江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终9号上诉人（原审原告、反诉被告）：沃逸新能源科技（江苏）有限公司。委托诉讼代理人：杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜逸凡，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山立达电器科技有限公司。委托诉讼代理人：朱元根，江苏传承律师事务所律师。上诉人沃逸新能源科技（江苏）有限公司（以下简称沃逸公司）因与被上诉人昆山立达电器科技有限公司（以下简称立达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市法院(2020)苏0583民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。沃逸公司的上诉请求：请求改判驳回立达公司一审全部反诉请求；一审、二审诉讼费用由立达公司承担。事实理由：一、沃逸公司与立达公司于2019年6月30日解除租赁合同，沃逸公司搬离了案涉厂房，因厂房是敞开式的，三家公司同时搬离，不需要交钥匙。二、立达公司与沃逸公司达成终止合意，主管部门组织承租人开会整顿时明确沃逸公司搬离，立达公司法定代表人朱建林在场。朱建林在确认终止合同后于2019年7月4日将沃逸公司法定代表人陈源侨清出群聊。二、立达公司出租的厂房不符合合同约定，不是经营用房，不具有沃逸公司生产经营所需的消防丙级规格。三、立达公司出租的其他厂房因生安全生产事故，导致厂区停水停电，导致沃逸公司合同目的无法实现，沃逸公司对于合同解除没有过错。立达公司二审辩称，一、沃逸公司的解除合同事由均无法成立。沃逸公司对于立达公司提供的厂房情况是明知的，签订合同前几年一直在正常使用，后因引进设备与厂房消防等级不符被相关部门要求整改，但整改并不代表要搬离，只要整改措施到位合同可以继续履行。二、沃逸公司与案外人另行签订租赁合同，与本案并无关联性。三、沃逸公司如要解除合同应当向立达公司发出书面解除通知，其他两家公司与立达公司均是协商一致解除合同，也说明沃逸公司未能与立达公司协商一致解除。立达公司的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持立达公司的全部反诉请求，驳回沃逸公司要求立达公司归还保险费的诉讼请求。事实和理由：一、立达公司在出租厂房时已经将厂房的信息提供给沃逸公司，合同签订后沃逸公司将厂房主要作为仓库使用，因其在2019年上半年引进了一套注塑设备进行生产，改变了厂房的用途，应当由沃逸公司自担责任，与立达公司无任何关系。二、合同期限已经届满，期间未提前解除合同，沃逸公司应当按照约定支付租金，一审认定合同终止是错误的。三、沃逸公司何时搬离、立达公司有无向其催要租金，均与合同解除无关。四、合同约定保险费由沃逸公司承担，立达公司按照厂房的实际价格计算并收取保险费，公司没有足额投保，将来若发生事故，立达公司将承担不足额赔付的风险，因此立达公司无需返还应当用于购买保险而实际未购买部分的保险费。沃逸公司二审辩称，导致案涉合同解除的过错在于立达公司，立达公司出租厂房，但因违反安全监管条例，相关部门要求对厂房实施停水停电的整改措施，客观上导致沃逸公司无法正常使用厂房。双方达成终止合同合意，沃逸公司向立达公司交还厂房，立达公司要求沃逸公司继续支付后续租金缺乏事实和法律依据。沃逸公司向一审法院起诉请求：1.判令立达公司归还水电、租赁保证金95700元；2.本案诉讼费由立达公司承担。后沃逸公司增加一项诉讼请求：要求立达公司归还房屋保险费16500元。立达公司向一审法院反诉请求：1.请求判令沃逸公司立即支付立达公司租金26.4万元（计算标准按20元/平方米/月*2200平方米*6个月，即自2019年7月1日至2019年12月31日止）及利息，暂计1000元（以26.4万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年6月1日起计算至实际履行之日止）；2.