黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终142号上诉人（一审原告）：刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，干部，住大兴安岭地区。被上诉人（一审被告）：梁海锋，男，1974年5月24日出生，汉族，个体业主，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（一审被告）：嫩江县鼎信小额贷款有限公司，住所地嫩江市生产资料家属楼门市。法定代表人：刘晶梅，职务经理。委托诉讼代理人：李洪良，黑龙江君水律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：松原市千大房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区滨江路256号。法定代表人：李金库，职务经理。上诉人刘德山与被上诉人梁海锋、嫩江县鼎信小额贷款有限公司（以下简称鼎信公司）、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）申请执行人执行异议之诉一案，原由嫩江市人民法院作出（2019）黑1121民初676号民事判决。刘德山不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日作出（2019）黑11民终1175号民事裁定,将本案发回嫩江市人民法院重审。嫩江市人民法院于2020年9月25日作出（2020）黑1121民初444号民事判决。刘德山仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘德山，被上诉人鼎信公司的委托诉讼代理人李洪良到庭参加询问。本案现已审理终结。刘德山上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘德山的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由鼎信公司、千大公司、梁海锋负担。事实和理由：1.刘德山对案涉车库享有优先受偿权。2.鼎信公司向梁海锋的借款是高利贷，多出120多万元的利息，查封房屋标的额不足120多万元。3.鼎信公司签订购房协议无效。协议书中的购房人是刘晶梅，但却加盖鼎信公司的公章。4.一审判决隐瞒真相，未审理高利贷问题。鼎信公司辩称，1.刘德山对本案房屋不享有优先受偿权。刘德山施工建设的是嫩江县世纪新城小区4-1号楼住宅楼，而本案查封的房屋是世纪新城小区3-1号楼1号车库、2-1号楼4号车库、5号车库，不是刘德山所承建。2.梁海锋在鼎信公司借款200万元事实清楚，梁海锋用包括案涉房屋在内的房屋进行了抵押。而以房抵债钱是鼎信公司与梁海锋之间的民事法律关系，且梁海锋和千大公司均不持疑。刘德山作为执行异议之诉的当事人，对于鼎信公司与梁海锋之间的民事法律关系没有权利认定。3.刘晶梅是鼎信公司的法定代表人，其与梁海锋签订购房协议或借款协议时，合同尾页均是加盖了鼎信公司的印章，刘晶梅的行为不是个人行为，是代表公司的行为，所以买卖关系和抵押关系合法有效。梁海锋提交书面答辩意见称，1.千大公司因资金周转在鼎信公司借款200万元，并签订了借款抵押合同，梁海锋认可以房抵债事实。梁海锋认为其与鼎信公司签订协议的时间早于申请查封保全时间。2.没有办理房产登记是蒲海勇的原因导致，不能认为合同无效，案涉三个车库已经出售是事实。3.刘德山不能因为自己的利益损害他人利益。4.借款200万元事实存在，追究高利贷是梁海锋个人权利，与刘德山无关。刘德山向一审法院起诉请求：1.确认鼎信公司与千大公司签订的购车库协议书无效；2.继续执行世纪新城3-1号楼1号车库、2-1号楼4号车库和5号车库；3.诉讼费用由鼎信公司、千大公司、梁海锋承担。一审法院认定事实：2011年6月，刘德山与千大公司嫩江分公司签订了建筑工程承包合同书，刘德山承包了千大公司在嫩江县开发的世纪新城的部分工程，在实际施工过程中，刘德山只承建了4-1号住宅楼，并在2012年12月竣工交付使用。2011年8月，千大公司取得商品房预售许可证，政府部门允许其预售世纪新城4-1号楼、2-2号楼。2012年9月20日，千大公司又取得商品房预售许可证，政府部门允许其预售世纪新城2-1号楼、3-1号楼、3-2号楼、4-2号楼。2013年4月10日，千大公司与鼎信公司签订了房屋抵押借款合同，约定千大公司向鼎信公司借款200万元，千大公司用世纪新城10套住宅和9间车库作抵押，月利3分，借款期限为2013年4月10日至2013年10月10日。当日，鼎信公司向世纪新城的实际开发人梁海锋转款194万元（预留利息6万元）。2013年11月10日，因千大公司未归还借款，双方签订了购房（车库）协议书，千大公司将抵押的住宅和车库抵债给了鼎信公司，并签订了房屋交接单。2013年12月28日，鼎信公司向嫩江县鸿海物业公司交纳了物业费、水表费、电表费及垃圾倒运费后，接收了房屋。