辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3770号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘林，男，汉族，1982年9月3日生，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：刘志永，辽宁港源律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊启传，辽宁港源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国建，男，汉族，1956年7月29日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人刘林因与上诉人刘国建房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘林上诉请求：一、判令撤销一审判决中的第二、第三项判决，改判刘国建返还押金30万元及租金60万元；二、诉讼费由刘国建承担。事实和理由：一、一审法院对刘林要求返还押金的请求不予支持是错误的。1、刘林在一审中明确提出返还押金30万，一审法院以“押金系有特定用途的款，涉及原、被告就解除合同后违约金的处理和抵扣”，因此不予支持。但是刘国建并没有提出抵扣的反诉请求，一审法院明显违反了不告不理原则。一审法院既然判令解除合同，根据法律的规定，解除合同后该押金应当予以返还。然而在本案中，一审法院在对方没有提起相应反诉情况下，就对该押金不予处理。2、一审法院认为刘林违约是错误的。本案中，当事人双方均认为疫情属于不可抗力事件，也符合最高人民法院司法解释的相关规定，刘林就是根据不可抗力请求解除合同。根据合同的约定，对于不可抗力双方均不承担违约责任。同时，刘国建在诉讼中不管是答辩还是反诉均没有没有提到刘林应承担违约责任。二、一审法院认定事实不清。首先，从疫情爆发开始，根据疫情的防控需要，一直到6月底，刘林经营的美容院是暂缓经营的。7月中旬刚放开几天左右，本地又爆发了一波疫情，该一轮疫情到8月中旬得以控制。由此可见，刘林经营的美容院从疫情最开始直到8月底，受疫情防控需要一直处于停业状态，停业时间已经超过六个月。其次，即使按照刘国建在答辩中所称“受疫情影响只有四个月左右”，而一审法院酌情认定应当减免两个月的租金没有道理。再次，刘林早在2020年2月就向刘国建提出解除合同，不是判决书中所说的6月。到6月时，刘林已向法院提起诉讼。根据证人证言，就是因为刘林向刘国建提出解除合同，刘国建才接受刘林交还的钥匙。8月5日现场监督刘林从租赁房屋搬出自己的物品。刘国建称是8月底才知晓刘林就是搬离租赁房屋无依据。另外在订立租赁合同，刘国建并未将其是承租国有公房及该公房的真正产权人等情况告知刘林，也没有将其租赁公房的租期短于双方签订的合同期限明确告知，从多个方面可见，刘国建违背诚信原则，不应采信其说法。因此，根据本地疫情的实际情况，刘国建应当返还刘林五个月的租金刘国建辩称，不同意刘林的上诉请求。一、案涉租赁居间合同并不具备约定和法定的解除条件，刘林要求解除案涉合同，没有事实和法律依据。1、合同的解除需具备约定条件或法定条件，刘林要求解除涉合同并不符合合同约定也不符合合同法94条规定，其要求解除租赁合同没有法律依据。2、案涉合同并不因疫情原因而不能履行，合同的履行困难并不构成解除合同的理由，刘林以疫情原因要求解除合同，同样没有法律依据。（1）案涉合同约定的租赁期限为三年三个月零八天，虽然在合同履行中因疫情防控措施影响刘林一定期限内的经营，但该防控措施系针对全社会大多数服务行业，且街道的告知书仅是通知“暂缓经营”，并非永远停止经营，该疫情因素并不导致合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》第三条第二款的规定，案涉合同的根本目的并不因一定时间内产生的新冠××疫情导致无法实现，故刘林以疫情原因要求解除合同，没有法律依据。