辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1066号 上诉人(原审第三人)：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街25号1—4层。 负责人：杨晓冉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王增和，男，1959年12月31日出生，汉族，退休工人，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：王增财（系王增和之兄），男，1953年7月13日出生，汉族，退休干部，住宽甸满族自治县。 被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇。 法定代表人：郭桂兰，该公司经理。 原审第三人：王惠芝，女，1946年9月19日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行，住所地宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：王传日，该行行长。 委托诉讼代理人：李昕光，男，1968年11月23日出生，汉族，该公司职工，住丹东市元宝区。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）因与被上诉人王增和、被上诉人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称宽甸宏大建筑公司）、原审第三人王惠芝、原审第三人中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称建行宽甸支行）商品房销售合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 东方资产辽宁分公司请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王增和的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误，判决结果错误。一、原审第三人王惠芝与被上诉人宽甸宏大建筑公司于2000年3月4日签订的协议书，系双方真实意思表示，合法有效。双方签订合同当日，被上诉人宽甸宏大建筑公司向原审第三人王惠芝出具了首付款的收款收据。2000年5月23日，原审第三人建行宽甸支行与被上诉人宽甸宏大建筑公司、原审第三人王惠芝签订了《中国建设银行个人住房借款合同》，原审第三人王惠芝向建行宽甸支行借款，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第109号公证书，证明《借款合同》真实、合法、有效。2000年5月29日，建行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款。2000年5月30日，宽甸满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。原审第三人王惠芝与原审第三人建行宽甸支行签订的《借款合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、上诉人的担保物权具有优先性。被上诉人王增和对涉案房屋并未办理预告登记或产权登记，不能产生物权变动的效果，亦不能对抗已办理登记的抵押权。被上诉人王增和对涉案房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对涉案房屋的权利是担保物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、两名被上诉人签订的购房合同涉案房屋的价格明显低于市场价格，两名被上诉人均未提交证据证明被上诉人王增和已经实际支付了购房款已经实际履行了该《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。被上诉人王增和主张其已经履行了与被上诉人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司签订的购房合同，但对于购房款不能提供银行流水或是取款凭证加以证明，应承担举证不能的后果。 王增和辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。 宽甸宏大建筑公司未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。王惠芝未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。 建行宽甸支行辩称：同一审答辩意见一致。 王增和向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告宽甸宏大建筑公司签订的商品房买卖合同有效；2、被告宽甸宏大建筑公司协助办理过户手续。 一审法院认定事实：2000年12月19日，原告与被告宽甸宏大建筑公司签订商品房买卖合同，约定原告以84800元的价格购买被告开发建设的座落于宽甸满族自治县宽甸镇农牧局科技楼四单元（由西向东）建筑面积101平方米401号房。并于签订合同当日向被告宽甸宏大建筑公司交纳购房款84800元。商品房买卖合同签订后，被告即将案涉房屋交付给原告，原告在案涉房屋居住使用至今。 2000年3月4日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司(乙方)(现为宽甸宏大建筑公司)与第三人王惠芝（甲方）签订协议书，其内容为：甲方购买乙方农牧局科技楼一套，经过双方协商，达成如下协议：“一、甲方购房建筑面积100.69平方米，第1单元4楼；二、乙方房屋出售价格1200.00元/平方米，三、合计房款120828.00元，甲方一次交纳30%房款，合计40000.00元，以乙方代表出据为准。”同日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司向第三人王惠芝出具一份交纳涉案房屋30%的预交款40000.00元的收款收据。2000年5月23日，第三人王惠芝（甲方）与第三人建行宽甸支行（乙方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》，其内容为：“第一条借款用途购住房；第二条借款金额甲方向乙方借款人民币捌万元整；第三条借款金额本合同约定借款期限壹拾年，自乙方将借款划入本合同规定的账户内之日起计算……。第十二条贷款担保甲方必须为履行本合同提供担保。甲方自愿采取抵押方式提供担保。一、甲方以保证方式提供担保的，保证人应与乙方另行签订《保证合同》。二、甲方以抵押方式提供担保的，抵押人应与乙方另行签订《借款抵押合同》，抵押合同中列明的抵押物应依法办理抵押登记。…第十三条公证甲乙双方约定应自本合同签订之日起10天内，向县公证处办理合同公证，公证费由甲方承担……”。第三人王惠芝与第三人建设银行签订涉案房屋的《抵押合同》。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第109号《中国建设银行个人住房借款合同和借款抵押合同公证书》，确认第三人王惠芝与第三人建设银行签订的个人住房借款合同、借款抵押合同有效。同年5月30日，第三人王惠芝、被告宏大公司、第三人建设银行申请为涉案房屋办理抵押登记。 2003年4月，第三人建设银行将包括涉案房屋在内的债权转让给案外人信达资产公司，案外人信达资产公司又将涉案房屋债权转让给第三人东方资产。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告宏大公司签订的商品房买卖合同，原告支付涉案房屋的全部款项，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋现登记在被告宽甸宏大建筑公司名下，原告请求被告宽甸宏大建筑公司协助办理涉案房屋所有权登记应予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。 一审法院判决：一、原告王增和与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于2000年12月19日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告王增和办理涉案房屋［宽甸农牧局科技楼四单元401室（由西向东）］的所有权变更登记。案件受理费1920元，由被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题在于：一、宽甸宏大建筑公司与王增和签订的房屋买卖合同是否有效；二、东方资产辽宁分公司主张的担保物权是否具有优先性；三、王增和是否有权要求办理案涉房屋所有权证。 关于第一个焦点问题。王增和与宽甸宏大建筑公司于2000年12月19日签订商品房买卖合同，王增和交付购房款后，涉案房屋一直由王增和占有使用至今，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并已得到实际履行。王惠芝于2000年3月4日虽与宽甸镇建筑工程公司即现宽甸宏大建筑公司建立商品房买卖合同关系，但在建行宽甸支行办理按揭贷款后却从未占有使用案涉房屋，亦未以任何方式主张权利显然不符合常理，王惠芝与宽甸宏大建筑公司间商品房买卖合同关系的真实性存疑。故东方资产辽宁分公司提出宽甸宏大建筑公司与王增和签订房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。东方资产辽宁分公司以宽甸宏大建筑公司与王惠芝签订的协议，并已在建行宽甸支行在建房屋抵押为由主张物权优先效力。依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，以不动产抵押担保的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。从本案查明的事实来看，虽以王惠芝名义与建行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于涉案房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法进行抵押登记。此后涉案房屋竣工后，建行宽甸支行亦未积极督促相关人员及时到房产部门办理抵押登记，领取他项权证。故可以认定王惠芝与建行宽甸支行签订的抵押合同虽然有效，但不能产生设立不动产抵押权的效力。故对东方资产辽宁分公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个焦点问题。因东方资产辽宁分公司对案涉房屋不享有抵押权，虽王增和签订《商品房买卖合同》在后，但其实际占有使用该房屋至今，且王惠芝并未对该房屋主张权利。故宽甸宏大建筑公司应当协助其办理房屋产权登记手续。 综上，上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1920元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  李秀洁 审判员  孔亮亮 二〇二一年六月十六日 法官助理张天骄 书记员李益宁