湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终888号 上诉人（原审被告）：叶虎，男，1989年4月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：何益辉，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：益阳市赫山区骏福酒店，住所地益阳市赫山区朝阳东路1号。 投资人：吴赛中。 委托诉讼代理人：方美端，益阳市赫山区梓山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：廖春梅，女，1986年2月11日出生，汉族，住湖南省桃江县。系该酒店店长。代理权限为一般代理。 上诉人叶虎因与被上诉人益阳市赫山区骏福酒店（以下简称骏福酒店）租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于2021年3月10日作出（2021）湘0903民初875号民事判决。宣判后，叶虎不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶虎上诉请求：撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2021）湘0903民初875号民事判决第一项，改判叶虎支付的各项费用约为10万元（最终以实际计算出的金额为准）。事实和理由：一、一审认定事实错误，导致骏福酒店在整个租赁期间超额收取叶虎租金34947元。1、一审认定叶虎与骏福酒店签订合同的时间为2016年3月18日错误。叶虎租赁骏福酒店房屋系经上任租户退租转让而来，2018年7月25日叶虎与骏福酒店签订本合同，叶虎除当天向骏福酒店支付押金外，还向上任租户支付了转让费。一审中，叶虎提交了2018年7月25日支付骏福酒店押金及上任租户转让费用的转账凭证予以证明，且在本案中骏福酒店无法提供任何证据来证明叶虎在2016年3月18日至2018年7月24日间承租了该房屋，但一审完全忽视叶虎提供的证据以及骏福酒店不合常理的辩称，径行认为双方签订合同的时间为2016年3月18日，属于认定事实错误。2、一审认定租金递增起始时间为2018年3月1日错误。叶虎与骏福酒店签订本案合同的时间为2018年7月25日，双方在合同中就已经约定了第一年租金为每月每平方米21.8元，租金逐年递增5％，那么双方合意的租金递增日期系从2019年7月25日开始，而一审完全抛开双方实际承租的时期，将未租赁期间也一并计算了递增租金，明显有违事实，导致骏福酒店在整个租赁期间多收取租金34947元。二、一审以骏福酒店自行出具的2020年11月31日催款单作为本案定案依据系错误。2020年11月31日催款单并没有经过叶虎的确认，上面的笔画并不是叶虎的名字，也不是签字确认，而是骏福酒店多次以停电相胁（在承租期间也多次停了叶虎的电），叶虎当天生意好的情况下不想对自己网吧造成损失的情况下，变通的划了一下。而叶虎一直不认可该催款单上的数额，在庭审中，叶虎也提出了要求骏福酒店提供相应欠款的明细，但骏福酒店一直逃避不予提供，在此情况下，一审法院却忽视骏福酒店及提供的催款明细诸多不明之处，而径直作为本案依据判决，明显有违真实事实。叶虎当庭补充如下：至2021年2月28日止，实际租金应为32334元，骏福酒店如代为缴纳水电费等，应提供相应凭证。故骏福酒店多收取叶虎租金36501元。 骏福酒店答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、案涉租赁物是叶虎从辣椒小炒肉转租过来的，是叶虎替代了原租户辣椒小炒肉，叶虎交纳了转租费和押金。2016年3月18日至2018年7月25日是辣椒小炒肉租赁的，收取了房租，但未收取递增费。叶虎进驻必须交纳递增费，双方签字认可递增费从2018年开始计算。2、至2020年6月30日叶虎尚欠骏福酒店房租、递增费、水电费等174914元、至2020年6月30日叶虎尚欠骏福酒店房租、递增费、水电费等174914元，叶虎两次签字确认。3、骏福酒店主张的款项已向法庭提交了叶虎签字认可的欠款明细，故叶虎上诉提出未提供欠款明细与客观事实不符。4、疫情期间的房租，骏福酒店对其租金、递增费等进行了优惠。5、叶虎于2021年4月8日凌晨将其设备转走，未告知骏福酒店，已构成违约。 骏福酒店向一审法院的起诉请求：1、依法解除骏福酒店与叶虎之间的房屋租赁合同；2、依法判决叶虎支付骏福酒店房屋租金、水电费、电梯使用费等224245元、违约金50000元，合计274245元；3、本案诉讼费用由叶虎承担。在一审开庭审理过程中，骏福酒店撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年3月18日，骏福酒店与叶虎签订《房屋租赁合同》，双方主要约定内容如下：1、骏福酒店将坐落在桃花仑东路（原市劳动局大厦第三层）的房产出租给叶虎经营使用，使用面积约900㎡；2、租赁期限为2016年3月1日至2024年3月1日；3、房屋租金按每月21.8元/㎡计算，从2018年3月1日开始逐年递增5%；4、叶虎于合同签订之日向骏福酒店交纳履约保证金30000元；5、骏福酒店提供电梯两台供叶虎使用，其中一台已坏，待维修后使用，维修费按楼层分摊；6、水电费、卫生费、消防费、物业管理费以及其他应由叶虎承担的相关费用，由叶虎按时自行向有关部门交纳，如因叶虎未按时交纳相关费用产生的滞纳金或罚款，从叶虎向骏福酒店交纳的保证金中抵扣；7、如叶虎未按约定期限交付租金，超过30天以上的，骏福酒店有权解除合同；8、如发生合同约定的违约情形，非违约方有权解除合同，并要求违约方支付100000元违约金。合同签订后，叶虎陆续存在欠付房租及水电费、电梯使用费的情形。2020年11月31日，经双方结算，骏福酒店向叶虎出具租金明细一张，载明叶虎累计欠费156135元，其中含房屋租金144052元、水电费7083元、电梯使用费5000元（2020年9月1日至2021年8月31日），叶虎签字确认。双方结算后，叶虎分别于2020年12月11日、12日累计向骏福酒店投资人吴赛中微信转账支付20000元，之后未再支付其他款项。另查明，因新冠肺炎疫情的影响，骏福酒店自愿减免叶虎2020年3月1日至2021年2月28日的递增部分房租。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。