黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑12执异20号异议人（被执行人）：黑龙江蓬勃牧草有限公司，住所地黑龙江省安达市。法定代表人：李长波，职务经理。申请执行人：宝宇建设集团有限公司，住所地南京市。法定代表人：魏林波，职务董事长。在本院执行宝宇建设集团有限公司（以下简称宝宇公司）与黑龙江蓬勃牧草有限公司（以下简称蓬勃公司）建设工程合同纠纷一案中，被执行人蓬勃公司对本院拍卖其所有的房屋、构筑物、机械设备及车辆和通知其腾出房屋不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人蓬勃公司称，申请执行人宝宇公司与蓬勃公司建设工程施工合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2020年12月10日向蓬勃公司发出（2019）黑12执397号拍卖通知书，将蓬勃公司所有的房屋、构筑物、机械设备及车辆等财产通过网络司法拍卖处置，上述财产于2021年1月13日10时在淘宝网网络司法拍卖平台进行第一次网络司法拍卖。经淘宝网网络司法拍卖平台查询，拍卖公告中明确表明了本次拍卖不包括土地使用权。2021年4月15日，绥化市中级人民法院向蓬勃公司下达通知书，陈述“在网络司法拍卖竞价期间无人竞买，两次拍卖流拍。申请执行人宝宇公司向法院申请以第二次拍卖确定的保留价接受财产抵偿债务。要求异议人在接到通知后十五日内搬迁厂区内抵债财产以外的物品腾出房屋”。异议人认为，1、此次法院委托的司法拍卖，仅对蓬勃公司所有的房屋、构筑物、机械设备及车辆等财产进行了评估、拍卖，而没有对蓬勃公司的土地使用权进行评估，严重违反《最高人民法院关于土地使用权与房地产所有权应当一并处置的复函》（2014）执他字第7号规定，应予撤销。2、法院仅就第一次拍卖对异议人履行了通知义务，第二次拍卖并没有事先告知异议人，导致异议人对拍卖的信息、底价等一无所知，严重侵害了异议人的合法权益，也严重违反了法定程序。3、申请执行人宝宇公司依据违反法律规定、违反法定程序的拍卖接收财产，更是错上加错。依据民法典第三百五十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《最高人民法院关于土地使用权与房地产所有权应当一并处置的复函》（2014）执他字第7号及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发（2004）5号的规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走，地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。法院在未查明拍卖不动产所涉及的土地使用权的情况下，仅将地上物单独拍卖，是人为的将土地使用权和地上物所有权割裂给不同的主体，不利于保障交易安全和公平，不符合相关法律规定。法院以违法的拍卖为依据，将地上物直接抵偿给申请执行人宝宇公司，不但违法，也更加剧了土地使用权与地上物所有权相分离的状态，应当予以撤销。请求法院中止对蓬勃公司所有的房屋、构筑物、机械设备及车辆等项目房屋的违法拍卖；撤销2021年4月15日通知书的违法执行行为。异议人提交了安达市人民政府办公会议纪要、安达市人民政府与蓬勃公司项目协议书、安达市发展和改革局固定资产投资项目节能登记表和项目备案申请回执单、安达市国土资源局和蓬勃公司成交确认单和国有建设用地使用权出让合同、蓬勃公司向安达市国土资源局缴纳土地出让金的票据、建设工程勘察合同、建设工程设计合同。申请执行人宝宇公司称，一、应尽快驳回执行异议，向答辩人交付抵债资产，排除执行障碍，维护人民法院生效法律文书得以有效执行的司法公信力，真正的保障申请执行人的合法权益。宝宇公司与蓬勃公司建设工程施工合同纠纷执行一案，2021年1月13日10时在淘宝网网络司法拍卖平台进行第一次网络司法拍卖时，拍卖公告中明确表明了本次拍卖不包括土地使用权。事实上，蓬勃公司因未缴纳土地出让金的滞纳金，没有取得土地权属证书，根据《中华人民共和国民法典》第三百四十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产产权的证明，被答辩人由于没有取得建设用地使用权权属证书，所以执行法院就该宗土地向土地管理部门发出函件询征相关情况，据答辩人了解土地管理部门回复执行法院的情况是：“供地手续未办结。