辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2090号上诉人（原审原告)：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，住所地海城市海州管理区关东街福民委万鑫源小区。负责人：杜爽，经理。委托诉讼代理人：顾佳，该公司职员。被上诉人（一审被告）：朱金峰，男，汉族，1975年3月18日出生，现住址海城市。委托代理人：马德毓，辽宁图远律师事务所律师。上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（下称金地格林海城分公司）与被上诉人朱金峰物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2021)辽0381民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地格林海城分公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法发回重审或改判由朱金峰全额交纳物业费12588.75元；2、由朱金峰承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院以朱金峰提供的《赔偿协议》认定可抵消物业费的情况，完全系认定事实错误。朱金峰在一审中提供《赔偿协议》完全不能作为真实有效的证据予以认定，该证据完全不符合民诉法律规定不符合基本证据规则要求。第一，该《赔偿协议》没有金地格林海城分公司的盖章或负责人或授权委托的人员签字，根本无法证明其真实合法性。事实上，金地格林海城分公司从未与朱金峰签订过任何赔偿协议，也不清楚其是否遭受损害，完全不排除系朱金峰提供虚假证据作出虚假陈述。第二，该《赔偿协议》中显示的上海芸绮物业管理有限公司海城分公司海城上海城物业服务中心的印章与金地格林海城分公司无关，且存在私刻或仿制的造假嫌疑。2018年4月8日，案涉小区业主委员会即上海城一期业主委员会宣布终止案外人芸绮物业公司为该小区提供物业服务，实际上该案外人芸绮物业公司当时亦无法正常履行职。面对即将撤场的芸绮物业公司根本不可能再以自己名义参与赔偿。假设案外人芸绮物业公司签订了该《赔偿协议》，朱金峰应向案外人芸绮物业公司追究赔偿责任而非金地格林海城分公司，尤其金地格林海城分公司与芸绮物业公司签订的是债权转让协议而非债务转让协议。第三，作为内设机构的物业服务中心对于超出一般权限的事宜属于无权代理。朱金峰是具有完全民事行为能力的人，如果赔偿一事真实存在，应该完全清楚并意识到对于赔偿损失这么重要的事情应该要求公司在协议上加盖公章，而非盖有这种没有任何效力且很容易造假的印章，这对其本人并不利。朱金峰也应该清楚即使盖有这种印章也不能代表公司行为，完全属于无权代理的行为。第四，该《赔偿协议》内容中涉及案涉小区的开发建设单位辽宁上海城置业有限公司，但赔偿协议中却无辽宁上海城置业有限公司的印章，令人不解，不符合一般逻辑和认知。该《赔偿协议》明确朱金峰因消防管线漏水导致受损，但在2015年案涉小区的消防管线系开发建设单位辽宁上海城置业有限公司管理尚在质保期内，如发生损害应由其承担责任，但本应由辽宁上海城置业有限公司承担赔偿损失责任却要求由金地格林海城分公司免除三年物业费完全违反法律规定侵犯金地格林海城分公司的正当合法权益。即使存在因为地产公司的原因减免部分物业费的情况，一般也是不收取相关业主的物业费，而由地产公司向物业公司支付相应的物业费，决不是直接免除物业而对物业公司不作任何补偿，这完全侵犯了物业公司的正当合法权益。2、金地格林海城分公司依法依约提供了物业服务，有权按合同约定标准收取物业费。金地格林海城分公司在合同约定的范围内提供了相关服务，满足了园区广大业主的需求，环境保洁、园林绿化、车辆秩序等服务均得到了广大业主的认可。海城上海城小区在海城市内区域物业服务的整体质量名列前茅、口碑良好，获得了较多荣誉。退一步讲，物业服务是动态管理过程，即使某一时刻某一空间存在瑕疵也不足以否定物业服务的整体质量，某个环节某项服务存在的误差更不足以认定合同整体履约存在重大违约状况。物业服务涉及每一位业主，而每一位业主的感受和认知又不相同，且园区建设需要物业、业主共同维持和保护。部分业主拒不履行义务无故拖延或拒绝缴费，不仅影响物业园区保养更是对已缴费的业主权益的严重侵害。照此发展，已缴费业主就会认为未按时缴费不属于违约情节而且还能少交费或者不交费，从而诱发或者变相鼓励更多业主不缴费、少缴费，这种情况不仅损害全体业主自身利益，更是浪费司法资源、导致诉讼不断，亦是破坏诚信契约精神。3、一审法院适用法律错误，严重侵害了金地格林海城分公司及广大业主的正当合法权益，严重影响法治的公正性和公信力。一审法院未能严格适用民诉法律规定、证据规则，认定虚假证据作出裁判，完全系适用法律错误，理应予以更正。朱金峰辩称，同意一审判决。