贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1805号上诉人（一审原告）：杨长凤，女，1966年1月30日出生，侗族，住天柱县。委托诉讼代理人：吴位英，系杨长凤丈夫。被上诉人（一审被告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：凯里市凯棉路138号。法定代表人：刘海涛，董事长。委托诉讼代理人：郭祥玉。上诉人杨长凤因与被上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称：佳和盛世）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2021)黔2601民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨长凤上诉请求：一、撤销一审判决，并改判被上诉人以已付购房款为基数，按照年率11.55%向上诉人支付涉案利息；并赔偿直接经济损失19650元及可得预期利益损失（以每日141.8元的标准从2020年8月3日计算至实际还清所有款项之日止），并承担已付购房款一倍的赔偿责任。二、一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定涉案买卖合同存在重大误解情形系事实认定错误，从上诉人于一审时提交的相关证据即可证明被上诉人存在变更合同内同及伪造上诉人指印、签名的欺诈行为，涉案买卖合同已被上诉人伪造。二、一审判决适用法律错误。因《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日废止，一审法院适用该法律对本案进行判决系适用法律错误。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、一百七十九条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第第五十五条之规定，上诉人有权要求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。三、关于商铺序号问题，上诉人购买的是已竣工使用、商家已入驻的涉案临街门面。被上诉人的销售人员和销售经理确认临街“冰雪骑士”门面的商铺号就是448号，庭审中被上诉人未能提供对“冰雪骑士”门面所有权备案登记的地址已向上诉人履行提示和说明义务的证据，上诉人无从得知涉案“冰雪骑士”门面备案成地上二楼的事实，且上诉人也不会购买自己从未见过的商铺。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，因被上诉人未尽涉案448号商铺不是“冰雪骑士”房屋所有权备案登记地址向上诉人履行提示和说明义务，上诉人有权主张448号商铺就是“冰雪骑士”房屋所有权备案登记地址。四、关于涉案《协商函》问题。事实上，被上诉人发《协商函》的行为目的是再次恶意欺诈上诉人且非法占有上诉人购房款。五、关于营销公司问题。被上诉人与营销公司内部的核实及涉案《情况说明》均属于被上诉人与营销公司的内部操作。其行为与上诉人无关，上诉人亦是无从知晓。上诉人所有手续均是在被上诉人办公楼一楼履行完成，盖的都是被上诉人的公章，故被上诉人应承担相应的民事责任。六、关于上诉人损失的计算问题。（一）诉讼代理费3万元应计算为上诉人的损失。上诉人与吴位英达成诉讼代理费为3万元的口头协议，且在一审庭审时，吴位英亦已当庭认可，故上诉人该主张于法有据。（二）上诉人主张的1510元车费、5800元误工费、340元伙食费、206元打印费均为上诉人损失，法院应予认可。且上诉人已于一审时提交了原始记录本进行印证。（三）贷款利息损失：上诉人在农商银行的贷款利息的年利率为7.7%、逾期贷款利率为11.55%，法院应按该标准计算上诉人的涉案利息。（四）上诉人的预期利益:如涉案买卖合同履行，则门面出租应得的租金每月为4254元，被上诉人应赔偿上诉人从2020年8月3日至实际还清涉案款项之日止的预期利益损失（按天计算即为每天141.8元）。因门面出租应得租金每月200元每平方米是被上诉人原先承诺和当庭认可的。七、关于上诉人损失的证据接收问题。