湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1092号上诉人（原审原告）：粟金华，男，1962年11月26日出生，汉族，住湖南省株洲县。上诉人（原审原告）：瞿志宏，女，1984年4月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张珏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：株洲市大汉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区沿江中路八号。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：韦当，北京盈科（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人粟金华、瞿志宏因与上诉人株洲市大汉房地产开发有限公司（以下简称“大汉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2021）湘0203民初553号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人粟金华、瞿志宏的共同委托诉讼代理人张珏、上诉人大汉公司的委托诉讼代理人韦当到本院接受询问。本案现已审理终结。粟金华、瞿志宏的上诉请求：1、请求法院依法撤销株洲市芦淞区人民法院(2021)湘0203民初553号民事判决，并依法改判为被上诉人立即支付逾期办理房屋所有权证违约金346820元(2350万元*(3.85%/360*1.5倍)*92天=346820)；2、本案上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误。一审法院认定了被上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任，但认定的支付违约金既不按双方约定，也不按法律规定，而是参照以往判例酌情调整为日万分之零点二的标准，明显错误。首先，一审法院判决本案时适用《合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》，属于适用法律错误。因为《民法典》已于2021年1月1日起施行，《中华人民共和国合同法》同时废止。其次，关于违约金标准双方在《补充协议》中已明确约定:签订本合同后两个月内，大汉公司必须将不动产权证交付给上诉人，逾期办理的，每延期一天，大汉公司按总房款的千分之五向两位上诉人支付违约金。即:2350万元*0.005*92天=1081万元(上诉人已在诉讼请求中主动调低为350万元)。第三，关于逾期办证的违约金支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十四条规定:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据上述司法解释，被上诉人大汉公司应支付的违约金应按双方合同约定标准，或者参照中国人民银行规定的金融机构计收收逾期贷款利息的标准计算。依据逾期贷款利息计算违约金应为:2350万元*(3.85%/360*1.5倍)*92天=346820元。（通过向《中国银行》官网查询，目前一年期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)为3.85%,逾期贷款利息则为在贷款利率的基础上加收30%-50%，即LPR的1.3-1.5倍。）第四，本案双方签订了补充协议后，办理不动产权证的责任是大汉公司的单方责任，且上诉人已在签订合同时按大汉公司要求将办理不动产权证的事宜全部委托给了大汉公司员工莫丽花，故大汉公司未及时履行通知义务，违约责任应完全由其承担。而一审法院参照以往判例（一审法院(2020)湘0203民初4080号、(2020)湘0203民初4072号民事判决书），将违约金标准调整为日万分之零点二，明显错误，本案情形不同。大汉公司答辩称，与一审时意见一致。大汉公司的上诉请求：请求撤销株洲市芦淞区人民法院(2021)湘0203民初553号民事判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求，并要求被上诉人承担一审及二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、上诉人大汉公司没有任何违约行为，办理产权证逾期的原因系被上诉人粟金华、瞿志宏逾期缴纳契税及维修基金原因导致。根据一审法院查明的事实，只有被上诉人依法足额缴纳契税并提供给上诉人，上诉人方能办理不动产登记证书，导致本案不动产登记证书逾期办理的原因在于被上诉人未及时缴纳契税。且双方签订的《商品房买卖合同》第十六条房屋登记(三)明确约定:因买受人(被上诉人)的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。此合同与补充协议及附件五签订的时间均为2017年11月24日，此条约定与补充协议并不冲突也不矛盾，均具有约束力。