新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵12民终90号 上诉人(原审被告):王宗文,男,汉族,个体，住哈密市滨河路。 被上诉人(原审原告):新疆杰润房地产开发有限公司,住所地新疆哈密市伊州区。 法定代表人:马成胜,经理。 委托诉讼代理人：田聪，新疆嘉峰律师事务所律师。 上诉人王宗文与被上诉人新疆杰润房地产开发有限公司（以下简称杰润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2020)兵1202民初2085号民事判决，向本院提起的上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人王宗文、被上诉人杰润公司的委托诉讼代理人田聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王宗文的上诉请求：撤销哈密垦区法院作出的(2020)兵1202民初2085号民事判决第一项内容，依法改判上诉人不承担房屋租赁费；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人的房租高于同区域商铺的租金，有违公平原则。上诉人承租房屋周边商铺租金为每平方米0.9元至1.08元，被上诉人以高于同区域商铺的租金标准收取上诉人的租金有违公平原则，请求法院根据公平原则减少租金；2、被上诉人与上诉人签订过减免租金的协议，私下也多次表示愿意给上诉人减免2个月的租金。被上诉人于2020年11月与上诉人签订了《减免协议》，同意减免2个月的租金，但被上诉人在诉讼中不认可也未将该协议提交法庭，导致一审法院对减免租金事实未查明，判决上诉人多承担了一个月的租金；3、被上诉人收取租金没有给上诉人开具发票，该行为构成违约且违反国家法律规定，因此被上诉人主张的违约金利息不应支持，被上诉人拒不履行开具发票法定义务，上诉人有权拒付剩余租金。 被上诉人杰润公司辩称：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示,合法有效。上诉人作为涉案房屋的开发商，基于自身经营对涉案房屋及周边未出售的房屋制定了统一的出租经营方案。双方自愿协商签订《租赁合同》，确定了年租金标准、租赁期限等事宜，还约定了上诉讼人享有半年的免租期，不存在违背了公平原则的情形。上诉人认为房屋租金过高，可以解除租赁合同，被上诉人作为自负盈亏的民营企业，没有义务因上诉人经营不善就应该减少房租，上诉人不能既不缴纳房租、也不同意解除租赁合同。合同约定：上诉人应该于2019年12月30日之前向被上诉人支付承租房屋50%的租金43302元，在此期间并没有出现“新冠”疫情封城的情况，上诉人就已经违约。一审法院根据国家和最高人民法院基于当时经济发展、疫情防控等相关政策，没有支持被上诉人主张按约解除《租赁合同》的诉讼请求，但这并不能成为上诉人承租房屋，不按约缴纳房租的理由。上诉人还拖欠着本应于2020年12月30日之前就向被上诉人支付2021年度承租房屋50%的租金43302元。在起诉之前，考虑到“新冠”疫情的影响，上诉人与被上诉人确实协商过：若上诉人能一次性缴清2020年度承租房屋租金，被上诉人同意减免2个月租金。但上诉人一直都未缴纳租金，这才导致被上诉人起诉，上诉人在自身再三违约的情况下，认为一审法院错误判令上诉人多承担了一个月的租金显然是不能成立的。在一审时,被上诉人已向一审法院释明:上诉人应付租金为:66604（86604-20000=66604元）。被上诉人起诉时，已考虑了疫情，只主张了63543元（66604-63543=3061元）的租金。一审法院综合本案情况，酌定减免了一个月的租金7217元，在此情况下，一审法院并没有以上诉人应付租金作为基数,进行减免一个月租金(66604-7217=59387元),在被上诉人已考虑疫情因素,减免了3061元的基础之上,再减免了7217元（63543-7217=56326元），一审法院存在明显错误，恳请二审法院予以纠正。关于承租房屋租金发票事宜，被上诉人并没有违反国家法律规定，违约不向上诉人开具。一审时，上诉人对此也未提起反诉，现上诉人以此作为上诉理由，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 