黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书黑10民终850号上诉人（原审被告）：连旭，男，1986年11月30日出生，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：安传友，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牡丹江百货有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区新华路268号。法定代表人：吕立仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：程志平，牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者。原审被告：牡丹江市爱民区顶级馅饼，住所地牡丹江市爱民区新华路晓云街272号门市。经营者：王育梅，女，1973年2月28日出生，住牡丹江市东安区。上诉人连旭因与被上诉人牡丹江百货有限责任公司（以下简称百货公司）、原审被告牡丹江市爱民区顶级馅饼（以下简称顶级馅饼）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2021）黑1004民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人连旭及其委托诉讼代理人安传友、被上诉人百货公司的委托诉讼代理人程志平到庭参加诉讼，顶级馅饼经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。连旭上诉请求：1.依法撤销黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2021）黑1004民初98号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院没有就在2019年10月合同到期前，双方未签订续租合同，而是到2020年8月才协商一致的具体原因查清。未就这期间案涉租赁房屋的真正使用情况查清。未就上诉人转给被上诉人单位主管经理高绪峰20000元事实查清。未就2020-2021年上诉人使用约定房屋面积的供暖情况查清。二、一审判决适用法律错误。合同到期后，被上诉人要求上诉人一并承租另一违建500平方米的房屋，上诉人不同意，双方才未达成续租，主要过错是在于被上诉人，不存在继续履行原合同和解除原合同的事实。顶级馅饼与美味猪手是两个不同单位，虽然共用一个门，没有打隔断，但美味猪手没有经营，这是双方都认可的事实，被上诉人也没有证据证明顶级馅饼占用了美味猪手的经营面积。因此在双方原合同期满后，应当按照顶级馅饼实际占用的面积计算租金，而不能因为房屋整体没有隔断，美味猪手还留有上诉人的废旧物品就推定上诉人续租637平方米房屋使用。这不仅与二者达成后续租赁协议的共识不符，也与承租者的利益不符。被上诉人不仅应当承担举证不能的责任，而且也应当为双方不能及时续租承担过错责任。一审法院判令上诉人承担被上诉人424平方米房屋闲置的租赁损失，有违法律原则。上诉人在庭审中已经陈述汇款给被上诉人主管经理高绪峰个人账户20000元事实。高绪峰收款也明显是单位职务行为，上诉人有转款记录证明该事实，一审判决没有就该事实真伪进行查明。因此，一审认定上诉人交纳给被上诉人的款项总额为155775元是错误的，应该是175775元。上诉人因为疫情影响，资金周转不足，这是不可抗力因素，上诉人已经和被上诉人协议晚交取暖费事宜，但被上诉人还是关掉了供暖阀门，上诉人没有享受到供暖，这是双方违约，一审判决让上诉人承担了全部取暖费用，有违公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。百货公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律适当。上诉人上诉理由不能成立，请求法庭维持原判。上诉人所称20000元问题，上诉人交款并不是按每月租金额度缴纳，被上诉人不能按照上诉人交纳的数额记账，该20000元包含在155775中。上诉人所称双方没有另行签订合同，不应缴纳租金，不符合法律规定。虽然双方没有以书面形式进行续租，但上诉人始终占有使用，继续租用被上诉人的房屋，故仍应交付租金。顶级馅饼未到庭发表答辩意见。百货公司向一审法院起诉请求：1.判令解除百货公司与连旭签订的房屋租赁合同；2.判令连旭、顶级馅饼给付租金113262.50元、供热费8128.08元、水费1959.20元，共计123349.78元；3.判令连旭、顶级馅饼腾出房屋；4.