辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1319号上诉人（原审被告）：李敏，女，1957年12月13日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：赵卫星，辽宁元盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜涛，男，1971年8月8日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审被告）：张军峰，女，1974年3月18日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：刘辉，营口市西市区正大法律服务所法律工作者。原审被告：田艳英，女，1966年6月16日出生，汉族，住营口市站前区。原审被告：刘广文，男，1967年1月10日出生，汉族，住营口市站前区。上诉人李敏因与被上诉人姜涛、张军峰、原审被告田艳英、刘广文案外人执行异议之诉纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李敏的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人姜涛原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费及其它费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律不当，认定二被上诉人之间的借款及房屋买卖关系缺乏证据证明，且判决结果违反相关法律规定，原审判决错误。上诉人上诉请求二审法院依法改判，驳回被上诉人姜涛的原审诉讼请求。按照原审判决原审法院仅是采信了“当事人无异议的证据”，原审经庭审审理，二被上诉人提供的所有证据，上诉人均提出异议，二被上诉人除自认外没有任何证据证明二被上诉人之间存在借款法律关系，更没冇证据证明二被上诉人之间存在房屋买卖法律关系，也没有证据证明涉案房屋已经实际交付等等，以上事项除二被上诉人自认均没有确凿证据证明，令人惊奇的就是作为被上诉人张军峰对于涉案房屋归属极力维护被上诉人姜涛的利益，已经直接导致二被上诉人之间的自认行为存疑均缺乏真实性，二被上诉人之间私下手续不具有真实、合法、有效性，原审判决错误。其一，对于二被上诉人之间存在借款，没有相关的基础事实证据，没有15万元款项的真实交易证据，上诉人认为原审判决认定这一事实成立缺乏证据证明。其二，对于双方签订的《协议》将已经抵押的房屋买卖，是明显违反法律规定的《协议》，属于双方共同违法行为合意，对此二被上诉人均有明显过错，对于抵押房屋不得买卖这是法律强制性规定，这种抵押房屋的买卖合同依法无效，原审法院认定合法有效，严重违反法律规定，何况，二被上诉人没有证据证明存在借款15万元事项，亦没有证据证明《协议》书的真实性，原申判决这一认定错误。其三，本案所涉的所谓房屋交接手续，张毓鸿无权代为交接，这也与众所周知的客观事实不符，这些所谓的房屋交接手续与被上诉人张军峰无关，反而证明双方没有实际交接涉案房屋，更无法证明被上诉人姜涛已经合法占有涉案房屋。其四，被上诉人姜涛没有证据证明偿还贷款是被上诉人姜涛偿还，因为被上诉人举证的证据都记载是被上诉人张军峰自行偿还和交付费用，被上诉人姜涛的证据直接记载的事项与被上诉人姜涛主张相悖，至于其他水电等各项费用的交付与房屋所有权无关，不能证明涉案房屋被上诉人具有排除执行的权利。其五，最主要的是原审判决适用法律与判决查明的案件基本事实不符，原审判决适用的无论是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，都明确规定其中被上诉人姜涛必须没有过错，没有办理房屋变更登记，非买受人自身原因没有办理过户，可是，本案经庭审查明的事实缺证明：第一，被上诉人姜涛明知所购买的房屋是抵押房屋，属于法律禁止买卖房屋，进行私自购买，其有明显过错；第二，即使被上诉人购买抵押房屋，被上诉人应当先行解除房屋抵押，再办理过户，这是客观上可行的购买抵押房屋的行为，但是，按照被上诉人自行说法从2008年购买至今没有办理过户手续，是因为被上诉人姜涛没有交付银行贷款，至今交付银行贷款的是被上诉人张军峰，也就是，涉案房屋没有办理过户手续，是因为被上诉人姜涛的原因所致，面对上述明显的事实原审判决竟然以“原告至今米能办理房屋变更登记，是由于房屋贷款尚未偿还完毕，并非原告自身过错导致。”