山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4188号上诉人（原审原告）：牟秀娟，女，1981年1月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东蓝调酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴海滨，总经理。委托诉讼代理人：吴传福，男，该公司员工。上诉人牟秀娟因与被上诉人山东蓝调酒店管理有限公司（以下简称蓝调酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。牟秀娟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由蓝调酒店公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.蓝调酒店公司没有按照合同约定支付房租。按照合同约定蓝调酒店公司应于2020年10月5日前支付10月份房租，牟秀娟进行了催收，蓝调酒店公司拒绝支付；2020年11月5日前应当支付11月份房租，蓝调酒店公司亦没有支付，牟秀娟也进行了催收，连续2个月蓝调酒店公司都没有按照合同约定支付房租。一审法院对于蓝调酒店公司合同违约一事没有查清。2.牟秀娟网上立案起诉后，2020年12月5日蓝调酒店公司继续违约，没有支付12月份房租；2021年1月5日再次持续违约，没有支付2021年1月份房租，至此按照合同约定已经连续四个多月没有支付房租，构成根本违约。3.一审法院认定蓝调酒店公司支付了2020年11月1日至2021年1月1日的房租，却没有对支付的时间进行认定。蓝调酒店公司是在本案立案一个半月之后，才支付的房租，其违约事实已经构成。4.一审法院认定蓝调酒店公司与牟秀娟沟通减免租金问题协商未成，蓝调酒店公司既未提供沟通的证据，牟秀娟也不符合国务院相关减免的规定，法院仅以存在新冠疫情就忽略蓝调酒店公司违约的事实，显然没有考虑牟秀娟的实际情况。5.蓝调酒店公司主张2020年10月份房租应把2000多元换锁钱扣除，所以未支付10月份房租，就说明蓝调酒店公司应当提前支付而没有支付，拿后续未认定的换锁事宜来进行折抵，显然与事实不符，再者，牟秀娟把拆下来的锁放在房间的橱柜里并未带走，蓝调酒店公司主张把2000多元换锁钱扣除更不合理。6.关于2020年1月1日至2020年8月31日期间的事实认定不准确，蓝调酒店公司实际租赁牟秀娟的房屋，双方系房屋租赁关系，本案案由也是房屋租赁纠纷，蓝调酒店公司租赁房屋进行酒店经营，按照酒店经营需要进行房屋内部附着物及设施配置本身就是蓝调酒店公司自己的义务，蓝调酒店公司不应把自己应当承担的义务强加于牟秀娟，这个期间是新冠疫情最严重的时候，牟秀娟并没有收取该期间房屋费用，蓝调酒店公司根本违约给牟秀娟造成极大损失。7.一审法院没有查明蓝调酒店公司的损失情况，蓝调酒店公司亦没有提供证据证实自己因疫情不能开业、进而影响损失，事实上，蓝调酒店公司从2019年11月份就已经实际经营，疫情期间亦没有停止营业。二、一审判决适用法律错误。1.蓝调酒店公司没有按照合同约定支付房租，连续违约四次，在牟秀娟多次催收的情况下，仍然没有支付，严重违背了合同约定及相关法律规定，违约事实清楚，一审法院却没有认定。2.新冠疫情最严重期间，蓝调酒店公司使用的房屋并没有缴纳房租，只是其违约后，牟秀娟参照实际损失才把2020年1月1日至2020年8月31日期间租赁费用参照违约金主张，一审法院只是按照新冠疫情期间相关临时性规定就不认定违约，显然与法律规定不符。3.新冠疫情的出现，不是合同双方能够预见的，但新冠疫情也不是蓝调酒店公司肆意践踏合同约定、法律规定的理由，蓝调酒店公司违约是既定事实。三、一审程序违法。1.蓝调酒店公司没有提供任何证据证实牟秀娟的过错给其造成损失，也没有提供因新冠疫情给蓝调酒店公司带来损失，更没有针对损失提起反诉，在蓝调酒店公司没有提起反诉的情况下，一审法院仅凭主观认为新冠疫情会给蓝调酒店公司带来损失，就给蓝调酒店公司免除租金显然违反程序。2.牟秀娟已经给蓝调酒店公司三个月免租期，又被蓝调酒店公司所谓以应当由其购买的用于酒店经营所需的相关物品折抵2020年1月1日至2020年8月31日期间的租金，这个本身就是蓝调酒店公司强加于牟秀娟额外承担的，蓝调酒店公司也没有提交购买的物品清单及实际花费情况，实际上牟秀娟自2019年10月1日起至2021年1月14日前实际只收到了一个月的租金，蓝调酒店公司却拿牟秀娟的房屋实际经营酒店长达14个月之久，蓝调酒店公司并无损失。