安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初6027号 原告：周国栋，男，1984年10月7日出生，汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：方长福，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫志星，安徽中天恒律师事务所律师。 被告：合肥招商章盛房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区安徽路599号招商雍华府小区G2一楼，统一社会信用代码91340100MA2NBRGN5G。 法定代表人：周义勇，总经理。 委托诉讼代理人：张今，北京兰台（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰，北京兰台（合肥）律师事务所律师。 原告周国栋与被告合肥招商章盛房地产开发有限公司（以下简称章盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告周国栋的委托诉讼代理人方长福、闫志星、被告章盛公司的委托诉讼代理人张今、罗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周国栋向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告装修款20000元(实际依据鉴定机构的鉴定结论计算)；2.判决被告赔偿原告物业费损失1953元(半年)；3.判决被告赔偿原告因房屋瑕疵损失10000元；4.判决被告将小区公共区域整改到宣传销售时承诺的标准；5.判决被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2019年6月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告售卖的位于合肥市滨湖区××道××路××幢××室。约定的被告交付时间为2020年3月30日前,合同详细约定了装修标准。但是被告向原告交付的房屋装修明显质量太差,严重不符合合同约定。在原告与被告多次协商无果的情况下,故起诉到法院,望依法支持原告的全部诉请。 被告章盛公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了案涉商房屋的装修标准为附件三，被告已经按照合同约定对案涉房屋进行了装修、装饰，不存在任何违约行为。原告主张被告赔偿装修款，没有事实及法律依据。1、原告主张赔偿装修款的诉请不明确；原告既未明确案涉房屋装饰、装修的哪一部分存在瑕疵，也未明确赔偿的标准和基础是什么，更未明确要求赔偿的合同依据或法律依据。2、原告主张赔偿装修损失缺乏合同和法律依据，且不具备申请司法鉴定的必要性；双方之间只有商品房买卖合同法律关系，不存在装饰装修法律关系。原、被告双方交易标的物为带装修的房屋，因此房屋和装修属于统一的整体，不应当分割对待。另外，案涉合同约定的装修费用并不等于装修成本，更不等同于装修造价，而是被告通过对涉案楼盘所有房屋整体计算开发成本、利润、市场供需、税费等一切因素后得出的固定销售价格，并系与原告在自愿情况下协商一致签订确定的，原告申请对案涉房屋房屋装修价值进行司法鉴定与本案待证事实既无关联也无意义。3、案涉《商品房买卖合同》明确约定了装饰、装修标准，且被告已严格按照合同约定标准进行了装饰、装修，不存在违约情况；《商品房买卖合同》第十三条明确约定案涉房屋装修、装饰以附件三、附件四为标准，附件三、附件四也明确约定了关于案涉房屋各个部分使用的装修、装饰及设备品牌及标准要求，包括入户门、阳台、餐厅、客厅、厨房、卫生间、卧室、中央空调、地暖、灯具、开关插座、外墙、外窗等，同时约定被告可根据实际情况进行同档次的品牌替换。根据被告提供的交付标准对照表、施工合同、采购合同等证据，足以证实被告已严格按照合同约定的标准对案涉房屋进行装修。4、根据合同约定，案涉房屋装修、装饰存在瑕疵的被告仅承担维保义务；根据《商品房买卖合同补充协议》第十条：“如乙方以商品房的装饰、设备标准或其他房屋质量瑕疵为由拒绝收房的，甲方仅承担维保义务，不承担包括逾期交付在内的其他任何违约责任。”，如案涉房屋装修装饰存在瑕疵的，被告仅承担维保义务，不再承担其他违约责任，原告主张赔偿装修款缺乏合同依据。5、对于装饰、装修出现瑕疵的房屋，被告已按照合同约定了履行了维保义务；无论是原告提供的照片、验房报告、还是聊天记录反映的均是房屋瑕疵问题，都属于被告的维修范围，并不涉及房屋主体结构安全或已达到严重影响房屋正常居住使用的程度，更不存在要求被告赔偿装修费用的合同和事实依据。况且，被告也在收到原告反映的相关瑕疵问题以进行了修缮，如果后续房屋在保修范围内存在瑕疵或一般质量问题，被告承诺始终会严格按照合同约定承担保修义务。6、法院近年来已经形成司法裁判中的普遍共识；结合当前的司法实践，针对“买受人主张以约定装修价格作为装修质量要求依据”的情况，法各地法院在实际审理过程中，针对类似本案原告主张的装修赔偿问题，均作出“不予支持”的判决。