河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初1153号原告：刘晓君，女，1968年12月2日出生，汉族，中专文化程度，四川省阆中市人，无业，住广东省惠州市惠城区。原告：刘军营，男，1966年10月30日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧西区。被告：洛阳世纪英豪体育健身有限公司，住所地：洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2号楼4层1号。法定代表人：徐波；职务：总经理。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南三允律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘晓君、刘军营诉被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司（以下简称“洛阳世纪英豪公司”）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓君、刘军营，被告洛阳世纪英豪公司的委托诉讼代理人谌艳杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓君、刘军营向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠租金118560元（截止起诉之日，之后按合同约定即原告书面同意实际退房搬离时间计算），装修免租29640元（一个月，合同明确载明），赔偿金88920元（三个月，合同明确载明），水电费51.7元（房东代缴），物业费4194.36元（房东代补缴费）；判令被告支付至2020年9月30日租金29640元；以上共计271006.06元。2、要求冻结被告洛阳世纪英豪公司品牌使用权。3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、2018年10月8日，原告刘晓君、刘军营与被告洛阳世纪英豪公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容是：原告将洛阳市涧西区丽新路41号街坊20幢158#和159#共233.02㎡营业用房租给被告使用；被告每半年支付租金，租金额逐年递增；双方的权利和义务达成一致意见。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告按每半年期支付租金。但自2020年3月28日至今，被告不接电话不回微信，并以各种理由未向原告支付租金。截至起诉日，被告共欠租金118560元。二、根据《房屋租赁合同》第四条第一款：甲方给予乙方装修经营免租装修期1个月，即2018年10月25日至2018年11月24日，此期间不计算房租，但乙方因装修发生的各项费用由乙方自行承担，如果乙方在合同前五年发生退租则补偿甲方本月租金，五年后乙方不再以任何形式承担此项费用之约定，被告应退还原告此月租金。第十二条第五款约定：因乙方不能正常经营，需要闭店或迁址，需要提前三个月书面通知甲方，在双方协商达成共识后，获得甲方书面同意后，方可终止合同，否则甲方有权利要求赔偿之约定，被告应赔偿原告损失88920元（按三个月租金计算）。三、被告在经营期间，欠付水费共计51.7元。四、被告在经营期间，欠物业费共计4194.36元。后原告与被告洛阳世纪英豪公司的主要负责人肖宁确定被告实际于2020年9月30日搬家完毕，故原告增加诉讼请求，要求被告支付租金至2020年9月30日及冻结被告洛阳世纪英豪公司品牌使用权。综上，请求人民法院查清事实，依法判决。被告洛阳世纪英豪公司辩称，因新冠疫情影响，自2020年1月至解除合同之日，案涉房屋没有使用，政府也不允许开门营业，在此期间房屋不应当收取租金。新冠疫情属于不可抗力，被告解除合同不应支付违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2018年10月8日，原告刘晓君、刘军营与被告洛阳世纪英豪公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将位于洛阳市涧西区丽新路41号街坊20幢158#（面积126.65㎡）和159#（面积：106.37㎡）营业用房出租给被告使用，以上租赁房屋面积共233.02㎡；租赁期限为自2018年10月25日起至2028年10月24日止；第4.1条关于免租装修期约定：原告给予被告装修经营免租装修期1个月，即2018年10月25日至2018年11月24日，此期间不计算房租，但被告因装修发生的各项费用由其自行承担，如果被告在合同前五年发生退租则补偿原告本月租金，五年后被告不再以任何形式承担此项费用；第6.1条关于租金计算及支付方式约定：租金标准为120元/㎡/月，每月租金27962元，被告每六个月支付一次租金，租金逐年递增，2018年10月25日至2019年10月24日期间每月租金为27962元，2019年10月25日至2020年10月24日期间每月租金为29640元；第11.1条关于物业管理约定：原告为被告经营提供必备的水、电、热力、燃气等公用设施，并保证设施的安全性能，由原告指定的河南建业物业管理有限公司代收，其中用水按4.7元/方收费；第12.2条约定：被告未能按照合同约定及时交纳租金的，三个月内应当以拖欠租金额向原告支付违约金，超过三个月原告可以解除本合同；第12.5条约定：因被告不能正常经营，需要闭店或迁址，需要提前三个月书面通知原告，在双方协商达成共识后，获得原告书面同意后，方可终止合同，否则原告有权利要求赔偿；双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依照合同约定履行各自义务。2019年12月17日，被告向原告支付了万达兔加熊2020年1月25日至4月24日的租金88920元，之后未再向原告支付房屋租金。另查明，因被告未按时交纳水费及物业费，原告代被告交纳水费51.7元、自2020年1月至12月的物业费4194.36元。因原、被告就租金支付、店铺闭店移交等问题未达成一致意见，原告于2020年7月2日微信告知被告公司主管人员肖宁相关事项，希望尽快解决相关问题。2020年8月9日，被告公司员工刘倩出具《证明》一份，载明：“证明兔加熊万达馆（华阳商铺158-159号）于2020年疫情过后一直未营业，于2020年8月9日东西陆续全部搬完，此商铺不再使用。证明人：刘倩（签名捺印）2020年8月9日”。2020年8月29日，原告刘军营与被告公司员工刘倩的微信聊天记录显示：刘倩表示这周把公司物品搬离，刘军营提出要与被告公司主管肖宁联系。庭审中，原告提出被告实际搬离租赁房屋、交还钥匙的日期为2020年9月30日。以上事实，有《房屋租赁合同》、《证明》、租金支付凭证、原被告微信聊天记录、《催费通知函》及当事人陈述等在卷资证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案原告刘晓君、刘军营与被告洛阳世纪英豪公司在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应当认定合法有效。被告已向原告支付租金至2020年4月24日，被告搬离租赁房屋的时间为2020年9月30日；因2020年初新冠疫情影响，系不可抗力，被告作为群体参与的体育健身类公司，其经营情况受疫情影响严重，故本院酌定减免3个月租金，故被告应向原告支付2个月租金59280元（29640元×2个月）。因合同对装修期免租进行了明确的约定，被告在合同前5年退租，故被告仍应向原告支付装修期1个月的租金即27962元。关于原告主张的赔偿金，合同约定因被告不能正常经营，需要闭店或迁址，需要提前三个月书面通知原告，在双方协商达成共识后，获得原告书面同意后，方可终止合同，否则原告有权利要求赔偿，但合同未对赔偿金的计算方式进行明确约定，故本院酌定被告向原告支付1个月租金作为赔偿金即29640元。关于原告代被告交纳的水费51.7元、自2020年1月至9月的物业费3145.77元（4194.36元÷12个月×9个月），依照合同约定，被告应当向原告支付。关于原告提出的要求冻结被告世纪英豪品牌使用权，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，双方可另行协商或另案另诉解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓君、刘军营支付所欠租金59280元；二、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓君、刘军营支付装修期租金27962元；三、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓君、刘军营支付赔偿金29640元；四、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓君、刘军营支付水费51.7元；五、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓君、刘军营支付物业费3145.77元；六、驳回原告刘晓君、刘军营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2460元（已减半收取），原告刘晓君、刘军营共同负担1230元，被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担1230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇二一年六月四日书记员  王丽媛