山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1675号上诉人（原审被告）：赵学伟，男，1970年12月21日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：张望发，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市立医院，住所地枣庄市市中区龙头路47号，统一社会信用代码12370400493310479A。法定代表人：吴修荣，院长。委托诉讼代理人：孙鹏，山东金罡律师事务所律师。上诉人赵学伟因与被上诉人枣庄市立医院（以下简称市立医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2021）鲁0402民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵学伟上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2021）鲁0402民初1862号民事判决第一、二项判决内容，依法改判驳回被上诉人的第1、3项诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第一、二项判决内容违背了上诉人与被上诉人合作的初衷，纵容了被上诉人的违约，与双方协议的约定不相符。上诉人与被上诉人于2012年2月起开始合作，上诉人租赁被上诉人的房屋用于创办幼儿园，可以向社会招生，但不得拒绝接收被上诉人职工的子女，而且对被上诉人职工子女实行最优惠的特殊政策；双方合作期限为长期，采用阶段式续签协议形式，每一阶段协议期满，续签下一阶段性协议。到目前为止，双方已经签订了四份阶段性协议，主要信息分别为：2012年2月1日，双方签订了第一份阶段性协议，协议租赁期限为2012年2月1日至2015年2月1日。2015年3月1日，双方签订了第二份阶段性协议，协议租赁期限为2015年3月1日至2018年3月1日。2018年3月1日，双方签订了第三份阶段性协议，协议租赁期限为2018年3月1日至2019年3月1日。2019年3月1日，双方签订了第四份阶段性协议，租赁期限为2019年3月1日至2020年3月1日。双方签订的第二至第四份阶段性协议第二条第1项均约定，合同到期后续签。合作协议是双方真实的意思表示，双方均应全面履行协议条款。被上诉人违背诚信单方面解除协议，不履行双方签订的协议中第二条第1项约定，既违背协议的约定又违背了合作的初衷。一审判决第一、二项判决确认解除协议返还租赁房屋，实际上就是纵容了被上诉人的违约行为，扰乱了合同意思自治的原则，违反了《中华人民共和国民法典》设立的关于协议必须履行的秩序。二、一审判决第一、二项判决内容激化了社会矛盾，不符合当前“六保”“六稳”的政策，损害了社会公共利益，造成了社会财富的浪费。根据双方的约定，租赁房屋用于创办幼儿园，上诉人实际也是将租赁房屋用于举办了幼儿园（幼儿园具有社会公益性质），并招收了大量的师生，解决了人员就业和学前儿童上学问题。为了营造优良的教育环境和创建品牌效应，根据被上诉人的指示、要求和双方签订的协议约定，上诉人陆续投入了四百多万元装修，营造了优良的教育环境，获得了学生、学生家长和社会的一致好评。被上诉人不顾协议的约定，单方面解除协议，一审第一、二项判决内容解除协议返还租赁房屋，造成近15名老师和辅助人员失业，近100名学生无学可上，激化了社会矛盾。三、上诉人未缴纳所欠租金是因为被上诉人拒收造成的。上诉人一直都是按照双方的约定如期支付租金，全面履行双方约定的义务。上诉人愿意支付所欠租金，但上诉人曾多次向被上诉人要求交付最后一年租金，被上诉人均拒绝上诉人支付租金，不愿收取，造成上诉人拖欠租金的事实。且双方并没有约定如上诉人拖欠租金，被上诉人有权解除协议。因此，一审判决以上诉人拖欠租金为由判令确认解除租赁协议返还租赁房屋是错误的，既没有合同约定，也没有法律依据。市立医院辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。二、案涉《租赁合同》已经终止，一审法院依法进行确认，符合法律规定和合同约定。双方之间虽然多次签订租赁协议，但实际情况是，在第三次协议到期后，市立医院就明确表示不再继续出租，要求赵学伟腾空房屋，交付市立医院，但赵学伟一直占据房屋拒不交还，且继续招生，为防止因招生引起不安定因素，经赵学伟多次找院领导协商，最终院领导同意再租赁一年，租赁期限为2019年3月1日起至2020年3月1日，并表示到期后不再出租。协议到期后，在没有续签租赁协议的情况下，赵学伟仍然占用房屋，拒不交付市立医院。一审法院依法确认市立医院与赵学伟之间房屋租赁合同于合同到期日即2020年3月1日终止，符合法律规定和合同约定。三、合同到期后，赵学伟继续占用市立医院房屋的法律基础已经灭失，一审法院判决赵学伟将房屋返还给市立医院符合法律规定和合同约定。四、在租赁合同到期后，赵学伟仍然继续占用房屋继续使用，导致扩大的损失应当由其自行承担。