苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初7986号原告：陈某，男，1945年1月11日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。原告：蒋某，女，1944年1月4日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈某1（代理上述二原告，系二原告之子），男，1969年4月26日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐某（代理上述二原告，系二原告之儿媳），女，1973年6月25日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。被告：承某，男，1957年3月17日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：陆某，女，1960年8月8日出生，汉族，住苏州市相城区。原告陈某、蒋某与被告承某、陆某分家析产纠纷一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2021年1月6日、3月2日、5月7日公开开庭进行了审理。原告陈某、蒋某的委托诉讼代理人陈某1、徐某，被告承某、陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某、蒋某向本院提出诉讼请求：1、确认苏州市姑苏区长泾塘路39号和泰家园X幢Y室、A幢B室及虎池路75号虎池苑C幢D室房屋归原、被告按比例共有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告、二被告之间系夫妻关系，陈某是承某的舅舅。原、被告于1998年3月17日合建苏州市姑苏区青桥浜X号（原苏州市郊区虎丘镇xx村x组）房屋，其中西侧X-1号90.96㎡（4.05×11.23×2）是原告所建、由儿子陈某1一家居住，东侧X号142.56㎡(8.1×8.8×2）是被告所建，合计233.52㎡，由承某以其自己名义于2000年3月27日办理了房屋产权证。该房屋于2014年4月8日由苏州市人民政府作出[2014]4号房屋征收决定征收，承某于2015年4月2日以个人名义与苏州市住房和城乡建设局（以下简称苏州市住建局）签订了《苏州市房屋征收补偿安置协议书》（拆迁安置面积280㎡+7.15㎡)，约定选择货币补偿后购买定销房方式的补偿方案；货币补偿款共计2538923元，配置定销商品房购房指标共计255㎡，承某分别选择了和泰家园X幢Y室90㎡、和泰家园A幢B室60㎡、虎池苑C幢D室房屋105㎡。因被告没有在拆迁安置时保障原告的合法权益，原告于2019年诉至法院，根据法院判决，原、被告按90.96/142.56的比例分割房屋补偿款。原、被告经协商后确定配置定销商品房也按该比例分割，原告于2020年6月2日按被告要求将购房款等其他费用共计56万元汇给承某。现被告己全部取得不动产权证，但被告拒绝和原告协商房屋分割事宜，故原告诉至法院，要求按90.96/142.56的比例共有每套定销房。被告承某、陆某辩称，1、双方对各自安置的面积没有协商一致，也无配置定销商品房按比例分割的说法，原告主张按照90.96/142.56的比例分割定销房，没有依据。根据第一次诉讼的判决书，原被告应按照10432/17568的比例进行分割。2、我方从未拒绝和原告协商房屋分割事宜。法院判决生效后，我方已履行判决内容，并在准备支付房屋补偿款的当天，征求原告对房屋的安置意见。对于60平米，90平米和105平米三套定销商品房的分配，原告与被告基本达成了一致意见，即原告拿和泰家园90平米套型的一套房屋，其余60平米和105平米套型的二套房子由被告所得。这些事实可以从原告与被告的短信对话中获得佐证。为了尽快完成房屋安置工作，被告积极与拆迁办联系，督促房票批复事宜，并及时将进展情况告诉原告。拿到房屋准购证后，又马上与开发商联系，落实定销房购买事宜。60平米和105平米套型的两套房子，是在准购证有效期内完成购买的；而90平米套型的房子，因为试图将准购证户主的名字由承某更改为陈某，向拆迁办提出了延期购买的申请，然种种原因更名未果。