内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终1261号上诉人（原审被告）：王守珠，男，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：闫存东，内蒙古陈淑文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通辽市日新房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：谢文贵，职务：经理。委托诉讼代理人：经文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：包青格乐吐，内蒙古义源律师事务所库伦分所律师。原审第三人：谢艳杰，女，现住内蒙古自治区通辽市。原审第三人：霍秀英，女，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人王守珠因与被上诉人通辽市日新房地产开发有限公司、原审第三人谢艳杰、霍秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区库伦旗人民法院（2020）内0524民初1995号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王守珠上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，裁判结果显失公平。一、一审法院认定上诉人未履行房屋买卖合同中给付房款的义务是根本错误。被上诉人当庭在回答上诉人代理人关于涉案房屋是否抵给第三人霍秀英，抵顶被上诉人欠第三人霍秀英工程款时认可的事实是：有约定，即使被上诉人把房子卖了，房款也给第三人霍秀英。这就充分证明，被上诉人把涉案房屋抵顶给霍秀英，霍秀英又将涉案房屋给第三人谢艳杰，让谢艳杰出售涉案房屋。从而充分证明谢艳杰以17万价格卖给上诉人是合法有效的，是得到被上诉人充分授权的，给付谢艳杰17万元，就等于给付了全部房款。上诉人买一套房屋却给付两次房款并不公平。二、庭审中，第三人谢艳杰出示了谢艳杰和霍秀英的两份录音资料已证明霍秀英收到14.5万元售房款和谢艳杰欠霍秀英出售涉案房屋房款的事实，但原审判决却对这两份证据未予以认证。三、被上诉人起诉已过诉讼时效。五年来，被上诉人把涉案房屋抵顶给霍秀英抵顶工程款，这是其未向上诉人主张权利的真正原因。原审在没有任何证据的情况下，就确认双方变更了给付房款时间为不定期给付，绝对是主观臆断，恶意偏袒一方，且和被上诉人起诉书自认的付款时间相矛盾。五年来为什么被上诉人对房款不闻不问，现在起诉的原因就是霍秀英和谢艳杰要不到钱后而进行的虚假诉讼，这也是霍秀英一审不参加诉讼的根本原因。通辽市日新房地产开发有限公司辩称：1.上诉人从被上诉人处以209924元的价格购买案涉房屋并签订合同，却实际给付第三人谢艳杰现金9万元、用债权抵顶8万元，以谢艳杰17万元收据对抗合法有效的合同，违背合同相对性。2.谢艳杰对案涉房屋没有任何处置权和约定，上诉人主张在谢艳杰处购买房屋无任何事实和法律依据。3.签订合同日即付款日为房地产开发公司习惯性行为，上诉人承诺于住房公积金贷款下来后给付房款，被上诉人为此出具全额购房款收据，被上诉人贷款后因未交付购房款又将收据交回售楼处，从双方约定、出具收据、交回收据的行为可以证实在合同的实际履行过程中双方对合同还款日期的变更或者没有约定，即给付房款时间为不定期给付期限合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢艳杰述称，房子不是我卖的，我从霍秀英处赊购两套房子，给霍秀英出具了大约39万或41万元左右的欠据，霍秀英的房子是从日新房地产抵顶工程款拿到的，我从霍秀英处赊购后抵顶我的外债，我给霍秀英还款，目前已经偿还166000元左右，赊购的两套房子一套抵顶我欠孟某的欠款，该部分款项由我负责偿还，另一套房子卖给了王守珠，房款中的一部分抵顶我欠王守珠大舅哥康某8万元的欠款，剩余的房款我收到了，这部分房款我记不清是否给过霍秀英，这个赊购的房屋房款也应由我付给霍秀英，2015年年底左右给王守珠出具的购房款合同，霍秀英夫妻都在场。霍秀英述称，2015年11月初，谢艳杰听说我在日新承包点工程，找到我借钱，我说日新公司没给我报钱，给我抵顶了几套房子，她就求我将某房屋一赊借给她，约定房款两年内付齐，2015年11月18日以每平米1950元的价格同意打欠条赊卖给谢艳杰，总房款为171600元，至今谢艳杰还欠我26600元。2015年11月20日，谢艳杰打电话说他亲属舅舅想买一套房子，我问谢艳杰付款方式，她说她舅舅是正式职工，10天内给付现金10万元，剩余房款办贷款给付。于是我和售楼处沟通，将某房屋二以每平方米2200元的价格赊卖给王守珠，由我负责催要房款，同意先给王守珠开购房合同方便他办贷款，可王守珠并未按照约定给付售楼处购房款，我多次向王守珠、谢艳杰催讨，于2018年7、8月份带着小区保安和物业经理到王守珠家敲门催要房款，又于2018年11月份带着物业经理李某1、门工敖某催付房款，2019年3月份打电话给李某1说帮我看看王守珠的车在没在楼下，如果在楼下我好去催。另2018年末，王守珠和他女儿接了电话，他回答我说房款交了，他有收据，他女儿还顺便咨询我办理房产证的事。我给王守珠打电话多次，他都不接电话，去他家多次没人开门，我便给谢艳杰打电话，开始谢艳杰总是回答王守珠是正式上班的人，再等几天，后来又说她挪用了他舅舅的房款，过几天就给，一直拖至2018年王守珠接了电话说房款全交了，他有收据，但收据一直没给我看，直到2020年4月售楼处办房产证，王守珠把收据交到售楼处才发现，接着起诉本案的。