山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终946号上诉人（原审被告）：马某，女，1982年6月26日出生，汉族，公民身份号码×××，沁水县人，现住沁水县。被上诉人（原审原告）：沁水县乾程物业管理有限公司，住所地沁水县龙港镇东安社区瓦窑底巷58号。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西睿恩律师事务所律师。上诉人马某因与被上诉人沁水县乾程物业管理有限公司（以下简称乾程物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省沁水县人民法院（2021）晋0521民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人马某、被上诉人乾程物业公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马某的上诉请求：撤销原判发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。房顶漏水、屋内墙体、房顶裂缝问题和房屋暖气不暖和的问题被上诉人认可，一审法院也查明了，却在厘定责任时将大部分归责于上诉人，于法无据；2、一审程序错误。被上诉人主体资格存在问题，被上诉人已经向沁水县市场监督管理局申请注销，目前正在进行注销公告。且公告期在2021年4月24日已经届满。上诉人在一审接到应诉材料后就针对被上诉人不履行楼顶漏水维修义务的行为提交过反诉状，但一审法院告知上诉人另行起诉，剥夺了上诉人提出反诉的权利。被上诉人乾程物业公司辩称，原审认定事实清楚，应予以维持。乾程物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告物业管理费7436元（2016年7月1日至2020年10月31日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月，被告向沁水县沁城工贸商住区房地产开发有限公司（以下简称沁城工贸公司）购买位于沁水县东关小学东侧沁昇苑小区4单元1303室房屋一套，面积130平方米。之后原告与沁城工贸公司签订《物业管理委托合同》，合同对物业服务内容、质量要求、费用、双方权利义务等均有明确约定。合同签订后，原告按每平方米1.5元/月的标准向被告收取物业费，被告交纳2014年度物业费2340元。自2015年开始，原告下调了收费标准，按每平米1.1元/月标准向被告收取，并且对被告之前所交物业费进行了退费和折抵，但从2016年7月起至2020年10月31日被告未向原告交纳物业费。一审法院查明，被告马某居住于沁水县龙港镇沁昇苑小区4单元1303室，系该单元顶层住户，原告系该小区物业管理公司（2013年3月26日成立，2014年9月1日办理营业执照，经营范围为物业管理三级；家政服务；营业期限为2013年3月26日至2023年3月25日）。2014年3月，建设单位沁城工贸公司与原告签订《物业管理合同》，合同第二条委托管理事项中约定，原告负责房屋建筑共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、通风道、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖换热站、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务等。第三条约定合同期限为3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。第五条原告的权利义务中约定，原告至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账。第七条管理服务费用中约定，1.按政府规定的标准向业主收取管理服务费，即每月每平方米建筑面积1.5元；拆迁户免交物业管理费，交电梯费卫生费，每年600元；1-2层免交电梯费，管理服务费按每月每平方米建筑面积1.3元收取。2.管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。3.原告对物业产权人、使用人的房屋自用部分、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但沁城工贸公司对原告的上述收费项目及标准进行审核和监督。4.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由原告提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。沁城工贸公司有义务督促业主交纳上述基金并配合维护。之后双方于2017年、2020年又签订两份《物业管理合同》，基本内容同上。2021年1月1日起，沁昇苑小区业主选聘了新的物业公司。2014年、2015年，被告分别交纳物业费2340元（1.5元/月/平方米*130平方米*12月）。2016年至2020年，原告多次向被告催收物业费。2020年12月6日，原告委托山西睿恩律师事务所向被告送达律师函，催收物业费。2018年6月20日，沁水县住房委员会办公室确认原告为三级物业服务标准。