黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终851号上诉人（原审原告）：田海，男，1951年2月14日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审被告）：赵晓芳，女，1973年3月16日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：朱国臣，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。上诉人田海因与被上诉人赵晓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人田海上诉请求：1.撤销原审判决，改判赵晓芳返还田海购房定金50,000元；2.由赵晓芳承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，未显示公平公正，请求改判。一、关于认定违约问题。2020年1月17日，案涉房屋办妥了产权证，房主是赵晓芳配偶何彬。赵晓芳律师称其为夫妻共同房产。合同约定房屋产权证下来后，由赵晓芳以公证书的形式将产权公证给田海，而不是立即过户。过户是在产权证满两年以后办理(这是应赵晓芳的要求，双方同意约定的）。这一点是案涉房屋与其他房屋交割的不同之处，原来现成的合同格式条款没有这一条，因此在手写部分进行了说明。格式条款与手写条款没有矛盾。一审对此有误读。赵晓芳已是房屋产权夫妻财产共有人，但在4月16日，案涉房屋产权证变更登记为何彬、赵晓芳。赵晓芳是否是房屋主人，如果不是，则有违诚信原则，首先违约。判决书称“双方有效的约定为待被告房产证办理完毕后再办理委托公证手续。被告于2020年4月16日房屋产权证办理完毕”，将3月15日的期限定到4月16日或以后更远，意思是产权证什么时候办下来什么时候算，有违合同本意。赵晓芳持1月17日其夫妻共有的、登记为其配偶何彬的产权证的效力如何，希望二审法官予以查明。按照通常的房屋买卖程序和本合同的约定，在2020年3月15日之前，按照如下程序：1)赵晓芳办理完产权证；2）将产权证通过公证书的形式公证给田海而不是直接过户；3）田海给付赵晓芳70%的房款55万元；4）赵晓芳腾房交钥匙；5）双方结清水电等一切费；6）产权证满两年以后过户，田海付清全款。2020年3月15日是一个重要的时间节点，以上主要事项必须在这之前完成，提前可以，不能拖后。3月16日下午，田海打电话追问，这一问，“问炸了”。据称赵晓芳3月21号拿着钥匙到中介那里去交房。因第1步赵晓芳办理完产权证的程序还没完成，下一步程序不应进行，故赵晓芳交房是假，反污田海违约，其无交房的诚意也不具备交房的条件。一审判决认定赵晓芳在3月21日主动到盈创经纪公司办理案涉房屋交接(主动)，又说因为疫情影响搬家车进不了小区，无论赵晓芳搬家与否，一审法院都判田海违约，前后矛盾。自签订房屋买卖合同以来，田海向赵晓芳交付定金50,000元，向中介交了佣金5000元，即使本人也受到疫情影响，在3月15日之前都严格履行了合同。3月15日以后，明明是赵晓芳违约在先，既不向田海道歉，也没有向田海交付违约金，也不与田海商议变更合同，却判田海违约，田海不服，坚决反对。二、关于疫情影响的问题。1.赵晓芳2020年1月就已经办好了产权证，距3月15日还有2个多月的时间，完全可以通知田海，办理完将产权证书公证给田海的事项，应该不受疫情影响。2.即使受疫情影响，完全可以通过变更合同的方式来解决。3.疫情对当事人双方的影响都是同样存在的，田海的原住房因疫情也没有售出，影响了资金的周转。田海在赵晓芳所录的电话录音中反复强调的是“在3月15日之前，我就是砸锅卖铁借钱，也要按合同履行，支付55万元的购房款”，并没有因为疫情影响而不执行合同。所以，以疫情为由对赵晓芳做出有利判决，对田海是不公平的。4.疫情属不可抗力，法律有专门的处置原则和办法，但赵晓芳未依照《中华人民共和国合同法》一百一十八条规定办理。