天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初11870号原告：马志丹，男，1988年3月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：高文杰，男，1992年1月11日出生，汉族，住江苏省靖江市江阴经济开发区。原告马志丹与被告高文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告马志丹到庭参加诉讼。被告高文杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。马志丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠房租2个月加2天共计4133.34元；2.判令被告支付1个月房租补偿2000元；3.判令被告支付违约金2000元；4.判令被告支付因被告过错原告产生的房租损失1600.08元;5.判令被告支付房屋损坏维修费用3242.76元；6.判令被告支付拖欠水电煤气费用374.57元；7.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年6月18日，被告入住原告房屋，2020年7月21日，原告与被告补签《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋，租期一年（自2020年6月18日至2021年6月18日），租金2000元/月，押金2000元，押一付三。合同签订后，被告未按期支付租金。2020年8月23日，原告发现被告未经原告允许，让其朋友搬入居住，并在屋内养狗，导致房屋及屋内家具遭到严重损坏。2020年8月27日，被告通知原告停止租赁房屋，并约定在2020年9月20日进行交接。但原告于2020年9月20日交接时发现被告已经搬走并将房屋钥匙带走，且拒绝交接。被告的行为已经构成违约，给原告造成了损失，应向原告承担违约责任，且被告尚欠原告租金和水电煤气费未付。故成诉。被告高文杰未发表答辩意见。本院认定事实如下：马志丹是滨海新区塘沽新民里6-1-603房屋权利人。2020年7月21日，马志丹（出租人、甲方）与高文杰（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方；租赁期限自2020年6月18日至2021年6月18日止；月租金2000元，押金2000元，押一付三，乙方按季度以转账方式支付房租；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备以及房屋内甲方提供的物品损坏，所产生的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；乙方承担以下费用并承担延期付款的违约责任：水费、电费、电话费、燃气费，注：水电煤气费交接时总余额为593.8元；乙方承诺按年租用该房屋，如租期未满12个月乙方提出退租，则乙方在已发生的租用租金之外，须向甲方多缴纳一个月的租金作为补偿。马志丹自述，高文杰于2020年6月18日入住案涉房屋，租住期间，高文杰支付一个月租金2000元、押金2000元，之后高文杰未再支付租金，未缴纳水电煤气费。租赁期间，高文杰电话告知马志丹不再租赁案涉房屋，并约定于2020年9月20日办理交接。马志丹于2020年9月20日去交接房屋时，发现高文杰已经自行搬离，故双方未办理交接，马志丹考虑安全问题重新换锁。马志丹提交的其与高文杰的微信聊天记录显示，高文杰于2020年6月17日向马志丹微信转账押金2000元，于2020年7月17日微信转账租金2000元。2020年8月23日和27日,马志丹与高文杰交涉案涉屋内养狗问题。马志丹提交的照片显示，高文杰搬走后，水电燃气表抄表数分别为：水表3.8方、电表15.11元、燃气表74.2方,以及案涉房屋向高文杰出租前后的情况。马志丹提交两笔付款记录，其解释因购买马桶盖花费26.76元，换锁花费256元。本院认为，马志丹与高文杰所签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且已履行，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。房屋租赁期间，高文杰未按约定支付租金并提前解除租赁合同，自行搬离房屋，其行为已构成违约。关于租金，马志丹主张高文杰于2020年9月20日退租，尚欠2个月2天的租金4133.34元未付。依据《房屋租赁合同》、微信聊天记录、原告庭审陈述可以证实上述事实，对于原告主张被告给付拖欠的租金4133.34元的诉讼请求，本院予以支持。对于马志丹主张高文杰给付一个月房租补偿2000元的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》约定，如乙方提前退租，乙方须向甲方多缴纳一个月的租金作为补偿。案涉房屋租赁合同系因高文杰提前退租而解除,故高文杰应按照合同约定向马志丹支付一个月的租金2000元作为补偿。对于原告主张的违约金2000元，上述《房屋租赁合同》约定的补偿条款实质是对提前退租行为违约责任的约定，故马志丹的第二项诉讼请求主张高文杰给付一个月房租补偿2000元和第三项诉讼请求主张高文杰给付违约金2000元的合同依据存在重复，本院只能择一支持，且依据合同约定高文杰补偿月租金2000元已经足以弥补马志丹因提前退租遭受的损失，故对于马志丹主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。对于马志丹主张高文杰给付租房损失1600.08元的诉讼请求，因本院已支持马志丹主张以月租金为标准的补偿款2000元，且原告并未提交证据证明其因提前退租遭受的损失超过了上述补偿金额，故从现有证据看，该补偿款已足以弥补马志丹因提前退租遭受的损失，本院对于该项诉讼请求不予支持。对于马志丹主张的房屋损坏维修费用，双方签订的《房屋租赁合同》约定，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备以及房屋内甲方提供的物品损坏，所产生的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。因高文杰自行搬离房屋，未与马志丹交接房屋钥匙，导致马志丹换锁发生费用256元，以及因马桶盖损坏，购买新的马桶盖发生费用26.76元，有付款记录予以证实，本院对上述两笔笔费用予以支持。对于马志丹主张的其他房屋损坏维修费用，因其未提交相应的票据，本院综合考虑高文杰室友在屋内养狗情况及照片显示的案涉房屋出租前后对比情况，酌定高文杰应付马志丹房屋损坏维修费400元。综上高文杰应付马志丹房屋损坏维修费用共计682.76元。对于马志丹主张的水电煤气费用，双方签订的《房屋租赁合同》约定水费、电费、电话费、燃气费由高文杰承担，并确认水电煤气费交接时总余额为593.8元，马志丹提交的水电燃气表照片可以证明马志丹接收房屋后剩余的水电煤气费用为219.23（74.2*2.5+3.8*4.9+15.11）元，故高文杰租赁期间使用的水电煤气费用593.8-219.23=374.57元，高文杰应给付马志丹。对于高文杰已交付的押金2000元，马志丹应向高文杰返还，马志丹同意在本案中予以抵扣，故本院在本案中一并处理，从高文杰应向马志丹应付的款项中予以扣除。综上，高文杰应给付马志丹租金4133.34元、水电煤气费374.57元、补偿金2000元、房屋损坏维修费682.76元，合计7190.67元，抵扣押金2000元后，高文杰应给付马志丹5190.67元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告高文杰于本判决生效之日起十日内给付原告马志丹5190.67元；二、驳回原告高文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计67元，由被告高文杰负担，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周彦权二〇二一年六月七日法官助理龙孟燕书记员姜金评价二维码附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。