河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终3336号 上诉人（原审被告）：韩明庆，男，1988年3月16日出生，汉族，现住河北省沧州市渤海新区。 被上诉人（原审原告）：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司,住所地：河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑小区2号楼1单元103室。 统一社会信用代码：911309923200884782。 法定代表人：于文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王金英，女，1958年9月15日出生，汉族，住河北省沧州渤海新区,该公司经理。 上诉人韩明庆因与被上诉人沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩明庆上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误导致适用法律错误。一、疫情期间栅栏、围栏长期处于维护检查状态，外小区人员随意钻进钻出，对本小区生命财产、健康安全造成重大影响，达不到疫情防控标准。二、垃圾堆放、雪天冻冰图瑞物业未及时清理、清除。三、港务小区电线私拉乱接问题严重，物业公司未能尽职做到制止。四、公共设施损坏，健身区域地面玻璃破裂，造成重大安全隐患。五、小区楼道口、楼梯内废旧杂物堆积，堵塞通道。六、消防控制室处于瘫痪状态，不能正常使用，没有维护。七、图瑞物业没有持有专业消防证两名以上工作人员同时现场工作，并且未能每天按要求填写工作日志。八、图瑞物业未按要求做到员工定期培训、演练，对消防意识淡薄。九、每一单元，楼层楼道消防箱内消防设施工具丢失，消防器材（消防带、水枪、接口、灭火器、感烟器）等丢失、损坏。十、地下消防大门推不动处于失修状态，发生火灾达不到安全要求。十一、图瑞物业未设置、规划地面黄标线，造成小区车辆随意停放，消防通道堵塞，均未达到消防通道4米的要求。要求物业公司按照物业服务合同举证证明所履行的合同义务，否则无权主张上诉人的物业费。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求依照上诉人的上诉请求依法改判。 图瑞公司答辩称，1、上诉人说一审判决错误，认定事实有误是不存在的。这个小区的栅栏我们每天修，每天都有业主拔，现在都已经焊死了，业主就拿脚踹，因为能节省路程。而且上诉人一审的时候没有提出过这个问题。2、上诉人说的垃圾堆放不存在。3、上诉人所说的上诉状中的二、三项请求一审中都没提到。4、上诉状第六项消防，对方说不能正常使用这是事实，现有的设施被上诉人是进行维护的，没有的添置了一部分。被上诉人维护的部分有消防栓上面的玻璃、喷水枪、水带一共添置了21套，这个过程中还是有丢失还是不全，像感烟器没有添加，小区没有中控室，中控室的好多设备都没有，被上诉人没有办法进行添置，还有水泵房现在还在开发商手里。业主委员会给被上诉人出具了前边的物业没有跟被上诉人交接的证明。5、针对上诉状第八项，说被上诉人的消防意识淡薄是不存在的，我们有定期培训演练。6、针对第九项我们在的过程中不存在丢失情况。7、针对第11项，我们设置了地标黄线，该小区因为设计问题一下雨地标黄线就不清楚了。8、上诉人说消防通道没有达到四米要求，现在应该是达到了国家的要求。 图瑞公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付物业费1450元，滞纳金794元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月，沧州渤海新区港务小区业主委员会成立。2018年7月25日，渤海新区港务小区业主委员会作为“甲方”，原告作为“乙方”，签订了《物业管理合同》，原告提供的合同主要内容为：第一部分物业项目基本情况第一条中物业管理服务费：由乙方按建筑面积向业主收取，具体情况如下：1、业主缴纳物业费每年一次，时间为每年的1月5日至1月31日；2、物业费收费时间段是每年的7月1日-下年的6月30日；3、物业费每平方米每月0.7元；4、电梯费按不同楼层收取：（1）、2-4层每平方米每月0.31元；6、照明费每户三年收取100元；10、规定时间内不缴纳物业费的业主或住户，每超出一天加收千分之三的滞纳金。第二部分物业服务内容第二条1、甲乙双方在物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由甲方承担，时点后责任由乙方承担。第三条乙方应当提供的物业服务包括：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案并竣工验收资料等；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案等；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；13、设立服务监督电话，并在物业区域内告示；14、其他服务事项。第四部分物业服务期限第五条物业服务期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日。另查明，韩明庆系渤海新区港务小区2-1-201的业主，房屋面积为116.88平方米，其自2017年搬入该小区居住至今，但其未交纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。因被告不缴纳物业费，原告于2019年9月13日、2020年3月25日在小区内、被告房门分别张贴通知书对其进行催缴，至今被告未缴纳物业费，故原告诉至法院要求被告缴纳物业费用及滞纳金共计2244元，具体计算为：物业费1450元（物业费0.7元/月/平方米×116.88平方米×12个月（981.79元）+电梯费0.31元/月/平方米×116.88平方米×12个月（434.79元）+照明费100元/年÷3年（33元）），滞纳金794元（3‰/日×1450元×天数182.5天（2019年6月30日至2019年12月30日））。