四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1361号 上诉人（原审原告）：蒲忠荣，男，汉族，生于1962年4月3日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波，四川绸都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市顺庆城市建设投资有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区文明街1号南门坝夫子书院二楼。 法定代表人：陈法良。 委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务事务所律师。 上诉人蒲忠荣与上诉人南充市顺庆城市建设投资有限责任公司（下称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5361号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉称，（一）蒲忠荣最终的诉讼请求是“请求对其还房进行货币安置，支付安置款”，系合同变更权诉讼，而非违约赔偿诉讼。其单方对合同的变更请求缺乏法律依据。1.本案不存在重大误解、显示公平、欺诈、胁迫等引发合同变更的情形。2.蒲忠荣自称2019年5月9日知晓无法按照双方合同约定进行优先选房，但在2020年10月23日才提出变更合同内容（将产权调换安置变更为货币补偿安置）的诉讼请求，超出了法律规定的行使权利的除斥期。3.《民法总则》仅规定了合同撤销权，蒲忠荣请求将合同原产权调换安置变更为货币补偿安置，已无法律依据。一审判决并未分析评判蒲忠荣该项诉讼请求的法律性质，支持了蒲忠荣提出的变更合同诉讼请求，属适用法律错误。（二）一审判决认定的房屋价值错误。1.原判认定按现在房价计算货币安置费用，既无合同依据，也违反法规政策。即使进行货币安置，亦应当以当年房价计算货币安置补偿费用。依据《顺庆区“棚户区”改造补偿安置实施意见》〔南顺府办发（2009）25号〕第一条（一）款第1项、（二）款第2项的规定，货币补偿标准应以当年改造公告发布之日作为估价时点所评估的房屋价值计算。2.若按现在房屋价值计算货币安置费用，原判对于现房价值的认定也存在错误。原判对于其他非住宅房的价值认定，与蒲忠荣的诉讼请求不符，属于超诉讼请求范围裁判。蒲忠荣的诉讼请求是“按《南门新城各区非住宅房屋评估价格》标准……进行货币安置”，其诉讼请求直接明确了安置费的支付标准，但一审判决却脱离了蒲忠荣的诉求请求行使自由裁量权酌定了其他非住宅房的价格，系超出诉讼请求进行判决。《南门新城各区非住宅房屋评估价格》中仅有红墙街其他非住宅房的评估单价，蒲忠荣在提出诉讼请求前是明知的，其仍然要求按该评估结论作为标准支付安置款，是其对自身桑园路其他非住宅房价值认定的权利处分。若认为应按现房价确定非住宅房屋价值，则不应超出蒲忠荣诉讼请求列明的评估报告标准8,800元/平方米，确定桑园路非住宅房单价。（三）原判认定的货币补偿金额未扣减蒲忠荣已超领过渡费和应交补差款。1.若双方合同内容变更为货币安置补偿，按照拆迁法规政策城投公司只应支付3个月过渡费，蒲忠荣应将已超领的超额过渡费576,143.28元返还城投公司，在城投公司应付货币补偿款中扣减抵销。本案中蒲忠荣已按房屋产权调换方式领取了至2018年8月期间的过渡费合计591,714.72元。依据约定的过渡费标准（营业房18元/月/平方米，其他非住宅房5元/月/平方米）计算，城投公司应付过渡费总额为15,571.44元（营业房18×256.36×3=13,843.44元，其他非住宅房5×115.2×3=1,728元）。蒲忠荣应同时向城投公司返还超额领取的过渡费576,143.28元（591,714.72-15,571.44=576,143.28元），并在货币安置补偿款中扣减抵销。2.新建拆迁还房价值中包含蒲忠荣应交纳的房屋补差款对价，原判未在货币补偿款中扣减该补差款，显属错误。因新建还房的结构与原房屋结构不同，蒲忠荣应按法定标准交纳补差款。无论是法定还是约定，蒲忠荣在取得新建拆迁还房时应当交纳补差款对价。