黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1409号上诉人（原审原告）：大庆市众城物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人：田洪哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟磊，男。被上诉人（原审被告）：郭亚军，男。委托诉讼代理人：于学富（大庆市龙凤区沁园社区居民委员会推荐），男。上诉人大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业）因与被上诉人郭亚军物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2021）黑0603民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人众城物业委托诉讼代理人牟磊与被上诉人郭亚军及其委托诉讼代理人于学富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众城物业上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2021）黑0603民初324号民事判决书，改判支持众城物业的诉讼请求，金额为7604.73元；二、由郭亚军承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，应当予以撤销。一、根据“谁主张、谁举证”的原则，郭亚军在一审庭审中，并未举证证明二级资质的物业单位收费标准是多少，也未能举证证明众城物业每年每平方米收取14.16元违反了法律法规的规定。同时，根据《黑龙江省物价监督管理局关于印发的通知》（黑价[2015]119号），已经将物业收费由政府定价，变为了市场调节价。然而，一审判决以众城物业为二级物业资质，且没有收费许可为由，支持郭亚军的主张，应属事实认定不清。二、一审庭审中，郭亚军未能举证证明按9.1元标准交纳物业费的法律依据和事实依据，而仅是以口头陈述要求按9.1元标准交纳物业费，一审判决便支持了郭亚军的主张。然而，该9.1元标准既不是法定，也不是约定，也没有第三方的评估认定。因此，一审判决确定的9.1元缴费标准没有事实依据，以此作出的一审判决，应当属事实认定不清。郭亚军答辩称，维持一审判决，驳回众城物业的诉讼请求，由众城物业承担本案诉讼费。具体理由如下：一、双方之间不存在物业服务合同关系。本案案由为物业合同纠纷案，但经一、二审法院审理查明，众城物业所提供的物业服务合同不具有法律效力，所以双方之间不存在法定的合同关系，众城物业依照所谓的物业服务合同按照14.16元保准收取物业费，没有任何法律依据，一审法院的判决是正确的；二、一审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定；三、一审法院的判决合情合理。一审法院认定双方之间存在事实服务关系，郭亚军应当交纳物业费，这一认定符合人之常情。但同时认定，众城物业本身只是具有二级服务资质，且多年来一直没有物价部门批准的收费许可证。另外，通过郭亚军提交的影像资料和龙凤区物业办提供的整改通知书，众城物业在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，所以才判决郭亚军按照每年每平方米9.1元交纳物业费；四、一审法院的判决有理有据。双方的物业纠纷是从2016年开始的，当时小区业主代表多次上沁园居委会、龙凤区物业办、市城管委、市信访办等部门上访，上访的核心问题就是服务质量差，物业收费标准过高，没有服务合同。物业公司是在2020年8月份左右起诉到一审法院，一审法院并未考虑物业企业的资质和服务质量，按照14.16元标准作出相应判决。案件上诉后，二审法院亲临小区进行了细致的调查，并根据业主反映的情况和物业公司的资质和实际服务情况，按照二级服务标准的八折即9.1元予以调解。而9.1元是根据众城物业公司所套用的《大庆市住宅物业服务分等收费标准》计算出来的，当时众城物业对9.1元这个标准也比较认可。该案调解后，为一审法院审理本案提供了参考标准，因为被起诉的业主均居住在同一小区，享受的同一个物业公司的物业服务，所以对后期的12起同类案件，均按照9.1元标准进行了判决。一审法院作出的判决既尊重了客观事实，又以前案作为参考依据；五、众城物业按照一级标准收费，但是提供的服务仅能达到三级。众城物业在2020年度物业服务行业信用信息综合评价中，在149家物业企业中排位为131名，足以看出其服务情况。且众城物业收费未经政府审批，也无政府部门物价批准收费许可。