沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初6337号原告：荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区道义南大街37号科技园4号楼3-A9。统一社会信用代码：9121011355531605X1。负责人：付壮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁,女，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：王晶，女，系该公司员工。被告：王作权，男，1966年11月15日出生，住沈阳市沈北新区。被告：张恩华，女，1968年1月24日出生，住沈阳市沈北新区。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司与被告王作权、张恩华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人陈洁、王晶，被告王作权到庭参加诉讼。被告张恩华经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2016年1月1日至2021年1月31日物业管理费9678.75元及电梯费1464元，合计11142.75元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭后原告自愿要求被告按一人交纳电梯费732元。事实和理由：被告购买沈北新区盛京绿洲房屋一套，面积为88.41平方米。根据《前期物业服务协议书》的约定，原告为园区提供物业服务。自2015年1月1日起被告应按照每月1.8元/平方米（不含电梯费）缴纳物业费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质的物业管理服务，但被告却于2016年1月1日起拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要无果。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王作权辩称：对房屋面积、欠费时间及金额没有异议，物业费和电梯费同意交纳，但被告家房屋需要维修，从入住开始就存在窗户漏风、墙体裂缝问题，还存在屋内长毛、大白脱落，楼道漏水，三期绿化不合格，部分监控不好用，园区单元门下雨就积水，单元门及对讲从入住开始就不好使问题。被告张恩华未到庭，未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原告前身廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司经招投标程序为沈阳幸福筑家房地产开发有限公司开发的位于沈阳市沈北新区“盛京绿洲三期”小区提供前期物业服务；双方签订了《盛京绿洲三期小区前期物业服务合同》，合同约定高层及小高层住宅物业费为2.04元/平方米/月（含电梯费），物业费应按开发公司通知的收房日期起计收，由物业公司按年向业主收取。合同还对物业服务的内容、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告系该小区房屋业主，房屋建筑面积88.15平方米。庭审中原告主张实际按1.8元/平方米/月收取物业费，电梯费按12元每人每月收取。被告自2016年1月1日起拖欠物业费及电梯费。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩和向法庭提供证据的权利、以及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告张恩华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告前身廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司与案涉小区开发建设单位沈阳幸福筑家房地产开发有限公司签订的《盛京绿洲三期小区前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对合同双方及该小区全体业主具有约束力。现原告已为该小区提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主负有向原告交纳物业费的义务。关于被告提出的自入住开始存在窗户漏风、墙体裂缝问题、屋内长毛、大白脱落等问题，应属房屋质量问题，如在质保期内业主应向房屋开发单位主张权利，超过质保期，房屋共用部位应当启动维修基金予以维修，房屋自有部位应由业主自行维修，被告以此拒缴物业费，本院不予支持。关于被告提出的楼道漏水，三期绿化不合格，部分监控不好用，园区单元门下雨就积水，单元门及对讲从入住开始就不好使等问题，被告提交的照片无法证明原告长期怠于履行职责，达到根本违约程度，被告以此拒缴物业费，本院难以支持。但结合园区原有生效判决可以认定，原告在2018年6月30日之前提供的物业服务确有不足，本着公平、公正的原则，本院酌定对原告主张的2016年1月1日至2018年6月30日期间物业费按照90%标准计算，减免后该时间段被告应交物业费为4284.09元。2018年6月之后的物业费被告应当正常缴纳，2018年7月1日至2021年1月31日之间的物业费为4918.77元，被告应交物业费合计9202.86元。对于原告主张超出部分，本院不予支持。原告同意按照一人标准收取电梯费，故被告应正常缴纳2016年1月1日至2021年1月31日期间电梯费732元。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告作为开发商选聘的前期物业服务企业，应当明确向业主告知其与开发商的法律关系，对属于开发商负责或遗留问题应向业主如实说明情况，并架起业主与开发商之间协商解决问题的桥梁；在日常服务过程中应当严格恪守合同约定、切实增强服务意识，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升服务质量，与业主共同创建文明和谐的小区环境。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王作权、张恩华于本判决发生法律效力后即时给付原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司2016年1月1日至2021年1月31日期间的物业费9202.86元及电梯费732元；二、驳回原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司负担15元，被告王作权、张恩华负担25元。本判决为终审判决。审判员  段文娇二〇二一年六月二十四日法官助理张歆笛书记员唐璐本案依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼民时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。