辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3214号上诉人（原审原告）：郝丽婷，女，1986年6月8日出生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王婧，辽宁公博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：单民，男，1974年3月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人郝丽婷因与被上诉人单民房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝丽婷上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，依法改判支持郝丽婷要求单民退还已付房屋租金16700.5元、押金1000元及剩余房租利息损失769.97元的请求；3、本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为，“双方合同未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，鉴于双方合同期限至2022年9月3日届满，本院酌定原告按90日租金承担违约责任”，属事实认定和法律适用错误。郝丽婷解除与单民之间的房屋租赁合同符合法定解除标准，并非违法或违约解除，不应承担违约责任。双方之间的房屋租赁合同在郝丽婷的解除通知到达单民之时已经解除。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新××炎疫情，商城继续停业，导致郝丽婷无法经营、合同根本目的不能实现。并且郝丽婷承租包括案涉商铺在内的六间商铺作为整体对外经营，上述情况发生以后，其他五间商铺均因约定解除条件成就而解除了租赁合同，案涉商铺不可能单独作为上诉人经营场所使用，合同根本目的已经不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，郝丽婷可以解除合同，且并非违约解除。另外凯旋商城整体是否符合消防标准、火灾整改后是否符合开业标准尚且存疑，能否保障经营者人身安全尚不能确认，郝丽婷在此条件下有权解除租赁合同。二、一审法院认为，“合同解除后，原告应将拆除改动的部分恢复原状。……因商铺尚未恢复原状且双方未能就恢复费用达成一致，被告以上损失的数额尚无法确定，应返还的租金是否足以赔偿被告损失无法确定，在此情况下，租金和押金不应返还原告”，属事实认定和法律适用错误。1、商铺恢复的费用和恢复墙面所需要的施工时间应由单民举证证明，且恢复的费用和时间均可通过鉴定确认，不是无法确定的。一审法院认定数额尚无法确认明显对事实审查不清，在此基础上作出租金和押金不应返还的认定没有缺乏事实和法律依据。2、上诉人在解除通知到达被上诉人时已经将案涉商铺予以腾空、清理，并同时向被上诉人提出交还钥匙，请其接收案涉商铺，但被上诉人以各种理由拖延接收房屋。被上诉人应予以接收以防止租金损失扩大，且对于案涉商铺因火灾而造成的损失尚可向火灾责任方追偿，因被上诉人自身原因造成的扩大损失不应由上诉人承担责任。3、上诉人2018年1月3日已经向被上诉人提供过隔墙打开恢复原状的押金，即使产生恢复隔墙费用亦应该从押金中扣除，而不应以租金抵付。该笔押金存在的意图即在于保障被上诉人在上诉人不恢复隔墙的情况下，动用该笔押金恢复隔墙，在上诉人明确通知合同解除的情况下，被上诉人完全有条件也有义务及时恢复隔墙，防止损失的扩大。而且上诉人未恢复隔墙不必然导致案涉商铺不能出租，况且隔墙未恢复也不是案涉商铺未出租的唯一原因，即使产生租金损失也是由于被上诉人的怠于管理。单民辩称，不同意郝丽婷的上诉请求，认可原审判决。郝丽婷向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间于2019年9月2日签订的商铺租赁合同；2.单民退还郝丽婷2019年12月25日至2020年9月3日期间的已付房屋租金16700.5元（年租金2.4万元÷365天×254天）、租赁押金1000元及剩余房租自2019年12月25日至2020年9月3日期间的利息769.97元（17700.5元×年利率4.35%）。一审法院认定事实：2019年9月2日，原被告签订《商铺租赁合同书》，约定：原告从被告处承租位大连市西岗区号商铺；租赁期限3年，自2019年9月2日至2022年9月3日；年租金2.4万元，付款方式为年付租金每年缴纳一次给被告。合同签订后，原告于2019年9月19日将2019年9月2日至2020年9月1日期间的房屋租金2.4万元交付给被告。2018年1月3日，原告向被告交付了将B722号至B723号隔墙打开恢复原状的押金1000元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月上、中旬，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病××炎疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病××炎疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位大连市西岗区层（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月22日，原告通知被告商铺已清空，要求被告接收钥匙，被告拒绝，要求原告先将商铺恢复原状。