青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0202执异208号 异议人柴伯诚（案外人），男，1982年2月19日生，汉族，住青岛市市北区。 委托代理人邵帅，系国浩律师（青岛）事务所律师。 委托代理人赵璐，系国浩律师（青岛）事务所律师。 申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行，住所地青岛市市南区闽江二路42号。 负责人刘晓红，职务行长。 委托代理人王恩国，系山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 委托代理人张雪斐，系山东众成清泰（西海岸）律师事务所实习律师。 被执行人青岛靖之洲工贸有限公司，住所地青岛市市北区孟庄路41号1单元702户。 法定代表人刘靖然，职务总经理。 本院在执行申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行与被执行人青岛靖之洲工贸有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人柴伯诚向本院提出异议，本院于2021年5月20日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人柴伯诚称，2014年，异议人柴伯诚与被执行人青岛靖之洲工贸有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年7月6日至2034年7月5日。异议人柴伯诚已按合同约定向被执行人青岛靖之洲工贸有限公司支付了租金，并占用涉案房屋至今。2015年7月27日，被执行人青岛靖之洲工贸有限公司将涉案房屋抵押给申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行，并于2015年10月12日办理了抵押登记。依据相关法律规定，请求对青岛市崂山区××楼××单元1户房屋带租拍卖。 申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行辩称，1、异议人柴伯诚提交的租赁合同存在伪造的可能，租赁合同已经损毁，后期又单方拼凑，部分位置仍有缺失，已经不具备证据完整性的要求，对该合同真实性依法不予认可。2、涉案房屋在2013年、2015年已经两次抵押给申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行，即使双方于2014年签订租赁合同，依法不影响抵押权的实现。3、经现场查看，涉案房屋占有人为崂山区港东126海鲜食府，该酒店成立于2018年3月7日，与异议人柴伯诚没有关系，故异议人柴伯诚从未占用涉案房屋。 本院查明,2017年10月27日，本院做出（2017）鲁0202民初2838号民事判决书，判令：一、被告青岛靖之洲工贸有限公司于判决生效后10日内向原告偿还借款本金870万元、相应利息692765.83元（上述利息计算至2017年5月10日，另自2017年5月11日起按合同约定利率计算利息、罚息至被告实际清偿之日）；二、原告对被告提供抵押的位于青岛市崂山区××楼××单元1户房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。三、被告青岛靖之洲工贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告律师代理费344182元。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2018年4月13日，申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行向本院申请强制执行。案号（2018）鲁0202执1427号。 2020年11月19日，本院做出（2018）鲁0202执1427号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人青岛靖之洲工贸有限公司提供抵押的位于青岛市崂山区××楼××单元1户房产。 （2017）鲁0202民初2838号民事判决书中查明：2015年7月27日，原告与被告签订（青农商闽江二路支行）抵字（2015）年第1011号《抵押合同》，约定为确保原告与被告签订的编号为（青农商闽江二路支行）流借字（2015）年第1011号《流动资金借款合同》的履行，被告自愿以其所有的位于青岛市崂山区××楼××单元1户房产提供抵押担保，并于2015年10月12日办理了抵押登记，抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。 另查明，2020年12月10日查询的青岛市不动产登记信息载明：青岛市崂山区××楼××单元1户房屋权属状况为抵押2笔，查封3笔；2013年9月26日，设定第一次抵押；2015年10月12日，核准登记设定第二次抵押，上述两笔抵押的他项权利人均为申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行。 异议人柴伯诚向本院提交以下证据证明其主张： 1、异议人柴伯诚与被执行人青岛靖之洲工贸有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，异议人柴伯诚租赁涉案房屋，租赁期限从2014年7月6日至2034年7月5日；租金每年10万元，首付10年房租即100万元。申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对证据的真实性不予认可，该合同已经损坏，后期系单方拼凑，已经不具备完整性要求；合同没有签署时间，不能证明是2014年签署；合同约定的租金支付方式与交易方式不符。 2、银行付款明细。