文书内容河南省洛阳市孟津区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0322民初1581号原告：洛阳市全意物业管理集团有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路69号亚威金港商务中心9楼935号。法定代表人：秦大拴，任总经理。委托诉讼代理人：任金巧，河南良承律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：曾正效，系公司员工，特别授权。被告：朱锐鹏，男，汉族，1981年10月5日出生，住河南省孟津县。原告洛阳市全意物业管理集团有限公司诉被告朱锐鹏物业服务合同纠纷一案，由原孟津县人民法院于2021年5月13日受理，后因行政区划调整，由新成立的洛阳市孟津区人民法院继续审理。本院依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任金巧、被告朱锐鹏到庭参加诉讼，本院依法开庭审理。本案现已审理终结。原告洛阳市全意物业管理集团有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告支付原告物业服务费8390.44元、违约金2517.13元，合计10907.57元；二、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为亚威金地家园小区的物业服务公司，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定：物业费按建筑面积每月每平方米0.90元，被告按季度缴纳，每期提前10天。原告实际按照每月每平米0.87元收取物业服务费用，被告为亚威金地家园小区第7幢1单元603号房的业主，房屋面积为98.41平方米，物业服务标准为0.87元/平方米/月，原告已履行协议约定的义务，但是，被告自2013年2月11日起未交纳物业费，截止2021年4月11日，欠物业服务费8390.44元、违约金2517.13元，合计10907.57元，经原告书面催交，被告未交纳所欠费用，原告诉至本院。被告朱锐鹏辩称，欠原告物业费是事实，因小区停水、来水都未收到原告的通知，导致来水后，家里没有人，房屋遭受浸泡，物业没有尽到巡楼责任，电话联系我在外地，没有人关掉水阀，导致我损失严重。经审理，本院确定以下事实：被告朱锐鹏系亚威金地家园7号楼1单元603室业主，其房屋建筑面积97.23㎡。2010年8月12日，被告与洛阳市亚威置业有限公司办理房屋交房手续。原告为被告居住的亚威金地家园小区提供物业管理服务。被告与洛阳市全意物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务内容：（1）房屋共用部位的维护和管理；（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）区域内垃圾清运及时，垃圾箱外观清洁完整，公共绿地、绿化带无大面积损坏或死亡；（4）公共秩序维护；（5）交通秩序与车辆停放。物业服务费用0.9元/㎡/月，按季度缴纳。违约责任：不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，全意物业公司有权要求被告朱锐鹏补交并从逾期之日起按3‰/天交纳违约金。被告朱锐鹏从2013年2月11日起未交纳物业费，原告主张按0.87元/㎡/月标准从2013年2月11日至2021年4月11日计算物业费，数额（98个月×0.87元/㎡/月×97.23㎡）为8289.83元。被告朱锐鹏称未交物业费的原因是：原告未通知被告小区停水，后因通水时候家中无人水龙头未及时关闭导致家中被浸泡，物业公司没有尽到巡楼的义务，发现被告家中漏水后只是通知被告，没有及时关闭总阀门。庭后，原告向本院提交情况说明，确认物业接待记录中显示业主屋内跑水。本院认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》内容不违反法律规定，应认定合法有效。原告为被告提供物业服务，被告没有按期交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付拖欠物业费8289.83元及违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于违约金计算数额，双方合同约定按3‰/天交纳违约金，该计算标准过高，不符合法律规定，本院不予支持，原告主张按欠费金额30%计算违约金，没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。原被告合同中约定物业费交纳周期为季度交纳，但实际原告是按年收取，本院酌定违约金计算按照中国人民银行公布的同期贷款利率以每年应交未交数额为基数计算至实际之日止，计算方法如下：            违约金交纳周期              当期应交数额              累计未交数额              违约金                  2013.2.11—2014.2.10              1015.08元              1015.08元              64.05元                  2014.2.11—2015.2.10              1015.08元              2030.16元              113.68                  2015.2.11—2016.2.10              1015.08元              3045.24元              162.92                  2016.2.11—2017.2.10              1015.08元              4060.32元              207.08                  2017.2.11—2018.2.10              1015.08元              5075.40元              233.47                  2018.2.11—2019.2.10              1015.08元              6090.48元              255.80                  2019.2.11—2020.2.10              1015.08元              7105.56元              287.78                  2020.2.11—2021.2.10              1015.08元              8120.64元              328.89                  2021.2.11—2021.4.10              169.19元              8289.83元                    从上表中可得：2013年2月11日至2021年2月10日期间违约金数额为1653.67元，2021年2月11日至实际支付之日期间违约金以8289.83元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称由于原告原因导致其财产受损应当赔偿损失，本院认为，从被告陈述中，可以看出被告家漏水是由于自身疏忽忘记关闭水龙头，且原告发现后也尽到及时通知业主的义务，其损害后果并非原告怠于履行合同义务造成的，故被告该辩称，本院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告朱锐鹏于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市全意物业管理集团有限公司2013年2月11日至2021年4月11日期间物业费8289.83元及其违约金；上述违约金计算方式为：2013年2月11日至2021年2月10日期间违约金数额为1653.67元，2021年2月11日至实际支付之日期间违约金以8289.83元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；驳回原告洛阳市全意物业管理集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40元，由被告朱锐鹏负担，并限被告自本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  张晓利二〇二一年六月二十五日书记员  倪晓琳