河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0283民初352号 原告:柳彦庭,男,汉族,1966年10月11日出生,民营企业家，住迁安市。 原告:周丽艳,女,汉族,1968年3月24日出生,职工，住迁安市。 二原告共同委托诉讼代理人：王玉海，河北王玉海律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李妙婷，河北王玉海律师事务所实习律师。 被告:刘敖,男,汉族,1969年4月4日出生,个体工商户，住迁安市，现住迁安市。 委托诉讼代理人：张炜东，河北民剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红，河北民剑律师事务所实习律师。 原告柳彦庭、周丽艳与被告刘敖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告柳彦庭、周丽艳共同委托诉讼代理人王玉海、李妙婷，被告刘敖委托诉讼代理人张炜东、朱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳彦庭、周丽艳向本院提出诉讼请求：1.被告履行与原告签订的房屋转让《协议书》,协助办理位于迁安市兴安街道办事处燕山大路北段东侧房产［房权证号为迁安市字第××号,土地使用权证号为迁国用（2004）字第××号］的过户手续并进行不动产交接（房产价值4990582.43元）。2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年12月18日,因被告不能按期偿还河北迁安农村商业银行股份有限公司（以下简称“迁安农商行”）的借款本息,被告决定将其位于迁安市兴安街道办事处燕山大路北段东侧的用于借款抵押的房产［房权证号为迁安市字第××号,土地使用权证号为迁国用（2004）字第××号］（简称“701号房产”）转让给原告,双方签订了房产转让协议书。协议书约定,原告将房产交易价款4990582.43元直接支付给被告指定的迁安农商行金融街支行即视为完成支付义务,待原告支付交易价款后,由被告向迁安农商行申请办理抵押权注销登记,双方立即办理房产的过户登记并办理不动产的交接手续。协议书签订后,原告于2019年12月18日将701号房产的交易价款4990582.43元汇入被告指定的账户,但被告至今未依约定办理701号房产的过户登记手续,且未向原告交付房产。综上,原、被告双方签订的房屋转让《协议书》合法有效,被告在原告支付房产交易价款后未履行房产过户及交付义务的行为,侵犯了原告的合法权益。故此,为维护原告的合法权益,特依法提起诉讼,请求法院查明事实,判如所请。 被告刘敖辩称，一、关于法律适用问题，根据最高院关于适用民法典时间效率的若干规定，民法典实施前的法律事实，引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定，但法律司法解释另有规定的除外，根据原告所述，及被告借款抵押合同签订的时间，及无能力履行主合同导致抵押物不能返还被告的事实，本案应适用《合同法》、《担保法》等相关规定；二、原告诉请要求被告履行双方签订的协议内容，不合法，协议应认定无效。原告诉讼陈述的2019年12月18日原被告双方签订的协议内容不符合法定形式，被告无权对该抵押物行使处分权利；三、合同无效原告可向收取该笔款项的迁安农商行金融街支行要求返还；四、如果迁安农商行金融街支行根据实际控制的抵押物权并通过法定形式向原告转让抵押财产，以实现债权收益，原告应与迁安农商行完善交易手续；五、原告于2019年12月18日向迁安农商行支付5626622.97元与协议内容不相符，协议交易房产价是4990582.43元，原告并没有履行与被告签订的无效协议内容的相等价的对价款；六、原被告签订的协议，在没有抵押权人的书面同意前提下，被告签订协议的行为侵犯了国家利益及集体利益，应当认定为协议无效；七、被告于2015年7月15日与迁安联社城区信用社签订的抵押合同，所出具的抵押物是迁安市房权证迁安字第××号书证载明的三层楼房及土地一宗，在该土地与房产证上没有记载的其他建筑物且没有设定抵押，未设定抵押的建筑物不能作为抵押物进行拍卖、变卖，否则就是对未设定抵押财产的权利人的侵权行为。