北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7774号上诉人（原审被告）：祁文，女，1987年7月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：张蓝戈，女，1985年12月8日出生，蒙古族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：甄海龙，北京市盈科律师事务所律师。上诉人祁文因与被上诉人张蓝戈房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初14912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人祁文、被上诉人张蓝戈之委托诉讼代理人甄海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祁文上诉请求：维持一审判决第三项，撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回张蓝戈全部诉讼请求，并由其承担全部一、二审诉讼费用。事实和理由：1.我认可一审判决关于本案涉案合同效力的解释，涉案合同部分有效，部分无效。2.因疫情期间导致合同无法履行应当属于不可抗力，退一步讲也应认定为情势变更，我享有合同解除权。3.一审判决对涉案合同条款理解有误，涉案房屋属于违章建筑，不可能办理营业执照，合同约定自住的目的是规避办理营业执照的问题；五道营一带属于旅游娱乐商圈，我承租涉案房屋不可能用于自住，双方对于经营民宿的合同目的是明确的；从实际履行情况看，张蓝戈从未提出办理相关营业执照，而是一直积极配合我进行民宿经营，合同关于自住的条款并未实际履行。退一步讲，“可继续自住”是由承租人进行选择，我可以选择自住也可以不选择自住，客观事实是我并没有选择自住，而是向张蓝戈提出解除合同，按照不可抗力的情况，合同应当予以解除且我不应承担责任；涉案房屋第二层为违章建筑，有关二层的租赁合同自始无效，仅租赁第一层无法到达合同目的，这种情况下我也享有合同解除权。4.合同解除后，涉案房屋无法马上交接系不可抗力导致，我不应支付因此产生的房屋使用费。5.一审判决支付违约金不当，涉案合同部分无效，故无违约金之说，合同解除后未能按时交接的原因系不可抗力所致，故无逾期交房违约金之说，张蓝戈以个人车贷融资为名，主张租赁合同违约金，缺乏事实依据。6.一审判决与疫情期间租赁双方应对风险共同承担的理念不符，本案诉讼前，我已经支付租金至2020年3月9日，即使法院酌定我应当支付房租及使用费，最多也应当至2020年3月9日即可。7.一审判决主文存在笔误，将2020年误写成2010年。张蓝戈辩称，不同意祁文的上诉请求和理由。关于是否适用不可抗力的问题，首先疫情并不妨碍对方居住使用，合同约定祁文租赁涉案房屋的用途是居住。假设疫情可能对其使用房屋产生影响，只有继续使用才能认定是否产生影响，对方在没有发生现实影响的情况下就解除合同，系纯粹预测，而非实际经营过程中产生实际影响。按照合同约定，祁文应当在2020年2月1日支付租金，但其未依约履行，已经构成迟延履行，不能再适用不可抗力。祁文没有举证证明不可抗力对其使用涉案房屋产生影响。所以本案不适用不可抗力。依据合同约定，涉案房屋的用途就是居住，祁文如果因为办理不了营业执照而解除合同，需要承担违约责任，其没有单方解除权。依据祁文提交的证据，其称2月底及4月都可以来北京取猫，说明北京没有封城。关于违约金，一审中我方主张如果法官认为合同整体无效或者部分无效，我们以实际损失主张，所以违约金就是我方实际损失，一审判决违约金并无不当之处。合同届满期限为2020年9月9日，但是对方直到2020年11月29日才完成交接，合同期满三个月对方一直占用涉案房屋，这是房屋的占有使用费，此外还有利息损失。我是二房东，对方不向我方支付房租，但我不能欠付房东房租，所以我进行了抵押贷款，贷款利息、律师费、租赁物品、水电费以及合同履行后我可以获得的利益都是我方的损失。一审判决仅仅支持了7万元违约金不足以弥补我方损失。占用房屋多长时间就应该支付多长时间的费用，一审判决祁文支付房屋租金和使用费是合情合理的。张蓝戈向一审法院起诉请求：1.