江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2507号上诉人（原审被告）：如皋绿源置业有限公司，住所地如皋市如城镇经济开发区工发大厦8楼809室。诉讼代表人：吴建新，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊逸，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞辉，女，1986年8月10日生，住如皋市。委托诉讼代理人：王新，江苏正东律师事务所律师。上诉人如皋绿源置业有限公司（以下简称绿源公司）因与被上诉人俞辉别除权纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初10444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回俞辉一审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由俞辉承担。事实和理由：一审判决认定俞辉属于消费性买受人，享有消费性商品房买受人的优先权错误。1.俞辉不具有消费目的。从一般消费者的消费习惯来看，消费者通常在购买商品房的同时购买车位等附属设备，而俞辉于2012年8月26日购买如皋市××新村××绿源××幢××单元××层××室商品房时，并未同时购买车位。2014年7月28日，在绿源公司无力偿还俞辉违约金等款项时，俞辉才以违约金抵销的方式获得了案涉车位。因此俞辉获取车位并非出于消费目的，而是以抵债方式保证其违约金债权的实现。2.俞辉并未支付车位价款。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。俞辉并未支付任何款项，而是采用违约金抵销的方式，因此不能视为已支付了车位价款。3.案涉车位已设置抵押，俞辉以违约金抵销车位价款的行为损害抵押权人以及其他债权人利益。绿源公司进入破产清算程序，全体债权人应平等受偿。依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条之规定，违约金不作为破产债权。俞辉现以违约金抵销车位价款，反而获得优先于其他债权人（包括抵押权人）的优先权，违反公平原则，损害抵押权人以及其他债权人的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。俞辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。俞辉向一审法院起诉请求:1.判令绿源公司在符合具备办证条件的时候配合其办理如皋市××新村××绿源小区××号车位产权登记手续；2.判决案涉房屋补差价29251.88元为优先债权；3.本案诉讼费用由绿源公司承担。审理中，俞辉将诉讼请求变更为：1.确认其对如皋市新北水绘绿园小区××号车位享有消费性商品房买受人的债权优先权；2.判令绿源公司在符合具备办证条件的时候配合其办理如皋市××新村××绿源小区××号车位产权登记手续；3.判决案涉房屋补差价29251.88元为优先债权；4.本案诉讼费用由绿源公司承担。一审法院认定事实：2012年8月26日，俞辉与绿源公司签订《商品房买卖合同》，约定俞辉向绿源公司购买如皋市××新村××绿源××幢××单元××层××室的商品房，建筑面积共145.58平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为5172.41元/平方米，总金额753000元，出卖人应当在2013年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，俞辉给付房款753000元，绿源公司开具了销售不动产统一发票。2014年7月28日，俞辉作为甲方与绿源公司作为乙方双方签订《结算清单》一份，载明：“1、基本情况：出卖人：如皋绿源置业有限公司（以下简称甲方）。买受人：俞辉（以下简称乙方）。乙方签订《商品房买卖合同》时间2012年8月26日，房屋编号××号楼××单元××室，房款753000元，实测面积141.98平米，合同交房日期2013年8月30日，实际交房日期2014年7月31日。住宅维修基金4259.40元，车位维修基金560元，储藏室维修基金0元。房屋补差价18620.68元，违约金75450.6元，甲方应付乙方合计89251.88元。2、结算方式：甲方每车位原价为7万元，现双方协商以每车位6万元计。乙方自愿将其中6万元转为车位费，车位号：866。余款29251.88元甲方于2014年12月31日前支付给乙方。3、本清单一式两份，自双方结清全部金额自动失效。”绿源公司在甲方处加盖了公司财务专用章，俞辉在乙方处签名捺印。同日，绿源公司向俞辉出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，绿源公司还向俞辉出具收据二份，分别载明收到俞辉车位维修基金560元及车位号为866的车位价款6万元。同日，南通通城物业管理有限公司向俞辉收取小区公共耗能费511元、垃圾清运费426元、车位保洁费360元，合计1297元。