山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1617号上诉人（原审被告）：孙建伟,男,1978年1月1日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：孟飚，山东圣城律师事务所律师。上诉人（原审原告）:德州市德城区万店酒店,经营场所山东省德州市德城区新湖办事处解放中大道616号*A。经营者：苗妍玲，女，1975年2月3日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：徐鹰翔，山东济齐律师事务所律师。上诉人孙建伟因与上诉人德州市德城区万店酒店（以下简称万店酒店）合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙建伟的上诉请求：1.撤销（2020）鲁1402民初3898号民事判决书第（二）、（三）项，将本案发回重审，或者查明基本事实，改判孙建伟支付房屋租金122508元（不服金额55000元）、万店酒店返还孙建伟转让费150000元（不服金额30000元）；2.本案一、二审诉讼费用由万店酒店承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.由于新冠病毒疫情的影响，孙建伟实际于2020年2月至7月份没有正常营业，并且在2020年春节后多次与万店酒店相关工作人员协商返还酒店事宜，在此期间，孙建伟没有使用案涉酒店收益。导致案涉酒店迟至2020年7月17日交接给原出租人的唯一原因，是由于万店酒店的消极行为。一审判决认定双方的合同存续期限为2019年10月17日至2020年7月17日，一审对基本事实认定不清，判决孙建伟支付过多的租金，不公平。2.本案中，无论是转租合同的解除，还是万店酒店与原出租人之间合同的解除，孙建伟都不存在过错，并且积极与万店酒店沟通协商，以避免各方损失的产生和扩大。在协助孙建伟将案涉酒店返还原出租人时，所有房屋及设施均留在酒店中，并经过原出租人的清点接受。万店酒店应当全额返还孙建伟支付的转让金，或者将该款全额抵偿万店酒店合法租金。万店酒店答辩称，第一，对孙建伟提出的因疫情造成酒店无法经营，万店酒店认可。万店酒店支持孙建伟要求对房屋租金的减免的请求，但万店酒店只是转让方，孙建伟在合同履行期间一直代万店酒店向房东交纳租金，且是在其双方几近达成新的房屋租赁协议的情况下发生了疫情，造成本案的纠纷。第二，万店酒店和孙建伟及本案的房东对合同的解除均无过错责任。主要是因为新冠疫情的影响，造成酒店无法正常经营。转让金是万店酒店在转让给孙建伟时出卖或留下酒店用品的，由孙建伟所支付的对价，此转让款属于买卖物品支付价款的性质。至于在买卖物品后发生了酒店无法正常经营的不可抗力，此部分属于经营风险的范畴，应由孙建伟个人承担。万店酒店的上诉请求：1.撤销（2020）鲁1402民初3898号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由孙建伟承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定事实不清，尽管双方所签订的合同表述上混乱，实质双方只有转让酒店经营权的法律事实，并没有转租涉案房屋的事实，合同第七条所规定的60日内和房东签订新的租赁合同就证明了这点，如果转租是不可能和房东签订新的房屋租赁合同。在转让经营权之后，万店酒店积极地协调房屋所有权人和孙建伟就房屋租赁的事宜达成新的书面租赁协议。其实在孙建伟不交房租之时，万店酒店有证据证明孙建伟已与房东口头达成了按照原租赁协议续租涉案房屋的合意，依照合同法第88条的规定，应视为合同权利义务的概括转移，房东和孙建伟已经形成了房屋租赁的合同关系。二、一审法院适用法律不当。1.万店酒店和孙建伟于2019年10月17日签订的《酒店转让合同》，双方约定酒店转让事宜，万店酒店也已经履行完毕合同约定的酒店转让义务。万店酒店因为酒店转让予孙建伟之后，孙建伟经营不善，无力履行缴纳房租的义务，多次拖延，导致出租人解除了合同。万店酒店已完成了《酒店转让合同》中的酒店转让义务，对孙建伟和房东均无过错，15万元也是万店酒店装修、设备、品牌、网络等的所投入有、无形的全部财物的对价，一审判决中认定万店酒店在履行《酒店转让合同》中有过错而酌定应返还孙建伟12万元转让费，适用法律严重错误。2.本案应为追偿权纠纷。在万店酒店无任何过错的情况下，基于孙建伟的过错，给万店酒店造成的全部损失均应由孙建伟承担。万店酒店因孙建伟违约而向出租人支付的租金195,250元及违约金4万元，是因为孙建伟单方面过错造成的，一审判决不予支持万店酒店该项诉讼请求，于法无据。既然是追偿权之诉，（2020）鲁14民终3532号所判定的赔偿责任均应由孙建伟承担，包括前述案件的诉讼费、利息等。三、一审程序严重违法。万店酒店在一审中并没有关于转让费的诉讼请求，孙建伟也没有提出反诉，仅在答辩过程中提出转让费应当返还的抗辩，一审法院自行审理并判决万店酒店返还转让费，是违反程序的。孙建伟答辩称，一审判决认定双方当事人的法律关系正确。适用法律也正确。万店酒店一审的诉求之一，基于解除双方的酒店转让合同，在双方转让合同解除之后依该合同获取的财产依法应当返还，2020年7月17日，孙建伟已经将转让的所有酒店物品返还给万店酒店以及原出租人孙苓芸，万店酒店对此也不持异议。一审依法判令万店酒店返还转让费不违反法律程序。