天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2488号上诉人（原审原告）：董健，男，1976年7月16日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：尹海东，河北东晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张飞超，男，1988年4月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人董健因与被上诉人张飞超房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董健上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．本案一二审诉讼费由张飞超承担。事实和理由：一、一审法院认定：“董健自认，张飞超于2020年4月搬出承租房屋”的事实是错误的，应当依法驳回。二、一审法院认定：“据张飞超提交的录音证据显示，董健、张飞超之间的租赁合同于2020年6月13日协商一致，张飞超应向董健交纳合同解除前的房屋租金”的事实是错误的，该电话录音的原始载体，在一审法院两次组织的庭审中，张飞超从未向法庭提交过，董健的代理人至今未见过该电话录音的原始载体。该证据是在未经当庭质证的前提下，作为本案认定事实证据的。三、一审法院查明的事实：“另查，2020年9月8日张飞超起诉董健要求董健赔偿门头牌匾5000元、装修费42260元、设备费65200元、每年损失15000元（至起诉之日起计为1125500元），本院作出（2020）津0116民初25298号民事判决书认定，合同不能履行的原因不在张飞超，董健明确表示不再继续履行合同致使合同提前终止……”，从生效的判决书认定的事实看，董健与张飞超明确终止双方履行租赁合同的时间应该为（2020）津0116民初25298号案件开庭审理的时间，即2020年10月21日。在结合董健的出租人李菊与天津泰达建设集团有限公司滨海分公司解除案涉房屋租赁合同的时间2020年9月25日，认定董健与张飞超解除双方租赁合同的时间为2020年9月25日符合客观事实，能较好的平衡了当事人之间的损益，体现了公平原则。且从张飞超2020年6月4日出具的保证书证实，其要求占用租赁房屋甩货的时间到2020年8月4日。故，一审法院仅凭一个未经庭审质证的电话录音证据，未全面综合考虑全案证据，就认定双方解除租赁合同的时间为2020年6月13日，明显违背客观事实。四、一审法院认定：“张飞超主张新冠肺疫情期间减免租金，本院结合张飞超经营的美发店确实会受到新冠肺疫情的影响以及2020年4月已搬出房屋的事实，本院酌减张飞超四个月租金”无任何事实依据和法律依据。张飞超辩称，不同意董健的上诉请求。董健向一审法院起诉请求：1．判令张飞超按照年租金115000元标准支付董健2020年1月1日至2020年11月15日期间房屋租赁费100559.35元；2．诉讼费由张飞超承担。一审法院认定事实：2018年11月18日董健（甲方、出租方）与张飞超（乙方、承租方）签订《租房协议》约定，董健将位于天津开发区××街××号××公寓××房屋（以下简称案涉房屋）出租给张飞超，年租金115000元，每年12月31日前乙方一次性付清甲方下年房租，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月31日；双方如有一方终止合同，需提前一个月以书面形式通知对方。张飞超已向董健交纳了2019年租金。案涉房屋所在的天江公寓所有权人为天津泰达建设集团有限公司。案涉房屋由天津泰达建设集团有限公司滨海分公司出租给案外人李菊，2016年5月20日李菊与董健签订《房屋租赁合同》将案涉房屋转租给董健，租赁期限自2016年5月20日至2023年12月31日。2019年1月7日天江公寓管理中心会同安监局、消防支队、泰达控股公司安技部、泰达建设集团召开了天江公寓隐患整改协调会，会议纪要记载，“天江公寓公建楼地下管网泄漏、污水淤积隐患已列入《开发区事故隐患排查治理集中行动未整改隐患清单》，由管委会分管领导负责，挂牌督办、提级督办，启动天江公寓公建区清退程序，制定清退方案并于1月10日前通告所有商户。”天津佳益诚物业服务有限公司向天江公寓A3-109商户发出《关于商品招牌拆除通知》载明，商铺外挂招牌存在“招牌固件松动，如遇恶劣天气极易垮塌影响公共安全；招牌电源线路老化，易引起火灾”，并要求商户“自行拆除招牌”。董健自认，张飞超于2020年4月搬出承租房屋。2020年6月13日，张飞超与董健电话沟通解除合同事宜，董健同意解除合同。