辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2865号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区太原街177-9号、10号4层、8层、9层、13层，统一社会信用代码：9121020073641330XW。负责人：任晓东，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一洲，辽宁法大律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区五四路197号101室，统一社会信用代码：91210200747872966P。法定代表人：郭炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤丽，辽宁智库律师事务所实习律师。中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司（以下简称太平洋公司）因与大连千甲盛世房地产开发有限公司（以下简称千甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。太平洋公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判千甲公司向太平洋公司返还房屋租赁保证金416000元。事实与理由：一、太平洋公司不续租案涉房屋系因千甲公司违约在先，该公司提供的房屋存在诸多质量问题，无法达到办公用途。太平洋公司并未违约，不应承担违约责任。（一）千甲公司作为案涉房屋的出租人，应对案涉房屋进行维修养护，使案涉房屋符合使用用途。但案涉房屋在租赁期内存在暖气没有温度、吊顶渗漏严重、墙面已被漏水浸泡毁坏严重、电梯内部施工痕迹未拆除、厕所严重反味、正门无法正常开合等诸多严重质量问题，导致案涉房屋无法起到办公用途。在租赁期间内太平洋公司曾多次要求千甲公司对上述质量问题进行维修，但千甲公司在长达三年的租赁期间内从未履行过维修义务，千甲公司的法定代表人对上述质量问题也予以承认。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”及《房屋租赁合同》第六条第2款“租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日进行维修”之规定，案涉房屋的维修义务应由千甲公司承担。根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”之规定可知，当出租人未履行维修义务时，承租人享有自行维修后向出租人主张维修费用的权利，而并非当出租人不履行维修义务时，维修义务便转嫁到承租人一方，必须由承租人自行维修租赁物，故原审适用法律错误。千甲公司在长达三年的租赁期间内持续违约，拒不履行对案涉房屋的维修义务，更不可能在太平洋公司自行维修后向太平洋公司支付案涉房屋的维修费用。（二）退一步讲，即使案涉房屋需要由太平洋公司自行维修，但案涉房屋存在吊顶渗漏严重的质量问题，如进行维修，需要其他业主予以配合并同意施工行为，且修复工作对专业性要求极高，需要专业施工人员进行，并协调与其他业主之间的关系。太平洋公司只对案涉房屋所在大厦的第四层享有租赁权，不具备对该质量问题自行维修的能力。综上，太平洋公司未能续租案涉房屋系千甲公司违约在先，千甲公司未能提供符合办公用途的房屋，且在租赁期间内拒不履行对案涉房屋的维修义务，太平洋公司签订《房屋租赁合同》的目的无法实现。太平洋公司并未违约，不应向千甲公司支付违约赔偿金。二、太平洋公司已提前两个月告知千甲公司租赁期间届满后将不再续租房屋，给予千甲公司充分的时间与他人签订《租赁合同》，太平洋公司未能续租并未给千甲公司带来任何损失。太平洋公司已于2020年7月30日向千甲公司发送了《告知书》，告知千甲公司不再续签《房屋租赁合同》。2020年10月1日，太平洋公司自案涉房屋搬离。