江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初1205号原告：江苏华天物业服务有限公司，住所地金湖县龙港花园城1号楼。法定代表人：徐家坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：应兆雄，该公司工作人员。被告：金国清，男，1970年1月12日出生，汉族，工人，住金湖县。委托诉讼代理人：黄素琴，系金国清妻子，1969年3月28日出生，汉族，工人，住金湖县。原告江苏华天物业服务有限公司与被告金国清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告江苏华天物业服务有限公司的委托诉讼代理人应兆雄，被告金国清的委托诉讼代理人黄素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏华天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费6653元、公摊水电费2075元、滞纳金3187元，合计11915元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是金湖县大商城小区合法的物业服务公司，其一直依法对该小区实施规范的物业服务。被告在该小区的商铺一直接受原告的物业服务，却拒绝缴纳物业服务费，自2014年1月16日起至2021年1月16日止，被告欠原告物业服务费6653元、公摊水电费2075元，滞纳金3187元，合计11915元，现原告诉至法院。金国清辩称，原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，被告作为业主可以依法行使先履行抗辩权，不交物业费；原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。本院经审理认定事实如下：原告系金湖县大商城物业服务企业，被告系该商城13幢113-213商铺业主，房屋建筑面积99.04平方米。2011年6月30日，原、被告签订《金湖县大商城物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告应按0.8元/平方米/月向原告支付物业管理服务费；代收商铺公共区域水电费3元/平方米/年（按实结算，不足补征，节余转下年）；从交付之日起，被告须缴纳第一年的物业管理服务费，一年期满，主动到物业管理处交纳下一年的服务费；如被告不能按时缴纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期起按每月10%交纳违约金；协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量等有关内容进行了明确约定。2012年6月15日，金湖县物价局在对原告的价格（收费）备案表中注明：公共区域水电费等代收代缴费用，按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。2017年7月20日，原告在对商城物业收费进行公示时载明：公共费用属于代收代支费用，需单独列账，定期结算公示，否则下年不得再收取公共费用。被告于2013年1月16日办理商铺交付手续，后将商铺出租，但自2014年1月16日起未能按约定的期限向原告支付物业服务费。原告于2017年1月10日在被告商铺张贴物业服务费催费通知后，被告仍未能交纳。本院认为，原、被告之间的《金湖县大商城物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《物业管理服务协议》约定行使权利和履行义务。根据协议约定，原告有权对案涉商城实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，被告也应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持案涉商城正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了商城和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。被告从2014年1月16日起至2021年1月16日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，理应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付该期间的物业服务费6653元的诉讼请求，应予支持。根据合同约定，被告不按本协议约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求被告补交，并从逾期之日起每月10%交纳违约金，该约定明显过高，现原告虽主张按每日1‰计算滞纳金仍然过高，本院依法予以调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；原告主张违约金按欠交物业服务总额计算1年，是对自己诉权的处分，且不违反法律规定，应予支持。根据协议约定及物价部门备案内容，原告应将代收的商铺公共区域水电费定期进行结算公示，在本案中原告未能提供证据证明其将商铺公共区域水电费进行结算公示，以证明其可以再继续收取该费用，故原告要求支付公共区域水电费的诉讼请求，没有事实依据，应不予支持，其可待有证据后另行主张。被告关于原告未履行合同义务，存在服务质量差等问题。根据被告提供的证据及陈述，证明原告在服务过程中有不足之处，提供的物业服务存在瑕疵，但这属于原告需要改进和完善工作的方面。被告可就原告不完全履行合同义务向其主张违约责任，在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，被告可以要求原告限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但不能以此作为拒交物业服务费的理由。被告关于在办理入住时交纳的押金1000元，其可凭交费凭证与原告进行结算。综上，对原告要求被告支付自2014年1月16至2021年1月16日期间的物业服务费6653元及滞纳金（合理范围内）的诉讼请求，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告金国清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏华天物业服务有限公司支付自2014年1月16至2021年1月16日期间的物业服务费6653元及滞纳金（以6653元为基数，自2020年1月16日起至2021年1月16日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）。二、驳回原告江苏华天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取49元，原告江苏华天物业服务有限公司负担9元，被告金国清负担40元。本判决为终审判决。审判员  雷爱红二〇二一年六月二十一日书记员  汤金琳附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。