北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4590号上诉人（原审原告）：北京市普利门电子科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街7号2幢1层101室。法定代表人：刘克勤。委托诉讼代理人：孙昌喜，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：冯京，北京市中咨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中安国基有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-7190号。法定代表人：唐勇，总经理。上诉人北京市普利门电子科技有限公司（以下简称普利门公司）因与被上诉人中安国基有限公司（以下简称中安国基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。普利门公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判：1.中安国基公司向普利门公司支付2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金866549.2元；2.中安国基公司向普利门公司支付2019年12月1日至2020年1月10日的违约金6700元及自2020年1月11日至实际付清之日的违约金（以866549.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算）；3.中安国基公司交付的10万元保证金不予退还；4.中安国基公司支付普利门公司律师费4万元。事实和理由：1.一审判决将中安国基公司于2019年12月6日支付的10万元保证金认定为房租，属于认定事实错误。双方于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）第六条第1款约定“保证金数额为10万元，中安国基公司应在签署合同当日全额支付给普利门公司，作为其履行合同的保证。”第4款约定“在合同有效期内，中安国基公司须保持其保证金数额不变，发生普利门公司扣划其保证金的情况的，中安国基公司应当在接到普利门公司通知之日起十日内将保证金数额补足。”第十六条第2款约定“因中安国基公司违反合同约定而解除合同的，中安国基公司交付的保证金作为违约金支付给普利门公司，中安国基公司仍需赔偿因其行为给普利门公司造成的损失。”由此可见，保证金条款是双方合同履行的重要内容之一，且合同对于保证金和房租的支付时间是明确的先后顺序。虽然中安国基公司延迟交付保证金，但延迟交付并不能改变该笔10万元是合同履行保证金的性质。2.一审判决认定合同履行期间，因疫情给中安国基公司造成影响，继而减免中安国基公司1.5个月的租金，中安国基公司不属于小微企业，承租房屋不是作为经营场所，不符合疫情期间减免房租的规定。3.根据合同第十六条第2款约定，普利门公司因实现债权所支付的律师费系中安国基公司的违约行为给普利门公司造成的损失，应由中安国基公司赔偿。中安国基公司辩称，同意一审判决，不同意普利门公司的上诉请求和理由。新冠肺炎疫情导致该公司经营受到重大损失，因此不能履行租金支付义务，该事由属于不可抗力，双方因此解除合同，中安国基公司无需承担违约责任。中安国基公司符合疫情期间减免房租的条件。普利门公司向一审法院起诉请求：1.判令中安国基公司立即支付普利门公司2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金866549.2元；2.判令中安国基公司交付的10万元保证金不予退还；3.中安国基公司按照逾期租金每日千分之一的比率支付违约金至租金全部结清(暂算至2020年6月15日为317826.72元)；4.判令中安国基公司支付普利门公司房屋租赁期间2019年11月1日至2020年5月15日期间电费35999.94元、网费4333元、垃圾清运费3154元；5.判令中安国基公司支付普利门公司律师费4万元；6.本案受理费、保全费5000元等全部诉讼费用由中安国基公司承担。一审法院认定事实：2019年10月18日，出租方（以下简称甲方）普利门公司与承租方（以下简称乙方）中安国基公司签订合同，约定甲方将其位于石景山区八大处高科技园区实兴大街7号3号楼第五和第六层房屋租赁给中安国基公司使用，租赁房屋面积为1772平方米。第三条，房屋的交付。本合同生效，且乙方已全部付清保证金及首期租金后，甲方将房屋交付给乙方。