北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6922号上诉人（原审原告）：北京首开亿方物业服务有限公司，住所北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。法定代表人：倪平，董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：安子健，男，1997年4月8日出生，汉族，住公司宿舍。被上诉人（原审被告）：北京生易长汽车维修有限责任公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）13号楼。法定代表人：曹银行，总经理。委托诉讼代理人：贾霆，北京霆盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊世友，北京霆盛律师事务所律师。上诉人北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称首开公司）因与被上诉人北京生易长汽车维修有限责任公司（以下简称生易长公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判生易长公司腾退返还北京市朝阳区安贞西里2区17号楼锅炉房院内格林豪泰东侧原沉灰池上自建房屋，范围以一审拍摄照片及现场平面图为准；改判生易长公司支付自2017年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，以约定租金标准为准；2.生易长公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决未就合同无效后的返还及赔偿责任作出裁判，属于适用法律错误，应予改判。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对合同是否存在无效情形的认定，人民法院应当依职权进行审查，在做出合同无效确认的情况下，应当结合首开公司的诉讼请求，就合同无效后的返还、赔偿等民事责任依法裁判处理。本案一审法院在判决书中已经认定“不论是首开公司主张的合同，还是生易长公司主张的合同，其所涉及的生易长公司自建房屋均未取得相关规划许可，且在一审辩论终结前也没有取得相关行政审批、许可，因此双方签订的房屋租赁合同（地上）应属无效。”即一审法院在确认合同无效的基础上应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，就合同无效的法律后果，相关民事责任进行一并处理。本案一审中，首开公司已在诉讼请求中提出生易长公司腾退返还租赁房屋及支付相应房屋占用费的请求，即使在法院认定合同无效的情况下，根据“举重以明轻”的解释规则，首开公司一审提出腾退返还租赁房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，可以涵盖合同无效情况下的返还和损害赔偿责任请求，即对合同无效的后果及损失赔偿已有具体请求。同时，一审法院也已经进行现场勘验，并由双方签字确认租赁标的物范围，以现场平面图为准，即一审法院对合同无效后的责任承担问题也具备裁判的事实基础，应当判令生易长公司腾退返还房屋并支付房屋占用费，而一审法院直接驳回首开公司的诉讼请求，属适用法律错误，应予改判。生易长公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望予以维持。生易长公司向一审法院起诉请求：1.生易长公司腾退北京市朝阳区安贞西里2区17号楼锅炉房院内格林豪泰东侧原沉灰池上自建的房屋。2.生易长公司支付自2017年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，用双方签订的房屋租赁合同（地上）约定的租金标准乘以实际天数计算。3.生易长公司支付生易长公司违约金21022.61元。一审法院认定事实：2016年1月7日，甲方首开公司同乙方生易长公司签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落在朝阳区安贞西里二区17号锅炉房内格林豪泰东侧原沉灰池场地489平方米，房屋面积271.61平方米（乙方自建房屋）租赁给乙方作洗车、办公使用。租期一年，自2016年1月8日至2017年1月7日。场地租金标准为35697元每年，房屋租金标准为83276元每年。租金每三个月为一期，每个租赁年度分四期向甲方支付，乙方应在每期开始前10日向甲方缴纳下期租金。第一期租金缴纳时间为2015年12月28日。乙方于签约当日向甲方缴纳房屋租赁押金29743.25元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。2017年1月8日，甲方首开公司同乙方生易长公司签订房屋租赁合同（地上），主要约定甲方将坐落在朝阳区安贞西里二区17号锅炉房内格林豪泰东侧原沉灰池地上建筑面积为271.61平方米房屋，租赁给乙方作洗车、办公使用。租期自2017年1月8日至2017年9月30日。租金共计108372.39元（含增值税5160.59元）。租金缴纳时间为2016年12月20日，一次性支付。乙方于签订合同当日支付甲方房屋租赁押金24785元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方未按约定时间返还房屋的，延迟一日，按月租金的10％向甲方支付违约金，直至乙方交还房屋为止。由于租赁房屋的特殊性，甲方因自身原因有权单方解除本合同，乙方应按甲方要求腾退，甲方不因单方解除合同承担任何违约责任。甲方行使合同解除权应当给予乙方30天腾退期限。政府及相关部门要求停止租赁活动的；甲方上级单位或房屋所有权单位要求解除合同的；上述特殊情形出现时，甲方有权单方解除合同，不承担违约责任及赔偿责任，乙方在租赁期间的装修无偿归甲方所有。后生易长公司按照约定支付了租金，并使用房屋至今。庭审中，生易长公司提交了一份场地租赁协议，出租方为首开公司第四分公司、承租方为生易长公司，租赁场地为安贞西里大锅炉房东侧场地，面积600平方米。租期自2014年1月8日至2019年1月7日。