河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7607号上诉人（原审被告）：裕华生态环境股份有限公司，住所地：河南省郑州航空港经济综合实验区省道S102南侧5号C-8号楼1单元2层201号。法定代表人：王永庆，董事长。委托诉讼代理人：马慧君、黄子倩，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南蓝集装饰工程有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区平安大道与博学路龙子湖广场A塔2905号。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：朱永红，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：文亚辉，河南良承律师事务所实习律师。上诉人裕华生态环境股份有限公司与被上诉人河南蓝集装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，二审程序依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。现已审理终结。裕华生态环境股份有限公司上诉请求：一审判决认定事实错误，被上诉人多次逾期支付租金存在明显的违约，上诉人理应收回涉案房屋，并不应当支付装修残值损失，且对装修残值损失的数额有异议，请求二审撤销一审判决依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。河南蓝集装饰工程有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。河南蓝集装饰工程有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告保证金15万元；3、被告赔偿原告预交未用的电费3163.6元；4、被告赔偿原告装修损失共1622851元；5、被告赔偿原告拆除、搬家费用共21080元；6、被告赔偿原告新场地装修完毕前因无法正常开展业务产生的工人工资损失305226元；7、案件受理费、鉴定申请费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月15日，被告作为出租方（甲方），案外人马某（乙方）作为承租方，双方签订了《房屋租赁协议》，约定乙方承租甲方所有的位于郑州市郑东新区××城××、尚德街××中央广场××单元××房，建筑面积1757.3平方米。租赁时间自2019年1月1日起至2024年12月31日止，共计六年。2018年10月11日至2018年12月31日为装修期，不计房租。第一至六年的租赁费用每年依次为1282829元、1346970元、1414319元、1485035元、1559287元、1637252元，上述租金不包含各项租赁税费。付款方式为乙方第一年每3个月向被告支付一次房屋租金，从第二年开始，每6个月向甲方支付一次房屋租金。每次房租到期前30天支付下一季度/半年度租金。逾期未缴纳，甲方有权按日收取乙方应交纳款项的5‰作为滞纳金。乙方在签订协议当日应向甲方支付租房保证金150000元以及首次3个月租金320708元。物业管理费、中央空调费、公摊水电费、水费、电费等相关费用按永和龙子湖广场物业管理公司相关规定由乙方缴纳。乙方拥有合同期内房屋的使用权，可对房间内做简单装饰布置。租赁期间甲、乙双方不得无故单方面终止协议。房屋租金到期后30日内，乙方仍未向甲方交纳房租，甲方有权单方终止协议。甲方单方面违约收回房屋，或非因乙方原因造成合同期内乙方无法继续使用房屋的，甲方应退回150000元保证金。如本协议终止，乙方在租赁期间所装修不可移动部分，乙方不能破坏，所有权归甲方。本协议约定的违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应予补充赔偿。合同落款处的甲方由被告裕华公司加盖公章，乙方处由马某签字。2018年10月23日，马某1名下兴业银行账户分两次向荆某交通银行账户转账共计470708元。同日，被告出具收据，载明，收到马某1（马某）交来永和龙子湖广场A座2905-2912号房保证金（转账至荆某账户）150000元。2019年3月26日，原告公司的财务人员韩某添加被告工作人员张某的微信，二人在微信中沟通涉案房屋物业费事宜。后双方在微信中多次沟通租金缴纳及收据开具事宜，张某数次催促韩某缴纳租金。2019年7月31日，马某1名下中国银行账户向荆某账户转款320708元。