在信息评价表中，府民物业评价第一，但是其收费标准确很低。由此看来，一审法院按照9.1元标准判决，对众城物业已经是很大的照顾了；六、据当事人了解，小区现有物业服务人员仅7人，其中领导1人，保洁员4人，夜间保安1人，干杂活人员1人。小区入住13年来，从来没有过吸污车，下水管淤堵后四处漏水，2018年重新铺设的人行道，也多处被泡坍塌；小区栅栏外垃圾遍地，惨不忍睹。众城物业向一审法院起诉请求：一、判令郭亚军支付众城物业2014年10月21日至2020年12月31日期间物业管理费7604.73元（87.97平方米×1.18元/月/平方米×74个月=7681.54元，但众城物业主张7604.73元）；二、郭亚军承担案件诉讼费。一审法院认定事实：众城物业系依法成立的物业服务公司，大庆市龙凤区凯旋城小区系大庆市美希房地产开发公司开发并于2008年交付使用的住宅小区，郭亚军系大庆市龙凤区凯旋城小区1号楼1单元502室业主，房屋面积为87.97平方米。2008年凯旋城小区就已经成立了业主委员会，2011年业主委员会到期，至今未选举出新的业主委员会。2013年2月8日，众城物业与大庆市美希房地产开发公司签订前期物业管理服务委托合同，约定众城物业为凯旋城小区提供物业服务，合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日，众城物业与沁园居委会签订物业管理服务合同，约定由众城物业对凯旋城小区进行物业服务，合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年凯旋城小区业主选举9位业主代表，沁园居委会予以公示。经凯旋城小区业主代表提议，2017年11月17日，沁园居委会发函要求众城物业撤出凯旋城小区，但众城物业至今未撤出该小区。众城物业提供的物业服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面存在瑕疵。2020年12月15日，众城物业书面向郭亚军催交本案其诉请的物业费。2020年9月14日，郭亚军与大庆市住建业发展服务保障中心签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，约定对涉案房屋采取产权调换方式予以补偿，郭亚军在涉案房屋中继续居住使用至新建产权调换房屋竣工交房，过渡期间产生的物业费、取暖费由房屋征收部门承担，现郭亚军仍在涉案房屋内居住。一审法院认为，本案中众城物业诉请郭亚军支付物业费，虽然郭亚军辩称众城物业提交的2013年和2017年签订的物业合同因签订主体和程序存在问题而无效，但郭亚军亦认可2013年至2017年末众城物业为郭亚军房屋所在的凯旋城小区提供物业服务，因此即便郭亚军对上述两份物业服务合同有异议，众城物业也因其实际提供了物业服务而与郭亚军形成事实上的物业服务合同关系。对此期间的物业费，郭亚军亦应按众城物业提供物业服务的具体情况承担给付物业费的义务。关于2018年至今的物业费，虽然众城物业在沁园居委会发函要求撤出凯旋城小区后仍未撤出小区，但考虑到众城物业实际提供了物业服务，郭亚军亦应根据原告提供服务的情况，参照2013年至2017年的物业费标准向众城物业支付物业费。关于郭亚军提出的已过诉讼时效的答辩意见，一审法院认为，物业服务具有连续性和整体性，业主连续拖欠物业费的，应从最后一期物业费的履行期届满之日起算诉讼时效。双方对给付物业费的时间无明确约定，故对超过诉讼时效的辩解意见不予采纳。关于欠付物业费的期间，郭亚军抗辩签订拆迁协议后应由房屋征收部门承担物业费，但该拆迁协议系郭亚军与房屋征收部门之间的民事约定，不能对抗众城物业主张物业费的请求权。郭亚军可在交款后向房屋征收部门另行主张过渡期间的物业费。故一审法院支持众城物业2014年10月21日至2020年12月31日期间的物业费。关于物业费标准，郭亚军提交证据显示众城物业的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，且众城物业在沁园居委会发函要求其撤出后仍未撤出该小区,因此郭亚军要求减免物业费的辩解意见证据充分，于法有据。一审法院酌定郭亚军按每年每平方米9.10元向众城物业交纳2014年10月21日至2020年12月31日期间的物业费4956元（87.97×9.1×6+87.97×9.1÷365×70）。关于众城物业的滞纳金主张，郭亚军拒不缴纳物业费的理由是众城物业物业服务存在瑕疵，系履行抗辩权的行为，故一审法院对众城物业要求郭亚军给付滞纳金的主张不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、被告郭亚军于本判决生效后十日内给付原告大庆市众城物业管理有限公司2014年10月21日至2020年12月21日期间的物业费4956元；二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告预交），由被告郭亚军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。