但原判认定城投公司按照新建拆迁还房的价值支付货币补偿费，却忽略了新房价值中还包含了应由蒲忠荣交纳的补差款对价这一客观事实，未将蒲忠荣应交的补差款在城投公司应付货币补偿款中扣减。根据合同约定，蒲忠荣应付房屋补差款为264,554元（营业房256.36×650=166,634元，非住宅房115.2×850=97,920元）。（四）城投公司并无违约行为，即使认定城投公司违约，原判认定30万元违约金明显过高，应当调减。（五）双方签订的拆迁合同第七条明确约定：任何一方违约，协议仍应当继续履行。即便蒲忠荣认为城投公司有违约行为，那么双方也应当依据合同约定继续履行合同，且城投公司现在仍有待安置的房屋可以对蒲忠荣进行房屋产权调换安置。综上，一审判决事实认定及法律适用错误，请求二审依法改判。 蒲忠荣答辩称，（一）蒲忠荣在一审中最终提出的诉请仍是要求城投公司承担违约责任，并非变更合同之诉。在一审中最初的诉讼请求为“解除征收补偿协议，要求赔偿应还房屋折价损失8176826.84元”，原审根据城投公司的答辩向蒲忠荣释明“可以依据《合同法》第107条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之规定，将诉讼请求变更为采取补救措施继续履行合同即直接要求给予货币安置”，蒲忠荣才将原第一、二项诉讼请求合并变更为“要求进行货币安置，支付安置款8176826.84元”，合同变更与承担违约责任两种法律行为的区别在于前者是违反了先合同义务即欺诈等诚实信用义务，后者是违反了后合同义务即履行合同的义务。蒲忠荣在一审中自始至终都没有以“因重大误解订立”或“订立合同时显失公平”为由要求变更或撤销，而是鉴于城投公司无法按原方式继续履行“让蒲忠荣享有优先选房并保证六个门面连在一起”的合同义务的情况下，依据《合同法》第107条规定请求判令城投公司采取补救措施履行合同义务即给予货币安置。（二）城投公司在二审中提出的时效抗辩不应得到支持。首先，本案诉请并非请求变更或撤销合同，显然不适用一年除斥期的规定。其次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，本案并不存在“基于新证据能证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间”的情形。（三）原判认定折算的房屋价值与蒲忠荣应得还房的折价损失相当，该认定公平、合理。双方并非是在2011年签订《旧城改造征收补偿协议》时就商定实行货币安置，而是因为城投公司单方违反协议约定，导致蒲忠荣至今无法实现“产权房屋必须是连在一起的整体，不少于六个房间”的合同目的的情形下根据《合同法》第107条之规定，要求城投公司采取给予货币安置的补救措施弥补蒲忠荣的损失，蒲忠荣的损失显然包括应得还房的现折价损失和逾期还房期间的可得租金损失，故一审判决要求城投公司按正常还房时的市价即四川南充中正房地产评估有限公司2019年5月24日出具的《南门坝新城各区非住宅房屋价格》标准对蒲忠荣的应得门面还房进行货币安置是公平合理的。且基于查明的顺庆区桑园路的房价高于红墙街房价的事实，酌情认定蒲忠荣应得非住宅还房的单价为9680元也是公平合理且适当的。（四）城投公司无权要求蒲忠荣返还已领取的过渡费，还应该继续支付过渡费至蒲忠荣实现合同目的时止。城投公司按四川南充中正房地产评估有限公司2019年5月24日出具的《南门坝新城各区非住宅房屋价格》标准对蒲忠荣的应得还房进行货币安置仅相当于在2019年5月24日履行了将还房交付给蒲忠荣的义务，理应支付2019年5月24日前的过渡费。而一审判决依据2019年5月的评估价折算出了货币安置金额，但该货币安置款需要本案终结后才能兑现，故城投公司还应该继续支付过渡费至蒲忠荣实现合同目的时止才公平。（五）原判认定的违约金过低，既不符合合同约定，也难以弥补蒲忠荣的实际损失。城投公司非一般自然人主体，系国有性质大型公司，拥有大量经验丰富的相关专业人员，签订《改造协议》应已充分考虑到约定“对于延迟履行的，每延迟一天按壹万元∕天另计违约金”产生的法律后果。再则，顺庆区政府顺府办发（2009）25号文件是双方签订补偿协议的基础，根据该文件规定，城投公司应于2014年2月29日前向蒲忠荣移交安置房，结合本案查明的城投公司已于2019年5月31日前向其他同批拆迁户移交了安置房事实，城投公司至少应从2019年6月1日起承担违约责任，根据补偿协议约定，计算出的延迟履行违约金就高达530多万元，蒲忠荣诉请的迟延履行违约金仅200万元，故应予支持。