河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0804民初475号原告：河南亿森物业服务有限公司，住所地：焦作市人民路2999号亿祥东郡会所5楼。法定代表人：李留才，总经理。委托诉讼代理人：张苗苗，公司员工。委托诉讼代理人：裴和平，公司法律顾问。被告：董红桃，女，汉族，现住焦作市马村区。委托诉讼代理人：穆超民，男，汉族，现住焦作市马村区。系夫妻关系。原告河南亿森物业服务有限公司（以下简称原告）与被告董红桃（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告河南亿森物业服务有限公司委托诉讼代理人张苗苗、裴和平，被告董红桃委托诉讼代理人穆超民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南亿森物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费8023.226元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金12646.9元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年11月30日签订了前期物业管理服务协议，约定：被告应缴纳物业费为1.38元/平方米/月，从建设单位交房之日起，被告应向原告支付物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，被告违反协议，从2017年2月1日之后未按约定时间足额缴费，经多次催缴，被告以各种理由拒绝缴纳，原告有权按照前期物业管理服务协议要求被告补交并从逾期之日起每天按应交费用全额的千分之三交纳违约金。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告董红桃辩称，原告不应该缴纳物业费。理由如下：一、原告在签订《物业服务合同》时，隐瞒了影响协议签订的重大事实，小区不符合法律规定商品房经验收合格取得的竣工验收备案以及完成承接查验并备案的条件，至今仍未取得竣工验收备案以及完成承接查验的备案；二、小区至今仍旧使用临时工程用电，并且供电设施无法取得国家电网验收；三、人防建筑消防及规划工程和配套场地、设备等均无法通过有关部门验收；四、签收房屋是在2016年11月30日，原告方是按照2016年2月1日签收的并收缴物业管理费。原告方诱导被告签订协议的行为符合下面内容：1、不遵守法律和行政法规强制规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假的情况；2、存在以合法形式掩盖非法目的，有其他违背诚实信用原则的行为；3、原告存在重大的错误，具体涉嫌违反了法条，《消费者权益保护法》第十六条、第二十条、第二十六条，原《合同法》第七条、第四十二条第二款、第三款、第四十四条、第六十六条，《国务院物业管理条例》第二十八条，《河南省物业管理条例》2018）版第三十七条、第四十四条，《住建部物业承接查验办法》等多项法律法规之规定。原告围绕诉讼请求依法提交《前期物业管理合同》一份，证明：1、双方按照公平公正的原则，签订了合同，该合同是合法有效的；2、合同约定了1.38/平方/月，住房面积为123.7平方米，合同签订后，被告于2016年11月30日缴纳物业费2048元，这属于交房前的物业费，交房后的物业费，被告没有缴纳，房屋钥匙的交接时间是2016年11月30日。被告质证后，对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对证明指向结合案情进行综合认定。被告围绕答辩意见提交照片84张，证明原告服务不达标，设备未维护，存在安全隐患。原告质证后，对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议显示被告的房屋面积为123.7平方米。双方约定物业费收取标准为每月每平方米1.38元，按年缴纳。原告方的义务主要包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目维护、修缮、服务和管理。庭审中，从被告提交的证据看，原告在小区共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等服务方面存在有一定的瑕疵。2016年11月30日，原告向被告交接房屋钥匙，同日，被告向原告缴纳物业费2048元。因物业费缴纳问题，双方纠纷成诉。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告之间形成了物业服务合同关系，该物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告缴纳物业费。原告向被告交接房屋钥匙和签订《前期物业管理服务协议》的时间均为2016年11月30日，被告向原告缴纳物业费的时间应当从2016年11月30日开始计算，故被告已缴纳的2048元物业费折抵至2017年11月30日。原告称被告所缴纳的物业费为交房前的物业费，没有事实和法律依据。被告欠原告物业费的时间从2017年12月1日开始计算，计算至2020年12月31日共37个月，被告应向原告补缴物业费6316元（123.7㎡×1.38元/㎡/月×37月）。原告在履行合同过程中，在小区共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等服务方面存在一定的瑕疵，被告因原告存在以上瑕疵而未及时缴纳物业费，不应支付违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告提出的其他答辩意见，因未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告董红桃于本判决生效之日起十日内向原告河南亿森物业服务有限公司缴纳物业费6316元（截止到2020年12月31日）；二、驳回原告河南亿森物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由原告河南亿森物业服务有限公司负担110元，被告董红桃负担48元。本判决为终审判决。审判员  王小平二〇二一年六月八日法官助理周荣书记员张凌云河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0804民初475号（2021）豫0804民初475号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。