江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1068号上诉人（原审原告）：徐晓巍，男，1988年7月11日生，住如东县。委托诉讼代理人：周元亮，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐进进，男，1987年4月9日生，住如东县。被上诉人（原审被告）：茅佳庆，男，1995年5月30日生，住南通市开发区。被上诉人（原审被告）：南通市爱家房产中介服务有限公司，住所地南通市开发区世茂新纪元广场19-102室。法定代表人：陆谨，总经理。上诉人徐晓巍因与被上诉人徐进进、茅佳庆、南通市爱家房产中介服务有限公司（以下简称爱家中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐晓巍上诉请求：撤销原判，改判茅佳庆还款45万元，徐进进、茅佳庆对其他购房款、中介费及损失808811.22元承担返还及赔偿责任；本案诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院判决茅佳庆返还3万元是错误的，茅佳庆应返还45万元。案涉合同已被法院生效法律文书认定为不成立，茅佳庆因合同取得的财产应予返还。二、一审法院判决爱家中介公司返还中介费27180元是错误的。爱家中介公司在订立合同时没有如实告知徐晓巍有关徐进进无权代理的事实，故意隐瞒订立合同有关的重要事实，损害徐晓巍的合法权益，对所造成的损失应承担共同赔偿责任。被上诉人徐进进、茅佳庆、爱家中介公司未答辩。徐晓巍向一审法院起诉请求：1、原审被告返还649311.2元，并赔偿损失60万元；2、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院查明事实：2019年3月21日，徐晓巍作为乙方（购买方）在丙方（居间方）爱家中介公司的居间下签订了一份南通市存量房买卖合同，约定甲方（出售方）茅佳庆将南通开发区××界××幢××室房屋及配套车位出售给乙方，房屋成交总价款为1510000元，乙方于2019年3月21日前向甲方支付定金50000元，2019年6月30日前支付首付款550000元，贷款金额为910000元。合同第五条约定买卖双方在2019年9月30日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使在约定期限内未能申请的，责任方应按照本合同第九条约定承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。徐晓巍在合同下方购买方栏签字，出售方栏签有“茅佳庆”字样。同日，三方还签订补充协议，约定首付款（含定金）共600000元整，乙方于2019年3月21日支付定金50000元整，于2019年3月28日之前支付450000元整，于2019年6月30日前支付100000元整。贷款共计910000元，其中10000元现金支付，实际贷款900000元。徐晓巍在乙方栏签字，甲方栏亦签有“茅佳庆”字样。但上述两份协议的“茅佳庆”签名系案外人徐进进代茅佳庆所签。2019年3月21日，徐晓巍向徐进进微信转账2万元，向徐进进的妻子徐盛荣（尾号7552的账户）转账3万元，以上合计5万元。徐进进向徐晓巍开具了收款人为茅佳庆的收条，其中载明“今收到徐晓巍购房定金￥50000（伍万元整）”。2019年3月23日，徐晓巍向茅佳庆转账四笔共计40万元；次日又向茅佳庆转账5万元。本案审理过程中，徐进进及茅佳庆均确认茅佳庆收到上述45万元后，已将其中42万元转账给徐进进，剩余3万元目前在茅佳庆处。2019年5月31日徐晓巍向徐进进的妻子徐盛荣（尾号7552的账户）转账6万元，现金给付徐进进5万元，以上合计11万元。2019年6月28日，徐进进向徐晓巍出具了收条，其中载明“今收到徐晓巍购买××界××幢××室房款人民币壹拾壹万元整（￥110000）”。2019年6月25日，徐晓巍向徐进进的妻子徐盛荣（尾号7552的账户）转账12131.2元拿房费用。2019年3月21日，徐晓巍与爱家中介公司签订佣金确认书一份，其中载明佣金金额为27180元。2019年3月27日，徐晓巍支付27180元中介费。本案审理过程中，法院根据徐晓巍申请，委托鉴定机构对于案涉房屋及车库在2020年4月底的二手房交易价格进行评估。2020年11月20日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具估价报告一份，其中载明估价对象在价值时点的单位建筑面积市场价值为17183元/平方米（含地下车位），总价为210.85万元。为此，徐晓巍支出鉴定费11000元。一审法院另查明，徐晓巍在本次诉讼前曾向南通开发区法院起诉茅佳庆，要求法院判令：1、茅佳庆继续履行签署的存量房买卖合同，协助办理过户手续，将位于南通市××界××幢××室的房屋过户至徐晓巍名下；2、茅佳庆支付迟延履行的违约金暂计20385元（自应履行义务期限届满之次日至实际履行之日，按每天万分之五计算）；3、茅佳庆承担诉讼费用。