四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初1166号 原告（反诉被告）：彭志辉，男，1949年12月25日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：杨瑜希，四川天普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘永胜，男，1952年11月8日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：陈亦云，四川维尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩，四川维尊律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）彭志辉与被告（反诉原告）刘永胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告（反诉原告）刘永胜于2021年3月26日向本院提起反诉，本院依法受理后决定两案合并审理，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。除原告彭志辉外，本案其余当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭志辉向本院提出诉讼请求：1.确认原告彭志辉与被告刘永胜于2012年11月25日签订的购房协议无效；2.被告刘永胜返还原告彭志辉定金2.5万元、购房款1万元，共计3.5万元。事实与理由：2012年11月25日，原告彭志辉与被告刘永胜口头约定，原告彭志辉在被告刘永胜处购买住房一套，价格9万元。同日，原告彭志辉支付定金2.5万元。2013年2月28日，原告彭志辉支付购房款1万元，同日，被告刘永胜交付案涉房屋给原告彭志辉。嗣后，原告彭志辉发现案涉房屋系自建违法建筑，无法办理产权登记手续，根据法律规定，双方签订的购房协议应属无效，被告刘永胜应当返还原告彭志辉定金及购房款共计3.5万元。现原告彭志辉特诉讼来院，请求法院依法判决。 被告刘永胜辩称，双方签订了书面房屋买卖协议，并非原告诉称的达成的口头协议。该案涉房屋的修建经过相关部门的审批，并缴纳了相关费用，手续完备，产权合法，且原、被告系同村村民，法律规定允许同村村民之间转让在宅基地上修建的房屋，故原、被告间的买卖行为是合法有效的。原告彭志辉作为房屋的买受人，在约定的履行期限届满后仍未履行合同义务，构成根本性违约，其无权要求被告刘永胜退还定金及房款，被告刘永胜有权不予退还定金。综上，原告彭志辉的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告彭志辉的诉讼请求。 被告刘永胜向本院提出反诉请求：1.判令解除被告刘永胜与原告彭志辉于2012年11月25日签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告彭志辉无权请求返还定金；3.判令原告彭志辉支付被告刘永胜房屋使用费4.8万元。事实与理由：2012年11月25日，被告刘永胜与原告彭志辉达成房屋买卖合意，被告刘永胜向原告彭志辉出具收条一份，载明收到原告彭志辉购房定金2.5万元；双方对房屋买卖协商约定如下：房屋总价款9万元，2014年付清总款；2012年底交1万房款；2013年6月份交房，2013年底交3万房款。被告刘永胜于2012年11月25日收到原告彭志辉支付的购房定金2.5万元，于2013年2月28日收到购房款1万元，并于2013年2月28日将案涉房屋钥匙交付给原告彭志辉。此后，原告彭志辉未再向被告刘永胜支付任何购房款。原告彭志辉未按照合同约定履行其支付房款的义务，已经构成根本性违约，致使合同目的不能实现，其无权请求返还定金。被告刘永胜经多次催促原告彭志辉支付购房款未果后，为防止损失扩大，于2019年下半年对案涉房屋进行装修并出租，其有权解除合同，并要求原告彭志辉支付案涉房屋从2013年3月至2019年6月期间的房屋使用费4.8万元。现被告刘永胜诉讼来院，请求法院依法判决。 原告彭志辉辩称，被告刘永胜修建的案涉房屋系自建违法建筑，双方签订的协议无效，不存在解除的情形。原告彭志辉未按照约定支付购房款是因为被告刘永胜不能为其办理房屋产权手续，并且被告刘永胜已将房屋装修并出租，导致原告彭志辉订立合同的目的不能实现。同时，原告彭志辉也未实际占有并使用案涉房屋，合同中也未约定使用费，故原告彭志辉不应当支付房屋使用费。请求法院依法驳回被告刘永胜的反诉请求。 本案原告彭志辉围绕诉讼请求就本诉依法提交了身份证复印件，收条及协议原件等证据；被告刘永胜就本诉与反诉提交了身份证复印件，工程施工设计图，收据，缴费票据，完税凭证，收条，租房协议等证据。原告彭志辉就反诉未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据认定意见如下： 1.原告彭志辉提交的收条及协议原件，拟证实原告彭志辉向被告刘永胜支付定金2.5万元及购房款1万元的事实。被告刘永胜质证认为，对该证据真实性、合法性和关联性无异议，被告刘永胜收到原告彭志辉支付的定金2.5万元及购房款1万元属实；但该证据还证实了双方就房屋买卖的标的物和价款达成了协议。