吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终839号上诉人（原审被告）：吉林市船营区金某行，住所地吉林省吉林市船营区雾凇西路139号。经营者：林志明，男，1972年10月17日出生，汉族，住福建省安溪县虎邱镇金榜村五斗123号。委托诉讼代理人：张镭，吉林乾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张恩哲，男，1973年4月15日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：赵淑娟，吉林齐略律师事务所律师。原审第三人：吉林银行股份有限公司吉林四川路支行，住所地吉林省吉林市昌邑区中兴街114-1号。负责人：冯松林，行长。委托诉讼代理人：付凯，男，该行职员。委托诉讼代理人：程杰才，吉林恒正达律师事务所律师。原审第三人：吉林市盛世豪庭家居有限公司，住所地吉林省吉林市船营区解放大路111号。法定代表人：汪新彦，经理。委托诉讼代理人：郭井志，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：汪新平，男，该公司楼层经理。原审第三人：吉林省中吉大厦有限公司，住所地吉林省长春市南关区解放大路1562号。法定代表人：李文霞，经理。委托诉讼代理人：吴宏波，吉林泰绅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦滢，吉林泰绅仁律师事务所实习律师。上诉人吉林市船营区金某行（以下简称金某行）、因与被上诉人张恩哲及原审第三人吉林银行股份有限公司吉林四川路支行（以下简称吉林银行）、吉林市盛世豪庭家居有限公司（以下简称盛世豪庭公司）、吉林省中吉大厦有限公司（以下简称中吉大厦公司）返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金某行上诉请求：一、撤销一审判决，改判金某行不承担占有使用费;二、诉讼费由张恩哲承担。事实和理由：一、金某行不应承担占有使用费。一审判决认定张恩哲通过拍卖取得吉林市吉林商城摊位A区1层精品屋21号房屋，在其未取得不动产登记时，金某行无法确认张恩哲对房屋具有所有权。一审判决认定，张恩哲多次找金某行协商腾迁事宜，但金某行以与盛世豪庭公司有租赁合同为由拒绝搬迁错误。张恩哲没有证据证明其要求金某行腾迁。如涉案商铺所有权归张恩哲所有,金某行愿意配合腾迁，张恩哲怠于履行物权变更的结果不应由金某行承担。二、一审判决金某行从2018年3月1日起按月8041元的标准向张恩哲支付占有使用费，无事实及法律依据。金某行实际经营者许伟新与盛世豪庭公司签订的租赁合同两年租金虽为192,987元，但该费用所包含的面积已超出张恩哲主张范围，张恩哲主张的使用面积为21.58平方米，而金某行所租商铺使用面积远超出21.58平方米，故占有费不应由金某行承担。张恩哲辩称，一、张恩哲享有案涉房屋的所有权。张恩哲所提交的证据足以证明天马音像公司马力合法购买案涉房屋，因其欠吉林银行贷款未还而用案涉房屋抵顶欠款，吉林银行合法取得案涉房屋。张恩哲提供的《评估报告》《拍卖合同》《拍卖成立确认书》足以证明于2017年12月26日通过拍卖竞价取得案涉房屋并已交纳房屋交易税、土地租金。二、金某行不承担占有使用费的理由不成立。金某行明知张恩哲买受案涉房屋。该房屋评估拍卖期间，拍卖公司、评估公司、吉林银行多次到现场确认、拍照，并通知张恩哲，且在报纸进行了公告，金某行正处于经营状态，故金某行明知张恩哲买受该房屋。案涉房屋自2017年12月26日始即归张恩哲所有，金某行应向张恩哲支付房屋占有使用费。案涉房屋自2017年4月19日至2019年4月19日租金为192,987元，年租金为96,494元，月租金为8041元，一审判决确定金某行按每月8041元支付占有使用费并无不当。吉林银行辩称，吉林银行依据法律文书取得案涉房屋的所有权后，经委托拍卖将案涉房屋转让给张恩哲，双方已经实际履行完毕，吉林银行目前对案涉房屋既不享有权益，也不负有任何义务。