河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终674号上诉人（原审被告）：义马市天禾房地产开发有限公司。住所地：河南省三门峡市义马市银杏路北侧银杏公园东侧银杏王府花园商业二楼。法定代表人：芦杜鹃，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张静，河南精与诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉荣，女，1969年4月15日出生，汉族，住河南省义马市。委托诉讼代理人：郭胜利，河南甘棠律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：高效民，男，1951年6月14日出生，汉族，住河南省义马市。李玉荣与义马市天禾房地产开发有限公司（以下简称天禾公司）、高效民房屋买卖合同纠纷一案，义马市人民法院于2019年6月26日作出（2019）豫1281民初471号民事裁定。李玉荣不服，向本院提起上诉，本院于2019年8月12日作出（2019）民终1738号民事裁定，裁定撤销原裁定，指令义马市人民法院审理。指令审理后，义马市人民法院于2020年5月11日作出（2019）豫1281民初1863号民事判决，李玉荣、天禾公司均不服，向本院提起上诉，本院于2020年9月3日作出（2020）豫12民终924号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。发回重审后，义马市人民法院于2021年3月5日作出（2020）豫1281民初1163号民事判决，天禾公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人天禾公司的委托诉讼代理人张静、被上诉人李玉荣及其委托诉讼代理人郭胜利、被上诉人高效民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人天禾公司的上诉请求：1.撤销义马市人民法院(2020)豫1281民初1163号民事判决书第二项;2.一、二审诉讼费由李玉荣承担。事实和理由:一审法院认定事实错误、法律适用错误。一、审事实认定错误。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定,涉案事实属于典型的通谋虚伪行为,其内容包括隐藏行为和虚伪行为。其隐藏行为是:高效民将借用上诉人资质自建的涉案房屋交付李玉荣抵顶借款本息;其虚伪行为是:上诉人名义上为协助李玉荣办理房屋过户手续出具了《商品房预售合同》及购房款收据,但分文未收。故此,依据查明的案件事实,只能得出如下结论:《商品房预售合同》并非李玉荣购买上诉人房屋的真实意思表示;购房款收据并非李玉荣向上诉人真实付款依据;上诉人没有承担高效民债务的意思表示。同时,对于房款收款凭据不存在李玉荣向上诉人真实支付的事实,李玉荣对高效民的债权转化成购买高效民所建房屋的房款,上诉人没有相应债务承继的责任,其所谓的“购房款”与上诉人无涉。二、一审法律适用错误。基于本案事实,依照相关法律规定,“通谋虚伪行为”无效并应当将隐藏的民事法律行为依照有关法律规定另行处理。一审以本案的虚伪行为事实裁判,其适用的法律错误。高效民以自己房屋抵债,抵债不成仍应自行承担违约责任,与上诉人无关。涉案房屋既非上诉人所有、亦非上诉人所卖,上诉人亦未收取李玉荣分文房款,一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判决上诉人返还李玉荣购房款没有事实根据,认定上诉人承担还款责任与法相悖。被上诉人李玉荣辩称，一审判决天禾公司返还李玉荣购房款及损失是正确的，天禾公司的上诉理由及主张与事实不符，与法相悖，不能成立，望二审驳回上诉，维持原判。一、天禾公司称高效民借用天禾公司资质开发房地产，该借款是高效民开发使用，高效民以自己的房屋抵债，抵债不成仍应自行承担责任，与天禾公司无关的说法不符合事实，没有法律依据。李玉荣在将款项借出时对天禾公司项目是否存在借用资质不知情，天禾公司也并未对外公示。即使天禾公司存在借用资质行为也不能免责，天禾公司违反法律强制性规定允许他人借用资质并从中获得利益，其应承担相应的法律后果和风险。