江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1037号上诉人（原审被告）：杜凌宇，男，汉族，住江苏省灌南县新安镇镇北村。委托诉讼代理人：邹小新，北京大成（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨威，男，汉族，住江苏省灌南县新安镇翡翠豪庭8-8号。原审第三人：严峰，男，，汉族，住江苏省无锡市清扬路138号茂业豪园2-2801室。原审第三人：谢玉平，男，汉族，住海南省屯昌县（建民东路）新天地豪园售楼处。上诉人杜凌宇因与被上诉人杨威、原审第三人严峰、原审第三人谢玉平确认合同无效纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杜凌宇上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1.上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》是真实有效的，且己经实际履行多年，并没有损害他人利益，应当予以认定。根据庭审中举证，可以确认上诉人与原审第三人签订《房赁合同》的真实性，该份合同是双方真实的意思表示，是当时就客观存在的，在工商部门也有备案，并不是事后伪造的，且得到了双方当事人的一致认可。上诉人和原审第三人当庭均向法庭明确，当时签订租赁合同后已经将租赁合同提交给了抵押权人灌南农商行，银行的相关负责人和经手人孙友祝确认收到了合同，可以证明该合同是当时签订和存在的，并不是伪造的。租赁合同签订后，上诉人是按照合同履行了自己的交纳租金的相应义务，原审第三人对此也予以了确认，认可了上诉人均按合同标准结清了租金，双方一直在按照合同实际履行。关于租赁合同的租金的标准问题，上诉人与原审第三人均当庭给予了清楚的解释，双方签订租赁合同具有一定的背景原因和历史遗留问题，上诉人为此付出了巨大的人力和物力，才取得房屋的使用权，并投入了巨额的费用，租金的标准是双方考虑到相关因素后共同确认的。上诉人与原审第三人不可能是为了损害他人的利益，而恶意串通降低租金的标准才签订了本案的《房屋租赁合同》，因为在签订合同时，原审第三人严峰在银行的贷款是正常的，房屋租赁合同中租赁的所有的房产都是原审第三人的，多年也一直是按合同标准收取租金的。上诉人作为承租人一直与银行沟通购买该房产事宜，并积极参加竞拍，不可能在几年前签订租赁合同来意图损害被上诉人的利益。2.一审法院认为本案《房屋租赁合同》租金标准不能令人心服，使被上诉人损失较为严重，因而结合物价上涨、货币相对贬值等因素，并参考附近其他门店租赁费用，确定涉案房屋每年租金为40万元，不能成立。关于合同确定的租金的标准，是有特殊的背景和历史遗留问题等原因的，并且合同自签订后，一直按照合同约定实际履行。原审第三人作为所有权人一直按合同的标准收取租金，不能因为被上诉人成为所有权人后，就认为租金标准较低，而否认合同双方的真实意愿。一审法院参考附近其他门店的租赁费用，确定本案房屋的租金标准，不能成立，附近门店跟本案房屋并不是一个楼盘，楼盘的招商模式和空房率等都是完全不一样的，原审第三人在庭审中也向法庭进行了充分的解释。一审法院在没有任何有效的证据的情况下，随意确定了租金的标准，显然认定事实是缺乏依据的，也严重损害了上诉人的合法权益。3.涉案楼栋新天地商业广场1号楼的公用电梯间和1-2层公共部分系上诉人投资安装和建设，是客观的事实，请法庭依法查明确认。4.本案是灌南农商行处理不良资产，将房屋转让给被上诉人，仅是一般的买卖关系，并不是因实现抵押权导致所有权变动。并且灌南农商行作为所有权人，对相关事实的认可应认定为案件的事实。5.上诉人与原审第三人签订《房屋租赁合同》时，就已经将租赁的相关事宜告知了抵押权人灌南农商行，灌南农商行也予以了认可和同意，并让将签订的租赁合同提交一份给银行，上诉人在签订合同后就按银行的要求提交给了银行。对于该事实，银行的信贷部负责人即经手人孙友祝己经在书面谈话笔录中予以了确认。在抵押权人灌南农商行己经对在抵押期间发生的租赁关系认可的情况下，仅认为没有取得书面的同意，而认为违反了抵押合同的约定，是不能成立的。