广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤51民终439号上诉人（原审原告）：周楚云，女，汉族，1977年3月30日出生，住广东省潮州市湘桥区东湖西十二幢1楼3号。公民身份号码为445××××××××××××720。委托诉讼代理人：宋迈生，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，广东小何律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潮州市潮泽建筑工程有限公司，住所地为广东省潮州市×××××××××××××。统一社会信用代码为914×××××××××××672Q。法定代表人：刘某1。被上诉人(原审被告)：广州资产管理有限公司，住所：广州市南沙区××××××××××××××××1002房。统一社会信用代码为91×××××××××××R72。法定代表人：梁镜华，董事长。委托代理人：黄圣瀚，广东金轮律师事务所律师。上诉人周楚云因与被上诉人潮州市潮泽建筑工程有限公司（下称潮泽建筑公司）、被上诉人广州资产管理有限公司（下称广州资产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省潮州市枫溪人民法院作出的（2021）粤5191民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人周楚云委托诉讼代理人宋迈生、张晓晴、被上诉人广州资产公司委托诉讼代理人黄圣瀚到庭参加诉讼，潮泽建筑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周楚云上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判支持周楚云的一审诉讼请求。事实和理由：第一，一审认定事实错误。错误认定涉案商铺潮州市×××××××××××系由（2019）粤5191执227号之一执行裁定书于2019年12月27日裁定查封和涉案商铺的查封日期为2019年12月27日。周楚云与潮泽建筑公司订立《商铺出让合同书》后，先后在2019年12月9日、2020年1月3日、2020年1月14日前往潮州市自然资源局不动产登记中心办理涉案商铺转移登记手续，均没有显示涉案商铺被查封的状态，手续顺利办理完成，仅剩下领证一个环节。所以，如果是2019年12月27日涉案商铺被封，周楚云不可能将转移登记的流程顺利完成，周楚云也不会将涉案商铺交易余额人民币20万元予以支付，也不会交纳商铺转移登记发生的税费人民币38，073.96元。也正是在2020年1月16日，周楚云向潮州市自然资源局不动产登记中心咨询办证相关事项时，工作人员才告知涉案商铺已被查封。第二，一审法院适用法律错误。一审判决错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。潮州市的存量房买卖合同，实际是为二手房买卖设计的格式合同，而非开发商存量楼房的交易，正是这种合同与实际交易情况的不符，造成存量房合同里面若干条款无法与实际交易情况相适应，比如第三条付款。可是，一审法院没有考虑实际情况，而是机械地参照合同条款，要求周楚云出示交接确认书。事实上，周楚云与潮泽建筑公司就涉案商铺已办妥移交手续，包括交钥匙、水电卡等，商铺也于2019年11月28日移交，周楚云才会支付绝大部分交易款项人民币110万元。客观上，潮州市二手房交易，基本也是本案这种情况进行交接。一审法院没有参照适用《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条第一款第（二）项规定是错误的。至2020年1月14日，周楚云已就涉案商铺的转移登记办完相关流程，取得潮州市自然资源局不动产登记中心出具的《收件回执单》，就剩领取不动产权证的环节，已经取得涉案商铺的物权，这个权利足以排除强制执行的权益，因此，一审法院应该判决解除查封、中止执行，而非驳回诉讼请求。广州资产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，上诉理由没有任何事实与法律依据，并不具有任何合理性。潮泽建筑公司未提交答辩意见。一审法院认定事实：一、2017年11月15日立案受理潮州市潮安区××信用合作联社诉潮州市潮泽房地产开发有限公司（下称潮泽房地产公司）、潮泽建筑公司金融借款合同纠纷一案，案号列（2017）粤5191民初450号。经审理，于2018年12月27日作出判决，判决潮泽房地产公司付还潮州市潮安区××信用合作联社借款本金57，000，000元及相应利息、律师费，潮泽建筑公司应对潮泽房地产公司尚欠的上述借款本金及利息承担连带责任。判决后，潮州市潮安区××信用合作联社、潮泽房地产公司、潮泽建筑公司均不服，依法向潮州市中级人民法院上诉，潮州市中级人民法院于2019年5月5日作出驳回上诉、维持原判的判决。案件生效后，潮泽房地产公司、潮泽建筑公司均不履行生效判决确定的义务，潮州市潮安区××信用合作联社申请强制执行，案号列（2019）粤5191执227号。一审法院于2019年12月27日作出（2019）粤5191执227号之一执行裁定书，裁定查封被执行人潮泽建筑公司座落潮州市×××××××向13商铺等25处房地产，查封期限均为3年。其中包括位于潮州市×××××××向29号涉案商铺。而后案外人周楚云提出异议，请求依法解除涉案商铺的查封并中止执行。经审查，依法作出（2020）粤5191执异18号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。周楚云不服该裁定，于2021年1月19日提起案外人执行异议之诉。二、2019年11月28日，周楚云与潮泽建筑公司签订《商铺出让合同书》一份，双方约定潮泽建筑公司将涉案商铺以价款1，300，000元转让给周楚云，付款方式为：签订合同时一次性付款1，100，000元，余款200，000元在房管部门办理过户登记手续时付清，商铺过户的契税等费用按规定各自负担，周楚云将房款汇入刘乙明账户等内容。三、2019年6月21日，中国银行保险监督管理委员会广东监管局同意潮州农村商业银行股份有限公司开业，核发金融许可证。潮州农村商业银行股份有限公司开业之时，潮州市潮安区××信用合作联社解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由潮州农村商业银行股份有限公司承继。四、2019年12月27日，潮州市××商业银行股份有限公司与广州资产公司签订《债权转让协议》，将含有对潮泽建筑公司的债权等59项不良资产转让给广州资产公司，并于2020年1月21日在《羊城晚报》刊登债权转让暨债务催收联合公告。广州资产公司于2020年11月5日申请变更为申请执行人。审查后依法变更广州资产公司为（2019）粤5191执227号申请执行人。