西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初2041号 原告（反诉被告）：西安高科示范产业投资有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：刘英，总经理兼执行董事。委托代理人：王伟，陕西观厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王莹，女1982年3月6日出生，汉族，后宰门小学教师，西安市新城区。委托代理人：呼蓉蓉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）西安高科示范产业投资有限公司（以下简称“高科示范公司”）与被告（反诉原告）王莹房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭独任审理。原告（反诉被告）高科示范公司委托代理人王伟与被告（反诉原告）王莹及其委托代理人呼蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安高科示范产业投资有限公司诉称，2016年10月1日，其与被告双方签订备案号为Y16147219号《商品房买卖合同》，约定被告购买其公司开发的九锦台小区8幢3单元12层31201号商品房一套，房屋总价2250476元。被告首付450476元，剩余购房款1800000元采取银行贷款的方式支付。合同签订后，被告支付了首付款450476元，但银行按揭贷款一直未能办理。2017年3月17日，其向被告送达《催告函》，要求被告在收函后7日内办理完毕银行按揭手续或者一次性支付剩余全部购房款，但被告一直拒绝履行上述合同义务。2017年4月19日，其向被告送达《合同解除通知书》，通知解除《商品房买卖合同》并要求被告支付合同约定违约金。但截至目前，被告未支付剩余全部购房款及办理注销手续，现要求：1、确认原、被告双方签订的备案号为Y16147219号《商品房买卖合同》已于2017年4月20日解除。2、判令被告支付逾期付款违约金90000元。3、判令被告支付逾期办理注销手续违约金112523.8元。4、被告协助办理备案号为Y16147219号《商品房买卖合同》在房管部门的备案注销手续。5、本案诉讼费用由被告承担。被告王莹辩称，其与双方签订《商品房买卖合同》属实，但是原告未将《商品房买卖合同》文本向其交还，故原告提交的合同中的解除条款及违约条款对其无拘束力。其从未收到原告送达的《催款函》及《合同解除通知书》，不同意解除涉案合同。原告提交的《商品房买卖合同》第8条第2款约定逾期超过90日后出卖人有权解除合同，但是《商品房买卖合同》仅约定了买方支付首付款的时间，故原告不能依据该条款解除合同，不同意原告诉讼请求。被告王莹反诉称，2016年10月1日，其与原告签订《商品房买卖合同》，约定其购买原告开发的位于西安市碑林区XX小区XX号楼XX室房屋，购房总价款2250476元。合同签订后，其按约定向原告支付首付款450476元，但原告未按合同约定期限内办理房屋交付手续，且至今未办理不动产登记证书，已根本违约，现要求：1、判令为反诉原告办理西安市碑林区XX小区XX号楼XX室房屋不动产登记证书；2、判令反诉被告向反诉原告逾期办理不动产登记证书的违约金22504.8元；3、诉讼费由反诉被告承担。针对被告反诉西安高科示范产业投资有限公司辩称，反诉原告要求办理案涉房屋不动产登记证书及支付逾期办理的违约金没有事实及法律依据，其已于2017年4月20日解除双方签订的《商品房买卖合同》，合同自通知到达对方时解除，反诉原告至今未提出异议，合同确已解除。合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的应恢复原状，故反诉原告应协助办理案涉《商品房买卖合同》在房管部门的备案注销手续，不同意反诉请求。经审理查明，2016年10月1日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买九锦台8幢3单元12层31201号房屋，房屋总价2250476元。计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8820.9元，总价款为2250476元。买受人以贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年10月2日前支付首期房价款450476元，占全部房价款的20%。余款1800000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人的有效通讯地址为：西安市长安区XX街XX号，邮编：710000，有效联系电话：1348823XXXX。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人自付清全部房款后（若为按揭付款方式，则按揭款到达出卖人账户后）90日内，出卖人将商品房交付给买受人使用，买受人同意按照通知收房时间办理收房手续。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。买受人在签约后七日内提供符合银行要求的办理贷款的全部申请资料和相关按揭费用，买受人与按揭贷款银行面谈后，银行要求买受人补充相关资料，买受人于三日内提交完毕，银行通过审查后，由银行联系买受人办理贷款手续。买受人未按约定的时间提供／补交按揭所需资料或相关按揭费用，则按日以未付购房款总额0.005%向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%支付违约金。买受人申请银行按揭贷款的年限、金额以银行批复为准。合同约定期限内，银行未批准按揭贷款或银行批准的金额少于买受人申请金额，买受人在知悉以上情形之日起或收到出卖人、银行任意通知之日起七日内支付剩余购房款或申请退房并配合办理《商品房买卖合同》注销手续。买受人因此退房并配合办理《商品房买卖合同》注销手续的，出卖人退还全部已付款（不计利息），买受人向出卖人支付总房款5%的违约金。七日届满，买受人未申请退房、未配合办理备案注销手续、未支付剩余购房款任意情形的，按日以未付购房款总额0.005%向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%支付违约金。无论何种原因导致合同及补充协议解除的，买受人应在合同解除之日起10日内配合出卖人办理完毕合同解除及网上备案注销手续或商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到主管部门办理网上签约的解约手续等。