二、一审法院适用法律错误，导致判决错误。一审法院适用最高院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十六条规定以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，认为第三人与杜凌宇之间的租赁合同中关于涉案房产部分，对灌南农商行不具有约束力是明显错误的，理由有以下几点：第一，在抵押期间，抵押权人灌南农商行对上诉人与第三人签订的租赁合同及发生租赁关系是予以认可的。第二，灌南农商行作为债权人和抵押权人在申请法院强制执行朋间，法院对涉案的房屋进行了两次的公开拍卖，均是带租拍卖的，灌南农商行并没有对己经存在的租赁关系提出异议，而是同意带租拍卖。第三，法院作出了（2017)苏0724执739号执行裁定书，裁定因涉案房屋在网络司法竞拍时无人竞价流拍，以以物抵债的方式抵给灌南农商行。根据《物权法》第二十八条之规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，灌南农商行在收到该裁定书时，即成为涉案房产的所有权人，房产就不存在抵押权，法院也同时裁定解除了查封。灌南农商行作为所有权人，为了处理不良资产，自行又在淘宝网上进行了公开拍卖，再次拍卖的行为，仅是灌南农商行处理自己资产的行为，被上诉人购买涉案房产，不再是因实现抵押权而导致所有权变动，仅是平等主体之间一般的买卖合同关系，不存在实现抵押权的问题，应受“买卖不破租赁”原则的约束。第四，灌南农商行在拍卖公告中明确告知了房产有租赁，现被承租经营玖玖玖商务酒店，因此，可以充分证明，其作为所有权人，当时是认可己存在的租赁合同关系的，拍卖也是带租拍卖的。第五，灌南农商行与被上诉人签订了《资产转让协议》，在该协议中明确约定了，乙方（即被上诉人）按现状接管资产，双方无需就实物交付履行任何手续。乙方付清转让价款后，甲方（即银行）将资产转让事宜告知承租人，同时通知承租人直接向乙方支付租金，乙方自行与承租人协商收取租金、续租或租赁期满后承租人撤离资产等事宜。从该合同约定的内容可以清楚证明，当时灌南农商行是认可承租人的租赁关系的，也是将租赁关系再次告知了被上诉人，被上诉人作为合同乙方对该内容也是清楚和认可的。被上诉人杨威答辩称：1.上诉人认为涉案租赁合同真实有效，不能成立，因为上诉人与原审第三人签订该份合同落款时间为2014年9月1日，而事实上，原审第三人与名流世家酒店老板签订的租赁合同到2015年7月29日才发布公示解除合同，且事实上也是法院判决认定名流世家纠纷拖欠的租金到2015年7月26日未支付，因此，在2015年7月26日前，该房屋的实际承租人是名流世家酒店，所以上诉人与原审第三人落款时间为2014年9月1日的租赁合同是虚假的，不真实。2.上诉人与原审第三人之间的租赁合同是违反法律规定和银行与原审第三人之间的合同约定，对涉及到银行抵押部分的租赁行为是非法的，无效的。上诉人与原审第三人称租赁得到银行认可与同意，不是事实。因为在银行与原审第三人之间的租赁合同明确约定，抵押期间，未征得银行书面同意，不得进行出租、变卖等，不得改变其使用性质和再次抵押，第三人在一审庭审中也明确承认没有得到银行书面同意，所以违反了合同约定，根据规定，抵押人将以及抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，该房屋是抵押房屋，银行将该房屋出售给被上诉人，是实现抵押权的权利表现，被上诉人受让该房屋，租赁合同对受让人即被上诉人不具有约束力，完全符合法律规定。3.原审第三人出具银行工作人员孙友祝的调查笔录，该笔录形成原因基于我没有按照银行要求拒绝代理袁龙案件，当时孙友祝在2020年11月9日与我联系，要求我不准再代理袁龙与银行之间的案件，如果再代理，就作出对外不利的证明，因我未答应，才有2020年11月16日的孙友祝谈话笔录。但在2020年9月2日孙友祝与我通话时，明确陈述杜凌宇与原审第三人之间的租赁合同与银行没有关系，银行没有任何同意他们出租，而且他还调查当事人办理贷款的人员，称都没有人同意出租行为。这进一步证明上诉人上诉中所称的得到银行同意与认可的事实是不成立的。4.