黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1086民初903号 原告：中国建设银行股份有限公司东宁支行，住所地：东宁市东宁镇中华路6号。 负责人：张旭东，行长。 委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：柳帮志，男，1983年10月3日出生，汉族，住黑龙江省东宁市东宁镇，其他自然情况不详。 被告：东宁市信诚房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省牡丹江市东宁市东宁镇北河沿村村委会。 法定代表人：刘文广，经理。 委托诉讼代理人:李克绍，男，1975年10月28日出生，汉族，系该公司售楼处工作人员，住黑龙江省东宁市东宁镇。 原告中国建设银行股份有限公司东宁支行（以下简称建设银行）与被告东宁市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚房产）、柳帮志金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司东宁支行委托诉讼代理人赵洪杰到庭参加诉讼，被告东宁市信诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人李克绍到庭参加诉讼，被告柳帮志经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与第一被告之间的借贷关系；二、要求二被告连带偿还原告全部贷款本息59652.21元及后续利息（截止到2020年8月9日本金余额56718.22元，拖欠利息2691.42元，拖欠罚息24257元），后续利息及罚息计算至本金全部还清之日；三、因楼盘不具备办理产权条件，但已办理了预告抵押，申请依法确认原告对东宁镇宏达小区3栋2单元602室房屋享有抵押权，在实现抵押权范围内，原告优先受偿，不足部分各被告人仍付给付义务；四、原告对第二被告保证金享有质权，在实现质权范围内优先受偿，不足部分各被告仍付给付义务；五、二被告共同承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。事实及理由：2012年10月16日第二被告与原告签订《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房借款最高额保证合同》。上述三份合同约定：原告同意对符合条件的购房人在2012年10月3日至2015年10月13日期间为购买东宁镇宏达小区的住房发放贷款，第二被告在原告处开立保证金账户23001706451050507808,以该账户内的保证金担保原告向购房人发放的借款，同时，第二被告为上述借款提供最高额保证，为上述借款承担连带保证责任，保证期间为购房人办妥抵押物的房地产证等相关手续并抵押物的他项权利证书交原告核对无误收执之日。2013年1月8日，原告与第一被告签订《个人住房/商业用房借款合同》，合同约定：第一被告向原告贷款132000元用于购买第二被告开发的楼房，借款期限自2013年1月10日至2024年1月10日，期限132个月，初始年利率为6.55%(利率根据国家政策调整，放款日执行利率为6.765%，目前执行5.39%)。借款逾期的部分，利率上浮50%。按合同约定计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月10日。第一被告用上述房屋作为借款抵押。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，借款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。可以解除与借款人的借贷关系。2013年1月10日，原告按合同约定将贷款转让第一被告指定账户。2020年1月，第一被告开始拖欠贷款，至2020年8月9日，尚欠原告本金56718.22元，利息2933.99元。根据合同约定，第一被告已经违约，原告可以立即解除双方之间的借贷关系，要求第一被告立即清偿借款利息及相关费用，实现抵押权。同时，根据合同约定，第二被告承担连带保证责任，为维护原告合法权益，原告向人民法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告信诚房产辩称：没有答辩意见。 被告柳帮志未到庭亦未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告举示的证据： 1.贷款调查审批表1份（核对原件，提交复印件）。证明：被告柳帮志于2012年12月25日向原告提出贷款申请，并按原告要求填写有关信息等事项。 被告信诚房产质证称，没有意见。 2.个人住房借款合同1份（核对原件，提交复印件）。证明：被告于2013年1月8日向原告借款132000元，期限为132个月，利率为浮动利率，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，另外约定贷款打入被告的指定账户东宁市信诚房地产开发有限公司，被告东宁市信诚房地产开发有限公司为其提供连带责任保证。 被告信诚房产质证称，没有意见。 3.个人贷款支付凭证1份（核对原件，提交复印件）。证明：原告按照被告柳帮志的要求将贷款打到被告柳帮志指定东宁市信诚房地产开发有限公司银行账户中。 被告信诚房产质证称，没有意见。 4.个人住房借款保证借款质押合同1份、个人住房借款最高额保证合同1份、个人住房合作协议1份（核对原件，提交复印件）。证明：被告东宁市信诚房地产开发有限公司为被告柳帮志借款提供最高额保证及保证金质押保证。 被告信诚房产质证称，属实。 5.房屋预告登记证明1份（提交复印件）。证明：2013年1月9日，被告柳帮志购买的楼房在房产管理部门办理了预告抵押登记，预告抵押登记权利人为原告。 被告信诚房产质证称，没有意见。 6.贷款对账单1份。证明：截止2020年8月9日被告柳帮志尚欠原告贷款本金56718.22元，利息2691.42元，罚息242.57元。该证据系原告电脑自动生成的。 被告信诚房产质证称，没有意见。 本院认为，被告柳帮志经本院依法传唤未到庭，视为放弃质证权利，原告提交的证据形式要件符合法律规定，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告信诚房产未向法庭举示证据。 