湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终745号 上诉人（原审被告）：益阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所益阳市。 法定代表人：包兴建。 委托诉讼代理人：熊世遥，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：谌蓉，女，1988年7月14日出生，汉族，户籍住址益阳市。 委托诉讼代理人：梁少华，湖南激扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭宇翔，湖南激扬律师事务所律师。 原审被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司益阳分公司（曾用名称碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司），住所益阳市。 负责人：朱新星。 委托诉讼代理人：刘兰，该公司职员。 上诉人益阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园益阳公司）因与被上诉人谌蓉、原审被告碧桂园生活服务集团股份有限公司益阳分公司（以下简称碧桂园生活益阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园益阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谌蓉的诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋竣工验收合格前均会对房屋管道进行通球实验且已竣工验收合格。案涉房屋于2017年10月30日交付后，于2018年8月19日发生返水，期间近9个月时间，显然交付房屋时下水道不存在留存木块，否则在办理交付收房手续时便会及时发现并被要求整改。就2019年12月于管道中发现的木块，因案涉房屋精装修施工中所使用材料均为标准化材料，最小的木质材料为强化复合地板，其最小截面相较前述木块较长，故非施工中所遗留材料。案涉房屋交付时下水道未遗留木块，因被木块堵塞导致返水非碧桂园益阳公司原因造成，碧桂园益阳公司不应对案涉损失承担责任；二、谌蓉作为案涉房屋所有权人，应对房屋尽到管理义务。案涉返水非突发性返水，而是管道异物长期积压造成。谌蓉收房后一直未居住，至2018年8月出现返水后也未彻底排查，及至2019年年底返水浸满房屋后才反馈问题，其本身就损失亦应承担责任。即使案涉房屋下水道木块是施工中所遗留，谌蓉疏于房屋管理，未及时采取措施疏通，导致长时间返水致案涉房屋及楼下房屋财产受损。对于扩大部分之损失，应由谌蓉承担责任。 谌蓉辩称：2017年10月收房后到2018年第一次返水前，案涉房屋未居住。第一次返水整改后，因担心再次返水，便将钥匙交给了因返水导致渗水的楼下1604房的业主，要她经常去案涉房屋关注一下。第二次返水即2019年12月返水发生的前几日，1604房业主都去案涉房屋看了没事，直至1604房渗水再上案涉房屋查看时发现发生返水。碧桂园益阳公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 碧桂园生活益阳公司述称：请求依法判决。 谌蓉向一审法院起诉请求：判令碧桂园益阳公司、碧桂园生活益阳公司赔偿谌蓉经济损失109560元并承担诉讼费用。 一审判决认定事实如下：2015年6月12日，谌蓉与碧桂园益阳公司签订《益阳市商品房买卖合同》，谌蓉购买了益阳碧桂园项目某区某街X幢XX层XXX号房，房屋为精装修，合同约定了装修标准。碧桂园生活益阳公司（曾用名广东碧桂园物业服务股份有限公司益阳分公司）提供前期物业服务。2017年6月22日，碧桂园项目某区（X期）X栋及X栋地下室验收完成。2017年10月30日，碧桂园益阳公司向谌蓉交付了房屋。2018年8月19日，房屋主卧室厕所的下水道堵塞返水。事后碧桂园益阳公司、碧桂园生活益阳公司安排工作人员对下水道进行了疏通。房屋地板泡水后，碧桂园益阳公司为谌蓉的房屋更换了木地板。2019年12月20日又出现返水问题，经碧桂园益阳公司、碧桂园生活益阳公司工作人员打开下水道查看，发现1604号与1704号房之间的下水道中间卡有一块十公分大小的木块。2020年12月2日，湖南睿哲工程项目管理有限公司做出2020XXX号工程造价鉴定意见书，认定碧桂园项目某区某街X栋XXX号房因泡水维修工程费用46360.7元。谌蓉支付鉴定费5000元。