天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2433号上诉人（一审原告）：廖晓慧，女，1987年11月21日出生，苗族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：孙雪洁，北京市立天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，北京市立天律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：北京轩缘惠通房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区通胡大街上游小区6号楼111号。法定代表人：贾秀波，总经理。委托诉讼代理人：朱晓艳，女，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津珠江京津房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区九园工业园区。法定代表人：张永锋，董事长兼经理。委托诉讼代理人：王龙康，男，该公司员工。上诉人廖晓慧因与被上诉人北京轩缘惠通房地产经纪有限公司（以下简称轩缘公司）、天津珠江京津房地产投资有限公司（以下简称珠江京津公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖晓慧上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与轩缘公司无居间合同关系。轩缘公司与珠江京津公司恶意串通，违反《中华人民共和国价格法》和国家房地产价格调控政策，诱骗上诉人按非法开盘价认购房屋，致使轩缘公司获取60,000元的非法所得，珠江京津公司对于其销售代理商轩缘公司从事违法委托事项明知且支持。轩缘公司与珠江京津公司均应对上诉人的60,000元本金损失和利息损失承担连带赔偿责任。轩缘公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：上诉人与轩缘公司之间虽未签订书面合同，但双方系居间合同关系。轩缘公司已为上诉人提供了购房服务，上诉人也成功与珠江京津公司签订商品房买卖合同，购买了房屋。轩缘公司完成了主要居间服务义务，上诉人支付了服务报酬，双方在事实上完成了合同的履行。轩缘公司与珠江京津公司之间并非销售代理关系。珠江京津公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：轩缘公司与上诉人之间系居间合同关系，且双方已履行主要合同义务。珠江京津公司与轩缘公司之间为营销辅助合作关系，并非销售代理关系。珠江京津公司依法销售涉案房屋，涉案商品房买卖合同标的价格符合政府调控价格规定，不存在与轩缘公司相互串通以收取电商费方式规避政府限价等行为。廖晓慧向一审法院起诉请求：1．判令轩缘公司退还电商费60,000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，利息自2017年3月30日起算，计算至电商费全部退还之日止；2．珠江公司对轩缘公司退还电商费及利息的行为承担连带责任；3．二被告共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月4日，甲方珠江公司与乙方轩缘公司签订《xxxxxxx城项目服务合作协议》（以下简称《合作协议》），协议约定：“第一条合作内容：1.1甲方委托乙方负责xxxxxxx城楼盘（以下简称“项目”）在本合同签订之日起至双方约定合同终止之日内，所有在售房源可通过新浪乐居网站（网址为：http：/www.bj.house.sina.com.cn）及渠道带客进行销售工作，乙方向购房成功客户收取6万元服务费，客户享受xxxxxxx城项目提供购房服务。……1.3合作期间内，乙方为甲方在新浪乐居网站设立专门页面展示甲方房屋的相关信息，包括位置、层高、面积、房型、售价、周边环境等，同时组织渠道带客、派发宣传单页等推广活动。1.4甲方负责制作和提供在新浪乐居网站专题页面展示的内容，包括介绍房屋相关信息的图片、文字等。……1.6乙方负责组织渠道带客及相关推广活动并承担所产生费用，该费用包括但不限于人员的用工成本（佣金、住宿费、餐费、服装费）、看房大巴车、宣传物料的制作及临时售楼处等。……1.7合作期间内，乙方在甲方售楼处设置驻场人员，为参加购房活动的客户办理相关手续，并收取相关服务费用，甲方需为乙方协调提供办公场所及配合相关工作。第二条费用、结算、退款：2.1在本协议约定的时间内，乙方对于参加购房活动且推荐成功的客户（推荐成功的客户是指乙方推荐的客户与甲方签订商品房买卖合同，按商品房买卖合同的约定支付房款，无退房情况），按所有户型房源6万元/套的标准收取服务费用。……2.3各方确认，在上述合作模式下，甲方无须向乙方支付任何费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费等任何费用）”。同时，双方还约定了其他权利和义务。2017年3月份，廖晓慧在珠江公司开发的珠江国际城项目售楼处看房过程中接触到轩缘公司的工作人员。2017年3月26日，廖晓慧通过ｐｏｓ机刷卡的方式向轩缘公司交纳费用10000元。2017年3月30日，廖晓慧在轩缘公司工作人员的指导下与珠江公司签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同约定廖晓慧购买珠江公司开发建设的坐落于宝坻区××工业园××号楼××房屋，建筑面积95.06平方米，价款871129元。当日，廖晓慧通过ｐｏｓ机刷卡的方式又向轩缘公司交纳费用50000元。轩缘公司于当日向廖晓慧开具了一张金额为60000元、收款事由为服务费的收据，廖晓慧接收了该收据。一审庭审中，轩缘公司称其为客户做了购房规划、分析、为其提供精美的宣传册和一些小礼物，举办了一些项目的线下活动，现场参观，帮助客户进行楼盘优劣势的分析，我们安排工作人员进行细致的讲解说明。陪同客户看房屋的户型，讲解房屋的区位图、项目的沙盘图。带客户参观样板间等，介绍所在房屋的周边设施，该区域周边发展的具体情况。且现场我们提供了沙发、糕点、水果供客户品尝和休息。带领客户介绍项目的具体情况，购买房屋的具体流程，帮助其审理合同、解答疑问，指导其与开发商签订商品房买卖合同协议。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、珠江公司与轩缘公司是否构成销售代理关系；二、廖晓慧与轩缘公司之间是何种法律关系；三、轩缘公司是否应当退还廖晓慧服务费。