天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2459号上诉人（原审被告）：杨小云，女，1965年3月20日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：刘梦媛，天津荣泓晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市红桥区公租房管理有限公司，住所地天津市红桥区西青道建设里大楼9门首层。法定代表人：杨俊祥，总经理。委托诉讼代理人：刘斌，天津国轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马世斌，天津国轩律师事务所律师。上诉人杨小云因与被上诉人天津市红桥区公租房管理有限公司（以下简称红桥区公租房管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小云上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回红桥区公租房管理公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由红桥区公租房管理公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.杨小云系特困低保户，经与红桥区公租房管理公司商议同意将案涉公租房转为廉租房，填写表格办理手续并按其指示将拆迁补偿款15，899元交至天津市河北区房屋管理局，故杨小云应交房租并非每月875元，应为每月54.68元；2.案涉房屋经检测甲醛超标，以致杨小云生病住院治疗，在重新装修并清除甲醛后才搬回居住，双方多次交涉未果，其无权要求杨小云支付房租；3.红桥区公租房管理公司未追讨过房租，在租赁期满后也未续租或要求腾退房屋，在甲醛问题未解决情况下要求杨小云按照月租金标准1.3倍收取房租显失公平。红桥区公租房管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。红桥区公租房管理公司向一审法院起诉请求：1．杨小云支付红桥区公租房管理公司房屋租金及占有使用费共计88,760元；2．案件受理费由杨小云负担。一审法院认定事实：2011年5月30日，杨小云作为乙方承租人，与作为甲方的出租人天津市房产经理公司签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，该合同主要内容为：甲方将秋怡家园房屋出租给乙方，该房屋建筑面积54.68平方米；租赁期限为3年，自2011年6月1日至2014年5月31日；租赁期限届满，乙方需继续承租的，应在本合同期限届满的3个月前，向甲方申请续租，经区房管局审核符合条件且双方同意继续租赁该房屋的，必须在《公共租赁住房租赁合同续签记录》（附件1）中明示，经双方签字或盖章后生效；该房屋按建筑面积计算租金，租金按月支付；租金标准为每月16元/平方米，该套房屋月租金为875元；乙方同意补贴发放银行代扣每月廉租住房租房补贴用于交纳房屋租金；乙方每月1日前应向租金代扣卡里存入需自行支付的租金，银行统一代扣乙方交纳的房屋租金；未按规定日期和金额交纳租金，甲方除有权向乙方追索房租外，每日向乙方收取月租金1%的违约金；租赁期满时，乙方应腾退该房屋，解除合同至腾退住房期间的房屋使用费按照届时租金标准的1.3倍收取。合同签订后，天津市房产经理公司依约将秋怡家园房屋交付给杨小云使用。租赁期满后，未显示有续签记录。杨小云未腾空返还秋怡家园房屋。天津市住房保障补贴管理子系统截屏及杨小云银行账户流水明细显示：2011年5月24日杨小云交纳5,468元的房屋保证金，同时交纳2011年6月的房屋租金875元，2011年8月15日扣划2011年7月的房屋租金875元，2011年10月18日扣划2011年8月的房屋租金875元，2011年12月21日扣划2011年9月的房屋租金875元，2012年2月16日扣划2011年10月的房屋租金875元，2012年4月18日扣划2011年11月的房屋租金875元，2012年6月21日扣划2011年12月的房屋租金875元，2012年7月18日扣划2012年1月的房屋租金875元，2014年5月9日扣划2012年2月的房屋租金875元，2014年5月12日扣划2012年3月的房屋租金875元。之后杨小云的银行扣款账户内再无余额，至今未有资金流水信息，未扣款，未交纳租金。红桥区公租房管理公司主张曾通过电话、口头向杨小云催要过租金，杨小云对此予以否认，红桥区公租房管理公司除提供2019年12月份的限期交付租金通知书张贴照片外，未提供其他证据。另，2012年7月30日，杨小云委托天津康净世洁室内环境治理有限公司进行了室内环境检测，检测结果记载厨房甲醛超标。2012年8月27日，天津市环境监测中心出具监测报告，记载为厨房甲醛超标。2012年12月24日，天津市环境监测中心出具监测报告，记载为甲醛未超标。红桥区公租房管理公司、杨小云均认可，杨小云入住秋怡房屋时无家具，厨房内有橱柜，一个没有门的小吊柜。杨小云称秋怡家园房屋自2012年8月检测出甲醛后，其搬至姐姐家居住，房屋一直空着。2017年2、3月份，其将橱柜和吊柜改成三合板材料，将客厅和卧室的墙壁重新刷漆，并找除甲醛的公司除了室内甲醛后搬回居住，现屋内正常。另，杨小云提交的残疾证记载杨小云系抑郁症二级。一审法院认为，天津市房产经理公司与杨小云签订的《天津市公共租赁住房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、红桥区公租房管理公司起诉是否超过法定诉讼时效期间。二、杨小云是否应当交纳所欠的房屋租金及使用费。关于争议焦点一。关于红桥区公租房管理公司的起诉是否超过法定诉讼时效期间一节。诉讼时效是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。本案中，天津市房产经理公司与杨小云于2011年5月30日签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日，约定杨小云每月1日前向租金代扣卡里存入需自行支付的租金。红桥区公租房管理公司主张杨小云未支付自2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金及自2014年6月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费。首先，对于合同期限内的自2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金是否超过诉讼时效。