河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终2267号 上诉人（原审被告、案外人）：李志民，男，1981年4月19日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：赵志微，女，1981年10月10日出生，汉族，住址同上，系李志民妻子。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：姜晶晶，女，1987年4月10日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：王兴，河北乾伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜永龙，男，1967年10月15日出生，汉族，系姜晶晶父亲。 被上诉人（原审被告、被执行人）：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，系公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘继忠，男，1962年10月19日出生，汉族，住迁西县。 上诉人李志民因与被上诉人迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成房地产）、姜晶晶、刘继忠申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初2843号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李志民上诉请求：撤销（2019）冀0227民初2843号民事判决，依法改判位于迁西县归上诉人所有，解除对该标的物的查封。事实和理由：一、上诉人对案涉房屋应享有所有权，一审判决不合法。上诉人与吉开成房地产于2018年8月11日签订商品房买卖合同，约定上诉人购买案涉房产，总价款65万元，同日交付定金15200元，剩余款项于2018年11月11日李志民转款给吉开成房地产会计王永水40万元、2018年11月24日李志民妻子转款吉开成房地产会计于凤洁12万元，2018年11月24日李志民转款王永水114800元，至此已交清全部购房款。双方签订的买卖合同合法有效，吉开成房地产提出以少上税为由仅向上诉人出具553565元的发票，但该金额并不能影响双方商品房买卖合同的效力。吉开成房地产于2019年11月18日将案涉房屋实际交付，上诉人装修后实际居住至今。二、姜晶晶与吉开成房地产的民间借贷纠纷不应该对抗善意第三人即上诉人。上诉人对姜晶晶与吉开成房地产之间的民间借贷纠纷不知情，对该房产被采取保全措施更是完全不知，上诉人本身不存在过错行为，应认定为善意第三人。综上，李志民名下在迁西县辖区内既没有房产，购买该房屋又是用于实际居住，并且已经缴纳了全部购房款，理应对案涉房产有所有权。请二审法院查清事实，对原审判决依法改判。 姜晶晶答辩，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人无法证明其实际支付购房房款，且未提供相关银行转账记录同时上诉人所涉案房屋在吉开成公司五号楼销售表中登记的购房人为赵永民且付款方式为贷款，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 吉开成房地产、刘继忠未出庭、未答辩。 姜晶晶向一审法院起诉请求：1.准予对迁西县的执行。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：姜晶晶与迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，于2018年11月13日作出（2018）冀0227民初2634号民事调解书，调解内容为：“一、被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司拖欠原告姜晶晶借款本金1700万元，被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司2018年12月底前偿还本金100万元，自2019年1月起至2019年8月底前于每月月底前偿还原告本金200万元，如被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司按约定还清借款，原告自愿放弃此款借款的利息；二、如被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司未按上述约定期限偿还借款，原告有权申请执行全部借款本金并要求被告自2018年4月25日起至本案执行完毕之日止按未履行借款本金的年利率24%计算支付利息；三、双方无其它纠纷。”在诉讼过程中，原告姜晶晶于2018年9月11日向本院申请财产保全，请求对迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠的2000万元存款或等价财产予以冻结，并用姜永龙名下的坐落于迁西县（产权证号：00002500／00002501）及土地使用权［土地使用证号：迁国用（2004）第××号］提供担保。本院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司名下所有的位于迁西县二期：1、4号楼1单元101室、4号楼1单元102室、4号楼1单元201室、4号楼1单元202室、4号楼1单元301室、4号楼1单元402室、4号楼1单元601室、4号楼1单元602室、4号楼1单元701室、4号楼1单元801室、4号楼1单元1002室、4号楼1单元1102室、4号楼2单元101室、4号楼2单元102室、4号楼2单元201室、4号楼2单元202室、4号楼2单元502室、4号楼2单元601室、4号楼2单元602室、4号楼2单元701室、4号楼2单元702室、4号楼2单元801室、4号楼2单元802室、4号楼2单元902室、4号楼2单元1001室、4号楼2单元1002室、4号楼2单元1102室；2、5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼1单元401室、5号楼1单元501室、5号楼1单元601室、5号楼1单元602室、5号楼2单元101室、5号楼2单元102室、5号楼2单元401室、5号楼2单元402室、5号楼2单元501室、5号楼2单元602室、5号楼2单元702室、5号楼3单元101室、5号楼3单元102室、5号楼3单元401室、5号楼3单元402室、5号楼3单元502室、5号楼3单元701室、5号楼4单元101室、5号楼4单元102室、5号楼4单元501室、5号楼4单元502室、5号楼4单元602室、5号楼4单元702室；3、6号楼1单元101室、6号楼1单元102室、6号楼1单元103室；4、4号楼地下室：3、4、6、7、11、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23；5、5号楼地下室：2、3、4、7、10、11、12、13、14、17、20、21、22、23、25、27、28、31、32、34、35、40、42、43的房产予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间不得办理转让、抵押、变卖等变更登记手续。”