辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽04民终1938号上诉人（原审原告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号楼29号411室。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽宁省抚顺市望花区朴屯街道盖平社区居民委员会，住所地抚顺市望花区雷锋路东段28号。负责人：李宏。被上诉人（原审被告）：抚顺银达房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区新华大街21号。法定代表人：李世达，该公司经理。委托诉讼代理人：叶雷，抚顺市望花区浩正法律服务所法律工作者。上诉人抚顺伟达物业管理有限公司(以下简称“伟达物业”)因与被上诉人辽宁省抚顺市望花区朴屯街道盖平社区居民委员会（以下简称“盖平居委会”）、抚顺银达房地产开发有限公司（以下简称“银达房地产”）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初562号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。伟达物业上诉请求：1、撤销抚顺市望花区人民法院（2021)辽0404民初562号民事裁定书，发回一审法院重新审理；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院驳回上诉人起诉违反《民事诉讼法》第119条规定。本案中，上诉人与被上诉人之间存在事实物业服务关系，上诉人的诉讼有具体的诉讼请求和事实、理由。一审法院违反了上述法律规定。2、上诉人从2017年8月29日竞标，2017年9月1日开始对案涉小区进行物业服务。至上诉人2020年年末，实际服务3年多的期间内，案涉小区全体业主无人提出异议，且90%以上业主缴纳物业费的情况，也进一步证明案涉小区90%的业主同意上诉人为盖平宝居进行物业服务，已经达到一审法院确认的“人数过半、面积过半”的法定情形。另外，本案中所涉及的《物业管理委托合同》内容不存在违反法律规定的合同无效的情形，而且被上诉人盖平社区（居民）委员会的答辩意见亦充分证明，其与上诉人签订合同的行为，是由于案涉小区业主委员会己经解散，没有依法成立业主委员会，无法签订物业服务合同，由其居委会代行业主委员会的职责签订的合同。被上诉人盖平社区居委会是为了保障案涉小区居民和住户不受物业脱管的影响，保证居民正常的生活和居住，并且是在案涉小区张贴通知小区居民情况下进行的，安排上诉人物业公司提供服务。被上诉人居委会的答辩意见和出具的证明，表明上诉人物业从2017年9月1日以来至2020年年末实际上实施了对案涉小区业主提供物业服务（业主享受了该服务）及物业管理的客观事实，与本案有直接利害关系，是适格的主体，一审法院驳回上诉人起诉错误。被上诉人银达房地产辩称，原审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。上诉人与盖平居委会签订的物业管理委托合同，无法证明其合法性，不具有法律效力，上诉人主体资格不适合。上诉人一再强调是2017年入住该小区，而其提供的合同是2020年4月24日，与其陈述相违背，被上诉人从未收到过催要通知以及相关手续。伟达物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费166021.96元（2017年9月1日至2020年8月31日）；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月29日，盖平居委会在盖平宝居小区内张贴通知，内容为：“盖平宝居全体业主：因盖平宝居73户居民联名要求：盖平宝居竞标的4家物业公司（抚顺伟达物业公司、抚顺乾峰物业公司、抚顺金磊物业管理有限公司、辽宁万鑫物业管理有限公司）与全体业主面对面竞标参选。故定于2017年8月29日晚6点30分在盖平社区会议室召开全体业主大会。请全体业主准时到场，如不到场责任自负”。盖平居委会未能提供盖平宝居小区召开业主大会的会议纪要、人员签到表、业主大会决议等相关会议资料。2020年4月24日，盖平居委会与伟达物业签订《物业管理委托合同》，约定盖平居委会将盖平宝居委托伟达物业实行物业管理，委托管理期限为1年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止，住宅房屋由伟达物业按建筑面积每月每平方米1.2元向业主、物业使用人收取，非住宅房屋（门市房屋）按建筑面积每月每平方米1元向业主、物业使用人收取。庭审中，伟达物业提供盖平居委会于2020年4月24日出具的情况说明一份，内容为：“因盖平宝居前物业管理不好，2017年8月29日召开业主大会从（重）新招聘物业对其服务。当时抚顺伟达物业竞标成功，在2017年9月1日开始对居民进行服务，将园内垃圾进行了清理、电梯进行年检维护、安装监控器等一系列服务。现服务至今。情况属实。证明人：（下附10人姓名、身份证号、联系电话略）”。此份证明加盖盖平居委会公章，无出具人姓名及联系方式。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同仅对当事人具有法律效力，但法律另有规定的除外；第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。也就是说，物业服务企业与建设单位或业主委员会、业主大会依法订立的合同对业主具有法律效力，系物业合同对合同当事人以外的人发生法律效力的特殊规定。虽《辽宁省物业管理条例》第三十条规定不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。但《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》同时规定业主委员会的职责为：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。也就是说无论是业主委员会还是居（村）村民委员会代行业主委员会职责，其均应当与业主大会选聘的物业公司签订。本案中，虽伟达物业提交了盖平居委会在盖平宝居小区张贴的召开业主大会的通知，但业主大会是否召开，召开时参与的业主有多少人，业主是否同意选聘伟达物业在盖平宝居小区进行物业服务，同意的业主是否达到了人数过半、面积过半的法定要求等其均未能提供证据予以证明，一审法院无法确认伟达物业与业主大会达成了口头的物业管理委托合同，亦无法认定伟达物业与盖平居委会签订的《物业管理委托合同》为合法有效。该合同无法对盖平宝居小区的业主发生法律约束力，伟达物业以物业服务合同纠纷提起诉讼，不符合诉讼主体资格，伟达物业诉银达房地产承担物业费用于法无据。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第四百六十五条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告抚顺伟达物业管理有限公司的起诉。案件受理费减半收取1810元，返还原告抚顺伟达物业管理有限公司。本院认为，本案为“物业服务合同纠纷”即指物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同产生的纠纷。上诉人作为物业服务人提出本案诉求的事实依据为其为案涉小区提供物业服务，对此被上诉人银达房地产在一审时虽辩称“伟达物业从2017年9月1日至2020年8月30日对我公司未出售的房屋从未按《物业管理委托合同》进行全面物业管理服务，所以无权向我公司收取物业费。”但结合上诉人对其进驻该小区方式的陈述及一审证据材料，应认定上诉人同被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系。即上诉人享有向被上诉人主张物业费的权利，一审法院裁定驳回上诉人起诉缺乏事实和法律依据，应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初562号民事裁定；二、本案指令辽宁省抚顺市望花区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 王 昱审判员 韩 雪审判员 李雪慧二〇二一年六月二十一日法官助理陈凤书记员刘娟