新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终739号 上诉人（原审被告）：郑秀琴，女，1980年1月29日出生，住鄯善县。 上诉人（原审被告）：彭光昱（郑秀琴之夫），男，1978年1月3日出生，住鄯善县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：程冬丽，新疆初维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任元年，男，1944年9月13日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘震，新疆双信律师事务所律师。 上诉人郑秀琴、彭光昱因与被上诉人任元年经济适用房转让合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2021）兵9001民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑秀琴、彭光昱的共同委托诉讼代理人程冬丽、被上诉人任元年的委托诉讼代理人刘震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑秀琴、彭光昱上诉请求：撤销一审判决，改判房屋买卖合同无效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋系经济适用房，该房屋买卖合同违反法律规定，属于无效合同。一审查明，被上诉人无资格购买该房屋，借用上诉人之名，此行为属于借名买房，违反了经济适用房买卖的法律规定，依据《合同法》第五十二条之规定，借名买房合同属于无效合同。二、上诉人是涉案房屋的物权所有人，而房屋买卖合同是债权合同，根据物权优先于债权的原则，上诉人有权拒绝履行债权合同。三、上诉人委托陈某的委托书，委托权限不明，且没有彭光昱本人签字，故上诉人与被上诉人签订的合同未经过二上诉人确认，合同也未成立。综上，一审判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决。 任元年辩称，一、涉案房屋买卖合同有效。上诉人郑秀琴、彭光昱是房屋的所有权人，不存在借名买房。二、被上诉人依据合法的债权获得相应的物权，不存在物权优于债权原则。三上诉人委托陈某的委托书，是郑秀琴亲自书写，该委托书明确了由陈某代为处理买卖事宜，且陈某系上诉人郑秀琴的母亲，被上诉人有理由相信授权的真实性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 任元年向一审法院起诉请求:1.二被告将石河子市×小区×栋×号房屋变更登记至原告名下；2.二被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：二被告按照买卖合同约定配合原告办理房屋过户手续。 一审法院认定事实：被告郑秀琴与被告彭光昱系夫妻关系，二人于2002年12月10日登记结婚。陈某（曾用名陈某某）系被告郑秀琴之母，郑某系被告郑秀琴之弟。 2009年7月29日，被告郑秀琴将声明一份邮寄给其弟郑某。声明内容为：“我俩自愿放弃在建房屋（空出部分可供后期补写内容）所有权，谁出资谁拥有房屋所有权，特此声明，具体事项由母亲全权代理”。 2009年10月7日，原告给付陈某房屋转让费6000元，陈某出具收条一张，内容为：“今收到二建工区房屋转让费6000元”。2009年12月，原告交纳石河子市×小区×栋×号房屋的房款、契税、办证费、天然气费、采暖费、物业费等费用。2010年3月8日，原告与陈某签订房屋买卖合同，内容为：“甲方陈某、乙方任元年，1.受女儿郑秀琴、女婿彭光昱的委托，由陈某把×小区×栋×号房屋转让给乙方；2.购房款由乙方全额支付，一切购房票据由乙方保存；3.甲方同意在房产过户前，乙方长期持有甲方姓名的房产证书（原始证书），此房产证由乙方保存（在此期间甲方不得挂失补办房产证，否则视为无效）；4.此合同双方签字画押即生效，双方都不得违约，如有一方违约，要满足守约方提出的一切要求；5.此合同以上条款由双方商定、乙方执笔，双方签字画押生效”。同日，原告又给付陈某转让费1200元，陈某出具收条一张，内容为：“今收到任元年房屋转让好处费7200元”。后，原告一直占有、管理石河子市×小区×栋×号房屋。 2014年1月14日，石河子市住房和城乡建设局为二被告发放房屋产权证，房屋性质为经济适用房。后，原告找陈某要求二被告为其办理过户无果，于2021年3月1日诉至该院。 另查：一、2016年7月8日，该院立案受理陈某与郑秀琴、郑某法定继承纠纷一案，双方当事人请求该院确认其自行达成的协议：郑某2（陈某之夫，于2008年1月17日去世）与陈某共同所有的位于石河子市×小区×栋×号房产，在被继承人郑某2死亡后，前述房产除一半属于陈某所有外，另一半为被继承人郑某2的遗产，由陈某继承、归其所有；郑秀琴、郑某自愿放弃对前述遗产的继承权。 二、2019年5月16日，被告郑秀琴将其户口从石河子市×小区×栋×号房屋迁至石河子市×小区×栋×号房屋。 一审法院认为：本案为经济适用房转让合同纠纷。二被告委托陈某与原告签订房屋买卖合同，转让对涉案房屋所有权，该合同系双方的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应予以恪守。原告按照双方的协议交纳购房款、契税等房屋相关费用，并支付二被告转让费，在该房达到可以进行交易的年限条件后，二被告即应按约履行自己的义务,协助原告办理房屋产权的过户手续,故对原告要求二被告协助其办理石河子市×小区×栋×号房屋产权过户手续的诉讼请求,该院予以支持。 对二被告提出的声明上委托事项不明、原告与陈某签订的合同需二被告追认才发生法律效力的抗辩意见，声明的内容明确写明二被告放弃在建房屋所有权，房屋由实际出资人所有，相应房屋买卖事宜交由陈某负责办理，结合陈某与被告郑秀琴的母女关系、二被告的夫妻关系，可以确定陈某与原告签订房屋买卖合同系受二被告委托，为二被告的真实意思表示，故对二被告提出的上述抗辩意见该院不予采信。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决: 被告郑秀琴、被告彭光昱在本判决生效后十五日内协助原告任元年将石河子市×小区×栋×号房屋产权转移登记至原告任元年名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，送达费40元，合计90元（原告已预交），由被告郑秀琴、被告彭光昱负担，于本判决生效后十五日给付原告任元年。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：二上诉人与被上诉人之间的经济适用房转让合同是否合法有效。根据庭审查明的事实，二上诉人委托陈某与被上诉人签订房屋买卖合同，转让对涉案房屋所有权，该合同系双方的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同履行义务。被上诉人按照双方的协议交纳购房款、契税等房屋相关费用，并支付二上诉人转让费，在该房可以办理过户登记后，二上诉人即应按约履行自己的义务,协助原告办理房屋产权的过户手续。关于二上诉人主张涉案房产登记在二上诉人名下、物权优先于债权，因双方的房屋买卖合同合法有效，涉案房产形式上虽登记在二上诉人名下，但相关的民事权益应由被上诉人享有，被上诉人享有要求二上诉人协助办理过户登记的民事权益。关于二上诉人主张陈某无权代理的问题，其声明的内容明确写明二上诉人放弃在建房屋所有权，房屋由实际出资人所有，相应房屋买卖事宜交由陈某负责办理，结合陈某与上诉人郑秀琴系母女关系、二上诉人系夫妻关系的特殊身份关系，足以确定陈某与被上诉人签订房屋买卖合同系受二上诉人委托，为二上诉人的真实意思表示。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人郑秀琴、彭光昱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郑秀琴、彭光昱负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 范军鸿 审 判 员 李红敏 二〇二一年六月二十九日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈雅茹