黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0624民初1528号原告：符天明，男，1982年1月13日出生，个体工商户，汉族，现住址肇源县。原告：栾海营，男，1969年5月20日出生，个体工商户，汉族，现住址杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李忠山，上海申浩（杭州）律师事务所律师。被告:刘兴君，男，1961年6月21日出生，个体工商户，汉族，现住址齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙江**天律师事务所律师。被告:张柏山，男，1957年7月29日出生，个体工商户，汉族，现住址齐齐哈尔市龙沙区。被告:依安县平安房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码912302237673561XL，住所地齐齐哈尔市依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，该公司项目经理，现住址齐齐哈尔市龙沙区。原告符天明、栾海营与被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符天明、栾海营及其委托诉讼代理人李忠山，被告刘兴君的委托诉讼代理人宋敏芹、被告张柏山、被告平安房地产公司的委托诉讼代理人张柏山到庭参加诉讼。被告刘兴君、被告平安房地产公司的法定代表人王志强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告符天明、栾海营向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的关于杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡阳光馨苑16号楼的买卖合同；2.要求判令三被告立即连带返还原告购房款500000元及利息损失（以500000元为基数，自2018年10月3日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年3.85%的标准计算，截止2021年1月11日利息已达58177.78元），合计558177.78元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，被告张柏山和刘兴君合伙并借用被告平安房地产公司资质，以挂靠方式开发案涉的杜尔伯特县腰新乡阳光馨苑综合楼房地产项目。后因资金链问题，案涉项目烂尾。2016年到2017年间，被告与原告商定由原告垫资对案涉房地产项目外墙保温及涂料、地面工程施工，并商定以案涉房地产中相关特定房屋以市场价作价折抵工程款。2018年10月初，被告因案涉房地产需要资金，又将案涉16号商服楼以500000元的市场价出售给原告，并将房款用于案涉项目。2018年9月，被告刘兴君因与张柏山、平安房地产公司内部纠纷，以民间借贷的案由诉至齐齐哈尔市中级人民法院，并于2018年10月末将案涉房产保全，并最终进入执行程序。原告及其他案外人先后提起的执行异议被驳回后，原告提起了执行异议之诉，经两审终审，法院最终以相关纠纷不应在执行异议之诉中审查为由，将原告的诉讼请求驳回。二原告购买的16号商服楼已结清房款，但案涉房屋至今既未能完成过户交付，亦未能退款。由于三被告的内部纠纷，保全了案涉房产并进入执行程序。被告张柏山和刘兴君合伙，并借用被告平安房地产公司资质，以挂靠的方式开发案涉的房地产项目。合伙关系及挂靠关系，皆依法应对外承担相应债务的连带责任。因合伙原因发生的债务，合伙关系与案涉债务存在因果关系，即使合伙人退伙，也仍应对其退伙前的原因发生的债务承担无限连带责任。因此，三被告依法皆为原告的债务人，应依法对原告承担连带清偿责任。请法院支持原告上述诉讼请求。被告刘兴君辩称，1.原告要求解除购房合同并返还购房款的诉讼请求，没有任何事实与法律依据，因为原、被告间根本不存在商品房买卖合同关系。理由如下：在二原告作为案外人的执行异议的（2019）黑02执异201号案件中，被告张柏山明确表示该16号商服不是二原告购买的，是欠二原告工程款，用该房屋抵偿给他们的。所以二原告与被告张柏山、平安房地产公司之间不存在真正的商品房买卖关系，也就不存在解除合同、返还购房款问题。虽然原告提供了签订的简单买卖协议和没有原告签字的商品房买卖合同，也不能证实双方之间存在真实、合法的买卖关系，必须还得结合其他证据予以证实，如购房款银行流水等证据。原告与被告张柏山之间的商品房买卖行为不符合交易习惯，也不符合客观实际。2.原告要求被告刘兴君因与被告张柏山之间存在合伙关系，并要求被告刘兴君因此承担连带责任的诉讼请求，没有任何事实与法律依据，不应得到支持。理由如下：（2018）黑02民初197号民事判决书，已明确认定双方之间存在的是借贷关系，并不是合伙关系。庭审中原告一直强调通过巡视组认定双方之间属于虚假诉讼问题，但没有提供任何证据证实，该判决书也没有被依法撤销。而且在该案件中，原告也提供了双方之间签订的没有原件的合作开发协议书、水暖安装协议书、销售代理协议书等，但该案件还是认定借贷纠纷，并不是合伙问题。从被告张柏山给被告刘兴君出具的多份借据、还款协议书、借款合同、还款承诺书等证据中，也能证明双方之间存在的是借贷关系，并不是合伙纠纷。在庭审中，虽然原告提供合作协议书，但签订时间为2013年4月15日，只是当时双方有合作意向，单纯该组证据无法证实双方之间就存在真实合作关系，必须有其他证据加以补强。至于张柏山借用平安房地产公司开发资质开发案涉项目工程，在挂靠协议上也没有刘兴君签字，进一步佐证双方之间不存在合伙关系。综上，依据合同相对性的原则，即使二原告的诉讼请求成立，也只应当向被告张柏山和平安房地产公司主张权利，与被告刘兴君无关。3.涉案房屋虽然不能办理产权登记手续，但可以到相关建设部门即建设局办理备案登记。如果原告对案涉房产办理了备案登记手续，法院是不可能查封的。因此过错方在原告，故原告的非因自己原因未能办理过户登记手续的主张，不应当得到法律支持。4.本案被告刘兴君依据已经生效的（2018）黑02民初197号民事判决书（民间借贷纠纷），在诉讼中已申请法院查封的包括涉案房屋在内多套房产。二原告提出的案外人异议、执行异议之诉等，最终都被驳回。现二原告又以商品房买卖合同形式立案，明显属于违反一事不再理原则。