辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8878号上诉人（原审原告）：姜玉华，男，1957年2月14日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳联盛文化传媒有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街219号10I、10-H。法定代表人：刘英妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张树楠，辽宁辰信律师事务所律师。上诉人姜玉华因与被上诉人沈阳联盛文化传媒有限公司（以下简称“联盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜玉华上诉请求：1．撤销一审判决书第三项，判决被上诉人除支付2019年7月31日前的租金、物业费外，仍需支付自2019年8月11日起至被上诉人实际腾房之日期间的占有使用费及物业费、违约金、利息；2．本案一、二审费用全部由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人明确表示同意一审判决第一、二项（第二项被上诉人已经履行），不主张违约金，请求判令被上诉人支付2019年2月1日至2019年7月31日租金79,075.5元（每月13,179.25元×6个月），2019年8月10日至2021年4月2日占用费（每月按租金2倍即13,179.25元×2=26,358.5元），2019年2月1日至2021年4月2日物业费125,339.5元（每月4,820.75元×26个月），利息按照中国人民银行同期贷款利率计算（从2019年2月1日起计算至全部房租实际付清之日止），判令被上诉人将拆除的圆形会议室恢复原状。事实和理由：一、被上诉人占用案涉房屋的客观事实存在，上诉人并未阻碍被上诉人腾退房屋，上诉人在与被上诉人员工张岩的微信聊天记录中明确要求被上诉人自收到解除通知书后，按照解除通知要求立即腾退房屋，但张岩反而反复询问是否可以搬走，在得到上诉人明确回复按解除通知书办之后，因自身理解原因没有理解上诉人的意思表示，至今未腾退房屋该期间的占有使用费及租金应由被上诉人承担。二、被上诉人拆除了案涉房屋中的圆形会议室，被上诉人腾退房屋时应恢复原样。上诉人提交的案涉房屋在拆改后的照片能看出拆除后的印记，被上诉人员工也承认进行了拆改，现被上诉人无法将房屋恢复原样，应承担上诉人的损失。三、一审未按照房屋租赁合同的约定认定被上诉人违约责任，二审应予审查。联盛公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方签订的租赁合同截止日是2019年4月30日，在合同到期前被上诉人已经以微信形式向上诉人发送了解除通知，明确对案涉房屋不再续租，并提出有其他问题可以另行诉讼解决，应先允许被上诉人搬离案涉房屋内的剩余物品，撤出案涉房屋。但上诉人都以被上诉人未全额支付租金为由拒绝被上诉人搬离物品，实际拖欠的只有2019年2月1日至2019年4月30日之间租金加物业费，扣除押金18,000元后，仅为36,000元，上诉人起诉的房屋占有使用费不应由被上诉人承担，被上诉人已经不在该案涉房屋内办公，上诉人凭借自己能力也完全可以收回案涉房屋。不同意一审判决，但被上诉人没有上诉。姜玉华向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同书》，判令被告返还房屋、并将房屋恢复原状；2、判令被告支付拖欠的房租79,075.5元（自2019年2月1日起至2019年7月31日止）及自2019年2月1日起至全部房租实际付清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，截至起诉之日2019年9月1日，暂计2,025.7元），共计81,101.2元；3、判令被告支付拖欠的物业费28,924.5元（自2019年2月1日至2019年7月31日）；4、判令被告支付违约金53,168元（自2019年2月1日至2019年7月31日）；5、判令被告支付房屋占有使用费26,358.5元（自2019年8月11日至2019年9月10日，自2019年9月11日开始继续计算房屋占用使用费至被告腾房之日止，按月租金的2倍进行计算）；6、判令被告将公司注册地址迁出承租房屋；