北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5925号上诉人（原审被告）：赵秀梅，女，1964年7月29日出生，汉族，户籍地山西省阳泉市城区。被上诉人（原审原告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，北京世纪天乐国际服装市场有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，北京新湖阳光物业管理有限公司员工。上诉人赵秀梅因与被上诉人北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。被上诉人北京新湖阳光物业管理有限公司之委托诉讼代理人黄南、被上诉人北京世纪天乐国际服装市场有限公司之委托诉讼代理人程宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秀梅上诉请求：撤销一审判决，改判北京世纪天乐国际服装市场有限公司（下称世纪天乐公司）、北京新湖阳光物业管理有限公司（下称新湖阳光公司）履行与我签署的《北京市市场场地租赁合同书》（下称租赁合同）、《市场场地租赁合同补充协议》（下称补充协议）及《商铺经营权合同》（下称经营权合同）；一、二审诉讼费由世纪天乐公司、新湖阳光公司承担。后赵秀梅于庭前向本院提出书面审理申请，称其上诉意见与另案郭迎宝等当事人共同之委托诉讼代理人商宁的代理意见一致，故本院对其上诉理由做出相应调整。事实和理由：1.一审法院基本事实认定不清，将《致动物园商圈商户朋友的一封信》作为合同因疏解不能继续履行且新湖阳光公司、世纪天乐公司不承担违约赔偿责任的理由；一审漏查了2017年9月25日《股权转让协议》中新湖阳光公司、世纪天乐公司对商户违约及支付赔偿款的约定，该协议才是导致合同不能继续履行的真正原因。2.一审法院适用法律有误，不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条解除合同，而应适用该法第九十四条第二款的规定解除合同。3.一审法院漏查我未及时取回预交费用的原因，并在错误适用法律的前提下，作出与判决理由相互矛盾的诉讼费承担的认定，导致我不公平地承担一审全部诉讼费用。4.本案应当以另案不当得利纠纷中法院对基本事实、法律关系的认定作为审理的前提。新湖阳光公司、世纪天乐公司辩称，同意一审判决，不同意赵秀梅的上诉请求和理由。解除合同系不可归责于双方当事人的原因，案涉商户在客观上已经无法经营。世纪天乐公司、新湖阳光公司向一审法院起诉请求判令：1.确认双方签署的租赁合同、补充协议及经营权合同于2017年10月6日解除；2.对合同解除后我方应退赵秀梅的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费等各项费用进行清算，依法确认我方应退还赵秀梅的全部费用共计48072.85元【其中，租金（含市场管理费）298.36元，物业费（商业管理费）637.04元，经营权费47101.45元】，我方同意共同退还赵秀梅上述全部费用；3.本案诉讼费由赵秀梅承担。一审法院认定事实：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司。新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。赵秀梅作为商户与世纪天乐公司就商铺租赁、经营等事宜于2007年1月27日签订了租赁合同、补充协议及经营权合同。租赁合同的内容有：出租人（甲方，下同）世纪天乐公司，承租人（乙方，下同）赵秀梅。第一条租赁场地，乙方承租甲方C-北-030号场地，面积5.5平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2007年1月27日起至2025年10月9日止。第三条租金标准为550元/月/平方米。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总金额的0.5%的标准支付违约金：1.在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业证照的；2.未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的；3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；4.进行其他违法活动累计达2次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的；6.逾期15日未支付租金或水电、物业管理等费用的；7.违反保证金协议的有关约定的；8.未经甲方同意连续15日未开展经营活动的；9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照合同总金额0.5%的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十五条，本合同自双方签字盖章之日起生效。第十六条，双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。补充协议的内容有：第三条，乙方承租场地的实测面积为5.5平方米，年租金3.63万元。第十一条第一款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。经营权合同的内容有：第一条，本合同与《北京市市场场地租赁合同》（试行）、《市场场地租赁合同补充协议》不可分割，共同作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。第二条，经营权期限为十八年八个月，起止时间与租赁合同约定的租赁期间相同，未满一年的按一年计算。第三条，乙方应于签订本合同当日一次足额向甲方缴纳所经营商铺5.5平方米十八年八个月经营权费，共计人民币11万元。第九条第三款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归咎于双方的行为致使场地不适于使用时，本合同自动终止，甲方向乙方退还其预付的，自本合同终止之日（不含本年，选择性条款，具体可协商）至合同期限届满期间应缴纳的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。