山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4804号上诉人（原审被告）：董华，女，1971年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓航，山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕丽雅，女，1957年11月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪蕾，山东储誉律师事务所律师。原审第三人：徐童童，男，1986年12月28日出生，汉族，住山东省梁山县。上诉人董华因与被上诉人滕丽雅及原审第三人徐童童房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初11275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董华上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项至第四项，依法改判或发回重审；2.一、二审的诉讼费和保全费由滕丽雅承担。事实和理由：事实及理由:一、本案诉讼应当不成立，滕丽雅一直在国外，董华从来未见过滕丽雅，委托书及起诉状无法确定系滕丽雅本人所签所按。从董华租赁涉案房屋时滕丽雅一直在国外，一直都是滕世君与董华沟通处理涉案房屋的租赁问题，但本案诉讼所涉及的原始委托书及起诉状应当由滕丽雅本人亲自书写并按手印。《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、《中华人民共和国民法典》第一百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款作了相关规定。本案中，董华没有见到过滕丽雅本人，在一审庭审中董华要求对滕丽雅在委托书和起诉状中所涉签名进行核实，但没有被一审法院允许，一审庭审中滕丽雅的代理律师因为没有真实有效的授权被取消代理资格，既然律师都被取消了代理资格，那就很明显的说明滕丽雅的委托及诉讼真实均存在问题，所以，本案中的诉讼形成程序存在严重问题，应当核实滕丽雅在诉状和委托书上的签字和手印，程序是不可逆的，即使现在滕丽雅进行追认，本案也不能成立，如果现在滕丽雅追认，那么也应当在本案撤销后由其本人另行起诉。既然在一审时不让受委托律师出庭，那么一审法院应当进一步审查案件形成的真实性，应当落实滕丽雅在本案中的诉状及委托书签字和手印的真实性，请二审法院对于一审法院没有审查到的诉讼形成的事实是否真实予以审查。二、董华并没有无故拖欠租金，根据董华的账目，董华并不欠付滕丽雅租金，因对租金并未结算一致，滕丽雅所主张的欠付租金需双方对账结算才能确定是否存在欠付问题。因双方对租金并未结算一致，滕丽雅的诉讼请求所主张的欠付租金需经双方对账结算后才能知晓是否欠付租金或者欠付租金的数额。双方对租金支付方式已由年付变更为半年支付并执行。2019年8月1日，董华向滕丽雅的弟弟滕世君提出半年支付一次租金，滕丽雅的弟弟滕世君同意分期支付后，董华于2019年8月5日、8月6日分别支付50万元，共付款l00万元，半年应付租金97．5万元。因存在租金减免和应由滕丽雅承担的费用，双方对租金数额尚未结算一致，董华并不欠付租金。在2018年3月至2020年8月期间，因芙蓉街全路段封闭施工两个月、租赁房屋涉及违章建筑被通知拆除、屋面漏雨、地下室严重漏水、渗水发生维修及2020年新冠疫情等因素的影响，双方就因此产生的损失和费用一直在沟通协商。双方自2010年5月28日起成立房屋租赁合同关系后，正如滕丽雅的弟弟滕世君在一审庭审中所述，在2019年8月前，董华正常缴纳租金。双方之所以因租金发生的争议，均是因在2018年3月至2020年8月期间，发生多起影响租金的事件，以及应当由出租人承担的董华垫付费用一直在进行沟通协商中，由于董华无法与滕丽雅本人直接沟通，在滕丽雅的弟弟滕世君转达意见中，或因其不能正确、准确地反映双方的真实意见、或者是滕丽雅本人在授权滕世君意见后又反悔，导致误会丛生。直到发生诉讼后，董华与滕丽雅对应付租金仍不明确，应减免的租金、应扣除的损失、维修费用等是确实、客观、持续存在的。根据董华的账目显示，董华并不欠付滕丽雅租金，应减免及应由滕丽雅承担的费用达l43．9万元，董华不应再向滕丽雅支付租金，但董华本着诚实信用原则，愿意与滕丽雅就租金一事进行细致的结算，若欠付一定给，但应当由滕丽雅承担部分就应当由滕丽雅承担，超出租金部分也应当返还给董华，所以一审中滕丽雅主张的拖欠租金的主张按照法律规定和事实情况可以确定系不能成立的。