北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8795号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州行洲服饰有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区桥南区块鸿达路358号。法定代表人：余建国，总经理。委托诉讼代理人：曲媛媛，北京凯耀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人杭州行洲服饰有限公司（以下简称行洲服饰公司）因与上诉人北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称凯德嘉茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人行洲服饰公司之委托诉讼代理人曲媛媛，上诉人凯德嘉茂公司之委托诉讼代理人郝伟、舒秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。行洲服饰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判双方于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；3.改判我公司无需向凯德嘉茂公司支付租金214672.57元、物业管理费17405.88元、市场推广费2900.98元、POS机租金1487.23元；4.改判我公司无需支付拆除费40381元，诉讼费由双方合理分担。事实和理由：2020年疫情期间，很长一段时间基本没有客流，我公司经营十分困难，不得已于2020年5月16日向凯德嘉茂公司发出闭店申请，并明确告知1周内无回复即视为认可，并告知凯德嘉茂公司可以自由招商，且于当月27日腾空所租房屋、将钥匙交还凯德嘉茂公司。腾房期间，凯德嘉茂公司百般阻挠，我公司就拆除问题虽与其协商，但被拒绝。我公司闭店进行了必要告知，腾退房屋为招商创造了条件，房屋空置是凯德嘉茂公司单方原因所致，不应由我公司承担责任。且凯德嘉茂公司利用强势地位，在拆除时间和用工上自行把握，故产生的高额拆除费用也不应由我公司承担。凯德嘉茂公司辩称，不同意行洲服饰公司的上诉请求。1.一审判决认定合同解除时间正确，行洲服饰公司不享有合同解除权，其单方解除合同已经构成违约。当时疫情稳定，具备合同继续履行的基础，我公司一直与其沟通，但其置之不理，自行停止营业，构成违约，应承担相应后果。我公司于2020年7月9日发送解约函，其也收到该函，合同解除的事实清楚。2.行洲服饰公司应当支付相关费用。行洲服饰公司于2020年7月9日腾退，我公司于该日收回房屋，此前的费用行洲服饰公司应当承担。3.根据合同约定，行洲服饰公司应当将房屋恢复原状交还我公司。我公司于2020年7月9日收回房屋后进行了拆除，且选择了价格较低的拆除公司，并提供了相关证据，我公司主张的费用是合理的，且低于行洲服饰公司上诉状中计算的价格，应该得到支持。凯德嘉茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项和第七项，改判支持我公司一审反诉请求、驳回行洲服饰公司的诉讼请求，或将本案发回一审法院重审，本案一、二审诉讼费由行洲服饰公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，行洲服饰公司擅自停止经营，解除合同在先，违约事实清楚，一审法院认定其不构成违约，无须承担任何违约责任属于事实认定错误。行洲服饰公司于2020年5月26日擅自闭店停止经营，终止合同在先，在其发出解除通知后，我公司多次催促其恢复经营，但其均置之不理。在行洲服饰公司明确不履行合同且无继续履行可能的情况下，我公司为了避免损失扩大，虽不同意合同解除事由，但只能发函确认双方合同解除的事实。最高人民法院的指导意见引导各方在疫情期间继续履行合同而非以疫情为由单方擅自解除合同。本案中疫情仅导致合同履行困难，但并未导致合同目的无法实现，行洲服饰公司不享有合同解除权，其擅自停止经营已经构成违约，我公司无任何违约行为，一审判决未将其擅自停止经营的行为认定为违约，判决行洲服饰公司无需承担任何违约责任显然是认定事实错误。行洲服饰公司应当承担违约责任，即向我公司支付当年6个月租金、物业管理费及市场推广费之和783179.4元作为违约金，同时我公司不退还其租赁保证金、公共事业保证金和POS机保证金。行洲服饰公司辩称：凯德嘉茂公司主张租金等费用，但是我公司系因疫情原因未交纳，凯德嘉茂公司应当根据相关政策减免租金和费用。关于违约金、解约违约金，我公司并未违约，因为疫情未交纳各项费用，并非传统的违约行为。关于拆除费，我公司与凯德嘉茂公司沟通，但其拒绝沟通，其自行拆除的相关费用我公司不认可。关于保证金，因为我公司并未违约，故凯德嘉茂公司应当退还我公司保证金等费用。行洲服饰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；2.判令凯德嘉茂公司退还我公司租赁房屋所交纳的场地保证金390233.70元、公用事业保证金5313元，及2020年2月租金131000元；3.免除我公司2020年1月25日至5月26日期间的租金、市场推广费和物业管理费；4.退还我公司律师合同起草费1361.80元；5.诉讼费由凯德嘉茂公司承担。凯德嘉茂公司提出反诉请求：1.判令行洲服饰公司向我公司支付拖欠的2020年3月1日至同年7月9日期间的租金486669.93元、物业管理费31703.46元、市场推广费5283.93元、POS机租金1487.23元，电费1774.41元，以上各项共计526918.96元；2.