广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0306民初17512号原告孙铁，男，汉族，1978年8月4日出生，身份证住址贵州省毕节市。委托诉讼代理人彭鑫，广东四为律师事务所律师。委托诉讼代理人梁仲泰，广东四为律师事务所律师。被告杨水，男，苗族，1984年1月21日出生，身份证住址湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人何云，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人陈明家，广东广和（龙岗）律师事务所律师。第三人刘枝华，男，汉族，1977年11月20日出生，身份证住址湖北省洪湖市。第三人郑中华，男，汉族，1989年2月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。原告孙铁诉被告杨水及第三人刘枝华、郑中华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁仲泰、被告杨水及委托诉讼代理人何云和陈明家到庭参与庭审。第三人刘枝华、郑中华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1.被告返还原告房屋预付款人民币22万元及占用资金期间的利息10000元（以22万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年6月15日计算至付清之日，暂计至2020年5月15日）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求中占用资金期间的利息为7374.59元（以22万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年6月15日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日计算至付清之日，暂计至2020年4月20日）。具体事实和理由：2019年6月，被告称由位于宝安区固戍小年华（三围社区东一巷）的5Ａ、8Ｅ房屋需出售，可以二人一起买。原告为此支付22万元给被告，被告向原告出具了收款收据。后原告发现被告自己买了该房，于是要求被告返还已付款项，但被告拒不返还。望判如所请。被告辩称，一、原告诉请款项是其与张丰、郑中华共同向被告与刘枝华所有的房屋的购房款，该房屋已支付全部购房款并完成交付，合同已履行完毕。原告与其他股东间的争议导致纠纷原告应自行处理，要求被告退还没有依据。二、原、被告间的争议，原告曾请求被告向郑中华作证以要求认可该款项，被告也作了相应证明，在西乡司法所要求调解时原告在司法所书写的内容也自认该22万元是购买三套房的款项，但当时原告其他股东不予配合。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求全部驳回。第三人刘枝华、郑中华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年6月11日，原告向被告转账支付20万元。后，被告向原告出具《收据》，确认收到原告交来固戍小年华（三围东一巷5号）部分房款20万元（平安转账）加现金2万元，共22万元，收据时间书写为2019年6月14日。2019年6月7日，被告向第三人刘枝华转账支付5万元，备注“三围5A、8E、12D定金”；2019年6月11日，被告向第三人刘枝华转账支付10万元，备注“三围定金”；2019年6月19日，被告向第三人刘枝华转账支付7万元，备注“三围房款”。被告与原告、第三人刘枝华除上述款项外，均另有其他经济往来。庭审中，原、被告均确认，2019年6月18日，第三人刘枝华作为转让方（甲方）、郑中华作为受让方（乙方），双方签订三份《房屋转让协议书》。其一，约定甲方拥有深圳市宝安区十四层住宅楼，占地面积170平方米、建筑面积约2300平方米，甲方将该物业第五层5Ａ号房转让给乙方；《房地产证》深房地字第××号（宗地号Ａ119-××1）；转让价为708000元，乙方应在签订协议之日向甲方一次性付清全款；乙方将上述转让款全部支付给甲方后，甲方将房产交付给乙方。其二，约定甲方拥有深圳市宝安区十四层住宅楼，占地面积170平方米、建筑面积约2300平方米，甲方将该物业第八层8Ｅ号房转让给乙方；《房地产证》深房地字第××号（宗地号Ａ119-××1）；转让价为703988元，乙方应在签订协议之日向甲方一次性付清全款；乙方将上述转让款全部支付给甲方后，甲方将房产交付给乙方。其三，约定甲方拥有深圳市宝安区十四层住宅楼，占地面积170平方米、建筑面积约2300平方米，甲方将该物业第十二层12Ｄ号房转让给乙方；《房地产证》深房地字第××号（宗地号Ａ119-××1）；转让价为868000元，乙方应在签订协议之日向甲方一次性付清全款；乙方将上述转让款全部支付给甲方后，甲方将房产交付给乙方。