北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9059号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锋贤，男，1975年8月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马瑞，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈津海，男，1975年10月17日出生，汉族，住江苏省启东市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆红星，男，1966年12月18日出生，汉族，住江苏省启东市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔一兴，男，1954年1月7日出生，汉族，住江苏省启东市。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：许翠，北京天驰君泰律师事务所律师。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈猛，北京天驰君泰律师事务所律师。原审第三人：邹以学，男，1964年2月4日出生，汉族，无业，住北京市房山区。上诉人陈锋贤因与被上诉人沈津海、陆红星、崔一兴以及原审第三人邹以学租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈锋贤上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判沈津海、陆红星、崔一兴赔偿我损失450619.2元及预期利益损失396000元；2.撤销一审判决第六项，改判驳回沈津海、陆红星、崔一兴的反诉请求；3.本案上诉费由沈津海、陆红星、崔一兴负担。事实和理由：1.一审判决将生效判决确定的我返还给案外人李敬的租金和使用费，赔偿李敬的营业损失及其他经济损失及诉讼费共计486274元，酌定由沈津海、陆红星、崔一兴承担80%，是将违约赔偿和合同无效按责承担损失混为一谈，是错误的。沈津海、陆红星、崔一兴应就我因违约返还给李敬的租金和占有使用费全额赔偿，针对我赔偿给李敬的其他损失165000元及诉讼费可以按照80%的比例赔偿。经计算，沈津海、陆红星、崔一兴应赔偿我损失金额应为450619.2元。2.一审判决认定我请求的预付租金及租金收入是重合的，系认定事实错误。我请求的租金收入是396000元，即我与李敬签订的租赁合同继续履行可以获得的租金差价，系预期利益损失，与预付租金是不同的。3.一审判决认定解除合同的时间是2018年6月15日，却认定我返还所租房屋的时间是2019年11月10日并判令我承担截止至该日期止的租金及占有使用费，是错误的。在我与李敬的案件中，生效判决认定李敬将钥匙交给北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会（以下简称三街二社区居委会）的时间为合同解除时间，应当给予我接受房屋的合理期限，本案也应适用同一标准确定合同解除时间和房屋交接时间。本案对房屋交接时间认定在合同解除时间之后的17个月，不符合事实和情理，一审法院针对不同主体，适用了不同标准，欠妥。沈津海、陆红星、崔一兴辩称，同意一审判决，不同意陈锋贤的上诉请求。一审判决认定了导致部分合同无效的原因，并判令我们承担80%的责任，该责任比例已经过高，这也说明陈锋贤对合同无效也存在过错，其不能向我们主张全部损失。关于陈锋贤主张的预期租金利益损失，根据我国合同法以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本案中陈锋贤已经同时主张了损失与违约金，一审判决也对部分损失与违约金予以支持，故其预期租金利益损失不应得到支持。关于2018年6月16日至2019年11月10日期间的占有使用费，一审判决陈锋贤负担50%，说明已经判决我们承担相关责任，我们认可占有使用费的截止日期为2019年11月10日，根据双方均认可的事实，陈锋贤交钥匙的时间为2019年11月10日，因此一审判决占有使用费的截止日期正确。邹以学述称，我对本案不发表意见。陈锋贤向一审法院起诉请求：1.判令我与沈津海、陆红星、崔一兴签订的《房屋租赁合同》于2017年11月29日解除；2.判令沈津海、陆红星、崔一兴返还我合同保证金50000元；3.判令沈津海、陆红星、崔一兴返还2017年11月29日至2017年12月15日占有使用费及2017年12月16日至2018年6月15日的预付租金共计295150.68元；4.判令沈津海、陆红星、崔一兴赔偿我租金收入损失396000元（李敬预付的半年租金加60000元保证金）；5.判令沈津海、陆红星、崔一兴赔偿违约金200000元；6.判令沈津海、陆红星、崔一兴赔偿我付给李敬的经济损失165000元及我支出的诉讼费损失13274元；7.本案诉讼费由沈津海、陆红星、崔一兴承担。沈津海、陆红星、崔一兴向一审法院反诉请求：1.判令陈锋贤向我们支付2018年6月16日至2020年1月6日的房屋租金和占有使用费840000元；2.