广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终818号上诉人（原审被告）：宋明华，女，1981年6月6日出生，汉族，住广东省韶关市武江区××××××××××××××。委托诉讼代理人：练秋婷，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：江诗语，广东伟通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭超，男，1974年1月29日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：林仲亨，广东中佑律师事务所实习律师。原审被告：曾志炜，男，1982年3月30日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区××××××。委托诉讼代理人：练秋婷，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：江诗语，广东伟通律师事务所律师。上诉人宋明华因与被上诉人彭超，原审被告曾志炜租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2020)粤0204民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋明华的委托诉讼代理人练秋婷，被上诉人彭超的委托诉讼代理人李一文，原审被告曾志炜的委托诉讼代理人练秋婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋明华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回彭超全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由彭超负担。事实和理由：一、宋明华不是本案适格的被告，本案中，宋明华没有签订涉案土地租赁合同，不是该合同当事人，而且涉案土地用于餐饮经营，支付租金以及使用土地的人均是浈江区椰林海鲜码头酒家，而不是宋明华。二、彭超提供的证据不足以证明其对涉案土地有合法的转租权。从国营韶关林场出示的一份《证明》的内容看，韶关市兴安林业投资有限公司（以下简称韶关兴安公司）有权转租涉案土地使用权。从该公司出具的《说明》内容看，该证据不能证明彭超实际享有涉案土地使用权，如果其享有，彭超没有证据证明其享有该权利的时间段。另外，彭超作为韶关兴安公司法定代表人，持有该公司公章，不排除该《说明》是彭超为应对本案所作证据，故该证据不能作为认定本案事实的依据。三、一审法院没有查清涉案土地权属情况、土地性质以及土地总体利用规划等情况。四、一审法院没有查清《林业使用权转让合同》和《土地租赁合同》的是否有效。（一）根据该合同约定，合同生效须经韶关市林业局的批准。故韶关市林业局的批准是该合同生效的前提要件。但彭超没有提供证据证明上述生效要件已成立。（二）一审法院没有查清《林地使用权转让合同》的约定是否违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家严格限制农用地转为建设用地。作为权属人的国营韶关林场须严格按照农用地的用途使用土地，其转让给韶关兴安公司的涉案土地，约定由该公司将涉案农用地用作发展旅游度假项目是否违反上述法律强制性规定，一审法院对此没有查清。该约定违反法律强制性规定，该《林地使用权转让合同》依法无效。（三）如前所述，《林地使用权转让合同》无效，则基于该合同产生的，《土地租赁合同》同样无效。因此，彭超无权将涉案土地转租给曾志炜，其次《土地租赁合同》中有关“用作发展旅游度假项目等”的约定因违反上述土地管理法的强制性规定，亦属无效约定，故该合同亦无效。（四）彭超是以出租建设用地的价格出租涉案土地给曾志炜，可见彭超是将涉案土地用作建设用地，而不是农用地。五、一审法院认定上述两合同有效属适用法律错误。（一）国营韶关林场作为涉案土地权属人，应根据土地性质依法使用土地，无权擅自改变土地用途，故一审法院认定韶关兴安公司取得涉案林地使用权可用于旅游度假项目未违反法律强制性规定，属于适用法律错误。（二）一审法院认为宋明华未提供事实和法律依据证明该土地不能从事餐饮经营为由推定涉案土地可用于餐饮行业经营，属于适用法律错误。