辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5913号上诉人（原审原告）：郑忠桓，男，1972年月3月3日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：齐丽军，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白景峰，男，1976年月8月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳博荣置业有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街11号4门。法定代表人：李博，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街7-1号2门。法定代表人：李博，该公司总经理。委托诉讼代理人:侯迪，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡佳星，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：沈阳日月格装饰工程有限公司，住所地沈阳市大东区大什字街101号5层1号。法定代表人：王长贵，该公司总经理委托诉讼代理人：王秀莲，女，1971年2月9日出生，汉族，系公司员工，住大东区。原审第三人：沈阳腾辉园林绿化有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义南大街28-4号5栋D座1-12-2。法定代表人：郑忠桓，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟恒，女，1950年9月17日出生，汉族，系公司员工，住沈阳市大东区。原审第三人：牛冰，男，1977年月2月9日出生，户籍地沈阳市沈河区，现住浑南区。上诉人郑忠桓因与被上诉人白景峰、沈阳博荣置业有限公司（以下简称“博荣公司”）、沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称“泰富公司”）、原审第三人沈阳日月格装饰工程有限公司（以下简称“日月格公司”）、沈阳腾辉园林绿化有限公司（以下简称“腾辉公司”）、牛冰案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初8832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑忠桓上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，未查明本案事实。2013年12月18日，上诉人代表日月格公司与博荣公司签订《房屋顶账协议书》，约定将案涉房屋卖给日月格公司，房屋总价款为569,144元，用博荣公司所欠工程款147,327元作为案涉房屋的首付款。后上诉人又于2014年12月2日签订《购销合同》。金额为72,527元以及2014年12月15日签订的《博荣水立方三期单元门工程承包合同》，金额为13,050元。上述三份合同的总价款为349,904元，上诉人支付方式均以合同价款抵顶房屋价款的方式，也就是说上诉人已经于2014年12月15日支付案涉房屋50%以上的房款，而剩余房款219,240元，双方约定待博荣公司给上诉人办理预告登记时支付；二、2015年7月1日，博荣公司将案涉房屋交付给上诉人，同时，上诉人办理了相关入住手续，并支付入住时所需的相关费用，早于法院查封案涉房屋之前；三，在上诉人占有并使用案涉房屋期间，牛冰从未向上诉人主张过权利；四，房屋现登记在牛冰名下，一、二审中牛冰均未到庭，白景峰系博荣公司借款纠纷执行时应查封博荣公司财产，现没有证据证明登记在牛冰名下房产系争诉房屋系博荣公司财产，故一审法院对此房产超范围查封，二审法院应予纠正。我方在2013年与博荣公司签订房屋抵债合同，虽是顶账协议但内容约定房屋位置，价款，支付方式，应视为双方签订买卖合同，并我方实际支付34万元，超过总房款50%，并在此房2017年查封前入住，一审提供水单费发票证据，故上诉人对房屋具有物权请求权，如果剥夺上诉人房屋所有权，对上诉人属于明显不公平。综上，上诉人已经完全符合《最高人民法院关于办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。上诉人有理由终止本次执行程序。白景峰辩称，一、房屋顶账协议书的实际权利人为日月格公司，且协议未履行，上诉人主体不适格；二、上诉人与沈阳博荣之间未签订合法有效的书面买卖合同；三、上诉人对涉案房屋的占有为非法占有；四、上诉人未支付全部购买款；五、是由于上诉人自身原因没有办理产权过户登记；六、涉案房屋已以让与担保的形式备案至案外人牛冰名下，被告对涉案房屋享有优先受偿权。除此之外，上诉人也并未提出相关证据表明涉案房屋为上诉人名下唯一住房。另外，案涉房屋备案在牛冰名下系博荣公司向我方借款是提供的让与担保财产，该案执行中牛冰到法院说明情况，因此执行案件中执行该房产有事实和法律依据。综上，被告白景峰对涉案房屋有优先受偿权，且无论是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或者第29条，均无法阻却人民法院的执行，一审判决书事实认定清楚，适用法律正确，应维持原判驳回上诉人的上诉请求。泰富公司辩称，一、泰富置业已进入破产清算程序，债权人可申报债权。沈阳市浑南区人民法院于2020年1月21日作出（2020）辽0112破申1号民事裁定书，裁定受理申请人沈阳中洋园林景观工程有限公司对被申请人沈阳泰富置业房地产开发有限公司破产清算申请。