吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终745号上诉人（原审被告）：郭玲玲，女，1991年8月3日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：姜艳芳，吉林创一律师事务所律师。委托诉讼代理人：于明磊，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于艳秋，女，1971年6月12日出生，蒙古族，个体工商户，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：郑玉石，吉林研法律师事务所律师。上诉人郭玲玲因与被上诉人于艳秋房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院(2021)吉0702民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭玲玲及其委托诉讼代理人姜艳芳、于明磊，被上诉人于艳秋及其委托诉讼代理人郑玉石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玲玲上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初762号民事判决第三项，依法改判驳回于艳秋要求郭玲玲“给付自房屋交付之日起至双方解除买卖合同之日止的房屋租赁费”的诉讼请求；2.撤销松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初762号民事判决第四项，依法改判于艳秋返还郭玲玲购房款264,000元；3.一审、二审诉讼费用由于艳秋承担。事实及理由：一、一审判决认定郭玲玲构成违约、以郭玲玲违约为由判决解除案涉房屋买卖合同不仅系认定事实错误，也系适用法律错误。郭玲玲在签订合同前即已向于艳秋支付了首付款20万元，此后又支付64,000元。于艳秋在签订房屋买卖合同时告知郭玲玲，案涉房屋的贷款为110万元。但在郭玲玲为还贷款去银行查询时，发现该房屋与其他房屋一并作为抵押物，在吉林银行股份有限公司松原松北支行贷款700万元，对这一事实于艳秋在一审开庭时也自认。故即使郭玲玲还清案涉房屋的银行贷款，在其他房屋贷款未清偿的情况下，案涉房屋仍无法解除抵押，于艳秋也就不可能在2022年6月1日前办理过户手续。郭玲玲为避免损失才中止支付二次付款及银行贷款，因此郭玲玲并未违约，而是在于艳秋丧失履行能力的情形下行使不安抗辩权。因于艳秋丧失履行能力导致案涉的合同不得不解除，一审法院以郭玲玲违约为由判决解除合同系适用法律错误。二、一审法院判决郭玲玲向于艳秋支付2019年8月3日至2021年3月31日期间的房屋租金60,000元没有事实依据。1.如前所述，郭玲玲并未违约，导致案涉房屋买卖合同解除系因于艳秋丧失履行能力，因此，尽管于艳秋于2019年8月3日将案涉房屋交付给郭玲玲，但在合同解除时其也无权主张郭玲玲支付租金。2.于艳秋拖欠物业费及采暖费，郭玲玲虽然拿到了房屋钥匙但却实际无法使用房屋。拖欠物业费及采暖费的房屋也根本无法出租，于艳秋也不存在租金损失。3.一审法院酌定案涉房屋租金标准为38,000元，认定该价格的依据是松原市启航物业管理公司出具的证明：“同馨花园小区房屋租金……别墅租金为38,000元至41,000元。”但是该价格既不是房屋主管部门公布的房屋租赁市场指导价格，也不是评估机构出具的评估价格，该证明不具有证据效力，不应当采信。并且，物业公司的证明是针对不拖欠任何费用的房屋，对于拖欠费用的房屋即使参考价值亦不具备。三、一审法院判决郭玲玲支付违约金没有事实依据。如前所述，由于于艳秋的原因导致郭玲玲中止支付二次付款及银行贷款，郭玲玲并未违约，故无需承担违约金。在合同解除后，于艳秋应当将收取的购房款264,000元全部返还给郭玲玲。一审中，于艳秋没有主张违约金，法院擅自判决郭玲玲向于艳秋给付违约金5万元，超出于艳秋的诉讼请求，属于一审法院程序错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判，以维护郭玲玲的合法权益。于艳秋辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回郭玲玲的上诉请求。一、在银行实际贷款多少钱并不影响房屋买卖合同的成立并生效。房屋抵押登记已经明确记载，该房屋抵押金额为110万元，该贷款至今也没有逾期，也不存在郭玲玲所担心的不还贷款影响过户的情形。郭玲玲在签订合同时就已明知该房屋的贷款情况，郭玲玲的上诉理由不能成立。二、关于租金损失，根据法律及司法解释的规定，一审判决认定6万元损失符合法律规定，数额也符合交易习惯，市场价格正确。物业费、取暖费等各项欠款也是郭玲玲所欠，与于艳秋没有任何关系，在于艳秋正常交付之后，我们保留诉权。三、关于违约金，合同中有明确规定，虽然一审法院未按合同约定数额判决违约金，但于艳秋由于种种原因也认可该判决。