吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终323号   上诉人（原审原告）：李金达，女，1979年8月26日生，朝鲜族，住吉林省通化市。   诉讼代理人：李玉明，吉林昱诚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：通化华翔置业投资有限公司，住所：吉林省通化市新华大街200-940/153-227。   法定代表人：周辞美，董事长。   诉讼代理人：臧新宇，男，1988年3月9日生，汉族，该公司法律顾问，住吉林省通化市东昌区。   上诉人李金达因与被上诉人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李金达上诉请求：1.撤销（2020）吉0502民初3688号民事判决；2.改判华翔公司向李金达支付违约金，违约金从2015年4月16日起按日0.05‰计算至华翔公司协助李金达办理完产权证时为止，截止到起诉日违约金为31886元；3.华翔公司承担一二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；”本案中华翔公司在销售商品房时明知土地使用权问题没有解决、不具备销售条件，仍然出售商品房存在过错，其销售房屋时也不存在其辩称的形式变更情形。二、李金达已经按照合同全面履行合同义务，但是华翔公司无论是房屋产权证还是不动产登记证均没有协助李金达进行办理，存在违约事实，应当按合同约定承担违约责任。综上所述，本案不属于无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形，华翔公司因自身销售房屋时存在过错产生商业风险，并且未按约定履行合同，应当承担违约责任，请二审法院依法查明事实、依法支持李金达的上诉请求。   华翔公司二审答辩意见与一审答辩意见一致。   李金达向一审法院提出诉讼请求：1.华翔公司承担违约责任，赔偿李金达违约金，违约金从2015年4月16日起按日0.05‰计算至华翔公司协助李金达办理完产权证时为止，截止到起诉日违约金为31886元；2.华翔公司承担诉讼费用。事实和理由：2013年4月16日,李金达、华翔公司签订了《商品房买卖合同》，购买华翔公司位于通化市东昌区华翔佳苑小区商品房一套，并于2013年4月17日，一次性支付房款313390元，房屋地址为通化市东昌区华翔佳苑小区3号楼2单元802室，房屋建筑面积89.54平方米，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，华翔公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，买受人可以请求出卖人承担日0.05‰的违约金。截止到起诉日，李金达仍未取得所购房屋的权属证书，李金达多次要求华翔公司积极办理产权登记手续，华翔公司不予配合，现华翔公司的行为严重侵害了李金达的合法权益。   华翔公司一审辩称，本案产权证照现无法办理并非由于华翔公司故意违约原因造成，不符合双方买卖合同第十五条约定的违约情形，不应由华翔公司承担违约责任。一、华翔公司之前不能办证的原因，系受国家不动产政策变动的影响，以及政府招商引资政策未落实等原因综合导致，系情势变更原因，非华翔公司故意违约原因造成。1.2015年国家不动产政策出台之后，实行二证合一，即房产证及土地证合并为不动产权证书。而华翔公司与所有购房人原有签订的买卖合同中，开发商的合同义务均是办理房照，备案材料也只需要建筑施工完成，经验收合格即可；而国家不动产政策出台后，要求必须建筑以及土地的整体验收完成，因为国家政策出台的原因，增设了华翔公司的合同义务，即需要完成土地验收及土地出让金的全额缴纳，这不属于华翔公司房屋买卖合同约定的违约因素，应当视为情势变更原因；2.政府当年招商引资时，有很多政策因素没有落实。根据政府招商政策规定，政府明确承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60%由华翔公司直接用于项目建设，另40%采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现该政策并未落实到位，华翔公司需要补缴土地出让金四千多万元。同时，华翔开发中所涉及的华翔佳苑属于华翔公司开发的三期项目，原育红小学在三期规划项目内，占地11341平方米，根据招商引资政策，原育红小学进行异地建设，建设用地以原校区占地与华翔公司征用的环通乡光复村土地进行置换，现小区及学校已建成5年，而华翔公司因土地出让金政策迟迟不能落实，导致土地变更手续一直未能解决。以上不能备案及办证，是因为国家不动产政策出台，导致华翔公司的合同义务增加，又因政府招商引资政策不落实，导致土地问题迟迟不能解决，从而导致现办证问题仍然没解决到位，属于明显的情势变更情形，不应由华翔公司单方承担合同违约责任；3.本案认定华翔公司承担违约责任缺少合同依据。华翔公司与购房者的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，支付违约金的条件限定在因出卖人的原因，并且合同违约范围仅限于办理房照，而并不是办理二证合一的不动产证书。