中华人民共和国   新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1630号   上诉人（原审被告）：ABULAJIANGMAIMAITI（译音：阿不拉江买买提），男，1983年5月4日出生，新疆达丽斯国际贸易有限责任公司市场推广人员，澳大利亚国籍，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：余文龙，新疆国法律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：哈斯也提阿依丁，女，1964年5月6日出生，维吾尔族，税务局退休干部，住澳大利亚新南威尔士州。   委托诉讼代理人：艾尼瓦尔阿不拉，新疆伽苏尔律师事务所律师。   上诉人ABULAJIANGMAIMAITI因与被上诉人哈斯也提阿依丁房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问双方当事人，双方均无新证据提交，故决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。   ABULAJIANGMAIMAITI上诉请求：撤销一审判决，改判驳回哈斯也提阿依丁的诉讼请求。事实和理由：1．一审法院程序违法。哈斯也提阿依丁向法庭提交的经中国驻悉尼领事馆认证的授权委托书中，经公证处核实的委托人名为阿依丁哈斯也提，但是其向法庭提交的身份证明其名为哈斯也提阿依丁，因此一审确认哈斯也提阿依丁的委托诉讼代理人身份有误。哈斯也提阿依丁要求ABULAJIANGMAIMAITI支付乌鲁木齐市天山区5号商铺2017年1月9日至2018年2月的租金，一审法院却判决ABULAJIANGMAIMAITI支付哈斯也提阿依丁2015年9月1日至2018年2月的租金，系超范围裁判。2．一审法院认定ABULAJIANGMAIMAITI应支付哈斯也提阿依丁总房租金额为1,299,999元，已支付814,300元，欠付租金485,699元的事实错误。ABULAJIANGMAIMAITI应支付哈斯也提阿依丁租金总金额为1,166,666.33元，ABULAJIANGMAIMAITI已支付租金894,300元，案外人帕孜力江吾布力卡斯木已支付租金600,000元，ABULAJIANGMAIMAITI已经不欠哈斯也提阿依丁的租金，故ABULAJIANGMAIMAITI不存在违约行为，一审法院判令ABULAJIANGMAIMAITI承担120,000元的违约金无事实和法律依据。即便ABULAJIANGMAIMAITI存在违约行为，一审判决120,000元的违约金过高，请求二审法院予以调整。综上，请求二审法院纠正一审判决的错误，支持上诉人的上诉请求。   哈斯也提阿依丁辩称，双方之间的租赁合同是两间房屋，后ABULAJIANGMAIMAITI经哈斯也提阿依丁同意转租了其中一间房屋，ABULAJIANGMAIMAITI尚欠房租款485,699元，一审认定的事实和确认的违约金正确，请求二审驳回上诉，维持原判。   哈斯也提阿依丁向一审法院起诉请求：1．判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令ABULAJIANGMAIMAITI支付哈斯也提阿依丁租金485699元及违约金120000元。   一审法院认定事实：2015年8月，哈斯也提阿依丁将其位于乌鲁木齐市天山区4、5号商铺出租给案外人马天明使用。2015年8月17日，案外人马天明将上述商铺转租于被告ABULAJIANGMAIMAITI。之后因哈斯也提阿依丁与马天明产生纠纷又将上述商铺收回。2015年9月1日，经哈斯也提阿依丁与ABULAJIANGMAIMAITI就上述商铺租赁事宜协商一致，重新签订一份《房屋租赁合同》约定：哈斯也提阿依丁将其位于新疆国际大巴扎4、5号商铺租赁给ABULAJIANGMAIMAITI。租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日共五年。商铺租金为每年800,000元，需在每年8月1日前一次性付清。ABULAJIANGMAIMAITI在租赁期间，保证按照合同约定的时间内交付租金，不得拖欠。如果发生拖欠行为，视为违约，哈斯也提阿依丁可单方终止合同并有权收回房屋。双方在合同中还约定如有一方违约应当承担违约责任，应支付违约金，违约金标准为一年期总租金的30%。2016年9月1日，哈斯也提阿依丁出具一份补充协议承诺：因4、5号商铺使用权存在争议，在争议解决前同意减免商铺租金150000元，待争议解决后恢复原价。2017年1月9日，哈斯也提阿依丁与ABULAJIANGMAIMAITI就上述商铺中的5号重新达成《房屋租赁合同补充协议》，约定哈斯也提阿依丁将其位于新疆国际大巴扎5号商铺租赁给ABULAJIANGMAIMAITI。租赁期限自2017年1月10日至2020年8月31日。租金为每年400000元，需在每年1月10日前一次性付清。