北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7883号上诉人(原审被告、反诉原告)：江国胜，男，1971年9月16日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：傅城校，男，1963年10月17日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。上诉人江国胜因与被上诉人傅城校房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江国胜上诉请求：撤销一审判决，判令傅城校支付装修改造损失90万元（以最终评估价为准）或者发回重审；本案的上诉费由傅城校承担，事实和理由：一审法院对于江国胜是否经傅城校同意许可而进行装饰装修以及过错原因的基本事实认定不清。我因租赁该整栋房屋为达到办公和职工宿舍用途目的经傅城校许可对涉案房屋及地下室进行了改造装修，因傅城校为使得该房屋顺利出租进而获利故意隐瞒涉案房屋未依法取得建设工程规划许可的事实，反而出租给我，过错完全在于傅城校。傅城校住所1#楼在大门口处，是进入涉案房屋的必经之路，45间地下室装修改造并非小工程，如未经傅城校同意，其一定会提出反对或阻止，而其至今未有证据证明其提出反对意见或阻止的行为，仅是庭审中口头表示未经其同意。一审法院以我不能提供证据证明经过傅城校同意进行装修改造分配举证责任，与双方签订的租赁整体2#楼的意思表示不符。即使一至六层我已获得使用，但地下室至一审时未能如约使用，傅城校过错直接导致我对于地下室装饰装修的损失，该损失不经评估鉴定无法确认。傅城校辩称，同意一审判决，不同意江国胜的上诉请求及理由。傅城校向一审法院起诉请求：1、判决确认江国胜、傅城校于2017年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》无效；2、判令江国胜将坐落于北京市通州区光机电××公寓2#楼内所有房屋腾退并交付傅城校；3、判令江国胜将自建的2#楼地下室的卫生间及设施自行拆除，恢复至2#楼地下室的原状；4、判令江国胜支付2012年7月1日至2012年12月31日期间占用××公寓2#楼所有房屋的占有使用费1250000元；5、判令江国胜支付占有××公寓2#楼的占有使用费（自2020年7月1日起至2021年1月31日期间共计1633100元；自2021年2月1日起至实际腾退××公寓2#楼所有房间之日止按日7671元计算）；6、由江国胜承担全部诉讼费用。江国胜向一审法院反诉请求：1、判令傅城校赔偿装修改造损失暂定10000元；2、判令傅城校退还2017年11月20日至2018年6月19日期间房屋租金（或占有使用费）1700000元（不含地下室租金）；3、判令傅城校退还2012年7月1日至2020年12月31日期间地下室租金2985700元；4、判令傅城校退还2020年2月1日至2020年5月31日期间租金933300元；5、本案诉讼费由傅城校承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，傅城校（出租方、甲方）与江国胜（承租方、乙方）签订《××公寓2#楼出租协议》，约定：甲方将位于通州区××公寓2#楼出租给乙方用于办公和职工宿舍；租期自2013年1月1日至2018年1月1日，交楼日期为2012年7月1日，计租前5个月的租金用于房自设施的配制，五年租期满，房内所有配制及设施归傅城校所有；整座2#楼租金250万元/年，五年不变，在每年的7月1日前交清；租赁期间，江国胜必须向傅城校按时交纳水费、暖气费、卫生费，其中暖气费2012年至2013年度40元/建筑平米，在每年10月15日前收取，其余年度如果天燃气和电费涨落，双方依此协商定价；如在这5年的租赁期内，因政府原因（拆迁、消防、房屋质量等）不能履行此合同的，双方互不担责，甲方退还乙方剩余租金，乙方自行拆除自配设备和设施；在2017年7月1日前，决定此租赁合同到期后的租赁事由，在同等条件下，江国胜优先租赁。《××公寓2#楼出租协议》还约定了其他相关内容。上述合同签订后，双方进行了履行。傅城校将××公寓2#楼交付江国胜，江国胜对房屋进行了装饰、配置物品，用于经营公寓，对外出租。