辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9527号上诉人（原审被告）：刘明，男，1987年1月8日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：郑佳莲，女，1962年7月22日出生，汉族，系上诉人母亲，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：李鑫，女，1986年11月1日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：郑佳莲，女，1962年7月22日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：辽宁君临物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北一西路31甲6号3门。法定代表人：高雅娴，该公司经理。委托诉讼代理人：刘露，女，1991年11月21日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人刘明、李鑫因与被上诉人辽宁君临物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明、李鑫上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人返还多收取的费用，因侵权违约造成的口碑给业主房产可预见的现实最低能增值六万元损失予以赔偿；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人物业收费标准不合理，开发商允诺的顶级会所、凉亭、观景水系、托老院等设施不见踪影，楼房存在隐患，室内墙壁倾斜薄厚差距大、楼板隔音太差、开发商违法变更申请，违规建设；被上诉人没有尽职尽责履行安保责任，失职违约，不履行物业义务阻止违法施工，发生多起违约侵权事件；卫生清扫不到位，积雪结冰路面无人打扫；小区内私挖地下室问题严重，无保安巡视人员，园区绿化服务不到位；物业从不与业主接触，私自高额定价，强迫业主交费等，物业服务水平与收费标准严重失衡。辽宁君临物业管理有限公司辩称，请求维持原判。上诉人入住当日本人签署并收到我方发放的《前期物业服务合同》，签字确认对内容和答辩人名称、所属的物业公司、所管辖的“顶盛国际花园”小区悉知。答辩人在接收该小区后，已完全履行了物业服务合同义务，且事实清楚。上诉人反映称安保、卫生、绿化等管理上服务质量不达标，且提供了相关照片，但这些照片反映的所属环境并不明确，即便是反映物业服务存在某个问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成证据锁链认定答辩人公司提供的服务长期不达标，不足以构成根本违约的程度，而答辩人公司目前亦针对服务管理不断完善和做出努力。辽宁君临物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．请求判令二被告向原告支付2016年1月7日至2021年1月31日期间的物业费14,967.88元及滞纳金，滞纳金分别自2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日以被告每年欠付物业费2,944.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止，滞纳金暂计1,000元，共计15,967.88元；2．判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2014年2月，原告中标由沈阳港联房地产开发有限公司在沈阳市苏家屯区南京南街1028号开发的沈阳“顶盛国际花园（一期）”住宅区前期物业项目。2014年3月15日，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订《“顶盛国际花园一期”前期物业服务合同》，约定由原告为顶盛国际花园一期提供前期物业服务，物业费收费标准为洋房按每月每平方米2.5元收取（含电梯费），合同期限自2014年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告为沈阳市苏家屯区南京南街1028-8号顶盛国际花园2单元5层1号房屋的业主，房屋建筑面积98.15平方米。被告从2016年4月2日起至2021年1月31日止共拖欠物业费14,223.7元。原告向被告催要无果后，诉至一审法院。一审法院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李鑫经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原告与被告刘明提供的证据及双方对证据的质证意见对原告主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。原告依据合同对二被告所居住的园区提供了物业服务，有权获得物业管理费，二被告作为业主，接受了原告提供的服务，亦应履行按时交纳物业费的义务，现二被告拒交物业费已构成违约，故对原告要求二被告给付拖欠物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求二被告支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，该项约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。关于被告辩解的园区规划更改的问题，因与本案非同一法律关系，故对此辩解，不予采纳。关于被告提出物业服务没有达到2.5元标准等问题，虽然庭审中被告提供了一组照片，但本院认为，该组照片不能代表园区的全貌，不能反映园区的持续及整体服务水平，虽然原告在物业服务及管理中存在一定瑕疵，但不构成被告拒交物业费的理由。需要指出的是，原告作为物业服务企业，对业主反映的园区存在的问题应认真听取、积极整改，并与业主积极沟通，力争消除或减少服务管理上的瑕疵。业主在维权过程中，也应理性合法维权，拒交物业费将会使物业服务标随之降低，最终受损的是全体业主的利益。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决：一、被告刘明、李鑫于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告辽宁君临物业管理有限公司从2016年4月2日起至2021年1月31日止的物业费14,223.7元。二、驳回原告辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，已减半收取，由被告刘明、李鑫负担。二审中，上诉人播放手机视频，拟证明小区门口不让抢救病人救护车进入园区，大型挖掘机却能进入园区。被上诉人质证意见：救护车并非上诉人救护自家病人，也无法核实上诉人证明事项；大型挖掘机并非违法进入，而是于2021年5月维修物业公司门口的道路。本院对上述证据欲证明问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉诉小区建设单位沈阳港联房地产开发有限公司与辽宁君临物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行按照合同约定标准交纳物业费的义务。关于上诉人提出被上诉人没有完全履行物业服务合同且存在重大瑕疵和不足，按照2.5元/平方米的标准收取物业费价格过高，并退还上诉人多交部分的上诉主张，本院认为，一方面，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，被上诉人园区物业服务存在不足，尚未达到根本违约的程度；另一方面，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求对物业服务费用打折的事由或依据。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。被上诉人作为物业服务企业，需以收取物业费保证园区物业服务的正常运行，但亦应严格按照服务合同履行义务，保证服务质量，为业主营造一个良好的生活环境。关于上诉人提出案涉园区规划变更、开发商允诺的设施不全、楼房存在隐患、墙壁及楼板建设不达标，被上诉人未尽到相应责任的上诉主张，房屋质量及园区规划问题与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于上诉人提出判令被上诉人赔偿房屋增值损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人刘明、李鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘明、李鑫负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。