盛世豪庭公司辩称，一、张恩哲不是案涉房屋的所有权人，一审判决认定事实错误。吉林银行取得案涉房屋后并未办理所有权登记。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第二十八条认定吉林银行取得案涉房屋所有权，吉林银行向张恩哲转让诉争房屋并未发生物权变动的效力，张恩哲对案涉房屋不应享有所有权，故一审判决认定事实及使用法律错误。二、金某行与盛世豪庭公司均为承租人，双方已经向出租方支付了租金，一审判决盛世豪庭公司向张恩哲支付占有使用费没有事实和法律依据。金某行与张恩哲之间无合同关系，金某行与盛世豪庭公司签订了租赁协议并缴纳租金。盛世豪庭公司与中吉大厦公司签订房屋租赁合同，取得了房屋的转租权，案涉房屋未办理产权登记，房号、面积均与金某行租赁店铺不一致，金某行与盛世豪庭公司作为店铺的承租人，无法辨别张恩哲是否为案涉房屋的所有权人。三、金某行租赁店铺与诉争房屋并不等同，一审判决主文未对诉争房屋的面积和轴距予以确认，认定事实错误。金某行租赁店铺实际使用面积为69.57平方米，依据吉林鑫达国际房地产开发有限公司的证明，诉争房屋位于11轴-12轴XJ-2/H轴，建筑面积71.87平方米，使用面积为21.58平方米，以及北南门南侧12轴间K轴往返使用面积为4.9平方米。盛世豪庭公司在承租后全部重新规划，金某行租赁店铺与诉争房屋的位置、面积均不一致，实际使用面积超出诉争房屋使用面积。一审判决已经查清诉争房屋适用面积为21.58+4.9平方米，也查明了诉争房屋的位置轴距为位于11轴-12轴XJ-2/H轴，但混淆了诉争房屋和实际租赁店铺，确认诉争房屋归张恩哲所有，损害了21.58+4.9平方米使用面积以外产权人的合法权益，超出诉争房屋实际使用面积外的占有使用费数额。中吉大厦公司辩称，一审判决认定事实和适用法律错误，遗漏了吉林鑫达国际房地产开发有限公司（以下简称鑫达国际公司），应驳回张恩哲诉讼请求。第一、一审判决混淆了诉争房屋和租赁店铺；第二、一审判决超出本案诉讼请求范围；第三、一审判决结果损害了诉争房屋真正的所有权人鑫达国际公司。张恩哲向一审法院起诉请求：一、确认吉林市吉源房地产开发公司摊位A区1层精品屋21号所有权归张恩哲享有，由中吉大厦公司协助办理更名过户手续；二、金某行从该争议房屋中迁出，并支付占用房屋期间房屋使用费（自2017年12月27日至实际迁出之日止），盛世豪庭公司、中吉大厦公司在收取租金范围内承担连带责任（暂定23.7万元）；三、诉讼费用由金某行承担。一审法院认定事实：1994年6月，鑫达国际公司于海洋与天马音像公司马力签订商品房销售合同书一份，马力购买坐落在吉林市吉源商城摊位A区1层精品屋21号（建筑面积71.87㎡），售价3000元／㎡。其中，产权归属及管理形式标明“乙方（吉林市天马音像电器公司马力）付清全部购房款后产权归乙方所有，自行办理产权证明，乙方享有继承、赠与、出租、出售权；不缴纳房租；交付使用时间为1994年6月。”1995年8月，马力从吉林市商业银行四川路支行借款10万元，约定还款日期为1995年8月20日。吉林市中亚美术装潢公司为其提供担保。2000年8月28日，马力死亡，其继承人为马仲侯、曲玉梅。2001年7月，吉林市商业银行四川路支行诉马仲侯、曲玉梅、吉林市国家安全局借款纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2001年7月23日作出（2001）昌经初字第46号民事调解书，调解主文如下：被告马仲侯、曲玉梅给付吉林银行借款51,000元及利息49,081.70元；案件受理费3510元由马仲侯、曲玉梅负担。吉林市商业银行四川路支行放弃其他诉讼请求。上述款项及（2001）昌经初字第45号、47号案件中应付款项，均由被告于调解书生效后以坐落在东市3#吉房昌权字第0314号房屋和吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋相抵。后吉林市商业银行四川路支行向吉林市昌邑区人民法院申请执行。