辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3815号上诉人（原审原告）：石屹峰，男，1967年10月27日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：边杰君，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楚文，上海君澜（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连市中山区城区改造办公室，住所地大连市中山区怡和街**。统一社会信用代码12210202777263045P。法定代表人：高允山，该办公室主任。委托诉讼代理人：郑诗文，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建东，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连嘉誉实业集团有限公司，，住所地大连市中山区鲁迅路******统一社会信用代码91210200723476037A。法定代表人：张兴权，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙家睿，辽宁睿琛律师事务所律师。原审第三人：石屹众，男，1971年12月2日生，满族，住大连市中山区。上诉人石屹峰因与被上诉人大连市中山区城区改造办公室（以下简称“城改办”）、被上诉人大连嘉誉实业集团有限公司（以下简称“嘉誉公司”）、原审第三人石屹众合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初6312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石屹峰上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、城改办是负责回迁安置的主要当事人，拖延办理房证长达四年半，给上诉人造成直接财产损失，其应当承担违约赔偿责任。1、城改办与上诉人签订的回迁合同中相关条款属于格式合同条款。因为房产登记的相关文件都必须由城改办备齐提供，而且何时办理也由城改办决定，上诉人多次到不动产登记中心咨询得到的回复都是城改办应履行办理房证的相关手续，故城改办规避其垄断地位的免责条款属于“霸王条款”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条涉及回迁安置问题，对处理回迁安置所涉合同的审理具有指导意义。2、2012年3月25日，案涉房屋已交付。由于2012年3月的回迁安置协议中没有写明套内面积和公摊面积，上诉人无法确认房屋面积，因此增加了约9.3%面积的投资代建费约6.6万元，直到2015年获悉城改办即将办理房证时才缴纳。上诉人还根据二被上诉人的要求缴纳2012年3月25日至2015年5月13日的采暖费，所以2012年3月25日也是二被上诉人认同的房屋交付日期。3、上诉人一直以各种方式催促城改办办理房证。2012年3月分房不久，上诉人就找到城改办时任单位负责人王东催问办理房证的时间。4、案涉房屋于2012年3月25日交付使用，合同约定城改办于交付房屋后两年内办理房屋不动产权登记，而上诉人于2018年11月2日通过长期催要和投诉后才取得房证。因此城改办拖延办理房证四年半，属于严重违约，应赔偿上诉人违约金44.2万元。二、嘉誉公司是案涉房屋的开发商，也应对拖延办证承担违约赔偿责任。1、虽然2012年3月25日上诉人就被分配了案涉房屋，但是2016年4月13日嘉誉公司才进行初始登记，2016年3月27日嘉誉公司才与城改办签订案涉房屋的购买合同，2018年5月28日城改办才取得案涉房屋的房证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，嘉誉公司应当在交房90日内办理房屋产权登记，但其拖延办证时间长达六年半，违约金额为61.5万元。2、案涉房屋公摊面积偏高而引发的质疑和矛盾也是本案的关键原因，应该由房产开发商嘉誉公司承担主要责任。公摊面积和套内面积一直没有在回迁合同中明确，直到六年半以后于2018年11月2日房证办理时才在房证上标明，但是依然存在问题，如公摊面积较大等。对公摊面积的质疑也严重影响上诉人与原审第三人对房屋折价款的确定。三、因为拖延办证导致上诉人房产分割折价款超额付出，二被上诉人对此应承担侵权责任。1、二被上诉人拖延办证，原审第三人理应向二被上诉人追责，超出合同价格的房产分割折价款也应当由二被上诉人承担责任。