天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3709号上诉人（原审被告）：天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市和平区滨江道金谷大厦23层。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：李文明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王赤云，女，1967年10月31日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王柱祥（系王赤云之夫），住天津市河北区。委托诉讼代理人：马增悦，天津悦德律师事务所律师。原审被告：金碧物业有限公司天津分公司，住所地天津市东丽区东丽湖街道东丽之光大道恒大绿洲小区。主要负责人：杨健峰，总经理。委托诉讼代理人：王帅，女，该公司职员。上诉人天津市津丽湖投资有限公司（以下简称津丽湖公司）因与被上诉人王赤云，原审被告金碧物业有限公司天津分公司（以下简称金碧物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2021）津0110民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。津丽湖公司上诉请求：1.依法判令撤销一审民事判决,并改判津丽湖公司于判决生效之日起十日内赔偿王赤云逾期交房违约金51,092.23元(不认可赔偿租金损失110,400元)；2.王赤云承担本案一、二审诉讼费。事实和理由:1、一审判决书认定事实不清,证据不足。一审判决书认定:“根据原告在庭审中提供的照片以及当事人在庭审中所作陈述互相认证,能够证实涉案房屋进行过维修,意味着房屋存在质量瑕疵问题”的内容与事实不符。事实上,涉案房屋是否存在质量瑕疵问题,应由当事人申请法院指定鉴定单位对涉诉房屋进行司法技术鉴定来确定,而不应仅凭一方提供的照片等材料来证明涉诉房屋是否存在质量问题,一审判决对此的认定无任何事实及法律依据;2、一审判决认定“房屋存在的质量瑕疵问题应通过被告承担的维修义务解决,对于维修期间造成的损失,被告应承担赔偿责任”的内容与事实不符,事实上涉案房屋存在的质量瑕疵根本不影响王赤云接收、居住及使用,且维修期间也并未给王赤云造成任何损失，现一审判决在王赤云未提供任何有关房屋维修给王赤云造成经济损失的证据情况下,就简单认定维修期间一定给王赤云造成损失,因此一审判决书认定内容及判决事项无任何事实及法律依据,故一审判决书认定事实不清,证据不足。王赤云辩称，不同意津丽湖公司上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，津丽湖公司的上诉理由不成立。事实与理由如下：一、质量瑕疵客观存在。关于质量瑕疵问题，有2012年底及以后数年间的照片为证，这些照片显示装修存在瑕疵，与一审法院组织各方当事人参与的现场勘查时的维修痕迹部位完全相同。这些瑕疵的存在，证明津丽湖公司交付房屋时的装修质量不符合双方在买卖合同中约定的装修条款的要求。二、因金碧物业掌握着涉案房屋的钥匙，其拒绝交房，至本案诉前，王赤云是长期无法取得房屋，这一客观事实是客观存在的。王赤云提供的金碧物业人员拒绝交房的录像资料，对此录像资料的真实性，津丽湖公司以及金碧物业都是认可的。津丽湖公司也认可金碧物业人员索要物业费而拒绝王赤云去看房，所以王赤云是无法接收房屋的。同时一审法院在做现场勘查时，提示双方应及时交接房屋，金碧物业的项目负责人仍然提出需交纳物业费才能交房。在一审法官反复释明之下，金碧物业才同意交付房屋。这一客观事实是由金碧物业造成的，金碧物业又是津丽湖公司履行交付房屋义务的代理人，其拒绝王赤云看房收房的法律后果，被代理人应该承担违反合同约定交房义务的责任。金碧物业述称，同意津丽湖公司的上诉请求。王赤云向一审法院起诉请求：1.判令津丽湖公司立即将符合合同约定交楼标准的东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园28-3-902号房屋交付王赤云；2.判令金碧物业配合津丽湖公司向王赤云履行交付房屋义务；3.判令津丽湖公司赔偿王赤云违约金459830元；4.诉讼费及其他费用由津丽湖公司、金碧物业承担。一审法院认定事实如下：2010年9月27日，王赤云（乙方）与津丽湖公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》和合同附件。合同约定王赤云购买由津丽湖公司开发建设的坐落于东丽区××道××路××花园××号楼××号××房屋一套,建筑面积143.39平方米,每平方米价格9762.10元,价款1399787元;交房日期为2011年12月30日前；合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照第3种约定（补充协议第四条），即逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。在合同附件中，约定津丽湖公司交付的房屋为精装修房屋并对精装修的标准进行约定。合同签订后，王赤云按照约定支付了房屋款项。后，王赤云收到津丽湖公司邮寄的延期交房通知书，主要内容为：目前房屋已具备入住条件，我们已做好完全符合入住条件的卫生清洁等工作。但由于政府配套工程及办理相关手续滞后等因素，我公司原定入住时间2011年12月30日将推迟，最终入住时间以我司正式通知为准。我司会按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，保障您应有的权利。一审诉讼中，津丽湖公司与金碧物业均确认由津丽湖公司委托金碧物业负责与业主办理房屋的交接手续。金碧物业未曾以书面形式向王赤云发送过入住通知，其称是通过电话方式告知王赤云可在2012年年底办理入住手续。