汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0703民初1490号 原告：汉中市东泰房地产开发有限公司，住所地：汉中市南郑区大河坎镇汉府紫微小区。 法定代表人：任嘉陵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩杰，陕西嘉盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文嘉立，陕西嘉盟律师事务所实习律师。 被告：叶礼平，男，1969年3月7日出生，汉族。 被告：杨丹丹（系被告叶礼平之妻），女，1984年1月14日。 二被告共同委托诉讼代理人：张海明，汉中市南郑区148法律服务所法律工作者。 原告汉中市东泰房地产开发有限公司与被告叶礼平、杨丹丹商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汉中市东泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶礼平、杨丹丹支付下欠购房尾款40万元；2、判令二被告以延迟付款的40万元为基数自2019年10月30日起至2019年11月7日止以0.5‰为日利率计算支付违约金1600元；3、判令二被告以延迟付款的60万元为基数自2019年10月30日起至2020年1月17日止以0.5‰为日利率计算支付违约金23700元；4、判令二被告以延迟付款的20万元为基数自2020年1月20日起至2020年5月14日止以0.5‰为日利率计算支付违约金11500元；5、判令二被告以延迟付款的10万元为基数自2020年1月20日起至2020年5月15日止以0.5‰为日利率计算支付违约金5800元；6、判令二被告以下欠的40万元为基数自2020年1月20日起至实际清偿之日止以0.5‰为日利率持续计算支付违约金（截止2021年3月23日产生违约金85600元）。7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，于2019年7月26日与原告签订了《商品房现房买卖合同》，合同约定，购买原告开发的汉府紫微一期2号楼201铺，合同总房款3411850元。合同约定，签订合同时交付房款1711850元，2019年10月30日前支付房款100万元，其余房款70万元于2020年1月20日前付清。合同签订后，二被告于2019年7月26日向原告交纳购房款1711850元；剩余房款未按约定交纳。经原告多次催要，二被告分别于2019年11月7日交款40万元；2020年1月17日交款60万元；2020年5月14日交款20万元；2020年5月15日交款10万元；截止2021年3月23日尚下欠购房款40万元。按照合同逾期付款违约金的约定，要求被告支付上述违约金。 叶礼平、杨丹丹辩称，一、原、被告在签订《商品房现房买卖合同》之前的2018年11月13日，双方已签订了《汉府紫薇商铺认购协议》，协议约定案涉房屋建筑面积588.25平方米，总房款3411850元，签订认购协议时付款1100000元，第二期房款1000000元于2019年5月30日前付清，第三期房款500000元于2019年10月30日前付清，剩余811850元房款于2019年12月30日前付清。协议签订后，被告分别于2018年11月13日、11月15日、2019年1月20日付款50000元、250000元、800000元，合计110万元。2019年5月30日，被告要求原告签订《商品房买卖合同》，原告让被告付100万元后再签合同，被告产生怀疑，就拿上认购协议到南郑县住建局查询案涉房屋情况，得知该房屋原告借款已经抵押给第三人，且已被法院查封。原告的行为严重违反法律规定，是一种违约行为。按照有关法律规定，原告应当向被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即110万元赔偿损失，对此，被告保留对原告主张权利。二、2016年，案涉房屋公摊面积已经有测绘结果，但原告的刘啸经理却口头向被告承诺案涉房屋公摊面积不会超过商铺总面积的10﹪，可实际情况是案涉房屋公摊面积近100平方米，如果原告当时将实际情况告知被告，也可能该商铺就卖不出去，原告的行为是欺瞒被告的违法行为。三、原、被告签订的《商品房现房买卖合同》第八条约定，原告应当于2020年5月30日将案涉房屋交付被告使用，但至今案涉房屋未交付，原告已经构成违约。按照合同第九条约定，原告应当支付被告违约金198000元，被告保留对原告主张权利。四、原告主张的违约金，人民法院不应支持。五、被告欠原告40万元商铺款是事实，未付款的原因是被告多次找原告解决公摊、迟延交房问题，未得到合理解决。六、被告与原告达成协议后付清40万元房款，原告立即交房，其他事宜按合同履行。 本院经审理认定事实如下：2015年6月，原告开发的位于南郑县大河坎镇大河坎社区劳动北路西侧（圣水路）汉府紫薇2号楼竣工。2016年7月27日，经南郑县房产测绘队对汉府紫薇2号楼进行面积实测，向被告出具了《汉府紫薇2号楼实测分户面积明细表》，该明细表载明201铺套内面积488.637㎡，公摊面积99.611㎡，建筑面积588.25㎡。2017年10月18日，原告获取了陕（2017）南郑县不动产第0002522号南郑县不动产权证，该产权证载明：权利人汉中市东泰房地产开发有限公司，坐落南郑县大河坎镇大河坎社区劳动北路西侧（圣水路）汉府紫薇2号楼2层201铺，套内建筑面积488.637㎡，分摊建筑面积99.613㎡等内容。2018年11月13日，原、被告签订《汉府紫薇商铺定购书》和《汉府紫薇商铺认购协议》各一份，约定：被告确认购买【汉府紫薇】2号楼201号商铺，建筑面积588.25㎡，总房款3411850元，并约定了付款时间等。2018年11月13日、11月15日、2019年1月26日，被告通过银行向原告分别转款5万元、25万元、80万元，三次付款110万元。