湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1236号上诉人（原审原告）：王**，男，1982年8月19日出生，汉族，湖南省邵阳县人，住邵阳县。委托诉讼代理人：刘国强，湖南一星（株洲）律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：卿小艳，女，1981年5月14日出生，汉族，湖南省东安县人，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋冰娟，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄国智，男，1976年11月27日出生，瑶族，湖南省双牌县人，现住永州市冷水滩区。上诉人王**因与被上诉人卿小艳、黄国智物权确认纠纷一案，不服湖南省冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王**上诉请求：1.依法撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2564号民事判决第二项，维持该判决第一项；2.依法改判，驳回黄国智原审全部诉讼请求并支持王**原审全部请求。事实与理由：一、原审将本案案由定性为物权确认纠纷，明显适用法律错误，本案案由依法应当定性为合同纠纷。《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。说明物权确认纠纷是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷。本案中，各方当事人就卿小艳之名与永州万商红商贸物流开发有限公司（以下简称万商红公司）签订《商品房买卖合同》所购的湖南万商红商贸新城B15栋104号、105号、122号、123号铺位（以下简称商铺）至本案原审判决前的登记所有人为万商红公司均无异议，即根据不动产物权登记原则，对以上商铺至原审判决前物权登记所有人为万商红公司，对物权的内容并未发生争议。最高人民法院《民事案件案由规定》第三部分物权确认，第37条物权确认纠纷，是指所有权确认纠纷、用益物权纠纷与担保物权纠纷，故原审将本案案由定性为确认物权纠纷，明显适用法律错误。本案案由依法应当定性合同纠纷。本案的客观事实是，卿小艳在万商红公司签订《商品房买卖合同》前，就已经承诺王**将其与万商红公司签订《商品房买卖合同》约定的全部权利和义务概括转移至王**享有和承担，且卿小艳在与万商红公司签订《商品房买卖合同》过程中，王**全程参与，并将王**借卿小艳之名购买商铺的事实明确告知了万商红公司销售人员，经万商红公司销售人员认可后，才由卿小艳与万商红公司签订《商品房买卖合同》。本案王**与卿小艳、黄国智之间的纠纷，本质上是卿小艳将其与万商红公司签订《商品房买卖合同》约定的全部权利和义务概括转移至王**享有和承担后，在王**以卿小艳名义履行上述《商品房买卖合同》过程中，卿小艳将同一合同标的物，即将其与万商红公司签订的《商品房买卖合同》约定的全部权利和义务概括转移至黄国智享有和承担，并因此酿成纠纷。故本案案由按照最高法院《民事案件案由规定》的第四部分“合同、准合同纠纷”案由，本案应当依法定性为“合同纠纷”。二、原审判决第二项“黄国智与卿小艳签订的《门面转让合同》合法有效，继续履行”不符合法律规定，明显偏袒卿小艳与黄国智，本案应当依法驳回黄国智的全部诉讼请求。即使黄国智与卿小艳2020年3月30日签订的《门面转让合同》具有真实性，该合同如果是物权转让合同，应属于无效合同。该合同如果是债权转让合同，该合同属履行不能的合同，应当终止履行。1、如果该《门面转让合同》属于物权转让合同，因涉案四个商铺的登记所有人系万商红公司，卿小艳仅为名义预告登权利人，对该四个商铺没有处分权，故如果该《门面转让合同》属于物权转让合同，因卿小艳无处分权，该合同为无效合同。2、如果该合同为债权转让合同，该合同属于履行不能的合同。王**与卿小艳已于2016年12月10日签订了借名购铺协议，且已经实际履行，即一方面卿小艳向王**出借自己的名义与万商红公司签订四个商铺的购买合同，另一方面王**以卿小艳的名义向万商红公司交付门面定金和首付款与按揭贷款银行签订按揭贷款合同。上述过程万商红公司吴姓销售员同意并且全程参与，应当视为万商红公司知情且已经同意和认可。