天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1453号上诉人（原审被告）：天津东海苑置业投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇芦汉路28号（农机修造厂院内）。法定代表人：唐山林，董事长。委托诉讼代理人：王茜，天津冠浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马扬扬，女，1976年9月22日出生，回族，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人天津东海苑置业投资有限公司（以下简称东海苑公司）因与被上诉人马扬扬房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东海苑公司上诉请求:1.依法撤销一审民事判决,改判驳回马扬扬全部诉讼请求;2.判决马扬扬承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足。一审判决依据马扬扬的陈述和马扬扬提交的案外人的转款记录即判定段海洋的收款行为构成对东海苑公司的表见代理,认定东海苑公司承担返还责任,证据不足。一审中东海苑公司提出对本案诉争的事实并不知情,没有收款也没有授权收款。东海苑公司与马扬扬之间签订房屋买卖合同,收取马扬扬首付款已向其出具收据。而一审判决对案涉5.5万元涉及的段海洋、罗云的收付款情况除了马扬扬的陈述和微信截屏外并没有其他证据佐证。这二人与东海苑公司既不相识,也未任职受雇。一审判决认定由东海苑公司承担返还责任的证据没有形成证据链,5.5万元转款除了马扬扬自述是小院建设费,并无其他有效证据。因此一审判决对案件事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。一审判决援引表见代理来推定东海苑公司承担责任是对表见代理法律含义的认识错误。民法典第170条规定:执行法人或者非法人组织工作任务的人员,就其职权范围内的事项,以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为,对法人或者非法人组织发生效力。本案中一审判决已认定段海洋是北京致丞房地产经纪有限公司的员工,而马扬扬是依据段海洋的指令付款5.5万元的;那么根据170条规定,段海洋是以北京致丞房地产经纪有限公司的名义收取的5.5万元,运用表见代理的概念,北京致丞房地产经纪有限公司需要对段海洋收取马扬扬5.5万元的行为承担返还责任。段海洋的行为无法构成对东海苑公司的表见代理,所以段海洋收取5.5万元与东海苑公司无关,一审判决认定段海洋表见代理东海苑公司是对法律概念的认识错误,因此一审认定表见代理不成立。马扬扬辩称，不同意东海苑公司上诉请求。马扬扬向一审法院起诉请求：退还小院费用55，000元及一切损失。一审法院认定事实如下：2016年马扬扬在东海苑公司购置20号楼102号商品房，因未能办理网签，马扬扬申请退房。在购房期间，销售人员段海洋负责接待马扬扬，段海洋曾经承诺加收55,000元可以购置一楼小院，2016年10月1日，马扬扬在七里香格售楼处向段海洋缴纳电商款60,000元，段海洋在交款人处签字，北京致丞房地产经纪有限公司在收款单位公章处盖章，2016年10月5日马扬扬通过支付宝向段海洋转账50,000元，同日，通过微信转账5,000元。小院款缴纳完毕后，马扬扬在段海洋的介绍下到罗云处领取房号，马扬扬在段海洋的陪同下来到燃气公司院内二楼财务处签订购房合同并交纳首付房款。东海苑公司现已经将购房款及电商款退还至马扬扬。东海苑公司在庭审中自认其委托北京致丞房地产经纪有限公司售房，房屋出售后，东海苑公司收取房款，致丞房地产收取中介费，二者系销售代理关系。在售楼处80%都不是东海苑公司的人，天南海北的销售都有，只有财务人员才是东海苑公司的人。一审法院认为，本案的争议焦点为：段海洋的行为能否代表东海苑公司，东海苑公司是否应当向马扬扬返还小院款55,000元。根据东海苑公司的庭审自认：“致丞房地产按照东海苑公司的要求去卖房，东海苑公司收取购房款，致丞房地产收取中介费，二者之间是销售代理的关系。在售楼处80%都不是东海苑公司的人，天南海北的销售都有，只有财务人员才是东海苑公司的人。”通过该表述能够认定，东海苑公司委托致丞房地产售楼，东海苑公司仅有财务人员在场。因段海洋在公安行政卷宗中曾经陈述“当时我找到了七里香格小区的销售代理公司北京致丞房产销售公司，我就挂靠在了北京致丞房产销售公司，我的销售主管叫罗云。”以及段海洋在购房全程中均陪同马扬扬的事实，再结合马扬扬提供的证据七能够证明开具收款的单位为致丞房地产，一审法院有理由认定段海洋为致丞房地产的工作人员。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”马扬扬在段海洋的陪同下缴纳了小院款、电商款、签订了购房合同、缴纳了首付款，对于马扬扬而言，其有理由相信段海洋的系列行为能够代表东海苑公司。马扬扬作为消费者在东海苑公司售楼处购房，没有进一步区分段海洋的行为哪部分代表东海苑公司、哪部分不能代表东海苑公司的审慎注意义务。即便段海洋没有出售小院的权限，其行为也构成表见代理，段海洋的系列行为不可拆分，不能仅认定其售房行为能够代表东海苑公司，而收取小院款的行为不能代表东海苑公司。故一审法院认定段海洋销售小院的行为能够代表东海苑公司，东海苑公司应向马扬扬返还购置小院款55,000元。关于马扬扬要求东海苑公司承担其他一切损失，因马扬扬未提供证据证明具体损失，一审法院对该项诉讼请求不予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：“一、天津市东海苑置业投资有限公司于本判决生效后十日内向马扬扬返还小院购置款55,000元；二、驳回马扬扬其他诉讼请求。案件受理费1,175元，减半收取587.5元，由天津市东海苑置业投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，东海苑公司提交七里香格C2楼规划图一份，拟证明马扬扬当初购买的房型是无小院规划的。马扬扬对该份证据质证认为，当时这个房子的户型图是这样的，但是销售承诺让马扬扬买一楼，会搭建15平米的小院，搭建费用是5.5万元。马扬扬的户型图应该是60平米左右的，是20号楼的，东海苑公司提交的户型图不是马扬扬的。马扬扬未提交新证据。东海苑公司提交的证据真实性，本院无法核实，且该份证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点与一审一致，即段海洋的行为能否代表东海苑公司，东海苑公司是否应当向马扬扬返还小院款55,000元。东海苑公司两审中虽主张并不知晓马扬扬加价购置小院情况，既未收取款项也未授权收款。但从合同履行过程看，对于马扬扬而言，其有理由相信段海洋的系列行为能够代表东海苑公司，段海洋的行为能够构成表见代理，一审法院对此事实的认定，有事实和法律依据，处理结果并无不当，本院应予维持。故东海苑公司应当返还马扬扬小院款55,000元。至于东海苑公司与段海洋等及案外人北京致丞房地产经纪有限公司之间法律关系，东海苑公司可据实另行解决。东海苑公司两审中均未提交充分证据和依据推翻一审认定的事实，对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，东海苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,175元，由上诉人天津东海苑置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  阎 涛审判员  李兴明二〇二一年六月二十三日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……