山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0881民初2602号原告：曲阜市圣地园林有限公司，住所地曲阜市北外环路南孔林墙北（书院），统一社会信用代码：91370881060428826A。法定代表人：宋增娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁玉金，山东博翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海洲，山东博翰律师事务所律师。被告：魏国，男，汉族，1973年3月12日出生，住曲阜市。委托诉讼代理人：孔勇勇，山东鲁都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德荣，山东鲁都律师事务所实习律师。第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地曲阜市静轩西路（时庄）。统一社会信用代码：91370881738185240K。法定代表人：王建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：颜廷霞，女，该公司会计。原告曲阜市圣地园林有限公司（以下简称圣地园林公司）与被告魏国，第三人曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣地园林公司的法定代表人宋增娥及委托诉讼代理人袁玉金、孙海洲，被告魏国的委托诉讼代理人孔勇勇、孔德荣，第三人圣地置业公司的委托诉讼代理人王辉、颜廷霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣地园林公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销曲阜市人民法院（2020）鲁0881执异30号裁定书并对圣地置业公司名下位于曲阜市房屋继续执行；2、依法确认曲阜市涉案房产属于原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告圣地园林公司与被告圣地置业公司建设工程施工合同纠纷一案，经曲阜市人民法院2019年6月21日作出的（2019）鲁0881民初2099号裁定，查封被告圣地置业公司名下位于曲阜市房屋。2019年10月23日以曲阜市人民法院（2019）鲁0881执1460号立案执行，被告魏国作为案外人，针对“曲阜市百年巨匠路1号71号房屋”向曲阜市人民法院提出了执行异议。2020年7月30日，曲阜市人民法院做出了（2020）鲁0881执异30号执行裁定书，中止对被执行人圣地置业公司名下位于曲阜市房屋的执行。对上述（2020）鲁0881执异30号执行裁定书的内容，原告表示不服，理由为魏国作为案外人，所提交的证据材料不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本案中魏国提供的《百年巨匠艺术公馆内部认购协议》不符合该规定，根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所。”双方约定的其他事项。魏国提供的《百年巨匠艺术公馆内部认购协议》的内容并没有包含《商品房销售管理办法》所规定的所有内容，也就是说，该认购协议不等于购房合同，也就不存在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。再者，魏国没有出具任何有关能证明实际占有涉案房屋的证据及证明，不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。其次，魏国不能提供给圣地置业公司的打款明细。尽管提供了曲阜圣地置业公司开具的收据，该收据并非正规的商品房买卖发票，可以由圣地置业公司任意出具和修改。根据最高院的规定：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本案被告没能提交支付全部案款的证据。另在魏国提出书面异议期间在曲阜市人民法院听证期间，原告认为魏国与圣地置业公司及曲阜力帮建材有限公司三方签订的《协议书》系伪造，圣地置业公司落款公章系伪造；盖章时间晚于2018年3月31日之后，该协议书中的具体内容条款及签订时间均可由圣地置业公司任意填写、修改，具有较大的随意性。关于《协议书》系伪造一事原告曾在被告魏国提出书面异议后向曲阜市人民法院邮寄书面申请鉴定书申请鉴定，曲阜市人民法院未受理原告的申请。综上所述，原告认为魏国所提出的执行异议不能成立，其理由也不应予以采纳，故依据相关规定提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告魏国辩称，曲阜市人民法院（2020）鲁0881执异30号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告的诉求。1、我与第三人在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我与第三人签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购协议》，该协议的签订时间早于法院查封的时间（2019年6月21日）。