贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终640号上诉人（原审被告）：贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区。统一社会信用代码：91520402MA6DM91D75。法定代表人：胡磊岩，系公司总经理。被上诉人（原审原告）：徐某，女，1986年4月26日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘环杰，贵州磐正律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原审被告：余某，女，1969年5月10日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。上诉人贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“房易搜公司”）因与被上诉人徐某、原审被告余某中介合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。房易搜公司二审上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人于徐某集齐能够清偿所出售房屋按揭贷款相关款项后五日内，一次性将450000元支付到徐某工行还款账户；逾期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至该款返还完毕之日止，利随本清。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人徐某与上诉人共同承担。事实及理由：1、2018年12月2日上诉人代徐某收取余某交来的购房款450000元，因徐某及其代理人徐啟林之前已收到200余万但均被挥霍一空，之后上诉人发现所出售的房屋存在贷款，便与徐某及七户购房户对卖方所得款项用途作了约定，约定该笔款项及之后的销售所得均预留用于偿还工行按揭贷款，该笔款项保存于房易搜公司并于徐某集齐能够清偿所出售房屋按揭贷款时一次性由上诉人支付到徐某工行还款账户；2、请二审重新听取相关证人证言，查明三方协商的全部事实过程。被上诉人徐某二审辩称：与一审的主张一致。原审原告徐某向一审法院起诉请求：一、判令二被告连带偿还原告购房款450000元及资金占用利息（利息以450000元为基数，起止日期自2018年12月17日起至购房款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、判令被告余某向原告支付违约金61900元（以购房总价691000元为基数按10％计算）；三、本案诉讼费由二被告承担。一审认定事实如下：2018年12月2日，徐某及其父亲作为甲方（案涉房屋的出售方）与余某作为乙方（案涉房屋的购买方）及作为居间方的房易搜公司，三方签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：“第一条甲方自愿将其座落于西秀区，建筑面积109平方米的房屋出售给乙方，该房屋成交价为：619000元整（每平方米单价为5680元），以及1号房与8号房共使用得的该平台的一半面积使用权（约等于150平方米具体使用位置由划线照片为准）转让给乙方。（甲方出售的房屋包含在甲方已取得的龙泉国际1幢1单元4层八户，面积：913.16平方米内）。房屋实际交易价按产权部门实际测绘面积计算，多退少补。该房地产的基本情况如下：甲方已取得与房开商签订的商品房买卖合同，并已网签备案，因房开商原因还未办理房屋产权证。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。第二条付款方式：1、第一次付款乙方在2018年12月2日交甲方定金壹拾万元2、第二次付款本协议签订后已支付的定金壹拾万元于签订合同时自动转做购房款，本协议签订后十五日内乙方需要再支付甲方450000元整。乙方于本合同签订后十日内需共计支付550000元给甲方。3、第三次付款甲方为乙方完成更改网签备案手续后3日内一次性支付购房尾款69000元整。第三条乙方第一笔购房款550000元购房款付清后本协议自动生效，并于付款当日将房屋交付并将房屋钥匙给乙方，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，处分权。此次交易甲乙双方通过贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司达成该次交易。经甲乙双方协商同意交易方式为：更改商品房买卖合同以及网签备案，此次交易经甲乙双方同意采取更改合同名字的方式进行交易，甲方收到乙方交付第二笔钱后，办理退房更名房号分割等相关手续的办理，并前往安顺市住房和城乡建设局签署相关退房文件。并负责办理网签备案手续。办理时限叁个月。如甲方办理变更网签备案手续期间，无法变更网签备案，甲方必须把房产证办给乙方，乙方只负责契税，其余办理的一切费用由甲方负责，甲方保证乙方百分之百拿到产权证书，产权办理过户才能交易的情况下乙方按一手房支付契税、印花税，多余税费由甲方承担。……第八条违约责任如甲方违约：甲方无条件退还乙方已支付的购房款，并向乙方支付已支付房款总额的10%作为违约金赔偿乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料。”。合同签订后，余某将第一笔100000元及第二笔450000元购房款及杂费13979元及9000元佣金支付给房易搜公司，徐某在与余某签订合同三日后将房屋钥匙交给余某，余某接收房屋钥匙后已装修实际入住。2019年余某要求房易搜公司将余某支付的购房款支付给原告，房易搜公司于2019年8月将余某支付的购房款10万元交给徐某。2019年8月27日，徐某及其父亲徐啟林向余某作出《承诺书》，承诺“本人承诺出售给余某的位于龙泉国际1号楼1-4-1号房屋，保证于2020年6月30日前为其办理好网签备案变更手续。如2020年6月30日前未办理完成产权转移等相关事宜，5日内按房屋买卖合同约定退还全部购房款并按合同支付违约金。装修在内。”。案涉房屋至今未完成产权转移的相关事项。同时查明，2018年2月5日，徐某作为委托方（甲方）、房易搜公司作为受托方（乙方）签订了《房屋出售/出租委托书》，约定：“一、房屋基本状况：1、房屋坐落：西秀区龙泉路龙泉国际小区1幢1单元4层1号、2号房建筑面积：109平方米（以房产证或原始购房合同为准）；建成年份：20152、房屋所有权证号：暂无；产权人：徐某；户型：3室2厅2卫；权属：商品房3、租赁情况：无。