河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3361号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：邯郸市鑫尚都企业策划有限公司，住所地：邯郸市滏东北大街599号。 法定代表人：王维中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴鸿宾，河北新择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涛，该公司员工。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：任社军，男，汉族，1962年12月5日生，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：宋辛铭，河北正纲律师事务所律师。 上诉人邯郸市鑫尚都企业策划有限公司（以下简称鑫尚都公司）因与上诉人任社军租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2021）冀0403民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫尚都公司上诉请求：1撤销一审判决第二项，改判任社军向鑫尚都公司支付090号商铺四个月的租赁费356650.56元（825.58m2×4个月×108元/月/m2）,不服金额为89163.56元；2.维持一审判决其他项；3.判决一审、二审的诉讼费用由任社军负担。事实和理由：一审判决《租赁合同》及租赁面积认定错误，二审应予以纠正并改判。一审判决任社军支付鑫尚都公司267487元为108元/月/m2是2015年9月1日至2015年12月31日4个月的租金,计算得出面积约为619.18m2。鑫尚都公司在一审诉状中诉求是依据2014年11月7日鑫尚都公司与任社军签订的《房屋租赁合同》约定任社军租赁鑫尚都公司房屋面积为825.58㎡，而鑫尚都公司在一审中主张的拖欠租金正是发生在该合同履行期间即2015年6月1日至2015年12月31日。一审认定的619.15㎡，不应以此判决。鑫尚都公司请求以2014年《房屋租赁合同》约定的承租面积825.58㎡重新计算应付租金，二审改判任社军向鑫尚都公司应付的房租在一审判决267487元的基础上再增加89163.56元，为356650.56元。 任社军答辩，无论计算面积是否正确，我都不应当承担支付租金的责任，至今没有恢复原状及样板间展示功能的证据。一审判决租金与事实不符，计算依据不正确。 任社军上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持任社军的一审反诉请求，驳回鑫尚都公司的全部诉求；2.改判由鑫尚都公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决对本案基本事实认定正确，但推理错误。1.一审判决认定本案的基本事实正确。090号商铺在任社军租赁期间，因2015年4月13日发生消防栓爆裂导致任社军投入的原材料、价值约叁佰万元的样板间损毁，不能使用，整个090号商铺作为样板间和展示大厅，彻底丧失展示功能。鑫尚都公司及其代理人明确承认鑫尚都公司未经任社军同意擅自与第三方签订任社军样板间维修协议，最后未经任社军的验收和签字认可、其单方无能为力的情况下同意让任社军再另行自选装修公司进行恢复和修复。但鑫尚都公司及其代理人当庭陈述：2015年6月19日开始维修施工至2015年12月12日修为完毕，任社军受损失的部分基本恢复原貌，其采取的是循序渐进式维修，对任社军的经营没有受到太大影响，其明确的意思是没有完全恢复，任社军经营受到了影响。2.一审判决对上述两大基本事实的推定认定错误。单听单信鑫尚都公司一面之词，将没有完全恢复原貌推定认定成已经恢复了原貌；推定任社军的经营不受影响。3.一审判决对事实认定错误：判令任社军承担鑫尚都公司所谓租赁费的期间，是鑫尚都公司单方委托第三方为任社军进行维修、恢复原貌期间。一审判决不应无视鑫尚都公司对任社军的样板间施工维修，任社军根本无法经营。由于鑫尚都公司单方原因导致任社军无法正常使用090号商铺这一事实，但对鑫尚都公司的一面之词却偏听偏信，进一步错误推定，判令任社军承担因鑫尚都公司过错导致的事故责任和损失。4.一审判决认定：2015年12月12日任社军维修完毕后，双方均在090号商铺上加了门锁。但鑫尚都公司将090号商铺断水断电的行为不妥。租赁合同尚未到期，判决中要求任社军承担2015年9月1日至2015年12月31日的租赁费，在此期间任社军无法打开商铺正常使用090号商铺，鑫尚都公司要求支付租赁费是错误的。另任社军交付租赁费至2015年5月31日，而水淹店铺的时间是2015年4月13日，当日后任社军不能正常使用090号商铺，一审判决不予考虑显然对任社军不公。5.一审判决前，先后两次更换鉴定机构，任社军代理人多次征询鉴定机构的意见，得到的答复多次变动不能确定最终任社军损失的确切面积。事实上任社军和鑫尚都公司各执一词，且鉴定机构无法确定任社军的经营损失，因对鉴定机构的答复不满意而未预交费用。任社军实际损失的事实还在现场，现在鉴定条件成就，不是我方原因造成鉴定不成功，是鑫尚都公司的原因，鉴定机构可以对营业损失进行鉴定。请求二审法院审理查明，并再委托有资质有能力评估和鉴定的机构予以鉴定。6.租金108元/月/m2的夹断标准来源不明。第二，一审判决适用法律错误。1.判令任社军自行承担承租已经装修090号商铺样板间被水淹、鑫尚都公司自行委托第三人维修和恢复原貌施工期间的租赁费，于法无据、对任社军不公。