河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4112号原告：王鸿彬，男，1969年11月15日出生，汉族，住新郑市。原告：刘君兰，女，1970年6月28日出生，汉族，住新郑市。上述二原告共同委托诉讼代理人：白广锋，河南省公共关系协会法律服务新闻中心法务部工作人员。被告：贾浩，男，1982年9月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贾婵，女，1990年4月15日出生，汉族，住新郑市。被告：郭付兰，女，1956年2月12日出生，汉族，住新郑市。上述三被告共同委托诉讼代理人：魏美佳，北京市京师（郑州）律师事务所律师。第三人：赵保军，男，1968年8月15日出生，住。原告王鸿彬、刘君兰与被告贾浩、贾婵、郭付兰返还原物纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鸿彬、刘君兰的委托诉讼代理人白广锋，被告贾浩、贾婵、郭付兰的委托诉讼代理人魏美佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鸿彬、刘君兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认贾麦五与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。2、请求三被告和第三人返还原告所有的位于新郑市××中学北侧芙蓉花园××＃楼××房屋及煤棚。事实和理由：2015年3月16日，二原告借贾麦五和郭付兰、贾浩等三人共计I50万元。2017年2月10日，二原告和贾麦五签订了《借款延期抵押协议》，约定二原告欠贾麦五等三人的借款共计120万元，延期至2018年2月10日偿还。还将二原告位于轩辕中学北侧公司建房属于二原告部分东户101、201、301、401四套及车库南侧第一间、煤房3间抵押给贾麦五。贾麦五住院急需医疗费，经原告同意，以20万元的价格出售了101号房屋和煤房一间。上述房屋未办理抵押权登记。后贾麦五在未经二原告同意的情况下擅自以25.8万元的价格，将芙蓉花园9号楼401号房屋出卖给第三人赵保军，严重侵害了二原告的合法权益。贾麦五去世后，三被告作为其继承人，向二原告主张120万元的债权，就要承担相应的继承人债务。新郑市人民法院以(2020)豫0184民初8656号民事判决书判决二原告向被告贾浩支付被告借款l00万元。为维护二原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持二原告的合法权益。被告贾浩、贾婵、郭付兰辩称，本案涉案房屋的实际处置人为贾麦五，而非三被告，三被告非房屋买卖合同的相对人，只是为贾麦五的继承人，且被告贾浩继承的内容为100万债权，被告郭付兰、贾婵已经明确放弃了继承。贾麦五处置房产的行为与三被告没有任何关系，所产生的法律后果也不应由三被告承担。原告主张的返还物权，更非三被告所实际享有的物权。三被告从未实际占有、使用本案涉案房屋，更谈不上返还。所以三被告非本案适格被告，应驳回原告起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10号，甲方（××）贾麦五，乙方（借款人）刘君兰签订《借款延期抵押协议》，第一条借款用途及原因。乙方因房产开发和购置房屋资金周转，从2015年起由丙方担保分三次从甲方借款，现乙方未能按时偿还甲方借款。经乙方夫妻双方共同商定，自愿用财产抵押方式延长偿还甲方借款期限。第二条借款金额和还款期限。从2015年起乙方分三次收取甲方借款人民币1200000元，并为甲方出具手续叁份（其中：1、贾麦五手续金额为：20万元整，2、妻子郭付兰手续金额为50万元整，3、儿子贾浩手续金额为50万元），还款延长期限至2018年2月10日。在本协议签署之日，乙方向甲方交付抵押的财产所有权凭证；乙方到期还清所有本协议规定的款项，甲方收到还款后将抵押的财产所有权凭证交给乙方。第三条抵押条款。1、乙方自愿用下列财产所有权凭证抵押给甲方，并自愿承担相应的法律责任。（1）抵押物名称：轩辕中学北侧公司建房本人部分东户101房、201房、301房、401房共4套，车库南侧第1间，煤房3间。其他：郑州市南三环路款、新郑新区新人民医院对面房屋拆迁本人所得款。2、抵押担保范围为本协议项下的借款本金、逾期违约金和实现债权、抵押权的费用。