新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新01民终2712号 上诉人（原审被告）：喜润丰，男，1995年8月29日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县。被上诉人（原审原告）：王志军，男，1958年1月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：康妍宣，新疆新轩律律师事务所律师。上诉人喜润丰与被上诉人王志军房屋租赁合同纠纷一案，前由新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院于2020年3月25日作出（2019）新0109民初4748号民事判决，王志军不服，向本院提起上诉，本院于2020年7月15日作出（2020）新01民终2103号民事裁定，撤销原审判决并发回重审，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院重新审理后作出（2020）新0109民初4701号民事判决，喜润丰不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜润丰上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回王志军要求喜润丰支付租金及违约金的诉讼请求。事实和理由：双方解除租赁合同的原因是王志军收取不合理费用，并且让物业人员多次催要，导致喜润丰无法正常经营，为防止损失进一步扩大，喜润丰于2019年4月被迫搬离。王志军对喜润丰搬离是知道的，喜润丰搬离时已经将租赁房屋钥匙交给王志军，喜润丰已经收回房屋并对房屋进行控制。王志军可以随时对外租赁房屋，其未出租造成的损失应由其自行承担。王志军强行要求喜润丰承担水费并纠集物业人员闹事，导致喜润丰无法正常经营，喜润丰不存在违约，不应承担违约金。依据情势变更原则，喜润丰可以根据履行条件进行调整，即使喜润丰在履行合同过程中存在失当行为，承担的也是失当行为造成的损失，不应包含王志军自行造成的损失，喜润丰不应支付搬离后的租金，承担的违约金也应与其行为相适应，一审法院认定违约金过高。请求二审法院查明事实，依法改判。王志军辩称，不同意喜润丰的上诉请求，喜润丰不想继续承租案涉房屋，是因为其在该房屋附近又开了新的洗车房，其上诉理由不符合客观事实，本案不存在情势变更的相关事实，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王志军向一审法院起诉请求：1．判令喜润丰向王志军支付拖欠租金67,000元；2．判令喜润丰向王志军支付违约金20,100元（以未支付租金201,000元的10％计算）；3．判令喜润丰向王志军支付水费8,330元。一审法院认定事实：2019年1月3日，王志军（甲方）与喜润丰（乙方）签订《租赁合同》一份，约定的主要内容为：一、甲方将位于乌鲁木齐市米东区XXXXXX路XXX号XXXXXX小区XX区商铺租赁给乙方，双方确认的测绘面积为203.96平方米；乙方承诺租赁该房屋为洗车装潢之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途；二、房屋交付日为2019年1月3日，租赁期为2019年1月3日至2020年10月2日止；三、每年的租金为人民币134,000元，乙方按期向甲方支付租金，先付后用，第一期为2019年1月3日至2019年4月2日，租金为33,500元，第二期2019年4月2日至2019年10月3日，租金为67,000元，第三期为2019年10月3日至2020年10月2日，租金为134,000元，乙方应于本合同签订日2019年1月3日向甲方支付第一期租金共人民币33,500元，2019年3月3日向甲方支付第二期租金共人民币67,000元，2019年9月3日向甲方支付第三期租金共人民币134,000元；四、乙方应于本合同签订后的一日内向甲方支付房屋租赁保证金人民币10,000元；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后的三十日内，更改部分装修恢复原样，甲方将租赁保证金一次性无息退还乙方；五、乙方未按合同约定履行完全同期或违约，乙方应向甲方赔偿经济损失的金额为剩余时间（未履行合同时间）租金的总额，并应向甲方支付剩余时间（未履行合同时间）租金总额20％的违约金。2019年1月3日，喜润丰向王志军交付了第一期的租赁费33,500元及租房保证金10,000元，王志军向喜润丰出具了相应的收款收据，王志军向喜润丰交付了租赁房屋。在王志军起诉后，于2019年12月通过快递方式向喜润丰发送了解除租赁合同的书面通知，喜润丰已于2019年12月收到该解除合同的书面通知。后王志军将案涉房屋租赁给他人。