辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1138号上诉人（原审原告）：高金成，男，满族，1951年12月2日出生，住抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：郭艳玲，辽宁启运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺启运物业管理有限公司，住所地新宾满族自治县新宾镇民主街游泳馆3号楼。法定代表人：王天宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。原审第三人：抚顺华联置业地产有限公司，住所地新宾满族自治县新宾镇游泳馆3号楼。法定代表人：王秀杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。上诉人高金成因与被上诉人抚顺启运物业管理有限公司（以下简称启运公司），原审第三人抚顺华联置业地产有限公司（以下简称华联公司）合同纠纷一案，不服辽宁省新宾满族自治县人民法院（2020）辽0422民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高金成上诉请求：撤销一审判决，改判启运公司返还高金成4662.00元（其中电梯费432.00元、燃气初装费2600.00元、可视对讲1000.00元、垃圾清运费600.00元、IC卡30.00元），并以4662.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年11月4日起至付清时止的资金占用利息；保留现有可视门铃，不予更换不可视门铃，或者案件发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、前期物业服务合同中明确约定被上诉人向上诉人收取物业服务费，被上诉人向上诉人提供物业管理服务，其中包括物业共用设施设备的运行、维修养护和管理。电梯是被上诉人提供的物业共用设施之一，被上诉人收取的物业服务费其中一项开支用途就是物业共用部位、共用设施的日常运行维护费用，明确被上诉人的物业服务收费是包干制，即约定的服务事项内提供物业管理服务的，被上诉人不应另行收取费用，因此电梯的日常运行、维护养护，被上诉人不应再收取物业费。上诉人作为高层住宅业主，已按1.20元/平交纳物业费，比多层住宅多交纳0.20元/平，其中包括电梯使用，在已差额收费的情况下，被上诉人另行收取电梯费，违反了合同的约定。二、前期物业服务合同约定，被上诉人向上诉人提供物业管理服务，包括垃圾的收集、清运，合同中并没有确定仅限于日常生活垃圾，上诉人装修所产生的垃圾，被上诉人不应该重复收取收集清运费。三、龙晟湖畔临时管理公约、房屋装饰装修管理服务协议系被上诉人单方制作，并没有与上诉人进行协商，故关于交纳电梯费、垃圾清运费的约定对上诉人不具有约束力。被上诉人并没有提供证据证明已向上诉人告知指定的装修垃圾存放点。上诉人至今未能装修房屋，不同意未来装修后所产生的垃圾由其清运。四、可视门铃属于商品房的附属设施，应计入商品房销售价格中，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取，故被上诉人已收取的1000.00元可视门铃费应予返还。上诉人居住的单元门铃是可视还是不可视，双方并没有约定，被上诉人主张是不可视门铃，没有证据证明，故不能由被上诉人随意进行更换。五、商品房买卖合同中明确约定房屋交付时出卖人必须确保水电、燃气、网络、有线电视等使用条件。现被上诉人及原审第三人虽辩称未将天然气管道安装费纳入建房成本，但买卖合同并无明确约定，故应认定房价当中已计入燃气管道安装费，不应再收取燃气初装费2600.00元。启运公司、华联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。关于电梯费问题，上诉人与被上诉人自愿签订了涉案小区的临时管理条约，该条约中明确了业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业管理区域的电梯使用规定并交纳相应的电梯使用费，被上诉人在收取电梯费的时候，在收据中明确写了是电梯费，说明了电梯费的计费方法，上诉人也交纳了该费用，认可该费用的交纳，上诉人该上诉请求，没有法律依据。关于垃圾清运费问题，上诉人签署的协议中明确装修垃圾的清运，交纳时能够确认对垃圾清运费的认可，上诉人该项上诉无事实和法律依据。关于可视门铃问题，上诉人如要求返还1000.00元，被上诉人将更换为普通门铃；如坚持使用可视门铃，则不能返还1000.00元。关于燃气初装费问题，案涉小区开发设计时燃气公司尚未成立，设计图纸里没有燃气管道，所以开发商没有将2600.00元的费用计入房价中，该费用是替燃气公司收取的，被上诉人没有获得任何利益。高金成向一审法院提出诉讼请求：1.