辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1513号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：王荣茂，男，1954年11月12日出生，汉族，住营口市站前区。上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司、王荣茂因物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司上诉请求：1、请求撤销（2020）辽0802民初2810号民事判决书第一项、第二项，依法改判或发回重审；2、请求判令由被告承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，原审法院适用法律和认定事实错误。一、上诉人的实际情况不适用《物业纠纷司法解释》第十条的规定。事实上，上诉人与业主委员会之间的物业服务合同纠纷案经历了一审、二审的两审程序，时间跨度超过一年。期间因新冠疫情影响，二审直至2020年4月17日方得以开庭。需要特别说明的是，该案一审法院作出了“业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知无效，《物业服务合同》继续履行”的判决。换言之，直至2020年8月31日该终审判决作出之前，无论从法律上还是事实上，《物业服务合同》均处于有效且正常履行的状态。尽管该终审判决通过2020年8月31日生效的判决，确认业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，但从上诉人的角度来说，2019年2月12日至2020年8月31日期间提供物业服务的行为完全合法，且上诉人无法预料终审判决的结果。所谓“法不强人所难”，在一审胜诉且二审结果尚未得知的情况下，上诉人只能选择继续按照合同约定提供服务。而《物业纠纷司法解释》第十条蕴含的本意，是不支持那些在解聘已成既定事实的前提下，仍然继续恶意的、强行的、单方面的提供物业服务的物业企业（即“赖着不走”）主张物业服务费的权利。认为上诉人的实际情况不适用《物业纠纷司法解释》第十条的规定，理由有三。其一，上诉人自始至终均遵照合同约定或人民法院判决书的规定履行义务；其二，该终审判决规定的撤场时间是“该终审判决生效后60日内”，而不是“解除通知作出后60日内”；其三，该终审判决并未明确表示业主有权拒绝交纳2019年2月12日至上诉人撤场期间的物业服务费。二、该终审判决认定业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，与业主正常交纳2019年2月12日至2020年9月30日期间物业服务费并不矛盾。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条之规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案的情况完全符合该条法律规定之情形。综上，请求贵院查明真相，依法撤销（2020）辽0802民初2884号民事判决书第一项、第二项，依法改判或发回重审。王荣茂答辩称：解除纠纷判决已经明确截止到2018年12月11日，双方权利义务中止，故上诉人在此后提供的物业服务是非法的，无效的，本案原审法院依据“解除纠纷案”对本案的判决，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张没有任何事实和法律依据。一、锦联小区业主委员会于上诉人解除物业服务合同的日期为2018年12月12日，自合同解除之日起，上诉人与答辩人之间的权利义务终止，上诉人继续为答辩人提供的物业服务没有任何合理性、合法性和必要性。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，上诉人无权主张其拒绝移交撤场后产生的物业费，答辩人有权拒交此后的物业费。物业服务合同终止后，只有业主同意物业公司继续提供服务或合同终止后存在无因管理的情形，物业公司才能继续为业主提供服务并收取物业费，然而“解除纠纷案”中这两种情形均不存在。二、上诉人通过诉讼故意拖延撤场时间，以造成事实服务为由继续收取物业费的行为，已严重损害了小区全体业主的合法权益，是典型的恶意诉讼。根据最高人民法院关于《合同法解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同解除或债务抵消有异议，但在约定的或法定三个月异议期过后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”上诉人收到锦联小区业委会解除通知时间为2018年年12月11日，如其对解除有异议，应当于2019年3月11日前向法院起诉，上诉人直至2019年8月1日才起诉立案，已经超出法律规定期限接近5个月。上诉人恶意诉讼行为，导致业主大会选定新的物业公司所签订合法有效的合同存在履行违约的风险，导致答辩人面临被新物业公司追责的风险。三、上诉人的损失是由上诉人自身过错造成的，应由上诉人自己承担，与答辩人无关。锦联小区业委会于2018年12月12日通知上诉人解除物业服务合同，不论上诉人是否认可该决定，该合同的效力已经处于待定阶段，即双方暂无权利义务关系，如不存在无因管理的情形，上诉人应暂停服务并及时向法院申请解除效力确认，同时向法院起诉业委会新签物业合同无效。上诉人并未及时采取合法程序，而是采取恶意诉讼的方式赖着不走，拖延撤场时间，故意放纵损失扩大，因此在此期间产生的费用成本由上诉人自己承担。四、原审判决不仅维护了答辩人的合法权益，也体现了法律的正义。综上，答辩人认为，在物业服务纠纷中，业主作为自然人个体，在对抗作为法人的物业服务单位，处于明显的不对等地位，属于弱势群体，业主作为单个个体在维权时遇到的困难和麻烦比物业服务单位多。况且，本案并非独立存在的个案，本案的判决结果不仅影响答辩人的合法权益，更影响到答辩人所在小区全体业主的合法权益，甚至是全营口市的小区业主合法权益。因此，答辩人认为，本案的判决具有指导和借鉴意义，如果上诉人的无理主张被支持，将会助长上诉人耍无赖的勇气，甚至导致其他物业服务单位效仿，对维护社会的安定和谐将造成难以估量的负面影响。综上，请求驳回上诉人的请求。王荣茂上诉称：1.请求判令被告向原告支付多收缴的物业费5342.00元；2.一二审诉讼费用由原告承担。事实与理由：业主王荣茂自办理入住手续，到2020年9月止，共缴纳物业费25个月7854.00元整。二期交付的12楼从2017年10月7日封园开始提供物业服务，到2019年2月11日未16个月，由于物业服务未达合同要求，应减半缴费，计2512.00元。2015年12月1日至2017年10月6日，开发商锦联物产集团在二期交付住宅未全部完工的情况下仓促交房，当时二期园区现状是道路未通、园区绿化未做、西门未建、（园区无门卫）、楼内电梯未完工。所以导致该时间段，无法提供小区物业管理服务。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司答辩称：上诉人王荣茂缴纳物业费的形式是2015年12月1日到2016年12月30日交现金4084元，2017年1月1日至2017年12月31日是老带新赠送的一年物业费。根据前期物业服务合同及正式签订的物业服务合同，从交房开始，答辩人就提供了物业服务。