江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2858号上诉人（原审原告）：陈赞文，男，汉族，1993年4月2日生，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：章怡伟，江苏伟嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡君茂置业有限公司，统一社会信用代码91320211MA1X4LPL9Y,住所地无锡市滨湖区绣溪路50号K-park商务中心4号楼318-B-60。法定代表人：黄鹏森，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雪，江苏金汇人律师事务所律师。上诉人陈赞文因与被上诉人无锡君茂置业有限公司（以下简称君茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈赞文上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，本案诉讼费由君茂公司承担。事实和理由：1.其已经依约至君茂公司处就签订商品房预售合同进行磋商，故双方已经就何时签订预售合同重新达成一致，其未在2019年12月30日前签订合同不构成违约；2.双方确认在签订《商品房认购协议》的过程中，从未提及学区问题，君茂公司作为格式合同的提供方，未对合同中免责、限制责任条款进行提示，故有关学区的条款对其不生效；且学区问题在双方签订正式房屋买卖合同的磋商过程中，属于未决事件，其仍有权就该问题与君茂公司磋商，若无法达成一致，其有权拒绝签订正式买卖合同并要求返还定金。君茂公司答辩称，1.双方认购协议书中约定是2019年12月30日前签订商品房买卖合同，陈赞文未如期签约构成违约，其有权依照约定没收定金。2.其自始至终未曾承诺过学区，学区是无法经由双方协商确定的内容，其就学区问题也明确回复过陈赞文：“学区无法承诺，是需要以教育部门公布为准”;且认购协议第十条已重点提示陈赞文，案涉房屋周边教育资源配套情况最终以政府部门批准公示为准。陈赞文是在充分了解该内容前提下与其签订认购协议，但事后又因自身原因拒绝签约，已构成违约。陈赞文向一审法院起诉请求：判令君茂公司返还定金5万元并支付资金占用利息（以5万元为基数，自2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月15日，预售方（甲方）君茂公司与认购方（乙方）陈赞文签订《商品房认购协议》一份，约定：鉴于乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方所提供预售房屋的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议之公示样本内容，并无异议达成协议，由陈赞文向君茂公司交纳定金5万元作为双方就珺悦雅苑（太湖金茂逸墅）4幢75单元101室房屋订立《预售合同》的担保；预测建筑面积113.85平方米，总价3132755元；不低于购房款30%的首付款于本协议签订后7日内支付，其余部分以贷款方式支付；乙方应于2019年12月30日前持本协议、购房人身份证、定金发票或定金付款收据原件及其他必要文件，与甲方在该项目售楼处签订《预售合同》及附件；若乙方未在本协议约定的期限内，与甲方签订《预售合同》及相关协议并支付相应放款，即视为违约，甲方有权单方解除本协议，并无需另行通知乙方有权将订购房屋另行出售，已收取的定金不予返还；乙方确认：在签订本协议前，甲方已向乙方充分展示该房屋及该项目、项目周边道路、公共区城配套设施等环境，并已作详细及充分说明，乙方已了解并确认该房屋及该项目以及周边环境之现状。乙方已参观本项目样板间，对本房屋情况和买卖条件(包括但不限于房屋具体位置、户型、朝向、结构形成、尺寸、层高、内外交付标准、设备设施、内外环境、红线内外不利因素、房屋面积误差处理、付款方式、房屋质量、违约贵任、争议解决方式等)及相关情况已作了充分了解且均予以认可，且乙方已知悉该房屋周边教育资源配套情况及施教范围(如有)最终以政府部门批准公示为准。乙方已知晓甲方的广告、宣传资料、沙盘模型、样板间、口头介绍等不构成要约，乙方承诺不得以上述因素、也不得以《预售合同》及相关文件中的条款与甲方不能达成一致为由，而拒绝签订《预售合同》以及相关文件，房屋交付标准及买卖双方权利义务以双方签订的《预售合同》及其补充协议的约定为准。陈赞文的签字当天由其母亲代签，并交纳了5万元定金。审理中陈赞文表示认可签字行为。