安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1204号 上诉人（原审被告）：万军，男，1968年3月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：刘强强，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司，住所地安徽省蚌埠市荣盛香堤荣府第A2商业楼1层19号，统一社会信用代码91340300MA2T28TR5G。 法定代表人：郭雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄保轩，安徽世远律师事务所律师。 上诉人万军因与被上诉人蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司（以下简称特慧风光公司）中介合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人万军及其委托诉讼代理人刘强强、被上诉人特慧风光公司法定代表人郭雷及其委托诉讼代理人黄保轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万军上诉请求：1、请求人民法院撤销一审全部判决，并依法改判万军无需承担任何责任。2、本案的全部诉讼费由特慧风光公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、特慧风光公司没有实际促成房屋成交，无权要求20万元的差价款。2、涉案房屋交易系万军与买家私下达成，特慧风光公司并未提供所谓“全程中介服务”。3、合同并未约定万军不能自行出售该房屋，特慧风光公司无权要求支付房屋价款2%的中介费。4、万军没有违约，特慧风光公司无权要求万军支付违约金。二、一审法院适用法律错误。《房地产经纪管理办法》第25条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条亦明确规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价。特慧风光公司的行为明显违反了上述规定。特慧风光公司在佣金之外，额外向客户收取高额差价，本身就是违规行为，应该依法受到惩处。综上，特慧风光公司恶意虚构了“全程”促成房屋交易的事实，涉案房屋并非特慧风光公司促成交易，而系万军自行出售，且此行为并不违反合同约定。请求贵院在查清事实的基础上依法改判万军无需承担任何责任。 特慧风光公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法。首先，2019年11月2日，双方签订的《独家代理合同》系双方真实意思表示、合法有效。其次，双方《独家代理合同》约定：“若特慧风光公司在不低于委托价格的情况下出售案涉房屋，实际销售价格和委托价格的差额部分，特慧风光公司与万军各得50%”，该条款是双方协商一致的结果，不违反法律强制性规定，且万军知晓案涉房屋在网上挂牌价为290万元，最终成交价280万元，特慧风光公司没有隐瞒涉案房屋的交易信息，不存在万军主张的低价购进高价卖出赚取差价的情形。综上，万军的上诉理由不能成立，依法应予以驳回。 特慧风光公司向一审法院起诉请求：1、万军支付中介费4.8万元；2、万军支付案涉房产实际销售价与委托价差额部分的50%即20万元；3、万军支付违约金4万元；4、万军承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年11月2日，特慧风光公司与万军签订《独家代理合同》（编号×××），约定：万军自愿将位于新淮路曙光七巷冶金综合楼3号的房产委托给特慧风光公司独家代理销售，委托价格240万元；在代理期限内，若特慧风光公司在不低于委托价格的情况下，签订的实际销售价格和委托价格的差额部分按特慧风光公司、万军各50%执行；若成功出售该房屋，在签订房屋买卖合同当日，万军须向特慧风光公司交纳中介服务费3.6万元；在委托期限内，万军不得委托其他中介公司出售该房屋。若万军处理该房屋权属交易事宜，万军应向特慧风光公司支付该房屋托管价格的2%作为中介费，由特慧风光公司负责代办该房屋过户事宜；如特慧风光公司、万军任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋委托价格的10%作为违约金。同日，特慧风光公司前往房屋进行拍照等前期工作，并将房屋租售信息发布至“安居客”、“58同城”网站，支付相应推广费用。2019年11月20日，万军与安徽省绿十字医药股份有限公司员工王某通过微信，沟通该房屋的具体信息、购房付款方式、合同签订等事宜。同年11月25日，万军与安徽省绿十字医药股份有限公司签订房屋买卖合同，交易价格280万元。同年12月2日，双方在蚌埠市不动产登记中心办理存量房网签合同备案（合同编号×××44），其中载明房地产经纪机构为特慧风光公司。该房屋现已完成不动产所有权转移登记，权利人为安徽省绿十字医药股份有限公司。另查明，万军委托特慧风光公司代理销售案涉房屋时，因万军尚欠中国建设银行蚌埠分行贷款未还，由该房屋提供抵押担保，特慧风光公司股东郭雷向万军转账30万元用于归还贷款。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案房屋买卖合同系特慧风光公司促成，由出卖人万军和买受人安徽省绿十字医药股份有限公司在平等自愿的基础上签订，万军应按约定向特慧风光公司支付中介费用。关于万军辩称该房屋交易系万军与买家私下达成，特慧风光公司并未提供全程中介服务，且特慧风光公司疑似不具备中介资质的意见。特慧风光公司是依法登记的有限责任公司，经营范围包括房地产中介服务。特慧风光公司签订《独家代理合同》后，积极履行合同义务，前往房屋进行拍照等前期工作，并将房屋租售信息发布至“安居客”、“58同城”网站，支付相应推广费用。万军提供的微信聊天记录证明，安徽省绿十字医药股份有限公司系在特慧风光公司网上推介价格的基础上与万军进行磋商，进而确定成交价格，备案的存量房买卖合同中亦表明房地产经纪公司系特慧风光公司。对万军的该项主张，不予采纳。关于万军辩称特慧风光公司仅提供安居客网站的信息，无法辨明信息发布者，且该帖子点击量仅8次，推广费用为4.15元的意见。特慧风光公司提供的网页截图证明，该网页系房源编辑页面，若非实际发布人是无法进行“编辑房源”、“删除房源”、“设置置顶”等操作。网帖的点击量和推广费用，与案涉房产能否成交并无必然联系，不能据此否认特慧风光公司履行了合同义务。对万军的该项主张，不予采纳。关于万军辩称特慧风光公司不应主张万军违约情形下的中介费4.8万元，应为3.6万元。