山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4753号上诉人（原审原告）：张民，男，1959年5月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南明鑫物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈学武，执行董事。委托诉讼代理人：常珑雪，女，该公司职员。委托诉讼代理人：崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。上诉人张民因与被上诉人济南明鑫物业管理有限公司（以下简称明鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初15792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。张民上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由明鑫物业公司承担。事实和理由：一、一审认定以孔宪敏为法人的济南历下鑫光企业管理咨询服务部（以下简称鑫光服务部）依然存在并进行商业活动与事实不符。鑫光服务部在2019年12月5日经业主大会讨论通过停止使用，并与张民为代表人的济南开明商贸公司做了工作交接。孔宪敏也多次声明不再担当法人，并于2020年7月3日向工商行政部门申请销户。二、一审认定恢复供应能源存在偏离事实。张民持有物业公司收缴水、电费通知单(收据)，证明张民有单独水房并装有套表。电动卷帘门强行停电后，物业公司又剪断电缆无法进入使用。一审法官现场看到侵害事实。物业公司为达到私利目的而采取的行为，是为了利益共同体进场经营而创造条件。在此基础上又多次对张民的房屋强拆，破坏地面，剪断电线、电缆，张民多次报案有报警纪录。三、一审认定张民受侵害破坏的商铺仍然可以出租，与事实不符。市场被拆除破坏的公用部分都有张民的产权，商铺已不具备出租功能和条件。施工方为济南天安云谷文化传媒有限公司，并不是政府项目，无工程资质和城建许可。四、一审认定明鑫物业公司与济南天安云谷传媒有限公司暴力强拆市场行为是政府项目存在以下问题：1.明鑫物业公司庭审中拿不出政府文件、批文、手续。2.2020年5月18日开发商代表在开元广场买房业主群发布招商联络函，其招商内容从头到尾没提是历下区政府招商引资项目。五、一审认定明鑫物业公司提交《撤销罢免书》有效无法律依据。1.未经业主大会讨论公示，不合法。2.张民及部分反对业主不知道。3.没有牵头人。4.成立眼镜市场是业主大会表决通过，业主签字认可法律承认。签字业主与眼镜市场商户合同没解约属违约行为。5.没选出新业主委员会主任，也没提出市场内诸多问题解决方案。因此，属一房两租违约违法行为。6.业主委员会旗下公司也没选出新公司代表人。7.民法典第280条规定：业主委员会或业主大会做出的决定对业主有约束力，如果做出不利于业主决议，应该依法向法院申请撤销。综上所述，张民的商铺有国家发放房产证，受法律保护。在双方拆迁条件没谈好前，明鑫物业公司以政府项目为由，与其引进公司强拆，张民商铺被毁，合法权益被侵害，明鑫物业公司负有主要责任和安保责任。因此，商场基础设施被拆毁，张民私产商铺被强拆造成商铺不能出租，明鑫物业公司理应赔偿房屋租金的损失。明鑫物业公司辩称，一、张民系因其所有的B137商铺被停止能源供应而提起本案诉讼，鑫光服务部是否合法存续与本案无关联，且一审判决对该服务部是否存续没有作出认定。二、张民所有的B137商铺已恢复能源供应，对此一审判决认定事实清楚。2019年11月8日，明鑫物业公司与鑫光服务部签订《济南开元广场一期物业管理服务协议》，将位于开元广场一期一层南部区域的电设立单独配电箱，配电箱安装于开元广场一期一层业主委员会管理办公室，并由其控制，B137商铺位于上述区域，张民可自行控制使用B137商铺内的用电。一审期间该区域供电已恢复正常，开元广场一期一层内铺内并不单独供水，公共区域供水并未存在中断情况，对此一审法院于2021年2月4日进行了现场勘察，查明了案涉B137商铺水电正常供应的事实并依法予以认定，认定事实清楚。三、一审判决认定停电停水并未给张民造成租金损失，认定事实清楚。张民的商铺已空置多年，张民并无证据证明因能源供应中断而导致其商铺无法出租，该商铺空置与能源供应中断之间没有因果关系，一审判决认定停电停水未给张民造成租金损失，认定事实清楚。而且张民要求支付租金的诉讼请求与一审法院受理的张民诉明鑫物业公司侵权责任纠纷[案号：（2020）鲁0102民初15811号]民事起诉状第6项诉讼请求重复，属于重复起诉。四、迈阿密酒吧项目是否为政府招商引资项目与本案无关联。五、一审判决未对撤销委托声明书的效力进行认定。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，张民的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。张民向一审法院起诉请求：1.请求确认张民与明鑫物业公司之间存在物业服务合同关系，并判令明鑫物业公司与张民签订书面的物业服务合同；2.判令明鑫物业公司立即恢复供水供电，并提供符合行业标准的物业服务；3.判令明鑫物业公司免除张民从2020年6月24日到恢复供水供电期间的物业费用；4.判令明鑫物业公司赔偿张民从2020年6月24日到恢复供水供电期间的房租损失暂计5万元；5.