2019年7月26日，原、被告签订《商品房现房买卖合同》一份，该合同约定：第三条、被告购买的商品房为2幢201铺，该商品房建筑面积588.25㎡，其中套内建筑面积488.64㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积99.61㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条、该商品房价款按建筑面积计算，每平方米5800元，总金额3411850元；第五条、面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，最终面积以南郑县房产测绘队实测面积为准，房款多退少补；第六条、被告在签订合同时，交付房款1711850元，余款1000000元于2019年10月30日前支付给原告，其余70万元于2020年1月20日前付清；第七条、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的2﹪向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条、原告应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1，5种条件，并符合合同约定的商品房交付被告使用，1、该商品房验收合格，5、被告已付清本合同约定的全部款项及契税和维修基金等相关费用；第九条、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应自被告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的2﹪向被告支付违约金，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等内容。当日，被告向原告支付房款611850元。2019年8月22日，原、被告签订的《商品房现房买卖合同》经南郑区住建局登记备案。2019年11月7日、2020年1月17日、5月14日、5月15日，被告分别支付原告房款40万元、60万元、20万元、10万元。至此，被告共支付原告案涉房屋购房款3011850元，仍拖欠原告购房款40万元。 另查明，2017年10月20日，陕西南郑农村商业银行股份有限公司（以下简称南郑农商银行）与原告签订《固定资产借款合同》，约定原告向南郑农商银行借款1500万元，10月25日，南郑农商银行与原告签订《抵押担保合同》，10月27日，抵押权人南郑农商银行与原告办理《不动产登记证明》，该证明载明：案涉房屋担保债权数额275万元等内容。2018年11月16日，汉中市汉台区人民法院因其他案件依法裁定查封了含涉案房屋在内的被告其他房产，2019年7月4日，汉中市汉台区人民法院依法裁定解除对含涉案房屋在内的被告其他房产的查封。2019年7月10日，被告向南郑农商银行归还案涉房屋抵押贷款及利息2826950元，案涉房屋抵押被解除。 上述事实，有原、被告当庭陈述、原告营业执照复印件、二被告身份证及结婚证复印件、商品房现房买卖合同、收款收据复印件、汉府紫薇2号楼实测分户面积明细表复印件、微信聊天记录、陕（2017）南郑县不动产第0002522号南郑县不动产权证复印件、汉府紫薇商铺认购协议复印件、汉府紫薇商铺定购书复印件、固定资产借款合同复印件、抵押担保合同复印件、抵押贷款合同、抵押物清单收回贷款凭证、汉台区法院民事裁定书及送达回证复印件等证据证明，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋在2017年10月27日至2019年7月10日期间处于抵押、查封状态,此间的2018年11月13日，原告与被告签订《汉府紫薇商铺定购书》《汉府紫薇商铺认购协议》，原告存在过错。抵押、查封情形消除后，经双方磋商并签订了《商品房现房买卖合同》，该合同签订后已经登记备案，故原、被告应当按照合同约定履行各自的权利义务。被告理应按照合同第六条约定的期限履行付款义务，否则，就应当赔偿原告损失或支付违约金。合同第七条约定违约金按日万分之2计算，原告在本案中主张分段、分期以未付款金额为基数，按日万分之5计算违约金，违约金比例显然背离合同约定，故本案逾期付款的违约金应当按照合同约定比例分段、分期计算。被告辩称案涉房屋公摊面积原告存在欺瞒行为，与事实不符，合同第三条已明确载明案涉房屋的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积，而合同第五条载明的面积确认及面积差异处理，是确定合同约定面积与产权登记面积存在差异后的处理方法，合同第三条、第五条并无矛盾，是保护双方当事人权益之有效举措，故被告该辩称观点不能成立；被告答辩中保留对原告已付购房款赔偿损失及迟延交房违约金主张权利问题，系被告对诉讼权利的处分，本案不作评判。 综上所述，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一、三款之规定，判决如下： 一、被告叶礼平、杨丹丹在本判决生效之日起十日内支付原告汉中市东泰房地产开发有限公司购房款400000元及违约金50800元（该违约金计算至2021年3月23日），合计450800元；2021年3月24日至实际清偿之日期间的违约金以400000元为基数，按日万分之2计付； 二、驳回原告汉中市东泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9082元，减半收取4541元，由被告叶礼平、杨丹丹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  毛 龙 二〇二一年六月十一日 法官助理  易虹秀 书 记 员  陈 丹