湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1385号上诉人（一审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地：北京市东城区安定门东滨河路雍和家园二期三单元二层。法定代表人：于庆新，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：廖李军，男，1987年11月15日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称“均豪物业公司”）与被上诉人廖李军物业服务合同纠纷一案，不服岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初8811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人均豪物业公司的委托诉讼代理人邓虹，被上诉人廖李军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。均豪物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人全部诉讼请求，2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误计算上诉人的物业服务费收取起始时间及应收费用。1、被上诉人与开发商湖南和立东升实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人交付房屋书面通知(书面通知包括不限于短信、邮件、报纸等)中确定的办理交房手续时间,即为出卖人交房时间,自出卖人通知的实际交付之日起,视为买受人同意该商品房已符合交付条件,并已实际交付买受人,同时买受人应自出卖人通知的实际交房之日起向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业服务费及相关费用。开发商早在2015年底、2016年初分二批通过快递邮寄的方式将收房通知单邮寄给被上诉人,收房通知单中载明了房屋实际交付的时间为2016年1月1日,故依据《商品房买卖合同》第十五条之约定,该时间为被上诉人的收房时间,被上诉人应从该时间点起向上诉人交纳物业服务管理费,而一审法院错误认定被上诉人物业服务费交纳时间应从2018年4月30日起计算,不符合《商品房买卖合同》第十五条的约定。2、上诉人多次向被上诉人催缴物业服务管理费,也进行过协商,上诉人协商方案中所涉及的物业服务管理费交纳时间一直是以诉求中的时间为起算点进行协商,并且要求被上诉人在开庭之前一次性交纳，按诉求中的起算点至2018年4月30日的物业服务管理费,才同意按七折优惠收取物业服务管理费。上诉人在一审时只提及与被上诉人在庭审前协商一事,并没有当庭自认按七折收取,而一审法院断章取义错误的认为上诉人自认同意按法院认定的起算点计算物业管理服务费再七折收取,这是对上诉人权益的剥夺,且《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定,在诉讼中,当事人为达成调解协议或者和解目的作出的妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据,更何况上诉人一直强调要求被上诉人交纳物业服务管理费的起算时间点为2016年1月1日,说明上诉人不同意按法院认定的或被上诉人提出的时间为起交点,且被上诉人自上诉人诉至法院仍未交纳物业服务管理费,早已超过当时协商约定的时间,说明被上诉人也不同意协商方案,故一审法院认定上诉人自认按七折收取系事实认定错误。综上,一审法院认定事实错误，导致错误的判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人廖李军答辩称，一、上诉人起诉的诉讼时效不合法。上诉人的诉讼已经超过诉讼时效。二、上诉人诉讼主体及起诉的事实不合法、不真实，理由如下：根据物业管理条例第二十九条规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交资料包括竣工验收资料及根据物业管理条例第四十一条规定,已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。1、涉案房屋在五证验收没有通过前提下,建设单位不可能向物业服务企业移交包括竣工验收资料,此期间物业是完全为建设单位的整改服务,且经过多次的市政府维权,建设单位、物业、业主已经达成过五证验收没有齐全之前的物业费,业主不需要缴纳。2、根据上诉人所提供的《星河国际前期物业服务合同》第三十八条约定，甲方与物业买受人签订《商品房买卖合同》时,由乙方与物业买受人同步签订《前期物业管理服务协议》,乙方按照《前期物业管理服务协议》的约定对物业管理区域内进行管理。但被上诉人并未与上诉人签订此前期物业服务协议。3、根据上诉人所提供的《星河国际前期物业服务合同》第十八条,甲方保证交付使用的物业符合交房和使用条件，但事实是甲方通过制造假的房屋验收备案资料及强行要求业主收房,房屋一直未验收合格一直在整改,直到2018年5月才办理了验收备案,房屋才符合交房条件。在房屋达到交房条件前，上诉人只是在为开发商的整改服务,并没有达到为业主服务的条件。4、根据《星河国际前期物北服务合同》第九条,更能证实上述观点，且明确规定整改期间的物业服务费由甲方（开发商）全额缴纳。因为房屋并未通过验收备案,被上诉人2016年1月并未收房,且五证齐全(2018年5月)之前的物业费由开发商交纳这一事实经过市政府及相关主管部门多次信访沟通早已成为事实，且一直也是按照该约定施行,被上诉人早已交清自2018年5月至原告撤场期间的物业费,并没有拖欠任何物业费,更谈不上滞纳金一说了。三、上诉人的物业管理服务形同虚设,严重违反物业管理条例第四十六条,物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作及物业管理条例第四十条费用与服务水平相适应的原则。事实如下：1、安全方面：小区无门禁,任何人来去自由，无人管理；监控80%损坏无人管理；电梯经常故障无人管理;到处漏水无人管理;租户私自敲墙开窗，空调任意搭设及拆承重梁等无人管理。2、小区环境卫生混乱,到处漏水,墙体到处脱落等无人管理,给业主生活带来极大影响。3、出现两个物业公司的情况,严重违反了物业管理条例第三十三条,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定。综上,被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。请求二审法院查清事实驳回上诉人的起诉或诉讼请求。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令廖李军向均豪物业公司支付自2016年1月1日至2018年4月30日止所欠物业管理费3938.37元，并支付滞纳金1181.51元；2、判令廖李军承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，均豪物业公司系星河国际住宅小区的物业服务中标单位，2013年12月27日，星河国际住宅小区的开发商湖南和立东升实业集团有限公司（甲方）与均豪物业公司（乙方）签订了一份《星河国际前期物业服务合同》，约定：1、甲方选聘乙方承担星河国际前期物业管理委托服务，物业管理费住宅按1.6元/㎡/月，管理服务期限为五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。