江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏08民终2258号 上诉人（原审原告、案外人）：张石恒，男，1970年4月7日生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。 被上诉人（申请执行人）：杨顾成，男，1978年10月5日生，汉族，住淮安市淮安区。 被上诉人（申请执行人）：杨顾兄，女，1976年8月10日生，汉族，住淮安市淮安区。 被上诉人（申请执行人）：陆金兰，女，1945年4月5日生，汉族，住淮安市淮安区。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓晨，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 第三人：朱建峰（被执行人），男，1967年7月28日生，汉族，住淮安市淮安区。 上诉人张石恒因与被上诉人杨顺刚、第三人朱建峰案外人执行异议之诉一案，不服淮安市淮安区人民法院（以下简称淮安区法院）（2021）苏0803民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张石恒上诉请求：1.撤销淮安区法院（2021）苏0803民初4718号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决以上诉人在购买案涉房屋时，明知拆迁安置房的流通受到政策限制却依然购买了案涉房屋，上诉人对房屋不能过户主观上具有明显过错为由，判决驳回原审原告的诉讼请求无事实和法律依据。首先，上诉人在购买案涉房屋的过程中并无主观过错。一审判决认定上诉人有主观过错，对于上诉人作为自由交易的普通买受人要求过高，法律并无明文规定拆迁安置房禁止买卖交易，在普通民众认知中，拆迁安置房也是可以购买、可以居住的，如认为购买拆迁安置房的明知流通受到政策限制即构成主观过错，就是对所有购买拆迁安置房的民众强加了一层义务。原审判决已认定房屋买卖合同是合法有效的，足以说明买受人不存在重大主观过错，如买受人存在过错，与已生效的合同，法律上已转移的物权相矛盾。原审判决中查明2019年下半年该房屋是可以过户的状态，足以说明该房屋不存在任何问题，可以合法转让、流通，买受人已尽了全部注意义务，不存在任何过错。2.上诉人购买案涉房屋的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当支持上诉人的诉讼请求。第一，在一审法院查封前上诉人与第三人朱建峰已经签订合法有效的书面买卖合同；第二，上诉人在法院查封前已经合法占有案涉房屋；第三，上诉人已经支付绝大部分购房款，剩余购房款20500元上诉人也同意按照法院要求交付执行；第四，案涉房屋未办理过户登记非因上诉人自身原因，案涉房屋虽然为拆迁安置房，但是可以办理过户登记手续的。“非因买受人自身原因”指的是买受人未办理产权过户是由于被执行人不予协助，办理登记机关原因等买受人意志之外的原因造成。3.上诉人在被上诉人起诉第三人民间借贷纠纷前实际取得案涉房屋的所有权，上诉人的物权期待权应当受到法律的保护，能够阻却法院的执行。 被上诉人杨顾成、杨顾史、陆金兰辩称，1.上诉人与第三人的拆迁房买卖合同无效，不能受到法律保护。按照拆迁房相关法律规定，拆迁房安置五年之后才允许交易，上诉人与第三人签订房屋买卖合同时拆迁房没有办理房产证，也没有满五年，买卖合同不能受到法律保护；2.上诉人购买房屋的时候具有明显的主观过错，明知其购买房屋的风险。上诉人与第三人签订的是《协议房买卖协议书》，协议约定甲方提供给乙方房屋拆迁协议书，故上诉人在购买案涉房屋时就已经明知其几年之内不能办理房产证的风险，上诉人并不属于不明情况的善意购买人，其主观上具有明显的过错；3.上诉人没有充分证据证明其在法院查封之前就已经合法占有此房产。案外人张石恒提交的相关证据仅有2020年9月15日的物业费、燃气水电费。仅能证明其在房屋被查封后才缴纳相关费用。之前都是第三人合法占有房屋；4.上诉人支付了部分价款，但是剩余部分也没有按照人民法院的要求交付执行。上诉人需完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定才能对案涉房屋产生合法所有权。但上诉人完全不能达到该条款的要求，案涉房屋仍然归第三人所有，法院因被上诉人与第三人的借贷纠纷执行第三人的房屋并无不当。因此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求完全符合法律规定。恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 第三人朱建峰述称，房屋是2018年上诉人拿了房子之后就装修，就入住了，当时拆迁户名写其名字，不好改，物业费是交房时候收了两年，请法院依法判决。 经审理查明，杨顺刚诉朱建峰民间借贷纠纷一案，淮安区法院于2019年2月17日作出（2018）苏0803民初6637号民事判决：一、被告朱建峰于本判决生效后十日内返还原告杨顺刚借款本金171040元，承担利息（自2012年7月5日起至2018年10月30日止，按月利率2%的标准计算）；二、驳回原告杨顺刚的其他诉讼请求。 根据杨顺刚的申请，淮安区法院于2019年3月29日立案强制执行，案号为（2019）苏0803执889号。在该案执行过程中，该院于2020年5月22日作出（2019）苏0803执889号执行裁定：查封被执行人朱建峰位于淮安区的拆迁安置房，不动产权证号为：苏（2019）淮安区不动产权第0015746号。2019年8月26日，该院作出（2019）苏0803执889号执行裁定：（2018）苏0803民初6637号民事判决书本次执行程序终结。