山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1629号上诉人（原审被告）：韩金峰，男，1968年6月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：姚丽萍，女，1974年1月26日出生，汉族，住荣成市青阳东区。委托诉讼代理人：肖紫恒，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人韩金峰因与被上诉人姚丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩金峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由姚丽萍承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。韩金峰与姚丽萍的丈夫张勇系朋友关系，2013年张勇将该房屋免费给韩金峰居住，并承诺该房屋韩金峰可以居住至张勇的儿子大学毕业，当时没有签书面的租赁合同。2016年在韩金峰醉酒的情况下姚丽萍让韩金峰签下内容与事实不符的房屋租赁合同。案涉的房屋租赁合同最后落款处虽是韩金峰本人签的名，但前几页是经过姚丽萍替换和修改，韩金峰没有见过案涉租赁合同。韩金峰于2014年对该房屋进行了装修，花费装修费用7万余元。姚丽萍称韩金峰装修的费用来抵顶其2014年、2015年的房租，但2014年至2015年，韩金峰在监狱，房屋没有装修完，韩金峰装修花费7万余元且耗费大量精力管理，抵顶两年的租金不合常理。2014年韩金峰的母亲曾经向姚丽萍要过装修款，但姚丽萍拒绝返还。基于双方的朋友关系，该房屋让韩金峰免费居住至姚丽萍的儿子大学毕业才更符合常理。姚丽萍于2019年向韩金峰借款35000元，其分三次给姚丽萍5000元、20000元、10000元，共计35000元，之后韩金峰又找张勇借款20000元。案涉房屋年租金25000元过高。2016年至今该房屋几乎未产生水电费，若韩金峰长年居住在该房屋内，该房屋必然产生水电费。韩金峰申请二审法院调取该房屋2016年至今产生的水电费记录。姚丽萍辩称，一审判决事实清楚，证据充分，应当驳回韩金峰的上诉请求，维持原判。理由：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，且双方已经按照合同内容履行，韩金峰应当按照合同约定支付租赁费；二、韩金峰至今仍占用姚丽萍的房屋，应当继续支付租赁费用。姚丽萍向一审法院起诉请求：1.解除姚丽萍与韩金峰签订的房屋租赁合同，韩金峰将威海市同德路122号305室房屋及126号-14号车库完好返还给姚丽萍；2.韩金峰向姚丽萍支付欠付租金及逾期付款违约金(其中欠付2017年至2020年租金计100000元，自2021年1月1日起至房屋腾退之日止的租金按照合同约定计收；违约金按年利率5%计收，至2020年12月31日违约金共计37212.4元，自2021年1月1日起至租金付清之日至的违约金以欠付租金为本金以年利率5%计收)；3.案件受理费、保全费、保全担保保险费等由韩金峰承担。一审法院认定事实：张勇(案外人)与姚丽萍系夫妻关系。位于威海市车库于2017年12月办理不动产权证书，登记在姚丽萍名下。张勇于2013年将案涉房屋及126号-14号车库交付于韩金峰，韩金峰于2014年对案涉房屋进行了装修，装修后至今，韩金峰在该房屋内放置衣物等并短期居住。2016年5月3日，姚丽萍作为出租方(甲方)与韩金峰作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定：第一条房屋基本情况姚丽萍房屋坐落于威海市，住宅共五层，位于第二层，建筑面积97平方米，另有车库位于地上1楼14号建筑面积29平方米。第二条房屋用途该房屋用途为生活居住。除双方另有约定外，韩金峰不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。第四条租金该房屋租金为25000元。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金25000元。租金按年结算，由乙方于第一个月的7日前交付给甲方。第六条甲方已于三年前将该房屋交付给乙方，由于乙方自行装修墙面、木装修及购置电器、床、沙发(所有件土建部分及水电暖由甲方装修完毕)，所以免收2014-2015年两年租金以抵顶装修费用。第十一条租赁期租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出。甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十五条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的1%向乙方加收滞纳金。租赁合同签订后，韩金峰向姚丽萍支付了25000元。韩金峰主张该款项系张勇为了避免家庭矛盾，让其先行支付给姚丽萍的，张勇曾向其退还20000元，现仍欠付5000元。姚丽萍对此不予认可，称张勇向韩金峰支付的20000元系对韩金峰的借款，并提供了借条，张勇对借条的真实性无异议，但否认双方之间的借贷关系，称当时其委托朋友去找张勇拿钱，为避免张勇因非韩金峰本人去拿钱而不支付款项，其便出具了该借条让朋友拿着去找张勇，并打算之后再找张勇取回该借条，但一直未取回。此后，韩金峰再未向姚丽萍支付过租金，姚丽萍多次向韩金峰主张，韩金峰曾于2020年1月16日回复姚丽萍“嫂子三月份我把钱给你，放心吧”。韩金峰为证实案涉房屋系张勇借给其免费居住的主张，提供证人邵某出庭作证，邵某称其与韩金峰系朋友关系，其多次听韩金峰说案涉房屋系张勇提供其免费居住的，其不知道案涉租赁合同的事，但曾在17年左右和韩金峰及张勇等一起吃饭时，听张勇说过让韩金峰就这样住吧，住到他儿子上大学，没听张勇提要钱的事。