贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终634号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代理人：赵士芬。委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某某，女，1999年11月10日，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：陈红燕，系周某某母亲。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）因与被上诉人周某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2837号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉诉请：1、请求撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案不具有约定解除和法定解除的情形，一审认定事实错误，适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，案涉房屋的交付条件为“1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。”结合一审查明事实，案涉商品房已于2019年3月30日通过五方验收合格，也由测绘机构出具了商品房面积实测技术报告书，满足了交房条件。在此情况下，上诉人在合同约定的时限内通知被上诉人收房，其拒绝收房。因此上诉人未逾期交房，不构成违约。二、取得《竣工验收备案表》并非法定交房条件，或双方合同约定的交房条件，一审以此认定案涉房屋不具备交房条件没有法律及合同依据。工程竣工验收备案仅仅是住建部门为了规范工程竣工验收备案管理工作而出台的行政管理手段。具体到本案，双方在签订《商品房买卖合同》时，专门在《补充协议》内约定第十一条关于竣工合格证明文件的约定，双方同意并确认为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件。该条款虽为格式条款，但并未免除或减轻上诉人交付合格商品房的义务，没有排除被上诉人的权利，不违反法律法规，应当成为合同内容。三、被上诉人的解除权已经消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定解除权行使的合理期限为三个月，本案中，《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年4月30日以前，逾期超过30日，买受人有权退房，假定上诉人存在逾期交房，被上诉人解除权的形成于2019年5月30日，而本案于2019年10月27日立案，已超过三个月期限，解除权消灭。被上诉人周某某答辩称：对方没有通过电话或短信通知我们去收房，且在2019年10月份，我们去现场，现场一片狼藉，我们去售楼部询问，售楼部人员告知我们确实没有交房的，所以我们没有接到任何交房通知，对方也不符合交房条件的。原审原告周某某向原审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告全部购房款278186元，并以278186元为基数，按照中国人民银行一至五年期贷款基准利率4.75%/年的标准支付原告自2018年6月9日起至被告退还全部房款之日止的违约金；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月26日，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的金石希尔顿第4号楼4层17号（4幢4-17）房屋，房屋价款为278186元，双方约定，被告于2019年4月30日前，将经验收合格的案涉房屋交付原告使用，如被告未按约定期限向原告交付案涉房屋的，逾期30日，原告有权退房，且被告应按全部购房款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，而截至起诉之日，被告仍未按约定支付案涉房屋。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2018年4月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的金石希尔顿第4号楼4-17号房屋，房屋总价款为278186元，房屋交付时间为2019年4月30日，如逾期超过30日交付房屋，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，第2.1条约定如因不可抗力因素或自然灾害、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任；第2.2条约定《商品房买卖合同》第十一条关于竣工合格证明文件的约定，双方同意并确认为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表；第3.1条约定买受人购买出卖人商品房为预售房的，《商品房买卖合同》第十四条中约定交接手续，双方同意理解、并补充变更为：出卖人以电话直接通知或寄送书面交房材料通知买受人，双方同意将电话或书面材料寄送之日或媒体刊登通知当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。合同签订后，原告于2018年6月9日向被告支付购房款共计278186元；另查明，被告在开发建设过程中，于2016年发现案涉楼盘项目地块内有排污管道，其于2016年9月开始向政府相关部门报告情况，并要求对管道进行改迁，2018年5月26日，改迁工程开始实施，2019年1月7日经竣工验收合格后移交。2019年3月30日，案涉项目经建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方验收合格，2019年7月1日，被告在贵州都市报上发出交付公告，表示业主可于2019年7月1日到金石希尔顿交房中心办理相关手续。至今，案涉房屋未取得竣工验收备案表，原告至今未收取房屋。再查明，案涉商品房买卖合同及补充协议的签订均由原告母亲执笔签字捺印，原告对该签订行为予以认可。《补充协议》系被告事先拟写，在案涉楼盘销售中重复使用的合同文本。一审法院认为：本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，上述合同合法成立并生效，对双方均有约束力，双方均应依照合同约定履行合同义务。现原告依约交付购房所需款项，但在合同约定的房屋交付期限内，被告未能向原告交付房屋，已构成违约，故原告诉请解除合同并退还购房款符合合同约定，予以支持。关于排污管道的排除是否构成不可抗力和合同约定的免责事项的问题。1、案涉楼盘确有污水处理厂主管道穿越所属项目2号楼、4号楼地块，需将管道迁移后才能继续进行土石方施工，但工程勘察、规划设计和基础设施建设均是房地产开发建设的前期重要工作，其目的是为房屋建设施工做好准备工作，提供满足城市规划要求的施工图纸，完成土地开发的基础设施建设，为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件，且从本案被告提交的证据来看，时间均发生在双方签订合同之前，不属于不可预见的情形。