安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终708号 上诉人（原审被告）：蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放四路南首雪华路312室，统一社会信用代码913403000057047563T。 法定代表人：陈晓娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈小姣，女，1986年8月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被上诉人（原审原告）：金德银，男，1980年2月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 原审被告：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放四路南首雪华路2楼207室，统一社会信用代码91340300052910305X。 法定代表人：吴金木，该公司执行董事。 上诉人蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司（以下简称钓鱼台物业）因与被上诉人陈小姣、金德银、原审被告安徽中琦置业有限公司（以下简称中琦置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钓鱼台物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判钓鱼台物业不支付自2020年8月1日起的房屋使用费，或发回重审；判令由陈小姣、金德银承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：《商铺委托经营管理协议书》约定：第六至第十个委经营年度期间双方按照实际租金收入的9:1分成，即乙方将商铺对外招商及经营管理所获得的（税前）实际租金（即乙方基于其与第三方就该商铺签署的租赁合同或类似性质的文件所获得的税前租金，以下简称“实际租金”）的90%返还甲方作为向甲方支付的委托经营收益（租金），其余10%作为乙方招商经营管理佣金及市场运营管理费用。根据上述约定，假如《商铺委托经营管理协议书》不解除，2020年8月1日起钓鱼台物业应支付的租金按照《商铺委托经营管理协议书》约定的第六年的标准确定，即按商铺对外实际出租的实际租金标准的90%计算，因案涉商铺一直处于空铺状态即实际租金为零，按9:1分成则亦为零，即合同继续履行则陈小姣、金德银的房屋收益为零。本案中，一方面一审法院判决2020年8月1日起解除《商铺委托经营管理协议书》，一方面又判决自2020年8月1日后的房屋占有使用用费按照2751.20元/月的标准（其实是第五年的租金标准）计算支付。该判决在客观上造成的结果就是：陈小姣、金德银不解除合同则房屋的收益为零，但解除合同则可以按照2751.20元/月获得占有使用费。即解除合同反而比继续履行合同获得更大的收益，这显然不符合法律基本精神和公平原则，于钓鱼台物业而言极不公平。 陈小姣、金德银辩称，一审判决租金合理。购房者购买的商铺都是个体的，但是钓鱼台物业把购房者的商铺都是整体出租出去，购房者在购买商铺的时候，开发商承诺是有收益的。在委托经营管理期间内陈小姣、金德银的商铺是有被租出去的，因为开发商和物业的过失，导致商铺招租困难，导致商铺没有租出去，责任在于钓鱼台物业，不在于购房者，钓鱼台物业不能把风险推给购房者。 中琦置业未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。 陈小姣、金德银向一审法院起诉请求：1.判决陈小姣、金德银与钓鱼台物业签订的《钓鱼台生活城商铺委托经营协议书》于2020年8月1日解除；2.钓鱼台物业将蚌埠市××单元××层××号商铺恢复原状交付陈克顺；3.钓鱼台物业、中琦置业支付租金62597.04元（15649.26元×4）；4.钓鱼台物业、中琦置业支付违约金3621.24元（如超过2020年11月30日租金仍未支付，违约金按计算公式相应增加）；5.钓鱼台物业、中琦置业支付占用使用费（自2020年8月1日按每月2608.21元计算至实际腾退之日）；6.由钓鱼台物业、中琦置业承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年12月19日，陈小姣、金德银与中琦置业签订《商品房买卖合同》，约定：陈小姣、金德银购买中琦置业开发的位于蚌埠市××单元××层××号商铺，建筑面积28.82平方米，房价为431895元。中琦置业于签订合同的同时向陈小姣、金德银出具《声明与承诺》，载明：“买受人自主选择并自愿将所购买的位于安徽省蚌埠市蚌山区××路××号的钓鱼台生活城（以下简称该商业项目）第2层第55号商铺委托蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司按照其对该商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理。”