河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2133号上诉人（原审原告）：杨娜，女，1986年7月15日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：邹善梅、姚想培（实习），河南克谨律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人(原审被告)：谢平杰，男，1977年9月29日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：赵爱东、何雨桥（实习），河南六方律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人杨娜因与被上诉人谢平杰合同纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2021）豫1423民初441号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨娜及其委托诉讼代理人邹善梅，被上诉人谢平杰及其委托诉讼代理人赵爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨娜上诉请求：1.撤销(2021)豫1423民初441号判决书判决；2.依法改判被上诉人返还收取的转让费35000元及利息；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、原审法院认定事实错误,上诉人与被上诉人之间关于转让店面的口头协议,违反法律强制性规定,属于无效,被上诉人因合同无效取得的财产,应当依法返还。涉案的房屋系未经有关部门许可搭建的临时建筑,并且已经被政府多次下达拆除通知,已被责令停止经营,强制关闭。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。因此,被上诉人将被规划拆除的违章建筑转租的行为,违反了法律强制性规定,应认定为无效合同。同时根据《民法典》第157条规定,民事法律行为无效、被撤销、或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。二、被上诉人违背诚实信用原则,故意隐瞒事实真相,使上诉人陷入错误认识,且转让物品未形成对价显失公平,符合法律可撤销的情形,上诉人起诉返还转让费符合法律规定。1.被上诉人故意隐瞒涉案房屋系违章建筑、且已被多次下达拆迁通知的事实,导致上诉人在违背真实意思的情况下订立的口头协议,符合可撒销的情形,被上诉人应当返还已付转让费。上诉人意欲租赁的是权属清晰、能够正常经营的房屋,上诉人在租赁的时候,并不知道房屋拆迁,并且被上诉人也从未告知过我涉案房屋系在2019年底左右被强制停止营业整改,并被断电,且在拆迁范围、随时会被拆迁。被上诉人要求收取上诉人转让费后,才带上诉人去见了“房东”,“房东”当着被上诉人的面未告知详情,见过“房东”后就迫切要求上诉人转让剩余转让费,上诉人在接管房屋后2020年再次遭拆迁驱赶,后上诉人在市场管理处被告知不被市场管理,已经遭强制拆迁,原来被上诉人解释整条街都是违章建筑,但是掩盖了这个已在拆迁的重大事实,且导致此房屋与其他房屋不同,根本无法办理营业执照,严重影响营业;被上诉人的房屋未出现“拆”字,且因大学生刚开学至晚上十一左右都处于正常营业状态,平时去的时候其他房屋因卷帘门是卷上去的,根本不可能看到“拆”的字样。后来,通过与周边商户熟悉了沟通才知道,被上诉人正是因为被通知拆迁,为避免自己的损失,才急于转租;而被上诉人与上诉人沟通转租事宜的时候,故意隐瞒了房屋系违章建筑、且已经被多次下达拆迁通知的事实,现有关部门多次通知不允许营业,准备拆除,导致上诉人无法正常经营,合同目的无法实现。被上诉人的行为严重违背了诚实信用的原则,致使上诉人产生重大误解支付转让费,在违背真实意思的情况下达成转让协议,现涉案房屋已被通知限期拆除,对上诉人信赖利益造成实质性影响,亦对上诉人实际经营造成影响,根据《民法典》第147条规定,基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院予以撤销。2.被上诉人收取的转让费与转让给上诉人的物品未形成对价显失公平,依法应当撤销,被上诉人应当依法返还。根据市场规则,商铺转让费是受让人支付给转让人的包括现有设备、余货价款、余期租金、装饰费用、顾客群体、商号、商铺招牌、商标等各项有形资产和无形资产价值的总和。本案中被上诉人交付给上诉人的房屋既没有剩余租期,亦没有添加任何附加价值、也不存在转让物品、技术、客户资源等有价值的财产或者财产性权益,且关于该事实,被上诉人在一审庭审时也多次强调,系“空转”,不包含任何设施、设备等任何财产性权益,被上诉人收取转让费35000元,显失公平,没有任何根据。综上,被上诉人隐瞒了转让的真实内容,造成上诉人的错误认知,使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同,被上诉人的行为构成欺诈,违背诚实信用原则,故双方口头协议应予解除、撤销,被上诉人当返还店铺转让费。三、一审判决违法法定程序,遗漏诉讼当事人,应依法撤销原审判决并依法改判。一审庭审中,被上诉人称其只收到了25000元,其合伙人收取了10000元。被上诉人的合伙人为必要的诉讼当事人未参加诉讼。原审法院没有查清案件事实,应依法撤销原审判决并依法改判。综上所述,应撤销(2021)豫1423民初441号判决书判决,依法改判被上诉人返还收取的转让费35000元及利息。谢平杰辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。杨娜向一审法院起诉请求：1.依法判令谢平杰返还收取的转让费35000元及利息;2本案诉讼费由谢平杰承担。一审认定事实：2020年9月14日，谢平杰将其承租的位于郑东新区××路与××交叉口向北20米路西的店面，转让给杨娜，并收取杨娜转让费35000元。后经谢平杰介绍杨娜与房东达成房屋口头租赁协议，约定年租金40000元。杨娜以谢平杰不应收取转让费为由诉至法院。一审认为，本案为合同纠纷。双方之间关于转让店面的口头协议系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效。谢平杰在杨娜交付转让费后，曾带领杨娜找到房东商议房屋租赁费的事，故杨娜支付的35000元应为转让店面的转让费。杨娜也未提供充分证据证明该款系租赁费。现谢平杰已经将店面交付给杨娜使用，杨娜也已经支付给谢平杰转让费用，协议已经履行完毕，故对杨娜要求谢平杰返还转让费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨娜的诉讼请求。一审案件受理费减半收取338元，由原告杨娜承担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人之间关于转让店面的口头协议系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效。上诉人关于案涉合同无效的理由不能成立，且其在一审诉求及事实和理由的陈述中并未涉及合同无效的内容，一审认定协议有效并无不当。被上诉人谢平杰在上诉人杨娜交付转让费后，曾带领上诉人杨娜找到房东商议房屋租赁费的事，故上诉人杨娜支付的35000元应为转让店面的转让费，现被上诉人谢平杰已经将店面交付给上诉人杨娜使用，上诉人杨娜也已经支付给被上诉人谢平杰转让费用，协议已经履行完毕，上诉人诉称被上诉人故意隐瞒案涉房屋系违章建筑且多次下达拆迁通知的事实，以及上诉人的行为系基于重大误解、受欺诈，未提交有效证据予以证明，上诉人请求解除、撤销案涉协议的请求无有效证据支持，且在其诉讼请求中并无此项请求，本院对此不予支持。上诉人所称的被上诉人的合伙人并非必要的诉讼当事人，一审未通知其参加本案诉讼并未违反法律规定，上诉人关于一审程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，杨娜的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人杨娜承担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二一年六月二十五日法官助理朱文欣书记员张良涛