河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6579号上诉人（原审被告）：王慧丽，女，1986年6月1日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王辉，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄朋亮，男，1989年10月22日出生，汉族，住河南省清丰县。原审被告：李腾飞，男，1992年11月20日出生，汉族，住河南省郸城县。上诉人王慧丽因与被上诉人黄朋亮，原审被告李腾飞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人王慧丽的委托诉讼代理人王辉，到庭参加诉讼。被上诉人黄朋亮及原审被告李腾飞经传唤，未到庭，本院依法按其缺席审理，本案现已审理终结。王慧丽上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，被上诉人一直使用铺位至合同到期。1、一审以录音证据认定双方协商解除合同不符合事实，录音证据不全，且上诉人不同意解除合同，但同意转租。2、被上诉人一审诉请是解除合同而非确认合同解除，说明其自己也认为合同未解除。3、一审法院对上诉人的证人证言未提及。4、被上诉人直至2020年11月才将门头拆下，被上诉人的宣传和咨询功能及目的已经达成。5、被上诉人向金水法院提管辖权异议的行为，证明其一直承租并使用的事实。二、一审适用法律错误。1、按照关于解除权的相关法律规定，被上诉人应于租赁合同到期前提出解除合同。2、双方一审中未提及疫情减免事实，一审自己引用，违反公平。三、房屋漏水系事实，但上诉人当即联系物业已经修好。黄朋亮及李腾飞均未到庭发表答辩意见。黄朋亮向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告租金50000元、押金3000元及利息2000元（以53000元为本金，按同期同类贷款利率计算自2019年11月6日至实际支付日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月5日，王慧丽（甲方出租方）与黄朋亮（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：“甲方将其拥有的位于郑州市龙湖镇双湖花苑1号楼6单元1-2层的房屋出租给乙方作为办公使用，该物业的房地产证号或预售合同编号为xxxxx，建筑面积约280.62平方米（注：以房地产证或政府测量机构所确定的面积为准）。甲方确认对该物业享有完整的产权，并对所提供资料的真实性和合法性负责。租赁期限自2019年11月25日起至2020年11月25日止。租金为每年伍万圆整（小写：￥50000.00）。乙方应于2019年11月5日前交付首期租金，金额为伍万圆整（小写：￥50000.00）。乙方应于2019年11月5日前向甲方支付租赁该物业的租房押金叁千圆整（小写￥3000.00）。租赁期满，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给乙方。甲方应于2019年11月5日交付该物业于乙方使用，甲方交楼时应当结清所有欠款并办理有关移交手续，办结后经甲乙双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。如在此之前有水电费、物业管理费、电话电视费等相关欠款，甲方未能及时支付而由乙方垫付的，乙方有权在租金中扣除。甲方迟于前述时间交付该租赁物业的须经乙方同意，且乙方可要求将本合同有效租赁期限顺延，否则视为甲方违约。租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担，若有未列明费用，甲乙双方可以相互协商，在本合同备注条款注明或另行签订补充协议。甲方应确保交付的该物业及其物业内所有附属设备设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合国家相关法律、法规或规章的各种相关规定。乙方对该物业及附属设备应尽合理使用义务”。李腾飞在合同首部代理人以及合同尾部经办人处签字。同日，黄朋亮将租金50000元及押金3000元转账给李腾飞，李腾飞将房屋钥匙交给黄朋亮，黄朋亮制作了“陕汽重卡”和“中国一汽解放”的牌子悬挂在涉案房屋门头上。2020年3月15日，黄朋亮发现涉案房屋二楼卫生间返水、房顶漏水，遂告知李腾飞该房屋无法使用，李腾飞多次表示愿意退钱，但现暂时手头没钱。现黄朋亮认为自己实际上并未使用涉案房屋，故诉至该院，要求解除合同并退还房屋租金及押金。另查明，1、黄朋亮提供与李腾飞的通话录音，用于证明其多次给李腾飞打电话行使合同的解除权，因为房屋不符合使用条件，要求修缮，至今未修缮房屋。2020年4月25日的通话录音显示有以下内容：黄朋亮：“那个事你咋说的啊？”李腾飞：“正准备给你打电话呢，我也想把这个事给解决了，到时候租出去了，该退给你多少，退给你多少……”黄朋亮：“我租的时候是2019年11月、12月份，后来有疫情了，你说减免2个月，3月份都给你说这事儿了，我也就用了2个月，你扣1万元还不行吗？”