广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0330民初486号 原告：桂林博恒物业服务有限公司，住所地：广西桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰小区34栋3—5—1号房。统一社会信用代码：91450300086517499B。 法定代表人：蒋靖靖，该公司总经理。 委托代理人：张林洪，该公司经理。 被告：李元秀，女，1974年3月25日出生，汉族，住广西平乐县，现住平乐县。 被告：潘建强，男，1971年9月15日出生，汉族，住广西平乐县，现住平乐县。 以上二被告委托代理人：杨远英，广西飞远律师事务所律师。 原告桂林博恒物业服务有限公司（以下简称博恒物业公司）诉被告李元秀、潘建强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法由审判员莫领胜适用小额诉讼程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告博恒物业公司委托代理人张林洪、被告李元秀、被告潘建强委托代理人杨远英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间（共24个月）的物业服务费2000.6元、公摊水电费192元，2016年1月1日至2017年12月31日公摊水电费144元，共2336.6元；2、请求依法判令被告按2336.6元的30%（即701元）向原告支付违约金；3、请求依法判令本案诉讼 2 费用由被告承担。事实和理由：原告与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司签订了《前期物业聘请合同》。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。被告系琅东花园小区8栋东单元102室的业主，房屋面积为128.24㎡。被告每月应向原告支付各项服务费用91.4元，但截至原告起诉之日，被告仍未支付，被告尚有24个月未支付。原告屡次以电话通知、贴催费单的形式向被告追索该费用，但被告未予交纳，已构成违约。根据合同约定，以及《合同法司法解释二》第二十九条的规定，被告应按所欠物业费总额作为原告的损失，以30%计算向原告支付违约金。综上所述，为维护原告合法权益，现根据相关法律法规诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 两被告李元秀、潘建强委托代理人杨远英辩称：1、原告不是本案适格的诉讼主体，被告跟原告之间没有服务合同关系，原告不是被告以及琅东小区业主以及业主委员会聘请的物业公司，被告以及业主委员会没有跟原告签订合同；2、原告是非法强行进入被告所在的小区，其行为是非法的，不具有合法性；综上，原告请求被告支付物业费、公摊水电费等不具有事实法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年12月31日，以原告博恒物业公司为乙方与建设方广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司为甲方签订了一份《【琅东花园】前期物业聘请合同》。该合同约定，聘请原告为琅东花园小区物业服务公司并对琅东花园前期物业所有服务事项负责，原告负责向业主和物业使用人收取物业服务费、公共用水电费用及其他有偿费用。2015年9月18日，琅东花园业主大会筹备小组成立，2015年11月19日，琅东花园业主委员会召开第一次全体业主委员会议，选举产生了主任、副主任等。2018年3月31日，博恒物业公司琅东花园物业服务中心与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司共同发布《关于退出琅东花园小区物业管理的通知》，决定于2018年4月1日起正式退出琅东花园小区物业管理工作。此后，该小区的物业管理由业主委员会实施。2018年7月，原告博恒物业公司重新开始对琅东花园提供物业服务。但未与业主或业主委员会签订物业服务合同。至本案庭审终结前已有70%左右琅东花园小区业主缴清了2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、公摊水电等费用。 3 另查明，被告李元秀、潘建强是琅东花园小区8栋东单元1层2号的业主，房屋建筑面积128.24平方米。 以上事实，有《琅东花园前期物业聘请合同》、《关于退出琅东花园小区物业管理的通知》、《关于成立首次业主大会筹备组的公示》、《关于召开琅东花园小区首次业主大会会议的通知》、《公告》等证据材料及庭审笔录证实。 本院认为,为了小区的安全、环境卫生和业主的合法权益，原告为业主提供了小区内建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。原告博恒物业公司从2014年1月1日开始对琅东花园前期物业所有服务事项负责。2018年3月31日博恒物业公司与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司共同发布通知宣布从2018年4月1日起正式退出琅东花园小区物业管理工作，是博恒物业公司明确表示自己不再履行前期物业服务合同义务行为，前期物业服务合同已经终止。2018年7月原告又重新开始对琅东花园提供物业服务。业主或者业主委员会可以依法共同决定解聘物业服务人，因被告未提供证据证实琅东花园小区业主委员会代表业主拒绝或解聘原告为小区提供物业服务，应视为自愿接受原告为小区提供物业服务。原告所诉的物业服务费按0.65元/平方米/月、公摊水电费按8元/户/月计算基本符合当地物业服务成本收费标准，考虑到原告实际服务被告所居住小区确需要支出必要费用。根据公平原则，原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2000.6元（0.65元/平方米/月×128.24平方米×24个月）、公摊水电费192元（8元/户/月24个月），2016年1月1日至2017年12月31日公摊水电费144元，共计2336.6元的诉请，因原告未能提供任何证据证实被告尚未支付2016年1月1日至2017年12月31日的公摊水电费，本院仅支持原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2000.6元及公摊水电费192元的诉请，对2016年1月1日至2017年12月31日的公摊水电费144元的诉请不予支持。对于被告称原告不是本案适格的诉讼主体的辩解，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方未进行约定，故对原告该诉请本院不予支持。对于被告称原告是非法进入小区的辩解，经查，被告提供的派出所值班记录表中处置情况载明双方自行调解协商，因此， 4 对于被告该辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告李元秀、潘建强于本判决生效后五日内支付2019年1月至2020年12月的物业服务费等共计人民币2192.6元给原告桂林博恒物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，财产保全费50元，两项共计人民币75元，由被告李元秀、潘建强负担。 本判决为终审判决。 审判员  莫领胜 二〇二一年六月七日 书记员  黎碧烨 5 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号） 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》 132.民法 通则 第 九十三条 规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第一条 民法典 施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定。 民法典 施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 6 民法典 施行前的法律事实持续至 民法典 施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。