2.因鉴定机构资质和评估能力原因、鑫尚都公司对鉴定机构的劝说而坚持自己非法说法和要求致不能与任社军达成鉴定基础共识的原因，认定任社军举证不能而否定任社军遭受巨额经济损失这一事实对任社军不公。3.判令解除双方租赁合同，关于任社军对090号商铺样板间的豪华装修等损失不予考虑、未做处理作出判决于法无据，未考虑任社军的合法权益。综上，一审判决书认定基本事实无误情况下，错误对事实进行推断和推定，偏听偏信鑫尚都公司一面之词，适用法律错误，请求查明事实依法改判，支持任社军的上诉请求。 鑫尚都公司答辩称，第一，双方在2014年签订的合同中约定090号商铺的租金为110元/月/m2，我公司主张的108元/月/m2是协商后的优惠价格。第二，一审中，三次选定鉴定机构，任社军在法院的明释下拒绝交纳鉴定费用致本案中不能对任社军的损失做出鉴定。因任社军认为样板间浸水后门市全部停止营业要求赔偿损失，事实是我方对浸水房间渐进式维修，不影响任社军的经营，双方就任社军的损失未能达成一致，故未鉴定。第三，本案现在已不具备鉴定条件，案涉房屋已于2020年年底变更产权人，任社军向该购房人交付了租赁房屋，购房人现在已对该房屋进行了重新装修，我方在产权变更时已经通知任社军，是柴鸿宾（鑫尚都代理人）与宋辛铭（任社军代理人）电话沟通的。 鑫尚都公司向一审法院起诉请求：1.判令任社军立即支付拖欠C区角楼086号商铺租金150850元（自2014年6月1日始至2014年10月31日止，已减去其交纳的5万元租金）；2.判令依法解除鑫尚都与任社军之间签订的《阳光滏瑞特建材家纺城C区一层090号商铺房屋租赁合同》；判令任社军腾清租赁房屋退还给鑫尚都公司；判令任社军立即支付拖欠鑫尚都公司的7个月房租624138元（2015年6月1日至2015年12月31日）；3.判令任社军承担本案的全部诉讼费用。 任社军向一审法院起诉请求：1.判决驳回鑫尚都公司三项诉讼请求；2.判令鑫尚都公司赔偿任社军经营损失，阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼一层090号商铺恢复原状、原效果的维修费损失两项损失计10万元（实际损失额以司法鉴定中心评估确定数字为准）；3.维持《阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼一层090号商铺房屋租赁合同》的法律效力，为任社军免费顺延因恢复维修该商铺至正常经营使用止的租赁期限。4.判令鑫尚都公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年2月5日，鑫尚都公司、任社军双方签订了《阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同》，合同约定的主要内容为：1、甲方（鑫尚都公司）将位于滏东北大街599号阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼二层086号商铺，面积共计820.771m2，出租给乙方（任社军）做商品经营使用；2、租赁期限为2012年12月1日至2014年5月31日；3、租金标准为每平方米*月50元；每半年交纳一次并应提前一个月交纳，租赁期间总合同金额为738694元；4、甲方负责商城内水、电的正常使用，并负责卫生、保洁治安、消防等管理工作；5、违约责任：乙方按合同约定的租金数额和期限向甲方支付商铺租金及其他费用，如预期交纳，乙方应按逾期金额每日向甲方承担3%的延期付款违约金；6、乙方向甲方交纳商品信誉保证金20000元，合同期内，因乙方原因导致解除合同，所交商铺租金及商品信誉保证金一律不退。2013年2月5日，双方签订第二份《阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同》，约定：1、甲方（鑫尚都公司）将位于滏东北大街599号阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼一层090号商铺，面积共计758.233m2，出租给乙方（任社军）做商品经营使用；2、租赁期限为2012年12月1日至2014年5月31日；3、租金标准为每平方米*月55元；每半年交纳一次并应提前一个月交纳，租赁期间总合同金额为750651元……，乙方向甲方交纳商品信誉保证金20000元。该合同到期后，双方续签合同至2017年5月31日止。上述两份合同签订后，均按约定履行。阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼二层086号商铺合同到期后，任社军将086号商铺2014年5月31日前的租金全部付清。阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼一层090号租金缴纳至2015年5月31日，后因商铺消防水管漏水造成商铺被水浸泡，经双方协商，鑫尚都公司于2015年6月19日开始对090号商铺样板间进行逐间维修至2015年12月12日完毕。维修期间任社军未支付租金，鑫尚都公司、任社军均将商铺门上锁，任社军停止营业。鑫尚都公司为此诉至法院，争议成讼。 一审法院认为，鑫尚都公司与任社军签订的《阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。本案中涉及鑫尚都公司、任社军双方签订的086号和090号两份租赁合同。第一，关于双方签订的滏东北大街599号阳光滏瑞特建材家纺城C区角楼二层086号商铺租赁费问题。086号商铺的租赁期限至2014年5月31日，合同到期后，任社军将086号商铺租赁费结清。