如对赔偿协议的质疑均为假设和主观猜测，没有证据可以推翻赔偿协议的真实性，降低物业费标准的判决已经在金地格林海城分公司与其他业主的近20几个案件中得到一、二审法院的支持，金地格林海城分公司的上诉理由不应得到支持。金地格林海城分公司向一审法院起诉请求：1.判令朱金峰支付拖欠的物业管理费12588.75元、违约金酌情收取0元，共计12588.75元；2.本案全部诉讼费用由朱金峰承担。一审法院认定事实：朱金峰系上海城一期(C地块)小区5S-07-01(98号)商铺业主，房屋建筑面积111.9平方米。辽宁上海城置业有限公司与芸绮物业公司于2014年5月19日签订《上海城一期(C地块)前期物业服务协议》一份，协议约定：芸绮物业公司为涉案小区物业服务管理单位，为上海城一期(C地块)提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主应在每年首月10日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止，协议还对其他相关条款进行了约定。金地格林海城分公司(丙方)与芸绮物业公司(甲方)、芸绮物业公司海城分公司(乙方)签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订了《海城上海城(一期)物业服务合同》，主要内容：金地格林海城分公司为物业服务管理单位，为上海城一期(C地块)提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，每次交费具体时间为物业服务到期当月的15日前，逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金，协议还对其他相关条款进行了约定。2020年4月1日金地格林海城公司与沈阳亿欧物业管理有限公司（以下简称亿欧公司）分别签订《海城上海城清洁服务承包合同》、《海城上海城绿化外包合同》，由亿欧公司提供清洁、绿化等服务。涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外。朱金峰未交纳5S-07-01(98商铺)号房屋2017年4月1日至2020年12月31日期间物业费。2018年5月2日海城上海城物业服务中心与朱金峰签订赔偿协议，内容为：因上海城小区曙光街5-S7、曙光街5-S8号商铺于2015年消防管线漏水，浸泡室内中药，原因为消防管线质量问题。后上海城小区物业与辽宁上海城置业有限公司沟通决定。以三年S7、S8号商铺、K73、K74车库物业费为赔偿。此费用赔偿后因此事产生的一切问题由业主自行承担。此费用由上海城小区及辽宁上海城置业有限公司承担，各承担一半费用。包括：K73(98)车位管理费时限(2017.4.10-2020.4.9)、K74(99)车位管理费时限(2015.4.1-2017.3.31)、5-S7商铺物业费时限(2017.4.1-2020.3.31)、5-S8商铺物业费时限(2017.4.1-2020.3.31)。由上海城物业服务中心盖章及朱金峰签字。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与芸绮物业公司签订的《上海城一期(Ｃ地块)前期物业服务合同》，芸绮物业公司与金地格林海城分公司签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与金地格林海城分公司签订的《海城上海城(一期)物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，因此金地格林海城分公司系适格原告，其依法享有向朱金峰主张物业费的权利。关于朱金峰应交纳物业费金额的问题，该院根据庭审情况，结合其他关联案件审理情况，确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到朱金峰实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取为宜，同时，根据朱金峰提供的其与上海城物业服务中心于2015年5月2日签订的赔偿协议，该协议约定赔偿5-S7商铺物业费，时限为2017年4月1日至2020年3月31日，协议中5-S7商铺即为金地格林海城分公司所诉5S-07-01(98号)商铺，故应将该时限内的物业费予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，朱金峰应向金地格林海城分公司支付2020年4月1日至2020年12月31日间的物业管理费2014.2元(111.9平方米×2.5元/平方米/月×9个月×80%)。关于违约金的问题，因朱金峰并非恶意拒交物业费，且金地格林海城分公司的服务还有待完善，该院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、朱金峰于该判决生效后七日内给付金地格林海城分公司物业管理费2014.2元；二、驳回金地格林海城分公司的其他诉讼请求。