北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5770号上诉人（原审被告）：文浩，男，1991年9月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张良杰，北京双冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马强，男，1988年1月14日出生，汉族，无业，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：徐琛皓，北京市两高律师事务所律师。上诉人文浩因与被上诉人马强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人文浩及其委托诉讼代理人张良杰，被上诉人马强之委托诉讼代理人徐琛皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文浩上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，改判房屋占有使用费标准为8666元/月；2.一、二审案件受理费由马强承担。事实和理由：一、一审判决文浩按照25877元/月标准支付2020年6月11日至实际腾退之日的占用使用费明显过高。一方面，由于疫情影响商业房屋出现大量空置及有价无市现象，涉案房屋出租市场价格不可能与原有价格持平，应大幅度低于原有价格。一审判决文浩按照原出租价格25877元/月标准支付占有使用费明显过高，远远超出了马强的实际损失。占有使用费应以填补损失为原则，否则会造成利益失衡，尤其是疫情当前让本就困难重重的经营者雪上加霜。另一方面，在疫情期间涉案房屋后续能否实现出租存在更大的或然性，即使文浩没有占有该房屋，马强也不能确定能收取后续租金。综合上述两点，文浩占有涉案房屋期间按照原租金标准的三分之一支付占有使用费较为合理。二、房屋租赁合同无法继续履行系受疫情不可抗力影响，一审不应判决文浩承担违约责任.受疫情影响，文浩不能正常开展经营，本就损失惨重。因疫情属于典型的不可抗力，且当时紧急管制措施也根本不允许店面开业，致使租赁合同客观上无法履行而没有经营收益支付租金。根据不可抗力规则文浩依法不应承担违约责任。综上所述，文浩应根据实际情况以合理标准支付占有使用费，但不应支付违约金。请二审法院依法改判支持文浩的上诉请求，保护文浩的合法权益。马强辩称，不同意文浩的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。马强向一审法院起诉请求：1、确认马强、文浩双方签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年6月10日解除；2、依法判令文浩向马强支付拖欠的自2020年2月20日至2020年6月10日的租金，按月租金25877元为标准，计算为103508元；3、依法判令文浩向马强支付2020年6月11日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定月租金25877元为标准；4、判令文浩向马强支付违约金自2020年2月20日至实际腾退之日止，按月租金25877元的200%为标准;5、要求文浩向马强支付延期支付租金的滞纳金，从2020年2月20日起算至实际给付之日止，按照日千分之五的标准计算；6、依法判令文浩承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：马强（出租方、甲方）与文浩于2019年2月20日签订了《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称合同），马强将位于XX房屋出租给了文浩，租赁期限为2年，租期自2019年2月21日至2021年2月20日止，房屋月租金为25877元，付款方式为押二付六，半年的租金数额为155265元，付款日期为2019年2月20日、2019年8月10日、2020年2月10日、2020年8月10日。房屋用途为餐饮。房屋租赁期间，物业费、取暖费由甲方承担，水、电费、煤气费、电话费、有线收视费、网费、其他费用由乙方承担。合同第十二条约定因乙方责任终止合同的约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达10天；2、拖欠各项费用累计达到1000元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损坏主体结构的。”合同第十四条提前终止合同约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿。”第十五条违约责任约定“租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方逾期未交付租金的，甲方应按照每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。”第十六条不可抗力约定“因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。”合同签订后，文浩依约交纳了押金和租金，租金已交至2020年2月20日，2020年2月21日至今的租金未交纳。2020年5月28日，马强向文浩发送了律师函，要求文浩收到函件之日起10日内回复书面意见并一次性缴纳所欠付的半年租金155265元。2020年5月29日，文浩收到了律师函。2020年6月11日马强向文浩发送短信，内容为“文浩，关于商铺租赁我告知一下，之前经过电话多次与你沟通支付租金事宜，并且在5月28日给你发了一份催付租金的《律师函》，而目前仍然没有收到租金和任何回复，迫于无奈，现我只能根据《租赁合同》第十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》的有关规定正式通知你：我正式解除租赁合同关系，限你于6月15日之前，腾退房屋。如在此期间仍未搬离，我将会采取法律手段，并将由你承担因无权占有房屋而产生的一切经济损失以及一切因你违约所产生的费用。”案件审理过程中，马强向一审法院申请对文浩名下的账户或财产申请保全，并采用了保险公司保函担保的方式对保全行为进行担保，一审法院依法作出了保全裁定，裁定查封文浩名下的账户或同等价值的财产。