请求判决祁文支付2020年3月10日至2020年9月9日房屋租金18万元（合同约定租金27万元，另以已付押金9万元抵消相应部分）；2.请求判决祁文向张蓝戈支付违约金21.6万元。一审法院认定事实：张蓝戈与祁文均认可涉诉房屋现为一低层小楼。张蓝戈向案外人承租租赁客房。2018年8月15日，张蓝戈与祁文签订租赁合同，约定祁文向张蓝戈承租涉诉房产中的8间客房，包括一层4间客房、二层4间客房，公共区域包含一层大厅的厨房、吧台区域，二层大厅及楼梯间部分。租期自2018年9月10日至2020年9月9日。租金分4期支付，其余各期租金提前一个月支付。其中第一期租金36万元，付款时间为2018年9月1日；第二、三、四期的租金为27万元，付款时间分别为2019年2月1日、2019年8月1日、2020年2月1日。押金为9万元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣应由祁文承担的费用、租金以及违约、赔偿责任外，剩余部分无息返还。租赁客房及公共区域用途为居住。如祁文欲改为经营之用，张蓝戈需为祁文办理营业执照提供有效的房产证明，但不承担为祁文办理执照的相关责任也不保证租赁房屋可以取得经营许可。如因营业执照办理或其他问题导致不能用于经营，祁文可继续自住。祁文逾期支付款项，每逾期一日，每天向张蓝戈支付所欠款项千分之五的滞纳金。超过30日张蓝戈有权收回房屋并将解除合同，祁文支付违约金，违约金为合同总金额的20%，即21.6万元。因不可抗力引起本合同不能履行时，将不视为违约。张蓝戈应将祁文已预交承租期外的租金退还祁文。合同签订后，张蓝戈向祁文交付了租赁客房，并由双方签订了交接单，内容包括每个房间内的家具、电器，大厅防盗门密码锁一套，防盗门钥匙一套。据此，张蓝戈主张租赁客房内包括其大量物品，如解除合同必须当面交接，查验物品设备。祁文向张蓝戈支付了押金9万元以及2020年3月9日前的租金。合同履行期间，张蓝戈与祁文多次就民宿预订、经营等进行交流。经询，双方均认可祁文承租部分相对独立，包括一层客厅及八个客房。整体的入户门安装有电子密码锁，双方均知晓该密码，客房另有独立门锁。双方均认可电子锁可以远程更换密码，但祁文认为如电量不足且房屋网络信号不好，祁文可能对电子锁失控。2020年1月25日，祁文通过微信通知张蓝戈，称提前十天通知，要求协商退租事宜，张蓝戈予以拒绝，并称如现在退租，张蓝戈构成违约。此后，双方就因疫情原因是否再继续履行合同的前提下减免租金或解除合同、交接房屋进行微信沟通，但始终未达成一致。其中2月7日，张蓝戈表示长包给祁文是居住使用，不涉及疫情，但对于祁文从事经营，张蓝戈表示理解，张蓝戈同意免一个月房租，如祁文提出更多不合理要求，只能通过法律途径解决。祁文称张蓝戈现在就可以去。2月17日，张蓝戈称如祁文解除合同应当面或委托他人交接。祁文称无法交接，可在疫情结束后交接，可将祁文的物品赠送给张蓝戈，可远程视频，如室内张蓝戈的物品有损坏，张蓝戈可在一天内通知祁文。张蓝戈明确表示不同意解除合同。当日，祁文拒收张蓝戈微信信息。此后的交流中，祁文请求张蓝戈喂养祁文的猫。3月5日，张蓝戈进入祁文承租区域后，向祁文询问其余客房钥匙的位置。在张蓝戈得到祁文答复后，告知祁文其进入客房发现灯、电器等物品处于打开状态，并称物品多处损坏。张蓝戈先是提出会整理赔偿清单要求祁文赔偿并清理其个人物品，可以提出质疑进行核对，随即张蓝戈又表示不移动祁文的个人物品，避免祁文认为有遗失。祁文对此并未答复。直至4月1日，祁文向张蓝戈询问是否可以取走猫。9月12日，张蓝戈通知祁文合同已到期，要求交接或明确处理祁文个人物品的方式，并要求解决九个密码锁绑定祁文手机的问题。2020年3月17日，张蓝戈向平安银行申请车抵贷贷款，贷款金额为30万元，共需支付利息为14798.16元。一审庭审中，张蓝戈提交民事起诉状复印件，以证明其于2020年2月25日书写起诉祁文诉状，内容为要求继续履行合同。经查，张蓝戈于2020年9月13日撤回该案的起诉。另查，不动产登记簿记载北京市东城区XX胡同XX号为一处平房院落。经询，张蓝戈无法提供其建设二层楼房的规划审批手续，认为该房屋系为扩建。经法院主持，双方于2020年11月29日对租赁客房进行了交接。