吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终500号上诉人（原审被告）：关永红，男，1984年3月29日出生，锡伯族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张宝峰，前郭县维稳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吉林省滨海房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。法定代表人：朱海宽，董事长。委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。上诉人关永红因与被上诉人吉林省滨海房地产开发有限公司（以下简称“滨海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院于2020年12月15日作出（2020）吉0702民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2021年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人关永红的委托诉讼代理人张宝峰，被上诉人滨海公司的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关永红上诉请求：1、撤销（2020）吉0702民初4929号民事判决。2、本案一、二审诉讼费由滨海公司承担。事实与理由：滨海公司与关永红于2018年3月7日签订商企租赁合同。按合同约定从2018年5月6日至2020年5月6日止，租期24个月，年租金9万元，合计18万元，关永红已交付给滨海公司。供暖、物业费由关永红承担。在关永红租赁期间，未发生过物业人员对关永红租赁的商企房进行卫生服务，冬季取暖关永红找供热公司交纳20%供热费，供热公司不收，说要停就截管，后派人将关永红租赁的商企房供暖管截断，关永红租赁期间供热公司从未供热，故卫生费和供热费原审因关永红没有证据支持主张没有认定，现关永红有新证据能够证明：一、供热公司如提供供暖，应每年有催缴供暖费通知单。二年没有催缴供暖通知单，证明确实供热断管。二、有二名证人出庭作证，能够证明供热公司截管的事实。三、供热公司和滨海公司是一家，存在欺诈。四、如果滨海公司缴纳其物业费和供暖费也应找关永红当年催要，从未催要。五、滨海公司手中持有的物业收据和供暖费收据是后开的，不是当年开的，可见有弊端。滨海公司辩称，1、关永红应该按照合同约定给付取暖费和物业费，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。2.关永红没有关于申报报停的有效证据，应当按照松原市供热管理条例以及关于供热的物价规定，缴纳20%的基础热费，但关于这部分事实关永红没有提供证据予以证实，滨海公司为关永红垫付取暖费一事应当由关永红承担给付责任。3.关永红在上诉事实理由中所述，一审中滨海公司提交的物业收据和供暖收据的开具时间，分别是2018年和2019年供热期间，并不是后开的，只不过在一审中，由于一审法官认为应当提交有效的发票予以证实，所以滨海公司拿着原始的收据向供热公司开具了后期的正规发票，发票的时间是在一审庭审过程中补开的，但实际上缴费时间是在2018年和2019年。一审原告滨海公司诉讼请求：1、判令关永红给付2020年5月6日至迁出之时的房屋使用费用参照房屋租金计算暂计22,500元，2、关永红立即给付滨海公司2018年-2020年物业费24,811元、取暖费52,081元，并承担本案诉讼费。一审法院查明，2018年3月7日，双方签订《商企租赁合同》一份，原告滨海公司（甲方）将其开发的位于松原市经济技术开发区新天地万福B区G10号楼106、107、108楼商企建筑面积694.75平方米租赁给被告关永红（乙方）。租赁期限共24个月，自2018年5月6日至2020年5月6日。双方同时约定：商企年租赁费用为玖万元，第一年领钥匙前交清，第二年提前一个月交清。电费、取暖费、物业费等均由被告关永红自行承担，以现金方式缴纳。同时双方约定被告关永红租赁涉案房屋用于汽车销售。租赁合同签订后，原告滨海公司依约交付房屋，被告关永红按约定支付两年的租金。经核对2018年-2019年物业费15,696.16元，2019年-2020年物业费9,114.84元；2018年-2019年取暖费26,400.5元，2019年-2020年取暖费26,400.5元。另查明：本案第一次庭审（2020年11月19日）结束后，原告滨海公司将涉案租赁商企中的一个门进行了换锁，第二次庭审（2020年12月10日）结束后原、被告双方进行了涉案租赁房屋的交接。一审法院认为，滨海公司与关永红于2018年3月7日在平等自愿的基础上签订的《商企租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。租赁合同到期后，原、被告双方均已明确表示不再继续履行，且被告关永红已经将涉案租赁房屋交还给原告滨海公司，现双方已经交接完毕。关于原告滨海公司主张合同到期后（2020年5月6日）至涉案租赁房屋交还之日占用的费用，因自2020年1月下旬以来全国发生新冠疫情，各营业性企业均处于停业状态，本案被告关永红所经营的汽车销售也不例外，其经营及经济收入均受到影响，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，分情况不同处理。被告关永红已按租赁合同约定交纳了租赁期限内的租金，但因受疫情影响被告在租赁期限内营业收入明显减少，在租赁合同到期后，双方就涉案租赁房屋交接一直互相协商且原告滨海公司先更换门锁，被告关永红已配合交还涉案租赁房屋，故原告滨海公司主张被告关永红支付租赁合同到期后占用涉案租赁房屋费用的诉讼请求，本院不予支持。关于原告滨海公司主张租赁期限内的物业费、取暖费，根据原、被告关永红双方签订的商企租赁合同第三条约定：电费、取暖费、物业费等均由乙方自行承担，以现金方式缴纳。因被告关永红未依约缴纳物业费、取暖费，故被告关永红应当支付租赁期限内的物业费、取暖费。另外，被告关永红对其抗辩并未提供证据予以支持，故对被告关永红的抗辩理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告关永红于本判决生效之日立即给付原告吉林省滨海房地产开发有限公司2018年度-2020年度物业费、取暖费，共计77,612元。二、驳回原告吉林省滨海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，关永红是否应给付滨海公司2018-2020年的物业费、取暖费共计77,612元是本案争议焦点。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。滨海公司与关永红于2018年3月7日签订的《商企租赁合同》，双方平等自愿签订且不违反法律强制性规定，原审法院认定该合同合法有效是正确的。合同明确约定电费、取暖费、物业费等均由关永红自行承担，以现金方式缴纳。故滨海公司与关永红均应当按照该合同约定履行。关于物业费问题。根据相关法律规定，房屋交房后业主对房屋已实际占有使用，业主有缴纳物业费的义务。关永红主张其未享受物业服务，不应缴纳物业费，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关永红与滨海公司签订的租赁合同明确约定，关永红承担租赁房屋的物业费、取暖费等，租赁期间未享受物业服务的事实，其没有举证证明。故关永红不给付物业费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于取暖费问题。关永红主张其曾到供热公司办理断网，且供热公司已截断供暖管，关永红亦未举证证明该事实。上述事实滨海公司已经提交了取暖费、物业费的吉林省增值税普通发票，证明已经补交。现关永红以票据虚假为由，不应承担取暖费的理由不能成立。综上所述，上诉人关永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2302元，由上诉人关永红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  魏 巍审 判 员  牟凤桐审 判 员  张 蕊二〇二一年六月二十一日法官助理  张 丽书 记 员  宁宏权