因彭超出租给曾志炜用于从事餐饮行业经营，故其应提供农用地转为建设用地的审批手续，否则应认定涉案合同无效。综上所述，一审法院适用法律错误。六、浈江区椰林海鲜码头酒家已于2018年12月23日停止经营，没有实际使用涉案土地，故彭超要求曾志炜等人交租金至2020年6月没有事实依据。因政府相关部门发送《关于限期拆除违法建设的通知》给曾志炜，导致浈江区椰林海鲜码头酒家无法正常经营，已于2018年12月23日清空涉案场地，没有继续占有使用涉案土地。彭超可随时收回场地，故彭超上述诉讼请求没有事实依据。彭超辩称，对一审法院判决结果可以接受，彭超与曾志炜存在真实的租赁关系，曾志炜应依法履行合同义务，而宋明华与曾志炜是共同经营涉案土地的合作伙伴，事后彭超才知道宋明华是涉案土地的使用人之一。因此，宋明华应对涉案土地的使用支付对价。二、涉案合同均未违反法律强制性规定，依法有效。曾志炜述称，关于合同效力问题，曾志炜同意宋明华的意见。因曾志炜将涉案土地的使用权转让给宋明华，故宋明华作为实际履行涉案合同的合同当事人应承担相关的合同义务。彭超向一审法院起诉请求：1.判令曾志炜与宋明华向彭超支付拖欠的租金及水电费合计320356元(2018年12月至2020年6月共欠付19个月租金319485元，2020年3-5月欠付水电费871元，此后租金水电费按照合同算至曾志炜与宋明华搬离租赁物为止)；2.判令曾志炜与宋明华支付迟延支付租金的滞纳金195692.97元(滞纳金按照每日千分之二的标准，按实欠租金数额计算，从2019年1月1日起暂时2020年6月31日，此后滞纳金按照每日千分之二的标准计算至还清欠款为止)；3.曾志炜与宋明华负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：彭超出租给曾志炜使用的土地属韶关林场所有，林场已于一九九○年六月二十九日领取《韶关市山权林权所有证》，证号为：韶市林证字N0：0000XXX。2008年4月21日，经过协商，国营韶关林场（甲方）与韶关兴安公司（乙方）签订一份《林地使用权转让合同》，合同约定：“一、转让使用权林地概况，1.该地块位于韶关市浈江区佛子冲林地范围(山林权证-韶关市林证字No：0000XXX),土地面积约为152282平方米。四至界线详见附图盖甲乙双方公章的红线范围。……3.乙方取得本林地使用权后主要用于珍贵苗木培植及旅游度假等项目，乙方因经营需要搭建临时建筑物、仓库等，需经有关部门批准。4.甲方转让给乙方本林地期限为70年，即从2008年2月13日至2078年2月13日止。二、林地使用权转让费及支付方式，1.甲方确保把该林地使用权转让给乙方，具体用地面积以合同附图红线面积为准。2.甲方同意乙方按财务年度，向甲方支付林地使用权使用费，并按100元/亩年计收，共计22500元/年。缴款时间在每年新历年的12月30日前付清。签订本协议时，乙方支付甲方人民币五十万元作为保证金，该保证金在租赁期满后或本协议终止时原额退回给乙方或作为抵扣乙方应缴甲方的林地使用权使用费。……”。2013年5月31日，国营韶关林场出示一份《证明》给韶关兴安公司，内容为：“我场同意韶关兴安公司将租赁我场佛子冲土地的部分（不超过20亩）转租给他人，并可在政府有关部门批准后建设工作所需的棚房。所有转租行为不影响我场与韶关兴安公司之间合同的履行，所有在转租场地发生的违法违规行为、经营盈亏及安全事故与我场无任何关系。此证明仅限于办理相关营业执照之用，作他用无效。”2015年12月31日，彭超（乙方、出租方）与曾志炜（甲方、承租方）签订一份《土地租赁合同》：“双方根据国家有关法律规定，甲乙双方在平等、自愿、互利的基础上就乙方将其合法租用的土地转租给甲方使用的有关事宜，经双方协商一致，签订如下合同：1.租赁土地及用途：乙方同意将2400㎡土地（以下简称租赁土地）租给甲方使用，仅允许甲方从事餐饮行业经营，甲方使用该租赁土地必须符合国家有关法规，不得进行制假售假、带黄赌毒或污染性质及其他违法的生产经营行为，租赁土地的具体位置及面积以乙方现场指定为准，甲方不得异议。2.租金、租期及支付，2.1租金：本合同所指币种为人民币，在本合同签订之日起前2年双方商定每月租金不含税价￥5/㎡/月，之后为每年递增10%。如租赁期限未满一个月，该月租金按实际使用天数计算。