县××楼镇××村村民。房屋建成后原告孙来军口头将其中两间二层楼房出售给了被告袁正锁，双方未签订书面房屋买卖协议。涉案房屋面积为144.87平方米，价格为非回迁户位于学校东的每平方米1500元，该房屋位置是××街路××学校××，被告这一户不是回迁户，因此，房屋总价款为217305元。原告与孟寨村委会协商，因被告该户屋后有一个集体坑塘管理，可以适当照顾。但未有具体的照顾措施的计算办法。被告已经分5次交纳了购房款150000元。2020年4、5月份左右，被告已经对涉案房屋进行了装修。诉讼中被告辩称其交纳的房款数额是17多万元和涉案房屋存在漏雨、裂缝等质量问题，未提供相应的证据予以证明。辩称涉案房屋大门未安，水电未通，未提供证据予以证明。原告向被告催要剩余购房款，双方协商未果，原告诉至法院。本案经本院组织双方进行调解，双方各持己见，未达成一致意见。 本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷，原被告双方虽未签订书面农村房屋买卖合同，但原告孙来军口头将其开发的房屋二间出售给被告袁正锁，被告多次支付原告购房款，并已装修完成，原被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，由此产生的债权债务关系应受法律的保护。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案涉及的房屋买卖、房款支付等均发生在2021年1月1日前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”；第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。……”。涉案房屋面积为144.87平方米，价格为非回迁户位于学校东的每平方米1500元，该房屋位置是××街路××学校××，被告这一户不是回迁户，因此，房屋总价款为217305元。被告已经交纳的房款为150000元，尚欠67305元。 被告袁正锁陈述：“开发时大队书记说我要房子给我便宜”，其未说明优惠的具体折扣，也未提交相应证据证明，根据本案的现有证据也无法证明优惠的具体措施或计算方法。关于被告辩称的其购房价格应便宜的内容，被告可待有相应的证据后，另行主张相应权利。 关于房屋的质量问题。被告于2013年左右购买原告开发的房屋，现已经装修完毕。被告称该房屋存有质量问题，但未提供相应证据予以证明。根据法律规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，对被告辩称的该内容，本院依法不予支持。被告辩称涉案房屋未安装大门、水电等，未提供证据予以证明，本院暂不予支持，被告可待有相应证据后，另行主张相应权利。综上，被告购买原告的房屋，总价款为217305元，扣除被告已经支付的150000元，被告尚应给付原告购房款67305元（217305元—150000元=67305元）。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 被告袁正锁于本判决生效之日起十日内支付原告孙来军购房款67305元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1483元，由被告负担（原告已垫付，待被告履行本判决书确定的义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  赵 强 人民陪审员  张来玉 人民陪审员  马现龙 二〇二一年六月三日 书 记 员  刘雨霖