贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终3704号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘红梅，女，1978年10月6日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：程兵，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚茂攀，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:贵州博华置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B610。法定代表人：刘长波，该公司经理。委托诉讼代理人：吴永林，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德阳，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人潘红梅因与被上诉人贵州博华置业投资有限公司（以下简称博华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初12171号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。潘红梅上诉请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人的反诉请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《室内装修委托合同》与《商品房买卖合同》是两个相互独立的合同，购买房屋时被上诉人并未向上诉人说明房屋价格拆分成两个合同组成，一审法院以签订合同先后顺序推定双方之间没有委托装修的真实意思表示，系事实认定错误。2、被上诉人通过双合同的销售模式拆分房价，绕开主管部门对房价的监管，通过诱导性宣传增加购房者首付款负担和购房预期，也违反诚实信用原则。3、上诉人与被上诉人之间是一种委托关系，上诉人享有随时解除该合同的权利。4、被上诉人起诉要求上诉人支付的系装修款和违约金，但一审判决却认定上诉人向被上诉人支付购房款及违约金，一审法院在被上诉人没有依法变更诉讼请求的情况下，判决上诉人支付款项明显违反不告不理原则。5、根据双方签订的装修委托合同来第五条的约定“逾期超过180日付款的，视为被上诉人单方解除合同”，本案已经达到合同约定的解除条件，原判认定上诉人要求解除合同缺乏依据明显错误。博华置业公司辩称，1、装修合同是购房合同的组成部分，共同组成双方购房精装房的合意，虽然交款核对单载明为装修款，但双方并无委托装修的意思表示，该款并非真实的装修成本，而是购房款的一部分，与购房合同约定的价格共同构成房屋总价款；2、既然双方并无委托装修的意思表示，装修合同是购房合同不可分割的一部分，那么上诉人主张双方是委托法律关系，享有任意解除权的理由不能成立；3、由于装修合同和购房合同是双方当事人销售购买精装修商品房的真实意思表示，装修合同约定的装修款实为购房款的一部分，双方实际存在的法律关系与诉争的法律关系不一致的，人民法院在查明事实的基础上可以相应的变更案件案由，因此一审法院在查明事实的情况下，判决上诉人支付剩余购房款并无不当；4、因为装修合同和购房合同相互关联互为一体，装修合同非独立合同，上诉人抛开购房合同单独请求解除装修合同及承诺书缺乏事实和法律依据；5、至于上诉人诉称被上诉人为规避政府限价政策采取拆分房款，并不因此导致双方购买精装修房订立相应合同的无效，也并非人民法院民事案件审理的范围。博华置业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告装修款136924元；2、被告支付原告逾期付款违约金2149.71元（以136924元为基数从2019年6月16日开始按日万分之一计算至被告支付完毕全部款项及违约金之日止，现暂计算至2019年11月20日）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。潘红梅向一审法院反诉请求：1、解除被反诉人与反诉人在2018年6月16日签订的《室内装修委托合同》；2、确认被反诉人与反诉人在2018年6月16日签订的《承诺书》无效；3、被反诉人向反诉人返还已付的装修款205391元及利息18048.73元（按中国人民银行同期银行贷款利率从2018年6月18日起暂计算至2020年4月14日，直至被反诉人向反诉人返还全部已付装修款之日止）；4、被反诉人停止对贵阳恒大滨河左岸第3栋1单元43层2号房的装修；5、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2018年6月16日，潘红梅与博华置业公司分别以甲方、乙方名义签订《室内装修委托合同》一份。载明：甲方已购买贵阳恒大滨河左岸3楼1单元4302号房屋，自愿委托乙方进行统一装修。约定乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位负责该房屋装修，委托服务总包干价342322元，装修交付时间2021年7月31日；甲方在2018年6月18日前向乙方缴纳102695元，同年9月18日前、12月18日前、2019年3月19日前分别缴纳34232元，剩余款项于2019年6月18日前付清；甲方未按照约定时间付款，①自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日后，视为甲方单方面解除本合同等。