陕西省城固县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)陕0722执异15号 案外人：宋某某，女，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：招某，系城固县某某法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 申请执行人：陈某某，男，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：常某某，系陕西某某律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被执行人：汉中市某某房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省汉中市城固县火车站路口向西200米伟豪技校三楼，统一社会信用代码：91610722794114XXXX。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：易某，系城固县某某法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 在本院执行申请执行人陈某某与被执行人汉中市某某房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人宋某某对本院执行汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司开发建设的某某世纪某某小区X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人宋某某称，案外人请求中止（2017）陕0722执714号执行裁定书的执行，中止查封及拍卖案外人所购买的十套房屋。事实与理由：案外人于2014年7月19日与汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司签订商品房买卖合同，案外人从该公司购买位于某某市某某世纪某某小区房屋十套，房号分别为：X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室。案外人已足额交付了购房款，汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司向案外人出具了收款收据并办理了房屋买卖备案手续，（2017）陕0722执714号执行裁定书查封案外人已购买房屋损害了案外人的合法权益。 申请执行人陈某某称，1、执行案件于2021年1月18日查封了涉案20套房屋（含本案涉及的10套），案外人一直未提出异议，现在才提出异议不合情理；2、案外人与汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司于2014年7月19日签订的20套商品房买卖合同是某某分公司为向北京某贷款公司融资提供的担保，并不存在真实的房屋买卖关系；3、异议申请并非案外人真实意思表示；4、案外人提出的执行异议不符合法律规定，无法排除本案的强制执行。 被执行人汉中市某某房地产开发有限责任公司称，汉中市某某房地产开发有限责任公司与汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司名义上是总公司与分公司的关系，但实质上总公司未向分公司投资，分公司独立核算，独立经营。分公司由朱建荣、张碧正、李某三人各投资1000万元。总公司与申请执行人之间的债权债务关系分公司不知情，执行分公司已出售房屋侵害了分公司的合法权益。 本院查明，陈某某与汉中市某某房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，双方达成调解协议：“由被告汉中市某某房地产开发有限责任公司于2017年8月16日前偿还原告本金5000000元及利息（利息从2013年11月27日起，按照年利率24%计算至本金还清为止）。本案受理费46800元，减半收取23400元，由被告汉中市某某房地产开发有限责任公司承担。”本院于2017年8月14日作出（2017）陕0722民初2178号民事调解书。 申请执行人陈某某于2017年8月17日向本院申请执行。本院于2021年1月6日作出（2017）陕0722执714号执行裁定书，裁定：“查封被执行人汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司开发建设的某某世纪某某小区29套房产（见附件），期限为三年。”本院依法向某某市房地产交易所送达了（2017）陕0722执714号执行裁定书及协助执行通知书。 汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司通过出让方式取得位于某某市华岳路与东环路十字东北编号130251的地块的土地使用权，该地块土地面积为4996.8㎡，规划用途为住宅，土地使用期限自2012年5月8日至2082年2月22日。汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司在该地块上建设商品房，暂定名某某世纪某某，建设工程规划许可证号为2012-22，施工许可证号为2013-04。案外人于2014年7月21日与汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司签订商品房买卖合同，合同约定案外人购买房号分别为：X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室房屋十套，单套房屋面积均为99.96㎡，单套房屋价款均为120722元。商品房买卖合同于2014年7月22日经某某市房地产管理所备案。 另查明，涉案房屋因未取得竣工验收报告，现未办理不动产登记。 本案的争议焦点为：1、本院执行汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司是否合法。2、案外人以其购买房屋为由提出的异议是否能排除法院强制执行。 本院认为，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。对争议焦点一：第一，某某分公司系汉中市某某房地产开发有限责任公司的分支机构，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。分公司的财产属于公司所有，分公司对外进行民事活动所产生的民事责任由公司承担。《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十五条第二款也规定，作为被执行人的法人，直接管理的责任财产不能清偿生效法律文书确定债务的，人民法院可以直接执行该法人分支机构的财产。第二，李某、朱建荣、罗文华、张碧正等人签订的股份制投资合作协议书等协议的有关约定，不具有对抗第三人法律效力。如前所述，某某分公司作为汉中市某某房地产开发有限责任公司的分公司在工商行政管理机关依法注册登记，无论当时公司内部如何约定双方之间的权利义务关系及责任划分标准，该约定内容均不足以对抗其在工商管理机关依法注册登记的公示效力，进而不足以对抗第三人。第三，法律作为一种约束人们各项行为的规范的总和，其中一项重要价值在于保护合法权益，本院认为并倡导，遵法守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵法守法甚至违反法律者，因其漠视甚至无视法律规则，就应当承担不受法律保护或者受到法律追究的风险。某某分公司利用汉中市某某房地产开发有限责任公司的资质对外从事经营活动，其应当承担由此可能带来的法律风险。 对争议二，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案涉及房屋尚未进行不动产登记，根据现有证据属于汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，案外人虽与汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司签订了书面买卖合同，但案外人并未证明其在查封之前已合法占有该不动产。且按照本院查明事实，涉案房屋现未竣工验收合格。竣工验收合格才能交付使用是法律基于房屋安全的考虑，对开发商交付房屋条件的要求，只有具备了这一条件，才具备进一步办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。显然，从这一角度而言，该条件涉及对该类房屋能否成为法律认可的承载着权利的物的评判，故合法占有应理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有。故案外人现有证据无法证明其符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。第二，案外人虽提交了书面购房合同和收款收据，但收款收据无法独立证明案外人已支付全部价款，案外人提交的中国工商银行交易凭证显示其于2014年8月7日向某某分公司转账汇款6500000元，但该交易凭证系复印件，因案外人未提交原件本院无法核实其真实性。且收款收据与交易凭证中交款金额及时间无法对应，案外人及汉中市某某房地产开发有限责任公司虽辩称案外人除涉案房屋外还购买了或替他人支付了房款，但未提交证据予以佐证。故案外人现有证据无法证明其符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。 因本案被执行人系房地产开发企业，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第一，案外人未向本院提交证据证明其名下房产情况。消费者购房人的期待权是基于生存权之上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，从本案中案外人仅在本案涉及楼盘就一次性购买10套房屋，该房屋亦并非位于其户籍所在地或工作所在地的基本事实而言，显然并非其日常居住或必要性住房条件改善的需要。故案外人现有证据无法证明其符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。第二，在支付价款方面除前述理由外，根据汉中市某某房地产开发有限责任公司提交的北银公司抵押表中明确记录了案件争议房屋的编号、面积等信息。本院在听证时被执行人明确认可该抵押表真实性，但未对北银公司抵押表的文意作出明确说明。故案外人与汉中市某某房地产开发有限责任公司某某分公司之间房屋买卖合同关系的真实性本院无法确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人宋某某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼 审 判 长 丁新华 审 判 员 王志权 审 判 员 徐 烈 二〇二一年六月十五日 法官助理 李昕原 书 记 员 李 维