天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2616号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈**兰，女,1979年5月5日出生,汉族，个体经营者，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王佰光，天津高航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜健，天津高航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:红星美凯龙世博(天津)家居生活广场有限公司，住所地天津市东丽区津塘公路427号。法定代表人:彭永，经理。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人陈**兰因与被上诉人红星美凯龙世博(天津)家居生活广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈**兰上诉请求:1.依法撤销一审判决第一项、第二项和第五项,改判驳回红星美凯龙公司一审全部诉讼请求;2.改判支持陈**兰一审全部反诉请求;3.本案诉讼费、鉴定费、评估费由红星美凯龙公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清、证据不足,判决错误且显失公平,应依法纠正。一、一审判决未认定红星美凯龙公司解除合同行为构成违约,系主要事实认定错误和适用法律错误。(一)一审判决认定以下事实正确:1、双方最后书面合同于2019年8月31日届满后租赁关系存续。2、红星美凯龙公司2019年10月14日的《告知函》名为合同终止,实质为单方通知合同解除。(二)一审判决对以下证据采信和事实认定错误:1、一审判决对红星美凯龙公司提交全部证据的真实性予以认可错误,对陈**兰提交的证据6、证据7中的微信聊天截图及收据的关联性予以否认错误;对证据7中的样品明细不予采信错误。证据6的微信聊天截图和《关于续签合同协商告知函》与本案具有高度关联性,且与其他证据相互印证,能够证明陈**兰接到红星美凯龙公司可以续签合同的第二个告知函后，积极与红星美凯龙公司协商，提出合理要求,红星美凯龙公司以报领导研究等理由迟迟不予答复，从而进一步证明:第一、红星美凯龙公司歪曲事实,并不是陈**兰不签合同;第二、红星美凯龙公司再次欺诈和不诚信(注:招商时欺骗租户会长期经营),在第二个告知函发出前红星美凯龙总部已明确告知众多租户不可能续签合同和继续经营的情况下(见证据5),又发函告知可以续签合同继续经营;第三、有的租户虽然续签合同,但红星美凯龙公司迟迟不盖章亦不收费,根本没有续签合同的诚意(见证据4)。证据7中的样品明细虽然是陈**兰单方制作,但该证据与《样品鉴定报告书》相互印证,故应依法采信。2、一审判决认定的“2019年8月31日后,陈**兰未再支付租金及管理费”不准确。事实是陈**兰多次要签合同交费用,是红星美凯龙公司不收，但承诺一定会续签合同。3、一审判决认定的“陈**兰于2019年11月11日收到该《告知函》后未与红星美凯龙公司续签租赁合同,亦未腾退租赁展位”错误。事实是陈**兰接到告知函后即积极与红星美凯龙公司协商续签合同问题,提出合理条件(见证据6的《关于续签合同协商告知函》)且带着银行卡去交费,未续签合同的原因在红星美凯龙公司态度反复不定各种理由推脱;未腾退展位有客观原因。4、一审判决认定的“2020年5月9日,陈**兰不再经营”不准确。事实是陈**兰因红星美凯龙公司闭店拉闸无法经营,早在红星美凯龙公司2019年10月发出第一个告知函后已无法正常经营。(三)基于以上的证据采信和事实认定错误,一审判决的法律适用和论证说理错误。1、一审判决认为“双方2019年8月31日后的租赁期限为不定期,红星美凯龙公司可以随时解除合同。合同于该《告知函》到达时解除,即于2019年10月17日合同解除”错误。2、一审判决认为“陈**兰未在红星美凯龙公司限定的期间内返还租赁展位,继续占有使用租赁展位,侵害了红星美凯龙公司的利益”错误。3、一审判决认为“依据相关法律规定,红星美凯龙公司可以随时解除合同,但应当在合理期限之前通知陈**兰。红星美凯龙公司于2019年10月16日、2019年11月10日先后两次向陈**兰邮寄《告知函》,陈**兰收到《告知函》后未能与红星美凯龙公司续签租赁合同,双方间的租赁合同于2019年10月17日即解除,红星美凯龙公司无违约行为”错误。(四)红星美凯龙公司解除合同的行为构成违约,应承担违约责任,一审判决错误且显失公平,具体理由和依据如下:1、案涉《展位租赁及管理服务合同》是红星美凯龙公司单方提供的格式文本,不允许另一方修改和补充,所以完全按书面合同机械判决而不全面客观分析签订、履行合同的真实背景和现实逻辑,最后极有可能造成判决实质上的不公平不合理。2、双方签订的是《展位租赁及管理服务合同》,故不单纯是展位租赁关系,对于陈**兰在内众多租户来说是重大投资经营行为,所以长期稳定的业态环境和服务管理非常重要,当初租户的想法和出租方的承诺绝不可能是经营一年,书面合同每次只签订一年而已。故,陈**兰在一审陈述及出示证据证明红星美凯龙公司招商时的长期经营承诺是客观可信的。陈**兰的书面租赁合同于2019年8月31日到期后继续经营,红星美凯龙公司未提出任何异议亦能证明双方的意思表示一致是长期经营。