新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书   （2021）新01民终2422号   上诉人（原审原告）：新疆尚宏茗豪物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路276号1-6层。   法定代表人：华慧，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：黄福君，男，1978年4月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：管健，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭玉涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆尚宏茗豪物业服务有限公司（以下简称尚宏茗豪公司）因与上诉人黄福君物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月3日开庭进行了审理。上诉人尚宏茗豪公司的委托诉讼代理人王毅，黄福君的委托诉讼代理人管健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   尚宏茗豪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判黄福君支付违约金30,545.93元及律师费17,000元。事实和理由：一审法院认定我公司没有维修漏水的房顶属于违约，系认定事实错误，黄福君名下位于水磨沟区南湖北路369号宏基大厦1栋×层商业×-×（以下统称涉案商业用房）漏水发生时还处于房屋保修期内，维修责任应当属于房屋建设开发单位，黄福君应当向房屋建设开发单位要求履行保修责任，并不属于我公司的违约行为。屋顶漏水的主要原因是黄福君经营的××海鲜城安装空调外置压缩机导致，应由其自行修复或对受损的公共部位照价赔偿，我公司不存在违约行为。房顶的维修动用维修资金需要得到其他业主的同意，因黄福君的原因导致的屋顶漏水，其他业主不同意动用维修资金的情形导致无法维修，不应当属于我公司违约的情形。即使我公司存在违约行为，《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，一审法院已经就违约行为下调了双方签订的物业管理服务收费标准，一审法院在审理过程中已经认定黄福君应当缴纳物业服务管理费，其未按时缴纳显然属于违约行为，双方签订的《物业管理服务合同约定》约定，未按照规定支付物业服务费等费用的，应支付违约金及律师代理费等，黄福君拒不缴纳物业管理费，属于违约行为，一审法院判决驳回我公司主张违约金及律师费的诉讼请求无事实及法律依据。请求二审法院支持我公司的上诉请求。   黄福君辩称，尚宏茗豪公司主张我向其支付违约金及律师费理由不充分，经一审法院查明，其提供的物业服务存在瑕疵，未全部履行其应尽的义务，故我不应当向其支付违约金及律师费。本案事实发生在民法典生效之前，不存在对方所述的适用法律错误的问题，请求驳回尚宏茗豪公司的上诉请求。   黄福君上诉请求：撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判不向尚宏茗豪公司支付物业费103,237.97元。事实和理由：涉案商业用房系普通住宅，《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题通知》第一条规定，普通住宅是指除别墅以外的所有住宅。普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价管理，适用《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：为普通住宅小区配套建设的商业用房，其物业费服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%。尚宏茗豪公司服务质量等级为四级，对应的高层住宅物业服务收费为0.8元。即使加收100%，也应为1.6元。因尚宏茗豪公司提供的物业服务严重不达标，导致涉案商业用房从2018年就停止使用，不宜再按商业用房收取物业费，一审法院按5元每平方米每月的标准判决我应向尚宏茗豪公司支付物业费标准不当。请求二审法院支持我的上诉请求。   尚宏茗豪公司辩称，涉案房屋产权证明及现场勘验均可以证明涉案商业用房的性质，我公司提供的物业服务合同，均载明了物业费的标准，符合法律规定，对方主张1.6每平方米无事实及法律依据，涉案商业用房的漏水属于屋面保修阶段，外加黄福君自行安装空调，导致其权益受损，与我公司无关。   尚宏茗豪公司向一审法院起诉请求：1．依法判决黄福君支付2015年4月28日至2019年6月30日物业管理费212,548.76元；2．依法判决黄福君支付违约金30,545.93元；3．依法判决黄福君支付律师费17,000元。   一审法院认定事实：2014年8月22日尚宏茗豪公司与案外人姚麟签订《物业管理服务合同》，约定：尚宏茗豪公司为姚麟提供物业管理服务。物业管理服务标准为：商铺四层，7元／月／平方米，总服务建筑面积为1,212.15平方米，总服务建筑面积物业服务费用为101,820.6元。合同第三条约定：物业服务费支付方式为12个月一个缴费期，采用提前预收的方式。其中，甲方（姚麟）办理入住手续时，提前缴纳12个月的物业服务费；此后，甲方应于下个缴费周期前十日缴纳下一期的物业服务费。合同第六条约定：本协议从2014年4月29日开始至2016年4月28日终止，如果没有重新签订新的物业服务协议，本协议自动续期。合同签订同日，姚麟向尚宏茗豪公司缴纳了12个月的物业费用总计101,820.6元。   以上合同约定的商铺总面积1,212.15平方米，于2014年10月28日进行了分割，分割后登记在黄福君名下单独所有的商铺面积为606.07平方米。该商铺权属证书（乌房权证水磨沟区字第XXXX号）中载明规划用途为商业用房。   一审法院认为，《物业服务管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中黄福君作为鸿基大厦小区业主，尚宏茗豪公司提供了该小区的物业服务，其与尚宏茗豪公司存在事实的物业服务合同关系，故其应向尚宏茗豪公司缴纳相应的物业服务费用。本案的争议焦点为：1．尚宏茗豪公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。2．尚宏茗豪公司与黄福君争议的物业服务费收费标准如何确定。3．尚宏茗豪公司主张的物业服务费及违约金如何确定。