河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终3850号 上诉人（原审）被告：河北广宇房地产开发有限公司献县分公司，住所地河北省沧州市献县城内健康路与新华路交口东北角。 负责人：保俊林，公司经理。 委托诉讼代理人：蒋坎贵，河北中旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李方敬，女，1982年4月5日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：宋亮，河北通和律师事务所律师。 上诉人河北广宇房地产开发有限公司献县分公司因与被上诉人李方敬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2020）冀0929民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人河北广宇房地产开发有限公司献县分公司上诉请求：1．请求依法撤销献县人民法院做出的（2020）冀0929民初1557号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；或将本案发回重审。2．一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决证据不足，认定事实不清，且系双重标准，导致判决结果错误。一、本案系房屋买卖合同纠纷，一审开庭过程中被上诉人未能提交其与上诉人签订的任何房屋买卖合同，没有可以证实双方之间存在商品房买卖合同关系的证据。一审法院依据被上诉人与上诉人签订的认购协议书和被上诉人向案外人献县天阳工贸有限公司部分转款的证据，认定双方存在房屋买卖的事实、被上诉人已完全履行商品房买卖合同义务，明显证据不充分，且偏袒被上诉人。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但是本案中认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，更重要的是上诉人并未收到被上诉人的任何购房款，故本案中的认购协议书不能认定为商品房买卖合同。二是本案认定事实不清，且系双重标准。首先，一审判决认定上诉人将案涉房屋抵账给刘东兴、被上诉人从刘东兴手中购买抵账房属认定事实错误。庭审时，上诉人已经如实陈述与刘东兴无任何债权债务关系，且从正常常识来说，上诉人无法提交与刘东兴无债务关系的证据。而按证据规则来说，应由被上诉人提交上诉人与刘东兴有债务关系的证据，证实其所说的以房抵债的事实基础。但一审法院却以上诉人没有提交与刘东兴无债务关系的证据为由，认定双方有债务关系，明显属于认定事实不清。且上诉人已明确说明涉案房屋已经抵顶给他人（与刘东兴无关），刘东兴只系代售人。一审法院却依据协议书，认定上诉人将房屋抵顶给刘东兴，完全属于认定事实错误。其次，认购协议书明确载明实际购买人需与开发商签订正式的商品房买卖合同。被上诉人陈述没有与上诉人签订正式房屋买卖合同的原因是上诉人欺骗他们没有办理好房屋预售许可证。但上诉人已当庭提交涉案房屋的预售许可证在双方签订协议之前已经办理完毕，被上诉人的陈述属于虚假陈述。且被上诉人在上诉人开发的案涉房屋小区购买了储藏间一间，并正式签订储藏间销售协议。正常购房情况下，购房人均应知道储藏间能办理合同时，房屋一定能办理正式合同。费用很少的储藏间签订合同，而费用很高的房屋不签订合同，明显不合常理。且若双方存在商品房买卖合同关系，在商议购买储藏间时，被上诉人应当要求就商品房一并签订正式的商品房买卖合同，否则完全可以拒绝购买储藏间。但是，事实上，被上诉人并没有这么做，更加证明双方之间不存在商品房买卖合同关系。再次，一审法院认定事实标准不一。一审判决书中认定上诉人与被上诉人签订的认购协议书与上诉人与刘东兴签订的认购协议书内容基本一致，但却又得出刘东兴的认购协议书是以房抵债性质，而被上诉人与上诉人签订的认购协议书却是商品房买卖合同性质。明显属于双重标准，且偏袒被上诉人。最后，被上诉人与上诉人签订了储藏间销售协议，上诉人为被上诉人出具了储藏间收据，收据上加盖了上诉人公司公章，重要的是收款人处有债权人签字，而对于比储藏间价值高出许多的房屋，被上诉人虽主张也是购买的抵账房，但是却没有相应的三方（开发商、开发商债权人、购房人）签字的任何证据，故本案中根本不存在以房抵账的情况，以房抵债在本案中不成立。