贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3687号上诉人（原审被告）：贵阳西南林城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇温泉路E2.E3商品房1楼，统一社会信用代码：91520112556624070A。法定代表人：王子国，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：陈朝军，男，1978年9月28日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：丁书俊，贵州龙在田律师事务所律师。原审第三人：王贵，男，1989年6月2日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。上诉人贵阳西南林城房地产经纪有限公司（以下简称西南公司）因与被上诉人陈朝军、第三人王贵居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。西南公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人无需赔偿被上诉人陈朝军损失39582元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、房屋产权过户行为，上诉人无法代为履行，因此不适用“代为履行非金钱债务”的规定，一审法院据此作出本案判决应属适用法律错误；2、被上诉人未及时结清与蒋运程之间的债务，致使案涉《房屋买卖居间合同》无法继续履行，其违约行为才是人民法院判决其承担责任的最终依据，与上诉人无关；3、不能办理产权转移手续是由于国家产权变更相关政策发生变化，不可因上诉人法定代表人出具一份《承诺》就归责于上诉人；4、案涉三方曾于2017年9月16日达成和解，只需被上诉人在2017年10月16日前退回13万元购房款，第三人就不会追究其违约责任，但被上诉人再次违约未及时退款，才导致买方起诉，责任后果应由被上诉人自行承担；5、在被上诉人未全面履行判决义务的情况下，不排除其与第三人执行和解或最终赔偿款项不足的可能，被上诉人的损失至今尚不能确定，一审判决认定上诉人承担不能过户的损失39582元，明显不当。被上诉人陈朝军答辩称：1、上诉人作为专业的中介公司向被上诉人作出承诺，使被上诉人产生错误的交易判断，最终造成涉案房屋未交易成功，被上诉人承担赔偿责任正确；2、被上诉人在与王贵的相关诉讼案件中已经向王贵支付了相关赔偿费及案件受理费，能确定被上诉人的具体损失。原审第三人王贵二审未作陈述。陈朝军向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告不能办理房屋过户造成的损失131941元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：原告陈朝军与案外人蒋运程原系夫妻关系。双方婚姻关系存续期间共同购买了位于贵阳市云岩区房屋（以下简称涉案房屋），登记于陈朝军、蒋运程名下。2015年8月3日，双方经织金县民政局协议离婚，约定涉案房屋归陈朝军所有，陈朝军于2018年8月3日前给予蒋运程10万元经济补偿。2017年3月12日，原告陈朝军（卖方）、第三人王贵（买方）及西南公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定陈朝军自愿将涉案房屋出售给王贵，成交价59.6万元，付款方式为定金3万元，首期房款10万元，待陈朝军注销抵押取得《房屋所有权证》、《完税凭证》、《土地证》时办理产权过户登记手续，余款王贵办理按揭贷款后支付给陈朝军。合同签订当日，王贵向陈朝军支付购房定金3万元。合同签订时，陈朝军向西南公司提供了涉案房屋的《商品房买卖合同》及离婚协议书。2017年4月9日，西南公司法定代表人王子国向陈朝军出具《承诺书》一份，内容为“今向陈朝军承诺办理产权手续时因女方不能到场签名，可以过户给买方，如果办不到所产生的损失由贵阳西南林城房地产经纪有限公司负责。……”。2017年4月10日，王贵向陈朝军支付购房首付款10万元。因蒋运程不配合签字办理涉案房屋过户手续，涉案房屋不能过户于王贵名下，《房屋买卖居间合同》未能履行。2019年4月11日，王贵以陈朝军、西南公司为被告向本院提起诉讼，请求判决：1、解除王贵与陈朝军、西南公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》；2、陈朝军、西南公司连带向原告返还购房款13万元并支付计算到起诉之日的利息共计142533.4元；3、陈朝军、西南公司连带赔偿王贵经济损失628100元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理作出（2019）黔0112民初1543号民事判决书：一、解除王贵与陈朝军、西南公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》。二、陈朝军于本判决生效之日起十日内双倍返还王贵定金及购房款共计260000元。三、驳回王贵的其余诉讼请求。案件受理费5753元由王贵负担3812元，陈朝军负担1941元。宣判后王贵、陈朝军提出上诉，贵阳市中级人民法院做出（2019）黔01民终8362号民事判决书，认为：《房屋买卖居间合同》合法有效，由于陈朝军未及时清结其与蒋运程的债务，致使合同无法继续履行，其应承担违约责任。