圣地园林公司称该协议不属于商品房买卖合同，与事实不符，也没有违法律规定，该协议是我与第三人真实意思表示，虽然名为认购合同，但合同中对于房产的位置、面积、价款及交付方式、办证时间均进行了详细的约定。同时，第三人也收到了我的全部房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购订购预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。2、我已支付了涉案房产的全部价款。2018年3月31日，案外人曲阜力帮建材有限公司与第三人圣地置业公司达成以债权抵房款的约定，曲阜力帮建材公司将对圣地置业公司的1116万元的债权抵顶圣地置业公司百年巨匠联排别墅52、69、70、71、79号共五套，同日，我及王盛峰从力帮建材公司购买案涉的69、71号别墅，向曲阜市海州商贸有限公司借款400万元转至力帮建材公司账户，另外又从我的账户转至力帮建材公司40万元，并支付部分现金，圣地置业公司给我出具收到房款的收据凭证，从而能够说明我已支付了全部购房款。3、第三人圣地置业公司于我付款当日即交付房屋且非因我的原因未能办理房屋过户登记。圣地置业公司已经于抵房当日向我交付了案涉别墅及车库的钥匙，我与第三人圣地置业公司签订的买卖合同中明确约定了第三人应在2019年9月1日前给我办理不动产登记转移手续，且对以上事实，第三人圣地置业公司均予以认可。因此，我要求驳回原告诉求的主张完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，本案中法院作出的（2020）鲁0881执异30号《执行裁定书》有据可依，中止执行是法院依法行为，是维护我合法权益的正义之举，也是维护法律尊严的正当行为。故请求依法驳回原告的诉求。第三人圣地置业公司述称，房屋销售的情况有我公司出具的合同和收据为证，系真实情况，被告是合法获得的房屋，我方也交付其使用，并且被告已装修入住了，这是我方了解的真实情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告圣地园林公司提交以下证据：1、曲阜市人民法院（2020）鲁0881执异30号执行裁定书，证明原告申请执行的房屋，案外人提出异议，法院裁定对曲阜市百年巨匠1号71号房屋中止执行。2、照片一组，系原告在执行听证会上的卷宗内拍到的协议书一份，证明与被告提供的证据存在不一致。3、国有建设用地使用权出让合同1份、百年巨匠艺术公馆预售许可证查询信息1份（打印件）、百年巨匠艺术公馆预售许可证查询信息1份（打印件），证明：百年巨匠艺术公馆出让宗地总面积58397.70平方米，规划建设总面积58397.70平方米，但取得预售许可证的商品房仅43幢，预售面积为35879.50平方米，涉案房屋不在预售许可的商品房范围内，至今也未取得预售许可证，也未取得土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证，属于违法建造，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《认购协议》及《协议书》均无效。4、百年巨匠艺术公馆项目房屋登记查询信息1份。证明：第三人圣地置业公司开发的百年巨匠艺术公馆项目已办理产权登记的房屋仅32套，涉案房屋既不登记在被告名下，也未登记在第三人圣地置业公司名下，而是未办理任何登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定，被告无权对于未登记在任何人名下的涉案房产提出异议，因此原审执行裁定书没有法律依据。5、房屋现状视频1份。证明被告根本没有实际占有房屋，更没有进行装修。经质证，被告魏国对证据1、2的真实性无异议，对证据2的证明观点提出异议，认为该协议签订时一式三份，执行异议听证期间，被告所持的协议书与原告的内容一致，该协议书为手写格式，我方本庭提供的协议书是第三人圣地置业的那一份。对于证据3的真实性无异议，对于该证据中的预售许可证查询信息打印件以及商品房查询信息打印件真实性有异议，两份打印件系原告从网页中打印，不符合证据的有效形式；对于证据4真实性无异议，但对于原告证明观点提出异议，该证据中显示的证据类型为首次登记，证据中的房屋是否为第三人公司全部登记房屋，需要核实；对于证据5视频的真实性无异议，该视频中的房屋是案涉房屋，但对于原告证明观点提出异议，案涉房屋自2018年第三人即将房屋钥匙交付于被告，被告虽未对房屋进行装修装饰，但案涉房屋实际是被告魏国占有。第三人圣地置业公司对证据1、2、5质证意见被告魏国的意见一致。对证据3、4确认案涉69、71号房屋因公司原因未办理预售许可证，未办理房屋登记，但确为公司的财产。被告魏国向本院提交以下证据：1、被告与圣地置业公司签订的《曲阜百年巨匠艺术公馆认购协议》及收据一组，证明2018年3月31日，被告与圣地置业公司就曲阜百年巨匠艺术公馆小区71号楼的买卖事宜达成约定，圣地置业公司出具223.2万元收据。2、关于圣地置业公司和曲阜立邦建材公司债权债务情况说明一份，证明2018年3月31日，圣地置业公司将百年巨匠公馆中包含案涉房屋的联排别墅5套以债权折抵房款的方式折抵给曲阜力帮建材有限公司。3、协议书一份，证明被告魏国与圣地置业公司、曲阜力帮建材有限公司签订该协议，约定曲阜力帮建材公司将从圣地置业公司抵账房屋（案涉房屋）转让给被告魏国，并约定圣地置业公司、立邦建材公司应协助被告办理房屋相关手续。