北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5182号上诉人（原审原告）：付启红，女，1964年2月14日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张东，男，1982年9月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：胡章锁，河北省张瑞志律师事务所律师。上诉人付启红因与上诉人张东房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0115民初9207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付启红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持付启红一审全部诉讼请求。事实和理由：双方于2019年11月24日上午聊天记录的内容，并不是双方在协商解除合同，而是在解决二层租户暖气漏水需要进入张东室内关闭暖气总阀。从2019年11月24日下午6点33分和2019年12月9日上午6点22分的微信聊天记录内容也可以看出，付启红在微信中回复“好”和“好吧”的真实意思，不是同意张东于2019年11月24日当天就解除合同，而是同意张东不租的提议，但具体到何时停租要等到双方协商后才能最终确定。张东上诉请求：对一审判决第一项依法改判或发回重审；对一审判决第二项依法改判支付2019年11月12日至11月24日期间租金19861元或发回重审。事实和理由：根据合同法第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。张东提交的微信聊天记录证明本案双方于2019年11月24日协商一致，达成解除租赁合同的合意，合同应当在付启红同意时即使解除。但一审法院却认定合同解除日期为2019年12月24日，导致错误判决。付启红与张东均不同意对方的上诉请求。付启红向一审法院起诉请求：1．解除本案双方之间的租赁合同；2．张东立即向付启红支付所欠2019年11月12日至2020年1月9日期间租金114516.83元；3．张东向付启红补偿一个月租金45833元，并支付所欠2018年11月15日至2019年3月15日及2019年11月15日至2020年1月9日期间的暖气费8313.3元、2018年11月12日至2019年11月11日期间的物业费5105元。一审法院认定事实：付启红系北京市大兴区黄村镇富强路147号-1至2层147房屋（以下简称：147房屋）的所有权人，房屋建筑面积431.74平方米。本案双方于2018年10月23日签订北京市房屋租赁合同，约定付启红将147房屋租赁给被告，建筑面积287.8平方米，租赁期限自2018年11月12日至2023年11月11日，租金每月45833元，租赁期间内供暖费及物业费由被告承担，被告提前退租的应提前30日通知付启红，并按月租金的100％支付违约金。张东向付启红交纳了押金46000元，交纳了2018年11月12日至2019年11月11日期间的租金，没有交纳过物业费及供暖费。付启红向北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司按照14.4元／每平方米的标准交纳了147房屋2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费，按照43元／每平方米的标准交纳了2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费。付启红提交微信聊天记录，欲证明张东称与付启红商量退租让付启红等着，但是到2020年3月16日都没有结果。张东对该证据的真实性予以认可，但是表示该聊天记录内容不完整，有删减。付启红提交供暖费发票、物业费发票，欲证明供暖费及物业费金额。张东对该证据的真实性认可，证明目的不认可，表示其只愿意承担2018年11月12日至2019年11月11日期间的物业费，不同意承担供暖费。付启红提交2018年3月8日与张东的聊天记录，欲证明付启红一直向张东催交费用，张东一直让付启红等着。张东对该证据的真实性认可，证明目的不认可。张东提交微信截屏，欲证明张东在2019年11月初提出退租，于2019年11月24日明确表示不租并搬离房屋将房屋钥匙交给了付启红指定的房屋中介。付启红对该证据的真实性认可，证明目的不认可，表示张东将钥匙交给中介是想转租并让付启红等待，付启红于2019年12月9日同意张东转租，张东应该交纳2019年12月9日之前的房租。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人协商一致，可以解除合同。张东和付启红曾通过微信沟通。2019年11月24日上午9点40分，张东向付启红发送信息：“12点左右钥匙送到”，付启红回复：“好的”；2019年11月24日下午6点33分，张东向付启红发送信息：“姐，现在是不租了……”，付启红回复：“好”；2019年12月9日上午6点22分，付启红向张东发送信息：“你们商量的怎么样了……，请抓紧办理要么补交房租，要么退租交违约金都可以”，张东回复：“我上次跟您明确说不租了，我现在跟合伙人谈下看怎么解决押金和能不能补偿的事……”，付启红回复：“好吧”。根据付启红和张东二人的微信聊天记录，张东于2019年11月24日向付启红表示不租房屋了，付启红同意，结合合同约定，一审法院认定，合同解除日期为2019年12月24日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张东与付启红约定房屋租赁期限自2018年11月12日至2023年11月11日，张东提前退租的应提前30日通知付启红，并按月租金的100％支付违约金。