河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终624号上诉人(原审被告)：中原银行股份有限公司义马支行，住所地：义马市银杏路与龙山街交叉口。负责人：任阳，系该行行长。委托诉讼代理人：李辉，系该行员工。委托诉讼代理人：吴喜喜，河南锦硕律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨灵敏，男，汉族，1969年12月15日出生，住洛阳市西工区。原审被告：李祯祥，男，汉族，1965年6月27日出生，现住义马市新区。原审被告：王红伟，男，汉族，1970年9月7日出生，现住义马市。原审第三人：胡桂荣，女，1964年9月27日出生，汉族，现住义马市。原审第三人：毛卫东，男，1966年11月18日出生，汉族，现住义马市。二原审第三人共同委托诉讼代理人：李博、赵慧，河南思宏律师事务所律师。上诉人中原银行股份有限公司义马支行（以下简称中原银行义马支行）与被上诉人杨灵敏，原审被告李祯祥、王红伟，原审第三人胡桂荣、毛卫东案外人执行异议之诉一案，原由河南省义马市人民法院于2020年9月24日作出（2020）豫1281民初749号民事判决。宣判后，中原银行义马支行不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日作出（2020）豫12民终1559号民事裁定，裁定发回重审。河南省义马市人民法院重审后，于2021年2月25日作出（2021）豫1281民初53号民事判决。宣判后，中原银行义马支行仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中原银行义马支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨灵敏的诉讼请求，一、二审诉讼费由杨灵敏承担。事实和理由：1.杨灵敏并未取得房屋所有权，毛卫东仍系房屋所有权人。2.物权期待权仍系债权，案涉房屋杨灵敏用于律所经营，属于商业性经营用房，而非生活居住，杨灵敏和毛卫东签订的《换房协议》所产生的是互负债权债务的合同行为，本案不应适用《执行异议复议》第二十八条规定，杨灵敏对案涉房屋不享有优先于金钱类债权人的权利。3.案涉房屋不能过户的风险在签订《换房协议》时已经存在，因买受人自身原因未能过户，杨灵敏不享有足以排除执行的民事权益。杨灵敏辩称，杨灵敏一审提交的证据能够证明：1.杨灵敏与毛卫东签订换房协议的时间是2009年8月11日，而法院查封涉案房屋的时间是2018年9月5日。2.杨灵敏与毛卫东签订的名为换房协议，实质是为了房屋买卖所采取的简便交易方式，双方签订协议的真实目的是房屋买卖，杨灵敏支付了全部购房款125000元，获得了案涉房屋，且双方的买卖协议不违反法律强制性规定，该协议合法有效。3.2009年5月6日，毛卫东已将房屋交付杨灵敏，至今一直由杨灵敏合法占有。4.杨灵敏已于2009年8月12日给毛卫东交付了全部房款。5.由于案涉房屋存在银行按揭贷款没有清偿，导致无法过户，毛卫东于2018年9月28日还清银行贷款，而涉案房屋在2018年9月5日已被查封，该没有办理过户登记系毛卫东所致，而非杨灵敏自身的原因。综上，该案的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审适用法律正确。请求人民法院驳回上诉，维持原判。胡桂荣、毛卫东述称，仍坚持一审答辩意见。李祯祥、王红伟未到庭，亦未提交书面意见。杨灵敏向一审法院起诉请求：1.判决不得执行洛阳新区望春门街与牡丹大道交叉口康城尚阁919号房屋(价值18.5万元);2.确认杨灵敏系洛阳新区望春门街与牡丹大道交叉口康城尚阁919号房屋的所有权人。一审法院认定事实：毛卫东、胡桂荣二人系夫妻关系。2008年4月29日,毛卫东与洛阳康都置业有限公司(以下简称康都置业)签订商品房买卖合同,合同约定,毛卫东购买康都置业开发的位于洛阳市××新区××与牡丹大道交叉口东北角康城××小区××单元××号房屋,该房屋建筑面积56.39平方米,总金额146,520元。