天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终4281号上诉人（原审被告）：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔金艳，女，1971年2月16日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：陆宏娟，天津惠予达律师事务所律师。上诉人天津明玉城房地产投资有限公司（以下简称明玉城公司）因与被上诉人孔金艳商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初9913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明玉城公司的委托诉讼代理人项福生，被上诉人孔金艳的委托诉讼代理人陆宏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明玉城公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由孔金艳负担。事实和理由：第一，一审法院计算违约金的标准和方法存在错误。孔金艳的实际损失仅为租金损失，并无利息损失。第二，一审法院将法律规定中衡量违约金减少的标准作为违约金的认定标准，属于对法律条文的错误理解和适用。第三，一审法院未对明玉城公司申请租金损失进行鉴定，属于违反法定程序。第四，双方之间的补充协议是明玉城公司工作人员在受胁迫的情况下签订的，应为无效，一审法院认为明玉城公司对该协议应行使撤销权，属适用法律错误。孔金艳辩称，不同意明玉城公司的上诉请求，同意一审判决，请求维持原判。事实和理由：第一，双方在合同中约定了违约金的计算方法，一审法院对于违约金的认定有利于明玉城公司，孔金艳的实际损失大于一审认定违约金数额。第二，明玉城公司申请的鉴定与本案无关，一审法院不存在程序违法。第三，双方之间的补充协议合法有效。孔金艳向一审法院起诉请求：1．判令明玉城公司给付其逾期交房已付款自2017年6月1日至2019年12月21日利息157537.6元、违约金259387.3元，共计416924.9元；2．诉讼费用由明玉城公司承担。一审法院认定事实：明玉城公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2017年6月1日，以孔金艳为乙方、以明玉城公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××路××楼房××，房屋总价款为1256418元；合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2017年6月8日前，一次性存入商品房首付款506418元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：即“1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”合同第十七条：合同附件约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）。附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。”在上述合同的合同附件六：补充合同“三、不论乙方选择何种方式付款，如未能按双方约定的方式付款，甲方有权延迟交楼，且甲方该行为不视为延期交付，不承担迟延交付的违约责任”。2017年6月1日，孔金艳向明玉城公司支付首付款506418元。2017年8月3日，孔金艳向明玉城公司支付剩余房款750000元。因明玉城公司未能交房，2018年7月18日，以孔金艳为乙方、以明玉城公司为甲方，双方签订了补充协议，约定如下：甲乙双方于2017年6月1日签订了《天津市商品房买卖合同》（编号：2014-0122769），即乙方购买甲方开发的凤凰山水园2-1-1901楼房一套。2017年6月1日，甲方作出签约手续办理及交房的时间承诺，但甲方时至今日仍不能按承诺和合同约定如期履行，特签订如下补充协议：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付；四、原合同与本补充协议相抵触的部分，以本补充协议为准；不相抵触的部分以原合同为准。本协议有法律效力，违者必究，甲方于2018年6月23日由法定代表人马志强签署的承诺书全部作废（此协议一式两份，甲乙双方各执一份）。因明玉城公司仍没有在2019年7月1日前交付房屋，直至在2019年12月21日才与孔金艳履行涉诉房屋的交付义务，但双方对违约责任不能达成一致意见，故孔金艳诉至法院而成讼。另，根据明玉城公司提供的证据，经一审法院核查自2017年6月1日至2019年12月21日期间，我市政府及其相关部门在本市出现天气重污染情况及其他情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，具体文件如下：1．天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年5月25日发布《关于加强2017年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，要求5月31日至6月8日、6月10日至6月18日，全市范围内各施工现场白天严格落实降低噪声保证措施，一律禁止夜间施工，停工18天。2．美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年6月7日发布《关于加强臭氧控制措施的通知》，要求施工工地自2017年6月7日起至2017年6月9日止建筑墙体涂刷、装饰等活动一律停工，停工3天。3．美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年6月14日发布《关于6月14日至17日期间做好不利天气条件应对工作的紧急通知》，要求施工工地自2017年6月14日起至2017年6月17日止，停工4天。4．蓟建委于2017年8月25日发布关于转发《蓟州区强化空气质量保障实施方案》的通知，要求施工工地自2017年8月25日起至2017年9月10日止在建施工工程全面停止施工，停工17天。5．天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，要求施工工地自2017年10月1日起至2018年3月15日止停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工等，停工166天。6．天津市环境应急及事故调查中心于2018年3月23日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ应急响应措施》，于2018年3月25日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ应急响应措施》，要求施工工地自2018年3月25日0时起至2018年3月29日0时止全面停止土石方等作业，停工4天。7．天津市蓟州区建设工程质量安全监督管理支队于2018年6月5日发布《关于加强2018年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，6月7日、6月8日，6月16日、6月17日，学校周边200米范围施工现场禁止震荡施工，停工4天。8．天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月13日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月13日起至2018年11月15日止全面停止土石方等作业，停工3天。9．