云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民初262号原告（执行案外人）：刘家坤，又名“刘小稳”，男，1972年2月14日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李臻，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。被告（被执行人）：曲靖华泰房地产开发有限公司。住所：云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克力公寓二楼。统一社会信用代码：91530300775549074E。法定代表人：施长德。委托诉讼代理人：杨静，云南恒序律师事务所律师。特别授权代理。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。住所：云南省昆明市国家高新技术产业开发区科华路1号山灞大厦19-20层。统一社会信用代码：91530000719407899A。负责人：高焱，总经理。委托诉讼代理人：侯晓龙，北京盈科（昆明）律师事务所律师。一般授权代理。被告（被执行人）：曲靖市投融资担保有限责任公司。住所：云南省曲靖市麒麟区麒麟南路253号。统一社会信用代码：91530300738057732J。法定代表人：金国忠。委托诉讼代理人：赵赠云，男，汉族，1990年8月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。特别授权代理。委托诉讼代理人：何石娟，女，汉族，1992年4月13日生，住云南省曲靖市麒麟区。特别授权代理。被告（被执行人）：施长德，男，汉族，1968年2月12日生，住云南省曲靖市麒麟区。被告（被执行人）：龙成梅，女，汉族，1971年11月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。被告（被执行人）：赵军辉，男，汉族，1969年1月30日生，住云南省昆明市五华区。被告（被执行人）：吴光瑞，男，汉族，1964年4月14日生，住云南省曲靖市麒麟区。被告（被执行人）：袁忠，男，汉族，1975年5月28日生，住云南省曲靖市麒麟区。被告（被执行人）：马元元，女，回族，1976年1月1日生，住上海市浦东新区。被告（被执行人）：赵应明，男，蒙古族，1962年12月25日生，住云南省曲靖市麒麟区。被告（被执行人）：郭红，女，汉族，1966年4月2日生，住云南省曲靖市麒麟区。第三人（被执行人）：云南曲靖越钢控股集团有限公司。住所：云南省曲靖市麒麟区越州镇。统一社会信用代码：91530300217221074L。法定代表人：赵应明。共同委托诉讼代理人：李洪，男，汉族，1967年4月20日生，住云南省曲靖市麒麟区。特别授权代理。原告刘家坤与被告曲靖华泰房地产开发有限公司、中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司、曲靖市投融资担保有限责任公司、施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、赵应明、郭红、第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘家坤及其委托诉讼代理人李臻，被告曲靖市华泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨静，被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司的委托诉讼代理人侯晓龙，被告曲靖市投融资担保有限责任公司的委托诉讼代理人赵赠云、何石娟，被告赵应明、郭红、第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司的共同委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。被告施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘家坤向本院提出诉讼请求：1、撤销云南省曲靖市中级人民法院（2020）云03执异106号执行裁定书，并终止被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司向贵院申请的（2020）云03执603号案件对雅利安都小区71-2、78-1号房屋执行，解除对雅利安都小区71-2、78-1号别墅的查封，停止拍卖。2、确认原告刘家坤享有雅利安都小区71-2/78-1号房屋（别墅）的所有权，并由被告曲靖华泰房地产开发有限公司配合原告刘家坤办理房屋登记手续。3、判令由被告曲靖华泰房地产开发有限公司、中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告曲靖华泰房地产开发有限公司系第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司为解决职工住房问题设立，且第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司以被告曲靖华泰房地产开发有限公司对曲靖市南片区的一宗土地进行房地产开发，开发项目名称为“雅利安都”。2015年4月16日，第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司将其持有的被告曲靖华泰房地产开发有限公司的股权变更至被告曲靖市投融资担保有限责任公司名下。第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司为解决职工住房问题，同时为缓解被告曲靖华泰房地产开发有限公司资金紧张问题，向533名职工筹集购房款项达133195105.55元用于上述“雅利安都”小区房屋建设。原告刘家坤作为与第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司长期合作的客户，经被告曲靖华泰房地产开发有限公司和第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司同意，按照前述职工集资建房待遇，向被告曲靖华泰房地产开发有限公司认购了雅利安都小区71-2、78-1号房屋。