北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7663号上诉人（原审被告、反诉原告）：石宵楠，男，1988年8月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵丽新（系石宵楠之母），1955年7月22日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京锦恒投资管理有限公司，住所地北京市丰台区左安门外于家坟157、158号楼230室。法定代表人：李瑞国。委托诉讼代理人：李玉有，男，1957年3月16日出生，汉族，北京锦恒投资管理有限公司总经理，住北京市丰台区。上诉人石宵楠因与被上诉人北京锦恒投资管理有限公司（以下简称锦恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初34194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。石宵楠上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、六项，并依法改判。2.本案诉讼费用由锦恒公司承担。事实和理由：1.在一审法院已经认定锦恒公司违约，且2019年3月28日至2019年7月10日期间涉案房屋并不具备正常经营条件的情况下，仍然判决我支付2019年4月29日至7月10日房屋占用费15万元是错误的；我要求退还2019年3月28日至4月27日的房租116500元，但一审法院仅支持6万元，且未写明理由，仅仅是“酌减”，“酌定”，属违法判决。我认为一审判决错误的本质为一审法院对涉案房屋餐饮用房的性质不够了解。我承租涉案房屋的目的系用于经营餐饮，在当时没有燃气的情形下，既然一审法院已经认定了涉案房屋不具备正常经营条件，则此房屋在此期间已经没有任何意义，且给我造成人员工资等经济损失。在此期间我多次与锦恒公司谈判，并非蓄意占房，是锦恒公司无谈判诚意，延误时间，直至后来恶意占房。当时的情况，涉案房屋的燃气房已经被燃气公司贴上封条，涉案房屋已无任何使用价值，具体情况法院可向燃气公司咨询。故我不应支付房屋占用费，1个月的租金应全额退还。2.一审法院对于我要求返还违建部分房租的请求未予支持不当，我已有新的证据。在一审法院审理期间，管辖涉案房屋的北京市丰台区方庄执法队队长等涉嫌渎职及保护锦恒公司，已被我举报至丰台区纪委；北京市丰台区方庄办事处已经组织人手对涉案房屋的违建情况予以详细勘测、丈量，现已出结果。一审过程中锦恒公司的代理人朱彬彬曾说如有一平米违建，愿意承担法律责任和赔偿，庭审记录也有记载，现要求二审法院予以认定，要求锦恒公司退还我违建部分的房租。3.涉案合同时由黄钰峰代表锦恒公司签订的，我在一审中申请将黄钰峰追加为本案被告，但一审法院未予准许。锦恒公司辩称，同意一审判决，不同意石宵楠的上诉请求和理由。燃气是停了，但不是我公司私接的，是谁私接的我公司不清楚。锦恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判令石宵楠足额缴纳拖欠2019年3月10日起至同年6月10日止的水费3738元以及滞纳金（按照合同约定标准计算）；2.依法判令石宵楠足额缴纳拖欠2019年3月10日起至同年6月10日止的电费29430元以及滞纳金（按照合同约定标准计算）；3.依法判令石宵楠支付自2019年4月29日起至2019年7月10日期间的占用费共计283479元（两月零13天）；4.诉费由石宵楠承担。石宵楠向一审法院反诉请求：判令锦恒公司返还石宵楠已支付的六个月房租中剩余部分2019年3月28日至2019年4月27日房租（一个月）116500元，房租押金（三个月）349500元，燃气安装费7万元，已支付2018年9月28日至2019年3月27日（五个月）房租中违建部分房租146356.78元。返还部分共计682356.78元。一审法院认定事实：2018年9月28日，锦恒公司（甲方）与石宵楠（乙方）签订《店铺经营承包协议》，约定：甲方将位于北京市丰台区XX路X1-X3号商业房（二楼南侧使用面积398平方米）的店铺经营承包给乙方，自2018年9月28日至2018年10月27日为装修期，店铺经营承包期自2018年10月28日至2023年12月8日止，店铺经营承包期限为62个月零11天，每年店铺经营承包金为1398000元；付款方式为半年付，自签此协议当日起，乙方付给甲方半年店铺经营承包金699000元，店铺经营承包押金349500元，共计1048500元打到甲方指定账户后方可履行此协议，店铺经营的亏损与盈利都与甲方无关，乙方不得以店铺亏损为由向甲方拖延或者拒绝交纳店铺经营承包金；乙方