吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉24民终760号上诉人（原审被告）：延边大瀚房地产中介有限公司，住所地吉林省珲春市新安街春粮委22-4-18-205门市。法定代表人：张帝，该公司经理。委托诉讼代理人：王延君，吉林敦诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关红梅，女，1981年9月6日出生，满族，个体工商户，住吉林省珲春市阳光城C座5单元1223室。委托诉讼代理人：梁灏，吉林俊誉律师事务所律师。原审被告：蒋春红，女，1977年10月11日出生，汉族，住吉林省珲春市环亚山城C区62栋1单元401室。原审第三人：孙绚丽，女，1979年12月21日出生，汉族，无职业，住吉林省珲春市环亚山城B区17栋3单元301室。上诉人延边大瀚房地产中介有限公司（以下简称大瀚中介公司）因与被上诉人关红梅及原审被告蒋春红、原审第三人孙绚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大瀚中介公司上诉请求：1.一审程序违法，应当发回重审；2.一审认定事实错误，适用法律不当，应予改判。事实与理由：一、一审程序违法。本案属于买卖合同纠纷案件，上诉人的工作人员作为原房主的代理人员参与买卖合同的签订，对于原房主的授权情况及告知事项应该通知原房主及公证授权委托人参加诉讼，本案没有通知前述人员，属于遗漏诉讼主体。对于遗漏诉讼主体的程序违法行为应该发回原审法院重新审理。二、一审认定事实错误，适用法律不当，应该改判。一审认定上诉人为卖方是错误的，首先，上诉人不是产权人，无法处分涉案房屋。其次，上诉人代为寻找买方是基于委托的行为。房屋作为不动产以登记为准,不像不动产无法确定实际所有人，上诉人应为卖方是错误的。如果任由该判决生效，是对法律的不敬。根据买卖不破租赁的原则,对于先行租赁,后发生买卖的情况下，自产权变更之日起,房屋租金的收取权由新的产权人享有,没有任何法律依据支持由中介支付。大瀚中介公司作为中介机构只是促成交易完成，协助双方办理更名过户，协助办理贷款,中介机构无权限亦无能力办理房屋交付,一审法院判决中介机构承担房屋交付义务是没有法律依据的。被上诉人关红梅依照存量房屋买卖合同在房产局办理了过户登记手续，即使有违约的行为，也应当由合同相对人李贤彬、李顺实承担，不应当由上诉人承担赔偿责任。关红梅辩称：原审对于本案的事实以及交易的整个过程已经审查的非常清楚详细。本案中被上诉人作为买方，不存在任何的过错，本案发生争议的原因是因为上诉人对于房源的整个控制、信息的调查以及上诉人和李贤彬和中间抵账的人之间的一个配合问题，或者是他们之间的一个内部问题没有处理好，所以导致了被上诉人买完房子至今都没有得到房屋。上诉人虽然是中介公司，但是在本案中其不属于中介行为，属于买卖行为。因为房屋价格与其收入是成正比的，房子卖得高其收入高，房子卖的低其收入低。房源方给了中介公司一个基本价，所以作为买卖主体的卖方，不仅仅是一个促成交易的行为，而是完成交易的行为。上诉人即使在本案中存在风险，也是作为这种交易模式的一个经营风险。因此，上诉人应当承担法律后果。原审认定事实非常清楚，不存在程序问题。另外，本案涉及的标的不大，但是已经过多次的庭审，在司法资源上确实已经付出了很多，即使是有些微小的瑕疵，并不影响上诉人的合法权利，应予以维持。蒋春红未提出答辩意见。孙绚丽未提出答辩意见。关红梅向一审法院起诉请求：1.请求判令蒋春红腾迁房屋（珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室）；2.请求判令大瀚中介公司向关红梅交付房屋，并赔偿经济损失，损失是从合同约定的交付时间2019年2月28日开始按每天41.1元，赔偿至实际交付房屋之日止；3.本案诉讼费用及鉴定费3500元，由大瀚中介公司、蒋春红承担。在案件审理过程中，关红梅变更诉讼请求为：1.要求大瀚中介公司赔偿关红梅自2019年2月28日至2023年4月1日为止的损失，赔偿标准为日41.1元；2.诉讼费及鉴定费3500元由大瀚中介公司负担。一审法院认定事实：李顺实系李贤彬母亲，二人按份共有位于珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室门市房【不动产权证号：吉（2018）珲春市不动产权第0006973号】。