四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0114执异131号 案外人（异议人）：胡昌全，男，1972年10月5日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：魏永萍（夫妻关系），女，1979年8月29日出生，汉族，住成都市新都区。 案外人（异议人）：魏永萍，女，1979年8月29日出生，汉族，住成都市新都区。 申请执行人：成都市新都区规划和自然资源局，住所地成都市新都区蓉都大道北一段199号。 法定代表人：陈光明，局长。 委托诉讼代理人：刘汉新，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亚磊，北京大成（成都）律师事务所律师。 被执行人：成都讯利康旭置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道花都大道438号17幢4楼。 法定代表人：戴峥，总经理。 委托诉讼代理人：唐军，男，该公司工作人员。 在本院执行成都市新都区规划和自然资源局（以下简称新都规自局）与成都讯利康旭置业有限公司（以下简称讯利康旭公司）行政征收决定一案中，胡昌全、魏永萍以其系位于成都市新都区房屋的实际所有人为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 胡昌全、魏永萍异议称，中止对成都市新都区房屋的执行，并返还该房屋。事实与理由：胡昌全、魏永萍与讯利康旭公司于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，约定胡昌全、魏永萍以购房款280000元购买讯利康旭公司开发的案涉房屋。2014年12月12日，胡昌全、魏永萍已付清全部房款，讯利康旭公司也将该房屋交付胡昌全、魏永萍使用。2016年6月，讯利康旭公司开发的位于成都市新都区“鲜花优活居”项目资金断裂烂尾，在新都区及相关部门的协调下，采取业主自救的方式于2019年5月建设竣工并交房。2020年5月纳入124文件不动产登记历史遗留问题，现已进入业主办理不动产权证分户，首批30户业主其中21户业主于2021年4月23日成功办理不动产权证，另9户业主在大产权证办理完毕后即被贵院查封，无法办理分户产权。综上，胡昌全、魏永萍系案涉房屋的所有权人，根据相关法律及司法解释规定，特向贵院提出执行异议以维护胡昌全、魏永萍的合法权益。 新都规自局称，胡昌全、魏永萍提出的执行异议属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的适用范围，但应当提交证据证明其满足上述司法解释的各项条件，胡昌全、魏永萍主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但其未举证证明非因其自身原因未办理不动产权证。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是第二十八条的进一步规定，本案应当适用第二十九条。 讯利康旭公司称，胡昌全、魏永萍的情况属实，希望新都规自局解除对案涉房屋的查封，尽快为胡昌全、魏永萍办理不动产权证。 本院查明，2014年12月12日，胡昌全、魏永萍与讯利康旭公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定胡昌全、魏永萍以280000元购买讯利康旭公司开发的位于成都市新都区房屋，商品房预售许可证号为1832，合同第三条约定房屋用途为住宅，住宅类型为普通，第五条约定付款方式公积金贷款方式付款，第十条约定讯利康旭公司应当在2016年6月30日前交付案涉房屋，第十九条约定讯利康旭公司应当在2017年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。补充协议第四条约定胡昌全、魏永萍于合同签订之日支付首付款150000元，余款130000元通过申请个人住房公积金贷款的方式支付。上述合同于2015年1月5日进行网签备案，合同签约备案号为270064。 讯利康旭公司分别于2014年12月8日和同月12日向胡昌全、魏永萍开具收到鲜花优活居项目定金10000元和首付款140000元的收据。 2019年6月30日，讯利康旭公司向胡昌全、魏永萍开具收到维修基金、物业费3141.42元的收据。 2015年1月27日，胡昌全、魏永萍与中国建设银行股份有限公司成都新都支行（以下简称建行新都支行）签订《个人住房公积金借款合同》（合同编号：01140165201412150010成），合同第二十八条约定胡昌全、魏永萍借款用于购买案涉房屋，第二十九条约定借款本金为130000元，第三十条约定借款期限为2015年1月27日至2025年1月27日，第三十五条约定委托扣款账户为胡昌全名下账号为62×××23的建设银行账户。从上述委托扣款账户2016年5月21日至2021年5月21日的账户交易明细来看，胡昌全一直在按期还贷。 