2011年11月25日，原告刘家坤分两笔共交纳集资建房款1828358元，2012年2月18日，原告刘家坤交纳集资建房款3440478元，两次共计向被告曲靖华泰房地产开发有限公司支付建房款项5268836元。至此原告刘家坤已按约向被告曲靖华泰房地产开发有限公司付清了全部建房款，故雅利安都小区71-2、78-1号房屋原告刘家坤已支付了全部房款，原告刘家坤依法属于房屋的实际所有权人。2020年10月，被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司作为被告曲靖华泰房地产开发有限公司的债权人，申请对原告刘家坤集资购买的前述房屋进行拍卖。原告刘家坤认为，在职工集资建房法律关系中，原告刘家坤作为出资人建设雅利安都小区71-2、78-1号房屋，原告刘家坤与开发商被告曲靖华泰房地产开发有限公司之间属于委托建设合同关系，被告曲靖华泰房地产开发有限公司并不是该房屋的所有权人。虽然上述房屋尚登记在被告曲靖华泰房地产开发有限公司名下，但上述房屋的实际所有权属于原告刘家坤。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司申请执行被告曲靖华泰房地产开发有限公司，无权处置原告刘家坤所有的雅利安都小区71-2、78-1号房屋。综上所述，上述房产的实际物权人是原告刘家坤，原告刘家坤对诉争房屋享有所有权，依法应予保护。被告曲靖华泰房地产开发有限公司在上述房屋建设后，未按约将上述房屋的产权办理登记至原告刘家坤名下，侵犯了原告刘家坤的物权。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司申请执行、查封、拍卖的雅利安都小区71-2、78-1号别墅，依法属于原告刘家坤所有。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司申请强制执行雅利安都小区71-2、78-1号别墅侵犯了原告刘家坤的合法权益。为了维护自己的合法权益，避免社会矛盾激化，原告刘家坤特提起诉讼，请求判如所请。被告曲靖华泰房地产开发有限公司辩称，原告刘家坤已经支付全部购房款，未签订合同原因是由于诉争房产用于抵押，但被告曲靖华泰房地产开发有限公司与原告刘家坤之间存在真实的房屋买卖关系，被告曲靖华泰房地产开发有限公司对原告刘家坤诉求的事项没有异议。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司辩称，被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与孙好签订了转让协议，将涉案债权转让给孙好，曲靖中院于2020年11月23日作出112号裁定书，变更孙好为申请执行人，因此被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司并非执行案件的申请执行人，与本案没有利害关系，原告刘家坤把中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司列为被告主体不适格，请求裁定驳回对被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司的起诉。被告曲靖市投融资担保有限责任公司辩称，对原告刘家坤起诉主张的事实无法发表意见，但根据法律规定，应当将被告曲靖市投融资担保有限责任公司变更为第三人或者撤销曲靖市投融资担保有限责任公司作为被告。被告赵应明、郭红、第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司对原告刘家坤的诉讼请求、事实和理由均无异议。被告施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元未作答辩。原告刘家坤围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：1、原告刘家坤的身份证复印件一份，欲证明原告刘家坤的主体资格；2、收据复印件二份；3、农村信用合作社信汇凭证复印件；欲证明2011年11月25日，原告刘家坤分两笔共交纳集资建房款1828358元，2012年2月18日，原告刘家坤交纳集资建房款3440478元，两次共计向被告曲靖华泰房地产开发有限公司支付建房款项5268836元，已支付完毕雅利安都小区71-2、78-1号房屋的全部价款；4、（2020）云03执异106号裁定书复印件一份，欲证明原告刘家坤就（2020）云03执603号案件中拍卖雅利安都小区71-2、78-1号房屋的执行措施提出异议被驳回的事实。被告曲靖华泰房地产开发有限公司质证认为，对原告刘家坤提交的证据的三性均予认可。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司质证认为，对原告刘家坤提交的证据1、2的三性均予认可；对证据3、4的三性及证明目的均不认可，证据3中的收据系2011年出具，原告刘家坤购买的房屋尚未开建，土地尚未开发，不具备出售条件。被告曲靖市投融资担保有限责任公司质证认为，原告刘家坤提交的证据是被告曲靖市投融资担保有限责任公司成为股东前形成的，被告曲靖市投融资担保有限责任公司无法发表质证意见。被告赵应明、郭红、第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司对原告刘家坤提交的证据均无异议。被告施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元未发表质证意见。被告曲靖华泰房地产开发有限公司围绕答辩主张，向本院提交了购房人付款明细复印件一份，欲证明原告刘家坤已经付清约定的房款，但是只是预付款，实际交房测量后结算，多退少补。原告刘家坤质证认为，原告刘家坤交纳的款项是集资建房款，建盖房屋之前就进行了集资认购，接房以实际面积计算价格。