辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5628号 上诉人（原审被告）：孙家栋，男，1986年1月31日生，汉族，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：孙运河(上诉人父亲)，男，1947年3月1日生，汉族，住大连市西岗区。 被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号，统一社会信用代码91210204554967061N。 法定代表人：吕正坤,该公司总经理。 委托诉讼代理人：任丽萍,辽宁住邦律师事务所执业律师。 上诉人孙家栋与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙家栋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实和理由：一、被上诉人应该向法庭和上诉人出示2014年3月20日-2019年7月28日期间物业公司资质证书，经理和管理人员的岗位资格证书及物业公司社保人员名单、政府物价管理部门各项审批文件的原件。我们要求验证该物业公司的合法性。二、《中华人民共和国消防法》第13条第三款和《中华人民共和国消费者权益保护法》第五条是上诉人不予交纳物业费的法律依据。上诉人用多年积蓄买下了不能保障人身安全的房子，不敢居住，还要为不合格的产品交付费用，于情于法都说不过去。三、根据物业法的规定，业主和物业公司之间应该签订物业服务合同。但是上诉人从来没有接到物业公司签订合同的通知，双方没有书面合同，也没有事实上的物业服务关系。四、被上诉人主张超过了诉讼时效。五、根据《住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，房屋交付后空置半年以上的，物业服务费按物业收费的70%交纳。 被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。 大连亿泉程达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币5378元（期限为2014年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币4302元，共计人民币9680元。 一审法院查明，1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。 2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。 2、2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。 3、被告系甘南路安邦北湾D3区B04号楼1单元1层2号房屋业主，房屋面积83.23平方米。被告认可原告起诉的未交纳物业费的期间。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业主委员会与原告签订了物业服务合同，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，因此被告应向原告交纳2014年3月20日日至2019年7月28日的物业费5352元。 关于被告辩称原告提供物业服务不到位的相关意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。 关于原告主张被告支付违约金一节，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但原告提供的物业服务亦有需要完善之处，因此，从公平角度出发，对原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙家栋于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币5352元。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告孙家栋负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，安邦北湾小区业委会于2013年7月14日与被上诉人签订的《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》合法有效，上诉人与被上诉人都应遵照履行。被上诉人应当按约提供物业服务，上诉人应当按约及时交纳物业费。现上诉人欠付2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币5352元是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。 上诉人的几项上诉理由均不能成立。第一，上诉人主张其有权行使同时履行抗辩权，拒交物业费。物业服务企业的服务对象是整个物业管理区域的公共部分，其一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用。单个业主以其对物业服务的不满主张同时履行抗辩权拒绝交纳物业费，明显有悖于诚实信用原则和公平原则，不能得到支持。第二，上诉人称房屋一直空置未实际居住，应当按70%收取物业费，同样没有法律依据，不能得到支持。第三，上诉人称被上诉人主张的物业费已过诉讼时效，因其在一审中未提出关于时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，其在二审中关于时效的抗辩意见不能得到本院支持。第四，上诉人称房屋交付之初未经消防验收，被上诉人无权主张该期间的物业费。上诉人与被上诉人之间形成的是物业服务合同关系，被上诉人提供了物业服务，上诉人就应当交纳物业费。至于房屋是否经消防验收合格后交付使用，属于开发商职责范畴，上诉人不能对被上诉人行使其对开发商的抗辩权。且上诉人接收了未经消防验收的房屋，上诉人对此也有失查之责，上诉人不能以此拒交物业费。至于被上诉人的物业服务资质问题，则属于行政管理范畴，亦不能成为上诉人拒交物业费的合理理由。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙家栋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王慧莹 审 判 员 王 迪 审 判 员 毕春燕 二〇二一年六月二十九日 法官助理 张福玲 书 记 员 曾 悦