判令陈锋贤赔偿我们房屋设施、设备损毁的损失100000元；3.判令陈锋贤支付我们提前解除合同违约金30000元；4.判令陈锋贤承担反诉费。一审法院认定事实：位于北京市房山区良乡北关西路18号、建筑面积为2343.1平方米的4层楼房所有权人为房山区良乡地区三街村村民委员会。邹以学自权利人处承租了诉争楼房，系诉争楼房的承租人。沈津海、陆红星、崔一兴自邹以学处承租了部分楼房。2013年2月27日，沈津海、陆红星、崔一兴（甲方）与陈锋贤（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：第一章总则约定：沈津海、陆红星、崔一兴将自邹以学处承租来的房屋中的一部分，即位于北京市房山区良乡北关西路18号1楼北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米、2层面积605平方米（以上均为套内面积）房屋（以下简称涉案房屋）出租给陈锋贤使用。租赁期限自2013年3月10日至2020年12月15日止。免租装修期为2013年3月10日至2013年4月15日止。关于租金的约定：2013年4月16日至2016年12月15日，每年租金为500000元整；2016年12月16日至2020年12月15日，每年租金为540000元整；以上款项均为乙方税后净款。付款方式为半年付。第一次在合同签订之日，乙方应支付甲方保证金50000元。自2013年12月16日开始租金按半年一次支付，付款时间为当年的10月20日至30日和次年的4月20日至30日，以此类推直至合同终止。乙方未按时足额交纳租金的，每延期1天，向甲方支付逾期未付金额的3‰作为违约金，乙方连续拖欠达半个月，甲方有权解除合同，并追究违约责任（甲方有义务提前1周通知乙方交纳租金）。第二章关于甲乙双方的权利和义务约定：第一条：甲方的权利和义务：1.甲方有权对出租房屋、设备、设施在不影响乙方经营的前提条件下进行安全检查和监督。2.甲方有权向乙方按期按时收取租赁费用。3.甲方有义务向乙方提供租赁必备的文件资料和复印件。4.甲方保证对所出租的房屋拥有合法有效的安全的使用权和收益权。5.甲方保证在乙方租赁期内不会发生因甲方或房屋所有权人的原因导致房屋被司法、行政查封。若因发生上述情况给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。7.甲方在本合同期内应维护和保持所有为租赁房屋配套的供应管线，给排水管道，房屋屋顶等处于良好状态。但乙方所改造和增加的设施设备不在甲方维护和保持的范围。甲方可协助维护和保持乙方所增加的设施和设备，但费用由乙方承担。10.甲方协助提供消防验收建议书。第二条乙方的权利和义务：3.乙方有权承租房屋和设备进行合理安排和使用。7.乙方自主经营、自负盈亏，在乙方经营过程中与任何第三方所发生的债权、债务乃至纠纷、诉讼等一概与甲方无关。第三章合同的变更、终止及违约责任：第一条：在合同有效期内双方均不得擅自提前终止合同，如因甲方原因而导致乙方不能继续经营的，甲方须向乙方赔偿由此给乙方带来的全部经济损失1000000元整。所以除不可抗力的因素（严格按照中国现行法律法规的规定，确定不可抗力的含义及范围），都必须保持本合同执行的延续性。第二条：本合同的条款在执行中如需变更和补充，需甲、乙双方达成一致意见，并有甲、乙双方合法授权代表签署后才生效，作为本合同的附件，同样具有法律效力。如双方协商未达成一致意见，原合同条文仍然执行。第三条：在合同履行期内，因乙方原因需提前终止合同，应提前3个月通知甲方，双方协商一致，并签订书面协议，方可终止本合同。第四条：因乙方原因提前终止合同，乙方未按第三章第三条执行，甲方可扣除乙方剩余的租金及合同保证金，并赔偿给甲方造成的经济损失300000元整。第五条：违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付租金条例处理。第六条：甲方保障金退还时间为合同终止日当日无息退回乙方。第七条：合同期满或终止后，乙方对租赁物的装修不可移动产归甲方所有。房屋、空调等设施、设备应保持正常工作状态。如有损坏，乙方应予赔偿。该合同还对其他事项进行了约定。2013年7月7日，陈锋贤（出租方、甲方）与李敬（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市房山区良乡北关西路18号1层北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米及2层面积、建筑面积共800平方米的房屋出租给李敬使用；租赁期限自2013年8月15日至2020年12月14日止；2013年8月15日至2016年12月14日，每年租金为620000元，2016年12月15日至2020年12月14日，每年租金为672000元；付款方式为半年付，第一次在合同签订之日，乙方应支付甲方保证金60000元，自2013年12月15日开始，租金按每半年支付1次，付款时间为当年的10月30日前和次年的4月30日前，以此类推直至合同终止；乙方未按时足额交纳租金的，每延期1天，向甲方支付逾期未付金额的3‰作为违约金，乙方连续拖欠达半个月，甲方有权解除合同，并追究违约责任；甲方保证对所出租的房屋拥有合法有效的安全的使用权和收益