河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3280号原告:海伊光，男，1996年1月11日出生，回族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：冯永峰，新郑市新建路法律服务所法律工作者。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：余刚，该公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地河南省巩义市紫荆路33号，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原告海伊光与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称“华商汇公司”）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称“巩义农商行”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年3月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海伊光的委托诉讼代理人冯永峰，被告华商汇公司的委托诉讼代理人余刚,第三人巩义农商行的委托诉讼代理人马会芳、闫书丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伊光向本院提出诉讼请求，请求判令：（以当庭明确的诉讼请求为准）1、解除原告与被告华商汇公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××4439）、及解除原告与第三人巩义农商行之间签订的《个人购房借款合同》；2、被告返还原告购房款52731.69元（其中房屋首付款22146元、维修基金979元、公证费260元、管理费（即按揭服务费）1630元、从2019年9月21日至2021年1月21日止的16个月按揭房款27626.69元），并支付利息（以52731.69元为基数，自起诉之日至还清52731.69元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、被告华商汇公司向第三人巩义农商行支付自2021年1月22日起至2029年7月1日止的按揭贷款（借款合同第2条确定的贷款期限截止日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月2日，原、被告在新郑市××店镇华商汇营销中心签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告以301432元价格将位于郭店镇郑新快速路东、北一路南华商汇5号楼5层51070的商铺出售给原告，交房日期为2019年12月31日，逾期超过90日后买受人有权解除合同。同时原告与第三人签订了个人借款合同，贷款150000元，贷款期限120个月，自2019年7月1日起至2029年7月1日止。截止起诉之日被告仍未按照合同履行交房义务，工程现存在停止状态，无法实现合同目的。被告华商汇公司辩称，1、原告要求解除与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，被告不同意解除。即使原告享有解除权，但解除权适用除斥期间已超过一年。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，被告不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第六条第3款约定，原告应在2019年7月2日交纳房款151432元，应在2019年10月31日以商业贷款的方式交纳剩余房款150000元。截止本案一审庭审之日，原告的购房款至今未交纳完毕。《商品房买卖合同》第八条约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、××除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下××无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据合同约定，华商汇公司有权相应顺延交房日期至原告实际交纳完毕房款之日，因原告购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、如果法院判决解除华商汇与原告签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还原告向华商汇交纳的房款及维修基金。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第6款、第七条第6款约定，在华商汇公司退款前，原告应配合华商汇公司办理房屋合同备案撤销及解除预告登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）原告主张的其他款项，华商汇公司并未收取，不应由华商汇承担退款责任。（3）原告支付的购房款及维修基金，系其购买房屋的购房款，并非借款，即使商品房买卖合同被判决解除，原告要求被告支付利息也无事实和法律依据，依法不应予以支持。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。第三人巩义农商行辩称，1、本案仅应处理商品房买卖合同纠纷。（1）原告解除《商品房买卖合同》及解除《个人购房借款(综合)合同》两个诉讼请求，应为两个独立之诉，不应合并审理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。巩义农商行作为有独立请求权的第三人并未就借款合同提出诉讼请求，因此，本案仅应审理商品房买卖合同纠纷，不应对原告与农商行之间的借款合同作出司法裁判。（2）根据借款合同约定，关于借款合同引发的纠纷应由第三人住所地法院管辖或受贷款人主营业地所在地人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，当事人可以书面协议管辖。本案中在当事人约定管辖的情况下，关于借款合同引发的民事纠纷应当由第三人住所地人民法院管辖，若在本案中审理属程序违法。（3）除本案当事人外，借款合同关系中仍有其他当事人，若本案直接对原告诉求作出审理，将会严重损害第三人的合法权利。仅就借款关系来说，原告海伊光系借款人，被告华商汇系连带责任保证人。另外，原告海伊光的配偶曹梦想知晓原告在第三人处的贷款，并向第三人出具《证明》，称该笔贷款系夫妻共同债务。案外人曹梦想作为共同还款人，也系借款关系的主体，第三人有权依据合同及证明约定要求借款人海伊光及其配偶曹梦想、连带责任保证人承担责任。因此，本案在未通知案外人曹梦想参与诉讼的情况下，将借款合同纠纷一并审理，遗漏了案件当事人，严重损害了第三人合法权利，违反法定程序。2、如果《商品房买卖合同》、《借款合同》解除，第三人有权要求原告、被告、案外人曹梦想根据借款合同约定履行偿还借款本息等义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据此规定，若上述两个合同解除，被告华商汇公司应当偿还第三人剩余借款本息。另外，原告与第三人签订《个人购房借款(综合)合同》约定，贷款发放后原告与被告就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与第三人无关，原告须按借款合同约定履行还款义务。且根据合同相对性原理，原告系借款合同的借款人，应当履行偿还借款义务。从法律关系上来说，即使××需向银行归还贷款本息，其所还款项也是购房者的还款，借款合同中的还款义务人仍应当是借款合同当事人。原告海伊光、案外人曹梦想仍应当承担贷款的偿还责任。最高人民法院作出的相关判例在买卖合同与借款合同解除的情况下驳回了购房者免除还款义务的诉讼请求，也对第三人上述观点相印证。综上，原告对第三人的诉求不能成立，应依法予以驳回。本院认定事实如下：2019年7月2日，（××）华商汇公司与（买受人）海伊光签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××4439），约定华商汇公司将新郑市××店镇郑新快速通道辅道东侧、华商汇北一路南侧华商汇5号楼5层51070号房屋出售给海伊光，建筑面积15.07平方米，每平方米20002.12元。