北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3161号上诉人(原审原告)：朱哲，女，1984年10月19日出生。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市君都律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京东方琦亚商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇科星西路39号楼1层01-001。法定代表人：潘建阳，经理。委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事务所律师。上诉人朱哲因与被上诉人北京东方琦亚商贸有限公司（以下简称东方琦亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱哲上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、六、七项，改判支持朱哲的全部诉讼请求，驳回东方琦亚公司的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定朱哲违法解除合同是错误的，由于租赁房屋存在违建情形，城管执法部门明确告知朱哲于2020年6月前搬离，事实上合同目的已无法实现。东方琦亚公司没有履行交付合法房屋的义务，构成违约，朱哲有权解除合同。朱哲提交的退还押金凭证和微信截屏证明，双方就解除合同及赔偿金额进行了协商，东方琦亚公司已经同意解除并以实际行动表明双方的合同已解除。二、一审法院关于合同解除时间的认定错误，东方琦亚公司于2020年6月退还押金，根据《租赁合同》关于押金条款可知，只有在双方解除合同后，出租人才退还押金，由此可知，双方解除合同的时间为2020年5月26日。三、因东方琦亚公司违约导致合同无法履行，其理应赔偿朱哲的装修损失和其他合理损失。四、双方签订的《租赁合同》存在无效情形，应认定为无效。东方琦亚公司出租给朱哲的房屋中有20多平方米的面积为违建面积，且事先并未告知朱哲，导致朱哲无法正常经营，商铺已于2020年6月3日交还，此后商铺空置是东方琦亚公司自身造成的，朱哲已经支付但未实际发生的房租应全额退还，并应退还押金及赔偿损失。东方琦亚公司辩称，同意一审法院判决。朱哲发送律师函时不具有解除权，东方琦亚公司也不同意解除合同。东方琦亚公司于2020年9月10日实际接收房屋。朱哲向一审法院起诉请求：1.确认朱哲与东方琦亚公司签署的《租赁合同》于2020年5月26日解除；2.判令东方琦亚公司向朱哲返还房屋押金111933元；3.判令东方琦亚公司向朱哲返还营业执照押金3万元；4.判令东方琦亚公司向朱哲返还违法建筑面积部分的租金162486.32元；5.判令东方琦亚公司向朱哲返还已支付但尚未实际发生的租金124913.7元；6.判令东方琦亚公司向朱哲返还已收但未实际发生的物业费4385.75元；7.判令东方琦亚公司赔偿朱哲各项损失（转让费、装修费、门脸退租损失、员工宿舍费、员工遣散费）共计387900元；8.退还2020年2、3、4月的租金，共计199971.5元。案件审理过程中，朱哲增加一项诉讼请求，要求东方琦亚公司以全部诉请991590.24元为基数，自2020年5月26日起计算至该公司实际退还全部诉请费用之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向朱哲支付利息；撤回第三项关于退还营业执照押金的该诉讼请求。东方琦亚公司向一审法院反诉请求：1.请求解除东方琦亚公司与朱哲签订的《租赁合同》；2.判令朱哲支付2020年7月23日至2020年9月10日房屋租金104429.55元；3.反诉费用由朱哲承担。案件审理过程中，东方琦亚公司明确第一项诉讼请求为，要求确认双方之间的合同于2020年10月14日解除。一审法院认定事实：位于北京市昌平区科星西路39号楼1至2层03房屋的所有权人为北京市西城区房屋土地经营管理中心。2013年11月13日，北京市西城区房屋土地经营管理中心金融街管理所出具《转租科星西路房屋授权说明》，同意北京景扬恒太投资咨询有限公司（以下简称景扬恒太公司）将科星西路33号、39号楼房屋中的一部分转租或分租。