河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7288号上诉人（原审原告）：河南鸿宝物业服务有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路66号鸿宝集团总部园2号楼办公楼5楼。法定代表人：袁桂宝，董事长。委托诉讼代理人：史慧星，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文丰，河南中涵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：樊济士，男，汉族，1979年6月20日出生，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李党青，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅飞，河南亚太人律师事务所律师。原审第三人：河南鸿宝置业有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路66号。法定代表人：袁桂宝，董事长。委托诉讼代理人：李禺君，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灏明，河南中涵律师事务所律师。上诉人河南鸿宝物业服务有限公司（以下简称鸿宝物业）因与上诉人樊济士、原审第三人河南鸿宝置业有限公司（以下简称鸿宝置业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿宝物业上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初3915号民事判决书第二项；2.判令樊济士支付违约金38111元（以应支付的物业费为本金，按照年利率15.4%，自应支付之日计算至实际清偿之日，暂计算至2021年1月1日为38111元）；3.判决樊济士承担本案督促程序申请费822号；4.一、二审诉讼费用由樊济士承担。事实和理由：一、樊济士的房屋379.96平方米，物业费收费标准为6元/月/平方米，截止2020年12月31日，樊济士应当支付物业费108288.6元。二、樊济士应当按日千分之三向鸿宝物业支付逾期支付物业费的违约金，鸿宝物业减按年15.4%（减少标准近10倍）应当予以支持。三、本案督促程序申请费属于诉讼费用，就当由败诉方樊济士承担，一审法院判定该笔费用由鸿宝物业承担不符合法律规定。樊济士辩称，鸿宝物业及第三人没有对樊济士交付房屋，樊济士不应当承担相应的物业费用。在一审庭审期间，在2021年3月15日，樊济士现场查验房屋时发现房屋依然堆满沙袋，鸿宝物业及第三人没有完成检修的义务。综合全案证据，樊济士认为即便计算物业费，也应从2020年5月20日开始计算，因为从这天开始，鸿宝物业正式通知樊济士要求查验房屋，进行合格检验。鸿宝置业述称，其同意鸿宝物业的上诉意见。樊济士上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初3915号民事判决书，将本案发回重审或依法驳回鸿宝物业全部诉讼请求；2.判决鸿宝物业承担本案一、二审诉讼及其他费用。事实与理由：一、到目前为止，鸿宝物业没有给樊济士送达《交房通知书》，也未进行交房，也未向樊济士交钥匙。二、涉案房屋存在的质量问题，鸿宝物业及第三人至今未予整改修复，也未提供证据证明其已对房屋质量维修合格，樊济士至今也未收到鸿宝物业或者第三人发出的整改完毕要求交房的正式通知。三、在一审庭审中，根据樊济士提供的视频及照片证据，鸿宝物业及第三人仍未履行房屋整修义务，案涉房屋无法实现正常居住功能。四、鸿宝物业存在恶意催收物业费的情况。综上所述，涉案房屋至今未交付樊济士，在房屋实际交付樊济士之前，相关物业费用应由建设单位承担，不应由樊济士承担。一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法查明事实，维护樊济士的合法权益，依法予以改判或发回重审。鸿宝物业辩称，一、房屋已于2017年1月16日向樊济士交房，樊济士所称“鸿宝物业没有给其送达《交房通知书》，未向其交房，也没有交钥匙”与事实不符。本案所涉房屋向樊济士交付系按《商品房买卖合同》约定的交房日期2017年1月16日前向业主交付，没有提前也没有延后，合同约定在没有延期或提前交房时，可以不另行通知××，对于是否通知不能成为樊济士拒绝收房的理由。鸿宝物业于2017年1月16日达到交房条件，樊济士以非主体质量存在瑕疵为由，拒不办理房屋交接手续，根据合同约定可确定鸿宝置业已于2017年1月16日向樊济士交付了房屋。2017年1月16日前向樊济士交付时，鸿宝置业将房间入户密码告知了樊济士，由于樊济士不同意给鸿宝置业签署《房屋交接单》，其将房屋的钥匙留在了鸿宝物业。二、樊济士所说的“涉案房屋存在质量问题，鸿宝物业及第三人至今未予整改修复，也未提供证据证明其已对房屋质量维修合格，至今未收到鸿宝物业或者第三人发出的整改完毕要求交房的正式通知”不符合事实和交易习惯。三、樊济士所称“根据其提供照片，鸿宝物业及第三人没有履行房屋整修义务，案涉房屋无法实现正常居住功能”是错误的。四、樊济士所称存在恶意催收物业费的情况与事实不符。综上，鸿宝置业已于2017年1月16日将房屋交付给了樊济士，樊济士作为房屋的业主，享受了物业公司的服务，一审判决樊济士向物业公司交付物业费是正确的，应依法驳回其上诉。