付款方式为毛卫东于2008年3月13日向康都置业支付首付房款46,520元,剩余房款100,000元,办理银行按揭贷款,交房日期2009年4月30日前。2008年5月6日,毛卫东与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订了个人住房(商业用房)借款合同,合同约定毛卫东借款壹拾万元,借款期限贰佰肆拾个月,即从2008年5月6日起至2028年5月6日止。该借款用于购买洛阳新区康城尚阁01-01-0919号房屋，并以该房屋作为抵押。该笔借款的担保人为康都置业，××为毛卫东。2008年6月2日，毛卫东与中国建设银行股份有限公司洛阳分行、康都置业签订洛阳市房地产抵押合同，该合同约定××毛卫东与担保人康都置业签订的商品房买卖合同，购买房产位于洛阳新区康城××小区××单元××号，建筑面积56.39平方米，房价款壹拾肆万陆仟伍佰贰拾元。××毛卫东因资金不足，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人中国建设银行股份有限公司洛阳分行，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。担保人为××承担担保责任。该合同签订后向洛阳市房地产市场管理处将洛阳新区康城尚阁小区1幢1单元9层919房屋进行了商品房按揭登记。2009年，杨灵敏与毛卫东及案外人唐国育准备合伙成立律师事务所，约定其三人分别出资一套房屋用于律所经营，由杨灵敏出资康城尚阁920房屋、毛卫东出资919房屋、唐国育购买703号房屋出资。2009年7月26日，案外人魏建良与唐国育签订了商品房买卖协议，约定魏建良将康城尚阁703号商品房（56.39平方米）出售给唐国育，签订协议之日唐国育支付定金贰万元，商品房总价款壹拾贰万伍仟元，余款壹拾贰万零伍仟元2009年8月18日前付款，余款付清时，魏建良将该商品房有关票据交给唐国育，并协助唐国育办理有关变更手续。后杨灵敏、毛卫东、唐国育三人因筹建律师事务所过程中发生分歧，毛卫东和唐国育退出。经三人协商，由杨灵敏购买魏建良703号房屋与毛卫东的919号房屋进行交换。2009年8月11日,杨灵敏与毛卫东签订了换房协议,协议约定杨灵敏一次性购买魏建良康城尚阁703室,建筑面积56.39平方米与毛卫东已购买的同等面积919室进行交换。双方共同到开发商处将703室商品房买卖合同变更为毛卫东,契税由杨灵敏承担,入住和办理房产证等费用由毛卫东承担。919室的按揭贷款由毛卫东偿还,与杨灵敏无关,贷款还清后,双方共同将919室房产过户到杨灵敏名下。2009年8月12日,杨灵敏向魏建良支付703室购房款125,000元,魏建良出具收到条。2009年8月31日,手卫东与康都置业另行签订了商品房预售合同，合同载明康都置业康城尚阁第1幢1单元1-703号房屋的购买人为毛卫东。2009年5月6日，杨灵敏与洛阳康桥物业管理有限公司签订了装饰装修施工协议及装修管理规定，后杨灵敏对919-920房屋进行装修，2009年7月22日，河南博同律师事务所成立，负责人杨灵敏，组织形式个人，住所地为河南省楼市××大道××号康城尚阁919-920号，上述康城尚阁919、920号房屋由杨灵敏占有、使用至今。一审经查，康城尚阁919房屋因毛卫东未按期向中国建设银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款，2018年7月13日，洛阳市西工区人民法院立案受理了中国建设银行股份有限公司洛阳分行诉毛卫东、胡桂荣金融借款合同纠纷一案。后洛阳市西工区人民法院作出（2018）豫0303民初3207号民事调解书，该调解书确定毛卫东、胡桂荣于2018年9月30日清偿完所欠中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本息67,639.56元。毛卫东于2018年9月28日将上述调解书载明的款项归还中国建设银行股份有限公司洛阳分行。截至目前,康城尚阁919号房屋仍登记在毛卫东名下。