文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1980号上诉人（原审被告）：淮安清河新区投资发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号206室。法定代表人：岳波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李瑾，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦含，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安浩源投资发展有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道121号。法定代表人：史先明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。上诉人淮安清河新区投资发展有限公司（以下简称新区投资公司）因与被上诉人淮安浩源投资发展有限公司（以下简称浩源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新区投资公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回浩源公司一审诉讼请求，由浩源公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.新区投资公司从浩源公司承租涉案房屋后转租给案外人，因案外人未支付租金，新区投资公司通过诉讼途径要求案外人支付租金并返还房屋，后新区投资公司于2019年8月28日申请法院强制执行，但2020年1月发生的新冠疫情系不可抗力，造成法院执行工作无法开展，因此导致新区投资公司无法按照约定的时间将案涉房屋交付给浩源公司，相应期间的房屋占用费不应由新区投资公司承担。2.双方签订补充协议时新冠疫情虽然已经发生，但疫情对社会的影响并未消除，法院执行工作进展也并非新区投资公司可以预见，新区投资公司在合同履行中并无过错，不应承担责任，浩源公司亦无权主张律师费损失。浩源公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。浩源公司一审起诉请求：1.新区投资公司支付2020年4月30日至2020年6月30日期间的租金计人民币1179406元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担违约金直至付清上述款项止；2.新区投资公司承担律师代理费损失3万元；3.本案诉讼费由新区投资公司承担。一审法院认定事实：2011年9、10月份，出租方浩源公司（甲方）与承租方新区投资公司（乙方）签订《浩源总部大厦租赁合同》一份，合同1.1约定，甲方同意将浩源总部大厦的1、2、3号楼2至9层租赁给乙方，其中1号楼2—9层建筑面积为5668.44平方米，2、3号楼2—9层的建筑面积分别为5448.59平方米，办公楼合计建筑面积16565.62平方米，另租2号楼一层建筑面积240平方米作展厅，所有面积以房管局测绘为准。合同2.1约定，租赁期限为15年，自2011年11月1日至2026年10月31日。合同3.1.1约定，浩源公司1、2、3号楼2至9层租金按建筑面积16565.62m2计算，前五年的租金标准为30元/m2（建筑面积）/月，第六至第八年租金标准在上一年度租金标准的基础上，每年递增5%，第9年起租金根据市场情况双方提前另行商定，但租金标准均不得高于甲方租给其他企业或者个人的租金标准。合同3.1.2约定，2号楼一层240平方米展厅，前五年的租金标准为人民币60元/m2（建筑面积）/月，5年以后的租金根据市场情况另行约定。同时，双方签订《浩源总部大厦租赁补充协议》一份，该补充协议对前三年租金重新约定，并就办公楼改造事宜约定由新区投资公司补偿浩源公司10万元作为改造费用。此后，新区投资公司基于该《浩源总部大厦租赁合同》，将办公楼转租给案外人淮安市世界之窗广告产业园有限公司（以下简称世界之窗公司）。2018年12月19日，一审法院立案受理新区投资公司与案外人世界之窗公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年5月29日作出（2018）苏0812民初11436号生效民事判决书，判决内容包括案外人世界之窗公司应于判决生效后十五日内支付新区投资公司欠付租金及租金损失，以及于判决生效后三十日内返还涉案房屋。2019年8月28日，一审法院立案受理新区投资公司的执行申请，并于2020年6月3日作出执行终结的裁定，裁定内容中调查及执行措施第7项：经法院实地调查了解，查看涉案房屋租赁情况，张贴执行公告，与承租户进行谈话，目前除签订续租及购买协议的部分承租户以外，剩余的涉案房屋位于淮安市清河新区浩源汽车博览城1、2、3号楼中2至9层房屋以及2号楼一层240平方米商铺腾空并返还交接给申请执行人新区投资公司。一审另查明，2020年3月16日，浩源公司（协议乙方）与新区投资公司（协议甲方）签订《补充协议书》一份，协议书载明：乙方于2012年10月11日同意将原合同的租金起算时间调整为2012年5月1日，即合同期调整为2012年5月1日—2027年4月30日；原合同与2020年4月30日终止，甲方不再履行，乙方同意；2020年4月30日以前，甲方按原合同约定应承担的租金已经支付完毕；截至本协议签订之日，甲、乙双方就原合同履行无其他任何争议，双方互不追究违约责任；甲、乙双方约定，甲方应将浩源汽车博览城1号楼、2号楼（含1层240平方）、3号楼（以下简称“涉案房屋”）全部清理完毕且符合要求后交付给乙方，以上清理工作甲方须于2020年4月30日前完成并按原合同约定的标准办理承租房书面交接手续，交接手续须经双方法人或代表人签字盖章确认后生效；如甲方未能按本条款履行义务，则应1号楼、2号楼（含一层的240平方）、3号楼全部按原合同约定的2019年的租金标准向乙方支付租金，直至符合交付条件为止，且乙方有权依据原合同约定追究甲方逾期付款的违约责任（如乙方因主张租金提起诉讼，则诉讼费、律师费等均由甲方承担）；另如应甲方延期移交上述房屋给乙方造成的其他损失（包括但不限于乙方向承租人或买房人延期交房所应承担的违约责任以及因此产生的诉讼费、律师费损失等），甲方亦应予以承担；本协议为原合同补充协议，原合同与本协议不同部分，以本协议约定为准。