文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1304号上诉人（原审原告）：张中亮，男，1964年9月18日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：徐毅成，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀慧，北京盈科（淮安）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：王秀丽，女，1990年7月23日出生，汉族，住淮安市。被上诉人(原审被告)：朱宝，男，1989年1月29日出生，汉族，住淮安市。原审第三人：淮安冠泊房产有限公司，住所地淮安市生态文化旅游区枚皋东路88号梧桐公馆22幢28号。法定代表人：钟明，该公司总经理。原审第三人：夏天，男，1994年9月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：杨锁平，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人张中亮因与被上诉人王秀丽、朱宝及原审第三人淮安冠泊房产有限公司（以下简称冠泊房产）、夏天房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张中亮上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院并未要求原审第三人夏天依法提起诉讼而将不同主体间的两个法律关系合并审理并作出判决，程序违法，剥夺了上诉人基于原审第三人提出主张的抗辩权利。上诉人在一审庭审后向法院申请调取被上诉人王秀丽、朱宝与夏天办理公证的询问笔录，并连同上诉人与夏天的微信聊天记录一并提交法院，以证明夏天在取得代理权后，继续在履行其与上诉人签订的买卖合同，但该证据未组织双方质证。2.原审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人王秀丽、朱宝与夏天之间并无真实的房屋买卖意思表示，被上诉人委托夏天出售房屋并任由其与第三方签订买卖合同意思表示明确。即使签订本案合同时夏天未取得被上诉人书面授权，但被上诉人与夏天办理委托公证之后，夏天仍然表示履行该合同，被上诉人应有义务按照合同履约。被上诉人与夏天在2020年9月13日签订房屋买卖合同，夏天支付5万元定金后，便将房屋交给夏天，同年10月21日，双方签订补充协议，约定被上诉人有义务配合夏天找的买受人办理贷款审批手续，并办理贷款银行卡交由夏天持有，夏天提前支付购房款，贷款发放后由夏天持卡提取。同年10月26日，被上诉人在收到全部价款的情况下，并未与夏天办理过户手续，而是办理委托公证，被上诉人陈述办理公证是为了方便夏天将房屋过户给第三方。综上，夏天系利用二手房市场行情信息的不对等性，低买高卖赚取中间差价的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第27条及《商品房销售管理办法》第28条规定的中介除中介费用外，不得借由买卖谋取其他不正当利益。破坏了二手房交易市场秩序和国家房地产调控规划，夏天与被上诉人签订的合同应当认定无效。3.原审认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系的认定错误。原审未查明被上诉人与夏天之间系委托代理关系，被上诉人委托被上诉人出售房屋，只要能拿到243万元，其他全权交由夏天处理，故上诉人与被上诉人之间买卖合同关系成立。被上诉人王秀丽、朱宝辩称，本案与被上诉人没有关系，被上诉人没有与上诉人张中亮签订合同，没有收张中亮的购房款，亦对夏天和张中亮签订合同事宜不知情，上诉人的上诉理由不成立。原审第三人夏天述称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。首先，夏天作为第三人参与诉讼是基于本案的审理结果与夏天有利害关系，但是夏天在本案中并未提出独立的请求权，一审法院依法允许夏天参与诉讼符合法律规定。其次，上诉人所提有部分关键证据未予质证，而上诉人在一审中并未向法庭提供相关的证据，即使曾经向一审法院邮寄过，但是开庭审理中上诉人并未提供相应的证据。