北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5130号上诉人（原审原告）：北京至德亨通供应链管理有限公司，住所地北京市朝阳区五方桥农机仓库9号（平房）。法定代表人：樊乐娃，执行董事。委托诉讼代理人：杨辉，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市燕潮苑养殖有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇王家场村。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。上诉人北京至德亨通供应链管理有限公司（以下简称至德亨通公司）因与被上诉人北京市燕潮苑养殖有限责任公司（以下简称燕潮苑公司）土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人至德亨通公司之委托诉讼代理人杨辉，被上诉人燕潮苑公司之法定代表人王**、委托诉讼代理人及雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。至德亨通公司上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由燕潮苑公司承担。事实和理由：一审法院对确认租地合同无效后的租金返还及损失分担的认定事实不清、证据不足、程序违法。1.至德亨通公司所租土地是用来建设、生产经营，所租土地的性质应为工业用途，并明确将涉案土地的土地使用证、使用证号码、用途等列举在合同条款中，而且要求燕潮苑公司提供土地使用证的原件，就是为了明确目的防止出现纠纷。一审法院认定至德亨通公司与燕潮苑公司在签订合同时应当知晓土地的规划用途，应当知晓能否建造建筑物，故双方均有过错，因协议书无效产生的损失应当双方分担，认定错误：首先，至德亨通公司在合同条款中明确约定了土地用途，租地协议和补充协议都一再列举了要进行建设的目的，显然，至德亨通公司承担的是工业用地的租金，进驻场地后投入大量资金进行基础建设，目的是在租赁土地上建设经营，且整个庭审中并没有证据证明至德亨通公司在明知土地性质为农用地的情况下依然租赁进行建设经营，因此至德亨通公司并无过错。其次，燕潮苑公司对涉案土地的性质应当是明知的，其应当承担完全的过错。燕潮苑公司的法定代表人一直在涉案土地的王家场村居住，其对土地性质、政策等应当知晓，具有天然的优势地位，但其向至德亨通公司隐瞒，因租地协议无效产生的损失应当完全由燕潮苑公司承担。根据现场勘验的情况，至德亨通公司整个场地的基础设施已经建好，涉案场地内的房屋也已修整完毕，有关建设的地基已经打好，办好手续就可以垒砖完成工程建设了，该损失仅以至德亨通公司证据中列举的花费就已达44万余元，均应由至德亨通公司承担。2.既然合同无效，因合同取得的财产理应予以返还，涉案场地已经交付给燕潮苑公司，燕潮苑公司应该向至德亨通公司返还租金。至德亨通公司系基于建设生产经营的目的而租赁工业用地，既然涉案土地不是工业用地，达不成合同目的，且至德亨通公司实际并未基于合同目的而使用土地或获益，燕潮苑公司应全部返还租金，退一步讲，即使需要至德亨通公司支付占用期间的费用，也应该按照农用地的标准承担。一审法院已经基于合同约定内容与实际土地性质不符而认定合同无效，且自由裁量了占有使用费为10万元，但并未对至德亨通公司已经基于工业用地支付的租金做出处理，显然认定有误。3.一审法院对于土地占用时间认定错误。涉案土地在租赁关系开始就没有交接手续，至德亨通公司主张自2019年8月7日开始使用土地是有证据支持的，至德亨通公司进场施工的时间及购电、购买材料、人工劳务的计算都是在2019年8月7日之后开始的，向电力公司、材料商的支付凭证、证据等均可以证实。实际上至德亨通公司并没有在约定的计租日2019年5月1日进驻土地。针对使用土地的截止日，双方也没有交接手续，这也符合双方的交易惯例。至德亨通公司在2019年12月4日接到政府信息公开答复后就告知燕潮苑公司不再使用涉案土地，并从涉案场地撤离，从证据中也可看出那之后也没有工人干活、没有购买材料。至德亨通公司没有扩大自己的损失，而是去进一步明确土地性质的情况。