安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初5927号 原告：李刚，男，1953年11月04日生，汉族，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：汤忠，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭峰，安徽年代律师事务所律师。 被告：合肥永拓置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区贵阳路486号S1、S2栋119室，统一社会信用代码91340100MA2NDD3QXU。 法定代表人：李巧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓青，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵士旭，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。 原告李刚诉被告合肥永拓置业发展有限公司（以下简称“永拓置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人汤忠、郭峰，被告永拓置业公司的委托诉讼代理人邓青、赵士旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金205355.07元（以交付房款2684380元为基数，按日万分之五，自2020年7月1日暂计算至起诉之日，后期按上述标准顺延计算至被告将达到交付使用条件的房屋交付原告之日止）；2、判令被告赔偿原告租金损失15000元（按照每月3000元自2020年7月1日计算至起诉之日止，后续租金损失按照上述标准顺延计算至被告将达到交付使用条件的房屋交付原告之日止）；3、判令被告赔偿因其虚假宣传给原告造成的损失暂计8053.14元（综合考量被告的虚假宣传对原告的影响，按照总房价的千分之三）；以上三项诉请金额合计228408.21元；4、判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。 事实与理由：2018年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：20180782800987ＤＨ20180002，备案单号：1808004885。原告购买被告开发的位于滨湖新区××路××路××花园××幢××室，建筑面积为133.52平方米，总价2684380元，根据合同约定原告一次性付款2684380元。合同约定被告应当2020年6月30日前将商品房交付原告，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。逾期交房违约责任，原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之五的违约金。原告根据被告的指定的交付日到达39幢601室，发现房屋内屋顶、墙壁多次渗漏水，玻璃破损，不符合交付使用条件，双方没有进行书面交接，被告仅仅对渗漏水处采用重新粉刷，没有排查质量隐患、制定修复方案，也没有委托第三方鉴定机构出具报告，致使原告长达5个月不能使用购买的商品房，给家庭生活和经济上均造成较大影响。被告在销售过程中宣传的塑胶夜光跑道、中央景观、儿童乐园、架空层等设施，在实际交付中并没有，被告存在虚假宣传。 被告永拓置业公司辩称：1、原告诉请的第一二项无法律和事实依据，应予以驳回。被告于2019年10月29日取得建设工程规划许可证，具备交付条件，交付前已准备好住宅质量保证书及住宅使用说明书待交房时交给原告，被告在交付日交付的房屋已通过工程质量验收，完全符合交付要求；2、根据双方合同约定交付时间为2020年6月30日前，因疫情影响且根据合肥市疫情防控应急指挥部发布的关于有序做好全市企业复工复产的通告，被告于2020年3月9日才被允许复工复产，被告在2020年1月24日至2020年3月8日期间一直处于停产停业状态，新冠疫情属于突发的公共卫生事件，为了保护公共健康政府采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任；在合同第八条交付期限中，双方也明确约定遭遇不可抗力且出卖人在60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。被告在解除不可抗力状态后，于2020年3月向原告发出关于新冠病毒疫情可能影响房屋交付的告知书，告知涉案房屋存在顺延可能。2020年6月18日被告向原告发出关于新冠疫情影响房屋交付时间的告知书，告知涉案房屋交付时间由2020年6月30日顺延至2020年7月24日前。2020年7月14日，永拓置业公司向李刚发出房屋交付通知，告知李刚房屋交付时间为2020年的7月23日至7月24日，原告接到被告的交付通知后，于2020年7月23日办理交付手续，被告未违反合同约定的交房期限。3、原告以房屋的质量瑕疵问题拒绝收房，并主张逾期交房违约金及租金损失缺乏合同依据和法律依据。根据双方签订的商品房买卖补充协议第7条第4款规定，在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第16条承担保修责任，按照该约定在房屋交付中存在除主体结构不合格外的其他质量问题并不影响原被告双方办理房屋交接手续，而对于一般的房屋质量问题，原告可要求被告承担保修责任而不是以房屋质量瑕疵问题拒绝收房并主张房屋逾期交房违约责任和租金损失。原告向被告反映房屋质量问题后，被告一直积极处理，已于2020年9月28日将涉案房屋质量问题全部维修完毕，即使房屋存在原告主张的质量瑕疵，被告也仅需承担住宅质量保证书中的保修责任，不影响双方房屋交接手续的办理。4、根据双方签订的合同补充协议约定的第七条第三款出卖人通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续视为出卖人已按期交付房屋。永拓置业公司已向原告书面通知收房义务，原告已房屋质量瑕疵问题拒绝收房并非为不办理房屋交接手续的合法理由，因原告原因未办理交接手续按照合同约定视为永拓置业公司已在双方约定的时间内对原告完成了房屋交付义务，故并不存在原告所说的逾期交房的情况。5、原告要求被告赔偿因虚假宣传给原告造成的损失没有事实与法律依据，因予以驳回。原告所称被告永拓置业公司涉嫌虚假宣传并给原告造成损失的情况与事实不符，系其单方陈述。永拓置业公司作为负责任的房地产开发公司在交付前完全兑现了前期宣传的中央景观、儿童乐园、架空层设备、夜光跑道等公共区域配套设施，同时，本地市场监督管理局等市场主管部门也多次组织现场和突击检查。