河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终861号上诉人（原审原告）：屈书祥，男，1963年8月19日出生，汉族，住卢氏县。上诉人（原审被告）：卢氏县房地产管理所。住所地卢氏县城关镇。法定代表人：张江龙。委托诉讼代理人：陈红朝，该所书记。委托诉讼代理人：肖建伟，河南洛韵律师事务所律师。上诉人屈书祥因与被上诉人卢氏县房地产管理所（以下除判决主文外简称卢氏县房管所）房屋租赁合同纠纷一案，卢氏县人民法院于2019年11月28日作出（2019）豫1224民初3255号民事判决，宣判后，屈书祥不服提出上诉，本院审理后于2020年5月28日作出（2020）豫12民终267号民事裁定，裁定该案发回卢氏县人民法院重审。卢氏县人民法院重新审理后，于2021年4月28作出（2020）豫1224民初1247号民事判决，宣判后，屈书祥仍不服，向本院提出上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人屈书祥、上诉人卢氏县房管所的委托诉讼代理人陈红朝、肖建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人屈书祥上诉请求：1、请二审法院依法查明事实，判决被上诉人承担赔偿的基础上增加176137.7元；2、本案诉讼费由卢氏县房管所承担。事实和理由：一审法院依据河南亚青全联合资产评估事务所（2020）第054号评估报告作出的判决存在以下错误，请二审法院予以纠正。1、河南亚青全联合资产评估事务所作出的（2020）第054号初评报告，未按照人民法院的委托事项和人民法院指定的鉴定依据。上诉人向法院提出该报告存在漏评货柜233.26平方米，价值154719元，其他漏评项目12项，价值6万元，初评价值过低异议，卢氏县人民法院认为初评报告应当将货柜和漏评项目纳入评估范围，要求评估公司尽快做出评估。2、南亚青全联合资产评估事务所接到卢氏县人民法院对初评报告的意见后，于2021年3月8日作出豫亚青全评司字（2020）第054号资产意见，于2021年3月8日作出豫亚青全评司字（2020）第054号资产评估报告。该报告将上诉人233.26平方米的货柜纳入了评估范围，但在无根据的情况下将货柜的价值由154719元评为69750元。该报告将其他漏评的项目纳入评估范围，将原来的初评报告已经评定项目价值进行调整，降低被评估对象的价值。3、上诉人申请法院对本案涉及商场房屋装饰价值重新评估，一审法院未予理会，最终依据该报告作出判决。4、上诉人认为一审法院使用豫亚青全评司字（2020）第054号资产评估报告的结果不当，在判决中将评估结果的价值按照6年进行折算没有法律依据。上诉人卢氏县房管所上诉请求：依法撤销卢氏县人民法院（2020）豫1224民初1247号民事判决书，改判为111137元。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审认定河南亚青全房地产评估事务所豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告316147元错误，河南亚青全房地产评估事务所在评估时，评估对象已拆除，该报告是依据屈书祥单方委托义马市诚信房地产估价有限公司对装修部分价值作出装修咨询报告，该咨询报告依据的是屈书祥自己单方制作的装修清单，该清单没有上诉人的签字和认可。一审判决书表述，亚青全评报告除5个水磨石项目非屈书祥装修项目，证实屈书祥单方制作的装修清单中确有不属于屈书祥装修的项目。涉案房屋出租时，卢氏县房管所交付给屈书祥的现状是水磨石地板、墙壁钢化挂白、水电接通齐全、门窗完好。二楼拆迁时仍有现状，没有装修，屈书祥承租涉案房屋后，未经卢氏县房管所同意转租两个次承租人，是次承租人出资装修的，该部分装修应归次承租人，评估报告不能作为定案依据。2、未认定卢氏县国有土地房屋征收与补偿办公室委托的河南丰源房地产资产评估有限公司评估报告111137元错误。3、豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告数额明显过高，请依法重新评估鉴定。卢氏县房管所针对屈书祥的上诉请求辩称：评估报告并没有漏项，未评估部分不是上诉人屈书祥自己装修的部分，该事实在一审判决书中有所表述和显示。评估报告并没有降低评估对象的损失，上诉人屈书祥该上诉理由没有事实依据，依法不能成立。上诉人屈书祥的上诉请求没有事实依据，依法应驳回上诉。