退一步说，至德亨通公司在2020年1月14日起诉后，燕潮苑公司就知道至德亨通公司要求解除合同赔偿损失的诉讼请求了，至德亨通公司起诉后就能够明确已经不再使用涉案土地。而且第一次庭审法院明确提出了至德亨通公司是否继续使用涉案土地，至德亨通公司明确12月4日后已经不再使用涉案土地也腾空土地并告知了燕潮苑公司。现场的物品是在涉案土地的别墅中，燕潮苑公司一家一直居住在涉案土地的别墅中至2019年10月份后搬离，而且燕潮苑公司所谓的搬家也没有离开王家场村。法院在组织双方现场勘验进入别墅时，是燕潮苑公司持有别墅的钥匙进行开门勘验，至德亨通公司没有钥匙。同时现场勘验的过程中也看到了燕潮苑公司自种的两块菜地，说明燕潮苑公司早已经认可收回土地。一审法院对占用时间认定明显缺乏事实依据，程序错误。燕潮苑公司辩称：一审判决认定事实正确，至德亨通公司主张场地交付时间以及施工时间都在判决书中进行了仔细描述，双方通过协议方式在2018年12月10日将起租期由2019年3月15日修改为2019年5月1日，对签订合同后至德亨通公司土地如何使用、如何建造、能否建造给予了充分的协商，并且至德亨通公司只交了定金。关于占有使用费，一审法院认定正确，从2019年5月1日开始计算租金，到2019年10月23日期间，虽然至德亨通公司交了第一年租金，但实际使用时间已经跨越了两个年度，一审判决支付10万元占有使用费没有错误。结合至德亨通公司实际使用土地的情况，其对燕潮苑公司的房屋鱼池进行了大量拆改，并且没有进行任何恢复，在2020年雨季期间房屋受到影响，完全是由燕潮苑公司单方进行的修复，花费了大量的费用，依据合同约定，按照每平米不超过1000元的标准，应该予以赔偿。虽然调查结果显示涉案土地是农业地，但土地发证时一直是工业用地性质。至德亨通公司向一审法院起诉请求：1.确认至德亨通公司、燕潮苑公司之间签订《租地协议》于2019年12月4日解除；2.燕潮苑公司返还土地租金787500元；3.燕潮苑公司向至德亨通公司支付因解除合同造成的损失447116元；4.燕潮苑公司向至德亨通公司支付违约金353250元(785000元*0.5%*90天)；5.请求燕潮苑公司支付本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2018年12月10日，出租方（甲方）燕潮苑公司与承租方（乙方）至德亨通公司签订了租地协议，约定：甲方将位于北京市顺义区李桥镇王家场村的土地使用权出租给乙方使用，使用用途为工业用地，面积为13122平方米，集体土地使用证号为京顺集用2003划企字第×号，本协议项下土地现状为办公室两层2204.7平方米，别墅两层772平方米，一层长房屋476.4平方米（于2024年5月1日交付给乙方），共计3453.1平方米。另，餐厅两层占地面积214.6平方米（于2024年5月1日交付给乙方使用），使用费每年10万元，另行签订补充协议，协议终止期限与主合同保持一致。租赁期限为20年，自2018年12月10日至2038年12月9日止，计租日期2019年3月15日至2038年12月9日。第一年（2019年3月15日至2020年3月14日）租金90万元，于签订合同当日支付40万元，于2019年5月1日支付50万元。2020年3月15日至2022年3月14日每年租金90万元，2022年3月15日至2024年3月14日每年租金100万元，自2024年3月15日起，租金以100万元为基数每年增长2万元，按年支付，于每年3月15日支付。甲方同意乙方在本合同约定的土地上建房、经营，并应全力协助、配合办理各项审批手续等，甲方在合同生效当日向乙方交付此土地，并保证乙方有进驻条件，甲方按照乙方要求移除树木、清空绿地，费用及责任由甲方自行承担。乙方在租赁本宗土地必须合法经营，改造现有的建筑物须经过甲方同意并协商作出相应的经济补偿。合同项下包含的建筑，若乙方进行拆除须经甲方同意，乙方自行承担拆除费用，并按每平方米不高于1000元的标准对甲方进行赔偿。因甲方原因导致合同无法履行的，应向乙方退还全部已收租金，并赔偿乙方全部投资损失并按乙方上一年度收益情况赔偿剩余租期的预期收益，甲方未按时交付土地的，每逾期1日按年租金0.5%支付违约金，逾期达90日，乙方有权选择解除合同，甲方应向乙方支付违约金，违约金以乙方投资总额为标准计算。