广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初18300号原告深圳市新桥股份合作公司，住所地深圳市宝安区新桥街道新桥社区北环路110号十四层，统一社会信用代码914403001924833259。法定代表人曾志灵。委托诉讼代理人冯世义，广东东深律师事务所律师。委托诉讼代理人刘宇宏，广东东深律师事务所律师。被告深圳市众恒信达实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道上星社区上星中心路100号星河大厦1018，统一社会信用代码914403007586202118。法定代表人陈梅莲。委托诉讼代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人桑颖，广东鼎方律师事务所律师。被告曾锐文，男，汉族，1973年5月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告深圳市新桥股份合作公司（以下简称“新桥公司”）诉被告深圳市众恒信达实业发展有限公司（以下简称“恒信达公司”）、曾锐文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告新桥公司委托诉讼代理人冯世义和刘宇宏、被告恒信达公司委托诉讼代理人温东林到庭参与庭审。被告曾锐文经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新桥公司向本院提起诉讼，请求判令：1.被告恒信达公司立即迁离租赁厂房（深圳市宝安区，厂房面积6170平方米），并将租赁厂房移交归还给原告；2.被告恒信达公司立即向原告支付厂房占用费人民币1974400元（按原约定租金2倍，自2019年9月14日起计算至实际移交之日止，暂计至2020年5月13日）；3.被告恒信达公司向原告支付逾期利息人民币50000元（按年利率24%标准，从2019年9月14日起计算至厂房占用费实际付清时止，暂计至2020年5月13日）；4.原告无须向被告恒信达公司退还租赁押金人民币245800元及用电保证金人民币75000元；5.被告曾锐文对被告恒信达公司上述债务承担连带清偿责任；6.二被告承担本案诉讼费、保全费、担保费用。庭审中，原告变更第2项诉请中主张的厂房占用费为2019年10月14日至实际移交之日止；第3项诉请中逾期利息自从2019年10月14日起计算至厂房占用费实际付清时止。逾期利息人民币50000元（按年利率24%标准，从2019年9月14日起计算至厂房占用费实际付清时止。具体事实和理由：2017年12月28日，原告与被告恒信达公司签订《房屋租赁合同书》，约定恒信达公司承租原告位于深圳市宝安区，租赁期限为2年1个月，月租金123400元。合同到期后，双方未续签，被告恒信达公司经原告多次催促不肯迁离，继续占用厂房经营，但仅支付部分占用费。被告恒信达公司已构成违约，应承担相应的违约责任。被告曾锐文系被告恒信达公司自然人独资股东，二被告财产混同，曾锐文应对恒信达公司的债务承担连带清偿责任。望判如所请。被告恒信达公司辩称，一、我方承租涉案物业后，已转租给案外人李智勇、陈建、魏胜利、苟斌乾、周文庚等人使用。二、原告主张2倍占用费没有依据，且我方已支付租金到2019年11月。我方委托原告与案外人新桥工作站签订租赁合同，将涉案物业综合楼区域转租给新桥工作站，按惯例我方与原告每年底进行核算抵扣。经核算，2019年4月至2021年1月新桥工作站租用部分共欠付我方租金1950124元，而我方自2019年12月至2021年1月应付给原告的租金为1727600元，故原告应付我方的租金足以抵扣我方欠付租金。三、因我方抵扣后不欠付原告款项，原告主张逾期利息没有事实依据。四、原告要求没收我方厂房押金和用电保证金缺乏事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2017年12月28日，原告新桥公司作为出租方（甲方）、被告恒信达公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同书》，约定：1.甲方将位于深圳市宝安区整栋厂房，合计面积6170平方米租给乙方使用，物业功能为厂房；2.租赁期限为2年1个月，自2017年6月1日至2019年6月30日；3.厂房租金每月每平方米20元，合计为每月租金123400元，开租金普通发票税由甲方承担，乙方应于每月28日前支付次月租金，逾期应每月按拖欠金额总额日5%支付利息；4.乙方应向甲方交纳租厂押金246800元、用电保证金75000元，租赁期满乙方交清全部费用并交换租赁物及附属设施后无息退返，如乙方违约则甲方不予退还；5.租赁期间乙方每月交付生活垃圾清运费1000元，因租赁房屋产生的水电费及相关经营费用由乙方承担；5.乙方逾期拒不搬迁或拒不交还租赁物，应向甲方双倍支付每日租金至乙方搬离租赁物之日止，如因此造成甲方损失的还应承担赔偿责任。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，新桥公司依约将涉案厂房交付给恒信达公司使用；恒信达公司于2017年10月18日、2018年11月22日分别向新桥公司支付租赁保证金246800元、用电保证金75000元，新桥公司分别于2017年10月24日、2018年11月22日向恒信达公司出具收款收据。合同约定租赁期间2017年6月1日至2019年6月30日，恒信达公司依约向新桥公司支付了租金即相关费用。约定租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同。新桥公司在庭审中确认，租赁期间内，曾同意恒信达公司将涉案厂房分租经营。2019年7月19日，新桥公司组织涉案物业部分恒信达公司分租方开会，会上向参会分租方提出各分租方于新桥公司签订的租赁合同于2019年6月30日已到期，现新桥公司要收回物业，要求各分租方在2019年8月1日前交回物业。截至庭审时，恒信达公司尚未向新桥公司返还案涉厂房。新桥公司确认，自2019年7月起共收到恒信达公司支付的租金617000元和垃圾处理费4000元，以上共计621000元；恒信达公司已付的租赁押金和用电保证金未予退还。