双方在《房屋租赁合同》第三条第2款中明确约定：“乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前2个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同”，且太平洋公司与千甲公司签订的《房屋租赁备忘录》（以下简称《备忘录》）对租赁合同中必要的房屋租赁价格条款也未作明确约定，《备忘录》仅仅是为《房屋租赁合同》到期后双方对是否续签租赁合同而达成的意向，故该《备忘录》的法律性质只是双方约定在将来一定期限内订立租赁合同的预约合同，太平洋公司按照《备忘录》之约定续租的前提是千甲公司在《房屋租赁合同》履行期间内不存在违约行为。在千甲公司违约在先，从未履行对案涉房屋的维修义务，致使案涉房屋不能达到办公用途的前提下，太平洋公司订立《房屋租赁合同》的目的已无法实现，太平洋公司有权不再续租案涉房屋。退一步讲，若太平洋公司未按《备忘录》之约定续租，存在违约行为，将造成千甲公司损失，但根据《合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，通常未按约定与出租人签订《房屋租赁合同》造成的损失主要为原承租人搬出后至出租人与新的承租人建立房屋租赁关系期间出租人不能收取租金的损失，在通常情况下，承租人如要提前终止合同时需要在搬离前一个合理期限内将搬迁的情况和时间告知出租人。本案中，太平洋公司已提前两个月告知千甲公司租赁期限届满后将不再续租案涉房屋，给予了千甲公司充分的时间与新的承租人订立《房屋租赁合同》，故千甲公司不会因太平洋公司未能续租产生任何损失。根据《合同法》第一百一十四条之规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应以受到的实际损失为基础，且在太平洋公司不存在违约的情况下，原审判令太平洋公司支付千甲公司相当于6个月租金的赔偿金416000元明显过高，应予调整。千甲公司针对太平洋公司的上诉请求辩称,不同意太平洋公司的上诉请求。一、太平洋公司诉请解除《房屋租赁合同》没有事实和合同依据，太平洋公司提出的房屋维修事宜并未达到合同约定的解除条件，亦未达到合同目的无法实现的情形，太平洋公司无权主张解除租赁合同，太平洋公司应承担合同解除的违约责任，根据《房屋租赁合同》及《备忘录》约定，千甲公司有权要求太平洋公司承担违约金。根据《房屋租赁合同》第五条第三款“租赁期间，使用该房屋所发生的……采暖费等费用由乙方承担……”及第六条第二款“租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担……”之约定，如案涉房屋存在质量问题，太平洋公司应及时通知千甲公司，而太平洋公司在租赁期间并未向千甲公司提出任何书面维修通知。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十一条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”之规定，太平洋公司因案涉房屋质量问题而单方解除《房屋租赁合同》的，应达到案涉房屋危及太平洋公司的安全或者健康的程度。但案涉房屋质量并未达到法定及合同约定的解除条件，亦未达到合同目的无法实现的情形。因此，太平洋公司属于单方解除租赁合同，应承担违约责任。案涉房屋采暖是由供暖公司提供，采暖费由太平洋公司承担。千甲公司并非供暖企业，案涉房屋暖气没有温度，应由太平洋公司向供暖公司投诉反映，而并非千甲公司的义务。根据《房屋租赁合同》第三条第一款“甲乙双方约定，房屋租赁期为：2017年9月15日起至2020年9月14日止”，以及《备忘录》第一条“……即续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日止，其他租赁条件按原房屋租赁合同及物业合同履行”和第二条“若乙方未按上述约定续租，乙方承诺赔偿甲方原租赁合同12个月租金作为赔偿金，其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，剩余赔偿金乙方应在3日内支付给甲方，如逾期1日，乙方按房屋年租金的日万分之五赔偿给甲方……”之约定，因太平洋公司原因导致未与千甲公司签订续租合同的，应承担未续租的违约责任，按《房屋租赁合同》12个月租金作为赔偿金，其中6个月租金千甲公司可以直接从保证金中予以扣除。因此，一审法院认定千甲公司不予返还太平洋公司保证金正确。