辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1511号上诉人（原审原告）：姜述，男，1970年1月28日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审原告）：孙红哲，女，1972年3月21日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：杨秀枫，辽宁盛税律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人姜述、孙红哲与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2051号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜述、孙红哲上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院（2020)辽0411民初号2051民事判决，改判支持原告全部诉讼请求。（上诉人原审诉讼请求与原审判决差额为41880.47元。）事实与理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院向上诉人送达了（2020）辽0411民初2051号民事判决。上诉人认为，该判决认定事实、适用法律存在错误，应予撤销。原审法院未全额支持上诉人原审全部诉讼请求的唯一理由为“原告……在庭审中提交远洋城小区业主委员会会议记录及人民网领导留言板的网页截图……并非其本人向被告主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利”，上诉人对此不能认可，理由有二:第一，依照物权法及《物业管理条例》的规定，依法成立的业主委员会，有权代表业主处理与物业相关的事宜，不需要由每一位业主对某具体事项再为业委会单独出具授权委托。即便认为需要授权委托，各业主作为被代理人，也有权随时追认业委会的代理行为有效。而远洋城业委会代表全体业主向被上诉人主张权利是没有争议的事实，根据此次会议记录内容，被上诉人也明确答复尽快办理产权证，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，该承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而非对业主委员会或与会业主代表作出的承诺。而该承诺作为同意履行办证义务的意思表示，依法应当其构成诉讼时效的中断。同时，本案是诸多小区业主起诉要求抚顺德创置业有限公司给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且被上诉人为持续性违约，因此上诉人的诉请未超过诉讼时效。第二，原审法院与贵院在此前大量同类生效判决中，均全额支持了原告诉讼请求，原审法院在本案中明显违反了“类案同判”原则，请二审法院及时纠正错案，维护两级法院既有同类生效判决的权威。另外补充，我是不停找过被上诉人，但我没有任何纸质的东西或者录像证明。对方不给我产权证我的公积金提取不出来，我非常着急办产权证，被上诉人让我排队办理，我拿着通知书的时间不代表我可以取得产权证的时间。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。德创置业辩称，一、业主委员会根据国家相关法律仅能代表业主主张物业管理方面的权利，如主张其他权利必须召开业主大会，通过业主大会决议方可代表业主执行相关权利义务。二、关于房产证办理情况，每个案件的情况并不完全一致，所以不存在同案不同判的情况。三、被上诉人在发布产权办理通知后即履行完毕协助办理产权的义务，后续产权证实际取得的时间因房产局办公速度的问题导致的，与被上诉人无关。姜述、孙红哲向一审法院起诉请求：1、截止2019年11月9日，被告支付迟延办理产权证的违约金72807.23元；2、截止2019年6月20日，被告支付迟延办理产权证的违约金25424.53元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，2012年10月15日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：HS201209726)，约定原告购买被告开发的位于顺城区将军北街39-2号3单元101室，建筑面积80.87平方米，房屋总价款为455936元；被告应当在2014年6月30日前将房屋交付原告使用。同时双方约定，自商品房交付使用后365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日(含)之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同签订后，原告向被告交付房款455936元。2013年1月7日，双方又签订商品房买卖合同一份，(合同编号：R201300007818)，约定二原告购买被告开发的位于顺城区将军北街41-42号3单元502室，建筑面积89.21平方米，房屋总价款为350195元；被告应当在2014年6月30日前将房屋交付原告使用。向时双方约定，自合同签订之日起30日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日(含)之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，嗣后原被告签订《“远洋城”抚顺市商品房买卖合同补充协议》，约定将原买卖合同第九条第1款变更为自合同签订之日起365日内由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。将原买卖合同第九条第4款第(2)项调整为：逾期超过365日后，出卖人按买受人已付房款的日万分之0.5支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房款350195元。被告按照约定时间交付原告案涉房屋使用。2019年5月9日，被告向原告发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，原告分别于2019年6月20日、11月9日取得前述两处房屋的产权证书。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了两份《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约付清全部购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，保证原告在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，被告抗辩2017年7月15日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因逾期办理产权证违约金系债权请求权，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。同时法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提供的业主委员会会议记录、人民网留言板截屏等证据，并非其本人向被告主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，原告向本院递交起诉状的时间为2019年11月26日，故2016年11月26日前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，原告主张以实际取得办理产权证的时间为截止日期，被告抗辩以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期。被告抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知原告等业主可以办理产权证，但原告怠于办理，对此原告不予认可，被告未就其电话或其他有效方式通知原告办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对被告的抗辩本院不予采信，案涉园区其他业主此前就同类案件向法院提起诉讼，已有生效判决确定均以被告在案涉房屋所在社区公告栏中张贴办理房产证通知之日为准，故应以2019年5月8日为违约金计算截止时间。关于违约金的数额，根据合同及补充协议约定的以原告交纳的总房款为基数，案涉101号房屋自2016年11月27日至2019年5月8日止(共计893天)，按照日万分之一标准计算，即455936*1/10000*893天=40715.08元；案涉501号房屋自2016年11月27日至2019年5月8日(共计893天)，按照日万分之零点五标准计算，即350195*0.5/10000*893天=15636.21元，以上两处房产违约金合计为56351.29元。被告主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告姜述、孙红哲延迟办理房屋产权证违约金56351.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，由被告抚顺德创置业有限公司负担1209元，原告姜述、孙红哲负担1047元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人姜述、孙红哲起诉抚顺德创置业有限公司要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点系该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形。首先，关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。其次，关于姜述、孙红哲上诉主张其所在的远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利、被上诉人亦答复尽快办理，符合“权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务”的诉讼时效中断情形，引起诉讼时效中断一节，本案系姜述、孙红哲作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各主业行使违约金的债权请求权，姜述、孙红哲也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利。而二审审理查明的情况，尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实。姜述、孙红哲陈述多次向被上诉人主张催办产权证，但是没有证据证明，故本案不能认定存在诉讼时效中断的情形。而上诉人主张违约金截止日期应计算到其实际取得产权证之日的主张，被上诉人取得大产权证并通知各业主可以办理产权证之时，已经履行了合同义务，就此问题已不再有违约行为，故上诉人此主张不应予以支持。综上所述，姜述、孙红哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费847元,由上诉人姜述、孙红哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 张 秦审 判 员 刘晓菲二〇二一年六月二十五日法官助理付晶代书记员 宋 洋