河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6942号上诉人(原审被告)：河南大稳置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区园田路19号5层504号。法定代表人：邵彦玲，该公司经理。委托诉讼代理人：位永辉，河南京原律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡小素,女,汉族,1980年4月5日出生,住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人:杜雯雯,河南豫尊律师事务所律师。原审被告：郑州今典置业有限公司,住所地河南省郑州市新密市曲梁镇庙朱村六组1号。法定代表人:李岩,该公司总经理。委托诉讼代理人:张迪生,男,该公司员工。上诉人河南大稳置业有限公司（以下简称大稳公司）因与被上诉人胡小素、原审被告郑州今典置业有限公司（以下简称今典公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大稳公司上诉请求：1、撤销河南省新密市人民法院(2021)豫0183民初1504号民事判决书,并依法改判、撤销错误判决事项或发回重审;2、本案一审、二审相关诉讼费用由胡小素承担。事实与理由:一、一审法院判决认定错误。(一)上诉人与胡小素于2017年6月29日所签订的《房屋买卖意向书》为预约合同,因违反法律强制性规定依法应当认定为无效;而一审法院却错误判决认定该合同为有效合同。第一,从内容上看,上诉人与胡小素于2017年6月29日所签订的该《房屋买卖意向书》是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式商品房买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然意向书对拟购房屋的位置、价款、认购时间作了约定,但双方在该意向书中第九条第二款明确约定了双方需重新另行签订《商品房买卖合同》,即该意向书确认无误的约定事由系胡小素在取得房屋预售许可证后应书面通知上诉人与其订立正式的书面《商品房买卖合同》。但双方最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与该意向书一致,根据该意向书不能得出肯定的结论。所以该意向书不能认定为买卖合同,而应当是预约合同。第二,从形式上看,上诉人与胡小素于2017年6月29日所签订的《房屋买卖意向书》属于预约合同,并非是商品房买卖合同;且上诉人向胡小素所出具的收据上也显示该款项性质为“预付款”。另外该合同是在上诉人并未取得商品房预售许可之前所签订的,上诉人至今仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证,该预售许可证已被今典公司取得。因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效;但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。”规定,双方之间所签订的该《房屋买卖意向书》因违反法律强制性规定,应当认定为无效。第三,从政策上看,国家为防止在国有土地上的利益遭受损害,对商品房预售行为做出了特殊的要求和规定,建立了商品房预售许可的行政许可制度;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也明确规定出卖人取得商品房预售许可证明为商品房预售合同有效的条件之一,其目的就是在于禁止不具有房屋预售许可资质的主体从事房屋销售行为。因此上诉人与胡小素双方在均知道没有预售许可的情况下依然签署该《房屋买卖意向书》主观上均存在过错,因此也应当认定为无效。第四,今典公司取得案涉项目的商品房预售许可之后,开发经营主体就已经变更为今典公司,上诉人便不再享有项目开发利益以及对项目处分的权利。因此不能认定今典公司后期取得商品房预售许可的事实是对上诉人与胡小素前期所签订的《房屋买卖意向书》效力的补正和继承。(二)一审法院判决上诉人向胡小素支付利息及违约金无事实根据和法律依据,系错误判决。1、胡小素明知上诉人没有取得商品房预售许可证仍然与上诉人签订《房屋买卖意向书》,亦存在过错,双方均应对合同无效的后果承担责任。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条规定,上诉人仅需返还胡小素多支付的183442元购房款即可,无需支付利息。而一审法院却判决上诉人仍需向胡小素支付利息系明显的错误判决。2、因双方所签订的该《房屋买卖意向书》违反法律强制性规定而无效,依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定可知,该意向书对双方自始不发生任何效力,因此意向书中所约定的违约条款也自始无效。而一审法院却判决上诉人自2018年12月1日起向胡小素支付至案涉房屋签订买卖合同之日止的违约金明显属于判决错误。另案涉房屋的预售许可已经由今典公司取得,上诉人对能否签订书面的房屋买卖合同、签订的具体时间没有任何权利,因此该项判决内容也与客观事实不符。(三)一审法院判决认定上诉人与胡小素就交付储藏室一事进行另案诉讼或协商解决,也无任何事实根据和法律依据，属于认定错误。根据上述内容可知,上诉人与胡小素双方在该《房屋买卖意向书》中就案涉储藏室的约定自始无效;且上诉人目前也根本无法向胡小素交付该储藏室。