天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2485号上诉人（原审被告）：天津市创智红金企业管理有限公司，住所地天津市河西区南北大街1号凯德天津湾01-43A。法定代表人：董顺，总经理。委托诉讼代理人：刘晓婉，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏芳芳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津世纪领秀文化传播有限公司，住所地天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦3126-A。法定代表人：张正良，总经理。委托诉讼代理人：曲芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：梁明河，天津耀通律师事务所律师。上诉人天津市创智红金企业管理有限公司（以下简称创智公司）因与被上诉人天津世纪领秀文化传播有限公司（以下简称世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初14803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。创智公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判创智公司与世纪公司签订的《租赁合同》于2020年9月5日解除；二、改判创智公司以39,178.5元/月为标准，支付世纪公司自2020年5月27日至2020年9月5日的租金，共计133,206.9元，对保证金112,500元予以核减，剩余应支付20,706.9元，并驳回世纪公司一审的其他诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由世纪公司承担。事实和理由：1．世纪公司是否享有出租权存疑，一审法院未对该部分事实进行审查，导致认定事实错误。世纪公司提交的《商铺代理租赁协议》和商铺产权证明中的产权人不一致，《商铺代理租赁协议》所附房屋平面图与案涉《租赁合同》所附平面图不一致，且世纪公司的代理租赁期限不能涵盖本案租赁期间，故世纪公司不享有案涉房屋的合法出租权。2．创智公司已经于2020年9月5日实际腾房，并于此前在合理期限内履行了告知义务。创智公司在2020年5月至9月期间曾多次与世纪公司就解除合同事宜进行沟通，但世纪公司均拒绝沟通，为及时止损，创智公司于2020年9月5日聘请搬家公司从案涉房屋搬离，并腾空房屋，于案涉房屋门前张贴撤场通知；创智公司多次至世纪公司处移交钥匙，世纪公司拒绝受领，故意扩大损失，故应当自世纪公司拒绝受领钥匙之日起即2020年9月5日就视为创智公司已经向世纪公司履行完毕腾交房屋的义务；因世纪公司在知晓创智公司停止使用案涉房屋的情况下仍拒绝接收案涉房屋，并拒绝就解除合同后的结算事宜做进一步沟通，故世纪公司不得就该部分经济损失向创智公司请求赔偿。3．创智公司并未实际享有免租期待遇，不应承担支付免租期租金20,000元的义务。合同约定的免租期为2018年6月1日至2018年6月26日，此时承租人为温超艳，并非创智公司；案涉《租赁合同》关于免租期的重新核算条款仅对温超艳有效，不能约束创智公司。4．一审法院对创智公司缴纳的保证金未予核减，又要求其承担具有惩罚性质的赔偿经济损失和免租期租金显失公平，创智公司曾向世纪公司缴纳过112,500元的保证金，应当予以核减。世纪公司辩称，请求依法驳回创智公司的上诉请求，维持原判。世纪公司对案涉房屋享有合法代为出租的权利，案涉商铺因历史遗留问题，无法由单个房主分别出租，故采用目前这种委托出租模式，世纪公司提供的产权证明是为创智公司办理营业执照所用，与《商铺代理租赁协议》并不矛盾；双方并未就解除合同达成一致，创智公司自行撤离不能作为合同解除时间，也不能免除其合同责任；创智公司承接了之前承租人的全部合同义务，创智公司就是案涉《租赁合同》的实际承租人，应当全面履行合同义务，包括合同中关于免租期的约定；《租赁合同》17条约定，如创智公司违约，则创智公司应给付世纪公司三个月的租金作为违约金，同时保证金不予退还，故不同意退还保证金。世纪公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除双方之间的《租赁合同》，将坐落于天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦一层102A、102B房屋腾空交还世纪公司，如有遗留物品为废弃物，由世纪公司处理；2．请求法院依法判令创智公司支付2020年5月27日至2020午9月26日的租金人民币156,714元及2020午9月27日至腾房之日的租金及房屋使用费；3．判令依合同约定创智公司赔偿世纪公司经济损失118,125元；4．