贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1482号上诉人（原审被告）：六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道恒宇大厦21楼，统一社会信用代码：915202007143482791。法定代表人：谢梁，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。一般授权委托诉讼代理人：汤安华，系贵州宗圣律师事务所实习律师，实习证号：23082005110044。被上诉人（原审原告）：胡德全，男，1972年11月18日出生，汉族，住贵州省盘州市。原审第三人：六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区建设局院内，统一社会信用代码：915202007613897863。法定代表人：赵修明，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。一般授权委托诉讼代理人：汤安华，系贵州宗圣律师事务所实习律师，实习证号：23082005110044。上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）因与被上诉人胡德全及原审第三人六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司（以下简称“金果公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒宇公司及原审第三人金果公司的委托诉讼代理人谭新，被上诉人胡德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：1、撤销盘州市人民法院作出的（2020）黔0222民初3092号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定上诉人存在逾期办理商品房转移登记的违约情况属于认定事实不清，判令上诉人承担逾期办理商品房转移登记的违约责任属于认定事实错误。首先，原审法院认定上诉人存在逾期办理商品房转移登记的违约情况属认定事实不清。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人仅负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同并未约定办理房屋转移登记的时间。商品房的初始登记与转移登记属两个不同概念，初始登记系开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权后，开发商取得大产权证，而转移登记系将某一套出售房屋的所有权转移给买受人，一审法院混淆了初始登记即为转移登记。合同仅约定办理初始登记时间，但并未约定办理转移登记的时间，一审法院尚未查清上诉人是否办理了初始登记，也未查清上诉人是否有办理转移登记义务的情况下，即认定上诉人逾期办理转移登记违约，属于认定事实不清。其次，原审法院认定上诉人应承担逾期办理商品房转移登记的违约金属于认定事实错误。上诉人不应承担支付违约金的责任。1、因上诉人不存在逾期办理房屋转移登记的违约情况，故而不应承担支付违约金的责任；2、即使上诉人存在违约情况，也不应承担支付违约金的责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定房屋转移登记时间及违约责任，根据《合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人与被上诉人所签订的合同并未约定此违约情况的违约责任，故而上诉人在履行合同义务时并不存在应支付逾期办理房屋转移登记违约金的内容。第三，原审法院认为逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权无事实支撑，属于主观错误理解。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房转移登记的时间，也未约定逾期违约金。违约的起始时间无法确定及违约金的计算金额也不能明确，在是否存在债权尚不能确定的情况下，何来继续性债权一说，原审法院的上述认定无事实支撑。二、原审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来计算上诉人应支付的违约金数额，属于适用法律错误。首先，原审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定来计算违约金属于适用法律错误，上述《规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。从该条款内容可以看出，上述条款系人民法院在审理民间借贷案件时所适用，而本案系商品房销售合同案件，民间借贷与商品房销售合同法律关系不同，原审法院不应将两者混淆，更不应简单机械套用规定。其次，合同是当事人为一定经济目的达成一致的合意，包括所有条款在签约当事人之间具有法律效力，要尊重当事人的真实意思表示。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋转移登记的违约责任，既然合同没有约定此违约条款，就不应要求上诉人承担违约责任。原审法院应在查清双方合同内容的情况下，适用《合同法》及其司法解释的相关规定进行裁判。综上所述，上诉人不服一审判决，依据《民事诉讼法》相关规定，依法提起上诉，请求二审法院支持上诉人上诉请求。胡德全辩称，不认可上诉人的上诉请求和理由。原审第三人金果公司述称，认可并赞同上诉人的上诉请求及理由。胡德全向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告从2013年7月1日起至2020年5月7日逾期办理商品房转移登记的违约金人民币165391元（共计2502天，以369295元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），2020年5月7日后的违约金以369295元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至商品房转移登记的有关文书交付原告之日止；2.本案诉讼有关费用全部由被告承担。一审法院审理查明：原告胡德全与被告恒宇公司协商购买商品房事宜，双方约定：原告购买被告恒宇公司开发的盘州市亦资街道翰林苑1栋1单元7层707号商品房，建筑面积153.54平方米，套内建筑面积为132.84平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为369295元；原告胡德全应交首付房款119295元，余款250000元以银行按揭或公积金贷款方式支付。双方达成协议后，原告胡德全于2011年8月24日向被告恒宇公司交付了首期房款119295元，于2012年1月4日从中国工商银行股份有限公司盘州市支行按揭贷款250000元用于支付购房余款，原告依约付清了全部购房款。2012年8月6日，双方补签了一份《商品房买卖合同》，并向盘县住房和城乡建设局进行了商品房预售合登记备案。双方约定：被告恒宇公司应于2013年3月30日前交付房屋，被告恒宇公司负责在交付房屋使用之日起90日内申请所有权初始登记；合同还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定，但未对案涉商品房转移登记时间及违约责任进行约定。合同签订后，原告胡德全于2013年3月29日按被告恒宇公司的指示向第三人金果公司交纳了契税等费用；但被告恒宇公司一直未按规定完成该商品房所有权的初始登记，第三人金果公司在收取办证的相关契税等费用后亦未协助办理房屋转移登记，原告胡德全至今未能取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向原告胡德全支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金；2、原告胡德全的请求是否超过诉讼时效。关于被告恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向原告支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金问题。一审法院认为，本案中，原被告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款中明确约定了被告恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。