北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8387号上诉人（原审被告）：北京安宝房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区南华园二区甲41号楼4层。法定代表人：游梅芳，董事长。委托诉讼代理人：刘潇，女，1968年6月3日出生，汉族，该公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，2011年8月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。法定代理人：雷某（王某之母），1986年2月20日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。上诉人北京安宝房地产开发有限公司（以下简称安宝房地产公司）因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人安宝房地产公司的委托诉讼代理人刘潇、孙新建，被上诉人王某的委托诉讼代理人于景光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安宝房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王某的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件13第五条第2款约定“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属登记”，事实上安宝房地产公司将办理权属登记的业务委托给案外人北京坤城房地产经纪有限公司（以下简称坤城公司），王某给付坤城公司1000元代办费用，王某与坤城公司之间形成另一个委托合同关系。坤城公司2016年至今一直办理涉案房屋所在小区的权属登记，因此，未在730天内办理产权登记并非安宝房地产公司原因导致。二、一审没有尊重当事人合同约定，滥用法庭自由裁量权。首先，《北京市商品房现房买卖合同》第十七条第二款约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。2.买受人在本合同签订后730日内取得该商品房的不动产权证的，出卖人不承担责任。其次，合同附件13第九条第1款约定，若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，买受人继续委托出卖人或者出卖人指定的第三方办理。即本条对买受人在合同期限内未能取得房屋权属证书已经有了明确的特殊约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但一审法院违背双方合同的真实意思表示，判令安宝房地产公司赔付违约金没有事实依据和法律依据。第三，王某明显违背契约精神，一审法院支持这种行为，显失公正。合同之所以没有约定延期办证违约金，是因为安宝房地产公司应王某请求，在售房时给予王某房款总价95折优惠，优惠总金额为249438元，作为对价，合同里未再约定逾期办证违约金，而是约定了继续办理这一特殊条款。王某辩称，同意一审判决，请求驳回安宝房地产公司的上诉请求。王某向一审法院起诉请求：1.判令安宝房地产公司为王某购买的怀柔区×××102房屋[房屋所有权证号：京（2016）怀柔区不动产权第XXXX号]办理不动产转移登记手续；2.判令安宝房地产公司向王某支付逾期办理不动产转移登记备案手续的违约金，违约金额按照王某已付购房款总额，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计收利息，自2019年9月7日起算至安宝房地产公司办理完毕相关手续之日止；3.本案诉讼费由安宝房地产公司承担。本案在诉讼过程中，王某变更诉讼请求为：1.判令安宝房地产公司向王某支付逾期办理不动产转移登记备案手续的违约金（按照王某已付购房款总额4767520.77元，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计收利息，自2019年9月7日起至2020年11月10日止）；2.诉讼费由安宝房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，王某作为认购人与作为出卖人的安宝房地产公司签订一份《北京市商品房认购书》，王某认购安宝房地产公司开发的位于北京市怀柔区×××102号房屋，建筑面积237.56平方米。《北京市商品房认购书》第二条约定，该商品房的预售商品房批准机关为北京市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为：京房售证字（2012）38号。《北京市商品房认购书》第三条约定，该商品房单价为21825.01元/平方米，总房价款为4988760元。《北京市商品房认购书》第四条约定，认购人应当自签订本认购书的同时，须支付认购定金人民币4739322元。2014年12月12日，王某与安宝房地产公司签订一份《补充协议》，约定由于出卖人商品房预售许可证期限已到，目前暂时无法正常网上签约，就该商品房认购事宜经双方友好协商，达成本补充协议：认购人于2014年12月12日一次性向出卖人支付总房价款4739322元，在认购人与出卖人正式签署正式的购房合同并达到入住资格后，出卖人方可给予办理交房手续。2014年12月12日，王某与安宝房地产公司签订一份《补充协议（二）》，约定现认购人向出卖人提出提前办理交房的要求，经双方友好协商，自愿达成如下协议：1.在双方签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称正式购房合同）前，应认购人要求出卖人提前办理交房等手续，认购人同意出卖人不承担以此涉及的相关法律责任和经济责任，认购人不能以此提出任何主张。2．出卖人与认购人同意于2014年12月12日为实际交房日办理交房手续。3.认购人在办理交房前向出卖人支付所购房屋全部款项4760056.62元。2014年12月12日，王某2（王某祖母）通过银行向安宝房地产公司支付购房款4739332元。2014年12月12日，王某2（王某祖母）通过银行向安宝房地产公司支付231051.16元。2014年12月12日，安宝房地产公司向王某出具三份《收据》，载明：今收到王某交来房屋面积差价款、契税、维修基金、印花税、产权登记费、装修押金、物业服务费、代收供暖费、垃圾清运费、预收电费等共计230351.16元。2015年3月10日，安宝房地产公司开具一张销售不动产发票，载明：怀柔区×××102王某购房款4760056.62元。2017年7月5日，安宝房地产公司再次开具一张增值税普通发票，载明：收到王某购房款7464.15元。2017年9月6日，王某作为买受人与安宝房地产公司作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF716740），约定王某购买安宝房地产公司开发的位于怀柔区×××102房屋一套，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款4767520.77元。