辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1137号上诉人（原审原告）：李季，男，1990年5月20日出生，满族，住新宾满族自治县。委托诉讼代理人：郭艳玲，辽宁启运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺启运物业管理有限公司，住所地新宾满族自治县新宾镇民主街游泳馆3号楼。法定代表人：王天宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。原审第三人：抚顺华联置业地产有限公司，住所地新宾满族自治县新宾镇游泳馆3号楼。法定代表人：王秀杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。上诉人李季因与被上诉人抚顺启运物业管理有限公司（以下简称启运公司），原审第三人抚顺华联置业地产有限公司（以下简称华联公司）合同纠纷一案，不服辽宁省新宾满族自治县人民法院（2020）辽0422民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李季上诉请求：撤销一审判决，改判启运公司返还李季4288.00元（其中电梯费288.00元、燃气初装费2600.00元、可视对讲1000.00元、垃圾清运费400.00元），并以4288.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年11月4日起至付清时止的资金占用利息；保留现有可视门铃，不予更换不可视门铃，或者案件发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、前期物业服务合同中明确约定被上诉人向上诉人收取物业服务费，被上诉人向上诉人提供物业管理服务，其中包括物业共用设施设备的运行、维修养护和管理。电梯是被上诉人提供的物业共用设施之一，被上诉人收取的物业服务费其中一项开支用途就是物业共用部位、共用设施的日常运行维护费用，明确被上诉人的物业服务收费是包干制，即约定的服务事项内提供物业管理服务的，被上诉人不应另行收取费用，因此电梯的日常运行、维护养护，被上诉人不应再收取物业费。上诉人作为高层住宅业主，已按1.2元/平交纳物业费，比多层住宅多交纳0.2元/平，其中包括电梯使用，在已差额收费的情况下，被上诉人另行收取电梯费，违反了合同的约定。二、前期物业服务合同约定，被上诉人向上诉人提供物业管理服务，包括垃圾的收集、清运，合同中并没有确定仅限于日常生活垃圾，上诉人装修所产生的垃圾，被上诉人不应该重复收取收集清运费。三、龙晟湖畔临时管理公约、房屋装饰装修管理服务协议系被上诉人单方制作，并没有与上诉人进行协商，故关于交纳电梯费、垃圾清运费的约定对上诉人不具有约束力。被上诉人并没有提供证据证明已向上诉人告知指定的装修垃圾存放点。上诉人至今未能装修房屋，不同意未来装修后所产生的垃圾由其清运。四、可视门铃属于商品房的附属设施，应计入商品房销售价格中，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取，故被上诉人已收取的1000.00元可视门铃费应予返还。上诉人居住的单元门铃是可视还是不可视，双方并没有约定，被上诉人主张是不可视门铃，没有证据证明，故不能由被上诉人随意进行更换。五、商品房买卖合同中明确约定房屋交付时出卖人必须确保水电、燃气、网络、有线电视等使用条件。现被上诉人及原审第三人虽辩称未将天然气管道安装费纳入建房成本，但买卖合同并无明确约定，故应认定房价当中已计入燃气管道安装费，不应再收取燃气初装费2600.00元。启运公司、华联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。关于电梯费问题，上诉人与被上诉人自愿签订了涉案小区的临时管理条约，该条约中明确了业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业管理区域的电梯使用规定并交纳相应的电梯使用费，被上诉人在收取电梯费的时候，在收据中明确写了是电梯费，说明了电梯费的计费方法，上诉人也交纳了该费用，认可该费用的交纳，上诉人该上诉请求，没有法律依据。关于垃圾清运费问题，上诉人签署的协议中明确装修垃圾的清运，交纳时能够确认对垃圾清运费的认可，上诉人该项上诉无事实和法律依据。关于可视门铃问题，上诉人如要求返还1000.00元，被上诉人将更换为普通门铃；如坚持使用可视门铃，则不能返还1000.00元。关于燃气初装费问题，案涉小区开发设计时燃气公司尚未成立，设计图纸里没有燃气管道，所以开发商没有将2600.00元的费用计入房价中，该费用是替燃气公司收取的，被上诉人没有获得任何利益。