天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2592号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津河东万达商场有限公司，住所地天津市河东区津滨大道53号-101。法定代表人：肖广瑞，董事长。委托诉讼代理人：李照阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高世谦，男，1967年5月6日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。原审被告：天津河东万达广场物业服务有限公司，住所天津市河东区津滨大道53号-101。法定代表人：王志彬，董事长。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。上诉人天津河东万达商场有限公司（以下简称万达商场）因与被上诉人高世谦、原审被告天津河东万达广场物业服务有限公司（以下简称万达物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2020）津0102民初4172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万达商场上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判支持上诉人全部反诉请求，或将本案发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系已有十年之久，续签合同履行期限至2021年11月30日止。万达广场自2020年3月恢复开业至诉讼过程中双方一直在协商沟通租赁合同继续履行、解除和腾房等事宜，协商过程中上诉人为继续履行合同给被上诉人减免租金及物业费等，还签订了补充协议，目的是为了共同度过艰难时期，继续履行合同。上诉人于2020年5月2日收到被上诉人撤铺申请后，并未同意其要求，一直就继续履行合同事宜协商中，并未就解除合同达成一致。上诉人在收到起诉状后，认为被上诉人拒不继续履行合同，合同目的无法实现，根据租赁合同约定，于2020年7月31日通知被上诉人解除合同并腾空商铺。直到2020年11月20日，被上诉人才将商铺基本交还上诉人。本案系被上诉人先提出解除合同，构成根本违约，上诉人并不存在违约行为。上诉人认为结合商铺整体租赁情况，租赁合同于2020年7月31日解除比较合理，被上诉人应当按照合同约定承担相应违约责任。被上诉人高世谦辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经交纳了2020年1-3月疫情期间的租金及物业费但并未营业，损失严重。上诉人收到解除函后未提任何异议随即封锁店面，不允许被上诉人出入及营业，以实际行动做了解除合同的意思表示，双方不存在就继续履行合同的协商事宜。基于双方意思表示一致合同解除，被上诉人不存在违约行为。原审被告万达物业述称，同意上诉人的意见。高世谦向一审法院起诉请求：1.解除《天津河东万达广场（营运期）商铺租赁合同》；2.万达商场返还租赁押金84,525元；3.万达物业返还物管费保证金42,000元、物业质量保证金10,000元、POS机押金15,000元、门头改造保证金5,000元、商场进出证押金750元、电卡押金150元、水表卡押金150元；4.诉讼费由万达商场、万达物业负担。万达商场提出反诉请求：1.确认《租赁合同》于2020年7月31日解除；2.高世谦支付自2020年4月1日起至2020年7月31日止的租金177,506元、物业费84,000元，共计261,506元；以及自2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的占用费、物业费；3.高世谦支付自2020年3月20日起至2020年7月31日止的租金及物业费迟延履行违约金28,765.65元以及自2020年8月1日起至实际给付之日止的迟延履行违约金（按欠付金额的日千分之一计算）；4.因高世谦违约，没收其已支付的履约保证金84,525元、物业服务费保证金42,000元、质量保证金10,000元、装修保证金5,000元、POS机押金15,000元，共计151,525元不予退还；5.反诉费由高世谦负担。一审法院认定事实：万达商场与高世谦系房屋租赁合同关系，万达商场（甲方）系出租人，高世谦（乙方）系承租人。2018年9月1日，双方签订租赁合同，约定：万达商场将天津万达商业广场室内步行街3层306A的商铺出租给高世谦经营使用；租赁期限自2018年9月1日起至2021年11月30日止，共计39个月；起租日至2019年8月31日月租金42,262.50元、2019年9月1日至2020年8月31日月租金44,376.50元、2020年9月1日至2021年8月31日月租金46,595.50元；高世谦向万达商场支付84,525元作为履约保证金，合同终止且经万达商场确认高世谦已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还。租赁合同签订后，高世谦向万达商场交纳了履约保证金84,525元，万达商场向高世谦交付了涉案房屋，高世谦已支付租金至2020年3月31日，后未再支付。2020年4月30日，高世谦向万达商场邮寄发出《租赁合同解除通知函》，表示受新冠疫情影响，要求提前解除租赁合同，该函件万达商场于2020年5月2日签收。