天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月22日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月23日14时起至2018年11月26日止全面停止土石方等作业，停工3.5天。10．天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月30日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月30日12时起至2018年12月3日16时止全面停止土石方等作业，停工3.5天。11．天津市环境应急及事故调查中心于2019年1月10日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2019年1月11日零时起至2019年1月15日零时止全面停止土石方等作业，停工4天。12．天津市环境应急及事故调查中心于2019年2月20日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2019年2月21日12时起至2019年2月25日14时止全面停止土石方等作业，停工4天。13．天津市环境应急及事故调查中心于2019年2月26日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2019年2月28日12时起至2019年3月5日18时止停止土石方等作业，停工5.5天。14．因发布重大污染天气橙色预警，自2019年9月29日起至2019年10月1日止，停工3天。一审法院认为，双方当事人对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、明玉城公司逾期交房、明玉城公司实际交房时间等事实均无异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点主要在于明玉城公司应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除，以及如何扣除；二、孔金艳主张的违约金是否应予适当减少。关于因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除及如何扣除。一审法院认为，本案涉诉合同虽约定有房屋交付时间，但合同签订时间在约定交付时间之后，鉴于当时商品房尚未建成的客观事实和商品房的余款在2017年8月3日才付清的事实，根据商品房的交易习惯和规则，只有在房款付清才有权请求交付房屋，因此应以该时间为明玉城公司交付房屋的为宜。双方签订合同后至应交付房屋期间，各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列相关文件均明确要求停止施工，明玉城公司因配合执行政府部门上述文件的要求而停工，由此引发的延期交房属于可以据实延期交房而不承担责任的情形，该部分停工天数应在逾期天数应于扣除。孔金艳虽持有异议，但没有提供证据予以反驳，一审法院对此不予支持。依前述政府部门发布的停工文件的要求，自合同签订之日即2017年6月1日起至商品房应交付之日即2017年8月3日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程累计停工19天，明玉城公司交房日期应予顺延，即自2017年8月3日顺延至2017年8月22日。明玉城公司主张扣除各级政府部门在签订合同前和2017年8月22日之后发布的停工文件的停工天数，理据不足，一审法院不予支持。综上，明玉城公司应承担自2017年8月23日起至2019年12月21日止期间逾期交付房屋的违约责任。关于孔金艳主张的违约金是否过高而应予调整。明玉城公司主张逾期交房给孔金艳造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失，按照本地区月租金标准计算。对此一审法院认为，首先，依照相关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失，而本案双方在合同中对损失如何计算有明确约定，所以对明玉城公司主张适用租金标准不予支持。其次，依照相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息，综合本案的具体情况及合同约定，明玉城公司逾期交房造成孔金艳的损失应为138383.97元（以1256418元为基数，自2017年8月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，即120354.37元；以1256418元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月21日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计18029.6元）。孔金艳主张利息及违约金共计416924.9元，该数额高于明玉城公司逾期交房造成的孔金艳损失138383.97元的130%，所以应予调整为179899.16元。关于补充协议的效力。明玉城公司主张2018年7月18日双方签订的补充协议是在明玉城公司受到胁迫的情况下签订的，故该补充协议无效。一审法院认为，明玉城公司并未提交充足的证据证明该补充协议是在明玉城公司受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据相关法律规定，明玉城公司并未在一年内行使撤销权，故对明玉城公司的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：“一、由被告天津明玉城房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告孔金艳违约损失179899.16元，款项直接汇入原告在中国农业银行开户的6228××××0277账户内；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3777元（已减半，原告已预交），由原告负担1828.01元，由被告天津明玉城房地产投资有限公司负担1948.99元（款项由被告天津明玉城房地产投资有限公司直接汇入原告上述账户内）”。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一是一审法院是否存在程序违法的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该法律条文适用的前提是当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，双方当事人对逾期交付房屋违约金的计算方式有明确约定，明玉城公司一审期间主张对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定缺乏必要性，一审法院程序并无不当。本案的争议焦点之二是明玉城公司逾期交房违约责任的认定问题。本案系商品房销售合同纠纷，明玉城公司未按约定交付孔金艳所购房屋，应承担逾期交房的违约责任。本案二审期间，明玉城公司对于逾期交房的事实和天数不持异议。明玉城公司与孔金艳之间虽对逾期交房的违约责任进行了约定，但明玉城公司抗辩违约金数额过高，根据孔金艳因逾期交房所受损失大小、违约责任的损害填补功能，一审法院结合双方约定认定明玉城公司的违约责任，并未过分高于孔金艳的实际损失，并无不妥。综上所述，明玉城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2852元，由上诉人天津明玉城房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  刘 为审判员  张 璇审判员  张红星审判员  史军锋二〇二一年六月十一日法官助理唐新轶书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……