山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5673号 上诉人（原审原告）：青岛金轩置业有限公司（原青岛远拓置业有限公司） 法定代表人：郭仁刚，总经理。 委托诉讼代理人：巩涛，山东诚功（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周瑞栋，男 上诉人青岛金轩置业有限公司（以下简称金轩公司）因与被上诉人周瑞栋商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金轩公司的委托诉讼代理人巩涛、王斌，被上诉人周瑞栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金轩公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除金轩公司与周瑞栋签订的《青岛市商品房预售合同》，判令周瑞栋支付违约金50000元；2.一、二审诉讼费用由周瑞栋负担。事实和理由：一、根据民诉法司法解释及证据规则，周瑞栋对是否支付房款负有举证责任，且应达到高度可能性的证明程度，但一审在周瑞栋未提供直接证据，关于已付款的间接证据已被证明为支付其他房款的情况下，仅凭收据即认定周瑞栋支付了4472608元巨额房款，事实认定明显错误。金轩公司诉求解除预售合同的理由系周瑞栋未支付购房款，故争议焦点应为周瑞栋是否支付了购房款。周瑞栋提交的汇款凭证和银行交易明细，是案外人王文学2015年1月19日向李记常汇款300万元的凭证。金轩公司在一审过程中申请调取的周瑞栋在李记常职务侵占一案中的笔录中，周瑞栋自认该300万元系购买盛天国际三套网点房之款项，与涉案房屋无关。同时，该300万元的付款时间与周瑞栋提交的涉案房款收据的落款时间（分别为2015年1月16日和2015年2月13日）不一致，金额也不一致（收据金额分别为2692608和178000元），足以证明收据并非金轩公司在李记常收到该300万元向周瑞栋出具，该两份收据不能证明周瑞栋支付了涉案房款。纵览一审庭审，周瑞栋妄图利用2015年1月19日300万元转账蒙混过关，且没有其他证据证明已支付4472608元购房款。二、一审判决适用法律错误。周瑞栋未能证明实际支付了涉案房款，其行为构成根本违约，金轩公司诉求解除双方之间的《青岛市商品房预售合同》，符合法律规定，应予支持。一审驳回金轩公司的诉讼请求，适用法律错误。金轩公司与周瑞栋签订的《青岛市商品房预售合同》之解除权系约定解除权，并非《合同法》第九十四条规定的法定解除权。本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，而应适用《合同法》第九十三条和双方合同的约定。在没有约定解除权行使期限前提下，《合同法》没有对未经对方催告的解除权行使期限作出规定。从法理来讲，周瑞栋逾期支付购房款近6年，构成违约，金轩公司起诉主张解除双方之间的商品房预售合同符合双方合同约定，亦符合法律相关规定，应予以支持，否则，双方之间的法律关系一直处于一方持续违约、守约方利益持续遭受损害的状态，有违公平原则，且涉案房屋亦一直处于闲置状态，亦有违物尽其用的原则。金轩公司在本案中行使的解除权系依据双方合同的约定，合同对购房人逾期付款情形下出卖人的该项解除权并未限定行使期限和行使方式，因此，金轩公司通过诉讼方式进行救济，符合法律规定，依法应予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判支持金轩公司的诉讼请求。 周瑞栋辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 金轩公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除金轩公司、周瑞栋于2015年1月16日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201500009761）；2.周瑞栋支付金轩公司违约金50000元；3.由周瑞栋承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月16日，青岛远拓置业有限公司（以下简称远拓公司）与周瑞栋签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定周瑞栋向远拓公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积241.56平方米，单价为18516元，该房屋的总房款为4472608元，远拓公司定于2016年5月31日前将涉案房屋交付给周瑞栋，除不可抗力之外。合同第七条约定，周瑞栋未按合同约定的时间付款，应向远拓公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天后，远拓公司有权按照补充协议第九条追究周瑞栋的责任。合同附件一载明，合同总价款4472608元，首付款2692608元周瑞栋应于2015年1月21日前存入合同指定的账户，贷款178万元，周瑞栋应当以商业贷款方式于2015年1月11日前或收到远拓公司书面催告函之日起7日内，将办理按揭贷款所需文件全部提交，远拓公司将尽力督促放贷机构发放贷款。远拓公司账户名称为：李记常，开户行：中国工商银行青岛市市南区第四支行，账号：62×××28。 