云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终772号上诉人（原审被告、反诉原告）：高洪才，男，1956年2月5日生，汉族，居民，户籍地泸西县。现住昆明市官渡区。上诉人（原审被告、反诉原告）：廖兴菊（高洪才之妻），女，1960年2月2日生，汉族，居民，户籍地泸西县，现住昆明市官渡区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：夏晴昱，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高洪光，男，1963年4月9日生，汉族，居民，初中文化，户籍地泸西县，现住泸西县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王莲芬（高洪光之妻），女，1965年3月16日生，汉族，居民，高中文化，户籍地泸西县，现住泸西县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：中国建设银行股份有限公司泸西支行。住所地：泸西县中枢镇九华路65号。负责人：李松，该支行行长。委托诉讼代理人：张似萍，女。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：许翠英，女。代理权限：特别授权代理。上诉人高洪才、廖兴菊因与被上诉人高洪光、王莲芬、原审第三人中国建设银行股份有限公司泸西支行（以下简称建行泸西支行）合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初2100号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。高洪才、廖兴菊上诉请求：1.请求撤销(2020)云2527民初2100号民事判决；2.改判解除双方签订的《高丰大厦出租合同》并驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（1）一审判决适用法律错误，案件双方的法律关系与《合同法》第225条毫无关系。首先，该案的基本事实是上诉人高洪才将涉案房屋的一部分出租给被上诉人高洪光后，又将涉案房屋一楼出租给了原审第三人建行。在该过程中，发生了两个不同的租赁合同法律关系，即高洪才与高洪光之间、高洪才与建行之间的租赁合同关系。在这两个租赁合同关系中，高洪才的共同身份是产权人、出租方，对这一事实高洪光多年来是清楚且默认的。因此，第二个租赁行为本身应当属于高洪才与高洪光双方对原有合同主要内容的变更，并不存在违约行为。一审法院脱离两个租赁合同，对高洪光长期拖欠租金的行为、对高洪才再次租赁房屋的行为性质都不作评价是错误的。（2）一审法院对（2020）云25民终21号民事调解书的调解背景未予以重视。在该案件中双方已提及本案诉争的款项归属问题，经主审法官调解，双方达成共识，包括本案所涉租金在内的过往事宜双方互不再牵扯。被上诉人违反调解协议，涉案合同应予以解除。上诉人因此反诉解除合同，有事实根据和法律依据，应当得到支持。（3）人民法院在处理与高丰大厦有关的系列案件中过度保护高洪光一方的利益，多次打压上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人之间，因高丰大厦租赁合同引发的纠纷至今已经引发诉讼十余起。对高洪光拖延支付租金，对抗人民法院强制执行的行为，一审法院强行压制上诉人的法定解除权和合法物权的行使，强行维系合同。上诉人再次出租自己享有的合法物权的房屋，充其量构成违约，一审法院却判令返还全部租金；被上诉人违约，则判令5万元/年的违约金，其所得租金上百万元却不用返还。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。高洪光、王莲芬辩称：上诉人所称与事实不符。1、高洪才、廖兴菊提交的2013年9月9日签订的《协议》，是在《高丰大厦出租合同》之前签订，已失去了效力，不能作为证据使用；2、高洪光以高洪才之名与建行泸西支行签订《房屋租赁合同》并收取房屋租金是事实，高洪才自己与建行泸西支行不存在租赁合同关系，其自2017年12月起，擅自收取答辩人的租金占为己有，已对答辩人造成侵权，一审法院判决返还并无不当；3、红河州中级人民法院在审理调解（2020）云25民终21号民事案件中，答辩人长子同意建行泸西支行另案起诉的方案，并不存在放弃的情况。答辩人从未放弃过本案诉争款项。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。建行泸西支行辩称：建行自2014年12月1日至2019年11月30日按照与上诉人签订的租赁合同履行，租金直接打入上诉人账户。2019年12月1日后，依据双方的《高丰大厦出租合同》，经报上级讨论决定与被上诉人签订了合同，租金等相关事宜均是按合同约定履行。高洪光、王莲芬向一审法院起诉请求：1.