陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终509号 上诉人（一审被告）：陕西安康市宏远房地产开发有限责任公司。住所地安康市汉滨区。 法定代表人：张婷，副总经理。 委托诉讼代理人：王晓艳，女，系该公司职工。 委托诉讼代理人：黄炜，男，系该公司员工。 被上诉人（一审原告）：余梅，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住安康市。 委托诉讼代理人：宋治（系余梅丈夫），XXXX年X月X日出生，汉族，住安康市汉滨区。 一审第三人：安康市干休所。住所地：安康市汉滨区。 法定代表人：杨首艳。 委托诉讼代理人：罗崇坤，男，系该单位职工。 委托诉讼代理人：赵爱玲，女，系该单位职工。 上诉人陕西安康市宏远房地产开发有限责任公司（以下简称“宏远公司”）因与被上诉人余梅、一审第三人安康市干休所（以下简称“干休所”）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏远公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.由干休所向余梅赔偿土地出让金4000元；3.一、二审诉讼费均由余梅负担。事实与理由：1.余梅在一审时没有提交交付购房款的证据，不能证明余梅依据《商品房买卖合同》履行了付款义务的事实，一审判决认定余梅履行了付款义务的事实无证据支持。2.余梅未履行付款义务，根据权利义务相一致的原则，无权向宏远公司主张任何权利。一审法院判决宏远公司赔偿土地出让金无事实依据且违反法律规定。3.宏远公司是《商品房买卖合同》的名义出卖人，实际出卖人是干休所，《商品房买卖合同》出卖人的义务应当由干休所负担，一审法院判决宏远公司承担实际出卖人义务违反法律规定。 余梅辩称，余梅在一审期间起诉的是宏远公司，干休所是宏远公司申请追加，宏远公司与干休所之间的关系与余梅无关，宏远公司的主张余梅不发表意见，也不承担责任。2.如果余梅没有付款，宏远公司不可能给余梅办理房产证，余梅也提供了贷款手续可作为证据提交。宏远公司的上诉理由不能成立。 干休所述称，1.干休所、安康市老干部活动中心、陕西卓同广告策划有限公司（以下简称“卓同公司”）与宏源公司签订《合作协议》，约定卓同公司负责商品房销售，代办商品房预售许可证机构房产权证，因此，宏远公司不应选择性追加干休所为本案第三人参加诉讼。2.根据《合作协议》约定，干休所提供了商品房开发相关许可证，宏远公司与余梅签订《商品房买卖合同》，2021年该房已经办理了《房屋所有权证书》，履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务。3.关于土地出让金，安康市国土资源局安市国土资函（2005）XX号中已有说明，房管局以此函办理了《房屋所有权证书》，不动产登记局成立后应继续执行安市国土资函（2005）XX号文件规定，收缴土地出让金问题应当由市国土资源局负责解释，不应追加干休所为第三人。4.XX小区土地使用权是1986年和2004年取得，土地性质明确。《商品房买卖合同》是宏远公司与余梅签订由卓成公司具体承办。本案征用土地在前，签订合同在后，本案系因宏远公司在签订《商品房买卖合同》时审查不严造成。干休所没有参与合同签订过程，不存在冒用宏远公司名义签订合同的事实，干休所作为第三人参加诉讼主体不适格。综上，请求法院查明事实，秉公处理。 余梅向一审法院起诉请求：1.由宏远公司赔偿余梅土地出让金损失4000元；2.判令宏远公司赔偿余梅案件代理费3000元；3.本案诉讼费由宏远公司承担。 一审法院认定事实：2007年1月29日，余梅与宏远公司签订《商品房买卖合同》，约定余梅购买宏远公司开发的XX第XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款143295元，建筑面积102.50平方米。合同中载明：宏远公司以出让方式取得位于XX路（2004）建用字第XX号地块的土地使用权。合同还对其他事项进行了约定。后余梅履行了付款义务，取得了XX幢XX单元XX是的房屋所有权。2019年11月，余梅将上述房屋转让给他人，在办理产权变更登记时，因XX小区土地使用权类型为划拨，余梅向安康市不动产登记中心缴纳了4000元土地出让金。现余梅诉至法院，要求宏远公司赔偿余梅土地出让金损失4000元，及案件代理费3000元。 