广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民初6号原告：曹某，女，汉族，1978年1月28日出生，户籍住址惠州市惠城区××××××花边岭南花园2单元1806房，公民身份号码360××××××××××××921。委托诉讼代理人：王小刚，广东赛维律师事务所律师。被告：江苏省华建建设股份有限公司，地址江苏省扬州市××××××××。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张启芳，广东伟伦律师事务所实习律师。被告：江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司，地址惠州市×××××××××隆升商业大×××。负责人：周群利。委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张启芳，广东伟伦律师事务所实习律师。被告：惠州市麦雅实业投资有限公司，地址惠州市××××××××××××××。诉讼代表人：惠州市麦雅实业投资有限公司管理人，地址惠州市江北西区8号惠州报业传媒集团大楼（一期）第12楼。委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。原告曹某与被告江苏省华建建设股份有限公司（下称华建公司）、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司（下称华建惠州分公司）、惠州市麦雅实业投资有限公司（下称麦雅公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托诉讼代理人王小刚，被告华建公司、华建惠州分公司共同的委托诉讼代理人毕福强、张启芳，被告麦雅公司的委托诉讼代理人钟凯萍到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销(2014)惠中法执字第282号之五中关于惠城区江北24号双城名苑10、11号楼1单元16层04号房的执行裁定；2、确认惠城区江北24号双城名苑10、11号楼1单元16层04号房归原告所有；3、案件诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由如下：一、惠州市中级人民法院关于涉案房屋的查封行为均为错误、无效查封，原告在惠州市中级人民法院作出将涉案房屋以物抵债给华建公司、华建惠州分公司的裁定前已经签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋。1、根据惠州市中级人民法院审理查明，华建公司、华建惠州分公司与麦雅公司之间建设工程施工合同纠纷约定的是商事仲裁管辖，华建公司、华建惠州分公司在2012年9月向惠州市中级人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封包括涉案房屋在内的诸多房产，惠州市中级人民法院作出(2012)惠中法立保字第19号民事裁定书后，向惠州市中级人民法院起诉。惠州市中级人民法院以管辖为由驳回华建公司、华建惠州分公司的起诉，并作出(2012)惠中法民一初字第32—l号民事裁定书，撤销关于查封涉案房屋的行为。2012年的民事诉讼法并无仲裁前诉前保全的相关规定，华建公司、华建惠州分公司在有专业律师代理的情况下，明知其与麦雅公司的纠纷应该由仲裁委员会管辖，却故意申请诉前保全，其目的就是恶意阻挠包括原告在内的众多房屋买受人的正常过户、收楼行为，该次的保全行为应属无效。在该案之前已有13位业主在中院(2016)粤13民初305号民事判决书、省高级人民法院(2018)粤民终156号民事判决书、(2017)粤民终421号民事判决书和最高人民法院(2018)最高法民申3972号民事裁定书的诉讼中胜诉。(2018)最高法民申3972号民事裁定书中已经否定了(2012)惠中法立保字第19号民事裁定书中的查封。2、2013年4月9日，华建公司、华建惠州分公司再次向惠州市中级人民法院申请诉前保全预查封涉案房产，(2013)惠中法立保字第4号民事裁定书的查封也是无效的。因为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，原告在2012年9月11日已经收楼，2012年11月7日、12日支付全部价款，2012年6月开始缴纳水费，前述所有行为均早于华建公司、华建惠州分公司的违法查封行为，对未办理过户登记手续没有过错(是华建公司、华建惠州分公司的恶意错误查封导致不能过户)，所以惠州市中级人民法院的该次查封涉案房屋行为本身就是无效的。