吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1506号上诉人（原审原告）：林德权，男，1974年4月15日出生，汉族，住吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：吉林智慧万嘉物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市船营区北大二区16号楼17号网点。法定代表人：于凤兰，该公司总经理。上诉人林德权因与被上诉人吉林智慧万嘉物业服务有限公司（以下简称智慧万嘉物业公司）委托合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林德权上诉请求：依法撤销（2021）吉0204民初267号民事判决，改判支持林德权的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2020年5月8日，林德权与智慧万嘉物业公司之间签订双务委托合同。委托合同中明确约定：此房为现金销售、此房为不动产证，甲方负责沟通开发商办理相关手续。一审判决第5页第二段中认为该条款中“此房为不动产证”的约定属于约定不明。并据此认为“林德权以合同中此点约定不明条款作为对方的违约理由不成立。”根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任。是否违约关键是一方当事人是否如约履行了合同义务，而不是约定是否明确。针对合同条款约定不明的问题《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。法律对合同约定不明给予了明确的解决路径，故一审法院据合同约定不明认定对方不承担违约责任实属事实认定错误。二、智慧万嘉物业公司构成违约。委托合同履行过程中，就委托合同明确约定的“甲方负责沟通开发商办理相关手续”，智慧万嘉物业公司未能沟通开发商及时为客户办理相关手续，且智慧万嘉物业公司的行为直接导致林德权所售商品房因为不能及时办理产权而退房。智慧万嘉物业公司的行为已经构成根本违约，不能实现合同目的。林德权在2020年11月份立即与智慧万嘉物业公司沟通此事，以通知的方式行使法定解除权，智慧万嘉物业公司迟迟不予退还定金，亦不承担违约责任。综上所述，智慧万嘉物业公司明显的违约行为，极大地损害了林德权的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下判决驳回林德权的诉讼请求，严重损害了林德权的合法权益。请二审法院对本案依法改判或将本案发回重审。智慧万嘉物业公司辩称，没有确定产权人之前不能办理产权证，因为签署是内部购房协议，标注的是现金交易，故产权证约定年底交付并办理，而且预售许可证也是在年底2020年12月11日左右发放。实际是由于林德权方对市场的预期估计的不足，销售方法的不当，导致合同违约。如果是本公司与其他公司合作，我方会得到相应的利润。林德权没有完成合同目标，上诉是在找违约的理由。我方的合同备案也是在合同期内完成，林德权没有完成一套完整的销售，也没有把任何一笔定金通过我方交付给开发商签署协议。从2020年6月份到年末有不同人以同样的形式售出了一部分房屋，所以说是林德权销售方法不当，我方没有违约。林德权向一审法院起诉请求：1.依法确认智慧万嘉物业公司构成违约责任；2.依法解除双方签订的《委托合同》，同时判令智慧万嘉物业公司立即双倍返还并赔偿林德权人民币20万元。一审法院认定事实：2020年4月1日，吉林市胜亚房地产开发有限公司（以下简称胜亚房地产公司）将其开发建设的胜亚东方红小区部分存量房以优惠价格交由公司内部各部门及关联公司对外出售，包括智慧万嘉物业公司在内。委托智慧万嘉物业公司出售的房屋为每平方米4000元。2020年5月8日，智慧万嘉物业公司（甲方）与林德权（林德权以吉林省爱家房地产经纪有限公司名义，乙方，以下简称爱家房地产经纪公司）签订《委托合同》，载明：甲方受胜亚房地产公司委托全权将胜亚东方红小区40套（见附表）商品房全权委托乙方销售，委托代理销售价格每平米4200元，每平浮动价格由乙方自己定价并归乙方所有。乙方交甲方押金10万元，乙方销售期限2020年年末完成销售10套，同时返还押金10万元。此房为现金销售、此房为不动产权证。甲方负责沟通开发商办理相关手续。乙方如完不成合同定金不退。甲方处智慧万嘉物业公司加盖公章，乙方处林德权签名。《委托合同》签订后，林德权向智慧万嘉物业公司的法定代表人于凤兰账户转款10万元。智慧万嘉物业公司出具收据，载明：交款单位吉林省爱家房地产经纪公司、收款事由委托合同定金。林德权主张《委托合同》履行过程中，售出的二三套房屋因不能与胜亚房地产公司签订商品房买卖合同，只能给出收据，所以买受人不买了。但林德权对此主张未提供相关证据。