辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6257号上诉人（原审被告）：沈阳亿隆房屋开发有限公司，住所地沈阳市浑南区凤凰大街77号。法定代表人：杨培军，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晓明，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨，男，1991年2月19日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：孟楷，男，1982年11月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孟繁华，男，1953年8月20日出生，汉族，系孟楷父亲，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：韩红翡，女，1956年12月27日出生，汉族，系孟楷母亲，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：北京恒富物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区凤凰大街77号。负责人：陈亮，该公司经理。委托诉讼代理人：陈海军，男，1984年7月10日出生，蒙古族，该公司员工，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳亿隆房屋开发有限公司（以下简称“亿隆房屋公司”）因与被上诉人孟楷、北京恒富物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“北京恒富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。亿隆房屋公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用、评估费用。事实和理由：一、一审法院认定该房屋存在的质量问题致使被上诉人孟楷无法入住使用进而认定由上诉人赔偿其无法入住使用期间的经济损失是没有任何事实及法律依据；二、一审法院认定上诉人赔偿被上诉人经济损失的判决无任何法律及事实依据。综上，一审法院在没有任何事实及法律依据的情况下，径行做出侵害上诉人合法权益的判决。上诉人请求二审法院在查清本案事实的基础上撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。孟楷辩称，1.案涉房屋因质量问题导致长期渗漏、发霉，被上诉人不能正常入住使用；2.被上诉人向一审法院提交多份房屋存在质量问题的证据；3.上诉人从未提出由被上诉人自行或者委托他人维修，修复费用由亿隆公司承担的建议和方案。从2012年7月至2016年7月，对该房屋的维修均为被上诉人报修后，由物业公司和亿隆公司安排修复，亿隆公司从未提出过其他维修方案；4.两份工程维修工作单的真实性、关联性、合法性存在质疑；5.一审判决，“房屋室内墙面脱皮、裂缝、发霉、水浸痕迹，以及踢脚线，玻璃、水龙头、供热阀门损坏，均由孟楷自行维修更换(仅限以上项目，不含可能出现的屋面防水和房屋主体质量问题引发的维修项目)”。被上诉人认为，导致出现上述问题，皆因房屋质量和维修不当所为，并非被上诉人的责任，墙面脱皮、裂缝、发霉、水渍等均为外部渗漏所致，仅由被上诉人从内部维修处理，并不能从根本上解决问题，消除隐患。因此，应当明确统一维修原则，即所有内、外部的损坏部位，应当全部由亿隆公司维修、更换。综上所述，该案涉房屋存在严重质量问题，事实清楚，责任分明，证据充分。亿隆公司存在违约行为，应当承担违约责任，赔偿给被上诉人造成的经济损失。故请求沈阳市中级人民法院依据有关法律规定，尊重客观事实，保护被上诉人的合法权益，驳回上诉人的全部起诉。北京恒富公司辩称，同意上诉人的上诉请求。孟楷向一审法院起诉请求：1.判令被告方赔偿原告孟楷无法入住所购房屋的经济损失570,000.00元；2.判令被告方履行维修义务，完成相关维修项目；3.由被告方承担案件受理费用。