黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1058号上诉人（原审被告）：林洪彬，男，1977年1月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。委托诉讼代理人：吴英伟，黑龙江理智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳朋，黑龙江理智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆市大同区城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区同阳大路187号。法定代表人：张铁利，该公司总经理。委托诉讼代理人：房立东，黑龙江**兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忠波，该公司员工。上诉人林洪彬因与被上诉人大庆市大同区城市建设投资开发有限公司（以下简称大同城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市大同区人民法院（2020）黑0606民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议审理了本案。本案现已审理终结。上诉人林洪彬上诉请求：撤销原审判决第一项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案的房产要约事实因违反法律规定自始至终未能生效成立，双方也没有签订真正的买卖合同。被上诉人举证的房屋要约书和按揭贷款购房协议书，从其签订时间看是违反法律规定而无效的。《商品房销售管理办法》第六条：商品房预售实行预售许可制度。至此，要约时被上诉人没有销售许可，违法销售。第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，且该条款（4）（5）项中要求必须具备付款时间、房屋交付使用条件和日期。直至今日，双方未签订合同。第二十二条：不符合销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。本条第二款：当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。本案事实是因为房屋质量和消防达不到验收合格，双方一直没有签订合同。原审把此客观事实径行认定为视为签订合同，偏离了客观事实，违背了以事实为根据的法律基本原则。二、本案涉案房屋的消防验收现场直观可见造假，不具有合格验收条件。涉案房屋消防梯通道的外墙上都没有开通消防门，室内在墙上安装了假门（举示了现场照片证据），所有消防水管管道都没有接通水，原审不顾客观事实，依据被上诉人虚假的竣验材料认定合格。三、涉案房屋存在严重不合格情形，庭审应查清不具备销售条件工程的真实情况，以维护百姓的合法权益。依据《商品房销售管理办法》第三条：商品房销包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。涉案房屋的钢筋规格、混凝土强度严重不合格，随处可见沙土渣状的承重梁，明显存有质量问题理应进行质量鉴定。涉案房屋交付使用时，多户发现质量问题，被上诉人就偷偷给多个购房意向人15万补偿款封口费。本案质量争议很大，任何人都不敢签合同购买，原审作出强买强卖的判决，致使被上诉人在质量、消防等各个验收环节严重造假损害广大百姓利益。四、《商品房销售管理办法》第二十条：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。涉案房屋的面积严重超出3%的绝对值。卖方测量时发现很大差距，故意隐瞒事实欺骗消费者，消费者即使签订合同不能解除合同。综上，因案涉房屋存在直观可见的质量问题以及消防验收造假，百姓不敢签合同购买，原审判决双方强买强卖，恳请二审法院纠正。被上诉人大同城投公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。1.涉案房屋在起诉前取得了合法销售许可，房屋买卖合同有效，不得随意解除。双方所签订的书面材料符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”对于房屋的价格、面积等等主要条款进行了约定，买受人交付了部分房款，出卖人交付了房屋，并且该房屋由上诉人占有并使用至今已八、九年的时间，双方形成了合法有效的商品房买卖关系，并已经实际履行。涉案房屋符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被上诉人在本案诉讼前取得了预售许可证，而且各种证照齐全。因此该房屋买卖合同合法有效，不能随意解除。2.上诉人没有有效证据证明其主张成立。大同城投公司向一审法院起诉请求：1.请求被告给付购楼款83,366.4元及利息（按中国人民银行同类贷款利率计算至实际给付之日）；2.本案诉讼费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：被告给付购楼款133,366.4元及利息（按照银行间同业拆借中心公布的利率标准计算，计算日期从2013年9月1日至实际给付之日止）。