四川省沐川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1129执异8号 案外人：阮光强，男，1968年3月17日出生，汉族，住四川省井研县。 案外人：袁正祥，男，1964年6月15日出生，汉族，住四川省井研县。 案外人：骆素友，男，1970年10月3日出生，汉族，住四川省犍为县。 以上三案外人共同委托诉讼代理人：袁芳，四川升力律师事务所律师。 申请执行人：四川省犍为乐华建筑有限公司。住所地：四川省犍为县（鹭岛国际3.格兰郡小区9幢3—01号门市），统一社会信用代码915111237348774347。 法定代表人：叶伟滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓林，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张天文，男，该公司工作人员。 被执行人：四川丰业房地产开发有限公司。住所地：四川省犍为县，统一社会信用代码91511123597274249Ｆ。 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 在本院执行四川省犍为乐华建筑有限公司（以下简称乐华建筑公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人阮光强、袁正祥、骆素友于2021年5月27日对执行四川省沐川县人民法院（2021）川1129执197号之五执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年5月31日举行了听证。案外人阮光强、袁正祥、骆素友的委托诉讼代理人袁芳，申请执行人乐华建筑公司的委托诉讼代理人刘晓林、张天文，被执行人丰业房产公司的法定代表人黄远军参加了听证。现已审查终结。 三案外人称，请求中止对四川省沐川县人民法院（2021）川1129执197号之五执行裁定书的执行，停止并解除位于沐川县的查封行为。事实和理由：三案外人于2016年5月7日支付首付款4700000元购买由丰业房产公司开发的位于沐川县，合同面积1394.74平方米，合同总价9200000元，并于2016年5月9日签订了网签买卖合同，合同编号10161、10162、10163、10164、10165、10166、10167、10168、10169、10170、10171、10172、10173、10174；剩余款项4500000元向四川省农村信用联社玉津分社以商业贷款支付，该笔商业贷款于2016年6月23日到账支付。2016年8月31日办理正式接房手续，实际产权面积1295.22平方米。因丰业房产公司资金周转困难，无法按时开取正式购房发票，所以造成现在也无法办理不动产权证。今年，由于业务需要，三案外人本想自凑资金自行缴纳税款开取正式发票，才知道案涉房产已被查封。 乐华建筑公司称，案涉房屋登记在丰业房产公司名下，对三案外人提供的14份《商品房买卖合同》真实性存疑；涉案房屋由开发商丰业房产公司租赁给了沐川县啟程幼儿园，案涉房屋应由丰业房产公司在负责管理；三案外人并未办理不动产权证，不能排除执行。 丰业房产公司称，2016年5月，三案外人与其签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》并备案，购房总价9200000元已支付完毕，同时双方签订了《接房流转表》确认购房尾款以及其他入户费用已支付完毕，后因丰业房产公司资金困难，至今未给三案外人开取正式发票，办理不动产权证。涉案房屋在与三案外人签订买卖合同之前就在打造集中商业，案涉房屋租赁给沐川县啟程幼儿园后才出售给了三案外人，房屋出售后的租金未实际支付给三案外人。 本院查明，2021年4月25日，乐华建筑公司依据已发生法律效力的四川省乐山市中级人民法院（2021）川11民终80号民事判决书向本院申请强制执行。执行中，本院于2021年4月28日作出（2021）川1129执197号之五执行裁定书，裁定查封丰业房产公司名下产权证号：川（2017）沐川县不动产权第××号的商业服务用房，查封期限三年。川（2017）沐川县不动产权第××号不动产权证载明该产权权利人为丰业房产公司，该不动产权证项下的房屋明细包括本案中案涉的14套房产。 另查明，2016年5月2日，三案外人为共同买受人与丰业房产公司签订了14份《商品房买卖合同》，购房总价为9200000元。2016年4月28日、4月29日、5月3日、5月4日，阮光强分四次转账支付购房款4700000元给丰业房产公司。2016年5月9日，案涉14套房屋在沐川住房保障和房地产事务中心签约备案。2016年6月21日，甲方阮光强与乙方四川省农村信用签订个人商业用房（按揭）借款合同，约定乙方向甲方提供贷款4500000元用于购买14套案涉房屋，并约定甲方的借款由乙方直接划入丰业房产公司开立的存款账户内。同日，四川省农村信用社向阮光强发放商用房按揭借款4500000元。2016年7月1日，丰业房产公司作为甲方与乙方沐川啟程幼教中心（后更名为沐川县啟程幼儿园）签订《商铺租赁合同》，约定将沐川丰业财富广场3栋二层1号至9号共计9间商铺出租给乙方，建筑面积合计951.67㎡，租赁期限共10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止;甲方给予乙方36个月的免租期；2019年7月1日至2021年6月30日，商铺租金每月14275元。但查明沐川啟程幼教中心实际占用案涉14间商铺。2016年8月31日，丰业房产公司与三案外人办理了业主接房流转表，确认案涉房屋购房尾款以及其他入户费用已支付完毕。 还查明，因丰业房产公司资金困难，未及时开具正式发票，致使三案外人无法办理案涉房屋不动产权证，案涉房屋仍登记在丰业房产公司名下。阮光强提供了从2020年4月20日开始至2021年5月28日止的归还银行按揭流水明细，该明细清单上显示，2020年4月-2021年2月以及2021年4月、5月的银行贷款均由黄冬祥转入阮光强的账户后，由银行自动扣款。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、沐川县房屋产权交易信息查询结果、丰业房产公司收款收据、四川省农村信用合作联社商业贷款凭证、还款凭证、商铺租赁合同、接房流转表、（2021）川1129执197号之五执行裁定书、四川省农村信用社借记卡明细清单等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：买受人对基于购买但登记在被执行人名下的案涉商铺提出的异议，能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，第一，阮光强提供的归还银行按揭明细清单表明，归还案涉14套房屋按揭款的资金基本来源于黄冬祥，而阮光强在法院通知其到场接受询问后拒不到场说明事实，其委托诉讼代理人对该事实也不清楚，因此导致乐华建筑公司对三案外人是否系真实的房屋买受人产生了合理的怀疑。第二，案涉14套房屋的商铺租赁协议签订于该14套房屋出售后，然而出租方仍为丰业房产公司，租金由丰业房产公司在实际收取，且未向三案外人转付租金。第三，三案外人并未提供保修卡、用水合同等其他凭证证明案涉14套房屋在三案外人的管理和控制下。综上，三案外人未提供证据证明案涉14套房屋在人民法院查封之前已经合法占有、管理或支配，因此不符合能够排除执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人阮光强、袁正祥、骆素友的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  廖然然 审判员  黄梦蛟 审判员  杨甲华 二〇二一年六月七日 书记员  唐小丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效地书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定时对无过错不动产买受人物权期待权的保护。