牟秀娟主张了损失，一审法院却以合同约定不予以解除，蓝调酒店公司没有提起反诉，一审法院却以疫情考虑损失予以减免。综上所述，一审判决未查明事实、适用法律错误、程序严重违法，请求二审法院依法改判。蓝调酒店公司辩称，蓝调酒店公司申请免除半年的费用，法院判决免除一个月的费用。蓝调酒店公司一直按合同约定向牟秀娟支付房租，新冠疫情确实对经营造成了很大的影响，至少半年基本上未营业。后期也是与牟秀娟协商希望牟秀娟能多承担一部分，实在不行牟秀娟承担一半，牟秀娟未同意并擅自更换了门锁，对蓝调酒店公司的经营也产生了损失。蓝调酒店公司认为疫情期间应各自承担一半，即双方各承担3个月。牟秀娟向一审法院起诉请求：1.判令解除2019年9月27日双方签订的《房屋经营托管协议》；2.判令蓝调酒店公司支付2020年10月1日至2020年12月31日租金18,900元，自2021年1月1日起至房屋交还之日止租金另行计算。因蓝调酒店公司已支付2020年11月1日至2021年3月31日的租金，故牟秀娟庭审中不再要求此部分；3.判令蓝调酒店公司支付牟秀娟违约损失50,400元；4.判令蓝调酒店公司承担案件受理费用。牟秀娟当庭增加诉讼请求：要求蓝调酒店公司撤离房屋内配置的电器（电视机、机顶盒、电热水壶、智能门锁拆除后需安装成房屋交付时的普通防盗门锁、空调）、家具（沙发、茶几、床、床垫、床头柜、挂画、窗帘）。一审法院认定事实：2019年9月27日，牟秀娟（甲方）与蓝调酒店公司（乙方）签订《房屋经营托管协议》，约定甲方将位于济南市历城区华府国际公寓1座2621、1520、2620号房屋交由乙方用于服务式公寓出租经营，期限为自2019年10月1日起至2024年9月30日止，2019年10月1日至2022年9月30日的月租金为2100元，2022年10月1日至2024年9月30日的月租金为2310元，本合同签订之日至2020年9月1日共计11个月为装修免租期（开庭时双方确认，实际免租期为3个月，即2019年10月1日至2019年12月31日，其余8个月即2020年1月1日至2020年8月31日，为蓝调酒店公司为涉案房屋配置物品，折抵为租金），房租自2020年9月1日开始计算，付款方式为月付，乙方于当月1-5日前支付到甲方指定银行账户。协议第10条对违约责任进行约定：一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，即构成违约，需向对方支付违约金2000元。合同第11条对单方解除合同有如下约定：在托管经营期内，任何一方违约，欲提前解除本合同，应当提前30日书面通知相对方，取得对方同意后方可解除合同；任何一方严重违约，致使本合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方支付违约金。协议第14条约定，因不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任。本合同项下“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等。甲乙双方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度。蓝调酒店公司于2021年1月14日支付2020年11月1日至2021年1月31日的租金，于2021年2月1日支付该月份的租金，于2021年3月1日支付该月份的租金。蓝调酒店公司辩称，因与牟秀娟就疫情减免房租协商未果，故延迟支付了租金；因牟秀娟中途将涉案房屋门锁更换，导致蓝调酒店公司额外支付2000多元门锁更换费，故将2020年10月份房租直接扣除未支付。涉案房屋华府国际公寓1座2621、1520、2620号，分别由牟秀娟之女刘堃玥、牟秀娟本人、牟秀娟之子刘德睿购买，并与出卖人山东华福置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，刘堃玥、刘德睿均未成年，其《房屋买卖合同》由牟秀娟代签。涉案房屋现由蓝调酒店公司经营，用于客房住宿。一审法院认为，一、关于合同效力：牟秀娟与蓝调酒店公司签订的《房屋经营托管协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行义务。二、关于是否应解除《房屋经营托管协议》：牟秀娟主张，蓝调酒店公司不按约定交纳租金，严重违约，致使合同已无继续履行的意义。一审法院认为，我国自2020年1月底爆发新型冠状病毒肺炎疫情，牟秀娟、蓝调酒店公司均无法预见。