吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1556号上诉人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：蓝踊康，助理总监。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓阳，男，1994年10月14日生，汉族，吉林市双吉中国航空工程公司制造维修厂职工，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：辛立成，吉林华星法律服务所法律工作者。上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）因与被上诉人邓阳房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚琦公司的委托诉讼代理人曲红智，被上诉人邓阳的委托诉讼代理人辛立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚琦公司上诉请求：撤销一审民事判决第三项，依法改判驳回邓阳的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决亚琦公司承担利息损失不符合事实，也不符合法律。事实上，解除《择铺协议书》是因为邓阳不想购买了，要求退款，违约责任在于邓阳。吉林市公安消防支队作出的吉市公（消）行罚决字（2018）0003号行政处罚决定，根本不会对合同的继续履行构成影响。即使存在该处罚决定，亚琦公司的房屋也可以进行销售。一审判决亚琦公司承担利息损失，缺少事实及法律依据，请求二审法院予以纠正。邓阳辩称，一审判决正确，应驳回亚琦公司的上诉请求。邓阳向一审法院起诉请求：一、判令立即解除邓阳与亚琦公司签订的吉林国际商贸城择铺协议书；二、亚琦公司立即返还邓阳购房款144,923元；三、亚琦公司应当按照年利率6％标准计算支付给邓阳自交付购房款起至实际给付之日止；四、诉讼费用由亚琦公司承担。一审法院认定事实：2013年12月10日，亚琦公司与邓树坤签订吉林国际商贸城择铺协议书（No：），约定：择铺方：邓树坤，择铺单位：栋号，铺号，建筑面积121㎡，单价4938元／平方米，总价597,498元，付款方式按揭。择铺方须于签订本《协议书》后在开发商电话通知日起7日内与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，并同时按本《协议书》中约定的付款方式支付相应款项。择铺方不得以本《协议书》未约定的其他事项为由，至期拒绝或拖延签订正式的《商品房买卖合同》及交纳应支付的款项，逾期本协议书则自动失效，双方权利义务即时终止，开发商有权将物业另行处理，且择铺定金不予退还；择铺方选择本物业后，无论任何原因均不得要求退还择铺定金。同时无论任何情况均不得要求更名。不得将协议书的权益转让，不得要求更改择定的房号，否则开发商有权拒绝办理；如择铺方选择按揭方式支付，应按时交纳首期款并签订《商品房买卖合同》的同时提交银行按揭所需的资料，并同时签订《个人购房借款／担保合同》，以便银行及时办理按揭贷款手续。若银行审核后认定择铺方提交资料不合格要求择铺方补件的，择铺方应在10日内按要求提交补件资料。若择铺方申请的银行按揭额未获全额批准，则实际取得的按揭贷款与申请额度之间差额部分应在开发商通知之日起30日内向开发商一次性付清。如择铺方所提供的按揭资料不符合银行放贷条件，择铺方需在开发商通知之日起30日内按一次性付款方式支付房款（折扣以按揭付款方式标准为准），否则开发商有权将该物业另行处理，且择铺定金不予退还；在签订正式的《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因造成开发商不能出售该物业，开发商应退还所收择铺定金给择铺方（免息），同时不承担任何其他责任。退还择铺定金后，本《协议书》自动失效，双方的权利义务即时终止；择铺方如更改通信地址，须立即书面通知开发商，同时乙方保证为此协议书提供的资料全部真实，否则乙方应承担由此而引起的相关责任；择铺方现所选择物业凭营业执照或品牌授权书可享受品牌经营户购铺特别优惠，择铺方承诺年不得转让该物业，并在开发商规定的时间内进场装修及开业，并经营品牌。若择铺方未遵守上述承诺，则不享受品牌经营户购铺优惠，需按原单价计算返还相关优惠款给开发商。该协议同时约定了其它条款。协议签订后，邓树坤与亚琦公司协商将购买人变更为邓阳（邓树坤之子），购买房屋商铺号变更为。