2002年3月6日，吉林市昌邑区人民法院作出（2002）昌执字第59号民事裁定书，将坐落在东市3#吉房昌权字第0341号房屋和吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋抵债给吉林银行。2002年12月23日，鑫达国际公司为吉林市昌邑区人民法院出具证明一份，证明涉案房屋吉源商城一楼“天马音像”摊位，位于11轴-12轴XJ轴-2／H轴（见附图），建筑面积71.87平米，使用面积为21.58平方米，北南门南侧12轴间K轴外返使用面积为4.9平方米。特此证明。但吉林银行直到2017年为止，一直未处置该房屋，亦未办理更名过户手续。2016年12月12日，中吉大厦公司与盛世豪庭公司签订房屋租赁合同，合同约定将中吉大厦公司所有的坐落在吉林市河南街与解放大路交会处解放大路32号吉源商城出租给盛世豪庭公司，租赁期限为五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。其中，该房屋租赁合同租赁范围中的（3）本合同不含商城一、二楼，已售出或抵账的柜台和精品间面积。2017年2月23日，吉林银行与吉林市天阳拍卖有限责任公司组织相关人员现场实地踏查，并拍照确认金某行即本案涉案房屋位置。并绘制了相关的位置图，该图与房产测绘存档图幅相符。吉林银行与吉林市天阳拍卖有限责任公司告知了金某行该房屋评估拍卖的情形并予以公告。2017年4月21日，盛世豪庭公司与金某行许伟新签订租赁合同，盛世豪庭公司将位于盛世豪庭-吉林茶城一层1F-01号店铺租赁给许伟新经营，租赁期限为两年，自2017年4月20日起至2019年4月19日止。两年租金为192,987元。2017年12月18日，吉林银行与吉林市天阳拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，将涉案房屋打包拍卖给张恩哲。2017年12月26日，张恩哲通过竞买取得吉林市吉源商城摊位A区1层精品屋21号房屋的财产权利，并签订拍卖成交确认书。拍卖成交后，张恩哲多次找金某行协商腾迁事宜，但金某行以与盛世豪庭公司有租赁合同为由拒绝搬迁。2019年4月19日，盛世豪庭公司与金某行许伟新又签订租赁合同一份，租赁地点不变，租期一年，2019年4月19日起至2020年4月19日止。租金96,494元。现金某行租赁期限届满。张恩哲诉请法院要求确认所有权、腾迁房屋、赔偿损失。一审法院认为，民事权利及其他合法权益受法律保护。因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。吉林市昌邑区人民法院的（2001）昌经初字第46号民事调解书，（2002）昌执字第59号执行裁定书及协助执行通知书是具有法律效力的裁判文书。各方当事人均应按照生效的裁判文书履行法律义务，相关利害关系人及房产、土地等部门应当依法配合、协助、办理更名过户等手续，履行法律文书确定的义务。原天马音像公司马力与鑫达国际公司于海洋签订的吉源商城商品房销售合同书明确产权性质“产权归乙方所有，自行办理产权证明，乙方享有继承、赠与、出租、出售的权利。”马力死亡后其继承人马仲侯、曲玉梅与吉林银行在吉林市昌邑区人民法院依法达成了以房抵债的调解书并办理了执行裁定书和协助执行通知书。2002年12月23日，鑫达国际公司又向吉林市昌邑区人民法院出具证明及附图：“由你院判决的吉源商城一楼天马音像公司摊位，位于11轴-12轴XJ轴-2／H轴（见附图），建筑面积71.87平方米，使用面积为21.58平方米，北南门南侧12轴间K轴外返使用面积为4.9平方米。特此证明。”吉林银行经吉林市昌邑区人民法院民事调解书，执行裁定书，协助执行通知书确认，依法取得坐落在吉林市吉源商城摊位A区1层精品屋21号的争议房屋所有权，属合法取得。2017年2月至12月，吉林银行整体资产打包、出售，将本案争议房屋经吉林市天阳拍卖有限责任公司拍卖，张恩哲取得本案争议房屋，该取得合法、有效。吉林市天阳拍卖有限责任公司、吉林银行在评估、拍卖期间明确告知了茶行及盛世豪庭公司的相关人员并张贴了拍卖公告，吉林市天阳拍卖有限责任公司、吉林银行已履行了告知义务。