河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初24056号原告（案外人）：刘泉枝，女，1957年3月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘继、袁晓丽，河南绿城律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：梁喜建，男，1971年1月9日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：李斌，河南言理律师事务所律师。委托权限：一般代理。被告（被执行人）：河南中久置业有限公司，住所地郑州市金水区中州大道与红专路交叉口金城时代广场6号1701室。法定代表人：李玉红，总经理。委托诉讼代理人：王猛，河南中豫律师事务所律师。委托权限：一般代理。原告刘泉枝与被告梁喜建、河南中久置业有限公司（以下简称“中久置业”）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘泉枝的委托诉讼代理人刘继、袁晓丽，被告梁喜建的委托诉讼代理人李斌、被告中久置业的委托诉讼代理人王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘泉枝向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于郑州市郑东新区东风南路与正光北街向东50米路北中久福苑1单元1103号房屋的执行；2、解除对涉案房屋的查封；3、确认原告对涉案房屋享有所有权；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告中久置业签订了《房屋销售合同》，约定被告中久置业将位于郑州市金水区东风南路与正光北街向东50米路北中久福苑1单元1103号面积为116.07平方米的房屋以每平方3,300元的价格出卖给原告，原告分别于2009年6月24日、2009年11月24日向被告中久置业支付了全部购房款383,031元，被告中久置业向原告出具了收据，并于2010年10月11日将涉案房屋交付给原告实际使用。因被告梁喜建与中久置业建设工程合同纠纷导致涉案房屋在该案件执行过程中即2020年9月18日被贵院查封，并要求原告腾退房屋，故原告于2020年10月19日向贵院提出执行异议申请，但被贵院裁定驳回了异议请求。综上，原告在涉案房屋被查封之前就与被告中久置业完成了涉案房屋的买卖交易，并已实际交付原告使用，原告系该房屋的所有权人，有权排除执行。恳请贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告梁喜建辩称，一、原告不具有诉讼主体资格，应驳回原告的起诉。原告和中久置业并没有签订所谓的书面买卖合同，据原告提交的2010年房屋交接使用说明书、物业费收据显示，该房屋业主是陈超，原告仅为使用方。二、即使原告具有诉讼主体资格，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，应驳回原告的诉讼请求。（一）原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“无过错不动产买受人物权期待权的保护条件”，对于涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待。1、原告不符合第28条第1款第（一）项所规定的“已签订合法有效的书面买卖合同”要求。（1）原告与中久置业没有签订所谓的书面买卖合同。（2）即使存在书面买卖合同，但涉案房屋没有取得商品房预售许可证明；参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第2条规定，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证明，涉案《房屋销售合同》应属无效。2、原告不符合第28条第1款第（二）项的规定。原告对涉案房屋的占有并不具备法律基础，没有经过确权的“权利基础依据”的“占有状态”并不能对抗已经发生法律效力的执行依据。3、原告不符合第28条第1款第（三）项的规定。原告虽提交有所谓的收据，但没有提交相应的银行流水，并不能证明其已经按照合同约定向中久置业支付全部价款的事实，中久置业亦不认可实际收到原告支付的价款。4、原告对涉案房屋不能办理过户登记是明知的，不能获得法律的特殊保护。故原告不享有足以排除执行的物权期待权，不能获得法律的特殊保护，应判决驳回原告的诉讼请求。（二）原告亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，第29条是关于“房屋消费者物权期待权的保护条件”的规定，从立法目的来看，其保护的对象是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的消费者。但本案中，从原告起诉状中提供的住址看，原告不在涉案房屋长期居住且涉案房屋亦并非原告在郑州市内的唯一住房。原告对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，不能获得法律的特殊保护综上，原告对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，应驳回原告的诉讼请求。被告中久置业辩称，一、诉争房屋的认购人是陈超，而不是原告，有关事实已由我公司在执行异议中出具的说明载明。