辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1414号上诉人（原审被告）：徐日鹏，男，1985年10月1日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人徐日鹏因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。徐日鹏上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2807号民事判决，依法改判；二、请求判决上诉人缴纳物业管理费计算期间为2018年4月2日至2018年12月12日，并应缴物业费为2706.83元；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审法院在一审期间，对案件事实认定不清，并做出错误判决，理由如下：一、原审判决中物业费计费截止日期认定错误，应当截止到2018年12月12日。由于被上诉人在为锦联小区提供服务期间存在严重的违约行为，严重侵犯业主公共利益，且拒不整改，导致广大业主不满，为此，锦联小区业主大会经合法程序投票表决通过，罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同，并于2018年12月24日由业委会代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同及撤场通知。营口市中级人民法院于2020年8月31日做出的《（2020辽08民终742号民事判决书》确认双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日解除有效。依据《最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服各企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服各合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此至2018年12月12日业主委员会与被上诉人合同解除后，双方无任何合同关系，物业费计费也应计至2018年12月12日。二、被上诉人拒不执行锦联小区业主大会决议，阻碍新聘物业公司进场，拒不移交撤场，并通过诉讼恶意拖延物业服务期限，强行提供服务，该服务应属无效。被上诉人拒不执行锦联小区业主大会合法有效的决议，拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，是物权法赋予广大业主的权利，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。如果对合同解除有异议，应当在撤场之后依法主张自己的权利，而不应当以此为借口，拒不撤场，恶意诉讼。因此，被上诉人不仅无权继续提供服务，而且整个事件过程也不存在无因管理的条件，故被上诉人强行提供的物业服务应诉无效。三、上诉人与被上诉人还是业主委员会与被上诉人之间并无任何有效的物业服务合同，上诉人有权拒绝支付2018年12月12日以后的物业费。（2020）辽0802民初2807号原审法院在判决中已经明确认定“合同的解除时间在经法定程序确认前合同效力是待定的”，即说明上诉人与被上诉人之间的物业合同并非有效，在业主委员会或上诉人未与被上诉人之间签订有效的物业服务合同之前，且不存在无因管理的条件的情况下，被上诉人应暂停服务。而被上诉人在双方并无有效合同期间，拒绝移交物业文件，阻止新物业公司进场，强行提供服务，根据国家相关法律法规的相关规定，在业主或业主委员没有和被上诉人签订合法有效的物业服务合同的情况下，业主有权拒绝支付物业费。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，一、原审判决确定的物业费数额及物业费起止日期正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场。事实上答辩人遵照该终审判决的要求，于2020年9月30日办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、针对物业服务未达标，业委会下达的整改通知，不存在不予理会现象；对业主大会的投票形式有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的权益。物业是服务机构，已经尽力对业主提出的问题予以整改；答辩人在合同状态未确定前，只能按照合同约定提供服务。三、上诉人请求缴纳物业费截止时间为2018年12月12日，没有事实和法律依据。该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝交纳答辩人撤场前的物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同宗旨后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案的情况完全符合该条法律规定之情形。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业服务费15916.18元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告徐日鹏系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，其所有的房屋建筑面积为162.41平方米。营口市站前区锦联经典名郡小区的前期物业服务由原告提供，住宅房屋收费按建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费(含电梯运行费用)。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收车辆集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取(含电梯费，)物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。被告欠交2016年8月28日至2020年9月28日期间的物业服务费15916.18元。被告所购房屋存在墙体裂缝问题，对此双方达成协议，原告免除被告物业服务费至2018年4月1日。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年8月31日作出(2020)辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区。一审法院认为：原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2元的标准交纳物业服务费(含电梯费)，于法有据，该院予以支持。原告因被告所购房屋墙体裂缝同意免除被告物业服务费至2018年4月1日，故被告还应给付原告物业服务费9722.95元。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告徐日鹏于本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费9722.95元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元(原告已预交)，减半收取99元由被告承担25元，原告自行承担74元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系。故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，上诉人徐日鹏的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐日鹏负担（上诉人已预交198元，退还148元）。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十四日法官助理贾文震书记员宋洪峰