4、出售情况：售价是人民币不得低于5500每平方米元（对方付维修基金、四通费、办证费、契税）。……二、委托方式与期限：独家委托，期限自委托日起至2018年12月30日止，在此期间甲方不能同时委托其他中介机构从事与乙方相同的活动。选择独家委托服务的，在委托期间内，甲方不得委托其他人居间、代理出售该房屋。在上述期间甲方委托他人居间、代理出售该房屋的，甲方应按照本协议居间服务费的标准向乙方支付违约金甲方同意在乙方需要时可委托第三方或与第三方共同完成甲方委托的事务。三、甲方/代理人确认：甲方确认：具有出售房屋的权利，无权利纠纷，无抵押并经共有人一致同意出售上述房屋。……四、甲方（包括关联方）承诺：在委托期内，不得做损害乙方权益的行为（如：与乙方经纪人带看的买受方（包括关联方）交换联系方式、私下签订买卖合同、经第三方签订买卖合同。甲方委托乙方代为收取并无息保管买受方交付的定金以及购房款。……五、乙方承诺：妥善保管商品房买卖合同，积极为甲方寻找合适的买受方，促成交易，保证不赚取非法差价，若违反本条约定，则乙方应按居间服务费总额的1%向甲方支付违约金。……七、违约条款：甲方违反本协议约定，应按照出售房屋实际成交价的1.5%向乙方支付违约金。在甲方与乙方介绍的买受方达成交易意向后，买受方违约的，甲方同意将没收的买受方的定金额的50%支付给乙方作为提供的居间服务的补偿。……”。合同签订后，房易搜公司开始为徐某履行居间义务，代徐某出售房屋。之后房易搜公司了解到徐某委托出售的房屋实际设立了抵押，故在代徐某出售案涉房屋时将余某支付的购房款代为收取，为保证该款项徐某用于偿还银行贷款解除案涉房屋的抵押，房易搜公司未将该款交付徐某。审理中，徐某当庭表示，不要求余某支付购房款及违约金。一审认为：房易搜公司与徐某签订的《房屋出售/出租委托书》，双方的关系虽名为委托，但实为居间。案涉房屋由房易搜公司作为居间人为徐某销售房屋，余某作为买受人与徐某、房易搜公司签订了《房屋买卖合同》，并且余某已履行了其支付购房款的义务。本案中徐某出售的房屋因尚欠银行贷款，故被抵押，但房易搜公司作为居间人在向余某介绍该房屋时是明知的，余某在事后也知晓该房屋的实际情况，从各方的陈述及提供的证据，均能证实余某知晓房易搜公司代徐某收取余某支付购房款的事实。审理中徐某表示不要求余某支付购房款及违约金。本案争议焦点为，房易搜公司收取的购房款，是否应当支付给徐某。首先，房屋的出卖方系徐某，《房屋买卖合同》约定收取购房款的对象为徐某；其次，房易搜公司可依据《房屋出售/出租委托书》代徐某收取购房款，但未约定代为收取的款项用途，也未约定何时交付给徐某，根据法律规定，徐某是该购房款收取人，不论基于委托关系还是基于居间关系，其均有权随时主张房易搜公司将该款交付的权利；第三，虽然房易搜公司表示作为居间方，要为房屋买受人负责，其要保证徐某将银行贷款还清，解除抵押，但不论是法律规定，还是银行或是徐某均未赋于房易搜公司该权利；徐某是否将购房款偿还银行贷款、是否能为房屋买受人办理房屋转移登记，均系徐某的问题，其违约应由徐某自行承担违约责任；第四、本案中房易搜公司在明知案涉房屋有抵押，仍作为居间人介绍被告余某购买，并促成交易。综上，房易搜公司称其将购房款作为保证金的形式代原告保管，待徐某能足够偿还银行贷款后，将该45万元购房款一并交给徐某去偿还银行贷款，故拒绝向徐某返还购房款的辩称，无法律依据，也无合同约定，不予采信。综上，房易搜公司应当向徐某交付余某的购房款45万元。同时因《房屋出售/出租委托书》中已明确约定“甲方委托乙方代为收取并无息保管买受方交付的定金及购房款”，故原告主张的资金占用利息，在起诉前不应当计算，在徐某已主张房易搜公司支付该款项后，房易搜公司未支付的应承担徐某的资金占用利息，故该资金占用利息应从2020年9月15日起，以房易搜公司代为收取的45万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款返还完毕之日止，利随本清。徐某诉请超过的部分，一审不予支持。综上所述，房易搜公司应当向徐某返还其代收余某的购房款45万元，逾期返还应当向徐某承担资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一审判决如下：一、由被告房易搜公司于判决生效之日起五日内向原告徐某返还被告余某支付的购房款人民币450000元；二、由被告房易搜房公司于判决生效之日起五日内向原告徐某支付资金占用利息（该利息从2020年9月15日起，以人民币450000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款返还完毕之日止，利随本清）。一审案件受理费4647元，由原告徐某负担281元，由被告房易搜公司负担4366元。二审中，各方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明的基本事实。另查明：原审被告余某不同意将房易搜公司代为收取保管的450000元作为徐某办理房屋产权过户的保证金，并表示愿意将该笔款项支付给徐某偿还贷款。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否有权继续保管其代徐某收取余某支付的购房款450000元。根据上诉人房易搜公司与被上诉人徐某、原审被告余某签订的《房屋买卖合同》、上诉人房易搜公司与被上诉人徐某签订的《房屋出售/出租委托书》约定内容，上诉人房易搜公司只是徐某与余某之间买卖房屋的居间方，其仅有权代徐某收取房屋出售所得款项，房屋买卖法律关系的权利义务主体应为上诉人徐某、原审被告余某。现买受人余某对房易搜公司代收的450000元购房款明确表示愿意交付给徐某，不论是作为居间方的房易搜公司、还是案外的其他购房户，均无权处置和决定余某交付的房款用途。故上诉人无权继续保管其代收的450000元购房款。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费9294元，由上诉人贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黄光美审判员 王 爽二〇二一年六月七日法官助理李欣书记员吴兆云（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。