辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1322号上诉人（原审被告）：朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司，住所地朝阳市双塔区竹林路四段191号。法定代表人：赵乃嘉，该公司经理。委托诉讼代理人：朱虹，辽宁德滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巨，辽宁德滋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国辉，男，1985年12月8日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：茹云飞，辽宁三燕律师事务所律师。上诉人朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司（以下简称“尊翔公司”）因与被上诉人陈国辉房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尊翔公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，依法予以改判。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院判决认定无任何证据，仅凭错误推导得出，存在明显错误。判决第二项“被告返还被上诉人购房款400,000元”的作出没有事实依据。一审推导思路是，根据一般情况，收款收据体现金钱交付事实。被上诉人主张交付了车辆的证据不足，车辆部分不能认定。根据以上并无实际关联的两点推导得出结论，被上诉人主张现金交付房款400,000元可以得到认定。此推导存在多处严重错误。第一，“加盖财务专用章的收款收据是财务凭证，一般应认定体现金钱交易事实”此推导大前提即是错误的。一般情况下可以认定，并不意味着本案可以认定。案件审理应秉承以事实为依据，个案个判。一审庭审中被上诉人无法说明为何收款收据载明金额为2,775,296元，而其主张金额为210万元（其中两辆车价值170万元，房款40万元）。第二，以车辆抵房款、以现金交付房款此二事件不存在关联，更不能由其一推导出另一结论。房款是否交付是事实，事实只能分为存在或不存在，不能经推导得出。本案中，上诉人未收到此400,000元，被上诉人也无证据能够加以证明，根据民事诉讼法第64条规定，被上诉人应承担举证不能的后果。2．上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。本案案由并非房屋买卖合同纠纷。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《城市房地产管理法》第四十一条规定，国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。如果违反管理规定转让房地产的，转让无效。本案中，上诉人与被上诉人之间不存在买卖合意，也未形成书面买卖合同，不存在房屋买卖合同关系。本案案由认定错误，审理争议焦点错误，造成判决错误。3．对于上诉人提出的诉讼时效抗辩，一审判决未做审理和认定。收款收据载明的日期为2015年7月2日，应当适用诉讼时效两年的法律规定。被上诉人从未向尊翔公司主张过权利，因此被上诉人的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。综上所述，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。陈国辉答辩称：被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。1．被上诉人没有请求履行，是因为事实上诉人已经不能履行房屋买卖合同。2．关于开具收款收据，上诉人的理由是基于哥们感情开具，这不符合常理，同时也不符合法律规定。通常情况下开发商售房时开具非正规的发票，但是确实该公司盖章认可的收款收据凭证，待能办理房产证时再换正规发票，上诉人已经失去了达成和履行合同的诚意，因此被上诉人要求解除合同返还房款。3．关于一审判决返还房款，没有返还车辆问题，是因为一审法院认为房款部分的证据充足，事实已经查清。而车辆方面认为被上诉人方还没有提供充足的证据证明两台车系用以抵房款，所以没有作出判决。实际上被上诉人对一审判决也不是十分认可，但是基于中间人蔡培轩在监狱无法进行沟通的原因，对于车辆问题被上诉人想另行起诉请求权利，所以没有进行上诉。上诉人对上诉意见没有在事实和证据方面予以举证，因此上诉人的上诉不成立，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。陈国辉向一审法院起诉请求：1．解除原告陈国辉与被告尊翔公司口头订立的商品房买卖合同；2．判令被告尊翔公司返还购房款40万元及两台车辆，合计金额为210万元；3．判令被告赔偿原告损失（自2015年7月2日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算支付）；4．被告尊翔公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原被告双方于2015年7月2日形成了商品房买卖合同关系。加盖被告财务专用章的收款收据是财务凭证，一般应认定体现金钱交付事实，但交警部门车辆档案并未记载原告所主张的将车辆交付被告支配的内容，以车辆抵房款的主张证据不足。所以只能认定原告所主张的以现金交付房款400,000元的事实。被告为证明其抗辩意见，举示与原告提供的收款收据相对应的第一联及第二联。证明目的为，因为没有收到钱，所以第二联一直没有入账，等原告把第三联送还一起作废。因记账行为是被告内部财务管理行为，记账与否不足以证明被告的主张，其抗辩意见不予采纳。