请求判令沃逸公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年10月31日，沃逸公司与立达公司签订《房屋租赁合同》一份，约定沃逸公司承租立达公司位于昆山市周市镇优比路298号C栋（后双方确认为昆山市周市镇优比路298号5号厂房）房屋，房屋结构为RC混凝土加钢结构厂房，面积为2200平方米，承租期间为2017年1月1日至2019年12月31日。房租单价为14.5元/平方米/月，每月房租金合计31900元。沃逸公司承租前提前一个月交付每半年租金，预交的定金可作为房租费，不予退还。房屋保险费由沃逸公司承担，每年交保险费5500元给立达公司。沃逸公司在签订合同同时，支付给立达公司人民币95700元作为水、电、房屋的保证金，沃逸公司承租期满立达公司需无异议后退给乙方。租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，一方如因特殊情况需终止合同的，应提前三个月通知对方，任何一方要求解除合同的，必须补偿对方相当于三个月房租的经济损失。沃逸公司逾期交付房租费的，除应及时如数补交外，每次应支付年房租费30%的违约金。合同签订后，沃逸公司如约向立达公司支付水、电和房屋保证金95700元，立达公司如约将标的房屋交付沃逸公司使用。2017年12月28日，双方签订《补充协议》一份，自2018年1月起至2019年12月止调整租金单价为20元/平方米/月。原告提供《群租厂房整改要求（企业）》一份，称2019年上半年该厂区发生亡人事件，之后各部门进行检查，涉案厂房因产业规划、产房性质问题（涉案房屋只能做仓储，不能用于生产）被相关部门要求立即搬离。沃逸公司称其实际使用涉案房屋至2019年6月底，沃逸公司因立达公司未实际返还已支付的保证金，诉至法院。关于沃逸公司搬离涉案房屋有无与立达公司办理交接手续，沃逸公司称系口头通知立达公司，搬离的原因是政府联合整治检查，政府认为厂房性质不符合生产要求，只能做仓储，环保和消防也不能通过，因此被责令搬离，钥匙给了立达公司的管理人员，但沃逸公司未就此提供相应证据。立达公司称未收到沃逸公司交付的钥匙，直至合同期限届满发现厂房门开着，才将房屋收回，期间其有口头向沃逸公司催要租金。针对沃逸公司提供的《群租厂房整改要求（企业）》表格和《周市镇综合行政执法局五中队现场检查（勘察）记录》，因无相关行政部门盖章，一审法院前往周市镇工业厂房租出办公室及周市镇财经局环保口进行调查，其中周市镇工业厂房租出办公室工作人员称《群租厂房整改要求（企业）》表格是他们做的，是企业自查表，发放途径很多，本案所涉的该份表格中整改完成的时间确认不是其单位填写，也不是其单位要求。同时该工作人员向我们提供了原始表格，称“是否存在问题”一栏是必须要填写的，然后对于有问题的项目对应的整改时间当时是要求9月底完成，本案该份表格中的字迹均非其工作人员填写也无其工作人员签字，关于厂房性质，该工作人员向本院出具了最新版的《产业发展负面清单》，称该企业不存在负面清单中的情形，没有因为房屋性质问题要求沃逸公司立即搬离。关于《周市镇综合行政执法局五中队现场检查（勘察）记录》，周市镇财经局环保口工作人员确认该表格的真实性，称这只是现场检查单，与企业是否搬离无关，该笔录中也没有要求其搬离。沃逸公司提供其法定代表人陈源侨所在的厂房承租群的微信聊天记录截图，一审法院要求其于2020年8月31日携手机载体原件由法院和被告查看，沃逸公司法定代表人未按时前来，其工作人员刘耀华携带刘耀华的手机前来。根据沃逸公司提供的陈源侨所在微信群的聊天记录，2019年6月13日，出租人工作人员在群中称“各位承租户，我拟了一份安监承诺书，大家看一下，尽快盖章，以便尽快恢复水电”，沃逸公司法定代表人陈源侨在此期间是表示同意盖章的。出租人工作人员称“亿微轩电子胡老板已签好搬迁协议，现在就剩雅松电子了”。当日下午出租房工作人员发至群里的两份材料，内容与沃逸公司提供的《群租厂房整改要求（企业）》表格打印内容一致。