四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初168号原告（反诉被告）：姚x，男，1989年7月28日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：李世华，四平市铁西区正信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：毕x，女，1981年7月29日生，住吉林省四平市铁东区。被告（反诉原告）：张x，男，1963年6月13日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：周杰，吉林满和律师事务所律师。原告姚x诉被告张x、毕x房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告张x、毕x诉反诉被告姚x恢复原状纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后,依法适用简易程序,公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）姚x及其委托诉讼代理人李世华、被告（反诉原告）毕x及其委托诉讼代理人周杰、被告（反诉原告）张x的委托诉讼代理人周杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚x诉称，2019年3月份,原告为皮革制品加工制造经营需要,经与被告毕x协商,达成口头房屋租赁合同,合同约定:被告毕x将自有无照房屋及院落,以年租金2万元价格租赁给原告做皮革制品加工制作生产用房,被告毕x提供保证三相电安全供电使用(有一台80KV变压器归属被告毕x私有,三相电缆线路是被告毕x租房前早已铺设完毕),双方达成协议后,原告已付租金并实际租用。2020年初因为发生新冠疫情停工,5月份恢复经营,原告组织进货并承揽加工制作生产(生产时间均在白天,生产用电量从未超标)。2020年6月6日22时10分许,原告租赁的房屋突然着火,致使房屋建筑部分和原告的全部生产设备、生产工具、使用的办公设备、购买的原材料、加工生产制作的成品、半成品、存放的其他物品烧毁,导致加工承揽定制的合同无法继续履行。2020年6月6日22时12分四平市消防救援支队指挥中心接到报警,进行现场救火,并对火灾现场进行勘验,于2020年7月17日作出火灾事故认定书,确认起火原因:起火部位敷设的电缆线线路过热引燃周围可燃物引发火灾(房屋顶棚系被告毕x租赁给原告之前原有状态)。火灾发生后,被告毕x先行提起诉讼,经四平市铁西区人民法院审查发现:涉案房屋及院落所有权人系四平市铁西区平西乡x村x社集体组织成员张x,被告毕x与被告张x虽然于2016年5月份签订了房屋买卖协议,但未办理房屋过户手续,房屋买卖协议的效力暂不能确定,被告毕x不符合该案起诉主体条件,裁定驳回毕x的起诉,至此,原告才知道被告毕x隐瞒了房屋买卖的事实。根据消防部门认定的起火原因和起火点,线路过热引燃周围可燃物引发火灾,完全是由被告张x铺设的电缆线路在棚顶(电缆线路铺设是否符合要求不清楚),加上周围有可燃物所致(火灾发生后,原告发现被告毕x提供的变压器刀闸保险丝使用过其他替代品,存在安全隐患),因为被告毕x也同时使用该变压器的电源供电,造成火灾的责任与原告用电没有关联(发生火灾时,原告处于停止用电状态),因此,原告提出诉讼,请求人民法院依法判令二被告赔偿原告租赁的房屋因火灾给原告造成经营的财产损失698578.15元；请求依法判决二被告承担因火灾产生的财产损失鉴定费、火灾责任鉴定费及相关费用；依法判决二被告承担连带赔偿责任；请求返还房屋租金13500元；返还代交电费1500元；案件受理费由二被告负担。被告张x、毕x辩称，一、本案不是房屋租赁合同纠纷，而是财产侵权纠纷，应按侵权纠纷审理。二、租赁房屋不是造成火灾的原因，而是管理不善，使用不当造成的火灾。三、本诉原告的财产损失数额没有经过鉴定确认，不应作为定为损失数额的依据。四、火灾原因的产生是由本诉原告的过错行为造成的，因此其要求返还租金的请求法院不应支持。五、电费是本诉原告向电业部门缴纳的，不应向本诉被告要求返还，而应向电业部门要求返还。反诉原告张x、毕x诉称，2019年3月份，反诉原告与反诉被告签订口头合同，将反诉原告所有的300余平方米房屋，以20000元租给反诉被告使用。2020年6月6日22时10分许，反诉被告在使用租赁物过程中，因电缆电线线路过热，引燃周围可燃物引发火灾，将反诉原告的房屋烧毁，致使反诉原告遭到重大财产损失。为维护反诉原告的合法权益，故向人民法院提起反诉，请求法院判令反诉被告将被火灾烧毁的房屋进行修复达到恢复原样的标准；反诉费、鉴定费等由反诉被告承担。