湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0405民初616号原告：王**国，男，1963年5月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：肖锴，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭静，湖南弘一（衡阳）律师事务所实习律师。被告：衡阳市嘉盛房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区安居里118号。法定代表人：蒋必杨。原告王**国与被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告王**国及其委托诉讼代理人肖锴、谭静到庭参加诉讼，被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《内部认购协议》；二、判决被告返还原告支付的购房款款324000元，赔偿原告装修押金、物业管理费等损失4511元，以上共计328511元；三、判决被告赔偿原告房屋增值损失200000元；四、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年7月12日签订《内部认购协议》，协议约定原告购买被告开发的位于衡阳市珠晖区东方××栋××房，房屋面积为108平方米，单价为3000元每平方米，原告于签订合同当日一次性支付了购房款324000元，并于2016年3月6日和3月16日，缴纳了装修押金和物业管理费，办理了入住手续。后由于被告的原因，原告一直未能与被告签订的正式的《商品房买卖合同》，也没有为原告办理房屋产权登记手续。至2019年12月17日，因被告与湖南锦霖建设有限公司建设施工合同纠纷一案，衡阳市中级人民法院作出（2019）湘04执180号之一民事裁定，将本案诉争的广盛阁XXX栋XXX房抵偿给湖南锦霖建设有限公司的部分债务，且办理了产权转移登记手续。至此，原告与被告的合同已无法履行，合同目的无法实现，依法应当予以解除，被告应当赔偿原告的损失。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司未提交答辩状。经审理查明，本院确认如下法律事实：2011年，原告到被告处购买房屋，双方约定，原告购买被告开发建设的位于衡阳市珠晖区××路××号××栋××楼××号商品房，但该房屋为在建工程，此时并未取得预售许可证。原告于当天向被告支付了房屋的全款324000元。交付房款后，被告工作人员告知原告1738号房屋已经卖出，原告遂与被告签订了关于广盛阁北栋18楼的1838号商品房买卖的《内部认购协议》，协议约定:1、原告自愿定购被告开发的广盛阁XX栋XX楼XX号商品房，建筑面积108平方米，单价为3000元／平方米，总价为324000元（包含水电气开户费用，此认购单价不得因任何因素而变动）；2、原告采用一次性付款方式，于本协议签订之日，向被告支付签约定金324000元；3、双方约定的签约时限内，原告有权放弃购买，被告退房并退回原告所交的全部认购定金，终止本协议；4、原告如不能履行本协议确定的义务，视为原告放弃自行购买房屋房号的保留权，被告有权终止本协议的履行，并将房屋另行出售，同时原告所交的定金不予返还；5、原告未经被告同意不得将本协议约定的权利、义务转让他人；6、本协议经双方签字盖章后生效，涂改无效，待双方签订《衡阳市商品房买卖合同》后，本协议自动失效，签约定金转为购房款。协议签订后，被告给原告出具324000元的收据。此后，被告建成的广盛阁并未有1838号商品房。2012年，被告取得商品房预售许可证，但双方并未签订正式的房屋买卖合同。2016年3月16日，被告将广盛阁XX号房（建筑面积104.52平方米）交付给原告，原告向衡阳市嘉盛物业管理有限公司支付了物业管理费、装修押金、水电费等费用共计4511元。原告收到该房后，未装修，亦未入住。原告至今未与被告签订正式的商品房买卖合同，亦未办理房屋产权登记手续。另查明，2014年，衡阳市中级人民法院查封了广盛阁XX室住房，原告对此事知情。2019年，衡阳市中级人民法院在执行湖南锦霖建设有限公司与被告的建设工程施工合同纠纷一案的过程中，裁定以物抵债的方式将包括广盛阁XX室住房在内的6套房屋交付湖南锦霖建设有限公司用于抵偿部分债务，并自本裁定送达时转移所有权。2020年，湖南锦霖建设有限公司办理了广盛阁XX号房屋的不动产权登记。2020年，原告得知此事，于2020年10月15日向衡阳市中级人民法院提起执行异议，但被衡阳市中级人民法院驳回异议申请。以上事实有原告提交的《内部认购协议》、银行取存凭证、收据、裁定书、不动产权证等在卷佐证。本院认为，原告与被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司之间签订的《内部认购协议》，不属于正式的房屋买卖合同，其中关于房屋买卖合同必须约定的交房时间、违约责任等均未有体现，且《内部认购协议》明确表述后期应签订正式的房屋买卖合同，该《内部认购协议》仅仅体现了房屋的单价及认购定金性质。被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，且在广盛阁XX号房屋已经被查封期间，仍将该房交付给原告，但该房屋的不动产权登记现已转移至他人名下，被告的行为明确违背诚实信用的原则，原告要求解除《内部认购协议》，退还所支付的购房认购金324000元，本院予以支持。关于原告诉请的损失，本院认为，原、被告签订的《内部认购协议》约定324000元为购房定金，双方既然约定了定金，应首先适用定金的有关规定进行处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，定金不能超过合同总标的的20%，故原、被告之间能有效适用的定金规定的部分应该是64800元（324000元×20%），剩余的259200元不能适用定金的规定。现被告违约，被告应根据定金的规定，除退还原告已支付的款项外，还应向原告支付双倍定金差额64800元。原告认为其损失为房屋增值损失20万元，原告主张其损失远远大于定金，本院认为，原告于2011年7月12日全款支付房款并签订《内部认购协议》后，双方之间至始至终未建立正式的房屋买卖合同关系，且认购协议约定的房屋并不存在，故原告的损失不能参考房屋增值的损失，但可支持资金占用期间的利息，该利息为原告支付的除定金部分以外的资金占用期间的利息，即被告需向原告支付259200元的资金占用期间的利息，利息以259200元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2011年7月12日至付清之日止。原告要求被告赔偿物业管理费、装修押金等损失，本院认为，该诉请不属于本案处理的范畴，且该费用系衡阳市嘉盛物业管理有限公司收取，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王**国与被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司于2011年7月12日签订的《内部认购协议》；二、被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王**国购房款324000元及双倍定金差额64800元；三、被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王**国资金占用期间的利息，利息以259200元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2011年7月12日至付清之日止。四、驳回原告王**国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9085元，由被告衡阳市嘉盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  谢红春人民陪审员  段非仟人民陪审员  周能发二〇二一年六月十六日书 记 员  王 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。