天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2747号上诉人（原审原告）：贾巨林，男，1972年12月22日，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张嘉昕（贾巨林之妻），住天津市河东区。委托诉讼代理人：王菲，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津欣荣宏房地产开发有限公司，住所地天津市河东区御景嘉园配建1号101室。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王哲，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏泽，北京市安理律师事务所律师。上诉人贾巨林因与被上诉人天津欣荣宏房地产开发有限公司（以下简称欣荣宏房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾巨林上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持贾巨林的一审诉讼请求，诉讼费用均由欣荣宏房地产负担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。写有签字时间为2016年12月9日的《天津市商品房买卖合同》、《委托装修合同》均是在欣荣宏房地产的哄骗的情况下倒签的。贾巨林和欣荣宏房地产签的第一份合同并未体现是写字楼，该合同后来被欣荣宏房地产以哄骗方式收回。贾巨林未签订过2018年7月7日的补充协议。2．贾巨林购买合同的目的无法实现，符合法定的解除条件。涉诉房屋主体结构怪异，根本无法实际居住使用。涉诉房屋的性质为写字楼，土地使用权仅为40年，商业用水和用电增加了购房人的经济负担，而且存在消防隐患、空调室外机无处安放、隔音差、人员混杂、安全性低等诸多问题，无法实现民用住宅的合同目的。贾巨林提供的处罚决定书及房型图均可以证实欣荣宏房地产发布了广告即涉案房屋为二层精装公寓，该广告应视为合同内容，贾巨林提供的《规划条件通知书》可以证明欣荣宏房地产明知其所售房屋为写字楼，不允许建夹层的情形下依然发布虚假广告，其性质就是恶意欺诈，但该虚假广告已经对贾巨林购买行为产生实质影响。欣荣宏房地产辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。贾巨林向一审法院起诉请求：1．要求解除贾巨林与欣荣宏房地产之间签订的《商品房买卖合同》（编号为2015-0154583）；2．要求欣荣宏房地产赔偿贾巨林经济损失200000元；3．保留其他诉讼权利；4．由欣荣宏房地产承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月4日，欣荣宏房地产取得涉诉房屋所在项目的天津市商品房销售许可。2016年12月9日，贾巨林、欣荣宏房地产签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定贾巨林购买欣荣宏房地产开发建设的坐落于天津市河东区××路××段××大厦××号楼××号房屋，该房屋套内建筑面积为30.42平方米，设计用途为写字楼。同日，双方签订上述合同补充合同一份，该补充合同第五条第九项约定：买受人根据自身的使用需求委托出卖人在交付该商品房之前对室内进行结构功能优化改造（包括不限于室内各种水路及线路管道改造、墙体砌筑、预留洞口等），具体改造位置及施工做法均以出卖人现场施工为准，并预留装修作业面；第十条第一、二项约定：出卖人与买受人于合同签订生效之前所作宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是口头或书面形式，只要未明确载入买卖合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利，出卖人与买受人的权利义务仅以买卖合同或补充协议明确约定的内容为准；出卖人同意按照本协议第五条第9款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构优化改造后的该商品房现状进行收房。2017年11月21日，欣荣宏房地产取得御景大厦S2商业（土建初装）项目及御景大厦2#写字楼（土建初装）项目的天津市建设工程竣工验收备案书。2016年12月9日，贾巨林与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签订《委托装修合同》，约定贾巨林委托该公司代为按照《天津市商品房买卖合同》约定完成涉案房屋验收及收房手续并按照本合同约定，对涉诉房屋进行装修改造。2018年7月7日，贾巨林与欣荣宏房地产签订补充协议，确认涉诉房屋面积并补缴差额款1,188元。2019年1月7日，天津市河东区市场和质量监督管理局向欣荣宏房地产送达行政处罚决定书，确认其存在发布虚假广告及违法房地产广告的行为，并处以200,000元罚款。一审法院认为，要求解除合同应当严格依据双方合同约定或符合法定解除要件。本案的争议焦点是双方签订的《天津市商品房买卖合同》是否符合解除条件。本案中贾巨林要求解除合同，并主张依据法定解除的相关法律及司法解释的规定，贾巨林认为欣荣宏房地产出售的是复式精装公寓，但是欣荣宏房地产却隐瞒没有取得商品房销售许可的事实。结合庭审中双方陈述及举证质证情况，首先双方所签订的《天津市商品房买卖合同》已明确约定涉诉房屋为写字楼而非复式公寓，其次，涉诉房屋的装修是依据贾巨林与案外人所签订的装修合同所实施的，而非包含在《天津市商品房买卖合同》中，故此，欣荣宏房地产出售的也并非精装房屋，与此同时，涉诉房屋所在项目已于2015年10月4日取得天津市商品房销售许可，该情形与贾巨林主张的事实不符。最后，涉诉房屋于2017年11月21日已经取得建设工程竣工验收备案书，不存在交付前擅自变更规划的情形，之后涉诉房屋的装修则应当认定为系贾巨林与案外人另行签订装修合同的结果，而非欣荣宏房地产变更了房屋结构。结合我国合同法中关于合同解除的法定要件，虽然欣荣宏房地产曾经受到行政处罚，但并未导致不能实现合同目的，该情形不符合法定解除的要件，也不是双方合同约定的解除条件。