湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1844号上诉人（原审被告）：元和平，男，1966年2月5日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南永发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安道武，男，1966年7月18日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：王宇波，广东经国（肇庆）律师事务所律师。上诉人元和平因与被上诉人安道武房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2021）湘0682民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。元和平上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：2020年9月16日，上诉人与案外人朱华栋、朱满香、向雨琦签订《共同经营协议书》，共同经营临湘培优教育培训中心。2019年9月1日，被上诉人安道武与上诉人签订了一份《房屋出租协议》，约定上诉人租赁安道武房屋用于经营教学，上诉人租赁房屋的行为，系履行合伙事务的行为，安道武对此知情，案外人朱华栋、朱满香、向雨琦与本案有着直接的利害关系，应作为必要共同诉讼参与人参加本案诉讼，上诉人在一审也阐述了应该追加共同被告的答辩意见并提交证据和申请，一审未予同意，系遗漏被告，本案应发回重审，请求支持上诉人的上诉请求。安道武辩称，答辩人与被答辩人的其他合伙人没有任何书面或口头协议，被答辩人的其他合伙人也不是案涉《房屋出租协议》的一方当事人，答辩人与被答辩人的合伙人没有权利、义务关系，被答辩人与其合伙人属另一种法律关系，因此，本案既不是必要共同诉讼，也不是普通共同诉讼，一审没有遗漏本案被告，且判决正确，被答辩人要求其合伙人参加诉讼的理由不能成立，请求驳回被答辩人的上诉，维持原判。安道武向一审起诉请求：1.解除原、被告双方于2019年9月1日签订的《房屋出租协议》及2019年7月27日签订的《关于租房补充协议》;2.责令被告恢复承租房屋原状并腾出承租房屋；3.责令被告支付拖欠的租金128000元（该租金为2020年全年租金，2020年以后的租金按照《房屋出租协议》约定的租金标准计算至被告腾出承租房屋时止）及水费589元，合计128589元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年7月17日，元和平因经营需要，租赁安道武的房屋，安道武作为甲方与元和平作为乙方签订《房屋出租协议》，协议约定：一、甲方现将临湘市城中南路五号三楼、四楼、五楼及六楼的北边（一半）出租给乙方经营教学，自2019年9月1日至2024年8月31日止，共5年。二、乙方向甲方每年交纳房屋租金壹拾万零捌仟元整（108000），押金贰万元整（20000），所交纳的费用由甲方向乙方出具收据为凭证。房租第三年上调百分之五。第四年上调百分之五，第五年上调百分之五。租金每年交纳一次，先交后经营。……如乙方不续租，必须提前三个月通知甲方，所有的固定装饰不得拆除（如水、电、厕所、内外门、吊顶等），可以转让给下任承租者，如下任承租者不需要，由乙方自行拆除，甲方退回乙方押金。……三、乙方在甲方目前现有的房屋基础上进行装修，不得随意拆墙、打洞，不得损坏甲方的房屋横梁、立柱。……四、甲方为乙方专备总电表一个（户头一个），乙方自去电业部门交纳电费。……电费按电业部门实价收取。……乙方在甲方总水表下安装分表，费用按自来水公司实价收取。总水表空数按照分水表数多少分摊，多用多摊。每月抄水费一次，甲方出具收据。五、甲方确保房屋整体安全可靠（不可抗拒因素除外）及消防楼梯畅通无阻……六、协议期内，甲、乙双方不得违约，如甲方违约必须赔偿乙方装修损失；乙方违约，除装修不得拆除外，押金不退。安道武和元和平在落款处签字，因双方协商交房日为2019年9月1日，所以将落款日期写为2019年9月1日。2019年7月17日，安道武收到元和平通过微信转账方式向其支付的押金20000元。2019年7月27日，安道武作为甲方与元和平作为乙方签订《关于租房补充协议》，协议约定：一、因甲方考虑房子承重不够，决定将6楼（一半）改到2楼，2楼另一半租金乙方补交每年贰万元。三、乙方在甲方现同意的基础上装修，不得超过甲方的授权动工范围：附（动工范围及改造墙面位置……）。四、乙方按甲方允许的范围施工，不再作任何修改，违者视为违约。五、补充协议与协议具有同等效力，违者赔偿对方伍拾万元整。落款处有安道武、元和平及装修公司彭辉球签字。2019年9月1日，安道武出具收据，收据内容为：“今收到优越教育交来房租费（自2019年9月1号-2020年9月1号止）金额（大写）壹拾贰万捌仟元128000.00，经手人：安道武”，收据上另有颜色更深的签名“朱满香、李建湘、张瑾”。2019年9月2日，安道武收到元和平通过农业银行账户6228××××1374向其支付的100000元，交易附言为19年房租。