若任一当事人认为对泰富置业享有债权，可通过向泰富置业管理人提交债权申报材料的方式以申报债权；二、管理人对于案涉《购销合同》、《博荣?水立方三期单元门工程承包合同》的事实以及付款情况并不清楚，有待进一步调查核实。综上所述，请求贵院驳回上诉人全部诉讼请求。日月格公司述称，同意上诉人的上诉请求。腾辉公司述称，同意上诉人的上诉请求。博荣公司和牛冰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩或陈述意见。郑忠恒向一审法院起诉请求：1.判决原告就位于沈阳市东陵区的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不予执行上述房屋;2.确认被告沈阳博荣置业有限公司与第三人牛冰签署《商品房买卖合同》无效；3.判决撤销位于沈阳市东陵区房屋登记备案在第三人牛冰名下的商品房买卖合同备案及预告登记手续；4.确认被告沈阳博荣置业有限公司与第三人沈阳日月格装饰工程有限公司达成的《房屋顶账协议书》合法有效；5.确认被告沈阳泰富置业有限公司与第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司达成的《购销合同》《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》合法有效；6.判决位于沈阳市东陵区的房屋归原告郑忠桓所有，被告沈阳博荣置业有限公司配合原告向产权登记机构办理备案及预告登记信息手续，并在办理产权证书时提供资料报送产权登记机构备案，协助原告办理不动产权证（权属登记证书）；7.诉讼费、公告费由被告承担。一审法院审理查明：被告白景峰与被告沈阳博荣置业有限公司（2016）辽0103执3036号民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月6日作出（2016）辽0103民初5090号民事判决书，判决：沈阳博荣置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还白景峰尚欠借款人民币2,000,000元及利息。因被告沈阳博荣置业有限公司未按期履行判决书义务，被告白景峰向本院申请强制执行。本院于2017年月日作出（2017）辽0103执3036号民事裁定书及协助执行通知书，查封备案登记在第三人牛冰名下位于东陵区“博荣?水立方”36号楼2-12-1房屋。原告郑忠桓提出上述异议。2019年5月24日，本案作出（2019）辽0103执异293号执行裁定书，裁定驳回案外人郑忠桓的异议。另查明，2013年原告和第三人沈阳日月格装饰工程有限公司合作与被告沈阳博荣置业有限公司签订了《外墙涂料工程承包合同》，工程完工后，被告沈阳博荣置业有限公司欠付工程款147,327.00元。2013年12月18日原告代表第三人沈阳日月格装饰工程有限公司与被告沈阳博荣置业有限公司签订了《房屋顶账协议书》，内容约定，将案涉房屋（注：案涉房屋位沈阳市东陵区1的房屋）卖给第三人沈阳日月格装饰工程有限公司，房屋总价款569144.00元，欠付工程款147,327.00元作为案涉房屋的首付款，之后，第三人沈阳日月格装饰工程有限公司指定该顶账房屋权利由原告享有。原告以第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司的名义与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司（沈阳泰富置业房地产开发有限公司与沈阳博荣置业有限公司系同一股东结构、同一法定代表人李博，系关联企业）分别于2014年12月2日签订《购销合同》“柔性橡塑料保温管”金额72,527.00元、2014年12月15日签订《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》合同价格130,050.00元，上述合同均以房屋顶账形式给付，所抵顶房屋为案涉房屋，上述两合同金额72,527.00元和130,050.00元抵顶案涉房屋相应的房款。沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司因关联企业、共同开发案涉房屋项目，且原告作为法定代表人的沈阳腾辉园林绿化有限公司与沈阳泰富所完成的《购销合同》“柔性橡塑料保温管”（金额72,527.00元）和《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》单元门（合同价格130,050.00元）均用于案涉房屋项目，故，充分证明上述三份合同欠款349,904.00元（147,327.00元+72,527.00元+130,050.00元），除以房抵债协议中147,327.00元为首付款外，72,527.00元和130,050.00元抵付相应案涉房屋房款，剩余219,240.00元（569,144.00元-349,904.00元）房款待被告沈阳博荣置业有限公司给原告办理预告登记时给付。再查明，沈阳市东陵区17号“博荣?水立方”36号楼2-12-1房屋于2014年5月29日备案登记在第三人牛冰名下。但牛冰经本院合法传唤至今未到庭质证以证明案涉房屋备案其名下的正当性、合法性。原告也未提供证据证明案涉房屋备案牛冰名下的非法性。一审法院认为，关于原告主张的排除执行及撤销第三人牛冰的买卖合同备案问题，有鉴于牛冰未到庭质证，原告未提供证据证明案涉房屋备案牛冰名下的非法性，因此对原告该主张，本案不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告提供的房屋顶账协议书能够证明，双方系以房屋抵债，应依法视同不动产买卖关系，但双方其此后并未签订的书面买卖合同，且原告提供的证据证明地账款以外尚有219,240.00元购房款未支付。