江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1121号上诉人（原审被告）：黄建平，男，1970年11月10日生，汉族，住靖江市。被上诉人（原审原告）：江苏新天地物业管理有限公司，统一社会信用代码9132128278028674XK，住所地靖江市兴业路118号水墨江南37幢308室。法定代表人：叶建华，总经理。委托诉讼代理人：陆继福，公司员工。上诉人黄建平因与被上诉人江苏新天地物业管理有限公司（以下简称新天地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2020）苏1282民初5330号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建平上诉请求：撤销原审判决，依法改判相应核减部分物业费用。事实和理由：一、被上诉人未尽到物业服务协议所规定的对业主应尽的义务。上诉人2014年8月14号拿房时，上诉人户与相邻户之间的公共部分被相邻户违规托浇成平台，此公共部分实际用途为消防通井，被业主违规托浇时间为2014年6月30日至2014年7月20日之间。被上诉人在处理此违规事件时严重不到位。(1)在一审过程中，被上诉人辩称其无执法权，只能上报上级相关执法部门。事实是其在相关业主违规搭建的过程中，没有及时制止和上报相关部门，而是在违法搭建己经全部形成后，才于2014年8月2日向靖江市城北园区规划监察中队发函报告，此种做法严重滞后且极不负责任，报告书也只是他们的一种推卸责任的说词，且在他们向规划部门举报后，亦没有相关执法部门到现场执法了解的视频或图片证明。在一审过程中，被上诉人所提供的一些图片都是上诉人在2014年9月份向规划部门举报后才有规划部门上门执法的图片，被上诉人用他人提供的图片证明自己尽到了义务，这个显然是不成立的。(2)对于上诉人与相邻户共用部位被相邻户占用问题的处理上，根据上诉人与被上诉人签订的物业服务协议第一条中的第六条的规定和最高人民法院司法解释的若干规定，物业公司应当及时制止并依据最高院规定直接起诉，责令相邻户恢复原状。这些被上诉人都没有做到，以至上诉人至今都因为公共部分被占用一事而影响生活和工作，被上诉人的服务是打折的，没有全心全意地为业主服务。二、在被上诉人没有全部履行自己服务义务的前提下，一审法院适用最高法的司法解释第六条规定判令上诉人全额支付物业服务费用显然不当。该条规定是在物业公司依合同履行义务的前提下才判令业主全额支付物业费，但问题是物业公司没有按合同履行义务。三、撇开上述不谈，物业服务费多收取了两个月，一审法院认定事实不清。上诉人是2014年8月14日拿房，被上诉人从2014年6月30日向上诉人收取物业费。依据物业管理条例第四十一条的规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，被上诉人显然多收了上诉人两个月的物业管理费用。据此，被上诉人在物业服务费的收取标准上服务不到位和严重的不负责任，上诉人认为其收取物业服务费的标准应相应降低。如果上级法院还是维持一审法院的判决，那只会助长此类不负责任的物业公司，他们既可以不用全心全意为业主服务，又能心安理得地向业主全额收取物业管理费，那业主就更加申诉无门。新天地物业公司辩称，1.违章搭建的事情，被上诉人已经充分作为了。违章搭建的过程，被上诉人没有看到，在业主反映有违章现象，被上诉人发了整改通知，并向相关部门汇报，由相关部门进行处理。开放商在建造的时候将相邻两户的两个阳台连起来，中间形成的空间是公共的，各家都想将这块空间算到自己家去，就形成了本案所涉的违章搭建现象。2.开发商是6月份发通知上诉人拿房的，上诉人8月份才去拿房的，所以物业费是从发通知的时间开始计算并无不当。3.上诉人房屋渗水的情况，被上诉人没有义务维修，被上诉人是联系建设方上门进行维修的。新天地物业公司向一审法院起诉请求：黄建平支付锦绣山河（自在城）5幢501室2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费10236.24元、公共能耗费67.72元，合计10303.96元。一审法院认定事实：黄建平系锦绣山河（自在城）5幢501室房屋业主，房屋面积142.17平方米。2012年10月20日新天地物业公司与靖江市华东城市建设有限公司签订前期物业管理委托合同，约定新天地物业公司为黄建平所在小区提供物业服务，约定由新天地物业公司对包括黄建平房屋在内的住宅小区进行物业管理，业主按照建筑面积向新天地物业公司缴纳物业服务费（原则上先收费后服务），物业服务期限自2014年6月1日至业主委员会聘请的物业管理公司进驻之日止。黄建平所居住的住宅房屋的物业费收费标准为每月每平方米1.2元，公共能耗费按每月每平方米0.1元预收，年终结算时多退少补。上述合同订立后，新天地物业公司依约为黄建平提供了物业服务，嗣后，新天地物业公司向黄建平索要2015年7月1日至2020年6月30日期间物业服务费10236.24元、公告能耗费67.72元未果，致起讼争。一审法院认为，我国法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。新天地物业公司持有的前期物业管理委托合同，合法有效，依法对包括黄建平在内的所有业主具有约束力，在新天地物业公司为小区业主依约提供了相应的物业服务后，黄建平有义务按照合同约定给付相关费用。关于黄建平辩称新天地物业公司怠于解决房屋漏水问题，根据《江苏省物业管理条例》第七十一条的规定，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担，显然黄建平房屋漏水问题不应当由新天地物业公司承担责任，对其上述辩称意见不予采纳。关于黄建平辩称新天地物业公司未处理小区内违章，新天地物业公司作为物业公司没有执法权，对小区内部的违章搭建问题新天地物业公司已采取了张贴整改通知书、上报相关部门的管理措施，并提供了相关证据予以证明，一审法院对于黄建平的上述辩称意见亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：黄建平于判决发生法律效力之日起十日内给付新天地物业公司物业服务费10236.24元、公共能耗费67.72元，合计10303.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费116元减半收取58元，由黄建平负担（此款新天地物业公司已预交，法院不再退还，黄建平于判决生效后十日内给付新天地物业公司）。二审中，双方当事人均未有新证据提交。一审查明的事实有前期物业管理委托合同、催费函、催缴通知单、装修巡查记录表、照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，靖江市华东城市建设有限公司与新天地物业公司签订的《前期物业管理委托合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，该服务合同对包括上诉人在内的案涉自在城业主具有约束力。黄建平已缴纳一年物业服务费，其并不否认新天地物业公司提供了小区卫生、安保等物业服务，但认为新天地物业公司没有全部履行应尽的物业服务义务，对房屋渗水维修、相邻户违章建设等问题未能及时、有效地解决，故拒绝缴纳物业费。本院认为，物业公司与业主之间的关系是服务与被服务的关系，业主在接受了物业服务后，应及时交纳物业管理费。房屋维修不属于物业公司应承担的义务，同样物业公司对于违章建设也无执法权。上诉人认可新天地物业公司曾经对接开发商并派人对房屋渗水进行修理，但没有修好。根据查明的事实，对于小区存在的违章搭建，新天地物业公司已采取了至现场并张贴整改通知书、上报相关部门等方式予以制止和管理。故上诉人提出的上述意见不能成为其拒绝缴纳物业费的理由，且业主及时、充分地履行交纳物业费用的义务，也是物业公司提供优质服务的重要保障。一审判决上诉人全额支付物业服务费并无不当，本院予以维持。上诉人要求核减物业服务费的主张，本院不予支持。综上所述，黄建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由上诉人黄建平负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 陈 雨二〇二一年六月十一日书记员 吴泓萱