辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1041号上诉人（原审被告）：绥中鑫宏房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县东戴河新区发祥街7号。法定代表人：李春芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李万玲，女，1968年12月28日出生，汉族，该公司职员，住河北省秦皇岛市。委托诉讼代理人：王驰，辽宁一鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王君，男，1984年4月5日生，汉族，现住内蒙古自治区武川县。委托诉讼代理人：郝振君，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三河市信裕房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区迎宾路东侧、规划路南侧富地广场一期2幢1单元2701号。法定代表人：靳岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：边文娟，河北天枢律师事务所律师。上诉人绥中鑫宏房地产开发有限公司因与被上诉人王君、三河市信裕房产经纪有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2020）辽1421民初2215号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绥中鑫宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李万玲、王驰、被上诉人王君的委托诉讼代理人郝振君、被上诉人三河市信裕房产经纪有限公司的委托诉讼代理人边文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥中鑫宏房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：被上诉人信裕公司收取了一审原告的购房款192,472元，应由其承担返还义务。但信裕公司违约只向上诉人转交的原告的2万元购房定金，未向上诉人支付其余购房款。被上诉人王君未与上诉人签订《商品房买卖合同》，故上诉人依据定金罚则不应退还其2万元定金。本案被上诉人王君在签订认购书后，未到售楼处办理正式买卖合同签约手续，甚至连售楼处已经张贴了预售许可证都不清楚，在起诉状中主张因上诉人未取得预售许可认购合同无效，可以证明是其违约不履行《鑫宏盛世认购书》的约定签订买卖合同并支付购房尾款，故上诉人不应承担2万定金的返还义务。对于信裕公司未经上诉人同意私下收取的客户购房款，应由其负责返还。同时，原告王君在交购房款时是向信裕公司交付的，其对于收款方是信裕公司就是明知的，不存在一审判决认定的“原告有理由相信自己的首付款是被告收取”的事实。王君辩称，上诉人已经向我方出具了盖有财务专用章的收款收据，足以证明其已经确认并认可收到了定金及首付款。双方未能签订正式的商品房买卖合同，过错不在我方。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。三河市信裕房产经纪有限公司辩称，一、上诉人与三河市信裕房产经纪有限公司系委托销售代理关系，从法律上讲三河市信裕房产经纪有限公司的行为后果是由上诉人来承担的，所以一审判决没有错误。二、具体到本案，王君支付的款项最终全部由上诉人收取，一审法院判决上诉人返还21余万元款项并无不当，请二审法院驳回上诉，维持原判。王君向一审法院起诉请求：1、判决原、被告签订的鑫宏盛世认购书无效；2、判决被告向原告返还212,472元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，增加了诉讼请求，如法院认定认购书有效，请求依法解除。事实和理由：2017年4月，原告及被告签订合同鑫宏盛世认购书，约定原告购买被告开发的位于辽宁省绥中县鑫宏盛世项目房屋一套，房屋单价6,100元平方米，房屋面积113.52平方米，房屋总价692,472元。合同签订后，原告向被告支付首付212,472元。后原告得知，被告销售鑫宏盛世项目，并未取得商品房预售许可证明。综上，原告认为，被告未依法取得商品房预售许可，合同应属无效。且被告在将近三年的时间里拒绝履行合同义务，已经根本违约，致使原告签订合同的目的无法实现。据此，原告具状起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2017年4月21日，原告及被告签订《鑫宏盛世认购书》，约定原告购买被告开发的位于辽宁省绥中县鑫宏盛世项目房屋一套，房屋单价6,100元平方米，房屋面积113.52平方米，房屋总价692,472元。合同签订后，原告当日交付2万元定金，后于2017年6月21日支付首付款192,472元，共计212,472元，由被告鑫宏公司出具收款收据。后来双方并没有签订商品房买卖合同，原告没有交付剩余房款，被告也没有交付房屋。一审法院认为，原告同被告签订的鑫宏盛世认购书系双方真实意思表示，且原告已经缴纳定金和首付款，认购书合法有效。原告以被告未取得商品房预售许可证为由主张无效，并未提供证据证明，且被告也在起诉前取得商品房预售许可的相关证明了，应认定认购书有效。但由于认购书上没有约定签订合同的指定地点，双方未能正式签订商品房销售合同，该事由与原被告均无关系，原告主张解除认购书，符合客观实际。应予支持。关于退款问题，被告辩称楼房是委托信誉公司代理销售的，未提供双方之间的协议，即使双方之间有销售代理协议，仅对双方之间有约束力，被告庭审中承认为第三人开具了首付款收据，原告见到收据后，有理由相信自己的首付款是由被告收取。至于被告仅收到2万元定金，未收到其他首付款，系与第三人信誉公司之间的经济纠纷，可另行解决。被告应对自己出具的首付款收据承担返还责任。信誉公司不应承担返还责任。综上所述，原告的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告王君同被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订于2017年4月21日签订的《鑫宏盛世认购书》；二、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王君房款212,472元；三、第三人三河市信誉房地产经纪有限公司不承担返还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,487元，减半收取2,243.5元，由被告绥中鑫宏房地产开发有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人已经向被上诉人王君出具了盖有财务专用章的收款收据，其对收款收据的真实性没有异议，足以证明其已经确认并认可收到了定金及首付款；至于上诉人所称三河市信裕房产经纪有限公司未向其支付王君所付首付款，属于其与三河市信裕房产经纪有限公司之间的权利义务关系，与王君无关。上诉人与王君在签订认购书的三年内双方未能正式签订商品房销售合同，但并无证据能够证明上诉人或者三河市信裕房产经纪有限公司曾要求王君签订正式的《商品房买卖合同》而王君拒绝，故一审法院支持王君主张解除认购书的诉讼请求符合本案的实际情况。上诉人的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,487元，由绥中鑫宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白文革审判员  唐铁刚审判员  薛 丽二〇二一年六月十七日书记员  顾妤诺本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。