新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终270号 上诉人（原审原告）：许可潇，男，1990年1月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被上诉人（原审被告）：新疆中海城投项目管理有限责任公司，住所地新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市新城街道迎宾路。 法定代表人：时海生，该公司经理。 委托诉讼代理人：时海涛，男，新疆中海城投项目管理有限责任公司副总经理。 上诉人许可潇因与被上诉人新疆中海城投项目管理有限责任公司（以下简称中海城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许可潇、被上诉人新疆中海城投项目管理有限责任公司之委托诉讼代理人时海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许可潇上诉请求：请求二审法院依法撤销原审法院判决，发回重审或依法改判，支持上诉人全部诉讼请求，并且一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》约定用途是“宾馆”，但实际是产权式酒店，且该租赁合同未经消防验收，违法了《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的强制性规定，故该租赁合同应属无效合同。2.一审判决对案涉房屋已交付的认定错误，案涉房屋并未交付。第一，根据案涉租赁合同第3页第六项甲方权利与义务第1点的约定“双方签署交接清单”，此为合同约定的交接要求，且交接手续属于甲方即被上诉人中海城投公司的义务。但是，一审法院仅凭样板间装修即认定为使用租赁房屋的一种方式，却无任何法律、行政法规、规章或司法解释的支撑，也罔顾交接属于甲方义务这一合同本身的约定。二是样板间装修行为是鑫茂公司的行为，不是许可潇的行为。三是案涉建筑物因未经过消防验收不具备交付条件。3.一审判决对上诉人行使解除权的除斥期间认定错误，未正确适用司法解释的明确规定。第一，案涉租赁合同第4页倒数5-6行“有下列情形之一，乙方有权解除本合同：出租人迟延交付租赁物一个月以上”。而合同所约定的交付时间为2019年5月10日前，那么，乙方（上诉人）于2019年6月10日后可开始行使合同解除权，但是，合同解除权的行使时间在该租赁合同中没有约定，合同法中也没有具体规定，一审判决仅以所谓“明显超过合理期限”即判定原告许可潇的解除权消灭，缺乏任何法律依据。第二，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭”之规定，上诉人许可潇对该租赁合同行使解除权的除斥期间应结束于2021年12月31日。一审法院审理该案件时，该司法解释已经生效，而一审法院却完全忽略该司法解释。4.该租赁合同实际上已无法继续履行。第一，据前述，该租赁合同因改变用途、消防未验收未能达到交付条件，在实际上已无法履行，并且，被上诉人明知租赁房屋没有达到验收条件而与上诉人签订合同，且未履行交付租赁房屋的义务，属于有过错方，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”作出判决。第二，退一步讲，无论上诉人或者被上诉人违约，任何违约方均享有解除权。此规定在《九民纪要》第48条［违约方起诉解除］中有规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。根据以上分析即已表明，原审法院认定事实不清，适用法律不当，所作裁判完全是错误之判决。 被上诉人中海城投公司辩称，一、中海城投公司与开发商属于代理招商销售关系，其出租克拉玛依国际家居建材城商铺前各类证件执照齐全，全部按照法律程序进行租赁，没有改变土地用途，不属于违反强制性规定。二、现有证据克拉玛依消防支队出具的关于新疆鑫茂投资发展有限公司克拉玛依国际家居建材城工程消防设计的审核意见，克公消验字（2016）地15号能够证明涉案合同商铺消防验收合格。且涉案商铺不动产证已经办理完毕，按照《不动产登记暂行条例实施细则》规定中取得不动产权证前必定消防验收合格。综上，不同意解除涉案租赁合同，应当由上诉人继续履行。 许可潇向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同》；2.被告中海城投公司返还履约保证金200，000元、支付违约金5，000元，合计205，000元。 一审法院认定事实：2019年4月26日，新疆鑫茂投资发展有限公司将位于克拉玛依市胜利路26号国际家居建材城（一期）物业委托给被告中海城投公司代理招商销售。