辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1051号上诉人（原审原告）：张红艳，女，1971年10月16日出生，汉族，工人，住辽宁省锦州市凌河区。上诉人（原审原告）：张莉，女，1975年7月5日出生，汉族，教师，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张红艳（张莉之姐），1971年10月16日出生，汉族，工人，住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：锦州市太和区锦营天然大理石厂，住所地锦州市太和区营盘乡营盘村。负责人：孔繁昌，该厂厂长。委托诉讼代理人：杜锦秀，该厂职员。被上诉人（原审被告）：孔繁昌，男，1962年1月20日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杜锦秀（孔繁昌之妻），1972年11月14日出生，满族，职员，住辽宁省锦州市凌河区。上诉人张红艳、张莉因与被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张莉的委托诉讼代理人即上诉人张红艳，被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌的共同委托诉讼代理人杜锦秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红艳、张莉上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项；二、由被上诉人支付违约金320760元，并由被上诉人协助办理入户手续；三、由被上诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：原审法院依法确认张有令生前与被上诉人签订了《房屋购销合同》有效是正确的，但对上诉人在原审法院主张的因被上诉人迟延交工而应承担的违约责任即违约金，却以合同约定的“交工日期”为“房屋交付日期”而驳回上诉人要求被上诉人支付“逾期交工”应承担的违约金是错误的。1.2003年7月2日，上诉人与被上诉人签订《房屋购销合同》约定，综合楼于2003年12月30日交工。建设部关于《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位在工程完工后，“应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”显然，完工只是建筑物在形象及设施上已经完成，但在没有经过“验收合格”的建筑是不可交付使用的，不属于建筑法及《建设工程质量管理条例》所规定的法律意义上的交工。因此，原审法院认定的交工时间错误。2.原审法院认为在2005年5月被上诉人因为避免因债权人占房而带来的麻烦（而不是一审认定的逃避法院查封），将该房的门钥匙交给上诉人代他们看管此房，并“一直占有使用该房，原告方未按约定支付剩余的购房款，亦构成违约。在双方互负违约责任的情况下，对二原告的要求被告支付违约金320760元的诉讼请求，本院不予调整”。是错误的。由于涉案房屋是在没水没电没有供暖没有煤气不具有使用功能的情况下，只是为了因为避免其他债权人占房而带来麻烦被上诉人才让上诉人看房的，而不是让上诉人使用该房的（该房也是不能使用的）。因为该房不能使用，所以这么多年来被上诉人既不敢也不能收取剩余的购房款，而不是上诉人不交付购房款，因此不存在上诉人违约的问题。在合同履行过程中，如果合同双方都有违约行为，应根据合同约定各自承担相应的违约责任。原审法院将“制造”的上诉人违约的情况与被上诉人的违约混为一谈，而驳回上诉人的诉求是错误的。锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌辩称，一、原审判决按照合同法相关规定，认定合同中约定的“交工日期”应理解为“房屋交付日期”是认定错误，也是法律运用错误。二、《房屋购销合同》中双方当事人没有约定具体交付房屋的时间，此综合楼不存在逾期交工。双方当事人在合同中也没有约定逾期交工，甲方向乙方支付违约金条款。根据合同法第六十二条第四款规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”被上诉人将涉案房屋于2005年5月交付给上诉人占有使用，上诉人进行装修用于服装经营或者效益，故被上诉人不存在延迟履行交付房屋的行为。上诉人没有按照合同中约定交付房屋余款的行为已构成违约。张红艳、张莉向一审法院起诉请求：1.依法确认张有令与被告天然大理石厂签订在《房屋购销合同》有效，并判决锦营天然大理石厂综合楼门市房东起第七户(门牌号××房屋归原告所有；2.由被告支付违约金320760元；3.案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年11月6日，原告张红艳、张莉的父亲张有令与被告天然大理石厂签订了《房屋购销合同》，约定购买由被告开发建设的坐落在锦州市太和区锦营天然大理石厂综合楼门市房东起第七户(越层)，建筑面积108平方米，售房价格1000元/m3，房屋总价108000元，首付款10万元，余款楼房竣工后一次付清；地下室另付房款22000元，楼房竣工后一次付清。并约定，该综合楼于2003年12月30日交工，被告方如不按合同规定日期交付房屋，逾期每天按总房款0.05%的支付违约金。合同签订后，张有令按约定于2003年8月23日交了4万元，2003年9月4日将华兴里有一户房屋顶给孔繁昌核价3万，2003年9月9日交了3万，共计10万元的房款，被告天然大理石厂为张有令出具了收据。但天然大理石厂直至2005年5月才将该房的门钥匙交给原告方，且水、电、取暖等必要的配套设施，直至2017年才在政府相关部门的协调下安装齐全。另查明，二原告的父亲张有令已于2011年4月28日因病去世，母亲沈玉芹于5月15日因病去世，二原告的父母相继去世。张有令、沈玉芹的父母均先于张有令、沈玉芹去世，原告张红艳、张莉之外无其他继承人。一审法院认为，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。本案所涉合同系房屋买卖合同，属于履行标的为财物的债权，其相关权利依法可以由继承人继承。二原告张红艳、张莉作为被继承人张有令、沈玉芹的继承人，依法享有基于2003年11月6日张有令与被告方签订的《房屋购销合同》而产生的，向被告天然大理石厂请求交付房屋、办理入住手续，在能够办理房产登记手续时协助办理房产登记等一系列合同债权。故关于被告方所主张的，二原告主体不适格的观点，本院不予支持。