辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6209号上诉人（原审被告）：高德全，男，汉族，1963年10月7日出生，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李祥飓，辽宁华昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张可心，女，1991年8月4日出生，回族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：余文青，辽宁昊星律师事务所律师。原审被告：关健，女，汉族，1976年6月20日出生，住沈阳市和平区。原审被告：王聪明，男，汉族，1972年3月7日出生，住址沈阳市和平区。上诉人高德全因与张可心，原审原告关健、王聪明房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭行了审理。本案已审理终结高德全上诉请求：1.撤销沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初408号民事判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.判令本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决以皇姑法院的执行工作记录认定上诉人高德全对房屋的司法查封和所有权变动应属明知，据此认定高德全向原审被告王聪明支付租金存在过错，属于认定事实严重错误。皇姑法院对案涉房产进行评估拍卖过程中，从未向上诉人送达过有关评估拍卖的任何手续。原审法院没有进一步查明事实的情况下，仅以执行工作笔录认定上诉人明知房屋权属即将发生变动，从而存在过错，明显系枉顾事实。二、上诉人在没有接到法院拍卖通知以及对租金的协助执行通知的情况下，依据原租赁合同向王聪明支付租金，不存在任何过错。案涉房屋被皇姑法院执行拍卖，上诉人第一次收到法院的执行相关手续，是在2019年1月2日接到法院张贴在案涉房屋外墙上的腾房通知，此时上诉人才知道案涉房屋已被拍卖且已成交，而案涉房屋的后五年租金，上诉人已于2018年6月与王聪明协商完毕，以49.7万元抵债和16.3万元的现金支付完毕，并要求王聪明出具了收条。即便被上诉人通过拍卖程序取得了案涉房屋的所有权，其也不能要求上诉人重复支付租金。三、被上诉人张可心系案涉房屋的抵押权人(另案申请执行人)的员工，其对房屋的具体情况一直是清楚的，应当承担瑕疵拍卖的后果。张可心作为竞买人，其参与竞买前应充分调查了解案涉房屋的租赁情况包括租金交付情况，其作出竞买行为即视为对案涉房屋存在租赁、租期十年、租金五年一交等情况的知情并接受未知的瑕疵。另外，案涉房屋虽被查封并拍卖，但申请执行人并未向执行法院申请查封案涉房屋的租金，高德全按照合同约定支付租金的行为，不违反任何法律规定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张可心辩称：同意一审判决。关健辩称：张可心是知道案涉房屋的现状。其参与拍卖且竞得了房屋所有权，就该接受房屋现状的事实，不能无视法律规定肆意发起虚假诉讼。张可心自愿参与网络司法拍卖并已取得房屋所有权，就应当遵守网络司法拍卖的相关法律规定，接受拍卖房产现状。张可心无权向不存在法律关系的原房主和承租人主张权利。请求依法改判驳回张可心得全部诉讼请求。王聪明辩称：不同意一审判决但是我没上诉。张可心不应该诉我，我都不认识她。张可心向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告高德全之间的租赁合同关系，被告高德全搬离案涉房屋，将房屋腾空并恢复至清水状态向原告交付；2.判令三被告给付原告从2018年11月1日起至实际搬离之日的租金；3.判令三被告给付原告逾期支付租金的违约金（违约金按照日租金361.64元乘以1%以拖欠的天数来计算，从2018年11月1日计算至二被告实际给付租金之日止）；4.判令由三被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年7月20日原告从沈阳市皇姑区人民法院通过司法拍卖的方式竞得位于沈阳市铁西区4门的商业网点一处。在2018年7月2日沈阳市皇姑区人民法院的竞买公告中载明，案涉房屋未腾空，有租赁，租赁期到2023年8月，租期十年，五年一交，现租金缴纳至2018年8月31日。拍卖标的中是否存在抵押、租赁、拖欠税款、费等债务负担；现存的及潜在的实物及法律上的瑕疵；在过户过程中相关管理部门的具体要求等，竞买人需自行了解。