四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初6249号 原告：四川舜苑资产经营管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区一环路西二段17号华立大厦7楼。 法定代表人：李世红，总经理。 委托诉讼代理人：罗恩才，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王秋阳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：马燕贸易（成都）有限公司，住所地：四川省成都高新西区天宇路2号。 法定代表人：CHEWTECKCHAI，职务不详。 委托诉讼代理人：冯浩伦，四川律治律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：郭冬升，男，汉族，1971年6月6日出生，住福建省福州市仓山区。系公司员工。特别授权。 原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司（以下简称舜苑公司）与被告马燕贸易（成都）有限公司（以下简称马燕贸易公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。舜苑公司的委托诉讼代理人王秋阳，马燕贸易公司的委托诉讼代理人冯浩伦、郭东升到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 舜苑公司向本院提出诉讼请求：1．马燕贸易公司向舜苑公司支付自2012年10月1日至2020年8月31日期间欠缴的物业服务费186017.2元；2.马燕贸易公司向舜苑公司支付自2012年10月1日暂计算至2020年8月31日期间欠付物业服务费用30%的违约金55805.16元；3.马燕贸易公司承担本案诉讼费用。庭审中，舜苑公司公司明确第一项诉讼请求的计算方式为：自2012年10月1日至2017年12月31日的物业服务费按照1.5元／平方米／月计算；自2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费按照2.5元／平方米／月；自2019年1月1日至2020年8月31日的物业服务费按照3元／平方米／月计算。事实与理由：2009年7月1日，成都青创置业有限公司与舜苑公司签订关于“天府创意产业园”项目的《前期物业服务合同》。合同约定舜苑公司为该项目提供物业服务。2017年11月2日，物业费调整方案经项目业主表决通过，项目公示了表决通过的《关于天府创业园调整物业服务费表决结果的公示》，约定：自2018年1月1日期物业服务费上调至2.5元／㎡；自2019年1月1日期物业服务费上调至3元／㎡。马燕贸易公司所使用的位于成都市郫都区××路××号××号物业，自2012年10月1日起至2020年8月31日期间欠付物业服务费186？017.2元。舜苑公司为维护自己的合法权益，诉至法院。 马燕贸易公司辨称，1.舜苑公司未向马燕贸易公司提供物业服务；2.舜苑公司未就双方争议的物业服务费进行催缴，该诉请已超过诉讼时效；3.舜苑公司与马燕贸易公司未签订物业服务合同，舜苑公司要求马燕贸易公司支付违约金无合同依据；4.舜苑公司对物业服务费的调价无依据。故请求驳回舜苑公司的全部诉讼请求。 本院认定事实如下：2009年7月1日，成都青创置业有限公司（甲方）与舜苑公司（乙方）签订《天府创意产业园前期物业服务合同》（合同编号：TFCY-2009-ZH-001），约定：甲方选聘乙方为天府创意产业园提供前期物业管理服务事宜；第一条，物业名称：天府创意产业园……建筑面积：45000平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。第六条，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准均按1.5元/月/平方米缴纳。第七条，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用……业主或物业使用人应当按照政府相关部门的规定交纳水、电、气、光纤等使用费用。物业服务费用首次按半年交纳，以后按季度交纳。业主或物业使用人应当在当次费用截止时前15日交纳下一阶段该交纳的物业服务费用。第二十六条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定未能按时足额交纳物业服务费用，每拖欠一日，按应交纳物业服务费用总额的2‰的标准向乙方支付违约金。第二十七条，乙方违反本合同第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。第二十九条，本合同期限自2009年7月1日至2012年6月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日时，本合同自动终止。本合同期限届满，业主大会未重新选聘物业服务企业的，本合同继续有效。 