一审法院审理查明：2011年5月23日，原告孟楷与被告亿隆公司签订《商品房买卖合同》及补充协议1份，约定孟楷购买亿隆公司开发销售的位于沈阳市东陵区.50平方米房屋（3层别墅）1套，总计房款3,432,750.00元，孟楷于2011年5月23日交纳首付款1,722,750.00元，剩余购房款1,710,000.00元于2011年10月25日前交清；亿隆公司于2011年11月30日前将具备合同约定条件的商品房交付孟楷使用。合同签订后，原告孟楷按照约定支付全部购房款，期间被告亿隆公司经理陈干辉承诺免除孟楷的5年物业服务费，随后亿隆公司、恒富物业沈阳公司向孟楷送达《富力·仙湖别墅交付使用通知书》，通知孟楷于2011年11月30日至2011年12月9日接收房屋。原告孟楷接收并且于2012年4月准备入住案涉房屋时，发现房屋存在渗漏、发霉等问题，向园区物业报修后，被告亿隆公司、恒富物业沈阳公司指派人员于2012年7月、8月期间先后就案涉房屋出现的渗漏问题进行维修，并且对房屋室内墙面重新粉刷，之后又于2016年7月针对案涉房屋的防水进行一次维修。由于原告孟楷认为案涉房屋仍然存在渗漏、发霉等问题而没有得到妥善解决，自2012年7月至今没有入住使用该房屋。原告孟楷与被告亿隆公司、恒富物业沈阳公司就损失赔偿事宜协商未果，故起诉来院。另查明，案涉房屋的保修实施单位广州天力建筑工程有限公司于2011年9月20日向被告亿隆公司出具质量保修单，列明保修项目中“屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏”的保修期限为5年。再查明，诉讼过程中，本院于2019年3月7日组织原、被告到案涉房屋进行现场勘查，确认房屋存在问题如下：外墙皮多处开裂、脱落；1楼南大厅落地窗两侧有水浸痕迹、起皮，踢脚线脱裂、1块玻璃有裂痕；北侧设备间西墙有霉变、供暖阀门损坏；保姆间南墙部分发霉；北卧室窗口上侧有水浸痕迹；楼梯下侧踢脚线开裂、卫生间水龙头损坏；2楼东北侧卧室窗台下踢脚线开裂、掉皮；西南卧室露台外墙砖、瓷砖脱落；东南卧室窗口上部有裂缝；北客厅北墙角有水浸痕迹；3楼露台出入门下踢脚线开裂；露台墙面瓷砖脱落3块。又查明，原告孟楷的原有诉讼请求中包括提请判令被告亿隆公司、恒富物业沈阳公司履行承诺，免除5年的物业服务费，本院作出的（2019）辽0112民初274号民事判决判令亿隆公司给付孟楷物业服务费69,849.00元，亿隆公司收到民事判决后，主动履行支付物业服务费69,849.00元的付款义务，孟楷于案件重审过程中亦不再主张该项诉求。又查明，此次诉讼过程中，原告孟楷申请对案涉298.50平方米房屋2012年7月至2020年7月的租金标准进行评估鉴定，金宇评估公司接受本院委托后，于2020年7月22日作出辽金宇房评字[2020]第SY006号《房地产估价结果报告》，评定案涉房屋2012年7月至2020年7月14日的租金总额为688,000.00元，其中2012年7-12月每月租金标准6,000.00元，即半年租金36,000.00元；2013年1-12月每月租金标准6,500.00元，即年租金78,000.00元；2014年1-12月每月租金标准6,500.00元，即年租金78,000.00元；2015年1-12月每月租金标准7,000.00元，即年租金84,000.00元；2016年1-12月每月租金标准7,000.00元，即年租金84,000.00元；2017年1-12月每月租金标准7,500.00元，即年租金90,000.00元；2018年1-12月每月租金标准7,500.00元，即年租金90,000.00元；2019年1-12月每月租金标准8,000.00元，即年租金96,000.00元；2020年1-7月14日每月租金标准8,000.00元，即6.5个月租金52,000.00元。原告孟楷因为此次评估鉴定支出评估费4,000.00元。一审法院认为，原告孟楷与被告亿隆公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告亿隆公司作为出卖人应当对买受人孟楷购买的房屋履行保修义务，原告孟楷接收案涉房屋后，该房屋陆续出现渗漏、发霉等问题，虽然经过亿隆公司、恒富物业沈阳公司派员维修，但是问题在5年保质期限内没有得到根本解决，直接影响孟楷入住使用案涉房屋，应当由房屋出卖人亿隆公司就孟楷无法入住使用期间产生的经济损失给予相应的赔偿。