北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3944号上诉人（原审被告）：北京丰亚医学研究院，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家村（旅游汽车公司）北京鸿福宫宾馆内一层A6123。投资人：李锡涛。委托诉讼代理人：肖疆，北京市昆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，北京市昆泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李锡涛，男，1953年2月25日出生，汉族，北京丰亚医学研究院投资人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢艳俊，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高星至，男，1990年2月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：卓兵，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京市建诚律师事务所实习律师。上诉人北京丰亚医学研究院（以下简称丰亚研究院）、上诉人李锡涛因与被上诉人高星至房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初15276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丰亚研究院之委托诉讼代理人肖疆，上诉人李锡涛之委托诉讼代理人谢艳俊，被上诉人高星至及其委托诉讼代理人卓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰亚研究院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回高星至的全部诉讼请求。事实和理由：一、丰亚研究院与高星至之间的房屋租赁合同已于2019年11月14日实际终止，根据工商登记，高星至于该日将涉案房屋出租给遒元健康产业发展有限公司（以下简称遒元公司），遒元公司已在涉案房屋登记注册，导致丰亚研究院无法正常使用该房屋，无法实现合同目的。丰亚研究院同意解除双方之间的房屋租赁合同及补充协议，但解除时间应为2019年11月14日。二、物业费及供暖费无法证明与本案的关联性，无法排除此费用里是否还有其他房屋的物业费用，无证据显示发票的出具方系涉案房屋的物业管理单位。三、物业费、供暖费及后期的场地使用费判罚无据。丰亚研究院从签约至今，从未将注册地址变更为涉案地址，因此丰亚研究院对涉案房屋未实际使用系不争的事实，一审判决要求丰亚研究院承担物业费、供暖费及场地使用费无事实依据。高星至辩称：同意一审判决，丰亚研究院的上诉请求应予驳回。李锡涛述称：同意丰亚研究院的上诉请求及理由。李锡涛上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判李锡涛无需对丰亚研究院负担的债务承担连带责任。事实和理由：李锡涛的财产系独立于丰亚研究院的。高星至答辩称：李锡涛作为个人独资企业的投资人，未提交证据证明其财产独立于丰亚研究院，应当承担连带责任。丰亚研究院述称：认可李锡涛的上诉请求及理由。李锡涛的个人财产独立于丰亚研究院，对方没有证据证明李锡涛与丰亚研究院存在财产混同的情况。高星至向一审法院起诉请求：1.确认高星至、丰亚研究院之间的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2.判令丰亚研究院立即腾退承租的坐落于北京市海淀区德惠路1号院14号楼1层3-208的房屋；3.判令丰亚研究院立即支付自2019年11月1日至2019年12月31日的租金166666元，自2020年1月1日至实际腾退之日的占有使用费按照每日2777元计算至房屋实际腾退之日、利息（2019年11月6日-2020年2月5日基数为249995元，2020年2月6日-2020年5月5日基数为249995元，2020年5月6日-2020年8月5日基数为249995元，2020年8月6日至全部支付之日基数为249995元，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准，自2019年11月6日起计算至全部支付完毕之日止）；4.