河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7249号上诉人（原审原告）：朱秀玲，女，1966年10月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘述豪，河南聿问律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋永生，河南聿问律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南京润万象房地产开发有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南四路16号2号楼2号。法定代表人：凌晓洁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晓威，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人朱秀玲因与被上诉人河南京润万象房地产开发有限公司（以下简称京润万象公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱秀玲上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审事实认定有误。《声明书》载明仅豁免被上诉人2019年11月1日至2019年11月30日共计1个月的逾期交房的违约责任，而并未免除2019年11月30日之后的违约交付责任，原审无视《声明书》中所载明的时间区间，突破《声明书》对被上诉人责任免除的时间限制，属于事实认定错误。《声明书》明确记录上诉人只承诺不再追究2019年11月1日起至2019年11月30日止的逾期交付责任，并未声明放弃追究交付之后的房屋质量未达到合同约定标准的持续违约责任，原审扩大理解《声明书》中对被上诉人责任豁免的范围，属于事实认定错误。二、原判决适用法律错误。《补充协议》第七条第1款属于被上诉人提供的格式合同条款，不合理地免除或减轻被上诉人的责任，限制了上诉人的主要的权利，依照《民法典》四百九十七条规定，应属无效。1.《补充协议》是被上诉人提供的格式合同，其第七条第1款将《商品房买卖合同》第八条约定的交付标准简化为：出卖人取得《郑州市建设工程竣工验收备案表》即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。《补充协议》第七条第1款的格式条款不合理地免除或减轻被上诉人的卖方责任，限制了上诉人取得功能完整、标准符合合同约定房屋的权利，应属无效。涉案商品房至今未达到《商品房买卖合同》所约定的标准，在交付后天然气和暖气不通，持续存在日常洗漱做饭、保暖御寒的基本功能缺失，严重影响了上诉人的生活。三、商品房并非属于免税商品，被上诉人向上诉人开具的发票税率为零，明显不符合法律规定，导致上诉人多缴纳契税，原审未对此事实进行调查核实。综上，请求支持上诉人诉讼请求。京润万象公司辩称：一、上诉人要求被上诉人支付商品房逾期交付违约金没有任何依据。首先，涉案商品房交付条件已变更为取得《郑州市建设工程竣工验收备案表》。双方《商品房买卖合同补充协议》7.1条的约定不违背法律的相关禁止性规定，并未加重上诉人的义务，也并未减轻被上诉人的法定义务。况且上诉人签署的《补充协议签约声明》明确：双方签订的《补充协议》内容与《商品房买卖合同》约定不一致的地方，以补充协议为准。该声明为上诉人的真实意思表示，因此上述条款合法有效。其次，涉案商品房在交付时已取得《郑州市建设工程竣工验收备案表》，且上诉人已实际接收并使用，无权再行主张交付之后的违约金。上述商品房于2019年11月28日取得经郑州市城乡建设局备案的《工程竣工验收备案表》，具备交付条件。且上诉人于2019年11月30日接收房屋并签署了《商品房交接单》，对涉案房屋进行了验收、收房，并领取钥匙、资料等相关物品。根据《商品房买卖合同补充协议》第7.3条约定，上诉人自愿提前收房、使用、装修、入住的，视为出卖人已完成商品房的交付义务，上诉人放弃对出卖人商品房质量、交付条件及交付时间等责任追究。二、即使按照双方《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人也不应承担2019年12月1日之后的逾期交付违约金。首先，根据被上诉人提供的相关证据材料，在商品房交付之前，应当由被上诉人负责建设的相关商品房水电暖等小区内配套管线已建设完毕并验收合格。其次，根据双方《商品房买卖合同补充协议》8.1条和8.3条的约定，因分期开发或政府相关市政配套原因导致的相关水电气暖不能正常开通的，也不视为逾期交付，且被上诉人不承担任何违约责任。再者，根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，即使相关配套设施原因导致水电气暖暂时无法接入市政配套设施的，由被上诉人提供临时性过度措施，而根据实际入住情况，存在由于种种非被上诉人原因导致的暖气等短暂未能及时供应的情况，被上诉人已按照合同约定提供了相关的临时性替代性措施，确保包括上诉人在内的小区业主顺利入住，正常使用商品房。三、在上诉人已实际使用商品房且该商品房具备使用条件的情况下，被上诉人不应承担逾期交付的违约责任。声明书是对房屋交付问题的一次性协议，在双方针对房屋交付协商达成了一致后，上诉人无权再主张逾期交付违约金。四、上诉人主张所谓契税损失，没有相关的法律依据。首先，契税缴纳的义务主体系上诉人，而非被上诉人。其次，造成契税缴纳失误的原因系由上诉人自身造成，因为上诉人在缴纳契税时提供的发票系其在购房时支付房屋价款时被上诉人开具的临时性发票，并非最终的结算发票，而且被上诉人在发票中明确注明房屋价款为“未完税”状态，上诉人因其自身原因在未换领最终完税发票的情况下自行缴纳契税造成的损失与被上诉人无关。综上，上诉人的诉讼请求没有任何依据，请求依法予以驳回。朱秀玲向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿违约金65600元（自2019年12月1日暂计算至2020年12月10日，之后至房屋实际符合交房条件之日止以1749366元为基数按照日万分之一标准计算）；2.