之后，元和平未再向安道武支付房屋租金。2020年9月16日，元和平与朱华栋、朱满香、向雨琦签订《共同经营协议书》。一审法院认为，本案争议焦点为：1.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》是否合法有效；2．是否应当追加案外人为本案被告；3.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》应否解除；4．如果解除，元和平应否将承租房屋恢复原状、安道武应否退还押金；5．房屋租金、水电费的结算。1．《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》是否合法有效。元和平认为《房屋出租协议》与《关于租房补充协议》签订时间存在矛盾，且不认可《关于租房补充协议》系其签订，不应当履行《关于租房补充协议》。对于上述协议的签订日期，安道武已经做出说明，《房屋出租协议》签订的实际日期在签订《关于租房补充协议》之前，《房屋出租协议》上的签订日期系为与双方实际协商开始支付房屋租金日期一致所致，并非实际订立协议的日期。从《关于租房补充协议》的内容可以看出是对《房屋出租协议》的内容进行了修改和补充。元和平不认可《关于租房补充协议》的签名系其书写，但其没有申请笔迹鉴定，也未提交相关证据证明系他人仿冒，结合元和平提交的收据即安道武收到2019年9月1日至2020年8月31日租金128000元的事实，可以确认《关于租房补充协议》系对《房屋出租协议》延续，是安道武与元和平签订。对元和平该项答辩意见，不予支持。安道武与元和平之间签订的《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》，约定安道武将房屋交付元和平使用、收益，元和平向安道武支付租金，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方之间构成房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2．是否应当追加案外人为本案被告。元和平主张其租赁安道武的房屋系用于合伙经营教学，合伙人另有朱华栋、朱满香、向雨琦三人，安道武对此知晓，且房租是安道武向其四人收取的，其四人与安道武之间的诉讼标的共同，因此，元和平、朱华栋、朱满香、向雨琦四人为必须共同进行诉讼的当事人，本案应当追加朱华栋、朱满香、向雨琦为被告参加诉讼的意见，一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《房屋出租协议》和《关于租房补充协议》系安道武与元和平之间于2019年签订，元和平在本案中提交的《共同经营协议书》签订时间为2020年9月16日，发生在签订《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》及安道武2020年9月7日向元和平通过短信催讨租金之后，无法证明元和平签订《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》时是代表元和平、朱华栋、朱满香、向雨琦四人合伙事务，安道武向其他人员催讨租金，不能推断其他人员就是合伙人，可能是元和平租赁房屋经营的工作人员或其他人员。因此，元和平提供的证据不能证明本案符合必要共同诉讼的情形。对元和平要求追加朱华栋、朱满香、向雨琦为本案被告参加诉讼的申请，不予采纳。3.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条的规定，合同解除可分为协商解除、约定解除和法定解除。安道武和元和平既未就《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》协商解除，也未约定解除的事由，不符合协商解除和约定解除的情形。本案中，安道武与元和平签订的《房屋出租协议》第二条约定：“租金每年交纳一次，先交后经营。”，虽然双方未明确约定租金交付的具体时间，但是根据该约定，元和平经营项目为教育性质，以及元和平于2019年9月1日支付第一年度租金的交易习惯，本院确认元和平应当交付租金的时间为租赁期限内每年的9月1日。安道武于2020年9月7日以短信方式要求元和平交纳房租，2020年11月21日通过微信通知元和平在2020年11月30日前按合同交清房租及水费，元和平至今未交纳2020年9月1日起即第二年度的房租及相关费用，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，安道武依法可以解除合同，属于法定解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》自元和平收到本案起诉状副本之日即2021年1月12日解除。对安道武要求解除《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。对元和平认为其需征求其他合伙人的意见确认是否解除合同的答辩意见，不予支持。4．如果合同解除，元和平应否将承租房屋恢复原状、应否退还押金。