现鑫尚都公司主张086号商铺自2014年6月1日至2014年10月31日占用期间租赁费，任社军不认可该期间占用了086号商铺，鑫尚都公司也未提交任社军在此期间占用该商铺的证据，故对鑫尚都公司主张086号商铺自2014年6月1日至2014年10月31日期间租赁费，于法无据，不予支持。第二，关于鑫尚都公司主张090号商铺自2015年6月1日至2015年12月31日期间租赁费问题。2015年4月份，090号商铺的消防栓漏水，造成任社军装修的样板间被漏水浸泡。2015年6月19日鑫尚都公司开始对浸泡的样板间维修施工，2015年12月12日维修完毕，此期间鑫尚都公司交纳了电费26712元。施工完毕后，任社军认为维修样板间的效果未达到原貌拒绝支付租赁费，也不交纳电费，造成停电停水。090号商铺浸水影响任社军经营事实存在，鑫尚都公司对商铺样板间进行了全面的维修，现任社军以商铺浸水未恢复原状为由拒绝支付租金显属无理，故鑫尚都公司要求任社军支付090商铺租金，应予以支持。但因090号商铺浸水，使任社军的经营受到一定的影响，鑫尚都公司主动给任社军减免三个月房租亦在合理范围，故任社军应支付2015年9月1日至2015年12月31日的租金，租金按双方约定的优惠价每平方米108元计算，计267487元。鑫尚都公司请求解除双方签订的租赁合同，任社军在诉讼中要求继续履行合同，但由于090商铺双方就浸水损失及维修问题未协调成功，090商铺实际已处于空闲状态，双方各自将商铺门上锁，实际已无法继续经营，现鑫尚都公司请求解除双方签订的090商铺租赁合同，予以支持。至于合同解除的时间，以鑫尚都公司2016年5月3日向法院起诉主张解除合同为合同解除之日较为妥当。任社军请求鑫尚都公司给付其090号商铺因浸水造成的经济损失，因任社军在指定的期限内未缴纳评估费用，其诉请的损失数额10万元，依据不足，故对任社军该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、解除鑫尚都公司与任社军双方签订的090号《阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同》；二、任社军于本判决生效之日起十日内向鑫尚都公司支付090号商铺四个月的租赁费267487元；三、驳回鑫尚都公司的其他诉讼请求；四、驳回任社军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51373元，减半收取25686元，鑫尚都公司承担23030元，任社军承担2656元；反诉费2300元，由任社军负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，2014年11月7日，鑫尚都公司作为出租方与任社军就090号商铺签订租赁协议，协议约定任社军租赁090商铺，面积为825.58m2，租赁期间为2014年6月1日至2017年5月31日，租金为110元/月/m2（含市场管理运营费10元/月/m2）。案涉商铺维修期间任社军占用案涉门市对外营业。目前，案涉商铺已由第三人占有使用。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，鑫尚都公司向任社军租赁090号商铺期间，因消防栓漏水造成任社军样板间浸水，鑫尚都公司虽请第三方进行维修，但确系影响任社军营业，一审法院酌情扣减任社军3个月租金并无不当，本院对此予以确认。任社军因消防栓浸水遭受损失，一审法院认可任社军因此受到一定的经营损失，任社军一审中申请对损失进行评估鉴定，任社军经一审法院通知后未交纳评估鉴定费用，应当视为自行放弃鉴定，应当自行承担因此造成的不利后果。二审中，任社军向本院申请对其经营损失和恢复原状损失进行鉴定，由于案涉商铺目前已非任社军经营期间原状，且任社军一审中放弃鉴定，故对其鉴定申请不予准许。任社军主张其受到损失，但就其损失未能提交证据，应当承担举证不能的不利后果，一审法院驳回任社军判令鑫尚都公司赔偿损失的请求，认定事实清楚，适用法律正确。关于任社军一审中请求继续履行090号商铺的租赁合同，因目前已不具备继续条件，故一审法院判决解除该租赁合同并不无当。综上，对任社军上诉称一审法院推理错误，适用法律错误的上诉理由，本院不予采信。任社军应当支付自2015年9月1日至2015年12月31日共计4个月租金，双方约定租金为110元/月/m2，鑫尚都公司主张108元/月/m2，此系鑫尚都公司自由处分其权利，可按照108元/月/m2计算，租赁面积为825.58m2，故任社军应当支付租赁费用356650.56元，一审法院计算错误，本院予以纠正。 综上所述，任社军的上诉请求不成立，鑫尚都公司的上诉理由成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2021）冀0403民初180号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2021）冀0403民初180号民事判决第二项为：任社军于本判决生效之日起十日内向邯郸市鑫尚都企业策划有限公司支付090号商铺四个月的租赁费356650.56元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7342元，由上诉人任社军负担。一审本诉案件受理费25686元，鑫尚都公司负担11821元，任社军负担13865元；反诉费用2300元，由任社军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇二一年六月十六日 书记员  蔺密密