辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1423号上诉人(原审被告）：孙夏云，女，汉族，1956年7月19日出生，退休职工，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：闫琦，男，汉族，1981年11月9日出生，事业单位职工，住锦州市凌河区，上诉人之子。委托诉讼代理人：闫玉华，男，1956年9月4日出生，已退休，住锦州市凌河区，上诉人丈夫。被上诉人(原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区东湖一号物业会所201室。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：董鑫，该公司职员。上诉人孙夏云因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院(2020)辽0703民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙夏云的委托诉讼代理人闫琦和闫玉华、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人董鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙夏云上诉请求：1.依法撤销辽宁省锦州市凌河人民法院(2020)辽0703民初1904号民事判决。2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3.被上诉人赔偿上诉人车辆经济损失共计8400元。4.被上诉人返还上诉人名下东晟花园A区5-9房产办理入户之日前的物业等费用共计733元。5.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(1)一审判决书中所提及“前期物业服务合同”上诉人并未见到过，在一审庭审时，被上诉人也未提出这个合同，上诉人是在2016年7月14日办理的东晟花园A区5-9住宅的入户手续并签订的物业合同，被上诉人是在2016年7月14日之后交付给上诉人房屋的。2016年7月14日之前的物业费用不应收取。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：“未交付的或者已竣工但未售出的物业，物业费由建设单位全额承担。”2015年9月1日-2016年7月的物业及声控灯费用共733元（98.71(平米）*0.7元*10.5(个月）+8元（声控灯费）)属于乱收费，多收费，这是上诉人未交2018年-2020年物业费的其中一个原因。(证据一）(2)一审判决中“小区保洁问题可由小区加强物业服务予以解决，其本身不构成根本违约，不足以达到拒交物业费的抗辩理由”。首先，被上诉人当庭查看上诉人关于这一事实的照片证据，未提出异议，上诉人住宅楼下的铁丝网等建筑垃圾至今也未被清理，上诉人向被上诉人申请多次处理建筑垃圾，甚至法院庭审后被上诉人也未清理多余的铁丝网，该物业合同服务，被上诉人并未完成。(3)一审判决书中“报警登记表仅能证明监控当天损坏的事实，并不能证明监控系统长期属于损坏状态的事实”。其中民警查看监控设备是车辆被损坏的第二天查看的，所以监控至少是持续两天以上损坏无人维修，另外由于监控损坏已经给上诉人造成严重经济损失。（证据二）被上诉人已经违反了与上诉人签订的《物业管理服务协议》合同中第六款（二）3:“负责小区内的公共设施、设备的维修、养护，使其保持良好的工作状态。”根据《辽宁省物业管理条例》第六十一条、第六十二条、和第八十七条第三款规定，被上诉人应当承担相应责任。(4)另外未交2018年-2020年物业费的原因还有：被上诉人由于物业监控设备损坏，不及时维修，上诉人的家用车辆受损，监控无法取证，给上诉人家庭造成8400元经济损失，被上诉人不予赔偿上诉人。业主的物业费中包含本小区的监控设备置办和维修费用，由于上诉人所在小区内监控设备损坏，被上诉人（物业）未及时维修，导致2019年08月04日晚,上诉人家用车辆（车牌辽Ｇ×××××)在小区内被损坏，报警后，当地派出所民警出警找不到监控证据，无法取证，无法找到嫌疑人，给上诉人家庭造成经济损失共计8400元（修车费用3400元、车辆折旧费用2000元、因此事多次找监控、多次去派出所做笔录、反映问题等误工费2000元、上诉人家用车辆维修期间上、下班、出行等各种交通费用1000元)。被上诉人违反了《物业管理服务协议》中第六款（二）3:“负责小区内的公共设施、设备的维修、养护，使其保持良好的工作状态”，根据《辽宁省物业管理条例》第六十一条、第六十二条和第八十七条的第三款规定，应当赔偿上诉人经济损失。证据三（来源：紫荆派出所出警证明、修车厂证明和车辆行车证复印件）。(5)一审判决书中“圈建绿地及自行改建的行为均有具体侵权人亦有具体管理部门负责，故上诉辩称已超过物业服务合同所能提供的物业服务范围”，圈建绿地及自行改建的行为是应有其他具体管理部门负责，但是楼顶自建房屋给小区内业主带来的安全隐患，被上诉人（物业）并未采取任何安全防范的具体措施（比如提示业主某楼顶有自建设施，楼下行走、停留的业主要保持安全距离等)，给业主带来安全隐患，物业服务未完成。据此，请求二审法院撤销原判，予以改判，支持上诉人的上诉请求。