河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2929号上诉人（原审被告）：南阳市成城物业管理有限公司，住所地河南省南阳市长江东路。法定代表人：李海成，任该公司董事长。委托诉讼代理人：孙家兴，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张希湘，男，1983年8月14日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市仲景路与光武路交叉口诚发·都市。委托诉讼代理人：秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师。上诉人南阳市成城物业管理有限公司（以下简称成城物业公司）因与被上诉人张希湘物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1302民初6843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成城物业公司上诉请求：1.依法改判成城物业公司不承担张希湘的损失,该损失由张希湘自行承担。2.一、二审诉讼费用由张希湘承担。事实和理由:一审法院认为成城物业公司没有尽到合同约定的管理义务,要求承担全部损失,属事实认定错误。本案的基本事实是:2020年9月1日，张希湘所住17号楼2单元301室厨房主管道堵塞,管道返水,双方共同排查系01户共用厨房主管路头处由馒头堵塞引起(有照片为证)。该堵塞处离张希湘厨房下水管道有30多公分,该证据证明室内主管道的堵塞最有可能是张希湘自行使用不当造成,也有可能是以上共15层业主造成。一审判决认定系物业公司管理不当造成缺乏事实依据。成城物业公司已尽到合理的管理义务,因为该上下管道符合设计规范。成城物业公司在交付使用时该主水管运行畅通,并无破裂且运行多年,成城物业公司已尽到管理与注意义务,且不存在过失,没有违约行为不应承担责任。张希湘自2015年3月9日入住至今,仅交一年物业费,在长达6年的时间内,经成城物业公司多次催促,拒不接受物业管理服务,拒不履行缴纳物业费义务,一方面自己违约在先,不承担义务,另一方面又要求物业公司承担责任,有失诚信和违背公平原则。张希湘辩称，1.成城物业公司所说馒头堵塞不属实，根据成城物业公司在现场维修替换下的管道弯头可以看出堵塞的主要原因是管道长期未疏通导致油渍结块。2.成城物业公司上诉称室内管道堵塞是张希湘使用不当也不属实，成城物业公司在一审中提到并认可张希湘长期未在该房屋居住。3.成城物业公司认为楼上其他15户业主有过错可在承担违约责任后另行向侵权人主张权利，张希湘要求成城物业公司按照双方签订的物业服务协议约定承担违约责任并无不当，符合法律规定。4.张希湘是否缴纳物业费不属于本案审理范围，物业费是否缴纳也不影响物业公司按照协议约定提供标准物业服务的义务。张希湘不是不交物业费，是因为在入住的时候预存的有物业费，因为长期未居住，成城物业公司也一直未催收。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张希湘向一审法院起诉请求：1.依法判令成城物业公司赔偿张希湘经济损失共计38228.16元；2.本案诉讼费、鉴定费由成城物业公司承担。一审法院认定事实：张希湘系南阳市××与××路交叉口诚发·都市新城17号楼2单元301号房业主，2020年9月1日张希湘、成城物业公司发现张希湘房屋因厨房主管道堵塞，管道返水，导致张希湘家中大量积水，室内全屋家具家电被泡，给张希湘屋内造成损失，经双方共同排查系01户共用厨房主管道弯头处（架空层）堵塞所致。后张希湘与成城物业公司因损坏项目及维修价格不能达成一致，经张希湘申请，双方同意由鉴定机构经过现场勘验损坏项目并提出维修方案，按照一般市场价格进行鉴定，一审法院委托双方共同选定的南阳世纪正泰资产评估有限公司对张希湘财产损失进行评估，南阳世纪正泰资产评估有限公司接受委托后按照持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型进行评估作出了宛正泰评报字【2021】第03-06号资产评估报告，评估结论：在评估基准日2021年2月24日，一审法院委托评估张希湘位于南阳市××与××路交叉口诚发·都市新城17号楼2单元301号房屋财产损失评估价值为38228.16元。另查明，张希湘（乙方）、成城物业公司（甲方）于2015年3月9日签订了《前期物业管理服务协议》。该协议主要内容：物业位置：南阳市××与××路交叉口诚发·都市新城，住宅位于17号楼2单元301号房，建筑面积92.88平方米，房屋销售（预售）合同编号：0000181。第一条双方的权利和义务：“一、甲方的权利义务2.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”第二条物业管理服务内容:“二、房屋共用设备及其运行的维护和管理：共用设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯……等。”第三条物业管理服务标准:“二、共用设备管理3.设备良好，正常运行，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无重大事故发生。”第七条违约责任:“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任，乙方不得以此为由拒缴物业服务费。”一审法院认为，张希湘与成城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依据该协议约定履行各自的权利和义务。张希湘与成城物业公司共同排查系01户共用厨房主管道弯头处（架空层）堵塞造成张希湘损失，堵塞部位在张希湘房屋以外，属于双方签订的《前期物业管理服务协议》中的房屋共用部位，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》，共用的上下水管道属于共用设备，成城物业公司对共用设备及其运行具有维护和管理职责，成城物业公司应当保证共用设备良好，正常运行。管道的堵塞是因为成城物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》约定履行定期维护、疏通、保养的义务，造成下水管道不能正常运行，根据《前期物业管理服务协议》约定成城物业公司应当赔偿给张希湘造成的损失。关于损失，张希湘与成城物业公司未能达成一致，一审法院勘查了现场，委托南阳世纪正泰资产评估有限公司对损失进行评估，由双方参与南阳世纪正泰资产评估有限公司作出了资产评估报告，该评估结论程序合法，成城物业公司对该评估报告有异议，没有相关证据支持，一审法院不予采信。综上，张希湘请求成城物业公司赔偿其经济损失共计38228.16元，一审法院予以支持。现依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：限本判决生效后十日内南阳市成城物业管理有限公司赔偿张希湘38228.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元、鉴定费4000元，合计4756元，由南阳市成城物业管理有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：成城物业公司应否对张希湘的损失承担赔偿责任。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据张希湘与成城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，成城物业公司作为案涉小区物业管理的主体,应对小区共用设施设备等进行维修、修缮、服务与管理,保证设备良好、运行正常，无重大事故发生。本案中,根据现有证据可以证实，张希湘房屋管道返水导致屋内财物受损系因该栋楼共用厨房主管道弯头处堵塞导致。成城物业公司作为物业管理主体应在日常管理中及时尽到相应的疏通管理义务,以避免事故的发生，现成城物业公司在日常管理中未及时尽到管道疏通义务,即存在不完全履行物业服务合同约定的合同义务的情形,因此对造成张希湘涉案损失应当承担赔偿责任。成城物业公司以其已尽到合理管理义务，涉案房屋损失很有可能是张希湘所在楼栋业主不合理使用管道导致为由,认为其不应承担赔偿责任,依据不足,本院不予采信。关于成城物业公司提出的张希湘未按时交纳物业管理费、不应要求成城物业公司承担违约责任的上诉理由，本院认为，物业服务人提供服务具有长期性、持续性，并非单次交易，业主在支付物业费时又往往是在合同履行期间采用按年支付的方式，双方合同义务的履行状态互相交织，难以明确区分双方履行义务的先后顺序，物业服务人更不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务，故成城物业公司以张希湘未按时交纳物业费为由来对抗自己应提供符合合同约定的物业服务的义务不能成立，本院对该上诉理由不予采信。综上所述，成城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费756元，由南阳市成城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 李君彦二〇二一年六月十八日书记员 周道佳