2014年11月30日，亚琦公司为邓阳出具了收款专用收据，载明：意向金50,000元，备注处注明：更名，原名邓树坤。同日，邓阳向亚琦公司交纳首付款38,913元。2015年5月10日，邓阳向亚琦公司交付补房款56,010元。另查，因2017年12月25日，吉林市公安消防支队监督员对亚琦公司开发的吉林亚琦国际商贸城进行监察时发现该工程未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，吉林市公安消防支队于2018年1月5日对亚琦公司作出吉市公（消）行罚决字号行政处罚决定书，决定：根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项之规定，给予亚琦公司责令停止使用、并处罚款人民币叁拾万元整的处罚。亚琦公司于2020年10月17日向邓阳邮寄律师函，要求邓阳交付剩余购房款并签订正式商品房买卖合同。邮件由邓阳母亲邱艳萍签收。邓阳于2021年4月15日向法院提起本案诉讼。截至本案庭审结束，吉林国际商贸城仍未经公安消防部门消防验收合格。一审法院认为，一、邓阳关于解除吉林国际商贸城择铺协议的诉讼请求应当予以支持。根据《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，邓阳与亚琦公司签订的吉林国际商贸城择铺协议应当认定为商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。邓阳已经按照择铺协议的约定履行交付房屋部分价款的合同义务，现截至庭审，已经过去六年多时间，亚琦公司仍未能证明房屋已经具备交付使用条件，双方所签订合同目的已不能实现，符合关于合同法定解除的条件，故法院对邓阳请求解除与亚琦公司签订的吉林国际商贸城择铺协议的诉请予以支持。二、亚琦公司应承担的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，择铺协议书解除后，邓阳有权请求亚琦公司返还已交付的购房款，对该项诉请予以支持。三、亚琦公司因其违约行为应当赔偿的损失数额，可按邓阳实际交纳的房款为基数，自支付房款之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利率标准均以不超过邓阳诉请的年利率6％为限。另经查，吉林市公安消防支队于2018年1月5日对亚琦公司下发行政处罚决定书，亚琦公司于2020年10月17日向邓阳邮寄律师函要求交付剩余购房款并签订正式商品房买卖合同，行政处罚决定书下发时间先于律师函邮寄时间，且此时亚琦公司房屋仍不具备交付使用条件，邓阳已享有合同的法定解除权，故对于亚琦公司辩称邓阳至今没有支付房屋价款和签订买卖合同，已经违反定金合同的约定，构成违约，已经交付的定金应不予退还的抗辩主张，不能予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、于判决生效之日起解除邓阳与亚琦公司于2013年12月10日签订的吉林国际商贸城择铺协议书（No：）。二、亚琦公司于判决生效之日起七日内返还邓阳购房款144,923元。三、亚琦公司于判决生效之日起七日内赔偿邓阳购房款利息损失以本金144,923元为基数，其中本金88,913元自2014年11月30日起、本金56,010元自2015年5月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利率标准均以不超过年利率6％为限。四、驳回邓阳的其他诉讼请求。如果亚琦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1599元（邓阳已预交）由亚琦公司负担，于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审判决所认定的相关事实予以确认。本院认为，关于双方争议的亚琦公司应否承担利息损失问题。合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案中，亚琦公司对一审判决解除双方之间的协议，并无异议。虽然双方签订的协议未对因亚琦公司违约责任的承担进行约定，但是案涉协议已签订多年，因亚琦公司开发建设的案涉房屋至今未能通过验收，不具备正常交付使用的条件，导致协议的解除，邓阳有权要求亚琦公司赔偿因此所产生的损失，即购房款占用期间的利息损失。亚琦公司虽然主张由于邓阳的违约行为导致协议解除，但未提供相关证据予以证实，本院对其主张不予支持。综上所述，亚琦公司的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年六月十八日书记员  聂 力