天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初5993号原告：天津市环圣物业服务有限公司，住所天津市南开区王顶堤林苑北里8号楼1门101-104号。法定代表人：李波，总经理。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。被告：孙书艳，女，1974年12月4日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张伟（被告之夫），1972年3月5日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市环圣物业服务有限公司（以下简称环圣物业公司）与被告孙书艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环圣物业公司的委托诉讼代理人陈思，被告孙书艳的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环圣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费4298.56元；2.判令被告支付机电设施的运行、维护管理费用7880.7元；3.判令被告承担自欠费之日起至实际给付之日止的违约金（暂计至2021年4月30日为1411.21元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与天津市南开区金云里业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为金云里小区提供物业管理服务，业主应于每月5日前缴纳当月物业管理服务费及机电设施费。被告所有南开区××道××号计费面积为103.83平方米，每月每平方米物业管理服务费收费为0.6元、机电设施费收费为1.1元。被告2015年9月1日至2021年5月31日期间拖欠原告物业管理服务费4298.56元及机电设施费7880.7元，原告催缴未果，故成讼。被告孙书艳辩称，被告系金云里7-202号房屋所有权人。对房屋建筑面积无异议，但被告不认可原告的诉讼请求。理由为：1.本案合同主体是南开区金云里业委会与天津市环圣物业服务有限公司,被告是具体业主个人,并未在合同上签字,形式上应该是业委会欠环圣物业费,业主个人欠业委会物业费,而且合同中约定发生物业拖欠纠纷由业委会组织调解,被告从未接到调解通知,原告直接起诉依据不足；2.在未召开全体业主大会的情况下原告私自提高物业服务价格,被告对原告提出的欠缴金额不予认可,请原告提供机电设施运行费收取的法律法规依据和定价依据；3.对物权法规定诉讼时效以外的金额被告不予承认。4.被告认为原告未尽到物业合同中规定的责任。原告对小区道路、楼宇门禁(7号楼损毁多年)、绿化养护、车辆停放管理、公共区域管理维护、消防设施安全隐患检查排除等均未尽责。综上所述请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2015年2月26日与天津市南开区金云里业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为金云里（物业项目名称）提供物业管理服务，期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止；物业管理服务费多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米1.1元的标准由业主于每季度初五日交纳当季度物业费；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰比例交纳违约金。合同第二条第八项“其他委托事项”中同时约定：对小区外檐坠落、电梯养管不善、消防器材丢失三项危及业主安全，原告协助天津市南开区金云里业主会要求相关部门动用维修资金解决。合同附件1《金云里小区企业管理方案》约定：机电设施费每月每平方米一层0.2元、二层至四层0.8元、五层及以上1.1元。该合同于2015年3月25日进行了合同备案。合同到期后，2018年1月3日，原告与金环里居委会、金云里业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为金云里（物业项目名称）提供物业管理服务，期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止；物业管理服务费多层住宅5＃、6＃、7＃楼按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，机电设施费按建筑面积每月每平方米1.1元的标准由业主于每月月初五日内交纳。合同第二条第八项“其他委托事项”中同时约定：小区消防设施设备及消防系统瘫痪，原告不予接管，由金环里居委会自行负责，原告需配合金环里居委会启动维修资金等相关事宜。该合同于2018年2月5日在天津市南开区房××室办理合同备案。2021年3月1日，原告再次续签了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为金云里（物业项目名称）提供物业管理服务，期限自2021年3月1日起至2026年2月28日止；物业管理服务费多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，机电设施费5至18层按建筑面积每月每平方米1.1元的标准由业主于每月五日内交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日万分之五比例交纳违约金。合同第二条第八项“其他委托事项”中同时约定：小区消防设施设备处于严重瘫痪状态，原告不予接管，由业主会自行负责或由政府部门后期有待提升改造。该合同于2021年3月2日在天津市南开区住房和建设委员会物业管理科办理合同备案。上述三份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。原告为金云里小区提供物业管理服务至今。2020年9月23日，金云里小区业主代表向本院提起诉讼，要求确认2015年2月26日、2018年1月3日签订的两份《天津市住宅物业服务合同》无效。本院于2020年12月14日分别作出（2020）津0104民初10404号及（2020）津0104民初10405号民事判决书，均判决驳回金云里小区业主代表的诉讼请求。包括金云里小区业主代表不服本院作出的民事判决，上诉至天津市第一中级人民法院，天津市第一中级人民法院于2021年5月24日分别作出（2021）津01民终2041号、（2021）津01民终3211号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查，被告系天津市南开区××道××号房屋所有权人，房屋建筑面积103.83平方米。本院认为，原告于2015年2月26日、2018年1月3日与金云里业主会、金环里居委会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》已经生效民事判决确认其效力，故上述合同对包括被告在内的小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。原告为金云里小区提供物业服务至今，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，实际获得了物业服务，理应承担给付物业管理服务费及机电设施费的义务。鉴于原告作为物业服务方，服务存有瑕疵，因此对被告应交物业管理服务费、机电设施费的数额予以酌减，同时对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，本院酌定被告应给付原告2015年9月1日至2021年5月31日期间物业管理服务费、机电设施费共计9026.98元。同时，本院尚需指出，原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，积极听取业主的意见建议并快速落实整改，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量，而小区业主亦应合理合法的维护自身权益，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告孙书艳给付原告天津市环圣物业服务有限公司2015年9月1日至2021年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计9026.98元；二、驳回原告天津市环圣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取计78元，由原告天津市环圣物业服务有限公司负担26元，由被告孙书艳负担52元。于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津市环圣物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  由东升二〇二一年六月三十日书记员  魏希羽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。