河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1621民初1224号原告：付少明，男，1989年11月13日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：裴艺爽，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁高威，河南程功律师事务所实习律师。被告：扶沟县中汇华天置业有限公司。住所地扶沟县鸿昌大道中段。统一社会信用代码914116216999951353。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小燕，河南良承律师事务所律师。原告付少明与被告扶沟县中汇华天置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付少明委托诉讼代理人裴艺爽、袁高威和被告扶沟县中汇华天置业有限公司（以下简称扶沟中汇置业公司）委托诉讼代理人韩振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付少明向本院提出诉讼请求：1、要求扶沟中汇置业公司继续履行与付少明的房屋买卖合同，并将位于扶沟县鸿昌大道的中汇国际城27号楼2单元1501号房屋交付付少明及配合、协助付少明办理涉案房屋的产权手续；2、案件受理费、保全费由扶沟中汇置业公司负担。事实和理由：2016年6月23日，付少明向扶沟中汇置业公司关联公司出借款项未能得到清偿，扶沟中汇置业公司承诺以欠款抵付购房款的方式，将其在建的位于鸿昌大道的中汇国际城27号楼2单元1501号房屋出售给付少明，故向付少明出具了售房的收据，该收据注明收款事由为房款27-2-1501、3190元/㎡×118.12，总金额为376803元，另出具涉案房屋有线电视安装费收据，金额为3460元。涉案房屋因扶沟中汇置业公司自身原因建设进度缓慢，直至今日，该房屋建成并符合交付条件。为督促扶沟中汇置业公司履行合同义务，付少明与扶沟中汇置业公司多次协商交付房屋无果，无奈，付少明诉至贵院，望贵院依法审理并判如所请。扶沟中汇置业公司辩称，一、付少明、扶沟中汇置业公司之间并未签订任何房屋买卖合同，付少明的《收据》并不能认定为付少明、扶沟中汇置业公司之间的房屋买卖合同，本案案由应当认定为“商品房预售合同纠纷”，并非“商品房买卖合同纠纷”，因此，付少明要求扶沟中汇置业公司继续履行房屋买卖合同无事实和法律依据，故付少明要求扶沟中汇置业公司交付案涉房屋没有任何事实和法律依据。根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。结合上述法律规定可以看出，当事人双方进行房地产转让均应当采取书面合同的形式。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。本案中，付少明并未提交双方相应的商品房买卖合同，应当承担相应的不利后果。因付少明、扶沟中汇置业公司之间并没有签订房屋买卖合同，付少明也没有向法庭提供付少明主张的其与扶沟中汇置业公司的房屋买卖合同，故付少明诉请扶沟中汇置业公司继续履行付少明所谓的房屋买卖合同无事实依据。付少明提交的《收据》并不能认定为付少明、扶沟中汇置业公司之间的房屋买卖合同，通过上述法律规定，该收据中载明的内容明显非常少，对于商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期及装饰、设备标准承诺和供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等等均没有约定，明显不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能认定为商品房买卖合同，故本案不能定性为商品房买卖合同纠纷。二、付少明要求扶沟中汇置业公司交付案涉房屋不具备事实和法律基础，不应当予以支持。首先，根据付少明的诉讼请求、事实理由和证据材料，付少明并没有与扶沟中汇置业公司签订房屋买卖合同，故与付少明之间不存在房屋买卖合同关系，付少明无权要求扶沟中汇置业公司交付房屋。其次，通过付少明提交的证据来看，付少明、扶沟中汇置业公司之间并没有关于交付房屋的约定及交付的时间约定，付少明无权要求扶沟中汇置业公司交付房屋。最后，付少明没有向扶沟中汇置业公司支付相应的房款，没有相应的付款凭证，所以扶沟中汇置业公司没有交付房屋的义务，付少明诉请扶沟中汇置业公司履行合同、交付房屋根本没有法律和事实基础，应当驳回付少明诉请。