屈书祥针对卢氏县房管所的上诉请求辩称：请求二审人民法院依法查明事实，判决驳回上诉人卢氏县房管所的上诉请求，依法支持屈书祥的上诉请求。1、卢氏县房管所认为屈书祥递交的义马市诚信房地产估价有限公司的装修咨询报告的装修清单是屈书祥自己制作，是对事实的歪曲，该报告是义马市诚信房地产估价有限公司依法出具的。2、卢氏县房管所认为河南亚青全房地产评估事务所报告中的部分项目不是屈书祥装修的予以扣除，是经过法庭的调查和屈书祥的承认予以确认的。关于其他项目不但有屈书祥提供的义马市诚信房地产估价有限公司的装修咨询报告及财产清单，还有屈书祥提供的录像资料，完全能够证明屈书祥其他装修物品的存在和价值。3、卢氏县房管所认为：河南亚青全房地产评估事务所的报告，已经说明该评估报告以屈书祥递交的义马市诚信房地产估价有限公司的装修咨询报告为基础，作出的评估结果依据不足的上诉理由不成立。关于在本次鉴定过程中，一审法院和中院委托鉴定机构多次组织听证，要求卢氏县房管所在规定时间内提供卢氏县房管所委托鉴定的财产清单和相关证据，逾期将依据屈书祥提供的相关材料为依据进行鉴定，并制作笔录，双方当事人签字确认。但是，卢氏县房管所无任何理由在规定时间内提供证据证明卢氏县国有土地征收与补偿办公室委托河南丰源房地产评估咨询有限公司作出的评估报告所依据的财产清单和相关证据。一审法院又要求屈书祥提供材料采购的大部分证据。评估机构河南亚青全房地产评估事务所报告中虽然叙述该报告以屈书祥递交的义马市诚信房地产估价有限公司的装修咨询报告为基础依据，但是在鉴定过程和评估结论中明显没有完全依据义马市诚信房地产估价有限公司的装修报告为依据。而是在没有其他确凿证据和理由的情况下做出了有损屈书祥的评估结论。4、卢氏县房管所提出二楼拆除时没有发现装修的上诉理由，请求法庭播放屈书祥提供的录像资料足以证明卢氏县房管所的上诉理由是否成立。5、卢氏县房管所认为本案的装修是其他人出资装修的问题，屈书祥认为不成立。6、卢氏县房管所认为，卢氏县国有土地征收与补偿办公室委托河南丰源房地产评估咨询有限公司的评估报告是根据实地勘察、实地测量、依据实物进行评估的，具有客观性和公正性，具有较高的证明力，依法应当认定，一审法院不认定是错误的。卢氏县房管持有的河南丰源房地产评估咨询有限公司的评估报告是在与屈书祥签订《协议书》前该评估报告已经做出。屈书祥向一审法院起诉请求：1.判令卢氏县房管所赔偿因解除合同给屈书祥造成的装修费损失442268元；2.判令卢氏县房管所支付因取得房屋租赁权在拍租过程中支付的佣金61000元；3.判令卢氏县房管所承担违约责任支付违约金122500元；4.诉讼费由卢氏县房管所承担。一审法院认定事实：1998年9月1日，屈书祥开始租赁卢氏县房管所位于卢氏××××大街县委门口西侧两层商业用房用于经营商场，之后多次续租。租赁期间屈书祥于2015年7月经卢氏县房管同意对房屋进行了重新装修，装修后的房屋于同年8月开始使用。2016年4月1日，卢氏县房管所书面通知屈书祥在租用的房屋2016年9月30日到期后将房屋腾空交回卢氏县房管所，届时将向社会公开竞租。屈书祥接到通知后担心租赁合同到期后不能通过竞标继续承租房屋，遂于2016年7月20日委托义马市诚信房地产估价有限责任公司对其装修部分价值作出装修咨询报告。2016年7月30日，义马市诚信房地产估价有限责任公司出具装修咨询报告，最后确定：在价值时点2016年7月20日的房产装饰装修价值按80%成新率折算为人民币552835元。该装修咨询报告中的《装修询价价值明细表》共列明装修项目66项，其中包括大门口地面、二楼楼梯踏步、二楼楼梯平台、二楼地面四个项目为装修标准为水磨石，二楼地面基层项目的装修标准为“水泥混料凿平”。另有“一楼收银台面、一楼消防设施改造、一楼卫生间设施、一楼LED显示屏、一楼不锈钢发光字、一楼卷闸门、二楼防水处理、二楼卫生间设施、二楼隔断墙、二楼试衣间、二楼消防设施改造”11个装修项目的工程量无具体数字，仅以“项”列明。后屈书祥通过竞标取得卢氏县房管该二层房屋承租权，屈书祥中标后支付受托实施拍租的河南佳德拍卖公司佣金61000元。同年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，年租金24.5万元。2018年5月29日，卢氏县房管所向屈书祥发出书面通知，内容为“屈书祥租户：你租用房管所的房屋，因城市改造需要拆迁，请你在6月3日前将房屋腾空，交回房管所统一拆迁。”2018年6月17日，卢氏县房管所作为甲方、屈书祥作为乙方就《房屋租赁合同》解除和合同解除后的补偿事宜签订《协议书》，《协议书》第一项约定：双方协商一致响应县政府征收决定，同意解除双方于2016年9月1日签订的房屋租赁合同。