淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1981号原告：程永全，男，汉族，1986年8月7日出生，住淮安市淮阴区。原告：高金静，女，汉族，1987年11月1日出生，住淮安市淮阴区。两原告共同委托诉讼代理人：唐晓东，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：陆仁伟，男，汉族，1985年10月9日出生，住淮安市清江浦区。被告：李捷，女，汉族，1987年2月21日出生，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：梁峰，江苏引航律师事务所律师。原告程永全、高金静与被告陆仁伟、李捷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行审理。原告程永全、高金静及两原告共同委托诉讼代理人唐晓东到庭参加诉讼，被告陆仁伟及两被告共同委托诉讼代理人梁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程永全、高金静向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行合同，被告协助原告办理过户手续；2、判令被告支付原告违约金376000元；3、判令被告支付原告的律师费50000元，以上合计426000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2020年9月4日在江苏先河房地产经纪有限公司签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：被告将淮安市清江浦区城中花苑2号楼1601室以188万元价格出售给原告，并对房屋内物品做一份清单，合同约定任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，守约方有权要求违约方承担守约方的损失包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。原告于签订合同当日向被告转账5万元作为定金，原告于2020年10月22日又向被告支付63万元首付款，剩余120万元购房款原告向中国农业银行申请按揭贷款并于2020年10月29日通过银行审批。双方约定于2020年11月3日共同办理网签过户手续，在办理手续后，被告反悔，不愿意继续配合原告办理产权变更登记手续。为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告陆仁伟、李捷辩称：高静不是合同当事人，也不是签订合同委托人，其不是本案适格原告；房屋目前尚未进入到产权变更阶段，本案实质是被告是否应该履行协助原告办理过户手续义务从而配合原告逃税。2020年11月3日，在被告不知情的情况下，原告与中介串通制作了交易价格为130万元的网签合同，低于实际成交价188万元，原告方应该按照真实的交易价格缴纳税费，故被告拒绝配合原告过户涉案房屋；原告主张违约金无事实和法律依据，被告不存在违约行为，如果法庭判决被告履行合同，则原告没有实际损失，故该主张不应当支持，原告违约，故律师费应该由原告自行承担；原告方申请的购房贷款能否继续发放存在不确定性，被告保留向原告主张赔偿或解除合同的权利，原告在补交税费的情况下，还应当提供充分证据证明其有能力支付剩余款项。根据原、被告举证、质证和陈述，双方当事人对下列事实陈述一致，本院予以确认：2020年9月4日，原告程永全（买方）与被告陆仁伟、李捷（卖方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，载明：卖方拟转让房地产坐落于城中花苑2号楼601室，房产证号第00××92，房地产用途：住宅，登记建筑面积115.22平方米；产权现状为：处于抵押状态，如自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起20日内还清贷款，并办妥赎楼注销登记手续；转让总价款为188万元，定金为5万元，签订合同时，买方向卖方支付定金5万元，买方须于2020年10月30日之前支付除定金之外的剩余首期款50万元，买卖双方须于2020年9月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下方金额为准；卖方应当于全款结清一月内将该房地产交付买方；任何一方不按合同约定交付税费导致交易不能继续履行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用；备注条款：卖方承诺该房产权清晰，无任何经济纠纷，有正常公积金贷款，自行解押，卖方承诺该房为淮安市实验小学（老实小）学位今年二年级，2020年下半年学位空，首付款以贷款审批额度为准，由于买方在外地不在淮安本地，合同签字由代理人沈飞签字，过户为沈飞大哥回来过户手续，此价格不含车位，买方承诺征信良好，无不良记录，可顺利贷款，买卖双方委托中介方办理贷款过户手续，屋内物品详见物品清单。实际购买人程永全补签协议，之前的定金沈飞代程永全支付，卖方承诺首款到账去银行签字，卖方净得188万元。