黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终571号上诉人（原审原告）：朱学平，男，1972年3月12日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区东新安街。委托诉讼代理人：朱凤兰，女，住黑龙江省牡丹江市东安区（由牡丹江市东安区清福社区居委会推荐）。上诉人（原审被告）：王秀芝，女，1970年5月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：曾凡德，男，住黑龙江省牡丹江市东安区（由牡丹江市康馨老年颐养中心推荐）。上诉人朱学平、王秀芝房屋租赁合同纠纷一案,因不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2021）黑1002民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱学平委托诉讼代理人朱凤兰、上诉人王秀芝委托诉讼代理人曾凡德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱学平上诉请求：1撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2021）黑1002民初89号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令王秀芝立即偿还拖欠房屋租金131666.67元、水费1366.66元、供热费2841元，共计135874.33元。3.一、二审诉讼费用由王秀芝承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审判决认定的“2020年7月1日至10月28日期间养老院已经停止营业，只有办公室尚未搬离”与事实不符。本案主体为王秀芝而非养老院，王秀芝利用案涉房屋经营三个企业，其一直在楼门前张贴转让经营广告，由其经营的牡丹江康慈医疗器械有限公司也一直在楼内办公。双方之间签订的是房屋租赁合同，合同的终止应以房屋使用权移交为依据，在2020年7月至10月18日期间，朱学平多次与之协商，允许王秀芝分租楼层，腾退不使用的房间和楼层，但王秀芝拒绝，王秀芝实际占有使用案涉房屋至2020年10月28日。“对采取疫情防控措施期间的租金应当予以酌情降低”的减免理由不成立。国家没有关于因疫情影响私有业主完全免除承租户租金的相关法律规定，王秀芝拖欠的不是疫情封闭期间的租金。朱学平不是案涉房屋所有权人，出租房屋是为了补偿购房及装修损失，不应承担真正房屋所有权人所能承担的减免义务。王秀芝经营的医疗器械公司因疫情购置防疫物资生意火爆，在楼内各个房间都有商品经营陈列。2.一审法院以双方“微信聊天记录”为判决依据不当。朱学平要求王秀芝支付二层东侧201号房间的租金8.5万元，双方在2012年4月29日签订的“补充协议”中，约定该房间归朱学平使用，但王秀芝并未履行交付义务，其在一审庭审中也承认一直在使用该房间。朱学平提供了微信聊天记录及关于201房间的要约，证明双方均知晓该要约的内容，王秀芝没有提供朱学平同意其免费使用该房间的签约证据。朱学平提供的银行流水可以证实王秀芝并没有按约定的时间交纳房费，无权免费使用201号房间。不能按照要约的内容全面支持朱学平的诉求，也可按同等地段、价格的比例原则依法维护朱学平的利益。租房合同约定水电费、供热费由王秀芝承担，截止2020年10月28日，王秀芝拖欠水费1366.66元，供暖费2841元，依据微信聊天记录判决由朱学平承担违反法律规定。3.一审法院在庭审过程中，没有就判决中所依据的“微信聊天记录”的截图对朱学平进行询问和质证，王秀芝提供的证据没有真实性。王秀芝辩称，不同意朱学平的上诉请求。朱学平在微信上对王秀芝说“王经理，那你这边就是确定了吗？就是房费不再续交了，到本月末就不干了是么，想知道你那边一个确切的消息。如果不租了我就做不租的打算”。因为当时疫情严重，王秀芝提前一年解除租约，尽管没有签订书面的解除合同协议，但是双方口头约定意见一致，没有争议，后来又电话确认此事。双方口头约定解除合同是合法有效的。2020年5月20日，朱学平建议王秀芝遣散剩余的老人，王秀芝听他的意见，遣散老人和服务人员，至此，楼里面就没有人了，朱学平和王秀芝共同在58同城上发出了招租信息，并在大楼外挂起招租的横幅、标语。上诉人王秀芝上诉请求：1.请求改判朱学平败诉。2.全部诉讼费用由朱学平承担。事实和理由：1.双方已于2020年6月30日解除租赁合同，要求王秀芝交纳房租无法律依据。2020年4月份，因疫情原因王秀芝提出退租，朱学平没有异议。王秀芝交纳了上半年房租，并明确告知朱学平不再续租，虽然没有签订终止协议，但双方意思表示明确、真实。