陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书        （2021）陕02民终296号      上诉人（原审被告）：寇海龙，（曾用名：寇东杰），男，1980年1月出生，汉族，宜君县居民。    被上诉人（原审原告）：刘文霞，女，1973年9月出生，汉族，宜君县居民，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被上诉人（原审被告）：吉兴虎，男，1974年6月出生，汉族，宜君县村民，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   上诉人寇海龙因与被上诉人刘文霞、吉兴虎房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宜君县人民法院(2020)陕0222民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人寇海龙、被上诉人刘文霞到庭参加诉讼，被上诉人吉兴虎经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人寇海龙上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法进行改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人寇海龙应承担向刘文霞支付房款183000元的事实错误。2018年5月7日吉兴虎通过“宜君在线便民信息总站”发布了出售房屋的信息，并非上诉人发布，上诉人与吉兴虎关系好所以了解房屋情况，出于帮忙带被上诉人刘文霞看了房屋，二被上诉人在协商一致的基础上签订了房屋买卖合同协议书，上诉人并非合同一方当事人，只是在“鉴证人”处签名，只是证明人的身份，不是房屋的所有权人，也并非协议书任何一方的担保人，不应当承担返还购房款的责任。刘文霞的10000元定金支付给吉兴虎，168000元购房款是吉兴虎借上诉人银行卡收的房款，且吉兴虎已经将其中的89800元转到自己的卡上，剩余房款上诉人也以现金支付给吉兴虎，一审法院不能以刘文霞向上诉人银行卡转过款就让上诉人承担还款责任。2、原审法院判决上诉人承担还款义务没有法律依据，且原审法院适用已经失效的合同法属适用法律错误。   被上诉人刘文霞答辩称，一审法院认定事实准确无误，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院适用当时的法律处理案件没有问题.本案中上诉人与吉兴虎恶意串通以合法形式掩盖非法目的，向答辩人出卖贫困户安置房损害了社会公共利益，上诉人对涉案房屋的性质非常清楚，应当与吉兴虎承担连带还款责任。   被上诉人吉兴虎经传票传唤，无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。   原审原告刘文霞向一审提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《购房合同》无效，2、依法判决以上被告返还原告购房款183000元、暖气维护费565元，共计183565元；3、依法收回被告手中原告的1万元欠条；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。    一审法院查明的事实：刘文霞在微信上看到“AO宜君在线便民信息总站”上发布内容为：“西苑小区有一套房子出售，七十平方，装修好的，拎包入住，电话180XXXXXXXX”，该消息发布时间为：2018年5月7日。后刘文霞与180XXXXXXXX机主寇海龙取得联系，寇海龙与刘文霞约定前往案涉位于宜君县XX小区XX号楼XX单元XX号房屋看房，第一次看房寇海龙带领刘文霞和证人唐某某，第二次寇海龙、吉兴虎、刘文霞和证人唐某某，双方口头达成房屋买卖协议，约定房屋价格18.8万元。后刘文霞支付定金10000元。2018年5月26日，刘文霞向寇海龙银行账户转账168000元。同日，以吉兴虎为卖方（甲方），刘文霞为买方（乙方），双方签订了房屋买卖合同协议书，协议内容为：位于宜君县XX小区XX号楼XX单元XX号房屋一套，建筑面积75平方米，价格为人民币188000元（大写壹拾捌万捌仟元整），乙方在2018年5月26日前一次性付清，付款方式为转账。甲方在2018年5月26日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，该房屋的过户相关费用由乙方承担。吉兴虎向刘文霞交付了房屋，刘文霞居住案涉房屋至今,入住后添置沙发一套,电暖气一台及个人生活用品。2018年12月11日刘文霞向名为KDJ特产店鸿升商贸微信转账5000元，刘文霞共计支付房款183000元。2019年10月30日刘文霞向宜君华恩求是热能有限公司以吉兴虎的名义为案涉房屋交纳2017年30%的取暖费565元，2018年30%的取暖费555元，共计交费1120元。   另查明，铜川市建档立卡易地扶贫搬迁户档案内容为：户主姓名：吉兴虎，原居住地：宜君县XX镇XX村XX组，集中安置地点：宜君县XX小区XX号楼XX单元XX室，房屋实际建筑面积：66.03平方米，搬迁年度：2017年，家庭人口：3人，建房补助资金：75000元，建房补助资金到位时间：2017年，实际自筹金额7500元，实际入住时间（交钥匙）：2018年。   原审法院认为，本案的争议焦点为：一、原被告签订的房屋买卖协议是否有效及寇海龙是否承担责任的问题。1、关于合同效力问题。本案中，案涉房屋系搬迁户安置住房，该房屋属于具有保障性质的政策性住房，目的是保证政策内的贫困群众能够住上配套完善、功能齐全、安全可靠的安置住房，发挥社会保障功能，维护社会公共利益。且根据发改振兴（2019）1068号关于印发《新时期易地扶贫搬迁工作百问百答》的通知，明确指出为了防止个别地方、个别群众利用国家优惠政策谋取不法利益、恶意套取骗取国家易地扶贫搬迁资金，同时为避免搬迁群众卖房后因无稳定居所导致返贫，建档立卡搬迁户安置住房自交付使用起原则上20年内不得出售、置换或转让（依法继承除外）。