河北省霸州市人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀1081民初2291号 原告：蔡洪宝，男，1965年9月26日出生，汉族，住霸州市。 被告：郑西华，男，1963年9月4日出生，汉族，河南省商丘市人，现住霸州市。 委托诉讼代理人：周爽，河北育明律师事务所律师。 原告蔡洪宝与被告郑西华为确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡洪宝、被告郑西华及委托诉讼代理人周爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡洪宝向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年10月1日签订的补充协议无效；2、判定郑西华以及河北雍景房地产开发有限公司对万和新城的房产销售以及物业管理合同无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告蔡洪宝、乙方为屈凤海，身份证号1326261967××××××××，委托代理人李显树，身份证号：1326261966××××××××，于2017年3月30日签订的施工合同。由于涉案项目属于违法建筑且合同签订双方并未加盖有限公司公章，同时施工双方都为个人并无工程承包资质和工程发放资质，且此合同为主合同，开始签合同时乙方不包括郑西华。蔡洪宝与郑西华签订的补充协议为补充合同。故主合同应视为无效合同且补充协议应判定为无效合同。二、涉案项目土地为违法建筑；且仍为杨芬港镇三街集体所有，但被告以及河北雍景房地产开发有限公司并非杨芬港镇三街集体组织内部成员以及公司。被告签订的房屋买卖合同违反了《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议第五项关于物权纠纷案件的审理，在非试点地区农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。故被告以及河北雍景房地产开发有限公司签订的买卖合同属于违法违规而导致无效，望法院依法判决。且郑西华为河北雍景房地产开发有限公司法定代表人，2020年郑西华为抢夺万和新城项目的剩余资产组织各个业主与河北雍景房地产开发有限公司签订的物业管理协议无效，由于河北雍景房地产开发有限公司虽在经营项目里有物业服务，但是河北雍景房地产开发有限公司并未依法取得物业服务管理资质，且其注册地自其公司成立之时开始至今都为河北省廊坊市永清经济开发区王佃村并未产生过变更，即便其产生过变更也未取得物业服务管理资质，故望法院依法判定其无效。 被告郑西华辩称，一、郑西华与蔡洪宝于2017年3月30日签订的《施工合同》合法有效。涉案楼房建于杨芬港三街村民任学英宅基地之上，该宅基地开始由蔡洪宝出资购买，后蔡洪宝与郑西华约定由郑西华在该宅基地上承建两栋楼房，蔡洪宝按节点支付工程款。原、被告之间形成承揽法律关系，并不因宅基地买卖合同无效而认定《施工合同》无效。二、郑西华与蔡洪宝于2017年10月1日签订的《楼房建筑协议》并不是当然无效的。首先，《城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，由此可以看出，县级以上的城乡规划主管部门，才有认定、处置违法建筑的职权，该楼房未经县级以上的城乡规管理部门认定，不应认定为违法建筑。其次涉案楼房建设于杨芬港三街宅基地之上，出售给村集体内成员应为有效合同。蔡洪宝未按结点向郑西华支付工程款，为此双方约定由郑西华负责售楼，并用售楼取得的房屋款抵扣工程款，系就房屋处分权进行的约定。蔡洪宝作为楼房的发包方，其将处分权让渡给郑西华，系合法有效的。三、原、被告未签订过房产销售合同与物业管理合同，原告要求认定被告及河北雍景房地产开发有限公司对万和新城的房产销售以及物业管理合同无效，基于合同的相对性，原告不是适格主体，无权要求确认上述合同效力。综上所述，原、被告签订的两份合同合法有效，原告诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提供证据如下： 1、2017年1月1日任学英与蔡洪宝签订的土地转让合同照片打印件一份，证明土地已经转让给蔡洪宝，合同有效期内不能再转让给别人。 