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审庭审中原告变更诉讼请求3为判令被告支付拖欠的物业费28,924.5元（自2019年2月1日至2019年7月31日止，自2019年8月11日起至实际腾房期间的物业费按照每月4,820.75元计算）；诉讼请求4为判令被告支付违约金53,168元（自2019年2月1日至2019年7月31日止，自2019年8月11日起至被告履行完毕全部合同义务之日期间按日千分之五计算）；撤销第六项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年4月2日，原告姜玉华为甲方（出租方）与被告联盛公司为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁房屋为沈阳市沈河区青年大街219号华新国际大厦10楼HI座；用途为写字楼；租赁期限原告方举证为36个月（自2018年5月1日起至2021年4月30日止），被告方举证为12个月（自2018年5月1日起至2019年4月30日止）；租金为每年216000元（含物业费），其中租金为158151元，物业费为57849元；乙方向甲方支付18000元作为押金，在本合同依法解除或终止且乙方依照本合同规定履行全部付款义务后七个工作日内，甲方应讲租赁押金无息退还给乙方。除非经甲方同意，否则该押金不应用来抵偿，乙方未交付租金及未付的其他费用；乙方应保证租用期间为12个月，如不够12个月，抵押金将不予退还。你方租用时间满一年后想退出，应提前一个月通知甲方，抵押金将全额退还乙方；甲方在乙方交付房屋租赁押金当日，将该房屋及附属设施移交给乙方（交钥匙），乙方应按照本合同附件中的条款对该房屋进行验收，如发现不符，应在接到该房屋钥匙后15天内向甲方提出，甲方应当妥善解决影响乙方使用的甲方按日补偿减少租金；在租赁期间，乙方应当爱护并合理使用该房屋和公共设施设备，不得擅自拆改、扩建或增添确需对该房屋进行改造时，应书面通知甲方，并征得甲方的在正常使用过程当中，如发现房屋损坏或者设备故障，乙方应当及时通知甲方进行维修，因维修而产生的费用由甲方或责任方承担。乙方过错造成损坏或故障，乙方应及时修复，不能修复的应照价赔。乙方拒不赔偿时，甲方可代为所需维修费或赔偿金。经甲方通知乙方后，由乙方在收到通知三个工作日内支付给甲方或甲方从乙方租金中直接扣除。合同签订后，双方按约履行合同。2019年4月15日，被告方将设在涉案房屋中的办公室的小工位等家具搬走，物业公司因被告欠缴物业费，与原告进行了联系，原告不同意被告搬运，其后物业公司制止了被告方的搬运行为，其后被告方的员工张岩“微信名为镶金边的乌云”与原告方姜江“微信名为芊羽帮您安家珠海横琴”取得联系，原告方“因物业也和我们反映这个事情了。我现在去不了，如果你们退租是要提前说明的，而且房租和物业费也拖欠了这么久”，被告方“还在这办公，只是小的工位不要了”，原告方“张先生，我和领导反映了以下你们公司的情况。领导只同意现金或者转账方式。其他方式不考虑，而且这个现金支票支付合同里也没有写，我们口头也没有达成共识。另外合同里关于逾期未支付房租、晚支付一天，每一天将会有5%的违约金，还有拆除原办公设施。这里我们咨询过物业费用在9800元。当时你们公司支付的押金18000除恢复办公区域的设施费用之外，还会扣除违约金部分。第二次支付房租时间应在2018年8月1日，拖延到9月中旬46天，一个月是1319.25的租金，每天5%的租金66就是3036。第三次支付是房租时间，应在2019年2月1日，截至今天一共75天是4950，这样算到你们把房租补交可能都不够了，张先生，麻烦你尽快传达给你们负责人，一个是房租，尽快让把拖欠的部分现金或转账方式支付了，另外一个是公司的办公用品，就在你们补交完房租后再搬走”，被告方“我已报给总部了”。2019年5月16日，被告方“我们公司现在领导给的答复是这样的，我们押金抵租金，差额部分我们还是给结，除此之外不再同意什么违约金、装修补偿之类的。如果答应我们的条件，差额租金应在1.7万左右，本月底前结清”。2019年7月9日原告（微信名jiangshan）与被告方员工张岩（微信名镶金边的乌云）通过微信取得联系，被告方“这个协议您看一下没问题。你安排个时间，我过去找您签一下”，并发送《关于房屋租赁终止协议》，原告方“把七天改成三天吧，你们太能拖了，只能给你们三天时间”，被告方“姜总我请示了总部领导协议，我们不能更改，所有的事情我们都会尽最快的速度办理，搬家及公司注册地址的事情，我们也非常着急。