天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2740号上诉人（原审原告）：天津市静海区静海镇王家楼村民委员会，住所地天津市静海区静海镇王家楼村。法定代表人：王金升，村主任。委托诉讼代理人：刘光友，天津朋展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周恩玉，男，1981年1月23日出生，汉族，住天津市静海区。被上诉人（原审被告）：陈文起，男，1955年3月13日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：陈连宇（系陈文起之子），1981年5月9日出生，汉族，住天津市静海区。上诉人天津市静海区静海镇王家楼村民委员会（以下简称王家楼村委会）、周恩玉因与被上诉人陈文起土地租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院作出的（2020）津0118民初4575号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王家楼村委会上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判陈文起、周恩玉共同给付王家楼村委会合同违约金5万元或将案件发回重审。王家楼村委会保留对陈文起、周恩玉再转租获利，造成王家楼村委会财产重大损失的赔偿请求权利。2.本案一、二审诉讼费由陈文起、周恩玉承担。事实与理由：王家楼村委会与陈文起2009年10月1日签订《合同书》一份，王家楼村委会将“104国道西地一块”出租给陈文起使用，租赁期限十年，自2009年10月1日至2019年10月1日止。租赁合同期内，陈文起、周恩玉违法对租赁合同进行买卖转让。租赁到期后，王家楼村委会多次通知陈文起、周恩玉将租赁场地原状交付王家楼村委会。但陈文起、周恩玉违法、违约，未按合同约定及《通知》履行法律义务。依据《合同法》第九条约定，该协议双方不得违约，如一方违约，支付对方5万元违约金，该约定合法有效，应当得到法律支持。本案已查明的案件事实，证明陈文起违约，陈文起、周恩玉违法故意对租赁厂区进行买卖转让，共同损害王家楼村委会集体经济组织利益，应共同承担违约责任，向王家楼村委会支付违约金5万元。但一审法院判定陈文起承担违约责任1000元，显系认定事实不清、证据不足、适用法律错误、判决不公，严重侵害王家楼村委会合法权益。陈文起针对王家楼村委会的上诉请求辩称，驳回上诉，陈文起不应当进行赔偿，合同到期后，陈文起口头通知王家楼村委会不再续约，证明双方合同自动终止。周恩玉针对王家楼村委会的上诉请求辩称，驳回上诉，坚持其上诉请求。周恩玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或依法改判驳回王家楼村委会的全部诉讼请求。2.本案一、二审全部诉讼费用由王家楼村委会承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误、程序违法。一、王家楼村委会与陈文起签订涉诉《合同书》时，王家楼村委会明知陈文起在租赁土地上已经建造现有房屋，并认可在合同租赁期间建造的建筑物保持原貌，但在《合同书》第八条事先拟定条款，租赁期限届满时，地上物必须依法进行拆除，甲方不作任何补偿。《合同书》系王家楼村委会事先自行拟定，第八条条款排除了陈文起主要的权利，王家楼村委会在明知陈文起并不识字的前提下，没有提示陈文起相关排除权利的条款，亦未获得陈文起明确同意的情况下，该条款应属无效。该条合同条款不能作为原审判决认定事实的依据。二、《合同书》中并未约定合同到期之后要求土地使用人腾交出租土地，可以证实王家楼村委会同意土地使用人继续租赁土地，重新签订土地租赁协议。周恩玉要求王家楼村委会同等对待同一地块承租人，对地上物进行评估，续租涉诉租赁土地的主张应当被一审法院支持。综上，周恩玉认为原审判决已认定周恩玉从陈文起处受让土地使用权及地上物所有权，明知周恩玉存在损失，且相同地块涉诉案件在法院审理结果均是对地上物进行评估，原土地使用人继续承租的情况下，作出本案判决对周恩玉显失公正。