北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7833号上诉人（原审原告）：宋明梅，女，1958年10月4日出生，汉族，北京人民广播电台退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：苏倩，女，由北京市东城区和平里街道七区社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司法务。上诉人宋明梅因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋明梅上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第三项，依法改判北京自如生活企业管理有限公司（下称自如公司）继续履行双方合同；2.依法改判自如公司支付宋明梅截至二审判决生效日所欠房屋租金（截至止4月1日为42700元）；3.本案的一、二审诉讼费用由自如公司承担。事实和理由：一、本案房屋一开始就没有加装隔断，一审判决对自如公司没有证据支持的“本案房屋存在隔断”的说法予以采信，违反了基本的证据原则，存在认定事实严重错误。事实上本案房屋从一开始就不存在加装隔断，不存在一审判决中所说的“隔断”拆建导致自如公司预期的出租条件发生变化。因此一审判决认定“自合同签订后3101号房屋不具备自如公司预期的以三居房出租的条件”没有证据支持，所有证据都指向双方没有达成建设隔断的合意，本案房屋根本就不存在隔断，一审判决的上述认定与事实完全不符。二、房租不存在亏损，一审法院认定“自如公司以收取房租共5590元但每月向宋明梅支付6100元的状态坚持到2020年10月19日”仅为自如公司在答辩状中陈述，没有任何证据支持，一审法院将自如公司没有任何证据支撑的单方陈述直接当作事实予以认定，事实认定存在严重错误，且即便亏损，也不是合同解除理由，一审法院适用法律有误。自如公司并不存在亏损，假使自如公司亏损，也是其正常的商业风险，不能作为合同解除的依据。三、一审法院认定“2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难”没有事实依据，与本案案情不存在直接因果关系，存在事实认定错误和法律适用错误。四、本案不符合最高院九民会议纪要第四十八条“违约方起诉解除”的情形，自如公司不享有合同解除权，且已过解除权的除斥期间，一审法院引用《九民纪要》第四十八条，属于适用法律有误。五、自如公司作为以转租房屋行业的头部经营者，并非案涉房屋中实际居住的承租人，更不是自然人承租人，本案合同的债务标的不具有人身属性，一审法院认定本案的“债务标的”不适于继续履行，适用法律错误。六、一审法院对于自如公司能否能够解除、如何解除、是否有解除时间以及赔偿的认定前后矛盾、逻辑不清。七、一审法院认定“原告没有采取适当措施致使损失扩大”，适用法律有误。八、一审判决的认定完全违背了目前裁判文书网上所有类案的生效判决，造成同案不同判。九、一审法院在判决中仅提及自如公司方面的证据和理由，在判决中对自如公司提交的证明无隔断的视频证据等重要证据，及宋明梅提出的本案标的适宜继续履行、没有加装隔断等重要理由均未提及和辨明，也未对争议事实进行判决，认定事实和适用法律严重偏颇。自如公司辩称，同意一审判决，不同意宋明梅的上诉请求。一、一审法院就隔断间拆除、疫情影响等事实进行了认定，我公司在一审中提交的合同也能证明双方就隔断问题达成合意，宋明梅并未提交任何证据证明合同签订之时不允许我公司打隔断，案涉房屋所在小区两居室、历史出租价格区间为4000元到5500元，在预期三居室出租的条件下，我公司给出了6100元的价格，但是在装修过程中被物业人员口头责令拆除，因此最后房屋未能达成三居室出租的条件。一审中我公司提交的证据明确证明我公司收到的租金金额为5590元，且我公司在房屋装修等方面投入巨大，亏损严重。二、我公司与宋明梅签订的《资产管理服务公司》系委托合同而非房屋租赁合同，我公司系房屋管理人，仅受对方委托，对房屋进行管理我公司仅基于管理案涉房屋提供增值服务取得一定收益，因此我方享有任意解除权。宋明梅向一审法院起诉请求：1．自如公司支付宋明梅租金30500元（月租金6100元乘以5个月）；2．自如公司继续履行双方的合同；3．自如公司支付电费27.35元、煤气费26.1元；4．诉讼费由自如公司负担。一审法院认定事实：2019年6月21日，宋明梅（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋为3101号房屋，标的资产的用途为居住；甲方授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住；管理期间自2019年6月22日起至2022年10月19日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2019年6月22日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6100元／月；乙方管理运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家的安全管理规范。合同第6.2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一约定：3101号房屋建筑面积67.2平方米，居室数量有2室1厅（含优化间）与2室1厅（不含优化间）两个选项，但未进行勾选。合同签订后，宋明梅向自如公司交付了3101号房屋，自如公司向宋明梅支付了6100元服务质量保证金且自如公司向宋明梅支付租金至2020年10月19日。庭审中，自如公司提交房屋改造装修明细、出租情况截图、自如小程序截图，证明3101号房屋原本为两居室，依据合同约定该公司在客厅设立优化闸，即03卧室，但03卧室尚未出租即被责令要求拆除；该公司从01卧室、02卧室共收取房租5590元；宋明梅可在自如小程序主页看到装修报告及租客情况，对我方改造方案加装隔断间的行为知情且同意。宋明梅对上述证据均不予认可，称双方未协商打隔断，单位管理严格，不允许房屋打隔。