江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终5505号上诉人（原审被告）：胡红宇。上诉人（原审被告）：单立东。被上诉人（原审原告）：安贤玉。委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱美芳，北京大成（苏州）律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司吴江分行。委托诉讼代理人：吴伟，该行员工。上诉人胡红宇、单立东因与被上诉人安贤玉、原审第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初7974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡红宇、单立东的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安贤玉要求继续履行合同、要求支付违约金和中介费的诉讼请求；本案诉讼费用由安贤玉承担。事实和理由：合同履行过程中，胡红宇、单立东一直在催问安贤玉贷款事项办理情况，安贤玉回复的贷款日期一直在变化，先承诺2019年6月7日到账，后又说6月14日、6月20日、6月21日、7月1日到账。双方约定的时间是真实意思表示，属于合同约定的一部分，具有合同相同的效力，安贤玉与胡红宇、单立东最终约定到账时间为7月1日，实际上于7月11日贷到账，根据合同约定已经超过7日，安贤玉应当承担违约责任。安贤玉二审辩称，一、安贤玉已经在胡红宇、单立东催告的合理期限内履行付款义务，关于胡红宇、单立东提到短信或电话沟通中提到的到账日期均是银行贷款业务员答复的日期，并非双方补充约定的付款日期。安贤玉已于6月初提交贷款资料，银行审批迟缓并非安贤玉所愿。二、胡红宇、单立东拒绝协助过户，构成违约，理应承担违约责任。胡红宇、单立东于2019年7月1日短信通知安贤玉合同失效，系其单方意思表示，其后因安贤玉同意的补偿金额未达到其要求，便拒绝办理过户，胡红宇、单立东行为构成违约。且即便安贤玉延迟付款十天，也不会导致胡红宇、单立东合同目的无法实现，也没有达到胡红宇、单立东解除合同的法定条件。三、一审法院酌定的违约金过低，无法弥补安贤玉的损失。原审第三人未作述称。安贤玉向一审法院起诉请求：1、胡红宇、单立东继续履行2019年4月4日签署的《房屋买卖合同》；2、胡红宇、单立东协助安贤玉履行松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204房产的过户手续。3、胡红宇、单立东支付违约金47.4万元；4、胡红宇、单立东支付安贤玉律师费5万元。5、胡红宇、单立东支付中介信息服务费3.2万元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费由胡红宇、单立东承担。一审法院认定事实：2015年6月，单立东、胡红宇向工商银行吴江分行贷款71万元用于购买位于吴江区××花园××室的房屋。2015年6月26日，工商银行吴江分行向单立东、胡红宇发放购房贷款71万元。截至2020年2月4日，单立东、胡红宇尚结欠贷款本金614896.26元、利息1192.64元，合计616088.9元。2019年4月4日，单立东、胡红宇作为售房人（甲方），安贤玉作为购房人（乙方）与苏州金地名居房产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称金地公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区松陵镇长板路988号南长安花园107幢3204室的房屋（包含一个车位）转让给乙方，建筑面积为143.11平方米，转让价款为237万元；乙方于2019年4月4日交付购房定金10万元，并向丙方交付中介服务费32000元；甲方承诺于款清腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方；乙方知晓甲方产权正在办理中，待产证办出后，甲乙双方配合丙方办理该房屋网签等手续；若乙方违约，定金概不退还，若甲方违约需双倍支付违约金给乙方，中介费由违约方负责；双方任何一方拒绝履行合同，由违约方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。截至合同签署之日，安贤玉在苏州行政区域内无住宅类房屋所有权登记信息，且已连续缴纳个人所得税一年以上。2019年4月4日，安贤玉向单立东支付定金10万元，并向金地公司支付中介服务费32000元。