一审另查明,中原银行义马支行诉毛卫东、胡桂荣、李祯祥、王红伟金融借款合同纠纷一案,诉讼过程中,一审法院依申请人中原银行义马支行申请,于2018年8月21日作出(2018)豫1281执保93号执行裁定书,裁定冻结被申请人胡桂荣、毛卫东、王红伟、李祯祥名下626,909.72元的银行存款或查封同等价值的财产。同日,一审法院作出(2018)豫1281执保93号之1号协助执行通知书,要求洛阳市不动产登记中心协助执行以下事项:查封被申请人毛卫东名下位于洛阳市××大道××号中原康城-康城尚阁1幢919号(洛房权证市字第××号)的房产。查封期限三年,自2018年9月5日至2021年9月4日。2018年9月15日,一审法院向洛阳市不动产登记中心送达上述法律文书。2018年12月20日,一审法院作出（2018)豫1281民初1131号民事调解书,载明原告中原银行义马支行与被告胡桂荣、毛卫东、王红伟、李祯祥双方自愿达成如下协议:一、原、被告双方共同确认被告胡桂荣、毛卫东尚欠原告中原银行义马支行借款本金500,000元、借款利息126,909.72元,以及2018年7月6日至借款还清之日止按月利率0.95625%计算的利息;二、被告胡桂荣、毛卫东自2018年12月至2019年4月,每月28日前向原告中原银行义马支行偿还借款本金100,000元;三、被告胡桂荣、毛卫东于2019年5月30日前向原告中原银行义马支行偿还借款利息126,909.72元,并支付按未偿还的借款本金2018年7月6日至借款还清之日止以月利率0.95625%计算的利息;四、如被告胡桂荣、毛卫东未按上述协议履行还款义务,原告中原银行义马支行可就剩余全部款项向法院申请强制执行;五、被告王红伟、李祯祥对上述款项承担连带清偿责任。该民事调解书发生法律效力后,因胡桂荣、毛卫东等未按期履行相应法律义务,权利人中原银行义马支行向一审法院申请强制执行。后案外人杨灵敏对一审法院查封毛卫东名下位于洛阳市××大道××号中原康城-康城尚阁1幢919号(洛房杈证市字第××号)的房产不服,向一审法院提出书面异议,一审法院于2020年6月23日做出（2020)豫1281执异16号执行裁定书,裁定驳回案外人杨灵敏的异议请求。一审法院认为,本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。”据此,本案审理的焦点在于杨灵敏对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,根据一审庭审查明的事实:第一、涉案的康城尚阁1幢919号房产系2018年9月5日被一审法院查封,而杨灵敏与毛卫东签订的换房协议是在2009年8月11日,杨灵敏与毛卫东虽然签订的是换房协议,但系为了房屋买卖所采取的一种简便交易形式,为附条件合同,其实质仍是买卖关系,故在查封前,双方已签订合法有效的书面买卖合同;第二、根据杨灵敏提交的证据显示,919号房屋自2009年5月6日起一直由杨灵敏占有使用至今,杨灵敏在查封前已合法占有该不动产;第三、杨灵敏用703号房屋与毛卫东的919号房屋进行交换,703号房屋系杨灵敏支付全部房款,且703号房屋在之后已登记给毛卫东,故杨灵敏已经支付了全部价款;第四、涉案919号房屋未过户至杨灵敏名下,是由于919号房屋办理了银行按揭贷款,毛卫东未按期还清贷款,其合同约定的过户条件尚未成就。而毛卫东在2018年9月28日贷款还清后,该房屋已于2018年9月5日被一审法院查封,涉案房屋未能及时办理过户非因杨灵敏自身原因所致。综合以上几点,杨灵敏与毛卫东之间存在真实的房屋买卖关系,杨灵敏已经支付相应的价款并实际占有该房屋,杨灵敏对康城尚阁1幢919号房屋享有合法的民事权益,足以排除人民法院对该房屋的执行。故杨灵敏的第一项诉讼请求符合法律规定,一审法院予以支持。关于杨灵敏要求确认案涉房屋的所有权归其的诉讼请求.一审法院认为,不动产物权按照登记生效原则,买卖双方通过房屋买卖合同方式转移物权,只有在完成所有权转移登记手续后,买受人才取得不动产的所有权。本案中,虽然杨灵敏与毛卫东签订了商品房换房合同,并支付了房款,但对涉案房屋享有的是物权期待权,并未取得案涉房屋的所有权,故杨灵敏的该项诉讼请求不予支持。