陕西省靖边县人民法院民事判决书                       （2021）陕0824民初1572号     原告:张喜强，男，1976年1月23日出生，汉族，住靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告:榆林市怀远房地产开发有限公司住所地：榆林市高新技术产业园区文景小区2号楼2层法定代表人：徐怀利，系公司执行董事委托诉讼代理人：冯玲玲，陕西秦靖律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告张喜强与被告榆林市怀远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，由审判员姬登峰担任审判长并主审，由审判员樊勃，人民陪审员郭晓龙参加评议，于2021年5月14日公开开庭进行审理。原告张喜强委托诉讼代理人杜善有、被告榆林市怀远房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告与原告解除合同；2、依法判令被告向原告支付违约金59808元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告到XX楼XX镇XX号楼XX单元XX住房，并与被告签订《商品房预售合同》。签订合同后，售楼部首先到靖边建设银行直接为原告办理了购房借款，然后收缴了原告的大修基金和契税，说明方可办理房产证。预售房合同约定，从原告接房之日起，被告在二年之内办理完原告的房产证。否则原告有权解除合同（详见合同书第15页转移登记）。至今时过6个年头，被告给原告办不了房产证而违约，请求法庭支持原告解除合同；被告将预售房合同送档建设银行一份，可证明预售房保证手续齐全，质量合格，不影响原告（购房人）还房贷。但该预售房建成后，未经有关部门验收的烂尾工程，烂尾现场：楼地基下陷、主墙决裂，使用发现管网、门、窗全次品和无消防的安全隐患，严重违约合同规定的房屋质量（见合同书12页第16条商品房质量）。以上商品房建成后，即没有房产证，又没有合格的房屋质量，严重违反合同规定，请求法庭支持原告解除合同，按照合同规定计退原告的房款，判处被告按合同规定计付2014年11月25日起至2021年3月5日的违约金59808元，之后，到解除合同止，或办理到房产证止。诉讼过程中原告将诉讼请求变更为：1、依法确认原告、被告之间签订的《商品房预售合同》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实理由变更为：2021年4月20日，由靖边县人民法院民二庭开庭审理原告崔建国等11人诉被告榆林市怀远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的法庭上，因被告出示原告一直未见过的《靖边县商品房预售许可证》，原告才真正知道被告预售房屋的系省级重点保障性住房，该住房供应对象是指低收入家庭住房困难，没房人的住房。这种房与商品房性质不同，属于不完全产权的住房。但被告将东坑镇幸福家园A区政府建设的保障性住房，虚构成完全产权的商品房高价预售，每平米比政府限价的保障性住房都高出数千元盈利，与原告签订了商品房买卖合同，同时收缴了原告的契税，原告不能拥有登记完全产权的房产证。时至今，已过八年之久，证实该商品房预售合同已成欺诈原告的证据，根据合同法第五十二条（一），一方以欺诈手段订立的合同，损害国家利益，合同无效。请求法庭支持。被告榆林市怀远房地产开发有限公司辩称，涉案《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规关于效力性强制性规定，为有效合同，原告和被告应当按照合同约定继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2013]7号第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在原告和被告签订合同时，被告已经取得商品房预售许可证，不存在合同无效的情形。本案中原告已支付购房款，被告按照合同约定交付涉案房屋于原告占有使用，原告已装修入住至今，双方之间的买卖合同目的已经实现。综上应当驳回原告的诉讼请求。经庭审质证和合议庭合议，本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提交的《商品房预售合同》及照片因其来源及形式要件符合法律规定，客观、真实，且与案件具有关联性，故对其真实性予以确认，对其证明原告以总价款356362元购买被告开发的位于靖边县东坑镇新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX住房的事实予以确认。对被告提交的《靖边县商品房预售许可证》、建设工程竣工验收报告、规划、环保、防雷档案专项验收文件、竣工验收签证单、竣工验收备案表，经本院与原件核实，对其真实性予以确认。结合案件庭审以及证据，本院查明以下事实：2014年8月20日，原告张喜强与被告榆林市怀远房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定：第一条，项目建设依据，1、出卖人以出让方式取得坐落于靖边县东坑镇新区XX路东地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为靖国用(2013)D50，土地使用权面积为46175㎡，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，土地使用年限自2013年8月22日至2083年8月23日止。2、出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目【地名核准名称】暂定为幸福家园A区，建设工程规划许可证号为：建字第XXXXXXXXXXX4036，建设工程施工许可证为：201XXXXX.49.50.51。第二条，预售依据，该商品房已由住建局批准预售，预售许可证为：靖住建预售证第000045，第三条，该商品房为第一条规定项目中的10号楼3单元602住房住房，房屋总价款为356362元。付款方式为：按揭贷款24万元，其余为首付款。交房时间为：2014年8月30日。合同签订后，原告向被告交付全部购房款。涉案房屋原告已经装修使用。另查明，2013年9月23日，靖边县住房和城乡建设局向被告榆林市怀远房地产开发有限公司颁发《靖边县商品房预售许可证》，预售许可证为：靖住建预售证第000045。该许可证内容为：“售房单位：榆林市怀远房地产开发有限公司，项目名称：幸福家园A区保障性住房，项目坐落：靖边县东坑镇新区。经审查（右列）商品房屋准予公开预售：3号、4号、11号（六层，住宅）108套，5号、6号（六层，住宅）48套，8号、9号（十一层，住宅）132套，7号、10号（十一层，住宅）132套，商1号、2号、3号（二层，商业）31套。靖边县住房和城乡建设局，二〇一三年九月二十三日”。再查明，2013年5月23日，靖边县人民政府办公室印发的第十五次靖边县人民政府专项问题会议纪要《关于加快推进东坑省级重点示范镇和东坑现代农业示范园区建设设计有关问题的纪要》显示：“一、（四）、原则同意东坑镇关于将东坑镇保障性住房建设用地性质由经济适用住房划拨建设用地，通过土地招拍挂程序变更为限价商品房建设用地的意见……”。本院认为本案的争议焦点为：原告、被告之间签订的《商品房预售合同》是否无效。首先，关于本案法律适用问题，依据第一条第二款：民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律和司法解释，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案应当适用当时的法律和司法解释。其次，关于本案合同效力问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据上述法律规定，涉案合同未违反法律和法规关于效力性强制性规定，且在双方签订涉案合同时，被告已经取得商品房预售许可证明，故应为有效合同，原告和被告应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告主张被告将“保障性住房”以“商品房”价格出售构成欺诈为由请求确认合同无效，本院认为，涉案房屋建设用地采取出让的方式取得，并经靖边县住房和城乡建设局批准准予公开预售，而且2013年5月23日靖边县人民政府办公室印发的第15次靖边县人民政府专项问题会议纪要《关于加快推进东坑省级重点示范镇和东坑现代农业示范园区建设设计有关问题的纪要》中：第一条第四项“将东坑镇保障性住房建设用地性质由经济适用住房划拨建设用地，通过土地招拍挂程序变更为限价商品房建设用地”，据此可以确认涉案房屋为限价性商品房。对于涉案《靖边县商品房预售许可证》显示“幸福家园A区保障性住房”仅为项目名称不影响房屋的性质。而且《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项以欺诈为由签订的合同无效，所损害的法益客体是国家利益，原告提供的证据不足以证明涉案合同在签订过程中损害到国家利益。故原告以“欺诈”为由请求确认涉案合同无效的理由不成立。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张喜强的诉讼请求。案件受理费1294元，由原告张喜强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                              审  判  长  姬登峰                          审  判  员  樊  勃                          人民陪审员  张小伟                          二0二一年六月二十八日  书  记  员  贺炳瑞                       1