张恩哲取得拍卖房屋后，多次找金某行协商腾迁事宜，但金某行以租赁盛世豪庭公司房屋为由拒绝腾迁至今。金某行应自张恩哲拍卖成交确认之日起腾迁并支付张恩哲房屋占有使用费，但腾迁应该给租赁经营者必要的腾迁时间，考虑到本案的特殊性可酌定腾迁时间为两个月。金某行称许伟新是实际经营者，因其未提供充分的证据证明其主张，对此不予确认。占有使用费标准可以参照盛世豪庭公司郭时源与许伟新2017年签订的租赁协议，租期为2017年4月20日起至2019年4月19日止两年租金标准，192,987元为基数，折算每月8041元为标准，扣除必要的腾迁时间两个月，自2018年3月1日起至金某行迁出房屋之日止，计付占有使用费。至于金某行与盛世豪庭公司的租赁关系，因可能涉及不当得利，应由相关利害关系人依法主张权利。庭审中，中吉大厦公司称吉林茶城为其托管单位，但无相关证据证实，而在其与盛世豪庭公司于2016年12月12日签订的房屋租赁合同中明确约定，“租赁范围（3）本合同不含商城一、二楼、已售出或抵账的柜台和精品间面积。”本案涉案的房屋从现有证据看已经出售且在该商城一楼，从其自证的房屋租赁合同租赁范围（3）中也可以看出该涉案的房屋盛世豪庭公司、中吉大厦公司属无权租赁，另外，盛世豪庭公司也未举出充分的证据证明其权属关系，故中吉大厦公司与盛世豪庭公司是否具有产权人资格待证。本案在审理期间，吉林银行不仅协助查找、提供相关法律文书、确认私产的购房合同效力、鑫达国际公司售房证明、图纸、现场踏查、告知的照片等证据，而且还协助张恩哲、吉林市天阳拍卖有限责任公司、不动产测绘部门到相关税务、不动产登记等部门办理补缴税款、实地核查房屋位置等事宜，吉林银行已经履行了协助义务。综上所述，张恩哲合理的诉讼请求应予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十九条、第二百一十二条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决。一审法院判决：一、确认张恩哲为吉林市吉源房地产开发公司开发的吉源商城摊位A区1层精品屋21号的所有权人，相关义务人协助办理更名过户手续；二、金某行于判决生效之日起两个月内从吉林市吉源房地产开发公司摊位A区1层精品屋21号房屋迁出，并将房屋交付张恩哲；三、金某行给付张恩哲房屋占有使用费按每月8041元，自2018年3月1日起至金某行迁出房屋之日止；四、驳回张恩哲其他诉讼请求。案件受理费7750元，由金某行负担。本院二审期间，张恩哲、中吉大厦公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张恩哲提交如下证据，证据一、收据及吉林银行现金存款单。证明：张恩哲于2020年10月29日至吉林市不动产登记中心办理案涉房屋的更名过户手续，并交给吉林银行案涉房屋的房屋交易税29,219.46元。证据二、吉林市规划和自然资源局缴款书及吉林银行缴费凭证。证明：吉林银行于2021年1月19日向吉林市规划和自然资源局补交2003年1月至2020年12月房屋土地租金88,011元。证据三、吉林市规划和自然资源局缴款书及吉林银行缴费凭证。证明：吉林银行于2021年1月22日向吉林市规划和自然资源局续交2021年1月至2023年12月房屋土地租金17,257元。证据四、不动产登记信息表。证明：案涉房屋的房号，地址和面积。证据五、土地使用权租赁合同。证明：吉林银行于2021年1月至2023年12月31日租赁案涉房屋土地，并交纳土地使用金。金某行质证称，对证据的真实性没有异议，案涉商铺权属存在争议，张恩哲提交的证据不能证明其为案涉商铺的所有权人。另外吉林市不动产登记中心登记该房屋时的建筑面积为71.87平方米，与其提交吉林省非税收一般缴款书体现房屋建筑面积为22.18平方米矛盾。吉林银行质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。吉林银行依据吉林市昌邑区人民法院生效法律文书取得的房屋所有权，委托拍卖行拍卖给张恩哲，约定相关税款由竞拍人承担，相关费用并非吉林银行收取。