权；甲方保证在乙方租赁期内不会发生因甲方或房屋所有人的原因导致房屋被司法、行政查封，若因发生上述情况给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；在合同有限期内双方均不得擅自提前终止合同，如因甲方原因而导致乙方不能继续经营的，甲方须向乙方赔偿由此给乙方带来的全部经济损失500000元，除拆迁和不可抗力的因素免责外，都必须保持本合同执行的延续性；本合同的条款在执行中如需变更和补充，需甲、乙双方达成一致意见，并有甲、乙双方合法授权代表签署后才生效，作为本合同的附件，同样具有法律效力，如双方协商未达成一致意见，原合同条文仍然执行；因乙方原因提前终止合同，甲方可扣除乙方剩余的租金及合同保证金，乙方赔偿给甲方造成的经济损失400000元；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付租金条例处理；合同期满或终止后，乙方对租赁物的装修不可移动产归甲方所有，房屋、5部空调等设施、设备应保持正常工作状态，如有损坏，乙方应予赔偿；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，陈锋贤与李敬依约履行。2016年11月6日，其二人又签订《补充协议》，约定：如遇政府改造等原因导致此合同不能继续履行，原房屋、土地赔偿（不动产部分）应属甲方所有，营业补助、装潢补贴（动产部分）应属乙方所有（按国家规定），甲方有义务为乙方向政府争取应得的补助等内容。陈锋贤将上述租赁房屋交付李敬使用，李敬在租赁房屋注册成立了语通时代（北京）科技有限公司，用于教育培训经营活动，并向陈锋贤交纳保证金60000元及截至2018年6月14日的租金。2017年11月20日，北京市房山区委员会拱辰街道工作委员会三街第二社区支部委员会及三街二社区居委会向涉案房屋使用人发出告知书，载明：“根据市、区、办事处会议精神，进入冬季以来，本市接连发生重大火灾事故，造成重大财产损失和人员伤亡事故。为落实【国务院安委会办公室关于切实做好岁末年初安全生产的通知】（安委办明电{2017}18号）和市领导的指示精神。自2017年11月20日起在全市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动。结合我社区具体情况，对社区所属单位及辖区内的企业和个人住宅进行地毯式检查，发现问题登记在册，如实上报。同时责令存在问题的单位和个人停止经营活动，立即整改，消除安全隐患。你单位存在问题：彩钢房顶300平米”。2017年11月25日，三街二社区居委会再次向涉案房屋使用人发出告知书，载明：“根据市、区办事处会议精神，进入冬季以来，本市接连发生重大火灾事故，造成重大财产损失和人员伤亡事故为落实【国务院安委会办公室关于切实做好岁末年初安全生产的通知】（安委办明电{2017}18号）和市领导的指示精神。本市于11月18日西红门镇，发生造成死伤27人重大火灾事故。为此市区决定，自2017年11月20日起在全市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理大整治专项行动。结合我社区11月20日检查情况，对你单位发放告知书后，又于24日召开安全会的会议精神，你单位所租用房屋存在有重大安全隐患，特告知于2017年11月26日上午对你单位断水、断电、封门处理。请于25日下班前做好准备”。当日，李敬、陈锋贤、陆红星与邹以学等人就对存在安全隐患房屋进行整改事宜及合同履行情况进行协商，双方未达成书面一致意见。2017年11月26日，李敬搬离涉案房屋。2017年11月29日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处在涉案房屋大门张贴了封条。2017年12月7日，陈锋贤通知李敬，涉案房屋可以准备使用，并询问接收房屋时间，双方就是否继续履行合同产生争议。2018年4月，李敬将陈锋贤诉至法院，要求解除合同、陈锋贤返还保证金及租金、赔偿损失等。诉讼中，陈锋贤提起反诉，要求解除合同、李敬赔偿损失等。在该（2018）京0111民初7606号案件的庭审中，李敬主张在其收到政府部门发出的告知书后即向陈锋贤表示不再承租涉案房屋，并在搬离涉案房屋时通知了陈锋贤，陈锋贤对此不予认可，称双方在2017年11月25日就对存在安全隐患房屋整改事宜及合同履行情况进行协商并达成一致意见，李敬并未向其告知要搬离房屋，其在知晓李敬2017年11月26日已经搬离的情况下，李敬也未向其提出解除合同的要求，其在2017年12月7日还通知李敬接收房屋，并申请证人出庭作证及提交其与李敬的微信聊天记录予以佐证。陈锋贤称李敬未与其办理交接，其直到诉讼中评估的时候才进入房屋，李敬认可其于2017年11月26日搬离涉案房屋时未与陈锋贤交接，但主张当时应三街二社区居委会工作人员要求，将涉案房屋的钥匙交与该单位工作人员，陈锋贤不予认可，且称无法核实李敬将钥匙向谁交付。法院于2018年4月25日向陈锋贤告知向三街二社区居委会核实，尽快接手涉案房屋，于2018年8月7日再次告知当日去上述单位拿钥匙，如果上述单位说没有钥匙，则自行换锁，尽快接收涉案房屋，尽力减少损失。