大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0204执异113号案外人：中国铁通集团有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市。负责人：林广智，总经理。委托诉讼代理人：张美，辽宁昭明律师事务所律师。申请执行人：李阳，男，汉族，xxxx年xx月xx日生，住辽宁省大连市沙河口区。被执行人：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙口区。法定代表人：甘露。本院在执行李阳与大连寰宇房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人中国铁通集团有限公司大连分公司对本院查封的位于大连市沙口区xx号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人称，请求解除（2020）辽0204执2179号一案中对大连市沙河口区××号××单元××号房屋（建筑面积102.88平方米）的查封。事实与理由：案外人于2021年2月22日获悉，法院于2020年10月16日查封了坐落于沙河口区××号××单元××号房屋，该房屋系案外人中国铁通集团有限公司大连分公司于2004年12月22日通过购买方式从被执行人大连寰宇房地产开发有限公司取得的房屋的1单元1层的一部分，案外人购买的房屋建筑总面积479.69平方米，案外人已支付了全部房款2878140.00元，且被执行人已将包括案涉房屋在内的房屋总面积交付案外人实际占有使用近17年，因被执行人大连寰宇房地产开发有限公司的原因导致案外人至今没有办法办理产权过户，但案外人中国铁通集团有限公司大连分公司系案涉房屋的实际产权人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院对属于案外人合法拥有所有权的房屋进行查封，显系错误。故为维护案外人合法权益，特向法院提出对案涉房屋解除申请。本院查明，原告李阳与被告大连寰宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，本院于2019年12月4日作出（2019）辽0204民初第8928号民事判决书：“一、被告大连寰宇房地产开发有限公司至大连市房地产交易登记中心将原告李阳与被告大连寰宇房地产开发有限公司签订的关于大连市沙口区xx号房屋的《商品房买卖合同》办理合同登记备案；二、被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳违约金188808.89元；三、被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳保全费5000元；四、驳回原告李阳的其他诉讼请求。”后大连寰宇房地产开发有限公司不服，向大连市中级人民法院提出诉讼。大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终1550号民事判决书：“驳回上诉，维持原判。”后大连寰宇房地产开发有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，李阳向本院申请执行。执行期间，本院于2020年8月3日作出（2020）辽0204执2179号执行裁定书：“冻结、划拨被执行人银行存款20万元及利息或查封、扣押其他等值财产。”并于2020年10月16日查封了被执行人名下位于沙河口区××号××单元××号（建筑面积：102.88）的房屋。经查，案涉房屋无产权登记，无合同备案信息。案外人为证明其主张，向本院提供了《商品房买卖合同》、购房专用发票复印件、转账支票、水电费收据、网页截图、证明、房屋面积测绘报告等证据材料。根据上述材料记载，案外人曾与被执行人签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买被执行人开发的大连铁道学院大学生公寓第4座A至D轴、1至3轴地上一层、地上二层房屋，房屋用途为公建，属框架结构，层高8.4米，建筑层数地上12层，地下1层，建筑面积共451.33平方米。同时约定房屋首期付款50万元于2004年6月18日交付出卖人，第二期房款200万元于2004年7月15日交付出卖人，其余房款在出卖人办理完毕售房的所有手续后付清。出卖人应当在2004年8月1日前将房屋经分期综合验收合格并交付买受人使用。该合同落款处签订日期栏空白，合同后附房屋图纸2张，其中“四#楼一层平面图1：100”标注为“xx路xx，面积212.01平方米”，根据图纸计算楼长共41.1米，楼右侧有消防车道；“四#楼二层平面图1：100”标注为“xx路xx，面积264.09平方米”。