黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终569号上诉人（原审原告）：张振方，男，1965年9月18日出生，汉族，住山东省梁山县拳铺镇路楼村xx2号，现住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：洪钟哲，黑龙江九洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志钢，男，1993年12月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省穆棱市八面通镇xxx。上诉人张振方因与被上诉人张志钢房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张振方上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初922号民事判决；2.请求依法改判或发回重审；3.要求被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。上诉人在一审中要求被上诉人履行合同、缴纳租金，并没有要求解除合同，但一审判决以“双方签订的租赁合同目的已无法实现”为由，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，明显违反了不告不理的诉讼原则。二、一审判决适用法律错误。1.被上诉人已明确表示不再租赁上诉人的房屋，其行为属于违约行为，应当承担违约责任。根据合同法第107条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任”、第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，上诉人要求被上诉人履行合同义务，缴纳房屋租金，完全符合法律规定。一审判决以法律上或事实上不能履行为由，认定该租赁合同应当解除，实属适用法律错误。2.被上诉人的联系方式系被上诉人提供给上诉人的，无法联系到被上诉人系被上诉人故意躲避上诉人造成的，被上诉人的行为属于故意逃避法律制裁，所以应由被上诉人承担不利后果。再次，虽然被上诉人明确表示不再继续租赁房屋，但该行为系被上诉人口头陈述，上诉人并没有证据证实。上诉人无法控制在剩余租赁期限内被上诉人是否继续履行租赁合同，所以不属于不能履行的合同。三、上诉人没有“防损扩大”的义务。基于被上诉人的违约行为，上诉人要求被上诉人履行合同、缴纳租金，没有要求被上诉人赔偿损失，所以上诉人没有防损扩大的义务。联系不上被上诉人只是上诉人与一审法院无法联系，并不代表他人无法联系。被上诉人是否继续履行合同存在不确定性。一审判决自行确定合同的解除日没有事实和法律依据。四、上诉人没有违约行为。被上诉人违约后，故意让上诉人联系不到，使上诉人无法与被上诉人进行协商处理，所以法院通知公告的方式向被上诉人进行送达，被上诉人应当承担租赁期限内的租赁费。但一审判决违反合同法原则，认定该损失由上诉人承担。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人张志钢未答辩、未应诉。张振方向一审法院起诉请求：1.要求张志钢履行合同，给付房屋租赁费17万元；2.要求张志钢承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月25日，张振方委托其儿子张清冻与张志钢签订《房屋租赁合同》，约定：张振方将自有的坐落在牡丹江市东安区时代广场四楼的房屋租赁给张志钢使用，租赁期限为1年，自2019年2月25日至2020年2月24日，年租赁费为20万元，合同签订之日张志钢应当支付2万元押金。《房屋租赁合同》签订后，张志钢给付张振方2万元押金和1万元租金后，开始对该房屋进行装修，合同签订后的2-3个月的某天，张志钢因没钱进行装修，通知张振方不再租赁房屋。另查，一审法院送达组工作人员于2019年7月9日对张振方所作调查笔录中告知张振方，根据其立案时提供的张志钢信息，法院无法联系到张志钢，询问张振方是否还有其他联系方式，张振方明确表示没有张志钢的其他联系方式，无法与张志钢取得联系。一审法院认为，关于张振方要求张志钢继续履行合同的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本案中，张振方与张志钢签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》约定租赁期限为一年，张志钢在合同履行期限内搬离租赁房屋并表示不再履行租赁合同，虽然不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但是考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，且无法联系到张志钢，该义务又不宜强制履行，双方签订的租赁合同目的已无法实现，《房屋租赁合同》应予解除，故对张振方要求张志钢继续履行租赁合同的诉讼请求，不予支持。关于张振方要求张志钢给付房屋租赁费17万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，张振方已将房屋交付给张志钢使用，且双方签订的合同中已对租赁期限、租金支付方式及租金的标准进行了明确约定，张志钢应当按照协议约定向张振方支付房屋租金。双方在签订合同时约定“签订合同时缴纳第一年租金，往后每期租金提前一个月缴纳”，但张志钢在“支付2万元押金”的条款后，又手写“装修期后乙方交与甲方全部房屋使用费”的字样；鉴于张志钢怠于履行合同的现状，可以认定张志钢未按照合同的约定在签订合同之日即向张振方缴纳租金，张振方要求张志钢给付租金的诉讼请求应予支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……”本案中，张振方在诉状中称张志钢已明确表示不再租赁案涉房屋，且张振方起诉到法院后，一审法院送达组根据张振方提供的联系方式向张志钢送达过程中，无法与张志钢取得联系，并在2019年7月9日给张振方制作了调查笔录，此时，张振方应当知道合同已经事实上不能履行，但张振方并未采取积极的措施避免自己的损失，结合法庭调查，一审法院认为合同解除日为2019年7月9日为宜，因张振方在庭审中自认张志钢已经给付2万元押金和1万元租金，扣除该部分款项，对于张振方要求张志钢给付房屋租赁费43425元（20万元÷365天×134天-3万元）的诉讼请求，予以支持；超过部分数额，不予支持。综上，判决：一、张志钢于判决生效后十日内给付张振方自2019年2月25日至2019年7月9日止的房屋租赁费43425元；二、驳回张振方的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，本案系因张志钢租赁张振方所有的房屋而引发的纠纷，张振方依据合同的约定要求张志钢给付房屋租赁费17万元。张振方与张志钢签订《房屋租赁合同》第二条第二款虽约定张志钢应在签订合同时缴纳第一年租金，但第二条第三款后手写的合同内容变更了租金的给付时间，即张志钢应在案涉房屋装修后支付剩余的租金。一审中，张振方自认张志钢因无力装修，在签订合同后2-3个月即2019年4-5月的某天通知其不再租赁案涉房屋，且一审中无法与张志钢取得联系，故一审判决据此认定案涉租赁合同目的无法实现，对张振方要求张志钢继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持，并酌定案涉租赁合同应于2019年7月9日解除，扣除张振方自认张志钢已付2万元押金和1万元租金后，判令张志钢给付张振方房屋使用费43425元并无不当。综上，张振方的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2832元、公告费300元，由张振方负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 刘 洋二〇二一年六月十六日法官助理 赵浩然书 记 员 伊金萍附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。