2015年3月24日，异议人柴伯诚通过银行卡取方式向被执行人青岛靖之洲工贸有限公司付款100万元。申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对证据的真实性无法确认，租赁合同于2014年签订，而首期租金是在2015年交付，且合同约定房屋押金为5万元，从支付时间、数额上均不匹配。 3、支付宝缴纳水电费、物业费凭证一宗。申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对证据的真实性不予认可，认为异议人柴伯诚未提供原始载体，且证据中不能明确显示所缴费的是涉案房屋。根据现场核实，涉案房屋现使用人为崂山区港东126海鲜食府。 4、孟某出具的情况说明。内容为：本人孟某系崂山区港东126海鲜食府的经营者，一直在青岛市崂山区××楼××单元1户（以下简称“异议房产”）进行酒店经营至今，柴伯诚与我是合作关系，由柴伯诚与青岛靖之洲工贸有限公司签订租赁合同，租赁异议房产。申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对证据的真实性不予认可，认为孟某属于证人证言，证人孟某应出庭作证。孟某系崂山区港东126海鲜食府的唯一负责人，与异议人柴伯诚无关，且异议人柴伯诚于2014年租赁涉案房屋，崂山区港东126海鲜食府于2018年成立，不符合客观逻辑。 申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行提供以下证据证明其主张： 1、他项权证两份。载明涉案房屋于2013年9月27日设定抵押，房地产他项权利人为申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行；2015年10月13日设定抵押，房地产他项权利人为申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行。异议人柴伯诚对证据的真实性无异议，认为抵押权人在2013年登记的贷款以因借新还旧清偿而消灭，为借贷设立的担保物权也随之消灭。抵押权人所诉的抵押权为2015年登记的抵押权，因此，异议人柴伯诚在签订抵押合同前即租赁涉案房屋。 2、2015年12月31日，被执行人青岛靖之洲工贸有限公司出具的《未出租声明》及房地产抵押清单。异议人柴伯诚对证据的真实性不予认可，认为房地产抵押清单中的抵押、出租情况为已出租、已抵押，与《未出租声明》矛盾，说明抵押权人在签订抵押合同时对抵押房产已出租的事实予以明知。 3、2015年12月31日，被执行人青岛靖之洲工贸有限公司出具的《抵押人对外租赁承诺书》。载明：我单位现向青岛农商银行闽江二路支行承诺在出质本房产向贵行办理借新还旧借款（金额）捌佰柒拾万元整期间，保证不对外租赁本房产；若对外租赁需经抵押权人同意并提交租赁协议，若不提交租赁协议，抵押权人则视同没有对外租赁。如违犯上述承诺，抵押人自愿承担一切法律责任。该证据系申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行听证会后提交。 4、崂山区港东126海鲜食府工商登记查询材料。载明：字号名称崂山区港东126海鲜食府，负责人为孟某，经营场所青岛市崂山区××楼××单元1户，开业日期2018年3月7日。异议人柴伯诚对证据的真实性无异议，认为孟某与异议人柴伯诚为合作关系。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”青岛市崂山区××楼××单元1户房屋经青岛市不动产登记信息查询于2013年9月26日设定第一次抵押，2015年10月12日设定第二次抵押，本案在听证过程中，申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行确认第二次设定的抵押是因借新还旧。青岛市不动产登记信息载明的抵押登记具有公示的效力，申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行没有办理第一次抵押登记的撤押手续，应认定申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行在2013年9月26日起仍为涉案房屋的抵押权人。2014年7月6日，被执行人青岛靖之洲工贸有限公司将涉案房屋租赁给异议人柴伯诚，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人柴伯诚向本院提交的银行付款明细中载明付款时间是2015年3月24日，金额为100万元，证明异议人柴伯诚已缴纳涉案房屋租金，该主张本院不予支持。理由为，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。异议人柴伯诚提交的《房屋租赁合同》中没有约定首付租赁费的具体时间，2014年7月6日，异议人柴伯诚租赁涉案房屋，2015年3月24日，向被执行人青岛靖之洲工贸有限公司支付100万元，付款明细中未载明是“房租”，按照相关的财务制度，被执行人青岛靖之洲工贸有限公司应出具发票或收款收据证明已收到房租，异议人柴伯诚未提交有效证据予以证明。崂山区港东126海鲜食府于2018年3月7日经青岛市崂山区市场监督管理局核准登记，经营场所为涉案房屋，崂山区港东126海鲜食府为个体经营，负责人为孟某，异议人柴伯诚陈述其与孟某为合作关系，但异议人柴伯诚没有提交证据予以证明。孟某出具的情况说明属于证人证言，其未出庭作证，故本院对情况说明不予采纳。异议人柴伯诚虽然向本院提交缴纳水电费等相关证据，不能充分证明涉案房屋由其实际占有使用。综上，异议人柴伯诚的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人柴伯诚的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 张 林 审判员 黄 健 二〇二一年六月二日 书记员 王泽珊