2020年1月之后，孙建伟多次与万店酒店沟通解除合同事宜，案涉房屋拖至2020年7月17日方才返还原出租人，唯一的原因是万店酒店。万店酒店对法律关系产生了错误认识，错误地认为他应当承担的房租必然要有孙建伟来向孙苓芸承担，导致其消极的接收房屋，没有积极的和孙建伟及时的解除合同，同时与孙苓芸协商解除合同，避免各方的损失。万店酒店向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2019年10月17日签订的《酒店转让合同》；2.判令被告孙建伟支付拖欠房租220000元、房屋押金27500元及万店酒店损失86000元，共计333500元；3.本案诉讼费及德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2906号全部诉讼费由孙建伟承担。诉讼过程中，万店酒店明确第二项诉求损失86000元为滞纳金，计算方式按合同约定。一审法院认定事实：2015年4月24日，马勇（苗妍玲之夫）与案外人孙苓芸（原出租人）签订一份《租赁合同》，约定孙苓芸将位于德州市解放中大道616号楼房，二至六层及一层大厅局小部分总面积约999平方米的房屋承租给马勇使用。年租金30万元，每三年递增10%，合同有效期10年。另约定，逾期缴纳按欠租金额每天千分之五向孙苓芸支付违约金。马勇承租后开始经营万店酒店。2019年10月17日，万店酒店作为甲方（转让方）与乙方孙建伟（受让方）签订《酒店转让合同》，约定万店酒店将案涉房屋转租给孙建伟使用，乙方同等享有在原有租赁合同中所享有的权利和义务；合同期限至2024年5月30日；合同签订之日乙方向甲方支付人民币150,000元。同时乙方还应按照甲方与房东2015年4月24日签订的《租赁合同》的约定将甲方应付房东数额的租金支付给甲方；自交割之日起60个工作日内乙方要向甲方支付房屋一个月费用作为押金，与房东重新签订租赁合同，超过三个工作日甲方有权解除本合同；甲方接到房屋押金在30个工作日内负责对营业执照的变更，如期限内未完成，乙方有权解除本合同。另合同第十条违约责任第1款对乙方未按照期限内向甲方支付款项的违约责任约定，双方在合同中予以删除，改为手写“签合同当日付款”。合同签订当日孙建伟向原告支付了150000元转让费，开始进行酒店经营。2019年12月18日、19日，孙建伟分两次向原告支付了42000元、3242元房屋租金，之后，孙建伟未再支付租金。万店酒店多次电话催讨，孙建伟对此认可，在通话和微信聊天时孙建伟多次与万店酒店协调酒店交接事宜。2020年7月17日，孙建伟配合万店酒店将涉案房屋交付给了原出租人孙苓芸。另查明，2020年6月10日，涉案房屋原出租人（孙苓芸）以房屋租赁合同为由将马勇起诉至德州市德城区人民法院，后法院依法追加万店酒店为被告、孙建伟为第三人参加诉讼。孙苓芸起诉要求解除其与马勇签订的《租赁合同》并要求马勇、万店酒店支付所欠房租220,000元及违约金86,000元。2020年8月4日，一审法院作出（2020）鲁1402民初2906号民事判决书，判决解除了孙苓芸与马勇之间的《租赁合同》，同时马勇、万店酒店支付孙苓芸房屋租赁费195,250元及违约金10000元（40000元违约金折抵30000元保证金）。案件诉讼费、保全费共计5065元由马勇、万店酒店负担。马勇、万店酒店不服，向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2020年11月9日作出（2020）鲁14民终3532号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，万店酒店与孙建伟2019年10月17日签订的《酒店转让合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”案涉房屋因原出租方已行使合同解除权，将租赁的房屋收回，原、被告之间的转租合同目的已无法实现，万店酒店要求解除合同，孙建伟亦表示同意解除，一审法院依法确认解除双方签订的《酒店转让合同》。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按合同约定全面履行义务。2020年7月17日被告孙建伟已配合原告万店酒店将案涉房屋交付原出租人，租金应支付至2020年7月17日。根据合同约定，自2019年10月17日至2020年7月17日，共计9个月，每月租金折合27,500元。但新冠××疫情的发生是全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。孙建伟承租的房屋系经营性的房屋租赁，租赁期间遇到了新冠××疫情的情形，应当根据因疫情及防控措施的影响程度相应调减租金，具体标准参考承租国有房屋租金减免的政策，结合本案实际情况，根据公平原则，酌情认定疫情期间的租金按照70%予以支付，即2020年2月至4月期间按照每月19250元给付；2019年10月17日至30日、2019年11月至2021年1月、2020年5月至2020年7月17日（共计6个月）期间的租金均按照月租金27500元给付。以上租金共计222750元，孙建伟已支付了45242元租金，尚欠租金177508元。孙建伟提出因万店酒店未按约定变更相关证件，导致双方债务无法清算，无法支付租金，但根据双方签订合同“甲方接到房屋押金在30个工作日内负责对营业执照的变更”的约定，孙建伟并未向万店酒店支付押金，孙建伟的抗辩理由，证据不足，一审法院不予采信。