2018年11月20日，景扬恒太公司为东方琦亚公司出具《转租科星西路房屋授权说明》，同意自2017年11月1日起至2027年10月31日，东方琦亚公司有权将33号、39号楼的一部分转租或分租。此后，东方琦亚公司将上述39号楼租赁给案外人李宝山。2019年4月22日至4月30日，朱哲向李宝山支付款项共计57万元（含房屋押金111933元、营业执照押金30000元、2019年5月1日至2019年7月22日共计82天的租金171251.33元、转让费50000元、装修费200000元、剩余租期的物业费4025元、未使用的燃气费2790.67元）。2019年4月24日，东方琦亚公司为朱哲出具收据，确认收到朱哲交付的房屋押金111933元和营业执照押金30000元。东方琦亚公司认可其与原盛达餐饮李宝山从2018年到2019年4月30日之间存在的租赁关系，于2019年4月30日变更转让到朱哲名下。朱哲（乙方）遂与东方琦亚公司（甲方）签订《租赁合同》。该合同约定，东方琦亚公司将科星西路39号楼面积230平米（一层）的房屋出租给朱哲使用，押金111933元，租金每半年一交，物业费一年一交，金额为6900元；租赁期限自2017年1月23日起至2027年10月31日止；租金标准为2019年1月23日至2020年1月22日，每年租金754610元；乙方租金应在下一次租金到期前一个月缴纳，甲方出具相应数额的收据。该合同第六条第2款约定，乙方提前终止租赁合同的，拖欠租金、电话费、水电费、物业费、燃气费等其他应有乙方缴纳的费用的，甲方有权扣留相应押金，押金数额不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。第六条第4款约定，因乙方违约致合同被甲方解除，乙方除应向甲方支付所欠租金和其他应付费用外，甲方所收押金不予退还。合同第十一条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，拖欠租金、物业费、水电燃气费等其他应由乙方交纳的费用；乙方因自身原因无法履行本合同时，应提前一个月向甲方提出解除合同的书面申请，经甲方审查确认并同意后，本合同解除，乙方押金及剩余租金和物业费不予退还。合同第十二条第1款约定，甲方在本合同有效期内，不得在乙方按时足额支付租金、押金及其他费用的情况下将租赁标的物另行租赁给第三人；该条第2款约定，乙方应按本合同约定按时足额交纳租金押金及其他费用；该条第3款约定甲乙双方违反上述两条约定的，违约方应当即一次性向守约方支付两个月租金作为违约金，同时守约方有权解除本合同，其他事宜仍按本合同约定执行；该条第4款约定，乙方未按本合同约定按时支付租金、押金及其他费用，属乙方违约，乙方应及时支付租金、押金及其他费用，每延期一日按未支付部分的百分之十承担迟延违约金；如乙方迟延期间符合下列情形，尚须同时承担如下责任：如乙方不缴纳租金、押金及其他应付费用，甲方即有权停止为建筑物供电、供暖、供水并中断通讯（无须通知乙方），由此所造成的损失由乙方承担；如乙方不缴纳租金、押金及其他应付费用，甲方有权解除合同，对存放在房屋内的物品采取留置措施并清点拍卖，拍卖后仍不能抵偿租金、押金及其他费用，甲方有权向乙方继续追偿。留置、拍卖上述物品的费用由乙方负担；该条第6款约定，如因乙方违反合同约定致使甲方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，乙方应就此向甲方进行全额赔偿，并保障甲方不受任何其他损害。合同还约定了其他内容。朱哲租用涉案房屋用于经营餐饮，店面招牌为西北穆斯林美食中华传统兰州牛肉面，朱哲将店面门头处两处档口另行出租他人经营。2019年7月12日，朱哲向东方琦亚公司支付2019年7月23日至2020年1月22日租金377305元；2020年1月13日，朱哲向东方琦亚公司支付2020年1月23日至2020年7月22日房屋租金399943元及2020年1月23日至2021年1月22日的物业费6900元。2020年上半年，因新冠疫情防控影响，朱哲就房屋租金减免事宜与东方琦亚公司多次商谈。东方琦亚公司曾向朱哲发出《合同补充协议（疫情期间租金减免确认）》，主要内容为“由于这次疫情给各商户带来的影响，经公司研究决定统一减免三个月房租，房租具体减免方案为在合同有效期内的商户在下一次交租时可以少交1个月房租，以此类推。本协议签订后，乙方应按合同约定向甲方支付减免后的租金，乙方不得再以任何理由向甲方要求减免租金”。朱哲对该协议提出的租金减免方案不同意，故未在该协议上签字。