连旭、顶级馅饼承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月，百货公司与连旭签订房屋租赁合同一份，该合同的首页显示乙方为百味坊，合同尾部乙方处有连旭的签字没有公章，百货公司与连旭均认可该合同主体的乙方为连旭个人。租赁合同约定百货公司将地处XXX与XXX交汇口处门牌号为XXX号至XXX号三层商服楼的X层，面积为637平方米租赁给连旭，用于餐饮业的经营，租赁期限2013年10月15日至2019年10月15日，该合同约定的年租金为305700元，还约定六年合同期内每二年调整一次租金，租金上浮比例10%-15%之间。六年租赁期满后，乙方有继续租赁优先权，租金甲、乙双方共同协商制定。关于供热费的约定为年缴纳供热费总额为40元/平方米×637平方米=25480元，缴费方法是在供热部门收费之日起交与百货公司，交款日期每年的10月5日之前。双方于2015年9月10日及2017年10月30日签订了两份补充协议，两份协议主要涉及调整后的租金数额、交纳时间及辅助用房149平方米的相关约定。两次租金调整均是按12.5%的比例进行的上浮，双方按约定履行了合同直到2019年10月合同到期。合同到期后双方未签订书面合同，关于合同到期后租赁面积及租金约定双方各执一词，百货公司称合同到期后，双方协商了租金事宜，协商的月租金为41405元，因为有疫情影响，百货公司与连旭多次协商每月的租金，百货公司称双方关于租金达成的口头约定为：2020年1月房租41405元；2月及3月上半月房租免收；3月份下半个月租金20922.50元；4月租金5000元；5月租金10000元；6月租金20000元；7月租金20000元；8月至12月租金12780元。连旭称案涉的房屋在经营中共分为两个部分，一部分经营“美味猪手”，一部分经营“顶级馅饼”，合同到期后因经营不善美味猪手一侧连旭不租赁了，已经交还给了百货公司，仅租赁顶级馅饼一侧，协商的年租金（2019年10月15日至2020年10月15日）为十四万余元，具体说不清，但一年租金已经全部交纳完毕。百货公司不认可连旭交还部分租赁房屋的陈述，认可直到2020年8月双方才协商一致，百货公司认可2020年8月以后连旭租赁房屋的面积为213平方米，12780元的租金、供热费均是按这个面积计算的。但是百货公司诉请连旭、顶级馅饼腾退的房屋面积仍为637平方米，双方虽然协商213平方米的租赁面积，但是连旭并未按约定打隔断，现在两部分的租赁房屋厕所还是共用的，剩余部分百货公司无法另行租赁。连旭对此不予认可，称双方未协商过租赁213平方米的事宜，就是协商租赁现在顶级馅饼这一侧，这侧的面积超过213平方米，具体多少没测量过。双方关于2019年10月合同到期至今交纳的租金总额没有异议，总计金额为155775元，但关于该款项具体交的是哪个月的房租双方有争议。百货公司称以上款项交纳的分别为2019年11月41405元、12月41405元，2020年1月41405元、8月12780元、9月12780元的房租及预收的6000元租金，并举示了对应的五张收据，百货公司称该五张收据每张都给连旭一联。连旭称以上交纳的款项为一年的租金及其他费用，合同到期后双方口头协商一年租金为十四余万元，以上的收据中只有八月份的租金收据联百货公司给连旭了，其余的票据百货公司因为签合同的原因并未给连旭出具，都是百货公司自行出具的，不认可上面记载的金额。2021年3月25日，一审法院到案涉房屋进行现场勘查，核实现场情况如下：案涉房屋在连旭租赁期间形成现有隔断，两侧面积相差不多，一侧曾经经营“美味猪手”，现已不再经营并挂上了出租的牌子，另一侧经营“顶级馅饼”，现已不再经营，牌子还在。两侧是连通的，共用卫生间和厨房，现两侧均有连旭的物品。双方确实协商过连旭租赁比现在顶级馅饼这侧更小面积的事宜，但并未按协商面积形成隔断，连旭认可合同到期后其一直占有使用“顶级馅饼”一侧至今，不同意解除这侧的租赁合同。另查，顶级馅饼于2018年11月28日成立，登记的经营者为王育梅，王育梅与连旭系姐弟关系，王育梅及连旭均认可顶级馅饼系其二人与案外人王育红（系二人姐姐）共同经营，三人系合伙关系。一审法院认为，本案争议焦点为：1.百货公司与连旭之间的租赁合同是否应予解除的问题；2.关于2019年10月之后租赁面积如何确定、租金的计算方式及水费、供热费是否应予支持的问题；3.关于腾退房屋的面积问题；4.顶级馅饼是否应承担责任问题。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第七百三十四条第一款“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。