辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5348号上诉人（原审被告、反诉原告）：李洪本，男，汉族，1990年5月11日生，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：刘文健，辽宁瑾宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝军，男，汉族，1967年7月20日生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：周涛，辽宁悦泰律师事务所律师。原审第三人：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区民权街109号。法定代表人：刘建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：许明哲，女，该公司员工。上诉人李洪本因与被上诉张宝军、原审第三人大连安鑫房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李洪本上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人继续履行《房地产买卖合同》及《合同补充协议》；三、一、二审诉讼费及保全费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未按合同约定办理资金监管支付购房款违反合同约定，属于认定事实错误，依法应改判双方继续履行案涉合同。上诉人在一审中所提交的微信聊天记录、录音记录，均明确的说明了上诉人、原审第三人始终与被上诉人积极沟通履行合同，甚至同意全额支付购房款。相反，被上诉人在签订案涉合同后因售房价格问题反悔，以各种借口拖延时间，拖延履行合同。《房地产买卖合同》中确实约定：买房、卖房和中介公司三方应需将剩余房款存入居间方指定银行做资金监管，但《合同补充协议》第2条也特别约定：买方不办理过户手续、只办理房屋全委（出售）公证，公证费用由买方承担；公证后卖方放弃该房物权，房屋交接后，买方有权处置该房。买方此种购房方式可能产生的房屋价格损失风险、买方处置房屋可能产生的差额收益、房屋权属未转移可能产生的纠纷与风险，买卖双方均有充分认知并自原承担。买卖双方的购房方式系买卖双方根据自身情况作出的慎重决定，居间方已经尽到险提醒义务。买卖双方不得以购房方式及前述可能产生的风险拒绝履行合同或对居间方的服务提出异议。被上诉人作为出卖方接受了《合同补充协议》条款并签字确认，按照补充协议所达成的交易方式约定：买卖双方亲自到公证处公证买卖行为并交付剩余房款（227万元整）；或者买卖双方及中介公司三方先到银行履行资金监管程序，之后买卖双方再亲自到公证处公证买卖行为并取得公正文书后，买卖双方及中介公司三方再到银行解除资金监管，出卖人即可并当场取得剩余房款（227万元整）。上述两种交易方式对作为卖方的被上诉人皆较为有利，卖方在房屋尚未过户的情况下即可受让全部房屋价款，被上诉人作为出卖方当然没有不接受的道理。退一步来讲，《合同补充协议》明确约定：买卖双方不得以购房方式及前述可能产生的风险拒绝履行合同或对居间方的服务提出异议。在被上诉人不同意上述交易方式违反《合同补充协议》约定的情况下，上诉人作为买方基于高度的诚信态度依然通过中介公司表明，愿意直接以现金交易方式购买该房屋，但被上诉人依然以各种理由推辞，拒绝履行合同义务，显然已经构成恶意违约。二、一审判决援引两个文件系适用错误。1、《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通[2017]83号）不适用于本案。该通知第二条规定，公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证。而案涉的《合同补充协议》中第二条明确约定，买方暂不办理过户手续，只办理房屋全权委托（出售）公证手续，并非为一次性授权办理全部重要事项的委托公证，不属于该通知中禁止的全项委托公证。因此一审法院错误适用该通知，且该通知并非现行法律法规，只是约束各地区公证处规范办理公证业务。2、一审法院错误解读大连市不动产登记中心等六部门联合发布的《关于部分取消委托售房公证书中必须确定买受人的通知》。该通知第一条第一款明确规定了非亲属售房情况下公证委托书所应该具备的内容，案涉的《合同补充协议》所约定的房屋全权委托（出售）公证手续，完全符合该通知的要求，而且并不违反其公证委托书内容必须确定“买受人”的核心要求，该通知也并非现行法律法规，其目的其实在于防止以房产抵押为手段的套路贷犯罪滋生。综上，依据民法典的相关规定，案涉合同不属于履行不能，上诉人要求继续履行案涉合同符合法律规定。张宝军辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审法院认定上诉人未按合同约定办理资金监管，违反合同约定，认定事实正确。按合同约定，上诉人应在2020年9月11日前，以银行存款方式备齐227万元，同时三方将该款项存入居间方指定的银行做资金监管。但上诉人并未按照合同约定做资金监管，也没有任何证据证明其在银行备齐227万元。一审法院根据案涉合同第六条第一项、第六条第三项约定，认定上诉人违约系认定事实正确。二、《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通[2017]83号）第三条规定：不准办理涉及不动产的全项委托公证，公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照重大事项一次一委托的原则告知当事人，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证。所以，补充合同违反了现行法律法规的规定，其不具有法律效力。三、案涉合同第七条约定：本合同在签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。