3、在华建公司、华建惠州分公司两次查封行为均无效、均是恶意阻扰原告的正常购房行为的情况下，原告签订买卖合同、合法占有涉案房屋、支付全部价款均合法有效，原告对涉案房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告享有排除惠州市中级人民法院对涉案房屋强制执行的实体权利。二、原告的证据足以证明全额支付了涉案房屋的全部价款。麦雅公司作为涉案房屋的出售方，向原告出具了三张收款收据，金额总计658668元，该证据足以证明原告已经全额支付了购房款。如果原告未支付该些款项，麦雅公司怎么可能向原告出具收据?怎么可能在《销售异动申请表》中签字呢?怎么可能与原告签订《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》并将涉案房屋交付给原告呢?惠州市中级人民法院在裁定书中认定原告支付购房全款的证据不足，明显与本案事实、原告的证据相矛盾。三、根据（2018）最高法民再443号民事判决，本案应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定办理。跟本案属于类案的其他业主萧跃雄、张爱姗、陈育锐三份判决书，对以下事实进行了肯定的认定。第一，业主将购房款支付给发展商指定的第三人，或者以货款、工程款相抵扣的方式交付工程款，属于业主已经完成了付款义务；第二，业主通过与其他购买人进行更名的方式受让房产，属于合法正常的买卖行为；第三，业主与发展商签订的认购书具备书面买卖合同的效力；第四，涉案房产所在的楼盘未过户的原因，是由于涉案楼盘之前抵押给银行，后被华建公司申请了查封，所以未办理过户的原因不在于业主。根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，法院在审理案件时，应该参照已经生效的其他类案判决作为参考依据，尤其是在惠州市中级人民法院已经就该楼盘其他业主的判决作出肯定业主具有相应权利的情况下，应该对本案作出相类似的判决，不然会出现同案不同判的情况。综上，惠州市中级人民法院(2020)粤13执异100号裁定书认定事实错误，损害了原告的合法权益，特起诉恳请支持原告的诉求。被告华建公司、华建惠州分公司共同答辩称：一、曹某与麦雅公司既没有签订《认购书》，也没有签订正式的商品房买卖合同，不符合司法解释中“在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同”的规定。曹某的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。曹某提交的《认购书》不符合(最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于“在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”的规定。该《认购书》是案外人陈伟芳与麦雅公司所签(无签订日期)。2011年5月20日陈伟芳在没有麦雅公司盖章同意确认的情况下，通过销售异动申请表的方式，变更客户名为胡建华。2012年11月7日，胡建华又通过销售异动申请表的方式，也无麦雅公司盖章确认的情况下，变更客户名为曹某。该认购书的最初合法认购主体是案外人陈伟芳，并非曹某，《认购书》两处“曹某”的签名明显是后面自行补签上去的，补签的时间无法确认且曹某的补签行为没有证据证明已经与麦雅公司达成合意。因此，曹某实际并未与麦雅公司签订认购书，曹某与麦雅公司之间没有签订任何关于认购或者购买麦雅公司开发的双城名苑10、11号楼1单元16层04号房的书面合同文件。另外，在曹某2020年向惠州市中级人民法院提起的执行异议(2020)粤13执异100号中，经惠州市中级人民法院审理并认定“……虽然在此之前麦雅公司与陈伟芳对涉案房产签订《认购书》，但并非异议人曹某所签订…”，并据此作为理由之一裁定驳回曹某的异议请求。可见曹某并非《认购书》的当事主体之一。二、根据曹某提交的证据材料，并结合(2020)粤13执异100号案的查明情况，曹某未能证明已全额支付了涉案房屋的全部购房款，也不符合司法解释的相关规定，依法不应得到支持。曹某为了证明其已支付了全部购房款的主张，仅仅提交了麦雅公司开具的三张《收款收据》作为证据。没有任何转账记录或转账凭证，也没有提供购房发票。根据惠州市房产部门对于商品房预售的管理规定，预售商品房购房款必须存入由房产管理部门监管的该商品房预售专用账户，专门用于支付项目后续的建设工程款等各种款项，而曹某不能提供其通过银行转账到专用账户的凭证。