张广有在庭审中陈述，李贤彬此前向其借款，本金为25万元左右，无力偿还，故口头委托张广有出售房屋，并承诺用出售房屋的价款偿还借款本息。2018年11月23日，李贤彬、李顺实在珲春市公证处办理公证委托，委托张广有的朋友王祎雷全权代为办理房屋出售有关的一切事宜。珲春市公证处出具（2018）吉延珲证内民字第3538号公证书，委托人李贤彬、李顺实，受托人：王祎雷，委托事项：委托人李贤彬、李顺实的名下按份共有房屋一套【房屋编码为22-5-22-102，不动产权证书编号为吉（2018）珲春市不动产权第0006973号】。委托人因不能亲自到场，现委托受托人全权代为办理该房屋出售有关的一切事宜，具体包括：签订房屋买卖合同、办理存量房网签和资金监管、办理预告登记和解除预告登记手续、变更不动产权证书，缴纳相关税费、签署产权变更过程中的其他文书等。委托期限自2018年11月23日至2019年11月22日止。李贤彬在承诺张广有以出售房屋的价款偿还欠款本息后，张广有通过电话告知大瀚中介公司经理李兵有房屋要出售，房屋已办理完公证委托，随时可以过户，价格不低于29万元，超过的部分归中介公司，但张广有与李兵之间未签订书面委托合同。后大瀚中介公司以房屋中介公司的名义对外出售李贤彬的房屋，关红梅通过大瀚中介公司欲购买诉争房屋，李兵向关红梅披露，诉争房屋系其哥哥的房屋，系自己家的房屋，又通过自己的中介公司出售，可放心购买。关红梅与大瀚中介形成购房合意后，2018年12月5日，关红梅在大瀚中介公司与该公司业务员孙绚丽签订房屋买卖合同，卖方为孙绚丽，买方为关红梅，合同约定房屋价款为35.5万元，签订合同当日支付定金5000元，余款付款方式为7万元首付，28万元为商业贷款，于2019年1月30日前办理房产转移手续，在全部房款到位后7日内将房屋交付给关红梅，每延误一天按照30元/天支付滞纳金。双方在签订合同时约定，过户费4万元及以内的部分由关红梅自行负担，超过4万元的部分，关红梅不负担。2019年2月21日，关红梅与韩雪范（夫妻关系）与王祎雷（李贤彬、李顺实的受托人）在珲春市不动产中心签订存量房买卖合同书，为减少交纳的过户税费，约定甲方李顺实、李贤彬将房屋出售给韩雪范、关红梅，房屋价款为10万元，付款方式为一次性付款。当日，王祎雷协助办理了房屋过户手续，变更后的房屋不动产权证号为吉（2019）珲春市不动产权第0002741号。现可提供的过户税费凭证的税款共计56846.50元，李兵提出过户费共计花费59000元，关红梅自认负担了4万元，过户系由大瀚中介公司带领办理，剩余部分由大瀚中介公司直接支付。2019年2月1日，为协助关红梅办理28万元的房屋贷款，李兵以其个人存款23万元存入关红梅在建设银行的账户621700900002729379，关红梅自行存入7万元，首付款共计30万元存入该账户中。2019年2月22日，关红梅、韩雪范在中国建设银行股份有限公司珲春支行办理了个人住房（商业用房）借款，约定房屋成交价为58万元，首付款30万元，贷款金额为28万元，借款期限自2019年2月22日至2029年2月22日。2019年2月26日，该笔房屋贷款申请通过了审核，建设银行将首付款和贷款共计58万元，全部转入李贤彬在建设银行的账户（6210810900004517165）中。张广有持李贤彬的身份证及银行卡，在建设银行以现金方式领取了全部款项后，包含此前已收取的李兵转给张广有的1万元售房定金，张广有共留下了29万元，剩余29万元款项交付给了李兵，其中李兵垫付的首付款23万元，剩余款项李兵称包含一部分由其支付的过户费、以及中介费、垫付的首付款的利息等。2010年4月1日开始，姜保成、蒋春红夫妇开始从李贤彬处租赁诉争房屋，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限共计五年，租赁费共计1.6万元，2011年7月24日,李贤彬与姜保成签订房屋租赁合同（续），约定租赁期限在前份租赁的合同的基础上增加五年，至2020年4月1日，补交房费1万元。2018年4月28日李贤彬与蒋春红签订租房合同（续），约定租赁期限延长三年，至2023年4月1日，续交租赁费9500元，合同约定：“第五条、合同期内，如甲方（李贤彬）将本房屋产权变更等事宜应及时通知乙方，乙方继续履行本协议，甲方保证乙方在合同期内拥有完整的使用权，任何情况下甲方不能影响乙方对本房屋的使用和权利，甲方无权私自解除本协议，如甲方违约，以10万元作为违约金赔偿给乙方。第七条、乙方（蒋春红）有权在合同期内将本房屋转租，出兑等权利”。同日，李贤彬为蒋春红出具收条，认可已收到续签三年的全部租金。