北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终215号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍赛骞，男，1995年1月14日出生，汉族，户籍所在地北京市延庆区，现住北京市延庆区。委托诉讼代理人：田思，北京市延庆区延庆镇法律服务所工作人员。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人鲍赛骞、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人鲍赛骞及委托诉讼代理人田思，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人北京银行新源支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；2.本案上诉费用由鲍赛骞、天润诚泽公司承担。事实与理由：一审法院认定鲍赛骞符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一、一审法院认定鲍赛骞签订《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于法律适用错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。而鲍赛骞、天润诚泽公司之间签署的认购协议共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则认购协议即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，认购协议也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的四项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，认购协议不能被认定为商品房买卖合同。二、一审法院认定鲍赛骞已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十属于基本事实认定不清。一审法院认定鲍赛骞已支付购房款的证据是鲍赛骞提供的付款收据、银行卡交易明细、收据、委托书及天润诚泽公司的陈述、贾某的证人证言。但是，一审法院认定事实存在以下问题：首先，鲍赛骞与天润诚泽公司签订认购协议时间是2019年6月9日，而根据鲍赛骞提供的证据及陈述，其最早付款时间是2018年5月向贾某支付款项100余万元，比认购协议签订日期早一年多。根据贾某证言，其不认识鲍赛骞，向陌生人付款100余万元且付款后不要求对方开具收据，与常理不符。其次，鲍赛骞提供的付款收据出具时间是2019年6月，但银行卡交易明细显示付款时间是2018年5月和2019年6月，无法一一对应，且鲍赛骞未给出合理解释。最后，一审法院仅依据天润诚泽公司陈述、贾某证言认定鲍赛骞向贾某个人账户打入的是购房款，而未查明贾某个人账户款项的去向，未形成完整的证据链条。综上，一审法院认定鲍赛骞、天润诚泽公司之间签署的认购协议属于书面商品房买卖合同属于法律适用错误，对鲍赛骞早于认购协议签署日期一年多向案外第三人个人账户付款、仅有利害关系人天润诚泽公司陈述和贾腾证言的情况下认定鲍赛骞符合执行异议复议规定第二十九条第（三）项规定属于基本事实认定不清。鲍赛骞辩称，认可一审判决。本案符合执行异议复议规定第二十九条规定，其与天润诚泽公司签订了合同且鲍赛骞交纳了购房款，案涉房屋是其名下唯一住房。天润诚泽公司辩称，认可一审判决，一审判决认定事实准确，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院提出诉讼请求：准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号：X号楼X单元X室）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。一审法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。一审法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为X-X-X，建筑面积为87.5平方米，性质为住宅。2019年6月9日，鲍赛骞与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定鲍赛骞、张奕瑶购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉园”项目X-X-X号（规划房号：X号楼X单元X室）房屋，房屋单价为每平方米31000元，建筑总面积为87.5平方米，房屋总价款为2712500元，付款方式为一次性付款，付款时间为签署买卖合同之前一次性缴纳购房款2712500元等。此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。2018年5月28日，鲍赛骞的朋友刘晓光通过×××银行账户向贾某账号×××的银行账户转账50000元；2018年5月29日，刘晓光通过×××银行账户向贾某上述银行账户转账50000元；2018年5月29日，鲍赛骞之母刘振平通过账号×××的银行账户向贾某上述银行账户转账387700元，通过账号×××的银行账户向贾某上述银行账户转账592300元；2019年6月9日，刘振平通过账号×××的银行账户向北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）账号×××的银行账户转账630000元；同日，鲍赛骞之父鲍海洋通过账号×××的银行账户向林寅公司上述银行账户转账1002500元。天润诚泽公司与林寅公司之间系委托售房、代收款的关系，贾某系林寅公司的法定代表人，贾某及林寅公司的上述收款账户所收前述款项为鲍赛骞支付给天润诚泽公司的购房款。鲍赛骞于一审法院查封涉案房屋之前，已按认购协议支付了全部购房款共计2712500元，并由林寅公司出具了收款收据。天润诚泽公司虽未通知鲍赛骞与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已经交付涉案房屋。自2019年7月起，鲍赛骞为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用。根据北京市规划和自然委员会出具的编号：延（2020）126号《查询信息结果告知单（公检法）》显示，自一审法院查封之日至2020年11月22日查询之日，鲍赛骞及妻子张奕瑶、未成年女儿鲍伊名下无其他用于居住的房屋。