广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初14043号原告：佛山市南海区宜信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇大正路南74号桂南尚都物业管理用房，统一社会信用代码91440605712340169J。法定代表人：王萌。委托诉讼代理人：温洁敏，系公司员工。被告：黄洁仪，女，1981年11月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告佛山市南海区宜信物业管理有限公司（以下简称“宜信物业公司”）与被告黄洁仪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温洁敏、被告黄洁仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费7031.64元(从2019年9月至2021年4月)；2.被告向原告支付从2019年9月至2021年3月的公摊电费398.31元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××（下称“该单元”）业主。原告为XXXX小区提供物业管理服务，桂南尚都小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：高层住宅2.45元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日5‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按2.45元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。截至2021年4月30日，被告欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊费，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。为维护原告的合法权益，恳请法院查清案件事实，支持原告诉求。被告黄洁仪辩称，1.根据《佛山市发展和改革局、佛山市住房城乡建设和城乡建设局文件（佛发改价[2019]4号）》，《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》，物业服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准，原告实际提供的服务与其要求收取2.45元/平方米/月管理费不对等，经过比对，只有综合管理服务达到了5级收费标准，其余4项服务都未能达到5级收费标准，所以被告对等应付物管费是0.38元/平方米/月。2.原告要求支付物业管理费的滞纳金并不存在。3.公用水电费分摊并不合理，物业公司没有咨询并没有得到全体业主同意在小区公共电梯内外设置商业广告位并投放，接用了公共电梯的电并每月公摊给业主，且当年度产生收益没有公示和返还给业主。消防水泵和消防控制中心每月的水电费都没有公摊给小区地下车位的业主而是全部公摊给小区住户业主，所以每月的公摊水电费严重失真不合理，应重新合理计算，认同后支付。4.本案诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有异议的证据以及本案事实认定如下：位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××（以下简称“涉案房产”）于2017年10月31日预告登记在黄洁仪名下，建筑面积为102.74平方米。原告向本院提交《测绘成果面积明细表》记载：案涉房产测绘面积为102.59平方米。2017年3月31日，宜信物业公司在佛山市南海区发展规划和统计局备案位于广东省佛山市南海区××××××××××XXXX高层住宅物业服务收费标准按2.45元/月/平方米。2017年4月29日，出卖人佛山市南海江浦湾房地产有限公司与买受人黄洁仪签订《商品房买卖合同（预售）》约定：黄洁仪购买XXXX涉案房产，出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。同日，宜信物业公司（甲方）与黄洁仪（乙方）签订《XXXX前期物业服务协议》，约定：宜信物业公司对XXXX小区提供物业管理服务。乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴交物业服务费，乙方应在每月10日前交纳当月物业服务费用。物业服务费收费标准为高层住宅按照2.45元/月/平方米计算，其中物业服务费不包括电费分摊费用。乙方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金。协议另对甲乙双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量等作出明确约定。小区建设单位曾2次向黄洁仪住处番禺区XXXX1号邮寄催收楼通知书，2020年3月20日，宜信物业公司向黄洁仪上述地址邮寄催收楼函及缴费通知书，黄洁仪均拒收快递。黄洁仪至今未收楼。另查一，宜信物业公司提供物业服务存在以下问题：公共位置堆放杂物、公共楼梯间消防通道堆放杂物、保安值班时睡觉、未及时清理杂草及枯草未及时补种、公共区域的清洁不及时等问题。另查二，（2020）粤06民终588号案生效民事判决书查明：XXXX小区燃气管道工程在2019年8月6日前不具备安全供气条件。2019年8月6日前XXXX小区燃气设施未移交南海区国有资产监督管理局瀚蓝环境属下燃气公司，故燃气公司无法供气运营，责任方是小区建设单位。该判决书认定合同约定房屋交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，并认定小区建设单位没有在合同约定的交房时间内提供燃气管网给业主接通使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，宜信物业公司与黄洁仪签订《XXXX前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《XXXX前期物业服务协议》约定，黄洁仪应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，虽小区建设单位在《商品房买卖合同（预售）》约定交房日期前书面通知买受人收楼，但根据生效的（2020）粤06民终588号民事判决书认定XXXX小区建设单位没有在合同约定的交房时间内提供燃气管网给业主接通使用，已构成违约，因此本院认定XXXX小区在2019年8月6日前不具备安全供气条件，房屋交付条件不具备。在2019年8月6日后燃气管网已接通，房屋交付条件成就，买受人应在合理期限内收楼，买受人因自身原因怠于收楼，应按合同约定视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，宜信物业公司为涉案房产提供物业管理服务，不管业主是否入住，理应按照合同约定按时足额交纳相关物业费用及公摊电费。综上，本院酌定黄洁仪应自2019年9月1日起支付相应物业管理费及公摊电费。物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养和正常秩序维护，个别业主拒缴物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理。本案物业服务质量问题并未达到黄洁仪可以据此抗辩支付物业服务费的程度，黄洁仪仍需要缴纳物业服务费。但物业公司的服务确实存在不足，尤其是楼梯消防通道是否畅通、保安24小时值守直接影响到业主的人身安全，绿化、保洁亦属物业服务的主要义务，仍存在不足。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付，即黄洁仪应支付2019年9月1日至2021年4月30日的物业服务费4524.22元[按（102.59平方米×2.45元/月/平方米×20个月）×90%=4524.22元]。宜信物业公司主张超出本院核定部分，不予支持。宜信物业公司在提供物业服务期间，为黄洁仪代（垫）付了2019年9月1日至2021年3月31日公共用电分摊费298.01元，宜信物业公司已在公示栏予以公示，黄洁仪辩称该公摊电费不合理，未能举证予以推翻，故黄洁仪应全额向宜信物业公司结清。宜信物业公司主张超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、黄洁仪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2021年4月30日期间物业管理费4524.22元予佛山市南海区宜信物业管理有限公司；二、黄洁仪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2021年3月31日期间的公摊电费298.01元予佛山市南海区宜信物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海区宜信物业管理有限公司的其他诉讼请求。黄洁仪如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区宜信物业管理有限公司已预交），由黄洁仪负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区宜信物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 陈 玲二〇二一年六月二十五日书记员 温婉莹