2010年8月4日，成都青创置业有限公司（甲方）与燕巢贸易（成都）有限公司签订《资产转让合同》（合同编号：08-1-2-3），约定：甲方将位于成都高新区西部园区起步区地块上建设的天府创意产业园项目中的8幢1、2、3、4号房屋，房屋建筑面积共1006.43平方米。1、2、3、4号房屋的建筑面积分别为314.55平方米、350.58平方米、334.53平方米、6.77平方米。合同落款处：CHEWTECKCHAI在乙方法定代表人处签字捺印确认。 庭审中，舜苑公司陈述1.马燕贸易公司将案涉房屋用于堆放物品，平时并未产生水电费，也没有人，并且是裕明公司代马燕公司签收的缴费通知，所以没有与马燕公司签订书面的物业服务合同，只与裕明公司签订物业服务合同；2.自愿调整违约金为欠付物业服务费用的30%。 马燕贸易公司的委托诉讼代理人郭东升认可1.成都青创置业有限公司（甲方）与燕巢贸易（成都）有限公司签订《资产转让合同》，使用面积为1?006.43平方米；2.2012年到现在的园区绿化都是马燕贸易公司自行绿化，路灯也是自行更换，公共区域的垃圾舜苑公司也未及时清理，故舜苑公司没有尽到物业服务义务；2.2010年搬入案涉房屋，从2012年12月开始未缴纳物业服务费用。 另查明，1.马燕贸易公司于2010年11月12日登记成立。2.马燕贸易公司于2020年10月19日向成都市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼要求成都青创置业有限公司支付逾期办证违约金并交付相应的竣工验收资料房屋买卖合同纠纷一案（2021）川0191民初940号。在诉状事实及理由部分载明：2010年8月4日，成都青创置业有限公司与燕巢贸易（成都）有限公司签订《资产转让合同》（合同编号：08-1-2-3），约定：甲方将位于成都高新区西部园区起步区地块上建设的天府创意产业园项目中的8幢1、2、3、4号房屋，房屋建筑面积共1006.43平方米。但至今未协助马燕贸易公司办理不动产权证书，诉至法院。3.2012年4月5日，成都青创置业有限公司经工商登记变更名称为成都青创西芯科技投资有限公司。 以上事实有舜苑公司的营业执照复印件、马燕贸易公司的营业执照复印件、《天府创意产业园前期物业服务合同》、《成都市地方税务局通用手工发票》、《资产转让合同》及当事人的陈述和庭审笔录为证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，本院予以采信。 庭审中，舜苑公司还提交了如下证据材料： 1.2017年11月13日，舜苑公司对天府创业园各业主出具的《关于天府创业园调整物业服务费表决结果的公示》，载明：1.天府创业园共有户数59户，面积33904.05㎡，本次签字表决中：同意对物业服务费上调的业主共计42户，占总户数的71%；面积25332㎡，占总面积75%；……2.本次自2018年1月1日起物业服务费由1.5元/㎡上调至2.5元/㎡。自2019年1月1日起物业服务费上调至3元/㎡的决定已达到业主户数占总业主户数二分之一以上且专有面积占建筑物总面积二分之一以上的业主同意……物业服务合同合法有效。3.物业服务费新收费标准将于2018年1月1日起按照合同约定开始执行……舜苑公司拟证明物业服务费上调的依据。马燕贸易公司对证据三性均不予认可。马燕贸易公司对公示并不知情。公示中关于同意物业服务费上调的业主面积未达到园区总面积的二分之一，表决结果不合法。 2.《记账凭证》1份、《汇划来帐回单》1份，2012年6月25日舜苑公司出具的4份《成都市地方税务局通用手工发票》，发票号码分别为×××26、×××27、×××28、×××29；其中，舜苑公司向马燕贸易公司出具《成都市地方税务局通用手工发票》，号码：×××26，项目内容载明2012年7月至9月的物业服务费4？537.2元。舜苑公司拟证明马燕贸易公司仅交纳到2012年9月物业服务费，且最后一次交纳物业费由成都裕明食品有限公司代缴，后一直未交费。马燕贸易公司对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为该证据已过举证期限。 3.《物管费缴费通知单》9份、《天府创业园对外发放文件记录表》5份、《管理处对外发放文件记录表》2张、1张张贴《物管费缴费通知单》照片。《物管费缴费通知单》均载明：马燕贸易公司楼栋号8-1、8-2、8-3，面积分别为321.31平方米、350.57平方米、336.31平方米。《天府创业园对外发放文件记录表》和《管理处对外发放文件记录表》载明：成都裕明食品的吴宣、何甫、签字确认收到水电费通知，张晓梅于2018年2月8日签字确认收到物管费缴费通知单。舜苑公司拟证明由于马燕贸易公司未开展实际经营，8栋的房屋由成都裕明食品贸易有限公司（以下简称裕明公司）堆放货物使用，故将两家公司欠缴的物业服务费制作在同一张单据上，裕明公司签收系代表15栋、8栋进行签收，舜苑公司已于2016年至2018年期间向马燕贸易公司催缴过物业管理费。马燕贸易公司认为《天府创业园对外发放文件记录表》已过举证期限且与本案无关。马燕贸易公司对《物管费缴费通知单》和张贴照片的三性均不予认可，认为马燕贸易公司从未收到过上述通知单，且舜苑公司未提供证据证明马燕贸易公司签收过通知单，该份证据达不到舜苑公司的证明目的。