后南通开发区法院作出（2019）苏0691民初2368号民事判决，驳回了徐晓巍的诉讼请求。该判决已生效。一审法院还查明，南通开发区××界××幢××室即南通开发区××××广场××幢××室，其配套车位为××××广场××幢××室。上述房屋及车位现登记在茅佳庆名下。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，南通市存量房买卖合同的出售人栏处虽签有“茅佳庆”字样，但该签名并非茅佳庆所签，而是徐进进代签。但徐进进在签字时并未得到茅佳庆的授权，事后也未得到茅佳庆的追认，故该合同对茅佳庆不发生效力。徐晓巍主张茅佳庆返还收取的45万元房款及12131.2元拿房费用，其中12131.2元拿房费用是由徐晓巍直接转入徐进进的妻子徐盛荣的账户内，故要求茅佳庆返还没有依据；而徐晓巍根据徐进进的指示将45万元汇入茅佳庆的账户内，后茅佳庆又根据徐进进的指示将42万元转账给徐进进，由于房屋买卖合同对茅佳庆并不发生效力，房屋买卖合同签订履行过程中徐晓巍均是与徐进进联系，相应的付款行为也是根据徐进进的指示进行，故徐晓巍要求茅佳庆返还已在徐进进处的42万元亦无相关依据；对于目前还在茅佳庆处的3万元购房款，徐晓巍要求茅佳庆予以返还，茅佳庆予以认可，法院予以支持。关于徐晓巍主张徐进进返还房款、拿房费用并赔偿损失。法院认为，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，徐晓巍支付的房款及拿房费用共计622131.2元，扣除由茅佳庆返还的30000元外，其余592131.2元均在徐进进处，故徐晓巍主张徐进进返还该592131.2元，法院予以支持。关于徐晓巍主张徐进进赔偿房屋差价损失，根据估价报告，案涉房屋在起诉时的估价为2108500元，而案涉南通市存量房买卖合同中的房屋价款为1510000元，房屋差价为598500元，故法院仅支持房屋差价损失为598500元。关于徐晓巍主张爱家中介公司承担相关损失，由于本案系房屋买卖合同纠纷，而徐晓巍与爱家中介公司之间系居间合同关系，故本案对此不予理涉。至于徐进进主张徐晓巍对房屋差价损失的造成亦有责任的抗辩，法院认为，首先，徐进进在明知其并非房屋产权人的情况下即与徐晓巍签订房屋买卖合同，过错明显；其次，案涉房屋由徐进进及其妻子徐盛荣向茅佳庆购买后，在徐进进还未得到产权的情况下，即向徐晓巍出售案涉房屋，徐进进的炒房行为不应得到提倡；再次，本案审理过程中，在案涉房屋买卖合同无法继续履行的情况下，徐进进作为收款方，在徐晓巍一再要求下却一直未将已收房款返还，导致徐晓巍无法重新购买房屋，其过错明显。综上，法院认为案涉房屋差价损失598500元应全部由徐进进承担。关于鉴定费11000元，亦由徐进进全部承担。关于徐晓巍主张爱家中介公司返还中介费27180元，爱家中介公司予以认可，法院予以确认。爱家中介公司经法院合法传唤无正当理由未到庭，应视为对其自身权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐进进返还徐晓巍购房款项592131.2元，并赔偿徐晓巍房屋差价损失598500元、鉴定费损失11000元，以上合计1201631.2元；二、茅佳庆返还徐晓巍购房款30000元；三、南通市爱家房产中介服务有限公司返还徐晓巍中介费27180元；以上三项，各原审被告应于判决生效后三日内给付。四、驳回徐晓巍的其他诉讼请求。案件受理费16044元，保全费5000元，以上合计21044元，由徐进进负担。二审中，双方当事人未提供新证据。经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，徐进进以茅佳庆的名义与徐晓巍签订房屋买卖合同，该合同已被生效法律文书确认为徐进进无权代理所签订，合同对茅佳庆不生法律效力，应由徐进进承担合同义务或者赔偿责任。故徐晓巍按照徐进进的指示向茅佳庆支付45万元，茅佳庆只为徐进进的代收人，其代收行为不在茅佳庆与徐晓巍之间产生任何权利义务，只能视为徐晓巍向徐进进的履行行为，而应由徐进进承担返还房款的责任。无论茅佳庆是否将该款支付给徐进进，返还房款的义务人均应为徐进进。一审法院考虑到茅佳庆陈述其处尚有3万元，直接判决茅佳庆将此3万元返还给徐晓巍，因茅佳庆对此未置异议，本院可予以维持。但徐晓巍要求茅佳庆全额返还45万元，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。当事人三方签订协议时，徐进进未能出示茅佳庆的授权委托书，徐晓巍应当明知徐进进未获得授权。徐晓巍也未有证据证明爱家中介公司在此过程中隐瞒事实或捏造事实，其要求爱家中介公司共同承担房屋买卖合同的赔偿责任，缺乏事实和法律依据。据此，徐晓巍的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16044元，由上诉人徐晓巍负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年六月三日书记员  汤婷婷