（2）即使刘林认为疫情属于不可抗力不能履行合同的，根据原合同法第一百一十八条的规定，其也应当通知刘国建，而在刘林起诉前其从未通知刘国建不能履行合同，也未通知刘国建解除合同，故刘林以不可抗力为由要求解除合同，同样不符合法律规定。3、房屋产权单位大连春景物业管理有限公司已确认其知晓并同意案涉《房地产租赁居间合同》的内容，刘林在承租房屋过程中并未因该房屋租赁期限问题而使其经营受到任何影响或受到干扰，案涉房屋的权属性质同样不构成刘林要求解除合同的理由。二、因案涉合同的解除并不具备约定和法定的解除条件，现刘林要求解除案涉合同，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。在此情况下，案涉合同的押金系特定用途的款项，不应予以退还或应直接抵顶其应承担的违约金。1、暂时的疫情防控措施并不导致案涉合同的解除，而原告以暂时的疫情为由要求解除合同，没有法律依据，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。2、案涉合同第四条明确约定押金系作为刘林违约给刘国建造成的损失或赔偿，该押金系具有特定用途的款项，是专项用于刘林应当承担的违约金或赔偿款，因此，在本案双方之间对案涉合同是否应当解除产生争议的情况下，是否承担违约金或赔偿应由审判机关审理确定，在法院对案涉合同最终是否应当解除的判决生效之前，该具有特定用途的押金并不具备支付条件，一审法院判令不予返还正确。3、因刘国建一直主张案涉合同应当履行，故并不存在刘国建应当在本案中的反诉违约金问题，而且因合同中约定的该违约金系特定用于刘林应承担的违约责任，因此，如法院最终认定刘林应当承担违约责任，则也应当直接抵扣其应承担的违约金，并不是必须进行反诉。三、刘林作为承租方其应当承担案涉房屋的租金，其以疫情为由要求返还全部租金，同样没有事实和法律依据。而且一审法院未考虑合同解除后因疫情原因给刘国建造成的损失，要求刘国建返还部分租金没有依据。首先，根据大连市疫情防控的规定，案涉美容院系2020年2月24日被要求暂停营业，2020年6月10日可以对外恢复营业，其间仅为3个月16天。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，减免此期间2个月的租金（减免比例已超过50%）已系按有利于刘林的利益进行判决。其次，一审判决仅考虑疫情期间对承租人刘林的影响，但未考虑刘林在疫情期间其单方腾退房屋给出租人所造成的损失可影响。即使刘林称其2020年8月5日腾退房屋属实，其单方解除合同过错明显，且势必造成案涉房屋因疫情因素无法继续租赁而给刘国建所造成的损失，并非合同中所约定的违约金所能弥补。刘国建上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持刘国建的反诉请求继续履行合同，并驳回刘林的诉讼请求；2、诉讼费用由刘林承担。事实和理由：一、案涉租赁居间合同并不具备约定和法定的解除条件，一审法院判决解除案涉《房地产租赁居间合同》，没有事实和法律依据。1、案涉合同并不因疫情原因而不能履行，合同的履行困难并不构成解除合同的理由，刘林以疫情原因要求解除合同没有法律依据。首先，案涉合同约定的租赁期限为三年三个月零八天，虽然在合同履行中因疫情防控措施影响刘林一定期限内的经营，但该防控措施系针对全社会大多数服务行业，该疫情因素并不导致合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见(二)》第三条第二款的规定，案涉合同的根本目的并不因一定时间内产生的新冠××疫情导致无法实现，故刘林以疫情原因要求解除合同，没有法律依据。其次，即使疫情属于不可抗力不能履行合同的，根据原合同法第一百一十八条的规定，其也应当通知刘国建，而在刘林起诉前其从未通知刘国建不能履行合同，也未通知刘国建解除合同，故刘林以不可抗力为由要求解除合同，同样不符合法律规定。2、合同的解除需具备约定条件或法定条件。在案涉合同并不具备解除条件的情况下，一审法院仅以刘林搬离房屋便判决解除合同没有法律依据。首先，根据法律规定，任何一方要求解除合同必须具备约定或法定的解除条件。