文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2190号上诉人（原审被告）：淮安城市名人酒店投资管理有限公司，住所地淮安市淮阴区黄河东路1号。法定代表人：孙玉海。委托诉讼代理人：席树俊,江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安中谷企业管理有限公司，住所地淮安市淮海北路57号。法定代表人：尚红兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海滨，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人淮安城市名人酒店投资管理有限公司（以下简称城市名人酒店）因与被上诉人淮安中谷企业管理有限公司（以下简称中谷公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市名人酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回中谷公司一审诉讼请求，一、二审诉讼费由中谷公司承担。事实和理由：1.本案并非普通的租赁合同，而是经过拍租程序订立的租赁合同，中谷公司在拍租前已对租赁物充分了解，涉案租赁标的是现状拍租，该现状不仅是拍租前现场的原始状态，还包括诉争扶梯在安装时适用的标准，由于扶梯在拍租前几年就安装完毕，以新标准主张电梯不合格与拍租规则不符。2.一审采纳的电梯公司出具的证明，并非法院委托相关机构出具，系中谷公司单方提供，一审将其作为定案依据不当。3.2020年8月18日交接明细有中谷公司法定代表人签字认可，该交接明细并未注明扶梯不合格。4.涉案房屋拍租前的评估报告中并没有对扶梯价值的单独评估，是否有扶梯的存在不影响双方的权利义务的确定，涉案扶梯在步行楼梯的两边，即使不使用扶梯，也不会影响到经营。5.中谷公司要求维修电梯，违反竞拍规则，扰乱正常市场交易秩序，导致城市名人酒店无法与其他不要求维修扶梯的竞拍人建立合同关系。6.一审判决超出中谷公司诉讼请求范围，且一审法院未交待当事人对法官助理的回避权利，程序违法。中谷公司答辩称：1.拍卖公告是要约邀请，不产生合同上的权利义务关系，双方的权利义务应当依据双方签订的租赁合同确定。2.招租公告没有对标的物瑕疵进行说明，城市名人酒店在招租时其自身都不知道六部扶梯不合格，更不能要求中谷公司参与竞拍时知晓涉案扶梯不合格。3.双方交接时发现扶梯存在问题，因此交接明细中并未对六部扶梯进行交接。4.涉案扶梯没有维修价值，中谷公司一审已经提交相关证据，一审法院判决在扶梯无法维修时由城市名人酒店更换扶梯，符合法律规定，没有超出中谷公司诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中谷公司一审起诉请求：判决中谷公司自行维修六部扶手电梯，维修费用约1000000元（具体金额以电梯厂家实际收费为准）由城市名人酒店承担。一审庭审中，中谷公司补充诉讼请求：同意城市名人酒店维修电梯，且城市名人酒店自行承担维修费用。一审法院认定事实：江苏协和拍卖有限公司作为拍租人与竞买人尚红兵签订《竞拍协议》，拍卖标的系城市名人酒店运营的淮安城市名人酒店裙楼商场商业综合体。合同第四条约定：竞买人登记前应全面了解并实地查看拍租标的的状况，不清楚的地方可以向拍租人咨询。一旦参与竞买，即表明竞买人对拍租标的已有了全面了解。拍租人在拍租公告及咨询中已对已知的拍租标的的情况作了全面告知，拍租人对拍租标的的已知瑕疵和未知瑕疵不承担担保责任。江苏协和拍卖有限公司签章的《拍卖规则》第二条：竞买人在参加竞买前，应实地查看拍租标的，对拍租标的的现状、质量和权利状况作全面充分了解。拍租标的以实物现状为准，拍租人的介绍资料及咨询回答仅作参考。拍租人对拍租标的的质量、面积和瑕疵不作担保。江苏协和拍卖有限公司于2019年12月5日发布的《拍租公告》主要内容为：对淮安城市名人酒店裙楼商场商业综合体举行公开拍租，参考价301.02万元/年，租期10年，以现状整体拍租。2020年1月20日，中谷公司（乙方、承租方）与城市名人酒店（甲方、出租方）签订《名人酒店裙楼商业综合体租赁合同》，约定将涉案房屋出租给中谷公司，租赁期限10年。