湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2470号原告：杨成凤，女，1983年4月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：高文丽，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，一般授权代理。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场3-4楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告杨成凤与被告常德美伊天莫林酒店管理有限公司（以下简称莫林酒店公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨成凤的委托诉讼代理人高文丽，被告莫林酒店公司的委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨成凤向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除杨成凤与莫林酒店公司之间的《公寓委托经营合同》；2.判令莫林酒店公司支付拖欠杨成凤的租金13152.75元（从2020年4月1日暂计至2021年4月30日，实际计算至莫林酒店公司返还公寓之日）；3.判令莫林酒店公司支付杨成凤违约金1539元；4.本案诉讼费由莫林酒店公司承担。莫林酒店公司辩称：1.不同意解除合同。莫林酒店公司承租杨成凤的房屋后投资了上百万元，门面已转租，正在经营过程中，且按照法律规定和合同约定，未达到合同解除的条件；2.案涉房屋月租金应为918.58元，莫林酒店公司于2020年5月8日支付了该季度的租金2755.74元，从2020年7月1日起至2021年4月30日，尚欠十个月租金共9185.8元，杨成凤起诉后莫林酒店公司于2021年4月29日支付了一个月的租金918.58元；3.违约金请求法院依法调整。经审理查明，本院确认如下案件事实：2018年12月7日，杨成凤（甲方、发包方）与莫林酒店公司（乙方、承包方）签订《公寓委托经营合同》，约定：甲方将购买的商品房即甲乙双方所签订的编号为3-328号的商品房（地址：桃花路与高教路交汇处，建筑面积：40.47㎡）发包给乙方用于酒店经营；承包经营期限为十五年，从2017年9月1日起至2032年8月31日止；乙方将承包经营的租金按每五年为一周期进行计算，第一周期租金为25元/㎡/月，第二周期租金为35元/㎡/月，第三周期租金为45元/㎡/月；承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便先付甲方首期租金，以后依此类推；甲方给予乙方十个月的装修免租期，免租期由2017年9月1日起计算；承包经营期内，乙方负有按本合同规定按时、足额向甲方支付承包金的义务；任何一方均不得单方修改或者解除合同，否则视为违约，违约方除应向守约方赔偿全部经济损失外还应赔偿由此由此给守约方造成的一切间接损失，守约方要求继续履行合同的，还应继续履行合同；乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金；本合同的变更、解除和终止，需双方签订书面协议，否则无效；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同等。后莫林酒店公司于2020年5月8日支付杨成凤该年度第二季度租金2755.74元（截至2020年6月30日），此后未再支付租金，双方以致成讼。在本院审理过程中，莫林酒店公司于2121年4月29日支付杨成凤一个月的租金918.58元。双方在庭审过程中共同确认合同履行期间的租金标准为每月918.58元。以上事实有《公寓委托经营合同》、个人活期账户交易明细、到庭当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，莫林酒店公司与杨成凤签订的《公寓委托经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应恪守履行。对于杨成凤要求解除合同的诉讼请求。虽然莫林酒店公司受疫情原因影响欠付租金，但疫情已基本稳定，莫林酒店公司的经营正在逐步步入正轨，未发生合同约定的“不可抗力致使本合同无法履行”的情形，且考虑到莫林酒店公司前期的装修投入成本，现解除合同不利于双方合同目的的实现，同时衡平单个业主利益与作为酒店整体的全体业主利益，对杨成凤的该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨成凤要求莫林管理公司支付相应租金至实际返还之日的诉讼请求。因双方之间的合同继续履行，莫林酒店公司应当依据合同约定向杨成凤支付租金。经查，合同约定莫林酒店公司应在每三个月的首月15日前先付该三个月的租金，但莫林酒店公司未按约定的时间支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金已构成迟延给付，在本案审理过程中，莫林酒店公司支付了一个月租金，即莫林公司还欠付杨成凤2020年8月1日至2021年6月30日期间的租金共计10104.38元（918.58元×11个月）。对上述债务，莫林酒店公司应承担清偿之责。对于杨成凤主张的违约金1539元，莫林酒店公司辩称合同约定的违约金计算标准过高请求予以适当减少，本院认为，莫林酒店公司未按合同约定及时支付租金，构成违约，应承担相应违约责任，虽在合同中约定每逾期一日按日万分之三支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，且杨成凤未提交实际损失的相关证据，本院认定杨成凤主张的实际损失为逾期支付租金的利息损失，故本院调整违约金计算方式为以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.85%为标准，按照合同中约定的“首月15日前支付”租金的方式，分段计算如下：1.自2020年4月15日起至2020年5月8日止，以2755.74（918.58元×3个月）元为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为6.98元；2.自2020年7月15日起至2021年4月29日止，以2755.74元为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为84元；3.自2020年10月15日起至2021年4月29日止，以2755.74元为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为57.26元；4.自2021年1月15日起至2021年4月29日止，以2755.74元为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为30.52元；5.自2021年4月15日起至2021年4月29日止，以2755.74元为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为4.36元；上述逾期给付违约金共计183.12元（6.98元+84元+57.26元+30.52元+4.36元），故对杨成凤的该项诉讼请求本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨成凤截至2021年6月30日止的租金10104.38元及违约金183.12元，合计10287.5元；二、驳回杨成凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  毛兴惠二〇二一年六月八日法官助理崔丹书记员杨小丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。