原告确认，2019年6月19日已经收到被告交付的深圳市宝安区三围东一巷5号的5Ａ房和8Ｅ房钥匙；原告除22万元外未向被告或他人另行支付过其他购房款。庭审中，原告确认其从事二手房中介工作，收取被告交付的钥匙后有发布出售信息，亦有带人现场看房，但实际未能出售，其未将已收取房屋钥匙返还给被告。原、被告双方均确认，深圳市宝安区三围东一巷5号的5Ａ房、8Ｅ房、12Ｄ房已由第三人郑中华另行转让；2020年4月，原告向被告提出退回22万元。2020年5月1日，第三人刘枝华向被告出具《证明》，载明刘枝华就2019年6月18日与第三人郑中华交易的深圳市宝安区三围东一巷5号的5Ａ房、8Ｅ房、12Ｄ房三套房收到由杨水转来的该三套房定金人民币22万元。另查，1.关于房屋性质。被告陈述，位于深圳市宝安区于2007年7月17日取得房地产证（深房地字第××号），登记权利为案外人陈永成，宗地号Ａ119-××1，宗地面积170.05平方米，证载建筑面积210.44平方米，附记记载为非市场商品房。案外人何小燕与陈永成为夫妻，二人共同作为转让方（甲方）于2018年4月11日将位于深圳市宝安区转让给第三人刘枝华（乙方），双方签订《房屋转让协议书》，约定私宅占地面积170平方米、建筑面积约2300平方米、13层（首层有夹层），《房地产证》深房地字第××号（宗地号Ａ119-××1）；住宅楼及土地使用权转让总价2400万元，分三期支付；乙方须于2018年4约16日前支付1440万元，甲方收款后将房屋所有权、使用权及房产所有手续原件交付给乙方，如政策允许甲方应当协助乙方将房产所有权登记过户至乙方名下。被告提供《房地产证》复印件、案外人何小燕和陈永成与第三人刘枝华签订的《房屋转让协议书》复印件用以证明。经法庭询问，被告未能出示原件；原告对被告的陈述不予认可，主张涉案位于深圳市宝安区未取得任何产权证明。2.关于交易过程。原告于第一次开庭后提交书面情况说明陈述，被告称出售其所有的深圳市宝安区，双方协商价格后，原告向被告支付22万元购房定金，后第三人刘枝华将上述房屋转让给郑中华，没有证据证明原告与郑中华是合伙投资，被告将房屋转让给郑中华不能视为履行了合同。原告于第二次开庭后提交书面情况说明陈述，原告从2016年开始从事房地产中介行业，被告称出售其所有的深圳市宝安区，原告想转手赚取差价，也想赚取中介费，双方约定购房总价为176万元后，原告向被告支付22万元购房定金，并联系买家郑中华；交易中发现真正业主为刘枝华，被告也是中介；后买家郑中华直接与卖家刘枝华签订了房屋买卖合同，原告带郑中华与刘枝华办理了见证手续，但郑中华不承认原告支付22万元定金，原告仅收取3万元中介费并未分得房子或利润。被告确认2019年6月18日，第三人郑中华与刘枝华签署合同时原告在场，并提交其与原告微信聊天记录证明其于2019年6月18日询问原告律师见证时在合同上买方写谁的名字，并催促原告发送买方身份信息；被告主张，原告支付22万元系深圳市宝安区三围东一巷5号的5Ａ房、8Ｅ房、12Ｄ房定金。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与被告就买卖深圳市宝安区三围东一巷5号中分户房产形成合意，但双方并未签订书面房屋买卖合同。依据原告陈述，其向被告支付22万元定金后，联系到买家郑中华，并在被告知情的情况下带郑中华与刘枝华签订了关于深圳市宝安区的三份《房屋转让协议书》，且卖方已将上述三套房屋钥匙交付给原告和郑中华，郑中华已将上述三套房屋另行转让，应视为卖方已依照原告的指示交付了达成合意的房屋。本案中，被告提交了深圳市宝安区房屋的《房地产证》（深房地字第××号）复印件，即使该《房地产证》系真实的，证载该栋房屋建筑面积仅为210.44平方米，而郑中华与刘枝华签订的三份《房屋转让协议书》均载明该栋房屋建筑面积约2300平方米，实际情况与《房地产证》记载差异较大，且经法庭询问，双方当事人均未能提供房屋重建、改建规划许可证或其他报批报建手续，故涉案分户房屋所在的深圳市宝安区房屋是否为合法建筑尚未经行政机关认定，应由行政机关先行处理，本院不宜在本案中作实体处理。原告可在行政机关处理后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，判决如下：驳回原告孙铁的起诉。案件受理费4750元，原告已预交，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月一日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：(一)不予受理;(二)对管辖权有异议的;(三)驳回起诉;(四)保全和先予执行;(五)准许或者不准许撤诉;(六)中止或者终结诉讼;(七)补正判决书中的笔误;(八)中止或者终结执行;(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;(十一)其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。