河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3529号原告：胡琳，女，1990年10月6日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：张永雷，河南点石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦佳丽，河南点石律师事务所律师。被告：郑州百畅房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇康桥原溪里二号院2号楼1单元1-2层106，统一社会信用代码91410184MA46GPP04R。法定代表人：徐学录，总经理。被告：李蓓，女，1976年8月8日出生，汉族，住郑州市管城区。委托诉讼代理人：夏先园，河南国银律师事务所律师。原告胡琳与被告郑州百畅房地产营销策划有限公司（以下简称百畅公司）、李蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡琳及其委托诉讼代理人张永雷、韦佳丽，被告李蓓委托诉讼代理人夏先园庭参加诉讼；被告百畅公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡琳向本院提出诉讼请求（明确后）1、请求解除胡琳与李蓓、百畅公司签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令百畅公司、李蓓返还胡琳定金2万元及利息（以2万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月4日起至实际清偿完毕之日止）。事实与理由：2019年10月，原告胡琳作为买受方与被告李蓓（出售方）、被告百畅公司(居间方)订立了《房地产买卖居间协议》。该协议约定“原告购买被告李蓓名下位于新郑市龙湖镇鸿鹄路196号中电观澜苑3号楼2单元703房屋[不动产权证号：豫（2018）新郑市不动产权第0031400号]，总价款为101万元,原告胡琳于2019年10月25日向居间方支付2万元作为定金，待买卖双方签订《郑州市存量房买卖合同》后,该款项自动转为等额房款剩余99万元房款通过银行按揭贷款方式支付;三方还约定了其他权利义务等内容”。该协议订立后，原告胡琳按照百畅公司要求履行了2万元的支付义务,但百畅公司未能履行约定义务及承诺,被告李蓓亦未对办理按揭贷款手续提供必要协助,致使原告胡琳无法办理银行按揭贷款手续,更造成了上述协议未能继续履行的不利局面,故被告百畅公司、李蓓对此存在违约和过错,应当返还原告胡琳支付的2万元及相应的利息损失。现原告胡琳已经催要多次,但被告百畅公司、李蓓均未退换任何款项,严重侵害了原告胡琳的合法权益。故原告胡琳特诉至法院，望判如所请。被告百畅公司未作答辩，亦未提供其他证据材料。被告李蓓辩称，胡琳诉请无事实和法律依据，应驳回其全部付清，李蓓作为卖方按照合同约定仅负有交付房屋，协助办理过户主的合同义务，按揭贷款系胡琳与银行之间权利义务关系，李蓓在交易过程中向百畅公司提供了房屋的产权证等手续，已经尽到了相应的协助义务，贷款未审批是胡琳自己的问题，与李蓓无关，同时因胡琳迟迟不向李蓓交付首付款，导致合同目的不能实现，李蓓已经在2020年5月8日向胡琳发出书面的解除通知，现合同已经解除。原告因其违约行为导致本案的发生，所支付的定金2万元根据合同约定不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月，李蓓（甲方、出售方）、胡琳（乙方、买受方）、百畅公司（丙方，居间方）签订《房地产买卖居间协议》，主要内容约定如下：甲乙双方通过丙方的居间介绍，乙方自愿购买甲方位于郑州市新郑市龙湖镇鸿鹄路196号中电观澜苑3号楼2单元703室的房屋，房屋所有权证编号为0031400，产权性质为出让，产权人为李蓓，建筑面积126.98平方米，无抵押。甲乙双方确认该房产成交价格为101万元，乙方于2019年10月25日将2万元交付丙方作为定金，该定金在甲乙双方签订《郑州市存量房买卖合同》后，自动转为等额房款，由丙方交由甲方。如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止，无法履行或解除，则乙付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人，如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。除支付定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计99万元，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款。乙方以贷款方式支付房款的，具体首付款额度、贷款额度、贷款利率、贷款年限等以银行（或公积金资金管理中心）最终审批结果为准，且乙方必须提供真实有效完整的相关材料。如因乙方所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式，从确定不能办理之日起三十个工作日内向甲方补齐全部房款。