2018年11月1日沈阳市皇姑区人民法院向原告送达了两份执行裁定书，分别载明将登记在被执行人关健名下的位于沈阳市铁西区4门（建筑面积331平方米）的司法强制为买受人张可心办理不动产权证、沈阳市铁西区4门（建筑面积331平方米）的所有权归张可心所有。原告于2019年3月20日取得了案涉房屋的不动产登记证明。另查明，案涉房屋原所有权人为关健。2013年6月28日，被告王聪明代理被告关健与被告高德全签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给被告高德全使用，约定租赁期限为10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止。其中2018年9月1日至2023年8月31日期间年租金为13.2万元，交租周期为按年上打租。三被告均认可租金的给付情况为：被告高德全于2013年6月28日支付2013年9月1日-2018年8月31日前五年租金60万元，其中50万元为2013年1月5日转账支付，另外10万元为2013年6月28日现金支付，被告王聪明向被告高德全出具了收条。2018年9月1日-2023年8月31日期间租金共66万元，被告高德全与被告王聪明通过债务抵消的方式抵消了49.7万元，剩余16.3万元为现金支付，王聪明于2018年6月28日向高德全出具了收条。其中债务抵消49.7万元租金的具体方式被告均认可为高德全自身对王聪明享有债权9万元，外还受让了案外人对王聪明的债权，其中包括王永娜债权8万元、王阳明债权27.7万元、王晓明债权5万元。被告高德全表示受让上述债权后，已通过现金方式支付了王永娜8万元、王阳明27.7万元、王晓明5万元，上述款项以及支付给被告王聪明的租金16.3万元的资金来源，被告高德全表示是其经营的浴池平时收入的现金。又查明，根据原告提供的盖有沈阳市皇姑区人民法院档案室公章的执行工作记录记载，2017年12月25日在，地点为铁西区应昌街63号4门。沈阳市铁西区4门现为大众浴池，进入后询问负责人，一男一女，男子是其负责人，询问其是否是租赁该房屋，男子表示是租赁，随后向其声明该房屋已被法院查封，将进行评估拍卖处理，其需向法院提供租赁合同、租房证明，可向法院主张优先购买权。男子表示不购买该房产，之前想过买，但是价高……后执行人员向负责人留置电话，要求其将租赁手续及相关材料送至法院，如行使优先购买权，向法院主张。2017年10月11日皇姑法院对被告王聪明的执行笔录中记：（问）现在银行要求评估、拍卖你的抵押房产，这个房产目前什么情况。（王）这个房子现在在经营，是个浴池，原来我们经营的，现在是别人在经营，租好几年了。（问）我们在启动评估拍卖流程之后，你也可以同时自己处置变卖该房产，你自己变卖之后，需将房屋变卖款交付法院，听清楚了？（王）我明白。（问）希望你能和现在房屋的经营者沟通好，让其配合我们法院进行评估。（王）恩。以上事实，有原、被告陈述以及《房屋租赁合同》、民事裁定书、房屋所有权、执行工作记录等证等证据，经质证，予以确认，在卷为凭。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告主张原告通过司法拍卖依法取得案涉房屋所有权后，成为了王聪明、关健和高德全签订的租赁合同的出租方，承继了关健和王聪明作为出租方的权利和义务，皇姑法院在房屋评估拍卖阶段就去到高德全经营的浴池，对拍卖事宜进行了告知，并且原告在取得了案涉房屋所有权后，就及时对高德全进行了告知，并且向其主张租金，但被告高德全至今未给付，因此被告高德全已构成严重违约。被告高德全辩称执行工作记录三性均有异议，执行工作记录仅有执行法官签名，里边提到的1位男士工作人员并非被告高德全，被告高德全对法院执行房屋并不知晓。不清楚执行工作记录中的一个男的和一个女的是谁，过了很久之后我店里边的工作人员跟我说有人来过说评估房子，我问是谁，店里的人说不清楚，说也没留下任何手续，所以我也没当回事。根据皇姑法院的执行工作记录可以认定，被告高德全对案涉的房屋已被法院司法查封并将产生所有权变动的事实应属明知，在此情况下仍然提前向被告王聪明支付后五年的房租租金，其主观上存在过错，相关法律后果及风险应由其自行承担，故本院依法认定被告高德全通过债务抵消以及现金向被告高德全支付2018年9月1日-2023年8月31日期间租金66万元的行为不能对抗原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告高德全仍应按照原《房屋租赁合同》的约定继续向新的房屋所有权人即原告张可心履行合同。结合2018年11月1日沈阳市皇姑区人民法院给原告送达载明案涉房屋归张可心所有的执行裁定书的事实，原告主张被告高德全应自2018年11月1日起向其支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。