吉林省梨树县人民法院民事判决书（2021）吉0322民初1448号原告：陈柏，男，1969年8月24日出生，汉族，农民，现住吉林省双辽市。委托代理人：李国斌，男，1958年2月28日出生，汉族，退休干部，现住吉林省双辽市。被告：吴维忠，男，1971年10月3日出生，身份号码：，汉族，工人，现住吉林省梨树县。委托代理人：安玉宝，吉林辅民律师事务所律师。原告陈柏与被告吴维忠确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法由审判员王建军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈柏及其委托代理人李国斌，被告吴维忠及委托代理人安玉宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告为了发展养猪事业于2020年8月20日与被告签订了刘家馆镇畜牧小区转让协议书，协议内容：被告将2017年5月5日取得的一处畜牧养殖场地（3500平方米）有偿转让给原告，协议签订后原告交付给被告人民币柒万元，当原告前去该畜牧小区打井准备建猪舍时，遭到当地村委会领导的阻拦，称被告无权转让该畜牧小区，被告取得的畜牧小区没有经过村和刘家馆子镇同意，原取得该畜牧小区开发建设的业主卢文和与刘家馆子镇签订的畜牧业经济小区开发建设合同书中第2条：“乙方所占用的规划内的区面积，五年内无偿使用：征用土地和租赁费用由甲方承担，从第六年起，每年按土地承包费标准征收管理费，”合同第二项乙方的权利义务第4条：“乙方使用土地承包期限为20年，即从2003年1月1日起至2022年12月31日止。在承包期内如果乙方放弃经营，或不按统一规划进行生产，甲方有权收回乙方的承包权，所有建筑设施全部无偿收回，如要转包他人，须经请示甲方同意，方可转租，并要认真签订转包租凭合同。”根据合同的该项约定，被告吴维忠从卢文和手取得该畜牧业小区后，并没有履行严格的转租程序，并没有经过甲方刘家馆子镇政府的同意，而且也未进行养殖，而是在小区内栽植了树苗，据此被告吴维忠不具有转让转租该牧业小区的权利。原告当时对此并不知情，都是后来才知道的。被告吴维忠取得该畜牧小区没有经过刘家馆子镇政府备案同意，按原合同约定第2条“即从第六年起缴纳管理费”但被告并未履行此义务，村里派人阻止原告建猪舍时说：“被告不仅未缴纳管理费，被告与卢文和转让未经镇政府签字同意，其转让无效，”当原告找到被告说明村委会派人阻止不让打井建猪舍，被告说：“没事，让我继续建，一切事由他负责。”我怕此时不妥，就找律师进行咨询才知道，我与吴维忠所签的畜牧小区转让协议是无效的，如果按被告吴维忠所说强行原告多次索要未果，故诉至法院，请求法院：1.请求确认原告陈柏与被告吴维忠签订的畜牧小区转让协议书无效；2.被告返还原告签订的无效协议所取得的转让租金人民币柒万元。被告辩称，第一，原被告双方所签订的《刘家馆镇畜牧小区转让协议》不存在《民法典》所规定的无效情形。《民法典》143、153条规定合同无效有以下几种情形：1.无民事行为能力人签订的合同；2.合同双方以虚假的意思签订的合同；3.违反法律、法规强制性规定的合同；4.违背公序良俗的合同；5.恶意串通，损害他人合法权益的合同。第二，原被告的《刘家馆镇畜牧小区转让协议》没有备案，不是影响合同效力。《民法典》第七百零六条【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。第三，被告的转租行为不是导致合同无效的法定情形。《民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该法条并未规定未经出租人同意的转租无效；法律仅赋予出租人解除合同的权利。第四，原被告合同签订时间2020年8月20日，距2021年5月开庭，时间7.5个月，应当依法认定刘家馆镇政府同意转租。《民法典》第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第五，如合同认定无效，会损害更大的利益，从经济利益角度考虑，应确认合同有效，双方继续履行。原告承租养殖场后，将养殖场内的树苗约2万棵全部拔掉，价值约4万元，原告将邻居家的水井推到后，被告又重新给邻居打井，价值约5000元，如合同无效，原告应当赔偿4.5万元，而且应返还70000元，所以原告的损失会更大。综上，从法律和现实角度，均应确认合同有效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。在审理过程中原告为证明自己的主张，向本院出示并宣读了以下证据：证据一、2020年8月20日刘家馆子镇畜牧小区转让协议一份及7万元收据一张，甲方吴维忠，乙方陈柏，证明该转让协议没有经过刘家馆子镇政府同意或备案，在该协议签订时被告方没有向原告出示他是如何获得该养殖场地的租赁权的合同依据。被告代理人质证称，真实性、合法性没有异议，根据民法典规定转租合同是否经过备案不是确认合同效力的法律依据，另外镇政府虽然没有书面表示同意被告转租，但是自从转租之日2020年8月20日至今已经超过7个半月，所以根据民法典七百一十八条规定因镇政府没有在六个月内提出异议，应依法视为出租人同意转租，所以原被告双方之间的转租合同合法有效。对收据的真实性没有异议，被告方确实已经收到原告方全部租赁费用，因为被告已经交付土地，所以原被告双方已经全面履行合同中的应尽义务。