山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1240号 上诉人（原审被告）：宋立娜，女，1981年6月7日出生，汉族，个体工商户，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：肖悦，山东博骏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：路振，男，1986年11月2日出生，汉族，个体工商户，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：马旭，山东新空间律师事务所律师。 上诉人宋立娜因与被上诉人路振房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初6737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋立娜及其委托诉讼代理人肖悦，被上诉人路振及其委托诉讼代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋立娜上诉请求：1.依法撤销鲁0303民初6737号民事判决书第一项：被告宋立娜于本判决生效后十日内返还原告路振房租99000.00元，并依法改判；2.判决本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、本案实情如下：上诉人自2018起，从房主王鑫(身份证号：)处租赁涉案房屋经营美容瘦身店，经营状况良好，累计客户达100多人，月均利润约为2万元。2019年10月，因上诉人个人原因，打算将店面整体转让。2019年10月21日，案外人刘子瑜(身份证号：)实地考察后准备承租。10月23日上午9：59，刘子瑜微信联系上诉人，说自己的合伙人要实地考察，之后10：30左右，被上诉人与刘子瑜一起到涉案房产实地考察。11：26，被上诉人在店内加了上诉人的微信，两人通过微信商谈转租价格，上诉人明确表示店面整体转让，转让费15万，每年房租12万。之后，上诉人一直与刘子瑜商谈转租事宜，2019年10月24日，刘子瑜与上诉人确定了店面转让价格：年租金11.3万元，转让时支付半年房租56500.00元，剩余半年的房租应在2019年12月1日前支付：房租押金1万元，转让费10万元。2019年10月25日，刘子瑜支付给上诉人5000.00元定金。10月27日，上诉人、被上诉人、刘子瑜三人签署店铺转让的相关文件：被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》，因需要店面交接，也为了好计算租金，三方同意将签约日期写为“2019年11月1日”；上诉人将自己加盟的沈阳韩氏商贸有限公司的“韩氏本草世家”“养瘦”的加盟资格及所拥有的顾客积累全作价10万元转让给被上诉人，同日，刘子瑜与沈阳韩氏商贸有限公司签订《品牌授权合同书》，其中的加盟进货款3.98万元为上诉人前期缴纳，被上诉人及刘子瑜继续承继使用，被上诉人及他的合伙人刘子瑜从未向品牌拥有者缴纳该笔费用。之后主要由刘子瑜与上诉人沟通营业执照更改法人名称、店内物品交接、广告牌更换等具体转让事宜，上诉人全力配合，已完成店面的转让事宜，刘子瑜承继经营的新店面于11月4日正式营业。二、一审法院未査明本案事实，上诉人收到的款项均为案外人刘子瑜转账，被上诉人未提供相关证据证明该款项为被上诉人委托刘子瑜支付，仅凭被上诉人无证据支持的当庭陈述，便认定被上诉人已履行了双方租赁合同，无事实及法律依据。本案中，《房屋租赁合同》为被上诉人与上诉人签署，但被上诉人并未依照合同转款给上诉人，所有款项为案外人刘子瑜支付。一审庭审中，被上诉人陈述“被上诉人与案外人刘子瑜之间的转账往来频繁，其中包含本案的160000元，但又无法指明转账的具体时间及金额”，案外人刘子瑜未到庭说明情况也未出具相关证言，证明刘子瑜支付给上诉人的费用是给被上诉人支付的房屋租赁费，法庭仅依据被上诉人的单方陈述，认定被上诉人委托刘子瑜转款，进而判令上诉人返还，无事实及法律依据。三、即便一审法院采信被上诉人无任何证据支持的当庭陈述，认定案外人刘子瑜转给上诉人的款项为被上诉人所有，但该款项包含店铺整体转让费100000.00元，被上诉人提供了微信聊天记录真实反应了被上诉人与上诉人及案外人刘子瑜的沟通过程及后续店铺的转让过程，一审法院却将该笔款项认定为租金，无事实及法律依据。上诉人向一审法院提供了与案外人刘子瑜的全部微信聊天证据，证明了上诉人收到案外人刘子瑜的转款包含：店铺半年房租56500.00元，押金10000.00元及店铺的带客户整体转让费10万元。