湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1734号 原告：陈强，男，1983年11月30日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人:黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王礼卫，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人:曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告陈强与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈强的委托诉讼代理人黄日彬，被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈强请求本院判令：一、判令被告继续履行双方签订的四份《郴州市商品房买卖合同》；二、判令被告支付逾期交房违约金965301.06元（违约金以涉案11J04号、11J05号、11J06号、11J07号房已付购房款为基数按每日万分之二自2016年6月1日计算至被告实际交房之日，暂计算至2020年11月27日为1640天）；三、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 被告美世界房地产公司答辩要点：按照合同规定计算违约责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： （一）2015年2月12日，原告陈强（买受人）与被告美世界房地产公司（出卖人）签订了编号为2013020311Ｊ04、2013020311Ｊ05、2013020311Ｊ06、2013020311Ｊ07四份《郴州市商品房买卖合同》及其附件，约定原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号××号××号××号房。该4套商品房的设计用途均为商业，其中11Ｊ04号房建筑面积158.01平方米，每平方米单价7266.65元，总房价1148203元；11Ｊ05号房建筑面积204.78平方米，每平方米单价7902.86元，总房价1618347元；11Ｊ06号房建筑面积200.73平方米，每平方米单价8061.91元，总房价1618267元；11Ｊ07号房建筑面积65.86平方米，每平方米单价7415.76元，总房价488402元。 上述四份合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，贷款银行为中国银行股份有限公司郴州市北湖支行。其中，11J04号房于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）578203元，余款570000元申请按揭贷款；11J05号房于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）818347元，余款800000元申请按揭贷款；11J06号房于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）818267元，余款800000元申请按揭贷款；11J07号房于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）248402元，余款240000元申请按揭贷款。 上述四份合同第九条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 上述四份合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。 上述四份合同第十九条第三款约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款，贷款银行和公积金中心按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。 上述四份合同的附件四即合同补充协议第四条约定：“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。 （二）上述合同签订后，原告陈强自2015年2月至2018年3月期间，陆续支付案涉4套商铺房款共计2552991元。其中，11J04号房款：2015年2月12日支付172230元、2015年12月9日支付405973元，合计578203元；11J05号房款：2015年2月12日支付242752元、2015年12月9日支付149867元、2016年1月16日支付425728元，合计818347元；11J06号房款：2015年2月12日支付242740元、2016年1月16日支付575527元、2018年3月3日支付89772元，共计908039元；11J07号房款：2015年2月12日支付73260元、2016年1月16日支付175142元，共计248402元。案涉4套商铺剩余房款至今尚未支付。 （三）郴州市不动产登记中心查询显示，案涉商铺已签约至原告陈强名下，且案涉4套商铺均无查封。 （四）截止本案法庭辩论终结时，案涉4套商铺尚未通过消防验收以及综合验收，未达到合同约定的交付条件，被告美世界房地产公司至今未向原告陈强交付案涉4套商铺，且案涉4套商铺至今尚未对外营业。 （五）庭审中，原、被告均要求继续履行案涉商品房买卖合同。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为被告美世界房地产公司是否存在逾期交房的违约行为，如果存在逾期交房行为，违约责任如何承担。 本案原、被告签订案涉四份《郴州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。依照上述四份合同第九条约定，被告美世界房地产公司应当在2016年5月31日前将符合约定的商品房交付给原告陈强，同时原告陈强亦应在该日期前将付清该4套商铺的房款。目前，被告美世界房地产公司未将该4套商铺交付给原告陈强使用，原告陈强亦尚有按揭贷款未付清。原告作为购房者，支付房款是其主要义务，其明知按揭贷款长期未办理好，却未采取积极措施予以补救，原告对此存在一定过错。但是，被告未能依约交付案涉商铺给两原告，是案涉商铺未能达到合同约定交房条件所致，而并非原告未交清房款所致，且至今案涉商铺未达到合同约定交房条件。因此，被告美世界房地产公司仍构成了逾期交房，应当承担相应的违约责任。综上，本院综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌定由被告从2016年6月1日起，以已交付房款为基数，按日万分之二计算支付50%的逾期交房违约金给原告，暂计至2020年11月27日，违约金为412863.29元。（11J04号房：2016年6月1日算至2020年11月27日，578203元×0.0002×1640天×50%=94825.29元；11J05号房：2016年6月1日算至2020年11月27日，818347元×0.0002×1640天×50%=134208.91元；11J06号房：2016年6月1日算至2018年3月2日，818267元×0.0002×639天=104574.52元，2018年3月3日算至2020年11月27日，908039元×0.0002×1000天=181607.8元，（104574.52元+181607.8元）×50%=143091.16元；11J07号房：248402元×0.0002×1640天×50%=40737.93元。以上合计412863.29元），2020年11月27日以后的违约金则以已付房款2552991元为基数按日万分之二计算支付50%的逾期交房违约金给原告至实际交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告陈强签订的编号为2013020311J04、2013020311J05、2013020311J06、2013020311J07四份《郴州市商品房买卖合同》； 二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈强逾期交房违约金412863.29元（2020年11月27日以后的违约金以已付房款2552991元为基数按日万分之二计算支付50%的逾期交房违约金给原告至实际交房之日止）。 三、驳回原告陈强的其它诉讼请求。 如果郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6727元，由原告陈强负担2981元，被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担3746元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二一年六月四日 书记员  李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。