同时，原审以支持律师代理费30万元为由，而驳回蒲忠荣主张违约金的诉求缺乏依据。且根据蒲忠荣举示的《代理合同》，蒲忠荣必然产生的律师费为50万元，一审判决30万违约金根本不能弥补蒲忠荣实际承担的维权律师费损失。（六）蒲忠荣在一审中变更诉讼请求，也是依据一审释明，且蒲忠荣变更诉讼请求采用货币补偿履行方式也是继续履行合同的表现，与合同约定并不矛盾。 蒲忠荣上诉请求：撤销原判第二、三项，改判城投公司支付违约金200万元，赔偿蒲忠荣因维权产生的律师费50万元，支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的过渡费77,857.53元；本案诉讼费由城投公司负担。事实及理由：（一）城投公司缔约时应当知道约定违约金产生的法律后果，且根据约定计算出的违约金为530多万元，蒲忠荣仅请求200万元，故原判不支持蒲忠荣对违约金的诉求不符合合同约定，且违反诚信公平原则。同时，原判以支持律师代理费30万元为由，驳回蒲忠荣对违约金的诉求缺乏法律依据。（二）城投公司严重违约，蒲忠荣聘请律师维权必然产生合理的维权费，城投公司理应承担，且有双方合同约定，并不违反法律规定。本案中蒲忠荣约定的律师费50万元合理，符合市场行情，蒲忠荣虽暂付了30万元，但另20万元是将来必然产生的费用，原判酌情支持律师代理费30万元不足以弥补蒲忠荣的必然损失。（三）根据约定及相关政府文件规定，城投公司应向蒲忠荣支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的过渡费77,857.20元。原判既明确蒲忠荣有权请求支付过渡费，却又以双方同意按货币补偿方式解决为由驳回了该诉请，明显不当，损害了蒲忠荣的合法权益。综上，请求支持蒲忠荣的上诉请求。 城投公司答辩称，（一）城投公司没有违约行为。合同中没有约定还房交房的具体时间，还房交付时间需要根据还房的修建时间和政府的安排。且对于蒲忠荣的拆迁还房的安置，城投公司至今能够按照双方的协议进行房屋产权调换安置。（二）蒲忠荣主张赔偿的律师费明显超过标准，不应得到支持。（三）合同约定的是产权调换安置的过渡费，但蒲忠荣在一审中变更诉讼请求将产权调换安置方案改变为货币补偿安置方案，故其仅应取得货币安置过渡费，而货币安置的过渡费仅有三个月，现蒲忠荣在城投公司处已经领取591,714.72元过渡费，已超额领取，超额领取的部分应退还给城投公司。（四）城投公司从未同意将产权调换安置变更为货币补偿安置。 蒲忠荣向一审起诉请求：判令城投公司按照四川南充中正房地产评估有限公司2019.5.24出具的评估价格标准对《旧城改造征收协议》约定的还房货币安置，安置款8,176,826.84元；判令城投公司支付违约金200万元；判令城投公司赔偿蒲忠荣维权产生的律师费50万元；判令城投公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的过渡费77,857.20元；本案诉讼费由城投公司承担。 一审查明的事实，（一）关于《旧城改造征收补偿协议》的约定及其履行。因为旧城改造，需要对蒲忠荣的房屋进行拆迁，2011年8月29日，蒲忠荣（乙方）与城投公司（甲方）签订了《旧城改造征收补偿协议》。协议载明的拆迁补偿范围为：乙方所有的位于南充市顺庆区桑园路29号的土地房屋等，即原顺庆“荣昌商行”的1109.19㎡的商业、工业国有出让土地以及总面积736.48㎡的房产〔其中有产权房屋面积为371.56㎡（营业房暂定256.48㎡，其他非住宅115.2㎡）；无产权房屋面积364.92㎡〕；包括该宗土地上除房产外的其他资产。协议第三条约定：产权房实行产权调换，其他资产实行货币补偿。甲方对乙方371.56㎡产权房屋实行等面积的产权调换（371.56㎡必须是连在一起的整体，保证不少于六个开间），并在临大街主干道临近其原位（桑园路）优先选房安置（优先是指优于其他还房户或购房户，第一个选择门面房）。按南门坝第四期居民房地产评估单价进行结算补差。甲方每年应支付过渡费：营业房面积按每月18元／㎡标准计付，其他非住宅房面积按每月5元／㎡标准计付。