租期：租赁期限为六年，由2016年1月1日起至2021年12月30日止。2.2租金及押金的支付：本合同正式生效后甲方立即支付3个月的租金给乙方作为租赁押金，并同时预付一个月租金，该租赁押金乙方须在合同终止后甲方结清所需支付的租金及水电杂费后10日内无息返还至甲方指定账户。每月租金在每月1号前以转账方式支付到乙方指定的如下账号。户名：彭超，开户行：工行韶关向阳支行，账号：6222082005000382279。3.租赁土地的交付，本合同一经签署，将约60米×40米的土地以现状交给甲方使用，场地交付甲方后到2016年5月30日前为免租建设期。乙方将水、电、排污、煤气接到租赁地块乙方指定地点（水电煤气费用单价及周转金额双方另行协商，费用交纳方式为乙方交纳后加上公摊损耗向甲方收取），水电煤气建筑设计及施工标准以乙方要求为准，甲方不得异议。4.双方的权利与义务，4.1除政府征用/征收、该土地城市控制的更改或自然灾害的不可抗力之外，乙方保证甲方在租赁土地的租赁期内有合法完整使用权，不存在任何抵押、质押、其他第三者权利或者任何权属争议及纠纷影响甲方的使用，本合同租赁期内如遇政府征用/征收、该土地城市挖规的更改，乙方可收回所提供的租赁土解除本租赁合同，乙方应提3个月告知甲方，甲方须在乙方通知当日起3个月内自行撤离租赁土地，乙方并免除甲方3个月租金，并按￥550/天赔偿甲方未执行的租期，除此之外乙方不负任何责任，若甲方要求解除合同，乙方无需退回已缴租金及押金，并且无需可甲方支付任何费用。4.2甲方在租赁土地上建设及营运过程中，必须符合国家有关法律法规及办理有关手续，齐备必须的安防设备，守法、安全经营。甲方所有安全事故、经营盈亏及一切法律经济责任与乙方无关，凡因此而对乙方造成的一切法律经济责任及损失由甲方承担。乙方在不超出该租赁土地使用性质的前提下积极协助甲方办理用电用水事宜及其合法经营所需的有关手续和文件。4.3甲方应当按本合同约定时限及时支付租金，逾期每天须付应缴租金1%的滞纳金，如果甲方逾期支付租金超过15天，乙方有权终止本租赁合同收回租赁土地，甲方所缴纳的押金不予退回并追讨甲方违约责任。租赁期限届满后，甲方如再继续租赁，则应当提前三个月告知乙方，否则乙方将视为甲方同意本合同期满自然终止。……”。该合同签订后，彭超收取三个月的租金36000元作为押金。之后，曾志炜单独投资开办了“浈江区椰林海鲜码头食府”经营，领取了工商营业执照，并依约向彭超缴纳租金。2017年7月1日，曾志炜将“浈江区椰林海鲜码头食府”转让给宋明华，并与经营者宋明华签订了《浈江区椰林海鲜码头食府股权转让协议》，该合同签订后，宋明华向曾志炜支付转让款,购买取得了原“浈江区椰林海鲜码头食府”的全部股权，宋明华于2017年8月3日办理了工商营业执照，宋明华并将“椰林海鲜码头食府”改成了“浈江区椰林海鲜码头酒家”。之后，彭超出具收条给宋明华，写明收到宋明华59445元租赁押金。2018年10月19日，韶关市市容市貌整治提升工作领导小组向宋明华发了一份《关于限期拆除违法建设的通知》，认定宋明华的建筑物未办理报建审批手续，涉嫌违法建设，在五天内自行拆除违法建筑物。宋明华于2018年12月23日停止营业，租金亦交至同年11月。2018年12月至2020年6月共19个月的租金319485元（每月16815元×19个月）及水电费871元至今未交给彭超。为此，彭超向一审法院提起诉讼，要求曾志炜与宋明华支付2018年12月至2020年6月的租金及水电费合计320356元、给付2019年1月1日至2020年6月31日滞纳金195692.97元（按拖欠租金额每天0.2%计算）等诉求。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。彭超与曾志炜签订的《土地租赁合同》后，依约将土地交付曾志炜使用，已履行合同，曾志炜应按《土地租赁合同》约定的租金标准向彭超缴交租金。现彭超向一审法院提起诉讼，主张宋明华缴交租金319485元和水电费871元的请求理由充分，应予采纳，彭超主张滞纳金，标准过高，应依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为的第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定予以调整，即彭超主张的滞纳金过高，应调整为损失319485元的30%为95845.5元，超出部分一审法院不予采纳。