第二项约定由甲方卢氏县房管所一次性补偿乙方屈书祥各项费用四十万元整(包括但不限于政府拆迁的各项应赔偿项目）。协议第四项约定：关于装修费用双方同意另计。具体标准以县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果全部支付给乙方，如乙方对评估结果有异议，乙方有权要求第三方评估机构对装修费用再次评估。该协议签订后，卢氏县房管所依约向屈书祥支付了协议书第二项约定的补偿款40万元整，并退还了原屈书祥多支付的当年度房屋租金。同年6月18日上述租赁房屋被拆除。在此之前，卢氏县国有土地上房屋征收与补偿办公室已委托河南丰源房地产评估咨询有限公司对卢氏县特色商业区棚户区改造项目西大街县委两侧规划范围内国有土地上涉及卢氏县房管所名下所属被征收房屋价值进行评估，该评估机构已于2018年6月15日出具豫郑丰源评字【2018】LS06-1号房屋征收分户评估报告，屈书祥租赁卢氏县房管的房屋在该次评估之列。评估报告认定屈书祥租用的房屋装修价值为一层71827元，二层39310元，合计为111137元。该评估报告中未列明房屋装修部分的具体装修项目和装修工程量。卢氏县房管所提交的《河南丰源房地产评估咨询有限公司房屋征收现场勘察表》复印件显示，该评估机构于2018年6月5日对产权人为卢氏县房管所的被征收房屋进行了现场勘察，勘察表对涉及本案二层房屋仅记录为：“1F地面为地板砖，墙面及顶棚为乳胶漆（铝合金窗），有吊顶。2F地面为水磨石，墙面及顶棚为乳胶漆”。勘察表上除估价人员胡海明、酒文柘签名外，征收人、被征收人及第三人栏均无人员签名。因涉案房屋被拆除后，双方签订的协议书约定的租赁房屋装修部分的补偿款一直未解决，且屈书祥认为协议签订后卢氏县房管方工作人员口头承诺退还其招租佣金61000元并赔偿其违约金的事项未履行，遂起诉来院。本案在一审法院重审过程中，屈书祥申请对其租房期间对房屋装修部分的价值进行重新评估鉴定，准许后报请三门峡市中级人民法院技术部门统一通过摇号方式委托河南亚青全房地产资产评估事务所对涉案租赁房屋装修部分的价值以2015年8月1日为基准日进行评估。由于卢氏县房管所在与屈书祥签订《协议书》后，在未向屈书祥出示县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果、未征求屈书祥的意见，也未对房屋装修情况进行勘察记录的情况下即将涉案房屋全部拆除，导致重新评估过程中无法对涉案房屋装修情况进行现场勘察，而河南丰源房地产评估咨询有限公司郑丰源评字【2018】LS06-1号房屋征收分户评估报告中对房屋装修部分的价值评估中未列明具体装修项目，现场勘察表也未对装修情况作详细记录，该院要求评估机构以屈书祥提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告中的《装修询价价值明细表》所列装修项目，参照屈书祥提交的房屋拆除前对房屋内部情况的录像资料为依据确定装修项目及工程量，对屈书祥装修房屋部分的价值进行评估。评估期间，屈书祥认可义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告《装修询价价值明细表》所列装修标准为水磨石的项目并非其装修项目。2021年3月8日，河南亚青全房地产资产评估事务所作出豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书，认定除5个水磨石项目非原告装修项目不纳入评估范围外，“一楼收银台面1项、一楼消防设施改造1项、一楼卫生间设施1项、一楼LED显示屏1项、一楼不锈钢发光字1项、一楼卷闸门1项、二楼防水处理1项、二楼卫生间设施1项、二楼隔断墙1项、二楼试衣间1项、二楼消防设施改造1项”及一楼消防管道改造100米项目因根据现有资料显示无法认为其材质、工程量或改造范围，无法评估其价值。其余49个装修项目于基准日2015年8月1日的价值为316147元。上述未确定评估价值的装修项目12项在义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告中按成新率折算后的价值为48000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，城镇房屋租赁合同的承租人经出租人同意装饰、装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定。