广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2163号原告：英德市维多利商业有限公司，地址：英德市×××××××××路边。法定代表人：汤某1。委托代理人：许江秀，公司员工。委托代理人：朱金强，公司员工。被告：钟洋洋，男，汉族，1987年9月2日出生，佛冈县人，住佛冈县××××××新华书店301房，身份证号码：441××××××××××××012。原告英德市维多利商业有限公司诉被告钟洋洋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理，本院依法于2021年5月20日由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市维多利商业有限公司的委托代理人朱金强，被告钟洋洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告英德市维多利商业有限公司的诉讼请求：1、双方解除租赁合同，恢复原状（按目前的现状进行返还），合计：193765元。2、依法判令被告立即支付欠原告2020年1月、2020年4月-2021年2月租金共¥98866元，并计算租金至解除合同时间止。3、依法判令履约保证金不予退还。并由被告支付租赁违约金三个月租金额共¥25741元。4、依法判令被告立即支付原告2020年1月、2020年4月-2021年2月租金违约金，按照签订租赁合同，从应交日起，按日依欠缴金额的3‰计算违约金，违约金共计人民币¥13147.95元，违约金计算至付清欠款之日止。（2、3、4合计人民币¥137754.95元）。事实与理由：被告钟洋洋与英德市维多利商业有限公司签订租赁合同期为2018年3月16日-2022年12月31日。现被告钟洋洋欠原告2020年1月、2020年4月-2021年2月租金共¥98866元。期间原告多次通过电话联系以及书面通知对方交纳费用，但被告多次找各种理由推脱，至今仍未交纳该费用¥98866元；履约保证金三个月租金额共¥25741元（租赁合同第二十三条第1款）；违约金¥13147.95元（租赁合同第十九条第二款第1项）按日依欠缴金额的3%。计算违约金，现我公司按银行一年期借贷款回报利率24%计算违约金。为维护原告的合法权益，现特具本状，诉诸法院，希望贵院依法判决原告的诉讼请求。被告钟洋洋答辩如下：对诉讼第一条是金额错误的，请求法院审核。对诉讼请求第二条租金计多了很多，2020-5我已经撤场搬走。诉讼请求第三条，双方租赁合同24条有写明，我是舞蹈培训行业，如发生不能抗力的疫情的情形，合同不能再履行的情况，不能视为违约的。原告应结算我方履约保证金。对第四条，也是上述合同我方没有违约行为，不应再缴纳原告要求的违约金。第三、四条诉求是重复的。我这边是疫情不可抗力因素不能再继续经营，请求我方的履约保证金21126元来抵扣原告的诉讼请求金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，原告英德市维多利商业有限公司（甲方）与被告钟洋洋（乙方）签订《租赁合同》，其中部分约定如下：第一条：甲方将位于英德市××××××以东、富强东路以南维多利广场：西区(B区)B3-03号第1卡商铺出租给乙方使用(具体位置见“附件一”，“附件一”为本合同不可分割的组成部分，以下简称该商铺)。第二条：甲方出租该商铺的建筑面积325.00平方米(套内面积211.31平方米)。第三条：甲方出租该商铺租赁期为伍年，自2018年3月16日至2022年12月31日止。商铺免租期291天(自2018年3月16日至2018年12月31日)，免租期免租金。免租金期间不免收物业管理费、水电费等费用。第七条：该商铺租金按建筑面积计算具体如下：2019年1月1日至2019年12月31日每月每平方米标准租金19.90元，每月标准租金总额为人民币陆仟肆佰圆陆拾捌元整(￥6468元)；2020年1月1日至2020年12月31日每月每平方米标准租金25.00元，每月标准租金总额为人民币捌仟壹佰圆贰拾伍元整(￥8125元)；2021年1月1日至2022年12月31日每月每平方米标准租金27.10元，每月标准租金总额为人民币捌仟捌佰零拾捌元整(￥8808元)。乙方应按先交租金后使用之原则按月交付租金；乙方于签订本合同时交付首月租金(￥7963元)；此后乙方应于每月5号前交付当月租金，乙方租赁该商用物业(商铺)：经营期间，租赁增值税及附加费由乙方承担。第八条：乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付两个月的租金作为合同履约保证金，共计人民壹万伍仟圆玖佰圆贰拾陆元(￥15926元)。第九条履约保证金履行方式为：1、本合同终止时，如乙方已缴清全部租金及其它应缴之费用并无违约行为，甲方应在终止日后15个工作日内将乙方的履约保证金数(免息)退还乙方。2、合同履行期间，乙方如有欠租、未将各费缴清或违约等情况，甲方可先从以上履约保证金中扣除欠缴款项，或扣划支付乙方违约行为的违约金和因乙方违约行为而致损失的补偿。