河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5278号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号。统一社会信用代码：914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：付彦彦，女，汉族，1989年7月1日出生，住河南省镇平县。系原告公司员工。被告：姜超，男，汉族，1986年11月20日出生，住新郑市。被告：马宁霞，女，汉族，1985年9月2日出生，住新郑市。被告：陈霆，男，汉族，1991年5月6日出生，住新郑市。被告：李俊丽，女，汉族，1988年12月7日出生，住新郑市。被告：杨霜，男，汉族，1990年6月12日出生，住新郑市。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称“康桥悦生活公司”）与被告姜超、马宁霞、陈霆、李俊丽、杨霜、师慧芬物业服务合同纠纷一案,本院于2021年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。庭前，原告以其与被告师慧芬已经达成和解协议为由申请撤回对师慧芬的起诉，本院已予准许。原告康桥悦生活公司委托诉讼代理人付彦彦、被告陈霆到庭参加诉讼。被告姜超、马宁霞、李俊丽、杨霜经本院传票传唤，无正当理由未有到庭，依法按照缺席审理。本案现已审理终结。原告康桥悦生活公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告姜超向原告支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业管理费5346元，判令被告姜超按照年利率15%的标准向原告支付违约金，自逾期之日起计算至交清全部物业管理费止，暂计算至2021年3月31日为938.03元；2.请求判令被告马宁霞向原告支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业管理费5945.40元，判令被告马宁霞按照合同约定每日百分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，暂计算至2021年3月31日为1043.21元；3.请求判令被告李俊丽、杨霜向原告支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业管理费5400元，判令被告李俊丽、杨霜按照合同约定每日百分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，暂计算至2021年3月31日为947.51元；4.请求判令被告陈霆向原告支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业管理费6388.20元，判令被告陈霆按照合同约定每日百分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，暂计算至2021年3月31日为1120.90元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为康桥?溪棠提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.9/㎡/月支付物业费，于每季度首月15日内向原告交纳物业服务费。如逾期交纳物业费，应按照年化利率15%的标准支付违约金。自原告进驻康桥?溪棠小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业费，欠费期间，经原告多次催收，被告至今仍未履行交费义务，严重侵害了原告及其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告陈霆辩称：因为装修的时候发现房子出现了问题，房顶出现倾斜状况，西北角高、东南角低。当时，答辩人找物业协商，后物业找开发商协商，没有结果。当时，开发商和物业公司说，要在物业费上做补偿，协商出了一个维修方案，答辩人不同意协商方案。物业以前说换房子、退房，都不行，后来一直都是物业给答辩人联系，开发商也不管。前一段，答辩人与物业又谈了一次，当时说退房、换房、维修等，全部都行不通。当时答辩人没有买车位，免费让答辩人用一年车位，最后没谈成，也没有再协商。被告姜超、马宁霞、李俊丽、杨霜未予答辩，亦未提交证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月17日，河南新康桥物业服务有限公司（甲方，以下简称“新康桥物业公司”）与马宁霞（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定如下：“……甲方是指：房地产开发单位通过招标方式选聘的物业服务企业；乙方是指：购房人（业主）。本物业名称：康桥溪棠……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：907-1-501。2017年12月30日，新康桥物业公司（甲方）与李俊丽（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定如下：“……甲方是指：房地产开发单位通过招标方式选聘的物业服务企业；乙方是指：购房人（业主）。本物业名称：康桥溪棠……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：908-1-2502；建筑面积：105.28平方米。2017年11月27日，新康桥物业公司（甲方）与陈霆（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定如下：“……甲方是指：房地产开发单位通过招标方式选聘的物业服务企业；乙方是指：购房人（业主）。本物业名称：康桥溪棠……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：909-1804；建筑面积：124.54平方米。2018年8月26日，新康桥物业公司（甲方）与姜超（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定如下：“……甲方是指：房地产开发单位通过招标方式选聘的物业服务企业；乙方是指：购房人（业主）。