湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1244号原告：杨斌，男，汉族，1985年11月2日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陈潮辉，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人:李湘宁，女，汉族，1964年3月6日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县，系原告杨斌之母。被告：湘潭县大汉置业有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰路与银杏路交叉口东北拐角处同丰中央广场2单元。法定代表人：邹明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：江义知，湖南同湘律师事务所律师。原告杨斌与被告湘潭县大汉置业有限公司(简称大汉置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序分别于2021年6月7日、6月10日两次公开开庭进行审理,原告杨斌的委托诉讼代理人陈潮辉、李湘宁、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人江义知到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨斌向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、依法判决被告退还原告购房款人民币812800元（首期购房款为640000元，已还贷24个月172800元，计算到判决生效时按揭款实际缴纳金额与首期购房款之和）;3、依法判决被告向原告支付占用资金期间的利息损失（以812800元为基数，按照2021年4月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即ＬＰＲ的1.5倍计算，自2019年4月10日原告支付购房款之日起计算，为了方便法院计算，以2019年4月25日银行放贷款日计算到生效时按揭款实际缴纳金额与首期购房款之和实际退还之日止，利息计算到起诉日约98836.48元）;4、依法判决被告按照购房款的一倍赔偿原告人民币812800元;5、依法判决原告的律师费损失由被告承担，一审人民币75977.46元，该项费用的损失计算到执行阶段实际应支出的金额;6、案件受理费由被告承担。事实与理由:原告杨斌是湘潭县易俗河镇大鹏西路以南、香樟路以西、湘南路以东（大汉·紫敬龙城10栋）3单元0103012号房的买受人，案涉商品房是预售的商铺（商品房预售许可证号为潭县政建预许字第2018第21、36,2019第11号），该楼盘的开发商系被告大汉置业公司。为了促成案涉房屋成交，被告的置业顾问在推介案涉房屋时向原告承诺案涉房屋实际建成有5.1米高，到时可以建个阁楼，买一层得两层，但不能写进合同里面，只能将写有5.1ｈ（5.1米层高的意思）的平面图交给原告。由此，原告信以为真,2019年4月10日原告与被告签署了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等文件，合同约定案涉房屋建筑面积59.06平方米，套内面积36.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.45平方米，层高不低于3米，阳台为【非封闭式】，以建筑面积计算购房款，每平方米21672.88元，总金额为1280000元，付款方式为按揭付款，首期购房款为640000元，余款640000元于2019年4月17日前办理银行按揭。同日原告向被告支付了首期购房款640000元，并办理了银行按揭贷款640000元，原告于2019年4月15日开始缴纳每个月的按揭贷款7200元，截止到2021年4月14日共还贷24个月，合计金额172800元，已支付购房款812800元，案涉房屋通过验收之后，被告向原告发出了落款日期为2020年12月28日的《大汉紫敬龙城交房感谢信》，催促业主分批去办理房屋交付手续。随后，原告去现场查案涉房屋，发现层高达不到被告置业顾问当时承诺的5.1米，且被告没有按照《商品房买卖合同》第三条的约定配置“非封闭式阳台”（见证据4：案涉房屋《照片》），方知上当受骗。由此，包括原告在内的多位业主先就层高问题向被告交涉。2021年1月6日在湘潭县××镇××，被告的财务副总谭扬承认，“关于销售顾问讲门面层高有5.1米的问题，销售顾问与5个业主讲过。我们也已与部分业主达成一致，把地面降低，再由我们做一层阁楼，以弥补销售顾问的错误承诺”（见证据5：《人民调解记录》第一页最后段）。关于案涉房屋层高的承诺问题还可以得到被告的置业顾问赵娟的证实，置业顾问按照被告在培训时的要求统一跟客户讲10号栋商铺的层高“5米到5米1”。2019年7月30日陈奋山到被告售楼大厅内质问置业顾问赵娟当时承诺案涉房屋层高5.1-5.2米，现在为什么没那么高。赵娟辩称其“没有说5米2，我说是5米到5米1的样子，”并且说“带10号栋所有的业主都是这样子的，不是我一个人跟他们讲”的，而且，“我们是公司里告诉我们是这样子的,5米到5米1，我们培训的都是这样讲的（见证据5：大汉紫敬龙城10栋业主家属与置业顾问就房屋层高问题的《对话录音》文字整理）。由于没有与被告达成和解，由此原告几个业主派代表到省市多个部门上访，投诉被告的不法行为，但被告依然作出无理答复，由此遂成本案讼争。