湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1067号上诉人（原审原告）：吴喜云，女，1971年4月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人（原审被告）：株洲市天元区泰山学校，住所地：湖南省株洲市天元区泰山路。法定代表人：邓水群，校长。委托诉讼代理人：刘清华，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。上诉人吴喜云与上诉人株洲市天元区泰山学校（以下简称泰山学校）因租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省株洲市天元区人民法院（2021）湘0211民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人吴喜云上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项，依法改判支持我方的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、我方的招牌系2016年7月花费21600元请人制作安装的，仅使用了三年就被对方拆除，且对方拆除招牌时未征求我方同意，未通知我方。原审法院认定招牌制作损失3000元明显过低，应认定为18000元。二、招牌被拆除后，我方的门店形象大幅降低，日常销售额大幅下滑，商品库存积压严重。对方应当赔偿我方经营损失30000元。三、对方拆除招牌后拒不恢复的违约行为给我方造成了损失，依法应减少租金。而且2020年年初受疫情影响，最高人民法院和株洲市政府分别下发了相关司法解释或政策规定，租赁合同中的承租人可以要求减少或不支付租金，故我方要求对方返还18000元租金。上诉人泰山学校上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、本案二审诉讼费由对方承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。对方的证据不足以证实招牌系我方拆除，也不能证明招牌的制作费用及其现有价值。二、原审判决适用法律错误。1、双方当事人签订的租赁合同中明确约定了我方应确保物业用水、电供应正常。由于门面门头一线严重漏水，拆除招牌是解决漏水问题的需要，即使是我方拆除了招牌，也是履行合同义务，不构成侵权。合同还约定我方只负责门面外部设施、设备的维修保养，故原有招牌均由租户自行处理，我方没有赔偿招牌损失的责任，也没有恢复原状的义务。2、《门面（物业）租赁合同》第五条第2点约定：“合同期满，乙方无条件归还门面……不能向甲方索要装修费和转让费……”合同早已于2020年5月31日期满，但对方占用房屋至2021年3月25日，严重侵害我方合法权益，且至今未支付占用期间的费用。故原审不应判决我方向对方赔偿招牌制作的损失3000元。吴喜云向一审法院起诉请求：一、判令被告退回原告2019年8月至2020年5月门面租金合计18000元；二、判令被告赔偿原告门店招牌制作损失折旧后的费用18000元；三、判令被告赔偿原告经营收入损失30000元；四、判令被告向法院承诺，如果将门面再次出租，原告仍有优先续租权，否则被告应承担原合同违约责任，并赔偿原告所有损失；五、判令被告支付原告违约金8000元（庭审中，原告明确该项诉讼请求为：要求被告返还押金4000元、支付违约金4000元）；六、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《门面（物业）租赁合同》，主要内容为：甲方将位于泰山学校东10、11号门面出租给乙方用作文具、日用品经营，租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日，每月租金1800元，水、电费每月按表支付，乙方于5月31日一次性交清全年租金21600元；乙方在合同签定日一次性向甲方交纳押金4000元；合同期满，乙方应无条件归还门面，乙方可自行拆除和搬迁门面内装修及各种设备，不能改变门面结构，不能向甲方索要装修费和转让费，同时必须将卫生打扫干净，才能退还押金；甲方同意乙方在不违反有关部门规定的前提下，在门面临街处制作悬挂广告；合同期满，甲方有权收回门面并重新标价的权利，乙方也可在同等条件下优先续签。合同签订后，原告向被告交纳了一年租金及押金4000元。原告称被告于2019年8月拆除其店面招牌至租赁期限届满仍未恢复。被告称因门头一线存在严重漏水，其委托第三人进行维修改造，需对租赁部招牌进行处理，与租赁户口头约定，由租赁户自行拆除和恢复，维修改造于2019年9月完成。另查明：原告经营涉案门面至2020年9月停止营业。原告自称涉案门面招牌于2016年7月制作，花费制作费21000元，招牌4-5年翻新一次。