辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4624号上诉人（原审被告、申请执行人）：许忠杰，女，1989年3月15日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告、案外人）：万技，男，1979年1月7日出生，回族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：张明春、于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王甜甜，女，1986年3月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘峰，男，1983年8月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人许忠杰因与被上诉人万技、王甜甜、刘峰案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初12055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。许忠杰上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，错列当事人主体。1.一审法院未对房屋买卖的真实性进行审查，一审判决认定“没有证据表明房屋买卖双方存在恶意的情形”错误。一审被告(被执行人)王甜甜、刘峰与一审原告万技系抵押借款，并非真实房屋买卖关系，双方对房屋买卖交易存在恶意。万技并非通过中介了解到的案涉房屋，签订的买卖合同中的居间方不存在，巢启宇并非普通中介人员，而是万家灯火置业有限公司(大股东万策)法定代表人，万技虚构出中介人员巢启宇及中介带领看房的事实，其所称的看房经历的及巢启宇证言中内容均系编造的。万技并非善意买房人，此房于万技而言系特定房产而非市场上的一般房产，万技是为谋取此房产以获得借款的最大收益，以伪造证据、部分示证、教唆他人出具虚假证言等方法以虚假买卖掩饰事实借贷，在明知此房产具有争议的情况下，不顾其他利益相关人，不顾交易风险，造成既定事实。2.一审判决认定万技实际占有房屋错误。(1)一审判决认定“2019年12月23日万技与王甜甜、刘峰签订《房屋交接单》，并交付房屋钥匙”错误，许忠杰自2019年4月入往房屋并实际居住，王甜甜、刘峰根本没有房屋钥匙，二人称“将房屋钥匙给买方万技”了系虚假交接，为什么钥匙交接给万技后许忠杰还能在房屋一直居住许忠杰一直在房屋实际居住至2020年8月。(2)一审判决认定一审原告万技将案涉房屋租赁给许忠杰和周威错误。万技提供的其与周威签订的房屋租赁合同中的签名并非许忠杰本人所签，请法庭对笔迹进行鉴定，许忠杰并不知情。合同签订日期为12月27日，许忠杰与周威于2019年12月16日登记离婚，该租赁协议对许忠杰不具有法律效力。万技提供的王甜甜的微信聊天记录证明：租赁协议系王甜甜让周威签署的，系王甜甜与万技串通。2019年12月23日法院查封该房屋，万技在2019年12月27日明知房屋已经查封后找周威补签租赁协议。租赁系虚假的。(3)一审判决认定“2020年9月原告(万技)已实际占有使用该房屋”错误。一审中万技并未提供任何实际占有的证据，且王甜甜在2020年10月称要去找万技交接，证明在2020年10月前根本没有实际交接房屋。王甜甜作为被执行人，明知该房屋被申请执行了，10月份试图交接房屋存在恶意。一审法院认定万技于2020年9月实际占有使用房屋错误。3.一审判决认定万技支付全部购房款错误。(1)万技只提供了转账给王甜甜5万元的转账记录，95万元系万技转账给金玉，并称该笔钱是替王甜甜偿还欠金玉的欠款。房屋买卖合同中约定“乙方(万技)于2019年12月17日支付甲方(王甜甜、刘峰)还借款95万元”。金玉2020年3月起诉了王甜甜、刘峰民间借贷纠纷，万技并没有替王甜甜、刘峰偿还借款，所谓“购房款”并没有实际支付。(2)金玉就同一笔95万元起诉王甜甜、刘峰民间借贷纠纷，一审法院认定“万技通过第三人金玉转账支付给王甜甜购房款95万元”错误，该笔95万元不能认定为是购房款。4.一审判决适用法律错误。(1)一审判决认定“2020年9月原告(万技)已实际占有使用该房屋”，法院查封时间是2019年12月23日，即使按照法院认定的，万技也不是在查封之前合法占有不动产的。一审法院认定一审原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产错误。(2)被上诉人万技主观方面怠于办理权属变更登记，对于未办理过户登记存在过错。双方于2019年12月17日签订买卖合同，且在17日已支付绝大部分钱款，但直至2019年12月23日王甜甜才出具收条并且双方才去申请办理过户，明显不符合交易常理。一审判决认定一审原告“非因买受人自身原因未办理过户登记”错误。5.一审判决错列当事人。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”一审中被执行人王甜甜、刘峰对一审原告的诉讼请求无异议，可以列为第三人，不应列为被告。一审判决将王甜甜、刘峰列为被告，即是认定二人反对案外人异议，在此情况下一审判决支持一审原告诉讼请求，也应判决三被告共同承担诉讼费用，而非上诉人单独承担。