对此一审法院分别评判如下：一、关于珠江公司与轩缘公司是否构成销售代理关系问题。销售代理是指房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，中介服务机构向房地产开发企业收取佣金，双方之间应当订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及委托人和被委托人的权利、义务，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。本案中，从珠江公司与轩缘公司签订的协议名称来看为《合作协议》，而并非委托合同或销售代理合同；从珠江公司和轩缘公司签订的《合作协议》内容看，虽在第一条中约定了甲方（珠江公司）委托乙方（轩缘公司）负责xxxxxxx城楼盘进行销售工作，但从具体条文来理解，珠江公司只是为轩缘公司提供房源和办公便利，轩缘公司为珠江公司开发的商品房提供推广服务，珠江公司无须向轩缘公司支付任何费用。廖晓慧亦未提供证据证明轩缘公司以珠江公司的名义对外销售xx家园房屋。因此，珠江公司与轩缘公司之间不符合销售代理的法律特征，双方并不构成销售代理关系。本案中，廖晓慧主张珠江公司与轩缘公司之间存在销售代理关系，要求珠江公司承担连带责任，但未提供有关证据予以证明，故一审法院对廖晓慧的上述主张，不予支持。二、关于廖晓慧与轩缘公司之间是何种法律关系问题。本案中，廖晓慧在诉状中自认是在轩缘公司的指导下与珠江公司签订的《天津市商品房买卖合同》，轩缘公司亦称对廖晓慧进行了购房服务，且在廖晓慧分两次向轩缘公司交纳费用合计60,000元后，轩缘公司向廖晓慧出具了收费事由为服务费的收据，廖晓慧亦接收了该收据，表明其认可轩缘公司所收的费用为服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。轩缘公司为廖晓慧提供购房服务，廖晓慧向轩缘公司支付服务费，双方之间符合提供订立合同媒介服务类型的居间合同的构成要件，故一审法院认定廖晓慧与轩缘公司之间构成居间合同关系。廖晓慧主张上述费用为可以抵扣120,000元房款的团购费，但未提供有效证据证明，且与轩缘公司向其出具的收据中所记载的收费事由服务费相悖，故一审法院不予支持。三、关于轩缘公司是否应当退还廖晓慧服务费的问题。一审法院认为，廖晓慧与轩缘公司之间形成的居间合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。轩缘公司已向廖晓慧提供了购房服务，廖晓慧也已成功与珠江公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，轩缘公司向廖晓慧收取服务费60,000元，有事实及法律依据。廖晓慧要求轩缘公司退还该款并支付利息，一审法院不予支持。关于轩缘公司收取廖晓慧服务费是否违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定，因该条规定是指“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”。本案中，轩缘公司与珠江公司并不存在代理销售关系，因此轩缘公司收取廖晓慧服务费并不违反该条规定，故一审法院对廖晓慧的该项主张不予采信。关于廖晓慧称其自始至终未接触过轩缘公司人员，也未享受过轩缘公司的任何服务，该陈述与其诉状中所述不符，且未对此作出合理解释，故一审法院不予采信。关于廖晓慧主张轩缘公司收取其费用系未予标明的费用，廖晓慧作为完全民事行为能力人，其向轩缘公司分两次交纳了60,000元并接收了轩缘公司开具的服务费收据，表明其对轩缘公司收取其费用为服务费是知晓的，且是默许接受的，故对廖晓慧的该项主张，不予采信。综上所述，对廖晓慧要求轩缘公司返还服务费60,000元及利息，且要求珠江公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告廖晓慧的全部诉讼请求。案件受理费1，514元，由原告廖晓慧负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1．照片三张；2．证据照片显示开盘价与根据申报价上限反推计算开盘价对比情况表，均用以证明珠江京津公司推出的开盘价高于申报价上限，为违法价格；3．网页截屏5张、群发短信截图1张，用以证明上诉人交给轩缘公司的60,000元系团购服务费，轩缘公司并非唯一发布涉案楼盘信息的中介平台和销售代理商，其与珠江京津公司存在恶意串通行为。轩缘公司、珠江京津公司经质证均认为，不认可上诉人证据的真实性和证明目的。轩缘公司、珠江京津公司均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：珠江京津公司与轩缘公司是否存在恶意串通行为，应结合三方之间合同关系、合同的签订及履行情况综合予以认定。上诉人的证据不能实现其主张的证明目的，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：珠江京津公司与轩缘公司是否应向上诉人退还服务费及相关利息损失。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。上诉人与轩缘公司虽无书面经纪合同，但上诉人以刷卡方式向轩缘公司支付款项，轩缘公司向上诉人出具了收款收据，且收款收据单注明“服务费”，且上诉人支付部分服务费后取得项目排号卡，之后在轩缘公司指导下与珠江京津公司签订商品房买卖合同，目前已实际接收合同约定的房屋。合同履行过程中，上诉人向轩缘公司合计支付服务费60,000元，亦接受了对方提供的房源信息、楼盘介绍、购房指导等服务。上述事实可证实，上诉人与珠江京津公司之间系商品房买卖合同关系，与轩缘公司之间系居间服务合同关系，合同均已履行完毕。珠江京津公司是否高于备案价格宣传销售房屋，属于行政主管部门的行政管理范围，与涉案民事法律关系并非同一类型的法律关系。上诉人以珠江京津公司与轩缘公司恶意串通、违反法律和政策销售房屋、诱骗上诉人支付服务费为由，要求珠江京津公司与轩缘公司返还电商服务费及利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1,514元，由廖晓慧负担。本判决为终审判决。审判长 姚 琦审判员 刘慧韬审判员 刘翠翠审判员 刘 锟审判员 张玉洁二〇二一年六月七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……