河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7047号上诉人（原审原告）：任慧霞，女，1968年12月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：高祥兵，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永艳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南绿地广场置业发展有限公司。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑如芸，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人任慧霞与上诉人河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称绿地置业）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初7991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人任慧霞的委托诉讼代理人高祥兵、刘永艳，上诉人绿地置业的委托诉讼代理人郑如芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任慧霞上诉请求：1.在一审判决第一项绿地置业向任慧霞支付逾期交房违约金数额基础上增加437145.77元（即2017年6月2日至2017年12月19日期间的逾期交房违约金）；2.在一审判决第二项绿地置业向任慧霞支付逾期办理房屋初始登记违约金数额基础上增加484755.71元（即诉讼请求中违约责任的40%）；3.绿地置业承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.《商品房买卖合同》约定绿地置业应于2016年12月31日前交房，因绿地置业房屋存在规划设计等问题，2017年12月19日任慧霞降低收房标准后接收房屋，任慧霞2017年6月2日至2017年12月19日期间的逾期交房违约金诉请也应得到支持。由于绿地置业建造房屋存在规划设计与合同中房屋平面图不一致、M柱等诸多质量问题，直至双方对补偿事宜协商一致，任慧霞同意降低交房标准后，绿地置业于2017年12月19日向任慧霞交付了房屋，较约定的交付时间2016年12月31日前逾期353天。2.案涉房屋产权初始登记较合同约定逾期560天，绿地置业至今未提供任何证据证明不动产登记部门职能转变对其履行义务造成障碍的时间及范围，应当根据合同约定承担全部违约责任。郑政通【2016】37号《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》第四条载明，虽然市房管部门自2016年8月20日开始停止初始登记，但不动产登记中心及各区自2016年8月25日起即开始受理各类业务申请；即便不动产登记中心自2016年12月才开始受理首次登记材料，绿地置业提供的竣工验收备案表载明，案涉房屋于2016年12月23日竣工备案，绿地置业在不动产登记部门职能转变期间（2016年8月20日至2016年12月）并不具备办理初始登记条件，该职能转变并未对绿地置业履行义务造成时间上的障碍。本案中，绿地置业至今未提供任何证据证明不动产登记部门职能转变对其履行义务造成障碍的时间及范围。其应当承担逾期登记全部违约责任，根据合同约定向任慧霞支付逾期产权登记违约金。绿地置业辩称，答辩意见同其上诉意见。绿地置业上诉请求：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初7991号民事判决第二项、第三项，改判驳回任慧霞的诉讼请求或发回重审；二、由任慧霞承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，绿地置业不应承担延期交房的违约责任。1．绿地置业在合同约定期限内具备交房条件并已通知任慧霞交房，依约已完成交付。2016年12月23日，绿地置业取得案涉房屋的竣工验收备案后，于2016年12月30日以邮寄的形式向任慧霞发送《交房通知书》。根据《商品房买卖合同》第八条、《购房合同补充协议》第六条“如出卖人通知买受人办理商品房交接手续的，买受人未按通知规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自通知约定的验收交接日之第二日即视为该商品房已经交付”、第十一条、第十五条的约定，绿地置业已将符合合同约定标准的房屋交付给了任慧霞。2．任慧霞提交的证据《公证书》显示，“申请人朱艳晖于二〇一七年一月十日来到我处，称其与河南绿地广场置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，现该公司通知交房……”也印证了绿地置业已通知任慧霞交房的事实。3．任慧霞提交的（2020）豫01民终154号民事判决书中，针对M型钢梁（即本案的M柱）的问题，法院仅判决“被告支付涂娅使用面积减少的损失200000元”，M柱问题并非主体工程质量问题。《购房合同补充协议》第十一条约定，“房屋交付标准仅以商品房买卖合同第八条约定的为准……买受人不得以主体工程之外的一般质量问题拒绝接收房屋，所可能存在的质量问题应按建设部有关质量缺陷的规定认定，确属出卖人质量问题的，出卖人在保修期内无条件予以修理，买受人发现的一般质量问题不影响交房手续的办理”；第十五条约定，“买受人不得以下列事由拒绝接房，但可与出卖人协商解决：（1）房屋出现非属主体结构和严重影响居住的质量瑕疵；（2）房屋的装饰、设备标准不明显低于合同附件三约定标准的；（3）不严重影响房屋使用功能的质量瑕疵；（4）出现无法或难以整改的问题，经出卖人催告后买受人在期限内未行使合同解除权的”，M柱使房屋面积减少不属于房屋质量问题，任慧霞不得以此拒绝接收房屋。4.任慧霞提交的证据《优惠凭据》上也显示，任慧霞同意将补偿款折抵2017年6月1日-2017年12月18日期间案涉房屋的物业费，可证明在2017年6月1日前，任慧霞已接收了案涉房屋。二、任慧霞要绿地置业支付逾期交房违约金的诉求，已过诉讼时效。涉案房屋于2016年12月31日已交付任慧霞，即2017年1月1日应为逾期交房违约金诉讼时效起算点。