沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初5233号原告：席琳，女，1968年1月22日出生，满族，住沈阳市和平区，身份证号。委托代理人：车龙轩，男，1992年8月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：刘华，女，1969年9月18日出生，汉族，住沈阳市东陵区，身份证号。委托代理人：高成华，男，1971年5月8日出生，汉族。住辽宁省朝阳市龙城区。委托代理人：刘荣途，系辽宁金正律师事务所律师。原告席琳诉被告刘华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席琳及其委托代理人车龙轩和被告委托代理人高成华、刘荣途均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2018年4月4日至2020年4月3日，被告租用原告位于沈阳市和平区和平北大街的房屋2年，到期后经原告收房验查，发现：因人为原因导致屋内墙壁有大面积污渍，手盆破碎，马桶盖损坏，窗玻璃破碎，门被损坏，门玻璃破碎，二楼卫生间恒热牌小厨宝被拆走（签署合同时由冰箱一项代替），餐厅灯、门厅灯、两个卫生间灯损坏。已于4月3日报案，由八经派出所出警立案。诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋维修费用27700元；2、被告赔偿因诉讼期影响房屋租赁的租金，按实际发生天数计算，月租金按2500元计算，截至4月9日共计500元；3、被告赔偿因私自扣留房屋钥匙，导致无法进行看房及租赁交易所产生的经济损失，按实际发生天数计算，每日按照100元进行补偿，截至4月9日共计600元；4、被告需补缴水电费，共计500元；5、赔偿原告精神损失费、交通费合计10000元；6、诉讼费由被告承担。在本院审理过程中，原告撤销诉讼请求第3项及第5项中精神损失费，变更诉讼请求为要求被告赔偿12个月租金以及鉴定费并全额赔偿损失、拖欠的水电费合计73000元。被告辩称：租赁合同到期后，被告交付房屋时租赁物及其室内的设备是完好无损的，即便有损坏也是正常、自然损耗，系年久失修造成的，或者达到了正常的使用周期，原告的诉讼请求没有任何理由和依据，要求贵院依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1、针对诉讼请求第一项：被告认为，被告按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，被告不应该承担损害赔偿责任。理由：第一、洗手盆龙头损坏、坐便不上水、餐厅灯、门厅灯、卫生间灯不亮，系自然、正常损耗，到了使用周期，不是承租人人为故意损坏，出租人应当履行租赁物的维修义务，保障租赁物的正常使用，依据是《合同法》第220条的规定；第二、木门、窗户系自然磨损，是老楼，出租、使用多年，任何东西都有一定的使用周期，不可能一直保持原有状态；第三、小厨宝热水器如有损坏，也属于到了使用寿命、不属于人为或故意损坏；第四、墙壁有发霉状态的房屋，一直处于闲置状态，墙面发霉不是被告使用不当或故意造成的，而是租赁物自身原因造成的；第五、因维修损坏、损耗部位而产生的材料运输费、安装及破损拆卸费、施工清理费，与被告无关，出租人应该负责租赁物的维修，以保障租赁物的正常使用，费用自行承担。综上，被告对以上损失，都不是故意造成的，不承担赔偿责任，法律依据是《合同法》第218条的规定。2、针对诉讼请求第二项：租赁房屋到期后，被告已经履行了房屋交接手续，原告不积极出租房屋，系自己的行为导致扩大的损失，该损失应该自行承担；另外，疫情期间，该房屋不好出租、闲置，与被告无关；3、针对诉讼请求第四项：租赁房屋到期后，被告按合同约定交纳了水电费，不存在欠水电费问题；4、针对诉讼请求第五项：本案系合同纠纷，不是侵权责任纠纷，不存在精神损害赔偿问题；5、针对诉讼请求第六项：原告系无理缠诉，诉讼费自行承担。6、要求原告返还抵押金1500元。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求于法无据，故依据《合同法》、《民法》、《民事诉讼法》的规定，请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明：原告系沈阳市和平区和平大街房屋的所有权人。2018年4月4日，原告（甲方）与刘清河（乙方、被告的员工）签订了一份《房屋租赁协议》，乙方承租甲方位于沈阳市和平区八经街房屋，租期自2018年4月4日起至2019年4月3日止，月租金2500元，年租金30000元，双方按协议约定予以了履行。合同期满后，2019年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于沈阳市和平区和平北大街房屋，租期自2019年4月4日起至2020年4月3日。