山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1854号 上诉人（原审被告）：毕艳儒，女，1993年5月23日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：徐万春，山东杰然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高晋海，男，1952年3月12日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区。 被上诉人（原审原告）：高文君，女，1952年2月19日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李坤，山东瀛创律师事务所律师。 上诉人毕艳儒因与被上诉人高晋海、高文君确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2021）鲁0306民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毕艳儒上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院确认涉案房屋买卖合同无效属于认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋拥有《房屋所有权证》，上诉人基于此与被上诉人签订房屋买卖合同，并经过审批合法地变更了产权登记，上诉人取得了合法的房产权属证书，认定涉案房屋买卖合同无效没有事实依据和法律依据。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。《淄博市城市房屋权属登记管理办法》第二十一条规定：登记机关颁发的房屋权属证书，是依法拥有房屋所有权或者他项权利的唯一合法凭证，受法律保护。该涉案房产的产权证书是由国家机关房管部门颁发，产权证书上载明的权利人为毕艳儒，上诉人对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，可见涉案房产是依法可以进行交易的，不是国家禁止交易的房产交易对象。上诉人是基于政府公信力，能够办理相关房产变更登记手续的才进行的房产买卖和交易。根据《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。涉案房屋经过产权变更手续，不存在违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为，也没有违背公序良俗的民事法律行为。二、涉案房产在买卖合同签订时所涉及的土地权属性质为集体土地使用证，但合同本身主要是地上建筑物的买卖，没有涉及集体土地买卖，没有违反《土地管理法》禁止性规定，最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要第15条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”的相关规定，涉案房屋所在土地从集体土地使用权征用为国有土地，虽然《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。涉案房屋所在地的爱国村民委员会更名为爱国居民委员会已经20多年。被上诉人并未因出售涉案房屋而丧失村集体村民的合法权益，本案不涉及转让集体土地使用权事宜。现在涉案房屋面临拆迁，涉案房屋所在土地从集体土地使用权征用为国有土地，不违反土地管理法的强制性规定。三、本案被上诉人提起本次诉讼不符合民法的诚实信用原则和公序良俗原则。涉案房屋买卖双方均系完全民事行为能力人，意思表示真实，上诉人支付了全部购房款，双方房屋交易产权变更均已履行完毕。上诉人对此没有任何过错，而被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同已实际履行达近8年之久的时间里也均未提出异议。现本案房屋买卖合同中的标的物面临拆迁，被上诉人系出于获取该房屋面临拆迁所带来的巨大经济利益而提起的诉讼，又以转让集体所有的宅基地违反法律规定为由，诉求签订的房屋买卖合同无效，意图无理获取房屋拆迁的利益，其行为有悖民法的诚实信用原则和公序良俗原则。因为“任何人不得从其不法行为中获利”，因而法律应对这种不正当行为进行否定性评价。一审判决双方签订的房屋买卖合同无效，这不仅有违民法的公平正义原则，而且会助长不法行为，还会破坏整个社会的法治秩序和诚信基础。四、在2017年12月29日涉案区域的土地已由集体建设用地转为国有建设用地。土地使用性质已经发生转变，房屋买卖合同无效的法定事由已不复存在。被上诉人诉求确认与上诉人于2013年6月8日签订的房屋买卖合同无效，不符合法律规定。土地性质已经改变为国有建设用地，房屋买卖合同无效的情形现已消失。综上，被上诉人的诉求既与事实不符，又有违诚实信用原则和公序良俗原则，应依法予以驳回。 高晋海、高文君辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 高晋海、高文君向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2013年6月8日签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对双方争议的问题，一审法院查明，两原告系夫妻关系。原告高文君与案外人高行麒系姑侄关系。因案外人高行麒欠他人借款15万元无力归还，遂向被告毕艳儒之夫尚宗兵借款。为解决借款事宜，2013年6月8日，原告高晋海作为甲方，原告高文君作为甲方共有人，被告毕艳儒作为乙方，签订房屋买卖合同。合同约定：第一条，甲方将坐落于周村区爱国村莫家庄351号的房屋，证号：060047127，建筑面积242.99平方米，自愿出售给乙方。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意该房屋成交价为人民币贰拾伍万元，250000元。同日，双方办理了房屋所有权转移登记申请。2013年7月12日涉案房屋产权人变更为毕艳儒，产权证号为06-1049367、06-1049368、06-1049369、06-1049370。 另查明，周村区爱国村莫家庄351号系原告高晋海在宅基地上自建的住房，该土地系原告高晋海于2001年11月10日以住房紧张为由向淄博市周村区大街街道办事处申请的宅基地，土地权属性质为集体土地使用权。 又查明，2003年7月，原周村区大街街道办事处爱国村整建制转为爱国社区，冠名为周村区大街街道爱国社区居民委员会，执行“四不变政策”，即户口性质不变，土地、财产所有权和使用权不变，村民与原集体的经济关系及分配关系不变，国家涉及农村和农民的各项政策不变。淄博市周村区不属于国家宅基地改革试点地区。2017年12月29日，涉案土地性质由集体建设用地转为国有建设用地。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为原告高晋海、高文君与被告毕艳儒签订的《淄博市房屋买卖合同》是否有效。涉案房屋所涉土地的权属性质在原被告签订房屋买卖合同时为集体土地使用权，用途为宅基地。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地归农民集体所有，并由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，即农民集体所有的土地不得为本经济组织以外的成员享有。本案被告毕艳儒是淄博市周村区丝绸路街道办事处胜利社区居民，非涉案房院所在周村区大街街道办事处爱国社区集体经济组织成员，不享有爱国社区集体经济组织成员待遇，无权享有集体土地的权益，签订的房屋买卖合同因违反强制性法律规定应属无效。无效合同，自始无效，涉案土地性质虽于2017年12月29日由集体建设用地转为国有建设用地，但不能改变原被告在2013年6月8日签订的《淄博市房屋买卖合同》的效力。 综上所述，对两原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：原告高晋海、高文君与被告毕艳儒于2013年6月8日签订的《淄博市房屋买卖合同》无效。案件受理费减半收取计50元，由被告毕艳儒负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，2013年6月8日，上诉人毕艳儒与被上诉人高晋海、高文君签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体土地。涉案房屋作为上诉人毕艳儒的住宅，虽取得房屋所有权证，但依据相关法律规定在集体土地上建设的住宅不得向集体经济组织以外的人员转让。虽然2003年7月，周村区爱国村转为周村区大街街道爱国社区居委会，但其土地性质与政策并未发生变化。上诉人毕艳儒并非周村区大街街道爱国社区集体组织成员，其无权在该集体经济组织购买房产。且涉案房屋所属地区并非国家宅基地改革试点区，故原审认定涉案房屋买卖合同无效并无不当。上诉人毕艳儒以起诉时涉案房屋所在土地性质已转为国有建设用地为由主张涉案房屋买卖合同有效，没有法律依据。 综上所述，上诉人毕艳儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人毕艳儒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 李灵福 审 判 员 王 娜 二〇二一年六月二十一日 法官助理 赵树一 书 记 员 徐 钊