山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终856号上诉人（原审被告）：梁某，男，1985年6月15日出生，汉族，公民身份号码×××，沁水县人，现住沁水县。委托诉讼代理人：翟某，男，1973年4月14日出生，汉族，公民身份号码×××，沁水县人，现住沁水县。被上诉人（原审原告）：沁水县乾程物业管理有限公司，住所地沁水县龙港镇东安社区瓦窑底巷58号。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西睿恩律师事务所律师。上诉人梁某因与被上诉人沁水县乾程物业管理有限公司（以下简称乾程物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省沁水县人民法院（2021）晋0521民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人梁某的委托诉讼代理人翟某，被上诉人乾程物业公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁某的上诉请求：撤销原判并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人多年来并没有从事物业服务的资格，《物业管理委托合同》未生效，被上诉人无权主张相应的款项。上诉人所在的小区物业收费标准属于政府指导价，却没有提供相应的政府文件予以证明。开发商两次与物业公司签订《物业管理委托合同》且未向业主公示合同内容，侵犯了上诉人作为业主的知情权、自由选择权等权益。2、即使《物业管理委托合同》成立生效，被上诉人的一审请求也不应当得到支持。物业公司提供的证据仅是单方证明，并未完全履行《物业管理委托合同》约定的义务，并将物业费和暖气费等业主基本生活需求捆绑，迫使业主缴纳物业费，且对上诉人提出的房屋裂缝、暖气等问题不采取任何措施，其提供的物业服务存在瑕疵，故要求上诉人全额支付物业费没有事实和法律依据。3、被上诉人没有事实和法律依据要求按照购房合同面积缴纳物业服务费。被上诉人乾程物业公司辩称，原审认定事实清楚，应予以维持。1、物业管理委托合同对上诉人具有约束力，被上诉人有证据证明履行了合同中的权利义务，上诉人作为物业服务的接受方，应当按照合同约定支付物业费，按照每平米1.1元计算，是按照上级主管部门核定的收费标准进行的。2、上诉人所称房屋裂缝问题，并非被上诉人提供物业服务不及时导致，应当鉴定是否属于房屋质量问题，由开发商予以赔偿。3、代缴暖气费所依据的面积，经向热力公司了解，是被上诉人与热力公司进行了交涉，在房产证办理下来之前，给业主让出了20-30平米公摊，并非建筑面积不是买卖房屋合同中载明的面积。乾程物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告物业管理费9152元（2016年7月1日至2020年10月31日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月，被告向沁水县沁城工贸商住区房地产开发有限公司（以下简称沁城工贸公司）购买位于沁水县东关小学东侧沁昇苑小区1单元902室房屋一套，面积160平方米。之后原告与沁城工贸公司签订《物业管理委托合同》，合同对物业服务内容、质量要求、费用、双方权利义务等均有明确约定。合同签订后，原告按每平方米1.5元/月的标准向被告收取物业费，被告交纳2014年度物业费2880元。自2015年开始，原告下调了收费标准，按每平米1.1元/月标准向被告收取，并且对被告之前所交物业费进行了退费和折抵，但从2016年7月起至2020年10月31日被告未向原告交纳物业费。一审法院查明，被告梁某居住于沁水县龙港镇沁昇苑小区1单元902室，原告系该小区物业管理公司（2013年3月26日成立，2014年9月1日办理营业执照，经营范围为物业管理三级；家政服务；营业期限为2013年3月26日至2023年3月25日，现正在办理注销手续）。2014年3月，建设单位沁城工贸公司与原告签订《物业管理合同》，合同第二条委托管理事项中约定，原告负责房屋建筑共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、通风道、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖换热站、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务等。第三条约定合同期限为3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。第五条原告的权利义务中约定，原告至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账。第七条管理服务费用中约定，1.按政府规定的标准向业主收取管理服务费，即每月每平方米建筑面积1.5元；拆迁户免交物业管理费，交电梯费卫生费，每年600元；1-2层免交电梯费，管理服务费按每月每平方米建筑面积1.3元收取。2.管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。3.原告对物业产权人、使用人的房屋自用部分、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但沁城工贸公司对原告的上述收费项目及标准进行审核和监督。4.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由原告提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。沁城工贸公司有义务督促业主交纳上述基金并配合维护。之后双方于2017年、2020年又签订两份《物业管理合同》，基本内容同上。