搬离房屋并不等同于合同解除，刘林搬出案涉房屋并不是双方约定的条件，也不是法定的解除条件。因此，在案涉合同并不具备约定或法定的条件条件，一审法院仅以刘林搬离便判决解除合同，没有法律依据。其次，刘林属于自行强制搬离房屋，刘国建并不知情且刘国建也从不同意刘林搬离房屋，刘林搬离房屋属于其单方违约行为，并不能将刘林恶意违约所产生的责任和损失转稼给无过错的刘国建承担。而且刘林能单方搬离房屋，同样也能单方搬回房屋，其该行为并不导致合同目的无法实现。第三，案涉房屋现仍有刘林物品，刘林仍占用案涉房屋，一审法院未查明该事实，直接以刘林搬离房屋便认定无法实现合同目的，属于事实认定不清。3、法院做出判决所依据的事实不能超过双方当事人所主张的事实与理由，在刘林起诉状中未将“自行搬离构成合同目的无法实现”作为解除理由的情况下，一审法院以刘林自行搬离为由判令解除合同，超出刘林诉请范围和要求解除合同的事实范围。三、案涉租赁居间合同系三方主体签署，合同的解除涉及三方主体，在缺少一方主体参与诉讼的情况下，一审法院判令解除合同，同样不符合法律规定。案涉租赁居间合同系刘林、刘国建及案外人大连百龙创新房地产经纪有限公司三方主体于2018年4月24日签订，如刘林要求解除合同，应当将案外人追加为被告或第三人，在缺少合同一方主体的情况下，不能直接判令解除合同。四、即使一审法院认为案涉合同应当解除，房屋的租金也应计算到法院生效判决确定的合同解除之日并非2020年8月，否则刘国建的合法权益将无法得到保护。首先，刘林起诉状中的解除理由并不合法且刘国建从未同其解除合同的请求，在双方存在争议、案涉合同未被法院确定解除的情况下，案涉合同并未解除，合同未被认定解除的情况下，刘林仍负有支付租金的义务，因此，即使一审法院认定案涉房屋应当解除，租金也应当支付至生效判决确定的合同解除之日并非2020年8月。其次，刘林自行搬离房屋属于恶意违约行为，即使法院认为案涉合同应当解除，在法院未最终判决解除合同前，刘林恶意违约行为将导致刘国建无法继续租赁使用房屋，刘国建并未取得实际利益，相反而产生了租金损失，该租金损失应当由刘林承担，故一审法院在判决解除合同的同时直接认定房屋租金计算到2020年8月，损害了刘国建的合法权益。刘林辩称，不同意刘国建的上诉请求。案涉房屋用于经营美容院，而美容行业是属于特殊行业，要求服务者与接受服务者面对面的进行服务，而大连疫情的爆发导致合同无法履行，大连的疫情并非如刘国建所称仅仅是一段时间或者是某一个特定的时间点，而是不断反复持续至今。诸如美容院、牙科诊所之类的店铺行业，至今仍无法正常营业，所以疫情这种不可抗力已经导致了双方合同根本无法履行，刘林租赁房屋从事美容业经营的合同目的已经无法实现，合同应当予以解除。实际上，刘林在2020年6月开始，就不断的向刘国建就解除合同进行磋商，到2020年的8月双方达成一致意见，刘林将出租房屋内的设施全部搬走，人员全部撤离，房屋的钥匙交给了刘国建，刘国建接受了钥匙，在刘国建接受钥匙、接收房屋的过程中没有对解除合同提出过任何异议，在这种情况下应认定双方的房屋租赁合同在刘国建接收房屋和房屋钥匙的那一刻起就已经达成了解除的一致意见。在这种情况下，所剩余的租赁刘国建应予以返还。涉及到本案的30万元押金，正如一审认定的房屋押金具有特定的性质，是需要对房屋的水电等花费进行结算的基础上予以返还，但是刘国建从来没有提出过类似的要求，而且刘林在撤离房屋时，已经结清了与该案涉房屋有关的所有的应缴纳的费用。因此，30万元刘国建继续扣留没有事实和法律依据，该款项应予以返还。刘国建认为案涉房屋属于三方合同，应当在案外人参与下才可以解除是错误的。本案的租赁合同的双方主体只有承租人和出租人，解除合同也是在双方之间解除，所以即便没有案外人的参与也并不影响双方协商一致解除合同，也不影响法院判决对合同进行解除。刘林向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年4月24日签订的《房地产租赁居间合同》；2、判令被告返还押金30万元；3、判令被告返还租金60万元（2020年2月至2020年6月，130万元÷12个月×5个月+损失，损失为向员工支付一定的生活费）。