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司质证认为，对被告曲靖华泰房地产开发有限公司提交的证据的三性均不认可，是被告曲靖华泰房地产开发有限公司单方制作，不具有真实性和合法性。被告曲靖市投融资担保有限责任公司质证认为，被告曲靖华泰房地产开发有限公司提交的证据是被告曲靖市投融资担保有限责任公司成为股东前形成的，被告曲靖市投融资担保有限责任公司无法发表质证意见。被告赵应明、郭红、第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司对被告曲靖华泰房地产开发有限公司提交的证据无异议。被告施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元未发表质证意见。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司围绕答辩主张，向本院提交了云南省曲靖市中级人民法院（2020）云03执异112号执行裁定书复印件一份，欲证明曲靖市中级人民法院执行的（2020）云03执603号案件，原申请执行人中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与孙好签订了《资产转让协议》，被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司已将涉案债权全部转让给了孙好，双方就债权转让事宜发布了债权转让暨债务催收联合公告，孙好已合法取得该债权。曲靖中院于2020年11月23日作出（2020）云03执异112号执行裁定书，裁定变更孙好为曲靖中院（2020）云03执603号案件的申请执行人。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司已并非（2020）云03执603号执行案件的申请执行人，与本案没有直接利害关系，原告刘家坤将中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司列为本案的被告主体不适格，应裁定驳回其对被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司的起诉。原告刘家坤质证认为，对被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司提交的证据的真实性、合法性无异议，但是根据原告刘家坤提交的执行异议裁定书，所列申请人是被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司，拍卖的申请人也是被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司，变更申请执行人是原告刘家坤起诉之后才进行的。被告曲靖华泰房地产开发有限公司质证认为，对被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司提交的证据无异议。被告曲靖市投融资担保有限责任公司质证认为，被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司提交的证据是被告曲靖市投融资担保有限责任公司成为股东前形成的，被告曲靖市投融资担保有限责任公司无法发表质证意见。被告赵应明、郭红、第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司对被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司提交的证据无异议。被告施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元未发表质证意见。第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司围绕其陈述，向本院提交了2020年4月30日第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司的《对账函》复印件一份，欲证明经第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司对账后确认，被告曲靖华泰房地产开发有限公司尚欠第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司3000000余元的事实，第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司收取的2000000余元的房款已经交给被告曲靖华泰房地产开发有限公司，第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司代被告曲靖华泰房地产开发有限公司收取的团购购房款已经交清。原告刘家坤质证认为，对第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司提交的证据三性无异议，证明原告刘家坤已经将房款全部交给第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司的事实。被告曲靖华泰房地产开发有限公司质证认为，对第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司未发表质证意见。被告曲靖市投融资担保有限责任公司质证认为，第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司提交的证据是被告曲靖市投融资担保有限责任公司成为股东前形成的，被告曲靖市投融资担保有限责任公司无法发表质证意见。被告赵应明、郭红质证认为，对第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司提交的证据无异议。被告施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元未发表质证意见。被告曲靖市投融资担保有限责任公司、施长德、龙成梅、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、赵应明、郭红未提交证据。