周瑞栋提交的上述商品房预售合同中有远拓公司的公章和周瑞栋的签名。金轩公司提交的从胶州市房产服务中心调取的青岛市商品房预售合同没有远拓公司的公章和周瑞栋的签名。合同的条款一致，但附件中的内容略有不同，金轩公司提交的商品房预售合同附件一中没有载明甲方账户，周瑞栋提交的附件一中载明了甲方的账户。金轩公司对周瑞栋提交的合同不予认可，但并未对周瑞栋提交的合同中远拓公司加盖的公章予以鉴定。 2015年1月16日，远拓公司向周瑞栋出具收款收据，载明交款单位为周瑞栋，金额为2692608元，收款事由为购房首付款。2015年2月13日，远拓公司向周瑞栋出具收款收据，载明交款单位为周瑞栋，金额为1780000元。金轩公司对该两份收款收据真实性不予认可，称并未实际收到款项，但未对该两份收款收据上远拓公司的公章进行鉴定。周瑞栋提交中国银行汇款凭证、银行交易明细一宗，证明其购房款通过王文学账户向李记常账户转账300万元，其中的一部分是涉案房屋的购房款，还有部分资金是其朋友提供。金轩公司对周瑞栋提交的上述款项不予认可，并申请调取周瑞栋在李记常职务侵占一案中的陈述笔录。一审法院依法调取后，周瑞栋在该案中论述的是购买其他小区房屋的事情。 周瑞栋提交青岛市房地产登记申请书，载明：房地坐落部位为胶州市户，申请人为远拓公司、周瑞栋，远拓公司在该房地产登记申请上盖章。 2019年11月9日，远拓公司通过EMS向周瑞栋邮寄了解除青岛市商品房预售合同通知书。周瑞栋称已经收到该解除通知，但周瑞栋认为其不欠金轩公司购房款，如金轩公司同意返还购房款，周瑞栋同意解除合同。 另查明，金轩公司于2020年5月13日由原企业名称青岛远拓置业有限公司变更为青岛金轩置业有限公司。 一审法院认为，金轩公司对周瑞栋提交的商品房预售合同及两份收款收据真实性不予认可，但并未对该合同及收款收据上加盖的金轩公司的公章真实性申请鉴定，应当承担不利的法律后果，故一审法院对周瑞栋提交的商品房预售合同及收款收据予以认可，因此周瑞栋提交的金轩公司与周瑞栋双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。 在商品房预售合同的履行过程中，一般的交易习惯是购房者向开发商支付购房款，开发商向购房者开具收款收据，之后开发商在确认购房者付清全部购房款后，向购房者开具全部购房款发票。周瑞栋支付的购房款是否入金轩公司的财务账，不是确认周瑞栋是否支付了购房款的依据，因此金轩公司虽然称未收到过周瑞栋支付的购房款项，但在其已向周瑞栋开具了涉案房产购房款的收款收据也办理了网签，并向周瑞栋出具了青岛市房地产登记申请书，金轩公司在未提交其它证据证明周瑞栋欠付购房款的情况下，对周瑞栋所称已经向金轩公司支付了全部购房款，一审法院予以采信，故对金轩公司以周瑞栋逾期未支付购房款已经严重违约为由要求解除双方之间签订的商品房预售合同，一审法院不予支持。因金轩公司要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，故其主张按照商品房预售合同中约定的基于解除合同要求周瑞栋支付违约金的诉讼请求亦不能得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十五条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回青岛金轩置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，由青岛金轩置业有限公司负担。 经本院审理查明，双方均确认金轩公司未向周瑞栋交付涉案房屋，涉案房屋现已被拆除。 二审中，金轩公司向本院提交书面说明称，如果二审法院判令解除双方签订的商品房预售合同或确认该合同无效，金轩公司则放弃要求周瑞栋支付50000元逾期付款违约金的请求。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，因涉案房屋现已被拆除，双方签订的商品房预售合同约定的标的物已灭失，双方已无法继续履行涉案商品房预售合同，属于合同履行不能，故金轩公司要求解除涉案商品房预售合同，符合法律规定，本院予以支持。关于涉案合同解除后果的处理问题，因涉案房屋尚未交付即已被拆除，不存在返还房屋问题，而双方对周瑞栋有无支付涉案购房款及实际支付涉案购房款的数额争议较大，双方可在涉案合同解除后根据自身实际情况对合同解除的后果另行主张，本院在此不予处理。在双方涉案合同解除的情况下，金轩公司放弃要求周瑞栋支付50000元逾期付款违约金的请求，系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 综上所述，上诉人金轩公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初2723号民事判决； 二、解除上诉人青岛金轩置业有限公司与被上诉人周瑞栋于2015年1月16日签订的涉案房屋《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201500009761）； 三、驳回上诉人青岛金轩置业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，均由上诉人青岛金轩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年六月八日 法官助理 于遨洋 书记员  贾 立 书记员 于国英