宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终500号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：蔡传富，男，1967年6月8日出生。委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：蔡俊，男，1990年12月15日出生。委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宁夏开元房地产开发有限公司。法定代表人：石冬红，宁夏开元房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：宋娜，女，宁夏开元房地产开发有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。上诉人蔡传富、蔡俊因与被上诉人宁夏开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。蔡传富及其与蔡俊共同的委托诉讼代理人席绪军，开元公司的委托诉讼代理人宋娜、张世新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡传富、蔡俊上诉请求：l.撤销一审判决，将案件发回重审或改判蔡传富、蔡俊不予支付房款利息402682.12元；2.改判开元公司赔偿蔡传富、蔡俊案涉房屋的房屋价值价差损失1516482元；3.本案二审诉讼费由开元公司负担。事实与理由：一.蔡传富、蔡俊未支付房款的原因是开元公司未按照合同约定时间交付12号、13号、14号、15号4套房屋（共计217.3㎡），经多次沟通开元公司明确不予交付房屋，而开元公司一直自行出租案涉房屋并享有租金收益，以其行为表明不履行合同的主要义务，故房款利息不应认定。二.案涉4套房屋一直由开元公司占有、出租，即由开元公司管理和控制，应由其承担房屋价值贬损的风险。因开元公司一直未交付案涉房屋，而交付时真实价值已经贬损，经评估现价值为9821.25元/㎡，造成房屋不能交付的全部责任是开元公司不愿交付房屋，故房屋价差应当是开元公司逾期交房造成的房屋价值损失。蔡传富、蔡俊当庭补充的事实与理由：一、根据类案检索，欠条未约定支付利息，人民法院的判决应不支持利息的诉求，石嘴山市中院及大武口区法院均有类似的判决，本案中开元公司主张房款的理由基于欠条，不应该按照购房合同支持利息；开元公司提起诉讼是基于一张欠条，欠条的内容由两份合同的欠款共同构成，且欠条中未约定归还时间及利息，如开元公司认为应该按照购房合同主张所欠房款和逾期支付利息，则本案应分为两个案子审理，两个合同的购房主体分别是蔡传富和蔡俊，不应作为一个案件处理。二、案涉房屋虽将产权证办理在蔡俊名下，但并未实际交付，一审判决开元公司支付占用期间的租金损失不足以弥补房屋市场价值的贬损，一审判决理由认为房屋价值贬损与出售人无关，该理由的成立需建立在出售人应当及时交付房屋的前提下，开元公司占用期间发生了房屋价值贬损，事实上导致蔡俊无法按照购房时所支出的房款享有案涉房屋的市场价值和心理价值，故要求开元公司承担占用房屋的价值贬损，对购房人来说是公平合理的。开元公司辩称，蔡传富、蔡俊的上诉请求不成立，应当驳回其上诉并维持原判。一审判决第二项判决违反合同约定和法律规定，但开元公司考虑到本案的实际情况经代理人做工作而未上诉，除此之外一审判决正确。开元公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡传富、蔡俊立即向开元公司偿还欠款1315601.25元及2014年1月至2020年3月的利息损失402682.12元（1315601.25×4.9%÷365天×2280天），共计1718283.37元；2.本案诉讼费由蔡传富、蔡俊承担。蔡传富、蔡俊向一审法院反诉请求：1.判令开元公司向蔡传富、蔡俊交付位于某广场××楼、13号、14号、15号房屋；2.判令开元公司赔偿蔡传富、蔡俊房屋租金损失638862元；赔偿蔡传富、蔡俊案涉房屋的房屋价值价差损失1516482元；两项合计2155344元；3.反诉案件受理费费由开元公司承担。一审法院认定事实：蔡传富与蔡俊系父子关系。2013年8月1日，开元公司与蔡传富签订《商品房（预）销售合同》，约定开元公司将坐落于某广场××楼、4号、5号、6号、7号、8号商铺出售给蔡传富。房屋单价每平米20000元，总价8380200元。首付4190200元，剩余4190000元于合同签订之日起30日内办理完贷款。如蔡传富迟延付款，按照未付到期价款的万分之3/每天向开元公司支付违约金。开元公司应于2013年11月30日前向蔡传富交付该商品房。如开元公司迟延交房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向蔡传富支付违约金。同日，开元公司与蔡俊签订《商品房（预）销售合同》，约定开元公司将坐落于某广场××楼、13号、14号、15号商铺出售给蔡俊。房屋单价每平米20000元，总价4346000元。如蔡俊迟延付款，按照未付到期价款的万分之3/每天向开元公司支付违约金。开元公司应于2013年11月30日（合同错误书写为2012年11月30日）前向蔡俊交付该商品房。如开元公司迟延交房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向蔡俊支付违约金。