乙方如期履行协议，付清本协议约定的款项及其他费用后，本协议即告终止，甲方将抵押物所有权凭证退还乙方。3、乙方承诺，抵押行为已得到抵押物的其他共有人同意。第四条保证条款。1、乙方属家庭夫妻双方共同借款，夫妻双方具有共同履行协议的义务。2、乙方必须按照协议规定的期限归还借款。3、乙方必须按照借款协议规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。乙方有义务接受甲方对借款用途的使用情况所进行的监督。第五条违约责任。1、乙方不按协议规定的用途使用借款，甲方有权收回借款。2、借款到期后，乙方如未按期归还借款，甲方有权向人民法院申请处分抵押物，亦有权将抵押物转让、出售、再抵押或以其它方式处分。所处分抵押物所得的款项偿还借款尚有的余额，应全部交还乙方；如处分抵押物所得的款项仍不足以抵还欠款本金时，甲方仍可根据原借款向乙方追索欠款。第六条协议争议的解决方式。执行本协议发生争议，由当事人协商解决。协商不成，提交甲方所在地人民法院裁决。第七条其他本协议任何一方当事人都不得擅自变更或解除协议。任何当事人一方要求变更或解除本借款协议时，应及时采用书面形式通知对方当事人，并达成书面协议。本协议如有未尽事宜，须经当事人共同协商，作出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。××贾麦五签名捺印，借款人刘君兰、王鸿彬签名捺印。日期2017年2月10日。下方附：同意解押壹楼101房，买房款打入贾麦五农信账户62×××11，煤棚一间解押贰拾万元整贾麦五。贾麦五于2019年8月22日死亡，其继承人有配偶郭付兰、其子贾浩、其女贾婵。其配偶郭付兰、其女贾婵均向本院出具书面声明：对于贾麦五遗产，对债务人王鸿彬、刘君兰享有的到期未清偿的债权，自愿放弃该继承权。贾浩于2020年11月11日，作为贾麦五的合法继承人以民间借贷为由将王鸿彬、刘君兰诉至本院。本院于2020年12月28日作出（2020）豫0184民初8656号民事判决书，判决王鸿彬、刘君兰支付贾浩借款本金100万元。贾麦五于2018年3月27日与案外人赵保军签订《房屋买卖合同》出售401房及煤棚，售价25.8万元。现原告对此《房屋买卖合同》不予认可，称贾麦五对该套房屋的处分系无权处分。请求确认该合同无效并要求被告与赵保军返还该房屋。另查明，涉案房屋所在的土地系案外人王山林由划拨方式取得的国有土地，本案原告刘君兰与王山林等人在该土地上合作建房，签订有《房屋合建协议》及《三人合伙建房分房协议》，并约定刘君兰分得1层东户、3层东户、4层东户、5层东户、2层东户。车库7号，煤棚前4、楼梯间7、9。以上事实有借款延期抵押协议、（2020）豫0184民初8656号民事判决书、《房屋买卖合同》、《房屋合建协议》、《三人合伙建房分房协议》以及当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为,关于《房屋买卖合同》是否有效的问题，涉案房产为小产权房，属于国家禁止交易的房屋，且贾麦五与第三人对此是明知的，故贾麦五与第三人签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，本院予以确认。涉案房屋现由第三人占有、使用，二原告有权请求第三人予以返还。被告贾婵、郭付兰已声明放弃对债务人王鸿彬、刘君兰享有的到期未清偿的债权的继承权，而贾浩亦非签订《房屋买卖合同》当事人，也并未占用、使用涉案房屋，故对二原告请求三被告返还涉案房屋的请求，本院不予支持。若二原告与第三人对贾麦五无权处分涉案房产的行为以及合同无效所产生的后果请求赔偿损失，可另行向其继承权人起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、贾麦五与第三人赵保军于2018年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、第三人赵保军应当于本判决生效后十日内向原告王鸿彬、刘君兰返还位于新郑市轩辕中学北侧芙蓉花园9#楼401号房屋及煤棚；三、驳回原告王鸿彬、刘君兰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2585元，由第三人赵保军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  常晓亮二〇二一年六月二十五日书记员  陈雪洋