江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2677号上诉人（原审被告）：沈亚琴，女，1969年5月3日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：江苏省东台中学，住所地江苏省东台市城东新区东城大道1号。法定代表人：卢惠斌，该校校长。委托诉讼代理人：薛建平，江苏明盈律师事务所律师。上诉人沈亚琴因与被上诉人江苏省东台中学（以下简称东台中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈亚琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由东台中学承担。事实和理由：沈亚琴与东台中学签订租赁合同后，沈亚琴已经按约支付了相应租金，但案涉房屋一直漏雨，沈亚琴从2010年起，每年都要求东台中学维修，东台中学一直未维修，因房屋漏水严重影响房屋使用，并造成沈亚琴财物损失，双方因此发生矛盾，后东台中学从2013年2月25日起对案涉房屋停水停电，沈亚琴至今并未使用房屋，因此沈亚琴不应再支付2013年3月25日之后的租金，并且东台中学还应对沈亚琴的损失进行赔偿。东台中学辩称，东台中学并未对案涉房屋停电停水，东台中学一直向沈亚琴要求支付租金，但沈亚琴一直不交租金，也不交还房屋，因此东台中学要求与沈亚琴解除租赁合同，并要求沈亚琴返还房屋。东台中学向一审法院起诉请求：1.判决东台中学与沈亚琴之间不定期房屋租赁合同于2020年9月10日解除；2.判令沈亚琴向东台中学交付房屋；3.判令沈亚琴支付房屋租金73527元（暂计算至2020年7月20日），及从2020年7月21日起至实际交房之日止，按每年租金1万元支付；4.本案诉讼费由沈亚琴承担。一审法院查明的事实：2007年3月3日、2008年3月18日、2009年3月9日、2010年3月9日，东台中学（甲方，出租方）与沈亚琴（乙方，承租方）分别签订《体育看台门面房租赁合同》各一份，约定：1.沈亚琴租用东台中学体育看台门面房自南向北第7间至第8间，共两间，总面积约65平方米；2.四份合同租期分别为：自2007年2月28日起至2008年2月27日止、自2008年2月28日起至2009年2月27日止、自2009年2月28日起至2010年2月27日止、自2010年2月28日起至2014年2月27日止；3.关于租金，自2007年2月28日起至2008年2月27日止租金为9000元；自2008年2月28日起至2009年2月27日止租金为8500元；自2009年2月28日起至2010年2月27日止租金为8500元；自2010年2月28日起至2014年2月27日止，第一年租金为8500元，合同期为4年，每年租金增加500元；4.关于租金交纳方式和时间：前三份合同约定签订合同时乙方向甲方一次性交纳租金，同时交纳履约保证金4000元；第四份合同约定签订合同时乙方向甲方一次性交纳第一年租金，同时交纳履约保证金4000元（乙方租赁期满，与甲方所有账目结清时原数退还），合同期共4年，每年租金增加500元整，第二年的租金在前一年合同期结束前一个月内交纳，数额为9000元，其余各年交纳租金以此类推；5.关于水电费，前两份合同约定由乙方分别在合同期中间和结束前分两次向甲方交纳，后两份合同约定由乙方分别在合同期中每年分两次向甲方交纳；6.甲方负责做好隔墙、地面，保证水通、电通，配齐某、电表和开关、插座，并负责房屋的正常维修。乙方负责保护甲方的设备、设施，若系人为损坏，则由乙方赔偿……9.合同期间，甲乙双方不得违约，乙方不得转租。如一方因不可抗拒的因素，需终止合同，必须提前15天通知对方；10.租赁期满，本合同自行终止，乙方在合同期满的时间内必须归还出租房，如不按时归还出租房及钥匙，甲方有权对超过合同期限的时间计算加一倍乃至数倍租金。如不按时向甲方交纳房租、水电等费用，甲方有权采取停电、断水、直至关门等措施。如需续租，需甲方根据乙方在本租期内的具体情况，通过招标或竞价的办法确定，相同情况下，乙方优先续租；11.租赁期满，本合同自行终止，乙方如不再续租该出租房，必须在合同期满前一个月通知甲方。在合同期满时乙方如不续租，乙方负责的装饰装修等，甲方不予补偿等。东台中学、沈亚琴分别在合同上盖章、签字。上述合同签订后，沈亚琴分别于2007年8月6日支付租金9000元、2009年5月11日支付租金8500元、2009年8月13日支付租金8500元、2011年9月9日支付租金8500元、9000元、2012年12月17日支付租金4000元、2013年12月28日支付租金3000元。