陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终452号上诉人（原审被告，反诉原告）：汉中市城市建设投资开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区XX路汉江桥闸。法定代表人：鲁志文，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈健、吴静，该公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：汉中佳珅物业管理有限责任公司，住所地：陕西省汉中市汉台区XX社区XX区XX号楼XX室。。法定代表人：刘杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲，陕西汉京律师事务所律师。上诉人汉中市城市建设投资开发有限公司（以下简称汉中城投公司）因与被上诉人汉中佳珅物业管理有限责任公司（以下简称佳珅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初5430号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉中城投公司上诉请求：撤销原审判决第一、三条，依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》无效；2、请求被上诉人返还已支付的服务费人民币121000元；3、驳回被上诉人要求上诉人支付服务费的诉讼请求；4、本案一、二审案件受理费均由佳绅物业负担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》无效。前期物业服务合同，是指在物业服务当中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业时应当签订的合同。签订前期物业服务合同的主体应当是建设单位或取得了合法房屋产权的业主，该房屋的建设单位是陕西大旺房地产开发有限公司,并非上诉人。由于大旺公司对该房屋资金没有办理竣工验收备案,不具备交付使用的条件,仍然属于在建工程,只有大旺公司才具有签订前期物业服务合同的主题资格。上诉人虽然与大旺公司签订了购房协议,但至今无法进行网签,未取得该房屋的使用权合法所有权,亦并非业主,不符合签订前期物业服务合同的主体资格。由于签订合同主体不合法，该协议应当认定为无效协议，一审法院认定合同有效与有关法律规定相悖。二、根据合同法58条的规定，合同无效后，被上诉人应当返还上诉人支付的服务费121000元。三、该房屋至今未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，更未进行网签，不具备法律意义上的交房行为，房屋的所有权人依然是大旺公司，原告的物业管理行为实际上是在给大旺公司看管房屋，该协议未履行的义务应当中止履行，故上诉人不应向被上诉人支付服务费。被上诉人佳绅物业辩称，上诉人二审请求确认合同无效程序不合法。一审上诉人提出反诉，前提是合同合法有效，但二审上诉人请求确认合同无效，与一审矛盾，因此上诉人的上诉无法成立。关于返还物业费的问题，最高院有司法解释，物业费不适用返还。二审法院应驳回上诉，维持原判。原告佳珅物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告物业服务费187000元（以每月11000为标准，从2019年4月暂计算到2020年8月31日，但合同终止以前逾期付款的损失应当支持，请法庭支持到合同终止之日）；2、请求法院判决被告承担延期付款造成的损失，按银行同期贷款利率的四倍支付违约金约21821.7元。被告（反诉原告）汉中城投公司反诉请求：1、请求人民法院依法判决解除被反诉人与反诉人签订的《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》；2、请求被反诉人返还已支付的服务费人民币121000元；3、反诉受理费由被反诉人承担。一审法院认定的事实，2018年4月13日，汉中城投公司（甲方）与佳珅物业公司（乙方）签订了《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》，协议约定：1、甲方委托乙方管理XX社区XX区648套住宅房经三方验收合格后签字确认，乙方将对以上住宅房进行受托，乙方应严格按照物业服务合同，制定合理可行的维护保修计划，确保委托范围内的物业都能得到合理的维护保养；2、未销售的住宅房，产生的物业费、电梯年检费、测速费、维保费由甲方予以补贴。物业费采取商议好的基准数减去已经安置户的方式进行补贴，电梯设备产生的费用甲方补贴空置户的年检费，乙方应该合理管理，避免浪费，同时乙方应加强对受托范围内特种设备的管控；3、物业中心应以甲方的《交房通知书》给予业主办理交房手续，自办理交房手续当天所有物业费及代收产生的费用由购房人承担，甲方不再承担任何物业费及代收费用；4、甲方委托乙方对648套住宅房进行管理期间，任何损害甲方权益事务均由乙方承担；5、甲方按总金额11000元/月给予乙方补贴，按月向乙方支付补贴费用；6、本合同期限自2018年4月30日至本合同住宅房销售完毕70%止。