2、2017年3月30日蔡洪宝与承德滦平县屈凤海签订的施工合同彩印复印件一份，该复印件经屈凤海签字确认。证明合同是蔡洪宝与屈凤海签署，与被告没有关系，所以被告没有售楼权也没有管理权。 3、2020年9月1日蔡洪宝与屈凤海的对账单一份，证明对账数据是真实的，蔡洪宝支付438.865万元工程款，其中包括有给连俊的，给屈凤海的，给郑西华的，以及政府要求支付的等。 4、2017年10月1日原、被告签订的补充协议复印件一份，证明2017年10月1日至以后的房屋销售收款都是由郑西华收取的。 5、2017年11月24日任洪平给郑西华出具的承诺书复印件一份，证明郑西华授权任洪平替郑西华收取房款。 6、2018年5月28日郑西华出具的借条复印件一张，证明郑西华借任洪平300万元。 7、李仙友、郑西华、卫亚深等9人出具的证明照片打印件一份，证明该9人给了任洪平300万元建筑款。 8、销售房屋对账表复印件一张，证明张新航、任洪平、郑西华三人从2017年10月1日以后销售的都归郑西华，争议的5套房产也是郑西华销售。 被告对原告提供证据的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，但该宅基地转让协议原告只给任学英付款40万元，余款由被告郑西华支付。2、对证据2真实性不予认可，该施工合同为初始合同，最开始由原告与屈凤海签订，但由于屈凤海无钱施工，郑西华便作为屈凤海的合伙人共同签订了施工合同。后屈凤海既没有出资，也没有进行工程建设。所以原被告于2017年10月1日重新签订了楼房建筑协议。屈凤海退出了该项目。3、对证据3、6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告没有向任洪平借过资金，任洪平也没有进行过投资。4、对证据4、5的真实性认可，证据4能够证明原告将售楼权抵顶工程款，任洪平当时承诺替郑西华代卖房屋，售楼款均转给郑西华，但房屋由任洪平出售后售楼款均为原告偿还其自身的债务，被告没有收到。5、对证据8的真实性认可，对证明目的不认可，销售单上的售楼款均由蔡洪宝取得。 被告围绕答辩主张向本院提供证据如下： 1、2017年10月1日签订的楼房建筑协议复印件一份，证明原告系发包方，被告郑西华作为承包方，签订该协议。该协议明确约定因原告前期工程款迟延拨付，造成被告损失，故余下资金自行筹措，原告将楼房销售权交给被告全权负责。 2、2017年10月31日被告与任学英签订的协议复印件一份，2019年1月14日被告与任学英签订的协议复印件一份，证明原告未按合同约定时间向任学英支付宅基地款，余款由郑西华代为支付。 3、收据复印件10页，证明被告为该工程支付的工人工资及原材料款。 原告对被告提供证据的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，但任洪平因黑恶势力涉嫌犯罪，协议是在任洪平、郑西华威胁原告的情况下签的，协议签订以后被告就委托任洪平收款，且原告应该是与屈凤海签补充协议，郑西华既不是开发商也不是建筑商，无权签署该协议，所以此协议无效。2、对证据2的真实性不认可，并且应该无效，因为任学英已经将土地转让给原告。3、对证据3的真实性不认可，郑西华没有权利和原告结账。 本院经审查认为：原告蔡洪宝与案外人屈凤海于2017年3月30日签订施工合同，后又于2017年10月1日与被告郑西华签订楼房建筑协议，原告自认2017年3月30日的施工合同是主合同，2017年10月1日的楼房建筑协议是补充协议，亦自认主合同无效，补充协议亦无效，但本案中缺少必要当事人屈凤海，经本院释明后，原告坚持不追加屈凤海为本案当事人参加诉讼，并仅要求确认补充协议无效，故原告该项诉讼请求不符合起诉条件。原告主张郑西华以及河北雍景房地产开发有限公司对万和新城的房产销售以及物业管理合同无效，未提供相关合同等主要证据，不能证实其主张的合同实际存在，且原告亦未追加河北雍景房地产开发有限公司为本案当事人，故该项诉讼请求亦不符合起诉条件。综上，原告的起诉不符合起诉条件，应予驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款，裁定如下： 驳回原告蔡洪宝的起诉。 案件受理费100元，退还原告蔡洪宝。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  宋广楷 二〇二一年六月二十一日 书记员  徐福宝