河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1535号上诉人（原审第三人）：焦作市政源咨询服务有限公司。住所地：河南省焦作市人民路889号阳光大厦B座。法定代表人：崔杰坤，经理。委托诉讼代理人：袁伟，河南因明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南博骐置业有限公司。住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）众旺路19号B座8层02号。法定代表人：张洪营，总经理。委托诉讼代理人：王宽，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：任贺磊，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚丽娜，女，1983年12月26日出生，汉族，现住河南省焦作市解放区。上诉人焦作市政源咨询服务有限公司（以下简称：政源公司）因与被上诉人河南博骐置业有限公司（以下简称：博骐公司）、姚丽娜商品房预售合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2021年3月10日作出的（2021）豫0802民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。政源公司上诉请求：撤销焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初302号判决，改判上诉人不承担返还购房款39万元及利息。本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、博骐公司与政源公司之间系委托代理关系。1、博骐公司与政源公司之间签订的《团购合同》记载“经甲乙双方友好协商,就乙方自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购甲方项目”。从该条约定可以证实,政源公司收款、销售房屋的行为是在博骐公司授权委托的前提下进行的。《团购合同》第六条第5项约定“甲方需向乙方提供乙方所需向团购成员提供的资料”。第7项约定“乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单（包括购房者的身份证信息、所购房屋的具体位置、房屋的价格等），甲方以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》…”。第8项约定“乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等”。以上条款的约定，充分证明了政源公司接受委托后的职责。3、2014年1月2日至2015年7月9日，博骐公司收到政源公司转付的购房款3466万元。该证据证明政源公司将收到的房款转给博骐公司的事实。4、2019年3月，政源公司依据《团购合同》的约定,将购房者名单提交给博骐公司（含姚丽娜），博骐公司对此未提出任何异议。5、博骐公司向一审法院提交的《情况说明》“对于政源公司提交的团购房人员名单，博骐公司要求相关人员补交后续房款，对于按要求补交房款的，博骐公司与之签订购房协议并交房…”6、姚丽娜在一审庭审时明确表示“交款时所有业主都知道房屋是博骐公司开发的，未来要与博骐公司签订正式的商品房买卖合同，业主印象中的政源公司只是房屋销售方。明确表示要求解除与博骐公司之间的房屋买卖合同关系。7、河南省焦作市马村区法院（2019）豫0804刑初296号判决书审计报告证实，政源公司代博骐公司代收房款情况、支付给博骐公司房款及应付博骐公司房款情况。从上述事实和证据可以说明博骐公司与政源公司之间存在委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条和第四百零二条的规定,由此而产生的法律责任,应当由博骐公司承担。至于博骐公司与政源公司之间的法律责任，应另案解决。二、博骐公司收到姚丽娜的购房款的事实应当予以认定。姚丽娜于2013年12月30日至2014年10月29日共计向政源公司交纳购房款39万元，而2014年1月2日至2015年7月9日政源公司向博骐公司转付了3466万元的购房款。结合2019年3月政源公司将含姚丽娜购房者名单提交给博骐公司，博骐公司也对此未提出任何异议的事实以及博骐公司表示依据政源公司提交的人员名单，购房者补交后续房款可以签订购房协议并交房的事；同时政源公司向博骐公司转款3466万元购房款并没有注明不包含原告姚丽娜所交房款，故可以认定博骐公司认可并收到了姚丽娜的购房款39万元的事实。三、商品房预售买卖合同的认定。一审法院根据查明的事实，认定该案属于商品房预售买卖合同,认定涉案房屋的购买者是姚丽娜，出售房屋是河南博骐置业有限公司，充分说明姚丽娜与博骐公司之间形成了房屋买卖合同关系。姚丽娜与博骐公司之间虽未签订书面房屋买卖合同，但政源公司代收房款时，依照博骐公司的委托，对姚丽娜购买房屋的坐落位置、价格、面积、楼层、房号均予以确定，具备房屋买卖合同所必备的主要内容，故政源公司收取姚丽娜房款的行为和确定标的物的行为应视同为博骐公司的行为，故一审法院认定姚丽娜与博骐公司之间的房屋买卖预售合同关系是正确的。造成不能向姚丽娜交付所购房屋的主要原因是博骐公司一房二卖导致的，即使政源公司尚欠博骐公司代收款，也不能成为博骐公司不向原告交房的合法理由，故应承担过错责任。根据合同相对性原则,在该法律关系（商品房预售买卖合同）被认定为无效的情况下，返还购房款的责任主体应是博骐公司而非政源公司。综上所述，上诉人认为，一审法院在查明事实的情况下，既认定了合同的主体是原告和被告之间的买卖关系，又认定该合同无效，同时判决让上诉人承担直接还款的责任，属于使用法律错误，请求二审人民法院在查明事实的基础上，予以改判,以维护上诉人的合法权益。