新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新22民终318号   上诉人（原审原告）：运艳峰，男，1983年3月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被上诉人（原审被告）：操丽，女，1975年9月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：达朝泽，新疆宏雅律师事务所律师。   上诉人运艳峰因与被上诉人操丽房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2021）新2201民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人运艳峰，被上诉人操丽的委托诉讼代理人达朝泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   运艳峰上诉请求：1．对原审判决第三项予以改判，判决操丽承担违约责任并赔偿运艳峰因此造成的损失（标的：30,725元）；2．一、二审诉讼费用由操丽承担。事实和理由：一、一审法院认为本案中操丽不存在任何违约行为，是严重的认定错误。1．《中华人民共和国民法典》第730条规定“当事人对于租赁期限没有约定或者约定不明确的，依据本法第510条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，但是应该在合理期限之前通知对方”。从这一条法律规定来看，在租赁合同中未约定租赁期限的，出租方可随时解除合同，而且需要在合理期限前通知对方。双方在2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定了租赁期限为：2019年1月1日至2021年12月31日，即租赁合同的期限为三年。操丽在合同正常履行期间单方提出收房自用，其行为就是违约。2．一审法院引用双方签订的《房屋租赁合同》第8条第6款认定操丽不构成违约，对操丽随意解除合同的行为予以支持并对运艳峰提出要求操丽承担违约责任的主张驳回是错误的。本案所涉的《房屋租赁合同》在2019年12月23日解除，但是不代表对于导致解除合同的违约行为可以不予追究，运艳峰只要在法律规定的时效范围内主张即可，在12月24日的录音证据中，运艳峰找操丽时明确提出了要求其承担违约责任的问题，但是只不过对方不认可其违约行为而已，一审法院认定运艳峰未提出要求对方承担违约责任，这种认定显然错误。从本案客观情况及证据是可以看出操丽违约提前收房，虽然运艳峰将房屋交还给操丽，但是不能由此认定为系双方通过协商方式解除租赁合同。2019年9月30日操丽采用电话、微信方式通知运艳峰，要求收回房屋自用，即操丽以自己的行为明确向运艳峰提出不愿意继续履行合同义务，作为房东，这种要求非常强势，不容商量。运艳峰是房屋租赁合同的乙方，承租方，对操丽的提前解约是反对和拒绝的。一审中运艳峰提供了大量的证据，证实该超市也是其从周银兰处转让而来，刚经营不到一年时间，效益不错，而且进了大量的货物，运艳峰本人是不会同意提前解除合同的。一审法院把运艳峰被迫接受理解为同意解除合同，并认定为系双方协商解除合同，是错误和不公平的。二、《中华人民共和国民法典》第577条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。这是法律规定的一方不履行合同应当承担的法律后果，形式：继续履行、补救措施、赔偿损失等。本案中操丽的违约行为明确并清楚，2019年12月23日运艳峰交还房屋的行为不是双方协商的结果，而是操丽违约收房的结果，其应该承担合同约定的已交租金20%的违约责任并赔偿运艳峰的损失。运艳峰提供了一年来的收支情况证实其实际损失比违约条款约定数额大，请求赔偿损失是正当合法的。综上，请求二审公正处理本案。   操丽辩称，双方解除涉案房屋租赁合同中操丽是否违约，单方解除是否承担违约责任问题。在一审期间，双方均提供了证据，可以证实双方通过协商的方式解除了房屋租赁合同，如果操丽提前收回房屋，解除合同，运艳峰并没有提出要求操丽支付违约金，双方协商的时间是从2020年10月1日开始，一直到2020年12月23日，运艳峰搬离此房屋都没提出违约责任的问题，只是在2020年的12月20日以后，运艳峰要求操丽承担违约责任，操丽说你可以继续使用房屋。