三、付少明诉称付少明理财的担保公司系扶沟中汇置业公司关联公司是错误的，付少明并没有将涉案房屋的房款真实的支付给扶沟中汇置业公司，仅凭付少明提交的收据不能证明付少明真实的完成了付款义务，且付少明诉称其缴纳的房款来源不合法，不能认定有效交付，故付少明诉请的要求扶沟中汇置业公司继续履行房屋买卖合同、交付房屋没有依据，扶沟中汇置业公司不予以认可。付少明并没有实际向扶沟中汇置业公司支付房款，扶沟中汇置业公司没有义务向付少明交付房屋；付少明提交有收据但没有提交实际向扶沟中汇置业公司付款的支付凭证，不能证明付少明真实的完成了付款义务。根据原审查明，付少明系向担保公司理财，数额中包括了非法利息，该数额目前含混不清，付少明无法进行剥离，故应当由付少明承担不利后果，故扶沟中汇置业公司认为付少明诉称其缴纳的房款不合法，不能认定有效交付。故付少明诉请扶沟中汇置业公司履行合同、交付房屋根本没有法律和事实基础，应当驳回付少明诉请。四、付少明起诉要求办理案涉房屋的产权手续不符合人民法院的受理范围，应当将本案驳回起诉。涉案房屋所有权权属尚未经物权登记机关予以确认，确认房屋所有权系物权登记机关的权力，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故付少明所诉事项不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当依法驳回付少明起诉。综上所述，付少明的各项诉讼请求无事实和法律依据，应当依法判决驳回付少明的所有诉讼请求。付少明围绕诉讼请求向本院提交如下证据：购房款收据、有线电视初装费收据各一份；证明涉案房屋总价款、单价、面积及楼号、房间号双方已经协商一致并约定明确，该收据表明扶沟中汇置业公司对付少明交付购房款、有线电视初装费款项的事实予以确认，扶沟中汇置业公司应履行涉案房屋的交付义务。郑州市金水区人民法院（以下简称金水法院）（2020）豫0105民初12160号民事判决书复印件一份；证明付少明对案外人张和平的债权经扶沟中汇置业公司同意转让予扶沟中汇置业公司承担，转让手续已经实际交接，另外扶沟中汇置业公司为追索欠款向案外人张和平提起诉讼，经金水法院判决债权（包括付少明的购房款项）予以确认并予以强制执行，结合证据1可以证明，付少明、扶沟中汇置业公司之间的房屋买卖合同关系成立且付少明付款义务已实际履行。民事裁定书一份；证明案涉房屋由房管部门备案，经付少明申请由贵院办理查封手续。苏双江、付红星法院询问笔录；证明印证付少明、扶沟中汇置业公司房屋买卖合同成立的背景属实，付少明、扶沟中汇置业公司签订房屋买卖合同后，扶沟中汇置业公司以办理备案手续为由将合同原件收回，付少明、扶沟中汇置业公司成立房屋买卖合同关系，扶沟中汇置业公司应按合同约定交付房屋。扶沟中汇置业公司对付少明提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，该两份收据付少明没有提供支付凭证，其他意见同答辩意见，达不到证明目的；对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，付少明对张和平的债权并不是付少明所说的转移给扶沟中汇置业公司承担，虽然经过法院审判，但张和平并没有履行，扶沟中汇置业公司没有收到任何款项；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，付少明陈述房屋由房管部门备案是不符合客观事实的，目前该房产没有给任何人备案，也请付少明搞清楚什么是备案；对证据4询问笔录真实性无异议，但对其陈述的内容及证明目的有异议，以上人员所陈述的内容不符合客观事实，该笔录不能达到付少明证明双方签订商品房买卖合同的高度盖然性要求，人民法院不能仅凭一个案外人的单方陈述来认定付少明、扶沟中汇置业公司之间签订有买卖合同，对此扶沟中汇置业公司不予认可，另外通过该笔录显示付少明是向扶沟县中小企业互助商会参与非法集资，其所谓的债权存在非法利息，付少明应当举证证明其本金及利息的具体数额，否则应当承担不利后果。扶沟中汇置业公司未向本院提交证据。为查明案情，本院依职权调取如下证据：1、本院对付少明的父亲付胜奇和苏双江的调查笔录各一份；2、本院对付红星的调查笔录一份；3、本院对张美华、陈慧君的调查笔录各一份；付少明对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1苏双江之前陈述的内容属实，仅因为苏双江本人的情况与付少明情况相同，为了便于后期提起诉讼，苏双江将该合同复印件用于其诉讼案件，同时迫于对扶沟中汇置业公司诉讼的压力将合同复印件收回，但与其在笔录中的陈述事实不相冲突，苏双江的合同复印件系扶沟中汇置业公司出具的格式合同，付少明与扶沟中汇置业公司签订的房屋买卖合同及条款内容与格式与其大致相同，付少明虽无法提交与扶沟中汇置业公司签订的合同复印件，但苏双江本人的合同可以与付少明的合同供法庭予以参考，便于事实的查明。