新疆维吾尔自治区高级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新民终130号   上诉人（原审原告、案外人）：辛帅，男，1993年1月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。   委托诉讼代理人：王伟，甘肃金城律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：玛纳斯县昊亮新型节能材料有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县乐土驿镇变电所500米。   法定代表人：王延亮，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：宋仁杰，男，该公司员工。   原审被告（被执行人）：余祥辉，男，1964年4月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。   原审被告（被执行人）：余敏，男，1981年12月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。   原审第三人：石河子市兴恒基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区石河子市北泉镇上海路与光明路交汇处中和广场。   法定代表人：刘辉，该公司董事兼总经理。   上诉人辛帅因与被上诉人玛纳斯县昊亮新型节能材料有限公司（以下简称昊亮公司），原审被告余祥辉、余敏以及原审第三人石河子市兴恒基房地产开发有限公司（以下简称兴恒基公司）执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，于2021年5月8日依法组织辛帅及昊亮公司就本案进行了调查询问，上诉人辛帅及其委托诉讼代理人王伟，被上诉人昊亮公司委托诉讼代理人宋仁杰到庭接受询问。本案现已审理终结。   上诉人辛帅上诉请求：1．依法撤销昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民初12号民事判决，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有排除强制执行的事实和法律依据。1．上诉人在房屋被查封前就已经与兴恒基公司签订合法有效的书面买卖合同。2．在一审法院查封涉案房屋前，上诉人已实际合法占有涉案房屋。3．上诉人已按照合同约定实际支付了房屋首付款231,029元，剩余的220,000元房款上诉人也愿意一次性予以支付，符合已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4．涉案房屋没有办理过户的原因系兴恒基公司所致，并非上诉人原因未办理过户登记。综上，上诉人就涉案房屋享有足以排除强制执行的事实和法律依据，依法应当予以排除强制执行。二、上诉人系涉案房屋的实际占有使用权利主体，该占有使用权利具有真实合法有效的房屋买卖基础事实前提，即上诉人对涉案房屋具有物权期待权，且涉案房屋属于上诉人名下唯一生活居住保障用房。1．上诉人对涉案房屋享有物权期待权，依法就涉案房屋享有所有权利。2．涉案房屋属于上诉人名下唯一生活保障住房，上诉人名下再无其他生活居住用房。三、被上诉人昊亮公司与余敏、余祥辉买卖合同纠纷案，其判决确定的执行对象是金钱债务，涉案房屋并非判决确定的执行对象。排除对涉案房屋的执行，并不会直接侵害被上诉人昊亮公司的合法执行权益。   被上诉人昊亮公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。   原审被告余敏、余祥辉未提交书面答辩状。   原审第三人兴恒基公司未提交书面答辩状。   辛帅向一审法院起诉请求：1．判令不得执行位于石河子市中影文化广场XX号房屋，解除对该房屋的查封执行措施；2．确认位于石河子市中影文化广场XX号房屋所有权归属于辛帅。   一审法院审理查明如下事实：2016年6月14日，兴恒基公司（出卖人）与余祥辉、余祥辉的妻子王玉芬（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号YS1708468），约定买受人购买北泉镇福泉花苑第XX号房屋，单价为每平方米5,098元，总金额635,568元。买受人应于本合同签订之日支付首期款人民币195,568元（含定金），剩余购房款人民币440,000元由买受人向银行申请贷款支付，买受人应于本合同签订后10个工作日内按银行规定提供贷款所需的相关真实材料，并与银行办理签约手续，具体放贷时间双方同意按银行规定执行等内容。2016年1月22日，余祥辉及其妻子王玉芬与中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行签订《个人购房担保借款合同》，约定中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行向余祥辉、王玉芬发放贷款440,000元，用于购买位于石河子市北泉镇福泉花苑XX号房屋，当日办理了预购商品房预告登记。贷款以该房屋提供抵押担保，并于2016年1月26日办理了预购商品房抵押权预告登记，兴恒基公司提供连带责任保证担保。后因余祥辉、王玉芬尚欠借款387,134.09元及相应利息未还，中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行向新疆维吾尔自治区石河子市人民法院提起诉讼，2019年11月12日该院作出（2019）兵9001民初4713号判决书，判决“一、余祥辉、王玉芬于本判决生效之日起五日内返还中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行借款387,134.09元，并将利息按合同约定结清至还款之日；二、石河子市兴恒基房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任（此项及于诉讼费用的负担），承担连带清偿责任后，有权向余祥辉、王玉芬追偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行其余诉讼请求。”该判决已发生法律效力。2017年8月10日，辛帅（乙方）与兴恒基公司（甲方）签订《中影文化广场定购协议书》，约定“乙方向甲方申请定购中影文化广场XX住宅，建筑面积124.67平方米，成交单价3,617.78元/㎡，成交总价451,029元，首付50%，首付款231,029元，按揭贷款50%，贷款额度220,000元”。协议签订后，辛帅向兴恒基公司支付房屋首付款231,029元。2018年5月3日，兴恒基公司将涉案房屋实际交付辛帅，辛帅装修后，现在涉案房屋居住生活。玛纳斯县人民法院作出（2013）玛民二初字第402号判决书，判决“余敏于本判决生效后十日内向玛纳斯县昊亮新型节能材料有限公司支付货款341,754元、违约金21,800元，余祥辉对余敏的给付义务承担连带清偿责任。”该判决已发生法律效力。昊亮公司申请对该案执行，在执行过程中，一审法院作出（2019）新23执721号执行裁定书。执行过程中，查封了石河子市北泉镇福泉花苑XX号房产一套。辛帅向一审法院提出中止执行涉案房屋的异议申请，一审法院于2020年4月10日裁定驳回辛帅的异议请求。庭审中，辛帅、昊亮公司、兴恒基公司均认可涉案两份合同中分别载明的“北泉镇福泉花苑XX号房产”与“中影文化广场XX住宅”系同一套房屋。   一审法院认为，本案的争议焦点为，一、辛帅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、涉案房屋所有权是否应归辛帅所有。