大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0204执异97号案外人：刘永珍，女，汉族，xxxx年xx月xx日生，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：于秀丽，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苍施展，辽宁德中律师事务所实习人员。申请执行人：高云龙，男，汉族，xxxx年xx月xx日生，住辽宁省大连市沙河口区。被执行人：崔秀文，女，汉族，xxxx年xx月xx日生，户籍所在地辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：柳正勇，大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。本院在执行高云龙与崔秀文民间借贷纠纷一案中，案外人刘永珍对本院执行的位于大连市甘井子区xx号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人称，请求中止对位于大连市××楼××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由为：法院查封案涉房屋之前，案外人刘永珍就与被执行人崔秀文及大连晟昕房屋经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》，并合法占有了该房屋；案外人在2019年8月22日前支付完毕全部价款；案涉房屋至今未办理过户登记非因案外人原因。2018年4月，被执行人通过大连晟昕房屋经纪有限公司售卖案涉房屋，2018年4月27日案外人与被执行人崔秀文及大连晟昕房屋经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，该合同约定被执行人将其名下位于大连市××楼××单元××房屋以42万元的价格出售给案外人且案外人须向大连晟昕房屋经纪有限公司支付居间报酬4000元。因案涉房屋存在银行贷款，还清前无法办理房屋过户手续，三方又于2018年6月15日签订了《房地产买卖合同补充协议》，该协议约定案外人先向被执行人支付107713.34元购房款，其中50000元直接转给被执行人，余下55663元交给大连晟昕房屋经纪有限公司。由于房屋无法办理产权登记，剩下房款在房屋交接完毕后由案外人按被执行人与银行贷款合同约定的时间和方式进行交付。后被执行人于2018年7月20日将案涉房屋实际交付给案外人，案外人于当天搬入居住至今，早已合法占有该不动产。根据《房地产买卖合同》约定，被执行人将房屋以42万元的价格出售给案外人，案外人通过向被执行人转账、向房屋中介公司大连晟昕房屋经纪有限公司支付购房款、代被执行人偿还房屋贷款等方式共计支付465847.6元，远超过《房地产买卖合同》约定的42万元房屋价款。案外人于2019年8月22日在被执行人与建设银行执行纠纷案件中已实际偿还完毕案涉房屋银行贷款，即2019年8月22日才能办理房屋过户，但是法院于2019年9月24日查封了案涉房屋，由于时间过短，来不及办理房屋过户登记。故该房屋虽未办理房屋过户登记，但并非是因为案外人自身的原因。综上，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记理过户登记。”故案外人请求中止对位于大连市××楼××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。被执行人辩称，不同意案外人的异议请求。双方于2018年4月27日签订的《房屋买卖合同》，不符合法律规定，是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。以及第五十二条第二款：有下列情形之一的合同无效，损害国家、集体或者第三人利益。在商谈购买时因为被执行人没有工作，无经济来源，欠银行贷款无力偿还，对法律和房价存在误解，与案外人协商出售案涉房屋，但是，被执行人当时明确告知该房屋没有析产，被执行人与前夫离婚，在离婚时未对房产分割和析产，此房是夫妻共同房产。案外人执意要购买，当时，因为着急还银行贷款，加上对房价缺乏了解，双方合同以40万元低价出售。这一合同损害了被执行人前夫的利益。二、夫妻共同房产单方出售是无效的。案涉房屋尽管没有房证，但出售房屋要夫妻双方签字才有效。出售该房屋既未析产，也未有前夫授权，一个人无权处置该房产。夫妻对共同所财产，有平等的处理权，夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。双方签订的《房屋买卖合同》是书面合同，只有被执行人崔秀文一方的签字，而没有另一方的签字或者授权，该合同是无效的。