辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1287号上诉人（原审原告、执行案外人）：关旭，男，1974年10月31日出生，汉族，无职业，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：鲍峰，辽宁爱奉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：鞍山市利扬置业有限公司，住所地鞍山市台安县台北街道办事处大庆东路36-43号。法定代表人：李森，该公司经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住义县。上诉人关旭因与被上诉人孟庆春、鞍山市利扬置业有限公司、范永明案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2020）辽0727民初1583号民事判决。向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。关旭上诉请求：1、撤销义县人民法院（2020）辽0727民初1583号民事判决，对本案予以改判，判决支持上诉人一审诉讼请求，对台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室房屋停止执行，解除查封，确认台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室房屋的权利人为上诉人，产权归属上诉人所有；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、本案中，鞍山市利扬置业有限公司与安塞特超市方及上诉人方之间的债务抵顶合法有效，且已经抵顶完毕，一审法院无任何事实依据和法律依据就强行认定鞍山市利扬置业有限公司与上诉人签订的商品房订单、相关收据不具有真实性、合法性，属于认定事实不清、错误。2、上诉人方用手中对安塞特超市合法债权凭证，经过鞍山市利扬置业有限公司认可同意，从鞍山市利扬置业有限公司购得涉案房产，相关债权凭证已经交付安塞特超市，抵顶行为已经完全履行，上诉人方已经无法再向安塞特超市主张债权，一审法院错误认定事实，导致上诉人方合法权利丧失，判决错误。3、上诉人购买涉案房产手续齐全，合法有效，且办理了入住手续，实际占有了房屋，并缴纳了相关费用，取得了房屋的相关权属，一审法院错误认定事实，错误判决，严重侵犯了上诉人的合法权益。4、贾季与李森于2016年1月19日签订了房屋买卖协议，贾季将台安县，5-9，16号楼东侧北1号车库等价值1200万元的门市等房产交付李森，抵顶鞍山市利扬置业有限公司（李森）兰庭雅苑小区700万元房款，该东百利华府房产欠银行500万元贷款约定由李森负责归还，归还后双方办理更名手续，李森至今未办理房权完全是由于李森不归还贷款导致的，并不影响相关债权抵顶的合法有效。而且该房产已经实际交付李森，李森已经出租并收取房屋租金。因此可见，相关的抵顶均已经完成，不存在义县法院认定的有违常理。5、原审2018年9月3日法院给利扬置业法人李森笔录中承认该小区可以办理房产证，没办的是由于他没给办，利扬置业也当庭承认没办理是由于利扬置业的责任，而并不是上诉人不去办理。这也可以证明上诉人的定单、收据都是真实、合法的。二、一审判决程序错误。1、一审法院以（2018）辽0727执38号执行裁定书将本案一审被告由银丰典当有限公司变更为孟庆春是错误的，该裁定书根本没有发生法律效力。该裁定书作出的时间是2018年10月20日，上面列明的当事人为银丰典当有限公司，而银丰典当有限公司在2018年9月6日就已经注销，说明该裁定没有依法查清事实，没有查清转让的真实性和合法性，没有查清当事人的存续情况。该裁定没有依法送达，没有送达给上诉人，因此该裁定还没有发生法律效力。三、最高法院都已经认定，以抵账方式取得的房屋，视为支付了全部购房款。一审判决却认为不具有真实性和合法性，显然与最高法背道而驰。四、兰亭雅苑小区和我们同样情况的有四五十户，为什么别人的都真实合法有效，只有我们这几户不真实合法，一审法院显然是区别对待，错误判决。综上所述，上诉人购买台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室房屋的行为合法有效，并且上诉人已经履行了全部义务、房屋的产权理应属于上诉人所有，上诉人应为房屋的权利人。对房屋的执行行为侵犯了上诉人的合法权益，理应予以停止，请二审法院支持上诉人的上诉请求。孟庆春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。鞍山市利扬置业有限公司、范永明未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。关旭向一审法院起诉请求：1.对台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室的房屋停止执行，解除查封；2.确认台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室房屋的权利人为原告，产权归原告所有；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨慧签订一份借款合同，合同约定借款人贾季、杨慧在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方（甲方），李森作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市（5-9开间）予以查封。2016年4月19日，原告关旭与被告鞍山市利扬置业有限公司签订“兰庭雅苑”商品房定单、商品房买卖合同各一份，双方约定：鞍山市利扬置业有限公司将其开发的坐落于兰庭雅苑小区5号楼2单元501室的房屋出售给关旭，价款为人民币280000元。同日，鞍山市利扬置业有限公司为关旭出具了购房款收款收据两张，载明的收款金额分别为205672元、70880元。原告称：上述款项中的205672元是与鞍山市安塞特连锁超市所欠其的货款相抵顶，70880元是其向被告鞍山市利扬置业有限公司交付的现金。本院在执行申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2017年11月13日作出（2017）辽0727执494号执行裁定，查封了被执行人鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于鞍山市台安县户房屋。2020年9月17日，原告关旭以其对该房屋享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。2020年9月25日，本院作出（2020）辽0727执异53号执行裁定，驳回关旭的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院（2016）辽0727民初1133号民事调解书中对范永明、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟庆春。2018年10月20日，本院作出（2018）辽0727执38号执行裁定，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中鞍山市利扬置业有限公司的法人李森与安塞特超市的法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季公司抵顶欠付原告的货款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，在此情况下被告鞍山市利扬置业有限公司与原告签订的商品房定单、商品房买卖合同以及为原告出具的购房款收款收据，均不具有真实性、合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告关旭的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告关旭负担。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一是本案一审程序是否违法；二是上诉人对案涉标的物是否享有能够排除执行的物权。关于第一个争议焦点问题。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议，经当事人申请，一审法院于2018年10月20日作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请执行人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人变更为孟庆春，该裁定已经生效，一审法院将孟庆春列为本案当事人并无不当。上诉人主张（2018）辽0727执38号执行裁定书未送达其本人，裁定未生效。因本案上诉人关旭并不是执行案件的当事人，而执行案件的当事人并未对执行送达提出异议，亦无证据证明存在上述裁定书未送达到执行案件当事人的情况，故本院对上诉人的该项主张不予支持。关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业鞍山市利扬置业有限公司名下，上诉人关旭主张对案涉房屋享有所有权无事实与法律依据，且其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故其请求对案涉房屋排除执行缺乏事实及法律依据。本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人关旭负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二一年六月十八日法官助理范宇文书记员李丹妮