江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏07民终1365号 上诉人（原审原告）：山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司，住所地灌云县。 负责人：杨友亮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：李佃军。 委托诉讼代理人：李松平，江苏法哲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：灌云仙居房地产开发有限公司，住所地灌云县。 法定代表人：冯济育，该公司董事长。 上诉人山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司（以下简称鼎尚公司）因与被上诉人灌云仙居房地产开发有限公司（以下简称仙居公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鼎尚公司上诉请求：1、依法撤销江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初4730号民事判决；2、依法判决被上诉人支付上诉人物业费捌拾陆万肆仟陆佰肆拾柒元壹角（Y:864647.1元），并承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2019年11月2日，上诉人与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》及合同附件，约定由上诉人对灌云县仙居怡景花城小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。合同附件第六条第二项约定“小区临时物业管理所产生的管理服务费，待合同签订生效之日后均有山东鼎尚物业管理有限公司负责支付清账（费用来自2019年11月1日以前小区业主欠费中支出）。山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司有权向-2019年11月1日以前期间未交物业费的业主进行依法催缴。”2019年11月3日，上诉人与灌云县维尔利物业管理有限公司签订权利义务受让协议，协议约定“灌云县维尔利物业管理有限公司于2019年9月27日退出怡景花城小区的物业管理服务。灌云县维尔利物业管理有限公司自2019年3月20日接管跨世纪公司（从2009年至2018年7月30日）至今期间怡景花城小区部分业主所欠缴的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电费等相关费用委托给上诉人收取，收取一切费用归上诉人所有”。另一：2019年4月28日，灌云县维尔利物业管理有限公司与连云港市跨世纪物业管理有限公司签订怡景花城部分业主所欠物业管理服务费、公共耗能费、小车库电费由灌云县维尔利物业管理有限公司收取并归其所有的协议。协议约定“从2009年至2018年7月30日期间怡景花城部分业主所欠物业管理服务费、公共耗能费、小车库电费由灌云县维尔利物业管理有限公司收取并归其所有”，2019年4月27日，连云港市跨世纪物业管理有限公司与张华东签订结算《协议》，协议约定“灌云县维尔利物业管理有限公司在2018年7月28日前怡景花城物业服务管理期间，怡景花城业主所欠的管理服务费和公共电费一次性结清，由张华东全权负责”。并包括收缴之前的物业费。另二、2019年3月20日至2019年11月2日期间，由张华东负责并组织人员，并以灌云县维尔利物业管理有限公司名义为怡景花城小区提供物业服务。2019年3月20日，张华东与灌云县仙居-怡景花城小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》。同日，灌云县仙居-怡景花城小区业主委员会与灌云县维尔利物业管理有限公司签订《物业管理委托同》。另三、2018年7月15日至2019年3月19日期间，由张华东负责并组织人员为怡景花城小区提供物业服务，同时产生的工人工资由张华东支付，其中2018年12月16日至2019年元月28日创建卫生文明城市期间，由灌云县东王集镇元邦村民委员会派人协助张华东进行物业管理【协助目的：为完成创建卫生文明城市】，相关费用支出由张华东负责清结。被上诉人为灌云县伊山镇仙居怡景花城数栋房屋业主住，其先后享受了鼎尚公司、灌云县维尔利物业管理有限公司及连云港市跨世纪物业管理有限公司等公司提供的物业服务，却并没有按时向鼎尚公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。从2015年7月30日至2021年7月30日，共计拖欠上诉人物业费捌拾陆万肆仟陆佰肆拾柒元壹角（Y:864647.1元），期间鼎尚公司虽多次催要，但是被上诉人至今拒绝支付。2020年9月1日，上诉人将被上诉人诉至江苏省灌云县人民法院，该法院判决“被上诉人支付上诉人2019年11月2日至2020年7月30日期间拖欠物业服务费29437.57元”。上诉人认为原审判决认定事实错误，具体分列如下：1、原审判决认定上诉人服务期间为2019年11月2日至2020年7月30日，属于认定事实错误；2、原审判决认定37号楼3层以上为住宅并计算物业费，属于认定事实错误，事实是37号楼一至十楼均为商业用房；3、原审判决认定37号楼3层总面积5342.87平方米，属于认定事实错误，实际面积为7000平方米。4、原审判决被上诉人承担70%支付责任，上诉人承担30%责任，认定上诉人服务没有履行到位，属于认定事实错误；5、原审判决认定上诉人“无证据证明其系仙居·怡景花城2019年11月1日之前物业服务费等债权的合法受让人”，属于认定事实错误。 被上诉人仙居公司答辩称，1、被上诉人对一审判决认定上诉人与灌云县“仙居怡景花城”小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效表示认可；对一审判决认定上诉人存在诸多服务缺位等情况，酌情判决双方按比例承担无异议；2、被上诉人认可张华东在一审期间向法庭的陈述，即张华东不认可其与上诉人之间系债权转让关系；3、关于上诉人提出的一审判决认定事实错误的理由，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，上诉人的上诉理由与事实不符，均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 鼎尚公司向一审法院起诉请求：判令仙居公司支付鼎尚公司物业费864647.10元，并承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明，一、2019年3月20日，灌云县维尔利物业管理有限公司（乙方）与灌云县仙居·怡景花城小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同，约定：甲方将仙居·怡景花城小区委托乙方实行物业管理。