一审法院认为，王志军与喜润丰签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。王志军与喜润丰因履行租赁合同发生争议，本案双方所争议的主要问题为租金的确定问题、违约金问题以及水费的负担问题。一、租赁合同的租金确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”从本案王志军与喜润丰双方的陈述以及庭审所查明的事实来看，喜润丰于2019年4月初自行从所租赁的房屋处搬离，并告知王志军不愿再继续租赁房屋。喜润丰作为承租人，在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同的义务。喜润丰作为违约方，并不享有对租赁合同的单方解除权，喜润丰搬离房屋的行为也不符合合同法规定的解除条件，并不具有单方解除合同的效力。王志军在提起诉讼后，于2019年12月向喜润丰发出了解除合同的通知，喜润丰也收到该解除合同的通知。鉴于喜润丰确实属于单方违约，对王志军主张的2019年4月至2019年10月这6个月的租金67,000元，喜润丰应当向王志军进行偿付。二、关于违约金的问题。喜润丰在租赁合同的有效期内以自己的行为表明不履行合同义务，其行为属违约，故应当向王志军承担违约责任。在王志军与喜润丰之间的租赁合同中明确约定：“承租方喜润丰违约，应向出租方王志军赔偿经济损失的金额为剩余时间（未履行合同时间）租金的总额，并应向出租方支付剩余时间（未履行合同时间）租金总额20％的违约金。”鉴于喜润丰在庭审中认为违约金过高，也申请减少，法院根据本案的实际情况参照所确定的租金67,000元的10％进行计算，具体的违约金为6,700元。三、关于水费的负担问题。关于水费8,330元，从本案所查明的事实来看，由于王志军所提供的证据并不足以证实该水费系由喜润丰产生，故对王志军要求喜润丰支付水费8,330元的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、喜润丰向王志军支付租金67,000元，于判决生效后十日内付清；二、喜润丰向王志军支付违约金6,700元，于判决生效后十日内付清；三、驳回王志军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为喜润丰是否应当向王志军支付2019年4月至2019年10月的租金及违约金。王志军基于双方租赁合同向喜润丰主张租金，双方租赁合同约定租赁期间为2019年1月3日至2020年10月2日，王志军主张租金的期间在双方合同约定的租赁期限内，喜润丰应予支付。喜润丰辩称其于2019年4月通知王志军解除合同并搬离房屋，双方租赁合同已经解除，不应再支付此后的租金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即合同解除应当由合同双方协商一致，或者依据合同约定或法律规定。喜润丰于2019年4月搬离房屋，王志军于2019年12月向喜润丰发出解除合同的通知，表明双方就合同解除未能协商一致，双方租赁合同对合同解除权亦未进行约定，双方履行合同过程中，王志军作为出租人并未出现上述法律规定的解除情形，而喜润丰作出承租人在租赁期限届满前自行搬离房屋，属以自己的行为表明不履行合同义务，此时，王志军享有法定解除权，喜润丰作为违约方并不享有单方解除权。喜润丰作为违约方，在其不享有单方解除权的情况下，无论其是否通知王志军解除合同，均不发生合同解除的结果。租赁合同继续有效，喜润丰在租赁期限内虽搬离房屋，但仍应依约继续支付租赁期间的租金，一审法院对此处理正确，喜润丰关于自其通知王志军并办理房屋之日双方合同解除的上诉理由不能成立，本院不予采信。喜润丰上诉称其搬离房屋系因王志军强行向其收取其不应承担的费用导致其无法正常经营，其因此享有解除权。本院认为，喜润丰提交的证据不足以证实其关于王志军强行向其收取费用的主张，且即使王志军向其主张不合理费用，喜润丰也应通过其他途径予以处理，喜润丰不因此享有单方解除权，该情形也不属于合同法定解除情形，故其该项上诉理由不能成立，本院不予采信。王志军与喜润丰的租赁合同明确约定了违约责任，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行，喜润丰作为违约方，应当依约向王志军支付违约金，一审法院根据案件实际，在双方约定的基础上酌情确定喜润丰应当承担的违约金，合情合理，喜润丰关于其不应承担违约责任的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，喜润丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,642.5元（喜润丰已预交），由喜润丰负担。本判决为终审判决。审判长蒋欣审判员张昊审判员王朋坤二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日书  记  员   王亚宇