北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7104号上诉人（原审被告）：沈超珩，男，1969年11月20日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米。法定代表人：黄丽卿，董事长。委托诉讼代理人：王亚鑫，男，该公司员工。上诉人沈超珩因与被上诉人北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德酒店物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈超珩上诉请求：撤销一审判决，依法改判沈超珩无需按照威德酒店物业主张的数额交纳物业费，本案一审、二审诉讼费用由威德酒店物业承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，威德酒店物业提供的物业服务存在严重瑕疵，物业费不应全额支付，应予适当扣减。沈超珩提供了照片、视频、物业服务质量评估报告、判决书等证据予以证明，威德酒店物业对评估报告和判决书的真实性认可，该评估报告和判决书均认定威德酒店物业提供的物业服务存在问题和瑕疵。二、一审判决按照8.28元/月/平米的标准支付物业费，明显不公。根据御墅项目南区物业服务费用评估报告，南区的物业费标准为6.87元/月/平米，虽然沈超珩的房屋在北区，但南区、北区的物业服务内容和标准应该是统一的。评估报告的有效期虽然为2014年12月31日至2015年12月20日，但6.87元/月/平米的物业费标准是评估公司基于物业服务情况作出的，2015年12月30日之后物业服务质量并无改善，仍应按照评估标准执行。威德酒店物业辩称，同意一审判决，不同意沈超珩的上诉请求和事实理由。威德酒店物业向一审法院起诉请求：1.沈超珩支付威德酒店物业自2015年10月1日至2017年9月16日的物业费80553.42元；2.请求沈超珩承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落为顺义区金碧湖畔花园北区×号楼×至×层全部，建筑面积为519.55平方米。沈超珩在2012年11月26日至2017年9月16日期间为涉诉房屋的所有权人。2009年9月28日，北京百顺达房地产开发有限公司（出卖人）与沈超珩（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定，商品房坐落为顺义区河南村西（百顺达别墅×区）×号×层×号，预测建筑面积共519.48平方米，其中，套内建筑面积519.48平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积0平方米。出卖人选聘的物业服务企业为：北京威德酒店物业管理有限公司，资质证号为：京物企字资三（2006）×号。前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28/月/平方米（建筑面积）。物业服务企业按照季收取，买受人应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。附件七物业服务。第2条共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共享设施包括：共享的上下水管道（包含自来水风虎水表以外计费水表以内的上水管道、下水立管及通向污水井的水管道、雨落管）、共用照明、天线、消防系统、安防系统、中水处理系统、消防水泵、对讲系统、监控系统、市政排水设施、垃圾间、配电系统等…第14条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备维护、养护，爱当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。《金碧湖畔花园业主临时公约》第二十九条规定，管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业按高档住宅建设，其物业费标准为8.28元/平方米/月，按地上面积收费。2010年10月27日的《房屋土地测绘技术报告书》载明，C型×房屋，层数×，地上建筑面积415.40平方米，地下建筑面积106.15平方米，总建筑面积519.55平方米。2016年3月10日，北京百顺达房地产开发有限公司（甲方）与沈超珩（乙方）签订《补充协议》，协议约定，一.依据甲乙双方2009年9月28日签署的该房屋《北京市商品房预售合同》（合同编号为：Y886552）项下相关条款的约定，甲乙双方经友好协商后达成一致意见，甲方同意减免乙方2012年12月5日至2015年9月30日期间的物业费用，该费用由甲方向物业公司进行结算。二.乙方确认，在甲方履行完毕本补充协议项下之义务后，即视为甲方已经完全履行《北京市商品房预售合同》之义务，除本补充协议事项外，乙方确认不再向甲方提出与该房屋物业费有关的任何其他权利要求。如果乙方转让本房产，则乙方应确保受让方也不得再向甲方提出与该房屋物业费有关的要求，否则相关责任由乙方承担，如果依据法律规定甲方应履行的保修责任仍应履行。三.甲方双方确认，本补充协议内容仅适用于乙方所购之房屋，该房屋其他事宜，以及甲方本项目其他房屋，均不得援引本补充协议。四.甲乙双方应就此协议内容进行保密，不得对本协议之外之任何地方泄露本协议的任何内容。如因任何一方违反保密义务而使守约方遭受损失的。违约方应赔偿守约方全部经济损失。五.本补充协议应作为该套房屋《北京市商品房预售合同》不可分割的组成部分，与该《北京市商品房预售合同》其同等法律效力，本补充协议于《北京市商品房预售合同》中的相关条款有冲突的均应以本补充协议为准。六.本补充协议自甲乙签署之日生效，壹式肆份，甲方持叁份，乙方持壹份。2016年7月16日，威德酒店物业向沈超珩邮寄物业费缴费通知书，2017年1月20日，威德酒店物业向沈超珩邮寄物业费缴费通知书。