启运公司返还4,662.00元（其中电梯费432.00元、燃气初装费2,600.00元、可视门铃1,000.00元、垃圾清运费600.00元、IC卡费30.00元），并以4,662.00元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年10月7日至付清之日止的资金占用利息。2.由启运公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：高金成起诉启运公司、华联公司合同纠纷一案，系龙晟湖畔小区业主起诉物业公司及房地产开发公司系列案之一。2018年5月7日，高金成与华联公司签订《华联龙晟湖畔商品房预售合同》，约定高金成购买华联公司开发建设的坐落于新宾镇和平街龙晟湖畔小区1号楼1-15-43、面积123.61平方米的房屋一处。2018年11月1日，华联公司与启运公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方华联公司选聘乙方启运公司对华联龙晟湖畔小区提供前期物业管理服务事宜。乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；装饰装修管理服务等。物业共用设施设备包括电梯等，物业共用部位包括公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、道路、垃圾中转站等。本物业服务收费选择包干制，即由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：多层住1元／㎡每月；高层住宅1.20元／㎡每月。物业服务费主要用于以下开支：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用。本合同期限自2019年10月1日起至2029年10月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。龙晟湖畔小区目前未成立业主委员会。启运公司为实施对龙晟湖畔小区的物业管理工作，制作了《龙晟湖畔临时管理条约》、《房屋装饰、装修管理服务协议》及《华联龙晟湖畔进户收费通知书》。其中《龙晟湖畔临时管理条约》约定：建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。该条约第十二条约定：业主应在物业服务公司指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾。未经物业公司书面同意，不得擅自占用物业公共部位和公共场所。第十六条约定：业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定并交纳相应电梯使用费用。《房屋装饰、装修管理服务协议》的装修规则部分的第7条写明：垃圾／杂物清理区，装修垃圾由物业公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾装袋后，按物业公司指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾指定堆放处。第10条写明：费用记取。（3）装修残土及垃圾按建筑面积。《华联龙晟湖畔进户收费通知书》中进户费用一览表部分写明：物业费1.2元／月／㎡×24个月；电梯费144.00元／人／年；燃气初装费（代收）2,600.00元／户；装修垃圾清运费：90平以下400元／户，90平以上600.00元／户；装修保证金2000元／户；可视门玲（代收）1,000.00元／户；取暖费（代收）26元／平。2019年10月17日华联公司向高金成交房时，将前述《前期物业服务合同》、《龙晟湖畔临时管理条约》、《房屋装饰、装修管理服务协议》、《华联龙晟湖畔进户收费通知书》等书面材料给付高金成一份，启运公司自留一份，高金成在启运公司留存的各份材料上签名确认，其中《前期物业服务合同》高金成将其姓名签于首页。《龙晟湖畔临时管理条约》的尾页第三十九条内容为：本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。第四十条：本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效至业主大会制定的《临时管理规约》生效之日终止。最后一段为：本人已充分阅读理解以上内容并自愿遵守《临时管理条约》的相关规定。承诺人：高金成（手写签名）。高金成同时在《房屋装饰、装修管理服务协议》落款的乙方处签名。高金成虽未在《华联龙晟湖畔进户收费通知书》的业主签章处签名，但其于当日按通知书上的收费标准缴纳了物业费3560元、电梯费288.00元、燃气初装费2,600.00元、可视门铃1,000.00元、垃圾清运费600.00元等。高金成交费后，华联公司向高金成交付了房屋钥匙。高金成进户后，对房屋进行了装修。装修后实际常住人口为3人，启运公司按每户发放两个出入及电梯用IC卡的标准向高金成发放了2张IC卡。