四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初2343号 原告：西昌金通小额贷款有限公司，统一社会信用代码：91513401MA62HA720L，住所：四川省西昌市航天大道春城东路82号（月城公寓）18幢2层。 法定代表人：魏志强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾蓓蓓，四川朗晟律师事务所律师（特别授权）。 被告：凉山浩洲商贸有限公司，统一社会信用代码：91513400MA620UFE1A，住所地：四川省西昌市西郊乡海滨村十组海门渔村A区9幢4单元4楼2号。 法定代表人:杨蔚花，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹茂阳，四川谦亨师事务所律师（特别授权）。 原告西昌金通小额贷款有限公司（以下简称“金通贷款”）与被告凉山浩洲商贸有限公司（以下简称“浩洲商贸”）物权纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法由审判员孙琼独任审判，公开开庭进行了审理，原告金通贷款的委托诉讼代理人及被告浩洲商贸的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金通贷款诉称:1、请人民法院依法判令被告停止侵权、立即返还原告位于西昌市××道××幢××单元××层××号房屋一套（面积155.04平方米，价值人民币130万元）；2、判令被告支付原告自2016年5月起至搬离该房屋之日止的房屋使用费135000.00元（按2500元／月暂算至起诉之日）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月13日，原告公司与凉山州鑫合房地产开发有限责任公司签订了合同编号为×××47的《商品房买卖合同》，购买该公司位于西昌市××道××幢××单元××层××号成套住宅房屋，并支付了购房款人民币1300000.00元。双方于2014年10月13日到西昌市房地产管理局办理了备案手续，备案号为：2014101300038。此后，由于原告暂未考虑该房屋用途便空置该房屋尚未装修使用。2016年5月，原告公司员工在例行后检查公司资产时发现，被告公司在该房屋内办公。经与被告股东马建平联系，发现被告是因与凉山州鑫合房地产开发公司有经济纠纷，才将该房屋装修并作为办公室使用。原告数次向被告口头、书面催告，告知被告公司该房屋产权为原告所有，要求被告停止侵权、搬离该房屋，但被告一直置之不理，期间原告公司与被告股东马建平多次协商未果，至今被告仍占用该房屋。原告认为，自己公司的资产系合法所得，被告未经原告允许擅自装修并使用该房屋的行为已经构成侵权，被告应当依法停止侵权，搬离该房屋并向原告支付相关费用。 被告浩洲商贸辩称：1、被告主体不适格。被告于2019年10月14日成立，住所是西郊乡海滨村十组海门渔村Ａ区9幢4单元4楼2号，并非原告所称西昌市××道××幢××单元××层××号，被告并没有占用原告所称的房屋。2、原告主体不适格。原告并没有取得该房屋的房产证，不是该房屋的产权人，不能行使所有权人占用、使用、收益及处分等权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告金通贷款共提交五组证据：第一组：《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》、法定代表人魏志强身份证复印件。证明：原告公司具备民事行为能力，具备诉讼主体资格。第二组：《商品房买卖合同》（编号×××47）、《凉山州鑫合房地产开发有限责任公司收据》（编号011822）、西昌市房管局《个人及家庭房屋信息记录》。证明：原告于2014年6月13日与凉山州鑫合房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司位于西昌市××道××段××幢××单元××层××号房屋。该合同经西昌市房管局备案，备案号为20140300038。原告取得了该房屋的所有权，系该套房屋的所有权人。第三组：2016年5月9日原告向被告法定代表人出具的告知函、2017年3月30日原告在“鑫合阳光”1-2-16-1号房屋门外所张贴的对被告的《告知书》。证明：原告在2016年5月发现“鑫合阳光”1-2-16-1号房屋被被告占用，并装修成为办公室后，多次向被告提出要求被告搬离该房屋的主张。第四组：2020年7月6日现场照片三张。证明：2020年7月6日，原告再次找到被告要求停止侵权、搬离该房屋，但双方协商未果。第五组：光盘1张。内含鑫合阳光”小区全景实拍图。