江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初116号原告（反诉被告）：连云港北斗艺术培训有限责任公司，住所地连云港市海州区通灌南路96号丰联广场3层。法定代表人：王冲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁敏、董淑远，江苏海郡律师事务所律师。被告（反诉原告）：谷万丽，女，汉族，住江苏省连云港市海州区市民路137号楼304室。委托诉讼代理人：万延军，江苏永信律师事务所律师。原告（反诉被告）连云港北斗艺术培训有限责任公司（以下简称北斗培训公司）与被告连云港南锦文化传播有限公司（以下简称南锦公司）、被告（反诉原告）谷万丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，原告于开庭审理前向本院申请撤回对被告南锦公司的起诉，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北斗培训公司的委托诉讼代理人丁敏、被告谷万丽及其委托诉讼代理人万延军到庭参加诉讼。后发现本案不适宜简易程序审理，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北斗培训公司的法定代表人王冲及委托诉讼代理人丁敏、被告谷万丽的委托诉讼代理人万延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北斗培训公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租金35000元、违约金32500元，共计67500元及滞纳金（按67500元为基数，自起诉之日至实际给付之日，按年利率25%计算）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月10日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于连云港市海州区×××路××号×××层商铺××号网点，建筑面积186平方米，用于经营萌卡纳绘本馆、硬笔书法、识字，租期自2020年7月1日至2023年6月30日，第一年租金13万元，于2020年6月15日前支付。合同签订后，原告于2020年6月30日交付房屋，被告仅在2020年6月12日支付3万元，剩余房租及其他费用被告均未按合同约定支付，构成违约，并在2020年8月12日口头提出退场意向，2020年9月21日提出正式退场申请，原告于2020年9月22日向被告发出解除租赁合同通知书。根据合同第11.2.1条约定，“如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方支付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额25%的违约金或相当于三个月,租金的违约金，以其中较高者为准”，现因被告在六个月内单方提出终止合同，依照合同约定，被告应支付租金及违约金。另外，被告2系一人有限公司，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，被告已经构成根本违约且双方无法协商一致，故诉至贵院，望贵院依法判决。被告谷万丽辩称，对原告方的诉讼请求有异议，计算违约金及滞纳金的数额违反了法律规定，对事实与理由方面，原告的诉求事实与理由与事实不符，首先是原告没有按照双方签订的商铺合同履行前期取得消防许可证导致被告无法向市教育局申请办理教学证，经被告多次催促原告，原告直至2020年12月底仍然没有取得消防许可。2、本案被告按照双方签订的合同第三项第1条于2020年6月12日向原告方支付了前期消防费用及部分租金等3万余元。3、原告方在没有取得消防许可证的情况下单方于2020年9月20日向被告方下发解除合同通知书并强行要求被告搬离商铺后经原、被告双方多次协商调解，在被告放弃已经装修好的房屋价值有5万元，及放弃前期预交的3万元的情况下，本案原告口头同意了本案被告的主张。但是当原告将房子强行收取后又违反双方口头协议，起诉本案被告方，其行为违反诚信，综上本案违约方是本案的原告，没有在合理的期限内办理消防许可。2、本案原告方在上述条件确认后又单方解除合同有两个违约行为故本案被告当庭向法庭提出反诉，请求法庭一并裁决。反诉原告谷万丽向本院提出反诉请求：1、返还前期交的消防费用3万元，违约金3万元，计人民币6万元。2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2020年6月10日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，反诉人于2020年6月12日依合同第三条约定向被反诉人交纳一次性消防代办费、租金等3万元。然被反诉人的消防许可合格证迟迟没有办理下来，导致反诉人不能按时招生，经反诉人多次催促被反诉人仍未办理消防许可。2020年9月22日，被反诉人向反诉人单方发出解除租赁合同通知书，要求反诉人交房。