广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1002民初1476号 原告陆星铮，男，壮族，1987年10月4日出生，住广西百色市右江区 委托诉讼代理人：蒙建强，广西源厚律师事务所律师。 被告广西百色开发投资集团有限公司，住所地：百色市右江区大旺路1-1号C区01座，统一社会信用代码： 9145100075651807XX。 法定代表人：华东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛利娟，广西思贝律师事务所律师。 原告陆星铮诉被告广西百色开发投资集团有限公司（以下简称百投集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人蒙建强，被告的委托诉讼代理人黎敏玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陆星铮向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办理权属登记产生的违约金16894元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年5月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于百色市迎龙区，房屋总价为313443元。《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日办理权属登记……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列1、3、处理，其中3.买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了总价为313443元的购房款。被告于2014年11月1日向原告办理了房屋交付，但一直未按规定期限向房屋登记机构办理登记手续，直到2018年4月13日才为原告办理得房屋权属登记证明，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，被告应当自交房之日起720天内即2016年10月21日之前为原告办证，但直到2018年4月13日才办证，被告已经违约，应按照合同约定向原告支付逾期办证的违约金。逾期天数为539天，应按合同约定支付违约金。违约金计算为：313443×0.0001×539=16894元。综上，被告逾期办证违约，根据《民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第十四条、《城市房地产开发经验管理条例》第三十二条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条之规定，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告百投集团公司辩称，1.被告不存在逾期办证的违约行为。按照合同约定，被告在合同中履行的是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，合同履行完毕前，国家关于不动产登记的规定发生了变化，即根据不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条等规定，被告的义务变更为“办理不动产首次登记并提交不动产权属证书”。基于上述变化，原被告双方应重新考量双方办理房屋权属登记的义务内容及履行该义务期限并协商变更，未协商一致的情况下，应认定双方关于该义务没有约定，或没有约定履行期限，故被告不存在逾期协助办证的违约行为。退一步说，即使直接认定“办理不动产首次登记并提交不动产权属证书”取代合同约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告履行义务的时间应根据新规的施行时间进行顺延，否则有违公平原则。2.即使法院支持被告需支付逾期办证违约金，因被告已于2017年10月26日办妥涉案不动产权属证书（首次登记），至此，被告已经完成了协助原告办理涉案房屋权属证书的义务。原告取得不动产权属证书不仅需要被告提供相应的不动产权属证书（首次登记），还需要原告提交应由其提交的身份证明、契税完税凭证等材料并自行或委托他人到登记部门登记，这些时间并未是被告能左右，不应当将该等时间的延误归责被告，故违约金应计算至被告实际取得不动产权属证书（首次登记）之日，而不是原告实际取得不动产权属证书之日。3.办理不动产权属转 移登记是原、被告的共同义务。原告负有主要义务，被告负有协助义务。原告应在自身达到办理不动产权属证书条件的情况下主动告知被告及积极提交办证材料，而非被动等待被告通知。被告在取得不动产权属证书（首次登记）后已通知了原告，但原告未能及时办理，应对其消极履行办证义务的行为承担50%的违约责任。4.原告主张的部分违约金已超过诉讼时效。双方在合同中明确约定了按日计算逾期办证的违约金，该违约金在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告起诉之日往前倒推三年，之前的违约金债权已超诉讼时效。 本案经过开庭审理，综合本案证据及双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：原被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于百色市迎龙区，房屋总价为313443元。《商品房买卖合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照下列1、3处理，其中3约定，买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了313443元的购房款，被告于2014年11月1日向原告交付房屋，原告于2018年4月13日取得房屋权属登记证书。2021年3月8日，原告向本院提起诉讼。 另查明，涉案房产项目于2017年10月26日取得不动产权属证书（首次登记）。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产发票、《物业服务协议》《房屋权属登记证书》，被告提交的《房屋首次登记证书》等证据在卷佐证。 本院认为，原告陆星铮向被告百投集团公司购买商品房，双方自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应严格依照合同约定履行义务。 关于被告是否存在逾期办证违约行为的问题，因国家政策变更，房地产开发企业办证义务由原来的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”变更为“办理不动产首次登记并提交不动产权属证书”，该变更并未导致房地产开发企业的办证义务发生实质变化，也未导致合同目的不能实现或履行显失公平，因此不影响合同约定的办证期限的效力，被告提出应视为双方对办证义务没有约定的辩解理由不充分，本院不予采纳。按照合同约定，被告应于2016年9月2日前即办理不动产权证书首次登记，但被告于2017年11月24日取得不动产权属证书（首次登记）已超出上述期限，进而导致原告未能如期取得不动产权属证书，故被告已构成违约，应按合同约定承担逾期办证的违约责任。 关于原告是否存在过错的问题，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，由此，被告作为专门的房地产开发企业，其义务不仅限于取得不动产权属证书（首次登记），还应负有通知原告、提供必要文件协助原告办理所有权登记手续的义务，而不是被告答辩所称的“由原告主动通知被告后才去办理”。本案中，被告提供了一份2018年1月16日单方制作的公告，未能提供已通过电话、粘贴公告等方式通知原告办证的证据，该份公告不足以证实被告已履行通知义务以及何时通知的事实，本院不予采信，故认定被告并未完成自身义务，逾期办证不应归责于原告，且违约金计算终止时间应计算至原告实际取得不动产权属证书之日。 关于诉讼时效的问题，当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故在没有时效中断、中止事由的情况下，从原告起诉之日倒推三年，之前的违约金债权已超过诉讼时效，依法不予保护，被告关于诉讼时效的辩解理由充分，本院予以采纳。具体到本案，违约金应从原告起诉之日倒推三年即2018年3月8日起计算至被告实际办证之日即2018年4月13日，累计36天，违约金数额为1128.39元（313443元×0.0001×36天），对原告主张的超出诉讼时效部分，本院不予保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告广西百色开发投资集团有限公司支付原告陆星铮逾期办证违约金1128.39元； 二、驳回原告陆星铮的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费222元，减半收取111元，由原告负担77元，被告广西百色开发投资集团有限公司负担34元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费。 本案为终审判决。 审判员  陈永峰 二〇二一年六月十二日 书记员  刘慧瑶