河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7715号上诉人（原审被告）：彭志芳，女，1988年7月23日出生，汉族，现住郑州市高新区。委托诉讼代理人：赵群磊（系彭志芳丈夫），男，1982年2月28日出生，汉族，现住郑州市高新区。被上诉人（原审原告）：河南晨光正商置业有限公司，住所地郑州市惠济区田园路109号林溪铭筑14号院1号楼101。法定代表人：王金虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊飞，男，系该公司员工。上诉人彭志芳因与被上诉人河南晨光正商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人彭志芳的委托诉讼代理人赵群磊，被上诉人河南晨光正商置业有限公司的委托诉讼代理人王俊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭志芳上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅凭被上诉人提供的证据作出判决，并未考虑上诉人的权利。双方当事人于2015年12月21日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定上诉人向被上诉人购买位于郑州市××、××单元××房屋××套，建筑面积119.64平方米，房屋总价款930571元。上诉人于2015年12月21日前支付被上诉人首付款240571元，剩余房款69万元上诉人于2016年2月10日前以商业贷款方式向被上诉人支付。至上诉人于2021年3月5日发生合同违约，上诉人未收到房屋交接手续，至今无法办理入住和办理房屋不动产权证。鉴于上诉人已逾期违约，后上诉人也曾积极寻找贷款，因各银行和资金方贷款需要有房屋不动产证，故不好贷款，对于一个普通家庭来说买房前期已支付40万元左右房款，如再一次性支付剩余贷款，确实困难，只有寻求房屋抵押贷款。一旦解除合同，对上诉人的家庭将造成重大经济损失。根据民法典第四百九十六条、第四百九十七条等规定，应对一审判决依法改判或发回重审。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条规定，出卖人应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》附件四第3小项的条款应废除或不构成合同的内容。河南晨光正商置业有限公司辩称：一、因上诉人逾期付款，被上诉人根据商品房买卖合同约定，有权延期交付涉案房屋，因此被上诉人并不存在任何违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之规定，上诉人应于2015年12月21日前支付首付款，商业贷款付款时间为2016年2月10日，但直至上诉人提起上诉之日其也未付清首付款。因此，根据《商品房买卖合同》第八条之规定，被上诉人有权延期交付涉案房屋。二、因上诉人的严重违约行为，按揭银行已经于2021年1月5日提前收回涉案房屋的商业贷款，致使被上诉人与上诉人双方签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，符合法定解除条件也构成约定解除条件。三、针对上诉人逾期偿还贷款的违约行为，按揭银行、被上诉人及一审法院均已多次给上诉人补救机会，但上诉人屡屡违约，致使贷款合同、购房合同无法履行，证明其已经没有继续履行的意愿。1.上诉人自2019年1月开始逾期，期间并未受疫情等不可抗力影响，直至2020年6月按揭银行起诉上诉人时，被上诉人共计替上诉人偿还贷款61439.36元。此期间针对上诉人的违约行为，被上诉人非但未提出解除购房合同的要求，而且积极沟通按揭银行与上诉人和解要求按揭银行暂不要解除上诉人的贷款合同。2.被上诉人、按揭银行为了给上诉人补救机会，于2020年6月24日达成（2020）豫0191民初4712号民事调解书，但调解书签订后，上诉人再次背信弃义，拒不履行调解书义务，致使按揭银行按调解书约定要求被上诉人承担保证责任。3.一审期间，上诉人请求法院给予其一定期限凑钱，支付被上诉人的代偿款，被上诉人也承诺其偿还代偿款后可以不解除购房合同，然而上诉人在期限届满后未给出合理解决方案且未主动联系，再次违约。因此，上诉人不但没有能力继续履行购房合同，而且其主观上也没有继续履行的意愿。四、《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方自愿签署，且并不存在以减免被上诉人责任为目的而强行加重上诉人责任义务的情形，上诉人承担责任的前提条件系其严重违约，因此该合同并不属于霸王条款、格式条款，而是双方真实意思表示一致的有效协议。五、鉴于上诉人无意愿也无能力继续履行，且购房合同已具备解除的必要性，早日解除合同既能保障被上诉人的合法权益，也能减轻上诉人的损失。因此请法院依法查明事实，维持原判。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉人全部上诉请求。河南晨光正商置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；3.判令被告向原告支付违约金93057.1元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月21日，原告河南晨光正商置业有限公司与被告彭志芳签订编号为150××××5050《商品房买卖合同》《补充协议》各一份，合同约定被告向原告购买位于郑州市××、××单元××房屋××套，建筑面积119.64平方米，房屋总价款930571元。被告于2015年12月21日前支付原告首付款240571元，剩余房款69万元被告于2016年2月10日前以商业贷款方式向原告支付。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，原告为被告提供阶段性贷款担保，1.