证据2印证付少明、扶沟中汇置业公司房屋买卖合同成立的背景属实。证据3被询问人系扶沟中汇置业公司员工，陈慧君系扶沟中汇置业公司售楼部张峰的妻子，与扶沟中汇置业公司存在利益关系，存在与扶沟中汇置业公司串通虚假陈述的可能性，其陈述没有签订房屋买卖合同与事实不符，据付少明妻子闫华艳陈述，付少明的合同是同郭珍同去，在扶沟中汇置业公司处签订的，法院可以向其调查核实，付少明妻子可以提供与郭珍微信聊天记录截图予以证明，曾签订房屋买卖合同的事实。扶沟中汇置业公司对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1首先苏双江是否与扶沟中汇置业公司签订合同均不能证明付少明与扶沟中汇置业公司签订了商品房买卖合同，不具有任何的类比性，付少明也不能以此来推断双方之间存在合同；据付少明父亲的陈述可以认定付少明本人没有跟扶沟中汇置业公司签订商品房买卖合同，付少明的父亲也没有和扶沟中汇置业公司签订商品房买卖合同。对证据2有异议，达不到付少明的证明目的。对证据3无异议。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、对付少明提交的证据1证明力的认定扶沟中汇置业公司对该证据真实性无异议，对证明目的不认可；结合付少明提交的证据2，经综合分析判断，对该证据证明的以借款折抵购房款这一事实予以认定；对该证据证明的其他证明力，本院不予认定。2、对付少明提交的证据2证明力的认定扶沟中汇置业公司对该证据真实性无异议，对证明目的不认可；结合付少明提交的证据1及本院依职权调取的证据1、2、3，经综合分析判断，对该证据证明的付少明与扶沟中汇置业公司签订商品房买卖合同这一事实不予认定，对该证据证明的其他证明力，本院予以认定。3、对付少明提交的证据3证明力的认定扶沟中汇置业公司对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为付少明陈述房屋由房管部门备案不符合客观事实；结合付少明提交的本院2021年1月21日作出的（2021）豫1621执保29号协助执行通知书可知，查封案涉房屋的所有人为扶沟中汇置业公司；经综合分析判断，对该证据的证明力，本院不予认定。4、对付少明提交的证据4及付少明与扶沟中汇置业公司是否签订商品房买卖合同事实的认定付少明未向本院提交案涉商品房买卖合同，本院依职权对相关人员进行了调查取证，但亦未调取案涉商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”依照上述举证证明责任的承担原则，证明付少明与扶沟中汇置业公司签订商品房买卖合同的举证责任应由付少明承担。结合本院依职权调取的证据1、2、3，经综合分析判断，对付少明提交的证据4的证明力，本院不予认定；对付少明与扶沟中汇置业公司签订商品房买卖合同的事实，本院不予认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年前付少明曾向扶沟县中小企业互助商会出借款项，扶沟县中小企业互助商会时任负责人为张和平，因扶沟县中小企业互助商会未向付少明返还借款，经张和平与扶沟中汇置业公司协商，用扶沟中汇置业公司开发的位扶沟县××大道东段段中汇国际城小区的房屋折抵扶沟县中小企业互助商会下欠付少明的借款。2016年6月23日扶沟中汇置业公司向付少明出具收据一份，载明收到27-2-1501房天然气初装费3200元、有线电视初装费260元合计3460元；2016年6月23日扶沟中汇置业公司向付少明出具收据一份，载明收到付少明房款27-2-1501、3190元/㎡×118.12，金额376803元。当时案涉房屋正在建设中。扶沟中汇置业公司于2020年7月2日以张和平为被告向金水法院提起借款合同诉讼，2020年8月26日金水法院作出（2020）豫0105民初12160号民事判决，判决张和平于判决生效后十日内偿还扶沟中汇置业公司欠款6882459元、驳回扶沟中汇置业公司的其他诉讼请求，审理查明载明：扶沟中汇置业公司提交“借条”复印件一份，显示：今借中汇置业公司现金275.6375万（贰佰柒拾伍万陆仟叁佰柒拾伍元），借款人张和平，2016年8月20日。