根据双方签订的房屋租赁合同第八条违约责任，据操丽了解，运艳峰在一审期间生意也不太好，本来也往外要转租，要转租必须通过操丽的认可，操丽就提前一个月和运艳峰协商，差不多到12月，运艳峰同意搬出这个房屋，所以房屋租赁合同解除是双方协商结果，双方最后也没有签订解除合同，是运艳峰自己单方面撤场。运艳峰要求操丽承担造成的损失，不应该由操丽承担。运艳峰在一审期间要求操丽承担15,000元的经济损失，因为运艳峰在开庭期间，所有的货物已经自行处理完毕，并没有产生损失，要求操丽承担损失没有法律依据。请求法院驳回运艳峰的上诉请求，维持一审判决。   运艳峰向一审法院起诉请求：1．依法判决操丽立即退还房屋押金3,000元，疫情期间租金5,000元。2．依法判决操丽支付违约金14,446元。3．依法判决操丽赔偿运艳峰2020年10月至2020年12月预期收入15,000元。4．操丽退还2020年12月18日至2020年12月30日的租金2,376元。5．依法判决由操丽承担案件受理费等费用。   一审法院认定事实：2019年1月1日运艳峰作为乙方与操丽作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定运艳峰租赁操丽位于哈密市东河区同和苑小区1栋23号66.88平方米商铺，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，房屋年租金为72,230元，合同主要条款摘录如下：“第四条1．租赁期间乙方所有费用由乙方自理，并承担相应的物业管理费用，政府有关部门征收合同以外的与经营有关的各项费用，也均有乙方支付。第八条违约责任：1．租赁期间双方必须信守合同，并约定违约金的数额为已交租金的20％。4．乙方擅自将房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金1％，以天数计算向甲方交付违约金。5．租赁期间内因不可抗力及政府因素一方向对方提出解除或终止合同，对方无权拒绝且双方互不承担违约责任。6．非因不可抗力及政府因素，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效，如乙方提出的终止或解除要求遭对方拒绝，合同仍需要继续履行。”合同签订后，运艳峰按约交纳了2019年度、2020年度房屋租金。2020年9月30日双方通话录音中显示“原：我听你说房屋要收回去还是。被：对我们自己要用。原：哦，那就没办法了。被：嗯。原告：哎，我说这整的我说我都赔老鼻子了。被：赔老鼻子了，你生意不是可以吗？原：哎，去年还可以，今年说实话这疫情当中，你看我……”2020年10月1日原、被告通话录音中显示：“原：你和姐夫商量的还是要自己用吗？被：对。原：哎呦我去，我说我这整的我说这下难受的。这两天就有人过来看店，准备就是月中旬就可能就要转呢，我这样弄的我损失一下太大了，啊姐。被：那你就提前转吗，昂。原：啊。被：那你就提前转掉吗。原：我就想的是能不能就是提前转，转掉，赶就是赶12月底之前那样子，因为这两天就有人过来她已经看好了。都谈的差不多。被：那我不管，12月31号我收房就行了。原：那那。被：你给人家说清楚。原：那就是，那我，你要像这样转掉的话那也就是害人家呢吗。被：那是你给人家说的呀，我不管啊。原：我知道，这不我。被：哎，烟烟拿了没，烟酒，好了我有事呢”下午13：53操丽在微信上对运艳峰说：“你还是搬家，我们老公说了，自己用。”运艳峰回复“哦，好的，知道了姐”10月1日下午运艳峰在微信上对操丽说“本来这两天有人过来看店呢，这下……都基本上要转了，这下整的我难受啊”操丽未予回复。10月31日凌晨00：44分操丽在微信上对运艳峰说“你好，我前天去理发了，小刘问我说你的店转的贵不容易，我老公说还是让你用。原：姐，我十月九号人家过来盘店钱给我我都没有接。我已经把货基本全部都出了，能退的货都退了”上午9：53操丽在微信上回复运艳峰说“你看吧，我们还是让你少赔（陪）钱，你继续用吧”运艳峰回复：“姐，十月一号我给你打电话就说了人家药店要盘了，过完十一节日人家过来接店面，你不同意，给我说12月31日你反正就要收店。十月9号人家来了，钱给我都不敢收。