成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初3361号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司，住所地成都市双流区藏卫路212号。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓丽，系公司员工。 委托诉讼代理人：贺敏，系公司员工。 被告：何洪良，男，1970年2月6日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：刘玉兰，女，1971年1月6日出生，汉族，住成都市双流区。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称华兴物业公司）与被告何洪良、刘玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托诉讼代理人陈晓丽、贺敏到庭参加诉讼，被告何洪良、刘玉兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令何洪良、刘玉兰立即向华兴物业公司支付欠付的物业管理费14225.6元（自2011年5月1日起算，按照每月128.8元的标准计算，暂计至2020年8月31日，应计算至实际支付之日）；2.判令何洪良、刘玉兰向华兴物业公司支付拖欠物业管理费违约金10458.1元（自2011年5月1日起算，按照年利率15.4%的标准计算，暂计至2020年6月30日，应计算至实际支付之日）。事实和理由：2009年10月21日，何洪良、刘玉兰与开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司（以下简称华兴住宅公司）签订了《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定由何洪良、刘玉兰购买香楠湖2栋2单元1203号房屋，建筑面积为92平方米。后何洪良、刘玉兰与华兴物业公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，由华兴物业公司向何洪良、刘玉兰居住的香楠湖小区所有业主提供物业服务，第五章第十七条约定物业管理费为1.4元/月·平方米，按季度交纳，合同第八章第三十条约定如逾期支付，每日将按照所欠费用总金额的0.3%标准支付违约金。2015年6月18日，华兴物业公司与第一届业委会签订了《物业服务合同》，合同约定由华兴物业公司向何洪良、刘玉兰居住的香楠湖小区所有业主提供物业服务，合同第五条约定物业服务费为1.4元/月·平方米，按照月度收取（也可按照季度/半年度/年度缴纳），逾期每日将按照所欠费用总金额的0.3%标准支付违约金。2020年8月19日，华兴物业公司与第二届业委会签订了《物业服务合同》，合同约定由华兴物业公司向何洪良、刘玉兰居住的香楠湖小区所有业主提供物业服务，合同第五条约定物业服务费为1.4元/月·平方米，按照季度收取，逾期每日将按照所欠费用总金额的0.3%标准支付违约金。何洪良、刘玉兰于2010年12月3日接收房屋并开始享受物业服务，华兴物业公司按照约定提供物业服务，何洪良、刘玉兰作为香楠湖2栋2单元1203号住宅业主，并未及时向华兴物业公司缴纳物业服务费用，从2011年5月1日起至今一直无故拖欠物业服务费，累计欠付物业服务费14425.6元（暂计至2020年8月31日），期间华兴物业公司多次催缴仍不支付。根据合同约定，如逾期支付物业费，按欠付款项每日0.3%收取违约金。华兴物业公司基于人道主义，为维护和业主的良好合作关系，主动调减合同约定的违约金，违约金按照年利率15.4%的标准进行计算。为维护自身的合法权益，华兴物业公司诉至法院。 何洪良未作答辩，亦未提交任何证据。 刘玉兰未作答辩，亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：位于成都市双流区房屋（建筑面积92平方米）于2011年11月10日因购买登记在何洪良、刘玉兰名下，因何洪良、刘玉兰于2019年12月11日离婚变更为由刘玉兰单独所有。2009年10月21日，何洪良、刘玉兰与华兴物业公司签订《前期物业服务协议》，约定由华兴物业公司为何洪良、刘玉兰提供前期物业服务管理，合同期限自房屋出售之日起至业主大会选举产生的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；高层住宅物业服务费为每月每平方米1.4元，物业服务费用按季交纳，何洪良、刘玉兰或物业使用人应在每季度开始之前，提前十五日履行交纳义务。何洪良、刘玉兰或物业使用人违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，未按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向华兴物业公司支付违约金。 