辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终1575号上诉人（原审被告）：张迪，男，1991年12月25日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口三星物业服务有限公司，住所地营口市站前区明珠路20-甲6号。法定代表人：管恩三，该公司经理。委托诉讼代理人：徐应华，该公司职员。委托诉讼代理人：刘杰，辽宁哲明律师事务所律师。上诉人张迪因与被上诉人营口三星物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2021)辽0802民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张迪上诉请求：一、撤销营口市站前区人民法院（2021)辽0802民初826号民事判决。改判上诉人给付被上诉人物业服务费1583.9元。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人所诉上诉人欠物业费4536元，不应由上诉人全部承担上诉人于2018年12月31日购买原房主李小丽的房屋，面积为90.51平方米。合同约定，2018年12月31日之前的物业费由原房主李小丽承担，从2019年1月份之后由上诉人承担。这个事由被上诉人是明知的。因为被上诉人在本案诉前曾状告过李小丽，后因找不到李小丽的送达地址，使案件搁置下来无法启动诉讼程序。在明知欠物业费不应由上诉人全部承担的前提下，被上诉人把欠物业费的总额全部加在上诉人头上，是不负责任的。从2013年11月22日至2018年12月.31日的物业费应由案外人李小丽承担。站前区人民法院判决错误。上诉人只应承担从2019年1月至2021年11月份的物业费1583.9元（0.5元*90.51平方米*35个月）。请查清事实，依法改判。营口三星物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。答辩人已经依约定为业主提供了服务，上诉人购买案涉房屋，根据营口市物业管理条例的规定，应采取有效方式通知答辩人，核实原房主是否缴纳物业费。上诉人未核实原房主是否拖欠费用，九办理房屋买卖变更手续，是自愿放弃权利的行为。上诉人购买房屋价格明显低于市场价格，答辩人有理由认为购房款已包含未缴纳的物业费。一审上诉人未到庭，视为放弃权利。营口三星物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业服务费4536元。2、被告支付滞纳金3311元。3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告张迪系中华园小区二期业主，房屋建筑面积为90.51平方米。2015年1月1日，原告与营口市彤元物业管理有限公司（以下简称彤元物业）签订《物业管理交接协议》，约定彤元物业同意将中华园小区二、三期物业管理及服务工作交原告管理，交接日期从2015年1月1日至服务期限终止，彤元物业同意该小区从2012年1月开始所欠物业费由原告负责清收。2015年12月11日，原告与营口市站前区安民社区居民委员会签订《物业管理服务合同书》，合同约定由原告为中华园小区二期、三期提供物业服务，服务内容为房屋共有部位的维护和管理；房屋共同设施设备及其运行的维护、维修和管理；房屋维修管理；环境卫生管理；保安管理；交通管理与车辆管理；电梯管理等，合同期限为2015年1月1日起至2026年1月1日止，物业费按年收取，物业费标准为每月每平方米0.5元。被告于2013年11月22日至2021年11月21日期间累计拖欠物业费4344元、灯费192元。一审法院认为，原告三星物业与营口市站前区安民社区居民委员会订的《物业管理服务合同书》对业主具有约束力，原告与被告应当按照合同约定履行义务。现原告三星物业已履行了物业管理服务义务，被告作为业主也享受了原告提供的物业服务，所以应当按约定支付物业费。关于滞纳金，实为违约金，因约定的违约金标准过高，且被告拖欠物业费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业费所产生的违约金承担部分责任，本院酌情调整为违约金从原告主张权利之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张迪于本判决生效后十日内给付原告营口三星物业服务有限公司物业服务费4344元、灯费192元及违约金，违约金以4536元为基数，自2021年3月5日至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告张迪承担。本院二审期间，上诉人提供房屋买卖合同和不动产登记证书，证明其从2019年2月领完房照后实际入住房屋，应当从这个时间开始交物业费。被上诉人质证认为对这两份证据材料真实性没有异议，但是由于上诉人在原审调解以及开庭的两次时间均放弃了其权利，也没有向原审法院提交相关证据，所以说无法证明上诉人与原房主何时买房关于原物业费是否由谁结算的问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张迪系中华园小区二期业主，房屋建筑面积为90.51平方米，其所有的房屋原房主为李小丽，2018年12月31日，张迪与原房主李小丽签订房屋买卖合同，2019年2月2日，营口市国土资源局为张迪颁发不动产证书。2015年1月1日，营口三星物业服务有限公司与营口市彤元物业管理有限公司（以下简称彤元物业）签订《物业管理交接协议》，约定彤元物业同意将中华园小区二、三期物业管理及服务工作交营口三星物业服务有限公司管理，交接日期从2015年1月1日至服务期限终止，彤元物业同意该小区从2012年1月开始所欠物业费由营口三星物业服务有限公司负责清收。2015年12月11日，营口三星物业服务有限公司与营口市站前区安民社区居民委员会签订《物业管理服务合同书》，合同约定由营口三星物业服务有限公司为中华园小区二期、三期提供物业服务，服务内容为房屋共有部位的维护和管理；房屋共同设施设备及其运行的维护、维修和管理；房屋维修管理；环境卫生管理；保安管理；交通管理与车辆管理；电梯管理等，合同期限为2015年1月1日起至2026年1月1日止，物业费按年收取，物业费标准为每月每平方米0.5元。案涉房屋于2019年1月至2021年11月期间，物业费1583.9元（0.5元*90.51*35个月）、灯费70元（2*35个月）。本院认为，合同相对性是合同的基本属性，在本案房屋出售之前，与被上诉人形成物业服务合同关系的是原房主李小丽。案涉房屋原房主李小丽从2013年开始拖欠物业费，至该房屋出售，已达五年之久，被上诉人未及时行使自身权利，导致物业费拖欠的后果。上诉人张迪作为房屋买受人在房屋买卖阶段并非小区业主，故其没有向物业告知的义务，李小丽作为业主将房屋出售后应履行向物业公司告知的义务，且根据上诉人张迪与李小丽签订的房屋买卖合同约定，房屋出售之前相关的费用由李小丽承担，因此，被上诉人应另行向李小丽主张2019年之前的物业费。上诉人张迪在2018年12月31日与原房主签订房屋买卖合同，之后成为小区业主，与被上诉人之间成立物业服务合同关系，上诉人张迪应承担的物业费时间段为2019年1月至2021年11月，金额为物业费1583.9元、灯费70元。上诉人张迪在购买案涉房屋并入住之后，由于案涉房屋此前存在欠缴物业费情况，无法交纳物业费，并非上诉人张迪故意拖欠物业费，所以上诉人张迪不应当承担违约金。综上所述，上诉人张迪的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销营口市站前区人民法院(2021)辽0802民初826号民事判决；二、张迪于本判决生效后十日内给付营口三星物业服务有限公司物业服务费1583.9元、灯费70元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回营口三星物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元（已预交），减半收取25元由张迪承担。二审案件受理费50元，由被上诉人营口三星物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  王 娣二〇二一年六月二十一日法官助理刘丛博书记员李玮健