卿小艳与黄国智于2020年3月30日签订的《门面转让合同》，转让标的（卿小艳与万商红公司签订《商品房买卖合同》约定的权利和义务）随2016年12月10王**与卿小艳之间借名购铺协议的签订就已经向王**转让，且万商红公司知情，对于将同一特定债权先后签订两份转让合同向不同的受让人转让的，后合同应当认定为履行不能的合同，更为重要的是王**以卿小艳名义从万商红公司实际接受商铺和对商铺进行装修，王**已经对商铺进行了实际占有。故本案黄国智与卿小艳2020年3月30日签订的《门面转让合同》即使具有真实性，应为履行不能的合同，判决“继续履行”没有事实和法律依据。三、原判决一方面认定王**与卿小艳签订的《关于购买永州市万商红商贸铺位协议书》是一份委托代理合同，双方构成委托代理关系；另一方面以黄国智在签订合同时不知道王**与卿小艳之间的代理关系，认定王**可以直接对黄国智主张权利，间接认定卿小艳与黄国智签订的《门面转让合同》对王**有效，不符合法律规定。如王**与卿小艳之间签订的《购铺协议》实际是一份委托代理人合同，双方构成委托代理关系的情况下，那么，根据该协议的约定，王**仅仅是委托卿小艳购买商铺，自始至终未委托卿小艳处分（对外转让）商铺，原审中王**提供了王**配偶祝东敬2020年3月30日前后与卿小艳之间的大量微信聊天记录，尽管可以确认祝东敬有要求将商铺对外转让的意思表示，也仅仅只是有委托卿小艳寻找潜在购买人的意思表示，如“如果有合适的人看门面的话，到时候你可以第一时间联系我们”、“如果有合适的人接受门面，你可以马上联系我们”、“多挂几家公司，如果有合适的话，你第一时间联系我们”等等，充分证实了祝东敬在往来微信中并未特别授权委托卿小艳处分（对外转让）商铺。也就是说，按照原审认定，王**与卿小艳签订的《购铺协议》是一份委托代理人合同，双方构成委托代理关系，那么，卿小艳将商铺对外转让属于越权代理，根据《民法总则》第171条第1款，行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，第2款，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿的规定。卿小艳、黄国智均无权要求以王**委托卿小艳所购商铺为卿小艳的越权行为承担责任，黄国智即使存在善意，也只能要求卿小艳履行与其签订协议，卿小艳不能履行，也只能由卿小艳承担相应的违约责任。四、黄国智与卿小艳2020年3月30日签订的《门面转让协议》，真实性无法确认，不能排除黄国智与卿小艳恶意串通损害王**合法权益签订该《门面转让合同》。黄国智提供的“定金”汇款凭据（按照黄国智提供的汇款凭据顺序）看，无法确认其向卿小艳支付了20万元门面定金。黄国智一审提交的11份转账凭据，合计18万元，并非黄国智向卿小艳所称20万元。18万元中，有95,500元均为信用卡刷卡消费，收款人根本就不是卿小艳。另34,500元系“唐伟荣艾臣安全门窗”老板娘与卿小艳的一段聊天记录，既不是汇款凭证，也不是黄国智向卿小艳之间的聊天记录，与本案没有关联性。其余50,000元凭证存在收款人不详、付款人不详和无法确定是涉案门面定金的现象。此外，在黄国智提供的三张《收款收据》中，2020年6月30日收据加盖有单位不明单位印章，2020年3月30日《收款收据》与2020年4月6日《收款收据》相隔7天，但票号相连。再有王**提供的证据九（王**配偶祝东敬与卿小艳微信聊天记录）证实，2020年4月6日至2020年4月25日期间，卿小艳催促祝东敬方交付门面按揭贷款，并告知祝东敬至2020年4月25日发生逾期三个月的情形，祝东敬向卿小艳回复“有合适的价格也可以卖，我们可以回去谈”，在2020年3月31日晚上20：:31分祝东敬与卿小艳微信语音聊天达21:08分，卿小艳告诉祝东敬商铺并未转让，要求祝东敬尽快组织资金购买贷款，祝东敬也请卿小艳继续寻找潜在购铺人，承诺一旦有人愿意购买马上来永州协商，这些都可以证实此前卿小艳并没有将涉案门面对外出售。还有，涉案门面同地段在2020年3月以后的市场价格达到了7000元每平米，按照黄国智向卿小艳合同约定仅4500元-5000元每平米，以及经了解黄国智向卿小艳之间存在多年交往的朋友关系。上述案件事实足以说明，不能排除黄国智向卿小艳双方恶意串通，伪造涉案门面转让协议，损害王**的合法利益。卿小艳辩称，一、王**的上诉事实不成立。王**称本案案由定性错误，系程序性问题，不影响本案的实体处理。王**称卿小艳与黄国智涉嫌恶意串通损害王**利益签订《门面转让合同》不是事实，且没有提供证据支持。二、卿小艳受王**委托转让涉案门面的行为，依法对王**与黄国智产生法律的约束力。1、卿小艳与王**签订“借名”购门面的协议，在法律上双方存在合同及债权关系，卿小艳也一直在履行该协议。