按照沁水县普通住宅物业服务等级的收费标准（高层），三级物业服务（高层住宅）收费的基准价格为1.2元/月/平方米，上下浮幅度为10%。之后原告将物业费调整为1.1元/月/平方米。合同履行期间，原告为业主提供了公共环境的清洁、供热检查、供水巡查、日常维修、公共车位年检养护等服务。被告居住的房屋出现屋顶阳台渗水、房屋出现裂缝、暖气不暖和等问题，被告要求原告进行维修，原告对该问题进行登记，未维修，被告以此拒交物业费。另查明，因被告的房屋未办理房产证，原告以商品房买卖合同中约定的建筑面积130平方米计算物业费。一审法院认为，2014年3月，原告与建设单位沁城工贸公司签订的《物业管理合同》，系前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。之后因沁昇苑小区未依法选聘物业服务公司，原告继续作为沁昇苑小区的物业公司，为被告居住的该小区提供基本物业服务，被告作为业主，应当交付相应的物业管理费。关于物业费的计算方式，因被告居住的小区业主均未办理房产证，原告以商品房买卖合同中约定的建筑面积130平方米，按每平方米1.1元/月计算物业费，并无不妥。但根据《物业管理合同》约定，原告应对房屋共用部位进行维护、修缮，因被告居住的房屋系单元顶层，其阳台顶属于共用部位，故原告应当对该屋顶进行维护和修缮。原告在被告报修后未及时履行维修义务，违反了合同约定，其物业管理服务存在瑕疵，但因物业服务包含多种项目，某一项服务存在瑕疵不构成根本违约，无法据此免除被告的全部物业服务费用，故酌情扣减30%的物业费，被告每月应缴纳的物业费为143元，扣减30%后为100元，即原告应缴纳2016年7月1日至2020年10月31日（52个月）的物业费5200元。被告对原告计算物业费所依据的房屋面积有异议，可待取得房产证后根据房产证中登记的面积另案主张，要求原告多退少补物业费；被告关于其房屋存在裂缝，原告应当为其维修的辩解意见，因被告未提供证据证明裂缝产生的原因以及该裂缝属于物业管理合同中约定的维修范围，故对该辩解意见不予采纳；被告关于其房屋存在暖气不暖和的问题，因暖气不热可能是暖气干线、供暖换热站出现问题，也有可能是业主家中的暖气铺设的问题，被告无法证明其暖气不暖和的原因，故对该辩解意见亦不予采纳。物业公司应当根据法律规定及物业服务合同的约定，全面及时履行自己的义务，不断提升服务水平，增强服务意识，为小区及业主提供优质服务；业主应全面客观评价物业公司的服务质量与水平，不能以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务，欠交物业费不是解决问题的科学途径，此行为不应得到鼓励。物业公司与业主应互相理解、加强沟通，正确处理彼此间的关系，共同构建和谐美好的生活环境。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告马某于本判决生效之日起十日内支付原告沁水县乾程物业管理有限公司2016年7月1日至2020年10月31日的物业费5200元；二、驳回原告沁水县乾程物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同，以及建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应按约履行自己的义务，物业公司提供了基本的物业服务，业主应按约支付物业费。对业主违反约定不支付物业费需要基于正当理由，而司法裁判对正当理由的认定，一般限于物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。一审对被上诉人未及时处理房顶漏水的该项物业服务存在重大瑕疵，酌情扣减了部分物业费，具有合理性，本院予以支持。上诉人提出被上诉人是否仍然存在，处于不确定状态，被上诉人主体是否适格的意见，本院认为，上诉人对其提出的主张未提供任何证据证明，本院不予支持，二审经庭审询问，被上诉人称公司虽申请注销，但并未注销成功，目前公司不打算注销了。上诉人提出其提起反诉未受理，一审程序错误的意见，本院认为，房顶漏水造成的损失，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，一审告知另行起诉，并无不当，且上诉人庭审称其已另案提起诉讼进行解决。上诉人提出房屋裂缝、暖气不暖和以及庭审中提出共有部分收入属于小区业主所有的意见，本院认为，业主居住生活中有的问题需要通过多方途径寻求解决，涉及损害赔偿的可向有关赔偿义务人主张。而小区共有部分收益属于业主共有，应由小区全体业主另案主张。上诉人庭审中提出物业费应以实际交房面积计算,购房合同比实际交房面积大的意见，本院认为，物业费应按照房产证注明的建筑面积收取，目前在房屋没有取得房产证，上诉人也未提供证据证明房屋测绘面积的情况下，一审按照购房合同中约定的建筑面积计算物业费，多退少补并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（由马某预交），由马某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴二○二一年六月二十三日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超