如因贷款银行批准的贷款额度不足以支付剩余房款的，须由乙方从确定贷款额度不足之日起二十个工作日内向甲方补齐全部房款。乙方未按照约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房产成交价千分之一作为违约金；逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，则甲方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同关系，并要求乙方支付违约金，金额为该房产成交价的10%。另双方在合同备注内容为：“其中税费中契税由乙方承担，中介费用2万元，含代办费用，房子成交价101万，高评多贷多出101万房东直接当天返还给客户（乙方），春节之前把客户房本出来，合同走完”。合同同时对其他内容进行了约定。合同签订后，胡琳向百畅公司支付定金2万。2020年5月9日，李蓓通过中国邮政速递物流向胡琳邮寄《合同解除通知函》，载明“合同签订后，胡琳一直未办理按揭贷款及房屋过户手续，首付款也未支付，李蓓通过中介公司多次催促，胡琳一直推诿，胡琳的行为已构成根本违约，现正式通知胡琳，解除双方签订的《房地产买卖居间协议》”，胡琳于当日签收。2021年5月26日，本院对百畅公司员工冯晶晶作询问笔录，冯晶晶陈述其是介绍胡琳与李蓓签订合同的人员，疫情前签订的合同，签完合同胡琳没有支付中介费，仅支付李蓓2万元定金，也没有支付办理银行贷款的费用及过户的代办费，所以冯晶晶没有给胡琳办理银行贷款。后百畅公司售后工作人员去帮胡琳办贷款，银行评估要求首付支付10万元，下余的房款贷款，但胡琳要求支付首付8万元，下余的房款贷款。遇到疫情房价跌了很多，胡琳说不要房子了，就解除合同了。违约方在胡琳，就是因为贷款额度少了2万元，也就是首付多付2万元，胡琳就不再走贷款流程。多次通知胡琳办理，胡琳不予办理并明确表示不再要房屋了。庭审中，李蓓陈述胡琳支付的2万元定金现由李蓓持有，因胡琳违约，故该2万元定金李蓓不同意返还胡琳。胡琳陈述百畅公司承诺可以通过高评多贷的方式购买涉案房产，胡琳因此才签订了《房地产买卖居间协议》，协议签订后，百畅公司并未协助胡琳成功取得相应额度的按揭贷款，导致协议无法继续履行，百畅公司表示愿意退还胡琳已支付的2万元,对此胡琳提供了短信记录、微信聊天记录、便条、录音拟证明;其中显示胡琳于2019年11月12日得知贷款额度不足后与百畅公司冯晶晶沟通此事,冯晶晶要求其支付评估费，胡琳一直未支付。冯晶晶在通话录音中陈述如果贷款批不下来的情况下，你的钱还你，她的房还给她，这个你放心。百畅公司提交情况说明，同意解除与胡琳、李蓓签订的《房地产买卖居间协议》。上述事实，有当事人的陈述，《房地产买卖居间协议》、《合同解除通知函》、邮寄单、微信聊天记录及本案庭审笔录、询问笔录等证据证明。本院认为，胡琳与李蓓、百畅公司签订的《房地产买卖居间协议》均系当事人的真实意思表示，其中不违反法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。合同应当严守。本案中，胡琳于2019年10月底与李蓓签订《房地产买卖居间协议》，协议签订后，胡琳依约向百畅公司支付定金2万元，后百畅公司将该2万元交由李蓓。房屋买卖居间协议约定乙方以贷款方式支付房款的，具体首付款额度、贷款额度、贷款利率、贷款年限等以银行（或公积金资金管理中心）最终审批结果为准，如因贷款银行批准的贷款额度不足以支付剩余房款的，须由乙方从确定贷款额度不足之日起二十个工作日内向甲方补齐全部房款。胡琳于2019年11月12日得知贷款额度不足99万元，但未按照上述约定期限向李蓓补足房款，已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且李蓓通过邮寄方式向胡琳送达了《合同解除通知函》，百畅公司也同意解除合同，故胡琳要求解除与李蓓、百畅公司签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，本院予以支持。胡琳与百畅公司冯晶晶曾沟通关于按揭贷款的事宜，冯晶晶在录音中表示如果贷款批不下来的情况下，可以退钱；根据百畅公司陈述及胡琳提交的证据可知，本案不是贷款批不下来，而是因为贷款额度低于胡琳预期的贷款额度胡琳未办理贷款,且胡琳一直未交评估费用，胡琳存在违约行为；胡琳提交的证据不能证明李蓓、百畅公司存在违约行为，故本院对胡琳要求李蓓、百畅公司返还定金2万元的诉讼请求，不予支持。百畅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、解除原告胡琳与被告李蓓、郑州百畅房地产营销策划有限公司于2019年10月26日签订的《房地产买卖居间协议》。二、驳回原告胡琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计150元，由原告胡琳负担。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二一年六月八日书记员 李峰超