而本案华翔公司合同义务的增加是因不动产政策的变化，而土地出让金的缴纳及备案验收非原合同义务。目前经华翔公司的多方协调，2019年政府考虑先解决民生问题，再研究政策落实问题，同意后续土地问题另行解决，已经先办理了备案手续。所以，现在华翔公司的合同违约状态并不是因其故意违约行为导致，而是多重因素造成，符合情势变更的适用条件，不能简单归为华翔公司违约。二、即使认定违约，也应适用时效规定。退一步讲，即使华翔公司存在违约行为，李金达主张违约金的请求系连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定超过诉讼时效期间，不应保护。综上，请法庭在查清事实的基础上，依法驳回李金达的诉讼请求。对于李金达主张保证金利息的损失，是因李金达个人的买卖行为所造成的，与华翔公司无关，其损失不应由华翔公司承担。   一审法院认定事实：2013年4月16日，李金达与华翔公司签订了《商品房买卖合同》，李金达以313390元价格购买了华翔公司位于通化市东昌区华翔佳苑小区商品房一套，房屋地址为通化市东昌区华翔佳苑小区3号楼2单元802室，房屋建筑面积89.54平方米。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金等。李金达已于2013年4月17日付清全部购房款，华翔公司将该房屋交付给李金达。现案涉房屋不能办理不动产登记证书。   一审法院认为，李金达与华翔公司间的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务,李金达已支付全部房屋价款，华翔公司已履行交付房屋义务。双方于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》，而2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》比以前的《房屋登记办法》增加了缴纳土地出让金手续，致使案涉房屋无法办理不动产登记证书。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案法律法规规定的变化及政府招商引资政策履行情况的变化，导致案涉房屋不能按照合同约定办理房屋权属证书，属于无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果继续履行支付违约金的合同约定，对华翔公司显失公平，华翔公司要求不承担违约责任的抗辩，符合法律规定。李金达主张的要求华翔公司承担违约责任并赔偿违约金约31886元，于法无据，该院不予支持。综上，依照上述法律法规之规定，遂判决：驳回李金达的诉讼请求。案件受理费298元（系减半收取），由李金达负担。   本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。   本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。   本院认为，华翔公司与李金达签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。李金达已支付全部房屋价款，华翔公司应当依照合同约定交付房屋及办理房屋产权证照。华翔公司向李金达交付房屋的时间为2013年4月17日，根据《房屋买卖合同》约定，华翔公司向产权部门提交产权登记备案材料并办理房产证的时间为2015年4月17日。《房屋登记办法》（2008年7月1日实施）第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日实施，2019年7月24日修正）第三十四条规定：“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。”第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”依照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，2016年1月1日后，办理不动产登记证书比照《房屋登记办法》增加了相关税费缴纳凭证等材料。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案由于国家政策调整以及通化市人民政府招商引资政策落实情况的变化，导致华翔公司不能按照合同约定办理房屋产权证照，属于无法预见的、不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化。如果继续履行支付违约金的合同约定，对华翔公司显失公平，华翔公司请求不应当承担违约责任的抗辩理由，符合法律规定。   综上所述，李金达的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费597元，由李金达负担（已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 吴兴彦   审判员 修 勇   审判员 王立武      二〇二一年六月二十二日   书记员 李 妍