判令二被告将位于泸西县其中两间商铺自2017年12月1日起至2019年11月30日止的租金共计1299800元返还给二原告；2.本案诉讼费用由二被告承担。高洪才、廖兴菊向一审法院反诉请求：1.解除《高丰大厦出租合同》；2.反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：高洪光与高洪才、高洪文（另案当事人）系亲兄弟，兄弟三人共同建盖了位于泸西县，三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证，其中登记在高洪才、廖兴菊名下的房屋建筑面积为9184.22㎡、土地使用权面积为576.72㎡。2014年3月22日，高洪才、廖兴菊（甲方）与高洪光、王莲芬（乙方）签订《高丰大厦出租合同》，约定甲方将高丰大厦中其建筑面积约9000平米的房产（16层一套住房除外）出租给乙方经营管理使用，租期15年，自2014年3月22日到2029年3月22日。租金前十年每年为20万元，后五年每年30万元；按年支付，违约金5万元。同时约定：乙方以签订合同时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用；由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供六年给乙方作贷款使用，并配合签字担保，时间以签定合同之日算起；乙方在承租期内可以转租、分租，甲方不能干涉；乙方在经营中甲方不能以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉影响乙方正常经营，乙方有权追回前期建盖大厦工程款及利息。甲方负责赔偿乙方在经营中装修及其他费用损失。合同签订后，高洪才、廖兴菊按约将其高丰大厦的租赁房屋交由高洪光和王莲芬管理使用，并由高洪光、王莲芬整体对外出租给泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店等从事经营活动。合同履行期间，因高洪光、王莲芬未按约支付租金，2017年9月起，双方就合同履行的相关问题多次提起诉讼。2020年4月3日，在高洪文、张丽芬（另案当事人）上诉的（2020）云25民终21号房屋租赁合同纠纷案件中，经红河哈尼族彝族自治州中级人民法院组织调解，高洪才、廖兴菊与高洪光、王莲芬及案件关联方就房屋租赁合同履行中存在的问题自愿达成了调解协议，已生效的（2020）云25民终21号民事调解书确认：一、高洪文、张丽芬及高洪才、廖兴菊分别于2014年3月22日与高洪光、王莲芬签订的《高丰大厦出租合同》继续履行。二、高洪光、王莲芬欠高洪才、廖兴菊2016年9月起至2019年3月止的房屋租金通过判决确定的房屋租金为50万元、违约金10万元；自2019年3月23日起至2020年3月22日止的房屋租金20万元；以上共计80万元，自2020年3月23日起的租金按照双方签订的《高丰大厦出租合同》的约定履行。三、高洪光、王莲芬欠高洪才、廖兴菊2017年3月起至2019年3月止的房屋租金通过判决确定的房屋租金为40万元、违约金10万元；自2019年3月23日起至2020年3月22日止的房屋租金20万元，以上共计70万元，自2020年3月23日起的租金按照双方签订的《高丰大厦出租合同》的约定履行。2014年11月11日，高洪光以高洪才的名义（甲方），与建行泸西支行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于泸西县房屋，使用面积为300.86平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，租金价格为每月每平米180元，含税租金总计649900元，于每年的6月30日前支付。其中，2017年12月1日起至2019年11月30日止的租金1299800元，建行泸西支行按约支付至高洪才的银行账户，由高洪才、廖兴菊予以收取。2018年6月14日，高洪才因租赁涉诉商铺向税务机关缴纳了税费153071.62元；2019年5月23日，高洪才因租赁涉诉商铺向税务机关缴纳了缴税93990.3元，两年共计缴税247061.92元。扣除税款后，高洪才、廖兴菊实际获得租金收益为1052738.08元。对于当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：关于涉诉租赁房屋的实际出租人的问题。本案中，高洪光、王莲芬提供了《高丰大厦出租合同》，及2014年11月11日以高洪才名义与建行泸西支行签订的《房屋租赁合同》，欲以证明其才是该涉诉商铺的实际出租方。高洪才、廖兴菊以涉诉商铺不属于《高丰大厦出租合同》的租赁房屋范围，并称其因病在北京治疗，才在前期委托高洪光代为办理出租相关事宜。根据《高丰大厦出租合同》的约定：高丰大厦16层高洪才、廖兴菊的一套住房不在出租的范围，地下车库保留2个车位归高洪才、廖兴菊使用。