于2020年8月7日填发的编号为351015200800038882的中华人民共和国税收完税证明显示，胡昌全、魏永萍已缴纳案涉房屋契税2800元。 住宅专项维修资金账务公布显示案涉房屋已于2021年1月28日交存2463.23元。 2021年5月11日，鲜花优活居物业服务中心出具《证明》，证明胡昌全、魏永萍在鲜花优活居3-1-907居住并缴纳从2019年5月30日至2021年6月30日的物业费用。 2020年12月8日，新都规自局向成都市新都区不动产统一登记工作领导小组办公室发送《关于“鲜花优活居”建设项目不动产登记遗留问题的规划意见》，载明讯利康旭公司开发建设的“鲜花优活居”小区纳入了新都区不动产登记遗留问题处理范围，新都规自局同意按《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土资发[2017]124号）文件先行办理不动产权证。 据房屋信息查询记录显示，讯利康旭公司于2021年3月30日取得案涉房屋的不动产权，案涉房屋现登记于讯利康旭公司名下；据网签合同信息查询记录显示，出卖人系讯利康旭公司，买受人系胡昌全、魏永萍，网签（备案）时间为2015年1月5日。 另查明，2021年3月15日，本院就新都规自局申请强制执行讯利康旭公司行政征收决定一案作出（2021）川0114行审8号行政裁定书，裁定对新都规自局申请强制执行讯利康旭公司“缴纳土地价款8718825.5元”的事项准予强制执行。 2021年4月21日，本院作出（2021）川0114执1075号执行裁定书，裁定将讯利康旭公司名下位于成都市新都区房屋（不动产单元号51XX88）予以查封，查封期限为3年。 以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、网签合同信息查询记录、个人住房公积金借款合同、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、照片、收据、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录、证明、行政裁定书、执行裁定书及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为，案外人基于实体权利主张排除对案涉不动产的强制执行的异议，应审查案外人对执行标的是否享有真实、合法、能够排除执行的权利。 一、关于本案司法解释条款适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，上述司法解释第二十八条系对案外人物权期待权的保护，第二十九条既系对案外人物权期待权的保护也系对商品房买受人的倾斜性保护，二者并非排斥关系，在被执行人系开发商的情况下，商品房买受人可以选择适用上述司法解释第二十八条或第二十九条。 二、关于胡昌全、魏永萍对案涉房屋是否享有真实、合法、能够排除执行的权利问题。1.胡昌全、魏永萍于2014年12月12日与讯利康旭公司签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。2.胡昌全、魏永萍在听证中主张其于2019年5月30日收房并已实际入住案涉房屋，新都规自局、讯利康旭公司对此未提出异议。3.胡昌全、魏永萍向讯利康旭公司支付了150000元的首付款后，通过申请个人住房公积金贷款的方式支付了剩余购房款，胡昌全、魏永萍已经支付了全部购房款。4.新都规自局于2020年12月8日作出《关于“鲜花优活居”建设项目不动产登记遗留问题的规划意见》表明“鲜花优活居”小区已纳入新都区不动产登记遗留问题处理范围并同意按《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土资发[2017]124号）文件先行办理不动产权证。另据胡昌全、魏永萍与讯利康旭公司签订的商品房买卖合同约定，讯利康旭公司应当于2017年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，而讯利康旭公司实际于2021年3月30日才取得该权属证明，且胡昌全、魏永萍就案涉房屋缴纳了契税、专项维修资金等费用，故案涉房屋在被本院查封之前未办理过户非胡昌全、魏永萍原因所致。根据上述分析，本院认为胡昌全、魏永萍所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定的法定情形，能够排除执行，本院予以支持。 三、关于胡昌全、魏永萍要求返还案涉房屋的异议请求，本院认为，胡昌全、魏永萍的该项请求不属于本案受理范围，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对成都讯利康旭置业有限公司名下位于成都市新都区房屋（不动产单元号51XX88）的执行； 二、驳回胡昌全、魏永萍的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  王立国 审判员  敬 坤 二〇二一年六月四日 书记员  沈欣瑶