关于上诉人陈述在拍卖公告中注明有房产租赁，是因为在原审第三人办理银行贷款时，原审第三人与丁前金之间存在10年的租赁合同，到期时间为2021年3月15日，租赁用途是经营酒店，银行拍卖时按现状公示并不代表银行认可租赁合同，银行并没有公示该房屋是原审第三人与上诉人的之间的租赁关系，也未公示原审第三人与上诉人之间租赁合同到期日，故该公示并不代表买受人认可原审第三人与上诉人之间的租赁关系及租金价格。5.上诉人陈述灌南县法院将房屋以物抵债给银行时，法院就解除了查封，也不是事实，我们提供的灌南县不动产登记查询记录，到2020年9月1日该房屋还在查封保全状态。另外，本案法院以物抵债将涉案房屋给银行时，银行并不是该房屋的买受人，法院虽然以物抵债给银行，银行也未进行过户或者申请解封，而是进行拍卖，实现抵押权，直到2020年8月份，我购买了涉案房屋，银行才真正的实现了抵押物的抵押权，我也是该担保法解释中抵押物的买受人。同时需要说明的是在法院以物抵债给银行的裁定书之前，原审第三人与上诉人之间的租赁合同涉及到本案的房屋租赁行为是无效的，该无效行为自始无效，不会因为法院拍卖以物抵债裁定书的产生而改变该租赁行为的效力。6.关于上诉人称租金问题，上诉人认为一审认定租金过高没有依据。第一，上诉人认为自己与原审第三人之间存在特殊关系，在特殊背景原因和历史遗留问题下形成的租金数额，但不管原审第三人与上诉人之间关系如何特别，现在房屋所有权发生变更，原审第三人基于特殊关系减少租金或者不要租金的行为不可能让现有的买受人买单。第二，被上诉人购买该房屋与支付的税收总额在400万元，按照银行贷款年利率6%计算，一年的银行贷款利息为24万元，用自己一年24万元成本投资购买房屋给上诉人使用，收取上诉人一年的租金7万元显然是不可能的。第三，根据之前原审第三人合同约定，2020年3月15日到2021年3月15日期间年租金175万元，按照四层计算，每层应为43.75万元，本案是第四层，价格应为43.75万元。一审法院经过询价取询价最低价格确定本案上诉人实际占有时间的租金已最大幅度考虑上诉人的利益。关于租金问题认可一审判决认定，上诉人不认可没有法律依据。原审第三人严峰述称，先有合同后有公告，承租人欠付担保公司借款未还，其由于非法集资被抓，欠我本人的租金一直没有办法支付，担保公司强行占有酒店，酒店是我本人的，在此情况下我和上诉人先签订合同，需要杜总帮忙和我一起收回酒店处理问题，才有后面先有合同后有公告等问题。另，我方同意上诉人的上诉意见。原审第三人谢玉平未到庭也提交书面意见。杨威向一审法院起诉请求：1.依法判令确认杜凌宇与第三人严峰、谢玉平之间于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》无效，撤销双方之间的该份合同。2.判令杜凌宇搬出位于灌南县×××××广场×号楼×××室，恢复公摊面积1-2层大厅及其共用电梯间。3.支付杨威房屋租赁费用，从2020年8月21日之日起按照杜凌宇实际使用时间按月支付租金。4.杜凌宇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月15日，第三人（甲方）与江苏名流世家公寓酒店有限公司（以下简称名流世家酒店、乙方）法定代表人丁前金签订房屋租赁合同，合同约定第三人将灌南县新安镇新天地商业广场1号楼307室（现为308室）、408室（现为407室）、508室（现为507室）、601室出租给乙方作为酒店用房，建筑面积约5753.28平方米。租赁期限10年，自2011年3月15日起至2021年3月15日止。第一年至第五年（2011年3月13日至2016年3月15日止）每年租金为150万元，第六年至第十年的租金分别为155万元、160万元、165万元、170万元、175万元。第三人因需要向灌南农商行（原灌南县农村信用合作联社）借款，双方签订房地产抵押合同，用涉案房屋作抵押借款300万元，借款期限为2013年4月17日至2016年4月17日。双方约定第三人占管期间，未征得灌南农商行书面同意，不得擅自将抵押的房地产出租、变卖、赠与、调换、拆除、改建，不得任意改变其使用性质和再次抵押。该抵押房产依法办理了抵押登记手续。