辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终1583号上诉人（原审被告）：营口九州创业孵化器有限公司，住所地营口市老边区太白路17甲-2号楼。法定代表人：张杰，系董事长。委托诉讼代理人：张晓云，汉族，现住营口市西市区，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：营口鑫隆物业有限公司，地址：营口市西市区平安路67-16号。法定代表人：张洋，系总经理。委托诉讼代理人：卢兴龙，男，1969年8月28日出生，汉族，现住营口市站前区，系该公司经理。上诉人营口九州创业孵化器有限公司因与被上诉人营口鑫隆物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院(2020)辽0811民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。营口九州创业孵化器有限公司上诉请求：一、撤销营口市老边区人民法院(2020)辽0811民初2019号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审（不服判决数额35048.64元)；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据合同相对性的原则，上诉人与被上诉人之间没有合同关系，上诉人与被上诉人不相识，被上诉人也没有为上诉人提供过服务，双方没有权利义务关系，所以原判决错误。三、被上诉人的营业执照资质是三级，三级资质的收费标准是0.5元。根据物业管理收费标准：1.对服务的业主应做到小区封闭，绿化占25%以上，绿化活动中心场地500平方米以上，固定的活动场所100平方米以上，这是基础条件。2.公共秩序的维护，保安人员24小时执勤，其中入口不小于8小时立岗执勤。对本区机动车出入验证，对外来机动车登记换证，按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不小于5次，每次巡逻不少于1小时。3.发现火警或者治安隐患，应当及时报告有关部门。区域内公共娱乐设施水池设置标志，对出入的机动车车辆进行引导，行驶有序，并且停放到指定的位置，非机动车停放整齐，看管公共财产，包括楼内的门窗及小区的井盖花草树等。消防器材可以随时启用。4.保洁服务，小区内公共区域硬化的地面每天清扫一次，信报箱每半月一次，公共楼道及扶手的卫生应当收拾。根据小区实际情况，应当合理放置垃圾箱，垃圾清运日产日清，垃圾设施每周清洁两次，对公共玻璃进行清洁，对干路及时清扫，根据实际情况进行消杀。四、在2017至2018年属初期，汽配城没有达到以上要求也没有任何管理，垃圾遍地，至今汽车乱停乱放，近一年左右部门地区才有垃圾桶。至今没有体育活动器材，没有保安巡逻，出入口四面通达没有围栏，外来车辆随便进出停放，没有绿化，没有休闲中心，更没有宣传栏信报箱。由于当时没有任何人管理，被告也没有和任何单位及个人签订合同，也没有和任何人协商物业的事宜。五、《物业管理条例》“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。六、被上诉人鑫隆物业的进驻既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。七、《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而本案鑫隆物业公司进驻违法，物业合同也根本没有备案，所以合同根本就没有应有的效力。八、《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”而本案涉及的物业合同根本就没有约定物业费和合同起止时间，根本就无法按照约定全面履行！九、《辽宁省物业管理条例》“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。十、《辽宁省物业管理条例》“物业管理服务企业享有以下权利：依照物业管理服务合同收取物业管理服务费。十一、在法律适用上，国务院《物业管理条例》作为专门规定物业管理的行政特别法规，《辽宁省物业管理条例》作为地方法规，在没有违背《合同法》强制规定的同时，其效力显然要高于《合同法》，这是法律常识!原审判决显然违背了两个专门物业法规的规定。十二、在此期间被上诉人从未向上诉人催交物业费。十三、被上诉人自接管小区物业从来未向广大业主交年度工作报告，也没有成立业主委员会。十四、被上诉人未提供任何证据证明物业光路服务费是被上诉人用于日常运营之费用。十五、被上诉人未履行安保义务：物业没有门岗、安保设备、没有监控设施等，致使上诉人财产在公共区域内损坏。十六、被上诉人从没履行相关维修、养护管理、维护义务及承担相应赔偿责任。十七、物业公司收取1.35/平，物业公司在没有公示、没有物价部门核准、没有业主授权组织的代表同意下，私自订立收费标准，违反【前期物业协议】与(合同法）平等原则。综上，原审法院判决事实查明不清，适用法律不当，请求撤销营口市老边区人民法院(2020)辽0811民初2019号民事判决，依法改判或发回重审，望人民法院支持上诉人的上诉请求，公正判决。营口鑫隆物业有限公司辩称，首先,对上诉人的上诉请求给予答辩，我方认为一审法院判决事实清楚、符合法律依据，至于上诉人提出的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担无法律依据。