沃逸公司的员工刘耀华提供其与弹簧厂财务陈丽珍的微信聊天记录（沃逸公司的电费均由弹簧厂收取，水费由三楼的另一承租户收取），证明沃逸公司2019年7月1日办至新厂区，其于2019年7月6日要求陈丽珍将水电费抄出来，沃逸公司把费用付给她。微信聊天记录显示2019年8月28日沃逸公司与弹簧厂结算完毕。一审法院要求刘耀华将该聊天记录的完整打印件提交法庭，其未在规定期间内提交。案件审理期间，一审法院要求双方提供弹簧厂相关人员联系方式，立达公司未核实告知，根据沃逸公司员工微信聊天中显示的陈丽珍的号码，一审法院与其取得联系，其陈述沃逸公司大概是在2019年七八月份搬走的，此后该厂房中间有出租出去过，但是没多久就搬走了，直至其休产假时（2020年2月）该房屋还是空置的。沃逸公司提供其与昆山民新精密钣金机械有限公司签订的期限为2019年7月1日至2023年6月30日的《厂房租赁合同》（手写备注从8月份开始计算）及2019年7月31日的付款凭证，证明其于2019年7月1日已搬迁至新的厂区。立达公司提供落款时间为2020年1月10日的其与昆山卓禾自动化设备有限公司签订的《厂房租赁合同》，证明其房屋一直空置至与沃逸公司合同期限届满。立达公司确认收到沃逸公司保险费16500元，现立达公司提供2016年7月2日至2017年7月1日、2017年7月2日至2018年7月1日、2019年8月16日至2020年8月15日期间的财产基本险保险单，显示3、4、5号厂房的保险费每年为3747.2元。根据沃逸公司提供的房产证信息，其中3号厂房和4号厂房建筑面积均为2049.91平方米，5号厂房建筑面积为3231.48平方米。一审法院认为，沃逸公司与立达公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方依法具有约束力。关于双方合同履行的情况，一审法院认定如下：首先，沃逸公司称其实际使用涉案厂房至2019年6月30日，此后通知立达公司搬离并将钥匙返还立达公司，但沃逸公司未就此提供相关证据，立达公司对此不予认可，沃逸公司应承担举证不能的后果；从沃逸公司提供的微信聊天记录与周市镇工业厂房租出办公室工作人员的陈述可以看出，沃逸公司提交的《群租厂房整改要求（企业）》实际应为沃逸公司所在厂区为恢复水电所做的承诺，其中手写部分均非相关行政部门工作人员所写，沃逸公司现有证据不足以证明其系因政府强制要求搬离；故沃逸公司主张其2019年6月底已与立达公司解除合同，将房屋交还立达公司的陈述，一审法院不予采信。其次，根据双方《房屋租赁合同》的约定，沃逸公司承租前提前一个月交付每半年租金，即沃逸公司应当在2019年5月31日前向立达公司交付2019年下半年的租金，现立达公司未提供证据证明曾向沃逸公司催要租金，即使如立达公司陈述期间曾由口头向沃逸公司催要，其催要租金却不知沃逸公司已搬离，不合常理；该厂区厂房全部由立达公司进行出租，其与该厂区的联系相对密切，立达公司称其直至双方合同到期才得知沃逸公司已经搬离的情况，亦不符合常理；且结合一审法院与弹簧厂工作人员的聊天记录，期间涉案房屋曾经再次出租，一审法院对立达公司关于直至2019年12月31日后才得知沃逸公司搬离的陈述，不予采信。根据沃逸公司提供的关于新厂区的《厂房租赁合同》及付款凭证，沃逸公司在2019年7月期间已实际搬离涉案厂房，立达公司在得知沃逸公司搬离后并未督促沃逸公司继续履行合同而是另行进行了出租，沃逸公司和立达公司之间的《房屋租赁合同》因沃逸公司的搬离和立达公司的再次出租而导致因事实上不能履行而提前终止。关于终止的时间，因立达公司不认可其2019年下半年期间曾出租的事实和拒绝提供相应的合同，导致无法查明具体日期，一审法院综合考量立达公司得知沃逸公司搬离及督促沃逸公司继续履行合同的合理期间，一审法院酌定双方的《厂房租赁合同》于2019年10月31日提前终止。沃逸公司应当支付立达公司2019年10月31日前的租金176000元。关于沃逸公司要求立达公司返还保证的本诉请求，双方之间的合同提前终止，立达公司应当将保证金返还沃逸公司，沃逸公司要求立达公司返还保证金95700元的本诉请求一审法院予以支持。