河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3230号原告:马彩玲，女，1976年6月29日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：杨运恒，男，1974年4月19日出生，汉族，住河南省新郑市。以上二原告的委托诉讼代理人：王海军，新郑市新村法律服务所法律工作者。被告：郑州福祉源置业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市中兴路与中华路交叉口向西200米路南商会大厦17楼1704，统一社会信用代码91410184569809365N。法定代表人：高宏亮，总经理。委托诉讼代理人：胡家永，河南世金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，河南世金律师事务所律师。被告：郑州佰联行房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路南、心怡路东4幢6层05号，统一社会信用代码91410100399593687C。法定代表人：刘强。原告马彩玲、杨运恒与被告郑州福祉源置业有限公司（以下简称“福祉源公司”）、郑州佰联行房地产营销策划有限公司(以下简称“佰联行公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马彩玲、杨运恒，被告福祉源公司的委托诉讼代理人胡家永到庭参加诉讼，被告佰联行公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马彩玲、杨运恒向本院提出诉讼请求：(以当庭明确的诉讼请求为准)1、确认二原告与被告福祉源公司签订的《内部员工房源预留协议书》系无效合同；2.被告福祉源公司向原告返还购房款380583元（包含佰联行公司开具收据收取的50000元），并支付利息(自2017年4月28日起至还清之日止，按银行同期贷款利率计算)；3、被告福祉源公司退还刷卡手续费483元；4、被告佰联行公司退还以团购费名义收取的购房款50000元，并支付利息（自2017年4月28日起至还清之日止，按银行同期贷款利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月26日和4月28日，原告给付被告福祉源公司购房款共计380583元，其中50000元以被告佰联行公司团购费名义收取。原告与被告福祉源公司于2017年5月6日订立《内部员工房源预留协议》。被告福祉源公司将位于郑州市航空港区中原路与振兴路浩创天成广场4号楼1层15号商铺出售给原告。但是被告至今不能为原告签署正式的商品房买卖合同，原告无法办理产权登记，致使原告取得涉案房产物权的合同目的不能实现。原告认为被告违背诚实信用原则，将不具预售条件的房屋对外销售，并以团购之名义诱导原告签约并收取房款，存在欺诈，原告并为此支付刷卡手续费，双方合同应属无效。被告欺诈造成原告经济损害巨大应当予以返还并赔偿损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告福祉源公司辩称，1、涉案房屋在2013年初已竣工验收，在双方买卖期间系现房，并非预售的期房，原告引用预售的法律制度请求确认合同无效，应予驳回其诉求。2、涉案房屋具有土地使用证及规划机关的规划实测指标，根据港区管委会的文件，涉案房屋正在办理中，因此双方签订的协议系有效合同，且涉案房屋已经交付。3、被告仅收取原告诚意金330583元，多出的款项不应由被告承担。4、若双方合同无效，原告基于占有房屋并出租获得收益，根据无效合同后果的法律规定，原告应参照涉案房屋周边房租的标准向被告支付房屋占有使用费（或折旧费），截止2021年4月共产生占有使用费88407元，具体金额计算至房屋返还之日止，原告应向被告支付自2021年4月1日起至今的占有费，该金额可在诚意金中扣除。被告佰联行公司未做答辩，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年5月6日，（甲方）福祉源公司与（乙方）马彩玲、杨运恒签订《内部员工房源预留协议书》，主要内容为：一、预留房源情况：房源坐落于郑州市航空港区××路和××交叉口××·天××广场小区××楼××号，房源面积25.08㎡，房源单价30623元/㎡，房源总价768024.84元。付款方式为50%房款。优惠后单价26339.04元/㎡，优惠后总价660583元。