江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3257号上诉人（原审被告）：张军杰，男，1990年3月22日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈依，北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李成昌，男，1996年8月28日生，汉族，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：丁力，江苏苏广律师事务所律师。上诉人张军杰因与被上诉人李成昌房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初7480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军杰的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判其无需支付违约金。事实和理由：1.根据微信聊天记录，李成昌愿意通过增加首付款的方式解决房屋抵押问题，其也愿意通过向贝壳买房申请垫资的方式解决房屋抵押问题，故双方在后续的房屋买卖过程中已对付款时间和付款方式等进行了变更，故案涉房屋买卖合同无法履行并非其一方过错导致。2.案涉小区的房价涨幅不大，且案涉房屋其于2021年3月已以150万元售出，故案涉房屋买卖合同的解除并未给李成昌造成较大损失。综上，其无需支付违约金。李成昌辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李成昌向一审法院起诉请求：1.确认其与张军杰签订的《无锡市存量房屋买卖合同》于2020年6月19日解除。2.张军杰返还定金2万元，并支付违约金28万元。3、张军杰支付李成昌为本案支出的律师费2万元。一审法院认定事实：2019年12月2日，经无锡淡水房地产经纪有限公司（以下简称淡水公司）居间介绍，李成昌与张军杰签订《无锡市存量房屋买卖合同》，约定李成昌购买张军杰名下2503房屋（包括家电家具和车位在内），建筑面积77.31平方米，总价款150万元，于2019年12月2日支付定金2万元，于2020年1月5日支付第一笔购房款/首付款43万元，余款105万元拟贷款。张军杰应于2020年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月20日前办理完毕注销抵押登记手续。出售方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金；因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方应承担守约方所支出的诉讼费、保全费、律师代理费等相关费用等。同日，李成昌支付张军杰定金2万元。2020年1月5日，李成昌准备支付张军杰首付款43万元，并与淡水公司中介人员进行了联系。中介人员通过微信电话联系张军杰，未打通电话，留言“房东您忙完后回个电话给我呀”。1月7日，李成昌问中介人员“今天怎么说？房东今天有空吗？”1月8日上午10：54分又问中介人员“联系房东了吗？房东预约什么时间还款”。同日下午13：12分，中介人员问张军杰“房东，邮政给的日期是多少号？”同日下午13：27分张军杰回复“说直接去就可以”。同日下午1：33分，中介人员回复李成昌“他说他要找他妈拿一下钱，因为你把首付给他，他妈那边钱不到位，也还不了款……先去银行问好，然后和他这个时间过去，直接付首付，然后拿到他项，去注销完了之后，网签办贷款”。同月10日上午9：12分，李成昌问中介人员“李经理，你今天联系一下房东，看看什么时候能去还贷款，不然又到周末了，就只能下周了”。同月11日下午16：12分中介人员问张军杰“房东，什么时候给您首付，打您电话您也没接”，同日晚上21：54回复“我妈说等三五天”。中介人员将情况转告李成昌后，李成昌回复“嗯嗯，行吧，我还是先把钱存到活期理财产品拿拿利息吧，他好了你告诉我”。同月15日下午16：53分，张军杰回复中介人员“我妈说她的钱现在拿不出来，买的人能不能首付多，如果不行，她先（嫌）价格太低，她可以毁约”，中介人员“毁约是要赔钱的”，张军杰“是赔双倍吗”，中介人员“而且中介费，也要变成您付，我们收的客户中介费要退给客户”，张军杰“你先问他能不能多付”“我妈说合同签了就算了，就是还贷希望买家搞定”。此后至2020年3月31日，中介人员与双方进行了沟通，李成昌表示首付最多提高3万，还有12万看张军杰自己解决，中介人员告知张军杰可以通过贝壳垫资解决，但未成功，双方交易陷入僵局。2020年6月18日，李成昌向张军杰发出解除合同通知书，张军杰于次日签收。2020年6月30日，李成昌与江苏苏广律师事务所签订委托合同，委托该所指派律师参与本案诉讼，该所收取李成昌律师代理费2万元。庭审中，李成昌陈述，2020年8月，其在案涉房屋所在地块二期购买了建筑面积95平方米的房屋，总价172万余元，该房屋是毛坯，不含有车位；案涉房屋带车位，车位价值大约6-8万元。