案涉××号车位是非人防车位，因小区工程在续建过程中，并未进行竣工验收，尚无法办理不动产登记。俞辉除××绿源××幢××室商品房及××号车位外无其他房产及车位。另查明，2018年1月30日，一审法院作出（2018）苏0682破2号民事裁定及决定书，依法裁定受理绿源公司清算组对绿源公司的破产清算申请，并指定绿源公司清算组担任绿源公司管理人，北京市炜衡（南通）律师事务所吴建新律师（清算组组长）为管理人负责人。2019年10月29日，绿源公司管理人向俞辉发出《债权异议回复函》，载明：“俞辉：就你在如皋绿源置业有限公司第一次债权人会议后提出的异议，管理人现回复如下：就你申报的违约金是否做劣后债权处理，将作为破产分配方案交由全体债权人表决；就你提出的继续履行用违约金所抵的车位的请求，管理人认为这有违破产法规定的债权人依法公平受偿原则，不予确认，就你与绿源公司就××绿源××号车位的抵偿协议内容予以解除。如你对上述回函内容有异议，请在收到本函后十五日内向如皋市人民法院提起诉讼。”绿源公司管理人陈述其在认定消费性买受人时仅对业主在××绿源小区内的购房情况进行审核，如果在该小区内只有一套住房就认可消费性购买人的权利，如果在小区内有多套住房，只认可对一套住房享有消费性购买人的权利。绿源公司管理人已确认俞辉对于其购买的××绿源小区××-××号商品房具有商品房消费性买受人的优先权。一审法院认为，一、关于本案案由。本案实为破产派生诉讼，性质上属于别除权纠纷，故本案案由应由立案案由商品房买卖合同纠纷调整为别除权纠纷。二、关于俞辉对《结算清单》中的××号车位是否具有消费性商品房买受人优先权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，为了保护个人消费者的居住权，交付了全部或大部分款项的消费性买受人债权具有优先性，优先于建设工程价款优先权和抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照上述规定，消费性买受人需要同时满足三个条件。首先，本案《结算清单》中绿源公司将××号车位转让给俞辉，绿源公司应给付俞辉的违约金和房屋面积差异退款中的60000元与××号车位的价款相互抵销，《结算清单》中的车位转让条款系双方真实意思表示亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。俞辉、绿源公司签订的××绿源××号楼××室《商品房买卖合同》亦合法有效。其次，俞辉购买××绿源××号楼××室及××号车位系用于居住且俞辉名下无其他用于居住房屋，也未购买其他车位。地下车位是商品房消费者实现其区分所有权的重要附属设施，俞辉购买的××号车位应属于商品房的范围。再次，绿源公司将应支付给俞辉的违约金和面积差异退款中的60000元转化为俞辉应支付的车位价款，双方互负的到期债务抵销完毕，应视为俞辉支付了全部车位价款。综上，可以认定绿源公司购买××绿源××号楼××室及××号车位属于消费性买受人，俞辉具有消费性商品房买受人的优先权。三、关于俞辉要求绿源公司在符合具备办证条件的时候配合俞辉办理××号车位产权登记手续的诉求。因案涉车位未竣工验收，该车位尚不具备办理不动产登记的条件且无确定的竣工验收时间，俞辉要求在本案中判决支持其登记请求权，一审法院难以支持。俞辉、绿源公司可在车位具备不动产登记条件时另行依法处理。四、对于俞辉在《结算清单》中的29251.88元债权是否属于优先债权的问题。该债权包含了房屋面积差异退款及违约金，俞辉、绿源公司既没有为该债权设立抵押权也不属于消费者居住权的保护范围，俞辉要求确认该债权为优先债权，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、确认俞辉对如皋市××绿源××号车位享有消费性商品房买受人优先权。二、驳回俞辉的其他诉讼请求。案件受理费2030元，由绿源公司负担1300元，由俞辉负担730元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的案件基本事实予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为:俞辉对案涉××号车位是否享有消费性商品房买受人优先权？本院认为，绿源公司对俞辉就××绿源××号楼××室享有消费者商品房买受人优先权不持异议。而商品房小区中，一套住房配有一个停车位，应属当今社会人们生活出行的必需。本案中，绿源公司与俞辉在《结算清单》中明确约定，将案涉××号车位出售给俞辉，并以绿源公司结欠俞辉的相关款项结清了该车位的价款，且该车位系俞辉在××绿源购买的唯一车位。因此，一审法院认定俞辉对案涉车位具有消费性商品房买受人优先权，并无不当。综上所述，绿源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由如皋绿源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘丽云审判员  张 敏审判员  王作杰二〇二一年六月十六日书记员  杨 茜