二、约定条款：1、乙方自愿缴纳房源预留金￥330583元，大写叁拾叁万零伍佰捌拾叁元整，及签订《商品房买卖合同》并缴纳相应房款及相应税费；2、签订本《内部员工房源预留协议书》后，在双方约定的《商品房买卖合同》签订时间内，甲方不得对第三方承诺该房源预留，乙方不得进行更名、换房、退房，如付款方式发生变更，则相应优惠依据公示政策调整；3、签订本《内部员工房源预留协议书》后，乙方在接到甲方正式通知7日内，须携带签约相关资料签订《商品房买卖合同》，逾期视为违约，甲方有权视同乙方放弃该房源，甲方可将该房源另行出售，乙方已交款项不予退还；双方签订《商品房买卖合同》时，乙方上述房源预留金转化为购房房款；6、乙方须在该房屋整体改造完成后7日内，补足房款的50%；7、因港区情况的特殊性，甲方负责协调政府相关职能部门，以协助乙方办理经营所需的各类证件，预计在2018年5月1日前可签订买卖合同。……二原告向福祉源公司交纳四笔款项，分别为：2017年4月26日诚意金100000元、刷卡手续费300元、2017年4月28日诚意金230583元、刷卡手续费183元，福祉源出具收据四份。福祉源公司认可收到二原告交纳的诚意金330583元。二原告向佰联行公司交纳团购费50000元，佰联行公司出具收据一份。被告提交郑州航空港经济综合实验区管理委员会会议纪要（2014）92号、党政联席会议纪要（2016）7号、关于富士康蓝领三期天时、天成公寓项目规划控制指标实测情况的函，拟证明：涉案房屋系富士康公寓历史遗留问题，政府机关认可建设现状实测结果，不再补办建设管理手续，涉案合同为有效合同。原告对证据真实性无异议，但认为原、被告签订的内部协议为无效合同。被告提交2018年2月1日杨运恒、刘伟伟签订的《房屋租赁协议》一份，郑州市龙浩物业管理有限公司收据两份，2017年7月1日福祉源公司、夏淑宇签订的《房屋租赁协议》一份，拟证明：原告于2018年2月1日前已占有涉案房屋，并将房屋出租取得收益。同时期相同区位房屋租金75元/㎡。截至目前原告共占有房屋47个月，每月租金1881元，合计88407元，原告占有房屋期间，应参照每月1881元的标准向福祉源公司支付占用费。庭审中，二原告认可涉案房屋于2018年2月1日由福祉公司向原告交付。2018年2月1日－2021年2月1日期间，二原告收取房屋租金86000元，自2021年2月2日起房屋一直处于闲置状态。福祉源公司陈述：位于郑州市航空港区中原路和振兴路的天成广场项目是由福祉源公司开发，该项目实际是富士康公司公寓配建房，项目下的土地在郑州市航空港区建设投资有限公司（以下简称“建投公司”）名下，由于富士康项目所造成的历史遗留问题，福祉源公司与建投公司进行了资产分割，项目外围商业（包含涉案商铺）归福祉源公司所有，项目内部公寓归建投公司所有。由于福祉源公司与建投公司的土地分割尚未完成，所以没有签订正式《商品房买卖合同》。建房时，建投公司已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建筑规划实测指标（虽然没有建筑规划许可证，但港区政府是以实测指标作为建房的规划指标依据）。建成后，已经五大主体验收合格，但验收备案表在建投公司名下。福祉源公司陈述的上述内容，福祉源公司与建投公司都有相关协议文件。以上事实，有当事人的陈述，《内部员工房源预留协议书》、交款单、审批单、收据、房屋租赁协议、会议纪要、函件等证据证实。本院认为，法律规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告马彩玲、杨运恒与被告福祉公司签订的《内部员工房源预留协议书》系双方的真实意思表示。根据被告福祉公司提交的郑州航空港经济综合实验区管理委员会会议纪要（2014）92号、党政联席会议纪要（2016）7号、关于富士康蓝领三期天时、天成公寓项目规划控制指标实测情况的函及其当庭陈述，能够证实涉案房屋系富士康公寓配建房，房屋相关的证件手续政府机构已予以明确，此协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告认可2018年2月1日已交房且已收取房租，说明合同已实际履行，故《内部员工房源预留协议书》为有效合同，原告请求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。因合同有效，故原告要求福祉公司、佰联行公司返还购房款、团购费、刷卡手续费及利息的诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马彩玲、杨运恒的诉讼请求。案件受理费7766元减半收取计3883元，由原告马彩玲、杨运恒负担。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年六月二十五日书记员  张 豪