辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3208号上诉人（原审被告）：王冬静，女，1968年1月28日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：宋阳阳，女，1995年2月28日生，汉族，住河北省永年县永年区。委托诉讼代理人：孙丽莉，辽宁青松律师事务所律师。上诉人王冬静因与被上诉人宋阳阳房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王冬静上诉请求：撤销一审判决结果，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实理由：一、一审判令宋阳阳承担相当于30天租金（3369元）的违约金根本补偿不了因其违约给上诉人造成的经济损失43450元。根据相关规定，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括：免租期的租金损失、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。本案中，因宋阳阳违约造成上诉人实际经济损失43450元的详细列举如下：1、2020年12月26日至2020年7月19日合同届满止租金23364元，物业费宋阳阳只交到2020年1月20日，欠缴2020年1月21日-7月19日物业费2035元（双方合同中明确规定的由宋阳阳承担物业费），一审并未判令解除合同，所以合同届满前的租金及物业费应该由宋阳阳承担。2、案涉诉讼，致使案涉商铺无法招租，直到2020年11月4日上诉人拿到原审判决书，产生的空置损失为2020年7月20日至11月4日的租金12131元及该期间物业费1214元。3、押金1000元应该归上诉人所有。双方合同中约定的是在被上诉人无违约，无欠费的情况下，押金于其到期迁出时予以返还，而本案中被上诉人违约、欠缴物业费，而且把上诉人的收银台、高柜等物品都弄没了，双方合同中列明的物品中具少了下列物品：门头闪光字（价值1000元）、收银台1个（价值580元）、高柜1个（价值960元）、射灯不够数、大的侧挂架子5个（5个*200元/个=价值1000元），地板革1张，合同第9条清单里的衣架200个（价值200个*5元/个=1000元），裤架65个（价值65元*4元/个=260元），宽带猫1个，故此，押金尚不足以弥补损失，不应予返还。4、上诉人于2020年11月4日拿到原审判决书后，应再给予一个月空置期的租金及物业费赔偿。上述1、2、3、4项金额加起来共计43450元（损失的物品合计4800元还没有包括在这里面），这就是上诉人的实际损失数额。二、原审判决认定2019年12月26日至2020年4月16日期间因火灾和疫情造成的损失全部由上诉人承担，不合理。在双方合同中未约定此种情形下应由上诉人承担赔偿义务的情况下，宋阳阳应自行承担损失。三、原审判决结果违背《中华人民共和国合同法》对合同双方的约束力与利益保护，势必造成经济秩序混乱像，助长这种违约行为，扰乱经营秩序。四、本案的特殊情节还在于，被上诉人系因找到了五险一金的工作故而想要单方面解除合同，将经营风险转嫁到上诉人身上，属恶意违约。五、针对2020年4月17日开业后至合同期满期间的租金，已有判决判由承租人承担，应保持判决结果一致。六、上诉人在凯旋商城有两个连在一起的商铺，案涉商铺是其中之一，另一商铺至今经营很好，而案涉商铺因宋阳阳单方违约给上诉人造成了巨大损失，其应当赔偿。七、上诉人已经退休，是弱势群体中的一员，年轻时候投资凯旋商铺，现在用来养老，疫情使上诉人经济上也陷入困境，比起被上诉人年轻力壮，又有五险一金的好工作，二审应酌情考虑上诉人的实际损失。宋阳阳辩称，不同意上诉人的上诉请求，对原审判决无异议。宋阳阳向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2019年6月18日签订的租房协议书；2.被告返还自2019年12月26日起至2020年7月19日的房屋租金2.33万元以及店铺押金1000元，两项合计24300元。一审法院认定事实：2019年6月18日，原被告签订租房协议书，约定：原告从被告处承租位于大连市西岗区商铺；租赁期限为2019年7月20日至2020年7月19日；年租金41000元、租店押金1000元。合同签订后，原告如约向被告交付了租金和押金。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月15日，原告通过微信向被告提出解除合同，并通知被告次日办理商铺交接，被告不同意解除，要求原告继续履行合同。2020年4月16日，原告自行将案涉店铺腾空并撤离，并告知被告。一审法院认为：原被告签订租房协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因众所周知的新冠疫情，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月26日至2020年4月16日期间原告已付的租金12805元（41000元/年+365天×114天取整）被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，原告已明确表示不履行合同且自行搬离案涉商铺，应承担相应的违约责任。同时，原告已腾空店铺并要求被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，酌定原告按30日租金数额承担违约责任，即2020年4月17日至7月19日期间预付租金应扣除30日，被告应将剩余租金7189元[41000元/年+365天×（94-30）天取整]返还给原告。以上，被告应返还原告租金共计19994元（12805元+7189元）。案涉商铺租赁合同期至2020年7月19日，现已届满，双方权利义务已终止，无须再行判决解除合同。关于原告主张被告返还押金1000元的诉讼请求，因租赁合同期限届满，且原告已承担30日租金的违约责任，被告应将该款项返还给原告。