2015年7月29日，第三人发出告示，称名流世家酒店拖欠2014年、2015年租金240万元，决定解除双方的租赁合同。2016年1月8日，第三人向一审法院提起诉讼，要求名流世家酒店支付租金，一审法院于2016年9月14日作出（2016）苏0724民初422号民事判决，判令名流世家酒店截止2015年7月26日欠付租金1442465.75元及违约金40万元（租金已付510万元）。2015年8月24日，第三人、张映雪、王平向灌南农商行借款296万元未按约偿还，灌南农商行于2016年6月20日向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年8月1日作出（2016）苏0724民初3654号民事判决，判令第三人等人偿还借款本金296万元及利息。2017年5月23日一审法院作出（2017）苏0724执739号执行裁定，因涉案房屋在网络司法竞拍时无人竞价流拍，以以物抵债的方式作价3437840元抵给灌南农商行。2020年8月6日将涉案房产在淘宝网拍卖，将涉案房产的具体情况进行公示。杨威、杜凌宇及他人于2020年8月15日参加竞拍，杨威最终以351.5万元拍得。杨威与灌南农商行签订了拍卖成交确认书，杨威交清款项后，双方签订资产转让协议，杨威依法取得不动产所有权证，1-2层大厅（107号、207号）及共用电梯间、楼梯间为3-6层共同共有。第三人与杜凌宇签订落款时间为2014年9月1日的房屋租赁合同，第三人将灌南县新安镇新天地商业广场1号楼308室、407室、508室、601室出租给杜凌宇作为酒店用房。租赁期限为20年，即2014年9月1日至2034年8月31日。租金标准及支付方式：租金为每年35万元，其中二楼餐厅谢玉平每年租金为5万元，三楼租金为每年9万元。四、五、六楼共计每年21万元，每层分别为7万元，均于每年租期开始第一个月内支付。2015年9月17日成立连云港玖玖玖商务酒店有限公司，2015年10月26日登记取得营业执照。2015年8月3日灌南县城乡建设局发给连云港玖玖玖商务酒店有限公司建筑工程施工许可证，合同开工日期2015年5月2日，竣工日期2015年8月28日。2015年9月17日连云港玖玖玖商务酒店有限公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。杜凌宇通过灌南农商行工作人员孙友祝获悉杨威的银行账号，于2020年9月11日汇入杨威账号租金7万元。一审法院认为，争议的焦点：1.第三人与杜凌宇签订的租赁合同效力问题。灌南农商行与第三人签订的房地产抵押合同明确约定：第三人占管期间，未征得灌南农商行书面同意，不得擅自将抵押的房地产出租、变卖、赠与、调换、拆除、改建，不得任意改变其使用性质和再次抵押。第三人将涉案房产在抵押期间，未经灌南农商行书面同意，与杜凌宇签订租赁合同，将涉案抵押房屋出租给杜凌宇，违反了抵押合同的约定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据上述法律规定，第三人明知涉案房产已经抵押，并且未经灌南农商行书面同意，仍将抵押的涉案房产出租给杜凌宇，且杜凌宇也知晓涉案房产被抵押的事实。灌南农商行对抵押的财产抵押权已经实现，第三人与杜凌宇之间的租赁合同中关于涉案房产部分，对灌南农商行不具有约束力。如因第三人原因造成杜凌宇损失的，杜凌宇可向第三人索赔。2.公摊面积1-2楼大厅及公用电梯间问题。根据杜凌宇与第三人签订的房屋租赁合同，对1-2楼公摊部分并未作出约定，作为公摊部分，杨威取得407室的所有权，依法享有对公摊部分的使用权，任何人不得妨碍。对公用电梯间，原名流世家酒店在经营时就使用，杜凌宇辩称是其投资所建，没有依据，一审法院不予支持。公用电梯间属于公用部分，杨威可以使用。3.关于杨威房屋租赁费用问题。第三人与名流世家酒店签订的租赁合同，2011年的租金是150万元，2020年3月15日至2021年3月15日的租金是175万元。在2015年7月26日前欠的租金金1442465.75元（之前已付租金510万元），已经一审法院作出生效判决，名流世家酒店法定代表人因涉嫌犯罪，第三人解除与该公司的租赁合同，与杜凌宇签订租赁协议，租金每年仅为35万元，租赁费用差额巨大，第三人不能作出令人心服的解释。