判令丰亚研究院立即支付自2019年8月1日起至实际腾退之日止的物业费（截止2020年6月为61642.80元）、水电费、取暖费（2019-2020年周期为15410.70元）；5.判令丰亚研究院立即支付房屋闲置期间的租金损失499990元（六个月租金）；6.判令李锡涛对丰亚研究院的债务不足以清偿部分承担清偿责任；7.判令丰亚研究院、李锡涛承担诉讼费等相关案件费用。一审法院认定事实：2019年8月1日，高星至与丰亚研究院签订了《房屋租赁合同》，合同约定高星至将其所有的坐落于北京市海淀区德惠路1号院14号楼1层3-208的房屋出租给丰亚研究院，租期自2019年8月1日起至2029年7月31日止，其中2019年8月1日至10月31日为装修免租期。每年租金为999983元，自签订合同5个工作日内付款，租金为季度支付，付款期限及金额为：第一期租金249995元，付款时间为2019年8月5日（免租期无租金）；第二期租金249995元，付款时间为2019年11月5日；第三期租金为249995元，付款时间为2020年2月5日；第四期租金为249995元，付款时间为2020年5月5日。第一阶段租期第1-3年期间，每年租金999983元；第二阶段租期第4-6年期间，第4年租金在第一阶段租金基础上递增8％，即1079981元……丰亚研究院需要房租发票，高星至配合办理，房屋租赁发票税费由丰亚研究院承担。租赁房屋的物业管理费、供暖费、房屋入驻使用的装修费用，以及电话、宽带、卫生费用，由丰亚研究院承担；水、电费用由丰亚研究院承担并自行缴纳。丰亚研究院承租房屋用于经营资产管理、物业运营、医疗服务及办公场所等符合国家法律、法规之规定且符合物业经营规范的商业活动；若高星至在丰亚研究院没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为高星至违约，高星至负责向丰亚研究院赔偿相当于当年半年的租金作为违约金，同时退还丰亚研究院已付但未使用的房租，并承担由此给丰亚研究院造成的经济损失；若丰亚研究院在高星至没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为丰亚研究院违约，丰亚研究院负责赔偿半年的租金作为违约金，并不退还已交房租。2019年8月9日，高星至与丰亚研究院签订补充协议，约定支付第一期租金当日，丰亚研究院向高星至支付83332元作为押金，该押金于合同期满高星至验收合格后退还丰亚研究院；丰亚研究院违反本协议任一条款导致高星至合同目的落空的，高星至可随时行使合同解除权，并主张丰亚研究院赔偿全部经济损失，因高星至的原因造成丰亚研究院损失的同理。上述房屋租赁合同及补充协议中丰亚研究院方委托代理人处留有杨某签字，对此，丰亚研究院及李锡涛表示杨某在丰亚研究院并无职务，系李锡涛同意杨某代表丰亚研究院签订的房屋租赁合同及补充协议。2019年8月8日，丰亚研究院支付了房屋押金83332元，此后，丰亚研究院未再向高星至付款。2019年12月20日，高星至委托律师向丰亚研究院杨某及李锡涛发送了《关于北京丰亚医学研究院逾期未支付房租的律师函》，告知丰亚研究院：1.在收到本函后2日内支付拖欠的租金249995元和逾期利息（按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4.25％计算至实际全部付清之日止）；2.收到本函后2日内未支付租金及逾期利息的，自第3日起委托人与贵司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自动解除。3.请贵司在合同解除之日起2日内将室内物品搬走，腾空房屋，向委托人移交房屋及钥匙等物品，2日内贵司未采取前述措施的，我司将视为贵司自动放弃房屋内所有物品的所有权及其他权利，一切后果皆由贵司承担责任。高星至提交的快递单据显示该律师函2019年12月28日签收，李锡涛认可其收到上述律师函，但是杨某是否收到并不清楚。丰亚研究院表示其于2019年11月14日不再实际承租涉案房屋，但并未与高星至进行交接，而是应高星至要求直接将涉案房屋的钥匙交给了遒元公司的法定代表人徐某，高星至对此不予认可，丰亚研究院亦未提交证据予以证明。同时，丰亚研究院提交工商信息登记和住所证明，显示遒元公司2020年5月14日前的注册地址在涉案房屋，北京德上源文化发展有限公司在2019年9月21日的住所地为涉案房屋，以此证明高星至存在一房多租情况。对此，高星至不予认可，其表示房屋一直未收回，亦不存在一房多租情况。2020年6月12日，李锡涛出具承诺书，记载：原杨某以“北京丰亚医学研究院”名义所签租高星至先生的房子欠租赁费一事，经与高先生友好协商由李锡涛在一月以内交清2020年5月底之前的费用共333327元，该承诺书上盖有丰亚研究院的公章及李锡涛本人的签名和身份证号。