沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初1489号原告：张玉珍，女，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：于浩俊，系辽宁鼎晟律师事务所律师。被告：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：边振岩，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋学潮，系辽宁良友律师事务所律师。被告：赵贵武，男，满族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：凌杰，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘劲，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告张玉珍诉被告沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全房屋”）、赵贵武被告商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告张玉珍及委托代理人于浩俊，被告沈阳胜全房屋开发有限公司委托代理人宋学潮，被告赵贵武委托代理人凌杰、刘劲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告“购买被告开发建设的福隆雅居小区一期（沈阳经济技术开发区）房屋，房屋价款283045元人民币，被告应该在商品房交付使用后365日内为原告办理产权证。原告按照约定向被告交纳了全部购房款，被告向原告出具了收据。但是被告由于违法经营，公司法定代表人涉嫌刑事案件被抓，导致公司经营混乱，原告等业主虽然自己入住房屋，但无法办理房产证。经过政府协调，现在已经能够办理房产证，但被告依然不为原告办理房产证，原告无奈诉至贵院，请求法院依法判决被告按约为原告购买的位于沈阳经济技术开发区房屋办理房屋产权登记，并由被告承担本案诉讼费。被告胜全房屋辩称，原告与被告之间不是商品房买卖合同关系应是债权债务关系。据公司了解大致欠款100万元，但因当时具体经办人员即实际负责人现因刑事犯罪已入狱羁押无法核实具体债权数额，原告所诉的商品房是债权的担保，而非实际的房屋买卖，被告没有实际收到原告的购房款，故不同意为其办理产权登记。被告公司已于2018年11月23日向工商部门申请自行清算，原告可根据其债权凭证向被告进行债权申报。被告赵贵武辩称，答辩人与张玉珍商品房销售合同纠纷一案，贵院已经受理，现答辩人针对原告诉请提出答辩意见如下：一、答辩人与沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全公司”）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，答辩人已付清购房款，已经取得胜全公司交付并实际占有使用诉争房屋，胜全公司也认可将诉争房屋出售给答辩人，答辩人系诉争房屋的真正所有权人，原告无权向人民法院请求办理诉争房屋的产权登记。2010年8月25日答辩人向胜全公司支付诉争房屋购房款283,045元。同日，答辩人入住诉争房屋并缴纳了采暖费、门卡费、垃圾清运费、有线初装费、物业费、可视对讲费、预交水电费和装修保证金。在此之后，答辩人一直在缴纳诉争房屋的物业费、卫生费。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”答辩人与胜全公司签订《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并且已经合法占有并使用诉争房屋，答辩人系诉争房屋真正所有权人。二、针对原告与胜全公司的纠纷，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。原告无权向人民法院请求办理诉争房屋的产权登记。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”根据庭审记录，原告与胜全公司签订《商品房买卖合同》针对诉争房屋约定的真实意思表示是用作欠款的担保物，而非商品房买卖。原告与胜全公司之间真实法律关系是民间借贷，签订《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。同时该合同原告未向胜全公司实际支付购房款，原告无权向人民法院请求办理诉争房屋的产权登记。三、即使原告与胜全公司的《商品房销售合同》合法有效，答辩人对诉争房屋权利保护的顺位亦优于原告，原告无权向人民法院请求办理诉争房屋的产权登记。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与不动产预告登记制度存在本质区别，原告与胜全公司签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合民法典物权编规范性要求的公示效力。答辩人对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。原告与胜全公司签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为借贷，办理的房屋预售备案登记也不产生物权效力。基于答辩人已就诉争房屋支付完全部购房款且已经取得胜全公司交付并实际占有使用的事实，答辩人与胜全公司签订的《商品房买卖合同》而取得诉争房屋的物权应当得到法律的合法保障。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求或向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更的，裁定驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年7月10日，原告张玉珍与被告胜全公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于沈阳经济技术开发区房屋，每平方米单价3500元，总价款250697元整，并约定签订本合同当日，一次性支付总房款人民币249080元整。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告向被告胜全公司缴纳全部房款，被告胜全公司于2009年7月10日将该商品房买卖合同备案登记在原告的名下，于2009年7月11日向原告出具了收款收据并加盖现金收讫的公章。案涉房屋现由原告实际占有使用。另查明，被告胜全公司因欠辽宁智恒广告有限公司广告款，经与辽宁智恒广告有限公司法定代表人被告赵贵武协商一致，用其开发的位于沈阳经济技术开发区房屋抵顶所欠辽宁智恒广告有限公司的欠款249080元，并于2010年8月25日与被告赵贵武签订《商品房买卖合同》，约定：被告赵贵武购买位于沈阳经济技术开发区房屋，每平方米单价3500元，总价款249080元整。签订合同当日，被告胜全公司为被告赵贵武出具了房款金额为249080元的收款收据。本院认为，原告与被告胜全公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律及禁止性规定，合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。原告依约缴纳了全部房款，被告应按照约定为原告办理产权登记，被告未按照约定履行合同义务应对本次纷争负全部责任。关于原告提出的要求被告依约为原告购买的位于沈阳经济技术开发区房屋办理房屋产权登记的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于被告胜全公司提出的与原告之间不是商品房买卖合同关系应是债权债务关系的主张，原告不予认可，且原告向法庭出示了《商品房买卖合同》、收款收据、商品房买卖合同备案表证明了其主张的合法性，而被告胜全公司对以上证据的真实性均没有异议，本案在审理过程中，被告胜全公司未能举证证明其主张的合法性，故本院对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内为原告张玉珍办理沈阳经济技术开发区房屋的房屋产权登记。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费5036元，减半收取2518元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  秦滇生二〇二一年六月二十三日书记员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。