杨威房产所在407室，面积为1306.10平方米，租金仅为每年7万元。一审法院到距离新天地相邻的灌南县新时代广场对有关店铺租金进行询价。新时代商业广场5-1门店1-2层建筑面积125.10平方米，2020年的租金为15万元。灌南家世界建材市场房屋出租的租金为每月每平方米25元。综上，涉案房屋的7万元租金严重偏少。一审法院认为：灌南农商行与第三人签订的房地产抵押合同明确约定，第三人占用抵押房产期间，未经灌南农商行书面同意不得出租。第三人违反房地产抵押合同的约定，仍将抵押的房屋出租给杜凌宇，且杜凌宇也知道该房屋被抵押的事实。灌南农商行已经实现了抵押权，且抵押房屋已经通过拍卖的方式出卖给杨威，抵押的房屋所有权已经发生变动，杜凌宇与第三人签订的租赁合同中对于407室租赁对杨威没有约束力，杜凌宇应当搬出407室。对1-2层公摊部分，杨威享有使用权，杜凌宇不得独自占有和使用，应恢复公摊部分。电梯在名流世家酒店经营期间就以存在并正常运行，杜凌宇辩称是其投资安装，没有证据证明，不予支持。对杜凌宇占用杨威房屋期间的费用，杜凌宇按照其与第三人签订的租赁合同约定的每年35万元租金（第4层每年租金7万元），杨威所受的损失较为严重，显然与第三人和名流世家酒店租赁合同约定的2020年3月15日至2021年3月15日175万元租金相差巨大。第三人称经营酒店较多，生意不好做，租金才下调。下降幅度达76.67%，无法令人置信。涉案房屋系临人民中路，交通条件便利，地理位置好。结合物价上涨、货币相对贬值等因素，参考附近其它门店租赁费用，一审法院确定涉案房屋每年的租金为40万元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项；《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条；《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、九十五条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项之规定，一审法院判决：一、杜凌宇与第三人严峰、谢玉平之间落款时间为2014年9月1日的《房屋租赁合同》中关于出租407室的约定，对杨威没有约束力；二、杜凌宇于本判决生效之日起十日内搬出位于灌南县×××××广场×号楼×××室，恢复公摊部分1-2层及共用电梯间；三、杜凌宇从2020年8月21日起至实际搬出新天地商业广场1号楼407室之日止向杨威支付占用期间的租金费用（按照年租金40万元计算）。案件受理费1550元，减半收取775元（杨威已预交），由杜凌宇负担，于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审期间，上诉人杜凌宇向本院提交证据：涉案新天地商业广场1号楼308室、407室、507室、601室房产证复印件一份（共12页），产权人是两个原审第三人共有，被上诉人买的是其中一部分第四层，证明：恢复公摊面积等是损害其他共有人权益的。被上诉人杨威质证称：真实性法庭核实，第四层就是我买的，根据分层分户图，房屋共六层，三到六每层房产独立，一楼两个电梯和2楼电梯属于三到六层公摊面积，原来是整体租赁给酒店的，我买下来要求不能对我独占使用，我对一二楼有公摊使用权。原审第三人严峰质证称：认可上诉人提供的证据。被上诉人杨威向本院提交：证据一，两份录音，系杨威与孙友祝在2020年9月2号和11月9号的通话录音，9月2号录音证明：原审第三人租赁给上诉人的房屋银行没有任何人同意，且调查了当时办理贷款的人员，贷款人员也没有任何人同意。11月9号录音证明：孙友祝打电话给我不准我代理袁龙和农商行的案件，如果再代理其会对我做出不利陈述，让我考虑个人利益重还是代理重，我说不会终止代理，所以才会形成上诉人的笔录。证据二，（2020）苏07民终1807号民事裁定书复印件一份，证明农商行与袁龙案件经中院发回重审，袁龙代理人是我。印证了我和孙友祝这些银行工作人员的电话录音。上诉人杜凌宇质证称：对证据一，这两份录音产生于一审期间，不是新证据。证据与本案也无关联性，对其真实性也有异议。