李季向一审法院提出诉讼请求：1.启运公司返还李季4,288.00元（其中返还电梯费288.00元、燃气初装费2,600.00元、可视对讲1,000.00元、垃圾清运费400.00元），并以4288.00元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年11月4日起至付清之日止的资金占用利息；2.本案诉讼费用由启运公司负担。一审法院认定事实：李季起诉启运公司、华联公司合同纠纷一案，系龙晟湖畔小区业主起诉物业公司及房地产开发公司的系列案之一。2019年7月29日，李季与华联公司签订《华联龙晟湖畔预售合同》，约定李季购买华联公司开发的坐落于新宾镇和平街龙晟湖畔小区2号楼2-10-110号，建筑面积为72.14平方米的住房。李季于签订预售合同当日向华联公司给付购房款10.5451万元。2018年11月1日，华联公司与启运公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方华联公司选聘乙方启运公司对龙晟湖畔小区提供前期物业管理服务事宜。乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；装饰装修管理服务等。物业共用设施设备包括电梯等，物业共用部位包括公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、道路、垃圾中转站等。本物业服务收费选择包干制，即由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅1元/平方米每月；高层住宅1.2元/平方米每月。物业服务费主要用于以下开支：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用。本合同期限自2019年10月1日起至2029年10月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。龙晟湖畔小区目前未成立业主委员会。启运公司为实施对龙晟湖畔小区的物业管理工作，制作了《龙晟湖畔临时管理条约》、《房屋装饰、装修管理服务协议》及《华联龙晟湖畔进户收费通知书》。其中《龙晟湖畔临时管理条约》约定：建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。该条约第十二条约定：业主应在物业服务公司指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾。未经物业公司书面同意，不得擅自占用物业公共部位和公共场所。第十六条约定：业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定并交纳相应电梯使用费用。《房屋装饰、装修管理服务协议》的装修规则部分的第7条写明：垃圾、杂物清理区，装修垃圾由物业公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾装袋后，按物业公司指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾指定堆放处。第10条写明：费用记取。（3）装修残土及垃圾按建筑面积。《华联龙晟湖畔进户收费通知书》中进户费用一览表部分写明：物业费1.2元/月/㎡×24个月；电梯费144.00元/人/年；燃气初装费（代收）2,600.00元/户；装修垃圾清运费：90平以下400.00元/户，90平以上600.00元/户；装修保证金2,000.00元/户；可视门铃（代收）1,000.00元/户；取暖费（代收）26.00元／平。启运公司在实施物业管理过程中，龙晟湖畔小区存在专门的装修垃圾堆放点，并且启运公司实施了垃圾清运行为。李季于2019年10月26日向启运公司交纳可视门铃费1,000.00元、垃圾清运费400.00元。2019年11月4日向启运公司给付燃气初装费2,600.00元、电梯使用费144.00元，以上款项均由启运公司为李季出具收据。华联公司于当日将房屋钥匙交付给李季。2019年11月5日李季将剩余全部购房款给付完毕。启运公司将前述《前期物业服务合同》、《龙晟湖畔临时管理条约》、《房屋装饰、装修管理服务协议》、《华联龙晟湖畔进户收费通知书》等书面材料各一份给付李季，启运公司自留一份，李季在启运公司留存的各份材料上签名确认，其中《前期物业服务合同》李季将其姓名签于首页。《龙晟湖畔临时管理条约》的尾页第三十九条内容为：本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。