河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0730民初785号 原告：河北庄达物业服务有限公司怀来分公司，营业场所，怀来县沙城镇惠安家园1号商业楼14号、15号商铺。 负责人：范育红，经理。 委托诉讼代理人：成学军，男，1967年8月26日出生，回族，系公司经理。 委托诉讼代理人：于建伟，男，1963年1月14日出生，汉族。 被告：程忠生，女，1964年2月12日出生，汉族，现住怀来县。 委托诉讼代理人：常晓月，男，1989年4月22日出生，汉族，现住怀来县，系被告儿子。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司与被告程忠生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司的委托诉讼代理人成学军、于建伟，被告程忠生的委托诉讼代理人常晓月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付拖欠的物业综合服务费4056元（从2018年3月至2020年12月31日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月原告通过投标方式中标惠安家园小区物业管理服务项目，并与河北省怀来县房产管理处签订了物业管理服务合同。之后，河北省怀来县房产管理处为了方便物业统一经营管理将旗下怀来县金邸房地产开发有限公司开发的天润园小区东区的物业管理服务一并交付于原告。2017年12月26日原告与怀来县金邸房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》。合同签订后，河北省怀来县房产管理处及怀来县金邸房地产开发有限公司将在惠安家园、天润园小区东区的原物业公司撤出。被告程忠生是怀来县沙城镇天润园小区东区3号楼2单元602室的业主。2017年2月22日，被告入住小区便与怀来县金邸房地产开发有限公司处的怀来县誉诚物业服务有限公司签订《物业服务装饰装修管理协议书》。该协议书签订后，被告按约定交付了物业综合费用。2018年1月，原告依《物业管理服务合同》接管天润园小区东区的物业服务，依约定履行物业服务项目。原告按原物业公司的《物业服务装饰装修管理协议书》约定期限向被告收取当年物业服务费。被告以各种理由拒绝交付物业服务费甚至也不签订《物业服务装饰装修管理协议书》。2019年底，原告向被告再次催收拖欠物业费2590元，并下发了催费通知单，被告仍未交纳。无奈，2020年4月23日，原告又向被告下达通知，要求交纳物业费用，但被告以原告入住小区经营物业管理未经小区业主同意为由拒绝交纳。原告入住小区经营物业管理服务项目是被告与原物业公司合同履行期间。作为被告而言若是不同意原告物业管理服务，应提出异议或其他措施，但其未提出任何异议也未向有关部门反映问题，而是接受原告各项物业管理服务。虽然原被告间后期未签订服务协议，但事实上原被告间已形成事实上物业服务合同的法律关系。所以，原告有权向被告催要拖欠的物业综合服务费。原告为了维护其合法权益故提起诉讼，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业综合服务费4056元及本案诉讼费。 被告程忠生辩称：原告与被告物业服务纠纷一案，请求法院判决驳回原告提出的全部诉讼请求。1、原告自入住沙城天润园东区以来未与原告签订《物业管理服务协议》，也未得到广大业主同意，未主动和业主签订物业服务合同，双方不存在债权、债务关系。本案被告不具备起诉原告资格，其起诉应当被驳回。2、原告自入住小区以来服务质量低下（楼道瓷砖掉了一年未修复，电表漏电在不用电的情况下快速走电，向物业服务人员反应多次才给予解决，保洁人员两三天，甚至更久才对楼道进行一次清洁等等），但收取的物业费却高之又高，擅自增加费用且收取的费用不公开透明，为索要高额的物业费，原告采取锁电梯卡限制业主回家，电费是售出几元额度的限制，来强收不合理的物业费用。由于不满其物业服务质量和物业费不成正比，业主已多次投诉到住建局、信访局，举报投诉原告不合理收费，相关不满均有该投诉记录。3、被告在2017年3月15日与怀来誉诚物业签订了一份不公平的霸王条款协议，如若业主不签订该协议，则房屋不能交付，无奈之下签订了该协议，履行不公平的义务，引起众多业主的强烈不满。综上，被告恳请法院将此案依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：怀来县天润园小区东区系在建小区，现有9栋楼有业主入住。怀来县金邸房地产开发有限公司系怀来县天润园小区东区的开发管理单位，2017年初，因小区内部分楼栋交付业主使用，建设单位聘用怀来县誉诚物业服务有限公司进行小区的物业服务。被告程忠生是该小区3号楼2单元602室的业主，系回迁户，房屋建筑面积100.5㎡，于2017年3月24日领取了房屋钥匙，2017年8月入住。被告在领取房屋钥匙时与怀来县誉诚物业服务有限公司签订了《物业服务装饰装修管理协议书》，约定：物业服务费应按誉诚物业服务公司通知的收房日期起计收，入住时业主预付一年的物业服务费，入住后物业服务费每年交纳一次，每年交纳费用时间为每年交费年度的第一季度；同时约定物业收费标准，其中：高层物业费1元/平米/月；自来水二次加压费0.15元/平米/月（1—5层不收取加压费，6层以上收取费用）；备用电梯维护费260元/年（1层不收取维护费用）；楼道公用电10元/年；电梯电费首层不收费，二层起40元（每户/年）其余每层递增10元。2017年12月26日，建设单位又与原告签订了《天润园小区东区物业管理服务合同》，约定收取费用标准按现行的物价收费标准执行。2018年1月1日，怀来县誉诚物业服务有限公司退出该小区，原告开始为小区提供物业服务，但原告未与各业主重新签订服务合同。被告入住时已交纳了物业费用，2018年3月15日起至2020年12月31日期间的物业费一直未交纳。2020年年底向原告交纳了2018年至2020年的公用电费、二次加压费、垃圾处理费等费用。原告诉至本院，要求被告支付2018年至2020年的物业费共计4056元。 本院认为：怀来县天润园小区东区系在建小区，且现仅有9栋楼有业主入住，未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并与之签订物业服务合同。怀来县金邸房地产开发有限公司作为天润园小区东区的开发管理单位，在被告入住时已选聘怀来县誉诚物业服务有限公司为小区提供物业服务，且与被告签订了协议，双方确实曾存在过物业服务合同关系，但怀来县金邸房地产开发有限公司已于2017年12月26日与原告签订了《天润园小区东区物业管理服务合同》，合同中载明原告接替誉诚物业公司为小区提供物业服务，自2018年1月1日至2020年12月31日实际亦由原告为该小区提供物业服务，且有关的收费标准都按照原誉诚物业公司与被告的签订合同予以履行，原被告虽未签订书面物业服务合同，但双方已形成物业服务合同法律关系，被告也于2020年底向原告交纳了部分服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，被告以与原告无物业服务合同关系，不应向原告交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。被告庭审中称原告的物业服务存在许多问题，不应交纳物业费，但其未向法庭提供相应证据予以证明该主张，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告提出的与建设单位、怀来县誉诚物业服务有限公司签订承诺书约定提供车位使用权等情况，与本案不是同一法律关系，被告可另行主张。关于原告要求被告交纳每年260元电梯维护费的诉讼请求，因二审已生效的判决中亦支持了该项费用，故本院应予支持。被告作为天润园小区东区的业主，原告为其提供了物业服务，被告应当承担交付物业费用的责任，故原告要求被告交付拖欠的物业综合服务费的诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告程忠生应于本判决发生法律效力之日起五日内，支付原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司物业费4056元。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员 闻 达 二〇二一年六月七日 书记员 刘晗瑜 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。