四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终484号 上诉人（原审被告）：广安中诚房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区凌云巷43号附6号。 法定代表人：涂秀平,董事长。 委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文清，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广安市雷迪思科技有限责任公司,住所地四川省广安市广安区环溪二路376-378号。 法定代表人：雷启强，总经理。 委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师。 上诉人广安中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚房地产公司）因与被上诉人广安市雷迪思科技有限责任公司(以下简称雷迪思科技公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中诚房地产公司上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3577号民事判决第一、二、三、四项；2.改判中诚房地产公司支付雷迪思科技公司未结佣金97,109元；3.一、二审案件受理费由雷迪思科技公司负担。事实和理由：一、一审法院以房屋未销售完毕为由认定上诉人构成违约解除《中诚山水印象销售代理合同》，系事实认定不清，该合同属于到期自动终止。上诉人将未售房屋提供给被上诉人进行销售，是为了促成更多的销售，并非合同履行期限的依据，而合同履行期限是以任务计算节点计算的，即2019年10月15日至2020年2月29日，上诉人在任务节点到期后，通知被上诉人不再继续合作，是到期自动终止合同，并非解除合同，不构成根本性违约，上诉人不应承担违约责任。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人100,000元佣金，属于适用程序错误。一审中，双方当事人均认可新冠疫情没有对销售任务的完成及达到比例造成影响，但一审法院却径行审查了疫情原因，并认定疫情对被上诉人的销售带来了影响，从而酌定上诉人向被上诉人支付100,000元的佣金，这一认定违背了当事人对自身权利义务的处分原则，滥用了公平原则。而根据代理合同和上诉人提交的证据可知，被上诉人在约定的期限内未完成销售任务、未达到销售比例，依据合同约定，不应当计算A-1-2-302、A-2-1-201、A-1-2-101、A-1-2-402、B-4-1-201这五套住宅剩余50%的佣金和B2-112、A5-109这两套商业的佣金。三、一审法院认定被上诉人存在可得利益损失没有事实和法律依据。一审中被上诉人并未举示证据证明可得利益损失存在或其可能的金额，一审法院在无事实和证据支撑的情况下，擅定被上诉人可得利益损失300,000元，属于不当使用自由裁量权。四、一审法院判决上诉人支付被上诉人的律师费40,000元无事实和法律依据。上诉人没有违约行为，且被上诉人不存在预期可得利益损失，上诉人不应承担被上诉人主张的律师费。即使抛开责任承担，被上诉人实际仅支付了20,000元律师费，其应当据实主张。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律错误，依法应当改判。 雷迪思科技公司辩称，一、上诉人违约解除案涉代理合同，事实清楚，应无争议。案涉代理合同属于委托代理销售合同，合同中并未对合同终止时间进行约定，故合同终止时间应理解为被上诉人完成委托事项后，这也符合行业通行做法。根据案涉代理合同的约定，非因双方协商一致，任何一方不得单方解除合同，也说明应在被上诉人完成委托事项后合同才终止，上诉人认为以任务计算节点为合同履行期限，属于恶意歪曲合同内容，且2020年2月29日后销售代理合同仍在实际履行，上诉人从未明确表明合同到期已终止，上诉人2020年3月20日发出的《通知》的内容明确其是因采取自销模式才终止与被上诉人的合作。二、被上诉人在一审中陈述疫情对销售没有影响是指对住宅和商业进行一比一捆绑结算没有影响，且在后续庭审中陈述了疫情对商品房的销售确有影响，并明确以最后一次陈述为准，一审法院综合考虑疫情因素和被上诉人完成销售的情况，判决上诉人支付被上诉人佣金100,000元，程序合法，符合公平原则。