在物业管理区域内，乙方提供常规物业服务包括：对物业共用部位、共用设施设备承担维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；进入小区车辆的交通及停放管理；公共秩序、安全防范等事项的协助管理等。第九条约定：物业竣工验收合格后，甲方根据《商品房买卖合同》书面通知业主办理交付手续，经业主查验收房后，物业服务费由买受人或者物业使用人交纳；业主或者物业使用人在查验收房时物业存在不符合法律规定和《商品房买卖合同》约定的条件，整改期间的物业费由甲方全额交纳，业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业费从甲方书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由业主或物业使用人交纳，具体由乙方负责追缴。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照收费标准的90%交纳，业主在办理交房手续时，由甲方告知业主向乙方预交超过一年的物业服务费。廖李军于2014年10月5日与湖南和立东升事业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买星河国际001幢15层1503房一套，房屋面积87.91㎡。合同约定在2015年12月31日交房，廖李军在2016年2月20日收房。由于星河国际小区一、二栋房屋于2018年4月20日才取得竣工验收备案登记，晚于合同约定的交房时间，业主一直就开发商逾期交房在维权。星河国际小区业主委员会成立后，解聘了均豪物业公司，并于2019年12月30日与均豪物业公司达成了“关于北京均豪物业公司星河国际小区撤场暨小区遗留问题和物业费收缴问题协调会议纪要的公告”。约定：1、均豪物业公司于2019年12月31日24：00正式终止服务，新的物业进场……；2、关于一、二栋的历史遗留问题：一、二栋物业费暂定从2018年“五证”下来之日后（即2018年4月30日）收取，之前的遗留问题由市住建局物业办牵头开发企业、均豪物业公司以及业主进行磋商协调，并提出解决方案，均豪物业公司保留依法追缴的权利……。另查明，廖李军2018年4月30日后的物业费已交清，2018年4月30日之前的物业费一直未缴纳。均豪物业公司当庭陈述其与业委会、业主代表于2020年4月已经协商五证下来之前的物业费按照七折收取，但前提是同意调解并立即支付。庭审结束后，均豪物业公司、廖李军均同意调解，由于双方对于物业费的收费的起点时间有争议，故无法达成调解协议。一审法院认为，均豪物业公司与湖南和立东升实业集团签订《星河国际前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对星河国际小区全体业主具有约束力。均豪物业公司为星河国际小区提供了物业服务，廖李军作为小区业主，亦享受了相应的物业服务，缴纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。故对均豪物业公司要求廖李军补交物业费的诉讼请求予以支持。按照相关前期物业服务协议的约定，廖李军应当自收房之日起开始交纳物业费，廖李军于2016年2月20日收房，物业费的计算时间应为2016年2月20日开始计算，对于均豪物业公司主张的自2016年1月1日起收取物业费的诉讼请求不予支持，由于均豪物业公司自认五证下来之前的物业费按照七折收取，廖李军应向均豪物业公司缴纳的物业费合计2609.17元(87.91㎡×1.6元/㎡/月×26.5个月×70%)。对于均豪物业公司主张的超过物业费2609.17元的部分不予支持。由于廖李军并未提供证据证明均豪物业公司诉请的时间段内的物业费应由开发商承担，故对廖李军的上述答辩意见不予采纳。均豪物业公司于2019年12月30日才终止物业服务，且其撤场时与业委会形成的会议纪要中体现了依法保留追缴一、二栋五证下来之前的物业费的相关权利，故现在均豪物业公司向廖李军主张权利未超过三年的诉讼时效。由于廖李军并非恶意拖欠物业费，故对均豪物业公司主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、廖李军在本判决生效后十日内向均豪物业公司支付2016年2月20日至2018年4月30的物业费合计2609.17元。二、驳回均豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由廖李军负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、物业费收取时间起算点应如何确定。2、一审法院判决确定的物业费收取标准是否合理。首先，关于焦点一，均豪物业公司上诉主张根据被上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，应以建设单位向被上诉人邮寄收房通知单中载明的交房时间2016年1月1日为交房时间，并从2016年1月1日起计算物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有拘束力。一审法院根据被上诉人签字的入伙通知书时间认定为交房时间并计算物业费并无不当，而且均豪物业公司与开发商签订的《星河国际前期物业服务合同》第九条约定，开发商书面通知业主办理交付手续，经业主查验收房后，物业费由业主或物业使用人交纳，因此，即使按此约定，物业费缴纳时间也应是“业主查验收房后”，而不应该是建设单位邮寄收房通知之时，故均豪物业公司主张应以开发商通知被上诉人收房通知单中载明的2016年1月1日作为交纳物业费起算点的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于焦点二，均豪物业公司上诉主张一审法院以上诉人在协商中同意物业费打七折作为判决依据明显不当，本院认为，物业服务合同具有较强的自治性，而且涉案当事人一般人数较多，较难平衡双方利益，本案中，上诉人与被上诉人就物业费的缴纳进行过协商，有过打七折的合意，一审法院考虑到涉案房屋在交房时五证不齐，为了缓和物业公司和业主间的矛盾，酌情认定物业管理费按照七折缴纳并无不当，上诉人主张一审法院判定物业费缴纳标准过低，明显不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，被上诉人答辩主张上诉人在房屋五证齐全之前不应收取物业管理费以及上诉人的起诉超过诉讼时效，本院认为，被上诉人的上述答辩意见实质上是对一审判决不服，提出了相关上诉请求，根据《最高人民法院关于的解释》第三百二十三条之规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，因被上诉人未提起相关上诉请求，其相关答辩主张不属于本案审理范围，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人均豪物业的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京市均豪物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陈 军审判员 许震鹏审判员 王延红二〇二一年六月九日书记员 许子恒