刘国建向一审法院提起反诉请求：1、判令被反诉人继续履行合同；2、判令被反诉人支付租金壹佰叁拾万元整（1,300,000）；3、判令被反诉人承担反诉受理等费用。一审法院认定事实：2015年12月21日，被告刘国建（乙方）与大连春景物业管理有限公司（甲方）签订了《公有非住宅房屋租赁合同书》，约定被告承租大连市中山区中南路84-1号0单元1层1号房屋，建筑面积为1789.14平方米，每月租金为4920.14元，合同期限为2015年12月21日至2020年12月21日。甲方要保护乙方对上述房屋的合法使用权，不得无故终止合同；乙方享有对房屋按合同规定使用的权利，不得私自转卖（变相转卖）、转租、转借、转让、改变用途和闲置不用，违者甲方有权按方产管理规定处理，直至终止合同、收回房屋。大连市国有房产管理中心在该合同上加盖了房证专用章。根据大房权证中私字第××号房屋产权证书记载，大连市中山区中南路84-1号0单元1层1号（公建）的房屋所有权人为大连春景物业管理有限公司，登记时间为2008年6月18日，建筑面积为598.14平方米。2018年4月24日，被告刘国建（甲方）与原告刘林（乙方）、案外人大连百龙创新房地产经纪有限公司（居间方）签订了《房地产租赁居间合同》，合同约定甲方自愿将其合法拥有完整出租权的座落于大连市中山区中南路84-1号0单元1层1号的房屋出租给乙方，房屋权属性质公有非住宅，合同号11060314001，该房屋建筑面积1789.14平方米（房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上记载为准），乙方租赁该房屋作为美容院使用，不得用于其他项目。房屋租赁期限自2018年4月24日至2021年7月31日，共计三年三个月零八天。其中免租期自2018年4月24日至2018年7月31日，甲方应于2018年4月25日前将房屋按约定条件交付给乙方，于2021年7月31日收回。乙方向甲方交纳人民币（大写）叁拾万元（300,000）作为租赁期间乙方缴纳水、电、气等各项费用的押金以及乙方违约给甲方造成的损失或赔偿。押金在租赁期满各项费用结清后退还乙方。该房屋的年租金为人民币（大写）壹佰叁拾万元整（1,300,000）。第一年签定合同之日先付租金及押金壹佰壹拾万元整，剩余伍拾万元整于2018年8月1日前一次性付清。三年租期内租金均为壹佰叁拾万元整。租金支付方式为年付租金，每年的6月30日前支付下一年度租金。租赁期内，水、电、暖气、宽带、租赁税费等一切费用均由乙方承担。本合同自签订之日起，甲、乙双方须履行合同条款之内容。除双方协商一致或合同约定情况外，双方不得随意解除，若因违约造成的合同终止或解除，则违约方须支付对方合同尚未履行期总租金30%作为违约赔偿金。乙方逾期15日交纳租金，则甲方有权单方解除合同。乙方应于解除合同后5日内搬离租赁房屋，逾期不撤离，视为放弃房屋内财物的处置；甲方有权进行清理，不须对乙方进行赔偿或补偿。若遇自然灾害、战争、国家禁止性法规和政策以及其他法律所规定的不可抗力因素造成合同不能继续履行，甲乙双方互不承担违约责任，租金及费用按实计算，多退少补。合同签订后，被告刘国建向原告交付了房屋，原告向被告支付了房屋押金30万元，并支付了260万元租金。原告于2018年5月30日取得“中山区天一美容服务中心”营业执照，开展生活美容服务。2020年9月4日，大连春景物业管理有限公司出具《声明》，确认对原被告签订的房地产租赁居间合同完全知晓并且认可同意。另查，2020年2月24日，老虎滩街道疫情防控领导小组发布《关于部分经营性场所暂停对外开放的告知单》，内容为：根据大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令（第6号），下列经营场所暂停对外开放：影剧院、棋牌室、游艺厅、书店、图书馆、文化馆、博物馆、美术馆、校外培训机我、社区活动场所、网吧、舞厅、酒吧、KTV、公共浴室、养生按摩店、美容院、室内健身房、体育馆、游泳馆、室内景区等。