百货公司与连旭于2013年10月签订了一份为期六年的房屋租赁合同，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，连旭继续租用案涉房屋，双方租赁合同继续有效，但双方未签订书面合同，故租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，现百货公司起诉要求解除租赁合同，一审法院予以支持，2015年9月10日与2017年10月30日的两份补充协议系该合同的组成部分应予一并解除。关于争议焦点二，1.租赁面积问题。现双方关于合同到期后实际的租赁面积陈述不一，原租赁合同中约定的租赁面积为“XXX与XXX交汇口处门牌号为XXX号至XXX号三层商服楼的X层，面积为637平方米”，连旭称合同到期后经与百货公司协商，其仅租赁其中“顶级馅饼”部分，已将“美味猪手”部分交回给百货公司，但其并未举示任何证据加以证实，且百货公司对此不予认可，经现场核实，顶级馅饼与美味猪手共用卫生间和厨房，且现在美味猪手内尚有连旭的物品，无法认定连旭在合同到期后将“美味猪手”一侧交回百货公司的事实，故对连旭的此项抗辩一审法院不予采信。依上述，合同继续有效，连旭应按原租赁面积继续履行给付租金的义务。百货公司认可2020年8月以后连旭租赁面积为213平方米，并按该面积主张的租金及供热费，一审法院予以确认。综上，2019年11月1日至2020年7月31日的租赁面积按637平方米，2020年8月至2020年12月的租赁面积按百货公司自认的213平方米计算。2.租金问题。百货公司称合同到期后双方口头协商的租金为每平方米65元，每月41405元，并按此金额给连旭开具的2019年11月至2020年1月的租金收据，连旭称并未收到该收据，百货公司亦未举证证实其将该收据交予连旭或双方约定租金为41405元的相关证据，故对该月租金数额一审法院不予确认。依原租赁合同及两份补充协议约定，双方每两年涨租金一次，两次的上调比例均按12.5%执行，2017年10月30日确定的月租金为32200元，32200×（1+12.5%）=36225元，故2019年11月1日至2020年7月31日期间的月租金按该金额确定，百货公司主张41405元，超出部分不予支持。因该期间涉及疫情减免问题，百货公司自认减免情况如下：2月及3月上半月房租免收；3月份下半个月租金20922.50元；4月租金5000元；5月租金10000元；6月租金20000元；7月租金25000元。三月份的半个月租金按上述月租金36225元的一半予以调整，金额为18112.5元，一审法院予以支持，超出部分不予支持，其他月份租金百货公司均予以不同情况减免，一审法院予以认可，综上，2019年11月1日至2020年7月31日的租金合计为186787.50元。2020年8月至2020年12月份的租金百货公司主张按每月12780元，连旭认可收到了百货公司开具的八月份的租金联，视为其认可该月份的租金数额，且该租金数额不足月租金的一半，在合理区间内，故这期间的月租金按12780元计算5个月共计63900元。以上租金总计250687.50元，扣除连旭已经交纳的155775元，剩余94912.50元为连旭欠付租金，一审法院予以支持，百货公司主张113262.50元，超出部分，一审法院不予支持。关于连旭称其在合同到期之后就与百货公司协商年租金为十四万余元的主张，其未举示相应的证据予以证实，且根据双方2017年10月30日开始执行的32200元的月租金标准计算12个月为386400元，按其所述仅用其中顶级馅饼一侧按一半面积计算为193200元，也超出了连旭所述十四万余元的金额，何况双方的交易习惯是每两年上浮12.5%的租金，可见，连旭所述的年租金数额不符合常理及双方交易习惯。综上，对连旭的主张一审法院不予支持。3.供热费、水费的问题。连旭每年向百货公司交纳供热费，由百货公司统一向供热公司交纳，百货公司举示的牡丹江佳日热电有限公司出具的发票及缴费证明证实百货公司已经交纳了2020-2021年度的供热费，每平方米按38.16元收取，百货公司按213平方米主张供热费8128.08元，符合法律规定，一审法院予以支持。连旭主张其晚交热费，百货公司给其停止供热，但未举示相应证据证实，一审法院对此抗辩意见不予采信。关于水费1959.20元，连旭认可水费金额，但认为已经向百货公司的高经理转款20000元，因其未向连旭退还此款故一直未交纳水费，对此连旭并未举证证实，一审法院对此抗辩意见不予采信，百货公司主张水费1959.20元，一审法院予以支持。关于争议焦点三，百货公司称2020年8月虽然双方协商了租赁面积缩小为213平方米，但是连旭并未按此约定打隔断，也未将其余面积的房屋交还百货公司。经查，双方认可确实协商过连旭承租比现在“顶级馅饼”一侧更小面积的事实，但是该位置上并未形成隔断，现“美味猪手”一侧也仍有连旭的物品，且两侧是连通的，共用一个卫生间和厨房，故对百货公司主张腾退的房屋面积为637平方米，一审法院予以支持。