通辽市日新房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告给付原告购房款209924.00元及利息（利息自2015年11月21日起至还清本息为止以中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原被告间通过第三人谢艳杰、霍秀英于2015年11月20日以209924.00元的价格签订房屋买卖协议，约定于2015年11月20日付清房款，如逾期未支付房款，被告应按银行同期贷款支付逾期利息。另约定，违约方按日万分之五支付违约金。另查明第三人谢艳杰以涉案房屋系其向第三人霍秀英借的为由，与被告于2015年11月15日以170000.00元的价格达成买卖协议，被告于同日将170000.00元的购房款交给第三人谢艳杰。一审法院认为，原告日新地产与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且将涉案房屋交付与被告，被告应按合同约定履行给付购房款义务，因此对原告要求被告给付购房款的主张予以支持。而被告以在第三人谢艳杰处购买的房屋的主张，因未能提供第三人谢艳杰对该房屋有合法处置权的证据，故依照合同的相对性原则对其主张不予支持。关于被告主张诉讼时效的问题，双方约定于2015年11月20日给付购房款，而当时被告并未给付购房款，原告称被告承诺住房公积金贷款下来后给付购房款，原告因此还为被告出具了全额购房款的收据，被告贷款后因未交付购房款又将收据交回日新地产售楼处，这一事实足以证明双方又另约定给付时间，故对诉讼时效的主张不予支持。第三人谢艳杰称向第三人霍秀英借房抵债，在霍秀英承诺的情况下，才将房屋卖给被告的主张无证据支持，故不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、被告于本判决生效后五日内给付所欠原告购房款209924.00元及利息（利息自2020年9月23日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取978.00元，由被告王守珠负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人王守珠出示的中国农业银行公积金借款凭证，对其真实性予以确认，但不能证明2015年12月11日公积金贷款放款至今被上诉人未向上诉人主张权利的事实，对其证明力不予确认。原审第三人霍秀英出示的2015年11月18日谢艳杰赊购某房屋一的欠据，与本案争议房屋不是同一房屋，与本案不具有关联性，不予采信。被上诉人申请证人李某1、鲁某出庭作证，李某1及鲁某的证人证言均陈述系受霍秀英指示向王守珠催要房款，故不能证实被上诉人向王守珠主张权利的事实，不予采信。一审中，原审第三人谢艳杰提交的与霍秀英微信语音证据并未显示与本案争议房屋具有关联性，不予采信。谢艳杰提交的其及与霍秀英的通话录音证据，霍秀英对其真实性认可，与本案具有关联性，予以采信。二审采信的其他证据与一审一致。二审经审理查明，被上诉人与王守珠于2015年11月20日以209924.00元的价格签订房屋买卖协议，约定于2015年11月20日付清房款。被上诉人与霍秀英口头约定将案涉房屋抵顶给霍秀英用于抵顶工程欠款。被上诉人按照霍秀英的要求将案涉房屋处分给了王守珠，并与王守珠签订购房合同并出具全款收据办理公积金贷款，贷款手续办理完毕后，被上诉人于2015年年底前后将该全款收据收回。2020年4月6日因办理房产证需要，谢艳杰为王守珠出具了落款日期为2015年11月15日的170000元购房款收据，并由王守珠将该枚收据交付给了日新花园售楼处李某2，王守珠在该枚收据后背书“本人：王守珠，身份证×××，于2020年4月6日将此收据提交日新花园售楼处，用于登记办理房产证一事，收据属实。”另查明，案涉房屋出售给王守珠后，霍秀英多次向王守珠催要房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。结合本案现有证据及当事人陈述，被上诉人一审中认可案涉房屋口头约定抵顶给霍秀英用于抵顶欠付霍秀英的工程款，霍秀英二审中予以否认，但结合谢艳杰一审提交的其与霍秀英通话录音内容，印证了被上诉人将案涉房屋抵顶给霍秀英并按照双方约定为王守珠出具了购房合同和全款收据办理住房公积金贷款的事实。虽案涉房屋并未办理房产过户，但被上诉人按照霍秀英要求为王守珠出具购房合同，将房屋交付王守珠占有使用，现有证据亦无法证明其在近五年时间内向王守珠主张过权利，故被上诉人已以实际行为履行抵顶协议，这一事实的认定符合本案证据的高度盖然性。基于被上诉人和霍秀英已实际履行以房抵债协议的事实，被上诉人无权再向王守珠主张权利，且其提出的诉请已超过诉讼时效，故对被上诉人要求王守珠支付购房款的主张不予支持。至于霍秀英尚未取得抵债房款，其可另案主张权利。综上，王守珠的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区库伦旗人民法院（2020）内0524民初1995号民事判决；二、驳回被上诉人通辽市日新房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4446元，减半收取2223元，二审案件受理费4450元，合计6673元，由被上诉人通辽市日新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 丽审判员 张 雷审判员 董明华二〇二一年六月二日法官助理 刘亚男书记员 韩 旭