合同签订后，原告开始对案涉648套房屋进行物业管理，被告分四次向原告支付2018年5月至2019年3月间物业费121000元，之后未再付款。原告认为被告不履行合同约定的付款义务给其造成经济损失，被告则以其目前不是案涉房屋的所有权人，其与原告签订《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》是在其未取得房屋产权的情况下签订的，请求解除该协议并返还已经支付的物业费用121000元，双方因此发生纠纷，诉至一审法院。另查明，1、2018年3月15日，汉中市城市建设投资开发有限公司（甲方）与案外人陕西大旺房地产开发有限公司（乙方）签订了《商品房交房确认书》，载明：“甲乙双方于2016年5月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定甲方购买乙方位于汉中市汉台区XX社区XX区共计648套商品房，用于龙岗二期拆迁安置用房。经甲乙双方及物业公司三方于2018年3月7日至2018年3月12日现场移交，现已全部移交完毕。”汉中佳珅物业管理有限公司在该确认书上签字盖章；2、原告佳珅物业公司是XX社区的物业服务企业，案涉648套住宅房只是光辉社区的部分房屋。一审法院认为，合法有效的合同关系，应当受到法律的保护。汉中城投公司与佳珅物业公司签订的《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同真实有效，当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，佳珅物业公司对汉中城投公司委托的648套住宅房进行管理，汉中城投公司却未按合同约定支付前期管理费，现在原告佳珅物业公司要求被告汉中城投公司支付2019年4月至2020年11月的管理费220000元符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持；原告佳珅物业公司要求被告汉中城投公司按银行同期贷款利率的四倍支付违约金无事实依据及法律依据，一审法院依法不予支持；被告汉中城投公司与原告佳珅物业公司签订上述物业管理协议时，其对案涉房屋享有合法的占有使用的权利，其是否取得案涉房屋的所有权并不影响其与原告签订的《关于XX社区XX区部分住宅楼前期物业管理的委托服务协议》的效力，原告以其未取得案涉房屋的所有权要求解除合同并返还已经支付的费用121000元不符合合同约定及法律规定，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）汉中市城市建设投资开发有限公司于本判决书生效后二十日内向原告（反诉被告）汉中佳珅物业管理有限责任公司支付2019年4月至2020年11月的管理费220000元。二、驳回原告（反诉被告）汉中佳珅物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）汉中市城市建设投资开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4040元，由被告汉中市城市建设投资开发有限公司承担；反诉案件受理费1360元，由被告（反诉原告）汉中市城市建设投资开发有限公司自行承担。二审期间，上诉人提交一份商品房合同，证明被上诉人看管不力。被上诉人质证意见为:真实性不予认可，合同涉及的房屋是否属于物业服务合同的一部分没有相关证据予以印证，不管上诉人还是开发商卖房，都是产权交易与物业公司没有关系。经审核，该证据与争议焦点没有关联性，不予采信。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，一、上诉人能否在一审反诉请求解除合同，二审上诉请求确认合同无效。二、被上诉人是否应返还服务费。一、本案中，上诉人一审中反诉要求解除合同，二审中又诉请确认合同无效，属于对一审诉讼请求的变更，上诉人在二审中变更要求确认合同无效的行为不符合民事诉讼程序的相关规定，且本案是合同案件，人民法院在审理合同案件时亦会主动审查合同效力问题，经审查，本案并无证据证明存在《中华人民共和国民法典》总则编第六章规定的合同无效的情形，故本案中上诉人的上诉理由不能成立。二、依据一审查明的事实，上诉人与案外人大旺公司签订了购房协议,且大旺公司对房屋进行了实际的交付，上诉人作为房屋的合法占有人，与被上诉人签订了物业服务合同，该物业服务合同真实合法有效，不违背法律的规定，上诉人是否取得所购房屋的物权证书，是其与大旺公司房屋买卖合同关系中的争议，与本案的物业服务合同的争议不是同一法律关系，亦不影响本案中双方当事人的权利义务关系，且被上诉人在物业服务合同中自愿履行了给付部分物业费的合同义务，上诉人要求被上诉人返还其已给付的物业费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元,由上诉人汉中市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二一年六月二十一日法官助理  徐晓倩书 记 员  李梦乔