汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0703民初1628号 原告：南郑县安信物业管理有限公司。 住所地：汉中市南郑区大河坎镇龙岗路中段明珠小区。 统一社会信用代码：9161072106481680XM。 法定代表人：周四海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾义平，四川知标律师事务所律师。 被告：胡婧，女，生于1984年8月9日，汉族。 原告南郑县安信物业管理有限公司（以下简称安信物业公司）与被告胡婧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贾义平到庭参加诉讼，被告胡婧经本院传票传唤无正当理由，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费、垃圾费、公共能耗费本金总额3692.34元（2015年5月1日至2020年12月31日），违约金1304.03元，合计4996.37元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告购买了汉中市南郑区汉江明珠小区6-1-201号住房，面积98.16㎡。原告自承接汉江明珠小区的物业管理服务以来，已经按照约定为包括被告在内的全体业主提供了物业服务，履行了合同约定义务；但被告自2015年5月1日起，未按《“汉江明珠”前期物业服务合同》约定向原告支付物业服务费用。合同约定，前期物业服务费按照南郑县物价局备案收费标准核定物业费为多层建筑0.5元/㎡/月；公共能耗费标准：2019年10月1日以后多层按0.04元/㎡/月计费；垃圾费标准：2019年1月以前按4元/㎡/月收取，2019年1月1日以后按5元/㎡/月收取。违约金计算方法：按照约定，物业费以年为缴费周期，违约责任约定以未付金额每日3‰的标准承担违约金；但基于当前国家法律规定，原告要求被告以未缴纳物业费次年起按月息1.3%计算违约金，累计叠加得来。2015年5月1日至2020年12月31日，被告欠物业费3337.44元，垃圾费296元，公共耗能费58.9元，合计3692.34元；违约金1304.03元，欠费总额4996.37元。被告逾期后，原告通过发律师函的形式进行催告，但被告依然不履行支付义务。原告为维护合法权益遂诉至法院，诉请如前所述。 被告胡婧未到庭亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：被告系“汉江明珠”小区6幢1单元201号多层住宅业主，该房屋面积98.16平方米。2012年4月29日，被告办理完案涉住宅收房手续后，与该小区原物业服务企业汉中市禾成物业管理有限公司签订了《业主临时管理规约前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》。2013年2月26日，南郑慧川房地产开发有限责任公司（甲方）与原告（乙方）及原物业服务企业汉中市禾成物业管理有限公司（丙方）签订了《汉江明珠前期物业管理权移交协议》，约定：一、甲方不再重新公开招聘前期物业服务单位，选定乙方作为汉江明珠小区的前期物业服务单位，并签订《“汉江明珠”前期物业服务合同》，合同的条款及权利义务完全承接原《前期物业服务合同》。二、甲方与丙方于2012年4月16日签订的《“汉江明珠”前期物业服务合同》自本协议签订之日起废止，其中物业服务单位的全部权利义务转移至乙方。三、乙方于2013年4月1日0时正式对汉江明珠小区进行物业管理服务，丙方在2013年3月31日前向乙方完成物业相关的移交工作并退出汉江明珠小区等内容。后南郑慧川房地产开发有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了《汉江明珠前期物业服务合同》，对物业服务事项、服务费用、专项维修资金、双方权利和义务、共有部分经营收益、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定，其中在服务费用一章约定：物业服务区域内物业服务收费实行“包干制”，盈余或亏损均由乙方享有或承担。物业服务费具体标准如下：多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元，高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元；委托乙方代收代缴的水电费、垃圾清运费按有关文件规定收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按欠费金额从逾期之日起每天3%的标准交纳违约金；物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人应在年满前提前15日履行交纳义务；本合同期限自2013年4月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止等内容。2018年9月，南郑区汉江明珠小区业主委员会成立。2019年12月5日，原告与该小区业主委员会补充签订了《二〇一九年度汉江明珠居住区物业服务合同》，约定：双方物业费用采取包干制的计算方法；电梯使用、维护、保养费用按照陕西省文件规定计入物业服务成本，不得另行收取；收费标准：物业服务费多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米0.9元；代收代缴费用住宅生活垃圾清运费每月5元；所有费用应严格按照约定收费标准执行，按季度或年缴纳；业主逾期又无正当理由未缴纳本合同约定的物业服务费及相关费用，乙方保留向法院起诉的权利，其相关费用按照法院的判决执行；本合同期限为一年，自2019年元月1日起至2019年12月31日止等内容。