另，沈亚琴按照合同约定向东台中学交纳保证金4000元，该保证金尚未退还。东台中学在一审中陈述，如解除合同，同意将该4000元抵算房租。合同期满后，双方未签订书面租赁合同。东台中学多次催收未果。沈亚琴至今占有该出租房屋，但未按约定足额支付房屋租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。东台中学与沈亚琴于2007年3月3日、2008年3月18日、2009年3月9日、2010年3月9日签订的《体育看台门面房租赁合同》四份，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。关于合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”东台中学与沈亚琴双方签订的《体育看台门面房租赁合同》合同期限至2014年2月27日止，此后双方之间形成新的不定期的租赁关系，对于不定期的租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。因沈亚琴未按约支付租金已构成违约，东台中学要求2020年9月10日解除其与沈亚琴之间的不定期租赁合同，并交还租赁房屋的诉讼请求，依法应予支持。关于租金如何计算的问题。根据沈亚琴租金交纳情况，2012年2月27日之前的租金已足额交纳，根据双方关于租金的约定，2012年2月28日至2013年2月27日沈亚琴应交纳租金9500元，沈亚琴实际交纳7000元，下欠2500元以沈亚琴交纳保证金4000元抵扣。根据双方约定2013年2月28日至2014年2月27日期间的租金为10000元，剩余保证金1500元抵算2013年2月28日至2013年4月24日期间的部分租金，自2013年4月25日起至实际交还房屋之日止沈亚琴应按照10000元/年的标准向东台中学交纳租金及房屋占有使用费。沈亚琴辩称东台中学在租赁期间未履行维修义务、停水停电，并造成一定损失，但未提供有效证据证明，对此沈亚琴可在证据充分时另案主张。综上，一审法院依法判决：一、东台中学与沈亚琴之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月10日解除，沈亚琴于判决发生法律效力之日起30日内将位于东台中学体育看台门面房自南向北第7间至第8间，面积为65平方米的两间房屋交付东台中学；二、沈亚琴于判决发生法律效力之日起30日内向东台中学支付租金及房屋占有使用费（自2013年4月25日起至实际交还房屋之日止按照10000元/年计算）。案件受理费1638元，由沈亚琴负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，东台中学将案涉房屋出租给沈亚琴使用，双方签订的体育看台门面房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。关于沈亚琴应否向东台中学支付自2013年4月25日起的租金及占用费的问题。经查，双方在合同中约定的租赁期限至2014年2月27日届满，此后双方未续签租赁合同，但沈亚琴仍继续占有案涉房屋，未向东台中学交还，故应认定双方之间存在不定期租赁合同。因沈亚琴数年来一直未能按原合同约定标准向东台中学支付租金，故东台中学依法有权提起本案诉讼要求解除与沈亚琴之间的不定期租赁合同，并要求沈亚琴支付自欠付租金之日起至实际交还房屋期间的租金和占用费。关于沈亚琴上诉提出案涉房屋严重渗水影响其使用，且东台中学自2013年2月25日起对案涉房屋停水停电，其不应支付2013年2月25日之后租金的上诉理由。经查，沈亚琴在本案中所提交的证据并不足以证明案涉房屋存在严重渗水严重影响其使用的情形，以及东台中学于2013年2月25日起对案涉房屋停水停电的情形，故沈亚琴提出不应支付2013年2月25日之后租金的上诉理由不能成立。至于沈亚琴是否实际经营使用案涉房屋，不影响其在控制占有案涉房屋期间负有支付相应的租金及占用费的义务。综上，沈亚琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1638元，由上诉人沈亚琴承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年六月二十五日书记员 施凯钰