原审法院这一认定已经与法律规定相悖，按照被上诉人姜涛提供的《协议》，购买抵押房屋，偿还贷款，承担办理房屋手续的一切费用都是被上诉人姜涛的责任，是因为被上诉人姜涛没有偿还银行贷款，没有交付办理房屋手续费用，才直接导致涉案房屋至今没有办理变更登记，对此原审判决认定“并非原告自身过错导致”与庭审查明的事实不符，原审判决错误。以下几点足以证明本案被上诉人姜涛没有权利能够排除本案执行。本案被上诉人姜涛与被上诉人张军锋签订的《协议》无论是否存在都属于无效合同。因为《协议》记载涉案房屋属于抵押银行的按揭贷款房屋，抵押财产在解除抵押之前不得买卖这不仅是按揭贷款合同的约定，也是法律所禁止的行为，所以，在解除房屋抵押前，被上诉人姜涛与被上诉人张军锋无论是否存在《协议》都属于无效合同，从开始就没有法律效力，特别是被上诉人姜涛明知房屋存在按揭还与被上诉人张军锋签订《协议》，这份协议明显无效。被上诉人姜涛与被上诉人张军锋之间没有房屋买卖的真实交易，也没有真实的房屋交接手续。依法涉案房屋至今仍属于被执行人张军锋所有。本案涉案房屋至今登记在本案被上诉人张军峰名下，依据《屮华人民共和国物权法》第九条之规定，本案房屋权属依法至今属于被上诉人张军峰，本案房屋至今张军峰没有放弃房屋权属，更不存在自愿出售给被上诉人姜涛的行为。因为本案房屋被上诉人姜涛与被上诉人张军锋之间没有真实买卖行为，上诉人张军峰没有自愿出售房屋的任何意思表示，被上诉人姜涛也没有因为需要通过正常途径向被执行人张军峰协商购买房屋的行为，原审判决认定双方借贷关系没有证据，双方根木没有就房屋价款进行过协商，双方就不存在真实的房屋买卖关系。被上诉人姜涛称其父母入住涉案房屋是基于被上诉人姜涛与被上诉人张军峰借贷关系而非正常买卖入住，且没有证据证明，被上诉人父母与被上诉人张军峰没有任何关系，在被上诉人姜涛没有办理房屋变更登记的情况下，被上诉人姜涛根木没有权利安排他人入往，被上诉人姜涛父母无论是否住在涉案房屋已经与本案无关，被上诉人姜涛已经自认，被上诉人张军峰拒绝给被上诉人姜涛办理房屋手续，这就直接说明本案被上诉人张军峰根本没有向被上诉人姜涛出售房屋的行为和意愿，被上诉人姜涛与被上诉人张军峰之间无论是否存在借贷法律关系，无论是否因借贷而书写过房屋出售协议，这些行为的基础事实是借贷，不是双方房屋买卖行为，不能排除本案执行行为，站前区人民法院（2019)辽0802执异24号《执行裁定书》正确，原审判决认定案件基本事实错误，适用法律错误，上诉人上诉请求二审法院依法改判，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，驳回被上诉人姜涛原审诉讼请求。为维护上诉人合法权益，特作此上诉，请支持上诉人上诉意见。补充几点意见：1、对卷宗姜涛和张军峰的合同签订时间和签名提出异议。李敏认为是虚假的，一审时已经提出异议，法庭没有核实，且以没有异议的证据判决。2、对一审认定姜涛已经入住的事项有异议，因为作为房屋买卖按照交易习惯，双方约定由交接手续，张军峰和姜涛都没有证据，甚至不能说明交接时间、地点、方式等诸多间题，对房子没有交接没有过户提出异议。理由：房子没有交接没有过户。3、对姜涛已经居住不认可，没有证据，取暖费都与房照不符，就是有也是虚假的，也是相关部门的违规揉作，不符合法律规定的书证不能作为证据使用水电费是张军峰的名。即便是住也是侵占进去。也是单方行为，不是基于服务买卖关系产生的，不符合法定的实际占有条件对双方借款笔供都不认可，按照你们说的是先有借款，所以说15万元自己认为是房款，没有双方和议行为，是姜涛自己的观点。那么15万元当初是大额支出你没有转账凭证，我认为是假的不存在。4、如果你们按照姜涛所说贷款是他还的，那每月都有和张军峰接触给钱，权利在姜涛手里他可以不给张军峰钱，因张不给你过户，你为什么还给张军峰。5、对银行流水不认可，要求打出对手信息。并加盖银行公章。6、张军峰与前夫联系不上在外地，患有抑郁症是假，抑郁症需拿医院诊断证明。被上诉人姜涛辩称，一、原审中，答辩人提供的证据已经证明的事实：因张军峰向答辩人借款15万元到期未还。