2021年4月12日上诉人的代理人已将涉案直接经济损失事实依据的复印件送至以上法院，但一审法院称该证据材料不具必要性而不予接收。依据相关规定，法院在作出判决前应对当事人提供的一切证据予以接收。八、涉案《订购书》约定有2万元的定金罚则条款，现上诉人不仅支付了2万元的定金，且支付了206667元的购房款。且涉案买卖合同被撤销系因被上诉人恶意伪造行为导致，故一审判决被上诉人支付的赔偿金不足以赔偿上诉人的借款利息13100元。九、涉案买卖合同只有经过指纹鉴定和笔迹鉴定才可认定被上诉人是否存在伪造该合同的欺诈行为，而一审法院并未启用相关鉴定程序就认定涉案买卖合同不存在欺诈行为存有不当，望二审法院予以改判。杨长凤向一审法院提出诉讼请求：1、撤销涉案2020006352号《商品房买卖合同》；2、判令佳和盛世返还杨长凤购房款226667元，维修基金2267元，并支付2020年8月3日至上述款项返还之日止的利息；3、判令佳和盛世支付杨长凤已付购房款1倍的赔偿款226667元及其他损失费（交通费、误工费、代理费）12660元；4、本案诉讼费用由佳和盛世承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，佳和盛世与贵州力锦盛房地产营销有限公司（以下简称：营销公司）签订《凯里市蝴蝶谷项目营销策划及销售代理合同》，将其开发的“蝴蝶谷”房产项目交由营销公司包销。2020年7月24日，在营销公司销售员的推销下，吴萍、杨万锦、杨长凤三人分别指定购买“蝴蝶谷”电影院旁临街的“快乐柠檬”、“冰雪骑士”3个门面，销售公司遂以佳和盛世名义与三人分别签订《蝴蝶谷商铺定购书》，载明杨万锦、吴萍、杨长凤3人分别定购“蝴蝶谷”广场综合体商铺西座5段1层446、447、448号铺，定金20000元，门面总价款均为226667元。同年8月3日，杨长凤签署《蝴蝶谷商铺签约确认单》，确认以226667元购买西座5段1层448号商铺，并当天全额转帐支付购房款，佳和盛世亦出具了购房的《收据》。同年8月8日，在营销公司经办下，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同载明：该商品房位于地上第1层，名义楼层为第1层，房号为1-448号，房价为226667元，付款方式为一次性付款等。同时，杨长凤等三人于8月9日各自交纳所购商铺的维修基金2267元。合同签订后，因所签合同需办理备案登记，杨长凤等人遂以拍照方式保存合同文本。2020年8月27日，杨长凤等人应通知领取备案《商品房买卖合同》时，经比照核对发现备案合同所附图纸与合同签订时的图纸不吻合，遂向被告提出异议。被告及时与营销公司核实，了解为营销人员的工作失误，导致原告指定购买的商铺与备案合同所载的商铺号确实不符。8月30日，营销公司向佳和盛世出具《情况说明》，内容为：“我公司于2020年8月3日在蝴蝶谷项目商品房委托出售西座5段一层446号、西座5段一层447号、西座5段一层448号商铺三间过程中，由于我公司新人刚入职一个月，对项目不熟悉，业务水平欠佳，在销售过程中拿错图纸，导致杨万锦、吴萍、杨长凤所购买商铺合同图纸与所附图不一致，给佳和公司带来很多工作的不便，深表歉意！经我公司与杨万锦、吴萍、杨长凤协商一致，得到他们的谅解，并达成共识，由凯里市佳和盛世置业有限公司撤销合同备案，我公司赔偿贵方三人共计壹万元人民币，我公司不再承担其他责任”。同年9月1日，被告分别向吴萍、杨万锦、杨长凤发出《协商函》，内容中表达营销公司在经办商铺签约时销售员制图出错，致使所购商铺合同约定与所附图示不一致，函请三人在本月内抽时间至公司共同更正合同所附图件或办理解除合同退铺退款手续。事后，由于双方就违约赔偿未能达成共识，杨长凤等三人在向行政职能及信访部门信访后，提起本诉。同时查明：庭审中，佳和盛世经核实店名为“冰雪骑士”“快乐柠檬”的商铺，商铺序号为：西座5段2层7号、8号、9号，而非西座5段1层446、447、448号铺。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及第五十八条之规定，结合原、被告的诉辩意见及庭审所举证据，能够推证出涉案商铺交易存在重大误解的根本原因，是基于营销公司销售人员混淆涉案楼盘商铺序号所致，故原告诉请撤销涉案合同，不仅于法有据，且被告也同意撤销合同，予以支持。