北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5132号上诉人（原审原告）：北京佳兴宏达运输有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号。法定代表人：陈洪，经理。委托诉讼代理人：刘恩，河南上合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市石景山京原牛奶厂，住所地北京市石景山区京源路七号。法定代表人：周志贵，经理。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：李杨，大沧海律师事务所北京分所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。法定代表人：李国祥，董事长。被上诉人（原审被告）：北京城乡建设集团有限责任公司基础设施工程总承包部，营业场所北京市西城区广安门外鸭子桥路6号。负责人：任克强，党委书记。二被上诉人共同委托诉讼代理人：段素兰，北京市万商天勤律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：魏洁，北京市万商天勤律师事务所律师。上诉人北京佳兴宏达运输有限公司（以下简称佳兴公司）、北京市石景山京原牛奶厂（以下简称京原牛奶厂）因与被上诉人北京城乡建设集团有限责任公司（以下简称城乡公司）、北京城乡建设集团有限责任公司基础设施工程总承包部（以下简称城乡公司承包部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳兴公司委托诉讼代理人刘恩、上诉人京原牛奶厂委托诉讼代理人仇丽娟、李杨、被上诉人城乡公司、城乡公司承包部共同委托诉讼代理人段素兰、魏洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳兴公司上诉请求：将一审判决第二项改判为确认北京市石景山区京原路7号院内的1、2、3、4号房屋为其建造，归其所有，由其恢复原状（即由其拆除1、2、3、4号房屋）；一、二审诉讼费由京原牛奶厂、城乡公司、城乡公司承包部承担。主要事实和理由：1.本案并非房屋租赁纠纷，不应当适用房屋租赁司法解释。2.其提出了房屋实际价值鉴定和房屋建造价值、增值价值的两个鉴定申请，但是一审法院并没有按照申请进行鉴定，并且没有通知其参加鉴定机构选择，程序违法。3.2018年6月城乡公司要求腾退房屋的告知书没有查清。城乡公司、城乡公司承包部辩称，同意一审判决，不同意佳兴公司的上诉请求及理由。京原牛奶厂辩称，不同意佳兴公司的上诉请求及理由，一审鉴定程序合法。京原牛奶厂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回佳兴公司要求确认北京市石景山区京原路7号院内的1、2、4号房屋为其建造，归其所有，由其恢复原状（即由其拆除1、2、4号房屋）之请求。主要事实和理由：1.一审判决认定“2018年8月3日，京原牛奶厂在涉案房屋上张贴封条”系事实认定错误。2.城乡公司、佳兴公司2019年仍在使用场地及房屋，至今仍遗留物品未搬离，一审法院认定因京原牛奶厂张贴封条导致“佳兴公司、城乡公司承包部想继续履行劳动合同的目的均无法实现”系认定事实错误。3.一审法院不应只审查佳兴公司与城乡公司的合同权利义务约定，也应该全面审查京原牛奶厂与北京紫荆市政工程有限公司之间的法律关系、权利义务。4.涉案房屋已归京原牛奶厂所有，一审法院适用法律错误，判决佳兴公司拆除涉案房屋既无法律依据，也无合同依据。5.一审法院在没有全面审查京原牛奶厂与北京紫荆市政工程有限公司之间权利义务的前提下，判决拆除归属于京原牛奶厂的房屋，导致京原牛奶厂丧失了法律赋予的纠纷经过两审法院审理终结的诉讼权利。6.城乡公司在转租时未明确告知佳兴公司其与京原牛奶厂已经约定租赁合同期限内建设建筑物归京原牛奶厂所有，城乡公司存有过错。如侵害到佳兴公司利益，应由城乡公司对其损失承担赔偿责任。