2019年9月12日，原告通过孙某账户转款320708元。2019年11月19日及12月7日，原告向被告缴纳涉案房屋自2019年10月1日至2019年12月31日的房租320708元。2020年1月10日，原告通过孙某账户向被告缴纳2020年度房租150000元。2020年5月26日，原告通过孙某账户转款186742.50元，备注：第一季余额。2020年7月27日，被告行政部工作人员通过微信催促原告工作人员缴纳房租，原告工作人员告知被告工作人员称“我们公司有变更”。7月30日，原告工作人员向被告行政部工作人员发送微信“昨天我们领导给张总打电话了，说等你们忙完我们变更合同”，被告工作人员回复“好的”，并催促原告方缴纳房租称“明天就最后一天了”。2020年7月31日，王某向荆某账户转款500000元，附言“蓝集装饰二三季度房租”。原告方工作人员将该转账凭证微信截图发送给被告方工作人员，被告方工作人员回复“好的”、“房租，第二季度已清完”、“第三季度，支付一半还差一万多”、“总体上，第三季度还欠173485元”。同日，原告工作人员向被告工作人员发送微信“你看你们什么时候有空咱们把合同变更一下”，被告工作人员回复“下周吧”。原告工作人员于2020年8月11日及8月18日通过微信催促变更合同，被告工作人员于8月18日回复“正在准备合同，明天可以签”，并询问原告方关于第三季度的房租缴纳事宜，当天原告工作人员及被告工作人员共同在微信中确认原告第三季度还应交房租为173485元，原告工作人员另称“剩余的尾款在9月30日前按时支付完成”，并问“明天变更合同，我们这边需要准备公章，还是法人签字就可以”。8月19日，被告工作人员向原告工作人员发送微信称“我安排人给你对接合同签订”、“我盖好章去找你”，并问“九月底支付第三季度还是第四季度一起付”。原告工作人员回复“九月底会把第三季度的全部支付完成”。2020年8月19日，原告工作人员添加被告另一工作人员的微信，与其对接合同变更事宜。被告工作人员要求原告方将“新的法人、账号”等变动信息发送一下，并称其要做一下合同。后双方多次沟通相关细节。2020年8月26日，原告工作人员询问被告工作人员“今天能变更合同吗”，被告方要求原告方将“变更信息发过来”，双方确认原告以公司名义签合同，原告工作人员按照被告工作人员的指示将原告的营业执照的照片发送给被告工作人员，被告工作人员后发送承租方为原告全称的微信截图，要求原告方工作人员确认原告的纳税人识别号是否正确，原告方回复“对”。2020年9月4日，原告法定代表人王某与被告工作人员张某沟通房屋使用事宜，张某表示因被告公司发展，房子不够用了，要收回涉案房屋自用，并表示让原告用用“20楼”，王某表示原告公司装修花了几百万，刚签订股权转让协议，有新的投资人进来，现在更换办公地址公司损失较大。王某另表示“钱不是问题”，“房租需要付，我们马上就付”，张某表示“这都是次要的，钱真不是问题，”。双方最后表示，给自给领导汇报，之后再沟通协调。2020年9月22日，原告法定代表人王某与被告工作人员张某再次沟通房屋使用事宜。王某称其公司老板与被告公司王总等人沟通后，原告尽快找房子，春节前后搬走，尽量春节前房屋腾出来给被告，目前可以让被告的工作人员在大厅、洽谈室临时办公。张某称这样不方便人员的整体管理，最主要的是被告着急改变房屋内的布局，张某表示“实在不行，我们公司可以给你出一个公告”，“因为我们的经营问题，然后造成房屋不给你们使用了”，后张某提出被告先进场对西半部分进行装修施工，待原告挪走后被告继续分批装修施工，王某提出如被告先进场施工，要将施工现场与原告办公区进行隔断，双方就隔断封挡的具体位置进行协商。2020年9月27日，王某、张某及被告的工作人员李某、凯某等人就装修施工细节及租赁合同进行协商。张某告知凯某让其出一个附加合同，“就是说李总这边做完隔断之后，让李总测量一下那边的实际面积多大。按照合同实际面积原来面积减去现在的面积剩多少，剩下的这一半，房租费用人家不用支付”，王某询问“合同终止还是等到全部弄完吧，”张某回复“全部弄完终止。”2020年10月2日，因被告工作人员进行对涉案房屋进行拆除，原被告发生纠纷，原告报警。后双方就装修拆除事宜及损失问题进行沟通未果，遂引发本案诉讼。庭审中，原、被告均确认，被告交付的涉案房屋系毛坯房。原告称合同约定装修免租期是2018年10月15日至2018年12月31日，实际装修日期记不清楚了，原告于2019年农历正月初九即2月13日搬到涉案房屋。原告另称原告法定代表人王某协商由被告工作人员占用部分场地进行办公，进行局部改造，两个公司办公区域进行隔断隔离，但被告负责人李某进场后声称不隔断、不局部改造，要全部拆除，并要求原告马上搬离。