2019年8月18日，燕潮苑公司与至德亨通公司签订补充协议一份，内容为：1.院内别墅现有取暖设备因乙方新建别墅需要拆除使用，双方商定由乙方出资4万购买新取暖设备供甲方使用，现有别墅取暖设备使用权所有权归乙方所有；2.院子北侧大门及路面由甲方协调使用权，乙方出资修建使用，如果因甲方或第三方原因导致乙方无法使用的，乙方应向甲方承担此处相关投入费用；3.院子正门位于北侧两层和前排未到期平房之间；4.甲乙双方签订合同后，院外新建垃圾站异味严重，影响乙方使用，双方商定由甲方协调迁移垃圾站，乙方出资10万；5.因甲方原因暂不能搬离院子，双方商定乙方办公和居住在别墅二层；6.院内别墅对面二层东侧为泡沫彩钢板结构，改装为楼板结构，改装费用由乙方承担；7.院内树木移栽费用由乙方承担的，树木使用权归乙方所有；8.由于甲方原因未能按原有合同落实甲方责任，双方友好协商，租金自2019年5月1日开始计算，第一年度租金78.75万元已付清(2019年5月1日至2020年3月15日)，第二年度租金按原有合同计算标准推算；9.甲方提供电力申请所需材料，土地证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件，申请费用由乙方承担；10.院内用水使用原有水井，院内上下水改造费用由乙方承担（合同期内不另行支付任何水费），自来水另行付费；11.现有电归乙方使用，交费到相关部门。2003年6月颁发的京顺集用2003划企字第×号集体土地使用证记载：土地使用者为燕潮苑公司，用途为工业，使用权类型划企，使用权面积29273.1㎡。2019年12月4日，北京市规划和自然资源委员会政府信息公开申请答复告知书（以下简称答复告知书）及附件记载涉诉土地规划用途为一般农地区。2019年12月23日，北京市规划和自然资源委员会顺义分局出具说明一份，主要内容为：市民提供的京顺集用2003划企字第×号集体土地使用证，用途为工业用地。经我局核实，该地块第二次全国土地调查现状地类为设施农用地。北京市根据国家的统一安排部署，于2007年开展区第二次全国土地调查，2009年形成调查成果并通过国家验收、备案。土地调查采用《土地利用现状分类》（国家标准GB/T21010-2007）和《第二次全国土地调查技术规程》（TD/T1014-2007）标准，土地利用现状地类通过实地调查按照地块主要用途确定。在编制《顺义区土地利用总体规划（2016-2020年）》时，依据《北京市区县土地利用总体规划成果编制要求（实行）》的相关要求，土地规划编制时采取用国家确认的北京市第二次全国土地调查数据作为基础数据，并要求畜禽和水产养殖用地应当划入一般农地区的要求，将该土地规划用途划为了一般农地区。2020年8月21日，北京市顺义区规划和自然资源委员会顺义分局向法院出具《关于查询土地规划相关资料的答复》（以下简称规划答复）（含附件2份）一份，内容为：2000年及以前我区未编制土地利用总体规划，根据《顺义区土地利用总体规划（2001-2010）》我局核实了该地块土地利用总体规划大部分为工业用地区，小部分为农村居民点（详见附件1）。2011年2月28日，市政府批复了《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》。2017年12月29日，市政府批复了《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）调整方案》。在2006-2020年版土地利用总体规划及调整方案中，该块土地规划用途未发生变更，为一般农地区（详见附件2）。2019年11月，市政度批复了《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，2020年2月7日正式启用各区分区规划，在《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》中，该块土地规划用途为生态混合用地。庭审中，双方明确至德亨通公司已经支付燕潮苑公司2018年5月1日至2020年3月15日期间的租金78.75万元。