关于滞纳金，虽然原、被告双方签订的《酒店转让合同》约定“万店酒店将案涉房屋转租给孙建伟使用，乙方同等享有在原有租赁合同中所享有的权利和义务”但合同第十条第1款违约责任对违约金的规定，双方在签订合时予以删除，该变更依法有效。万店酒店要求孙建伟按照其与孙苓芸之间合同约定向其支付滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予采信。滞纳金应自万店酒店起诉之日2020年7月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原、被告之间的合同已确认解除，且房屋也已实际交付原出租人，一审法院不予支持万店酒店的房屋押金的诉讼请求。本案系房屋转租合同纠纷，根据合同相对性原则，万店酒店作为次出租人，应按合同约定向原出租人支付租金，孙建伟无向原出租人支付租金的义务，《酒店转让合同》约定孙建伟向万店酒店支付租金，万店酒店因拖欠原出租人租金而产生的违约金、诉讼费等应由其自行承担。对于原出租人行使合同解除权，收回案涉房屋，进而使原、被告合同无法履行并解除这一后果的产生，原、被告均有一定的过错。孙建伟承租房屋后实际经营期限9个月（租赁期共计55个多月），如果万店酒店对全部转让费不予返还，有失公允，结合原、被告的过错程度，酌定万店酒店返还孙建伟转让费120,000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告万店酒店与被告孙建伟2019年10月17日签订的《酒店转让合同》；二、被告孙建伟于本判决生效之日起十日内支付原告万店酒店房屋租赁费177,508元及滞纳金（以177,508元为基数，自2020年7月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告万店酒店于本判决生效之日起十日内返还被告孙建伟转让费120,000元；四、驳回万店酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6302元，减半收取3151元，由万店酒店负担负担1051元，孙建伟负担2100元。二审中，万店酒店、孙建伟均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、孙建伟是否应当向万店酒店支付解除合同的违约金。二、孙建伟应当向万店酒店支付多少（几个月的）租赁费；三、万店酒店是否应当返还孙建伟转让费以及应当返还的数额。关于第一个争议焦点问题，孙建伟与万店酒店签订的《酒店转让合同》合法有效，合同约定万店酒店将案涉房屋转租给孙建伟使用，孙建伟同等享有在原租赁合同中的权利和义务，孙建伟与万店酒店在签订合同时将违约金的条款予以删除，该变更是双方当事人之间的真实意思表示。依照《合同法》“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方当事人对违约金条款的删除为有效成立。万店酒店起诉时并未有主张孙建伟向其支付违约金的诉求，而是要求孙建伟承担滞纳金86000元，而关于滞纳金，双方当事人亦未在转让合同中作出约定。一审判决未予认定万店酒店主张的起诉本纠纷之前的滞纳金成立，一审对此认定正确，本院依法予以认可。万店酒店上诉称孙建伟应承担10000元违约金的上诉理由，证据不足，其该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点问题，万店酒店对于因新冠疫情致使孙建伟酒店经营而受到影响的事实无异议。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。孙建伟在租赁酒店期间遇到了新冠××疫情的情形，根据以上指导意见应调减租金，一审参考承租国有房屋租金减免的政策确定具体标准，认定疫情期间的租金由孙建伟按照70%予以支付，系符合公平原则，一审判决对此认定正确，本院予以认可。孙建伟上诉称因新冠疫情影响，租金减免而承担70%不公平的上诉理由，与法相悖，其承担更少的租金的上诉请求，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点问题，孙建伟与万店酒店签订酒店转租合同时，孙建伟交付万店酒店转让费15万元，因涉案酒店的原出租人行使合同解除权，收回案涉房屋，进而使孙建伟与万店酒店之间的酒店转让合同无法履行并解除，孙建伟承租房屋后实际经营期限9个月（租赁期共计55个多月）。对此，双方当事人均存在过错。合同解除的法律后果之一为恢复原状，孙建伟将酒店原状退回给原出租人，万店酒店亦应按照法律规定适当返还签订合同时收取的孙建伟交纳的转让费。一审法院酌定万店酒店返还孙建伟转让费120,000元，系有充足的事实和法律依据，本院依法予以认可。万店酒店不予返还转让费的上诉理由，与法相悖，不能成立；孙建伟的万店酒店应全额返还转让费的上诉理由，无事实依据，其该上诉理由不能成立。综上所述，孙建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；万店酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8228元，由上诉人孙建伟、上诉人德州市德城区万店酒店负担。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 单仕东审判员 王玉敏二〇二一年六月二十三日法官助理齐鑫卉书记员郭园