湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异36号案外人：黄晓敏，女，1968年5月10日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区。申请执行人：余士琨，男，1982年10月4日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市黄陂区。被执行人：湖南亚际城市酒店管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设中路459号贺家土综合楼金锦嘉悦大厦10层1001房。法定代表人：邱志翔，执行董事。被执行人：文周景，男，1977年7月6日出生，汉族，户籍地广东省廉江市。被执行人：庞仲，男，1998年3月11日出生，汉族，户籍地湖北省咸宁市。被执行人：邱志翔，男，1992年3月1日出生，汉族，户籍地湖北省天门市。被执行人：王娜，女，1998年5月23日出生，土家族，户籍地湖北省长阳土家族自治县。在本院执行余士琨与湖南亚际城市酒店管理有限公司（以下简称亚际城市酒店）、庞仲、文周景、邱志翔、王娜建设工程施工合同纠纷一案中，黄晓敏对本院执行位于株洲市芦淞区××路××号××大厦××层××号××市酒店公共设施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄晓敏称，文周景与黄晓敏签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年8月28日起至2028年4月27日止，至今文周景尚欠黄晓敏租金一年有余。房屋租赁合同第七条约定，本合同如提前终止、解除或届满时，乙方不能损坏甲方房屋、房屋装修及设施设备，如有损坏，乙方负责恢复原状。2020年10月26日，本院作出（2020）湘0203民初4942号民事判决书，判决解除文周景与黄晓敏的房屋租赁合同，并要求归还所欠租金，收回房屋。鉴于本案查封、扣押财产的情况，黄晓敏与余士琨之间没有任何协议，请求法院解除对位于株洲市芦淞区××路××号××大厦××层××号××市酒店公共设施包括大厅空调、消防泵房、电梯、空气能热水器的查封、扣押。申请执行人余士琨称，一、黄晓敏只能代表涉案508号房屋，对酒店整体公共设施设备无权提出异议。公共设施设备查封、扣押的是电梯、空气能热水系统及消防泵房。二、黄晓敏提供的所有证据并不能证明查封、扣押的家用分体空调、空气能热水系统和电视、家具就是其本人购置。相反，黄晓敏提交的所有证据只能证明天然气锅炉热水系统和中央空调为其所有，法院并未查封、扣押。三、（2020）湘0203民初3404号民事判决书、（2020）湘02民终2337号民事判决书中也明确表示，文周景120万元收购了汉庭酒店并且有购买合同照片，这也证明文周景对该酒店公共设施设备及装饰面财产进行了收购，涉案被查封、扣押财产应属于被执行人名下财产。四、黄晓敏提及的出租房屋自带的装饰面及家具洁具是在2009年购买房屋时自带的，至今已12年时间，期间经历了三届酒店，分别为株洲金锦嘉悦酒店、汉庭酒店、亚际城市酒店，每个酒店因风格不同定位不同都会重新装修改造一次。黄晓敏没有花钱装修改造，所以其租赁合同及出租设施设备只与第一家株洲金锦嘉悦酒店的设施设备有关，与后面两家酒店无关。被执行人亚际城市酒店未向本院陈述意见。被执行人文周景未向本院陈述意见。被执行人庞仲陈述，法院查封、扣押的财产中有的是业主的，有的是新装修的，应该由法院裁判。亚际城市酒店从汉庭酒店购买了经营权，汉庭酒店添置的设施设备归我们所有。被执行人邱志翔未向本院陈述意见。被执行人王娜陈述，本人只是亚际城市酒店名义上的股东，本人对相关情况不清楚。本院查明，2018年，庞仲、文周景收购一家酒店（原名汉庭酒店），位于株洲市芦淞区××路××号××大厦××层，并与出租方签订租赁合同，转租该酒店物业，后更名为亚际城市酒店。2018年9月27日，以邱志翔、王娜名义成立湖南亚际城市酒店管理有限公司，由邱志翔担任法定代表人。因原汉庭酒店装饰装修老化、陈旧，庞仲、文周景等人拟对酒店进行装修改造升级。经文周景与余士琨协商，2018年10月15日,庞仲与余士琨签订了《工程施工合同》，约定余士琨对原汉庭酒店进行装修改造。