庭审中，就至德亨通公司开始使用涉诉土地时间的问题，至德亨通公司主张自2019年8月7日起使用，燕潮苑公司辩称自租地协议签订时即将土地交付给至德亨通公司使用，由于燕潮苑公司未从院内别墅搬离，签订补充协议，租金从2019年5月1日起算。庭审中，双方明确未办理涉诉场地的交接手续。至德亨通公司主张自答复告知书作出之日即2019年12月4日不再使用涉诉土地。燕潮苑公司辩称，涉诉场地有至德亨通公司的办公设施、桌椅、施工人员，一直由至德亨通公司占用使用。2020年10月23日，经法院现场勘验：二层楼房及二层别墅内有床铺、沙发、被褥等物品。燕潮苑公司称上述物品为至德亨通公司所有，至德亨通公司不予认可，辩称现场没有至德亨通公司物品遗留。庭审中，至德亨通公司提交费用清单、施工日志、机械施工结算单、运输单、转账凭证等，证明至德亨通公司投入资金447116元。燕潮苑公司对转账记录的真实性认可、关联性不认可，对其余证据的真实性不予认可。庭审中，双方确认至德亨通公司在涉诉土地上的建设投入有：铺设水泥路面约400平方米、加建360平方米的楼板、铺设100米的自来水管道、粉刷建筑面积为500平方米二层别墅墙面，（东西长78米、南北21米、高50公分、宽约30公分）混凝土地基。诉讼中，至德亨通公司申请就其在涉诉土地上完成的工程造价进行评估鉴定，后撤回评估鉴定申请。一审法院认为：我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》及《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）调整方案》，涉诉土地规划用途在至德亨通公司与燕潮苑公司签订租地协议时为一般农地区，双方约定使用用途为建房经营，至德亨通公司亦进行了路面硬化、地基浇筑、自来水管道敷设等建设，故双方签订的协议书因约定内容及实际履行行为违反土地规划用途，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的协议书无效，燕潮苑公司应退还至德亨通公司已经支付的租金。因涉诉土地已经交付，应扣除至德亨通公司占用使用期间的费用。燕潮苑公司与至德亨通公司在签订合同时应当知晓土地的规划用途，应当知晓能否建造建筑物，故双方均有过错，因协议书无效产生的损失应当由双方分担。关于至德亨通公司占有使用期间的确定一节，因双方无书面交接手续，法院结合在案证据及已查明事实予以确定。1.起算时间，至德亨通公司主张自2019年8月7日起使用土地，燕潮苑公司主张自租地2018年12月10日即将土地交付给至德亨通公司使用。根据协议书和补充协议书约定的内容可知，协议书签订后燕潮苑公司仍占用了部分场地，双方将计租日期由2019年3月15日改为2019年5月1日起算，故法院确定起算时间为2019年5月1日；2.截止时间，至德亨通公司称已于2019年12月4日不再使用土地，燕潮苑公司称现场还有至德亨通公司的办公设施、桌椅、施工人员等。2020年10月23日法院现场勘验当日，至德亨通公司表示，现场床铺、沙发、被褥等物品并非其所有。因双方对占用截止时间各执一词，至德亨通公司亦未提交证据予以佐证，故法院确定截止时间为2020年10月23日。因此，至德亨通公司占用使用期间为2019年5月1日至2020年10月23日。关于占有使用期间的费用，法院结合协议书约定标准、交付使用的土地及地上建筑物情况、同地段同类土地及房屋的租金水平等因素，由法院予以酌定。关于至德亨通公司在涉诉土地上的投入损失，至德亨通公司未申请评估鉴定，法院根据双方确认的具体投入建设情况予以酌定。综上，一审法院判决：一、北京市燕潮苑养殖有限责任公司赔偿北京至德亨通供应链管理有限公司损失七万元，于判决生效之日起七日内执行；二、北京至德亨通供应链管理有限公司支付北京市燕潮苑养殖有限责任公司占有使用费十万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京至德亨通供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》及《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）调整方案》，在至德亨通公司与燕潮苑公司签订租地协议时，涉诉土地规划用途为一般农地区，后该地块规划变更为生态混合用地，而至德亨通公司与燕潮苑公司签订租地协议中约定用途为建房经营，违反了土地规划用途，合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效的根本原因系违反土地规划用途，合同签订时，燕潮苑公司持有的集体土地使用证上记载的土地用途为工业用地，至德亨通公司对此享有信赖利益。