河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1910号上诉人（原审被告）：平顶山恒建置业有限公司，住所地河南省平顶山市新华区建设路西段中央花园小区1号楼12层1207号，统一社会信用代码：91410400MA4OF7XC34。法定代表人：梁晓婷，公司总经理。委托诉讼代理人：娄欣，男，公司工作人员。被上诉人（原审原告）：贾登科，男，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：王自新，河南天广律师事务所律师。上诉人平顶山恒建置业有限公司（以下简称恒建公司）因与被上诉人贾登科商品房预售合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2021）豫0402民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人恒建公司的委托诉讼代理人娄欣，被上诉人贾登科的委托诉讼代理人王自新参加诉讼。本案现已审理终结。恒建公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回贾登科全部诉讼请求或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费由贾登科负担。事实和理由：1.《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》为双方真实意思表示，合法有效，不应当解除。贾登科为过错方和实际违约方，不享有解除合同的权利。恒建公司与贾登科于2020年8月16日就平顶山恒大悦珑湾楼盘29幢601号房屋签署《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，该认购书系双方真实意思表示，合法有效。根据认购书约定，房屋总价款为834819元，签署认购书时缴纳20000元作为定金，剩余房款采取分期付款的方式。认购书签订后，贾登科仅缴纳首期房款63482元，并未按照认购书约定时间和金额缴纳后续房款，故贾登科已违反认购书约定。此外，根据平顶山市房管局要求，购房人支付总房款的20％后才能进行网签备案，但贾登科仅支付总房款的10％，尚未达到平顶山市房管局关于网签备案的房款缴纳比例要求。平顶山市房管局的网签备案政策已在社会公示多年，贾登科购房时应当明知该政策，故贾登科明知缴纳10％总房款不能进行网签备案，该明显过错情形导致《商品房买卖合同》尚未达到网签备案条件。根据法律规定，违约一方，不享有解除合同的权利。贾登科作为违约方，不享有解除合同的权利，应当承担网签备案不能的后果。2.根据定金罚则，贾登科作为违约方，无权要求返还定金。贾登科辩称，恒建公司的上诉理由不能成立。首先，贾登科在认购书签订后依约支付了定金及首付款，不存在违约的情形。根据认购书，贾登科在交纳首付款时恒建公司应当与贾登科签订商品房买卖合同，但恒建公司至今未与贾登科签订商品房买卖合同，故贾登科有解除认购书的权利。双方在签订认购书时，恒建公司并未告知房管局关于网签备案的相关要求，故房管部门的要求不影响贾登科的诉求。贾登科向一审法院起诉请求：判令依法解除贾登科与恒建公司于2020年8月16日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》；2．判令恒建公司双倍返还贾登科定金40000元及首期房款63482元，共计103482元；3．诉讼费由恒建公司承担。一审法院认定事实：2020年8月16日，贾登科与恒建公司签订平顶山恒大悦珑湾商品房认购书，约定：“贾登科自愿向平顶山恒建置业有限公司认购平顶山恒大悦珑湾楼盘房屋一套，该房屋建筑面积117.16平方米，单价7125元／米，总金额834819元。在签订认购书时支付2万元，作为定金。付款方式为分期付款，贾登科于2020年8月17日前支付首期房款63482元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年11月15日前支付83482元，于2021年2月15日前支付83482元；于2021年5月15日前支付83482元；于2021年8月15日之前支付83482元；于2021年11月15日之前支付83482元；2022年2月15日之前支付83482元．．．．．．．．”。双方在认购书的最后签字予以认可。该认购书签订后，贾登科按照约定支付定金2万元及首期付款63482元。贾登科按照约定支付完毕首期房款后，恒建公司并未按照约定签订《商品房买卖合同》，后贾登科要求解除双方签订的平顶山恒大悦珑湾商品房认购书未果，故引起诉讼。