河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初1846号原告：许瑾，女，汉族，1973年6月8日生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：盛书勤，河南荟智源策律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地：郑州市惠济区金桥路2号，统一社会信用代码：914100005976199054。法定代表人：陈琛，总经理。委托诉讼代理人：谢向涛、吴佳颖，金博大律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号，统一社会信用代码：914101007457612859。法定代表人：史小东，行长。委托诉讼代理人：吕真、杜好时，系第三人招商银行股份有限公司郑州分行工作人员。原告许瑾与被告河南惠花城乡建设发展有限公司（以下简称惠花城乡公司）、第三人招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许瑾及其委托诉讼代理人盛书勤、被告惠花城乡公司的委托诉讼代理人吴佳颖到庭参加了诉讼，第三人招商银行郑州分行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方2018年11月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××4706）、判令被告协助原告到房屋产权登记部门办理合同编号为180××××4706的《商品房买卖合同》的合同备案注销手续及不动产预告登记的注销手续（不动产预告登记号为：豫2020郑州市不动产证明第0020132号）；2、判令解除原告与第三人签署的《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180709756006）；3、判令被告向原告返还购房首付款571962元及利息（利息按照中国人民银行同期定期存款利率的标准自2018年11月27日计算至实际支付之日止）；4、被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息（金额以第三人核算为准），第三人配合原告、被告办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续；5、判令被告返还原告已向第三人偿还的的房屋贷款本息（金额以第三人出具的还款凭证为准）；6、判令被告向原告支付违约金37839.24元；7、判令被告向原告赔偿不动产登记费80元、维修基金6407元、按提费及印花税1164元的损失；8、判令被告赔偿原告产生的律师费损失30000元；9、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为了家中老人居住需要，欲购买低楼层房屋。被告在宣传其开发的“富力建业尚悦居”时，称一楼有私家庭院更便于老人居住，但因该私家庭院没有计入合同中列明的房屋总面积，所以计入合同中的房屋总面积的那部分所对应的单价比同幢楼其他楼层高出几千元。于是，2018年11月24日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为180××××4706），原告购买了被告开发的位于郑州市××大道西、××路北的“富力建业尚悦居”7幢1层103号房屋（以下简称：“涉案房屋”），建筑面积为98.58平方米，单价19192.15元，房屋总价1891962元。合同约定2019年12月30日之前交付。合同附件四合同补充协议第八条第19款约定：“买受人同意建筑区划内与某住宅单位直接相通的绿地、花园、楼宇面、露台，由该住宅单位买受人享有专有（独占）及使用权并负责该区域的日常清洁、维护、管理、修缮等工作及费用，其他业主均同意并确认对该区域不享有使用权”。为购买涉案房屋，原告与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，第三人发放贷款1320000元。但在之后的交付中，被告却称私家庭院不能再交付原告及其他业主使用。且在之后与被告交涉中，被告也认可一楼的私家庭院无法按照约定交付，愿意把一楼私家庭院对应的房屋价款退还给原告或者与原告解除《房屋买卖合同》。因此，被告违反合同约定拟向原告交付的房屋与合同约定不符，不能实现原告购买房屋的目的，原告根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定有权要求解除《商品房买卖合同》。另外，2020年3月5日，被告发布《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》，告知原告与其他业主因环保管控无法按期交房，管控影响天数为44天。另，被告告知原告因突发新冠疫情形势严峻，河南省人民政府于2020年1月25日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，经申请，2020年3月1日政府相关部门同意被告复工。即受新冠疫情影响为35天。2020年7月27日，被告向原告发送通知，即《建业富居尚悦居项目入伙通知书》，载明：“建业富居尚悦居项目拟在2020年7月31日在建业富居尚悦居集中办理交房手续”。因此，被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告向原告通知的交房日即2020年7月31日已逾期交房214天，扣除被告在《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》中自认的受政府大气管控44天及受新冠肺炎以前影响35天不能施工，被告逾期交房超过60日。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过60日的，原告作为买受人有权解除合同。因被告的违约行为导致《商品房买卖合同》解除后，《个人购房借款及担保合同》的合同目的无法实现，也应该解除，原告诉至法院。被告惠花城乡公司辩称,由于扬尘管控治理的原因及疫情不可抗力，根据商品房买卖合同第八条约定，被告有权顺延交房期限，经被告计算案涉房屋所在项目自开工之日起累计停工约259天，以此计算顺延交房期限后被告尚未逾期，因此原告起诉被告逾期交房与合同不符，且被告就该延期交房书面告知原告，被告同意解除合同，但关于原告起诉的违约金、不动产登记费、维修基金、按提费、印花税及律师费不予认可，不应由被告返还。第三人招商银行郑州分行未作出答辩。本院依据原、被告陈述、举证、质证，结合有效证据，确认本案事如实下：2018年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为：180××××4706）一份，原告购买被告开发的郑州市惠济区中州大道西、滨河路北富力建业尚悦居（暂定名）7幢1层103号房屋一套，建筑面积98.58平方米，房屋总价款1891962元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：2018年11月24日现金付款571962元，剩余金额1320000元通过商业贷款方式付款。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对被告逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同并约定其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首付款571962元，并通过银行贷款方式支付被告购房尾款款1320000元，被告向原告出具相应的发票。2018年5月30日，原告支付维修基金6407元及不动产登记费80元。2018年6月28日，原告向郑州广誉企业营销策划有限公司交纳按揭费、印花税1164元。2018年7月9日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180709756006）一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额1320000元，贷款期限自2018年7月9日起至2042年7月9日止。原告自2019年1月15日起每月向第三人偿还月供。2020年3月5日，被告向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。另查明，2020年7月28日，被告向原告邮寄《建业富居尚悦居项目入伙通知书》一份，载明“建业富居尚悦居项目拟在2020年7月31日在建业富居尚悦居集中办理交房手续”。再查明，案涉房屋合同已经办理合同备案登记，案涉房屋已经办理不动产预告登记、抵押权预告登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告向原告通知的交房日即2020年7月31日已逾期交房214天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日；根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、原告与被告协助办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、不动产预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款571962元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，本院酌定按照中国人民银行同期定期存款利率计算自2018年11月27日（首付款发票日期）至被告实际向原告归还首付款之日止。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金37839.24元（1891962元×2%）。关于原告要求被告支付维修基金、不动产登记费、契税、按揭费损失的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金6407元、不动产登记费80元、按揭费、印花税1164元，上述费用均系原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。原告要求被告支付律师费30000元，因该费用并非履行合同所支出的必要费用，原告的该项主张无合同依据，本院不予支持。因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《个人购房借款及担保合同》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款及担保合同》解除后，被告应将原告已偿还的房屋贷款本息返还原告，并将下余的贷款偿还给第三人，上述偿还数额均以第三人核算为准，原告与第三人应协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告许瑾与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：18004554706）于本判决生效之日解除，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、不动产预告登记注销手续；二、原告许瑾与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180709756006）于本判决生效之日解除；三、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许瑾首付款571962元，并支付原告许瑾按照中国人民银行同期定期存款利率计算自2018年11月27日至被告河南惠花城乡建设发展有限公司实际向原告许瑾归还首付款之日止的利息；四、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还原告许瑾的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准），原告许瑾与第三人招商银行股份有限公司郑州分行协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续；五、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许瑾已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）；六、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许瑾违约金37839.24元；七、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许瑾维修基金损失6407元、不动产登记费损失80元、按揭费、印花税损失1164元；八、驳回原告许瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10948元（已减半），由原告许瑾负担173元，被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担10775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员 冯 鹏二〇二一年六月四日书记员 王盼盼