买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；2.买受人没有按本项第1小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；3.如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人并有权解除本合同及附件。买受人除承担上述责任外并应按合同总价款的10％向出卖人支付违约金。合同签订后，被告彭志芳向原告支付首付款12万元，在中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行贷款69万元用于支付房款，中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行向被告彭志芳发放相应款项后，被告彭志芳因未按约定按期还款，中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，原告向中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行为被告彭志芳承担连带保证责任，共向中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行支付款项643628.64元。另查明，本案所涉房屋已经办理《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应当遵循诚实信用原则，善意行使权利，全面履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告已按约向按揭银行履行了保证责任且被告无法按照合同约定偿还相应款项，依据双方的合同约定，合同解除的条件已经成就，原告可以行使相应的解除权。因此对原告请求解除原、被告签订的编号为150××××5050的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续是商品房预售合同解除的附随义务，故该院对原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续的诉讼请求，该院予以支持。原告要求被告协助办理商品房抵押预告登记注销手续，该院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告要求被告支付违约金93057.1元的诉讼请求，不违反双方约定，该院予以支持。合同解除后，原、被告应就被告首付款等退还事项积极协商，原告应积极予以退还，若有纠纷双方可就退款事项另案主张。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第二百三十四条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告河南晨光正商置业有限公司与被告彭志芳签订的编号为150××××5050的《商品房买卖合同》；二、被告彭志芳于判决生效之日后三十日内协助原告河南晨光正商置业有限公司办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、办理商品房抵押预告登记注销手续；三、被告彭志芳于判决生效后十五日内支付原告河南晨光正商置业有限公司违约金93057.1元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1063元，由被告彭志芳负担。二审中，河南晨光正商置业有限公司未提交新证据。彭志芳提交发票两张，拟证明首付款已付清。河南晨光正商置业有限公司质证认为：对证据的真实性无异议，对于证明目的不予认可。因为没有银行流水明细，不能证明上诉人已实际支付全部首付款。本院经审理查明，彭志芳主张《商品房买卖合同》签订后，其支付首付款240571元，二审中彭志芳提交了河南晨光正商置业有限公司为彭志芳开具的发票。河南晨光正商置业有限公司称彭志芳支付首付款180571元。案涉房屋至今未向彭志芳交付。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，彭志芳与河南晨光正商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”第6条“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的”相关约定中，明确约定了出卖人解除合同的事由。因彭志芳未能及时偿还银行贷款，河南晨光正商置业有限公司已按照约定向中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行履行了保证责任，向该银行支付款项643628.64元，且彭志芳无法按照合同约定偿还相应款项，故一审法院认定合同解除的条件已经成就，河南晨光正商置业有限公司可以行使相应的解除权，并无不当。案涉《商品房买卖合同》及相应附件信息已备案，彭志芳上诉称《商品房买卖合同》附件四中关于出卖人有权解除合同及附件、买受人并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金的条款应废除或不构成合同内容的主张，理由不足，对其上诉主张本院不予支持。彭志芳称河南晨光正商置业有限公司逾期交房，彭志芳可另行主张权利。《商品房买卖合同》解除后，河南晨光正商置业有限公司应及时将彭志芳已支付的购房款退还彭志芳。因彭志芳未提交证据证明其向银行还贷的具体数额，且双方当事人对彭志芳已付首付款金额有争议，对退还彭志芳已付购房款事宜本案无法一并处理。双方如在退款时产生纠纷，可就退款事项另案主张。综上所述，彭志芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1063元，由彭志芳负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年六月二十九日书记员  李志琳