北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8262号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京龙举云兴教育科技有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院6号楼2层02160（德胜园区）法定代理人：王宝金，副总经理。委托诉讼代理人：韩凌，女，该公司法务。委托诉讼代理人：冯静烛，女，该公司法务。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京跳羚科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-2115房间。法定代表人：郭轲，执行董事。委托诉讼代理人：唐金玉，北京环赢律师事务所律师。上诉人北京龙举云兴教育科技有限公司（以下简称龙举云兴公司）因与被上诉人北京跳羚科技有限公司（以下简称跳羚科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初33892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙举云兴公司上诉请求：撤销原审第一、二、三项判决，依法改判；本案诉讼费由跳羚科技公司承担。二审庭审中，龙举云兴公司变更上诉请求为：撤销一审判决第二项，改判跳羚科技公司再给付龙举云兴公司2020年3月16日到4月15日房屋租金40465.67元，以及2020年4月16日到6月22日的房屋占用费45832元。事实与理由：首先，跳羚科技公司在一审中提出的反诉中并不包括减免2020年3月16日至4月15日的房屋租金，一审判决超出诉讼请求，属于程序违法。其次，一审判决已经认定属于不可抗力，租赁合同于2020年4月15日解除，跳羚科技公司免除提前解约的责任，龙举云兴公司同为培训机构受到一定影响，且产权人并未免除任何房屋租金。龙举云兴公司不仅没有得到减免，还要多向产权人支付，已经遭受巨大损失，从公平原则考虑，一审法院也不应作出减免租金的判决。跳羚科技公司辩称：同意一审判决，不同意龙举云兴公司的上诉请求和理由。根据最高人民法院的相关规定，应当从2020年2月开始减免租金。龙举云兴公司向一审法院起诉请求：1.确认双方的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2.判令跳羚科技公司向龙举云兴公司支付2020年3月15日至2020年6月10日的房屋租金共计114652.72元；3.判令跳羚科技公司按照未支付租金的千分之三向龙举云兴公司支付逾期支付房屋租金的逾期付款违约金（应计算至跳羚科技公司支付房屋租金为止）；4.判令跳羚科技公司向龙举云兴公司支付提前解除租赁合同的违约金共计80931.34元；5.判令跳羚科技公司按照本租赁年度日租金标准向龙举云兴公司支付2020年6月11日至6月22日逾期腾退的房屋占用费共计16186.32元；6.判令本案的全部诉讼费用由跳羚科技公司承担。跳羚科技公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；2.请求判令龙举云兴公司退还跳羚科技公司预付的房屋租赁保证金82818元（含定金5000元）；3.请求判令龙举云兴公司补开拖欠跳羚科技公司的房租发票，金额为631001.82元；4.请求判令龙举云兴公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月5日，龙举云兴公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）跳羚科技公司签订《房屋租赁合同》，出租方代理人由其工作人员邓光德签字，承租方代理人由其法定代表人郭轲签字，该合同约定部分内容如下：第一条，房屋基本情况，租赁房屋坐落于北京市西城区西直门南小街国英1号楼0501室（以下简称租赁房屋），建筑面积为203.05平方米；第二条，房屋用途，该房屋用途为教学、培训、办公；房屋租赁期自2017年6月1日至2020年6月15日止（内含15天免租期）；第六条，租金，（一）租金标准6.3元/平米/天，第一年、第二年每季度租金为116728元，第三年递增4%，每季度租金为121397元；（二）租金支付时间为相应季度之前15日内，（三）支付方式押二付三，甲方指定户名为北京龙举云兴教育科技有限公司，账号为×××；第七条，租赁保证金，（一）签订合同当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为77818元；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；第十一条，合同的解除，（二）2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。