湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1134号上诉人（原审被告）：叶乐剑，男，汉族，1973年1月7日出生，住湖南省茶陵县。系茶陵县朝阳新城3Ｃ栋1号商铺业主。上诉人（原审被告）：谭艳红，女，汉族，1975年11月2日出生，住湖南省茶陵县。系茶陵县朝阳新城3Ｃ栋1号商铺业主。委托诉讼代理人：廖刚其，湖南廖香明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南文海物业有限公司（原茶陵县文海物业有限公司），住所地为茶陵县城关镇炎帝社区朝阳新城4栋1单元2楼。法定代表人：彭敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔宇，湖南挚友律师事务所律师。委托诉讼代理人：段青兰，男，汉族，1954年10月19日出生，住湖南省茶陵县，系公司职员。上诉人谭艳红、叶乐剑因与被上诉人湖南文海物业有限公司（以下简称“文海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2021）湘0224民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人叶乐剑及其与谭艳红的共同代理人廖刚其，被上诉人文海物业公司的委托诉讼代理人陈翔宇、段青兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶乐剑、谭艳红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、文海物业与开发商签订的前期物业服务合同既未通过招投标方式，也未经县房产管理部门批准，不是依法签订的，对业主不具有约束力。开发商与业主签订的购房合同中约定的物业服务企业为诚信物业，后在业主交纳了购房款取得房屋所有权后，又擅自变更为文海物业，违背了物业管理条例的规定；二、文海物业不仅没有为临街商铺业主提供物业服务，甚至还造成了损害，不该收取物业费；三、文海物业没有对物业费的标准、期限等内容进行公示，也没有通过合法方式进行催告，判决业主承担滞纳金不合理。被上诉人文海物业答辩称：被上诉人是依法成立具有物业管理服务资格的企业，且取得了在朝阳新城提供物业服务的资格。被上诉人为朝阳新城的业主提供了物业服务，也符合合同的约定。被上诉人每年有将物业服务收费标准、项目进行公示，上诉人拖欠物业费，应交纳滞纳金。原告文海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2018年4月1日至2020年9月30日的物业管理费共9922元以及未按期支付物业费的滞纳金2353元。2、本案诉讼费用由被告承担。原判认定事实：被告是茶陵县朝阳新城3C栋1号商铺房主，房屋建筑面积551.24㎡。收房后，由先前的物业公司茶陵县诚信物业提供物业服务。后因该物业公司与业主之间存在诸多矛盾，没有再在该小区提供物业服务。2018年1月1日，茶陵县朝阳房地产开发有限公司与茶陵县文海物业有限公司签订了《朝阳新城前期物业管理合同》，合同约定前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止，商业物业1.8元/月/㎡。业主使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。合同还对物业服务内容、质量和标准、小区停车费、双方权利义务及违约责任等进行了约定。《朝阳新城前期物业管理合同》签订后，原告依约进入该小区提供物业服务。被告认为其置业系小区外围的商铺，并没有享受到任何物业服务，也不需要物业公司提供服务，故未缴纳物业费。原告多次催讨无果，故起诉至法院。同时，原告认为相对比小区内的业主，商铺享受到的服务确实较少，故诉请金额为0.6元/月/㎡，滞纳金为每天0.5‰计算。原判认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定可知，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。即便在选聘过程中存在一些程序性问题，但是其违反的也是管理性强制规定，而非效力性强制规定，且原告自2018年开始在该物业服务区域内提供服务至今，已经形成了事实上的物业服务合同关系。故湖南文海物业有限公司与茶陵县朝阳房地产开发有限公司签订的《朝阳新城前期物业管理合同》对该小区全体业主具有约束力。关于被告辩称没有享受到任何物业服务，也不需要物业服务的问题。根据规定，物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。商铺虽然在小区的外围，但是商铺的水电、消防等与小区内是一体的，是不可分割的。物业服务的构成不仅包括感知、看到的事项，还应包括不能为业主直接感知的事项，例如：供水供电系统的日常保养和维护等。故此，外围商铺仍应按照一定的比例来交纳物业费，但物业费的确定应当与物业公司提供的服务相当。