大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6089号原告：大连添翼物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村，统一社会信用代码91210211570854788M。法定代表人：张桂林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘思坚，系辽宁和轩律师事务所律师被告：高锡双，男，1981年10月23日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连添翼物业服务有限公司（以下简称“添翼物业”）与被告高锡双物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘思坚到庭参加了诉讼。被告高锡双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2019年1月1日至2021年6月30日的欠缴物业费4,939.20元，并自2019年1月10日起至实际偿付日止按照日千分之三计算的逾期缴费违约金（截至2021年4月10日，暂计算为5,060.80元）。合计10,000元。事实与理由：2011年12月，原告与大连中冶京诚置业有限公司（以下简称“开发商”）签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托，为其开发建设的位于甘井子区辛寨子中心小学旁的中冶蓝城小区提供前期物业服务。根据合同第五条、第六条及第二十七条之约定，服务费标准为每月每平方米2元，物业费按季度交纳，并应于每季首月10日前完成交费，在10日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向原告支付违约金。2014年4月22日，被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市甘井子区的商品房（建筑面积82.32平方米）。被告于当日办理了房屋收房手续。办理手续的同时，被告对原告与开发商签订的《前期物业服务合同》签字予以确认。开发商向被告交付房屋后，被告一直使用至今，并按合同约定缴纳物业费。但自2019年1月1日起，被告便停止交费。原告虽多次催缴，被告仍未能依照合同履行交费义务。原告认为，原告已经履行了提供物业服务的合同义务，被告亦应按期足额支付物业费。现被告拒不履行支付物业服务费义务的行为，已构成违约。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告作为乙方与甲方即案涉房屋的开发单位大连中冶京诚置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对中冶蓝城D区提供前期物业服务；住宅的物业服务费为2元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。合同期限至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告于2014年4月22日在业主确认函上签字确认：在业主大会聘任物业服务企业之前，由大连添翼物业服务有限公司提供物业服务，物业服务费为2元/月/平方米；其接受并遵守业主临时管理规约以及前期物业服务合同。原告依约为中冶蓝城D区提供物业服务至今。被告系大连市甘井子区(中冶蓝城D17-1-4-2)号房屋的业主,房屋建筑面积82.32平方米，被告于2014年4月22日办理了交房手续。2019年2月，原告曾就被告拖欠2015年4月10日至2018年12月31日期间案涉房屋物业费的纠纷向本院提起诉诉讼。本院于2019年8月15日作出（2019）辽0211民初1754号民事判决书，判决被告向原告支付2015年4月22日至2018年12月31日期间的物业服务费。现被告仍未交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业费。按照上述合同之约定，被告合计欠缴的物业服务管理费的数额为4,939.20元(82.32平×2元/月/平×30月)。本院所确认的上述事实，有原告提供的业主交房手续流转表、交房验收单、前期物业服务合同、（2019）辽0211民初1754号民事判决书及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连中冶京诚置业有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业费。《前期物业服务合同》约定的交纳物业服务费的时间为按季交纳，于每季首月10日前交纳当期物业服务费，原告要求被告交纳物业服务费至2021年6月30日符合《前期物业服务合同》的约定。综上原告要求被告交纳2019年1月1日至2021年6月30日的物业服务费4,939.20元(82.32平×2元/月/平×30月)，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。被告未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据《关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高锡双于本判决生效之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司物业服务费4,939.20元（2019年1月1日至2021年6月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连添翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二一年六月七日书记员  刘 姗附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。