协议第七条约定：协议任何一方违约，应按合同总价款的3%向守约方支付违约金，并赔偿给守约方造成的损失（包括为维权聘请的专业人士的维权费用），协议继续履行。对于迟延履行的，每迟延一天按照壹万元／天另计违约金。协议签订后，蒲忠荣按期搬迁完毕并将净地交给了城投公司。城投公司于2018年8月向蒲忠荣一次性支付了此前的过渡费59万余元。2019年5月9日，城投公司通知蒲忠荣需要通过抓阉方式来分配还房，还房的位置随机确定且无法保证六个门面连在一起。由此，蒲忠荣发出《律师函》要求城投公司严格履行《旧城改造征收补偿协议》。现蒲忠荣以城投公司的行为严重违反了协议相关约定、无法实现合同目的为由，明确拒绝了抓阉选房，并提起本案诉讼。城投公司没有举出证据证明，其在桑园路所修建的房屋能够实现《旧城改造征收补偿协议》的安置。（二）货币还房办法。蒲忠荣现提出货币补偿办法（赔偿办法），依据为其举出的根据城投公司委托由四川南充中正房地产评估有限公司作出的《南门新城各区非住宅房屋评估价格》：2019年5月24日其评估结果如下，营业房（土地性质出让）平均单价：桑园路156-284号26400元／㎡，红墙街7-34号19000元／㎡。其他非住宅房（土地性质出让）平均单价：红墙街2层5、15、22、36号8800元／㎡。其后《房地产市场价值及其单位平均水平评估结果一览表》载明：产权人城投公司、所在位置顺庆区桑园路156-284号共64宗、用地性质国有出让土地、建筑面积3358.12㎡、评估平均单价26400元／㎡、房地产市场价值8865.40万元。位于桑园路的非营业房的价值未作评估。据上，蒲忠荣提出货币补偿的具体金额计算如下：其中256.36㎡（营业房）折价为6767904元（256.36㎡×26400元／㎡）；另外115.2㎡（其他非住宅房）折价1408592.80元（115.2㎡×12227元／㎡），两项合计为8176496.84元；12227元／㎡来源于8800元／㎡【其他非住宅房（土地性质出让）】×桑园路与红墙街营业房之比。（三）蒲忠荣主张的违约损失的计算和赔偿。一是根据《旧城改造征收补偿协议》第七条约定主张违约金，以此计算违约金200万元。二是根据《旧城改造征收补偿协议》约定，2018年8月ｌ目至2019年5月31日期间的过渡费77857.53元。三是根据《旧城改造征收补偿协议》约定，主张赔偿产生的律师费，并举出《委托代理合同》载明诉讼一审阶段和执行的案件代理费共计50万元，举证显示已经实际支付30万元。 原审认为，（一）关于违约事实以及合同履行变更的确认。双方签订的《旧城改造征收补偿协议》系真实意思表示，合法有效。由于城投公司通知蒲忠荣通过抓阉方式来分配还房，实际导致《旧城改造征收补偿协议》赋予蒲忠荣的优先选房权被侵犯，蒲忠荣优先选房且保证六个门面连在一起的合同权利无法实现，由此，城投公司的行为构成违约。在此情况下，蒲忠荣在本案诉讼中变更诉讼请求由赔偿损失为货币补偿，事实上得到了城投公司的认可；加之，类似拆迁也存在货币补偿的情况且有相关参照依据。为此，本案采用货币补偿履行方式具有正当性、可行性，能够有效履行案涉《旧城改造征收补偿协议》。（二）关于货币补偿具体办法。根据蒲忠荣提出货币补偿办法，其依据《南门新城各区非住宅房屋评估价格》系经城投公司委托由四川南充中正房地产评估有限公司所作出，为处理相关房屋货币安置补偿的基本依据，本案（营业房）以此标准予以处理，无论时间上还是所属房屋的位置均相互契合，故以此为依据具有正当性。由此，则256.36㎡营业房货币补偿金额为：6767904元（256.36㎡×26400元／㎡）。对于其他非住宅房（115.2㎡），蒲忠荣提出房屋折价采用“桑园路与红墙街营业房之比”形成的比值确定价格，这一方案具有一定的合理性；基于本案房屋属于拆迁的具体情况，结合非住宅房市场价格状况，在顺庆区红墙街8800元／㎡的评估价格的基础上，本案可综合以上因素，就低酌定案涉非住宅房的价格为9680元／㎡【8800＋（8800×10%）元／㎡】为宜，故非住宅房的货币补偿金额为1115136元（115.2㎡×9680元／㎡）。两项合计为7883040元。（三）关于违约责任的确定。由于城投公司构成违约，应承担违约责任。一是蒲忠荣依据《旧城改造征收补偿协议》约定主张律师代理费赔偿具有合同基础，根据实际履行金额，本案以支持律师代理费损失30万元为宜。