贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1312号上诉人（原审被告）：张先强，男，1976年4月30日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人:蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200610287297。委托诉讼代理人：王泽斌，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：23082005110046。被上诉人（原审原告）：六盘水名都房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路名都商业大厦2005室，统一社会信用代码：91520200714353510K。法定代表人：马黔生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文甫，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201610315827。上诉人张先强因与被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张先强上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金113543元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。在一审庭审过程中，被上诉人提交（2019）黔0201执恢384号执行裁定书及房屋交付公告、送达回执一份、2019年8月9日的执行笔录一份，用于证明上诉人在租赁期限届满之后仍在继续使用涉案房屋，上诉人对前述证据均已否认。上诉人并未继续使用房屋，被上诉人提交的送达回证不是上诉人所签（实际为案外人贵州恒尚装饰工程有限公司法定代表人王校沣签署），执行笔录的询问人何靖（实际为案外人贵州恒尚装饰工程有限公司监事）与自己不是合作关系，在被上诉人提交的送达回证上也载明了是别人代签。一审法院在庭审中对于送达回证的签署人是何人、与上诉人是何关系、有无上诉人是授权皆没有进行调查，同时在被上诉人提交的证据中也未证明送达回证的签署人是得到上诉人的授权下签署，何靖与上诉人不存在合作关系其无权代表上诉人，故其所作的陈述与上诉人无关。上诉人在一审庭审结束后，通过在涉诉门面实地查勘，了解到在租赁合同期结束后，涉诉门面是由案外人贵州恒尚装饰工程有限公司实际经营，在钟山区人民法院（2019）黔0201执恢384号交付房产通知书上签字的人员为王校沣，其身份通过工商登记信息查询为贵州恒尚装饰工程有限公司法定代表人，2019年8月9日钟山区人民法院执行笔录中，实际被询问人员为何靖，其身份通过工商登记信息查询为贵州恒尚装饰工程有限公司监事。从以上事实可以看出，租赁期限届满后，上诉人并未使用涉案门面，不应当支付租赁期限届满后的房租。二、一审法院适用法律错误。依据“谁主张，谁举证”原则，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，本案中对于租赁期限届满后被告继续使用涉案房屋的举证责任在被上诉人一方，被上诉人提交的证据中无法证实上诉人在租赁期限届满之后继续使用涉案房屋，故被上诉人所主张的租赁期限届满之后的租金不应当得到支持。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。六盘水名都房地产开发有限公司答辩称，钟山区法院于2020年4月9日作出的（2019）黔0201执恢384号以物抵债《执行裁定书》第5页载明了上诉人张先强租赁门面的事实，结合钟山区法院经过核实后于2020年4月9日作出的（2019）黔0201执恢384号房产交付公告内容，足以说明2020年4月9日时案涉门面实际使用人是张先强。租赁合同签订后，被上诉人向上诉人交付了案涉门面，之后门面一直处于被上诉人占有、控制的状态，租赁合同到期后若上诉人不再承租门面，其有义务付清租金并退还门面，但上诉人未将门面退还被上诉人，未与被上诉人办理交接手续，合同期满后上诉人是否继续使用门面是上诉人的事情，但上诉人一审二审过程中并未举证证明向被上诉人退还门面，因为上诉人的原因导致被上诉人在合同期满后未能收回门面，未能正常处置门面，确实给被上诉人造成了经济损失，上诉人应当支付租金。被上诉人与案外人何靖并不认识，也未将门面出租给何靖使用。2019年8月9日钟山区人民法院执行局执行笔录显示案涉门面实际使用人何靖与上诉人是合作关系，不管上诉人与何靖是什么关系，上诉人未退还门面是事实，至少是因为上诉人的原因导致门面被何靖占用，上诉人应向被上诉人支付租金。至于上诉人与何靖之间关系，应另案处理。六盘水名都房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付房屋租金318663元；2、判决被告向原告支付逾期付款利息40319元（以各期逾期付款金额为基数，按年利率6%暂计算至2020年7月8日为40319元，并支付利息至租金付清之日止）；3、本案案件受理费2由被告承担。一审法院审理查明：2016年7月1日，原告与被告签订《之二楼商铺分租协议》，协议约定：“原告将其位于六盘水市钟山区分租给被告，面积为827.7平方米，租赁期限为2年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止），租金为每平方米每月租价11元，每半年一付54628元，每半年度提前30天支付下一半年度租金，被告如未按时足额向原告付清租金为违约，原告有权采取停止供电等措施，责任后果由被告承担，原告并有权单方解除本合同”。协议签订后，原告将商铺交付给被告使用。因六盘水名都房地产开发有限公司欠中国农业银行股份有限公司水城县支行贷款未偿还，经法院审理并进入执行程序后，于2017年8月裁定案件的申请执行人由中国农业银行股份有限公司水城县支行变更为中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司。2020年4月9日，钟山区人民法院以（2019）黔0201执恢384号裁定书，裁定本案涉及商铺所有权及其他权利归中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司。在该裁定中载明201室1-4号商铺承租人仍为张先强。同时，钟山区人民法院向张先强等承租人发出（2019）黔0201执恢384号交付公告，告知承租人房屋财产权已转移给中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司，要求各承租人及时与中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司办理房产交付手续，并可与新的所有权人自行协商房屋租赁关系。在庭审中，钟山区人民法院要求原、被告庭审后各自核实租金支付情况。庭审后，原告提交了被告缴纳租金情况说明，认可被告在协议约定的租赁期限内缴纳租金104969元，审理中，被告并未提交支付租金的相关证据。