四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初105号 原告：中国电信股份有限公司四川分公司，住所地成都市青羊区文庙前街72号。 负责人：郑成渝，总经理。 委托诉讼代理人：周超，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：四川川蜀通企业征信有限公司，住所地：成都市青羊区绿杨路173号8栋4层3号。 法定代表人：王芝萍，执行董事兼总经理。 原告中国电信股份有限公司四川分公司（以下简称中国电信公司）与四川川蜀通企业征信有限公司（以下简称川蜀通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信公司委托诉讼代理人代渠阳到庭参加诉讼，被告川蜀通公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中国电信公司向本院提出诉讼请求：1.判令川蜀通公司支付欠付的房屋租金96600元及违约金（违约金以96600元为基数，自2017年3月8日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2、判令川蜀通公司支付中国电信公司拖欠的物业费35375.75元及违约金（违约金以35375.75元为基数，自2017年3月8日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：2016年初，川蜀通公司因经营需要承租中国电信公司房屋用于办公，并签署了《房屋租赁合同》，约定中国电信公司将位于成都市高新区的相关房屋出租给川蜀通公司用于办公使用，租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金81510元，租金按年计算，由川蜀通公司在签订合同后的30日内支付。同时，川蜀通公司还与中国电信公司聘请的物业公司签订了物业服务合同，约定了物业费的计算标准和支付时间。但川蜀通公司在租用中国电信公司房屋后，却未按约定支付租金及物业费，并于2017年3月7日搬离了承租房屋。之后，经中国电信公司多次催促，川蜀通公司均未支付欠付租金和物业费，并在2018年7月向中国电信公司出具《情况说明》，承诺案涉房租和物业费在2018年年底付清，但至今仍未支付。川蜀通公司的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，中国电信公司诉至法院。 川蜀通公司未作答辩，且未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，中国电信股份有限公司四川分公司（甲方，出租方）与四川川蜀通企业征信有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于成都市成都市高新区部信息中心Ｂ区2楼［房号：Ｂ-203（70.20ｍ）、Ｂ-204（53.30ｍ）］出租给乙方办公使用，租赁期限为3个月，自2014年10月1日至2014年12月31日，租金包含能耗费每月6792.5元，租赁期内租金总额20377.5元。 2015年9月，中国电信股份有限公司四川分公司（甲方，出租方）与四川川蜀通企业征信有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于成都市成都市高新区部信息中心Ｂ区2楼［房号：Ｂ-203（70.20ｍ）、Ｂ-204（53.30ｍ）］出租给乙方办公使用，租赁期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日，租金包含能耗费每月6792.5元，租赁期内租金总额81510元，支付方式为每半年一付，每期租金由乙方于每半年第一个月20日前以转账形式支付给甲方。 2016年12月19日，中国电信股份有限公司四川分公司（甲方，出租方）与四川川蜀通企业征信有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于成都市成都市高新区部信息中心Ｂ区2楼［房号：Ｂ-203（70.20ｍ）、Ｂ-204（53.30ｍ）］出租给乙方办公使用，租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日，租赁期内租金含税价总额为81510元，按年结算，由乙方于签订本合同后30日内以转账形式支付给甲方。租赁期内物业管理费由乙方自行缴付，不计入租金中。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金1%向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。 2016年6月7日，四川川蜀通企业征信有限公司（甲方，委托方）与案外人四川新华物业有限公司（乙方，受托方）签订了《西部信息中心项目物业管理服务合同》，合同约定：甲方将西部信息中心B5办公区项目物业服务中的秩序维护、环境维护、设备维护、接待及会议、餐厅服务等服务项目委托于乙方进行服务管理，使用面积228.8平方米，委托期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。物业服务费按12.875元/月/平方米收取，合同期内物业服务费共计35347元，甲方应于本合同签订后20个工作日内将2016年物业服务费35347元一次性支付给乙方。 