庭审中，韩明庆不同意交纳物业费，其提交了照片26张，证实原告物业管理存在瑕疵，且消防问题不完善。原告图瑞公司经庭审质证认为：1、消防问题该小区本就存在问题，缺设备情况存在，我们已经进行了部分修复；2、消防和公共设备损坏程度，我们修复过一部分，消防通道不够宽不是我们的责任，是房屋建设预留的空间本来就小；3、车辆乱停乱放，因为小区本就存在100多辆车，车库不够用，没有办法；4、私拉乱接问题我们也管理过，但是需要每个业主的配合；5、高空摄像头我们没有安装的义务。同时提交了港务小区业主委员会出具的说明一份、向爱民物业（该小区前物业公司）发放的通知一份以及向全体业主发放的通知一份，证实消防问题系爱民物业未与业主委员会进行交接，为前期遗留问题以及违约金折抵物业费应与爱民物业进行协商。被告韩明庆经庭审质证为：对业主委员会发放给全体业主的通知无异议；对业主委员会作出的说明真实性无异议，但记载的内容有异议，2017年入住时还有消防设施及公共设施；对业主委员会向爱民物业发放的通知，记载的内容有异议，没有记载具体的楼层。上述事实有《物业管理合同》、催缴通知单照片两张、《证明》、《通知》、《说明》，被告提交的照片及当事人的陈述在案佐证。 一审法院认为，2018年7月25日，原告与渤海新区港务小区业主委员会签订的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，除滞纳金约定过高外，其他部分合法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，案涉《物业管理合同》对沧州渤海新区港务小区全体业主具有约束力。根据《物业管理合同》，原告提供了相关的物业服务，被告理应支付物业费用，庭审中被告提交的证据不足以证实原告的物业服务存在瑕疵。关于被告辩称其与开发商协商违约金抵扣物业费，庭审中被告并未提交相关证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，故对被告的抗辩一审法院不予支持，被告与开发商之间的纠纷可另案主张权利。不及时交纳物业费不仅损害物业公司利益，也损害了合法交纳物业费的其他业主的合法权益，故被告应按照合同约定交纳物业费用共计1450元。关于违约金，被告未按约定交纳物业费，存在违约行为，理应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与渤海新区港务小区业主委员会签订的《物业管理合同》第10条约定的按每日千分之三，即万分之三十支付违约金，明显过高，应予适当减少。因原告未提交其因被告未按时交纳物业服务费造成实际损失的充分证据予以证实，结合本案庭审实际，一审法院酌情确认违约金的数额按年利率3.85%计算，自2019年6月30日开始计算至2019年12月30日共计27.91元（1450元×3.85%÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩明庆于本判决生效之日起五日内给付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1450元及违约金27.91元；二、驳回原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司其他的诉讼请求。以上有给付内容的款项，双方自行交接。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告韩明庆承担（限判决生效之日将案件受理费交至黄骅市人民法院诉讼费指定账户,开户行：中国工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××23）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 另查，被上诉人图瑞公司向一审法院提交渤海新区港务小区业主委员会于2020年1月6日出具的《关于港务小区消防设施设备和资料没有交接的说明》一份，该说明载明：“2018年6月，港务小区业主委员会，鉴于沧州爱民物业有限公司，几年来在港务小区的物业服务中，管理混乱，服务质量低下等原因，在多次下发整改意见通知无效的情况下，港务小区业委会在广泛征求广大业主意见的基础上，决定更换新的物业服务单位，双方规定交接日期为2018年6月30日。但是沧州爱民物业公司，却在6月25日，没有进行任何交接的情况下不辞而别，并将各种资料带走，小区内严重损坏的各种设施设备没有恢复，特别是消防设施设备严重缺失和损坏，消防管道无水，没有主控室及监测设备。因为港务小区的验收报告没有，所以具体验收时间无法提供。关于港务小区的消防，与图瑞物业公司至今没有进行交接”。 其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人韩明庆主张被上诉人图瑞公司提供的物业服务尤其是消防问题存在瑕疵而不予缴纳被上诉人所主张的2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。对该主张被上诉人不予认可，而上诉人一审提交的分别拍摄于2020年4月28日、2020年8月17日的照片不能有效证明被上诉人2018年7月1日至2019年6月30日期间提供的物业服务存在瑕疵，结合被上诉人一审提交的《关于港务小区消防设施设备和资料没有交接的说明》、《物业管理合同》第二条等，亦不能证明即使存在消防问题被上诉人图瑞公司2018年7月1日至2019年6月30日期间提供的物业服务存在瑕疵。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。综上所述，韩明庆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韩明庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 娜 审判员 位海珍 审判员 葛淑红 二〇二一年六月二十五日 书记员 肖 帅