黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑06民终899号上诉人（原审被告）：张志，男，汉族，1955年7月6日出生，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：怀海燕，黑龙江盛和盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘旭晛，男，蒙古族，1982年3月12日出生，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：毕国峰、梅海涛，黑龙江峰衡律师事务所律师。原审被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东方红街。法定代表人：李义，职务董事长。上诉人张志因与被上诉人刘旭晛、原审被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张志及其委托诉讼代理人怀海燕、被上诉人刘旭晛及其委托诉讼代理人毕国峰、梅海涛到庭参加诉讼，原审被告鑫源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.请求撤销黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初1824号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。一、被上诉人与上诉人、原审被告之间并不存在真实的房屋买卖关系，出售该房屋并非上诉人和原审被告的真实意思表示。一审中，被上诉人提交了（2015）源民初字第1181号民事判决书，该案是被上诉人刘旭晛起诉郭忠宝索要商品混凝土货款的买卖合同纠纷案。该判决书中的内容可以证明刘旭晛承认案涉房屋并非本案上诉人直接抵顶给被上诉人的，而是张志抵顶给郭忠宝后，郭忠宝又抵顶给了刘旭晛。所以上诉人与被上诉人从未达成过房屋买卖的合意，也并非原审判决中认定的该合同系双方的真实意思表示。上诉人与被上诉人之间的基础法律关系并非买卖，而是郭忠宝用上诉人的房屋抵顶自己拖欠被上诉人的债务。二、如果该房屋买卖合同被认定为有效，那么被上诉人需要向上诉人支付该房屋的对价。如果法院认定该《商品房买卖预定合同》为有效合同，那么被上诉人就应该按照合同约定向上诉人支付房屋价款。但是被上诉人从未向上诉人支付过房屋价款，被上诉人认为该房屋的对价已经通过郭忠宝拖欠其的货款抵顶了。但是，该抵顶的前提是上诉人拖欠郭忠宝工程价款，而事实上，张志与郭忠宝之间的所有债权债务早已经全部执行完毕了。上诉人与郭忠宝及郭忠宝的债权人李宇佳在法院达成了执行和解协议，张志将19套房产经郭忠宝指示直接转移给李宇佳，抵顶张志对郭忠宝的所有债务，执行法院依法作出了执行终结的裁定。在张志已经不拖欠郭忠宝任何债务的情况下，如果被上诉人想获得案涉房屋，需与原审被告和张志达成房屋买卖合意并支付合理对价后，才能依法取得该房屋的所有权。三、被上诉人无权要求上诉人履行房屋买卖合同，而应该向郭忠宝另行主张其债权。郭忠宝曾向上诉人提供了一份2012年12月1日被上诉人签字确认的案涉合同作废的证明，虽经黑龙江省司法中心出具的司法鉴定意见认定证明中的“刘旭晛”不是刘旭晛本人在该证明中直接书写形成，但也仅能该证明是郭忠宝伪造的。根据黑龙江省高院及肇源县法院的判决书和裁定书，张志与郭忠宝的债权债务纠纷已经解决完毕，刘旭晛向张志及原审被告主张交付房屋的法律基础已经丧失，所以刘旭晛应该直接向郭忠宝另行主张其债权。四、一审法院作出了两份自相矛盾的判决，侵害了上诉人及原审被告的利益。张志曾起诉郭忠宝要求返还31套住宅的买卖合同和房产备案合同原件，但一审法院最终以（2018）黑0622民再16号判决书判决驳回了张志的诉讼请求。法院经审理认为上述31套住宅的买卖合同已经黑龙江省高级人民法院判决确认了无效，所以不具有返还的必要。在法院生效判决中已经确认了张志给郭忠宝的上述合同是无效的，但在本案中被上诉人拿着郭忠宝给他的已经确认无效的合同要求上诉人履行时，一审法院却依然判决予以支持。在被上诉人已经承认其手中的《商品房买卖预定合同》是从郭忠宝处取得的前提下，在张志已经偿还郭忠宝所有欠款的情况下，法院要求张志继续向被上诉人履行交付房屋协助过户的义务，明显是对上诉人及原审被告利益的侵害。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院能够撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。具体理由是本案中涉案的房产，虽然是通过抵账的方式交纳的房款，但是在2012年9月份签订房屋买卖合同时，双方对以货款抵顶房屋价款的方式均是认可的，而上诉人所称的如果买卖合同有效，就应当支付价款的理由，是不成立的。