再次，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否存在真实有效的购房合同，而一审法院根据上诉人提供的证据以及庭审已经查明，上诉人与被上诉人之间并无房屋购买的合意，也不存在购房合同。对于夏天与被上诉人买卖合同的效力问题，并非本案的争议焦点，上诉人以夏天与被上诉人之间房屋买卖的意思表示为由证明夏天系代表被上诉人与其签订合同的证据不足。综上，请求二审法院驳回其上诉请求。原审第三人冠泊房产未作陈述。张中亮向一审法院起诉请求：1.判令王秀丽、朱宝继续履行2020年9月18日签订的关于绿地二期119号楼2108室房屋的买卖合同；2.判令王秀丽、朱宝协助张中亮向上述房屋过户至张中亮名下；3.判令王秀丽、朱宝承担本案受理费、保全费、律师费。一审法院认定事实：2020年9月18日，张中亮（乙方）与原审第三人夏天（甲方）、居间方即本案的第三人冠泊房产签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，该合同约定，张中亮购买淮安市房屋，约定合同总价款260万元，在该合同首部出卖方处手写“代理人”夏天，合同尾部夏天在甲方代理人处签字。2020年9月18日，张中亮向原审第三人夏天支付购房定金5万元，2020年9月29日，张中亮向夏天支付购房款75万元（支付到刘梅生账户），2020年11月8日，夏天将80万元购房款退还张中亮，夏天告知张中亮：按照协议钱已经退给您了，协议解除，公司这块把钱给您了，您可以直接找公司，张中亮回复：不同意解约。一审另查明，2020年9月13日，王秀丽、朱宝与原审第三人夏天及居间方淮安生态文化旅游区九华中介服务部签订《房屋买卖及居间服务合同》，约定夏天购买王秀丽、朱宝位于淮安市房屋，房款总价243万元。2020年10月26日，王秀丽向夏天出具房款已清的收条。涉案房屋现仍登记在王秀丽、朱宝名下。2020年10月26日，王秀丽、朱宝与原审第三人夏天签订委托书，王秀丽、朱宝委托夏天出售位于淮安绿地世纪城二期119号楼2108室房屋，委托事项有：一、与买房人签订不动产转让合同、办理网签、撤销网签及备案的手续；二、办理存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；三、办理房屋的不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）……对受托人在办理上述事宜过程中所签署的文件，我们均予以认可，对因此所产生的法律后果，我们均清楚并愿意接受。委托期限：两个月，自本委托书出具之日起算，受托人无转委托权。王秀丽、朱宝与夏天并就上述委托行为进行公证。案件审理过程中，张中亮要求继续履行合同，房款以张中亮名义贷款，剩余以现金补足。法院询问张中亮有无资金准备，有无相关证据提交。张中亮陈述有资金准备，但未提交证据，并陈述不可能把资金放自己账户上。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张中亮要求王秀丽、朱宝继续履行房屋买卖合同并要求王秀丽、朱宝协助张中亮将涉案房屋过户至张中亮名下，应举证张中亮与王秀丽、朱宝存在房屋买卖合同关系，但从张中亮提交的房屋买卖合同来看，与张中亮签订合同的是原审第三人夏天，虽然夏天在代理人处签字，但从夏天与王秀丽、朱宝签订的《委托书》来看，委托书明确载明委托期限自2020年10月26日（委托书出具之日）起两个月，而张中亮与夏天于2020年9月18日签订合同，并不在委托期限内，现王秀丽、朱宝对夏天与张中亮签订的合同效力亦不予认可，故法院认为在张中亮与夏天签订房屋买卖合同时第三人并未取得王秀丽、朱宝的授权，事后亦未取得王秀丽、朱宝的追认，且从王秀丽2020年10月26日向夏天出具房款已清的收条可见，该日期与王秀丽、朱宝与夏天的委托书公证日期为同一天，在夏天付清全部房款的前提下，王秀丽、朱宝出具委托书的目的是为了方便夏天代王秀丽、朱宝完成过户手续，故法院认定张中亮与王秀丽、朱宝之间不存在房屋买卖合同关系，另张中亮未支付房款，且未提交证据证明其已就合同履行进行了充分的准备，在王秀丽、朱宝已经收到原审第三人夏天全部购房款的前提下，对张中亮要求王秀丽、朱宝继续履行合同及协助张中亮过户的请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回张中亮的诉讼请求。