上诉人与原审第三人于2009年就达成分割房屋的合意，因二被上诉人拖延办证，房证在分房后六年半才取得，致使上诉人超额付出房屋折价款35余万元，二被上诉人对此应承担责任。2、二被上诉人称房屋涨价，未对上诉人造成损失，没有依据。3、上诉人2012年分房后就提出了要房给钱的分割要求，但是因未取得房产证，根本无法进行房屋分割。城改办辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、上诉人与城改办签订的回迁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同内容并不损害上诉人的利益，不存在格式条款的情形。二、上诉人要求城改办支付逾期办证违约金没有任何事实和法律依据。城改办不存在违约行为，且双方之间的合同也未约定违约金。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷而不是商品房买卖合同纠纷，城改办与上诉人是拆迁人与被拆迁人的关系，而非出卖人与买受人的关系，上诉人引用商品房买卖合同的相关司法解释系法律适用错误。三、上诉人与原审第三人之间的财产分割并未给上诉人造成损害后果，上诉人持有的房屋价值远高于其给付原审第三人的折价款，现房屋仍在升值，且上诉人与原审第三人之间何时分割财产是其二人之间的约定，与何时取得房证没有必然联系。嘉誉公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。嘉誉公司与上诉人不存在任何法律关系。石屹众述称，不同意上诉人的上诉请求。分房后石屹众一直坚持平分房屋，但是上诉人迟迟不分割。后一审法院委托评估机构进行评估，虽然石屹众分割房屋款项远低于市场价格，但是石屹众予以认可。石屹峰向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同向原告支付拖延办理房屋产权证的违约金61.5万元；2.判令二被告共同向原告赔偿过度付出房产分割折价款等相关权益损害35.47万元。一审法院认定事实：2008年8月26日，被告城改办与原告母亲吴怡莹签订《回迁安置协议书》，约定：城改办拆迁吴怡莹所有的座落于中山区某街1号3单元6层1号产权房屋，并在原地块新建高层住宅房屋给吴怡莹用于回迁安置。回迁安置房屋由大连嘉和房地产集团有限公司承建。2009年3月4日吴怡莹去世，其法定继承人为本案原告石屹峰和第三人石屹众。2009年6月6日，原告石屹峰与第三人石屹众签订协议，约定待房子建成分配时，石屹峰若想要房屋（产权），需付给石屹众拥有的一半房子的价钱（市场价格）。2012年3月25日，城改办与原告和第三人签订《大连市中山区城区改造办公室回迁住宅投资代建协议书》，约定：原告及第三人被安置至中山区安民街31号1单元13层5号，建筑面积101.61平方米，原告及第三人应于三日内缴纳代建费66,125元。该协议书备注载明：“本协议书所指的回迁房屋建筑面积为签订本协议时的测绘面积；回迁房屋建筑面积以大连市房地产交易登记中心登记备案的建筑面积为准；被拆迁人办理房屋所有权证时，投资代建费多退少补”。原告及第三人于2015年5月缴纳了投资代建费，同时还缴纳了2012年至2014年的采暖费。2015年5月13日原告及第三人领取了回迁安置房屋钥匙。2016年3月23日原告及第三人（乙方）与城改办（甲方）签订《回迁房屋投资代建协议书》，约定：原告及第三人选择的回迁安置房屋建筑面积为100.29㎡，应缴纳投资代建费49,625元。协议第四条约定：“乙方应当按甲方通知的时间到甲方指定地点付清相关费用、办理交房手续、领取房屋钥匙。自甲方通知（媒体公告和电话联系方式）交房之日起（统一以《大连日报》公告为准），甲方不再向乙方支付临时安置补助费等任何费用。交房前，乙方应按甲方要求办理相关交房手续（包括但不限于签署相关协议、支付物业服务费、采暖费等费用）”。协议第五条约定：“安置房屋办理产权登记的期限为二年，自安置房屋交付乙方之日开始计算，由乙方自行办理，甲方给予协助。办理安置房屋产权登记手续所需费用和应由乙方支付的各项税费等均由乙方自行承担。如因甲方原因乙方在上述期限内无法办理产权登记手续的，由甲方继续协助乙方办理，但甲方无须向乙方承担任何违约金、赔偿金、补偿金。”2018年10月原告向大连市中山区信访局提出信访诉求，要求办理回迁安置房屋的产权证。2018年10月23日，城改办书面答复原告：“考虑到您的特殊情况及诉求，经多方协调，近期我办工作人员将联系您，争取在11月10日前为您回迁房屋办理产权证。”2018年11月2日，原告及第三人取得了不动产权证书。2016年3月27日，被告嘉誉公司与城改办签订《商品房买卖合同》。