三、根据案涉代理合同的约定及合同法的相关规定，上诉人构成违约应当赔偿被上诉人的可得利益损失，计算的依据是参考被上诉人2019年10月15日至2020年1月23日实际所得佣金2,292,502.9元、2020年3月20日至2020年7月30日上诉人自行出售的房屋及车位，按合同约定被上诉人预计可得佣金1,001,419元、剩余房源及未售车位的可得佣金为7,887,419.8元、被上诉人营销成本等。四、根据案涉代理合同的约定，上诉人应当承担被上诉人实现债权所产生的律师费，被上诉人虽然目前只支付了20,000元，但剩余律师费是必然会支付的，为避免诉累，剩余律师费应当予以支持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。 雷迪思科技公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除雷迪思科技公司、中诚房地产公司签订的《中诚山水印象销售代理合同》；2.请求判令中诚房地产公司向雷迪思科技公司支付代销房屋佣金372,288元及相应资金占用利息；一审诉讼中，雷迪思科技公司最终明确资金占用利息从2020年7月16日起利率标准按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清之日止。3.请求判令中诚房地产公司向雷迪思科技公司支付违约金500,000元。一审诉讼中，雷迪思科技公司最终变更该项诉讼请求为：请求判令中诚房地产公司向雷迪思科技公司支付可得利益损失1,500,000元；4.请求判令中诚房地产公司向雷迪思科技公司支付因维权而支付的律师代理费40,000元；5、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全保险费等）由中诚房地产公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月15日，雷迪思科技公司（受托方，乙方）与中诚房地产公司（委托方，甲方）签订了《中诚山水印象销售代理合同》，主要约定：1、甲方委托乙方对中诚山水印象项目进行独家销售代理、独家渠道整合事宜签订本合同；2、委托物业,项目名称：中诚山水印象（一期1-8号楼；二期1-7号楼）；3、委托销售范围：住宅、商业产权物业，可售面积：住宅约4000㎡，商业约8500㎡及车位（以上面积最终以市房管局核准的预售为准）；4、委托时间，进场时间：定为2019年10月15日；5、乙方承担售楼部的相关费用（不包括售楼部装修、水电、场地租金、设备购买等费用）；并负责支付营销推广有关广告、制作、活动等一切费用，并根据销售的需要开展必要的促销活动，包括但不限于含制作、印刷、媒体、活动等；乙方在销售过程中，应根据甲方提供的“中诚山水印象”项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得做任何不实宣传；不得超越甲方书面授权向客户做出任何不实承诺；6、8.2代理销售底价单价及结算折扣8.2.1住房及商业双方结算价格见附件（一）。8.2.2住宅与商业进行一比一捆绑结算。即每结算一套商业佣金，对应可结算一套住宅佣金，乙方超出绑定任务单独结算住宅佣金，按应结算额减半计算支付。乙方后期商业达到住宅同比例或超比例的套数销售，甲方应补付扣减住宅的50%佣金给乙方。如在销售后4个月内（截止到2020年2月29日）商业销售套数未达到与住宅同比例，差额套数的住宅扣减的50%佣金不再结算。甲乙双方结算价格在8.2.1条款的基础上按约定比例计算（此结算比例为基础比例）。若乙方在进场后双方约定的时间点超额完成任务（2000万）甲方应当给予乙方奖励如下：当超过200万时甲方给予乙方10万奖励，当超过500万时甲方给予乙方30万奖励，当超过1000万时甲方给予乙方80万奖励封顶）。8.2.3乙方超出双方约定销售单价，计算出的房款金额视为溢价收益。8.2.4溢价收益由甲乙双方共享，甲方占比50%，乙方占比50%（为销售金的一部分）。7、9.1销售佣金计提标准；9.1.1销售佣金以甲方与客户正式签订《商品房买卖（预售）合同》，并收到首付款为标准进行计提(客户认购缴纳金额达到10万元时计为任务，付清首付款进行佣金结算)。9.2销售佣金支付时间及方式9.2.1销售佣金每月结算一次，结算范围为本月之内所有售出单位及按约定本月应结未结销售佣金。