并给人家说明了由来，怕害了人家。”下午16：54操丽对运艳峰说：“你用吧”运艳峰将店内清空货架的照片发给操丽。操丽回复：不是到12月31号到期吗？你还早着呢。运艳峰又发送了五张清空货架的照片，回复：“是啊，我目前该退的都退货了，能清的货也都在清”。被：“还那你再上呗，你就用去吧，我用我就不弄了。”2020年11月20日操丽又对运艳峰说：“我看房子空了，你什么时候交给我”。原告：“你不是说12月31号之前吗？被告：是，你现在锁着呢。原告：嗯嗯，我估计腾完到12月中旬左右了。被告：哦，可以。”2020年12月18日运艳峰给操丽发微信显示“姐，房子已收拾完毕，过来给您交钥匙，您不在单位，打电话电话也关机。未予回复”运艳峰于2020年12月23日搬离案涉房屋，并与操丽委托的人员进行水卡、电卡、票据的交接，运艳峰与交接人员微信显示：“原告：姐，房子刚已经全部验收完毕，水费剩余34.08元，电费剩余：105.47元，合计139.55元。单据、票据、水电卡都已交给交接人员了。目前就剩暖气费没交，全年暖气费：66.88平方×20元=1,337.6元÷6个月=222.93元。10月15日供暖-12月底为2个月445.86元-139.55元=306.31。我还差306元。这是我给操总发的，你看看还有没有遗漏的事项。交接人员：其他也就没啥，我明天上班把东西全给她，我前面回公司她已经下班了。”因运艳峰认为操丽违约导致双方提前终止履行租赁合同给运艳峰造成损失，且操丽未向运艳峰退还房屋押金及疫情减免租金，引起本案诉讼。一审法院认为，运艳峰与操丽签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，法院予以确认，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》双方终止履行是双方协商一致还是操丽违约，操丽是否应当承担本案的违约责任。二、运艳峰主张的各项诉讼请求是否应得到支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六条约定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，第八条违约责任第六款约定“非因不可抗力及政府因素，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效，如乙方提出的终止或解除要求遭对方拒绝，合同仍需要继续履行。”通过双方的举证、质证情况，庭审中运艳峰提供其与操丽的微信聊天记录以及电话录音中运艳峰听说操丽要将案涉房屋收回自用操丽予以认可，但运艳峰未明确拒绝，亦未提出合同未到期要求操丽承担违约责任，后操丽提出让运艳峰自己使用房屋，运艳峰也未明确拒绝，从微信聊天记录看运艳峰、操丽一直处于协商状态，双方对解除合同事宜并未按照房屋租赁合同第八条第六款之规定签订终止合同书，按照双方签订的房屋租赁合同约定在终止合同书生效前，租赁合同仍继续有效，运艳峰已于2020年12月23日搬离案涉房屋并办理了房屋交接手续，运艳峰、操丽在事实上已经解除了房屋租赁合同，在解除合同过程中操丽并无双方签订的房屋租赁合同约定的违约责任之情形，故运艳峰要求操丽承担违约责任，法院不予采信。关于争议焦点二，对于运艳峰主张的各项请求法院认定如下：1．关于房屋押金3,000元及疫情期间租金5,000元，操丽对房屋押金3,000元与疫情期间租金5,000元金额予以认可，疫情期间租金5,000元操丽应予退还。操丽认为押金应当扣除租赁期间的物业费及暖气费，庭审中操丽提交了物业费收据金额为803元，因运艳峰、操丽签订的《房屋租赁合同》第四条第一款明确约定物业管理费应当由运艳峰负担，故操丽要求物业费803元在押金中扣除的意见法院予以采信。操丽提供2020年度暖气费收据金额为1,337.6元，运艳峰对暖气费的金额予以认可，但认为票据不是案涉房屋的，法院结合操丽提供暖气费收据的门牌号、供暖面积以及运艳峰认可暖气费的金额，对案涉房屋2020年度暖气费1,337.6元予以认可。根据双方签订的房屋租赁合同第四条约定承租期间暖气费亦应由运艳峰承担，运艳峰于2020年12月23日搬离案涉房屋，故2020年10月15日至2020年12月23日运艳峰应当承担暖气费的金额为615元（1,337.6元÷5个月÷30天×69天）。