同日，潘红梅向博华置业公司出具《承诺书》一份。载明：本人如单方解除与贵公司签订的《室内装修委托合同》，则视为本人同时自愿解除认购书及《商品房买卖合同》，并同意按认购书和《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任。2018年6月18日，博华置业公司与潘红梅分别以甲方（出卖人）、乙方（买受人）名义签订《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》一份。约定乙方向甲方认购3栋4302单元商品房；建筑面积81.31㎡，套内建筑面积64.83㎡，按建筑面积计算，单价7870元／㎡，按套内建筑面积计算，单价9871元／㎡，总金额为639916元；签署认购书时支付20000元作为定金（签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2018年6月27日支付首期房款179916元，同时签署《商品房买卖合同》，余款440000元由银行提供按揭贷款等。2018年8月29日，博华置业公司与潘红梅分别以出卖人、买受人名义签订《商品房买卖合同》一份，包括《商品房买卖合同》、附件一：房屋平面图及位置图……、附件十二：补充协议。约定买受人购买出卖人经批准预售的位于贵阳恒大滨河左岸第3栋1单元43层2号商品房，按套内建筑面积计算，单价9870.68元／㎡，套内建筑面积64.83㎡，总价款639916元；合同签订之日交付首期房款199916元，余款440000元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2021年7月31日前向买受人交付商品房等。后博华置业公司将潘红梅商品房预售合同向政府主管部门备案，登记表填写：套内建筑面积64.83㎡，预售房价639916元。因潘红梅未按《室内装修委托合同》约定于2019年6月18日前支付装修款，博华置业公司在2019年8月2日向潘红梅发出《催款通知书》催告：您应于2019年6月16日付清装修款136924元，请在2019年8月10日前支付完毕。另查明，2018年9月10日，博华置业公司（发包人、甲方）与贵州筑城建筑设计有限公司（设计人、乙方）签订《贵阳恒大滨河左岸1#-11#装修施工设计图报审合同》，约定乙方根据甲方要求将贵阳恒大滨河左岸1#-11#项目住宅装修施工设计图纸报贵阳市工程设计质量监督站审核通过等。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述，室内装修委托合同，交款核对单，备案登记表，催款通知书，商品房认购书，承诺书，商品房买卖合同等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证属实，足以认定。一审法院认为，原告（反诉被告）博华置业公司与被告（反诉原告）潘红梅2018年6月16日签订《室内装修委托合同》，同年6月18日签订《商品房认购书》，同年8月29日再签订《商品房买卖合同》。在购房尚未确定的情况下，先行签订《室内装修委托合同》，且装修委托合同仅约定了装修款、分期付款等，没有对材料品牌、单价等作明确约定，有违常理。结合《商品房认购书》、《室内装修委托合同》、《商品房买卖合同》约定的购房款，交房日期为2021年7月31日，可见，被告（反诉原告）潘红梅应明知原告（反诉被告）博华置业公司销售的房屋为精装房，双方无委托装修的意思表示，故签订《商品房认购书》、《室内装修委托合同》、《商品房买卖合同》是销售、购买精装房的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，具有法律约束力，为有效合同，双方当事人应按约定履行各自义务。被告（反诉原告）潘红梅购买原告（反诉被告）博华置业公司销售的精装房，并签订买卖合同、装修合同，交款核对单虽载明为装修款，但双方当事人无委托装修的意思表示，签订的《室内装修委托合同》约定装修款反映的并非真实的装修成本，而是购房款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成房屋的总价款，装修合同应为购房合同的组成部分。认购书、装修合同、买卖合同相互关联互为一体，装修合同非独立性合同，反诉原告潘红梅抛开买卖合同，单独请求解除《室内装修委托合同》，缺乏事实及法律依据，不予支持。若认为具有解除的事由，可以对《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》一并予以解除。反诉原告潘红梅当庭表示《室内装修委托合同》及承诺书上“潘红梅”字样签名并非其所签并申请鉴定，在本案中，即使签字不是其所书写，反诉原告潘红梅已经按约支付部分款项，也构成了追认，对其鉴7定申请，不予同意。承诺书并不存在其他无效情形，故对反诉原告潘红梅诉请确认双方签订的承诺书无效，不予支持。《室内装修委托合同》约定被告潘红梅于2019年6月18日前分5期支付装修款342322元，现尚有最后一期136924元未支付，构成违约。