辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2867号上诉人（原审被告）：刘文，男，1960年4月28日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司，住所地大连市沙河口区连胜街42号。统一社会信用代码912102047515754383。法定代表人：魏志龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张茜，辽宁谨思律师事务所律师。上诉人刘文因与被上诉人大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判上诉人无需向被上诉人支付2016年4月18日至2020年4月17日期间的租金。2.被上诉人承担一、二审的全部诉讼费。事实与理由：一审认定事实不清、认定事实错误、违反法定程序。一、一审判决对上诉人是否缴纳了案涉房屋的租金并未查清。在案件审理中关于被上诉人诉请上诉人欠付租金的情况，上诉人主张除了向被上诉人的法定代表人缴纳了“4个月零3天的租金”外，还主张按现房屋产权人的指示向案外人刘涛交付了2015年至今的房屋租金，上诉人还提供了《房屋租赁合同》和银行业务受理单等相关证据予以印证。但一审法院对该节事实并未查清，在判决中含糊地作出了表述。该判决中，一审法院未查清的事实包括：第一，上诉人是否向案外人刘涛支付了2015年至今的租金；第二，刘涛与本案有何关联，是否有权收取案涉房屋产生的租金收益；第三，上诉人向刘涛缴纳了相关租金依据何种法律关系；第四，本案的案由是房屋租赁纠纷，但案涉房屋的所有权到底归谁并未查清，本案中也没有任何人提供案涉房屋的产权证书和平面图，在这种情况下作出的判决明显属于事实认定不清楚，案件应发回重审。二、一审法院对多处事实认定错误。第一处错误，判决中称“关于被告主张其已向案外人支付了租金，一审法院认为，依据（2018）辽0204民初2481号民事判决书及（2018）辽02民终10432号民事判决书的内容，原告有权收取案涉房屋的房屋租金，故被告的抗辩意见不予采纳”。这两份判决是本案被上诉人与案外人“林常胜”之间的不当得利纠纷产生的判决，对上诉人并无约束力，上诉人对此也并不知晓，而且终审判决作出的时间是2019年2月13日。上诉人在2015年开始向房屋产权人指定的人员缴纳租金时，不可能预知在未来的2019年会有一份与其无关的判决出现。一审法院依据这份判决否认上诉人缴纳租金的事实明显错误。第二处错误，被上诉人与多名案外人就多处房屋租金的收益归属问题已经发生了多起不当得利纠纷案件，多个法院也形成了多份判决。本案中，不论被上诉人是否有权收取案涉房屋的租金，在上诉人已经缴纳了租金的情况下，应当是多名自称有权获取租金收益的当事人之间进行不当得利纠纷诉讼，现要求已经缴纳了案涉房屋租金的上诉人再重新支付一份房屋租金，明显属于认定事实错误，有违法律的公平、正义原则。第三处错误，判决书中认定“原告与被告签订了一份房屋租赁协议书，约定：“原告将沙河口区成仁街28号一层公建房屋及后院房内（原锅炉房）一并出租给被告经营使用”，又表述“林常胜与被告刘文均认可案涉房屋除锅炉房以外的367平方米的面积租金为15万元”。一审法院在林常胜没有参与本案诉讼的情况下，也没有任何证据证明“一层公建房屋”为“367平方米”的情况下，径行认定了相关部分的房屋租金数额属于主观臆断，明显认定事实错误。而且上诉人与被上诉人在2013年签订的协议书，是依据林常胜与被上诉人签订的协议书签订的，（2013）沙民初字第2074号民事判决书生效后，上诉人接到林常胜的通知后将2014年的租金交给林常胜。2015年被上诉人与林常胜的协议书被判决解除后，被上诉人与上诉人在2013年签订的协议已经失去法律基础，无法履行。三、一审法院对案件的审理违反了法定程序。因本案多份证据与案外人“林常胜”、“刘涛”有关，为查明案件事实，上诉人要求一审法院追加其二人参加案件审理，这二人均与本案有法律上的利害关系，一审应当追加二人参加诉讼，但其拒绝追加的行为严重违反了法定程序，影响了案件的审理结果，应发回重审。大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人已经向被上诉人支付了4个月零3天的房租，是2013年的房租。本案中被上诉人主张的是2016年4月18日至2020年4月17日的房租，与该四个月零3天不重合。另外上诉人主张其已向案外人支付租金与被上诉人无关，无论上诉人向谁支付了房租，都是上诉人与该案外人的另案争议。上诉人实际使用了案涉房屋，却未向案涉房屋实际权利人被上诉人支付房租，损害了被上诉人的权益。