双方于2008年4月1日签订《协议》约定张军峰将争议房屋以15万元价格出售给答辩人，张军峰所得售房价款用以直接偿还答辩人的借款，尚欠银行房屋贷款14.1万元由答辩人偿还，张军峰前夫声明该房屋为张军峰所有，其有权处置该房屋。张军峰委托张毓鸿与答辩人签署交接证明将房屋移交给了答辩人。此后，答辩人按期向银行偿还贷款，争议房屋由答辩人父母实际居住至今已长达十几年，所涉房屋水电煤暖气等费用均由答辩人交付，供暖证也已更名为答辩人，对此张军峰亦并无异议。据此可知，答辩人与张军峰就争议房屋所签协议系双方真实意思表示，合法有效且已实际履行。根据我国相关法律及《民法典》第251条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影合同效力”的规定，本案在法院查封争议房屋之前，答辩人就已经合法占有使用争议房屋多年，何况答辩人自身并无任何过错，即便房屋贷款尚未还完，双方未能办理房屋变更登记，也并不影响双方所签协议的效力。而双方确实存在的真实的房屋买卖关系和协议确已实际履行的客观的事实，也足资证实答辩人对争议房屋享有的合法权利是完全能够排除法院因上诉人与张军峰借贷案件对争议房屋的执行。故答辩人认为一审法院判决事实认定清楚，证据充分，判决正确应予维持。二、上诉人上诉状中称“答辩人明知所购房屋是抵押房屋，属于法律禁止买卖房屋，私自购买存有过错，应先行解除抵押再办理过户”。而毫无事实依据的推断“争议房屋没有办理过户是因上诉人没有偿还银行贷款，交付银行贷款的是被上诉人张军峰”。认为答辩人与张军峰所签订的《协议》无论是否存在都属于无效合同，“至今房屋登记在张军峰名下，是答辩人与张军峰之间没有房屋买卖的真实交易，也没有真实的房屋交接手续，案涉房屋至今仍属于张军峰所有，张军峰没有放弃房屋权属，不存在自愿出售给答辩人的行为……”。显然此上诉之说为无理之诉，首先，我国现行法律对抵押房屋买卖并不禁止，《民法典》第406条已有明确规定。其次，答辩人父母长期占有使用争议房屋张军峰明知认可，且其在一审庭审时对答辩人所述事实和提供证据的确认，均证明上诉人是在主观臆断无端猜测，并无事实证据佐证和法律依据支持，故请二审法院依法查明确认。综上，一审法院事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法查明，判决驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人张军峰辩称，一审法院事实认定清楚，证据充分，适用法律正确。事实：法院在对案涉房屋查封之前，答辩人因向被上诉人姜涛借款15万元无法偿还，而自愿将自有产权房屋以15万元价格出售给姜涛，用以偿还答辩人向其借款15万元，该房屋所涉银行贷款14.1万元由姜涛偿还。就房屋买卖双方签有协议权利义务约定明确，且房屋早已实际交付。姜涛对房屋实际占有使用多年，银行贷款按期偿还，对此双方从无任何争议。一审中，姜涛亦提供证据证明上述事实。因此，一审法院认定姜涛对争议房屋享有的权利能够排除法院的执行，判决停止对争议房屋的执行并无不当。如果姜涛将房屋贷款偿还完毕，答辩人自然会依约遵循诚信原则无条件配合姜涛办理房屋变更登记。故请二审法院依法维持原判。原告姜涛向一审法院起诉请求：1.请求法院立即解除对张军峰所有的坐落于营口市西市区房屋（建筑面积119.45平方米）的查封；2.确认姜涛与张军峰之间签署的房屋买卖抵债协议有效；3.要求确认坐落于营口市西市区房屋（建筑面积119.45平方米）归原告所有；4.判令被告张军峰及其前夫董晓红配合办理诉争房屋更名过户手续；5.诉讼费由被告张军峰承担。一审法院认定事实：申请执行人李敏申请执行被执行人张军峰、田艳英、刘广文民间借贷纠纷一案，营口市中级人民法院于2015年1月6日作出（2014）营审民再终字第00046号民事判决书生效，李敏于2015年1月29日立案执行。2015年10月19日，本院作出（2015）站执字第00150号执行裁定书，查封了张军峰所有的坐落于西市区.45平方米的房屋一处（以下称争议房屋）。2018年10月18日本院对该房屋继续查封。2007年11月，被告张军峰向原告借款15万元，约定2007年12月底偿还。借款到期后，被告张军峰无力偿还。