辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1466号上诉人（原审被告）：隋欣凭，女，1987年4月18日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：张智铖，系营口市站前区站前法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人隋欣凭因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。隋欣凭上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的行为不仅损害了公共利益，也直接损害了上诉人的个人权益，上诉人依法有权以个人名义主张相关权利。首先，上诉人在原审中己经向法庭提交了相应图片证据，证明被上诉人从2020年7月开始就没有履行物业合同中关于维护公共设施的约定义务，草坪绿地等公共场所混乱不堪，其宣称的所谓服务无从谈起，被上诉人亦未能向法庭举出相应证据证明其进行服务的主张，所以原审判决认定的事实是错误的。其次，根据谁主张谁举证的诉讼原则，被上诉人应当向法庭提交相应证据证明其在2018年12月12日后继续向上诉人提供所谓相关物业服务的证据。原审中，上诉人向法庭提交了案涉小区业主委员会与被上诉人的另案终审判决，其案件标的为解除物业合同，该判决中己经明确认定双方的物业服务合同于2018年12月12日解除，而被上诉人应当向法庭提交相应证据证明其在2018年12月12日后继续向上诉人提供所谓相关物业服务的证据，再结合上述第一点中上诉人提到的图片证据，已经能够充分说明该小区在此期间是弃管状态，而非被上诉人所述的所谓“继续服务”。原审法院在没有相应证据证明的情况下判决上诉人承担2018年12月12日以后的所谓物业费显然是错误的。再次，根据《最高人民法院关于审理物业房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。而本案中的情况完全符合此项规定，故其原审诉求不应得到支持。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、上诉人提到2020年7月开始答辩人不履行物业合同的约定义务弃管状态言论不属实。营口中院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场。答辩人遵照该终审判决的要求，于2020年9月30日答辩人办理了撤场，并于当日与业主委员会主任及成员完成了撤场交接手续，因此也证明了答辩人在此前一直都服务于锦联小区，若答辩人此期间没有提供服务，小区内早已不见保安和保洁，生活垃圾堆成山，公共区域没有电等等，且在此期间从未收到业委会对于答辩人服务不满意的函件，在此类其他案件中的上诉人已认同答辩人在此期间的服务事实。二、上诉人的实际情况不适用《物业纠纷司法解释》第十条的规定。《物业纠纷司法解释》第十条蕴含的本意，是不支持那些在解聘已成既定事实的前提下，仍然继续恶意的、强行的、单方面的提供物业服务的物业企业主张物业服务费的权利，不适用理由有三。其一，上诉人自始至终均遵照合同约定或人民法院判决书的规定履行义务；其二，该终审判决规定的撤场时间是“该终审判决生效后60日内”，而不是“解除通知作出后60日内”；其三，该终审判决并未明确表示业主有权拒绝交纳2019年2月12日至上诉人撤场期间的物业服务费。本案情况符合《民法典》第九百五十条规定。综上，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费10756.2元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告与营口加仑置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区5号楼3单元201室的业主，该房屋建筑面积153.66平方米，被告办理入住后至2017年10月8日缴纳了物业费，从2017年10月9日至2020年9月9日期间被告一直未缴纳物业费。一审法院认为，开发商与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》以及业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，上述两份合同对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日做出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。故关于原告主张被告给付从2017年10月9日至2020年9月9日共计35个月物业服务费10756.2元（153.66平方米*2元每平方米每月*35个月），该院亦支持。关于被告的抗辩理由，该院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,也可以通过业主大会按照法定程序做出解聘物业服务企业的决定,依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告隋欣凭给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司从2017年10月9日至2020年9月9日的物业服务费10756.2元（153.66平方米*2元每平方米每月*35个月）。上述款项，在该判决生效后十日内给付。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费69元减半收取34元，由被告承担，原告已预交该院，由被告给付原告。本院二审期间，被上诉人提交撤场手续，用以证明2020年9月30日撤场，间接证明被上诉人提供了服务。上诉人质证称对真实性和关联性都有异议，该材料有明显的改动笔迹且没有经过双方签字和确认，没有体现出在接收人处有相关委托或授权文件，该材料中虽体现服务的最后一天的字样，但不能等同于锦联物业公司提供了其主张的物业服务，被上诉人没有向法庭提交情况说明中涉及的各项花费收据或相应的财物票据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，被上诉人作为案涉房屋所在小区的物业公司，给包括上诉人在内的小区业主提供物业服务，双方之间具有物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。本院作出(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，而该判决作出时间为2020年8月31日，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系。故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69元，由上诉人隋欣凭负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十一日法官助理贾文震书记员宋洪峰