北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初8815号原告：赢傲天成（北京）投资有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：吕录录，执行董事。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司，住所地北京市丰台区院主楼四层402室。法定代表人：屈百春，经理。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：车珽翡，北京莫之律师事务所实习律师。原告赢傲天成（北京）投资有限公司（以下简称天成公司）与被告北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司（以下简称金摇篮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任审理，公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托诉讼代理人杨旭，被告金摇篮公司的委托诉讼代理人李亚凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成公司向本院提出诉讼请求：1.判令金摇篮公司支付欠付租金7425000元（自2019年10月1日至2020年11月15日）及违约金1980000元；2.判令金摇篮公司支付2019年8月1日至2019年11月15日垃圾清运费8750元、安保费37800元、员工宿舍物业费4885元、水费18645.33元、电费61128元，合计131208.33元。自2019年11月16日至2020年11月15日垃圾清运费31250元、安保费13500元、制冷费216000元、水费9820元、电费49320元，合计441390元；3.诉讼费由金摇篮公司承担。事实和理由：2018年9月，双方签订《房屋租赁合同》，约定我公司将坐落于丰台区张仪村路98号主楼（地下一层、地上四层，总建筑面积约5400平方米）及音乐喷泉广场（约700平方米）租与金摇篮公司，租期自2018年8月1日至2038年9月30日，免租期2个月，2018年8月1日至2018年9月30日，房屋用途为合法商业经营活动。前五年租期中，首年租金3600000元，此后每年租金6600000元。金摇篮公司应于2019年9月30日前付清首年租金，于2019年12月31日前、2020年3月31日前、2020年6月30日前各支付第二年租金900000元。每年9月30日前支付下年度租金。租赁范围内的水电费、冷暖费、安保费、垃圾清运费等均由金摇篮公司承担。金摇篮公司累计拖欠租金三个月以上的，应按当年租金的30%向我公司支付违约金，且我公司享有解除合同权。合同签订后，我公司向金摇篮公司交付房屋。但金摇篮公司仅向我公司支付租金至2019年9月，此后未按合同约定向我公司支付租金。2020年11月，我公司收回了出租房屋钥匙。截至起诉时，租赁房屋内仍有金摇篮公司大量物品。金摇篮公司长期欠付租金的行为已构成了严重违约，严重侵害了我公司合法权益。故诉至法院。金摇篮公司辩称，天成公司的诉讼请求没有事实和法律依据，双方之间的租赁合同已于2019年11月15日协商一致终止，我公司股东吕桂锋系天成公司实际控制人，吕桂锋代表天成公司与我公司签订租赁合同，并代表天成公司与我公司签订终止协议，也代表天成公司领取了终止退还的租金2821250元。吕桂锋以租金形式入股。我公司已经召开股东会协商和内部清算协议，将相应股金退还吕桂锋。且天成公司已将房屋出租给案外人。对2019年8月1日至2019年11月15日垃圾清运费8750元、安保费37800元、员工宿舍物业费4885元、水费18645.33元、电费61128元，合计131208.33元，欠费金额认可，对2019年11月16日之后的费用的计算标准认可，但不认可水电费金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，出租方（甲方）天成公司与承租方（乙方）金摇篮公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将丰台区张仪村路98号院主楼地下一层和地上四层（总建筑面积约5400平方米）、音乐喷泉广场（总建筑面积约700平方米）。主楼北侧停产场及广场周围30个停车位免费使用。员工宿舍20个房间赠与乙方使用，所产生水、电、物业取暖等相关费用亦由乙方承担（员工宿舍赠与乙方使用、收益，直至租赁期满或政府征用、征收、拆迁为止）。租赁期限自2018年8月1日至2038年9月30日，免租期两个月，即2018年8月1日至2018年9月30日。房屋用途合法商业经营活动。租金分4期，每5年为一期，每期租金递增10%。2018年10月1日至2023年9月30日为第一期，除第一期第一年租金为360万元以外，第一期其他4年每年租金6600000元。第一期第一年房租3600000元，按季度在季度末付当季房租，即2018年12月31日前付房租900000元；2019年3月31日前付房租900000元；2019年6月30日前付房租900000元；2019年9月30日前付房租900000元。第一期第二年房租6600000元，其中300万元缓交，即2019年12月31日前付房租900000元；2020年3月31日前付房租900000元；2020年6月30日前付房租900000元；2020年9月30日前付房租900000元；剩余3000000元，2020年底之前一次性支付。第一期第三年房租为6600000元，即2020年12月31日前付房租1650000元；2021年3月31日前付房租1650000元；2021年6月30日前付房租1650000元；2021年9月30日前付房租1650000元；第一期第四年、第五年缴纳方式时间金额与第一期第三年相同。第二期、第三期、第四期每年房租原则上年初一次性付清全年房租。租赁期间承租方在租赁范围内产生的各类水、电、冷暖费、安保费、垃圾处理费由承租方承担。