辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1588号上诉人（原审被告）：谈大利，男，1973年3月25日出生，满族，住锦州市松山新区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：王秋月，该公司职员。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。上诉人谈大利因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人谈大利与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人王秋月、秦岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谈大利向本院提出上诉请求：1、原告2016年3月11日至6月30日对物业费收费标准提升进行意见表决结果为本次参与意见，表决户数为681户，其同意的业主房屋面积为56855.95平方米，占总面积51.86%，具有不真实性。事实与理由：①当时我要他们的选票流程、业主签字等程序他没有提出查选票时他没有，社区也没有。②2016年3月11日收取物业费1.2元/平米。2016年7月8日发的物业费调整公司公告没发就收1.2元/平方米，说明她已做好假的表决通过。上述两点证明她没有说服力属伪证，上调物业费是欺骗行为。2、辽宁省物业管理条例第62条规定，我出示重复收费证据法院没有采纳，我要求物业返还，她也不给退。3、物业委员会成立后，应由物业委员会决定，对曼哈顿G区业主以书面征求意见的形式召开业主大会进行业主意见表决，就已经不成立了。4、国务院物业管理条例第40条物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相应的原则区别不同的性质和特点在物业合同中约定，宝地物业缺（合理、公开服务水平相应的原则，举例G区业主家里的一场大火业主什么没剩下，原因消防车进不来，G区消防设施不完善，它没达到1.2元/平方米的服务水平）请求辽宁省锦州市中级人民法院，重新审理找出真相还我一个具有说服力的法律判决，由对方承担上诉费。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称：原审法院判决正确，上诉人主张是不正确的，请求驳回上诉，维持原判。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠的物业费5610元；2、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负责锦州市松山新区曼哈顿G区的物业管理服务，被告谈大利是锦州市松山新区曼哈顿G区8-23号业主，房屋建筑面积91.68平方米。原告与被告签订了《物业管理服务协议》。合同中约定物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护管理；2、房屋共用设施及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、公共秩序维护及消防；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、绿化养护，物业费收费标准为0.8元/平方米·月。2016年7月1日前，被告按每平方米1.0元交纳物业费。2015年5月26日，辽宁省物价局下发辽价发〔2015〕31号文件，关于放开我省部分服务价格的通知第二条规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。2016年3月10日，原告与锦州市高新技术开发区凌南街道办事处曼哈顿社区联合下发曼哈顿G区物业费调整事宜，对曼哈顿G区业主以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主意见表决。2016年7月8日，原告与锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处东湖社区联合下发物业费调整公告。2016年3月11日至6月30日对物业费收费标准提升进行意见表决。结果为：本次参与意见表决户数为681户，其中同意票数有511户，占总户数1001户的51.05%，同意的业主房屋面积为56855.95平方米，占总建筑面积109626.94平方米的51.86%；不同意票数有170户，占总户数16.98%，不同意的业主房屋面积为19885.82平方米，占总建筑面积的18.14%。根据《物业管理条例》第十二条，曼哈顿G区小区物业费标准自2016年7月1日起在原收费标准上调0.2元/平方米。从2016年7月1日至2020年9月30日被告已累计拖欠物业费5610元。被告以原告提高物业费不符合相关规定为由不同意按照每平米1.20元交纳物业费。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与被告谈大利签订了《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。双方应按合同的约定履行各自义务。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应向原告交纳相应的物业费、声控灯费，故对原告诉讼请求本院予以支持。关于被告抗辩物业费收费标准问题，因2015年辽宁省物价局下发相关文件，将物业费的标准由政府定价改变为物业公司与业主议价，物业费的定价以物业公司与业主意思自治为准，且本案小区调整物业费并未成立业主委员会，原告无法采取与业主委员会协商的方式，故通过向全体业主书面征询的方式进行协商并无不当之处。该小区超过半数的业主同意上调物业费，且经过了凌南街道办事处东湖社区确认，原告与社区联合发布了上调物业费公告，故原告上调物业费的行为并无不当。故对此抗辩理由本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告谈大利于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司从2016年7月1日至2020年9月30日期间的物业费5610元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。本院二审中，当事人均未提交新证据。上诉人虽然认为2016年3月提高物业费标准的表决结果不真实，但也未提供证据证明，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应该从2016年7月1日起按照每月每平米1.20元交纳物业费。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。本案中，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司依据2015年辽宁省物价局下发相关文件，将物业费的标准由政府定价改变为物业公司与业主议价，在当时没有成立业主委员会的情况下，通过向全体业主书面征询的方式进行协商，在取得小区超过半数的业主、所占面积也过半数同意的情况下上调物业费，且经过了凌南街道办事处东湖社区确认，被上诉人与社区联合发布了上调物业费公告，故被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司上调物业费至每月每平米1.20元符合前述法律规定，对全体业主具有约束力，上诉人谈大利作为该小区的业主，应当从2016年7月1日起按照每月每平米1.20元的标准交纳物业费。一审法院按照该标准及上诉人的房屋面积、拖欠的时间做出的判决结果并无不当。上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谈大利负担。本判决为终审判决。审判长 姜 岩审判员 李 梅审判员 王争妍二〇二一年六月二十一日法官助理王敬敬书记员王月