辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1632号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海如家酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区上中路462号12幢316室。法定代表人：孙坚，系公司总经理。委托诉讼代理人：肖作武，男，1981年3月26日出生，汉族，公司法务，住上海市浦东新区。上诉人(原审被告、反诉原告)：营口如家酒店管理有限公司，住所地营口市站前区辽河大街东59号。法定代表人：术铭，系公司经理。委托诉讼代理人：肖作武，男，1981年3月26日出生，汉族，公司法务，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张振宇，男，1971年4月28日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：王高原，辽宁原知律师事务所律师。委托诉讼代理人：金兰，辽宁原知律师事务所律师。上诉人上海如家酒店管理有限公司、营口如家酒店管理有限公司因与被上诉人张振宇房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海如家酒店管理有限公司、营口如家酒店管理有限公司的共同委托诉讼代理人肖作武、被上诉人张振宇的委托诉讼代理人王高原和金兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海如家酒店管理有限公司、营口如家酒店管理有限公司上诉请求：1、请求改判一审判决中第一项判决内容为：上诉人营口如家酒店管理有限公司与被上诉人之间的租赁合同于2020年11月10日解除；2、请求撤销营口市站前区人民法院（2021)辽0802民初540号民事判决书第2、3、4项判决内容，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人营口如家酒店管理有限公司与被上诉人之间的租赁合同解除日期有误，上诉人营口如家酒店管理有限公司与被上诉人之间的租赁合同应于2020年11月10日解除；二、一审判决上诉人营口如家酒店管理有限公司因租赁合同提前解除需向被上诉人支付1543500元过高；同时，因被上诉人拒绝收回涉案房屋，放任其损失过大，故上诉人营口如家酒店管理有限公司无需向被上诉人支付自2021年2月9日起的房屋租金或占有使用费。被上诉人张振宇辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的全部上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。一、上诉人系违约方，故其不享有单方解除合同的权利，从而上诉人主张从其发出解除通知时（2020年11月10日）为租赁合同解除时间没有法律依据。二、《房屋租赁合同》解除，上诉人应当依据《房屋租赁合同》第8.6条的约定承担违约责任，故一审法院判令上诉人向答辩人支付1543500元违约金数额适当且于法有据。三、本案的法律事实发生在《民法典》实行前，故不应适用《民法典》，应适用《中华人民共和国合同法》以及相关的司法解释。张振宇向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令二被告继续履行租赁合同；二、请求判令二被告给付原告欠付的租金人民币154.35万元及相应利息；三、请求判令二被告对上述租金及利息承担连带给付责任；四、本案全部诉讼费用由二被告承担。上海如家酒店管理有限公司、营口如家酒店管理有限公司向一审法院提出反诉：1、判令反诉原告与反诉被告之间的租赁合同于2020年11月10日解除；2、判令反诉原告收回涉案房屋；3、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2007年7月26日，营口市广泰房地产开发有限公司与本诉被告上海如家酒店管理有限公司签署《房屋租赁合同》，租赁期为15年，自2007年11月16日至2022年11月15日止，2017年11月16日-2022年11月15日期间，租金为每年771750元。合同约定了单方有权书面通知解除合同的条件“8.3.1甲方未按合同约定时间完全向乙方交付出租房屋，逾期30日仍未交付的；8.3.2甲方出租之房屋存在产权瑕疵等情况，乙方不能实现租赁目的的；8.3.3甲方出租之房屋存在主体结构缺陷或安全隐患，影响乙方使用的；8.3.4乙方第二次收到甲方书面催款通知后超过60天无故拒付租金的”，同时约定了违约责任“非本合同规定的情况下若一方必须提前终止本合同收回或退还房屋的，违约方应按提前收回或退还天数租金是贰倍向非违约方支付损失赔偿金”。后由于本案诉争房屋产权变更给原告张振宇，广泰公司、原告张振宇、被告上海如家、被告营口如家四方于2008年5月8日签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定原告张振宇继承出租房权利义务、被告营口如家继承承租方权利义务，其他仍按照原合同执行。被告营口如家系被告上海如家全资设立的营口子公司。被告营口如家于2020年11月10日向原告张振宇发出了《解除租赁合同通知函》，但双方未交接房屋，二被告支付拒绝租金。现原告起诉至本院请求被告营口如家支付二年租金同时要求被告上海如家承担连带责任。庭审中，二被告提出反诉要求双方的租赁合同于2020年11月10日解除、原告收回涉案房屋。原告张振宇反诉辩称如解除合同二被告应支付两年租金作为违约金。一审法院认为，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》系各方真实意思表示，且合同内容为不违反国家相关法律法规的强制性规定，合法有效，合同中约定的相关违约条款以及解除合同的权利对双方当事人亦有约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。在租赁合同中，出租人签订合同的主要目的是利用出租房屋获得租金收益，承租人签订合同的主要目的在于利用租赁房屋获得其他收益。