合同撤销后，被告因房产出售所取得的购房款应当予以据实返还，并退赔原告所缴纳的维修基金及资金占用期间的利息损失。被告在退赔维修基金后，自行向职能部门办理退款手续。关于原告主张的利息损失，因双方并非民间借贷关系，要求按年利率15.4%计付利息损失明显过高，一审法院兼顾合同的履行情况，以实际损失为基础、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即央行公布最新LPR利率3.85%的基础上加计50%，即5.78%）计算资金占用期间的利息损失。关于原告主张支付已付购房款1倍的赔偿金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，主张已付购房款1倍的赔偿金需符合上述法定情形的规定，原告主张被告在合同备案时变更原签合同所附图纸，并伪造签名、手印，存在恶意欺诈而要求被告支付已付购房款1倍的赔偿金，但涉案合同系由营销公司包销经办，非被告亲自执行销售流程，同时结合合同文本中及《认购书》、《签约确认单》中载明的商铺号为“西座5段1层446、447、448号铺”，与原告等三人本意购买的“冰雪骑士”“快乐柠檬”的商铺序号为“西座5段2层7号、8号、9号”不符，足以说明销售人员在推销及原告认购商铺时就已经发生商铺序号的混淆，造成本案房产交易出现重大误解。因此，原告的该项请求不符合司法解释对支付1倍购房款的法定条件，不予支持。关于原告主张的其他赔偿19650元在庭审中明确为车费，误工费，诉讼代理费的损失，因未提供事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还杨长凤购房款226667元、维修基金2267元，并以购房款226667元为基数按年利率5.78%支付2020年8月3日至房款返还之日止的利息。二、驳回杨长凤的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取2526元，由杨长凤负担1000元，由凯里市佳和盛世置业有限公司负担1526元。二审中，上诉人提交了以下证据材料：1、诉讼风险代理合同，拟证明代理费损失；2、车费、误工费、餐饮费记录，拟证明车费、误工费及餐饮费损失；3、打印费及复印费单据，拟证明打印及复印之损失；4、个人账户明细清单，拟证明贷款利息损失。经质证，被上诉人对证据1、2、3均不予认可；证据4与本案无关，不能实现上诉人证明目的。经过本院审查，对于证据1，因上诉人已于一审及上诉状中说明涉案诉讼代理即为口头协议，现二审又出具书面代理合同，前后不一致，且被上诉人对此亦不予认可，故不能实现上诉人证明目的，本院不予采纳。证据2仅是上诉人单方制作材料，证据3、4与本案不具关联性，均不能实现上诉人证明目的。本院二审查明的事实与一审一致。另查明，在二审庭审后，上诉人向本院书面申请对涉案《商品房买卖合同》（合同编号：2020006352）第29、30页中的上诉人签名处指纹及笔迹进行司法鉴定。针对此鉴定申请，被上诉人向本院提交了《情况说明》，解析涉案合同签名处确非上诉人本人所签及捺印，而是被上诉人委托的销售人员发现弄错图纸并更换相关文书后善意代签及捺印，且就该事实已及时向上诉人做了说明等补充措施。本院认为，对于撤销涉案《商品房买卖合同》之事宜，双方当事人均已达成共识，现本案二审的争议焦点：一、被上诉人是否应承担支付已付购房款一倍的赔偿责任；二、一审判决的涉案利息计算标准是否合理；三、上诉人主张的涉案直接经济损失、可得预期利益损失是否应予支持。现针对争议焦点及上诉人上诉理由做如下分述：一、关于被上诉人是否应承担支付已付购房款一倍的赔偿责任问题。上诉人认为本案被上诉人在签订涉案《商品房买卖合同》时存在欺诈行为，被上诉人应赔偿已付购房款一倍的损失。但经过审查，涉案《商品房买卖合同》之所以被撤销系因售楼工作人员在签订合同时，其自身陷入误解及拿错图纸导致，且涉案买卖合同又属包销经办，被上诉人亦未亲自参与销售的整个流程。从涉案买卖合同缔约之初的《认购书》及《签约确认单》中载明的商铺号即“西座5段1层446、447、448号铺”均与上诉人等3人本意所要购买的“冰雪骑士”“快乐柠檬”商铺序号不一致，即可得知涉案销售人员在向上诉人推销之时就已将涉案商铺序号进行了混淆并使得上诉人陷入重大误解而对涉案商铺予以认购。