北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8163号上诉人（原审被告）：北京汉府雅苑房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区龙旺庄路路西京客隆4层（北京金朝宾馆有限公司）A196号。法定代表人：谭硕，经理。委托诉讼代理人：窦锦波，天津庆江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张姚，女，1983年4月9日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：田爱京，北京嘉品律师事务所律师。上诉人北京汉府雅苑房地产经纪有限公司（以下简称汉府雅苑公司）因与被上诉人张姚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人汉府雅苑公司的诉讼代理人窦锦波，被上诉人张姚及其诉讼代理人田爱京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉府雅苑公司上诉请求：1.对一审判决第一项依法改判，驳回张姚一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由张姚承担。事实和理由：一、一审法院认为汉府雅苑公司与张姚签订的合同，名为联合建房实际为买卖房屋的合同，过于片面，一审中张姚提交的证据不能证明双方存在买卖合同关系。双方签订的合同是联合建设开发合同，并且合同也约定了双方联合建设开发的合作模式、开发费用、开发后享受的权益分配等，一审法院认定法律关系错误。二、一审法院适用法律错误。一审庭审中，汉府雅苑公司与张姚明确涉案房屋为小产权房，根据现有法律规定，小产权房的效力问题，不应属于法院审理范畴。一审法院以涉案房屋建设缺乏相关合法审批手续为由，判令汉府雅苑公司将联合开发建设的款项予以返还，而审批手续不全不应是返还费用的理由。一审法院未对涉案房屋的性质及有效性进行认定，直接判令返还，没有法律依据。张姚辩称，不同意汉府雅苑公司的上诉请求和理由。双方所签合同名为联建，实为买卖，从合同条款中可以看出，除了交款以外，张姚没有其他义务，合同中还约定了交房时间和物业费。合同约定的交房时间已到，但是汉府雅苑公司没有向张姚交付房屋，应当全额退款。张姚向一审法院起诉请求：1.判令汉府雅苑公司返还张姚人民币651523元；2.判令汉府雅苑公司就上述651523元向张姚支付利息（计算方式：自2019年10月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.案件受理费由汉府雅苑公司承担。一审法院认定事实：2019年10月14日，张姚（乙方）和汉府雅苑公司（甲方）签订“×联合建设合同”，约定甲方与乙方联合开发××项目，由甲方负责项目及相关设施一切建设事宜。第一条“合作方式”约定甲方全权负责本项目的建设事宜，并负责本项目的统一运营管理，乙方不参与本项目的实际建设及经营，也不享有甲方经营分红等权利，但负责投入联合建设投资款……。第二条“建设投资”约定乙方可分得房屋建筑面积60.89平方米，向甲方支付联合建设投资款651523元整。第三条“分配房屋”约定乙方分配所得房屋为北京市×××的房屋。第四条“房屋交付”约定本房屋交付时间为2019年12月30日，具体交房时间如有调整，以甲方书面通知为准，若乙方未于甲方书面通知的交付日办理本房屋交付手续，即视为甲方已按本合同约定向乙方履行了交付房屋的义务，自甲方书面通知乙方入住之日起计收物业费及其他相关费用（物业费每平米2.8元）；按照房屋建设面积60.89平米支付2046元物业费。第五条“使用期限”约定，该房屋使用期限内，如本项目具备出售条件，乙方具有优先购买权，乙方所支付的联合建设投资款即为该房屋的全部购房款。第六条“装修标准”约定为精装修。第七条“公共配套”约定甲方承诺本房屋正常使用，直接关联下的下列基础设施、公共配套建筑，按以下约定达到使用条件：上水、下水、电等在房屋交付时达到使用条件。第八条“权利归属”约定乙方享有本协议约定的甲方分配给乙方的房屋占用、使用、收益、处分等全部权利，乙方有权将甲方分配给乙方的房屋进行转租、转让、抵押、继承……。合同约定了其它权利义务。张姚通过银行转账方式，分批次共向汉府雅苑公司支付款项人民币651523元，汉府雅苑公司于2019年12月14日出具收据载明：今收到张姚交来×××房款人民币陆拾伍万壹仟伍佰贰拾叁元整。一审庭审中，双方均称涉案房屋无相关规划审批手续。关于合同性质，张姚认为该合同名为联合建设合同，实际应当为房屋买卖合同，汉府雅苑公司认为涉案合同应当为联合建设合同。经法庭询问，张姚称从未实际收到过涉案合同的房产，汉府雅苑公司称已经对张姚交付了房产，但未提交任何证据。另经法庭询问，张姚在签署合同时未查询汉府雅苑公司相关资质的原件，仅看了复印件。一审法院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张姚和汉府雅苑公司经过协商达成一致意思表示，签订“×联合建设合同”，根据一审法院查明的事实，张姚并未实际参与“联合建设”活动，而只是向汉府雅苑公司交付房款，并约定在汉府雅苑公司完成涉案房屋建设后，再向张姚交付房屋，张姚签订合同的目的以及该联合建设合同的实际履行均表明系购买房屋而非建设房屋，故合同虽名为“×联合建设合同”，实际应当为房屋买卖合同。虽然案涉房屋未取得完整的规划审批手续，但并不能否定张姚和汉府雅苑公司在签订合同时所达成的一致意思表示。张姚称从未收到过汉府雅苑公司任何房屋或钥匙，亦未收到过汉府雅苑公司的交房通知，汉府雅苑公司虽称已经向张姚交付了房屋及钥匙，但未提交任何证据予以证明，故对于汉府雅苑公司的辩称，一审法院不予采信，又因涉案房屋建设缺乏相关合法审批手续，故汉府雅苑公司应当将收取的房款返还张姚。关于张姚利息损失的主张，张姚在与对方达成约定时未能尽到审慎义务，应当对自己的损失承担责任，故对于张姚利息损失的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决：一、汉府雅苑公司返还张姚房款人民币651523元，于判决生效之日起七日内给付；二、驳回张姚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉合同的性质、效力以及汉府雅苑公司是否应向张姚返还房款。关于案涉合同的性质。根据已经查明的事实，张姚并未实际参与玖浩画院项目的“联合建设”活动，而只是向汉府雅苑公司交付房款，且双方约定汉府雅苑公司在项目建成后向张姚交付案涉房屋，张姚对该房屋享有占有、使用、收益、处分等全部权利。因此，一审法院认为案涉合同名为《×联合建设合同》，实际应为房屋买卖合同，并无不当，本院予以确认。关于案涉合同的效力。本案中，汉府雅苑公司并非房地产开发企业，其提供的证据不足以证明其已经取得案涉房屋所在土地的土地使用权，且其认可未取得建设工程规划许可证，故汉府雅苑公司与张姚签订的《×联合建设合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审判决汉府雅苑公司返还张姚房款651523元，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，汉府雅苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决未对《×联合建设合同》的效力作出认定，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16796号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16796号民事判决第二项；三、确认北京汉府雅苑房地产经纪有限公司与张姚于2019年10月14日签订的《×联合建设合同》无效；四、驳回张姚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5328元，由张姚负担170元（已交纳），由北京汉府雅苑房地产经纪有限公司负担5158元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费10315元，由北京汉府雅苑房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年六月二十三日法官助理 田子阳法官助理 孟 磊书 记 员 刘怡然