王赤云称未曾收到过金碧物业的电话通知办理交房手续，其称是在2012年年底自行前往涉诉房屋，因查看房屋存在镜子破损、墙体发霉、窗户无法正常开启、坐便器安装不合格等质量问题，金碧物业人员承诺待修复后再行通知办理交房手续。之后，王赤云与金碧物业就涉案房屋是否维修完毕，是否应先行交纳物业费才可以验房、收房发生争议，双方始终未能协商解决，故成讼。一审诉讼中，一审法院组织当事人对于案涉房屋进行了勘验。王赤云提出之前存在的质量问题已经维修完毕。津丽湖公司与金碧物业到场人员对于是否维修的事实表示不清楚，但在一审法院限定的期限内未对此提出异议。另外，鉴于王赤云确认其提出的质量问题已维修完毕，经一审法院释明，王赤云已于2021年4月4日办理了涉诉房屋的交接手续。另查，津丽湖公司于2012年6月29日取得了包括涉诉房屋在内的绿洲花园28号楼房的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、涉案房屋应否视为津丽湖公司已交付以及是否存在质量瑕疵足以影响正常居住使用；二、如上述认定成立，对于津丽湖公司应承担违约、赔偿责任计算期间及赔偿数额的认定。关于争议焦点一，王赤云、津丽湖公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定了交付房屋的时间为2011年12月30日前，津丽湖公司曾向王赤云送达延期交房通知书，未能按约交付房屋，其已构成违约，应承担相应的民事责任。金碧物业受津丽湖公司委托负责办理与业主的交房手续，金碧物业虽未能提供通知王赤云办理交房手续的证据，但王赤云自述2012年年底前往金碧物业处，其他业主有办理入住手续的。本案中津丽湖公司建设的房屋已进行竣工验收备案，取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，符合合同约定的交房标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，王赤云提交的证据不足以证明房屋主体结构存在质量问题以及有严重影响正常居住使用的房屋质量问题，对此王赤云应当承担举证不能的后果。王赤云提出涉案房屋存在需要修复的质量问题，仅应作为买受人要求履行维修义务的依据，而不能作为拒绝收房的理由，根据王赤云提交的照片以及当事人在庭审当中所作陈述互相印证，能够证实涉案房屋进行过维修，意味着房屋存在质量瑕疵问题。综上，涉案房屋仅为质量瑕疵问题，王赤云应当收房，根据王赤云自述2012年年底前往金碧物业处的情形，应当视为2012年12月底津丽湖公司已交房，房屋存在的质量瑕疵问题应通过津丽湖公司承担的维修义务解决。对于维修期间造成的损失，津丽湖公司应承担赔偿责任。关于本案的争议焦点二，对于逾期交房期间的违约责任，应以合同约定的交房截止日期的次日为逾期交房起算日，王赤云选择自2012年1月1日起，一审法院准予；截止日期确定为2012年12月31日。依照合同中对于逾期交房应承担的利息及违约金的约定，应以购房款1399787元为基数，每日按购房款的万分之一标准计算违约金，违约金为51092.23元（1399787元×365天×0.1‰）。面对王赤云在验房过程中对上述问题的指出并拒绝收房的行为，津丽湖公司为避免迟延交房，应立即对房屋质量瑕疵进行维修。一审法院对此分析认为，业主在收房之时，应实地勘验房屋，若业主提出需要维修的，应由交房人出具验房单等凭证标注需要维修的部位，虽金碧物业未能提供证据证实，但实际上涉诉房屋确实进行了维修。由于金碧物业无法证实其履行了通知王赤云收房和维修后及时交房的事实，且在王赤云能够收房时提出需要交纳物业费导致房屋迟迟不能交付，金碧物业的行为后果应当由委托人津丽湖公司承担。作为王赤云也未积极履行催收义务，造成逾期交房，相关责任应由王赤云与津丽湖公司共同承担为宜，一审法院酌定该责任比例均为50%。关于此期间的损失应参照同地段同类房屋租金标准酌情支持，综合考虑相应区块租金价格标准和涉案房屋的基本属性，王赤云对此提供了2019年的租金标准为每平米19元，一审法院酌情按照月2300元的租金标准计算自2013年1月1日至2020年12月30日，计算为110400元（2300元×12月×8年×50%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：“一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王赤云161492.23元；二、驳回原告王赤云其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4098元，由原告王赤云负担2659元，由被告天津市津丽湖投资有限公司1439元。”二审期间，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方对于一审已查明的事实均无异议。本案二审争议焦点为一审法院认定的逾期交房期间的违约责任负担是否适当。津丽湖公司上诉主张不认可承担一审法院认定的2013年1月1日至2020年12月30日期间的王赤云的损失。但经一审法院查明和认定的事实，津丽湖公司虽在2012年12月底交房，但案涉房屋自2021年4月4日才实际完成交接手续。在此期间的损失，一审法院认定由王赤云和津丽湖公司共同承担，并无不当。该期间的损失标准，一审法院参照同地段同类房屋租金标准酌情支持，亦无不当。津丽湖公司虽不予认可，但两审期间均未提交充分证据和依据推翻上述事实认定。对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，津丽湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费539元，由上诉人天津市津丽湖投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年六月二十九日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……