黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终531号上诉人（原审被告）：王志超，男，1987年4月10日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人（原审被告）：刘美荣，女，1987年8月21日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省林口县。二上诉人委托诉讼代理人：杜振宇，牡丹江爱民区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈福伟，男，1976年12月7日出生，汉族，牡丹江市**局，户籍地黑龙江省牡丹江市西安区，现住牡丹江市西安区。上诉人王志超、刘美荣因与被上诉人陈福伟房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志超及其委托诉讼代理人杜振宇，被上诉人陈福伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志超、刘美荣上诉请求：1.撤销（2020）黑1005民初685号民事判决书中的第二项，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同有效而依据合同进行判决，并未考虑双方合同履行的真实情况以及履行合同的实际条件和背景，没有以事实为根据，从而错误适用法律做出判决，侵害了上诉人的合法权益。上诉人应在2019年12月20日向被上诉人交纳下一年度的租金，因资金困难向被上诉人出具了欠租金6万元及押金5000元的欠条一份，后全国爆发疫情，上诉人的店铺自2020年1月至3、4月份没有正常经营，5月份牡丹江疫情再次爆发，长时间的关闭导致上诉人经营困难，损失严重，为了止损，上诉人于2020年7月7日致函告知被上诉人表示不再继续履行合同，要求解除合同。根据双方签订的合同约定，对上诉人的违约惩罚有两种，一是上诉人提前解除合同押金不退，二是上诉人提前终止合同剩余租金及押金不退，上诉人亦同意不退押金。上诉人提出解除合同并在2020年9月29日将房屋交付给被上诉人。一审法院明确表示不支持被上诉人要求支付2020年9月29日之后的租金，但在判决时将其换成了违约金，支持了2020年9月29日至2020年12月末三个月的租金，将双方约定的选择性违约金承担方式叠加适用给上诉人，过分加重上诉人的违约责任。若上诉人不退还房屋正常占有至2020年12月份，上诉人的损失仅为5000元押金，还能多占用房屋三个月，上诉人便没有必要提前解除合同，且被上诉人一直拒不接收房屋，让上诉人的租金损失进一步扩大。综上，请求法院查清事实依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。陈福伟辩称，一、本案不是房屋租赁合同纠纷，应是债权债务纠纷。上诉人租用案涉房屋已经三年，之前两年没有签订合同，因上诉人总是反复，第三年为了避免纠纷，我们签订了合同。上诉人现在又经营其他的项目；二、上诉人使用案涉房屋时，并非经常不营业，上诉人有亲属在店里居住，而且上诉人经营模式是会员制，经常上门送货；三、2020年7月，上诉人提出解除合同是因为他在万达又租了便宜的店开了新店，不是因为资金困难，这种违约是恶意的；四、不存在我拖着不接收房屋的情况，我之所以选择诉讼，是因为上诉人用谎言欺骗我拖欠租金。在2019年10月份收租时，我同意给上诉人让三个月房租。一审法院组织交接房屋时屋内的设施损失破坏很严重，并不是1000元能补偿的。陈福伟向一审法院起诉请求：1.王志超、刘美荣依法继续履行双方于2019年12月1日签订的房屋租赁合同；2.王志超、刘美荣立即给付2019年12月20日至2020年12月20日的房屋租金60000元及押金5000元，共计65000元；3.王志超、刘美荣立即给付拖欠房租的利息每月265.42元（以本金65000元为基数，按年息4.9%自2020年3月1日起计算至实际给付完毕止）；4.本案诉讼费用由王志超、刘美荣承担。一审法院认定事实：王志超、刘美荣系夫妻关系。王志超于2017年开始承租陈福伟所有的位于牡丹江市西安区西南市街滨江城市花园西门外门市182号用于经营，但双方未签订租赁合同。陈福伟与王志超于2019年12月1日签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限为2019年12月20日至2022年12月20日，每年租金60000元，签约即付一年租金60000元及押金5000元，王志超次年提前20天交纳下一年房租。如王志超在三年签约时限内提前解除合同，王志超在陈福伟处的押金5000元不退，王志超提出终止合同，所交剩余租金与押金不退。合同签订后王志超并未向陈福伟交付房租及押金，王志超于当天为陈福伟出具欠条一份“欠条，本人王志超欠房东陈福伟2019年12月20日至2020年12月20日房屋租金人民币陆万元整（60000.00元），押金伍仟元人民币（5000.00元）共计欠款陆万元伍仟元整（65000.00元）。还款日期：2020年2月29日。欠款人：王志超。2019年12月1日”。王志超、刘美荣租赁该房屋用于经营皮具养护中心。