即使高效民借用资质不符合合法建造的前提，不能取得涉案房产的所有权及合法支配权。涉案房产的开发及产权手续均在天禾公司名下，李玉荣一审举证的两份三门峡市中级人民法院执行裁定书证实天禾公司用涉案房产办理抵押取得贷款使用，房产一直在天禾公司的控制支配受益下。天禾公司主张不应承担返还购房款责任不能成立。二、天禾公司在原二审向法庭提交的天禾公司与高玉林签订的房地产开发建设项目合作协议书的第二条、第三条3.1.1款、第四条4.4、4.5、4.6款内容均证实高玉林（高效民）是以天禾公司管理人员身份以天禾公司分支机构的名义进行对外沟通、实施商务活动的，天禾公司对其行为应承担完全法律责任。三、借款行为及以房抵债是天禾公司的行为。天禾公司不能按期偿还借款后，以公司的房产向李玉荣抵债，双方对之前的借款核对结算确认截止2015年2月15日借款金额为560万元，以此借款数额作为购房款，天禾公司向李玉荣交付相同价值的住宅19套，收回了原借款手续，并履行了以物抵债房产买卖的全部手续，且手续上均加盖有天禾公司的行政公章及财务印章，天禾公司对印章的真实性认可，当事人双方之间旧债已经清理完毕，产生了新的商品房买卖合同法律关系，且双方已经履行完毕，天禾公司向李玉荣交付了房产，李玉荣已占有控制使用抵债房产，不存在重新回归借贷关系的可能性。在以房抵债过程中，天禾公司单方起草的抵债协议不能否定天禾公司之前向李玉荣借款的事实，根据该三方协议的第七条内容，天禾公司也应当向李玉荣承担双倍返还购房款的责任。即使高效民个人借款成立，根据天禾公司与李玉荣之间的以房抵债相关手续及协议的约定，天禾公司构成债务加入。双方签订的《商品房买卖合同》对天禾公司具有约束力，天禾公司仍应向李玉荣承担返还全部购房款及承担不能交房过户的一倍购房款赔偿责任。天禾公司与高效民之间的借用资质系其内部管理问题，对外不能成为天禾公司不承担合同义务的理由。四、本案不存在任何一方通谋虚伪的意思表示，更不存在虚假诉讼情形。每一份合同均是当事人真实意思表示并已切实履行，只是因为案外因素出现已交付多年房产被查封才产生本案纠纷。五、与本案情形一致的天禾公司与史振强房屋买卖合同纠纷案已经经过义马市法院、三门峡市中院、河南省高院三级法院审理，本案应对史振强案认定的事实予以采纳，维持判决的统一性。被上诉人高效民辩称，我和李玉荣的借款关系确实是事实，因为我和李芳的官司，法院将涉案房屋查封。房子没有过户到李玉荣名下，是因为没有手续，房子是便宜抵顶给李玉荣。抵顶之后，我和公司沟通，合同一份一份盖章。我和李芳的官司正在抗诉中，我是挂靠天禾公司名下，与天禾公司无关，是我与李玉荣之间的借贷关系。李玉荣向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告双方签订的14份商品房买卖合同无效；2.判令被告天禾公司返还原告李玉荣的14套房产的购房款4003208元及损失1000000元（按人民银行同期贷款利率自2015年2月15日暂计算至2019年4月15日，之后损失按人民银行同期贷款利率一直计算至全部款项付清为止），原告在举证期限届满前增加诉讼请求：判令被告天禾公司向原告承担4003208元赔偿责任；3.本案诉讼费和诉前保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月至8月，第三人高效民多次从原告李玉荣处借款，并按照约定的每月3分向原告李玉荣付息，期间曾归还部分本金，后因资金紧张，未再付息。2015年2月15日，第三人高效民和原告李玉荣就之前的欠款进行对账结算，经计算，高效民尚欠李玉荣借款本息560万元。同日，高效民作为甲方，李玉荣作为乙方，天禾公司作为丙方，签订了《以房抵债合同》，合同主要内容为：1、甲方高效民系义马天禾生态苑项目实际投资人，对于该项目全部房产享有所有权，具有出卖的资格和权利。丙方天禾公司予以认可。2、截止2015年2月15日，甲方高效民欠乙方李玉荣借款本息560万元，无力偿还。3、甲方高效民自愿将该项目部分房产转让给乙方李玉荣，以抵偿所欠款项。4、本协议生效当日，甲方、丙方与乙方就抵债房产签订《商品房预售合同》，丙方天禾公司加盖公章，将抵债房产出售给乙方李玉荣。乙方不需另交房款。5、抵债价格：房产抵债单价为每平方米2200元，抵债房产共计19套，总价5435628元，冲抵甲方高效民欠乙方李玉荣同等数额的债务。