本院认为，原告刘家坤提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，依法予以采信，作为本案定案依据使用，对其证明目的结合证据内容及案件事实予以认定。被告曲靖华泰房地产开发有限公司提交的证据系其单方制作，来源的合法性及内容的客观真实性均无法确认，依法不予采信，作为本案定案依据使用。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司提交的证据来源合法，内容客观真实，但与本案不具有关联性，依法不予采信。第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司提交的证据来源合法，内容客观真实，但与本案不具有关联性，依法不予采信。根据庭审和质证，确认如下法律事实：被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司以云南省高级人民法院针对其与被告曲靖华泰房地产开发有限公司、被告曲靖市投融资担保有限责任公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅金融不良债权追偿权纠纷一案于2018年7月16日作出的（2017）云民初134号民事判决为依据向云南省高级人民法院申请强制执行。云南省高级人民法院于2020年5月25日立案受理。2020年5月27日，云南省高级人民法院作出（2020）云执41号执行裁定，将云南省高级人民法院（2017）云民初134号民事判决由本院执行。2020年6月10日，本院立案受理，案号为（2020）云03执603号。2020年7月9日，本院作出（2020）云03执603号执行裁定，对被执行人被告曲靖华泰房地产开发有限公司开发的雅利安都项目的住宅73套、商业58套和车位40588.83㎡进行查封，查封期限为三年。其中包含本案诉争的71-2、78-1号房屋。原告刘家坤于2020年10月26日以其对案涉房产即雅利安都小区的71-2、78-1号房屋享有权利为由向本院提出执行异议，本院于2020年11月4日作出（2020）云03执异106号执行裁定，驳回原告刘家坤的异议申请。2020年11月25日，原告刘家坤向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案当事人的范围；2、原告刘家坤对案涉房产享有何种权利；3、原告刘家坤对案涉房产享有的权利是否足以排除强制执行。关于焦点1，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案系基于本院（2020）云03执异106号执行裁定提起的案外人执行异议之诉，被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司作为（2020）云03执异106号案中的申请执行人，根据上述法律规定，其应当作为本案被告参加诉讼。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司关于本院（2020）云03执异112号执行裁定变更孙好为本院（2020）云03执603号案件的申请执行人，其作为被告主体不适格的答辩理由不能成立。同理，被告曲靖市投融资担保有限责任公司在庭审前及庭审中均明确表示对原告刘家坤提出的异议不能明确表示反对与否，其要求变更为第三人，不作为本案被告参加诉讼的答辩理由不能成立。关于焦点2，原告刘家坤在起诉状事实和理由部分主张其作为出资人建设雅利安都小区71-2、78-1号房屋，与被告曲靖华泰房地产开发有限公司之间属于委托建设合同关系，庭审中明确其与被告曲靖华泰房地产开发有限公司形成商品房买卖合同法律关系，基于买卖对诉争房产享有所有权，视为其在庭审中对主张的事实和理由进行了变更，对原告刘家坤与被告曲靖华泰房地产开发有限公司形成商品房买卖合同法律关系予以确认。关于焦点3，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。在金钱债权执行中，第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，但无论是适用第二十八条还是第二十九条，都必须同时满足法条列举的所有条件即在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同、向被执行人支付了价款、占有使用等其他条件的情形下，才能够排除人民法院的执行。原告刘家坤主张由于诉争房产用于抵押，故未签订书面合同，其据以主张权利的主要证据即为收据及农村信用合作社信汇凭证复印件，收据系第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司出具，未注明款项用途，信汇凭证的收款人为第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司，只能证明第三人云南曲靖越钢控股集团有限公司收到原告刘家坤支付的款项，不能证明款项性质、用途，更不能证明其与被告曲靖华泰房地产开发有限公司之间的关系。同时，不符合《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”的规定，也不符合日常生活中商品房买卖的交易习惯。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告刘家坤所举证据不足以证明其与被告曲靖华泰房地产开发有限公司之间存在合法有效的书面买卖合同。因此，无论是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，均不满足条件，原告刘家坤对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告刘家坤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘家坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  余 瑾审 判 员  武敬涛人民陪审员  顾加宁二〇二一年六月二十一日书 记 员  何雨洁