彭超还主张曾志炜一并承担责任，从查明的事实反映，曾志炜将该场地转让给宋明华，并未征得彭超同意，即曾志炜承租合同的权利及义务由宋明华承担彭超未认可。对造成宋明华拖欠租金，曾志炜亦有过错，因此，彭超这一主张一审法院予以采纳。曾志炜与宋明华认为彭超及宋明华诉讼主体不适格、彭超与曾志炜履行的《土地租赁合同》无效、彭超无权收取租金、滞纳金等答辩意见。对于宋明华、曾志炜所提出的答辩意见，一审法院分析认为：一、关于主体问题：彭超已依约取得该地的出租权，且该地最终由宋明华使用，因此，本案中，彭超与曾志炜、宋明华均是适格的主体；二、关于合同的效力问题。根据国营韶关林场与韶关兴安公司签订的《林地使用权转让合同》第一条第3项：“乙方（韶关兴安公司）取得本林地使用权后主要用于珍贵苗木培植及旅游度假等项目，乙方因经营需要搭建临时建筑物、仓库等需经有关部门批准……”。此说明韶关兴安公司取得的该林地使用权是可以用于“旅游度假等项目”的。而韶关兴安公司的法定代表人彭超与曾志炜签订的《土地租赁合同》，彭超是将其向国营韶关林场取得的部分土地使用权出租给曾志炜作经营餐饮使用，此并无不妥，且未违反法律法规的禁止性规定。《土地租赁合同》特别约定土地承租人在“使用该租赁土地必须符合国家有关法规”，是要求彭超及曾志炜在使用土地时必须合法使用。曾志炜与宋明华主张其与彭超履行的《土地租赁合同》无效的意见，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。曾志炜与宋明华的其他答辩意见证据不足，理由不充分，依法不予支持。曾志炜还提出已将场地转让，自己不承担责任的意见。对此，一审法院认为，彭超与曾志炜签订的是《土地租赁合同》，而曾志炜与宋明华之间签订的是《浈江区椰林海鲜码头食府股权转让协议》，转让的是经营场所，是完全不同法律关系的合同，因此，曾志炜对拖欠的租金及水电费等仍有义务与实际土地使用人宋明华共同承担。曾志炜的答辩意见理由不充分，一审法院予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,于2020年12月31日作出（2020）粤0204民初2473号民事判决:一、曾志炜、宋明华于判决生效之日起十日内支付租金、水电费、滞纳金共计416201.5元给彭超；二、驳回彭超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8960元，由彭超负担2296元，曾志炜、宋明华负担6664元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋明华向本院提交了如下证据：（2021）粤02民终689号民事裁定，拟证明该案涉及的土地与本案一致，该案已由韶关市中级人民法院发回一审法院重新审理，故本案亦应发回一审法院重新审查合同效力。曾志炜对该证据没有意见。彭超经质证后认为该证据与本案无关，故不予认可。本院经分析后认为，该裁定所涉土地与本案土地有关联，但所涉纠纷和涉案合同均不相同，且该裁定所处理的案件不影响本院对涉案合同是否有效的问题处理，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。彭超向本院提交了韶关市林业局对国营韶关林场《关于国营韶关林场与中国人民解放军946966部队驻韶油库历史占地处理的请示》的批复，拟证明涉案土地的出租关系经过了韶关市林业局的批准。宋明华、曾志炜经质证后认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明事实有异议。目前并无证据证明韶关市林业局批准同意《林地使用权转让合同》，因此宋明华认为该转让合同并未生效，彭超无权取得涉案土地的出租权。本院经分析后认为，结合国营韶关林场对涉案土地享有土地使用权[《山林权证》（韶市林证字no0000XXX）]的事实，该文件表明韶关市林业局同意国营韶关林场盘活涉案土地，故对该证据，本院予以采纳。本院另查明，宋明华至今仍未将涉案租赁物交还给彭超。