签约时，君茂公司提供的沙盘模型显示陈赞文所购房屋毗邻的一侧为绿植，绿植旁边建筑为物业办公、社区居委会、变电所。2019年12月30日，君茂公司工作人员与陈赞文父亲联系签约事宜，陈父回复“钱款不足，要等等了”，工作人员回复“我已经和林姐说了，帮您争取下月15号之前付款，领导在开会，看领导怎么回复我了”。2020年1月12日，陈赞文至君茂公司售楼处，陈母陈述“这个房子是儿子买的，他还有很多疑惑的地方”，陈赞文陈述“我父母没有和我商量，这地方一个原因是非常远，这里有没有学区？”销售人员回复“不交房没法承诺，如果交房了，教育局统计人口后再确定。”陈赞文陈述“我考虑的多一点的就是要有个学区房……门口的变电所设在一楼，我认为是有问题的，和75幢靠的很近”……陈父“我上次看过的，只有隔开四五米距离，你们要把有无辐射的数据给我们看，因为还有小孩……能否改造一下，辐射和噪音是肯定有的，特别是噪音，时间长了会很响的，你们能不能改造一下，关键这个房子是我儿子住的，担心也很正常”销售回复“为了一户去该改造是不可能的”。2020年1月16日，君茂公司向陈赞文发函催告签约事宜，陈赞文未再前往签约。2020年3月12日，君茂公司向陈赞文发送《挞定通知函》，载明双方于2019年12月15日签订了关于太湖金茂逸墅项目4号楼75单元101室的《商品房认购协议》。根据协议约定，你应当于2019年12月30日前与我司签订关于房屋的《商品房预售合同》，为此我司于2020年1月16日向你发函催告签约事宜，至今未前来办理签约手续，现正式通知陈赞文双方签订的认购协议立即解除，所付定金不予退还，另行出售该房屋。一审法院认为：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，陈赞文父母以陈赞文名义与君茂公司洽谈、签订《商品房认购协议》，事后取得陈赞文的追认，《商品房认购协议》合法有效，对君茂公司和陈赞文均具有约束力。陈赞文也已支付定金5万元，该5万元在交付完成后即发生定金效力。根据《商品房认购协议》约定，陈赞文应于协议签订（2019年12月15日）后7日内支付首付款，应于2019年12月30日前与君茂公司签订预售合同及附件，陈赞文以资金不足为由未履行付款和签约义务，已经构成违约。2020年1月12日，陈赞文前往君茂公司，但以房屋不能满足生活需求，并且君茂公司也无法调整为由拒绝签订预售合同。关于变电所，君茂公司已经通过沙盘的形式充分展示了陈赞文所认购房屋毗邻的四周情况，现又以变电所无法调整为由拒签预售合同不符合双方约定；从双方签订的《商品房认购协议》相关条款的形式上看，君茂公司用加黑字体的方式进行了“特别提示”，“乙方已知悉该房屋周边教育资源配套情况及施教范围(如有)最终以政府部门批准公示为准”，陈赞文现以无法明确学区为由拒签预售合同，也不符合双方协议约定。君茂公司在2020年1月16日催告陈赞文签约无果，后发函解除双方的《商品房认购协议》并无不当，该院对陈赞文要求君茂公司退还定金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法理若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》之规定，判决：驳回陈赞文的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由陈赞文负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予确认。本院认为：《商品房认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同义务。现陈赞文未依约于2019年12月30日前与君茂公司签订预售合同及附件，已构成违约，君茂公司有权不予返还定金。陈赞文主张双方已经就签订预售合同及附件重新达成一致，未提供证据证明，对该意见，本院不予采纳。关于案涉房屋的学区问题，《商品房认购协议》的相关条款已用加黑字体的方式进行了提示，明确“乙方已知悉该房屋周边教育资源配套情况及施教范围(如有)最终以政府部门批准公示为准”，故陈赞文上诉主张关于案涉房屋学区的相关格式条款君茂公司未予提示说明，对其不生效，本院不予采纳。此外，双方于《商品房认购协议》中约定的是签约义务而非磋商义务，陈赞文主张学区问题属于磋商过程中的未决事项，如双方对此未达成一致，其有权拒绝签订预售合同，无合同依据，本院亦不予采纳。综上，陈赞文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈赞文负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月二十一日书记员  刘 滢