辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3306号上诉人（原审被告）：洪丹丹，女，1980年5月16日生，满族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：由祺，男，大连国瑞健康管理有限公司推荐为委托诉讼代理人。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，总经理。委托诉讼代理人：伊爽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵平，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人洪丹丹因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪丹丹上诉请求：1.撤销（2021）辽0211民初181号民事判决书。2.改判物业服务合同无效。事实与理由：一、2013年7月1日至2016年6月30日大连市甘井子区唯美品格小区业委会签订《唯美品格小区物业服务合同》，2016年7月1日至2019年6月30号大连市甘井子区唯美品格小区业委会签订《唯美品格小区物业服务合同》。两份合同均没有根据原《物权法》76条第四款选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；需要双二分之一业主进行表决。现《民法典》278条双三分之二业主参与、双二分之一业主同意，业委会才可以与物业公司签订物业服务合同或者续签物业服务合同。在一审过程中原告现“被上诉人”没有举证业主大会表决同意的相关材料。业委会私自签订的物业合同应属于无效合同并且侵害第三人或集体利益应追究刑事责任，要求被上诉人提供双过半业主签字，如不能提出证明，上诉人保留追究刑事责任的权利。亿达物业服务集团有限公司提交书面意见辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：案涉《唯美品格小区物业服务合同》是有效合同，双方应当依照约定享有权利，履行义务。亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费12,162.02元（自2016年1月1日至2020年12月31日）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金3,648.60元（暂计至2020年12月31日）；3、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：大连亿达物业管理有限公司于2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2007年10月19日，原告（乙方）与大连亿达房地产股份有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对亿达世纪城三期（唯美品格）项目提供前期物业管理服务事宜，合同第五条约定物业收费标准为住宅：1.5元/月/平方米。第六条约定“物业服务费用于本物业交付使用之日起计收。每位业主应在办理入住手续时预交一个季度的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每自然季度首月10日内履行交纳义务。逾期未交纳的，业主与物业使用人须承担违约责任。业主应于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用。”第二十九条约定“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。”2013年，大连亿达物业管理有限公司与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订《唯美品格小区物业服务合同》，合同期限自2013年7月1日至2016年6月30日。2016年，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订《唯美品格小区物业服务合同》，合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日。上述合同第四章第四条约定，物业服务费用多层住宅收费标准为1.5元/月/平方米。第六条约定，物业服务费业主或物业使用人应于每季10日前交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。2016年11月16日，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司变更公司名称为亿达物业管理有限公司大连分公司，2018年7月14日，公司名称又变更为亿达物业服务集团有限公司大连分公司。2019年，亿达物业服务集团有限公司大连分公司与唯美品格小区第二届业主委员会签订《唯美品格小区物业服务合同》，物业服务期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日。物业费的标准、交纳时间及逾期交纳物业费的违约责任的约定与2016年物业服务合同一致。根据亿达物业服务集团有限公司出具的授权书“亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业”）因业务办理需要，授权亿达物业服务集团有限公司大连分公司（大连分公司）代亿达物业与唯美品格业主委员会签订唯美品格物业服务合同，代为签订合同所产生的相应权利和义务，依法由亿达物业承担相关法律责任。委托期限自2016年7月1日起持续有效。”被告系大连市甘井子区唯美品格小区7号楼3单元2层2号（行政街号芳美园15号3单元2层2号）房屋的业主，房屋建筑面积135.13平方米，其未支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》及《唯美品格小区物业服务合同》，被告房屋的物业服务费多层住宅每月每平方米为1.5元，自2016年1月1日起至2020年12月31日止应向原告支付物业服务费12,162元（1.5元/月/平方米×135.13平方米×60个月），被告借故拖欠无理。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然《前期物业服务合同》及《唯美品格小区物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告对业主委员会成立及召开业主大会整个流程提出质疑，据此否认业主委员会与亿达物业服务集团有限公司所签的物业管理服务合同对己之效力，本院认为，被告所针对的业主委员会召开等问题当属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的亿达物业服务集团有限公司，以此否认合同效力。亿达物业服务集团有限公司有理由相信唯美品格小区业主委员会及唯美品格小区第二届业主委员会系代表全体业主与其签订《物业服务合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定，故根据合同约定，被告洪丹丹作为唯美品格小区业主有依约缴纳物业费的义务。原告在本案审理过程中对被告洪丹丹的委托诉讼代理人由祺的身份提出异议，认为其不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条对于诉讼代理人的要求，本案中，由祺系以大连国瑞健康管理有限公司推荐人员的身份参加诉讼，并提供被告洪丹丹及其本人与该公司签订的劳动合同书为证，该公司的法定代表人刘志伟亦到庭接受本院询问，本院经审查认为，由祺的诉讼代理人身份符合法律规定，对原告提出的该异议不予采纳。综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告洪丹丹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币12,162元（2016年1月1日至2020年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费98元（原告已预付，已减半收取），由被告洪丹丹负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人未提交新证据，经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求撤销一审判决的事由为：案涉唯美品格小区业主委员会签订《物业服务合同》无效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案《物业服务合同》系业主委员会真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，二审无据据此撤销一审判决。综上所述，洪丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由洪丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年六月二十九日书记员  张 鑫