吉林省长春市宽城区人民法院民事判决书（2021）吉0103民初1795号原告：赵某，现住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：陈某1，吉林中证律师事务所律师。被告：陈某2，自由职业，现住吉林省长春市宽城区。第三人：刘某，现住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张某（系刘某妻子），现住广东省深圳市南山区。原告赵某与被告陈某2、第三人刘某债权人撤销权纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决撤销陈某2与第三人刘某之间就长春市宽城区兆丰凯旋明珠小区一期18栋2单元503室[不动产权证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，丘地号：7-2/739-6503]房屋的转让行为及转让合同；2.请求人民法院依法判决陈某2、刘某立即将长春市宽城区兆丰凯旋明珠小区一期18栋2单元503室[不动产权证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，丘地号：7-2/739-6503]的不动产登记恢复至被告名下；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告之间的民间借贷纠纷经长春市宽城区人民法院审理，作出了（2020）吉0103民初55号的民事判决书，判决被告在判决生效之日起十日内一次性偿还原告借款本金198,200元。判决生效后，被告拒不履行还款义务，原告申请法院强制执行。2021年3月3日，宽城区人民法院在执行立案后调查被告名下财产时，发现被告于2019年11月25日将其名下唯一可供执行的财产（长春市宽城区兆丰凯旋明珠小区一期18栋2单元503室130.88平方米的房屋）以80,000元低价转移至第三人名下。被告与第三人之间的房屋交易价格严重低于市场价格，被告以不合理低价处分财产的行为，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益不受侵犯，故诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。陈某2辩称，不同意赵某的诉讼请求，我是正常买卖，刘某最后一笔贷款给我的钱是840,000元，从银行账户转到我账户，不是房地产存档合同中表明的80,000元。刘某述称，1.答辩人妻子张某于2019年10月19日晚咨询了长春市创世房地产代理有限公司（以下简称创世代理公司）代理销售的长春市宽城区兆丰凯旋明珠小区一期18栋2单元503室房屋情况并于10月20日由答辩人妻子张某父母前往看房。在看完房后，答辩人岳父张坤与陈某2在该公司的撮合下于2019年10月23日三方签订了《房屋买卖合同》，交易房屋为长春市宽城区兆丰凯旋明珠小区一期18栋2单元503室，成交价格为92万元，答辩人在签订合同同时缴纳了房屋定金5000元，陈某2出具了定金收据。答辩人在房产交易中心查到了该房屋的抵押情况，创世代理公司说在房屋过户前将协助房主撤销抵押，并表示房地产交易若房屋有抵押是无法办理过户手续的，并承诺可先过户，后支付首付款。答辩人于11月25日办理完房屋过户手续并取得房产证，不动产权证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，丘地号：7-2/739-6503。当天，答辩人支付了7.5万元（人民币大写柒万伍仟元整）房屋首付款及中介费4万元。答辩人于2019年11月29日与中国农业银行签订了《个人购房担保借款合同》贷款金额为84万元。答辩人于2020年2月3日开始还款，首月还款金额为4,822.91元。赵某与陈某2的（2020）吉0103民初55号民事判决书于2020年3月31日生效，答辩人与被答辩人陈某2的房屋交易先于判决时间5个月8天，答辩人认为在与陈某2交易房屋之时，陈某2拥有房屋的所有权、支配权和处理权，答辩人与陈某2签订的《房屋买卖合同》合法，应受到法律保护。赵某请求法院判决撤销房屋转让行为及转让合同的要求不合理，应驳回其诉讼请求。2.答辩人与陈某2及长春市创世房地产代理有限公司于2019年10月23日签订的《房屋买卖合同》，答辩人已经履行了支付定金、支付首付款、完成银行抵押贷款、结清房款等合同约定的所有责任与义务，合同生效，并已合法办理过户手续，并取得该房屋产权证，拥有该房屋的所有权。该交易不存在赵某所举证的以80,000元成交，成交价格严重低于市场价格的情况。赵某请求法院判决陈某2、答辩人的不动产登记恢复至陈某2名下的要求不合理，应驳回其诉讼请求。3.赵某不合理的诉讼，消耗了国家有限的司法资源，并给答辩人及其家人带了不可磨灭的精神损害，答辩人保留起诉的权力，并要求被答辩人赔偿精神损失费、误工费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。