被告大汉置业公司辩称，一、涉案合同不存在解除情形，被告不应退还原告购房款。《商品房买卖合同》及《补充协议》系原、被告真实意思表示，合法有效。《电子询问表》证明了原告杨斌购买房屋办理手续系真实意思表示。原告与被告双方共同签订的《商品房买卖合同》第2页，“商品房买卖合同说明”中第1、第3条，明确了“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”该合同第5页，第三条约定，“以上商品房的用途为商业，层高不低于3米，”该合同第12页，第二十一条约定，“买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”因此，原告作为理性、正常的购买人，出于经营的目的，理应对所购房屋的层高、用途、签订的合同等尽到基本的注意义务，其应当明确知晓该房屋的层高标准就是“不低于3米”,而非其他标准。《商品房买卖合同补充协议》第7条也明确，“关于房屋的层高，本合同中的“层高”是指上下两层楼地面之间的垂直距离。双方同意本合同项下所列“层高”为该房屋的设计标准层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，买受人确认充分知晓该差异并不持异议。”最终交付的房屋也是完全符合合同约定。此外，该合同补充协议最后确认签字前的“特别提示”部分明确，“出卖人在签署《商品房买卖合同》及本《补充协议》之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，均作为要约邀请，不作为双方确定各自权利义务的依据，最终以政府批准的文件及本合同约定的内容为准。本协议一经签订，即表明出卖人就买受人对签订合同涉及的重大决策影响的相关信息均已向买受人做出解释并尽到了必要的特别提醒义务，买受人对合同内容及项目相关信息确认无异议。”再次明确强调，房屋购买过程最终以买卖合同签订时合同上的白纸黑字为最终依据标准,综上，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》不存在约定、法定的解除情形。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，涉案合同不存在解除情形，被告也无需退还原告购房款。二、被告不存在违背诚信原则的行为，不应承担赔偿责任。被告依照《商品房买卖合同》第十三条及《补充协议》实际交付了房屋，其最终成果完全符合合同约定，原告不享有解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的权利，不能要求被告支付资金占用利息，更不能要求被告赔偿一倍购房款。1、涉案商铺属于商业用途，系不动产投资，购房款是128万多，属于大型投资行为，不属于生活需要，不应当适用《消法》；2、《消法》的适用多属于侵权纠纷，而涉案“诉求一”若成立，则《商品房买卖合同》自始无效，依据《民法典》无效合同，财产系返还，不存在翻倍赔偿问题。3、关于商品房买卖合同，有专门的司法解释即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并且对相关赔偿进行特别约定，很明显该司法解释相对于《消法》系特别法，因此优先于《消法》适用于本案，但本案情形又不属于该司法解释规定的应当赔偿情形，故该诉求不应当得到支持。三、被告不存在违约，不应承担原告律师费及诉讼费。被告从始至终未出现违约和过错行为，原告的诉求于法无据，被告没有理由需要承担原告方因不合理请求而额外支出的律师费及诉讼费。此外，代理合同没有盖章，原告并未提供证据证明其已实际支出，不应得到支持。该纠纷系原告发起，原告诉讼不合理，无法律和事实依据，因此诉讼费应当由原告方承担。四、被告所建房屋符合经营需求，原告方请求实属“鸡蛋里挑骨头”。公司前往同一片区类似规格已交房的业主店面查看，发现层高完全没问题，能支持进行正常经营生活。具体请看公司证据照片，照片参考人物身高1米65，在伸长手臂的情况下(增高30公分)离天花板还有较远的距离，完全不影响人们正常生活走动，更不会有压迫感。并且商铺附近人流量较大，周围有街道和学校。小区环境也很优美，地段良好。根据我国现有法律的立法精神，为了社会经济的繁荣及社会的发展，应尽量维护交易的稳定，不轻易解除合同。同小区，其他同类型的商铺经装饰后，完全可以满足原告的需求，且目前双方均已实际履行了合同。若贵院支持原告的诉讼请求，届时该项目的其他业主可能纷纷仿效，甚至其他楼栋业主可能因为一点点瑕疵纷纷诉诸贵院，如此一来无疑将严重损害我公司的合法权益，也会给公司及各位业主带来诉累，并让本来已经完全稳定的交易长期处于诉争之中，从而进一步严重影响当地的经济发展及社会稳定。综上所述，原告的诉讼请求不合法、不合理，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨斌是湘潭县易俗河镇大鹏西路以南、香樟路以西、湘南路以东(大汉·紫敬龙城10栋)3单元0103012号房的买受人，案涉商品房是预售的商铺(商品房预售许可证号为潭县政建预许字第2018第21、36,2019第11号)，该楼盘的开发商系被告大汉置业公司。2019年4月10日原告杨斌与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同其它补充，房号以其他补充上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：易俗河镇大鹏西路以南、香樟路以西、湘南路以东(大汉·紫敬龙城10栋)未查勘【幢】3【单元】0103012号房，建筑面积59.06平方米，其中,套内建筑面积36.