后来经过与涉案房产的权利人王鑫协商，上诉人店面转让的房租部分刘子瑜与王鑫直接签署《房屋租赁合同》，后刘子瑜与王鑫在2020年4月15日签署租赁合同。 路振答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、被答辩人宋立娜在一审庭审答辩过程中的第三部分，已经自认收到了答辩人支付的16万元，只是对这16万元是包含16个月房租和1万元押金，还是包含10万元的转让费、1万元押金、半年房租56500.00元存在争议。双方签订且并没有异议的房屋租赁合同，明确约定被答辩人是将涉案的60平方米的房屋出租给答辩人作为经营场地使用，年租金11.3万元，押金1万元；而被答辩人却陈述，实际上是将整体的246.85平的店面全部转让给答辩人，双方签署的房屋租赁合同，只是整体转让协议中关于房租部分的约定，答辩人支付的16万元，包含转让费10万元，房租押金1万元，整体店面的半年房租56500.00元；而被答辩人在一审提交的证据二，原房主王鑫与被答辩人签订的租赁合同约定的建筑面积246.85平的房屋，年租金为15万元，现被答辩人却说整体246.85平的店面租给答辩人，年租金为11.3万元，这显然是不符合商业规则的。被答辩人的陈述显然不符合真实情况，并且被答辩人陈述的转让费、房租、押金、半年房租相加之和，也与其自认的收到答辩人16万元的数额相差很大。因此，被答辩人的陈述是没有事实依据的。而答辩人的陈述是才是真实的。二、被答辩人宋立娜在一审庭审答辩过程中的第二部分，已明确承认，2020年4月15日，涉案房主王鑫和刘子瑜，就整体全部店面重新签署房屋租赁合同，致使答辩人和被答辩人的租赁合同的目的无法实现，同意解除双方签订的房屋租赁合同，那么被答辩人就应当返还答辩人剩余租金99000.00元和1万元押金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 原审原告路振向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告返还原告剩余租金99000.00元，押金1万元，并赔偿经济损失2万元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月10日，被告宋立娜与案外人王鑫签订《房屋租赁合同》，合同约定王鑫将坐落于张店区世纪路150甲12，建筑面积约246.85平方米的房屋出租给被告作为经营场地使用，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，共计5年，前两年年租金14万元，后三年年租金15万元。 2017年11月22日，被告宋立娜与沈阳韩式商贸有限公司签订品牌授权合同书，约定沈阳韩式商贸有限公司授权宋立娜加盟养瘦品牌，宋立娜首次应向沈阳韩式商贸有限公司支付3.98万元加盟进货费，2019年10月27日，宋立娜将养瘦品牌店经营权转让给刘子瑜。 2019年11月1日，原告路振、被告宋立娜签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于张店区世纪路150甲12，建筑面积约60平方米的房屋出租给原告作为经营场地使用，租赁期限自2019年11月1日至2022年10月31日，共计3年，年租金11.3万元，按年支付，押金1万元。原告通过案外人刘子瑜向被告转账161500.00元用于支付房租及押金。 2020年3月27日，涉案房屋产权人王鑫与刘子瑜签订房屋租赁合同，约定王鑫将坐落于张店区世纪路150甲12房屋出租给刘子瑜使用，租赁期限自2020年4月15日至2023年4月15日，第一年房租17万元，第二年房租18万元，第三年房租19万元。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，为有效合同，当事人应按照合同约定全面履行义务。原告要求解除房屋租赁合同，被告同意解除，对原告该项诉讼请求该院予以支持。合同约定年租金11.3万元、押金1万元，原告通过刘子瑜向被告支付161500.00元，原告实际租赁期间为2019年11月1日至2020年4月15日，实际租赁期间的房租计算为51792.00元，剩余房租为99708.00元和押金1万元。原告要求被告返还剩余租金99000.00元和押金1万元的诉讼请求成立，该院予以支持。原告要求被告承担经济损失证据不足，该院不予支持。