一审法院另查明，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可的期限于2019年10月30日到期。涉案房屋被查封后，鲍赛骞向一审法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。一审法院经审查后，于2020年9月23日作出（2020）京04执异256号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，形成本案。上述事实，有《借款合同》《抵押合同》、执行裁定书、民事裁定书、查封清单、财产保全清单、认购协议、交易明细单、委托书、收据、《查询信息结果告知单》、户口本、结婚证等证据和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，鲍赛骞就涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，鲍赛骞需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、鲍赛骞与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的书面买卖合同。鲍赛骞与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，鲍赛骞未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款，天润诚泽公司亦向鲍赛骞交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为书面的商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系鲍赛骞与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。二、鲍赛骞所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋。鲍赛骞作为商品房消费者购买住宅性质的商品房，并已为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此未提出异议，因此，一审法院认定鲍赛骞所购商品房系用于居住用途。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下。只要三者之一名下已有居住用房，即可视为已有用于居住的房屋。本案中，鲍赛骞与张奕瑶系已婚状态，其女鲍伊系未成年人，经查，鲍赛骞本人及配偶、未成年女儿于一审法院查封之日名下均无房。因此，一审法院认定鲍赛骞名下无其他用于居住的房屋。三、鲍赛骞已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。鲍赛骞提供的付款收据、与之一一对应的银行卡交易明细、收据、委托书及天润诚泽公司的陈述、贾腾的证人证言等，能够形成证据链条，证明鲍赛骞已向天润诚泽公司全额支付了购房款2712500元，超过合同约定总价款的百分之五十。综上，一审法院认为，鲍赛骞之情形符合执行异议复议规定第二十九条的规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。鲍赛骞及天润诚泽公司的相关意见，一审法院予以采信。北京银行新源支行的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和鲍赛骞、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。二审另查明，2020年11月18日一审法院开庭审理时，林寅公司法定代表人贾某出庭作证陈述，天润诚泽公司委托林寅公司委托代理销售涉案项目，房款从2018年开始由开发商指定账户代收，代收账户有林寅公司、贾某，还有一个天润诚泽公司的财务窦建芬的账户。贾某确认不认识刘晓光、鲍海洋、刘振平。天润诚泽公司的财务窦建芬亦于同日出庭作证陈述，以其名义开户的银行卡由天润诚泽公司控制，代收公司购房款。天润诚泽公司在一审庭审中确认，鲍赛骞在签订认购协议之前的付款均是购房款。天润诚泽公司取得商品房预售许可证是2018年9月，由于项目属于有政策保障性房屋在内的知名项目，从规划建设开始就特别热门。天润诚泽公司在取得预售许可证之前，就收取了业主的预定款，鲍赛骞2018年5月的付款就是预定房款。相应款项支付给了贾某，贾某是代天润诚泽公司收取业主的预定房款。本院认为，关于鲍赛骞与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人鲍赛骞与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且鲍赛骞提交了林寅公司出具的收款收据，证明其已经支付了认购协议约定的案涉房屋购房款，天润诚泽公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉认购协议的性质为商品房买卖合同。该协议系鲍赛骞与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于鲍赛骞与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于鲍赛骞是否已支付购房款的问题，一审法院已经查明，林寅公司为天润诚泽公司委托的房屋销售代理公司，贾某为林寅公司法定代表人。一审法院已查明，2018年5月28、29日，鲍赛骞的朋友刘晓光向贾某银行账户分别两次各转账50000元；2018年5月29日，鲍赛骞之母刘振平向贾某银行账户分两次各转账387700元、592300元；2019年6月9日，刘振平向林寅公司转账630000元；同日，鲍赛骞之父鲍海洋向林寅公司转账1002500元。林寅公司向鲍赛骞出具了收款收据，天润诚泽公司亦确认鲍赛骞在签订认购协议之前的付款行为属于预定房款，已转化为房屋销售价款的一部分。天润诚泽公司关于案涉项目销售形势好致使鲍赛骞提前支付预订房款的解释具备合理性，能够回应北京银行新源支行对付款时间的质疑。此外，正是因为贾某是案涉项目销售代理公司林寅公司的法定代表人，鲍赛骞及其亲友在不认识贾某的情况下向其付款，用途为购房款才符合普通人的正常认知。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月二日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