且根据双方陈述，双方均认可涉诉商铺系高洪光以高洪才的名义签订，前三年的租金也是由高洪光、王莲芬收取。故一审法院确认2017年12月1日至2019年11月30日期间涉案租赁的收益，应由高洪光、王莲芬享有，即涉诉租赁物的实际出租人应为高洪光、王莲芬。一审法院认为，一、关于高洪光、王莲芬主张的返还涉诉商铺2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金1299800元请求问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。本案中，因2017年12月1日至2019年11月30日期间，涉案租赁房屋的收益应由高洪光、王莲芬享有，故本案应由高洪才、廖兴菊承担返还责任。但高洪光、王莲芬请求返还的租金1299800元，其中包含了应缴纳税的税费247061.92元，且高洪才、廖兴菊已实际予以缴纳。故一审法院确定高洪才、廖兴菊实际应返还高洪光、王莲芬2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金收益应为1052738.08元。二、关于高洪才和廖兴菊主张的解除合同反诉请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，2017年9月，高洪才、廖兴菊及高洪文、张丽芬（另案当事人）与高洪光、王莲芬因《高丰大厦出租合同》履行问题多次发生纠纷并诉至法院，2020年4月3日，各相关当事人在红河哈尼族彝族自治州中级人民法院组织调解下达成了调解协议，经（2020）云25民终21号民事调解书确认，高洪才、廖兴菊与高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》继续履行，因本案高洪光、王莲芬起诉要求返还租金1299800元，高洪才、廖兴菊即以此为由反诉请求解除《高丰大厦出租合同》，该诉求主张理由不能成立，并不符合双方约定及法律规定，故一审法院不予支持。综上所述，对高洪光、王莲芬的诉讼请求，一审法院部分支持；对高洪才、廖兴菊的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条，《诉讼费用交纳办法》第十八条规定，判决：高洪才、廖兴菊于本判决生效之日起六十日内，将收取的中国建设银行股份有限公司泸西支行租赁泸西县中枢镇高丰大厦一楼商铺2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金收益1052738.08元，返还给高洪光、王莲芬；驳回高洪光、王莲芬的其他诉讼请求；驳回高洪才、廖兴菊的反诉请求。本诉案件受理费16498元，由高洪光、王莲芬负担2224元，高洪才、廖兴菊负担14274元；反诉案件受理费50元，由高洪才、廖兴菊负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：2014年3月22日，高洪才、廖兴菊（甲方）与高洪光、王莲芬（乙方）签订《高丰大厦出租合同》约定，甲方将高丰大厦中其建筑面积约9000平米的房产（16层一套住房除外）出租给乙方经营管理使用，租期15年，自2014年3月22日到2029年3月22日。…建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供六年给乙方作贷款使用，并配合签字担保…，合同履行期间，因高洪光、王莲芬未按约支付租金，2017年9月起，双方就合同履行的相关问题多次提起诉讼。经本院（2020）云25民终21号民事调解书确认，双方签订的《高丰大厦出租合同》继续履行。同时，因2017年12月1日起至2019年11月30日止的租金1299800元，原审第三人建行泸西支行已支付至高洪才的银行账户，由高洪才、廖兴菊收取。故一审法院认为“高洪才、廖兴菊反诉请求解除《高丰大厦出租合同》理由不能成立，2017年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租金1299800元应由高洪光、王莲芬享有，扣减高洪才、廖兴菊已缴纳税费247061.92元，高洪才、廖兴菊实际应返还高洪光、王莲芬1052738.08元”的认定，有事实根据和法律依据，本院予以支持。高洪才、廖兴菊要求撤销一审判决，解除双方签订的《高丰大厦出租合同》并驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉主张，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人高洪才、廖兴菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费14275元，由高洪才、廖兴菊负担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二一年六月二十三日书记员  刘春艳