广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15290号原告廖剑，男，汉族，1988年9月1日出生，户籍住址四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人郑博恩，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告陈欣乐，男，汉族，1966年8月15日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智，该公司执行（常务）董事。委托诉讼代理人余德坤，该公司职员。原告廖剑诉被告陈欣乐、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告廖剑及其委托诉讼代理人郑博恩、被告陈欣乐、第三人委托诉讼代理人余德坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖剑向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付违约金2730000元；2、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。具体事实与理由：因原告申请小学学位所需，原被告在第三人居间媒介下于2019年5月7日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区金泓凯旋城11栋第12层Ｂ座12Ｂ以1365万元价格转让给原告，合同未附带租约。缔约时，被告确认该物业名下学位并未使用，且经第三人查询确认。2020年3月，经原告向第三人核实，案涉房屋附有租约，被告将房屋出租给案外人郭昭鹏使用，租赁期限自2018年3月28日至2019年12月31日，且已办理租赁备案登记手续，郭昭鹏已实际使用案涉房屋的小学学位。原告多次与被告协商无果。被告构成违约，应按合同约定支付成交价20%的违约金273万元。原告遂起诉，请求判如所请。被告陈欣乐辩称：被告确认曾于2018年与案外人签订有租赁合同，2019年出售案涉房屋时因疏忽遗忘租赁事宜，导致学位被占用，自愿承担违约责任。现被告与案外人正协商腾退学位事宜，待学位问题之后，再就损失进行协商，依法赔偿。原告主张的违约金过高，被告无力偿债，请求在经济能力范围内予以赔偿。第三人中原地产公司辩称：中原地产公司作为居间人，促成原被告缔结《二手房买卖及居间服务合同》。该合同系原被告的真实意思表示，第三人中原地产公司在居间过程中并无过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的举证、质证及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年4月11日，案涉位于深圳市宝安区办理了房屋租赁登记备案手续，备案号为深房租宝安2018035359号，出租人为被告陈欣乐，承租人案外人郭昭鹏，租赁期限自2018年3月28日至2019年12月31日。2019年5月7日，在第三人中原地产公司的居间媒介下，原被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区宝城中心区N8区金泓凯旋城11栋B座12B房产转让给原告，转让成交价为1365万元，房产未附租约；同时约定如被告未按合同约定期限履行义务，原告有权以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%违约金承担违约责任或双倍返还已付定金。上述合同签订后，原告按约定履行了付款义务。案涉房屋于2019年7月12日经核准转移登记至原告名下，不动产证号为粤（2019）深圳市不动产权第××号。被告于2019年7月向原告交付案涉房屋。2020年3月，原告在申请办理小学学位过程中，发现案涉房屋学位已于2019年被深圳市宝安实验学校（初中部）锁定，遂于同年3月25日、31日与被告微信沟通学位解锁事宜。双方微信聊天的主要内容如下：被告陈述“麻烦了解是小学还是中学，以前有朋友用过，但不是去年的事”，原告回复“初中的，应该是他们18年申请的，19年读的”，被告陈述“我通知朋友去问问，当时没想要卖房所以同意了，过后我都忘了这事”，原告回复“今年政策改了，小学中学不能同时用了，一房一学位，目前我们只能花钱把老大学位搞定，预计12万”。原告于3月31日的微信记录显示“我当时跟您买房子时，您明确说了学位可以用。而且我也明确说了我买房子主要是为了买学位给孩子用。你协助才来告诉我借给朋友了，那我买房子的价值怎么实现？”2020年5月15日，深圳市宝安区教育局向原告出具《信访事项处理意见书》，记载“宝安区义务教育阶段公办学校自2014年开始实行学位房制度，学区内一套房屋职能供一户家庭的孩子申请学位，实行学位房制度的学校，小一和初一新生使用过的房屋信息将被锁定，学生在读期间（小学6年、初中3年）该房屋不能再次用于申请公办学位，学生毕业或中途转学离开的，解除锁定。经核查新安一路20号金泓凯旋城11栋B座12B房屋已在2019年用于申请学位，深圳市宝安实验学校（初中部）进行了锁定。对于区户籍人员子女，桩材料不符合申请入学条件的，教育管理部门能够保障其在我区就读义务教育阶段学校，但无法保证就近入学。”2020年7月，原告收到深圳市富源学校小学部的《预录通知书》。原告确认，涉案房屋学位已于2020年10月11日腾出。另查明，原告因本案纠纷委托北京市盈科（深圳）律师事务所代理一审、二审诉讼程序，并签订《民事委托代理合同》，约定风险代理费按对方赔付金额的10%计付，原告已实际支付基础费用20000元。本院认为，原被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原被告现已按书面合同的约定履行了相关付款、转移登记、交付使用等义务，但从原被告庭审陈述看，原告购房目的除满足居住条件外，还用于申请小学学位用途，上述缔约目的虽未在合同具体条款中予以明确约定，但被告对此系知情的，鉴于被告疏于披露案涉房屋学位被锁定的事实，使原告子女无法就近入学造成损失，被告应当予以适当赔偿。考虑到案涉合同已经履行完毕，原告请求按照合同解除情形下的违约责任条款主张违约损失理据不足，斟酌本案案情和原告实际受有的损失，基于公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告应支付原告违约损失30万元为宜。至于原告主张的律师费，属于间接损失，因双方合同并未明确约定律师费负担事宜，故该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈欣乐于本判决生效之日起十五日向原告廖剑支付违约损失30万元；二、驳回原告廖剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14320元、保全费5000元，原告已预交，应由原告负担17197元，被告负担2123元。被告应负担的部分，本院退回原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月十五日书记员 涂莹洁（兼）书记员 林    倩附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。