让陈小姣、金德银在该《声明与承诺》上签名。陈小姣、金德银随即又与钓鱼台物业签订了《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，双方约定：陈小姣、金德银将购买的商铺委托钓鱼台物业进行经营管理，委托期限自2015年8月1日至2025年7月31日止，共10年。双方对委托经营收益约定为：第一至第三个委托经营年度期间为176元／平方米／年，第四个委托经营年度期间为529元／平方米／年，第五个委托经营年度期间为1058元／平方米／年，第六至第十个委托经营年度期间，甲乙双方按照实际租金收入的9:1分成。双方约定支付方式为：第一至第三个委托经营年度的租金（委托经营收益）均延后至第四个委托经营年度支付，与第四个委托经营年度的固定租金一并支付。委托期间内，钓鱼台物业支付租金的时间为第四个委托经营年度起算日后15个工作日内，自首次支付租金的时间起，每六个月结算支付一次。第一个委托经营年度至第五个委托经营年度期间，共等额支付租金四次，每次支付的金额按下列方式确定：每次支付的金额：前三个委托经营年度的租金总额＋（第四及第五个委托经营年度的固定租金总额）÷4。钓鱼台物业如逾期支付租金，每逾期一日，应按应付款金额的万分之一支付违约金。2015年7月28日中琦置业将涉案商铺交付陈小姣、金德银，陈小姣、金德银于当日将商铺交付钓鱼台物业委托其经营管理，委托期限自2015年8月1日起算。根据协议约定至2018年8月22日前钓鱼台物业应支付陈小姣、金德银第一笔租金，2019年2月22日、2019年8月22日、2020年2月22日前钓鱼台物业应支付陈小姣、金德银第二、三、四笔租金，但至今未付。另查明：中琦置业发布的宣传单上载明：“带租约准现铺，即买即收益”、“专业团队10年托管”、“10年托管，稳定收益坐享其成”、“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式，收益年年有”等等。 一审法院认为，陈小姣、金德银与钓鱼台物业于2013年12月19日签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。按照约定钓鱼台物业应在2018年8月22日、2019年2月22日、2019年8月22日、2020年2月22日前支付陈小姣、金德银第一、二、三、四笔租金，每笔租金为15238.58元﹝（第1至第3经营年度15216.96元＋第4经营年度15245.78元＋第5经营年度30491.56元）÷4﹞，但其未支付，钓鱼台物业存在违约，故钓鱼台物业应支付陈小姣、金德银拖欠的租金60954.32元及违约金（以15238.58元为基数自2018年8月23日起、以15238.58元为基数自2019年2月23日起、以15238.58元为基数自2019年8月23日起、以15238.58元为基数自2020年2月23日起，均按日万分之一计算至实际付清之日）的诉讼请求，一审法院予以支持。因钓鱼台物业未按约支付租金，已构成违约，陈小姣、金德银主张自2020年8月1日起解除委托协议和钓鱼台物业将房屋恢复原状交付陈小姣、金德银的请求，理由正当，一审法院予以支持。自2020年8月1日之后双方未约定租金标准，陈小姣、金德银主张按每月2608.21元计算无依据。应按上一年度即第五年租金标准计算房屋使用费，故钓鱼台物业应自2020年8月1日起按每月2540.96元的标准支付至房屋实际交付陈小姣、金德银之日的房屋占有使用费。关于中琦置业是否承担责任的问题，可以从以下几个方面分析：1.中琦置业的宣传广告内容构成要约。中琦置业虽非《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》的合同相对人，但其发布的宣传单中载明的有关商铺回报收益的说明和允诺具体确定，其承诺的独特的3＋2＋5十年托管经营模式，与委托经营管理协议书关于委托经营收益（租金）内容也是一致的，对陈小姣、金德银订立《商品房买卖合同》以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约。2.中琦置业与钓鱼台物业系捆绑销售关系。陈小姣、金德银在签订《商品房买卖合同》的当日，中琦置业将打印好的《声明与承诺》让陈小姣、金德银签名，承诺同意将租赁权交与钓鱼台物业统一招商经营，由此可见陈小姣、金德银是不能根据自己的意愿另行聘请经营公司进行招商经营，反映出该商铺的销售及售后承租经营是紧密联系的，中琦置业与钓鱼台物业之间存在捆绑销售关系。3.中琦置业通过售后包租的行为是最大受益方。中琦置业在销售宣传时的宣传口号，将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险，高回报。通过承诺售后包租、收益，客观上促进了商铺的销售，增加了中琦置业的销售利润，系受益方。综上，中琦置业与委托经营管理协议的签订明显具有关联性，对其指定的钓鱼台物业无法履行委托经营管理协议时，中琦置业应与钓鱼台物业共同承担合同责任。