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”，甲方安道武与乙方元和平签订的《房屋出租协议》第六条约定：“乙方违约，除装修不得拆除外，押金不退”，现因元和平逾期不支付房租，构成违约，依据该约定，元和平无需拆除装修恢复原状，安道武无需向其退还押金，但元和平应当腾出房屋。对安道武要求元和平恢复承租房屋原状并腾出承租房屋的诉讼请求，予以部分支持。5．房屋租金、水电费的结算。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，元和平仍应按照双方签订的《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》结算房屋租金及其他相关费用。安道武与元和平约定，自2019年9月1日起第一年、第二年的租金为128000元／年，换算成日租金为350.68元（128000元／年÷365天／年），第三年为134400元／年［128000元／年×（1＋5%）］，换算成日租金为368.22元（134400元／年÷365天／年），第四年为141120元／年［134400元／年×（1＋5%）］，换算成日租金为386.63元（141120元／年÷365天／年），第五年为148176元／年［141120元／年×（1＋5%）］，换算成日租金为405.96元（148176元／年÷365天／年）。因元和平已支付自2019年9月1日起第一年的租金，剩余租金第二年按350.68元／天、第三年按368.22元／天、第四年按386.63元／天、第五年按405.96元／天的标准计算至元和平腾出并交付房屋前一日。对安道武要求元和平支付拖欠的2020年租金128000元，因自2020年9月1日起至今未满一年，对安道武的该项诉讼请求，予以部分支持。安道武要求元和平支付水、电费，其提交了电费账户名为“＊定平”2020年11月1元、2020年12月100元、2021年1月100元的生活缴费截图，以及水表的两张照片，因上述证据不能证明水、电费用的产生系元和平专用以及元和平使用水、电欠缴的具体金额，对安道武的该项诉讼请求，不予支持。对于安道武庭后要求元和平赔偿因损坏窗户所造成的损失3900元，因其在辩论终结后提出，不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条第一款、第五百零九条第一款、第五百一十条、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除安道武与元和平于2019年9月1日签订的《房屋出租协议》和2019年7月27日签订的《关于租房补充协议》；二、元和平于判决生效之日起十五日内将租赁安道武位于临湘市××路××号××楼××楼××楼××楼的房屋腾空交付给安道武；三、元和平于判决生效之日起十五日内向安道武支付房屋租金（2020年9月1日至2021年8月31日期间按350.68元／天、2021年9月1日至2022年8月31日期间按368.22元／天、2022年9月1日至2023年8月31日期间按386.63元／天、2023年9月1日起按405.96元／天的标准，计算至元和平将承租房屋实际交付给安道武的前一日止）；四、驳回安道武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2872元，减半收取计1436元，由安道武负担7元，由元和平负担1429元。二审期间，安道武向本院提供了一份“账单详情、银行明细、微信转账”证据，拟证明元和平向安道武支付押金2万元、租金12.3万元，元和平是租赁合同的履行主体。本院组织双方进行了证据交换、质证。本院认证认为，元和平对该证据的“三性”均无异议，应予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，元和平上诉未对一审判决解除双方签订的《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》、返还租赁房屋及支付租金的事实提出异议，一审就该事实作出的实体判决，也并无不当，故本院予以确认。本案二审争议的焦点是案外人朱华栋、朱满香、向雨琦是否为本案必要共同诉讼参与人，一审未将三案外人列为本案被告，是否遗漏被告，应否发回重审。本案中，与安道武签订租赁合同的相对方是元和平，而非元和平和三案外人四人，三案外人并非民诉法规定的必要共同诉讼参与人，三案外人也非应当追加为本案被告的当事人，且一审中三案外人也未申请参加本案诉讼，元和平与三案外人系合伙关系，与本案非同一法律关系，一审未将三案外人追加为本案被告，并不构成“遗漏被告、程序严重违法”，故元和平以“一审遗漏被告，应发回重审”的理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人元和平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2872元，由元和平负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年六月一日书记员  荣晴瑶