一审法院查明，2011年12月8日，原告大同城投公司与被告林洪彬签订了《房屋要约书》两份。《房屋要约书》分别约定：被告林洪彬（要约人）认购原告大同城投公司开发的大同区同乐家园小区11号楼4层6门公寓，建筑面积约为60.64平方米（暂定面积，以签订合同为准，房屋以实际建筑位置为准，沙盘户型只做参考），单价为2930元／平方米，总房价约为177,675元；被告林洪彬（要约人）在原告大同城投公司收到要约书之日起当日内向原告大同城投公司交付要约承诺金97,675元。要约交款方式为贷款购房；被告林洪彬（要约人）认购原告大同城投公司开发的大同区同乐家园小区11号楼4层5门公寓，建筑面积约为60.63平方米（暂定面积，以签订合同为准，房屋以实际建筑位置为准，沙盘户型只做参考），单价为2930元／平方米，总房价约为177,646元；被告林洪彬（要约人）在原告大同城投公司收到要约书之日起当日内向原告大同城投公司交付要约承诺金97,646元。要约交款方式为贷款购房。两份要约书均约定原告大同城投公司在十二个月内通知被告林洪彬来签订《商品房买卖合同》，视为承诺，如不能按期通知，被告林洪彬（要约人）有权收回所附要约承诺定金。被告林洪彬（要约人）在收到通知七日内，携带本要约书签订商品房买卖合同，如果被告林洪彬（要约人）在接到原告大同城投公司通知后三日内不到售楼接待中心签订商品房买卖合同，被告林洪彬（要约人）所交付的要约承诺定金不予退还被告林洪彬（要约人），凡是商品房买卖合同与要约书不一致的地方，均以商品房买卖合同为准。签订商品房买卖合同购买人的姓名须与要约人的姓名一致。要约书签订后，被告林洪彬缴纳了购房款195,321元。自2011年12月起，被告林洪彬实际接收了涉案房屋。作为售房单位的原告大同城投公司于2013年8月9日获得坐落于大同区通北路南侧、同心街北侧项目名称为同乐家园小区11#底层商服公寓楼，预售总建筑面积6239.75平方米，共60套房屋的商品房预售许可证。2016年11月28日，坐落于大同区通北路南侧、同心街北侧项目名称为同乐家园小区11#底层商服公寓楼取得建设工程竣工验收备案证书。经原告大同城投公司委托，大庆市龙江庆房测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，涉案房屋实测总面积为112.18平方米，房屋总价款为328,687.4元。被告林洪彬剩余购房款133,366.4元未支付。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的《房屋要约书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定收受购房款，该要约书应当视为商品房买卖合同。虽然原告在未取得商品房预售许可证明前，与作为买受人的被告订立了商品房《房屋要约书》，但由于该《房屋要约书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且在起诉前取得商品房预售许可证明的，该要约书应认定为商品房买卖合同，合同可以认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告大同城投公司与被告林洪彬签订《房屋要约书》约定所购房屋已经验收合格，且原告大同城投公司将涉案房屋交付被告林洪彬使用，被告林洪彬应向原告大同城投公司交纳剩余房款，对原告大同城投公司要求被告林洪彬给付购房款133,366.4元的主张，予以支持。对原告大同区城投公司主张自2013年9月1日起支付延期付款利息的主张，因原告自身存在违约，且原告也未举证证实涉案房屋证件齐全一事向被告进行了示明，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告林洪彬于本判决生效之日起十日内一次性给付原告大同城投公司剩余购房款133,366.4元；二、驳回原告大庆市大同区城市建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2967.33元，由被告林洪彬承担。本院二审期间，双方当事人未举示新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人签订的案涉《房屋要约书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，故该《房屋要约书》合法有效,对双方具有法律约束力。因案涉《房屋要约书》签订以后，上诉人交纳了部分房款，被上诉人交付了房屋，上诉人亦已占有使用案涉房屋多年，故可以认定双方房屋买卖合同成立并生效。又因被上诉人提起本案之诉前，案涉房屋已具备办理产权登记的条件，且上诉人未提交证据证明案涉《房屋要约书》存在未生效情形，故一审法院判令上诉人按照约定的价格向被上诉人交纳剩余房款具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人主张案涉存在房屋质量问题以及消防验收不合格等相关上诉理由，因无证据证实，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2968元，由上诉人林洪彬负担。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文