如有一方违约应当承担违约责任，按一年期租金的30%支付违约金。该补充协议中，哈斯也提阿依丁还注明其同意ABULAJIANGMAIMAITI部分转租，租金由ABULAJIANGMAIMAITI负责收齐交付。当日，被告ABULAJIANGMAIMAITI将上述5号商铺以年租金400000元的价格转租于案外人帕子力江吾布力卡斯木，租赁期限自2017年1月20日至2020年8月20日。2018年3月13日，案外人帕子力江吾布力卡斯木直接支付哈斯也提阿依丁5号商铺租金600000元。之后，因ABULAJIANGMAIMAITI在合同履行过程中，没有足额交付租金，双方产生矛盾，ABULAJIANGMAIMAITI将其所承租的4号商铺于2018年2月交还给哈斯也提阿依丁，5号商铺仍由他人承租。   2015年9月1日至2016年12月31日应支付的租金，ABULAJIANGMAIMAITI自认其在扣除哈斯也提阿依丁承诺要减免的150,000元租金后，应支付原告哈斯也提阿依丁866,666元［（800,000元-150,000元）÷12个月×16个月］。此外，哈斯也提阿依丁通过案外人转交、ABULAJIANGMAIMAITI本人转账、给哈斯也提阿依丁买机票顶账等方式实收租金814,300元。   一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于涉外民事诉讼程序的特别规定，本案系涉外民事纠纷，即不同国籍民事主体之间发生的租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，ABULAJIANGMAIMAITI虽为外国国籍，但在中华人民共和国领域内进行诉讼，合同履行地及被告住所地均在中华人民共和国新疆维吾尔自治区，双方当事人亦未协议选择适用法律，且对本案适用中华人民共和国法律不持异议，故按照最密切联系原则，本案应当适用我国法律作为准据法。   租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原被告各提交一份房屋租赁合同，其中所涉及的商铺均为涉案商铺，原被告也均在合同落款处签字确认，但年租金分别约定为800,000元、700,000元（手写备注柒拾万元）。根据本案被告2017年1月9日以400,000元的价格转租涉案商铺中5号给案外人帕孜力江吾不力卡斯木的事实，一审法院确认年租金约定为800,000元的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，未损害国家及第三人的利益，为合法有效的合同，应作为认定本案事实的依据。据此，原被告均应严格按该合同的约定履行义务。   关于原被告之间房屋租赁合同解除问题。本案中，原被告之间所签订的《房屋租赁合同》租赁期限已届满，且被告ABULAJIANGMAIMAITI对合同的解除也不持异议，故对哈斯也提阿依丁请求解除《房屋租赁合同》的主张，予以支持。关于ABULAJIANGMAIMAITI应支付的租金数额。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”ABULAJIANGMAIMAITI自2015年9月1日至2016年12月31日应支付866,666元、自2017年1月至2018年2月应支付原告433,333元（400,000元÷12月×13月）商铺租金，共计1,299,999元，现已支付814,300元，实际拖欠485,699元（1,299,999元-814,300元），故一审法院认定ABULAJIANGMAIMAITI应支付哈斯也提阿依丁租金485,699元。合同履行期间，哈斯也提阿依丁已按照2016年9月1日的承诺，减免涉案商铺租金150,000元，现争议已解决，租金理应恢复原价。故对ABULAJIANGMAIMAITI抗辩因使用权纠纷导致涉案商铺被查封，产生停业、装修、物业等损失，应继续减免租金，实际未拖欠任何租金的主张，不予采信。关于违约金《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，本案中，原被告在房屋租赁合同中明确约定，如有一方违约，应支付违约金，违约金标准为一年期总租金的30％。哈斯也提阿依丁以合同中约定的其中一商铺年租金400,000元的30％主张违约金符合法律规定及双方之间的约定，故ABULAJIANGMAIMAITI应当支付哈斯也提阿依丁违约金120,000元，对该诉请予以支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，被告ABULAJIANGMAIMAITI虽主张已付清商铺租金，但未能提供证据加以证明，故应当承担举证不能的不利后果。   