河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初4423号原告：刘彦，男，1989年9月22日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：董珂、郭林林（实习），河南伦宸律师事务所律师。被告：驻马店市天鸿房地产开发有限公司。住所地：西平县未来大道东段康馨佳苑15号楼。法定代表人：张作义，该公司总经理。委托诉讼代理人：林辉，河南成盛律师事务所律师。被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，住河南省驻马店市。原告刘彦与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）、殷华伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦的委托诉讼代理人董珂、郭林林，被告天鸿公司和殷华伟的委托诉讼代理人林辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彦诉称,驻马店市锦桂苑小区是殷华伟挂靠天鸿公司开发建设的项目。该项目“五证”于2017年7月办理齐全。其向银行申请贷款230000元，连同首付款107600元，共交付购房款337600元。2017年9月2日，双方签订购房合同并网签备案。合同第八条约定“2017年12月31日前出卖人将符合验收合格的商品房交付给××使用”。但该房屋至今未竣工备案交付使用。合同第九条虽然约定“出卖人按日向××支付已付房款万分之一的违约金”。但该约定不足以弥补原告的损失，应参照合同第七条按日万分之五的标准违约金。被告应按照合同约定履行水、电、路与房屋同时交付的义务。补充协议系格式条款，天鸿公司未尽到提示义务，应确认补充协议第一条“水、电网改造费、天然气安装费、暖气管道设施配套费”不成为合同内容，被告不得违规收取。请求判令被告支付逾期交房违约金35785.6元（2020年8月1日至2021年2月28日），以后每月按当月实际天数计算逾期交房违约金并于次月10日前给付原告，直至按合同约定的验房合格交房止；2、根据《商品房买卖合同》主合同第14条的约定判决被告履行水电交付义务。3、判决《商品房买卖合同》附件四第一条“水、电网改造费、天然气安装费、暖气管道设施配套费”不成为合同内容；4、判决二被告承担连带责任。被告天鸿公司辩称，1、关于原告刘彦的第一、二项诉讼请求，本案属于系列案件之一，同类案件中已生效的民事判决已有认定和处理。补充条款并未单方面增加加重原告方的责任，也未单方面免除公司的责任。根据合同约定，在原告方先期违约不履行义务的情况下，其公司才不承担逾期交房责任。合同系双方真实意识表示，对双方具有约束力，符合法律法规的规定及房地产交易的交易习惯，双方都应该全面履行合同。在2017年8月25日至2018年12月31日期间，公司一直因为政府管控处于停工状态不应承担违约责任，即使承担，因不可抗力造成的停产停工天数683天应予扣除。并且原告请求违约金标准按日万分之五计算，不符合双方约定和已生效判决的认定。2、关于原告刘彦的第三、四项诉讼请求，在已生效的民事判决中也有认定和处理。公司收费行为不违反法律、行政法规规定的禁止性规定，应为有效。因此，应当驳回原告刘彦本次诉讼对法院已有认定和判决处理的对同一事实的再次起诉。被告殷华伟辩称，已生效的判决明确认定其不应承担赔偿责任。经审理查明，2014年9月2日，原告刘彦向被告天鸿公司交纳购房款100000元。2017年8月22日，原告又向天鸿公司交纳购房款7600元。2017年8月23日，原告刘彦（××）与被告天鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于高新区河南省××开发区××路、××支路交叉口西南的地块土地使用权，出让证号为豫（2016）驻马店市不动产权第00000003号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为锦桂苑住宅小区2号楼。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201700007号，施工许可证号为412801201706080101，建设工程施工合同约定的开工日期为2012年1月6日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年3月6日；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20170135号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2号楼独单元2602号房。该商品房的用途为住宅，该商品房预测建筑面积为105.5平方米，其中，套内建筑面积81.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.84平方米；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3200元/平方米，总金额为337600元……第六条、付款方式及期限：××按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：银行按揭贷款。××于合同签约当日支付首期房价款107600元，余款230000元向银行申请贷款支付。××在签约当日交纳首付款后，一并提交按揭资料，办理按揭的应交纳按揭款5%的保证金。要求××配合银行人员，三日内无正当理由拒不配合的，出卖人有权解除合同……第八条、交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.001%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、路与房屋同时交付使用；第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力等条款。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》显示：合同双方当事人经协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款。第一条、××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：1.房屋维修基金；2.天然气安装费；3.水、电网改造费；4.有线电视初装费；5.暖气管道设施配套费；6.国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用；第三条、办理按揭相关费用由××承担……本合同之附件均为合同不可分割之部分，同具法律效力。《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》下方出卖人处均加盖有“驻马店市天鸿房地产开发有限公司合同专用章”及“丁娟”印章，××处均有“刘彦”署名。2017年10月12日，原告刘彦向中原银行股份有限公司驻马店分行按揭贷款230000元，该行将上述款项划入被告天鸿公司账户，后被告天鸿公司未依约将案涉房屋交付给原告使用，2019年6月20日，被告天鸿公司向原告刘彦出具收到11500元贷款保证金的“收据”。2020年8月10日，原告刘彦以天鸿公司和殷华伟为共同被告向本院提起诉讼。请求1.判决二被告继续履行2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》，向原告交付合同约定的房屋；2、判决二被告支付延期交房违约金31835.68元（截止2020年7月31日前），以后每月按1012.8元计算延期交房违约金直至按合同约定交房；3.判决房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效；4.确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约；5.判决被告返还强迫原告交纳的银行贷款保证金11500元。本院经审理后作出（2020）豫1702民初7669号民事判决。