河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0823民初2085号原告：武陟县丽晶物业管理有限公司，住所地：河南省武陟县木栾大道与朝阳二路交叉口。统一社会信用代码：91410823671664203E。法定代表人：李振通，总经理。委托诉讼代理人：朱庆祥，河南步青律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨耀珍（实习），河南步青律师事务所律师。被告：杨飞，男，1982年1月5日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：杨传学（系杨飞父亲），男，1947年4月9日出生，汉族，住河南省沁阳市。原告武陟县丽晶物业管理有限公司（以下简称丽晶物业）与被告杨飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽晶物业的委托诉讼代理人朱庆祥、杨耀珍，被告杨飞的委托诉讼代理人杨传学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽晶物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告3296元（包括物业费2793.6元，滞纳金502元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月5日，原告丽晶物业与被告杨飞签订物业服务协议，由原告为被告所在水木清华小区提供物业服务，约定自发入伙通知书起，业主开始缴纳物业管理费。物业管理费多层住宅每月每平方米0.35元缴纳物业费，2018年底经入户调查双过半业主同意后，2019年起物业费上调至每月每平米0.5元。缴纳费用时间为季首五日内缴纳每季度费用。空置房屋按建筑面积每月平方米按上述类型物业管理费70%缴纳，共用水电费按70%缴纳。逾期未缴纳的按照从逾期之日起每天百分之一缴纳违约金。被告所住房屋水木清华小区11号楼2单元1楼西户，面积为155.2㎡，自2019年1月1日起就拖欠物业费，截止到2021年12月31日欠费金额2793.6元，滞纳金502元，原告曾多次催收，未有结果。现起诉至法院，希望依法判决。本案在审理过程中，原告变更本案第一项诉讼请求为要求被告支付3026元（其中物业费为2328元、滞纳金698元）。被告杨飞辩称，1、被告住的单元，买房的时候给其包括有后花园，被告年龄大了在后花园种点菜、花，被告楼顶有个造型花架，原来不掉东西，但是近几年一直往下面掉东西，开始被告方去找物业公司让他们给解决，物业上去修整也不通知被告一声，后来物业派人上楼顶修整，被告听到声音后跑出来看，一看物业把被告后门上的雨搭砸坏了，后来被告要求物业赔，一是不打招呼，二是没有做好防护，物业不赔偿，后来又几次往下掉东西，有一次差点砸着人，每天担惊受怕。现在被告家里后面都放有头盔，出来都得带头盔，物业是只收物业费，不顾居民的人身安全，漠视生命。物业多次讲没有收房屋维修费这一项，所以物业不管，无奈之下被告首先给房管局打举报电话，房管局让物业把这事解决了，后来拖很长时间没有结果，之后被告去找后马曲街道办，马曲街道办让物业去他们那里进行协商，物业说他们没有专业人员进行高空作业，修不了，出现问题还是拿个竹竿捅几下，像他们那样不解决根本问题，被告不同意。被告和一楼东户的户主商量，自己找专业人员修，维修费自己先垫拿，之后物业费来抵，后请专业人员上去以后，看到整个花架已经报废，已经无法再修。被告没办法，给政府办打电话，政府办让住建局去解决这个问题，这中间被告又给住建局打过两次电话，住建局说让物业和开发商共同把这个花架拆除，到现在问题还没有解决。2、开始物业费是0.35元一平方，被告一直按时交，后来被告按0.35元交他们不收，物业说长成0.5元一平方，物业自行涨物业费是不合法的，如果物业觉得物业费低，可以通过正规程序进行解决，让业主心服口服。物业费涨了以后，有些上班的不知情就交了一部分，还有物业以业主不交物业费就不卖车位的形式，让业主交纳物业费，有一个郑州的律师给被告打电话说，不交物业费会怎么样吓唬被告，这招不灵了，就把业主的电线剪了、水表卸了，逼迫业主交物业费，还有一部分不交物业费补交以后还是按0.35元补交的。本院经审理认定事实如下：被告居住在武陟县水××小区××楼××单元××楼西户，房屋面积为155.2㎡。2011年7月5日，原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，协议中第四条物业管理费用及公用水电费用部分约定：一、自发入伙通知书起，乙方开始交纳物业管理费；二、乙方交纳费用时间：季首五日内交纳每季费用；三、物业管理费多层住宅每月暂按每平方米0.35元。第十一条违约责任部分约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。原、被告签订上述协议后，杨飞将物业管理费交纳至2018年12月31日，自2019年起未交纳物业管理费用。另查明，被告所居住的11号楼2单元房顶的花架造型，因常年风吹日晒，花架出现外沿脱落现象，给业主出入造成不便。以上事实，有原、被告的当庭陈述，及原告提交的《前期物业管理服务协议》、住房情况登记表、承诺书各一份、垃圾清运合同两份、数字监控系统安装合同一份、充电桩合作协议一份、疫情期间出入登记一份、来访人员登记表一份、维修记录一份、服务照片六张，被告提供的花架小视频四个（光盘一张）、花架照片多张在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。物业服务合同是物业服务企业为业主提供有偿物业管理服务的依据，物业管理服务是住宅小区正常运行的保障，物业服务企业收取的物业费是物业服务的必要的物质保障，所以，业主负有依约交纳物业费的义务。本案中，丽晶物业自水木清华小区成立以来即进驻小区提供物业服务，后与业主杨飞就物业服务签订服务协议，双方均应按照协议约定履行各自义务。依据庭审及原告所举证据，本案原告已提供相关物业服务，被告杨飞则应交纳相应的物业管理费用。被告杨飞辩称其拒绝交纳物业费系因丽晶物业在物业服务过程中存在诸多不到位之处，包括小区车辆停放较乱、花架年久失修等，通过法庭调查及双方的举证质证，可以认定丽晶物业在小区管理、公共设施维护等方面存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，即丽晶物业在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，本案被告所举证据无法证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对于被告拒交物业费的抗辩本院不予采纳。而关于花架年久失修问题，被告并未提出明确的反诉请求，被告可就该问题另行协商或诉讼解决。综上，丽晶物业要求杨飞交纳2019年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于应交纳的物业费金额，原、被告签订的前期物业管理服务协议中约定物业费为每平方米0.35元，结合原告诉请，2019年1月1日至2021年5月31日物业费为1629.6元，该费用被告应向原告支付。关于原告主张自2019年开始已上调物业管理费用至每平方米0.5元的问题，本院认为原告所举证据无法证明达到了法律规定上调物业费的相关标准，且综合原告履行物业服务情况，本院对原告主张自2019年起按照上调的价格收取物业管理费用的诉讼请求，不予支持。建设和谐小区需要小区业主和物业服务企业的共同努力、共同参与。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，赢得全体小区业主的信任。本案中，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时交纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨飞应于本判决生效后十日内支付原告武陟县丽晶物业管理有限公司物业费1629.6元；二、驳回原告武陟县丽晶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨飞负担。本判决为终审判决。审判员  赵向辉二〇二一年六月二十五日书记员  李 帆