二、我公司未和陈超及原告签订书面合同，原告应提交银行流水证明向我公司支付了房款，仅凭所谓的收据不能证明我公司已收到陈超支付的房款。三、其他答辩意见同被告梁喜建的答辩意见。四、就房款问题，我公司也多次向有关当事人主张权利未果，我公司将对此事另行主张权利。综上，应驳回原告的起诉或诉讼请求。经审理查明：梁喜建申请执行中久置业关于确认调解协议一案，执行依据为本院作出的已发生法律效力的（2019）豫0191民特358号民事裁定书。2019年8月6日，本院立案执行，执行案号为（2019）豫0191执11567号。2020年9月18日，本院执行局在位于郑州市郑东新区东风南路××交叉口向东××北的中久福苑小区张贴了查封公告，公告中包括该小区1单元1103号的房产（以下简称涉案房产）。后刘泉枝针对涉案房产向本院提出执行异议，2020年11月25日，本院作出（2020）豫0191执异800号执行裁定书，驳回了其异议请求；刘泉枝对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明：中久置业共向刘泉枝出具了三份《收据》，其中2009年11月24日的收据显示收到刘泉枝的购房款5万元；另外两张收据显示收到刘泉枝的购房款合计333,031元。2015年10月29日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会出具《郑州市农村集体经济组织统一收据》，显示收到涉案房产自2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费1,160元；2017年4月20日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会出具《郑州市农村集体经济组织统一收据》，显示收到涉案房产自2017年5月1日至2018年4月30日期间的物业费1,161元；2019年4月15日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会出具《郑州市农村集体经济组织统一收据》，显示收到涉案房产自2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费1,161元；2020年5月24日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会出具《郑州市农村集体经济组织统一收据》，显示收到涉案房产自2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业费1,161元，上述收据显示的业主均为刘泉枝的儿子陈超。又查明：涉案的中久福苑小区用地至今仍为祭城社区郑河村村民组的集体土地。2019年8月16日，中久置业出具《说明》一份，显示“河南中久置业有限公司开发的中久福苑，其中1单元1103号面积116.07平米户主陈超、2单元1701号面积68.92平米户主张守如、2单元1702号面积60.43平米户主张守如，这三套住房只是象征性交了一部分费用后再未交付其他款项。河南中久置业有限公司也未给这三套房户主出具房屋销售合同等相关后续。”2020年9月18日，本院执行局根据上述《说明》的内容在涉案小区张贴了查封公告。以上事实有《证明》、《收据》、《郑州市农村集体经济组织统一收据》、《说明》、（2020）豫0191执异800号执行裁定书及当事人陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”首先，关于原告刘泉枝购买涉案房产的来源问题，刘泉枝当庭称其在2009年最先购买的是涉案小区A座的房屋，当时与中久置业签订的有相关购房合同，但因后来置换成B座的房屋，中久置业就未向其交付购房合同。鉴于刘泉枝并未向本院提交其与中久置业签订的房屋买卖合同，本院无法认定其购买涉案房产的具体时间；但结合中久置业出具的购房款收据及祭城社区居委会出具的物业费收据，可以证明客观上刘泉枝对涉案房产的占有使用情况。其次，经庭审查明，涉案小区的土地性质至今仍为集体土地，根据上述法律规定，农村集体土地上的房屋不得进入市场交易；因土地的性质问题，涉案房产也不具备法定的登记确权条件，无法完成所有权的转移登记，刘泉枝对此显然是知情的，综上，刘泉枝对涉案房产享有的权益不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于涉案房产系中久置业与郑河村村民组联合开发，且至今未办理不动产登记，本院无法确认其权属；中久置业也未向本院提交直接证据证明涉案房产应归其所有，考虑到本案争议房产的特殊性，经本案承办法官向本院执行局承办人核实，执行局当时仅以中久置业单方出具的《说明》就将涉案房产作为中久置业名下的财产进行了查封，缺乏事实根据及法律依据；在涉案房产权属不明的情况下，该查封行为明显不当。故涉案房产依法不得执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：一、不得在（2019）豫0191执11567号中执行位于郑州市郑东新区东风南路与正光北街向东50米路北中久福苑小区1单元1103号的房屋；二、驳回原告刘泉枝的诉讼请求。案件受理费9,604元，由刘泉枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  贾卫华人民陪审员  朱学艺二〇二一年六月十日书 记 员  刘莹莹