6、甲方高效民保证截止合同签署之日，抵债房产产权不存在任何争议，也不存在任何权利限制。7、工程施工许可证、商品房预售证正在办理过程中，甲方、丙方保证2015年7月31日前办理完毕。在此期间，如乙方李玉荣处分抵债房产，甲方、丙方应无条件配合办理变更合同备案、产权登记、过户等手续。8、甲方、丙方将抵债房产交付乙方后，在为其办理房屋产权手续期间，如出现擅自处分抵债房产（包括但不限于在出售、抵押、出租、赠与、被查封等）或违反上述承诺保证等任何影响乙方对抵债房产行使所有权的情形，自愿双倍返还乙方购房款。2015年3月7日，李玉荣就抵债的19套房屋与天禾公司分别签订《商品房预售合同》，原告李玉荣在合同上签字，被告天禾公司在合同上盖章。合同约定，“第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”购买的房屋涉及本案原告所诉争的14套房屋：天禾生态苑2号楼301、401、501、701、802、901、902、1001、1002、1101、1102、1301、1401、1701号。天禾公司向李玉荣就所购房屋分别出具了相应的购房款收据，并交付了房屋，本案涉案的14套房屋价款共计4003208元。一审法院在办理（2015）义民初字第1114号案件的执行过程中，于2017年7月14日作出（2016）豫1281执137号之三执行裁定书，裁定：对义马天禾生态苑2号楼予以预查封（1层东户、2层西户、4层西户、6层东户、8层东户、9层西户，该6户除外），预查封房屋包含本案涉案的14套房产。2017年7月17日，法院对上述包括本案涉案14套房产的房屋进行查封，查封期限为2017年7月17日至2020年7月16日。2020年7月13日，一审法院作出（2017）豫1281执恢66号之五执行裁定书，将以上查封的房屋进行续查封，查封期3年。本案涉案的14套房产目前正在查封中。另查明，涉案14套房屋均为天禾生态苑2号楼房屋，截至庭审时，该2号楼尚未办理施工许可证和商品房预售许可证。一审法院认为，关于原告李玉荣以房屋买卖纠纷的案由起诉要求确认其与被告天禾公司签订的14份《商品房预售合同》无效，要求被告返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求。本案涉及的14份《商品房预售合同》，原告李玉荣在合同上签字，被告天禾公司在合同上盖章，应视为双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。被告天禾公司向原告李玉荣出具了相应的购房款收据，证明被告天禾公司认可原告李玉荣对第三人高效民的债权已转化为购房款。截至起诉时，涉案十四套房屋并未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的14份《商品房预售合同》无效，原告已支付的购房款应当返还。因被告天禾公司未及时办理商品房预售许可证明，导致《商品房预售合同》无效，被告天禾公司存在过错，应当赔偿李玉荣因此造成的损失。同时，《商品房预售合同》中双方约定，因出卖人被告天禾公司的原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。故原告李玉荣要求被告天禾公司承担利息损失的诉讼请求，予以支持。关于原告李玉荣要求被告天禾公司承担4003208元赔偿责任的诉讼请求。因此前原告李玉荣与第三人高效民、被告天禾公司签订的《以房抵债合同》中载明：工程施工许可证、商品房预售证正在办理过程中，甲方（高效民）、丙方（天禾公司）保证2015年7月31日前办理完毕。能够证明天禾公司在签订涉案14份《商品房预售合同》时，不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形。故原告依据14份《商品房预售合同》主张被告天禾公司承担4003208元赔偿责任的诉讼请求，于法无据。不予支持。关于第三人高效民是否承担责任的问题，因本案中原告李玉荣不要求追加高效民为被告，也不要求向高效民主张权利，故本案中第三人高效民不承担责任。