5.赵晓芳因为疫情可以违约有理，而且违约在先，田海因为受到赵晓芳违约影响，进而做出反应却被判无理，这个判决因果关系本末倒置，不合逻辑，不符合法理。6.判决书中一说赵晓芳没有违约，按期履行了合同，又说受疫情影响交付了房屋，还说各小区不许搬家公司进入，赵晓芳却搬家去中介交房了。这是相互矛盾不能成立。三、关于解除合同的协议。2020年4月9日，赵晓芳约田海带着合同在其汽车里见面，要求解除合同，别耽误其卖房，田海同意。虽然案涉解除合同的协议未对定金作出约定，也未载明解除原因，但赵晓芳“不会要你的钱，会返回定金的”的口头承诺是肯定有的。4月9日以后，田海将50,000元定金转账给中介公司的证据提供给赵晓芳。此后赵晓芳通过此证据进行诉讼，从中介公司顺利要回了3万元定金。赵晓芳说因忙调转去广州工作，定金的事以后再处理。以上事实，说明赵晓芳有偿还定金的承诺，如果没有这个承诺田海不会在解除合同的协议上签字。因解除合同的协议上既没有田海放弃定金的表示，也没有赵晓芳要求田海放弃定金的表示，赵晓芳在微信里也表示卖完房子再处理归还定金的事，田海提供了相应的微信来往等证据来佐证，应该根据人们正常活动的逻辑和轨迹做出符合情理的推断，请法院对解除合同的协议作出正确判断。四、案涉房地产买卖合同中开篇就写着三方应该本着自愿、平等、诚信、互利的原则。但在整个事情的过程中，另二方却完全是“忽悠、挖坑、玩套路、隐瞒实情”。1.2019年12月14日，赵晓芳与中介称房子底价为78万，不能再便宜了。5个月以后田海得知此房底价是74万，多卖的4万约定由赵晓芳和中介对半分成。2.田海开始只同意交2万定金，赵晓芳和中介忽悠说有好几家人都要抢着买这房，交5万就定死了，而且忽悠田海的妻子附和。3.中介说田海现有住房一个星期就能卖出去，出售款可以买赵晓芳的房子。田海签了买房合同的同时，与中介公司签了卖房委托合同，结果几个月也没卖出去。4.赵晓芳的房子在买卖期间牵涉诉讼，从未告知田海知情。5.签订房屋买卖合同之后，赵晓芳又说要与田海更名过户，因不与合同相符，被田海拒绝。6.2020年1月17日，赵晓芳已经办理完了产权证，为何彬的名字。4月16日，产权证上的名字又变成了何彬和赵晓芳的名字，不知有何隐情。7.3月21日，赵晓芳在其他人帮助下与田海通电话，反复发问套话进行录音，而不是自然状态的录音。8.4月9日是赵晓芳让田海签了解除合同的协议，不给其过多思考的时间，关键是定金偿还的事情口头答应却在字面上不留痕迹。田海帮赵晓芳向中介公司要回了30,000元定金，此后赵晓芳借故拖延时间不予返回定金。综上所述，请求法院查清事实，依法公平公正予以改判。被上诉人赵晓芳辩称，不同意返还定金5万元，也不应返还，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。赵晓芳并没有违约，自双方签订房地产买卖合同后，赵晓芳一直积极履行合同。因为疫情的原因在房地产买卖合同约定的2020年3月15日之前，无法及时完成房屋的交付，在疫情政策缓解的时候，赵晓芳于2020年3月21日主动到房地产中介公司，要求交付房屋。因田海不买了而不能完成房屋的交付。双方签订的房地产买卖合同第七条第四项约定，甲方先期办理产权证，然后再办理公证手续给乙方，并在两年后过户。案涉房屋于2020年1月17日进行房屋产权登记，当时登记在赵晓芳丈夫何彬名下。2020年4月16日，案涉房屋变更为赵晓芳与何斌共同共有。案涉房屋产权登记和变更登记完全是属于正常的，并不影响双方签订的房屋买卖合同的履行。赵晓芳在履行合同过程中，无论是房屋的交付以及房屋产权登记都不存在违约行为。一审中，赵晓芳在庭审时提交的录音和录像资料完全可以认定，2020年3月21日，赵晓芳到房地产经纪有限公司要求与田海办理房屋交接交付，当时田海明确表示不再购买案涉房屋。由于田海的违约行为，造成合同不能履行。双方在2020年4月9日签订解除协议时，田海并没有要求返还定金，如果有相关约定，那么就会在签订房屋解除协议时一并就房屋定金问题作出约定或者予以解决，但是该解除协议并没有对此作出约定，也就是说明双方已经就房屋买卖合同的解除和定金问题完全达成了一致。