一审法院判决如下：一、解除原告哈斯也提阿依丁与被告ABULAJIANGMAIMAITI（译音：阿不拉江买买提）之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告ABULAJIANGMAIMAITI（译音：阿不拉江买买提）给付原告哈斯也提阿依丁商铺租金485,699元（1,299,999元-814,300元）；三、被告ABULAJIANGMAIMAITI（译音：阿不拉江买买提）支付原告哈斯也提阿依丁违约金120,000元（400,000元×30％）。   本院二审期间，双方均未提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。   本院认为，本案一方当事人ABULAJIANGMAIMAITI系澳大利亚国籍，其在中华人民共和国领域内进行诉讼，本案系涉外案件，应当选择适用准据法。鉴于双方当事人协议中未约定选择准据法，双方合同履行地及被告住所地均在中华人民共和国新疆维吾尔自治区辖区内，且双方对本案适用中华人民共和国法律不持异议，故本案应当适用我国法律。双方合同签订履行时间均在《中华人民共和国民法典》实施以前，故应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依照上述法律规定，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反效力性强制规定，属有效合同，双方均应遵照履行。   本案的争议焦点在于：1．一审是否存在超范围裁判；2．哈斯也提阿依丁的代理人是否有代理权限；3.ABULAJIANGMAIMAITI是否欠付哈斯也提阿依丁房屋租金；4.如ABULAJIANGMAIMAITI存在违约行为，一审判决所确认的违约金是否过高。   对于一审是否超范围裁判的问题，哈斯也提阿依丁的诉讼请求并未写明其所主张的租金计算起止时间，虽然其在事实理由部分所写双方合同是2017年签订的，但双方在诉讼中所举证据中还包含了2015年双方签订的房屋租赁合同，2017年的房屋租赁合同系2015年合同的补充协议，双方对上述证据均进行了质证和辩论。原判为减少当事人诉累，同时也为了全面审查案件事实，便于查明双方当事人的真实权利义务关系，针对该部分事实进行审查是必要的审理内容，并不存在超范围裁判的问题，故对该上诉理由，本院不予采纳。   对于哈斯也提阿依丁的公证认证材料中所表述的阿依丁哈斯也提并非同一人的上诉理由，有公证书中中文签字者为哈斯也提阿依丁，上下内容不同系中英文书写习惯不同造成的，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。   对于ABULAJIANGMAIMAITI是否欠付哈斯也提阿依丁的房屋租金问题。首先，ABULAJIANGMAIMAITI提交的2015年双方签订的合同中关于房屋租金标准部分明显是由年租金80万元涂改为70万元，且涂改处并无双方签字确认，故应当以80万元确认双方每年的租金标准。其次，对于2016年哈斯也提阿依丁出具的关于租金减免的承诺，ABULAJIANGMAIMAITI抗辩因部分房屋面积已被司法确认为他人所有而减免租金，故应当在租赁期限内减免每年租金。以该抗辩理由来看，ABULAJIANGMAIMAITI抗辩的条件不存在消失或终止的可能，不符合哈斯也提阿依丁承诺中关于纠纷终止后租金恢复的条件，故其抗辩理由与在案证据不符，本院不予采信。ABULAJIANGMAIMAITI作为承租人，应当承担支付租金的合同义务，举证证实其付清租金的事实，但其提交的证据不足以认定其已付清租金。ABULAJIANGMAIMAITI应付租金自2015年9月1日至2016年12月31日按每年65万元租金标准支付租金866,666元（650,000元÷12个月×16个月）、自2017年1月至2018年2月按每年40万元标准支付租金433,333元（400,000元÷12月×13月）商铺租金，共计1,299,999元，现已支付814,300元，实际拖欠485,699元。一审认定正确，本院予以确认。   对于违约金的问题。按照双方2017年补充协议约定每年租金于1月10日前一次性付清，ABULAJIANGMAIMAITI未能依约支付房屋租金应当承担违约责任，向哈斯也提阿依丁支付违约金。对于违约金是否过高，哈斯也提阿依丁并未举证证实其存在其他损失，故其损失应当为利息损失，违约金的计算标准可以确认为欠付款金额以及付款期限按照同期银行贷款利率计算利息损失，同时亦应体现违约金的惩罚性，以此一审确认的违约金数额并不存在过高的情形，故对于ABULAJIANGMAIMAITI的该上诉理由本院不予采纳。   综上所述，ABULAJIANGMAIMAITI的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9,856.99元，由ABULAJIANGMAIMAITI负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张新远   审  判  员   化 豫   审  判  员   张文婧   二 〇 二 一 年 六 月 十 七 日   书  记  员   马肖依