××公寓原由傅城校承担供暖，在2012年供暖季到来之前，江国胜出资购买了一台小锅炉并向傅城校支付了相应的费用（包括过锅炉、管道安装费、接口费用），该锅炉与××公寓原有的一台较大锅炉一起用于××公寓数栋楼的供暖，傅城校与江国胜协商一致，双方按照4：6的比例分担供暖成本，江国胜不用再向傅城校交纳××公寓2#楼的供暖费。2017年7月1日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）就××公寓2#楼续签《××公寓2#楼出租协议》。此次的《××公寓2#楼出租协议》约定：租期自2018年1月1日至2021年1月1日，三年租期满，楼内所有配置及屋内设施归傅城校所有，江国胜及第三方不准拆卸，如有损坏，江国胜及第三方赔付傅城校相应费用；整座2#楼租金280万/年，三年不变，在每年的7月1日前交清；租赁期间江国胜需向傅城校按时交纳水费、卫生费、暖气费，其中暖气费双方根据每年天然气和电费涨落协商定价；租赁期内，因政府原因（拆迁、消防、环保、房屋质量等）不能履行此协议，甲乙双方互不担责。在政府约定的时间内，江国胜无条件腾退，傅城校退还江国胜剩余租金，租金按天计算；乙方自配设备和设施，无偿归傅城校所有，不得要求傅城校及政府相关部补偿拆迁及经营损失。此次的《××公寓2#楼出租协议》还约定了其他相关内容。江国胜于2019年7月1日，将××公寓2#楼2020年1月1日至2020年12月31日的租金280万元支付给傅城校。另查，傅城校将××公寓2#楼交付江国胜时，地下室房间四周墙面刮白、地面贴有瓷砖、门口安装防盗门、通电有照明灯、通有暖气管道。江国胜在占用××公寓2#楼期间，对该楼（南北走向）45间地下室进行了装修改造，其中北侧23间地下室打了卫生间隔断，南侧22间地下室不仅打了卫生间隔断，并且安装了上下水管、洗手池、马桶及热水器。对于地下室的装饰装修，江国胜称系经过傅城校同意的，傅城校不予认可，江国胜未提供相应证据证明其该项主张。此外，江国胜在占用××公寓2#楼期间还对该楼1-6层的楼道上方进行了吊顶，在楼道内安装了监控设施、消防应急设施。再查，××公寓2#楼并无相应建设工程规划许可证，该公寓内的其他类似楼房的相应租赁合同此前被法院认定为无效。本案审理过程中，江国胜要求对其装饰装修价值予以评估，法院未予准许。一审法院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，江国胜占用××公寓2#楼的法律事实持续至民法典事实后，故适用民法典的相应规定。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本案中的××公寓2#楼无相应建设手续，傅城校要求确认双方于2017年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》无效的主张于法有据，法院予以支持。需要指出的是，双方于2012年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》同样属于无效合同。合同无效，江国胜应当将××公寓2#楼返还给傅城校，故法院对傅城校要求江国胜腾退并交付××公寓2#楼所有房屋的诉讼请求予以支持。对于地下室的装饰装修，江国胜并未提供证据证明系经过傅城校的同意进行，且可以拆除，现傅城校要求江国胜将地下室卫生间及设施拆除，恢复原状的诉讼请求，法院认为并无不妥，予以支持。对于傅城校主张的××公寓2#楼2012年7月1日至2012年12月13日期间的占用费，因参照双方2012年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》的约定，该楼自2013年1月1日开始计算租金，计算租金前几个月的租金用于房屋设施的配制，五年租期满，房内所有配制及设施归傅城校所有，现已过八年多，傅城校再向江国胜主张该期间的占有使用费不妥，法院不予支持。当然，傅城校相当于以免除部分租金的方式支付了江国胜××公寓2#楼房屋内的配置及设施费用，故江国胜在腾退房屋时应当保留原有配置及设施。因江国胜已于2019年7月1日将2020年1月1日至2020年12月31日的租金支付给傅城校，故对于傅城校主张的2020年7月1日至2020年12月31日的房屋占有使用费，法院不予支持。