二、原告在第二项诉请中要求被告赔偿物业费损失，没有事实与法律依据。首先，物业费是由物业服务公司收取的物业管理费用，是基于原告与物业公司之间所签订的物业服务合同，与本案是两个不同的法律关系。其次，依据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋的交付条件为“取得《建设工程规划许可证（正本）》”，该交付条件已成就，被告也已将案涉房屋交付给原告，原告办理了收房手续认可案涉房屋达到交付条件。再者，依据附件四《商品房买卖合同补充协议》第十条明确约定，在满足前述《商品房买卖合同》第八条约定的条件时房屋即达到交付标准，如买受人提出房屋装饰、设备标准或其他房屋瑕疵的，被告仅承担维保义务，不承担其他任何违约责任。三、原告的第三项诉讼请求不明确，未能明确具体瑕疵是什么，没有事实和法律依据。原告要求被告赔偿房屋瑕疵损失10000元，一方面原告未能明确具体瑕疵是什么，另一方面原告关于损失金额的主张纯粹属于主观臆断，没有任何合同和法律依据。此外，如前所述在附件四《商品房买卖合同补充协议》第十条中已经明确对于买受人提出的房屋瑕疵，被告仅需履行维保的义务，无需承担其他违约责任，原告要求被告赔偿损失不符合合同约定。四、关于原告第四项诉讼请求不明确，且原告就该诉请也不具备适格的诉讼主体资格。首先，公共区域的哪一部分还是所有公共区域？具体是哪一项或哪几项的设施、设备需要整改到什么样的标准？作为一项诉讼请求，对于前述问题均应当予以明确。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，宣传广告、宣传资料原则上属于要约邀请，只有对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才构成要约。从原告目前提交的证据来看，其所谓的宣传销售时承诺的标准是什么并不明确，该标准是否符合前述司法解释的规定构成要约，能否视为合同内容，也无法确定，原告甚至都没有明确现状与其主张的宣传销售时承诺的标准差异在哪里。另外，原告就该诉请不具备诉讼主体资格，原告主体不适格。依据《民法典》第二百七十一条的规定，业主仅对专有部分享有所有权，公共区域属于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。依据《民法典》第二百七十八条的规定，对共有部分的管理应由业主共同决定，原告作为单一业主，无权要求对公共区域进行整改。综上，被告作为中央企业，会严格遵守法律规定，履行合同义务，努力为人民群众提供更优质的产品和服务，切实担当起央企应有的责任。但对于原告提出的前述各项没有事实和法律依据的诉讼请求，恳请法院依法予以驳回，维护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下∶2018年11月25日，原告（买受人）周国栋与被告（出卖人）章盛公司签订《商品房买卖合同》1份，约定周国栋购买章盛公司开发的雍华府C地块3幢1504室房屋，建筑面积123.61平方米，总价款2686926元，房屋交付期限为2020年3月30日前。合同第十三条就出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定∶出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照交付时装饰、设备的市场差价的双倍赔偿买受人。第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定∶1.与房屋交付时间一致，水、电、气具备开通条件;2.与房屋交付时间一致，通讯、有线电视、宽带（光纤）具备申报开通条件;3.小区内部已交付区域非市政道路达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理∶1.因上述使用条件不能满足导致商品房延迟交付的，视为甲方延期交付，甲方按照本合同第九条约定承担违约责任;2.因不可抗力或政策法规变更导致延误的，据实予以延期，出卖人不承担任何责任。合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。 另附件三为装饰、设备标准，其就外墙材料、内墙、顶棚、地面、入户门、外墙窗、室内推拉门、卫生间、电梯品牌等内容作出约定。附件四为全装修住宅全装修交付标准，其就客厅、房间、卫生间、厨房、阳台、安装、门、机电安装等装修材料、品牌、产地、规格等作出具体约定。在附件四特别提醒中备注"1.出卖人交付房屋的装修标准与附件四全装修住宅装修交付标准一致，装修工程质量符合相关规范要求，出卖人承诺不降低上表中同档次品牌的装修品质。2.凡涉及瓷砖、木地板、石膏板、铝扣板等装饰工程，均依据现场实际情况按施工图、排版图施工。3.因厂家原因变更产地的，产地以及实际为准。"原告周国栋在该附件三、附件四上亦签名捺印。 