判令被告赔偿契税损失1311元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买由被告开发的位于郑州经济技术开发区第七大街以东、经北二路以北9幢1单元10层1005号商品房一套，房屋总价款1749366元。被告应当在2019年10月31日前，将具备下列条件、符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。第十四条约定，供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有限电视、网络线路等弱电设施于2019年10月31日达到正常使用标准，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，出卖人一年内采取过渡性措施。该合同第九条约定，如未按合同规定的期限将房屋交付，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年1月19日，原被告双方签订商品房买卖合同补充协议及签约声明，约定：商品房交付时应当取得该房屋毛坯状态下的《郑州市建设工程竣工验收备案表》，出卖人取得该《郑州市建设工程竣工验收备案表》，即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。签约声明内容为：双方签订的《补充协议》内容与《商品房买卖合同》约定不一致的地方，以补充协议为准。本声明系本人的真实意思表示，本人亦知晓该声明的法律意义及将产生的法律后果。2018年7月31日，京润万象公司向朱秀玲出具房地产预收款、销售自行开发的房地产项目预收款发票，金额为1749366元，税率为不征税。同日，朱秀玲向税务局缴纳契税26240.49元。2019年11月27日，针对京润花园9号楼京润万象公司向郑州市不动产登记中心报送工程竣工验收备案表，备案理由为本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全。备案管理部门处理意见为同意京润花园9号楼工程竣工备案，并加盖郑州经济技术开发区建设工程竣工验收备案专用章。2019年12月1日，朱秀玲向范衍出具授权委托书，委托其全权代表办理案涉房屋的查验和入住手续。对于受托人所办理的房屋查验和入住相关的一切手续，其均予以承认，并承担因此产生的法律后果。2019年12月1日和16日在商品房交接单中签字。2019年12月16日，范衍代朱秀玲出具声明书，内容为：本人朱秀玲与京润万象公司签署商品房买卖合同，购买紫云府9号楼1单元1005房商品房，因客观原因，该房屋未能在合同约定时间交付，现经本人与京润万象公司友好协商，声明如下：本人愿意京润万象按照合同第九条支付延期交付的违约金。根据合同第九条约定，违约金自合同约定交付期限届满之次日（即2019年11月1日）起，计算至实际交付之日（即2019年11月30日）止，金额为5248.1元。本声明书系本人真实、自愿意思表示。本人自愿将上述违约金抵扣该房屋物业管理费用，并承诺在本人签署《物业管理费抵扣单》单据后，即视为本人已收到该款项，本人不再对上述延期支付问题向京润万象提出任何权利主张及费用要求，不再追究京润万象的责任。朱秀玲代理人范衍在该声明书声明人处签字。涉案房屋于2020年8月13日取得豫（2020）郑州市不动产权第0201311号不动产权登记证书。2021年2月1日，原告诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，原告针对案涉房屋签订补充协议并出具有签字确认签约声明、商品房交接单、声明书，系其真实意思表示，内容明确具体且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按其内容履行。关于逾期交房违约金，依据原告于2019年12月16日出具声明书内容双方已按合同约定第九条协商处理完毕，现原告要求被告赔偿交房之后即自2019年12月1日起违约金及契税损失1311元，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱秀玲的诉讼请求。案件受理费1472元，减半收取736元，由原告朱秀玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，2018年1月19日，朱秀玲与河南京润万象房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，同时签署了《签约声明》。《商品房买卖合同补充协议》第七条“对主合同[交付期限]的补充及修改如下”第1款约定“该商品房交付时应当取得该房屋毛坯状态下的《郑州市建设工程竣工验收备案表》，出卖人取得该《郑州市建设工程竣工验收备案表》，即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。”，朱秀玲签署的《签约声明》注明“本声明系本人的真实意思表示，本人亦知晓该声明的法律意义及将产生的法律后果。”。《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款对《商品房买卖合同》第八条中约定的房屋交付条件予以变更。案涉房屋于2019年11月28日取得《工程竣工验收备案表》，符合《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款约定的交付条件，朱秀玲认可其已于2019年11月30日接收了案涉房屋。朱秀玲主张《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款系格式条款，主张确认无效，并以交付后的房屋质量未达到合同约定标准主张2019年11月30日之后的逾期交房违约金，及要求河南京润万象房地产开发有限公司赔偿契税损失，不符合其签署的《商品房买卖合同补充协议》及《签约声明》的内容，其上诉理由不足，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，朱秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1472元，由朱秀玲负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年六月三十日书记员  李志琳