第六条约定：房款总价为301432元；2019年7月2日以现金方式付款151432元；2019年10月31日以商业贷款支付150000元。第七条1（2）约定：买受人逾期付款超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，买受人按累计付款的1%向××支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向××支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：××应在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；遇政府原因，市政工程，恶劣气候，扬尘治理、不可抗力等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交付日期相应顺延。第九条约定：××逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，××应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金等。原告因案涉房屋向第三人巩义农商行申请贷款，被告华商汇公司为原告的借款提供担保，2019年7月1日，（借款人）海伊光与（贷款人）巩义农商行、（保证人）华商汇公司三方签订《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：2019072059）。贷款金额为150000元，贷款期限为120个月，自2019年7月1日至2029年7月1日，贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次贷款基准利率的基础上上浮40%。签订合同时的合同利率为6.86%（年利率），执行利率按贷款实际发放日是人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定等等。2019年8月30日，巩义农商行发放贷款150000元，此后每月21日原告向巩义农商行还款，截至2021年1月21日，原告偿还贷款本金15725.62元、利息13647.57元，共计29373.19元，此后原告未再还本付息。原告、巩义农商行均认可，现仍下欠的本金、利息、罚息，按照《个人借款（综合）合同》计算，以河南农信贷款业务查询系统出具的详单为准。2019年7月2日，海伊光向华商汇公司交付购房定金10146元（华商汇公司出具收据一份）、维修基金979元（华商汇公司出具收据一份），以上款项共计11125元。2019年7月2日，海伊光支付按揭服务费1630元，郑州宝亮房地产营销策划有限公司出具收据一份。同日，海伊光向杨亚萍支付宝转账12000元，原告称该12000元系华商汇公司收取，杨亚萍系华商汇公司的工作人员，华商汇公司不予认可，认为华商汇公司并没有开具收款收据。海伊光向新郑市公证处支付公证费260元。巩义农商行提交2019年7月2日证明及结婚证复印件，证实：曹梦想、海伊光系夫妻关系，海伊光在巩义农商行贷款150000元系海伊光、曹梦想的共同债务，曹梦想自愿为该笔借款承担连带责任。另查明，截止目前华商汇公司至今未向海伊光交付涉案商铺。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》（合同编号190××××4439）、《个人购房借款（综合）合同》、收据、银行流水等证据予以证明。本院认为，巩义农商行作为《个人购房借款（综合）合同》的其中一方，系有独立请求权的第三人，有独立的诉讼地位，故原告在起诉时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将巩义农商行列为第三人参与诉讼，并无不当。原告海伊光与被告华商汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。经调查，截止目前华商汇公司至今未向原告交付涉案商铺，原告购买商铺的合同目的不能实现，故原告海伊光要求解除其与被告华商汇公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原、被告应相互协助办理涉案房屋的合同备案撤销及预告登记注销手续。因《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原告诉请解除与第三人巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，巩义农商行在答辩中亦认可与原告签订有上述合同，故原告请求一并解除其与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，根据原告提交的收据、转账记录，能够证实原告向华商汇公司支付购房定金10146元、维修基金969元（共计11125元），因《商品房买卖合同》被解除，故被告华商汇公司应向原告返还上述款项11125元。原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起支付上述资金占用期间的利息，结合庭审调查及原告提交的证据，本院认为现有证据无法证实原告按照合同第六条约定履行完毕支付房款义务，原告也存在违约，故原告的该部分诉讼请求本院不予支持。按揭贷款合同不属于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受到的损失，可要求购房人予以赔偿。购房人向银行承担的损失责任最终亦应由开发商承担。为减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款规定的应有之义。具体到本案，截至2021年1月21日，原告海伊光就涉案房屋向第三人巩义农商行偿还贷款本金15725.62元、利息13647.57元（共计29373.19元），现因借款合同解除，原告要求被告华商汇公司支付该贷款本息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2021年1月21日之后至本案判决生效前，如原告偿还的有其他银行贷款，被告应一并向原告支付。综合考虑本案的实际情况，自2021年1月22日起下欠巩义农商行的剩余贷款本金、利息、罚息，应由被告华商汇公司直接向第三人巩义农商行支付，按照借款合同约定计算，具体金额以河南农信贷款业务查询系统出具的详单为准。原告要求华商汇返还公证费260元、按揭服务费1630元、房屋首付款12000元，因原告提交的证据不能证明上述三项费用系被告收取，原告也未提交加盖被告公司印章的收据，被告亦不予认可，故原告的该部分诉请，证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告海伊光与被告郑州华商汇房地产开发有限公司于2019年7月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19002094439）；二、解除原告海伊光、被告郑州华商汇房地产开发有限公司、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司于2019年7月1日签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：2019072059）；二、被告郑州华商汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告海伊光购房定金10146元、维修基金979元，共计11125元；三、被告郑州华商汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告海伊光已偿还的银行贷款本金利息共计29373.19元（截止本判决生效之日前原告如仍有还款，被告应一并返还原告）；四、被告郑州华商汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司除本判决第三项内容之外的贷款本金、利息、罚息（按照《个人购房借款（综合）合同》约定计算，具体金额以河南农信贷款业务查询系统出具的详单为准）；五、驳回原告海伊光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，减半收取计516元，由原告海伊光负担36元，由被告郑州华商汇房地产开发有限公司负担480元。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年六月十七日书记员  张 豪