贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终693号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州金田商业发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区龙泉路A3、A4地块国际佳缘商业广场4层F-33号。统一社会信用代码91520400055013001U。法定代表人：郭祺，总经理。委托诉讼代理人：李健鸿，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：雷羽，代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙重伯，男，1981年2月16日生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：肖长芳，系重庆峰珲律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人贵州金田商业发展有限公司（下称金田公司）因与被上诉人龙重伯房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金田公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据双方签订的合同条款约定，被上诉人应在2020年1月15日前缴纳2020年2月1日至2020年4月30日的租金；2020年4月15日前缴纳2020年5月1日至2020年7月31日的租金。但被上诉人未在上述期限内支付租金。被上诉人第一次应缴纳租金的违约行为发生在2020年春节前十天，而安顺市餐饮业停业通知时间为1月18日春节后，被上诉人的违约行为发生在新冠疫情影响安顺前，被上诉人违约拖欠租金的行为与新冠疫情无因果关系。第二次应缴纳租金的行为发生在4月15日，新冠疫情影响已基本消除。上诉人通知被上诉人在3月25日开业，一审已认定被上诉人拖欠租金的事实，违约行为客观存在，应支付违约金。一审认定被上诉人未违约错误。2.一审法院免除被上诉人2020年1月28日至2020年4月28日租金错误。新冠疫情对安顺餐饮行业影响的起始时间应为安顺餐饮业通知停业时间，即2020年1月28日，截止时间为安顺市应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室《关于餐饮、商贸等商业服务业恢复营业的通告》的餐饮业开业时间，即2020年3月17日，具体到本案为上诉人通知开业时间3月25日，此停业时间比一审法院认定的时间少34天。3.本案被上诉人提出解除合同的时间是新冠疫情的影响消除后，上诉人并未同意。被上诉人在上诉人发函要求其缴足租金、恢复开业的情况下，严重违约导致合同目的不能实现，上诉人才于2020年7月10日发函解除合同。新冠疫情非被上诉人解除合同的法定理由，一审法院判决案涉合同于2020年6月15日解除合同，且上诉人同意与事实不符。上诉人于2020年7月10日解除合同，符合法律规定，被上诉人应承担解除合同的违约责任，保证金不予退还。被上诉人二审未答辩。原审本诉原告龙重伯一审起诉请求：一、判决确认原告与被告在2016年9月1日签订的《租赁物租赁合同》于2020年6月15日解除；二、判决被告退还原告支付的履约保证金32248.3元、装修押金5000元，共计37248.3元；三、判决被告免除原告疫情期间2020年1月28日至2020年4月28日的房屋租金共计70430.34元；四、本案的诉讼费全部由被告承担。原审本诉被告金田公司反诉请求：一、请求判令被反诉人向反诉人支付其拖欠的租金42633.2元。二、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金70430.34元（第四年三个月的租金）。三、本案诉讼费由被反诉人承担。一审经审理查明：位于西秀区商业用途的房屋属于被告金田公司所有。2016年9月1日，原告龙重伯作为承租方乙方与作为出租方甲方的金田公司签订《租赁物租赁合同》约定：“乙方向甲方承租位于安顺市西秀区，承租面积为806.208平方米（含公摊面积）；业种：餐饮，品牌：汉菲、牛排海鲜自助；租赁物交付及租赁物租赁期限：本合同签订之日且乙方按本合同约定交清第一期租金及相关费用后，甲方交付租赁物，同时甲乙双方签订《租赁物交付清单》，租赁期限为五年，自甲方交付租赁物之日起计算，无论何种原因乙方与管理方签订的《经营管理合同》终止、解除的，本合同同时终止、解除，反之，无论何种原因本合同终止、解除的，乙方与管理方签订的《经营管理合同》同时终止、解除。自租赁物交付之日起，乙方享有240天的装修免租期，免租装修期内，乙方无须支付租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、物业费、垃圾清运费、管理费等（此类费用的收取参照《经营管理合同》）。租金收取：时间：2016、9、1-2017、8、31、面积806.208平方米、租金22.5元／平方米／月、月总价18139.68元；时间：2017、9、1-2018、8、31、面积806.208平方米、租金24.5元／平方米／月、月总价19752.1元；时间：2018、9、1-2019、8、31、面积806.208平方米、租金26.7元／平方米／月、月总价21525.75元；时间：2019、9、1-2020、8、31、面积806.208平方米、租金29.12元／平方米／月、月总价23476.78元；时间：2020、9、1-2021、8、31、面积806.208平方米、租金31.78元／平方米／月、月总价25621.29元；注：1、每三个月的最后一个月的15日前支付下三个月租金；2、乙方应于合同签订时支付履约保证金32248.3元;3、2016年9月1日至2017年4月30日给予优惠不计收取租金，其他时间按清单全部收取。