乙方在次月2日前向甲方提交上月销售佣金结算表，甲方须在收到销售佣金结算表后2个工作日内作出审核结果，如逾期未作出审核结果视为甲方确认并认可乙方提交的销售佣金结算表，甲方应于当月10日前将该销售佣金支付给乙方。甲方付款时乙方须提供相等金额的增值税普通发票。9.2.2若客户在签订《认购书》或《商品房买卖（预售）合同》后悔约，无论客户毁约原因均按照以下方式计算乙方销售佣金：（1）所没收和客户定金及违约金，甲方得50%，乙方得50%，乙方收取的销售佣金，全部退还给甲方；乙方未收取销售佣金的，不再向甲方收取。但该房源计入乙方的销售任务。该房源收回重新发售成交并实现回款后，乙方按照销售佣金计提该房源的销售佣金；（2）如甲方原因，解除《商品房买卖（预售）合同》的，甲方仍须向乙方支付销售佣金的70%。该房源收回重新发售成交的，乙方按照销售佣金计提该房源的销售佣金。十一、合同的变更、解除及违约责任11.1甲方双方明确，凡违反本合同第1条中有关承诺与确认的情形均属于对本合同的根本违约，守约方有权通知对方解除合同并要求承担赔偿金50万元，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失。11.2合同的变更、解除、终止须在双方达成一致意见的基础上以书面形式予以明确。除非另有约定，任何一方不得单方面变更、解除、终止本合同，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失。11.4双方明确，损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用。合同签订后，雷迪思科技公司进场对案涉楼盘进行了营销。 2020年3月20日，中诚房地产公司向雷迪思科技公司发出《通知》，其内容为“根据中诚·山水印象项目的实际情况，接上级单位中诚房地产公司的正式通知，该项目采取自销模式，自2020年3月20日终止与第三方公司（雷迪思科技公司）合作。现以书面方式正式通知你方于2020年3月20日起，停止对中诚房地产公司开发项目“中诚·山水印象”的宣传及代理销售的工作，另根据合同相关约定进行佣金结算以及撤离手续的办理。自本通知公示之时起，未经我方同意而宣传销售所产生的法律责任，一概与中诚房地产公司无关，且我方保留追究法律责任的权利。特此通知”。 雷迪思科技公司随后退出了案涉楼盘的销售。一审中，雷迪思科技公司称其是2020年3月20日下达的通知书之后即撤场；中诚房地产公司称在2020年3月1日雷迪思科技公司公司的人员已经不在了。 一审中，雷迪思科技公司明确其主张应提佣金共计372,228元,具体为：商业用房：1、B2-110(应提佣金64,878.48元，应提溢价6,583.48元)；2、B1-102（应提佣金12,823.34元）；3、B1-101（应提佣金12,823.34元）；4、B2-112（应提佣金73,353.80元）、A5-109（应提佣金48,629.28元），住房：1、A-1-2-402（应提佣金58,921.70元，已付29,460.85元，应付未付佣金29,460.85元）；2、A-1-2-302（应提佣金58,921.70元，应提溢价5,391.72元，已付32,156.71元，应付未付佣金32,156.71元）；3、A-4-1-201（应提佣金55,518.76元，应提溢价3,555.99元，已付29,961.36元，应付未付佣金29,961.36元）；4、A-2-1-201（应提佣金59,649.92元，应提溢价4,558.40元，已付32,104.16元，应付未付佣金32,104.16元）；5、A-1-2-101（应提佣金58,921.70元，应提溢价1,801.10元，已付30,361.40元，应付未付佣金30,361.40元）。中诚房地产公司对雷迪思科技公司主张的商业用房B2-110、B1-101、B1-102三套房的应付佣金97,109元，予以认可；中诚房地产公司对雷迪思科技公司主张的其余商业用房及住房计提佣金有异议，认为商业用房：B2-112商业房的认购定金虽然在代理合同期限内支付的，但是其并未在2020年2月29日前签订《商品房买卖（预售）合同》。A5-109商业房，目前处于认购阶段，认购方仅支付5,000元认购金，认购书约定签约时间为2020年12月31日，未达到签订《商品房买卖（预售）合同》的条件，根据销售代理合同第9.1.1条的约定，现在这两户还未达到提取佣金的条件，不应支付佣金；对于五套住房A-1-2-402、A-1-2-302、A-4-1-201、A-2-1-201、A-1-2-101，因其没有达到代理合同8.2.2条约定的在2020年2月29日达到住宅、商业1:1计提佣金的比例而被扣减，且中诚房地产公司已按约定支付了雷迪思科技公司应提的50%佣金。