博骐公司辩称，一、一审法院认定博骐公司是卖房人、姚丽娜为买房人、政源公司是房屋买卖关系的组织协调者事实清楚、证据充分。博骐公司与政源公司之间签订《团购合同》的目的是政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐公司开发项目。合同第六条第七款约定政源公司在签订商品房买卖合同前5日内向博骐公司提供最终的团购名单，博骐公司依据团购名单与购房者签订商品房买卖合同，合同第六条第八款约定政源公司负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款。根据《团购合同》的目的及以上条款的约定均可以认定政源公司是博骐公司与姚丽娜房屋买卖关系的组织协调者的事实。因此，一审法院认定事实清楚、证据充分。二、政源公司未将涉案购房款交付给博骐公司，合同无效后，其应返还收取的款项并承担相应的责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审查明的事实是“被上诉人姚丽娜将购房款交付给政源公司了，政源公司向其出具了缴款凭证”，政源公司也认可其收到被上诉人姚丽娜的购房款。根据焦作市马村区人民法院作出的（2019）豫0804刑初296号《刑事判决书》可知，经对账政源公司负责靳华将收取的和谐嘉苑小区项目团购款挪用了520.5397万元，造成政源公司收取业主的款项与其交付给博骐公司的款项相差巨大，政源公司至今也未提供任何证据证明将涉案房款交付给博骐公司。在涉案房屋至今未取得《商品房预售许可证》的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定博骐公司与被上诉人姚丽娜之间的商品房预售合同应认定无效，合同无效后取得的财产应当返还，政源公司收取姚丽娜购房款，其应返还给姚丽娜。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回政源公司的上诉请求，维持原判。姚丽娜辩称，政源公司不应当返还给其购房款39万元，政源公司作为本案房屋买卖合同的组织者，一审判决认定博骐公司是房屋的销售者，就应当由博骐公司返还39万元购房款。姚丽娜向一审法院起诉请求：1.判令博骐置业公司立即返还原告姚丽娜购房款39万元并支付利息（其中20万元房款的利息自2014年10月10日起，按照银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际还款之日止；其中19万元房款的利息自2014年10月29日起，按照银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际还款之日止；暂计至起诉之日的利息为118561.18元）；2.判令第三人政源公司对第一项诉讼请求承担连带还款责任；3.诉讼费用由被告及第三人承担。一审法院查明，2013年8月28日，博骐置业公司（甲方）与政源公司（乙方）签订了《团购合同》。该合同约定：政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐置业公司房产开发项目，团购房产系博骐置业公司所拥有的位于焦作市××湖路南××和谐嘉苑小区商住项目中的第9、10、11号楼，共叁个单元（9号楼东单元、10、11号楼各壹个单元），9号楼建筑层数地上27层，10号、11号楼建筑层数地上26层，叁栋楼地下各1层，共计316套住房；团购住房单价为每平方米3250元，地下室单价每平方米2200元，交房时间：2015年6月30日前，具备交付使用条件，交付标准为整体小区统一交付标准。甲方逾期交房超过90日的，乙方有权选择退房，甲方除全额退还房款外，应承担房款的同期贷款利息；乙方可在各自团购的范围内自行确定不同位置房屋的差价；乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单，甲方以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》；乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。本案原告姚丽娜参加了上述团购活动。2013年12月30日，郑玉超与何承泽向政源公司尾号为4541的银行账户现金存入2万元；2013年12月31日，姚丽娜再次向上述银行账户现金存入2万元；2014年1月3日，郑玉超再次向上述银行账户现金存入7万元，姚丽娜再次向上述账户现金存入8万元；2014年10月10日，姚丽娜再次向上述银行账户现金存入10万元；2014年10月29日，姚丽娜再次向上述银行账户现金存入10万元。上述款项的现金交款单载明，摘要均为房款。2014年10月10日，政源公司向原告出具交款凭证，该凭证载明如下内容：和谐10#楼，姓名姚丽娜，单元（楼层）19楼，房号东南户，面积（平方）110.75，单价3310元/平方，总价366582.5元，已交19万元，余额176582.5元，交款人姚丽娜。2014年10月29日，政源公司再次向原告出具交款凭证，该凭证载明如下内容：和谐10#楼，姓名姚丽娜，单元（楼层）17楼，房号东户，面积（平方）119.58，单价3290元/平方，总价393418.2元，已交20万元，余额193418.2元，交款人姚丽娜。原告支付购房款后，被告及第三人均未向其交付房屋，亦未向其返还购房款而引起本案诉讼。另查明：1.截至庭审调查结束，案涉房产未取得商品房预售许可证。2.第三人政源公司对外销售和谐嘉苑9、10、11号楼并收取购房款后，将购房人员名单及购房款交给了被告博骐置业公司。被告与第三人就案涉11号楼的团购人员及房款无争议；被告主张第三人欠付其9、10号楼购房款500万余元，但对于其主张的欠付款项，被告暂未提起诉讼或以其他方式主张权利。再查明：1.被告于庭后向本院邮寄了情况说明及10号楼业主名单。