同时上诉人所称其与郭忠宝之间的债权债务早已全部执行完毕，执行完毕的时间应在应当是2019年，也就是张志通过郭宗宝将19套房产直接转移给李宇佳的过程才视为郭中宝与张志之间的债务清结完毕。但是该行为发生在2019年，据我方与郭忠宝欠付货款方式购买该涉案房产，已经时过7年，所以根据合同在先的原则，我方的合同应属有效合同。至于上诉人所称如我方想获得涉案房产，需与原审被告鑫源公司及张志达成房屋买卖合同的合意，这一点理由显然也是不能成立的。至于郭忠宝伪造2012年12月1日合同作废的证明，其法律后果，因郭忠宝是直接将证明交付给了上诉人张志，其过程中并没有我方的参与，所以该行为的法律后果应由郭中宝本人承担，与我方无关。关于上诉人主张在（2018）黑0622民再16号判决书中已经确认，包括本案涉案房屋在内的31套住宅买卖合同，确认无效的内容。我方有异议，其所谓的无效只是根据当年的客观条件，及当时尚不具备产权过户，或公司尚不具备商品房出售的法定条件，所以一审法院才认定相关的买卖合同无效。但是在2018年以后，我方在一审中也出示了原告的证据三和证据四，证明案涉房屋已经具备房屋交易的条件，所以本案在一审中，一审法院认定涉案的房屋买卖合同合法有效，也正是根据相关法律规定，即在法庭辩论终结前，已经具备商品房买卖法定条件的情况下，可以认定商品房买卖合同有效，所以原商品房买卖合同实质上并不是一个完全无效的合同，而是效力待定的合同。在条件成就的情况下，应依法认定合同有效。所以从这一点来看，一审判决认定的事实也是正确的。综上，请求法庭驳回上诉，维持原判。原审被告鑫源公司未向本院提交答辩意见。刘旭晛向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《商品房买卖预订合同》有效；2.请求判令二被告将位于肇××县人民广场××南××广南××单元××住宅××套交付给原告；3.请求判令二被告协助原告办理房屋过户登记手续，将上述房屋登记在原告名下；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院经审理查明：2012年9月16日，原告刘旭晛与被告鑫源公司签订《商品房买卖预订合同》，鑫源公司将位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼，建筑面积117.37平方米，总价款393,089元出售给刘旭晛。该合同加盖鑫源公司盖章、买受人刘旭晛签字。同日，鑫源公司为刘旭晛出具房款收据。2015年9月17日，刘旭晛诉案外人郭忠宝买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）源民初字第1181号民事判决书，认定事实如下：郭忠宝筑建广南志远小区期间，与肇源县隆盛预拌混凝土制品有限公司签订预拌混凝土购销合同。期间，刘旭晛承建佳和尚品5号楼所需混凝土也从该处购买，但双方没有签订购销合同。郭忠宝在上述工程施工过程中，累计欠款999,310元。于2012年9月16日，郭忠宝用广南志远小区B栋楼2单元9层2门117.34平方米偿还刘旭晛393,089元。2013年4月18日，肇源县隆盛预拌混凝土制品有限公司与刘旭晛签订债权转让协议书，该公司将对郭忠宝享有的999,310元债权转让给刘旭晛。另查明，案涉广南志远小区系张志挂靠鑫源公司开发建设，因在建设过程中，张志将该工程发包给案外人郭忠宝，张志拖欠郭忠宝肇源县广南志远小区B栋综合楼承包施工合同的工程款，经大庆市中级人民法院于2015年03月23日作出（2013）庆民一民初字第21号民事判决书。被告张志不服，在法定期间提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2015年09月22日作出（2015）黑民终字第116号民事判决书，一、维持大庆中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决主文第三项（即驳回张志的其他诉讼请求）；二、变更大庆中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决主文第一项为：张志与本判决送达之日起七日内向郭忠宝支付工程款573,148.58元；三、变更大庆中级人民法院（2013）庆民一民初字第21号民事判决主文第二项为：张志于本判决送达之日起七日按中国人民银行同期贷款利率支付郭忠宝工程款573，148.58元利息的50%（以573,148.58元为基数，自2013年08月12日起至本判决确定给付之日止）；四、驳回张志的其他诉讼请求。再查明，2015年11月16日，案外人李宇佳向肇源县人民法院申请支付令，要求郭忠宝支付人民币750万元，本院于2015年11月16日作出（2015）源商督字第33号支付令，该支付令于2015年12月03日发生法律效力。