二、上诉人通知了被上诉人办理产权证所必须提供的相关材料，且在合同签订时被上诉人一直也是明知。上诉人多次告知和通知被上诉人委托的人员缴纳相关契税，准备相关材料。三、本案系典型恶意诉讼，人民法院应当不予以支持。因为被上诉人欠缴物业费，在催要过程中，被上诉人为了逼迫我公司，在我公司没有任何违约且积极主动为被上诉人办理产权证的情况下，起诉金额达300多万并冻结了我公司100多万存款，属于典型的恶意诉讼。此行为导致我公司现金流短缺，工资发放困难，严重影响公司经营。四、此判决结果将促使购房人故意不履行缴纳契税义务并从中获益，如此会让不守诚信一方获益，让守法者受损，则对交易的引导与法律适用出现明显的偏差。粟金华、瞿志宏答辩称，1、办理不动产权属证书是大汉公司的单方义务。2、大汉公司未通知自己办理产权证所必须提供的相关材料。因粟金华、瞿志宏二人分别在北京和广东省，不熟悉办理不动产权证书的流程及需要的资料，为及时顺利办理不动产权证，达到双方补充协议中约定的二个月内办证的效果，粟金华、瞿志宏已按大汉公司要求委托了大汉公司的工作人员负责办理。故大汉公司在有合同约定且有授权的情况下，未能按合同约定时间内办理好不动产权证，应承担违约责任。4、即使欠了物业费与本案也是二个法律关系，本案诉讼并不能影响物业费的情况，本案一审法院受理后进行财产保全的行为，完全符合法律规定。综上，请求法院驳回大汉公司的上诉请求。粟金华、瞿志宏向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3500000元（自2018年1月24日起计算至2018年4月26日共计逾期92日，以总房款2350万元为基数，按每日千分之五的标准计算后再予以部分核减）；2、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费和诉讼财产责任保险费等费用。一审法院认定事实：2017年11月24日，原告粟金华、瞿志宏（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件，约定：1、出卖人向买受人出售芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际401号房，测绘面积3360.96平方米；2、总房款2350万元，签订本合同前，买受人已支付定金1245万元，余款1105万元向银行申请贷款支付；3、买受人选择银行按揭，买受人在交清首付款后3个工作日内，需提供银行征信系统查询、办理不动产证等相关全部资料，配合出卖人在相关部门办理相关手续，如能放贷，买受人则开始办理网签，买受人在接到出卖人办理不动产权证的通知起3个工作日内提交不动产权证办理的相关规费、契税等费用。同日，原、被告又签订一份《补充协议》，约定：1、总房款确定为2350万元，原告已经支付1245万元，剩余1105万元待被告办理好不动产权属证书获得银行按揭后支付；2、签订《株洲市商品房销售合同》后两个月内被告必须将不动产权属证书交付给原告，逾期办理的，每延期一天，被告按总房款的千分之五向原告支付违约金；3、原告签订本补充协议、不动产权属证书办好并获得银行按揭贷款后，向被告支付剩余房款，优先原告自行安排商业银行办理按揭，如银行受理原告按揭授信完成，被告必须无条件办理不动产权属证书给银行抵押。如果受限两个月内按揭贷款项不能到位，可允许被告指定商业银行办理按揭。如果两种按揭方式办理均有困难，被告应无条件办理不动产权属证书，乙方需现金支付剩余房款给被告。被告在没有办理不动产权属证书的前提前，不得要求原告现金支付剩余款项。原、被告签订房屋买卖合同及补充协议后，原告办理了房屋贷款手续并向被告支付了全部剩余房款。2018年4月20日，原告缴纳了契税。随后被告将包含契税完税凭证在内的材料提交不动产登记部门，不动产登记部门于2018年4月26日下发了案涉房产的不动产登记证书。原告认为被告未能在房屋买卖合同签订两个月内办理不动产登记证书，系违约行为，遂引发本案纠纷。另查明，经一审法院向株洲市不动产登记中心查询，办理不动产登记证书必须提交契税完税证明。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否构成违约，若违约，应支付多少违约金。经查，本案中原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，各方均应按照合同的约定予以全面诚实地履行。根据补充协议约定，被告应在原、被告签订房屋买卖合同后两个月内办理不动产权属证据，即最迟应在2018年1月24日前进行办理，而涉案房屋实际办证日期为2018年4月26日，实际逾期92日，被告逾期办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称系因原告没有及时提供契税完税凭证导致延迟办证，但根据原、被告房屋买卖的约定，原告应根据被告的通知，在3个工作日内提交不动产办理相关税费材料，而被告又没有提交任何证据证明其在2018年1月24日前已经通知要求原告提供契税完税凭证，被告没有及时履行通知义务造成延迟办证，当然应承担相应的违约责任，故一审法院对被告的辩解不予采纳。