黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑12执异33号案外人：孙艳宏，女，1971年2月21日出生，住河北省秦皇岛市。申请执行人：程立坤，女，1971年8月20日出生，住大庆市萨尔图区。申请执行人：李红艳，女，1973年7月31日出生，住哈尔滨市南岗区。被执行人：黑龙江省恒艺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市。法定代表人：曹金波，职务经理。在本院执行程立坤、李红艳与黑龙江省恒艺房地产开发有限公司（以下简称恒艺公司）借款合同纠纷一案中，案外人孙艳宏对本院（2021）黑12执7号执行裁定查封绥化市北林区恒艺阳光城B区华联商厦3层25处房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙艳宏称，2013年11月12日案外人与恒艺公司签订商品房买卖合同，约定案外人以每平方米1600元的价格购买恒艺公司开发的恒艺阳光城12栋3层房屋，总面积5019.84平方米。恒艺公司将上述房屋交付给案外人后，案外人又将房屋返租给恒艺公司用于经营商场。由于恒艺公司的原因案外人所购房产一直没有办理产权登记手续，案外人找到恒艺公司要求办理产权登记手续时被告知上述房屋因（2018）黑01民初202号民事案件，被哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01执178号之一执行裁定书查封，现该案已由绥化市中级人民法院依法执行。案外人认为，人民法院不应执行并查封上述房产，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人与恒艺公司在2013年11月12日就已经签订了合法的房屋买卖合同，缴纳了全部购房款，交纳了全部税款，并且购买房屋也已经实际交付给了案外人，李红艳要求强制执行并查封上述房产没有事实和法律依据。综上，上述房屋的所有权应归案外人所有。案外人要求法院依法终止对上述房产的强制执行，并解除查封。案外人补充说明称，2013年11月12日，孙艳宏以每平方米1600元的价格购买恒艺公司开发的恒艺阳光城12栋3层房屋39套，面积共计5019.84平方米，孙艳宏将购房款打入恒艺公司法定代表人刘立岩个人账户。后恒艺公司向孙艳宏交付，并与其签订了商铺委托管理协议，将所购买的商铺返租给恒艺公司管理出租。其中有14套商铺已经办理了产权过户登记，另外25套因恒艺公司原因一直未能办理产权登记手续。比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，孙艳宏对该房屋有足以排除强制执行的权利。案外人提交了商品房买卖合同、增值税发票、完税证明、银行转账凭证、商铺委托管理合同等。申请执行人辩称，案外人主张对被查封全部房产享有所有权，申请执行人认为案外人的异议不能成立：一、案外人称2013年购买的查封房产，但没有证据证明其已经实际占用、使用争议房屋，也没有办理产权变更、过户，明显不合常理。二、案外人称已实际支付争议房屋购房款，但其却没有出示任何支付购房款的打款凭证，尽管其提供了购房发票，但发票并不能证明付款的事实。因为恒艺公司负债累累，不能排除基于各种原因，该公司与案外人进行串通，在没有实际收到购房款的情况下，给案外人开具购房发票的可能性，该合理怀疑，客观存在。三、根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案外人尚未取得争议房屋不动产权证，房屋转让交易没有完成，物权没有发生转让，案外人主张物权没有法律依据。四、案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二项，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不适用该条规定，案外人的主张不能成立。综上，请求法院驳回案外人的异议。申请执行人提交了（2017）黑12民初90号民事判决书和（2018）黑民终391号民事裁定书。被执行人未答辩。本院查明，李红艳与恒艺公司民间借贷纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2018年2月14日作出（2018）黑01民初202号民事调解书，确认恒艺公司认可欠李红艳借款本金5600万元以及自2015年5月28日起资金占用利息按照年利率24%分段计算至债务清偿之日止，借款本金及利息分期给付，2018年2月28日前支付第一期本金，最后一期本金及利息于2018年12月31日前支付。后李红艳申请执行，哈尔滨市中级人民法院于2018年3月8日作出（2018）黑01执178号执行裁定，裁定查封被执行人恒艺公司所有的位于绥化市北林区恒艺阳光城B区华联商厦3层共计241处等商铺，其中包含案外人提出异议的25处商铺，查封期限三年。因李红艳将本案750万元债权转让给程立坤，2019年10月15日哈尔滨市中级人民法院作出（2018）黑01执178号之五执行裁定，裁定变更程立坤为本案的申请执行人，对恒艺公司享有750万元的权利。2020年10月28日黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑执监90号执行裁定，裁定哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初202号民事调解书由绥化市中级人民法院继续执行。本院于2021年3月1日作出（2021）黑12执7号执行裁定，裁定继续查封上述恒艺阳光城B区华联商厦3层241处商铺，查封期限至2024年3月10日止。案外人孙艳宏于2012年9月24日通过银行向刘立岩转账95万元，于2012年12月20日用银行卡向刘冰岩转账100万元，于2013年1月28日通过银行向刘冰岩转账500万元。案外人提交了2013年11月12日与恒艺公司签订购买案涉25套商铺的商品房买卖合同及商铺委托管理合同，2016年11月22日的增值税发票、2017年5月11日及2018年1月9日的完税证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案案涉房产均为商铺，不适用上述关于居住用房的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人孙艳宏称2013年11月12日与恒艺公司签订购买包括案涉商铺在内的39套商铺的商品房买卖合同，总面积5019.84平方米，单价每平方米1600元，总价款为8,031,744.00元。案外人提交的银行转账凭证时间为2012年9月24日、2012年12月20日、2013年1月28日，早于签订购房合同时间，其中向刘立岩转账95万元，向刘冰岩转账两笔共计600万元，并非向恒艺公司支付，而且不足全部购房款。案外人提交的证据不足以证实符合上述法律规定能够排除执行的情形，其要求终止执行解除查封的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回孙艳宏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郑晓峰审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇二一年六月二十一日书记员  朱家帅