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。其中第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”应是指受让人与被执行人之间签订有合法有效的书面买卖合同，而涉案的购房协议是辛帅作为受让人与兴恒基公司签订的，并非与被执行人余祥辉签订，且条文中的“登记”应指产权登记，本案并未办理产权登记，故本案并不适用该条规定来审查辛帅是否享有能够排除执行的权利，故一审法院对辛帅及兴恒基公司的意见不予采纳。本案中，兴恒基公司对涉案房屋一房二卖，因余祥辉签订的买卖合同在先，且余祥辉作为涉案房屋的预购商品房预告登记的权利人，兴恒基公司作为预购商品房预告登记义务人于2016年1月22日在石河子市住房和城乡建设局办理了预购商品房预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据石河子市不动产登记中心回复内容：“依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，不动产登记应当依当事人的申请进行。兴恒基公司未到石河子市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产首次登记，待兴恒基公司办理首次登记后，可为预购人办理该房屋的不动产权利证书，不受抵押权预告登记的影响”。兴恒基公司在质证意见中对其至今未办理首次登记的事实认可，提出由于涉案房屋整体竣工验收尚未办结及部分住户未能及时缴纳维修基金，尚未申请办理首次登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预购商品房预告登记义务人兴恒基公司至今未办理首次登记，且其与余祥辉、王玉芬签订的协议并未被生效裁判文书认定无效或撤销、解除，预购商品房预告登记的权利人余祥辉等也未作出放弃债权的表示，故本案不符合预告登记失效的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。兴恒基公司未经预购商品房预告登记权利人余祥辉、王玉芬同意将涉案房屋出售给辛帅的行为依法不发生物权效力，故辛帅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对辛帅关于不得执行涉案房屋，并依法解除对该房屋的查封执行措施的诉讼请求，一审法院不予支持。因辛帅对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，故对要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，辛帅的诉讼请求不能成立。遂判决：驳回辛帅的诉讼请求。   本院另查明，兴恒基公司另案起诉余祥辉、王玉芬要求确认双方之间签订的商品房预售合同无效，一审判决驳回兴恒基公司诉讼请求，兴恒基公司现已上诉。还查明，在（2019）兵9001民初4713号中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行与余祥辉、王玉芬、兴恒基公司金融借款合同纠纷一案中，兴恒基公司称双方确实签订了合同，也应该按照合同履行，但兴恒基公司只在抵押权之外承担责任。   本院依法对一审查明事实中双方当事人均无争议部分予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋所有权是否归辛帅所有；二、辛帅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。   案外人执行异议之诉，其本质在于案外人以其自身享有的相应权利阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件时，应当对案外人对执行标的是否享有权益、享有何种权益以及该权益是否优先于申请执行人的权利能够排除人民法院对执行标的的强制执行进行综合审查。   关于涉案房屋所有权是否归辛帅所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中辛帅与兴恒基公司签订了合同，但该合同只是物权变动的原因行为，并不直接发生物权变动的法律效果，对辛帅要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。   关于辛帅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。辛帅称其在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产，可以按照法院的要求将剩余房款交付执行，且未办理过户并非其过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。对此本院分析如下。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用于案外人与被执行人之间所转让的房屋被申请执行人申请强制执行的情形，本案中辛帅是与第三人兴恒基公司之间签订房屋订购协议，而不是与被执行人余祥辉之间签订房屋买卖合同，因此辛帅是否享有足以排除强制执行的其他民事权益并不能适用该条规定来审查。其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，人民法院系依据被执行人余祥辉在涉案房产上的预告登记而进行的执行行为，认定辛帅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，取决于该民事权益是否优先于预告登记的法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依据上述规定，预告登记属于不动产登记的特殊类型，其因公示效果而具有对抗所有权人和第三人的效力。本案中，根据一审查明事实，余祥辉、王玉芬与兴恒基公司签订《商品房预售合同》，并于2016年1月22日办理了预购商品房预告登记，且该预告登记至今仍有效。辛帅系于2017年与兴恒基公司签订的《定购协议书》。因此，虽然签订购房协议的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间，且预告登记是否能够实现本登记尚具有一定的不确定性，但预告登记具有对抗第三人的效力，且上述预告登记时间还早于购房协议签订时间，辛帅对涉案房屋所享有的权益不足以对抗预告登记的法律效力，故辛帅对涉案房屋所享有的权益不足以排除人民法院对涉案房屋的执行行为，一审法院对此认定并无不当。   此外，辛帅主张涉案房屋为其名下唯一生活居住保障用房以及被上诉人昊亮公司与余敏、余祥辉买卖合同纠纷案，其判决确定的执行对象是金钱债务，涉案房屋并非判决确定的执行对象，并据此请求排除人民法院的执行，缺乏法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人辛帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   本案二审案件受理费8,050元（辛帅已预交），由辛帅负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   赵      钊   审  判  员   黄      睿   审  判  员   兰      宁   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 六 日   法 官 助 理   刘      钰   书  记  员   艾力努尔·马达尼