2、王**因资金困难，于2019年9月期间，微信委托卿小艳将其“借名”所购门面原价转让。卿小艳接受了该委托，并对外发布了转让信息。卿小艳接受该委托，故该行为在法律上应为委托授权性行为，即卿小艳原价出售该房屋没有违背王**的本意，及对外转让合法。3、卿小艳接受委托后在朋友圈向不特定的对象发出转让门面的要约邀请，黄国智见后，发出要约同意原价受让涉案门面，双方达成合同，黄国智闭幕式依约缴付定金。该签约行为不违反法律强制性规定，应予保护。三、法律定性及使用问题。1、如前所述，王**委托卿小艳将其“借名”所购门面原价转让。双方存在委托关系。依据原《合同法》规定，代理人的代理行为产生的结果由被代理人承担。故卿小艳与黄国智签订的《门面转让合同》的效力，对王**产生约束力。2、本案系“借名购门面”引发转让纠纷，在法律上，黄国智基于卿小艳名义签约人的身份，有理由相信卿小艳有权处置该资产，并支付对价。该受让行为为善意取得，应予保护。综上，卿小艳与黄国智签约转让门面系受王**的委托的结果，黄国智支付了对价，且属善意取得。王**的上诉无事实和法律依据，请求贵院依法查明，驳回王**的上诉请求，维持一审判决。黄国智辩称，同意卿小艳的答辩意见，黄国智与卿小艳签订的《门面转让合同》合法有效，继续履行，位于永州市万商红商贸新城B15栋104号、105号、122号、123号四个门面归黄国智所有。请求法院维持原判。王**向一审法院的起诉请求：1.依法确认王**是2016年12月31日以卿小艳名义与永州市万商红商贸物流开发有限公司签订的四份《商品房买卖合同》所购买的湖南万商红商贸新城B15栋104号、105号、122号、123号铺位的真实权利人；2.判令卿小艳向王**提供因以其名义购买湖南万商红商贸新城B15栋104号、105号、122号、123号铺位与金融机构签订的银行按揭贷款合同原件，并向王**提供卿小艳开户行为该按揭贷款银行的银行账户用于王**偿还购买铺位按揭贷款；3、判令卿小艳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：卿小艳与王**系表姐弟关系。2016年在永州市万商红商贸物流开发有限公司（以下简称万商红公司）开发的永州万商红商贸新城铺位预售期间，王**为了以卿小艳名义购买商贸城铺位可以获得一定折扣，经与万商红公司销售工作人员协商一致，王**以卿小艳名义购买商贸城B15栋104号、105号、122号、123号四个门面。2016年12月10日，王**及其配偶祝东敬、卿小艳及其配偶朱义富签订了《关于购买永州市万商红商贸铺位协议书》，约定：“一、以卿小艳购买万商红商铺B15栋（104、105、122、123）四间门面，实际付款人为王**，身份证号430523XXXXXXXXXXXX，其实际产权也归王**所有。二、开发商以卿小艳名字办下铺位产权证后，如王**本人要求产权过户应由卿小艳联系过户，其过户所产生的费用由王**支付。三、过户前开发商所需要交的款项及开发商所要求遵守的规定及其他费用由王**负责。四、以上协议双方签字（按手印）为证。签字后生效，双方不得反悔，如有违反协议的一方，所产生的一切后果由违反方承担”。王**的姑父暨卿小艳的姨父莫文波及其配偶王桂云也在协议上签名见证。上述协议签订当天王**通过卿小艳向万商红公司交付临时定金20万元（每个铺位5万元），万商红公司向王**出具《临时定金收据》。2016年12月31日卿小艳与万商红公司分别签订四份《商品房买卖合同》，约定购买商贸城B15栋104、105、122、123四间门面，总价款1,156,608元，在2016年12月31日前支付首付款596,608元，余款向银行申请贷款支付。合同签订的当天，王**通过卿小艳按合同约定交纳了首付款596,608元（含前述定金20万元）。2018年5月8日王**又通过卿小艳向万商红公司交付四间门面的自营保证金20,000元。卿小艳将以上的商品房买卖合同和交款收据原件均交给了王**。2018年9月28日卿小艳及其配偶朱义富以上述王**所购的四间门面及自己所购的二间门面作担保，与永州农商银行岚角山支行签订了《商业用房借款担保合同》，按揭贷款101万元，此后，王**及其配偶祝东敬每月将应还贷款按时支付给卿小艳，然后由卿小艳还给银行。2019年7月份起，王**连续4个月未将款项打给卿小艳，卿小艳只能替王**垫付贷款。2020年2月，卿小艳因怀孕致孕娠高血压需钱治病，经济发生严重困难，无力再为王**垫付贷款，期间多次打电话及发微信要王**把欠的钱打过来，王**直到2020年4月27日才将拖欠的贷款全部付清给卿小艳。