三、滕丽雅主张逾期滞纳金不能成立，即使在双方对账后仍欠付滕丽雅租金，也不能按照年利率24％计算，至多按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。1、根据董华的账目显示，董华并不欠付滕丽雅租金，应减免及应由出租人承担的费用达143．9万元，董华不应再向滕丽雅支付租金,因此，滕丽雅要求主张的逾期滞纳金的请求不能成立。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民法典》第七百一十八条的规定，双方自2010年5月28日起成立房屋租赁合同关系，本案租赁合同系双方于2017年6月15日续签，在签订合同时，董华即告知滕丽雅的弟弟滕世君涉案房屋由第三人经营使用，并在合同中标注使用商家，滕丽雅的弟弟滕世君对于董华转租事实是明知且认可的，滕丽雅以此作为解除租赁合同的理由与事实相违背，依法不能成立。因此，滕丽雅与曾将房屋转租构成违约并解除合同的理由不能成立。滕丽雅发出解除合同的通知属恶意解除，属于违约行为，但董华并未因此要求滕丽雅支付违约金，而是本着诚信、积极友好的方式维护双方的关系，因滕丽雅本人未出面与董华协商租金问题，无法确定是否欠付租金，既然连是否欠付滕丽雅租金的事实问题都没有查清，则不会产生逾期滞纳金的事实，并且根据租赁合同第三条第6款的滞纳金条款系滕丽雅的弟弟滕世君提供的格式版本，于承租人而言是完全不利的，明显过高，一审不应按LPR实行之前的民间借贷中最高年利率24％计算，本案是房屋租赁合同纠纷，更不应当适用24％的年利率，即使存在滞纳金，也不应当按照年利率24％计算。滕丽雅辩称，一、一审中滕丽雅提交的委托书、起诉状均系滕丽雅的真实意思表示，且受托人符合法律规定的资格，一审程序符合法律规定。1、滕丽雅与滕世君系姐弟关系，涉案房屋租赁事由，自出租之日起即由滕丽雅委托滕世君进行处理，在长达数年的租赁期内，董华对滕世君的身份从未提出过质疑。诉讼行为并不属于《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条中不得由他人代理的范畴，且法律并未规定委托行为必须采用书面形式，滕丽雅口头委托滕世君向法院提起诉讼，符合相关法律规定。2、诉讼中，因董华提出异议，滕世君向法院补交了滕丽雅本人出具的经过中华人民共和国驻布里斯班总领事馆公证书，上述授权委托符合法定程序，合法有效。3、一审第三次庭审已释明，滕世君可以参加诉讼。4、滕丽雅主张债权，是其对民事权利的处分。虽起诉状系由受托人滕世君所签署，但滕丽雅已对滕世君的起诉行为予以追认，明确起诉行为、起诉状内容均为其真实意思表示，因此滕世君代签起诉状的行为有效，符合诉讼程序。二、滕丽雅、滕世君自始没有与董华就减免、抵扣租金及返还费用等事宜达成一致意见，董华为了逃避支付租金的根本义务，以案涉房屋涉及违章建筑、道路施工、屋面漏雨、地下室漏水、新冠疫情为由，要求减免、抵扣租金及返还费用，没有事实及法律依据。董华没有在法定时间内交纳反诉费，不应审查其反诉内容。董华以案涉房屋涉及违章建筑、道路施工、屋面漏雨、地下室漏水、新冠疫情为由，要求滕丽雅减免、抵扣租金及返还费用的主张，没有事实及法律依据。1、董华在滕丽雅2020年7月30日发出解除通知之前，从未向滕丽雅、滕世君提出过因案涉房屋涉及违章建筑、道路施工、屋面漏雨、地下室漏水等因素，需减免、抵扣租金及返还费用的主张。现双方发生纠纷，董华才以此为由要求减免、抵扣租金，纯属胡搅蛮缠。董华亦未提交任何证据证明双方已就上述事宜达成一致意见，其应承担举证不能的不利后果。2、涉案房屋董华承租后并未实际使用，而是未经滕丽雅同意转租给他人使用。3、关于芙蓉街全路段封闭施工问题。芙蓉街全路段封闭施工属于政府行为，董华在芙蓉街全路段封闭施工期间正常收取实际使用人王琼英、徐童童交纳的租金且比董华应支付给滕丽雅的租金高出394333.33元。4、关于违章建筑问题。根据滕丽雅与董华签订的《商铺租赁合同》合同约定的建筑面积与案涉商铺房权证中登记的建筑面积完全一致，均系合法合规建筑。董华在承租案涉商铺的同时，亦承租了相邻商铺。董华违章将二商铺之间的公共通道搭建用于出租，董华所谓的租赁房屋涉及违章建筑被通知拆除一事与案涉商铺无关。5、关于屋面漏雨问题。根据董华在一审中提交的图片，其主张的屋面漏雨位置不包含在案涉商铺承租面积之内，董华亦未就该部分面积向滕丽雅交纳租金，对于该部分漏雨的维修费用应由实际使用人承担。且《商铺租赁合同》第4条第1款之约定，房屋交付后，装修及修缮，滕丽雅概不负责。6、关于地下室漏水问题。根据案涉商铺的登记信息及房屋分层分户平面图可知，董华所谓的地下室实质上属于房屋基础部分，不包含在承租面积之内。案涉商铺自购买之初即由董华租赁使用，在长达数十年的租赁期，董华从未就地下室漏水向滕丽雅或者开发商、物业主张过任何权利。地下室漏水的直接原因系董华将地下室改为冷库，由个人行为导致。