陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2021）陕07民终604号上诉人（原审被告）：单东，男，汉族，生于1977年5月20日，住汉中市南郑区。上诉人（原审被告）：刘明军，男，汉族，生于1982年9月22日，住汉中市汉台区。上诉人（原审被告）：毛利民，男，汉族，生于1970年5月28日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：汉中市汉台区中山街街道办事处XX社区XX组。负责人：李汉生，该组组长。委托诉讼代理人：黄蕊、刘斯扬，（实习律师），陕西锐博律师事务所律师。    上诉人单东、刘明军、毛利民因与被上诉人汉中市汉台区中山街街道办事处XX社区XX组（XX社区XX组”）房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人单东、刘明军、毛利民上诉请求：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1843号民事判决，改判三上诉人支付购房款160万元，无需支付年利率10%的房款利息。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、案涉房屋的物权系案外人即开发商汉中汉江建材房地产开发有限公司因修建取得，被上诉人无权行使案涉房屋的相关权利，包括收取房款。因此被上诉人本案的诉求均应由汉江建材公司来行使；2、三上诉人在接房后发现房屋存在问题，一直找汉江建材公司协商，但汉江建材公司与被上诉人互相推诿，反映的房屋问题始终得不到有效处理，正是在这样的背景下，三上诉人拒绝向案外人汉江建材拒付房款，这属于行使抗辩权的合法行为，不应承担继续履约的违约责任；3、三上诉人认为和被上诉人之间没有资金借出借入的关系，因此不属于民间借贷关系，也没有口头约定年利率10%，但一审法院对此问题依然给予了认定，因此上诉人认为被上诉人在诉讼过程中的多次自认已经改变了本案的基础法律关系，本案不宜以商品房预售合同纠纷处理，更不能直接支持原告的诉讼请求。二、一审判决结果有失偏颇。三上诉人在一审庭审中多次提到，三上诉人按照汉江建材公司的要求将剩余房款200万元中的40万元房款支付给了被上诉人，被上诉人却在记账时做了手脚，将该40万元分两次分别记账为房款利息，上诉人对被上诉人自书自记的收款收据和财务公示均不认可，一审判决按照年利率10%年利率计息也属于空穴来风，没有事实和证据支持。综上所述，一审判决认定事实错误，判决有失偏颇，请求二审法院依法改判。被上诉人建国社区七组辩称:原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、首先涉案房屋不存在质量问题，在另案生效判决中已经确定，上诉人并不享有抗辩权；2、被上诉人是本案房屋买卖合同合法的款项收取人，因此三上诉人应当按照合同约定支付全部款项，并按照年利率10%支付利息。建国社区七组向一审法院起诉请求：1、判令三被告连带向原告支付购房款200万元，并从2019年12月1日起按照年利率10%支付利息82222元（暂计算至2020年4月1日）；2、判令本案的保全费、诉讼费由三被告承担。其中保全保险费2200元，保全费5000元，共计7200元。一审法院认定，2009年11月20日，建国社区七组（甲方）与汉江建材房地产开发有限公司（以下简称汉江建材房产公司）（乙方）签订《联合开发项目协议》，协议约定：“1、甲乙双方共同在XX路XX巷XX组预留土地的范围内进行项目综合开发，项目名称为滨江苑；2、建设项目拟建综合楼一栋，项目开发由甲方直接将土地过户至乙方名下，并依乙方名义独立实施开发工作，甲方以土地折价置换营业房的方式进行……建国社区负责项目开发范围内的村民搬迁、围墙砌筑及附着物清理工作，确保本合同签订后不影响乙方施工放线；……项目开发所有房产除按本合同留给建国社区部分产权外，其余均归乙方所有，负责为甲方办理房产手续，并承担相应费用……。”合同还对其他事项进行了约定。2013年6月23日，建国社区七组向汉江建材房产公司出具《委托书》一份，委托汉江建材房产公司对“滨江苑”商住楼第一、二层西头约1300余平方米营业房进行销售。同日，汉江建材房产公司向原告出具《承诺书》一份，载明：“依据2009年11月20日签订的《联合开发项目协议》，汉江建材房产公司谨此自愿承诺：双方联建项目“滨江苑”商住楼第一、XX层XX房XX社区XX组处置。”2013年7月10日，建国社区七组（甲方）与单东、刘明军（乙方）签订了《XX社区XX组XX楼预售协议》，协议约定：1、出售房屋为位于汉台区XX路以南、学会路以西的滨江苑商住楼一、二层共约1300平方米；2、付款方式为乙方所购房款必须转入甲方指定账户；3、甲方交房时必须保证水、电、便道畅通，若乙方使用所需，自己变更与甲方无关；4、预售合同签订之日起10日内甲方预付款200万元，房屋竣工交给乙方之日起，乙方在三个月内再给甲方付款300万元，其余房款在甲方向乙方交房产证之日起一个月内付清。合同还对其他事项作了约定。2013年7月23日，建国社区七组（甲方）与汉江建材房产公司（乙方）签订《委托售房协议书》，约定：1、甲方委托乙方办理滨江苑商住楼西头第一、二层约1300平方营业房的销售，由乙方在房屋产权行政管理部门办理售房备案登记，并为购买户办理所购房屋产权证；2、按售房备案登记办理要求，甲方同意，收房款进入乙方账户……协议书还对其他事项作了约定。案涉房屋于2015年1月4日经竣工验收合格，2015年2月1日，原告向“单东、刘明军”交付了房屋。为了办理房产证所需，2016年4月19日汉江建材房产公司分别与单东、刘明军、毛利民签订《商品房预售合同》。2016年10月18日，“同意开票清单”记载：刘明军交购房款220万元，毛利民交购房款130万元，单东交购房款150万元，三人均在“同意开票清单”上签名。随后，汉江建材房产公司于2016年12月22日向三被告开具发票共计8782860元。