辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1983号上诉人（原审被告）：修志军，男，汉族，1978年10月10日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区新兴街道1-76号。负责人：崔亚男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志平，该公司员工。上诉人修志军因与被上诉人北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称东亚时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。修志军上诉请求：1、请求二审法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初539号民事判决书判决内容，依法改判或发回重审。（标的额3807.3元（大写：叁仟捌佰零柒元叁角）；2、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、在一审中被上诉人提交的2016年9月1日与鞍山市铁东区新兴街道办事处东亚社区签订《物业合同》和东亚时代物业公司签订的《前期物业服务协议》，能够证明被上诉人与社区签订《物业合同》而非是与上诉人所在业主委员会签订《物业合同》，而且被上诉人提交上诉人与东亚时代物业公司签订的《前期物业服务协议》，也能证明上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，因此上诉人无理由向被上诉人交纳物业费。2、而一审法院在本案事实中认定上诉人与东亚时代物业公司签订的《前期物业服务协议》，而非是被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》。故根据《合同法》关于合同相对方互负权利、义务之规定，一审法院不能依据《合同法》第一百零七之规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”来判令上诉人承担交纳物业服务的义务。3、违建房问题。上诉人交完房款后，第二天在我所住的楼下违建房屋一处(详见照片）直接影响上诉人的人身安全与财产安全问题，为此上诉人多次找到物业公司协商，一直未得到解决。综上所述，上诉人不服一审法院的判决，恳请二审法院依法查清客观事实，依法支持上诉人上述2项诉讼请求。东亚时代物业公司辩称，服从一审判决。东亚时代物业公司向一审法院起诉请求：1、判令修志军给付东亚时代物业公司物业管理服务费人民币2727.3元，电梯运行服务费人民币1080元，共计人民币3807.3元；2、判令修志军给付东亚时代物业公司自应缴纳物业费之日至实际付清之日违约金。按应缴纳费用总额的日万分之五计算，暂计至缴费之日。3、判令修志军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：修志军与东亚时代物业公司签订了《前期物业服务合同》一份，双方约定：物业服务费由业主按照建筑面积缴纳，高层住宅以1元/平方米/月收取，电梯以30元/户/月收取。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年缴费期第一个月15日之前。业主逾期未缴纳约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。再查,东亚时代物业公司系为鞍山市铁东区东亚第一城四五期小区提供物业管理服务的物业公司,修志军系该小区31号楼1021号房业主，房屋面积为75.76平方米。自2017年11月17日至2020年12月31日,修志军未向东亚时代物业公司交纳物业费、电梯运行服务费共计3807.3元。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，东亚时代物业公司与修志军签订的《前期物业服务协议》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。东亚时代物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，修志军亦接受了物业服务，修志军应当承担交纳物业服务费的义务。故对于东亚时代物业公司要求修志军给付物业管理服务费2727.3元、电梯运行服务费1080元，共计3807.3元的诉讼请求，该院予以支持。关于东亚时代物业公司要求修志军支付违约金之诉讼请求,因东亚时代物业公司未能提供证据证明向修志军书面催收过物业费且东亚时代物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对上述诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、修志军于判决生效之日起十日内给付北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司自2017年11月17日起至2020年12月31日止的物业费管理服务费2727.3元、电梯运行服务费1080元，共计3807.3元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由修志军负担。二审审理期间，上诉人提供录像一份，证明被上诉人的服务存在问题，垃圾和车辆没有整改好。被上诉人的质证意见为真实性没有意见。物业公司在持续整改，在物业服务方面没有达到业主要求的水平，但物业公司一直按照每平一元的标准在执行。本院认为，录像能够反映东亚时代物业公司服务存在一定的瑕疵，本院予以确认。被上诉人提供照片一组，证明其已经向综合执法部门反映了违建问题，综合执法部门下达了调查通知书。上诉人的质证意见为：是去的他家，今年去的，但我2016年买房子，综合执法2021年才去，我认为物业不作为。本院论理部分详述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。东亚时代物业公司与修志军签订的《前期物业服务协议》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。修志军一审中对东亚时代物业公司提供的物业合同表示无异议，二审审理期间上诉人亦认可了双方履行了物业服务合同，因东亚时代物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，修志军亦接受了物业服务，修志军应当承担交纳物业服务费的义务。虽然东亚时代物业公司在履行物业服务合同的过程中存在一定的瑕疵，未达到上诉人的满意程度，但物业服务是一个动态、连续的过程，需要业主与物业服务公司相互沟通，一起努力，共同将小区建设得舒适美好。况且不同业主对于物业公司提供的服务也会因标准不同出现差异，本案修志军对东亚时代物业公司提供的服务不满意，其可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通过督促东亚时代物业公司改进提高，也可通过业主大会更换物业服务公司，而不应以拒绝交纳物业费的方法对抗，这既是一种违约行为，也是对已交费业主的不公平。综上，一审法院判决修志军支付欠付的物业服务费用并无不当，本院予以维持。关于上诉人修志军主张小区内违建房屋影响其人身安全以及财产安全一节。二审审理期间东亚时代物业公司提供了照片一组，证明其已经向综合执法部门反映了违建问题，综合执法部门下达了调查通知书。以上能够说明东亚时代物业公司对违建房屋尽到了通知整改、上报相关部门的管理职责，故上诉人主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于上诉人修志军主张房屋窗户漏风渗水一节。上诉人自认系住宅内窗户漏风渗水，未举证证明是公共区域存在问题，因此无法确定属于物业服务合同约定的物业公司的维修义务，故上诉人的主张，本院不予支持。综上所述，修志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人修志军承担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年六月二十六日法官助理闫亚书记员王佳策