物业公司是否履行义务及收费标准的问题。物业服务收费应该遵循合理、公平、与服务水平相适应的原则。根据庭审中查明的事实，结合被告提交的部分证据，原告在日常工作中为临街商铺提供的服务确实很有限，双方之间的关系也比较紧张，结合一审法院在处理类案时的标准，参考相关类型的案例，法院酌定被告物业费的交纳基数为0.5元/月/㎡。故被告自2018年4月1日至2020年9月30日（30个月），应交纳的物业费数额为8268元（551.24㎡*0.5/月/㎡*30月）。前期物业合同中约定了滞纳金，但原告自愿按照每天0.5‰的标准即月1.5%予以计算，分段计算后滞纳金总额为2111元，结合本案实际，一审法院认为该标准过高，一审法院酌定滞纳金为1056元。本案经调解无效。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十条、九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条、第三十三条之规定，判决如下：被告谭艳红、叶乐剑于判决生效之日起十日内向原告湖南文海物业有限公司支付2018年4月1日至2020年9月30日的物业费合计8268元及滞纳金1056元；驳回原告湖南文海物业有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭艳红、叶乐剑负担。二审开庭，被上诉人提交了两组书证，一组打印的照片、一组工作联系函，经核对，该两组证据在一审时均已提交，并进行了质证，不属于二审中新发现的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方争议的焦点有三个;一、上诉人与被上诉人之间是否形成了合法有效的物业服务合同关系；二、被上诉人是否为上诉人提供了物业服务？上诉人是否应该履行交纳物业管理费的义务？三、一审判决滞纳金是否具有事实和法律依据。现分析如下：关于焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提起抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限：但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据上述法律规定，建设单位可以单方选聘物业服务企业，招投标程序不是法定必经程序，在业主大会没有选聘新的物业服务企业之前，建设单位与前期物业企业之间签订的物业服务合同对业主具有约束力。在本案中，文海物业公司作为朝阳新城的建设单位茶陵县朝阳房地产开发有限公司“朝阳新城”项目方选聘的物业服务企业，依法享有为朝阳新城业主提供物业服务资格，故其与上诉人之间形成了合法有效的物业服务合同关系。上诉人认为前期物业服务合同未依法签订、违反了法律、行政法规的强制性规定的理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，《前期物业管理服务合同》第三条约定：上诉人提供的物业管理服务内容包括：物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；消防服务；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的预案等等。上诉人所购商铺周边属于开放式街区，物业自有区域与市政公共区域并未明显界分，但商铺楼房仍属物业管理区域范围内，商铺的水电、消防与小区联为一体。被上诉人已在一审举证证明自己提供了包括供水供电设施的养护、小区监控、备足消防灭火器材，对业主反映的商铺排污堵塞、墙体开裂等情况及时向相关部门汇报等等各种服务，正当履行了物业管理职责。上诉人应该按照合同约定交纳物业管理费。一审判决考虑到商铺物业管理与小区内部物业管理的不同之处，确定商铺物业费的收费标准为0.5元/月/㎡，本院认为恰当。上诉人认为没有享受到物业服务，不应交纳物业费的理由不成立，本院不予支持。关于焦点三，《前期物业服务合同》第十三条约定：业主逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被上诉人每年在公开场所对物业收费的标准、项目进行公示。上诉人自2018年起一直未交纳物业费。一审在查明事实的基础上，综合考虑将双方约定的滞纳金调整为每月1.5%，符合本案实际情况。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案判决应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》的相关规定，一审判决适用《中华人民共和国民法典》有瑕疵，但因前后的法律法规对物业服务合同的规定一致，所以裁判结果正确。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶乐剑、谭艳红负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年六月十六日法官助理齐志龙书记员唐江