辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1067号 上诉人（第三人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：杨晓冉，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘波，男，1963年11月10日出生，工人，户籍地丹东市振安区，现住宽甸满族自治县。 被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。 法定代表人：马逛，该中心经理。 第三人：于家斌，男，1954年6月27日出生，汉族，宽甸满族自治县造纸厂退休工人，住宽甸满族自治县。 第三人：于家胜，男，1962年9月15日出生，汉族，宽甸满族自治县卫生康复中心员工，住宽甸满族自治县。 第三人：于家志，男，1958年6月12日出生，汉族，宽甸满族自治县石湖沟医院退休人员，住宽甸满族自治县。 第三人：于家宽，男，1963年11月29日出生，汉族，公务员，住本溪市明山区。 第三人：于家强，男，1963年11月29日出生，汉族，公务员，住宽甸满族自治县。 第三人：于丽，女，1960年12月23日出生，汉族，宽甸满族自治县中医院员工，住丹东市振兴区。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）因与被上诉人刘波、宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物贸中心），第三人于家斌、于家胜、于家志、于家宽、于家强、于丽商品房销售合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东方资产辽宁分公司上诉请求：一、撤销宽甸满族自治县人民法院(2020)辽0624民初2037号民事判决，改判驳回被上诉人刘波的诉讼请求或发回重审。二、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、中国建设银行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。二、上诉人的担保物权具有优先性。被上诉人刘波对案涉房屋未办理预告登记或产权登记，不能产生物权变动的效果，亦不能对抗已办理登记的抵押权。被上诉人刘波对案涉房屋是基于合同而产生的债权，而中国建设银行宽甸支行对案涉房屋的权利是担保物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、两名被上诉人签订的购房合同中案涉房屋的价格明显低于市场价格，两名被上诉人均未提交证据证明被上诉人刘波已经实际支付了购房款并已经实际履行了该《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。中国建设银行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押担保物权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；上诉人应合法承继债权，继续享有对案涉房屋的抵押权；被上诉人刘波没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法律依据。 刘波辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、根据最高人民法院民事指导案例规则摘要，无足够证据证明商品房买受人买卖合同及付款凭证虚假的情况下，应认定买受人已支付了购房款。刘波在一审中提交了商品房买卖合同和水费、电费等相关证明。二、一审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确该批复适用于房地产纠纷案件和执行案件，买受人取得房屋的权利优先于工程价款优先受偿权，工程价款优先受偿权优先于抵押权，故可以推定买受人权利优于抵押权。三、案外人张淑珍与刘波同日购买同一小区、同一单元的房屋，相关案件已经一审、二审及再审，最终维护张淑珍的合法权益，现已办理了房屋产权证书。故请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 中祥物贸中心辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘波向一审法院起诉请求：确认原告与被告中祥物贸中心签订的商品房买卖合同有效，被告中祥物贸中心协助原告办理房屋所有权登记手续。事实与理由：原告与被告中祥物贸中心签订商品房买卖合同，约定原告购买被告中祥物贸中心开发建设的位于中祥小区4号楼1单元501房屋，面积108平方米，价款97000元。合同签订当日，原告付清全部房款。2018年5月，原告办理房屋所有权登记时，得知此房已由于世升在中国建设银行宽甸支行处抵押按揭贷款。原告自购买房屋后就一直在此房居住，至今没有任何人和单位提出过异议。 一审法院认定事实：2002年10月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，双方约定原告以97000元购买被告开发建设的宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区4号楼1单元5楼501室房屋，建筑面积107.994平方米。合同签订后，原告交付购房款97000元，被告当日给原告出具收据一张。涉案房屋买卖合同签订后被告即向原告交付房屋，原告居住至今。2000年9月25日，被告与于世升签订了《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，并且办理了抵押登记（宽个人住宅建押字2000第30号城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案审批表），约定被告将其开发建设的中祥小区4号楼1单元501室出售给于世升，于世升向中国建设银行宽甸支行借款99000元用于购房，借款期限为2000年9月25日至2010年9月24日，并办理了备案登记。合同签订后，中国建设银行宽甸支行发放了贷款99000元，该笔贷款实际由被告中祥物贸中心使用，被告偿还贷款的部分本金及利息。嗣后，中国建设银行宽甸支行与案外人中国信达资产管理公司沈阳办事处签订了债权转让协议，将涉案债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处，中国信达资产管理公司沈阳办事处又将该债权转让给本案第三人东方资产辽宁分公司。另查，于世升在原告起诉前去世，妻子杨春荣先于于世升去世，于世升合法继承人为于家斌、于家志、于家胜、于家宽、于家强、于丽。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告刘波与被告中祥物贸中心签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同，且原告刘波已支付全部购房款，自合同签订至今一直占有使用案涉房屋，该合同已得到实际履行。