庭审过程中，文浩称未按时交纳房租系由于新冠肺炎疫情影响所致，属于不可抗力，不应承担相应的违约责任。关于租金减免的问题，马强称之前双方协商过减免一个月的租金，但文浩不同意，认为减免的太少了。2020年11月2日开庭时，一审法院曾主持双方调解，文浩表示几天内先把2月至8月的租金先交纳，但至今也未交。关于违约金，文浩表示过高，马强表示主张的违约金及滞纳金主要的损失是在于转租的损失因为转租会发生房屋闲置。关于马强主张的律师费、保险费，其提供了代理合同及发票，以及申请保全产生的保险费的票据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据查明的事实，马强与文浩签订的合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，文浩在2020年2月10日应交纳2020年2月21日至2020年8月20日的租金时遇到了新冠肺炎疫情，其未按时交纳，情有可原，但在马强2020年5月28日（已逾期三个月后）催告后仍未交纳，显属不妥，已构成违约，现马强要求解除合同，于法有据，一审法院对此予以支持，鉴于2020年6月11日马强已向文浩通过短信的方式发送了解除合同通知，故一审法院确认双方的合同于该日解除。合同解除后，涉案房屋应予以退还，虽马强未提出该诉求，但作为租赁合同解除后的法律后果，一审法院一并予以处理。关于马强要求文浩支付2020年2月21日至2020年6月10日的租金，于法有据，一审法院对此予以支持，具体数额为95160元，同时考虑到疫情的实际影响，文浩主张减免部分房租的意见，并无不当，一审法院酌情确定减免一个半月的房租，数额为38815元，减免后文浩应付的租金数额为56345元，对于马强主张的过高部分，一审法院不予支持。关于马强要求文浩支付自2020年6月11日至实际腾退房屋之日止按照25877元/月的标准的房屋占有使用费的诉讼请求，考虑到当事人过错程度，马强的该项诉讼请求，并无不当，一审法院对此予以支持。关于马强主张的违约金和滞纳金，文浩认为过高，考虑到疫情的影响，一审法院认为文浩的主张并无不当，一审法院对此予以调整，调整为一个月租金的标准，滞纳金不再予以支持。关于马强主张的律师费，缺乏依据，一审法院对此不予支持。关于马强主张的保险费，并非本案产生的直接损失，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认马强与文浩于2019年2月20日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年6月11日解除；二、文浩于判决生效之日起十五日内将位于XX房屋腾退给马强；三、文浩于判决生效之日起七日内给付马强2020年2月21日至2020年6月10日期间的租金56345元；四、文浩给付马强房屋占有使用费（按照25877元/月的标准计算，自2020年6月11日起至实际腾退之日止），于第二项判决执行完毕之日起三日内付清；五、文浩于判决生效之日起七日内给付马强违约金25877元；六、驳回马强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审保全费2047元，由文浩负担，于判决生效之日起七日内交纳。一审案件受理费3562元，由文浩负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院审理期间，马强未提交新的证据材料，文浩提交以下新的证据材料：微信聊天截图、邮单和照片，证明文浩在2021年1月4日已经把钥匙邮寄给马强，做了交接。马强对文浩提交的新证据材料意见为：微信聊天截图、邮单和照片，真实性不予认可，证明目的不认可。本院经审查认为：文浩在一审中称未按时交纳房租系由于新冠肺炎疫情影响所致，文浩在一审法院主持双方调解时称先把2月至8月的租金交纳，结合马强于2020年5月28日向文浩发送律师函要求支付租金、2020年6月11日马强向文浩发送短信要求腾退房屋的情形，文浩提供的上述新证据材料不能证明马强与文浩已经实际完成房屋交接，本院对文浩提交的上述新证据材料不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：房屋占有使用费的计算标准问题。首先，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。涉案房屋租赁合同2021年2月20日到期后，文浩未将房屋退还马强，文浩与马强形成了不定期的房屋租赁合同法律关系。其次，在租赁合同即将到期时，新冠肺炎疫情爆发，疫情对涉案租赁合同的正常履行造成了困难。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）规定“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。同时，鼓励在京中央企业参照执行。租赁合同双方为民营企业或自然人的，应引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则确定租金减免的标准”。据此，一审法院就2020年2月21日至2020年6月10日的租金“酌情确定减免一个半月的房租”的处理意见并无不妥。再次，根据我国法律规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院确认《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年6月11日解除后，根据涉案房屋所在地区采取的疫情防控措施及复产复工情况，文浩应及时将租赁物退还马强。如果出现文强浩未及时向马强腾退涉案租赁物的情形，房屋占有使用费应参照涉案租赁合同约定的租金标准进行支付。一审法院“文浩给付马强房屋占有使用费（按照25877元/月的标准计算，自2020年6月11日起至实际腾退之日止），于第二项判决执行完毕之日起三日内付清”的处理意见并无不妥。综合上述认定，本院对文浩有关“撤销一审判决第四项、第五项，改判房屋占有使用费标准为8666元/月”的上诉理由和请求不予采纳。综上，文浩上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4794元，由文浩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张印龙二〇二一年六月二日法官助理 陈文文书 记 员 卢园园-6--5-