经法院向三街二社区居委会核实，该单位工作人员表示，2017年11月29日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处委托该单位对涉案房屋进行查封，由于李敬已经搬离完毕，考虑到用电安全，李敬将钥匙交给了该单位电工。另，该单位工作人员还陈述，李敬提供的房产证是真实的，该单位原为房山区良乡地区三街村村民委员会，现变更为三街二社区居委会，但房产证并未变更，该单位仍为房山区良乡北关西路18号的所有权人。涉案房屋有一部分在房产证内，一部分是该单位出租给邹以学以后，邹以学自建的，建房经过了村委会同意，但建设的具体面积不清楚。李敬提供的照片不是该单位提供，但照片是真实的，是单位网站上公布的照片，台账是该单位提供，但台账只能确认涉案房屋房顶彩钢板存在安全隐患，具体面积不清楚，告知单上300平米应该也是估算的，是否是违章建筑该单位无权认定。当时发放告知书时，向使用人说明了房屋存在安全隐患需要整改，整改完毕后让从该单位承租房屋的邹以学找该单位，验收完毕后可以启封。该（2018）京0111民初7606号案件审理过程中，法院进行了现场勘验，经测量，涉案房屋2层以1层至2层的过道楼梯口为界，以南南北长17.11米，东西长22.08米，以北南北长14.51米，东西长18.98米，经2楼西侧楼梯上3层有1间办公室，南北长8.24米，东西长2.83米。经法院向案外人邹以学核实，邹以学称其从房山区良乡地区三街村村民委员会处承租了涉案房屋的一部分后，于2007年与房山区良乡地区三街村村民委员会合作建设了一部分房屋，即上述现场勘验的以1层至2层的过道楼梯口为界，涉案房屋2层以南部分及3层西南角的1间办公室，上述房屋的建设未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，以北部分为原房产证中的老房，3层西南角办公室系邹以学自用，不在出租范围内，双方未提出异议。该案审理过程中，陈锋贤申请对位于北京市房山区良乡北关西路18号2层208号租赁房屋中损毁的房门、屋顶、墙壁装修等损失的价值进行评估。经法院委托国宏信价格评估集团有限公司进行评估，该公司出具国宏信（民）字2018第182064号北京市价格评估报告，认定关于位于北京市房山区良乡北关西路18号2层208号租赁房屋中损毁的房门、屋顶、墙壁装修等损失的价值在价格评定基准日的价格为93109元。陈锋贤支付鉴定费3500元。（2018）京0111民初7606号判决书认定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李敬承租的涉案房屋中377.79平方米系邹以学承租后出资建设，未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，其余部分在房产证范围内，故双方所签《房屋租赁合同》及《补充协议》中377.79平方米无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。根据查明事实，涉案房屋于2017年11月29日被查封，无法继续使用，李敬于2017年11月26日即搬离，以其行为表示不再承租涉案房屋，依据法律规定，双方签订的合同及补充协议中有效部分应予解除，故李敬与陈锋贤要求确认双方合同及补充协议中无规划扩建部分无效，并解除有规划部分合同及补充协议的诉讼请求及反诉请求，符合法律规定，法院予以支持，合同解除时间为2017年11月29日。合同部分无效、部分解除后，李敬未与陈锋贤办理交接而是在搬离后直接将钥匙交给三街二社区居委会工作人员存在不妥，且三街二社区居委会送达告知书时已向李敬告知如果整改完毕可以启封，但李敬选择解除合同，综合以上因素，应当给予陈锋贤接收房屋合理期限，故法院酌定陈锋贤返还李敬保证金60000元、房屋租金或占有使用费308000元；陈锋贤要求李敬支付2018年6月15日之后的房租或占有使用费，没有事实及法律依据，法院不予支持。合同约定，承租期内发生因行政查封导致的损失，出租方应向承租方赔偿，本案因涉案房屋存在安全隐患被查封，陈锋贤并非恶意违约，对李敬因此造成的损失，法院根据合同的履行情况及导致合同部分无效的过错程度等因素，酌定陈锋贤应当按照70%的责任比例进行赔偿。关于李敬要求陈锋贤赔偿其2017年11月26日至2017年12月25日停业期间的营业收入损失的诉讼请求，行政查封确实导致李敬停业，依据现有证据，李敬主张1个月的营业损失属合理期限范围内，鉴于其不申请评估，法院依据现有证据，参考教育培训行业特征，酌定其营业损失为150000元，陈锋贤应当向其赔偿105000元。关于李敬要求陈锋贤赔偿违约带来的经济损失500000元，法院综合考虑合同履行情况及双方损失情况，酌定陈锋贤赔偿李敬经济损失60000元。关于陈锋贤要求李敬交付房屋并与其办理房屋交接手续的反诉请求，由于李敬已搬离涉案房屋且将涉案房屋钥匙交付给三街二社区居委会工作人员，且在本案审理过程中已向陈锋贤释明尽早接手涉案房屋，故该诉讼请求没有履行的必要，法院不予支持。