原告向我方汇款56万元后，原、被告一起办理了和泰家园X幢Y室房屋的购房、拿房手续，并缴纳了物业费和垃圾清运费，领取了入户门钥匙、门禁卡等材料，进行了验房；被告还应原告的要求为其办理了房屋装修手续和天然气开通事宜。对于如何分割房屋、计算房款，我方数次提出自己的意见及具体计算依据，但原告不置可否，一直不予回复，反而提出种种不合理的要求。二审法官预见到了按面积比分割方案存在的各种不确定因素和不可操作性，并在判决书中表示“一审判决按面积比认定双方可以取得的安置面积超过当事人主张范围，本院予以纠正”，故被告据此提出了选取接近法院判决面积的房源作为原告安置房的建议。3、原告按比例共有的诉求荒谬，与常理相悖。一审判决提出按照面积比取得安置面积，也是因双方无法对各自的安置面积协商一致。在三套定销房中，虎丘B地块105平米套型的房屋，其中有45平米属于增购面积，要按市场价结算房款的，该套房屋没有配送面积，所以在“按照面积比取得安置面积”的方案中，原、被告除了按比例分割购房指标180平米的面积外，原、被告都按比例享有零单价的配送面积，同时也按比例承担市场价格的增购面积，原告分配得到的房屋是以此为基础得到的面积组合，而并非原告提出的按比例共有的情况。原告已于2020年6月18日正式拿到和泰家园X幢Y室房屋，且8月3日己经装修结束入住，说明原告已对房屋安置的认可落到了实处。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交(2019)苏0508民初1334号民事判决书、（2019）苏05民终9816号民事判决书、短信聊天记录、转账凭证、接处警记录、江苏增值税普通发票、维修基金专用收据、收款收据、不动产权证书、苏州市房屋征收补偿安置协议书、证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市姑苏区青山桥浜X号房屋，三楼三底，由承某与其舅舅陈某于1998年共同建造。房屋建成后，陈某居住并使用其中的一楼一底，承某居住并使用剩余的二楼二底。因宅基地系以承某名义申请，且陈某并非承某的直系亲属，故原苏州市郊区人民政府未批准承某在上述宅基地上进行分户的申请。郊区人民政府于1998年11月18日向承某颁发了户主姓名为承某，核准宅基地占地面积为172.53㎡，建筑面积为116.6㎡的宅基地使用证。2000年3月27日，苏州市房地产监理处向承某颁发了所有权人为承某、建筑面积为233.52㎡、房屋总层数为两层的房屋所有权证。2014年4月8日，苏州市人民政府发布《苏州市人民政府国有土地上房屋征收决定》（苏府征[2014]4号），青山桥浜X号房屋被列入征收范围。2014年12月9日，苏州科大房地产估价咨询有限公司出具《房屋征收分户评估报告》，载明：青山桥浜X号产权面积为280㎡（1号房237.29㎡，单价为7952元/㎡；2-3号房42.71㎡，单价为7488元/㎡），征收评估价合计2206743元；房屋装修及附着物价格257267元（承某146133元、陈某111134元）；违章建筑7.15㎡，计1073元。2015年3月25日，承某向苏州诚成拆迁有限公司交付了青山桥浜X号中由其居住使用的二楼二底。2015年4月2日，承某（乙方）与苏州市住房和城乡建设局（甲方）签订《苏州市房屋征收补偿安置协议书》。双方约定，青山桥浜X号房屋的合法建筑面积为280㎡，另有违法建筑7.15㎡；乙方选择货币补偿后购买定销商品房方式进行补偿安置，货币补偿金额为2538923元，定销房安置为虎丘A地块高层两套[套型面积90㎡（75㎡+配送15㎡）一套、套型面积60㎡（45㎡+配送15㎡）一套，其中75㎡、45㎡按照6600元/㎡计算]、虎丘B地块高层一套[套型面积105㎡（60㎡+45㎡），其中60㎡按照5800元/㎡、45㎡按照6950元/㎡计算]。对于上述定销房255㎡是如何计算得出，拆迁公司陈述“根据政策，被拆迁房屋的面积为280㎡，280㎡安置高层的话可安置180㎡+30㎡的配送，配送的原因为高层得房率低。考虑到有两户的实际情况，故同意增购45㎡”。因剩余的一楼一底由陈某一方居住并使用，故承某未能向拆迁公司交付。征收实施单位约谈了承某，要求承某交房，但承某无法交还剩余房屋。后苏州市住建局提起诉讼，要求陈某、蒋某腾空并交还房屋。陈某、蒋某与苏州市住建局达成和解并根据和解协议交付了房屋。