河南省商丘市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫14执异45号异议人（案外人)：程什厂，男，1966年6月25日出生，汉族，住河南省柘城县。申请执行人：中原银行股份有限公司商丘分行，住所地河南省商丘市商字广场东北角，统一社会信用代码91410000737410469E。法定代表人：郭磊，该行行长。委托诉讼代理人：高习文，河南瀛宋律师事务所律师。被执行人：商丘市忠发置业有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区神火大道与香君路交叉口西北角，统一社会信用代码914114005672908388。法定代表人：韩红山，该公司执行董事。被执行人：商丘市港湾酒店有限公司，住所地河南省商丘市梁园区文化路与中州路交叉口东北角，统一社会信用代码914114020909059455。法定代表人：杨东生，该公司执行董事。被执行人：杨东生，男，1974年11月10日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。被执行人：崔雪涛，男，1976年7月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。本院在执行中原银行股份有限公司商丘分行（以下简称中原银行商丘分行）与商丘市港湾酒店有限公司、商丘市忠发置业有限公司（以下简称忠发公司）、杨东生、崔雪涛金融借款合同纠纷一案中，程什厂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。程什厂向本院提出执行异议请求：解除对位于柘城县未来大道北天平路西天平佳苑1幢3单元302号房产（以下简称302号房屋）的查封，并中止执行。事实和理由：1.2014年，程什厂购买忠发公司开发的302号房屋，在交付了20000元定金后，与忠发公司柘城分公司签订了天平佳苑预定协议，后于2014年3月3日转账支付254000元，交付了274000元的全款。2014年7月26日忠发公司柘城分公司签订楼宇交接书移交该房屋，程什厂缴纳物业费，装修入住至今。2.河南省柘城县人民法院（以下简称柘城法院）（2020）豫1424民初2948号民事调解书已经确认程什厂为302号房屋的所有权人，程什厂为实际所有权人。忠发公司在将房屋出售后又将该房屋抵押给他人，不受法律保护。商丘市中级人民法院查封行为侵犯了程什厂的合法权益，应停止对房屋的执行，解除查封。中原银行商丘分行称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，程什厂与忠发公司之间签订的仅仅是预约合同，并不是正式的商品房买卖合同，而且程什厂始终没有办理房屋过户手续，怠于行使自己的权利，对房屋未能过户存在重大过错。因此，程什厂的异议理由没有事实和法律依据，应当驳回。忠发公司、商丘市港湾酒店有限公司、杨东生、崔雪涛均未作书面陈述。本院查明：中原银行商丘分行与商丘市港湾酒店有限公司、忠发公司、杨东生、崔雪涛金融借款合同纠纷一案，河南省商丘市睢阳区人民法院（以下简称睢阳区法院）2019年6月24日作出（2019）豫1403民初4054号民事调解书，已经发生法律效力。因商丘市港湾酒店有限公司、忠发公司等未按上述生效调解书履行义务，中原银行商丘分行向睢阳区法院申请强制执行。睢阳区法院于2020年10月16日立案执行，案号为(2020)豫1403执2406号。因案件需要,2020年10月29日本院作出(2020)豫14执监13号裁定,裁定睢阳区法院（2019）豫1403民初4054号民事调解书由本院执行。本院于2020年11月3日依法提级立案受理，于2021年3月2日作出（2021）豫14执242号之一执行裁定，裁定：查封忠发公司位于柘城县未来大道北天平路西天平佳苑1幢27套房产（不动产权证号为柘城房权证柘城县字第××号、20××56号、20××50号、20××54号、20××57号、20××26号、20××27号、20××59号、20××28号、20××61号、20××58号、20××29号、20××63号、20××30号、20××64号、20××67号、20××31号、20××32号、20××33号、20××34号、20××36号、20××68号、20××37号、20××38号、20××40号、20××41号、20××42号）、2幢13套房产（不动产权证号为柘城房权证柘城县字第××号、20××97号、20××76号、20××88号、20××77号、20××89号、20××78号、20××90号、20××79号、20××91号、20××02号、20××01号、20××69号）。