北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8043号上诉人（原审被告）：张景成，男，1966年8月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：董斌，男，1974年12月5日出生，汉族，无业，住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：刘闯，男，1984年11月20日出生，汉族，无业，住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：吴安好，男，1976年4月29日出生，汉族，无业，住天津市武清区。以上三被上诉人之委托诉讼代理人：徐甜甜，北京市京兴律师事务所律师。上诉人张景成因与被上诉人刘闯、吴安好、董斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初22408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张景成上诉请求：刘闯、吴安好、董斌赔偿房屋恢复原状费用107000元。事实与理由：张景成主张一审法院判决其退还押金64994元证据不足，现张景成提供恢复房屋原状费用明细、付款记录及施工人员签字收据，要求刘闯、吴安好、董斌返还房屋改造费用。刘闯、吴安好、董斌辩称，同意一审判决。刘闯、吴安好、董斌向一审法院起诉请求判决：1.张景成退还交纳的房屋押金150000元及利息（以150000元为基数，按照年利率6%计算，自2018年6月7日起至退还完毕之日止）；2.本案诉讼费用由张景成负担。一审法院认定事实：2014年12月6日，张景成（出租方、甲方）与董斌（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于北京市大兴区狼垡一村的宅基地的房屋出租乙方居住使用开办幼儿园，面积共计6000平方，二楼房顶，租赁期限自2014年11月26日至2020年11月25日，共计6年；二、本房租年租金360000元，第一次交半年房租180000元，押金100000元，房屋租金以后每年递增5%，每半年乙方向甲方支付半年租金，逾期7天未缴纳房租，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋。本合同到期如乙方不再续租甲方退回押金……四、乙方不得损坏房屋设施设备，如有违反照价赔偿，如需装修或改造需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，并保证结构安全，租赁期间乙方不得转租，如需转租经过甲方同意。合同签订后张景成向董斌交付房屋，刘闯、吴安好、董斌在涉案房屋开办幼儿园。双方均认可董斌按照360000元/年的租金标准支付租金至2018年6月5日，董斌承租后共向张景成缴纳押金150000元，其中50000元系吴安好于2018年6月6日交纳。张景成出具收条载明：“今收到吴安好租房压金5万元整（2018年6月6日）。”张景成主张董斌未交纳合同约定每年递增的租金，董斌予以认可，称张景成未提出异议，系双方用实际行动对条款进行变更。张景成对此不予认可。2018年6月6日，张景成（出租方、甲方）与张巧（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于北京市大兴区狼垡一村的宅基地的房屋出租给乙方居住使用开办幼儿园，面积共计920，租赁期限自2014年11月18日至2020年11月18日，共计三年；二、本房屋租年租金360000元，第一次交半年房租18，从第二年开始递增5%……。合同内未约定押金。刘闯、吴安好、董斌主张其三人合伙在涉案房屋开设幼儿园，故三人作为共同原告提起本案诉讼，并提交经营协议书相佐证。刘闯、吴安好、董斌称于2018年6月6日撤出，幼儿园由张巧继续接手经营，并称2018年6月6日交纳的50000元系为了顺利履行张景成与第三方签订合同，约定张景成与第三方签了合同之后，张景成就把150000元押金退给三人。张景成不认可刘闯、吴安好、董斌的主张，称其与董斌签订租赁合同，不认可刘闯、吴安好作为本案原告，张巧系接替董斌履行董斌的租赁合同，所以押金就用董斌的押金，张巧没有另付押金，增加的押金50000元系与董斌协商后加收的押金，系为了保证退租后改回公寓的费用，经董斌联系，张景成与张巧新签订了租赁合同，合同租期跟董斌的租期一致，并据此提交其与张巧的租赁合同进行佐证。张景成主张其房屋原系做公寓出租使用，张景成把厨房、卫生间垒好后董斌又将其拆除；张景成的房屋原为一间一间的隔间，一层是9间，二层是10间，董斌改成幼儿园之后，改成了一层是3个教室和一个园长室，拆了一层几面墙，二层改成了2间卧室、1个厨房、一个小教室、1个职工宿舍，也是拆了几面墙。张景成于2020年5月11日把房屋恢复原状，恢复成了最早出租之前的样子，是一间一间的隔间，一层是9间，二层是10间，恢复费用不止150000元，提交转账凭证相佐证，并称有的是现金支付，有的是微信转账。刘闯、吴安好、董斌对此不予认可，称未对房屋进行改造，装修只是对房屋按照幼儿园的模式进行了布置，买了教具，并且给二层做了防水，花费了将近600000元。双方均认可涉案房屋系宅基地内建设的二层小楼，董斌承租了整栋二层楼。张景成称其在宅基地内建设该楼未经规划审批程续。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故张景成与董斌于2014年12月6日签订的房屋租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但董斌占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，董斌主张2018年6月6日交纳的50000元系为了顺利履行张景成与第三方签订合同，张景成与张巧签订合同后应予退还；张景成不认可，称该50000元系董斌补交的押金，张巧未再交纳押金。结合张景成出具的收条内载明为租房押金，该押金交纳日期与张巧和张景成签订的租赁合同日期同为2018年6月6日，张巧和张景成签订的租赁合同内未约定押金，租期亦与本案合同租期大致相同的客观情况，张景成的解释更符合常理，故法院认定该50000元系董斌交纳的租房押金。考虑张巧现已退租，张景成应将结算后的押金予以返还。董斌主张双方对租金递增条款用实际行动做了变更，张景成不予认可，董斌亦未提交相关证据对其主张予以证明，故对董斌该项主张，法院不予采纳。经计算，董斌欠付的占用使用费金额为85006元，应在押金中予以抵扣。对张景成主张的恢复原状费，其所提交的证据不足以证明其恢复原状的费用，对其要求在押金中扣除恢复原状费的主张，法院不予采纳。对董斌超出部分的诉讼请求，法院不予支持。因本案系房租租赁合同纠纷，刘闯与吴安好并非本案租赁合同的相对方，故对刘闯与吴安好作为本案原告主体不适格，对其二人要求张景成退还押金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月判决：一、张景成于判决生效之日起十日内退还董斌押金64994元；二、驳回董斌的其他诉讼请求；三、驳回刘闯、吴安好的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张景成在一审中自述其建设涉案房屋未经规划审批程序，其亦未就涉案房屋取得建设工程规划许可证的情况提供其他证据，故一审法院认定张景成与董斌就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张景成与董斌签订的房屋租赁合同确认无效之后，一审法院判决董斌支付实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费，并根据此前履约的实际情况扣除董斌应支付的费用后确认张景成应向董斌退还的押金，上述处理均无不当。因本案系刘闯、吴安好、董斌起诉要求张景成退还押金及利息，张景成在一审审理过程中并未提出要求刘闯、吴安好、董斌赔偿损失的反诉请求，一审法院在审理后系对相关费用扣减后退还押金问题作出处理，张景成提出的关于赔偿房屋恢复原状费用的请求，可依法另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由张景成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年六月七日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树