该合同约定商品房单价为每平方米12,500元。2018年11月2日，为办理回迁安置房屋产权证需要，城改办与原告和第三人签订《大连市房地产买卖合同》。原告与第三人因分割回迁安置房屋发生纠纷，第三人于2019年4月19日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年11月18日作出（2019）辽0202民初2486号民事判决书，判决诉争房屋归石屹峰所有；石屹峰给付石屹众房屋折价款98.15万元。石屹峰不服该判决提起上诉，2020年4月13日，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终1851号终审判决，驳回上诉，维持原判。另，98.15万元是以2018年11月2日作为评估基准日评估的房屋总价和单价作为折价分割的数额依据。2020年7月2日，大连嘉和房地产集团有限公司变更名称为大连嘉誉实业集团有限公司，即本案被告。一审法院认为，原告及第三人与城改办签订的《大连市中山区城区改造办公室回迁住宅投资代建协议书》和《回迁房屋投资代建协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，当属合法有效，协议内容对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，关于原告诉请要求二被告共同承担拖延办理房屋产权登记证的违约金一节，其中有关办理房屋产权登记的期限，在2012年签订的《大连市中山区城区改造办公室回迁住宅投资代建协议书》中，双方没有约定办理回迁安置房屋产权登记的时间，而在2016年签订的《回迁房屋投资代建协议书》中有约定，应当视为双方就办理产权登记的补充约定。在2016年签订的《回迁房屋投资代建协议书》中，第五条约定：“安置房屋办理产权登记的期限为二年，自安置房屋交付乙方之日开始计算，由乙方自行办理，甲方给予协助。……如因甲方原因乙方在上述期限内无法办理产权登记手续的，由甲方继续协助乙方办理”。根据上述约定，房屋交付之日起二年应为城改办协助办理房屋产权登记的期限。而对于未在约定期限内办理产权登记的处理方式，双方约定为“继续协助办理”，但对于继续办理的具体期限，双方并未作出明确的约定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。依照上述法律规定，《回迁房屋投资代建协议书》中对继续履行的期限存在约定不明的情形，原告依法可以随时要求城改办履行协助办证的义务，同时，亦应当给予城改办必要的准备时间。原告于2018年10月通过信访的方式向城改办提出协助办证的要求，城改办书面答复原告争取在11月10日前履行协助办证的义务，并最终于2018年11月2日协助原告取得了不动产权证书。城改办已经在合理的期限内履行了继续协助办证的义务，不能认定城改办违约。因嘉誉公司与原告之间不存在直接的合同关系，故原告要求城改办和嘉誉公司共同支付拖延办理房屋产权证的违约金61.5万元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。本案案涉房屋为回迁安置房屋，原告和第三人是因继承而取得案涉回迁安置房屋，后一直为共同共有，直至2020年4月13日大连市中级人民法院作出终审判决才依法进行分割。《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。原告与第三人何时分割案涉房屋以及具体的分割方式是由原告与第三人协商确定的，与案涉房屋何时取得产权证无因果关系。原告主张城改办和嘉誉公司在其与第三人分割共有物时存在共同侵权行为，要求城改办和嘉誉公司共同赔偿损失35.47万元，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，作出判决：驳回原告石屹峰的全部诉讼请求。案件受理费13,600元（原告已预交），由原告石屹峰负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1.大连市中山区人民法院（2020）辽0202执2773号、（2020）辽0202执4155号执行案件结案通知书，大连市中山区人民法院（2021）辽0202执异23号执行裁定书，拟证明上诉人已经实际支付原审第三人房产分割折价款约102万元，上诉人实际损失超过35.47万元，且法院执行过程中存在超标的查封扣划的不合法行为；证据2.大连市中级人民法院（2020）辽02民申1168号民事裁定书，拟证明该裁定以2018年11月2日取得不动产权证书的评估价作为房产分割的折价款依据，而且指出2009年6月6日家产分割协议指的是有房证的房子，该房证是实现房产分割的限制条件，被上诉人对拖延办理房证有责任。