关于违约金的计算，双方补充协议约定以总购房款为基数按每日千分之五计算，原告现主张适当予以减免后按350万元计算（经换算为每日约千分之一点六），被告辩称约定标准过高，请求一审法院按每日万分之零点二的标准予以调整。对此一审法院认为，依照《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可视为违约金约定过高，应适当予以调整。而本案中，逾期办证虽会对房屋的使用、处分和收益产生一定影响，但因逾期时间较短，影响有限，原告也没有提交证据证明逾期办证行为给其造成的实际损失，现原告主张以房屋总价款为基数按每日千分之一点六的标准计算逾期办证违约金明显过高，与本案实际情况不符，应予调整。一审法院综合考虑案涉房屋系商用性质及原告实际使用房屋情况等因素，酌情确定以房屋总价款为基数，按日万分之零点二的标准计算违约金，即为43240元（2350万元×92日×0.00002），对于原告方诉请超出部分，一审法院不予支持。原告还主张被告支付诉讼财产责任保险费，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告株洲大汉房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告粟金华、瞿志宏逾期办证违约金43240元；二、驳回原告粟金华、瞿志宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币34800元，减半收取17400元，财产保全费财产5000元，合计22400元，由被告株洲大汉房地产开发有限公司负担269元，原告粟金华、瞿志宏负担22131元。二审中大汉公司提交证人证言，拟证明已告知粟金华、瞿志宏及时提供契税完税凭证等事实。粟金华、瞿志宏质证认为，对三性均有异议，因为并没有任何证据证明证人2017到2018年系大汉房地产公司的工作人员，即使他是大汉公司的工作人员，也没有任何证据证明他已经催告了粟金华跟瞿志宏，同时也没有任何证据证明，他将办证所需要的资料，以及时间告知了粟金华跟瞿志宏。根据证人所述，证人当时只是负责合同签订、资金催缴，并不具体负责办证以及办证的前置工作。证人证词并无任何证据予以佐证，不能达到大汉公司的证明目的。本院对大汉公司提交的证据经审查认为，根据证人陈述，其身份与本案有利害关系，且并无其他书面证据予以佐证其陈述，单证不能形成证据锁链，不能达到举证目的，故本院对该证据不予采信。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中争议焦点为：株洲市大汉房地产开发有限公司迟延办证是否构成违约，如构成违约，违约金如何计算。现作如下分析认定：本案中根据双方签订的补充协议约定，大汉公司确实存在实际逾期92日办证的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然大汉公司上诉认为逾期原因系粟金华和瞿志宏没有及时提供契税完税凭证导致，但大汉公司提交的证据并不足以证明其已经在2018年1月24日前（即房屋买卖合同签订后两个月内办理好房产证的最后日期）已经告知粟金华和瞿志宏提供契税完税凭证进行办证，故大汉公司主张自己不应承担因晚交契税导致迟延办证的违约责任的上诉理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可视为违约金约定过高，应适当予以调整。本案中大汉公司上诉认为违约金约定过高请求法院核减相应违约金，法院可以根据案件的客观事实对本案违约金予以相应调整。故因本案中粟金华、瞿志宏没有提交证据证明自己的实际损失，一审综合考虑案涉房屋商用性质及买受人实际使用房屋情况的因素，酌定以房屋总价款按照日万分之零点二标准计算本案违约金，与本案客观事实相符，亦考虑了买受方的利益，并无不当，应予维持。粟金华和瞿志宏上诉提出一审适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释判决是错误的以及本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来确定本案违约金，本院经审查认为，根据最高人民法院颁布的关于适用《中华人民共同国民法典》时间效力的若干规定，本案法律事实发生在2021年1月1日前，适用当时法律法规并无不当，且根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少约定的违约金。而本案并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于“合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形，故对粟金华、瞿志宏关于一审对本案违约金计算错误的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6735元，由上诉人粟金华、瞿志宏负担5854元，由上诉人株洲市大汉房地产开发有限公司负担881元。本判决为终审判决。审判长  阳桂凤审判员  李小红审判员  李 艳二〇二一年六月十八日法官助理曾莉书记员敖书婕