天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3648号上诉人（原审被告）：天津庚寅寰宇科技发展有限公司，住所地天津市东丽区华明街道金地企业总部C区8号楼。法定代表人:陶伶俐，总经理。委托诉讼代理人：陶涛，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：天津港城房地产经营有限公司，住所地天津市滨海新区胡家园街道胡北路2号。法定代表人:刘宝龙，经理。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。上诉人天津庚寅寰宇科技发展有限公司（以下简称庚寅寰宇公司）因与被上诉人天津港城房地产经营有限公司（以下简称港城房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庚寅寰宇公司上诉请求:依法撤销一审民事判决,并改判驳回港城房产公司的一审全部诉讼请求。事实和理由:首先,港城房产公司违约在先,对于出租房屋的严重漏雨漏水问题,在庚寅寰宇公司承租并如约缴纳房租的情况下,拒不按照双方合同约定履行维修义务,进而严重影响了庚寅寰宇公司的正常经营活动,并给庚寅寰宇公司带来了相关的损失,及形象影响。其次,庚寅寰宇公司未如期缴纳房租也是基于港城房产公司违约在先,在多番沟通督催未果的情况下,进而采取延后缴纳房租的措施,从而起到督催港城房产公司履约的无奈之举,属于自我风险防范的善意行为。最后,庚寅寰宇公司一直明确,只要港城房产公司尽快履行其相关义务,庚寅寰宇公司可以马上缴纳相应后续房屋使用费用。而港城房产公司却以偏概全,以庚寅寰宇公司拖欠租金为理由起诉至法院要求解除合同，该行为违背双方协议中约定的友好协商原则，是恶意解约行为。港城房产公司辩称，驳回上诉，维持一审判决，港城房产公司不存在相关的违约情况，提供的房屋也是完好的。一审判决以后庚寅寰宇公司在5月18日曾经向港城房产公司发了一个联络函，要求腾空房屋，将物品搬走，希望港城房产公司准许。港城房产公司也明确给答复了，可以来拉物品，尽快腾房。6月10日，庚寅寰宇公司已将该房屋里边的大部分物品拉走了，虽然没有彻底腾房、交钥匙，但是房屋里边庚寅寰宇公司的主要物品已经被拉走。因此庚寅寰宇公司已经用行动表达出来不再承租港城房产公司的房屋，也是在履行一审判决里面的腾房义务。港城房产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除港城房产公司、庚寅寰宇公司签订的房屋租赁合同；2.判令庚寅寰宇公司腾空位于天津市滨海新区××广场××街××号××号房屋并返还港城房产公司；3.判令庚寅寰宇公司给付自2020年9月1日至2021年2月28日的房屋租金127189元及违约金50875.6元；4.判令庚寅寰宇公司自2021年3月1日起按日支付使用费696.92元，直至将房屋返还港城房产公司之日止。一审诉讼过程中，港城房产公司变更诉讼请求为：1.判令解除港城房产公司、庚寅寰宇公司签订的房屋租赁合同；2.判令庚寅寰宇公司腾空位于天津市滨海新区××广场××街××号××号房屋并返还港城房产公司；3.判令庚寅寰宇公司给付自2020年9月1日至2020年11月18日的房屋租金55056.68元及违约金50875.6元；4.判令庚寅寰宇公司自2020年11月19日起按日支付使用费696.92元，直至将房屋返还港城房产公司之日止。一审法院认定事实如下：港城房产公司（甲方）与庚寅寰宇公司（乙方）于2019年9月9日签订《贻成福地广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。关于港城房产公司、庚寅寰宇公司签订的《租赁合同》，庚寅寰宇公司在庭审后答辩对港城房产公司提交的《租赁合同》真实性存在异议，并要求对合同中“天津庚寅寰宇科技发展有限公司”公章进行鉴定，并提交鉴定申请。经一审法院要求庚寅寰宇公司提交案涉《租赁合同》，庚寅寰宇公司提交的《租赁合同》与港城房产公司提交的《租赁合同》内容一致。故一审法院不准予庚寅寰宇公司对《租赁合同》上公章进行鉴定的申请。合同约定甲方将位于天津市滨海新区××广场××街××号××号商业房屋出租给乙方。租赁期限为2019年12月1日至2024年11月30日。合同第三条约定该房屋自2019年12月1日起开始计算租期，首年年租金为254378元，第二年租金为254378元，从第三年开始每两个租赁年递增，递增率以国家统计局发布的上一年度居民消费价格指数为标准。租金采取上打租方式，按3个月支付一次，首次3个月的租金63595元，本合同签订之日由乙方一次性付清。之后租金缴纳时间及金额见附件。合同同时约定了履约保证金42397元及证照保证金5000元。合同第十一条有关合同的解除约定：3、租赁期内，有下列情况时，甲方可单方解除本合同，收回房屋。①乙方未经甲方同意改变房屋用途。②乙方收到甲方交接房屋通知后，逾期交接房屋。③乙方拖欠租金超过一个月。合同第十二条约定：4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同第十四条乙方违约责任约定：1、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应当按照当年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。①乙方未经甲方同意改变房屋用途。②乙方拖欠租金超过一个月。2020年8月14日，港城房产公司、庚寅寰宇公司签订《补充协议》，协议约定甲方免除乙方2个月的房租，即乙方向甲方交纳2020年5月1日至8月31日的房租后，甲方免除乙方支付2020年3月1日至4月30日的房屋租金。协议签订后，庚寅寰宇公司已向港城房产公司支付了2020年8月31日前的租金。另查，庚寅寰宇公司按照约定向港城房产公司支付履约保证金42397元及证照保证金5000元。