安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初4783号 原告：张恒（案外人），男，1996年7月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：蔡雨歌，安徽胜方律师事务所律师。 被告：袁玲（申请执行人），女，1964年10月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：任圣楠（被执行人），女，1983年7月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市明星房地产开发有限责任公司（被执行人），住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：任圣楠，该公司经理。 原告张恒与被告袁玲、被告淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）、被告任圣楠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张恒及其委托诉讼代理人蔡雨歌，被告袁玲到庭参加诉讼，第三人明星公司、任圣楠经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张恒向本院提出诉讼请求：1．终止执行本院（2020）皖0621执异92号执行裁定书，解除对濉溪经济开发区××道××小区××栋××室房屋的查封（价值45万元）；2．确认濉溪经济开发区××道××小区××栋××室房屋归张恒所有；3．案件受理费由袁玲、明星公司承担。事实和理由：张恒与明星公司在案涉房屋查封之前就存在合法有效的商品房买卖合同。2014年7月15日张恒与明星公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于濉溪经济开发区××道××小区××栋××室房屋，张恒支付了全部购房款，明星公司向张恒出具了注明“已付全部购房款”的收据并向张恒交付了案涉房屋。张恒在案涉房屋被查封之前就已经实际占有并入住该房屋，案涉房屋系张恒唯一用于居住的房屋。张恒认为濉溪县人民法院作出的（2020）皖0621执异92号执行裁定书缺乏事实和法律依据，该裁定损害了张恒对案涉房屋的所有权。 袁玲辩称，张恒提起的执行异议之诉不能成立，应驳回张恒的诉讼请求。理由如下：1．本案在2018年就裁定查封案涉房产，张恒在2018年8月提出执行异议，不符合常识和法律规定；2．张恒未缴纳全部购房款，其提交的房款收据不具有真实性；3．张恒所购房产未办理预告登记，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，应当继续执行该房产；4．根据张恒提交的相关水电费单据来看，张恒无法提供真实有效的付款凭据，其提出理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第（三）款“已支付全部价款”的条件。 明星公司、任圣楠未予答辩。 张恒针对其诉讼请求向本院提交如下证据： 1．张恒身份证复印件及（2020）皖0621执异92号执行裁定书。证明张恒、袁玲及明星公司均是本案适格主体。 2．购房合同、收据、银行取款记录。证明在濉溪县人民法院查封之前张恒与明星公司之间签订合法有效的书面合同，明星公司已确认张恒支付了全部购房款。 3．张恒居住涉案房屋产生的物业费及生活缴费发票。证明张恒在案涉房屋被濉溪县人民法院查封前就已经合法实际占用。张恒购买该房屋用于生活居住且其名下无其他用于居住的房屋。 4．中国工商银行及中国邮政储蓄银行交易明细。证明张恒已经将购房款交付明星公司。 袁玲对张恒所举证据发表质证意见如下：对证据1无异议，对证据2中购房合同无异议，银行取款记录与明星公司开具的收据无关联性，证据3未提交交付余款的证明,证据4不能证明张恒将剩余的128000元交给明星公司，与本案无关联性。 袁玲针对其抗辩理由未举证。 经庭审举证、质证，本院对张恒所举证据认证如下：张恒所证据1-4能够相互印证，证实张恒已实际交付购房款并占有使用案涉房屋的事实，本院予以认定。 经过上述认定的证据及当事人陈述，本院审理查明事实为： 袁玲与明星公司、任圣楠民间借贷纠纷一案判决生效后，明星公司未履行生效判决，袁玲向本院申请强制执行，本院于2018年9月13日查封了位于濉溪经济开发区××道××小区××栋××室房屋。后张恒向本院提出执行异议，2020年10月14日，本院作出（2020）皖0621执异92号裁定，驳回张恒的异议请求，张恒不服，提起案外人执行异议之诉。 2014年7月15日，张恒与明星公司签订“商品房买卖合同”，合同约定：“张恒购买明星公司开发的位于濉溪经济开发区××道××幢××单元××号房（建筑面积为126.43平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米2689.24元，总价款34万元），付款方式为签订合同当日首付款20万元，余款以贷款方式支付；出卖人应当在2014年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后480日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年7月15日张恒支付首付款20万，明星公司出具收据。2014年12月7日付款128000元，同日明星公司向张恒出具收据载明：15＃201室全部购房款（优惠后价款328000元）已付清。2015年3月3日，张恒向明星公司缴纳购房契税及公共维修基金14560元。此后涉案房屋自2015年一直由张恒占有使用至今，张恒向顺安物业公司缴纳了2015年至2020年物业费用并缴纳了电费等。 另查明，案涉房屋已备案在张恒名下（备案号201×××821）。 本院认为，本案争议焦点为张恒对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张恒在本案中主张其和明星公司之间的商品房买卖合同而形成的执行标的具有排他性的民事权益，对张恒的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，根据张恒在本案诉讼中提供证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与明星公司签订了合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十予以认定，具体分析如下：（一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。2014年7月15日张恒与明星公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋总价款、购房款支付方式及房屋交付时间等，该合同不违反法律规定，应为合法有效合同。（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。本案中，从张恒所提交物业费、电费等证据可以看出其自2015年至今一直在案涉房屋居住，且无证据证明张恒有其他可以用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。张恒向本院提交了明星公司出具购房款收据、张恒亲友及明星公司会计取款记录等可以印证案涉房屋购房款已支付百分之五十以上，收据上记载缴款方式的瑕疵，不足以否定张恒已经交付购房款的事实。另涉案房屋已备案登记在张恒名下，系因明星公司经营问题导致涉案房屋未能办理产权登记，故在人民法院查封之前未办理过户登记亦并非张恒自身原因，张恒对此没有过错。综上，根据现有在案证据，应当认定张恒就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院对张恒部分诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在本案中不予处理。袁玲辩称张恒关于排除法院强制执行的理由不能成立的意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行位于濉溪经济开发区××道××幢××单元××号房房屋； 二、驳回张恒的其他诉讼请求。 案件受理费6220元，由袁玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张陈良 人民陪审员  王雪莉 人民陪审员  李 凯 二〇二一年六月二十二日 法官 助理  朱 静 书 记 员  张培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。