且赵学伟继续使用房屋，导致市立医院无法实现物权的价值，一审法院判决赵学伟继续支付房屋占用费符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，赵学伟上诉所依据的事实和理由没有法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回赵学伟的上诉，维持原判。市立医院向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间关于光明新村小区二层楼房带院房屋的租赁关系解除；2.判令被告支付拖欠的房屋租金6.5万元；3.判令被告立即将所租赁的房屋腾空，交付给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月1日，原、被告签订《协议书》一份，约定被告租赁原告坐落于枣庄市市中区光明新村小区二层楼房带院房屋一处。租赁物建筑面积大约600平方米，合同期限为一年，自2019年3月1日起至2020年3月1日，年租金6万元。合同另约定：租赁期内被告因原有房屋结构不能满足现代科学教育，经消防部门审核后，新增设了消防通道，现代化高标准厨房，增设多媒体教室，并经验收通过，被告保证新建的设施更安全牢固，保证合法经营。合同期满后，被告有优先租赁的权利，被告投资的固定资产经双方友好协商后解决。合同签订后，原告依照约定将上述房屋交付使用，被告经原告同意将租赁房屋进行装修，以满足被告经营幼儿园使用。2021年2月8日，原告委托律师发律师函，告知被告合同到期不再续约，要求被告十日内搬离房屋。合同到期后，被告没有返还房屋，亦未缴纳原告诉请陈述的相关租赁费，继续使用案涉租赁房屋至今。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”本案原、被告签订租赁合同期限为一年，现合同租赁期限届满，双方租赁合同关系终止，被告应当在合理期限将租赁房屋返还给原告。被告租赁费用缴纳至2020年3月1日，对于2020年3月2日之后的房屋占有费用参照双方租金约定，被告应当支付。原告主张房屋占有使用费用65,000元，符合法律规定，一审法院予以支持。对于被告提出的房屋装修主张，其未提交证据证明，可在证据充分时另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告市立医院与被告赵学伟房屋租赁合同于2020年3月1日终止；二、被告赵学伟于判决生效三十日内将房屋返还给原告市立医院；三、被告赵学伟于判决生效十日内支付原告市立医院房屋占用费65,000元；四、驳回原告市立医院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取712.5元，由被告赵学伟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。赵学伟提交以下证据：双方签订的2012年2月至2015年2月租赁协议复印件一份、2015年3月至2018年3月租赁协议原件一份、2018年3月至2019年3月协议书原件一份、2019年3月至2020年3月协议书原件一份（一审时已提交）。以上四份协议共同证明双方房屋租赁期限是长期的，采用分阶段签订协议书的形式履行，合同第二条第一项载明合同到期后续签。双方租赁期满或者提前终止合同时，上诉人所投资建设的固定资产或办公设备由双方协商处理。亦可以证明阶段性协议期满后被上诉人应当按原合同的约定继续与上诉人签订租赁协议。市立医院质证称，对以上四份协议的真实性无异议，但该四份协议不能证明上诉人的证明目的。合同的续签是以双方达成合意为基础。在本案中四份合同到期后双方并未达成合意，合同到期租赁关系终止，且被上诉人也没有义务继续将房屋租赁给上诉人。本院对以上证据认证如下：对前三份协议的真实性予以确认，但达不到上诉人的证明目的。第四份协议在一审时已提交不属于二审新证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审判决市立医院与赵学伟房屋租赁合同于2020年3月1日终止以及判决赵学伟将房屋返还给市立医院是否有事实和法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”上诉人提交的已经履行完毕的租赁合同上虽然有“合同到期后续签”的约定，但是否继续签订合同属于当事人意思自治的范畴。本案中，案涉合同到期日为2020年3月1日，在合同履行期内，市立医院于2021年2月8日委托律师向上诉人发送律师函，明确了案涉合同到期不再续约，并要求上诉人十日内搬离房屋的意思表示，一审法院根据本案案情及以上法律规定，判决市立医院与赵学伟房屋租赁合同于2020年3月1日终止以及判决赵学伟将房屋返还给市立医院具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，赵学伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,425元，由上诉人赵学伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年六月二十三日书记员 高 天