河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终2373号 上诉人（原审被告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街3888号办公楼二层。 法定代表人：勾文生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁子强，男，1982年8月5日出生，汉族，住河北省保定市望都县。 委托诉讼代理人：赵大龙，河北厚沃律师事务所律师。 上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人丁子强商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩正方信房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉项目属于保定市政府下发的保证办函（2020）13号文件占压“五线”问题项目，不用再补办房屋预售许可证，可直接办理不动产权证书，所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的条件不成就，适用法律错误；2、被上诉人在购房时对房屋的现状是明知的，上诉人未隐瞒没有预售许可证的情况，被上诉人存在过错，上诉人不应向被上诉人支付利息损失；3、被上诉人基于房价回落提起返还房款的诉讼，违反了诚实信用原则。 丁子强辩称，上诉人在未取得商品房预售许可证及与被上诉人签订房屋买卖合同，该合同以最高院商品房买卖合同的司法解释第二条之规定依法无效，上诉人应退还被上诉人首付款并赔偿相应利息损失。请求驳回上诉，维持原判。 丁子强向一审法院起诉请求：确认丁子强与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》无效，浩正方信房地产公司返还丁子强购房款350573元及利息（以350573元为基数，自2018年6月15日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年6月15日，浩正方信房地产公司（甲方）与丁子强（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19A号楼1803室房屋、房屋按照建筑面积出售，建筑面积约为78.43平方米、单价11100元、总价870573元……第二条付款方式贷款二、按揭贷款1、乙方首次于2018年6月15日交付房款350573元，其余房款52万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司合同专用章、乙方处由丁子强签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为丁子强开具收据一张，载明收到丁子强渼林湾19A-1803首付款350573元。 另查明，浩正方信房地产公司于2020年7月29日办理了冀（2020）保定市不动产权第××号不动产权证书（土地证）。本案审理过程中，浩正方信房地产公司未提交本案建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。浩正方信房地产公司提交的《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》未载明解决保定市主城区房地产开发遗留项目的具体名称。庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已完工，二次结构保温已做好。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交本案涉及房产建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，其陈述“涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目、该项目不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续、测绘完毕可以办理不动产权证书”均未提交其他证据予以证实，亦无证据证实本案涉及房屋属于《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》载明的解决保定市主城区房地产开发遗留项目。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与丁子强签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。丁子强于2018年6月15日向浩正方信房地产公司支付首付款350573元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还丁子强首付款350573元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年6月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款350573元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，丁子强、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还丁子强首付款350573元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决：一、丁子强与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年6月15日签订的《商品房购房合同》无效；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还丁子强购房款350573元及利息（以350573元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年6月15日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行；案件受理费3397元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浩正方信房地产公司提交证据一房屋不动产权证书、证据二案涉房屋符合政府解遗项目的保定市人民政府［2020］38号纪要、证据三案涉小区应属于嘉会园小区的地名办备案说明、证据四嘉会园社区出具的关于嘉会园19、21号楼坐落说明、证据五关于渼林湾19A、19B楼的情况说明，证明19号楼房屋已经取得了不动产权证，双方签订的合同合法有效，双方应继续履行合同，被上诉人可以办理不动产权证，无需上诉人再办理包括预售许可证其他的分项。 丁子强质证意见：认可证据一的真实性，证明目的不认可，上诉人在与被上诉人签订买卖合同时因没有预售证而导致合同无效，该房屋所有权证书也是在一审判决后取得；证据二、三、四，因上诉人没有提供证据原件，对真实性不认可，同时以上证据与本案没有关联性，不能证实双方签订的买卖合同有效；证据五是由上诉人单方出具，对该证据不认可。 本院认定证据和事实如下：对上诉人提交的证据，对其真实性予以认可，但是不能证实双方签订《商品房购房合同》前，上诉人取得了商品房预售许可证。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人浩正方信房地产公司在未取得案涉房产的商品房预售许可证的情况下，与被上诉人丁子强签订了《商品房购房合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。上诉人在其开发的房产未取得商品房预售许可证明的情况下向被上诉人出售，在协议签订过程中存在过错，由于被上诉人丁子强已经向浩正方信房地产公司支付首付款，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人应返还被上诉人首付款并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决据此认定双方签订的《商品房购房合同》无效，判令上诉人返还被上诉人首付款并承担利息损失，并无不当。 综上所述，上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9947元，由上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二一年六月十五日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