庭审中，双方当事人均认可原告胡德全依约全额交纳了房款和办证契税等费用，被告恒宇公司于2013年3月30日完成了房屋交付，被告恒宇公司应当按合同约定于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告恒宇公司仍然未提交其已依约完成了商品房初始终登记的相关文件和资料，被告恒宇公司的行为已构成违约。同时，由于完成房屋初始登记是办理商品房所有权转移登记的前提和基础，综合本案情况，可以认定原告胡德全未取得房屋所有权证书的原因源于被告恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，被告恒宇公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任，故被告恒宇公司的行为构成违约，应当向原告胡德全支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。被告恒宇公司辩解其不构成违约，不应支付违约金的理由不能成立，不予支持。同时，由于第三人金果公司不是本案商品房买卖合同的当事人，原告胡德全也未明确要求其承担相应的责任，故被告恒宇公司辩解根据内部合伙协议约定，涉案商品房属于第三人金果公司所有，其责任应由第三人金果公司承担的理由于法无据，不予支持。如被告恒宇公司承担责任后，可依据其与第三人金果公司之间合伙协议另案主张权利。关于原告胡德全的请求是否超过诉讼时效问题。虽然双方未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，被告恒宇公司应当自合同订立之日起九十日内，协助原告胡德全完成房屋所有权转移登记。如前所述，原告胡德全至今未能取得房屋所有权证书的原因源于被告恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，被告恒宇公司应于上述法定期限届满之日起支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，...”由于原告胡德全主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告恒宇公司提出诉讼时效抗辩，原告胡德全主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月15日至2020年5月14日期间的违约金，又因双方合同未约定违约责任，原告胡德全的损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算原告主张的违约金即为66473元（369295元×6%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款369295元为基础，按照年利率6%计算至商品房转移登记完毕之日止。被告恒宇公司辩解原告胡德全的诉请已超过诉讼时效期间的理由不能成立，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，作出如下判决：一、由被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡德全2017年5月15日至2020年5月14日期间逾期办理商品房转移登记的违约金66473元；2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以369295元为基础，按年利率6%计算至盘州市亦资街道翰林苑1栋1单元7层707号商品房转移登记完毕之日止；二、驳回原告胡德全的其他诉讼请求。案件受理费1804元，由原告胡德全负担731元，被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担1073元。上诉人恒宇公司二审中提交以下证据：1.不动产登记申请表、不动产登记证书（封面1页，编号52010133556），证明上诉人已经于2019年6月17日就案涉房屋向盘州市不动产登记中心提交办理商品房初始登记的相关资料、申请不动产初始登记，并于2019年6月21日办理了初始登记产权证书的事实；2.黔（2020）盘州市不动产权第××号不动产登记证书复印件，3.翰林苑1号电梯楼领取证明细，证明上诉人于2020年5月19日为被上诉人所购房屋办理产权证书，被上诉人于2020年11月4日领取该产权证书的事实。被上诉人胡德全对该组证据的质证意见为：对上诉人提交的证据均无异议。原审第三人金果公司质证意见为：对上诉人提交的证据均无异议。被上诉人胡德全、原审第三人金果公司在二审中未向本院提交新证据。本院对上述证据的分析与认定：恒宇公司提交的证据真实、合法，且能证明恒宇公司于2019年6月17日向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，于2019年6月21日取得初始登记产权证书，于2020年5月19日为被上诉人办理案涉房屋转移登记的事实，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院除原审查明的事实外，另查明：2019年6月17日，恒宇公司向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，2019年6月21日取得初始登记产权证书。2020年5月19日，案涉商品房取得不动产权证书［证号黔（2020）盘州市不动产权第××号，权利人胡德全、曾凤］。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.上诉人恒宇公司应否支付被上诉人胡德全违约金；2.一审判决计算的违约金是否符合法律规定；3.本案是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，胡德全与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，但商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，也应承担移转标的物房屋的所有权与买受人的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。恒宇公司交付案涉商品房后，2019年6月17日才向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，2020年5月19日才将转移登记办理完毕，被上诉人未能在上述司法解释规定的期限内取得不动产权证书，系恒宇公司的原因导致，恒宇公司的行为已构成违约。一审判决恒宇公司支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条的规定，并无不当。关于争议焦点二，一审判决以商品房总价款为基数，按年利率6%计算违约金未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准，本院予以确认。关于争议焦点三，继续性债权是与一时性债权相对应的概念，一时性债权是指内容在某个时间节点就已经确定的债权，而继续性债权的内容和范围则要受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化。本案中，恒宇公司未办理初始登记的行为处于持续状态，进而导致胡德全未能办理转移登记，一审认定逾期办理商品房转移期间的违约金系继续性债权正确。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，分别适用诉讼时效。每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”规定，恒宇公司应承担胡德全向一审法院起诉之日往前倒推三年即2017年5月15日以后的违约金，上诉人关于本案已超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，本院不予采信。本案基于二审出现的证据查明案涉房屋产权证的登记时间为2020年5月19日，故违约金的计算截止时间应为2020年5月19日。一审以商品房总价款369295元为基数，按照年利率6%计算违约金至2020年5月14日为66473元依据充分，本院对此予以维持。2020年5月15日至案涉房屋转移登记在胡德全名下之日即2020年5月19日期间的违约金按上述标准另行计算。综上所述，上诉人恒宇公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1461.83元，由上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担（上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司已预交3608元，应退还2146.17元）。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年六月十一日法官助理胡金丽书记员王颖慧