2、已有生效判决确认被上诉人是案涉房屋权利人，其以外的人收取案涉房屋租金均无事实和法律依据。上诉人主张其已向案外人支付了房租，并不能对抗被上诉人收益权。上诉人与被上诉人签订租赁合同并且实际占用案涉房屋，被上诉人应当向上诉人主张租金。关于锅炉房以外部分房屋租金是15万元的问题，在（2017）辽0204民初587号案件庭审笔录中上诉人与林常胜均认可锅炉房以外部分房租是15万元每年，上诉人在法院笔录上签字确认，应当对其言论负责，现在被上诉人也认可租金是15万元每年，双方对于租金的数额有一致意见，应予采纳。3.本案是被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同纠纷，本案事实清楚，双方权利义务明确，案件的处理结果与案外人没有法律上的利害关系，不追加案外人参加诉讼，不影响案件审理。大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年4月18日起至2020年4月17日租金60万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：1993年3月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总汇签订《联营协议书》，约定大连沙河口区燃料公司以沙河口区民政街376号原属燃料公司的门市（建筑面积850平方米，场地400平方米）和20名职工出劳务为条件与大东建材进行联营。协议期限自1993年4月18日始至2001年4月18日止。联营期满后，不动产归大连市沙河口燃料公司所有，大连大东建材总汇在联营期间购置的动产，由大连大东建材总汇自行处理。2001年4月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总公司签订《沙河口区民政街376号租赁合同》，约定将沙河口区民政街376号房屋租赁给大连大东建材总公司使用，租期从2001年4月18日起至2004年4月17日止，年租金10万元。合同期满后，在同等条件下，大连大东建材总公司有优先承租权。2004年4月18日，大连市燃料总公司与案外人林常胜签订《房屋租赁合同》，约定将沙河口区民政街376号房屋租赁给林常胜，租赁期间自2004年4月18日至2007年4月17日。年租金10万元。租赁合同期满或解除合同，该房屋装修、改善的动产部分归承租人，不动产部分归出租人，出租方不再作任何补偿。2005年8月9日，大连市甘井子燃料公司与林常胜签订《房屋租赁合同》，约定的合同内容与大连市燃料总公司与原告于2004年4月18日签订的《房屋租赁合同》内容一致。2005年12月30日，大连市商业网点办公室与原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司签订《协议书》，约定：座落在大连市沙河口区公有住房，建筑面积合计371.29平方米，以81万元出售给原告。现大连市商业网点办公室将房屋出租，原告必须保证现租赁者在合同期限内继续使用。合同期满后，原告与租赁方协商是否继续使用。该房屋无产权手续，原告购买后若想办理产权，其一切手续自己负责，所发生的费用原告自行解决。同日，原告与大连市燃料总公司签订《协议书》，约定因大连市燃料总公司欠原告房屋租金80万元，经双方协商，大连市燃料总公司将沙河口区民政街376号（原单位自管房屋）面积大约272平方米及院内土地面积约600平方米一并抵顶原告所有。原告接到房屋后，自行处理房屋租赁关系。同日双方签署《房屋交接证明手续》，该手续载明：大连市燃料总公司将沙河口区民政街煤场376号、成仁街28号房屋及院内附属物、土地面积约600平方米交接给原告，该房屋面积原告所有。合同期满后不动产（房屋）及附属物归原告所有，原承租人大连大东建材总汇在房屋租赁期间，房屋改善的动产部分归承租人所有，到期后自行处理，原出租人不承担任何赔偿费用。2007年4月17日，合同期满后，原告与承租方再议房屋是否出租事宜等。2013年4月18日，原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将沙河口区成仁街28号一层公建房屋及后院内房屋（原锅炉房）（合计建筑面积为400平方米）出租给乙方经营使用；租赁期限到动迁为止，年租金20万元，每年3月18日之前一次付清；双方还约定了其他权利义务。案涉合同签订后，被告刘文曾向原告缴纳4个月零3天的租金。一审法院于2017年2月10日立案受理了林常胜诉大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司不当得利纠纷一案，林常胜请求大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司返还包括本案被告刘文在内的三名承租人向大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司支付的2014年4月14日前的租金495349元。