安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1669号上诉人（原审原告）：汪乐，女，1995年5月29日出生，汉族，住安徽省泾县。被上诉人（原审被告）：代朝胜，男，1970年8月22日出生，汉族，住安徽省怀远县。上诉人汪乐因与被上诉人代朝胜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪乐上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用由代朝胜承担。事实和理由：1.汪乐与代朝胜之间签订的《房屋租赁合同》第五条第七款对违约金数额有明确约定:“租赁期间如有违约，违约方必须赔偿年租金的100%给对方。”代朝胜2020年违约，2020年年租金为17199元，且一审中代朝胜对违约金数额予以认定。在合同正常履行期间代朝胜单方毁约，依法依约应当承担违约责任即17199元。2.违约责任的承担并不必然要求有实际损失，根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案《房屋租赁合同》中第五条第七款关于违约金的约定，系合同双方当事人之间的真实意思表示，不论是汪乐还是代朝胜，均受其约束。根据《合同法》第八条相关规定，依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同受法律保护。合同中约定的违约金对双方当事人均有约束力。代朝胜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，汪乐的上诉理由不成立，请维持原判。代朝胜没有违约，不应承担违约责任，不应支付违约金。代朝胜提前一个月跟汪乐进行沟通，电话、微信、短信联系汪乐，已通知汪乐。汪乐向一审法院起诉请求：1.判决代朝胜承担擅自解除租赁合同违约责任17199元；2.代朝胜承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：案外人汪永久和刘保兰系汪乐父母，两人离婚协议中约定座落于张公山房屋归女方及婚生女汪乐所有。汪乐诉讼中称该房屋产权仍在汪永久和刘保兰名下。2018年2月10日，汪乐作为出租方，代朝胜作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》,合同主要约定：经双方协商，承租方自愿承租出租方房屋。租赁期限从2018年1月1日至案涉房屋拆迁为止。合同签订当年年租金15600元,之后每年年租金在上一年基础上浮5%，支付方式以汇款方式按季度支付。2021年1月，汪乐以代朝胜拖欠房租为由诉至蚌埠市禹会区人民法院，代朝胜在诉讼中表示自愿支付房租至2020年6月30日。蚌埠市禹会区人民法院于2021年3月15日作出（2021）皖0304民初271号民事判决书，判决：一、代朝胜于判决生效之日起十日内支付汪乐房租费3299.75元及逾期利息（以3299.75元为基数，自2020年7月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清时止）；二、驳回汪乐的其他诉讼请求。双方在法定期限内均未提及上诉。2020年7月1日，汪永久将该房屋出租给他人使用。一审法院认为，汪乐与代朝胜签署的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、承担义务。本案中，从代朝胜提交的证据材料来看，虽然案涉合同约定租期至房屋拆迁为止，但2020年5月24日、6月17日代朝胜因经营不善先后向汪乐母亲和汪乐提出解除合同，后将案涉房屋腾退给产权人汪永久，汪永久于2020年7月1日将房屋租赁给他人使用，故汪乐、代朝胜签署的《房屋租赁合同》事实上已经不能履行，双方之间的合同关系事实上已于2020年6月30日解除。2020年7月1日，汪永久又将该房屋出租给他人使用，收取租金。汪乐诉请代朝胜承担违约责任，要求代朝胜承担违约损失17199元，汪乐需提供证据证明其因为代朝胜的违约行为遭受了什么损失，以及具体的数额。代朝胜自愿支付房租至2020年6月30日，而2020年7月1日，汪永久又将该房屋出租给他人使用，收取租金，案涉房屋并未闲置，故对于汪乐诉请代朝胜承担擅自解除租赁合同违约责任17199元，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回汪乐的全部诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由汪乐负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审审理查明的案件事实依据充分，本院予以确认。本院认为，汪乐与代朝胜对于案涉租赁合同已于2020年6月30日解除并无异议，双方争议的焦点是代朝胜是否应向汪乐支付违约金。案涉租赁合同约定租赁期限从2018年1月1日至案涉房屋拆迁为止，该合同系双方自愿签订，且该款约定意思并无歧义，亦是维持长期稳定租赁关系的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效。案涉租赁合同所约定的至房屋拆迁时止，即为该租赁合同的终止期限，在不超过法律规定的最长租赁期限20年的情况下，该合同的约定应当有效，故代朝胜无权随时解除合同。在汪乐未予同意的情况下，代朝胜在合同履行期限内要求提前解除合同，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因代朝胜在诉讼中以双方约定的违约金过高为由，请求予以调减，该请求符合法律规定。结合代朝胜在退租前曾先后与汪乐及其母亲协商，从合同的履行情况及当事人过错程度而言，代朝胜并无恶意违约之情形，考虑到一审法院（2021）皖0304民初271号民事判决书已支持汪乐到2020年6月30日的租金，产权人汪永久接收房屋后并于2020年7月1日对外出租，汪乐的租金利益已得到适当保护，且不存在扩大损失的情形，故本院依法酌定代朝胜支付相当于2个月租金的违约金即2866元。综上所述，汪乐上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1738号民事判决；二、代朝胜于本判决生效之日起十日内支付汪乐违约金2688元；三、驳回汪乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费230元，减半收取115元，二审案件受理费230元，均由代朝胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗传继审 判 员 胡玉巧审 判 员 穆 莉二〇二一年六月二十九日法官助理 田 蕾书 记 员 李亦琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。