湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异169号 异议人（案外人）：段园君，男，1980年3月14日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 异议人（案外人）：李小翠，女，1980年1月2日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 申请人：刘志军，男，1971年7月27日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 申请人：李光发，男，1965年1月15日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 申请人：李航，男，1969年10月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 上述三申请人的共同委托代理人：李运林，湖南奋斗者律师事务所律师。 被申请人：李贤才，男，1962年11月18日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被申请人：吴西德，男，1964年6月4日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被申请人：李友胜，男，1963年8月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请人刘志军、李光发、李航与被申请人李贤才、吴西德、李友胜建设工程施工合同纠纷一案的财产保全过程中，案外人段园君、李小翠对本案执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）段园君、李小翠称：请求贵院依法撤销（2021）湘1002执保111号裁定书，解除郴州市××道××号“涌泉花园”1栋1单元102号房的查封。事实与理由：2021年2月，贵院受理了刘志军、李光发、李航与郴州市北湖区涌泉街道办事处七里洞村涌泉坝组、吴西德、李贤才、李友胜、何贤享建设工程合同纠纷一案，2021年2月7日贵院做出了（2021）湘1002执保111号执行裁定书，将案外异议人购买的位于郴州市××道××号“涌泉花园”ｌ栋1单元102号房进行了查封。事实上，案外异议人于2020年7月10日就与湖南福城优居房地产开发有限公司签订了《五岭豪庭购房合同》，购得了涉案房屋，并支付了购房首付款。因此案外异议人所购买的涉案房屋并没有违背法律上的强制规定，涉案房屋的土地性质系涌泉坝组的划拨建设用地，涉案房屋相关的验收工作也完成，已具备交付和居住条件，根据《民法典》的规定，异议人与湖南福城优居房地产开发有限公司签订的房屋购买合同合法有效，受法律保护，依法对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，具备准物权属性，依法享有排他性的权利。刘志军、李光发、李航与吴西德、李贤才、李友胜、何贤享之间实际上是建设工程施工合同纠纷，他们之间所订立的建设工程施工合同是无效合同，郴州市北湖区涌泉街道办事处七里洞村涌泉坝组不是适格的被告，申请人将郴州市北湖区涌泉街道办事处七里洞村涌泉坝组列为被告属于滥用诉权，同时也是滥用诉讼保全措施，侵害了案外人的正当权利。为维护案外人的合法权益，特请求贵院尽快对涉案房屋予以解除查封。 申请人刘志军、李光发、李航答辩要点：异议人提出的异议申请缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、郴州市北湖区人民法院依据（2021）湘1002执保111号执行裁定书冻结被申请人名下位于××房产在程序和实体上并无不当，符合法律规定。涉案被法院查封的房屋系被申请人吴西德、李贤才、李友胜与被告郴州市北湖区涌泉街道办事处七里栋村涌泉坝组（以下简称涌泉坝组）合作开发，涌泉坝组作为建设单位，应当在欠付的工程款的范围内对本案承担连带清偿责任。2021年2月7日，北湖区人民法院向郴州市北湖区涌泉街道办事处七里栋村涌泉坝组下发《执行裁定书》、《协助执行通知书》，依法查封了包括涌泉花园1栋1单元102号在内的1＃、2＃栋共计31套房屋，其程序合理合法。二、异议人段园君、李小翠未与涌泉坝组签订正式的商品房买卖合同也并未全价支付购房款，申请人对被法院查封的31套房屋包括本案的1栋1单元102号房屋享有建设工程优先受偿权，异议人已支付的购房款远远未超过合同约定总价款的50%，故异议人对涉案的郴州市北湖区南岭大道涌泉花园1栋1单元102号房屋不享有足够排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条之规定：“1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可见，该批复确定的权力顺序为建设工程价款优先权优于抵押权，而不能对抗已经支付全部或者大部分购房款的消费者。