河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3234号 上诉人（原审被告）：北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司。住所地：河北省石家庄市平山县康乐街，统一社会信用代码：91130131665273943R。 法定代表人：杨俊尺，系公司经理。 委托诉讼代理人：张军芳，男，1954年10月7日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县，系公司法务。 被上诉人（原审原告）：赵俊巧，女，1982年1月20日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：杨军武，河北英汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜进乐，男，1981年7月21日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县，系赵俊巧丈夫。 上诉人北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司（以下简称中天恒信公司）因与被上诉人赵俊巧商品房预售合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人中天恒信公司的委托诉讼代理人张军芳，被上诉人赵俊巧及其委托诉讼代理人杜进乐、杨军武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天恒信公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人交清了全部购房款是错误的，被上诉人与上诉人于2016年11月21日签订了《中天神韵二期认购合同》，合同约定：“乙方于2016年11月21日交清房款31万元。”在订立协议前被上诉人向上诉人支付4万元（其中1万元为按揭保证金，另3万元为预付房款）。被上诉人在订立协议之日应再交房款27万元，加上之前已付4万元合计31万元，但是被上诉人在与上诉人订立购房协议后并没有按约定向上诉人付款，在上诉人催促下被上诉人于2016年12月3日向上诉人付款16万元，连同之前预付房款3万元，上诉人给被上诉人出具收房款19万元的收据。至此被上诉人共付款20万元。之后再没有向上诉人付款。一审判决认定2016年11月21日向施炳荃转款16万元；2019年3月3日向施炳荃转款11万元，都属于被上诉人向上诉人支付房款是完全错误的。被上诉人向施炳荃转款行为与上诉人没有任何关系。上诉人与被上诉人在商谈购房过程中告知被上诉人，上诉人财务使用的是甄建刚账户，不允许其他任何人收款。上诉人没有授权施炳荃收取购房户房款，更没有让被上诉人将房款转入施炳荃账户。2016年12月3日，被上诉人将16万元和之前预付房款的收据交给上诉人，上诉人给被上诉人出具了收房款19万元的收据。二、一审判决上诉人向被上诉人交房是错误的，被上诉人与上诉人订立的合同约定，被上诉人应在2016年11月21日向上诉人付清房款，上诉人2018年5月1日向被上诉人交房。被上诉人付款义务在先，上诉人交房义务在后。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人未履行付款义务，上诉人有权拒绝被上诉人交付房屋的要求。三、一审判决上诉人给付被上诉人房租是错误的，如前所述，被上诉人没有按合同约定向上诉人支付购房款，已经构成严重违约。上诉人依法行使先后履行抗辩权，不存在任何违约行为。被上诉人要求上诉人支付违约金于法无据。一审判决让上诉人给付被上诉人房租是明显的错判。 赵俊巧辩称，一、一审判决认定答辩人已将全部房款31万元支付上诉人正确无误。2016年11月16日答辩人向上诉人订购房屋一套，当日答辩人向上诉人工作人员甄建刚个人账户转房款4万元，其中定金一万元，上诉人为答辩人开具了一万元的按揭保证金收据一张。2016年11月21日双方签订《中天神韵二期认购合同》，根据双方达成的《中天神韵分期购房申请》，答辩人需在签合同当日首付房款200000元，剩余110000元于2017年11月21日付清。当日答辩人根据上诉人指示将160000元房款通过银行转账打入上诉人销售总监施炳荃个人账户。上诉人对答辩人上述付款行为予以确认并在2016年12月3日为答辩人开具了190000元的收款收据（其中包括答辩人订房时预交的30000元房款）。答辩人两次银行转账合计200000元即为答辩人按照《中天神韵分期购房申请》向上诉人支付的首付房款。以上事实足以证明上诉人已经授权通过销售总监施炳荃个人账户收取房款。上诉人上诉称曾经告知答辩人上诉人财务使用的是甄建刚账户，不允许其他人收款完全不是事实也没有任何证据证明。如果上诉人没有授权答辩人将房款打入施炳荃账户，上诉人为何就答辩人转入施炳荃账户的160000元房款为答辩人开具收款收据呢？2019年3月3日答辩人按照上诉人指示将剩余房款110000元转入销售总监施炳荃账户，至此上诉人将全部310000元房款付清。本案诉讼之前上诉人从未就房款问题向答辩人主张权利，自2016年11月21日至2020年11月27日一审开庭已逾四年时间，事实足以证明上诉人实际认可答辩人已将全部房款付清。现上诉人出尔反尔而否认付清房款其目的是为了逃避交房义务和承担逾期交房违约责任。二、一审判决上诉人向答辩人交房是正确的。《中天神韵二期认购合同》第三条明确约定上诉人应在2018年5月1日将验收合格的房屋交付答辩人。此为独立合同条款，合同中没有约定上诉人拒绝交房的任何条件。答辩人已经将全部房款付清，故而上诉人应将房屋按合同约定交付答辩人。即使答辩人存在未付清房款的事实，上诉人的房款权利也已不再受法律保护，其也不能以已经放弃的权利对抗答辩人的交房主张。三、一审判决上诉人给付答辩人房租有合法依据。答辩人于2019年3月3日将全部房款付清，上诉人至今未能交房，已经构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：上诉人应当向答辩人支付逾期交房违约金。综上所述，上诉人上诉没有事实和法律依据，其上诉无理，恳请二审法院驳回上诉、维持原判。 赵俊巧向一审法院起诉请求：一、确认原被告于2016年11月21日签订的《中天神韵二期认购合同》有效。二、判决被告将验收合格后的房屋（23号楼2单元2404室）交付原告。三、判决被告自2018年5月1日起至实际交付房屋止按照中天神韵二期房屋租金标准向原告支付逾期交房违约金。 一审法院认定事实：2016年11月16日，原告赵俊巧（乙方）与被告中天恒信公司（甲方）签订《中天神韵定金单》，预购被告中天恒信公司建设的商品房一套，住宅情况：23号楼2单元2404房，建筑面积140.38平方米，单价3318元/平方米，总房款465781元，储藏间：23-2-30-1房，建筑面积15.62平方米，单价2500元/平方米，合计：39050元。