江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏05民终5852号上诉人（原审原告）：常熟市宽裕装饰织品有限责任公司，住所地江苏省常熟市黄河路777号佳和商业中心4幢920、921。法定代表人：戴津芳，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：常熟市金鹤印染有限公司，住所地江苏省常熟市董浜镇（徐市）陆市村。破产管理人：江苏辰海律师事务所。被上诉人（原审被告）：常熟市汇鑫家纺有限公司，住所地江苏省常熟市董浜镇（徐市）陆市村1幢。法定代表人：万进安，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：常熟市盛沃纺织品有限公司，住所地江苏省常熟市董浜镇徐市陆市村1幢。法定代表人：陈建军。被上诉人（原审被告）：蔡正环，男，1945年3月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。被上诉人（原审被告）：常熟市首信纺织品有限公司，住所地江苏省常熟市董浜镇陆市村。法定代表人：夏科明，该公司执行董事。上诉人常熟市宽裕装饰织品有限责任公司（以下简称宽裕公司）与被上诉人常熟市金鹤印染有限公司（以下简称金鹤公司）、常熟市汇鑫家纺有限公司（以下简称汇鑫公司）、常熟市盛沃纺织品有限公司（以下简称盛沃公司）、蔡正环、常熟市首信纺织品有限公司（以下简称首信公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初11924号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。宽裕公司上诉请求：撤销江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初11924号之二民事裁定书，依法发回常熟市人民法院重审。事实与理由：一、本案中上诉人诉讼标的和执行程序的标的不同，不存在涤除租赁才可起诉。上诉人通过司法拍卖程序已获得涉案房屋的所有权，执行标的为最高额抵押合同法律关系，而本案上诉人的诉讼标的房屋租赁法律关系，两者的涉案标的不同，不属于原执行标的涤除范围。二、本案中上诉人诉讼的对象和执行程序的执行对象不同，不存在涤除关系。“涤除权是指在主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为”，司法拍卖的执行对象为常熟金鹤，而上诉人起诉针对的是5位被上诉人，而非对涉案房屋物权确权问题，且上诉人和被上诉人对于该房产的物权归属并没有争议，为此不属于涉案房屋司法执行的涤除关系。三、上诉人与被上诉人之间并不存在抵押权实现的争议，本案属于合同之债，并非实现抵押担保物权，上诉人的诉请不存在需要在执行程序行使涤除权来解决。涤除关系源自于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条的规定，该制度要求抵押物受让人行使涤除权必须代替债务人清偿全部债务才能使抵押权消灭，本质是侧重于保障抵押权人的利益。而本案中上诉人通过司法拍卖已经成为涉案房屋的受让人，随着涉案房产通过司法拍卖生效，随着原抵押担保物权的实现，该抵押物上的抵押权随之消灭，故原债权债务的执行案件已不存在行使涤除权的基础。1.本案上诉人提起诉讼的争议标的为租赁合同法律关系，而并非担保法律关系，两者不具有牵连性，换言之，即使租赁合同解除也不会影响涉案房产的物权归属，那么从何谈起上诉人通过行使涤除权来解决租赁合同纠纷.2.物权具有绝对性，租赁关系具有相对性，租赁合同纠纷属于合同之债，并不是担保物权的争议，即使买卖不破租赁，但依然不可能新设出抵押担保法律关系，故而已不存在行使涤除权的基础法律关系。四、上诉人是以起诉合同解除后的占有使用费问题，与法院执行的迁出及执行监督程序无关。五、上诉人起诉是建立在租赁合同有效的情况下通知解除，与执行监督无关。且法院执行监督至今已三年，根本没有执行监督。六、执行监督仅处理执行迁出问题，对被告的使用费问题，属实体审理的范围，不属执行程序处理的范围，应当由法院实体审理，否则会导致执行程序代替了实体审理，有违《民事诉讼法》执审分离的原则。综上所述,上诉人认为涤除关系需以抵押担保物权存在为基础，本案中涉案房屋的物权通过司法拍卖已归属上诉人，原抵押担保物权已经消灭；上诉人与被上诉人之间争议的诉讼标的为租赁合同法律关系，属于合同之债，与原抵押担保物权之间相互独立，也不会相互影响，故上诉人根本不存在需要通过执行监督程序行使所谓的涤除权。被上诉人金鹤公司、汇鑫公司、盛沃公司、蔡正环、首信公司未作答辩。宽裕公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告共同支付租赁合同解除后的厂房占有使用费（自2020年3月31日起计算至实际迁出之日止，按年使用费500万元计算，具体以汇鑫公司与实际使用人签订合同的金额或评估确定金额为准）；2.本案诉讼费被告承担。事实和理由：2018年4月，金鹤公司因拖欠银行贷款，法院将其名下位于常熟市××镇（徐市）××村的厂房土地强制拍卖，宽裕公司通过竞拍取得该不动产并办理了不动产登记。拍卖后，宽裕公司通过法院调查了解到，被告金鹤公司向法院提供了一份2014年6月30日其与汇鑫公司及常州徐矿物资有限公司签订的三方租赁协议书。