运艳峰、操丽交接的时微信聊天记录显示运艳峰还剩余水费34.08元，电费105.47元，故操丽应当退还运艳峰房屋押金1,721.55元（3,000元-615元-803元＋34.08元＋105.47元）。2．关于违约金，操丽不存在双方约定的违约责任之情形，故运艳峰要求操丽承担违约金14,446元，法院不予支持。3．关于运艳峰要求操丽赔偿预期收入15,000元的问题，运艳峰仅提供自行书写的账本证实预期收入，操丽亦不认可，运艳峰并未提供其他证据相互印证，故运艳峰要求操丽赔偿预期收入15,000元，法院不予支持。4．运艳峰要求退还2020年12月18日至2020年12月30日的租金问题，因双方均认可运艳峰于2020年12月23日搬离案涉房屋，双方于2020年12月23日终止履行双方签订的《房屋租赁合同》，故操丽应当退还自2020年12月23日至2020年12月30日的房屋租金1,385元（72,230元÷365天×7天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决如下：一、操丽退还运艳峰房屋押金1,721.55元，疫情减免租金5000元。二、操丽退还运艳峰自2020年12月23日至2020年12月30日的房屋租金1,385元。上述第一、二项合计金额8,106.55元，操丽于判决书生效之日起五日内支付给运艳峰。三、驳回运艳峰的其他诉讼请求。案件受理费736元（已付368元），减半收取计368元，邮寄送达费30元，合计398元，由运艳峰负担288元，操丽负担110元。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：运艳峰于2020年12月23日搬离案涉房屋，并与操丽委托的人员进行水卡、电卡、票据的交接。2020年12月24日，运艳峰与操丽通话录音显示“运艳峰问：违约方面怎么算。操丽：那我就不收房了，你租。后面我也跟你说你继续用是你不用，你还来说我违约。运艳峰：你看姐，不是这样的，10月1号我是不是也来了，也跟你谈过，就也跟你说过，你说你不管怎么弄12月31号你反正交房。操丽：谈不妥。”   本院认为，本案双方争议的焦点是：1.涉案租赁合同是否经双方协商解除，操丽是否应承担合同解除的违约责任；2.操丽是否应当承担违约金并赔偿损失。   关于涉案合同是否经双方协商解除，操丽是否应承担合同解除的违约责任问题。根据本案查明的事实，运艳峰与操丽签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限共三年，从2019年1月1日至2021年12月31日止。双方合同约定，非因不可抗力及政府因素，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效，如乙方提出的终止或解除要求遭对方拒绝，合同仍需继续履行。合同履行至2020年9月30日，操丽通过微信、电话方式提出要收回房屋自用，并提出在2020年12月31日收房。在此情况下，运艳峰既未明确拒绝解除合同，亦未主张由操丽承担违约责任。2020年10月31日双方就合同履行事宜进行协商，操丽提出继续履行合同，运艳峰虽予以拒绝，但仍未主张违约责任。一审法院综合本案的事实、证据，认定双方一直处于协商状态并无不当。2020年12月23日运艳峰搬离涉案房屋办理了房屋的交接手续，双方签订的《房屋租赁合同》于当日终止，并就水电暖进行结算，仍未提出违约责任。运艳峰在合同解除后的2020年12月24日提出要求操丽支付违约金和赔偿损失，因双方是通过协商解除合同，该项请求缺乏合同依据，本院不予支持。原审通过计算，操丽应退还运艳峰押金及房屋租金合计8,106.55元，双方均不持异议，本院予以维持。   综上所述，运艳峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费568.00元，由运艳峰负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   朱 滢   审  判  员   邱 洪   审  判  员   黑红飚   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 三 日   书  记  员   罗春婷