盛世豪庭公司质证称，没有意见。中吉大厦公司质证称，对证据的真实性无异议。吉林银行未取得案涉房屋的所有权登记，不存在协助张恩哲更名过户的情况；案涉房屋因未办理土地使用权登记，不清楚张恩哲主张的22.18平方米土地的出处。中吉大厦公司提交如下证据：证据一、1995年7月19日建设工程规划许可证。证据二、鑫达国际公司的行政许可。证据一、证据二共同证明；案涉房屋所有权人为鑫达国际公司。证据三、吉林省国资委2011年81号文。证明：案涉房屋所有权人为鑫达国际公司，系国有资产。证据四、销售合同一份。证明：案涉房屋建筑面积为71.87平方米，净面积为22.18平方米。金某行质证称，对上述证据无异议。张恩哲质证称，房屋套住信息表证实案涉房屋的所有权人为吉林市吉源房地产开发公司，非鑫达国际公司，对证据一和证据二的关联性有异议。证据三无法证明其待证事实，无论是吉林市吉源房地产开发公司，还是鑫达国际公司，均是中吉集团下属的三级企业，与案涉房屋的所有权无关。证据四的净面积不等同于使用面积，该证据证明案涉房屋是按建筑面积按71.87平方米销售的，每平方米3000元，售价为215,610元。吉林银行质证称，对关联性有异议，证据一和证据二仅能证明鑫达国际公司是开发建设单位，现该房屋已转让给张恩哲。对证据三和证据四的质证意见同张恩哲的质证意见一致。盛世豪庭公司质证称，同金某行质证意见一致。本院经审查认为，张恩哲提交的证据，各方当事人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。但张恩哲未提交不动产登记证明，不能证明其待证事实，不予采信。中吉大厦公司提交的证据，张恩哲及吉林银行均有异议，同时不无法证明待证事实，不予采信。二审中，金某行、吉林银行、盛世豪庭均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为：一、关于张恩哲请求确认案涉房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张恩哲虽通过竞卖与吉林银行签订案涉房屋买卖合同，但张恩哲既未提交证据证明已经对案涉房屋进行登记，也未取得案涉房屋不动产权属证书，故其主张对案涉房屋具有所有权的诉讼请求，本院不予支持。二、关于张恩哲请求金某行返还案涉房屋的问题。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产时，权利人可以请求返还原物。”第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，张恩哲请求金某行返还案涉房屋。首先，依据上述法律规定，张恩哲既未取得案涉房屋的不动产权属证书，亦未实际占有使用案涉及房屋，不符合法律规定应当予返还的条件。其次，张恩哲系通过竞卖与吉林银行签订房屋买卖合同，故其应当依据合同相对性原则请求吉林银行交付案涉房屋，而不应直接向案外人金某行主张权利。最后，经庭审调查，张恩哲主张，《成交确认书》签订后，张恩哲与吉林市天阳拍卖有限责任公司及吉林银行相关人员一同到现场踏查，并拍照确定金某行即是案涉房屋所在位置。因吉林市天阳拍卖有限责任公司及吉林银行既不是不动产登记部门，亦不是专业性的房屋测绘机构，无权确定房屋具体坐落位置。现金某行实际使用面积远远超过张恩哲主张的实际使用面积，依据张恩哲提供的证据，本院无法确认其主张的房屋的具体位置。故张恩哲请求金某行返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，吉林市船营区金某行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初1311号民事判决；二、驳回张恩哲的诉讼请求。一审案件受理费7750元，由张恩哲负担；吉林市船营区金某行预交的二审案件受理费4300元，由张恩哲负担。本判决为终审判决。审判长 李 洁审判员 孙 伟审判员 刘 静二〇二一年六月十八日书记员 徐俊茹（本件共15页，印20分）