山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4817号上诉人（原审被告）：唐凡，女，1986年9月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：高冰，男，1988年8月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨明生，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人唐凡因与被上诉人高冰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。唐凡上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院作出的（2021）鲁0112民初1072号民事判决，依法改判驳回高冰对唐凡的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由高冰承担。事实和理由：一、高冰要求唐凡支付违约金无事实和法律依据。首先，唐凡从事教育培训业务，受2020年新型冠状肺炎这一不可抗力的影响巨大，校外培训机构自2020年6月才陆续复学，唐凡早前曾与高冰电话沟通过延期或分期支付后续房屋租金的问题。其次，唐凡早在2020年9月27日时就通过电话方式提出解除双方的房屋租赁合同，高冰未对唐凡的解除请求给予回应，应视为默认。后高冰又将涉案房屋租赁给了案外人，以其实际行动接受了双方解除合同的意思表示。所以，高冰要求唐凡支付违约金没有事实和法律依据。二、退一步讲，即使唐凡需要向高冰承担违约责任，一审判决认定自2020年10月18日至2021年1月1日期间的租金损失作为唐凡的违约金事实不清、证据不足。高冰于2020年12月20日将涉案房屋重新出租给案外人济南丰兴保温建材有限公司，租赁期限为2020年12月20日至2023年12月31日，共叁年，房租自2020年1月1日开始计算。高冰与案外人2020年12月20日就已经签订房屋租赁合同，其约定的房租自2020年1月1日开始计算，前期为装修期不计算房租系高冰与案外人的双方意思表示，不能用以对抗唐凡。即使需要唐凡需要向高冰承担违约责任，违约金的计算期间也应是2020年10月18日至2020年12月20日，而非一审法院认定的期限。三、关于唐凡第二年租赁期间逾期付款的违约金问题，一审法院判决按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算事实不清，证据不足。唐凡在第二年租赁期间逾期付款系经济困难高冰同意下分期支付。通过高冰曾为唐凡支付信用卡手续费可知，高冰是同意唐凡分期支付的。高冰辩称，一、唐凡擅自搬离房屋、解除房屋租赁合同时间发生于2020年10月份，疫情已经平稳，相关的管控已经解除，并没有因疫情产生合同解除的事实基础。二、一审中高冰已经举证相关的租金损失，因此认定的违约金事实清楚，基于贷款市场报价利率的1.3倍，认定违约责任并无不当。高冰向一审法院起诉请求：1.判令唐凡支付高冰违约金10万元；2.判令唐凡支付高冰第二年租金滞纳金10,700元（以第二年租金180,000元为基数，自2019年9月18日起按每日租金500元的20%计算至2020年1月3日止），第三年租金滞纳金暂计3150元（以第三年租金189,000元为基数，自2020年9月18日起按每日租金525元的20%计算至实际支付之日止，暂计算至2020年10月18日）；3.判令唐凡拆除济南市历城区王舍人街道新城香溢紫郡原19号楼现16号楼2单元118号房屋的装修，并恢复原状；4.本案诉讼费由唐凡承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，高冰（出租方）与唐凡（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定高冰将位于济南市历城区王舍人街道新城香溢郡原19号楼现16号楼2单元118号房屋出租给唐凡使用，建筑面积179.36平方米；租赁期间为5年，自2018年10月18日起至2023年10月17日止；租金及支付方式：1、第一年和第二年租金为人民币180000元,第三年租金为189000元，第四年租金为198500元，第五年租金为208500元。2、唐凡以转账形式向高冰支付租金，租金为每年支付一次，每年提前一个月支付下一年租金。3、唐凡必须按照约定时间向高冰交纳租金，如无故拖欠，高冰将有权向唐凡每天按实欠租金的20％加收滞纳金；违约金和违约责任：1、若高冰在唐凡没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为高冰违约，并赔偿违约金10万元。2、若唐凡在高冰没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为唐凡违约，并赔偿违约金10万元。3、唐凡违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金10万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。合同尾部出租方处有高冰的签名和手印，承租方有高冰的签名和手印。合同签订后，关于第二年租金，唐凡于2019年10月28日支付房租10万元、2019年12月2日支付房租1万元、2019年12月30日支付房租3万元、2020年1月2日支付房租2万元、2020年1月3日支付房租2.0385万元，共计18.0385万元。2020年9月28日，唐凡通过微信向高冰发出解除合同的通知，其以在合同履行期间受疫情影响经营为由要求解除《商铺租赁合同》。2020年10月19日，高冰回复唐凡不同意解除，要求唐凡继续履行《商铺租赁合同》并支付违约金。2020年12月10日，高冰将涉案房屋出租给案外人济南丰业兴保温建材有限公司，约定房屋用途为电信营业厅，租赁期限自2020年12月20日至2023年12月31日，共叁年，房租自2020年1月1日开始计算。