北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8574号上诉人（原审原告）：东力（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：杨安锋，经理。委托诉讼代理人：董保平，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦向东，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京丰台长城医院，住所地北京市丰台区杜家坎15号院。法定代表人：汪亮奇，院长。委托诉讼代理人：倪珍珍，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓宁，北京祥荣达律师事务所律师。上诉人东力（北京）物业管理有限公司（以下简称东力公司）因与被上诉人北京丰台长城医院（以下简称长城医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。东力公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由长城医院承担。事实和理由：1.长城医院拖欠租金长达6个月有余，已构成根本违约，根据涉案租赁合同约定，长城医院拖欠租金超过15日，我公司有权单方解除合同，长城医院应承担相应的违约责任。2.根据一审法院已经查明的事实，长城医院应当在2020年11月1日付给我公司租金172.5万元，长城医院以所谓不安抗辩权不交付租金的理由不应得到支持。因案外人北京银鹏投资管理有限公司（以下简称银鹏公司）违约且其承诺疫情期间给予免租期四个月后又反悔等原因，造成该公司与我公司之间的争议尚无定论；银鹏公司要求我公司支付租金至房屋腾空之日，长城医院占用房屋期间的租金按照合同约定理应向我公司支付，长城医院辩称未确定向谁支付租金的理由并不充分。一审法院认为长城医院主张不安抗辩权具有合理依据，属适用法律错误；我公司已经履行合同相关义务，不安抗辩权必须适用双务合同，且须双方当事人因双务合同而互负债务，并且这两项债务具有对价关系，租赁合同属实践合同，且长城医院已经占有使用并还将继续占有使用房屋，应当按照合同约定向我公司交纳租金；我公司与银鹏公司之间的纠纷不影响长城医院使用涉案房屋，该案无论驳回银鹏公司的诉讼请求而继续履行合同，还是支持银鹏公司的诉讼请求而在判决生效之前占用房屋的租金由我公司向银鹏公司支付，均不影响长城医院履行支付租金义务。一审法院草率判决确有不当，庭审中多次告知双方本案要中止审理，现因审限问题没有将问题解决，制造了更大的矛盾。长城医院欠我公司租金的事实已得到确认，一审法院没有让长城医院将所欠租金提存，也未确定长城医院所欠的租金数额，造成我公司向银鹏公司交纳租金和调解更加困难。长城医院辩称，同意一审判决。1.我单位不存在违约行为，我单位中止缴纳租金系依法行使不安抗辩权，东力公司无权解除合同。因东力公司拖欠银鹏公司租金，自2019年年底起，银鹏公司多次向包括我单位在内的租户告知银鹏公司将与东力公司解除合同，并提示租户谨慎交纳租金并正式发函进行告知；银鹏公司起诉要求解除合同的客观事实造成其可能丧失对涉案房屋的合法出租权，从而将直接影响我单位对涉案房屋的合法使用。我单位有权行使不安抗辩权，中止缴纳房租。2.根据合同法第二百一十二条规定，租赁合同是双务合同、诺成合同，完全可以适用不安抗辩权，东力公司认为不安抗辩权不适用于租赁合同的说法没有任何法律依据。3.如银鹏公司与东力公司之间的租赁合同依法解除，则转租合同应当随之解除；虽然我公司在租赁合同解除后，仍实际占有使用了涉案房屋，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，租赁合同解除后，有权收取占有使用费的是出租人，即银鹏公司，并非东力公司，故东力公司主张向我公司收取逾期腾房的占有使用费并无法律依据。东力公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与长城医院签订的《租赁房屋租赁合同》；2.判令长城医院向我公司支付租金75000元；3.判令长城医院自2020年11月1日起按租赁合同约定的租金标准向我公司支付租金至房屋腾空之日止；4.判令长城医院向我公司支付违约金，违约金按双倍租金计算；5.判令长城医院腾空所有租赁房屋、楼顶平台及前后院、固定停车位，并将租赁房屋恢复原状；6.判令长城医院将注册在租赁房屋上的工商登记信息迁出或注销；7.诉讼费用由长城医院承担。一审法院认定事实：北京市丰台区杜家坎南路10号院由银鹏公司建设、使用。2018年4月20日，银鹏公司与北京高科同心环保科技发展有限公司（以下简称高科公司）签订《北京市丰台区杜家坎南路10号院租赁合同》（以下简称《10号院租赁合同》），约定银鹏公司将该院内的全部办公楼、宿舍楼、地下室及配套锅炉房、停车场等附属设施出租给高科公司使用，租赁期限2018年11月1日起至2028年10月31日止，共计10年。2018年4月23日，东力公司（出租方、甲方）与长城医院（承租方、乙方）签订《租赁房屋租赁合同》。合同第二部分承租区域与承租期及租金和押金约定：1.甲方将位于北京市丰台区杜家坎南路十号院（B座北侧）部分房屋租给乙方使用，地上一至五层，建筑面积3265平米左右，附带所租赁房屋所辖的楼顶平台及前后院，甲方在房屋所辖后院给乙方提供十个固定停车位供乙方使用。