本合同所指租金不包括：经营推广费、装修垃圾清运费等，乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视发生的费用及与乙方经营有关的一切费用。首三个月租金应于合同签订之日支付。管理费、经营推广费、水、电、空调、电话等费用，按乙方与管理方签订的《经营管理合同》收取。乙方应于本合同签订同时，向甲方交纳履约保证金，以及缴纳运营免租期后第一期的租金。合同租赁期限届满，若乙方无违约情形、无未结款项，并办理完工商、税务及相关单位注册地址变更或注销手续，经管理方确认，并向甲方提交相关完税证明以及相关变更、注销资料之日起60个工作日内，甲方无息退还乙方履约保证金。本合同终止或解除，乙方应于合同终止或解除之日起3天内向甲方返还租赁物。对于乙方装修形成的装饰、设施和装置等，若属于可移动且移动不致租赁房屋受损的部分，乙方可自行取回；若属于不可移动或移动将致租赁房屋受损的部分，应随同租赁物一并返还甲方，甲方无须给予乙方任何补偿。不可抗力：因不可抗力导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行本合同约定的有关义务，甲乙双方相互不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10天内将情况告知对方，并提供有关部门的证明，在不可抗力影响消除后，一方或双方应当继续履行合同。因不可抗力致使本合同无法履行，长达1个月以上（含1个月），任何一方均有权主张解除本合同。违约责任：乙方未按本合同约定支付租金、税费等一切费用的，乙方按日向甲方支付逾期未付款的1.3‰的违约金,并按逾期未付款的5%支付滞纳金。如因一方违约导致本合同被解除的，违约一方应向守约一方支付违约金（为该年度三个月租金），如该违约金仍不足以赔偿守约方因此所造成的损失的，违约一方还应赔偿守约一方的损失。合同还对其他事项进行了约定，合同尾部，甲方处被告贵州金田商业发展有限公司盖合同专用章，乙方处：龙重伯签名捺印签约时间：2016年9月1日”。合同签订后原告交纳了履约保证金32248.3元、装修押金5000元。并支付了2017年5月1日至2017年7月31日一个季度的房屋租金，被告将房屋交付原告装修使用。原告承租该房屋后，于2016年11月8日以经营者邓延平的名字用该房屋到工商部门注册办理名称为安顺市西秀区汉菲餐厅经营使用，交纳房屋租金截止至2020年1月31日。2020年1月16日，原告汉菲餐厅员工李丹向被告递交《延期交租申请书》内容为：“贵州金田商业发展有限公司：您好！我是万绿城国际广场三楼“汉菲牛排”品牌商户汉菲李丹铺位号为Ｅ-71、Ｅ-73，本人承诺在与贵州金田商业发展有限公司（以下简称贵司）所签订的租赁合同所约束费用缴纳条款，下季度（2020年2月1日至2020年4月30日）应缴纳给贵司的租金为70430.33元，经营推广费为35215.17元、物管费为35215.17元，合计：140860.67元。因本人近期订单回款较慢，特向贵州司申请延迟交租，本人承诺于2020年2月3日全部缴纳140860.67元，如未按照承诺约定缴清费用，贵司可按照合同条款及商场运营管理规定进行处理，所有责任由本人自行承担。承诺人李丹2020年1月16日。”同日，被告出具《回复函》内容为：“尊敬的龙重阳（伯）汉菲牛排商户：您好！我司于2020年1月16日收到贵铺延迟交租的申请，现经公司领导审批，您的申请已通过，请贵铺按照承诺时间于2020年2月3日前准时缴纳租金。万绿城国际广场2020年1月16日李丹签名并捺印。”2020年6月15日，原告向被告发出《退租函》内容为：“贵州金田商业发展有限公司：本人龙重伯与贵公司签订了《租赁物租赁合同》（以下简称租赁合同），承租贵司位于安顺市铺的房屋，租期为2016年9月1日至2021年8月31日，承租面积为806.208平方米，开设了安顺市西秀区汉菲餐厅。因新冠疫情的影响，按照政府下达的停业文件，我店于2020年1月27日起闭店停止经营。期间于2020年3月18日提交了一份退租申请给贵司王经理，此后于2020年3月25日收到王经理可以开门的营业通知，而我店的经营本身已经无力支付房租和经营费用，疫情来袭，让我店雪上加霜，还拖欠了员工工资，在你司强烈要求复工的情况下，我店于2020年4月13日被迫开门营业至今，营业期间的收入早已无法支付员工工资，且已无力支付任何房租，我店实在无力继续经营下去，合同目的不能实现，我特提出自2020年6月15日起不再租用贵司位于安顺市西秀区铺的房屋，现通知贵司如下：你我双方租赁合同于你司收到本通知之日起解除，请贵司于2020年6月17日上午10：00前派人前往房屋现场办理房屋交接，届时如你司未派人前来接房，则视为我已将房屋交付于你。特此通知龙重伯2020年6月15日附：钥匙一把。”被告陈述于2020年6月15日收到该退租函，2020年6月16日，安顺市西秀区市场监督管理局南街分局作出《准予注销登记通知书》：“安顺市西秀区汉菲餐厅：经审查，提交的安顺市西秀区汉菲餐厅注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予注销登记。”被告于2020年6月17日接收原告交回的租赁房屋。另查明：原告与案外人贵州欢乐家物业服务有限公司签订了《经营管理合同》对物业管理费、经营推广费等内容进行了约定。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。原被告签订的《租赁物租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立。