辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3139号上诉人（原审被告）：曹立萍，女，1963年9月19日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：海宽，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王杰，女，1976年2月22日生，汉族，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人曹立萍因与被上诉人王杰租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹立萍上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决人为拟定合同解除条件，错误认定合同解除时点，应予纠正。（一）原审法院将“火灾和疫情的影响”与《商铺租赁协议》中第七条的“商城整体改造变动停业”认定为同样的事由，违背当事人签订合同时的真实意思表示。被上诉人违约解除合同，应承担违约责任。（二）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，凯旋商城确定于2020年4月17日恢复营业，被上诉人的经营状况并未达到合同目的不能实现的程度。参考因疫情引起的租赁合同纠纷多个案例，法院以不可抗力解除合同属适用法律错误，应予纠正。（三）原审判决返还2019年12月25日至2020年10月18日期间的租金缺乏法律和事实依据。2020年4月16日是被上诉人向上诉人通知解除合同之日，2019年12月25日为火灾发生当天。有证据证明2019年12月25日至2020年4月16日期间商场并非全部停业，曾多次组织商铺在广场售卖，此期间被上诉人一直占有案涉商铺，享有房屋租赁利益。因此，应以2020年4月16日确定计算租金返还的时点。二、原审法院判决返还押金无事实和法律依据。根据《商铺租赁协议书》第九条约定，“乙方到期不续租店铺必须将店铺已改变的结构恢复原样”。被上诉人通过微信强行解除合同，直至今日也未将场地恢复原样，上诉人有权依据合同约定不予返还押金。三、原审法院未查明被上诉人恶意解除合同的事实。有证据证明被上诉人解除合同后很快便在商城B179号商铺继续经营，其经营项目及商品与案涉商铺相同。被人诉人明知商场将于4月17日正式恢复营业，仍于前一日提出解除合同并在商场内其他商铺经营的行为显然说明其主观上存在恶意，证明了被上诉人解除合同并非是合同目的不能实现，因此被上诉人恶意解除合同应当依法承担不利后果。四、根据《商铺租赁协议书》的约定，案涉商铺的物业费应由被上诉人承担，现被上诉人仍然拖欠自2020年2月至10月的物业费，共计3444元（季度物业费1148*3），请求法院在判决退还租金时予以综合考虑。王杰辩称，不同意上诉人的上诉请求。“不能正常经营”的含义不仅应当包括完全无法经营，经营环境恶化，也应当属于不能正常经营的范畴，因此出租人并未提供适租的租赁物，合同应当解除。王杰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年9月29日签订的商铺租赁合同；2.被告返还原告自2019年12月25日至2020年10月17日期间的租金33589元（年租金4.1万元÷365天×299天）、押金1000元、2019年10月17日至2019年12月25日物业费304.8元（季度物业费1148元+90天×24天）。一审法院认定事实：原告自2012年10月开始从被告处承租大连市西岗区凯旋广场地下二层A297号商铺。2012年10月5日，原被告双方签订的商铺租赁合同，约定：租赁期限自2012年10月18日至2013年10月17日；年租金34000元；押金1000元，到期后如原告没有违约将返还给原告。合同签订后，原告向被告交付了租金和押金1000元。2019年9月29日，原被告续签商铺租赁合同，约定：原告从被告处承租案涉商铺的租赁期限自2019年10月17日起至2020年10月18日止；年租金41000元；租赁期间该铺位在经营期间所发生的物业费等由原告负责；原告每年交付被告定金1000元，如原告违约任意一条协议，定金不予退还，如果被告违约任意一条协议，定金双倍返还；因商城整体改造变动停业而无法保证原告正常营业，被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。合同签订后，原告如约向被告支付了租金。2019年12月25日10时许，位于大连市西岗区发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年1月30日开始，原告与被告协商退还租金及解除合同事宜。2020年4月16日，原告将商铺腾空，并告知被告取走商铺钥匙。一审法院认为：原被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，导致商城未能及时对因火灾受损的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。在原被告签订的商铺租赁合同中约定，若因商城整体改造变动停业而无法保证原告正常经营，被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。本案中，商城整体停业的原因虽然并非改造，但火灾及疫情影响同样产生了商城停业而无法保证原告正常经营的后果，且原告已明确表示不履行合同且于2020年4月16日腾空并通知被告接收案涉商铺，故原告主张解除商铺租赁合同，并退还房屋租金33313元[年租金41000元÷368天×299天（2019年12月25日至2020年10月18日期间）]及押金1000元，符合原被告双方签订的商铺租赁协议书第七条约定的目的，予以支持。关于原告主张的物业费，根据双方合同约定，租赁期内案涉铺位在经营期间所发生的物业管理费由原告负责，因原告直接向物业部门交纳了物业费，故原告主张被告退还其已交纳的物业费没有事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除王杰与曹立萍于2019年9月29日签订的《商铺租赁协议书》；二、曹立萍于判决生效之日起十日内返还王杰房屋租金33313元、押金1000元；三、驳回王杰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元（原告已预交），减半收取332元，由王杰负担32元，曹立萍负担300元。本院二审期间，上诉人提交了以下两组证据：证据一、照片，拟证明被上诉人另行承租了B179号店铺用于经营，其解除案涉租赁合同属恶意违约；证据二、案涉合同解除前、后店铺的照片，拟证明被上诉人未按合同约定将案涉店铺恢复原状，故押金不应返还。被上诉人对以上证据均不予认可，其承认另行承租其他店铺进行经营，但否认因此证明其恶意解除合同的证明事项，对于证据二，被上诉人认为双方对于恢复原状并无合同约定。经本院审查，本院对以上证据的关联性均不予采信。双方当事人对原审已查明的事实均无异议，经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另据双方签订的案涉《商铺租赁协议书》补充查明：该协议书第十条约定，“乙方租用店铺后，如因乙方原因，中途违约退出，剩余租金不予返还”。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》期限为2019年10月17日至2020年10月18日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。王杰已支付该期间全部租金，曹立萍应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间王杰无法正常使用案涉房屋。故曹立萍应向王杰返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金12805元（41000元/年÷365天×114天，取整）。关于案涉《商铺租赁协议书》的解除以及凯旋商城自2020年4月17日恢复正常营业起至案涉《商铺租赁协议书》约定的租赁期限届满之日（2020年10月18日）止的租金应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。从已查明的案件事实可知，自2020年4月17日起，影响合同履行的前述情形已经消除，王杰本应继续履行合同，而其明确表示不履行合同并于2020年4月16日告知曹立萍其已经清空案涉商铺，并通知曹立萍取走钥匙。案涉《商铺租赁协议书》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求王杰继续履行。故应确认《商铺租赁协议书》于2020年4月16日终止，一审判决解除该协议书不当，应予纠正。虽然如此，但王杰应对合同终止履行承担相应的违约责任，按照案涉《商铺租赁协议书》对承租人该种违约情形应承担的违约责任之规定，自2020年4月17日起的剩余租金，应不予返还。关于押金应否返还的问题，因王杰已经承担了合同约定的违约金，考虑公平原则，在曹立萍无充分证据证明王杰对案涉商铺有损坏且王杰已经承担的违约金尚不足以弥补曹立萍损失的情况下，押金1000元应予返还。综上所述，上诉人曹立萍的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3723号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3723号民事判决第二项为：曹立萍于本判决发生法律效力之日起十日内返还王杰租金12805元及押金1000元；三、驳回王杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费663元（王杰已预交），减半收取332元，由王杰负担259元，曹立萍负担73元；二审案件受理费663元（曹立萍已预交），由曹立萍负担145元，由王杰负担518元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十三日书记员  张文秀