辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终875号上诉人（原审原告）：抚顺市誉馨劳模物业有限公司，住所地：抚顺市顺城区隆城街6号楼4单元101号。法定代表人：王振英，该公司经理。委托诉讼代理人：孔凡科，辽宁圣法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁省大伙房水库管理局有限责任公司，住所地：抚顺市东洲区绥化路东段11号。法定代表人：孙建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，该公司经理。委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。上诉人抚顺市誉馨劳模物业有限公司（以下简称誉馨物业公司）因与被上诉人辽宁省大伙房水库管理局有限责任公司（以下简称大伙房水库有限公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人誉馨物业公司的法定代表人王振英及其委托诉讼代理人孔凡科，被上诉人大伙房水库有限公司的委托诉讼代理人马某、唐颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。誉馨物业公司上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人给付从2013年10月1日至2019年2月28日期间物业费本金2367.12元×5年5个月=12821.9元。并按照日3‰滞纳金计算5年5个月滞纳金总额为25919.96元。以上两项合计：38741.86元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决关于诉讼时效的基本事实错误判断，一审法院没有认真听取上诉人意见及上诉人在一审中提供的关于诉讼时效内容的相关证据，适用法律错误。一、诉讼时效事实不清部分。1、被上诉人大伙房水库有限责任于2009年入住劳模公寓1号楼3单元12号门市房，每年物业费2367.12元。2012年之前物业费按时交纳。从2013年10月1日至2019年2月28日期间欠物业费。2019年以后交纳物业费。2、一审判决第二页经审理查明：2012年8月9日被上诉人签订《劳模公寓物业管理协议书》，业主签字位置备注赵某电话：139××××8012,赵某称他只管签合同，不管交物业费。这一事实证明，2012年8月9日之前，上诉人一直向被上诉人主张物业费。3、上诉人向一审法院提交的物业费收费台帐上注明电话号码：262×××5、182××××0777冯、138××××0720邱、130××××9966王、137××××1739王某、135××××7778马某、137××××3030李某某，这些号码中只有一人是当时的承租人，其它号码均系被上诉人单位工作人员。庭审中，被上诉人马某自认其本人系2017年担任被上诉人单位物业经理，分管该项业务，代理人马某否认上诉人曾经向其单位主张物业费，不能成立。4、上诉人一审时向法院出示马某亲自送到上诉人办公室《门市房是否应该交物业费》书面材料，用于不交物业费的抗辩理由。这份书证系原始书证，其背面是大伙房水库管理局考核表，庭审时马某本人不否认这份书证出至被上诉人单位。这一事实证明，上诉人在2017年马某上任之后一直主张物业费，从未间断。5、一审开庭后次日，上诉人补交给法院一录音光盘。内容为马某经理下属职员李某某，他的职务是房管员，他在录音中承认2018年3-4月他担任房管员之后，大伙房水库管理局将“劳模公寓”房屋资料移交给李某某，从那时起，他接手管理该房屋，之后发生与上诉人物业联系的事他全部到现场。上诉人一直通过他向领导汇报协调补交物业费的事。一是在原承租户2018年5月退房搬家时，上诉人到现场要求补交物业费，否则不让搬家。第二次是2018年10月新承租户要求接自来水的时候，李某某向上诉人保证领导汇报补交物业费，上诉人才同意先接自来水，事后补交。6、现承租户从2019年2月开始交纳物业费，上诉人追马某经理将之前陈欠物业费补交，马某经理将原承租户到上诉人物业办公室协商补交物业费事宜。但是马某经理帮助原承租户陈述理由要求减免陈欠物业费，故没有达成协议。这一事实证明上诉人一直不间断主张陈欠物业费。二、适用法律错误部分。上诉人要求被上诉人补交陈欠物业费，被上诉人拒不补交。故双方产生争议。按照业主签署的《劳模公寓物业管理协议书》第11条约定，每延误一天加收欠缴总额的3‰滞纳金。被上诉人欠费5年5个月，滞纳金总额为25919.96元。被上诉人恶意拖欠物业费，特别强调的是2019年2月被上诉人马某经理把原承租人仲某某领到上诉人办公室，马某当面挑唆仲某某不交物业费，理由是房屋是向小区外开门的门市房屋。