本院经审查认为，结合原、被告的陈述，该组证据能够证实双方对案涉房屋买卖的价款及支付方式等内容达成协议，原告彭志辉于2012年11月25日向被告刘永胜支付购房定金2.5万元、于2013年2月28日向被告刘永胜支付购房款1万元的事实。 2.被告刘永胜提交的工程施工设计图、收据、缴费票据、完税凭证，拟证实案涉房屋经政府审核批准且建筑面积符合建设相关规定，也已经缴纳相关费用，手续完备，产权合法。原告彭志辉质证认为，工程施工设计图系2011年1月制作，对其真实性有异议；收据也未显示收款方，与本案无关，收据反映了该案涉房屋系违法建筑；完税证明载明的纳税人也不是被告刘永胜；以上收据、票据等与本案无关，且均系复印件，对其真实性不予认可。本院经审查认为，该组证据反映了案涉房屋系经政府相关部门审批修建，并缴纳了相关费用的情况。 3.被告刘永胜提交的租房协议，拟证实原告彭志辉未入住导致房屋空闲，从2019年9月起，被告刘永胜将房屋出租，租金可作为原告彭志辉应当支付的房屋使用费的参考。原告彭志辉质证认为，租赁合同涉及其他房屋，且租赁合同没有相关租金收据予以佐证，不能证明现仍在租赁期间，也不能以此证明被告刘永胜主张的房屋使用费。本院经审查认为，该组证据系孤证，无其他证据相互印证，即便该组证据具有真实性，也仅反映了被告刘永胜与案外人文琼等人签订租赁合同的情况。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月25日，原、被告就原告彭志辉在被告刘永胜处购买房屋一事达成协议。同日，原告彭志辉向被告刘永胜支付了购房定金2.5万元，被告刘永胜出具了收条，收条内容载明：“收条今收到彭志辉购房定金25000元正（贰万伍仟元）（八—一房间）。此据，收款人：刘永胜”，双方协商约定条款如下：“1.3年内交清所有房款，总款玖万，二〇一四年付清总款；2.水电气只交上户款，二〇一二年底交一万；3.二〇一三年六月份交房子，二〇一三年底交三万；4.欠款不收利息。证明人：王英，购房人：彭志辉，二〇一二年十一月二十五日”。上述协定内容写在收条内容的下方。协议达成后，原告彭志辉于2013年2月28日支付购房款1万元，被告刘永胜在收条上备注“2月28日收到壹万元正。（10000元）”，同时，被告刘永胜将案涉房屋部分钥匙交付给原告彭志辉。嗣后，原告彭志辉未再履行支付购房款义务。2019年下半年，被告刘永胜对案涉房屋进行装修并出租。 另查明，案涉房屋系被告刘永胜通过集资在农村集体土地上修建的自建房，该房屋修建经政府相关部门审批，并缴纳了相关费用。 本院认为，本案双方争议的焦点为：一是原、被告签订的购房协议是否有效的问题；二是原、被告签订的购房协议是否解除的问题；三是原告彭志辉支付的定金及购房款是否予以返还的问题；四是原告彭志辉是否支付房屋使用费及支付数额的问题。本院综合分析认定如下： 一、关于原、被告签订的购房协议是否有效的问题。原告彭志辉为向被告刘永胜购买房屋，双方在协议及收条中对购买的房屋及价款都进行了明确约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，能够认定原、被告之间的房屋买卖合同成立。协议中约定的案涉房屋系被告刘永胜在集体土地上修建的自建房，其修建经过政府相关部门审批，并缴纳了相关费用，该修建行为合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款及第六十二条第五款之规定，法律并不禁止农村村民出卖住房，但出卖行为既包含房屋所有权的转让，也包含该房屋占有范围内土地使用权的转让，修建在农村宅基地上的自建房，土地所有权仍归集体所有，非集体经济组织成员无权取得，只能在集体经济组织成员内部进行出卖或者出租。本案原、被告户籍地均为武胜县，属同一集体经济组织成员，被告刘永胜将案涉房屋出卖给原告彭志辉的行为不违反法律和行政法规的强制性规定，且签订该合同系双方的真实意思表示，故该案涉合同合法有效，应受法律保护。原告彭志辉要求确认原、被告之间的购房协议无效，但其未向本院提交证据证明本案购房协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，其应当承担举证不能的不利法律后果，故对原告彭志辉的该项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原、被告签订的购房协议是否解除的问题。双方在购房协议中明确约定购房总款为9万元，并由原告彭志辉分期履行支付房款的义务，该购房协议应属分期付款买卖合同，原告彭志辉应按约分期履行支付房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，原告彭志辉仅支付了购房款1万元，即使将其支付的定金2.5万元抵扣价款，也尚有5.5万元逾期未支付，未支付到期购房款的金额已达到全部价款的五分之一，已经构成实际违约，现被告刘永胜要求解除双方签订的上述购房协议，符合法律规定，理由正当，本院予以支持。原告彭志辉辩称，其未按照约定支付购房款是因为被告刘永胜不能为其办理房屋产权手续，系行使抗辩权的行为，并非构成违约。但双方在购房协议中并未就办理案涉房屋的产权手续进行约定，原告彭志辉以此抗辩不履行支付房款义务，其理由不能成立，本院不予支持。 