2020年10月18日，自如公司向宋明梅发送了解约通知函，大致内容为合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，且经沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致，自如公司决定于2020年11月8日与宋明梅解除服务合同。2020年12月29日，自如公司向宋明梅发短信：自如网二次提示，您尾号为BJGYWLD199476382的合同已解约完成，房屋电子锁密码为XXXXXX，请及时收回房屋，避免造成损失，祝您生活愉快。宋明梅坚持要求继续履行合同，认为自如公司虽然发送了密码，但是无权解除合同。宋明梅提交短信截图，证明3101号房屋欠电费27.35元、欠燃气费26.1元。一审法院认为，宋明梅与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司单方向宋明梅发送解约通知函并要求解除双方合同行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。然自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自合同签订后3101号房屋不具备自如公司预期的以三居室出租的条件，二是该公司以收取房租共5590元但每月向宋明梅支付6100元的状态坚持到2020年10月19日，三是2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽然作为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故一审法院对于宋明梅要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。在宋明梅已经享有单方解除权的情况下，宋明梅可另行通过其他形式主张权利。关于宋明梅要求自如公司支付租金的诉讼请求，因自如公司于2020年10月18日向宋明梅发送了解约通知函，宋明梅虽不同意，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将3101号房屋门锁密码告知宋明梅。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知宋明梅房屋密码的情况下，宋明梅应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故一审法院对宋明梅主张自2020年10月20日至2020年12月29日的租金12810元予以支持，超出部分，不予支持。宋明梅要求自如公司支付电费27.35元、燃气费26.1元，一审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，一审法院于2021年3月判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付宋明梅自2020年10月20日至2020年12月29日的租金12810元；二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付宋明梅电费27.35元、燃气费26.1元；三、驳回宋明梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。宋明梅与自如公司签订的《资产管理服务合同》，从合同内容及实际交易模式可以判断该合同实质属房屋租赁合同性质，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。经审理查明，案涉房屋内所谓的优化间系自如公司单方面设置，并未经过宋明梅的同意，且自如公司作为专业租赁机构理应知晓禁止改变房屋内主体设计结构的相关房屋出租政策，自如公司以优化间拆除、房屋经营情况客观上发生变化为由主张解除合同不符合法律规定，因不具有合法的单方解除权，故其向宋明梅发送的单方解约通知函不发生解除合同的效力。自如公司在合同期内存在清空租户并通知宋明梅解除合同、要求宋明梅收回案涉房屋等不履行合同的客观行为，虽然自如公司的单方解约行为不符合法律规定和合同约定的解约条件，但合同的履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退案涉房屋的情况下，租赁合同不适于强制履行，自如公司在衡量违约成本与履约利益损失之后做出的解约决定，在其承担违约责任后果的前提下，应准许解除合同，故对于宋明梅要求自如公司继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。对于合同解除日的确认，因自如公司于2020年10月18日向宋明梅发送了解约通知函，宋明梅虽不同意，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将3101号房屋门锁密码告知宋明梅。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知宋明梅房屋密码的情况下，视为其以实际行为解除合同并腾退房屋，故本院认定2020年12月29日为合同解除日。宋明梅基于继续履行合同主张的诉讼请求，本院不予支持。宋明梅可另行提起合同解除的违约赔偿之诉。在自如公司告知其已经腾房后，宋明梅应当采取适当措施防止损失的扩大。一审法院仅支持了宋明梅主张自2020年10月20日至2020年12月29日的租金12810元应属合理，本院予以支持。另，对于宋明梅上诉所主张的超过一审诉讼请求部分的房屋租金，不属于二审上诉审理的范围，本院不予审理。综上所述，宋明梅的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由宋明梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年六月十七日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