判令依合同约定创智公司补交免租期的租金22,191.78元；5．本案诉讼费用由创智公司承担。一审法院查明：本案所涉租赁房屋坐落于天津市河西区大沽南路与利民道交口龙云商厦一层，世纪公司系管理人。世纪公司自述其于2018年6月1日与案外人温超艳签订《租赁合同》，将上述房屋出租与案外人温超艳，租赁期限自2018年6月1日至2022年6月26日，2018年6月1日至2020年5月31日期间，年租金为450,000元，2020年6月1日至2022年5月31日期间，年租金为472,500元，2022年6月1日至2024年5月31日期间，年租金为496,125元，2024年6月1日至2026年5月31日期间，年租金为520,930元，每三个月租金结算一次。2018年6月1日至2018年6月26日为装修施工和开业准备期（免租期），如因承租方原因致使合同被提前解除，世纪公司有权重新核算乙方的免租期。承租方拖欠租金或其他费用15天以上的，世纪公司有权追究违约责任，并有权单方解除合同，并由承租方另行赔偿三个月租金（按合同解除时的租金标准计算）的经济损失，且承租方交纳的租赁保证金不予退还。2019年6月，案外人安辉加入《租赁合同》，成为案涉房屋承租人。2019年11月15日，经案外人安辉申请，将创智公司加入《租赁合同》，成为案涉房屋承租人，享受并承担该《租赁合同》的权利与义务。世纪公司表示创智公司长期拖欠租金，故来院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，世纪公司提交了《租赁合同》及申请佐证双方系房屋租赁合同关系，创智公司对世纪公司提交的上述证据真实性予以，但表示世纪公司提交的《租赁合同》并非双方真实意思表示，双方就租赁案涉房屋系口头协商一致而成，该《租赁合同》仅系计算租金凭据。对此，世纪公司不予认可。根据世纪公司提交的《租赁合同》及申请显示，上面均加盖了创智公司公章，创智公司就此并未提交相应证据推翻世纪公司提供的上述证据，本院对创智公司的抗辩意见不予采信，世纪公司、创智公司属于《租赁合同》当事人，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效，双方均应按照该合同约定行使权利、履行义务。关于世纪公司主张的第一项诉讼请求，创智公司亦确认未交纳2020年5月27日至2020年9月5日期间的租金，根据《租赁合同》约定，世纪公司要求解除《租赁合同》符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持，在《租赁合同》解除后，创智公司作为承租人，有义务腾交案涉房屋。关于世纪公司主张的第二项诉讼请求，创智公司抗辩其已于2020年9月6日腾房，但世纪公司拒收钥匙，因此，不同意支付2020年9月6日之后的租金。对此，世纪公司不予认可，表示创智公司并未通知其腾房。创智公司就其主张腾房事宜亦未提交证据证实其已告知世纪公司，根据证据规则的相关规定，本院对创智公司的抗辩意见不予采信。世纪公司主张创智公司按照39,178.5元/月标准支付2020年5月27日至腾房之日的租金及房屋使用费未超过双方约定标准，本院予以支持。关于世纪公司主张的第三项诉讼请求，创智公司未按约定时间支付租金属于违约，应承担违约责任，但世纪公司主张的经济损失数额过高，创智公司亦不予认可。综合本案事实经过、当事人实际损失、合同约定、履约情况、当事人过错程度、预期利益等因素，本院酌情支持40,000元。关于世纪公司主张的第四项诉讼请求，综合合同约定、合同履行情况、当事人过错程度、合同解除时间等因素，本院酌情支持世纪公司20,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：“一、解除原告天津世纪领秀文化传播有限公司与被告天津市创智红金企业管理有限公司签订的《租赁合同》；二、本判决生效之日起15日内，被告天津市创智红金企业管理有限公司将其租赁的天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦一层房屋腾交给原告天津世纪领秀文化传播有限公司；三、本判决生效之日起15日内，被告天津市创智红金企业管理有限公司以39,178.5元/月为标准，支付原告天津世纪领秀文化传播有限公司自2020年5月27日起至腾交房屋之日止的租金及房屋使用费；四、本判决生效之日起15日内，被告天津市创智红金企业管理有限公司赔偿原告天津世纪领秀文化传播有限公司经济损失40,000元；五、本判决生效之日起15日内，被告天津市创智红金企业管理有限公司支付原告天津世纪领秀文化传播有限公司免租期租金20,000元；六、驳回原告天津世纪领秀文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,755元，减半收取2,877.5元，原告天津世纪领秀文化传播有限公司负担778.5元，被告天津市创智红金企业管理有限公司负担2,099元。”