汉江建材房产公司于2017年1月12日将案涉房产所有权变更登记至三被告名下，2017年2月21日，汉江建XX房XX房XX社区XX组，建国社区七组于2017年2月24日将上述房产证交于三被告。同日，三被告XX社区XX组出具《承诺》一份，载明：“今已收到房产证按购房协议，其余购房款3782860元按购房协议规定付清余款（一月内）。”之后，三被告于2017年8月14日、2017年12月29日共计向原告支付购房款1782860元，仍下欠200万元未付。2017年12月7日、2019年12月3日，被告分两次向原告各支付20万元，总计40万元，庭审中，原告认为被告支付的该40万元系下欠购房款200万元自2017年12月1日至2019年11月30日两年的利息，被告认为是支付的购房款，双方各持己见。另查明，1、三被告认为由于原告向其交付的房屋不符合合同约定，故其一直未支付剩余款项，现已另案提起诉讼。在另一案件审理中，汉江建材房XX社区XX组对案涉房屋有出卖的权利，其与单东、刘明军、毛利民签订《商品房预售合同》XX社区XX组之委托，为了后续为三被告办理房屋权属证书之需，其认为剩余房款三被告应支付给本案原告。2、XX社区XX组居民，在单东、刘明军与原告签订的《XX社区XX组XX楼预售协议》履行过程中，被告毛利民自愿加入协议，购买了部分房屋并分担部分购房款，原告对该事实予以认可；3、建国社区七组向村民公布的《建国社区七组2018年1.1-12.31财务收支明细》、《建国社区七组2019年1.1-12.31财务收支明细》在本期收入一栏中均载明有“收单东等门面房尾款利息20万元。”一审法院认为，XX社区XX组与单东、刘明军签订的《XX社区XX组XX楼预售协议》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。该合同履行过程中，被告毛利民自愿加入协议，购买了部分房屋并分担部分购房款，现原告已经履行了合同义务，向三被告交付了房屋，并为其办理了房屋权属证书，三被告应向原告支付剩余的房款200万元。汉江建材房产公司与被告单东、刘明军、毛利民签订《商品房预售合同》是为XX社区XX组履行其与被告签订的《XX社区XX组XX楼预售协议》，XX社区XX组对案涉房产具有出卖并收取房款的权利，XX社区XX组是本案的适格原告；三被告于2017年2月24日XX社区XX组出具《承诺》，承诺按《XX社区XX组XX楼预售协议》约定收到房产证后一个月内付清购房款，但是至今下欠200万元未付，原告诉称被告于2017年12月7日、2019年12月3日，分别向原告支付20万元，系支付的2017年12月1日至2019年11月30日两年的利息，原告提供的《建国社区七组2018年1.1-12.31财务收支明细》、《建国社区七组2019年1.1-12.31财务收支明细》以及收款收据均有载明，该组证据客观真实，能够形成完整的证据链，XX社区XX组居民其对上述两份财务收支明细一直知悉、未提异议，据此可以确定原被告之间确实有过对未付款200万元按年利率10%支付利息的约定，被告已经实际支付两年利息40万元，原告要求被告从2019年12月1日起按照年利率10%继续支付利息的请求符合约定，法院予以支持；被告辩称其支付的40万元系购房款与查明的事实不符，法院不予采信。原告主张由被告承担为追索债权而支出的保全保险费5000元，该保险费实际是原告为了对其提出的保全被告财产，依据法律规定提供担保而产生的费用，并非原告为实现债权必然产生的费用，故对原告的该项请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告单东、刘明军、毛利民于判决生效后十日内向原告汉中市汉台区中山街街道办事处XX社区XX组支付购房款200万元，并以200万元本金为基数从2019年12月1日起按照年利率10%向原告支付利息至付清之日止。一审案件受理费23466元，保全费5000元，共计28466元由被告单东、刘明军、毛利民承担。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审查，原审认定案件事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、建国社区七组在本案中原告主体是否适格？2、一审判决三上诉人按照10%的年利率标准支付欠付房款的利息是否正确？ 首先，本案中已查明，XX房XX社区XX组与汉江建材房地产公司联合开发，XX社区XX组向汉江建材房地产公司出具《委托书》，委托汉江建材房地产公司对案涉房屋进行销售，汉江建材房地产公司也出具《承诺书》，XX房XX社区XX组处置。并且在本案中，单东、XX社区XX组XX楼预售协议，后毛利民在协议履行过程中加入，案涉房屋的XX社区XX组向三上诉人履行。XX社区XX组不具有原告主体资格，无权收取涉案房款无事实依据，本院不予支持；其次，在三上诉人于建国社区七组处收到涉案房屋的权属证书后，XX社区XX组出具了《承诺》，承诺按照购房协议的规定在一个月内付清余款，但三上诉人自出具承诺的2017年2月24日起，直到2017年12月7日和2019年12月3日才分别支付20万元，该行为明显属于迟延履行给付义务的行为；且以尾款200万元为基数，以年利率10%为标准计算利息，每年利息为20万元，XX社区XX组的陈述以及在收款收据上的记载内容以及向村民公布的收支明细相符，三上诉人辩称双方没有约定利息与查明事实不符；此外，XX社区XX组交付的房屋时存在履行瑕疵为由主张抗辩权，但该案生效判决文书中并未对此事实予以认定，故三上诉人的上诉理由不能成立。综上，三上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由上诉人单东、刘明军、毛利民负担。本判决为终审判决。 审  判  长  李  晓                     审  判  员  陈耀斌                     审  判  员  李小艳                      二○二一年六月四日                     法 官 助 理 康  馨                     书  记  员  高  源 1