本案的争议焦点在于，张有令与被告方签订的《房屋购销合同》的效力问题。针对该问题，被告方以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效”为依据，以双方签订《房屋购销合同》时，被告天然大理石厂未取得商品房预售许可证为由，否认该合同的效力。但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围明确限定为商品房买卖行为，而本案中《房屋购销合同》的标的房屋，即锦营天然大理石厂综合楼本质上并不属于商品房，因此不能适用该解释。贸然认定合同无效，对原告方显失公平。故对被告方所主张的合同自始无效的观点，本院不予支持。可以依法认定合同有效。虽然双方签订的《房屋购销合同》有效，但合同本身无法实现物权变动的法律效果。依据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在相关行政机构尚未颁发房产证，尤其是锦营天然大理石厂综合楼内房屋能否办理房产证，何时办理房产证尚不明确的情况下，人民法院物权依据合同债权确认物权归属。故对二原告要求判决锦营天然大理石厂综合楼门市房东起第七户(门牌号××房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但依据合同的相对性，二原告享有请求被告方交付房屋、办理入住手续，在能够办理房产登记手续时协助办理房产登记，以及在被告方交付房屋后依法享有占有、使用该房屋等基于合同债权而产生权利。关于二原告要求被告方支付违约金320760元的问题。本院认为，张有令与被告方签订《房屋购销合同》的时间为2003年11月6日，约定的“交工日期”为2003年12月30日。关于“交工日期”是否为双方约定的被告方向张有令交付房屋日期的问题，双方观点并不一致。因该《房屋购销合同》系被告方提供的格式合同，按照《合同法》相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做不利于提供格式条款一方的解释。故应当认定合同中约定的所谓“交工日期”，应理解为房屋交付日期。被告方未在约定日期交付房屋，构成违约。但是，2005年5月被告方将房屋交付后(尽管原告方声称当时是被告方为了逃避法院查封，将房屋交与他们看管，但原告方自此之后一直占有、使用该房屋，应当认定2005年5月为双方的交付房屋时间)，原告方亦未按约定支付剩余的购房款，亦构成违约，故在双方互负违约责任的情况下，对二原告要求被告方支付违约金320760元的诉讼请求，本院不予调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于贯彻执行本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂提交证据1：售房简介，拟证明当时房屋的价钱，交付方式，房屋交付的时间。证据2：产权证，拟证明房屋于2003年12月底已经整体完成施工，否则不能办理产权证。上诉人对上述证据不予认可。本院认为，上述证据不能达到被上诉人的待证目的，故本院不予采纳。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人张红艳、张莉虽然主张被上诉人逾期交付房屋至今，但其对于原审已认定的事实2005年5月取得房屋钥匙并未提出异议，不论该房屋的现实状况是否具备配套条件，上诉人接收房屋钥匙即表明其对该房屋取得了占有、使用的权利，而同时被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂则失去了对该房屋的控制权，故交付房屋钥匙即表明被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂已向上诉人张红艳、张莉交付了房屋。根据双方当事人签订的《房屋购销合同》约定，综合楼应于2003年12月30日交工，原审法院对于该交工时间即应为交房时间的认定论理充分，结论正确。而被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂至2005年5月才向二上诉人交付房屋，存在违约，应向上诉人支付违约金。因双方当事人均不能说明房屋实际交付的具体日期，故违约金应计算至2005年4月30日。关于违约金的计算标准，合同约定为“逾期每一天甲方付乙方违约金为总房款0.05%”，故违约金应计算为108000元×0.05%×486天=26244元。关于孔繁昌个人应否承担给付违约金的责任问题。锦州市太和区锦营天然大理石厂为个人独资企业，孔繁昌为投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故如锦州市太和区锦营天然大理石厂不能履行给付违约金的义务，应由孔繁昌履行给付违约金的义务。关于二上诉人提出的被上诉人协助办理入户手续的上诉请求超出一审诉讼请求范围，本案不予审理。综上所述，张红艳、张莉的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初675号民事判决第一项；二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初675号民事判决第二项；三、被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂于本判决生效后十日内给付上诉人张红艳、张莉逾期交付房屋违约金26244元。四、如被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂不能按期足额履行本判决第三项确定的给付义务，由被上诉人孔繁昌于被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂逾期之日起十日内承担本判决第三项所确定的未履行完毕的给付义务；五、驳回上诉人张红艳、张莉的其它诉讼请求及其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3647元（已减半收取），由被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌负担300元，上诉人张红艳、张莉负担3347元；二审案件受理费7294元，由被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌负担600元，上诉人张红艳、张莉负担6694。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二一年六月二十一日法官助理文涛书记员张采琳