王家楼村委会针对周恩玉的上诉请求辩称，驳回上诉，王家楼村委会与陈文起建立了租赁合同关系，王家楼村委会将出租土地交给陈文起使用，合同约定在租赁期内陈文起不应该向第三方转让租赁物，陈文起和周恩玉的转让关系无效。现在周恩玉是实际使用人，侵犯了王家楼村委会对该土地到期后的正常使用权利。周恩玉在该土地上又对外进行了出租，出租的租金远远大于王家楼村委会与陈文起签订的租赁合同租金。在王家楼村委会与陈文起租赁合同到期后，陈文起、周恩玉没有依法将租赁物原状交付王家楼村委会的情况下，王家楼村委会对陈文起、周恩玉依法进行诉讼，一审法院依法判令解除合同及拆除租赁场地内的相关材料及搬离物品，该判决正确。陈文起、周恩玉应对到期之后未履行向王家楼村委会交付租赁物，应当承担违约责任和侵权责任。周恩玉的上诉请求没有事实根据，没有证据支持，于法无据，请求驳回周恩玉的上诉请求。陈文起针对周恩玉的上诉请求述称：陈文起与周恩玉签订的房屋转让使用协议有效。签订协议之前，周恩玉与证明人都在王家楼村委会工作。当时王家楼村委会也是知道转租的，也没有明确告诉陈文起说不允许转让给周恩玉使用。陈文起与王家楼村委会的租赁合同上写的是无权出售土地，陈文起没有出售土地，只是转给周恩玉使用，陈文起与王家楼村委会的协议到期后，该转让关系已结束，至于之后周恩玉与王家楼村委会怎么协商，陈文起就不管了，由王家楼村委会和周恩玉自行协商。王家楼村委会向一审法院起诉请求：1、判令陈文起、周恩玉立即将原租赁区域内闲置物品清除腾空，并将租赁场地原状交付王家楼村委会。2、判令陈文起、周恩玉自2019年10月1日起，每月以250元向王家楼村委会给付租金至租赁物实际交付王家楼村委会止。3、判令陈文起、周恩玉向王家楼村委会支付合同违约金50000元。4、诉讼费由陈文起、周恩玉承担。一审法院查明：陈文起与周恩玉皆系王家楼村委会村民，陈文起曾租赁王家楼村委会104国道西场地一块，租赁期间陈文起在租赁场地上自建砖房四间。2009年10月1日，就上述场地王家楼村委会与陈文起补签合同书一份，合同约定：一、陈文起租赁王家楼村委会坐落于××楼村××道××块；二、租赁期限十年，从2009年10月1日至2019年10月1日止。三、交款方式为一次性交清，即签订合同时，陈文起给付全部租赁费叁万元整；四、陈文起在使用王家楼村委会土地时无权出售，如出现出售罚款伍万元，收回土地和地上物，终止合同。八、陈文起租赁期满时地上物必须依法拆除，王家楼村委会不做任何赔偿。九、该协议双方不得违约，如一方违约支付对方伍万元违约金，合同书双方还约定了其他事项。合同到期后陈文起至庭审时未依约定将租赁物交付王家楼村委会，故而成讼。另查明，2017年3月14日陈文起与周恩玉签订转让协议，经双方共同协商达成一致，陈文起将坐落在王楼村路口南104国道西（原陈文起承包者该土地上现建有建筑物）转让给周恩玉使用。一、转让地面积大约为497.84平米，租赁期限至2019年10月1日终止，合同终止后由周恩玉自己与村委会协商续租，与陈文起再无任何关系。二、转让费肆拾万元整（小写：400000元）一次性全部付清。三、现陈文起将该土地出租一个月内将该土地整理好交周恩玉使用。四、此协议一式两份，双方各执一份，双方达成协议签订协议后立即生效，不得反悔。现涉诉土地由周恩玉占有使用。一审法院认为，民事行为应当遵守自愿、公平、等价、有偿及诚实信用的原则。本案中陈文起与王家楼村委会自愿签订的租赁合同，不违反法律规定，双方理应依约定履行。庭审中双方对合同内容均无异议，但由于陈文起承租后在租赁期限内将涉诉场地转租给周恩玉并将地上建筑卖与周恩玉，致使周恩玉现仍在使用该场地。周恩玉使用案涉场地的行为未经王家楼村委会同意，且场地上的建筑物和构筑物的建设未经相关部门审批，故其对场地上的建筑物、构筑物并未取得合法权属，其拒不腾迁的行为损害了王家楼村委会的合法权益。陈文起作为场地承租人对合同到期后如约交还场地负有合同义务，现场地不能按时腾空交还王家楼村委会，其应承担相应责任，故王家楼村委会关于要求其二人腾空案涉场地并交还的请求于法有据，予以支持。王家楼村委会关于判令陈文起、周恩玉给付自2019年10月1日起至实际将租赁场地交付王家楼村委会止的租金（每月按250元计算）的请求，考虑到合同到期陈文起因周恩玉的原因未能实际将场地交还，周恩玉尚在实际使用，王家楼村委会的请求不违反法律规定，予以支持。