对此，高星至主张该数额是调解意见，但李锡涛未按照该意见履行付款义务，故在诉讼中不认可承诺书中的数额。庭审中，双方均认可2019年11月5日前为免租期。另查，丰亚研究院系李锡涛个人独资企业，诉讼中，李锡涛表示其无证据证明个人资产独立于丰亚研究院。高星至主张其垫付物业费61642.80元、2019-2020年度取暖费15410.70元及水电费，但无证据证明水电费金额，并主张押金优先冲抵丰亚研究院欠付的房屋租金及损失等。一审法院认为，高星至与丰亚研究院签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应完全履行合同义务。丰亚研究院主张其2019年11月14日搬离房屋并将房屋交接给遒元公司，但其并未提交证据对此予以证明，亦未提交证据证明其获得了高星至同意，同时，结合李锡涛于2020年6月出具的承诺书内容，可以认定丰亚研究院直至2020年5月一直在使用涉案房屋，因此，丰亚研究院的主张缺乏证据支持，法院依法不予采信。根据法院查明事实，合同签订后，丰亚研究院除向高星至方缴纳押金外，并未支付其他任何费用，其作为承租方，未履行给付租金的主要合同义务，经高星至催告在合理期限内仍未支付，已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，2019年12月20日高星至向丰亚研究院及李锡涛发送了《关于北京丰亚医学研究院逾期未支付房租的律师函》，明确表示收到律师函后2日内如不交纳房租则解除合同，高星至能够证明该律师函于2019年12月28日被签收，故高星至主张确认本案所涉合同于2019年12月31日解除具有事实和法律依据，法院依法予以支持。根据合同约定，2019年11月5日前为免租期，丰亚研究院应于2019年11月5日向高星至支付第二期租金，现双方合同已于2019年12月31日解除，故丰亚研究院应按照合同约定的计算标准，向高星至支付自2019年11月5日至2019年12月31日的租金158289元，并自应付租金的次日起向高星至支付相应利息。高星至同意以丰亚研究院交纳的押金抵销房屋租金，法院对此不持异议，故丰亚研究院还应向高星至支付租金74957元。鉴于丰亚研究院无证据证明其已经完成房屋交接，故其应参照合同约定标准，支付自合同解除之日至其实际腾退之日的房屋占有使用费，而高星至主张的房屋占有使用费利息，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。根据合同约定，本案所涉房屋的物业费和供暖费应由丰亚研究院负担，高星至提交的证据能够证明其垫付了物业费61642.80元和取暖费15410.70元，故丰亚研究院应向高星至支付上述费用。鉴于高星至无法提供水电费相关证据，法院对其主张的水电费用不予支持。关于高星至主张的房屋闲置期间的租金损失，因丰亚研究院仍在占有使用涉案房屋，且高星至的诉讼请求中包含房屋占用费，而合同解除后的租金损失已经可以通过房屋占用费得到弥补，故法院对其该项诉讼请求依法不予支持。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的财产予以清偿。现李锡涛作为丰亚研究院唯一的投资人，其未提交证据证明其财产独立于丰亚研究院，故李锡涛应对丰亚研究院负担的债务承担连带责任，高星至主张李锡涛承担连带责任的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认高星至与北京丰亚医学研究院于2019年8月1日签订的房屋租赁合同以及2019年8月9日签订的补充协议于2019年12月31日解除；二、北京丰亚医学研究院于判决生效后三十日内将坐落在北京市海淀区德惠路1号院14号楼1层3-208的房屋腾退并交付高星至；三、北京丰亚医学研究院于判决生效后七日内向高星至支付租金74957元并赔偿相应利息损失（利息损失以74957元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月发布的贷款市场报价利率标准自2020年11月6日计算至实际支付之日止）；四、北京丰亚医学研究院自2020年1月1日起按照每日2777元的标准向高星至支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止；五、北京丰亚医学研究院于判决生效后七日内向高星至支付物业费61642.80元和供暖费15410.70元；六、李锡涛对判决书主文第三、四、五项确定的北京丰亚医学研究院的给付义务承担连带责任；七、驳回高星至其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。