贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初4043号原告：贵阳融城物业服务有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云城尚品A3-3组团19栋数字内容成业园。统一社会信用代码：91520113MA6DKWE64N。法定代表人：曾宏铃，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘小海，男，1984年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。代理权限：一般代理。被告：柳强，男，1984年11月17日出生，仡佬族，住贵州省石阡县。原告贵阳融城物业服务有限公司（以下简称融城物业）与被告柳强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告融城物业之委托诉讼代理人刘小海、被告柳强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告融城物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费3749.14元，并从逾期之日起至实际支付之日止按每日万分之三向原告支付违约金，金额共计4332.54元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月5日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告位于云城尚品A3组团21-5-6号房产提供物业服务，被告缴纳物业费。现原告融城物业为被告方提供了物业管理服务，但被告方却拖欠物业管理费3947.14元、滞纳金583.4元。经催收无果后，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告柳强辩称，1、被告并未与原告签订任何协议，与原告之间不存在直接的合同关系，原告的服务属于强行服务。根据《中华人民共和国民法典》先履行抗辩权的规定，原告未确认履行物业服务协议之前，被告有权暂不支付物业服务费。2、原告主张的物管费收取标准缺乏依据，原告的收费标准与其提供的物业服务水平不相适应。3、对原告主张的违约金不认可。4、原告非法恶意串通贵阳云城置业有限公司扣押被告二通费用和装修押金，违约在先，迫使被告没有资金支付合理的物业服务费，请依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的在庭陈述及其提供的证据，本院经审理认定事实如下：被告柳强系位于贵阳市白云区房屋的业主，该房屋产权面积为86.63平方米。2017年8月6日，被告与贵阳和沐云城物业服务有限公司（以下简称沐云公司）签订《云城尚品前期物业协议》，就小区物业管理服务达成协议，物业管理费1.5元／平方米。物业服务费用按年缴纳，业主应在每年1月15日前履行交纳义务，该合同期限自签字之日起生效。原告提交拖欠费用清单，显示Ａ3-3-21-5-6号房，2018年8月6日至2021年5月31日期间欠缴物业费4398.89元，且2018年8月至2019年6月30日期间按购房合同中房屋面积86.95平方米计算，之后按房屋实测的产权面积86.63平方米计算。原告庭审中变更诉讼请求，要求被告柳强支付2018年8月6日至2021年5月31日止拖欠的物业费4398.89元，并支付逾期违约金774.42元。被告认可自2018年8月6日起未缴纳物业费，并称应按房屋实际产权面积86.63平方米×1.5元／平方米＝129.945元／月的标准缴纳物业费。另贵阳云城置业有限公司（以下简称云城置业）系云城尚品A3组团项目的开发商，其委托贵阳予馨物业管理咨询服务部代理招标，于2018年9月24日对该项目物业管理服务进行了招投标，于2018年9月27日进行开标，原告融城物业为合格中标人。云城置业于2018年10月10日与沐云公司解除就云城尚品A1、A3组团签订的《物业管理委托服务合同》，于2019年1月15日获得贵阳市白云区物业管理办公室下发的《关于同意“云城尚品A3-1组团1-10#楼、云城尚品A3-2组团11-16#楼、云城尚品A3-3组团17#-23#楼”项目物业管理服务部招投标备案的通知》。2019年1月19日，沐云公司作为甲方、融城物业作为乙方、云城置业作为丙方签订《云城尚品A1、A3组团物业管理移交协议》，确认截止2018年10月10日小区业主欠付的物业费由乙方一次性垫付给甲方，后续由乙方自行向小区业主收取所欠物业费；在甲方管理期间，预售的物业管理费，全额移交乙方用于支付后期物管费等。本院认为，物业服务合同系双务合同，物业管理企业需按照约定履行义务，为业主提供符合约定标准的服务，业主也需按时交纳物业管理费，以利于物业管理企业对小区进行管理，二者良性互动方能营造和谐小区环境。与被告签订《前期物业服务协议》的主体系沐云公司，但原告融城物业经招投标流程合法取得涉案物业的服务资格，并于2019年1月19日与沐云公司和云城置业签订《云城尚品A1、A3组团物业管理移交协议》，接管涉案物业，并实际提供物业服务。由于被告居住小区现仍系原告在提供物业管理服务，因此，被告以与原告不存在服务合同关系等为由不予交纳物业管理费的理由不足。另《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求继续履行，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。同时，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国民法典》第五百二十五条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。被告作为云城尚品小区的业主，接受了融城物业提供的物业服务，应按《前期物业服务协议》的约定履行其交纳物业管理费的义务，故对原告应当收取的2018年8月6日至2021年5月31日（共计34个月-5天）期间的物业管理费按每月每平米1.5元计算，即按4396.47元［86.63平方米×1.5元/平方米×34个月-86.63平方米×1.5元/平方米÷30天×5天］予以支持。对于被告辩称未缴纳物管费的原因是原告未退还其装修押金及“二通费”等，本院认为，被告抗辩的理由与原告诉请并非同一法律关系，且经本院组织庭前调解，被告亦不同意与押金及“二通费”进行抵扣，故被告的辨称并不是其拒交物业管理费的法定理由，本院不予采信，被告可以另案主张权利。关于原告主张的滞纳金，合同虽有约定，但原告作为物业管理方，应按约履行服务义务，而原告未达到协议关于物业管理服务质量标准，如在房屋外观、环境卫生、交通秩序、车辆停放、消防及公用部位的维护和管理等方面的物业服务工作有瑕疵，故对其主张的滞纳金本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、第五百二十六条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告柳强于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳融城物业服务有限公司2018年8月6日至2021年5月31日止拖欠的物业费4396.47元；二、驳回原告贵阳融城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告柳强负担。本判决为终审判决。审判员  陈美姣二〇二一年六月十八日书记员  蒋晓霏