河南省洛阳市偃师区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初1147号原告：偃师市人民医院。住所地：偃师市城关镇商城东路2号。统一社会性用代码：12410381416555288A。法定代表人：马怀标，该院院长。委托诉讼代理人（特别授权）：张保安，河南法魂律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：焦梅琳，女，1990年1月21日生，汉族，住河南省偃师市。被告：冯安民，男，1969年12月12日生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘红军、李光辉，河南伊洛律师事务所律师。原告偃师市人民医院与被告冯安民确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告偃师市人民医院的诉讼委托代理人张保安、焦梅琳、被告冯安民的诉讼委托代理人刘红军、李光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告双方于2011年9月25日签订的房屋买卖合同及2014年1月28日所订补充协议无效，并收回所租房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年原告在洛神路报建临街综合楼，鉴于被告在原告建楼过程中与窑头村等单位协调方面做了大量工作，将综合楼1—2层房屋计1585.2平方米以每平方米4000元出售给被告，双方合同第25条约定，自交付使用之日为40年。2014年1月28日，由于多种原因，原、被告双方订立补充协议。该补充协议将原来的房屋买卖变为房屋租赁40年，40年租赁费的数额仍为原来房屋买卖的金额计6340800.00元。租赁费于房产交付租用时付1268160.00元，五年内付清租赁费。但被告均没有严格依照协议约定的时间支付租金。2019年9月20日-11月15日，偃师市委第二巡查组对我院进行常规巡查，发现原告违规处置国有资产造成国有资产流失。偃师市监察委员会于2020年元月对原告发出偃纪立监通(2020)6号立案通知书，对上述问题立案调查。2021年元月，偃师市监察委员会向原告发出偃监建议(2021)1号监察建议书，认为我院存在违规出售、长期出租、置换综合教学楼、服务楼，造成国有资产严重流失问题，要求立即整改，并依规依法处置办公用房。针对被告长期租赁我院房屋一事，我院通过咨询查阅相关政策法规，认为所订房屋买卖合同和补充协议违背了法律法规的强制性或禁止性规定，应当确认房屋买卖合同和协议无效并收回房屋。被告辩称：一、被答辩人诉讼请求缺乏事实依据。答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同》及《补充协议》是基于答辩人在偃师市人民医院洛神路综合楼建设过程中花费大量精力与窑头村等单位进行协调，为大楼的前期报建做了大量协助工作，使得被答辩人能够顺利开工建设，这完全是双方自愿签订的。双方自2011年起正常履行至今，答辩人也按照协议约定支付全部合同款6340800元，并承担窑头村部分村民的福利费用270050元，被答辩人对答辩人的付款和其它履约情况从未提出过异议。因此，被答辩人的主张确认合同无效根本没有事实依据。二、被答辩人诉讼请求没有法律依据。1.《民法典》规定的合同无效法定情形仅包括“无民事行为能力人实施的民事法律行为、虚假意思表示实施的民事法律行为、行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为、违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为、违背公序良俗的民事法律行为、恶意串通的民事法律行为”。答辩人与被答辩人之间并不存在这些法定情形，且没有法律、法规明确规定禁止国有资产对自然人出租、出售。至于国有资产出租前的审批、评估事项系被答辩人的责任，而且这些程序是需要被答辩人自己完成的，与答辩人无关。但是，可以肯定的是，行政上的审批程序显然不能影响双方的民事法律关系。而且，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是混合性的合同，包含了双方合作开发、经营的性质，不能简单理解为对外出租，其合同效力需综合判断，不能简单引用国有资产的有关管理规定。2.至于被答辩人提到的《偃监建议(2021)1号监察建议书》系偃师市监察委员会依照法定职责对管辖范围内的事业单位依法监督的行为，不能调整答辩人与被答辩人之间的民事法律关系。另外，《偃监建议(2021)1号监察建议书》只是要求被答辩人依法处理，并未指出双方签订的合同无效。三、被答辩人诉讼请求没有证据支持。被答辩人并无证据证明上述合同、协议无效，况且答辩人严格按照约定支付各项费用，也积极承担《补充协议》中要求答辩人承担窑头村部分村民的福利费用，并无任何的违约行为。在长达10年履行过程中，被答辩人从来没有主张过答辩人有违约行为，或者指出对应的合同无效。另外，被答辩人在起诉状中指出“被告均没有严格依照协议约定的时间支付租金”的说法也是明显违背基本事实的。