赵秀梅已向世纪天乐公司实际交纳经营权费共计11万元、2016年10月10日至2017年10月9日的租金（含市场管理费）36300元、2017年7月1日至2017年12月31日的物业费（商业管理费）1440元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括赵秀梅在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2016年的疏解任务包括世纪天乐市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司于2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、经营权合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下：一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订经营权合同并签署租赁合同的合同签约人：2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励。（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。赵秀梅未在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。审理中，经法院询问，世纪天乐公司、新湖阳光公司当庭表示同意共同退还赵秀梅预付的2017年10月6日之后的未发生、未使用、未到期的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵秀梅与世纪天乐公司就案涉商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，应属合法有效。合同签订后，各方均应依约行使权利、履行义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关文件精神，于2017年9月9日向案涉市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭案涉市场，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。因此，世纪天乐公司、新湖阳光公司请求确认合同解除的诉讼请求，法院予以支持，并依法确认闭市时间——2017年10月6日为合同解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还赵秀梅的相关费用问题，法院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。前已查明，赵秀梅预付了闭市次日起的部分经营权费、租金（含市场管理费）及物业费（商业管理费），世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关于退还相应费用的诉讼请求，有事实依据，法院予以支持。具体数额以法院核算为准。关于费用的退还主体，庭审中，世纪天乐公司、新湖阳光公司明确表示同意共同退还，法院对此不持异议。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京世纪天乐国际服装市场有限公司与赵秀梅之间签订的《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；二、北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司于判决生效之日起七日内共同退还赵秀梅经营权费47101.45元、物业费（商业管理费）673.04元及租金（含市场管理费）298.36元。如果北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。经询，赵秀梅坚持主张解除案涉合同并要求世纪天乐公司、新湖阳光公司进行补偿；但因赵秀梅并未在本案中出具《股权协议书》等证据，本院根据其书面审理申请书载明的意见，参考其他同类案件中个人一方提交的相应证据在本案中予以论述。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵秀梅与世纪天乐公司就案涉商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，为疏解北京非首都核心功能，需要对“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户进行疏解。2017年9月9日世纪天乐公司发布疏解公告，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁合同及补充协议、经营权合同在内的全部相关文件并清退租赁场地。北京世纪天乐国际服装市场于2017年10月6日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致案涉场地不适于使用、合同无法继续履行，一审法院结合案涉市场于2017年10月6日闭市的客观事实认定案涉合同于2017年10月6日解除并无不当，本院予以确认。赵秀梅上诉要求世纪天乐公司、新湖阳光公司继续履行合同，但案涉合同客观上已不具备继续履行的可能性，故其该项上诉请求不具有现实可行性，本院不予支持。赵秀梅另上诉称案涉租赁合同不能继续履行的原因系新湖阳光公司、世纪天乐公司未能按照新湖阳光公司所签订的《股权转让协议》中的约定对商户支付违约赔偿款，但赵秀梅与新湖阳光公司、世纪天乐公司之间系租赁合同法律关系，新湖阳光公司所签署的《股权转让协议书》属于其公司内部经营管理范畴，与本案并无实质性关联。根据补充协议第九条第三项的约定，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止。经营权合同第九条第三项约定，发生租赁补充协议第九条第三项规定之情况的，甲方退还乙方合同终止之日至合同期限届满期间（不含终止之当年度）的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。据此，世纪天乐公司应当返还赵秀梅合同终止之日至合同期限届满期间的经营权费。赵秀梅上诉要求新湖阳光公司、世纪天乐公司进行补偿，但其在一审中并未就此提出反诉请求，亦未在二审中提出明确具体的主张，且与双方合同约定不符，本院实难支持。综上所述，赵秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由赵秀梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年六月十一日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪书 记 员 曹 静