自2014年10月1日起，川蜀通公司一直在中国电信公司交付的案涉租赁房屋内办公，川蜀通公司依约缴纳了2014年及2015年的房屋租金，自2016年1月1日起川蜀通公司未再缴纳房屋租金。中国电信公司提交的银行转账凭证显示：2015年7月15日，川蜀通公司向案外人四川新华物业有限公司转账存入物管费44484元。 2018年7月，川蜀通公司向中国电信公司发送《情况说明》，内容载明“……我公司2016年全年欠房租96600元，全年物业费35000元，合计131600元，此欠款在2018年年底前一次性付款给省电信公司。末尾处有四川川蜀通企业征信有限公司公章及负责人曹某签字”。 中国电信公司提交的微信聊天记录显示，2020年8月14日至2020年9月14日，中国电信公司员工汪文利与川蜀通公司律师唐志多次沟通按照《情况说明》催收房屋租金及物业服务费。 中国电信公司提交的短信记录显示，中国电信公司员工汪文利多次向川蜀通公司曹某追要欠款。 庭审中，中国电信公司申请证人王某出庭作证并提交王某与曹某通话录音证据，用以证实案外人四川新华物业有限公司于2019年11月向曹某催收物业服务费，曹某建议走司法程序。 2020年6月23日，中国电信公司委托北京市中伦文德（成都）律师事务所向川蜀通公司以邮寄形式发送律师函，要求川蜀通公司于5日内支付拖欠的房屋及物业服务费共计131600元。后该邮件被退回，中国电信公司陈述退回理由为拒收。 另查明，中国电信公司当庭陈述川蜀通公司实际使用案涉租赁房屋至2017年3月7日，同时案涉房屋2016年所产生的物业服务费至今未付。 证明上述事实的有原告工商信息材料、被告工商信息、《租赁合同》三份、《西部信息中心项目物业管理服务合同》、转款凭证、《情况说明》、微信聊天记录、短信记录、证人证言、通话录音、《律师函》、邮件投递截图及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，中国电信公司与川蜀通公司签订三份的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。针对中国电信公司的诉讼请求，本院分述如下： 关于租金及逾期支付租金的违约金的问题。本案中，中国电信公司依约向川蜀通公司提供案涉租赁房屋，川蜀通公司亦应当按照合同约定支付房屋租金。中国电信公司主张房屋租金应当计算至川蜀通公司于2017年3月7日止，根据川蜀通公司于2018年7月向中国电信公司出具的《情况说明》载明欠付的房屋租金为96600元，本院予以确认，因川蜀通公司未答辩和向本院提交证据，视为放弃举证质证和答辩的权利，其产生不利后果应当自行承担，对于中国电信公司主张川蜀通公司支付欠付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，川蜀通应当于2017年1月18日前支付2016年整年的房屋租金，同时川蜀通公司使用案涉租赁房屋至2017年3月7日，亦应当及时支付2017年1月1日至2017年3月7日的租金，但其违反合同约定，至今尚未支付已经确认的租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。中国电信公司在起诉时认为合同约定的违约金标准明显过高，主动调整违约金标准以按全国银行同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，但2017年3月8日至2019年8月19日的违约金应当以中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的违约金应当以全国银行同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算。 关于物业费及逾期支付物业费的违约金的问题。虽然川蜀通公司于2018年7月向中国电信公司出具的《情况说明》载明所欠物业费35000元，但以《西部信息中心项目物业管理服务合同》来看，与川蜀通公司建立物业服务关系的系案外人四川新华物业有限公司，中国电信公司并非合同的相对方，且经中国电信公司当庭确认，其并未垫付案涉租赁房屋2016年度的物业服务费，该债权亦未发生转移，故根据合同的相对性原则，本院对于中国电信公司的该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川川蜀通企业征信有限公司于本判决生效起十日内向原告中国电信股份有限公司四川分公司支付租金96600元及违约金（违约金以96600元为基数，2017年3月8日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；2019年8月20日至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场利率计算）； 二、驳回原告中国电信股份有限公司四川分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1690元，由原告中国电信股份有限公司四川分公司负担470元，由被告四川川蜀通企业征信有限公司负担1220元；保全费1290元、公告费560元，由被告四川川蜀通企业征信有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年六月四日 书记员  陈春梅