安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1102民初1749号 原告（反诉被告）：张国维，男，1965年9月12日出生，回族，住安徽省滁州市琅琊区。 被告（反诉原告）：伍红江，男，1979年3月10日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 原告（反诉被告）张国维诉被告（反诉原告）伍红江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国维与被告（反诉原告）伍红江均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张国维向本院提出诉讼请求：1、判令伍红江返还购房订金2万元；2、判令伍红江承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张国维当庭增加一项诉讼请求：判令解除《二手房买卖交易合同》。事实和理由：张国维为购买伍红江名下位于滁州市琅琊区××路××幢××单元××室的房屋，经双方协商于2021年4月6日签订了《二手房买卖交易合同》，约定将涉案房屋以68万元的价格出售给张国维，同时伍红江口头保证房屋并无漏水情况，之前阳台漏水已经修缮。张国维于2021年4月6日交付了2万元订金。后张国维从外围看见屋顶有大面积维修的痕迹，漏水严重，便找伍红江协商退还购房订金事宜，双方协商无果，张国维提起诉讼。 被告（反诉原告）伍红江辩称：不同意解除《二手房买卖交易合同》，亦不同意退还订金2万元。伍红江提起反诉，请求：1、判令张国维继续履行《二手房买卖交易合同》；2、判令张国维支付违约金4万元；3、判令张国维承担本案诉讼费用。事实和理由：2021年4月6日，伍红江与张国维签订《二手房买卖交易合同》一份，约定：伍红江将滁州市琅琊区××路××幢××单元××室105.94平方米商品房以68万元价格转让给张国维，张国维在2021年4月30日前付清68万元，付款方式为银行转账。如有违约，赔偿双倍违约金等内容。张国维于当日支付订金2万元，余款66万元应按合同约定在2021年4月30日之前付清。张国维以案涉房屋漏水为由诉讼伍红江，但案涉房屋并无漏水现象，且合同并未对室内外装潢、墙体等状况进行约定。张国维单方维约，没有在2021年4月30日前付清68万元购房款，已经构成违约。 原告（反诉被告）张国维针对反诉辩称：不同意反诉请求，要求驳回伍红江的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2021年4月6日，伍红江（甲方、卖方）与张国维（乙方、买方）签订《二手房买卖交易合同》，约定：“1、房屋状态。房屋座落：滁州市××路××号××幢××单元××室。不动产权证：滁州市不动产权第2××7号。共有情况：单独所有。建筑结构：钢筋混凝土结构。总层数：6层，所在层数：6层。建筑面积：105.94平方，套内建筑面积：94.97平方，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。用途：住宅。土地使用权性质：出让。二、甲乙双方商定成交价格为人民币：陆拾捌万元整。（680000元整）乙方在2021年4月30日前付清，付款方式：银行转账。三、甲方与乙方根据双方约定房屋过户后，房款陆拾陆万元整（660000元整），一次性付给甲方将房屋完整交付给乙方。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。五、本合同经双方签章后，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，赔偿双倍违约金。乙方交贰万元购房订金给甲方（过户后从总房款中扣除）……”。张国维于当日支付2万元，伍红江出具收条一份，载明：“收条今收到张国维购房订金红三环家园26幢3单元601人民币贰万元整。2021.4.6张国维18949113558341102××××××××”。2021年4月10日，张国维通过微信询问伍红江“是这样，我对你房子比较满意，我本想既成事实，把房子买下来，把我儿子弄回来的，但，我这二天同他说了这事，他无论我怎么说，他都不愿回来。他在上海打工，我想买个房子把他弄回来，但，他不愿回来。都32岁了，还没结婚。我想买个房子让他结婚。这房子买不成了，买了他也不会回来。我赶紧跟你说，免得耽误你卖。”伍红江回复“你不买也行，但定金是不退的”。张国维回复“你搞清楚了，我交给你的是购房订金。如果你不懂，可以咨询明白的人。即使是预售商品房，签了购房合同也是无条件退还订金的。这是常识。”伍红江回复“合同是你打出来的，不要在这里玩文字游戏。虽然写成订金，但实际就是定金的意思。不然你以为买房子是儿戏，想买就买，说不买就不买，好事都让你占了。”张国维后又称“你想好了，屋顶修过，漏雨，之前你隐瞒，并没有告诉我，存在欺诈。事后我从外面观察发现的”。伍红江回复“你问的时候我说的很清楚，之前只是阳台拐角有点渗水，做过防水之后都没问题了，根本没有任何隐瞒”。 上述事实有张国维举证的《二手房买卖交易合同》、收条，伍红江举证的微信聊天记录以及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：一、《二手房买卖交易合同》是否应解除；二、伍红江是否应退还订金2万元；三、张国维是否应支付伍红江违约金4万元。 关于争议焦点一，《二手房买卖交易合同》是否应解除。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态”。伍红江与张国维签订的《二手房买卖交易合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故为有效合同。伍红江与张国维均应按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。张国维未能提供确凿充分的证据证实其拒绝购买涉案房屋系伍红江的房屋存在质量问题。故张国维不履行《二手房买卖交易合同》的行为构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：……；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。由于张国维拒绝购买案涉房屋，并要求解除涉案合同，且张国维拒绝购买涉案房屋的行为不宜适用强制履行，如张国维要求解除涉案合同而不予解除必然造成损失的扩大，故伍红江与张国维签订的《二手房买卖交易合同》应予以解除。 关于争议焦点二，伍红江是否应退还订金2万元。伍红江辩称该2万元的性质实为定金，因张国维违约，2万元不应退还。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，伍红江出具的收条上载明2万元为订金，且《二手房买卖交易合同》中没有张国维未履行房屋买卖合同则订金不退还的约定。故本院对伍红江的上述辩称意见不予支持。伍红江应退还张国维订金2万元。 关于争议焦点三，张国维是否应支付伍红江违约金4万元。因张国维构成违约，导致涉案合同的解除，张国维应当承担相应的违约责任。《二手房买卖交易合同》第五条约定“本合同经双方签章后，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，赔偿双倍违约金。乙方交贰万元购房订金给甲方（过户后从总房款中扣除）”，上述约定中“乙方交贰万元购房订金给甲方（过户后从总房款中扣除）”仅为双方对购房订金的约定，并未明确应以购房订金作为“双倍赔偿”的基数，故无法计算违约金数额，属约定不明，违约金数额参照当事人一方违约给对方所造成的损失来确定。伍红江主张以购房订金2万元作为违约金的计算基数，本院不予支持。本院综合考量张国维违约情况及案件实际情况，酌定张国维应向伍红江支付违约金6000元。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张国维与被告（反诉原告）伍红江签订的《二手房买卖交易合同》于2021年5月19日解除； 二、被告（反诉原告）伍红江于判决生效后五日内退还原告（反诉被告）张国维订金2万元； 三、原告（反诉被告）张国维于判决生效后五日内支付被告（反诉原告）伍红江违约金6000元； 四、驳回原告（反诉被告）张国维的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）伍红江的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）伍红江负担，于判决生效后十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号及开户行详见附件二）；反诉案件受理费800元，减半收取400元，由原告（反诉被告）张国维负担60元，于判决生效后十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号及开户行详见附件二），被告（反诉原告）伍红江负担360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  汪洁 二〇二一年六月九日 书记员  万雨 附本案所引用的法律条文及司法解释： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 …… 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： …… （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； …… 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。