四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初8616号 原告：成都市宏建物业服务管理有限公司，住所地：成都市青羊区青龙街27号1-2幢14层1003号。 法定代表人：姜俊，执行董事。 委托诉讼代理人：刘璐，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：李明，四川拓越律师事务所律师。 被告：刘世芬，女，1987年6月5日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：余梅箭，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，四川明炬律师事务所律师。 原告成都宏建物业管理有限公司（以下简称宏建物业公司）与被告刘世芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏建物业公司的委托诉讼代理人刘璐、李明，被告刘世芬的委托诉讼代理人余梅箭、陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘世芬向宏建物业公司支付物业服务费10？048.2元及违约金8？959.98元（按欠费额的1‰／天计算违约金，暂计至2021年3月31日）；2.判令刘世芬向宏建物业公司支付宏建物业公司垫付的水费1？535.74元及违约金4？014.34元（按欠费额的3‰／天计算违约金，暂计至2021年3月18日）；3.判令刘世芬向宏建物业公司支付宏建物业公司垫付的生活垃圾处理费480元及违约金1？271.3元（按欠费额的3‰／天计算违约金，暂计至2021年3月31日）；4.判决刘世芬承担本案全部诉讼费用。审理中，宏建物业公司明确了以下诉讼请求：1.物业费从2016年4月1日计算至2021年3月31日，物业费计算标准为房屋面积88.14平方米乘以单价1.9元／月，物业费违约金依据物业合同第十条，从2016年5月1日起按欠费额的日千分之一分段计算；2.水费从2016年1月19日计算至2021年3月18日，水费违约金按欠费额的千分之三分段计算；3.垃圾清运费从2016年4月1日计算至2021年3月31日，每月8块。事实和理由：2012年11月10日，宏建物业公司与马克公馆小区开发商成都宏锦置业有限公司签订了《＜马克公馆＞前期物业服务合同》，合同约定宏建物业公司为刘世芬位于成华区提供前期物业服务。截至起诉日，宏建物业公司仍按合同约定为该小区提供物业服务，但刘世芬自2016年1月19日至今，未按合同约定支付物业服务费、生活垃圾处理费及由宏建物业公司代收的水费，宏建公司多次催收无果，为维护自身合法权益，故诉至本院。宏建物业公司为证明其诉请，向本院提交了《前期物业服务合同》、房屋信息摘要、缴纳水费及垃圾处理费发票、欠费明细表等证据。 被告刘世芬辩称，1.对于物业费欠付的时间段和欠付金额的本金认可，但是其中2018年3月26日以前的部分已经过了诉讼时效，物业违约金约定过高，无法律依据及实际损失支持；2.对于水费的金额不予认可，宏建物业公司提供的抄水表里显示的有部分是保洁用水，上面数额未经业主确认且无直接收费单位自来水公司出具的相应原始凭证，甚至宏建物业公司提出的金额不能体现里面是否包含物业自己的水费成本；3.对垃圾费不予认可，宏建物业公司提供的证据无法显示其代缴了垃圾费；4.因宏建物业公司尚欠叶茂应返还的办证费用，应在本案中一起予以抵扣。叶茂为证明其抗辩，向本院提交了（2021）川0108民初4491号判决书以及证明宏建物业公司服务不达标的照片和视频。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2012年11月10日，宏建物业公司与成都宏锦置业有限公司签订了《＜马克公馆＞前期物业服务合同》，该合同主要约定：1.宏建物业公司为马克公馆小区提供前期物业服务，合同履行期限自2012年11月10日至业委会与物业管理企业签订新的物业合同生效之日为止；2.宏建公司按建筑面积向住宅业主收取物业费，标准为：1.9元/月/平方米；3.物业费按季缴纳，业主逾期缴纳物业费用的，应按欠费额的1‰/天的标准向宏建物业公司支付违约金；4.宏建物业公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；业主应在每月10日前交纳上月的水、电等代收费用，业主逾期交纳相关代收费用的，应按欠费额的3‰/天的标准向宏建物业公司支付违约金。 另查明：案涉房屋位于成华区致力一路99号，房号2-1-1303，业主为刘世芬，面积88.07平方米，刘世芬物业费欠费期间为2016年4月1日至2021年3月31日，欠费金额为10?040元（1.9元/平方米×88.07平方米×60个月）；水费欠费期间为2016年1月19日至2021年3月18日，欠费金额为1?535.74元；垃圾处置费欠费期间为2016年4月1日至2021年3月31日，欠费金额为480元（8元/月×60个月）。 本院认为，宏建物业公司与成都宏锦置业有限公司签订《＜马克公馆＞前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。宏建物业公司自2012年11月10日至今一直为马克公馆小区提供物业服务，刘世芬作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。刘世芬抗辩2018年3月26日以前欠缴的物业费已过诉讼时效，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》[法释(2008)11号]第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，物业服务合同属于持续性合同，不适用3年普遍诉讼时效，本院对其关于诉讼时效的抗辩不予支持；刘世芬抗辩宏建物业公司尚欠被告办证费用，应在相应物业费里进行抵扣，该抗辩所涉事由与本案不属于同一法律关系，不在本案审查范围，本院不予支持；刘世芬抗辩宏建物业公司服务不达标并主张调减物业费，因刘世芬提供的照片和视频仅能反映马克公馆小区某一时间点的局部状态，不能证明宏建物业公司服务不达标的事实，本院对其抗辩不予支持。宏建物业公司主张刘世芬支付拖欠的物业服务费10?040元于法有据，本院予以支持。 关于水费和生活垃圾处理费。宏建物业公司向本院提供《欠费明细表》、《水表抄表记录》、水费及垃圾处理费转账凭证等证据证明其代刘世芬缴纳了2016年1月19日至2021年3月18日期间的水费1?535.74元，2016年4月1日至2021年3月31日期间的垃圾处理费480元，刘世芬抗辩对于水费及垃圾处理费金额均不认可，对于宏建物业公司是否代其缴纳水费和垃圾处理费存疑，因其未提供证据予以反驳，应当承担举证不利的后果，本院经审查认为宏建物业公司代刘世芬缴纳水费1?535.74元及生活垃圾处理费480元的事实客观存在，宏建物业公司主张该费用于法有据，本院予以支持。 关于违约金。案涉物业服务合同对于业主逾期支付物业费、水费、生活垃圾处理费产生的违约金均有明确约定，但违约金具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，当事人关于违约金的约定在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制，故对于宏建物业公司诉请的违约金，在宏建物业公司未就其损失举证的情况下，本院根据刘世芬违约情形、违约持续时间、宏建物业公司合理损失等因素综合考量，酌定支持1?000元违约金。 综上，本院对宏建物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》[法释(2008)11号]第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、刘世芬于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市宏建物业服务管理有限公司缴纳物业服务费10?040元、水费1?535.74元、生活垃圾处理费480元、违约金1?000元； 二、驳回成都市宏建物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费229元，由成都市宏建物业服务管理有限公司负担116元，由刘世芬负担113元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 黄 静 二〇二一年六月十日 书记员 李蓓菡