2.合同期限2018年11月1日起至2028年9月30日止。3.租金金额为每年330万元整。首次支付租金570万元、押金30万元。租金和押金首次付款600万元整，第二次及以后的付款方式均为半年付。4.合同生效日为2018年8月1日。6.甲方给乙方装修期为三个月（2018年8月1日至2018年10月31日），装修期不收取乙方租金。合同第五部分甲方权利和义务约定：1.甲方保证对出租房屋拥有安全的、合法的出租权且房屋有合法相关手续。4.在合同规定的租赁期限内，甲方保障乙方对其所租用的房屋享有完整、独立的合法使用权。合同第八部分违约责任约定：1.乙方未按合同约定的时间和数额向甲方支付租金的，乙方需按照拖欠金额的每日双倍租金向甲方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果乙方拖欠甲方租金超过15日，则甲方有权解除合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由乙方自行承担。3.若乙方拖欠水费、电费、燃气费、供暖费等其他任何费用超过半个月，甲方有权解除合同。《租赁房屋租赁合同》签订后，长城医院依约向东力公司支付房屋租金570万元及押金30万元。2019年7月16日，东力公司与长城医院签订《补充协议》，约定基于办理消防验收垫付费用、秦向东个人借款等事宜，东力公司同意给长城医院折算3个月的租金。庭审中，双方均认可目前长城医院已将租金付至2020年10月22日，尚欠2020年10月31日前租金75000元及2020年11月1日之后的租金。2019年下半年至2020年6月间，银鹏公司多次召集包含长城医院在内的租户，向租户告知承租单位已拖欠银鹏公司房屋租金，银鹏公司将解除合同，提示租户谨慎交纳租金。2020年10月12日，银鹏公司发出《告知函》，载明：北京银鹏投资管理有限公司与北京高科同心环保科技发展有限公司关于杜家坎南路10号院的租赁合同纠纷，目前仍在丰台法院审理中，暂没有审理结果。高科同心公司拖欠应向银鹏支付的杜家坎南路10号院租金已一年有余，现已临近年底，院内各租户若需延续合同或者续交房租等事宜，请酌情考虑，谨慎对待。2021年1月7日，银鹏公司再次发布《声明》，载明：我公司（北京银鹏投资管理有限公司）是北京市丰台区杜家坎南路10号院的业主，我公司已将北京市丰台区杜家坎南路10号院内A、B座及宿舍楼出租给北京高科同心科技发展有限公司使用。由于高科同心拖欠我公司租金已一年有余，故我公司已将高科同心诉至北京市丰台区人民法院，要求解除合同，该案目前正在审理中，案号为（2020）京0106民初18872号。基于上述情况，长城医院迟延向东力公司交纳2019年12月份及2020年1月份水电费，未向向东力公司交纳2020年10月31日前欠付的租金75000元及2020年11月1日之后的租金、2021年2月份的水电费。2020年1月、2月，东力公司分别向长城医院开具了2019年12月份、2020年1月份的水电费发票。长城医院在收到发票后未及时交纳水电费。2020年2月23日，东力公司向长城医院发出《催交所欠水电费通知》，通知长城医院三日内到物业交付所欠水电费。如逾期不交，将按合同约定行使合同解除权。2020年3月3日，东力公司向长城医院发出《解除合同限期腾退通知书》，通知长城医院双方合同已于2020年2月27日解除，要求长城医院收到通知五日内协商腾退事宜。2020年3月4日，长城医院补交水电费，东力公司收款，双方继续履行合同。2020年10月30日，东力公司向长城医院发出《关于〈北京市丰台区杜家坎南路10号院租赁合同〉的催款通知函》，通知长城医院自通知函发出之日起，补交拖欠租金、违约金及滞纳金，否则解除双方签订的《租赁房屋租赁合同》。2020年11月5日，长城医院向东力公司发出《关于〈北京市丰台区杜家坎南路10号院租赁合同催款通知函〉的复函》，告知东力公司其于2020年10月12日接到银鹏公司的告知函，银鹏公司通知因东力公司拖欠租金已将东力公司诉至法院，明确要求停止向东力公司支付租金。同时，长城医院在复函中询问：贵司与业主租赁协议是否在2018年4月23日前签署并生效？该租赁协议目前是否仍在履行，贵司是否有权向我司转租上述物业？请贵司明确，贵司是否存在拖欠业主租金的行为？长城医院告知东力公司其不同意解除合同，其不存在任何违约行为。2020年11月8日，东力公司向长城医院发出《关于2020年11月5日北京丰台长城医院的复函回复》，告知长城医院：长城医院拖欠租金行为已经构成违约，东力公司有权解除合同。根据合同相对性原则，东力公司与银鹏公司的纠纷系二公司之间的责任与义务，长城医院直接向银鹏公司支付租金的行为不符合合同的约定。收到回复后，长城医院未交纳租金。2021年3月18日，东力公司向长城医院开具2021年2月份水电费发票。银鹏公司告知长城医院其已将水电费用户户名变更，要求其直接向业主交纳水电费。长城医院收到发票后未向东力公司交纳水电费，自行进行了缴费。关于东力公司的对外出租权利，东力公司与长城医院均认为东力公司对涉案房屋有对外出租的权利。东力公司向法院提交其与高科公司2018年4月25日签订的《二方协议》，该协议载明：2018年4月20日，东力公司借用高科公司名义与银鹏公司签订租赁合同。