原告报警协商未果，被告开始实际拆除，原告在2020年10月3日或4日搬走，具体时间记不清了。被告称2020年9月30日之前，被告与原告协商，在原告搬走之前先拆除一部分装修，原告搬走后，被告将原告的装修全部拆除，目前涉案房屋已经重新装修完成。诉讼中，原告提交鉴定申请书一份，申请对其装修后涉案房屋的装修价值进行鉴定，其称鉴定材料为涉案房屋装修前的施工图以及装修后的实景图和照片、录像。被告认为原装修现状已不存在，原告并未提供实际施工的相关证据，只有施工图及效果图不足以证明实际施工与设计图相一致，依据设计图进行鉴定存在不合理性，被告不同意鉴定。原告另认为，原告主体不适格，被告依法解除合同，没有鉴定必要性。原告称因其系装修公司，自行对外找劳务采购装修材料，对涉案房屋进行装修，均未与劳务方和相关材料方签订相关合同。工人工费及材料费大部分是通过原告出纳马某3的账户转至相对方账户。为证明其实际装修实际花费情况，原告向本院申请调取马某1、孙某名下的银行流水，根据银行流水并结合原告的财务凭证，显示装修花费情况如下：原告通过马某1兴业银行账户分别于2018年10月31日向吴某2支付消防设计费11500元。通过马某1建设银行账户于2018年11月22日向张某3支付效果图KT板费530元。通过马某1兴业银行账户于2018年11月13日向曹某1支付首期消防改造费47500元。通过马某1建设银行账户于2018年12月2日向王某2预支砸墙工工费20000元、向郑某预支电工工费5000元、向彭某预支木工工费20000元。于2018年12月8日花费配电箱费1100元。通过马某1兴业银行账户于2018年12月13日向禹某支付电缆、铜箔、钢管费912元，于12月15日向彭某预支木工费20000元，于12月21日向闫某支付地砖费28885元，于12月22日向周某支付材料费890元。于2018年12月29日花费材料区地砖费12600元。通过马某1兴业银行账户于2018年12月30日向薛某1支付装修瓦工工费30000元、向赵某1支付油漆工费10000元、向彭某支付木工工费60000元、向郑某支付装修水电工费20000元、向王某2预支砸墙工工费10000元，于2019年1月2日向徐美珠支付总经理办公室地砖费8820元，于1月3日通过微信支付地砖运费及搬运费760元、向闫某支付地砖补货费4340元，于1月9日向曹某1支付消防中期款28500元，于1月16日向张某1支付办公室玻璃隔断预付款7000元，于1月18日向高某支付石材费23601元，于1月19日向张某1支付玻璃隔断尾款20000元。2019年2月1日，原告通过马某1建设银行账户向陈某4支付水泥、大沙费46600元、向孙某1支付油漆运费60元、向包纯支付油漆费1630元、向彭某支付木工费60000元、向薛某1支付瓦工费20000元、向赵某1支付油漆工费35000元、向郑某支付水电工费18000元、向孙某2支付泥工工费8000元。2019年2月24日，原告通过马某1兴业银行账户向刘某4支付水泥及运费112元。2019年2月27日，原告花费应急灯、灯带等费用1335元。2019年3月5日，原告通过马某1兴业银行账户向秦某支付办公室踢脚线及运费2006元，于3月6日向杜某支付办公室智能系统费17600元，于3月7日通过微信向陈优优支付水泵增压泵费230元，另于3月7日通过马某1建设银行账户向杨某支付电视挂架费72.8元，于3月8日向徐某支付办公室门锁合页费202元、向罗某支付指纹锁费750元。2019年3月8日，通过微信支付踏脚线及水泵配件923元。2019年3月13日，原告花费电工电料费88元。2019年3月14日，原告通过马某1建设银行账户向杨某支付音响系统安装费2700元、向徐某1支付软塑天花费2900元。2019年3月16日，原告通过马某1工商银行账户于向杨某支付电视挂架费110元。2019年3月27日，原告通过马某1建设银行向张某1支付玻璃钢架费25000元、向王某4支付20%的消防尾款19000元。2019年4月7日，原告花费钢筋费79元，4月14日花费瓷砖运费600元。2019年4月16日，原告通过马某1兴业银行账户向高某支付过门石等石材费757元，于4月20日向包纯支付油漆工及材料费1072元，于4月20日向赵某3支付样板间卫生间浴室镜费541元、金属汽球及工具费731元。2019年4月23日，原告通过孙某工商银行账户向裴某4支付展厅厨房样机（烟机灶具）费2864元。2019年4月28日，原告通过马某1兴业银行账户向陈某4支付水泥、大沙等材料费3112元，2019年5月10日，原告花费自吸泵370元，于5月22日花费检修口费63元。