2015年5月，刘德山向黑河市中级人民法院提起诉讼，要求千大公司和梁海锋给付工程款。2015年7月，黑河市中级人民法院作出（2015）黑中民初字第14-2号民事裁定书，查封了千大公司开发的世纪新城多间车库和多套住宅。黑河市中级人民法院在查封时询问了千大公司嫩江分公司负责人梁贵新并向其送达了查封裁定书，梁贵新称房屋实际控制权在梁海锋手里，其不了解具体情况。2015年11月，鼎信公司向黑河市中级人民法院申请复议，以千大公司已在2013年11月10日将世纪新城小区3-1号楼1号车库和2-1号楼4号车库、5号车库抵偿了借款为理由，要求黑河市中级人民法院解除查封。2015年12月，黑河市中级人民法院电话通知鼎信公司，驳回其复议请求。2017年12月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终499号民事判决，判决梁海锋给付刘德山建设工程款190余万元，并判决千大公司负连带责任。判决生效后，刘德山向黑河市中级人民法院申请执行，黑河市中级人民法院指令嫩江市人民法院执行。2018年7月，嫩江市人民法院作出（2018）黑1121执737号和（2018）黑1121执737号之一执行裁定书，对上述房屋续行查封后，拟对上述房屋进行拍卖。2018年11月15日，鼎信公司向嫩江市人民法院提出执行异议，主张在查封前，千大公司已经将上述房屋抵债给了鼎信公司，要求停止执行该房屋，并请求解除查封。执行机构审查后，认为鼎信公司提出的异议成立，于2018年12月20日作出（2018）黑1121执异42号执行裁定，中止对世纪新城小区3-1号楼1号车库、2-1号楼4号车库和5号车库的执行。刘德山不服，提起诉讼。另查明，在查封前，嫩江县房产局尚未开始对世纪新城房屋办理产权变更登记。一审法院认为，刘德山作为嫩江县世纪新城小区4-1号住宅楼的承建人，其对承建的嫩江县世纪新城小区4-1号住宅楼具有建设工程价款优先受偿权，而嫩江县人民法院（2018）黑1121执737号之一执行裁定查封的是嫩江县世纪新城小区3-1号楼1号车库和2-1号楼4号车库、5号车库，因此刘德山对涉案车库不享有建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，案外人的异议请求能否成立，取决于案外人对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案刘德山要求法院继续执行涉案车库，鼎信公司要求停止执行涉案车库，并要求解除查封。根据上述规定，刘德山的请求能否得到支持，取决于鼎信公司对涉案车库所享有的权利能否足以排除法院执行，即鼎信公司能否满足前述规定的四个条件。根据查明的事实，千大公司于2011年8月24日和2012年9月20日分别取得了商品房预售许可证，故千大公司在本院2015年7月查封前与买房人签订的购车库协议书，合法有效，刘德山提出要求法院确认鼎信公司与千大公司于2013年11月10日签订的购车库协议书无效的理由，不能成立。因千大公司没有按期归还借款，千大公司在2013年11月10日与鼎信公司签订了购车库协议书，千大公司将抵押的住宅和车库抵债给了鼎信公司，双方还签订了房屋交接单，鼎信公司于2013年12月28日向嫩江县鸿海物业公司交纳了物业费、水表费、电表费及垃圾倒运费后，接收了房屋。上述事实说明，涉案车库在本院查封前，鼎信公司与千大公司已经签订了合法有效的买卖合同，价款已经全部付清，并实际占有了车库，虽然没有办理转户，但未办理转户并非鼎信公司的过错所致。因此鼎信公司对涉案车库所享有的权利，足以排除法院执行，刘德山要求继续执行涉案车库，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回刘德山要求对世纪新城小区3-1号楼1号车库和2-1号楼4号车库、5号车库继续执行的诉讼请求。案件受理费5,800元，由刘德山负担。（2018）黑1121执737号之一执行裁定中，关于查封嫩江县世纪新城小区3-1号楼1号车库和2-1号楼4号车库、5号车库的内容，于判决生效后自动失效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎信公司向本院提交如下证据：1.证人凌某、韦某、平某出庭作证，证明2014年11月份左右，凌某从鼎信公司购买了世纪新城2-1号楼北4号库，价格为125,000元。2014年冬天，韦某从鼎信公司购买了世纪新城2-1号楼5号库。价格为125,000元。2015年1月7日，平某从鼎信公司购买了世纪新城3-1号楼1号车库，价格为124,500元。刘德山认为，法院在查封案涉车库时，车库是无人使用的状态，对于证人所称的买卖行为不清楚，也不能对抗人民法院的查封，不能损害第三人的利益。2.三份购房协议及收条、供热费收据11份、户口本，证明鼎信公司在案涉房屋查封之前已经将房屋出售给他人，能够阻却法院的执行。刘德山认为，该组证据与房屋所有权无关。案涉房屋未在嫩江市房产管理部门进行登记和网签，不能对抗法院查封。