田海不应该也没有权利起诉要求返还定金。根据以上理由，请求二审法院依法驳回田海的上诉请求，维持原判。田海向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房定金50,000元；2.判令被告按照年利率6%支付资金占用期间利息（以50,000元为基数，自2020年4月9日起计算至实际给付之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院查明，2019年12月14日，原、被告通过大庆市盈创房地产经纪有限公司（以下简称盈创经纪公司）签订房屋买卖合同，被告将位于大庆市××区唐人中心××楼××单元××室房屋出售给原告，房屋价款为780,000元。合同约定，被告于2020年3月15日交付房屋，被告先期办理产权证，产权证下来以后甲方办理公证手续，公证给乙方。合同签订后，原告交付定金50,000元。2020年3月21日，被告到盈创经纪公司主动要求与原告进行房屋交接，原告在通话中明确表示不再购买案涉房屋。2020年4月9日，原、被告签订解除协议，解除此前双方的房屋买卖合同，该协议中并未对定金作出约定，也未载明解除原因。另查，案涉房屋于2020年1月17日进行房屋产权登记，所有权人为被告配偶何彬。2020年4月16日，案涉房屋所有权人变更为被告赵晓芳及其配偶何彬。一审法院认为，原告主张返还定金，应当满足以下构成要件：一、主合同有效；二、定金合同有效；三、义务人根本违约（即因一方的违约行为导致合同目的不能实现）；四、不存在不可抗力等抗辩事由。原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方对该房屋买卖合同协议解除，该合同的权利义务终止。该合同解除时，双方未对房屋定金作出约定，因此，本案的争议焦点为原、被告哪一方构成根本违约。一、关于被告是否构成根本违约的问题。一方面，关于房屋产权变更，被告是否构成根本违约。由于签订房屋买卖合同时，房屋尚未办理房屋产权登记，合同第六条付款方式及产权过户（2）约定：“甲、乙双方约定2020年3月15日之前到盈创经纪公司，在经纪人陪同下到大庆市建设大厦产权交易中心或大庆市公证处办理过户（委托公证）手续，逾期按违约处理。”合同第七条房屋交付4、其他事项：“经甲、乙双方充分协商并同意，甲方先期办理产权证，产权证下来以后甲方办理公证手续，公证给乙方。”以上两条约定产生矛盾，其中合同第六条为格式条款，而第七条的该部分条款为手写，双方在手写部分捺印，因此第七条的约定优先于第六条的约定，故关于案涉房屋的过户问题，双方有效的约定为待被告房产证办理完毕后再办理委托公证手续，被告于2020年4月16日房屋产权证办理完毕，双方已于2020年4月9日解除合同，因此从房屋产权变更登记角度来看，被告不构成根本违约。另一方面，关于房屋交付。双方约定2020年3月15日交付房屋，被告于2020年3月21日主动到盈创经纪公司办理案涉房屋交接。结合我市疫情防控的具体措施，2020年3月15日前，各小区仅允许本小区居民出入，外小区人员不得进入。而被告交付房屋必然涉及到诸如搬家公司进入小区等问题，因此被告逾期交付房屋受疫情影响，不构成违约。且逾期6日交付房屋属于逾期履行，并不构成根本违约。综合以上两方面，被告不构成根本违约。二、关于原告是否构成根本违约的问题。通过被告提交的录像可以认定，2020年3月21日，被告主动到盈创经纪公司要求与原告办理房屋交接时，原告在通话中明确表示不再购买案涉房屋，即原告已明示毁约，构成根本违约。综上，原告的行为属根本违约，故对于原告请求返还定金及利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：驳回原告田海的全部诉讼请求。案件受理费547元（已减半），由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。