原告该项诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王冬静于判决生效之日起十日内返还原告宋阳阳租金19994元、押金1000元；二、驳回原告宋阳阳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元（原告已预交），减半收取204元，由原告宋阳阳负担100元，被告王冬静负担104元。二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议。上诉人王冬静提交了如下证据：证据1、店内物品照片6张，拟证明店内物品遗失，状况与交付时不服，遗失物品损失4800元证据2、判决书2份，拟证明类似案件有判决承租人剩余租金和押金均不予返还的情况。证据3、业主微信截图2张，拟证明其他承租人有诉讼后撤诉的情形，说明连承租人自身都认为应该承担凯旋商城可正常营业后的租金和物业费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对以上证据的质证意见是：照片的真实性有异议，拍摄时间不明，不能证明当时店内存在上述物品；2份另案判决书与本案无关联；2张其他业主微信聊天截图无法确认聊天主体的身份，与本案无关联。经本院审查，证据1和证据3的关联性无法确认，证据2为判决书，不应作为证据使用，且案情与本案不同。故本院对上诉人二审期间提交的上述证据，不予采信。被上诉人宋阳阳未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另根据案涉租房协议书中的约定查明，该协议书中关于押金有如下约定：如果乙方（宋阳阳）不交物业费或因此商场产生纠纷，乙方要负法律责任，甲方（王冬静）有权三天内收回商铺，乙方已交的租金与押金不予返还。乙方到期迁出时，乙方将上述物业原样返还，缴清所有费用，返还钥匙及电卡等，甲方返还乙方壹仟元押金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，影响合同履行的情形虽然已于2020年4月17日之后即已经消除，但宋阳阳已于此之前明确表示不履行合同，要求退还租金，并于2020年4月16日撤离案涉店铺，将店铺钥匙、电卡的存放处告知了上诉人，双方之间的租赁合同在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求宋阳阳继续履行。因此，应当认定案涉租房协议书于2020年4月16日终止，再加上宋阳阳诉请解除该合同时，合同约定的租赁期限已经届满的客观情况，原审认为双方当事人的权利义务关系已于诉前终止，无须再行判决解除合同，并无不当。故，上诉人王冬静上诉称，因原审判决未支持宋阳阳提出的解除合同一项诉请，故案涉租房协议书应由宋阳阳继续履行，无事实依据，其由此提出的相关上诉主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物并保持该租赁物在租期内符合约定用途，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。现案涉租赁合同约定租赁期限为2019年7月20日至2020年7月19日，宋阳阳已足额支付该期间租金，然而，2019年12月25日案涉商铺所在凯旋商城失火，致使现场被消防部门封闭且整体停业，后又受新冠疫情影响造成该商城直至2020年4月17日才恢复营业。可见，此期间宋阳阳无法正常使用案涉房屋。故一审判决令王冬静向宋阳阳返还2019年12月25日至2020年4月16日期间的租金12805元，有事实和法律依据，并无不妥。对于2020年4月17日至2020年7月19日期间的租金返还问题，如前已述，鉴于案涉租赁合同履行过程中发生的火灾、疫情等有碍合同履行的情形及该合同不适宜强制履行的性质，再结合被上诉人宋阳阳已经明确表示不再继续履行合同并返还了案涉商铺的情节，应确认案涉租房协议书已经终止。但是，这不能免除宋阳阳承担提前终止履行合同的违约责任，现一审判决结合具体案情，酌定宋阳阳承担相当于30日租金的违约金，本院认为，亦无不妥。王冬静的主要上诉事由是原审酌定的违约金数额不足以弥补其实际损失，对此，本院认为，从王冬静列举的各项实际损失构成看，首先，其认为租赁期限内的租金、物业费均属于其损失系理解有误。因为对于案涉商铺不满足承租人正常经营使用期间的租金、物业费，本不应由宋阳阳承担，而对于合同终止后剩余租期内的租金和物业费，亦无据由宋阳阳承担，故这并不应认定为上诉人王冬静的实际损失。其次，对于王冬静上诉事由中主张弥补的店铺空置期损失，被上诉人已于2020年4月16日搬离案涉商铺，并于当日通知上诉人领取钥匙，上诉人未同意收回商铺另行寻租，上诉人对租金损失扩大的不利后果亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故上诉人的该节主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。再次，关于被上诉人宋阳阳已付押金1000元应否返还的问题，根据双方案涉租房协议书约定，押金应于店铺完成顺利交接时返还，而本案中，双方对于商铺未进行当面交接系因双方对于合同是否应予解除意见不同造成，被上诉人已经承担了单方解除合同违约金，被上诉人撤离案涉店铺时录制了视频资料以证明约定返还的物品其并未损坏遗失，上诉人未及时进行清点，也没有证据证明其所主张遗失损坏的物品是否属实，以及是否系其主张的价值，基于此，考虑公平原则，在上诉人未能举证证明原审判令被上诉人承担的违约金数额不足以弥补被上诉人撤离时对案涉商铺造成的损坏赔偿数额的情况下，原审判令上诉人返还押金1000元并无不妥。综上所述，王冬静的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由王冬静负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月十五日书记员  张文秀