辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8974号上诉人（原审被告）：陈彦伯，男，1975年3月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张从文，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：白雪峰，男,1982年11月11日出生,满族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘大川，辽宁若一律师事务所律师。上诉人陈彦伯因与被上诉人白雪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈彦伯上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人曾于2020年7月12日到上诉人处协商解除合同事宜，要求上诉人限期一个星期内搬走，租金结算至交钥匙那一天，被上诉人要求上诉人将中央空调等物品留下，不许搬走。原审上诉人申请证人李某出庭作证，证实双方约定解除租赁合同的整个过程。一审中上诉人称将房屋及钥匙交给名叫“大鹏”的人，经上诉人确认，“大鹏”全名武某,是沈阳威汀酒店公寓管理有限公司的股东、法定代表人、执行董事及经理。上诉人一审提交的大鹏的微信页面截图（一审案卷第44页）显示的电话号码132××××2576与沈阳威汀酒店公寓管理有限公司工商登记材料中公司登记（备案）申请书中所留的武某的电话号码一致。能够证明大鹏就是武某。负责被上诉人白雪峰经营的沈阳威汀酒店有限公司的日常事务。上诉人经营的健身房就是在威汀酒店里，平时受威汀酒店的管理。武某作为酒店管理公司的法定代表人，有权代表威汀酒店及被上诉人接收房屋。上诉人一审提交的大鹏与上诉人公司员工的聊天记录（一审卷第45页）显示，武某负责收取水电费和房屋交接事宜。上诉人一审提交的报警情况登记表，能够证明2020年7月15日，健身房的器械已经开始搬离。上诉人一审提交的保洁汤大姐和李某的微信聊天记录显示，2020年7月21日，武某和王某在永和豆浆吃饭时，武某和上诉人员工说：“钥匙归我了，不用你管了”。能够证明武某实际接收了房屋钥匙。大鹏和回收上诉人健身房健身器材的王某聊天记录可以证实，2020年7月21日，大鹏已经完全接收并控制了案涉房屋。2020年8月1日，案涉房屋钥匙已经被被上诉人白雪峰收回去。上诉人与被上诉人的微信聊天记录能够证明被上诉人于2020年7月14日即已经知道健身房搬走，7月19日房屋已经清空。2020年7月31日，陈彦伯给白雪峰发送告知函，告知白雪峰7月17日彻底搬出租赁房屋、终止合同并停付一切包括房租等费用。上述各份证据相互印证，构成了完整的证据链条，能够证明上诉人于2020年7月14日开始搬离房屋，于7月19日将房屋清空，房屋钥匙于7月21日交付给代表被上诉人负责交接事宜的武某。一审庭审中，被上诉人所述未授权给大鹏与事实不符。且被上诉人也认可确实带相关人员到被告处协商交接事宜，与上诉人所述一致。本案涉嫌虚假诉讼。白雪峰辩称，请求维持原判。白雪峰向一审法院起诉请求：1.被告支付2020年7月15日至2020年10月15日房屋租金239478元；2.被告支付违约金71924元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年7月27日，原告白雪峰与被告陈彦伯签订《房屋租赁合同》，约定出租方（甲方）白雪峰将其合法拥有的座落在沈阳市铁西区凌空二街37号37-1号，所租赁房屋层数，一层、二层，房屋结构为框架结构，一层建筑面积为1030平方米，二层建筑面积1210平方米出租给承租方（乙方）陈彦伯使用。房屋租赁期自2019年7月27日起至2024年7月27日止。承租期内，乙方需提前退租的，应提前九十日内通知甲方，并按年租金的30%支付违约金。该房屋每月租金为人民币79916元。租金每三年递增3%，递增期第一年为2020年7月27日，第二次递增为2023年7月27日。