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本院结合本案实际情况及2020年年初本地新冠××疫情形势及实际防控情况，被告营口如家主张其因疫情期间损失严重，无法经营，单方解除合同，但由于疫情导致损失并不属于不可抗力，故其无权单方解除合同，被告营口如家发给原告张振宇的解除函并无效力，其未继续支付租金的行为违约，应承担违约责任，被告营口如家应向原告张振宇支付占用其租金。但是考虑到实际情况，被告营口如家已经无法经营，本院依职权解除该租赁合同，本院支持二被告的反诉中有关解除合同的诉讼请求。该合同解除后，反诉原告营口如家应立即将房屋返还反诉被告，反诉被告亦有义务接收房屋，如果房屋因交接，发生存在租赁物损失等情况，各方可以另行主张。本案诉争租赁合同解除后，违约方应按照合同约定承担违约责任，约定的违约责任是“非本合同规定的情况下若一方必须提前终止本合同收回或退还房屋的，违约方应按提前收回或退还天数租金是贰倍向非违约方支付损失赔偿金”如果按照被告方要求解除的时间，剩余租期为24月，即作为违约方的被告营口如家应该向原告支付的违约金48个月租金，即3087000元。对于此，本案原告考虑到被告方的实际经营情况，仅要求2年租金作为违约金，即约定违约金的百分之五十，15435000元。本案中，被告方仍认为2年租金作为违约金仍过高，本院综合考虑2020年以来的疫情等因素，酌定该违约金包含从2020年11月至本案合同解除、房屋交接期间实际发生的租金(目前为6个月租金，即385875元)，以此作为疫情期间的租金减免金额。违约条款系各方自愿签署，对各方均有法律约束力，合法有效的约定，原告方已经按照百分之五十，给予减免，再此基础上本院考虑疫情等情况，又给予了被告方占用期租金、交接期租金的减免，确定反诉原告营口如家作为违约方违约金为1543500元为宜。关于被告上海如家是否承担连带责任的问题。被告营口如家是由被告上海如家全资出资的子公司，且租赁合同最初的乙方就是被告上海如家，其与被告营口如家存在利益关联，原告张振宇举证证明了上海如家为营口如家的一人公司的股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告上海如家应承担其财产独立于被告营口如家的举证责任，其并未提供相关证据证明财产独立，故对于原告张振宇请求被告上海如家承担连带责任的请求本院予以支持。综上所述，本案发生于民法典生效之前，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张振宇与被告(反诉原告)营口如家酒店管理有限公司、被告(反诉原告)上海如家酒店管理有限公司于2008年5月8日签订的《房屋租赁合同之补充协议》，同时解除2007年7月26日《房屋租赁合同》中对各方具有法律约束力的全部相关条款，本判决生效后，各方解除房屋租赁关系。二、被告(反诉原告)营口如家酒店管理有限公司、被告(反诉原告)上海如家酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内，将位于营口市站前区辽河大街东59号所涉房屋腾空并交还给原告(反诉被告)张振宇，原告(反诉被告)张振宇亦自本判决生效之日起一个月内接收该房屋；三、被告(反诉原告)营口如家酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)张振宇支付房屋租赁违约金1543500元(该款包含从2020年11月至本案合同解除、房屋交接期间实际发生的租金，目前为6个月租金，即385875元，作为疫情阶段对被告方的减免)；四、被告(反诉原告)上海如家酒店管理有限公司对上述款项承担连带责任；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18692元，原告张振宇已预交，由被告营口如家酒店管理有限公司、上海如家酒店管理有限公司给付原告；反诉案件受理费100元，反诉原告营口如家酒店管理有限公司自行承担。二审中，上诉人营口如家酒店管理有限公司提供：短信截图一份、公函一份、快递信息一份，欲证明上诉人营口如家酒店管理有限公司在一审判决后与被上诉人继续联系房屋交还及收回事宜。被上诉人认为该证据不具有真实性、关联性，且双方争议未解决，争议房屋无法接收。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，双方签定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》系各方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于上诉人营口如家酒店管理有限公司主张其与被上诉人张振宇之间于2020年11月10日即协商租赁合同解除事宜，应认定解除时间为2020年11月10日。因上诉人以疫情期间损失严重，无法经营为由，单方请求解除合同，不符合双方合同约定，且不属法律规定的可以解除合同的情形，一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，并结合2020年年初本地新冠××疫情形势及实际防控情况，上诉人营口如家酒店管理有限公司已经无法经营，依职权解除该租赁合同，且判决生效的时间为合同解除的时间，并无不当，故上诉人主张合同解除的时间为2020年11月10日缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人营口如家酒店管理有限公司主张一审判决因租赁合同提前解除需向被上诉人支付1543500元明显过高，同时因被上诉人拒绝收回涉案房屋，放任其损失扩大，故上诉人营口如家酒店管理有限公司无需向被上诉人支付自2021年2月9日起的房租或占有使用费。因双方签定《房屋租赁合同》合法有效，各方当事人自愿签署，对各方均有法律约束力，合同解除后，违约方应按合同约定承担违约责任，原告诉讼时已考虑到被告方的实际经营情况，要求2年租金作为违约金，一审法院判决时亦考虑到具体情况，对违约金的数额确定及减免占用期的租金并无不当，故上诉人营口如家酒店管理有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条规定、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18692元，由营口如家酒店管理有限公司、上海如家酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  唐晓葵审判员  崔 卿二〇二一年六月十八日法官助理赵婷婷书记员李佩益