马某当日扬言他挑唆所有门市房屋都不交物业费。上诉人与被上诉人均系国有企业，上诉人隶属于市总工公，“劳模公寓小区”系政府兼租房，每平方米1元钱物业费标准，系福利待遇，仅仅用于物业管理成本。物业配备保安、电梯、绿化等设施需要正常维护。故上诉人要求被上诉人补交陈欠物业费，承担欠缴总额的3‰滞纳金。大伙房水库有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。上诉人在上诉状中所陈述的理由及事实不能证明上诉人在2017年7月份之前向被上诉人催缴过物业费，上诉人在一审提交的证据当中仅能证明是在2018年之后向被上诉人催缴过物业费，而且在上诉人与李某某的录音当中李某某也明确确认其是在2018年3、4月份才担任的房管员，所以李某某的录音只能证明在2018年之后上诉人才催缴过物业费，关于上诉人提到的证人出庭问题，因该证人是物业公司的办公室主任，在一审开庭时该证人就已存在，并未出庭作证，如二审出庭作证，证人证言是否能采纳，请法庭裁判。综上，上诉人提供的证据不能证明上诉人已经在2017年7月之前向被上诉人催缴过物业费，系已超过诉讼时效，现被上诉人仅认可上诉人在一审法院起诉的时间向前推三年期间的物业费。对于上诉人提出的滞纳金问题，因被上诉人已将该房屋转租给仲某某，仲某某是否缴纳物业费，应是上诉人向其催缴，由于上诉人未向仲某某等人催缴物业费，所发生的滞纳金并不应由被上诉人承担，原审论述并非是被上诉人恶意欠费，因此对于滞纳金法庭不应支持。誉馨物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2013年10月1日起至2019年2月28日止拖欠物业服务费12821.90元；2、被告支付滞纳金25919.96元（逾期按日千分之三计算）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月9日，原告誉馨物业公司与被告大伙房水库有限公司（原辽宁省大伙房水库管理局服务中心）签订了《劳模公寓物业管理协议书》，约定由原告誉馨物业公司负责对“劳模公寓”小区的物业管理，物业费按住宅建筑面积每月1元/平方米收取。被告大伙房水库有限公司对该小区门市（建筑面积197.26平方米）享有公共物业使用权，对物业公司有权进行监督、投诉，并按期缴纳物业管理费的义务。协议签订后，原告誉馨物业公司如约为小区提供物业服务。自2013年10月1日起至2019年2月28日止，被告大伙房水库有限公司欠付住宅物业管理费共计12821.90元（197.26㎡*1元/月*65个月）。现原告以诉称理由来院告诉。被告以辩称理由不同意给付。双方争议较大，调解未果。一审法院认为：业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案原告誉馨物业公司依约已向涉案小区进行物业管理，根据权利义务对等原则，被告大伙房水库有限公司应按双方约定履行缴费的义务。关于原告主张被告大伙房水库有限公司拖欠自2013年10月1日至2019年2月28日的物业费，被告辩称原告未在诉讼时效期间内向其主张权利，故原告的诉求已部分超过诉讼时效，原告对其主张自2014年8月起催款及缴费周期的事实均未能举证证明，被告对此亦不予认可。诉讼中，被告认可原告于2020年7月14日向本院起诉要求被告给付物业费。根据法律规定，2017年7月13日之前的物业费请求已超过三年的诉讼时效，但2017年7月14日至2019年2月28日期间物业费均未超过法定的诉讼时效，故本院对于被告抗辩合理部分予以采纳，对于2017年7月14日至2019年2月28日的期间的物业费3912元（197.26平方米×1元/平方米/30×595日），被告大伙房水库有限公司理应给付。关于原告主张被告支付滞纳金一节，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在确定履行缴费义务上存在争议，双方未进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称其与案外人仲某某签订《房屋租赁经营合同书》，并由案外人仲某某实际在涉案房屋居住使用，不同意支付物业费一节，因原、被告双方依法签订的协议，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。