租赁协议约定以租赁使用权租金冲抵900万元债务，租赁期为15年。依据协议书，“未经甲方同意擅自拆装、装修或者搭建的，甲方有权单方解除本租赁协议”，“乙方必须约束转租后的承租人合理、善意的使用租赁物，否则甲方有权解除本协议……”。宽裕公司在取得产权后，发现汇鑫公司在未征得宽裕公司同意的情况下，拆除了厂区里面的部分建筑物及彩钢棚，实施装修工程，将厂房转租给他人生产，构成根本违约，宽裕公司有权依法解除合同。为此，宽裕公司于2020年3月27日向各原审被告发出通知，解除合同。宽裕公司认为，上述租赁协议书存在损害债权人利益，应属无效，对宽裕公司不具有约束力。即使该协议有效，亦因违反约定，宽裕公司发函解除，该协议也已经解除。即使法院认为合同没有解除，合同当事人之一的金鹤公司已经破产，合同自动终止。因此，宽裕公司要求原审被告支付使用费，合法有据。一审法院审理查明：2018年11月份、2019年1月份，宽裕公司曾以排除妨害纠纷为由向一审法院起诉汇鑫公司、盛沃公司、首信公司，要求腾空租赁房屋返还宽裕公司并支付自2018年4月26日起至实际搬离之日止占用使用费。在该三案审理中，查明：2013年11月8日，金鹤公司与中国银行常熟支行签订《最高额抵押合同》，金鹤公司以其位于常熟市董浜镇徐市陆市村1幢房屋及对应的土地使用权分别在最高额1098万元、579万元范围提供最高额抵押担保，并办理相关抵押登记手续。后金鹤公司向中国银行常熟支行借款未能按期归还，中国银行常熟支行向本院提起诉讼并获支持。在执行过程中，一审法院委托对涉案的房地产（含无证建筑）进行评估，总价为2966.77万元。一审法院依法对上述房地产进行司法拍卖，在标的物调查情况表中载明：“租赁情况有15年租赁（详见附件租赁协议）及无证房产有私自以物抵款等情形”。宽裕公司以2080万元的价格竞得上述房地产，一审法院于2018年4月26日裁定涉案房地产归宽裕公司所有，宽裕公司据此办理了不动产权证。在该案中还查明：2014年6月30日，金鹤公司、汇鑫公司、常州徐矿物资有限公司签订租赁协议，、金鹤、公司将上述涉案厂房和土地出租给、汇鑫公司使用，租赁期限自2014年6月30日起至2029年6月30日，共15年。2016年1月3日，汇鑫公司与刘培基（首信公司的法定代表人）签订协议书，将承租的部分厂房与刘培基进行置换使用，汇鑫公司与陈建军（盛沃公司的法定代表人）签订房屋租赁协议，将其中的2016年2月15日5142平方米标准厂房和7642.3平方米转租给陈建军，租赁期限自2016年3月1日起至2018年12月31日止，共3年。一审法院经审理后，于2019年6月21日作出（2018）苏0581民初14516号、（2018）苏0581民初14517号、（2019）苏0581民初597号裁定书，认为本案系司法拍卖过程中的租赁权涤除纠纷，租赁权涤除应当由执行程序和执行裁判程序处理，不属于民事案件的受理范围，故裁定驳回了宽裕公司的起诉。宽裕公司不服该裁定提出上诉，本院经审理后裁定驳回上诉，维持原裁定。宽裕公司还是不服向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2020年9月28日作出（2020）苏民申4683号民事裁定书，认为案涉房屋在司法拍卖后的移交及租赁权的涤除等问题应当在执行程序中处理，不宜作为民事案件处理，故驳回了其再审申请。后宽裕公司于2020年3月份，向汇鑫公司、盛沃公司、蔡正环发出解除协议通知书，认为原三方签订的租赁协议对其不具有约束力，且汇鑫公司也违反了该协议，故通知解除该三方协议。另查明：2021年1月份，宽裕公司作为申请人向一审法院提出执行监督申请书，被申请人为金鹤公司、汇鑫公司。要求对拍卖房屋的交付进行监督，裁定去除房屋上的租赁或认定租赁合同不具有法律效力。一审法院于2021年3月3日立案受理（2021苏0581执监2号）。一审法院认为，宽裕公司起诉的实质对于司法拍卖时是否应对房屋土地上的租赁权进行涤除的问题。根据相关法律规定，司法拍卖系司法行为，买受人在买受后对租赁权涤除的争议应当由执行程序和执行裁判程序处理。在执行中未作处理的租赁权可通过执行监督程序处理，且其执行监督申请已经立案受理。综上，宽裕公司的起诉，不属于民事案件的受理范围。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回宽裕公司的起诉。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宽裕公司在人民法院强制执行过程中通过司法拍卖取得案涉房屋所用权，现宽裕公司以单方解除涉案房屋上的租赁协议为由而诉至法院主张房屋使用费，其实质就是要求涤除经过司法拍卖的房地产上存在的租赁权。根据相关规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人;被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。故案涉房屋在司法拍卖后的租赁权涤除和财产移交等问题应当由执行程序处理，不属于民事案件的受理的范围,一审据此裁定驳回宽裕公司的起诉，并无不当。综上，上诉人宽裕公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  蒋琦二〇二一年六月十日书记员  江静