湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终661号 上诉人（原审被告）：安化九源房地产开发有限公司，住所地湖南省安化县东坪镇南区移民街。 法定代表人：张杨柳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：谌东方，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安化县旭天五交化有限责任公司，住所地湖南省安化县东坪镇解放路143号。 法定代表人：廖三平，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王精兵，湖南丰昇律师事务所律师。 上诉人安化九源房地产开发有限公司（以下简称九源公司）因与被上诉人安化县旭天五交化有限责任公司（以下简称旭天公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（以下简称安化法院）（2020）湘0923民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 九源公司上诉请求：撤销（2020）湘0923民初2704号民事判决第一项，改判驳回旭天公司的起诉请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1.九源公司与旭天公司于2012年5月对设计平面图进行确认时，双方就已对案涉103号房屋的设计用途达成了一致意见，即靠通道后面的位置做为公厕或物业用房。九源公司将103号房屋登记为物业管理用房不属于违约行为。2.案涉103号物业管理用房利用的系公用面积，并未占用旭天公司的专有部分。九源公司不存在违约与侵权行为。3.根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的用途专用，产权属全体业主共有。九源公司为能使业主享受到更高效便捷的物业服务，将一楼的公用面积设置为物业管理用房，既符合相关法律规定也符合实际生活。二、案涉103号物业管理用房，单独靠角落，面积有限并无实际商用价值，《联合建房协议》也已明确约定旭天公司对九源公司第三层商业房产的回购价为1500元/平方米，一审对103号物业管理用房价值按商业用房进行评估，以8259元／平方米单价计算损失，明显错误。三、本案已过诉讼时效。 旭天公司答辩称：一、九源公司上诉所述事实不成立，双方并没有达成一致意见。《联合建房协议》只约定103号房屋面积属于房屋建筑面积。（2019）湘0923民初2585号民事生效判决确认九源公司违约，应承担违约责任。二、双方均同意对案涉103号物业管理用房的价值进行评估。质证时，双方对鉴定机构的资质及评估结论均不持异议，鉴定机构作出的评估结论可以作为本案定案依据。三、本案未超过诉讼时效。 旭天公司向一审法院起诉请求：1.判令九源公司赔偿旭天公司安化县东坪镇民兴路金源大厦一楼西头内侧103房屋损失624800元；2.判令九源公司支付违约金107000元（按50元/天，自2014年11月1日计算至2020年9月10日起诉之日止）；3.判令九源公司自2020年9月11日开始承担利息损失（以判决确定的损失数额为基数，按同期LPR利率上浮50%计算至全部损失付清之日止）。事实与理由：2012年4月20日，旭天公司（甲方）与九源公司（乙方）签订《联合建房协议》，合同约定：“房屋开发后，按实际建筑面积第一、第二层的产权归甲方所有；并约定乙方在工程竣工验收后18个月内办理好‘二证’（即房屋产权证和国有土地使用权证）；甲方不承担任何税费（包括契税和房屋维修基金）；乙方如不能按期交付‘二证’，每逾期一天向甲方交纳违约金50元。”联合建房房屋于2014年3月竣工，九源公司未按约定将第一层一楼西头内侧103号房屋为旭天公司进行产权登记，且在旭天公司不知情的情况下进行了物业用房登记；旭天公司多次要求九源公司予以纠正并办理权属登记。2017年1月23日旭天公司与九源公司签订了《关于房屋产权协议》，之后，九源公司一直未向旭天公司交付案涉房屋及办理产权登记。旭天公司于2019年8月27日向安化法院起诉，要求九源公司交付案涉房屋。安化法院于2019年10月23日作出（2019）湘0923民初2585号民事判决。（2019）湘0923民初2585号民事判决查明：根据《联合建房协议》，双方就投资与责任进行了约定，产权划分约定如下：房屋开发后，按实际建筑面积第一、第二层的产权归甲方所有等。九源公司将案涉房屋登记为物业管理用房，违反了《联合建房协议》的约定。（2019）湘0923民初2585号民事判决认为：案涉房屋已经登记为物业管理用房，应属于全体业主所有，在此情况下，案涉房屋已经不能返还或登记至旭天公司名下，故旭天公司要求九源公司交付案涉房屋并变更登记已不能实际履行，对旭天公司的诉讼请求不予支持。但九源公司已构成严重违约，在案涉房屋不能返还或变更登记的情况下，旭天公司可要求九源公司承担赔偿损失的违约责任。故为维护旭天公司权益，特提起本案诉讼。 九源公司承认旭天公司在所主张的事实，但认为旭天公司的起诉请求无事实和法律依据且超过诉讼时效。对于双方无争议的事实，一审法院予以确认。本案审理过程中，旭天公司申请对位于安化县××镇××路××大厦××楼××号××市场价值评估。经法院委托，湖南恒永房地产评估咨询有限公司于2020年12月24日作出《评估报告书》，估价结果：评估总价人民币273703元，评估单价每平方米人民币8259元。经组织质证，旭天公司对《评估报告书》不持异议，九源公司提出异议认为案涉房屋并非商业用房，评估价格过高，与本案无必然联系，不能作为定案依据。一审法院认为双方对评估机构的资质及程序不持异议，《评估报告书》程序合法、依据充分，予以采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全部履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。