3、红星美凯龙公司单方解除合同构成违约。红星美凯龙公司2019年10月14日《告知函》单方通知合同终止时间是2019年8月31日,限期将展位物品全部搬离的时间是2019年11月13日。该解除通知明显违反了《展位租赁及管理服务合同》通用条款第21条21.5约定,构成违约。故,一审判决认为红星美凯龙可以随时解除合同是错误的,单方解除合同必须同时符合“因经营规划需要”和“应当提前两个月书面通知”。红星美凯龙公司不但没有按照合同约定“提前两个月书面通知”,反而通知在一个半月之前双方合同解除了,这不是合同约定的“提前两个月书面通知”,更不是法律规定的“合理期限之前”。4、陈**兰认为,红星美凯龙公司的行为不仅构成违约,同时也是一种民事欺诈和极其不诚信行为,应承担更大的违约赔偿责任。陈**兰是非违约方,在合同履行中没有过错,有权要求红星美凯龙公司承担违约赔偿责任。二、一审判决的其他问题:1、判令陈**兰将展位腾空并返还给红星美凯龙公司的问题。因红星美凯龙公司在一审鉴定之前就已经闭店封楼,涉案展位在红星美凯龙公司控制之下,故,陈**兰客观上自己无法腾空和返还展位。2、判令陈**兰承担租金和管理费问题。陈**兰没有违约,在红星美凯龙公司起诉后依法反诉,后双方争议一直在审理中,一审诉讼长达一年时间,鉴定时间很短,扣除审限有限。按一审判决的说法是因疫情影响,但最后判令陈**兰承担延期审理期间的租金和管理费不合法不公平。另,整个诉讼期间，红星美凯龙商场非正常经营，后期完全闭店,判令陈**兰承担正常经营期间的租金和管理费亦不合法不公平。一审判决之后，陈**兰上诉，就涉案展位的物品搬离问题，陈**兰与红星美凯龙公司多次沟通，为此也报过警，是红星美凯龙公司不让其搬离。最终无奈，陈**兰在2021年3月27日与红星美凯龙公司签订一个协议书。红星美凯龙公司当时说如果不签这个协议书，东西不让搬离。签协议书之后，陈**兰把店内展位之内的所有物品已经搬离。红星美凯龙公司辩称，请求驳回陈**兰的上诉请求。其答辩理由如下：一、一审法院证据采信及认定事实无误。证据六的微信聊天截图与关于续签合同协商告知函仅仅体现双方关于续签问题的初步商谈，对于续签合同，陈**兰在关于续签合同协商告知函中提出了关于租赁期限、商场经营活动的内容，要求红星美凯龙公司赔偿经营损失，要求红星美凯龙公司赔偿走法律程序的费用支出等六个条件，但最终双方并未就这些条件等续约问题达成一致。证据四和证据五并非陈**兰与红星美凯龙公司之间的沟通，与本案无关联性。证据七系陈**兰单方制作的针对上述损失的统计，陈**兰与红星美凯龙公司于2021年3月27日签订了协议书，该协议书约定陈**兰不再以任何形式向红星美凯龙公司主张上样损失，故陈**兰不应再主张。二、2019年9月1日起，双方形成不定期租赁关系，双方具有任意解除权。2019年10月14日，红星美凯龙公司发函告知陈**兰于2019年11月13日腾退展位，已经给予了合理的腾退时间。红星美凯龙公司不存在违约行为。红星美凯龙公司与陈**兰于2018年9月1日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定的租赁期限来履行，合同终止的时间为2019年8月31日。针对不定期租赁，双方可以随时解除合同。租赁合同通用条款21.5条仅适用于定期租赁的情况，如上所述，双方已经形成不定期租赁关系，红星美凯龙公司有权依据合同法第232条和236条随时解除合同，而非依据租赁合同通用条款21.5条，并且红星美凯龙公司于2019年10月14日发送告知函，告知陈**兰搬离的期限为2019年11月13日，已经就合同解除提前告知了陈**兰，并且给予了一个月的腾房时间，故红星美凯龙公司无任何违约行为，亦不应当承担任何损失。三、红星美凯龙公司从未封锁商场，只是在2020年9月1日闭店停止经营，陈**兰仍可以进出搬运展位内物品。在诉讼过程中，红星美凯龙公司也是一直要求陈**兰腾空展位，但陈**兰拒绝腾空。四、陈**兰在庭审过程中可以选择腾退展位，其自身在合同解除后拒不腾退展位才导致占用费的持续产生，与审限无关。另外商场并非在整个诉讼期间都停止经营，而是在2020年9月1日才闭店，陈**兰占用一天就应当支付一天的占用费，与其是否经营无关。红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1.判令陈**兰立即腾退占用的10072-AF01-T8-38484号展位并交还与红星美凯龙公司；2.判令陈**兰支付自2019年9月1日起至实际交还上述展位期间的双倍占有使用费,计算至2019年11月30日为51,694.92元;3.诉讼费用由陈**兰承担。诉讼过程中，红星美凯龙公司将第2项诉讼请求变更为：判令陈**兰支付自2019年9月1日起至实际交还展位期间的占有使用费（按计租面积116.43平方米、租金44.40元/平方米/月、管理费29.6元/平方米/月计算）,计算至2019年11月30日为25,847.46元。陈**兰向一审法院反诉请求：1.判令红星美凯龙公司赔偿陈**兰损失160,000元（装修损失159,214元、部分上样损失786元）；2.判令红星美凯龙公司返还陈**兰商品质量保证金、电表押金、电卡押金共计10,550元；3.诉讼费、鉴定费由红星美凯龙公司承担。