北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6101号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱玉春，女，1973年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：商宁，北京普然律师事务所律师。委托诉讼代理人：范昱希，北京普然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，该公司员工。上诉人朱玉春因与被上诉人北京新湖阳光物业管理有限公司（以下简称新湖阳光公司）、北京世纪天乐国际服装市场有限公司（以下简称世纪天乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初42899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，朱玉春之委托诉讼代理人商宁、范昱希，新湖阳光公司之委托诉讼代理人黄南，世纪天乐公司之委托诉讼代理人程宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玉春上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判新湖阳光公司、世纪天乐公司返还朱玉春经营权费7156.41元（实际应退金额与判决金额的差额），并支付利息（以实际应退还金额69303.2元为基数，自2017年10月7日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年1月15日，应付利息为10194.5元）；3.一、二审诉讼费由新湖阳光公司、世纪天乐公司承担。事实与理由：一、一审法院基本事实认定不清，将《致动物园商圈商户朋友的一封信》作为合同因疏解不能继续履行，新湖阳光公司、世纪天乐公司不承担违约赔偿责任的原因；一审漏查了2017年9月25日《股权转让协议》中新湖阳光公司、世纪天乐公司对商户违约及支付赔偿款的约定，该协议才是导致合同不能继续履行的真正原因。二、一审法院适用法律有误，不应适用《合同法》第九十三条解除合同，而应适用《合同法》第九十四条第二款的规定解除合同。三、一审法院漏查朱玉春未及时取回预交费用的原因，并在错误适用法律的前提下，作出与判决理由相互矛盾的诉讼费承担的决定，导致朱玉春不公平地承担一审全部诉讼费用。四、本案应当以另案不当得利纠纷中法院对基本事实、法律关系的认定作为审理的前提。新湖阳光公司、世纪天乐公司辩称，同意一审判决，不同意朱玉春的上诉请求和理由。解除合同系是不可归责于双方当事人的原因，案涉商户在客观上已经无法经营，新湖阳光公司、世纪天乐公司计算退还的经营权费是按照合同剩余未使用的年限进行的退还，一审计算并无不当。新湖阳光公司、世纪天乐公司向一审法院起诉请求：1.依法确认世纪天乐公司、新湖阳光公司与朱玉春之间签订的《北京市市场场地租赁合同》《市场场地租赁合同补充协议》《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；2.判令新湖阳光公司、世纪天乐公司退还朱玉春2017年10月7日至2017年11月14日的租金3910.68元；2017年10月7日至2017年11月14日的市场管理费320.55元；2017年10月7日至2017年12月31日的物业费673.04元；2017年10月7日至2025年11月14日的经营权费57242.53元，共计62146.8元；3.本案诉讼费用由朱玉春承担。朱玉春在一审中提出反诉请求：1.新湖阳光公司和世纪天乐公司支付朱玉春经营权买断费243000元；2.新湖阳光公司和世纪天乐公司支付朱玉春因解除租赁合同而造成的损失181800元；3.诉讼费由新湖阳光公司、世纪天乐公司承担。一审法院认定事实：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司。新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。朱玉春使用北京世纪天乐国际服装市场内的B3东088号商铺，并注册了个体工商户营业执照。2007年10月12日，朱玉春与世纪天乐公司就上述商铺租赁、经营等事宜签订了《北京市市场场地租赁合同》（以下简称租赁合同）、《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）、《商铺经营权合同》（以下简称经营权合同）。租赁合同载有如下内容：出租人（甲方）世纪天乐公司，承租人（乙方）朱玉春。第一条租赁场地，乙方承租甲方B3（层/厅）东088号场地，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2007年11月15日起至2025年11月14日止。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除。第九条其他违约责任。第十条免责条款。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。补充协议载有如下内容：第二条，乙方每年支付租金3.96万元。第九条，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。第十一条，原始合同的起始日期是2005年8月15日。经营权合同载有如下内容：第二条，本合同与租赁合同不可分割，合并一起方可作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。第四条，经营权期限与主合同期间一致。第五条，乙方于签订本合同之日前一次足额向甲方交纳经营权费，其中应交经营权费16.224万元，优惠后实交经营权费为人民币14.3万元。乙方将所经营商铺依照法规和甲方相关管理规定给第三人的，受让人不享受优惠且须补缴本条第一项应交经营权费与优惠后实交经营权费的差额。第九条，发生租赁补充协议第九条第三项规定之情况，甲方退还乙方合同终止之日至合同期限届满期间（不含终止之当年度）的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。世纪天乐公司收到朱玉春支付的经营权费14.3万元。后世纪天乐公司收到朱玉春支付的2016年11月15日至2017年11月14日期间的市场管理费（租金）3000元，2016年11月15日至2017年11月14日期间的租金36600元，2017年7月1日至2017年12月31日期间的商业管理费1440元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括朱玉春在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2016年的疏解任务包括世纪天乐市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、经营权合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下，一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订经营权合同并签署租赁合同的合同签约人：2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励；（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。