天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初4649号原告：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。被告：祝威，男，1981年6月28日出生，汉族，住天津市河北区。被告：索芳，女，1987年10月6日出生，汉族，住天津市河北区。原告中海物业管理有限公司天津分公司与被告祝威、索芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾俊鹏，被告祝威、索芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费13740.48元及违约金2723.91元，共计16464.39元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月15日，中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订了《天津市非住宅前期物业管理服务合同》。二被告为天津市河北区宁宇家园8-1-114的业主，房屋建筑面积是47.71平方米，物业服务费用为每平方米每月6元，被告每月应缴纳物业费用总额为286.26元。原告一直依约履行义务，但二被告自2017年1月开始欠缴物业费，至今未支付，原告一直向二被告催要。现二被告的行为已经构成违约，给原告造成了严重的经济损失，为维护合法权益，原告提起诉讼，望法院支持原告诉讼请求。祝威辩称,不同意交纳物业费及违约金，理由是：1.我们是底商，入住后门前的卫生原告没有进行过清理，都是我们自己清理，在没有经过我们同意的情况下，擅自将垃圾堆挪到我家门前，导致我们出租房屋的价格降低，造成我们的损失；2.自从接收房屋之日起我家就没有室内暖气、网络，物业应该承担协调的责任，但没有人给我们解决；3.我们室外设施玻璃罩子被楼上高空坠物损毁，我们找到物业沟通，也是没有解决；4.原告不合理收费，业主自己的车辆开到小区内，不到半个小时，保安也向我们收取费用。综上所述，我们对原告的服务感到极度不满意，原告没有服务到位，所以不同意交纳物业费。索芳辩称，答辩意见与祝威的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2012年6月15日，中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定由前者对天津市河北区宁宇家园进行前期物业管理服务，服务期限自2012年6月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。底商物业服务费按建筑面积每月每平方米7.54元的标准由业主交纳。2012年6月1日，中海物业管理有限公司出具《授权书》，授权原告负责中海物业管理有限公司关于宁宇家园小区前期物业服务合同的签署备案工作，授权原告对该小区进行物业服务、收取物业费等事宜。2014年12月31日，原告与二被告签订《前期物业服务协议》，约定商业的收费标准为每月每平方米6元，物业服务费按季度交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应缴纳费用的万分之五比例收取违约金。二被告系天津市河北区宁宇家园8-1-114号房屋的产权人，该房屋系宁宇家园底商，建筑面积47.71平方米，每月应交纳物业费286.26元。在原告管理服务期间，二被告拖欠原告自2017年1月1日至2020年12月31日的物业费13740.48元。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。现原告起诉要求二被告交纳所拖欠物业费并支付违约金。庭审中，针对二被告的质疑，原告进行了相应的解释并表示已尽职责，而二被告则坚持辩称意见。本院认为，本案涉诉前期物业服务合同合法有效，且原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，双方构成物业服务合同法律关系，该协议对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。原告作为物业服务企业，履行了对该小区提供服务的义务，二被告作为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。现原告依据协议约定的物业费标准，以每月每平方米6元的标准向二被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于二被告抗辩涉案房屋无暖气、网络以及室外设施被高空坠物损毁问题，因与本案非属同一法律关系，本案不予涉及，二被告应另行解决。二被告以原告提供服务不到位等理由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但物业收费应当与物业公司提供的物业服务内容、标准、质量相对等、相匹配，根据二被告的抗辩意见并结合该小区其他物业服务合同纠纷案件的查明情况，部分反映出原告在履行物业服务过程中存在一定瑕疵，遵循公平合理、费用与服务水平相适应的原则，本院对原告要求二被告支付违约金的主张不予支持，且对原告主张的物业服务费予以调整，应以酌情减免5%为宜。需要说明的是，原告作为物业服务企业，应做好业主与其他有关单位之间的沟通和协调工作，并及时将进展情况向业主进行答复反馈。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条和《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告祝威、索芳一次性给付原告中海物业管理有限公司天津分公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业费13740.48元的95%即13053.46元；二、驳回原告中海物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，由原告中海物业管理有限公司天津分公司负担22元，由被告祝威、索芳负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  靳超二〇二一年六月十一日书记员  张睿附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。