东力公司租赁位于丰台区杜家坎南路10号院房屋用于经营。协议落款处并无银鹏公司及东力公司的盖章。为此，法院依法向银鹏公司调查了解情况，银鹏公司表示《10号院租赁合同》系其与高科公司签订，签订合同时并不知晓高科公司与东力公司的关系，因高科公司拖欠租金其已于2020年6月提起诉讼，认可东力公司实际使用房屋，要求高科公司与东力公司连带承担支付租金等法律责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，东力公司与长城医院签订的《租赁房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现东力公司以长城医院迟延支付水电费、未交纳2020年10月31日前欠付的租金75000元及2020年11月1日之后的租金、2021年2月份的水电费为由要求解除合同，故本案争议焦点为长城医院的上述行为是否构成违约。其一，关于长城医院迟延交纳2019年12月、2020年1月水电费的情形，长城医院于东力公司通知后已及时进行补交，且双方均认可，当时合同并未解除，双方继续履行了合同，故东力公司以此要求解除合同的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。其二，关于长城医院未向东力公司交纳2020年10月31日前欠付的租金75000元及2020年11月1日之后的租金、2021年2月份的水电费的情形。根据相关法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者丧失履行债务能力的其他情形。本案中，东力公司与长城医院之间的《租赁房屋租赁合同》中明确约定东力公司“保证对出租房屋拥有安全的、合法的出租权且房屋有合法相关手续”“在合同规定的租赁期限内，甲方保障乙方对其所租用的房屋享有完整、独立的合法使用权”。根据已查明的事实，东力公司系基于银鹏公司与高科公司之间的《10号院租赁合同》而实际使用房屋并对外出租。高科公司、东力公司与银鹏公司就2019年10月之后的租金存在争议。自2019年年底起，银鹏公司已多次向长城医院在内的租户告知因高科公司、东力公司拖欠租金，其将与高科公司解除合同。银鹏公司与高科公司之间租赁合同的解除对于东力公司是否能够继续对外出租具有重要影响，进而直接影响到长城医院对承租房屋的实际使用，故长城医院主张不安抗辩权具有合理依据。同时，东力公司与长城医院就水电费的交纳方式并无明确约定，虽基于双方交易习惯，长城医院一直以来均是向东力公司交纳，东力公司代收后再统一交纳，但基于不安抗辩及银鹏公司已变更水电费缴费户名的实际情况，长城医院选择直接向业主交纳水电费以保证其正常经营对东力公司并无损害。因此，长城医院未向东力公司交纳租金、水电费的行为不构成违约，东力公司无权以此要求解除合同，更无权要求长城医院承担相应的违约责任。综上，东力（北京）物业管理有限公司的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。一审法院判决：驳回东力（北京）物业管理有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，庭审中，长城医院提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等材料，欲证明涉案房屋有建设工程规划审批手续。东力公司认可前述材料的真实性和证明目的。东力公司另于二审庭审中，申请放弃解除合同的诉讼请求。长城医院主张继续履行合同，但认为其依据不安抗辩权有权中止履行。本院认为，本案中，东力公司与长城医院签订的涉案合同合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，长城医院欠付东力公司租金及水电费，东力公司依约向长城医院主张解除合同，本案的争议焦点系长城医院拖欠相关费用的行为是否构成违约，合同约定的解除条件是否已经成就。对于该焦点问题，一审法院进行了分析阐述，二审审理期间东力公司不再坚持解除合同的诉讼请求，本院对该问题不再阐述。需指出的是，在涉案合同并未解除的情况下，目前长城医院继续使用涉案房屋并不存在其他现实障碍，东力公司有权依据涉案合同向长城医院主张欠付的租金。考虑到东力公司与银鹏公司另案诉讼情况，本院根据现有事实情况，暂就东力公司主张的部分租金予以支持，双方可依据另案诉讼情况再行主张权利。综上所述，东力公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初7号民事判决；二、北京丰台长城医院于本判决生效之日起七日内向东力（北京）物业管理有限公司支付二〇二〇年十月三十一日前欠付的租金75000元，并按照年租金3300000元的标准向东力（北京）物业管理有限公司支付自二〇二〇年十一月一日起至本判决生效之日止的租金；三、驳回东力（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12060元，由北京丰台长城医院负担（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费24120元，由北京丰台长城医院负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年六月十七日法官助理 孙春玮书 记 员 祝 石