2019年5月25日，原告通过马某1建设银行账户向黄某4支付材料费200000元。2019年5月28日，原告通过孙某工商银行账户向刘某3支付样板间人工费1500元、向董某3支付解剖间油漆工费2100元，于5月29日向栗某支付办公室改造费70349元。原告通过马某1兴业银行账户于6月5日向任某4支付安装费8355元、向张某5支付施工人员结晶费1500元，于6月2日向赵某3支付墙卡配件及边框费1070元。通过马某1建设银行于6月6日向孙某1支付展区电工工费3000元，于6月8日向王某5支付瓦工工费400元。2019年6月9日，原告花费水电材料费9642元。2019年7月23日，原告通过马某1建设银行向薛某1支付墙砖、地砖施工费1750元。原告分别于2019年8月14日通过孙某建设银行账户向姚红娜支付展厅木地板费用7018元、向张某6支付轨道费用355元，向蔡某2支付油漆维护费1225元，于8月19日向李某6支付地砖美缝工费2550元，于9月6日向王某2支付砸墙工费6155元。另查明：1、原告注册成立于2018年12月29日，登记的住所地为郑州市郑东新区××大道与××路××广场Ａ塔2905号。马某为发起人股东、法定代表人。原告的税务登记信息显示马某1为其财务负责人。2020年7月23日，马某、马某2作为转让方，王某作为受让方，江某作为其他股东，四方共同签订《股权转让及相关交接协议》，协议载明马某拥有原告40%的股权，马某2拥有原告20%的股权，基于当前原告公司经营困难，公司总价值为负，马某、马某2、王某、江某四方一致同意马某、马某2将其各自持有原告的全部股权以0元的价格转让给王某。股权转让后，王某拥有原告90%的股权及其所包含的股东收益，江某拥有原告10%的股权及其所包含的股东收益。协议签署当日，马某应当将公司租房合同及押金条交接给王某及原告。2020年7月27日，原告的工商登记信息进行变更，投资人由马某、马某2、王某、江某变更为王某、江某，法定代表人由马某变更为王某。2、郑州派铂利物业管理有限公司郑东新区分公司分别于2019年4月2日、2019年11月1日向原告开具涉案房屋的物业费发票三张，均显示购买人为原告。2020年11月20日，永和龙子湖广场物业服务中心出具情况说明载明，永和龙子湖广场A座29层北区房间2020年10月2日抄04017534电表（样板间）剩余电量1967.17度，2020年10月13日抄04018399电表剩余电量1513.23度，抄04018308电表剩余电量405.69度，抄04017446电表剩余电量762.17度，以上电表共计4648.26度电，折合人民币4648.26度*0.6806元/度=3163.60元。以上事实由原告提交的租赁协议、银行流水、收据、报销单、销售清单、企业信用信息公示报告、股权转让协议、微信聊天记录、电话录音、物业费发票、照片，被告提交的微信聊天记录、转账凭证及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》虽系马某与被告签订，但马某系原告的发起人股东，其签署该合同的目的就是为设立后的原告租赁办公场所，原告亦将其住所地登记为涉案房屋中的2905号，并对涉案房屋装修后，进入涉案房屋进行办公。在合同履行过程中，原告通过其财务负责人马某1、法定代表人王某等人的账户向被告支付租金，被告也与原告工作人员韩某对接租赁事宜，并向原告催要租金，原、被告双方亦对合同承租方更名为原告进行对接确认，被告方工作人员亦着手草拟合同文本，此后涉案房屋的租赁纠纷亦实际发生在原、被告之间，并非马某个人与被告之间。以上事实充分说明，马某作为原告公司的发起人，以其个人名义签署的涉案租赁协议已经原告公司确认，原告亦实际享有合同权利、履行合同义务，被告认可原告租赁事实，实际已接受原告的合同主体身份，故蓝集公司有权作为原告向本院提起诉讼。根据租赁协议约定，原告应在每次房租到期前30天向被告支付下一季度的租金，原告多次逾期支付2019年期间租金的行为虽构成违约，但在被告催告后原告已将2019年度的租金足额支付给被告，原告违约情形显著轻微。对于2020年度的租金，在其期间发生新冠肺炎疫情，由此采取的疫情防控措施客观上导致涉案房屋无法实际使用。因疫情属于不可抗力，在被告未对原告房屋租金进行减免的情况下，原告延长租金缴纳期间，并不构成根本性违约。被告无权以原告违约支付租金为由收回房屋。而在原告法定代表人王某与被告工作人员张某的沟通过程中，张某已确认被告收回房屋是被告要自己使用该房屋。在协议约定的租赁期限内，被告擅自收回涉案房屋，违反协议约定。原告有权依照协议约定解除双方签订的《房屋租赁协议》。