本案中，屈书祥从1998年9月1日起即开始租赁卢氏县房管所位于卢氏××××大街县委门口西侧的二层商用房，双方形成房屋租赁法律关系。租赁期间，屈书祥于2015年7月经卢氏县房管同意对租赁房屋重新进行了装修，2018年6月17日因政府征收涉案房屋双方协商解除租赁合同，该解除合同的原因虽不可归责于双方当事人，但2018年6月17日双方就解除合同事宜签订的协议书中，卢氏县房管所已同意对屈书祥装修部分的价值另行予以赔偿，因此，卢氏县房管所应当对解除合同后屈书祥剩余租期内的装修残值损失予以赔偿。根据双方2016年9月1日通过拍租续签的《房屋租赁合同》约定，屈书祥的租赁期限至2021年9月30日，从双方签订协议解除租赁合同之日2018年6月17日起算，屈书祥剩余的租期尚有3年3个月零13天。由于双方就房屋租赁合同解除及赔偿补偿问题签订的《协议书》约定：“关于装修费用双方同意另计。具体标准以县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果全部支付给乙方（屈书祥），如乙方对评估结果有异议，乙方有权要求第三方评估机构对装修费用再次评估。”因此就装修费用赔偿问题，卢氏县房管应当向屈书祥出示县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果并征询屈书祥意见。因卢氏县房管在未向屈书祥出示县征收办公室委托评估机构出具的评估结果、未征询屈书祥意见，也未对屈书祥装修房屋的情况进行勘察的情况下即将房屋拆除，现屈书祥对县征收办公室委托的评估机构出具的评估结果有异议要求重新评估符合双方约定，且卢氏县房管应对屈书祥装修房屋的实际项目及工程量承担举证责任。由于卢氏县房管提交的河南丰源房地产评估咨询有限公司郑丰源评字【2018】LS06-1号房屋征收分户评估报告中对房屋装修部分的价值评估未列明具体装修项目及工程量，其提交的评估机构现场勘察表也未对装修情况作详细记录，仅记录的一楼、二楼装修部分内容明显不能反映屈书祥装修商用房屋的实际情况，而屈书祥提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司2016年7月20日作出的装修咨询报告中《装修询价价值明细表》列明了装修项目和工程量明细，屈书祥还提交了房屋拆除前对房屋内外部情况的录像资料，因此该院报请三门峡市中级人民法院统一委托鉴定评估机构以屈书祥提交的装修咨询报告和录像资料作为依据对屈书祥装修部分价值以其装修后投入使用的日期2015年8月1日为基准日进行评估鉴定符合证据规则的规定。因屈书祥提交的装修咨询报告《装修询价价值明细表》列举的装修项目中涉及水磨石的五个项目原告承认并非其装修项目，故对该五个项目不纳入评估范围。鉴于河南亚青全房地产资产评估事务所作出的豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书对“一楼收银台面1项、一楼消防设施改造1项、一楼卫生间设施1项、一楼LED显示屏1项、一楼不锈钢发光字1项、一楼卷闸门1项、二楼防水处理1项、二楼卫生间设施1项、二楼隔断墙1项、二楼试衣间1项、二楼消防设施改造1项”及一楼消防管道改造100米共12个装修项目的真实性未予否定，只因根据现有资料显示无法认为其材质、工程量或改造范围，无法评估其价值，考虑到该12个装修项目实际存在且因标的物已灭失无法重新评估的实际情况，酌情认定该12个装修项目于基准日2015年8月1日的价值为34340元。加上河南亚青全房地产资产评估事务所豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书对其他49个装修项目装修价值认定为316147元，屈书祥租房期间对房屋装修部分于基准日2015年8月1日的价值为350487元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方在签订的房屋租赁合同中未就租期届满后的装饰装修费用补偿问题另行约定，屈书祥装修部分的价值至约定的租期届满之日2021年9月30日应视为用尽。从屈书祥完成装修投入使用的2015年8月1日至双方解除合同的2018年6月17日，屈书祥已使用2年10个月零16天，屈书祥装修部分价值至合同解除之日的残值损失按比例计算应为187394元，该部分损失卢氏县房管应予赔偿。因双方2018年6月17日签订的《协议书》第二项已约定“甲方卢氏县房管所一次性补偿乙方屈书祥各项费用四十万元整(包括但不限于政府拆迁的各项应赔偿项目）。”