第四十条：本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效至业主大会制定的《临时管理规约》生效之日终止。最后一段为：本人已充分阅读理解以上内容并自愿遵守《临时管理条约》的相关规定。承诺人：李季（手写签名）。李季同时在《房屋装饰、装修管理服务协议》、《龙晟湖畔住宅进户收费通知书》落款的乙方处和业主签章处签名确认。2020年4月29日李季与华联公司签订《房屋买卖合同（现售）》一份，该合同系中国住房和城乡建设部与中国国家工商行政管理总局联合制定，大部分内容为格式条款，该合同系办理不动产登记书时必须提供的要件之一，不允许华联公司另行拟制合同。该合同对项目建设依据、销售依据、商品房基本情况、价款、价款给付方式、逾期付款责任、交付时间和手续、逾期交付责任、合同生效的内容进行了约定，其余格式内容因双方未予约定，均予以画“×”处理。该合同有关燃气管道铺设的条款属于画“×”处理的部分。李季购买该住房后一直未进行装修。另查明：华联公司开发建设的龙晟湖畔小区2号楼，于2013年开始设计，开工时间为：2018年5月，竣工验收时间为：2019年8月25日，其工程竣工验收文件卷体现该楼的设计及施工中均不包含燃气管网的铺设。新宾燃气公司于2013年进驻新宾县内，此前新宾县内未有燃气公司。2018年11月28日，华联公司（甲方）与新宾中燃城市燃气发展有限公司（乙方）签订了《居民燃气入户合同》（集体）该合同中与本案相关的内容有：由新宾中燃城市燃气发展有限公司对龙晟湖畔小区1#、2#楼实施燃气入户项目，即燃气管道的设计、施工及竣工验收，范围从市政干管至进入甲方居民用户室内的表后阀为止。工程费按每户2,600.00元计取。合同签订后，新宾燃气公司进行了施工，并于2019年初验收合格。一审法院认为，本案的争议焦点为启运公司、华联公司向李季收取的上述费用是否符合法律规定及双方合同约定，是否应向李季予以返还。关于李季要求返还的电梯使用费288.00元，其主张电梯费应包含在物业费之中，不应格外收取。第一，物业费之外单独收取电梯使用费并不违反法律及行政法规的强制性规定；第二，李季先向启运公司交纳了电梯使用费，后又自愿在《龙晟湖畔临时管理条约》的承诺人处签名确认，双方即已形成了以该条约为合同内容的物业服务合同关系。条约中明确写明了“业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定并交纳相应电梯使用费用。”故启运公司向李季收取电梯使用费符合双方合同约定。关于李季主张该临时条约系格式条款，启运公司没有尽到充分提示义务一节，该条约中对高金成的所谓不利条款即要求其交纳相关费用，启运公司在向李季收取电梯费时，在收据中明确写明“电梯费”，并在收据中将电梯费的计付标准写明。李季于次日在载有电梯费收费项目的收费通知书及物业服务条约上签名确认，其在签订上述通知书和规约时均未提出异议并要求返还，能够认定李季对交费事项明知并认可。第三，电梯属于特种设备，需要进行特殊维护。但小区内仅由高层业主需要使用电梯，启运公司未将电梯费用直接纳入物业费中也符合当地行业习惯，故李季在交纳电梯费后无权要求启运公司予以返还。李季要求返还的垃圾清运费400.00元，其诉称依据为抚发改发（2018）395号文件，即《关于印发〈抚顺市物业服务收费管理规定〉的通知》第十条二款：业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托服务企业清运装修垃圾的，服务费用由双方协商确定。李季称物业公司没有实施过清运装修垃圾，故应予返还该费用。本案中在李季所签署的《房屋装饰、装修管理服务协议》中，第7条写明：垃圾/杂物清理区，装修垃圾由物业公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾装袋后，按物业公司指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾指定堆放处。第10条写明：费用记取。（3）装修残土及垃圾按建筑面积。《华联龙晟湖畔进户收费通知书》也写明了装修垃圾清运费：90平以下400.00元/户，90平以上600.00元/户。从上述内容可以认定，启运公司针对装修垃圾与业主之间进行了明确约定，启运公司清运装修垃圾是要收取费用的。李季虽然还未进行装修，但将来装修必然会产生一些装修垃圾，装修垃圾与日常生活垃圾不同，装修垃圾如何处理在双方协议中已由明确约定。若由李季自行处理垃圾，启运公司不能随时进行监管，无法排除李季向小区生活垃圾存放处倾倒装修垃圾的可能。李季向启运公司交纳该笔费用，同时在上述规约和通知书中签名确认，能够认定李季认可由启运公司为其处理装修垃圾，故对李季要求返还清运费的诉讼请求一审法院不予支持。