3、合同履行期间如乙方有违约或欠费行为，并导致履约保证金不足支付违约金或违约损失或欠费额，乙方须对上述不足额三日内予以补足，并重交履约保证金，否则甲方有权解除本合同。第十七条：乙方在承租期内因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，双方结算完毕可解除合同，履约保证金不予退还。在上述情況下，如乙方未提前通知甲方而单方面提前解除合同，或未经甲方同意强行撤离，履约保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于三个月租金额的违约金，否则，甲方有权留置乙方物品不让撤离。第十九条：(二)乙方责任：1、乙方须按时向甲方缴付租金。如乙方迟延交租金，须向甲方支付违约金；从应交日起，按日依欠缴金额的3‰计算违约金。如乙方逾期十五天仍未缴清合同约定的费用，乙方同意甲方委托的物业管理公司暂停物业服务。第二十三条：1、合同期内，乙方有下列情形之一，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，乙方还须向甲方支付相当于当年三个月租金额的违约金及本合同约定的其他违约金，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿损失，甲方并有权申请人民法院先予执行强制乙方搬迁，留置乙方货物并向乙方追偿：(1)拖欠应缴租金或按年度累计达三十天(已缴交逾期违约金除外)及其他应缴款项达30日以上(含：30日)。另查明，签订合同后原告将涉案的商铺交付给被告使用，庭审中原被告双方确认被告一直按照合同约定支付了2019年12月31日前以及2020年2月和3月的租金，被告拖欠的租金月份为2020年1月以及2020年4月至今。被告钟洋洋于2020年5月31日向原告发送合同解除通知书，通知事项为：通知贵方于2020年6月5日起解除租赁合同并退房。相关说明为：因新冠疫情影响，我司为教育培训行业，受相关部门限制经营，为不可抗力因素，导致公司已无能力继续经营，根据法律规定，已经符合解除租赁合同的条件。我方通知贵方2020年6月5日起解除租赁合同同时退还房屋，请贵方安排收房并办理相应手续。其他方面：1、贵方从2020年1月起收取我方的租金对比2019年度涨幅超过30%，我方认为涨幅不合理，请以2019年度的费用标准执行结算。2、管理费保证金人民币5200元、租赁合同履约保证金人民币15926元合共保证金为人民币21126元。请贵方解除时用作抵扣我方所欠2020年1月、4月、5月款总和。庭审中原被告双方明确被告于2020年6月5日实际搬离租赁的商铺，在被告搬离时原告的工作人员在场但表示不同意被告解除合同，被告在搬离涉案商铺时已将商铺的钥匙放在商铺内并通知了物业经理。原告认为由于原被告双方对解除合同未达成一致意见故未对涉案的商铺办理接收手续。原被告双方明确被告自2020年6月5日后未再使用涉案的商铺。以上事实有原告提交的《租赁合同》、通知书、被告提供的通知书及本院庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订书面的租赁合同，该房屋租赁合同是双方的真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，依法合法有效。原被告双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定:“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定”。本案纠纷发生于民法典施行前,应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点为:一、原被告双方签订的租赁合同的解除时间及租赁物的返还问题；二、原告是否有权没收履约保证金；三、被告应否支付2020年1月以及2020年4月后的租金;四、被告应否承担合同解除的违约责任。关于焦点一，对于合同解除时间,因被告钟洋洋于2020年5月31日向原告发出合同解除通知书并开始搬离涉案商铺内的物品并实际拆除涉案商铺内的空调等设备,在2020年6月5日，被告的搬离行为被原告明确告知不同意后,被告仍然当日搬离了涉案商铺,故鉴于被告从2020年6月5日起已搬离涉案商铺，原被告双方已均无履行涉案租赁合同的合意,故双方签订的合同于2020年6月5日已实际解除。庭审中原告明确被告应以现状返还商铺，被告则明确其在实际搬离涉案商铺时已经将商铺钥匙放置在商铺内并告知了物业经理，被告已将商铺实际交还给了原告，原告再请求被告按现状进行返还已无必要。对于原告请求按现状返还的请求本院依法予以驳回。关于焦点二，涉案合同的解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。