鸿宝置业述称，一、鸿宝置业已经通知樊济士收房，樊济士也按时到达交房现场，仅是樊济士提出不符合合同要求的理由拒绝签署“房屋交接单”，应视为已经通知其交房，鸿宝置业完成了交房责任，不存在樊济士诉称的逾期交房的情形。另外，合同约定在没有延期或提前交房时，可以不另行通知××。本案应当从法律上认定鸿宝置业已于2017年1月16日向樊济士交付了房屋，物业费从此时起应由樊济士承担。二、鸿宝置业建设的案涉房屋符合项目建设依据和商品房销售依据，向樊济士交付的房屋符合商品房买卖合同约定人交付条件。三、房屋非主体质量的瑕疵，购房人可要求公司予以维修，但不能以此为由拒绝收房，但就本案来说樊济士提出的拒绝收房的理由除一项“纸盒松动”属于房屋内的问题，其他全部不是房屋本身的问题。四、关于2021年对樊济士露台“女儿墙”维修的问题，是交房4年后，在已过2年保修期后，置业公司出于对业主的帮助而进行的维修，不能以此认定房屋不具备交付条件。其他同鸿宝物业的答辩意见。河南鸿宝物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付拖欠的自2017年1月16日起至2020年12月31日的物业服务费108288.6元；2、判决被告支付违约金41270.79元（以应支付的物业费为本金，按照年利率15.4%，自应支付之日计算至实际清偿之日，暂计算至2021年1月1日为41270.79元）；3、判决被告承担本案督促程序申请费822元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月30日，被告（××）与第三人河南鸿宝置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：被告购买位于金水××、××号房屋，建筑面积共379.96平方米；合同约定单价为18201.92元，房屋总价款6916000元；付款方式及期限为约定金额4216000元，付款方式现金，约定付款时间2014年10月30日，交纳比例60.96%，备注余款2700000元以商业贷款方式支付；合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2017年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付××使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向被告支付以交付房价款万分之2的违约金；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自本合同第八条约定的交付期限或出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。房屋的保修期自本合同约定的交房日期或通知的交房时间起开始计算。2、附件四补充协议的其他相关规定。第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年1月16日达到：正常使用标准；供水方式为井水供水。雨污水设施：2017年1月16日达到：正常使用标准。2、供配电设施：2017年1月16日达到：正常使用标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2017年1月16日达到：管道铺设到户；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年1月16日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2017年1月16日达到正常使用标准。附件四合同补充协议约定：四、关于房屋交付的补充约定，交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明材料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，被告有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为被告现场查验的前提条件，房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请房屋交接，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任等。本合同签订前××已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》，书面承诺遵守《临时管理约定》。被告在该商品房买卖合同及附件上签字捺印予以确认，案外人河南鸿宝置业有限公司在该合同及附件上加盖印章。原告作为物业服务企业（乙方）提交其与第三人河南鸿宝置业有限公司作为开发建设单位（甲方）签订的《郑州市前期物业服务合同》一份，主要载明：“名称鸿宝园林玉兰苑A区（一期），类型为普通住宅、别墅、商业，座落位置为郑州市金水××、××路东，建筑面积为114081.49平方米，区域东至索须河、南至鸿业路、西至金槐路、北至鸿兴路。乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；前期物业服务期限自2014年4月9日至新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。