三、关于原告彭志辉支付的定金及购房款是否予以返还的问题。首先，原告彭志辉向被告刘永胜缴纳购房定金，实为原告彭志辉为履行购房协议提供的担保，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告彭志辉作为给付定金的一方不履行合同约定的支付购房款的义务，已经构成违约，其无权要求被告刘永胜返还定金。故对原告彭志辉要求被告刘永胜返还定金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘永胜反诉主张原告彭志辉无权请求返还定金，该主张应属于被告刘永胜对原告彭志辉提出要求返还定金的答辩意见，且本院已驳回原告的该项诉讼请求，故对被告刘永胜提出的上述主张，本院不再单独进行处理。关于定金数额问题，原告彭志辉支付了2.5万元作为合同履行的定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故本案定金数额最高应为1.8万元，超过的部分即7,000元不产生定金效力，应视为原告彭志辉支付的购房款。综上，被告刘永胜有权不返还已收取的定金1.8万元。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，对合同已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告签订的购房协议已经解除，被告刘永胜应当向原告彭志辉返还其已经支付的1.7万元购房款。 四、关于原告彭志辉是否支付房屋使用费及支付数额的问题。首先，案涉购房协议解除后，被告刘永胜作为守约方有权要求原告彭志辉赔偿因违约造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第二款“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”之规定，案涉房屋的使用费应系因原告彭志辉违约造成被告刘永胜的损失，故被告刘永胜要求原告彭志辉支付房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告彭志辉辩称其未实际居住案涉房屋，不应当支付房屋使用费。房屋作为不动产有别与其他买卖标的，房屋的主要价值在于用于居住使用，被告刘永胜已经将房屋钥匙交付给原告彭志辉，视为原告彭志辉已经实际占有控制该房屋，故在解除合同后，原告彭志辉应当支付房屋使用费。其次，关于房屋使用费数额问题，原、被告双方对房屋使用费没有约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十八条第二款的规定，本院确认该房屋使用费参照当地同类房屋的租金标准（每年6,000元）确定，结合被告刘永胜交付房屋和收回房屋的时间和其主张的数额，本院酌情确定案涉房屋从2013年3月至2019年6月期间的使用费3.8万元。但本案中因原告彭志辉违约，其支付的定金1.8万元不予退还，被告刘永胜收取的定金1.8万元与其主张的损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故被告刘永胜收取的定金1.8万元应当从上述确定的房屋使用费3.8万元中予以扣除，原告彭志辉应支付被告刘永胜房屋使用费2万元。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第五款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百六十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十八条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）彭志辉与被告（反诉原告）刘永胜于2012年11月25日签订的购房协议； 二、被告（反诉原告）刘永胜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）彭志辉返还购房款1.7万元； 三、原告（反诉被告）彭志辉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘永胜支付房屋使用费2万元； 四、以上第二、三项品迭后，原告（反诉被告）彭志辉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘永胜支付3,000元； 五、驳回原告（反诉被告）彭志辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后规定的履行期限最后一日起二年内向法院申请执行。 案件受理费1,126元，减半收取计563元，由原告（反诉被告）彭志辉负担290元，由被告（反诉原告）刘永胜负担273元；反诉案件受理费1,000元，减半收取计500元，由原告（反诉被告）彭志辉负担208元，由被告（反诉原告）刘永胜负担292元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周宜军 二〇二一年六月二十三日 书记员  杨海涛