综上，一审判决认定事实不清，判决结果错误，严重侵害上诉人合法权益，请依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李方敬答辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 被上诉人李方敬向一审法院起诉请求：一、依法判令被告继续履行与原告签署的《第一公馆商品房认购协议书》，为原告在献县住房和城乡建设局办理第一公馆（乐都佳苑）9号楼1单元601室房屋网签备案登记手续，与原告签订正式的商品房买卖合同等相关手续；二、被告向原告交付第一公馆（乐都佳苑）9号楼1单元601室房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月5日，被告广宇献县分公司与刘东兴在献县第一公馆销售处签订一份《第一公馆商品房认购协议书》，就刘东兴向被告认购商品房事宜进行了如下约定：一、该房屋坐落于献县角，第一公馆（乐都佳苑），刘东兴所预购商品房的用途为住宅，即住宅：9号楼2单元1602室，建筑面积116.16平方米。9号楼2单元1402室，建筑面积116.16平方米。9号楼1单元601室，建筑面积140.43平方米。9号楼1单元501室，建筑面积140.43平方米，单价3500元／平方米，总房款人民币大写壹佰柒拾玖万陆仟壹佰叁拾元。上述建筑面积如与实际面积有差异的，以献县房屋主管部门实际测量面积为准。最终房屋总价以实测面积在房屋交接时结算。二、付款方式：用被告的欠款顶抵住宅楼4套，计大写壹佰柒拾玖万陆仟壹佰叁拾元整。三、有线电视入网安装费、公共维修基金、契税、确权相关税费等费用由刘东兴另行承担。四、被告应于2016年4月15日前，将竣工合格的该商品房交付刘东兴，如发生不可抗力等因素造成延期或社会影响工程进度，被告可以据实予以延期交付。五、双方还约定待刘东兴将该商品房最终归属人落实后，被告与最终归属人直接签订正式商品房买卖合同，并将所收相应款项交付刘东兴。如最终归属人需贷款买房，被告配合其办理贷款手续，等银行放款后将相应款项交付刘东兴。该商品房款待最终决算后多退少补。在取得预售许可证后，如刘东兴对所选门市、住宅未能转让出去，此房可以退回被告以此来顶所选门市、住宅超出的款项。合同另约定：协议被告处两份，刘东兴一份，具有同等法律效力。经双方签字盖章之日起生效。原告李方敬经熟人介绍，得知刘东兴处有顶账房预出售，便联系刘东兴。2016年4月20日，刘东兴向原告出示了与被告公司签订的《第一公馆商品房认购协议书》，原告从该协议书中挑选了9号楼1单元601室，当天李方敬的哥哥李会林向刘东兴个人账户转款35万元，刘东兴向原告出具加盖了献县天阳工贸有限公司公章的收据一张，该收据上注明：李会林交来第一公馆9号楼一单元601房款，人民币叁拾伍万元整。刘东兴在收据上签字确认。2016年4月21日，原告的房款到达刘东兴账户。2016年4月22日，刘东兴带原告李方敬到被告第一公馆售楼处，经确认被告公司认可其与刘东兴签订的《第一公馆商品房认购协议书》，原告便与被告签订了一份被告出具的《第一公馆商品房认购协议书》。该份协议与刘东兴与被告签订的协议书内容基本一致。原告与被告签订的认购协议中明确乙方（李方敬）向甲方（被告）认购商品房，该房屋坐落于献县角，第一公馆（乐都佳苑），李方敬所预购商品房的用途为住宅，即9（1单601室）号楼一套，建筑面积140.43平方米，单价3500元。付款方式：用被告欠款顶抵住宅一套，计价491505元。除商品房交付期限与刘东兴签订的认购协议书不一致外（原告签订的协议为被告应将竣工合格的该商品房交付李方敬），该份协议书另加说明一条：等被告取得预售房屋许可证后，由购房者与被告公司签订正式商品房销售合同，同时减去总协议书中的数额。合同签订后，被告公司并未向原告要求支付购房款，涉案9＃楼因工程延期当时并未交付使用。2016年4月22日当天，刘东兴与被告在双方签订的认购协议书上，将原告购买的601室圈起，并备注“此房由刘东兴售出（601室）140.43平方米”，刘东兴在售出人后签字确认，被告在该备注处加盖了公章。2018年1月30日，原告从被告处购买9＃楼储藏间一间，双方签订了一份销售协议，该协议称“乙方（原告）已购得甲方（被告）开发的乐都佳苑9＃1单元601室商品房一套”，该储藏间位于9＃负一层，编号为9-1-14，使用期限与李方敬购置的商品房使用期限一致。