因此对于胡小素关于交付案涉储藏室的一审诉求应当依法予以驳回,而一审法院判决却错误的认定要求双方另案诉讼或协商解决,明显属于认定错误。二、一审法院判决适用法律错误、判决不公。一审法院在错误的判决认定上诉人与胡小素之间《房屋买卖意向书》有效的基础上,错误的依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条等相关法律规定判决上诉人继续履行该自始无效的《房屋买卖意向书》并向胡小素支付违约金及利息,明显属于适用法律错误、判决不公。综上,上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定特提出上诉,恳请依法支持上诉人的诉求,以维护上诉人的合法权益及司法公正。胡小素辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，应予以维持。理由如下：一、上诉人与胡小素之间签署的《房屋买卖意向书》系双方的真实意思表示，对签署合同的双方均有约束力，合法有效。上诉人逾期交房作为违约方应当按照约定向胡小素承担违约责任，因此上诉人需要向胡小素支付逾期交房的违约金以及多支付的不能抵扣购房款款项的利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1)》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条之规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。现案涉房屋已经取得商品房预售许可证明，该《房屋买卖意向书》也具备了商品房买卖合同的主要内容且为双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方所签订的《房屋买卖意向书》为合法有效的合同，且在双方当事人之间有约束力。在本案中，上诉人与胡小素双方签订的《房屋买卖意向书》第四条关于房屋交付期限4.1的约定“出卖人于2018年10月31日前将约定的房屋交付给买受人”以及第五条关于出卖人逾期交房的违约责任5.1的约定“由于出卖人原因逾期交房超过30日的（30以内出卖人不承担违约责任）,应按每日买受人支付已付房款的万分之一的违约金，意向书继续履行”，因此，大稳公司应向胡小素支付违约金。上诉人在其上诉状中明确需向胡小素返还多支付的购房款183442元，该部分多支付购房款不能充抵后续购房款主要原因是由于上诉人逾期交房所致，对胡小素造成了一定的经济损失，因此上诉人需要向胡小素赔偿占用该款期间的利息损失。二、上诉人与胡小素之间签署的《房屋买卖意向书》合法有效，对签署合同的双方均有约束力，上诉人应根据合同履行赠送储藏室的义务。《房屋买卖意向书》第一条约定：“赠送储藏室编户（号）10-2-1”，上诉人应根据合同履行赠送编号为10-2-1的储藏室的义务。在本案中因开发商变更，新的开发商今典公司与上诉人之间是合作关系，且大稳公司为今典公司的40%的股东。今典公司仅默认并履行交付房屋的部分，对于交付储藏间的承诺上诉人无法兑现，因此法院判决另案诉讼或双方协商解决并无不当。综上，上诉人与胡小素之间签署的《房屋买卖意向书》系双方的真实意思表示，对签署合同的双方均有约束力，合法有效。上诉人违约在先，逾期交房，应承担相应的违约责任，赔偿胡小素违约金以及多支付的购房款的相应利息。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，应予以维持。今典公司述称，上诉人大稳公司在未取得预售证之前对外出售房屋，与被上诉人胡小素签订的购房意向书当属无效合同。被上诉人胡小素向今典公司主张履行商品房买卖合同的义务，但今典公司作为独立法人，是新设立的公司，被上诉人胡小素并没有任何证据证明今典公司应该履行其与大稳公司签订的购房意向书的合同义务，也没有相应的法律依据能够证明今典公司继承大稳公司的义务。胡小素向一审法院起诉请求：1．判令两被告交付编号为10-2-1的储藏室并为原告办理相关手续；2．判令两被告承担逾期交房违约金22391.92元，以已交付房款283442元为基数按日万分之一计算自2018年12月1日起至签订购房合同之日；3．判令两被告返还原告多交付的购房款183442元及产生的利息38675.69元，利息以183442元本金为基数按年利率6％计算自款项支付之日即2017年8月13日起至实际支付之日；4．判令两被告共同承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月29日原告与被告大稳公司签订房屋买卖意向书，约定原告购买其开发的位于新密市××与电厂路交叉口向××米路东的溱水印象第10号楼1单元2层03户房屋，面积为118.39平方米，赠送储藏室编户（号）10-2-1，总价款为923442元，首付款为283442元，余款人民币640000元。意向书对房屋交付期限、违约责任、产权证的办理等其他事项也进行了约定。其中房屋买卖意向书约定案涉房屋2018年10月31日前交房，至今案涉房屋尚未交付。原告于2017年7月26日通过马凤云向被告大稳公司交付购房款100000元，于2017年8月13日通过马凤云向被告大稳公司交付购房款183442元，合计283442元。2017年6月29日被告大稳公司向原告出具收据，载明：兹收到胡小素交来预付款（10#-1-203）人民币贰拾捌万叁仟肆佰肆拾贰元，收款人何欣，收据上盖有河南大稳置业有限公司合同专用章。