苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初14800号原告：王**，男，1980年12月25日生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：陈根存，北京市京师（苏州）律师事务所律师。被告：叶九根，男，1963年10月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：董**，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁晓娟，江苏东大舟律师事务所律师。原告王**诉被告叶九根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告王**及其委托诉讼代理人陈根存，被告叶九根的委托诉讼代理人董**、郁晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告退还原告租金50000元；3.判令被告赔偿原告损失138058.60元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年6月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将吴江万宝商业广场MM音乐酒吧的一处商业门面用房出租给原告经营休闲食品使用，租赁期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止，年租金为100000元，每六个月交付租金50000元，并承诺“乙方在经营过程中如因甲方在房屋产权上的原因导致不能继续经营则甲方承诺全额退还乙方交费期内的租金”。合同签订当日，原告按约支付租金50000元。随后原告进行门面装修、配置设备、器材、食品，并聘请营业员，于2020年7月20日开业。2020年8月26日，涉案房屋被强制断电，原告联系被告解决，但被告未能解决。2020年8月31日，涉案房屋再次被强制断电，被告依然未能解决。原告报警后，警察调解未果，在原告追问下，被告才确认已与房屋所有权人万宝公司解除租赁合同，涉案房屋已被出租给他人。因天气炎热，涉案房屋断电导致食品变质，原告无奈之下于2020年9月6日正式通知被告解除合同，并要求被告办理钥匙交接手续，但被告拒不领取钥匙并要求原告将钥匙扔掉。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告叶九根辩称，1.其没有收到解除合同通知书，也不同意解除合同。原告租赁涉案房屋应当按照万宝商业广场的规定营业时间营业，原告对此是知情的；2.其在签订涉案合同后退出了MM音乐酒吧合伙，不知晓停电的情况。经审理查明：2020年6月4日，叶九根作为出租方即甲方，与王**作为承租方即乙方共同签订《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将位于吴江万宝商业广场MM音乐酒吧的一处商业门面用房租给乙方经营休闲食品使用，租赁期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止。年租金为100000元，支付方式为每六个月支付50000元。甲方承诺，乙方在经营过程中如因甲方在房屋产权上的原因导致不能继续经营则甲方承诺全额退还乙方交费期内的租金。同日，王**向叶九根支付租金50000元。叶九根将涉案房屋交付王**使用。王**对涉案房屋门面、店内进行装修，用于经营休闲零食店，并采购设备、器材、食品等。2020年8月26日，王**通过微信告知叶九根涉案房屋被停电，要求其予以解决，叶九根表示其已不是MM音乐酒吧合伙人，其无法解决停电问题。2020年8月31日，王**再次通过微信告知叶九根涉案房屋被停电，叶九根表示其已与万宝商业广场解除租赁合同，并万宝商业广场不允许涉案房屋在白天营业，只能在晚上五点之后营业。2020年9月6日，王**向叶九根发送微信称“叶总我这边跟您终止合同，我把能卖的商品明天撤出来送到其他地方处理，您8号上午10点过来拿钥匙吧”，叶九根未予答复。2020年9月7日，王**搬离涉案房屋。另查明，王**系苏州市奕之园食品有限公司的法定代表人及唯一股东，在苏州市吴江区经营五家休闲零食店。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、银行电子回单、微信聊天记录，被告提供的企业登记信息、百度地图等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。庭审中，原告认为：1.叶九根在签订合同时未告知涉案房屋不允许在白天营业的规定，且在合同签订后不久就与房屋所有权人解除房屋租赁合同，导致其无法继续使用房屋，故叶九根应当按照合同约定全额退还租金50000元；2.因叶九根的违约行为导致其损失为①灯具、广告牌、地砖、吊顶、货架等装修材料损失57115元；②装修人工费16500元；③监控系统、风幕柜、收银一体机、食品陈列盒等设备损失38510元；④定制马夹袋、山泉水损失11960元；⑤停电导致的冷饮、低温奶损失1130.60元；⑥低价处理库存食品损失12843元。为此，原告提供了涉案房屋装修照片、收款收据、微信聊天记录、转账记录、销货单、送货单等证据予以证实。叶九根认为：1.涉案房屋只能在白天营业，原告对此应当明知。其在签订合同前系MM音乐酒吧合伙人，于合同签订后退伙，MM音乐酒吧也与万宝商业广场解除了房屋租赁合同；2.其虽同意原告进行装修，但原告提供的证据不足以证明其装修、人工、设备的损失情况，原告另经营几家休闲零食店，相关食品可以送至其他零食店销售，故不认可食品相关损失。本院认为，原、被告之间于2020年6月4日签订的《房屋租赁合同》依法成立并有效，双方均应恪守履行各自的义务。叶九根在涉案合同签订后不久即与房屋所有权人解除租赁合同，导致涉案房屋两次停电且王**无法继续使用涉案房屋，已属违约，王**据此主张解除涉案合同、要求叶九根承担违约责任，于法有据，本院予以支持。因王**已于2020年9月6日通知叶九根解除合同，故本院认定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年9月6日解除。关于原告主张的损失。王**经叶九根同意对涉案房屋进行装饰装修，现因叶九根违约导致合同解除，故对于已形成附合物的装饰装修相关材料、人工费用按照剩余租期内残值计算，酌定为61000元。对于未形成附合物的监控系统、风幕柜、收银一体机、食品陈列盒等设施设备，因原告已自行取回风幕柜，而其余几项设备原告可拆除取回，故不予支持。对于马夹袋、山泉水、库存食品等，因王**未提供充分证据以明其损失情况，且其经营多家零食店，应有能力另行处理，故对该部分损失不予支持。对于因停电导致的冷饮、低温奶损失，因停电确属事实，而冷饮、低温奶在常温下无法长期保存，故对于该损失1130.60元予以支持。因此，本院认定王**因叶九根违约导致的实际损失为62130.60元。关于原告主张全额退还租金50000元的诉讼请求。因王**已占有使用涉案房屋两个月余（2020年7月1日起至2020年9月6日止），折算租期内租金18333.33元，而合同约定的“乙方在经营过程中如因甲方在房屋产权上的原因导致不能继续经营则甲方承诺全额退还乙方交费期内的租金”，该条款实际上约定以租期内的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现王**因叶九根违约行为导致的实际损失为62130.60元，明显高于合同约定的违约金18333.33元，在本院已支持其实际损失的情况下，对已付租金50000元中包含的违约金18333.33元不予支持，但合同解除后的剩余租金31666.67元，应由叶九根予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王**与被告叶九根于2020年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月6日解除。二、被告叶九根应于本判决生效之日起十日内退还原告王**租金31666.67元。三、被告叶九根应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王**装饰装修等各项损失合计62130.60元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2031元，由原告王**负担959元，由被告叶九根负担1072元。被告叶九根应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）。原告预交的诉讼费用1072元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二一年六月六日书记员  王 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。