北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9152号上诉人（原审被告）：陆挺，男，1961年5月28日出生，汉族，无业，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘成喜，北京成越律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁宇，北京成越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京金昊房地产开发有限公司公寓酒店分公司，住所地北京市西城区金融大街乙9号。负责人：孙杰。委托诉讼代理人：刘蕊，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱立，男，1985年10月7日出生，汉族，户籍地湖北省随县，住湖北省随州市曾都区。上诉人陆挺因与被上诉人北京金昊房地产开发有限公司公寓酒店分公司（以下简称金昊公司）、朱立房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陆挺上诉请求：同意一审判决第二、三项，撤销第一、四项，改判驳回金昊公司的全部诉讼请求；本案的一、二审诉讼费由金昊公司承担。事实和理由：我与金昊公司就涉案房屋租赁问题仍在协商解决，我不同意解除房屋租赁合同，如果腾退涉案房屋将给我造成巨大损失。请求法院根据实际情况驳回金昊公司的全部诉讼请求。金昊公司辩称，同意一审判决。我公司认为应当按照涉案合同约定的标准支付占用费，但为了尽快解决纠纷，我公司并未提出上诉，认可一审判决认定的使用费标准。涉案合同系朱立与我公司签订，朱立系合同的一方主体，应当承担连带责任；我公司在合同到期后多次联系朱立，包括发出的律师函、催款函等都是发给朱立本人，朱立对此亦从未提出异议。朱立述称，同意陆挺的上诉意见，不同意金昊公司的意见。金昊公司明知我并不在涉案租赁房屋内居住还一直联系我，让我转告陆挺。金昊公司向一审法院起诉请求：1.判令朱立、陆挺腾退位于北京市西城区金融大街乙9号金融街行政公寓1858号房间；2.判令朱立支付自2019年11月5日起至2020年1月10日拖欠的房费223121元，并以每日3330元的标准，自2020年1月11日起至实际腾退房屋之日止的房费；3.判令朱立以应付未付房费为基数，按月2%的标准向我公司支付自应付未付之日起至实际付清之日止的房费利息；4.判令陆挺对上述请求承担连带责任；5.朱立、陆挺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月12日，金昊公司（甲方，出租人）与朱立（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方同意将其经营管理的位于北京市西城区金融大厦乙9号金融街行政公寓的房屋及其设施（包括家具和电器）在良好及可租赁的状态下租给乙方居住使用，出租房屋的建筑面积总计约153平方米，房间号为1858（以下简称涉案房屋）。承租期为12个月，自2018年8月10日至2019年8月9日。双方确定租金为每月53800元，租金已包含服务费、增值税、管理费、水电等公用事业费，卫星收视，宽带，每周三次按甲方标准确定的三次全面客房清洁服务，游泳池、健身中心设施的使用及包含停车位1个。乙方应于每月10日前向甲方支付下个月的租金，并按账单标明的金额将下月房租汇至甲方指定的银行账户。首期租金最迟应于合同起租日当天办理入住前支付到账。为了确保租赁房屋及其设施至安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应该在双方签订本合同当日支付给甲方相当于两个月租金额的租赁保证金，以及杂费保证金计5000元，作为乙方确保合同履行之保证金。如未续租，则租赁期满，本合同自动终止，甲方有权收回该房屋，乙方应于租赁期限届满日如期交还该房屋。本合同到期后，如乙方需继续租用该房屋，应重新订立新合同或签订续租协议。如需短期延住，延住天数最多为15日，租金根据实际使用天数以月租金为基数按比例支付，如超过15日双方仍未重新订立新合同或签订续租协议，金昊公司将按散客门市价向乙方收取房费。乙方如要求续租，则在本合同期满日前60天（1个月短租需提前15天，1个月以上至3个月短租需提前30天）向甲方提出书面申请，除了双方忠诚地协商续租的期限及租金外，双方需在此后的10日之内签订续租合同。甲方有权在未预先通知乙方的情况下，使用任何部分或全部租赁保证金以支付或抵充任何乙方未予及时支付的租金及其它应缴费用，或是任何因乙方违约而可能使甲方支出的费用，以及因出租及再出租该房屋而产生的维修费用或相关损失等。违约处理：5.2如果租金或租金的一部分，或其他任何费用未按时缴纳，或未按本合同规定的方式缴纳，则甲方有权要求乙方支付逾期支付部分的月息为百分之2的利息，利息从本合同规定的应缴纳租金或费用的日期起算，截至甲方收到该租金或费用之日止。在租赁期满日或其他任何租赁合同提前终止日，乙方应立即办理该房屋并将房屋及全部设施在良好及修缮的状态下，连同钥匙和全部设施清单等一起交还给乙方。如乙方因任何原因于租赁期满或本合同提前解除后未按时搬离该房屋的，乙方需按照实际延期交付/占用天数，依照相当于本合同项下正常租金的双倍标准向甲方支付该房屋的延期占用费用。该等费用应按日计算并在甲方要求时由乙方即时按月支付予甲方。租赁合同于2018年8月9日期限届满，经双方协商，金昊公司同意按照租赁合同约定的租金标准延住至2019年8月24日，并以保证金抵扣房费。但延住期限届满后，陆挺、朱立仍未搬离，后双方协商未果。至2019年8月9日，朱立已付租金剩余10108元，房屋保证金64300元、杂费保证金5000元、小床次卧钥匙押金300元、车卡押金200元。