王志超、刘美荣陈述因疫情生意不好，于2020年7月离开承租的房屋在其他地方开办新店。2020年7月7日，王志超通过顺丰快递将解除租赁合同通知书快递给陈福伟，要求解除合同。陈福伟陈述因房屋没有正式交接，王志超、刘美荣没有结清水电等费用，故没有接收房屋。2020年9月29日，双方在法庭见证下对诉争房屋进行了交接，陈福伟已收到诉争房屋。上述证据有陈福伟提供的欠条、房屋租赁合同、房屋所有权证、解除租赁合同通知书及邮寄照片可以证明。一审法院认为，陈福伟与王志超于2019年12月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，依法对双方当事人都具有约束力。王志超于2020年7月7日致函告知陈福伟明确表示不再继续履行合同，其行为属于单方违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鉴于王志超已实际搬离诉争房屋并将诉争房屋交还陈福伟，且已经明确表示不再继续履行租赁合同，为防止诉争房屋长期空置导致损失扩大，不宜将继续履行作为王志超承担违约责任的方式，而应允许王志超用赔偿损失的方式代替继续履行。因双方已于2020年9月29日交接完毕诉争房屋，该租赁合同已经解除，王志超对合同解除之前的租金应当依照约定予以支付。王志超应当支付自2019年12月20日起至2020年9月29日止的租金46500元，对陈福伟超出该数额的诉讼请求该院不予支持。关于陈福伟认为王志超应按合同中“乙方提出终止合同，所交剩余租金与押金不退”的约定，给付全年租金、押金并承担逾期支付租金、押金利息的诉讼请求。该院认为该条款可视为一种违约条款，王志超提前解除合同应当承担赔偿陈福伟损失的违约责任。关于王志超提出其违约责任过重的抗辩理由，该院综合考虑合同的剩余租期、陈福伟的实际损失、王志超支付租金的情况以及其过错程度，认为陈福伟要求的剩余租金即三个月租金加上押金5000元未过分高于其实际损失，故对王志超的该项抗辩理由不予支持，王志超应给付陈福伟剩余租金及押金共计18500元。陈福伟要求的逾期支付租金、押金的利息，因合同及欠条中未有约定，故对陈福伟的该项诉讼请求该院不予支持。关于刘美荣是否应当承担赔偿责任的问题，该院认为该债务形成于夫妻关系存续期间,应视为夫妻共同债务，故刘美荣应当与王志超共同承担上述责任。综上，判决：一、王志超、刘美荣于本判决生效后十日内给付陈福伟2019年12月20日起至2020年9月29日止的租金46500元；二、王志超、刘美荣于本判决生效后十日内给付陈福伟违约金18500元；三、驳回陈福伟的其他诉讼请求。案件受理费1452元，由陈福伟负担27元，由王志超、刘美荣负担1425元。本院二审期间，被上诉人陈福伟出示如下证据：证据一、照片两张（系与2021年5月8日报纸同框拍摄的店铺照片）。意在证明：上诉人的店铺仍在经营，案涉房屋损失仍在继续。上诉人王志超、刘美荣质证称，该组证据与本案不具有关联性，双方在2020年9月29日已经实际解除了签订的房屋租赁合同，在此之后，被上诉人的房屋是否能够继续出租与上诉人没有法律上的利害关系，并且上诉人是否在其他地点租赁房屋进行经营使用与被上诉人无关。本院认证认为，该证据与本案争议焦点无关，不予确认。本院二审确认一审查明的事实。本院认为，关于上诉人王志超、刘美荣主张其不应另行给付违约金18500元的问题。上诉人王志超（乙方）与被上诉人陈福伟（甲方）签订的《房屋租赁合同》中约定：“……二、租用期限及其约定：3、付款方式：签约即付1年（12个月）租金60000.00元人民币及押金5000元人民币共计65000.00元人民币。乙方次年提前20天交纳下一年房租，即下年的12月1日前。如乙方违约，甲方将房屋收回，押金不退。……三、双方责任及义务：5、甲、乙双方在签订三年合同期内，如果甲方提出终止合同除退还乙方剩余租金外，需双倍返还乙方押金；乙方提出终止合同，所交剩余租金与押金不退……”。上诉人王志超本应按照合同约定在2019年12月1日交付2019年12月20日至2020年12月20日一年的租金及押金共计65000元，但由于其资金紧张未按时交付租金并向陈福伟出具欠条，约定2020年2月29日支付上述65000元,庭审中王志超对此亦予以认可。合同中约定若王志超提前终止合同，所交剩余租金及押金不退。如王志超按约定向陈福伟支付了2019年12月20日至2020年12月20日的租金和押金65000元，在此期间王志超提出终止合同，则剩余租金和押金应不予退还。王志超未按期支付租金和押金已构成违约，在此情况下，王志超提出终止合同时，不能因其此前未按期支付租金和押金的违约行为而减少其应当支出的数额。陈福伟诉请王志超和刘美荣给付其拖欠的款项65000元符合法律规定，一审判决王志超和刘美荣给付的款项数额共计为65000元，故本院对一审判决予以维持。综上所述，王志超、刘美荣的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由上诉人王志超、刘美荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 贾海波二〇二一年六月九日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。