河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1751号上诉人（原审原告）：张梅秋，女，1973年12月20日生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：申红军，荥阳市京城路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：武陟孔雀城房地产开发有限公司。住所地:河南省武陟县覃怀大道与龙山南路交叉口东南角城市规划展览馆二层。法定代表人:赵威，总经理。被上诉人（原审被告）：廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司。住所地:河北省廊坊市新世纪步行街第五大街西侧商业街坊(乡村酒店)。法定代表人:赵威，总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：李晓刚，男，系武陟孔雀城房地产开发有限公司员工。上诉人张梅秋因与被上诉人武陟孔雀城房地产开发有限公司（以下简称：孔雀城公司）、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称：廊坊幸福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2021年3月19日作出的（2021）豫0823民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张梅秋上诉请求：一、撤销武陟县人民法院（2021）豫0823民初801号《民事判决书》，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。本案的基本事实为:2017年9月初，上诉人在看到被上诉人武孔雀城公司公开发布的郑北孔雀城大河别院“3万5抵7万”的销售广告之后，直接到其售楼部与其销售人员进行洽谈。在整个购房过程当中，既未与其他购房客户自行组团、也未参加其他任何企业或者个人组织的购房团，更未委托廊坊幸福公司与孔雀城公司进行价格谈判等任何商务活动。2017年9月4日，上诉人与孔雀城公司售楼部销售人员商定1361487元的销售价格（价税合计）之后，双方直接签订了《认筹协议》，并于2017年9月4日依据该《协议》向其缴纳了35000元认筹金。但2017年11月17日,上诉人支付购房款时，孔雀城公司售楼部工作人员以其“内部分开结算”为由，要求上诉人把已经准备好的购房款分割出三万五千元以所谓“团购服务费”的名义转入本案廊坊幸福公司账户，又以廊坊幸福公司名义诱骗上诉人签署了一个所谓的《团购优惠确认单》。二被上诉人在其同一法定代表人操控之下，重复收取了上诉人35000元的购房款。一审法院驳回上诉人的诉讼请求错误。二、一审法院违反法定程序。一审法院在开庭之前已依法传唤二被上诉人到庭应诉，但二被上诉人无正当理由拒不到庭。根据法律规定应当缺席判决，一审法院却在庭审结束之后,违反法定程序、听取被上诉人的一面不实之词，错误认定案件事实。三、一审程序适用法律错误。《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起开始生效之后，原《中华人民共和国合同法》已经废止。但是，一审法院却适用已经废止的原《中华人民共和国合同法》第八条错误。孔雀城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张梅秋的上诉请求和理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。廊坊幸福公司辩称，同意一审判决，请求二审驳回上诉。张梅秋向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即（连带）返还多收原告的购房款共计三万五千元整（￥35000.00元)。2、判令被告武陟孔雀城房地产开发有限公司立即返还原告预付由其代缴增值税的剩余资金共计二万二千五百零五元七角七分元（￥22505.77元)，(审理期间，原告申请撤回了第二项诉讼请求)。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2017年9月4日原告张梅秋与孔雀城公司签订《郑北孔雀城认筹协议》，协议约定，原告缴纳联排认筹金35000元，如原告成功认购孔雀城房源，认筹金自动转为购房定金，若没有认购房源，认筹金无息全额返还。原告当日缴纳35000元。2017年11月12日，原告与孔雀城公司签订了认购协议，协议约定，原告认购孔雀城1.1期15-01-101，房屋单价8881.21元/平方米（按建筑面积计价），建筑面积约162.73平方米，房屋总价款为1445239元，同日，原告已缴纳的认筹金35000元转为定金，并于2017年11月18日原告签订商品房预售合同时转首付款。2017年11月17日，原告向孔雀城公司缴纳首付款246487元，2017年12月27日原告支付给孔雀城公司130000元（首付款），以上3笔，合计411487元为原告应缴纳的首付款。2017年11月17日，原告与廊坊幸福公司签订团购优惠确认单，该单第1条显示，原告持此单可享受在开发商对外公布销售价格基础上，每套房屋总价减免70000元的优惠，该单第2条约定：客户（原告）成功认购后，由于自身原因要求退房，由开发商开具退房确认函，客户持该函及首付款退款凭证，向廊坊幸福公司申请退还已支付的团购服务费。客户未成功认购的，廊坊幸福公司在三十个工作日内，将已支付团购服务费退还到客户本人银行卡。该单第7条约定，被推荐人（原告）确认，廊坊幸福公司提供的组织与团购服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的团购服务费并非购房价款的组成部分。2017年11月18日，原告与孔雀城签订商品房预售合同，合同约定，原告购买孔雀城西北苑（即1.1期15-01-101号，单价按建筑面积计算为8366.54元/平方米，总金额为1361487元。此价款是原告在认购协议约定总价款1445239元基础上，根据团购优惠确认单第一条，给予原告减免7万元，再优惠99%后，房屋总价款即为1361487元。一审法院认为，本案中原告张梅秋与孔雀城公司签订的《认筹协议》、《认购协议》、《商品房（预售）买卖合同》，与廊坊幸福公司签订的团购优惠确认单均系双方的真实意思表示，不违反国家的法律和行政法规的规定，合法有效。双方商品房买卖合同法律关系仍然存在，原告向被告廊坊幸福公司交付的团购优惠服务费亦是团购房原因引起的给付，并非购房款，是原告应额外交纳的费用。被告孔雀城公司已依约定给予了原告购房优惠，履行自己的承诺和义务。在购房合同关系未予解除的情况下，原告要求退还购房款的诉讼请求没有依据，该院不予支持。一审法院判决：驳回原告张梅秋的诉讼请求。案件受理费619元，由原告张梅秋负担。二审中，张梅秋提交孔雀城公司公开发布的案涉小区3.5万元抵7万元的商品房销售广告宣传页打印件一份，证明：孔雀城公司向不特定的社会公众公开宣传认筹该项目3.5万元抵7万元，不需要任何企业或个人组织所谓的团购。孔雀城公司、廊坊幸福公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但对证明目的有异议，不能够证明上诉人所称无任何企业或个人组织团购的证明目的。本院对上述证据认证如下：孔雀城公司、廊坊幸福公司对张梅秋提交证据的真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张梅秋基于孔雀城公司对外发布的“3万5抵7万”认筹宣传广告，与孔雀城公司先后签订《郑北孔雀城认筹协议》、《认购协议》、《商品房预售合同》，用于购买案涉武陟孔雀城1.1期15-01-101房屋，孔雀城公司依法应当给予张梅秋房屋总价减免7万元的优惠。结合本案证据，张梅秋已按照孔雀城公司的要求，先后向其支付了案涉房屋首付款411487元（包含张梅秋向孔雀城公司支付的认筹金35000元），并按照孔雀城公司的要求另向廊坊幸福公司支付了35000元。对于张梅秋来说，其支付的两次35000元实质上均是通过“3万5抵7万”认筹活动的方式缴纳的房款，也就是说，其总共支出的款项实际上并未享受“3万5抵7万”的优惠，违背了孔雀城公司对外向购房者发布的优惠承诺。张梅秋主张孔雀城公司、廊坊幸福公司返还其35000元，理由正当，应予支持。综上所述，上诉人张梅秋的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省武陟县人民法院（2021）豫0823民初801号民事判决；二、武陟孔雀城房地产开发有限公司、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还张梅秋购房款35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费619元，由武陟孔雀城房地产开发有限公司负担。二审案件受理费550元，由武陟孔雀城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 张雪娇审判员 余同云二〇二一年六月二十三日法官助理张艳娇书记员刘颖