丰亚研究院提交了遒元公司的内资公司设立登记申请书，用于证明高星至存在一房二租的行为，将涉案房屋提供给遒元公司登记注册。高星至认可该证据的真实性，不认可其证明目的，主张其系根据丰亚研究院和李锡涛的指示协助遒元公司办理注册登记。李锡涛认可上述证据的真实性及证明目的。高星至提交了如下证据：1.北京华远意通热力科技股份有限公司出具的不欠供暖费证明、高星至与该公司员工的微信记录，用于证明涉案房屋暖气费已经由高星至缴纳，丰亚研究院应承担费用是15410.70元。2.融创物业服务集团有限公司北京分公司出具的证明、高星至与该公司员工的微信记录，用于证明高星至已经代丰亚研究院交纳物业费61642.8元。丰亚研究院认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，主张虽然相关费用实际发生，但其不是房屋的实际使用人，相关费用不应由丰亚研究院承担。李锡涛的质证意见与丰亚研究院一致。本院对一审查明的事实予以确认。经询问，丰亚研究院认可合同签订后涉案房屋已交付给承租人，但主张其单位未实际使用。丰亚研究院未提交证据证明其曾要求高星至协助办理工商注册登记手续。本院认为，高星至与丰亚研究院签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，高星至已将涉案房屋交付丰亚研究院，丰亚研究院主张其于2019年11月14日搬离房屋并将房屋交接给遒元公司，应当提交证据加以证明。现丰亚研究院未提交证据证明其上述主张，亦未提交证据证明高星至同意其将房屋交给遒元公司，丰亚研究院应当承担举证不利的后果。再结合李锡涛于2020年6月出具的承诺书内容，可以认定丰亚研究院直至2020年5月一直在使用涉案房屋。丰亚研究院主张遒元公司在涉案房屋注册登记，进而主张其未使用涉案房屋，依据不足，本院不予采信。合同签订后，丰亚研究院除向高星至方缴纳押金外，未支付其他任何费用。作为承租人，丰亚研究院未履行给付租金的主要合同义务，经高星至催告在合理期限内仍未支付，已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，高星至可以解除合同。高星至向丰亚研究院、李锡涛发送了律师函，明确表示收到律师函后2日内如不交纳房租则解除合同，该律师函于2019年12月28日到达对方，故高星至要求确认本案所涉合同于2019年12月31日解除具有事实和法律依据，应予支持。丰亚研究院上诉主张高星至已将涉案房屋出租给遒元公司，造成其无法注册，不能实现合同目的，合同解除时间应为2019年11月14日。对此本院认为，虽然遒元公司的注册地址曾在涉案房屋，但丰亚研究院没有证据证明该公司在涉案房屋实际办公，不能证明高星至已将涉案房屋出租给遒元公司。而且，丰亚研究院未曾要求过高星至协助办理工商注册登记手续，亦未曾通知过高星至合同基于上述理由而解除。故丰亚研究院的该项上诉理由不能成立。根据合同约定，2019年8月1日至2019年10月31日为免租期，丰亚研究院应按照合同约定标准向高星至支付2019年11月和12月的租金，同时应自应付租金的次日起向高星至支付相应的利息。高星至同意以丰亚研究院交纳的押金抵销房屋租金，且同意一审判决确认的租金数额158289元，本院对此不持异议。故丰亚研究院还应向高星至支付租金74957元。鉴于丰亚研究院没有证据证明其已经完成房屋交接，故丰亚研究院应当参照合同约定标准向高星至支付自合同解除之日至其实际腾退之日的房屋占有使用费。根据合同约定，本案所涉房屋的物业费和供暖费应由丰亚研究院负担，高星至提交的证据可以证明其垫付了物业费61642.80元和取暖费15410.70元，丰亚研究院应向高星至支付上述费用。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的财产予以清偿。丰亚研究院系个人独资企业，李锡涛作为唯一的投资人，未提交证据证明其财产独立于丰亚研究院，应对丰亚研究院负担的债务承担连带责任。综上所述，丰亚研究院、李锡涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6680.42元，由北京丰亚医学研究院、李锡涛分别负担3340.21元。（均已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  赵 斌审 判 员  姚 红二〇二一年六月二十一日法官助理  高天琪书 记 员  梁 萌