2019年4月19日，南长安花园107幢3204室的房屋办理不动产权登记，登记所有权人为单立东、胡红宇，该房屋登记地址为吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室，不动产权证号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9018293号。2019年4月19日，该房屋办理抵押登记，登记他项权利人（抵押权人）为工商银行吴江分行，抵押方式为一般抵押，登记债权数额为71万元。2019年4月24日，涉案房屋继续由金地公司挂牌出售并由该公司提供居间服务。2019年5月14日，单立东、胡红宇与安贤玉签署存量房交易资金托管协议，约定安贤玉将购房款227万元汇入资金托管账户（账号54×××34）。2019年5月14日，安贤玉向资金托管账户汇款77万元。2019年6月21日，单立东以短信方式询问安贤玉“贷款能不能办下来”，安贤玉回复“资料递了、审核也通过了，就银行放款慢点，这个您应该了解的，现在所有银行好像都很慢”，“不是说7月1号嘛，这还没到你着急啥啊”，“这也不是我想咋滴就能咋滴的事，这事银行决定的事”。2019年6月28日，安贤玉与兴业银行股份有限公司苏州分行签署个人购房抵押借款合同一份（编号201900408801000），向该行借款150万元用于购买吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室房屋。2019年7月11日，该行向安贤玉发放借款150万元，并汇入资金托管账户。2019年7月1日晚上，单立东以短信方式向安贤玉表示：“今天钱没有到账，我们的房子不卖了，合同失效了”。2019年7月2日，单立东与居间机构工作人员通话，表示：安贤玉说7月1日贷款到位，现在还没有到，日期变了多少次了，并要求工作人员转告安贤玉“房子不卖了”；工作人员表示：这些时间是银行项目经理跟其说的，其转达给单立东。2019年7月22日，安贤玉与单立东通话，协商过户事宜，安贤玉以额外支付8万元房款为条件要求单立东协助过户，但单立东不认可该条件，要求安贤玉额外支付15万元。2019年7月20日，安贤玉与北京大成（苏州）律师事务所签署委托代理合同一份，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费5万元。2019年9月24日，该所向安贤玉开具江苏增值税普通发票一份，价税合计金额为5万元。2019年7月23日，安贤玉因向一审法院申请保全，向永诚财产保险股份有限公司吴江支公司投保诉讼保全责任险，并向该保险人支付保费1500元。审理中，安贤玉表示：自愿以其交在房产交易中心托管资金帐户中的托管资金227万元代单立东、胡红宇偿还工商银行的剩余贷款，如上述托管资金不能直接还贷，安贤玉承诺另行出资代单立东、胡红宇偿还工商银行的剩余贷款。安贤玉将616088.9元支付到一审法院指定账户。以上事实，由安贤玉提交的房屋买卖（居间）合同、税收完税凭证、苏州市不动产住宅登记信息查询结果证明、中介费收据、定金收据、不动产权证、存量房出售信息挂牌登记表、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、个人购房抵押借款合同、借款借据、兴业银行APP截图、中国农业银行账户交易明细、委托代理合同、代理费支付账单、律师费发票、保函、保费发票、通话录音；胡红宇、单立东提交的短信聊天信息、录音及文字稿；一审法院调取的不动产登记信息以及到庭各方的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：安贤玉与胡红宇、单立东签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。胡红宇、单立东辩称安贤玉在微信聊天记录中答应2019年7月1日前款项到位，事实上没有到位，超过时间，安贤玉构成违约，不应该继续过户，安贤玉应当按照市场价格交易，才同意过户。一审法院认为，根据合同法的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方未在房屋买卖合同中明确支付房款的期限，但双方以行为确认了安贤玉申请商业贷款支付剩余房款，故应当给安贤玉贷款支付房款的必须准备时间。2019年6月21日，单立东催促安贤玉支付购房款，2019年6月28日，安贤玉与兴业银行签订了借款合同，2019年7月11日，兴业银行发放了贷款，应视为安贤玉在合理期限内履行了付款义务，不构成违约，一审法院对胡红宇、单立东的上述抗辩意见不予采信。本案中，双方已经办理了资金托管手续，安贤玉已经将全部购房款支付至托管帐户，单立东、胡红宇应办理抵押注销手续并协助安贤玉办理过户手续，胡红宇、单立东至今未履行，构成违约，应当按照合同约定继续履行合同，办理抵押注销手续及过户手续，并承担相应的违约责任。安贤玉要求继续履行房屋买卖合同，办理过户手续的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。