江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1021号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：王金明，该公司总经理。委托诉讼代理人，王维猛，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡必祥，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：胡忠诚，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：胡传萍，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港金明物业服务有限公（以下简称金明物业公司）因与被上诉人胡必祥、胡忠诚、胡传萍物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金明物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审中主张的物业费违约金、垃圾费，停车费等诉讼请求，或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实错误：1、上诉人从2012年9月1日进驻涉案小区服务，并约定了相关收费标准，违约责任等。一审认定被上诉人应当绐付上诉人物业费，公用耗能费共计6534.15元，上诉人没有意见。认定违约金（自2020年7月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）上诉人认为与事实不符，违约金应该从2012年9月6日起开始按年利率6%计算。2、一审法院没有支持垃圾费是错误的。垃圾费实行污染者付费原则，垃圾费应由被上诉人承担。3、一审法院没有支持停车费是错误的。被上诉人胡忠诚、胡传萍从2012年9月1日上诉人进驻小区提供物业服务时开始，已经在涉案小区，其所有车辆停放在小区内十号楼，现在还在使用停车，有小区车辆登记表为证，是胡忠诚和胡传萍本人登记的。一审法院没有支持停车费费用及违约金是错误的。4、被上诉人胡忠诚、胡传萍是胡必祥儿子、女儿，他们和胡必祥共同生活居住在10号楼1单元302室、二单元201室。胡忠诚、胡传萍是涉案房屋的实际使用人，应当与其父胡必祥共同（连带）承担物业费、垃圾费、公用电费、停车费等费用。5（2014）海商初字第888号、（2019）苏0706民初10111号、（2019）苏0706民初3431号判决书、三份已生效判决均支持上诉人有关物业服务费等费用及违约金等费用。但在该案中，一审法院没有支持，是错误的。被上诉人胡必祥、胡忠诚、胡传萍没有到庭也没提交答辩意见。金明物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令胡必祥、胡忠诚、胡传萍给付金明物业公司物业服务费用、二次供水电费、垃圾处理费28663.3元及违约金20467.78元，合计49131.08元(自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算)；2.本案诉讼费用由胡必祥、胡忠诚、胡传萍承担。一审法院经审理查明，2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，约定：1.金明物业公司为盛世嘉缘小区提供物业服务；2.金明物业公司对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三；3.多层物业费每半年一收，每个月月初1-5日缴纳；4.业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车位停放管理费用，所收取费用归物业公司所有；5.2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。上述合同到期后未续签，金明物业公司继续提供物业服务。胡必祥与案外人刘秀霞系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区10号楼2单元201室（建筑面积59.1平方米）、10号楼1单元302室（建筑面积87.67平方米）、10号楼20号车库（建筑面积11.8平方米）、10号楼32号车库（建筑面积11.8平方米）业主，以上建筑登记日期均为2009年1月4日。胡必祥未缴纳盛世嘉缘小区10号楼2单元201室自2012年9月1日至2020年6月30日期间物业费、公共耗能费，未缴纳10号楼1单元302室自2015年1月1日至2020年6月30日期间物业费、公共耗能费，未缴纳两间车库自2012年9月1日至2020年6月30日期间物业费、公共耗能费。一审法院认为，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，胡必祥作为小区业主，应当根据合同的约定缴纳物业管理费用。关于金明物业公司主张的物业费，《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》期限内的物业费用应按约定计算，2018年9月后合同虽未续签，但金明物业公司仍在实际提供物业服务，可参照原合同约定计算，物业费用计算如下：1.10号楼2单元201室自2012年9月1日至2020年6月30日期间物业管理费为2287.17元（0.35×59.1×36月+0.45×59.1×58月）；2.10号楼1单元302室自2015年1月1日至2020年6月30日期间物业管理费为2533.66元（0.35×87.67×8月+0.45×87.67×58月）；3.两间车库自2012年9月1日至2020年6月30日物业管理费为913.32元（0.35×23.6×36月+0.45×23.6×58月）；上述物业费用共计5734.15元。关于公共耗能费，胡必祥所有的两套住宅公共耗能费共计800元（5元×94个月+5元×66个月）。