建平县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1322民初2038号原告：建平添一物业服务有限公司，住所地建平县华府天地小区。法定代表人：马玉海，经理。委托诉讼代理人：徐卫东，男，1968年5月5日出生，汉族，公司职员，住辽宁省建平县。被告：李升华，女，1972年7月6日出生，汉族，户籍地建平县，现住建平县。原告建平添一物业服务有限公司与被告李升华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐卫东，被告李升华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建平添一物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1710元及300元违约金；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系通泰小区业主，2018年1月1日通泰小区业主委员会与原告签订物业委托管理合同，约定住宅物业服务费住宅0.6元/月平米，仓房及车库0.6/月平米，商业网点0.6元/月平米，逾期违约金100元/年违约金。被告房屋面积为79.21平方米。不按约定交付物业费，故提起诉讼。被告李升华辩称，一、原告起诉通泰嘉园部分业主存在不合法现象。首先，通泰嘉园没有业主委员会，也从来没选举产生过业主委员会，所谓的业主委员会不知道是哪个部门指派的。其次，如果说该业主委员会为存在事实，那么这个所谓的业主委员会就是一个不合规，不符合程序的产物，虽与物业公司签订了协议，但没有征求过任何业主的意见，也没有履行任何程序，他们的行为属于什么行为，不言而喻，如果充其量属于个人行为，故原告与被告之间无契约关系，原告起诉应予驳回。二、原告没有依法服务。若认为物业属于事实服务，则应该由被告承付劳动报酬，那么原告必须澄清以下几项内容，任何小区的业主都属于购买物业管理服务，但原告的行为存在严重不合时宜。1.该管的没管。例如:本小区无一棵绿草，无一棵绿树，这是为什么呢？公共绿地都变成了私人的乐园，违建现象严重存在，无建议，无监管，在该物业违规进驻通泰嘉园后，建车库、养鸽子、养免子、建垃圾棚子等私拉乱建时时发生，到处都是违建，该物业不闻不问不管，放弃或逃避监管责任，违反了《物业管理条例》的第四十五条规定。2.该干的不干。原告在其所谓的服务小区约三年多时间的过程中，地不扫，门不擦，灯不亮，铃不响，门卫没人，监控失灵是常态。2018年1号楼3-4单元厨房下水直到4月才通，1单元的下水道堵塞时间更长，一直到出资出人维修才得以畅通，通泰嘉园90%以上的业主皆不满意，在此不一一赘述。3.该公示的没公示，该物业进驻小区以及其他重大事项均没有正规公示，导致大多业主不明其物，不领其贵，原告存在严重看人下菜碟行为，收人情物业费的情况时有存在，收费标准严重不统一，导致绝大部分业主心里严重失衡。4.用人存在重大失误。原告添一物业公司聘用的门卫马风春(现已肝病去世)，存在严重渎职行为，利用职务之便，养免子，污染人居环境，使用患有严重传染疾病的他作为门卫非常不合规，属于其渎职行为，聘用程序是否合乎《劳动法》，值得商榷，被告将保留追究权利，业主有权要求原告对全小区的业主进行个人体检，因为××、××病本身具有严重传染，原告违反了《条例》第四十六条之规定。5.漠视自身责任。2019年夏季，通泰嘉园院内沉水井满了，导致污水、粪便全都流入地下室，造成业主各种物品和米面被浸泡，业主多次找物业解决问题，该物业推卸责任，说不在其管理服务之内。在众多业主寻求解决无望的情况下，大家都各自加高了门槛，以求自保，这些损失物业一概置之不理。2019年原告滥用权力，不按国家电力法规定的电力价格及各户的表字收费，私自涨价，更严重的是擅自剥夺业主电力使用权，导政冰箱内冷鲜食品变质腐烂，物业推脱责任，不包赔损失，另外，通泰嘉园虽是封闭小区，但丢失大葱、丢失自行车以及地下室丢失米面粮油等事件在此物业管理期间发生十余起，业主多人次汇报给物业，该物业置若罔闻，严重丧失了其职能作用和服务管理责任。6.偷换概念，错误使用维修资金。添一物业公司暗箱操作，在未征得大部分业主统一的情况下，擅自启用业主的维修资金，违反《条例》第五十三条规定。三、最后陈述事项。上述的因果关系，是导致绝大多数业主不交或缓交物业费的主要原因。如果说原告和被告形成了事实服务，但作为被告必须重申以下几点要求。1.必须公示各户缴费数额，特别是每户原始单位数额(即每平方米的单价)避免营私舞弊。2．必须公开招聘原门卫马春风的相关手续，即劳动合同书，以及其必须承担的相关责任后果。3.必须与绝大多数业主重新立会核定相互认可的物业费，必须统一标准，必须一视同仁。4.业主们强烈要求原告公示通泰嘉园维修基金的使用去向和用途的全部手续原件，避免出现异议。5.对以往的管理和用人的不到位行为进行道歉。6.