陈某、蒋某因与承某就相关拆迁利益无法协商一致，于2019年2月14日将承某、陆某诉至本院，要求确认苏州市姑苏区青山桥浜X-1号的房屋（即为西侧房屋）归陈某、蒋某所有，承某、陆某支付拆迁补偿款988953.56元及利息、大病补助款3万元，并将定销商品房购房指标126.80㎡过户给陈某、蒋某。承某、陆某提出反诉请求，要求判令承某、陆某与苏州市住建局之间2015年4月2日签订的苏州市房屋征收补偿安置协议书合法有效，所涉房屋所有权归承某、陆某；陈某、蒋某支付逾期腾房导致承某、陆某延期领取拆迁费用而造成的拆迁补偿款利息损失。本院在审理中认为，陈某、蒋某可以依据与承某、陆某共同建造、分别使用X号房屋的事实以及《苏州市房屋征收补偿安置协议书》对承某、陆某提出相关权利要求。关于拆迁款2538923元的分割，对于各组成项的分割，本院按照评估报告中已经分割的，按评估报告计算；双方在庭审过程中达成一致的，按照双方的一致意见进行分割；双方在庭审过程中未达成一致的，按照双方的房屋面积比90.96/142.56进行分割。双方在该案中达成一致意见：转混房237.29㎡的补偿金额按照房屋面积比分割，简易房42.71㎡中的11.89㎡由陈某、蒋某分得，30.82㎡由承某、陆某分得，并据此取得补偿金额。对于陈某、蒋某要求将定销商品房购房指标126.80㎡过户的诉请，法院无法在该案中径行判令承某、陆某过户所谓的“购房指标”，故对于陈某、蒋某提出的该项诉请不予支持。本院亦对安置面积的分割问题进行了论述，即征收部门认定的280㎡中，陈某、蒋某占104.32㎡[（237.29×90.96÷233.52）+11.89]，承某、陆某占175.68㎡[（237.29×142.56÷233.52）+30.82]，也即陈某、蒋某与承某、陆某的比例为10432/17568，并认为双方在180㎡、配送30㎡、增购45㎡中所占份额均应按前述比例进行分割。本院于2019年8月27日作出(2019)苏0508民初1334号民事判决书，判决承某、陆某于该判决生效之日起20日内向陈某、蒋某支付征收补偿款968336.97元；驳回陈某、蒋某的其他诉讼请求；确认承某与苏州市住房和城乡建设局于2015年4月2日签订的《苏州市房屋征收补偿安置协议书》有效；驳回承某、陆某的其他反诉诉讼请求。承某、陆某不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）苏05民终9816号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。中院认为，对于案涉房屋被征收后所取得安置房如何分割，因双方在该案中均未主张权利，故不予理涉；一审判决按面积比认定双方可取得的安置面积超过当事人的主张范围，故予以纠正。承某、陆某表示其已按照判决内容履行，但其仍在向江苏省高级人民法院申诉，江苏省高级人民法院正在受理[案号：（2020）苏民申9566号]。(2019)苏0508民初1334号民事判决书生效后，陈某的儿子陈某1与承某通过短信就拆迁安置房的分配及支付房款等事宜进行过多次沟通，双方基本达成由陈某、蒋某取得和泰家园X幢Y室房屋的意见。因和泰家园X幢Y室房屋未直接登记至陈某名下，且与陈某本应取得的安置房面积不一致，双方对于房款金额、房屋产权登记等问题，始终未能达成一致，遂引发本案诉讼。苏州市姑苏区长泾塘路39号和泰家园X幢Y室（建筑面积93.04㎡）、和泰家园A幢B室（建筑面积61.32㎡）、虎池路75号虎池苑C幢D室（建筑面积108.17㎡）三套房屋现均登记在承某、陆某名下，总面积和为262.53㎡。陈某1一家现居住在和泰家园X幢Y室房屋内。陈某于2020年6月2日支付承某56万元，转账备注为95.01㎡房款。被告认为该款项包含了原告应支付的房款及和泰家园X幢Y室房屋的物业费、维修基金等费用。原告表示该56万元均系支付其应取得房屋面积的房款，不包含物业费、维修基金等。承某、陆某向本院提交江苏增值税普通发票、维修基金专用收据、收款收据，证明和泰家园X幢Y室房屋的房款为610342元、维修基金为11165元、建筑垃圾清运费1740元、物业费618.24元、装修保证金500元；和泰家园A幢B室房屋的房款为393061元；虎池苑C幢D室房屋的房款为684874元。