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十八条委托管理期限为三年，自2019年3月20日起至2022年3月20日止。第二十二条物业管理服务费1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.45元（多层）向业主或物业使用人收取；公共设施费（如：电费、水费等等）由乙方按建筑面积每平米0.05元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（门面）由乙方按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取；二楼（含二楼）以上按0.6元收取。公共耗能（一楼、二楼及以上）均按每平方米0.1元收取。3.空置房屋的管理服务费，由乙方根据相关规定按建筑面积每平方米收取（开发单位没有出售的空置空关房屋，按物业管理条例规定收取费用）。合同附件对综合管理、卫生、维护、绿化、秩序维护及设施等服务标准进行了明确具体约定。……六、历史遗留问题解决方案.1.交接好新旧物业台。2.2018年7月15日至2019年3月20日期间，小区临时物业管理所产生的管理服务费和公共设施维修及限高标志等费用，待合同签订生效之日后（30个工作日内）均有维尔利物业管理有限责任公司负责支付清账。 2019年3月20日，灌云县维尔利物业管理有限公司（甲方）与灌云县仙居·怡景花城小区业主委员会（乙方）签订免责申明，内容如下：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将仙居·怡景花城小区委托给乙方实行物业管理。乙方应遵守（物业办）规范管理，甲方不参与灌云县仙居·怡景花城小区的物业管理。在物业管理服务期间，如发生意外所造成的一切后果（民事、刑事等）均由乙方承担负责协调处理，与甲方无关。如有损失甲方可向乙方追偿责任。灌云县东王集镇振兴社区居民委员会在免责声明上加盖了公章。 2019年4月28日，连云港市跨世纪物业管理有限公司（甲方）与灌云县维尔利物业管理有限公司（乙方）签订协议，内容如下：一、甲方于二○一八年七月三十日退出景花城小区的物业管理服务。跨世纪公司从2009年接管至2018年7月30日期间仙居·怡景花城小区部份业主所欠缴物业管理服务费、公共耗能费、小车库电费等全权委托给乙方收取，收取所有费用归乙方所有。 2019年4月28日，连云港市跨世纪物业管理有限公司出具委托书，内容如下：连云港市跨世纪物业管理有限公司于2018年7月30日退出仙居·怡景花城小区的管理服务。在2018年7月30日之前，业主所欠交物业管理服务费、公共耗能费、小车库电费全权委托灌云县维尔利物业管理有限公司收取。 二、2019年3月20日，灌云县仙居·怡景花城小区业主委员会(甲方)与张华东(乙方)签订物业管理服务委托合同，约定甲方将仙居·怡景花城小区委托于乙方实行物业管理。1.委托管理事项，按照灌云县仙居·怡景花城小区业主委员会和灌云县维尔利物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同(共11页)》标准执行。2.本小区物理管理有关事项由张华东全权负责。3.小区物理管理服务费用(收支)由振兴社区会计唐浩代管，每周收取的物业管理服务费(每星期五)与唐浩会计交接一次。4.所收取的物业管理服务费用(支出)由张华东负责审批。5.重大事项(支出)审批由社区和业委会商讨后再批复。6.服务年限三年(2019年3月20日至2022年3月19日),其中试用期一年(2019年3月20日至2020年3月19日)。试用期满后，本小区物业管理服务达到合同标准的《物业管理委托合同》，本合同继续延伸至2022年3月19日。未达到物业管理服务标准的，甲方有权终止《物业管理服务委托合同》。7.每年收取的物业管理服务费用，除当年所有的物业管理服务费用支出外，余额由张华东负责安排处理。8.此合同《物业管理服务委托合同》，未经甲方同意不得转让他人。9.乙方在本小区物业管理期间，如发生意外所造成的一切后果(民事、刑事等)均由乙方负责承担，与甲方无关。如有损失甲方可向乙方追偿责任。本合同一式四份，甲乙双方、社区、维尔利公司各一份。 2019年4月27日，连云港市跨世纪物业管理有限公司（监事）叶祖福（甲方）与张华东32072319740313381X（乙方）签订协议，一、甲方在2018年7月28日前怡景花城物业服务管理期间，怡景花城业主所欠的物业管理费和公共电费一次性结清7万元整，由乙方张华东全权负责（所欠费用由甲方出具收费委托书）。先交2万元，余款5万最迟结清日(2019年6月30日前)。二、2018年7月28日前，甲方所收取的小区业主未服务的物业费(2018年7月28日后)以实际收费台账为准，如有弄虚作假行为，甲方付（负）全责。该协议未加盖公章。 三、2019年11月2日，鼎尚公司（乙方）与灌云县仙居·怡景花城小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定：甲方将仙居·怡景花城小区委托乙方实行物业管理。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十八条委托管理期限为三年，自2019年11月2日起至2022年11月1日止。第二十二条物业管理服务费。1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.5元（多层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（门面）由乙方按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取。3.空置房屋的管理服务费，由乙方根据相关规定按建筑面积每平方米收取（开发单位没有出售的空置空关房屋，按物业管理条例规定收取费用）。合同附件对综合管理、卫生、维护、绿化、秩序维护及设施等服务标准进行了明确具体约定。 2019年11月3日，灌云县维尔利物业管理有限公司（甲方）与鼎尚公司（乙方）签订协议，内容如下：甲方于2019年9月27日退出怡景花城小区的物业管理服务。甲方自2019年3月20日接管跨世纪公司(从2009年至2018年7月30日)至今期间怡景花城小区部分业主所欠缴的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电费等相关费用现全权委托给乙方收取，收取一切费用归乙方所有。 