反诉被告姚x辩称，一、反诉原告提出的事实和理由已经承认了租赁关系，所以该案应当以房屋租赁合同纠纷作为反诉的案由与主诉一并审理，不能认定为财产侵权纠纷。二、反诉原告在租赁过程中与反诉被告共同使用同一变压器的电源，反诉原告是在变压器的保险开关下方私自另行安装的线路，在使用过程中反诉被告交纳的电费是根据反诉原告毕x提供的电费交费卡号代缴费，所交的电费也包括反诉原告使用的电费。三、反诉被告在2020年6月6日22时10分许发生火灾时，处于未用电的状态下，造成火灾的原因不属于反诉被告的使用和管理责任。因此，反诉原告提出的反诉请求应当依法驳回。经庭审查明，案涉房屋坐落于四平市铁西区平西乡x村x社，所有权人为张x。2016年5月6日，张x与毕x签订房屋买卖协议书，约定将案涉房屋及院落以52万元的价格卖给毕x，之后将案涉房屋及院落交付毕x使用。毕x并非x村x社村民，其与张x之间的房屋买卖协议并未经村委会同意。2020年3月1日至2021年3月1日，姚x与毕x达成口头租赁协议，毕x将案涉房屋以年租金18000元租赁给姚x用于经营x皮革制品加工厂，姚x已经支付了租赁费。以上事实有集体土地使用证、房屋买卖协议书、微信聊天记录及双方当事人陈述予以证明。另查明，2020年6月6日22时10分许，案涉房屋发生火灾。起火部位位于组装车间北墙东侧第一至第三窗口之间屋顶电缆线区域；起火原因为起火部位敷设的电缆线线路过热引燃周围可燃物引发火灾。致使房屋及屋内物品全部烧毁。该起火部位的电缆线系在毕x与张x签订房屋买卖协议之前就已经敷设完毕的。以上事实有火灾事故认定书、现场勘验照片予以证明。本院认为：一、关于本案的案由问题。本案存在合同责任与侵权责任竞合的情形，受损害方有权选择对方承担违约责任或者侵权责任。因此，原告姚x选择向被告毕x主张违约责任，反诉原告毕x选择向反诉被告姚x主张侵权责任，均是当事人对自我权利的处分，本院予以支持。虽然本诉与反诉的诉讼请求基于不同的法律关系，但基于相同的事实，故本院将本诉与反诉予以合并审理。二、关于火灾责任主体的问题。根据我国物权法、土地管理法以及其他法律法规的规定，不允许将宅基地使用权及该宗土地上的房屋转让给本农村集体经济组织成员之外的人，否则转让行为无效。本案中，张x与毕x签订了房屋买卖协议，因毕x并非村集体组织成员，且双方的买卖未经村委会同意，该协议违反了法律的强制性规定，应认定为无效，故案涉房屋的权利人为张x，毕x不是房屋权利人，毕x无权主张赔偿损失或恢复原状。而从合同关系角度来看，毕x与姚x达成口头房屋租赁协议，租赁是一种债权债务关系，并不是物权意义上的处分，该协议是双方真实意思表示，合法有效。作为出租方，应当确保出租的房屋符合消防安全要求，且对房屋的电气设备、线路等方面履行安全修缮的义务，妥善管理出租房屋的消防设施和器材，确保完好有效。作为承租方，应当确保安全合理使用房屋，及时发现或消除火灾隐患。本案中，毕x明知出租房屋给姚x的用途是生产经营，其应提供经过消防验收合格的房屋，而实际上该房屋并未经过消防行政许可。起火部位的线路是在双方达成租赁协议之前就已经敷设完成的，毕x作为出租方对线路的安全负有管理维修的责任。起火部位的电缆周围系可燃物，屋顶系易燃材料，导致燃烧蔓延迅速，损失扩大。毕x未提供证据证明姚x存在违反安全管理规定用电情形，也未与姚x约定出租房屋的消防安全责任归属，故毕x对火灾造成的损失具有过错，应承担赔偿责任。张x作为房屋所有权人，对房屋的电气设备具有安全管理维护责任，对火灾的发生也具有过错，但原告姚x选择以租赁合同关系主张权利，因张x不是房屋租赁协议的相对人，不应承担违约责任。故被告毕x应对原告姚x的损失承担违约赔偿责任，反诉被告姚x不应对反诉原告张x、毕x承担侵权责任。三、关于损害数额的问题。由于火灾现场毁损严重，物品的种类、型号、数量已无法辨认，无法对现场的物品进行司法鉴定，原告姚x也无法提供正规购买发票及财务记账凭证，本院对其主张的财产数额无法认定。从火灾发生之日，双方的房屋租赁协议无法继续履行，原告姚x请求被告毕x返还剩余房屋租赁费13500元，本院予以支持。原告姚x未提供为被告毕x代缴电费1500元的证据，本院对其返还电费1500元的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕x于本判决生效之日起五日内，返还原告姚x房屋租赁费13500元。二、驳回原告姚x的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告毕x、张x的诉讼请求。本诉案件受理费3650元，由原告姚x负担3581元，被告毕x负担69元；反诉案件受理费900元，由反诉原告毕x、张x负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 王富佳二○二一年六月七日书记员 曹玲珏