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.45平方米,测量号:0108016081。以上商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构,层高为不低于3米，建筑层数地上30层，地下1层。以上商品房阳台是【非封闭式】。该商品房单价每平方米21672.88元，总金额为1280000元，付款方式为按揭付款，首期购房款为640000元。同日原告向被告支付了首期购房款640000元，并办理了银行按揭贷款640000元，原告于2019年4月15日开始缴纳每个月的按揭贷款7200元，截止到2021年4月14日共还贷24个月，合计还贷172800元，2019年4月10日原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第七条协议：关于房屋的层高，本合同中的“层高”是指上下两层楼地面之间的垂直距离。双方同意本合同项下所列“层高”为该房屋的设计标准层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，买受人确认充分知晓该差异并不持异议。第二十一条约定：签订本补充协议前，出卖人在售楼部或其它展销位置摆放的沙盘，景观、及房屋销售时所发放的所有广告、图片、视频展示及其它任何宣传资料不构成出卖人对买受人的物业承诺，具体物业交付标准以合同约定为准。被告大汉置业公司开发的案涉商铺的设计施工图该楼层高度为4.75米，没有非封闭式阳台的设计，案涉商铺的层高实际只有4.75米，没有非封闭式阳台。案涉房屋通过验收之后，原告因案涉层高达不到5.1米为由，包括原告在内的多位业主先就层高问题向被告交涉。2021年1月6日被告与业主张湘伟、郭赛希、陈奋山、李湘宁、杨军等在湘潭县易俗河镇人民调解委员会主持下，就商铺层高纠纷进行协商，被告也与部分业主达成一致：把地面降低，再由被告做一层阁楼。但原告没有与被告达成一致，由此遂成本案讼争。另查明，原告杨斌提供了2021年4月19日与广东粤鑫律师事务所律师陈潮辉签订的《委托代理合同》及一张共计75977.46元金额的广东增值税普通发票，以证明原告因纠纷产生代理费75977.46元。上述事实，有原、告身份信息、被告统一社会信用代码、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《电子询问表》、《收据》、《银联单》、湖南省农村商业银行《业务凭证》、《大汉紫敬龙城交房感谢信》、涉案房屋照片、《关于对杨斌投诉状的回复》、大汉紫敬龙城10栋业主家属与职业顾问就房屋层高问题的对话录音，文字整理、置业顾问赵娟名片、《平面图》、《人民调解记录》、《纠纷参加调解人员签到表》、《证明》、隔层《补充协议》、《大汉为业主免费隔层样图》、委托代理合同、律师费发票、U盘（含涉案房屋照片、涉案房屋视频、大汉紫敬龙城10栋业主家属与职业顾问就房屋层高问题的对话录音、大汉为业主免费隔层样图、施工图纸等证据证实，本院予以确认。本院认为：1、被告大汉置业公司开发的湘潭县易俗河镇大鹏西路以南、香樟路以西、湘南路以东的大汉·紫敬龙城10栋3单元0103012号商铺，设计层高为4.75米，实际层高为4.75米，该层高并不违反国家强制性的法律规定。原告称被告置业顾问在推销该商铺时，宣传该商铺层高为5-5.1米，置业顾问的宣传系要约邀请。原告杨斌作为一个具有完全民事行为能力的人及理性的购房者，与被告签订《商品房买卖合同》，合同载明：层高不低于3米，原告杨斌应该知道层高不低于3米与层高5.1米高之间的法律责任，原告仍与被告签订《商品房买卖合同》，合同就是新的要约和承诺，当合同不违反法律强制性规定时，置业顾问宣传的层高与合同约定的层高不一致时，应以书面合同约定的层高为准，被告开发的案涉商铺层高符合合同的约定；2、《商品房买卖合同》约定：以上商品房阳台是【非封闭式】，原、被告在签订合同时，将阳台处的选项中【封闭式】、【无】划掉，而保留了【非封闭式】的选项，并不能认定被告具有主观上欺诈故意，该商铺设计时就没有阳台，原告在签订合同时也应该知晓，故在2021年1月6日被告与业主张湘伟、郭赛希、陈奋山、李湘宁、杨军等在湘潭县易俗河镇人民调解委员会调解时，没有业主对没有【非封闭式】阳台提出异议。案涉商铺没有【非封闭式】阳台对该商铺的商业功能及商铺的面积及房价均不构成重大影响，虽然被告在签订合同时选择【非封闭式】阳台具有一定的过错，但该过错属一般性过错，被告不能交付【非封闭式】阳台，不构成根本性违约，未导致合同目的不能实现。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。综上所述，原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合解除合同的法律规定或合同约定，对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其它诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订《商品房买卖合同》的法律行为发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨斌的诉讼请求。本案受理费21004元，减半收取10502元,由原告杨斌负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二一年六月二十八日法官助理彭尚高代理书记员  严冰彬附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。