一审法院认为，余梅、宏远公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对余梅、宏远公司均具有约束力。余梅已按约定履行了付款义务，合同中载明宏远公司以出让方式取得开发地块的土地使用权，但该土地使用权实际类型为划拨，导致余梅在转让房屋时支付了4000元土地出让金。现余梅要求宏远公司承担土地出让金损失，符合双方约定和法律规定，法院予以支持。余梅要求宏远公司赔偿案件代理费于法无据，法院不予支持。宏远公司辩称干休所和卓同公司冒用宏远公司名义与余梅签订合同，宏远公司不承担合同责任，但对合同中加盖宏远公司印章的事实予以认可，同时宏远公司未提供证据证实存在他人冒用宏远公司名义的事实，故对宏远公司的此项辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决：一、宏远公司向余梅赔偿土地出让金损失4000元，于判决生效后三日内履行。二、驳回余梅的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由宏远公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余梅提交购房《个人购房借款/担保合同》及安康市公证处（2007）安证经字第XX号公证书，拟证明余梅购买房屋时已经履行了付款义务。宏远公司认为证据真实，但不能达到证明目的，且与本案争议焦点无关，证据恰好证明宏远公司与干休所、卓同公司签订的三方协议，宏远公司如实履行了协议约定的义务。干休所认为证据真实，对证据表示认可。本院经审查认为该证据真实且与本案相关，应予认定。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，余梅与中国工商银行股份有限公司安康江北支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币90000元，贷款用于购买坐落于安康市香溪路XX小区房屋XX栋XX室房屋。安康市公证处就该合同于2007年8月6日作出（2007）安证经字第XX号公证书。 本院认为，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：宏远公司是否应当向余梅赔偿损失4000元。 依法成立的合同，受法律保护。本案余梅与宏远公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，合同系双方真实意思表示且无效力瑕疵，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。余梅在转让房屋办理产权变更登记之时，因案涉房屋小区土地使用权类型为划拨，余梅向安康市不动产登记中心交纳了4000元土地出让金。因此，余梅诉请宏远公司赔偿该笔损失。经查，双方合同第一条明确约定出卖人以出让方式取得土地使用权。第十二条亦明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。由此可知，签订合同之时，案涉房屋土地性质实为划拨，但在双方合同中载明为“出让”，宏远公司履行合同不符合双方约定，因此而造成的4000元土地出让金损失依照双方合同约定应当由宏远公司承担。 宏远公司上诉认为余梅未履行付款义务，无权向宏远公司主张权利。二审中，余梅已经提交了向银行贷款90000元的《个人购房借款/担保合同》及安康市公证处（2007）安证经字第XX号公证书，双方在《商品房买卖合同》中亦约定付款方式为银行按揭，且在余梅未付清房款的情况下，宏远公司为案涉房屋协助办理了产权登记证书亦不符合常理，故宏远公司该上诉理由不能成立。宏远公司上诉另认为宏远公司是《商品房买卖合同》的名义出卖人，实际出卖人是干休所，《商品房买卖合同》出卖人的义务应当由干休所负担。因案涉《商品房买卖合同》系宏远公司与余梅签订，余梅亦起诉请求宏远公司承担责任，故本案余梅依据合同主张的损失应当由合同主体宏远公司承担，至于宏远公司与干休所之间构成何种法律关系，不属于本案审查范围，宏远公司该上诉理由不能成立。 综上所述，宏远公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陕西安康市宏远房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  王 佳 审判员  刘慧琴 二〇二一年六月二十一日 书记员  马晓敏