需提前30天交下次店铺经营承包金，每晚交纳一天甲方收取乙方2%的滞纳金，以上店铺经营承包押金在协议到期后乙方不欠甲方各种费用的前提下，甲方不计利息退还给乙方；乙方应按时向甲方交纳店铺经营承包费用，最迟不能晚于10天，否则甲方有权终止本协议、或乙方中途单方面终止本协议，乙方剩余所有款项（包含店铺经营承包押金）甲方不予退还，乙方自动搬出房屋，如不搬出，房屋内所有物品和装修视为甲方所有；乙方在经营过程中不欠甲方承包金、水电费和按此协议约定的各项事宜，没有违法行为，甲方不得随意终止此协议，如甲方中途无故终止协议，甲方赔偿乙方所造成的损失，承包押金不计利息如数退还乙方；水、电、燃气费用，水电表安装费用1万元，水10.5元/吨，电1.5/度（水、电、燃气根据国家收费标准浮动），乙方无论是在装修期间还是营业期间产生的垃圾由乙方自行处理；本协议在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方，可向商铺所在地人民法院提起诉讼等。甲方处有“黄钰峰”签字并加盖了锦恒公司公章。上述协议签订后，石宵楠通过他人向锦恒公司交纳了2018年9月28日至2019年4月27日（其中2018年9月28日至2018年10月27日为装修期）期间的租金699000元。因锦恒公司委托北京凭屋而住商业管理有限公司（以下简称凭屋而住公司）管理涉案房屋，2019年3月25日，凭屋而住公司向石宵楠发出《通知书》一份，载明：其受锦恒公司委托收取承包金及水电物业等费用，要求石宵楠于2019年3月28日缴纳承包金，逾期将发生滞纳金。后石宵楠因认为涉案房屋燃气存在问题，故未交纳此后租金。2019年4月1日，北京市燃气集团有限责任公司向涉案房屋使用人送达《非居民用户巡检隐患告知单》，载明：因存在重大安全隐患，现进行停气处理。此后，石宵楠与锦恒公司因合同履行相关事宜发生争议，未能协商解决。2019年7月10日，锦恒公司强行收回了涉案房屋。此后，双方仍就合同履行善后事宜发生争议，故锦恒公司诉至法院。审理中，法院就燃气处罚相关事宜与北京市燃气集团有限责任公司第三分公司（以下简称燃气三分公司）核实相关情况，据该单位工作人员表示，其是接到商户黑牛烤肉拨打12345控告燃气被停，后经核实发现对方的管线均不在账，属于私接管道，后来其报警了，但警方不予立案，其要求补缴国有资产损失后，再补办相关通气手续才正常通气了。审理中，锦恒公司表示确实存在私接燃气的情况，但其只是提供了燃气表，私接不是其做的。审理中，石宵楠提供视频光盘，视频中案外人赫传江表示北京粤盛祥和餐饮管理有限公司（以下简称粤盛公司）经锦恒公司（合同签约负责人黄钰峰）同意与黑牛牧场共用一块燃气表，粤盛公司通过其向锦恒公司交付燃气安装费共计7万元。审理中，石宵楠提交了视频光盘，视频中案外人陈喜才、孙梅怡均表示：其二人共同经营烤肉店，石宵楠通过其向黄钰峰交纳了房屋押金、租金和燃气安装费等共计100余万元。审理中，石宵楠提交了房屋面积图复印件以及市委12345平台针对违建问题举报的回复，用以证明锦恒公司向其出租的房屋中有一部分属于违法建筑，应当对相应租金予以酌减。锦恒公司对上述证据的真实性均不予认可，认为其标注的违建位置并非出租位置。一审法院认为，虽然《店铺经营承包协议》名为承包协议，但双方约定“乙方不得以店铺亏损为由向甲方拖延或者拒绝交纳店铺经营承包金”，故该份协议实际为房屋租赁合同。故《店铺经营承包协议》系石宵楠与锦恒公司的真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，锦恒公司于2019年7月10日径行收回了房屋，双方合同实际已于当日解除。虽然锦恒公司主张系由于石宵楠未依约交纳房租，其行使合同解除权。但法院认为，出租方应当保证承租方能够正常使用承租房屋，其与承租方在《店铺经营承包协议》中对“燃气费”进行了约定，法院认为承租方有理由据此相信涉案房屋应当保障租户能够正常使用燃气，后锦恒公司将涉案房屋委托给凭屋而住公司管理，但在管理期间发生燃气停用以及私接燃气事宜，影响了涉案房屋的正常使用，在其未能将这一问题解决之前，石宵楠未及时交纳房租，不应认定为构成根本违约。关于锦恒公司要求石宵楠支付自2019年4月29日起至2019年7月10日期间的房屋占用费的诉讼请求，因在此期间涉案房屋并不具备正常经营的条件，故法院将该期间的房屋占用费酌减为15万元。石宵楠占用涉案房屋，理应向锦恒公司支付上述房屋占用费。关于锦恒公司要求石宵楠支付2019年3月10日起至同年6月10日止期间的水费、电费及滞纳金的诉讼请求，由于该收据系其单方制作，且石宵楠对该证据不予认可，故法院无法据此认定该证据的真实性，法院对锦恒公司该项诉讼请求不予支持。