辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终1541号上诉人（原审被告）：焦灵欣，女，1987年1月29日出生，汉族，住盖州市国际新城Ａ区。委托诉讼代理人：焦建智，男，1968年7月9日出生，汉族，现住盖州市国际新城Ａ区，系上诉人父亲。被上诉人（原审原告）：苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司，所住地：盖州市国际新城A区物业办公室。法定代表人：陈长文，系总经理。委托诉讼代理人：朱元政，系盖州市兴辰法律服务所法律工作者。上诉人焦灵欣因与被上诉人苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司物业服务合同纠纷一案，不服盖州市人民法院(2021)辽0881民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。焦灵欣上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人之诉讼请求；二、上诉相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足根据工商登记信息记载，被上诉人公司是2018年4月19日登记成立的，而原审认定的物业服务合同期间是2014年5月21日至2019年4月20日的物业费。因此，被上诉人公司无权收取在其公司登记成立之前的物业服务费。另，被上诉人公司成立之前的物业公司是扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司（下称恒久分公司该分公司工商信息显示“存续”，没有被注销、歇业、或破产终止，两家公司同时存在，同时运行，权责不明，且，被上诉人公司所举其承接了恒久分公司的权利与前述情节相抵触，于法无据。既然被上诉人愿意享有恒久分公司的权利，就应当承担原历史遗留的纠纷并积极解决。原审判决认为，被上诉人应当对上诉人反映的问题引起高度重视，则，不仅在今后的服务中加强管理提髙水平，对之前恒久分公司遗留的问题，也应当给个说法，这样才充分体现了法律的公平正义。综上，特依法上诉，并提出前列上诉请求，请予公正二审。苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法适当，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。具体理由有一上诉人等居住的小区是2012年7月30日，开发商营口建盛房地产开发有限公司与前物业服务公司，扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司签订的物业服务合同，从事物业服务和管理。2018年的4月28日，开发商营口建盛房地产开发有限公司，又与答辩人公司签订前期物业服务合同，按合同约定答辩人公司一直提供物业服务至今。在2018年的5月28日前物业公司即扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司将上述人等所拖欠的物业费，相关债权债务与答辩人公司通过平等、自愿、协商一致达成了和解协议，该合同和协议是在上诉人等拖欠物业费不缴的情况下，开发商河源物业公司即答辩人公司所进行的合法授权委托物业服务，即债权债务转让一系列的合法有效行为，有和解书为证，并在法定期间内以债权转让通知书的书面方式。在小区的显著位置，包括外墙楼体、入户门等进行公告张贴，上诉人等并没有对此提出异议。因此上诉人不缴纳物业费不具有事实依据。二、上诉人等拖欠的物业费是债权转让前后事实存在，并实际接受了答辩人公司提供的相应的物业服务而产生的物业费。答辩人公司按物业服务合同约定合理收取物业费。上诉人等未按服务要求缴纳相应的服务费用是不妥的。而且诉请的事项和理由，也不是答辩人公司应履行的物业服务范畴内的义务。另外上诉人等对自己提出的诉请并没能提供确实充分的证据加以证明。何况与本案也并不属同一法律关系，因此上诉人不缴纳物业费不具有法律依据。综上所述，请二审法院依法维护答辩人公司的合法权益。依法驳回上诉，维持原判。苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告给付物业费6280元及万分之五违约金；2.请求法院判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月30日，营口建晟房地产开发有限公司与扬州市恒久物业服务发展有限公司签订前期物业委托管理服务合同，由扬州市恒久物业服务发展有限公司对国际新城A区进行物业管理。2018年4月28日，营口建晟房地产开发有限公司与苏州依士达物业管理有限公司签订前期物业服务合同，2018年5月28日苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司与扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司签订了和解协议，协议约定物业费债权移交苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司收取。焦灵欣系国际新城A区19号楼1单元301的业主(面积133.06平方米)，从2014年5月21日至2019年4月20日焦灵欣一直未交物业费，总计拖欠物业费6280元。一审法院认为，苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司与焦灵欣之间实际上形成了物业服务合同关系，双方应当按照约定履行各自的义务，现焦灵欣未给付物业费的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任，故对苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司要求焦灵欣给付所欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。对于其主张的违约金，因双方无明确约定，该院不予支持。焦灵欣的抗辩理由无事实及法律依据，该院不予支持。虽然国际新城小区绝大多数业主交纳了物业管理服务费，表明绝大多数业主对苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司的物业管理服务是认可的，但焦灵欣等业主反映的问题，应当引起苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司的高度重视，在今后的物业管理服务中，加强规范化管理，提高物业管理服务水平，努力为小区业主创造一个优美、舒适的生活居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告焦灵欣于本判决生效后十日内给付原告苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司2014年5月21日至2019年4月20日的物业费共计6280元；二、驳回原告苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告焦灵欣负担.本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。上诉人主张被上诉人无权收取2018年4月28日前的物业费，被上诉人苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司与扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司于2018年5月28日签订了和解协议，协议约定物业费债权移交给被上诉人收取，并在法定期间内以债权转让通知的书面方式在小区的显著位置进行公告张贴，该债权债务转让合法有效，故该主张本院不予支持。上诉人诉请扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司在提供物业服务过程中物业管理服务不到位导致上诉人车辆损坏，车内物品被盗。应不交或少交2018年4月28日前的物业费，但并未充分举证证明物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。如扬州市恒久物业服务发展有限公司盖州分公司确实侵害了上诉人的权利，上诉人可收集充分证据后，另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人焦灵欣负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十二日法官助理贾文震书记员宋洪峰