于世升虽与被告中祥物贸中心2000年9月25日签订《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，但从未购买及占有使用涉案房屋，亦未以任何方式主张权利，被告中祥物贸中心主张在中国建设银行宽甸支行贷款由其实际使用，现有证据不足以证实于世升与被告中祥物贸中心房屋买卖合同关系的真实性。对于第三人东方资产辽宁分公司以于世升与被告中祥物贸中心签订借款合同，并已在中国建设银行宽甸支行办理在建工程抵押为由主张物权优先效力的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，以不动产抵押担保的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。本案中虽以于世升名义与中国建设银行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于涉案房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法办理抵押登记。涉案房屋竣工后，中国建设银行宽甸支行亦未到房产部门办理抵押登记领取他项权证，故对第三人东方资产辽宁分公司在此节的抗辩意见不予采信。原告刘波作为涉案房屋的实际买受人，有权实现对涉案房产的物权权利，故被告中祥物贸中心应当协助其办理房屋产权登记手续。 一审法院判决：一、原告刘波与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2002年10月14日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心自本判决发生法律效力后十五日内协助原告刘波办理房屋产权登记（中祥小区4号楼1单元5楼501室）。案件受理费2326元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院经审理查明：2000年9月25日，中国建设银行宽甸支行与于世升签订了《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，约定于世升以涉案房屋提供提押，向中国建设银行宽甸支行借款99000元用于购房，借款期限为2000年9月25日至2010年9月24日。2000年9月27日，中国建设银行宽甸支行办理了涉案房屋在建住房抵押贷款备案登记，取得宽个人住宅建押字2000第30号城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案审批表。本院对一审经审理查明的除“2000年9月25日，被告与于世升签订了《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，并且办理了抵押登记（宽个人住宅建押字2000第30号城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案审批表），约定被告将其开发建设的中祥小区4号楼1单元501室出售给于世升，于世升向中国建设银行宽甸支行借款99000元用于购房，借款期限为2000年9月25日至2010年9月24日，并办理了备案登记。”以外的事实予以确认。 本院认为，关于中祥物贸中心与刘波签订的房屋买卖合同是否有效一节。刘波与中祥物贸中心于2002年10月14日签订商品房买卖合同，刘波交付购房款后，涉案房屋一直由刘波占有使用至今，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并已得到实际履行。于世升于2000年9月25日虽与中国建设银行宽甸支行签订《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，以涉案房屋作为抵押向中国建设银行宽甸支行按揭贷款，但是于世升从未占有使用案涉房屋，亦未以任何方式主张权利，且本案审理过程中，于世升的继承人出具书面《说明》载明：“以我父亲于世升（已去世）名义与中国建设银行宽甸支行签订的个人住房借款及抵押合同（宽甸镇中祥小区4号楼1单元5楼501室购房按揭贷款合同），实际并非我父亲签字，我父亲未购买该房屋，未交付房款，未居住、使用该房屋。我对该房屋不主张权利。”结合中祥物贸中心在一审庭审中陈述以于世升名义签订的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》及相应的城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案审批表均是以于世升的名义向中国建设银行宽甸支行贷款作的虚假协议，在中国建设银行宽甸支行的款项都是中祥物贸中心偿还的，不是于世升偿还的。因此现有证据不足以证明于世升与中祥物贸中心之间存在真实的房屋买卖合同关系。 关于东方资产辽宁分公司主张的担保物权是否具有优先性的问题。东方资产辽宁分公司以中国建设银行宽甸支行与于世升签订了《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，并已办理在建房屋抵押登记为由主张物权优先效力。依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，以不动产抵押担保的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。从本案查明的事实来看，以于世升名义与中国建设银行宽甸支行签订的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于涉案房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法进行抵押登记。此后涉案房屋竣工后，中国建设银行宽甸支行亦未及时到房产部门办理抵押登记并领取他项权证。故中国建设银行宽甸支行对涉案房屋抵押权不成立，东方资产辽宁分公司不能基于其与中国建设银行宽甸支行之间就涉案债权转让的事实取得该房屋的抵押权。故对东方资产辽宁分公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于刘波是否有权要求办理案涉房屋所有权证的问题。因东方资产辽宁分公司对案涉房屋不享有抵押权，虽刘波签订《商品房买卖合同》在后，但其实际占有使用该房屋至今，且于世升及其继承人均并未对该房屋主张权利。故中祥物贸中心应当协助刘波办理房屋产权登记手续。 综上所述，东方资产辽宁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2326元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  孙雪松 审判员  李 欣 二〇二一年六月二十九日 法官助理槐福鹏 书记员王秀文