因此，雷迪思科技公司主张的剩余的50%佣金无相应计算依据，中诚房地产公司不应支付。 一审中，雷迪思科技公司明确其主张预期可得利益150万元系估算确定，具体考虑因素为：1.项目整体销售完毕之后至少能得到好多利益；2.2019年10月15日至2020年1月23日，中诚房地产公司已向雷迪思科技公司支付佣金229.25万元，平均每月为75万元左右；3.从2020年3月20日至2020年7月30日，中诚房地产公司已出售房源9套，根据双方结算佣金的约定，雷迪思科技公司应得佣金为721,419元；4.2020年3月20日至今雷迪思科技公司了解中诚房地产公司出售车位至少40个，按照结算佣金7,000元每个的标准，雷迪思科技公司可得佣金为28万元；5.按照有利于中诚房地产公司的原则计算剩余的房源，雷迪思科技公司应得佣金为648.74万元（成交价等于销售底价进行计算，该金额不包含未售的车位）；6.雷迪思科技公司的主要成本为：人工工资、渠道营销费用、以及制作营销活动产生的其他费用约占应结佣金的20%左右。7.雷迪思科技公司了解2020年2月30日至今，中诚房地产公司出售车位不低于40个，应提佣金28万元。 同时查明，案涉五套商业用房：B2-110于2020年7月1日签订《商品房买卖合同》；B1-101于2020年7月11日签订《商品房买卖合同》；B1-102于2020年7月11日签订《商品房买卖合同》；B2-112于2020年9月17日签订《商品房买卖合同》，双方于2019年12月31日签订的《认购协议书》，该协议书约定“上述定金在双方签订《中诚山水印象商品房买卖合同》时凭定金收据转为购房首付款；于2020年5月31日前签订《商品房买卖合同》”，该房购房者彭龙华于2019年12月31日交纳了住宅物业定金10万元；A5-109现未签订《商品房买卖合同》，雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方于2020年1月4日签订了《认购书协议书》，该协议书约定“上述定金在双方签订《中诚山水印象商品房买卖合同》时凭定金收据转为购房首付款；于2020年12月13日前签订《商品房买卖合同》”，认购方伍崇菊于2020年1月4日仅支付5000元住宅物业定金。案涉五套住房均已签订《商品房买卖合同》，其中，A-1-2-402于2019年12月2日签订；A-1-2-302于2020年6月24日签订；B-4-1-201于2019年12月24日签订；A-2-1-201于2020年5月19日签订；A-1-2-101于2020年1月21日签订。中诚房地产公司已向雷迪思科技公司支付2019年10月15日至2020年1月23日期间佣金共计229.25万元 另查明，雷迪思科技公司因本案委托律师诉讼，其约定律师代理费为40,000元，现已实际支付20,000元。 一审庭审中，中诚房地产公司陈述其从2020年7月至今已经其出售了40个车位，但与雷迪思科技公司无关，雷迪思科技公司在销售期间未成功销售车位。雷迪思科技公司陈述疫情对其1:1销售比例的完成没有影响，但后其又陈述称疫情对其1:1销售比例的完成有影响，并明确以该次陈述为准。 一审法院认为，雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方签订的《中诚山水印象销售代理合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方具有约束力。 对于案涉合同是否解除的问题。雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方在《中诚山水印象销售代理合同》中仅约定了雷迪思科技公司的进场时间，对合同的终止时间并未进行约定，2020年2月29日系双方约定的商业销售套数未达到与住宅同比例，差额套数的住宅扣减的50%佣金不再计算的时间点，且在2020年3月20日双方约定范围的案涉楼盘雷迪思科技公司并未销售完毕，此时合同也未终止。中诚房地产公司于2020年3月20日发出的《通知》明确对案涉楼盘自销，终止双方合作，并要求雷迪思科技公司停止宣传及销售代理工作，在此情况下，雷迪思科技公司撤场，案涉合同已事实解除，故应当确认雷迪思科技公司、中诚房地产公司于2019年10月15日签订的《中诚山水印象销售代理合同》已于2020年3月20日解除。 