河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7154号上诉人（原审被告）：田遂保，男，1956年5月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：李博，河南金合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子涵，河南金合力律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李松梅，女，1955年1月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：李博，河南金合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子涵，河南金合力律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李木松，男，1947年11月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：王文涛，河南高基律师事务所律师。委托诉讼代理人：高娜娜，河南高基律师事务所律师。上诉人田遂保、李松梅因与被上诉人李木松房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人田遂保、李松梅的共同委托诉讼代理人李博、王子涵，被上诉人李木松及其委托诉讼代理人王文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田遂保、李松梅上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回李木松的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由李木松承担。事实和理由：一、案涉房屋系田遂保、李松梅夫妻共同财产，田遂保在2005年12月2日的条据上手书“同意抵彦松款”，系无权处分行为，李木松亦是明知的，故该处分行为是无效的。1.田遂保、李松梅与李木松系亲戚关系，李木松对案涉房屋的权属关系是明知的，田遂保无权处分李松梅的房产份额，李木松不能善意取得案涉房屋所有权。2.本案若认定为房屋买卖纠纷，应当有相应的买卖合同予以佐证。二、李春景手书条据系2005年出具，并未确定案涉房屋的总价款，即便认定该条据抵房款1万元的事实，李木松是否未结清全部价款，尚无法确定，加之房屋至今尚未过户，亦无法认定房屋买卖已完成。1.李某、胡某二人的证言相互矛盾，不具有可信力，无法认定案涉房屋买卖价格为3万元，亦无任何书证予以证明。2.房价是变化的，不是固定不变的。2005年出具抵房款1万元的条据，双方并未明确案涉房屋买卖的总价款，也未出具房屋价款结清的相关手续，认定双方已经达成买卖的交易，显然是错误的。李木松辩称，一、1998年，李木松与田遂保、李松梅达成房屋买卖合意后，当年11月份，李木松与同事胡某一同到李松梅郑州家中向李松梅支付了2万元现金，田遂保、李松梅通过李松梅的父亲李春景、弟弟李某将房屋钥匙交付给了李木松，李木松在该房屋中居住至今。李松梅接受2万元购房款和交付房屋钥匙的行为，足以证明李松梅参与房屋买卖过程，并认可与李木松之间的房屋买卖合意。至于2005年12月2日，田遂保手书的“同意抵彦松款”的行为，经是作为夫妻一方的田遂保收取部分购房款的行为，完全不会对之前夫妻共同所做的房屋处分决定有任何影像。一审中，田遂保、李松梅辩称收到的3万元是租金而非购房款，说明李松梅已经认可收到3万元的事实。二、双方议定的购房款为3万元，有李木松和证人李某、胡某的证言以及田遂保、李松梅收到3万元的自认相互印证，足以证明李木松已经履行完毕作为买方的付款义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。李木松向一审法院起诉请求：1．判决确认李木松与田遂保、李松梅之间的口头买卖合同成立；2．判决田遂保、李松梅配合李木松办理演武路开发公司东楼中单元4楼东户房屋的过户手续（现价值约为15万元）；3．本案诉讼费用由田遂保、李松梅承担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于荥阳市××西段南侧（开发公司住宅2号楼）404房，建筑面积84.52平方米，总高四层。该房屋系田遂保、李松梅于上世纪80年代购买，购买价格为1.2万元左右，田遂保、李松梅入住时对房屋进行了装修。后因工作调动，田遂保、李松梅于1997年左右至郑州居住，该房屋遂空置。李木松系李松梅父亲李春景（已去世）侄子。由李春景主持，李木松与李松梅就案涉房屋达成口头买卖协议。1998年11月份，李木松与其同事胡某一同到李松梅郑州家中向李松梅支付2万元现金。2000年元月左右，李木松入住案涉房屋中居住至今。