该收据在原告与被告今典公司办理后续购房过程中被今典公司收走。后溱水印象项目的开发商由被告大稳公司变更为被告今典公司。2020年11月被告今典公司通知原告签订正式的商品房买卖合同并办理房屋相关手续，并告知原告只有100000元购房款在被告今典公司账上，通知原告胡小素补齐房屋买卖意向书约定的首付款项。原告于2020年11月20日向被告今典公司交付购房款181726元，被告今典公司出具收据，盖有郑州今典置业有限公司财务专用章。后原告要求被告今典公司履行交付赠送储藏室编户（号）10-2-1的义务，被告今典公司拒绝。另查明，本案立案之前，被告今典公司已经取得案涉房产的预售许可证。被告大稳公司为被告今典公司的占股40％的股东，两被告在庭审中辩称系合作关系，但未按法庭要求在指定期间提交相应证明材料。一审法院认为，原告胡小素与被告大稳公司之间签署的房屋买卖意向书，系双方真实意思表示，对双方均具约束力，违约一方应当按照约定向守约一方承担违约责任。原告向被告大稳公司支付283442元，向被告今典公司支付181726元，由两被告出具的收据为证，可以证实原告为购买案涉房屋一共交付的款项为465168元，与两被告认可应付的首付款多支付了183442元，应当退还，被告大稳公司系首先收取首付款283442元的一方，其在与被告今典公司合作的过程中，今典公司仅认可收到10万元，不认可收到其他剩余款项183442元，大稳公司也不能举证证实已将该剩余款项183442元交付给今典公司，故应由大稳公司返还。不能冲抵后续购房款的183442元，系因大稳公司原因所致，其应当向原告赔偿占用该款期间的利息损失，该损失的起算时间以缴纳款项时间即2017年8月13日为宜。关于交付储藏室的请求，原告在与被告大稳公司签订的房屋买卖意向书中已明确约定有赠送储藏室的内容，被告大稳公司应履行交付义务，因故不能交付的，应当按照储藏室的价值进行赔偿，原告在诉讼中已知被告大稳公司将项目转让给被告今典公司（今典公司在工程建设后期取得了案涉储藏室的预售资格）且已经无法履行交付义务的情形下，仍未根据合同约定将交付请求变更为赔偿请求，二者不是同一法律关系，且储藏室的价值双方并未约定清楚，故暂不宜在本案中处理，应另案诉讼，或由双方先行协商解决。关于违约金，在原告与大稳公司签订的房屋买卖意向书中有明确约定，大稳公司应当履行该项义务，即使大稳公司因项目转让出现履行不能的情形，但仍可参照约定违约金的计算方法进行赔偿，违约金标准按约定的日万分之一计算，起算的时间按约定并结合原告主张的日期以2018年12月1日为准，基数可以已经交付的房款并结合原告主张的基数283442元为准。根据庭审情况，被告今典公司默认并履行房屋买卖意向书的范围仅为按照原约定房价履行交付房屋的部分，各方之间并未作出过之外的新的意思表示，故对原告所提由被告今典公司对该部分之外的约定内容承担责任的请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、五百八十三条、五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河南大稳置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告胡小素购房款183442元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失自2017年8月13日起至2019年8月19日，以此为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失自2019年8月20日起至该院确定的还款之日；二、被告河南大稳置业有限公司于本判决生效后十日内向原告胡小素支付违约金，以已交房款283442元为基数按日万分之一计算自2018年12月1日起至案涉房屋签订买卖合同之日止；三、驳回原告胡小素的其他诉讼请求。诉讼费4632元减半收取为2316元，由被告河南大稳置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人大稳公司与被上诉人胡小素签订的《房屋买卖意向书》，系双方的真实意思表示，虽然案涉房屋原由上诉人开发建设后已变更为今典公司开发建设，但现案涉房屋已经取得商品房预售许可证明，且上诉人大稳公司为今典公司的占股40％的股东，大稳公司、今典公司在一审庭审中辩称系合作关系，所以，原审认定案涉的《房屋买卖意向书》对上诉人、被上诉人双方均具约束力，违约一方应当按照约定向守约一方承担违约责任并无不当，上诉人称该《房屋买卖意向书》无效的理由不成立。根据案涉的《房屋买卖意向书》的约定，上诉人未能按约定向被上诉人交付房屋，上诉人应承担相应的违约责任。故原审依据《房屋买卖意向书》的约定判令上诉人向被上诉人支付利息损失及违约金亦无不当。关于交付储藏室的问题，胡小素在与大稳公司签订的《房屋买卖意向书》中已明确约定有赠送储藏室的内容，大稳公司应履行交付义务。现胡小素在已知大稳公司无法履行交付义务的情形下，仍未按合同约定将交付请求变更为赔偿请求，且储藏室的价值双方并未约定清楚，故一审法院在本案中不予处理，并告知双方另案诉讼或双方先行协商解决也无不妥。综上所述，大稳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4632元，由河南大稳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年六月十五日法官助理张彦超书记员娄杨杨