黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1352号上诉人（原审被告）：夏伟国，男，1982年3月28日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：白娜薇，黑龙江百湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖连宝，男，1977年8月28日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。上诉人夏伟国因与被上诉人肖连宝房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初2235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。夏伟国上诉请求：1．撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回肖连宝的诉讼请求；2．二审法院发回重审时追加绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）为共同被告；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：肖连宝欲购买绿地公司开发的金融官邸15号商业楼06号商服,房屋总价款为1，489，805元。因该房屋已经由绿地公司出售给夏伟国,于是绿地公司联系夏伟国询问是否同意按照1，489，805元的价格让与商品房订购协议书的乙方身份。上诉人因同时购买多套商服享有6.5折的优惠价格,能通过该次转让取得合理对价，故同意了该请求。因夏伟国已经支付228，373元预付款,所以肖连宝向上诉人支付了228，373元的房屋预付款及350，442元的转让对价,同时向绿地集团支付了部分购房款839，363元,剩余房款使用商品按揭贷款方式支付。之后,肖连宝将绿地公司起诉,大庆高新技术产业开发区人民法院作出(2019)黑0691民初1220号民事判决,判令绿地公司返还肖连宝全部款项及利息。上诉人在接到一审传票及起诉状后,数次要求追加绿地公司为被告,但主审法官均未给予明确答复,最终亦未作出相关裁定。一、一审法院存在程序违法,绿地公司为必要共同诉讼人,法院拒绝追加被告,未作出不予追加裁定。一审遗漏必要共同诉讼人,程序严重违法，依法应当发回重审。在上诉人收到本案一审传票后,多次联络主审法官协商提交追加被告的申请,开始由于案件更换承办法官一直未予答复,更换承办人后主审法官一直态度模糊，只是说需要继续了解一下案情再做定夺,开庭的时候再行提交书面申请。一审开庭时,被上诉人在答辩中仍然提到了追加绿地公司为被告，但主审法官以“如果该案你们无需承担责任,还追加被告没有意义”的答复拒收了上诉人提交书面申请。本案双方所依据的法律关系基于《绿地集团商品房定购协议书》,诉争标的具有同一性,且绿地公司是该争议中唯一存在过错的一方,绿地公司作为必要共同诉讼人应当参加本案并极有可能作为责任承担主体,根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第七十三条，一审法院既未追加绿地公司为被告，亦未作出相关裁定,程序严重违法，请求二审法院裁定本案发回重审。二、上诉人取得350，442元合理对价的法律基础为事实履行的概括转让合同,并非《绿地集团商品房定购协议书》,该协议书是否解除已与上诉人不存在任何法律关系,肖连宝应当遵循合同相对性向绿地公司主张损害赔偿。该案件的起因是由于肖连宝在售楼处看中案涉商服执意购买,绿地公司从中居间搭桥,而上诉人在其中具有一定被动性,只是就两方的提议表示同意与接受,在协议书约定的第6条也写得很清楚:所购房源不得更名、调换、退房,该条款实际是约束乙方的,因为更名、调换、退房的所有主动权都在于作为开发商的绿地公司。按照当时的市场行情，房地产走势处于上升形势,上诉人如果不是能够得到合理对价，根本不会同意转让该商服。现因绿地公司不能办理商业按揭贷款,导致协议无法继续履行,法院才判令解除合同。不能办理商业贷款并非上诉人的原因,也并非上诉人的义务,被上诉人向其追要因概括转让合同获得的合理对价,是突破了合同相对性的行为,这是没有任何事实和法律根据的。作为前乙方,上诉人只能转让协议书中的乙方身份,上诉人是不具有物权的,所以也不可能承担因无法进一步让与物权而产生的违约责任。换一个角度来讲,如果上诉人购买房屋时,房地产形势低迷,上诉人欲处分多余房产变现,以低于购置价的价格出售给被上诉人,那么如果被上诉人与绿地公司解除了合同,上诉人可以要求被上诉人返还购置价与成交价之差额吗?当然不能,因为上诉人与被上诉人之间的概括转让合同已经因为完成乙方身份转换而履行完毕进而终止了,合同的履行状态是不可逆的。无论是上诉人低价处理房屋,还是被上诉人高价购买房屋，都是在实际履行转让合同时对自有财产的自愿处分。既然是合同,双方当事人作为完全行为能力人就应当遵守诚实信用原则，维护合同稳定性,更应当明确责任的承担者是合同的相对人。