2016年4月3日，华兴物业公司与双流县东升镇香楠湖建筑区划业主大会、双流县东升镇香楠湖建筑区划第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：华兴物业公司自2016年6月18日起至2018年6月17日止为香楠湖小区提供物业服务，高层住宅物业服务费为每月每平方米1.4元，物业服务费按月度缴纳（也可按照季度/半年度/年度缴纳），何洪良、刘玉兰于每个缴费周期起始日起25日内缴纳物业服务费等相关费用，华兴物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面催告何洪良、刘玉兰在合理期限内缴纳，经催告后仍未缴纳的，承担违约责任，违约金的支付约定为：从应缴费用的次月起每天按所欠费用总额的千分之三的标准支付违约金。 2020年8月19日，华兴物业公司与成都市双流区东升街道香楠湖建筑区划业主大会、成都市双流区东升街道香楠湖建筑区划第二届业主委员会签订《物业服务合同》签订《香楠湖物业服务合同》，约定：华兴物业公司自2020年8月19日起至2025年7月11日止为香楠湖小区提供物业服务，高层住宅物业服务费为每月每平方米1.4元，物业服务费按月度缴纳（也可按照季度/半年度/年度缴纳），何洪良、刘玉兰于每个缴费周期起始日起25日内缴纳物业服务费等相关费用，华兴物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面催告何洪良、刘玉兰在合理期限内缴纳，经催告后仍未缴纳的，承担违约责任，违约金的支付约定为：从应缴费用的次月起每天按所欠费用总额的千分之三的标准支付违约金。 另查明，2010年12月13日，何洪良、刘玉兰对案涉房屋收房，何洪良、刘玉兰自2011年5月1日起至2019年12月10日止未向华兴物业公司缴纳案涉房屋的物业服务费。华兴物业公司通过在案涉房屋大门上张贴《催缴欠费通知书》、发送短信、邮寄《催告函》的方式向何洪良、刘玉兰催收案涉房屋物业服务费。 庭审中，华兴物业公司将其第一项诉讼请求变更为：判令何洪良、刘玉兰立即向华兴物业公司支付欠付的物业管理费13307.95元（自2011年5月1日起，按照每月128.8元的标准计算至2019年12月10日止）。华兴物业公司陈述，2018年6月18日至2020年8月18日期间，其持续为“香楠湖”小区提供物业服务。 以上事实，有双方当事人的身份信息、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、《楼宇交接书》、《住宅配套物品领用表》、《催缴欠费通知书》、《催告函》、《情况说明》以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，华兴物业公司与何洪良、刘玉兰签订的《前期物业服务协议》、华兴物业公司与双流县东升镇香楠湖建筑区划业主大会、双流县东升镇香楠湖建筑区划第一届业主委员会签订《物业服务合同》以及华兴物业公司与成都市双流区东升街道香楠湖建筑区划业主大会、成都市双流区东升街道香楠湖建筑区划第二届业主委员会签订《物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。何洪良、刘玉兰作为案涉房屋所有权人，即案涉房屋的业主，均负有按时交纳物业服务费用的义务，应受上述合同的约束，按照合同约定向华兴物业公司支付物业服务费。何洪良、刘玉兰未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。故何洪良、刘玉兰应向华兴物业公司缴纳物业管理费13307.95元（92㎡×1.4元·㎡/月×103个月零10天）。关于何洪良、刘玉兰是否应当向华兴物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，何洪良、刘玉兰未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但华兴物业公司主张的违约金计算标准过分高于华兴物业公司的损失。从本案审理情况来看，华兴物业公司因何洪良、刘玉兰的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对华兴物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为1330.8元。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案华兴物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2011年5月1日至2019年12月10日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、何洪良、刘玉兰于本判决生效后十日内支付成都双流华兴住宅物业发展有限公司2011年5月1日至2019年12月10日期间的物业服务费13307.95元； 二、何洪良、刘玉兰于本判决生效后十日内支付成都双流华兴住宅物业发展有限公司违约金1330.8元； 三、驳回成都双流华兴住宅物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费209元，由何洪良、刘玉兰负担124元，由成都双流华兴住宅物业发展有限公司负担85元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年六月八日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