按照《房屋买卖居间合同》的约定，陈朝军应双倍返还其收取的定金及购房款260000元。西南公司系针对陈朝军进行的承诺，陈朝军与西南公司借此承诺书建立担保法律关系，如陈朝军认为西南公司应为此承担法律义务，其可另行向西南公司主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。陈朝军向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院做出（2020）黔申1805号民事裁定书：驳回陈朝军的再审申请。一审法院认为，本案争议焦点为西南公司法定代表人王子国向陈朝军出具《承诺书》，西南公司是否应当赔偿陈朝军损失。王子国系西南公司法定代表人，其向陈朝军出具《承诺书》，系代表公司行为，所产生的法律后果应由西南公司承担。关于《承诺书》约定的内容“女方不能到场签名，可以过户给买方”的承诺，违反了《房屋登记管理办法》第十三条“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记，应由共有人共同申请。”的规定，该承诺事实上不能履行。西南公司在《承诺书》中自愿承诺：“如果办不到所产生的损失由西南公司负责。”，因此西南公司与陈朝军成立担保法律关系，《承诺书》为保证《房屋买卖居间合同》中履行房屋交易过户的保证合同，西南公司为保证人。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十三条“保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，如果保证人不能实际代为履行，对债权人因此造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。”的规定，西南公司应当承担赔偿责任，且西南公司作为专业的房屋买卖中介公司，向陈朝军出具承诺函也会误导陈朝军交易判断。又根据生效判决认定，《房屋买卖居间合同》不能履行是由于陈朝军未及时清结其与蒋运程的债务，其应承担违约责任。因此，《房屋买卖居间合同》不能履行，陈朝军应承担主要违约责任，西南公司应承担保证赔偿责任，根据双方责任大小，对于不能办理房屋过户造成的损失131941元，陈朝军承担70%为92359元，西南公司承担30%为39582元。对于西南公司驳回原告诉请的答辩意见与本院查明事实不符，本院不予采纳。第三人王贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵阳西南林城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈朝军损失39582元；二、驳回原告陈朝军其余诉讼请求。案件受理费2939元，减半收取1469.50元，由原告陈朝军负担1029元，被告贵阳西南林城房地产经纪有限公司负担440.50元；财产保全费1180元，由被告贵阳西南林城房地产经纪有限公司负担。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人陈朝军向本院提交如下证据材料：1、案外人蒋运程于2018年5月3日出具的《收据》一份，用以证明被上诉人与蒋运程之间的债务已于2018年5月3日清偿完毕，双方债务纠纷不影响涉案房屋的过户手续。2、贵阳市乌当区人民法院案件受理费发票一张、乌当区人民法院执行法官孙浩出具的《收条》一份，用于证明被上诉人已向王贵支付了相应的案件执行款。本案损失金额确定。上诉人西南公司质证后对上述证据均无异议。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人西南公司作为一家专业的房地产交易中介公司，其理应知晓因案涉房屋登记在陈朝军、蒋运程名下，现仅有陈朝军作为出卖人参与案涉房屋买卖可能产生的交易风险，但是，西南公司法定代表人王子国于2017年4月9日向陈朝军出具《承诺书》，自愿承担因蒋运程不配合办理过户手续产生的损失。从该《承诺书》承诺的对象及承诺内容来看，其既非西南公司对于陈朝军履行过户义务向买受人王贵进行的保证，也非其代为履行过户义务的承诺，而应视为西南公司对于陈朝军因前述原因所负违约责任导致的损失自愿予以承担的承诺，属于其为促成案涉房地产交易而自甘承担的风险。因此，基于该项承诺，西南公司与陈朝军之间就陈朝军因前述原因所负违约责任导致的损失如何分担达成合意，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，该合意在其双方之间具有法律约束力。在陈朝军确因前述原因导致其应向王贵承担违约责任，且已经人民法院生效民事判决确定的情况下，陈朝军当然有权依据该《承诺书》要求西南公司赔偿损失。虽然一审法院对于《承诺书》法律性质的认定及适用法律不当，但其依据该《承诺书》酌情判决西南公司承担30%违约损失的裁判结果符合法律规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”之规定，本院对一审判决结果予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2939元，由上诉人贵阳西南林城房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二一年六月十日法官助理钟钦书记员骆红梅