2018年11月30日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，就上述《商品房买卖合同》未尽事宜作出具体约定。其中，协议第十条约定甲乙双方一致同意∶出卖人及《买卖合同》项下的房屋在满足《买卖合同》第八条有关约定条件时，即达到交付标准。如买受人以商品房的装饰、设备标准或其他房屋质量瑕疵为由拒绝收房的，出卖人仅承担维保义务，不承担包括逾期交付在内的其他任何违约责任，自出卖人《入伙通知书》或同等文件中的入伙期限（此时该房屋应当满足《买卖合同》第八条约定的交付条件）或本补充协议第九条约定的期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内提出书面质量瑕疵意见，否则视为交付房屋无质量瑕疵。出卖人收到买受人提出的质量瑕疵意见之日起15日内做出答复或处理意见，并按房屋《质量保证书》约定时间进行处理。修缮期内，不视为逾期交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人应当对甲方采取的处理措施给予配合。如乙方以拒绝、拖延或其它方式不配合出卖人采取的处理措施时，视为买受人撤回对房屋质量瑕疵的意见。 2019年9月30日，案涉雍华府项目取得建设工程规划许可证。2019年6月6日，案涉雍华府C地块3号楼竣工验收合格。2019年12月17日，被告章盛公司按照原告在合同中确认的地址邮寄《入伙通知书》、《入伙指引》，该《入伙通知书》中明确房屋交付时间为2019年12月23日。 以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《商品房【买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款及担保合同》，被告提供的《商品房买卖合同》及附件、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、入伙通知书、快递底单等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为∶本案争议焦点在于案涉房屋装修装饰交付标准的认定以及原告主张房屋装修质量不合格并要求被告赔偿损失是否成立的问题。 首先，原告周国栋与被告章盛公司作为具备完全民事行为能力的平等民事主体，就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，形式要件完备，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。案涉《商品房买卖合同》附件三、附件四就房屋装饰、设备标准、全装修交付标准作出约定，包括对瓷砖、大理石、乳胶漆、灶具、入户门等装修主材和设备的品牌、产地、规格的约定，亦在附件四特别提醒中约定"出卖人交付房屋的装修标准与附件四（全装修住宅装修交付标准）一致，装修工程质量符合相关规范要求。出卖人承诺不降低上表中同档次品牌的装修品质"，从上述合同内容来看，双方对于房屋装修装饰的交付标准约定相对明确具体，且原告在该附件三、附件四中签字亦予以认可，故应按照该约定内容确定交付标准;其次，原告周国栋依据《商品房买卖合同》中关于房屋计价方式与价款的约定主张案涉房屋的装饰装修标准应参照合同约定的装修费用，对此，本院认为，该主张与合同附件三、附件四中作出的全装修住宅交付标准内容不符，且应当指出的是，全装修商品房的交易价格不仅是住宅产品本身的造价，还包括在受当前商品房交易市场供求关系影响下开发单位的合理利润，故全装修商品房本身是一个房屋毛坯与装饰装修有机结合的整体，合同价款体现的是房屋连同装修一体的市场销售价格，不能仅以装修部分的价款即推定该费用等同于装修材料及人工对应的市场价值，故原告以合同价格作为装修标准的主张及要求对装修造价进行鉴定的意见，不具有合理性，本院不予采信，对该鉴定申请不予准许。另《商品房买卖合同》第十三条虽约定出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍装饰、设备市场差价，但此后双方又在补充协议第十条变更为由出卖人承担维保义务，故即便案涉房屋存在质量瑕疵问题，原告也可依据合同约定要求被告履行维修义务，现其主张被告赔偿其装修款及房屋瑕疵损失，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。最后，关于原告主张被告赔偿其物业费损失以及将小区公共区域整改到宣传销售时承诺标准的相关诉请，既缺乏证据予以证实，亦无事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周国栋的全部诉讼请求。 案件受理费598元，减半收取299元，由原告周国栋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二一年六月十一日 书记员  刘慧 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。