故被告抗辩其不能如期交房系因管道排除构成不可抗力的理由不成立，不予支持。2、补充协议第2.1条虽做出了“如因不可抗力因素或自然灾害、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任”的约定，但如前所述，首先对项目地块进行前期勘察系被告方进行房地产开发的先期工作，因未做好前期准备工作而进行开发，在开发过程中引起的不利后果不应由购房人承担，一则该情形不属于不可抗力，二则该情形亦不符合上述条款所约定的政府部门的相关行为，故排除管道的事实不符合补充协议第2.1条的情形，不构成合同约定的免责事项。关于五方验收是否等同于房屋具备交付条件的问题。庭审查明，原、被告双方所签订的《补充协议》系由被告事先拟定，重复使用的合同，系格式合同，而补充协议第2.2的约定系对交房条件的变更，涉及买受人占有案涉房屋的重大物权事项，依照该条款的约定，被告对满足交付条件的责任，具有程度上的免除情形，庭审中，原告称庭审当日才看到《补充协议》，对该条款不予认可，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，该条款不成为合同的内容。以此，即使被告于2019年7月1日公告交房，但由于不具备交房条件，该行为也不能认定为房屋已经交付。关于违约金计算是否合理的问题。双方在《商品房买卖合同》中对违约金的计算进行了约定，但该约定明显过低，原告主张按照同期同类银行贷款利率计算，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，且调整亦为合理，予以支持。违约金的计算自违约事项发生次日（即2019年5月1日）开始计算至被告返还购房款完毕之日止。同时，本案因依法中止审理，故2019年11月26日至2021年2月6日中止期间的违约金，不应支付。又，2019年8月19日，我国取消了同期同类贷款利率，故2019年8月20日后的违约金计算应适用同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条之规定，判决：一、解除原告周某某与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢4-17）。二、被告于本判决生效之日起十日内一次性向原告退还购房款项278186元。三、于本判决第二项同期，被告一次性向原告支付违约金（违约金的计算方式为：1、以278186元为基数；2、自2019年5月1日至2019年8月19日期间，利率以按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为准；自2019年8月20日至购房款退还完毕之日止，利率以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准；3、扣除2019年11月26日至2021年2月6日期间的违约金）。案件受理费5744元，减半收取2872元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人精石房开提交《房屋面积测绘报告》一份，拟证明在商品房买卖合同约定的交房期限内达到合同约定的交房条件。被上诉人周某某质证认为对该证据的证明目的不予认可，达不到证明目的，我们看了现场以及向售楼部工作人员询问，确实达不到交房条件。经审查，本院对该证据真实性予以采信。二审经审理查明，确认一审查明事实。另查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：“第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。......第十三条逾期交房责任......（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。......若因不可抗力导致上诉人不能按时交房，交房时间顺延。”《补充协议》约定：““2.1针对《商品房买卖合同》第十三条双方约定逾期交房超过90日买受人有权选择退房，其他相关约定参照第十三条1（2）款执行。如因不可抗力因素或自然灾害、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任；”。本案的争议焦点：被上诉人诉请解除案涉合同应否支持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释规定。被上诉人于原审主张上诉人逾期交房超过30日，其应享有合同解除权，要求解除合同。因上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定应于2019年4月30日前交房，若逾期超过30日，买房人有权退房，虽然上诉人在其代理词内提出其不存在逾期交房超过90日的情形，买受人无权选择退房，但补充协议的该条属于格式条款，因该约定系减轻上诉人责任，且与被上诉人有重大利害关系的条款，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，上诉人未提供证据证明其就该条款尽到了提示以及说明义务，被上诉人可以主张该条款不成为合同内容。现被上诉人以上诉人逾期交房超过30日要求行使合同约定的解除权，并未认可补充协议的内容，因此该补充协议内关于逾期交房90日享有解除权不成为合同内容。而上诉人主张其委托物业管理公司贵州安顺润家物业管理有限公司于2019年4月份电话通知被上诉人收房，但未提供证据予以证明，其应承担举证不能的后果。此外，上诉人一审辩称其逾期交房系因排污管道改迁市政工程导致，属于不可抗力。经审查，该工程发生的时间等均在双方签订合同之前，不属于不可预见的情形，也不符合法律规定的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，上诉人于2019年7月1日公告交房，逾期交房已超过30日，被上诉人自2019年5月31日起享有合同约定的解除权。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条（法释[2003]7号）：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，上诉人所述的三个月合理期限系经过买受人催告其履行，但其仍未履行的合理期限，而不是解除权行使的期限。双方合同内未约定解除权的行使期限，故被上诉人的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。被上诉人于2019年10月18日向法院提起诉讼要求解除合同，仍在解除权行使的期限内。因此，被上诉人以逾期交房超过30日为由主张解除案涉合同有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条（法释[2003]7号），《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费5744元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年六月十日法官助理张婕书记员张颖(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。