李腾飞：“行，我回来给我哥说说。”黄朋亮：“如果你一时半会给不了，你也写个东西。”李腾飞：“中中中，我们回去也把房屋收拾收拾，尽快租出去。”2、李腾飞、王慧丽的共同委托诉讼代理人在庭审中陈述，王慧丽与李腾飞系朋友关系；在涉案房屋租赁过程中，王慧丽没有与黄朋亮进行过沟通；在签订合同时，黄朋亮并没有王慧丽的联系方式，便委托李腾飞代为签订合同。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。王慧丽与黄朋亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》签订后，黄朋亮依约支付了租金，王慧丽也应确保交付的房屋及所有附属设施能实现租赁目的，合同履行过程中，因涉案房屋卫生间返水和房顶漏水，导致黄朋亮无法使用涉案房屋，黄朋亮与李腾飞的多次通话录音显示，黄朋亮发现涉案房屋无法使用后，多次向李腾飞要求退还租金，李腾飞亦表示同意退还，在李腾飞未明确表示其无权处理退租事宜的情况下，黄朋亮有理由相信李腾飞同意退还租金的意思即代表王慧丽，据此可以认定双方已经协商一致解除了《房屋租赁合同》，并且该合同的履行期限已于2020年11月25日届满，故黄朋亮主张解除合同，该院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，是因涉案房屋出现漏水所造成，王慧丽应当将黄朋亮未使用涉案房屋期间的租金予以退还，涉案房屋无法使用是在2020年3月15日，故王慧丽仅能收取2020年3月15日之前的房屋租金，考虑到2020年初新冠肺炎疫情的影响，黄朋亮应支付2020年1月23日前的租金10798元，下余租金39202元及押金3000元，王慧丽应当予以退还。双方解除合同时对退还租金、押金的数额及时间未协商一致，故黄朋亮主张的利息应自本案起诉之日（即2021年3月16日）起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）计算至实际支付之日止。王慧丽辩称押金3000元应当抵扣黄朋亮租赁涉案房屋期间的物业费，但其并未提供证据证明欠交的物业费数额，故对其该项辩解意见，该院不予采纳。王慧丽委托李腾飞办理涉案房屋的租赁事宜，李腾飞的行为代表王慧丽，所产生的法律后果由王慧丽承担，故黄朋亮要求李腾飞承担退还租金及押金的责任，该院不予支持。判决：一、被告王慧丽应于本判决生效之日起十日内退还原告黄朋亮租金、押金共计42202元及利息（以42202元为基数，自2021年3月16日起按年利率3.85%计算至实际支付之日止）；二、驳回原告黄朋亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，减半收取计588元，由原告黄朋亮负担137元，由被告王慧丽负担451元。二审期间，王慧丽提供金水法院执行询问笔录一份，拟证明黄朋亮一直在使用该铺位的事实；物业公司欠费明细一份，拟证明黄朋亮在使用该铺位时并未缴纳物业费。经审查，询问笔录无法证明上诉人证明目的本院不予采信；物业公司出具的明细真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明，黄朋亮在使用案涉铺位期间未缴纳物业费。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王慧丽与黄朋亮签订的《房屋租赁合同》，依法成立，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。经审理查明，案涉合同签订后，黄朋亮依约履行了支付租金义务；但合同履行过程中，案涉房屋存在卫生间返水和房顶漏水情形，导致其无法使用。结合黄朋亮与李腾飞通话协商内容及受新冠疫情影响减免租金相关情况，一审法院认定黄朋亮应向王慧丽支付2020年1月23日前的租金10798元，下余租金39202元及押金3000元，王慧丽应当予以退还，并无不当。根据王慧丽提供的物业欠费明细、物业费单价、案涉房屋面积、一审法院认定的案涉房屋租赁期限，上述费用应当扣除黄朋亮欠缴的物业费617.36元。故此，王慧丽关于物业费部分的抗辩及上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决结果存在不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初2522号民事判决书；二、王慧丽应于本判决生效之日起十日内退还黄朋亮租金、押金共计41584.64元及利息（以41584.64元为基数，自2021年3月16日起按年利率3.85%计算至实际支付之日止）；三、驳回黄朋亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费588元，由黄朋亮负担187元，由王慧丽负担401元。二审案件受理费1176元，由黄朋亮负担50元，由王慧丽负担1126元。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年六月九日书记员  周英豪