原告杰润公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2018年6月5日签订的《租赁合同》;2、判令被告将承租的位于哈密市前进大道xx园商业x号楼xxx号商铺恢复原状后退还给原告;3、判令被告向原告支付2020年1月1日至被告将租赁房屋实际退还给原告期间的租金(暂定)：63543元及逾期利息(利息:1、21771元租金的利息,自2019年12月31日起,按银行同业拆借贷款市场报价利率计算至实际付款之日;2、41772元租金的利息,自2020年7月1日起,按银行同业拆借贷款市场报价利率计算至实际付款之日);4、案件受理费、送达费等由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告杰润公司与被告王宗文签订一份《租赁合同》，合同约定原告将位于哈密市前进大道xx园商业x号楼xxx号商铺出租给被告，房屋面积为158.18平方米；原告同意被告将租赁物用于汽车一站式服务，租赁期限为60个月，从2018年6月12日至2023年6月11日；合同约定2018年6月12日至2019年12月31日租金（不含物业管理费）为86604元（2018年6月12日至2018年12月31日为装修免租期）；2020年1月1日至2020年12月31日租金（不含物业管理费）标准1.5元/平方米/日，年租金为86604元；2021年1月1日至2021年12月31日租金（不含物业管理费）标准1.5元/平方米/日，年租金为86604元；2022年1月1日至2022年12月31日租金（不含物业管理费）标准1.575元/平方米/日，年租金为90934元；2023年1月1日至2023年6月11日租金（不含物业管理费）标准1.575元/平方米/日，租金40110元；支付方式：2018年6月12日至2019年12月31日的租金，被告应于2019年6月5日前支付给原告50%租金共计43302元，剩余50%租金被告应于2019年6月30日前一次性支付给原告。以后年度的租金按半年支付，被告应于上年度12月30日前支付原告50%的租金，剩余50%租金应于当年6月31日前支付给原告。最后一年的租金被告应于2022年12月30日前一次性支付给原告。合同还约定若被告拖欠物业费、租金、水电费、停车费等相关费用累计30天的，原告有权解除租赁合同，同时没收保证金、收回租赁房屋。被告应与签署租赁合同之日向原告支付保证金10000元。租期届满时，如乙方未拖欠任何费用且未损坏租赁物，该保证金全额无息退还。合同还约定，合同履行期间，任何一方未能履行合同规定的条款或者违反国家法律、法规，另一方有权依据合同约定或有关法律规定提前解除合同，造成的损失由违约方承担。 合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告向原告杰润公司缴纳10000元的保证金，并缴纳2018年6月12日至2019年12月31日的第一期租金86604元，对承租的商铺进行装修、营业。 2020年10月30日，原告杰润公司向被告出具一份《通知》载明：“王宗文，你所承租的由杰润公司开发的位于哈密市前进大道xx园底商x-xxx号商铺，根据双方签订的《租赁合同》约定，该商铺租金应于2019年12月30日、2020年6月30日前分两次支付完毕。但你至今仍未将租金缴纳完毕。为此，我公司工作人员已向你多次催缴，鉴于你已严重违约，现我公司再次通知你，请于2020年11月7日前将所欠资金缴纳至我公司，若逾期未缴，我公司将按合同约定收回商铺，终止合同。特此通知！”。庭审中，被告认可收到该《通知》;原告认可被告已付2020年度租金20000元，被告还应付66604元租金，考虑到疫情原告主张63543元。原告认为被告违反合同约定，未按期缴纳租金，故诉至法院，庭审中，原告明确第二项诉讼请求，要求恢复原状是要求被告把租赁的商铺隔墙修葺好，地面损坏的地方修复好。本案未产生邮寄送达费用，故原告放弃该主张。 庭审中，被告提交了其与周边商铺承租人（xx小鲜、xx小蟹、xx超市）的三份通话录音，证明xx小鲜、xx小蟹每天每平方米是按照0.9元收取租金的，xx超市每天每平方米米是按照1.08元收取租金。原告租赁给被告的商铺是按照每天每平方米是1.5元收取的，原告租金收取标准过高的事实。经质证，原告对三份录音真实性、关联性及证明的问题均不认可。原被告签订了租赁合同，合同明确约定了租金，双方均认可。被告提交的三份通话录音无法确认是周边商铺承租人，且被告亦未提交相关合同，无法证明原被告租金高于周边租金的事实。庭审中，被告称其与原告签订了减免租金的协议，但未提交相关证据。 另查，2020年7月1日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场1年期报价利率为3.85%。 以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《通知》，被告提交的通话录音光盘、文字资料及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。 一审法院认为，原被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律规定,合法有效，本院予以确认。2020年初中国暴发了新冠肺炎疫情,该疫情对中国经济的影响是显而易见的,也是众所周知的。