朱玉春未在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。一审诉讼中，世纪天乐公司、新湖阳光公司表示同意共同退还朱玉春预付的2017年10月6日之后的未发生、未使用、未到期的租金、市场管理费、物业费（商业管理费）及经营权费等相关费用。一审诉讼中，朱玉春向一审法院提交书证提出命令申请书，要求裁定责令世纪天乐公司和新湖阳光公司提交山东冠县房客商贸有限公司与北京华远集团签订的《股权转让协议》与《北京华远云科技有限公司拟股权收购涉及的北京新湖阳光物业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告》。因本案系朱玉春与世纪天乐公司、新湖阳光公司之间的租赁合同关系，朱玉春申请调取的内容与本案无实质性影响，故一审法院对该申请不予准许。一审法院认为，朱玉春与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁经营事宜签订的租赁合同、补充协议、经营权合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，各方均应依约行使权利、履行义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。因此，世纪天乐公司、新湖阳光公司请求确认合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持，并依法确认闭市时间——2017年10月6日为合同解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还朱玉春的相关费用问题，一审法院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。前已查明，朱玉春预付了闭市次日起的部分费用，世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关于退还相应费用的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。具体数额，以一审法院核算为准。关于费用的退还主体，一审庭审中，世纪天乐公司、新湖阳光公司明确表示同意共同退还，一审法院对此不持异议。朱玉春反诉要求世纪天乐公司、新湖阳光公司支付经营权买断费和损失的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认朱玉春与北京世纪天乐国际服装市场有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》和《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；二、北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同退还朱玉春经营权费57242.53元、市场管理费320.55元、租金3910.68元、物业费（商业管理费）673.04元；三、驳回朱玉春的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱玉春与世纪天乐公司就案涉商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，为疏解北京非首都核心功能，需要对“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户进行疏解。2017年9月9日世纪天乐公司发布疏解公告，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁合同及补充协议、经营权合同在内的全部相关文件并清退租赁场地。北京世纪天乐国际服装市场于2017年10月6日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致案涉场地不适于使用、合同无法继续履行，因此新湖阳光公司、世纪天乐公司请求确认案涉租赁合同于该日解除具有事实及法律依据。朱玉春上诉称案涉租赁合同不能继续履行的原因系新湖阳光公司、世纪天乐公司未能按照新湖阳光公司所签订的《股权转让协议》中的约定对商户支付违约赔偿款，但朱玉春与新湖阳光公司、世纪天乐公司之间系租赁合同法律关系，新湖阳光公司所签署的《股权转让协议》属于其公司内部经营管理范畴，与本案并无实质性关联，故朱玉春的该项上诉主张缺乏充分依据，本院不予采信。一审法院结合案涉市场于2017年10月6日闭市的客观事实认定案涉合同于2017年10月6日解除并无不当，本院予以确认。根据补充协议第九条第三项的约定，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止。经营权合同第九条第三项约定，发生租赁补充协议第九条第三项规定之情况的，甲方退还乙方合同终止之日至合同期限届满期间（不含终止之当年度）的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。据此，世纪天乐公司应当返还朱玉春合同终止之日至合同期限届满期间的经营权费。朱玉春上诉称一审判决计算的返还经营权费的金额有误，经营权费的计算标准应当按照合同约定的租赁期限开始时间2007年11月15日开始起算。经本院审理查明，虽然租赁合同中约定的租赁期限为2007年11月15日至2025年11月14日，但补充协议中载明原始合同的起始日期实际为2005年8月15日，双方通过补充协议的形式确认了案涉场地的实际租赁期限应从2005年8月15日开始起算。结合案涉经营权合同第二条的约定，本合同是租赁合同及其补充协议之从合同。第四条的约定，经营权期限与主合同期限一致。案涉商铺的经营权期限的实际计算日期也应当以2005年8月15日开始起算。故一审判决计算的返还经营权费的金额并无不当，本院予以维持。对于朱玉春上诉要求支付的利息损失，超过一审诉讼请求的范围，亦不符合合同约定，故对其该项上诉请求，本院不予支持。因世纪天乐公司、新湖阳光公司在一审中明确表示同意共同退还上述经营权费用，故本院对此不持异议。综上所述，朱玉春的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由朱玉春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年六月十一日法官助理 谭雅媛书 记 员 何 柳书 记 员 燕晓鸥