第四条，租赁期限自2019年11月1日起至2022年12月30日止，其中2019年11月1日至2019年11月30日为免租期，免租期内免除房屋租金，水电费等其他费用不在免除范围内。第五条，租金。1.租金：2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金为2134374元(按日3.3元/平方米计算)。第五条第3款，2019年12月1日至2020年11月30日租金于2019年11月支付50万元，剩余部分于2020年1月10日前支付。第六条1.保证金为10万元，乙方应在签署本合同的当日，全额支付甲方，作为乙方履行本合同的保证金。2.合同履行期间，乙方如未按合同规定支付租金及其他相关费用的，则甲方书面通知乙方后有权从保证金中直接扣划相应款项。第七条，合同履行期间，乙方承租房屋发生的水费按整栋（3号）楼人数使用比例分摊缴纳；电费（乙方安装电表按表数缴纳，电费标准按供电局标准执行，甲方向供电局缴纳的铜铁损费用乙方按建筑面积比例分摊缴纳）；中央空调电费按整栋（3号）楼建筑面积使用比例分摊缴纳；电话费、停车费、物业管理费、垃圾清运费等费用双方协商缴纳。第十六条第2款，因乙方违反合同约定而使本合同解除的，甲方有权单方收回房屋，本合同的终止自甲方书面通知乙方之日生效；乙方交付的保证金作为违约金支付给甲方，乙方仍需赔偿因其行为给甲方造成的损失，乙方不得要求甲方返还保证金或要求将保证金冲抵租金，其他费用及赔偿金、补偿金等。第十六条第3款，如乙方未按合同约定的日期及金额支付租金，则视为乙方违约，乙方除应补交欠款外，每逾期一天，按逾期金额的千分之一支付违约金。合同第十六条第5.4约定，乙方拖欠房租与其他相关费用及违约金，自欠费之日起，逾期十五日仍未足额支付的，甲方可随时解除合同并收回房屋，甲方解除合同通知送达乙方时本合同即行解除。第十七条，因不可抗力导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同第十九条约定，合同的管辖法院为“房产属地人民法院”。落款处由双方公司盖章。合同签订后，普利门公司于2019年11月1日将房屋交付给中安国基公司使用。中安国基公司于2019年9月4日支付普利门公司1万元，2019年12月6日支付房屋租金10万元，12月13日支付房租10万元，之后再没支付任何款项。2019年3月12日，普利门公司交纳腾退垃圾费9462元。2019年9月4日，普利门公司交纳电信服务、通信服务费24000元。2019年12月31日，普利门公司交纳电费37296.53元。2020年3月20日，普利门公司交纳电费39026.36元。2020年3月20日，普利门公司交纳电费32680.99元。普利门公司的用电客户电费交费通知单载明，其中每月基本电费16000元。2020年1月10日，中安国基公司向普利门公司提出，因其公司新成立不久，由于前期资金筹措没有按时到位，造成与贵司签订的房屋租赁协议没能按时履约支付租金。关于租金问题，请贵司再宽限几日，我们正抓紧筹措，力争2020年1月15日前支付到位。2020年5月15日，普利门公司向中安国基公司发出了《解除合同通知书》，“因贵公司未按合同之约定缴纳房屋租赁款，且经过多次催缴仍未履行合同，我公司现通知贵公司，因贵公司违反本合同之约定，依据本合同第十六条即违约责任中的5-4条款，我公司单方解除与贵公司签订的房屋租赁合同，贵公司承担合同规定的相应违约金。”2020年5月15日，普利门公司向中安国基公司发出了《腾退清理通知书》，“我公司已于2020年05月15日通知贵公司解除与贵公司于2019年10月18日签订编号为QT2019-014的《房屋租赁合同》，现通知贵公司于本通知之日起五日内腾退清理贵公司所租赁的房屋。未按期完成腾退的，视贵公司放弃所有权，我公司将自行处置。”2020年5月15日，中安国基公司将上述《解除合同通知书》和《腾退清理通知书》取走并签字。2020年5月26日，普利门公司交纳电费22492.05元。2020年5月26日，普利门公司交纳电费20571.39元。2020年6月16日，普利门公司交纳电费25133.45元。2020年5月28日，普利门公司的委托代理合同载明，其为本案支付律师费4万元。另，中安国基公司提交普利门公司股权结构图，证明普利门公司由航天时代电子技术股份有限公司100%控股，航天时代电子技术股份有限公司的股东为中国航天时代电子有限公司，中国航天时代电子有限公司的股东为国务院国有资产监督管理委员会。以此证明普利门公司是国有企业；另提供北京市政府及各部门下发的疫情防控措施文件，证明其经营受影响。中安国基公司主张因为新冠肺炎疫情的原因应当免除其2020年上半年三个月租金。