北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6991号上诉人（原审被告）：王志远，男，1963年9月6日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：曾岩（王志远之妻），1969年1月28日出生，无业。被上诉人（原审原告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234室。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。上诉人王志远因与被上诉人北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王志远上诉请求：撤销北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3375号民事判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2016年11月9日，王志远与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称汇润公司）签订了《前期物业服务合同》，约定了物业公司公共绿地维护、车辆停放、交通秩序维护等8大项义务。本小区是与老小区混建的低层回迁楼，当时不签字就不交钥匙，还收取了一年的物业费、装修押金等。物业承诺入住前就会在小区大门加设门岗，每一户都有固定车位，也给业主车辆配发了出入证。但业主入住后确发现物业公司根本没有履行任何一项承诺。2018年2月7日，汇润公司在没有告知业主的情况下，将一切债权债务转让给奥和公司。根据法律规定，因债权转让未通知债务人，故对债务人不发生效力。在2018年已经转让债权的情况下，2020年1月1日汇润公司再次与奥和公司签订转让协议，明显是在伪造协议。2018年2月7日，奥和公司与北京铁路局丰石指挥部签订的委托合同中盖章是汇润公司，合同记载铁路局法定代表人也与实际不符，因此是前后矛盾的假合同。根据物业管理条例规定，物业公司没有履行物业管理职责，业主可以拒交物业费。在一审中，奥和公司也没有出示委托书原件、物业收费标准、保安上岗证等，一审法院在没有认真调查取证的情况下作出了判决，只以物业服务存在瑕疵减去10%有失公平。我们主张只要物业公司按照要求进行整改了我们就会交纳物业费。因业主拿不到房产证所以无法成立业委会，所以无法更换物业公司，建设单位只是随便找了只收费不服务的物业公司，现在小区业主正在逐级反映物业问题，请求二审法院依法改判或者发回重审。奥和公司辩称，同意一审判决，不同意王志远的上诉请求。根据奥和公司提交的证据，可以证明债权转让后已经及时以粘贴公告的方式向业主进行了告知。王志远所提到的物业评估材料，是开发商提供的2014年8月13日针对前期物业所做的评估报告，委托方式北京铁路局和开发商，根据该份报告，物业收费标准是每月每平方米1元，报告出具时奥和公司尚未入驻，因此该份报告与奥和公司无关。在一审审理过程中，奥和公司也提供证据证明案涉小区存在开发商遗留的历史问题，在没有明确授权的情况下，奥和公司无权对王志远所提到的历史遗留问题进行整改，即使物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为拒交物业费的理由。此外，奥和公司已于2021年3月撤出案涉小区。奥和公司向一审法院起诉请求：1.判令王志远支付自2017年11月9日至2020年11月8日期间的物业管理服务费4924.5元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计5574.5元；2、诉讼费由王志远承担。一审法院查明事实：2016年11月9日，王志远与汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区丰西北里南区1号楼2单元402室房屋由汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为136.79平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王志远有权要求汇润公司限期改正，逾期未改正且给王志远造成损失的，汇润公司承担相应的法律责任；王志远违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求王志远按每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和公司提交其与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称：丰台项目指挥部）于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：丰台项目指挥部将北京市丰台区丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米.月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份。奥和公司提交《债权转让协议书》载明：汇润公司（转让人）与奥和公司（受让人）约定，汇润公司不再进行物业管理义务，于2020年1月1日撤出北京丰台区丰西北里新小区1－6号楼物业管理，由奥和公司接管，并与丰台项目指挥部签订前期物业管理协议；汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和公司，由奥和公司行使债权，向欠费方主张债权。另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和公司受让债权并接管丰西北里新小区1-6号物业管理服务，王志远对上述证据的真实性不认可，表示没有见过公告。为证明车位是第三方管理，与奥和公司无关，是开发商负责的，奥和公司向法院提交《丰西北里车位管理情况说明》，王志远认为应当由奥和公司来聘请公司管理车位，王志远称其没有交过停车费，目前小区的车辆是随便停放。为证明小区环境物业服务不到位，王志远向法院提交了照片、《丰西北里新楼（铁路回迁房）业主意见及问题》复印件等证据，奥和公司不认可《丰西北里新楼（铁路回迁房）业主意见及问题》的真实性，认为照片部分看不出来是否是该小区。奥和公司向法院提交《丰西北里部分问题情况说明》及照片一组，说明小区停车位、绿化、门岗问题的情况，以及小区物业服务情况，王志远对该组证据的真实性不予认可。关于小区环境，奥和公司称目前小区有四个巡视人员就是全部的安保，没有门岗。2021年3月预计将会撤场。丰台项目指挥部会整体招投标招新的物业公司。环境路面硬化不是物业的问题，是开发商的问题。物业有一定的瑕疵，但一直有人在做物业服务，且我们的物业费标准很低。一审庭审中，奥和公司称其实际从2020年1月1日开始负责该小区物业服务，要求2020年之前的物业费用是基于和汇润公司的《债权转让协议书》，要求2020年之后的物业费用是基于其向该小区提供物业服务。一审法院认为，汇润公司与王志远签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。汇润公司为王志远提供了物业服务，王志远应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和公司受让汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和公司向业主进行公示后，业主应向奥和公司交纳相应的物业费用，故对于奥和公司要求王志远支付自2017年11月9日至2020年11月8日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，法院予以支持。但法院尚需说明的是，奥和公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范等方面进行维护，另因王志远提交证据显示奥和公司存在物业服务瑕疵，故法院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，王志远据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和公司要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条之规定，判决：一、王志远于判决生效之日起十日内支付北京奥和物业管理有限公司2017年11月9日至2020年11月8日期间的物业管理服务费4432元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王志远为证明其诉讼主张，提交企业信息手机查询截屏打印件、《请愿书》照片打印件、《丰西北里部分问题情况说明》；奥和公司认可汇润公司企业信息真实性，但不认可证明目的，不认可北京中熙物业顾问有限公司企业信息的真实性及与本案关联性，不认可《请愿书》的真实性及证明目的且主张《请愿书》所陈述部分事实与本案无关，认可《丰西北里部分问题情况说明》的真实性，但不认可证明目的。本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，王志远与汇润公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。汇润公司为涉案小区提供物业服务，王志远应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费缴费标准向汇润公司支付物业费。后汇润公司将未追缴的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权转让给奥和公司，奥和公司接管涉案小区并向小区提供物业服务。王志远主张其并不知晓汇润公司与奥和公司之间的债权转让事宜以及奥和公司接管涉案小区物业的情况，对此奥和公司已经提交了《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》以及张贴公告的照片，尽到了基本的举证义务。结合奥和公司与项目指挥部于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，本院确认自2020年1月1日起为涉案小区提供物业服务的主体系奥和公司。综上，奥和公司有权要求王志远支付其之前欠付汇润公司的物业费等费用以及现在欠付奥和公司的物业费等费用。至于上述费用的收费标准，王志远与汇润公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了物业费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的收费标准，参考奥和公司接管涉案小区物业后与项目指挥部签订的《物业前期服务委托合同》亦未改变之前约定的收费标准的事实，一审法院按照上述标准确定王志远欠付各项费用的基数并无不当。王志远主张汇润公司与奥和公司未按照合同约定提供物业服务，故不应当支付物业费，因一审法院已经在综合考虑王志远的各项主张以及物业公司服务瑕疵的基础上，酌情减免了王志远的部分物业费及全部违约金，考虑到物业服务具有持续性、公共性等特点，本院对此不再予以调整。综上所述，王志远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王志远负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  朱 印审 判 员  蒋春燕二〇二一年六月二十四日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