广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终632号 上诉人（一审原告）：卢浩昌，男，1988年7月8日出生，汉族，住广西藤县。 上诉人（一审被告）：藤县正浩投资开发有限公司，住所地：广西梧州市藤县藤州镇藤州大道1号碧水阁1－5车库商铺04铺。统一社会信用代码：91450422685168796M。 法定代表人：蔡金宇，执行董事。 委托诉讼代理人：龙泉明，该公司员工。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 上诉人卢浩昌因与上诉人藤县正浩投资开发有限公司（以下简称正浩公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院(2021)桂0422民初370号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢浩昌上诉请求：一、撤销一审判决，改判正浩公司支付违约金84906.2元(计至2020年3月14日止）给卢浩昌；二、判 2 令正浩公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审适用《中华人民共和国民法典》第585条对违约金进行调整，属于适用法律错误。一审法院没有查明卢浩昌的实际损失，正浩公司也没有提供证据证明违约金过高。一审法院仅以“原告的实际损失，被告的过错程度等因素”随意调整当事人在合同中明确的违约金约定，干预当事人的真实意思自治。正浩公司认为合同约定的违约金标准过高，应承担举证责任。一审判决对违约金调整明显过低，违背社会公平和诚实信用原则。综上，请求二审依法改判，支持上诉人卢浩昌的上诉请求。 正浩公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判正浩公司向卢浩昌支付违约金7843.89元。事实与理由：一审法院认定逾期交房的实际天数及违约金数额错误。2019年11月20日，正浩公司通知当时已购房的全部业主（包括卢浩昌在内）于2019年11月30日前收房，有售楼部人员与卢浩昌的通话记录可以证实。因此，计算违约天数截止时间应为2019年11月30日，而不是一审认定的2020年3月8日，故应当扣减104天。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》中交付期限及交付条件的约定和正浩公司提供气象资料、停水通知、停电通知等证据，证实正浩公司因天气、停水、每年高考影响应分别扣减50天、9天、4天，且卢浩昌在起诉状同意额外扣减59天，共计可扣减违约天数226天。双方约定收房的时间为2018年12月31日，正浩公司通知收房的截止时间为2019年11月30日，理论上延迟交房330天，减去扣减的226天，迟延交房的实际天数为104天，逾期交房违 3 约金为7843.89元。综上，请求二审依法改判，支持上诉人正浩公司的上诉请求。 卢浩昌向一审法院起诉请求：1、正浩公司向卢浩昌支付违约金84906.2元（计至2020年3月14日止）；2、本案诉讼费由正浩公司负担。 一审法院认定事实：2017年9月15日，原告卢浩昌与被告藤县正浩投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于广西藤县，建筑面积130.04平方米，单价3473元／㎡，总金额451629元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.（1）非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的；（2）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交楼时，出卖人应提供延误事由的可查实 4 据，并相应顺延交房时间；（3）气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气；（4）在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更、设计变更等导致工期延长的；（5）遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门受理收件后，等待验收的时间；（7）买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在借款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约 5 金，合同继续履行。（2）逾期超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房之日起45日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款万分之五支付违约金。本方式中的“逾期”是指出卖人按《商品房买卖合同》第八条以及延期交付使用的原因之外的逾期。本方式中若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起7个工作日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。买受人在上述期限内提出退房要求的，或买受人虽然提出退房要求但未在7个工作日内至出卖人指定地点办理还贷、撤销抵押、撤销备案、解除合同手续的，视为放弃退房要求，合同继续履行，据实结算房价款。由于买受人原因，导致未能按期交付，视作出卖人已按期交房；买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。”此外，《商品房买卖合同》还约定了项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺、合同登记备案预告登记和产权登记的约定、保修责任、前期物业服务、专项维修资金等条款。庭审时，原、被告双方确认原告已按合同约定支付全部购房款、被告于2020年3月14日才将房屋交付原告的事实。