启运公司在实施物业管理过程中，龙晟湖畔小区存在专门的装修垃圾堆放地点，并且启运公司实际实施了清运行为。2020年5月5日，高金成为入户方便向启运公司提出多给一张电梯卡时，启运公司要求高金成再向其交付了174.00元（其中IC卡30.00元、电梯费144.00元）。2020年4月29日，同为龙晟湖畔小区业主的李季与华联公司签订《房屋买卖合同（现售）》一份，该合同系中国住房和城乡建设部与中国国家工商行政管理总局联合制定，大部分内容为格式条款，该合同系办理不动产登记书时必须提供的要件之一，不允许华联公司另行拟制合同。该合同对项目建设依据、销售依据、商品房基本情况、价款、价款给付方式、逾期付款责任、交付时间和手续、逾期交付责任、合同生效的内容进行了约定，其余格式内容因双方未予以约定，均予以画“×”处理。该合同中有关燃气管道铺设的条款属画“×”处理部分。该合同中未体现出有关可视门铃的相关约定。另查明，华联公司开发建设的龙晟湖畔小区1号楼，于2013年开始设计，开工时间为：2018年5月1日，竣工验收时间为：2019年8月30日，其工程竣工验收文件卷体现该楼的设计及施工中均不包含燃气管网的铺设。新宾中燃城市燃气发展有限公司于2013年进驻新宾县内，此前新宾县内未有燃气公司。2018年11月28日，华联公司（甲方）与新宾中燃城市燃气发展有限公司（乙方）签订了《居民燃气入户合同》（集体）该合同中与本案相关的内容有：由新宾中燃城市燃气发展有限公司对龙晟湖畔小区1#、2#楼实施燃气入户项目，即燃气管道的设计、施工及竣工验收，范围从市政干管至进入甲方居民用户室内的表后阀为止。工程费按每户2,600.00元计取。合同签订后，新宾中燃城市燃气发展有限公司进行了施工，并于2019年初验收合格。一审法院认为，高金成在向启运公司交付各项费用后现要求予以返还，应否返还在于各项费用的收取是否符合法律规定及合同约定。高金成要求返还的电梯费432.00元，其主张电梯费应包含在物业费之中，不应格外收取。第一，在物业费之外单独收取电梯费并不违反法律及行政法规的强制性规定；第二，业主高金成先向启运公司交纳了电梯使用费，后又自愿在《龙晟湖畔临时管理条约》的承诺人处签名确认，双方即已形成了以该条约为合同内容的物业服务合同关系。条约中明确写明了“业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定并交纳相应电梯使用费用。”故启运公司向高金成收取电梯费符合合同约定。关于高金成提出该临时条约系格式条款，启运公司没有尽到充分提示义务一节，该条约中对高金成的所谓不利条款即要求其交纳相关费用，启运公司在向高金成收取电梯费时，在收据中明确写明“电梯费”，并在收据中将电梯费的计付标准写明。其在缴纳相关费用时未提出异议，能够认定高金成对交费事项明知并认可，故业主高金成在交纳电梯费后无权要求返还。高金成要求返还的IC卡费30.00元，其要求返还的依据为抚发改发（2018）395号文件，即抚顺市发展和改革委员会、抚顺市住房和城乡建设委员会于2018年12月18日发布的《关于印发〈抚顺市物业服务收费管理规定〉的通知》。第十六条规定，出入门卡、电梯卡的制作和管理费用支出计入物业服务成本，不得向业主收费，对因丢失损坏等因素需要补办的，物业服务企业可以收取工本费。出入门卡、电梯卡主要系为便物业管理而制作，物业公司在进行管理的同时应为业主出入提供便利条件，现今家庭大部分为三口之家，有的家庭实际居住人口还超过三人，但本案中启运公司仅为每户业主免费提供2张门卡，其给付数量不适当。高金成为出入方便而根据其实际居住人口向物业公司索要1张IC卡，物业公司应予免费提供。启运公司格外收取30.00元卡费，有违物业公司为业主服务的宗旨，故该项费用应予返。高金成要求返还的垃圾清运费600.00元，其诉称依据为抚发改发（2018）395号文件，即《关于印发〈抚顺市物业服务收费管理规定〉的通知》第十条二款：业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托服务企业清运装修垃圾的，服务费用由双方协商确定。高金成称物业公司没有实施过清运装修垃圾，故应予返还该费用。本案中在高金成所签署的《房屋装饰、装修管理服务协议》中，第7条写明：垃圾／杂物清理区，装修垃圾由物业公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾装袋后，按物业公司指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾指定堆放处。第10条写明：费用记取。（3）装修残土及垃圾按建筑面积。《华联龙晟湖畔进户收费通知书》也写明了装修垃圾清运费：90平以下400元／户，90平以上600.00元／户。从上述内容可以看出，物业公司针对装修垃圾与业主之间进行了明确约定，物业公司清运装修垃圾是要收取费用的。高金成在入户时对该款项的交纳未提出异议，在其装修时，应根据《房屋装饰、装修管理服务协议》内容，对装修垃圾堆放至指定地点即可。