贵院对其资产进行处置时，依法取得其相关资产的单位或个人，应持法院裁定及相关资产处置证明文件，向我局提出用地申请，我局将依据相关国有供地审批程序，为其办理用地审批手续。”所以法院作出本次拍卖处理资产范围不包括土地使用权而对被执行其他资产依法执行的决定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，法院对蓬勃公司所有的房屋、构筑物、机械设备及车辆等财产进行了评估、拍卖符合法律规定。二、答辩人接收流拍资产抵债的行为符合法律规定，依法应予维持。2021年4月15日，绥化市中级人民法院向被答辩人下达通知书，要求异议人在接到通知书后十五日内搬迁厂区内抵债财产以外的物品腾出房屋”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十五条“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”的规定，答辩人申请以第二次拍卖确定的保留价接受财产抵偿债务。要求异议人在接到通知书后十五日内搬迁厂区内抵债财产以外的物品腾出房屋的请求并无不当。三、拍卖程序符合法律规定。法院依法履行了通知义务，并未违反法定程序。综上所述，为维护答辩人的合法权益请求贵院依法驳回被答辩人的异议，依法执行（2019）黑12执397号拍卖通知书，维护法律的尊严。本院查明，宝宇公司与蓬勃公司建设工程合同纠纷一案，宝宇公司于2019年5月30日向哈尔滨仲裁委申请财产保全。2019年6月5日，哈尔滨仲裁委将保全材料提交安达市人民法院。安达市人民法院于2019年6月11日作出（2019）黑1281财保4号民事裁定，裁定：一、查封蓬勃公司使用的位于安达市先源乡原友谊小学及周边A-1地块，面积31496.31平方米，查封期限为3年；二、查封蓬勃公司所有的位于安达市先源乡原友谊小学及周边A-1地块上的地上建筑物生产车间及办公楼等，查封期限为3年；三、查封蓬勃公司所有的机器设备等，扣押期限为2年。安达市人民法院于2019年7月5日作出（2019）黑1281财保4号之一民事裁定，裁定查封蓬勃公司所有的东风景逸面包车一台、起亚智跑SUV一台，查封期限为2年。哈尔滨仲裁委员会于2019年6月25日、2019年8月8日两次开庭审理，认定：2015年9月和2016年8月，宝宇公司分别在安达市和哈尔滨市双城区为蓬勃公司建设PTMR奶牛全混日粮配送中心两处，两项建设工程于2017年10月30日通过了竣工验收。哈尔滨仲裁委员会于2019年9月9日作出（2019）哈仲裁字第1001号裁决书，裁决被申请人蓬勃公司给付申请人宝宇公司工程款20,181,245.37元、工程款利息1,157,795.28元、违约金4,329,291.81元（自2018年7月1日起，以未给付工程款为基数，按年利率18%计算至2019年9月9日），自2019年9月10日至实际给付之日止的违约金以未给付工程款项为基数，按年利率18%计算。确认申请人宝宇公司享有的工程款债权19,299,223.28元，可以就其承建的黑龙江省安达市PTMR奶牛全混日粮配送中心建设工程折价、变卖或者拍卖的价款优先受偿；确认申请人宝宇公司享有的工程款债权882,022.09元，可以就其承建的黑龙江省哈尔滨市双城区PTMR奶牛全混日粮配送中心建设工程折价、变卖或者拍卖的价款优先受偿；申请人宝宇公司财产保全费用5000元及保全保险费用34,094.14元由被申请人蓬勃公司承担。宝宇公司预交的仲裁费用173,822.00元，由其自行承担3,698.00元，由被申请人蓬勃公司承担170,124.00元。被申请人蓬勃公司应自收到本裁决书之日起10日内履行上述给付义务。仲裁裁决生效后，蓬勃公司未履行生效仲裁裁决确定的义务，宝宇公司向本院申请执行。执行中，本院对被执行人蓬勃公司所有的房屋、厂区配套设施、机器设备、车辆进行了评估，于2020年12月7日作出（2019）黑12执397号之一执行裁定，裁定查封被执行人蓬勃公司所有的房屋、厂区配套设施、机器设备、车辆，查封期限为二年；于2020年12月7日作出（2019）黑12执397号之二执行裁定，裁定拍卖蓬勃公司所有的房屋、厂区配套设施、机器设备、车辆。上述两份执行裁定及拍卖通知书于2020年12月9日送达给蓬勃公司，并在蓬勃公司张贴查封、拍卖公告。于2020年12月11日向蓬勃公司委托代理人短信通知第一次网络司法拍卖的情况。