二、因太平洋公司擅自解除合同，案涉租赁期限未届满，剩余三年租期未履行，太平洋公司提前解约行为已造成千甲公司重大损失（装修残值损失76万元及三个月空置期的租金损失20万余元，计96万余元），案涉合同约定的合同解除违约金（12个月租金832200元）明显低于给千甲公司造成的实际损失。（一）《备忘录》中已明确约定租赁期限、租金及双方权利义务，属于《房屋租赁合同》的续约合同，而非预约合同。根据《备忘录》第一条“乙方承诺并保证，该合同租赁期限届满后，乙方将以不低于每天2.8元每平米的租赁价格继续承租该房屋三年，如当其周边地区租赁房屋价格上涨，乙方应按当时房屋租赁价格支付甲方租金，调整后房屋租赁价格上限不得超过每天3.5元每平米。即续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日止，其他租赁条件按原房屋租赁合同及物业合同履行”之约定，太平洋公司同意续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日，租金按2.8元/天/平米计算，但涨幅不超过3.5元/天/平米，其他租赁条件按《房屋租赁合同》继续履行。《备忘录》的内容符合《民法典》第七百零四条“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定。（二）因太平洋公司提前解除合同，给千甲公司造成的损失包括千甲公司为案涉房屋进行装修的装修残值损失（76万元）及三个月房屋空置期的租金损失（20万余元），合计已达约96万余元。千甲公司系为太平洋公司承租案涉房屋且双方全部履行六年租期（《房屋租赁合同》三年及《备忘录》三年）的前提下，才同意进行装修案涉房屋并据此根据整个六年租赁期限考虑并约定的租金标准。千甲公司已按太平洋公司的要求将案涉房屋进行了装修改造，投入大量装修费用，共计152万元。太平洋公司提前解除合同造成千甲公司剩余三年租期的装修残值损失76万元（152万/6年×3年）。太平洋公司单方解除合同后，在新冠疫情的情况下，千甲公司至少存在三个月的房屋空置期。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，千甲公司三个月房屋空置期的租金损失为208050元（832200元/12月×3月），以上合计损失96万余元。千甲公司要求太平洋公司按合同约定12个月租金标准承担违约金832200元已客观上大幅低于实际给千甲公司造成的损失。因此，千甲公司有权扣留太平洋公司已支付的保证金。千甲公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判太平洋公司支付违约赔偿金832200元（保证金416000元不予返还，另支付赔偿金416200元）。事实与理由：一、一审判决认定违约金过高，欠缺事实依据。判断违约金高低的标准是实际损失，千甲公司的实际损失主要是两项：千甲公司为案涉房屋进行装修的剩余价值损失76万元（直线法折旧，152万/6年×己履行3年）及至少三个月空置期的租金损失20万余元，实际损失合计至少96万元，违约金是832200元，实际损失大于违约金，不存在违约金过高的调减情形。一审判决没有查明、比较违约金和实际损失的大小，直接得出“违约金过高”的结论，调减一半，远低于千甲公司的实际损失。关于剩余装修价值损失。太平洋公司要求千甲公司先装修房屋，然后才同意租赁，这是交易达成的条件。千甲公司之所以投入152万元，是因为双方预期的租期是六年，成本可以完整收回，这才有了《备忘录》双方提前锁定后续再租三年。按照企业会计准则以及税法规定，装修的通常折旧做法年限平均法，前三年摊销了成本76万元，但是后三年太平洋公司毁约不租，千甲公司投入的装修成本就损失了一半即76万元。关于房屋闲置租金损失。太平洋公司毁约后，千甲公司另觅合适的租户，至少需要3个月时间。二、一审法院适用法律错误，不应当适用《合同法》第一百一十四条关于惩罚性违约金的规定调减本案的赔偿性违约金标准。（一）本案是赔偿性违约金，不应当适用惩罚性违约金调减规定。合同法第一百一十四条适用的对象是惩罚性违约金，而本案属于赔偿性违约金，不具有惩罚性，不应当调整。千甲公司实际损失远大于约定违约金，调减违约金，导致千甲公司的实际损失没有得到弥补。作为合同订立的前提条件，双方考虑到装修投入、闲置损失，才有预定的832200元违约金，以求与实际损失的大体吻合。（二）本案违约金只针对后三年，不应当减半调整。