被告大伙房水库有限公司与案外人仲某某签订的协议对原告不发生效力，且诉讼中原告不同意追加案外人为本案当事人，故对被告的辩称理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告辽宁省大伙房水库管理局有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告抚顺市誉馨劳模物业有限公司2017年7月14日至2019年2月28日期间的物业服务费3912元；二、驳回原告抚顺市誉馨劳模物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元，减半收取384.50元，由原告抚顺市誉馨劳模物业有限公司负担359.50元，被告辽宁省大伙房水库管理局有限责任公司负担25元。二审期间，誉馨物业公司围绕其上诉主张，申请证人即誉馨物业公司的办公室主任兼出纳员王某出庭作证，欲证明：大伙房水库有限公司欠誉馨物业公司物业费的事实。大伙房水库有限公司的质证意见是：证人证言仅能证明2018年之后其到门市房与租房者催要物业费，王某证明其未到大伙房水库管理局办公室催要过物业费，上诉人提供的录音也是在一审开庭之后录取的，并非是2017年催要物业费的录音，因此不能作为证据被采纳。王某已经陈述与其谈话的二人并未向其出示大伙房水库管理局的证件，因此王某不能证明已向我公司催要过物业费，在一审时我公司向法庭提交案涉房屋已经租赁给案外人仲某某的证据，因此我公司未接到任何催缴物业费的电话及函件。王某证言不能证明上诉人已向我公司催缴物业费。誉馨物业公司提交王振英与李某某在法院门口的对话录音及照片，欲证明：证人李某某要出庭作证，已经到法院门口了，当时由于接到单位的一个电话不让出庭作证，就没有到庭。证言内容记载李某某到上诉人服务小区的房屋接水时答应给物业费。大伙房水库有限公司的质证意见是：对真实性没有异议，但是对证明内容有异议，在录音当中李某某并没有说上诉人说的接水时缴纳以前的物业费。誉馨物业公司提交2020年11月19日（在一审已经提交）和2021年4月14日上诉人法定代表人王振英与被上诉人工作人员李某某的通话录音，欲证明：在2018年2月份上诉人向被上诉人主张催要物业费，而且被上诉人明确表示对于上诉人补交以前物业费的要求经被上诉人领导同意，同意一次性补交。大伙房水库有限公司的质证意见是：录音的最后一句“行不，我这么说”，说明上诉人是有目的的录通话记录，而且通话记录当中都是上诉人的法定代表人自己在陈述问题，并不是被通话人叙述问题，同时通话记录也证明上诉人法定代表人说的是2019年2月份，不是上诉人代理人陈述的2018年2月份。这与证明问题不符。被通话人的语言当中并没有确认要补交物业费，只是说向领导汇报。该通话记录系上诉人为了制造证据而进行的录音，与在原审时提供的录音光盘目的相同，均为了制造证据，原审提供的录音光盘也是在原审开庭之后录取的，上诉人涉嫌制造假证，请法庭予以制裁。本院经审查认为，大伙房水库有限公司欠誉馨物业公司物业费的事实大伙房水库有限公司不持异议，故本院对王某的证言不作评价。王振英与李某某的对话录音可以证明誉馨物业公司于2019年2月份向大伙房水库有限公司催要物业费。王振英与李某某的照片不能证明与本案的关联性，本院不予采信。综上，本院认定事实如下：2019年2月份，誉馨物业公司向大伙房水库有限公司催要物业费。本院对一审查明的其他事实给予确认。本院认为，本案争议的焦点，一是本案缴纳物业服务费的起算时间点应如何确定。二是誉馨物业公司主张的滞纳金是否应予支持。关于焦点一，誉馨物业公司主张其自2013年10月1日至2019年1月之间一直不间断的向大伙房水库有限公司主张物业服务费，但其未能提供有效的证据给予证明，依据王振英与李某某的对话录音，可证明誉馨物业公司于2019年2月向大伙房水库有限公司催要过物业费，故一审法院将大伙房水库有限公司缴纳物业费的起算时间点界定在2017年7月14日不妥，应纠正为从2016年2月1日开始起算。关于焦点二，因誉馨物业公司怠于行使自己的权利，加之双方在缴费问题上未进行及时有效的沟通，故一审认定大伙房水库有限公司非恶意欠费并对誉馨物业公司主张的滞纳金不予支持正确，誉馨物业公司的主张滞纳金的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，誉馨物业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3608号民事判决；二、加判：辽宁省大伙房水库管理局有限责任公司于本判决生效后十日内支付抚顺市誉馨劳模物业有限公司2016年2月1日至2017年7月13日期间的物业服务费3436元（197.26平方米×1元/平方米×17.42月=3436元）；三、驳回抚顺市誉馨劳模物业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费671元，由上诉人抚顺市誉馨劳模物业有限公司负担案件受理费621元，由被上诉人辽宁省大伙房水库管理局有限责任公司负担案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年六月二十二日书记员  田俊杰