被告因疫情原因导致不能正常经营但不是与原告协商减免租金,而是直接在2020年5月31日向原告提出解除合同，因此,该情形属于被告单方提出解除合同。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应,2020年2月24日我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应,2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看,一级响应期间确对被告钟洋洋的经营影响较大,但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复,即使经营有影响,被告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同,而不应选择退出涉案商铺。因被告钟洋洋在租赁合同可继续履行的情况下坚持解除合同,故可认定被告为违约方,按合同约定原告有权没收履约保证金。原告请求对被告支付的履约保证金不予退还合理合法，本院依法予以支持。关于焦点三，被告应支付的租金问题，鉴于被告的经营确因疫情的原因受到了不利影响,继续按照合同约定标准支付租金确对其不公平。新冠疫情,既是迎难而上、坚强不屈的中国精神的集中体现,也是中华民族维护公共秩序和善良风俗的具体实践。在疫情面前,应该从维护社会公共利益出发,以诚信友善的态度,秉持诚实、恪守承诺、互相谅解、彼此包容,合理减少并分担因疫情造成的损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款“承租非国有企业房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件实际情况,根据公平原则予以变更。”的规定,庭审中原告被告双方明确被告拖欠的租金只有2020年1月以及4月1日至2020年6月5日，对于2020年1月以及4月、5月以及6月5日的未付租金,本院酌定被告应按照合同约定的2020年1月后的租金支付一半给原告,由于原被告双方的租赁合同已于2020年6月5日实际解除，被告亦已搬离涉案商铺并通知原告，原告再请求2020年6月5日后的租金及占有使用费依法无据，本院不予支持。故被告应向原告支付的租金（2020年1月以及2020年4月至2020年6月5日）本院酌定为12864.58元。同样，基于疫情影响因素的考虑,对原告诉请拖欠租金的违约金,宜按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准自原告起诉之日即2021年3月26日起计算。原告诉请按千分之三标准分段计算,本院不予支持。关于焦点四，因新冠疫情,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(二)项“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。”的规定,被告不享有单方解除合同的权利,其提出解除合同的行为构成违约,应当承担违约责任,合理合法，本院依法予以支持。根据双方合同约定,承租人提前解除合同的,应提前3个月通知出租人,并向出租人支付3个月租金为违约金。综合本案的事实、证据,结合合同的履行情况及双方当事人的过错程度,以及疫情影响等因素,酌定被告应支付一个月租金即8125元作为违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认原告英德市维多利商业有限公司与被告钟洋洋签订的《租赁合同》于2020年6月5日解除。二、限被告钟洋洋于本判决发生法律效力之日起十日向原告英德市维多利商业有限公司支付租金12864.58元和逾期付款违约金（以12864.58元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准自2021年3月26日起计算至被告付清款项为止）。三、限被告钟洋洋于本判决发生法律效力之日起十日向原告英德市维多利商业有限公司支付违约金8125元。四、确认原告英德市维多利商业有限公司不需退还被告钟洋洋已支付的履约保证金。五、驳回原告英德市维多利商业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2087.65元，由被告钟洋洋负担1100元，原告自行承担987.65元。原告已向本院预交案件受理费2087.65元，在本判决发生法律效力后本院向其退还1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇二一年六月二十一日书记员  陈斯燕附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德光明路支行账号：7133-5774-7345请在汇款单的备注一栏注明案件的案号，否则无法认定案号，无法入账。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。