北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4808号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京嘉业通投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧东里17号楼二层03。法定代表人：高锋，经理。委托诉讼代理人：张东明，北京立品律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市长建汽车驾驶学校，住所地北京市朝阳区首都机场辅路86号。法定代表人：刘亚伦，校长。委托诉讼代理人：谢刚，男，1975年2月6日出生。委托诉讼代理人：吕军，北京大吕律师事务所律师。上诉人北京嘉业通投资管理有限公司（以下简称嘉业通公司）因与被上诉人北京市长建汽车驾驶学校（以下简称长建驾校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初16115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人嘉业通公司委托诉讼代理人张东明、被上诉人长建驾校委托诉讼代理人谢刚、吕军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉业通公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求，驳回长建驾校全部反诉请求。事实与理由：一、一审认定事实不清：1.无论我公司与长建驾校是否签订合同，该房屋在合同签订前、租赁及争议过程中、解除合同后，都属于无法实现商业用途的空置状态，涉案房屋均不具有合同约定的实际商用使用价值，亦自始至终并不存在所谓的“占有损失”；2.基于前述原因，长建驾校在主张我公司违约的情况下，故意怠于行使合同明确约定的解除权，故意放任时间的经过，继而对“经过的时间”主张所谓“占用损失”，违背诚信原则。且房屋的空置是涉案房屋本身不具有商业用途造成的，与本案租赁合同是否签订，涉案房屋是否移交我公司或我公司是否实际控制涉案房屋，都根本上不具有因果关系；3.一审判决第8页认定长建驾校收回房屋面积存在事实错误，亦与长建驾校主张不符。二、一审判决适用法律不当，在房屋不具有合同约定的商用价值和合同双方当事人对合同签订均有过错的情况下，判决我公司单方承担重大责任，而长建驾校事实上单纯获得重大利益，严重违背民法的公平原则。三、一审法院对我公司提出的合同签订原因的重大合理怀疑不予理睬、对我公司强烈主张房屋自始不具有商业价值不予理睬的情况下，反而片面、机械地作出违背审判员本人既往裁判观点的判决，倾向性明显。长建驾校辩称，同意一审判决。嘉业通公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年12月30日签订的租赁合同无效；2.长建驾校返还房屋租金1000000元及保证金700000元；3.长建驾校赔偿我公司损失2850000元，其中包括安装变压器费用800000元、装修设计费350000元、土建施工改造费用500000元、检测房屋抗震费用200000元、招商及人员工资1000000元。长建驾校向一审法院反诉请求：嘉业通公司支付我校欠付的2017年7月1日至2018年12月22日的租金6640570元。一审法院认定事实：2000年6月，长建驾校作为承租人与案外人北京市朝阳区崔各庄乡北皋村村民委员会签订《土地租赁合同协议书》，承租了该村集体土地，双方租赁合同约定长建驾校可以在承租土地上建造建筑物等设施，由长建驾校自主经营使用。长建驾校自行出租在承租土地上建造的房屋。2016年12月30日，长建驾校作为出租方（甲方）与嘉业通公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，相关内容为：乙方承租位于北京市朝阳区崔各庄乡北皋路南侧（附图四至）属甲方在租赁北皋村土地上建设的临街仿古建筑群落的一部分，无国家颁发的产权证书，租赁房屋四至范围东起水闸西路，西至超市发东牌楼，南至现有建筑物外檐，北至北皋路（不包括北皋文体苑，详见附图），建筑面积10297平方米。甲乙双方共同认知该房屋的属性，乙方自愿申请租赁该房屋用于商业、办公。甲方允许乙方对该房屋进行室内装修、装饰或添置新物。室内装修、装饰或添置新物应以不影响建筑主体结构、整体风格、外装修（装饰）和使用安全为前提。乙方需书面提交装修方案，待甲方认可后方可使用，乙方所进行的室内水、电、气、消防管线改造应以书面形式报备甲方；乙方对该房屋进行室内装修、装饰或添置新物等费用自理；为满足乙方使用要求，对于临街古建门窗、走廊的拆改，由乙方负责，所拆下的古建构建由甲方回收保留；因该租赁物电力配比不够，需安装电力变压器，安装电力变压器，甲方出具相关手续，乙方代理甲方申报并先行垫资安装电力变压器，安装电力变压器时间约为3个月（2017年1月1日至2017年3月31日）；租赁期限自2017年1月1日至2027年6月30日，共计10年零6个月（其中免租期6个月）；免租期6个月，自2017年1月1日至2017年6月30日（含安装电力变压器3个月）；租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方若有意继续承租，应提前一年向甲方提出书面续租申请，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；合同签订时，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为700000.00元（大写：柒拾万元整）；甲方收到乙方租赁保证金后七日内为乙方办理房屋交接手续，将房屋交接给乙方；租赁合同期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方代理甲方并先行垫资安装电力配电器开支，甲乙双方约定甲方出资100万元人民币，其他部分由乙方出资。