山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021)鲁0911民初3913号原告：郝某某，女，1979年2月22日出生，汉族，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：吴昊，山东民昊律师事务所律师。被告：泰安某某置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店办事处院内(办公楼南楼)。法定代表人：张俊杰，总经理。委托诉讼代理人：夏庆雷，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：公瑞琪，山东舜翔（泰安）律师事务所实习律师。原告郝某某与被告泰安某某置业有限公司（以下简称万岳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某某的委托诉讼代理人吴昊，被告万岳置业的委托诉讼代理人夏庆雷和公瑞琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金35490元（以1947165元为基数，按每日万分之一，自2020年9月30日暂计算至2021年3月31日，剩余违约金计算至被告取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件之日止）；2、依法判令被告向原告支付逾期交付车位的违约金21840元（以120000元为基数，按每日千分之一，自2020年9月30日暂计算至2021年3月31日，剩余违约金计算至被告实际交付车位之日止）；3、依法判令被告向原告支付逾期交付储藏室的违约金387元（以42875元为基数，按每日万分之一，自2020年12月31日暂计算至2021年3月31日，剩余违约金按每日万分之二计算至被告取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件之日止）；4、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2019年11月6日，原被告双方签订编号为DYYS00013892的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于的万岳华府C区3号住宅楼1单元20层2002号房产，房屋总价款1947165元。2020年3月17日签订车位使用权转让协议，购买万悦华府地下C284号车位使用权，该车位总价款120000元。2020年1月15日签订储藏室使用权转让协议，购买万岳华府C区2号楼016储藏室，总价款42875元。合同签订后原告按照约定交付款项。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条、第十二条，《车位使用权转让协议》第三条、第五条和《储藏室使用权转让协议》第五条、第十二条约定，被告应在2020年9月30日前向原告交付上述商品房和车位，且交付时商品房应符合下列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；……。除不可抗力，出卖人未按照约定时间将该商品房和车位交付买受人的，按照逾期时间，逾期在180日内，自约定交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的商品房违约金，按日向买受人支付全部车位款千分之一的车位违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的商品房违约金，按日向买受人支付全部车位款千分之一的车位违约金。未按合同约定期限交付储藏室，按照合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期不超过三个月的按日支付已交房款万分之一的违约金，逾期超过三个月后，按日支付已交房款万分之二的违约金。被告未按照合同约定期限如期交付房屋、车位和储藏室，按照合同约定，应向原告支付已支付违约金。截止3月31日，商品房和车位逾期182天，储藏室逾期90天，且被告至今仍未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，未达到合同约定的交付条件，违约金应计算至被告实际取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件之日止。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如诉讼。被告万岳置业辩称：一、全国范围内发生新冠疫情，导致延误工期，逾期交房，重大疫情期间应当免责。由于此次全国疫情原因，加之受本地政府为防范疫情而采取的管制措施，以及外出农民工回来复工时间拖迟等原因，整个项目出现了工程长期停工、无法复工、延期竣工等等情况。重大疫情期间的时间节点根据各省、自治区、直辖市宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应的当日作为确认本次重大疫情事件发生的时间依据，山东省卫健委于2020年1月24日报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。终止时间的认定应根据建筑房地产行业的性质及特点确定。此次疫情期间，山东省自2020年5月6日0时起，将山东省新冠××疫情防控响应级别由重大突发公共卫生事件省级Ⅱ级响应调整为Ⅲ级响应，即山东省自2020年5月6日起重大疫情结束。根据《山东省突发公共卫生事件应急预案》和《山东省突发公共事件医疗卫生救援应急预案》，将医疗卫生救援事件分为特别重大(Ⅰ级)、重大(Ⅱ级)、较大(Ⅲ级)和一般(Ⅳ级)四级。发生突发公共事件后，山东省将分别启动四级响应措施。在这之前全国各地政府要求陆续复工，但建设工程与一般的生产型企业又有严格的区别，因为大量使用外来工，完全复工是需要全部至少是大部分人员到岗之后才能进行。