沃逸公司要求立达公司返还保险费16500元的本诉请求，根据合同约定“房屋保险费由原告承担，每年交保险费5500元给被告”,沃逸公司系保险费的最终承担主体，在保险费用实际未发生或实际发生金额小于该5500元时，立达公司作出出租人无权从中受益，根据立达公司提供的保单，其仅投保了部分年限的财产基本险，结合立达公司投保的期间、沃逸公司承租房屋占所有投保房屋的面积比例及承租期间，酌定沃逸公司应当承担保险费用金额为1921元，立达公司应当返还沃逸公司保险费14579元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、昆山立达电器科技有限公司于判决生效之日起十日内返还沃逸新能源科技（江苏）有限公司保证金95700元。二、沃逸新能源科技（江苏）有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山立达电器科技有限公司租金176000元。三、昆山立达电器科技有限公司于判决生效之日起十日内返还沃逸新能源科技（江苏）有限公司保险费14579元。本诉案件受理费2192元，减半收取1096元，反诉案件受理费2638元，以上合计3734元，由沃逸公司负担1867元，由立达公司负担1867元。二审与一审查明事实一致。二审中，沃逸公司向本院提交如下证据：1.沃逸公司代理人杜阿明与沃逸公司法定代表人陈源侨之间的微信聊天记录，证明2019年7月24日陈源侨向杜阿明咨询要求返还保证金的事宜，说明此前双方租赁合同已经终止。2.微信聊天群记录，证明立达公司法定代表人于2019年6月13日已经知晓其出租的厂房被主管部门整改、停水停电的事情，主管部门要求承租企业搬离朱建林也知晓，朱建林此后于2019年7月10日将陈源侨清出群聊。3.案外人苏州亿微轩电子科技有限公司与立达公司签订的房屋租赁合同、苏州亿微轩电子科技有限公司与立达公司法定代表人微信聊天记录，证明苏州亿微轩电子科技有限公司与沃逸公司承租在同一栋厂房不同区域，苏州亿微轩电子科技有限公司因相关部门整改于2019年6月30日搬离厂房，立达公司退还未到期的租金。4.环境监察行政指导告知书，证明2019年6月13日环保部门对沃逸公司作出行政警示告知书，要求停止违法违规行为，不达标不生产，其中不达标的主要原因在厂房环保和消防不达标。立达公司质证认为，证据1与本案无关联性，沃逸公司代理人杜阿明应当知道解除合同应书面通知，立达公司至今未收到解除通知。证据2的真实性认可，微信群聊天记录中仅可以体现有相关主管部门检查，并不代表立达公司同意解除合同。证据3租赁合同真实性认可，对微信聊天记录真实性无法确认，但与本案无关联性。从微信聊天记录中可知苏州亿微轩电子科技有限公司法定代表人与朱建林对合同解除有协商过程，反而证明合同解除需要协商一致，沃逸公司从未与立达公司协商过提前解除合同。证据4真实性认可，但告知书内容可知符合验收时可以生产的，本案租赁合同2016年已经签订，双方之前对于租赁合同无任何争议。沃逸公司二审中申请苏州亿微轩电子科技有限公司法定代表人胡大鹏出庭作证。胡大鹏陈述其是苏州亿微轩电子科技有限公司法定代表人，苏州亿微轩电子科技有限公司也承租了立达公司厂房，当时立达公司提供的厂房不符合我们承租户的经营要求，安监部门要求搬离，立达公司也打电话通知我们搬离，当时安监部门六月份通知我们一起开会，当时立达公司法定代表人朱建林也在场的。胡大鹏当时跟立达公司沟通解除了租赁合同，沃逸公司有没有谈过不清楚。后来我们就搬离了，据胡大鹏了解，沃逸公司应当是在7月份左右搬离的。立达公司质证认为，苏州亿微轩电子科技有限公司解除是与立达公司协商后结果，沃逸公司从未协商过。沃逸公司无法提供退场协议等书面材料证明是立达公司通知承租户搬离的，根据证据规则，两个以上的证人证言效力比较高，胡大鹏的证言效力低。二审中，沃逸公司陈述合同解除的根本原因在于立达公司停水停电以及提供的厂房不符合沃逸公司经营要求导致沃逸公司合同目的无法实现。