文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2237号上诉人（原审被告）：张明青，男，1973年11月12日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：张浩，江苏典业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢宁，男，1959年9月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：王月霞，女，1965年7月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。上诉人张明青因与被上诉人谢宁、王月霞房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明青上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢宁、王月霞一审诉讼请求，一、二审诉讼费由谢宁、王月霞承担。事实和理由：1.案涉三张收条均载明收到江苏明润建设有限公司租金，谢宁签字即代表其对收条内容认可；2.案涉房租通过张明青个人微信转账是由于公司账户被冻结无法使用；3.涉案房屋门前挂有江苏明润建设有限公司显著标志，谢宁、王月霞可以看到，谢宁、王月霞也知晓张明青系该公司法定代表人；4.公司账目中记载了张明青替公司支付租金的情况。综上，张明青签订涉案房屋租赁合同系履行职务行为，涉案房屋实际由江苏明润建设有限公司使用，谢宁、王月霞对此知情并认可，一审判决由张明青个人支付租金错误。如二审法院仍认定由张明青个人承担责任，应将押金500元及装修残值抵扣租金，且一审认定的已付款遗漏5000元，应在二审中扣除。谢宁、王月霞答辩称：1.签订合同时并不知道张明青系江苏明润建设有限公司法定代表人，合同中也没有注明该公司为承租主体，不认可与该公司形成租赁合同关系；2.押金500元应在交房时予以结算，如房屋无损坏、水电费等结清则同意该500元抵扣租金；3.不同意装修残值抵扣租金，要求张明青将房屋恢复原状并保证不破坏房屋；4.已付款金额具体记不清楚，因此一审认定的已付款是否遗漏5000元需要张明青举证，如张明青能提供证据，双方再对账。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢宁、王月霞一审起诉请求：一、请求解除本案双方签订的房屋租赁合同，张明青在合同解除后十日内搬出租赁房屋；二、张明青支付拖欠的租金66835元（暂计算至2021年2月25日），之后的租金按照每天102元标准计算；三、张明青赔偿经济损失5000元。一审中，谢宁、王月霞撤回了要求张明青赔偿经济损失5000元的诉讼请求。一审法院认定事实：江苏明润建设有限公司成立日期为2011年4月8日，类型为有限责任公司（自然人独资），张明青系该公司法定代表人。2018年3月17日，张明青与谢宁、王月霞因承租房屋一事签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的首部承租人（乙方）一栏为空白，但在首部承租人下方张明青写有其居民身份证号码和手机号码。该房屋租赁合同约定：谢宁、王月霞将其位于淮安经济技术开发区房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月17日至2024年3月16日，共计6年，总租金222000元，房屋租金为每年37000元，支付方式为每半年支付一次，采取先付款后租用方式，同时乙方应支付房屋押金500元，待合同期满或特殊情况导致合同解除后退还乙方，租金支付方式为每半年到期前一月内支付下一个半年租金，房屋租赁期间所产生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费、房产税及因租赁所产生的税费由乙方承担。合同第七条违约金和违约责任条款约定：1、若出租方在承租方没有违反合同情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿给承租方剩余房屋租金的30％违约金；2、若承租方在出租方没有违反合同情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿给出租方剩余房屋租金的30％违约金。对于上述《房屋租赁合同》，双方各持一份，谢宁、王月霞所持合同尾部承租人（乙方）签章部位有张明青个人签名及时间落款，无江苏明润建设有限公司印章，而张明青所持合同尾部承租人（乙方）签章部位有张明青个人签名及时间落款并加盖了江苏明润建设有限公司印章。对此，谢宁、王月霞陈述当时签订合同时一式两份均无公司盖章，张明青则陈述当时签订合同时一份盖章一份没有盖章，谢宁、王月霞将没有盖章的合同拿走了。合同签订后，谢宁、王月霞按约向张明青交付了租赁房屋，张明青接收租赁房屋后用于公司办公经营。对于租金支付时间及金额，双方一致认可为：2018年3月17日支付租金18500元以及押金500元、2018年10月19日支付租金8500元、2018年11月22日支付租金5000元、2019年1月22日支付租金5000元、2019年6月11日支付租金5000元，第一次租金为现金支付，其余租金为张明青微信转账。张明青提供2018年10月19日8500元租金收条复印件以及2019年1月22日5000元租金收条复印件和2019年6月11日5000元租金收条复印件。三张收条均写明收到江苏明润建设有限公司租金，且谢宁在收款人处签名，但上述收条内容均为张明青写好后由谢宁在落款处签名。对于剩余租金为何拖欠未付，张明青表示当时双方口头约定应由谢宁、王月霞先向张明青的公司开具租金发票后才能支付房屋租金，因谢宁、王月霞未开发票故未付剩余租金，谢宁、王月霞表示双方没有开具发票的约定。双方因房租问题产生纠纷，于2019年8月27日、9月5日两次报警处理未果，谢宁、王月霞于2019年9月19日诉至法院，要求解除合同。张明青于2019年11月15日签收起诉状副本。