沈阳市沈北新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0113执异51号异议人：袁中枢，男，1970年出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。申请执行人：沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行，住所地沈阳市沈北新区中央路61号。法定代表人：袁鹏宇，系该支行行长。委托代理人：卜忠文，系该银行员工。被执行人：何婷婷，女，1981年出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。本院在执行申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行与被执行人何婷婷借款合同纠纷一案中，异议人元中枢对本院（2021）辽0113执恢24号腾房公告提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人袁中枢称，其母高宝阳与何峰烈于2003开始签订房屋租赁合同，租用何峰烈沈阳市皇姑区长江街的房屋，2016年以后，由异议人与何峰烈签订租房合同，租期至2025年底。根据买卖不破租赁的原则，异议人拒绝腾房。申请执行人称沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行称，一、2018年11月27日，与被执行人何婷婷签订了抵押借款合同，由房屋所有人何峰烈提供的其名下房产做抵押担保，在沈阳市房产管理权利机构办理了抵押登记手续，他项权利登记在了我行名下。我行申请强制执行对抵押房产进行司法拍卖成功后，房屋使用人有义务配合司法机关将清空房屋、承租人按照真实有效的租赁协议进行到期给予清空腾退，交由法院交割给买受人。二、我行审核贷款抵押物时，由房产所有人何峰烈提交给我行的一份2018年6月11日签订的“房屋租赁使用协议书”，明确注明承租人为刘俊义，租赁期限为2018年6月30日至2021年6月30日，房产租赁使用面积为房产的总面积279平方米，年租金25万元，租期三年，我行经审核予以确认，并履行了贷款合同。同时，为了规避贷款风险，抵押人何峰烈和承租人刘俊义共同给我行出具了一份弃租协议，声明如果贷款到期未能按期偿还贷款本息，房屋所有人和承租人无条件搬出此房，并承担损失。三、异议人袁中枢称是该抵押房产的承租人，而我行办理抵押贷款时，房产所有人提供给我行的承租人却是刘俊义，我行对异议人“袁中枢”的身份提出质疑。异议人“袁中枢”给沈北法院出具的租赁协议的签订时间是2018年10月18日，而在何婷婷在办理抵押贷款时提供给我行的房产所有人何峰烈租赁给刘俊义的租赁协议的签订时间是2018年6月11日，2018年签订了两份租赁协议，对此，我行认为异议人“袁中枢”所提供的租赁协议是伪造的。异议人称从2003年开始租用该房产，一直续租至2025年，租赁时间长达22年之久，提出质疑。而异议人“袁中枢”提供的租赁协议的租期是2018年10月18日至2025年10月17日，租赁期限是七年，正好跨越了2021年，租赁的时间节点与贷款日期完全吻合，比我行从发放贷款到申请执行完毕的时间节点还多出了三年，对此，我行认为这是租用人有意造假，欺骗、对抗法律。异议人即使承租了房屋，但租赁协议到期后，租赁合同也因该房屋在我行办理抵押贷款后而终止，再进行续租已经是属于无效合同，不受法律保护。该房产是我行的抵押房产，经司法拍卖成功后，房屋使用人应当配合法院公正执法，主动进行腾退房屋，不能妨碍法院公正司法，不能损害买受人的合法权益。本院查明，本院在执行申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行与被执行人何婷婷借款合同纠纷一案中，依法对何峰烈名下位于沈阳市皇姑区长江街的房屋进行司法拍卖，并于2020年12月11日在拍卖房屋张贴（2020）辽0113执3030号公告：“责令被执行人何婷婷及其它占用人于2020年3月24日之前搬离位于沈阳市皇姑区××街××甲××层的房屋，逾期不履行，法院将强制执行，并更换锁芯”。异议人袁中枢向本院提出执行异议。又查，2018年11月27日，申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行与何婷婷签订《个人借款/担保合同》并用何峰烈、高微共有的沈阳市皇姑区××街××甲××层房屋作为抵押担保，办理了抵押登记手续，他项权利登记在申请执行人名下。