陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0623民初7号 原告（执行案外人）：高东利，男，汉族，1978年4月7日生，延安市宝塔区村民。 委托诉讼代理人：高峰，陕西省子长县148法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司子长县支行（以下简称农行子长支行），住所地子长市。 法定代表人：甄海龙，系该行行长。 统一社会信用代码：91610623223630704H。 委托诉讼代理人：白金平，该行职工。 委托诉讼代理人：高晓峰，陕西常鸣律师事务所律师。 被告（被执行人）：乔海清，男，汉族，1973年5月6日生，子长市村民，现住西安市未央区。 被告（被执行人）：陈晓霞，女，汉族，1976年3月27日生，子长市村民，现住西安市未央区。 第三人（被执行人）：刘飞，男，汉族，1974年2月5日生，住子长市林虎山庄16排 原告高东利与被告中国农业银行股份有限公司子长市支行（以下简称农行子长支行）、乔海清、陈晓霞、第三人刘飞案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高东利及其委托诉讼代理人高峰，被告农行子长支行的委托诉讼代理人白金平、高晓峰，被告乔海清到庭参加诉讼。被告陈晓霞、第三人刘飞未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 高东利向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告所有的位于子长市XX街道西门XX号楼XX单元XX号门面房一间的执行；2.依法确认案涉房屋权属归原告所有；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年，子长县农机修造股份合作公司(以下简称机械厂)在建设农机综合市场及住宅楼时，将该工程承包给延安市宝塔区综合开发建筑安装有限公司（以下简称宝塔区建筑公司）建设完工后，因其给宝塔区建筑公司无法支付工程欠款，2005年子长县农机公司将该房屋抵给宝塔区建筑公司，原告从该公司手中购买了案涉房屋，之后，因案涉房屋建设单位为子长县农机公司，宝塔区建筑公司无法办理产权证，原告就将宝塔区建筑公司给其出具的案涉房屋180000元购房价款的收款票据，交给子长县农机公司后，双方以集资形式，于2009年8月6日，签订了《机械厂商住楼集资协议书》，协议约定原告为子长县农机公司集资户；选择房屋为子长市瓦窑堡街道办西门坪机械厂2号楼02号门面房一间；门面房总价款为壹拾捌万元整（180000元）；付款方式为合同生效后一次性付清；交付时间为现房；合同生效时间为2009年8月6日。双方签订该协议生效后，原告依约取得了该房屋所有权，将该房作为原告的库房使用了6年后，又将该房屋租赁给栾某某使用至今，租赁费一直由原告收取，期间，原告将该房屋电表卡登记在自己名下，并缴纳电费等相关费用。到2020年8月，承租人栾某某告知原告该房屋被子长市人民法院查封，究其原因，方知因被告乔海清、陈晓霞、第三人刘飞欠农行子长支行贷款，该行申请法院执行后，执行机关认为案涉房屋产权证办理登记在被告乔海清名下，故予以查封。原告知道情况后，立即向子长市人民法院提出执行异议，子长市人民法院受理后，作出的（2020）陕0623执异45号执行裁定书，驳回了原告高东利的异议请求，原告不服该裁定，提起诉讼。综上所述，原告认为，位于子长市XX号楼XX单元XX号门面房一间，已被宝塔区建筑公司出卖给原告，原告给宝塔区建筑公司一次性付清房屋价款后，后又与子长县农机公司签订了《机械厂商住楼集资协议书》，合法有效，原告合法占有、管理该房屋至今。原告房屋管理后，由子长县农机修造股份合作公司向县房管局出具介绍信，但当时因多种原因无法办理过户手续。同时，原告认为，被告乔海清虽然持有案涉房屋产权证，并给农行子长支行贷款作了抵押担保，但乔海清对该房屋并未实际行使其管理、占有、使用、收益权利，更没有真正支付房款，而是以弄虚作假手段骗取了案涉房屋产权证，故该产权实际权利人应当为原告。基以上几点，原告认为，该房产在查封之前原告已签订合法有效的《机械厂商住楼集资协议书》，并一次性支付房屋价款，原告就对该房屋行使了管理、使用、收益权利，而被告乔海清并不是该房屋权利人，因此子长县农机公司对案涉房屋存在一房二卖，原告享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，故恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 农行子长支行辩称：一、乔海清是登记的房屋所有权人，乔海清给农行子长支行抵押房产的行为是合法有效的。