依据合同约定，本案违约金是仅仅针对后续三年租期，而非针对整个六年租期。太平洋公司除了搬家占用了不足1个月之外，后三年没有履行，由此造成的损失比履行了大部分的合同要大得多。一审判决认定六年期的合同已经履行了三年，违约金减少二分之一，没有注意到本案违约金只是针对后三年作出的约定，与前三年无关，调减违约金考量了非相关因素。（三）太平洋公司故意违约，不宜调整。太平洋公司明知还有后续三年，明确告知不履行，属于有履行能力而故意不履行。站在太平洋公司的立场，房屋市场是买方市场，其有能力任意选择房屋，虽然与千甲公司有后三年的租期约定，也知道不履行的后果是要承担违约责任，仍然执意选择违约，有违诚信。（四）商事活动强调效率与诚信，本案双方当事人都是商事主体，租赁商业用房从事商业活动。违约金条款是商事主体参与市场竞争、作出商业决策、订立交易合同的条件之一，目的是保证交易完成，司法进行干预应当保持克制谨慎的态度，不应破坏商业主体的合理预期，不宜调整违约金。太平洋公司针对千甲公司的上诉请求辩称，不同意千甲公司的上诉请求。案涉租赁合同不存在解除问题，双方签订的租赁合同已经实际履行完毕。正因为千甲公司存在违约行为，太平洋公司决定不再续签租赁合同。在租赁合同已经履行完毕的前提下，太平洋公司要求返还保证金。《备忘录》只是双方对于是否续签合同达成的预约合同，《备忘录》并不等同于租赁合同。在租赁合同中明确约定，如果需要继续续约，双方应正式签订租赁合同，在原租赁合同履行期内存在诸多质量问题，太平洋公司决定不再继续履行，千甲公司的法定代表人明确承认这些质量问题。但千甲公司与物业公司相互推脱，从未履行过维修义务。在原租赁合同履行过程中千甲公司存在诸多违约的情况下，现有的租赁房屋根本无法达到办公的使用条件，所以太平洋公司决定不再续签合同。太平洋公司向一审法院起诉请求：千甲公司返还房屋租赁保证金416000元。千甲公司向一审法院反诉请求：1.太平洋公司支付水费3739.8元；2.太平洋公司支付自2020年9月15日至2020年10月1日期间租金38760元；3.太平洋公司支付赔偿金832200元，其中千甲公司有权扣除保证金416000元不予返还，太平洋公司支付剩余赔偿金416200元；4.太平洋公司支付逾期支付赔偿金的违约金，按年租金832200元的日万分之五标准计算自2020年9月17日起至实际支付之日止（暂计算至起诉日约26000元）。一审法院认定事实：2017年9月15日，太平洋公司（乙方、承租方）与千甲公司（甲方、出租方）就乙方承租甲方可依法出租的大连市沙河口区五一路46号华都文郡2A号楼1单元4层房屋事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在辽宁省大连市沙河口区华都文郡2A号楼1单元4层。该房屋建筑面积约为760平方米，房屋用途为办公，房屋类型为商住两用，结构为框架。房屋租赁期为2017年9月15日起至2020年9月14日止。双方约定，该房屋年租金总计为含税总价832200元。签订合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为6个月的租金，即416000元。甲方负责交付的房屋是按照乙方要求已装修好并验收通过的办公楼宇。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方自行安装的设备设施，由乙方负责运行、维修、日常维护、保养、年检、设备设施的更新，费用由乙方承担。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，太平洋公司向千甲公司交纳了房屋租赁保证金416000元，千甲公司向太平洋公司出具了收款收据。千甲公司将案涉房屋交付太平洋公司使用，太平洋公司亦依约向千甲公司交纳了房屋租金至2020年9月14日。2017年9月27日，太平洋公司（乙方、承租方）与千甲公司（甲方、出租方）签订《备忘录》，约定，乙方承诺并保证，该合同租赁期限届满后，乙方将以不低于每天2.8元每平米的租赁价格继续承租该房屋三年，如当其周边地区租赁房屋价格上涨，乙方应按当时房屋租赁价格支付甲方租金，调整后房屋租金价格上限不得超过每天3.5元每平米。即续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日止，其他租赁条件按原房屋租赁合同及物业合同履行。