二是蒲忠荣根据《旧城改造征收补偿协议》第七条约定主张违约金，具有明确的合同依据。虽然城投公司违约，但由于本案中城投公司对于蒲忠荣选择货币补偿方式没有实际拒绝，双方事实上变更选择了货币补偿方式解决纠纷，给蒲忠荣造成的权益损失有限，此不影响城投公司合同目的的实现，于此，根据本案的具体情况，在支持了律师代理费的情况下，违约金以不予支持为宜。三是虽然城投公司于2019年5月9日正式提出不能满足蒲忠荣优先选房的要求，蒲忠荣有权根据《旧城改造征收补偿协议》请求城投公司支付2018年8月ｌ目至2019年5月31日期间的过渡费77857.53元，但在本案根据双方的意见确定了以货币补偿方案解决本案之后，蒲忠荣再行按照产权调换方式主张支付该阶段过渡费77857.53元，对其该诉讼请求，以不予支持为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、南充市顺庆城市建设投资有限责任公司向蒲忠荣支付补偿费7883040元；二、南充市顺庆城市建设投资有限责任公司向蒲忠荣支付违约金30万元；三、驳回蒲忠荣的其他诉讼请求。上述一、二项，限南充市顺庆城市建设投资有限责任公司在判决生效后十日内履行。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83490元，由蒲忠荣负担3490元，南充市顺庆城市建设投资有限责任公司负担80000元。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，城投公司与蒲忠荣签订的《旧城改造征收补偿协议》真实有效。蒲忠荣享有的合同权益是优先选房且所选六间还房门面应当相连，该缔约目的是为了保障蒲忠荣原有整体门面房的利用价值不受减损。后由于城投公司要求蒲忠荣通过抓阉方式分配还房，客观上使蒲忠荣无法通过优先选房方式取得相连门面还房，前述合同目的已不能实现。双方签订《旧城改造征收补偿协议》已多年，蒲忠荣作为权利人，在相连门面还房安置合同目的不能实现的情况下，其要求进行货币补偿安置系对其权利的正当主张，是其在相连门面还房安置不能时无可选择的权利救剂方式。城投公司称在其他安置地段仍可为蒲忠荣提供相连门面房，但其并未提交相应证据，且蒲忠荣对此不予认可，亦不符合双方合同约定。蒲忠荣变更诉讼请求为要求支付货币安置补偿款，其对安置权益的请求权基础并未变化，亦并非系对原补偿协议合同内容的单方变更。且类似拆迁存在最终以货币补偿进行安置的情况，并有相关参照依据。故原审根据蒲忠荣的诉请及本案实际，参照货币补偿安置方式确认蒲忠荣享有的安置权益，并无不当。故对城投公司关于“蒲忠荣无权单方请求变更合同内容”的上诉意见，不予采纳。 蒲忠荣对还房安置的期待利益不能实现，进行货币补偿系对其合法权益的保障，而还房安置不能的原因在于城投公司违反了合同约定，蒲忠荣作为守约方，不应因安置方式的改变而使其安置权益受损。故原审依据城投公司委托评估作出的房屋评估价格，作为计算安置补偿款的依据，符合本案实际，且能较为合理地保障拆迁户的合法权益。故对城投公司关于“原审认定计付货币安置补偿费的依据不当”的上诉意见，不予采纳。 城投公司未能按合同约定向蒲忠荣提供相连的门面还房，构成违约，应承担相应违约责任。因事实上最终对蒲忠荣进行货币补偿安置，且城投公司前期已向蒲忠荣支付了一定金额的过渡费用，蒲忠荣受到的损失有限，原审依据其因维权已支付的律师费用30万元酌定为其直接损失，较为适宜。城投公司表示不能满足蒲忠荣优先选房的要求后，其之前已经向蒲忠荣支付的过渡费系为了保障拆迁户在过渡期的基本生活需要，城投公司要求蒲忠荣予以退还不具有合法依据。故对城投公司关于“蒲忠荣应退还过渡费、城投公司不应承担违约责任”的上诉意见，对蒲忠荣关于“原审认定违约赔偿金额过低”的上诉意见，均不予采纳。 综上，城投公司、蒲忠荣的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费110,912元，由上诉人南充市顺庆城市建设投资有限责任公司负担83,490元，上诉人蒲忠荣负担27,422元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二一年六月九日 书记员  廖志宏