四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初1334号 原告：李恩琴，女，1988年9月16日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：彭晓静、彭子轩（实习），四川五月花律师事务所律师。 被告：泸州万旭房置业有限公司，住所泸州市江阳区蓝田兰安东路9幢115—117号，统一社会信用代码915105023094267043。 法定代表人：杨亚非，总经理 委托诉讼代理人：王睿媛，四川贤辩律师事务所律师。 原告李恩琴与被告泸州万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李恩琴的委托诉讼代理人彭晓静，被告万旭公司的委托诉讼代理人王睿媛到庭参加诉讼。案现已审理终结。 原告李恩琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金7509元及2018年1月1日起至2018年7月23日期间的物业管理费损失649元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月4日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买坐落于江阳区，合同第十八条约定被告交付商品房的时间为2017年12月31日前，合同第十五条约定商品房交付应当具备下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.已取得房屋面积实测技术报告书。但直至2018年7月23日，被告才完成商品房所在项目的建设工程竣工验收备案。被告逾期交房的行为已违约，根据该合同第十九条的约定，被告应当自约定的交付期间届满次日起（即2018年1月1日）至2018年7月23日止，按日向原告支付全部房款万分之一的违约金；同时，2018年1月1日至2018年7月23日期间的物业管理费应当由被告承担。 被告万旭公司辩称：1.对原告而言，签订商品房买卖合同的根本目的是占有和使用商品房。被告在商品房买卖合同约定的交房时间内，案涉商品房各分项验收（含竣工验收）已完成，此时的商品房已可以供原告使用。竣工验收备案书未取得对原告签订合同根本目的的实现并未造成任何障碍；被告的逾期交房行为仅是轻微违约行为，应不予追究违约责任或调低违约金标准。2.针对未取得竣工验收备案书时接房的客户，原告在被告交房时未拒收房屋，视为接受了房屋的交付，事实上是原被告双方以实际行为变更了双方原合同的交房行为，客观上被告已不存在交房逾期，被告无需再承担违约责任。3.因逾期交房违约金为补偿性质，原告未因被告的逾期交房行为受到任何损失。4.原告诉请违约金和物管费的主张存在重合，本案中的违约金是用以弥补被告逾期交房给原告造成的各项实际损失（含原告诉请的物管费损失），被告系轻微违约，并未给原告造成任何实际损失，原告也无证据证明因此受到的损失，故原告要求支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。原告对物管费的实际产生应当承担举证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、原告向泸州和润家园物业服务有限公司交纳的2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费《收据》、不动产权证书、被告于2017年12月26日刊登在川江都市报的《交房通告》、被告于2017年12月28日刊登在川江都市报的《特别声明》、收款收据及银行流水。 被告围绕其抗辩主张依法提交了下列证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《四川省建设工程施工图设计文件审查合格书》、《桩基础工程质量验收报告》、《地基于基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收报告》、《设计文件质量检查报告》、《勘察文件质量检查报告》、《宅工程质量分户验收汇总记录表》、《住宅质量分户验收记录》、《竣工验收报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、《接房手续单》。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对原被告提交的证据均予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人的陈述并结合上述有效证据，认定如下法律事实： 原告李恩琴与被告万旭公司于2017年1月4日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定原告以369911元的总价款向被告购买坐落于泸州市江阳区（该商品房所在建筑区划的核准名称为“西熙里Ｂ区”）。该《买卖合同》第十五条“商品房交付条件”第（一）款载明“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2、该商品房已取得房屋面积实测技术报告书。”第十八条第（一）款“交付时间和手续”第（一）项载明“出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第（二）项载明“该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料”。第（三）项载明“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”第十九条“逾期交房责任”第（一）款载明：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起120日内退还买受人全部已付款，并自买受人付款之日起，按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。” 合同签订后，原告按约定支付了房款369911元。在房屋建成后，被告于2017年12月26日在川江都市报发布“交房通告”,以“（西熙里B区）项目商品房2#现已具备交房条件，兹定于2017年12月31日正式交房”通知原告等购房业主接收房屋。2017年12月28日，被告在川江都市报发布“特别声明”，以“（西熙里B区）项目商品房，原定于2017年12月31日交房通告作废，……现更改为：……2、交房时间：2018年1月15日”。原告于2017年12月31日接收了房屋。不动产权证书上显示房屋建筑面积为57.04平方米。原告按要求向泸州和润家园物业服务有限公司交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费820元，被告不能提供建设工程竣工验收备案文件等资料。2018年7月23日，被告取得西熙里B区竣工验收备案书。此后，原、被告因逾期交房违约金等问题发生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告自愿的订立商品房买卖合同，系双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当遵照诚实信用的原则自觉履行合同义务。在履行合同的过程中，被告虽然按照合同约定的期限通知了原告接收房屋，但被告未取得建筑工程竣工验收备案文件等合同约定交房必备的资料。按照该买卖合同第十五条约定，被告违规交房已经违约，应当按照约定承担违约责任。被告辩称合同约定的违约金为逾期交房违约金而非被告取得竣工验收备案文件交房违约金，与双方约定的内容不符，本院不予采信。被告辩称原告已交物业费不是逾期交房实际损失的主张，本院认为，按照该买卖合同约定，被告于2018年7月23日取得建筑工程竣工验收备案书之日，才符合合同约定的交房条件，而被告不符合交房条件却提前发布交房通告，导致原告提前接收房屋并交纳相应物业管理费，且原告因被告违规交房并未入住，在此期间原告已交纳的物业管理费应当作为其损失由被告赔偿。 综上所述，自2018年1月1日起至2018年7月23日止，被告共计逾期203日，按总房款369911元计算，被告应当支付原告逾期交房违约金369911元×0.1‰×203=7509元（取整）；被告应当赔偿原告的损失为在此期间已支付的物业管理费，按房屋面积57.04平方米、1.2元∕月∕平方米计算，损失为57.04平方米×1.2元∕月∕平方米÷30天∕月×203天=463元（取整）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告泸州万旭房置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李恩琴逾期交房违约金7509元、赔偿损失463元； 二、驳回原告李恩琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告泸州万旭房置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员  陈 刚 二〇二一年六月三日 法官助理  邓文洁 书 记 员  杨 飘