湖南省华容县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘0623执异8号 案外人：陈君华，男，1964年3月17日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 申请执行人:程佩夫，男，1968年8月25日出生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闾敏，湖南华湘律师事务所律师。 被执行人:柳庆新，男，1963年2月25日出生，汉族，居民，住长沙市开福区。 本院在执行申请执行人程佩夫与被申请执行人柳庆新合同纠纷一案中，案外人陈君华向本院提出书面异议,请求：中止对长沙市望城区金山桥街道新城·国际花都三期A1栋2105房[湘(2018)望城区不动产权第0034824]查封、冻结和拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈君华称，华容县人民法院在执行（2021）湘0623执572号执行通知书过程中，于2021年6月2日告知异议人，查封、冻结了被执行人柳庆新名下的长沙市望城区××期××栋××房（下称该房）并拟进行拍卖。该房属于异议人所有。2018年10月3日，被执行人柳庆新出具承诺书，柳庆新作为实际控制人的公司欠异议人工程款，柳庆新以该房抵债给异议人。2018年10月6日柳庆新与陈君华、冯香兰签订《不动产买卖合同》，约定该房建筑面积85.31平方米，以每平方米单价7800元计算总房款665418元，其中工程款抵房款388570元、剩余276848元由异议人直接付柳庆新。异议人自2018年10月装修并入住该房，由异议人一直交纳物业管理费，另查，《不动产买卖合同》中该房原房产证望房权证黄字第7××2号，因望城县改为望城区，证号已变更为湘（2018）望城区不动产权第0××4号。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人签订的《不动产买卖合同》合法有效，且已付房款超过50%，已实际占用该房，非因异议人自身原因未办理过户登记。现提出书面异议，请求贵院解除查封、冻结并中止对该房产的执行。 案外人陈君华向本院提交了以下证据:1.2018年10月3日承诺书，拟证明工程款抵房款的事实；2.2018年10月6日不动产买卖合同书，拟证明案外人购买柳庆新名下的长沙市望城区××期××栋××房的事实；3.工程结算证据，拟证明柳庆新欠工程款388570元的事实；4.物业费凭证，拟证明案外人实际占用涉案房屋。 申请执行人程佩夫辩称，案外人并非该涉案房屋的所有权人，不能排除涉案房屋的执行，理由如下：一、涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人为涉案房屋所有权人。案外人仅提交了与被执行人签订的《不动产买卖合同》，该协议签订后双方并未办理网签和合同备案登记，亦无其他银行流水或相应证据证明该以房抵债行为发生在涉案房屋查封冻结之前且已实际履行，无法排除该两份材料存在通过“倒签”的形式事后制作的可能。退一步说，即使该《不动产买卖合同》是真实的，其实质也是抵债协议，并非纯粹的房屋买卖合同，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成不动产变更登记前，欠款的法律关系并没有消灭，案涉房屋仍然属于被执行人所有。且根据民法典规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力”，案外人并未就该涉案房屋办理产权登记，该产权仍在被执行人名下，为被执行人所有。案外人提交的电力、燃气缴费记录和物业费发票均体现缴费户名为柳庆新，进一步证明该涉案房屋的户主和所有人为被执行人。二、案外人与被执行人以房抵债的行为无效。（一）案外人主张涉案房屋的买卖实际是以房抵债的形式抵销双方之间的债务，根据案外人提交的《施工合同》可知，合同主体为岳阳市岳阳楼区东升铁艺制作部与湖南福尔康**物材科股份有限公司，并非案外人主张的案外人与被执行人之间的债务，案外人与被执行人达成协议抵消岳阳市岳阳楼区东升铁艺制作部与湖南福尔康**物材料股份有限公司之间的债务明最违背了合同相对性原则，该行为无效。（二）根据异议人提交的《承诺书》、《不动产买卖合同》、施工合同、领款单、欠条均为证明该债务主体实际为湖南福尔康**物材料股份有限公司。在被执行人非实际债务人、且明知其拖欠申请执行人债务的情况下，以其自有财产无偿为湖南福尔康**物材料股份有限公司清偿债务，致使申请执行人债权无法实现，给申请执行人造成损害，属于恶意逃避债务，该以房抵债行为无效。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）案外人称该涉案房屋已付房款超过50%，除《不动产买卖合同》中约定由工程款抵扣的房款外，案外人并未提交任何银行流水或其他付款证明。关于抵扣的工程款，案外人提交的施工合同的主体为岳阳市岳阳楼区东升铁艺制作部，且领款单、欠条并不能充分证明被执行人与案外人之间欠付工程款的真实性，亦无法证明实际欠付金额，案外人应该就欠付工程的合同和实际履行情况进行举证。（二）从案外人提交的《不动产买卖合同》第3条可知，对于限购政策导致无法办理过户变更登记的情况，案外人及被执行人是知晓的，因此不能过户是买受人即案外人自身的原因导致。若将情形认定为系非买受人自身原因导致的无法过户，给予买受人物权期待权的保护,那么民法典规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力”也会形同虚设，会让更多受到购房政策限制的买受人置国家政策和法律于不顾，运用新的途径规避风险。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对案涉房屋所享有的相关权利并不能对抗申请执行人的执行申请，不能排除对被执行人名下位于长沙市望城区××期××栋××房的执行。