我们将保留向县政府行政部门、物业管理、纪检监察、市场监管局等部门追究吊销其营业执照的上访及上级法院上诉的权利。本案经审理认定事实如下:被告李升华系建平县办事处双虹社区01-02号楼3单元03052号房屋的业主，建筑面积79.21平方米。2018年1月1日，原告与通泰小区业主委员会签订了《物业委托管理合同》，约定由原告建平添一物业服务有限公司为建平县通泰小区提供物业管理服务。合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务、免责条款等，住宅的物业服务费收取标准为0.6元/月.㎡，物业服务费由受托方向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的0.3％按日加收违约金。合同签订后，原告按约定对建平县通泰小区提供了物业管理和服务，原告曾向被告催缴过物业服务费。被告李升华未向原告交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1710.9元（36个月×0.6元×79.21m2）。另查明，原告确实存在物业服务不到位、地下水堵塞等情况。上述事实，有原被告的陈述，原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、关于同意成立通泰小区业主委员会的批复及组成人员名单、物业委托管理合同、价格公示、催缴通知单照片、查档证明在卷证明，上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采纳。被告提交的证明，因证明人未出庭接受质询，证人的身份及证明内容的真实性均无法核实，故对此证据，本院不予采纳。被告提交的照片3张，用以主张原告工作人员在工作期间离岗看秧歌，小区院内存在违建及养鸽子现象，首先照片无法证明原告工作人员系在工作期间外出；其次被告对于照片中建筑物是谁搭建的，鸽子是谁养的均不知情，且照片无法体现该建筑属违章建筑，因此被告提交的照片不能充分证明其主张，故本院不予认定。本院认为，原告与通泰小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》成立并有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告作为小区的业主，该合同对其具有约束力，故对被告辩称的“没有业主委员会、与原告签订协议属于个人行为”的意见，本院不予采纳。原告对建平县通泰小区提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。但原告存在物业服务不到位、地下水堵塞等情况，基于公平原则应对其收取物业服务费适当扣减，故在原告收取的物业服务费中，按年度收费额酌情减除30%为宜，即被告应向原告交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1197元（1710元×70%）。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵,故对原告的此项诉讼请求,本院不予支持。被告主张该小区业主委员会成立不合规、收费标准严重不统一、门卫存在渎职行为及主张原告“2019年滥用权力，不按国家电力法规定的电力价格及各户的表字收费，私自涨价，更严重的是擅自剥夺业主电力使用权，导致冰箱内冷鲜食品变质腐烂，丢失大葱、丢失自行车以及地下室丢失米面粮油等”，对此原告不予认可，且被告未提交充分有效的证据予以证明，故对原告的上述主张本院不予采纳。被告要求原告赔偿因断电给其造成的损失及车辆刮碰的损失，因与本案不属于同一法律关系，如确有损失，被告可另行主张权利。应当指出,原告建平添一物业服务有限公司作为物业服务企业,应努力提高自身的服务质量,对业主提出的合理意见应予重视,并积极配合加以改进,促进小区环境改善,提高物业服务的总体水平,打造温馨、祥和小区。因案涉法律事实引起的民事纠纷发生于民法典实施之前,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定,本案仍适用当时的《中华人民共和国合同法》、相关法律法规、司法解释的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李升华于本判决发生法律效力后十日内给付原告建平添一物业服务有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1197元；二、驳回原告要求被告给付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李升华负担，于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王燕娇二〇二一年六月二日书记员  邵添雅