辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1091号 上诉人（原审原告）：河北建设集团股份有限公司，住所地河北省保定市竞秀区鲁岗路**。 法定代表人：李宝忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜仁海，男，1960年11月29日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振安区。 委托诉讼代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。 原审第三人：丹东汇友股份有限公司，住，住所地辽宁省丹东市振兴区鸭绿江大道**/div> 法定代表人：彭雪虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。 上诉人河北建设集团股份有限公司因与被上诉人姜仁海及原审第三人丹东汇友股份有限公司执行异议之诉一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北建设集团股份有限公司的委托诉讼代理人马俊东，被上诉人姜仁海的委托诉讼代理人王晓峰，原审第三人丹东汇友股份有限公司的委托诉讼代理人廉洪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北建设集团股份有限公司上诉请求：一、依法撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院(2021)辽0603民初97号民事判决，改判撤销丹东市振兴区人民法院(2019)辽0603执1274号之十六执行裁定，并判决排除对坐落于丹东市振兴区纤维南路34号楼401室房屋的执行或发回重审。二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：2017年1月13日，上诉人与原审第三人签订《顶房协议书》，实际为书面买卖合同。因《顶房协议》即以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。由于以房抵债协议在现行法上系无名合同，在法律适用上，首先应适用或者类推适用最相类似的合同类型的法律规范。虽然以房抵债协议的目的在于以债务人转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务，但在外观上与房屋买卖合同最为接近，因此，应当适用合同法关于买卖合同的规定。并且该《顶房协议书》明确约定涉案房屋174.3㎡，每平方米5200元，总价款906360元，该《顶房协议书》具备房屋买卖合同的主要条款。2016年11月，原审第三人就已经将涉案振兴区纤维南路34号楼401室房屋交付给上诉人使用，不存在被上诉人和原审第三人辩称涉案房屋没有交付的情形。涉案房屋没有办理产权过户登记手续，是因为原审第三人与中国地质集团有限公司因纠纷引发诉讼，涉案房屋一直被丹东市中级人民法院查封，上诉人无法办理产权过户登记手续，待2020年涉案房屋解除查封后，上诉人与原审第三人着手办理产权过户期间，2020年7月23日，丹东市振兴区人民法院作出(2019)辽0603执1274号之十六执行裁定，裁定查封了涉案房屋。故涉案房屋没有办理产权过户登记手续上诉人无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人认为根据上诉规定，上诉人享有足以排除对涉案房屋执行的情形，一审法院判决驳回上诉人诉讼请求错误。故提出上诉，请求依法撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院(2021)辽0603民初97号民事判决书，改判撤销丹东市振兴区人民法院(2019)辽0603执1274号之十六执行裁定，并判决排除对坐落于丹东市振兴区纤维南路34号楼401室房屋的执行或发回重审。 姜仁海辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而未将以物抵债受让人列入物权期待权保护范围，且上诉人接受房屋抵顶工程款并非仅案涉房屋，从丹东市中级人民法院（2019）辽06执异20号执行裁定书查明的事实可以看出，2014年11月20日上诉人与第三人签订顶房协议书，上诉人接收抵顶第三人水映华庭小区东区1－4号楼共计30套住宅房屋，2017年1月13日，上诉人与第三人又签订了一份顶房协议书，约定将水映华庭东区1－4号楼共计3套住宅房屋用于抵顶上诉人工程款，上述抵顶房屋其中就包含本案争议的34号楼401室房屋，可见上诉人并不是为了正常生产生活消费的需要而购买房屋，不是普通的不动产买受人，接受房屋抵顶属于在债务履行期届满后达成的以物抵债协议，上诉人并未实际支付购房款，以物抵债属于原来金钱之债的履行方式，上诉人可以请求第三人履行该协议和交付房屋，但在房屋权属登记变更之前，上诉人不能基于案涉以物抵债协议书，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。二、进一步讲，即使能够参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人需要具备在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件。一审当中第三人已经说明了没有将案涉房屋及其钥匙交付给上诉人，上诉人如果占有也是通过非法手段占有，并不是合法占有。上诉人也没有能够举证其办理案涉房屋的进户通知书、房屋交接验收书、签订物业服务合同、缴纳物业费等能够证明其合法占有房屋的证据。因此，无论上诉人是否实际占有案涉房屋，都不符合司法解释规定的在人民法院查封之前已合法占有这一条件。三、上诉人主张案涉房屋没有办理产权过户登记手续是因为原审第三人与中国地质集团有限公司纠纷诉讼，被丹东市中级人民法院查封的原因，但据被上诉人查询，案涉房屋早就具备办理权属登记的条件，案涉房屋在2019年12月前就已经解除了查封，因上诉人并不准备将房屋过户到自己的名下，想等到将房屋卖出去后直接将房屋权属登记在购买人名下，避免缴纳两次税金。