2020年5月22日，老虎滩街道平安社区发布《告知书》，内容为：根据大连市新型冠状感染的××疫情防控指挥部办公室《关于进一步加强新冠××疫情排查管控工作的通知》和《开展暂缓经营企业和单位复工复产复市前疫情防控措施落实情况全面检查的通知》要求，街道社区配合行业管理部门开展监督检查和指导服务，尤其是美生按摩（足道）、公共浴室、美容院、社区活动场所等暂缓经营企业和单位的监督检查，要求暂缓经营企业和单位不得擅自开放，对擅自开放造成严重后果的，将按照《中华人民共和国××防治法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规追究责任。原告自称其于2020年6月开始与被告协商解除合同，因未能协商一致，于2020年8月5日将自己的物品从案涉房屋搬出，并提供董英杰证人证言予以证明，被告并不认可原告曾向其提出解除合同，但认可原告已从案涉房屋内迁出，其于2020年8月末知晓该情况。一审法院认为,原告刘林与被告刘国建及居间方大连百龙创新房地产经纪有限公司签订的《房地产租赁居间合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。结合原被告的诉辩内容，本案的争议焦点问题是案涉《房地产租赁居间合同》是否应当予以解除。关于原告主张新冠疫情属于不可抗力，原告无法经营、合同目的不能实现，应当解除合同的观点，一审法院认为：原被告签订的《房地产租赁居间合同》租赁期限自2018年4月24日至2021年7月31日止，原告租赁案涉房屋从事生活美容服务经营。受新冠疫情及疫情防控措施影响，原告履行合同确实在一定时期内存在困难，但双方合同租赁期限共三年三个月零八天，在租期存续期间出现疫情影响并不足以据此认定案涉房屋租赁合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，在疫情以及疫情防控措施对原告的经营状况有影响的情况下，双方可以协商变更合同，并不因疫情的影响就可以直接要求解除合同。因此，原告以不抗抗力为由要求解除合同的请求，不予支持。关于原告以被告未出示与大连春景物业管理有限公司签订的房屋租赁合同、被告存在欺诈为由要求解除合同的主张，一审法院认为，双方签订的案涉《房地产租赁居间合同》已约定房屋权属性质为公有非住宅，合同号11060314001，双方对本次租赁的相关证明（房产证明、身份证明等）已互验并认可，原告现有证据不足以证明被告存在欺诈行为；而且根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，即使原告有证据证明被告存在欺诈行为，其所产生的法律后果也是撤销相关民事法律行为，并非解除合同。此外，大连春景物业管理有限公司已确认其知晓并同意案涉《房地产租赁居间合同》的内容，原告在承租房屋过程中并未因该房屋的公有非住宅性质、租赁期限问题而使其经营受到任何影响或干扰，案涉房屋的权属性质同样不构成原告解除合同的理由，故原告以被告存在欺诈为由主张解除合同，不予支持。关于原告主张其已实际搬离房屋、合同应予以解除的观点，一审法院认为，虽然原告要求解除合同的理由并不符合合同约定和法律规定，但考虑原告已搬离案涉房屋，案涉租赁合同已无法实际履行，故案涉租赁合同应当予以解除。因该租赁合同的解除系原告单方违约造成，根据合同约定，其应当承担合同尚未履行租赁期总租金的30%违约赔偿金，现被告并未反诉主张合同解除的违约赔偿金，故本案对该违约金不予处理，被告可以另行主张。关于原告主张的租金返还问题，一审法院认为，案涉租赁合同约定每年租金为人民币130万元，免租期自2018年4月24日至2018年7月31日，故原告支付的260万元租金对应的计租期限应为2018年8月1日至2020年7月31日。关于原告搬离案涉房屋的具体时间，原告主张其于2020年8月5日搬离案涉房屋，而被告称其是八月末方才知晓原告搬离案涉房屋，鉴于原告方证人系原告聘用的员工，其与原告具有利益关系，一审法院认为应认定原告于2020年8月31日搬离为宜，原告自2018年8月1日至2020年8月31日期间实际应承担租金为人民币2,708,333元，故从实际承租期限角度，原告欠付被告租金108,333元。