乙方帮甲方垫资的100万元，待电力配电器安装完成后，分三年从乙方支付给甲方的房屋租赁中扣除，第一年支付房租租金中扣除33万元，第二年支付房租租金中扣除33万元，第三年支付房租租金中扣除34万元；建筑物租赁价格1.5元/平方米/天，租金第二年上浮5%；付款方式：租金为预付方式，每半年支付下六个月租金；租金支付时间：每年6月15日前，乙方向甲方支付当年7月1日至当年12月31日租金，每年12月15日前，乙方向甲方支付次年1月1日至次年6月30租金；租金支付方式：银行转账、支票或现金方式；甲方收到乙方合同保证金七日内将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，如甲方交付房屋时间延误，甲方出租给乙方的房屋租期起始日顺延，以实际甲方交付乙方时间为合同房屋出租起始日；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的可移动物品可由其自行收回，不可移动部分归甲方所有；房屋交付乙方后，乙方应保障房屋结构处于安全的状态；对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务；乙方可在租赁期内将该房屋部分转租他人；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2.因地震、战争等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付房屋达60日的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；甲方有上述情形之一的，应向乙方支付相当于1个月租金数额的违约金，房屋保证金退还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定时间支付租金达60日的；2.擅自改变该房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋仿古结构及外装饰的；4.擅自改变房屋外观布局的；5.利用该房屋从事违法活动的；6.擅自接、推、扩建房屋，增加建筑面积的。乙方有上述情形之一的，应向甲方支付相当于1个月租金数额的违约金，房屋保证金无需退还乙方。上述合同签订后，长建驾校向嘉业通公司交付了租赁标的物，嘉业通公司于2017年1月4日通过银行转账方式向长建驾校交纳租赁保证金70万元，并于2017年9月1日向长建驾校转账支付租金100万元，此后未再支付任何款项。嘉业通公司将承租的标的物中9700余平方米的部分自用，将约512.23平方米的部分出租给他人使用。因嘉业通公司未及时足额交纳租金，2018年8月1日，长建驾校委托北京雷杰展达律师事务所吕军律师向嘉业通公司发出律师函，内容为：“贵司于2017年1月1日承租长建驾校位于北皋村临街仿古建筑群落的部分房屋，依据《房屋租赁合同》贵司应于每年6月15日前支付当年7月至12月租金，每年12月15日前支付次年1月至6月租金。至今贵司已经历3个租金支付阶段，本应依约支付租金8479579.5元，但实际仅支付租金100万元且系迟延支付，即使减去贵司已支付的700000元保证金，现仍欠租金6770579.5元，虽经长建驾校多次与贵司商谈及催要仍无结果。基于上述事实，本律师郑重函告贵司，《房屋租赁合同》具有严肃性并受法律保护，贵司长时间不履行合同且拖欠租金数额巨大的行为已构成严重违约，故敦请贵司于收到本函之日起10日内向长建驾校支付拖欠租金，否则长建驾校将依据合同约定单方解除合同收回房屋，本律师亦将根据授权，采取法律手段追缴欠款并追究贵司的违约责任。特此致函。”嘉业通公司收函后，未及时补交拖欠租金。2018年12月23日，长建驾校自行将租赁标的物中嘉业通公司自行使用的9784.77平方米的房屋收回。双方争议的事实和证据：1.嘉业通公司装修改造的成本嘉业通公司称，在使用过程中，自行投资对房屋进行了装修，并安装了变压器，对此提交了：1.《北京市建设工程施工合同》，内容为嘉业通公司委托北京博尧装饰工程有限公司对承租房屋提供并安装500KV箱式变压器并保障顺利发电，承包方式为乙方包工包料，工程造价为75万元。2.收据，加盖有北京博尧装饰工程有限公司财务专用章，数额合计75万元。长建驾校对嘉业通公司上述证据不予认可，称因为装修改造、安装变压器等款项支付问题，案外人张宝库和嘉业通公司及长建驾校有过诉讼，相关装修、安装损失应以生效判决认定的数额为准。经查，案外人张宝库以承揽合同为由将嘉业通公司及长建驾校诉至法院，要求嘉业通公司及长建驾校支付其变压器安装费13万元、上下水安装3万元、下电缆和进屋95000元、装修费13.163万元，该案审理中，法院根据嘉业通公司申请，对北京市朝阳区崔各庄乡北皋村北小河北侧仿古建筑变压器、电缆、上下水、门窗改造和装修工程的施工费用进行工程造价鉴定，鉴定意见为“北京市朝阳区崔各庄乡北皋村仿古建筑改造项目工程造价为390745.54万元。”