一审法院认为，原告与被告张先强签订的《之二楼商铺分租协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按协议履行义务。被告辩称，合同期满后就搬走了，没有使用该门面，与本案查明事实不符，不予采信。被告另辩称，合同上是827.7平方米，期间退了200多平方米，因被告未提交证据证明，对此辩称理由亦不予认定。原、被告双方签订的合同期限为2年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止），在此期间，被告应支付租金218512元，原告自认收到104969元租金，被告未能提供证据证明此外自己还交付其余租金，故被告应按协议约定足额支付租期内尚欠的租金113543元（218512元-104969元）。协议期限届满后，被告继续租用商铺，原告未提出异议，双方签订的原协议继续有效，被告实际使用期间的租金应按照协议约定的每平方米每月租价11元计算。被告使用至2020年4月9日至法院裁定该房屋所有权转移之前，从2018年7月1日至2020年4月9日期间，应为21个月零9天，租金应为193929元。加上协议租赁期限内欠付的113543元，被告张先强共欠原告租金307472元。2020年4月9日以后的租金，因房屋所有权已依法转移给案外人，原告主张此后的5租金，无法律依据，故对原告主张超出307472元部分的租金不予支持。对原告主张由被告张先强支付房屋租金逾期付款利息40319元的诉请是否予以支持。双方签订的协议中并未约定逾期支付租金利息，且无论是协议约定租赁期内还是协议期限届满后被告继续使用房屋期间，原告均未提供证据证明自己积极履行催告或其他阻止损失措施，由此扩大的损失由原告自行负担，故原告主张未付租金利息的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告张先强于判决生效后十日内支付原告六盘水名都房地产开发有限公司房屋租金307472元；二、驳回原告六盘水名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6684元，减半收取计3342元，由原告六盘水名都房地产开发有限公司负担386元，被告张先强负担2956元（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还原告2956元）。二审中，上诉人张先强向本院提交以下证据：《情况说明》一份，照片11张，贵州恒尚装饰工程有限公司工商信息（2页），贵州恒尚装饰工程有限公司传单一份。上诉人提交上述证据用以证明在上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，上诉人已经搬离涉案商铺，案涉商铺的实际使用人是贵州恒尚装饰工程有限公司而非上诉人，上诉人不应当支付合同期满后的租金。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司质证称：对《情况说明》三性及证明目的均有异议；对照片、传单的关联性及证明目的有异议；对工商信息真实性无异议但对关联性有异议。具体理由为：《情况说明》出具单位不是合法有效的主体，并非为案涉商铺提供物业服务的公司，其次该《情况说明》的内容与（2019）黔0201执恢384号《执行裁定书》及《房产交付公告》的内容相互冲突，不能证明上诉人在合同期满后搬离了。退一步说，就算能证明合同期满后上诉人搬离，但不能证明上诉人将案涉商铺退还给了被上诉人。该装饰公司工商信息及图片看不出与被上诉人有什么关联，被上诉人也并没有出租案涉商铺给装饰公司经营。该证据无法达到上诉人的证明目的。本院对上述证据的分析与认定：上诉人张先强提交的《情况说明》可以证实其就案涉商铺交纳物业费的情况，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司虽对该份证据持有异议，但未提供证据予以反驳（如证实其他企业为案涉物业提供物业服务的证据），本院不予采信。上诉人张先强提交照片与被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司在原审中提交的（2019）黔0201执恢384号《执行裁定书》可以相互印证，证实案涉商铺曾被贵州恒尚装饰工程有限公司使用的事实，本院对此予以确认。上诉人张先强提交的贵州恒尚装饰工程有限公司工商信息及传单，可以证实其并非贵州恒尚装饰工程有限公司的登记股东及工作人员，本院对此予以确认。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方之间的租赁关系存续期间应当如何确认。本案双方当事人签订的《商铺分租协议》载明的租赁截止期限为2018年6月30日。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司主张上诉人张先强在书面租赁合同约定的租赁期限届满后仍继续使用案涉商铺，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，其应就此承担举证责任。六盘水名都房地产开发有限公司虽向本院提交了（2019）黔0201执恢384号《执行裁定书》、《房产交付公告》、《执行笔录》，但上述证据尚不足以证实上诉人的该项诉讼主张。理由如下：《执行裁定书》、《房产交付公告》仅载明本案当事人签订上述《商铺分组协议》的情况及截至当日案涉商铺实际由案外人何靖使用的事实。而案外人何靖在《执行笔录》虽声称其与案外人张先强系合伙关系，但一方面没有相应的合伙协议予以印证，另一方面何靖所作陈述与其利益存在明显利害关系（如其未基于合法途径而使用案涉商铺，则构成民事侵权），故其所作陈述不能作为直接认定本案事实的依据。综上，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司提供的证据不足以证实上诉人张先强在《商铺分租协议》期满后，仍在使用案涉商铺，故其要求该期间的租金，无事实依据，本院不予支持。对于上诉人在合同期满后是否实际通知被上诉人接收房屋的问题，因上诉人对上述事项既无法定义务亦无约定义务，故该问题不影响双方租赁合同关系终止的确认。综上，本院认为双方租赁合同关系应至2018年6月30日截止，被上诉人名都房开要求上诉人支付之后租金于法无据，人民法院不予支持。上诉人尚欠租金金额为113543元（54628×4-104969）。原审判决适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4152号民事判决；二、张先强于本判决发生法律效力之日起15日内向六盘水名都房地产开发有限公司支付租金113543元；三、驳回六盘水名都房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3342元，二审案件受理费4178元，共计7520元，由上诉人张先强负担2679元，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司负担4841元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年六月七日法官助理王海霞书记员陈玲