请求依法驳回案外人的执行异议。 被执行人柳庆新称，2016年4月5日，湖南福尔康**物材料股份有限公司（以下简称:福尔康**材，实际控制人柳庆新）与岳阳楼区东升铁艺制作部（以下简称:东升铁艺，实际控制人陈君华）签订了福尔康**材屋顶玻璃屋制作工程，工程结束后经验收，应付工程款46.8万元，已付26.8万元，尚欠20万元。2018年，陈君华承揽湖南福尔康医用卫生材料股份有限公司（实际控制人柳庆新）包装车间顶层钢架屋制作工程，工程结账，尚欠工程款118570元。2018年，陈君华承揽辽宁福本医用敷料有限公司在辽宁省本溪市高新区海凭医疗器械产业园5-19栋和5-20栋钢架结构厂房建设工程，工程完工结账，尚欠工程款7万元，总共结欠陈君华及其控制单位工程款388570元。2018年10月6日，柳庆新与陈君华、冯香兰签订《不动产买卖合同》，将座落于望城区金山桥街道新城国际花都三期Ａ1栋2105房产出售给陈君华、冯香兰，该房产权证为望房权证黄字第7××Ｚ号，建筑面积85.31㎡，单价为7800元／㎡,总价款665418元、双方同意用工程欠款388570元抵减房款、柳庆新出具了同意抵减的《承诺书》。由于该房产为限期转让房以及受让人的限购政策，加之该房产已抵押给了南粤银行长沙分行，故一直没有办理过户手续。以上情况属实。 本院查明，原告程佩夫与被告柳庆新、第三人湖南福尔康医用卫生材料股份有限公司合同纠纷一案，2019年8月14日，湖南省长沙市开福区人民法院立案受理，同日，原告程佩夫向湖南省长沙市开福区人民法院申请财产保全，2019年8月26日，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2019）湘0105民初8445号民事裁定书，裁定冻结柳庆新银行存款1170万元或查封、扣押其相应价值的财产，2019年9月3日查封了涉案房屋长沙市望城区××街道××期××小区××栋××房［湘（2018）望城区不动产权第0034824］。诉讼中被告柳庆新、第三人湖南福尔康医用卫生材料股份有限公司提出管辖异议，2019年10月15日湖南省长沙市开福区人民法院作出（2019）湘0105民初8445号民事裁定书，裁定被告柳庆新对本案管辖权提出的异议成立，本案移送湖南省华容县人民法院处理。2019年11月21日，湖南省长沙市开福区人民法院将本案移送至湖南省华容县人民法院审理。2020年5月26日，本院作出（2020）湘0623民初150号民事判决，判决：被告柳庆新向原告程佩夫支付股权回购价款本金700万元及约定利息（以800万元为基数按年利率12%标准从2015年6月5日起计算至2016年12月31日止、以800万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍从2017年1月1日起计算至2019年5月30日止、以700万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍从2019年5月31日起计算至实际清偿之日止），用以回购原告程佩夫持有的第三人湖南福尔康医用卫生材料股份有限公司350万股的股份。2020年12月21日，岳阳市中级人民法院作出（2020）湘06民终2802号民事判决，维持原审判决。2021年6月3日，在执行过程中，本院作出（2021）湘0623执572号执行裁定书，拍卖涉案房屋位于长沙市望城区××街道××期××小区××栋××房［湘（2018）望城区不动产权第0034824］。 另2018年10月6日，被执行人与案外人签订了以房抵债的不动产买卖合同，双方约定案涉房屋价格665418元，其中以物抵债的款388570元，具体为:1.案外人（岳阳楼区东升铁艺制作部）承制长沙高新区麓松路海凭国际医疗器械产业园A3栋湖南福尔康**物材料股份有限公司(柳庆新实际控制人)顶层阳光屋约800平方米总造价468000元，已付268000元，尚欠工程款200000元;2.案外人（岳阳楼区东升铁艺制作部）承制华容县工业园湖南福尔康医用卫生材料股份有限公司(柳庆新实际控制人)包装车间顶层钢架屋，尚欠工程款(含民工工资)118570元;3案外人（岳阳楼区东升铁艺制作部）承制位于辽宁本溪海凭医疗器械产业园辽宁福本医用敷料有限公司(柳庆新实际控制人)钢架屋，尚欠工程款70000元，合计388570元。剩余房款276848元应由案外人支付，但至今案外人仍未支付剩余房款。案外人入住后对房屋部分装修，并购买相关家用电器居住至今，居住期间以被执行人柳庆新的名义缴纳物业、水、电、燃气费。2018年12月24日，被执行人柳庆新向广东南粤银行股份有限公司长沙分行借款900000元，以案涉房屋提供抵押担保，并进行抵押登记备案。 本院认为，异议争议焦点是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。 案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。案外人主张与被执行人通过以物抵债取得房屋所有权排除强制执行，首先，抵销债务系案外人（岳阳楼区东升铁艺制作部）与湖南福尔康**物材料股份有限公司、湖南福尔康医用卫生材料股份有限公司、辽宁福本医用敷料有限公司之间形成，并非案外人与被执行人之间的债务，根据合同的相对性原则，案外人与被执行人之间以物抵债缺乏法律事实和依据；其次，案外人并未支付剩余房款276848元，以及被执行人柳庆新在以物抵债后，仍以房屋所有权人名义向银行借款并设定抵押，而至今房屋所有权人仍为被执行人柳庆新，故申请执行人申请执行，法院依法查封、拍卖的执行行为并无不当，案外人的异议理由不成立，对案外人的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定,裁定如下: 驳回案外人陈君华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谢冬冰 审判员  段永红 审判员  徐 娟 二〇二一年六月二十三日 法官助理彭觅叶 书记员刘博厚