被告中海城投公司销售收入及租赁费必须全部进入新疆鑫茂投资发展有限公司账户。原告自认在2019年8月前系新疆鑫茂投资发展有限公司的员工，从事销售员的工作。2019年5月5日，原告许可潇以个人名义作为乙方与作为甲方的被告中海城投公司签订了《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》。合同约定被告将位于克拉玛依市胜利路26号（国际家居建材城）11号楼2、3层商铺出租给原告用于经营宾馆。商铺建筑面积为8495.64平方米。租赁期限从2019年5月5日到2024年5月5日止共5年。第一年和第二年租金均为零元，第三年租金为930，000元，第四年和第五年租金均为1，240，000元。原告须于签约时一次性向甲方支付履约保证金200，000元。合同履行期满后，未拖欠任何款项、租赁物完好无损、无违约记录，由原告全额退还给被告，保证金不计利息。依照约定，被告于2019年5月10日前向原告交付租赁商铺，双方签署交接清单。合同还约定：“七、合同解除的条件（一）有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金一个月以上。2.乙方所欠租赁商铺各项费用（水、电、暖等）达壹仟元以上。3.未经甲方同意，承租人乙方擅自改变租赁物用途的。4.乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使租赁商铺或设备严重损坏的。5.未经甲方书面同意，乙方将租赁物进行装修的。6.未经甲方书面同意，乙方将租赁物转租第三人。7.乙方在租赁商铺内进行违法活动的。有下列情形之一，乙方有权解除本合同：出租人迟延交付租赁物一个月以上。八、违约责任：1.甲方延期交付租赁物的，向乙方支付违约金50，000元。”合同还约定了其他事项。原告在合同乙方处签名，被告在合同甲方处加盖公司印章。租赁房屋系毛坯房。之后，克拉玛依市胜利路26号（国际家居建材城）11号楼的一间房屋被装修为民宿样板间。被告认为涉案房屋已被装修的事实可以证实被告履行了交付租赁房屋的事实；原告则认为涉案租赁房屋由新疆鑫茂投资发展有限公司装修，并非原告个人装修，原告未从被告处获得钥匙，被告未交付租赁房屋，依照合同约定应当解除合同，并返还履约保证金。原告主张通过高某、夏某向被告支付了履约保证金200，000元。高某于2019年5月6日分两次分别向被告的法定代表人时海生转账49，000元、49，500元，于2019年5月7日分两次分别向时海生又转账49，000元、42，500元。夏某于2019年5月10日向时海生转账10，000元。2019年5月6日，原告向被告转账20，000元。原告主张高某和夏某应时海生要求将款项打入个人账户，之后时海生向原告和高某共返还了20，000元，剩余200，000元系履约保证金。另查，原告自认其与被告签订商铺租赁合同时还在新疆鑫茂投资发展有限公司从事销售员的工作，于2019年7月或8月离职。原告自认在新疆鑫茂投资发展有限公司工作期间公司法定代表人朱某要求在克拉玛依市胜利路26号（国际家居建材城）11号楼装修一间样板间，故原告找了案外人张某进行样板间的施工。庭审中，原告提供了张某的电话号码139XXXXXXXX。张某称由许可潇领着见到了新疆鑫茂投资发展有限公司的法定代表人朱某，朱某口头同意由其在11号楼装修一间样板间。许可潇将样板间的钥匙交付给张某，并口头告知样板间的功能为民宿。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点有二：一为《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》是否应当解除；二为原告要求被告返还履约保证金及支付违约金的诉讼请求是否应当支持。关于第一个争议焦点。原告主张被告至今未交付租赁房屋，故双方签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》应当解除。原、被告对是否交付房屋存在争议。被告认为已向原告交付了钥匙，且涉案租赁房屋已完成了样板间的装修，被告已履行了交付租赁房屋的义务。但原告认为样板间的装修系原告履行新疆鑫茂投资发展有限公司职务行为，与原告个人无关，其未从被告处获得钥匙，被告未履行交付租赁房屋的义务。一审法院认为，根据查明事实，样板间装修行为发生在原告租赁期间。样板间装修期间，原告具有双重身份。原告既是新疆鑫茂投资发展有限公司的员工，又是样板间的承租人。原告作为承租人明知新疆鑫茂投资发展有限公司对承租的房屋进行装修，并予以准许，系使用租赁房屋的一种方式。而且，据装修人称样板间的钥匙由原告交付，样板间的装修风格由原告指定为民宿。上述事实进一步证实原告使用了租赁房屋。