对于中诚房地产公司是否构成根本性违约，应否承担违约责任的问题。虽然雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方签订的《中诚山水印象销售代理合同》系委托合同性质，法律赋予了双方的任意解除权，但是双方在《中诚山水印象销售代理合同》第11.2条中约定“合同的变更、解除、终止须在双方达成一致意见的基础上以书面形式予以明确。除非另有约定，任何一方不得单方面变更、解除、终止本合同，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失”，由此可见，双方在合同中预先对合同的任意解除权进行了限制，此约定未违反法律相关规定，对双方具有约束力。中诚房地产公司在合同对任意解除权进行限制且无合同约定或法定解除事由的情况下，单方面发出《通知》终止双方的合作，导致案涉合同事实解除，此构成了根本性违约，中诚房地产公司应当承担违约责任。 对于雷迪思科技公司主张的372,228元佣金及资金占用利息应否支持问题。首先，对双方无争议的中诚房地产公司应向雷迪思科技公司支付的佣金97,109元，予以确认并予以支持；其次，虽然双方在《中诚山水印象销售代理合同》第8.2.2条中约定“住宅与商业进行一比一捆绑结算。即每结算一套商业佣金，对应可结算一套住宅佣金，乙方超出绑定任务单独结算住宅佣金，按应结算额减半计算支付。乙方后期商业达到住宅同比例或超比例的套数销售，甲方应补付扣减住宅的50%佣金给乙方。如在销售后4个月内（截止到2020年2月29日）商业销售套数未达到与住宅比例，差额套数的住宅扣减的50%佣金不再结算”，但是鉴于2020年1月23日至2020年2月29日期间疫情的客观存在，导致雷迪思科技公司对案涉楼盘无法进行营销活动，此属于不可抗力之原因导致的客观情势发生变更，此对雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方约定商业用房与住宅达到同比例确实存在影响，基于公平之考虑，同时结合雷迪思科技公司主张佣金所涉房屋除商业用房A5-109号外，其余房屋中：B2-112号已交定10万元并已签订《商品房买卖合同》，另8套房屋均已签订《商品房买卖合同》的实际情况，酌定中诚房地产公司再向雷迪思科技公司支付佣金100,000元，故中诚房地产公司共计应向雷迪思科技公司支付佣金197,109元。对于未付佣金的资金占用利息，雷迪思科技公司主张从2020年7月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清之日止，符合法律规定，予以支持。 对于雷迪思科技公司主张的可得利益150万元应否支持的问题。由于中诚房地产公司单方面解除案涉合同，已构成根本性违约，且雷迪思科技公司、中诚房地产公司双方在合同中约定“损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用”，故中诚房地产公司应当赔偿雷迪思科技公司的预期可得利益损失，对于预期可得利益损失数额，考虑以下因素：1.如由雷迪思科技公司继续销售可能完成之数量、计提佣金数额；2.雷迪思科技公司前期完成销售数量及已提佣金数额；3.如雷迪思科技公司继续销售，仍需提入的人力、物力等成本；4、后期市场环境情况变化，包括疫情对于销售数量完成之影响等，酌定支持300,000元。 对于雷迪思科技公司主张的律师代理费40,000元应否支持的问题。雷迪思科技公司、中诚房地产公司在合同中明确约定“损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用”，雷迪思科技公司确因本案诉讼应支付律师费40,000元，且律师已出庭诉讼，故对雷迪思科技公司主张的律师代理费40,000元，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第一项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、广安市雷迪思科技有限责任公司与广安中诚房地产开发有限公司于2019年10月15日签订的《中诚山水印象销售代理合同》于2020年3月20日解除；二、限广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向广安市雷迪思科技有限责任公司支付佣金费用共计197,109元及资金占用利息损失（以197,109元为基数，从2020年7月16日