黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终991号上诉人（原审原告）：大庆市众城物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经一街益民小区6号楼5.6门商服。法定代表人：田洪哲，总经理。委托诉讼代理人：牟磊，该公司员工。上诉人（原审被告）：邹金云，女，1967年3月7日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：薛秀文（与邹金云系母子关系），男，1990年5月29日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业公司）因与上诉人邹金云物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。众城物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，应当撤销。一、根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人在一审中并未举证证明二级资质的物业单位收费标准是多少，也未能举证证明上诉人每年每平方米收取14.16元违反了法律法规的规定。同时，根据《黑龙江省物价督管理局关于印发的通知》(黑价[2015]119号)已经将业收费由政府定价，变为了市场调节价。然而，一审判决以上诉人为二级物业资质，且没有收费许可为由支持被上诉人的主张，应属事实认定不清。二、一审中，被上诉人并未能举证证明按照9.1元标准交纳物业费的法律依据和事实依据，而仅是以口头陈述要求按照9.1元交纳物业费，一审判决便支持了被诉人的主张。该9.1元标准即不是法定也不是约定，也没有第三方的评估认定。因此，一审判决确定的9.1元交费标准没有事实和法律依据，属于事实认定不清。综上，一审判决在没有事实和法律依据的前提下，仅以被上诉人的口头陈述就作出了按9.1元标准交纳物业费的判决，属于事实认定不清，应当予以撤销，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。综上，一审判决缺乏事实依据和法律根据。邹金云辩称，不认同一审判决的9.1元，众城物业资质显示为二级物业，但其物业服务有瑕疵，应当按照9.1元的标准下调。一审判决错误，请求二审法院予以改判。邹金云上诉请求，1.撤销原审判决，不服金额3451.81元，请求判定给付金额1190.28元；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人自2015年1月1日至2020年8月19日期间没有通过任何方式催收过物业费，第一次催费时间为2020年8月20日，超过了诉讼时效；2.被上诉人的营业执照显示的资质为二级物业，且被上诉人的服务在保洁、绿化、弱电、消防、巡逻人员配备等均不合格，不能按二级物业的标准收费；3.物业费应参照二级标准并下调收取，请求二审法院判决每平方米7元收取物业费；4.被上诉人提出的收费截止日期为2020年12月31日，但因上诉人的房屋被大庆市住建局征收，征收合同上明确规定自合同签署之日起物业费将由政府承担，所以物业收费的截止日期为2020年9月7日。综上，邹金云不服原判，不服金额3451.81元，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，维护其合法权益。众城物业公司辩称，坚持诉讼请求，按照每平方14.16元进行收取物业费。众城物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告给付原告物业费20，433.59元；2.诉讼费由被告负担。一审法院查明，原告系2002年成立的资质等级二级的物业服务企业。被告系大庆市龙凤区凯旋城小区4号楼2单元402室业主，被告房屋面积为85.02平方米。2011年至今该小区未成立业主委员会。2013年2月8日原告与美希公司签订前期物业管理服务委托合同，约定原告为凯旋城小区提供物业服务，合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日原告与二被告房屋所在小区的沁园居委会签订物业管理服务合同，约定由原告对凯旋城小区进行物业服务，合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年4月18日，原告众城物业因小区物业服务不合格被大庆市龙凤区城管局下达限期整改通知单。2017年凯旋城小区业主选举9位业主代表，沁园居委会予以公示。经凯旋城小区业主代表提议，2017年11月17日沁园居委会发函要求原告撤出凯旋城小区，但原告至今未撤出该小区，即2013年1月1日至今原告为凯旋城小区的物业服务企业，原告提供的物业服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面存在瑕疵。被告未缴纳2015年至2020年期间六个年度的物业费，2020年8月20日原告书面向被告催交本案其诉请的物业费。一审法院认为，本案中原告诉请被告支付物业费，虽然被告辩称原告提交的2013年签订物业合同与其无关，2017年签订的物业合同因签订主体和程序存在问题而无效，但被告亦认可2015年至2020年期间原告为被告房屋所在凯旋城小区提供了物业服务，因此即便上述两份物业合同无效，原告也因其实际提供了物业服务而与被告形成事实上的物业服务关系。对此期间的物业费，被告亦应按原告提供的物业服务的具体情况参照2013年至2017年的物业费标准向原告支付物业费。对于物业费标准,本院认为庭审中原告未向本院提交收费许可，原告的营业执照显示原告的资质等级为二级，且被告提交证据亦显示原告的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，因此，被告应按二级物业资质收费标准，即每年每平方米9.1元向原告交纳2015年1月1日至2020年12月31日期间六个年度的物业费4642.09元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告邹金云于本判决生效后十日内给付原告大庆市众城物业管理有限公司2015年至2020年六个年度的物业服务费4642.09元；二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司其他诉讼请求。减半收取案件受理费25元（原告预交），由被告邹金云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。众城物业公司向本院提交黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初1006号民事判决书（复印件）。欲证明，我公司按照物业服务合同约定的14.16元每平方米收取物业服务费。邹金云质证称，对该证据一的真实性有异议，因其为复印件，且没有收费的发票。本院对该证据的真实性予以采信。邹金云向本院提交如下证据：证据1.国有土地房屋征收补偿协议（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退还）。欲证明，收费截止日期应是2020年9月7日。众城物业管理有限公司质证称，对该份证据无异议。本院对该证据的真实性予以采信，对所要证明的问题，将结合全案予以综合认定。证据2.2021年4月22日、4月25日、5月6日拍摄的照片四页（照片打印件，提交手机载体）。欲证明，邹金云于4月22日往楼道里倒的酱油，4月25日物业也没有清扫，小区的绿化、小开荒管理不达标。众城物业公司质证称，对该证据的真实性有异议，是邹金云自行制造的，对位置也有异议，不能证明是凯旋城小区。本院认为，因上述照片形成时间超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，故本院依法不予采信。本院二审查明的事实和一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。庭审中，双方当事人对众城物业公司实际对凯旋城小区提供了物业服务均无异议，双方当事人之间成立物业服务合同法律关系。因众城物业公司没有提交足够的证据证明其向凯旋城小区履行了合同约定的义务，且综合本案中的全部证据及意见，可以认定众城物业公司在保洁、绿化、公共部位维修保养等方面存在服务质量不达标的情况，故一审法院依据物业服务的实际情况酌定按照每年每平方米9.1元的标准计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。众城物业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于邹金云主张按7元标准收费的理由因没有证据证实，本院不予支持。关于其主张诉讼时效期间抗辩的理由，因其未在一审中提出诉讼时效期间抗辩，且二审中亦未提交新的证据，故依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。但基于新的证据能够证明当事人的请求权已过诉讼时效期间的除外”之规定，本院不予支持。关于其主张2020年9月7日之后的物业费应由政府承担的理由，因系其与政府之间的约定，与本案无关，本院不予审查。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大庆市众城物业管理有限公司负担50元，邹金云负担50元。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文