2011年8月24日和2012年9月20日千大公司取得了商品房预售许可证，可以进行网签。本院经认证认为，物权所有权的变更应当以登记为准，鼎信公司提交的证据1和证据2不足以证实案涉车库的变更登记情况，不予采信。本院审理查明，2011年6月，刘德山与千大公司嫩江分公司签订了建筑工程承包合同书，刘德山承包了千大公司在嫩江县开发的世纪新城的部分工程，在实际施工过程中，刘德山只承建了4-1号住宅楼，并在2012年12月竣工交付使用。2011年8月，千大公司取得商品房预售许可证，政府部门允许其预售世纪新城4-1号楼、2-2号楼。2012年9月20日，千大公司又取得商品房预售许可证，政府部门允许其预售世纪新城2-1号楼、3-1号楼、3-2号楼、4-2号楼。2015年5月，刘德山向本院提起诉讼，要求千大公司和梁海锋给付工程款。2015年7月，本院作出（2015）黑中民初字第14-2号民事裁定书，查封了千大公司开发的世纪新城多间车库和多套住宅。本院在查封时询问了千大公司嫩江分公司负责人梁贵新并向其送达了查封裁定书，梁贵新称房屋实际控制权在梁海锋手里，其不了解具体情况。2017年12月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终499号民事判决，判决梁海锋给付刘德山建设工程款190余万元，并判决千大公司负连带责任。判决生效后，刘德山向本院申请执行，本院指令嫩江市人民法院执行。2018年7月，嫩江市人民法院作出（2018）黑1121执737号之一执行裁定书，对案涉三个车库进行了查封。2018年11月15日，鼎信公司向嫩江市人民法院提出执行异议。鼎信公司主张：2013年4月10日，其与千大公司签订了房屋抵押借款合同，约定千大公司向鼎信公司借款200万元，月利3分，借款期限为2013年4月10日至2013年10月10日。同时还约定，“乙方（千大公司）用自己投资开发的世纪新城小区10套住宅，总面积726.08平方米和9套车库，总面积256.39平方米，总金额为叁佰陆拾叁万叁仟叁佰零贰拾贰元（3,633,022元）作为借款的抵押物。”当日，鼎信公司向世纪新城的实际开发人梁海锋转款194万元（预留利息6万元）。同时，鼎信公司提交了2013年11月10日千大公司与其法定代表人刘晶梅签订了三份购车库协议书和千大公司与鼎信公司签订的交付房屋交接单，证实由千大公司将案涉三个车库出售给刘晶梅，并在落款处加盖了鼎信公司的公章。另外，还提交了2013年12月28日嫩江县鸿海物业公司出具的收据，证实刘晶梅交纳了案涉三个车库的物业费、水表费、电表费及垃圾倒运费。2018年12月20日，嫩江县人民法院作出（2018）黑1121执异42号执行裁定，中止对世纪新城小区3-1号楼1号车库、2-1号楼4号车库和5号车库的执行。刘德山不服，提起申请人执行异议之诉。另查明，在查封前，嫩江县房产局尚未开始对世纪新城房屋办理产权变更登记。本院认为，鼎信公司提起案外人执行异议的主要目的在于阻却人民法院执行标的物的强制执行。在此类诉讼中，人民法院需要审查案外人对执行标的物是否享有所有权或者享有其他足以阻却执行标的物转让、交付的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”准确把握排除执行的上述四个要件，是判定能否阻却法院执行的关键。本案中，鼎信公司主张向梁海锋借款本金为194万元，借款使用期限为7个月，按照月利率3分计算。按照《房屋抵押借款合同》的约定，千大公司用自己投资开发的世纪新城小区总价值为3,633,022元的房屋作为借款的抵押物，抵押物的价值明显高于债权数额。后千大公司又将抵押的房屋以签订房屋买卖合同的形式抵顶对鼎信公司的欠款，这使得鼎信公司以低的价格购买了价值3,633,022元房屋，该行为损害了以千大公司和梁海锋为债务人的其他债权人的合法权益。鼎信公司辩称，《房屋抵押借款合同》中约定抵债房屋的价值不准确，按照当时的市场价格，抵债房屋没有约定的价值那么高，但鼎信公司未能提供证据证实该抗辩理由，因此可以认定鼎信公司与千大公司签订房屋买卖合同的行为存在瑕疵，不符合上述法律规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，不能阻却人民法院的执行。综上，刘德山的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嫩江市人民法院（2020）黑1121民初444号民事判决；二、准许嫩江市人民法院执行（2018）黑1121执737号之一执行裁定书中关于查封嫩江县世纪新城小区3-1号楼1号车库和2-1号楼4号车库、5号车库的内容；三、驳回刘德山其他诉讼请求。一、二审案件审理费11,600元，由嫩江县鼎信小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。嫩江县人民法院作出的（2018）黑1121执异42号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二一年六月四日书记员  王春宇