新桥公司、恒信达公司均确认，涉案厂房尚未取得产权凭证或建设工程规划许可证，新桥公司已进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。2020年5月22日，华安财产保险股份有限公司为新桥公司在本案中申请财产保全提供诉讼财产保全责任保险单，并于2020年5月25日向新桥公司出具金额为3000元的增值税专用发票。另查，1.关于2019年7月1日开始厂房占有使用费。恒信达公司主张已付617000元为其按照每月123400元标准支付的2019年7月至2019年11月期间占有使用费。新桥公司主张与恒信达公司达成口头协议，约定2019年7月1日起按照每平米每月29元标准收取占有使用费；恒信达公司否认存在该口头协议，经法庭询问新桥公司未提供证据予以证明。2.工商登记信息显示，恒信达公司成立于2004年2月23日，企业类型为有限责任公司，法定代表人暨股东陈梅莲（持股比例10%），股东曾锐文（持股90%）。2020年7月16日，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人独资或控股）；股东由曾锐文（持股100%）变更为陈梅莲（持股比例10%）、曾锐文（持股90%）。3.恒信达公司自行委托深圳普瑞华会计师事务所进行审计，并于2020年7月26日取得2017年度、2018年度、2019年度、2020年6月审计报告，用以证明曾锐文个人财产与恒信达公司财产独立。新桥公司主张公司应当按年度及时委托审计并取得审计报告，恒信达公司于2020年7月本案起诉后集中就2017年度至2019年度委托审计，不能准确反映恒信达公司的财务状况。4.恒信达公司主张，新桥公司应依据受其委托与新桥工作站签订的房屋租赁合同每月自2019年4月起每月向其支付租金88642元，但并未提交相应房屋租金合同。5.恒信达公司主张案外人李智勇、陈建、魏胜利、苟斌乾、周文庚等人系涉案厂房现实际使用人，并提交其作为出租房与案外人陈健、魏胜利、李智勇签订的《房屋租赁合同（续约）》。上述租赁合同均显示：（1）租赁期限均为2018年6月1日至2019年5月30日；（2）收取租赁费用账户条款载有恒信达公司对公账户和曾锐文私人账户。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，新桥公司与恒信达公司于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同书》所涉位于深圳市宝安区并未取得产权凭证或建设工程规划许可证，但该房屋租赁合同已实际履行完毕，故，恒信达公司应向新桥公司返还涉案厂房；新桥公司应向恒信达公司返还已付租赁保证金246800元、用电保证金75000元。新桥公司依据上述应为无效的《房屋租赁合同书》中违约条款主张按照约定租金标准双倍收取2019年7月1日起占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，恒信达公司主张自2019年7月1日起参照月租金123400元标准支付占有使用费，于法有据，故，恒信达公司2017年7月后支付的“房租617000元”应予抵扣2017年7月1日至2019年11月30日期间占有使用费。结合新桥公司诉请，恒信达公司应向新桥公司支付2019年12月1日至2021年1月31日期间占有使用费1727600元（123400元×14）。恒信达公司主张其欠付新桥公司的占有使用费应予新桥工作站应向其支付的房屋占有使用费用相抵销，但其提交的证明据不足以证明符合法定抵销的条件，本院不予支持。关于保全担保费。新桥公司与恒信达公司并未明确约定发生争议时的保全担保费用由谁承担，故新桥公司主张恒信达公司支付保全担保费3000元，本院不予支持。恒信达公司主张追加次承租人李智勇、陈建、魏胜利、苟斌乾、周文庚等5人为第三人，但其提交的证据不足以证明上述5人在2019年7月1日后有合同依据继续占有使用涉案厂房导致负有与腾房相关的义务，本院不予准许。关于曾锐文的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。曾锐文在2019年12月至2020年7月16日期间为恒信达公司自然人独资股东，恒信达公司提交的于2020年7月集中委托取得的审计报告不足以证明曾锐文个人财产与公司财产相独立。故，曾锐文应对2019年12月至2020年7月16日期间恒信达公司欠付新桥公司占有使用费共计925500元（123400元×7.5）承担连带责任。新桥公司诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市众恒信达实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市新桥股份合作公司返还位于深圳市宝安区；二、被告深圳市众恒信达实业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市新桥股份合作公司支付2019年12月1日至2021年1月31日期间厂房占有使用费人民币1727600元，并应自2021年2月1日起按照每月123400元标准向原告深圳市新桥股份合作公司支付房屋占有使用费至实际返还之日止；三、被告曾锐文应对被告深圳市众恒信达实业发展有限公司上述债务中2019年12月1日至2020年7月16日期间占有使用费人民币925500元承担连带责任；四、原告深圳市新桥股份合作公司应于本判决生效之日起七日内向被告深圳市众恒信达实业发展有限公司返还租赁保证金人民币246800元和用电保证金人民币75000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25570元、保全费5000元，由被告深圳市众恒信达实业发展有限公司负担受理费24570元、保全费5000元，被告曾锐文对其中受理费13055元、保全费5000元承担连带责任。受理费25570元、保全费5000元原告已预交，其中受理费24570元、保全费5000元由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费24570元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月一日书记员 涂莹洁（兼）书记员 王    琼附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。