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；三、限广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向广安市雷迪思科技有限责任公司支付预期可得利益损失300,000元；四、限广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向广安市雷迪思科技有限责任公司支付律师代理费40,000元；五、驳回广安市雷迪思科技有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费22,010元，由广安市雷迪思科技有限责任公司负担15,828元，广安中诚房地产开发有限公司负担6,182元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，中诚房地产公司提供了《中诚山水印象销售代理合同》附件（二）：（1）中诚山水印象销售计划；(2)销售任务分解（2020年），拟证明该附件（二）即为《中诚山水印象销售代理合同》8.1.3载明的附表（二）。经质证，雷迪思科技公司对此无异议。 雷迪思科技公司举示了如下证据： 第一组：上诉人指定联系人蒋金岑与被上诉人指定联系人王安斌2021年1月14日微信聊天记录及上诉人起草的《山水印象补充协议》； 第二组：上诉人指定联系人蒋金岑与被上诉人指定联系人王安斌2021年3月6日微信聊天记录及文件《山水印象一、二期尾盘及三期销售计划》； 第三组：上诉人指定联系人蒋金岑与被上诉人指定联系人王安斌2021年3月6日微信聊天记录及文件《山水印象2020年2月底销售清单》及附件一、二； 第四组：上诉人指定联系人蒋金岑与被上诉人指定联系人王安斌2020年1月26日至2020年3月6日期间微信聊天记录； 上述证据拟证明：1.2020年2月29日仅是合作考核时间节点，双方并无2020年2月29日代理合同因到期而自动终止的意思表示；2.双方联络人对补充协议达成一致意见，补充协议上对销售任务没有作出修改，只是后面因为疫情原因没来得及完善手续，后来中诚房地产公司单方解除了合同。经质证，中诚房地产公司对聊天记录的真实性无异议，但认为聊天记录中的文件是对后续要不要继续合作进行的磋商，双方没有达成一致意见。 因双方所举示的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 经询问，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院二审另查明：《中诚山水印象销售代理合同》8.1.3具体销售计划及实际节点的附表载明：截止2020年3月1日前完成所有住宅的销售，2020年10月31日前完成商业60%的销售，2021年3月1日前完成商业90%的销售。2020年1月14日，中诚房地产公司指定联系人蒋金岑与雷迪思科技公司指定联系人王安斌通过微信磋商《山水印象补充协议》。2020年3月6日，雷迪思科技公司指定联系人王安斌通过微信将《山水印象一、二期尾盘及三期销售计划》报给中诚房地产公司指定联系人蒋金岑。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.中诚房地产公司解除案涉代理合同的行为是否构成违约；2.雷迪思科技公司主张的佣金、可得利益损失和律师代理费是否支持。 关于中诚房地产公司解除案涉代理合同的行为是否构成违约问题。中诚房地产公司认为以任务节点作为合同履行期限是双方真实意思表示，案涉代理合同履行期限为2019年10月15日至2020年2月29日，其通知雷迪思科技公司撤场不构成违约。本院认为，首先，案涉代理合同仅明确了起始时间2019年10月15日，未明确代理合同终止时间，案涉代理合同8.2.2中载明的“2020年2月29日”仅是住宅与商业进行一比一捆绑结算的时间节点，该合同附表（二）具体销售计划及实际节点显示双方计划在2021年3月1日前完成商业90%的销售，再结合2020年1月14日至2020年3月6日期间双方指定的联系人通过微信磋商《山水印象补充协议》并报送销售计划的情况，可以看出2020年2月29日不是案涉代理合同履行的终止时间。其次，中诚房地产公司在案涉代理合同履行期限届满前通知雷迪思科技公司撤场的行为发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定予以评判。