查封期限三年，自2021年3月4日至2024年3月3日止。另查明，302号房屋2016年6月2日取得不动产权证号为柘城房权证柘城县字第××号，中原银行商丘分行2016年6月15日就302号房屋取得柘城房他证2016字第××号他项权证，设定最高额抵押，债权数额为170000元，抵押权设定日期为2016年6月13日至2019年6月13日。程什厂在查封期限内，针对302号房屋向本院提出书面异议。异议期间，程什厂提交2021年6月6日加盖河南顺腾物业管理有限公司天平佳苑管理处印章的证明、2014年2月16日加盖忠发公司柘城分公司公章的“天平佳苑预定协议”、2014年7月26日加盖忠发公司柘城分公司公章的“楼宇交接书”、2014年3月3日它代本POS消费254000元的银行交易明细、2014年2月16日20000元、2014年3月3日254000元等二份加盖天平佳苑收款专用章的收款单、2014年7月26日加盖上海虞新物业管理有限公司商丘市睢阳区第一分公司天平佳苑管理处收费专用章的公共证明费换票凭证、装修垃圾清运费换票凭证、物业费换票凭证各一份，2021年6月6日加盖河南顺腾物业管理有限公司发票专用章的物业费换票凭证，以及未加盖印章的水费、电费、物业费等凭证计10份。另提交柘城法院2020年8月4日作出的（2020）豫1424民初2948号民事调解书一份，案件当事人为原告程什厂、被告忠发公司、忠发公司柘城分公司，调解内容为：一、忠发公司柘城分公司开发的302号房屋所有权归程什厂所有；二、忠发公司、忠发公司柘城分公司自愿于2020年11月4日之前协助程什厂办理302号房屋的房产证，如逾期不办理忠发公司、忠发公司柘城分公司自愿支付程什厂违约金20000元。该调解书2020年8月4日送达给双方当事人。本院认为，本案程什厂依柘城法院2020年8月4日（2020）豫1424民初2948号民事调解书排除对302号房屋的执行，根据《执行异议和复议规定》第二十五条第二款“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”第二十六条“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持；（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”本院2021年3月2日作出（2021）豫14执242号之一执行裁定对302号房屋予以查封，（2020）豫1424民初2948号民事调解书于2020年8月4日产生法律效力，虽然该民事调解书生效于302号房屋查封之前，因不是《执行异议和复议规定》第二十六条规定的判决、裁决，故不产生排除执行的法律效力。审查程什厂的其他证据，本院认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，程什厂与忠发公司签订的《天平佳苑预定协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间等内容，且程什厂支付了购房款，有忠发公司为程什厂出具收据为证，因此，上述《天平佳苑预定协议》应认定为商品房买卖合同。第二，《天平佳苑预定协议》签订的时间为2014年2月16日，302房屋办理抵押登记的时间为2015年6月15日，302房屋被查封的时间为2021年3月2日。因此，程什厂与忠发公司签订《天平佳苑预定协议》的时间早于302房屋办理抵押登记和查封时间。第三，有效证据证明程什厂在抵押、查封前已合法占有302房屋，且302房屋分割登记在忠发公司名下时间为2016年6月2日，该房屋2016年6月15日即设定了抵押权，显然忠发公司将房屋分割登记在自己名下的目的是保证自己能够自由设定抵押权，该分割并设定抵押的行为导致房屋无法过户到程什厂名下，本案可以认定非程什厂自身原因未办理过户登记。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定以及本案事实看，程什厂已经享有足以排除执行的民事权益，中原银行商丘分行的抵押权不能对抗程什厂。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对柘城县未来大道北天平路西天平佳苑1幢3单元302号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  闫文超审判员  王颖萍审判员  李念武二〇二一年六月二十三日书记员  段 培