辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1508号上诉人（原审被告）：迟鑫，男，1984年11月28日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人迟鑫因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。迟鑫上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2740号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求支持上诉人的上诉请求；二、请求判决上诉人缴纳物业管理费截止时间为2018年12月12日；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，适用法律错误，判由不成立。一、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月11日，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。另依据2020年8月31日辽宁省营口市中级人民法院民民事判决书2020辽08民终742号判决第二条：上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日解除。依据最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服备用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月12日。原判中对于物业费计费截止日期认定错误。二、被上诉人没有履行作为物业服务企业应尽义务。上诉人作为案涉小区4号楼1单元702号房屋业主，从办理入户开始，该套房屋就存在漏水问题，在于被上诉人多次交涉后，漏水问题仍然没有得到妥善解决，被上诉人作为物业服务企业有责任也有义务为业主报修以及维修，而被上诉人没有履行应尽的义务，导致上诉人不仅无法入住该套房屋，还损失了5000多元。因此被上诉人作为物业服务企业没有全面履行《物业服务合同》约定的义务，已构成单方面违约，上诉人作为业主没有享受到被上诉人提供的物业服务。三、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议。因被上诉人物业服务不达标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了业主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。综上，上诉人认为原判对案件事实认定不清，完全无视上诉人的合法权益，据以定案的证据不足、适用法律错误，故提起上诉，请求依法判决。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决中物业费计费起止日期认定正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、答辩人已履行物业服务应尽的义务。上诉人家中出现漏水问题，该期间属于质保期间，若真存在问题维修及赔偿是开发商的义务，报修开发商更是上诉人自己的责任，物业的职责是对公共区域设施设备进行维护，对业主屋内属于专有区域，不是物业责任的范围，上诉人用不缴纳物业费的方式来将责任强加到物业头上，属于恶意拖欠。三、针对物业服务未达标，业委会下达的整改通知，不存在不予理会现象；对业主大会的投票形式有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的权益。针对业委会下达的整改通知，答辩人专门召开的研讨会，针对业主认为不达标的地方我司进行了积极的整改，并一直积极推进整改进度，答辩人对业主大会的投票形式及结果有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的基本权益，并非以此为由拒不撤场，事实上答辩人与上诉人所在小区业主委员会之间的物业服务合同纠纷案经历了一审、二审的两审程序，时间跨度约两年。直至2020年8月31日该终审判决作出之前，无论从法律上还是事实上，《物业服务合同》均处于有效且正常履行的状态。四、上诉人请求缴纳物业费计算期间，认定业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，与上诉人正常交纳2018年12月12日至2020年9月30日期间物业服务费并不矛盾。如前所述，既然答辩人在2018年12月12日至2020年9月30日期间实际提供了物业服务，答辩人有权要求上诉人交纳该期间的物业费服务费。本案的情况完全符合《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费9969.64元；2、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告与营口加伦置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、该物业共用部位和公共区域的清洁卫生，公共绿化和景观的养护与管理等，合同期限自2013年7月1日起，物业费标准为2元每平方米每月(含电梯服务费)。2018年1月18日，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，合同期限自2018年2月1日至2021年2月1日止，物业费标准为2元每平方米每月(含电梯服务费)，业主逾期交费应支付赔偿金，赔偿金以法院判决为准。被告系锦联经典名郡4号楼1单元702号房屋业主，房屋面积121.16平方米。经原告催交，被告自2016年10月10日至2020年9月9日未交纳物业费，共计欠费47个月，应交纳物业费9969.64元(原告诉请金额。)一审法院认为，原告作为物业公司为小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费事实存在，原告要求被告立即交纳拖欠物业费的请求有事实根据和法律依据，故对其请求，该院予以支持。被告抗辩房屋从买就开始漏，不是物业公司的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告迟鑫于该判决生效之日起十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2016年10月10日至2020年9月9日物业服务费共计9969.64元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告迟鑫负担，原告已预交该院，由被告给付原告25元，该院返还原告25元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人主张房屋质量及物业服务不周问题，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利，上诉人以此为由拒交或少交物业费的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人迟鑫的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人迟鑫负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十八日法官助理贾文震书记员宋洪峰