要不我们办公也是有很大影响的”，2019年7月16日，原告向被告发送了《解除协议通知书》，其中记载“鉴于贵公司自2009年2月1日起连续拖欠房屋租金已达170日，贵公司早已严重违反贵我双方签订的房屋租赁合同，现本人郑重通知贵公司，贵我双方签订的房屋租赁合同书自2019年7月31日起解除。请贵公司于2015年7月30日前将承租房屋恢复原样，腾退给本人，并将贵公司注册地址迁离承租房屋”，被告方“姜总您这是什么意思？是准许我们搬出员职场房间的东西了吗？要是的话我们现在就开始搬”，原告方“按通知书的要求办，你们应该开始安排把承租房间恢复原样，按要求腾退”。被告方“好，让我们搬就好。我开始着手准备了”，原告方“我们也发生新物业了，你们得把物业费结清”，被告方“请明确通知可以办，不可以办。告诉我可以搬，我就着手准备”，原告方“解除通知书”说的很清楚了。其后被告方未搬走屋内物品，原告方因房租未给付等诉求起诉来院。一审法院认为，双方提供《房屋租赁合同》除合同期限不同之外，其他合同内容相同，合同也实际履行，故双方房屋租赁关系成立，因合同当中有约定“乙方应保证租用期间为12个月，如不够12个月，抵押金将不予退还。乙方租用时间满一年后想退出，应提前一个月通知甲方”，可见双方在合同中约定了被告的合同解除权，通过双方的微信聊天记录可知，双方在2019年4月、5月期间就解除房屋租赁合同、租金的给付、室内物品何时可以搬走等问题进行了磋商，被告方表达了解除房屋租赁合同的意思表示，双方因租金数额、给付方式，违约金存在分歧、双方未达成一致，2019年7月9日被告方通过微信向原告方送达《关于房屋租赁终止协议》，2019年7月16日，原告向被告发送了《解除协议通知书》通知原告方，双方签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，可见被告方向原告方提出了解除合同的申请，被告方也同意双方合同于2019年7月31日解除，因此一审法院认定双方签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除。被告应当对租赁房屋予以腾退。关于被告方租金应支付到何时的问题，双方于2019年7月31日解除了房屋租赁合同，因此2019年7月31日前房租及物业费，被告方应当予以支付，其后原告方一直以被告租金及物业费未支付，阻止被告方腾空房屋内的物品，被告方占用房屋是被动的，并且一直与原告方何时能腾退房屋进行磋商，但原告方未予准许，原告在解除房屋租赁合同后仍然占有房屋其责任在原告方，故在2019年7月31日后的占有使用费及物业费不应由被告支付。故被告应向原告支付租金及物业费10,800元。关于延迟给付租金的诉请，因双方就租赁合同解除的问题一直在磋商，租期未确定的情况下，被告才未付租金，故该请求一审法院不予支持。为减少诉累，被告在原告处的押金18,000元在上述费用中予以扣除。关于原告方恢复原状的诉讼请求。因原告方未举证原房屋出租时的房屋结构及状态，故该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决：一、被告沈阳联盛文化传媒有限公司与原告的姜玉华签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁的房屋；三、被告沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告的姜玉华租金及物业费82,800元（扣除了押金18,000元）；四、驳回原告姜玉华、被告沈阳联盛文化传媒有限公司的其他诉讼请求及抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,220元，由被告沈阳联盛文化传媒有限公司负担。本院二审期间，上诉人姜玉华提供：证据一、2021年4月2日双方腾房交接时形成的允许搬迁保证书、租赁房屋交接证明，证明：被上诉人经一审法院判决做出后2021年4月2日方将案涉房屋腾退完毕，并且仍欠付沈阳沈新物业有限公司物业费；证据二、租赁前会议室照片两张，租赁后拆除会议室照片两张，被上诉人腾房前案涉房屋的状态照片两张，证明：被上诉人擅自拆除案涉房屋内的圆形会议室的玻璃墙，并且腾房时并未按照租赁合同约定恢复原状；被上诉人占用案涉房屋，存放大量办公桌椅，造成我方无法正常使用案涉房屋，不存在被上诉人所说的我方可以轻松收回房屋；证据三、双方2021年4月2日交接腾房当日的视频一段，证明：被上诉人工作人员亲口承认其在租赁期间擅自拆除了圆形会议室的玻璃墙，并且腾房时也没有给我方恢复原状，造成我方损失，二审应该判决被上诉人恢复原状。