其中第五条甲乙双方的权利和义务约定：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋完好无损。出租房屋所属基础设施设备完好。提供消防及房屋产权等相关手续。基础设施如需维修的，乙方向甲方提出书面申请，甲方同意后负责维修。甲方现有停车场车位与乙方共同使用。乙方所经营的项目需甲方确认。2、乙方应合理使用其所承租的房屋附属设施及其周边广告位，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复，不能修复的，则予以经济赔偿。如租赁物被毁损的，乙方还应承担赔损责任……第七条房屋交付及收回的验收：1、房屋交付及收回须甲、乙双方共同参与现场交接签字。房屋交付时甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态……2020年8月18日，中谷公司法定代表人尚红兵在《一区1-5楼交接明细》表上签字。2020年12月18日，江苏淮奥机电设备工程有限公司出具的《关于淮安城市名人酒店自动扶梯的情况说明》主要内容：涉案6台自动电梯生产时间为2013年左右，符合当时标准。自2017年8月1日起，国家《电梯监督检验和定期检验规则--曳引与强制驱动电梯》标准，该6台电梯有六项不合格。该公司出具《电梯维修施工方案》，对涉案电梯维修报价559200元，安装报价1398000元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中谷公司以其法定代表人尚红兵的名义，通过竞拍方式租赁涉案房屋，中谷公司与城市名人酒店形成房屋租赁合同关系，法院予以确认。合同签订后，中谷公司以涉案房屋电梯无法使用为由要求城市名人酒店予以维修或支付维修费，城市名人酒店以《竞拍协议》、《拍卖规则》约定拍租人对拍租标的的已知瑕疵和未知瑕疵不承担担保责任，且中谷公司在竞拍前对涉案房屋的现状，质量等已经全面了解，并完全接受拍租标的为由，不同意对电梯进行维修并支付维修费。一审法院认为，本案城市名人酒店对涉案房屋进行公开拍租前应当对房屋质量、电梯使用等情况在拍卖公告中予以明确说明，且拍卖过程中拍租人江苏协和拍卖有限公司对拍租标的的质量瑕疵是否承担担保责任不能免除本案城市名人酒店对涉案房屋及附属设施的质量担保责任。另外根据本案双方签订的租赁合同第五条约定：城市名人酒店应当保证出租房屋所属基础设施设备完好无损，基础设施如需维修的，乙方（中谷公司）向甲方（城市名人酒店）提出书面申请，甲方同意后负责维修。据此，交付能够正常运转的合格电梯是城市名人酒店应该履行的合同义务。城市名人酒店应当对电梯进行维修，达到合格标准后向中谷公司交付。城市名人酒店应当按照合同约定对涉案六部电梯进行维修，产生的维修费由其负担。城市名人酒店对涉案六部电梯进行维修，六部扶手电梯要能够正常使用并达到安全质量标准，如需验收，需相关部门出具验收报告。为减少当事人诉累，如对涉案六部电梯无法维修或维修后达不到安全质量标准、无法通过相关部门验收等情形时，城市名人酒店应当更换涉案全部电梯。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：城市名人酒店于判决生效后十日内对位于淮安市淮阴区黄河东路1号名人酒店裙楼商业综合体1-5层附属六部扶手电梯进行维修（维修后六部扶手电梯要能够正常使用并达到安全质量标准，如需验收，需相关部门出具验收报告）；如上述电梯无法维修或维修达不到安全质量标准、无法通过相关部门验收等情况，城市名人酒店需对涉案六部扶手电梯进行更换（更换后六部扶手电梯要能够正常使用并达到安全质量标准，如需验收，需相关部门出具验收报告）。案件受理费13800元，减半收取6900元，由中谷公司负担3000元，城市名人酒店负担3900元。本院二审期间，城市名人酒店向本院提交：1.江苏协和拍卖有限公司《拍卖成交报告书》一份，证明目的：涉案房屋以现状整体拍租，竞买人参与竞拍即认可租赁物现状，且拍租公告中注明不得分租或转租，中谷公司分租、转租已经构成违约；2.