本物业名称：康桥溪棠……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：902-1502；建筑面积：104.2平方米。前期物业管理服务协议约定：第四条物业服务内容一、房屋公共部位的日常维护、管理……二、房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理……三、环境卫生及绿化养护……四、公共秩序及消防……五、交通秩序及车辆停放服务……六、房屋装饰装修管理……第五条物业服务质量……第六条前期物业服务相关费一、物业费……二、物业服务费标准本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该住宅物业服务费用为：1.9/元/月/平方米、商业：5/元/月/平方米.从交房通知书确定的交房之日起开始收取（按下述第8/9项上浮后，以上浮后不标准为准）……第七条维修基金的使用和分摊……第八物业经营与服务……第十二条其他约定双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。其中任何业主或物业使用人的联系方式为：已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以房屋买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果乙方与甲方另有约定通信地址的，则以乙方发出的最后一份通知约定为准。本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效。”该协议甲方落款处加盖有“河南新康桥物业服务有限公司合同专用章”，乙方落款处分别由姜超、马宁霞、李俊丽、陈霆签名按指印。新康桥物业公司于2020年4月30日将企业名称变更为康桥悦生活公司。姜超作为业主未向原告康桥悦生活公司交纳2019年1月1日至2021年3月31日的物业服务费用5346元；马宁霞作为业主未向原告康桥悦生活公司交纳2019年1月1日至2021年3月31日的物业服务费用5945.40元；陈霆作为业主未向原告康桥悦生活公司交纳2019年1月1日至2021年3月31日的物业服务费用6388.20元；李俊丽作为业主未向原告康桥悦生活公司交纳2019年1月1日至2021年3月31日的物业服务费用5400元；原告康桥悦生活公司向被告杨霜、李俊丽、陈霆、马宁霞、姜超经催收未果。故成讼。以上事实，有当事人陈述，前期物业管理服务协议、催收通知、照片等证据予以证明。本院认为，新康桥物业公司与被告姜超、马宁霞、陈霆、李俊丽签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同双方应当依照合同约定行使权力、履行义务。新康桥物业公司依法变更企业名称为康桥悦生活公司后，新康桥物业公司在《前期物业管理服务协议》中的权利和义务依法转由变更后的康桥悦生活公司享有、承受。无论是变更前的新康桥物业公司，还是变更后的康桥悦生活公司，已向被告姜超、马宁霞、陈霆、李俊丽提供了物业服务，被告姜超、马宁霞、陈霆、李俊丽应当按照《前期物业管理服务协议》约定的数额、方式向物业公司交纳物业服务费用。被告姜超、马宁霞、陈霆、李俊丽未向原告交纳2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费用，属违约行为，应承担违约责任。被告姜超、马宁霞、陈霆、李俊丽应当向原告交纳2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费用，并应当分别向原告交纳违约金。原告诉请违约金按照“每日百分之一”过高，违约金结合原、被告对物业服务、物业费用交纳的履行情况、双方预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对各被告应当向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金酌定为逾期交纳物业服务费用的10%，各被告应承担的逾期交纳物业服务费的违约金金额分别为：姜超534.60元；马宁霞594.50元；陈霆638.80元；被告李俊丽540元。本案解决的是物业服务公司与业主之间的物业服务合同纠纷，而不是解决交付的商品房屋是否存在质量问题而产生的纠纷，被告陈霆在答辩中所提出的“房顶出现倾斜状况，西北角高、东南角低。答辩人找物业协商，物业找开发商协商，没有结果”问题，不属于本案解决范畴，应另行处理为宜。原告及其变更前的新康桥物业公司针对新郑市龙湖镇详安路康桥溪棠908-1-2502室与李俊丽签订了《前期物业服务协议》，而没有与杨霜签订《前期物业服务协议》，原告起诉要求被告杨霜向其支付物业服务费用和逾期交纳物业服务费的违约金没有合同依据，本院不予支持。被告姜超、马宁霞、李俊丽、杨霜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中质证、辩论、最后陈述等权利，不影响本院根据现有证据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条第一款、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：被告姜超应当支付原告康桥悦生活服务集团有限公司物业服务费5346元、违约金534.60元，合计5881元，于本判决生效之日起十日内付清；被告马宁霞应当支付原告康桥悦生活服务集团有限公司物业服务费5945.40元、违约金594.50元，合计6540元，于本判决生效之日起十日内付清；被告陈霆应当支付原告康桥悦生活服务集团有限公司物业服务费6388.20元、违约金638.80元，合计7027元，于本判决生效之日起十日内付清；被告李俊丽应当支付原告康桥悦生活服务集团有限公司物业服务费5400元、违约金540元，合计5940元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司要求被告杨霜向其支付物业服务费用和违约金的诉讼请求；六、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担25元，由被告马宁霞、陈霆、李俊丽、姜超各负担25元。此款原告康桥悦生活服务集团有限公司已预交，本院不再退还，待被告马宁霞、陈霆、李俊丽、姜超向原告支付物业服务费和违约金时一并同原告结清。本判决为终审判决。审判员  岳宏欣二〇二一年六月十八日书记员  丁 柯