4、曲阜力帮建材有限公司银行转让记录一份，证明2018年3月31日，被告魏国等人向曲阜力帮建材公司转账1000余万元，另又支付了部分现金，被告履行了付款义务。5、曲阜力帮建材有限公司出具的说明一份，该证据证明被告魏国购买了立邦公司从圣地置业公司折抵的案涉房屋，且已经向力帮建材公司支付房款。6、证人证言一组，曲阜市海洲商贸有限公司总经理孔令建出庭作证称其于2018年3月31日向被告魏国出借400万元用于被告购买案涉别墅。7、流动资金借款合同、保证合同、抵押合同、抵押清单以及记账凭证一组。证明2016年5月曲阜力帮建材有限公司向山东曲阜农村商业银行贷款990万元，第三人圣地置业公司提供担保并提供抵押物，该贷款的实际使用人为圣地置业公司，该款项于2018年3月31日由曲阜力帮建材公司代为偿还完毕，该证据能够与证据2、4相互印证，证明魏国向力帮建材支付案涉房屋的购房款项后，与第三人圣地置业公司签订房屋认筹协议，魏国已经全额支付了案涉房屋的购房款。8、协议书两份（协议书是本案中鉴定的协议书的另外两份，其中一份是在被告方在执行异议听证程序中向法院提交的），三份协议书均是同一时间形成，被告曾于2019年9月向法院提交过该协议书，从而说明案涉司法鉴定意见书的意见不能够予以采纳。9、加盖山东省曲阜市农商银行股份有限公司印章的流水，该份证据可与证据四相结合，证明观点相同。经质证，原告对证据1认购协议的真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为该协议是一份认购协议，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，不能视为买卖合同。对收据提出异议，认为收据上的收款人颜廷霞的签字与其他案件的收据收款人签字不一致；对证据2的真实性有提出异议，应当提供农商银行贷款以及借款转账的原始凭证，以证明该款的真实性及证明该960万元的贷款是谁贷的。对证据3的真实性提出异议，与在执行异议听证会上提供的协议书不一致，原告在听证会上有该协议书的拍照，与庭审中被告提交的协议书明显不一致（公章加盖印章的型号、签字的时间和手印大小均不一致）。对证据4银行转账记录的真实性有异议，没有加盖银行的印章，该份记录不完整，应提供曲阜力帮公司2018年全年的银行明细，原告怀疑第三人等人为曲阜力帮公司偿还贷款。对证据5、6真实性有异议，本案被告都是银行工作人员，上述贷款及借款都是与公司之间发生的行为，公司将其贷款及借款用房屋折抵给第三人明显不合理。对证据7真实性不能确信，证明目的有异议，该证据不能证明贷款的实际使用人为圣地置业公司，因为力帮公司为贷款人，故其应当向银行偿还款项，故被告如需证明该贷款实际使用人为圣地置业公司，应当出具相应的银行转账记录、借款合同，否则法院没有任何证据能认定力帮与圣地置业之间存在债权债务关系。第一次庭审中的证据四银行流水是打印件，不是银行加盖公章出具的，该证据真实性存疑，不能证明相关转账记录的真实性。对于证据8协议书因被告自认与检材均属于同一时间形成，故该两份协议书形成时间也应当于2020年7月份且被告在检材质证时不能提供该两份检材进行鉴定，应当认为是其放弃自身权利。对该证据9的真实性不予认可，该公章显示为山东曲阜农村商业银行贷款合同专用章，作为专业商业银行机构绝不会在该银行流水中加盖与本业务不相符的贷款合同专用章，故该证据不符合法律规定的形式，也跟第一次庭审提交的证据四内容不一致。第三人曲阜圣地置业公司对证据均无异议，并针对原告对证据1的收据作出说明，该收据属实，收款人颜廷霞的签字也是其本人所签。本院认为，原、被告提交的证据符合民事证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认并在卷佐证。经原告申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对协议书（被告提交的证据3）圣地置业公司公章形成时间进行鉴定，该机构出具鉴定意见书一份。经质证，原告认为鉴定书结论是正确的，鉴定程序是经过人民法院认可的，故程序合法。司法鉴定意见书证明了涉案三方《协议书》及《认购协议》签订于2020年7月左右，在涉案房屋被查封后，第三人与被告及案外人曲阜力帮建材有限公司恶意串通私自处置被查封房产，妨碍司法，损害了原告的利益，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第52条第（二）、（五）条规定，《城市房地产管理法》第37条第（二）项规定，《协议书》及《认购协议》均无效。被告魏国对该鉴定书提出异议：1、鉴定意见为：两印文时间（比对材料载明的时间2020年7月14日）系相近时间盖印形成，但并未注明相近时间中的相近具体区间；2、魏国就案涉纠纷提出执行异议申请的时间是2019年9月，在该时间魏国就已向法院提交一份协议书（该协议书一式三份），因在执行异议听证后，被告不慎将听证程序中提交的原件暂时丢失，在初次庭审中，被告从圣地置业公司处找到另一份协议书提交（鉴定书中的协议书），现魏国已经找回原异议听证程序中所提交的协议书原件，且将另一份留存在曲阜力帮建材的原件从该公司调取，该三份协议书均系同一时间形成，由此能够说明协议书并非在2020年7月份形成；3、本案中所鉴定的协议书，仅是作为被告提供的证据中的一份，被告在第一次庭审中也提交了2018年3月31日，被告与第三人签订的认购协议及第三人向被告出具的收据，以上证据也足以证明案涉房屋在法院查封之前被告及与第三人签订了协议并缴纳可所有的购房款项。