山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5417号 原告：赵骋,男，1996年1月6日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：钱雨、高国华，山东金盛阳律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，总经理。 委托诉讼代理人:潘园园、朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告赵骋与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告赵骋的委托诉讼代理人钱雨，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵骋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付房屋违约金39438.96元（自2018年7月1日计算至2020年3月26日，99.69平方米×0.48元/天×634天×1.3）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：赵骋与景和置业公司于2017年8月21日签订《济南市商品房买卖合同》，赵骋购买景和山庄12号楼1单元202号房屋，赵骋已经按照约定交纳总房款1395660元，根据合同约定景和置业公司应当于2018年6月30日前交付房屋，但截止到2020年3月26日才交付房屋。景和置业公司迟延交房屋的行为给赵骋造成了严重的经济损失，为维护赵骋合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，请求判决驳回赵骋诉讼请求，请求判令本案受理费由赵骋承担。一、景和置业公司未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在“最严停工令”的压力下，仅截至实际交房时景和置业公司就因政府要求被迫停工472天，是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是景和置业公司所无法预见和突破的客观因素，故景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。 二、即使认定景和置业公司应承担逾期交房违约责任，在计算逾期交房期间时，亦应按照案涉《商品房买卖合同》第八条约定，扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数以及因不可抗力事件导致的延期天数。本案中，第一，景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工天数为472天，根据合同约定该天数应予扣除；第二，景和置业公司虽已于2020年1月22日取得涉案商品房竣工验收备案证明，具备了合同约定的交付条件，但自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠肺炎病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时与赵骋办理交房事宜，直至2020年3月各行各业开始复工复产后，景和置业公司第一时间于2020年3月26日将涉案商品房交付给了赵骋。疫情的发生同样是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，景和置业公司不应承担自2020年1月23日至2020年3月26日实际交房之日期间共计63天的逾期交房违约责任。综上，即使认定景和置业公司应承担逾期交房违约责任，在计算逾期交房期间时，亦应扣除上述两项共计535天的违约天数。 三、即使认定景和置业公司应向赵骋支付违约金，赵骋主张的违约金计算方式及数额亦无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，首先，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》第九条已明确约定了违约金的计算方法及标准，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的直接按租金标准确定违约金数额或损失数额的情形。其次，原、被告约定的逾期交房违约金为每日万分之一，但累计最高不超过买受人已付房款的2%,该约定合法有效，根据合同约定，即使认定景和置业公司延期交房行为构成违约，违约金数额最高亦应为原告已付房款的2%。再次，在原、被告关于违约金计算方式的约定合法有效的前提下，如原告认为双方约定的违约金数额低于其实际损失，其应当提交其实际损失大于合同约定的违约金数额的证据，即因景和置业公司的逾期交房行为导致其租房而居而实际产生的租金费用，否则，其要求景和置业公司按照租金标准的1.3倍支付违约金无事实、合同及法律依据。 本院经审理认定事实如下：赵骋（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2017年8月21日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201723734715）约定：赵骋购买景和置业公司开发的景和山庄12号楼1单元202号房屋，该商品房建筑面积99.82平方米，合同总价款为1397480元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，赵骋向景和置业公司交纳了全部购房款1395660元，赵骋于2020年3月26日收取涉案房屋。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 赵骋主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.政府文件两份，拟证明2016年-2017年，2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从赵骋主张的逾期交房天数中予以扣除；2.竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房于2020年1月22日已经竣工验收完毕，达到交付条件;3.2020年1月24日山东省卫生健康委员会官方网站发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应》及《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》文件各一份，证明景和置业公司虽于2020年1月22日具备了合同约定的房屋交付条件，但因发生疫情，国家采取防控措施，导致景和置业公司无法及时与赵骋办理商品房交付手续，疫情属于不可抗力，因疫情原因导致的逾期期限应予扣除。 经质证，赵骋对证据一真实性无异议，但称景和置业公司在诉讼过程中，提交的政府文件并不予以证明政府要求的停工时间及停工范围，与本案工程施工实施进度相一致，故对其延期交房不应予以免责，从逻辑上看景和置业公司作为专业房产开发部门，应对工期有一个明确的并且符合实际的预期，其工期的范围应当包含各种原因导致的部分停工期间，不能因此以损害赵骋的利益为代价来规避自己的责任；对证据二真实性及证明目的无异议；对证据三真实性无异议，但与本案无关。 经审查，本院认为，景和置业公司提供的证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予采纳。涉案房屋已于2020年1月22取得竣工验收备案证明，具备了履行交付义务的法定及约定条件，但“新冠疫情”发生导致景和置业公司具备交付条件后，无法办理涉案商品房的交付事宜，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因“新冠疫情”所致逾期交付时间，本院部分予以支持，酌情扣除43天。综上，合同约定的交房时间为2018年6月30日，逾期交房天数应为2018年7月1日至2020年3月26日，扣除43天，共计591天。 另，本院的同类案件已委托评估涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，赵骋与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。赵骋已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向赵骋交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 赵骋主张参照同类案件鉴定的日平均租金即每平方米0.48元上浮30%计算违约金，自2018年7月1日计算至2020年3月26日，99.69平方米×0.48元/天×634天×1.3。景和置业公司对赵骋主张的计算标准及依据有异议，辩称景和置业公司仅应支付逾期交房行为导致赵骋租房而居而实际产生的租金费用，且合同对于违约金也有限额的约定，赵骋主张过高，景和置业公司不同意承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的逾期交房违约金的约定过高，应予调整。按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积99.69平方米×591天（2018年7月1日至2020年3月26日，扣除43天）＝28280.06元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1395660元×2%＝27913.2元），按照鉴定结论中的租金标准计算的损失数额高于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。赵骋要求调高违约金数额至该数额的1.3倍及景和置业公司要求调低违约金数额的主张，均不符合法律规定，本院不予采信。本院确定景和置业公司按照实际租金损失28280.06元支付赵骋逾期交付房屋违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向赵骋支付违约金28280.06元； 二、驳回赵骋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费393元，由山东景和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年六月三日 书记员  王志宇