共计剩余租金、押金79908元。后延住至2019年8月24日，租金为26032.26元，大桶水费74元。抵扣后剩余押金53801.74元。此后，陆挺又支付两笔5万元费用。2019年8月23日，金昊公司向朱立发送《终止通知》，其中载明“经过双方友好协商，依照合同1.2条款为您按照月租金基数延住15天，最新的退房日期应为2019年8月25日，本合同终止。”2019年9月4日，金昊公司再次向朱立发送《终止通知》，载明“2019年8月25日租赁合同已正式终止。如您未来希望再次承租我司公寓房间，我司很乐意与您洽谈并依照新的起租日期重新签约”。2019年11月14日，金昊公司向朱立发送催款函及账单。2019年12月4日，金昊公司向朱立发送律师函，告知朱立逾期支付租金及迟延退房的行为已构成违约，并要求支付拖欠的费用。朱立、陆挺未向法院提交证据。陆挺自认其实际居住涉案房屋，但朱立、陆挺均未提供证据证明二人之间存在委托关系，亦未提供证据证明朱立在订立租赁合同时已明确告知金昊公司其系陆挺的委托代理人。诉讼中，陆挺同意就朱立对本案租赁合同应承担的相关义务承担连带责任。一审法院认为，本案中，金昊公司与朱立签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据租赁合同约定，合同到期后，如承租人需继续租用涉案房屋，应重新订立新合同或签订续租协议；如需短期延住，延住天数最多为15日。租赁期限届满后，经双方协商，金昊公司为朱立办理延住15日，此后双方并未就重新订立新合同或签订续租协议达成一致，且金昊公司已向朱立发送《终止通知》提出异议，因此按照租赁合同约定，合同自动终止，金昊公司有权收回该房屋，朱立应于租赁期限届满日如期交还该房屋，即朱立最迟应于2019年8月25日腾退交还涉案房屋。另外，因陆挺自认其系涉案房屋实际使用人，涉案房屋中有其个人物品，故陆挺应共同承担腾退义务。对于金昊公司主张朱立、陆挺腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于拖欠房费问题。租赁期限届满后，朱立逾期腾房，其应承担至实际腾房之日止的房屋占有使用费，并结清拖欠的租金和相关费用。至于房屋占有费的标准，金昊公司主张以门市价3330元计算，但租赁合同并未明确约定门市价标准。考虑交易习惯及本案实际情况，法院确定朱立自2019年8月25日起以租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。截止2019年8月24日的剩余押金及此后支付的10万元用于抵扣上述占有使用费，约抵至2019年11月19日。自2019年11月20日起的费用，朱立拖欠至今。金昊公司主张朱立支付房费中合理部分，法院予以支持。关于房费利息问题，金昊公司主张朱立以应付未付房费为基数，按月2%的标准支付自应付未付之日起至实际付清之日止的利息，存在合同约定基础。但庭审中陆挺认为该标准过高，申请予以酌减，法院综合考虑当事人的过错程度、实际履行情况、预期损失、疫情影响等因素，酌情确定利息支付标准按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。诉讼中，陆挺同意就朱立对本案租赁合同应承担的相关义务承担连带责任，法院对此不持异议。陆挺作为涉案房屋的实际使用人，应对前述朱立的付款义务承担连带清偿责任。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，朱立、陆挺将位于北京市西城区西城区金融大厦乙9号金融街行政公寓1858号的房屋腾退交还北京金昊房地产开发有限公司公寓酒店分公司。二、判决生效之日起七日内，朱立向北京金昊房地产开发有限公司公寓酒店分公司支付自2019年11月20日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每月53800元的标准计算。三、判决生效之日起七日内，朱立向北京金昊房地产开发有限公司公寓酒店分公司支付上述主文第二项房屋占用费的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，首期利息以53800元为基数，自2019年12月20日起计算至实际付清之日止；第二期利息以53800元为基数，自2020年1月20日起计算至实际付清之日止；以此类推，各期利息以53800元为基数，自每月20日计算至实际付清之日止；最后一期不满一月的，以当期实际房屋占用费为基数，自实际腾退次日起计算至实际付清之日止）。四、陆挺对朱立的上述主文第二项、第三项金钱给付义务承担连带责任。五、驳回北京金昊房地产开发有限公司公寓酒店分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，涉案租赁合同约定的租赁期限以及双方协商确定的延住期限均已届满，金昊公司起诉要求涉案租赁合同约定的承租人腾退交还房屋，一审法院予以支持，处理正确。陆挺作为涉案房屋的实际使用人，亦负有向金昊公司腾退返还涉案房屋之义务。至于朱立欠付的各项费用一节，一审法院根据查明的事实情况作出认定，各方均未提出异议，本院予以确认。陆挺亦认可对欠付费用所应承担的给付责任，本院亦予以确认。陆挺上诉主张不同意解除租赁合同，但涉案租赁合同已经到期终止，并不涉及解除问题，陆挺的上诉理由不能成立。如陆挺意欲承租涉案房屋，可就租赁事宜另行与金昊公司进行协商。综上所述，陆挺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12408元，由陆挺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年六月二十一日法官助理 孙春玮书 记 员 史其申