农行子长支行与被告乔海清、陈晓霞、刘飞之间存在合法有效的借贷关系，乔海清以其位于西门坪机械厂2号楼1单元02号门面房作为抵押物给农行子长支行抵押贷款，农行子长支行在发放贷款时依程序审查了房产证。房产证上显示西门坪机械厂2号楼1单元02号门面房的房屋产权登记在乔海清名下，乔海清为产权所有权人，乔海清也持房产证在房产部门办理了抵押登记。根据《民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《民法典》第二百一十六条第一款规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。由相关法律法规可以看出我国的不动产的归属依登记设立，不动产以登记为准确定不动产所有权人，以登记簿的记录为准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定,对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。根据相关法律规定西门坪机械厂2号楼1单元02号门面房的房屋所有权人登记为乔海清。房屋登记在乔海清名下，乔海清即房屋产权人，乔海清将房屋抵押给银行的行为合法有效。二、原告对案涉的抵押房屋不享有排除强制执行的权利。原告称西门坪机械厂将2号楼1单元02号门面房于2009年8月6日与原告签订了《机械厂商住楼集资协议书》，取得房屋所有权。但原告一直未办理过房屋产权登记，产权登记在乔海清名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款中规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告应该在可以办理房屋产权登记证时及时办理房屋产权登记，可是因为原告自身原因并未办理产权登记，而是乔海清办理了产权登记，根据相关法律规定乔海清已经因登记取得了房屋所有权。本案不存在排除执行的情形。综上理由，农行子长支行要求对抵押房产进行执行是合理合法的。恳请人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 乔海清辩称，房屋产权应以房产证为准进行判断，他的房产证不是假的，相关手续都在房产局，是国家颁发给他的，不是他伪造的，应受法律保护。 陈晓霞、刘飞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告陈晓霞、第三人刘飞未到庭，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告高东利举证了《机械厂商住楼集资协议书》两份，介绍信一份。其中一份协议书系张某某与机械厂签订的，另一份系原告与机械厂签订的，拟证明：1.机械厂于2005年10月22日将案涉房屋以房抵债，用于抵偿欠张某某的工程款20.5万元。2.原告以180000元价格从张某某手里购买了案涉房屋后，于2009年8月6日与机械厂签订了《机械厂商住楼集资协议书》。2009年9月20日机械厂为原告出具了办理产权证介绍信。被告乔海清对真实性有异议，认为案涉房屋真正的集资协议书是他与机械厂签订的，在房产局档案中。高东利为证明该协议书的真实性，申请张某某出庭，并申请本院向原机械厂的董事委员刘宗义、李金前、杨晓红调查取证，三人在调查笔录中所述与张某某的证言相互印证，可以证明机械厂用案涉房屋给张某某抵偿工程款的事实，故对该原告提供的协议书的真实性予以确认。 本院根据原告高东利的申请在子长市不动产登记中心调取了案涉房屋办理产权登记的档案材料，到庭的当事人对调取的证据的真实性均无异议，故对真实性予以确认。该档案中确有2007年10月16日机械厂与乔海清签订的有关案涉房屋的《机械厂商住楼集资协议书》，且该协议书第2页上有“同意办理产权证。法人：王巨祥”的批注，并加盖了王巨祥的私章，时间是2009年6月2日，档案中还有同日机械厂给房管局出具的高东利前来办理机械厂2号楼1单元01号门面房一套（两间）房屋产权证的介绍信。 综上，可以确认机械厂就案涉房屋先后分别与张某某、高东利、乔海清签订了《机械厂商住楼集资协议书》，后于2009年6月给乔海清出具了办理产权证的相关手续，将案涉房屋产权登记在乔海清名下。 2.原告高东利举证了电表卡、客户信息各一份、缴费单两份，并申请证人张某某、栾某某出庭作证。拟证明案涉房屋是张某某卖给原告的，原告于2012年7月，将案涉房屋电表客户办理在其名下，原告高东利系证人栾某某的房东，证人从原告手里租赁了原告位于子长市西门坪机械厂第二排向东往西第三间、第四间门面房，每年给原告支付房屋租赁费9000元。