后双方因该建设工程施工合同发生纠纷，余士琨向本院提起民事诉讼，并在诉讼过程中申请财产保全。2020年7月8日，本院作出（2020）湘0203民初3404号民事裁定：“查封、扣押、冻结被申请人湖南亚际城市酒店管理有限公司、庞仲、文周景名下银行存款1200000元或同等价值的财产。”2020年7月16日，本院查封、扣押了涉案相关财物（由亚际城市酒店保管），具体包括：1.房间空调与大厅空调，白色，82台；2.房间电视机，黑色，70台；3.空气能热水器（主机），白色，3台；4.消防泵房（负一楼），红色，1套；5.全部客房家具，白色，60套；6.电梯，品牌广州日立，2台。《查封、扣押财产清单》中未列明具体房间编号，经确认，房间空调与大厅空调为亚际城市酒店4-10层房间空调80台和1层大厅空调2台，房间电视机70台为亚际城市酒店4-9层房间内电视机，全部客房家具60套为亚际城市酒店4-8层的客房（每层12间，共计60间）内的家具，空气能热水器（主机）3台为位于该栋大厦顶楼的供热设备，消防泵房为位于该栋大厦负一层的消防设施。涉案508号房屋内的空调1台、电视机1台及家具属于查封、扣押的范围。2020年8月10日，本院作出（2020）湘0203民初3404号民事判决：“一、限被告湖南亚际城市酒店管理有限公司、庞仲、文周景在本判决生效后十日内向原告余士琨支付欠付工程款343330元及利息（以343330为基数，自2019年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率计算至实际付清日止）。二、驳回原告余士琨的其它诉讼请求。”亚际城市酒店、文周景不服，提起上诉。2020年12月25日，株洲市中级人民法院作出（2020）湘02民终2337号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决生效后，因亚际城市酒店、庞仲、文周景未履行付款义务，余士琨向本院申请强制执行。2021年2月8日，本院作出（2021）湘0203执309号执行裁定：“对被申请人湖南亚际城市酒店管理有限公司、庞仲、文周景的银行账户353923元（加倍支付迟延履行期间的债务利息另行计算）予以冻结、划拨。若不足部分则对其它财产予以查封、冻结、扣留、提取、扣押、拍卖、变卖。”在本案执行过程中，余士琨向本院申请追加邱志翔、王娜为本案被执行人。2021年4月1日，本院作出（2021）湘0203执309号之一执行裁定：“一、追加邱志翔、王娜为本案被执行人；二、被执行人邱志翔、王娜应在本裁定生效之日起10内向申请人余士琨支付执行款353923元，并承担相应的迟延利息期间的债务利息。”在本案执行过程中，本院已将执行款37255元交付余士琨。另查明，黄晓敏于2007年从株洲市中兴房地产开发有限责任公司处购买了位于株洲市芦淞区××路××号××大厦××层××号房屋。《商品房买卖合同》附件物业交付条件及装修标准中显示，物业条件包括中央空调到户、广州日立电梯2台、消防烟感、自动喷淋、自动报警系统到户等内容，装修标准包括入户门、家具（单人床星港或同档次品牌1.2米宽×2，部分双人床1.8米宽×1，床头柜、写字台、办公椅、电视柜、小圆桌、休闲椅、衣柜、小酒吧台）、灯具、装饰画、窗帘、卫生间洁具等内容。黄晓敏于2009-2013年期间将508号房屋出租给株洲金锦嘉悦酒店用于酒店经营，自2013年9月起出租给韩冠群经营汉庭酒店，自2018年8月起出租给文周景经营亚际城市酒店。2018年8月28日，黄晓敏（甲方）、文周景（乙方）及韩冠群（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方、丙方与株洲金锦嘉悦酒店于2013年签订株洲市芦淞区××路××号××大厦××层××号房屋的租赁合同，自2018年8月28日起甲方与丙方签订的原租赁合同解除，甲方将508号房屋租赁给乙方从事宾馆经营，租赁期间为2018年8月28日至2023年4月27日；2、2018年8月28日至2019年4月27日租金为925元／月，其中2018年8月28日至11月27日为装修免租期，2019年4月28日起年租金在上一年租金基础上递增1%；3