辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2945号上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路15号13层。统一社会信用代码91210200604862955M。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：姜晓波，男，1990年1月2日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：于德生，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。统一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华公司）因与被上诉人姜晓波、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华公司上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回姜晓波的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、姜晓波提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。姜晓波主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，宝林公司未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律的强制性规定，是不受法律保护的，而且姜晓波也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的规定。二、姜晓波提交的证据不能证明其已经实际支付购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。姜晓波仅提交了20万元房款的特约商户签购单，首先，特约商户签购单无法替代银行流水作为实际支付购房款的证据，而其提供的银行流水单也无法体现持卡人是谁。其次，虽姜晓波主张全额购房款，但并未提供有效证据证明其余购房款来源。最后，即使特约商户签购单能够证明姜晓波实际支付购房款，但20万元不足合同约定总价款的50%，仅为24%。另补充：姜晓波未在人民法院查封之前签订书面买卖合同。姜晓波提供的《商品房买卖合同》无签订时间，无法证明是在人民法院查封之前签订的，其提交的发票，前期物业管理服务协议、物业费收据等材料不能证明合同的签订时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人提出执行异议能够成立的条件必须要在法院查封之前签订书面合同，说明书面合同是证明合同签订时间的唯一证据，具有不可替代性，不能由发票各种收据等间接材料来推定证明合同的签订时间。姜晓波辩称，不同意上诉人的上诉请求。一根据姜晓波一审提供的证据，能够证明其在法院查封案涉房屋之前，早已和宝林公司签订《商品房买卖合同》，且该合同已生效并实际履行。案涉合同封皮记载“2014-0488号”即年度号为2014年。案涉合同约定交付时间为2014年8月30日。2014年6月6日，姜晓波开始支付房款。房款付清后，宝林公司于2014年6月25日出具等值金额的销售不动产统一发票。2014年9月19日，姜晓波与宝林公司签订前期物业服务管理协议，并按照案涉合同补充协议约定支付物业费、采暖费、垃圾费及其他公共费用。而且一审庭审中，宝林公司表示知道姜晓波买房事宜，并认可合同印章和发票专用章的真实性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（四）：“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”，结合上述事实和证据，可以得知案涉合同签订时间至少为2014年，而案涉房屋查封时间为2017年12月5日。关于上诉人提出的合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，确认转让合同无效的，不予支持。二姜晓波购房目的是用于居住，名下没有其他用于居住的房屋。据了解，姜晓波一家在购买案涉房屋之前一直住在自己的厂子里，发现案涉房屋距离厂子较近，又打算在大连定居，所以决定购买案涉房屋。宝林公司于2014年9月19日交付案涉房屋，姜晓波装修后入住至今。姜晓波名下没有其他居住用房，案涉房屋系其唯一住房。三、姜晓波已按照合同约定支付全部房款。根据一审庭审和证据可知，姜晓波2014年6月6日支付20万元。2014年6月10日，姜晓波父亲姜立福向宝林公司指定的收款账户周军转账支付15万元；2014年6月12日，姜晓波的父亲姜立福向宝林公司指定的收款账户张忠国转账支付10万元。2014年6月25日之前，姜晓波用现金支付剩余房款。2014年6月25日，姜晓波付清全款后，宝林公司出具发票一张。发票是证明购房者付清全款最重要的证据，而且宝林公司也予以认可。综上，姜晓波符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，原审判决结果正确。姜晓波向一审法院起诉请求：1.停止对大连市金州区站前街道金港路314号2单元17层2号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；大连市金州区人民法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。姜晓波与宝林公司签订《商品房买卖合同》，姜晓波购买宝林公司的案涉房屋，价款总额为828007元，但无签订时间。2014年6月25日，宝林公司向姜晓波出具了销售不动产统一发票，发票金额为828007元。姜晓波除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，姜晓波向大连市金州区人民法院提出执行异议。同年9月7日，大连市金州区人民法院作出（2019）辽0213执异105号执行裁定，驳回姜晓波的异议请求。姜晓波不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。一审法院另查明，案涉房屋在建时，已被宝林公司在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，姜晓波与宝林公司签订的《商品房买卖合同》虽然无日期，但宝林公司向姜晓波出具的销售不动产统一发票记载时间为2014年6月25日，可以推定《商品房买卖合同》签订时间早于查封时间，且案涉房屋为姜晓波在本辖区内用于居住的唯一房屋，姜晓波向第三人支付价款超过了合同约定总价款的百分之五十，姜晓波对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：中止对大连市金州区站前街道金港路314号2单元17层2号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。诉讼费12540元（其中案件受理费12080元、公告费460元，姜晓波已预交），由宝林公司负担。二审中，当事人均未提交新证据，亦均对原审已经查明的案件事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。另依据案涉《商品房买卖合同》补充查明：该合同文本的编号为GF-2000-0171，右上角另有手写编号“2014-0488”字样，合同约定，出卖人应当在2014年8月30日前，依照合同约定的标准向买受人交付房屋。2014年9月19日，姜晓波与宝林公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，并向大连宏安物业管理有限公司支付了物业费、垃圾清运费等。姜晓波还于本案原审时提交了特约商户签购单一张及与之对应的姜晓波名下中国农业银行的交易明细清单，证明2014年6月6日，姜晓波通过中国农业银行银联卡向宝林公司刷卡支付了20万元房款。本院补充查明的以上事实，有案涉《商品房买卖合同》、姜晓波原审时提交的《大连市前期物业管理服务协议》、交费收据、特约商户签购单、姜晓波名下中国银行账户交易明细清单等和本案一审、二审庭审笔录在卷为凭。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被上诉人姜晓波作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出案外人执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于姜晓波是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，姜晓波提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方已经签订合法有效的书面合同。虽然该合同没有签署日期，但结合该合同文本的编号、合同约定房屋交付时间、前期物业管理服务协议签订日期以及全额购房款发票出具的时间均在2014年间的事实，以及商品房买卖交易中通常合同签订时间不迟于购房款发票的开具时间的惯例等情节综合考量，可以推定案涉《商品房买卖合同》的签订日期早于案涉房屋查封日（2017年12月5日）更符合常理。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，被上诉人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，案涉房屋总房款828007元，原审已经查明，姜晓波通过POS机刷卡方式向宝林公司支付了20万元购房款，对此，宝林公司原审时予以确认，对于剩余购房款，姜晓波称由其父亲筹措并代为支付，且宝林公司已开具销售不动产统一发票，向姜晓波交付了房屋，能够佐证姜晓波已支付了足额购房款的事实，上诉人宜华集团对姜晓波付款情况提出的质疑，但没有足以推翻前述付款事实的证据予以证明，故本院对其相关上诉主张，不予支持。综上，姜晓波提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院判决支持姜晓波要求停止执行案涉房屋的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12080元（大连宜华建设集团有限公司已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十二日书记员  张 琳