河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1657号上诉人（原审被告）：刘二强，男，1983年1月14日生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：赵海辉，河南云台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南博暄物业服务有限公司，住所地：修武县青龙大道丰收路交叉口东北角。法定代表人：冯小杰，总经理。委托诉讼代理人：杜向军，男，1973年12月12日生，汉族，住修武县。该公司员工。上诉人刘二强因与被上诉人河南博暄物业服务有限公司（以下简称博暄物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省修武县人民法院（2021）豫0821民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。刘二强上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清,适用法律错误。具体理由：一、自2019年12月6日双方之间的租赁限期届满后,在被上诉人与次承租人赵建明间形成了新的房屋租赁合同关系,合同义务人应是次承租人赵建明。本案中,上诉人于2019年6月12日已经将案涉房屋转让给赵建明,此事被上诉人一开始就知晓，一审上诉人提供有“2019年6月11日的微信聊天记录”、“2019年7月25日被上诉人的工作人员李经理和次承租人赵建明的微信聊天记录”相关证据，且被上诉人在法庭调查中质证认为:“微信聊天记录只能说明当时李经理知晓此事”，后赵建明自2019年6月12日占有、使用房屋至今。根据《中华人民共和国民法典》第718条的规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。”本案中,被上诉人对于转租事实在知晓的情况下,并未在六个月内提出异议,则发生视为同意转租的法律后果。现上诉人与被上诉人间的租赁合同期限已于2019年12月6日届满,故应自双方租赁期限届满后,在被上诉人与次承租人赵建明之间形成新的租赁合同关系,此时,上诉人已不再是新的租赁合同的当事人,且次承租人赵建明实际占有案涉房屋,故被上诉人的请求无事实基础。二、上诉人在合同有效期间内,已经按约全面履行了自己的义务,现合同已到期,因租赁合同产生的权利义务已经终止。根据《中华人民共和国民法典》第716条第1款的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”本案中,双方间的租赁合同至2019年12月6日届满,且上诉人在合同有效期内未拖欠任何租金,已经全面履行自己的义务,并未有任何违约行为,双方的权利义务也因全面履行而终止。另,次承租人已经于2019年6月12日实际占有案涉房屋,在被上诉人与次承租人赵建明间形成新的租赁合同关系,上诉人已不再是新合同的当事人。综上,被上诉人的诉请无事实和法律依据,请求二审判如所请。博暄物业公司辩称：2019年12月6日，双方之间房屋租赁合同期满后，我公司未与次承租人签订房屋租赁合同，不存在合同义务关系。上诉人所述没有事实依据，恳求二审法院驳回上诉，维持原判。博暄物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告停止侵权行为,立即交还租用原告的修武县丰收路与青龙大道交叉口东北角的(宁城尚景)小区1号楼底商1号房；2、判令被告赔偿其侵权行为给原告造成的经济损失55900元(暂计算至2021年1月6日)；3、判令被告补交水费733.40元；4、案件诉讼费由被告承担。一审法院查明：2016年9月7日,原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于修武县××与××大道东北角××宁城××楼底××号房屋出租给被告。房屋建筑面积215㎡，约定合同履行期限2016年12月7日至2019年12月6日,月租金2150元,水电费被告承担。双方签订租赁协议后,乙方不得改变经营用途,未经甲方书面同意不得转租、转借,如被告未在约定期限按照要求返还房屋,按照本协议约定的租金双倍赔偿甲方损失。2019年6月12日被告将该房屋转租给第三人。2019年9月9日修武县住房和城乡建设局下达通知:原、被告《房屋租赁协议》中的涉案房屋到期后,不得再经营餐饮服务业。