吉林省长岭县人民法院执 行 裁 定 书(2021)吉0722执异17号异议人（案外人）：邓凯，男，1961年1月22日生，汉族，住长岭县。申请执行人：鲁风，女，1943年7月19日生，汉族，乾安县人民医院退休职工，住吉林省乾安县。申请执行人：王华彪，男，1971年1月13日生，汉族，乾安县科协干部，住吉林省乾安县。被执行人：吉林省文龙房地产开发有限公司，住所地吉林省长岭县，同一信用代码912201013167991546。法定代表人：徐文俭，公司法人。委托代理人：徐翠华，女，1976年6月21日生，汉族，住吉林省长岭县。在本院执行申请执行人鲁风、王华彪与被执行人吉林省文龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷执行一案中，案外人邓凯对查封位于文苑花园小区5号楼1单元102室提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邓凯称，我的异议请求是解除对位于文苑花园小区5号楼1单元102室的查封。事实与理由：邓凯于2018年9月30日与吉林省文龙房地产开发有限公司签订了商品房认购协议书，贵院于2020年6月28日将邓凯的住宅楼进行查封是不妥的，此房为吉林省文龙房地产开发有限公司抵顶给邓凯的工资款。并且已经在住建局做了登记及其备案。邓凯享有优先受偿权，恳请贵院在查清事实的基础上，将邓凯的住宅楼停止执行，解除查封。听证过程中，邓凯向本院提交如下证据：商品房买卖合同一份;文苑花园商品房认购协议书一份;不动产预告登记证;物业费收据一份;自来水缴费收据一张;供暖费缴费发票一张;电费缴费小票一张。申请执行人鲁风、王华彪在听证过程中提交了如下证据：长岭县人民法院于2019年7月12日作出的（2019）吉0722执异39号执行裁定书一份。鲁风、王华彪称申请人查封的案涉房屋没有办理竣工验收手续，没有交付使用，物权的权属不能确定，其房屋买卖的行为违法，根据建筑法和房地产管理法的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用的规定，案涉房屋在未取得进入市场的资格之前所进行的交付使用，顶账、销售、买卖等行为违反了法律的强制性规定，异议人的权利不合法。不同意解除案涉房屋的查封。被执行人吉林省文龙房地产开发有限公司称，案涉房屋是吉林省文龙房地产开发有限公司抵顶给异议人邓凯的工资，以及邓凯在吉林省文龙房地产开发有限公司办理房产测绘、去农电局办理各项事务的劳务费，案涉房屋已经取得了预售许可证，所以说邓凯取得案涉房屋合理合法，同意解除案涉房屋的查封。鲁风、王华彪与吉林省文龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，鲁风、王华彪于2017年3月2日向本院提起诉讼，本院于2018年2月11日作出（2017）吉0722民初996号民事判决书，判决：一、解除原告鲁风、王华彪与被告吉林省文龙房地产开发有限公司于2015年9月9日签订的购楼协议。二、被告吉林省文龙房地产开发有限公司返还原告鲁风、王华彪购楼款265万元并支付利息（自2017年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至给付之日止）。此款限判决生效后付清。三、驳回原告鲁风、王华彪要求被告吉林省文龙房地产开发有限公司、葛君臣、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司承担违约责任的诉讼请求。吉林省文龙房地产开发有限公司不服判决，向松原市中级人民法院提起上诉，松原市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）吉07民终866号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因吉林省文龙房地产开发有限公司未履行生效法律文书中确定的义务，鲁风、王华彪于2018年12月3日向本院申请强制执行。本院于同日立案，在执行过程中，本院于2020年6月28日作出（2018）吉0722执1373号执行裁定书，裁定：对被执行人吉林省文龙房地产开发有限公司名下的位于长岭县长岭镇文苑花园小区二号楼一单元302室、402室，三单元201室、202室、701室、702室，四单元101室、102室、602室，四号楼三单元401室、402室、502室，五号楼一单元102室、201室、202室，二单元101室、201室、202室，十号楼一单元502室、601室、602室、二单元301室、302室、501室、601室、602室，三单元302室、501室予以查封。另查明，邓凯自2014年10月至2017年10月系吉林省文龙房地产开发有限公司员工，于2017年10月31日任命为文苑花园小区物业总经理，吉林省文龙房地产开发有限公司为偿还邓凯在任职期间工资款及应给付邓凯的奖金，将案涉房屋抵顶给邓凯。2017年1月16日，长岭县住房和城乡建设局签发了案涉房屋的商品房销预售许可证，邓凯与吉林省文龙房地产开发有限公司于2017年7月17日签订了商品房买卖合同，并于2017年7月27日取得不动产预告登记证明，邓凯与吉林省文龙房地产开发有限公司于2018年9月30日签订文苑花园商品房认购协议书，但两份合同确定案涉房屋的面积和商品房总价款不一致。邓凯所提供的电费缴费小票、自来水缴费收据、供热费缴费发票的缴纳时间均在本院查封案涉房屋之后，物业费缴费收据（非正规发票）上未注明缴款人及具体房屋，邓凯虽然取得了案涉房屋的钥匙，但并未办理入住手续，也未装修入住，同时在本院查封之前未交纳水、电、暖、气及物业等费用。本院认为，关于案外人邓凯提出的排除执行异议的请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十条规定，金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议异议的，应与支持。本案中，邓凯与吉林省文龙房地产开发有限公司之间因抵顶邓凯的工资款而签订了案涉房屋的房屋买卖合同，故邓凯系本案的权利人。邓凯虽提供商品房买卖合同和商品房认购协议书，但商品房买卖合同和商品房认购协议书相互矛盾，商品房买卖合同是2017年7月17日签订，商品房认购协议书是2018年9月30日签订，不符合常理，且商品房买卖合同和商品房认购协议书的单价和面积不一致，邓凯未提供案涉房屋交款收据。关于案外人邓凯提出的异议是否能够排除执行的问题，邓凯主张吉林省文龙房地产开发有限公司用案涉房屋抵顶2014年至2020年的工资款及奖金款，但是邓凯于2017年10月31日任文苑花园小区物业总经理，已不是吉林省文龙房地产开发有限公司的员工，不可能有工资。邓凯与吉林省文龙房地产开发有限公司并未进行工资款清算，奖金数额也不确定，也未签订以案涉房屋抵顶工资款的协议，在听证过程中，邓凯的陈述也与商品房买卖合同相矛盾。邓凯主张用工资款抵顶购房款，但商品房买卖合同第七条约定贷款方式付款，买受人应当于X年X月X日前交付首期房价款人民币103186元，余款39万元申请贷款支付。邓凯虽然取得了案涉房屋的钥匙，但并未办理入住手续，也未装修入住，同时在本院查封之前未交纳水、电、暖、气及物业等费用。关于邓凯主张其取得了不动产预告登记的问题，邓凯仅有预告登记，未有合法有效的用案涉房屋抵顶工资款协议等实体性权利，且案涉房屋不符合物权登记条件，故不能排除人民法院的强制执行，因此案外人邓凯的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十条的规定，裁定如下：驳回案外人邓凯的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  曹国安人民陪审员  赵 娟人民陪审员  王 韬二〇二一年六月二十七日书 记 员  张振东