在情况说明中，被告明确案涉两套房屋（10号楼17层东户、19层东南户）已与案外人王子豪签订购房协议并已经交付房屋；同时被告称因第三人拖欠购房款，其收回了与拖欠房款同等价值的房屋，对该部分房屋以房抵工程款或另行销售；对于政源公司提交的团购房人员名单，被告要求相关人员补交后续购房款，对于按要求补交房款的，被告与之签订购房协议并交房，未于2019年8月15日补交购房款的，被告不再接收款项并收回房屋。2.原告当庭明确，交款时所有业主都知道房屋是被告开发的，未来要与被告签订正式的商品房买卖合同，业主印象中第三人只是房屋销售方；同时原告明确表示，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告博骐置业公司与第三人政源公司签订了《团购合同》，约定政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐置业公司房产开发项目，政源公司应当在签订商品房买卖合同前5日内向博骐置业公司提供最终的正式团购名单（并将约定的购房款交予博骐置业公司），博骐置业公司以名单为依据与购房者签订商品房买卖合同，政源公司负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。具体到本案中，原告姚丽娜向第三人政源公司支付了39万元购房款，用于购买被告博骐置业公司开发的案涉和谐嘉苑小区10号楼17层东户及19层东南户的房屋。在此过程中，原告姚丽娜系买房者，第三人政源公司系本案房屋买卖合同的组织协调者，被告博骐置业公司系卖房者。截至庭审调查结束，案涉房屋并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案商品房预售合同应当认定无效。事实上，博骐置业公司也已经就案涉两套房屋与案外人王子豪签订购房协议并已经交付房屋，故本案商品房预售合同在事实上和法律上均已无法履行。此时，合同各方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告姚丽娜将款项交予第三人政源公司，政源公司向原告出具了房款收据，第三人作为本案房屋买卖合同的组织协调者，应将其收取的原告的购房款交予被告博骐置业公司。庭审过程中，第三人提交了博骐置业公司向其出具的17份收据，用以证明其已将案涉9、10号楼的购房款3466万元交予被告。但根据庭审查明的事实，因第三人原工作人员靳华挪用本案购房款，导致第三人向被告支付的购房款远少于其按《团购合同》约定所应支付的款项。对此，被告与第三人并未进行结算，对于已支付款项所对应的购房人，第三人与被告均无法确定。即第三人并未提交充分有效的证据证明其已将本案原告支付的购房款39万元交予被告博骐置业公司。据此，该院确认第三人政源公司作为本案房屋买卖合同的组织协调者，在收取原告购房款后并未按照约定将对应款项交予被告博骐置业公司，在本案商品房买卖合同无法履行后，第三人应当向原告承担返还购房款的责任。关于原告的诉讼请求。前文已述，第三人政源公司应当返还原告购房款39万元。关于利息，第三人收取原告款项后，合同无法履行，第三人依法应当向原告支付利息损失。庭审过程中，原告明确利息损失以交款凭证出具的时间为起点，按同期银行贷款利率计付利息至2019年8月20日，后续利息以全国银行间同业拆件中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还款之日止，利息损失总额以118561.18元为限，超出部分不再主张。原告的该主张不违反法律规定，该院予以支持。一审法院判决：一、第三人焦作市政源咨询服务有限公司于本判决生效后十日内向原告姚丽娜返还购房款39万元及利息（其中19万元的利息，自2014年10月10日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际还款之日止；剩余20万元的利息，自2014年10月29日起，按照银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际还款之日止；利息总额以118561.18元为限，超出部分不再计付）；二、驳回原告姚丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4443元，由第三人焦作市政源咨询服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。博骐公司与政源公司签订《团购合同》，约定政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐公司开发的位于焦作市××湖路南××和谐嘉苑小区商住项目中的第9、10、11号楼。具体到本案中，姚丽娜向政源公司支付39万元购房款，用于购买案涉和谐嘉苑小区10号楼17层东户及19层东南户的房屋，并由政源公司向姚丽娜出具交款凭证，政源公司的义务应当是将姚丽娜交付给其的39万元交付给博骐公司，由博骐公司与姚丽娜签订商品房买卖合同。现案涉两套房屋已售予案外人王子豪并交付房屋，商品房预售合同已无法履行。政源公司上诉称其已向博骐公司交付了9、10号楼的购房款3466万元，应当由博骐公司承担还款责任，但结合本案证据及各方庭审陈述，该3466万元购房款远少于其按《团购合同》约定应向博骐公司支付的款项，政源公司也不能证明姚丽娜的39万元购房款包含在已付款项中，即政源公司的义务并未切实履行，一审认定政源公司未将案涉39万元购房款交付给博骐公司，并判决政源公司返还购房款并无不当。综上所述，上诉人焦作市政源咨询服务有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8886元，由上诉人焦作市政源咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 张雪娇审判员 余同云二〇二一年六月二十二日法官助理张艳娇书记员王向静