本院于2021年1月13日10时至2021年1月14日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人蓬勃公司所有的房屋、厂区配套设施、机器设备、车辆进行第一次拍卖，因流拍于2021年1月31日10时至2021年2月1日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上进行第二次拍卖，第二次拍卖之前没有告知被执行人，第二次拍卖再次流拍。申请执行人宝宇公司于2021年2月22日申请以第二次拍卖保留价20,210,088.96元接收流拍财产抵销相应金额债务。本院于2021年4月15日作出通知书，通知蓬勃公司接到通知后十五日内自行搬迁厂区内抵债财产以外物品腾出房屋，逾期法院将依法强制执行。另查明，2015年6月19日，安达市人民政府召开办公会议，会上听取了先源乡乡长关于蓬勃公司投资建设年产20万吨PTMR饲料项目的立项请示，会议原则同意该项目的立项申请，先源乡、发改局、规划局、国土局、环保局、外商服务中心等相关部门要全力配合，尽快帮助企业办理相关手续，促进项目尽快落地。同时，同意该项目享受《安达市招商引资鼓励企业发展优惠政策》有关条款。2015年7月1日，蓬勃公司向安达市发展和改革局进行该项目的节能登记。2015年8月21日，安达市规划局核发了该项目《规划设计条件通知书》。2015年9月23日，安达市国土资源局出具成交确认书，确认蓬勃公司竞得地块的国有建设用地使用权等事宜。2015年10月22日，安达市国土资源局与蓬勃公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让安达市先源乡原友谊小学及周边地块，面积31496.31平方米，为工业用地，土地出让价款为443万元，合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款等事宜。2015年10月30日，蓬勃公司向安达市发展和改革局进行项目备案。2016年1月27日，安达市人民政府与蓬勃公司签订《项目协议书》，约定蓬勃公司在在安达市先源乡友谊村建设年产20万吨PTMR饲料项目等事宜。2016年12月22日，安达市国土资源局为蓬勃公司出具443万元土地出让金票据。安达市自然资源局2020年9月1日回复本院查询说明：蓬勃公司于2015年10月22日与安达市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定土地出让金额为443万元，企业应当于2016年10月21日缴齐，逾期不缴纳的，将收取每日千分之一的滞纳金。该企业于2016年7月26日缴齐出让金，并未缴纳滞纳金，后续供地手续未办结。贵院对其资产进行处置时，依法取得相关资产的单位或个人，应持法院裁定及相关资产处置证明文件，向我局提出用地申请，我局将依据相关供地审批程序，为其办理用地审批手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条第一款规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。”本院在第一次网络司法拍卖前通知了被执行人，但在第二次网络司法拍卖前未通知被执行人不当。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地。”蓬勃公司在安达市人民政府同意建设PTMR饲料项目后，通过安达市国土资源局挂牌出让竞得位于安达市先源乡原友谊小学及周边A-1地块，与安达市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴齐了443万元土地出让金，并且已经在该地块上建成了PTMR奶牛全混日粮配送中心项目，本院在拍卖蓬勃公司所有的该项目房屋、厂区配套设施等建筑物、构筑物及其附属设施时，没有将其占用范围内的建设用地使用权一并拍卖，违反法律规定，应予撤销。因拍卖撤销，通知蓬勃公司十五日内腾出房屋亦应予撤销。依照《中华人民共和国民法典》第三百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）黑12执397号执行案件中对黑龙江蓬勃牧草有限公司所有的房屋、厂区配套设施的拍卖；二、撤销本院2021年4月15日对黑龙江蓬勃牧草有限公司腾出房屋的通知。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。审判长  郑晓峰审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇二一年六月三日书记员  朱家帅