《北京市商品房现房买卖合同》中第12条约定，出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。《北京市商品房现房买卖合同》第17条约定，（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。2.买受人在本合同签订后730日内取得该商品房的不动产权证的，出卖人不承担责任。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任。《北京市商品房现房买卖合同》附件十三，补充协议第五条2约定，买受人同意委托出卖人或者出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费费用壹仟元人民币，如买受人未在交房时交付该费用，则出卖人不承担延误办理产权的任何责任。《北京市商品房现房买卖合同》附件十三，补充协议第九条关于产权登记责任的约定1约定，若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，买受人继续委托出卖人或者出卖人指定的第三方办理。如果非因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人不承担任何责任。另查一，2012年4月15日，安宝房地产公司作为甲方与作为乙方的坤城公司签订《委托协议书》，约定甲方委托乙方有偿代理甲方开发的怀柔区×××楼的产权初始登记，为购房者代办房屋所有权证等相关事宜达成以下协议：乙方的责任及义务：代理甲方在《北京市商品房预售合同》规定的期限内完成该项目的初始登记；收集整理该项目房屋转移登记所需的各类资料；在甲方书面授权范围内，代甲方与购房者签订补充协议（补充协议内容应经甲方书面确认后方可使用）；为购房者办理契税手续；为购房者办理测绘图标整理手续；为购房者办理维修基金手续；为购房者及时交纳房屋登记的有关税费；代理甲方办理房屋产权初始登记及为购房者办理房屋产权转移登记等相关手续（在甲方与购房者签订的预售合同约定期限内完成）。2014年12月12日，坤城公司出具一张收据，载明：今收到王某交来代理费人民币1000元。另查二，2020年11月10日，王某取得涉案房屋的所有权证书。另查三，庭审中，安宝房地产公司向一审法院提交了一份没有签订日期的《授权委托书》，委托人处有王某及王兆鹏的签字，受托人处有马文璐的签字。该《授权委托书》主要内容为王某委托坤城公司代理房屋登记申请、办理相关房屋登记手续等。一审法院认为，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案王某、安宝房地产公司之间存在商品房买卖合同关系，根据现有证据，坤城公司虽然具体办理涉案房屋所有权转移登记的相关手续，但转移房屋所有权的义务主体并没有发生变更，安宝房地产公司仍然是办理房屋转移登记的义务人，安宝房地产公司辩称王某委托他人办理房屋所有权转移登记的意见，一审法院不予采纳。根据法律的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案王某请求安宝房地产公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计收利息的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。安宝房地产公司虽辩称未在交房之日起730日内办理产权转移登记手续的责任不在安宝房地产公司，但未向一审法院提交充足的证据证明其主张，故对安宝房地产公司该项辩称意见，一审法院不予采纳。对于安宝房地产公司辩称的“根据《北京市商品房现房买卖合同》附件十三第九条的约定，王某已经放弃了违约金的主张”的意见，一审法院认为，《北京市商品房现房买卖合同》附件十三补充协议第九条1的约定是对《北京市商品房现房买卖合同》第十七条“不动产登记约定”的未办理不动产权证书，双方按照两种方式处理的补充约定。根据双方约定的处理方式，第十七条只约定未在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，未约定买受人不解除合同时如何处理。而《北京市商品房现房买卖合同》附件十三补充协议第九条1的约定补充了由于出卖人原因，买受人未取得不动产权证书的，双方继续履行合同。双方继续履行合同，买受人继续委托出卖人或者出卖人指定的第三方办理不动产权证书，并不意味着买受人无权向出卖人主张违约责任；安宝房地产公司也未向一审法院提交充足的证据，证明王某具有放弃主张违约责任的意思表示。因此，安宝房地产公司的该项辩称意见，一审法院亦不予支持。综上，一审法院判决如下：一、安宝房地产公司于判决生效之日起15日内赔偿王某逾期办证违约金（以4767520.77元为基数，自2020年1月1日起至2020年11月10日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。未按约定履行合同义务，应承担违约责任。王某与安宝房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、及时履行合同义务。按照合同约定，安宝房地产公司应于2017年12月31日前向王某交付房屋，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，如因安宝房地产公司原因，王某未能在房屋交付之日起730日内取得房屋不动产权证书，王某有权解除合同或不解除合同并与安宝房地产公司另行签订补充协议。事实上王某直到2020年11月10日才取得房屋不动产权证书，该日期迟于合同约定的期限。故安宝房地产公司未在合同约定的期限内协助王某办理不动产权证书，应当承担违约责任。因合同仅约定“若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，买受人继续委托出卖人或者出卖人指定的第三方办理”，而未约定具体的违约金，故一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，具有事实及法律依据。安宝房地产公司主张合同未约定违约金就可不承担违约金，缺乏依据。安宝房地产公司主张王某已委托坤城公司办理产权登记，故未在合同约定期限内办理产权登记并非安宝房地产公司造成，不应承担违约责任，该主张与《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》的约定不符，王某委托坤城公司代办产权登记手续不能免除安宝房地产公司协助王某办理不动产权证书的合同义务。综上所述，安宝房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京安宝房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年六月二十二日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月