燕潮苑公司系涉案土地的出租方和使用权人，其作为出租方，负有提供符合约定用途租赁物的义务，应对涉案土地性质是否变更负有高度注意义务；其作为使用权人，亦有条件对涉案土地性质是否变更进行查询、了解。但合同签订时，燕潮苑公司持有土地使用证，现有证据不足以证明燕潮苑公司明知涉案土地性质变更而故意隐瞒相应事实，故本院根据公平原则及本案的实际情况，确认燕潮苑公司对合同无效造成的损失承担70%的责任。至德亨通公司要求燕潮苑公司返还已支付的租金，于法有据，但应当扣除至德亨通公司实际占有使用期间的费用。关于至德亨通公司占有使用涉案土地的时间。由于双方已经在补充协议中约定租金自2019年5月1日起计算，故一审法院自2019年5月1日起算占用费并无不当。至德亨通公司主张其提供的证据证明进场施工及购电、购买材料、人工劳务的计算均在2019年8月7日后，但上述证据无法证明燕潮苑公司于2019年8月7日才将涉诉土地交付至德亨通公司使用，其主张以该时间起算占用期间，缺乏依据，本院不予采纳。关于占有使用的截止时间，至德亨通公司对此负有举证责任，其认可离开涉案土地时未办理交接手续，本案中亦未提交证据证明其搬离的时间，故一审法院根据现场勘验情况确定2020年10月23日为截止时间，亦无不当，本院对至德亨通公司主张的截止时间不予采信。关于占有使用期间的费用，双方综合考虑租赁土地的性质、用途及地上建筑物情况等因素，约定了年租金90万元，但由于至德亨通公司占有期间无法按照约定的土地用途实际使用租赁土地，应当将合同约定的租金标准予以酌减，一审法院结合协议书约定标准、交付使用的土地及地上建筑物情况、同地段同类土地及房屋的租金水平等因素对占有使用费用进行酌定正确，但由于土地用途对租金标准影响较大，一审法院酌定的使用费金额过高，且在燕潮苑公司未提出反诉请求的情况下迳行判令至德亨通公司另行向燕潮苑公司支付10万元占有使用费，明显超出当事人的诉讼请求范围，本院予以调整和纠正。至德亨通公司已支付租金787500元，本院根据其使用期间，综合考虑本案实际情况，酌定燕潮苑公司向其返还382500元。关于涉诉土地上的投入损失。由于至德亨通公司未申请评估鉴定，其提交的证据亦不足以证明其主张的损失数额，本院根据双方确认的具体投入，综合考虑本案实际情况，酌定燕潮苑公司向至德亨通公司赔偿损失100000元。因合同无效，至德亨通公司主张燕潮苑公司向其支付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，一审判决有误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2125号民事判决；二、北京市燕潮苑养殖有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京至德亨通供应链管理有限公司返还租金382500元；三、北京市燕潮苑养殖有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京至德亨通供应链管理有限公司损失100000元；四、驳回北京至德亨通供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费19091元，由北京至德亨通供应链管理有限公司负担13364元（已交纳），由北京市燕潮苑养殖有限责任公司负担5727元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费19091元，由北京至德亨通供应链管理有限公司负担13364元（已交纳），由北京市燕潮苑养殖有限责任公司负担5727元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 江 惠审 判 员 邢 军二〇二一年六月十六日法官助理 冯 妍法官助理 张燕欣法官助理 刘 栋书 记 员 高 媛