2017年8月8日本院作出（2017）辽0204民初638号判决，驳回林常胜诉讼请求，林常胜不服，提起上诉，大连市中级人民法院以“原审认定事实不清”为由发回重审，一审法院于2018年1月5日立案重审，于2018年2月13日作出(2018)辽0204民初第238号民事判决书，判决：“大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司返还林常胜租金415989元，并支付原告自2014年2月14日起至2018年2月9日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息”。上述415989元租金中包含原告收取的被告刘文庭审中陈述的曾向原告缴纳的“4个月零3天的租金”，该判决已发生法律效力。上述租金的出租房屋包含本案争议房屋面积。一审法院于2018年4月18日立案受理了原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司与案外人林常胜不当得利纠纷一案，大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司请求案外人林常胜返还向他人收取的租金84万元及利息。一审法院于2018年11月20日作出（2018）辽0204民初2481号民事判决书，判决：“被告林常胜于本判决生效之日起十日内返还原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司房屋租金84万元，并自2015年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至款项实际付清日止”。后林常胜不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2019年2月13日作出（2019）辽02民终10432号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该判决书中认定自2014年2月14日起，不论林常胜与案外人（包括本案原告刘文）在2007年前签订的租赁合同效力如何，其均不再具有出租案涉房屋并取得租金的权利。上述租金的出租房屋包含本案争议房屋面积。2017年5月2日，一审法院开庭审理原告林常胜诉被告刘文房屋租赁合同纠纷一案，在该次庭审中，林常胜与被告刘文均认可案涉房屋除锅炉房以外的367平方米的面积年租金为15万元。一审法院认为，原告与被告于2013年4月18日签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告将案涉房屋交付给被告使用，被告应当依约向原告缴纳租金。按照合同约定，租赁期限至动迁为止，被告现认可仅支付过原告4个月零3天的租金，原告主张被告支付2016年4月18日起至2020年4月17日共计四年的租金有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于租金的具体数额，被告刘文于2017年5月2日与案外人林常胜的庭审中认可除锅炉房以外的367平方米的面积年租金为15万元，故原告主张被告支付四年租金合计60万元的主张一审法院予以支持。关于被告主张其已向案外人支付了租金，一审法院认为，依据（2018）辽0204民初2481号民事判决书及（2018）辽02民终10432号民事判决书的内容，原告有权收取案涉房屋的房屋租金，故被告的抗辩意见一审法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘文于判决生效之日起十日内支付原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司2016年4月18日起至2020年4月17日租金60万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。二审中，上诉提交了大房权证沙私自第1999201275号产权证以及两份租赁合同的复印件，拟证明房屋产权人是刘涛、其从2003年至2015年其将房租交给案外人林常胜，从2015年后将房租交给了案外人是刘涛。被上诉人质证意见：两份租赁合同没有原件，对真实性无法核实。即使是真实的，刘文主张2015年之前的房租交给了林常胜，与本案无关，本案被上诉人主张的房屋租金是2016年以后的房租。