另查明，2017年9月13日至2018年12月31日间，藤县县城气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气有：其中降 6 雨量达30毫米（或以上）在2017年9月份1天，2018年5月份1天，6月份1天，7月份1天，8月份2天，9月份2天，10月份1天，以上合计9天；平均风力达到六级（或以上）在2017年9月19日1天，10月份4天，2018年3月份3天，5月份9天，6月份6天，7月份9天，8月份6天，9月份4天(包括台风“山竹”2天)，以上合计42天。因有关职能部门原因（非出卖人可控）停水问题：根据藤县水利供水公司对藤县县城各片区停水通知，2017年11月18日8时－14时全城停水，2017年12月2日8时－13时河东片区停水，2017年12月9日9时－14时全城停水，2017年12月23日9时－14时全城停水以上合计4天。2018年度高考期间停工4天。以上可扣除合同约定迟延交房天数共59天(9天＋42天＋4天＋4天)。 一审法院认为，原、被告讼争的商品房合同是双方在平等自愿基础上签订的合同，合同内容未违反法律强制性规定，是合法有效的。原、被告应当按照合同约定和本着诚实信用的原则行使合同的权利、履行合同的全部义务。原告已按合同约定按时足额交付房款，被告亦应按合同约定交付房屋。本案争议的焦点问题是：1、被告是否存在逾期交房和逾期天数的问题。根据原、被告在《藤县商品房买卖合同》的约定，出卖人在2018年12月31日交付商品房给买受人，在扣除雨水天气、台风和高考等签订合同时约定和无法预见和控制的客观原因外，按合同约定被告可据实延期交房，根据查明的事实，从签订合同时的2017年9月13日起至2018年12月31日，降雨量达30毫米（或以上）共9 7 天，平均风力达到六级（或以上）有42天，在施工地河东区天，高考期间停工4天，以上合计59天为被告可迟延交房的天数。原告在诉状中亦确认被告可迟延交房的时间为59天。被告最迟应于2019年3月1日将达到合同约定交房条件的讼争商品房交付原告，此后属于被告逾期交房。被告逾期交房的时间，应从2019年3月2日起至实际交房前一日（2020年3月7日）止共376天。被告认为，其在2019年11月21日已通知原告在同年11月30日前收房，原告接到通知后到2020年3月14日才接收房屋，没有提出任何异议，应视为原告同意变更履行合同且放弃向被告主张权利，但没有提供相应的证据予以证明，且与其提供各业主收房签收表不一致。被告主张其他应顺延交房的理由，没有依据。故该院对被告的主张不予采纳。关于逾期交房违约金如何计算的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》的约定，出卖人逾期超过60日的，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，是双方当事人在合同中明确约定违约金计算办法，是合法有效的。被告认为，原告主张违约金以已支付房款为总额按日万分之五计算违约金太高，应予以调整减少和按房租的租金支付违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定,该院考虑原告的实际损失,被告的过错程度等因素, 8 根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为按照年利率6%计算。被告应支付原告逾期交房违约金为28302.08元[451629元×（6%÷360天)×376天=28302.08元]。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：被告藤县正浩投资开发有限公司应支付原告卢浩昌违约金28302.08元。案件受理费1922元，减半收取为961元(原告已预交)，由原告卢浩昌负担641元，被告藤县正浩投资开发有限公司负担320元。 本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。 经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审计算逾期交房的天数、逾期交房的违约金调整为按照年利率6%计算及正浩公司应支付的违约金数额是否正确。 本案中，上诉人正浩公司与上诉人卢浩昌订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并且没有违反法律强制性规定，一审法院认定有效正确。合同约定正浩公司交房期限为2018年12月31日，并约定了正浩公司可以延期交房的情形。正浩公司承认存在逾期交房的事实，但认为2019年11月20日已经通知卢浩昌于当月30日前收房，逾期交房天数的计算应截止于该日，而非一审认定的违约天数，却没有提供充分的证据予以证明，对其这一主张，本院不予支持。正浩公司提出受停水、天气及高考影响的天数应予以扣减，一审法院已作扣减，本院予 9 以确认，不再赘述。根据本案现有的证据和查明的事实，正浩公司认为应当再扣除卢浩昌额外同意扣减的59天没有事实依据，本院不予采纳。关于逾期交房的违约金调整为按照年利率6%计算是否正确的问题，根据本案查明的事实及相关证据，综合卢浩昌的实际损失和正浩公司的过错程度等因素，一审依据公平原则和诚信原则将违约金调整为按年利率6%计算并无不妥。卢浩昌认为一审法院对违约金的调整明显过低的上诉理由不成立，本院不予采纳。正浩公司对一审认定的逾期交房的违约金调整为按照年利率6%计算没有异议。综上，一审认定正浩公司逾期交房的天数及应支付的违约金数额正确，本院予以确认。 综上所述，卢浩昌和正浩公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1526.5元（上诉人卢浩昌已预交1215元，上诉人藤县正浩投资开发有限公司已预交311.5元），由上诉人卢浩昌负担1215元，上诉人藤县正浩投资开发有限公司负担311.5元。 本判决为终审判决。 10 审 判 长 王益民 审 判 员 毛美美 审 判 员 任 军 二〇二一年六月十五日 法官助理 陈斯婷 书 记 员 周 柔 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。