另查明，2020年11月11日，贾登科向平顶山市新华区人民法院提起诉讼，后与2020年12月16日撤回起诉。一审法院认为，恒建公司与贾登科签订平顶山恒大悦珑湾商品房认购书系各方真实意思表示，各方应当按照约定履行。按照约定贾登科交付完毕定金及首期房款后，恒建公司应当与贾登科签订商品房买卖合同，但恒建公司并未按照约定履行，已经构成违约，现贾登科要求解除双方于2020年8月16日签订的平顶山恒大悦珑湾商品房认购书，应予以支持。恒建公司应当返还贾登科支付的购房款63482元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。本案中贾登科支付定金2万元，恒建公司未按照约定履行义务，应当双倍返还，即恒建公司返还贾登科4万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：平顶山恒建置业有限公司自判决生效之日起十日内返还贾登科购房款63482元及4万元定金，合计103482元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。诉讼费2370元，减半收取1185元，由平顶山恒建置业有限公司承担。本院二审期间，另查明，1.案涉房屋所在的29#楼，于2020年7月31日办理《商品房预售许可证》。2.本案所涉《平顶山恒大悦龙湾商品房认购书》的文本，由恒建公司提供。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为贾登科是否存在违约行为，本案所涉合同是否需要解除，恒建公司是否需要向贾登科返还购房款63482元及定金40000元。对此，本院评析如下：一、关于贾登科是否存在违约行为问题。恒建公司认为，贾登科支付的购房款数额不符合房产管理部分的要求，故无法与其签订商品房买卖合同并办理备案手续，且贾登科存在违约行为。对此，本院认为，2020年8月16日，贾登科与恒建公司签订《平顶山恒大悦龙湾商品房认购书》，该认购书明确约定贾登科所购买的商品房的位置、价格、楼层、面积及具体的房号等信息，同时约定了付款方式及付款时间。该认购书中并未约定贾登科需要支付的购房款的比例达到全部购房款比例的20%时才能签订商品房买卖合同并办理备案手续，也未在认购书之外另行签订书面协议对此进行约定。如果恒建公司所称的需要购房者支付购房款的比例不低于20%时才能签订购房合同并办理备案手续为真实情况的话，则作为合同文本的提供者及房产开发者，恒建公司在与贾登科签订认购书时，应当知道该要求，也应当将该要求反映在认购书中或者以其他书面形式单独与贾登科进行约定。但根据现有证据，无法认定贾登科在签订认购书时，明知关于购房款支付比例的要求。另外，由于恒建公司未按照约定与贾登科签订商品房买卖合同，贾登科在第二期购房款支付期限到来之前，已经向法院时提起诉讼，要求解除认购书，故现有证据不能证明贾登科存在违约行为，恒建公司的该项上诉理由不能成立。一审判决虽认为案涉认购书应当解除，但在判决主文中未有此判项，本院对此予以纠正。二、关于本案所涉合同是否需要解除及恒建公司是否需要向贾登科返还购房款63482元及定金40000元问题。由于恒建公司未按照约定与贾登科签订商品房买卖合同，且该行为持续至贾登科提起诉讼时，故恒建公司的行为属于违反认购书的约定，贾登科有权要求解除认购书，并返还相关款项。由于认购书中明确记载贾登科向恒建公司支付定金20000元，故在因恒建公司违反认购书的约定未与贾登科签订商品房买卖合同的情况下，贾登科要求恒建公司双倍返还定金，不违反法律规定。基于此，一审判决判令恒建公司返还贾登科的购房款63482元，并按照定金罚则判令恒建公司双倍返还定金，亦无不当。综上所述，平顶山恒建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市新华区人民法院（2021）豫0402民初1016号民事判决；二、解除贾登科和平顶山恒建置业有限公司于2020年8月16日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》；三、平顶山恒建置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还贾登科购房款63482元及4万元定金，合计103482元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费2370元，减半收取1185元，由平顶山恒建置业有限公司负担；二审案件受理费2370元，由平顶山恒建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭       滨审判员 叶跃辉审判员李泉钦二〇二一年六月二十三日法官助理张霞苗书记员张皓硕