任慧霞最迟应在2020年1月1日前提起诉讼，但任慧霞于2021年才提起本案诉讼，显然已超过法定诉讼时效的规定。任慧霞提交的证据《优惠凭证》显示：免除的物业费先抵用601、605房（即案涉房屋）2017年6月1日-2017年12月18日的物业费。任慧霞既已认可物业费的缴纳，就认可其已于2017年6月1日前接收房屋，即使从2017年6月2日起计算诉讼时效，任慧霞请求绿地置业支付逾期交房违约金也已经过了诉讼时效期。三、一审判决认定事实错误，郑州市房管局与不动产登记中心因职能调整，取消房屋“初始登记”变更为“首次登记”程序，导致双方约定的合同内容发生变化，应认定为“情势变更”，绿地置业不应承担违约责任。1.2016年8月16日，郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，公告内容包括“自2016年8月20日起，郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发国有土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权利证等相关登记证明。”直至2017年1月份郑州市不动产登记中心方以会议纪要的形式确定办理首次登记的流程及所需资料。2．首次登记与初始登记并非同一概念。“初始登记”是由房管局受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件后，仅需提供《房屋面积测绘报告》，缴纳未售房维修基金，即可办理“初始登记”。“首次登记”是由不动产中心受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件，出具测绘成果报告后，还需要继续办理：①实测楼盘表确认②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售现场勘查等审核项目。因此，合同约定提交的“初始登记”所需资料，仅为“首次登记”的前置程序。政策发生变更后，不动产登记中心与房管部门职责交接不明，造成正常的登记无法办理，大量积压，导致了延后受理的情况。3.一审判决对绿地置业报送资料的时间认定错误。依据《商品房买卖合同》附件四第六条第一款约定：“出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。绿地置业提交的证据7显示，绿地置业已于2018年8月31日将资料报送不动产登记中心，即使逾期报送资料，逾期日期也应为2017年3月3日至2018年8月31日。四、一审判决结果显失公平。1．违约金的承担应以损失填补为原则，并辅以适当的惩罚性。绿地置业因情势发生变更，逾期提交初始登记资料对任慧霞来说并没有任何实际损失。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少…”，本案逾期提交初始登记的违约金为按日支付总房款的0.01％，明显过高，如认定绿地置业逾期提交初始登记资料存在违约，也应以绿地置业在本案中的主观过错，违约程度等情形，合理的认定绿地置业应承担的责任。任慧霞辩称，1.《商品房买卖合同》约定绿地置业应于2016年12月31日前交房，因绿地置业房屋存在实际施工与规划设计不一致，导致实际使用面积减少，绿地置业作出补偿后，2017年12月19日任慧霞接收房屋，绿地置业应当按照约定承担逾期交房违约责任。本案一审判决仅支持任慧霞2017年6月1日之前的违约金326777.29元，该费用远不足以弥补因逾期交房给其造成的租金损失1548861.63元。2.任慧霞主张的逾期交房违约金未过诉讼时效。任慧霞一审中提交的优惠凭据、邮寄通知充分证明，任慧霞于2017年12月19日收房时、2018年10月25日到郑州缴纳契税、印花税当日、2020年11月等多次向绿地置业主张逾期交房违约金、逾期产权登记违约金及办理不动产证书事宜，并于2020年12月向绿地置业邮寄了书面通知，绿地置业质证时认可已签收邮寄的请求书，且根据优惠凭据补偿费折抵时间至2021年9月18日，亦说明双方对交付事宜达成新的合意，故绿地置业主张逾期交房违约金已过诉讼时效，不能成立。3.《商品房买卖合同》明确约定办理首次登记时间为2017年3月2日前，2016年8月20日房屋权属登记机构发生变化对绿地置业履行首次登记义务未造成时间上的障碍，本案不存在情势变更。绿地置业应当根据合同约定支付逾期产权登记全部违约金。4.任慧霞主张的违约金数额依据的是由绿地置业提供合同中的约定，属于偏低，绿地置业主张过高缺乏依据。绿地置业至今未能举证证明违约金过高，故本案不存在违约金过高的情形。任慧霞向一审法院起诉请求：1.绿地置业立即协助任慧霞办理位于郑东新区××、××北××、××、××、××、××号房屋不动产权属证书，并在取得不动产权属证书后交付给任慧霞；2.绿地置业向任慧霞支付逾期交房违约金763923.064元（合同总价款21640880元按利率日万分之一，自2016年12月31日计算至2017年12月19日）；3.绿地置业向任慧霞支付逾期产权未登记违约金1211889.28元（合同总价款21640880元按利率日万分之一，自2017年3月2日计算至2018年9月13日）；4.绿地置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月7日，任慧霞、绿地置业双方签订房屋买卖合同五份，合同分别约定任慧霞购买绿地置业开发的位于郑东新区××、××北××、××、××、××、××号房屋，五套房屋价款共计21640880元。合同第八条：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成，前期物业管理已经落实。第九条：出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日内，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。附件四合同补充协议第六条：1.产权初始登记，出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和管地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2.