2020年11月25日，爱家房地产经纪公司出具证明，载明：兹证明林德权系爱家房地产经纪公司宝山路店经理兼负责人，2020年5月8日林德权与智慧万嘉物业公司签订《委托合同》，所交付的10万元系其个人财产，该《委托合同》中所涉及爱家房地产经纪公司的权利义务均由林德权负责和承担，智慧万嘉物业公司返还及赔偿的钱款均归林德权个人所有。特此证明。证明人处加盖爱家房地产经纪公司公章。林德权要求智慧万嘉物业公司返还其交纳的10万元未果，向本院提起诉讼。一审法院认为，林德权接受智慧万嘉物业公司的委托为智慧万嘉物业公司办理销售房屋事宜，双方系委托买卖房屋合同关系。从林德权角度看，要在约定的时间内完成销售10套房屋的行为，此行为为林德权的义务，亦为智慧万嘉物业公司的债权。本案中，智慧万嘉物业公司要求林德权向其支付10万元的定金，则意味着用此笔定金作为自己债权的担保，而智慧万嘉物业公司的债权就是“林德权要在约定的时间内完成销售10套房屋的行为”（如前所述），即智慧万嘉物业公司的债权系林德权的行为。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”的规定，定金担保的对象是债权，而债权包括金钱债权和非金钱债权（物、行为、智力成果等），在担保法并未限定定金担保的对象仅为“金钱债权”的情况下，本案当中林德权对智慧万嘉物业公司的“行为”义务当然可以成为定金担保的债权对象。故，本案双方在《委托合同》中有关定金条款的约定符合法律规定，且为有效。关于违约责任的认定。根据林德权提供的证据，无法认定智慧万嘉物业公司违约。首先，从《委托合同》文义看，合同载明“此房为不动产权证”，并不能得出代售房屋为有证房屋的唯一结论，故属约定不明条款。但林德权作为房地产经纪公司的职业经营者，对相关房地产销售信息应更为职业和全面，法律上对其注意义务标准应有别于普通大众而予提高，所以林德权以合同中此点约定不明条款作为对方违约的理由不成立。此外，从双方合同约定内容看，委托标的为“2020年年末完成销售10套”，只要达到这一数量，林德权的合同义务便已全面履行，至于房屋能否办理不动产权证与此数量并无必然联系（因为无证房屋在市场上也可以销售），除非林德权举证证明其已尽全力积极对外销售房屋但因办不了不动产权证的事实导致其对外销售房屋“受阻”，进而无法实现销售10套房屋的数量，即办不了不动产权证与销售未达到10套的数量间存在因果关系。但林德权并未提供上述方面的有力证据，虽提举一名证人，但该证人证实的相关内容无其他证据佐证，且证明不了上述关键问题；提供的商品房买卖合同及物业费专用凭证亦不能证明其待证事实，本院均无法采信。林德权就此未能完成举证证明责任，应承担不利后果。综上，本案《委托合同》目的不能实现系林德权怠于履行义务所致，并非智慧万嘉物业公司违约行为造成，林德权的诉讼请求不予支持。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应该适用法律事实发生当时的法律的规定进行裁判。一审法院判决：驳回林德权的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林德权提供证据：1.付艳波与智慧万嘉物业公司法定代表人于凤兰微信聊天记录4页截图，欲证明其已经成功售出3套房屋，同时证明智慧万嘉物业公司承诺8月份能办理不不动产权证。2.证人付艳波出庭证言，欲证明涉案房屋在接管时无法办理网签合同，直至2021年1月方可以签署网签合同。因证人明确表示签订《委托合同》时其本人没有到场，所谓智慧万嘉物业公司承诺8月份下不动产证是林德权打电话告诉她的，故上述证据不能证智慧万嘉物业公司曾经承诺过8月份能为涉案房屋办理不不动产权证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，林德权与智慧万嘉物业公司签订的《委托合同》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。在签订合同时，林德权已经知晓涉案房屋的客观情况即当时不能办理产权证。林德权作为房地产经纪公司的职业经营者，理应知晓代销此类房屋的相应风险。虽然林德权上诉主张因涉案房屋无法办理产权证，智慧万嘉物业公司构成根本违约，但林德权没有证据能够证明智慧万嘉物业公司在签订《委托合同》时对涉案房屋能够在2020年8月办理产权证做出过承诺，且涉案房产已经于2020年12月11日取得了商品现房现售备案证，故对林德权的上诉请求，本院不予支持。综上所述，林德权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由林德权负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 刘 卓审判员 郭立坤二〇二一年六月二十五日书记员 赵 鹏（此件8页，印15份）