另查，龙举云兴公司依约向跳羚公司交付了租赁房屋，跳羚公司于2017年6月2日向龙举云兴公司交付房屋转租押金77818元。跳羚公司向龙举云兴公司已交付房屋租金至2020年3月15日。房屋使用过程中，因新冠疫情双方对合同解除事宜发生争议。具体过程如下：跳羚公司的法定代表人郭轲自2020年2月开始与龙举云兴公司朱总微信沟通减免房租一事，并表示不能减免可能会因为不可抗力的疫情原因宣布关闭业务，朱总表示需要与房东沟通。双方协商未果，跳羚公司于2020年4月3日向龙举云兴公司发出《告知函》，主要内容为受疫情的不可抗力影响，作为线下的教育培训机构损失严重，跳羚公司在函中提出两个方案，一是终止合同，龙举云兴公司退还押金77818元，4月3日至4月15日两周房租不再索要；一是考虑到龙举云兴公司疫情期间出租房屋困难，要求房租不再交付至正式复课开学，复课后，双方续签房租合约。龙举云兴公司于2020年4月9日向跳羚公司发出《回函》，以疫情并非法定不可抗力情形、其公司亦受疫情影响损失严重，表示若房屋所有权人免除其租金，其将按照比例免除跳羚公司的租金。跳羚公司收到《回函》后，于2020年4月10日向龙举云兴公司发出有关办理交接的函件，主要内容为贵司不支持房租减免，我司因疫情的不可控无法继续经营，无法再与贵司续约，我司可在4月15日与贵司负责人就房屋做交接手续。庭审中，龙举云兴公司表示于2020年4月10日当天收到了该函件。郭轲又于2020年4月24日通过微信与朱总沟通解除合同事宜，朱总于4月27日进行回复，内容为“您好，不好意思，前几天请假了。您有文件吗？我给领导看一下。”4月27日，郭轲回复称“新街口街道给企业发了一本法律指引，定位为不可抗力。”朱总未予回复。直至6月15日，朱总通过微信向郭轲发送消息，内容为“您好！公司已经给您邮寄法务函。”该《法务函》主要内容有我司多次催要最后一季度房屋租金，贵司均以疫情为由拒绝支付，属于违约，按照合同约定，贵司单方解除合同应提前60日通知，故合同解除时间应为2020年6月10日；贵司应补齐租金并支付违约金，并需要即时腾退房屋。跳羚公司于当日回函，主要内容有贵司经理在4月27日突然回复了一句“不好意思，前几天请假了”，我司积极回应后就再没有任何回复，我司在联系不到的无奈情况下向西城法院递交了诉状。法院传票贵司也没有接到，贵司拖到6月15日发函，此期间不予我司进行房屋腾退等手续进行沟通，存在造成我司违约的行为目的。关于没有及时回应的问题，龙举云兴公司称因为其公司接受了解约函，也同意依据《房屋租赁合同》于6月10日解除。另查，2020年6月22日，郭轲与龙举云兴公司代表签订《房屋交接手续》，内容为租赁房屋验收完毕，跳羚公司将三把大门钥匙、内门钥匙交于对方，物业、水电、网络皆无欠费，电话已移走，验收时房屋完好。另查，双方确认关于邓光德代收的5000元定金已经折抵首次房屋租金。再查，为进一步有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，北京市教育委员会于2020年1月26日发布消息，北京市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。至2020年4月10日跳羚公司向龙举云兴公司发出解除合同通知时，政策上尚未恢复线下培训活动。审理中，关于事实部分，双方主要就以下问题存有争议：一、跳羚公司是否经营两三岁幼儿日间托管项目。跳羚公司提交商标注册证、《会员协议书》、托费收据，证明其主营业务包括两三岁幼儿日间托管。其中“ELISART”商标注册证显示核定使用商品/服务项目包括日间托儿所（看孩子）“跳羚少儿英语”商标注册证显示核定使用商品/服务项目包括教育、安排和组织培训班。《会员协议书》、托费收据涉及跳羚公司经营两三岁幼儿托管业务。龙举云兴公司质证意见为上述证据不能证明跳羚公司在租赁房屋内经营上述业务，因其在涉案楼宇还有其它经营地址。二、2020年4月15日至2020年6月22日，跳羚公司是否存在持续使用租赁房屋的情况。跳羚公司主张其于4月10日搬离租赁房屋的，剩下的正常教育机构里的桌椅都不要了，具体数量不清楚，但在双方往来函件中没有明确告知龙举云兴公司其已搬离。龙举云兴公司主张该期间跳羚公司持续使用租赁房屋，并有工作人员办公，是否开展教育活动不清楚，其提交6月11日和14日的在租赁房屋内的录像、照片予以证明。录像显示租赁房屋内存在前台设置、内屋包括多个桌椅，照片显示租赁房屋门口设置ELISART广告牌，并宣传自然拼读等内容。跳羚公司的质证意见为真实性认可，事实是桌椅板凳不要了，留了一个行政前台等待龙举云兴公司随时来交接。