原告并未支付案涉房屋全部价款，原告也未足证证明案涉房屋系原告用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的证据。况且，被查封房屋在本院查封前已登记备案在第三人牛冰名下。故原告的本案全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告郑忠桓的本案诉讼请求。案件受理费6,550.00元及本案发生的公告费凭票据，由原告郑忠桓负担。二审中，泰富公司向法庭提供（2020）辽0112破申1号民事裁定书，证明沈阳市浑南区人民法院于2020年1月21日作出（2020）辽0112破申1号民事裁定书，裁定受理申请人沈阳中洋园林景观工程有限公司对被申请人沈阳泰富置业房地产开发有限公司破产清算申请。郑忠桓对该证据的质证意见：真实性没有异议，该证据可以看出申请破产人因为博荣公司等欠款未得到清偿，博荣公司和泰富公司是一家，法人均是同一人，证明我方后期把泰富公司欠的钱抵顶房产事实是合法成立的。白景峰、日月格公司、腾辉园林对该证据的质证意见：三性均无异议本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人博荣公司和原审第三人牛冰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩或陈述、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人郑忠桓沈阳市东陵区17号“博荣?水立方”36号楼2-12-1的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，通过庭审中上诉人提交的《外墙涂料工程承包合同》、确认证明、《房屋顶账协议书》、确认声明等证据材料可知，2012年4月29日，郑忠桓和日月格公司与博荣公司签订《外墙涂料工程承包合同》，约定日月格公司对博荣公司开发的博荣水立方一期1#-5#、7#、21#—24#楼涂料重新涂刷工程。工程完工后，博荣公司欠付工程款147,327.00元。2013年12月18日，郑忠桓代表日月格公司与博荣公司签订《房屋顶账协议书》，约定因博荣公司拖欠日月格公司工程款147,327元，博荣公司同意日月格公司沈阳市东陵区街17号博荣水立方36号楼2-12-1的案涉房屋，房屋总价款569,144.00元，而上述欠付的工程款147,327.00元作为案涉房屋的首付款。同日，日月格公司出具确认声明，确认并指定上述顶账房屋的权利由郑忠桓享有。而上述行为并不违反法律及行政法规的禁止性规定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形。同时，上述一系列行为的发生时间均早于人民法院查封之前；其次，从案涉房屋的付款情况来看，郑忠桓主张除双方确定的147,327元工程款外，另泰富公司拖欠其工程款及材料款共计20万元，此款亦抵顶部分房款，但因庭审中泰富公司对此不予认可，且郑忠桓亦无其他证据予以佐证，故本院对郑忠桓的该项主张不予支持。但鉴于二审中郑忠桓业已向一审法院补足剩余款项421,817元，表明郑忠桓已完全履行交纳购房款的义务；第三，从案涉房屋的占有情况来看，通过郑忠桓向法庭提供的物业费专用收款收据、水、电费收款收据、有线初装费、房屋装饰装修管理协议、装修施工许可证、公共设施保证金、灭火器押金联系单等证据材料，能够证明郑忠桓在案涉被查封前已实际占有房屋并对房屋进行装修及缴纳相关生活费用的事实；第四，郑忠桓与博荣公司签订以房抵账协议后，因博荣公司向白景峰借款而将案涉房屋备案在白景峰指定的牛冰名下，故郑忠桓对案涉房屋未能办理更名过户手续不存在过错。综上，案外人郑忠沈阳市东陵区街17号“博荣?水立方”36号楼2-12-1的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决对此认定有误，应予以纠正，本院对郑忠桓的该项上诉主张予以支持。关于郑忠桓要求判决案涉房屋归其所有并要求博荣公司配合其办理产权证书时的上诉主张，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋为不动产，其所有权取得应由其申请，在登记机关依法审核后，办理不动产登记，即其应基于不动产登记依法取得案涉房屋的所有权，而不能将基于自身财产保障而履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过法院司法确认的形式规避本应由其履行的申请不动产登记的责任。故本院对郑忠桓的该项上诉主张不予支持。关于郑忠桓要求确认博荣公司与牛冰签署《商品房买卖合同》无效等上诉主张，本院认为，因本案为案外人执行异议之诉，而郑忠桓的上述主张并非本案审理范围，故本院对郑忠桓的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，郑忠桓的上诉主张部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初8832号民事判决；二、不得沈阳市东陵区街17号“博荣?水立方”36号楼2-12-1的案涉房产；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费6,550元，二审案件受理费6,550元，由上诉人郑忠桓负担6,550元；由被上诉人沈阳博荣置业有限公司负担6,550元。本判决为终审判决。（2019）辽0103执异293号执行裁定书自本判决生效时失效。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月十八日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。