若乙方未按上述约定续租，乙方承诺赔偿甲方原租赁合同12个月租金作为赔偿金。其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，剩余赔偿金乙方应在3日内支付给甲方。如逾期1日，乙方按房屋年租金的日万分之5赔偿给乙方。若甲方未按上述约定将房屋租赁给乙方，甲方承诺赔偿乙方原租赁合同12个月租金作为违约赔偿金，赔偿金甲方应在3日内支付给乙方。如逾期1日，甲方按房屋年租金的日万分之5赔偿给乙方。备忘录还约定了双方的其他权利义务。2020年7月30日，太平洋公司向千甲公司发送告知书，告知千甲公司双方《房屋租赁合同》不再继续履行，权利义务终止。2020年8月10日，千甲公司向太平洋公司复函，告知该公司不同意解除合同，若太平洋公司提前解除合同则构成违约，须承担违约责任。2020年10月1日，太平洋公司自案涉房屋搬离。另查，2017年8月15日，千甲公司与广东省华侨建筑装饰有限公司签订《装饰装修工程合同》，委托广东省华侨建筑装饰有限公司辽宁分公司对案涉房屋进行装修，装饰范围包括：铝合金隔栏、地面混凝土垫层、自流平、塑胶地板、墙面、顶棚、大白、乳胶漆、卫生间砌体、贴瓷砖、地面砖、天棚集成吊顶、便池、灯具、排风、门及门套、电梯前室门套、天棚吊顶、地面砖、讲台、暖气改造、电路改造、安装灯具、开关插座。本工程采用合同单价包死，合同单价为每平方米2000元，包死总价1520000元。合同还约定了双方的其他权利义务。一审法院认为：千甲公司与太平洋公司之间签订的《房屋租赁合同》以及《备忘录》均是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然租赁合同约定的租赁期限为2017年9月15日至2020年9月14日，但根据备忘录的约定，太平洋公司在租赁期限届满后应当以不低于每天每平米2.8元的租赁价格继续承租该房屋三年，现太平洋公司已自案涉房屋搬离，双方未再续签合同。关于太平洋公司拒绝续租案涉房屋，是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的争议问题，根据法律规定及合同约定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。太平洋公司已实际使用案涉房屋三年，该公司现提供的证据不足以证明案涉房屋存在相关质量缺陷导致其无法继续使用。即使案涉房屋确实存在问题需要维修而千甲公司未及时维修，太平洋公司作为出租人（注：一审此处为笔误，应为承租人）亦可以自行维修并向千甲公司主张相关维修费用。故太平洋公司主张因案涉房屋存在质量问题导致无法继续使用的意见，不予采纳。太平洋公司未按照双方签订的备忘录的约定，在租赁期限届满后继续承租该房屋三年，存在违约行为，应当承担违约责任。按照备忘录的约定，太平洋公司应赔偿千甲公司原租赁合同12个月租金作为赔偿金。其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，剩余赔偿金太平洋公司应在3日内支付给千甲公司。如逾期1日，太平洋公司按房屋年租金的日万分之5赔偿给千甲公司。该违约条款所约定的违约金过高，综合本案相关情况，酌情将违约金调整至原租赁合同6个月租金，即太平洋公司向千甲公司交纳的租赁保证金金额416000元，太平洋公司应当向千甲公司支付赔偿金416000元。鉴于太平洋公司向千甲公司交纳了租赁保证金416000元，抵扣赔偿金416000元后，千甲公司无须向太平洋公司返还保证金。太平洋公司要求千甲公司返还租赁保证金416000元的诉讼请求，不予支持。千甲公司要求太平洋公司支付赔偿金832200元以及逾期支付赔偿金的违约金的反诉请求，亦不予支持。关于千甲公司要求太平洋公司支付水费3739.8元的反诉请求，太平洋公司表示同意，应予以照准。