扶沟中汇置业公司提交“借条”复印件一份，显示：今借中汇华天置业有限公司现金412.2358万元（肆佰壹拾贰万贰仟叁佰伍拾捌元正），借款人张和平，2016年12月12日。下方注明“少3726元”。2019年8月14日，扶沟中汇置业公司（甲方）与张和平（乙方）签订《协议书》一份，载明：立协议是由由2016年，乙方张和平因欠别人资金无力偿还，与甲方时任负责人协商，乙方用甲方开发建设的“中汇国际城”小区房屋折抵乙方的欠款，由乙方按房屋折抵向甲方出具借款手续，后甲方陆续向乙方折抵房屋23套。折抵价6882459.00元（折抵房屋清单附后）。2016年8月20日，乙方实际折抵给别人的房屋价款向甲方出具借甲方现金2756375元的借条；2016年12月12日，乙方按折抵给别人的房屋价款向甲方出具借甲方现金4122358.00元的借条（两份借条上的借款金额比实际折抵金额少算3726元）。以上欠款，乙方一直未还甲方。为此，现经甲、乙双方协商一致，达成本协议：一、双方共同确认：乙方因甲方房屋折抵其欠款而形成乙方欠甲方现金6882459.00元（陆佰捌拾捌万贰仟肆佰伍拾玖元整），（以实际折抵房屋清单为准）。二、乙方针对上述欠款仅对本金对甲方作出还款承诺，经协商，之后不发生利息计算，具体还款计划双方另行协商。扶沟中汇置业公司、张和平在该协议书下方签名签章确认。该协议书后附“扶沟担保公司抵房款明细（张和平）”一份显示：……2、2016.6.23付少明房号27-2-1501金额376803元……。该表下方显示由张和平签名确认。扶沟中汇置业公司与于雷等人签订的《商品房买卖合同》十四份及于雷等人出具“收据”共23份，显示扶沟中汇置业公司将其开发的位于扶沟县城关镇鸿昌大道东段北侧的商品房出卖给案外人于雷等人，收到于雷等23人购房款等。截止庭审时案涉房屋已竣工。付少明于2021年1月20日向本院提起财产保全申请，本院于当日作出（2021）豫1621民初195号民事裁定，裁定查封、冻结扶沟中汇置业公司名下价值380263元的财产，并于次日向扶沟县不动产登记中心送达（2021）豫1621执保30号协助执行通知书，协助事项如下：查封扶沟中汇置业公司名下位周口市××大道道中汇国际城27号楼2单元1501号房，扶沟中汇置业公司在查封期间不得转移被封财产、不得对被查封财产设定权利负担、不得妨碍执行的其他行为，查封期限为三年。本院认为，本案争议的焦点为：本案法律关系如何确定；付少明要求继续履行房屋买卖合同、交付房屋及配合、协助办理房屋的产权手续的诉讼请求能否予以支持。一、关于本案法律关系如何确定的问题《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”案涉商品房在2016年6月23日扶沟中汇置业公司向付少明出具收据时属正在建设中的商品房，结合本案案情，本案法律关系应确定为商品房预售合同纠纷。二、关于付少明要求继续履行房屋买卖合同、交付房屋及配合、协助办理房屋的产权手续的诉讼请求能否予以支持的问题《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；……（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”依照上述法律法规规定，商品房转让应采取书面形式；本案中，付少明未向本院提交书面商品房买卖合同，扶沟中汇置业公司不认可与付少明签订书面商品房买卖合同，经本院调查亦未调取付少明与扶沟中汇置业公司签订的书面商品房买卖合同，且案涉房屋在扶沟中汇置业公司向付少明出具收据时属在建房屋，本院认定案涉法律关系为商品房预售合同纠纷；经综合分析判断，付少明未向本院提交书面商品房买卖合同，由此产生的后果由其自行负担。结合庭审中，扶沟中汇置业公司对付少明的原始债权的数额、利息等情况均存在异议，并不认可收到案涉购房款，付少明亦未提交证据证明原始债权情况、案涉购房款的支付情况；经综合分析判断，付少明提交的证据不足以证明其主张的继续履行房屋买卖合同、交付房屋及配合、协助办理涉案房屋的产权手续。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回付少明的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由付少明负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状及副本，上诉于周口市中级人民法院。审判员  邹鹏举二〇二一年六月十五日法官助理许小兰书记员李丹丹