江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1326号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海熬，男，1982年4月2日出生，汉族，住淮安市涟水县。上诉人（原审被告）：魏本娟，女，1987年2月28日出生，汉族，住南京市溧水区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王敏,江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王焱，男，1998年10月28日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所。上诉人陈海熬、魏本娟因与被上诉人王焱房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈海熬及其委托诉讼代理人王敏、被上诉人王焱及其委托诉讼代理人李琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈海熬、魏本娟上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.双方对房款的支付方式和支付时间并未进行变更，被上诉人王焱未按合同约定支付房款已构成违约，原审的认定无事实和法律依据；2.上诉人有权单方终止合同；3.原审法院判决继续履行合同有违公平公正原则。王焱辩称，上诉人的上诉请求无事实法律依据，被上诉人一直按照合同履行义务，上诉人多次反复提出不卖房屋导致被上诉人未按照约定履行合同。双方于2020年3月20日签订了涉案房屋购房合同，21日交了定金5万元，但是在4月14日，上诉人就不同意卖房子了，到了4月20日，根据市场变化，上诉人提出变更合同内容，加价15万元，被上诉人同意加价5万元，双方未达成一致。4月26日，市场限购原因，上诉人又同意加价5万元卖房，被上诉人就立即付了45万元首付款，整个过程中被上诉人未违约，且在合同签订后，上诉人要求加价的行为是对合同主要条款的变更，因此，被上诉人未在合同约定期限内支付款项，不能认定被上诉人违约，上诉人以此要求解除合同无事实法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我方请求二审驳回上诉，维持原判。王焱一审起诉请求：1.继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2.陈海熬、魏本娟支付违约金32.7万元；3.陈海熬、魏本娟承担本案诉讼费、律师费和交通费。一审法院认定事实:2020年3月20日，王焱与陈海熬、魏本娟代理人陈清华签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定王焱购买淮安绿地世纪城五期205号楼1203室房屋，建筑面积118平方米（最终以房屋产权证及土地使用证登记为准），房屋处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起30日内还清贷款，总价163.5万元（不含税费），定金50000元，合同签订支付定金，买方须于2020年4月27日前将房款一次性付清。合同第七条第5项约定：任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，第6项约定：守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。合同第三部分备注条款约定：一、该价格含房屋内维修基金、供气、供暖初装费，房屋交房前产生的水电煤物业费均由卖方承担并结清；二、该价格含房屋固定装修（毛坯）；三、卖方承诺学位在，未使用，过户前将房屋内户口迁出（若有）；四、卖方承诺房屋无产权及经济纠纷，并承诺产权人及家人同意出售；五、卖方承诺信用良好符合购房和贷款条件；六、该房屋过户产生的费用由买方承担。本次买卖居间人为淮安市生态文化旅游区承鄞房产中介服务部，经办人为王雷。合同签订当日，王焱支付定金50000元。上述合同签订后，双方因合同履行事宜发生争议，2020年4月20日，中介人员王雷向王焱方发信息内容为：“房东意思是以15万为标准，他也打听了市场，你们买就加15万，要么他赔你15万”，王焱方回信息：“你跟房东说价格我们协议都签了，我就加50000买”。之后，双方仍就合同履行发生分歧。2020年4月27日，王焱向陈海熬、魏本娟支付45万元。2020年5月6日，陈海熬、魏本娟至贷款银行出还清抵押贷款完成解押。2020年5月8日，陈海熬、魏本娟完成案涉房屋转移登记手续并取得不动产权证书。2020年5月12日，陈海熬、魏本娟要求与王焱解除合同。一审审理中，一审法院就魏本娟是否同意卖房进行询问。陈海熬陈述：一开始不知道，后来解押时候知道了，一开始没反对，但是王焱一直没有按时付款，她就有意见了。魏本娟陈述：陈海熬陈述是事实，2020年4月2日约定王焱付款解押，但是到银行后直至下午4:30才来，这天事情就没有办，王焱没有付钱。到4月27日，王焱将首付款付了，5月7日解押，解押我是同意的，但是因为王焱没有按时付尾款，我现在坚决不同意卖房。一审审理中，王焱申请中介人员王雷到庭作证，王雷陈述：合同是3月20日签订的，钱是3月21日收到的，本来约定4月2日给首付款解押，后来没谈好，4月14日陈海熬、魏本娟说没收到首付款要求解除合同，4月18日三方面谈一次，没谈好，4月26日同意继续交易，当时说好由王焱加五万继续交易，4月27日卖方收到45万，5月9日卖方通知在5月12日过户，王焱说来不了，因为上学不好请假，卖方感到不舒服，在5月11日通知解除合同；当时买家协商想推迟到5月13日，当时把日期告诉卖家，一开始没说什么，后来通知解除了。当时房产证不在我们这里，我看过照片，权属人是陈海熬、魏本娟。当时说好过户时付清尾款，陈海熬、魏本娟有过反复变更卖或不卖。