判令行洲服饰公司向我公司支付逾期付款违约金98702.89元（自2020年3月2日起算，计算至实际支付之日止）；3.判令行洲服饰公司向我公司支付合同解除违约金780467.40元；4.判令行洲服饰公司向我公司支付房屋拆除费40381.34元；5.判令行洲服饰公司已经支付的租赁保证金390233.70元、公共事业保证金5353元、POS机保证金1392元，以上共计396978.70元，我公司不予退还；6.反诉费由行洲服饰公司承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，凯德嘉茂公司（甲方、出租方）与行洲服饰公司（乙方、承租方）签订编号为TA-1820/100000391的《房屋租赁合同》，主要内容有：第一部分通用条款。第三条合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第1个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第1个工作日或之前向甲方付清。第四条租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。4.2物业管理费及市场推广费。4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第1个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第1个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第1个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第1个工作日或之前向甲方付清。第十条乙方的违约责任。10.2乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除。12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金、6个月的物业管理费及6个月的市场推广费之和的金额作为违约金：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过1个月的。第十三条房屋的交还。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日期或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。第二部分专用条款。第十九条出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL??西直门-商场”03层07号（以下简称涉案房屋）。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为107.06平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“Oldcolour（欧珂）-服饰/人造珠宝配饰”之用途。19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年8月31日至2020年8月30日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日30天的装修期，即2018年8月1日至2018年8月30日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及市场推广费。20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年8月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。第二十一条租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2018年8月31日至2019年8月30日的含税月保底租金额为每平方米1060元。含税月保底租金为113483.60元。2019年8月31日至2020年8月30日的含税月保底租金额为每平方米1110元。含税月保底租金为118836.60元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年8月31日至2020年8月30日的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的20%计算的金额。21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金390233.70元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为9635.40元。21.6乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费人民币1361.80元，乙方应于本合同签订的同时或之前将此费用支付给甲方。21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为464元/台，保证金为1392元/台。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为1605.90元。21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金5353元。租赁合同签订后，凯德嘉茂公司向行洲服饰公司交付了涉案房屋。