2018年6月22日，蒋春红将房屋转租给肖鹏，双方签订租房合同，约定租金每年1.8万元，租赁期限至2021年7月1日止。关红梅在购买诉争房屋后得知诉争房屋的承租人肖鹏后，张广有将肖鹏剩余期限的租金6000元退还给肖鹏。关红梅又与肖鹏重新签订了租赁合同，约定年租金为1.9万元、押金1000元，肖鹏将2万元支付给关红梅，后因第一承租人蒋春红对房屋租赁提出异议，肖鹏租赁满一年后，退还房屋，2019年6月，关红梅将已收取的2万元退还给肖鹏，后肖鹏撤出租赁房屋，现该租赁房屋仍由蒋春红自行使用。关红梅在庭审中认可蒋春红租赁李贤彬房屋的事实，并同意蒋春红以承租人的身份继续使用房屋至租赁合同期限届满。蒋春红在庭审中同意在租赁期限届满时将房屋返还给关红梅。其与大瀚中介公司在房屋买卖合同中约定的逾期交房违约金为每日30元，该价格过低，并申请对自2019年2月21日至2023年4月1日止的房屋日租金进行鉴定，经一审法院委托延边吉信价格评估有限公司，日租金价格为41.10元。一审法院认为，关于涉案房屋买卖合同的相对人是谁的问题，关红梅在购买诉争房屋时，大瀚中介公司的实际负责人李兵对其宣称房屋系其哥哥所有，系自家房屋，由自己的中介公司出售，且在签订合同时，房屋价格、房屋交付、办理过户、贷款以及过户税费负担等事宜均由关红梅与大瀚中介公司约定，在过户费的负担方面，双方约定由关红梅负担4万元，剩余税费由大瀚中介公司直接负担，因此，关红梅有理由相信虽然房屋登记的所有权人系李贤彬、李顺实，但实际大瀚中介公司应为卖方，其对诉争房屋有绝对的处分权。大瀚中介公司在出售诉争房屋时，既未向其委托人张广有披露出售房屋的具体约定，亦未向关红梅披露诉争房屋真实的委托情况，关红梅基于对大瀚中介公司的信赖而与其签订合同，大瀚中介公司认可孙绚丽系代表大瀚中介公司签订合同，孙绚丽的签字应认定为其履行职务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，大瀚中介公司自认未向关红梅披露房屋委托出售的真实情况，且存在着隐瞒真实情况而取得关红梅的信赖，故关红梅与大瀚中介公司签订的房屋买卖合同的相对方应为关红梅和大瀚中介公司。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。现因大瀚中介公司出售的房屋存在租赁行为无法交付使用，关红梅选择向大瀚中介公司主张逾期交房违约金，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金，低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中关红梅与大瀚中介公司约定房屋交付日期为支付全部购房款后七日内，2019年2月26日建设银行向李贤彬发放全部购房款，张广有当日取款后，将剩余款项交付给大瀚中介公司，故房屋的交付届满日应为2019年3月4日，因诉争房屋存在租赁关系，导致关红梅至今未取得房屋的实际占有，大瀚中介公司对此应承担逾期交房的违约责任。本案诉争房屋为门市房，关红梅主张双方在买卖合同中约定的逾期交房违约金按日30元计算，低于实际造成的损失，经评估诉争房屋至2023年4月1日前的日租金为41.10元，故大瀚中介公司应自2019年3月5日起至租赁届满之日2023年4月1日止，按日41.10元的标准向关红梅支付逾期交房违约金。关于大瀚中介公司抗辩称蒋春红的租赁合同不能证明蒋春红有权继续使用租赁房屋的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，蒋春红与李贤彬约定的租赁期间至2023年4月1日，在租赁期间届满前，诉争房屋的权属发生变动，不影响租赁合同的效力，蒋春红有权继续使用租赁房屋。虽然大瀚中介公司称不清楚蒋春红与李贤彬签订的租赁合同的真实性，但没有提供证据对租赁合同的真实性予以反驳，且蒋春红提供的视频中，可以看出最后一份租赁合同系李贤彬本人签署，李贤彬作为李顺实的儿子，蒋春红有理由相信李贤彬对诉争房屋有处分权，且自2010年租赁房屋后，李顺实作为房屋的另一共有人，从未对租赁行为提出异议，因此，蒋春红与李贤彬签订的租赁合同，合法有效，大瀚中介公司的抗辩意见，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十九条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决：大瀚中介公司自判决发生法律效力之日起五日内支付给关红梅逾期交房违约金（自2019年3月5日起至2023年4月1日止，按日41.10元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1341元，鉴定费3500元，合计4841元，由大瀚中介公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。