另外，曹某主张直接以现金的方式支付16万元及工程款抵扣498668元，也无证据证明其主张的事实。首先，曹某没有提供其从银行支取现金的凭证。其次曹某没有提交与麦雅公司之间关于债务抵销的协议。其提供的《水电施工合同》是王爱民与惠州市麦雅房地产开发有限公司之间的协议，该合同与本案无关，并且该合同所涉及工程款债权属于麦雅房地产公司，与本案麦雅公司无关，不同主体之间在未经各方盖章或确认不能直接抵扣，也不符合法律规定的当事人之间互负债务可以抵销的规定。曹某以此材料作为其主张购房款抵扣工程款的说法不能成立，其提供的证据无法证明其已付清全部购房款的事实。另外，(2020)粤13执异100号裁定也认定“…异议人曹某提出了购买房款的收据，并未提供除其为被执行人所做的水电工程欠款抵债款外的其实际支付购房款的证据，因此其提出已支付全部价款，证据不足。…”所以，曹某的该项主张不成立，依法应予以驳回。三、根据曹某提交的相关材料，并结合(2020)粤13执异100号案的查明情况，曹某提交的证据无法证明在法院查封之前已合法占有涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持…(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产…”的规定，本案中，曹某主张从2013年3月12日开始对房屋进行装修并入住至今，但是该行为发生在人民法院第一次对涉案房产的查封之后，该装修入住不得对抗人民法院的查封行为。并且(2020)粤13执异100号执行裁定也认定“…异议人曹某所提供的水费的证据，并未能提供在本院查封之前的水费由其交纳的证据，也未提供交纳的物业管理费的证据，因此证明其在本院查封前占有使用该房屋的证据不足…”所以，曹某的该项主张不成立，依法应予以驳回。四、即使本案曹某主张应当适用最高法院异议复议规定第二十九条的规定，其主张也不符合排除强制执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持…(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋…”的规定，根据麦雅公司提供的《用电缴费清单》《惠州市供水有限公司缴费清单》、与麦雅物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》《防火责任书》《业主临时管理规约》以及《业主委员会备案回执》可得知，涉案房屋的水电费缴纳人均为案外人曹喜艳，并非曹某，涉案房屋并非其居住且名下无其他用于居住的房屋。另外，曹某在(2020)粤13执异100号案庭审中也明确表示，涉案房屋是由曹喜艳使用和居住。其诉讼请求不符合上述司法解释的规定，依法不应得到支持。综上所述，曹某提出的诉讼请求及理由缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。被告麦雅公司口头答辩称：第一，原告提供的认购书中所签署的时间不确定；双城名苑北区十一号楼的预售许可证上登记的发展商是惠州市麦雅房地产开发有限公司，并非麦雅公司，因此麦雅公司无权签署该合同。第二，原告提供的水电费缴纳记录，不能证明其在查封之前合法占有，并且也不能印证认购书的签署时间。第三，原告只有提供收款收据，收款收据的金额与工程结算金额，以及认购书上签署的购房款的金额均不一致，且没有相应的银行流水，无法证明其已经支付全部价款。因此，原告对涉案房产享有的权利不足以排除强制执行。原告曹某向本院提交如下证据：1、《认购书》，证明原告在华建公司查封前就已经购买了涉案房产，虽然是别的购买人更名，但是得到麦雅公司的认可，应属合法有效；认购书虽然不是书面买卖合同，但是具备书面买卖合同的基本内容，在类案中已经被认定为书面买卖合同。2、销售异动申请表、水电施工合同、工程结算书、审批表、《收款收据》（N××××××××××××6），证明原告通过胡建华更名购买涉案房产，销售异动申请表得到麦雅公司工作人员的签字认可，原告以自己丈夫的工程款支付购房款的方式完成了付款的全部义务。3、惠城供电局营业厅出具的用电缴费清单、水费缴费查询卡、水费缴费清单、《前期物业管理服务协议》《防火责任书》《业主委员会备案回执》，证明原告在麦雅公司手中收楼，将涉案房屋装修后交给自己的哥哥曹喜艳居住，曹喜艳向水电公司缴纳相应的水电费，涉案小区合法成立业主委员会，业主的收楼行为得到政府部门确认合法。4、涉案房屋在建抵押情况单、粤房地建抵登惠州字第×××××××××4号、抵押权登记申请书，证明涉案房屋在建时就抵押给了银行，后又被华建公司非法查封，这是导致不能过户的直接原因。