2020年6月15日，原告与南郑区汉江明珠业主委员会续签了《二〇二〇年度汉江明珠居住区物业服务合同》，合同期限自2020年元月1日至2021年12月31日止，收费标准中增加公摊电费收费内容：“物业公司按小区公共区域实际用电核算经业委会审核，双方协商确定公摊电费的收取标准暂定为：高层住宅0.12元/平方米/月，多层住宅0.04元/平方米/月”；其余收费标准及内容与《二〇一九年度汉江明珠居住区物业服务合同》一致。合同签订后，被告按合同约定向原告交清了2015年4月30日之前的相关物业费用。自2015年5月1日起被告未按合同向原告交纳涉案费用。现原告诉至本院，要求被告支付从2015年5月1日起至2020年12月31日期间的物业费并承担逾期支付的违约金。 上述事实，有原告当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、入伙程序表、《业主临时管理规约前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《汉江明珠前期物业管理权移交协议》、《汉江明珠前期物业服务合同》、《二〇一九年度汉江明珠居住区物业服务合同》、《二〇二〇年度汉江明珠居住区物业服务合同》、欠费统计表、催款单、催费通知等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告与南郑慧川房地产开发有限责任公司签订的《汉江明珠前期物业服务合同》以及与南郑区汉江明珠小区业主委员会签订的《二〇一九年度汉江明珠居住区物业服务合同》、《二〇二〇年度汉江明珠居住区物业服务合同》合法有效，对业主具有法律约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理服务，被告理应按照约定向原告支付物业费，垃圾费、公共能耗费。原告主张2015年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费用，根据本案查明事实，被告所欠的物业服务费用应分阶段计算，其中2015年5月1日至2018年12月31日期间，应适用原告与南郑慧川房地产开发有限责任公司签订的《汉江明珠前期物业服务合同》；2019年1月1日至2019年12月31日期间，应适用原告与南郑区汉江明珠小区业主委员会签订的《二〇一九年度汉江明珠居住区物业服务合同》；2020年1月1日至2020年12月31日期间，应适用原告与南郑区汉江明珠小区业主委员会签订的《二〇二〇年度汉江明珠居住区物业服务合同》。按照各阶段物业服务合同约定的收费标准，被告在“汉江明珠”小区6幢1单元201号居住的多层住宅（面积98.16平方米）物业服务费用分段计算如下：2015年5月1日至2018年12月31日，物业服务费2159.52元（0.5元×98.16㎡×44月），生活垃圾清运费176元（4元×44月）；2019年1月1日至2019年12月31日，物业服务费588.96元（0.5元×98.16㎡×12月），生活垃圾清运费60元（5元×12月）；2020年1月1日至2020年12月31日，物业服务费588.96元（0.5元×98.16㎡×12月），生活垃圾清运费60元（5元×12月），公共能耗费47.12元（0.04元×98.16㎡×12月）；以上合计3680.56元。原告在欠费统计表中主张自2019年10月1日后开始按0.04元/月/㎡标准计收公共能耗费，缺乏事实及法律依据，原告主张的自2019年10月1日到2019年12月31日应收取的公共能耗费诉请，本院不予支持。关于违约金问题。首先，《汉江明珠前期物业服务合同》中约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按欠费金额从逾期之日起每天3%的标准交纳违约金”，在之后的物业服务合同中均无违约金的约定。故对于没有合同约定的期间，原告主张的违约金，本院不予支持；对于有违约金约定的期间，合同载明的每天3%的违约金交纳标准，明显过高，原告虽在起诉时主动调整为每月1.3%，但仍然过高，本院结合实际情况，调整为每月9‰；其次，根据前期物业服务合同约定“物业服务费用按年交纳，在年满前提前15日履行缴纳义务”，结合物业费标准，截止2020年12月31日，被告2015年5月1日至2016年4月30日期间物业费及垃圾清运费636.96元，逾期68个月未缴纳；2016年5月1日至2017年4月30日期间物业费及垃圾清运费636.96元，逾期56个月未缴纳；2017年5月1日至2018年4月30日期间物业费及垃圾清运费636.96元，逾期44个月未缴纳；2018年5月1日至2018年12月31日期间物业费及垃圾清运费424.64元，逾期32个月未缴纳；故其应支付的违约金为1035.38元（636.96元×68个月×9‰+636.96元×56个月×9‰+636.96元×44个月×9‰+424.64元×32个月×9‰）。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡婧应在本判决生效之日起十日内偿付原告南郑县安信物业服务管理有限公司2015年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费、公共能耗费共计3680.56元、违约金1085.38元，合计4765.94元； 二、驳回原告南郑县安信物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告胡婧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  黄 波 二〇二一年六月十七日 法官助理  朱 虹 书 记 员  陈雅茹