北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终409号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫淑娥，女，1950年12月14日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人闫淑娥、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人闫淑娥的委托诉讼代理人王永锋，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；2.本案上诉费用由闫淑娥、天润诚泽公司承担。事实与理由：一、一审法院认定闫淑娥符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一审法院认定《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于法律适用错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。闫淑娥、天润诚泽公司之间签署的认购协议共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则认购协议即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，认购协议也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的四项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，认购协议不能被认定为商品房买卖合同。二、一审法院认定闫淑娥为购房人属于基本事实认定不清。根据闫淑娥提供的证据，所谓购房款的支付人为闫淑娥之子李庆民，认购协议、收据均为李庆民签字。由此推知，闫淑娥委托李庆民办理购房事宜。但既然是委托代理，购房款的实际付款人应是闫淑娥，即使最终由李庆民支付，但闫淑娥应至少提供其向李庆民付款的证据。否则，根据目前的证据，并结合北京市现有的购房政策，北京银行新源支行有合理理由认为李庆民为实际购房人，除非闫淑娥提出相反证据。一审法院对此未进行任何调查即认定购房人为闫淑娥，属于事实认定不清。三、一审法院认定闫淑娥已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，属于基本事实认定不清。一审法院认定闫淑娥已支付购房款的证据是闫淑娥提供的付款收据、相关银行付款凭证、证人贾某、窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但是，一审法院认定事实存在以下错误：首先，闫淑娥与天润诚泽公司签订认购协议时间是2020年1月21日，天润诚泽公司的商品房预售许可证已经过期，且天润诚泽公司已经于2019年4月30日就此事进行公告，2020年5月13日北京市延庆区房屋市场管理中心就此事也发布公告。商品房作为特殊的商品，普通家庭为购买一套房屋需要付出大部分甚至全部积蓄，闫淑娥作为购房人，理应尽到必要的注意义务，审查商品房开发商的资质，保护自己合法权益。且根据认购协议第七条约定可知，案外人对涉案房屋被抵押的情形也是明知的。本案中，闫淑娥在售房现场有明确公告告知其商品房预售许可证已到期和明知涉案房屋被抵押的情况下仍然签署认购协议并支付购房款，由此产生的后果应由其个人承担。其次，一审法院仅依据天润诚泽公司陈述、贾某证言认定闫淑娥向北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）账户打入的是购房款，而未查明该账户款项的去向，未形成完整的证据链条。闫淑娥辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。认购协议具备合同的主要条款，开发商也收取了购房款，合同合法有效。2.关于房款支付的问题。契税部分闫淑娥并没有提交证据。契税是天润诚泽公司代为预收的；因闫淑娥在签订协议之前有一套已出售的房屋尚未过户，但现已过户完毕。天润诚泽公司辩称，其认可一审判决，一审判决认定事实准确，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院起诉请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。一审法院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。一审法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。一审法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为X-X-X，建筑面积为93.29平方米，性质为住宅。一审法院另查明，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2020年1月21日，闫淑娥授权其子李庆民代闫淑娥与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定闫淑娥购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米29000元，建筑总面积为93.29平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为2705410元，付款方式为闫淑娥于签署买卖合同之前缴纳首付款2165410元，剩余购房款闫淑娥以贷款的方式支付；闫淑娥应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；如闫淑娥按揭贷款，应于买卖合同签署当日（如天润诚泽公司另行通知的，以天润诚泽公司另行通知的时间为准）办理贷款手续并交齐贷款所需资料；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。闫淑娥于一审法院查封涉案房屋之前，已支付了购房款首付款2165410元，并由天润诚泽公司委托售房、代收款的林寅公司出具了收款收据。天润诚泽公司并未通知闫淑娥与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同。闫淑娥后向一审法院提出书面异议，请求一审法院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。一审法院于2020年8月7日作出执异115号裁定，中止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋的执行。闫淑娥名下（至一审法院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。闫淑娥之配偶李自强已于2016年1月6日去世。因北京银行新源支行认为李自强名下可能有房产，经该行申请，一审法院后又发函查询李自强名下的房屋登记信息，查询信息结果告知单（公检法）中显示截止到2020年12月15日24时，李自强名下无任何房产登记信息。另，在本案审理过程中，一审法院曾于2020年11月18日向北京市延庆区民政局发函调查闫淑娥的婚姻状况，北京市延庆区民政局于2020年11月20日回复，北京市婚姻登记管理信息系统中没有显示闫淑娥的婚姻情况记录。上述事实，有在案证据和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，闫淑娥对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，闫淑娥需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、闫淑娥与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。闫淑娥与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，闫淑娥未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。北京银行新源支行引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认为天润诚泽公司在商品房预售许可证到期后与闫淑娥所签的认购协议应为无效。一审法院认为，对民事行为旧法认定无效、新法认定有效的，应当适用新法认定该民事行为有效，从而利于社会关系的稳定，促进交易流转和经济发展。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。商品房预售实行预售许可制度，属于行政管理举措，系管理性强制性规定，开发商没有取得预售许可证应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。因此，无论天润诚泽公司的商品房预售许可证是否过期，均不影响天润诚泽公司与闫淑娥所签署的认购协议的效力，该协议合法有效。二、闫淑娥所购商品房是否系用于居住用途。闫淑娥本人名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，一审法院对北京银行新源支行与此有关的意见不予采信。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。闫淑娥的配偶已去世，其本人和去世的配偶名下均无房，根据上述认定标准予以审查，闫淑娥符合名下无其他用于居住的房屋的情形。三、闫淑娥已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。闫淑娥提供的付款收据、相关银行付款凭证、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明闫淑娥支付的房款已经超过合同约定总价款的百分之五十以上。综上，一审法院认为，闫淑娥对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京银行新源支行的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和闫淑娥、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。二审另查明，2020年11月18日一审法院开庭审理时，林寅公司法定代表人贾某出庭作证陈述，天润诚泽公司委托林寅公司委托代理销售涉案项目，购房款从2018年开始由开发商指定账户代收，代收账户有林寅公司、贾某，还有一个天润诚泽公司的财务窦某的账户。天润诚泽公司在一审庭审中确认，林寅公司代收款项即天润诚泽公司收取的购房款。本院认为，关于闫淑娥与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人闫淑娥与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且闫淑娥提交了林寅公司出具的收款收据，证明其已经支付了认购协议约定的案涉房屋购房款，天润诚泽公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉认购协议的性质为商品房买卖合同。北京银行新源支行认为天润诚泽公司在商品房预售许可证到期后与闫淑娥所签的认购协议应为无效，但该制度规制的是房地产开发商的行为，并不当然致使合同无效。该协议系闫淑娥与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于闫淑娥与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于闫淑娥是否已支付购房款的问题，一审法院已经查明，闫淑娥提供的付款收据、相关银行付款凭证、证人贾某证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明闫淑娥支付的购房款已经超过合同约定总价款的百分之五十。北京银行新源支行以“购房款的支付人为闫淑娥之子李庆民，认购协议、收据均为李庆民签字”反推“闫淑娥委托李庆民办理购房事宜。但既然是委托代理，购房款的实际付款人应是闫淑娥，即使最终由李庆民支付，但闫淑娥应至少提供其向李庆民付款的证据”，此种推定有悖一般大众认知常识。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月二日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