关于陈锋贤要求李敬支付逾期给付房租的违约金的反诉请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于陈锋贤要求李敬赔偿房屋设施、设备损失及评估费的反诉请求，合同约定合同期满或终止后，李敬对租赁物的装修不可移动产归陈锋贤所有，房屋、5部空调等设施、设备应保持正常工作状态，如有损坏，李敬应予赔偿，即使合同部分无效，对于李敬搬离时对房屋设施、设备的损坏亦应当承担赔偿责任，依据评估结果，李敬应当赔偿陈锋贤房屋设施、设备损失93109元及评估费3500元，故陈锋贤的上述反诉请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于陈锋贤要求李敬支付违约金400000元的诉讼请求，根据查明事实，李敬在双方合同解除后未办理合理的交接手续，存在一定过错，结合双方合同履行情况及导致合同部分无效的过错程度，考虑到法院已经确定给予陈锋贤接收房屋的合理期限，法院酌定李敬还应向陈锋贤支付违约金20000元，故陈锋贤要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。综上，判决如下：一、李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月6日签订的《补充协议》中377.79平方米无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。二、李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月6日签订的《补充协议》中有效部分解除，解除时间为2017年11月29日。三、陈锋贤于判决生效之日起十日内返还李敬保证金60000元、租金或占有使用费308000元。四、陈锋贤于判决生效之日起十日内赔偿李敬营业损失105000元。五、陈锋贤于判决生效之日起十日内赔偿李敬其他经济损失60000元。六、李敬于判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤房屋设施、设备损失93109元、评估费3500元。七、李敬于判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤违约金20000元。八、驳回李敬其他诉讼请求。九、驳回陈锋贤其他反诉请求。本诉案件受理费19351元，由李敬负担12972元（已交纳），由陈锋贤负担6379元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7659元，由李敬负担764元（于判决生效后七日内交纳），由陈锋贤负担6895元（已交纳）。该判决作出后，双方未上诉，已于2019年11月11日生效。另查，2018年5月22日，沈津海、陆红星、崔一兴（甲方）与陈锋贤（乙方）签订《协议书》，约定：“甲乙双方于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》，该合同履行期间，乙方将房屋转租给李敬使用。现李敬以房屋存在重大安全隐患为由起诉要求与乙方解除房屋租赁合同，并要求返回保证金、租金、支付重新租赁场地的安置费用、赔偿各项损失等。现因标的房屋涉诉，合同双方经平等自愿协商，就以下内容达成一致：甲乙双方签订的《房屋租赁合同》原约定租金每（没）半年支付一次，2018年6月16日起至2018年12月15日期间的租金应于2018年4月20日至30日期间支付。现甲方同意乙方暂缓支付2018年6月16日起至2018年12月15日期间的租金及2018年12月15日之后的租金，待李敬诉乙方的房屋租赁合同纠纷案件判决生效后，乙方以该案生效判决中确定的李敬应支付乙方房租的期限为准向甲方支付租金。在李敬与乙方诉讼期间，就前述租金的暂缓支付，甲方不追究乙方的违约责任。甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中其它约定事项不变。本协议自乙方办理完成乙方诉甲方的房屋租赁合同纠纷案件的撤诉手续之日起生效。本协议一式二份，甲乙各执一份。”该协议的甲方，系由陆红星签署，沈津海、崔一兴出具委托书委托陆红星签署。另查，2018年5月16日，陈锋贤曾将沈津海、陆红星、崔一兴作为被告以房屋租赁合同为由诉至法院，后于2018年5月22日自愿撤回起诉。根据双方提交的证据及双方陈述可知，陈锋贤曾于2019年10月28日在微信聊天群中向沈津海、陆红星、崔一兴方告知：“崔总，陆总，沈总法院截止上诉时间11月8号，请近（尽）快安排时间谈谈！”沈津海、陆红星、崔一兴方回复“好”。2019年11月7日晚，沈津海、陆红星、崔一兴方向陈锋贤微信告知：“陈总您好！您马上把李敬处的钥匙拿到手，及李敬占用的营业执照地址迁走，否则房子无法出租，人家租了也办不了营业执照，因为现在工商规定一个门牌号码只能办理一个营业执照。希望您尽快办妥然后我们办理交接。”2019年11月8日下午，陈锋贤向沈津海、陆红星、崔一兴方告知：“崔总、陆总、沈总、钥匙已经从三街居委会拿回来了，您看您什么时候来办理房屋交接”，沈津海、陆红星、崔一兴方回复“陈总您好！我下周一、二回京就过来和您办理房屋交接。到时候请（两个抱拳手势）”。2019年11月10日，陈锋贤将1把北门的钥匙和电动卷帘门的遥控器交给了崔一兴。陈锋贤主张实际将房屋交付给了崔一兴。审理中，沈津海、陆红星、崔一兴认可陈锋贤在2019年11月10日将房屋钥匙交给了崔一兴，但同时主张，当天并无实物交接，未对房屋进行实体交接。