本案双方当事人为减免租金问题协商未成，蓝调酒店公司未支付租金，牟秀娟起诉后，蓝调酒店公司除扣除2020年10月1日至2020年10月31日期间一个月的租金外，已交纳了2020年11月1日至2021年3月31日的租金，2020年1月1日至2020年8月31日的租金以涉案房屋配置物品折抵。牟秀娟以蓝调酒店公司严重违约为由要求解除协议，无法律依据，对该项诉讼请求不予支持。三、关于牟秀娟要求蓝调酒店公司支付2020年10月1日至2020年10月31日、2021年4月1日至房屋交还之日止的租金、撤离房屋内配置的电器、家具：针对新冠疫情，国家发展和改革委员会《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等也规定了指导意见。涉案房屋虽不是国有房屋，蓝调酒店公司亦未提交证据证实疫情防控给其造成的实际损失，但疫情管控必然给蓝调酒店公司造成实际影响。结合济南市的疫情形势，根据公平原则和对民事诉讼主体平等保护原则，酌情免除蓝调酒店公司1个月的租金，即2020年10月1日至2020年10月31日的租金。故对牟秀娟要求蓝调酒店公司支付2020年10月1日至2020年10月31日租金的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方《房屋经营托管协议》并未解除，不存在交还房屋问题，故牟秀娟要求蓝调酒店公司支付2021年4月1日至房屋交还之日止的租金、撤离电器及家具的请求，一审法院不予支持。四、关于牟秀娟要求蓝调酒店公司支付违约损失50400元：双方在协议中已约定，遇有不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担违约责任，并对不可抗力作了解释。而我国发生的新冠疫情，符合双方约定的不可抗力情况且发生在协议履行期间，故牟秀娟该项请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回牟秀娟的诉讼请求。案件受理费2417元，减半收取计1208元，由牟秀娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中牟秀娟述称蓝调酒店公司已支付房租至2021年4月30日。本院认为，本案二审的争议焦点：一、涉案房屋经营托管协议应否解除；二、蓝调酒店公司应否向牟秀娟支付2020年10月1日至10月31日的租金及2021年5月1日至房屋交还之日的租金；三、蓝调酒店公司应否向牟秀娟赔偿违约金50400元。关于争议焦点一，牟秀娟主张蓝调酒店公司迟延支付2020年10月至2021年1月的房租，经牟秀娟催缴仍拒不缴纳，已经构成严重违约，符合合同约定解除的情形。本院认为，2020年新冠肺炎疫情爆发属于双方均无法预见的不可抗力因素，对酒店行业的经营产生一定影响，蓝调酒店公司亦以疫情为由与牟秀娟沟通要求免租。后因双方对于租金问题未达成一致，牟秀娟诉至法院，蓝调酒店公司除因以门锁折抵2020年10月的租金外，向牟秀娟足额支付2020年11月至2021年1月的房租，故蓝调酒店公司因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素，与牟秀娟协商房租减免问题，未按时缴纳房屋租金，不应认定蓝调酒店公司构成严重违约，一审法院据此判令不予解除协议，并无不当。关于争议焦点二，蓝调酒店公司主张应当减免三个月租金，但未提交证据证明因新冠肺炎疫情所导致的损失情况，一审法院根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定及公平原则和对民事诉讼主体平等保护原则，并结合济南市的疫情形势，酌定减免蓝调酒店公司一个月的租金，即2020年10月1日至10月31日的租金，并未超出合理范围。因涉案房屋经营托管协议未解除，故一审法院对于牟秀娟主张的要求蓝调酒店公司支付租金至交还房屋之日的请求未予支持，并无不当。关于争议焦点三，涉案房屋经营托管协议14.1约定，由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任。本案中，蓝调酒店公司因新冠肺炎疫情这一不可抗力与牟秀娟就房租减免问题进行协商，因此未按时交纳租金，故一审法院对牟秀娟要求蓝调酒店公司支付违约金的请求未予支持，亦无不当。综上所述，牟秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2417元，由上诉人牟秀娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年六月十八日法官助理 高 超书 记 员 侯新新