山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1121民初800号 原告：马克秀，女，1977年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王发金，山东舒登律师事务所律师。 被告：五莲县恒力置业有限公司，住所地山东省日照市五莲县城解放路**，统一社会信用代码91371121564080106P。 法定代表人：伊良善，总经理。 委托诉讼代理人：刘兆志，该公司法律顾问。 原告马克秀与被告五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马克秀委托诉讼代理人王发金，被告恒力置业公司委托诉讼代理人刘兆志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马克秀向本院提出诉讼请求：１．判令被告协助原告办理位于五莲县的不动产权证书；２．判决被告向原告支付自2013年12月29日起至2021年2月24日止，以总房款485091元（房款454427元、储藏室30664元）为基数按照年利率6%计算逾期办证违约金208589.13元；３．判决被告自2021年2月25日起以房款485091元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%向原告支付逾期办证违约金至不动产权证书办理完毕之日；４．判决被告承担案件受理费、邮寄费等全部诉讼费用。事实和理由：2012年9月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于五莲县。合同签订后，原告依约履行了义务，被告却未按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。为保护原告合法权益，现诉至贵院，请求贵院依法判决，支持原告诉求。 被告恒力置业公司辩称，１．本案已经超过法律规定的诉讼时效。2012年9月23日双方商品房买卖合同，到起诉之日已经过去了9年时间。２．办理房屋不动产权证书的义务主体为商品房购买人，开发商只有协助义务。恒力置业公司在2019年6月办理了大产权证书，协助义务已完成。３．2020年7月23日，恒力置业公司经五莲县公证处公证，发布滨河花园小区办理不动产权证书公告，要求原告马克秀最晚于2020年8月20日提交个人的办证资料，开始办理不动产权证书。到原告马克秀起诉之日，也没有提交个人资料。在此期间无法办理不动产权证书，是原告马克秀的过错导致的，此期间的逾期办证违约金应当扣除。４．恒力置业公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。恒力置业公司已将登记资料交由主管部门备案，恒力置业公司没有为个人办证的义务。原告马克秀至今未取得房产证，系自身原因造成，不是恒力置业公司的原因。５．双方签订的合同合法有效，双方就应该严格按照合同的约定履行合同条款。合同法上的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。原告马克秀购买的房产交付后已经使用，办理房产证与否，没有对其产生经济损失。同时，原告马克秀主张的违约金明显过高，其无法举证产生的损失，实际上也并未造成损失，故其要求支付违约金的要求缺乏事实依据。综上，原告马克秀的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。 原告马克秀围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》，购房款、物业维修基金、开口费、办证费、储藏室收据，中国建设银行个人贷款支付凭证，西班牙风情街来访情况（加盖五莲县人民法院档案室骑缝章），（2020）鲁11民终2831号民事判决书复印件，（2020）鲁11民终2879号民事判决书复印件，证人王某、李某的证人证言，物业费、卫生费、水电费收据复印件等证据。被告恒力置业公司依法提交了不动产权证书（编号No.37009533665），（2020）鲁五莲证民字第730号公证书，物业公司的证明、凭证封面复印件、收款收据复印件等证据。本院依法组织进行了证据交换和质证。 原告马克秀提交的物业费、卫生费、水电费收据复印件未经与原件核对一致，本院不予采信。 被告恒力置业公司提交的凭证封面复印件、收款收据复印件未经与原件核对一致，本院不予采信。被告恒力置业公司提交的物业公司证明，与本案无关联性，本院不予采信。 双方当事人提供的其他证据，真实、合法、与本案有关联，本院予以采纳。综合以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年9月23日，作为买受人的原告马克秀与作为出卖人的被告恒力置业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：“买受人购买的商品房为五莲县城解放路157号西班牙风情商业街第18幢2单元2—201号房，合同约定建筑面积共128.21平方米。买受人于2012年9月18日前交付首付款144427元，余款310000元由买受人按按揭方式按期付款。按逾期时间，分别处理（不做累加）。买受人逾期付款在360日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。”《商品房买卖合同》尾部，原告马克秀在买受人处签字，被告恒力置业公司在出卖人处盖章。 2012年7月4日，被告恒力置业公司收取原告马克秀房款204427元。2013年9月30日，被告恒力置业公司将涉案合同约定的商品房交付原告马克秀。2014年7月14日原告马克秀从中国建设银行股份有限公司五莲支行贷款250000元向被告恒力置业公司支付剩余房款。2014年8月27日，原告马克秀交纳物业维修基金19536元；2014年8月29日原告马克秀交纳开口费7836元；2014年9月29日，原告马克秀交纳办证费8487元。