关于王家楼村委会要求陈文起、周恩玉给付50000元违约金的诉讼请求，王家楼村委会与陈文起所签合同书中确有约定，但一审法院综合考虑租赁物及租金情况酌情确定给付王家楼村委会违约金1000元，但周恩玉非合同当事人，违约金应由陈文起支付。综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十九条、第一百零八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈文起、周恩玉于本判决生效后30日内将案涉场地内的建筑物、构筑物自行拆除，并将拆除的材料及存放物品搬离该场地；二、陈文起、周恩玉按每月250元给付天津市静海区静海镇王家楼村民委员会案涉场地的实际使用费自2019年10月1日起至实际履行之日；三、陈文起于本判决生效后五日内给付天津市静海区静海镇王家楼村民委员会违约金1000元；四、驳回天津市静海区静海镇王家楼村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，由陈文起负担。本案二审期间，王家楼村委会提供一份周恩玉与赵建军签订的租赁合同，证明周恩玉又将涉案土地租赁给了案外人，年租金为55000元，至今该土地仍然由案外人使用。该协议约定的租赁到期日是2019年10月1日，证明周恩玉显然明知涉案土地的承租日期应为2019年10月1日，周恩玉应当将涉案土地在2019年10月1日以前交付陈文起，由陈文起交付王家楼村委会。王家楼村委会和陈文起的合同书年租金3000元，月租金250元，但周恩玉与赵建军签订的合同租金为55000元，严重超出了原租赁合同的租金数额，证明周恩玉转租获利。经质证，陈文起认为与其无关，不发表意见。周恩玉对真实性无异议，证明目的不认可，周恩玉和陈文起的老合同是签订到了2019年10月1日，所以周恩玉转租出去的到期日也是2019年10月1日，而且周恩玉转租的还有房屋，租金包括房屋的价格。陈文起提供以下证据：一、陈文起与郝新勇签订的租房合同，证明涉诉房屋在之前就有，王家楼村委会没有权利让陈文起拆除。二、2009年5月18日的收据，证明王家楼村委会收到陈文起缴纳的2005年至2009年四年半的租金，再之前的票由于时间太长，找不到了。经质证，王家楼村委会对证据一的真实性、合法性及关联性均不认可。对证据二的真实性无异议，认为与本案无关，不发表意见。周恩玉对上述证据均无异议。本院经审查认为，王家楼村委会、陈文起在二审提供的上述证据均与本案不具有关联性，本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈文起与王家楼村委会2009年10月1日签订的合同书，系当事人真实意思表示，符合法律规定，依法确认有效。现上述合同已经到期，按照合同约定，陈文起租赁期满时，地上物必须依法自行拆除，王家楼村委会不做任何赔偿，鉴于陈文起承租后在租赁期限内将涉诉场地转租给周恩玉，周恩玉现仍在使用该场地，故一审判决陈文起、周恩玉腾空案涉场地，交还王家楼村委会并给付自2019年10月1日起至实际将租赁场地交付王家楼村委会止的租金（每月按250元计算）的请求，并无不当，本院予以维持。关于王家楼村委会要求陈文起、周恩玉给付50000元违约金的上诉请求，首先，周恩玉并非上述合同的合同相对方，其次，上述合同约定的违约金过高，故一审法院综合考虑租赁物及租金情况酌情确定陈文起给付王家楼村委会违约金1000元，并无不当，本院予以维持。王家楼村委会要求陈文起、周恩玉给付50000元违约金的上诉请求，依据不足，不予支持。关于周恩玉上诉主张王家楼村委会与陈文起签订涉诉《合同书》第八条条款应属无效，依据不足，不予支持。关于周恩玉上诉主张王家楼村委会应与周恩玉重新签订土地租赁协议，对地上物进行评估，续租涉诉租赁土地的主张，因周恩玉该主张与本案不属同一法律关系，本案对此不予涉及。综上所述，王家楼村委会、周恩玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由天津市静海区静海镇王家楼村民委员会负担。二审案件受理费50元，由周恩玉负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年六月十八日书记员  刘 悦