被告乔海清对证人证言的真实性无异议，经审查，证人张某某、栾某某的证言环环相扣，能够证明案涉房屋系原告从张某某手中购买，原告又将该房屋租赁给证人栾某某，栾某某每年给原告支付9000元的租金。 3.原告高东利举证视频、通话录音、证人李某某的证言，拟证明乔海清承认购买案涉房屋的价格是18万元，购房和办理产权证的手续都是其连襟贺二雄出具。被告乔海清与其连襟贺二雄之间存在经济纠纷的情况下，其购买案涉房屋并没有出一分钱，而是贺二雄以其自有的位于白家窑则的房屋抵了乔海清的事实。被告乔海清对此不认可，质证认为，该视频是在贺二雄喝醉时所拍摄，贺二雄在醉酒状态下，让他说什么他就说什么，因此贺二雄所述不属实，如果其没有交付案涉房屋的购房款，不可能办完税证，也不可能办理产权登记；对通话录音和李某某的证言无异议。经审查，原告高东利曾申请本院向贺二雄调查案涉房屋买卖及产权登记的相关情况，因原告未能提供贺二雄的联系方式和准确住址，本院未能找到贺二雄调查相关情况，现仅凭一段疑似贺二雄喝醉后只言片语的视频，就认定相关事实，未免过于草率。原告现有证据不足以推翻机械厂与乔海清签订的协议书以及机械厂出具的办理产权登记的相关手续。 4.农行子长支行举证了《个人担保借款合同》、子房权证2009字第12601号房屋所有权证、房产抵押清单一份。用于证明：案涉房屋在2009年8月5日登记在乔海清名下，2013年8月2日乔海清将该房屋抵押给农行子长支行，2013年10月23日农行子长支行与乔海清签订了《个人担保借款合同》，给乔海清借款70万元。经质证被告乔海清对农行子长支行的证据均无异议。故对《个人担保借款合同》的真实性予以确认。经审查，上述案涉房屋的产权证、《房产抵押清单》，与本院在子长市不动产登记中心调取的案涉房屋登记资料相互印证，故对其真实性予以确认。综上，对农行子长支行主张的上述事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证证明。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，机械厂就案涉房屋先后分别与张某某、高东利、乔海清签订了《机械厂商住楼集资协议书》，后于2009年6月给乔海清出具了办理产权证的相关手续，将案涉房屋产权登记在乔海清名下。根据当时适用的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，案涉房屋的产权登记在乔海清名下，即产生物权公示和公信效力。作为金融借款发放人的农行子长支行只能以产权登记判断物权归属，确认抵押人是否对抵押物享有合法权利。因案涉房屋登记在乔海清名下，因此，农行子长支行认为乔海清系案涉房屋所有权人，不存在过错。继而，农行子长支行在与乔海清签订《个人担保借款合同》的基础上，就案涉房屋在当时的子长县房产管理局办理了抵押登记，取得了案涉房屋的抵押权。农行子长支行对案涉房屋的抵押权受法律保护。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋的产权在2009年就已经登记在乔海清名下，原告高东利自从张某某手中购买该房屋后，一直未办理房屋产权登记手续，也未到房产登记部门查询案涉房屋登记信息,未尽到房屋购买人应有的谨慎注意义务，存在过错。因此，原告的诉讼主张不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人能够排除执行的要件。 再次，原告提供的《机械厂商住楼集资协议书》和本院在不动产登记部门调取的《机械厂商住楼集资协议书》中均明确记载案涉房屋属于营业性门面房，案涉房屋的产权证也载明该房屋设计用途为商业，可见，案涉房屋的性质不是房地产开发企业开发建设的商品房，而是机械厂修建的营业性门面房，属于商业性质，不是住宅，高东利也不是向房地产开发企业购买商品房的消费者，不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行。也即，原告高东利购买案涉房屋的情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形。 综上所述，原告乔海清诉请停止对案涉房屋的执行，没有法律依据，依法不予支持。高东利诉请确认案涉房屋权属归其所有，亦缺乏法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告高东利的诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告高东利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  常 鹏 审 判 员  李卫鹏 人民陪审员  高海有 二〇二一年六月四日 书 记 员  冯凡凡 1