案涉房屋到2020年7月23日仍然登记在原审第三人名下，所以才被振兴区法院执行查封。这完全是因为上诉人自身原因没有办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定非买受人自身原因未办理过户登记这一条件。综上，上诉人对案涉房屋的权利并不足以排除执行，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 丹东汇友股份有限公司述称，上诉人曾作为施工人对原审第三人开发的水映华庭小区的部分工程进行承包施工，原审第三人曾经于2017年1月13日与上诉人签订了一份顶房协议书，约定将水映华庭东区1－4号楼共计13套住宅房屋用于抵顶上诉人工程款。本案诉争的房屋即为上诉人顶房协议书约定抵顶的13套房屋中的一套。该房屋抵顶给上诉人后，因上诉人未及时办理权属登记手续，被中国地质集团有限公司申请丹东市中级人民法院于2017年9月25日查封。法院查封后，上诉人提出过执行异议，该异议被丹东中院（2019）辽06执异20号执行裁定书驳回，上诉人服判未再提起执行异议之诉。2019年12月4日，原审第三人与中国地质集团有限公司执行案件全部执行完毕，丹东中院作出（2018）辽06执152号之十一执行裁定书，裁定解除了对原审第三人全部房屋的查封。法院解封后，原审第三人曾让上诉人尽快办理抵顶房屋的权属登记手续，但上诉人表示接受抵顶工程款的房屋不能留着自用，需要将抵顶房屋出售变成现金，要求在出售后汇友公司配合直接将权属登记办理到相应房屋买受人名下，如果将抵顶房屋的权属登记办理到上诉人名下后，再出售将变成二手房转让，需要缴纳两次税金。因此上诉人就一直未办理抵顶房屋的登记手续，直到房屋解除查封后近8个月时，本案被上诉人申请法院查封，从而引发本案的执行异议之诉。 河北建设集团股份有限公司向一审法院起诉请求：依法判决不执行坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋。 一审法院认定事实：2012年11月29日，原告与第三人签订《施工合同》，约定第三人将其开发的辽宁省丹东市五道河水映华庭东区高层1、2、3、4号楼工程发包给原告施工。2017年1月13日，原告与第三人签订《顶房协议书》，约定第三人将其所有的坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋抵顶给原告，抵顶工程款906360元。该院在执行本案被告作为申请执行人，本案第三人作为被执行人案件过程中，于2020年7月23日作出(2019)辽0603执1274号66执行裁定书，查封了上述房屋。2020年8月10日，原告就此向该院提出异议，请求解除该查封。经审理，该院于2020年8月31日作出(2020)辽0603执异97号执行裁定，驳回了原告的异议。 一审法院认为，第三人因欠付原告工程款而与其约定以房抵债，并签订了以房抵债协议书。以物抵债属于金钱之债的履行方式，原告既未就其与第三人签订的以房抵债协议书申请预告登记，也未办理产权登记。该院依法对案涉房屋进行查封时该房屋登记于第三人名下。原告基于案涉以房抵债协议书，主张其享有优于其他债权的利益，并据此排除强制执行，证据不足，不予支持。 一审法院判决：驳回原告河北建设集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河北建设集团股份有限公司负担。 二审中，被上诉人提供本院（2018）辽06执152号之十一执行裁定书，证明原审第三人与中国地质集团有限公司的案件在2019年12月4日就已经全部执行完毕，法院解除了对原审第三人全部资产的查封。2020年7月23日振兴区人民法院因为本案查封涉案房屋，距解封已经长达8个月之久，上诉人由于担心将房屋权属办理到其名下后再出售需要缴纳两道税金，因涉案房屋没有卖出去而拖延未办理过户登记手续，完全是因为上诉人自身的原因，不符合法律规定的排除执行的条件。 上诉人质证意见，对该证据的真实性没有异议，证明的观点有异议，上诉人对涉案房屋是优先受偿权取得的，被上诉人无权查封或执行。 原审第三人质证意见，对该证据的真实性没有异议。解除查封后，上诉人一直在关注着涉案房屋，一直在上访来给第三人压力，第三人积极偿还了债务后，法院解除了对包含上诉人主张13套房屋在内的查封，但上诉人说卖完了才能办理，拖延了8个月才发生了本案。 本院认证意见，对该证据的真实性当事人均没有异议，本院予以采纳。 上诉人及原审第三人二审中均未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原审第三人因欠付上诉人工程款而与其签订了以房抵债协议书。以物抵债属于金钱之债的履行方式，上诉人未就其与原审第三人签订的以房抵债协议书申请预告登记，亦未办理产权登记。法院依法对涉案房屋进行查封时，该房屋仍登记在原审第三人名下。虽然上诉人主张涉案房屋没有办理产权过户登记手续，是因为原审第三人与中国地质集团有限公司的纠纷引发诉讼，涉案房屋被查封，上诉人无法办理产权过户登记手续，待2020年涉案房屋解除查封后，上诉人与原审第三人着手办理产权过户期间，2020年7月23日，丹东市振兴区人民法院作出(2019)辽0603执1274号之十六执行裁定，查封了涉案房屋，涉案房屋没有办理产权过户登记手续上诉人无过错。但原审第三人与中国地质集团有限公司的诉讼纠纷于2019年12月4日就已经全部执行完毕，同时法院解除了对原审第三人全部资产的查封。2020年7月23日，一审法院查封涉案房屋。上诉人未提供证据证明在此期间非因上诉人自身原因未办理过户登记。故依据上述法律规定，一审法院判决未支持河北建设集团股份有限公司的诉讼请求，并无不当。 至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。 综上所述，上诉人河北建设集团股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人河北建设集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维刚 审判员  张春霞 审判员  张惠清 二〇二一年六月十六日 法官助理王蕾 书记员王阳