关于刘涛与刘文的租赁合同，首先真实性无法确认，且已经有同类相关联案件均判决承租人向被上诉人支付房租。关于房产证，虽然没有原件，但是在其他相关联案件中见过该房产证，该房产证记载的房屋权利人是程姝，建筑面积是157.46平方米，该房产证对应的就是双方多次提到的锅炉房所在位置，并且该信息已经过多个案件审理和判决予以确认，本案被上诉人主张的是锅炉房以外位置的房屋租金，与提供的房产证不发生重合。故该房产证也与案涉房屋没有关联。本院认为，上诉人所提供的房产证，因本案没有案外人提出相关权利，且上诉人无法证明该产权证中面积与本案诉争面积有重合，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。上诉人提供的两份租赁合同，因未提供原件，真实性无法确认，故本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，除一审判决中“大连市中级人民法院于2019年2月13日作出（2019）辽02民终10432号民事判决书”应为“大连市中级人民法院于2019年2月13日作出（2018）辽02民终10432号民事判决书”外，本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院另查明：1、2008年6月4日，原告与案外人林常胜签订《协议书》，约定大连市沙河口区民政街376号642平方米房屋长期租赁给林常胜使用：该房屋动迁时，产权归原告所有，原告只有使用权。租期内林常胜每年交给原告租金10万元。每年4月18日支付下一年租金。2007年的租赁合同继续有效。如有与本协议条款不同之处，以本协议为准。2011年4月24日，林常胜向原告支付2011年4月15日至2012年4月18日期间的租金10万元。2012年6月28日原告收取林常胜支付租金15万元。2015年4月28日，华隆公司以租赁合同纠纷，将林常胜诉至大连市沙河口区人民法院，请求确认原告与被告2008年6月4日签订的上述《协议书》自2014年2月14日解除，该院经审理于2015年6月29日作出（2018）沙民初字第1860号民事判决书，判决确认双方于2008年6月4日签订的《协议书》于2014年2月14日解除。宣判后，林常胜不服该判决，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2015年8月19日作出（2015）大民二终字第1203号民事判决书，判决维持原判，驳回上诉。该判决已发生法律效力。2、2012年4月18日，原告与案外人林常胜签订《协议书》，约定将位于沙河口区成仁街28号和沙河口区民政街376号房屋及原告自建房屋由林常胜对外整体出租，期限至房屋动迁为止。原告原来与承租方签订的房屋出租协议书、合同书出租主体，统一更改为林常胜，统一出租的时间为2012年4月18日开始。房屋租金为每年20万元。2013年6月，原告以合同显失公平为由诉至大连市沙河口区人民法院，请求判令撤销上述协议书。该院于2013年10月10日作出（2013）沙民初字第2074号民事判决书，撤销了原告与林常胜于2012年4月18日签订的上述协议书。宣判后，林常胜因不服该判决，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，后于2014年1月14日撤回上诉。3、大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询卡记载：沙河口区成仁街28号，所有权人：程姝，建筑面积：157.46，总层数：1，实际用途：仓库。产权证为大房权证沙私自第1999201275号。4、在大连市沙河口区人民法院审理的（2017）辽0204民初587号民事案件即原告林常胜与被告刘文房屋租赁合同纠纷一案中，2017年5月2日庭审笔录记载：审：被告（刘文）与刘涛的租赁合同中是否写明具体的房屋位置、面积？被（刘文）：没有写具体的面积、只写了使用面积见附面积图，后来也没有关于具体使用面积的附件。审：刘涛持有150平方米的产权证，为何被告将全部租金都支付给刘涛了？被（刘文）：除了程姝给刘涛出了委托书，没有其他证据。该案审理结果为驳回林常胜的起诉。5、在华隆公司向大连市沙河口区人民法院起诉林常胜不当得利纠纷案件林常胜上诉一案中，本院作出的（2018）辽02民终10432号民事判决认为，“……上诉人（林常胜）曾经以不当得利为由向被上诉人（华隆公司）收取的租金，并在其向被上诉人主张不当得利案件中获得胜诉，取得其与被上诉人在2014年2月14日合同解除前获取的租金，其当然无法再以被上诉人不具有案涉房屋的产权作为上诉意见来否认被上诉人成为不当得利的返还对象……”。