但是一审法院的判决结果导致无过错的京原牛奶厂受损，且并没有明确京原牛奶厂可以向有过错方追偿，致使其丧失追偿权。城乡公司、城乡公司承包部辩称，不同意京原牛奶厂的上诉请求及理由。佳兴公司辩称，不同意京原牛奶厂的上诉请求及理由。佳兴公司向一审法院起诉请求：1.解除其与城乡公司、城乡公司承包部的租赁合同关系；2.确认北京市石景山区京原路7号院内的1、2、3、4号房屋（具体座落如北京国地房地产评估有限公司出具的《报告书》第6页房屋坐落示意图）为其建造，归其所有，由其恢复原状（即拆除1、2、3、4房屋）；3.本案诉讼费用由城乡公司、城乡公司承包部承担。一审法院认定以下事实：2010年6月1日，佳兴公司（承租方、乙方）与城乡公司紫荆市政工程分公司机施项目部（出租方、甲方）签订《租赁合同》。该合同载明：一、甲方院内厕所以南至平房以北的场地和平房东侧五间房提供给乙方。做为乙方办公使用。二、租赁期为一年。甲方自2010年6月1日起交付给乙方使用。至2011年5月31日收回。协议终止。如果乙方继续使用，甲方将优先考虑与乙方续签租赁协议。三、租金为年22000元。水电装表。每月按用量交费。四、租金在乙方进住一个月内交付。五、如果甲乙双方在院内西侧盖门脸房，甲方将按每间出租价格的60%向乙方收取租金。（乙方门脸房由乙方自建）六、甲方责任1、按时向乙方提供场地及房屋。提供电源接口，水源接口。2、及时向乙方宣传及传达当地政府的相关政策要求。七、乙方责任1、按时足额交纳租金。2、在承租期间执行当地有关部门规定，做好防火安全工作。禁止存放一切违法物品，不得进行非法活动。3、做好防止煤气中毒的宣传工作，室内住人不能用煤火取暖。4、不能将场地房屋擅自转租给第三方。如盖门脸房出租须通知甲方。并按甲方的要求对外出租。八、违约责任1、甲乙双方任何一方违反合同约定终止合同的，应向守约方交付违约金。违约金为年租金的20%。2、乙方未按期限交纳租金，视为违约。违约金为欠款的3%。九、其它约定1、因不可抗力原因，使本合同无法继续履行时，甲乙双方互不承担违约责任。2、遇到国家征用土地时，甲方提前30天通知乙方，乙方在收到通知一个月内将房屋场地交给甲方。由此造成的损失各自承担。如果甲方得到补偿，双方再商定办法，给予乙方适当的补偿。合同签订后，城乡公司紫荆市政工程分公司机施项目部向佳兴公司交付了房屋和场地。佳兴公司在院落里加盖了四间北房，一间厨房（东厢房）、一间西房（西厢房）。《租赁合同》到期后，佳兴公司未腾退房屋也未再签订书面的租赁合同，但向城乡公司紫荆市政工程分公司机施项目部交纳房租到2018年5月31日。2018年8月3日，京原牛奶厂在涉案房屋上张贴封条。另查明，京原牛奶厂（甲方、出租方）与北京紫荆市政工程有限公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》。该合同载明：甲方将位于厂区内西南侧面积约为8亩的场地一块提供给乙方，乙方作为建筑工程设备、车辆、材料存放使用。租赁期限为五年，甲方自2006年7月20日起将出租场地交付乙方使用，至2011年7月19日收回……国家、政府、有关部门或出租方进行开发征用土地或整体盘活资产使合同无法履行时，本合同自然终止。甲方应在接到正式通知5日内通知乙方，乙方在30日内将承租场地交还甲方。由此造成的损失双方各自承担。如征占方给予补偿，则乙方在甲方场地上建造的房屋设施享受适当补偿。补偿的标准由甲乙双方共同协议。合同终止，乙方购置的可动产归乙方所有，其投资建造的不动产无偿交给甲方。2008年12月30日，京原牛奶厂（甲方）与北京紫荆市政工程有限公司（乙方）签订《补充协议》。补充协议载明：租赁场地面积由原来的8亩减少为6.6亩。由于面积减少1.4亩，原年租金变更为10万元。租金调整变更时间从2008年5月1日开始。2019年8月19日，京原牛奶厂向北京紫荆市政工程有限公司发出《告知书》。告知书载明：《场地租赁合同》期满终止后，贵公司继续租赁至今，双方未签订书面租赁合同。现我公司需将租赁场地收回，特将相关事宜告知如下：一、双方租赁关系于贵公司收到本《告知书》之日终止。