诉争房屋虽然已经设定了抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。现第三人工商银行吴江分行作为抵押权人同意由安贤玉代为清偿贷款本息之后注销抵押登记，安贤玉亦同意代为偿还贷款本息，故一审法院予以准许。根据双方房屋买卖合同，违约方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，中介费由违约方负责。安贤玉要求胡红宇、单立东承担中介费3.2万元，符合双方合同约定，于法有据，一审法院予以支持。安贤玉主张律师费、为保全而支出的保费1500元，并非实现债权必然发生的费用，属于安贤玉的实际损失。安贤玉主张成交价格的20%的违约金，即47.4万元。一审法院认定，安贤玉主张的违约金过分高于实际损失，考虑到胡红宇、单立东的违约行为给安贤玉造成的实际损失，违约金兼具补偿性和惩罚性的功能，一审法院酌情将违约金调整为11.85万元，故对安贤玉的律师费、为保全支出的保费的诉讼请求，不予支持。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决：一、安贤玉与单立东、胡红宇于2019年4月4日签订的《房屋买卖(居间)合同》继续履行。安贤玉于判决生效之日起十日内代单立东、胡红宇向第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行还诉争房屋吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室项下贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行在上述贷款清偿情况下十日内协助出具还贷证明给安贤玉并协助注销房屋抵押登记手续。二、单立东、胡红宇于上述第一项判决内容履行完毕之日起十日内协助安贤玉将吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室过户至安贤玉名下。三、单立东、胡红宇于判决生效之日起十日支付安贤玉中介信息服务费3.2万元，违约金11.85万元。四、驳回安贤玉的其他诉讼请求。案件受理费9360元、保全费3020元，合计12380元，由安贤玉负担2000元，由单立东、胡红宇负担10380元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，安贤玉与胡红宇、单立东之间的房屋买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中安贤玉已将全部购房款支付至资金托管账户，胡红宇、单立东未能清偿其购房贷款、办理注销抵押登记，并要求安贤玉按照现在市场价格购房，已构成违约。安贤玉要求胡红宇、单立东继续履行买卖合同并协助办理过户手续，本院予以支持。因诉争房屋存在抵押权，安贤玉同意代为偿还贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行作为抵押权人同意安贤玉代为偿还贷款本息后办理注销抵押登记，故本院对此予以准许根据双方合同约定，违约方应当支付合同成交价款20%作为违约金，中介费由违约方承担。安贤玉虽按照合同约定主张47.4万元的违约金，但考虑到安贤玉的实际损失及违约金的补偿性和惩罚性功能，一审将违约金调整为11.85万元，尚属合理，本院予以维持。胡红宇、单立东上诉主张其与安贤玉约定的贷款到账时间为2019年7月1日，实际上贷款到账时间为2019年7月11日，根据合同约定安贤玉构成违约。本院认为，根据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，本案中双方在买卖合同中对于剩余房款到账期限并未明确约定，故对于安贤玉通过贷款方式支付购房款应当给予必要的准备时间，胡红宇、单立东于2019年6月21日向安贤玉催要购房款，兴业银行于2019年7月11日将贷款打入资金托管账户，应当视为安贤玉在合理期限内履行了付款义务。安贤玉与胡红宇、单立东之间的微信聊天中虽提到7月1日，但安贤玉也明确贷款并非自己控制，系银行放款慢，故胡红宇、单立东以此为由主张安贤玉构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胡红宇、单立东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由胡红宇、单立东负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二一年六月十一日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