海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初1247号原告王超，男，1987年11月22日出生，汉族，机械设计师，住辽宁省海城市。被告海城市鑫源房屋开发有限公司。统一社会信用代码91210381696151981R。住所地：辽宁省海城市经济开发区二台子委42号。法定代表人徐福涛，系公司经理。委托代理人王金萍，系公司职员。原告王超诉被告海城市鑫源房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法由审判员郭婧馨独任审判，并于2021年5月20日公开开庭进行审理，原告王超、被告海城市鑫源房屋开发有限公司的委托代理人王金萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超诉称，2013年1月7日，原告付给被告首付款作为购房预定，原告以银行贷款方式购买被告开发的天河骏景小区1号楼3单元7层东户78.21平方米商品房住宅，房屋出售价格263000元，原告履行了付款义务后被告给原告出具专业收款收据，被告收到首付款当日交付房屋。实际此房屋建筑面积为77.01平方米。原告入住后多次找被告，要求办理房屋产权手续以及退回多缴1.2平方米房款，均未果。房照不给办理房屋价值严重贬值，给原告在经济上已造成重大损失。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋，即购房成立，被告方应当至房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等相关规定，原告起诉到贵院，请求法院判令判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金24042元。（依据天河骏景小区12户居民起诉鑫源房屋开发有限公司最后判决结果：263000元×3%÷360天×1097天=24042元）；请求法院判令被告返还原告1.2平方米房款金额4035元（依据263000÷78.21×1.2=4035元）；并由被告承担本案诉讼费用。被告海城市鑫源房屋开发有限公司辩称，天河骏景小区实际开发人是海城市天河编织有限公司的崔志刚，与我公司是挂靠关系，该楼盘建成后我公司从未组织该楼盘进户和收取任何费用，故我公司不承担任何法律责任。专用收款收据上带有海城市鑫源房屋开发有限公司天河骏景的财务章不是我公司的章，收款人张丽杰也不是我公司员工，两份工商服务业统一收款收据缴费财务章不是我公司的财务章，还有一张服务业统一收据看不清也没有公章，对其他证据没有意见。经审理查明：2013年1月7日，原告父亲王洪刚与被告签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，以按揭方式购买被告开发的“天河骏景”小区1号楼3单元7层东户房屋一处，销售面积78.21平方米，总房款为263000元，并于当日交纳首付款83000元，剩余房款180000元原告按揭贷款。2013年5月22日，原告与被告及中国工商银行股份有限公司鞍山海城支行签订一份个人购房借款/担保合同，约定原告购买被告的坐落于海城经济开发区天河骏景1栋3单元7层701号，建筑面积77.01平方米的房屋，向银行借款，金额为壹拾捌万元整（180000元），借款期限为240个月（20年），原告每月按约定偿还银行贷款。本案争议房屋实际建筑面积为77.01平方米，比销售面积少了1.2平方米。另查：被告在庭审中自认案涉房屋尚未进行验收，且至今未能办理房屋所有权证书。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：“天河骏景”商品房购买预定书1份，个人购房借款/担保合同1份，收款收据1份，缴费通知单1份，银行还款流水明细单一组，工商服务业统一收款收据三张。被告提供的证据有：挂靠协议书1份。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院依法予以采信。关于被告提供的崔志刚证明一份，因证人未出庭，证据不符合法律规定，真实性无法确定，故本院对该份证据不予采信。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，2013年1月7日，原告父亲与被告签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且交纳了购房款83000元，因此，双方当事人签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》应当认定为商品房买卖合同。该预定书中未约定办理房屋权属证书及违约事项，应按法律规定处理。2013年5月22日，原告王超与被告及中国工商银行股份有限公司鞍山海城支行签订一份个人购房借款/担保合同均系原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否应立即为原告办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故被告尚不具备配合原告办理房屋所有权证书的条件，原告可在案涉房屋验收合格后，待被告具备配合原告办理房屋所有权证书条件时，若被告仍不配合原告办理房屋所有权证书，原告可另行诉讼。关于被告是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因被告作为案涉房屋的出卖方，原告作为买受方，原告已按合同约定交付首付款并办理了按揭借款的手续，且已实际入住，被告应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日被告仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、原告已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响原告对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现;其二、原告并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确;其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度;其四、被告在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助原告办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，本院认为，被告未按约定时间履行协助原告办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，另外，2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的标准，又与2020年8月20日，最高人民法院发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，结合本案上述实际情况及原告的诉讼请求，本院酌定认为，本案违约金数额的计算以原告已付购房款总额为基数，按年3％标准计收为宜。本案双方当事人未明确约定违约金数额，故应为继续性债权。本案中，原告提供的证据能够证明其于2013年1月7日办理入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满(即至2013年4月7日)，原告未取得房屋产权证，则被告应当承担违约责任。而原告实际于2020年11月2日向本院提交起诉状，要求给付逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，从起诉之日倒推三年即2017年11月2日之后的违约金请求权应得到法律支持。综上，原告主张的违约金请求权不违反法律规定，应予保护。综上被告应给付原告逾期办证违约金的数额为263000元×3%÷360天×1097天=24042元。关于原告要求被告返还购房面积与实际面积差额的诉讼请求，被告将本案争议房屋以建筑面积78.21平方米、总价款263000元出售给原告，而现该房屋实际建筑面积为77.01平方米，被告未按约定的建筑面积向原告交付房屋显系违约，故原告要求其返还多支付的购房款合理部分4035元的诉讼请求，因有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海城市鑫源房屋开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王超违约金24042元；二、被告海城市鑫源房屋开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王超4035元；三、驳回原告王超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元，由被告海城市鑫源房屋开发有限公司承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付251元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  郭婧馨二〇二一年六月十七日书记员  吴舒楠