现场照片60张，证明目的：涉案扶梯位置布局不影响租赁场地使用，且中谷公司存在擅自改动房屋结构、损坏房屋、转租等违约行为；3.《一区1-5楼交接明细》，证明目的：中谷公司于2020年8月18日已经签署交接明细并实际进场，认可以现状交付；4.（2021）苏淮淮阴证字第1395号、第1396号《公证书》各一份，证明目的：中谷公司存在擅自拆改变动房屋结构、损坏承租房屋、转租、拒交租金等违约行为，城市名人酒店书面通知其限期改正，但中谷公司至今未改正。中谷公司质证称：对上述证据形式上的真实性无异议，但不认可证明目的，中谷公司竞租时并不知晓扶梯的实际状态，交接时也没有接收六部扶梯，公证书与本案争议无关。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案双方通过拍租方式签订的租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定内容行使权利和履行义务。城市名人酒店于2019年委托拍卖公司对涉案房屋拍租，而《电梯监督检验和定期检验规则--曳引与强制驱动电梯》在2017年已经过修订，根据新修订的规则，涉案扶手电梯不符合标准，但城市名人酒店并没有在拍租程序中对扶手电梯不符合标准的情况作出说明。中谷公司法定代表人竞租前虽曾到现场查看，但由于涉案房屋当时是毛坯状态而非正常运营使用状态，涉案扶梯也并未启动运行，通过肉眼无法观察到扶梯是否符合标准，故不能以此认定中谷公司竞拍时知晓涉案扶梯的状态。2020年8月双方签订的交接明细中，明确载明了两部垂直电梯的交接，但未包含涉案六部扶手电梯的交接，因此亦不能以该交接明细认定中谷公司认可涉案扶梯无需维修。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，双方在拍租后签订的租赁合同中亦约定，城市名人酒店应当保证出租房屋所属基础设施设备完好无损。因此，保证涉案扶梯可以正常使用是城市名人酒店的合同义务及法定义务，城市名人酒店主张中谷公司在拍租和交接时认可扶梯现状，无权要求维修，没有法律和事实依据，本院不予采纳。城市名人酒店主张一审根据中谷公司单方提交的证据认定事实，明显不当，本院认为，中谷公司提交了案外人江苏淮奥机电设备工程有限公司出具的《关于淮安城市名人酒店自动扶梯的情况说明》及《电梯维修施工方案》，后一审法院又组织双方现场勘验，双方均认可涉案扶梯无法正常使用，故一审法院综合全案证据情况和现场勘验情况认定涉案扶梯无法正常使用，并无不当。关于一审判决是否超出中谷公司诉讼请求的问题，经查，中谷公司一审庭审中虽同意由城市名人酒店维修扶梯，但中谷公司一审提交的《电梯维修施工方案》中同时载明了维修和更换两种方案，且中谷公司在一审庭审中明确表示，涉案扶梯维修花费很高，没有维修的价值，即使维修也无法满足现行检验标准。因此，一审判决城市名人酒店在无法将涉案扶梯维修合格的情况下更换扶梯，并未超出中谷公司的诉讼主张，城市名人酒店该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于一审程序是否违法的问题，城市名人酒店主张一审法院未告知法官助理的姓名及当事人对法官助理申请回避的权利，经查，一审法官助理高均实际组织双方当事人现场勘验，双方当事人均未对此提出异议。2021年4月7日，一审承办法官与城市名人酒店代理人的谈话笔录中，一审法官助理高均作为记录人，城市名人酒店亦未提出异议。一审法院虽未明确告知当事人对法官助理享有申请回避的权利，但城市名人酒店并未提出证据证明一审法官助理与本案存在利害关系，影响了本案公正审理，故城市名人酒店主张本案应发回重审，本院不予采纳。综上，城市名人酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。城市名人酒店二审中提出中谷公司存在违约行为，因城市名人酒店一审并未提起反诉，本院在本案中不予理涉，城市名人酒店可另案主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人淮安城市名人酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 刘玉娟二○二一年六月二十九日法官助理钟岩书记员李景