庭审中，被告表示其门面已全部收回，没有对外租赁，同意将涉案门面押金退还给原告。一审法院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签订的租赁合同是否合法有效？2、原、被告是否按照合同约定履行合同义务？3、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？现综合分析如下：原、被告签订的《门面（物业）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告按约支付了一年的租金，被告按约交付了门面。在合同履行过程中，被告以漏水维修为由将原告的店面招牌进行了拆除，但未提交证据予以证实是经过了原告的同意对招牌进行拆除，且一直未恢复原状，故原告要求被告赔偿门店招牌制作损失的诉讼请求符合法律规定，具体赔偿的损失金额，综合考虑招牌拆除的原因及招牌造价和使用年限，酌情认定由被告赔偿原告招牌制作损失3000元为宜，超过部分不予支持。关于原告要求被告返还租金18000元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，店面的门头招牌拆除后并未影响原告租赁门面的正常经营，且该店面的小门头上仍有醒目标识让消费者对原告租赁的门面予以识别，故一审法院认为，原告该诉讼请求不符合法律规定，不予支持。关于原告要求被告赔偿原告经营收入损失3万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于原告要求被告承诺原告享有优先续租权的诉讼请求，由于原、被告租赁合同于2020年5月31日即已到期，双方的租赁关系于2020年9月实际解除，且被告已明确该门面暂不出租，故现已不存在优先续租权的问题，对于原告该项诉请亦不予支持。关于原告要求被告双倍返还押金4000元的诉讼请求，经庭审查明，被告收取原告押金4000元属实，且愿意退还原告该押金，一审法院认为，原告要求被告退还押金4000元的诉讼请求，符合合同约定，依法予以支持；原告要求被告支付违约金4000元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告株洲市天元区泰山学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴喜云招牌制作损失3000元；二、被告株洲市天元区泰山学校于本判决生效之日起十日内返还原告吴喜云押金4000元；三、驳回原告吴喜云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，减半收取825元，由原告吴喜云负担750元，被告株洲市天元区泰山学校负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点有两个：一、上诉人泰山学校是否应赔偿上诉人吴喜云招牌制作损失，如应赔偿，该损失数额是多少；二、上诉人吴喜云向上诉人泰山学校主张的赔偿30000元经营损失及返还18000元租金是否有事实和法律依据。关于焦点一，经查，因案涉门面的门头一线严重漏水，经租户申请，上诉人泰山学校委托第三人维修改造，因维修需要，拆除了上诉人吴喜云的门面招牌。上诉人泰山学校未举证证实其拆除招牌的行为取得了上诉人吴喜云的同意，且鉴于该招牌被拆除后一直未予恢复，原审判决上诉人泰山学校赔偿上诉人吴喜云招牌制作损失并无不当。关于该损失数额如何认定的问题，上诉人吴喜云主张其招牌制作费用21600元，但仅提交了一张字迹模糊的《收款收据》，且该收据的项目内容及对应金额无法识别；而上诉人泰山学校主张全新的招牌市场价仅为500元左右，但亦未举证证实。原审法院结合招牌拆除原因及使用年限，酌情将上诉人吴喜云的招牌制作损失认定为3000元，符合本案实际情况，并无不当。关于焦点二，上诉人吴喜云主张上诉人泰山学校向其赔偿30000元经营损失及返还18000元租金。经查，案涉招牌的拆除并未影响上诉人吴喜云所租赁门面的正常经营，该门面的小门头上仍有醒目标识足以让消费者识别出上诉人吴喜云经营的门面，上诉人吴喜云未举证证实招牌拆除与其经营损失之间的联系，亦未提交其经营存在损失的证据，结合上诉人吴喜云在租赁合同到期且上诉人泰山学校明确表示要收回门面后仍继续经营的行为，吴喜云请求赔偿30000元经营损失及返还18000元租金，缺乏事实根据，原审判决不予支持并无不当。至于上诉人吴喜云提出的因疫情原因要减免租金的问题，已由另案处理。综上，上诉人吴喜云与上诉人泰山学校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由上诉人吴喜云负担1475元，上诉人株洲市天元区泰山学校负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年六月十日法官助理成静书记员刘娜