石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初7991号 原告石家庄国龙房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区胜利北大街以东石津灌区以南。 法定代表人常建军，该公司总经理。 委托代理人赫晓光、张彦杰，河北新业律师事务所律师。 被告王某。 被告谢某。 原告石家庄国龙房地产开发有限公司（以下简称“国龙公司”）与被告王某、谢某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国龙公司之委托代理人赫晓光、被告王某到庭参加诉讼，被告谢某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2015020113491191843）；2、请求依法判令被告向原告交还位于长安区房屋；3、请求依法判令被告配合原告办理撤销上述合同的备案手续；4、被告向原告支付违约金88698元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年2月3日签订《石家庄市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的龙溪城项目14-3-2501号房屋，房屋总价款为591320元，被告支付首付款181320元，余款41万元办理银行按揭贷款，并于2015年3月4日作为借款人与中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行、原告签订了《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。被告2019年9月至2020年3月多次逾期偿还银行贷款，造成被告承担连带保证责任，工商银行扣划原告保证金共计56723.74元。根据石家庄市商品房买卖合同附件十一合同补充协议第五条第4项约定，如因被告原因逾期偿还贷款7日以上，原告有权解除合同，被告支付房屋总额15%的违约金。被告逾期还贷的行为已严重违约，被告应按合同约定承担违约责任。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王某辩称，新华法院已经将涉案房屋查封，现双方无法解除合同，可以将房屋拍卖偿还原告。 被告谢某未到庭、未答辩。 经审理查明： 2015年2月1日，原告国龙公司与被告王某、谢某签订《商品房买卖合同》，约定由二被告购买位于石家庄市长安区房屋，总价款为591320元，建筑面积为87.59平方米；其中：第五条计价方式与价款载明：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6751元……总金额人民币伍拾玖万壹仟叁佰贰拾元整；交房时间为2016年12月30日；第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式个人住房贷款，首付¥181320元（大写：壹拾捌万壹仟叁佰贰拾元整），剩余¥410000元（大写：肆拾壹万元整）办理银行按揭；第九条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，买受人需办理贷款手续的，按本合同附件五第五条执行。该合同附件五第五条载明：办理个人住房商业贷款、公积金贷款的：……4、买受人取得银行贷款后应按银行《借款合同》约定及时偿还贷款；在银行取得房屋他项权前，如因买受人原因逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除本合同，合同解除后，扣除房屋总额15%的违约金，银行扣除保证金后将剩余款项返还买受人（无息）；房屋交付时，认购贷款仍未审批或发放，出卖人有权解除合同，将房屋另行出售，合同解除后，出卖人扣除买受人已付房款的25%作为违约金，买受人无异议。 2015年3月4日，原、被告与中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由二被告向银行贷款41万元用于购房，由原告承担保证责任。因被告从2019年9月起开始不再偿还贷款，中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行分别于2019年12月24日、2020年3月24日、2020年6月28日、2020年9月28日、2020年12月28日、2021年3月29日扣划原告保证金12175.16元、9030.1元、8975.61元、8912.56元、8848.01元、8782.3元，以上共计56723.74元。被告王某称原告存在逾期交房的情况。 另查明，二被告原系夫妻。2019年8月2日石家庄市新华区人民法院作出（2019）冀0105民初5498号民事判决书，判决谢某与王某离婚。该判决未对二被告名下夫妻共同财产即本案案涉房产予以处理。现该判决已生效。2019年8月15日，因王畅起诉王某民间借贷纠纷一案，石家庄市新华区人民法院作出（2019）冀0105民初7472号民事裁定书，查封了本案案涉房产，查封日期为2019年8月15日至2022年8月14日止。目前，该房屋仍由二被告共同居住。 经本院询问被告谢某，其称离婚前被告王某就不再偿还银行贷款，被告谢某在离婚后也不再偿还，同意由与被告王某各承担贷款的一半。 本院认为，原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》以及补充协议、《个人一手住房贷款合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。二被告未按期偿还贷款，构成违约，原告在向中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行代二被告偿还贷款56723.74元，即履行代偿责任后，有权向二被告追偿，二被告应予给付。本案案涉房屋已被石家庄市新华区人民法院预查封，预查封的期限和效力等同于正式查封，根据相关法律规定，处于查封状态的房产，不能对房屋产权及登记状态做出变更，故对原告要求解除原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2015020113491191843）、判令被告向原告交还位于长安区房屋并要求被告配合原告办理撤销上述合同的备案手续，本院不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉房屋系二被告通过银行按揭贷款购买，且备案在二被告名下，二被告尚未完全取得该房产的所有权；案涉房屋因尚未办理房屋产权证书，未进行抵押登记，但为保障原告的债权实现，基于公平原则，故原告对备案在二被告名下位于石家庄市长安区房屋拍卖价款在其承担担保责任金额的范围内应享有优先受偿权。原告主张二被告支付违约金88698元，理据充分，本院予以支持。对被告王某所称原告存在逾期交房的情况，被告王某可另行主张权利。被告谢某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告王某、谢某于本判决生效之日起十日内向原告石家庄国龙房地产开发有限公司支付代偿款56723.74元及违约金88698元； 二、原告石家庄国龙房地产开发有限公司对被告王某、谢某名下位于石家庄市长安区房屋拍卖价款在上述其承担担保责任金额56723.74元的范围内享有优先受偿权。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2017元减半收取1008.5元，保全费3477元由被告王某、谢某承担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费2017元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二一年六月三日 书记员  王 昊