湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1532号上诉人（一审被告）：方腊虎，男，1969年12月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（一审原告）：宋正广，男，1961年5月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王辉，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人方腊虎因与被上诉人宋正广房屋租赁纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方腊虎上诉请求：2019年12月5日，岳阳楼区政府发布《巴陵大桥市场拆除和安全隐患整治公告》。项目部早在2019年6月就进驻巴陵大桥市场，开展了财产确权登记、政策宣传等工作，明确指出租金收取截止2019年10月1日，10月1日后为洗货期，2020年6月之前腾空门面，所以上诉人方腊虎可以补交2019年7、8、9月份3个月的租金，用押金冲抵后返还余额。作为同一类型案件的不同被告的司徒缅屏，在其案件的（2020）湘0602民初7776号民事判决中，判决可以用押金冲抵租金，故在本案中，上诉人方腊虎也要求用押金冲抵租金。宋正广辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。方腊虎主张2019年10月1日之后不再交纳租金，没有事实和法律依据，因为该门面的经营权人是宋正广，不是政府的公共财产，政府相关部门在法律上无权要求宋正广的租金收取到何时。案涉门面于2020年6月19日才与政府拆迁项目部签订拆迁协议，方腊虎于2020年6月20日搬离案涉门面，宋正广要求方腊虎支付截止2020年6月19日之前的门面租金合理合法。基于新冠疫情的影响，宋正广同意免除方腊虎两个月的租金。宋正广起诉请求：1、判令方腊虎向宋正广支付2019年7月1日至2020年6月22日期间的门面使用费15000元；2、由方腊虎承担诉讼费用。一审法院认定事实：宋正广主张其于2009年9月10日以150000元的价格从岳阳市糖酒副食品公司零贸公司（以下简称零贸公司）受让了岳阳市巴陵大桥桥洞约定160平方米的经营场地（无房屋、土地产权证）的永久经营权。宋正广提供了双方2009年9月10日签订的《门面经营转让协议》及2003年3月10日的收款收据的复印件。宋正广主张该经营场地位于岳阳市巴陵大桥西面四洞，本案纠纷发生前，该经营场地的五分之三由方腊虎租赁，租金1250元/月，但双方未签订书面租赁合同。方腊虎认可租赁了该经营场地，也是按1250元/月标准向原告交纳租金，但主张宋正广和零贸公司签订《门面经营转让协议》时，自己和零贸公司的租赁诉争经营场地的合同还在履行期限内，截至2011年年底自己还在向零贸公司（后企业变更为岳阳市副食品公司南货商场）交纳租金。宋正广主张方腊虎未交纳2019年7月1日至2020年6月19日期间的租金，方腊虎主张在此期间已交纳租金4000元，并提供了2019年11月4日的微信转账记录一份。宋正广认可收到了该4000元，但主张该款是交纳2019年7月1日之前的租金。诉讼中，双方均认可，方腊虎于2020年6月20日搬离租赁场地。另查明，2019年12月5日，岳阳市岳阳楼区人民政府发布《巴陵大桥市场拆除和安全隐患整治通告》，决定对岳阳市巴陵大桥市场进行整治拆除。2020年6月19日，原告以岳阳市巴陵大桥西面四洞经营场地权利人的身份和岳阳市岳阳楼区巴陵大桥市场拆除和安全隐患整治项目部签订《巴陵大桥市场拆除和安全隐患整治奖补协议》，获得了173669元的货币补偿。2020年6月20日，方腊虎搬离该经营场地，该经营场地被拆除。一审法院认为，宋正广在诉讼中提交的《门面经营转让协议》及收款收据均为复印件，不能单独证明宋正广取得了岳阳市巴陵大桥西面四洞经营场地的经营权，但结合方腊虎一直向宋正广交纳租金、宋正广和岳阳市岳阳楼区巴陵大桥市场拆除和安全隐患整治项目部签订《巴陵大桥市场拆除和安全隐患整治奖补协议》的事实，可以认定宋正广对诉争经营场地有经营权。宋正广在方腊虎和零贸公司的租赁合同履行期间取得诉争经营场地的经营权，并不违反法律规定，根据买卖不破租赁的民法原理，该交易也不影响方腊虎的租赁权，应当认定宋正广与方腊虎之间具有租赁关系。双方未签订书面的租赁合同，双方之间形成的是不定期租赁合同关系。权利可以放弃，义务必须履行，相关主体放弃相关权利，是对自己权利的自由处分，方腊虎不能因此要求宋正广也必须据此放弃收取租金的权利，方腊虎要求宋正广免除租金的抗辩理由不能成立，应当向宋正广交纳租赁期内的租金。方腊虎虽在2019年11月4日向宋正广交纳了4000元租金，但未提交2019年7月1日之前租金已付清的证据，不能证明是支付2019年7月1日至2020年6月19日期间的租金，故应认定方腊虎未交纳租金的时间为2019年7月1日至2020年6月19日，按租金1250元/月标准计算，应向宋正广交纳租金14587元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、方腊虎在判决生效后十日内向宋正广交纳2019年7月1日至2020年6月19日期间的租金14587元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回宋正广的其他诉讼请求。案件受理费减半收取88元，由宋正广承担3元，由方腊虎承担85元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审期间，宋正广考虑到新冠疫情的影响，同意减少方腊虎两个月的租金。本院查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：宋正广要求租金支付至2020年6月19日有无事实和法律依据。本案中，方腊虎并未提交证据证明政府明文规定及政府相关领导承诺了门面租金仅交至2019年9月30日，方腊虎应当承担举证不能的不利后果。自政府通知整治开始，大桥下面道路并未封闭、停电，不存在无法经营的事实，方腊虎事实上也经营至2020年6月20日才搬离租赁场地，故方腊虎应当向宋正广支付截止2020年6月19日的租金。至于方腊虎主张司徒缅屏案件的出租人只收取了截止2019年9月30日的租金，系司徒缅屏案件的出租人自愿同意租金只收取到2019年9月30日截止，系其他出租人对自己权利的处分，本案中的方腊虎在自己实际经营至2020年6月19日的情形下不能据此亦要求宋正广仅收取租金至2019年9月30日。故对方腊虎上诉请求只支付截止2019年9月30日的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。本案二审期间，宋正广考虑到2020年年初新冠疫情对市场的影响，同意减免2个月的租金，系宋正广对自身权利的处分，本院予以准许，故本院在一审判决方腊虎应付租金数额的基础上予以核减两个月的租金。综上，方腊虎要求租金只支付至2019年9月30日的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，处理并无不当，但因为二审出现新情况，宋正广自愿放弃部分租金，本院予以相应核减。方腊虎交纳的押金为履约保证金，在不能归责于出租人和承租人的情形下，合同不能继续履行的，保证金按定金罚则可抵租金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7794号民事判决；二、由方腊虎自本判决生效之日起十日内向宋正广支付租金12087元（方腊虎交纳的押金可用于抵扣）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回宋正广的其他诉讼请求。一审案件受理费88元，二审案件受理费164元，共计252元，由宋正广负担32元，方腊虎负担220元。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年六月十六日书记员  羿 林