江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终1814号上诉人（原审被告）：许建平，男，1951年2月6日生，住南通市海门区。上诉人（原审被告）：陈绍英，女，1952年8月25日生，住南通市海门区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐建辉，江苏大仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江庙荣，男，1955年8月1日生，住南通市海门区。被上诉人（原审原告）：沈瑛，女，1960年2月19日生，住南通市海门区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐辉，江苏东洲律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张佳珺，江苏东洲律师事务所实习律师。原审被告：许春辉，女，1978年7月4日生，住南通市海门区。上诉人许建平、陈绍英因与被上诉人江庙荣、沈瑛，原审被告许春辉房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许建平、陈绍英上诉请求：撤销一审判令本人赔偿损失701047.62元的判项；一、二审诉讼费由沈瑛、江庙荣承担。事实和理由：1.2016年7月6日《售房协议书》不是双方真实意思表示，依法不成立。沈瑛、江庙荣签订《售房协议书》的目的是转售牟利而不是居住，合同所附说明“本房可转卖给第三方”即可证实。二人不是房屋最终买受人，最终买受人未定。2.江庙荣、沈瑛职业炒房，我方不应承担房屋差价损失赔偿责任。恶意违约方承担房屋差价损失的本意是保护真正购房的消费者，但江庙荣、沈瑛是投资者不是消费者。按照法律规定，即使我方违约，损失赔偿数额不得超出违反合同一方订立合同时足以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。我方作为普通人，订立合同能预见的损失即约定的违约金损失11.32万元。退一步而言，按照相关司法解释，商品房买卖合同目的不能实现时，赔偿责任也只是已付购房款的一倍即32万元。3.沈瑛、江庙荣存在过错，对差价损失应当自行承担责任。我方在2016年年底即希望解除合同，为此联系沈瑛、江庙荣，但电话无法接通，中介推脱无法联系。二人以及中介故意不留存联系方式，导致我方无法及时解除合同。二人在2016年年底就应知悉我方不出售房屋，一审以二人本案起诉之日作为评估基准日有失公平。沈瑛、江庙荣辩称，1.《售房协议书》合法有效。2.许建平、陈绍英陈述我方炒房系捏造事实。3.《售房协议书》本可以正常履行，但许建平、陈绍英恶意将案涉房屋与其女儿的房屋置换，拿房后抢先装修，恶意串通、故意违约导致合同不能履行，过错均在许建平、陈绍英。4.本案房屋评估价值低于市场价值，房屋市价已达到1.8万元/平方米，评估价值仅1.4万元/平方米。沈瑛、江庙荣向一审法院起诉请求：判令许建平、陈绍英继续履行双方于2016年7月6日签订的《售房协议书》，交付坐落于海门市××新村小区××幢××室房屋(原施工编号为××幢××室），并将房屋产权过户至我方名下；并判决许建平、陈绍英承担连带责任。一审中变更诉讼请求：解除双方签订的房屋买卖合同；判令许建平、陈绍英返还定金16万元、赔偿房屋差价损失715200元和支付违约金11.3万元；判令许春辉承担连带责任。一审法院认定事实：沈瑛、江庙荣系夫妻；许建平、陈绍英也系夫妻，许春辉系二人女儿。2016年7月6日，江庙荣、沈瑛与许建平、陈绍英签订了《售房协议书》一份，约定由许建平、陈绍英（甲方）将安置选购房位于海门市××新村小区4幢1103室房屋面积80.55平方米以56.6万元的价格出售给江庙荣、沈瑛（乙方）；甲方保证上述房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任；甲方结清出售前所有水、电、煤气、有线电视等一切费用，并迁出原所有人员的户口；甲方协助乙方办好房产转户手续，提供房产证、土地证(出让)、身份证、户口簿或结婚证；甲方同意乙方交纳定金16万元整，余额在开发商通知交房时再支付10万元，余款30.6万元在产权过户时一次性结清；本协议自双方签字后生效。若乙方反悔不购，已交的款项自愿放弃，并承担总房价20%的违约金；若甲方反悔，按总房价的20%违约金支付给乙方；如面积误差按6940元一平方计算，车库根据开发商价格，由乙方支付。协议签订后，江庙荣、沈瑛按约于当日支付了定金16万元，陈绍英出具了收条。后江庙荣、沈瑛知道房屋可以交房要求许建平、陈绍英交房，二人拒绝继续履行合同，遂成讼。江庙荣、沈瑛起诉后，发现案涉房屋已置换给许建平、陈绍英女儿许春辉并已装修入住，江庙荣、沈瑛即申请追加许春辉为被告，并提出一审诉讼请求。一审审理中，经法院委托，江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司于2020年11月15日作出《房地产估价报告》，确定海门区××新村××幢××室住宅房地产在2020年5月6日的市场价值为134.49万元，其中房屋单价每平米14086元，车库每平米4000元。江庙荣、沈瑛为此预交评估费8500元。江庙荣、沈瑛对鉴定报告提出了异议，认为评估价格比同区域的房屋明显过低。许建平、陈绍英对评估报告确定的基准日为江庙荣、沈瑛起诉之日有异议，认为其早已要求取消交易，因江庙荣、沈瑛提供错误电话致无法联系，故后面的损失属江庙荣、沈瑛的过错而扩大。