因此，原告主张租赁房屋未交付与事实不符，对该主张法院依法不予确认。退一步讲，若被告未向原告交付租赁房屋。《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》约定原告仅在出租人迟延交付租赁物一个月以上时才具有解除合同的权利，因此被告在2019年6月10日之后还未交付租赁物时，原告已具有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原、被告未约定解除权的行使期间，且相对人没有催告的情形下，解除权人的解除权于何时消灭应根据解除权人享有解除权的合理期限来认定其解除权是否消灭。原告于2019年6月10日时已知道其享有解除权，但其于2020年10月29日才向被告主张解除权，已明显超过了合理期限，因此原告的解除权已消灭。综上，原告以被告未交付租赁房屋属于违约行为要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于第二个争议焦点。原告除了自行向被告公司支付了履约保证金20，000元外，还通过案外人夏某、高某向被告的法定代表人支付了部分履约保证金。原告已全面履行了支付履约保证金200，000元的义务。被告辩称夏某与高某向时海生支付的款项不是履约保证金，而是因与时海生个人之间存在债权债务关系而支付的款项，但被告未出示证据予以证实，法院依法不予采信。《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》约定合同履行期满后，未拖欠任何款项、租赁物完好无损、无违约记录，由原告全额退还给被告。现合同旅行期尚未届满，履约保证金未达到退还条件，因此，原告要求被告退还履约保证金200，000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。关于违约金，原告已实际使用了租赁房屋，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，遂判决驳回原告许可潇的全部诉讼请求。案件受理费减半计取2，187.50元，邮寄送达费84.80元，由原告许可潇负担。 本院二审期间，许可潇围绕上诉请求依法提交九组证据：1.时海生与高某（2019年6月18日-24日）、时海生与夏某（2019年5月29日-2020年2月2日）聊天记录、许可潇和时海生聊天记录（2019年6月2日-3日）。拟证实时海生参与、主导11号楼租赁事情的经过、改变用途以及借款事实、装修合同签订主体。2.时海生的任命书（2019.3.26），许可潇、高某、夏某、时海生的合作协议（2019.5.5）。拟证实时海生具有多重身份。3.建材城申请报告、对接通知书、工资调整通知单、销售相关资料、工作会议纪要。拟证实11号楼销售事实，改变用途以及装修用途。4.章某、陶某、仝某证人证言。拟证实11号楼销售事实，经营模式，装修用途、装修合同签订主体。5.吕某证人证言。拟证实时海生身份、鑫茂公司和中海城投没有现金往来。6.11号楼现场照片。拟证实11号楼8400平方，实际装修1间40平方。7.消防问题照片。拟证实11号楼消防未过关。8.许可潇与一审代理律师聊天记录、高某转账记录、代理合同、情况说明。拟证实咨询起诉点的时间和过程。9.高某与朱某聊天录音。拟证实朱某未收到20万元的履约保证金，朱某被时海生威胁警告不许给许可潇出相关证明。被上诉人中海城投公司质证认为，对于上述证据真实性、合法性无法确认，因与本案房屋租赁合同纠纷无关，对关联性亦不予认可。被上诉人中海城投公司为证明其主张提交两组证据：1.建字第650200201200113号建设工程规划许可证、编号650203201212210201建筑工程施工许可证、克国用（2016）第03005174号土地证书、新（2019）克拉玛依市不动产权第XXXX号、新（2019）克拉玛依市不动产权第XXXX号。拟证实涉案商铺各类证件齐全，该用地性质属于商业用地。2.克拉玛依国际家居建材城房屋编号对照表、克拉玛依市公安消防支队盖章的克公消验字（2016）第15号消防验收意见，拟证实涉案商铺消防验收合格。由于工程编号与实际编号不符，另附克拉玛依国际家居建材城房屋编号对照表，克公消验字（2016）第0015号所提20号楼就是本案涉案合同中第11号楼，且11号楼2层、3层商铺已经取得不动产权证，亦可以佐证消防验收合格的情况。上诉人许可潇质证认为，其认可涉案房屋消防竣工合格，虽然消防问题目前为止没有影响其租赁房屋，但认为中海城投公司告知其消防验收合格时间太晚。 