北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初12023号原告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京东方长安房地产开发有限公司职工。被告：张卫东，女，1969年5月31日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安地产公司）诉被告张卫东商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东方长安地产公司的委托诉讼代理人唐薇，张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方长安地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我方与被告签订的编号为Y1690156的《北京市商品房预售合同》，被告交付房屋给我方；2．判令被告支付我方违约金134732．2元；3．判令被告支付折旧费，按每月支付房屋总价款0．6%的标准，自被告2016年9月26日收楼之日起，暂计算至2020年12月31日金额为206140．27元；4．判令被告支付我方垫付银行的逾期利息、罚息和复利、一审诉讼费、迟延履行滞纳金等共计104864．44元；5．判令被告支付我方垫付款利息，以104864．44元为基数，自2020年8月5日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2014年12月24日，我方与被告签订了编号为Y1690156的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定被告购买我方开发的坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配件限价商品住房和自主型商品住房）D01#住宅楼（限价房）xx层xxxx号房屋（以下简称案涉房屋），总房款673661元。《预售合同》第六条约定被告首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行（以下简称建设银行）借款支付。此后，被告依约支付了首付款203661元。2015年11月2日，被告与建设银行及我方签订了借款合同，约定被告向建设银行贷款47万元。我方为被告合同项下的款项承担阶段性连带保证责任，后建设银行依约放款。我方于2016年9月26日按《预售合同》约定向被告交付了案涉房屋。后因被告逾期偿还贷款，建设银行将我方及被告诉至法院，要求被告清偿所有提前到期债务及因此产生的利息、罚息等款项，并要求我方承担连带保证责任。2019年10月27日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初26698号民事判决书，判决被告支付建设银行本金442511．84元及利息41947．32元、罚息5594．02元，并支付自2019年9月27日至实际付清之日止的罚息，并判决我方承担连带保证责任，载明我方承担保证责任后有权向被告追偿。由于被告未履行判决，我方账户分别于2020年8月5日和8月11日被法院强制划扣449300元和98076．28元，共计547376．28元。2020年10月20日，我方向法院申请强制执行被告财产，但被告无财产可供执行，至今也没有向我方履行还款义务。根据《预售合同》附件五第5条的约定，被告应向我方支付违约金、折旧费、垫付款及其他损失。被告的违约行为给我方造成了极大损失，故我方诉至法院，望法院判如所请。张卫东辩称，我不同意解除双方签订的《预售合同》，也不同意交回房屋。案涉房屋现在是我和女儿的唯一住房。我确实存在逾期还款的情况，是因为家里在2018年、2019年接连发生了变故，我的父亲和丈夫相继离世。对于原告主张的违约金、垫付款、利息等我同意支付，但我需要时间筹集资金。本院经审理查明事实如下：2014年12月24日，东方长安地产公司作为出卖人、张卫东作为买受人签订《预售合同》，约定张卫东购买东方长安地产公司开发的案涉房屋，房屋预测建筑面积68．12平方米，房屋总价款为673661元，张卫东首期可以付款30%，其余款项向建设银行借款支付，关于付款方式及期限约定的附件五约定张卫东于2014年12月24日支付首期房款203661元，贷款47万元，张卫东应于签订《预售合同》之日起五日内办理完毕贷款手续，附件五第5条载明：“因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求其还款的通知7日内向出卖人支付全部垫付款（包括但不限于中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息、复息和罚息），同时按日向出卖人支付垫付款万分之五的违约金。逾期不支付的，出卖人有权解除合同，买受人应在接到出卖人要求其腾房的书面通知后7日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款20%）、折旧费（每月按其总房款的0．6%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。”此外，双方还约定了其他内容。《预售合同》签订后，张卫东向东方长安地产公司支付了首期房款203661元，余款47万元向建设银行北京市分行申请借款，东方长安地产公司系张卫东借款的保证人，2015年11月6日，上述借款支付至东方长安地产公司。此后，张卫东正常按期偿还住房借款，直至2017年11月开始出现逾期情况。2019年，建设银行北京市分行将张卫东、东方长安地产公司诉至法院，要求张卫东偿还借款本息、罚息，并要求东方长安地产公司承担连带担保责任。北京市朝阳区人民法院于2019年10月27日作出（2019）京0105民初26698号民事判决书，判决张卫东偿付建设银行北京市分行借款本金442511．87元及截至2019年9月26日的利息41947．32元、罚息5594．02元，并支付自2019年9月27日起至实际清偿之日止的罚息，东方长安地产公司对上述债务承担连带保证责任，东方长安地产公司承担保证责任后，有权向张卫东追偿。上述判决书生效后，2020年8月5日，东方长安地产公司的账户被法院扣划449300元、2020年8月11日，东方长安地产公司的账户被法院扣划98076．28元。2020年11月，东方长安地产公司向北京市朝阳区人民法院申请执行，要求执行张卫东财产，后因张卫东名下无可供执行财产而终结执行。经查，案涉房屋尚未进行权属转移登记，仍登记在东方长安地产公司名下。2016年9月26日，张卫东办理了案涉房屋的收房手续。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。根据本案查明的事实，东方长安地产公司与张卫东签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。张卫东在与贷款银行签订贷款合同后，发生还款逾期的情况，导致东方长安地产公司承担了相应的保证责任，且张卫东未向东方长安地产公司支付相应款项，此情形达到了双方约定的解除合同的条件，故东方长安地产公司主张解除《预售合同》并要求张卫东支付违约金及折旧费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于东方长安地产公司主张的其垫付银行的逾期利息、罚息、复利、一审诉讼费及迟延履行滞纳金的诉讼请求，已由北京市朝阳区人民法院的生效判决书进行了裁判，东方长安地产公司可在张卫东具备执行条件时向法院申请执行，本院不宜重复裁判。关于东方长安地产公司主张的垫付款利息的诉讼请求，理由正当，属于其实际损失，本院予以支持。本院对张卫东家庭及经济情况发生的变故表示同情，但不能因此减轻其诚信履行合同的法定义务，故本院对张卫东的答辩意见，难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除北京东方长安房地产开发有限公司与张卫东于2014年12月24日签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y1690156），张卫东于本判决生效之日起十五日内协助北京东方长安房地产开发有限公司办理上述合同的联机备案注销手续，并将坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）D01#住宅楼（限价房）12层1205号房屋返还给北京东方长安房地产开发有限公司；二、张卫东于本判决生效之日起三十日内支付北京东方长安房地产开发有限公司违约金134732．20元；三、张卫东于本判决生效之日起三十日内支付北京东方长安房地产开发有限公司折旧费，折旧费计算方法：以总房款673661元为基数，自2016年9月26日起，计算至其实际履行完毕本判决书第一项所涉房屋返还义务之日止，每月按总房款的0．6%的标准计算；四、张卫东于本判决生效之日起三十日内支付北京东方长安房地产开发有限公司垫付款利息损失，利息损失的计算方法：以垫付款中的104864．44元为基数，自2020年8月5日起，计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回北京东方长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3993元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担786元（已交纳）；由张卫东负担3207元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二一年六月二十八日书记员  田小雨-2--1-