故中琦置业也应承担支付租金及违约金的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈小姣、金德银与钓鱼台物业签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》于2020年8月1日解除；二、中琦置业、钓鱼台物业于判决生效之日起十日内将位于安徽省蚌埠市蚌山区××路××号××单元××层××号商铺恢复原状交付陈小姣、金德银；三、中琦置业、钓鱼台物业于判决生效之日起十日内支付陈小姣、金德银租金60954.32元及违约金（以15238.58元为基数自2018年8月23日起、以15238.58元为基数自2019年2月23日起、以15238.56元为基数自2019年8月23日起、以15238.58元为基数自2020年2月23日起，均按日万分之一计算至实际付清之日）；四、中琦置业、钓鱼台物业于判决生效之日起十日内支付陈小姣、金德银房屋使用费（自2020年8月1日起按每月2540.96元的标准计算至房屋实际交付原告之日）；五、驳回陈小姣、金德银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1716元，减半收取858元，由中琦置业与钓鱼台物业负担，于判决生效后七日内向一审法院交纳。 二审中，各方当事人均没有提交新的证据。各方对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，2020年8月1日至今陈小姣、金德银的商铺处于空铺状态。 本案的争议焦点为：钓鱼台物业是否应向陈小姣、金德银支付2020年8月1日之后的房屋使用费？ 本院认为，陈小姣、金德银与钓鱼台物业公司签订的《商铺委托经营管理协议》约定：“委托期限内，甲方同意乙方享有该商铺的用益物权，即乙方对该商铺享有占有、使用、收益的排他性的权利以及由此产生的其他相关权利”，“甲方于委托期限内不得干涉乙方对该商铺的使用、经营、管理，不得擅自解除本协议、收回该商铺，不得自行使用该商铺进行经营，亦不得以任何方式另行委托第三方从事该商铺的经营”，“委托期限内，乙方除了根据本协议的约定向甲方支付该商铺委托经营收益（租金）外，不再向甲方支付其他任何费用或价款”。上述约定表明，在案涉委托经营管理协议存续期间内几乎完全排除了陈小姣、金德银作为商铺所有权人对案涉商铺进行管理的权利，故钓鱼台物业公司与陈小姣、金德银之间并非委托合同关系，而是租赁合同关系。 陈小姣、金德银在与中琦置业签订商品房买卖合同的当天，即与钓鱼台物业签订了案涉《商铺委托经营管理协议》，后又向中琦置业出具《声明与承诺》，约定陈小姣、金德银将所购商铺委托钓鱼台物业公司统一招商及经营管理，且陈小姣、金德银对“声明与承诺内容非经中琦置业同意不可撤销”；陈小姣、金德银在签署《关于交付的确认书》时，中琦置业、钓鱼台物业公司又“联合署名通知陈小姣、金德银等办理该商铺的委托期限起算日确认及该房屋交接手续”。以上事实表明，中琦置业和钓鱼台物业实质是捆绑销售关系，陈小姣、金德银系将所购商铺交付给中琦置业和钓鱼台物业公司共同经营管理。 中琦置业在发布的销售商铺宣传广告中向买受人陈小姣、金德银承诺：“带租约准现铺，即买即收益”、“专业团队10年托管”、“10年托管，稳定收益坐享其成”、“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式，收益年年有”。案涉《商铺委托经营管理协议》中明确约定了钓鱼台物业管理经营商铺前五年的租金收益，又约定了“第六至第十个委托经营年度期间，甲乙双方按照实际租金收入的9:1分成”。经审查，《商铺委托经营管理协议》系由钓鱼台物业预先打印拟定的格式合同，协议未对空铺情况下租金支付标准作出约定。结合商铺的经营现状，上述租金条款实质是将钓鱼台物业经营商铺的商业风险转移给陈小姣、金德银承担，减轻了钓鱼台物业自身的责任，且与商铺销宣传广告中“收益年年有”相悖。故案涉《商铺委托经营管理协议》中“第六至第十个委托经营年度期间，甲乙双方按照实际租金收入的9:1分成”的约定应属无效。 合同解除后，对于尚未履行的，终止履行。案涉《商铺委托经营管理协议》于2020年8月1日解除，因钓鱼台物业未腾退案涉商铺，影响了陈小姣、金德银对商铺的使用权，故一审法院参照第五年租金支付标准计算房屋使用费并无不当，钓鱼台物业上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，钓鱼台物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1716元，由蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗传继 审 判 员 胡玉巧 审 判 员 穆 莉 二〇二一年六月十八日 法官助理 田 蕾 书 记 员 夏婧楠 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。