2019年12月6日双方租赁协议到期后,被告未向原告交还租赁房屋,合同履行期限内,被告尚欠原告水费733.4元。另查明,案外人赵建明诉本案被告刘二强解除房租租赁合同纠纷一案,该院于2019年3月19日受理,要求解除与刘二强2019年6月16日签订的转让协议,刘二强返还转让费55392.29元。目前该房屋一直处于闲置状态。一审法院认为,原、被告之间的《房屋租赁协议》合法有效。由于该房屋从2018年起禁止从事经营餐饮业，协议到期后，被告应返还原告房屋,否则应按协议约定的租金赔偿原告损失。原告要求按协议约定租金双倍赔偿损失,考虑受疫情和政策影响,过高部分不予支持。故依据《中华人民共和国民法典法》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百一十六条之规定,一审法院判决:一、解除原、被告之间的房屋租赁协议。二、刘二强于判决生效之日起十五日内返还河南博暄物业服务有限公司位于修武县××与××大道东北角××宁城××楼底××号房屋。三、刘二强按月租金2150元从2019年12月7日起支付河南博暄物业服务有限公司房屋租金直至返还租赁房屋止。四、刘二强于判决生效之日起十五日内支付河南博暄物业服务有限公司水费733.4元。五、驳回河南博暄物业服务有限公司的其他诉讼请求。刘二强如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215元,减半收取为608元,由刘二强负担,暂由河南博暄物业服务有限公司垫付,待执行时一并给付。二审中，上诉人刘二强围绕其上诉请求向本院提供：其与案外人赵建明录音一份(载体光盘一张、书面材料一份），证明其转让涉案房屋时，和案外人一同找到被上诉人时任经理，时任经理允诺待上诉人的租赁合同到期后，赵建明在续交房租时将合同更改过来，并且随后更换的几任经理均知道该转让事实，且均跟案外人沟通过交房租的事情，但被上诉人在6个月内未提异议，视为同意转租。博暄物业公司质证称，该证据是上诉人与案外人赵建明之间的电话录音，赵建明与被上诉人之间不存在合同关系，与本案无关，我方不予认可。博暄物业公司提供：证据一、与原合同负责人微信聊天记录1份共计2页，证明被上诉人未同意上诉人进行转租房屋，未承诺合同到期与案外人签订房屋租赁合同；证据二、上诉人第三年度（2018.12.6-2019.12.6）租赁费交纳收据一份，证明在合同期限内所交纳的租赁费为上诉人本人缴纳，被上诉人与案外人不存在租赁关系；证据三、当庭播放被上诉人与案外人赵建明的通话录音（提交载体优盘一个），证明被上诉人通知过要求返还房屋，是上诉人与赵建明之间存在纠纷造成上诉人无法返还房屋。刘二强质证称：对证据一的真实性有异议，聊天记录所说与真实情况不符，与我方提供的录音内容相反；对证据二真实性无异议，对证据指向有异议，能证明上诉人按约全面履行合同义务，在合同有效期内没有任何违约行为；对证据三的真实性无异议，证据指向有异议，该证据可以证明案涉房屋是由案外人赵建明实际占有，被上诉人主张的义务人应是赵建明。本院认为，刘二强提供的录音证据系其与案外人之间的录音，不能证明博暄物业公司同意刘二强将涉案房屋转租的事实存在；博暄物业公司提供的证据不影响本案事实的认定，故不再评析。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，就涉案房屋的租赁，上诉人刘二强是否与案外人（或者第三人）签订转让或转租协议，均不能否定其与博暄物业公司之间的租赁合同关系，同时，刘二强亦没有有效证据证明博暄物业公司同意其转租；即便是博暄物业公司同意刘二强将租赁物转租给第三人，那么刘二强与博暄物业公司之间的租赁合同关系依法仍继续有效，故刘二强仍应按照租赁合同约定履行其义务。刘二强关于博暄物业公司与案外人（第三人）已形成了新的租赁关系，其已不是合同义务人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人刘二强的上诉请求不能成立，应予以驳回。涉案租赁合同的签订、履行均发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，原审适用《中华人民共和国民法典》予以裁判不妥，但处理结果并无不当，二审予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1215元，由上诉人刘二强负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 张雪娇二〇二一年六月二十一日书记员 王向静