辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6299号上诉人（原审第三人）：阜新银行股份有限公司抚顺分行，住所地辽宁省抚顺市沈抚新区高望路泗水玫瑰城（高望线东1#综合楼）。负责人：敖伟，该行行长。委托诉讼代理人：孙睿，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75-1号（6门）/75-2号（7门）。法定代表人：邓淑梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳忠，该公司职工。被上诉人（原审原告）：李彤，女，1967年3月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人阜新银行股份有限公司抚顺分行（以下简称阜新银行抚顺分行）因与被上诉人李彤、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司（以下简称富莱斯普公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初12799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。阜新银行抚顺分行上诉请求：撤销(2020)辽0103民初12799号民事判决书，依法改判驳回被上诉人李彤的诉讼请求；事实与理由：一、被上诉人李彤在抵押登记前并未实际占有案涉房屋，不符合“执行异议若干问题”第二十八条第2款。二、被上诉人李彤承认因个人原因未办理入住和过户，不符合“执行异议若干问题”第二十八条第4款。三、针对案涉房屋的抵押登记时间为2018年4月3日，抵押权形成于查封之前。2018年4月2日，上诉人和被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司向沈阳市不动产登记中心递交“沈阳市不动产登记申请书抵押权登记”。申请变更抵押权顺位，并获得登记部门认可，将申请材料等归档。2018年4月3日，沈阳市规划和国土资源局就发放了不动产登记证明，抵押物众多，其中包含案涉房屋于洪区赤山路141-1号1-9-2。之后，因借款人和抵押人还款，上诉人为抵押人解除部分房屋的抵押，并重新办理抵押登记，故现在留存的不动产登记证明时间记载时间是2018年9月。但实际针对案涉房屋的抵押起始时间为2018年4月3日，针对案涉房屋的抵押从未解除过。根据民法典规定，已经被依法查封的不动产不能被抵押。不动产登记部门原则上不会对已经查封的房屋进行抵押登记。上诉人调取的上述证据也可以证明不动产登记部门登记无误。上诉人客观上不能自行调取全部抵押权登记历史材料，恳请人民法院依职权调查了解案涉房屋的完整抵押权登记信息，确认抵押权设定时间与查封时间的先后关系。李彤辩称，同意一审判决。我已经收房并实际占有。水费收据是按照房号来的不是按照名字来的，整个小区都是这样的。电也是临时用电。办理入住了并没有实际居住不是没有办理入住，我有实际控制房屋。关于抵押时间在前的问题，不动产查询抵押登记时间是18年9月4日，抚顺中院的判决也是说9月4日发的不动产登记证有优先受偿权。18年8月16日曾向法院提起诉讼保全，查封时间是18年8月20日。我申请查封的时间在抵押登记之前。富莱斯普公司辩称，同意一审判决，我方可以办理房证。李彤确实办理了入住并且案涉房屋园区电力设施未最终完成移交电业局，现仍为临时电。案涉房屋可以办证的时间是19年4月22日，是由于洪区解遗办公室组织协调才可以办理房产证的。李彤向一审法院起诉请求：1.请求法院确认《凤凰水城团购要房确认协议书》有效；2.要求被告及第三人协助办理案涉房屋备案手续；3、撤销案涉房屋抵押权登记。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年10月13日，被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司作为甲方，原告李彤作为乙方，签订《凤凰水城要房确认协议书》，约定双方同意就预购商品房的要房事项，本着平等、自愿的原则，订立本协议，协议载明：乙方决定保留所持有的凤凰水城房屋，不回购给甲方，团购面积：100㎡，团购款40万元；甲方保证在2012年10月31日将商品房交付使用；分房采取抽号与分房双随机的方式，乙方所抽得的房源房号为4#1-9-2，面积为96.34㎡，具体房款以实际房源面积据实结算；乙方房源确定后7天至15天内，按甲方通知的时间分期分批为乙方签署正式《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》时，乙方需携带本《凤凰水城团购要房确认协议书》，团购收据及身份证原件，乙方所选房源与原团购协议的面积差、房款差按本协议第六条的预定进行结算，房款差额多退少补，在签署《商品房买卖合同》时一并由乙方向甲方缴纳（或甲方向乙方返还）；乙方签署本协议后，乙方手中的原团购协议由甲方收回，原团购协议作废，乙方手中持有的团购收据先由乙方自己保留，待签署《商品房买卖合同》时由甲方收回，乙方所抽取的房源，不能要求甲方退换；乙方在接到甲方签署《商品房买卖合同》及办理入住的通知后，未到甲方处签署《商品房买卖合同》及办理入住手续的，自甲方通知乙方办理入住手续之日起计收各项费用（包括但不限于采暖费、物业费等）；团购客户分房后如何计算房款：①超面积如何计算：团购客户所抽取的房源如超过原团购住宅面积，超出原团购住宅面积在5㎡之内的（含5㎡），按4000元/㎡（相应的分房价）计算房款；②不足面积如何计算：如团购客户所分房源面积不足原团购住宅面积，不足部分，在原团购面积5㎡之内的（含5㎡），按4000元/㎡进行返款；③最终以房产局测绘的房屋面积及结合具体的分房价格多退少补。