经现场勘查，原、被告共同确认截至2019年3月7日案涉房屋存在问题中包括“1楼南大厅落地窗两侧水浸痕迹、起皮，踢脚线脱裂、1块玻璃裂痕，北侧设备间西墙霉变、供暖阀门损坏，保姆间南墙部分发霉，北卧室窗口上侧水浸痕迹，楼梯下侧踢脚线开裂、卫生间水龙头损坏，2楼东北侧卧室窗台下踢脚线开裂、掉皮，东南卧室窗口上部裂缝，北客厅北墙角水浸痕迹，3楼露台出入门下踢脚线开裂”，上述情形属于案涉房屋室内需要维修更换问题，为避免双方因为维修更换时限、标准和选材等事项产生新的纠纷，可以由原告孟楷自行出资维修更换，本院就相关费用在被告亿隆公司赔偿孟楷的经济损失中给予充分考虑；原、被告共同确认的“外墙墙皮多处开裂、脱落，外部露台墙砖、瓷砖脱落（包括露台外墙瓷砖脱落3块）”问题，因为涉及园区整体外观和公共效果，应当由被告亿隆公司负责统一进行维修。原告孟楷自2012年7月案涉房屋出现质量问题后，至今没有入住使用该房屋，而房屋使用功能无法实现必然造成所有权人孟楷产生相应经济损失，比照案涉房屋所在区域内同类房屋租金确定房屋未能使用期间的经济损失应属合理，鉴于被告亿隆公司先后于2012年7月、8月间和2016年7月对案涉房屋进行过维修，孟楷在亿隆公司维修后没有入住使用该房屋，案涉房屋空置存在孟楷的主观原因，孟楷就房屋未能入住使用产生的经济损失亦应承担一定责任，同时考虑已经确定由孟楷对案涉房屋室内受损墙面、装饰、物品出资维修更换，本院酌情认定由亿隆公司比照金宇评估公司评定的2012年7月至2020年7月14日租金标准688,000.00元的60%比例向孟楷承担赔偿责任，即亿隆公司应当给付孟楷经济损失费412,800.00元。原告孟楷支出评估费4,000.00元，该款属于诉讼过程中的合理支出，应当由被告亿隆公司按照60%比例承担评估费2,400.00元。原告孟楷要求被告恒富物业沈阳公司承担赔偿责任，由于该公司系园区物业服务单位，孟楷产生的损失并非因为恒富物业沈阳公司的服务导致，本院对孟楷的该部分诉求不予支持。被告亿隆公司强调案涉房屋已经超过保修期限，因为原告孟楷接收房屋后就对存在的质量问题提出异议，亿隆公司多次维修后未能根本解决，孟楷购买的房屋出现质量问题发生在保修期限之内，亿隆公司的主张与事实相悖，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款之规定，判决如下：一、被告沈阳亿隆房屋开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告孟楷经济损失费412,800.00元；二、被告沈阳亿隆房屋开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告孟楷评估费2,400.00元;三、被告沈阳亿隆房屋开发有限公司应当对原告孟楷名下位于沈阳市东陵区.50平方米房屋（3层别墅）的“外墙墙皮多处开裂、脱落和外部露台墙砖、瓷砖脱落”进行维修；上述房屋室内墙面脱皮、裂缝、发霉、水浸痕迹，以及踢脚线、玻璃、水龙头、供热阀门损坏，均由原告孟楷自行维修更换（仅限以上涉及项目，不含可能出现的屋面防水和房屋主体质量问题引发的维修项目）；四、驳回原告孟楷的其他诉讼请求。案件受理费8,320.00元，由原告孟楷承担939.00元，由被告沈阳亿隆房屋开发有限公司承担7,381.00元。二审中，亿隆房屋公司向法庭提供工程维修单一份，证明上诉人向被上诉人交付房屋后被上诉人仅在2016.7.15日向上诉人提出过维修申请，此时该房屋已距离交付日期长达五年之久。被上诉人的代理人韩红翡于2017.9.7日对于上诉人的维修事项签字确认，已由上诉人完成相应的维修工作，且房屋存在的问题也并非是严重影响居住，被上诉人无法入住。孟楷对该证据的质证意见：真实性没有异议，关联性合法性都有异议。亿隆公司意在说明此时房屋已全部修复，业主表示满意。真相是：时任物业公司业主管家陈东旭，要求被上诉人在工作单上填写对维修工程的意见。因维修工程尚未完成，被上诉人表示不宜此时填写。陈东旭提出，开发公司准备做工程核算，需要上报维修工作单，并填写业主意见。业主可以先填写上意见，未修复的部位由物业公司监督完工，肯定会让业主满意。为表示对亿隆公司、物业公司信任，鼓励施工人员做好修复工作，被上诉人填写了“满意”二字。但到了10月下旬，维修工程并未完成，而维修人员却突然撤离施工现场。目前案涉房屋损坏现状，正是当时撤离时留下的，并为一审法官现场勘察所证实。第九项的“无其他问题”并非我方所写。