广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终822号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈永坤，男，1988年6月11日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区十里亭镇。委托诉讼代理人：邓欢欢（系陈永坤的妻子），住广东省韶关市浈江区十里亭镇。委托诉讼代理人：邓睿，广东南水律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武江区房博士房地产中介服务部新华北店，经营场所：广东省韶关市武江区××××电信局自动电话楼（自编之一）。经营者：唐红莲。被上诉人（原审被告、反诉被告）：宋新来，女，1978年6月4日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区×××××××××1××××。上诉人陈永坤因与被上诉人武江区房博士房地产中介服务部新华北店（以下简称房博士服务部）、被上诉人宋新来合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院(2020)粤0203民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈永坤的委托诉讼代理人邓欢欢、邓睿，被上诉人房博士服务部的经营者唐红莲，被上诉人宋新来到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈永坤上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，判令宋新来返还陈永坤50000元定金，房博士服务部对返还定金承担连带责任；2.一、二审案件受理费由宋新来、房博士服务部负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院隐瞒了部分事实，即一审法院曾向中国建设银行调查涉案房屋能否过户的问题，并制作了调查笔录，该银行表示因涉案房屋共有人有未成年人，故对办理房屋买卖的按揭不予受理。但一审法院隐瞒了该笔录的内容。二、一审法院违反了法定程序。房博士服务部在2020年11月才提起反诉，但本案第一次开庭时间为2020年9月9日，故该反诉请求已超过法定的期限，即须在法庭辩论终结前提起反诉。而且本案是房屋买卖合同纠纷，而不是居间合同纠纷，这是不同的法律关系，不能合并审理。三、一审法院判决未查明房博士服务部未尽到合理的告知义务，却违法加重了陈永坤的合同义务。如前所述，涉案房屋因未成年人而不能办理房屋按揭手续，这是房博士服务部应予告知陈永坤的情况，但其未履行告知义务，违反合同约定。而一审法院对此事实视而不见，作出枉法裁判，应予纠正。房博士服务部辩称，对一审法院判决没有异议，陈永坤认为涉案房屋无法办理银行按揭，对此，房博士服务部不予认可，中国银行、中国建设银行有回复说暂不予受理，但农业银行称可以受理，只是陈永坤不配合提供材料给银行办理贷款按揭手续，宋新来辩称，宋新来委托房博士服务部办理涉案房屋买卖以及过户等事宜，陈永坤要提交资料办理贷款事宜，这是陈永坤与房博士服务部之间的事宜，与宋新来无关，因宋新来已委托房博士服务部办理相关事宜。陈永坤向一审法院起诉请求：1.撤销陈永坤与宋新来、房博士服务部签订的《不动产买卖（居间）合同》；2.判令宋新来返还陈永坤的定金50000元，房博士服务部对返还定金承担连带责任；3.本案诉讼费用由宋新来、房博士服务部负担。房博士服务部向一审法院反诉请求：1.判令陈永坤与宋新来支付居间服务费25000元；2.反诉费用由陈永坤与宋新来负担。一审法院认定事实：宋新来与黄瑞浠、黄瑞渊和黄瑞洋系母子关系，韶关市武江区××××××××××××××××××登记为宋新来、黄瑞浠、黄瑞渊和黄瑞洋共同共有。2019年12月5日，陈永坤作为买方，宋新来作为卖方与房博士服务部作为经纪方签订了《不动产买卖（居间）合同》。合约约定：“……买卖之物业地址为韶关市武江区××××××××××××××××××……卖、买双方议定该物业交易金额为116万元……卖方所产生的非唯一住房需缴的继承税等由卖方自行承担……经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取……买方自愿向经纪方支付20000元，含按揭服务费作为房地产咨询，买卖协助服务费用以及此物业的过户手续费。此房签订该合同当天先支付50%款项，剩余50%款项在过户当天支付完毕。如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金……付款方式：1.定金：买方在签订本合同的当天，须向卖方支付购买该物业定金50000元整，过户时定金用作房款……3.银行贷款：首付款买方于2019年12月30日支付首付款76万元给卖方，（含定金）……该物业申请贷款金额40万元，由银行直接支付给卖方，贷款金额以银行为准！银行贷款审批下来7个工作日内买卖双方必须配合经纪方到不动产登记中心办理该房产过户手续……（注明：如果由于卖方有未成年人产权导致贷不了款，此合同无效，定金退回，其他原因不影响此房交易。）