大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初4016号原告：大连宜家物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市普兰店区幸福小区10号3单元2层8号。统一社会信用代码：91210282MA0QEFTL4N。法定代表人：隋世川，系该公司经理。委托诉讼代理人：王君，女，1977年8月27日出生，满族，系该公司职员，住大连市普兰店区。被告：于美玲，女，1976年9月10日出生，汉族，农民住大连市普兰店区。原告大连宜家物业管理有限公司诉被告于美玲为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连宜家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王君，被告于美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2017年10月1日至2020年9月30日物业管理费共计1927元及滞纳金。事实与理由：2010年10月8日，被告在普兰店区国际温泉新城小区购买商品房，被告的物业费应从2011年10月1日开始缴纳。按照约定被告每年应缴纳物业管理费642元，现被告自2017年10月1日至2020年9月30日的物业管理费一直未缴纳，共计1927元。此款经原告多次催缴，被告一直拒绝给付。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求被告交付物业管理费及滞纳金。被告辩称，不认可原告的诉讼请求，因开发商延期交房，已构成违约，当时约定用违约金抵顶物业费，所有我不同意支付原告物业费。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年10月8日，于美玲在大连市普兰店区国际温泉新城小区购买案涉商品房。2011年10月1日，被告在业主临时公约的承诺书上签字。业主临时公约中第四条约定“建设单位有权选聘物业管理企业”，第三十七条约定“本临时公约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”。2011年1月10日，案涉小区的建设单位大连凯强房地产开发有限公司选聘大连一合物业管理服务有限公司为该小区提供物业服务。2016年6月10日，因大连一合物业管理服务有限公司一直处于亏损状态，无力经营，大连凯强房地产开发有限公司、大连一合物业管理服务有限公司与大连宜家物业管理有限公司三方签订了协议书约定物业管理相关事宜，选聘大连宜家物业管理有限公司为该小区实施物业服务，并约定小区业主所欠的物业服务费由大连宜家物业管理有限公司收缴。原告大连宜家物业管理有限公司物业费收费标准为0.7元每月每平方米，被告于美玲房屋面积为76.3平米。于美玲缴纳了2016年10月23日至2017年9月30日的物业费642元，原告自认为被告抵顶物业费238元，被告实际缴纳400元。由于2017年10月1日至2020年9月30日的物业费1926元（原告诉请1927元计算错误，本院予以纠正）没有缴纳，大连宜家物业管理有限公司将被告于美玲诉至本院。2015年1月9日，国家发展改革委员会和财政部发布《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格〔2015〕36号），一、取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格〔1998〕2084号)、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格〔2010〕2668号)同时废止。各地要抓紧开展相关地方法规和文件的清理，积极推进管理工作方式转变，做好政策衔接工作，加强事中事后监管。本院认为，根据物业服务相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于原告是否有权收取物业费及提供的营业执照、收费许可证、服务标准、大连凯强房地产开发有限公司与大连一和物业管理有限公司、大连宜家物业管理有限公司签订的三方协议均系复议件的真实性。案涉小区业主临时公约第三十七条约定“本临时公约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”，包括被告在内小区业主已在业主临时公约的承诺书上签字确认，业主临时公约已对小区业主产生约束力。案涉小区目前并未成立业主委会会，不存在业主委员会重新制定的业主公约，也不存在业主委员会与物业服务企业重新签订的物业服务合同。故依据业主临时公约第三十七条的约定，该份业主临时公约至今依然有效。业主临时公约第四条明确约定了“建设单位有权选聘物业管理企业”，2016年6月10日，大连凯强房地产开发有限公司作为建设单位与大连一合物业管理服务有限公司、大连宜家物业管理有限公司签订三方协议，选聘大连宜家物业管理有限公司为该小区实施物业服务，并约定由大连宜家物业管理有限公司收取物业费，符合业主临时公约第四条的约定。同时，已生效的大连市中级人民法院（2018）辽02民终5420号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申287号民事裁定书，均对大连宜家物业管理有限公司具备物业服务资质予以认故对于被告于美玲的抗辩理由本院不予支持，原告诉请被告支付拖欠的物业费用于法有据，本院予以支持。关于被告提出应以大连凯强房地产开发有限公司所欠付其的逾期交房违约金抵顶本案其所欠付的物业费问题。被告与大连凯强房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，被告与大连宜家物业管理有限公司之间系物业服务合同关系，二者并非同一法律关系；同时，大连凯强房地产开发有限公司与大连宜家物业管理有限公司并非同一主体，大连凯强房地产开发有限公司逾期交房产生的违约金不应由大连宜家物业管理有限公司承担。被告未提供相关证据证明其主张的真实性，故对其上述主张本院不予采信关于原告主张的滞纳金。原告未提出具体的数额和计算方式，诉请并不明确，且原告的实际的物业管理中缺少与业主的沟通，双方对物业的经营者和原开发商逾期交房造成违约的事实存在误会均有过错，对原告的该项诉请本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告于美玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连宜家物业管理有限公司2017年10月1日至2020年9月30日物业费合计1926元；二、驳回原告大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告于美玲承担，被告于美玲于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 于 江二〇二一年六月十八日书记员 宋丽丽附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。