给反诉人房屋装修等造成重大损失。2020年11月2日连云港市海州区消防救援大队向被反诉人下发责令限期改正通知[连消限字（2020）第1991号]，并由被反诉人单位负责人王冲签收。时至2021年2月初才办理好消防许可。故此，被反诉人违约在先，后又单方解除房屋租赁合同，给反诉人造成重大经济损失。故提起反诉，请求人民法院依法裁决。反诉被告北斗培训公司辩称，根据租赁合同第3条规定，租金为年付在2020年6月15日前支付13万元，另收取消防代办费13020元，消防费缴纳时间为2020年6月15日前，但答辩人仅缴纳3万元租金，其他租金及消防代办费并未缴纳，行为因此构成违约，另外我司早已通过消防验收，而二次消防是指商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，二次消防是由租户自己负责，我司只起到代办的作用，况且南锦公司也并未缴纳该笔费用，综上南锦公司的行为严重违反了合同约定。本院经审理认定事实如下：2019年7月20日，连云港三十六艺商业管理有限公司给萌卡纳绘本的回函称：广场从3月份就已申报消防安全检查，4月份遭遇政府部门调整，所有受理工作均暂停，我方一直在积极努力协调。申报消防安全检查中，遇政府部门临时性调整导致申报事项延期，属于不可避免的商业经营中的风险，其不可归责于贵我双方。尽管遭遇上述政府部门临时性调整，但我方一直积极努力协调，且再次的申报已经取得一定进展，届时《办学许可证》也会一并办理。2020年6月2日，连云港力联商贸有限公司作为出租方（甲方）与北斗培训公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在连云港市海州区通灌南路96号丰联广场3层5000平方米出租给乙方使用；租赁期限自2020年5月15日至2030年5月14日止。合同还约定了其他事项。2020年6月10日，北斗培训公司作为乙方与南锦公司作为甲方签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于连云港市海州区×××路××号的北斗培训公司（甲方）第三层商铺13号网点出租给乙方使用。甲乙双方共同确认商铺的建筑面积为186平方米。乙方承租商铺只能用于经营萌卡纳绘本馆、硬笔书法、识字。租期从2020年7月1日起至2023年6月30日止。租金第一年130000元/年，年度起止日2020.7.1-2021.6.30；第2年136500元/年，年度起止日2021.7.1-2022.6.30；第3年143325元/年，年度起止日2022.7.1-2023.6.30。第一年租金付款方式为年付，在2020年6月15日前支付130000元；另收取消防一次性代办费用，每平方70元，合计13020元。消防费用交纳时间为2020年6月15日之前。乙方应向甲方交纳保证金21667元，甲方在收取乙方保证金的同时，应向乙方开具等额收据。双方确认，该保证金不是乙方预付的联营管理费用或其它费用，仅是乙方履行本合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证。乙方须于签订本合同后七（7）日内向甲方交纳保证金。本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方支付的任何费用，每日应按照拖欠费用的5‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实际全部清偿之日止。本合同生效后，除本合同另有约定外，不得提前解除。乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承但下述违约责任。如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同到期租金总额25%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，因该情形导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除。乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。合同还对其他内容进行了约定。北斗培训公司做出承诺：连云港三十六艺商业管理有限公司拟与江苏我家鲜生超市有限公司原签订的《房屋租赁合同》已解除，自2020年6月1日由甲方直接将房屋出租给乙方，甲方保证有出租房屋的权利，如连云港三十六艺商业管理有限公司因2020年6月1日后租赁事宜向乙方主张权利由甲方对接处理。2020年6月12日，南锦公司向北斗培训公司支付30000元。2020年9月22日，北斗培训公司向南锦公司发出解除租赁合同通知书，通知南锦公司解除合同，并要求南锦公司在收到通知后三日内交清拖欠的租金21230.77元、违约金32500元，相关费用共计53730.77元，并以应付款金额53730.77元为基数，按年利率25%计算滞纳金。南锦公司向北斗培训公司发出解除租赁合同通知书回函：我司已于8.12号与贵方王冲王总及侍校长通知我方退场意向，与9.12日提出正式退场申请，鉴于合同签订之前双方口头约定，房租支付按实计取，我方并不存在违约行为，亦不存在违约金支付行为。