三、现在房产局已经通知可以发放房产证，男方还是合法的产权人之一，但办理房产证时，依然需要夫妻同时到场或授权配合办理的，因此，即使离婚后初次办理房产证以及转让的过户手续时，还是需要男方亲自到场或授权配合办理的，男方需向代办人出具授权委托书，代办人持自己及男方的身份证原件及复印件，才可以代男方办理产权过户手续，这是法律规定。三、案外人存在违约行为，未履行支付购房全款。合同签订的购房款为42万元，但案外人并没有全款足额交纳购房款，仅支付3257126元（交房贷款），案外人没有履行合同，构成违约。案外人其他转账与本案房款没有任何关系。四、案涉房屋出售款项显示公平。由于被执行人长期在日本，对国内房价不甚了解，后期经询问案涉房价在当时市值价格150万元万元左右，案外人却以30万元的价格成交，明显不公平，对案外人及房屋利益人（前夫）的合法权益受到损害。本院查明，高云龙与崔秀文民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月10日作出（2018）辽0204民初7523号民事判决书：“一、被告崔秀文于本判决生效之日起10日内偿还原告高云龙借款12万元；二、驳回原告其他诉讼请求。”后崔秀文未履行生效法律文书所确定的义务，高云龙向本院申请执行。执行期间，本院于2019年9月24日预查封了崔秀文名下位于大连市××号房屋。案涉房屋预告登记权利人为崔秀文。案外人为证明其主张，向本院提供了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》、大连晟昕房屋经纪有限公司中介费收据、大连市公用事业联合收费有限公司收费凭证、专用收款收据，证明、交易流水明细清单、个人贷款结清证明、个人活期账户交易明细等证据材料。根据上述材料记载，2018年4月27日，卖方崔秀文与买方刘永珍、居间方大连晟昕房屋经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定由刘永珍以42万元价格购买案涉房屋，定金20000元由居间方代为保管，首付款合计87500元，贷款312500元。2018年4月27日、28日，刘永珍分别向居间方交付16000元、11000元。2018年6月8日，刘永珍向崔秀文交付50000元。2018年6月15日，三方再次签订《房地产买卖合同补充协议》，约定刘永珍先交付27000元定金，由居间方代为收取，待崔秀文搬出房屋后，刘永珍直接向崔秀文银行卡交付另50000元购房款，剩余购房款28663.34元，居间方自收到该款项后直接将收取的前后合计107713.34元转付给崔秀文。同时约定，因房屋暂无法办理产权登记，待房屋交接完毕后由刘永珍按崔秀文与银行贷款合同约定的时间和方式进行支付。房屋具备办理产权登记手续时，刘永珍可以一次性还清剩余房屋贷款也可以按照崔秀文与银行贷款合同约定的时间和方式进行还款。自房屋贷款抵押权消灭后，由崔秀文、大连晟昕房屋经纪有限公司协助刘永珍办理相关产权登记手续。2018年6月26日，刘永珍向居间方支付28663.34元。根据大连亿泉程达物业管理有限公司出具的证明，刘永珍自2018年7月起入住案涉房屋。自2018年7月起，刘永珍按月偿还案涉房屋银行贷款，最终于2019年8月22日还清全部银行贷款，由中国建设银行出具了个人贷款结清证明。本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，法院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》予以审查。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2019年9月24日查封案涉房屋，而案外人于本院查封房屋之前已与被执行人签订书面买卖合同、占有案涉房屋且交付了全部房屋价款，案外人的异议符合上述规定的前三项条件。关于房屋过户问题，案涉房屋于2019年8月22日结清贷款，本院于一个月后即将房屋查封，结合被执行人不同意案外人取得房屋的答辩意见可知，案涉房屋未过户非因案外人自身原因导致。故案外人对案涉房屋的排除执行异议符合上述规定对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人的请求于法有据，本院予以支持。关于被执行人提出的合同存在显失公平、夫妻一方非法处置房产等问题，本案属于对案外人执行异议的书面形式审查，仅审查案外人的异议是否满足排除法院执行的条件，而被执行人与案外人关于房屋买卖的其他纠纷，不属于本案的审查范围，当事人可通过其他法律途径解决。关于被执行人提出案外人未交付全部房款，仅支付了案涉房屋贷款的主张，从现有证据来看，案外人已按合同约定将房款交付至被执行人及居间方，案外人未提供相反证据证明其主张，本院对该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本案对崔秀文名下位于大连市甘井子区xx房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二一年六月十六日书 记 员  杨 丹