2020年6月30日之后，朱学平多次要求王秀芝续租，但双方未达成一致意见。双方解除合同的行为合法有效，王秀芝不再负有交纳房租的义务。2.2020年6月30日以后，对王秀芝占用两个办公室的租金，朱学平有明确的不再收取费用的意思表示。王秀芝退租后仅留2楼、3楼各一个办公室。朱学平表示不用交纳租金，这也是王秀芝继续留在楼内的条件。直到2020年10月12日双方交接时，朱学平从未提出交房租的问题。3.王秀芝的办公室滞留到2020年10月12日的原因，不是继续履行原租房合同，而是为了帮助朱学平转租。朱学平曾通知王秀芝在2020年6月30日交接全楼，后又挽留让王秀芝的办公室留在楼内。王秀芝已经准备好新的办公地点，为了方便朱学平转租及自己转让养老院的手续，所以才在10月搬离，不能看作是对原租赁合同的继续履行，交接房屋的时间并不是租赁合同终止的时间。朱学平辩称,1.双方于2020年4月协商解除房屋租赁合同没有依据，第一次协商解除合同是2020年6月9日，朱学平要求按合同协议程序进行交接，多次提出办理交接并腾退房屋，王秀芝一直拖延。根据合同关于退租的约定，合同直到王秀芝搬离房屋仍然有效，其未按合同交纳房租。2.王秀芝在楼内经营4个公司，其中注册在楼内的为3个，其经营的养老院虽然歇业转让，但其医疗器械公司生意火爆，受疫情影响与事实不符。王秀芝仅口头表达不再继续承租的想法，但实际继续占用使用房屋，不能视为合同终止。3.办公室交换使用协议签订生效之日，朱学平即履行了互换协议，王秀芝未履行，其是违约方，朱学平一直向王秀芝索要办公室租金，王秀芝不能提供关于朱学平同意其免费使用二楼办公室的证据。关于水电费及供暖费，朱学平要求依法按合同约定执行。朱学平向一审法院起诉请求：1.王秀芝给付租金131666.67元、水费1366.66元、供热费2841元；2.王秀芝承担诉讼费。一审认定事实：2011年4月8日，朱学平与王秀芝签订租房合同，主要内容：“房屋位于牡丹江市东安区南市街49号，出租的面积包括第二、三、四层，总共三层(不包含第三层东侧办公区)，另外包括第一层的出入口和第五层的洗衣房，总面积大约1000㎡。租期10年，自2011年6月1日至2021年5月31日止。王秀芝不得提前退租。每年租金14万元，每年交付1次，王秀芝向朱学平交纳租房押金1万元，于2011年6月1日起开始计算房租。承租期间，王秀芝使用的楼房面积的供热费由王秀芝承担，朱学平同意王秀芝独立交费单独核算。在王秀芝承租和经营期间，王秀芝可以转让经营的生意，但是承接生意的新业户必须与朱学平重新签订租房协议。如果王秀芝中途停止经营，提前退租，需在下一次交房租前至少提前6个月向朱学平书面提出申请并告知。合同期内，王秀芝要及时交纳各项费用，不能拖欠房租费、水电费、供热费。经营期间，楼顶防水层漏水损坏、水暖管道、用电线路等方面出现老化现象，造成对王秀芝经营安全危害，王秀芝向朱学平提出，由朱学平负责维修及更换。在经营期间，因国家政策变化、朱学平产权变更造成合同无法执行，给王秀芝带来的损失及相关责任由朱学平承担……”。另查明，2011年4月8日，朱学平与王秀芝签订备忘录，主要内容：“朱学平同意出让三楼东侧办公室给王秀芝使用，王秀芝将四楼413号、418号房间出让给朱学平作为办公室，双方互换。所有基于房屋的门、窗、间壁墙、消防楼梯、供热、供电、供水、排水等设施设备，产权归朱学平所有。王秀芝可以使用，但不得排除。如需装修或更换，须提前向朱学平书面提出申请，经朱学平签字同意后方可拆除或更换。出租期间，王秀芝自行负责承租房屋内的维修、维护费用”。2011年4月29日，朱学平、王秀芝签订关于办公室交换使用的补充协议，主要内容：“朱学平同意将四楼413号、418号两个房间出让给王秀芝使用。王秀芝同意将二楼东侧的201号房间出让给朱学平使用，双方互换”。王秀芝同意免除朱学平办公室每年应承担的各项费用（水费、电费、网费、供热费等），做为互惠交换，朱学平同意王秀芝每半年交付一次房租。2017年6月11日，朱学平、王秀芝在微信聊天中，朱学平承诺：“如果王秀芝前期的三层楼的租房合同能够诚实履行，每次提前10天交纳房费。将交房租日期提前至每年的6月20日前和每年的12月20日前。则朱学平同意免除王秀芝二楼办公室和五楼仓储房的每年租金1万元……”。再查明，2020年4月，王秀芝向朱学平提出不再经营康乃馨养老院，解除租赁合同，王秀芝同意。2020年4月至2020年6月期间，因牡丹江市暴发新冠肺炎疫情，涉案养老院被封闭。2020年6月底，朱学平、王秀芝在微信朋友圈及涉案楼房外墙发布该养老院转让信息，王秀芝在该楼房留有值守人员。2020年10月，朱学平找到新的承租人。2020年10月12日，朱学平、王秀芝签订租房户交接单，主要内容：“王秀芝租用的东安区南市街商服楼用于经营康乃馨养老院，王秀芝现已不再继续承租该商服楼。