我方与2020年6月12日支付房租3万元整，亦不存在拖欠房租行为。我方将于2020年9月30日前全部退场，剩余房租装修共计8万元整。2020年9月24日，南锦公司腾退房屋。2020年12月15日，南锦公司被注销。南锦公司原为自然人独资有限责任公司，法定代表人为被告谷万丽。2021年2月1日，连云港市住房和城乡建设局向北斗培训公司出具《特殊建设工程消防验收意见书（合格）》，北斗培训公司于2021年1月26日申请的北斗课外培训中心室内装修工程建设工程（本次验收范围为丰联广场3层，装修面积4806.2㎡），该工程消防验收合格。2021年2月22日，连云港力联商贸有限公司出具情况说明：鉴于我公司与连云港北斗艺术培训有限责任公司于2020年6月2日签订的房屋租赁合同，我公司同意连云港北斗艺术培训有限责任公司转租通灌南路96号丰联广场三楼商铺（面积5000平方）。上述事实，有原被告当庭陈述及原被告举证的证据在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告北斗培训公司与南锦公司之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于被告是否违约问题。根据合同约定，第一年租金付款方式为年付，在2020年6月15日前支付130000元；另收取消防一次性代办费用，每平方70元，合计13020元。消防费用交纳时间为2020年6月15日之前。南锦公司仅在2020年6月12日向原告支付租金30000元，剩余租金及消防一次性代办费用13020元未予支付，南锦公司没有按照合同约定期间付款的行为，已构成违约。南锦公司被注销后，被告谷万丽作为南锦公司的投资人，应以其个人财产对公司债务承担连带责任。关于被告应当支付违约金的数额问题。南锦公司向北斗培训公司发出的解除租赁合同通知书回函中提到南锦公司于9月12日提出正式退场申请，其属于在合同生效后六个月内提出终止合同的，现原告依据双方在合同中关于违约责任的约定，要求被告付足商铺六个月的剩余租金35000元及另支付相当于三个月租金的违约金32500元及相应的滞纳金。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。南锦公司已于2020年9月24日退场，原告已收回涉案房屋，应当采取适当措施防止损失的扩大。原告主张被告付足商铺六个月的剩余租金35000元，其性质已是在要求被告赔偿原告损失，且原告在庭审中未提供其损失的具体金额，其要求付足商铺六个月的剩余租金数额足以弥补原告实际产生的损失，原告再要求被告支付相当于三个月租金的违约金以及滞纳金，实际上是在重复计算违约金，对此部分费用，本院不予支持。对原告主张被告付足商铺六个月的剩余租金35000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告谷万丽的反诉请求，本院经审理后认为：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。双方在合同中约定，另收取消防一次性代办费用，每平方70元，合计13020元；消防费用交纳时间为2020年6月15日之前。被告在解除租赁合同通知书回函中自认于2020年6月12日支付房租3万元整，其支付的3万元系租金而非消防一次性代办费用，被告负有先交付消防代办费用的义务，其未履行，原告作为后履行义务一方有权拒绝履行要求，故原告不存在违约行为，被告无权要求原告返还消防费用等30000元及要求原告承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谷万丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）连云港北斗艺术培训有限责任公司支付租金35000元；二、驳回原告（反诉被告）连云港北斗艺术培训有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1488元，减半收取744元，由连云港北斗艺术培训有限责任公司负担69元，由谷万丽负担675元。反诉案件受理费650元，由谷万丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  孟善业人民陪审员  韦 艳人民陪审员  刘 杏二〇二一年六月十八日法官 助理  张 壤书 记 员  李小红法律条文及上诉须知、案款缴款账号附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款单位：江苏省连云港市中级人民法院收款银行：中国农业银行6228××××3669669收款行地址：中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行营业部三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户3205××××6999999-66577