陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2021）陕06民终918号 上诉人（原审原告）：陕旅集团延安商业运营管理有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4931。法定代表人：刘博，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁灏，系陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：贠冯敏，系陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟宁，男，1983年8月25日出生，汉族，北京市海淀区居民，系北京惠通永源商场有限公司员工，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：舒辉，男，1985年9月8日出生，汉族，浙江省宁波市邺州区居民，现住浙江省杭州市拱墅区。上诉人陕旅集团延安商业运营管理有限公司因与上诉人钟宁租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陕旅集团延安商业运营管理有限公司委托诉讼代理人袁灏、贠冯敏，上诉人钟宁委托诉讼代理人舒辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕旅集团延安商业运营管理有限公司上诉请求，1、请求撤销(2020)陕 0602 民初 6001 号民事判决书第三项，改判判令被上诉人向上诉人返还装修补贴840000 元；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决事实认定错误。根据上诉人、被上诉人与装修方北京天工伟业建筑装饰有限公司之间《日式拉面、咖啡、醉牛烤肉、杨家火锅商铺装修三方协议书》第4.3条“因乙方(被上诉人)原因导致甲乙双方合作终止的，乙方将退还甲方(上诉人)装修补贴并赔偿甲方一切损失，丙方(北京天工伟业建筑装饰有限公司)对此无异议”的约定，在上诉人与被上诉人之间租赁合同因被上诉人原因终止时,被上诉人即应向上诉人退还装修补贴并赔偿一切损失。此处的装修补贴数额并不与上诉人及被上诉人之问租赁合同的履行期限相对应，故，在因被上诉人原因需退还装修补贴时便不应因租赁合同的履行期限而做相应扣减。一审中，上诉人提交的证据足以证明因被上诉人杨家火锅店铺未开业经营、日式拉面店及醉牛烤肉店铺分别擅自闭店经营等原因导致了上诉人与被上诉人之间租赁合同的终止。基于此，被上诉人即应按照与上诉人之间的约定向上诉人全额返还已支付的840000 元装修补贴。但一审法院却仅判令被上诉人向上诉人返还停止营业至租赁期限届满期间尚未分摊的装修补贴，该系事实认定错误。综上，一审判决事实认定错误，现上诉人特依据《民事诉讼法》第一百七十条第二项:“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，恳请贵院查明事实，改判本案一审判决，支持上诉人上诉请求。钟宁辩称，一、一审法院认定事实有偏差，上诉人称一审法院认定有误更有偏差，提起的上诉更无任何依据。二、一审中上诉人提出被上诉人杨家火锅店铺未开业经营，日式拉面店及醉牛烤肉店铺分别擅自闭店经营等原因导致了租赁合同终止，此内容与事实严重不符。钟宁上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院2020年12月31 日做出的(2020)陕 0602民初 6001 号民事判决，驳回被上诉人的请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、租赁合同内容约定具有一定的霸王条款性质，完全偏离了当时的实际情形，加重了上诉人的责任，限制了上诉人的主要权利。关于退还装修补助的条款属于格式条款，不应适用此条款，即退还装修补贴的判令显失公平。二、装修补贴性质属于补偿及纯津贴，装修补贴是金延安项目地方政府和机构为招商建设发展的重要财政支持，故上诉人按照项目招商要求而来且完成了相应的装修花费了此笔补贴,即为一次性实际支出，故此笔款项不应退还。三、双方停止合作并非由上诉人的原因导致，现实是由于整体经营环境发生根本性改变，究其原因为当地商业环境的不利因素、被上诉人过程中的无力表现、招商单位前期的夸大宣传相互作用导致的恶性循环，对于上诉人来说具有一定的不可抗力性，金延安项目整体商业区处于倒闭停业状态,如此整体性的问题不能简单地认定为上诉人自己所应承担的商业风险,且上诉人也早就多次联系通知了被上诉委托的招商代理人中美华尔(北京)投资顾问有限公司要求变更解除合同,故后续产生的租赁费及退还装修补贴等费用都不应由上诉人承担。综上，上诉人认为，一审判决事实认定事实不清，上诉人为维护自己的合法权益,特依法提出上诉,请二审法院查清事实后依法判决。陕旅集团延安商业运营管理有限公司辩称，一、陕旅商管公司和钟宁签署的租赁合同和装修三方协议系经过多轮协商谈判，关于租金收取方式、标准、支付方式、装修补贴等核心条款经双方反复修改后确定，金延安购物中心所有商户租赁合同不存在完全一样的情况。因此，租赁合同和装修三方协议的内容不属于《民法典》所规定的格式条款，钟宁该项上诉理由明显不能成立。二、陕旅商管公司向钟宁支付的商业装修补贴来源于自有资金，属于纯粹的商业行为，地方政府和机构并未给予任何财政支持和补贴。一审判决已认定钟宁存在违约行为，符合装修三方协议约定的装修补贴退还条件，因此，钟宁应全额退还陕旅商管公司已支付的装修补贴。三、一审判决已明确认定合同终止系钟宁原因所致，钟宁主张的招商承诺、商业配套设施、客流量等因素并未在双方签署的租赁合同中进行明确约定，且不符合法定不可抗力或情势变更的法定情形，属于正常商业风险。