四、2020年6月27日，灌云县维尔利物业管理有限公司、张华东、鼎尚公司共同出具2018年7月15日至2019年11月2日期间灌云县仙居·怡景花城物业服务情况说明，内容如下：（1）2018年7月15日跨世纪物业管理有限公司撤出灌云县仙居·怡景花城小区物业管理服务。（2）2018年7月17日至2019年11月1日，灌云县仙居·怡景花城物业服务由张华东组织人员提供物业服务，期间2018年7月17日县委组织部何部长，解决仙居·怡景花城小区物业服务矛盾，组织成立临时物业，由张华东负责服务至2018年9月9日。2018年9月9日至2018年12月28日，由元邦村创卫提供服务。2018年12月16日至2019年1月28日期间，44天服务人员工资由张华东支付。2018年12月28日至2019年1月28日之间，由元邦村村委会和张华东共同管理。2018年12月29日至2019年3月19日，由张华东负责小区物业管理服务。2019年3月20日至2019年11月1日，张华东以灌云县维尔利物业公司名义为仙居·怡景花城小区提供物业管理服务。（3）2019年11月2日至今由鼎尚公司提供物业管理服务。（4）连云港市跨世纪物业管理有限公司，灌云县维尔利物业有限公司张华东，鼎尚公司各自之间相关权利义务分配见各自之间所签订的合同、协议、委托书、解除合同申请书。灌云县仙居·怡景花城小区业主委员会在见证人处加盖了公章。 五、鼎尚公司对仙居·怡景花城小区实行物业管理期间的权属归（或曾经归）仙居公司的物业情况。                            房号                       面积                       总面积                       性质                       备注                               21-101-2                       50.4                       207.18                       商铺                       已收至2021年6月1日，入账日期为2020年5月17日                               21-101-3                       43.5                               21-201-1                       113.28                               22-101-1                       106.59                       523.3                       商铺                       房管家                               22-101-2                       34.53                               22-101-3                       31.19                               22-201-1                       121.61                               22-201-2                       107.47                               22-301-1                       121.91                               28-101                       164.6                       164.6                       商铺                                                      37-108                       29.42                       671.76                       商铺                                                      37-109                       30.65                                                      37-110                       51.67                       掌上明珠                               37-111                       67.58                               37-112                       64.04                               37-113                       76.91                               37-208                       111.74                               37-209                       67.58                               37-210                       65.62                               37-211                       106.52                               37栋三层及以上                       5342.87                       5342.87                       住宅                                                      38-101                       79.79                       79.79                       商铺                       2020年4月3日变更登记为黄以书、杨善青                               38-103                       89.05                       