证明：原告房屋的具体坐落位置为“鑫合阳光”1-2-16-1号。 被告浩洲商贸共提交一组证据：第一组：被告工商登记表1份。证明：被告于2019年10月14日成立，住所是西郊乡海滨村十组海门渔村A区9幢4单元4楼2号，住所从未进行过变更。 对原告、被告提供的证据，本院本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对各方无异议的证据予以采信，对有异议的证据，本院将根据查明的案件事实予以综合认定。同时本院为查明事实，依法传唤案涉房屋时任物管人员做了询问笔录。 本院经审理认定事实如下：2014年6月13日，原告公司与凉山州鑫合房地产开发有限责任公司签订了合同编号为×××47的《商品房买卖合同》，购买该公司位于西昌市××道××幢××单元××层××号成套住宅房屋，并支付了购房款人民币1300000.00元。双方于2014年10月13日到西昌市房地产管理局办理了备案手续，备案号为：2014101300038。此后，由于原告暂未考虑该房屋用途便空置该房屋尚未装修使用。2016年5月，原告发现被告公司在该房屋内办公。此后原告数次向被告口头、书面催告，告知被告公司该房屋产权为原告所有，要求被告停止侵权、搬离该房屋，但被告一直置之不理，期间原告公司与被告股东马建平多次协商未果，至今被告仍占用该房屋。 本院认为，本案争议焦点之一为原告金通贷款是否为适格主体。案涉房屋系原告支付全款与开发商签订买卖合同，并在房管局办理了签约备案的房屋，虽然由于开发商原因，目前还没有办理房屋产权手续，但是根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力“之规定和《城市商品房预售管理办法》中规定到房地产管理局备案登记是双方的义务，并未对网签备案的性质作出明确规定。但是，基于原告通过签订合同、购买、备案登记的行为，完全具备了该套房屋的物权期待权的构成要件，虽然并未通过依法登记取得完整物权，但是已经享有该房屋的占有、使用、收益等不完整所有权属性，也享有此房屋的债权。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”原告行使其对案涉房屋的权利，要求被告腾退房屋，符合上述法律规定，本院予以支持。本案争议焦点之二是被告是否为适格主体。庭审中，被告提出自己公司注册成立时间为2019年10月，且注册地为海门渔村，并非位于鑫合阳光小区内的案涉房屋，原告却称被告在2016年5月就对原告的房屋进行物权占用。首先企业的注册地和经营场所、办公场所不一定为一个地方，且注册时间与实际经营时间也不一定一致。同时从庭审提交证据和当事人陈述及本院实地勘察情况及相关询问情况综合证实：被告公司人员包括法人、股东等确实在2016年就占用案涉房屋办公，原告也在2016年5月就向被告法人出具了告知函、2017年3月张贴了告知书。被告法人、股东等占用案涉房屋办公的事实，本院予以确认，有相关证据材料在卷佐证。但是被告公司浩洲商贸成立时间为2019年10月（营业执照可证），同时原告此前一直主张返还、腾退房屋对象均为被告法人、股东，也即自然人。本院综合认定，被告公司是本案适格主体，但是被告侵权时间应从成立注册时间（2019年10月14日）起算。原告要求判令被告支付原告自2016年5月起至搬离该房屋之日止的房屋使用费135000.00元（按2500元/月暂算至起诉之日）的诉讼请求，本院根据侵权时间、按照社会主义核心价值观，兼顾公平原则，参照本地区相同标准房屋的租金，综合调整核定为15600.00元（按1200.00元/月从2019年10月算至起诉之日）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下： 一、限被告凉山浩洲商贸有限公司在本判决生效后十日内将本案诉争房屋（位于西昌市××道××幢××单元××层××号）腾退给原告西昌金通小额贷款有限公司； 二、限被告凉山浩洲商贸有限公司在本判决生效后十日支付原告西昌金通小额贷款有限公司房屋使用费15600.00元（按1200.00元/月从2019年10月算至起诉之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17715.00元，减半收取8857.50元，由被告凉山浩洲商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙琼 二〇二一年六月八日 书记员  宋亮 附法律条款： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 第二百一十五条当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。