另案中，裕明公司陈述何甫、张晓梅是裕明公司工作人员。 4.舜苑公司委托北京炜衡（成都）律师事务所于2020年10月14日向马燕贸易公司出具的《律师函》【炜衡成都（2020）律函字第3059号】、ＥＭＳ中国邮政速递物流邮寄详情2份；《律师函》载明：马燕公司所使用的位于成都市郫都区××路××号××号物业……要求马燕贸易公司在收到本函之日起7日内缴纳上述全部欠款及违约金……。ＥＭＳ中国邮政速递物流邮寄信息显示收件人郭东升于2020年10月25日签收。邮寄物品备注显示：舜苑资产公司要求贵司支付欠缴物业费律师函【炜衡成都（2020）律函字第3059号】。舜苑公司拟证明已向马燕贸易公司催缴过物业服务费。马燕贸易公司对该组证据三性均予以认可，但认为达不到舜苑公司的证明目的。 5.舜苑公司与成都迅强环卫保洁服务有限公司签订的《天府创业园绿化工程施工协议》，舜苑公司分别于2017年6月15日发出的《关于园区外墙砖空鼓、脱落进行整改的公告》、于2016年9月29日发出的《关于13、14、15栋停电的通知》（文件编号：2016-9-29）、于2017年7月11日发出的《关于开展物业服务满意度调查的通知》、于2018年1月29日向成都高新供电局出具的《关于微机保护继电器安装的停电申请》、2007年8月的《保洁工作月度评估报告》、3张物业服务照片、《天府创业园消防检查表》1份、舜苑公司与成都桂溪环卫服务有限公司签订的《生活垃圾清运协议》、舜苑公司与四川众诚志达消防工程有限公司签订的《消防系统维护保养服务承包合同》。舜苑公司拟证明舜苑公司在物业服务合同期间依约履行了合同义务。马燕贸易公司对该组证据的三性均不予认可。马燕贸易公司认为其非《天府创业园绿化工程施工协议》、《生活垃圾清运协议》的合同相对方，且舜苑公司未提交相应协议履行情况的证据，上述证据无法达到舜苑公司的证明目的；马燕贸易公司认为《关于园区外墙砖空鼓、脱落进行整改的公告》、《关于13、14、15栋停电的通知》、《关于开展物业服务满意度调查的通知》、《关于微机保护继电器安装的停电申请》系舜苑公司单方面制作，且舜苑公司未提交相应履行情况的证据；马燕贸易公司认为《天府创业园消防检查表》系舜苑公司单方面制作且存在明显涂改痕迹，检查表内容显示舜苑公司仅于2018年、2019年、2021年进场进行检查，未提供其他年份的物业服务；马燕贸易公司认为《保洁工作月度评估报告》证据抬头时间2017年8月与落款时间2017年9月14日的期间相隔较远，且该报告无法反映保洁工作的具体内容，也仅提供了2017年8月的保洁服务，无法达到舜苑公司的证明目的；马燕贸易公司认为3张物业服务照片无法看出与案涉物业存在关联；马燕贸易公司认为其非《消防系统维护保养服务承包合同》的签署主体，且该协议仅为天府创业园5栋提供服务，与本案无关。 6.42份舜苑公司与天府创业园其他业主签订的《物业服务合同》。舜苑公司拟证明舜苑公司对物业费上调事宜已尽到合理的举证义务。马燕贸易公司认为，第一上述合同与其无关，不能证明物业费上调程序合法；第二，马燕贸易公司与裕明公司系独立主体，裕明公司签署《物业服务合同》不能证明马燕贸易公司对物业费上调事宜知情且表示同意；该组证明不能达到舜苑公司的证明目的。 本院认为，（一）关于《天府创意产业园前期物业服务合同》的效力问题。马燕贸易公司认为舜苑公司与马燕贸易公司未签订书面物业服务合同，舜苑公司与成都青创置业有限公司签订的《天府创意产业园前期物业服务合同》对马燕贸易公司不产生约束力。本院认为，首先，成都青创西芯科技投资有限公司作为天府创意产业园的开发商与舜苑公司签订前期物业服务合同，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。第二，《天府创意产业园前期物业服务合同》第二十九条约定“本合同期限自2009年7月1日至2012年6月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日时，本合同自动终止。本合同期限届满，业主大会未重新选聘物业服务企业的，本合同继续有效”。该园区至今未重新选聘物业服务企业，故《天府创意产业园前期物业服务合同》对业主马燕贸易公司具有法律约束力。 （二）关于舜苑公司主张物业服务费诉讼时效是否届满的问题。马燕贸易公司认为物业费是定期给付的债务，其诉讼时效应当独立计算。本院认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，舜苑公司主张的物业服务费用系同一债务的分期履行，故舜苑公司主张2012年10月1日至2020年8月31日的物业服务费，诉讼时效应从2020年9月1日起计算，诉讼时效未届满。 （三）关于舜苑公司主张的欠付物业服务费具体金额的问题。第一，物业服务费价格上调的问题。本院认为，从舜苑公司提交的42份舜苑公司与天府创业园其他业主签订的《物业服务合同》中载明的物业费调价的约定及《关于天府创业园调整物业服务费表决结果的公示》的内容来看，从表决形式上，该次调价的表决并未违反法律的禁止性规定。且根据民事证据的盖然性，马燕公司并未提交其他证据证明物业费调价的表决程序违法。