2004年6月16日，被执行人向案外人开具50万元专用收款收据，收款项目为房款，案外人账户活期存款明细亦备注6月17日支出50万元用途为“房费”。2004年7月16日，被执行人向案外人开具150万元专用收款收据，收款项目为房款，但案外人的账户活期存款明细备注7月16日支出150万元用途为“往来”，案外人报销单据对该150万元用途备注为“其他应收款”。2007年8月1日，被执行人向案外人开具878140元收款收据，收款事由为房款，案外人报销单据对该878140元备注为“应付账款”。根据案外人提供的发票复印件，被执行人曾于2004年12月22日向案外人出具发票，发票记载案外人购房地点xx路xx号，购房面积479.69平方米，其中xxA-1⑴-⑶轴面积215.43平方米，xxA-2⑴-⑶轴面积264.26平方米。案外人仅能提供该发票复印件，无法提供原件。2021年5月26日，被执行人出具证明，载明“原xx路xx号公建（第4座A至D轴1至2轴及A至D轴2至3轴公建），根据大宏房测字（预）字【2006】第038号房屋测绘报告，测绘面积472.63平方米，于2004年出售给案外人，案外人已支付全部房款。由于案涉房屋存在办证难的历史遗留问题，2019年根据现状再次进行测绘，宏信测（果）字【2019】第022号报告中将原xx路xx号472.63平方米的公建改成xx号（面积366.37平方米）及xx号（面积102.88平方米）两套公建，该两套公建已于2004年12月底交付给案外人”。经查，大宏房测字（预）字【2006】第038号房屋测绘报告所附房屋面积明细表中xx单元xx层xx（跃下）建筑面积208.10平方米，xx单元xx层9（跃上）264.53平方米；宏信测（果）字【2019】第022号报告所附房屋面积明细表中xx单元xx层xx号102.36平方米，xx单元xx层xx号264.01平方米，xx单元xx层xx号102.88平方米。经本院到案涉房屋现场调查，目测案涉房屋层高小于4米，估测房屋所在楼宇楼长约90米左右，楼右侧未发现消防车道。关于案外人提供合同所附图纸与案外人关于房屋位置的主张存在矛盾的问题，案外人称不清楚其向法院提供的合同复印件的出处，又重新提交了一份合同，新提交合同的图纸仅为案涉房屋所在楼宇一部分的图纸，与案外人第一次提交合同所附图纸不同，案外人对此未作出合理解释。本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，本院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》予以审查。第一，案外人提出排除执行异议，应当证明其系案涉执行标的的合法权利人。首先，本院执行标的为沙河口区××号××单元××号（建筑面积：102.88米）的房屋，而案外人提供的商品房买卖合同中并未注明所涉房屋坐落于xx号，房屋层高、图纸中标注的位置、房屋建筑面积均与案涉房屋不符。案外人提供的发票中虽有xx号相关记载，但xx和xx的面积与合同约定的建筑面积并不相同，且案外人仅能提供发票的复印件，本院对该发票的真实性无法认定。关于被执行人的证明及测绘报告，该测绘报告仅能说明2006年测绘时xx路xx号在2019年测绘中划分为xx号和xx号，但无法证明案外人购买的房屋即是案涉房屋，亦无法解释商品房买卖合同与案涉房屋在面积、位置等方面不符的问题。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条之规定，在判断案涉执行标的合法权利人时，对于未登记的建筑物，法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权利人。本案中，案涉房屋无产权登记及合同备案信息，本案被执行人作为房屋开发建设者，本院判定其为房屋的权利人并对案涉房屋予以执行符合法律规定。第二，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人须同时满足上述条件才可能排除执行。本案中，关于购房款的支付，根据案外人提供的证据，其中150万元款项的账户活期存款明细备注用途为“往来”，报销单据备注为“其他应收款”，本院无法认定该款项是否系购房款支出，本案的情形不符合上述规定第一款第三项的要求。综上，案外人请求本院排除对案涉房屋的执行，但本院根据现有证据无法确认案外人系案涉房屋的合法权利人且全部支付了房屋价款，案外人的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人中国铁通集团有限公司大连分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二一年六月十八日书 记 员  杨 丹