针对第一个争议焦点，物业管理服务是连续的过程，业主按年度向物业服务企业缴纳物业服务费，属于分期履行的债务，分期履行的债务的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中尚宏茗豪公司自2014年8月22日为黄福君提供物业服务至今，黄福君自2015年4月开始拖欠物业服务费至今，至起诉之日并未超过诉讼时效，故对黄福君主张尚宏茗豪公司的起诉超过诉讼时效的辩解，法院不予采纳。针对第二个争议焦点，黄福君主张依照新发改法规［2016］××号、乌发改医价［2015］××号文件的规定，物业管理服务费用标准应按照政府指导价履行。法院认为，文件中规定的物业服务收费按照政府指导价管理的对象为普通住宅（除别墅以外的所有住宅）及为普通住宅小区配套建设的非住宅用房、改变用途的住宅。涉案商业用房位于鸿基大厦四层，规划用途为商业，鸿基大厦作为独栋楼宇，其一至四层属于独立底商，其性质并不属于普通住宅小区配套建设的非住宅用房，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定，非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定，并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业服务标准。黄福君作为商业用房的业主应按照物业服务合同中约定的价格标准支付物业费用。关于黄福君辩称尚宏茗豪公司未履行物业服务职责，物业服务未达到标准的辩解意见。经查，原被告双方签订的物业服务合同第四章第一条第一项约定，物业服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶等）。第二条第九项约定，房屋共用部位、共用设施设备小修于48小时完成，急修于12-24小时完成。通过黄福君提供的照片及法院进行的现场勘验，可以证实鸿基大厦××层××海鲜城室内存在多处严重漏水，楼板、屋顶破损的情况，且此情况长期未予解决，尚宏茗豪公司未严格履行合同义务，对××海鲜城的经营产生了一定影响。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。法院结合合同约定、履约情形及本案案情，酌定黄福君应支付的物业服务费标准为5元／平方米／月。针对第三个争议焦点，合同中约定物业服务费支付方式为12个月为一个缴费期，业主应于下一个缴费周期前10日缴纳下一期物业服务费，故尚宏茗豪公司主张黄福君支付2015年4月28日至2019年6月30日期间的物业费，具有事实及法律依据，法院予以支持。黄福君应缴纳的物业服务费用合计为151,820.54元（606.07㎡×5元／㎡／月×12个月×4年＋606.07㎡×5元／㎡／月×2个月＋606.07㎡×5元／㎡／月÷30天×3天）。关于尚宏茗豪公司主张黄福君支付违约金及律师费的诉讼请求，鉴于尚宏茗豪公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，未妥善尽到物业管理义务，故对其该请求，法院不予支持。判决：一、黄福君于判决生效之日起十日内向尚宏茗豪公司支付物业服务费151,820.54元。二、驳回尚宏茗豪公司的其他诉讼请求。   本院二审期间，尚宏茗豪公司提交2020年12月31日拍摄的涉案商业用房照片5张，用于证明涉案商业用房屋面漏水系黄福君安装空调外置机导致的。黄福君认为上述照片无法反应其所要证明的问题，且并无拍摄时间，对真实性、合法性、关联性均不予认可。尚宏茗豪公司提交的照片经核实却系涉案商业用房的屋顶，本院对照片的真实性予以确认，虽然涉案商业用房屋顶安置了空调外置机，但该照片无法直接证实涉案商业用房屋面漏水系由安置空调外置机导致，本院对照片的证明效力不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1．尚宏茗豪公司主张黄福君向其支付物业费的标准应如何认定；2．尚宏茗豪公司主张黄福君向其支付违约金及律师费有无事实及法律依据。   关于物业费标准认定的问题。黄福君上诉认为，涉案商业用房系普通住宅小区配套建设的商业用房，物业费应当在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取，加收不超过100%，尚宏茗豪公司服务质量等级为四级，对应的物业服务收费为0.8元，加收100%后也应为1.6元。对此本院认为《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定”。该规定明确系用于为普通住宅小区配套建设的非住宅用房，且黄福君上诉提到的《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》中明确收费标准的对象为住宅小区，而本案中的涉案商业用房载明的规划用途为商业用途，故上述规定中的收费标准不应适用本案中争议的商业用房。   《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定：非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。故涉案商业用房的物业费收取标准应当实行市场调节价，即业主与物业公司之间的约定价格。本案中尚宏茗豪公司提供的物业合同系涉案商业用房在未分割前与案外人姚麟签订的合同，该合同中的房屋虽在产权上进行了分割，但实际经营情况并未改变，虽黄福君作为业主未在取得单独产权后与尚宏茗豪公司签订物业合同，但该合同对于涉案商业用房的物业费收费标准有一定的参照意义，一审法院结合该合同中的物业费标准，及涉案商业用房现场的情况酌定物业费标准为5元/平方米/月，并无不当。黄福君上诉认为涉案商业用房应当按照普通住宅小区的标准收取物业费的理由不能成立，本院不予采信。   关于尚宏茗豪公司主张黄福君向其支付违约金及律师费的诉讼请求，本院认为，本案中的《物业管理服务合同》系案外人姚麟与尚宏茗豪公司签订的，该合同中的商铺在2014年10月28日分割后，涉案商业用房单独登记在黄福君名下，但尚宏茗豪公司并未与黄福君再另行签订合同，故案外人姚麟与尚宏茗豪公司之间关于违约金及律师费承担的约定，并不能直接约束黄福君，结合本案中的客观事实及涉案商业用房在使用过程中存在的服务瑕疵等问题，对于尚宏茗豪公司主张违约金及律师费损失，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对尚宏茗豪公司、黄福君的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   尚宏茗豪公司上诉案件受理费988.65元，由尚宏茗豪公司负担。黄福君上诉案件受理费2,364.76元，由黄福君负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 冯 宁   审 判 员 瞿佩茹   审 判 员 杨 扬   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 二 日   书 记 员 赵紫薇          1