另查明，案涉1704号房及楼上至2204号房屋的厕所均维持开发商交付房屋时的装修状态，未对厕所下水道及马桶另行装修。 一审法院认为，本案案由系商品房买卖合同纠纷，谌蓉与碧桂园益阳公司之间商品房买卖合同关系成立，碧桂园益阳公司对谌蓉认购商品房负有标的物瑕疵担保义务。涉案商品房的下水道虽经过了竣工验收，但下水道中卡有木块，不能正常使用导致谌蓉受损，碧桂园益阳公司应当赔偿谌蓉因此遭受的损失。碧桂园益阳公司辩称10公分的木板非建设单位施工时遗留于下水道，因未提交证据证明，对其辩称不予支持。碧桂园生活益阳公司非商品房买卖合同相对方，且下水道卡有木块的隐蔽瑕疵发生于碧桂园生活益阳公司向谌蓉提供物业服务之前。堵塞发生后，碧桂园生活益阳公司进行了疏通和打开下水道查验原因的处理，尽到了必要的管理和维护义务，故对谌蓉要求碧桂园生活益阳公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。经鉴定房屋因泡水维修工程费用46360.7元，对谌蓉要求碧桂园益阳公司赔偿经济损失46360.7元的诉讼请求予以支持。谌蓉主张的租金及家具损失，因证据不足，不予支持。鉴定费5000元，由碧桂园益阳公司负担。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百五十三条、第一百五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、益阳市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿谌蓉财产损失51360元（含鉴定费5000元）。二、驳回谌蓉对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由益阳市碧桂园房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。谌蓉于一审中提交了案涉房屋返水现场、经物业破拆下水管道发现堵塞木块及楼上相关住户未对内卫生间精装修原有座便器、下水管道进行改造的照片，以及第二次返水后于2020年1月13日达成的室内整改维修方案。对此，碧桂园益阳公司对前述证据的真实性无异议。就达成整改维修方案后未实施的原因，碧桂园益阳公司不能予以说明。就当事人争议的堵塞木块能否从座便器强行塞入至下水管道的问题，经组织当事人现场试验结果为不能。 除此，一审判决认定的本案其他基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，当事人对本案案由、案涉鉴定损失均无异议，围绕碧桂园益阳公司的上诉请求，本案二审中的争议焦点为：案涉鉴定损失应否由碧桂园益阳公司承担。现评析如下： 本案中，案涉污水和污物系从案涉房屋座便器涌出所致，从污水管道取出的堵塞木块直径大于座便器及内卫生间其他通经污水管道的入口直径，经现场试验亦不能使堵塞木块掉入污水管道。碧桂园益阳公司抗辩堵塞木块应系精装修房屋交付后掉入管道的主张缺乏客观依据。在没有证据证明存在其他致损原因的情况下，应可认定碧桂园益阳公司交付的案涉房屋污水管道存在隐蔽瑕疵。即使案涉房屋交付前存在通球实验，也不能免除该公司作为开发商对所交付房屋应承担的瑕疵担保责任。同时，谌蓉作为案涉房屋业主，并无证据显示其有不当管理及使用之行为导致致害结果发生或扩大。相反，碧桂园益阳公司作为专业开发商，在案涉房屋发生第一次返水的情况下未深入排查；发生第二次返水且于2020年1月13日达成整改维修方案后至今未予实施，导致本案纠纷产生。谌蓉于一审中起诉主张2019年12月至2020年6月的租金损失18200元；因返水造成家具、窗帘损失45000元；后另支付鉴定费5000元由一审法院委托鉴定案涉房屋因泡水维修工程费用计46360.7元（不含户内成品家具、窗帘等建安装饰工程以外的物品费用），谌蓉据此亦于一审中增加了其诉请金额。一审法院认为碧桂园益阳公司对案涉房屋负有瑕疵担保义务且谌蓉对致害结果不存过错，本案应由碧桂园益阳公司承担案涉鉴定损失并无不当，本院予以维持。一审法院对谌蓉另主张的租金及因返水造成的家具、窗帘损失未予认定，亦应属已考虑当事人利益之平衡，但一审判决在判项中未予驳回谌蓉对此的诉讼请求有误，本院予以纠正。 综上所述，碧桂园益阳公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由益阳市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 柯 审 判 员  曾艳红 审 判 员  彭 青 二〇二一年六月二十三日 法官助理  吴 娟 书 记 员  王玉婷