如朱金峰未按该判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行行期间的债务利息。案件受理费58元，由金地格林海城分公司承担33元，由朱金峰承担25元，此款金地格林海城分公司已垫付，朱金峰在履行该判决确定的给付义务时，加付25元给金地格林海城分公司。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年4月8日，上海城一期业委会给芸绮物业公司海城分公司发函，主要内容是根据购房合同相关协议，你公司与上海城业主所签订的物业服务合同已于2017年5月20日废止，现上海城一期业委会代表全体业主发函给贵公司，具体内容如下：一、终止执行以前物业服务合同，暂时停止收取2018年度物业服务费。二、新合同签订以前继续由芸绮物业公司海城分公司正常履行物业服务，并保证物业服务质量，无条件给业主刷门禁卡，保证业主正常进出及使用电梯。三、新物业服务合同生效前所产生的物业服务费用按与贵公司新签订的物业服务收费标准收取，如不能与贵公司达成一致，重新签订物业服务合同，则按与新招聘物业服务公司所签订物业服务合同中规定的收费标准收取。四、双方以平等协商互利互惠为基础，以提升服务质量为标准，签订新的物业服务合同。以上各项，如蒙同意，建议互派主管人员就有关内容进一步磋商，达成协议，以利工作。特此函达，务希研究见复。本院认为，关于金地格林海城分公司上诉主张一审以朱金峰提供的《赔偿协议》抵消物业费属于认定事实错误问题。第一，从金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订的《海城上海城(一期)物业服务合同》看，金地格林海城分公司于2018年8月15日起开始为案涉小区提供物业服务，之前该小区的物业服务由芸绮物业公司海城分公司进行服务，虽然芸绮物业公司海城分公司的服务至2017年5月20日，但一直未撤出，从金地格林海城分公司向本院提交的2018年4月8日上海城一期业委会给芸绮物业公司海城分公司发函的内容即可看出，同时也能说明芸绮物业公司海城分公司于2017年5月20日的物业服务合同到期后仍在该小区服务，双方还在就是否续聘芸绮物业公司海城分公司继续服务进行协商中，芸绮物业公司海城分公司与朱金峰于2018年5月2日达成赔偿协议应视为双方真实意思表示。第二，金地格林海城分公司于2018年8月15日之后开始为该小区提供物业服务，虽然其受让了芸绮物业公司海城分公司2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主的债权，但并未证明是否包含朱金峰欠款在内。因此，在金地格林海城分公司不能证明芸绮物业公司海城分公司否认与朱金峰达成的《赔偿协议》效力的情况下，一审法院采信《赔偿协议》，确定朱金峰尚欠金地格林海城分公司物业费数额并无不当，故金地格林海城分公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于金地格林海城分公司上诉主张已经依约提供了物业服务，有权按照合同约定标准收取物业费问题。因辽宁上海城置业有限公司与芸绮物业公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》、金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》均约定商业用房2.5元/月/平方米，金地格林海城分公司为朱金峰的商铺提供物业服务，朱金峰作为商铺的业主接受了服务，应当交纳相应的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。依此规定可知，业主只有在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，金地格林海城分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但金地格林物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了物业合同约定的义务。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。一审法院确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到朱金峰实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，并无不当，故对金地格林海城分公司的上诉主张，本院亦不予支持。关于金地格林海城分公司上诉主张一审适用法律错误，严重侵害了金地格林海城分公司及广大业主的正当合法权益，严重影响法治的公正性和公信力问题。因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，金地格林海城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年六月十六日书记员 赵婷婷