6、2019年，程姝作为原告以大连燃料有限责任公司和华隆公司为被告向大连市沙河口区人民法院提起确认合同无效诉讼，请求确认华隆公司于2005年12月30日与大连燃料有限责任公司、大连市商业网点办公室签订的《协议书》无效。该院经审理后，于2019年7月4日作出（2019）辽0204民初3157号民事判决，驳回程姝的诉讼请求。程姝不服，向本院提出上诉。本院经审理后，于2019年10月31日作出（2019）辽02民终7484号民事判决，驳回上诉，维持原判。7、2019年5月16日，程姝作为原告以华隆公司和林常胜为被告向本院提起第三人撤销之诉，诉请：一、撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民终10432号民事判决和大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2481号民事判决；二、认定华隆公司签订并持有的买卖程姝房屋及业主土地的《协议书》无效；三、华隆公司与林常胜因出租程姝房产取得不当得利的租金84万元返还给程姝。本院对该案进行审理后，于2019年12月2日作出（2019）辽02民撤2号民事判决书，判决驳回程姝的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据上诉人刘文的上诉主张，其认为已经向案外人刘涛支付了案涉租金即已履行完毕了承租人义务，华隆公司无权向刘文主张给付租金。因此，本案二审争议的焦点问题是，刘文是否应向华隆公司支付案涉房屋2016年4月18日至2020年4月17日的租金。第一，关于被上诉人华隆公司是否有权主张案涉房屋租金。首先，华隆公司依据其与大连市商业网点办公室和大连市燃料总公司于2005年12月30日分别签订的《协议书》，取得了案涉房屋公有住房的使用权，并因此确认华隆公司对该房屋享有占有、使用、收益的权利。上诉人刘文与被上诉人于2013年4月18日签订了房屋租赁协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方已经签订的租赁协议书，华隆公司有权收取案涉房屋租金。其次，本案诉争房屋存在多个相关诉讼。在已经发生法律效力的大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2481号民事判决及本院（2018）辽02民终10432号民事判决中，即华隆公司起诉林常胜不当得利纠纷一案，华隆公司诉请主张返还的租金84万元所涉租期为2014年4月18日至2016年4月17日，所涉房屋包含了案涉房屋在内。该案判决林常胜返还华隆公司房屋租金84万元，该判决已经发生法律效力。根据该判决，华隆公司有权收取案涉房屋租金。本案中，虽然双方租赁协议中约定年租金为20万元，但华隆公司系依照刘文向林常胜交纳的年租金15万元标准主张案涉租金，此系对自身权利的处分，并无不妥，本院予以支持。第二，关于上诉人的抗辩理由是否成立。上诉人刘文主张案涉房屋归程姝所有，且已经向案外人刘涛交付了租金，不应再向华隆公司交付。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，应由刘文对案涉房屋归程姝所有的事实予以举证证明。本案中，上诉人刘文提交了大房权证沙私自第1999201275号产权证以及两份租赁合同的复印件，拟证明房屋产权人是程姝、其与程姝的代理人刘涛签订了租赁合同并将房租交给了刘涛。首先，上诉人与被上诉人于2013年4月18日签订了房屋租赁协议书，截至目前，双方并未解除该租赁合同，上诉人在已经与被上诉人存在租赁关系的前提下，又主张与案外人签订了租赁合同并向案外人支付了租金，本身存在矛盾性，上诉人并未能作出合理解释。其次，上诉人所提交的租赁合同系复印件，且本案一、二审程序中始终无法提供原件，且本案中并无任何案外人主张对案涉房屋享有所有权的权利。且，上诉人提交的产权证上显示的面积为157.46平方米，与本案案涉的房屋面积不符，上诉人亦未能证明该157.46平方米面积与案涉房屋面积的位置关系，对此上诉人刘文应承担举证不能的后果。因此，对上诉人的主张，本院不予支持。如上诉人确已经向案外人交付租金，可另行向房租收取人主张权利，故本案并无追加林常胜、刘涛的必要，一审未予追加主体，并无不妥。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，刘文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由刘文负担。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年六月二十五日书记员  于 涵