贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1872号上诉人（一审被告）：凯里市和盛房地产开发有限责任公司，住所地凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人：蒋宏永，系公司总经理。委托诉讼代理人:杨泽慧,贵州知序律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡帮洋涛，男，1994年8月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称和盛房开公司）与被上诉人胡帮洋涛商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。和盛房开公司上诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2021）黔2601民初2716号民事判决书第一项、第二项内容；并改判上诉人支付逾期交付违约金1883元（以购房款592240元乘以万分之零点三计算2019年1月1日至2019年4月17日止交房违约金）、逾期办证违约金6627元（已购房款592240元乘以万分之零点三计算2020年1月1日至2021年1月8日办证违约金）。事实及理由：上诉人认为逾期交付房屋以及逾期交付办证违约金，都是属于情有可原的，因此次疫情是在春节期间，大多数员工都在外地过年，受疫情影响不能从外地回来，因此，上诉人不是故意地延迟办理商品房所有权证书以及交付房屋。上诉人认为已尽到一个企业应尽的义务，且被上诉人的房屋属于按揭贷款购买，对于延长办理房屋所有权证书的时间，对其并无实际利益的损失。上诉人恳请人民法院调整按照被上诉人支付的房款按日万分之零点三的标准计算交房违约金以及办证违约金。被上诉人胡帮洋涛未提交书面的答辩意见。被上诉人胡帮洋涛作为原告向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金40450元（计算时间为：2018年12月31日计至2020年11月13日，计算方式为：592240×0.0001×683天）、逾期办证违约金18833元（计算时间为：2019年12月31日计至2020年11月13日，计算方式为：592240×0.0001×381天），两项合计金额59283元；2、依法判令被告支付原告以59283元为基数，按同期LPR利率3.85%，从2020年11月13日暂计算至2021年3月16日期间的利息761元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月28日，以原告胡帮洋涛为买受人、被告凯里和盛公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2017006913）。合同约定：购买被告凯里和盛公司开发建设位于凯里市原棉纺厂片区总金额为592240.00元，合同约定：第十一条：交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关措施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十三条：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。合同签订后，原告依约于2020年12月28日交纳房屋购房款592240.00元，被告出具发票认可交纳购房款592240.00元，2019年4月17日被告通知原告收房，并制作了房屋移交验收表，并由原告之父代为签名，认可移交所购房屋。2021年1月8日原告取得了房屋所有权证。之后，原被告为逾期交房和逾期办证产生纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，应合法有效。双方在商品房买卖合同中约定出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故原告诉请被告逾期支付交房违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。应以合同约定交房时间次日计算违约时间即2019年1月1日至2019年4月17日，共计106天，按约定房屋总价款592240.00元日万分之一计算违约金合计6277.74元(592240.00元×106天×0.0001)。被告提出调整违约金按日万之零点三的请求，不符合约定，不予采纳。对于逾期办证违约金，因被告未提供取得大证的依据，应以原告实际取得房屋所有权证的时间为限。即以合同约定的办证时间次日2020年1月1日至2021年1月8日计算违约期间，计373天，按房屋总价款592240.00元日万分之零点五调整计算违约金，合计11045.28元（592240.00元×373天×0.00005），被告提出调整违约金的计算标准，部分理由正当，予以调整。对于原告主张的利息761.00元，不符合约定，无法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告胡帮洋涛逾期交房违约金6277.74元。二、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告胡帮洋涛逾期办证违约金11045.28元。三、驳回原告胡帮洋涛其余诉讼请求。案件受理费为651.00元，由原告胡帮洋涛负担280.00元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担371.00元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅针对上诉人和盛房开公司的上诉请求进行审理。结合上诉人上诉主张，本案争议焦点：是否应当将逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金均调整为按万分之零点三计算？关于是否应当将逾期交付房屋违约金调整为按万分之零点三计算的问题。上诉人和盛房开公司与被上诉人胡帮洋涛签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，上诉人和被上诉人均应按照合同约定享受权利和履行义务，然上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，系违约，应承担违约产生的法律后果，因此，一审法院按照双方签订的合同中关于逾期交房的约定，判决上诉人承担万分之一的逾期交房违约金，并无不当，故对上诉人提出将逾期交付房屋违约金调整为按万分之零点三计算的意见，本院不予支持。关于是否应当将逾期办证违约金调整为按万分之零点三计算的问题。虽双方约定的逾期办证违约金按万分之一计算，但一审法院根据本地房地产市场的交易习惯、市场价格、被上诉人的实际损失及上诉人的答辩请求等，将逾期办证违约金调整为按万分之零点五计算，符合当前房地产市场的实际情况，故上诉人提出的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，诉讼请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  罗安松审判员  陈生燕二〇二一年六月十八日法官助理廖思珍书记员蒋诚霄