该通知更进一步明确了案涉房屋的性质及功能。根据《中华人民共和合同法》第五十二条规定，被告吉兴虎明知案涉房屋系扶贫搬迁安置住房而出售，与国家保障性用房的性质相悖，其利用国家给予的优惠政策谋取利益的行为，损害了社会公共利益，应属无效合同。也致使购买人刘文霞在购买房屋后，因房屋性质而无法及时取得房屋所有权，作为房屋所有人吉兴虎应当向原告承担合同无效后的退还已支付房款的义务，购买人刘文霞应当向吉兴虎返还案涉房屋。2、寇海龙是否承担责任的问题。首先从二被告对发布出售房屋消息说法相互矛盾来看，说明发布出售房屋消息是寇海龙的可能性较大，并结合证据及当事人陈述，吉兴虎、寇海龙二人对房屋交易的过程含糊其辞，只是简单的否认对其不利的事实，而原告与证人唐某某，先后四次陈述双方房屋交易过程，描述细节详细，内容相互吻合，且二被告对双方交易的过程基本认可，能够反映双方交易过程的可信度较高，应予采信。综合分析双方交易过程，寇海龙以其名义发布出售房屋的消息，待原告与寇海龙联系有意看房后，寇海龙带原告及证人去看房，向原告详细介绍了案涉房屋情况，说明寇海龙不仅了解房屋的权属状况，甚至对装修及家具的购买都是清楚的，再次看房时，寇海龙与原告协商房屋价格，双方最终达成口头协议房屋价款188000元，后原告向寇海龙账户支付了168000元房款，至此寇海龙一直以房主的身份与原告进行交易。同时，结合微信转账及微信聊天记录也能够反映出2018年12月11日原告通过微信向寇海龙支付房款5000元，剩余5000元也是要支付给寇海龙的，也能够反映出，寇海龙以自己的名义出售房屋的可能性较大以及寇海龙与吉兴虎在有意隐瞒房屋系扶贫安置房及所有权人系贫困户吉兴虎的事实。其次，寇海龙与吉兴虎对168000元房款的陈述及二人银行交易记录，能够反映出吉兴虎有信合银行卡，且转入吉兴虎账户的房款为89800元，二人折抵债务并非50000元，二被告所陈述的借款金额、用途及向寇海龙支付房款的理由均互相矛盾，不能自圆其说。综上所述，寇海龙明知吉兴虎系贫困户，案涉房屋系扶贫安置房，而有意隐瞒房屋的真实状况，与吉兴虎串通一气，积极为原被告促成协议达成，达到收取房款折抵债务的目的，二被告利用国家给予贫困户的优惠政策谋取利益的行为，损害社会公共利益，也致使购买人刘文霞在购买房屋后，因房屋性质而无法及时取得房屋所有权。因此，寇海龙应与吉兴虎共同承担返还房款的义务。关于原告主张寇海龙返还1万元借条的问题。寇海龙否认原告出具欠条，也就否认了其与原告之间存在案涉1万元债权债务，应当承担对其不利的法律后果，且合同无效，剩余房款不应继续履行，该债权债务消灭。故，对原告主张由被告返还1万元欠条的请求，不予支持。3、原告请求被告返还暖气维护费565元的问题，本案中原告共交纳取暖费1120元，其中有2017年的取暖费565元，而被告实际向原告交付房屋的时间为2018年5月，那么2017年的取暖费应该由购买前的房屋所有人吉兴虎承担。故对原告主张的该请求予以支持。   二、关于反诉原告请求继续履行合同及反诉被告是否承担违约责任的问题。本案中，双方签订的《房屋买卖合同协议书》属无效合同，无效合同自始无效，原告无继续履行支付剩余房款的义务。同时，无效合同承担的是造成无效的缔约过失责任，虽刘文霞也存在购置大型财产未尽到谨慎注意义务的责任，但吉兴虎明知案涉房屋系搬迁户安置住房，其出售该房屋的行为存在重大过错，也是导致合同无效的主要原因，且双方合同并未明确约定违约责任，吉兴虎主张反诉被告应支付剩余房款及违约责任的请求于法无据，不予支持。吉兴虎主张造成的实际损失2000元，其未提供证据证明损失的实际发生，应当承担对其不利的法律后果，对该主张不予支持。    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、吉兴虎于本判决生效之日起三十日内向刘文霞返还房款183000元及取暖费565元；二、寇海龙于本判决生效之日起三十日内与吉兴虎共同向刘文霞支付房款183000元；三、刘文霞于本判决生效之日起三十日内向吉兴虎返还位于宜君县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，刘文霞带走属于自己的物品（详见物品清单）；四、驳回刘文霞的其他诉讼请求；五、驳回吉兴虎的诉讼请求。本诉案件受理费3970元（原告已预交），由吉兴虎、寇海龙承担；反诉案件受理费1385元（反诉原告申请缓交），由吉兴虎承担。   当事人对一审查明的事实无异议，二审对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：上诉人寇海龙应否与被上诉人吉兴虎承担连带责任。   《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，虽然房屋买卖合同协议书中寇海龙在“鉴证人”处签字，但从房屋买卖合同的签订、履行情况来看，寇海龙不仅仅是见证人，而是受被上诉人吉兴虎委托代为销售房屋。在销售房屋之初，寇海龙就明知该案涉房屋为贫困户安置房且不能出售，但其为达到实现债权的目的，积极促成合同签订和履行，其行为符合以上法律规定，依法应与吉兴虎承担连带责任。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方当事人签订合同时间为2018年5月26日，在民法典施行前，故本案纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定，一审适用法律正确，上诉人该上诉理由不能成立，不予支持。   综上，上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3960元，由上诉人寇海龙负担。   本判决为终审判决。    审 判 长 陈 建 安   审 判 员 郭 玉 荣   审 判 员 张 鲜          二〇二一年六月十九日      法官助理 李 浩 楠   书 记 员 白 玉 芬                1