湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1419号原告：湘潭祥霖建设投资有限公司，住所地湘潭市九华经开区宝马路3号祥霖九华新城会所二楼。法定代表人：周建，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。被告：刘攀，男，汉族，1996年9月27日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告湘潭祥霖建设投资有限公司(简称祥霖公司)与被告刘攀商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月29日公开开庭进行审理，原告祥霖公司的委托诉讼代理人朱晓艳到庭参加诉讼，被告刘攀经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告祥霖公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求依法判决被告协助原告办理易俗河镇祥霖天马花园5栋1单元1801002号房屋的合同备案注销手续；3、请求依法判决被告偿还原告代为清偿的贷款21001.87元（暂计至2021年4月29日），并支付原告违约金119023元，两项合计140024.87元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年7月22日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定被告向原告购买位于湘潭县××镇××花园××栋××单元××号房屋，房屋总价款为595115元，付款方式为首付款155115元，按揭款440000元。合同履行期间，因被告未按期收房并逾期归还银行按揭贷款，致使中国建设银行股份有限公司湘潭县支行扣划原告保证金账户资金共计21001.87元（暂计至2021年4月29日）。经原告多次向被告催收上述代偿款项，被告置之不理。根据双方《补充协议》第十一条第1款之约定，原告有权解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，并有权从被告缴纳的购房款中直接扣除房屋总价款的20%作为违约金。综上，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。2021年5月12日向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告刘攀放弃举证、质证、答辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月22日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同其它补充，房号以其他补充上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：易俗河镇天马路以南、海鸥路以北(祥霖·天马花园5栋)未查勘【幢】1【单元】1801002号房，建筑面积132.69平方米，其中套内建筑面积104.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.92平方米，测量号:0114017005。以上商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上29层，地下1层。以上商品房阳台是【非封闭式】。该商品房单价每平方米4485元，总金额为595115元，付款方式为按揭付款，首期购房款为155115元。出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告向被告支付了首期购房款155115元，并办理了银行按揭贷款440000元。同日原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第十一条第一款约定：“1、买受人在银行办理好按揭贷款后，应按借款合同的约定在银行指定的时间内每月足额将应还贷款本息存入指定还款账号，不得拖欠。若因买受人不按时向贷款银行履行还款义务而导致出卖人承担连带保证责任时，买受人应于出卖人通知发出后7日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿的款项金额的15%。7日期限届满买受人未向出卖人支付上述款项时，出卖人有权解除本合同和补充协议，并有权从买受人缴纳的购房款中直接扣除房屋总价款的20%作为违约金”。因被告未按期归还银行按揭贷款，至2021年4月29日止中国建设银行股份有限公司湘潭县支行扣划原告保证金账户资金共计21001.87元。2021年5月12日向本院起诉，提出上述诉讼请求，2021年6月29日原告将诉请第三条变更为判决被告偿还原告代为清偿的贷款暂计至2021年4月29日为21001.87元。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、不动产登记证明、最高额保证合同、湘潭祥霖建设投资有限公司保证金账户信息查询、个人还贷还款凭证（4张）、律师函、邮寄回单、短信催收记录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》已经实际履行完毕，被告通过首付及银行按揭贷款向原告支付了全部购房款，原告依据双方之间的《补充协议》的约定，因未按期偿还银行按揭贷款而请求解除双方已经实际履行的《商品房买卖合同》，显然是加重被告的责任，因此约定显失公平，且原告提供的是格式条款，未尽特别提示义务，此条款不能成为合同内容，原告目前仅为被告垫付了21001.87元按揭贷款，而要按购房款595115元的20%计算违约金，违约金计算过高，故原告要求解除《商品房买卖合同》并由被告支付119023元违约金的诉讼请求，本院不予支持；本案本院适用公平原则，对原告代为被告清偿的贷款21001.87元及支付违约金，对违约金部分可以根据双方补充协议的约定按照代为支付清偿款项的15%计算违约金，即3150.28元，应当由被告予以支付给原告。根据《中华人民共和国民法典》第六条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告刘攀在本判决书生效后十日内支付原告湘潭祥霖建设投资有限公司代为清偿的贷款21001.87元及违约金3150.28元；二、驳回原告湘潭祥霖建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3100元，减半收取1550元，由原告湘潭祥霖建设投资有限公司承担1200元，被告刘攀承担350元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二一年六月二十九日法官助理彭尚高代理书记员  严冰彬附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。