案件受理费21000元，减半收取计10500元，保全费5000元，由张中亮负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张中亮提交证据：1.补充协议，证明被上诉人在2020年10月21日与第三人夏天达成协议，其承诺无条件与夏天找到的买受人办理房屋贷款审批手续。2.公证询问笔录，证明被上诉人在2020年10月26日，委托第三人夏天代为办理合同签署、网签、备案、办理相关证件等手续。3.农村商业银行交易流水，证明夏天将上诉人支付的首付款转账给被上诉人的事实。4.微信聊天记录7份、中国邮政投递信息记录，证明夏天以中介身份代表被上诉人与上诉人协商房屋买卖事宜，并且办理公证之后，夏天仍然积极协助上诉人办理银行贷款履行合同，上诉人向原审法院邮寄了该证据。5.2020年11月10日签订的房屋买卖合同及房屋不动产权证书，个人购房担保借款合同及100万的贷款凭证，证明张中亮在2020年10月份仍然具备购房资格并且能够办理房屋按揭贷款，并不存在夏天在原审及二审中抗辩的上诉人无法办理按揭贷款的事实。被上诉人王秀丽、朱宝的质证意见为，证据1是我方和夏天签的补充协议，对补充协议的真实性没有异议，但是我方并没有向上诉人出示过该证据。对证据2公证询问笔录的真实性认可。证据3农村商业银行交易流水50万元是夏天支付给我们的，2020年10月4日收到是68万元。证据4聊天记录的内容不清楚。证据5与被上诉人无关。夏天的质证意见为：对证据1的合法性不予认可，被上诉人陈述从未向法庭或者被上诉人提交过该证据，即使协议是真实的，房屋买卖合同明确注明买方是夏天，而卖方是朱宝和王秀丽，被上诉人配合夏天办理相关的手续以及过户等，该补充协议证明夏天与朱宝、王秀丽形成房屋买卖关系，因夏天在房屋买卖签订之后可能存在无法一次性支付现金的情况，从而协商办理贷款。对证据2的真实性没有异议，但对于证明目的不予认可，被上诉人和夏天办理公证只是为了方便过户。证据3的真实性没有异议，对证明目的不予认可，按照上诉人与夏天的合同约定，上诉人应当在9月28日之前支付99万元，而上诉人只是在9月29日支付了75万元，在2020年10月4日由夏天指定的收款人刘梅生的帐户转出50万元给朱宝符合常情，刘梅生的转帐和接受款项均是按照夏天的指示，并非是按照被上诉人的要求，10月4日共向被上诉人支付68万元。证据4真实性没有异议，但是对合法性、关联性、证明目的不予认可，聊天记录证明即使在办理公证以后，夏天依然在与上诉人进行沟通，且自2020年10月28日之后，双方一直对贷款事宜进行讨论。证据5证明目的不认可，对房产证真实性认可，对关联性不认可，即使张中亮以贷款方式取得了银行贷款，不能否认在与夏天的购房合同中其存在延迟付款以及贷款资质资料未通过银行审核的事实,且上诉人贷款金额只有100万元，张中亮降低贷款金额可能成功贷款，但不能证明其与夏天订立合同时，也能贷款180万元成功。被上诉人王秀丽、朱宝提供被上诉人与九华中介服务部工作人员何成林以及该工作人员何成林与夏天的微信聊天记录，证明其通过九华中介服务部卖房，没有授权给任何中介公司和夏天卖房，更不知道夏天是中介人员以及转售给张中亮的事实。张中亮质证认为，对真实性没有异议，但与本案无关联，被上诉人陈述其从来没有委托夏天将房屋卖给第三方的表述与公证委托书相互矛盾。夏天质证认为，对证据的证明目的认可，证明被上诉人把房屋卖给了夏天而非上诉人，公证书出具前夏天基本完成了购房款支付义务，公证是为了便于夏天将案涉房屋过户至指定的买房人名下。经审查，本院对于上述证据的真实性、合法性予以认定。本院另查明，2020年9月13日，王秀丽、朱宝与夏天及淮安生态文化旅游区九华中介服务部签订《房屋买卖及居间服务合同》，当日夏天向王秀丽支付定金5万元，王秀丽向夏天出具收条。同年10月4日，通过刘梅生帐户分次向朱宝支付了68万元。2020年10月21日，王秀丽、朱宝与夏天签订补充协议，约定夏天一次性付清剩余房款173万元，王秀丽、朱宝配合夏天提供的买受人到银行办理贷款审批手续，并提供一张所贷款的银行空卡及取款密码，预留夏天的手机号码，银行放款后由夏天持卡提取。2020年10月26日，王秀丽、朱宝与夏天办理委托公证，其中委托事项第七项为协助买方办理贷款相关手续（受托人不得代收售房款）。同年10月26日，夏天以自己账户向王秀丽支付25万元，通过刘梅生账户向王秀丽支付8万元，通过李静账户向朱宝支付140万元。当日王秀丽向夏天出具246万元房款已清的收条。