李宇佳依据该支付令于2016年01月05日向肇源县人民法院申请执行，本院依据（2015）源商督字第33号支付令作出（2016）黑0622执5号《履行到期债务通知书》，要求张志对郭忠宝履行到期债务625.5448万元。2019年09月12日，李宇佳（甲方）、郭忠宝（乙方）及张志（丙方）三方在肇源县人民法院的主持下达成执行和解，签订《执行和解协议书》。该协议约定：二、执行和解协议方案：甲乙丙三方协商一致，张志将如下广南志远B栋19套房产（1单元401室、501室、601室、701室、801室、901室、1301室、1302室，2单元1302室,3单元401室、501室、601室、701室、1301室、402室、502室、602室、702室、1302室）经郭忠宝指示直接转移给李宇佳，抵顶张志对郭忠宝的所有债务，张志与郭忠宝之间的所有债权债务全部执行完毕；五、协议履行完毕之后张志与郭忠宝其他债务人之间的法律后果。张志根据本次执行终结的文书配合李宇佳办理过户手续，张志直接对李宇佳履行上述19套房产之后，张志与郭忠宝的债务已经消除，由郭忠宝和李宇佳负责配合向肇源县法院说明债务消除的情况，配合解除郭忠宝其他债务人（刘旭睨、王希庆、安阳、王永东、李全珊、张贵全、庞振友等等人）针对张志的《协助履行到期债务的通知书》及对应的司法保全裁定书。该协议书由李宇佳、郭忠宝及张志签字捺印。庭审中，张志出示落款时间为2012年12月1日的刘旭晛与郭忠宝签订的《证明》1份，载明：鑫源公司委托张志给郭忠宝开出的七套房屋买卖合同和发票，宣布作废。七套楼房其中包括案涉楼房。证明人处标注“刘旭晛”、“郭忠宝”。原告刘旭晛对该证明中“刘旭晛”签名字迹是否为其本人所签申请鉴定。黑龙江省众维司法鉴定中心出具众维司鉴【2020】文鉴字第121号司法鉴定意见书，鉴定意见为落款日期“2020年12月1日”《证明上》证明人处“刘旭晛”签名字迹是刘旭晛书写（不是直接书写即：复印形成）。庭审中张志出示肇源县房产管理局商品房合同备案证明（买方：田宝祥），欲证明案涉房屋在郭忠宝向张志提交了其与刘旭晛买卖合同作废的证明之后，张志又将案涉房屋抵顶给了案外人田宝祥，并在肇源县房地产管理局进行了商品房买卖合同的备案。将案涉房屋交付给田宝祥，后因其他原因，田宝祥将房屋返还给张志，田宝祥就该房屋不享有权利。经本院与田宝祥调查核实，其对张志就该房屋陈述的其对该房屋不享有权利予以认可。该事实有本院对田宝祥所作的调查笔录予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告刘旭晛与被告鑫源公司签订《商品房买卖预订合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。被告张志提供2012年12月1日内容为案涉合同作废的证明1份，辩称该《商品房买卖预订合同》不具有法律效力。本院认为，结合黑龙江省众维司法中心出具的司法鉴定意见书，因证明中的“刘旭晛”不是刘旭晛本人在该证明中直接形成，故就该真实性本院依法不予确认，故张志的抗辩意见本院依法不予采信，刘旭晛要求确认其与鑫源公司签订的《商品房买卖预订合同》有效的诉讼请求，本院依法予以支持。买方田宝祥与卖方鑫源公司于2012年12月20日在肇源县房地产管理处就案涉房屋办理商品房合同备案证明。本院对田宝祥调查询问，其称就该房屋已经在房地产管理处办理了解除备案手续，现该房屋与其无关。故案涉广南志远小区B栋2单元9层2门住宅的所有权人仍为鑫源公司。鑫源公司作为涉案房屋出卖人，并与刘旭晛签订合法有效的《商品房买卖预订合同》应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。该合同第五条：鑫源公司应当在2012年12月30日前，经县建设质检部门验收合格后，将本合同约定的商品房交付刘旭晛使用；第十三条：鑫源公司协助刘旭晛办理房屋执照。故刘旭晛要求鑫源公司交付案涉房屋及协助其办理不动产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张志与鑫源公司系挂靠关系，就本案中鑫源公司所负担的义务，被告张志应承担连带责任。且张志系案涉房屋的实际管理人，针对该房屋所产生的纠纷，张志应为向刘旭晛交付房屋及协助办理不动产权证书的义务主体。故对刘旭晛要求张志履行交付房屋及协助办理不动产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘旭晛与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于2012年9月16日就位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼签订的《商品房买卖预订合同》有效；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、张志于本判决生效后立即将位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼交付给原告刘旭晛；三、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、张志于本判决生效后立即协助原告刘旭晛办理位于肇××镇××大街××单元××室住宅楼的不动产权登记手续。