在本案中，骏福酒店、叶虎基于双方真实意思表示签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应诚实履行合同义务。根据双方于2020年11月31日的结算单据，叶虎尚欠骏福酒店租金等费用共计156135元，因叶虎已在单据上签字确认，依法予以认定。叶虎辩称已交齐租金，但未提供相应证据证明，不予支持。叶虎称对水电费、电梯使用费的收费标准有异议，因双方对该费用已在2020年11月31日骏福酒店出具的欠费单据中达成合意，应视为双方对《房屋租赁合同》的补充约定，故叶虎的该项辩称没有法律依据，不予支持。叶虎还辩称双方合同的实际签订时间为2018年7月25日，而非合同上的2016年3月18日，因叶虎未提出相反证据证明其主张，亦不予支持。关于租金，按照双方合同约定，2017年3月1日至2018年2月28日的租金应为235440元（21.8元/㎡×900㎡×12个月），2018年3月1日房租开始逐年递增5%，故2018年3月1日至2019年2月28日的房租应为247212元（235440元×1.05），2019年3月1日至2020年2月29日的房租应为259572元（247212元×1.05）。因骏福酒店自愿为叶虎减免2020年3月1日至2021年2月28日期间的房租递增5%，故2020年3月1日至2021年2月28日的房租仍为259572元。鉴于双方对2020年11月31日之前的租金已作结算，故对叶虎尚欠租金部分从2020年12月1日开始计算，具体计算至2021年2月28日叶虎应付的租金为64893元（259572元÷12个月×3个月）。因此，至2021年2月28日，叶虎应付骏福酒店租金221028元（156135元＋64893元），扣除叶虎2020年12月支付的20000元，叶虎还应支付骏福酒店租金201028元。关于违约金，按照双方合同约定，如叶虎未按期交付租金，骏福酒店有权要求叶虎支付违约金10万元。骏福酒店主张叶虎支付违约金5万元，因双方在合同中对违约金约定过高，结合本案中叶虎有陆续补交房租及骏福酒店提供的房屋存在漏水和2020年经营遇到疫情的实际情况，依法将违约金调整至1000元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、叶虎于判决生效之日起十日内支付益阳市赫山区骏福酒店房屋租金201028元（已计算至2021年2月28日）；二、叶虎于判决生效之日起十日内支付益阳市赫山区骏福酒店逾期付款违约金1000元；三、驳回益阳市赫山区骏福酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，减半收取2710元，益阳市赫山区骏福酒店承担700元，叶虎承担2010元。 二审中，叶虎向法庭提交了如下证据。证据1、催款函。证据2、告知函。证据1-2拟证明骏福酒店向叶虎告知了欠款情况，截至2020年5月31日止，叶虎欠款106621元，但其中租金计算至2020年7月31日止，电费计算至2020年5月31日止。证据3、付款明细。拟证明从2020年6月2日至11月13日止，叶虎向骏福酒店累计付款190439元，至2020年11月30日止，叶虎的租金已基本付清，2020年11月30日的结算计算错误。骏福酒店向法庭提交了一份报警记录。拟证明叶虎存在违约的行为。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。骏福酒店对叶虎所提交的证据质证称：1、对叶虎所提交的证据1-2的真实性、合法性和关联性没有异议，但对其证明目的有异议，欠款数额不应以催款函为准，应以双方签字认可的结算单为准。2、证据3中2020年6月2日收据中所交纳的35439元在结算单中已扣除。因叶虎与吴赛中个人有往来，费用应当向骏福酒店交纳，故对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，且不能达到叶虎的证明目的。叶虎对骏福酒店所提交的证据质证称：对证据的三性均有异议，4月8日，叶虎通过微信通知吴赛中收房。搬离的电脑与骏福酒店无关。 对叶虎所提交的证据本院认证如下：叶虎所欠房租应以双方签字确认的数额为准，叶虎所提交的证据1-2不能达到其证明目的，本院不予采信。证据3微信转账中没有说明是交纳的房租等，且骏福酒店提出了异议，对其证据效力不予认定。骏福酒店所提交的报警记录，可以证明叶虎与骏福酒店存在纠纷的事实。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，叶虎是从辣椒小炒肉转租过来的，叶虎与骏福酒店实际签订《房屋租赁合同》的时间为2018年7月25日，该合同第三条第2项明确约定：房屋租金按每月每平方米21.8元计算，租金逐年递增5%（2018年3月1日开始逐年递增）。 本院认为，叶虎与骏福酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。叶虎与骏福酒店均应按该合同约定履行各自的义务。虽然该租赁合同的签订时间（2016年3月18日）与实际签订时间（2018年7月25日）不一致，但并不影响合同条款的效力，该租赁合同明确约定房屋租金按每月每平方米21.8元计算，从2018年3月1日开始逐年递增5%。一审法院根据《房屋租赁合同》约定从2018年3月1日起按逐年递增5%计算递增费，处理正确，二审应予维持。叶虎上诉提出递增费应从2019年7月25日开始计算的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。 2020年11月31日，叶虎与骏福酒店就租金及水电费的问题进行了结算，该结算单明确载明，至2020年11月31日止，叶虎累计欠费156135元，其中含房租144052元、水电费7083元、2020年9月1日至2021年8月31日一年的电梯使用费5000元。该结算单已经叶虎签字确认。因此，该结算单应当可以作为认定本案事实的依据。叶虎上诉提出并不认可该结算单的欠款数额的上诉理由，本院不予采纳。 综上，叶虎的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人叶虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年六月二十九日 书记员  李翠翠