本院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-2号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司名下所有的土地使用权手续［产权证号：迁国用（2010）第××号、迁国用（2015）第××号、冀（2018）迁西县不动产权第0000845号］予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间，未经法院准予，不得办理一切变更登记手续。”本院于2018年9月12日作出（2018）冀0227民初2634-3号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司的工商登记手续予以查封三年，期限自2018年9月12日至2021年9月11日止。查封期间，不得办理变更、注销、抵押、股权出质等手续。”本院于2018年9月21日作出（2018）冀0227民初2634-4号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司监管账号：04×××59的预售资金予以冻结一年，期限自2018年9月21日起至2019年9月20日止。”被告李志民以位于迁西县归其所有，向迁西县人民法院申请执行异议，迁西县人民法院于2019年9月30日作出（2019）冀0227执异47执行裁定书，裁定：中止对迁西县的执行。原告姜晶晶不服（2019）冀0227执异47号裁定书，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2018年8月11日被告李志民与被告迁西县吉开成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告李志民购买被告迁西县吉开成房地产开发有限公司开发建设的迁西县一处,总价款553565元。2019年11月21日迁西县自然资源和规划局不动产登记中心出具查询结果证明，被告李志民在迁西县辖区内无房产登记。 一审法院认为，本案争议的焦点是被告李志民对涉案执行标的迁西县是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告李志民提交证据证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，但被告人李志民提交的收款收据不能证实其已经实际缴纳房款，亦未提交其他证据予以佐证，故被告李志民对涉案执行标的迁西县不享有足以排除强制执行的民事权益。关于三被告辩称法院存在超额查封及执行的依据（2018）冀0227民初2634号民事调解书不合法的意见，不是本案审理范围，其可依法通过其他途径予以解决。为维护当事人的合法权益，依据法律规定，判决准许执行迁西县。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人李志民提交：1、银行转账流水，证明目的：上诉人支付了全部购房款；2、增值税发票，证明目的：上诉人支付购房款后开发商给具了发票；3、赵志微名下无房产证明，证明目的：上诉人妻子在迁西县辖区内无房产登记。 被上诉人姜晶晶质证认为：证据1不能证实购房款支付给了吉开成公司以及上诉人是案涉房产的购买人；证据2与上诉人主张的交付房款数额不一致；证据3：真实性没有异议。 被上诉人姜晶晶提交了四号楼、五号楼销售表和李丹丹的情况说明。证明目的：2018年9月10日由李丹丹出具四号楼、五号楼销售情况。销售表既登记了房屋登记情况，也登记了当时买房是否是全款还是贷款，也说明了购房者交款情况。案外人提交的合同是五月或者八月之前的合同，而销售表是9月10日的。 上诉人李志民质证认为：对被上诉人提交的该组证据真实性、合法性不认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月11日，李志民与吉开成房地产签订《商品房买卖合同》，合同主要内容是李志民购买花园里小区2期5【幢】【座】3【单元】【层】0402号房，金额522053元，购买负1层地下储藏室31号，金额31512元，合计553565元，付款方式为一次性付款。同日，吉开成房地产为李志民开具金额分别为522053元、31512元的案涉房产购房款收据共两张。2018年11月11日，李志民转账给王永水40万元。2018年11月24日，李志民转账给王永水114800元，同日李志民妻子赵志微转账给于凤杰12万元。 另，关于李志民与姜晶晶在二审庭审中提交的证据：1、李丹丹出具的情况说明以及4号楼和5号楼销售表。李丹丹在庭审中未作为证人出庭接受询问，亦未提交可以证明其本人身份以及其和吉开成房地产关系的相关凭证，且该情况说明没有李丹丹捺印确认、4号楼和5号楼销售表中亦没有吉开成房地产的公章，无法相互佐证，无法确认该份证据的来源及真实性，本院对此不予采纳。2、关于赵志微的不动产登记资料查询结果，该份证据的真实性本院予以确认。3、关于李志民、赵志微提交的两张增值税专用发票，该证据不能证明上诉人是在执行法院查封之前交纳了购房款。4、关于上诉人提交的银行转账流水。该证据仅能证明李志民、赵志微转账给王永水、于凤杰的事实，但转账事实是发生在执行法院查封之后。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查李志民对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证责任”，故对被执行人吉开成房地产就案涉房产认可的相关事实，并不能免除李志民作为案外人的举证责任，李志民应当对案涉房产享有排除强制执行的民事权益履行充分的举证责任。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李志民与吉开成房地产虽然在查封之前就案涉房产签订了商品房买卖合同，但是对于案涉房产的占有、使用时间以及购房款的支付时间均是在执行法院对案涉房产查封之后。故李志民不能同时符合上述法律规定的四种情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李志民与吉开成房地产在执行法院对案涉房产查封之前签订了《商品房买卖合同》，同时上诉人也提交了其名下无房产的证明，符合了上述法律规定的第一、二项的情形。关于购房款的支付情况，二审期间，李志民向本院提交其支付购房款的银行流水，虽然显示李志民分别于2018年11月11日和11月24日转账给王永水、于凤杰支付购房款，但转账时间均是在案涉房产被查封之后，无法认定上诉人是在执行法院查封之前购买的案涉房产。故上诉人李志民亦不符合上述规定的第二十九条的情形。李志民对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理80元，由上诉人李志民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊绫钰 审 判 员 刘玉秋 审 判 员 周 欣 二〇二一年六月十日 法官助理 程文瑶 书 记 员 刘奕宏