以上答辩意见，请予以充分考虑，并依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。本院认定事实如下：2011年9月25日，原告偃师市人民医院与被告冯安民签订房屋买卖合同，该合同第四条约定，按建筑面积计算，单价为每平方米4000元；第六条约定，合同生效后，至±0付款100万元，主体封顶付清全部价款；第二十五条约定，本合同有效期，自交付使用之日起为40年。2014年1月28日，原告偃师市人民医院为甲方，被告冯安民为乙方，双方签订补充协议书，该协议书约定：现根据2011年9月25日双方签订的《房屋买卖合同》,鉴于乙方在甲方洛神路临街综合楼的报建、规划、建设以及处理与被用地单位协调等方面做出了巨大贡献以及有关需要说明的情况，特补充条款如下，以资遵守。一、甲方拥有该楼盘的全部产权，乙方拥有使用权。甲方允许乙方在本协议签订生效房屋交付时使用该楼盘一、二层房屋四十年，乙方不得将其买卖。二、乙方使用面积共计1585.2平方米，按原双方签订的4000元/平方米价格，应交付甲方共计人民币陆百三十四万零八百元整。三、乙方付款方式由两次付清陆百三十四万零八百元变更为五年之内付清。乙方在本协议签订生效房屋交付使用之日交付甲方一百二十六万八千一百六十元，余款每年元月十二日之前交付甲方一百二十六万八千一百六十元，逾期缴纳甲方有权终止合同。四、乙方使用期间的受益归乙方，由此产生的所有税、费用由乙方自行承担。五、甲方为乙方提供水、电等使用，乙方则应按医院内其它商户同等标准向甲方缴纳有关费用。六、乙方使用期间的经营活动应遵守国家法律、法规，应配合甲方管理。七、甲乙方在本协议签订生效综合楼一、二层房屋交付乙方使用时，乙方须于每年元月十二日之前向甲方缴纳因综合楼一、二层房屋变更使用用途向窑头第22、23、25村民组村民增加的每人每年50元(以市公安户口册为准)福利费。八、乙方负责处理本楼房出租使用期间与窑头村及第22、23、25村民组村民之间发生的一切事务并承担责任。同时，甲乙双方同比承担综合楼一、二层房屋在租用期间增加的有关窑头村22、23、25村民组村民的福利费。九、本协议一式两份，双方盖章、签字生效，存档备查。此协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。该协议书上有偃师市人民医院的公章及冯安民的签字。自2014年9月至2019年4月，被告累计给付原告6340800元，并支付窑头村村民福利款270050元。庭审后原告提交有一份案涉土地的国有土地使用证，证号为偃国用（2006）第060004号，该份使用证上显示土地使用权人偃师市人民医院，坐落于洛神路北、市医院南。地号1-86-24，图号44.00-89.00，地类（用途）为医卫。使用权类型为划拨，使用权面积为12508.9㎡。以及案涉土地建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及竣工验收备案证书。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议书、国有土地使用证、案涉土地建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案证书等以及原、被告双方的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告于2011年9月25日及2014年1月28日签订合同、协议书所涉及出售及出租的综合楼，其用地性质属于专门划拨的医卫用地，该土地的国有土地使用证上土地用途明确写明为医卫。《中华人民共和国土地法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除该法第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该法第四十五条规定，符合下列条件的，经市县、级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具体地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。案涉综合楼属于城市规划中明确的医用土地，属于公共用地，原告未经过任何报批手续，其出售及出租该土地上附属建筑物用做他用的行为，与上述法律、法规的规定显然相悖，应属无效行为。故原、被告所签订的房屋买卖合同及补充协议书因违反法律、行政法规的强制性规定，系属无效合同，本院予以确认。因合同无效导致的其他法律后果，原、被告可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、确认原告偃师市人民医院、被告冯安民于2011年9月25日签订的房屋买卖合同及2014年1月28日签订的补充协议书无效；二、驳回原告偃师市人民医院的其他诉讼请求。本案受理费减半收取50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  郭东昕二〇二一年六月八日书记员  董佳奇