由于整个工程使用的农民工数量非常大，怠工的时间也较长，恢复建设项目的工期也会相应拖延。由于疫情的发生具有全国性，加之当时很多农民工已回家，由于疫情的发展，很多地方采取了限制人流的措施，建筑房地产行业实际到位情况并非完全乐观。综上，我们认为疫情造成延误工期逾期交房的起始时间为2020年1月24日，终止时间至少为5月6日山东省重大疫情结束较为适宜，共计104天，应当从合同约定的逾期期限中扣减。二、工程已于2021年1月25日单体竣工验收合格，且水电气均已接通，符合补充协议第十条约定的交付条件，双方办理了交房手续，并已申请建设主管部门竣工综合验收备案。补充协议变更了商品房销售合同约定的交付条件。原告与被告已经办理了交房手续，签收了物业管理处发放的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等入伙资料，领取了钥匙，房屋已经交付，房屋交付时工程竣工，之后申请竣工综合验收备案，取得综合竣工验收的时间是2021年3月29日。合同原约定房屋交付条件是取得综合验收备案文件和房屋测绘报告，但双方协商签订补充协议，变更了上述交房条件，双方按补充协议的交房条件办理了交房手续，现在已经完成综合验收备案手续。三、本案房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件不影响合同目的实现。2018年3月19日国务院第698号令《城市房地产开发经营管理条例》中的第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”并删除了第十八条关于综合验收的规定；《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。住房和城乡建设部公告也宣布废止了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。上述法律文件规定，工程竣工后由建设单位自行组织综合验收，报建设行政主管部门备案。本案所涉项目单体竣工验收备案表中显示2021年1月25日监理单位及建设单位均认定项目符合设计要求，工程质量经验收评定为合格等级。由此可知，案涉项目已经验收合格，可以交付使用，符合约定交付条件。合同约定的交付房屋时间是2020年9月30日，至2021年1月30日办理交房手续，扣除疫情造成延误的工期104天，被告实际逾期18天，违约金应为3504.897元。原被告双方签订的《车位使用权转让协议》中约定“如遇不可抗力或本合同签订之后颁布新的法律法规或行政规章以及宏观政策调整、政府部门的行政行为，恶劣天气等特殊原因，导致甲方不能按时将该车位交付乙方使用的，甲方可相应延期交付而无须承担延期交付的责任。”由于新冠疫情的影响，车位的交付时间应当顺延104天。并且交付车位不需要交付钥匙等手续，业主在向保安表明其身份后即可进入地下车库，车库现已供业主正常使用。其次合同中约定的每日千分之一的违约金过高。违约金的作用是对损失进行补偿兼具惩罚性，若按照车位价款的千分之一按日计算违约金，则每日违约金120元，每月违约金3600元，按照市场车位租赁价格，每月200元，一年不过2400元，上述额远远高于原告实际受到的损失，应适当减少。被告认为按车位价款的万分之一按日计算违约金较为合理，每日违约金12元，每月违约金360元。原被告双方签订的《储藏室使用权转让协议》中约定“如遇不可抗力原因，转让方可据实予以延期，且不承担逾期交房违约责任。”由于新冠疫情的影响，储藏室的交付时间应当顺延104天。其次储藏室随楼一起进行单体验收，且验收合格，被告通知交房之日储藏室也已具备了交付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月6日，原告郝某某与被告万岳置业于签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告万岳置业所开发的位于泮河大街以北，望岳西路以西万岳华府C区3号楼1单元20层2002号房屋一套，总价款为1947165元。第九条、商品房的交付条件，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条、商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水排水:交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准城市公共供水达到开通条件2.供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电城市公共供电或临时供电达到开通条件3.供暖:交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，在小区满足供暖企业入住率规定的前提下开通供暖，具体开通时间由供暖企业确定，以专业公司通知为准4.燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。经双方协商，如因专业公司、政府行政管理部门、恶劣天气等非出卖人原因导致基础设施设备未在约定期限内达到交付使用条件，出卖人不承担逾期交付责任。第十一条、交付时间和手续，出卖人应当在2020-9-30前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件、出卖人出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任有出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加。(1)逾期在180日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过180日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。