诉讼中，唐凡称其并非适格被告，其签订租赁合同时系代表山东奥力教育科技有限公司，其产生的法律效果应当归山东奥力教育科技有限公司承受。为证明其主张其提交山东奥利教育科技有限公司的营业执照、法定代表人身份证明书以及《商铺租赁合同》（合同尾部承租方加盖了山东奥力教育科技有限公司的印章和唐凡的签字及手印）。高冰对该《商铺租赁合同》的真实性不予认可。一审法院认为，关于唐凡是否是本案适格被告，唐凡提交的《商铺租赁合同》系由其保管，其虽然系山东奥力教育科技有限公司的法定代表人，但其提交的证据不能证明其与高冰签订《商铺租赁合同》时加盖了公司公章，故不能证明签订《商铺租赁合同》系山东奥力教育科技有限公司的真实意思表示。高冰与唐凡签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间成立房屋租赁合同关系。关于唐凡是否违约的问题，一、《商铺租赁合同》约定租金为每年支付一次，每年提前一个月支付下一年租金，唐凡应当于2019年9月18日、2020年9月18日支付第二年、第三年房屋租金，但其未按照合同约定支付租金构成违约，唐凡应支付“滞纳金”。二、2020年9月28日唐凡在合同未到期的情况下单方要求解除合同，其以实际行动表明不再继续履行《商铺租赁合同》，唐凡构成违约应承担违约责任。关于高冰主张的“滞纳金”其性质为违约金，与合同约定的违约金条款系重复约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，唐凡主张违约金过高，应予调整。唐凡迟延支付房屋租金，造成房屋租金被占用期间的利息损失应为高冰的实际损失，其约定过分高于实际损失，一审法院予以调整。因违约金除具有补偿性之外兼具惩罚性，结合双方合同履行情况、预期利益等，一审法院酌定唐凡应支付的“滞纳金”应以所欠付房屋租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于唐凡违约解除租赁合同的违约金计算问题，一审法院酌定唐凡支付的违约金为自2020年10月18日至2021年1月1日（高冰将涉案房屋出租于第三人实际收取房租之日）的租金损失，共计37,846.50元（189,000元/年÷12个月×2个月+189,000元/年÷365天×13天-385元）。关于高冰要求唐凡拆除涉案房屋装修的诉讼请求，高冰已将涉案房屋出租给案外人济南丰业兴保温建材有限公司且济南丰业兴保温建材有限公司已实际装修入住，唐凡已无法对涉案房屋恢复原状，则应视为高冰同意对剩余装修的再度使用，故对于该诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐凡支付高冰违约金37,846.50元；二、唐凡支付高冰违约金（以180,000元为基数，自2019年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年10月28日；以80,000元为基数，自2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年12月2日；以70,000元为基数，自2019年12月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年12月30日；以40,000元为基数，自2019年12月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年1月2日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1289元，由唐凡负担600元，由高冰负担689元。本院二审期间，唐凡提交微信聊天记录打印件一份，该微信聊天记录中高冰要求在12月30日之前转账，证明其同意分期支付房租。高冰质证意见：聊天记录的真实性，从聊天记录中来看，更多的是体现高冰向唐凡催缴租金，并无表述过相关分期等说法。本院认证意见，聊天记录的真实性经质证无异议，本院予以确认，该聊天记录中没有高冰同意分期支付房租的明确意思表示，不能证明唐凡的证明观点，本院不予采纳。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：唐凡应否承担违约金及迟延交纳租金的利息，具体数额应如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，唐凡与高冰签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。关于租金交纳问题。涉案《商铺租赁合同》约定，租金为每年支付一次，每年提前一个月支付下一年租金，唐凡应当于2019年9月18日、2020年9月18日支付第二年、第三年房屋租金，如无故拖欠，每天按实欠租金的20％加收滞纳金。唐凡未按照合同约定支付租金构成违约，客观上造成高冰迟延履行期间的租金利息，双方约定的滞纳金为每日租金20%过分高于实际损失，一审判决予以调整，判令唐凡以迟延租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，并无不当。关于提前解约问题。涉案《商铺租赁合同》约定，若唐凡在高冰没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为唐凡违约，并赔偿违约金10万元。唐凡于2020年9月28日通知高冰提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。根据案涉房屋的未履行租期、高冰另行出租实际获取租金等客观情况。一审判令唐凡支付2020年10月18日至2021年1月1日并无不当，应予维持。综上所述，唐凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2577元，由上诉人唐凡负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年六月十一日书记员  李敏