法院采纳该鉴定意见，于2020年5月12日作出（2019）京0105民初44712号民事判决，认为“本院根据鉴定意见确定该张宝库的工程量及价格。张宝库未举证其按照规定为工人缴纳了规费等费用，本院在工程价款中予以扣除。故，综合在案证据及《鉴定意见书》，本院认定张宝库完成的工程量及价款为340299.68元，对多出部分不予支持。张宝库主张长建公司支付涉案工程款，于法无据，本院不予支持。”法院据此判决嘉业通公司于判决生效后十日内支付张宝库工程款340299.68元。该判决已生效。法院经现场勘验查明，在承租房屋东侧栅栏内路面以下，有嘉业通公司投资安装的变压器一台，目测变压器约1.5米*2.5米大小，高约2米，入口处与市政电路相连接，出口处线路未接通；在房屋东南侧北小河滨河路北侧三角形空地上，有嘉业通公司委托张宝库安装的电力设施一处，即最西侧电线杆上朝北的配电箱，有架空线通往承租的房屋内。勘验时双方均确认，东南侧电线杆上的配电箱及架空线系2012年前后由嘉业通公司委托张宝库建造安装；东侧的变压器也是嘉业通公司建造安装。勘验同时确认，嘉业通公司对房屋南侧的窗户统一进行了更换，对房屋内局部安装了门、铺设了地砖。综合以上证据，法院认为嘉业通公司提交的建设工程施工合同、收据及法院现场勘验笔录足以证实嘉业通公司委托张宝库进行了装修改造，且委托他人在房屋东侧安装了变压器，法院根据现有证据对嘉业通公司装修改造的成本进行确定，包括张宝库承揽的装修改造部分（已生效判决为准）以及嘉业通公司委托北京博尧装饰工程有限公司安装东侧变压器的相关费用（以嘉业通共同提交的合同及收据为准）。2.租赁标的物的合法性嘉业通公司称，承租的房屋未经过政府规划部门审批，属于违法建设。对此，法院要求作为出租人的长建驾校提交房屋合法性的证据，其未在指定期间内提交。其提交的北皋村村委会的证明，仅对租赁标的物所在土地的来源等进行了说明，对于地上物是否经过规划审批或有关政府部门批准未予说明，综合以上情况法院认定租赁标的物未经规划审批或政府批准。3.嘉业通公司称其装修设计费350000元、土建施工改造费用500000元、检测房屋抗震费用200000元、招商及人员工资100万元，但未提交证据，长建驾校对嘉业通公司上述损失主张不予认可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方租赁标的物为自建房屋，但至本案法庭辩论终结前，长建驾校未提交房屋建设许可文件或批准文件，故本案合同应当认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，嘉业通公司作为承租人，接收房屋并将部分房屋出租给他人，应当视为其使用了租赁标的物，应当支付使用费。但结合法院现场勘验的笔录等证据，租赁标的物存在消防验收和证照办理等问题和瑕疵，法院结合双方合同约定的标准，对嘉业通公司应支付的使用费酌情予以减少。嘉业通公司已交纳的租金及押金，在抵扣其应当支付的使用费后剩余部分，由嘉业通公司给付长建驾校。同时对嘉业通公司关于退还租金及押金的相应诉讼请求，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案审理中另查明，嘉业通公司在承租后，根据双方合意对标的物进行了装修改造，并安装了配电箱，嘉业通公司的相关投入，在扣除其使用期间的合理折旧后，依法应由双方合理分担，对嘉业通公司主张的损失中合理且有证据支持的部分，法院予以认定，并酌情确定长建驾校应当赔偿嘉业通公司的数额。嘉业通公司主张的装修设计费、土建施工改造费及检测抗震费用、招商及人员工资等主张缺乏依据，法院不予支持。一审法院判决：确认合同无效；嘉业通公司给付长建驾校使用费4138400元；长建驾校赔偿嘉业通公司装修及安装损失52万元；驳回嘉业通公司其他诉讼请求；驳回长建驾校其他反诉请求。一、确认北京嘉业通投资管理有限公司与北京市长建汽车驾驶学校之间2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京嘉业通投资管理有限公司于判决生效后十日内给付北京市长建汽车驾驶学校使用费四百一十三万八千四百元；三、北京市长建汽车驾驶学校于判决生效后十日内赔偿北京嘉业通投资管理有限公司装修及安装损失五十二万元；四、驳回北京嘉业通投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市长建汽车驾驶学校的其他反诉请求。如北京嘉业通投资管理有限公司、北京市长建汽车驾驶学校未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点是涉案合同的效力和后续问题的处理。根据查明的事实，涉案房屋系建造在农村集体土地上的房屋，双方均未提交相应的规划和审批手续，一审法院依法确定涉案协议无效，处理正确。合同无效后，依照有关法律规定，双方依照过错分担相应的损失。本案中双方对于涉案协议无效均有过错，一审法院酌予确定的使用费、装修及安装损失数额合理适当，本院予以尊重。综上所述，嘉业通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43200元，由北京嘉业通投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年六月十六日法官助理 眭 立书 记 员 任 宇