2020年6月30日，涉案房屋交接完毕，本案双方在《浩源总部大厦房屋交接确认手续》上签章确认。2020年8月10日，浩源公司委托江苏律轩律师事务所提起本案诉讼，并支付律师代理费3万元。一审法院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，浩源公司与新区投资公司之间的《浩源总部大厦租赁合同》、《补充协议书》、《浩源总部大厦房屋交接确认手续》等系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，均为有效合同。根据2020年3月16日《补充协议书》约定，双方房屋租赁合同于2020年4月30日终止，新区投资公司未能于2020年4月30日前完成涉案房屋交接的，应当按原合同约定的2019年的租金标准向浩源公司支付租金，直至符合交付条件为止，且浩源公司有权依据原合同约定追究新区投资公司逾期付款的违约责任。新区投资公司直至2020年6月30日才将涉案房屋返还，在此期间新区投资公司应当按约支付浩源公司相应的房屋占有使用费。至于新区投资公司主张的发生新冠疫情属合同约定的不可抗力，应当免除占有使用费的问题。2020年1月26日，国家卫生健康委发布《国家卫生健康委办公厅关于加强基层医疗卫生机构新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》，就做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作作出了相关要求。2020年2月21日，国发明电〔2020〕4号文《国务院应对新型冠状病毒感染××疫情联防联控机制关于印发企事业单位复工复产疫情防控措施指南的通知》中，已就推动企事业单位复工复产作出规定。浩源公司与新区投资公司签订《补充协议书》的时间为2020年3月16日，此时新冠疫情已经发生，并且得到防控，双方对于新冠疫情事件均有认识。另外，在签订《补充协议书》之前，法院已经立案受理了新区投资公司的执行申请。故对于新区投资公司将延期交付涉案房屋归责于新冠疫情事件及法院强制执行的主张不予采纳。关于房屋占用费数额，根据双方之间关于租期、租金条款的约定、补充约定，以及新区投资公司实际占用房屋的期间，《补充协议书》约定的“2019年的租金标准”即为原租赁合同第八年的租金标准，经计算，此期间内浩源1、2、3号楼2至9层租金标准为34.72875元/平方米/月，2号楼一层240平方米展厅租金标准为60元/平方米/月。因此，新区投资公司应支付自2020年5月1日至2020年6月30日的房屋占用费共计1179406.55115元（16565.62平方米×34.72875元/平方米/月×2个月+240平方米×60元/平方米/月×2个月）。现浩源公司主张新区投资公司支付1179406元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担逾期付款的违约责任，有事实依据，不违反法律规定，予以支持。关于浩源公司主张的律师代理费用损失3万元。双方明确约定，因新区投资公司延期移交涉案房屋给浩源公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费损失等），新区投资公司亦应予以承担。故因新区投资公司未能及时返还涉案房屋，浩源公司主张新区投资公司承担相应的律师代理费用损失3万元，符合双方约定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、新区投资公司于判决生效之日起十日内向浩源公司支付租金1179406元，并自2021年2月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担违约金直至款项付清之日止；二、新区投资公司于判决生效之日起十五日内向浩源公司支付律师代理费3万元。案件受理费15685元，减半收取7843元，由新区投资公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案双方于2020年3月16日签订补充协议约定案涉房屋交接日期时，新冠疫情已经发生，双方对此均已有预见。在新冠疫情尚未彻底根除，且新区投资公司与案外人世界之窗公司关于案涉房屋的执行案件尚未结案的情形下，新区投资公司应当对案涉房屋实际能够交接的日期作出合理的判断。在执行案件结案时间尚不确定的情况下，新区投资公司自愿与浩源公司签订补充协议，承诺于2020年4月30日前完成案涉房屋交接，逾期交房产生的法律后果应由新区投资公司自行承担，新区投资公司主张免责没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，新区投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15685元，由上诉人淮安清河新区投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二○二一年六月二十三日法官助理钟岩书记员李景