河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1527号上诉人（原审被告）：鼎铭轨道科技有限公司，住所地河南省郏县龙山大道中段。统一社会信用代码：91130182MA07N46Y6L。法定代表人：张金山，执行董事。委托诉讼代理人：郭子涛，河南长顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南煤神机械制造有限公司，住所地河南省郏县龙山大道中段。统一社会信用代码:914104255624799142。法定代表人：刘宏伟，总经理。委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。上诉人鼎铭轨道科技有限公司（以下简称鼎铭公司）与被上诉人河南煤神机械制造有限公司（以下简称煤神公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎铭公司的委托诉讼代理人郭子涛,被上诉人煤神公司的委托诉讼代理人崔进东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鼎铭公司上诉请求：1.依法撤销郏县人民法院作出的（2020)豫0425民初2650号民事判决第四项，即鼎铭轨道科技有限公司自合同解除之日至实际腾房完毕之日，以实际拖欠的房屋租金为基数按照全国商业银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际腾房完毕之日止。2.上诉费由煤神公司负担。事实和理由：一审法院判决鼎铭公司承担合同解除之日至实际腾房完毕之日，以实际拖欠的房屋租金为基数按照全国商业银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际腾房完毕之日止的判决事项，煤神公司在一审起诉期间未提起该诉请，煤神公司仅仅要求支付合同解除之日后的占用使用费，并没有关于拖欠租金的利息。一审法院判决鼎铭公司支付合同解除之日至实际腾房完毕之日的房屋租金为基数的判决错误，同时加重了鼎铭公司的负担。综上所述，为维护鼎铭公司的合法权益，特向平顶山市中级人民法院提起上诉，请求依法撤销郏县人民法院作出（2020)豫0425民初2650号民事判决第四项。煤神公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，从本案事实上来讲，鼎铭公司在租赁期限内不仅长期拖欠房租及水电费，给煤神公司造成至今不能使用、利用案涉房屋，且鼎铭公司至今尚未支付房屋租金，也不腾空房屋，也未向煤神公司返还房屋，根据相关司法解释的规定，煤神公司不仅有权要求鼎铭公司支付租期内的房租，而且有权要求鼎铭公司在合同解除之后，参照双方约定的租金标准支付占有使用费，该意见也得到了一审法院的肯定，但一审法院考虑到疫情等原因，不仅对鼎铭公司减免了五个月的租金，而且在房屋占有使用费方面，仅参照银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，煤神公司认为该贷款市场报价利率仅为最低标准的惩罚性措施，该利率具有事实和法律依据，故鼎铭公司上诉理由不能成立，依法应予驳回。煤神公司向一审法院起诉请求：1.判令鼎铭公司支付租金及水电费3255028.06元，并按照同期银行贷款利率支付自起诉之日起的利息；2.诉讼费由鼎铭公司承担。后变更诉讼请求为：1.解除双方之间的不定期房屋租赁合同；2.判令鼎铭公司立即腾空房屋并返还；3.判令鼎铭公司支付欠付租赁及水电费3255028.06元，之后的租金及水电费自2020年8月1日起按照合同约定支付至合同解除之日止；4.判令合同解除后的房屋占有使用费（参照合同约定标准计算至实际返还房屋之日止）；5.诉讼费由鼎铭公司承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，煤神公司作为出租方（甲方），鼎铭公司作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同。该合同的主要内容为：“一、出租厂房情况及相关约定。1.厂房、宿舍、办公室出租情况。甲方租赁给乙方的厂房、宿舍、办公室坐落在平顶山市郏县龙山大道中段煤神公司院内（土地批号郏国用2011DG11024）。租赁厂房面积为9070平方米，办公室面积570平方米，合计9640平方米；宿舍共7间。厂房类型为工业结构轻钢厂房，办公室、宿舍为砖混楼房。二、厂房起租日期、租赁期限及租金。1.厂房及办公室每平米12元，共9640平方米，月租金115680元；宿舍每间300元，共7间，月租金2100元，月租金合计117780元，全年租金共计1413360元（以上费用均含税）。2.租赁期限自2018年1月1日起，至2019年12月31日止，租赁期为两年，租赁期间租金不变。若遇特殊情况时，租赁时间及租金双方进行友好协商。3.租赁期满，乙方应保证厂房、附属设施完好。乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，同等条件下乙方有优先权，重新签订租赁协议。三、租金支付方式。厂房及办公室、宿舍自租赁之日起一个月内预交一年租赁费，乙方付款时，甲方需开具增值税发票。以后每半年的首月预付半年的租金，租金每年支付两次。四、其他费用。租赁期间，乙方使用甲方厂房、宿舍、办公室所发生水电气的费用按照国家收费标准和实际消耗量支付，职工就餐与甲方职工享受同等待遇。出租人负责人签字郭亚广，加盖煤神公司合同专用章；承租方负责人签字张金山，加盖鼎铭公司合同专用章。2018年1月1日。”合同签订后煤神公司向鼎铭公司交付了租赁物，鼎铭公司于2018年8月9日支付两笔租金计10万元，同年8月31日支付五笔租金计25万元，同年11月16日支付四笔租金计20万元，同年12月1日支付5万元，共计支付房租、水费、电费60万元。后鼎铭公司停业并拖欠租金。2020年8月7日，煤神公司向河南省平顶山市恒信公证处申请“清点公正”。该公证处于2020年8月24日出具公证书一份。