买受人未在前述规定时间内配合办理注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款5%增加支付违约金。买受人的有效送达地址以本合同中写明的有效通讯地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。上述合同签订后，被告向原告支付购房首付款450476元（2016年7月31日支付100000元、2016年10月1日支付350476元），剩余款项未付。原告未向被告交付涉案房屋。审理中，原告提交《催告函》、《合同解除通知书》，主张因被告个人原因未能成功办理银行按揭贷款，其于2017年3月17日催告要求7日内办理完毕银行按揭手续，否则将依据合同约定行使解除权。发函后被告仍未履行前述合同义务，其于2017年4月20日向被告邮寄《合同解除通知书》通知解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求被告承担违约责任；被告对此不予认可，主张其对该两份函件不知情，其在合同签订后向原告工作人员提交了办理按揭贷款相关材料，但长期未收到贷款审批通知，便与原告工作人员联系，但此时其已无法通过工作人员或其他方式与原告取得联系。被告主张因原告工作人员失联导致按揭贷款手续无法继续办理，原告对此不予认可，主张其工作人员一直在九锦台售楼中心不存在无法联系的情况，被告对其主张的该项事实，未能提供相应证据佐证。原告提交EMS快递回单两份，主张其按合同约定的有效送达地址向被告邮寄了《催告函》、《合同解除通知书》，均被退回，原因分别为：收件人长期在外地要求退回及拒收；被告对此不予认可，主张其未收到通知，该邮寄对其不发生效力。原告主张被告未按合同约定在合同签订后7日内向银行提交办理贷款的申请资料或相关按揭费用，故其依据《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款及附件四第2.2条之约定已享有合同约定的解除权，且通过EMS邮寄解除通知，故2017年4月20日涉案合同已经解除；被告对此不予认可，主张其已按合同约定提交办理贷款的申请资料或相关按揭费用，但因手机更换相关记录已无法取得，故没有证据佐证，合同第6页、第15页记载了其两个不同的通讯地址，原告仅依据15页记载的地址单方邮寄，原告不应在对其收件地址未经任何确认的情况下解除合同，故解除函未生效。原告主张依据《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款约定被告应支付违约金90000元，依据《商品房买卖合同（预售）》附件四第2.3条、附件十二第2.3条约定被告应支付逾期办理注销手续违约金112523.8元，被告对此不予认可，主张其未及时支付尾款系原告原因导致，其有权一次性支付尾款，双方合同未解除。上述事实，有商品房买卖合同、催告函、合同解除通知书、EMS快递回单、收款收据等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告未提供相应证据证明其已履行了涉案合同约定的“办按揭”义务，原告依据双方约定的“有效通讯地址”发送催告函、合同解除通知书，已具备法定解除权，现原告要求确认原、被告双方签订的备案号为Y16147219号《商品房买卖合同（预售）》已于2017年4月20日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，原告向被告收取的购房首付款450476元应一并退回。因双方合同约定的付款方式中仅约定支付首期房款期限，未约定余款支付期限，加之原告在合同解除后至今未向被告退还已收购房款，综合考虑双方过错程度，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同载明“无论何种原因导致合同及补充协议解除的，买受人应在合同解除之日起10日内配合出卖人办理完毕合同解除及网上备案注销手续或商品房返还过户手续”， 现原告要求被告协助办理涉案合同的备案注销手续，符合双方约定，本院予以支持。因合同载明“买受人未在合同解除之日起10日内配合出卖人办理注销手续，买受人应按总房款5%增加支付违约金”，原告未提供相应证据证明其在合同解除后已要求被告配合办理注销手续的事实，故对原告要求被告支付逾期办理注销手续违约金112523.8元的诉讼请求，本院不予支持。因双方合同载明“买受人的有效送达地址以本合同中写明的有效通讯地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件”，加之原告发送的催告函、合同解除通知书投递结果为“要求退回”、“拒收”，故对被告关于上述函件其未收到不发生效力的辩论意见，本院不予采信。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已解除，故对被告反诉要求的原告为其办理西安市碑林区XX小区XX号楼XX室房屋不动产登记证书并支付逾期办理不动产登记证书的违约金22504.8元的反诉请求，本院不予支持。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安高科示范产业投资有限公司与被告（反诉原告）王莹签订的备案号为Y16147219号《商品房买卖合同（预售）》已于2017年4月20日解除。二、原告（反诉被告）西安高科示范产业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）王莹购房款450476元。三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）王莹协助原告（反诉被告）西安高科示范产业投资有限公司备案号为Y16147219号《商品房买卖合同（预售）》备案注销手续。四、驳回原告（反诉被告）西安高科示范产业投资有限公司其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王莹全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4338元，由原告西安高科示范产业投资有限公司负担2338元，被告王莹负担2000元（此款原告已预交，被告王莹于本判决书生效之日起十五日内支付原告西安高科示范产业投资有限公司）；反诉案件受理费181元，由被告王莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员   袁 聪   二○二一年六月十一日  书 记 员   邓黎艳       1