2010年10月27日，原告通过其名下中国银行存折转账支付80万元，其中40万元为案涉房产的购房款。当日，被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司为原告李彤出具收款收据，记载收款40万元。本案审理过程中，原告提交了以案涉房屋为地址的，日期为2013年6月26日的自来水发票一张，交费金额为200元；日期为2013年的，盖有沈阳嘉伟物业管理有限公司凤凰水城公章的案涉房屋《临时用电协议》一份。2018年3月27日，辽宁际洲环保节能建材有限公司作为授信申请人，第三人阜新银行股份有限公司抚顺分行作为授信行，签订《授信额度协议》，辽宁际洲环保节能建材有限公司向第三人申请额度为7540万元，额度期限自2018年3月27日至2019年3月26日。二者还签订了《人民币流动资金借款合同》，辽宁际洲环保节能建材有限公司作为借款人，第三人作为贷款人，签订《人民币流动资金借款合同》，借款金额为7540万元，借款期限为12个月。同日，第三人作为抵押权人（甲方），被告作为抵押人（乙方），签订《最高额抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为2018年3月27日至2019年3月26日期间，在人民币2200万元的最高余额内，甲方依据与辽宁际洲环保节能建材有限公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前产生。抵押物为坐落于于洪区赤山路141-1、141、141-2、145-2、145-1、145-3、147-2、149等位置的在建工程及其所占用的土地。本案立案前，原告作为申请人，向本院提出诉前财产保全，本院于2018年8月16日作出（2018）辽0103财保15号民事裁定书。2018年8月24日本院依据该裁定向沈阳市规划和国土资源局递交《协助执行通知书》，预查封本案案涉房屋，期限为2018年8月24日至2021年8月23日。2018年9月4日，沈阳市规划和国土资源局发放了辽（2018）沈阳市不动产证明第0308351号不动产登记证明，证明权利或事项为在建工程抵押权登记，权利人为第三人，义务人为被告，不动产单元号详见抵押物清单，抵押物清单中第4项房屋地址为于洪区赤山路141-1号1-9-2、单元间号1-9-2，抵押面积96.34㎡、不动产单元号为210114016004GB00007F00620067。2018年12月，原告以自己的名义缴纳案涉房屋电费40元。2019年12月5日，因本案被告与他人民事纠纷，辽宁省抚顺市中级人民法院轮候查封本案案涉房屋。2020年12月28日，沈阳市不动产登记中心出具的《不动产电子登记查询证明》载明，案涉房产无所有权登记；无抵押登记；有在建工程抵押登记；无发证预告登记；无抵押预告登记；无合同备案；有司法查封登记；有预查封登记；在建工程抵押权登记的抵押权人为阜新银行股份有限公司抚顺分行，抵押人为辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，登记日期为2018年9月4日。在本案审理过程中，被告向本院提交情况说明一份，载明“沈阳市沈河区人民法院：你院审理的（2020）辽0103民初12799号房屋买卖合同纠纷案中，标的房产所属凤凰水城小区，其中高层住宅统一于2013年6月入住，自2019年4月22日起可办理房屋所有权证”。一审法院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于原告主张确认《凤凰水城团购要房确认协议书》有效的问题。因被告对该协议予以认可，而该协议系原、被告双方方签订，并不违反法律强制性规定，故对原告该请求予以支持。关于原告主张撤销案涉房屋在建工程抵押登记的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该解释第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案存在以下情形：1、原告付购房款的时间为2010年，与被告签订《凤凰水城要房确认协议书》的时间为2012年，而被告与第三人签订《最高额抵押合同》的时间为2018年，这距原告购房已有几年之久。原告购房、付款在先，第三人取得抵押登记在后；2、原告购买房屋价格合理且已交付全款。原告与被告之间约定房屋约定单价为人民币4000元，以2010年沈阳市房屋总体价格来看，原告购房价格符合市场价格，本案房屋面积为96.34㎡，按照4000元/㎡标准计算，购房款应为385360元，原告支付了购房款40万元，故原告已支付了购房全款；3、原告对房屋已享有使用权利。《凤凰水城要房确认协议书》中的约定包含原告所购房屋的地点、价格等内容，故要房协议书已经具备了商品房买卖合同的主要条款，应视为商品房买卖合同，被告根据约定已通知原告李彤办理入住手续，根据《凤凰水城要房确认协议书》的约定，自通知办理入住手续后起计收各项费用（包括但不限于采暖费、物业费等），据此，被告通知原告办理入住时，即应视为原告即应承担办理入住的法律后果，享有使用权利。4、被告已将案涉房产交付给原告，原告享有对案涉房屋的物权期待权；5、第三人享有的在建工程抵押权登记日期在原告申请的保全查封递交相交机关日期之后。综合以上情况，对原告主张撤销案涉房屋的在建工程抵押登记的请求予以支持。关于原告要求被告及第三人协助办理案涉房屋备案手续的问题。