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，一审法院判决事实清楚、正确。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：要求被告给付东晟花园A区5-9号拖欠物业费2073元，声控灯费24元，违约金500元，合计2597元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月23日原告与案外人锦州东晟房地产开发公司签订的前期物业服务合同，约定由原告管理其开发的位于锦州市凌河区，委托期限自2014年9月23日至2016年9月22日。此后原告与被告于2016年7月14日签订物业管理服务协议，原告又于2018年1月1日与东晟花园A小区的业委会签订的物业服务委托合同，上述合同均为原告为锦州市凌河区的业主提供物业管理服务，被告孙夏云系该小区5-9号（建筑面积98.71平米）的业主。从2018年1月1日至2020年6月30日，被告于该小区5-9号房屋积欠物业费共计2073元（2018年1月1日至2020年6月30日，标准是每月每平米0.7元）、声控灯费24元。一审法院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议》及后续与其业主委员会签订的物业服务委托合同，是双方真实意思表示，上述合同是依法成立的合同，对签订合同的双方当事人具有法律约束力，双方应当依约履行相应的义务。原告既已按合同约定提供了物业服务，被告孙夏云作为小区的业主在接受原告提供的物业服务的同时，应按约定及时交纳相应的物业费用及声控灯费用。物业公司收取物业费是为了更好地为全小区业主做好全方位的服务，如果业主都拒绝交纳物业费，则会导致物业公司因收取不到物业费而陷入服务下降的恶性循环中，如此下去，真正受到损害的其实是全体业主的利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有业主在充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。关于被告辩称原告提供的物业服务未达标准一节，被告虽提供了照片、报警登记表等证据用以证明，照片反映的小区保洁问题可由小区加强物业服务予以解决，其本身不构成根本违约，不足以达到拒交物业费的抗辩理由。报警登记表仅能证明监控当天损坏的事实，并不能证明监控系统长期属于损坏状态的事实。另被告辩称的圈建绿地及自行改建的行为均有具体侵权人亦有具体管理部门负责，故上述辩称已超过物业服务合同所能提供的物业服务范围。关于被告诉求的违约责任一节，本案为物业服务合同纠纷，原告提供的服务已经完成，并不存在相应的服务损失，故原告的该项诉求不予支持。判决：一、被告孙夏云于本判决生效后立即给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司从2018年1月1日至2020年6月30日的物业费2073元、声控灯费24元；二、驳回原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人孙夏云提交的证据一，前期物业合同中提到的物业费收据；证据二，车辆损失证明。凌河区久诚汽车配件经营店出具的维修结算单记载：接车日期为2019年8月20日，车牌号码为辽Ｇ×××××,车型为新桑塔纳，工时费250元，零件费3150元，合计3400元。被上诉人对上述证据的真实性与关联性均提出异议。对证据一，本院综合本案其他证据材料，对该证据予以采信。对证据二，因该维修结算单与本案不具有关联性，故本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司为小区广大业主提供了物业管理服务，孙夏云作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或者有存在物业公司无法解决的问题就拒绝交纳物业费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，孙夏云应按物业合同约定交纳物业费用，一审对此处理并无不当。关于孙夏云上诉主张，其家用车辆在小区内被损害，由于小区内监控设备损害导致无法找到嫌疑人及楼顶自建房屋给小区业主带来安全隐患的问题。上诉人孙夏云提交的证据并不足以证明锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在履行合同中存在重大的服务质量问题，达到足以减免物业费的程度。且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定。同时孙夏云也未证明车辆损害与物业服务质量不达标存在因果关系，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于上诉人主张小区楼顶自建房屋给小区业主带来安全隐患的问题，上诉人如有证据证明被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人以此为由不交物业费于法无据，不能得到支持。综上所述，孙夏云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙夏云负担。本判决为终审判决。审判长 赵 佳审判员 姜 岩审判员 王争妍二〇二一年六月十六日法官助理杨洋书记员姚旸