现上诉人又提出可以交付现金，其主张违反了合同的约定，被上诉人不同意。张宝军向一审法院提出诉讼请求：判令解除原告与被告于2020年9月1日签订的《房地产买卖合同》、并判令被告向原告支付10万元违约金。李洪本向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告继续履行《房地产买卖合同》及《合同补充协议》；2、反诉被告配合反诉原告和反诉第三人到反诉第三人指定的银行办理资金监管；3、反诉被告配合反诉原告办理全权委托（出售）公证及案涉房屋过户等相关手续。一审法院认定事实：2020年9月1日，原告张宝军与被告李洪本签订一份《房地产买卖合同》及补充协议，约定原告将其自有的位于大连市中山区建筑面积为148.74平方米的房屋出售给被告，房屋价款为237万元，买方于签订合同之日将定金10万元交至居间代卖方保管。合同第二条第二款第二项规定，买方应于本合同签订之日起2020年9月11日前，以银行存款方式备齐227万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行做资金监管。合同第六条违约责任第一项约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给买方作为违约赔偿，买方有权在将该房屋转让于任何人。第三项约定：“买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，则违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。”合同补充协议规定，买方暂不办理过户手续，只办理房屋全权委托（出售）公证手续，公证费用由买方承担；公证后，卖方放弃该房物权，房屋交接后买方有权处置该房。合同签订后，被告将10万元定金交至第三人处，其余购房款未在合同确定的时间内办理资金监管。经查，司法部司法通（2017）83号《关于公证执业五不准的通知》第3条规定，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照重大事项一次一委托的原则告知当事人，委托抵押、解押、出售代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。2020年7月17日，大连市不动产登记中心等6部门发出《关于部分取消委托售房公证书中必须确定买受人的通知》，该通知并未允许办理不动产处分的全项委托公证。一审法院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不履行或者履行义务有暇疵，应承担相应的法律责任。被告未按合同约定办理购房资金监管支付购房款，违反合同约定，应承担违约责任。原告的请求符合法律规定和合同约定，应当支持。司法部司法通（2017）83号《关于公证执业五不准的通知》明确规定不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，大连市不动产登记中心等部门联合发布的通知，只是对如何约定买受人进行了规定，并没有允许可以进行全权委托公证，被告（反诉原告）的抗辩理由不成立，反诉原告的反诉请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十六条、第五百八十八条之规定，判决：一、解除原告张宝军与被告李洪本于2020年9月1日签订的《房地产买卖合同》及合同补充协议；二、被告李洪本给付原告张宝军违约金10万元，于判决生效之日起10日内付清。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件受理费26,560元，由被告负担；反诉费13,280元，反诉保全费5000元，由反诉原告负担。对于一审法院查明的“司法部司法通（2017）83号《关于公证执业五不准的通知》……”一节，本院予以纠正为“《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通[2017]83号）……”对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。《房地产买卖合同》关于房款约定的履行期限为“2020年9月11日前，以银行存款方式备齐227万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行做资金监管。”因案涉履行期间届满，案涉房屋款项未办理资金监管，故案涉《房地产买卖合同》予以解除符合合同约定。上诉人对合同解除所提异议不具有事实及法律依据，本院评析如下：首先，上诉人作为买房人的主要义务为支付案涉房屋款项，对此，《房地产买卖合同》合同约定“买方于2020年9月11日前，以银行存款方式备齐购房余款人民币227万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行做资金监管。”、“买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，……”根据本案的审查，上诉人不能举证于合同约定的履行期届满前即已提交办理资金监管的涉案款项。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故被上诉人请求解除双方所签的《房地产买卖合同》符合合同约定。其次，上诉人作为买方应积极提交用于办理资金监管的款项，从案涉当事人与第三人的通话显示，在办理资金监管期限届满前，不足以认定上诉人按合同约定的内容履行办理资金监管的义务，故上诉人应承担合同解除的法律责任。综上所述，李洪本的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39,840元，由上诉人李洪本负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年六月二十五日书记员  张美健