承某、陆某表示其支付和泰家园两套房屋的实际房款均应各扣除99000元（15㎡×6600元/㎡），该15㎡系高层配送的；虎池苑的房屋没有配送部分。陈某、蒋某认可配送的15㎡均按照6600元/㎡计算在两套房屋的房款内。关于三套房屋的市场价值，原、被告均认可按照2万元/㎡计算三套房屋现在的市场价值。关于三套房屋的分配，陈某、蒋某表示其拿哪套房屋都行，要求房屋登记至原告名下；承某、陆某表示坚持给原告和泰家园X幢Y室房屋，因为该房屋与原告可以分配的房屋面积最相近。本院认为，陈某与承某共同建房的事实已在(2019)苏0508民初1334号民事判决书、（2019）苏05民终9816号民事判决书中确认，双方系因不具备分户条件，致建造的房屋所有权均登记在承某名下。虽然两人共建房屋在被征收前登记在承某名下，但部分房屋由陈某出资建造并居住，故房屋被征收后所取得的货币补偿款及购买定销商品房的权益陈某均应部分享有。三套安置房虽然已登记至被告名下，但该三套房屋中亦有原告的相应份额。关于原、被告在三套房屋中所占的比例问题，本院认为(2019)苏0508民初1334号民事判决书根据拆迁公司关于255㎡安置房与征收280㎡的对应关系，确定陈某、蒋某与承某、陆某的比例为10432/17568，能够较为公平的体现原、被告在三套安置房中的利益，亦充分考虑了原、被告在被拆迁房屋中的各自实际建造的面积，故双方在180㎡、配送30㎡、增购45㎡以及在实测中多出来的面积均应按照该比例进行分割。该案二审法院认为一审法院不应处理超过当事人主张范围的部分，并未否定该比例的合理性。因拆迁安置的实际面积为262.53㎡，故陈某、蒋某按照比例应取得97.81㎡[262.53㎡×10432÷（10432+17568）]。因二被告已实际支付三套安置房的房款1490277元（610342元+393061元+684874元-99000元×2），故陈某、蒋某为取得该97.81㎡的房屋，应向二被告支付555234.63元[1490277元×10432÷（10432+17568）]。由于原、被告长期的共有状态已给双方带来诸多不便并引发诉讼，故双方已不适宜继续保持共有状态，且被告亦不同意继续共有，故三套安置房应作为整体进行分割，二原告要求按照比例与二被告共有三套房屋的诉讼请求，本院难以支持。原告的家人已实际占用和泰家园X幢Y室房屋，且该房屋的实际面积与原告应分得的房屋面积最为相近，故结合三套房屋的使用现状及实际面积，本院确认和泰家园X幢Y室房屋归二原告所有。对于剩余的4.77㎡（97.81㎡-93.04㎡），由二被告支付二原告相应的房屋折价款。原、被告均同意三套房屋的市场价值为2万元/㎡，故应由二被告补偿二原告房屋折价款95400元。二原告已向二被告支付56万元，尽管双方并未明确该款项是否包含房屋的维修基金、物业费等费用，为避免诉累，本院认为在和泰家园X幢Y室房屋归二原告所有的情况下，该房屋的维修基金、物业费、建筑垃圾清运费、装修保证金理应由二原告交纳。故二原告应向二被告支付其相应份额的房款及和泰家园X幢Y室房屋的维修基金、物业费、建筑垃圾清运费、装修保证金合计569257.87元（555234.63元+11165元+618.24元+1740元+500元），扣除已支付的56万元，还应支付9257.87元。二被告应补偿二原告的房屋折价补偿款95400元与二原告应支付的款项相抵后，二被告应向二原告支付86142.13元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条之规定，判决如下：一、苏州市姑苏区长泾塘路39号和泰家园X幢Y室房屋归原告陈某、蒋某所有，苏州市姑苏区长泾塘路39号和泰家园A幢B室房屋、虎池路75号虎池苑C幢D室房屋归被告承某、蒋某所有。二、被告承某、陆某于本判决生效之日起10日内支付原告陈某、蒋某房屋折价补偿款86142.13元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行股份有限公司苏州大观名园支行，账号：62×××22，汇款时注明案号）案件受理费22406元，减半收取11203元，由原告陈某、蒋某负担4174元，被告承某、陆某负担7029元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 任 彦二〇二一年六月十日书记员 陆心雅