7、关于新冠疫情减免租金。董华存在拖欠案涉商铺租金、未经滕丽雅同意擅自转租案涉商铺的违约行为，且该些违约行为的发生时间均在新冠疫情之前。根据《中华人民共和国合同法》第117条之规定，迟延履行合同义务后发生不可抗力的，不能免除责任，一审法院不予支持董华的该项请求正确。根据国家相关政策，鼓励非国有房屋产权人给予一定的租金减免政策，该减免政策主要针对的是国有房屋产权人，且重点是必须惠及实际使用人，而董华并非涉案房屋的实际使用人。疫情期间，董华并未免收实际使用人王琼英、徐童童的租金，董华没有任何损失。三、一审法院认定事实错误，董华的行为已经构成根本违约。1、董华未按合同约定足额支付租金，属于根本违约。根据《商铺租赁合同》第3条第7款之约定，2019年9月1日至2020年8月31日的第三年度租金为195万元，交纳时间为2019年8月1日前，但董华至今仍未全部支付。2、董华未经滕丽雅同意擅自转租，违反合同约定，属于根本违约。董华在承租时声称匠铸系其与他人合伙设立的，因此合同中由董华注明，承租商铺用于匠铸品牌经营。仅从合同中无法认定滕丽雅明知董华转租。董华分别与王琼英、徐童童签订《房屋租赁合同》，自始没有将案涉商铺的所有权人的事实告知王琼英、徐童童。若董华已经取得滕丽雅同意对外转租，为何要向王琼英提供由济南市国有资产经营有限公司盖章的《同意转租的说明》，且与王琼英、徐童童签订的租赁合同中注明的房屋编号与滕丽雅房产证中编号不一致。滕丽雅是委托滕世君回国处理商铺租赁事宜，于2020年7月22日滕世君到达涉案商铺催收房租时才得知董华转租的行为。此时，滕丽雅方才得知，董华转租给王琼英一户，2017年租金就高达260万元，且每年递增6%，转租给徐童童，2017年租金就高达145万元，且每年递增6万元。根据《商铺租赁合同》约定，董华的转租行为没有经由第三方书面确认，更没有征得滕丽雅的书面同意，严重违反了合同约定。四、滞纳金的本质是迟延履行违约金，一审法院按年利率24%计算并不足以弥补董华违约给滕丽雅造成的损失，且董华转租3年获利高达6910262.74元，一审法院按年利率24%计算违约金并未达到对董华违法转租及拖欠租金行为进行惩戒的效果。徐童童未作陈述。滕丽雅向一审法院起诉请求：1.请求判令董华支付滕丽雅租金437,500元（计算至2020年7月31日）；2.请求判令董华支付滕丽雅逾期支付租金的滞纳金290,100元；3.请求判令董华支付滕丽雅解约违约金292,500元；4.请求董华支付滕丽雅房屋占用使用费698,000元（自2020年8月1日起至2020年12月9日止）；5.本案诉讼费、保全费由董华承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，滕丽雅与董华签订商铺租赁合同一份，合同约定滕丽雅将位于泉城路北侧A1A2号楼FA-6房屋出租给董华，租赁期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。合同约定第一年租金为190万元，第二年租金为190万元，第三年租金为195万元，第四年租金为205万元，第五年租金为215万元。合同签订之日董华向滕丽雅缴纳定金100万元，2017年8月1日前，董华向滕丽雅缴清第一年租金190万元，董华向滕丽雅所缴纳的定金中85万元转为租金，15万元转为保证金。每下一年度租金须在上一年度租金到期日前30天交清。合同第三条第6款约定，董华若逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按逾期交付租金的3%每日加收滞纳金。合同第四条第1款约定，滕丽雅将涉案房屋交给董华后，董华的装修及修缮，滕丽雅概不负责，董华在不改变房屋基本结构的情况下如进行装修、装饰，须事先经过滕丽雅的同意，费用由董华自行负担。合同签订后，董华按照与滕丽雅签订的商铺租赁合同的约定向滕丽雅支付了一、二年度的租金，但未按照合同约定支付第三年度租金。2020年7月31日董华仍欠租金60万元，董华租金支付情况为：2019年8月5日50万元、2019年8月6日50万元、2020年1月8日20万元、2020年1月21日5万元、2020年6月4日10万元。2017年9月6日，董华将涉案房屋转租于徐童童。2020年7月31日，滕丽雅向董华发出解除租赁合同的通知，2020年12月9日董华将涉案房屋腾出。一审法院认为，滕丽雅与董华签订的商铺租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。董华应当按照双方签订的合同的约定向滕丽雅支付租金及承担违约责任。在滕丽雅向董华发出解除合同的通知后，董华依然占用涉案房屋，客观上与滕丽雅形成了不定期租赁关系，因此，董华应当向滕丽雅支付自2020年8月1日起直至2020年12月9日董华腾空房屋为止的房屋占用费。