关于千甲公司要求太平洋公司支付2020年9月15日至2020年10月1日期间租金38760元的反诉请求，太平洋公司向千甲公司交纳租金至2020年9月14日，太平洋公司于2020年10月1日自案涉房屋搬离，故太平洋公司应当向千甲公司支付2020年9月15日至2020年10月1日期间租金38760元，千甲公司的此项反诉请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司支付被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司违约赔偿金416000元（自原告中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司在被告大连千甲盛世房地产开发有限公司处房屋租赁保证金416000元中扣除）；二、原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司支付被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司2020年9月15日至2020年10月1日期间的房屋租金38760元；三、原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司支付被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司水费3739.8元；四、驳回原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3770元（原告已预交），由原告负担；反诉费6404元（被告已预交），由被告负担3202元，由原告负担3202元，于判决生效之日起十日内给付被告。本院二审期间，千甲公司围绕上诉请求提交以下证据：证据1.《抵顶房屋接收及承诺书》；证据2.《竣工交接单》；证据3.《房屋装饰装修结算明细》。拟证明千甲公司按照太平洋公司的承租意向及办公使用需求对案涉房屋进行了装修，发生费用154万余元，千甲公司与装修单位确定按照合同总价152万元执行，并以抵顶房屋的形式支付工程款。太平洋公司对证据1的真实性及关联性均有异议，认为一审时千甲公司仅提供装修合同而没有提供付款凭证，亦未提出以房屋抵顶装修款；对证据2的真实性有异议，认为一审时千甲公司提交过《竣工交接单》，但在甲方工程负责人处没有签字，二审提交的《竣工交接单》中工程竣工负责人处有签字；认为证据3即使真实，也体现出案涉房屋仅为基础装修，在租赁合同解除后，下一承租方可以继续使用，千甲公司不存在任何损失。太平洋公司已提前两个月告知千甲公司解除合同，给了对方合理的寻租期。本院认为，千甲公司为证明该公司为装修案涉房屋已支付152万元装修费用，在一审时已提交了与案外人广东省华侨建筑装饰有限公司签订的《装饰装修工程合同》及《竣工交接单》为证，二审时该公司提交的证据1、证据3均形成于一审庭审之前，但千甲公司在一审时并未提及上述证据，亦未向法院申请延期举证，其在一、二审时提交的《竣工交接单》内容相同，但在工程负责人处存在差别，鉴于太平洋公司对千甲公司在与太平洋公司签订《房屋租赁合同》前对案涉房屋进行装修的事实无异议，故本院对装修事实予以确认。二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：太平洋公司未与千甲公司续约的行为是否构成违约；如构成违约，太平洋公司向千甲公司支付的违约赔偿金的金额应如何确定？该争议焦点具体可从以下几个方面进行分析：1.《备忘录》是否为预约合同？双方所约定的租赁期限是三年还是六年？2.太平洋公司是否违反了预约合同，应否承担违约责任？3.《备忘录》中约定的违约赔偿金应否调整；如调整需考量哪些因素？首先，《备忘录》是否为预约合同？双方所约定的租赁期限是三年还是六年？本案中，双方争议之一在于案涉《备忘录》是续约合同还是预约合同。预约合同是当事人约定为将来一定期限内订立合同而作出的有约束力的意思表示。本案中，双方于2017年9月15日签订《房屋租赁合同》，约定了租赁物的面积、用途、租赁期限、租金及支付期限、解除条件、违约责任等条款，根据该合同第三条约定，“房屋租赁期为2017年9月15日至2020年9月14日”，即租赁期限为三年。千甲公司上诉称，双方于2017年9月27日签订的《备忘录》中已明确约定租赁期限、租金及双方权利义务，属于《房屋租赁合同》的续约合同。