此后卿小艳开始拒绝接收王**微信转账用来还贷的资金，王**方知卿小艳已将门面转让他人，双方发生争执。2019年9月份起，祝东敬多次在微信里向卿小艳表示还贷压力大，希望卿小艳帮忙把门面转让出去。2020年3月8日，祝东敬给卿小艳发微信“你能不能找到人把这个门面就是我们原价买的卖出去”，卿小艳回复“门面的事我想办法出售”。2020年3月15日，卿小艳在微信朋友圈广告出售门面，第三人黄国智的妻子陈郎月在朋友圈看到卿小艳门面出售的广告，于是与卿小艳进行联系，2020年3月30日，卿小艳为甲方、黄国智为乙方签订了《门面转让合同》，合同约定：甲方愿意将万商红门面B15栋104、105、122、123四间门面，以总价为115.2万元转让给乙方；考虑到甲方房产在银行按揭贷款，不能办理过户手续，乙方以分期付款方式付给甲方，合同签订后，乙方应在2020年6月2日前分期支付购房款人民币20万元作为定金，余款乙方在2020年底一次性全部结清；从2020年4月1日起，甲方应将四个门面交给乙方做仓库使用；乙方从交定金起，甲方不能再挂牌外售门面，如甲方悔约，以乙方交钱的双倍返还给乙方；如乙方悔约，甲方可以没收乙方所交款。合同签订后，黄国智于当天、4月6日、6月3日向卿小艳分别支付了5万元、2万元、13万元，合计20万元的定金；卿小艳于2020年4月1日将四个门面交付给黄国智使用。一审法院认为：本案王**及其配偶与卿小艳及其配偶签订的《关于购买永州市万商红商贸铺位协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，该合同实际是一份委托代理合同，双方构成委托合同关系。由王**及其配偶祝东敬支付购房款、以卿小艳名义为王**购买涉案门面的事实双方没有争议，因此王**及其配偶祝东敬是涉案门面的真实权利人，故王**的第1项诉讼请求，法院予以支持。之后，王**及其配偶祝东敬迫于还贷压力，祝东敬再次通过微信明确委托卿小艳找人将门面按原价卖出，卿小艳因此以自己的名义与第三人黄国智签订《门面转让合同》，以相近的价格卖出，卿小艳的这一行为在代理权限内，对被代理人王**发生效力。卿小艳与第三人之间的合同系双方的真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，因此第三人黄国智第1项诉讼请求，法院依法支持。因为第三人黄国智在签订合同时不知道王**与卿小艳之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，因此王**可以直接对第三人黄国智主张权利，同时根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，王**亦可以向卿小艳主张已支付的购房款和归还的贷款，因王**未提起相应诉请，本案不予处理。因王**已委托卿小艳将门面卖给第三人，且卿小艳与第三人之间的《门面转让合同》不存在无效和可撤销情形，因此该门面已转让第三人享有权利，王**已失去取得门面所有权的资格，故原告第2项诉请要求卿小艳提供还贷账户用以继续还贷的诉讼请求，法院不予支持。因卿小艳与第三人之间的《门面转让合同》尚未完全履行，即第三人的合同义务未完全履行，且门面尚登记在万商红公司名下没有过户，第三人享有所有权的条件尚未成就，因此第三人黄国智请求门面归其所有的诉讼请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、确认王**是卿小艳所购买的湖南万商红商贸新城B15栋104号、105号、122号、123号铺位的真实权利人；二、第三人黄国智与卿小艳签订的《门面转让合同》合法有效，继续履行；三、驳回王**、第三人黄国智的其他诉讼请求。本案受理费31,488元、财产保全费5000元，由王**负担18,000元，卿小艳负担10,000元，第三人黄国智负担8488元。本案二审期间，王**向本院提交了证据如下：证据一，函告和邮寄单，拟证明王**将借名买铺的事实告知了开发商；证据二，王**方和卿小艳、黄国智的通话录音，拟证明在签订合同之前，卿小艳告知黄国智涉案商铺有案外人王**的股份。卿小艳对上述证据进行质证：证据一与本案无关，是本案一审诉讼之后，王**发出的一个文件，该文件不能对抗卿小艳与万商红公司签订的合同，且该内容也没得到万商红公司的确认；证据二的录音前提是王**的代理人刘国强在一审后电话给卿小艳、黄国智说让他们给点钱给王**就算了，不上诉了，根据法律规定，当事人在调解中的录音不能作为证据，且这个录音也不能对抗两份相关的合同和相关的转让证据。