《绿地集团商品房定购协议书》与概括转让合同是两个有着独立相对人、独立法律关系的合同,二者不具有任何从属性与连带性。一审法院认定《绿地集团商品房定购协议书》解除,上诉人就应当向被上诉人返还转让对价是没有法学逻辑性的。本案被上诉人确实存在损失,但是承担损失的主体只有两种，一种是基于合同的违约责任,一种是基于侵权的损坏赔偿责任,上诉人不符合以上任何一种承担原因。通过《绿地集团商品房定购协议书》以及(2019)黑0691民初1220号民事判决书,可以很明确地知道绿地公司才是过错方。这也是上诉人要求追加绿地公司为被告的原因。三、肖连宝将同一标的案件分开起诉,导致上诉人因转让已丧失了享受原6.5折购买案涉商服的权利,并因此可能承担本应为被上诉人及绿地公司应当承受的市场风险。上诉人因一次性购买了十套商服,所以享受了6.5折的购置价格,被上诉人只购买了一套商服，所以其交付的总价为当时的市场价。因购买商服本身也是一种投资行为,所以上诉人同意转让协议书中乙方身份从而实现投资目的。现因为被上诉人将解除合同与本案分开诉讼,导致上诉人已经无法再从与绿地公司按照原6.5折的价格购买案涉商服,并且房地产市场行情几年间巨变,再以该价格出让给上诉人已经显失公平。上诉人在已经撤出协议书合同关系后,不应当为被上诉人以及绿地公司承担市场风险。肖连宝辩称，一审法院不予追加绿地公司为被告符合法律规定。尽管上诉人、被上诉人及绿地公司三方之间基于同一房屋买卖事实联系到一起，但各自之间的诉争标的并不具有同一性，被上诉人仅向上诉人主张权利，要求上诉人返还所收350，442元，与绿地公司无关。且被上诉人与绿地公司之间的纠纷已经另案处理结束，因此绿地公司非本案的必要共同诉讼人。因此，一审法院不追加绿地公司为被告符合法律规定，不存在程序违法情形。二、上诉人取得房屋差价款的原因系其与绿地公司共同对被上诉人转让房屋，其主张的对《绿地集团商品房订购协议书》的概括转让不成立。1、按照上诉人一审答辩及陈述，上诉人购买案涉房屋的目的就是投资，其投资获利的手段为一次性订购多套房屋以获得低于市场价的折扣，并向绿地公司缴纳少量的认购金，其认购的房屋仍然在绿地公司售楼处进行公开销售，待有购房者购买时再以市场价格转让给购房者，购房者需按照上诉人与绿地公司订立的《商品房订购协议书》的价格将房款交给绿地公司，房屋差价部分交给上诉人，上诉人与绿地公司之间应为共同销售行为。2、上诉人获得房屋价差的基础是被上诉人与绿地公司之间关于商品房交易的合同关系，被上诉人与绿地公司之间的商品房订购协议书已经解除，上诉人获得价差的法律基础已不存在。按照《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故上诉人应当返还已经收取的差价款350，442元。3、合同权利义务的概括转让应当以合法有效的合同存在为前提，且转让人与受让人之间必须达成明确的转让合意，但在被上诉人购买案涉商品房时，从未与上诉人之间就合同转让的事宜达成过合意，向上诉人交付钱款的原因也仅为按照绿地公司的要求进行交付。同时，根据《绿地集团商品房订购协议书》第6条的明确约定了“所购房源不得更名”，按照《民法典》第五百四十五条的规定，该协议是不允许转让的，故上诉人陈述其是概括性转让的主张不能成立。三、上诉人在案涉房屋转让过程中并没有受到任何实际损失，其投资性购房不能等同于消费性购房，上诉人主张的丧失了享受6.5折购买案涉商服的权利不应受法律所保护。上诉人在绿地公司一次性订购了10套商服，其目的就是为了赚得市场价格的差价，从而实现盈利目的，上诉人应当为其投资风险自行负担。而被上诉人作为一般的消费者，所购房屋的目的也是自己使用，并不是炒房卖房，在其完全没有过错的情况下，不应当为上诉人的投资风险承担任何责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。肖连宝向一审法院起诉请求：1.被告返还购房款350，442元，并按照年利率6%的标准支付自2014年7月8日至实际给付之日期间的资金占用利息；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月7日，原告与绿地公司签订《绿地集团商品房定购协议书》，原告购买该公司开发的金融官邸15号商业楼06号商服，房屋价款1，489，805元，因被告已就该房屋与绿地公司签订预约合同，故按照绿地公司要求，原告与绿地公司签订的合同价款为1，139，363元，原告还需向被告支付房款差价350，442元。2014年7月8日，原告向被告交付房款差价350，442元及被告已向绿地公司交付的房款228，373元，合计578，815元。另查明，原告与绿地公司就案涉房屋商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院作出（2019）黑0691民初1220号民事判决书，判决：一、解除原告与绿地公司2014年7月7日签订的《绿地集团商品房定购协议书》；二、绿地公司于判决生效之日起十日内返还原告购房款839，363元及利息（利息以839，363元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算自2014年12月7日起至实际给付之日止）。