综上，请求法院驳回原告对被告刘兴君的诉讼请求。被告张柏山辩称，被告认为本案购房合同还应继续履行，房屋归二原告所有。如果二原告要求返还房款的请求成立，被告应和刘兴君共同承担。理由如下：对于二原告购买的16号商服，当时合同成立的条件是在被告处于工程不能维系的情况下，以低于市场价格出售给二原告的。被告张柏山与被告平安房地产公司（当时已经授权给张柏山）、刘兴君商定，为了完善工程，给动迁户和所有参建人员一个满意的交代，而签订的买卖合同。另外，刘兴君也承认对此房屋没有经过调查，就申请齐齐哈尔市中级人民法院予以保全。被告平安房地产公司辩称，被告张柏山借用被告平安房地产公司资质，债权债务与被告公司无关。其他答辩意见与被告张柏山一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2013年3月30日、2014年4月7日，张柏山与平安房地产公司签订《协议书》、《补充协议》，约定张柏山借用平安房产公司资质开发杜尔伯特县腰新乡原种子站商店处建商服住宅综合楼；2013年4月15日，张柏山与刘兴君签订《关于杜蒙县腰新乡工程合作开发协议》约定双方共同开发杜尔伯特县腰新乡商住综合楼项目，对合作过程中的分工（刘兴君负责前期动迁和办理相关手续，张柏山负责组织施工）、出资、利润分配做了明确约定；2016年6月1日，刘兴君、张柏山、孟雅君签订《太康县腰新乡阳光馨苑综合楼水暖工程合同》，约定将杜尔伯特县腰新乡商住综合楼的排水和水暖工程承包给孟雅君；2016年6月1日，刘兴君、张柏山孟雅君签订《房地产销售代理协议书》，约定刘兴君、张柏山将开发的泰康县腰新乡阳光馨苑兴建的商品房（住宅和门市房），由孟雅君独家代理销售。2018年10月1日，二原告符天明、栾海营与被告张柏山签订买卖协议，约定张柏山将腰新乡阳光馨苑商服16号（160.87平方米）卖给二原告，价格500000元。后来被告平安房地产公司以挂靠方的名义与二原告补签正式的《商品房买卖合同》。二原告已将购房款500000元于2018年10月3日支付完毕。2018年11月19日，齐齐哈尔市中级人民法院(2018)黑02民初197号判决书，判决张柏山、平安房地产公司偿还刘兴君借款本金688.3万元、利息677.13万元。该判决生效后，刘兴君于2019年3月18日向一审法院申请强制执行。在该案执行过程中，符天明、栾海营提出案外人执行异议，以案涉房屋已被张柏山抵给符天明、栾海营工程款为由，要求解除查封，停止执行。一审法院于2019年8月9日作出的执行裁定，驳回异议请求。符天明、栾海营随后提起执行异议之诉，齐齐哈尔市中级人民法院(2019)黑02民初251号民事判决书，判决驳回符天明、栾海营的诉讼请求。符天明、栾海营上诉后，黑龙江省高级人民法院于2020年12月11日作出(2020)黑民终332号判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，1.关于原、被告签订的商品房买卖合同是否应予解除问题。本案房屋买卖合同经双方签订后，即具有法律效力，对双方具有拘束力。故二原告交付房款后，被告方应履行交付房屋、办理产权过户登记的义务。但由于三被告之间的民间借贷纠纷，现该房屋已被齐齐哈尔市中级人民法院进行了财产保全并进入执行程序，且原告方的相关执行异议之诉被两审驳回。因此，被告方已不能实际履行交付房屋、办理产权过户登记的法律义务。该种情况已经符合法律规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除条件。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告张柏山及被告平安房地产公司要求的继续履行合同的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，被告方除应返还原告购房款500000元外，还应赔偿原告因此造成的损失。故二原告要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付利息的诉讼请求，本院予以支持。2.关于被告刘兴君与张柏山之间是否存在合伙的问题。本案中，根据二被告张柏山与刘兴君签订《关于杜蒙县腰新乡工程合作开发协议》、二被告与案外人孟雅君签订的《太康县腰新乡阳光馨苑综合楼水暖工程合同》、《房地产销售代理协议书》中，明确约定“甲方（刘兴君、张柏山）在泰康县腰新乡阳光馨苑兴建的商品房共同9.5千平方米，由乙方（孟雅君）独家代理销售”。且被告张柏山对与被告刘兴君之间的合伙关系无异议。以上足以认定张柏山与刘兴君为合伙关系。三被告之间即使存在借款关系，也不影响刘兴君、张柏山的合作开发建设工程的关系。故被告刘兴君应当对共同开发建设的杜尔伯特县腰新乡阳光馨苑综合楼过程中产生的债务，包括本案销售案涉16号楼房产生的债务承担连带给付责任。因此，对被告刘兴君关于其诉讼主体不适格的抗辩意见，本院不予以采纳。被告刘兴君应与其他二被告共同承担还款义务。3.关于被告平安房地产公司是否应当承担连带责任问题。本案中最初的买卖协议，是二原告与张柏山签订；但后来正式的商品房买卖合同，由被告张柏山签字并由被告平安房地产公司盖章追认。庭审中被告张柏山及平安房地产公司对上述两份合同的真实性均无异议。故被告平安房地产公司作为房屋的出卖方应对该合同约定的权利义务承担法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的关于杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡阳光馨苑16号楼的商品房买卖合同；二、被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司返还原告符天明、栾海营购房款500000元，并赔偿利息损失（以500000元为基数，自2018年11月11日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算）。此款于判决生效后十日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4691元，由三被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  刘大文二〇二一年六月十八日书记员  刘 亮附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。