广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初189号原告：杨帅彪，男，汉族，1986年8月9日出生，住江西省樟树市×××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××438。委托诉讼代理人：肖校立，湖南嘉衡律师事务所律师。被告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城一期会所。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：何梦晶，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹治，该公司工作人员。被告：吴怡金，男，汉族，1984年3月21日出生，住广东省汕头市潮阳区××××××××，公民身份号码：440××××××××××××919。委托诉讼代理人：彭宁，北京市天同（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓钧元，北京市天同（深圳）律师事务所律师。原告杨帅彪与被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称东圳公司）、吴怡金商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人肖校立到庭参加诉讼，被告东圳公司的委托诉讼代理人何梦晶、曹治到庭参加诉讼，被告吴怡金的委托诉讼代理人邓钧元、彭宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帅彪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还原告多收的房款90000元；2.请求法院判令被告支付原告资金占用费7650元（以90000元为基数，按年利率6%，暂从2019年6月1日计算至2020年10月31日，直至付清为止）；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月7日原被、告签订了惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区109栋一单元701号房的《商品房买卖合同》。该商品房买卖合同均约定房屋总价1687836元。原告按照被告销售人员吕心怡的接待安排于2019年2月24日向向案外人吴怡金支付90000元、向被告支付50000元，又于2019年3月2日向被告支付两笔共计257836元，又于2019年4月15日向被告支付200000元，2019年5月31日按揭放款向被告支付1180000元，合计支付了1777836元。后原告经核查本案房屋价格，发现多支付了90000元。综上所述，被告无正当理由多收取了原告购房款，违反了商品房买卖合同的约定。原告为保障自己合法利益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告东圳公司辩称：一、被告东圳公司仅向原告收取了与《商品房买卖合同》约定一致的购房款，并未向原告收取合同约定价款之外的款项。被告东圳公司与原告之间仅形成商品房买卖合同关系，被告东圳公司与原告签订的是《商品房买卖合同》，约定的是原告购买被告东圳公司开发的房屋，双方仅存在商品房买卖合同关系。被告东圳公司仅向原告收取了《商品房买卖合同》中约定的购房款，并未向原告收取合同约定价款之外的任何款项。原告诉称按被告东圳公司销售人员要求额外支付了案涉款项并要求被告东圳公司返还，没有事实和法律依据。原告既未提交证据证明销售人员是被告东圳公司的员工，也未能证明收款方是被告东圳公司工作人员或受被告东圳公司授权或指示付款，且原告也未能提交被告东圳公司出具的相应收款收据佐证被告东圳公司收取相关案涉款项。二、被告东圳公司与原告之间的商品房买卖合同已履行完毕。被告东圳公司与原告签订了《商品房买卖合同》后，被告东圳公司仅收取合同约定的购房款，被告东圳公司亦按照合同约定向原告交付了商品房，即被告东圳公司与原告之间的商品房买卖合同已履行完毕，双方对此并不存在争议。综上所述，原告主张的案涉款项的收款人不是被告东圳公司，被告东圳公司不是原告诉请款项的受益主体，原告主张要求被告东圳公司返还款项缺乏事实依据，恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。被告吴怡金辩称：吴怡金与洪伟玲是多年好友，关系极好，双方一直在生意和投资上有合作关系。惠州大亚湾龙光城项目开盘后，洪伟玲与吴怡金共同选定北区109栋一单元701号房，即案涉房屋。2018年6月4日，洪伟玲以其与吴怡金的共同投资款向东圳公司转账支付案涉房屋认购定金5万元。2018年6月14日，东圳公司向洪伟玲出具《收款收据》，该收据载明：“今收到洪伟玲交来定金（惠州龙光城-北八期-北区109栋一单元701号）伍万元”。其后，中介跟吴怡金、洪伟玲说杨帅彪欲购买案涉房屋，经协商，杨帅彪同意向吴怡金、洪伟玲支付90000元购房资格转让款，且由于吴怡金、洪伟玲已经预先支付了50000元的房屋定金，杨帅彪同意支付50000元定金补偿款，所以杨帅彪向吴怡金支付共计140000元。在该笔款项支付后，吴怡金、洪伟玲通知惠州大亚湾东圳房地产有限公司由杨帅彪取代洪伟玲继续办理购房手续，且确认洪伟玲与吴怡金已支付的50000元定金自动转化为杨帅彪支付的定金。此后，杨帅彪顺利购得案涉房屋，并办理房屋登记，顺利实现了其购买案涉房屋之目的。上述事实有《网上银行电子回单》《收款收据》以及洪伟玲出具的《公证书》予以证明，故吴怡金收取案涉款项有合理理由。