众城物业提交证据如下：证据一，黑龙江省大庆市龙凤区法院1006、3102号判决书两份，证明一审法院支持了众城物业的诉讼请求，判决合理，有法有据；证据二，收费票据（盖有众城物业项目章的复印件），证明判决后，上述业主已经按14.16元标准交清所欠物业费；证据三，大庆市中级法院调解书一份，证明龙凤法院依据此调解书判按9.16元标准缴费没有法律依据，既不是合同约定，也不是法律规定。郭亚军质证称，对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。证据一的判决没有任何法律依据，业主和众城物业没有物业服务合同，签订的合同被二审法院否定了，二审有裁定书否认了合同的法律效力。既然没有合同，众城物业按14.16元标准收费没有法律依据，且众城物业的服务不达标。众城物业是二级企业，不应按一级标准收费。对证据二真实性及证明问题有异议，宋伟军并没有按照14.16元标准交物业费，而是双方协商的，最后支付多少代理人不清楚。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议。该调解书调解数额合理，有参考价值。该调解书征询了业主意见。本院认为，对证据一和证据三，因是法院的判决文书，且郭亚军对真实性并无异议，故本院对证据一、证据三的真实性予以确认。对证明的问题，本院将结合其他证据予以综合认定。对证据二，首先，证据是众城物业单方制作，客户名称上有涂改，且郭亚军对该证据的真实性有异议，故本院对该该证据不予采信。郭亚军为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一，大庆市物业服务收费标准、府民物业收费依据，证明府民物业在整个评比中排行第一，而收费才8.99元/平方米/年，而众城物业排名靠后却按14.16元/平方米/年收费；证据二，众城物业收费收据（复印件），证明当时众城物业是按8.6元/平方米向业主孙海平收费。众城物业质证称，证据一与本案无关，每个小区有每个小区的服务项目，收费标准不一样，府民物业服务哪个小区，有什么服务项目，不能作为凯旋城小区的物业收费标准。凯旋城小区物业收费标准是参照大庆市物价管理指南依法收取的。对郭亚军提供的大庆物业排名，与本案无关，一家物业公司的排名不影响物业公司在小区服务的收费标准，排名的先后顺序不能证明收费标准高低。对证据二真实性无异议，但单价与具体数额看不清，证明不了每平方米多少钱。本院认为，对证据一，因与本案无关联，故本院不予采纳；对证据二，因众城物业对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对证明的问题，因票据中的单价和合计金额模糊，并不能确定具体的数额，故不能证明郭亚军欲证明的问题。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的焦点系郭亚军应当按照何种标准交纳物业费，一审法院按照9.1元/平方米/年计算是否适当。庭审中，双方当事人对众城物业实际对凯旋城小区提供了物业服务均无异议，故双方当事人之间成立物业服务合同法律关系。对众城物业公司主张的按照14.16元每年每平方米收取物业费，因众城物业公司只具有二级物业服务资质，也没有提供足够的证据证实其实际向凯旋城小区提供了达标的一级物业服务。综合本案中的全部证据及意见，虽然众城物业向凯旋城小区提供了物业服务，但是在保洁、绿化、公共部位维修保养、业主满意率等方面存在服务质量不达标的情况，一审法院依据物业服务的实际情况按照二级标准的80%即每年每平方米9.1元计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。虽然众城物业提交了两份按照14.16元标准判决的文书，但是根据两份判决的内容可知，两个案件与本案的证据并不相同，一审法院依据不同的证据认定的事实有所不同并无不当。综上，众城物业的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，大庆市众城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大庆市众城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 丹审判员 杨 阳审判员 李晓亮二〇二一年六月九日法官助理刘晓航书记员于璐