安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初1125号 原告：雷双喜，男，1967年11月20日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：宣城爱家置业开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区阳德路与陵阳路交叉口，统一社会信用代码91341800MA2Q3FM281。 法定代表人：陈宏霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢安国，安徽锦宣律师事务所律师。 原告雷双喜与被告宣城爱家置业开发有限公司（以下简称宣城爱家置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，并于2021年4月29日依法转为简易程序。原告雷双喜，被告宣城爱家置业公司的委托诉讼代理人程国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷双喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金24254元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月1日，原告与安徽新纽置业集团有限公司（以下简称新纽置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定新纽置业公司将其开发的宣州区××路××幢××号商品房出售给原告，总价款628332元。合同签订后原告依约向新纽置业公司支付了全部购房款，因经营原因，新纽置业公司破产。后新纽置业公司与上海爱家置业集团有限公司（以下简称上海爱家集团）签订破产财产转让协议，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。协议第四条约定，上海爱家集团负责在本协议签订后18个月内（即自2017年11月15日至2019年5月14日）将新纽置业公司购房优先类债权人所购优先债权人所购房屋建至单体验收并承担所有建设费用。协议第九条第二款约定，上海爱家集团逾期交房的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权的万分之二向新纽置业公司或直接替代新纽置业公司向相应购房优先类债权人支付违约金。以上转让协议经宣城中级人民法院予以确认。宣城爱家对《破产财产转让协议》的内容亦盖章确认。2019年11月8日，宣城爱家置业公司向原告发出《交付通知书》，载明案涉房屋的交付时间为2019年11月23日。原告认为，被告与新纽置业公司签订《破产财产转让协议》，约定由被告替代新纽置业公司向原告直接交付房屋并承担逾期交房违约金，现被告存在违约交房193天的违约行为，依法应当承担违约责任。 宣城爱家置业公司辩称：第一点，就本案的基本事实，本案原告只有在归还新纽置业公司管理人保证金、并按约定处理完中国银行相关按揭贷款之后，才符合请求被告交付房屋的条件。否则，被告有将其房屋拍卖或变卖的权利。截止到2021年3月30日原告仍未归还管理人保证金，截止到2020年3月26日，原告欠中国银行逾期贷款是11万多元，因而本案开庭时止，原告仍不符合请求被告交付房屋的条件。第二点，被告并非房屋出卖人，被告是依据《破产财产转让协议》的约定，代替新纽置业公司对原告所购买的房屋继续建成，并代替新纽置业公司将房屋交付给原告，故本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷不妥。本案的纠纷是基于新纽置业公司破产后对破产财产进行处置和分配过程中的购房优先类债权人对破产债权的实现，因而原告与新纽置业公司之间才构成房屋买卖合同关系，两被告与原告之间并不构成房屋买卖合同关系，被告并不是基于与原告的合同关系交付房屋，而是依据《破产财产转让协议》的约定，代替新纽置业公司对房屋进行交付。第三点，原告要求被告支付逾期交付违约金没有事实和法律依据，更不符合《破产财产转让协议》的约定。根据宣城市中级人民法院裁定确认的《破产财产分配方案》第七条之一项的规定和《破产财产转让协议》第四条之二项的约定，原告属于通过按揭贷款纽公司管理人保证金或宣城中行按揭贷款本息逾期等情形，必须方式全额支付了购房款的购房优先类债权人。由于原告欠付安徽新在归还已经欠付的保证金、按揭贷款本息并与宣城中行达成还款协议后，方可要求被告交付房屋。综上请求依法驳回原告的全部诉请。 雷双喜围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、新纽置业公司管理人出具的收据及申明、交付通知书、购房发票。宣城爱家置业公司依法向本院提交了新纽置业公司《破产财产转让协议》以及《破产财产分配方案》、建设工程档案验收认定书、新纽置业公司管理人出具的收据及申明、截止2020年3月26日中国茶府有余额贷款客户清单复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告所举证据均来源合法、内容真实，与本案的事实相关联，且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下:2012年8月1日，雷双喜与新纽置业公司签订《商品房买卖合同》，约定新纽置业公司将其开发的宣州区××路××幢××号商品房出售给原告，总价款628332元。合同签订后雷双喜依约向新纽置业公司支付了购房首付款后，余款在中国银行办理按揭贷款。后新纽置业公司进入破产程序，经宣城市中级人民法院同意，新纽置业公司与上海爱家集团于2017年11月14日签订《破产财产转让协议》，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。2019年5月21日，宣城市中级人民法院裁定认可新纽置业公司管理人制作的《新纽置业公司破产财产分配方案》第五条约定，“……上海爱家投资（集团）有限公司及其在宣城市依法设立的项目公司宣城爱家置业开发有限公司（以下合并简称爱家公司）受让……”，第七条约定，“爱家公司负责在该协议签订后18个月内将新纽公司购房优先类债权人所购房屋建至单体验收并承担所有建设费用。……爱家公司逾期交付购房优先类债权人所购房屋的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权额的万分之二向相应购房优先类债权人支付违约金。……通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人若欠付宣城中行按揭贷款的，则须归还已经欠付的按揭贷款本息等（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，方可要求爱家公司交付所购房屋，……”。2019年11月8日宣城爱家置业公司向雷双喜送达《交付通知书》，告知案涉房屋交付时间为2019年11月23日。截至2020年3月26日，雷双喜在中国银行仍有11万余元逾期按揭贷款未处理，截止到2021年3月30日雷双喜仍未归还管理人保证金。 另查明，2019年11月12日，新纽置业公司管理人在全国企业破产重整案件信息网中公布了《关于交付房屋相关事项的通知》，其中公布了缴纳保证金的银行账户信息。庭审中，宣城爱家置业公司表示，不清楚在此之前是否向购房优先类债权人公布了相关银行账户信息。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案主要的争议焦点为：雷双喜直至宣城爱家置业公司通知其案涉房屋具备交付条件时，仍未向宣城中行支付欠付贷款本息并向新纽置业公司管理人缴纳保证金，是否符合《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》中约定的享有逾期交房违约金请求的情形。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据方案第七条的约定，双方义务的履行有先后顺序，即包含雷双喜在内的通过按揭贷款方式全额支付购房款的购房优先类债权人，应先归还已经欠付的宣城中行按揭贷款本息（含宣城中行已经在新纽置业公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，宣城爱家置业公司才负有履行交房及支付逾期交房违约金的义务。但在2019年11月23日之前，雷双喜既未清偿欠付宣城中行逾期按揭贷款本息亦未向新纽置业公司破产管理人缴纳保证金，故宣城爱家置业公司有权拒绝履行交房及支付逾期交房违约金的义务，故本案不符合方案约定的爱家公司向购房优先类债权人支付逾期交房违约金的情形。综上，对雷双喜向宣城爱家置业公司主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告雷双喜的诉讼请求。 案件受理费减半收取计128元，由原告雷双喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 员 张徽秦 二〇二一年六月七日 法官助理 汪 亚 书 记 员 汪盼盼 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。