并提供贝壳找房APP上融禾花苑房屋销售信息：2020年4月8日成交一套79平方米房屋，成交价161万元；安居客APP上融禾花苑房屋销售信息：2020年4月10日成交一套79平方米房屋，成交价163万元。张军杰确认房价确实有上涨，但具体涨价多少不清楚，案涉房屋所带的车位当时购买价为6万余元。上述事实，有《无锡市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录、解除合同通知书、邮件详情单、委托合同、律师费发票、房屋销售信息及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点为：一、导致本案所涉房屋买卖合同的解除是张军杰一方的过错还是双方均有过错；二、李成昌主张的违约金及律师费是否过高。关于争议焦点一，应认定导致本案所涉房屋买卖合同的解除是张军杰一方的过错，理由如下：1.从中介人员与李成昌、张军杰微信聊天记录可以看出，2020年1月5日，李成昌已准备支付首付款，但中介人员未联系到张军杰，且在后来的沟通中，张军杰确认可以延后支付，李成昌未能在2020年1月5日支付首付款不构成违约；2.从沟通的过程来看，因为张军杰始终解决不了还清剩余贷款所需的资金，导致合同无法继续履行，李成昌有权解除合同。关于争议焦点二，李成昌主张的违约金及律师费是否过高，法院综合考虑损失情况、当事人的过错以及违约一方的可预见程度，予以综合考量。本案中，因张军杰违约，导致李成昌解除合同，在同一地段另行购房，一是购房成本增加，二是没有车位和装修，确实造成了李成昌较大的损失；从张军杰与中介人员的沟通过程来看，张军杰对违约产生的后果有一定的预见，法院综合考虑前述因素酌定张军杰应向李成昌支付违约金115000元。该违约金已将李成昌支付的律师费作为损失考量基础，不再重复支持。综上，法院认为，李成昌与张军杰于2019年12月2日就2503房屋签订的《无锡市存量房屋买卖合同》，依法成立，合法有效。因张军杰未能解决还清剩余贷款所需的资金问题，导致合同无法继续履行，李成昌依法有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。合同解除后，张军杰应返还已收取的定金2万元。张军杰违约，应承担相应的违约责任。据此，一审法院判决：一、确认李成昌与张军杰就无锡市融禾花苑4-2503房屋于2019年12月2日签订的《无锡市存量房屋买卖合同》于2020年6月19日解除；二、张军杰于本判决发生法律效力之日起10日内返还李成昌定金2万元；三、张军杰于本判决发生法律效力之日起10日内支付李成昌违约金11.5万元；四、驳回李成昌的其他诉讼请求。案件受理费6100元减半收取为3050元，由李成昌负担1764元，张军杰负担1286元。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，张军杰向本院提供如下证据：1.其与我爱我家中介的聊天记录，证明2021年1月，与案涉房屋同一小区同一幢2504单元面积为89平米的房子卖了160万元。2.其与徐杰于2021年3月1日签订的二手房买卖合同1份，证明其将涉案房屋以150万的的价格卖给了徐杰。张军杰陈述，徐杰系其认识很久的朋友，该二手房买卖合同并未进行网签备案。上述两份证据均证明涉案房屋所在小区房价涨幅不大，在李成昌没有举证证明其损失的情况下，其不应支付违约金。李成昌的意见为：1.对证据1的真实性无法确定，该聊天记录无法看出系与我爱我家工作人员的聊天记录，也无法确认聊天记录里涉及的房屋为2504号房屋，且单套房屋的价格无法作为判断其是否存在损失的依据。2.对证据2的真实性无法确认，该二手房买卖合同发生在双方解除合同之后，该合同是否实际履行，其并不清楚，该证据与本案无关。本案二审争议焦点为：一、张军杰是否构成违约；二；一审认定的违约金金额是否正确。本院认为：关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。本案中，根据微信聊天记录，案涉房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是因为张军杰未能解决还清剩余贷款所需的资金问题，从而无法按照合同的约定涤除案涉房屋上的抵押，故一审法院认定案涉房合同的解除系由张军杰违约导致并无不当。张军杰上诉称双方对付款时间和付款方式等达成了新的合意，故其不构成违约，缺乏依据，对该上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点二，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院综合考虑合同中约定的违约金条款、李成昌的损失情况、张军杰的过错以及张军杰对违约后果有一定预见等因素，酌定张军杰应向李成昌支付违约金115000元并无不当。综上所述，张军杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人张军杰负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月二十五日书记员  沈秋月