……为保障买卖双方权益，签订本合同当天卖方必须将产权证原件交与经纪方用于过户前办理有关手续（经纪方出示收据），并预缴水电费，物业费，家电及户口等押金10000元给经纪方托管（以银行转账或者收据为准），待结清一切费用交房后，再将该押金归还给卖方……买方或者卖方（包括代理人）违反本合同约定，则视为违约。例如拒不配合提前还贷，拒不提供银行按揭所需资料再约定的时间内办理按揭手续，拒不配合办理过户交易以及缴税所需资料等相关手续，逾期交付房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务，私自撤回银行转账。此事，守约方有权解除合同……2.如买方违约，则买方所交定金不予退回，违约金50%归卖方所有，其余50%在违约之日起三天内归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费……”。合同签订后，陈永坤支付了50000元定金，其中40000元支付给宋新来，10000元支付给房博士服务部，房博士称该10000元属于宋新来按照合同约定支付的水电、户口等押金，陈永坤的委托诉讼代理人亦称合同签订后仅支付了定金50000元。此后，陈永坤称其向市内四大国有银行及不动产登记部门咨询，得到的答复均为涉案房屋共有人有未成年人，宋新来无权处分涉案房屋，故陈永坤无法办理贷款及房屋过户手续。陈永坤认为宋新来、房博士故意隐瞒涉案房屋共有人为未成年人，宋新来无权处分涉案房屋的事实而致使合同无效，遂要求宋新来、房博士服务部退还定金50000元，未果，故陈永坤向一审法院提起诉讼。为查清本案案件事实，一审法院向市内四大国有银行发函询问：“根据你行2019年1月至2020年8月的规定，不动产由父或母及其未成年子女共同共有的，买受人受让该不动产后，如无其他特殊情况，能否在你行办理按揭贷款？”工商银行韶关分行和中国银行韶关分行函复一审法院称，该行暂不受理买受人受让前述不动产情况下在该行的按揭贷款业务；农业银行韶关分行则函复一审法院称，在该不动产转让行为是为维护未成年人利益的前提下，售房人即为不动产所有权人，如不动产由父母及其未成年子女自己共同共有，需共同签署贷款相关申请资料，如共同共有人不具备民事能力，需其所有监护人签署；建设银行未在期限内函复一审法院。一审法院亦向韶关市不动产登记中心发函询问：“不动产由父或母及其未成年子女共同共有的，该不动产能否进行产权转移登记？如果可以，买受人需提交什么材料？产权登记人需提交什么材料？”该中心函复一审法院称，根据《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。依据上述规定，父母及未成年人子女申请不动产转移登记应提交的材料包括：1.不动产申请书；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.国有建设用地使用权及房屋所有权转移证明材料；5.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；6.监护关系证明及监护人的身份证明；7.为被监护人利益而处分不动产的书面保证；8.法律、行政法规以及（实施细则）规定的其他材料。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，本案中，各方当事人签订的《不动产买卖（居间）合同》同时涉及房屋买卖关系及居间服务关系，故本案案由应为合同纠纷，原立案案由不当，一审法院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，可撤销合同是指因意思表示不真实，通过有撤销权当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。根据陈永坤的陈述可知，其对于购买房屋的意向是真实的，并与对方经协商达成一致后签订《不动产买卖（居间）合同》，并没有对订立的合同产生误解而作出不真实的意思表示。陈永坤称其在签订合同时不知道房屋共有人有未成年人，但合同中特别注明如果由于卖方有未成年人产权导致贷不了款的处理，卖方签名处黄瑞浠等三人的签名亦由宋新来代签。一审法院认为，如果合同没有涉及到未成年人，则无需作该“注明”，如果黄瑞浠等三人有民事行为能力却没有出具授权委托书，则宋新来不能代该三人签名，在宋新来代为签名的时候，陈永坤对此有合理注意义务进而询问。由此可以推断，陈永坤在签订《不动产买卖（居间）合同》时就应已知晓该房屋的共有人中有未成年人。陈永坤不愿意履行合同仅因为其认为不能办理银行按揭贷款及房屋产权转移手续，但从一审法院查明事实可以看出，房屋共有人中有未成年人并不必然导致不能办理银行按揭贷款及房屋产权转移手续。陈永坤在没有提交材料给房博士服务部去银行办理按揭贷款的情况下，就单方面认定无法办理并请求撤销与宋新来、房博士服务部签订的《不动产买卖（居间）合同》没有事实和法律依据，一审法院不予支持。