同日，原告通过中国建设银行向被告工作人员甄建刚转账40000元，其中定金10000元，房款30000元，被告给原告方出具1万元的收款收据。2016年11月21日，原、被告签订《中天神韵分期购房申请》，分期购房申请载明：本人于2016年11月21日购买中天神韵23号楼2-2404面积140平方米单元房一套，总价310000元（叁拾壹万元整），首付房款200000元（贰拾万元整），剩余房款110000元（壹拾壹万元整）2017年11月21日将剩余房款交清。如房款到期未付清开发商有权收回23号楼2-2404的房产。同日，原告赵俊巧（乙方）与被告中天恒信公司（甲方）签订《中天神韵二期认购合同》，合同载明：第二条乙方（原告）于2016年11月21日交清房款310000元。第三条载明：甲方（被告）应在2018年5月1日，将验收合格的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力因素，甲方可据实予以延期，并须及时通知乙方。第六条3、乙方未按合同约定按时交纳房款的，视为乙方违约，甲方有权对该房屋进行另行销售。以上《定金单》《分期购房申请》《认购合同书》有原告赵俊巧的签字及手印、被告中天恒信公司的合同专用章。原告分别于2016年11月21日、2019年3月3日通过中国建设银行向被告工作人员施炳荃转账160000元、110000元。2016年12月3日，被告中天恒信公司给原告赵俊巧开具房款190000元收据一张。另查明，2020年11月6日，原告赵俊巧向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年11月10日作出（2020）冀0131民初3108号民事裁定书，裁定：查封被申请人北京中天神韵房地产开发有限公司平山分公司开发的中天神韵二期23号楼2单元2404室。 一审法院认为，原告赵俊巧与被告中天恒信公司于2016年11月21日签订的中天神韵二期认购合同是当事人双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强执性规定，且被告对该合同无异议，现原告诉求此合同有效，一审法院予以确认。原告赵俊巧要求被告中天恒信公司将验收合格的房屋交付给自己，被告中天恒信公司以原告未全部交清房款为由拒绝交房。原告方提供两张收据证明其交纳房款20万元，被告对收款收据无异议。原告提供的银行流水显示该200000元房款分别支付给被告的工作人员甄建刚、施炳荃个人银行账户，被告当庭认可甄建刚、施炳荃系其工作人员，且被告公司指定的账户是甄建刚的账户。庭审中被告虽否认原告于2016年11月21日转账给施炳荃的160000元为交纳的房款，认为原告于2016年12月3日向被告交纳现金160000元，对此辩解被告没有提交证据证明，且2016年12月3日房款收据中没有载明交纳方式为现金，故160000元房款是原告以转账方式交给了被告销售总监施炳荃。关于剩余的房款11万元，原告提供其银行账户交易明细，2019年3月3日原告向施炳荃转房款110000元，转款时间是在施炳荃在被告公司任职期间，根据被告自述被告公司存在将房款打入个人账户的情形，故原告称将11万元房款打入施炳荃账户，一审法院予以确认。综上，原告称已将全部房款31万元支付被告的事实，一审法院予以采信，现被告以房款未交清为由拒绝交房理由不能成立。关于原告主张的逾期交房违约金，虽认购合同约定了交房时间为2018年5月1日，但原告交付全部房款的时间为2019年3月3日，被告未提供证据证明存在影响交房的不可抗力因素且通知了原告，故一审法院认定被告交房时间为2019年3月3日，被告应对其不能按时交房的行为承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，原、被告之间签订的认购合同未约定违约金数额或者损失如何计算，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，一审法院判决如下：一、原告赵俊巧与被告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司于2016年11月21日签订的《中天神韵二期认购合同》有效；二、被告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司于中天神韵二期房屋验收合格后15日内将小区23号楼2单元2404室房屋交付原告赵俊巧；三、自2019年3月3日起至实际交付房屋之日止，被告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司向原告赵俊巧支付逾期交房违约金（按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）；四、驳回原告赵俊巧的其他诉讼请求。案件受理费315元，由被告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司负担，判决生效后五日内交纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，赵俊巧与中天恒信公司于2016年11月21日签订的《中天神韵二期认购合同》是当事人双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强执性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。 关于赵俊巧是否缴纳了全部购房款问题。案涉总房款数额为310000元，赵俊巧于2016年11月16日，通过中国建设银行向上诉人工作人员甄建刚转账40000元（其中定金10000元，房款30000元）；于2016年11月21日、2019年3月3日通过中国建设银行向上诉人工作人员施炳荃转账160000元、110000元；共计310000元。上诉人认可甄建刚、施炳荃为其单位职工，转款时间是在甄建刚、施炳荃在上诉人公司任职期间，一审法院认定赵俊巧已经按照《中天神韵二期认购合同》的约定缴纳了全部购房款31万元并无不当。上诉人主张没有授权施炳荃收取购房户房款，更没有让赵俊巧将房款转入施炳荃账户，理据不足，本院不予采信。 关于逾期交房违约金问题。原审判决根据《中天神韵二期认购合同》的约定，判决上诉人向赵俊巧支付逾期交房违约金并无不妥。 综上所述，北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费315.00元，由北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  张 洁 审判员  宋广道 二〇二一年六月九日 书记员  张晓燕