356.2                       商铺                       其中一间鼎尚公司同意扣除半年物业服务费                               38-104                       89.05                               38-105                       89.05                               38-106                       89.05                               40-106                       101.49                       202.21                       商铺                                                      40-206                       100.72                                       六、经一审法院院询问，张华东并不认可与鼎尚公司之间系债权转让关系。 一审法院认为，鼎尚公司与仙居·怡景花城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的的效力性强制性规定，合法有效。对鼎尚公司要求仙居公司支付其实行物业服务期间物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。但是，根据关联案件已查明事实，鼎尚公司存在诸多物业服务缺位的情况，因此，一审法院酌情扣减30%的物业服务费。因此，仙居公司应支付鼎尚公司2019年11月2日至2020年7月30日期间拖欠物业服务费29437.57元（42053.67×70%），其中，21号楼三间商铺截至2020年5月16日物业服务费1339.76元；22号楼六间商铺截至2020年7月30日物业服务费4657.37元；28号楼一间商铺截至2020年7月30日物业服务费1464.94元；37号楼十间商铺截至2020年7月30日物业服务费5978.66元；37号楼三层及以上住宅截至2020年7月30日物业服务费23775.78元；38号楼101商铺截至2020年4月3日物业服务费401.61元；38号楼其余四间商铺截至2020年7月30日物业服务费2635.88元（其中一间扣除半年物业服务费）；40号楼两间商铺截至2020年7月30日物业服务费1799.67元。 因灌云县维尔利物业管理有限公司仅是出借资质，并未对仙居·怡景花城小区实行物业服务，故灌云县维尔利物业管理有限公司无权主张2019年3月20日至2019年11月1日期间的物业服务费。同时，灌云县维尔利物业管理有限公司仅系连云港市跨世纪物业管理有限公司物业服务费等债权名义上的受让人，而并非实际受让人。综上，鼎尚公司无证据证明其系仙居·怡景花城小区2019年11月1日之前物业服务费等债权的合法受让人，故对其主张2019年11月1日之前物业服务费用的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、仙居公司于判决生效之日起十日内支付鼎尚公司2019年11月2日至2020年7月30日期间拖欠物业服务费29437.57元；二、驳回鼎尚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6220元，由鼎尚公司负担5952元，仙居公司负担268元。 二审中，上诉人提交两份收条与图纸，两份收条分别是2019年12月25日和2020年3月4日张华东出具给上诉人物业管理费用转让费收条。图纸证明43号楼实际就是37号楼，从建筑面积看是8355.5平方米，证明37号楼的面积有误。 被上诉人质证认为，图纸来源不明，无相关单位印章，对面积不认可，且证据来源不合法。整个37号楼商业部分我方2012年左右就卖掉了，一审我方已经提交了证据。对于两份收条我不清楚，这是他们的事情，我与张华东也不认识。 本院经审查对上诉提交证据的三性不予确认。 本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，鼎尚公司与仙居·怡景花城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的的效力性强制性规定，合法有效。对鼎尚公司要求仙居公司支付其实行物业服务期间物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。但是，根据关联案件已查明事实，鼎尚公司存在诸多物业服务缺位的情况，因此，一审法院酌情扣减30%的物业服务费是合适的。 一审法院认为，因灌云县维尔利物业管理有限公司仅是出借资质，并未对仙居·怡景花城小区实行物业服务，故灌云县维尔利物业管理有限公司无权主张2019年3月20日至2019年11月1日期间的物业服务费。同时，灌云县维尔利物业管理有限公司仅系连云港市跨世纪物业管理有限公司物业服务费等债权名义上的受让人，而并非实际受让人。综上，鼎尚公司无证据证明其系仙居·怡景花城小区2019年11月1日之前物业服务费等债权的合法受让人，故对鼎尚公司主张2019年11月1日之前物业服务费用的诉讼请求，一审法院依法不予支持也是合适的。 关于37号楼面积和37号楼3层以上房屋的性质问题。一审法院审理期间，一审法院应鼎尚公司委托诉讼代理人的申请，向其出具了调查令，鼎尚公司的委托诉讼代理人李松平持调查令向灌云县自然资源和规划局对附表中仙居·怡景花城小区有关不动产产权登记及其变更登记情况进行了调查，出具了相关不动产查询信息结果证明，但对37号楼3楼以上房屋因未设权利，未出具查询证明，对37号楼3楼以上房屋是否是住宅的问题，鼎尚公司的委托诉讼代理人在一审中回答称，因没有办理房产证无法确认。仙居公司向一审法院提交物价局备案的灌云县怡景花城商品房“一套一标”37号楼价格表，表上盖有物价局印章。本院认为，因37号楼还没有办理房产证，准确的面积尚未确定。一审法院以物价局备案的37号楼登记表中房屋性质、面积予以认定并无不当。 综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12440元，由上诉人鼎尚公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 晨 审 判 员  王学明 审 判 员  张淑媛 二〇二一年六月二十三日 法官助理  汤馥宇 书 记 员  武 圣 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。