二、望贵公司于收到本《告知书》后10日内将租赁场地上自有物品清空，将场地及房屋返还我公司，并与我公司结清水电费等相关费用。但佳兴公司未腾退涉案房屋。2019年7月6日，佳兴公司在涉案房屋内还安装了空调。京原牛奶厂称佳兴公司于2019年下半年才搬离涉案房屋。再查明，城乡公司城乡紫荆市政工程分公司于2015年12月7日更名为城乡公司承包部。城乡公司紫荆市政工程分公司机施项目部系城乡公司城乡紫荆市政工程分公司的一个项目部。2020年11月19日，石景山区人民政府集体资产监督管理办公室出具《情况说明》，载明：贵院受理的北京佳兴宏达运输有限公司诉北京城乡建设集团有限责任公司、北京城乡建设集团有限责任公司基础设施工程总承包部、北京市石景山京原牛奶厂租赁合同纠纷一案。涉案土地性质为农村集体土地，所有权及使用权归属于北京市石景山区农工商总公司，由其下属北京市石景山京原牛奶厂管理、使用、受益。土地现状用途为建设用地。庭审中，佳兴公司提出城乡公司于2018年6月要求其腾退房屋。对此，佳兴公司提交一份《告知书》的照片（复印件）。对此，京原牛奶厂、城乡公司及城乡公司承包部均不认可向佳兴公司提供过该《告知书》。城乡公司及城乡公司承包部称，因石景山区朝阳医院京西院区南侧道路修整的需要，政府要求腾退北京紫荆市政工程有限公司租赁的场地。城乡公司于2018年6月接到京原牛奶厂要求腾退的通知。随后城乡公司曾要求佳兴公司腾退，但没有发送过《告知书》。经询问，各方均认可涉案房屋没有被拆除。佳兴公司、城乡公司、城乡公司承包部均同意双方的《租赁合同》于2018年8月3日解除。佳兴公司认可其建设的涉案房屋没有办理建设工程规划许可证，未取得所有权证书。城乡公司、城乡公司承包部不同意利用涉案房屋。佳兴公司在第一次开庭中提出的诉求之一为判决京原牛奶厂、城乡公司及城乡公司承包部赔偿其承租期间所建房屋实际价值损失和营业损失暂定为10万元（具体数额待鉴定后确定）。后佳兴公司申请对涉案房屋的建造价值、房屋增值价值进行鉴定。经北京市高级人民法院组织摇号，确定由北京国地房地产土地评估有限公司作为本案的鉴定机构。2020年11月20日，一审法院组织当事人到涉案场地对房屋进行了指认。2020年12月11日，北京国地房地产土地评估有限公司作出《报告书》，意见如下：估价对象为于北京市石景山区京原路7号院内的房屋及不可移动附属物，具体由北房4间、东厢房1间、南房5间、西厢房1间。为砖混、砖木结构平房，实测房屋总建筑面积为305.26平方米，房屋重置成新价为326287元。估价对象各部位详见图3-1（第6页）1号为北房4间、2号为东厢房1间、3号为南房5间、4号为西厢房1间。1号、2号、4号房屋的结构为砖混结构，3号房屋的结构为砖木结构。一审法院认为：城乡公司紫荆市政工程分公司机施项目部曾系城乡公司城乡紫荆市政工程分公司的一个项目部。2015年12月7日，城乡公司城乡紫荆市政工程分公司更名为城乡公司承包部。故城乡公司紫荆市政工程分公司机施项目部与佳兴公司签订的《租赁合同》的主体现应视为城乡公司承包部与佳兴公司。城乡公司承包部出租给佳兴公司房屋（位于北京市石景山区京原路7号院内）为农村集体土地（建设用地）上的房屋，故该租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该《租赁合同》的租赁期限为一年，于2011年5月31日终止。后双方未再签订书面租赁合同，但佳兴公司继续使用房屋并交纳租金截至2019年5月。鉴此，认定在2011年5月31日之后，城乡公司承包部与佳兴公司形成不定期租赁合同关系。关于佳兴公司提出，判令于2018年8月3日解除其与城乡公司、城乡公司承包部的租赁合同关系。经查，第一，佳兴公司于2018年5月31日之后未再交纳租金。城乡公司、城乡公司承包部自认于2018年6月通知佳兴公司搬离，明确表示不再继续出租涉案场地及房屋。第二，2018年8月3日，京原牛奶厂在涉案房屋上贴上封条。佳兴公司、城乡公司承包部想继续履行租赁合同的目的均无法实现。