辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终706号上诉人：中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部，住所地黑山镇龙兴街13号。负责人：黑才明，该营业部经理。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人：闵慧，女，1968年9月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：夏桂君，辽宁智源律师事务所律师。上诉人中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部与被上诉人闵慧房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省黑山县人民法院（2021）辽0726民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部（以下简称黑山经营部）的委托诉讼代理人付小刚，被上诉人闵慧的委托诉讼代理人夏桂君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑山经营部上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令被上诉人承担案件诉讼费用。事实与理由：一审判决据以认定上诉人原负责人宋庆法额外收取被上诉人17000元用于第二年租金并已交付上诉人的事实证据不足，判决结果错误。该录音未征得宋庆法本人同意，且宋庆法并未出庭接受对质，该证据从形式到内容均有严重缺陷。上诉人作为国企，有严格的财务制度，公司财务未曾收到此17000元款项，宋庆法承认交给公司，应出具相应证据。而被上诉人长期以宋庆法同意免除两年租金为由不交租金，已导致上诉人合同目的落空，一审不予解除实属错误。据此上诉。被上诉人闵慧辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。现被上诉人有证据证明17000元已经交给上诉人的原负责人宋庆法，宋庆法承认收到17000元，至于宋庆法是否交到公司是宋庆法与公司之间的关系，是内部管理问题，因此请求驳回上诉，维持原判。黑山经营部向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方《房屋租赁合同》；2.判决被告支付欠付租金54000元，按银行间同业拆借利率支付期间利息；3.判令被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月1日，原告与黑山县万达音乐烤吧签订《房屋租赁合同》，将位于黑山县的面积为562平方米的二层房屋、以及后栋楼下两个车库租给黑山县万达音乐烤吧。租期20年，自2016年10月1日至2036年9月30日止，租金每年18000元。黑山县万达音乐烤吧企业类型原为个体工商户，依据《锦州市人民政府办公室关于印发锦州市加快推进个体工商户转型升级为企业工作实施意见》、黑山县《关于印发2020年全县个体工商户转型升级工作实施方案的通知》，2019年9月12日，企业类型由个体工商户变更为个人独资企业，投资人为闵慧。黑山县万达音乐烤吧投资人闵慧丈夫肖丹交给中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部原负责人宋庆法35000元，其中第一年租金18000元，另外的17000元为被告闵慧租赁之前的租户欠付的取暖费，由被告先垫付，次年转为租金。以后由于原告负责人更换以及上级单位政策调整等原因，被告向原告交付租金，原告现任经理拒绝接收。原告现未交付租金总计37000元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，有原告中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部加盖公司印章及原告原负责人宋庆法、被告闵慧亲笔签名，是双方真实意思的表示，且该协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，原、被告之间的房屋租赁事实清楚，该协议规定的各方的权利、义务明确，该协议合法、有效，并且该协议已经实际履行。现原告因单位负责人更换及上级单位政策调整等原因拒收被告交付的租金，不能认定被告构成严重违约，合同应该继续履行。关于被告主张免除两年房屋租金的事实因与租赁合同矛盾，且原告不予认可，本院不予支持。被告已经向原告原负责人宋庆法交纳35000元，其中18000元原告认可是第一年房租，另17000元有投资人闵慧的丈夫与原告原负责人宋庆法的电话录音，证明被告已交纳了17000元，宋庆法表示已经交给公司了，应认定为被告已交纳了第二年的房屋租金17000元，故被告未交付的房屋租金金额为37000元。因被告不存在违约的事实，未交付租金系原告原因造成，故原告要求被告按银行间同业拆借利率支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条规定，判决如下：一、原告中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部与被告闵慧继续履行签订的《房屋租赁协议》；二、被告闵慧于本判决生效后三日内向原告支付至2020年9月30日止的剩余房屋租金37000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费575元，由原告中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部负担375元，被告闵慧负担200元。二审中，黑山经营部向本院提交了案外人宋庆法于一审庭审后出具的证言，拟说明其未收到闵慧交付的17000元房租款。二审庭审中双方当事人均认可案涉租赁合同为有效合同。本院另查明，黑山经营部的财务部门仅收到闵慧交付的18000元房租。诉讼中闵慧陈述其没有收到黑山经营部的收款凭证。上述事实有在卷的宋庆法证言及庭审笔录在卷佐证，足资确认。原审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的五种情形，其中第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第四款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。对于当事人的举证责任及法律后果，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人提出，一审判决错误，二审应改判支持上诉人解除房屋租赁协议及加判被上诉人给付拖欠的租金17000元的上诉理由。经查，2016年10月，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人将其单位管理的房产出租给被上诉人，合同约定租期20年（自2016年10月1日至2036年9月30日止），租金每年18000元。被上诉人租得房产后至上诉人起诉之日，上诉人单位仅收到第一年租金18000元。上诉人为索要被上诉人拖欠的租金54000元及要求判令解除租赁合同提起本案诉讼。诉讼中，根据上诉人一方提交的《房屋租赁合同》及其他证据，法院可以认定承租方拖欠三年房租54000元的事实。根据被上诉人一方提交的通话录音虽可以认定被上诉人一方曾经同上诉人的负责人宋庆法关于35000元款项内容的陈述，但在承租方不能提供出租方的收取租金凭据且出租方仅认可收到18000元的情形下，法院不能认定出租方收到35000元房租金的事实。目前被上诉人的诉讼证据不足以支持其已交付了两年房租的主张。一审认定上诉人收到两年房租的事实错误，本院予以纠正。本案被上诉人至上诉人起诉之日已拖欠三年租金合计54000元。关于上诉人提出的解除合同问题，被上诉人与上诉人在诉讼前，对于租金续交问题曾经有过磋商，因磋商中上诉人有怠于收取房租的现象，故本院不能认定租赁合同约定的解除条件已成就，故本院对于上诉人提出的解除租赁合同的主张不予支持。另查，因一审判决第一项内容与第三项内容重复，故本院对一审判决第一项予以撤销。综上，中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部关于租金数额的上诉理由成立，本院予以支持，关于解除合同的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实及适用法律存在错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省黑山县人民法院（2021）辽0726民初46号民事判决第三项及案件受理费部分；二、撤销辽宁省黑山县人民法院（2021）辽0726民初46号民事判决第一项、第二项；三、被上诉人闵慧于本判决生效后十日内给付2020年9月30日前拖欠上诉人中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部的租金54000元；四、驳回上诉人中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州黑山经营部的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1150元，由被上诉人闵慧负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二一年六月十六日法官助理刘佳乐书记员高俊格