对于董华主张基于新冠疫情要求减免租金，由于董华在新冠病毒发生以前已经存在违约，因此，对于董华的该项请求一审法院不予支持。对于滕丽雅要求董华支付解约违约金的诉讼请求，由于董华不存在支付解约违约金的情形，因此，对滕丽雅的该项诉讼请求，一审法院不予支持。滕丽雅以商铺租赁合同第三条第6款的滞纳金计算方法，取年利率36%的标准计算滞纳金，数额仍然过高，一审法院酌定按照年利率24%计算滞纳金。董华请求滕丽雅返还违章建筑的租金，扣除封闭施工期间的租金损失、地下室维修费用、屋面维修费用，均属于反诉的内容，董华提起反诉后未按规定交纳反诉费，一审法院已告知其不再合并审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董华于判决生效之日起十日内向滕丽雅支付2019年9月1日至2020年7月31日的租金437,500元；二、董华于判决生效之日起十日内向滕丽雅支付2020年8月1日至2020年12月9日期间房屋占用使用费698,000元；三、董华于判决生效之日起十日内向滕丽雅支付滞纳金250,999元（自2019年8月1日起至2020年12月9日止，以应付租金数额，按年利率24%为标准分段计算）；四、董华于判决生效之日起十日内向滕丽雅支付滞纳金（自2020年12月10日起至款项实际支付之日止，以欠款1,135,500元为基数，按年利率24%计算）；五、驳回滕丽雅要求董华支付提前解除合同的违约金292,500元的诉讼请求；六、驳回滕丽雅超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,262元，由滕丽雅负担3448元，由董华负担16,814元，财产保全费5000元，由董华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。滕丽雅提交董华与王琼英房屋租赁合同及附件的复印件。证明：1.董华与王琼英约定的租金为第一年260万，租金按每年累计递增率6%递增；2.董华向王琼英提供的同意转租的说明上加盖的是济南市国有资产运营有限公司公章；3.董华向王琼英提供的房权证、房屋分层分户平面图均不是案涉商铺的房权证及平面图。证明目的：1.董华在未经滕丽雅同意的情况下，擅自将案涉房屋转租予王琼英；2.董华与王琼英约定的租金明显高于滕丽雅与董华约定的租金，董华从中赚取了巨额差价；3.董华与王琼英签订的房屋租赁合同中没有载明房屋实际面积，有悖于交易习惯；4.董华为了向王琼英证明其具有案涉商铺的租赁权，蓄意向王琼英提供了由济南市国有资产运营有限公司盖章的《同意转租的说明》及不是案涉商铺的房屋平面图、房权证。董华的上述行为能够证实董华系在未经滕丽雅同意的情况下，擅自转租案涉商铺，否则董华完全可以向王琼英提供滕丽雅持有的房产权证及滕丽雅出具的同意转租的说明。董华质证称，证据系复印件，对真实性不予认可。经审查，因该证据非原件，且董华对真实性不予认可，本院对此不予以采信。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于本案诉讼是否成立问题，本案租赁合同虽然是腾丽雅与董华签订，但相关事宜均由腾世君处理，且双方的合同也实际履行，董华并未对此提出异议。本案起诉时，滕世君以滕丽雅的名义提起诉讼，在董华提出异议后，滕世君补交了滕丽雅委托起诉并且经过公证的委托书，表明本次诉讼是滕丽雅的真实意思表示，本案诉讼符合法律规定。董华关于本案应撤销后由滕丽雅本人另行起诉的上诉主张，本院不予采信。关于是否欠付租金及数额问题，一审法院按合同约定、董华的违约情况和实际交付租金情况认定欠付租金数额，并无不当。董华关于封闭施工两个月、租赁房屋涉及违章建筑被通知拆除、屋面漏雨、地下室严重漏水、渗水发生维修的上诉主张，因其在一审规定的期限内并未交纳反诉费，一审法院对此不予审理，符合法律规定。董华关于新冠疫情影响应减免租金的主张，因其在新冠疫情发生前已经存在违约，一审法院对董华的该项请求不予支持，并无不当。关于滞纳金的标准问题，双方租赁合同约定“乙方如逾期交付租金，除应如数补交外，还应按逾期交付租金额的3％每日加收滞纳金”。该滞纳金实际上是约定乙方违约时应承担的违约责任，属违约金，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但董华认为该计算标准明显过高，要求调整。一审法院综合本案案情，对标准进行了调整，本院予以维持。综上所述，董华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20263元，由上诉人董华负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  孙 磊审判员  王立强二〇二一年六月二日书记员  侯新新