月租金2500元，年租金30000元，2018年4月4日水表数：6851936电表数：11611煤气表数：419；乙方责任：1、乙方负责租期内水、电、煤气、物业、电话、宽带、电梯、数字电视费用并承担因房屋漏水、漏电、漏气、下水堵塞而发生的费用，并提前30天交纳下期房租；2、乙方必须精心维护甲方房屋和设施，造成损坏按价赔偿，如遇不可抗力（如地震、战争等）造成的损失，与乙方无关，未经甲方同意，乙方在装修时不得擅自改变房屋主体结构，否则后果自负；5、出租房内如有水、电、煤气等需要乙方留押金1500元，租用期满后多退少补；甲方室内物品：双人床、茶几、沙发、衣柜、冰箱、洗衣机、热水器、炉具、排油烟机、餐桌。在房屋租用期内甲乙双方如一方违约，需向对方赔偿一个月房租。合同签订后，原告将涉案房屋交付给了被告使用，被告向原告交付押金1500元。合同期满，原告收房时发现屋内墙壁大面积发霉，门玻璃破碎及门有损坏，餐厅灯罩丢失，马桶盖没了、洗手盆出现裂纹等问题，2020年4月3日，原告曾向八经公安派出所报过案，但因属民事纠纷，派出所未作处理告之可以去法院起诉或协商解决。现因双方对赔偿一事协商未果，原告起诉来院。在本案审理过程中，原告申请对其损失进行评估鉴定，本院依法委托辽宁中科华资产评估有限责任公司进行评估，2020年12月15日，辽宁中科华资产评估有限责任公司以缺少房屋租赁开始时屋内物品状态的具体详情，缺少必要的装修、采购的发票及其他资料，因此无法判断租赁初期以屋内物品的具体价值，不能提供必要的评估依据；对于当前房内物品的损坏程度的认定，由于在房屋租赁合同中并未约定承租方使用人数及屋内物品的维护责任，因此对其损坏与正常使用磨损的界定难以区分，鉴于上述原因致使评估工作无法进行，予以退鉴。后又另行委托辽宁光辉资产评估有限责任公司进行评估，2021年3月8日，辽宁光辉资产评估有限责任公司作出辽光资评报字（2021）第032号资产评估报告，评估结论为本次项目在评估基准日2021年3月2日所表现出的损失价值为14830元。该报告向双方送达后被告以该报告评估依据及方法错误、程序违法等问题，不能作为定案依据为由提出异议，申请进行复议，2021年3月30日，辽宁光辉资产评估有限责任公司作出了复议回复。但因辽宁光辉资产评估有限责任公司评估师未实际到现场进行勘察评估存在瑕疵，经征求原、被告双方的意见后，由被告提出申请重新进行鉴定，本院依法委托辽宁长信房地产土地评估有限公司进行评估，2021年5月20日，辽宁长信房地产土地评估有限公司以无法对委托鉴定项目进行评估为由作出（2021）辽01评估鉴707号《关于退回司法鉴定委托书的说明》。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、照片、微信聊天截图、报警情况登记表、资产评估报告及复议回复、退鉴涵等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案合同约定乙方必须精心维护甲方房屋和设施，造成损坏按价赔偿，本案被告在承租房屋期间造成了部分物品损坏丢失，被告理应予以赔偿；现因双方对赔偿数额未能达成一致意见，本院依双方当事人的申请曾对外委托三次进行评估，二次无法评估被退鉴，一次虽然出具了评估报告，但因有瑕疵无法采纳，故本院根据该案的实际情况并结合给原告造成实际损失的程度酌情判决被告给付原告损失款合计15000元，原告押金1500元不退回；对于原告主张的水电费及交通费，因其未提供相应的证据，故本院对原告的该项主张不予支持；对于原告主张的评估费用，因辽宁光辉资产评估有限责任公司作出辽光资评报字（2021）第032号资产评估报告无法采纳，故该评估费用原告可向辽宁光辉资产评估有限责任公司予以主张。对于被告提出的承租房屋内的物品属自然磨损，属于到了使用寿命、不属于人为或故意损坏；墙面发霉不是被告使用不当或故意造成的，而是租赁物自身原因造成的辩解，本院认为，被告租赁使用涉案房屋对该房屋的物品应尽到应有的维护义务，现无证据证实被告在承租期间就涉案房屋内的物品需要维修曾向原告进行了告知，且从原告提供的房屋承租前与承租后的照片看，确存在物品损坏及丢失的事实，按合同约定，被告理应予以赔偿，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告刘华于本判决生效之日起十日内赔偿原告席琳损失合计15000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1625元，由原告席琳承担1284元，被告刘华承担341元；评估费2000元，由原告席琳承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  刘婷婷二〇二一年六月四日法官助理李明阳书记员夏子晴本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。