原告马克秀至今未取得涉案房屋不动产权登记证书。被告恒力置业公司未提供相关证据证实在交房后90日内将办理涉案商品房权属登记所需资料报产权登记机关备案。 二〇二〇年七月二十一日十时三十一分，五莲县恒力置业有限公司工作人员王艳华、李涵来到位于五莲县，依次在3单元门口、2单元门口、1单元门口，由工作人员王艳华、李涵粘贴《滨河花园小区办理不动产权证书的公告》各1张。《滨河花园小区办理不动产权证书的公告》中载明：“请尚未办理产权证书的18#号楼的业主，请在本公告之日起一个月内（2020年7月20日起至2020年8月20日止）把办证资料提交到我公司。18#号楼大的不动产权证早已办理完毕。本公告刊登后，尚未办理不动产证的业主，如果仍未与我公司联系办理不动产权证的事宜，规定时间内仍未缴纳个人办理不动产权证资料，我公司将不再帮助上述业主履行办理不动产权证的义务。” 西班牙风情街业主于2013年7月1日、9月23日、10月10日，2014年4月12日、6月30日、7月1日、9月23日、10月10日，2016年5月3日、5月6日、7月4日、7月7日、7月11日、8月9日、11月4日，2018年12月6日，2019年8月22日至五莲县信访局反映案涉楼房不动产权证办理及违约金等问题。结合证人王某、李某的证言，证实原告马克秀多年来通过信访部门就办理不动产权证书及违约金等问题，多次主张权利。 另查明，西班牙风情商业街后定名为滨河花园。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告马克秀与被告恒力置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同成立并生效。该买卖合同约定，被告恒力置业公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告马克秀办理不动产权证书，故对原告马克秀要求被告恒力置业公司协助办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。原告马克秀与被告恒力置业公司签订的商品房买卖合同系由被告恒力置业公司提供的格式合同。商品房买卖合同中关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的约定协商处理”的条款，明显与被告恒力置业公司逾期办证的违约行为不对等，系明显减轻其责任。恒力置业公司没有证据证实在订立合同过程中尽到了提示和说明义务。因此，原告马克秀可以主张该条款不成为合同的内容，不能以此为据确定被告恒力置业公司的违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”庭审中，原告马克秀未能提供证据证实其损失数额，其损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房买卖合同》中约定的购房款总额为454427元，对储藏室未作约定。因此，应当以购房款总额为454427元为基数计算逾期办证损失。 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告马克秀请求被告恒力置业公司支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方签订的商品房买卖合同约定，被告恒力置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告恒力置业公司提供的资料报产权登记机关备案。原告马克秀房屋交付时间为2013年9月30日，诉讼时效应当自2013年12月30日开始计算。五莲县信访局出具的西班牙风情街来访情况，结合证人王某、李某的证言，能证明本案诉讼时效中断，故原告马克秀主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效期间。2014年7月14日原告马克秀贷款250000元向被告恒力置业公司支付剩余房款。原告马克秀支付剩余房款时间在被告恒力置业公司交付房屋之后，对自2013年12月30日起至2014年7月13日止的逾期办证损失应当以首付款204427元为基数。2020年7月21日，被告恒力置业公司发布《滨河花园小区办理不动产权证书的公告》要求原告马克秀应当在2020年7月20日起至2020年8月20日止将办证资料提交到被告恒力置业公司。原告马克秀至今未将办证材料提交到被告恒力置业公司，应当对扩大的损失承担责任。故2020年8月21日后的逾期办证损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条规定，判决如下： 一、被告五莲县恒力置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告马克秀办理位于五莲县城解放路157号滨河花园第18幢2单元2—201号房的不动产权证书； 二、被告五莲县恒力置业有限公司向原告马克秀支付逾期办证违约金（以购房款204427元为基数，自2013年12月30日起至2014年7月13日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；以购房款454427元为基数，自2014年7月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至2020年8月20日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算），于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告马克秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4428元，已减半收取计2214元，由被告五莲县恒力置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王友明 二〇二一年六月一日 法官助理吴洁 书记员刘学