李季要求返还可视门铃1,000.00元，系依据辽价发（2008）97号通知，即2008年11月1日执行的《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知规定：附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施所有附属设施建设费用。李季与华联公司就可视门铃的费用均无协议约定。李季于2019年10月26日便向启运公司交纳了可视门铃款，于2019年11月5日才将剩余全部购房款付清，此时李季明确知道可视门铃未包含在其购房款中，仍于2019年11月5日在载有可视门铃代收款的收费通知书中签字确认，能够认定李季明知可视门铃不是华联公司交付房屋时的必须组成部分，未包含在房屋购房价款中，仍然按约定向华联公司缴足房款并在收费通知书中确认。启运公司辩解由业主自行决定是否适用可视门铃，如保留该可视门铃则不予返还该费用，如不保留则可退还该项费用，由启运公司将可视门铃更换为不可视的普通门铃。该项答辩意见既符合契约自由的精神，又保障了业主的居住便利，一审法院予以采纳，现李季坚持要求返还可视门铃费用，启运公司应当予以返还，同时李季应将该可视门铃返还给启运公司，由启运公司为其更换为不可视的普通门铃。李季要求返还的燃气初装费2,600.00元，系依据发改价格（2019）1131号文件，即2019年6月27日制发的《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》。该指导意见第四条规定“取消城镇燃气工程安装不合理收费。凡与建筑区划红线内燃气工程安装工程设计、施工等服务和材料不相关的收费，包括开中费、接口费、接入费、入网费、清管费、通气费、点火费等类似费用，涉及建筑区划红线外市政管网资产的增压费、增容费等，涉及市政管网到建筑区划红线连接的初装费、接驳费、开通费等费用，以及其他成本已纳入配气价格的表具更换等收费项目，一律不得收取，并不得变换名目另行收取费用。”第五条“简化城镇居民新建住宅燃气工程安装等收费方式。与新建商品房配套建设规划红线范围内的燃气工程安装费用统一纳入商品房开发建设成本，房地产开发企业、燃气企业等不得另外向商品房买受人单独收取。”从上述文件可以看出与建筑区划红线内燃气工程安装工程设计、施工等服务和材料相关的费用可以收取。本案中启运公司系代华联公司收取该笔款项，从案涉楼房的设计、施工、及验收报告中均未体现出有燃气工程的内容，李季亦未能举证证明案涉楼房的开发建设成本中包含燃气工程相关费用，商品房买卖合同（现售）虽然载明了燃气管道内容，但该合同是相关行政机关按照国家政策必须使用的合同，并不是华联公司拟制的合同。该合同条款针对燃气管道问题双方并未实际约定。新宾地区近几年才开始铺设燃气管道，能够使用燃气的小区仍占少数，是否将燃气管道纳入到建设开发成本并作为交付房屋的必备条件并没有统一实施。新宾燃气公司实施燃气工程按每户2600.00元标准计取工程费，启运公司亦是在未获任何利益的情况下，按每户2,600.00元代华联公司收取此项工程费并不违反法律和行政法规的规定，且李季也表示将来会开通燃气管道，故其无权再要求返还该项费用。一审法院据此判决：一、抚顺启运物业管理有限公司退还李季可视门铃费1,000.00元，抚顺启运物业管理有限公司将李季的可视门铃更换为不可视普通门铃，退款与更换门铃于本判决生效十日内同时履行；二、驳回李季其它诉讼请求。案件受理费25.00元，由抚顺启运物业管理有限公司负担，此款随上述款项一并付清。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为启运公司应否返还李季电梯费、燃气初装费、可视对讲门铃费、垃圾清运费。依法成立的合同受法律保护。根据法律规定，因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方或者受损害方有权请求变更或者撤销。经查，李季与启运公司（华联公司）之间形成了合同关系，双方已实际履行了合同约定内容，现李季诉请启运公司（华联公司）返还电梯费、燃气初装费、可视对讲门铃费、垃圾清运费，其性质系变更或撤销已成立并履行了的合同的部分内容，李季不能提供证据证明在其与启用公司或华联公司签订案涉合同、给付上述费用时存在法律规定的变更或撤销的情形，故一审法院对李季的诉请不予支持，具有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，李季的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由李季负担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 秦 梦审 判 员 王 炜二〇二一年六月二十一日法官助理朱彤代书记员 汪晓云