可见，本案房产交易的重大误解并非产生于后续签订的涉案买卖合同及备案过程，应而也就不构成上诉人所称的被上诉人在买卖合同备案时擅自变更合同内容的内部操作和欺诈问题（被上诉人的销售人员代上诉人在合同上进行签名及捺印亦是基于前面的重大误解而为之）。加之，上诉人陈述内容与提供的证据均不能证明被上诉人存在欺诈行为，故上诉人认为被上诉人存在欺诈之理由不能成立。又因引起本案纠纷的行为发生在《中华人民共和国民法典》施行前的2020年，故依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条规定，认定涉案买卖合同的订立符合该条规定的合同可撤销的重大误解情形，从而支持了上诉人撤销该合同及返还涉案购房款、维修基金及相应利息之诉请并无不当。另外，上诉人上诉称涉案买卖合同只有经过指纹鉴定和笔迹鉴定才可认定被上诉人是否存在伪造该合同的欺诈行为。而依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。”之规定，本案待证事实仅需结合本案证据及庭审审查即可查明，无需启用相关的鉴定程序。一审法院未启用相关鉴定程序即对本案待证事实（即涉案买卖合同的订立存在重大误解的可撤销情形，而非欺诈。）作出的认定并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。何况，被上诉人于二审期间针对上诉人所述的涉案买卖合同伪造签字事宜提交了书面说明，表明该签名确是销售人员代签的，并已就该事实向上诉人说明情况等事实。因被上诉方销售人员代为签字、捺印并不影响本案待证事实的认定，故本院认为上诉人于二审提出的指纹及笔迹鉴定申请已无必要而不予准许。二、关于一审判决的涉案利息计算标准是否合理问题。因本案被上诉人对于涉案重大误解的产生并非恶意为之，其过错程度相对较轻。故一审法院在坚持诚实信用及公平原则下，兼顾本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定涉案利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即央行公布最新LPR利率3.85%的基础上加计50%，即5.78%）计算符合相关法律规定及通常、合理的计算标准，并无不当。上诉人于二审中主张按照年利率7.7%及逾期贷款利息11.55%标准计算涉案利息缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于上诉人主张的涉案直接经济损失是否应支持问题。因上诉人主张的诉讼代理费、车费等直接经济损失费用19650元缺乏相关证据予以印证，故其主张的该项费用无事实及法律依据，本院不予支持。虽从上诉人的上诉陈述中，可知其为证明涉案直接经济损失实际已产生之事实而曾于一审庭审后向一审法院提交原始损失记录本（二审中已提交）。但该记录本仅是单方制作的记录，并非是与其主张损失费用直接相关的票据等证据材料，即对待证事实不具直接关联性。基于此，一审法院对于上诉人逾期提交的以上证据材料不予接收及采纳亦是从司法资源的节约及减少当事人诉累角度考虑，并无不当。四、关于上诉人主张的可得预期利益损失是否应支持问题。上诉人主张的该项费用属于二审新增的诉请，不在本案二审的审理范围。何况，涉案买卖合同被撤销后，被上诉人承担的是缔约过失的信赖利益赔偿责任，而非该合同履行后的可得利益赔偿责任。因此，上诉人该主张于法无据，不能成立。对于上诉人称涉案《订购书》约定有2万元的定金罚则条款，故买卖合同被撤销后，被上诉人应赔偿其不少于2万元的损失问题。从上诉人于一审时提交的转款凭证看，上诉人在签订涉案《签约确认单》的当日向被上诉人转账支付的226667元款项性质备注为购房款。故上诉人除了全额支付了购房款外，并未额外支付有定金，上诉人该上诉理由亦不成立，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5052元，由上诉人杨长凤负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  罗安松审判员  陈生燕二〇二一年六月十一日法官助理梁红云书记员蒋诚霄