安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初3063号 原告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地六安市淠河路以东、周集路以南、梅山北路以西，统一社会信用代码913415000756139602。 法定代表人：黄宇奘，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢正红，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茜，安徽嘉树律师事务所实习律师。 被告：徐小露，女，1987年6月10日生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：汪学松，男，1984年12月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告徐小露、汪学松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人谢正红到庭参加诉讼；被告徐小露、汪学松经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 六安碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告协助原告办理合同网上登记备案撤销等手续；2．请求判令被告归还原告代为偿还的银行贷款本金、利息、罚息及相关费用共计464478.1元，并从已收取的价款中扣除；3．请求判令被告支付原告违约金101499元（总房价款676660＊15%＝101499元），并从已收取的价款中扣除；4．请求判令被告偿还因被告违约行为原告被银行起诉的诉讼费4140元；5．请求被告支付原告律师费3000元；6．请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号×××39）及《补充协议》，被告向原告购买六安碧桂园125幢2906室。根据合同约定，该房屋总房价为676660元，被告首付206660元，剩余房款470000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司六安市分行申请按揭贷款，在该商品房房屋他项权证出具之日前，由原告对该笔按揭款承担阶段性连带保证责任。《商品房买卖合同》附件十一，第15条第二项同时约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，出卖人因承担保证责任需将买受人欠银行的所有款项（包括但不限于本息及银行实现债权的费用）代付给银行的，出卖人有权选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人据此解除合同的，买受人应该按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。2015年5月20日，邮储六安分行依照《按揭业务担保合作协议》的约定向被告发放了按揭款470000元。由于被告连续12期未按照约定偿还按揭贷款，邮储六安分行从原告账户扣划464478.1元，该款项应从原告已收取的款项中扣除，且因被告违约在先，邮储六安分行将原告连带起诉，原告垫付诉讼费4140元。原告认为，因被告未按期偿还银行贷款导致原告承担了被划扣的保证责任，原告合同目的已基本无法实现。原告提出的解除商品房买卖合同并要求被告支付原告代为偿还的款项及违约金的诉讼请求，符合合同约定与法律规定。 徐小露、汪学松未作答辩，未到庭举证、质证。 本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原告与被告徐小露、汪学松签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××39），约定，被告向原告购买六安碧桂园125幢29层2906室，交付商品房时间为2016年8月20日，总房价为676660元，被告首付206660元，剩余房款470000元，由被告向邮政储蓄银行六安市分行申请按揭贷款支付，原告为被告向该贷款银行提供连带责任保证。《补充协议》第十条约定，买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》；第十五条约定，关于买受人拖欠银行按揭贷款责任：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除商品房买卖合同，出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代偿款项及利息，利息从出卖人将代偿款项支付给贷款银行之日起按按同期银行资金贷款利率计付至付清之日止；出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。以上合同签订后，被告按约支付首付款206660元，剩余房款470000元，由被告向邮政六安分行申请按揭贷款支付，2015年5月20日，邮储银行六安分行依照2014年9月2日签订的《按揭业务担保合作协议》的约定向被告发放了按揭款470000元并支付至原告账户，原告按约定时间向被告交付了房屋，但未按约定为被告办理《房地产权证》和《国有土地使用证》。因被告逾期12个月没有还银行按揭贷款，邮储六安分行于2020年11月18日向本院起诉，要求原告就被告所欠贷款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。本院于2020年12月16日作出（2020）皖1502民初6853号民事判决。原告履行了该判决，于2020年12月24日垫付本息1206477.71元、于2021年1月5日垫付逾期利息4140元，其中含代为垫付本案被告本息464478.1元。 本院认为，本案争议焦点：1.原告要求解除原被告之间的《商品房买卖合同》《补充协议》被告协助原告办理合同网上登记备案撤销手续是否支持；2.原告要求被告归还原告代为偿还的银行贷款本金、利息、罚息及相关费用共计464478.1元及违约金是否支持。关于焦点1.原被告双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，双方意思表示真实，对双方具有法律的约束力，该合同属于双务合同，由被告向原告支付购房款，原告向被告交付房屋，被告按约取得房屋所有权，从合同的履行情况看，被告已经按约定支付了全部的购房款，原告已按约定向被告交付了房屋，房屋实际由被告居住使用达五年，双方的买卖合同主要义务已经履行完毕，双方签订合同的主要目的已经实现。原告未能为被告办理所有权证书属于违约行为，不影响买卖合同的效力。故原告要求解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院依法不予支持。关于焦点2.根据双方合同约定，因被告未能按约定归还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，为原告代为支付银行贷款本息，原告对该款依法享有追偿权，故原告请求被告归还原告代为偿还的银行贷款本金、利息、罚息及相关费用共计464478.1元，应予支持。关于违约金问题，原告主张自代偿款项支付给贷款银行之日起按同期银行资金贷款利率计付至付清之日止，符合合同约定，本院予以支持，但原告主张按总房款15%的违约金，从双方合同约定的内容看，只有在原告违约导致合同解除的情况下，才能适用该条款，且该条款属于格式条款，该项约定明显属于限制被告权利并加重被告责任的条款，应归于无效，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告徐小露、汪学松于本判决书生效之日起三十日内归还原告六安碧桂园房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款本息计464478.1元，并承担该款项利息（以464478.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自代偿日2021年1月5日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告六安碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8275元，由徐小露、汪学松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  杨效成 二〇二一年六月二十二日 书记员  李伟龙 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附：证据目录清单 原告向本院提交证据如下： 证据1．公司基本信息，证明原告诉讼主体资格适格。 证据2．徐小露、汪学松身份证，证明被告诉讼主体资格适格。 证据3．商品房买卖合同及附件、买卖合同重要事项告知书，证明：原告与被告之间形成合法的商品房买卖合同关系，被告应当按合同约定履行付款义务：被告以银行按揭付款方式支付房价款，原告对按揭贷款承担阶段性连带保证责任；因买受人原因致使出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择追偿代付款项或解除合同。出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。 证据4．认购书、银行按揭及公积金付款方式补充协议，证明被告在签署认购书前已明确知悉关于违期付款的责任，对于付款不能应该向被告承担责任。 证据5．还款单、代偿证明、判决书、银行回执单，证明因被告未履行按时还款的给付义务，邮储六安分行要求原告代付剩余全部贷款本息等费用，原告代为偿还464478.1元；因被告违约，原告被邮储六安分行连带起诉，原告垫付诉讼费4140元。 证据6．我方和银行签订的按揭业务担保合同协议，证明原告为被告的房屋贷款承担连带保证责任。