被上诉人万技辩称，本人在此园区已经有住房，从2019年7月开始通过房产中介在此园区继续寻找房屋为父母居住，通过房产中介了解到此房屋将出售，后与房主联系谈买卖事宜，我方与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，并且实际占有该房屋，原告查封时该房屋已经完成转移手续，只是未对外登记，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。王甜甜、刘峰均同意万技答辩意见。万技向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决不得执行位于沈阳经济技术开发区房屋，并立即解除对该房产的查封;2.请求人民法院确认位于沈阳经济技术开发区房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告王甜甜与被告刘峰为夫妻，双方于2020年5月15日办理了离婚登记。沈阳经济技术开发区房屋（建筑面积116.69平方米）为被告王甜甜、刘峰所有。被告许忠杰与案外人周威为夫妻，双方于2019年12月16日办理离婚登记。被告许忠杰因与被告王甜甜、刘峰因案涉房屋买卖于2019年12月23日向一审法院提出诉前财产保全申请，要求冻结王甜甜、刘峰银行账面存款600000元或查封其相应数额的财产，并提供了担保。一审法院依据许忠杰的申请作出（2019）辽0106财保34号裁定书，并于2019年12月23日查封了王甜甜、刘峰名下位于沈阳经济技术开发区的房屋。2020年1月2日一审法院受理许忠杰诉王甜甜、刘峰房屋买卖合同纠纷案件，许忠杰请求解除双方的购房合同，被告返还购房款600000万及利息，被告承担诉讼费。经审理作出（2020）辽0106民初47号判决书，判决王甜甜、刘峰返还许忠杰购房款570000元，驳回许忠杰其他请求。该判决双方未上诉，判决已生效。因王甜甜、刘峰的案涉房屋要出卖并在房屋中介挂出相关信息。原告于2019年11月得知后通过多次沟通并看房（看房时许忠杰在该房屋居住），2019年12月17日，原告万技与被告王甜甜、刘峰签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以125元购买了王甜甜、刘峰名下位于沈阳经济技术开发区房屋，2019年12月17日交定金5万元，支付购房款95万元，交易当天通过资金监管交付23万，房证变更当日支付2万等内容。合同签订当日（即2019年12月17日）原告转账向王甜甜支付定金5万元，并通过第三人金玉转账支付给王甜甜购房款95万元，共计100万元。原告在2019年12月23日当天交纳了该房屋交易的契税、增值税等费用，开具了购房发票、并且取得房产交易申报和税收证明，也于当日给付了购房尾款2万元，将合同约定的23万元存入了资金监管账户中，产权登记部门出具了《不动产登记受理凭证》，通知原告于2019年12月27日领取不动产权证书。2019年12月23日原告万技与被告王甜甜、刘峰签订《房屋交接单》，并交付房屋钥匙。因许忠杰及案外人周威（许忠杰前夫）已居住在案涉房屋，原告表示又与案外人周威签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给许忠杰和周威，同意使用至2020年4月30日。2020年9月原告已实际占有使用该房屋。因案涉房屋被查封，原告万技提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封，一审法院经审理作出（2020）辽0106执异18号执行裁定书，驳回申请人万技的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告与王甜甜、刘峰签订了合法有效的房屋买卖合同，已支付了全部房款，且已实际占有和使用，并交纳了该房屋交易的契税、开具了购房发票、取得房产交易申报和税收证明，产权登记部门出具了《不动产登记受理凭证》，虽然未取得房屋所有权，但并非其主观过错或恶意造成。万技基于房屋买卖合同占有诉争房屋，应给予物权效力保护。虽然登记系物权变动的必要条件，但本案中房屋买卖发生在司法查封之前，没有证据表明房屋买卖交易双方存在恶意的情形，原告要求不得执行案涉房屋本院予以支持。原告请求确认沈阳经济技技术开发区沧海路8-10号（2-23-2)房屋归其所有，因本案为案外人异议之诉，不宜处理原告对案涉房屋的确权请求，该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于沈阳经济技术开发区房屋。案件受理费16050元，由被告许忠杰承担。二审期间，上诉人许忠杰提交证据，第一组证据是金玉与王甜甜、刘峰民间借贷纠纷，一审民事裁定书；金玉与王甜甜、刘峰抵押借款合同。证明王甜甜、刘峰于2019年12月17日向金玉借款100万元，以案涉房产作为债务的担保，金玉于2019年12月17日分两笔转账给王甜甜，共计95万元，并非购房款，实为借款，金玉于2020年3月起诉了王甜甜、刘峰民间借贷纠纷。第二组证据是万技其他民间借贷纠纷案件法律文书2份，证明万技存在多起民间借贷纠纷，存在多次向他人借贷资金的行为，佐证他与王甜甜之间同样系民间借贷。