双方均认可案涉房屋房产证由李木松保管至2013年，但交付房产证的时间双方表述不同，李木松称是2005年，田遂保、李松梅称是1999年。2005年12月2日，李春景手书条据一份，主要内容是“木松转房款壹万元抵二保欠彦松配件款。李春景代笔”。经庭审质证，田遂保述称该条据上“同意抵彦松款”为其本人书写。李木松在该条据上书写“同意转欠款”。其中“二保”为田遂保小名。“彦松”为李松梅弟弟李某，其于2021年1月13日出具收据一份，显示2004年底至2007年，李木松向李某支付四笔款项共1万元，其中2004年底支付4000元，2005年、2006年分别支付2000元，2007年以抵账方式支付2000元。因案涉房屋原有房产证上所有权人名字为“田二保”，与田遂保身份证名字不一致，2013年李木松将原房产证交给田遂保换领新证（荥房权证字第××号）。李木松述称系为过户需要，田遂保对此有异议。后双方因过户事宜产生纠纷，李木松遂诉至该院。另查明，李某、胡某在当庭作证中均陈述案涉房屋买卖价格为3万元。一审法院认为，李木松与田遂保、李松梅之间是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系是本案的争议焦点。现分析认证如下：1、2005年12月2日出具的条据上有李春景手书的“木松转房款壹万元”，田遂保手书的“同意抵彦松款”，条据上显示的内容与田遂保、李松梅辩称的租赁关系相互矛盾；2、证人李某作为李松梅亲弟弟，胡某作为李木松同事，该二人出庭作证证明李木松与田遂保、李松梅双方之间系买卖关系，总价款3万元；3、根据1998年时本地房地产市场情况，田遂保、李松梅述称李木松支付的2万元为租金不符合交易习惯；4、田遂保、李松梅仅提交房屋所有权证一份，不能证明其主张的双方之间系租赁关系；5、在李木松入住至今二十余年，期间案涉房屋所有权证由李木松保管至2013年。综上，田遂保、李松梅辩称双方之间是房屋租赁合同关系的证据明显不足，对其辩解理由该院不予采信。该院确认双方之间存在以3万元的价格出售案涉房屋的口头买卖协议。对于房屋买卖合同关系而言，出卖人协助买受人办理产权转移登记系其应当履行的合同义务。现李木松已在案涉房屋中居住二十余年，其请求田遂保、李松梅履行房屋过户义务符合法律规定，该院予以支持。因双方对过户费用未作约定，结合本地区交易习惯，相关税费应由李木松自行负担。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百一十七条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院判决：一、确认李木松与田遂保、李松梅之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系；二、田遂保、李松梅于判决生效之日起三十日内协助李木松办理案涉房屋转移登记手续［房屋坐落荥阳市××西段南侧（开发公司住宅2号楼）404房（荥房权证字第××号）］；相应过户费用由李木松负担。案件受理费减半收取1650元，由田遂保、李松梅承担。本院二审期间，田遂保、李松梅提交王红伟、李红证言两份，证明案涉房屋在1997年前后的市场价在5万元左右，李木松主张房屋总价款为3万元与事实不符，明显低于市场行情。李木松经质证对该两份证言的真实性、合法性有异议。根据证据规则，证人应当出庭作证，田遂保、李松梅未申请证人出庭作证，不符合证据的形式要件。该证据由于证人未出庭，不能接受法庭及李木松的当庭询问，无法查实该证据内容是否真实。该证言内容与李木松所调查了解的事实情况完全不符，故对该两份证人证言不予认可。李木松提交李延召、王巧荣证言两份，证明案涉房屋相似情况的同小区二层房屋价格为3万元左右，而且是成交价，非常具有参考价值。涉案房屋是顶层4楼。本院经审查认为，双方提交的证人证言，因证人未到庭接受法庭的调查以及当事人的质询，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或其他形式。本案中，田遂保、李松梅收取李木松房款、向李木松交付钥匙，并由李木松居住至今二十余年，房产证亦由李木松保管至2013年，足以证明双方之间存在房屋买卖合同法律关系。同时亦有胡某、李某证言及相应手书条据、村委会证明等与之佐证。田遂保、李松梅关于双方没有签订书面房屋买卖合同，不能认定双方已经达成买卖交易的上诉理由，与事实无据，于法有悖，本院不予采纳。田遂保、李松梅称收取款项系租金而非房款，以及与法院查明不符，不予采信。李松梅关于田遂保系对她房产份额无权处分的上诉主张，与她早前收取李木松房款2万元的行为相矛盾，故其该上诉主张，有违诚信，本院亦不予支持。综上所述，田遂保、李松梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人田遂保、李松梅负担。本判决为终审判决。审判员  谢颂琳二〇二一年六月十八日书记员  王 研