从异议人段园君、李小翠提交的《购房合同》、销售发票以及转账凭证可以证实涉案房屋的总价款为688888元，异议人至今为此仅支付了首付款148888元，仅占总房价款的21.6%，已支付的价款远远未超过合同约定总价款的50%，异议人并未全价支付涉案房产的购房款。三、涉案的房产的土地属于涌泉坝组，根据房地一体的规定在法院查封时其所有权属于涌泉坝组和被申请人吴西德、李贤才、李友胜共同共有。涉案的房产目前仅有土地规划证，国有土地使用权和商品房预售许可证均未办理，涉案的房产不具备对外出售的条件，也不具有交付和居住的条件，涌泉坝组无权私下对外委托他人销售涉案的涌泉花园的房产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人段园君、李小翠并未提交充分的证据证明其支付了大部分或者全部的购房款，并在法院查封之前占有使用涉案房产。故异议人对涉案的郴州市北湖区南岭大道涌泉花园1栋1单元102号房屋不享有足够排除强制执行的民事权益。综上所述，北湖区人民法院的本次查封在程序上和实体上并无不当，异议人提交的证据不足以证明其已支付了全部的购房款并在法院查封前占有使用涉案的房产，其提出异议申请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回案外异议人的异议申请。 本院查明：一、申请人刘志军、李光发、李航与被申请人李贤才、吴西德、李友胜建设工程施工合同纠纷财产保全一案，本院立案受理后，于2021年2月4日作出（2021）湘1002执保111号执行裁定，冻结被申请人李贤才、吴西德、李友胜银行存款8980000元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。 二、2021年2月7日，本院向郴州市北湖区涌泉街道办事处七里洞村涌泉坝组送达（2021）湘1002执保111号执行裁定及（2021）湘1002执保111号协助执行通知书，查封李贤才、吴西德、李友胜名下位于郴州市××道××号××花园××栋××单元××号房××房屋；查封期间未经本院许可，不得为其办理转移、更名、过户、抵押等变更所有人的事项。 三、2021年2月7日，本院作出（2021）湘1002执保111号查封公告，对被申请人李贤才、吴西德、李友胜名下位于郴州市××道××号××花园××栋××单元××号房××房屋进行查封。 四、2018年11月21日，委托方（甲方）郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝向受托方（乙方）朱英伟（身份证号：431003197707××××）出具《委托书》：经双方共同协商，甲方将位于郴州市北湖区××道七里××村××组××花园项目共计150套住宅及地下车位49个、车库22个。全权委托乙方及乙方公司办理完善该项目相关部门的手续，销售该项目所有物业并收取客户定金和购房款，负责支付第三方工程垫资款和民工工资及附属工程设施建设等合理项目开支费用、我组对被委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件及相关事宜，我组均予以认可，并承担相应的责任。委托期限为项目所有工作妥善完成为止。 五、2020年7月10日，出卖人湖南福城优居房地产开发有限公司与买受人段园君、李小翠签订了《五岭豪庭购房合同》，约定买受人购买的住房位于××道××公寓××期××（涌泉花园）1栋1单元102号房，建筑面积133.79㎡，单价5150元／㎡，总价688888元，首付14888元（以实际收据为准），尾款540000元向银行按揭；出卖人应当在2020年7月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同加盖湖南福城优居房地产开发有限公司合同专用章及法定代表人朱伟英印章。同日，湖南福城优居房地产开发有限公司出具《全国通用商业机打销售票凭证》，载明：客户段园君，商品名称1栋102，数量133.79㎡，单价5150元／㎡，金额688888元，实收壹拾肆万捌仟捌佰捌拾捌元整（￥14888）。该凭证上盖有湖南福城优居房地产开发有限公司财务专用章。 本院认为，本案系执行标的异议。本案中，段园君、李小翠虽然在本院查封前签订了《五岭豪庭购房合同》购买案涉房屋，支付首付款14888元，但是，未提供合同约定的按揭贷款以及已经合法占有该房屋的证据，故段园君、李小翠对案涉房屋不享有足够排除强制执行的民事权益，其执行异议不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人段园君、李小翠的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  李岳春 二〇二一年六月二十一日 法官助理何扬辉 书记员戴玲玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。