陈永坤与宋新来、房博士服务部签订的《不动产买卖（居间）合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，陈永坤未合同约定按时支付首付款及提供银行案件所需资料在约定的时间内办理按揭手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，《不动产买卖（居间）合同》明确约定如买方违约，则买方所交定金不予退回，故陈永坤要求宋新来、房博士服务部返还定金50000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于房博士服务部要求陈永坤给付居间服务费20000元及利息的诉讼请求，该诉讼请求在房博士服务部第一次开庭时提交的答辩状中即已提出，没有超出法律规定的期限，一审法院依法在本案中合并审理。房博士服务部和房屋买卖双方属于居间合同关系，而居间合同是有偿服务合同，居间人完成委托人交付的提供签订合同的机会或者提供签订合同的媒介服务后，可以收取委托人支付的报酬。本案中，《不动产买卖（居间）合同》约定签订合约当日由陈永坤支付居间费用10000元，剩余10000元待房屋过户当天支付完毕，现陈永坤及宋新来均明确表示不再履行合同，即房屋不会过户，故给付剩余10000元的条件没有成就。据此，陈永坤需要支付10000元居间费用给房博士服务部。至于利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，虽然陈永坤未明确提出违约金标准过高的抗辩，但陈永坤主张不应该给付中介代理费，根据举重以明轻原则，实际上是不认可向房博士服务部支付违约金，也不认可相应的违约金标准。陈永坤、宋新来、房博士服务部在合同中约定的违约责任明显高于一般资金被占用所造成的损失，在房博士服务部未能充分举证证明其损失数额的情况下，应当认定违约金约定过分高于造成的损失，依法应予调整。一审法院根据公平原则，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，以中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准即全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算房博士服务部的损失，并在该计算标准基础上再加算30%即全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2020年11月23日作出（2020）粤0203民初2245号民事判决：一、陈永坤应于判决发生法律效力之日起十日内向武江区房博士房地产中介服务部新华北店支付10000元居间费用及利息（利息计算方式：以10000元为基数，自2019年12月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍，计算至满5000元为止）；二、驳回陈永坤的全部诉讼请求；三、驳回武江区房博士房地产中介服务部新华北店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由陈永坤负担。反诉案件受理费425元，减半收取计212.5元，由陈永坤负担87.5元，武江区房博士房地产中介服务部新华北店负担125元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈永坤向本院提交了如下证据：1.不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房产于2020年4月22日被广东省东莞市中级人民法院查封，无法进行过户交易。2.一审法院开庭传票以及反诉状，拟证明房博士服务部提起的反诉请求超过法定期限，即应在开庭辩论结束之前提起反诉。3.公证资料复印件，拟证明这不是当房产在未成年人名下被成功交易的案例，而是出于保护未成年人合法利益的情况下，未成年人的法定代理人才有权代为行使其权益。房博士服务部经质证后认为，对于证据1，涉案合同签订时，涉案房产没有被查封，是一审法院判决滞后于才被查封的。对于证据2，房博士服务部一开始就提起反诉，一审法院也通知其缴纳诉讼费。对于证据3，房博士服务部曾经办理类似房产的房屋按揭和过户手续。宋新来经质证后认为，对证据1和证据3的证明目的不予认可，宋新来是未成年人的监护人，有权处置涉案房屋，而且房博士服务部有处理类似房产的成功案例，涉案房屋可以出售成功。对于证据2，宋新来没意见。本院经分析后认为，关于证据1，根据陈永坤提供的查档材料以及宋新来在二审庭审时的确认，涉案房产确实被查封，无法办理过户手续，故对该证据，本院予以采纳。关于证据2，房博士服务部于2020年11月5日提交反诉状，一审法院于同年11月17日再次进行庭审，一审庭审辩论尚未终结，故房博士服务部仍有权提起反诉，故对该证据，本院不予采纳。对于证据3，针对涉案房产属于未成年人名下能否办理按揭的问题，应由相关银行机构确定涉案房产的按揭是否符合条件，而不是由当事人提供证据确定，故对该证据，本院不予采纳。房博士服务部向本院提交如下新证据：与本案类似的贷款以及过户成功案例，拟证明涉案房产可以按揭贷款成功。陈永坤经质证后认为，对该证据的关联性不予认可。宋新来对该证据没有提出异议。本院经分析后认为，该证据与本案不存在关联性，故对该证据不予认可。本院另查明，韶关市浈江区×××××703房于2020年5月21日由广东省东莞市中级人民法院查封。陈永坤与房博士服务部、宋新来在二审庭审时均表示同意解除《不动产买卖（居间）合同》。