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，中诚房地产公司的通知行为不符合约定解除条件和法定解除条件，因《中诚山水印象销售代理合同》性质上属于委托合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，将中诚房地产公司的通知行为认定为行使法律规定的任意解除权的行为并无不当，本院予以确认。再次，双方在《中诚山水印象销售代理合同》第11.2条中约定“合同的变更、解除、终止须在双方达成一致意见的基础上以书面形式予以明确。除非另有约定，任何一方不得单方面变更、解除、终止本合同，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失。”该条款系对任意解除权进行限制的约定条款，虽然不能阻却任意解除权的行使，但中诚房地产公司违反约定行使任意解除权，应当承担违约责任。 关于雷迪思科技公司主张的佣金、可得利益损失和律师代理费是否支持问题。本院认为，《中诚山水印象销售代理合同》解除后，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。《中诚山水印象销售代理合同》8.2条对于结算有明确约定，双方应严格按约定执行。对商业B2-110、B1-101、B1-102三套房的应付佣金97,109元，中诚房地产公司予以认可，本院予以确认，雷迪思科技公司主张对于其余商业用房及住房计提佣金，因不符合合同约定条件，本院不予支持，但雷迪思科技公司该部分损失可纳入可得利益损失予以考虑。一审法院酌情确定中诚房地产公司再向雷迪思科技公司支付100,000元佣金,不符合双方约定,本院予以纠正。如前所述，中诚房地产公司违反约定行使任意解除权，应当承担赔偿损失的违约责任。《中诚山水印象销售代理合同》11.4明确，除实际损失外，损失还包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用。在计算和认定可得利益损失时通常应运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等。本案中，雷迪思科技公司未能在2020年2月29日前完成商业与住宅销售达到一比一比例，未促成交纳定金或认购金的买房人及时签订商品房买卖合同，一定程度上受到了疫情和疫情防控措施影响，按照法律规定本可以变更结算时间从而可能计提这部分销售的佣金，但由于中诚房地产公司解除合同导致雷迪思科技公司这部分预期利益损失。同时，根据《中诚山水印象销售代理合同》的约定，雷迪思科技公司可以在2021年3月1日前继续销售中诚山水印象一、二期未售完的住宅和商业以获取佣金，雷迪思科技公司在前期为继续销售做了铺垫，支付了费用，鉴于双方最终未签署《山水印象补充协议》，任务目标及奖惩制度不明确，合同继续履行困难，雷迪思科技公司也及时撤离未再付出成本，以及后期商业销售的行情不如住宅等因素，本院酌情确定由中诚房地产公司支付雷迪思科技公司可得利益损失300,000元。对于可得利益损失，一审判决理由虽与本院不一致，但结果一致，对一审该项判决可予维持。律师代理费40,000元是必然发生的费用，一审判决予以支持是正确的。 综上所述，中诚房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3577号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项； 二、变更四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3577号民事判决第二项为“限被告广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告广安市雷迪思科技有限责任公司支付佣金费用共计97,109元及资金占用利息损失（以97,109元为基数，从2020年7月16日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）”。 一审案件受理费22,010元，由广安市雷迪思科技有限责任公司17,828元,由广安中诚房地产开发有限公司负担4,182元;二审案件受理费22,010元，由广安市雷迪思科技有限责任公司17,828元,由广安中诚房地产开发有限公司负担4,182元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 吴丽华 审 判 员 罗乔军 二〇二一年六月十八日 法官助理 唐双霜 书 记 员 蒋倩倩