旭天公司、九源公司之间的《联合建房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。根据《联合建房协议》，九源公司应将房屋实际建筑面积第一、第二层中属于旭天公司的部分交付旭天公司，而九源公司将案涉的第一层103号房屋登记为物业管理用房，九源公司的行为违反了《联合建房协议》的约定，案涉房屋已经不能返还，九源公司应承担相应违约责任。旭天公司要求九源公司赔偿损失的请求，予以支持。依据《评估报告书》，九源公司应赔偿旭天公司房屋损失273703元；关于旭天公司在本案中主张权利是否超过诉讼时效的问题。旭天公司从2016年12月28日知道案涉房屋登记在九源公司名下后，于2019年9月起诉要求九源公司交付房屋并办理变更登记，法院以旭天公司要求九源公司交付房屋并变更登记已不能实际履行为由，判决驳回旭天公司的诉请，告知旭天公司可另行要求九源公司承担赔偿损失的违约责任。旭天公司于2020年9月提起本案诉讼。一审法院认为，旭天公司知道权利受到侵害后就案涉房屋积极行使权利，发生诉讼时效中断的法定事由，九源公司认为旭天公司在本案中主张权利超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，不予采纳；关于旭天公司主张的违约金及利息损失的问题。因违约造成财产损失应当以实际造成的损失作为赔偿标准，九源公司承担违约赔偿责任后，旭天公司因此造成的损失已经全部得到补偿，旭天公司的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第一百九十五条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、安化九源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向安化县旭天五交化有限责任公司赔偿房屋损失273703元；二、驳回安化县旭天五交化有限责任公司的其余诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11118元，减半收取5559元，由安化县旭天五交化有限责任公司负担2857元，安化九源房地产开发有限公司负担2702元。 二审中，九源公司提供了以下证据：证据1、金源大厦平面图、设计规划图，拟证明九源公司并未违约，旭天公司与九源公司就103号房的用途已于2012年5月协商一致，103号房在设计时就被确定为物业用房或公厕。证据2、前期物业服务合同及资产移交清单，证据3、旭天公司安房权证东坪镇字第7××8号房产证，证据2-3拟证明旭天公司提起本案诉讼已过诉讼时效。旭天公司未提供新证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 针对九源公司提交的证据，旭天公司质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，对与本案的关联性及证明目的有异议。实际建设时并没有完全按照平面图纸施工，按照约定103号房屋的所有权应归旭天公司；证据2-3，真实性、合法性无异议，对与本案的关联性及证明目的有异议，本案没有超过诉讼时效。 本院认证如下：对于九源公司提交的证据，旭天公司对真实性无异议，真实性予以认定，但均不能达到九源公司的证明目的。 一审法院确认的事实，本院予以确认。 二审另查明，1.2019年10月23日，安化法院作出（2019）湘0923民初2585号民事判决（已发生法律效力），该判决还查明：案涉房屋竣工后命名为金源大厦。九源公司于2014年5月5日将相关房屋交付旭天公司使用。2014年5月26日，旭天公司与九源公司就相关事项签订了《旭天五交化横街房屋交付使用协议》。在该协议中注明了九源公司欠交旭天公司一楼31.24平方米房屋。2017年1月23日，九源公司与旭天公司签订《关于房屋产权协议》，该协议中写明：“九源公司承认按联合建房协议规定承认31.24平方米的物业用房永久归旭天公司所有。”2.根据安化县住房和城乡建设局建设项目规划综合验收审批单及勘测成果表，金源大厦建筑使用性质为商住，其中第一层房屋用途为商业。 本院认为，旭天公司、九源公司之间签订的《联合建房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。（2019）湘0923民初2585号民事生效判决已认定九源公司将案涉103号房屋设置为物业管理用房，违反了《联合建房协议》的约定，九源公司应承担赔偿损失的违约责任。九源公司上诉主张其未违约，但未提交充分有效的证据予以反驳，故对九源公司该上诉主张，不予支持；金源大厦第一层的房屋用途为商用，一审对案涉103号房屋的市场价值按商业用房进行评估正确。案涉的《评估报告书》可以作为本案的定案依据，一审认定九源公司应赔偿旭天公司房屋损失273703元，并无不当，二审予以维持；关于诉讼时效的问题。双方于2014年5月26日签订《旭天五交化横街房屋交付使用协议》、2017年1月23日签订《关于房屋产权协议》，根据两份协议的内容，应认定2017年1月23日双方就案涉103号房的产权进行了协商，诉讼时效中断。2019年旭天公司起诉要求九源公司交付房屋并办理变更登记，一审法院以旭天公司要求九源公司交付房屋并变更登记已不能实际履行为由，判决驳回旭天公司的诉请，告知旭天公司可另行要求九源公司承担赔偿损失的违约责任。旭天公司于2020年9月提起本案诉讼，未超过诉讼时效。故对九源公司称旭天公司提起本案诉讼，已超过诉讼时效的上诉主张不予支持。 综上所述，九源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5404元，由安化九源房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年六月十八日 书记员  姚 瑜