故舜苑公司主张从2018年1月1日起物业服务费每平方米上调至2.5元的主张，本院予以支持。第二，马燕贸易公司使用的建筑面积的问题。马燕贸易公司的委托诉讼代理人郭东升认可2010年8月4日成都青创置业有限责任公司签订的《资产转让合同》载明乙方为燕巢贸易（成都）有限公司，合同购买的房屋为天府创意产业园8栋1、2、3、4号房屋，建筑总面积为1?006.43平方米。且马燕贸易公司于2020年10月19日向成都市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼要求成都青创置业有限公司支付逾期办证违约金并交付相应的竣工验收资料房屋买卖合同纠纷一案（2021）川0191民初940号中，在诉状事实及理由部分也载明：成都青创置业有限公司将位于成都高新区西部园区起步区地块上建设的天府创意产业园项目中的8幢1、2、3、4号房屋，房屋建筑面积共1006.43平方米。故马燕贸易公司使用的案涉房屋的面积应认定为1?006.43平方米。第三，舜苑公司是否按约提供物业服务的问题。本院认为，从舜苑公司提交的《天府创业园绿化工程施工协议》、《关于园区外墙砖空鼓、脱落进行整改的公告》、3张物业服务照片、《天府创业园消防检查表》、《生活垃圾清运协议》、《消防系统维护保养服务承包合同》等证据来看，能够确认舜苑公司向天府创意产业园提供物业服务的事实。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。马燕贸易公司应按《天府创意产业园前期物业服务合同》的约定全面履行各自的义务。舜苑公司为天府创意产业园提供了物业服务。马燕贸易公司作为天府创意产业园8栋1、2、3、4号房屋，建筑面积共计1006.43平方米的业主，应向舜苑公司支付物业服务费。2012年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费计算方式应为：95?107.64元（2012年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费：1?006.43平方米×1.5元/平方米/月×63个月）＋30192.9元（2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费：1?006.43平方米×2.5元/平方米/月×12个月）+60385.8元（2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费：1?006.43平方米×3元/平方米/月×20个月），物业服务费共计为185686.34元。故舜苑公司要求马燕贸易公司支付自2012年10月1日至2020年8月31日期间欠缴的物业服务费186017.2元的主张，本院予以部分支持。马燕公司认为舜苑公司不履行或不完全履行物业服务合同约定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护的义务的，有权请求舜苑公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费拒不支付没有法律依据，且《天府创意产业园前期物业服务合同》也对此无约定。 关于舜苑公司主张的违约金。根据《天府创意产业园前期物业服务合同》第二十六条约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，每拖欠一日，按应交纳物业服务费用总额的2‰的标准支付违约金。庭审中，舜苑公司自愿将违约金调减为起诉金额的30%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，马燕贸易公司逾期付款给舜苑公司造成的损失主要为资金占用利息损失，舜苑公司也未举证证明还产生了其他损失，按照起诉金额的30%标准计算违约金明显超过其损失，且马燕贸易公司作出根本抗辩，故本院酌定调整违约金为30000元。 据此，舜苑公司的诉请部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定， 马燕贸易（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内向四川舜苑资产经营管理有限责任公司支付物业服务费185686.335元及违约金30000元，合计215686.335元； 二、驳回四川舜苑资产经营管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果马燕贸易（成都）有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4928元，减半收取2?464元，该款已由四川舜苑资产经营管理有限责任公司预交，由四川舜苑资产经营管理有限责任公司承担197元，由马燕贸易（成都）有限公司承担2267元，并在履行上述给付义务时一并支付给四川舜苑资产经营管理有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 隋婧二〇二一年六月十五日法官助理周芹竹书记员黄倩