2020年9月18日，张中亮与夏天、冠泊房产签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，张中亮当日向夏天支付定金5万元，同年9月29日，张中亮向夏天指定的刘梅生帐户转帐75万元。2020年11月8日刘梅生账户向张中亮返还购房款80万元。2020年11月10日，上诉人张中亮与案外人陈某签订淮安市绿地世纪城二期138号楼806室房屋买卖合同，合同约定购房总价款是268万元，实际银行贷款100万元，张中亮于2020年12月4日取得上述房屋的不动产权证书。张中亮陈述其户籍尚未迁至淮安，根据淮安当地政府的限购政策，其目前尚不具备购置第二套房屋的资格。据夏天陈述，其与刘梅生均系冠泊房产的员工，在将张中亮80万元购房款退还后，又将涉案房屋另行出售，因张中亮违约对其造成损失，其已另案向法院提起诉讼。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点为上诉人张中亮与被上诉人王秀丽、朱宝之间是否成立房屋买卖合同关系。张中亮主张其与王秀丽、朱宝之间形成房屋买卖合同关系，王秀丽、朱宝与夏天之间不具有房屋买卖的合意，应系委托代理关系，双方之间的房屋买卖合同无效。王秀丽、朱宝和夏天则认为双方之间以及夏天与张中亮之间均为有效的房屋买卖合同关系。关于上诉人张中亮所提被上诉人王秀丽、朱宝与原审第三人夏天之间系委托代理关系的上诉理由，经查，夏天并非九华中介服务部员工，其作为买受人与王秀丽、朱宝签订房屋买卖合同，约定“乙方如有名下买不成，可选别人过户。”夏天支付了定金并付清剩余房款，王秀丽、朱宝将房屋钥匙及不动产权证书交付夏天。在此期间，夏天与张中亮签订了房屋买卖合同并收取了张中亮的部分购房款。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。故不能仅以双方约定可将房屋过户给购买人夏天指定的第三人即认定双方系代理关系。王秀丽、朱宝自签订合同至收到夏天全额购房款期间并未作出委托夏天代为销售的意思表示。被上诉人陈述只是将房屋卖给夏天，其对夏天再次转售张中亮的行为并不知情，而夏天亦自认是房屋的实际所有权人，故上诉人张中亮未能证明夏天与其签订买卖合同时或履行过程中向其出示授权委托书或者公证文书的事实。其次，夏天分别与上诉人、被上诉人签订了两份不同价格的房屋买卖合同，夏天已按照约定向被上诉人付清房款246万元，而上诉人仅向夏天及其指定账户支付了首付款80万元，后夏天又将该款退回上诉人，故上诉人与被上诉人之间并未直接发生房款或者房屋交付的事实。再次，虽然夏天与被上诉人通过补充协议约定被上诉人配合夏天所提供的买受人到银行办理贷款审批手续，且此后又办理了委托公证，但双方亦约定夏天需先一次性付清剩余房款，之后银行发放的贷款由夏天提取，双方办理委托公证时间与夏天付清房款系同一日，故被上诉人仅取得合同约定的246万元购房款，而并未从夏天转售款中获得利益，被上诉人辩称办理委托公证目的是为了便于夏天代办过户手续具有合理性。综上，委托公证行为不能视为双方对原买卖合同关系的变更，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人张中亮所提夏天不具有购买房屋的真实意思表示，且违反国家房地产政策及经纪管理规定，故王秀丽、朱宝与夏天签订的房屋买卖合同系无效合同的上诉理由，本院认为，当事人可以约定买受人在办理过户时指定的第三人作为房屋登记产权人，该合同若无法定无效情形，应认定有效。但若中介人员利用自己的居间优势，规避限购政策、逃避国家税收，通过指定过户形式“背靠背”交易，赚取房屋差价，则属于违反职业伦理和国家税收规范，获取不正当利益的行为。经查，夏天与王秀丽、朱宝于2020年9月13日签订购房合同约定价款为246万元，并约定“乙方如有名下买不成，可选别人过户。”同年9月18日，夏天又与张中亮签订价款为260万元的房屋买卖合同，其在收取张中亮75万元首付款后，将其中68万元向朱宝支付。2020年10月21日，夏天又与被上诉人约定被上诉人提供贷款银行卡及取款密码交由夏天提取贷款。夏天在其已经付清246万元房款并具备办理过户登记条件的情况下，并未要求王秀丽、朱宝办理产权过户手续，而是于当日共同至公证机构办理委托公证，结合夏天先将房屋转售给张中亮，产生纠纷后又另行出售的事实，证明夏天并非以取得案涉房屋的物权为目的，其通过与被上诉人约定向其指定的任意买房人过户的方式赚取差价，具有规避国家税收、扰乱房地产交易秩序的故意，故上诉人张中亮所提夏天不具有真实的购买房屋的意思表示，其行为违反中介职业规范，构成规避国家房地产调控政策和税收征管法律的上诉理由成立，但认定王秀丽、朱宝不具有出售房屋的真实意思的证据尚不充分。