第三人圣地置业公司意见同魏国的意见一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人圣地置业公司开发建设曲阜市百年巨匠艺术公馆，圣地置业将曲阜市百年巨匠艺术馆绿化工程给原告圣地园林公司施工，后圣地园林公司诉圣地置业建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2019）鲁0881民初2099号民事裁定，与2019年6月21日查封圣地置业公司名下曲阜市房屋，后作出（2019）鲁0881民初2099号民事判决，该民事判决发生法律效力后，原告向本院申请执行。在执行过程中，被告魏国作为案外人于2019年9月24日对执行位于曲阜百年巨匠路1号71号房产提出执行异议。2020年7月30日本院作出（2020）鲁0881执异30号执行裁定书，裁定中止百年巨匠1号71号房屋的执行。圣地园林公司遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。2016年5月，曲阜力帮建材有限公司向山东曲阜农村商业银行贷款990万元，第三人圣地置业公司提供担保并提供抵押物，该贷款由圣地置业公司的实际使用。圣地置业公司并欠付案外人曲阜力帮建材有限公司借款及材料款，共计对其负担债务1116万元。2018年3月31日，圣地置业公司与曲阜力帮建材有限公司达成以房抵债协议，双方签订说明一份，圣地置业公司将曲阜百年巨匠艺术公馆联排别墅52号、69号、70号、71号、79号共五套以债权折抵房款的方式折抵给曲阜立邦建材有限公司。同日，被告魏国与第三人圣地置业公司和曲阜力帮建材有限公司签订协议书三份，约定由魏国在签订协议三日内向曲阜力帮建材有限公司支付223.2万元，购买上述房屋中的71号房，圣地置业公司、曲阜力帮建材有限公司积极协助签订相关文件及办理相关手续。同时，魏国与圣地置业签订《曲阜百年巨匠艺术公馆认购协议》，双方就曲阜百年巨匠艺术公馆小区71号楼的买卖事宜，约定了房产的位置、面积、价款及交付方式、办证时间等内容。魏国为支付该房款，向曲阜市海洲商贸有限公司借款400万元，由该公司将该款项直接转入曲阜力帮建材有限公司在曲阜市农商行贷款账户，魏国亦向该账户转账40万元并支付部分现金支，均用于偿还曲阜力帮建材有限公司的银行贷款（含王盛峰69号房屋的房款）。圣地置业公司当日给魏国出具了223.2万元的收据，并交付魏国案涉房屋及车库的钥匙。另查明，另有苏凤玉、孔令华、张宏等共向曲阜力帮建材有限公司在曲阜市农商行贷款账户转账570万元。审理期间，经原告申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对协议书（被告提交的证据3）圣地置业公司公章形成时间进行鉴定，该机构出具鉴定意见书一份，结论为协议书中圣地置业公司印文与对比2020年7月14日材料印文系相近时间。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第三人曲阜圣地置业有限公司与曲阜力帮建材公司因债务协商将曲阜百年巨匠艺术公馆联排别墅52号、69号、70号、71号、79号共五套以房抵债的方式折抵给曲阜立邦建材有限公司均系真实意思的表示，被告魏国与圣地置业公司和曲阜力帮建材公司也签订三方协议约定由魏国购买案涉71号房屋，第三人曲阜圣地置业公司亦当庭认可该事实。被告魏国与第三人圣地置业公司签订的《曲阜百年巨匠艺术公馆认购协议》，从协议内容上看，虽然协议中约定了后续要签订购房合同，但该协议中已约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式等商品房买卖合同应具备的主要条款，且在该协议签订当日魏国等已向曲阜力帮建材有限公司在曲阜市农商行贷款账户交付了款项。由此，足以认定圣地公司与曲阜力帮建材有限公司之间就以房抵债协议已履行完毕，被告魏国亦事实上支付了房屋的对价，购房协议也已实际履行，故被告魏国与第三人签订的《曲阜百年巨匠艺术公馆认购协议》应认定为商品房买卖合同，被告依法应当享有对该房产的权益。对于是否因被告自身原因未办理案涉房屋过户登记问题，被告魏国与第三人圣地置业签订的买卖合同中明确约定了第三人应在2019年9月1日前给被告办理不动产登记转移手续，第三人当庭承认系其自身为办理预售登记的原因未导致案涉房屋不能办理过户登记手续，被告魏国对不具有过错。另，本案中三方签订的协议书中圣地置业公司加盖公章的形成时间虽经司法鉴定与对比材料的2020年7月相近，但该结论并不具体明确，本院对该鉴定意见不予认定。因此，根据上述法律规定，被告魏国就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告提出诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告曲阜市圣地园林有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张昭强人民陪审员  郭丽芳人民陪审员  孔祥玉二〇二一年六月十四日法官助理杨传芳书记员刘新颖