张东提前退租，应按照约定向付启红支付违约金，一审法院对付启红的相关诉讼请求予以支持，相关费用可以从张东交纳的押金中扣除。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张东与付启红约定付启红将147房屋租赁给张东，房屋租金每月45833元，租赁期间内供暖费及物业费由张东承担，张东已交付押金46000元。根据聊天记录，张东与付启红曾于2019年11月24日沟通提前解除房屋租赁合同，张东应向付启红支付2018年11月12日至2019年12月24日期间的租金、物业费及供暖费，根据付启红主张的欠费期间，扣除押金尚余部分，一审法院对付启红相关诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，一审法院于2020年9月判决：一、张东与付启红2018年10月23日签订的房屋租赁合同于2019年12月24日解除；二、张东于判决生效之日起十日内支付付启红2019年11月12日至2019年12月24日期间的租金65526.97元；三、张东于判决生效之日起十日内给付付启红物业费4144.32元、供暖费8313.3元；四、驳回付启红的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，付启红提交张腾腾及陈强、杨斯军出具的两份《证明》，欲证明2019年11月24日上午9点40分的微信聊天记录“12点左右钥匙送到”是张东来开门解决室内漏水关阀问题；2019年11月27日，张东还在委托经纪公司转租涉案房屋，付启红不可能在11月24日同意解除合同。张东对上述《证明》的真实性不认可，认为证人没有到庭，亦不认可证明目的。另，付启红于二审中对一审法院认定的张东“交纳了2018年11月12日至2019年11月11日期间的租金”提出异议，称张东的租金仅交至2019年5月11日，付启红已就2019年5月12日至2019年11月11日期间的租金另案起诉。对此本院认为，付启红一审庭审中明确其诉讼请求为“2019年11月12日至2020年1月9日期间租金”，其起诉状及一审庭审陈述亦未明确对于2019年11月11日前张东交纳租金情况予以确认；现付启红就2019年5月12日至2019年11月11日期间的租金已另案起诉，因此一审判决在本案中，认定张东“交纳了2018年11月12日至2019年11月11日期间的租金”有所不妥；结合双方于一审中的陈述，本院予以纠正为双方均认可2019年11月11日后张东未交纳租金。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于双方房屋租赁合同的解除时间。张东和付启红的微信聊天记显示，2019年11月24日上午9点40分，张东向付启红发送信息：“12点左右钥匙送到”，付启红回复：“好的”；2019年11月24日下午6点33分，张东向付启红发送信息：“姐，现在是不租了……”，付启红回复：“好”；2019年12月9日上午6点22分，付启红向张东发送信息：“你们商量的怎么样了……，请抓紧办理要么补交房租，要么退租交违约金都可以”，张东回复：“我上次跟您明确说不租了，我现在跟合伙人谈下看怎么解决押金和能不能补偿的事……”，付启红回复：“好吧”。据此，可以认定，张东于2019年11月24日向付启红明确表示不租房屋了，付启红同意。双方租赁合同约定，张东提前退租应提前30日通知付启红，并按月租金的100％支付违约金。因此，一审法院认定2019年12月24日为合同解除日期，符合双方合同约定，本院不持异议。故张东上诉主张合同解除日期应为2019年11月24日，本院不予支持。付启红上诉主张上述聊天记录中其回复“好”和“好吧”，不是同意张东2019年11月24日当天就解除合同，而是同意张东不租的提议，进而认为一审法院认定解除日期有误。本院认为，张启红上述“同意张东不租的提议”的表述，恰印证了张东于2019年11月24日向其表示提前退租，其表示同意的事实；一审法院在此基础上，根据双方合同的约定，以付启红同意张东提前退租之日30日之后的2019年12月24日为解除日期，并无不当。且关于张东处涉案房屋的钥匙，虽然双方对于原因各执一词，但均认可张东于2019年11月24日将钥匙交给了中介；结合付启红于一审庭审中“2019年11月24日，我到被告租赁的房屋出查看时发现房门关闭，屋内物品搬空”的陈述，可以认定张东已于2019年11月24日搬离了房屋，即在一审法院认定的合同解除之日2019年12月24日后，付启红可以控制涉案房屋。故付启红的上述主张不能成立，本院不予支持。关于租金及违约金，付启红本案主张的租金起始时间为2019年11月12日，双方均认可2019年11月11日后张东未支付租金，现双方合同于2019年12月24日解除，故张东应向付启红支付2019年11月12日至2019年12月24日期间的租金。一审法院根据双方合同约定，计算上述期间的租金数额，本院不持异议。张东提前退租，根据合同约定，应当按照月租金的100%支付违约金，相关费用可以从张东交纳的押金中扣除，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于物业费、供暖费，双方均认可一审法院扣除押金尚余部分后认定的数额，本院亦不持异议。综上所述，综上所述，一审判决认定事实虽然存在瑕疵，但适用法律正确，判决结果正确，应予维持；付启红、张东的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7552元，由付启红负担3776元（已交纳），由张东负担3776元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 元二〇二一年六月十日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