2008年4月1日，原告与被告张军峰签订《协议》一份，约定张军峰将争议房屋出售给原告，出售价格15万元，售房所得偿还原告借款；该房屋2004年从中国银行渤海支行按揭贷款购买，贷款额为16万元，目前尚欠银行贷款141000元，由原告偿还；办理房屋更名手续的费用由原告承担。原告还提交了被告张军峰前夫董晓红出具的声明，载明：“本人声明即日起，坐落于营口市房屋归张军峰支配，房屋归张军峰所有。”2008年4月8日被告张军峰委托张毓鸿与原告签署了《交接证明》，并把争议房屋移交给原告。此后，该房屋由原告的父母居住至今。期间，该房屋的煤气费、暖气费等均由原告支付，供暖证已更名为原告。房屋贷款也由原告按期偿还。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，原告与被告张军峰签订的《协议》约定张军峰将争议房屋出售给原告，出售价款用于偿还原告借款，剩余房屋贷款141000元由原告偿还。该协议系双方真实意思表示，协议内容未违反法律强制性规定，合法有效。从协议后续履行的情况看，双方确实存在真实的房屋买卖关系，故对原告在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的事实，本院予以确认。原告与张军峰约定的争议房屋价格为15万元，该款项用于偿还张军峰拖欠原告的借款。协议签订后，房屋贷款一直由原告偿还至今。故可以认定原告已支付了对应的房屋价款。协议签订后，原告的父母一直在争议房屋中居住至今，房屋的供暖证已更名为原告，在法院查封前，原告已经合法占有争议房屋。原告至今未能办理房屋变更登记，是由于房屋贷款尚未偿还完毕，并非原告自身过错导致的。综上，原告对争议房屋享有的权利能够排除法院的执行。对于原告的其他诉讼请求，不属于人民法院案外人执行异议案件的审理范围，原告可通过法律规定的相关程序进行救济，本案不予处理。判决：停止对坐落于西市区金典小区3-26号，面积为119.45平方米的房屋的执行；案件受理费3300元由被告李敏承担。二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院一致。本院认为，本案上诉主要争议为，被上诉人姜涛享有的权益是否能排除法院的强制执行。对于上诉人主张的2008年4月1日被上诉人张军峰与被上诉人姜涛签订的《协议》无效问题。上诉人提出签订合同时涉案房屋设定了银行抵押权，所以该协议无效。上诉人该观点与法律规定不符，涉案房屋设定了抵押权，只影响物权变动的效力，对于房屋买卖合同的效力没有影响。被上诉人姜涛与被上诉人张军峰签订的《协议》约定张军峰将争议房屋出售给姜涛，出售价款用于偿还姜涛借款，剩余房屋贷款141000元由姜涛偿还，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律强制性规定，合法有效。对于上诉人主张的被上诉人姜涛与被上诉人张军峰没有真实交易及房屋交付问题。被上诉人姜涛与被上诉人张军峰签订《协议》后，涉案房屋被交付给被上诉人姜涛的父母占有使用，并且占有使用至今。期间，涉案房屋的煤气费、暖气费等均由被上诉人姜涛支付，供暖证已更名为被上诉人姜涛。房屋贷款也按照《协议》的约定，由被上诉人姜涛按期进行了偿还。以上事实足可以证明被上诉人姜涛与被上诉人张军峰房屋交易真实，在法院查封涉案房屋前，房屋已经交付被上诉人的父母使用多年。不存在被上诉人姜涛与被上诉人张军峰串通，损害上诉人的情况。被上诉人姜涛与被上诉人张军峰签订了合法有效的购房合同，被上诉人姜涛通过债权抵顶和偿还银行贷款等方式支付了房屋价款，并且房屋交付使用多年，因涉案房屋银行设定了抵押权，所以没有完成产权变更登记，未过户原因不能归责于被上诉人姜涛。以上事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。被上诉人姜涛享有权益可以排除法院的强制执行。综上所述，上诉人李敏上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李敏预交的案件受理费3300元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二一年六月二十七日法官助理徐叶纭书记员翟健含