辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1465号上诉人（原审被告）：史荣辉，男，汉族，1974年10月10日出生，现住营口市站前区被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。法定代表人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，该公司员工。上诉人史荣辉因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。史荣辉上诉请求：一、撤销一审判决，上诉人不承担给付物业费责任；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决没有查清案件事实，判决结果错误。一、被上诉人没有依据《物业管理法》规定履行自己的义务，上诉人家的房子多处漏水，多次找过被上诉人，但被上诉人置之不理，有时漏水上诉人正在上班还得耽误工作跑到家中处理漏水，被上诉人没有尽到自己义务的行为给上诉人造成了经济损失，因此上诉人不应再给其交纳物业费或者双方进行冲减。二、判决书认定上诉人应从2017年10月8日至2020年9月8日交物业费7423.5元，时间为35个月。这样计算时间是错误的，因为被上诉人于2018年12月12日就与业主委员会签定合同解除物业服务关系，从2017年10月8日至2018年12月12日最长时间是14个月，即使要交物业费也只是能计算14个月时间。一审判决将被上诉人解除物业管理之后的21个月也要求上诉人交付物业费违背事实和法律依据。解除物业合同后，被上诉人以实际撤离，没有搞服务就没有资格要物业费。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：上诉人2017年家中出现漏水问题，该期间属于质保期间，维修及赔偿义务均是开发商的职责，物业已积极帮助业主反馈开发商，上诉人用不缴纳物业费的方式来将责任强加到物业头上，属于恶意拖欠。营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，既然答辩人实际提供了物业服务，答辩人有权要求上诉人缴纳该期间的物业费。且上诉人在一审中已明确欠费期间属实，证明其已认同该期间答辩人所提供的物业服务。本案的情况完全符合《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费7423.5元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告与营口加仑置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区7号楼1单元701室的业主，物业面积为106.05平方米，被告办理入住后至2017年10月7日缴纳了物业费，从2017年10月8日至2020年9月8日期间被告一直未缴纳物业费。一审法院认为，开发商与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》以及业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，上述两份合同对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费。另：营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联．经典名郡、锦联．经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。关于原告主张被告给付从2017年10月8日至2020年9月8日共计35个月物业服务费7423.5元（106.05平方米*2元每平方米每月*35个月），该院亦予以支持。关于被告的抗辩理由，该院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定,依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告史荣辉给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司从2017年10月8日至2020年9月8日的物业服务费7423.5元元（106.05平方米*2元每平方米每月*35个月）。上述款项，在该判决生效后十日内给付。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担，原告已预交该院，由被告给付原告。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人主张房屋质量及物业服务不周问题，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利，上诉人以此为由拒交或少交物业费的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人史荣辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史荣辉负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十八日法官助理贾文震书记员宋洪峰