本物业区域物业服务收费为包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层洋房6元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年物业服务费。此后按半年一次交纳，具体时间为每期物业服务费到期后的最后一个月交下一期物业服务费。业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。原告及案外人河南鸿宝置业有限公司均在该协议上加盖印章。2020年6月12日，原告向被告出具《物业费催缴通知函》并向被告邮寄，该通知函主要载明：你系鸿园玉兰苑项目10幢102号商品房业主，河南鸿宝物业服务有限公司（以下简称“我司”）系该项目物业管理单位。根据我司与河南鸿宝置业有限公司签订的《郑州市前期物业服务合同》约定，截止本通知函发出之日，你共拖欠我司2017年1月16日至2020年12月31日以下费用：（1）物业费：共计人民币108325.37元；（2）车位费：共计人民币3360元；（3）违约金：共计人民币166738.99元；上述欠款共计人民币278424.36元。另查明，申请人河南鸿宝物业服务有限公司与被申请人樊济士申请支付令一案，该院于2020年10月21日发出（2020）豫0105民督880号支付令，限令樊济士在收到支付令之日起十五日内清偿债务或向本院提出书面异议。后支付令发出超过三十日，仍无法送达被申请人，裁定终结督促程序。申请费822元。另查明，2017年1月7日，被告签订《217项目A区分户预验收明细表》一份，对案涉房屋设施及其他方面提出问题。2020年5月20日，原告工作人员以短信方式通知被告对屋面自查，若有问题（住户使用不当或因装修及不可抗因素等造成的质量问题除外）请及时向物业服务中心或管家处进行报修等。原告工作人员与被告的微信聊天中显示，双方曾互相联系，工人进入案涉房屋亦经被告同意。庭审中，原告称，其于2017年1月16日之前已经向被告履行了交接手续，但被告因个人原告拒绝收房。被告称，2017年前后确实去过一次，对房屋的质量问题提出了意见，被告现在居住的地址是户籍地，可能与房屋买卖合同约定的地址不一致，没有收到被告的交房通知。原告称，对于被告2017年1月7日向其提交的验房明细表，反映了被告所述的问题，部分问题无法整改，曾口头回复被告，其提出的问题无法整改。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中《郑州市前期物业服务合同》已签订，根据双方合同约定及原告出具的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，案涉房屋已符合合同约定的交付使用的条件。本案中，关于被告提出的未收到建设单位的交房通知、鸿宝置业有限公司并未实际将房屋交付被告，被告并未享受到原告物业服务的主张，根据被告出具的《预验收明细表》，结合原告工作人员向被告发送的短信及原告工作人员与被告的微信聊天记录可以证明，被告已实际享受原告提供的服务，故原告主张被告支付自2017年1月16日至2020年12月31日期间物业服务费108288.6元的诉请依法有据，该院予以支持。关于被告主张的建设单位绿化不符合要求、建设单位没有兑现承诺的电梯存在违约情形的诉讼请求，其未提供证据予以证明且并不符合双方约定的拒绝交付的条件，双方合同中亦未约定有赠送电梯的条款，故对此答辩意见该院不予采纳。关于原告主张的违约金及督促程序申请费，结合本案实际情况及与原、被告、第三人间沟通情况等因素，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告樊济士于本判决生效后十日内支付原告河南鸿宝物业服务有限公司自2017年1月16日至2020年12月31日期间物业服务费108288.6元；二、驳回原告河南鸿宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1654元，由原告河南鸿宝物业服务有限公司负担463元，由被告樊济士负担1191元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，上诉人樊济士与原审第三人鸿宝置业签订的《商品房买卖合同》及上诉人鸿宝物业与鸿宝置业签订的郑州市前期物业服务合同》，均是双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定及鸿宝物业出具的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，案涉房屋已符合合同约定的交付使用的条件。原审法院根据樊济士出具的《预验收明细表》，再结合鸿宝物业工作人员向樊济士发送的短信及鸿宝物业工作人员与樊济士的微信聊天记录，从而认定樊济士已实际享受鸿宝物业提供的服务并无不当，樊济士称其并未接收房屋，不应承担相关的物业费理由不成立。由于双方对于交付的房屋存在争议，樊济士没有主观故意，所以，原审法院结合本案实际情况及樊济士、鸿宝物业、鸿宝置业间沟通情况等因素，从而对鸿宝物业主张的违约金及督促程序申请费不予支持亦无不当。综上所述，樊济士、鸿宝物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3308元，由樊济士负担2535元，河南鸿宝物业服务有限公司负担773元。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇二一年六月十八日法官助理张彦超书记员娄杨杨