综上，贾巨林在本案中主张解除合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。对于贾巨林主张欣荣宏房地产赔偿损失的诉讼请求，本案贾巨林以商品房买卖合同作为基础法律关系，首先根据商品房买卖合同显示，欣荣宏房地产向贾巨林所交付的房屋面积符合其商品房买卖合同的约定，虽欣荣宏房地产广告部分内容因违反广告法的相关规定受到了行政处罚，但业主在购买商品房类大宗消费品时应当尽到审慎注意义务，现贾巨林在签订商品房买卖合同的同时亦与案外人华夏基业建筑工程有限公司签署了《委托装修合同》其中含涉诉房屋装修平面图，且补充协议中对于涉诉房屋在委托装修及验收房屋亦有约定，贾巨林对此亦属明知。第三，商品房买卖合同属特殊类合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定调整商品房的买卖、违约赔偿等问题，而不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。现贾巨林亦未向一审法院提供证据证实其因接受案涉房屋而造成任何经济损失，故贾巨林主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回贾巨林的全部诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由贾巨林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾巨林提供了如下证据：1．天津市商品房买卖合同草签版本（空白版）复印件，证明2016年最初签订的合同内容是空白的，房屋用途、销售许可证等重要信息均是空白，现正式的合同日期存在倒签；2．商品房买卖合同补充协议，证明欣荣宏房地产所持有的相同协议上的日期为倒签，且签署时贾巨林并未注意到上面内容；3．入住流转单，证明2018年7月7日通知收房时，贾巨林明确写明因与售房不符，拒绝收房；4．涉诉房屋照片，证明欣荣宏房地产交付的房屋与售房宣传以及委托装修合同中的户型图严重不符，无法实际居住；5．微信聊天记录截图，证明欣荣宏房地产的销售人员承认开发商是按样板间的样子进行宣传售卖的。欣荣宏房地产质证认为，对证据1真实性不认可；证据2因欠缺贾巨林盖章而未成立；证据3的真实性不认可，一般这类单据应当是一式三联，分别保管，而贾巨林却持有三联入住流转单；对证据4证明目的不认可，商品房买卖合同约定毛坯房交付，涉诉房屋装修情况与欣荣宏房地产无关；对证据5的真实性、证明目的不认可。本院认证认为，证据1为无任何民事主体签字盖章的复印件，故对真实性不予采信；证据2无法体现贾巨林的证明内容；证据3虽载有贾巨林拒绝收房的内容，但上面未能体现欣荣宏房地产，且欣宋房地产对上面经办人签字亦不认可，该证据不能证明贾巨林已向欣荣宏房地产作出解除合同的意思表示，故对证明目的不予采信；对证据4的真实性予以认定；对证据5的真实性、证明目的不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，贾巨林以欣荣宏房地产未取得复式精装公寓的商品房销售许可却以复式精装公寓名义出售房屋，该欺诈行为导致购房目的不能实现为由，主张本案符合法定解除条件，并要求欣荣宏房地产赔偿损失。本案争议焦点为：欣荣宏房地产是否存在欺诈行为；贾巨林是否有权因此行使解除权并要求欣荣宏房地产赔偿损失。案涉标的物为商品房，商品房作为日常生活中的大宗消费，买受人在签订合同时亦应当尽到审慎注意的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料一般应为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为要约。本案中，贾巨林与欣荣宏房地产签订《天津市商品房买卖合同》和补充合同、与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签订《委托装修合同》，而且各合同后附的户型平面图亦有明显区别。房屋买卖补充合同中明确约定，“出卖人与买受人于合同签订生效之前所作宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头或书面形式，只要未明确载入买卖合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，“出卖人同意按照本协议第五条第9款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工”。因此，虽然欣荣宏房地产在销售房屋时存在发布虚假广告及违法房地产广告行为，但贾巨林对欣荣宏房地产所需交付的房屋状况为毛坯应当清楚，且并未将广告中宣传的二层结构误解为合同条款内容。贾巨林主张对于《委托装修合同》并不知情，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。现欣荣宏房地产已取得天津市商品房销售许可，且案涉房屋已取得建设工程竣工验收备案书，贾巨林关于因欣荣宏房地产虚假宣传构成欺诈、欣荣宏房地产不具备销售资格、贾巨林合同目的无法实现等上诉主张，无事实及法律依据。本院对于贾巨林要求解除合同、赔偿损失的主张不予支持。另外，需要指出的是，解除权为形成权，应在法律规定或当事人约定的解除权行使期限内行使。本案双方当事人未在合同中对本案所涉情形约定解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释［2003］7号）》第十五条第二款对解除权行使期限作了更明确规定，即对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，自欣荣宏房地产通知贾巨林收房且贾巨林实地看房之日起，至本案起诉之日，贾巨林行使解除权的期限已经届满，解除权因此亦应消灭。故，一审法院未支持贾巨林的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，贾巨林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人贾巨林负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年六月二十二日书记员  唐 啸