河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0825民初1534号原告：夏梦，女，1991年10月9日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：侯宝丽，河南新潮律师事务所律师。被告：郑康奇，男，1991年9月6日出生，汉族，住河南省温县。被告：张文茹，女，1990年6月7日出生，汉族，住河南省温县。以上二被告委托诉讼代理人：宋学敏，河南豫星律师事务所律师。原告夏梦与被告郑康奇、张文茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告夏梦及其委托诉讼代理人侯宝丽，被告张文茹以及张文茹、郑康奇的委托诉讼代理人宋学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏梦向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和二被告签订的房屋买卖合同无效，判令二被告返还原告购房款260000元，并赔偿原告装修损失27133.94元。2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由2020年底，原告离婚带着两周岁的儿子回温县，来温县后暂住在娘家，为了孩子的教育，原告找中介买房，2020年12月29日，经郑州新势力房地产营销策划有限公司温县分公司介绍，和二被告签订房屋买卖合同，二被告系夫妻，当时被告郑康奇在外务工，由其妻子代签。合同约定：房产位于育才街育才小区电梯房2号楼2单元一层北户，房产成交价格为260000元。签订合同时缴纳定金20000元，改一手合同时，原告再支付房款240000元，被告保证房产无纠纷。当时被告张文茹和房产中介均口头承诺能办理房产证，根据本地办证需两万元左右，由原告自行承担。签订合同时，原告缴纳20000元，2020年12月30日，被告和中介找来李现东，称李现东是一手房所有人，让原告和李现东又签订一份商品房买卖合同，原告当天又支付被告张文茹240000元，被告出具260000元购房款条据。2020年12月31日，被告张文茹带着原告找到张全祥缴纳了水电开口费3000元。2021年3月份，原告开始装修房屋，在装修期间，有一个叫王兴旺的人自称是该房产土地的提供者，不让原告施工，经原告和其详细沟通，才得知王兴旺仅仅是该小区土地占用的十几户宅基地中的一户，原告所购房产位于王兴旺的宅基地上，因原开发商闫国辉死亡，土地是个人宅基地，并未办理集体土地变更手续，王兴旺的自身权益还未得到保障，故不让原告施工，原告这时才得知该房产是小产权房，不能办理房产证。原告就多次找到张文茹和郑州新势力房地产营销策划有限公司温县分公司交涉此事，要求退还购房款并赔偿装修损失27133.94元，二被告不予退款，称房产原告已买走，转卖或者装修都是原告自己的事。综上所述，原告认为，二被告和房产中介在签订合同时口头承诺能办理房产证，并让原告和所谓的一手人李现东签订商品房买卖合同，明显存在欺骗和蒙蔽的成分，经原告核实，该房产系小产权房，违反城市规划法，不能办理房产证和过户手续，为此，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，应当确认房屋买卖合同无效，依法判令二被告退还购房款并赔偿原告的装修损失，请贵院依法查明事实，公正裁决，保护原告的合法权益。郑康奇、张文茹辩称，1、原告起诉无法律依据。现有“小产权房”的法律法规及处理原则尚未出台,如何界定“小产权房”的相关权利尚无定论。在针对“小产权房”没有法律、法规明确规定之前,根据物权法定原则,对于“小产权房”引发的诉讼缺乏实体法依据,应予以驳回起诉。2、退一步讲,单从房屋买卖合同效力来说,双方签订的合同并不存在原告所诉称的欺骗,且该合同已实际履行。该房挂在中介出售,被告明确告知中介房屋系小产权房,中介在朋友圈发布的销售信息,也明确是小产权房。案涉房屋128平方,房款26万元(包含了中介费)，一平方2000元左右。温县房价行情,这个价格明显不是“大产权房”的价格。原告对房屋系小产权房具有明知性。且该房产已实际交付原告,原告已开始装修,合同已实际履行。综上,原告起诉无事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：被告郑康奇与张文茹系夫妻关系，2020年12月29日，经郑州新势力房地产营销策划有限公司温县分公司介绍，原告和二被告签订《房屋买卖合同》，当时被告郑康奇在外务工，由其妻子代签。合同约定：房产位于育才街育才小区电梯房2号楼2单元一层北户，房产成交价格为260000元。签订合同时缴纳定金20000元，改一手合同时，原告再支付房款240000元，被告保证房产无纠纷。签订合同时，原告缴纳20000元，2020年12月30日，被告和中介找来李现东，称李现东是一手房所有人，原告和李现东又签订一份《商品房买卖合同》，原告当天又支付被告张文茹240000元，被告出具260000元购房款条据。2020年12月31日，被告张文茹带着原告找到张全祥缴纳了水电开口费3000元。2021年3月份，原告开始装修房屋，连同水电开口费共花费27133.94元，在装修期间，王兴旺称是该房产土地的提供者，不让原告施工，因原开发商闫国辉死亡，土地是个人宅基地，并未办理集体土地变更手续，为此原告要求退还购房款并赔偿装修损失27133.94元，二被告不予退款，为此形成诉讼。另查明，本案诉争的房屋系闫国辉在育才街居民的宅基地上开发由李现东承建，闫国辉已死亡，李现东将案涉的房屋以抵付工资的形式出售给王建国，王建国将该房屋出售给本案的被告张文茹、郑康奇，原告与二被告签订《房屋买卖合同》、与现李现东签订《商品房买卖合同》后，李现东与王建国签订的《房屋买卖合同》和王建国与二被告签订的《房屋买卖合同》已销毁，案涉房屋未办理相关证件，未取得房屋产权证。本院认为，本案涉及的房屋未取得建房相关证件，不能办理房屋产权证书，原被告双方签订的房屋买卖合同，违反法律、法规强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第一百五十六条规定：无效的或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告双方签订的合同无效。因原告与李现东签订的《商品房买卖合同》是根据原告与二被告签订的《房屋买卖合同》而签订的合同，原告与李现东签订的《商品房买卖合同》亦无效。原告明知其出卖给原告的房屋未取得相关证件，不能办理房屋产权证书存在过错，对原告的损失应承担主要责任，原告在购买原告的房屋时，对明显低于本地市场价格的房屋进行购买未尽到充分注意义务，亦存在一定过错，应承担次要责任，故被告对原告装修花费应承担60%责任，原告承担40%责任。二被告辩称，被告扣除中介费后只收到251000元房款，因被告分二次共收到原告260000元房款，二被告支付的中介费与本案无关，本院不予评析。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十二条第一款第5项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、原告夏梦与被告张文茹、郑康奇2020年12月29日签订的合同无效；二、被告张文茹、郑康奇于本判决生效后十日内返还原告夏梦房款260000元；三、被告张文茹、郑康奇于本判决生效后十日内赔偿原告夏梦装修房损失27133.94元的60%即16280.37元；四、驳回原告夏梦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5608元，减半收取2804元，由被告张文茹、郑康奇负担2754元，原告夏梦负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  段爱霞二〇二一年六月二十八日书记员  张闪闪