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。二原告（乙方）与被告（甲方）于2019年12月18日签订《协议书》，内容为：鉴于1、2015年7月16日，甲方向河北迁安农村商业银行股份有限公司借款3700000元，约定月利率5.254167‰，借款到期日2016年7月14日，现欠借款本金3699997.91元及利息。2、甲方以其所有的房地产一处（房屋所有权证号：迁安市房权证迁安市字第××号，土地使用证号：迁国用（2004）字第××号）为甲方上述债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，他项权利证编号为：迁安市房他证迁安市字第××号；迁国用他项（2015）第198号。3、现借款期限届满，甲方未能履行还本付息的义务，甲方决定出售抵押物，乙方自愿购买。甲方所得价款用于偿还借款本息。就相关事宜，经协商达成如下协议双方共同遵守：一、甲方同意将上述抵押物出卖给乙方，乙方自愿购买。抵押物现状为：现状良好，无其他产权纠纷和查封。二、双方议定交易价款为：小写4990582.43元，大写：人民币肆佰玖拾玖万零伍佰捌拾贰元肆角叁分。三、甲方指定乙方将交易价款支付至下列账户，视为完成支付义务。户名：河北迁安农村商业银行股份有限公司金融街支行-其他应付款……甲方授权抵押权人直接划转上述款项用于归还甲方所欠贷款本息。五、财产交付：乙方支付交易价款后，由甲方向抵押权人申请办理抵押权注销登记，双方立即办理过户登记。甲方将权利凭证、钥匙、水卡、电卡等交给乙方，并办理不动产交接手续……。协议签订后，二原告按照协议的约定将双方议定的交易价款5626622.97元，［其中4990582.43元为本案案涉房款，另636040.54元已经（2021）冀0283民初351号案件处理，并已生效］汇入被告刘敖指定的河北迁安农村商业银行股份有限公司金融街支行，偿还了涉案房产的银行借款本息。后被告刘敖未向河北迁安农村商业银行股份有限公司申请办理抵押权注销登记，亦未配合二原告办理房产过户登记及办理不动产交接手续。 又查，2015年7月15日，被告与迁安市农村信用合作社城区信用社签订《个人借款合同》及《抵押合同》，借款本金3700000元，约定月利率5.254167‰，被告刘敖以自有房产（坐落于迁安，房权证号：迁安市字第××号，土地使用权证号：迁国用（2004）第××号，建筑面积377.1平米）为其借款提供抵押，并办理了抵押登记。 2018年11月30日，迁安市农村信用合作联社变更为河北迁安农村商业银行股份有限公司，2019年7月31日，河北迁安农村商业银行股份有限公司城区支行变更为河北迁安农村商业银行股份有限公司金融街支行。河北迁安农村商业银行股份有限公司金融街支行于2021年3月15日出具了情况说明，同意将被告刘敖转让给二原告的位于迁安市兴安街道办事处燕山大路北段东侧的房产［房权证号为迁安市字第××号，土地使用权证号为迁国用（2004）第××号］进行抵押权注销登记。 上述事实有当事人当庭陈述、协议书、情况说明、业务凭证等予以证实。 本院认为，依据河北迁安农村商业银行股份有限公司金融街支行于2021年3月15日出具了情况说明，能够证实原被告签订的买卖协议已经抵押权人同意。原被告所签订协议不违反相关法律规定应视为有效。二原告已按合同约定履行了付款义务，被告亦应按协议约定向抵押权人申请办理抵押权注销登记并办理过户手续。被告主张案涉房产有其他建筑物没有约定在双方合同内容上，故原告要求不动产交接，双方应协商或另行处理。被告的其他辩解理据不足，本院不予采纳。二原告要求被告协助办理位于迁安市兴安街道办事处燕山大路北段东侧房产［房权证号为迁安市字第××号,土地使用权证号为迁国用（2004）字第××号］的过户手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条的规定，判决如下： 被告刘敖于本判决生效后十日内配合原告柳彦庭、周丽艳将位于迁安市兴安街道办事处燕山大路北段东侧房产［房权证号为迁安市字第××号,土地使用权证号为迁国用（2004）字第××号］过户于原告柳彦庭、周丽艳名下。 案件受理费46725元,由被告刘敖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张秀艳 人民陪审员  何海利 人民陪审员  郭立敏 二〇二一年六月九日 书 记 员  李 耒