黄国智对上述证据进行质证：同意卿小艳的质证意见。本院经综合认证认为：证据一，客观真实合法，且有王**与卿小艳双方签订的《关于购买永州万商红商贸铺位协议书》佐证，予以采信；证据二，属于在一审调解期间的意思表示，不能实现其证明目的，不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，2020年3月30日，卿小艳与黄国智签订《门面转让合同》时，卿小艳通过让黄国智查看王**配偶祝东敬委托其买房的聊天记录的方式向黄国智披露委托人祝东敬委托其转让涉案商铺事宜。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案案由定性为物权纠纷是否不当；2、卿小艳受王**配偶祝东敬委托出售商铺与黄国智签订的《门面转让合同》是否合法有效。一、关于本案案由定性为物权纠纷是否不当的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争万商红商铺B15栋104、105、122、123四间门面为永州市万商红商贸物流开发有限公司对外预售商品房，且至起诉前仍未办理不动产过户登记，所有权人为万商红公司。同时，王**、祝东敬与卿小艳、朱义富双方签订的《关于购买永州万商红商贸铺位协议书》为合同性质的借名买房协议，该协议效力只约束双方当事人，没有直接设立涉案房屋的物权，且卿小艳受王**配偶祝东敬委托与黄国智签订的《门面转让合同》是否有效也属合同性质，故一审法院将本案案由定性为物权纠纷不当，结合本案案情与当事人诉请，本案应定性为商品房转让合同纠纷。二、关于卿小艳受王**配偶祝东敬委托出售商铺与黄国智签订的《门面转让合同》是否合法有效的问题。首先，王**、祝东敬与卿小艳、朱义富双方签订的《关于购买永州万商红商贸铺位协议书》借名买房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，涉案门面实际权利人为王**及其配偶祝东敬。其次，最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》司法解释（一）第十七条第二项，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，……他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。王**及其配偶借卿小艳之名买房后，又以卿小艳名义银行按揭贷款供房，祝东敬每月将应还贷款按时支付给卿小艳，由卿小艳还给银行。在本案起诉前，王**与卿小艳之间有关涉案门面转款、还款均由王**配偶祝东敬以微信与卿小艳沟通，卿小艳有理由相信祝东敬委托其卖房系王**和其配偶夫妻共同意思表示，故卿小艳受托出售涉案商铺行为合法有效。最后，2020年3月30日，卿小艳以自己的名义与第三人黄国智签订《门面转让合同》，且合同签订时卿小艳通过向第三人黄国智展示祝东敬委托其卖房的微信聊天记录披露受托人为王**及其配偶祝东敬。根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。故卿小艳受王**配偶祝东敬委托与黄国智签订的《门面转让合同》合法有效，但应由王**与黄国智继续履行，卿小艳予以协助。综上所述，王**的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2564号民事判决第一项。二、撤销湖南省冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2564号民事判决第三项。三、变更湖南省冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2564号民事判决第二项为：黄国智与卿小艳签订的《门面转让合同》合法有效，由王**与黄国智继续履行，卿小艳予以协助。四、驳回王**的其他诉讼请求。本案受理费31,488元、财产保全费5000元，共计36,488元，由王**负担16,000元，卿小艳负担12,000元，第三人黄国智负担8488元；二审案件受理费300元，由王**负担200元，卿小艳负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘久平审 判 员 周文静二〇二一年六月七日法官助理 雷婷婷书 记 员 吴惠民附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。