被告辩称涉案房屋系整体转让，收到的款项中包括转让费，与双方签订的房屋租赁合同不符，且原告不认可，对被告的抗辩该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、被告宋立娜于本判决生效后十日内返还原告路振房租99000.00元；二、被告宋立娜于本判决生效后十日内返还原告路振押金1万元；三、驳回原告路振的其他诉讼请求。案件受理费1440.00元由原告路振负担200.00元，被告宋立娜负担1240.00元。 本院二审中，宋立娜提供证据一：上诉人与被上诉人微信聊天记录截屏一宗，聊天记录（第二十八页）清晰反映双方更改合同面积的过程，证明2019年11月13日，被上诉人因办理营业执照需要，要求上诉人将合同的面积由60平改为180平；证据二，上诉人与案外人刘子瑜微信聊天记录一宗，聊天记录（第十三页）清晰反映，16万元转款记录的构成，包含房转让费10万元，房租押金1万元，涉案房屋的半年房租5万元；证据三：路振参加养瘦项目培训的视频路振。对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不认可，称当时的聊天记录，目的是为了早点注册营业执照，才咨询上诉人能否将合同的面积将60改为180平，但并没有实际改动。上诉人与被上诉人仍然是按照最早签订的房屋租赁合同履行；被上诉人所了解的只是让刘子瑜去支付上诉人16万元的房租，而对于刘子瑜其他的和上诉人产生的法律行为，被上诉人不知晓，并且结合刚才上诉人提供的证据，也无法证明11.3万元是对整体店面246.85平要房租。路振认可其参与了养瘦项目培训。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：宋立娜提交的上述三份证据，真实合法有效，能够证明各方的协商过程，本院予以采信。据此，二审查明：2019年10月25日，案外人刘子瑜在微信中向宋立娜表示：“姐，你把银行卡号给我吧，合伙人催我给你转账，我也不好不给你啊，我得给他发转账截屏记录，要不人家认为我拿着钱不给你，是不是自己有私心啊，合伙的生意啊，麻烦理解下姐”。同月28日，刘子瑜在微信中向宋立娜表示：“房租113000元，一半是56500元，房子押金10000元，养瘦转让10万元，合计166500元”“已经给您支付45000元，剩余是166500-45000=121500元”“我今早又给您打了116500元，您查收下”。2019年11月3日，宋立娜向路振详细列明养瘦项目的产品单价。路振参与过养瘦项目的培训。 对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，从二审查明的案件事实看，案外人刘子瑜向宋立娜支付的166500.00元中，包含半年的房屋租赁费56500.00元，房屋押金10000.00元，养瘦项目转让费100000.00元。一审判决将全部161500.00元（未包括刘子瑜在2019年10月25日支付的5000.00元）均认定为租赁费，与事实不符。宋立娜二审提交的证据，足以证实路振参与了养瘦项目，其对刘子瑜所支付的166500.00元的用途应当是明知的。宋立娜关于涉案款项包括项目转让费10万元的上诉请求，依法成立，应予支持。路振实际租赁期间为2019年11月1日至2020年4月15日，租赁费为51792.00元。因此，宋立娜应当向路振返还剩余租赁费4702.00元（56500.00-51792.00=4702.00），并返还押金10000.00元。 综上所述，上诉人宋立娜二审提交新证据，其上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初6737号民事判决第二项，即：“二、被告宋立娜于本判决生效后十日内返还原告路振押金1万元”； 二、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初6737号民事判决第三项； 三、变更山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初6737号民事判决第一项为“一、被告宋立娜于本判决生效后十日内返还原告路振房租4702.00元”； 四、驳回路振的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1440.00元，由路振负担1274.00.00元，被告宋立娜负担166.00元。二审案件受理费2275.00元，由路振负担2024.00元，由宋立娜负担251.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 赵绛帼 审 判 员 孟庆红 二〇二一年六月二十二日 法官助理 祝奉田 书 记 员 李 飞