5、《双城国际施工合同补充协议》，证明华建公司与麦雅公司签订的工程合同约定的是商事仲裁管辖，但为了阻止原告过户，其在当时的法律没有规定仲裁前诉前保全的情况下查封了涉案房产，后该查封行为因为前述原因被法院予以撤销。6、承诺书，证明华建公司对本案的工程款声明放弃优先受偿权，说明其工程款为一般债权。7、结婚证，证明涉案房屋的购房款其中一部分由原告的丈夫王爱民的工程款抵扣。8、兄妹关系，证明原告收楼后，将涉案房屋交由自己的哥哥居住使用。9、付款申请表，证明王爱民的工程款用于抵扣购房款，是得到了发展商麦雅公司的认可，双方进行了款项抵扣的流程审批程序。被告华建公司与华建惠州分公司共同发表质证意见如下：证据1的三性均有异议，该认购书最开始认购方叫陈伟芳，并非曹某，买方曹某的签名，明显是后补上去的，落款处也没有签署陈伟芳的名字，形式上不合法。其次签订合同的日期未写明，形式上也不合法，因此该份证据不足以证明原告所主张的与麦雅公司之间存在合法的买卖商品房的法律关系。证据2，销售异动申请表没有原件，被告对该证据真实性不予认可，退一步讲，该份证据真实存在的情况下，也证明了最开始与麦雅公司签订认购书的认购人是陈伟芳，而不是曹某，并且在曹某在认购书上补签名之前，还存在着一个胡建华，胡建华通过销售异动申请表的形式在2012年11月7日更名为曹某，原告和麦雅物业公司签订的防火责任书、物业管理协议、业主临时管理规约的时间是2012年9月11日，意味着胡建华还没更名给曹某之前，曹某已经与物业公司签订了防火责任书以及管理规约，与事实明显不符，原告存在涉嫌提供虚假证据的可能。水电施工合同、工程结算书、项目审批表，水电施工合同与本案无关，该合同主体分别是惠州市麦雅房地产开发有限公司和王爱民，与本案原被告无关。三份收款收据真实性原告无法确认，虽然有原件，但该收据是双方自行出具，时间是否相符，我方无法确认。该三份材料不能证明原告已经支付购房款给麦雅公司。证据3，真实性无异议，该证明内容证明原告用电最早的日期是2015年4月23日，该日期在人民法院依法查封之后，无法证明在法院查封之前其已合法占有涉案房产。该份证据也证明了水费收费日期起始日期为2015年4月24日，也是发生在人民法院查封之后。关于前期物业管理服务协议、防火责任书、备案回执，三性均有异议，因为该证据所签订的日期与销售异动申请表更名给曹某的日期是互相矛盾的，意味着在未更名给曹某之前，已经签订了防火责任书以及物业管理服务协议，与事实明显不符。证据4，原告没有提供原件，真实性由法院予以审核，即使该份证据真实，也不能证明原告所主张的证明内容。证据5-6，对真实性不予认可，即使该证据材料是真实的，也与本案没有关系。证据7，结婚证真实性由法院予以核实，即使原告与王爱民系夫妻关系，但认购房产是曹某的行为，在工程款抵扣的材料中没有曹某的签名，也没有麦雅公司的签名，也没有麦雅房地产开发公司的签名，该抵扣行为没有生效，无法证明其已支付了购房款。证据8，兄妹关系证明，真实性由法院予以审核，该证据证明了涉案房屋并非曹某购买用于自己居住的房屋，也证明并非唯一住房。证据9，原告没有提供原件，真实性不予认可，即使该申请表是真实的，也无法证明各方对于工程款抵扣房款达成了协议，该申请表中也没有曹某签名，没有麦雅公司的盖章，没有麦雅房地产公司的盖章，因此该份证据无法证明款项抵扣的事实。被告麦雅公司发表质证意见如下：证据1真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，根据该认购书签署的涉案房屋预售许可证上登记的发展商为惠州市麦雅房地产开发有限公司，麦雅公司无权签署该合同并出售房屋。证据2销售异动申请表，三性均有异议，首先麦雅公司并非签署人，无法核实其真实性；其次该表只显示的是申请，并没有相关的确认，前两次更名并没有对应相应的认购书或合同。水电施工合同，三性均有异议，首先麦雅公司并非本合同的签署当事人，无法核实其真实性；其次，该施工合同并不能就原告主张作出证明。工程结算书三性均有异议。首先麦雅公司并非该结算书的当事人，其次该结算书并没有建设单位的盖章确认，无法核实其双方对工程造价进行了结算并确认。工程结算项目审批表，三性均有异议，质证意见同结算单。收款收据，三性均有异议，麦雅公司并非当事人，收款收据的总额与结算单的金额以及认购书约定的金额不一致。证据3，水费缴费清单，三性无异议；前期物业管理服务协议、防火责任书，因麦雅公司并非该协议所涉及的当事人，无法核实其真实性，其余的关联性及证明内容的意见同华建公司；业委会的备案回执，三性均有异议，业委会的备案并不必然代表认可售楼行为，且不能代表曹某或者曹喜艳有入住行为。