原告龙重伯依照合同约定交纳租金，合法经营餐饮业，但2020年1月下旬大年伊始，“新冠”疫情在全国蔓延，基于我国在2020年春季发生“新冠”疫情一事众所周知，而且当时餐饮行业响应政府部门防治“新冠”的要求而停业也是公知的事实，我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故一审法院根据公平原则处理本案，原告要求解除《租赁物租赁合同》，被告同意解除，被告于2020年6月15日收到原告解除合同申请，该合同应于2020年6月15日解除。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还履约保证金32248.3元，装修押金5000元，共37248.3元，予以支持。关于原告要求被告免除疫情期间2020年1月28日至2020年4月28日的房屋租金共70430.34元的问题，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室于2020年5月17日印发的《贵州省新冠肺炎疫情常态化防控工作实施方案》：在严格落实防控措施前提下，全面开放商场、餐馆等生活场所。人群密集的公共场所要落实主体责任，控制人流密度，加强通风消毒，配备手卫生等设施。原告诉请的该期间为响应政府部门防治“新冠”的要求而停业期间，予以支持。但2020年4月29日至合同解除期间2020年6月15日，原告可运营，按照公平原则，应按合同约定支付被告的房屋租金47天×23476.78元÷30天=36780.3元。反诉被告金田公司诉请超出部分的租金，不予支持。关于反诉被告诉请要求反诉原告支付违约金70430.34元的问题，因原告不构成违约，故该请求不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）龙重伯与被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司于2016年9月1日签订的《租赁物租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）龙重伯履约保证金32248.3元，装修押金5000元，共37248.3元；三、被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司免除原告龙重伯疫情期间2020年1月28日至2020年4月28日的房屋租金共70430.34元；四、原告（反诉被告）龙重伯于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司从2020年4月29日至2020年6月15日的房屋租金36780.3元；五、驳回被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司的其他反诉请求；六、以上第二项与第四项相抵，由被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司支付原告龙重伯人民币468元（本判决生效后五日内支付）。本诉案件受理费人民币1227元，反诉案件受理费1281元，由本诉被告贵州金田商业发展有限公司承担1227元，反诉被告龙重伯承担1281元。二审各方当事人均未提交新的证据。二审本院依职权调取2020年3月17日安顺市应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室印发《安顺市发布关于餐饮、商贸等商业服务业恢复营业的通告》、2020年5月17日贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室印发《贵州省新冠肺炎疫情常态化防控工作实施方案》，上诉人金田公司对贵州省疫情防控的方案及通知真实性无异议，但该两份文件及其内容无任何免租期限时间，无法达到原审判决免租时长的证明。被上诉人龙重伯对证据的真实性由法院核实，对关联性和证明目的有异议，疫情的影响是持续性的，不会仅仅因为政府的一个通知就没有影响了。二审查明：2020年3月17日安顺市应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室印发《安顺市发布关于餐饮、商贸等商业服务业恢复营业的通告》，《通告》载明：除酒吧、KTV、洗浴中心等空间相对封闭、空气流动性较差的娱乐场所外，所有商铺、百货商场、餐馆、酒店、便利店、快递、批发市场等服务业经营场所，在落实健康扫码、合理消毒、保障环境卫生等精准防控措施的前提下全面恢复营业。任何单位不得以疫情防控为由，随意升级管控措施，简单限制经营场所的正常营业。2020年5月17日，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室印发《贵州省新冠肺炎疫情常态化防控工作实施方案》，《方案》载明：在严格落实防控措施的前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所。二审确认一审查明的其他事实。本案争议焦点归纳为：1.案涉租赁合同能否解除，如能，解除时间的认定；2.被上诉人龙重伯是否违约，是否应承担违约金，一审认定免除租金的时间是否正确；3.上诉人金田公司是否应退还履约保证金。本院认为，关于第一个争议焦点。首先，根据《租赁物租赁合同》第十条第2项的约定，因不可抗力致使本合同无法履行，长达1个月以上（含1个月），任何一方均有权主张解除本合同。2020年初，“新冠”肺炎疫情在我国爆发，该疫情属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，被上诉人龙重伯租赁案涉房屋系用于餐饮行业，餐饮行业停业系根据疫情防控措施响应政府部门要求，故根据合同约定，被上诉人龙重伯有权主张解除合同。