原告至今未将商铺恢复原状，并在一审庭审时明确拒绝恢复。一审法院另查，原告租用包括案涉商铺在内的6个相邻不同产权人的商铺，将商铺间墙面拆除，改变原电路和电器设备。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金7496元（24000元/年÷365天×114天取整），被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，现原告已明确表示不履行合同且于2020年4月22日自行搬离案涉商铺，故一审法院支持原告解除合同的诉讼请求，但原告应承担相应的违约责任。同时，原告已腾空店铺并要求被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，鉴于双方合同期限至2022年9月3日届满，一审法院酌定原告按90日租金承担违约责任。原告预付的租金所涵盖的租赁期至2020年9月3日，故2020年4月22日至2020年9月1日期间（共133天）预付租金应扣除90日后，被告应将剩余租金2827元[24000元/年÷365天×（133天-90天），取整]返还给原告。但原告因经营需要将案涉商铺与相邻商铺的隔墙拆除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告应将拆除改动的部分恢复原状。原告未能及时恢复，并明确表示拒绝恢复，导致商铺不能出租，应当赔偿被告损失，损失从应返还的租金中予以扣除。被告的损失包括被告自行恢复的费用，及恢复期间的租金损失。因商铺尚未恢复原状且双方未能就恢复费用达成一致，被告以上损失的数额尚无法确定，应返还的租金是否足以赔偿被告损失无法确定，在此情况下，租金和押金不应返还原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告郝丽婷与被告单民签订的《商铺租赁合同书》；二、驳回原告郝丽婷的其他诉讼请求。案件受理费241元（原告已预交），减半收取121元，由原告郝丽婷负担。本院二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。结合本案双方当事人的诉辩主张，虽然被上诉人单民一审辩称其不同意解除租赁合同，但在一审判决解除租赁合同的情况下，其未提出上诉，故本院对案涉《商铺租赁合同》解除予以确认。本案二审争议的焦点问题为：被上诉人单民应否向上诉人郝丽婷返还相应租金、押金；如应返还，则返还的具体金额。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据已查明的事实，上诉人郝丽婷已向被上诉人单民交纳自2019年9月2日至2020年9月1日期间的租金24000元。对于2019年12月25日至2020年4月16日租金7496元（24000元/年÷365天×114天，取整），因该期间上诉人郝丽婷承租的商铺不具备使用功能，在客观上无法经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，该期间的租金应由被上诉人单民向上诉人郝丽婷予以返还。对于2020年4月17日至9月1日期间租金，在凯旋商城已经恢复营业的情况下，案涉租赁合同具备履行条件，上诉人作为承租人不再继续履行《商铺租赁合同》，而是主张解除合同，其依法应承担相应的违约责任。基于上诉人郝丽婷已于2020年4月22日撤离案涉商铺并告知被上诉人单民接收钥匙的事实，再综合考虑案涉租赁合同的剩余租赁期限、当事人过错等案涉租赁合同的实际履行情况，本院认为原审酌定由上诉人郝丽婷承担相当于90日租金数额的违约金，扣除该部分违约金，被上诉人单民应将2020年4月23日至2020年9月1日期间的剩余租金向上诉人郝丽婷返还，具体数额应为2696元[24000元/年÷365天×（131天-90天），取整]。综上，被上诉人单民应向上诉人郝丽婷返还的租金数额为10192元（=7496元+2696元）。关于拆墙押金1000元，因上诉人郝丽婷未将隔墙拆除后恢复原状，故该项押金应不予返还。在被上诉人单民无充分证据证明恢复隔墙所产生的实际花费超出上诉人郝丽婷承担的违约金及押金的情况下，不应因此免除被上诉人单民的前述租金返还义务。综上所述，郝丽婷的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3527号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3527号民事判决第二项；三、单民于本判决发生法律效力之日起十日内向郝丽婷返还租金10192元；四、驳回郝丽婷的其他诉讼请求。一审案件受理费241元（郝丽婷已预交），减半收取121元，由郝丽婷负担94元，由单民负担27元；二审案件受理费241元（郝丽婷已预交），由郝丽婷负担187元，由单民负担54元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十五日书记员  张文秀