在租赁期内，承租方有下列情形之一的，应按当期内当年租金的30%向出租方支付违约金，出租方有权解除合同：（1）未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构；（2）损坏承租房屋，在出租方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房屋存放危险物品、违禁品或进行违法活动等，被国家部门处罚的；（4）拖欠房租累计三个月以上；（5）利用该房屋抵押或担保，造成出租方损失的；（6）擅自单方面变更、转让、终止、解除本合同的。金摇篮公司原由天成公司出资2000000元、北京捷安特物流有限公司出资2600000元、包杰出资400000元设立。2018年12月21日，金摇篮公司作出股东会决议，同意增加新股东吕桂锋、杨宗岳等四人，同意原股东天成公司退出股东会。同意天成公司持有的出资1750000元转让给吕桂锋，持有的出资250000元转让给杨宗岳。庭审中，金摇篮公司提交2019年11月21日《股东会议纪要》，其中第4条规定，各位股东退出后，仍对2019年11月15日之前公司与玛依塔柯酒店的应收应付和与之可能产生的诉讼风险承担以及应诉后的收益和亏损，享有原投资比例的权益和承担原投资比例的经济责任。第5条规定，自2019年11月15日后，公司与天成公司的租赁合同终止。公司自2019年11月21日后不再开展任何业务，只按照税务部门要求开展例行报税工作，直至公司注销。同日，金摇篮公司股东签订《内部清算协议》确认吕桂锋投资比例为46.875%（包含杨宗岳份额），所分配金额为2831250元。2019年11月21日，金摇篮公司将2821250元打入天成公司账户。天成公司认为上述款项系公司代收吕桂锋和杨宗岳个人的投资款。双方均认可第一年的租金已全部结清。2019年12月3日，金摇篮公司分22笔打入天成公司账户963698.63元，其中19笔50000元、1笔3698.63元、1笔10000元，金摇篮公司主张该款项系交纳本案主楼及另一案涉及的附楼自2019年10月1日至合同终止日即2019年11月15日的全部租金。天成公司主张950000元系金摇篮公司交纳附楼2019年10月1日至2020年3月31日半年的租金，3698.63元系交纳2019年9月30日前欠缴的杂费、剩余10000元系给吕桂锋、杨宗岳的股金。根据合同约定，自2019年10月1日至2019年11月15日，主、附楼租金共计1060000余元，现金摇篮公司称前述款项系交纳两个合同的租金，与事实不符。金摇篮公司承租房屋后将房屋另行转租给玛依塔柯酒店，其虽于2020年11月15日将房屋钥匙、门禁等交予天成公司，但屋内尚有该酒店物品。金摇篮公司与玛依塔柯酒店房屋租赁合同纠纷一案亦在本院审理过程中。天成公司提交《北京市丰台区人民政府》证明涉案院落房屋系政府保留项目。本院认为，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，天成公司与金摇篮公司之间的房屋租赁合同，租期自2018年8月1日至2038年9月30日，该合同超过20年的部分应无效。关于未超过20年的部分，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金摇篮公司称吕桂锋代表天成公司通过内部清算协议确认租赁合同于2019年11月15日终止，但天成公司不予认可，且根据工商登记信息显示，天成公司原系金摇篮公司的股东，后将其股权转让给吕桂锋、杨宗岳，吕桂锋成为金摇篮公司的股东。故对金摇篮公司的该项意见，本院不予采信。双方均认可金摇篮公司于2020年11月15日将房屋钥匙、门禁等交予天成公司，故双方之间的租赁合同应于该日解除。天成公司认可金摇篮公司不欠付2019年9月30日前的租金，本院不持异议。关于金摇篮公司于2019年12月3日给付的963698.63元，本院已将该费用在另案中作为附楼租金予以处理，故本案中不再重复处理。故对天成公司要求金摇篮公司支付2019年10月1日至2020年11月15日租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，天成公司主张合理，本院予以支持。关于2019年8月1日至2019年11月15日间其他欠付费用，金摇篮公司予以认可，本院不持异议。关于2019年11月16日至2020年11月15日垃圾清运费31250元、安保费13500元、制冷费216000元，天成公司主张合理，本院予以支持。关于水费9820元、电费49320元，金摇篮公司不予认可，天成公司亦未提交相关证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付赢傲天成（北京）投资有限公司自2019年10月1日至2020年11月15日租金7425000元及违约金1980000元；二、北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付赢傲天成（北京）投资有限公司自2019年8月1日至2019年11月15日垃圾清运费8750元、安保费37800元、员工宿舍物业费4885元、水费18645.33元、电费61128元；三、北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付赢傲天成（北京）投资有限公司自2019年11月16日至2020年11月15日垃圾清运费31250元、安保费13500元、制冷费216000元；四、驳回赢傲天成（北京）投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81643元，由赢傲天成（北京）投资有限公司490元（已交纳），由北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司负担81153元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年六月二十九日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