因此，钟宁的该项上诉理由不成立。综上，钟宁各项上诉理由均不成立，恳请驳回。陕旅集团延安商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签署的编号为JYA字ZS16075号的《金延安购物中心租赁合同书》；2、请求判令被告支付违约金522.21元；3、请求依法判令被告赔偿租金损失3481.4元；4、请求判令被告返还原告支付的装修补贴840000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年原被告签订了编号为JYA字ZS16075号的《租赁合同》，约定原告将享有经营管理权的金延安购物中心四、五层4F-02-03、4F-04-06、5F-05-06-07面积为1429㎡的场地从事日式拉面、咖啡、醉牛烤肉、杨家火锅的经营活动，租赁期限为五年，从2016年12月20日起至2021年12月19日止，租金收取方式为提成租金，按照销售额扣点为第一、二个租约年为11%、第三、四个租约年为13%、第五个租约年为14%，约定原告向被告支付装修补贴1200000元，合同还约定，若被告擅自停止、中断营业，或变相不营业超过1日应向原告支付3个月租金的违约金并赔偿原告遭受的损失，同时原被告与第三方北京天工伟业建筑装饰工程有限公司签订了《日式拉面、咖啡、醉牛烤肉、杨家火锅商铺装修三方协议书》，装修协议书约定原告向被告指定的第三方装饰公司支付装修补贴1200000元，现原告已实际支付840000元，被告于2017年9月11日开业经营日式拉面和醉牛烤肉两家店铺，杨家火锅店铺未开业，被告经营的日式拉面和醉牛烤肉两家店铺自2017年8月1日至2018年6月30日期间的营业额为10532元，因为经营惨淡，被告于2018年6月18日停止日式拉面店铺经营、于2018年7月13日停止醉牛烤肉店铺经营。被告当庭表示对原告提交《租赁合同》中其本人签名及手印的真实性不予认可，申请进行司法鉴定，但未在指定期限内向本院提交书面鉴定申请书。以上事实，有租赁合同、装修三方协议书、银行转账凭证、商铺销售报表等及当事人陈述证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同成立并生效,合同履行过程中，原告已经按照合同约定履行了向被告交付租赁物的义务，被告自2018年7月13日停业且至今未再恢复营业，合同已实际无法继续履行，原告请求解除双方签订《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，原告请求被告支付违约金的诉讼请求，现原告提供的证据不足以支持其主张的事实，一审法院不予支持，被告停业行为给原告造成损失，原告请求被告支付停业以后的租赁费损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，考虑到被告停业两年多，原告未尽到防止损失扩大的义务，一审法院酌定被告向原告赔偿损失金额为三个月租赁费即289.63元（10532元×11%÷12个月×3个月），原告请求被告返还装修补贴的诉讼请求，被告存在未经原告同意停止营业的行为，考虑到装修投入在租期届满后实际归原告所有，原告主张被告全额返还装修补贴有违公平原则，一审法院酌情确定被告返还停止营业至租赁期限届满期间尚未分摊的装修补贴574000元（840000元÷60个月×41个月）；被告以其停止营业是因为原告未履行招商承诺、配套商业设施未建成、客流量小等因素造成，其有权基于《租赁合同》的约定和法律规定的适用情势变更原则可以解除合同，但双方并未在《租赁合同》对被告所主张的招商条件、配套设施和客流量等进行明确约定，且被告所述情形应属于商业风险，并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情势变更情形，被告的辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陕旅集团延安商业运营管理有限公司与被告钟宁2016年签署签订的JYA字ZS16075号的《金延安购物中心租赁合同书》；二、被告钟宁于本判决书生效之日起十日内一次性向原告支付租赁费289.63元；二、被告钟宁于本判决书生效之日起十日内一次性向原告返还装修补贴574000元；三、驳回原告陕旅集团延安商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元，原告陕旅集团延安商业运营管理有限公司已预交，现减半收取，实际由原告负担1870元，被告钟宁负担4380元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，钟宁与陕旅集团延安公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方签订的租赁合同合法有效。为建设发展金延安项目给予一定的装修补贴政策支持，商家应合理利用，钟宁未积极履行合同义务，退场时亦未提供证据证明其与陕旅集团延安公司解除了租赁合同，因商业风险而擅自停业造成了被上诉人陕旅集团延安公司的损失及资源浪费理应赔偿、返还。陕旅集团延安公司主张钟宁应承担违约金并全额返还装修补贴金，一审法院结合钟宁在租赁期间支付租金的标准计算停业期间租赁费，并认定停业期间装修补贴金额，满足合同履行后陕旅集团延安公司可得利益，故陕旅集团延安公司该请求本院不予支持。综上所述，上诉人陕旅集团延安商业运营管理有限公司、钟宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49086元，由上诉人钟宁负担9540元，由上诉人陕旅集团延安商业运营管理有限公司负担39546元。本判决为终审判决。   审判长刘彩虹审判员郭丹审判员乔文博   二〇二一年六月十八日  法官助理高敏书记员霍娅娅