河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7146号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇。法定代表人：贾飞，总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨逸，女，1981年11月11日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李燮，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倩玉，河南经东律师事务所实习律师。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人杨逸房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人王亚鸽，被上诉人杨逸的委托诉讼代理人李燮、林倩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1．撤销河南省荥阳市人民法院做出的（2021）豫0182民初2539号民事判决书，改判驳回杨逸的全部诉讼请求，或将本案依法发回重审。2．一、二审诉讼费用由杨逸承担。事实和理由：一、恒林公司公布的无理由退房政策只是要约邀请，不构成合同的实质性内容，杨逸是否享有任意解除权应当按照双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议为准。退一步讲，即使双方合同解除，杨逸也按照该条款向恒林公司承担解除合同的违约金即（135744＋15000）×50％=75372元。二、一审判决认定的事实和得出的结论自相矛盾，杨逸主张的利息损失应由其自行承担，同时杨逸因其逾期付款应当向恒林公司支付违约金，二者都是由杨逸承担的，不能相互抵销。一审法院既认定被恒林公司主张的利息作为损失，应当以过错责任原则予以划分责任，同时认定本案所涉合同的解除系杨逸享有任意解除权所致，并非是因恒林公司存在违约行为所致，由此可以得出恒林公司不应向杨逸支付利息，该利息损失应由杨逸自行承担。同时，一审法院认定杨逸因逾期支付房款构成违约，因此应当按照合同约定的违约条款即逾期应付款的日万分之一向恒林公司支付违约金。但一审法院基于上述认定的事实，竟然认定应由杨逸自行承担的利息损失和杨逸应当向恒林公司支付的违约金可相互抵销，显然是自相矛盾。退一步讲，即使法院判决合同解除，那也应该在判令恒林公司不承担利息的同时，判令杨逸按照合同约定向恒林公司支付逾期付款违约金，该违约金应从恒林公司返还的款项中予以扣除。三、一审法院判令诉讼费用由恒林公司承担，有违公平正义。一审法院既然认定杨逸是根据任意解除权解除合同，也同时认定恒林公司在本案中不存在违约行为且不负有过错，则本案完全是因杨逸一方原因造成的，因此杨逸就本案产生的一、二审诉讼费用损失也应全部由其自行承担，而不能转嫁给恒林公司。一审法院却判令恒林公司承担诉讼费用，有违公平正义。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持恒林公司的上诉请求。杨逸辩称，一审判决事实认定基本清楚，法律适用正确，应予维持，恒林公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：一、恒林公司与杨逸签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》和《商品房买卖合同》应当解除，恒林公司应当返还杨逸已支付的购房款、维修基金及其他费用共计290114元。二、一审认定的事实和得出的结论并不矛盾，符合公平正义。1．恒林公司是否有违约行为不影响杨逸依法行使合同解除权；2．杨逸不存在违约行为，涉案《商品房买卖合同》中关于违约金的格式条款属于无效条款；3．一审法院认定的事实和判决结果体现了公平正义的原则。三、一审法院判令恒林公司承担相应的诉讼费用，不违背公平正义。综上所述，本案一审判决事实认定基本清楚，法律适用正确，应予维持，恒林公司的上诉请求没有事实和法律依据，请贵院参照河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初505号、河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01民终3107号判决书的裁判意见，根据同案同判原则，依法驳回其上诉请求，维护杨逸的合法权益。杨逸向一审法院起诉请求：1．请求法院依法解除杨逸、恒林公司签订的编号为0001109号的《郑州恒大山水城商品房认购书》和编号为XY180××××2487号的《商品房买卖合同》；2．请求法院依法判令恒林公司返还杨逸购房款、维修基金及其他费用共计290114元及利息33293元（以139370元为基数自2018年1月18日按全国银行贷款利率4.75％暂计算至2021年1月14日的利息为20080元；以135744元为基数自2019年1月14日按全国银行贷款利率4.75％暂计算至2021年1月4日的利息为13092元；以1.5万元为基数自2020年11月8日按全国银行贷款利率4.35％暂计算至2021年1月14日的利息为121元，以后按同一方法另计至实际清偿之日止）以上本息合计323407元；3、由恒林公司承担诉讼费用（含诉讼费、保全费、公告费等）。一审法院认定事实：2018年1月17日，恒林公司作为出卖人与作为买受人的杨逸签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0001109）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘3号商业118单元……。