租赁合同客观存在，现在去否认，哪怕合同意思表示不完整被上诉人也无权干涉。被上诉人通过淘宝网拍卖取得的是407室不动产物权而不是银行债权，经过司法拍卖，过程中也披露了财产租赁的事实，现在被上诉人认为合同是假的，与法院审查和披露的信息相悖，这个事情也不是本案焦点。对证据二，与本案无关，中院裁定与本案没有任何关联。原审第三人严峰质证称：同意上诉人意见，证据与本案无关。结合各方当事人的质辩意见，本院对上诉人杜凌宇提交的证据及被上诉人杨威提交的证据二的真实性予以确认；对于被上诉人杨威提供的证据一，因该两份通话录音均无法证实通话对象身份，亦不具备完整性，且上诉人对此不予认可，故本院对此不予采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，灌南农商行与原审第三人签订的房地产抵押合同约定，抵押期限是2013年4月17日至2016年4月17日。灌南农商行与杨威签订的资产转让协议第十四条载明，乙方自行与承租方协商收取租金、续租或租赁期满后承租人撤离资产等事宜。本案二审的争议焦点为：原审第三人与上诉人杜凌宇签订的租赁合同对杨威是否有效，是否应当继续履行。本院认为，虽然灌南农商行与原审第三人签订的房地产抵押合同约定，抵押人在占管期间，未征得抵押权人农商行书面同意，不得擅自将房地产出租、变卖、赠与等。但自杜凌宇承租并使用涉案房屋直至法院拍卖期间，均无证据证明灌南农商行对杜凌宇的承租行为提出异议，故应当认定灌南农商行知晓并认可杜凌宇与本案第三人签订的房屋租赁合同。灌南农商行在2017年依据法院执行裁定成为涉案房屋所有权人后，亦未对杜凌宇的的承租行为提出异议，表明灌南农商行自愿履行原房屋所有权人与杜凌宇的租赁合同，故杜凌宇与本案第三人签订的房屋租赁合同对灌南农商行具有约束力。灌南农商行在2020年拍卖该房屋，将房屋转让给被上诉人，仅是一般的买卖关系，并不是实现抵押权的行为。灌南农商行在拍卖公告中告知了买受人涉案房屋存在租赁的情况，且灌南农商行作为甲方与乙方杨威签订的资产转让协议第十四条载明，乙方自行与承租方协商收取租金、续租或租赁期满后承租人撤离资产等事宜。另外，灌南农商行与原审第三人签订的房地产抵押合同约定，抵押期限是2013年4月17日至2016年4月17日。灌南农商行2020年8月6日将涉案房产在淘宝网拍卖，早已过了抵押期。被上诉人购买涉案房产，不是债权人为实现抵押权而进行的所有权变动，而是平等主体之间一般的买卖合同关系，不存在实现抵押权的问题，应受“买卖不破租赁”原则的约束。因此，杨威作为买受人是明知该房屋租赁的实际情况，并认可续租或租赁期满后撤离的。综上，上诉人杜凌宇与原审第三人签订的《房屋租赁合同》，对买受人杨威具有约束力，杨威与杜凌宇应当继续履行该《房屋租赁合同》。关于涉案房屋租金问题。上诉人杜凌宇与原审第三人签订《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，是当时就客观存在的，在工商部门也有备案，并不是事后伪造的，且得到了合同签约双方当事人的一致认可。租赁合同签订后，上诉人按照合同约定履行了自己的交纳租金的相应义务，原审第三人对此也予以了确认，认可上诉人均按合同标准结清了租金，双方一直在按照合同实际履行。一审法院认为对涉案房屋租金标准予以调整缺乏依据。本院予以纠正。本案适用买卖不破租赁原则，上诉人应按照与原审第三人约定的租金标准，向房屋的新所有权人即本案被上诉人支付租金。因杜凌宇已于2020年9月11日按照合同约定金额支付杨威租金7万元，目前并不欠付杨威租金，故本院对杨威关于支付租赁费用的诉求不予支持。综上所述，上诉人杜凌宇的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初3661号民事判决；二、驳回杨威的诉讼请求。一审案件受理费1550元，减半收取775元（杨威已预交），二审案件受理费1550元（杜凌宇已预交），均由被上诉人杨威负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月十六日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。