但考虑到因新冠疫情以及疫情防控措施对原告的经营确实产生一定的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定及本案原告违约解除合同的实际情况，应酌情认定应当减免疫情期间2个月的房屋租金人民币216,667元，扣除原告欠付被告的租金108,333元后，被告应返还原告租金人民币108,334元。关于原告主张的押金返还问题，一审法院认为合同约定押金用于缴纳水、电、气等各项费用以及原告违约给被告造成损失或赔偿，押金在租赁期满各项费用结清后退还。根据该约定，押金具系具有特定用途的款项，因涉及原被告就解除合同违约金的处理及抵扣，故原告要求返还押金的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘林与被告刘国建、案外人大连百龙创新房地产经纪有限公司2018年4月24日签订的《房地产租赁居间合同》；二、被告刘国建于判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘林房屋租金人民币108,334元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘林的其他诉讼请求；四、驳回被告刘国建的反诉请求。诉讼费21,050元（含案件受理费12,800元，反诉费8250元），由原告刘林负担11,259元，被告刘国建负担9791元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，刘林与刘国建签订的《房地产租赁居间合同》（以下简称“合同”）是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、案涉合同应否继续履行；二、案涉租金损失的认定标准及押金应否返还。关于焦点一，本院认为，根据现行法律的规定，合同解除分为合意解除和法定解除。本案的双方当事人没有形成合同解除的合意亦未约定合同解除的条件，故刘林请求解除案涉合同不具备约定解除的事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条设立了合同解除的法定情形，刘林租赁案涉房屋从事生活美容服务经营，在合同履行期内，受新冠疫情影响，刘林履行合同在一定时期内势必会存在经营困难，但不足以认定具备法定的解除情形。首先，案涉合同约定的租赁期限自2018年4月24日至2021年7月31日止，疫情防控组织机构要求是暂缓经营而非停止经营，不足以导致案涉合同的目的无法实现。其次，案涉房屋虽非出租人刘国建的私有产权房屋，但产权单位大连春景物业管理有限公司已经确认其知晓并同意案涉合同的内容，同时刘林在使用案涉房屋期间并未因房屋的租赁期限问题致其经营或使用受到影响，故案涉房屋的权属性质不构成对案涉合同履行的阻碍。综上，刘林请求解除合同不具有事实及法律依据。但从本案的实际情况考量，刘林已实际搬离案涉房屋，也即以实际行为表明不再履行案涉合同，有鉴于此，一审判决确认案涉合同因刘林违约应予解除具有事实法律依据，故刘国建请求继续履行合同应予驳回。关于焦点二，基于前述，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，刘林受该疫情影响营业收入亦属客观事实，对于不可抗力造成的经营和租金收益损失，由合同双方共同分担亦符合公平原则。对此，案涉租金酌定减免2个月为对各方受损利益的平衡，不能是仅为刘林应否免租的全部保护，故一审判决认定的返还租金数额并无不妥。关于刘林主张押金返还一节，合同约定“乙方向甲方交纳人民币30万元作为租赁期间乙方缴纳水、电、气等各项费用的押金以及乙方违约给甲方造成的损失或赔偿。押金在租赁期满各项费用结清后退还给乙方”，鉴于刘国建一审反诉并未主张合同解除的违约赔偿金，双方约定押金为具有特殊用途的款项，本案现对押金的返还问题不予审理。综上所述，刘林、刘国建的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,050元，由上诉人刘林负担12,800元、由上诉人刘国建负担8250元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年六月二十五日书记员  牛超群