沈津海、陆红星、崔一兴还主张第二天即2019年11月11日就将相应的钥匙交付给了邹以学。邹以学否认接到了崔一兴交付的钥匙，同时主张收到钥匙也不能代表交付，第一是房屋租金没给，二是电梯损失及空调、房屋损失都没解决。另查，邹以学起诉沈津海、陆红星、崔一兴房屋租赁合同纠纷案（案号为（2020）京0111民初6372号），目前正在一审法院审理之中。一审审理中，第一次庭审结束后，承办法官曾建议本案三方当事人先将房屋交接完毕，避免损失的进一步扩大，但三方并没有达成一致的房屋交接协议。2020年12月30日，承办法官主持三方进行现场勘验并交接，连同（2020）京0111民初6372号涉及的租赁场地一并交接完毕。关于本案场地中，北边出口的电梯，沈津海、陆红星、崔一兴与陈锋贤一致认可电梯在交付给陈锋贤时已经拆除；关于场地的空调，三方一致认可不再提了，视为已经交付完毕；关于场地装修等的损失问题，三方一致认可可以参照陈锋贤与李敬一案中的评估结果；三方达成一致意见，租赁场地自勘验之日交由邹以学支配，对于各方主张的实际交付时间，在各自诉讼中解决，认可最迟在勘验之日交付完毕，自第二日起，各方不再产生租金或占有使用费；关于门口的更换门锁等，邹以学自行处理；关于现场垃圾处理问题，邹以学主张得需要10000元费用，陈锋贤主张2000元即可，沈津海、陆红星、崔一兴主张如果邹以学向其主张，其会向陈锋贤主张；关于垃圾处理费用，陈锋贤与邹以学达成协议，由邹以学出资10000元，陈锋贤负责10天内清理，陈锋贤表示最终以实际花费为实际损失，不超过10000元，沈津海、陆红星、崔一兴同意陈锋贤的意见。勘验完毕之后，邹以学未给付陈锋贤10000元费用，陈锋贤未处理现场的垃圾。一审法院认为：沈津海、陆红星、崔一兴与陈锋贤之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，法院对其真实性予以确认。关于合同效力问题，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈锋贤承租的房屋转租给了案外人李敬，而在李敬与陈锋贤的房屋租赁合同中，法院已经判决认定承租的涉案房屋中377.79平方米系邹以学承租后出资建设，未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，故诉争合同无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。关于沈津海、陆红星、崔一兴与陈锋贤于2018年5月22日签订的《协议书》，系双方针对合同履行过程中产生的纠纷而自愿达成的处理纠纷的协议，应视为租赁合同的一部分，该《协议书》未违反法律法规的强制性规定，应属有效。关于该《协议书》的生效，陈锋贤曾在法院就涉案的租赁合同起诉沈津海、陆红星、崔一兴，且在该《协议书》签订的当天履行了撤诉的手续，故该《协议书》已经符合生效条件。针对沈津海、陆红星、崔一兴提出的《协议书》所指的房屋租赁合同纠纷案系指本案，但本案系陈锋贤在2019年12月起诉，沈津海、陆红星、崔一兴主张并无事实及法律依据，法院不予采信。合同有效部分，双方均应按照约定履行。关于有效部分，陈锋贤起诉解除，沈津海、陆红星、崔一兴认可解除，法院不持异议。对于合同解除的时间，陈锋贤认为系2017年11月29日房屋查封之日；沈津海、陆红星、崔一兴主张按照法院判决确定解除时间，应为本案其收到法院传票的2020年1月6日解除。鉴于双方在2018年5月22日签订的《协议书》，虽然未明确解除合同，仅是变更了租金支付的方式，但约定了以案外人李敬支付陈锋贤房租的期限为准，该《协议书》实际上含有以另案的处理结果来处理双方的租赁合同事宜的意思，参照双方签订《协议书》的内容，为便于处理双方解除合同事宜，本案确定双方租赁合同自2018年6月15日解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于涉案房屋的交付，根据查明事实，陈锋贤在2019年11月10日基于双方关于房屋交接的沟通，将涉案房屋的钥匙交给了沈津海、陆红星、崔一兴方，沈津海、陆红星、崔一兴认可收到了房屋钥匙，故应视为陈锋贤将涉案房屋返还给了沈津海、陆红星、崔一兴，相应房屋的控制权已经移交给了沈津海、陆红星、崔一兴。对于房屋的租金或占有使用费损失应当截止到2019年11月10日。关于交纳的50000元保证金，沈津海、陆红星、崔一兴应当返还。对于陈锋贤退还案外人李敬的保证金不属于其损失范围，无需返还。关于陈锋贤请求的预付租金及租金收入，该两项请求重合，陈锋贤不能同时请求沈津海、陆红星、崔一兴退还自己交纳的租金的同时要求沈津海、陆红星、崔一兴赔偿其应当自李敬处收取的租金，两者的差额才属于陈锋贤的租金收入损失。根据生效的法律文书，案外人李敬实际上支付了陈锋贤该期间中约1个月的合理期限的租金或占有使用费，法院酌定自2017年12月29日起，系双方计算租金的起算点。针对2017年12月29日起至2018年6月15日期间，陈锋贤已经向沈津海、陆红星、崔一兴交纳了相应的租金，生效判决判定陈锋贤返还李敬的相关期间的租金或占有使用费308000元，因本案陈锋贤交纳给沈津海、陆红星、崔一兴的租金比案外人李敬交纳给陈锋贤的租金截止期限多1天，故法院视该部分属于陈锋贤的损失范围；陈锋贤赔偿案外人李敬的营业损失及其他经济损失165000元，属于陈锋贤损失范围；对于陈锋贤请求的与李敬案的诉讼费，综合该案的审理情况，法院对于陈锋贤负担的诉讼费13274元，予以确认。