2020年4月15日，昌平区回龙观镇龙泽园城管执法队向朱哲发出违法建设约谈通知。朱哲得知所租赁房屋门头处存在违建，遂向东方琦亚公司提出异议。2020年5月26日，朱哲委托北京市惠诚律师事务所向东方琦亚公司发出关于解除合同的《律师函》。该律师函写明：“2020年4月15日，昌平区龙泽苑街道行知路6号城管队约谈本所委托人与贵司，表示本所委托人承租房屋中部分面积为违法建筑，将依法进行拆除，由此可知，贵司向本所委托人提供的房屋不符合合同的约定，直接导致本所委托人租赁房屋的目的不能实现。此外，受新冠疫情这一不可抗力因素影响，从一月下旬开始至四月底，原告无法正常使用房屋进行经营，贵司曾承诺为原告减免无法正常经营期间的租金，但一直未予兑现，贵司的以上行为，严重损害了本所委托人的合法权益。故通知贵司如下：1．本所委托人正式解除与贵司之间的《租赁合同》；2．请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还违法建筑面积部分的租金；3．请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还已支付但尚未实际发生的租金；4．请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还已支付的押金；5．请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还部分物业费；6．请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人支付因贵司违约行为而造成的各项损失（包括但不限于转让费、装修费、员工宿舍租赁费、预期收益损失等）。”东方琦亚公司于当日收到该通知函，但不认可朱哲具备解除合同的权利，也不认可该公司存在违约行为。2020年5月30日，朱哲搬离涉案房屋。2020年6月2日，东方琦亚公司工作人员潘朝阳在微信中要求朱哲交付房屋钥匙用于查看房屋内设施情况；次日，朱哲告知潘朝阳钥匙放在相邻商铺可自取。2020年6月17日，东方琦亚公司扣除应交水电费2333元后，将剩余营业执照押金27667元退还朱哲。在协商过程中，朱哲与潘朝阳多次通过微信对合同能否解除及解除后果进行协商，潘朝阳亦在微信中建议朱哲将店铺转让减少损失，但双方对前述事项及转让的诸多细节均未能达成一致。朱哲遂向法院提起诉讼。东方琦亚公司接受法院送达后，于2020年9月10日将房屋正式收回。2020年10月14日，东方琦亚公司当庭向法院提交反诉状，请求确认双方之间的租赁合同于2020年10月14日解除。该反诉状于当日送达朱哲。另查，2020年6月8日，景扬恒太公司与东方琦亚公司签订《房屋租金减免协议》。该协议载明：“为贯彻落实《北京市促防疫稳经济保障中小微企业健康发展若干措施》文件精神，减轻乙方经营负担，甲乙双方就疫情期间减免租金事宜协商一致，租金减免范围为承租房产用于办公和餐饮的企业，租金减免方式为甲方同意商户在继续履行合同的情况下可以在下一次交租时一次性减免三个月租金。”2020年11月17日，法院组织朱哲、东方琦亚公司进行现场勘验，门头部位尚未拆除，但双方指认的违建部位不相一致。朱哲主张涉案房屋门口房梁内侧往外都是违建（包含左、右两侧小房），宽约2.6米，长约11.8米；东方琦亚公司主张涉案房屋门口房梁外侧往外才是违建（包含左、右两侧小房），宽约2.2米，长约12米。庭审时，经核对东方琦亚公司提交的涉案房屋所有权证所附平面图，无法明确显示涉案房屋门口处房梁是否包含在平面图纸所涉面积内。2020年12月8日，昌平区龙泽园街道办事处再次下发告知书，主要内容为：“位于昌平区龙泽园街道龙跃苑东二区东门南侧商户外扩避风阁，经规划部门认定属于违法建设，故龙泽园街道办事处将于2020年12月17日开始统一拆除，请各商户于2020年12月17日前自行拆除或做好拆除前准备工作，……”。该门头处违建于2020年12月中旬拆除。庭审中，东方琦亚公司认可租赁给朱哲的房屋面积内包含有门头违建部分。朱哲称其签订合同时多次口头与东方琦亚公司确认是否存在违建，东方琦亚公司对此不认可，主张朱哲认可了房屋的现状交付。关于装修的问题，朱哲认可其接收房屋后对门头处没有进行大的装修或改建，但在对卫生间、后厨地漏、架子、排风管道、大厅雅座和软装进行了改造。