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，租赁客房包括部分自建建筑，故双方签订涉诉合同中涉及自建房部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。涉诉合同关于涉诉房屋中取得所有权的登记部分系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，张蓝戈虽明知且同意祁文经营民宿，但双方当事人明确约定如租赁标的不能经营时，可用于自住，故疫情因素并不必然直接导致合同无法继续履行，故祁文并无单方解除权，其作出解除合同的意思表示不产生合同解除之效力。祁文并未实际搬离涉诉房屋，祁文虽然向张蓝戈提出可由张蓝戈自行收房的意见，但明显怠于与张蓝戈沟通交接事宜，特别是3月5日在张蓝戈和祁文取得联系的情况下，按照祁文提出的方案进入涉诉房屋，提出设备损坏物及物品清运问题时，祁文未予回复，故法院无法认定此时合同应当解除。祁文长期拖欠租金构成违约，应当支付房屋租金、使用费并承担违约金。此外，双方当事人均有义务避免损失之扩大。租赁客房长期未交接，对此祁文应当承担主要责任。综合考虑上述情况，以及张蓝戈明知且同意祁文经营民宿，而疫情对于祁文使用房屋方式调整为自住需有合理期间；双方实际损失情况、合同部分无效等因素，法院对祁文应当承担的费用及违约金金额予以调整。张蓝戈主张以祁文已经交纳的押金折抵部分租金使用费，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、判决祁文于判决生效后十日内支付张蓝戈2010年3月10日至2010年9月9日房屋租金及使用费24万元（其中9万元以祁文已向张蓝戈交纳的押金折抵）；二、判决祁文于判决生效后十日内支付违约金7万元；三、驳回张蓝戈的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。祁文主张合同约定租赁房屋用于居住的原因系为了规避涉案房屋无法办理营业执照的风险，张蓝戈对此不予认可，坚持认为祁文承租涉案房屋的目的系为了居住。张蓝戈称其承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，先是用于经营酒吧，后转为经营民宿。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据本案查明的事实，张蓝戈出租给祁文的部分房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签合同涉及该部分房屋的应属无效，合同其他部分系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人对于一审法院认定的合同效力均无异议，本院亦不持异议。本案中，祁文主张新冠肺炎疫情构成不可抗力，导致其合同目的不能实现，故其享有合同解除权，不应支付合同解除之后的房屋占有使用费。张蓝戈则认为双方合同约定租赁房屋的目的系用于自住，故新冠肺炎疫情并不导致合同目的不能实现，祁文并不享有合同解除权。本院认为，认定祁文是否享有合同解除权，应当明确如下几个问题。首先，祁文承租涉案房屋的目的。张蓝戈主张双方合同中明确约定祁文租赁客房及公共区域的用途为居住，故祁文承租涉案房屋的目的是自住。祁文则主张虽然合同约定租赁的用途是居住，但该约定系为了规避相关法律法规，其承租涉案房屋的实际目的系为了经营民宿，张蓝戈对此系明知且同意的。本院对此认为，虽然双方合同中约定的租赁用途为居住，但是张蓝戈系将涉案房屋装修成民宿的外观对外出租，出租的标的亦非普通用于居住的住宅，而是包括客房8间及吧台等公共区域，结合涉案房屋所处的地理位置、涉案房屋的租金标准以及合同履行期间双方多次就民宿预定、经营进行交流的客观事实，本院认定祁文承租涉案房屋的主要目的系用于经营民宿。其次，新冠肺炎疫情及相应的防控措施是否导致祁文的合同目的不能实现。在本院认定祁文承租涉案房屋的目的系用于经营民宿的前提下，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但考虑到房屋租赁合同属于继续性合同，疫情防控仅是阶段性措施，上述影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故祁文并不享有合同解除权，一审法院据此认定双方合同尚未解除并无不当，本院予以支持。