被告陆仁伟、李捷在该合同下方卖方处签字并摁手印确认，案外人沈飞在买方处签字并摁手印确认，后“沈飞”名字被“程永全”名字及手印覆盖，清江浦区威斯房产信息咨询服务中心（以下简称：威斯房产）在居间方处盖章确认。合同签订当日，沈飞支付被告陆仁伟定金5万元，2020年10月22日，程永全支付被告陆仁伟首付款63万元，被告陆仁伟分别出具收款收据两张。2020年10月29日，原告程永全（借款人、抵押人）、高金静（抵押人）与中国农业银行股份有限公司淮安新区支行（以下简称：农业银行淮安新区支行）签订《不动产抵押合同》一份，载明：抵押人程永全、高金静为确保债务人程永全120万元主合同的履行，甲方以城中花苑2号楼601室房屋设定抵押担保。2020年11月3日，原告程永全、高金静（乙方）与被告陆仁伟、李捷（甲方）签订《不动产（存量房）买卖合同》一份，载明：房屋坐落淮安市城中花苑2号楼1601室，建筑面积115.22平方米，转让面积115.22平方米，房屋用途住宅；该房屋总价款为130万元；甲方应当在2020年11月30日前将上述房屋交付乙方使用。原、被告通过写字板在该合同电子版上签字确认。江苏先河房地产经纪有限公司（以下简称：先河公司）在经纪机构处盖章确认。原、被告签订《淮安市存量房交易资金自行划转声明》，载明：兹有乙方购买甲方坐落于城中花苑2号楼601室，成交价格为130万元。原、被告亦通过写字板在该合同电子版上签字确认。上述协议签订后，两被告以网签价格130万元低于双方合同实际成交价188万元涉嫌避税为由，要求解除网签合同。2020年11月24日，被告陆仁伟通过微信联系威斯房产员工要求办理解除网签手续，否则一周后投诉偷税漏税，然后找律师起诉。此后，两被告以原告存在偷税漏税行为为由，拒绝继续履行房屋买卖合同，引发本次诉讼。本院依职权询问淮安市税务局工作人员，得知：房屋税费一般按照网签价格收取，但如果低于系统价格，就要按照系统价格收取税费。本院依职权询问淮安市住建局工作人员，得知：按照国家规定买卖双方应该如实申报实际成交价，并以实际成交价格作为网签价格。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告程永全与被告陆仁伟、李捷签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，原告高金静虽未在该合同上签字确认，但其在《不动产抵押合同》、《不动产（存量房）买卖合同》上签字，表明其亦为涉案合同买方。原、被告双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告程永全按约支付两被告定金5万元，购房首付款63万元，合计68万元，两被告亦配合原告办理农业银行淮安新区支行贷款手续，表明双方为本案合同的履行均积极准备。关于双方买卖合同没有继续履行的违约责任。根据调取原、被告网签的《不动产（存量房）买卖合同》的资料显示，两被告在签订该合同时是知晓该合同载明房屋价款为130万元、低于实际成交价188万元。在该合同签订后，两被告又以该价款涉嫌避税为由拒绝履行，主观上存在故意。根据本院调查结合日常生活经验可知，本案所涉房屋的实际成交价格中不仅包含房屋本身的价值，还包含房屋装璜及因该房作为学区房造成的价格虚高。另，当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的房产交易价格，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，双方的权利义务仍以原房屋买卖合同约定为准，故即使网签价格无效也不构成解除房屋买卖合同的理由。现两被告以此作为抗辩理由拒绝继续履行合同，构成违约。如被告在发现原告确实存在偷逃税费行为，可以向税征收部门举报映，由税务机关依法作出处理。综上，原告程永全、高金静与被告陆仁伟、李捷应继续履行其于2020年9月4日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。原告程永全、高金静要求被告陆仁伟、李捷协助办理涉案房屋产权过户手续，属于继续履行房屋买卖合同的内容，鉴于两原告尚未付清全额购房款，为避免讼累，两被告应当于两原告房款付清后两日内协助其办理房屋产权变更登记手续。原、被告于2020年11月3日网签《不动产（存量房）买卖合同》，双方对其签订的材料及内容有充分的时间了解，在合同载明的价款低于实际成交价的情况下，原、被告双方在签订该合同时均未提出异议。现因为该网签合同导致房屋买卖合同未能继续履行，原、被告对此均负有过错，故对于原告主张两被告支付违约金、律师费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告程永全、高金静本判决生效后五日内向被告陆仁伟、李捷支付剩余购房款120万元，被告陆仁伟、李捷于两原告付款后两日内协助办理淮安市清江浦区城中花苑2号楼1601室房屋的产权变更登记手续至两原告名下；二、驳回原告程永全、高金静其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，减半收取3845元，由原告程永全、高金静负担1922元，由被告陆仁伟、李捷负担1923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年六月一日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。