普利门公司主张：中安国基公司的工商注册信息显示其注册资金是1亿元，不属于中小微企业，普利门公司是上市公司，国资部分只占公司一部分，且其提供的租赁房屋一直正常开放，从未封闭办公区，因此不属于减免租金的范围。关于电费：双方均认可5层为725度，6层为517度，共使用电1242度，每度电为1.07元。但普利门公司主张基础电费每层2667元，基础电费就是铜铁损费用，合同约定应由中安国基公司承担；中安国基公司对供电局的收费标准认可，但不认可基础电费，其主张基础电费是包含所有电梯等费用，不应由其承担。本案审理过程中，普利门公司申请财产保全并提供保险公司的保单保函作担保。2020年8月20日，一审法院作出裁定，查封中安国基公司名下中国工商银行的账户1367863.19元。普利门公司为此交纳保全费5000元。庭审中，双方对2020年5月15日解除合同无异议。经一审法院释明后，普利门公司坚持不将解除合同作为单独诉求提出。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。普利门公司与中安国基公司签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，中安国基公司2020年1月10日发函称由于前期资金筹措没有按时到位，造成房屋租赁协议没能按时履约支付租金；因此中安国基公司欠付租金在新冠疫情之前，因此中安国基公司欠付租金构成违约，普利门公司有权解除合同。普利门公司于2020年5月15日发出解除通知，中安国基公司于当日签收，故双方的租赁合同于2020年5月15日解除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，房屋租赁合同租赁期间，因疫情的发生影响中安国基公司对租赁房屋的使用，根据中安国基公司使用房屋的状况、因疫情给其造成的影响，法院酌情减免其租赁期间1.5个月的租金。故对于普利门公司主张判令中安国基公司支付普利门公司2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金866549.2元的诉求，扣除已经支付的21万元及应当免除1.5个月的租金，剩余503407.2元，法院予以支持。对于普利门公司请求判令中安国基公司交付的10万元保证金不予退还的请求，因中安国基公司提交的支付凭证上载明的10万元为房屋租金，故对此法院不予支持。本案合同约定的付款时间为2019年12月1日至2020年11月30日租金于2019年11月支付50万元，剩余部分于2020年1月10日前支付。合同第十六条第3款约定，如乙方未按合同约定的日期及金额支付租金，则视为乙方违约，乙方除应补交欠款外，每逾期一天，按逾期金额的千分之一支付违约金。故对于普利门公司要求中安国基公司支付违约金至租金全部结清的诉求，法院予以支持。但中安国基公司主张违约金约定过高，对于违约金的金额，法院综合考虑案涉合同的履行情况、普利门公司的预期利益以及实际损失情况等因素依法予以酌定。合同第七条约定，合同履行期间，乙方承租房屋发生的电费（乙方安装电表按表数缴纳，电费标准按供电局标准执行，甲方向供电局缴纳的铜铁损费用乙方按建筑面积比例分摊缴纳）；中央空调电费按整栋（3号）楼建筑面积使用比例分摊缴纳；电话费、停车费、物业管理费、垃圾清运费等费用双方协商缴纳。本案中，普利门公司要求中安国基公司支付普利门公司房屋租赁期间2019年11月1日至2020年5月15日期间电费35999.94元、网费4333元、垃圾清运费3154元的诉求，法院予以支持。对于普利门公司请求判令中安国基公司支付普利门公司律师费4万元的诉求，因双方合同没有约定，故法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、中安国基公司于判决生效后七日内支付普利门公司2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金503407.2元；二、中安国基公司于判决生效后七日内支付普利门公司自2019年12月1日至2020年1月10日的违约金6700元及自2020年1月11日至实际付清之日的违约金(以503407.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算)；三、中安国基公司于判决生效后七日内支付普利门公司2019年11月1日至2020年5月15日期间的电费35999.94元，网费4333元，垃圾清运费3154元；四、驳回普利门公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。