陈永坤支付定金的方式为：陈永坤于2019年12月5日向宋新来转账40000元，于同日向房博士服务部经营者唐红莲支付10000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因引起双方发生涉案民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案仍适用当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕陈永坤上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对双方在二审期间所提的诉辩意见，本案争议焦点是：一、房博士服务部提起的反诉是否超过法定提起反诉的期限；二、本案各方当事人签订的《不动产买卖（居间）合同》能否继续履行以及应否予以解除；三、宋新来和房博士服务部应否退还已收定金给陈永坤；四、陈永坤应否支付房博士服务部相关居间报酬。一、关于房博士服务部提起的反诉是否超过法定提起反诉的期限的问题。陈永坤上诉认为房博士服务部提起的反诉超过了法定的反诉期限，且房博士服务部的反诉请求与本案不属于同一个法律关系，一审法院不应受理该反诉请求。但根据查明事实，房博士服务部于2020年11月5日提出反诉状，而一审法院于2020年11月17日仍进行开庭审理本案，法庭辩论尚未终结，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，房博士服务部在法庭辩论结束前提起反诉，没有超过法定的提起反诉的期限。至于本诉与反诉是否属于同一法律关系的问题，陈永坤、宋新来与房博士服务部同属《不动产买卖（居间）合同》的当事人，陈永坤起诉要求解除该合同，而房博士服务部依照该合同提起反诉请求，因此，反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”的规定，一审法院就本案本诉和反诉合并审理并无不当。故对陈永坤该上诉请求，本院不予支持。二、关于本案各方当事人签订的《不动产买卖（居间）合同》能否继续履行以及应否予以解除的问题。根据查明事实，涉案房产已于2020年5月21日由广东省东莞市中级人民法院查封，故涉案房屋无法办理过户手续，且陈永坤与房博士服务部、宋新来在二审庭审时明确表示不愿意继续履行《不动产买卖（居间）合同》。因此，该合同可以解除。三、关于宋新来和房博士服务部应否退还已收定金给陈永坤的问题。由于本案房屋受银行按揭以及人民法院查封等问题的原因，《不动产买卖（居间）合同》已实际无法履行，不可归责于双方，故陈永坤有权向宋新来和房博士服务部要求返还合同定金。但陈永坤要求房博士服务部对50000元定金的返还承担连带责任并无事实依据和法律依据，本院不予支持。四、关于陈永坤应否支付房博士服务部相关居间报酬的问题。房博士服务部在一审诉讼阶段反诉要求陈永坤支付居间报酬。虽然宋新来、房博士服务部与陈永坤于《不动产买卖（居间）合同》中约定房博士服务部享有取得居间报酬的合同权利，但因陈永坤受银行限制难以办理银行按揭手续，而且涉案房屋现已被人民法院查封，涉案房屋买卖实际无法履行。在此过程中，陈永坤和宋新来均无过错。因此，考虑到房博士服务部已提供一定的居间服务，本院酌情判令宋新来与陈永坤分别向房博士服务部支付一定的居间报酬。综上所述，陈永坤的上诉主张部分成立，对其成立的部分，本院予以支持，一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第二款的规定，判决如下：一、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初2245号民事判决；二、解除陈永坤、宋新来与武江区房博士房地产中介服务部新华北店于2019年12月5日签订的《不动产买卖（居间）合同》；三、宋新来应于本判决生效之日起十日内向陈永坤返还定金40000元整，武江区房博士房地产中介服务部新华北店应于本判决生效之日起十日内向陈永坤返还定金10000元整；四、宋新来与陈永坤应分别于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告武江区房博士房地产中介服务部新华北店各支付2500元居间报酬；五、驳回陈永坤的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告武江区房博士房地产中介服务部新华北店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元，由宋新来负担920元，武江区房博士房地产中介服务部新华北店负担230元。陈永坤预交的1150元，应由一审法院予以退回陈永坤。反诉案件受理费212.5元，由武江区房博士房地产中介服务部新华北店负担112.5元，陈永坤、宋新来各负担50元，武江区房博士房地产中介服务部新华北店多预交的100元，应由一审法院予以退回给武江区房博士房地产中介服务部新华北店，陈永坤、宋新来各应向一审法院交纳50元。二审案件受理费1300元，由宋新来负担1040元，武江区房博士房地产中介服务部新华北店负担260元。陈永坤预交的1300元，由本院予以退回给陈永坤。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  黄颖红审 判 员  梁晓芳二〇二一年六月二日法官助理  丘 毅书 记 员  李 娟