关于石宵楠反诉要求锦恒公司返还已支付的2019年3月28日至同年4月27日房租的反诉请求，考虑到此期间房屋不具备正常经营条件，故法院酌定由锦恒公司返还其租金6万元。关于押金的退还问题，虽然锦恒公司不认可石宵楠实际向其交纳了押金349500元、燃气安装费7万元。但根据石宵楠提交的转账记录、以及其提交的赫传江、陈喜才、孙梅怡等人的视频陈述，且结合锦恒公司在合同履行期间并未就押金给付事宜提出过异议，法院认定石宵楠已通过他人向锦恒公司交付了押金349500元、燃气安装费7万元。由于合同已经解除，现石宵楠要求锦恒公司退还押金的诉讼请求，于理有据，法院对此予以支持。关于燃气安装费，锦恒公司未能在合理期限内完成燃气安装事宜，导致双方合同解除，故锦恒公司理应返还该费用，故石宵楠该项诉讼请求，法院亦予支持。关于石宵楠主张锦恒公司出租的房屋有一部分面积属于违法建筑，故要求锦恒公司返还已支付2018年9月28日至2019年3月27日（五个月）房租中违建部分房租146356.78元的诉讼请求，法院认为，现有证据不足以证明涉案房屋中确存在违建的情形，且即使存在部分违建，双方在《店铺经营承包协议》中并非以建筑面积乘以租金单价的形式约定的租金，故其现在据此要求酌减租金的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2021年1月判决：一、确认北京锦恒投资管理有限公司与石宵楠于二〇一八年九月二十八日签订的《店铺经营承包协议》于二〇一九年七月十日解除；二、石宵楠于判决生效之日起十日内向北京锦恒投资管理有限公司支付自二〇一九年四月二十九日起至二〇一九年七月十日期间的房屋占用费15万元；三、北京锦恒投资管理有限公司于判决生效之日起十日内退还石宵楠二〇一九年三月二十八日至同年四月二十七日期间房租6万元；四、北京锦恒投资管理有限公司于判决生效之日起十日内退还石宵楠押金349500元、燃气安装费7万元；五、驳回北京锦恒投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回石宵楠的其他反诉请求。二审审理中，石宵楠提交一份测量成果报告书，证明涉案租赁房屋内存在部分违建，违建面积是38.59平方米，并称该违建部分并非单独空间，系于厨房连为一体并作为厨房使用。锦恒公司质证称如果该证据是有权机关出具则认可，但是不同意将38.59平方米相关的租金退还，因整个租赁物的使用面积并未发生变化。另，石宵楠与锦恒公司对于一审判决对于合同效力的认定均无异议。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，锦恒公司与石宵楠签订的《店铺经营承包协议》系双方当事人真实意思表示，根据石宵楠二审中提交的新证据，虽然涉案房屋中存在部分违章建设，但鉴于违章建设占涉案房屋整体面积的比例较小，且石宵楠与锦恒公司均认可双方签订的合同有效，本院对此亦不持异议，并认定双方签订的上述合同整体上有效，双方均应依约履行。一审法院根据前述协议中的具体内容，确定双方之间实际为房屋租赁合同关系是正确的，本院亦不持异议。石宵楠主张因燃气问题导致涉案房屋无法正常使用，故其不应当支付之后的占有使用费并要求锦恒公司退还相应的租金。本院对此认为，如果石宵楠认为锦恒公司提供的房屋存在使用障碍，导致其合同目的无法实现，其应当及时行使合同解除权，要求锦恒公司承担相应的违约责任，而不是继续占用涉案房屋。如果因石宵楠的原因未能将涉案房屋及时交还给锦恒公司，即使系锦恒公司违约在先，石宵楠亦应当承担无故占用涉案房屋期间的占有使用费。鉴于此，一审法院综合考虑涉案房屋因燃气问题不能正常使用的客观情况，对石宵楠应当支付的占有使用费进行酌减，并酌情确定锦恒公司应当退还2019年3月28日至同年4月27日的部分房租，该种处理方式是妥当的，本院予以支持。石宵楠关于其不应支付房屋占有使用费及锦恒公司应当退还燃气被封后所有已交房租的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。石宵楠认为涉案房屋部分建筑为违法建筑，故要求锦恒公司返还违建部分的房租。根据石宵楠所述，因违建部分与涉案房屋的厨房连为一体，无法分割，石宵楠对包括该违建部分的涉案房屋的整体都进行了正常使用，故其应当按照合同约定的租金标准向锦恒公司支付费用，包括违建部分所对应的使用价值。据此，石宵楠要求锦恒公司返还违建部分的房租，于法无据，本院不予支持。综上所述，石宵楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由石宵楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二一年六月九日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