陈某2因债务压力较大，遂委托案外人创世代理公司出售陈某2名下位于长春市宽城区长江路经济开发区北凯旋路以东，丙四十一路以北兆丰·凯旋明珠小区一期18幢2单元503室（丘地号：7-2/739-6503、建筑面积130.88平方米）。刘某的妻子张某看到创世代理公司发布的信息后欲购买该房，并于2019年10月19日与该公司工作人员取得联系，后各方达成一致签订房屋买卖合同。因刘某、张某身在外地，遂由张某的父亲张坤与陈某2及创世代理公司就前述房产签订了《房屋买卖合同》，双方约定转让成交价为920,000元。刘某依照约定支付了佣金、定金和首付款。创世代理公司协助办理了房产按揭代理手续。刘某与陈某2于2019年11月25日办理了更名过户，为了少缴税，在《转让合同》中将房屋转让价格约定为80,000元。2019年11月28日，刘某取得案涉房产不动产所有权证，不动产权证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，丘地号：7-2/739-6503。2019年11月29日，刘某与中国农业银行股份有限公司长春南关支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同对案涉房产评估价值为1,060,000元。双方约定，中国农业银行股份有限公司长春分行向刘某发放贷款金额840,000元，用于购买案涉房产。该款于2020年1月3日发放至陈某2银行账户。2019年12月12日经吉林省长春市证信公证处公证，赋予《个人购房担保借款合同》强制执行效力。另查明，因陈某2拖欠赵某借款，赵某向本院提起诉讼，本院于2020年1月2日立案，案号为（2020）吉0103民初55号。该案于2020年3月4日进行了庭审，庭审中陈某2多次陈述案涉房产已经出卖。后本院于2020年3月31日作出民事判决书，判决“一、被告陈某2在本判决生效之日起十日内一次性偿还原告赵某借款本金198,200元；二、驳回原告赵某的其他诉讼请求……”。该判决于2020年4月27日发生法律效力。诉讼中，经本院释明，赵某未提交对案涉房产交易时市场价值进行鉴定的申请。本院认为，债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人债权造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为，但撤销权的行使须在除斥期间内行使。本案中，陈某2与刘某的房产转让行为发生在民法典实施前，且在民法典实施前赵某就已经知悉或应当知道陈某2将房产出售他人的情况，故本案适用当时的法律调整为宜。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条“撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使”，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，赵某自2020年3月4日知悉陈某2已经将案涉房产转让他人，直至2021年4月7日才诉至法院请求撤销陈某2与刘某之间的转让行为和合同已经超出了一年的期限，赵某撤销权已经消灭。赵某主张陈某2与刘某之间的房产转让价格严重低于市场价格，陈某2出售案涉房产是不合理低价处分财产的行为，但未提交充分有效证据证明该主张。经本院释明，赵某未向本院提交对案涉房产转让时的市场价值进行评估的申请，视为放弃权利，应承担举证不能的不利后果。陈某2与张坤签订的《房屋买卖合同》合法有效，张坤在刘某授权下签订的该合同是隐名代理行为。在更名过户时，陈某2与刘某签订的《转让合同》约定转让价款为80,000元真实目的是少缴税，并非确定房产转让价款数额为80,000元。该转让价款非双方真实意思表示，应以实际支付的房产对价920,000元为准。前述以阴阳合同形式规避税收的行为，本院不予提倡，当事人应依法申报。鉴于刘某向中国农业银行股份有限公司长春南关支行申请贷款时，对案涉房产已经评估，评估价值为1,060,000元，该评估结论对本案具有参考意义。双方成交的价值920,000元并不畸低（小于1,060,000元的70%）于该评估价值。陈某2向刘某转让房产亦不存在以不合理低价处置财产的行为。故赵某主张请求法院依法判决撤销陈某2与刘某之间就案涉房产的转让行为及转让合同，并将该不动产登记恢复至陈某2名下的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款、第一项、《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回赵某的诉讼请求。案件受理费50.00元，由赵某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 于海亮二〇二一年六月七日书记员 岳 威