4月27日之前付全款，50万约的四月初，三月二十几号的时候陈海熬、魏本娟联系过王焱要求支付首付款，也说给首付款时解押，过户当天结掉尾款，5月11日陈海熬、魏本娟说过户时间可以推迟，请对方付清尾款，5月12日陈海熬、魏本娟发出解除通知。经质证，王焱认可证人证言。陈海熬、魏本娟质证意见为：部分认可，双方没有约定过户时给尾款。一审另查明：2020年5月18日，王焱与淮安市清江浦区北京路法律服务所签订委托代理合同，约定王焱委托该所代理本案诉讼，王焱支出代理费6000元。2020年6月21日，王焱与江苏凯仕曼律师事务所签订委托代理合同，约定王焱委托该所代理本案诉讼，王焱支出代理费50000元。一审法院认为：双方自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于陈海熬、魏本娟主张王焱未按期支付尾款并要求以此解除合同，经审查，陈海熬、魏本娟在合同签订后，有提出过加价15万元的要求，王焱亦表示同意加价5万元，一审法院认为，陈海熬、魏本娟在合同签订后、价款亦明确约定的情况下提出加价，属于变更合同主要条款之范畴，在此情况下，王焱未在合同约定期限内支付款项，不能就此认定王焱违约，陈海熬、魏本娟以此为由要求解除合同，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于魏本娟表示陈海熬出售房屋未经其授权和同意，一审法院认为，魏本娟在与陈海熬共同至贷款银行处解押时，即已知道陈海熬出售房屋，其未表示反对，且在解押后，亦与陈海熬共同办理了不动产权属证书，综合本案案情并结合日常经验法则，一审法院确定魏本娟知晓并同意陈海熬售房的事实达到高度盖然性，一审法院依法确认该事实，对于魏本娟的抗辩不予采信。本起诉讼中，双方均要求对方承担违约金32.7万元并承担律师代理费用，经审查，均缺乏充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、王焱与陈海熬、魏本娟继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、王焱于判决生效之日起十日内向陈海熬、魏本娟支付购房尾款118.5万元，陈海熬、魏本娟同时协助王焱办理淮安绿地世纪城五期205号楼1203室房屋所有权转移登记并将房屋交付王焱；三、驳回王焱的其他诉讼请求；四、驳回陈海熬的诉讼请求。一审案件受理费17958元，保全费2270元,合计20228元，由陈海熬、魏本娟负担，反诉费3103元，由陈海熬负担。二审中，上诉人陈海熬、魏本娟提供陈海熬与被上诉人父亲2020年4月2日的聊天记录一份，证明2020年4月2日双方约好到农行楚州支行办理房屋解押手续，但是被上诉人并未按照约定到农行而是去了中介，耽误了上诉人办理房屋解押，该聊天记录与上诉人在2020年4月1日与中介的微信聊天记录相一致，根据双方签订的二手房买卖合同中补充条款的约定，被上诉人已违约。被上诉人王焱质证称，对该份微信聊天记录的真实性没有异议，但与本案无关联，且聊天对象不是本案当事人，不能证明上诉人的证明目的。因需要中介陪同到银行办理解押，所以被上诉人先到了中介处，等着和中介一起去的时候银行已经下班，第二天，上诉人已经不同意办理了。上诉人陈海熬、魏本娟还提供融信世纪东方在安居客的楼盘相关情况的网页截图，证明上诉人出售房屋的目的是为了到南京融信世纪东方购买学区房，根据南京的政策，上诉人需要支付50%的首付款约160万元，因被上诉人能够付全款，上诉人才同意将涉案房屋售予被上诉人，但被上诉人迟迟未支付房屋款项，导致上诉人想购入的楼盘已经售罄，上诉人的合同目的无法实现，被上诉人已构成根本违约。被上诉人王焱质证称，对网页截图的真实性无异议，但不能证明上诉人的主张，与本案无关联。本院认为，结合陈海熬与被上诉人父亲及中介的微信聊天记录可以看出，2020年4月1日至2日，三方均在不断沟通解押事宜，但王焱未与陈海熬明确见面地点，且中介在4月2日下午亦微信告知陈海熬被上诉人已到中介处，故该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。陈海熬、魏本娟提供的想要购入楼盘的网页截图，与本案争议焦点不具关联性，本院亦不予采信。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，涉案《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同内容履行相应义务。合同中约定，被上诉人王焱应于2020年4月27日前一次性付清购房款，但因上诉人于2020年4月20日通过中介向被上诉人提出加价要求，且未能与被上诉人就加价数额达成一致，后上诉人于2020年4月26日又同意向被上诉人继续出售涉案房屋并认可过户时收取加价的5万元，故涉案房屋价款的变更，属于对合同主要条款进行的变更，故上诉人所提被上诉人未在合同约定期限内支付款项构成违约的主张，本院不予支持。另外，陈海熬、魏本娟于2020年4月27日收到被上诉人45万元用于办理解押手续，于2020年5月6日完成解押并取得不动产权证书后通知被上诉人过户，上诉人以其实际行动表面履行本案合同，不存在单方终止合同的情形，且双方当事人在对过户时间及尾款支付时间未协商一致的情况下，上诉人即提出解除合同，故上诉人所提因被上诉人未按合同约定付清尾款的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。现有证据无法证明被上诉人王焱在履行合同过程中存在故意违约，一审判决双方当事人继续履行本案合同，并无不当。综上，陈海熬、魏本娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17958元，由上诉人陈海熬、魏本娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 刘玉娟二〇二一年六月二十一日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