关于原告要求判令解除原告与被告高德全之间的租赁合同关系，被告高德全搬离案涉房屋，将房屋腾空并恢复至清水状态向原告交付，以及判令被告给付原告逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因案涉房屋的所有权发生了变化，原、被告对于向谁交纳房屋租金存在不同的认知，被告高德全未向原告支付房屋租金系基于认知错误，并非存在主观上的违约故意，故对于原告的上述主张，不予支持。关于被告王聪明、关健是否应承担责任的问题，因本案为房屋租赁纠纷，原告向被告王聪明、关健主张权利，和本案不属于同一法律关系，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高德全于本判决生效之日起十日内按原《房屋租赁合同》的约定向原告张可心支付案涉房屋的租金，租金起算时间为2018年11月1日；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费4952元、保全费1737元，均由被告高德全承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人向本院提交证据为：执行案件2017年12月25日工作记录、2018年3月26日执行评估拍卖裁定，证明执行法官与评估员去现场查看，但是在这之前执行法院没有给我方送达过任何的拍卖通知或公告。从记录上看不出来现场人员有上诉人。张可心质证意见为：是我方一审提交过，对证据三性没有异议，但是对证明问题有异议，该执行记录中该男子称是浴池负责人并明确表示放弃优先购买权。且该证据恰恰能证明执行法院已经向本案上诉人告知案涉房屋进入评估拍卖程序，因此其在明知所有权人即将变更的情形下还提前将未到期的租金给付王聪明，其主观上存在过错应自行承担相应法律后果和风险。关健、王聪明质证意见为同意上诉人意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，高德全与关健签订的《房屋租赁合同》约定：交租周期为按年上打租，下一周期的房租金须在已交租金到期前30天续交。2018年5月2日皇姑区法院执行（2017）辽0105执1193号案件中执行法官对该案件的被执行人关健、王聪明进行询问中，询问其对案涉房屋的评估报告是否有异议；王聪明在该询问过程中陈述房产被出租、每年租金12万元，租期十年，租金五年一交，现租金缴纳到2018年8月31日。关健、王聪明作为该案件的被执行人拒绝在该笔录上签字。申请执行人和执行法院在笔录上签字。案涉房屋《房地产估价报告书》出具时间为2018年1月15日，其中载明了估价对象实物（即案涉房屋）状况以及在报告中附载了估价对象现场勘查照片。本院认为，本案仅围绕上诉人高德全的上诉请求予以审理。本案争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。即原租赁合同对承租人和新房租继续有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。被上诉人张可心通过司法网拍竞得案涉房产，并于2018年11月1日收到皇姑区法院执行裁定书。张可心自2018年11月1日取得案涉房屋所有权，该房原有的与高德全之间的租赁合同关系对张可心继续有效。房屋承租人为本案高德全，其应当向张可心支付期后的房屋租金。关于高德全称通过债务抵消以及现金给付的方式于2018年6月28日向高德全支付2018年9月1日-2023年8月31日期间租金66万元，其中现金16.3万元，余款为抵债给付租金。对该事实，高德全向法院提交的王聪明的收条，但并无其他有效证据佐证。从案涉房屋《房地产估价报告书》出具时间为2018年1月15日，评估报告记载的内容、照片，结合皇姑法院的执行工作记录可以认定，评估单位评估房产价值时到案涉房屋现场勘查。高德全应当知晓案涉房屋已被法院司法评估，拍卖的事实。高德全在此情况下仍向王聪明支付后五年房租租金，后果及风险应由其自行承担。高德全的上诉理由不能成立。关于关健、王聪明陈述在执行案件中存在瑕疵，不同意一审法院判决的意见，对于执行案件中是否存在瑕疵，不在本案审理范围。其对一审法院判决持有异议，但其并未向法院提起上诉，本院不予审理。综上所述，高德全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4952元，由上诉人高德全负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年六月十二日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。