判决认为：原告刘彦与被告天鸿公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于河南省××开发区××路与××支路交叉口西南角的“锦桂苑”小区2号楼独单元2602号预售商品房以337600元的价格出售给原告，原、被告双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告刘彦与被告天鸿公司签订《商品房买卖合同》后，原告刘彦已依约支付全部购房款，履行了合同的主要义务，故原告刘彦请求继续履行《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持；因案涉房屋尚未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告刘彦请求交付房屋，本院不予支持。但交付案涉房屋是被告天鸿公司在《商品房买卖合同》中的主要义务，故天鸿公司应积极办理各种验收手续，争取早日将符合合同约定交房条件的案涉房屋交付原告使用。关于原告请求逾期交房违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告天鸿公司支付全部购房款，而被告天鸿公司未按合同约定的期限即2017年12月31日前履行交房义务，构成违约，现原告请求天鸿公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。截至2020年7月31日，天鸿公司应向刘彦支付逾期交房违约金31835.68元（337600元×0.0001×943天）；关于原告刘彦请求自2020年8月1日至交房之日止，每月按1012.8元计算违约金，因具体交房时间尚不确定，本院暂不作处理，原告可另行主张权利。关于原告请求判决《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第一条约定无效的问题。①原告与被告天鸿公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：①房屋维修基金；②天然气安装费；③水、电网改造费；④有线电视初装费；⑤暖气管道设施配套费；⑥国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用。该条款约定××除交纳房款外，还应交纳房屋维修基金、天然气安装费、水、电网改造费、有线电视初装费、暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效；②该条款中同时约定：否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告天鸿公司未采取合理方式提请××注意，属格式条款。关于该责任承担方式的效力，××与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与××签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告刘彦已支付全部购房款，被告天鸿公司的主要目的已实现；若被告天鸿公司仅以原告刘彦未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告刘彦的合同目无法实现，故该约定免除被告天鸿公司的交房责任，排除原告刘彦取得房屋的权利，故《合同补充协议》第一条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第一条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”应属无效。综上，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条所约定内容属部分无效、部分有效。关于原告刘彦请求确认被告天鸿公司于2019年11月28日发布的“公告”内容违法，诉讼中天鸿公司明确表示其公告收取的暖气管道、设备、开口费；自来水管道、设备、开口费；电网改造、设备、开口费；天然气、管道、开口费系小区规划红线以内的基础设施建设费，但对该费用如何缴纳以及缴纳数额的具体标准尚未明确，又因该公告仅系被告天鸿公司的单方告知行为，故该公告对原告刘彦不产生法律效力。关于原告刘彦请求被告天鸿公司返还银行贷款保证金11500元。原告刘彦与被告天鸿公司签订的《商品房买卖合同》明确约定办理按揭的应交纳按揭款5%的保证金，但双方并未明确约定该保证金的具体性质，该保证金系原告保证成功办理按揭贷款还是保证原告按时归还银行按揭贷款不清，该保证金不属《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第三条约定的办理按揭贷款由银行收取的相关费用，属约定不明，现原告刘彦已依约办理按揭贷款230000元，并已实际支付给被告天鸿公司，故被告天鸿公司继续持有该款，依据不足，应依法返还给原告刘彦。关于原告刘彦请求被告殷华伟承担共同责任问题。“锦桂苑”小区系殷华伟挂靠天鸿公司进行开发建设，殷华伟系实际投资人，但原告刘彦以殷华伟系“锦桂苑”小区的实际投资人为由要求殷华伟与被告天鸿公司承担共同责任，无法律依据，本院不予支持。本院判决：一、原告刘彦与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司继续履行双方于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘彦支付逾期交房违约金31835.68元。三、确认原告刘彦与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效。四、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘彦返还银行贷款保证金11500元。五、驳回原告刘彦的其他诉讼请求。宣判后，天鸿公司对判决不服，提出上诉。驻马店市中级人民法院经审理后作出（2020）豫17民终4750号民事判决。判决驳回上诉，维持原判。另查明，现因被告天鸿公司仍未向原告刘彦交付案涉房屋，原告刘彦再次向本院提起诉讼。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，根据已生效的民事判决，被告天鸿公司逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告刘彦要求被告天鸿公司支付逾期交房违约金的请求，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。自2020年8月1日至2020年2月28日，共212天，被告天鸿公司应向原告刘彦支付逾期交房违约金7157.12元（337600元×0.0001×212天）。原告刘彦请求按日万分之五的标准支付逾期交房违约金，不符合合同约定，本院不予支持。关于原告刘彦请求自2021年3月1日至交房之日止，按月支付违约金，因具体交房时间尚不确定，本院暂不作处理，原告刘彦可另行主张权利。合同第十四条约定：水、电、路与房屋同时交付使用。因案涉房屋尚未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告刘彦请求被告天鸿公司先行履行水、电交付义务，本院不予支持。但由于交付案涉房屋是被告天鸿公司在《商品房买卖合同》中的主要义务，故被告天鸿公司应积极办理各种验收手续，争取早日将符合合同约定交房条件的案涉房屋交付原告刘彦使用。已生效的判决书认定《商品房买卖合同》附件四补偿协议第一条不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。故原告刘彦请求判令《商品房买卖合同》附件四第一条“水、电网改造费、天然气安装费、暖气管道设施配套费”不成为合同内容，缺乏依据，本院不予支持。原告刘彦以殷华伟系“锦桂苑”小区的实际投资人为由要求殷华伟与被告天鸿公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告刘彦支付逾期交房违约金7157.12元。二、驳回原告刘彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，减半收取348元，原告刘彦负担100元，被告马店市天鸿房地产开发有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  马伟二〇二一年六月二十一日书记员  张瑜