山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5460号 原告：沈伟，男，汉族，1987年7月26日出生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：傅强，山东鹏飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨守栋，山东鹏飞律师事务所实习律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告沈伟与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告沈伟及其委托诉讼代理人傅强、杨守栋，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈伟向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向沈伟支付逾期交房违约金13684.6元(房屋价款×0.0001×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年12月15日计算至2018年4月22日被告取得竣工验收备案证明止)；2.判令景和置业公司向沈伟支付逾期办理房屋产权证违约金(以房屋总价为基数，按每日万分之一计算，自2018年12月15日计算至景和置业公司实际为沈伟办理完毕房屋产权证为止，累计不超过买受人已付房款的2%)；3.本案诉讼费用由景和置业公司承担。庭审中，沈伟明确第二项诉讼请求实际计算至2021年5月6日。事实和理由：2016年4月29日，沈伟与景和置业公司签订合同编号为销售(字)XXX的《商品房买卖合同》，该合同主要约定了：“1.房屋位置：历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄X号楼X单元X号房屋，2.房屋建筑面积：131.34平方米，3.房屋总价款：1069108元，4.房屋支付方式：沈伟于合同签署的同时支付首付款人民币300108元，剩余购房款人民币769000元通过商业银行贷款的方式予以支付。5.房屋交付时间：2017年12月15日。6.办理权属登记日期：商品房交付使用后365个工作日内。7.违约责任的承担方式：①逾期交付房屋：如逾期不超过180日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。②逾期取得房地产权属证书：以房屋总价为基数，按每日万分之一计算，自2018年12月15日计算至景和置业公司实际为沈伟办理完毕房屋产权证为止，累计不超过买受人已付房款的2%。8.违约及纠纷解决方式：先由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。”合同签订后，沈伟按照合同约定履行了付款义务，至2018年4月22日景和置业公司才将房屋交付给沈伟使用。景和置业公司在交付房屋后至本案发之际，仍未给沈伟办理不动产权证书，景和置业公司的上述行为，已经严重违反了合同约定。鉴于上述事实与理由，沈伟在无奈之际，依据相关法律规定，将本案诉至人民法院，望判如所请。 景和置业公司辩称，沈伟要求景和置业公司支付逾期交房及办证违约金，无事实、合同及法律依据，请求法院依法予以驳回。涉案房屋于2017年5月即可入住使用，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及补充协议第五条约定，房屋交付的条件为涉案房屋取得竣工验收备案证明，景和置业公司在竣工验收后虽已将办理备案手续的文件提交给了济南市历城区行政审批服务局，但该局迟迟未给景和置业公司出具备案证明，导致景和置业公司未能按约向沈伟交付房屋，该情形景和置业公司已通知了小区所有业主。2018年4月22日，在沈伟因个人原因申请并作出放弃合同中一切要求赔偿、赔付权利（包括但不限于逾期交房违约金等）的承诺后，景和置业公司才同意于2018年4月22日将涉案房屋交付给沈伟占有、使用，沈伟向景和置业公司所作出的前述承诺系对其自身权利的处分，该承诺行为合法有效，沈伟在实际占有、使用涉案房屋并自愿放弃合同约定的要求一切赔偿、赔付权利的情况下，再提起本案诉讼有违诚信原则，且无合同及法律依据。综上，请求法院依法驳回沈伟的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1.沈伟（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年4月29日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）XXX）约定：沈伟购买景和置业公司开发的景和山庄一期X号楼X单元X号房屋，该商品房建筑面积131.34平方米，合同总价款为1069108元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如因买受人原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，出卖人不承担违约责任。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第八条关于合同网签备案及权属登记的约定2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。3、若出卖人在主合同约定的交付期限届满前交房的，买受人同意：办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间仍从主合同约定的交付期限届满之次日起开始计算。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算。合同签订后，沈伟按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，并于2018年4月22日收取涉案房屋。 2.景和置业公司提交沈伟于2018年4月22日出具的《申请及承诺书》一份，载明：“本人于2016年4月购买贵公司开发建设的景和山庄项目X楼X单元X室。现本人申请及承诺如下：一、景和山庄项目尚未达到双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的交付标准，本人对此理解并知晓。二、因本人个人原因，生活确有困难。现申请提前收房，请贵公司予以交付。三、房屋交付后，本人承诺放弃该商品房买卖关系中一切要求赔偿、赔付的权利，包括但不限于逾期交房违约金等。四、本人承诺，房屋接收后严格遵守物业公司关于装修、缴费的管理规定，并保证不影响其他业主后续关于房屋验收、办理产权证等相关权益”，沈伟于落款处签字并捺印。 3.涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 双方当事人争议的事实和证据如下： 关于景和置业公司是否应支付逾期交房及办理房屋产权证违约金存在争议。 沈伟主张景和置业公司逾期交房及办理房产证，已构成违约，应支付逾期交房及办理房屋产权证违约金。景和置业公司辩称不存在上述违约行为，沈伟自愿放弃合同中要求赔偿、赔付的权利，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：申请及承诺书一份。经质证，沈伟对该证据的真实性无异议，证明目的不予认可，理由如下:该申请及承诺书书写之时涉案房屋的确不具有交付条件，但由于沈伟孩子在上学以及家中老人也需要居住等客观条件，另外沈伟原租用的房屋期限已到，在上述无奈之际沈伟找到景和置业公司协商是否能入住涉案房屋。根据双方签订的涉案购房合同约定，涉案房屋约定的交付时间应是2017年12月15日，但景和置业公司却在上述时间内并没有按照合同约定向沈伟交付涉案房屋入住使用，这就导致了沈伟在孩子上学及家里居住方面带来了被动和不便，也是说申请及承诺书书写的前提条件是本案景和置业公司在房屋交付方面已经构成违约，当沈伟找到景和置业公司进行交涉时，景和置业公司趁沈伟处于困难状况，提前制订好了该《申请及承诺书》，而且沈伟没有任何的申辩及反抗理由，这属于乘人之危，应是无效。再次着重强调的是该《申请及承诺书》的形成前提条件是景和置业公司在房屋约定的交付时间违约后，因此该承诺书本身没有法律约束性和客观性。因此本案景和置业公司答辩理由不能成立。 本院认为，根据《申请及承诺书》中载明内容，沈伟已放弃涉案商品房买卖关系中一切要求赔偿、赔付的权利，沈伟辩称《申请及承诺书》中其本人的签字系景和置业公司乘人之危的情况下所签，应属无效，但沈伟未提交证据证实其辩称，故可以认定沈伟于《申请及承诺书》中自愿承诺的“申请提前收房……房屋交付后，本人承诺放弃该商品房买卖关系中一切要求赔偿、赔付的权利，包括但不限于逾期交房违约金等”系沈伟真实意思表示，沈伟要求景和置业公司支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权证违约金的请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 驳回沈伟的诉讼请求。 案件受理费338元，由沈伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年六月四日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