北京恒富公司对该证据的质证意见：真实性没有异议。以上主张的问题是由物业公司确认后下发给工程班主，除一楼楼梯外均完成，此单为一户一回访，完成工程后由业主签字确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案双方的诉争焦点为：1.被上诉人孟楷要求上诉人亿隆房屋公司履行维修义务，完成相关维修项目的诉请能否得到支持；2.案涉房屋存在的质量问题能否影响正常居住，即孟楷要求赔偿无法入住的经济损失的诉请能否得到支持。关于被上诉人孟楷要求上诉人亿隆房屋公司履行维修义务，完成相关维修项目的诉请能否得到支持的问题，本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，因通过本案一、二审庭审调查及孟楷提供的房屋现场照片等相关证据显示，孟楷在接收案涉房屋后不久，就发现该房屋棚顶、一楼大厅落地窗两侧等部位发霉、渗漏，而且踢脚线门口线都已多个部位与墙体分离，里面发霉等房屋质量问题，期间，孟楷曾多次向物业公司进行报修，后亿隆房屋公司亦对孟楷所反映的房屋存在质量问题予以维修，但直至2019年3月7日一审法官与双方当事人共同对案涉房屋进行现场勘查，显示该房屋仍然存在“1楼南大厅落地窗两侧水浸痕迹、起皮，踢脚线脱裂、1块玻璃裂痕，北侧设备间西墙霉变、供暖阀门损坏，保姆间南墙部分发霉，北卧室窗口上侧水浸痕迹，楼梯下侧踢脚线开裂、卫生间水龙头损坏，2楼东北侧卧室窗台下踢脚线开裂、掉皮，东南卧室窗口上部裂缝，北客厅北墙角水浸痕迹，3楼露台出入门下踢脚线开裂”等质量问题。由此可以认定，亿隆房屋公司对案涉房屋并未维修好，其应承担继续维修的义务。同时，鉴于上述房屋存在的质量问题中有属于房屋室内需要维修更换问题，为避免双方因为维修更换时限、标准和选材等事项产生新的纠纷，故一审法院判决此部分由孟楷自行出资维修更换，而对于外墙墙皮多处开裂、脱落和外部露台墙砖、瓷砖脱落等可能出现的屋面防水和房屋主体质量问题引发的维修项目仍由亿隆房屋公司予以维修并无不当。本院对亿隆房屋公司的该项上诉主张不予支持。关于案涉房屋存在的质量问题能否影响正常居住，即孟楷要求赔偿无法入住的经济损失570,000.00元的诉请能否得到支持的问题。该问题不仅是本案双方争议的焦点之一，亦是本案审理的核心。庭审中，虽亿隆房屋公司主张，即便房屋存在质量问题，但亦未达到不能入住的严重质量问题。且孟楷并未行使合同的解除权，而是空置房屋长达8年之久，故不应赔偿孟楷主张的无法入住的经济损失，对此，本院认为，首先，法律虽规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同，但买受人是否要求解除合同，还是要求继续履行合同，买受人有选择的权利。而本案中，孟楷要求亿隆房屋公司继续承担房屋维修义务，应视为孟楷选择继续履行合同，其行为并未违反法律规定；其次，通过孟楷在庭审中提供的案涉房屋现场照片及结合一审法官现场勘查可知，案涉房屋存在的不单是一般的质量瑕疵问题，而是存在严重的质量问题。而事后虽经亿隆房屋公司几次维修，但至今未能维修好，导致房屋使用功能无法实现，亦导致孟楷损失的发生；第三，案涉房屋闲置长达8年之久已是不争的事实，造成该结果的原因有二，其一，亿隆房屋公司未能将该房屋彻底维修好，从而导致孟楷不能正常使用房屋；其二，孟楷在亿隆房屋公司几次对案涉房屋进行维修后仍未维修好的情况下，其完全可以采取自行或者委托他人修复的方式或者及时采取其他维权途径解决房屋存在的质量问题，而不应怠于行使上述权利，导致损失的进一步扩大，对此，孟楷亦存在一定的过错。综上，一审法院根据本案的实际情况并结合双方的过错程度，酌定亿隆房屋公司承担案涉房屋所在区域内同类房屋租金标准的60%作为孟楷无法入住的经济损失并无不妥，本院对亿隆房屋公司的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，亿隆房屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,320元，由上诉人沈阳亿隆房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月二十五日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。