其次，一审庭审中上诉人金田公司亦同意解除合同，故一审认定案涉合同应予解除并无不当。关于合同解除的时间，被上诉人龙重伯于2020年6月15日向上诉人金田公司送达了《退租函》，上诉人金田公司也认可当日签收该《退租函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，一审认定《租赁物租赁合同》于2020年6月15日解除并无不当。关于第二个争议焦点。根据《租赁物租赁合同》第十条第1项约定，因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本合同约定的有关义务，双方互不承担违约责任。故因受疫情影响，被上诉人龙重伯租赁房屋用于经营的餐饮行业停止营业，其受让必然受到影响，因此未按期支付租金不承担违约责任。上诉人金田公司要求被上诉人龙重伯支付违约金的请求，不能得到支持。关于2020年2月1日至2020年4月30日的租金，按照合同约定被上诉人龙重伯应于2020年1月15日前支付，但2020年1月16日《延期交租申请》载明被上诉人龙重伯就该时间段的租金向上诉人金田公司申请延期至2020年2月3日前支付，上诉人金田公司收到并回复同意。故该延期交付租金的行为应视为双方对租金支付时间达成合意后的变更，不能认定此时被上诉人龙重伯违约，不属于“当事人延长履行后发生不可抗力，不能免除责任”的情形。至于被上诉人龙重伯应付租金的期限。2020年3月17日安顺市应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室印发《安顺市发布关于餐饮、商贸等商业服务业恢复营业的通告》，餐饮业可在落实健康扫码、合理消毒、保障环境卫生等精准防控措施的前提下全面恢复营业。虽2020年5月17日，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室印发《贵州省新冠肺炎疫情常态化防控工作实施方案》才明确全面开放餐馆等行业，但每个地方受疫情影响情况不一样，安顺市应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室就本地疫情防控工作印发的相关文件，被上诉人龙重伯应予以执行。一审认定被上诉人龙重伯为响应政府部门防治“新冠”的要求而停业期间的租金予以免除，并无不当，本院予以支持。但关于租金免除时间的认定不当，应从2020年1月28日计算至2020年3月17日，本院予以纠正。故被上诉人的租金应从2020年3月18日支付至2020年6月15日合同解除之日，计算为89天×23476.78元÷30天=69647.78元。关于第三个争议焦点。如上所述，上诉人金田公司主张被上诉人龙重伯承担违约责任不能得到支持，案涉《租赁物租赁合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被上诉人龙重伯要求上诉人金田公司退还履约保证金32248.3元，装修押金5000元于法有据，上诉人金田公司称不应退还的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实错误，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决第一项，即“原告（反诉被告）龙重伯与被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司于2016年9月1日签订的《租赁物租赁合同》于2020年6月15日解除”；二、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）龙重伯履约保证金32248.3元，装修押金5000元，共37248.3元”；三、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决第五项，即“驳回被告（反诉原告）贵州金田商业发展有限公司的其他反诉请求”；四、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决第三项，改判为：上诉人贵州金田商业发展有限公司免除原告龙重伯疫情期间2020年1月28日至2020年3月17日的房屋租金共39127.97元；五、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决第四项，改判为：被上诉人龙重伯于本判决生效之日起五日内支付上诉人贵州金田商业发展有限公司从2020年3月18日至2020年6月15日的房屋租金69647.78元；六、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5177号民事判决第六项，改判为：以上第二项与第五项相抵，由被上诉人龙重伯支付上诉人贵州金田商业发展有限公司人民币32399.48元（本判决生效后五日内支付）。七、驳回上诉人贵州金田商业发展有限公司的其他上诉请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审本诉案件受理费减半收取人民币1227元，反诉案件受理费减半收取1281元，由本诉被告贵州金田商业发展有限公司承担1365元，反诉被告龙重伯承担1143元。二审案件受理费5016元，人贵州金田商业发展有限公司承担2730元，被上诉人龙重伯承担2286元。本判决为终审判决。审判长  朱俊蓉审判员  董伟才审判员  谢 伟二〇二一年六月十五日法官助理杨韵书记员王杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。