关于被告天禾公司辩称的原告与被告之间的房屋买卖合同不是真实意思表示和不是真实买卖行为的主张，理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、原告李玉荣与被告义马市天禾房地产开发有限公司签订的14份《商品房预售合同》无效（分别为：义马市珠江路天禾生态苑2号楼301、401、501、701、802、901、902、1001、1002、1101、1102、1301、1401、1701号14套房屋的《商品房预售合同》）；二、被告义马市天禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李玉荣购房款4003208元及利息损失【利息以4003208元为基数，自2015年2月15日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至全部款项付清之日止】；三、驳回原告李玉荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74845元，由原告李玉荣承担37422.5元，被告义马市天禾房地产开发有限公司承担37422.5元。保全费5000元，由被告义马市天禾房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人天禾公司向本院提交一份证据，为义马市人民检察院三义检民（行）监【2020】41128100003号通知书复印件一份。用以证明李玉荣与天禾公司不存在真实的债权债务关系，本案系虚假诉讼，李玉荣的债权能否通过以房抵债的协议进行实现，还有待检察院检查监督的结果，且与本案主张的债权相矛盾。被上诉人李玉荣对天禾公司提供的上述证据质证认为该通知书是复印件，不符合民事诉讼证据的相关规定，我们不予质证。如果之后有原件，由法庭核实后我们的质证意见为该通知书仅能证实高效民曾因与李芳民间借贷纠纷案件，向义马市人民检察院申请检察监督，义马市人民检察院受理办理，检察院最终的结论与本案没有直接的关系。该通知书不能证实李玉荣和天禾公司之间不存在真实的债权债务关系，更不能证实天禾公司代理人所讲的虚假诉讼。本案借款是真实的，且款项用到了天禾生态苑工程上，高效民跟天禾公司之间的内部关系，不是李玉荣考虑的。李玉荣以房抵债得到的这些房产，被义马法院查封拍卖后，李玉荣及相关人员提起执行异议，经过法院审理，生效判决确认天禾公司没有取得预售许可，李玉荣与天禾公司签订的房屋买卖合同是无效的。根据生效的判决，李玉荣对涉案的14套房产不享有合法的所有权。这是已经确定的事实，不存在上诉人所讲的李玉荣是否能够最后抵顶还不确定，在本案中李玉荣的损失是已经确定的。被上诉人高效民称：原件在我处，庭后3日内提交法庭。同意上诉人的证明目的，对该证据无意见。庭后天禾公司向本院提交三义检民（行）监【2020】41128100003号通知书原件和复印件，经本院核对无误后，将复印件存于卷内，原件退回天禾公司。对于天禾公司提交的上述证据，本院经审查认为义马市人民检察院提请上级检察院抗诉的案件系高效民与案外人李芳之间的纠纷，与本案无关，不能证明其主张。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案中高效民因借用李玉荣借款到期无法偿还，遂与李玉荣、天禾公司于2015年2月15日签订了《以房抵债合同》，三方当事人对合同中各方当事人的签字、盖章的真实性均无异议，该合同系各方当事人的真实意思表示。该《以房抵债合同》中明确约定：“甲方、丙方将抵债房产交付乙方后，在为其办理房屋产权手续期间，如出现擅自处分抵债房产（包括但不限于在出售、抵押、出租、赠与、被查封等）或违反上述承诺保证等任何影响乙方对抵债房产行使所有权的情形，自愿双倍返还乙方购房款。”涉案房屋现不能办理房屋产权手续，根据该约定，天禾公司应承担返还购房款的责任，其上诉称涉案事实属于通谋虚伪行为，其不应承担返还房款的责任无事实和法律依据。由于李玉荣不要求向高效民主张权利，天禾公司承担责任后，其与高效民之间的债权债务可另行处理。综上所述，天禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38825元，由上诉人义马市天禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二一年六月十八日法官助理胡若楠书记员水文彬