对于2021年1月1日至江国胜实际腾退房屋期间的占有使用费，法院参照双方2017年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》所约定的租金标准（每年280万元，每日约7671元）予以支持。对于××公寓2#楼地下室的改造装修，江国胜并未提供证据证明系经过傅城校同意进行，并且傅城校现要求江国胜恢复原状，故江国胜主张的地下室改造装修损失法院不予支持。对于××公寓2#楼1-6层楼道吊顶、监控设施、消防应急设施等装饰装修，因江国胜已经使用该楼八年有余，双方签订的协议即使有效，相应租赁期限也已届满，江国胜已充分利用了上述改造装修的价值；并且傅城校起初之所以长达六个月未实际收取江国胜的租金，是基于相应的配置、设施最后归傅城校所有的约定，傅城校承担了相应的对价，江国胜并无损失，故该部分改造装修最后应归傅城校，江国胜无权主张相应损失。综上，法院对江国胜反诉主张的装修改造损失不予支持。对于江国胜以2017年11月份大兴区一公寓发生严重火灾后××公寓2#楼租户遭清退为由，要求傅城校退还2017年11月20日至2018年6月19日期间房屋租金（占有使用费）的主张，因江国胜所述的清退行为并非傅城校实施，江国胜在此期间亦继续占用涉案房屋未向傅城校返还，且其并未提供证据证明其经营受到严重影响，故其要求由傅城校承担商业风险，退还其租金，法院不予支持。对于江国胜反诉主张退还的地下室租金，因傅城校系将整栋××公寓2#楼出租给了江国胜，并未保证地下室能够用于出租经营，且江国胜并未提供证据证明傅城校曾同意退还过其相应租金，故其该项主张法院亦不予支持。对于江国胜以2020年新冠肺炎疫情影响为由，请求退还2020年2月1日至2020年5月31日期间租金的主张，因江国胜在此期间亦继续占用涉案房屋未向傅城校返还，且其未提供证据证明其经营受到新冠肺炎疫情的影响，故其该主张法院不予支持。判决如下：一、傅城校与江国胜于2012年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》、2017年7月1日签订的《××公寓2#楼出租协议》均无效；二、江国胜将位于北京市通州区××公寓2#楼内所有房屋腾退并交付傅城校，于判决生效之日起十日内执行清；三、江国胜将位于北京市通州区××公寓2#楼地下室的卫生间及设施拆除（其中北侧23间地下室有卫生间隔断；南侧22间地下室除卫生间隔断，还有上下水管、洗手池、马桶及热水器）并恢复原状，于判决生效之日起十日内执行清；四、江国胜按每日7671元标准支付傅城校自2021年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，于判决生效之日起十日内执行清；五、驳回傅城校的其他诉讼请求；六、驳回江国胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费31989元，由傅城校负担23210元（已交纳），由江国胜负担8779元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25602元，由江国胜负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于傅城校应否支付江国胜装修改造损失。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本案中，××公寓2#楼无相应建设手续，涉案租赁协议均属无效合同。对于××公寓2#楼的装饰装修，据已查明的事实，江国胜已经使用该楼八年有余，双方签订的租赁协议即使有效，相应租赁期限也已届满，江国胜已充分利用了上述改造装修的价值。且傅城校起初之所以长达六个月未实际收取江国胜的租金，是基于相应的配置、设施最后归傅城校所有的约定，傅城校承担了相应的对价，江国胜并无损失，故该改造装修最后应归傅城校，江国胜无权主张相应损失。如前所述，因江国胜无权主张装修改造损失，一审法院未予同意评估鉴定，并无不当。综上所述，江国胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8779元，由江国胜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年六月十五日法官助理 李 越法官助理 孙亚男书 记 员 卢园园