该商品房建筑面积共87.32平方米，其中套内建筑面积84.5平方米……按建筑面积计算，单价为10364元／平方米……总金额为904958元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2018年1月17日前支付首期房款85744元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年1月13日前付清135744元；于2021年1月13日前付清135744元；于2020年1月13日前付清135744元；于2022年1月13日前付清135744元；……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2018年1月18日，杨逸作为买受人与作为出卖人的恒林公司签订合同编号为XY180××××2487商品房买卖合同一份。2018年1月17日，杨逸支付恒林公司维修基金及其他款项共计3626元，恒林公司给杨逸出具收据一份，当日，杨逸支付恒林公司首付款（含定金）135744元，恒林公司给杨逸出具收据一份。2019年12月10日，杨逸支付恒林公司房款135744元，恒林公司给杨逸出具收据一份。2020年11月7日，杨逸支付恒林公司房款1.5万元，恒林公司给杨逸出具收据一份。2020年1月13日左右，杨逸向恒林公司主张解除合同。后杨逸诉至法院。本案所涉房屋尚未交付。一审法院认为，结合杨逸、恒林公司陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，该认购书约定杨逸支付首期房款时，可签署书面商品房买卖合同，本案中实际上杨逸于2018年1月17日在签署该认购书时共支付恒林公司房款及定金共计135744元，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方之间于2018年1月18日签订了书面商品房买卖合同，但双方之间已于2018年1月17日即杨逸支付恒林公司第一批房款之日成立了商品房买卖合同关系，定金5万元已经转换为购房款，该认购书预约合同性质已经终止，相应认购书的其他内容已由所签订的书面商品房买卖合同予以吸纳并约定，因此对杨逸要求解除本案所涉认购书的诉讼请求，该院不予支持。其次是关于该案所涉的商品房买卖合同解除问题，一是杨逸陈述基于恒林公司无理由退房政策主张解除本案所涉的合同，恒林公司辩称无理由退房政策属于要约邀请，且仅限于住宅，因恒林公司在宣传无理由退房政策时，在杨逸可以获得相关信息的范围内，并未明确限制为住宅，且该无理由退房政策赋予买受人任意解除权，在双方成立商品房买卖合同时应当作为合同的实质性内容，故对恒林公司该辩解理由，该院不予采纳，杨逸具有该解除权，二是杨逸陈述其在2020年1月13日左右多次向恒林公司主张解除合同，但其于2020年11月7日仍向恒林公司支付房款1.5万元，由此可知，双方实际上并未解除本案所涉合同，仍然按照合同进行履行，三是2020年11月7日之后，杨逸并未提供充分的证据证明其向恒林公司主张解除合同的具体时间，因此本案以杨逸起诉后向恒林公司送达起诉手续之日即2021年4月1日为通知合同解除之日，故综上本案所涉商品房买卖合同于2021年4月1日解除，对杨逸第一项诉讼请求，该院予以支持，合同解除后，因恒林公司并未将本案所涉房屋交付给杨逸，因此恒林公司应当向杨逸返还购房款、维修基金及其他费用共计290114元，对杨逸该诉讼请求，该院予以支持。最后是关于杨逸所诉的利息问题，应当视为杨逸的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是杨逸提供的证据并不足以证明恒林公司存在违约行为，而是本案中杨逸存在逾期支付房款的违约行为，本案所涉合同的解除系杨逸享有任意解除权所致，而并非恒林公司存在违约行为构成根本违约，三是结合本案情况，杨逸所主张的利息损失应当从合同解除之次日计算，四是从本案所涉商品房买卖合同内容来看，双方约定有违约金条款，杨逸所主张的利息与合同约定杨逸应当承担的违约金可相互抵销，故综上对杨逸该诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认杨逸与郑州恒林置业有限公司之间的商品房买卖合同于2021年4月1日解除；二、郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内返还杨逸购房款、维修基金及其他费用共计290114元；三、驳回杨逸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3076元，由杨逸负担250元，由郑州恒林置业有限公司负担2826元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2018年1月17日，双方当事人签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，约定杨逸自愿认购恒林公司开发建设的郑州恒大山水城楼盘3号商业118单元。认购书签订后，杨逸向恒林公司支付135744（含定金）。因杨逸在2020年11月7日之后，并未提供充分的证据证明其向恒林公司主张解除合同的具体时间，因此，一审法院结合杨逸、恒林公司的证据，以杨逸起诉后向恒林公司送达起诉手续之日即2021年4月1日为通知合同解除之日，认定案涉房屋买卖合同已于2021年4月1日解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因恒林公司并未将案涉房屋交付给杨逸，现案涉房屋买卖合同已解除，参考同类案件的裁判标准，一审法院判令恒林公司向杨逸返还购房款、维修基金及其他费用共计290114元并无不当。综上所述，恒林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6152元，由郑州恒林置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郑志军二〇二一年六月十六日书记员  王一行