河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3765号原告：郑州诺一物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇金秋乐园12号楼1单元1层101号,统一社会信用代码：91410184MA40NW5W07。法定代表人：李长贵，总经理。委托诉讼代理人：张璐璐，河南亚洋律师事务所律师。被告：宁陵县农村信用合作联社，住所地：河南省宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码：91411423175217922H。法定代表人：陈学军，该社理事长。委托诉讼代理人：豆春艳，上海方锐律师事务所律师。被告：冯一杰，男，1981年6月10日出生，汉族，住河南省长葛市。被告：新郑市龙湖镇未来星幼儿园，住所地河南省新郑市龙湖镇梅山路南侧路东，统一社会信用代码524101840547045992。法定代表人：司华岭，系该园园长。被告：司华岭，男，汉族，1986年7月25日出生，户籍地河南省新郑市，现居住地河南省新郑市。被告：新郑市龙湖镇童之梦幼儿园，住所地河南省新郑市龙湖镇金秋乐园，统一社会信用代码52410184MJF79971XA。法定代表人：乔栓玲。原告郑州诺一物业服务有限公司（以下简称诺一物业公司）与被告宁陵县农村信用合作联社（以下简称宁陵信用社）、冯一杰、新郑市龙湖镇未来星幼儿园（以下简称未来星幼儿园）、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园（以下简称童之梦幼儿园）、司华岭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告诺一物业公司的委托诉讼代理人张璐璐，被告宁陵县农村信用合作联社的委托诉讼代理人豆春艳、冯一杰、新郑市龙湖镇未来星幼儿园的委托代理人司华岭、司华岭、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园的委托诉讼代理人乔栓玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诺一物业公司向本院提出如下诉讼请求（变更后）：1、判令被告向原告支付物业服务费47995.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告小区的建设单位签订物业服务协议，被告是金秋乐园小区12号楼1单元1-101号的业主及实际使用人，原告按照约定履行义务，被告没有按照约定支付物业服务费，自2017年10月1日至2020年9月30日，被告共欠原告物业服务费47995.2元，原告多次催要无果诉至法院，请求判如所请。另，被告冯一杰为金秋乐园小区12号楼1单元1-101号的原业主，新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园、司华岭是该房屋实际使用人。后经（2019）豫1423执516号执行裁定书裁定，将冯一杰名下的上述房屋作价抵偿给被告宁陵县农村信用合作联社。被告宁陵县农村信用合作联社辩称，宁陵县农村信用合作联社是在2019年10月10日依据河南省宁陵县人民法院(2019)豫1423执516号执行裁定书取得的房屋所有权，依据《物业服务管理条例》第六条的规定，宁陵县农村信用合作联社自2019年10月10日才成为新的业主，因此2019年10月10日之前的物业费与答辩人无关。宁陵县农村信用合作联社取得房屋所有权之后，房屋租赁人司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园向宁陵县人民法院提起执行异议之诉，后经宁陵县人民法院(2020)豫1423民初194号民事调解书调解，司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园继续租赁涉案房屋至2021年9月30日，使用期间的费用包含但不限于物业费、水电费等相关费用由租赁人承担。因此，郑州诺一物业服务有限公司诉请的2019年10月10日至2020年9月30日之间的物业费应由司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园承担。综上所述，请求人民法院依法驳回诺一物业对宁陵县农村信用合作联社的的诉讼请求。被告冯一杰辩称，房子也不是我的，我挂的郑州金秋置业公司的名字，我也没有收房租，金秋置业和幼儿园签的有合同，宁陵县联社在执行上次案件的时候也有一份合同，标明物业费由谁承担，我只是看见过一份房屋租赁合同，这个费用不该由我承担。未来星幼儿园和司华岭辩称，我们当时签合同的时候是以司华岭和未来星的名义签的合同，实际使用者是童之梦幼儿园，未来星幼儿园和司华岭并没有使用。