其次对上诉人提出的事实和理由给予答辩，一、关于上诉人与被上诉人的合同关系问题。上诉人在事实与理由中提到双方没有合同关系、不相识、上诉人没有提供过服务、双方没有权利义务关系。对此,上诉人给予否定。物业服务合同于2017年3月31日我公司与营口国际汽保汽配城开发建设单位营口正诚置业有限公司签定。(出示合同)既然有了合同,双方就有了权利与义务的关系。二、关于资质及收费标准问题。关于物业企业的资质和收费标准国家早已取消。尤其是物业收费标准2015年1月1日以后就取消了。其收费标准已走向市场化。在之前规定的政府指导价是指的住宅项目的前期物业收费,而商业项目的收费标准是市场价。三、关于团区的公共设施设备问题。上诉人在提到的小区封闭、绿化、活动中心、8小时立岗执勤、娱乐设施、水池设置标志、信报箱、公共楼道、公共玻璃、体育活动器材等方面。这些设施设备应属于住宅小区的建设标准。而汽配城园区属于商业项目,该项目没有上述的设施设备，物业上哪去为这些设施设备服务。因此请上诉人分清住宅项目和商业项目的概念。四、关于上诉人提到我方入住汽配城园区事。汽配城园区属于商业项目，由哪个物业公司对项目实施物业管理主要是由开发公司来确定。招标投标主要是指住宅项目。被上诉人与开发公司有合同,在合同中约定了物业服务时间、物业收费标准、物业服务内容等方面,此合同符合法律规定,具有法律效力。虽然未与上诉人签定单独的物业服务合同,但与开发公司签定的合同同样对被上诉人有约束力。五、关于其它事项的说明。1、成立业主委员会的工作不是由物业公司来完成,而应由政府来操作;2、收取的物业费标准不是物业公司来制定,而是由开发公司来制定;3、上诉人的财产损失请出示证据并说明应承担什么相关的赔偿责任;4、在管理服务汽配城期间多次向原法定代表人王冬华、现任法定代表人(原副总经理)张杰进行过协商，现在都有通话录音；5、关于物业合同备案问题。物业服务合同在签定后6月9日到老边区物业办备的案，并交了5万无的保证金(出示交款协议和收据)。综上所述,上诉人上诉到中院,其理由和内容与该项目的性质不符,在政策和法规上适用上不符,其目的是恶意为了拖延交纳物业费的时间,请求中级人民法院给予驳回，维持原判。营口鑫隆物业有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告立即交纳物业费43811元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，原告鑫隆物业与营口正诚置业有限公司签订了《辽宁省物业服务合同》。合同约定，原告的物业服务管理期限为1年，自2017年4月1日起至2018年3月31日，物业服务费收取标准为1.35元/平方米/月。合同签订后，原告即开始为营口国际汽保汽配城提供物业服务。被告九州业有限公司系汽保汽配城的商铺业主，商铺面积2704.37m2，其未向原告鑫隆物业交纳物业服务费。一审法院认为，原告鑫隆物业与建设单位营口正诚置业有限公司签订的《辽宁省物业服务合同》内容不违反法律规定，合法有效，对汽保汽配城内所有业主均具有约束力，原、被告均应依约履行义务。原告于2017年4月1日至2018年3月31日期间，已实际入驻汽保汽配城并提供了物业管理服务，而被告也享受到了原告提供的服务，故被告应向原告支付该期间的物业管理费。对被告提出其与原告没有物业服务合同关系，对被告没有约束力的辩解理由，该院不予支持。原告未举证证明已经按照物业合同的约定履行全部物业服务合同义务，根据权利义务对等原则，参照双方签的《辽宁省物业服务合同》约定的物业服务费1.35元/平方米/月的标准，按80%计算较为公平、合理。综上所述，该院针对原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告营口九州业孵化器有限公司给付原告营口鑫隆物业有限公司自2017年4月1日至2018年3月31日的物业费35048.64元(2704.37m2×1.35.元×12个月×80%)；二、驳回原告营口鑫隆物业有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力后五日内给付，如逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，适用简易程序减半收取450元，由原告营口鑫隆物业有限公司负担90元，由被告营口九州业孵化器有限公司负担360元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，被上诉人营口鑫隆物业有限公司与建设单位营口正诚置业有限公司签订的《辽宁省物业服务合同》内容不违反法律规定，合法有效，对汽保汽配城内所有业主均具有约束力。根据现有证据可以确认，2017年4月1日至2018年3月31日期间营口国际汽保汽配城的物业服务确由被上诉人营口鑫隆物业有限公司提供，上诉人以被上诉人未提供物业服务为由拒交物业费的主张，与客观实际不符。一审判决已综合案件事实酌定按合同约定的80%收取物业费，符合权利义务对等原则，上诉人拒绝缴纳物业费无事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由上诉人营口九州创业孵化器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十二日法官助理贾文震书记员宋洪峰