被告柳帮志未向法庭举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月16日第二被告与原告签订《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房借款最高额保证合同》。上述三份合同约定：原告同意对符合条件的购房人在2012年10月3日至2015年10月13日期间为购买东宁镇宏达小区的住房发放贷款，第二被告在原告处开立保证金账户23001706451050507808,以该账户内的保证金担保原告向购房人发放的借款，同时，第二被告为上述借款提供最高额保证，为上述借款承担连带保证责任，保证期间为购房人办妥抵押物的房地产证等相关手续并抵押物的他项权利证书交原告核对无误收执之日。 2013年1月8日，原告与第一被告签订《个人住房/商业用房借款合同》，合同约定：第一被告向原告贷款132000元用于购买第二被告开发的楼房，借款期限自2013年1月10日至2024年1月10日，期限132个月，初始年利率为6.55%(利率根据国家政策调整，放款日执行利率为6.765%，目前执行5.39%)。借款逾期的部分，利率上浮50%。按合同约定计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月10日。第一被告用上述房屋作为借款抵押。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，借款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，可以解除与借款人的借贷关系。2013年1月10日，原告按合同约定将贷款转让第一被告指定账户。2020年1月，第一被告开始拖欠贷款，至2020年8月9日，尚欠原告本金56718.22元，利息、罚息计2933.99元。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告间的借款合同关系依法成立并已实际履行。原告依据合同支付贷款后，被告柳帮志应按双方合同约定的方式偿还贷款本息。被告柳帮志自2020年1月起未按约定偿还借款本息，属于违反合同约定的行为，依据双方签订的合同，原告有权宣布借款立即到期并要求被告柳帮志立即偿还剩余借款本金、利息及相关费用，解除原告与被告柳帮志的借贷关系，故原告要求解除其与被告签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告柳帮志向原告借款132000元，尚欠本金56718.22元，应当予以偿还。原告与被告柳帮志约定利率按年调整，放款日执行利率为年利率6.765%，现执行年利率5.39%，逾期还款加收50%罚息，故被告柳帮志应偿还拖欠原告利息、罚息计2933.99元（截至2020年8月9日）；2020年8月9日后的利息，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的5年以上中长期贷款市场报价利率计算、罚息按照此标准上浮50%计算，至实际给付之日止。 被告东宁市信诚房地产开发有限公司与原告签订的最高额保证合同，依法成立并生效，被告信诚房产对符合条件的购房人即被告柳帮志在原告处的贷款在最高额保证范围内承担连带还款责任。被告信诚房产与原告签订个人住房（商业用房）贷款合作协议是双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。被告信诚公司在原告处开立保证金账户，以该账户内的保证金担保原告向购房人发放的借款，原告对该保证金账户内的资金享有质权，质权因质物灭失而消灭。本案中，该保证金账户内有资金，原告享有质权的质物存在，故对原告要求对被告信诚房产的保证金享有质权的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告柳帮志就东宁市东宁镇宏远小区3栋2单元602室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为抵押权预告登记的权利人，享有抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押登记的请求权。抵押权预告登记期间，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。抵押权经登记方产生优先受偿的效力，本案涉诉房产未经抵押登记，原告对涉诉房产不具有优先受偿权，故对原告此项主张不予支持。原告的第5项诉讼请求并不明确，其合理部分可按法律规定予以保护，不合理部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第四百二十五条、第五百六十二条第二款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司东宁支行与被告柳帮志于2012年10月16日签订的个人住房（商业用房）借款合同； 二、被告柳帮志于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司东宁支行借款本金5671822元、利息、罚息计293399元（截止到2020年8月9日），2020年8月9日以后的利息，以实际欠款本金数额按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的5年以上中长期贷款市场报价利率计算，罚息按照此标准上浮50%计算，至实际给付之日止； 三、被告东宁市信诚房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任； 四、原告中国建设银行股份有限公司东宁支行对东宁市信诚房地产开发有限公司保证金账户内的资金享有质权，有权优先受偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司东宁支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1292元，减半收取计646元由被告柳帮志、东宁市信诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  谢立明 二〇二一年六月十一日 书记员  李 媛