四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1528民初952号 原告:雷际有，男，汉族，1973年8月12日出生，住四川省兴文县。 原告：陶倩，女，1973年6月12日出生，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷勇，四川石海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗贵容，四川石海律师事务所实习律师。 被告：兴文县粤华置地有限公司。住所地：兴文县古宋镇光明新城粤华星光天地商业9号楼，统一社会信用代码915115280833920027。 法定代表人：王杨洋。 原告雷际有、陶倩与被告兴文县粤华置地有限公司（以下至判决主文前简称“兴文粤华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷际有、陶倩的委托诉讼代理人雷勇、罗贵容到庭参加诉讼，被告兴文县粤华置地有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告雷际有、陶倩向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于××镇××号楼××号房并办理产权登记手续；2、判令被告支付逾期交房违约金573300.2元（从2016年12月21日起，暂计算至2021年3月15日，直至交付为止，计算方式为：按日计算向买受人支付总房价款万分之二）；3、判令被告支付逾期办理产权转移登记违约金1858950元（从2018年6月24日起，暂计算至2021年3月15日，直至办理产权登记为止，计算方式为：逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金）；4、案件受理费由被告承担。 事实与理由：2016年1月，原告购买被告位于××镇××号楼××号房，并签订《商品房买卖预售合同》。原告分别于2016年1月26日、1月28日向被告支付购房款938950元，余款920000元已于2017年2月4日通过向兴文县石海农商行贷款方式向被告支付。根据《商品房买卖预售合同》第十八条、第十九条第一款第二项约定：出卖人应在2016年12月21日前向买受人交付该商品房。逾期在60日后交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；第十八条第一款、第二十七条、第二十八条第一款约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日（即2016年12月21日）起550日（即2018年6月24日）内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。截止今日被告也未将案涉房屋交付并办理产权登记给原告。经协商未果，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告兴文粤华公司书面答辩称：1、2015年11月15日，二原告向被告购买A7-101、A6-201、A7-205三间商铺。二原告因前期自有资金不足，不能足额支付三间商铺的首付款共计2842376元，多次沟通希望采用首付款分期的方式购买。双方签订了借款协议，并约定了还款时间，二原告向被告借款196万元。二原告出示的案涉房屋首付款收据，第一笔188950元是其自有资金，第二笔75万元其实是被告借给二原告的。二原告收到借款后，通过其账户转账支付到被告的账户，从而完成首付款手续，便于向银行申请抵押贷款。2、由于二原告未按照约定归还被告借款，目前尚欠被告910000元，被告为保护自身权利，在借款还清前，暂未交房，是行使《民法典》规定的不安抗辩权，不属于违约行为，故不应承担违约责任。3、案涉房屋存在抵押贷款，由于二原告未还清银行贷款，银行不能解除抵押，不能办理产权证，其责任不应由被告承担。综上，请求人民法院驳回二原告的全部诉讼请求。 原告雷际有为证实自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、雷际有、陶倩的身份证复印件，拟证明二原告主体适格；2、收据3张，拟证明二原告已付清房款；3、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明二原告向被告购买××镇××号楼××号房，合同对房屋交付及产权登记进行了约定；4、《不动产查档证明》，拟证明案涉商品房的权利状态。本院认为，二原告提供的上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告兴文粤华公司未向本院提供证据。 经审理查明，2016年1月，兴文粤华公司（出卖人）与雷际有、陶倩（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××37）约定：……第三条商品房预售依据：该商品房已由兴文县住建局批准预售，预售许可证号为140014。第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证140014号下Ａ7幢1层101号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为商业……（五）该商品房的预测建筑面积共137.7平方米，其中套内面积为121.81平方米，分摊的共有建筑面积15.89平方米……。第八条计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第二种方式计算该商品房价款：……（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币13500元，总价款为人民币1858950元……第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币10000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2016年4月20日前支付首期房价款人民币938950元，占全部房价款的50.51%；余款人民币920000元向兴文县石海农商行申请贷款支付……。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2016年12月21日前向买受人交付该商品房……。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在60日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。2.……。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任。1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人不退房，合同继续履行。每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2……。 另查明，雷际有、陶倩就案涉商品房分别于2016年1月26日向兴文粤华公司支付购房款188950元，于2016年1月28日向兴文粤华公司支付购房款750000元，于2016年2月4日向兴文粤华公司支付购房款920000元。兴文粤华公司至今未将案涉商品房交付给雷际有、陶倩，也未办理产权转移登记。 兴文县不动产登记中心出具的《不动产查档证明》载明：案涉商品房位于兴文县古宋镇星光天地住宅7号楼1层101号；有预告抵押，现房无抵押，无查封；规划用途为商业服务；所有权人为兴文粤华公司，不动产权证号为川（2017）兴文县不动产权第0××6号；预告权利人为雷际有、陶倩；预告义务人为兴文粤华公司。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间订立的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，原告向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定期限（即2016年12月21日前）将案涉商品房交付原告。根据审理查明的事实，被告至今未向原告交付案涉商品房，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求判令被告立即交付案涉商品房，本院依法予以支持。 雷际有、陶倩请求判令被告从2016年12月21日起按全部房价款的万分之二每日计算支付违约金，至商品房交付之日止，符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××37）第十八条、第十九条的约定，本院予以支持。被告提出原告尚欠被告借款91万元未归还，被告有权行使不安抗辩权，在借款还清前，被告未交房，不属于违约，其不应承担违约责任的辩解意见，本院不予采纳，理由有二，其一，被告未举证证明原、被告之间存在借贷关系；其二，本案系商品房预售合同纠纷，被告主张的借贷关系与本案不属同一法律关系，不属于本案的审理范围，被告可依法另案主张。 根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××37）第二十七条约定，办理房屋所有权转移登记，需买卖双方共同向房屋登记机构申请，并按规定承担各自应缴纳的税费。本案中，原告并未举证证明其向被告提交了办理产权转移登记所需的相关资料并向被告缴纳了办理产权登记手续所需的费用，亦未举证证明其向被告出具了委托被告代办产权登记的授权委托书，因此，案涉商品房未办理产权转移登记，责任不完全在于被告，原告请求被告支付逾期办理产权登记的违约金，本院不予支持。 被告兴文粤华公司经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告兴文县粤华置地有限公司于本判决生效之日起十日内将兴文县古宋镇光明新城粤华星光天地住宅7号楼1层101号房屋交付原告雷际有、陶倩。 二、被告兴文县粤华置地有限公司于判决生效之日起十日内支付原告雷际有、陶倩逾期交房违约金（违约金的计算方式为：从2016年12月21日起，以购房总价款1858950元为基数，按万分之二每日计算至交付商品房之日止）。 三、被告兴文县粤华置地有限公司于本判决生效之日起十日内为原告雷际有、陶倩办理完毕位于兴文县古宋镇光明新城粤华星光天地住宅7号楼1层101号房屋的过户申报手续。 四、驳回原告雷际有、陶倩的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5691元，由被告兴文县粤华置地有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  杨刚 二〇二一年六月八日 书记员  罗清