证据4-9，没有相应的原件，且麦雅公司并非该证据的当事人，无法核实其真实性，相关证据真实性、合法性由法院认定即可。被告华建公司、华建惠州分公司、麦雅公司未提交证据。经审理查明,被告麦雅公司作为甲方（卖方）与陈伟芳作为乙方（买方）签订了《麦雅双城名苑(推广名：双城国际)房屋北区》，约定：陈伟芳认购麦雅公司开发的位于惠州市××××××××双城名苑10、11号楼1单元16层04号房，房屋面积113.99平方米，房屋总价款为656861元以及付款方式等条款。原告曹某提供的该份《认购书》上没有落款时间，同时合同中个人姓名栏中“陈伟芳”署名后补上曹某的签名，合同落款处也有后补曹某的签名。2011年5月20日，原告提交的《销售异动申请表》显示涉案房屋客户陈伟芳变更为客户胡建华，申请表只有发展商代表签名，没有麦雅公司印章。2012年9月11日，原告曹某与惠州市麦雅物业管理有限公司签订涉案房屋的《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》。惠州市供水有限公司《缴费查询卡》显示，涉案房屋客户名称为曹喜艳（系曹某之胞兄），涉案房屋从2012年5月起有水费交纳记录。目前，涉案房屋系曹喜艳居住。2012年11月7日，原告提交的《销售异动申请表》显示涉案房屋客户胡建华变更为客户曹某，申请表只有发展商代表签名，没有麦雅公司印章。2012年11月7日，麦雅公司向曹某出具《收款收据》，载明：“今收到曹某交来双城名苑北区10、11号楼1单元1604房70000元”。2012年11月12日，麦雅公司向曹某出具第二份《收款收据》，载明：“今收到曹某交来双城名苑北区10、11号楼1单元1604房90000元”。同日，麦雅公司向曹某出具第三份《收款收据》，载明：“今收到曹某交来双城名苑北区10、11号楼1单元1604房购房款498668元”。原告提交的惠州市麦雅房地产开发公司与王爱民（系原告之丈夫）于2009年5月7日签订的《水电施工合同》，显示王爱民承揽“双城.国际”南地块的水电施工工程。原告提交的《付款申请表》，显示王爱民于2012年11月12日以双城国际南区工程款498668元抵扣涉案房款。另查明，2012年9月18日，本院根据华建公司、华建惠州分公司的诉前财产保全申请，作出(2012)惠中法立保字第19号民事裁定，预查封了麦雅公司名下位于惠州市××××××××双城名苑的66套房产，其中包括涉案房屋。尔后，华建公司、华建惠州分公司向本院起诉麦雅公司。本院于2013年3月6日作出(2012)惠中法民一初字第32号民事裁定，以本案应当由惠州市仲裁委员会管辖为由，驳回华建公司、华建惠州分公司的起诉，并于2013年4月2日裁定解除对上述房产的查封。2013年4月9日，本院又根据华建公司、华建惠州分公司的诉前财产保全申请，作出(2013)惠中法立保字第4号民事裁定，预查封了麦雅公司名下位于惠州市××××××××双城名苑的65套房产，其中包括涉案房屋。其后，华建公司、华建惠州分公司向惠州仲裁委员会申请仲裁。2014年5月20日，惠州仲裁委员会作出(2013)惠仲案字第173、173-1号裁决书，裁决麦雅公司应支付华建公司、华建惠州分公司建设工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费20万元、财产保全费5000元、鉴定费24771.52元。麦雅公司未履行该仲裁裁决确定的债务，华建公司、华建惠州分公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，依法对麦雅公司开发的双城名苑北区部分住宅和商铺进行公开拍卖。第二次拍卖流拍后，本院于2015年9月18日作出(2014)惠中法执字第282号之五执行裁定书，裁定将麦雅公司开发的双城名苑北区的28套住宅和4个商铺按现状归华建公司、华建惠州分公司所有，以抵偿麦雅公司所欠2369.904万元债务，其中包括了涉案房屋。原告曹某得知后，对(2014)惠中法执字第282号之五执行裁定提出异议。本院依法予以立案审查，于2020年12月7日作出（2020）粤13执异100号执行裁定书，裁定驳回曹某的异议请求，并告知其如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。为此，曹某于2020年12月25日提起本案诉讼。再查明，2015年12月30日，本院裁定受理麦雅公司破产清算，并依法指定广东卓凡律师事务所、中鸿信粤龙会计师事务所联合担任麦雅公司管理人。