金明物业公司主张2012年7月、8月的公共耗能费，该费用不在《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》约定的物业管理期间内，且金明物业公司垫付证据不足，一审法院不予支持。关于垃圾处理费，因案涉《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》未约定业主应交纳垃圾处理费用，故一审法院对金明物业公司主张胡必祥支付垃圾处理费用的诉求不予支持。关于金明物业公司主张的车位费，金明物业公司未提供证据证明为胡必祥提供车位停放管理服务，故对于金明物业公司的该项主张，一审法院不予支持。关于金明物业公司主张违约金的诉讼请求，合同关于逾期交费违约金日千分之三约定过高，如适用显失公平，且金明物业公司未就其损失向一审法院提交证据证明，一审法院酌定违约金调整为自2020年7月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算。因涉案房屋及车库的所有权人系胡必祥，胡忠诚、胡传萍对涉案房屋及车库不享有所有权，且金明物业公司无证据证明约定由胡忠诚、胡传萍承担物业费用，故金明物业公司主张胡忠诚、胡传萍承担物业费、公共耗能费、违约金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，胡必祥应支付金明物业公司物业服务费及公共耗能费共计6534.15元及违约金（自2020年7月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、胡必祥于判决发生法律效力之日起十日内给付金明物业公司物业费、公共耗能费共计6534.15元及违约金（自2020年7月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回金明物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元（金明物业公司已预交），由金明物业公司负担399元，胡必祥负担118元，胡必祥负担部分于给付上述款项时一并给付金明物业公司。二审中，上诉人金明物业公司提交以下证据材料：1、两份疫情期间胡传萍和胡忠诚的身份证明，拟证明两位是涉案小区房屋的实际使用人，应当认定其两人为实际使用人。2、胡忠诚妻子向物业交了2个月停车费，车牌号为苏ＧＧ××××。证明其为小区业主。3、涉案小区的停车后台备案表，证明胡传萍、胡忠诚为涉案小区业主，且胡传萍的车牌号为苏ＧＪ××××。4、收据一组，证明其他业主已经按约定交纳了停车费。5、两张照片，证明胡传萍等人的车辆停放在涉案小区，同时证明他们是小区业主。且一审起诉后判决之前，对方还交了3个月的停车费。本院经审查，对以上证据三性不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被上诉人胡忠诚、胡传萍不是涉案房屋的所有权人，即不是业主。上诉人金明物业公司也无证据证明有约定由胡忠诚、胡传萍承担物业服务费用，故一审法院对金明物业公司请求判令胡忠诚、胡传萍承担物业费、公共耗能费、停车费、违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。被上诉人胡必祥也不承担连带责任。对于上诉人提出的垃圾费，经查，依据污染者付费原则，被上诉人作为业主，居住生活必然产生垃圾，故其应当承担相应的垃圾处理费。但是依据2015年实施的《连云港市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定内容，涉案小区已实施物业管理，上诉人作为该小区的物业服务企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费已经列入物业管理公共服务费，不应另行收取。海州区城管局向上诉人征收的垃圾处理费，系从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处置的费用。上诉人称其收取的物业管理服务费中未包含垃圾费，但是不能提供充分证据证实，且即使已有小区业主向上诉人交纳垃圾费亦不能证明上诉人收取该费用的合法性。故一审法院对上诉人该部分诉求未予支持，并无不当。关于逾期交纳物业费用的违约金。本院认为，违约金应从被上诉人欠付费用之日起计算，上诉人起诉是要求自2012年9月6日计算，且涉案物业服务合同约定了多层物业费半年收一次，故一审判决从2020年7月1日起算没有依据，本院予以纠正。另盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，合同中关于逾期交费违约金日千分之三约定过高，显失公平，且金明物业公司未就其损失向法院提交证据证明，本院酌定违约金调整为自2012年9月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算（其中2012年9月6日起至2020年6月30日违约金共计1029元）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5109号民事判决；二、胡必祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付连云港金明物业服务有限公司物业费、公共耗能费共计6534.15元及2020年7月1日之前的违约金1029元；2020年7月1日至实际给付之日的违约金以6534.15元为本金，按年利率6%计算。三、驳回连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费517元（连云港金明物业服务有限公司已预交）连云港金明物业服务有限公司负担350元，胡必祥负担167元；二审案件受理费200元（连云港金明物业服务有限公司已预交），由上诉人连云港金明物业服务有限公司负担120元，胡必祥负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月二十一日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。