城改办对证据1的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，只能证明上诉人一直迟延履行相关判决才导致执行案件的产生；对于证据2真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据并不能证明上诉人受到损失，也不能证明其所谓的损失是城改办造成的。嘉誉公司的质证意见同城改办的质证意见。原审第三人认为因上诉人没有及时履行相关判决，才产生迟延履行金。本院认为，上诉人提交的证据1、2均系法院作出的相关法律文书，对真实性予以认可，但证据1仅能证明上诉人与原审第三人就另案生效判决的执行情况，证据2仅能证明上诉人与原审第三人之间的另案纠纷及判决情况，并不能证明上诉人的待证事实。本院认为，结合各方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为：1.二被上诉人是否应共同向上诉人支付拖延办理房屋产权证的违约金61.5万元；2.二被上诉人是否应共同向上诉人赔偿房产分割折价款等损失35.47万元。关于第一个争议焦点，吴怡莹与城改办签订的《回迁安置协议书》、上诉人及原审第三人与城改办签订的《大连市中山区城区改造办公室回迁住宅投资代建协议书》和《回迁房屋投资代建协议书》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。关于上诉人所称上述合同关于办理房屋产权证的条款属于格式条款一节，上述三份合同中仅在《回迁房屋投资代建协议书》第五条中约定“安置房屋办理产权登记的期限为二年，自安置房屋交付乙方（上诉人、原审第三人）之日开始计算，由乙方自行办理，甲方（城改办）给予协助……”该条款系上诉人、原审第三人与城改办签订该协议时均已充分协商，约定的办理房产证的期限合理，与一般的房屋回迁安置协议中的约定相仿，且并无城改办免除其责任、加重上诉人与原审第三人责任以及排除上诉人与原审第三人主要权利的约定，故该条款并非格式条款。至于上诉人认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》一节，因该司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案涉及的系拆迁人与被拆迁人基于房屋回迁安置签订的房屋拆迁安置补偿协议，并非商品房买卖合同，与该司法解释规定的商品房买卖合同法律关系并非同一法律关系，故对上诉人的该项上诉请求，不予支持。关于上诉人称2012年3月25日为房屋交付时间一节，上诉人自认收到案涉房屋钥匙的时间为2015年5月13日，该时间应为其实际占有房屋的时间，也即房屋交付的时间。故办理案涉房屋产权登记的时间应以该时间作为起算点。又因《回迁房屋投资代建协议书》中对于逾期办理房屋产权证的处理方式为“继续协助办理”，但对于继续办理的具体期限，双方未作出明确约定。因约定不明，上诉人可随时要求城改办履行协助办证的义务。关于上诉人上诉称其曾于2012年3月起就多次向城改办主张办理房屋产权证一节，城改办对此不予认可，上诉人就其自2012年3月起向城改办进行主张并未提供任何书面证据，从现有证据看，其仅于2018年10月通过信访的方式向城改办提出协助办证的要求。城改办于2018年11月2日协助上诉人、原审第三人办理完毕不动产权证，属于在合理的期限内履行继续协助办证的义务，故上诉人主张城改办承担逾期办证违约金，没有事实与法律依据。另外，关于上诉人要求嘉誉公司承担共同责任一节，嘉誉公司并未与上诉人签订相关合同，且上诉人未举证证明嘉誉公司应承担相关义务的任何证据，故对于该上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人认为因二被上诉人侵害其权利，应承担上诉人多付出的房屋分割折价款，如上所述，二被上诉人不存在逾期办证的违约行为，不应承担上诉人主张的逾期办证违约金。上诉人与原审第三人均基于继承取得案涉回迁安置房屋的相关权益，该二人对于如何分割、何时分割案涉房屋的约定系其内部约定，不能对外产生约束力，且与案涉房屋取得房产证的时间并无因果关系。故对于上诉人的该项上诉请求，亦不予支持。综上所述，石屹峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,600元（上诉人已预交），由上诉人石屹峰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二一年六月十八日书记员 张 丹