现涉案房屋仍由张明青使用。一审审理中，法官向张明青释明，如果判决解除合同是否要求将已付的押金500元在未付租金中予以抵扣。张明青认为500元押金是水电费押金与本案无关。一审法院认为：本案争议焦点一：本案合同签订主体问题。双方各自持有的租赁合同首部承租人处虽然为空白，但首部承租人一栏下方均有张明青所写的其居民身份证号码和手机号码。谢宁、王月霞持有的租赁合同尾部只有张明青个人签名并无公司印章，张明青持有的租赁合同尾部虽加盖公司印章，但张明青作为江苏明润建设有限公司的法定代表人，具有在其持有的合同上加盖公司印章的便利条件，结合双方各自持有的租赁合同首部承租人的居民身份证号码相同且具有唯一性因素，法院认定涉案租赁合同签约主体为本案双方当事人。张明青提供的收条内容虽写为收到江苏明润建设有限公司租金，但该内容为张明青书写，租金并非是公司直接支付给谢宁、王月霞，张明青也未提供证据证明公司账目记载上述租金支出，故法院对张明青主张的其实际代表公司签订合同的抗辩不予采纳。至于张明青承租涉案房屋后实际由谁使用不能必然改变张明青租赁合同相对人的性质，故谢宁、王月霞有权要求张明青承担房屋承租人的相关法律责任。争议焦点二：张明青是否应当支付拖欠租金问题。张明青虽然抗辩谢宁、王月霞应先开具发票才能支付房屋租金，但双方《房屋租赁合同》对此并无约定，谢宁、王月霞对此也不认可，张明青也未提供证据证实其抗辩的事实，且张明青从签订合同后5次向谢宁、王月霞支付租金，张明青也未提供证据证明其曾向谢宁、王月霞索要租金发票，故张明青应承担举证不能的不利后果，法院对张明青的抗辩不予采纳。且张明青作为承租人，向出租人支付租金是其主合同义务，开具发票属于附随义务，两者之间无对价和牵连关系，故张明青不能以未开具发票为由拒绝支付房屋租金。根据租赁合同约定的租金金额以及支付时间，张明青尚欠谢宁、王月霞2019年3月17日至2020年3月16日期间的房屋租金32000元以及之后的房屋租金未付，故谢宁、王月霞有权要求张明青支付拖欠租金。争议焦点三：涉案房屋租赁合同是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方房屋租赁合同约定，2019年3月17日之后的半年租金18500元张明青应当在2019年3月17日前一个月内支付，但张明青直到2019年6月11日方才支付租金5000元，属于迟延履行且未足额支付租金，构成违约，经谢宁、王月霞催要后张明青仍未在合理期限内支付拖欠租金，故谢宁、王月霞要求解除合同符合法律规定，法院予以支持。对于合同解除的时间节点，因谢宁、王月霞直接以提起诉讼方式主张解除合同，张明青于2019年11月15日签收起诉状副本，故法院酌定双方的房屋租赁合同于2019年11月15日解除。根据双方合同约定，每年房屋租金为37000元，即每天租金为101.36元（37000元÷365天/年），据此计算，张明青租金只支付至2019年5月5日，故合同解除之前的2019年5月6日至2019年11月15日期间拖欠的房屋租金为19663.84元张明青应当支付给谢宁、王月霞。合同解除后，张明青应当向谢宁、王月霞返还房屋，在张明青返还房屋之前张明青实际使用该房屋期间的房屋占用费，法院酌定根据合同约定的每天租金101.36元标准计算，由张明青支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、谢宁、王月霞与张明青2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；张明青于判决生效后十日内将租赁房屋返还谢宁、王月霞；二、张明青于判决生效后十日内支付谢宁、王月霞2019年5月6日至2019年11月15日期间的房屋租金19663.84元；自2019年11月16日至张明青实际返还租赁房屋之日期间的房屋占用费，由张明青按照每天101.36元标准支付给谢宁、王月霞。案件受理费1038元，由张明青负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，谢宁、王月霞与张青明签订的租赁合同是双方真实、自愿意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自身义务。张明青拖欠租金构成根本违约，谢宁、王月霞有权解除合同，一审认定合同解除并判决张明青返还房屋、支付欠缴的租金和占用费符合法律规定。关于合同签订主体问题，张明青主张其并非涉案租赁合同的承租人，而是代表江苏明润建设有限公司签订合同。经查，谢宁、王月霞持有的合同文本中承租人处既未载明江苏明润建设有限公司名称，也未加盖该公司印章，而是注明了张明青个人的身份证号码、手机号码，并由张明青本人签字确认，且案涉房屋租金也由张明青现金支付或通过其个人微信转账支付。至于张明青承租涉案房屋后是否由其公司实际使用，不影响张明青的合同主体地位和其应承担的合同义务。因此，一审认定谢宁、王月霞的合同相对方系张明青个人而非江苏明润建设有限公司于法有据。关于押金和装修残值抵扣租金问题。本院认为，一审中张明青自认500元押金系水电费押金，而张明青至今未返还案涉房屋，故其要求以该押金抵扣租金本院不予支持，双方可在张明青实际返还房屋之时对欠缴水电费用等结算后再确定押金抵扣数额。关于装修残值是否可抵扣租金问题，因案涉租赁合同系张明青违约导致解除，谢宁、王月霞亦不同意对装修残值继续利用，而是要求张明青将案涉房屋恢复原状，故张明青主张装修残值抵扣租金于法无据，本院亦不予支持。关于张明青主张一审认定事实遗漏5000元已付款问题，因张明青未对此提交证据证实，谢宁、王月霞亦表示如张明青在判决后提供收条证据，双方可再行对账结算，故本院对张明青的主张不予采信，张明青可待有证据后另行向谢宁、王月霞主张。综上，张明青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由上诉人张明青负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 刘玉娟二〇二一年六月二十九日法官助理钟岩书记员李景