本院认为，沃逸公司与立达公司签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，承租期间为2017年1月1日至2019年12月31日。沃逸公司主张立达公司在承租期内停水停电并且提供的厂房不符合沃逸公司的生产要求，沃逸公司已经于2019年6月底搬离案涉厂区，故立达公司应当退还保证金和房屋保险费用。立达公司主张沃逸公司尚欠付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金。对此本院认为，根据沃逸公司提供的微信聊天记录内容，沃逸公司在厂区停水停电期间积极配合立达公司恢复水电，即便立达公司存在因相关部门整改暂时停水停电的情况，尚不构成根本违约，沃逸公司以此为由主张合同解除理由不成立，本院不予支持。关于沃逸公司主张立达公司提供的厂房不符合其经营目的，但根据沃逸公司提供微信聊天记录内容及周市镇工业厂房出租办公室工作人员的陈述，沃逸公司主张系政府强制要求其搬离依据不足，且租赁合同中对于厂房用途未明确约定，沃逸公司在实际使用厂房两年半之后主张厂房不符合其经营目的缺乏事实依据，本院不予支持。沃逸公司主张系因立达公司违约导致合同解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于沃逸公司实际搬离时间，沃逸公司主张实际使用厂房至2019年6月30日，立达公司主张至合同到期前才知晓沃逸公司搬离情况。本院认为，立达公司认可整个厂区的电费系由第三方弹簧厂收取，根据沃逸公司与弹簧厂财务陈丽珍的微信聊天内容，沃逸公司于2019年7月6日要求陈丽珍将费用抄出来，结合陈丽珍向一审法院陈述沃逸公司搬离时间、二审中胡大鹏陈述沃逸公司搬离时间、立达公司法定代表人将沃逸公司法定代表人清出群聊的时间、沃逸公司重新承租厂区的时间，本院依法认定沃逸公司于2019年7月搬离案涉厂区。沃逸公司在租赁期限届满前单方搬离承租房屋，属于事实上不能履行的情况，但沃逸公司在本案中未提供证据证明其已将搬离情况通知出租人立达公司或将房屋交还给立达公司，故沃逸公司主张于2019年6月底双方租赁合同解除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。立达公司主张其于合同到期前才知晓沃逸公司搬离情况，本院认为，沃逸公司虽未提供证据证明其与立达公司就案涉厂区交接，但结合立达公司法定代表人将沃逸公司法定代表人于2019年7月份清出租赁群聊以及立达公司未提供证据证明其向沃逸公司催要后续租金、立达公司作为整个厂区的出租人直至沃逸公司搬离半年后方知晓其已搬离明显不符合常理，考虑到立达公司虽系守约方但亦有防止损失扩大的义务，立达公司在得知沃逸公司搬离及督促沃逸公司继续履行合同的合理期限，本院依法认定双方厂房租赁合同于2019年10月31日终止。故沃逸公司应当向立达公司支付2019年10月31日之前的租金176000元。因租赁合同终止，沃逸公司有权要求立达公司返还其已经收取的保证金95700元。关于保险费，根据合同约定，保险费用应当由沃逸公司负担，根据立达公司提供的保单，立达公司仅投保部分年限的财产基本险，故立达公司作为出租人无权从中获益，故一审根据立达公司投保期间、沃逸公司承租厂房占整个厂区的面积比例、承租期间，酌定沃逸公司承担1921元的保险费用，依据充分，本院予以支持。立达公司上诉主张其对于沃逸公司多支付的保险费用14579元不应返还，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，沃逸新能源科技（江苏）有限公司、昆山立达电器科技有限公司上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7666元，由沃逸新能源科技（江苏）有限公司负担2836元，昆山立达电器科技有限公司负担4830元。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年六月十一日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