姚丽萍称邵某与韩金峰存在利害关系，故对证人证言的真实性不予认可，且根据邵某陈述，亦无法认定张勇承诺将案涉房屋免费提供给韩金峰居住。此外，韩金峰还提供了其与房产中介就案涉小区租金沟通的聊天记录打印件，拟证实案涉合同约定的租金明显高于市场价格。姚丽萍质证称对证据的真实性不予认可，且即便是真实的，该证据亦不具有普适性及权威性，更何况房屋租赁合同系双方签订，均应遵守，合同期满后，双方亦未就合同内容进行过变更，原租赁合同继续有效。诉讼过程中，张勇同意搬离案涉房屋，但要求将床、沙发、衣柜、酒柜、电视、冰箱、洗衣机、空调等其添置的家具家电一并搬离。姚丽萍对此认可，但要求韩金峰不能对于已经形成附和的装修造成破坏。另查明，姚丽萍为申请保全支出保全保险费500元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。庭审中，韩金峰虽主张房屋租赁合同系其在醉酒状态下签订，并非其真实意思表示，但韩金峰作为完全民事行为能力人，理应审慎审查合同内容，并对其签名承担责任。另根据查明情况，韩金峰向姚丽萍支付了25000元，从该款项支付的时间和数额来看，与双方间签订的房屋租赁合同相互对应，虽然韩金峰否认该款项系其向姚丽萍支付的租金，但其对该笔款项所作解释明显与常理不符，其亦未提交充分有效证据证明其主张。结合案涉房屋坐落、面积及附属车库情况，租赁合同中所约定的房租等事宜亦较为符合市场行情。综合以上几点，可以认定双方间签订的房屋租赁合同真实有效，双方均应恪约履行合同义务。上述房屋租赁合同到期后，双方再未续签，但案涉房屋一直由韩金峰占有使用至今，姚丽萍对此亦未提出异议，双方间原租赁合同继续有效，韩金峰应按照房屋租赁合同的约定继续履行支付租金的义务，而韩金峰并未及时足额支付相应租金，构成违约。现姚丽萍要求韩金峰支付欠付租金及违约金，双方合同约定了付款期限及违约金计算标准，姚丽萍主动调减至年利率5%，系其对自身权利的处分，且调减后的金额未超出法律规定，一审法院依法予以支持。鉴于韩金峰逾期不支付租金的违约行为，姚丽萍有权要求解除合同，解除日期应为起诉状附本送达韩金峰的日期即2021年3月7日。合同解除后，韩金峰应将案涉房屋返还给姚丽萍，且庭审中韩金峰也明确表示同意返还案涉房屋，故对姚丽萍要求韩金峰返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。至于合同解除后的房屋占用费问题，因韩金峰未能及时交还房屋，姚丽萍按照合同约定的租金标准要求其支付占有使用费，合理合法，一审法院予以支持。韩金峰所提装修问题，双方合同中明确约定抵顶了2014及2015年房租，故其无权要求装修损失。姚丽萍主张的保全担保费，并非必要的诉讼费用，且双方合同中并未对此进行明确约定，故对于姚丽萍的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除姚丽萍与韩金峰之间的房屋租赁合同；二、韩金峰将位于威海市车库返还给姚丽萍；三、韩金峰支付姚丽萍自2017年1月1日至2021年3月7日期间欠付的租金104520.55元；四、韩金峰支付姚丽萍房屋占用费（自2021年3月8日起至实际腾退之日止，按照25000元/年计算）；五、韩金峰支付姚丽萍未支付租金的违约金（分别各以25000元基数，自2017年1月8日起至实际履行之日止；自2018年1月8日起至实际履行之日止；自2019年1月8日起至实际履行之日止；自2020年1月8日起至实际履行之日止，均按年利率5%计算）；六、驳回姚丽萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元、财产保全费1270元，由姚丽萍负担126元，韩金峰负担2468元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。关于韩金峰申请法院调取2016年至今案涉房屋产生的水电费记录。该水电费记录与本案待证事实无关，对该调取证据的申请本院依法不予准许。本院查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：姚丽萍要求韩金峰返还案涉房屋、支付房屋租金及违约金，有无事实和法律依据。对案涉《房屋租赁合同》，韩金峰称只有落款处是其本人签名，合同前几页被姚丽萍替换和更改，且系在其醉酒的情况下签订的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，韩金峰对其主张的上述事实未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。且案涉合同签订后，韩金峰向姚丽萍支付25000元，该笔款项的支付时间、金额与案涉《房屋租赁合同》内容相对应，应认定案涉合同系双方当事人的真实意思表示，韩金峰应按合同约定履行给付租金等义务。《房屋租赁合同》中第六条约定“甲方（姚丽萍）已于三年前将该房屋交付给乙方（韩金峰），由于乙方自行装修墙面、木装修及购置电气、床、沙发（所有土建部分及水电暖已由甲方装修完毕），所以免收2014-2015两年租金以抵顶装修费用”。故韩金峰上诉称其装修花费7万余元，抵顶两年租金不合常理，案涉房屋应由其居住至姚丽萍儿子大学毕业的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。韩金峰未腾退案涉房屋前，应按照合同约定支付姚丽萍房屋租金及占用费，一审判决于法有据，本院予以支持。综上所述，韩金峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人韩金峰负担。本判决为终审判决。审判长 于 晶审判员 蒋 涛审判员 郑华章二〇二一年六月二十四日法官助理李伟书记员王颖颖