结合双方当事人的举证质证意见，对以上证据本院审核认定如下：对上诉人许可潇提交的时海生与高某、夏某聊天记录、许可潇和时海生聊天记录，时海生的任命书，许可潇、高某、夏某、时海生的合作协议，建材城申请报告、对接通知书、工资调整通知单、销售相关资料、工作会议纪要，章某、陶某、仝某、吕某证人证言、许可潇与一审代理律师聊天记录、代理合同、情况说明、高某与朱某聊天记录，本院认为，其所称时海生有多重身份及其与时海生、夏某、高某的合伙事宜与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性，所称涉案房屋租赁用途由宾馆改为产权式酒店，不影响合同效力，其所称被上诉人中海城投公司未向鑫茂公司缴纳200000元履约保证金，是上述二公司之间的关系，本案租赁合同纠纷的主体是中海城投公司与许可潇，综上，对上述证据与本案的关联性不予确认，本院不予采纳。关于上诉人许可潇出示的11号楼现场照片，鉴于其在二审期间认可涉案房屋已经消防验收合格，故本院对该证据不予采信。对被上诉人中海城投公司提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、克国用（2016）第03005174号土地证书，可以证实涉案商铺用地性质属于商服用地，用于经营宾馆或酒店不违反强制性规定。对于被上诉人中海城投公司提交的克拉玛依国际家居建材城房屋编号对照表、克拉玛依市公安消防支队盖章的克公消验字（2016）第15号消防验收意见，鉴于上诉人许可潇认可涉案房屋消防验收合格，故本院对该证据予以采信。 经二审审理查明，涉案商铺土地系商服用地，且涉案商铺消防验收合格，其他经二审审理查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》是否应当解除；二为上诉人许可潇要求被上诉人中海城投公司返还履约保证金及支付违约金的诉讼请求是否应当支持。 关于《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》是否应当解除的问题。一是关于上诉人称涉案商铺消防未验收合格违反强制性规定合同当然无效的问题，二审中上诉人许可潇认可涉案房屋消防验收合格，未因消防问题影响房屋使用，故该上诉理由无事实依据，本院依法不予采纳。二是关于涉案房屋是否已经交付使用的问题，经查，样板间装修行为发生在许可潇租赁期间，此时许可潇既是涉案房屋所有人新疆鑫茂投资发展有限公司的员工，又是样板间的承租人，其明知新疆鑫茂投资发展有限公司对承租的房屋进行装修，并予以准许，且许可潇指定样板间的装修功能为民宿，综上，有关上诉人许可潇主张租赁房屋未交付的上诉理由，无事实依据，本院依法不予采纳。三是本案是否适用《九民纪要》第48条的规定，该条款［违约方起诉解除］中有规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。上诉人许可潇二审中提出双方形成合同僵局，其愿意作为违约方支付违约金解除合同，但被上诉人中海城投公司不同意该意见。本院认为，上诉人许可潇在2019年5月5日签订租赁合同，约定第一年、第二年不缴纳租金，第三年开始缴纳租金，其在前两年免租期即将届满时提出解除合同，存在恶意违约，且本案租赁合同继续履行没有出现显失公平的情形，现有证据亦不能证实被上诉人中海城投公司有违反诚实信用原则的情况。双方签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》系其真实意思表示，关于合同中将经营宾馆改成产权式酒店，系双方约定改变用途，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。关于上诉人许可潇要求解除租赁合同的上诉请求无法律依据，本院依法不予支持。 关于上诉人许可潇要求被上诉人中海城投公司返还履约保证金及支付违约金的问题。现有证据不能证实被上诉人中海城投公司有违约行为，故不存在支付违约金的情形。被上诉人中海城投公司认可已经收到200000元履约保证金，承前所述，《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》合法有效，双方均应遵守，依据该合同约定，合同履行期满后，未拖欠任何款项、租赁物完好无损、无违约记录，履约保证金由中海城投公司全额退还给许可潇。但目前合同履行期尚未届满，履约保证金未达到退还条件，因此，上诉人许可潇的上述上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人许可潇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375.00元，由上诉人许可潇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾  秀  伟 审 判 员 魏  艳  美 审 判 员 莱提排·伊米提 二〇二一年六月二十五日 法官助理 董  喜  龙 书 记 员 于  正  玥