另查明，原告白雪峰曾因被告陈彦伯欠付房租，将被告诉至法院，案号（2020）辽0106民初4891号，该案判决已生效，判决被告陈彦伯给付原告白雪峰2020年3月1日起至7月14日期间房屋租金179826元。现因被告未能按合同约定给付2020年7月15日起至2020年10月15止的租金，原告诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告白雪峰与被告陈彦伯签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的合同义务。关于原告主张的房屋租金问题，原告主张其没有收到被告交付的案涉房屋钥匙，其于2020年10月17日将案涉房屋换锁，主张租赁合同解除时间为2020年10月15日，被告辩称其于2020年7月20日已搬离案涉房屋，并将钥匙交给大鹏，租赁合同解除，但被告提供的聊天记录和视频等相关证据，不能证明被告搬离案涉房屋的时间，及交钥匙的时间，原告对大鹏作为其授权的人与被告沟通交房事宜亦不予认可，且大鹏与被告的电话录音中未对交接钥匙的情况进行确认，保洁人员的聊天记录也未能证明被告将案涉房屋的钥匙交还给原告，因此对原告主张被告给付自2020年7月15日起至2020年10月15日止的房屋租金239478元，符合合同约定，予以支持。关于原告主张的违约金问题，因被告与原告多次协商解除租赁合同事宜未果，原告后以自行换锁方式收回案涉房屋，因此对于原告主张由被告支付违约金不予支持。一审法院判决：一、被告陈彦伯于判决生效之日起十日内支付原告白雪峰自2020年7月15日起至2020年10月15日期间房屋租金239478元；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费减半收取2986元，由原告白雪峰承担690元，由被告陈彦伯承担2296元(原告已预交，由被告陈彦伯直付原告)。二审中，上诉人提交：1.白雪峰与陈彦伯微信聊天记录截屏照片、沈阳巴斯特休闲健身服务有限公司工商信息截屏照片，证明白雪峰于2020年7月14日知道健身房撤了（即搬走），7月19日租赁房屋内的全部东西都已经搬走，房屋清空了，陈彦伯提出交接，但一直联系不上白雪峰。2020年7月31日，陈彦伯给白雪峰发送告知函，告知白雪峰7月17日彻底搬出租赁房屋、终止合同并停付一切包括房租等费用，房屋租赁合同已经解除。2.证人王某证言、武某与王某微信聊天记录录屏视频、截屏照片及根据聊天记录的文字和语音整理的聊天记录文字版，证明陈彦伯租赁案涉房屋经营的巴斯特健身俱乐部闭店，将健身器材卖给了王某。王某在搬运健身器材及取东西时多次联系武某，武某负责监督拆除及搬运健身器材，掌握案涉房屋的钥匙。王某拉设备武某提出约定具体时间到场监督。2020年7月21日，武某说“但是我又上一把我自己的锁”，说明武某已经完全接收并控制了案涉房屋。2020年8月1日，武某说“关键现在钥匙没在我手啊，我现在不管健身房了。那我老板都收回去了，我也没有钥匙。“说明武某已经把案涉房屋的钥匙交给了他的老板，即白雪峰。白雪峰对于收回房屋事宜知情。3.沈阳威汀酒店有限公司工商信息截屏照片及工商档案、沈阳威汀酒店公寓管理有限公司工商信息截屏照片及工商档案、武某微信朋友圈截屏照片，证明白雪峰是沈阳威汀酒店有限公司的股东及曾经的法定代表人、执行董事及经理。武某是沈阳威汀酒店公寓管理有限公司的股东、法定代表人、执行董事及经理。两个公司的字号均是“威汀酒店”具有关联性，且武某于2020年12月24日在其朋友圈宣传威汀酒店，进一步说明两个公司具有关联性。武某作为威汀酒店管理公司的法定代表人，有权代表白雪峰接收案涉房屋。陈彦伯向武某交接房屋的行为合法有效。4.2020年7月20日陈彦伯与武某电话录音（4分），证明武某认可陈彦伯已经于2020年7月20日正式搬出设备。5.上诉人的保洁与李某的微信聊天记录录屏视频及整理的文字，该证据与上诉人一审提交的汤大姐微信聊天记录（一审案卷第50页）共同证明2020年7月21日武某接收了案涉房屋的钥匙。6.上诉人“巴斯特四人帮”微信群截屏照片，该证据与上诉人一审提交的58同城的截图共同证明上诉人于2020年9月9日发现了被上诉人已在58同城网站上挂出案涉房屋出租信息，说明当时被上诉人已实际收回房屋。