合同附件十一《补充协议》第九条第3款第（2）项,但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房:因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、个性××等）造成工期延误的。因政府有关部门机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误。第十条，对商品房的交付及相关事宜作如下约定，经双方同意，该商品房所在单体建筑经竣工验收合格，且上下水、供电及燃气达到接通条件后，即视为已达到房屋交付条件，可以向买受人交付。小区各种配套、绿化、景观及各种验收文件等综合验收可在交房后逐步完善。出卖人在达到交付条件后，可提前向买受人交房，发出交房通知。合同还对其他事项进行了约定，上述合同签订后，原告郝某某按照约定支付购房款1946215元。原告于2021年1月30日在业主信息登记表、钥匙领取确认单、严禁住改商承诺书、安全责任书、入伙资料发放清单、临时管理规约、装修管理服务协议、前期物业服务协议上签字，其中钥匙领取确认单中说明：1、本人已办理完毕该房屋的全部交房手续。2、本人确认泰安某某置业有限公司自2021年1月30日起正式将该房屋交付给本人使用。3、本人确认该房屋建筑质量和装修质量符合《商品房买卖合同》中交付标准之约定，无异议。2021年3月5日原告领取案涉储藏室钥匙。被告于2021年3月1日完成万岳华府C区3号住宅楼竣工验收备案，其中包括住宅面积13707.88平方米，储藏室面积791.15平方米。被告于2021年3月29日完成万岳华府C区竣工综合验收备案。2019年10月13日原告郝某某和被告万岳置业签订《车位使用权转让协议》，该协议约定：被告万岳置业同意将万岳华府C区地下C284号车位使用权转让给原告，车位总价款为120000元，原告于签订协议的同时支付转让价款的8%作为首付款，计人民币10000元，剩余92%计人民币110000元申请贷款，签订协议的同时，原告向被告提交齐全办理银行贷款所需有效资料。被告应于2020年9月30日前将上述约定的地下车位交付原告使用。除不可抗力外，被告未按约定时间交付的，双方同意按照下列方式处理，（1）（2）不做累加。（1）逾期在180日以内，自约定交付之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付车位价款的0.1%的违约金。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部已付车位款。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付车位价款的0.1%的违约金。原告于协议签订当日按照约定支付价款120000元。2020年1月15日原告郝某某和被告万岳置业签订《储藏室使用权转让协议》，该协议约定：被告万岳置业同意将万岳华府C区2号楼编号为016的储藏室使用权转让给原告，使用权转让价款为42875元，原告于本合同签订后3日内向被告一次性付清储藏室使用权转让价款42875元。被告应于2020年12月31日前交付，如遇不可抗力原因，转让方可据实予以延期，且不承担逾期交房违约责任。被告未按合同约定期限交付储藏室，按照合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期不超过三个月的按日支付已交房款万分之一的违约金，逾期超过三个月后，按日支付已交房款万分之二的违约金。原告按照约定支付价款42875元。2020年1月24日山东省卫生健康委员会发布通知，因新兴冠状病毒感染××的爆发，自2021年1月24日起山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应。2021年3月7日山东省委新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组（指挥部）办公室发布关于调整山东省新冠××疫情防控应急响应级别的公告，自2020年3月7日24时起，将山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件I级响应调整为Ⅱ级响应。2021年5月5日山东省委新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组（指挥部）办公室发布关于调整山东省新冠××疫情防控应急响应级别的公告，自2020年5月6日0时起，将山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应调整为Ⅲ级响应。以上事实有当事人陈述、商品房预售合同、收据、转让协议、工程竣工验收备案表、竣工综合验收备案表、商品房质量保证书、商品房使用说明书、业主信息登记表、钥匙领取确认单、严禁住改商承诺书、安全责任书、入伙资料发放清单、临时管理规约、装修管理服务协议、前期物业服务协议、公告等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《储藏室使用权转让协议》、《车位使用权转让协议》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款、储藏室款、车位款的义务。被告应按照合同约定将涉案房屋、储藏室、车位交付给原告，万岳置业逾期交付商品房、储藏室、车位构成违约，故原告主张被告万岳置业支付逾期交付违约金，本院予以支持。对于逾期交房违约金计算的起始时间，根据合同约定被告应该于2020年9月30日前交付，被告未按照约定交付故该逾期交房违约金应自2020年10月1日起计算。对于截止时间，根据被告提交的证据证实原告已于2020年1月30日实际接受房屋，参照《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十二条之规定，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用。