生易长公司表示该份2014年签订的合同才是双方真实的租赁合同，生易长公司享有两年免租期，现租期未到，无需腾退。首开公司表示：真实性认可，证明目的不认可。这个合同仅为框架协议，里面没有约定租金，其他条款也很不明确，所以2016年的时候双方重新签订了1年期的合同，2017年的时候把场地和房子分开了签订合同，5年期的这个合同已经被后面的签订的合同替代。案件审理过程中，生易长公司申请对房屋租赁合同（地上）中的土地硬化和土方填坑的成本进行鉴定，还申请对场地上自建房屋的市场价值进行评估，评估时点确定为2019年11月19日。生易长公司自行支付了鉴定费1.8万元。经报送北京市高级人民法院摇号确定，北京晟明资产评估有限公司作为本案评估工作的实施单位，于2020年6月2日出具两份资产评估报告，结论分别为土地硬化和土方填坑成本为151270元，自建房屋在评估时点的市场价值为853080元。生易长公司表示两份报告结论都偏低，土地硬化和土方填坑成本应为80万元，自建房屋在评估时点的市场价值应为180万元。首开公司表示：关于房屋造价报告中评估明细表第6项地下水管道不应该计入评估范围，由于房屋没有产权证，故我方认为房屋不具备市场价值，故评估报告得出市场价值没有依据。关于土地硬化的报告，土方填坑这一项超出了当事人申请的评估范围，而且土方填坑的部分是生易长公司在现场的单方叙述，没有提供任何图纸，现场已经被填平，不具备勘验条件。当时申请的是成本价评估，但是结论给出是市场价。评估方法这一项混用成本法和市场法，没有依据。考虑到本案可能涉及房屋、土地的补偿等问题，法院向双方释明，要求保持房屋及场地原状。同时法院赴现场进行了勘验，就生易长公司自建房屋拍照附卷，首开公司提交了一张安贞西里二区-12号楼平面图，并标注了生易长公司自建房屋的位置，双方均同意生易长公司自建房屋，即首开公司主张的腾退范围以法院拍摄的照片，结合安贞西里二区-12号楼平面图为准。此外，法院就生易长公司自建房屋是否取得建设工程规划许可证多次询问双方，双方均表示没有取得。法院就合同效力问题充分释明，首开公司坚持以合同到期为由要求生易长公司腾退并支付使用费、违约金。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。不论是首开公司主张的合同，还是生易长公司主张的合同，其所涉及的生易长公司自建房屋均未取得相关规划许可，且在一审辩论终结前也没有取得相关行政审批、许可，因此双方签订的房屋租赁合同（地上）应属无效。法院就相关问题已经进行了多次释明，首开公司始终坚持认为合同有效，是自然到期终止，并以此为基础提出使用费等其他请求。首开公司的主张缺乏事实依据，法院不予支持。判决：驳回北京首开亿方物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费四千七百六十九元，由北京首开亿方物业服务有限公司负担（已交纳）。鉴定费一万八千元，由北京生易长汽车维修有限责任公司负担（已交付北京晟明资产评估有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。首开公司向本院提交以下证据：证据一，房屋所有权证；证据二，北京市政府文件；证据三，北京市工商局文件；证据四，北京市国资委文件；证据五，经营资产代管协议；证据六，（2020）京03民终5347号民事判决。证明目的为首开公司享有涉案土地使用权，有关涉案场地的租赁合同书应认定为有效。生易长公司质证意见为，首开公司提交证据不属于新证据，对证据一至证据四的真实性、合法性、关联性均不认可。理由为：1.该四份文件均属于复印件；2.证据一颁发日期为1990年11月17日，房屋建设日期应早于1990年11月17日，而本案所涉房屋双方均认可系2015年生易长公司自己建设的，面积也与证据一所记载的面积不符，故本案所涉房屋与证据一所登记的房屋不是同一房屋；3.证据二至证据四只能证明案外人北京城市建设开发总公司的名称变更为北京首都开发控股（集团）有限公司，并不能证明在变更过程中将涉案房产等资产一并移交。对证据五的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份合同系首开公司与案外人北京首都开发控股（集团）有限公司签订，生易长公司并非合同当事人，合同是否真实，只有案外人可以确认，生易长公司无法确认。该协议第一条约定，乙方代管经营甲方用于生产经营、办公以及经营租赁的经营性房产。具体位置及建筑面积见附表。但首开公司提交的证据并没有附表，不能确认本案所涉房屋是否属于协议所约定的代管房产。对证据六的真实性、合法性予以认可，不认可关联性。理由为，该份判决所处理的是场地租赁纠纷，场地并不等同于房屋，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效，并没有规定场地租赁合同无效。故该判决认定双方签订的租赁合同有效并不当然的就认定涉案房屋租赁合同有效。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。不论是首开公司主张的合同，还是生易长公司主张的合同，所涉及的生易长公司自建房屋均未取得相关规划许可，且在一审辩论终结前也未取得相关行政审批、许可，因此一审法院认为双方签订的房屋租赁合同（地上）应属无效，并无不当。虽然首开公司有关的腾退房屋、给付房屋占用费等诉请，基于合同无效，亦可提起，但合同有效和无效情形下的诉请，并不完全相同，亦不存在相互涵盖关系。本案中，一审法院就相关问题已经进行了多次释明，首开公司始终坚持认为合同有效，是自然到期终止，并以此为基础提出使用费，违约金等其他请求，因此，一审法院以首开公司的主张缺乏事实依据，予以驳回，并无不当。首开公司有关一审法院驳回其诉讼请求，系适用法律错误等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。另，首开公司有关腾房、房屋占用使用费、损失等诉求，可另行解决。综上所述，北京首开亿方物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4769元，由北京首开亿方物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年六月二十三日法官助理  卢圆圆法官助理  陈亢睿法官助理  向 玗