普利门公司提交中安国基公司的工商登记信息及其投资公司的信息打印件，用以证明中安国基公司注册资金1个亿且持有五家注册资金5亿元或1亿元的公司，故该公司不属于小微企业。中安国基公司认可该证据的真实性，但对证明目的不予认可。本院经审查认为，上述证据与争议焦点无关，本院对其不予采信。本院经审理查明，一审诉讼期间，普利门公司、中安国基公司均陈述中安国基公司向普利门公司支付的21万元中有10万元系保证金。二审诉讼期间，普利门公司、中安国基公司对此予以认可，并陈述中安国基公司于2019年12月6日向普利门公司支付的10万元系合同第六条第1款约定的保证金。上述事实，还有当事人陈述等在案佐证。本院经审理所查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，普利门公司、中安国基公司所签订的合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。一审法院认定中安国基公司欠付租金，构成违约，双方签订的合同于2020年5月15日解除，本院对此予以确认。普利门公司对一审法院认定的欠付租金数额持有异议。其一，普利门公司主张中安国基公司于2019年12月6日向普利门公司支付的10万元系合同第六条第1款约定的保证金，不属于已付租金。对此本院认为，上述款项的转账摘要虽显示为房租款，但双方签订的合同明确约定中安国基公司应向普利门公司支付保证金10万元，2019年12月6日支付的10万元与后续2019年12月13日支付的10万元亦符合合同对保证金、房屋租金支付时间前后相继的约定，且诉讼中双方当事人均认可中安国基公司于2019年12月6日支付的10万元系合同第六条第1款约定的保证金，故本院对此予以采信，认定该笔款项系保证金，而非房屋租金。合同第十六条第2款规定，因乙方违反合同约定而使本合同解除的，甲方有权单方收回房屋，本合同的终止自甲方书面通知乙方之日生效；乙方交付的保证金作为违约金支付给甲方，乙方仍需赔偿因其行为给甲方造成的损失，乙方不得要求甲方返还保证金或要求将保证金冲抵租金，其他费用及赔偿金、补偿金等。据此，保证金10万元不应折抵租金，且鉴于中安国基公司违约而使合同解除，该保证金应作为违约金支付给普利门公司。一审法院对此认定有误，本院予以更正。其二，普利门公司对一审法院酌情减免租赁期间1.5个月的租金持有异议。对此本院认为，涉案房屋属于经营性房屋，北京市一级、二级疫情防控期间确因疫情原因对承租人造成一定影响，一审法院根据公平原则酌情减免1.5个月租金并无不当，本院依法予以确认。综上所述，中安国基公司应向普利门公司支付2019年12月1日至2020年5月15日期间房屋租金603407.2元，鉴于普利门公司对一审法院认定的2020年1月11日至实际付清之日的违约金亦提起上诉，本院对此相应进行调整。普利门公司请求判令中安国基公司支付律师费4万元，但双方签订的合同对于律师费的负担没有明确约定，本院对此不予支持。综上所述，普利门公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10272号民事判决第三项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10272号民事判决第一项、第二项、第四项；三、中安国基有限公司于本判决书生效后七日内支付北京市普利门电子科技有限公司2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金603407.2元；四、中安国基有限公司于本判决生效后七日内支付北京市普利门电子科技有限公司自2019年12月1日至2020年1月10日的违约金6700元及自2020年1月11日至实际付清之日的违约金(以603407.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算)；五、中安国基有限公司交付北京市普利门电子科技有限公司的10万元保证金不予退还；六、驳回北京市普利门电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果中安国基有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6957元，由北京市普利门电子科技有限公司负担2657元，由中安国基有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 朱 华审 判 员 吴博文二〇二一年六月二十二日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