故原告博华置业公司诉请被告潘红梅支付剩余款项及违约金，有事实和法律依据，予以支持。原告博华置业公司在2019年8月2日向被告潘红梅发出《催款通知书》，要求被告潘红梅在2019年8月10日前支付装修款136924元，应认定为双方对付款时间形成新的合意，违约金也应从2019年8月10日起算。对反诉原告潘红梅诉请返还装修款及利息、要求反诉被告博华置业公司停止装修，不予支持。本案因购买预售商品房产生的纠纷，原告（反诉被告）博华置业公司在庭审中也明确主张的法律关系是商品房预售合同，案由应为商品房预售合同纠纷，立案确定为装饰装修合同纠纷不当，予以变更为商品房预售合同纠纷。原告博华置业公司拆分价格、捆绑装修商品房是否涉嫌违反明码标价、一房一价、销售与申报价格相对应等政策，非法院主管范围，被告潘红梅可向有关机关投诉反映，由有关机关依法查处。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告潘红梅于本判决生效之日起十日内支付原告贵州博华置业投资有限公司剩余购房款136924元及违约金（以1369248元为基数，按每日万分之一标准，从2019年8月10日起计算至款项付清之日止）；二、驳回反诉原告潘红梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1540元、反诉案件受理费减半收取2625元，共计4165元，由被告（反诉原告）潘红梅承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交贵州省住房和城乡建设厅《关于进一步加强和规范商品房销售管理工作的通知及商品房销售明码标价规定事实细则》（试行），拟证明：1、被上诉人在《商品房买卖合同》签订过程中以及备案登记中未如实对商品房销售实际情况进行备案，违反商品房销售管理办法等相关法律规定，也违反贵州省住建厅对房屋监管措施的规定。被上诉人称装修款属于购房款的一部分，但实际上并没有在住建部门进行备案登记，很明显是刻意规避房屋销售政策以及规避税收政策；2、被上诉人向上诉人出售房屋过程中，并未公开透明告知上诉人房屋的实际价格，而是采取以《商品房买卖合同》和装修合同拆分的方式增加了购房人的购房成本，其后面的装修合同中的款项不能通过银行按揭或公积金方式付款，只能分期或者全款支付，同时也增加了监管部门的监管难度。被上诉人质证称：1、对该组证据不予认可。即便证据真实，省住建厅发布的文件属于行政范畴，均不能作为导致双方签订合同无效的法律依据；2、从装修合同和购房合同的签订的先后顺序来看，装修合同签订在前，购房合同签订在后，也就是说在未确定购房的情况下，就先签订了装修合同，这明显违反常理，从侧面印证上诉人所述不实。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中上诉人主张在一审时向法院表示承诺书和《室内装修委托合同》非潘红梅本人签字，且向一审法院申请鉴定。二审中本院询问上诉人现在是否仍坚持申请对承诺书和《室内装修委托合同》上的签名进行鉴定，上诉人明确表示不申请。被上诉人一审和二审中均称承诺书和《室内装修委托合同》上为潘红梅本人签名，且加盖手印。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，《室内委托装修合同》签订于2018年6月16日，《商品房买卖合同》签订于2018年8月29日，如像上诉人所称购买毛坯房后委托被上诉人装修，那么在还未签订购房合同的情况下先行签订装修合同明显违反常理。且在双方签订的《室内装修委托合同》中明确载明甲方（潘红梅）已实地察看了房屋的样板房，故本院认为从双方签订《室内装修委托合同》、承诺书、认购书、《商品房买卖合同》的整个交易流程以及签约的具体内容来看，上诉人系基于购买精装房的目的，与被上诉人先后签订《室内装修委托合同》和《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中毛坯房总价款和《室内装修委托合同》中装修款共同构成上诉人所购买精装房的房价款。原判认定双方以购买精装房为目的分别签订《室内委托装修合同》和《商品房买卖合同》，并无委托装修的意思表示正确，本院予以维持。上诉人以《室内委托装修合同》属于委托法律关系为由，称随时可以要求解除委托的主张不能成立，对该主张本院不予支持。由于《室内委托装修合同》和《商品房买卖合同》是双方当事人销售、购买精装修商品房的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同。至于上诉人称被上诉人为规避政府限价政策采取拆分房款销售的问题，属于行政主管部门行政执法及处罚范围，并不影响双方就购买精装房签订相应合同的效力，也并非人民法院民事案件的审理范围，对此被上诉人可向具有行政管理权的行政机关反应处理。关于上诉人提出本案达到合同约定解除条件的问题，《室内委托装修合同》约定逾期超过180日后，视为被上诉人单方面解除合同，该约定系赋予被上诉人在上诉人违约情形下，被上诉人享有单方解除的权利，上诉人没有支付最后一期装修款，系上诉人违约，其无权以该条款主张解除合同。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5250元，由潘红梅负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年六月七日书记员  曹 然