行洲服饰公司向凯德嘉茂公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠肺炎疫情的原因，行洲服饰公司未向凯德嘉茂公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂公司给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费减半收取。行洲服饰公司则希望减免疫情期间所要交纳的店铺租金、物业管理费、商场推广费等相关费用。最终，双方未能协商一致。行洲服饰公司曾于2020年3月13日向凯德嘉茂公司发出《费用减免申请书》，表示随着疫情的爆发，商场闭店，商户无任何营业收入，高库存成本相应产生，企业不堪重负，特申请援助。恳请凯德嘉茂公司减免疫情期间店铺租金等相关费用。凯德嘉茂公司向行洲服饰公司发送催缴函，要求行洲服饰公司支付租金等费用，否则将采取停止能源供应或收回房屋等措施。2020年5月16日，行洲服饰公司向凯德嘉茂公司发送回函，表示从2020年3月15日开市到3月23日因商场没有客流导致几乎没有业绩所以再次闭店，直到4月3日为了配合商场的整体经营面貌重新开市至今，客流仍少之又少，导致产生的业绩极差……无法继续经营下去，特再次提出申请减免疫情期间的租赁费、物业费、市场推广费等相关费用，并申请关闭店铺并终止合同；如2020年5月25日前未收到凯德嘉茂公司书面回复，则视为同意上述所有申请；2020年5月26日将关闭店铺，闭店后产生的所有费用行洲服饰公司将不再承担。2020年7月1日，凯德嘉茂公司向行洲服饰公司发送回函，表示租赁合同已被行洲服饰公司违法单方解除，已支付的费用均不予退还，并要求行洲服饰公司于2020年7月7日前支付欠付的全部租金等费用，最迟于2020年7月10日搬离涉案房屋内一切设备设施，拆除装修，将房屋恢复原状交还，否则视为自弃。2020年7月9日，行洲服饰公司收到上述函件。2020年7月12日，行洲服饰公司向凯德嘉茂公司发送回函，表示对凯德嘉茂公司提到的行洲服饰公司系违法解除不予认可，凯德嘉茂公司无权扣押租金等相关费用，且行洲服饰公司不存在欠付费用。2020年11月，凯德嘉茂公司与案外人签订合同，将涉案房屋恢复原状，并支付拆除费40381.34元。一审法院认为：凯德嘉茂公司与行洲服饰公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。行洲服饰公司主张租赁合同于2020年5月26日解除，凯德嘉茂公司不认可该解除时间，主张以行洲服饰公司收到其解约函件的2020年7月9日为合同解除时间。根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致租赁合同的目的完全无法实现，双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经对方同意，任何单方行使的解除租赁合同的行为不具有合同解除的效力。但考虑到双方已交接涉案房屋，根据公平原则，结合实际情况，法院确认涉案租赁合同于2020年7月9日解除。对于行洲服饰公司是否应承担违约责任以及是否可以主张减免租金的问题，由于新冠肺炎疫情及国家针对疫情采取的相关管控措施，客观上对行洲服饰公司的经营造成了较大的冲击，导致客流量严重下降，法院结合疫情及管控措施的影响、本案的实际情况，酌情免除行洲服饰公司部分租金、物业费及市场推广费。行洲服饰公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，其逾期付款行为不宜认定为违约。凯德嘉茂公司无须退还行洲服饰公司交纳的2020年2月份租金。双方无须向对方承担违约责任。对凯德嘉茂公司主张支付违约金的反诉请求，法院不予支持。综合考虑疫情实际影响、合同履行情况及双方损失情况等因素，法院确认免除行洲服饰公司依照租赁合同约定须向凯德嘉茂公司支付的2020年3月1日至5月15日期间的租金、物业管理费、市场推广费。对于凯德嘉茂公司主张的2020年3月1日至7月9日期间租金、物业管理费、市场推广费之反诉请求中合理部分，法院予以支持，即行洲服饰公司应支付2020年5月16日至2020年7月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费。对于凯德嘉茂公司主张的电费1774.41元、POS机租金1487.23元，法院予以支持。对于行洲服饰公司主张退还律师合同起草费的诉讼请求，因缺乏明确合同依据，法院不予支持。租赁合同解除后，凯德嘉茂公司应退还行洲服饰公司支付的场地保证金、公用事业保证金，故对于行洲服饰公司主张的场地保证金390233.70元、公用事业保证金5313元，法院予以支持。关于凯德嘉茂公司主张的房屋拆除费，属于恢复原状费用，根据合同约定，行洲服饰公司应当在合同解除或终止后将涉案房屋恢复原状交还。现凯德嘉茂公司自行将房屋恢复原状，其合理支出应当由行洲服饰公司负担。故法院对于凯德嘉茂公司的该项反诉请求予以支持。