原告向被告支付储藏间款54300元，被告公司为其出具收据一张，该收据中亦注明“今收到李方敬交来9-1-601储藏间9-1-14人民币伍万肆仟叁佰元整”，被告在该收据中加盖了公司的发票专用章。原告从被告处领取了储藏间钥匙及电卡。另查明，乐都佳苑9＃楼购房户已陆续入住，涉案的1单元601室已具备交付条件。后原告向被告要求签订正式的商品房买卖合同并要求交付房屋遭拒，故诉至法院。以上事实有当事人陈述，原告提交的证据，以及开庭笔录可供认定。 一审法院认为，关于李方敬与被告广宇献县分公司是否存在商品房买卖合同关系是本案主要争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告广宇献县分公司已取得涉案9#楼商品房预售许可证，原告李方敬具有完全民事行为能力，双方符合商品房买卖合同的主体要求。其次，原告李方敬与被告广宇献县分公司签订了《第一公馆商品房认购协议书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合《商品房销售管理办法》第十六条规定，其中当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，这些条款是合同的基础，否则就无法构成合同，应视为主要内容，其他条款属于相对重要条款，不应认定为主要条款。在原、被告签订的认购协议书中，原告李方敬和被告广宇献县分公司均在协议的出卖人、买受人处签字盖章，出卖人、买受人明确。协议第一条，对于房屋的用途、楼号、建筑面积、单价约定明确。对于付款方式，协议第二条约定用甲方欠款顶抵住宅，并对总价款进行了确认。对于房屋的交付期限在协议的第四条做了约定。以上条款符合《商品房销售管理办法》第十六条中主要内容的约定，因此该份《第一公馆商品房认购协议书》应认定为本约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，除具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容外，出卖人已经按约定收受购房款也是双方合同关系成立的必要要件。原、被告签订的认购协议书的文本是被告公司提供的，是格式合同，协议书第二条规定：“付款方式是用被告欠款顶抵住宅1套，计价491505元。”第八条规定：“另加说明：等甲方（被告）取得预售房许可证后，由购房者与甲方（被告）签订正式商品房销售合同，同时减去总协议中的数额。”被告自认“总协议”是其与刘东兴签订的协议，与原告签订的协议中房屋价款也与被告与刘东兴总协议房屋单价数额一致，以上条款足以让原告理解为所购买的房屋为广宇献县分公司抵顶给刘东兴的抵账房，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此原告认为其购买的房屋被告已抵账给了刘东兴，刘东兴即有权处分，刘东兴要求原告给付其35万元房款，原告履行了给付刘东兴35万房款的义务，即已完成了履行交付房款的义务。2016年4月22日，原告从刘东兴处购买了房屋，并在被告售楼处与被告签订了新的认购协议，当天刘东兴在刘东兴与被告公司认购协议书中售出人处签字确认，被告亦加盖了公章注明该房屋已由刘东兴售出，以上行为可视为原告、被告、刘东兴三方对原告购买被告处刘东兴抵账房屋的确认。结合原、被告签订的合同第八条，被告公司已取得预售房屋许可证，且与原告签订了有本约性质的认购协议书，即可以从与刘东兴签订的总协议中减去抵账数额，该抵账数额即为收受购房款数额。另外，在原告2018年1月30日从被告处购买储藏间的合同中，注明“乙方（原告）已购得甲方（被告）开发的乐都佳苑9#1单元601室商品房一套”，根据该合同，被告对原告购买乐都佳苑9#1单元601室商品房是知情的，并非被告所称的“代售”。综上，原、被告之间商品房买卖合同关系成立。被告辩称其与刘东兴签订的《第一公馆商品房认购协议书》为代售房屋协议，其与刘东兴不存在债权债务关系，不存在以房抵债，刘东兴只有权利出售房屋，而无权收取房款。