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告曹某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于原告曹某与被告麦雅公司签订认购书的时间认定问题。原告曹某提供的涉案房屋《认购书》，从内容上看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告麦雅公司已经按照约定接受了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购书》应认定为合法有效的商品房买卖合同。涉案房屋第一手买房人陈伟芳将认购书权利义务转移给胡建华，胡建华又将认购书权利义务转移给曹某，均经麦雅公司同意，因此，依法应认定原告与被告之间形成了涉案房屋买卖合同关系，该认购书对原被告双方具有法律拘束力。虽然该认购书未载明签订时间，但是，从《销售异动申请表》内容看，原告承受胡建华认购书的权利义务时间为2012年11月7日，结合被告同日出具购房款70000元收款收据给原告，2012年11月12日又出具2份购房款收款收据给原告等事实，应认定原被告之间设立涉案房屋买卖合同关系的时间为2012年11月7日。本院虽于2012年9月18日依华建公司、华建惠州分公司的诉前财产保全申请，作出(2012)惠中法立保字第19号民事裁定，预查封了涉案房屋，但本院已在2013年4月2日裁定解除对涉案房屋的查封，故该次查封对原告提出的涉案房屋物权期待权主张并不产生实质性影响。原被告之间的认购书签订时间先于本院2013年4月9日作出的(2013)惠中法立保字第4号民事裁定的查封。其次，关于原告曹某合法占有涉案房屋的时间认定问题。经查，惠州市供水有限公司《缴费查询卡》显示，涉案房屋客户名称为曹喜艳，系曹某之胞兄，涉案房屋从2012年5月起有水费交纳记录；2012年9月11日，原告与惠州市麦雅物业管理有限公司签订涉案房屋的《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》。据此，可以认定曹某在与被告麦雅公司签订认购书之前就已先行对涉案房屋进行了占有管业，先于本院(2013)惠中法立保字第4号民事裁定对涉案房屋的查封。第三，关于原告曹某支付购房款的认定问题。原告提出其分别于2012年11月7日、2012年11月12日向被告麦雅公司现金支付购房款7万元、9万元，有被告出具的两份《收款收据》佐证；原告提出余下的购房款498668元系用其丈夫王爱民的水电工程款抵扣，有原告提交的《水电施工合同》及被告出具的《收款收据》等予以佐证。以工程款抵付房款亦是支付购房款的一种合法方式，华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明原告以工程款抵付房款存在虚构债务情形。因此，本院认定原告已付清涉案房屋全部价款。最后，关于涉案房屋未办理过户登记的原因认定问题。经查，涉案房屋所在楼盘多年尚未完成竣工验收手续，且涉案房屋被查封多年，故原告没有办理产权登记并非原告自身原因所致。据上评析，原告曹某对涉案房屋的购买、占有情形应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋不应强制执行。对于原告曹某提出确认涉案房屋归其所有的请求，由于原告与被告麦雅公司签订的是房屋买卖合同，原告根据合同享有的仅是物权期待权，故对原告要求确认涉案房屋所有权的请求，不予支持。综上，原告曹某的诉讼请求，理由成立部分予以支持，不能成立的部分予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：一、不得执行惠州市惠城区江北24号小区双城名苑10、11号楼1单元16层04号房；二、驳回原告曹某的其他诉讼请求。案件受理费10386.68元（原告已预交），由被告江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司共同负担。本院给予退还原告曹某预交的案件受理费10386.68元。被告江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费10386.68元，逾期未缴纳则本院将予强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 陈金升审 判 员 李艳琳审 判 员 李旭兵二〇二一年六月三十日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。