2020年9月25日，天津泰达建设集团有限公司滨海分公司与李菊解除了房屋租赁合同。另查，2020年9月8日张飞超起诉董健要求董健赔偿门头牌匾5000元、装修费42260元、设备费65200元、每年损失150000元（至起诉之日计为112500元），一审法院作出（2020）津0116民初25298号民事判决书认定，合同不能履行的原因不在张飞超，董健明确表示不再继续履行合同致使合同提前终止对于张飞超的损失应承担赔偿责任，判令董健赔偿张飞超装修损失18000元。一审法院认为，本案争议焦点张飞超应向董健支付2020年度房屋租赁费的金额。天江公寓物业单位向A3-109商户发出商铺招牌拆除通知，提出“招牌固件松动、线路老化”问题并要求商铺自行拆除的意见系出于公共安全考虑要求商户对招牌中的不安全隐患进行整改，而非要求张飞超停业，通知的内容并不影响张飞超与董健之间的房屋租赁合同的履行。董健虽自认张飞超于2020年4月搬出承租房屋，但双方并未明确解除租赁合同。据张飞超提交的录音证据显示，董健、张飞超之间的租赁合同于2020年6月13日协商一致解除，张飞超应向董健交纳合同解除前的房屋租金。张飞超主张新冠肺炎疫情期间减免租金，一审法院结合张飞超经营的美发店确实会受到新冠肺炎疫情的影响以及2020年4月已搬出房屋的事实，一审法院酌减张飞超四个月租金。综上，按照年租金115000元÷12个月＝9583.33元/月，年租金115000元÷12个月÷30天＝319.44元/天的标准，张飞超应向董健支付一个月十三天的房屋租金，计为13736.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张飞超于判决生效之日起十日内支付原告董健房屋租金13736.05元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2311元，由被告张飞超负担72元，原告董健负担2239元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。董健提交如下证据：证据1，张飞超于2020年5月28日出具的保证书复印件1份及张飞超于2020年6月4日出具的保证书复印件1份。证明张飞超因产品快到期了没有找到房子，占用A3-109甩货，甩货期2020年5月28日至2020年6月20日。一审法院认定董健自认张飞超于2020年4月搬出承租房与客观事实不符。证据2，中国邮政快递物流记录复印件1份及EMS快递单据复印件1份。证明董健的代理人向一审法院邮寄的书面质证意见2021年1月27日下午3：01到天津市滨海新区塘沽审判庭收发室。张飞超的质证意见为：对于证据1，认可两份保证书的真实性。但是是给物业写的，不是给董健写的。物业答应给两个月甩货期，但是实际只甩货一个月，也不是在A3-109甩货的。对于证据2，与张飞超无关，不发表意见。对于董健提交的证据，本院认定如下：对于证据1，该份证据的真实性本院予以确认，但是该份证据不能证明张飞超占用A3-109甩货，不能实现董健的证明目的，本院不予采信。对于证据2，与本案争议焦点无关，本院不予采信。张飞超提交如下证据：董健与张飞超2020年3月11日录音一份，证明2020年3月11日董健已经知道公寓要收回房子了。董健的质证意见为：对通话录音的内容不认可，不符合原始载体的合法形式。该通话内容并没有如张飞超所说，董健先知道房屋收回的事情，而是刚知道。对张飞超提交的证据，本院认定如下：该份证据与本案争议焦点不具备关联性，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：张飞超应当给付董健房屋租赁费的数额。董健自认张飞超于2020年4月搬出承租房屋，但双方并未明确解除租赁合同。根据张飞超提交的录音证据显示，董健、张飞超之间的租赁合同于2020年6月13日协商一致解除，张飞超应向董健交纳合同解除前的房屋租金。张飞超主张新冠肺炎疫情期间减免租金，一审法院结合张飞超经营的美发店确实会受到新冠肺炎疫情的影响以及2020年4月已搬出房屋的事实，酌减张飞超四个月租金并无不当，本院予以维持。董健主张2020年6月13日之后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，董健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311元，由董健负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年六月九日法官助理邵松芬书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……