关于程序问题，程序是合理合法的，因为判决也体现出于艳秋应当返还郭玲玲购房款，我们起诉时候也没有提这件事，根据房屋买卖合同的约定，一审判决没有错误。于艳秋向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.郭玲玲将位于宁江区江南同馨花园小区3号楼别墅105室房屋返还给于艳秋；3.郭玲玲给付自房屋交付之日起至双方解除房屋买卖合同之日止的房屋租赁费60,000元、物业费和水费合计11,264.43元、取暖费17,782.3元，合计89,046.73元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月28日，郭玲玲向于艳秋支付购房款20万元，于艳秋、案外人王福军为郭玲玲出具收据一枚，载明：“收郭玲玲同馨花园别墅三栋5单元售房款贰拾万元，担保人自愿为于艳秋提供担保”，案外人于艳霞在担保人处签字捺印。2019年7月29日，于艳秋与郭玲玲签订房屋买卖合同一份，约定郭玲玲购买于艳秋坐落在松原市宁江区同馨花园小区3号楼别墅105室，建筑面积311.97平方米（产权证号为第0034379号）房屋，交易价格为152万元整，本合同签订前郭玲玲支付给于艳秋20万元，作为购房首付款，二次付款22万元在2019年10月1日前支付，本别墅抵押贷款壹佰壹拾万元由郭玲玲负责偿还本金和利息（贷款日期2019年5月23日至2022年5月22日），自2019年度9月20日起利息由郭玲玲支付，如果二次付款和银行贷款逾期，于艳秋有权收回房屋，不退还首付款，另约定郭玲玲支付完所有购房款项后（二次付款、银行贷款），于艳秋无条件配合郭玲玲办理别墅更名过户手续，过户费由郭玲玲承担，于艳秋若不能在2022年6月1日前办理过户，愿承担双倍返还购房款304万元等内容。合同签订后，于艳秋于2019年8月3日将案涉房屋交付给郭玲玲居住使用至今。郭玲玲以微信及转账方式陆续给付于艳秋购房款64,000元。另查明：双方签订房屋买卖合同时，于艳秋向郭玲玲提供了松原市不动产登记中心出具的案涉房屋抵押信息查询情况说明，载明案涉房屋抵押权人为吉林银行股份有限公司松原松北支行，抵押人为于艳秋，抵押方式为最高额抵押，债权数额为110万元，履行起止日期为2019年5月23日至2022年5月22日。再查明：案涉房屋尚拖欠2018年至2019年、2019年至2020年、2020年至2021年期间的取暖费共计26,673.45元。松原市启航物业管理有限公司于2021年3月9日出具证明一份，载明：“同馨花园小区房屋租金为70平米左右达到8500元至9000元，100平房屋租金11,000元到12,000元，别墅租金为38,000元至41,000元，特此证明”，同日，出具介绍信一份，载明案涉房屋欠物业费19个月5,927.43元、水费3990元、滞纳金1347元，共计11,264.43元。庭审中，于艳秋认可在其搬离前欠付一年物业费，并认可2018年至2019年度取暖费系于艳秋居住期间拖欠。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收据、房产抵押信息查询说明、微信转账截图、建设银行转账凭证、介绍信、证明、华能热电公司欠费明细、房屋产权证复印件、微信聊天记录等在卷为凭，予以证实。一审法院认为，于艳秋与郭玲玲在平等、自愿的基础上签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方之间房屋买卖关系依法成立，房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。于艳秋按约向郭玲玲交付了房屋，郭玲玲应当依约支付购房款。因案涉房屋的抵押数额为110万元，双方在签订房屋买卖合同时郭玲玲对此知晓，于艳秋个人的实际贷款数额为多少并不影响案涉房屋抵押数额为110万元的事实，故郭玲玲以于艳秋实际贷款700万元为由拒付购房款的抗辩不能成立，郭玲玲未依约支付购房款，构成违约，因双方约定了二次付款和银行贷款逾期，于艳秋有权收回房屋，故于艳秋主张解除房屋买卖合同并要求郭玲玲返还案涉房屋，符合双方约定及法律规定，予以支持。因合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，结合本案系房屋买卖合同，出卖人解除合同后，可以向买受人要求支付该标的物的使用费，故于艳秋有权主张租金损失，损失数额应参照房屋租金标准计算。关于租金标准，因松原市启航物业管理有限公司作为案涉房屋所在小区的物业服务企业，证明的租金标准具有客观性，郭玲玲抗辩价格过高，但未提交相应证据证明其抗辩，故对于松原市启航物业管理有限公司出具的证明予以采信，酌定按照年租金38,000元标准予以保护。经计算，郭玲玲自2019年8月3日起至2021年3月31日（一审法院作出判决之日）期间应当向于艳秋支付租金63,024元[104元/天（38,000元÷365天）×606天]，于艳秋共计主张租金60,000元，少于按照该标准计算的租金，故对于于艳秋主张的租金损失60,000元予以支持。