中原银行义马支行辩称,涉案房屋登记在毛卫东名下,杨灵敏并非本案房屋的权利人,换房协议因违反法律规定,应为无效协议。对此,一审法院认为,本案杨灵敏付清703号房屋购房款后,实际上已履行了支付919号房屋购房款的义务,毛卫东在2009年也将919号房屋交付给杨灵敏使用,双方的买卖关系合法有效,并已实际履行完毕。因毛卫东未还清按揭贷款,造成涉案房屋无法过户,但杨灵敏与毛卫东之间的换房合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制规定,受法律保护。物权法第191条的规定,只是限制抵押财产物权变动的强制性规定,其效力不及于作为原因行为的债权合同,即在抵押权存续期间,出卖人（××)未经抵押权人同意转让抵押物的,不影响买卖合同的效力。因此,中原银行义马支行的辩称理由没有事实和法律依据,不予支持。综上所述,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,缺席判决如下:一、不得执行洛阳市××大道××号中原康城-康城尚阁1幢919号房屋;二、驳回杨灵敏的其他诉讼请求。案件受理费4000元,由中原银行股份有限公司义马支行负担。二审中，杨灵敏为证明其与毛卫东换房协议的真实性，提交如下证据：1.杨灵敏与毛卫东微信聊天记录；2.魏建良《情况说明》，并申请魏建良出庭作证；3.魏建良以其妻子胡秀云名义购买案涉703房屋的《康城尚阁认筹书》、《业主基本情况登记表》、《康城尚阁住宅交付通知单》、物业费《收据》、魏建良将房屋卖给毛卫东的房屋《变更申请书》；4.毛卫东703房屋《业主基本情况登记表》、《业主入伙验房表》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》，毛卫东与康都公司签订的《补充协议》，毛卫东购房不动产发票、完税凭证、房屋不动产权证。5.2011年8月22日毛卫东与牛淑芬签订的《洛阳市房屋买卖合同》，牛淑芬购房不动产发票、不动产权证，《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《装修管理规定》；5.2009年8月11日河南博同律师事务所现金支票存根、洛阳银行军民融合科技支行出具的交易明细单、洛阳银行回单各一份。以证明一审认定的毛卫东与杨灵敏换房事实客观真实，毛卫东取得703房屋产权后，于2011年将703房屋出售给案外人牛淑芬。经质证，毛卫东对杨灵敏提交的上述证据无异议。中原银行义马支行对上述证据1、2有异议，称真实性无法核实；对证据3、4、5真实性无异议，但对证明目的有异议。本院经审查认为，中原银行义马支行对杨灵敏提交的证据虽有异议，但并未提交足以反驳的相反证据推翻上述证据证明的事实，杨灵敏提交的上述证据相互印证，能够证明一审认定的杨灵敏和毛卫东换房事实客观真实，对上述证据本院予以采信。二审经审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并未规定买受人所购买的房屋必须用于居住，中原银行义马支行以杨灵敏购买房屋系用于经营为由，主张本案不应适用上述第二十八条规定不成立。杨灵敏在一审法院查封案涉房屋前已经与毛卫东签订了真实合法有效的《换房协议》，杨灵敏依照《换房协议》支付了703房屋的购房款后，已实际向毛卫东履行了919房屋购房款的支付义务，毛卫东已经实际占有并取得703房屋，杨灵敏也从2009年实际占有919房屋至今，杨灵敏和毛卫东的《换房协议》已得到履行。因919房屋按揭贷款未清偿完毕，杨灵敏对该房屋未能办理过户登记不存在过错，一审认定杨灵敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益并无不当，二审予以维持。综上，中原银行义马支行的上诉请求不成立，本院不予支持、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人中原银行股份有限公司义马支行负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二一年六月二十九日法官助理侯杨书记员宋震书记员张润博