首先，被告是房地产开发企业，对于“代售”与“认购”的区别应该是了解的，既然是代售，协议书中却使用“第一公馆商品房认购协议书”、“就乙方向甲方认购商品房事宜，双方达成如下协议”、“乙方所预购商品房的用途为住宅”、“甲方应将竣工合格的该商品房交付乙方”等出售房屋所用句式，通篇没有提到“代售”，更没有约定代售报酬等必要条款；被告称根据协议第五条第一款约定，与刘东兴是代售关系，同意刘东兴代其出售房屋，该条款为：“待乙方（刘东兴）将该商品房最终归属人落实后，甲方（被告）与最终归属人直接签订正式商品房买卖合同，并将所收相应款项交付乙方（刘东兴）……待银行放款后将相应款项交付乙方（刘东兴）”，同意刘东兴售房，最后房屋售出的所有款项都要交付给刘东兴而不要求返还，不符合代售常规；其次，被告与刘东兴协议书第二条付款方式约定用甲方（被告）欠款抵顶住宅楼4套，抵顶金额明确，第四条约定甲方（被告）应于2016年4月15日前将竣工合格的该商品房交付乙方（刘东兴），结合第五条第一款，被告收取房款后要交付刘东兴，这些约定足以让原告相信被告已将涉案房屋以抵顶债务方式给了刘东兴，刘东兴有权处分，刘东兴也有房款的最终归属权，原告依此将售房款交给刘东兴并无不妥。另外，两份合同明确付款方式为被告欠款抵房屋，原告购买的房屋每平米3500元共计抵顶价款491505元，刘东兴在与被告的协议中对该单价予以认可，刘东兴急于资金回笼以35万元的价格出售给原告，是刘东兴对自己权利的处分，并未侵害被告的合法权益。被告称原告应提交证据证实其与刘东兴存在以房抵债的债务关系，原告提交的被告认可真实性的刘东兴与被告签订的《第一公馆商品房认购协议书》已能证实其的主张，原告已尽到举证义务。被告应对自己与刘东兴没有债务却签订以房抵欠款协议举证说明源由。综上，被告未提交证据证明自己的主张，其答辩意见本院不予采纳。 综上所述，原、被告之间商品房买卖合同关系成立，原告履行了付款义务，被告应按认购协议书约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并配合原告办理备案登记。原告应按双方签订的认购协议内容承担须自行承担的费用。因原告购买的9#楼现已实际可交付使用，符合原、被告双方签订的认购协议中第四条约定的交付期限“甲方（被告）应将竣工合格的该商品房交付给乙房（李方敬）”，故被告应将9#楼1单元601室交付原告。 一审法院判决：一、被告河北广宇房地产开发有限公司献县分公司于本判决生效后三十日内与原告李方敬就乐都佳苑9#楼1单元601室签订《商品房买卖合同》，并配合其办理备案登记；二、被告河北广宇房地产开发有限公司献县分公司于本判决生效后六十日内将乐都佳苑9#楼1单元601室交付原告李方敬。案件受理费4336元，由被告河北广宇房地产开发有限公司献县分公司负担。 本院二审期间，被上诉人提交曹恰恰一审笔录一份（复印件），证实在庭审笔录中认可他与刘东兴签订协议的真实性，也证实曹恰恰本人已经入住了，与本案有关联性。提交案外人李国旭和刘静同上诉人签订的商品房买卖合同一份（复印件），证实在2020年签订合同时购房价格是3100元，我方是2500元购买的并没有价格过低。上诉人质证称对于开庭笔录因是复印件，请法庭依法核实，对于刘东兴签订的协议真实性认可，曹恰恰入住是事实，但不代表合法，我们准备在这三个案件结束后，我们要求曹恰恰搬离入住房屋。关于房屋买卖协议因是复印件，对证明目的及真实性均不认可，且与本案无关。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原审中被上诉人提交了其与上诉人签订的第一公馆商品房认购协议书、乐都佳苑9#储藏间销售协议、储藏间收据、储藏间的钥匙及电卡、上诉人与案外人刘东兴签订的第一公馆商品房认购协议书等证据，其中储藏间销售协议中明确载明“乙方已购得甲方开发的乐都佳苑9#1单元601室商品房一套”，且同日上诉人收取了被上诉人交纳的储藏间购买款54300元，亦对储藏间钥匙及电卡的交付予以认可。另，上诉人与案外人刘东兴签订的第一公馆商品房认购协议书中，针对案涉房产，备注“此房由刘东兴售出（601室）140.43平方米”，经手人刘东兴签字确认，上诉人亦在该处加盖公章予以确认。原审综合以上事实，认定上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系成立，并对被上诉人的相应诉讼请求予以支持并无不当。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，河北广宇房地产开发有限公司献县分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,672.0元，由上诉人河北广宇房地产开发有限公司献县分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二一年六月二十九日 书记员  丁 娜