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，东方琦亚公司与朱哲签订的《租赁合同》中超出房屋所有权证面积的门头部分，因未按照建设工程规划许可证的规定建设，该部分合同属于无效合同；上述租赁合同中未超出房屋所有权证面积的部分，仍属有效合同，双方应按照该合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据本案查明的事实，虽然涉案房屋门头处存在部分违建，但租赁合同中载明为现状交付，朱哲亦实际使用了该门头位置用于经营，现朱哲以此主张东方琦亚公司所交付房屋违反合同约定，依据不足；疫情防控期间的租金减免应由合同当事人协商确定，双方未能协商一致不能证明东方琦亚公司存在违约，朱哲以此要求解除合同，理由不充分，故朱哲不具备合同的单方解除权，其发出的解除合同通知书不能发生合同解除的效力。现朱哲自行搬离房屋，以实际行为表示不再履行合同，东方琦亚公司具备合同解除权，东方琦亚公司的反诉状于2020年10月14日送达朱哲，法院确认双方之间的合同自2020年10月14日解除。因朱哲违反合同约定，导致合同解除，故朱哲要求退还押金的诉讼请求，法院不予支持。虽然涉及门头违建部分的合同无效，但朱哲已经实际使用该部分面积用于经营且另行出租两个档口，故朱哲要求东方琦亚公司返还违建面积部分租金的诉讼请求，法院不予支持。朱哲搬离房屋后将钥匙放置于相邻商铺并已告知东方琦亚公司，东方琦亚公司未及时前往接收房屋而是建议朱哲将商铺转让，造成涉案房屋自2020年5月30日至2020年9月10日房屋处于空置状态。对于房屋空置双方均有过错，此期间的房屋租金应由双方共同分担，法院结合双方履约情况和违约情形，酌定双方各承担50％。因朱哲已支付租金至2020年7月23日，故2020年5月31日至2020年7月22日期间的租金116147.8元，东方琦亚公司应当返还朱哲此期间租金的50％，计58073.9元；2020年7月23日至2020年9月10日之间的租金109575元，朱哲应承担其中的50％，计54787.5元；折算后，东方琦亚公司仍应返还朱哲租金3286.4元。朱哲要求东方琦亚公司返还未使用的物业费，法院结合房屋实际使用情况，酌定东方琦亚公司返还朱哲物业费3500元。因朱哲违反合同约定，自行搬离房屋，其要求东方琦亚公司赔偿各项损失（转让费、装修费、门脸退租损失、员工宿舍费、员工遣散费）共计387900元，均无法律依据，法院不予支持；朱哲要求东方琦亚公司退还2020年2、3、4月的租金199971.5元的诉讼请求，因东方琦亚公司已实际享受到了景扬恒太公司关于租金减免的政策，朱哲的该项诉讼请求，依据充分，法院予以支持；朱哲要求东方琦亚公司支付需退还款项的利息，欠缺法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认朱哲与北京东方琦亚商贸有限公司签订的《租赁合同》中超出原房屋所有权证面积的违建部分合同无效；二、确认朱哲与北京东方琦亚商贸有限公司签订的《租赁合同》中原房屋所有权证面积以内的合同有效部分于2020年10月14日解除；三、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲已支付未使用的租金（折算后）3286.4元；四、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲已支付未使用的物业费3500元；五、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲2020年2、3、4月的租金199971.5元；六、朱哲自本判决生效之日起七日内支付北京东方琦亚商贸有限公司2020年7月23日至2020年9月10日的租金元58073.9元（已履行）；七、驳回朱哲其他诉讼请求；八、驳回北京东方琦亚商贸有限公司其他反诉请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，东方琦亚公司与朱哲签订的《租赁合同》所涉及的租赁房屋中包含违法建设，且该违法建设部分已被政府相关部门依法拆除，故双方签订的《租赁合同》中涉及违法建设的部分无效，其他部分有效。双方当事人对于因租赁房屋涉及部分违法建设导致合同部分无效的责任及违法建设拆除后是否满足经营条件产生争议，对此本院认为，首先，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当对租赁的房屋进行适当的了解，尽到审慎的义务，故双方对合同部分无效及合同解除的后果均有责任，其中东方琦亚公司应负主要责任。