按期缴纳租金是原告的合同义务,但考虑到新冠肺炎疫情的影响，根据我国政府在不同阶段对新冠肺炎疫情采取的不同力度的防控措施、采取不同防控措施的时间、对恢复生产、生活秩序的时间安排等综合判断新冠肺炎疫情对被告经营的影响，被告迟延交付租金的行为不宜认定为根本违约,原告以被告未按合同约定期限缴纳欠付租金为由，要求解除与被告签订的租赁合同、恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。原、被告均系经营业者，在此次新冠疫情中均受影响，被告两个月未正常营业，被告认为原告应减免其两个月的租金14434元。庭审中，被告称其与原告签订了减免租金的协议，但未提交相关证据。但综合本案情况，对被告的该辩解意见，一审法院酌定减免一个月的租金7217元（86604元÷12个月），对原告要求被告支付欠付租金63543元的诉讼请求，一审法院依法支持56326元（63543元-7217元），超出部分，一审法院不予支持。被告应按照合同约定的期限缴纳租金，但至今未付，已构成违约，应当承担违约责任，对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，原告主张按照合同约定付款期限分段计息及利率标准均不违反法律规定，但本院依法对欠付租金进行了调整，为便于计算，利息自2020年7月1日起至实际给付之日止，利率按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场1年期报价利率3.85%计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王宗文向原告新疆杰润房地产开发有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的欠付租金56326元及利息（自2020年7月1日起至实际给付之日止，按年利率3.85%计付），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告新疆杰润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取694元，由新疆杰润房地产开发有限公司负担90元，由被告王宗文负担604元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五条规定民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。上诉人与被上诉人于2018年6月通过协商，自愿签订房屋租赁合同并就该租赁合同的期限、租金、物业管理费及其他费用、违约责任等内容达成一致意见，该合同合法有效。上诉人认为涉案房屋租金高于同区域其他商铺的租金，有违公平原则，请求调整本案房屋租金的上诉请求，本院认为，显失公平是指在订立合同时,合同一方利用情势紧迫、对方明显缺乏经验而订立的对自己明显不利、双方权利义务严重不对等的合同。本案中上诉人不能证明被上诉人利用了自己的优势地位与其签订了租赁合同、该合同使上诉人承担了较多的义务、享受的权利较少，致使其遭受重大经济利益损失显失公平的情形。依据常理，确定房屋的租金的价格受租赁房屋的新旧程度、坐落朝向、使用价值、周边市场环境等多种因素的影响，上诉人自愿与被上诉人签订租赁合同从事经营活动，必然要承担正常的商业风险，故上诉人的此上诉意见本院不予支持。 上诉人称被上诉人同意减免因新冠疫情期间暂停营业的2个月的房租，但没有提交证据证明。为依法妥善审理疫情期间民商纠纷，维护各方当事人的合法权益，根据新疆生产建设兵团分院《兵团法院关于审理新冠肺炎疫情民商事纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》的相关规定，用于营业的租赁房屋在疫情期间暂停营业的，房屋租赁费应由双方协商解决，协商不一致的，应当依据公平原则，结合案件具体情况由双方当事人合理分担。一审法院根据本地新冠疫情实际情况，减免了上诉人1个月的房租，符合法律规定。上诉人认为应减免2个月租金的请求，本院不予支持。被上诉人认为上诉人欠付租金是66604元，其公司在起诉时只主张了63543元的租金，已经减免了3061元的租金，一审法院仍再次判决减免了上诉人1个月的租金，请求二审纠正的辩解理由，因被上诉人未在法定期限内提起上诉，本院对被上诉人的此辩解理由不予采纳。 上诉人认为被上诉人没有给其开具发票，其有权拒付剩余租金，双方在合同没有约定开具发票，上诉人在一审中未对开具发票提起诉讼，本院对此项上诉请求不予处理。上诉人依约向被上诉人支付房屋租金是其应该履行的合同义务，不能以被上诉人未开具发票为由拒付租金。 综上，上诉人王宗文的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王宗文负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 马占文 审判员 胡旭东 二〇二一年五月二十五日 书记员 咸珈瑛