广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终253号 上诉人（一审原告）：广西金人鼎房地产开发有限公司,住所地：广西百色市右江区城东二路55号龙旺花园小区。 法定代表人：黄秀凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。 诉讼代表人：广西金人鼎房地产开发有限公司破产管理人，住所地：广西百色市右江区城东大道建通大厦16楼。 负责人：咸海波，广西金人鼎房地产开发有限公司破产管理人工作组组长。 委托诉讼代理人：黄迪，破产管理人成员。 被上诉人（一审被告）：罗应敏，男，1961年5月5日出生，壮族，经商，现住广西凌云县泗城镇新秀社区盘龙小区24号。 委托诉讼代理人:齐冠霖，广西祺光昭来律师事务所律师。 上诉人广西金人鼎房地产开发有限公司因与被上诉人罗应敏排除妨害纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2021年3月31日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人广西金人鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩明、诉讼代表人破产管理人的委托诉讼代理人黄迪，被上诉人罗应敏的委托诉讼代理人齐冠霖到庭。本案现已审理终结。 广西金人鼎房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定被上诉人于2014年1月占据涉案别墅至今有误。2015年1月，破产管理人接管上诉人财产时，并未发现被上诉人占据涉案别墅。2015年2月28日，被上诉人向破产管理人以书面报告提出以上诉人土地使用权抵偿欠付工程款，而未提出以上诉人房子抵偿，可印证被上诉人在2015年2月28日没有占据涉案别墅；一审应优先适用合同法第二百八十六条规定认定被上诉人占据上诉人的别墅企图折抵工程款的行为违法，而不是适用民法总则第六条认定被上诉人的行为不违法，一审适用法律错误。适用合同法第六十八条规定认定被上诉人行使不安抗辩权错误。 罗应敏辩称，其已在一审提交过相应证据，上诉人也有以房抵债的行为表现，双方已经达成一致意见。一审综合本案实际情况根据公平原则进行认定是正确的。 广西金人鼎房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告停止对原告位于百色市城东二路55号龙旺花园45栋3号毛坯别墅的装修，恢复原状，并判决被告退出该别墅，不得妨碍原告对该别墅行使物权；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年1月被告罗应敏承揽原告金人鼎公司龙旺花园一期联排公寓44、45栋别墅项目工程，工程至2007年7月完工，经双方对账，原告尚欠被告工程款479135.05元，原告一直没有支付。2012年4月27日，被告将原告诉至一审法院，要求原告支付拖欠工程款及利息，同年8月27日，一审法院作出（2012）右民二初字第116号民事判决书，认定龙旺花园小区房地产开发项目系由原告金人鼎公司开发建设，该小区的联排公寓44、45栋别墅由被告施工承建。经双方确认，原告尚欠被告工程款479135.05元，该判决书发生法律效力后原告仍然没有支付，被告于2012年11月30日向一审法院申请执行。期间，被告为了支付拖欠建设该工程的农民工工资，于2009年被迫出卖自己的住房，致使被告一家居无定所，租房度日。无奈，在催债无果的情况下，2014年1月，被告占据使用龙旺花园涉案的45栋3号别墅居住至今。 2015年1月9日，一审法院受理广西百色万福置业有限公司申请广西金人鼎房地产开发有限公司的破产重整一案，指定祥浩会计事务所担任金人鼎公司的破产管理人。破产管理人依法定职权对金人鼎公司进行资产清查。发现被告的占用行为，2017年7月24日，金人鼎公司管理人向被告发出了占用装修45栋3号别墅的通告，书面告知被告停止装修占用45栋3号别墅并恢复原状。故引发本案诉讼。 一审另查明，本案原审一审过程中，被告因工程款及装修款问题提出反诉的请求，因该请求与本案非同一法律关系，一审法院裁定驳回被告同案反诉并释明被告另行起诉，被告无异议。 一审法院认为，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，否则权利人可以请求排除妨害。2012年8月27日，一审法院经审理作出（2012）右民二初字第116号民事判决：确认原告金人鼎公司尚欠被告罗应敏工程款479135.05元及利息。此后，由于原告未履行生效法律文书确定的给付义务，被告于2014年1月入住龙旺花园一期联排公寓45栋3号别墅，并对别墅投入巨额资金进行了装修。被告辩称其占有入住3号别墅的行为是得到原告的允许，但是，原告主张其并未曾将涉案45栋3号别墅交付被告使用，亦未与被告签订任何的书面房屋买卖合同。