审核贷款抵押物时，房屋所有人何峰烈向申请执行人提交了2018年6月11日何峰烈与刘俊义签订的《房屋租赁使用协议书》和2018年11月1日由何峰烈与刘俊义签字的《弃租协议》。《房屋租赁使用书》记载：“甲方（何峰烈）将坐落于沈阳市皇姑区长江街155号甲自有产权门市房（279平方米）于2018年6月30日起至2021年6月30日止，租赁给乙方（刘俊义）使用，租期三年，年租贰拾伍万元整”。《弃租协议》记载：“何婷婷向沈阳农商银行股份有限公司沈北支行申请贷款395万元，期限12个月，抵押物为甲方何峰烈所有坐落于沈阳市皇姑区××街××号甲（××），权证编号沈房权证皇姑字第××号，面积为279平方米的1处房产，用途为商业。抵押物现出租给乙方刘俊义，租期为3年，乙方承诺向贵行提供的租赁协议系与房屋所有权人何峰烈所签署，具有真实性、法律性。甲方何峰烈与贵行签订抵押担合同之前，并以上述坐落于沈阳市皇姑区××街××号甲（××）房产作为抵押物，乙方刘俊义已知晓，并作出如下承诺：如该笔贷款到期未能全额偿还贷款本息，所造成房屋所有权人发生变更时，无论所签协议是否到期，乙方承诺都将无条件搬出此房，交付沈阳农商银行股份有限公司沈北支行处置，期间因产权变更承租人（乙方）所受损失由甲方（出租人）承担。”异议人袁中枢向本院提交的证据为：1、2018年10月18日何峰烈与袁中枢签订的《房屋租赁协议》，协议主要内容为：出租方何峰烈将沈阳市皇姑区长江街出租给租用方袁中枢，租期自2018年10月18日至2025年10月17日，年租金六万元。2、高微于2021年4月1日出具的《证明》，证明2000年将门市房的二楼租给刘俊义，2003年开始将门市房的一层租给袁中枢母亲，后租给袁中枢，续签合同为2018年10月18日至2025年10月17日。3、2021年4月1日何锋烈出具的《证明》，证明何峰烈2000年将门市房的二楼租给刘俊义，2003年开始将门市房的一层租给袁中枢母亲，后租给袁中枢。4、2021年4月7日刘俊义出具的《证明》，证明其于2000年承租了沈阳市皇姑区长江街房屋，并签订了合同。5、2021年2月5日高微、何峰烈出具的收条：“今收到袁中枢交租房款（皇姑区长江街），收2022年、2023年两年租金共计壹拾贰万元整，（租金以现金支付，两年收一次，每年年初初交租金）”异议人袁中枢称自2018年至今交纳租金四次共计，24万元，因自己做买卖，存有现金，租金均以现金方式交纳。2018年10月18日签订的《房屋租赁协议》为与何峰烈签订的，每年租金6万元租金有点偏低但不算太低。申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行认为异议人提交的证据不真实，不能证明其承租了房屋。本院认为，沈阳市皇姑区长江街155号甲的房屋所有权人何锋烈在与申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司沈北支行签订房屋抵押担保合同时，提供的房屋租赁合同为与刘俊义签订的租赁合同，并同时签订了《弃租协议》，应认定与刘俊义的房屋租赁合同和弃租协议是有效的。何锋烈向银行提交与刘俊义签订的房屋租赁合同和弃租协议，意在保证抵押房屋保证责任的实现。异议人提交证据与何锋烈提交给申请执行人的租赁合同、期租协议不一致，不能认定其真实性。而且何锋烈与刘俊义签订的租赁合同中一二层租金为每年25万元，异议人袁中枢提交的房屋租赁协议一层的租金为每年6万元，明显偏低。异议人袁中枢提交的何峰烈、高微签字的收条收款日期为2021年2月25日，支付的房租为2022年、2023年房租，系在明知法院通知的腾房的状态下，以现金方式提前支付未到期租金，其真实性不能认定。抵押人在办理房屋手续时应提供房屋的真实情况，对已经出租的应书面告知出租人。即使异议人承租房屋是真实的，何峰烈向申请执行人提供的房屋租赁协议为与刘俊义签的，其抵押房屋时并未告知袁中枢，其与袁中枢的租赁协议不能继续有效，异议人的异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第四十八条之规定，裁定如下：驳回异议人袁中枢执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向沈阳市沈北新区人民法院提起诉讼。审 判 长  焦 丽审 判 员  谢 菲代理审判员  刘占武二〇二一年六月三十日书 记 员  薛晓琳本裁定法律依据1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《中华人民共和国担保法》第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。