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因引起双方发生涉案民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案仍适用当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕宋明华上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对双方在二审期间所提的诉辩意见，本案争议焦点是：一、国营韶关林场与韶关兴安公司签订的《林地使用权转让合同》以及曾志炜与彭超签订的《土地租赁合同》是否有效。二、彭超是否有权要求宋明华支付租金。一、关于《林地使用权转让合同》以及《土地租赁合同》是否有效的问题。宋明华上诉认为《林地使用权转让合同》未经韶关市林业局批准而没有生效。根据查明事实，国营韶关林场与韶关兴安公司于2008年4月21日在《林地使用权转让合同》中约定：“本合同由双方签字盖章，经韶关市林业局批准后即时生效。”，虽然当时未经韶关市林业局批准，但鉴于国营韶关林场对涉案土地享有土地使用权[《山林权证》（韶市林证字no0000XXX）]的事实，而韶关市林业局也同意国营韶关林场盘活涉案土地，对该合同亦无提出异议。国营韶关林场亦于事后追认韶关兴安公司租赁以及转租行为，而且韶关兴安公司租赁和转租行为发生后，国营韶关林场并未对此提出异议，由此可见，该合同是双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，依法有效。至于《土地租赁合同》的效力问题，宋明华上诉认为彭超无权出租涉案土地给曾志炜，如前所述，《林地使用权转让合同》依法有效，即国营韶关林场已同意韶关兴安公司转租涉案土地给他人，而从韶关兴安公司提供的《说明》的内容看，该公司已将涉案土地转租给彭超，也同意彭超转租涉案土地给他人。故彭超取得了涉案土地的租赁权以及转租权。宋明华还上诉认为《土地租赁合同》中有关“允许甲方（曾志炜）从事餐饮行业经营……”的约定不符合相关法律法规强制性规定以及农用地的合法使用。但宋明华并未提供充分证据证明涉案土地为农用地且不能用于从事餐饮行业经营，其应对此承担举证不能的法律后果。其次，从《林地使用权转让合同》的约定内容看，韶关兴安公司取得涉案土地使用权是可以用于“旅游度假等项目”的。因此，国营韶关林场对宋明华使用涉案土地用于旅游度假和餐饮等经营项目不持异议，只是要求其须依法经相关政府部门批准同意，至于本案当事人因涉案土地上未依法建筑而被政府有关部门行政处罚属另一法律关系，该行政处罚不影响《土地租赁合同》的效力认定。综上所述，《土地租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法有效，故对宋明华上诉认为《林地使用权转让合同》与《土地租赁合同》无效的理由，本院不予支持。二、关于彭超是否有权要求宋明华支付租金的问题。宋明华上诉认为其并无诉讼主体资格，不是适格被告。但从《浈江区椰林海鲜码头食府股权转让协议》的内容看，曾志炜已将涉案土地上其所经营的餐饮项目转让给宋明华，而从彭超出具给宋明华的收据看，亦是宋明华缴纳涉案土地的租赁押金。因此，宋明华与曾志炜是实际租赁涉案土地的当事人，并按照《土地租赁合同》的约定交付押金和租金，而彭超对其履行合同的行为也没有提出异议，故虽然宋明华并未签订《土地租赁合同》，但是曾志炜、宋明华与彭超之间事实上形成租赁涉案土地的合同关系，故宋明华依法具有当事人主体资格，对该上诉理由，本院不予支持。宋明华还上诉认为浈江区椰林海鲜码头酒家已于2018年12月23日停止经营，并腾空场地，故不应缴纳从2018年12月23日至2020年6月的租金。根据查明事实，涉案土地等租赁物仍在宋明华管理控制范围内，虽然宋明华已停止经营涉案餐饮项目，但其应采取有效措施避免合同损失的扩大，即应积极主动交还涉案土地给彭超，但是涉案土地并未交还给彭超，仍然出租给宋明华，故宋明华应按照双方的约定交纳从2018年12月23日至2020年6月的租金。综上所述，彭超要求宋明华交纳租金的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。综上所述，宋明华的上诉主张不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8960元，由宋明华负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  黄颖红审 判 员  梁晓芳二〇二一年六月二日法官助理  丘 毅书 记 员  李 娟