转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权登记按以下方式处理，买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。任慧霞已交纳购房款，绿地置业并开具发票。涉案五套房屋房地产登记信息载明，所有权人：河南绿地广场置业发展有限公司，登记类型：首次登记，登记时间2018年9月13日。2017年12月9日，任慧霞与上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称科瑞物业公司）就涉案五套房屋签订物业管理服务合同。当日，绿地集团中原房地产事业部客户服务中心出具的优惠凭据显示，1号楼6层601号房，根据该客户签署的投诉处理单中约定内容，免除任慧霞物业费200826元，优惠凭证有效期从2017年6月1日计算，到凭证所优惠的费用使用完毕时自动失效。手写内容：601与605房间补偿387515元，现抵用物业费2017年6月1日至2017年12月18日共计110683.8元，剩余276831.2元抵用日期另外计算。剩余276831.2元抵用到601-604物业费，抵用日期至2021年9月18日。庭审中，绿地置业称公司已经通知任慧霞办理转移登记，但任慧霞拒绝到不动产中心面签，故至今未办理转移登记，公司愿意积极配合。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于诉讼时效，补偿费折抵时间至2021年9月，优惠凭证双方对交房达成新的合意，故本案不超诉讼时效。关于任慧霞诉请逾期交房违约金。任慧霞按照约定履行了付款义务，交纳了相关购房款。绿地置业未提供有效证据证明按照合同约定，将房屋交付给任慧霞使用，违反了合同约定，应当承担违约责任。优惠凭据载明从2017年6月1日计算，视为该日已经交房，故绿地置业应支付逾期交房违约金21640880元×0.0001×（2017年1月1日至2017年6月1日）=326777.29元。关于任慧霞诉请产权未登记违约金，绿地置业迟至2018年9月13日向不动产登记中心提交首次登记材料，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，绿地置业逾期产权未登记的违约金为21640880元×0.0001×（2017年3月2日至2018年9月13日）=1211889.28元。因不动产登记制度的变化，郑州市不动产登记中心虽于2016年12月开始受理房屋初始登记，但办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实存在因客观因素导致绿地置业不能及时履行提交权属登记资料的情形，因此应酌减绿地置业的违约责任。该院酌定绿地置业应承担逾期产权未登记违约责任为合同约定的60%即727133.57元（1211889.28元×60%）。关于任慧霞诉请办理房屋不动产权属证书，绿地置业庭审中称愿意配合办理，该院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内协助任慧霞办理告位于郑东新区××、××北××、××、××、××、××号房屋不动产权属证书；二、河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付任慧霞逾期交房违约金326777.29元；三、河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付任慧霞逾期产权登记违约金727133.57元；四、驳回任慧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22582元，减半收取11291元，由河南绿地广场置业发展有限公司负担。本院二审期间，绿地置业提交以下新证据：2016年12月29日其在大河报上刊登的交房公告，拟证明：绿地置业已经通知客户交付房屋。任慧霞发表质证意见称：根据双方合同约定，绿地置业的通知义务应该是书面通知，而不应以公告方式来通知。本院认为，任慧霞未对该证据真实性提出异议，本院对该证据真实性予以采信。本院经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于绿地置业逾期交房的天数。本案中，因任慧霞购买绿地置业的房屋存在规划设计与房屋平面图不一致，任慧霞拒绝接收房屋，但优惠凭据上手写内容显示：抵用物业费时间为2017年6月1日至2017年12月18日，故原审认定任慧霞于2017年6月1日收房并无不当。绿地置业逾期交房，应承担自2016年12月31日至2017年6月1日的逾期交房违约金。至于任慧霞上诉所称的绿地置业建造房屋存在规划设计与合同中房屋平面图不一致、M柱等诸多质量问题，双方已对此协商并于2017年12月19日就补偿事宜达成一致，上述问题不属于主体工程质量问题，依照合同约定，买受人不得以此拒绝接收房屋。因在收房前后，任慧霞一直就逾期交房及办证事宜与绿地置业交涉并主张权利，绿地置业关于任慧霞主张逾期交房违约金已过诉讼时效的上诉请求不能成立。关于绿地置业逾期交房应承担的违约责任。案涉商品房买卖合同约定交房时间为2016年12月31日，关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在此期间，不动产登记制度发生变化，出现办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实会对绿地置业办理产权登记造成一定的客观影响。但根据绿地置业上诉状所称，至2017年1月份郑州市不动产登记中心才以会议纪要的形式确定办理首次登记的流程及所需资料，而本案中，绿地置业未按约定时间将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心，故其自身对涉案房屋迟延登记也有一定的责任。原审法院根据本案具体情形，酌定绿地置业承担逾期初始登记的违约责任的60％，并无明显不当，本院予以尊重。综上所述，任慧霞、河南绿地广场置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原上诉人任慧霞预交二审案件受理费13019元，原上诉人河南绿地广场置业发展有限公司预交二审案件受理费14285元，分别由其各自负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年六月十七日书记员  佟欣玮