特慧风光公司已经履行居间合同义务，万军应当支付成功出售该房屋情形下的中介费3.6万元。特慧风光公司的该项诉讼请求，部分予以支持。关于万军辩称特慧风光公司作为房地产中介公司，应该赚取居间服务佣金，法律法规明文禁止“赚差价”。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。本案中，特慧风光公司、万军签订的《独家代理合同》约定，在代理期限内，若特慧风光公司在不低于委托价格的情况下出售该房屋，实际销售价格和委托价格的差额部分特慧风光公司、万军各得50%，万军清楚知悉特慧风光公司在网站上的挂牌价格为290万元，且万军与安徽省绿十字医药股份有限公司的最终成交价是280万元。综上，特慧风光公司并未隐瞒涉案房屋的交易价格，不存在低价收进高价卖出赚取差价的情形。关于特慧风光公司诉请的违约金。《独家代理合同》约定，如特慧风光公司、万军任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付该房屋委托价格10%的违约金，该约定的金额过高。特慧风光公司现主张违约金4万元，较为适宜，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决：一、万军于本判决生效之日起十日内支付蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司中介服务费3.6万元、案涉房屋实际销售价与委托销售价差额部分的50%即20万元、违约金4万元，以上合计27.6万元；二、驳回蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，减半收取2810元，由万军负担。 双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 二审中，万军提供证据：2019年11月19、20日万军与案外人安徽省绿十字医药股份有限公司负责人王某关于购买涉案房屋前期的短信交流信息截图（手机短信原始载体）。证明：涉案房屋是由万军与案外人安徽省绿十字医药股份有限公司负责人王某进行沟通，并进行看房，协商房屋交易价格。涉案房屋交易与特慧风光公司推介无关。 特慧风光公司质证认为，对该短信记录真实性无异议。反映了买家安徽省绿十字医药股份有限公司是看到网上售卖信息后与出售人进行洽谈的过程。足以反映案涉房屋的买卖双方都具有跳单的行为，是不诚信的表现。该短信聊天记录达不到万军的证明目的。 万军申请证人安徽省绿十字医药股份有限公司负责人王某出庭。证明万军与绿十字之间签订的房屋买卖合同是自行交易，并非通过特慧风光公司的居间推介促成，万军无需向特慧风光公司支付居间费。 王某证言：我与万军早就认识。我没有在互联网看到过涉案的房屋出售信息。涉案房屋出售，万军主动跟我联系的，通过电话、短信联系，微信是后来才加的。我不知道万军与特慧风光公司签订委托售房的协议。 万军质证认为：证人王某证言属实。 特慧风光公司质证认为：证人证言不具有真实性，不能作为案件的事实依据。 特慧风光公司二审无新证据提交。 本院认证，万军提供的短信与证人王某的证言相一致，对真实性予以认定。 另查明：关于双方当事人争议的事实，万军与安徽省绿十字医药股份有限公司之间签订的房屋买卖合同，是否通过特慧风光公司的居间推介促成。本院认为：2019年11月19日，万军与安徽省绿十字医药股份有限公司负责人王某短信联系涉案房屋买卖事宜，证人王某也出庭予以作证，系其与万军自行交易。特慧风光公司未提供证据证明其促成万军与安徽省绿十字医药股份有限公司进行房屋买卖，应承担举证不能的责任。综合本案证据，应认定特慧风光公司未促成涉案房屋买卖，万军与安徽省绿十字医药股份有限公司系自行达成的房屋买卖交易。 本院认为：万军与特慧风光公司签订的《独家代理合同》约定，在委托期限内，万军不得委托其他中介公司出售该房屋。若万军处理该房屋权属交易事宜，万军应向特慧风光公司支付该房屋托管价格的2%作为中介费，由特慧风光公司负责代办该房屋过户事宜。根据该条约定，万军不得委托其他中介公司出售房屋，但万军可以自己处理房屋权属交易事宜。本案中，万军自行与安徽省绿十字医药股份有限公司签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同载明的房地产经纪机构为特慧风光公司，符合前述合同约定，万军并未违反合同约定，万军应按照约定向特慧风光公司支付该房屋托管价格的2%作为中介费。依据合同约定，万军应向特慧风光公司支付的中介费用为委托价格240万的2%即4.8万元。另外，房屋办理过户手续后特慧风光公司向万军发微信要求其支付中介费，但并未涉及万军违约及要求其支付销售价与委托价差额部分的50%，也印证了本案万军应支付中介费，而不应支付其他费用。故特慧风光公司要求支付中介费4.8万元的诉讼请求应予支持，因万军未及时支付中介费，其应从起诉之日起支付利息，本院酌定按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的四倍计算至实际付清之日止。但特慧风光公司的其他诉讼请求无事实依据，不予支持。万军上诉称不应支付中介费的上诉理由与合同约定不符，不予支持。 综上，二审中根据万军提供证据，致一审法院认定事实不全面，一审判决适用法律、处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初1251号民事判决； 二、万军于本判决生效之日起十日内支付蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司中介服务费4.8万元及利息（利息自2020年6月17日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的四倍计算至实际付清之日止）； 三、驳回蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费5620元，减半收取2810元，由万军负担2321元，蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司负担489元；二审案件受理费5440元，由万军负担946元，蚌埠特慧风光房地产营销策划有限公司负担4494元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李丰年 审 判 员 唐红旭 审 判 员 张 青 二〇二一年六月二十一日 法官助理 祁克轩 书 记 员 余 蝶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。