据此，一审法院判决如下：一、确认北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与杭州行洲服饰有限公司二〇一八年五月十八日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月九日解除；二、免除北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与杭州行洲服饰有限公司二〇一八年五月十八日签订的《房屋租赁合同》中二〇二〇年三月一日至二〇二〇年五月十五日期间杭州行洲服饰有限公司应交纳的租金295174.78元、物业费23933.09元、市场推广费3988.85元；三、判决生效之日起七日内，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司退还杭州行洲服饰有限公司租赁保证金390233.70元、公共事业保证金5313元；四、判决生效之日起七日内，杭州行洲服饰有限公司支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司租金214672.57元、物业管理费17405.88元、市场推广费2900.98元、POS机租金1487.23元、电费1774.41元；五、判决生效之日起七日内，杭州行洲服饰有限公司支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费40381.34元；六、驳回杭州行洲服饰有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。行洲服饰公司认可所在商场在疫情期间并未关门闭市。本院认为，行洲服饰公司与凯德嘉茂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现双方对于一审判决确认上述合同解除并无争议，仅对一审判决确认的合同解除的时间、原因、责任及相关费用的负担存在争议。本院就双方争议问题进行分析认定。一、关于合同解除的时间、原因及责任认定。2020年新冠肺炎疫情确实对社会经济和人民生活造成一定影响，随着疫情发展变化，北京市政府于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控措施，各项经营活动逐渐趋于正常，双方当事人可以通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容，继续履行合同。在此情况下未经对方同意，任何单方解除租赁合同的行为，均不具有合同解除的效力。因此，行洲服饰公司主张合同解除时间为2020年5月26日，即其解除通知中确定的关闭店铺的时间，显然缺乏依据；而凯德嘉茂公司2020年7月1日致函行洲服饰公司解除合同，该函件到达行洲服饰公司的时间也并不当然成为合同解除时间。在此情况下，由于行洲服饰公司自认其于2020年5月26日闭店，凯德嘉茂公司在解除通知书中给予行洲服饰公司最后的离店时间为2020年7月10日，且其本案主张的租金截止至2020年7月9日，故一审判决将合同解除时间认定为2020年7月9日，并无明显不当。现凯德嘉茂公司坚持认为合同解除的责任在于行洲服饰公司，综合考虑行洲服饰公司在新冠肺炎疫情以及相应防控措施发生之前，并无拖欠租金等费用的行为，其欠交租金、停止营业的行为均发生在新冠肺炎疫情以及防控措施开始之后，主观上不存在违约的故意；根据双方当事人提交的往来函件，双方关于疫情之后是否减免租金以及继续履行合同也一直处于协商过程中；且行洲服饰公司提出解除合同时距双方所签《房屋租赁合同》所余租赁期间仅3个月，合同解除可能给凯德嘉茂公司造成的损失不大等诸多因素，本院对于凯德嘉茂公司此项主张实难采信，对其要求行洲服饰公司支付逾期付款违约金及合同解除违约金的请求，难以支持。二、关于《房屋租赁合同》解除的后果。《房屋租赁合同》由于不可归责于行洲服饰公司的责任而解除，凯德嘉茂公司理应在合同解除后，退还行洲服饰公司支付的租赁保证金390233.7元、公共事业保证金5313元。凯德嘉茂公司不同意退还上述款项，缺乏法律依据。至于POS保证金，凯德嘉茂公司的反诉请求实际是对于退还POS机保证金的抗辩，但行洲服饰公司并未提出该诉讼请求，一审判决驳回此项反诉请求，并无不当。同时，由于双方在合同中明确约定，合同解除或者终止后，行洲服饰公司应将涉案房屋恢复原状，逾期未恢复，凯德嘉茂公司有权自行恢复，相关费用由行洲服饰公司承担。现行洲服饰公司没有提供证据证实凯德嘉茂公司阻挠其履行将涉案房屋恢复原状的义务，也没有证据证实凯德嘉茂公司主张的拆除费用存在明显不合理之处，其认为一审判决其承担此项费用不当，显无依据，本院不予采信。关于行洲服饰公司应当支付的租金等费用。新冠肺炎疫情系双方均不能预见、不能避免、不能克服的情况。行洲服饰公司租赁目的是用于经营，疫情或疫情防控措施对其正常经营造成影响，营业收入明显减少，继续按照原合同标准支付租金对其明显不公平，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，应当结合案件的实际情况，对疫情期间的租金进行减免。一审法院确认凯德嘉茂公司无需退还行洲服饰公司已经交纳的2020年2月份租金及相关费用，并确定将3月1日至7月9日期间的租金、物业费、市场推广费减免2.5个月，符合合同双方均无明显过错的情况下，对疫情期间损失分担的基本原则。故凯德嘉茂公司要求行洲服饰公司全额支付2020年3月1日至7月9日期间租金、物业管理费、市场推广费，行洲服饰公司不同意支付2020年5月16日至7月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费、POS机租金，均有违公平原则，且缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。现行洲服饰公司同意全额支付凯德嘉茂公司主张的电费，本院对此不持异议。综上所述，行洲服饰公司、凯德嘉茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理24324元，由杭州行洲服饰有限公司负担5453元（已交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担18871元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年六月十八日书记员 刘 荧