被上诉人联盛公司质证意见：对证据一、真实性无异议，但并不是被上诉人在4月2日才腾退房屋，是在4月2日上诉人才允许被上诉人将案涉房屋内的物品搬离，该证据并不能证明被上诉人存在占用案涉房屋的事实。遗留物品因为上诉人不让被上诉人搬离导致；对证据二、真实性和待证事实均有异议，该证据不能证明被上诉人入住时该圆形玻璃墙存在；对证据三、真实性，录音中的人物不确定是物业人员还是我们人员，双方对话内容也没有明确我方入住时该玻璃墙是存在的，也确定不了视频中的人物，不能证明待证事实。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人提供的《房屋租赁合同》中除租赁期限终止日期不同外，其他合同内容均相同，双方亦实际履行，故应认定双方就租赁终止日期之外的内容达成一致意见，双方均应依约履行。关于合同解除时间的认定问题，一审法院结合双方微信记录、外来函件等证据，确认双方《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，并无不当，被上诉人应承担解除前的租金及物业费108,000元（21.6万/年÷12个月×6个月）。关于上诉人提出判令被上诉人支付2019年8月11日起至2021年4月2日的房屋占有使用费及物业费的主张，根据双方微信记录、往来函件结合双方当事人庭审陈述，双方曾就解除案涉房屋租赁合同进行多次协商，被上诉人向上诉人发出的《关于房屋租赁终止协议》中表示在收到上诉人允许清理指令后7个工作日内搬离，此后，被上诉人于2019年7月18日收到上诉人的解除通知书后，又曾多次向上诉人提出如果上诉人准许就立即着手准备搬离的请求，综合以上事实，一审法院认定上诉人自行承担2019年7月31日合同解除后怠于行使出租人权利造成的扩大损失后果并无不当，上诉人向被上诉人主张合同解除后的房屋占有使用费及物业费，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人提出判令被上诉人支付违约金及利息的上诉主张，二审庭审中，上诉人主张被上诉人欠付租金超过30日，请求判令被上诉人支付欠付租金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年2月1日至全部房租实际付清之日），押金不予退还，不再主张违约金。被上诉人一、二审均认可自2019年2月1日起拖欠上诉人租金及物业费的事实，因双方租赁合同中对于如拖欠租金则押金不予退还做出了明确约定。故对于上诉人提出不退还押金的上诉主张，本院予以支持。上诉人提出被上诉人承担欠付租金利息的请求，符合法律规定，本院亦予支持。关于上诉人提出判令被上诉人将拆除的圆形会议室恢复原状的上诉主张，上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋出租时状态及装修标准，故对于上诉人提出的该项请求，本院无法支持。综上所述，上诉人姜玉华的上诉请求部分成立，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初1131号民事判决第一项、第二项，即“一、被告沈阳联盛文化传媒有限公司与原告的姜玉华签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁的房屋”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初1131号民事判决第四项，即“四、驳回原告姜玉华、被告沈阳联盛文化传媒有限公司的其他诉讼请求及抗辩”；三、沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付姜玉华租金及物业费108,000元；四、沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付姜玉华欠付租金及物业费的利息（以108,000元为基数，从2019年2月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28,220元，由沈阳联盛文化传媒有限公司负担；二审案件受理费28,220元，由沈阳联盛文化传媒有限公司、姜玉华各负担14,110元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。