二、杨帅彪具有完全民事行为能力，对自身财产的处分负有合理谨慎的注意义务；从本案支付款项的数额、支付方式、标的物情况、杨帅彪未提异议的情况、定金转化情况来看，吴怡金与杨帅彪之间必然存在购房资格转让的合同关系，杨帅彪向吴怡金支付相应款项是履行合同义务，其主张吴怡金无正当理由取得款项的说法不能成立1.杨帅彪具有完全民事行为能力，对自身财产的处分负有合理谨慎的注意义务。商品房买卖更是生活中的大宗买卖行为，购房者更应当有合理谨慎的注意义务，需对支付的全部对价进行综合考量，在充分考虑后再作出购买意思表示。2.从杨帅彪支付的款项数额来看，杨帅彪很清楚自己支付的款项总数额，并妥善保存了相关支付凭证。本案中，杨帅彪与东圳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定了商品房总价款，价款构成是“首期房价款+银行按揭款”的综合方式，因此杨帅彪在签订相应按揭贷款合同时，就已经清楚自己需支付的款项总数额，如果其认为该款项总数额存在超付，其不可能继续签订按揭贷款合同，继续按照《商品房买卖合同（预售）》约定的按揭款金额向银行申请贷款。因此，不可能存在杨帅彪对总价款没有概念，根据房地产公司要求逐批支付，在支付完价款后才发现超付的情形。换言之，杨帅彪是在明确知道房屋总价的情况下，向吴怡金实际支付了房屋总价外的购房资格转让款，足以说明杨帅彪对该款项性质是了解并认可的。3.从支付方式来看，购房资格转让款的收款方是吴怡金，并非东圳公司，如果杨帅彪不是明知款项用途并认可款项的支付，其不可能向吴怡金的个人账户转账。因此，杨帅彪向自然人账户转账的支付方式，亦足以说明其很清楚该款项的性质。4.从标的物来看，案涉房屋属于较为热门的稀缺房型，杨帅彪在开盘那么久之后才去买，确实已不可能买到。当时杨帅彪可以选择其他未被预定的房型，但其坚持要买案涉房型，如果不是吴怡金最后同意将购房资格转让给杨帅彪，其根本不可能买到案涉房屋，这也进一步说明了杨帅彪不可能不知道向吴怡金支付的是购房资格转让款。5.从提出异议的时间来看，杨帅彪在签订购房合同、按揭合同、支付房款、收楼、办理房产证时，对于支付给吴怡金的购房资格转让款从未提出异议，却在办成房产证且时隔快两年后才提出起诉，明显不合常理。由此可见，杨帅彪一直认可向吴怡金支付的购房资格转让款。6.从定金转化的情况来看，杨帅彪并未直接向东圳公司支付50000元购房定金，而是将50000元连同购房资格转让款一并支付给吴怡金，该50000元系用于补偿吴怡金早先选定案涉房屋时支付的购房定金。本案中，杨帅彪仅要求返还“购房资格转让款”部分，并未要求返还“5万元定金补偿”部分。可见，杨帅彪实际很清楚吴怡金选定案涉房屋时预先交付的定金已自动转化为了杨帅彪应付的定金，该事实足以证明其认可与吴怡金之间的购房资格转让合同关系。综上所述，杨帅彪与吴怡金之间必然存在购房资格转让的合同关系，杨帅彪向吴怡金支付款项是履行合同义务，其主张吴怡金无正当理由取得款项的说法不能成立。本院经审理认定事实如下：原告与被告东圳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告东圳公司开发的位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区109栋一单元7层01号房，总价款为1687836元。原告应当于2019年4月15日前支付首期款507836元，余款1180000元向银行申请贷款支付。合同还约定了其他事宜。嗣后，原告向被告东圳公司支付了1637836元，原告向被告吴怡金支付了140000元。庭审中，被告吴怡金称于2018年6月通过案外人洪伟玲向被告东圳公司支付了案涉房屋认购定金50000元，原告向被告吴怡金支付的140000元中，其中50000元折抵被告吴怡金先前支付被告东圳公司的案涉房屋认购定金，其中90000元作为转让款由被告吴怡金收取，同时被告吴怡金将案涉房屋转让给原告，被告吴怡金先前支付的50000元定金转为原告支付的定金。被告东圳公司称其是将案涉房屋以备案价出售给原告，被告吴怡金并非其公司员工，也未曾委托被告吴怡金代收房款。被告吴怡金与被告东圳公司均称被告吴怡金是被告东圳公司认购房源的客户。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为原告向被告吴怡金支付的140000元是否属于被告东圳公司多收取的购房款。对此，本院分析认为，原告称其系按照被告东圳公司销售人员指引而向被告吴怡金付款，但是未能提交相关证据证明该销售人员即为被告工作人员，或者该销售人员收款是受被告东圳公司授权同意，而被告东圳公司又予以否认，被告吴怡金则称其系通过案外人先认购了案涉房产，仅系被告东圳公司的客户。根据原告提交的现有证据，不能证明被告东圳公司收取了超过合同约定的款项，无法证明原告向被告吴怡金付款系受被告东圳公司指示或委托，也不能证明被告吴怡金系被告东圳公司工作人员，被告吴怡金收取该款项系履行被告东圳公司的职务行为，根据举证责任分配规则，该举证责任应由原告承担，致使待证事实无法查明的举证不能的法律后果也应当原告承担。因此，原告请求被告东圳公司返还多付的款项没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系商品房预售合同纠纷，被告吴怡金并非商品房预售合同主体，原告与被告吴怡金纠纷本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨帅彪的诉讼请求。案件受理费1120.63元，由原告杨帅彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年五月二十八日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