庭审中，沈超珩不认可上述快递详情单的真实性，称沈超珩的签字不是其本人所签，并称即便是真实的也超过了诉讼时效。威德酒店称其公司每年都会在小区公告栏张贴催要物业费的通知，管家也会催要物业费，庭后并补充提交了2017年、2018年、2019年张贴物业费催缴通知书的照片。沈超珩表示上述催要物业费的相关证据不需要看了，真实性不认可。庭审中，沈超珩向一审法院提交《关于解聘进步湖畔前期物业服务关系的业主意见征询》，欲证明涉诉小区物业服务存在瑕疵，涉诉小区环境脏乱差、公共设施年久失修，公共绿化死苗缺苗、黄土裸露。威德酒店物业称该征询意见内容与实际不符，是个别业主个人行为，与本案无关。庭审中，沈超珩向一审法院提交民事判决书、《御墅项目南区物业服务费用评估报告》等证据，欲证明法院认定威德酒店物业提供物业服务存在瑕疵，且在评估报告中认定威德酒店物业的物业费收费标准为6.87元每月每平方米，评估基准日是2014年12月31日，有效期是2014年12月31日至2015年12月30日止。威德酒店物业称判决书是个案结果，与本案无关，评估报告不具有普遍性，评估报告的时间段是2014年12月31日与沈超珩欠缴的物业费期间不一致，且评估地点是御墅南区不是涉诉房屋所在的御墅北区。庭审中，沈超珩向一审法院提交照片、房间录像，欲证明涉诉小区杂草丛生，黄土裸露、垃圾乱堆放，每年雨季小区都会大量积水，涉诉房屋每年都会大量进水。且涉诉房屋每年都会漏雨，沈超珩保修过，其他问题都解决了，但是进水和漏雨一直没有得到解决。2015年的物业费的减免就是因为涉诉房屋存在各种问题。威德酒店物业称该照片及视频与实际不符，沈超珩房屋质量问题又过保修情形，但是不是其补交物业费的理由。庭审中，威德酒店物业称，涉诉房屋建筑面积519.55平方米，地上面积是413.4平方米，物业费为每月每平方米8.28元，故涉诉房屋每月物业费为涉诉房屋地上面积413.4平方米乘以物业费8.28元等于3422.95元。沈超珩共计拖欠物业费期间为23个月零16天。共计拖欠物业费80553.42元。2012年11月26日至2015年9月30日的期间的物业费，由开发商予以减免，故威德酒店物业不向沈超珩主张2012年11月26日至2015年9月30日的期间的物业费。一审法院认为：威德酒店物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而沈超珩作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中沈超珩称威德酒店物业起诉超过诉讼时效，但根据现有证据未看出威德酒店物业明显怠于行使追缴物业费的权利，故对于沈超珩称威德酒店物业的起诉超过诉讼时效的辩称，一审法院不予采信。关于沈超珩主张应按照评估报告中认定的收费标准6.87元每月每平方米交纳物业费的辩解意见，一审法院认为该评估报告有效期是2014年12月31日至2015年12月30日止，且评估对象为南区，并非涉诉房屋所在的北区，在双方已经就物业费收费标准作出明确书面约定为8.28/月/平方米的情况下，沈超珩依据上述评估报告主张按照6.87元标准交纳物业费的主张，依据不足，一审法院不予采信。庭审中沈超珩称威德酒店物业服务存在问题，但根据沈超珩提交的证据，并不足以认定威德酒店物业的物业服务存在瑕疵。现威德酒店物业要求沈超珩交纳欠付2015年10月1日至2017年9月16日的物业费80553.42元，于法有据，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：沈超珩支付北京威德酒店物业管理有限公司自2015年10月1日起至2017年9月16日止的物业管理费80553.42元，于判决生效之日起七日内执行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，威德酒店物业为沈超珩所居住的小区实际提供了物业管理服务，沈超珩作为实际受益人亦应依约交纳物业服务费，关于物业费的收费标准，《商品房预售合同》《金碧湖畔花园业主临时公约》均明确约定了物业费标准为8.28元/月/平方米（地上建筑面积），沈超珩上诉主张应按照评估报告中认定的收费标准6.87元每月每平方米交纳物业费，但该评估报告有效期是2014年12月31日至2015年12月30日止，且评估对象为南区，并非涉诉房屋所在的北区，在双方已经就物业费收费标准作出明确书面约定的情形下，沈超珩提交的评估报告不足以推翻双方合同的约定，故一审法院按照8.28元/月/平方米的标准支持威德酒店物业请求的物业费，并无不当。关于沈超珩上诉主张的物业服务瑕疵问题，对此本院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。本案中，沈超珩提交的物业服务质量评估报告有效期并不当然适用于本案的2015年10月至2017年9月的物业服务期间，且照片、视频等证据亦不足以证明威德酒店物业提供的物业服务存在重大瑕疵，故沈超珩该项上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。需要提出的是，如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够完善，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。同时，物业公司亦应当在提供物业服务中倾听业主意见，加强管理、完善服务，努力不断提高物业服务质量，为业主提供一个满意的物业服务。综上所述，沈超珩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1814元，由沈超珩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 郑吉喆审 判 员 张海洋二〇二一年六月十七日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 赵 宇