协议解除后，被告应当退还原告交纳的保证金150000元。原告已按永和龙子湖广场物业管理公司相关规定直接向物业缴纳电费。截止2020年10月13日，原告尚余3163.60元未使用，被告收回涉案房屋后应当向原告退还电费3163.60元。根据协议约定，原告的租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止，共计六年。原告接收涉案房屋后，对涉案房屋投入大量资金进行装修，被告在租赁期间内擅自收回涉案房屋，导致原告不能继续使用，应当向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。对于未形成附合的装饰装修物，原告可自行搬离。对于已形成附合的装饰装修物，根据银行流水及财务凭证显示，原告为此花费981414.8元，被告应当按照折价赔偿。原告实际使用涉案房屋至2020年9月30日，根据本案具体情形，本院酌定被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失690000元。原告主张的拆除、搬家费用21080元，并非其合理损失，本院不予支持。原告主张的工人工资损失305226元，工人工资系原告正常经营过程中的开支，不应由被告承担。故其要求被告向其赔偿工人工资损失305226元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：一、解除马某与被告裕华生态环境股份有限公司于2018年10月15日签订的《房屋租赁协议》；二、被告裕华生态环境股份有限公司于本判决生效后十日内退还原告河南蓝集装饰工程有限公司保证金150000元；三、被告裕华生态环境股份有限公司于本判决生效后十日内向原告河南蓝集装饰工程有限公司退还电费3163.6元；四、被告裕华生态环境股份有限公司于本判决生效后十日内向原告河南蓝集装饰工程有限公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失690000元；五、驳回原告河南蓝集装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23619元，减半收取11809.5元，由原告河南蓝集装饰工程有限公司负担7073.5元，被告裕华生态环境股份有限公司负担4736元。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人裕华生态环境股份有限公司称被上诉人多次逾期支付租金存在明显的违约，上诉人理应收回涉案房屋，并不应当支付装修残值损失，且对装修残值损失的数额有异议的理由，根据双方租赁协议约定，河南蓝集装饰工程有限公司应在每次房租到期前30天向裕华生态环境股份有限公司支付下一季度的租金，2019年租赁期间，河南蓝集装饰工程有限公司多次逾期支付租金虽构成违约，但裕华生态环境股份有限公司催告后河南蓝集装饰工程有限公司已足额支付，2020年租赁期间发生新冠肺炎疫情，由此采取的疫情防控措施客观上导致涉案房屋无法实际使用，经双方协商沟通，在未对被上诉人减免疫情租金的情况下，其延长租金缴纳期限并不构成根本性违约的情形。而在被上诉人法定代表人王某与上诉人工作人员张某的沟通过程中，张某已确认上诉人收回房屋是要自己使用该房屋。在双方协商未果的情况下，上诉人强行拆除被上诉人装饰，造成了相关损失，应承担赔偿责任。裕华生态环境股份有限公司在协议约定的租赁期限内擅自收回涉案房屋，违反协议约定，根据协议约定，河南蓝集装饰工程有限公司的租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止，河南蓝集装饰工程有限公司对涉案房屋投入大量资金进行装修，裕华生态环境股份有限公司在租赁期间内擅自收回涉案房屋，导致河南蓝集装饰工程有限公司不能继续使用，应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。一审法院根据查明的事实和本案具体情形，酌定裕华生态环境股份有限公司向被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失690000元，并无不当。综上所述，上诉人裕华生态环境股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12232元，由上诉人裕华生态环境股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二一年六月三十日书记员  王科普