一审法院认定事实如下：2018年6月1日，红星美凯龙公司（出租方）与陈**兰（承租方）签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0206510010402），合同约定：由陈**兰承租红星美凯龙公司10072-AFO1-T8-38484号展位,该展位位于天津东丽商场综合馆一层A8176,用于经营品牌为摩恩的卫浴等产品,计租面积为116.43平方米,租金单价为44.40元/平方米/月、管理费单价为29.60元/平方米/月。租赁期限和服务期限均自2018年6月1日起至2019年8月31日止。租金和管理费的付款周期为一个月，承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日前支付下一期租金和管理费。承租方应于合同签订当日向出租方支付质量保证金30,000元、服务保证金、电信设施保证金等保证金。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，出租方自本合同终止之日起满三年后一次性返还。承租方可以在2018年6月1日至2019年8月31日期间对展位进行装修。通用条款第19.8条约定：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向出租方支付违约金。此外，合同中还就其他事项进行了约定。陈**兰承租红星美凯龙公司展位并进行装修后即开始经营摩恩品牌的卫浴产品，且向红星美凯龙公司交纳了商品质量保证金10,000元、电表押金500元、电卡押金50元。2019年8月31日后，陈**兰继续在承租的展位进行经营，但未再支付租金及管理费。2019年10月16日，红星美凯龙公司向陈**兰邮寄《告知函》（函中载明的时间为2019年10月14日），主要内容为：现合同期已满，因经营规划调整，红星美凯龙公司决定对合同所涉展位暂不对外出租，双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年8月31日期限届满合同终止；自2019年9月1日至2019年11月13日期间为清场过渡期，过渡期内不收取租金、管理费用；按照告知函中的时间节点提前办理离场手续，并将展位内物品全部搬离；2019年11月13日之后，如展位仍有物品，视为放弃该遗留物品的所有权，并由红星美凯龙公司自行处理，不再另行通知。陈**兰于2019年10月17日收到《告知函》后未腾退承租的展位并与红星美凯龙公司协商续租事宜。2019年11月10日，红星美凯龙公司向陈**兰再次邮寄《告知函》（函中载明的时间为2019年11月8日），主要内容为：双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经到期，如需继续签订下一期合同，请于11月13日前与红星美凯龙公司签订租赁合同；如不继续签订下一期合同，按照10月14日《告知函》，双方合同已于2019年8月31日终止，红星美凯龙公司给予陈**兰73天（2019年9月1日至2019年11月13日）清场过渡期。现清场过渡期临界到期，再次函告：1.请于2019年11月13日前腾退展位；2.如未能于2019年11月13日前腾退展位，红星美凯龙公司将取消给予的清场过渡期优惠，依据租赁合同通用条款第19.8条约定，要求按每日租金和管理费的两倍支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日的违约金。陈**兰于2019年11月11日收到该《告知函》后未与红星美凯龙公司续签租赁合同，亦未腾退租赁展位。2020年5月9日，陈**兰不再经营，但展位内仍有陈**兰的上样产品等物品。案件审理期间，陈**兰为确定其反诉请求的数额向一审法院递交书面申请，要求对承租展位的装修及上样物品的损失进行鉴定。一审法院在进行了风险告知后，委托天津市天恒信工程造价咨询有限公司对陈**兰承租展位的装修造价进行了鉴定，同时委托天津广誉资产评估有限公司对陈**兰承租展位的上样物品价值进行评估。2020年8月31日，天津广誉资产评估有限公司作出的评估结论为：委估资产在2020年8月13日的市场价值为134,316元。2020年9月30日，天津市天恒信工程造价咨询有限公司作出的鉴定结论为：装修造价为159,214元。为此，陈**兰支付鉴定费6,720元、评估费3,000元。一审法院认为，红星美凯龙公司与陈**兰于2018年6月1日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。租赁期限于2019年8月31日届满后，陈**兰继续使用涉诉展位，红星美凯龙公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，红星美凯龙公司可以随时解除合同。红星美凯龙公司于2019年10月16日向陈**兰邮寄《告知函》，其内容名为期限届满合同终止，实质为合同解除，合同于该《告知函》到达时解除，即于2019年10月17日合同解除。且陈**兰在收到红星美凯龙公司于2019年11月10日邮寄的主要内容为：“双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经到期，如需继续签订下一期合同，请于11月13日前与红星美凯龙公司签订租赁合同”的《告知函》后，未能与红星美凯龙公司续签租赁合同。现红星美凯龙公司要求陈**兰腾空并返还租赁展位，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除，合同的权利义务终止。