四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8865号 上诉人（原审被告）：方菊仙，女，1971年9月21日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区黄忠街8号5-8号。 法定代表人：宋庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 上诉人方菊仙因与被上诉人四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方菊仙上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由诚和公司承担。事实和理由：诚和公司若不能提供物业服务合同原件，入场时的音频、视频资料以及备案等证据，则诚和公司收费不合法；诚和公司入场后，小区管理混乱，被盗案件频发，服务达不到物业服务公司标准；案涉小区开发商承诺买房有“老带新”免三年物业费政策，方菊仙自2015年收房后至2016年下半年才开始装修案涉房屋，诚和公司引诱其预交一年物业费，现诚和公司退场，应当退还一年物业费；诚和公司采取断水、断电、停电梯等手段催收物业费，案涉小区业委会组织业主自行筹资交电费，诚和公司承诺可用筹资款抵扣物业费。 被上诉人诚和公司二审中未提交书面答辩意见。 诚和公司向一审法院起诉请求：1.判令方菊仙向诚和公司支付物业费1421元及滞纳金（从逾期之日2017年8月1日起，每天按应交物业费的千分之三计算至足额付清之日止，暂计算至2020年8月1日止，滞纳金为4669元）；2.判令方菊仙支付诚和公司垃圾清运费72元；3.依法判令本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由方菊仙承担。 一审法院认定事实：2016年1月12日，诚和公司与××业委会签订《物业管理委托临时代管协议》，约定由诚和公司临时代管案涉小区，代管期限：自2016年元月6日18时起至依法选聘的“××国际社区”新的正式物业服务企业进驻管理时止，该协议上有案涉小区业委会主任唐某和副主任杨某、邓某等人签字。2016年3月30日，诚和公司（乙方）与××业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定了诚和公司为案涉小区提供物业服务，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。双方约定物业服务费收费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元交纳，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳违约金。该合同期限为2016年1月6日起至2019年1月5日止。新都区××镇××大道××段××号××栋××单元××层××号房屋登记的产权人为方菊仙，该房面积为105.23平方米。一审庭审中，诚和公司提交了一份案涉小区物业物资交接清单，显示诚和公司与成都市创和物业有限公司之间于2017年7月31日交接了文件柜、电脑桌、椅子、电脑等物品。诚和公司提交了一份××镇××社区居民委员会出具的《证明》，证明诚和公司按照每户每月8元的标准在退场前结清垃圾清运费。诚和公司提交了《温馨提示》《关于催缴公共物业服务费的温馨提示》、催缴通知书、律师函以及整付零寄交寄清单，拟证明诚和公司向方菊仙催收物业服务费的事实。方菊仙陈述其未交纳2016年11月到诚和公司退场期间的物业服务费，提交了（2017）川0114民初5190号民事判决，拟证明诚和公司违规收费被新都区人民法院驳回。方菊仙还提交了照片，拟证明诚和公司请社会闲散人员管理案涉小区，殴打小区业主，诚和公司管理不到位。方菊仙还提交了收据，拟证明因诚和公司私自停电，业主自行交纳电费，并且可以抵扣物业服务费。一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，诚和公司与××业委会签订的《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。根据原《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，诚和公司主张的方菊仙欠交物业服务费的时间方菊仙予以认可，方菊仙应当向诚和公司支付2016年11月1日至2017年7月31日的物业服务费1420.61元（1.5元/平方米/月×105.23平方米×9月）。诚和公司主张方菊仙欠交2016年11月1日至2017年7月31日的生活垃圾清运费72元，并提交了其退场前按照8元/月向当地居委会代缴结清垃圾清运费的证明，予以支持，因此方菊仙应当向诚和公司支付垃圾清运费72元（8元/月×9月）。方菊仙认为诚和公司未提供签订合同时期的营业执照，故诚和公司身份不合法。一审法院认为，诚和公司已经提交了正在使用的营业执照，该营业执照显示诚和公司公司成立于2008年10月21日，营业期限为2008年10月21日至永久，经营范围为物业管理，说明了诚和公司系经过工商行政部门登记的物业服务企业，从诚和公司成立之日具有民事行为能力，具备签订物业服务合同的主体资格。方菊仙辩称开发商与长岛物业公司承诺免除三年的物业服务费，但并未提交证据予以证明。即使如方菊仙所说存在免除三年物业服务费的事实，但这是开放商与长岛物业公司对方菊仙作出的承诺，并不是诚和公司对方菊仙作出的承诺，对诚和公司没有约束力。因此，对方菊仙的该抗辩理由，不予采纳。物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。方菊仙关于诚和公司提供的物业服务质量差，工作人员打业主，逼迫业主交纳费用等抗辩理由，根据原《最高人民法院》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因诚和公司不当履行物业服务合同受到损害，应及时行使权利予以救济，而直接拒交物业服务费无法律依据。对方菊仙的答辩理由，不予支持。关于违约责任的问题，方菊仙提交的证据能够证明方菊仙未交纳物业服务费事出有因，基于合同法的公平原则考虑，对诚和公司的违约金诉讼请求，不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、方菊仙于判决生效之日起十日内向诚和公司支付物业服务费1420.61元、垃圾清运费72元；二、驳回诚和公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由方菊仙负担。 二审中，方菊仙提供了物业费《收据》《证明》等证据，拟证明案涉开发商承诺“老带新”免三年物业费，诚和公司应当退还方菊山预交的部分物业服务费，本院经审查认为方菊仙提供的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，对上述证据不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，诚和公司与××业委会签订的《物业服务合同》合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对包括方菊仙在内案涉小区业主均有约束力，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，诚和公司为涉案物业提供了物业服务，方菊仙亦应按时缴纳物业服务费，若方菊仙认为诚和公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决。方菊仙上诉称诚和公司引诱其缴纳案涉开发商同意减免的物业服务费，电费筹资款抵扣物业费等，但其提供的证据不能证明其观点，本院不与采纳。 综上，上诉人方菊仙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由方菊仙负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月十日 书记员  陈 悦