新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0106民初2124号   原告：乌鲁木齐市好居家物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区高铁南四路99号。   法定代表人：徐红梅，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：潘燕，新疆蓝誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵新梅，新疆蓝誉律师事务所律师。   被告：樊超军，男，1990年10月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区。   原告乌鲁木齐市好居家物业服务有限公司（以下简称好居家物业公司）与被告樊超军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告好居家物业公司委托诉讼代理人潘燕、被告樊超军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   好居家物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令樊超军向好居家物业公司支付2019年8月1日至2020年9月30日的物业服务费3974.32元（141.94㎡×2元/㎡/月×14个月）；2.请求判令樊超军支付自2020年8月1日至2020年9月30日产生的违约金83.12元（公式：应缴物业服务费×万分之四×逾期天数，3406.56元×0.4‰×61天）直至缴清全部物业服务费之日止；3.请求判令樊超军承担本案诉讼费。诉讼过程中，好居家物业公司当庭放弃第二项诉讼请求中2020年10月1日至缴清物业服务费之日的违约金。事实与理由：樊超军系好居家物业公司管理的乌鲁木齐市经济技术开发区黄山街1200号时代城橙小区X号楼X单元X室的业主，2018年11月17日，好居家物业公司和樊超军签署《临时管理规约》《前期物业服务协议》约定，由好居家物业公司对时代城橙小区住宅提供物业服务，并按照建筑面积2元/㎡/月收取物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴纳费用的万分之四/日缴纳违约金。合同履行期间，好居家物业公司按照合同约定进行物业服务工作，但樊超军未按约向好居家物业公司缴纳物业服务费，经好居家物业公司工作人员多次催要未果。樊超军拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的《临时管理规约》《前期物业服务协议》，严重侵犯了好居家物业公司及其他业主的合法权益，故好居家物业公司为维护合法权益诉至法院，请求依法判令如诉请。   樊超军辩称，对好居家物业公司主张的物业服务费、违约金均不认可。首先，因时代橙堡小区的开发商在2018年11月向其交房时不具备的交付条件，也没有竣工验收备案，其所在的X号楼于2021年2月9日竣工验收备案的，所以好居家物业公司和业主签订的业主临时管理规和物业服务协议不符合法律规定，该物业服务费应当有开发商承担，而不应当由业主承担。其次，好居家物业公司自2019年8月1日开始收取物业管理费，但在此之前，好居家物业公司并未公示其资质等级信息，且限制没有缴纳物业服务费业主买水，提供的物业服务不完善、不到位，不符合2元/m/月的收费标准。综上，请求驳回好居家物业的诉讼请求。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院经审理认定事实如下：2017年12月16日，樊超军与新疆腾辉房地产开发有限公司（以下简称腾辉房地产公司）签订《商品房预售合同》一份，约定樊超军购买时代橙堡小区X号楼X单元X室房屋一套，该房屋建筑面积为141.94平方米等内容。2018年2月28日，经招标人腾辉房地产公司采用协议的方式确定好居家物业公司为时代城橙小区前期物业服务项目的中标人，为时代橙堡小区提供物业服务。2018年11月17日，腾辉房地产公司向樊超军交付上述房屋后，樊超军办理了入住手续。同日，好居家物业公司（甲方）与樊超军（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：甲方为时代橙堡小区提供物业服务向乙方或者物业使用人收取物业服务费及相关费用，乙方按规定交纳应支付的物业服务费及代收代缴费、停车服务费；本物业管理区域前期物业服务费由乙方按照其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2元/月/平方米；前期物业服务费自本物业交付之日或者建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次日起计收；乙方违反协议、逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并从逾期之日起按照每天万分之四交纳违约金，对于欠费不缴纳的，己方可向项目所在地的人民法院起诉等内容。