、乙方设立专门账户，每年按甲方购买租赁房屋的原始房价166545元的2%计提装修维修基金，用于甲方提供的装修、家私、室内配套设施（详见附件一）的翻新、更换，乙方每年度的12月15日将本年度的专项维修基金存入该账户……经营期满3-5年，乙方必须对酒店装修进行一次翻新，如装修维修基金计提不够使用，不足部分由乙方承担，合同期满或本合同解除后，乙方如不续约，该装修维修基金账户上的余额归甲方所有；4、本合同如提前终止、解除或届满时，如双方不能达成续约协议，乙方有权拆除及取回乙方投入的全部设施、设备，但不能损坏甲方房屋、房屋装修及设施设备，如有损坏，乙方负责恢复原状，乙方退场后未能拆除或取回的物品，甲方视为乙方放弃所有权，均归甲方所有。上述合同签订后，因文周景未按期支付租金，黄晓敏向法院起诉。2020年10月26日，本院作出（2020）湘0203民初4942号民事判决：“一、解除原告黄晓敏与被告文周景之间的房屋租赁合同；二、限被告文周景于本判决生效之日起十日内向原告黄晓敏支付截至2020年10月26日的欠付租金14069.8元；并自2019年7月28日起，以全部未付租金为基数，按每日万分之三的标准向原告黄晓敏计付违约金直至全部租金支付完毕之日止；三、驳回原告黄晓敏的其他诉讼请求。”该民事判决书现已生效。又查明，508号房屋内的空调1台、电视机1台及1层大厅空调2台、空气能热水器（主机）3台系汉庭酒店经营期间由经营者购置，508号房屋在汉庭酒店、亚际城市酒店经营期间均进行了装修，房屋内家具进行了添置与更换。黄晓敏陈述，508号房屋出租期间，承租人均未依约计提装修维修基金。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当解除对位于株洲市芦淞区××路××号××大厦××层××号××市酒店公共设施包括大厅空调、消防泵房、电梯、空气能热水器的查封、扣押。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。该规定第二十五条第一款第（五）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。本案中，本院于2020年7月16日查封、扣押的财产分为两个部分，一部分为金锦嘉悦大厦在最初交付购房者时开发商按照《商品房买卖合同》附件物业交付条件及装修标准已经建成的共有部分的电梯2台和消防泵房，另一部分为在经营酒店过程中添置和更换的设施设备，包括508号房屋内的空调1台、电视机1台及房屋内家具、1层大厅空调2台、空气能热水器主机3台。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”根据上述法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，如公共电梯、消防设施等，享有共有和共同管理的权利。因此，涉案电梯2台和消防泵房属于全体业主共同共有和共同管理，如执行该部分公共设施将损害黄晓敏及建筑区划内其他业主对物业的正常使用，影响全体业主的合法权益，故对上述公共设施的查封、扣押应当解除。关于其他查封、扣押财产，508号房屋内的空调1台、电视机1台及1层大厅空调2台、顶楼空气能热水器主机3台系在汉庭酒店经营期间由经营者购置，508号房间在汉庭酒店、亚际城市酒店经营期间均进行了装修，房间内家具也进行了添置与更换，在租赁合同解除后双方未就添置的财产进行协商确定所有权，且上述财产未进行登记，黄晓敏也未提交有效证据证明其对上述财产享有所有权，故黄晓敏要求解除对上述财产的查封、扣押，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：一、解除对位于株洲市芦淞区建设中路459号金锦嘉悦大厦的广州日立牌电梯2台、消防泵房（负一楼）的查封、扣押；二、驳回案外人黄晓敏的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 粟 欢人民陪审员 文 云人民陪审员 胡雅莉二〇二一年六月二十三日书 记 员 张 晶附：本裁定书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。