陈锋贤损失共计486274元。该部分损失均系陈锋贤在与李敬的租赁合同纠纷案中产生，系陈锋贤的直接经济损失。该案中租赁合同的无效，系租赁的标的物无相关建设规划手续，作为出租方应承担较大责任。对有效合同部分不能履行的主要原因是涉案房屋存在安全隐患被查封，作为出租方应保证标的物的可使用性，故出租方责任亦较大。法院根据导致合同部分无效、有效部分解除的过错程度等因素，结合合同的履行情况，酌定由沈津海、陆红星、崔一兴承担80%的责任，即应赔偿陈锋贤损失389019.2元。同理，对涉案租赁合同有效部分的解除，沈津海、陆红星、崔一兴责任较大。对陈锋贤请求的违约金，法院结合合同履行情况，及双方的过错程度等因素来确定，陈锋贤请求较高，法院予以酌减为100000元。对沈津海、陆红星、崔一兴请求的违约金，法院不予支持。对沈津海、陆红星、崔一兴请求的占有使用费，自2019年11月10日之后的，沈津海、陆红星、崔一兴请求无事实及法律依据，法院不予支持。对于2018年6月16日至2019年11月10日期间的占有使用费758958.90元，考虑到沈津海、陆红星、崔一兴在涉案合同无效及解除的过错程度，考虑到陈锋贤在与李敬的案件中在法院多次要求其及时取回钥匙及时交接房屋的情况下，未采取积极措施避免损失扩大，具有过错，另考虑到沈津海、陆红星、崔一兴对陈锋贤与李敬之间的诉讼明知，且沈津海、陆红星、崔一兴与陈锋贤签署了《协议书》的情况下，亦未采取有效止损的措施，亦具有一定过错。法院结合合同的履行情况，并考量本案对损失的认定等请情况，酌定陈锋贤应当负担50%的占有使用费379479.45元。关于沈津海、陆红星、崔一兴请求的房屋设施、设备损失，各方均不再评估，均同意参照陈锋贤与李敬案的评估结果，法院对此不持异议，结合双方对房屋中垃圾清除的花费的意见，法院酌定评估结果扣除鉴定费的数额为房屋损失，即89609元；关于陈锋贤主张该评估系针对自己装修的补偿，并未提供充足证据支持，且根据双方租赁合同关于装修的约定，该主张无事实及法律依据，法院不予采信。根据合同约定，陈锋贤应当予以赔偿。双方合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；双方合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院判决：一、陈锋贤与沈津海、陆红星、崔一兴于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》中无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效；二、陈锋贤与沈津海、陆红星、崔一兴于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》中有效部分解除，解除时间为2018年6月15日；三、沈津海、陆红星、崔一兴于判决生效之日起10日内返还陈锋贤保证金50000元；四、沈津海、陆红星、崔一兴于判决生效之日起10日内赔偿陈锋贤损失389019.2元；五、沈津海、陆红星、崔一兴于判决生效之日起10日内给付陈锋贤违约金100000元；六、陈锋贤于判决生效之日起10日内给付沈津海、陆红星、崔一兴房屋占有使用费379479.45元；七、陈锋贤于判决生效之日起10日内赔偿沈津海、陆红星、崔一兴房屋设施、设备损失89609元；八、驳回陈锋贤其他诉讼请求；九、驳回沈津海、陆红星、崔一兴其他反诉请求。二审审理中，各方对于一审判决认定的事实均无异议，且均未提供新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。陈锋贤表示应以其与李敬租赁合同解除时间2017年11月29日认定本案合同解除时间与房屋交接时间，其只是二房东，李敬将房屋腾空意味着其腾空房屋，但就其所述于2017年底就已通知沈津海、陆红星、崔一兴交接房屋并未提供证据。本院认为，本案双方当事人对于一审判决认定的双方所签《房屋租赁合同》部分无效、部分有效且有效部分解除，沈津海、陆红星、崔一兴退还陈锋贤保证金50000元、支付违约金100000元均表示认可，本院不持异议，就相关问题不再进行赘述。现仅就陈锋贤上诉意见进行分析认定。关于合同解除时间。陈锋贤一审时主张案外人李敬与其解除转租合同的时间即2017年11月29日，应为本案其与沈津海、陆红星、崔一兴之间《房屋租赁合同》的解除时间。因陈锋贤与李敬所签合同及本案合同均属于部分有效、部分无效，陈锋贤与李敬之间租赁合同有效部分解除，本案双方所签《房屋租赁合同》有效部分并不必然因此而解除，且陈锋贤并未举证证实其已于该日期之前或当日将解除合同通知送达沈津海、陆红星、崔一兴，故陈锋贤主张的合同解除时间显然缺乏事实及法律依据。针对陈锋贤上诉提出一审判决认定的合同解除时间为2018年6月15日，返还涉案房屋时间为2019年11月10日，系一审法院针对不同主体采用不同认定标准问题。本院经审查发现，一审判决认定的合同解除时间仅系陈锋贤已交付租金的截止日期，交纳租金并非引起合同解除后果的法律事实。