办理案涉房产的备案手续是被告依双方买卖合同应履行的义务，被告予以认可履行该义务，予以确认。原告要求第三人协助履行该义务于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李彤与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2012年10月13日签订的《凤凰水城团购要房确认协议书》有效；二、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司、第三人阜新银行股份有限公司抚顺分行于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告李彤撤销于洪区赤山路141-1号1-9-2房屋的在建工程抵押登记；三、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕之日起15日内协助原告李彤办理于洪区赤山路141-1号1-9-2房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告李彤名下；四、驳回原告李彤的其他诉讼请求。案件受理费9800元，保全费3520元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人抚顺银行向法庭提交以下证据：沈阳市不动产登记申请书四套，来源沈阳市不动产登记中心，证明案涉房屋在本案诉讼期间查封前就持续处于被抵押状态，抵押权人为上诉人阜新银行抚顺分行。富莱斯普公司质证意见为：真实性没有异议，时间上没有异议，包含本案房产也没有异议。李彤质证意见为：没有意见。被上诉人李彤向法庭提交以下证据：2010年11月10日商品房准住通知、2021年5月11日从采暖公司查到的2014年3月28日交付的2013年-2014年度的采暖费2697.52元。阜新银行质证意见为：对准入通知书的真实性无法辨认，上面的具体房号地址房主等信息不清晰，且该准入通知时间为2012年11月10日与原审中富莱斯普所称的入住时间2013年6月有出入，因此有异议。对于采暖费明细，该明细盖章单位为华发热力有限公司皇姑收费二所，但案涉房屋地址是于洪区因此无法确认真实性。富莱斯普公司质证意见为：真实性和证明问题都没有异议。我方没有新证据。经审理查明，2020年9月28日，抚顺市中级人民法院作出（2019）辽04民初84号民事判决，认定事实为：2018年3月27日阜新银行抚顺分行与富莱斯普公司签订《最高额抵押合同》……。2018年9月4日阜新银行抚顺分行作为抵押权人获得沈阳市规划和国土资源局的辽（2018）沈阳市不动产证明第0308351号不动产登记证明》……。判决中第四项为“，原告（本案上诉人）对被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司设定的抵押物（位于沈阳市于洪区等。不动产登记证明号：辽（2018）沈阳市不动产证明第0308351号）在2200万元担保债权范围内，依法享有优先受偿权”。辽（2018）沈阳市不动产证明第0308351号抵押登记清单中包含案涉房产。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人李彤向一审法院起诉请求：1.请求法院确认《凤凰水城团购要房确认协议书》有效；2.要求阜新银行抚顺分行及第三人富莱斯普公司协助办理案涉房屋备案手续；3.撤销案涉房屋抵押权登记。根据李彤的上述诉讼请求，本案为房屋买卖合同纠纷。首先，关于买卖合同效力问题,李彤与富莱斯普公司于2012年签订的案涉《凤凰水城团购要房确认协议书》，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于李彤要求阜新银行抚顺分行及第三人富莱斯普公司协助办理案涉房屋备案手续并撤销案涉房屋抵押权登记问题。经查，抚顺市中级人民法院于2020年9月28日作出（2019）辽04民初84号民事判决，阜新银行抚顺分行对富莱斯普公司设定的抵押物（位于沈阳市于洪区等。不动产登记证明号：辽（2018）沈阳市不动产证明第0308351号）在2200万元担保债权范围内，依法享有优先受偿权”。案涉房屋在该判决书中确认阜新银行抚顺分行享有优先受偿范围内。因此，对李彤请求解除抵押登记，本院不予支持。因案涉房屋存在抵押登记的事实，李彤请求富莱斯普公司办理房产备案不具备条件。综上所述，上诉人阜新银行抚顺分行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初12799号民事判决第一项即“确认原告李彤与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2012年10月13日签订的《凤凰水城团购要房确认协议书》有效”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初12799号民事判决第二项、第三项、第四项。三、驳回李彤其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司负担。诉讼保全费3520元，由李彤负担。二审案件受理费9800元，由李彤负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  丁广昱审判员  曹 岩二〇二一年六月二十九日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。