2021年1月1日起，沁昇苑小区业主选聘了新的物业公司。2014年，被告交纳物业费2880元（1.5元/月/平方米*160平方米*12月）。2016年至2020年，原告多次向被告催收物业费。2020年12月6日，原告委托山西睿恩律师事务所向被告送达律师函，催收物业费。2018年6月20日，沁水县住房委员会办公室确认原告为三级物业服务标准。按照沁水县普通住宅物业服务等级的收费标准（高层），三级物业服务（高层住宅）收费的基准价格为1.2元/月/平方米，上下浮幅度为10%。之后原告将物业费调整为每月每平方米1.1元。合同履行期间，原告为业主提供了公共环境的清洁、供热检查、供水巡查、日常维修、公共车位年检养护等服务。被告居住的房屋出现裂缝、暖气不暖和以及车辆在停车位遭受第三人损害等问题，被告要求原告沟通解决，原告未予处理，被告以此拒交物业费。另查明，因被告的房屋未办理房产证，原告以商品房买卖合同中约定的建筑面积160平方米计算物业费。一审法院认为，2014年3月，原告与建设单位沁城工贸公司签订的《物业管理合同》，系前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。之后因沁昇苑小区未依法选聘物业服务公司，原告继续作为沁昇苑小区的物业公司，为被告居住的该小区提供基本物业服务，被告作为业主，应当交付相应的物业管理费。关于物业费的计算方式，因被告居住的小区业主均未办理房产证，原告以商品房买卖合同中约定的建筑面积160平方米，按每平方米1.1元/月计算物业费，并无不妥。被告关于原告主体不适格的辩解意见，因原告现尚未注销，原告主体适格，对该意见不予采纳；被告对原告计算物业费所依据的房屋面积有异议，可待取得房产证后根据房产证中登记的面积另案主张，要求原告多退少补物业费；被告关于其车辆在停车位遭受第三人损害，原告未及时解决，未全面履行自己的物业服务的辩解意见，因物业服务包含多种项目，即使原告提供的某一项服务存在瑕疵，也无法据此免除被告的全部物业服务费用，故对该意见不予采纳，对其车辆损失被告可另案主张；被告关于其房屋存在裂缝，原告应当为其维修的辩解意见，因被告未提供证据证明裂缝产生的原因以及该裂缝属于物业管理合同中约定的维修范围，故对该辩解意见不予采纳；被告关于其房屋存在暖气不暖和的问题，因暖气不热可能是暖气干线、供暖换热站出现问题，也有可能是业主家中的暖气铺设的问题，被告无法证明其暖气不暖和的原因，故对该辩解意见亦不予采纳；被告可另案主张；被告关于原告起诉2018年4月之前的物业费已经超过诉讼时效的辩解意见，因2016年至2020年，原告多次向被告催收物业费，故对被告的该意见亦不予采纳。物业公司应当根据法律规定及物业服务合同的约定，全面及时履行自己的义务，不断提升服务水平，增强服务意识，为小区及业主提供优质服务；业主应全面客观评价物业公司的服务质量与水平，不能以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务，欠交物业费不是解决问题的科学途径，此行为不应得到鼓励。物业公司与业主应互相理解、加强沟通，正确处理彼此间的关系，共同构建和谐美好的生活环境。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决：被告梁某于本判决生效之日起十日内支付原告沁水县乾程物业管理有限公司2016年7月1日至2020年10月31日的物业费9152元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同，以及建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应按约履行自己的义务，物业公司提供了基本的物业服务，业主应按约支付物业费。上诉人提出2014年前几个月物业公司还未办理营业执照，物业管理委托合同未向业主公示、未提供物业收费标准证明文件的意见。本院认为，业主与开发商交接房屋后，小区业主委员会还未备案成立，几年来物业公司为小区业主提供了物业服务，业主享受了该服务，双方之间事实上存在物业管理服务关系。另，物业费的收取标准并不是采取政府统一价格，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，因此参照政府规定的收费标准或者同类物业服务项目收费标准来确定物业费是合理的。故上诉人的该项意见，本院不予支持。上诉人提出物业公司不仅仅应提供基本物业服务，还应该提供全面优质的服务，物业公司存在置之不理、态度恶劣、未积极配合业主有效解决问题等物业服务瑕疵的意见。本院认为，物业服务具有普适性、公共性、动态性、连续性的特点，业主违反约定不支付物业费需要基于正当理由，而司法裁判对正当理由的认定，一般限于物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。而上诉人提出的上述物业服务瑕疵，不能成为拒绝支付物业费的合理理由，本院不予支持。同时，上诉人提出房屋裂缝、暖气不暖和、车辆在停产场受损以及共有部分收入属于小区业主所有的意见，业主居住生活中有的问题需要通过多方途径寻求解决，涉及损害赔偿的可向有关赔偿义务人主张；小区共有部分收益属于业主共有，故应由小区全体业主另案主张。上诉人提出物业费应以实际交房面积计算,购房合同比实际交房面积大的意见。本院认为，物业费应按照房产证注明的建筑面积收取，目前在房屋没有取得房产证，上诉人也未提供证据证明房屋测绘面积的情况下，一审按照购房合同中约定的建筑面积计算物业费，多退少补并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（由梁某预交），由梁某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴二○二一年六月二十三日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超