本院认为，该《备忘录》中，虽有“乙方（注：太平洋公司）承诺并保证，该合同租赁期限届满后，乙方将以不低于每天2.8元每平方米的租赁价格继续承租该房屋三年……”的约定，但针对2020年9月15日之后的租金标准，双方仅确定了最低租金标准及上限，而未确定最终的租金标准，即在《房屋租赁合同》的租期届满后，双方仍需就租金标准协商一致后才能确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式，租赁物维修等条款”，租金条款作为影响租赁合同双方权益的重要条款，在《备忘录》对租赁合同必要的房屋租赁价格条款未作明确约定的情况下，不能认定双方已就另外续租三年达成合意，《备忘录》只是为《房屋租赁合同》到期后双方就是否续签租赁合同而达成的意向性协议，该《备忘录》的法律性质是双方约定在将来一定期限内订立租赁合同的预约合同。故本院对太平洋公司的上诉理由予以采纳，认定《备忘录》为预约合同，双方签订的租赁合同的期限为三年。其次，太平洋公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？如前所述，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日。在该合同履行期间，太平洋公司已按约定足额、按时向千甲公司支付了保证金、租金，太平洋公司在2020年7月30日向千甲公司发出告知书，告知该公司租赁合同不再继续履行，并于三年合同履行期限届满后的30日内自行从案涉房屋搬离，并未违反《房屋租赁合同》项下承租人的义务，千甲公司上诉称系太平洋公司单方解除合同构成违约的理由不能成立。但是，在2017年9月27日的《备忘录》中，双方明确约定，“若（太平洋公司）未按上述约定续租，承诺赔偿原租赁合同12个月租金作为赔偿金，……”，即当事人双方在《备忘录》中就太平洋公司未能续租的违约责任已做出约定，太平洋公司对《备忘录》的真实性没有异议，该《备忘录》的内容为双方真实意思表示，太平洋公司未履行《备忘录》中关于在《房屋租赁合同》租赁期限届满后继续承租的义务，即未能与千甲公司续订新的租赁合同，已违反了《备忘录》的约定，千甲公司根据《备忘录》的约定要求太平洋公司承担违约责任，有合同依据。太平洋公司在本案中承担违约责任并非基于在三年合同期内单方解除合同，而是因为未按承诺与千甲公司续租而承担预约合同项下的违约责任，故太平洋公司关于《房屋租赁合同》已履行完毕，其不应承担违约责任的上诉理由本院不予采纳。鉴于双方在《备忘录》中已约定“其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除”，故太平洋公司已交付给千甲公司的保证金需结合《备忘录》的约定以及对违约责任的判定后，判断应否部分返还或不予返还，故太平洋公司关于《房屋租赁合同》已履行完毕，千甲公司应返还保证金的上诉理由，本院不予采纳。再次，《备忘录》中约定的违约赔偿金应否调整；如调整需考量哪些因素？《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在《备忘录》第二条约定，若太平洋公司未按约定续租，赔偿原租赁合同12个月租金作为赔偿金，其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，即双方约定了因违约产生的损失赔偿的具体计算方法，为原租赁合同的12个月租金。本院认为，双方系在2017年9月15日签订三年期的《房屋租赁合同》后，又于2017年9月27日签订《备忘录》约定租赁合同到期后续租三年及未续租的违约责任，并对违约赔偿金作出具体约定。双方当事人均为商事主体，在签订合同之前应进行了详细的考察和谈判，并应充分了解违约的法律后果。双方约定了违约赔偿金的计算方法，便于在一方违约时通过该约定，绕开举证责任的风险负担，因此，该约定在举证责任方面有利于守约方，但并不等于守约方不承担任何举证责任。即违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现太平洋公司对于其未按《备忘录》中的承诺续签三年合同并无异议，但辩称是千甲公司违约在先，同时抗辩该约定的违约赔偿金过高，请求予以调整。根据上述规定，判断违约金是否过高，需以实际损失为基础。现太平洋公司未续租为事实，如太平洋公司抗辩不应承担违约责任或请求减少违约赔偿金的金额，需举证证明未能续租系由于千甲公司原因造成、该违约赔偿金已过分高于千甲公司的实际损失，而千甲公司需举证证明其确实有实际损失存在（包括合同履行后可以获得的利益）。关于千甲公司的实际损失。