本案二审期间，创智公司向法庭提交证据：证据1.租赁房屋腾空现状视频，结合一审时其提交的微信聊天记录，可以证明创智公司已于2020年9月5日搬离并将案涉租赁房屋腾空。证据2.邮寄凭证及邮寄视频，证明创智公司搬离案涉房屋后，世纪公司始终不予办理交接，拒绝受领案涉租赁房屋的钥匙，创智公司为避免损失扩大，于2021年1月27日通过顺丰快递向世纪公司邮寄了租赁房屋的钥匙，世纪公司已签收。世纪公司经质证认为证据1不是新证据，且创智公司何时搬离案涉房屋不导致双方租赁合同的解除，也不免除创智公司的合同义务；证据2、3无法证明创智公司的证明目的，双方没有正式解除合同之前，世纪公司无权单独开启房屋。本院经审查认为，创智公司提交的证据1可以证明房屋现状，证据2可以证明其向世纪公司邮寄了房屋钥匙，本院对上述证据均予以采信。二审经审理查明，一审庭审时，创智公司主张其已经于2020年9月6日腾空房屋，并于房门上张贴退场公告。创智公司于2021年1月27日向世纪公司邮寄案涉房屋钥匙，世纪公司接收后未开启房屋。另，二审期间，双方均确认创智公司曾向世纪公司缴纳保证金112,500元。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本案的争议焦点为：一、世纪公司对案涉房屋是否享有出租的权利；二、创智公司是否已经腾房，是否应给付2020年9月5日之后的租金；三、创智公司应否给付免租期租金；四、保证金应否在创智公司应给付的款项内予以核减。关于第一个争议焦点，根据世纪公司提交的产权证及《商铺代理租赁协议》，可以认定世纪公司已经取得房屋产权人的授权，有权对案涉商铺进行出租，且创智公司已将案涉房屋交付创智公司使用，创智公司也未提供证据证明在其承租期间，因其他权利人向创智公司主张权利导致其无法使用案涉房屋，故创智公司关于世纪公司无权对该房屋出租的主张不能成立，世纪公司作为出租人有权向创智公司主张相应权利。关于第二个争议焦点，创智公司虽主张其已经于2020年9月5日腾空房屋，但案涉《租赁合同》并未到期，双方并未就提前解除合同达成一致，创智公司亦未提供证据证明其于2020年9月5日将腾空房屋一事告知世纪公司，故不能认定创智公司已经于2020年9月5日即履行了腾交房屋的义务。但一审庭审时世纪公司已经提出解除合同的诉讼请求，创智公司亦明确告知世纪公司已实际搬离房屋，并于2021年1月27日向世纪公司邮寄了房屋钥匙，在此情况下创智公司已经可以对案涉房屋进行控制，而世纪公司并未及时接收房屋，由此导致产生房屋空置的损失应由世纪公司自行承担，故对世纪公司要求创智公司给付2021年1月27日之后租金的诉请不予支持。关于第三个争议焦点，创智公司虽系后加入本案租赁合同关系，但根据案涉申请书显示，创智公司于2019年11月15日成为案涉房屋承租人，享受并承担该《租赁合同》的权利与义务。现因创智公司逾期交付租金导致合同被解除，世纪公司向创智公司主张免租期的租金符合合同约定，应予支持。关于第四个争议焦点，案涉《租赁合同》约定，如承租方拖欠租金则出租方有权单方解除合同，并由承租方另行赔偿三个月租金经济损失，且承租方交纳的租赁保证金不予退还。根据该约定，案涉保证金具有履行保证金和违约金的双重功能。一审法院已经综合合同约定、合同履行情况、当事人过错程度、合同解除时间等因素，酌情判决创智公司承担40,000元违约金，如对保证金不予退还则有双重惩罚之嫌，故应对创智公司支付的保证金在其应当给付的款项中予以扣减。综上所述，因二审事实发生变化，故对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2020）津0103民初14803号民事判决第一、四、五项；二、撤销天津市河西区人民法院（2020）津0103民初14803号民事判决第二项；三、变更天津市河西区人民法院（2020）津0103民初14803号民事判决第三项为：本判决生效之日起15日内，上诉人天津市创智红金企业管理有限公司以39,178.5元/月为标准，支付被上诉人天津世纪领秀文化传播有限公司自2020年5月27日起至2021年1月27日的租金及房屋使用费；四、对上诉人天津市创智红金企业管理有限公司已经预交的保证金112,500元在其上述给付义务中予以核减；五、驳回被上诉人天津世纪领秀文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,877.5元，由上诉人天津市创智红金企业管理有限公司负担1,009元，被上诉人天津世纪领秀文化传播有限公司负担1,868.5元；二审案件受理费5,755元，由上诉人天津市创智红金企业管理有限公司负担2,018元，被上诉人天津世纪领秀文化传播有限公司负担3,737元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年六月二十四日书记员  王欣