该判决已于2019年6月25日生效。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案中，原告因购买案外人绿地公司开发的房屋而按绿地公司的要求向被告交付部分房屋价款，现原告与绿地公司之间的合同已经解除，故被告基于双方之间合同而取得的房屋价款亦应向原告返还，原告要求被告返还购房款350，442元的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告自2014年7月8日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的诉讼请求，因被告对原告与绿地公司之间合同解除没有过错，故原告自2014年7月8日起按照年利率6%主张利息没有依据，利息应自原告起诉主张权利之日即2020年6月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。判决：一、夏伟国于本判决生效后立即返还肖连宝购房款350，442元，并以350，442元为基数，自2020年6月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间利息至实际给付之日止；二、驳回原告肖连宝的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交（2016）黑06民初166号民事调解书一份，证明：夏伟国曾向绿地集团购买12套房产，因绿地集团原因合同不能继续履行，上诉人诉到法院后与绿地集团调解结案。调解方案中绿地集团向其支付补偿款180万元，核算为每套补偿15万元。本案中商品房预购合同的双方为被上诉人和绿地，被上诉人应该向绿地集团主张违约的损害赔偿。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，该调解书是上诉人与绿地公司之间的纠纷，与本案不具有关联性，如上诉人认为在本案交易房屋中存在损失，应该向绿地公司进行主张，不应该由被上诉人承担。本院对该证据的真实性予以采信。本院经审理查明，肖连宝购买绿地公司开发建设的大庆绿地金融官邸15号商业楼06号商服，双方于2014年7月7日签订了《绿地集团商品房订购协议书》，协议约定：该房建筑面积141.92平方米，每平方米8，028.21元，总价款为1，139，363元。肖连宝陆续向绿地公司交纳房款839，363元，经查阅（2019）黑0691民初1220号案件卷宗，房款839，363元中包括肖连宝支付给夏伟国的228,373元（夏伟国已支付绿地公司的预付款）。2019年6月28日，原审法院作出（2019）黑0691民初1220号民事判决，解除肖连宝与绿地公司签订的案涉房屋订购协议书，绿地公司返还肖连宝购房款839，363元及相关利息。因在肖连宝购买案涉房屋前，绿地公司已将案涉房屋出售给了夏伟国，故肖连宝于2014年7月8日向夏伟国支付房屋差价款350，442元。肖连宝主张购房款总价为1，489，805元，是按照绿地公司指示将350，442元交付给夏伟国，但其主张没有证据支持，也与其在（2019）黑0691民初1220号案件中的陈述不一致，本院不予认可。本院认为，夏伟国与绿地公司在先达成了就案涉房屋的买卖合同关系，后肖连宝取代夏伟国与绿地公司之间达成买卖合同，肖连宝与夏伟国之间形成了债权债务转让合同关系。故本案存在两个相互独立的法律关系，一为肖连宝与夏伟国之间基于案涉房屋买卖合同转让而形成的债权债务概括转让合同关系，另一为肖连宝受让合同后与绿地公司形成的房屋买卖合同关系。该转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。肖连宝向夏伟国支付的350，442元，性质为其取代夏伟国获得向绿地公司缔结案涉房屋买卖合同的对价。现肖连宝已经取代夏伟国的合同地位与绿地公司签订了《绿地集团商品房订购协议书》，夏伟国收取了转让对价350，442元退出案涉房屋买卖合同，双方的债权债务概括转让合同已经实际履行完毕。肖连宝基于债权债务转让而与绿地公司达成买卖合同之后，其概括承受了案涉房屋买卖合同的全部债权债务，相应合同履行风险或履行利益均应由其自行承担。夏伟国已不是案涉房屋买卖合同的相对人，肖连宝与绿地公司之间的买卖合同纠纷与夏伟国无关，肖连宝无权因其与绿地公司的合同履行而向夏伟国主张权利。关于上诉人主张的一审程序违法问题。如上所述，本案存在两个相互独立的法律关系，两者诉讼标的并不相同，不属于必要共同诉讼。且肖连宝也未在本案中向绿地公司提出诉请，夏伟国作为原审被告也无权利要求追加被告。原审程序并无不当，本院予以确认。综上所述，夏伟国的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初2235号民事判决；二、驳回原审原告肖连宝的诉讼请求。一审案件诉讼费6，557元、二审案件诉讼费6，557元，均由肖连宝负担。本判决为终审判决。审判长  毛瑞利审判员  董庆杰审判员  金 玉二〇二一年六月十五日法官助理姜海涛书记员刘婷