其次，因2020年4月15日昌平区回龙观镇龙泽园城管执法队向朱哲发出违法建设约谈通知，租赁房屋门头处被拆除必然使租赁房屋现状发生重大变化，影响经营规模和经营效益，在此情况下朱哲提出解除合同并自行搬离，东方琦亚公司联系朱哲取回钥匙并在扣除水电费后退还剩余营业执照押金，应视为双方对解除租赁合同达成了一致，租赁合同自2020年6月17日东方琦亚公司退还剩余营业执照押金之日起解除。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。朱哲于2020年5月30日搬离涉案房屋，门头处违建于2020年12月中旬被拆除，故朱哲搬离时仍能够正常使用租赁房屋，且朱哲未与东方琦亚公司协商一致即自行搬离，故朱哲应当依照双方合同约定的标准支付房屋租金及占有使用费至本院认定的合同解除之日止。自2020年6月17日东方琦亚公司已实际控制租赁房屋，故此后朱哲已支付的剩余租金79110元应予退还，本院对东方琦亚公司主张的该日期之后的租金亦不予支持。因东方琦亚公司已实际享受到了景扬恒太公司关于租金减免的政策，故一审法院判决东方琦亚公司退还朱哲2020年2月至4月期间的租金199971.5元的处理正确，本院予以确认。现东方琦亚公司已经收回房屋，本院对朱哲要求东方琦亚公司返还房屋押金111933元的主张予以支持，对朱哲主张退还的未实际发生的物业费，本院经核算后认定应当支持4148元。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于朱哲要求东方琦亚公司赔偿的各项损失，其中装修费与租赁合同直接相关，本院考虑剩余租期、双方过错责任等因素，酌定由东方琦亚公司支付朱哲175000元装修损失。关于朱哲主张的转让费、门脸退租损失、员工宿舍费、员工遣散费、各项损失的利息，缺乏相应法律依据，本院不予支持。综上所述，朱哲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10847号民事判决第一项、第五项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10847号民事判决第六项、第七项、第八项；三、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10847号民事判决第二项为确认朱哲与北京东方琦亚商贸有限公司签订的《租赁合同》中原房屋所有权证面积以内的合同有效部分于2020年6月17日解除；四、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10847号民事判决第三项为北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲已支付未使用的租金79110元；五、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10847号民事判决第四项为北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲已支付未使用的物业费4148元；六、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内退还朱哲押金111933元；七、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿朱哲装修损失175000元；八、驳回朱哲其他诉讼请求；九、驳回北京东方琦亚商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13700元，由朱哲负担5823元（已交纳）；由北京东方琦亚商贸有限公司负担7877元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1190元，由北京东方琦亚商贸有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费11716元，由朱哲负担6226元（已交纳）；由北京东方琦亚商贸有限公司负担5490元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年六月十六日法官助理 王 梦书 记 员 杨 帆