2020年5月30日恢复执行，案号为（2020）苏0803执恢248号。2020年7月2日，该院发出公告，限被执行人于本公告送达之日15日内清空上述房屋，并交付钥匙。案外人张石恒对本案标的提出异议后，该院于2020年10月12日作出（2020）苏0803执异30号执行裁定：驳回异议人张石恒的异议请求。 张石恒不服该裁定，向淮安区法院提起执行异议之诉称，请求：一、请求判令停止对原告购买的淮安区房屋的强制执行，依法撤销（2020）苏0803执异30号《执行裁定书》，并解除对该房屋的查封；二、本案诉讼费由两被告承担。 一审法院经审理查明，认定事实如下:2016年4月30日，第三人朱建峰与淮安市淮安区住房和城乡建设局签订《淮安市淮安区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书（产权调换）》，编号为“1409788”。淮安市淮安区住房和城乡建设局将坐落在淮安市淮安区香溢花城面积为95平方米的期房与第三人朱建峰被征收房屋进行产权调换。 2017年6月25日，张石恒与第三人朱建峰签订《协议房买卖协议书》，内容为：（甲方朱建峰，乙方张石恒）经甲乙双方共同协商达成如下协议：一、甲乙同意将坐落在淮安市淮安区香溢花城7号楼2802室面积为95平方米的期房出售给乙方；二、甲乙双方商定此期房房价为肆拾万捌仟伍佰元整（408500元），乙方首付叁拾捌万捌仟元整给甲方，余款过户后一次性付清给甲方；三、甲方提供给乙方一份房屋拆迁协议书；四、甲乙双方约定的责任：1、此期房在拿到进户门钥匙之前过户安家补助费由甲方领取与乙方无关……；六、此协议书一式三份，甲乙双方各一份，见证一份，本写书自签订之日生效。 2017年6月26日，张石恒通过江苏淮安农村商业银行股份有限公司向朱捷敏（第三人朱建峰之女）转账300000元，第三人朱建峰于2017年6月26日出具收条：今收到张石恒人民币叁拾捌万捌仟元整（购房款）。 2018年6月22日，张石恒与第三人朱建峰签订《关于香溢花成7号楼2802室商品房增加约12平方米面积结标说明》：一、张石恒一次性补偿朱建峰房款38000元；二、朱建峰帮助张石恒办理过户手续，办理产权证朱建峰名下费用由朱建峰承担，其它费用按买卖合同条款执行；三、一次性补偿费用转入朱建峰指定账户……。 庭审中，张石恒提供水电费及物业费收据，以证明其已于2018年5月入住涉案房屋。其陈述涉案房屋于2019年下半年可以办理房屋产权证，但涉案房屋已于2019年3月29日被查封，涉案房屋未办理过户登记手续非因买受人自身原因导致。 淮安区法院认为，该案的争议焦点是张石恒的申请能否阻却该院的执行。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，张石恒要求阻却涉案房屋的执行，上述条件均应符合。张石恒与朱建峰虽签订了《协议房买卖协议书》，且原告张石恒按合同约定支付了房款。但张石恒与朱建峰于2017年6月25日签订房屋买卖合同，涉案拆迁安置房于2019年下半年方能办理房屋产权证。原告张石恒在购买涉案房屋时，明知拆迁安置房的流通受到政策限制，却依然购买了案涉房屋，房屋不能过户张石恒主观上具有明显过错。故张石恒的申请不能阻却法院的执行，对其诉讼请求，该院不予支持。第三人朱建峰经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。据此该院于2021年4月26日作出（2021）苏0803民初4718号民事判决：在被告杨顺刚与第三人朱建峰民间借贷纠纷中，不排除对淮安市淮安区房屋的执行。 本院经查明，确认了一审法院查明的事实。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院另查明，申请执行人杨顺刚于2020年9月23日因病去世，其法定继承人为：妻子陆金兰、儿子杨顾成、女儿杨顾兄。 本案争议焦点为案外人张石恒对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,张石恒作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应与支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人张石恒与第三人朱建峰虽然在查封前签订了房屋买卖合同，交付了大部分房款且愿意将剩余价款交付法院执行，并实际占有该房屋。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故朱建峰在领取房屋不动产权证书之前转让该案涉房屋的行为违反了法律禁止性规定。虽然在二手房的交易市场中，有未办理房产证直接转卖的行为存在，但并不代表该行为就完全获得法律的认可和保护。本案中，符合法律规定的交易程序应为：朱建峰先取得该房屋的不动产权证书后再将其房屋所有权转移至张石恒。因此，买受人张石恒对未办理过户登记存在明显过错，其应当知道该房屋交易法律风险的存在，当然承担未办理过户带来的不利后果。故案外人张石恒不享有排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中,案外人张石恒对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应予驳回诉讼请求。 综上,上诉人张石恒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3721元，由上诉人张石恒负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 玮 审判员 黄春丽 审判员 刘群英 二〇二一年六月二十三日  法官助理王学波 书记员王霄