朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1302民初1708号原告：辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段19号。负责人：李庆峰，经理。委托代理人：张娜娜，女，1981年6月2日出生，汉族，该公司工作人员，住朝阳市双塔区。被告：杜兴娟，女，1974年3月5日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司与被告杜兴娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司的委托代理人张娜娜、被告杜兴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告杜兴娟返还原告房屋租赁保证金人民币1万元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自2019年2月20日租赁被告杜兴娟名下位于双塔区户网点，房屋租赁合同约定原告首次支付被告两年房租总计28万元整。2019年1月30日、2月1日原告通过网银转账支付被告总计29万元整，其中28万元为房租款，1万元为房屋租赁保证金。2021年被告所有的出租给原告的位于怡盛园的房屋因经济纠纷被朝阳县人民法院查封、拍卖。原告公司已于2021年1月底搬离租赁被告位于怡盛园的房屋，且水、电等费用已与现房主结清。原告多次向被告催缴退还1万元租赁保证金，被告不予退还。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告杜兴娟辩称，原告确实租赁了我位于怡盛园的房屋，实际租期为两年，我也确实收取过原告1万元的租赁保证金，但合同约定在原告将水、电、物业等费用结清后，我才将收取原告的1万元租赁保证金返还原告。原告现在已经将水、电费结清，但原告没有向我提供已经将物业费结清的证据，待原告把物业费结清后，我同意把收取原告的1万元租赁保证金返还原告。本院经审理认定事实如下：2019年2月初，原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司与被告杜兴娟签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告杜兴娟将其所有的位于朝阳市双塔区户，总计建筑面积为428.56平方米的商业网点房屋出租给原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司用于经营。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限为四年，自2019年2月20日起至2023年2月19日止，原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司先向被告杜兴娟支付头两年房屋租金28万元，以后两年结算一次房屋租金。上述《房屋租赁合同》同时约定房屋租赁期间的水、电、物业、采暖费均由原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司交纳。原、被告双方签订的上述《房屋租赁合同》还约定了其他事项。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司于2019年1月30日和2019年2月1日通过银行转账的方式共计给付被告杜兴娟29万元，其中包括2019年2月20日至2021年2月19日头两年的房屋租金28万元和房屋保证金1万元。被告杜兴娟于2019年2月1日为原告出具了一份内容为：“现收到辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司房屋保证金壹万元整，此保证金房屋合同解除同时，房屋及其附属设施保证正常使用范围，无其他欠费情况下，退还给福彩公司保证金1万元整。（与房租一起以汇卡为准），收款人：杜兴娟，2019年2月1日”的收据，原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司为被告杜兴娟开据了增值税专用发票。另查明，被告杜兴娟因拖欠朝阳县农村信用合作联社贷款于2013年11月25日将其出租给原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司的位于朝阳市双塔区户的商业网点抵押给了朝阳县农村信用合作联社，并办理了抵押登记。因被告杜兴娟未按时偿还朝阳县农村信用合作联社贷款，后朝阳县农村信用合作联社对被告杜兴娟向朝阳县人民法院提起诉讼，在执行过程中，朝阳县人民法院于2021年1月底将本案中的涉案房屋予以拍卖，原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司于与被告杜兴娟签订的前述《房屋租赁合同》头两年租期到期前搬离上述租赁房屋，并将水、电费结清。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司在本案审理过程中称并非其公司不缴纳物业费，而是自其公司租赁被告杜兴娟的房屋后从未有过物业公司向其公司催要过物业费，被告杜兴娟在本案审理过程中称其不清楚具体是哪家物业公司为其原所有的位于朝阳市双塔区户商业网点房屋提供物业服务，其也不知道其所在小区商业网点房屋的物业费具体收费标准，并称因其前述房屋此前一直出租，其个人从未向任何物业公司交纳过物业费。现原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司以被告杜兴娟拖欠其1万元房屋租赁保证金未返还为由诉至本院。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司针对其诉讼请求依法向本院提供了《房屋租赁合同》、网银交易查询单、增值税发票复印件、被告杜兴娟为其公司出具的收据、租赁房屋原房屋所有权证复印件予以证明，被告杜兴娟针对其答辩意见未向本院提供证据证明。本院根据原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司所提供的证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。因本案中原、被告双方引起纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之后，且本案中的租赁合同的履行期限持续至民法典施行后，根据上述司法解释的规定，在法律和司法解释没有特殊规定的情况下，本案应当适用民法典的规定。被告杜兴娟出租给原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司的房屋已于2021年1月底被拍卖，且原告也于其与被告杜兴娟签订的《房屋租赁合同》头两年租赁期限到来之前搬离了承租房屋，并向被告支付了头两年的全部租金，应视为原、被告双方已经协商一致解除了双方签订的上述《房屋租赁合同》。上述《房屋租赁合同》解除后，按照约定，被告杜兴娟应当将其收取原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司的1万元房屋租赁保证金返还给原告。虽然被告杜兴娟在本案审理过程中称原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司未提供证据证明原告已将物业费付清，但其在庭审中称其也不清楚是哪家物业公司为其出租给原告的房屋提供物业服务，也不知道物业费的收费标准，并且其个人针对本案中的租赁房屋也从未向任何物业公司交纳过物业费，而原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司在本案审理过程中也向本院陈述其公司在租赁原告杜兴娟房屋期间从未有过物业公司向其公司收缴过物业费。基于本案的上述事实和实际情况，被告杜兴娟应当将收取原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司的1万元房屋租赁保证金返还给原告，针对涉案房屋在原告租赁期间的物业费，被告杜兴娟可以实际承担了给付义务后另行向原告主张权利，也可在以后相应物业公司对其提起诉讼向其主张原告租赁期间的物业费时申请追加原告作为被告一并参加诉讼主张权利，原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司提出的要求被告杜兴娟返还其1万元房屋租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司要求被告杜兴娟返还其1万元房屋租赁保证金的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第三款、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告杜兴娟于本判决生效后五日内返还原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司房屋租赁保证金人民币1万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司预交，已减半收取），由被告杜兴娟负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳，依法强制执行。原告辽宁福彩销售有限公司朝阳分公司预交案件受理费25元，应予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二一年六月二十三日书记员  芦婷婷