除该协议第四项约定装修费用双方同意另计外，该第二项约定的“各项费用四十万元整”应认定为双方对除装修费用以外的其他费用补偿问题达成的合议。屈书祥主张协议签订后卢氏县房管工作人员口头承诺同意将佣金61000元全部退还并且承担违约责任的事实未向法庭提供证据证明，且协议约定的40万元补偿款卢氏县房管已支付，因此屈书祥要求判令卢氏县房管支付因取得房屋租赁权在拍租过程中支付的佣金61000元及要求判令卢氏县房管承担违约责任支付违约金122500元的诉讼请求不予支持。河南亚青全房地产资产评估事务所作出的豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书是经人民法院委托对本案涉案房屋装修部分价值作出的评估意见，评估机构和评估人员具备相应资质，评估程序合法，并无效力瑕疵。评估报告对其中12个装修项目未作出评估意见是因标的物灭失，根椐现有评估材料无法确认装修材料、工程量所致，已酌情作出认定，且屈书祥提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告本身存在部分虚假装修项目，屈书祥以河南亚青全房地产资产评估事务所豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书评估数额过低为由申请重新鉴定理由不足，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第四项，第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、卢氏县房地产管理所赔偿屈书祥房屋装修费损失187394元。限本判决生效后十五日内履行。二、驳回屈书祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10058元，屈书祥承担7048元，卢氏县房地产管理所承担3010元。鉴定费4174元（屈书祥已预交），由卢氏县房地产管理所承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：双方签订协议书之前即2018年6月15日河南丰源房地产评估咨询有限公司对涉案房屋装修费用的评估结论已经出具，根据现有证据不能证明在签订协议时卢氏县房地产管理所已书面告知屈书祥该评估结论，不能排除卢氏县房地产管理所恶意隐瞒该事实；根据该协议书的内容可知，屈书祥对评估结果有异议，有权要求第三方评估机构对装修费用再次评估，但协议书签订后涉案房屋即被拆除，根据房屋现状进行评估的条件已经不具备。此外，河南丰源房地产评估咨询有限公司制作的评估报告中未列明房屋装修部分的具体装修项目和装修工程量，明显不能反映屈书祥装修涉案房屋的实际情况，且在征收人、被征收人及第三人栏均无人员签名，故涉案房屋被拆除后导致重新评估过程中无法对涉案房屋装修情况进行现场勘察的责任不可归责于屈书祥本人，卢氏县房地产管理所上诉请求我院依据河南丰源房地产评估咨询有限公司作出的评估报告作为裁判的已经，本院不予采信。在无法对涉案房屋装修情况进行现场勘察的情况下，我院在评估过程中要求河南亚青全房地产资产评估事务所以屈书祥提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告中的《装修询价价值明细表》所列装修项目和屈书祥提交的房屋拆除前对房屋内部情况的录像资料确定装修项目及工程量作为评估参照依据并无不当。且该评估报告对屈书祥认可的并非其装修的项目并没有列入评估范围；一审法院在河南亚青全房地产资产评估事务所对12个装修项目的真实性未予否定，而根据现有资料无法认为材质、工程量或改造范围，无法评估其价值的情况下，根据日常工作经验对该部分价值予以酌定并无不当。此外一审法院判令卢氏县房管所对解除合同后屈书祥剩余租期内的装修残值损失予以赔偿，于法有据，上诉人屈书祥认为一审法院采信河南亚青全房地产资产评估事务所出具的评估报告，本院不予支持。综上所述，上诉人屈书祥、上诉人卢氏县房管所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9275元，由上诉人屈书祥负担6753元，上诉人卢氏县房地产管理所负担2522元。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  李 黎审判员  李 娟二〇二一年六月二十五日法官助理周珊书记员杨梅洁