湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初1300号原告：张家界惠源物业服务有限公司，统一社会信用代码91430800587006590R，住所地湖南省张家界市永定区金穗花园。法定代表人：周珊莉。委托诉讼代理人：于明华，男，1978年11月29日，土家，族，住湖南省慈利县，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：覃桂芳，女，1976年4月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴波，男，1976年9月24日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区，系夫妻关系，代理权限为特别授权。原告张家界惠源物业服务有限公司（以下简称惠源物业公司）与被告覃桂芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠源物业公司的委托诉讼代理人于明华、被告覃桂芳、被告的委托诉讼代理人吴波到庭参加诉讼。现已审理终结。原告惠源物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费4519.00元；违约金：1000.00元，共计5519.00元，并承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告在栗源小区购买的6栋2单元101(156.9平方米)，原告依法对被告居住的物业小区实施物业服务，履行了应尽的义务，按照张家界市物价局核准批准价格（住户每平方1.2元），向被告多次催缴2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费4519.00元，违约金1000.00元，共计5519.00元，被告仍拒不缴纳，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告覃桂芳辩称，2017年入住栗源小区后都是按时缴纳物业费，2019后开始没有缴纳物业费是因为物业不作为给自己造成了损失；不认可原告在小区的合法性，原告未经自己的同意就入驻小区。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实被告覃桂芳购买了张家界顺天房地产公司开发的张家界市永定区“栗源小区”的商品房一套。被告覃桂芳2019年1月1日起至2020年12月31日期间产生的物业费4519.00元。被告覃桂芳所在楼层102室擅自将洗衣机排水管改装至被告覃桂芳客厅外窗台下并将其污水排放至客厅外窗台下地面。因为开发商在修建房屋时所用管道质量差致使6栋2单元102室下水道粪水弯头漏水，导致相邻被告覃桂芳房屋墙面浸湿发霉，房屋内有异味。在庭审中，经本院调解双方无法达成一致意见。双方对以上事实无争议，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1、关于被告提出的原告惠源物业公司没有取得栗源小区物业服务资格的问题。原告认为原告经开发商选聘承担小区前期物业服务是具备原告的主体资格，栗源小区业主委员会至今尚未成立，还属于前期物业，且原告继续为被告所在小区进行服务视为合同继续履行。合同中约定应付而未足额支付物业费的应当按照3%标准缴纳违约金。原告对被告进行了催收，原告为证明其主张提交以下证据：1、《前期物业合同》、《前期物业服务收费申报审核表》复印件一份；2、《交房手续》、《业主公约》复印件一份；3、催缴通知书复印件一份。被告覃桂芳认为，原告与开发商签订的《前期物业合同》并不知情，且服务期限已过，没有主体资格。本院认为，原告提交的证据均真实、合法，与本案有关联性，本院均予以采信。2、关于被告提出的X栋X单元1XXX室擅自改装洗衣机排污管道及粪水弯头漏水的问题。原告认为问题真实存在，业主反映后都是及时在台账上记录，且洗衣机排污管道安放在被告客厅外窗台下问题属于业主个人行为，作为物业只能规劝并无执法的权力，X栋X单元1XXX室粪水弯头漏水是因为开发商安装的管道质量差，经原告向开放商反映后已经得到解决。原告为证明其主张提交以下证据：1、维修及客服工作人员信息反馈登记表复印件一份；2、开发商安排维修更换被告居住的排污管照片复印件一份；3、物业公司对小区内的公共排污管道的疏通及温馨提示复印件一份；4、微信部分聊天记录复印件一份。被告覃桂芳认为，X栋X单元1XXX室洗衣机排水管道是物业允许安装的，粪水管道漏水的情形出现是因为原告惠源物业公司未及时处理，是物业公司不作为，被告为证明其主张提交以下证据：提交照片两份。本院认为，原、被告提交的证据均真实、合法，与本案有关联性，本院均予以认可。关于X栋X单元1XX室的洗衣机排水管道的问题，属于开发商遗留下来的问题所致，同时被告未提供证据证明是否是物业公司允许业主私自改装。对于被告的该项抗辩理由，本院不予采信；关于粪水弯头漏水的问题，系侵权纠纷，被告可另行主张权利。判决的理由与结果本院认为，原告惠源物业公司与张家界顺天房地产公司签订的《前期物业合同》不违反法律规定，合同合法有效，虽然合同约定期限已过，但栗源小区业主委员会至今尚未成立，还属于前期物业，且原告惠源物业公司也一直在该小区进行物业服务。物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，原告惠源物业公司要求被告覃桂芳交纳物业管理费诉讼请求理由正当，本院予以支持。被告拖欠物业管理费的行为发生后，经原告催交后仍未交纳，其行为已构成违约。理应承担相应违约责任。但由于原告惠源物业公司主张违约金1000.00元的主张金额违反了合同约定标准，故原告惠源物业有限公司主张违约金的合理部分本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第五百零九条、第五百五十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、九百四十四条第二款之规定，判决如下：被告覃桂芳向原告张家界惠源物业服务有限公司支付自2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4519.00元，违约金135.60元（4519.00元×3%），两项共计4654.60元，限本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告覃桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  伍国祥二〇二一年六月十一日书记员  唐 艳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百九十条……法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条……业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。