判令明鑫物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于济南市历下区趵突泉北路1号开元广场一层是产权式商铺，其中B137商铺归张民所有。张民为业主代表，其授权孔宪敏注册成立了个体工商户鑫光服务部。2019年11月8日，明鑫物业公司（甲方）与一层商铺业主授权的鑫光服务部（乙方）签订了《济南开元广场一期物业管理服务协议》。服务协议约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方及承租商户自行承担在本物业投资和商业经营的全部风险；商户按实际承租的建筑面积缴纳物业服务费，物业服务费标准暂定为每平方米每月15元；物业服务费每6个月为一个支付期，商户应提前1个月向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费；商户如未在约定时间内缴纳相关费用的，甲方有权终止相关物业服务，包括限制用电用水、停止预售电卡的充值及其他物业服务；逾期超过15日的，甲方有权中止或停止能源供应及相关服务，由此造成的损失，由商户自行承担；自商户进场之日起，甲方给予商户减免6个月的物业服务费（进场日以乙方与商户签订的租赁合同中约定的进场日为准，装修期含在减免区间内），物业服务费的具体减免事宜由双方书面确认。2020年6月24日，明鑫物业公司向鑫光服务部发送停止能源供应和解除物业服务协议通知书，以鑫光服务部没有在2020年5月1日前支付2020年6月1日至11月30日期间的物业服务费43360.20元为由，通知鑫光服务部于当日10时停止全部能源供应。同时，以开元广场一层商铺业主已撤销对张民为主任的业委会及鑫光服务部的委托，导致物业服务协议无法履行为由，解除了物业服务协议。之后，除张民及其他3户业主外，其他业主均同意将商铺出租给迈阿密酒吧。2021年2月4日，经现场勘察，明鑫物业公司已经恢复了供电供水。一审法院认为，明鑫物业公司认可与张民之间存在物业服务合同关系，一审法院对此予以确认。因为签订物业服务合同属于当事人意思自治的范畴，人民法院不宜强制裁判当事人一方签订书面物业服务合同，故张民要求明鑫物业公司与其签订书面的物业服务合同，一审法院不予支持。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。明鑫物业公司在张民欠交物业费时，停止供水供电，其方式方法不当。因此，明鑫物业公司应当恢复供水供电，免除停水停电期间的物业费。由于明鑫物业公司在诉讼过程中已经为张民恢复了供水供电，张民恢复供水供电的诉讼请求已经没有判决的必要。因张民的房屋并未对外出租，而是处于空置状态，停水停电并没有给张民造成房租损失，所以张民要求明鑫物业公司赔偿房租损失，一审法院不予支持。张民要求明鑫物业公司提供符合行业标准的物业服务，该诉讼请求不明确，应驳回该项起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告张民与被告济南明鑫物业管理有限公司存在物业服务合同关系；二、免除张民2020年6月24日至2021年2月4日期间的物业服务费；三、驳回原告张民要求被告济南明鑫物业管理有限公司赔偿房租损失5万元的诉讼请求；四、驳回原告张民要求与被告济南明鑫物业管理有限公司签订书面物业服务合同的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告济南明鑫物业管理有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张民提交证据一、意向协议书（2020年5月22日），证明眼镜市场已出租，因明鑫物业公司引入项目和参与强拆市场而终止。证据二、光盘一张，内容是向全体一层业主汇报的影视资料，证明张民已将市场整体出租，并向广大业主作了汇报介绍，公示了承租公司，并出示合作意向书。明鑫物业公司质证称，对意向协议书的真实性无法确定，且与本案无关联。张民不能证明与邦尼公司签订的正式合同，而且开明商贸无权出租开元广场一期一层。对于视频资料与本案无关，真实性无法确定。明鑫物业公司庭后提交光盘一张，证明该区域供电已恢复正常。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，因此，仅对与物业服务履行等相关的事项进行审理。本案中，位于济南市历下区趵突泉北路1号开元广场一层系产权式商铺，其中B137商铺归张民所有。明鑫物业公司认可与张民之间存在物业服务合同关系，一审法院确认明鑫物业公司与张民之间存在物业服务合同关系正确。张民要求与明鑫物业公司签订书面的物业服务合同，因为签订物业服务合同属于当事人意思自治的范畴，人民法院不宜强制裁判当事人一方签订书面物业服务合同，双方可协商处理，法院仅确认双方存在物业服务合同关系。故张民要求明鑫物业公司与其签订书面的物业服务合同，一审法院不予支持并无不当。关于张民要求明鑫物业服务公司赔偿房租损失问题。张民在二审中提供了出租意向书，因该意向书是对整个一层的出租意向，并没有签订正式的出租合同，即张民的房屋并未对外出租，而是处于空置状态，一审法院认定停水停电并没有给张民造成房租损失，对张民要求明鑫物业公司赔偿房租损失，一审法院不予支持并无不当。综上所述，张民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张民负担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二一年六月二日书记员  张 强