当时建房是达到了生活要求，即使有部分地方未完工也绝对不影响生活，也不影响物业提供服务，上诉人王荣茂所称的没有提供服务没有依据。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付欠缴物业费共计10158.06元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月1日原告与营口加仑置业有限公司签订锦联经典名郡《前期物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡提供物业服务，物业服务费标准按照住宅面积每月每平方米2元收取(含电梯服务费)。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会再次签订《营口经典名郡物业服务合同》，合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止。被告系营口市站前区锦联经典名郡小区12号楼2单元201室业主，房屋建筑面积153.91平方米，物业管理费缴纳至2017年12月31日。另查，营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达了解除《营口经典名郡物业服务合同》的通知，后双方因物业服务合同纠纷诉至一审法院，该院于2019年11月29日作出(2019)辽0802民初1839号民事判决认定该口头解除通知无效，营口市锦联经典名郡业主委员会对该判决不服提起上诉，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出(2020)辽08民终742号终审判决，判决撤销营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1839号民事判决，上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日的口头解除通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于终审判决生效后60日内撤出锦联经典名郡小区。一审法院认为，原告(反诉被告)与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》经营口市中级人民法院判决于2018年12月12日起解除并于生效后60日内办理交接手续撤出锦联经典名郡小区，故原告(反诉被告)的合理服务期限应至2019年2月11日。原告(反诉被告)要求被告缴纳2019年2月12日之后物业管理服务费及车库管理费的诉请于法无据，该院不予支持。被告抗辩原告物业服务存在瑕疵，应由小区业主委员会通过与原告协商要求改进或由小区业主委员会另行选聘物业服务公司来解决，而不能以小区公共部位的服务瑕疵减轻被告应向原告缴纳物业服务费的义务，被告应给付2018年1月1日至2019年2月11日的物业管理服务费4119元(153.91平方米×2元-30天×407天)。因反诉原告未足额缴纳物业费，其主张反诉被告返还物业费的反诉请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条、第十条之规定，判决如下：一、被告王荣茂于该判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司欠缴的物业管理服务费4119元；二、驳回原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王荣茂的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费54元由被告王荣茂负担50元，原告承担4元；反诉费50元由反诉原告承担。本院二审期间，上诉人王荣茂向本院提交12号楼入住业主签名的情况说明、五张照片、回复函、购房合同复印件，用以证明物业公司是从2017年10月7日封园后开始为12号楼服务，也就是2015年12月到2017年10月7日期间不应该交物业费，并且服务质量未达标。上诉人锦联物业质证称对照片真实性有异议，时间不确定，当时小区是封闭状态，道路不是园区唯一道路，对其他证据真实性无异议，对证明观点有异议。园区基本上达到了基本生活设施，物业也提供了相应的服务。上诉人锦联物业提供业委会撤场交接说明，用以证明服务到2020年9月份，业委会也认可。上诉人王荣茂质证称只能证明中院生效判决离场时间，其他没有任何意义。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，虽然本院（2020）辽08民终742号生效判决确认锦联小区业主委员会与锦联物业之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日做出，而在判决确定的合同解除日期之后上诉人锦联物业仍提供了相应的物业服务，上诉人王荣茂亦接受了锦联物业公司提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故上诉人王荣茂应当参照原物业费用标准支付物业费。关于上述费用给付期间应计算至何时的问题，本院（2020）辽08民终742号生效判决结果为要求锦联物业于终审判决生效后60日内撤出锦联经典名郡小区。该判决作出之日为2020年8月31日，锦联物业在收到该判决后的退场时间为2020年9月30日，也即自收到判决书至退场，并未超出60日的期限。故物业费给付期限依法应计算至2020年9月30日，原审判决锦联物业的合理服务期限至2019年2月11日不当，本院予以纠正。上诉人王荣茂应向上诉人锦联物业公司缴纳2017年12月31日-2020年9月30日的物业服务费10158.06元（153.91平方米×2元/平方米×33个月）。另，关于上诉人王荣茂主张上诉人锦联物业公司物业服务不周，未提供相应的物业服务，不应依合同既定标准和时间给付物业服务费问题，根据《物业管理条例》第十五条规定，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督物业公司依约履行义务，维护业主合法权利，上诉人王荣茂以此作为拒交或少交物业费的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、维持营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2810号民事判决第三项；二、撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2810号民事判决第二项；三、变更营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2810号民事判决第一项为上诉人王荣茂于本判决生效后十日内给付上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司欠缴的物业管理服务费10158.06元；四、驳回上诉人王荣茂的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元及反诉费25元，由上诉人王荣茂负担；二审案件受理费合计103元，均由上诉人王荣茂负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十一日法官助理贾文震书记员宋洪峰