文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2106号上诉人（原审被告）：淮安中科置业有限公司，住所地淮安市杭州路旺旺家缘小区商铺一商铺14室。法定代表人：袁奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪红星，江苏传正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张益成，男，1977年5月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：张凤莲，女，1979年10月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人淮安中科置业有限公司（以下简称中科置业公司）因与被上诉人张益成、张凤莲商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人中科置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人公司财务未查到案涉281954元首付款入账，一审仅凭被上诉人提供的发票证据，不足以认定该首付款已经支付；2.因案涉楼盘尚未竣工备案，有许多业主未通过开发商办理拿房手续，系直接通过物业或自行拿房进行装修居住。关于案涉房屋的具体拿房时间不能确定，若被上诉人拿房时间在2018年12月30日之后，将导致一审判决对事实审查错误；3.本案上诉人与被上诉人经过口头约定2年内不会追究逾期办证违约金，被上诉人违反其口头约定，导致上诉人需要承担该费用，实属不公；4.一审判决未对逾期办证违约金作出不超过合同标的15.4%的最高额限制，将导致上诉人承担无限制的违约金甚至超过购房总价款。且一审判决对违约金按照日万分之一计算标准认定偏高，明显高于同地段房屋租赁费用，请求二审法院予以调整。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张益成、张凤莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经按照合同约定足额向上诉人支付首付款项及剩余尾款，且上诉人已向被上诉人出具相应票据，至于上诉人是否在账册中找到对应票据是上诉人的内部事情，与被上诉人无关联。关于违约金的起算时间，我方认为一审法院认定正确。关于双方口头约定2年内不会追究逾期办证违约金的事实，被上诉人不予认可。关于违约金的数额，一审法院认定合理。张益成、张凤莲向一审法院起诉请求：1、判令中科置业公司支付延期办证违约金63925元(以房屋总价款951258元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年3月30日起计算至实际办证之日止；2、本案诉讼费由中科置业公司承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，张益成、张凤莲共同与中科置业公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定：张益成、张凤莲共同购买中科置业公司开发的位于淮安市清江浦区房屋(建筑面积139.69平方米)1套，以及9幢26号车库(面积8.14平方米)1间，房屋总价款为921954元、车库价款为29304元。关于房屋的付款方式约定：买受人于2018年6月8日前支付首付款281954元，剩余房款64万元整，在本合同签订之日7个工作日内以银行贷款方式支付。车库的付款方式约定为：关于房屋交付及办理产权登记，合同中均约定：涉案房屋及车库均应于2018年12月30日前交付，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，办理涉案房屋及车库权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1或3项处理：……3、买受人不退房的，自买受人应取权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，因中科置业公司未能依约协助张益成、张凤莲办理涉案房屋的产权登记手续，致张益成、张凤莲诉至一审法院。本案的争议焦点为：张益成、张凤莲是否已经全部缴纳了涉案房屋及车库的款项。对此，张益成、张凤莲向一审法院提供了契税发票2张，税收缴款书2张，购房款发票2张、个人贷款支付凭证复印件1份，意在证明张益成、张凤莲已依合同约定于2018年6月7日支付了房屋首付款约定281954元，并于2018年7月25日向中国建设银行股份有限公司淮安分行申请按揭贷款64万元，该款已付至中科置业公司账户；同时，车库款29304元系一次性支付，现涉案房屋总价款已全额支付给中科置业公司。