案件受理费7,196元，减半收取3,598元，鉴定费3,900元，合计7,498元，由被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、张志负担。本院二审期间，被上诉人提交了以下证据：鑫源公司于2021年3月7日出具的证明一份（提交原件），欲证明2012年上诉人张志挂靠鑫源公司开发案涉的小区，同时因为案外人郭忠宝欠被上诉人刘旭晛材料款，通过张志将案涉房屋出售给刘旭晛用于抵顶郭忠宝所欠的材料款，手续是经过鑫源公司的法定代表人李义办理的，鑫源公司对案涉的卖合同确认依法有效。上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，对证明问题有异议。因为该证明出具历史原因是张志欠郭中宝钱，用当时的31套房屋抵顶给了郭忠宝，具体郭忠宝抵顶给谁，张志并没有实际参与，办手续时也是郭忠宝和鑫源公司直接办理的手续，这份证明同时说明，抵顶得393089元是郭中宝欠刘旭晛的钱，上诉人欠郭忠宝的工程款是573万，其中包含了郭忠宝欠刘旭晛的393089元，当时抵顶给郭忠宝之后，被大庆市中院、省高院及最高院已经撤销了抵顶的房屋买卖合同，恢复了张志欠郭中宝573万的欠款事实。当时该房屋一直处于查封状态，因郭中宝欠外债很多，有李宇佳、刘旭晛等很多人的外债，因刘旭晛执行郭忠宝一案排在李宇佳之后，所以张志欠郭中宝的573万元都用房屋抵顶给了李宇佳，刘旭晛因为执行排序在后，没有获得财产。如果我方将该房屋给刘旭晛办理手续，就意味着我方多支付了393089元的费用。因上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实基本一致。另查明,2015年9月22日，黑龙江省高级人民法院作出(2015)黑民终字第116号民事判决，该判决书中本院认为部分认定上诉人用包括案涉房屋在内的31套房屋抵顶给郭忠宝工程款的以房抵债协议因无效。2018年10月19日，肇源县人民政府会议纪要记载包括案涉房屋在内的广南志远B栋列入历史遗留问题处理，案涉房屋现已可以办理不动产权证书。本院认为，案涉《商品房买卖预订合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。因刘旭晛已以郭忠宝欠其工程材料款抵顶全部购房款，履行了给付对价义务，故一审法院判令鑫源公司、张志按照约定履行交付房屋及协助办理过户等义务并无不当，本院应予以支持。上诉人张志主张其与郭忠宝之间的以房抵债协议已被法院生效判决确认无效，案涉《商品房买卖预订合同》亦应属无效。本院认为，案涉房屋虽为上诉人抵顶给郭忠宝后，郭忠宝再抵顶给刘旭晛，但案涉《商品房买卖预订合同》的签订主体为刘旭晛与鑫源公司，郭忠宝通过债权的部分转让促使刘旭晛与张志之间成立新的债权债务关系并签订了案涉《商品房买卖预订合同》。后法院生效判决虽确认张志与郭忠宝之间的以房抵债协议无效，但该生效判决并未否定张志与郭忠宝之间的债权债务关系，张志与郭忠宝之间以房抵债协议的效力与案涉《商品房买卖预订合同》效力之间并无直接关联性，故张志主张其与郭忠宝之间以房抵债协议无效对抗案涉《商品房买卖预订合同》的效力，本院不予支持。虽然鑫源公司与刘旭晛签订案涉《商品房买卖预订合同》时未获得商品房预售许可证，但依据2018年10月19日肇源县人民政府会议纪要，案涉房屋列入历史遗留问题处理后，已可以办理不动产权证书，故上诉人请求确认案涉《商品房买卖预订合同》有效，本院应予支持。上诉人张志主张其与郭忠宝之间的全部债权债务因执行和解协议已消灭，刘旭晛取得案涉房屋须另行向上诉人及鑫源公司支付相应对价。本院认为，刘旭晛已以郭忠宝欠其工程材料款抵顶全部购房款，向鑫源公司履行了支付房款的义务，张志及鑫源公司应向刘旭晛履行交付房屋的合同义务，且案涉《商品房买卖预订合同》签订在前，张志与案外人达成执行和解协议在后，案涉执行和解协议不能损害刘旭晛已取得的合法权益。上诉人的该项主张并不能成为上诉人及鑫源公司履行案涉《商品房买卖预订合同》的抗辩事由，故本院对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,196元，由上诉人张志负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月二十一日法官助理姜雅文书记员陈潇附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；