关于争议焦点四，本案的租赁合同主体为连旭和百货公司，顶级馅饼与连旭认可二人系合伙关系，顶级馅饼基于此关系占有使用房屋，而非连旭自行将房屋进行了转租，故根据合同相对性原则，连旭负有腾退租赁房屋及给付剩余租金及水费、供热费的义务，顶级馅饼不承担此义务，故百货公司对顶级馅饼的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、解除牡丹江百货有限责任公司与连旭于2013年10月签订的房屋租赁合同；二、连旭于本判决生效后十日内给付牡丹江百货有限责任公司房屋租赁费94912.50元（截至2020年12月31日）、供热费8128.08元、水费1959.20元，合计104999.78元；三、连旭于本判决生效后十日内腾退租赁房屋（位于牡丹江市爱民区XXX与XXX交汇口处X层商服，房屋产权登记在牡丹江百货有限责任公司名下，现门牌号为XXXXXX、XXX，面积为637平方米）；四、驳回牡丹江百货有限责任公司对牡丹江市爱民区顶级馅饼的诉讼请求及其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人连旭举示证据一、微信转账记录截图2份。意在证明，由连旭在2020年1月20日向百货公司负责租赁的经理高绪峰转账20000元。被上诉人百货公司对该组证据没有异议。本院认为，因被上诉人对该组证据无异议，故予以确认。上诉人连旭举示证据二、录音光盘一份。意在证明，2019年10月原租赁合同到期后，因被上诉人的经理高绪峰一直要求上诉人应另行租赁其近500平方米的临建房而导致双方续租合同无法签订。被上诉人百货公司对该组证据真实性没有异议，对形式要件有异议，该录音中只是上诉人单方陈述，而被上诉人一方并没有予以认可。该组证据不能证明上诉人要证明的问题。且该份证据不属于新证据。本院认为，因该证据要证明的问题与本案审理的争议焦点无关，故不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人陈述、法庭调查及本院对一审证据的认证意见，二审法院采纳一审法院认定的证据，并认定一审法院查明的事实。本院认为，关于书面租赁合同到期后，上诉人共向被上诉人交纳租金数额的问题。上诉人主张其于2020年1月20日向被上诉人经理高绪峰微信转账20000元，被上诉人对该事实认可，但认为该笔20000元已经计算在上诉人交纳的租金155775元内，并已入账。上诉人未提交证据证实该20000元不包含在已交纳的租金155775元内，且上诉人在一审期间自认，在双方书面合同到期后，共向被上诉人交费155775元，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张自2019年11月1日至2020年7月31日不应按637平方米面积计算租金的问题。双方当事人于2013年10月签订的租赁合同到期之后，没有再续签书面租赁合同，但上诉人继续使用该房屋，双方租赁合同继续有效。上诉人称合同到期后已将“美味猪手”部分交回被上诉人，但未举示充分证据予以证实，被上诉人亦不认可该事实，而一审法院现场核实时，“顶级馅饼”与“美味猪手”共用卫生间和厨房，且“美味猪手”内仍有上诉人连旭的物品。据此，本院无法认定上诉人在书面租赁合同到期后已将“美味猪手”一侧交回被上诉人的事实。故，上诉人仍应按照原租赁合同中约定的租赁面积继续履行给付租金的义务。被上诉人认可2020年8月之后，上诉人租赁房屋面积改为213平方米，并按该面积主张租金及供热费，因此一审法院认定自2019年11月1日至2020年7月31日房屋租金按637平方米面积计算并无不当，故对于上诉人的该项诉讼请求不予支持。关于双方未签订书面续租合同的原因及过错责任的分配与本案审理的争议焦点无关，不影响案件裁判结果，故不予审查。关于上诉人主张一审判定被上诉人承担全部取暖费用错误的问题。双方签订的房屋租赁合同已明确约定集中供热费由上诉人在供热部门收费之日起交与被上诉人，上诉人在一审期间亦自认其每年向被上诉人交纳供热费，而被上诉人已经举示牡丹江佳日热电有限公司出具的发票及缴费证明证实其已经交纳了2020-2021年度的供热费8128.08元，故上诉人应当按照协议约定向被上诉人交纳供热费8128.08元。上诉人抗辩称被上诉人存在停止供热的情况，但未提交证据证实，被上诉人亦不认可，故对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，连旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由连旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 刘 洋审 判 员 贾海波二〇二一年六月十一日法官助理 赵浩然书 记 员 王 巍