2020年5月1日，万达商场将涉案房屋加装围挡封闭。现高世谦已将涉案房屋腾空返还并恢复原状。另查，2018年8月22日，高世谦就涉案房屋与万达物业签订《天津河东万达广场步行街物业管理服务协议》（以下简称物业协议）。再查，万达商场原名称为“天津河东万达广场投资有限公司”，2020年6月16日经工商登记变更为现名称。一审法院认为，涉案租赁合同系高世谦与万达商场的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，万达商场于2020年5月2日接到高世谦邮寄发出的合同解除通知函，故涉案租赁合同应于此日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除后，万达商场至今未按约定返还租赁押金，系违约行为，应承担本案的民事责任，高世谦要求万达商场返还租赁押金84,525元的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。关于高世谦要求万达物业返还物管费保证金42,000元、物业质量保证金10,000元、POS机押金15,000元、门头改造保证金5,000元、商场进出证押金750元、电卡押金150元、水表卡押金150元的诉讼请求，因上述费用均系基于高世谦与万达物业签订的物业协议产生，与本案房屋租赁合同非同一法律关系，故高世谦应另案主张权利，本案中不予审查。关于万达商场、万达物业提出涉案租赁合同系高世谦擅自解除的答辩意见，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。鉴于高世谦系承租涉案房屋经营餐饮，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入必然受疫情及疫情防控措施影响大幅减少。依照上述法律规定及指导意见，高世谦解除合同的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。万达商场、万达物业的上述答辩意见，不予采纳。关于万达商场要求高世谦支付租金、占有使用费及违约金的反诉请求，2020年4月1日至2020年5月2日期间高世谦虽未付租金，因万达广场自认因新冠疫情影响给予商户39天免租期，故该期间租金高世谦无须支付。另因万达商场于2020年5月1日将涉案房屋加装围挡封闭，导致高世谦无法将涉案房屋腾空返还并恢复原状，故相应法律责任应由万达商场自行承担，万达商场的上述反诉请求，不予支持。关于万达商场要求高世谦支付物业费及违约金的反诉请求，与本案租赁合同非同一法律关系，不予支持。关于万达商场要求没收高世谦交纳的各项押金及保证金的反诉请求，如前所述，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条第一款规定，判决：一、高世谦与万达商场2018年9月1日签订的《天津河东万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2020年5月2日解除；二、万达商场应于本判决发生法律效力之日起十日内向高世谦支付租赁押金84,525元；三、驳回高世谦的其他诉讼请求；四、驳回万达商场的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,452元，减半收取计1,726元，由高世谦负担769元，万达商场负担957元。反诉费3,964元，由万达商场负担。二审审理期间，上诉人提交了证据：1、房屋交接确认书，证明2020年11月20日被上诉人实际将涉案房屋交付上诉人；2、上诉人与案外人签订的房屋租赁合同，证明涉案房屋是2020年11月21日，被上诉人腾房之后才开始对外出租，之前一直空置。经质证，被上诉人认为，证据1真实性需要核实，即使是真实的也与本案无关，不属于新证据，是一审过程中由于上诉人将案涉房屋出租给第三方，在一审法院认可下双方进行了交接，不存在被上诉人违约或延期交接可能性；证据2与本案无关。原审被告对证据没有异议。本院经审查认为，上述证据，被上诉人对真实性不认可，也不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：租赁合同解除时间以及高世谦是否要承担违约责任和违约责任的范围。万达商场与高世谦之间的租赁合同应属有效，由于疫情影响，高世谦于2020年5月1日向万达商场致函提出解除租赁合同，收到解除函后，万达商场未提出书面异议，万达商场并于2020年5月1日对涉案房屋进行加围挡封闭，故一审结合案件情况，认定2020年5月2日万达商场收到解除函的时间为合同解除时间，并无不当。关于高世谦是否承担违约责任的问题，因为疫情原因，双方协商解除合同，万达商场应予退还押金。万达商场主张系因高世谦违约，缺乏相应依据，本院不予支持。关于合同解除后的租金和房屋占有使用费，因万达商场同意给予商户39天免租期，2020年5月2日之前的尚欠租金属于免租期范围，故不应支持。2020年5月2日之后，因万达商场加装围挡导致高世谦无法腾空返还涉案房屋，故一审未再支持相应房屋占有使用费等诉请，并无不当。综上所述，上诉人万达商场的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,878元，由上诉人天津河东万达商场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年六月十七日书记员  梁哲琦