一审法院认为，龙举云兴公司与跳羚公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条其中规定因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，跳羚公司主营线下英语教育培训及两三岁幼儿日间托管业务，双方合同履行期间，因出现了新冠疫情，教育主管部门2020年1月26日发布决定暂停线下培训通知，对跳羚公司来说属租赁合同履行过程中的不可抗力。至2020年4月10日，政策上仍未恢复开展线下培训，此时距双方的《房屋租赁合同》终止日期2020年6月15日仅两月有余，转移线上培训或其他方式亦不符合客观情况，综合考虑，跳羚公司已无法实现合同目的开展经营活动，跳羚公司于2020年4月10日向龙举云兴公司发出关于无法再续约并于4月15日办理交接的函件，可以认定跳羚公司意于2020年4月15日解除合同的意思表示，龙举云兴公司认可已于2020年4月10日收到上述函件，表明其已知晓跳羚公司意于4月15日解除合同的意思表示。故一审法院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。跳羚公司系依法解除合同，不应承担违约责任。合同解除后，龙举云兴公司应依照约定和相关法律规定向跳羚公司返还租赁保证金77818元。鉴于定金5000元已折抵租金，故对跳羚公司要求返还定金5000元之反诉请求，一审法院不予支持。关于补开发票问题，因出租方向承租方出具租金发票系法定义务及租赁合同附随义务，龙举云兴公司应向跳羚公司出具。庭审中双方一致确认尚有597647元租金对应的发票未予开具，一审法院予以确认。关于2020年3月16日至4月15日房屋租金的问题，鉴于跳羚公司在疫情防控期间已按照合同约定金额支付租金至2020年3月15日，因新冠疫情防控政策，跳羚公司实际于2020年1月26日开始无法开展经营活动，现跳羚公司要求免除2020年3月16日至4月15日房屋租金，并无不当，依据公平原则，一审法院予以支持。关于合同解除后2020年4月16日至6月22日房屋占有使用费的问题，虽然龙举云兴公司主张6月11日至6月22日为占有使用费、2020年4月16日至6月10日为租金，但是为了一并解决纠纷，依据一审法院确认的合同解除时间，一审法院将上述期间的费用均调整为占有使用费。因跳羚公司未举证证明其已向龙举云兴公司告知放弃租赁房屋内设施设备，根据现有证据显示，此期间其仍在占用租赁房屋，故其影响了龙举云兴公司后续租赁事宜，但鉴于跳羚公司此期间未能正式经营，且龙举云兴公司未及时回应交接问题存在过错，龙举云兴公司亦应承担相应的责任。故一审法院酌定按照每天674元的标准，跳羚公司向龙举云兴公司支付2020年4月16日至6月22日房屋占有使用费45832元。龙举云兴公司辩称涉案房屋所有权人未对其减免租金，依据合同相对性原则，系其与他人之约定，不影响本案涉及的房屋租赁关系的处理。故对其抗辩意见一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京龙举云兴教育科技有限公司与北京跳羚科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；二、判决生效之日起七日内，北京跳羚科技有限公司给付北京龙举云兴教育科技有限公司2020年4月16日至6月22日房屋占有使用费45832元；三、判决生效之日起七日内，北京龙举云兴教育科技有限公司退还北京跳羚科技有限公司租赁保证金77818元；四、判决生效之日起七日内，北京龙举云兴教育科技有限公司向北京跳羚科技有限公司出具597647元租金对应的增值税发票；五、驳回北京龙举云兴教育科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京跳羚科技有限公司的其他反诉请求。如果北京龙举云兴教育科技有限公司、北京跳羚科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人二审期间均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，因疫情防控措施影响，跳羚科技公司无法开展线下培训，属于合同履行中的不可抗力。跳羚科技公司虽未在反诉请求中要求减免2020年3月16日至4月15日的房屋租金，但明确提出抗辩，称无需再支付2020年3月15日至4月15日的房租。一审法院根据双方租金支付情况，及当事人的请求与抗辩，免除跳羚科技公司2020年3月16日至4月15日房屋租金，符合公平原则，并无不当。关于龙举云兴公司上诉所称产权人并未免除其租金一节，因与本案并非同一法律关系，对龙举云兴公司的该项主张，本院不予采信。综上所述，龙举云兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由北京龙举云兴教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年六月二十二日法官助理 祁哲洋书 记 员 燕晓鸥