被上诉人质证：1.真实性没异议，证明目的不符，提出交接并不等于双方合意解除，也不能以事实搬出房屋的行为推定合同解除。2.真实性有异议，无法体现武某是否真实存在，且微信聊天第四页第八行“保洁手里有钥匙…”因为该案在原审过程中上诉人忽然终止经营导致铁西分局凌空派出所多次出警，被上诉人与上诉人原经营店面连在一起，为保证公安维持稳定被上诉人保留钥匙（上诉人多名会员报警发生堵门事件）并不视为双方合同的解除。3.真实性没异议，为两家法人企业是否成立相差近一年半，不能证明关联性，被上诉人实际经营的酒店因执行问题已经终止经营，案涉房屋在由案外人经营。武某与被上诉人没有直接关系，是否有其他关系不清楚。4.真实性有异议，无法核实是否是上诉人主张的武某本人，被上诉人无法核实。5.真实性没异议，一审已经提交，系被上诉人实际经营单位的员工，客观性存疑，不具备公正性，为单方陈述。6.一审已提交过，不是新证据，真实性没异议，但不能证明房屋解除或回收房屋。上诉人申请证人王某出庭证明：我认识上诉人，我是做健身器材回收的，与上诉人有合作，我要证明2020年7月13日回收了上诉人的健身器材，搬到2020年7月15日才搬完，里面全部腾空，这三日都是从威汀酒店负责人大鹏（姓武）手里取的钥匙，当天再还回去。微信联系过他，7月13日加的微信，联系取钥匙的事情，2020年8月1日我想要回健身器材的配件，拆卸时落在场地了，他说钥匙已经被老板收回了，取不了了，就没进去。被上诉人质证：真实性没异议，证人与上诉人存在经济合作关系，客观性存疑，从保洁处取得钥匙能看出双方并未有真实性解除，我认为应该有多把钥匙，保洁有我这也有，但不是视为双方解除合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。因被上诉人自认2020年7月12日基于群体事件及协商调解解除合同的原因收取了案涉房屋的钥匙，被上诉人微信表明其于2020年7月14日得知被上诉人开始搬离，结合报警记录等证据可以确认上诉人搬离的事实，上诉人主张其于2020年7月31日向白雪峰发送告知函，表明其停付一切费用，上诉人提交微信记录等用以证明2020年8月1日案涉房屋钥匙已被被上诉人收回去，关于被上诉人要求上诉人给付租金的诉讼请求，上诉人对于其占有使用控制房屋期间内的租金应予给付，对于被上诉人收回钥匙后的租金不予给付，因双方未办理正式的房屋交接手续，对于被上诉人收回钥匙的时间，应结合双方证据予以确认。现上诉人已提交充分证据证明被上诉人已于2020年8月1日将案涉房屋钥匙收回至被上诉人手中，故对被上诉人要求上诉人给付2020年7月15日至2020年8月1日租金39958元的诉讼请求予以支持，其余部分不予支持。关于被上诉人要求上诉人给付违约金的诉讼请求，被上诉人主张其按合同约定，上诉人未按时缴纳租金，被上诉人有权终止合同并收回房屋，由此造成被上诉人损失的，上诉人应予以赔偿一年房租作为赔偿金，上诉人主张违约金71924元符合合同约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1086号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1086号民事判决第一项“被告陈彦伯于本判决生效之日起十日内支付原告白雪峰自2020年7月15日起至2020年10月15日期间房屋租金239478元”为“陈彦伯于本判决生效之日起十日内支付白雪峰自2020年7月15日起至2020年8月1日期间房屋租金39958元”；三、陈彦伯于本判决生效之日起十日内支付白雪峰违约金71924元；四、驳回白雪峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2986元，由白雪峰负担1000元，陈彦伯负担1986元。二审案件受理费5972元，由白雪峰负担2000元，陈彦伯负担3972元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月十六日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。