证据二、刘家馆子镇畜牧小区开发建设合同书，甲方刘家馆子镇政府，乙方畜牧业经济小区建设户主卢文和，证明该份合同第二项（乙方承担的责任和义务）第四条明确规定所建设的场地，如乙方要转包给他人需经请示甲方同意方可转租并要认真签订转包租赁合同，还有该合同履行五年后的第六年应向发包方交纳土地承包费和征收管理费。被告代理人质证称，原始的小区开发建设合同虽然约定转租需同出租方同意但是并没有约定未经出租方同意的转租合同即为无效。而且根据民法典规定镇政府并未对原被告双方的转租提出异议，故此应视为同意转租。原始的小区建设合同约定前五年内，免承包费和管理费，原被告双方的转租合同不在前五年之内，如镇政府收承包费和管理费，那么根据合同相对性原则，缴纳方是卢文和或吴维忠，与原告方无关。而且事实上五年以后镇政府并没有征收任何承包费和管理费。因此镇政府是否征收均没有损害原告方的利益，不影响合同继续履行。证据三、打井收据一张，证明杨德林在打井建猪舍时受到当地村委会相关领导阻拦，井没有打成，工时费200元，沙子180元，计380元。被告代理人质证称，我方有相反的证据作为证实，刘家馆子村委会并没有阻止原告方的打井行为，而且从多份合同可以确定涉案土地的使用权人是刘家馆子镇政府和刘家馆子村委会也没有关系。如有村委会进行阻止也是原告的维修和建设行为损害了相邻村民的利益，是侵权纠纷与本案合同效力无关。证据四、录音光盘两张，证明原告与被告在签订转让协议后，原告方提出对于转让合同要进行公证，被告称没有问题，有问题被告负责。当原告再次提出打井受到阻拦，无法继续建猪舍，被告称让原告继续建，有问题被告称他负责。还有在打井受到阻拦的情况，当原告与被告提出合同不能履行的情况下被告称他与镇政府之间签订的合同有转让的权利，事实上本案的被告是从卢文和手里转包来的。并没有经过镇政府的同意或备案，是一份无效的转让协议。被告代理人质证称，在录音当中原告所发表的观点以及观点所依据的事实和理由均来自于自己口中的律师，不是客观事实或法律依据，不能作为支持其诉讼观点的依据。被告电流公司为证明自己的主张向本院出示并宣读了如下证据：证据一、卢文和与吴维忠的转让协议书一份，证明卢文和和刘家馆子镇政府签订牧业小区协议书以后，把自己所租赁的土地转让给吴维忠。原告代理人质证称，真实性无法确定，因为当时被告没有提供这份协议，今天我方认为转让费2万元而转让给我方式7万元，不能不说明本案被告吴维忠从中赚取利益的事实。也有可能是当时本案被告没有出示这个转让协议的原因。该组证据没有通过发包方刘家馆子镇政府的同意或备案。按照原始合同的规定甲方的转让需经发包方同意或备案，合同履行五年后的第六年应缴纳承包费和管理费，本案被告提供的协议既没有镇政府的批准和备案又没有缴纳承包费和管理费，所以这份协议中的卢文和是没有权利转让的，卢文和既然没有权利转让那么吴维忠接收转让的畜牧场地也没有权利转让的。他们的转让行为违背了中华人民共和国民法典和中华人民共和国土地承包法的相关规定，因此无论是卢文和与吴维忠还是吴维忠与本案的原告陈柏所签订转让协议均是无效协议。证据二、吴维忠和陈柏的转让协议书一份，证明2020年8月20日至2022年末被告将从卢文河处转租的土地又转租给原告方，转租期限在原租赁期限之内。原告代理人质证称，该份协议与我方签订的协议书不一致，被告方提供给我方协议中没有在场人。真实性存在异议。故该份协议也是无效协议。证据三、刘家馆子村村委会证明一份，证明刘家馆子村村委会并没有阻止原告方在所租赁的土地上进行打井，原被告双方履行合同没有遇到障碍。原告代理人质证称，2020年8月23日我方在去租赁的场地打井的时候，受到了当地村委会三个人到现场进行阻拦，这个事实是存在的。我方也提供了录音光盘证据能够证明阻拦的事实。至于吴维忠的妻子理论的事实我方并不知晓。只是听到吴维忠和他妻子说要我们继续建，出问题他们负责。事实上我们没有继续建的原因就是因为在2020年8月份刘家馆子村委会出面的三个人到场阻拦时，说他们应该缴纳的承包费一分钱也没有缴纳，谁转让也是无效的。所以原告方心里没底才咨询了律师，律师说这份协议是无效的，原告才到起诉的。证据四、于昌元的证人证言、刘家馆子镇司法所工作人员张景龙证人证言各一份，双方在签订合同以前，原告方进行了充分的咨询和调查了解，对案涉土地的相关情况已经做了全面调查，在此基础上和被告方签订了租赁合同，原告方在履行合同过程中因为把邻居家的水井给推平了，所以后来村民出面阻拦。张景龙证实签订合同时他在现场，签订合同以后中午吃完饭原告方交付了全部剩余款项，双方合作愉快。原告代理人质证称，证人应当出庭作证。接收法庭的质证，证人不能出庭，我们认为该组证据真实性无法确认。证人应该接收法庭双方的质证。比如证言当中所说脏水井推平了，没有此事。谁家的脏水井，谁推的，均无法证实。我们认为该书面证言无法确认。经审理查明：2020年8月20日原告与被告签订了刘家馆镇畜牧小区转让协议书，被告将2017年5月5日取得的一处畜牧养殖场地（3500平方米）以70,000.00元的价格转让给原告。本院认为，被告吴维忠将位于刘家馆镇畜牧小区内的养殖场地转让给原告，虽然未经刘家馆镇政府同意或备案，但并不影响合同的效力，原告现有的证据不能证明自己的主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，应驳回原告陈柏的诉讼请求。综上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈柏的诉讼请求。案件受理费775.00元，由原告陈柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 王建军二〇二一年六月二十三日书记员 李 达