鉴于王秀丽、朱宝与夏天房屋买卖合同约定的解决争议方式为仲裁，且涉及案外其他购房人的预期履行利益，故本院对于双方买卖合同的效力暂不作认定。关于张中亮与夏天之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》的效力问题。首先，对于居间服务合同部分，居间行为是居间人向委托人报告缔约机会或提供媒介服务的行为。夏天签订合同时系居间方冠泊房产的员工，其在合同首部以卖方“代理人夏天”的名义与张中亮签订合同，约定中介费8000元由张中亮支付，并尽量保证以30%首付做贷款。合同尾部夏天在甲方代理人、乙方代理人处均签字，同时冠泊房产丙方处盖章。夏天自认其签订该合同并未取得被上诉人的授权，亦未向张中亮披露其与被上诉人签订房屋买卖合同的事实，微信聊天记录亦证明其承诺代为办理银行贷款，夏天向张中亮出具的收条亦加盖冠泊房产和刘梅生的印章，故张中亮与冠泊房产之间存在居间合同关系。根据法律规定，夏天作为中介人员应当如实提供案涉房屋的价款、权属等信息以及贷款等服务，但其隐瞒了自己是实际出售人的事实，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条“房地产经纪机构和经纪人不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价；承购自己提供经纪服务的房屋”等规定以及诚实信用原则。张中亮如认为夏天在履行居间合同中存在违规居间服务行为，可以另行向居间方冠泊房产主张损失或向房地产经纪管理部门反映。其次，关于张中亮与夏天所签订合同中的买卖合同部分，经查，夏天既作为冠泊房产的中介人员为张中亮提供居间服务，同时在未取得被上诉人授权或者房屋所有权的情况下与张中亮签订买卖合同。前一手房屋买卖合同是否无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，夏天与张中亮签订买卖合同时虽然尚未取得案涉房屋所有权，张中亮亦可能并不知晓夏天系房屋实际出售人，但张中亮具有购买该房屋并取得物权的真实意思，故双方之间成立房屋买卖合同关系。若夏天因未能从王秀丽、朱宝处受让取得房屋处分权导致其无法履行与张中亮之间的买卖合同，或者张中亮未按照合同约定履行付款义务，双方均有权要求对方承担违约责任或者赔偿损失。关于上诉人所提一审法院审判程序违法的上诉理由，经查，上诉人在一审庭审结束后向一审法院补充提交的证据，是对一审已经认定的委托公证事实进行补强，该证据对案件处理结果尚不产生重大影响。二审中经本院组织质证，各方当事人对其真实性不表异议，故本案发回重审已无必要。因夏天从被上诉人处购买案涉房屋，本案审理结果对夏天的实体权利产生实质性影响，故夏天有权申请作为第三人参加诉讼，夏天并非本案被告，张中亮亦未变更诉讼请求，一审法院认定被上诉人与上诉人之间不具有买卖合同法律关系并无不当。如张中亮或者夏天认为对方存在违约行为，可另行主张权利。上诉人张中亮于2020年11月10日与案外人陈某另行签订房屋买卖合同，同年12月4日取得不动产权证书。根据淮安市人民政府办公室2017年发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知》：暂停对已经拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售房屋。张中亮陈述其户籍尚未迁至淮安，根据上述限购政策，其尚不具备在淮安购置第二套房屋的资格。故上诉人张中亮的一审诉讼请求已实际无法继续履行，其要求判令王秀丽、朱宝协助将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求无法支持。综上所述，张中亮与王秀丽、朱宝之间不存在房屋买卖合同法律关系，上诉人张中亮的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费21000元，由上诉人张中亮负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  陶 锐审判员  马玉宝二○二一年六月三十日书记员  谈 晓