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，庚寅寰宇公司未按照合同约定履行给付租金的义务，港城房产公司要求解除合同，主张确认合同于2020年11月18日解除，并提交《律师函》予以证明，对此，庚寅寰宇公司不予以认可，答辩称《律师函》中杨鑫伟签字非庚寅寰宇公司工作人员所签，对此港城房产公司未能提供证据证明该律师函为庚寅寰宇公司工作人员所签收，应承担不利的法律后果，故对港城房产公司关于案涉合同于2020年11月18日解除的主张，一审法院不予认可。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，因港城房产公司提交的证据未能证明向庚寅寰宇公司发出过解除合同的通知，故一审法院认定庚寅寰宇公司签收起诉状副本之日即2021年1月27日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，故关于港城房产公司要求庚寅寰宇公司腾空并返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于港城房产公司主张的2020年9月1日实际腾房之日的租金及使用费。因一审法院确定港城房产公司、庚寅寰宇公司的《租赁合同》于2021年1月27日解除，故庚寅寰宇公司应向港城房产公司支付2020年9月1日至2021年1月27日的房屋租金103841.98元（254378元/年/365天×149天=103841.98元）。庭审中港城房产公司认为履约保证金不予退还，一审法院认为港城房产公司、庚寅寰宇公司双方约定了履约保证金和违约金，履约保证金具有违约金的性质，两者同时适用会加重一方因违约所承担的法律责任，有违公平原则，故该履约保证金42397元应在应付租金中扣除。庚寅寰宇公司应当向港城房产公司支付2020年9月1日至2021年1月27日的房屋租金61444.98元。另，因庚寅寰宇公司现未将房屋交付港城房产公司，庚寅寰宇公司应当以每日696.92元（254378元/年/365天=696.92元）的标准向港城房产公司支付2021年1月28日至实际交付房屋之日的房屋使用费。关于港城房产公司按照当年租金的20%主张违约金，符合合同约定，对此一审法院予以支持。关于庚寅寰宇公司答辩称案涉房屋质量存在问题，未提供证据予以证明，对此答辩意见，一审法院不予采纳。故庚寅寰宇公司应当向港城房产公司支付违约金50875.6元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：“一、确认原告天津港城房地产经营有限公司与被告天津庚寅寰宇科技发展有限公司签订的《贻成福地广场房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月27日解除；二、被告天津庚寅寰宇科技发展有限公司自本判决生效之日起十五日内将坐落于天津市滨海新区××广场××街××号××号房屋腾空并返还原告天津港城房地产经营有限公司；三、被告天津庚寅寰宇科技发展有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告天津港城房地产经营有限公司支付2020年9月1日至2021年1月27日的房屋租金61444.98元及违约金50875.6元；四、被告天津庚寅寰宇科技发展有限公司自本判决生效之日起十五日内以每日696.92元的标准向原告天津港城房地产经营有限公司支付2021年1月28日至实际交付房屋之日的房屋使用费；五、驳回原告天津港城房地产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1930.5元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起十日内给付原告1930.5元。”二审中，庚寅寰宇公司提交视频、照片及登记表各一份，拟证明港城房产公司存在违约行为，房屋出现漏水情况未能及时维修。港城房产公司提交联络函一份，拟证明庚寅寰宇公司在一审判决后主动联系维修事宜，案涉房屋已经大部分腾空完毕。港城房产公司对庚寅寰宇公司提交证据的真实性无法核实，不予质证。庚寅寰宇公司对港城房产公司提交证据的真实性无异议，证明目的有异议。经本院审查，庚寅寰宇公司、港城房产公司提交的证据均无法达到其各自证明目的，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为庚寅寰宇公司是否应支付欠付港城房产公司的租金、违约金及房屋使用费。双方当事人对案涉房屋租赁合同及补充协议均无异议，对一审判决上述合同解除及解除时间的认定双方亦无异议。庚寅寰宇公司两审期间均主张港城房产公司违约在先，故拒付租金等费用。但根据双方合同约定，港城房产公司履行案涉房屋租赁合同出现问题的维修义务，并非庚寅寰宇公司拒付租金的抗辩理由，且若存在问题，庚寅寰宇公司可依据合同约定和法律规定另行主张权利。故庚寅寰宇公司上诉主张港城房产公司违约在先而拒付租金等费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依据已查明事实和双方合同约定，判决庚寅寰宇公司支付租金、违约金及房屋使用费，有合同依据，计算方式并无不当，本院应予维持。关于双方在一审判决后已就腾房事宜进行履行问题，双方应结合一审判决事项据实解决，本院对一审判决不再调整。综上所述，庚寅寰宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3861元，由上诉人天津庚寅寰宇科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年六月二十九日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……