第三组证据是金玉招商银行（尾号4805）银行流水，证明金玉与万家灯火置业有多笔转账往来，万技、金玉、万家灯火置业、巢启宇，几方联系密切，金玉每月固定日期给巢启宇转账4600元，巢启宇是万技的员工，每月4600元就是工资，其证言不应采信，金玉与万技有多笔转账往来，2019年12月17日万技向金玉转账95万元，2019年12月24日金玉向万技转账95万元，万技隐瞒此笔转账，金玉收到95万元后又转回给万技，万技存在欺骗法庭的故意，掩盖未支付房款的事实，2019年12月26日金玉向沈河法院支付5000元，是当日万技转给金玉的，2020年3月18日金玉向沈河法院支付13824元，也是万技在当日转给金玉14000元，金玉在沈河法院起诉王甜甜、刘峰的费用都是万技提供的，说明万技、金玉是一体的，金玉与王甜甜、刘峰签订的借款合同、出借资金都是由万技转给金玉，再由金玉转给王甜甜的，说明万技与王甜甜、刘峰之间并非真实房屋买卖，就是房屋抵押借款，万技在保全异议听证时，自称不认识金玉，但是在执行异议之诉中，又称金玉是他找来的。第四组证据，万家灯火工商登记，沈阳明信不动产的工商登记，证明万家灯火置业有限公司法定代表人是巢启宇，大股东是万策，与万技有利益关系，明信不动产不存在，合同中也没有盖章，万技称通过中介了解房屋是虚假的。第五组证据，周威与王甜甜聊天记录、周威出的情况说明，证明周威与王甜甜关系密切，签租赁协议的事情许忠杰本人不知情，是王甜甜让周威签的，周威帮王甜甜签过房屋借住协议，这也是虚假的。万技质证质证意见：第一组证据，对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议，该裁定书为金玉与王甜甜、刘峰之间所形成的法律文书与本案之间无利害关系，在本案中并不能作为证据使用，也不能达到被上诉人证明的目的。该借款合同为复印件，我方不是合同当事人，对真实性无法确认，即使是真实的在本案中并不能作为证据使用，也不能达到被上诉人证明的目的。第二组证据，真实性无异议，但是该证据与本案无关。第三组证据，对于金玉招商银行流水转账记录，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人提供该证据时不能准确说明证据来源，并且按照法律规定，该证据涉及当事人身份信息、隐私，原告取得该证据手段不合法，不能在本案作为证据使用，与备案无事实、法律联系。第四组证据，真实性无异议，与本案无关，不能作为证据使用。第五组证据，对聊天记录的真实性有异议，因为我方并非当事人，在聊天记录中也无法证明上诉人所称的帮助王甜甜写材料，并且不能否认书写材料的真实性。对情况说明真实性、证明目的有异议，因周威为上诉人前夫，与上诉人之间有利害关系，并且所出具的情况说明是有利于上诉人，所以在本案不能作为证据使用。刘峰、王甜甜，质证意见：第一组证据，真实性无异议，但是我们不知情。借款合同不真实，我们和金玉之间不存在借贷关系。第二组证据，真实性有异议，不知情。第三组证据，真实性有异议，不知情。第四组证据，真实性有异议，不知情。第五组证据，真实性无异议，内容有写过的东西我不清楚。万技提交证据微信聊天记录一组（万技和房产中介、王甜甜），证明被上诉人在上诉人对房屋查封前即对该房屋进行了了解查看，并且达成了购买的一致意见，我方与王甜甜之间签订的房屋买卖合同合法有效，不存在侵害第三人利益的情形，法院应予确认。上诉人许忠杰质证意见，真实性无异议，对证明的事项、关联性有异议，万技所体现出来万技不想找中介，另一份聊天记录体现出他另有一套房屋想卖，是8号楼27楼，只想看看卖多少钱。刘峰、王甜甜质证意见，聊天记录没有异议，我是通过中介认识万技，2019年11月21日新加好友，跟万技商谈看房卖房事宜，从2019年11月21日到2019年12月17日之间，3次到房屋内看房，后才签订房屋买卖协议。本院对一审法院查明的除万技向第三人金玉转账支付给王甜甜购房款95万元外的其他事实予以确认。本院还查明，通过庭审中万技的陈述，其在购买案涉房屋时，对案涉房屋进行了现场查看，知悉上诉人许忠杰在案涉房屋内居住。其在二审期间对于金玉于2019年12月24日向其转款95万元亦认可。依据上诉人提供的万技的平安银行尾号4743的银行卡流水可以认定，万技与金玉间存在多笔资金往来。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，首先本院不能认定万技已经全额给付购房款。2019年12月17日被上诉人万技虽与王甜甜、刘峰签订了《房屋买卖合同》。因万技与金玉之间存在多笔资金往来，说明二者有关联关系，一审认定的已经支付的95万元房款，是万技于2019年12月17日转给金玉的银行卡，但其后金玉于2019年12月24日又向万技的银行卡转回95万，并结合万技与金玉间存在多笔资金往来的事实，故本院不能认定该95万元为万技向王甜甜、刘峰支付的购房款。其次，上诉人许忠杰因为购买案涉房屋已经实际在案涉房屋居住，万技在购房时对此是明知的，万技购房后虽于2019年12月27日与许忠杰前夫周威签订租赁合同，欲证明其已实际占有案涉房屋。但此时许忠杰与周威已经离婚，周威无权代表许忠杰签订租赁合同，该租赁合同许忠杰亦不认可，故该租赁合同不能约束许忠杰，不能证明万技实际占有案涉房屋。综上所述，本案万技没有支付全部购房款，亦未在法院查封前占有案涉房屋。故一审认定事实错误，本院予以纠正，万技对案涉房屋不具有排除执行的权利。综上，上诉人许忠杰的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初12055号民事判决；二、驳回被上诉人万技的诉讼请求。一审案件受理费16050元、二审案件受理费16050元，均由被上诉人万技负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月七日书记员  蔡博伦本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。