一审法院认为，原告与被告之间虽未签订书面的商品房买卖合同，但原告向其交纳了购房款现金40万元，被告为其开具了收款收据，双方形成了事实上的商品房买卖合同关系。现被告不同意交付房屋，原告也要求解除商品房买卖合同，应解除合同。被告应返还原告购房款40万元。原告请求赔偿的损失数额过高，应予调整。返还两台车辆问题，可待证据充分后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除原告陈国辉与被告朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司口头订立的商品房买卖合同；二、被告朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司于该判决生效后10日内，向原告陈国辉返还购房款40万元，并自2015年7月2日起至2019年8月19日止，以40万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付逾期占用资金期间利息，自2019年8月20日起至返还完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率给付逾期占用资金期间利息；如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈国辉的其他诉讼请求。案件受理费23,600元（原告陈国辉预交），由原告陈国辉负担19,105元，由被告朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司负担4495元；保全费5000元，由被告朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。被上诉人陈国辉向本院出示了其父亲陈绍军的建设银行个人活期明细信息（账号06×××84，于一审庭审结束后向一审法院提交），用以证明案涉40万元购房款的现金来源。尊翔公司对该证据提出异议，认为该份证据客户名是陈绍军，不是陈国辉，陈绍军不是案件当事人。此份证据显示40万元取款日期为2015年2月17日，2015年7月2日交到上诉人处，存放5个月之久不符合常理。假设证据是真实的，也不能证明现金实际交付的主体对象，更不能证明上诉人收到此笔现金。陈国辉针对尊翔公司的质证意见补充意见称，2015年2月就已经有购房意向，当时陈国辉父亲支持其40万元，随时准备购买；上诉人尊翔公司向本院提交了与朝阳新聚万象地产顾问有限公司之间签订的委托营销策划销售代理合同，用以证明尊翔公司2013年10月1日将隆盛园小区销售承包给朝阳新聚万象地产顾问有限公司，售楼公司在售楼处进行销售工作，但不负责收房款，购房者到售楼处对面的邮政银行汇款给开发公司。还有一种情况是购房者到开发公司财务处缴纳房款，而售楼处不负责收房款，银行在售楼处有工作台收取房款仅限于开盘的一周之内，2015年7月2日售楼处没有收款业务，被上诉人陈述在售楼处交房款是不可能的。陈国辉对委托营销策划销售代理合同真实性没有异议，但质证认为该合同与本案无关，新聚公司是否有代理销售资质在合同没有体现，而且该合同没有签订日期，不能证明上诉人的主张。售楼处就是售楼收款的地方，而且本案有特殊性，陈国辉购买房屋用两个方式，一是现金，二是汽车，现金应该是直接抵顶给了裴梓轩，该笔购房款就不会由代理公司收取，此份证据不能证明上诉人的主张以及案件事实；上诉人尊翔公司向本院提交了该公司的朝阳银行对公账户明细查询流水，用以证明2015年7月1日至3日，尊翔公司没有收到40万元现金。陈国辉对上述银行流水真实性没有异议，但质证认为该证据与本案无关，陈国辉不清楚为什么40万元不入账。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：本案上诉人尊翔公司与被上诉人陈国辉之间虽未签订书面的商品房买卖合同，但在2015年7月2日尊翔公司向陈国辉出具的收款收据中载明了购房人、位置、价款等合同主要条款，而加盖财务专用章的收款收据是财务凭证，一般应认定体现金钱交付事实，上诉人对出具收据的原因辩解为尊翔公司的法定代表人与陈国辉为朋友关系，尊翔公司系为陈国辉融资需要出具。这一辩解没有证据证明，也不符合常理和公司运营规范，本院无法予以采信。尊翔公司二审提交的与售楼公司签订的委托营销策划销售代理合同及该公司对公账户明细查询流水并不能排除陈国辉向该公司交款的可能性，无法充分证明上诉人欲证明的问题，本院不予采信。综合全案证据及双方诉辩意见，本院对陈国辉提交的其父亲陈绍军的建设银行个人活期明细信息予以采信。原审认定陈国辉向尊翔公司交纳了购房款现金40万元，陈国辉与尊翔公司双方形成了事实上的商品房买卖合同关系并无不当。现尊翔公司不同意交付房屋，陈国辉也要求解除商品房买卖合同，本案应解除合同。合同解除后，尊翔公司应返还陈国辉购房款40万元。陈国辉请求赔偿的损失数额过高，应予调整。关于陈国辉请求返还两台车辆问题，一审认定可待证据充分后，由陈国辉另行主张权利。陈国辉对此未提出上诉，本院予以确认并维持。关于上诉人提出的本案陈国辉起诉已经超过诉讼时效的上诉意见，按照相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因双方当事人在房款收款收据上并未载明房屋交付时间，在双方当事人都没有充分证据证明尊翔公司明确拒绝履行合同义务的具体时间，且尊翔公司明确表示陈国辉未在诉讼前向其主张权利的情况下，本案不应认定超过诉讼时效，对尊翔公司此点上诉意见不予支持。综上，上诉人尊翔公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由朝阳市双塔区尊翔城中村改造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年六月十一日书记员  张 多（法官助理代）