河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7307号上诉人（原审原告）：刘明,女,1979年10月30日出生,汉族。委托诉讼代理人：杨雅雅，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：李保明，河南成务律师事务所律师。上诉人刘明与上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案受理后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘明的委托诉讼代理人杨雅雅、刘莹，上诉人泽龙公司的委托诉讼代理人朱晓龙、李保明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明上诉请求:撤销一审判决，改判泽龙公司支付租金损失568386元（自2019年12月5日起，按照43722元/月暂计算至2021年1月4日，实际请求计算至实际交付之日）。事实与理由:一、原审根据泽龙公司提交的告知函认定泽龙公司已向刘明履行了交付房屋的通知义务，刘明收到通知函后的租金损失不应再支持，与事实不符。1.刘明对告知函不知情，对告知函的内容不认可，对郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城公司）所谓受托办理接房手续的行为的效力不认可。经查询泽龙公司在原审提交的告知函邮寄单及物流信息，该告知函收件地址不是《商品房买卖合同》约定的收件地址，邮件曾被退回。告知函的内容不真实。函件显示此前已办理交房手续，未显示办理手续时间。根据泽龙公司在原审提交的交付证明，显示涉案商铺于2015年9月16日由又一城公司接收，但该交付证明与其在(2019）豫0191民初31175号案件中自认涉案商铺至庭审时未交付相矛盾，该交付证明系虚假文件，告知函所述“办理交房手续”为假。又一城公司作为泽龙公司的关联公司，在涉案商铺不符合交付条件的情况下，配合泽龙公司出具交付证明，存在恶意串通损害刘明合法权益的嫌疑，该接房行为依法应被认定为无效行为。2.交房通知不属于法定履行交房义务的证明,根据前述说明，涉案商铺交付行为存疑，恳请贵院核查。3.已有生效判决查明，因泽龙公司的违约行为给刘明造成租金损失，泽龙公司应予赔偿。双方之间的房屋买卖合同纠纷一案，曾先后经原审法院、贵院审理及河南省高级人民法院审查后，作出（2019）豫0191民初31175号民事判决书、(2020）豫01民终827号民事判决书、(2020)豫01民申585号民事裁定书。(2020）豫01民申585号案件查明事实与一、二审法院查明事实一致，故驳回了泽龙公司的再审申请。二、涉案商铺至今不符合交付条件，泽龙公司依约应赔偿刘明的租金损失至涉案商铺满足交付条件之日止。泽龙公司辩称，一、案涉商铺于2015年9月16日交付，泽龙公司已按合同约定提供了临时电，且2020年1月，又一城商场已供应正式电。2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向刘明送达《告知函》，通知刘明在返租期满后，向刘明交还房屋。二、刘明要求泽龙公司赔偿租金损失没有依据，泽龙公司不应支付租金损失。泽龙公司不应对商业合作到期后的业主收益负责。即使泽龙公司存在租金损失，其主张的标准过高，也不应支持。泽龙公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回刘明的诉讼请求或发回重审。事实与理由:一、一审法院认为案涉房屋一直未达到供电等重要设施的交付条件是错误的。案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司同时提供了临时电的替代条件，案涉商铺已满足交付条件。与案涉商铺的同一栋楼的住宅业主于2015年8月收房并居住多年，同样使用了临时供电，多年来正常居住生活，足以证明案涉房屋所在区域的供电等设施满足了业主使用要求，符合交付条件。二、类案中均认定以合同约定的临时水电替代正式市政设施符合交房条件，本案应当“类案同判”。三、泽龙公司依约履行了合同中的供电义务，但原审判决有意规避合同关于以临时水电替代交房条件这一约定事实和证据的认定。仅仅提到供配电运行方式为市政电力直接供给，而对于该条款中买受人同意出卖人提供替代条件的约定避而不谈。四、泽龙公司和又一城公司在商业返租期满时向业主发出交还房屋、洽谈后续合作事宜的通知函，一审法院却将该2020年6月28日通知函认定为泽龙公司的交房通知，该认定与本案中2015年已经完成房屋交付并投入使用的所有证据相背，更与客观事实不符。五、一审法院判令泽龙公司承担刘明租金损失没有依据。1.无论又一城商场使用的是否临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，刘明没有证据证明其在合同期内发生损失。根据刘明与又一城公司签订的《商业合作合同书》，刘明选择的是三年返租模式，三年租金已在购房款中一次性抵扣。2．泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，商业合作合同到期后，刘明没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。刘明辩称，一、涉案房屋临时供电，根本无法达到交付条件，泽龙公司应承担逾期交房及交房不合格的违约责任。二、至今涉案房屋未达到交付条件，泽龙公司应承担自前次判决作出后至今的租金损失。三、泽龙公司在前诉庭审中自认涉案房屋没有正式供电，无法交付刘明，故其上诉称已于2015年9月16日完成交付的理由不能成立。刘明向一审法院起诉请求：泽龙公司支付刘明租金损失568386元（自2019年12月5日起，按照43722元/月的标准计算至2021年1月4日，实际请求计算至实际交付之日止）。一审法院认定的事实：2012年9月10日刘明、泽龙公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、刘明购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款6146115元。2、泽龙公司应当于2014年6月30日前向刘明交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：刘明同意泽龙公司提供替代条件，使用费用按地域行业标准由刘明承担直至满足本合同约定的交付配套标准；泽龙公司在六个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给刘明造成的直接经济损失，刘明应对直接经济损失提供法定有效证据；若政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，泽龙公司不承担违约责任。