一审法院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，结合本案当事人双方的诉辩主张，案件的争议焦点在于周楚云就涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益？周楚云在本案中主张其对潮州市潮安区××信用合作联社与潮泽房地产公司、潮泽建筑公司金融借款合同纠纷而形成的金钱债权标的具有排他性的民事权益，对于该项主张，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对周楚云是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益作全面认定。综合分析如下：一、关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。周楚云与潮泽建筑公司于2019年11月28日签订书面《商铺出让合同书》，该签订日期系在对涉案商铺作出查封之前（2019年12月27日）。且《商铺出让合同书》明确了当事人的名称、房产基本状况、价款、交付方式等内容，已具备房产买卖合同的基本要素，系双方当事人真实意思表示，也没有证据证明《商铺出让合同书》存在无效情形，故应认定《商铺出让合同书》合法有效。广州资产公司主张该合同系双方恶意串通，但该主张建立在其主观推论基础上，并无证据可予以支持，故不予采信。二、关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。周楚云提供《潮州市存量房买卖合同》《商铺租赁合同》《租赁合同书》等拟证明其在查封之前已占有涉案商铺。《潮州市存量房买卖合同》第四条约定：“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019.11.28。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用”，虽存量房买卖合同约定交付涉案商铺时间为2019年11月28日，但周楚云无法提供房地产交接确认书或者其他交接凭证，无法证明双方对涉案商铺已实际进行交付。另，周楚云提供的两份租赁合同签署日期分别是2020年2月3日、2020年12月29日，均在查封日期（2019年12月27日）之后，故周楚云提供的证据尚不足以证明其在查封前已对涉案商铺实际控制和管理，对此不予认定。三、关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。周楚云与潮泽建筑公司约定以价款1，300，000元转让涉案商铺。从周楚云提供的银行转账记录载明周楚云分别于2019年11月28日转账1，100，000元、2020年1月14日转账200，000元到合同约定的案外人刘乙明账户，至此周楚云已支付全部转让款，对此予以认定。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。周楚云诉称涉案商铺因处于查封状态而无法办理过户登记手续，其对未办理过户登记无过错。周楚云于2020年1月14日向潮州市自然资源局不动产登记中心办理过户登记手续，而因涉案商铺处于查封状态而无法过户，故非因周楚云自身原因而未办理过户登记手续，对此予以认定。综上，虽周楚云在一审法院对涉案商铺进行查封之前已与潮泽建筑公司签订了合法有效的《商铺出让合同书》，依约付清了涉案商铺全部转让款1，300，000元，且涉案商铺非因原告的自身原因而无法办理过户，但周楚云无法提供有力证据证明其在一审法院查封之前已合法占有涉案商铺，应承担相应举证不能的法律后果。因此，周楚云请求解除涉案商铺的查封并中止执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对此不予支持。另周楚云已实际支付的购房款可基于出让合同的有效性另行主张权利。潮泽建筑公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案可依法缺席判决。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回周楚云的诉讼请求。受理费16，500元，由周楚云负担。周楚云在案件二审过程中向本院提交了潮州市自然资源局存档的广东省潮州市枫溪人民法院协助执行通知书复印件，拟证明一审认定2019年12月27日裁定查封的事实错误、涉案商铺在2020年1月16日才被查封，物权已属周楚云。本院依法组织当事人进行了质证。广州资产公司质证认为，不能证明周楚云在查封前合法占有涉案商铺。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：对周楚云提交的潮州市自然资源局存档的广东省潮州市枫溪人民法院协助执行通知书确认真实性、合法性，但该证据不能证明周楚云拟要证明物权已归属周楚云的目的，且对方当事人提出了异议，故本院不予采信。一审法院认定基本事实清楚,本院予以确认。另查明，周楚云将潮州市×××××××××××商铺进行出租营利。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”的规定，本案应适用法律事实发生时的法律及司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据当事人在二审的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：周楚云是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，不动产买受人必须同时满足四个条件，才能享有排除强制执行的民事权益。本案中，作为商铺买受人的周楚云虽在涉案商铺被人民法院查封之前已与潮泽建筑公司签订了合法有效的《商铺出让合同书》，并依约付清了涉案商铺全部转让款，且涉案商铺非因周楚云的自身原因而无法办理过户，但周楚云并未按照其与潮泽建筑公司在《潮州市存量房买卖合同》中所达成的关于房屋交付使用约定，及时签订房地产交接确认书，也未能提供足够的证据证明周楚云在人民法院查封之前已合法占有涉案商铺，因此，周楚云关于解除涉案商铺的查封并中止执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，周楚云向潮泽建筑公司购买商铺，进行出租营利，并非其本人居住，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定。周楚云上诉请求的事实和法律依据不足，本院不予支持。周楚云已实际支付的购房款可另行主张权利。综上所述，周楚云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，500元，由周楚云负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈国斐审 判 员 黄泽鹏审 判 员 刘创丰二〇二一年六月二十九日法官助理 张源宇书 记 员 钟钰铿