在2020年10月20日交还给出租人朱学平，双方结清水电费，王秀芝将于2020年10月20日前搬出该商服楼”。2020年10月28日，王秀芝将涉案房屋腾退给朱学平。王秀芝已向朱学平缴纳2020年7月1日前的房屋租金。截至2020年10月28日，王秀芝拖欠涉案房屋水费1366.66元。2020年12月2日，朱学平交纳该房屋自2020年10月至2021年的供热费2841元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。本案中，朱学平与王秀芝于2011年4月8日签订的租房合同是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。双方于2020年4月协商解除房屋租赁合同，之后双方将该楼房对外招租。王秀芝于2020年6月30日将康乃馨养老院停止经营，在该楼房留有值守人员。王秀芝于2020年10月12日将房屋钥匙交给朱学平，双方签订租房户交接单，王秀芝于2020年10月28日将在该楼房设立的办公室搬离。朱学平要求王秀芝给付2020年7月1日至2020年10月28日的房屋租金46666.67元，因朱学平让王秀芝在涉案楼房留有员工接待看房的承租人员，并结合王秀芝在2020年7月1日至2020年10月28日期间养老院已停止经营，只有办公室尚未搬离，因新冠肺炎疫情的发生对王秀芝的经营活动造成一定的影响，对采取疫情防控措施期间的租金应当予以酌情降低，朱学平仍按全额主张租金不符合公平原则，本院酌情认定王秀芝给付朱学平2020年7月1日至2020年10月28日的租金23333元。关于朱学平要求王秀芝给付二楼201号房屋和五楼仓库自2012年5月1日至2020年10月28日的租金85000元、水费1366.66元、供热费2841元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，朱学平于2017年6月11日在与王秀芝的微信聊天中承诺如果王秀芝前期的三层楼的租房合同能够诚实履行，每次提前10天交纳房费。将交房租日期提前至每年的6月20日前和每年的12月20日前，则朱学平同意免除王秀芝二楼办公室和五楼仓储租金。朱学平在与王秀芝的微信聊天中称：“以前交房费晚十天半个月的情况都很正常……”，王秀芝已向朱学平缴纳2020年上半年的租金，双方前期的三层楼的租房合同能够诚实履行，根据双方约定，应当视为朱学平同意免除王秀芝201号房屋和五楼仓库的租金。朱学平于2020年7月27日和2020年10月11日在其与王秀芝的微信聊天中承诺本次诉讼所主张的水费和供热费不由王秀芝承担，故朱学平此项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。一审判决：一、王秀芝于本判决生效之日起十五日内给付朱学平房屋租金23333元；二、驳回朱学平的其他诉讼请求。案件受理费3017元，减半收取计1508.50元，由王秀芝负担383元，朱学平负担1125.50元。二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱学平举示证据图片2张、企业注册信息查询单4份。意在证明：一审认定事实调查不全面。王秀芝对证据无异议。本院认为，该证据不能证明朱学平主张的认定事实不清问题，对证据不予确认。经庭审调查及阅卷，二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，朱学平与王秀芝签订的租房合同系双方真实意思表示，合同有效。王秀芝交租金至2020年7月1日，后于2020年10月28日搬离房屋，在王秀芝搬离之前2020年7月1日至2020年10月28日租金应当由王秀芝继续给付，一审结合新冠疫情因素酌情判决王秀芝给付租金23333元并无不当。通过双方微信聊天内容，双方协商解除合同后，除有争议的2020年7月1日至2020年10月28日期间租金王秀芝未给付外，之前时间段的租金给付问题，可以认定双方是无争议的，王秀芝已经交付租金，朱学平也未提出异议。因此，可以视为朱学平主张王秀芝给付201号房屋和仓库租金的条件不成立，朱学平的主张无事实依据。关于朱学平主张的水费和供热费问题，通过双方的聊天记录，可以认定朱学平同意该两项费用不由王秀芝承担，一审对此认定并无不当。综上所述，朱学平、王秀芝的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计2934元，由朱学平负担2551元，王秀芝负担383元。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 刘 洋二〇二一年六月二十二日法官助理 祖 睿书 记 员 孙 源附相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。