关于祁文是否应当向张蓝戈支付房屋租金、使用费以及具体支付金额的问题。因双方合同并未解除，且涉案房屋直到履行期限届满后才完成交接，故祁文应当向张蓝戈支付剩余期限的房租及使用费。因祁文租赁涉案房屋的目的系用于经营民宿，而疫情防控措施对于民宿的经营必然会造成一定的影响，客观上导致房屋的使用价值降低，其所对应的租金亦应相应调整，另考虑双方当事人均有义务避免损失扩大，双方对于涉案房屋长期未交接均存在一定过错，根据公平原则，本院认为2020年3月10日至2020年9月9日期间的租金及使用费由双方当事人分担为宜，经计算，本院酌定祁文应向张蓝戈支付上述期间的租金及使用费共计135000元。张蓝戈主张以祁文已经交纳的押金折抵房屋租金使用费，本院不持异议。一审法院仅酌情减免祁文3万元费用，未充分考虑疫情及相应防控措施对承租人使用房屋造成的影响，处理方式欠妥，本院依法予以调整。另，因一审判决主文第一项中存在笔误，将2020年误写为2010年，本院一并纠正。关于祁文是否应当向张蓝戈支付违约金以及违约金的具体金额问题。本案中，张蓝戈主张祁文在合同履行期限届满之前要求解除合同构成违约，因本院并未认定祁文具有合同解除权，双方之间的合同亦未因祁文要求解除而提前解除，而是因履行期限届满自然终止，故本院认为祁文提前要求解除合同的行为并未给张蓝戈造成任何损失。张蓝戈另主张祁文迟延付款构成违约，导致其应收租金的利息损失以及相应的贷款利息损失。因涉案合同部分有效，部分无效，无效部分涉及的租金实为房屋占有使用费，该部分费用因合同无效而无涉违约金问题。至于合同有效部分涉及的租金，祁文未按时向张蓝戈支付构成违约，导致张蓝戈应收租金的利息损失，祁文应当向张蓝戈支付逾期付款的利息。至于张蓝戈主张其为了向出租人支付房租而贷款产生的利息，并非祁文违约所必然产生的损失，本院对其该项主张不予支持。另，考虑到祁文逾期付款并非故意违约，而是受疫情及相应防控措施的影响，依法相关法律规定，本院对祁文应当承担的违约责任予以酌减。另，因涉案房屋于2020年11月29日完成交接，张蓝戈在本案中并未主张合同期满至实际交接之日的房屋占有使用费，而是要求将该部分费用作为违约金计算在其第二项诉讼请求中，一审法院考虑张蓝戈该项主张从而作出违约金的相关判决。本院对此认为，出租人要求承租人支付占有使用费及违约金所依据的请求权基础不同，且影响占有使用费及违约金具体支付金额的因素亦不同，因此不宜将两者混同，如果张蓝戈认为祁文应当支付合同期满后的占有使用费，可另行主张解决，但不宜将其放在违约金中一并主张。综上，一审法院在酌减违约金时未充分考虑祁文违约的原因以及该违约行为给张蓝戈造成的实际损失，亦未区分占有使用费与违约金的区别，处理方式欠妥，本院依法予以纠正。综合考虑前述论及的影响违约金具体金额的各项因素，本院酌情确定祁文应当向张蓝戈支付违约金6000元。综上所述，祁文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2020）京0101民初14912号民事判决第三项；二、变更（2020）京0101民初14912号民事判决第一项为：判决祁文于本判决生效后十日内支付张蓝戈二〇二〇年三月十日至二〇二〇年九月九日房屋租金及使用费135000元（其中90000元以祁文已向张蓝戈交纳的押金折抵）；三、变更（2020）京0101民初14912号民事判决第二项为：祁文于本判决生效后十日内支付违约金6000元；四、驳回张蓝戈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3620元，由张蓝戈负担3154元（已交纳），由祁文负担466元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费4600元，由祁文负担1066元（已交纳），由张蓝戈负担3534元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二一年六月十五日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