因蔡传富、蔡俊需要办理按揭贷款，开元公司协助其办理了房产证，其中4号楼一层3、4、5、6、7、8号房屋登记在蔡传富名下，4号楼一层9、10、11、12、13、14、15号房屋登记在蔡俊名下。合同签订后，蔡传富、蔡俊向开元公司支付了部分房款。开元公司向蔡传富交付了4号楼一层3、4、5、6、7、8号房屋，向蔡俊交付了4号楼一层9、10、11号房屋。经双方结算，蔡传富、蔡俊于2013年11月26日向开元公司出具欠条一张，注明“今欠到宁夏开元房地产开发有限公司某广场9、10、11、12、13、14、15号房款7246512元”。因开元公司未向蔡俊交付4号楼一层12、13、14、15号房屋，蔡传富、蔡俊未支付剩余房款，2020年7月9日，开元公司与蔡传富、蔡俊对账后，双方确认蔡传富、蔡俊仍欠开元公司房款1127578.25元未支付，引起本案诉讼及反诉。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，开元公司与蔡传富、蔡俊签订的《商品房（预）销售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。开元公司提交的欠条可以证实蔡传富、蔡俊未按照约定足额支付房款，构成违约，应当承担违约责任。庭审中，双方均认可蔡传富、蔡俊仍欠开元公司1127578.25元未支付，故对开元公司要求蔡传富、蔡俊支付房款1127578.25元及利息402682.12元的诉讼请求，予以支持。开元公司虽然协助蔡传富、蔡俊办理了房产证，但法院制作的询问笔录中证实，案涉的4套房屋是开元公司对外出租，并没有实际交付给蔡俊，且开元公司也没有提交其他证据佐证案涉房屋已经交付，且开元公司将未交付给蔡俊的房屋出租盈利，构成违约，亦应承担违约责任，赔偿蔡俊损失。故对蔡俊要求开元公司支付租金损失的反诉请求，因双方约定交房时间为2013年11月30日前，故自2013年12月至2020年11月计算380771.25元，予以支持。对蔡传富、蔡俊要求开元公司交付位于某广场××楼、13号、14号、15号房屋的反诉请求，予以支持。因蔡传富、蔡俊购买房屋后盈利与否受市场影响，故蔡传富、蔡俊要求开元公司支付房屋价差损失的反诉请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、蔡传富、蔡俊于判决生效之日起三十日内支付开元公司房款1127578.25元、利息402682.12元，共计1530260.37元；二、开元公司于判决生效之日起三十日内向蔡俊交付位于某广场××楼、13号、14号、15号房屋，并支付蔡俊租金损失380771.25元；三、驳回开元公司的其他诉讼请求；四、驳回蔡传富、蔡俊的其他反诉请求。本诉案件受理费10132元，由开元公司负担846元，由蔡传富、蔡俊负担9286元；反诉案件受理费6011元，由蔡传富、蔡俊负担2505元，由开元公司负担3506元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争双方对一审判决关于开元公司与蔡传富、蔡俊之间存在商品房销售合同法律关系、蔡传富与蔡俊共下欠开元公司购房款1127578.25元、开元公司未向蔡俊交付某广场4号楼一层12号、13号、14号、15号共计4套房屋并实际由其对外出租的事实均无异议，争议的是开元公司提出的关于下欠购房款利息的诉讼主张能否成立以及蔡俊提出的关于未交付的4套房屋的房屋价值价差损失的反诉主张能否成立的问题。开元公司提出的关于下欠购房款利息的诉讼主张能否成立的问题。在商品房买卖合同中，买受人支付购房款是其给付义务，买受人未按时支付购房款应承担相应的违约责任。本案中，蔡传富、蔡俊未能按照《商品房（预）销售合同》的约定“于合同签订之日起30日内办理完贷款”，即其购房款并未按约支付，此时其已构成违约，其于2013年11月26日出具欠条的行为系其对拖欠开元公司购房款的确认，只是当事人之间的结算结果，并没有变更支付期限的意思表示，故不能将蔡传富、蔡俊出具欠条的行为视为诉争双方当事人之间的法律关系已转化，更不能依据欠条中未约定利息而免除蔡传富、蔡俊在《商品房（预）销售合同》中的违约责任。一审判决基于蔡传富、蔡俊未按约定支付购房款的事实支持开元公司关于剩余购房款利息的诉讼主张，并无不当；蔡传富、蔡俊以其向开元公司出具欠条且欠条中未约定利息为由上诉主张利息不应计算，该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蔡俊提出的关于开元公司未交付的4套房屋的房屋价值价差损失的反诉主张能否成立的问题。因案涉未交付的4套房屋已于2013年12月3日登记在蔡俊名下，即蔡俊已于2013年12月3日取得此4套房屋的物权，房屋盈利或亏损均受市场影响，与开元公司是否按约交付房产并无关联，且蔡俊在本案中已主张开元公司未按约交房导致其房租租金事实，故一审判决未支持蔡俊要求开元公司支付房屋价差损失的诉讼主张并无不当，本院对蔡俊的该项上诉主张不予支持。综上，蔡传富、蔡俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22072元，由上诉人蔡传富、蔡俊负担。本判决为终审判决。审判长 闫 莉审判员 张建兴审判员 周虎林二○二一年六月二十二日法官助理 马正萍书记员 董宁亚附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。