因于艳秋并非物业费、水费、取暖费的收缴单位，于艳秋亦未实际支付前述费用，故于艳秋不具备主张物业费、水费、取暖费的主体资格，对于于艳秋的该项请求，不予支持。双方约定的“如二次付款和银行贷款逾期，甲方有权收回房屋，不退还乙方首付款”具有违约金的性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合本案实际，于艳秋因郭玲玲违约而遭受的实际损失应为郭玲玲占用案涉房屋期间的租金损失，双方约定的20万元过分高于该损失数额，故酌情将违约金调整为5万元，经计算，扣除该5万元，于艳秋应返还郭玲玲已付购房款214,000元（264,000元-50,000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、解除于艳秋与郭玲玲于2019年7月29日签订的关于位于松原市宁江区同馨花园小区3号别墅105室，建筑面积311.97平方米房屋的房屋买卖合同；二、郭玲玲于本判决生效之日起二十日内将位于松原市宁江区同馨花园小区3号别墅105室，建筑面积311.97平方米的案涉房屋返还给于艳秋；三、郭玲玲于本判决生效之日立即向于艳秋支付2019年8月3日起至2021年3月31日期间的房屋租金60,000元；四、于艳秋于本判决生效之日起二十日内立即返还郭玲玲购房款214,000元；五、驳回于艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9418元，由郭玲玲负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，于艳秋与郭玲玲于2019年7月29日签订房屋买卖合同，约定郭玲玲以152万元的价格购买案涉房屋，合同依法成立并有效。郭玲玲未按照合同约定向于艳秋给付购房款，构成违约，符合合同的法定解除条件和约定解除条件，于艳秋有权要求解除其与郭玲玲之间的房屋买卖合同、郭玲玲返还案涉房屋并承担违约责任。关于郭玲玲提出其并未违约，而是在于艳秋丧失履行合同能力的情形下行使不安抗辩权的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”郭玲玲对案涉房屋担保债权数额110万元知情，但提出于艳秋隐瞒案涉房屋与其他房屋一并贷款700万元的事实，即使其还清案涉房屋的银行贷款，在其他房屋贷款未清偿的情况下，案涉房屋仍无法解除抵押，于艳秋不能在于2022年6月1日前办理房屋过户登记。但郭玲玲并未提出充分证据证实于艳秋有丧失或者可能丧失履行合同义务，即于2022年6月1日前办理房屋过户登记能力的情形，对其提出为避免损失才中止支付二次付款及银行贷款的抗辩，本院不予支持。郭玲玲未有确切证据证实于艳秋有丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，即中止履行合同义务，未按照合同约定向于艳秋给付购房款，应当承担违约责任。关于郭玲玲提出一审法院判决其向于艳秋支付2019年8月3日至2021年3月31日期间的房屋租金60,000元没有事实依据的问题。依前所述，郭玲玲未按照合同约定向于艳秋给付购房款，应当承担违约责任。于艳秋与郭玲玲之间房屋买卖合同解除后，于艳秋有权要求郭玲玲赔偿损失，即郭玲玲占有使用案涉房屋期间的租赁费等。对于案涉房屋租赁费，郭玲玲提出于艳秋拖欠物业费及采暖费致使案涉房屋无法使用和出租，但并未提供证据予以证实，无事实依据。同时，郭玲玲对案涉房屋所在小区的物业服务企业松原市启航物业管理有限公司证明的房屋租金标准有异议，但亦未提供证据予以推翻。故一审法院采信松原市启航物业管理有限公司出具的证明，酌定按照每年38,000元标准予以保护案涉房屋租赁费，并无不当，对郭玲玲提出关于房屋租赁费的抗辩，本院不予支持。关于郭玲玲提出一审法院判决其向于艳秋给付违约金没有事实依据，以及程序违法的问题。于艳秋与郭玲玲之间房屋买卖合同约定：“如二次付款和银行贷款逾期，甲方有权收回房屋，不退还乙方首付款。”该条款系关于郭玲玲二次付款和银行贷款逾期的违约责任的约定。于艳秋虽然未在诉讼请求明确要求郭玲玲给付违约金，但其依据该条约定主张因郭玲玲存在违约行为，其无需向郭玲玲返还案涉房屋首付款20万元。于艳秋提出因郭玲玲违约行为给其造成房屋租赁费、贷款逾期利息损失等，一审法院结合本案实际，认定双方当事人约定的违约金20万元过高，酌情将违约金调整为5万元，判决在扣除5万元违约金后，于艳秋返还郭玲玲已付购房款214,000元，合理合法，程序并无不当。对郭玲玲提出关于违约金以及程序违法的抗辩，本院不予支持。综上所述，郭玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，由郭玲玲负担。郭玲玲预交18,836元，本院退还13,426元。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年六月十五日书记员  邹仕尧