被告于2021年3月29日完成万岳华府C区竣工综合验收备案，故被告于2020年1月30日向原告交付房屋时不具备交付的法定条件，原告有权拒绝接受房屋，但本案原告实际接受房产，应视为对房产质量、房屋现状实质上是认可的，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告已实际接收并控制使用房产，且其未提供证据证实其存在实际损失，故本院认为原告再主张实际交房后的逾期交房违约金证据不足，本院不予支持，对原告主张的逾期交房违约金计算的截止时间本院依法认定为2021年1月30日。原告主张原告接受房屋是因为被告故意隐瞒未取得综合验收备案，其不具备相关专业知识所以收房，被告仍应承担原告实际接收房屋后被告逾期交房的违约金。本院认为，原告作为完全民事行为能力人具备签订合同、支付房款、接收房产的民事行为能力，其在接收案涉房产时，可以根据合同约定要求被告提供交房所需文件手续，如被告未能提交，原告有权依据合同约定拒绝接收房产，现原告已经接收房产，再行主张接收房产后的逾期交房违约金依据不足，本院依法对原告上述主张不予支持。但原告仍可以依据合同要求开发商履行合同义务。对于被告辩称因山东新冠××疫情防控启动件I级和Ⅱ级响应，故合同约定的交房时间应该相应顺延104天，应在延期交房天数中扣除，原告对此不予认可。本院认为，根据山东省新冠××疫情防控情况结合本地疫情后复产复工情况，该延期交房天数应该扣除山东省新冠××疫情防控启动一级响应的自2020年1月24日至2020年3月7日共计43天。故涉案房屋延期交房违约金应以全部已付款1946215元为基数，自2020年10月1日起至2021年1月30日止（共计120天）扣除43天后为78天，按照日万分之一标准计算，总计为15180.48元。对于逾期交付车位的违约金，根据《车位使用权转让协议》第三条约定，被告万岳置业应于2020年9月30日前向原告郝某某交付车位，被告至今未交付，原告向本院主张逾期交付违约金，本院予以支持，该违约金计算的起始时间应为2020年10月1日。对于被告辩称因山东新冠××疫情防控启动件I级和Ⅱ级响应，本院支持扣除山东省新冠××疫情防控启动一级响应的自2020年1月24日至2020年3月7日共计43天。对于截止时间，被告于2021年3月29日完成万岳华府C区竣工综合验收备案，案涉车位符合交付条件，可以进行交付。交付车位的行为需要原被告双方的配合，被告作为车位的交付一方，应履行通知交付的义务，故违约金的截止时间为被告履行告知车位受让人即本案原告之日止。被告辩称，交付车位不需要交付钥匙等手续，业主在向保安表明其身份后即可进入地下车库，车位已经随着商品房于2021年1月30日一并交付给原告，且约定的车位逾期交付违约金过高，认为应调整为每月违约金360元为宜，但未提交车位交付的相关证据。本院认为，《车位使用权转让协议》明确约定被告于2020年9月30日前将上述地下车位交付给原告，故被告应履行车位交付的通知义务，在其未提供证据真实其履行车位交付通知义务证据的情况下，应视为其未交付。对于违约金，原告主张按日千分之一计算过高，本院依法予以调整，调整为以车位款120000元为基数，自2020年10月1日起至被告万岳置业通知原告办理案涉车位交付手续之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。依据原告诉讼请求，案涉车位逾期交付违约金应以已付购买车位款120000元为基数，自2020年10月1日起至2021年3月31日止（共计181天）扣除43天后为138天，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，总计为2270.76元；自2021年4月1日起至被告万岳置业通知原告办理案涉车位交付手续之日止，以120000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于逾期交付储藏室的违约金，根据《储藏室使用权转让协议》第五条约定，被告万岳置业应于2020年12月31日前向原告郝某某交付储藏室，原告郝某某实际接收储藏室时间为2021年3月5日，故违约金的计算期间应为2021年1月1日至2021年3月5日，因原被告双方签订《储藏室使用权转让协议》时在疫情发生之前，依据上述延期交房理由应扣除疫情防控期间43天。被告辩称，储藏室已经随着商品房于2021年1月30日一并交付给原告，但未提交储藏室交付的相关证据，故对被告的上述辩称本院不予采信。依据原告诉讼请求，案涉储藏室逾期交付违约金应以已付购买储藏室款42875元为基数，自2021年1月1日起至2021年3月5日止（共计63天）扣除43天后为20天，按照日万分之一标准计算，总计为85.75元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告泰安某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郝某某逾期交房违约金15180.48元；二、被告泰安某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郝某某逾期交付储藏室违约金85.75元；三、被告泰安某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郝某某逾期交付车位违约金2270.76元（违约金计算至2021年3月31日，此后违约金以120000元为基数，自2021年4月1日起至被告泰安某某置业有限公司通知原告陈静办理车位交付手续之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、驳回原告郝某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取617元，由原告郝某某承担428元，被告泰安某某置业有限公司承担189元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  冯美玲二〇二一年六月二十四日法官助理傅洋洋法官助理吴振锋书记员张叶青