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。本案中，江庙荣、沈瑛与许建平、陈绍英就拆迁安置选购的房屋签订的售房协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按约履行，不予履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任。现许建平、陈绍英将已出售的案涉房屋置换给女儿，拒绝履行交房义务，已构成违约。江庙荣、沈瑛据此要求解除双方于2016年7月6日签订的《售房协议书》并无不当，法院予以支持。许建平、陈绍英已收取的定金16万元，应当予以返还。许建平、陈绍英明确表示拒绝履行合同，且案涉房屋已置换给许春辉致合同无法履行，江庙荣、沈瑛为此起诉，故以其主张权利之日为基准日的房屋市场价值差额确定其损失范围，并无不当。根据评估结果，房屋差价损失为（14086元－6940元）×90.72平方米+（4000元-850元）×16.75平方米=701047.62元。江庙荣、沈瑛对评估报告提出的异议，无充足的理由，评估机构及人员具有相应的专业资质，程序合法，应予采信。故江庙荣、沈瑛要求重新评估不予准许。双方合同虽约定了违约金，但当事人以违约金低于造成的损失请求赔偿实际损失的，应以造成的损失来确定违约金的数额，因此，江庙荣、沈瑛要求许建平、陈绍英赔偿房屋差价损失的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。江庙荣、沈瑛另行再主张违约金，法院不予支持。许建平、陈绍英抗辩应按合同约定承担违约金的意见，法院不予采纳。本案讼争为房屋买卖合同纠纷，江庙荣、沈瑛选择的请求权为合同不能继续履行后的违约责任，许春辉并非合同当事人，不具有合同项下的权利义务，故二人要求许春辉连带承担赔偿损失，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除江庙荣、沈瑛与许建平、陈绍英于2016年7月6日签订的《售房协议书》。二、许建平、陈绍英于判决生效之日起十日内返还江庙荣、沈瑛定金160000元，并赔偿损失701047.62元，合计861047.62元。三、驳回江庙荣、沈瑛要求许春辉承担连带责任以及其他诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.许建平、陈绍英主张《售房协议书》不成立的理由能否成立。2.一审关于损失赔偿的认定是否恰当。3.许建平、陈绍英关于江庙荣、沈瑛存在过错、应自担损失的理由是否依法有据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉《售房协议书》依法成立且有效，买卖双方均应诚信履约。许建平、陈绍英不能诚信履约，应承担全部违约责任，一审关于损失赔偿的认定并无不当。具体分析如下：1.《售房协议书》依法成立。合同双方当事人达成一致意思表示时，合同成立。本案中，许建平、陈绍英以及江庙荣、沈瑛在合同上签字，《售房协议书》即依法成立，该协议符合双方当事人的真实意思且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。许建平、陈绍英认为江庙荣、沈瑛买房是为了转售，故协议不成立，无论其所述是否属实，江庙荣、沈瑛购买房屋的目的并不影响合同成立且有效的事实。2.一审关于损失的认定合法有据。依法成立的合同，对双方具有约束力。许建平、陈绍英在2016年与江庙荣、沈瑛签订《售房协议书》，同意出卖房屋，也实际收取购房定金16万元，但在临近交房之时，却采取与女儿许春辉置换房屋、许春辉装修入住的方式，使得《售房协议书》继续履行产生极大障碍。许建平、陈绍英、许春辉作为家庭整体，意思联络紧密，即使无法认定三人系恶意串通，但许建平、陈绍英作为《售房协议书》的签订方，明知有《售房协议书》而置换房屋造成合同履行不能的后果，违约故意明显，显然有违诚信。按照法律规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。许建平、陈绍英违约造成江庙荣、沈瑛无法实现合同目的，且近年来区域房屋价值上升是众所周知的事实，江庙荣、沈瑛基于对许建平、陈绍英的履约信赖而丧失其他订立合同机会，二人主张房屋差价损失赔偿合法有据，应予支持。江庙荣、沈瑛于2020年5月6日起诉继续履行合同，许建平、陈绍英在诉讼中明确拒绝履行，一审以江庙荣、沈瑛起诉之日作为房屋差价损失的评估基准日并无不当。许建平、陈绍英上诉主张损失超出其合理预见范围、损失认定不合理，但考虑到合同履行情况、房屋价值涨跌的预见性以及许建平、陈绍英的主观过错，本院对二人该上诉理由不予采信。至于许建平、陈绍英上诉还主张应适用商品房买卖合同纠纷相关司法解释认定损失，因本案并非商品房买卖合同关系，本院对此同样不予支持。3.许建平、陈绍英主张江庙荣、沈瑛存在过错、应自担损失缺乏依据。许建平、陈绍英上诉称，其在2016年年底即通知江庙荣、沈瑛要求解除合同，只因后者留下错误联系方式导致未能通知到位，过错在于江庙荣、沈瑛。但许建平、陈绍英本案未提供证据证明其自身或者通过中介联系江庙荣、沈瑛通知解除合同事宜，仅以其自述难以达到其证明目的，本院对其该项上诉理由不予支持。综上，许建平、陈绍英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9460元，由上诉人许建平、陈绍英负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年六月一日书记员  刘杰