大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初5386号原告：迟娜佳，女，1982年11月10日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘广山，系辽宁盛广凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞恒，系辽宁盛广凯律师事务所律师。被告：大连耕海置业有限公司，统一社会信用代码91210200550632985J，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村。法定代表人：邵年庆，系执行董事。委托诉讼代理人：杨谦，男，系该公司职员。原告迟娜佳与被告大连耕海置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迟娜佳的委托诉讼代理人王瑞恒、被告大连耕海置业有限公司的委托诉讼代理人杨谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟娜佳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金17,307元（暂计算至2021年2月17日）。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位大连市甘井子区北园的房屋。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告交付房屋后至今未按约为原告办理房屋所有权证，且拒不按照约定支付违约金，故原告诉至法院。被告大连耕海置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，造成产权证未能办理不是被告原因，是由于业主私自违建导致未能办理规划验收，影响产权证办理。经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：买受人购买出卖人经批准建设的国民院子三期项目中第23幢1单元3层1号房屋，行政街号为甘井子区佳林北园28号1单元3层1号，总房款1,338,588元；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款十万分之一的违约金。合同附件四补充协议中关于房屋交付有补充约定：“鉴于政府部门只在整个小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案证》，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案证》，买受人同意按《合同》第八条约定交房条件接收房屋，不要求以出卖人取得《竣工验收备案证》作为房屋的交付条件。”合同附件四补充协议中关于产权登记有补充约定：“由于出卖人的原因，买受人不能在国民院子整体竣工备案之后730天内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条约定处理；……产权证由买受人自行办理，出卖人负责提供需出卖人提供的办理产权证需要的相关材料。”原告已取得案涉房屋的销售不动产统一发票，记载的房款数额与合同约定一致。原、被告均认可案涉房屋的交付时间为2015年9月28日，原告提交的专用收款收据记载物业管理费的交纳时间为2015年9月28日。原告主张从2017年9月29日开始计算逾期办证违约金，计算标准为每日支付已付房屋价款的十万分之一。被告提供商品房买卖合同，拟证明买受人已知悉出卖人未办理竣工备案证仍同意按合同约定接收房屋，具体条款是附件4第一页倒数第三自然段。被告另提供前期物业服务合同、告知业主通知书、违章违约提示单、大连市甘井子区城市管理执法局下达的调查通知、《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》、违建统计表、不动产查询结果、《大连市建设工程规划验线和规划核实管理暂行办法》，拟证明物业交付房屋时约定并告知业主不允许私搭乱建，私搭乱建会导致产权无法办理的严重后果等事项，且物业公司到现场给买受人下发过制止违建通知单。物业公司针对违建现象已上报，执法部门到现场进行察看并下达了整改通知，被告正在积极推进产权证的办理。部分业主有违建，部分违建已被大连市不动产登记中心查封，部分未查封，规划验收必须按标段进行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，因被告未能依约协助原告办理产权登记，导致原告未及时取得房屋权属证书，不能正常充分的行使房屋权利，被告应当根据合同约定向原告支付违约金。关于违约金计算的起始时间一节，原、被告签订的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款十万分之一的违约金。”本案中，案涉房屋的交付时间为2015年9月28日，故逾期办证违约金的起算时间应为2017年9月29日。因案涉房屋现尚未能办理权属证书，故计算违约金的截止期限在本案中确认为原告起诉状中记载的2021年2月17日，此后如有逾期办证违约金继续产生，双方可另行解决。自2017年9月29日至2021年2月17日，共计1237天，被告应向原告支付的违约金数额应为16,558元（1,338,588元*1237天/100,000）。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告辩称的案外人存在违建导致案涉房屋所在楼宇无法通过规划验收进而无法办理产权登记的意见，本院认为，该抗辩理由不成立。首先，被告主张的补充协议的条款中仅是对房屋交付条件的约定，并未涉及产权登记事宜，而补充协议中关于产权登记另行约定了由于出卖人的原因买受人未在国民院子整体竣工备案之后730天内取得房地产权属证书时的责任承担方式，并未否定商品房买卖合同中关于逾期办证违约责任的约定。其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。”被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，本院不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大连耕海置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告迟娜佳逾期办理房屋权属证书违约金16,558元。二、驳回原告迟娜佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元（原告已预交），由原告迟娜佳自行承担10元，剩余222元由被告大连耕海置业有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判长 刘 欣审判员 张 禾审判员 李盼盼二〇二一年六月八日书记员 胡淞岚附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。