童之梦幼儿园辩称，当时签订合同的时候童之梦幼儿园，有司华岭50%的股份，我虽然是幼儿园的法定代表人，但是我不清楚幼儿园的实际情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，委托方（甲方）与受托方（乙方）诺一物业公司签订《物业管理服务合同》及补充协议，主要内容约定如下：由诺一物业公司对新郑市龙湖镇金秋乐园小区的秩序维护、保洁、水电维修及绿化养护提供物业管理服务，建筑面积为157089㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按1元/月/㎡计算，商业用房按1.2元/月/㎡计算，别墅按2.6元/月/㎡计算。委托管理期限自2017年10月1日起至2028年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。方对服务内容与质量，物业管理服务费用，物业的承接验收，委托服务管理期限，双方的权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同上面，郑州金秋置业有限公司与诺一物业公司加盖有各自印章。之后，诺一物业公司为金秋乐园小区提供物业服务至2020年9月30日，被告未向郑州诺一物业服务有限公司交纳2017年10月1日至2020年9月30日之间的物业服务费。诺一物业于2019年1月及2020年10月通过张贴通知的方式向被告催交物业管理费未果，遂提起本案诉讼。另查明，1、诺一物业自2017年10月1日正式入驻涉案小区，自2020年9月30日从涉案小区撤离。2、被告冯一杰2012年7月18日与郑州金秋置业有限公司签订房屋买卖合同，购买位于金秋乐园小区12号楼1单元1-101号房屋，房屋面积1111㎡。3、被告冯一杰与宁陵县信用社金融借款合同纠纷一案，经（2018）豫1423民初314号民事判决书判决。2019年10月10日宁陵县人民法院做出（2019）豫1423执516号执行裁定书，裁定将冯一杰名下位于涉案小区12号楼1单元1-101号房屋作价8016850元抵给宁陵县农村信用合作联社。4、2014年4月25日，冯一杰与司国伟、司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园签订房产租赁协议，将位于冯一杰名下的位于金秋乐园小区12号楼1单元1-101号房屋租赁给司国伟、司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园，租赁期限自2014年10月1日至2021年9月30日。2020年6月18日司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园作为房屋实际使用人向宁陵县人民法院提出执行异议，宁陵县人民法院做出（2020）豫1423民初194号民事调解书，约定房屋实际使用人承担包含但不限于物业费、水电费等相关费用。上述事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》、补充协议及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，诺一物业公司与涉案小案开发商签订的《物业管理服务合同》对被告具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园作为涉案房屋的物业使用人，理应承担物业费用的缴纳责任，诺一物业公司依据《物业管理服务合同》及补充协议的约定为金秋乐园小区提供了物业管理服务，合同约定，商业用房物业服务费按建筑面积1.2元/月/㎡的标准计算，涉案的房屋建筑面积为1111㎡，所以其2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费为47995.2元（1111㎡×1.2元/月/㎡×36个月）。司华岭、未来星幼儿园称诺一物业公司承诺不向其收取物业费，物业公司也从未向其催交过，但其并未提交相应的证据予以证明，本院对其辩称不予采信。综上所述，依照《民法典》第九百三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州诺一物业服务有限公司支付2017年10月1日至2019年10月9日期间的物业服务费32396.76元；二、被告冯一杰判决第一项费用承担连带支付责任；三、被告司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州诺一物业服务有限公司支付2019年10月10日至2020年9月30日期间的物业服务费15598.44元；四、被告宁陵县农村信用合作联社判决第三项费用承担连带支付责任；五、驳回原告郑州诺一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取计500元，由被告司华岭、新郑市龙湖镇未来星幼儿园、新郑市龙湖镇童之梦幼儿园负担300元，被告冯一杰负担150元，被告宁陵县农村信用合作联社承担50元。本判决为终审判决。审判员  孙旭东二〇二一年六月十五日书记员  刘晓杰