对鼎铭公司承租的厂房、办公室、宿舍房间存放的物品进行了清点。另查明，1.按照合同约定，自2018年1月1日至2019年12月31日鼎铭公司应支付厂房、办公室、宿舍全部租金1413360元（含税）×2年等于2826720元。应扣减已支付的60万元，尚下欠租金2226720元。2.煤神公司提供的水费电费计算标准，系按照双方共同使用的数额平均后乘以鼎铭公司使用的租赁厂房和办公室得出来的。鼎铭公司对此不认可。一审法院认为，本案系房屋租赁合同引起的纠纷。现围绕煤神公司的主要诉讼请求进行分析评判：一、关于煤神公司请求解除合同问题。因房屋租赁合同二.3条约定：“租赁期满，乙方应保证厂房、附属设施完好。乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，同等条件下乙方有优先权，重新签订租赁协议。”由此可以看出鼎铭公司在租赁两年期满后，即2019年12月31日前未提出续租申请，更没有重新签订租赁合同。加之2020年的疫情原因，鼎铭公司在租赁期限届满前后已经停止经营，无人上班。继续租赁的合同目的已经不能实现。故煤神公司请求解除合同的主张，应予支持。二、煤神公司请求的厂房、办公室、宿舍的房租和水电费问题。按照合同约定鼎铭公司应支付厂房、办公室、宿舍的租金2826720元，扣除已支付的60万元，下欠租金2226720元，应予支付。关于2020年1月1日之后至合同解除之前的房屋租金问题。因鼎铭公司虽然停止经营，无人上班。但至今其所租赁的厂房内仍然存放着鼎铭公司的生产设备和产品，并未将租赁物交付于煤神公司，故应当继续按照合同约定的年租金1413360元向煤神公司支付。但根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》“一、关于合同案件的审理5、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持……；6、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定。本案中，双方签订的合同于2019年12月31日期满，2020年1月全国进入疫情期间，又根据郏县疫情的实际情况，酌定免除五个月的租金为宜。关于煤神公司请求的水电费，因合同约定不具体，加之鼎铭公司不认可其计算方法，对此部分不予处理。三、关于煤神公司请求鼎铭公司腾空房屋并返还问题。因鼎铭公司已经停业，且一审法院认为合同应当解除。故煤神公司的此项请求有事实根据，予以支持。四、对煤神公司请求解除合同之后的房屋占有使用费参照合同标准计算至实际返还房屋之日的主张，因双方未约定违约情形，且按合同约定年租金标准计算明显过高，故不予支持。但为了公平起见，鼎铭公司应自解除合同之日，以实际拖欠的房租为基数，按照全国商业银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际腾房完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条规定之规定，判决：一、解除河南煤神机械制造有限公司与鼎铭轨道科技有限公司于2018年1月1日签订的房屋租赁合同；二、鼎铭轨道科技有限公司于判决生效后十日内向河南煤神机械制造有限公司支付下欠租金2226720元；自2020年1月1日起至合同解除之日止，按照合同约定的年租金1413360元向煤神公司支付，但应扣除五个月的租金；三、鼎铭轨道科技有限公司于判决生效后十日内向将租赁的厂房、宿舍、办公室内存放的生产设施、产品和办公生活用品等清理完毕并返还；四、鼎铭轨道科技有限公司自合同解除之日至实际腾房完毕之日，以实际拖欠的房屋租金为基数按照全国商业银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际腾房完毕之日止；五、驳回河南煤神机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32841元，鼎铭轨道科技有限公司负担22466元，河南煤神机械制造有限公司负担10375元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：原审判令鼎铭轨道科技有限公司自合同解除之日至实际腾房完毕之日，以实际拖欠的房屋租金为基数按照全国商业银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际腾房完毕之日止是否适当。对此，本院具体分析评判如下：本案系房屋租赁合同纠纷，煤神公司的一审诉求第四项为，请求判令合同解除后的房屋占有使用费（参照合同约定标准计算至实际返还房屋之日止）。本案中，案涉租赁合同两年期满后，鼎铭公司未提出续租申请，也没有重新签订租赁合同，且鼎铭公司在租赁期限届满前后已经停止经营，双方继续租赁的合同目的已经不能实现，双方之间的租赁合同应予解除。合同解除后，鼎铭公司应将案涉房屋腾空并返还给煤神公司，但鼎铭公司至今仍占有使用案涉房屋未予腾空归还，其应当支付房屋占有使用费。因双方未约定违约情形，且按合同约定年租金标准计算明显过高，原审依据公平原则，判令鼎铭公司自解除合同之日，以实际欠付房租为基数，按照全国商业银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际腾房完毕之日止并无不当，故鼎铭公司上诉称煤神公司一审诉求仅要求支付合同解除之日后的占用使用费，并没有关于拖欠租金利息的主张，一审法院判决鼎铭公司自合同解除之日至实际腾房完毕之日，支付以实际拖欠的房屋租金为基数计算的利息错误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，鼎铭公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由鼎铭轨道科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 宋红彦审判员 彭 莉二〇二一年六月二十五日法官助理朱晓鸽书记员马艳君