陈**兰未在红星美凯龙公司限定的期间内返还租赁展位，继续占有使用租赁展位，侵害了红星美凯龙公司的利益，应当向红星美凯龙公司支付占有使用费。现红星美凯龙公司要求陈**兰按照双方签订的合同中约定的日租金及管理费标准支付占有使用费，一审法院予以支持，但占有使用费的起算时间应为红星美凯龙公司邮寄给陈**兰的《告知函》中载明的时间即2019年11月14日。关于陈**兰要求红星美凯龙公司赔偿损失的反诉请求。双方签订的合同中约定的租赁期限到期后，陈**兰即应返还承租的展位。但在双方未续签合同的情况下，陈**兰继续使用涉诉展位，红星美凯龙公司亦没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据相关法律规定，红星美凯龙公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知陈**兰。红星美凯龙公司于2019年10月16日、2019年11月10日先后两次向陈**兰邮寄《告知函》，陈**兰收到《告知函》后未能与红星美凯龙公司续签租赁合同，双方间的租赁合同于2019年10月17日即解除，红星美凯龙公司并无违约行为。现陈**兰以红星美凯龙公司存在违约为由要求其赔偿各项损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈**兰要求红星美凯龙公司返还商品质量保证金、电表押金、电卡押金的请求，红星美凯龙公司同意返还上述款项，一审法院照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：“一、被告（反诉原告）陈**兰于本判决生效之日起三十日内将位于原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司天津东丽商场10072-AF01-T8-38484号展位腾空并交还原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司；二、被告（反诉原告）陈**兰于返还展位之日向原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年11月14日起至返还展位之日期间的占有使用费（按照计租面积116.43平方米、租金44.40元/平方米/月、管理费29.6元/平方米/月计算）；三、原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）陈**兰商品质量保证金10,000元、电表押金500元、电卡押金50元，合计10,550元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈**兰的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取223元，由被告（反诉原告）陈**兰负担；反诉案件受理费收取1,856元、鉴定费6,720元、评估费3,000元，合计11,576元，由被告（反诉原告）陈**兰负担。”二审中，红星美凯龙公司提交协议书一份，拟证明陈**兰已经提出不再向红星美凯龙公司主张上样损失。陈**兰对红星美凯龙公司提交证据的真实性并无异议，本院予以确认。陈**兰对红星美凯龙公司提交证据的证明目的不予认可，经本院审查，红星美凯龙公司提交的证据不能达到其证明目的，对上述证据，本院不予采信。陈**兰未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。双方当事人亦明确陈**兰已将案涉展位腾空完毕交还给红星美凯龙公司。本院认为，本案系双方当事人因不定期租赁合同解除成讼，本案的争议焦点为：双方当事人是否存在违约行为以及应承担的违约责任。红星美凯龙公司与陈**兰签订有租赁合同，约定了租赁期限。租赁合同到期后，陈**兰继续使用租赁物，红星美凯龙公司未提出异议，双方形成不定期租赁法律关系。因不定期租赁合同终止时间的不确定，法律赋予当事人随时解除合同的权利。合同解除后，承租人应当返还租赁物。红星美凯龙公司向陈**兰送达了《告知函》，其内容要求陈**兰腾退展位，故双方之间的不定期租赁合同已解除。《告知函》亦给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。然，陈**兰未在指定期限内腾空租赁物并返还展位，故其应当承担之后的占有使用费。一审法院对此认定，有事实和法律依据，本院予以维持。陈**兰两审中关于红星美凯龙公司解除合同构成违约的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于陈**兰上诉主张的一审反诉的各项损失问题，对于部分上样损失，陈**兰在二审审理期间已明确放弃主张，系其自愿处分其诉讼权利，本院予以照准。对于装修损失问题，双方在租赁合同中并未约定，陈**兰亦未提交充分证据证实损失的数额和依据，故其两审中主张装修损失159,214元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈**兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,196元，由上诉人陈**兰负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年六月十日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……