高金成称装修垃圾系其自行外运处理，物业不予清运。因其明知已交纳过垃圾清运费，且垃圾系随时即应处理的物品，如果当时不提出异议，待垃圾处理完毕后则难以证明相关事实，故对高金成的此项主张，因其对此未能提供证据，一审法院不予支持。高金成要求返还的可视门铃1,000.00元，系依据辽价发（2008）97号通知，即2008年11月1日执行的《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知规定：附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施所有附属设施建设费用。高金成与华联公司就可视门铃的费用均无协议约定，说明交房的附件当中没有约定需要安装可视门铃，同时，高金成也未能举证证明该项费用已计入到房屋的建设成本当中。在此情况下，物业公司答辩意见为：由业主自行决定，如保留该可视门铃则不予返还该费用，如不保留，则可退还该项费用，由物业公司将该可视门铃更换为不可视的普通对讲机。该项答辩意见即符合契约自由的精神，又保障了业主的居住便利，一审法院予以采纳。高金成要求返还的燃气初装费2,600.00元，系依据发改价格（2019）1131号文件，即2019年6月27日制发的《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》。该指导意见规定：第四条规定“取消城镇燃气工程安装不合理收费。凡与建筑区划红线内燃气工程安装工程设计、施工等服务和材料不相关的收费，包括开中费、接口费、接入费、入网费、清管费、通气费、点火费等类似费用，涉及建筑区划红线外市政管网资产的增压费、增容费等，涉及市政管网到建筑区划红线连接的初装费、接驳费、开通费等费用，以及其他成本已纳入配气价格的表具更换等收费项目，一律不得收取，并不得变换名目另行收取费用。”第五条“简化城镇居民新建住宅燃气工程安装等收费方式。与新建商品房配套建设规划红线范围内的燃气工程安装费用统一纳入商品房开发建设成本，房地产开发企业、燃气企业等不得另外向商品房买受人单独收取。”从上述文件可以看出与建筑区划红线内燃气安装工程设计、施工等服务和材料相关的费用可以收取。本案中，从案涉楼房的设计、施工、及验收报告中均未体现出有燃气工程的内容，高金成亦未能举证证明案涉楼房的开发建设成本中包含燃气工程相关费用。高金成与华联公司仅签订了《商品房预售合同》，该合同中未涉及燃气问题，而高金成提供的案外人李季与华联公司签订的《房屋买卖合同（现售）》，想借此合同内容证明其应和其他业主一样不交应交纳此款。这份《房屋买卖合同（现售）》虽然载明了燃气管道内容，但该合同是相关行政机关按照国家政策必须使用的合同，并不是华联公司拟制的合同。该合同条款针对燃气管道问题双方并未实际约定。新宾县地区近几年才开始铺设燃气管道，能够使用燃气的小区仍占少数，是否将燃气管道纳入到建设开发成本并作为交付房屋的必备条件并没有统一实施。新宾中燃城市燃气发展有限公司实施燃气工程按每户2,600.00元标准计取工程费，启运公司亦是在未获任何利益的情况下，按每户2,600.00元代收此项工程费并不违反法律和行政法规的规定，且高金成已实际开通并使用了燃气，故其无权再要求返还该项费用。为维护诚信原则，一审法院判决：一、抚顺启运物业管理有限公司于本判决生效十日内返还高金成IC卡费30.00元；二、抚顺启运物业管理有限公司退还高金成可视门铃费1,000.00元，抚顺启运物业管理有限公司将高金成的可视门铃更换为普通不可视门铃，退款与更换门铃于本判决生效十日内同时履行；三、驳回高金成其它诉讼请求。案件受理费25.00元，由抚顺启运物业管理有限公司负担，此款随上述款项一并付清。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为启运公司应否返还高金成电梯费、燃气初装费、可视对讲门铃费、垃圾清运费。依法成立的合同受法律保护。根据法律规定，因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方或者受损害方有权请求变更或者撤销。经查，高金成与启运公司（华联公司）之间形成了合同关系，双方已实际履行了合同约定内容，现高金成诉请启运公司（华联公司）返还电梯费、燃气初装费、可视对讲门铃费、垃圾清运费，其性质系变更或撤销已成立并履行了的合同的部分内容，高金成不能提供证据证明在其与启用公司或华联公司签订案涉合同、给付上述费用时存在法律规定的变更或撤销的情形，故一审法院对高金成的诉请不予支持，具有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，高金成的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由高金成负担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 秦 梦审 判 员 王 炜二〇二一年六月二十一日法官助理朱彤代书记员 汪晓云