有鉴于此，本院认为根据已经查明的事实，双方均认可2019年11月10日陈锋贤将涉案房屋钥匙交还沈津海、陆红星、崔一兴，涉案房屋处于沈津海、陆红星、崔一兴可控之下，故应当将此日期认定为双方之间租赁合同有效部分解除的时间为宜。据此，本院对于一审判决第二项予以变更。关于陈锋贤上诉提出的其不应承担2018年6月16日至2019年11月10日期间租金或占有使用费问题。因基于上述分析，双方合同有效部分解除时间应为2019年11月10日陈锋贤交还钥匙时间，陈锋贤理应支付此前的房屋租金。至于陈锋贤主张，根据双方于2018年5月22日签订的《协议书》约定，其仅应支付其与李敬一案生效判决确认的李敬应支付房租的期限内的租金。沈津海、陆红星、崔一兴对陈锋贤此项主张并不认可，认为《协议书》仅是明确暂缓交租，期间不追究陈锋贤迟延交纳租金的违约责任。本院对此认为，根据在陈锋贤2018年5月16日起诉沈津海、陆红星、崔一兴，双方于当月22日达成协议，当日陈锋贤撤诉的事实，可以看出双方订立《协议书》的目的是确定陈锋贤因转租可能承担的损失，双方约定仅是改变了租金交付时间。当事人放弃权利应当有明确的意思表示，而沈津海、陆红星、崔一兴并未在《协议书》承诺放弃租金。故陈锋贤不同意支付一审判决确认其应当承担的占有使用费，显然缺乏事实及法律依据。但由于本院认定双方合同解除时间为2019年11月10日，一审判决第六项确认陈锋贤应当支付的占有使用费应变更为租金。至于陈锋贤支付的租金标准，因沈津海、陆红星、崔一兴认可一审判决按双方责任确定的50%标准，仍应按一审判决确认的占有使用费的标承担。关于陈锋贤上诉提出的一审判决第四项将违约赔偿和合同无效按照过错程度承担损失混为一谈的问题。因在陈锋贤与案外人李敬之间的租赁合同纠纷中，陈锋贤是出租人，对于合同部分无效承担主要责任；本案中，对于《房屋租赁合同》部分无效，沈津海、陆红星、崔一兴作为出租人明显应承担主要责任，一审法院已经将陈锋贤在与李敬租赁合同纠纷案中退还的租金或占有使用费、赔偿的损失，甚至承担的诉讼费均作为其本案中合理损失，并根据案件事实、证据、双方责任程度等，酌情确定沈津海、陆红星、崔一兴按照80%的比例承担赔偿责任，并无明显不当，本院对陈锋贤此项主张难以支持。有鉴于双方当事人针对一审判决确认的陈锋贤的损失总金额并无异议，沈津海、陆红星、崔一兴对一审判决认可，而陈锋贤上诉仅提出沈津海、陆红星、崔一兴对其退还案外人李敬的租金和使用费应全额承担，本院对其该项主张无法支持，故本院对一审此判项不持异议。关于陈锋贤二审庭审中提出其不同意一审判决第七项，即不同意承担房屋设施、设备损失一节，并将其上诉状所列上诉请求第二项“撤销一审判决第六项，改判驳回被上诉人反诉请求”中“驳回被上诉人反诉请求”解释为驳回沈津海、陆红星、崔一兴全部反诉请求。本院认为，从语法上讲，该表述仅针对判决第六项对应的反诉请求，即租金或占有使用费，并不能扩大至沈津海、陆红星、崔一兴的全部反诉请求或者其他反诉请求；且其提交的上诉状载明的上诉请求及上诉理由中并未对一审判决第七项提出质疑。法律赋予当事人的上诉权利，是有法定期限和条件的，陈锋贤在二审庭审中再行增加其上诉请求，显然不符合法律规定，故本院对其此项请求不予支持。关于陈锋贤主张的预期利益损失，其一审主张该损失为李敬预付的半年租金与保证金之和，但在二审中又将该请求解释为合同未履行期间的租金差价收益。一审法院基于其一审请求，认为其主张的该租金收入与返还预付租金的请求重复，未予支持，现其改变了该诉讼请求，明显依据不足，本院实难支持。综上所述，陈锋贤上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决认定的合同解除时间存在错误，并导致相关判项表述不当，本院一并予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27468号民事判决第一、三、四、五、七、八、九项；二、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27468号民事判决第二项为：陈锋贤与沈津海、陆红星、崔一兴于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》中有效部分于2019年11月10日解除；三、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27468号民事判决第六项为：陈锋贤于本判决生效之日起10日内给付沈津海、陆红星、崔一兴房屋租金379479.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7437元，由陈锋贤负担3856元（已交纳），由沈津海、陆红星、崔一兴负担3581元（于本判决生效之日起7日内交纳），一审反诉案件受理费6750元，由沈津海、陆红星、崔一兴负担3486元（已交纳），由陈锋贤负担3264元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费12170元，由陈锋贤负担（已交纳7437元，尚欠4733元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年六月二十一日书记员 刘 荧