永拓置业公司的宣传广告等销售行为均合法合规，未发生过任何行政处罚情况。永拓置业公司2017年8月10日发表在“都会1907”的微信公众号文章及产品白皮书皆为商品房宣传广告，系邀约邀请且均在广告中及双方签订的合同中进行了相应的提示，就2017年8月10日发表的微信公众号文章具体来说，该文章末尾处已明确提示本宣传物料为邀约邀请仅供参考，不视为本公司对此作出了允诺，买卖双方权利义务以相关法律规定及双方签订的买卖合同约定为准。在双方签订的合同补充协议第十三条中提示并约定买受人认可出卖人的广告宣传为邀约邀请，双方的权利义务以合同及附件和本补充协议为准。永拓置业公司在销售商品房期间发布的广告不违反广告法、房地产广告发布规定等相关法律法规，且在宣传资料中永拓置业公司并未就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，不存在虚假宣传的情况，原告所述与事实不符。综上原告所有诉请均无法律与事实依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年8月13日，李刚（买受人）与永拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于滨湖新区××路××路××花园××幢××室房屋，建筑面积为133.52平方米，总价2684380元。双方在合同的第八条交付期限约定：出卖人应当在2020年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四商品房买卖合同补充协议第十条约定：双方一致同意，出卖人及《买卖合同》项下的房屋在满足《买卖合同》第七条该房屋的交付条件：3、买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付买受人。出卖人的通知送达后，除非有合法的利益，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。4、在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任。第十一条关于保修和质量争议处理第2款，买受人认为交付的房屋需要维修整改时，可以口头或书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。 合同签订后，原告李刚向被告永拓置业公司支付了全部购房款。 2019年10月29日，案涉都会花园第39幢取得建设工程规划许可证（正本）。2020年3月，被告永拓置业公司向原告发出关于新冠病毒疫情可能影响房屋交付的告知书，告知涉案房屋交付时间存在顺延可能。2020年6月18日被告向原告发出关于新冠疫情影响房屋交付时间的告知书，告知涉案房屋交付时间由2020年6月30日顺延至2020年7月24日前。2020年7月10日，案涉都会花园第39幢通过竣工验收。2020年7月14日，被告永拓置业公司向原告李刚发出房屋交付通知，告知李刚房屋交付时间为2020年的7月23日至7月24日。原告根据被告的指定的交付时间到达39幢601室，发现房屋内屋顶和墙壁有渗漏水以及玻璃破损的情况，拒绝收房。后被告永拓置业公司对该房屋予以维修，于2020年9月28日维修完成。 以上事实，除原被告双方当庭陈述外，有原告李刚提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》、购房收据，被告永拓置业公司提供的《商品房买卖合同》及附件、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、关于新冠疫情影响房屋交付时间告知书、房屋交付通知书、商品房交付催告函、快递底单等证据在卷佐证。 本院认为：李刚与永拓置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，形式要件完备，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告诉请被告支付逾期交付违约金。本院认为，被告永拓置业公司在2019年10月29日即已取得案涉房屋所在楼栋的建设工程规划许可证，后因新冠疫情停产停工的原因，导致工程延期，新冠疫情属于突发的公共卫生事件，系不可抗力因素，且被告永拓置业公司及时向原告发出了关于新冠疫情影响房屋交付时间的告知书，履行了合同约定的告知义务，并告知房屋交付时间为2020年的7月23日至7月24日，被告永拓置业公司应新冠疫情这一不可抗力因素据实延期23天，符合原被告双方合同约定，该期间不应认定为逾期交付时间。原告李刚在合同约定时间前往收房，案涉房屋已满足合同约定的交房条件，虽然原告李刚主张房屋存在质量问题，但根据双方合同附件四补充协议第七条第4款的约定，在无房屋主体结构不合格的情况下，不影响双方办理房屋交接手续，就一般质量问题，被告永拓置业公司应履行的是维修义务，现原告李刚以一般质量问题为由拒绝收房并要求被告永拓置业公司承担至今未交付房屋的违约金，与双方合同约定不符，本院不予支持。 关于李刚主张的租金损失。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。诉争房屋在交付时有房顶、墙面漏水及玻璃损坏的质量问题，属于确实影响原告正常居住使用的严重问题。被告永拓置业公司应履行维修义务，该房屋自交付之日2020年7月23日至房屋修缮之日2020年9月28日，影响原告入住使用，被告永拓置业公司应支付其租金损失，本院参照原告提供的同区位同等面积房租价格3000元/月的标准计算，支持两个月零五天的租金共计6500元。 关于原告诉称，被告在销售过程中宣传的塑胶夜光跑道、中央景观、儿童乐园、架空层设备等设施不存在，诉请被告赔偿应虚假宣传给原告造成的损失。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告未能提供证据证明上述设施不存在，不能证实被告虚假宣传，故对该主张，本院不予支持。 综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥永拓置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李刚6500元； 二、驳回原告李刚的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2363元，由被告合肥永拓置业发展有限公司负担1181元，原告李刚负担1182元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邢晓萌 二〇二一年六月一日 书记员  杜丽君 附：本案适用的相关法律条文 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。