本案中，千甲公司称其实际损失包括但不限于以下两方面：其一为案涉房屋装修的剩余价值损失76万元，其二为至少三个月的房屋空置期损失。关于房屋装修剩余价值损失，在《房屋租赁合同》第六条中约定，“甲方负责交付的房屋是按照乙方要求已装修好并验收通过的办公楼宇”，千甲公司在一审时提交了其与案外人签订的《装饰装修工程合同》及《竣工交接单》，二审时提交了《房屋装饰装修结算明细》等，拟证明其为履行与太平洋公司六年期的租赁合同，产生装修费用152万元，由于租赁合同只履行三年，产生装修损失76万元。庭审中，千甲公司承认案涉房屋原为清水房，太平洋公司租赁该房屋系作为办公使用，因此，千甲公司作为出租人，向太平洋公司提供符合办公用途的房屋系其基本义务，太平洋公司称因考虑到整个六年租期才对案涉房屋进行装修改造，理由不能成立。从千甲公司提交的《装饰装修工程合同》及《房屋装饰装修结算明细》来看，装修项目中除了“玻璃格栏”、“玻璃门”、“玻璃牌匾”、“讲台”等外，其他如地面砼、大白乳胶漆、防水、电气水暖改造、卫生间改造等均为基础装修，即并非为了太平洋公司单独所做个性化定制，虽太平洋公司在三年期满未继续租赁，但上述基础装修仍可继续使用，千甲公司采用直线法折旧将其所称的装修成本平均摊销在六年里，前提是上述装修系为了太平洋公司特殊单独定制、六年期满后无法利用且无残值，但从现有情况看并非如此，故即使千甲公司所称装修成本152万元属实，其称因太平洋公司违约而导致的装修损失为76万元，理由亦不成立。关于房屋空置期损失。太平洋公司上诉称，其已于2020年7月30日向千甲公司发送《告知书》，给予千甲公司充分的时间与他人另行签约，故不存在空置期损失。本院认为，双方作为商事主体，应该是在预见到千甲公司因未能续租存在装修成本、预期可得利益、房屋空置期等损失的情形下，才在《备忘录》中约定未续租即承担12个月租金的违约赔偿责任。因此，太平洋公司即使是在租赁合同到期前两个月书面通知千甲公司不再续租，该行为只是告知并给予出租人以适当寻租时间，但案涉租赁物面积较大，位于建筑物的四层，需要千甲公司另行招租、谈判，以确定合适的承租人，并非太平洋公司上诉所称的没有空置期损失，故太平洋公司提前通知的法律后果只能适当减轻其违约责任，而非免责，对其不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该条确定了减轻损失规则。本案中，千甲公司在收到太平洋公司的通知后，应积极采取措施以防止损失进一步扩大，如可自行利用标的物或者在合理期限内重新进行招租而获得收益。千甲公司系2020年11月提起反诉，该公司一方面按12个月租金主张赔偿金，另一方面仍然享有对外出租获取租金的权益，既有悖于违约金补偿性为主的性质，又有违公平，故酌情确定三个月的空置期较为合理。另需考量的是，因租赁合同属于长期性合同，本案系因未续租而引起，人民法院在依当事人申请对违约金是否调整做出判断时，亦应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故原《房屋租赁合同》项下的履约行为亦应作为未续租原因予以考量。根据约定，“租赁期间，千甲公司保证该房屋及其设施处于正常的可使用和安全的状态”，虽根据太平洋公司在一审提交的租赁物照片及通话录音显示，太平洋公司所称的诸多质量问题尚不足以危及太平洋公司的人身安全或者健康，但千甲公司并未提交证据证明该公司已对相关损坏或故障予以维修，该行为虽非导致租赁合同解除的法定事由，但对是否续租会产生一定影响。鉴于千甲公司在租赁合同履行期间存在消极履行出租人义务的行为，其上诉称太平洋公司故意违约不续租，本院不予采纳。综上所述，本院认为，一审法院结合本案的具体情况，酌情将违约赔偿金调整至原租赁合同六个月的租金并无不当，本院予以维持。太平洋公司要求返还租赁保证金及千甲公司要求支付12个月租金作为违约赔偿金的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15083元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司负担7540元，由大连千甲盛世房地产开发有限公司负担7543元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十一日书记员  葛美玲