经质证，中科置业公司对契税发票2张，税收缴款书2张，购房款发票2张的真实性均予以认可，但抗辩公司财务未能查找到张益成、张凤莲支付的首付款，对于张益成、张凤莲提供的个人贷款支付凭证认为系复印件，并表示如果张益成、张凤莲庭后能够提供原件，中科置业公司则予以认可。一审庭审结束后，张益成、张凤莲向一审法院提供了加盖“中国建设银行股份有限公司淮安分行个人贷款业务专用章”的《个人贷款支付凭证》1份。中科置业公司放弃到庭发表质证意见，请求由一审法院对真实性予以审查。一审法院对张益成、张凤莲提供的上述证据经审查后认为，张益成、张凤莲提供的上述证据，可以相互印证张益成、张凤莲已在合同约定期限内支付了房屋首付款281954元，并按合同约定的付款方式，即以银行贷款方式向中科置业公司支付了房屋尾款64万元，合计房屋总价款为921954元，以及张益成、张凤莲已一次性付清车库价款为29304元的事实，故一审法院对张益成、张凤莲所提供的上述证据效力均予以采信。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张益成、张凤莲与中科置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。案涉房屋虽已依约于2018年12月30日前交付给张益成、张凤莲，但中科置业公司按合同约定，应于涉案房屋及车库交付使用后90日内即2019年3月30日前协助张益成、张凤莲办理涉案房屋及车库权属登记，现因中科置业公司的原因，致张益成、张凤莲未能在规定期限内取得房地产权属证书的，故一审法院对张益成、张凤莲要求中科置业公司自逾期之日起，即2019年3月31日起，按合同约定即按照张益成、张凤莲已付房款951258元(即房屋款921954元+车库款29304元)为基数，按每日万分之一的标准计算至实际办理产权登记之日止，向张益成、张凤莲支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院依法予以支持；超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、中科置业公司应于判决发生法律效力之日起七日内一次性支付给张益成、张凤莲逾期办证违约金(该违约金以951258元为基数，自2019年3月31日起，按每日万分之一的标准，计算至实际办理产权登记之日止)。二、驳回张益成、张凤莲的其他诉讼请求。案件受理费1398元，减半收取694元，由中科置业公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案的争议焦点主要为：一、被上诉人是否按照合同约定支付完毕涉案房屋及车库的全部款项；二、逾期办证违约金应否支持及金额如何确定。关于被上诉人张益成、张凤莲是否全部支付完毕涉案房屋及车库款项的问题。一审中，被上诉人提交了契税发票、税收缴款书、购房款发票、个人贷款支付凭证等证据，足以证明被上诉人已按照合同约定支付完毕涉案房屋及车库的全部款项。中科置业公司虽有异议但未能提供相反证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。关于逾期办证违约金的问题。在被上诉人张益成、张凤莲依照案涉商品房买卖合同约定支付完毕应付款项后，中科置业公司理应按照合同约定于2018年12月30日前交付涉案房屋及车库。被上诉人提交2019年5月6日出具的住宅专项维修资金收据，并主张实际交房时间为2019年5月6日，故一审法院认定案涉房屋及车库未能于约定期限之前如约交付符合常理。中科置业公司对于房屋交付时间虽有异议但未提供相反证据证明，应承担举证不能的法律后果。截止本案诉争发生，案涉房屋及车库依旧未能办理产权登记，故中科置业公司理应依照合同约定支付逾期办证违约金。对于中科置业公司陈述存在被上诉人承诺两年内放弃逾期办证违约金的口头约定,因被上诉人予以否认且无证据证明，本院不予采信。中科置业公司上诉称应对逾期办证违约金作出不超过合同标的15.4%的最高额限制，因缺乏明确法律依据，本院不予支持。对于中科置业公司提出违约金按照已付房款日万分之一的标准计算过高应予调整的问题，因其未能提交证明计算标准过高的证据且违反合同约定，本院对该违约金的计算标准不予调整。二审中经本院释明，被上诉人张益成、张凤莲明确表示逾期办证违约金的计算时间应当截止至涉案房屋及车库具备办理初始产权登记条件，且中科置业公司通知其协助办理产权登记之时，为避免后续争议，本院特予以指明。综上，上诉人中科置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元，由上诉人淮安中科置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田庚审判员  孙艳审判员  王敏二〇二一年六月十一日法官助理张登书记员赵晓文