田海向本院提交田海与盈创经纪公司签订的《委托出售房屋合同》（出示原件，提交复印件，核对无异后退回）。欲证明根据该合同第四条内容，可以证明赵晓芳与盈创经纪公司利用信息不对称的优势，有串通欺诈行为，在田海与赵晓芳签订的合同当中，没有体现出自愿平等诚信互利原则。赵晓芳质证称，对合同的真实性无异议，对证明问题有异议，该合同是田海与房地产公司签订的，委托中介公司出卖田海的房屋，并不能证明赵晓芳存在欺诈不诚信行为，该合同与本案没有任何关联。因该证据与本案无关联性，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。田海与赵晓芳签订的案涉房屋买卖合同合法有效，双方应当依据合同的约定，履行权利，行使义务。合同法第一百一十五条规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因田海在案涉房屋买卖合同履行过程中，明确表示不予购买案涉房屋且无正当理由，已构成根本违约，故其要求赵晓芳返还案涉定金5万元于法无据，一审法院据此判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于田海主张一审判决认定事实不清的上诉理由，本院评判如下：一、关于田海主张一审判决对违约责任认定错误的上诉理由，本院认为，因田海在一、二审庭审中均认可其在2020年3月21日与盈创经纪公司、赵晓芳的通话中作出了不予购买案涉房屋的意思表示，且实际亦未购买，又因田海未能举证证明案涉2020年1月17日、2020年4月16日的房屋产权证均系无效的产权证，且案涉房屋产权在赵晓芳夫妻之间进行变更亦不影响案涉房屋买卖合同的效力和案涉房屋的交付，故一审法院认定田海构成根本违约并无不当，田海以赵晓芳未完成产权登记第一步程序故其不具备交付案涉房屋条件等相关上诉理由没有事实依据，本院不予支持。二、关于田海主张一审判决认定疫情防控对买卖双方的影响是否有失公允的问题，本院认为，案涉房屋买卖合同系双务合同，买卖双方均负有相应的义务。按照民事诉讼谁主张、谁举证的规则，买卖双方应对自己是否履行义务承担举证责任。因约定的案涉房屋交付时间受到我市疫情防控措施的影响，故在赵晓芳已举证证明其于2020年3月21日，在疫情防控措施有所缓解的情况下，在约定的2020年3月15日交房时间6天后，方与盈创经纪公司一起与田海沟通交付案涉房屋事宜，可以认定其逾期交付房屋有合理理由，田海未能举证推翻上述事实，一审法院由此认定赵晓芳不构成违约并无不当。又因田海作为已给付定金的买受人，未能举证证明在疫情防控期间尤其是2020年3月15日约定的交房时间这个关键节点上，其与赵晓芳就如何履行案涉房屋买卖合同相关细节进行协商，且在2020年3月21日赵晓芳、盈创经纪公司联系其商议交付案涉房屋时明确表示拒绝购买亦无正当理由，一审法院由此认定田海构成根本违约并无不当。综上，田海的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于田海主张双方签订案涉解除协议时赵晓芳承诺返还定金50,000元的上诉理由，本院认为，因田海未举证证明赵晓芳对此作出口头承诺，且赵晓芳予以否认，也未能举证证明赵晓芳与其签订案涉解除协议时存在欺诈行为，同时其与赵晓芳之间的微信所载明的信息不足以证明赵晓芳有返还定金的意思表示，故其该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。四、关于田海主张赵晓芳与盈创经纪公司存在恶意串通、欺诈的上诉理由，因田海未能提交证据予以证明，故其该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。综上，田海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人田海负担。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月九日法官助理姜雅文书记员桂博文