2018年12月18日，腾辉房地产公司（甲方）与好居家物业公司（乙方）签订《时代橙堡住宅小区前期物业服务合同》，约定：乙方为小区提供物业服务，提供的物业服务应达到约定的自治区《住宅物业服务标准》四级物业服务标准（物业服务标注见附件5），非住宅的物业服务标准以及自治区《住宅物业服务标准》外的具体服务事项和标准由甲、乙双方协商；本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标注如下：高层住宅为2.2元/月/平方米，商业物业为4.4元/月/平方米，费用调整方式为政府指导价及市场调节价；业主应按照本合同约定按时足额支付物业服务费；业主和物业使用人应遵守《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理制度；本合同期限约定采用约定期限的方式，自2018年3月10日起至2021年3月9日，但在本合同期限内，业主委员会会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额的5‰向乙方支付违约金等内容。   另查明，庭审过程中，樊超军认可未交纳时代橙堡小区X号楼X单元X室2019年8月1日至2020年9月30日的物业服务费。   另查明，2019年7月30日，时代橙堡住宅小区取得建设工程竣工规划认可书。时代橙堡住宅小区X号楼于2018年7月16日经建设、监理、勘察、施工单位竣工验收合格，于2021年2月9日竣工验收备案。   上述事实，有好居家物业公司提供的《商品房预售合同》《中标通知书》《时代橙堡住宅小区前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《乌鲁木齐市物业服务合同备案通知单》、业主（住户）基本信息登记表、物业服务费催缴通知书、《建设、监理、勘察、施工、设计单位工程竣工验收意见表》《建设工程竣工规划认可书》，樊超军提供的《关于樊超军申请公开时代橙堡项目竣工验收备案表信息公开的回复》复印件，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。   本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”樊超军与好居家物业公司签订的《前期物业服务协议》，内容不违反相关法律法规的规定，应属有效合同，对于双方具有法律效力，均应按约定履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。关于好居家物业公司请求判令樊超军向好居家物业公司支付2019年8月1日至2020年9月30日的物业服务费3974.32元（141.94㎡×2元/㎡/月×14个月）的诉讼请求。樊超军辩称，时代橙堡小区X号楼的房屋不具备交付的条件，没有竣工验收备案，所以好居家物业公司和其签订的前期物业服务合同不符合法律规定，该物业服务费应当由开发商承担及好居家物业公司提供的物业服务不完善、不到位，不符合2元/m/月的收费标准。本院认为，虽然时代橙堡小区X号楼于2021年2月9日竣工验收备案，但时代橙堡小区X号楼于2018年7月16日经建设、监理、勘察、施工单位竣工验收合格，且时代橙堡小区于2019年7月30日取得建设工程竣工规划认可书，故时代橙堡小区具备交付及收取物业服务费的条件。好居家物业公司在时代橙堡小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。樊超军作为时代橙堡小区X号楼X单元X号的业主（房屋面积141.94㎡），在接受好居家物业公司提供服务的同时，理应履行向其交纳物业服务费的义务。樊超军当庭提供的证据不足以证明其主张，故对上述辩称意见，本院不予采纳。樊超军未按《前期物业服务协议》的约交纳2019年8月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，好居家物业公司计算物业服务费的基数、收费标准、期间符合双方协议约定及法律规定，本院予以支持。樊超军应向好居家物业公司支付2019年8月1日至2020年9月30日的物业服务费3974.32元（141.94㎡×2元/㎡/月×14个月）。关于好居家物业公司请求判令樊超军支付自2020年8月1日至2020年9月30日产生的违约金83.12元（3406.56元×0.4‰×61天）的诉讼请求。本院认为，樊超军未按约定向交纳物业服务费用构成违约，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。好居家物业公司计算违约金的基数、收费标准、期间符合双方《前期物业服务协议》约定，本院予以支持。樊超军应向好居家物业公司支付2020年8月1日至2020年9月30日产生的违约金83.12元（3406.56元×0.4‰×61天）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、樊超军于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐市好居家物业服务有限公司支付2019年8月1日至2020年9月30日的物业服务费3974.32元；   二、樊超军于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐市好居家物业服务有限公司支付2020年8月1日至2020年9月30日的违约金83.12元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元（乌鲁木齐市好居家物业服务有限公司已预交），由樊超军负担。   本判决为终审判决。   审  判  员   钱军洋   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 五 日   书  记  员   王娅婷