由于被告未能提供相关证据证实其辩解,被告辩称其入住别墅是原告同意将涉案别墅折价后抵偿债务的理由，无证据证实,一审法院不予采信。故原告金人鼎公司系龙旺花园涉案45栋3号别墅的所有权人，原告拥有占有、使用、处分涉案房屋的权利。一审经查明，被告占有使用涉案45栋3号别墅的行为虽然不合法，但被告并非无缘无故占用或恶意强占。均系事出有因。首先，原告拖欠被告的工程款多年故意不予履行义务，原告的行为足以表明其不履行主要债务，尤其后期，原告金人鼎公司经营状况严重恶化，资不抵债，存在后续丧失或者可能丧失履行债务能力的现实危险，被告为了维护自己的合法权益，占有入住3号别墅，可认定为债权人正当行使不安抗辩权。其次，金人鼎公司管理人在行使资产清算回笼管理的同时，也应当积极协调处理金人鼎公司遗留难题，直面现实，特事特办。就本案而言，如果刻意回避债务履行，仅强势要求排除妨害，让被告退房，那么，被告的合法利益如何得到实现，被告投入的巨额装修款又何以赔偿。原告只行使权利，不履行义务，如此权利义务不相对等，显失公平。多年来，金人鼎公司对于被告的入住装修行为不提异议，怠于管理，金人鼎公司对被告的入住和装修负有管理失职的责任。再次，如果本案未能合理息诉，必将引发一连串诉讼或多起关联诉讼，即上诉、申诉，或对装修损失的赔偿诉讼以及上诉、申诉等，即便进入执行程序，考虑被告投资装修入住涉案别墅多年的事实，最终还是以执行和解解决纠纷为妥。民法总则第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。既然原告仍欠被告工程款未清偿，在处理被告占有涉案别墅的问题上，双方应当通过协商，以双方权利义务平衡的方式，对涉案别墅进行合理评估，以房抵债，多退少补。如此，原告即履行了债务清偿义务，被告又得以实现权益，这既符合公平原则，也是社会主义法治解决矛盾所要求的社会效果。鉴于本案的特殊性，且被告罗应敏在一审法院受理金人鼎公司破产重整一案之前已经对龙旺花园小区54栋3号楼进行装修入住多年，罗应敏实际占用该楼房既成事实，为避免更多诉累及造成诉讼资源浪费，体现公平原则，本案由双方当事人协商息诉更为妥当。故原告要求被告停止对龙旺花园45栋3号别墅的装修，恢复原状，并退出该别墅的主张，权利义务不相对等，有违公平，一审法院碍难支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：驳回原告广西金人鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告广西金人鼎房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人向法庭提交以下证据：关于请求以土地使用权抵偿工程款的报告，证明被上诉人在2015年2月28日前没有进入涉案别墅装修，同时证实被上诉人与上诉人的管理层没有达成以房抵工程款的合意。 被上诉人质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，上诉人的实际控制人把44、45栋的其中一栋交给被上诉人，但这两栋卖完了，重新建给被上诉人，以物抵债是真实存在的，是双方真实合意的表示。 被上诉人无新证据向法庭提交。 对于当事人二审提交的证据，结合双方的举证、质证意见，本院认证如下：上诉人提交的证据与本案有关联，可作为定案的依据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人将龙旺花园小区的联排公寓44、45栋别墅交由被上诉人施工建设，工程竣工后，双方确认上诉人尚欠被上诉人工程款479135.05元。因上诉人未履行付款义务，被上诉人向法院提起诉讼，法院确认上诉人尚欠被上诉人工程款479135.05元，该判决已经生效。但上诉人仍不履行付款义务，被上诉人即于2014年对涉案别墅进行装修并入住至今。被上诉人占用别墅至2015年上诉人宣告破产期间，上诉人未对被上诉人占用别墅提出异议，视为同意被上诉人入住房屋抵偿工程款。再者，根据公平原则，上诉人未向被上诉人支付欠付工程款，被上诉人为维护自身权益而以房屋抵偿并无不妥。上诉人作为别墅开发商，在没有进入破产程序前，有权处分自己的财产，其同意被上诉人占用并入住别墅抵偿工程款并不违反法律规定，该意思表示亦使得双方纠纷得以化解。被上诉人宣告破产后，破产管理人不能否认破产企业在破产前以默示的方式与被上诉人达成的以房抵债的协议，故上诉人主张被上诉人侵占其财产的理由不成立，对其恢复原状，返还别墅的请求，本院不予支持。一审结合本案实际情况，根据公平原则驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以确认。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广西金人鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  张力夫 审 判 员  玉 江 二〇二一年六月十八日 法官助理  胡芯瑜 书 记 员  陈 杨