另，关红梅在本案原一审中认可2018年12月5日其与孙绚丽签订房屋买卖合同时，知道孙绚丽并非房屋所有权人，看过原房屋产权证。本次二审中，大瀚中介公司认可李贤彬、李顺实与其是委托关系。本院认为，本案争议的焦点为：大瀚中介公司应否向关红梅承担违约责任。（一）关于孙绚丽与关红梅签订2018年12月5日房屋买卖合同行为的性质。第一，根据本案查明的事实，2018年12月5日孙绚丽与关红梅签订房屋买卖合同的行为属于职务行为，应认定该合同当事人为大瀚中介公司与关红梅。第二，大瀚中介公司系受张广有的委托向关红梅出售案涉房屋。张广有证实其受李贤彬委托，委托大瀚中介公司出售案涉房屋。李顺实、李贤彬委托王祎雷办理案涉房屋出售事宜。此后，李顺实、李贤彬的受托人王祎雷于2019年2月21日与关红梅及韩雪范签订存量房买卖合同并协助办理房屋过户手续的事实表明，李顺实、李贤彬对大瀚中介公司代为出售其房屋的行为予以认可。大瀚中介公司亦认可李顺实、李贤彬与其存在委托关系。故张广有委托大瀚中介公司出售案涉房屋的行为构成转委托。（二）关红梅是否有权向大瀚中介公司主张合同权利。第一，关红梅在签订2018年12月5日房屋买卖合同时，孙绚丽向其出示过该房屋产权证，知晓案涉房屋所有权人为李贤彬、李顺实，即使其因听信李兵的说辞误认为李贤彬系李兵之兄，亦应认定关红梅知道大瀚中介公司与原房屋产权人系代理关系。第二，张广有证实，其经李贤彬同意告知李兵案涉房屋价款为29万元，房屋买卖合同的起草和合同内容均由大瀚中介公司处理，其不清楚合同具体内容，亦不知道违约责任（条款），不认可承担相应的责任，其只让大瀚中介公司卖房。第三，大瀚中介公司经理、证人李兵亦证实，签订2018年12月5日房屋买卖合同时，大瀚中介公司没有披露张广有委托的事实；张广有委托卖房时说过房价最低不能低于29万元（或30万元记不清），多卖的部分归大瀚中介公司；合同的内容没有详细告知张广有；中介费收关红梅的，中介费包函在房款里，其与关红梅说过，但没有说中介费是多少；案涉贷款是大瀚公司代理的。根据前述事实及证人证言，可以认定张广有受李贤彬的委托后，转托大瀚中介公司出售案涉房屋时，除明确约定价款不得低于29万元、多出部分归大瀚中介公司外，并未约定其他事项或委托其他事务。现有证据表明，案涉2018年12月5日房屋买卖合同约定的内容均与张广有或李贤彬、李顺实无关。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案争议的房屋买卖合同应视为受托人大瀚中介公司以其名义签订；关红梅在订立合同时知道案涉房屋所有权人并非大瀚中介公司或李兵，即知道受托人与委托人之间的代理关系。结合前述事实与证人证言，应认定有确切证据证明该合同直接约束关红梅与大瀚中介公司。虽然李顺实、李贤彬的受托人王祎雷于2019年2月21日与关红梅及韩雪范签订存量房买卖合同，但根据该合同内容及本案事实，双方签订该合同的目的是为了办理产权过户登记手续，该合同内容并非双方真实意思表示。故大瀚中介公司以该合同为由，提出的免责抗辩主张不能成立，本院不予采纳。综上，关红梅有权依据2018年12月5日房屋买卖合同约定，向大瀚中介公司主张权利。大瀚中介公司未能按照合同约定全面履行交付房屋的义务，违反合同约定，应承担相应的违约责任。一审判决虽适用法律有误，但根据本案事实，判决大瀚中介公司承担自2019年3月5日起至租赁届满之日2023年4月1日止，按日41.10元的标准向关红梅支付逾期交房违约金，并无不当。综上所述，大瀚中介公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当。一审判决主文表述虽有瑕疵，但不影响裁判结果，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1341元，由延边大瀚房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 太 熹审判员 刘晓娟审判员 崔 玉二〇二一年六月十八日书记员 韩 宇