本案系在同一租赁合同项下按月支付租金，属于分期履行合同约定之债中的定期给付债务，即系继续性合同履行过程中持续定期发生的债务。但对于房屋租金，在该合同项下的每一期租金具有一定的独立性，而该独立性并不足以否认租金债务的整体性，且该合同履行期限较短，故以最后一期租金履行期限届满后一并起算诉讼时效较为适宜，即适用一年的诉讼时效，根据《天津市公共租赁住房租赁合同》，可以认定上述租赁期限内租金的诉讼时效期间最后一日为2015年5月2日。现红桥区公租房管理公司主张曾通过电话、口头向杨小云催要过租金，在杨小云对此予以否认的情况下，红桥区公租房管理公司应对诉讼时效中断承担举证责任，而红桥区公租房管理公司现未能提交在该日前曾向红桥区公租房管理公司主张过权利等诉讼时效中断的相关证据，故对于红桥区公租房管理公司主张合同期限内的房屋租金，因诉讼时效已经届满，一审法院不予支持。其次，对于2014年6月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费是否超过诉讼时效。租赁合同已因期限届满亦未能续租而终止，同时红桥区公租房管理公司以未能腾房为由主张杨小云自2014年6月1日起按租金标准的1.3倍收取房屋占有使用费，故红桥区公租房管理公司自合同到期后即应知晓杨小云不再享有合同权利，不应继续占用租赁物，即杨小云存在持续性侵权，诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人起计算。故对于2014年6月1日至2017年3月17日期间的房屋占有使用费，诉讼时效在红桥区公租房管理公司起诉之前已届满，而红桥区公租房管理公司提交的证据亦无法认定存在诉讼时效中断，故对于该期间的房屋占有使用费，因诉讼时效已经届满，一审法院不予支持。关于争议焦点二。合同签订后，天津市房产经理公司按照合同约定将秋怡家园房屋交付给杨小云使用，杨小云作为房屋的承租人，应承担支付租金的义务。本案房屋系政策性保障住房，红桥区公租房管理公司取得该房屋经营管理权，有权向杨小云主张租期内的租金及租赁合同到期后的房屋占有使用费。本案租赁合同期限截止至2014年5月31日，现租赁期限已到期，同时作为政策性保障住房，能否续签还需经区房管局审核是否符合条件，现双方未续签租赁合同，故该租赁合同已因期限届满而终止。杨小云在合同到期后未将秋怡家园房屋腾空返还给红桥区公租房管理公司，故应自期限届满后支付相应的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算标准，合同约定租赁期满后的房屋占有使用费按照月租金标准的1.3倍收取，即每月1,137.5元，该约定不违反法律规定，一审法院予以确认。现杨小云作为履行支付义务的一方，未交纳该费用，故对红桥区公租房管理公司要求杨小云支付自2017年3月18日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费的主张，一审法院予以支持，即39,205.83元（共计三十四个月零十四天）。另，关于杨小云主张秋怡家园房屋甲醛超标一节，因自2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金已经超过法定诉讼时效期间，故对该期限内房屋甲醛是否超标一审法院不再审查。对于之后的房屋甲醛是否超标问题，杨小云提供的三份鉴定报告结果不一致，相互矛盾，且自2014年6月未再进行相关鉴定，而现杨小云自认该房屋已不存在甲醛超标问题，故对杨小云继续要求不支付此后房屋占有使用费的主张，一审法院不予支持。对于杨小云主张廉租房问题，双方未约定由红桥区公租房管理公司办理廉租房，且与本案并非同一法律关系，故对杨小云以此为由不支付房屋占有使用费的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：“一、杨小云于本判决发生法律效力之日起三日内给付天津市红桥区公租房管理有限公司自2017年3月18日至2020年1月31日的房屋占有使用费共计39,205.83元；二、驳回天津市红桥区公租房管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,020元，由天津市红桥区公租房管理有限公司负担1,128元，杨小云负担892元。”本案二审期间，杨小云提交如下证据：1.诊断证明书，证明杨小云在案涉房屋内居住患病；2.承诺书，证明第三次环境检测报告不符合约定检测条件。红桥区公租房管理公司对证据1真实性无异议，对证明目的不认可；对证据2真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，杨小云提交证据1、证据2均不能证明其证明目的，对该两份证据本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，天津市房产经理公司与杨小云签订的《天津市公共租赁住房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。案涉房屋系政策性保障住房，天津市房产经理公司已将秋怡家园房屋交付给杨小云使用，现红桥区公租房管理公司取得该房屋经营管理权，有权向杨小云主张租金及租赁合同到期后的房屋占有使用费。一审判决认为2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金和2014年6月1日至2017年3月17日期间的房屋占有使用费已经超过诉讼时效，红桥区公租房管理公司未提起上诉，本院予以维持。关于双方争议案涉公租房转为廉租房，房屋租金应为每月54.68元的争议焦点，因红桥区公租房管理公司系按照《天津市公共租赁住房租赁合同》的约定主张租金及房屋占有使用费，双方未约定由红桥区公租房管理公司办理廉租房，且与本案并非同一法律关系，对该项上诉请求本院不予支持。关于案涉房屋甲醛超标的争议焦点，杨小云提供的三份鉴定报告结果不一致，相互矛盾，且自2014年6月未再进行相关鉴定，而现杨小云自认该房屋已不存在甲醛超标问题，杨小云主张不支付此后房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。关于房屋占有使用费的计算标准，合同约定租赁期满后的房屋占有使用费按照月租金标准的1.3倍收取，即每月1,137.5元，该约定不违反法律规定，杨小云主张显失公平依据不足，本院不予支持。综上所述，杨小云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人杨小云负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  兰岚二〇二一年六月十一日书记员  王欣