第三，佳兴公司、城乡公司、城乡公司承包部均同意于2018年8月3日解除租赁合同关系。故认定城乡公司承包部与佳兴公司的不定期租赁合同关系于2018年8月3日解除。关于佳兴公司提出，确认北京市石景山区京原路7号院内的1、2、3、4号房屋（具体座落如北京国地房地产评估有限公司出具的《报告书》第6页房屋坐落示意图）为其建造，归其所有，由其恢复原状（即拆除1、2、3、4房屋）的诉讼请求。经查，第一，2020年11月20日，一审法院组织当事人到涉案场地对房屋进行了指认。涉案场地的房屋分别为北房4间、东厢房1间、南房5间、西厢房1间。具体座落如北京国地房地产评估有限公司出具的《报告书》第6页“图3-1房屋坐落示意图”所示。其中1号房屋为北房4间、2号房屋为东厢房1间、3号房屋为南房5间、4号房屋为西厢房1间。第二，关于房屋的建设情况。诉讼中，佳兴公司虽主张涉案场地中的所有房屋均为其修建，但未提供证据证实。2010年的《租赁合同》，明确记载将平房东侧五间房提供给佳兴公司使用。故在租赁合同签订时，涉案场地里已经存在五间房屋。经现场指认，城乡公司称这五间房屋便是3号南房。结合《报告书》中，对涉案场地里房屋结构的描述，法院认定佳兴公司在签订租赁合同后，修建了1、2、4号房屋。但佳兴公司在修建1、2、4号房屋时，并未办理建设工程规划许可证，未取得所有权证书。现租赁合同应予以解除，佳兴公司可以将其建设的房屋拆除，并恢复原状。但拆除过程中，佳兴公司不得损害院落内的其他房屋。另，佳兴公司要求认定1、2、3、4号房屋为其所有，于法无据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、北京佳兴宏达运输有限公司与北京城乡建设集团有限责任公司基础设施工程总承包部就位于北京市石景山区京原路7号院内的房屋形成的不定期租赁关系于2018年8月3日解除；二、北京佳兴宏达运输有限公司于判决生效后十五日内将位于北京市石景山区京原路7号院内的1号、2号、4号房屋予以拆除（具体拆除范围参照北京国地房地产评估有限公司出具《报告书》第六页图3-1估价对象房屋坐落示意图）；三、驳回北京佳兴宏达运输有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，鉴于佳兴公司、城乡公司及城乡公司承包部均同意于2018年8月3日解除租赁合同关系，故一审法院认定城乡公司承包部与佳兴公司的不定期租赁合同关系于2018年8月3日解除并无不当。佳兴公司上诉要求确认北京市石景山区京原路7号院内的1、2、3、4号房屋（具体座落如北京国地房地产评估有限公司出具的《报告书》第6页房屋坐落示意图）均为其建造，归其所有，由其恢复原状（即拆除1、2、3、4号房屋）。但是，2010年的《租赁合同》明确记载将平房东侧五间房提供给佳兴公司使用。故在租赁合同签订时，涉案场地里已经存在五间房屋。经现场指认，城乡公司称这五间房屋便是3号南房。且佳兴公司未提供证据证实3号房系由其建造，另结合《报告书》中，对涉案场地里房屋结构的描述，本院认定佳兴公司在签订租赁合同后，修建了1、2、4号房屋。但佳兴公司在修建1、2、4号房屋时，并未办理建设工程规划许可证，未取得所有权证书。现租赁合同解除，佳兴公司可以将其建设的房屋拆除，并恢复原状。但拆除过程中，佳兴公司不得损害院落内的其他房屋。佳兴公司要求认定1、2、3、4号房屋均为其所有，于法无据，本院不予支持。京原牛奶厂所持涉案1、2、4号房屋已归其所有的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。经核实，一审法院在本案所涉鉴定过程中不存在程序违法。综上所述，佳兴公司与京原牛奶厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由北京佳兴宏达运输有限公司负担1850元，由北京市石景山京原牛奶厂负担1850元。本判决为终审判决。审 判 长 吴博文审 判 员 王丽蕊审 判 员 张建清二〇二一年六月二十三日法官助理 范楷强书 记 员 刘 佳