上述合同签订后，刘明支付了全部购房款。刘明与案外人又一城公司签订《商业合作合同书》约定：1、刘明将涉案商铺的独立使用权在本合同约定期间让渡给又一城公司，刘明明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城公司，作为又一城公司与刘明合作应得的收益；刘明同意在本条款约定期间，该商铺实际使用权人向又一城公司实缴租金超过本条又一城公司保证刘明租金收益部分归又一城公司所有；2、刘明让渡给又一城公司的该商铺独立使用权期自本合同签订生效并由刘明办理该商铺的接房手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，刘明委托又一城公司办理接房手续）。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月16日取得了建设工程竣工备案登记。2018年7月7日梧桐办事处向升龙又一城AB区业主发出一封信，载明雪莲变工程虽受大气污染防治影响，但进展平稳有序，预计11月份可以安装交付。2019年2月份以前可以完成调试正式投入运行。泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《高压供用电合同》，约定供电时间为用电人受电装置已验收合格，业务相关费用已结清且本合同和有关协议均已签订后，供电人应即依本合同向用电人供电。本合同经双方签署并加盖公章或合同专用章后成立，合同有效期五年，自2020年1月9日起至2025年1月8日止。2020年6月28日，泽龙公司向刘明发出泽龙公司与又一城公司共同签章的《告知函》，该函载明：涉案商铺此前已由又一城公司根据刘明授权办理交房手续，因项目整体招商进度等原因，该商铺一直处于闲置状态。刘明与又一城公司《商业合作书》合作期间也已届满。请刘明在接到本函后，于2020年7月3-4日17:00分前往项目交接、查看房屋并洽谈、商讨后续商业发展合作事宜。2020年8月8日又一城公司出具交付证明，证明涉案房屋已于2015年9月16日进行交付。以上事实由《商品房买卖合同》、河南增值税普通发票、《商业合作合同书》、竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、《高压供用电合同》《告知函》、交付证明等在案佐证。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应履行合同义务。刘明、泽龙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，泽龙公司于2014年6月30日前向刘明交付符合约定条件的商品房，其中供配电设施达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。泽龙公司称其于2015年9月16日按照双方签订的《商品房买卖合同》及与案外人又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，但涉案商铺在交付时不符合合同约定交房条件。2020年6月28日泽龙公司及案外人又一城公司向业主寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向刘明履行了交付房屋的通知义务，刘明收到通知函后的租金收益损失不应再支持。关于租金损失赔偿标准，因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是用于出租或者营利，泽龙公司作为房地产企业应当预见逾期交房的行为必然造成刘明的租金损失，按照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与泽龙公司所属商业公司签订的返租合同中约定的收益标准，结合新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的影响，泽龙公司应当以已付房款6146115元为基数，自2019年12月5日至2020年6月30日按照年利率7%的标准向刘明支付租金损失，故泽龙公司应支付刘明租金损失为248576.21元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条之规定，判决：一、郑州泽龙置业有限公司于判决生效后十日内支付刘明租金损失248576.21元；二、驳回刘明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9484元，减半收取4742元，由刘明负担2668元，由郑州泽龙置业有限公司负担2074元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本院作出的（2020）豫01民终827号民事判决书，已发生法律效力。该判决认定泽龙公司交付的房屋不符合合同约定，应承担违约责任，泽龙公司应赔偿刘明自2019年8月29日至2019年12月4日期间的租金损失。因此，泽龙公司上诉称其交付的房屋于2015年9月16日已满足合同约定的理由，本院不予采纳。刘明与又一城公司之间的合作期限于2019年8月29日届满，泽龙公司提供与国网河南省电力公司郑州供电公司签订的《高压供用电合同》，可以认定直至2020年1月9日符合合同约定的交付条件，但泽龙公司于2020年6月28日才向刘明发出告知函，通知接收涉案房屋，故应向刘明赔偿自2019年12月5日至2020年6月30日期间逾期交房的损失，因涉案房产用途为商业服务用房，逾期交房必然会造成刘明相应的租金损失。泽龙公司上诉称刘明没有证据证明直接损失、不应赔偿的理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。经查阅泽龙公司提供2020年6月28日向刘明发出《告知函》的邮寄单，载明刘明的电话正确，且回执上显示刘明签收。刘明上诉称从未收到《告知函》，未提供相反证据推翻回执上的签名，故刘明上诉称未收到告知函、租金期限应计算至实际交付之日的理由，没有事实依据，本院不予采信。2019年12月5日至2020年6月30日期间，因新冠肺炎疫情对房屋租赁市场有一定影响，一审法院以已付房款为基数、按年利率7%标准计算租金损失，并无不妥。综上所述，刘明、泽龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18968元，由刘明负担9484元，郑州泽龙置业有限公司负担9484元。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年六月二十四日书记员 曹芳宇