湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0721民初300号原告：毕忠萍，女，1971年2月19日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：史纯云，湖南金州（常德）律师事务所律师。被告：安乡碧桂园房地产开发有限公司，住所地安乡县深柳镇长岭洲社区政府三院一号大楼一楼。法定代表人：冯朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋庭甲，湖南深柳律师事务所律师。原告毕忠萍与被告安乡碧桂园房地产开发有限公司（以下简称安乡碧桂园公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕忠萍的委托诉讼代理人史纯云、被告安乡碧桂园公司的委托诉讼代理人张静、宋庭甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕忠萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的《车位有偿使用协议书》。后原告变更该项诉讼请求为：请求确认原、被告签订的《车位有偿使用协议书》无效；2、判令被告全额返还原告已向被告支付的车位使用款63724元；3、判令被告向原告补偿资金占用损失（以被告退还车位使用款63724元为基准，按同期银行贷款基准利率自2018年7月29日起至被告全部清偿车位使用费时止计算资金占用损失）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：毕忠萍购买了安乡碧桂园公司开发的安乡碧桂园小区海德郡商品房，后于2018年7月期间向安乡碧桂园公司购买车位，又与安乡碧桂园公司签订了《车位有偿使用协议书》。毕忠萍支付车位使用费后，安乡碧桂园公司于2020年7月向毕忠萍交付了车位。毕忠萍接收车位后发现车位未达到车位协议约定的面积，不能正常停车，未达到国家规定的地下车位设计要求，地下车位的通道、防水、地面及其他配套设施也没有按正常标准建设。关于车位、车库的权利归属问题，毕忠萍认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条作出了明确的规定，车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区配套设施。案涉地下车位虽通过了规划设计，但未计入容积率，没有取得规划用地许可，是占用商品房及商铺规划用地修建。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条确立的“权利主体一致”原则，不能办理产权证，因此，不能成为专有权部分。安乡碧桂园公司向小区业主出售房屋后，小区内的土地使用权也就自然转移到小区业主，该部分土地使用权归小区业主共有。占用业主共有土地修建的车位应当归业主共有，安乡碧桂园公司无权处分。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第二百零七条之规定，双方所签《车位有偿使用协议书》无效，安乡碧桂园公司应返还毕忠萍所交款项并赔偿损失。安乡碧桂园公司辩称，1、安乡碧桂园公司投资修建地下车库得到了行政主管部门的许可，地下车库不属于防空工程，相应面积未纳入商品房计容面积，地下车库的投资成本没有分摊给业主，不属于业主共有，安乡碧桂园公司对地下车库享有所有权。2、根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条之规定，安乡碧桂园公司因合法建造事实行为取得地下车库所有权，且收取车位使用费符合国家发改委、财政部等七部委下发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》文件精神，以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定的地下工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。车位租期20年亦符合法律规定，租赁期满后，安乡碧桂园公司承诺将车位继续提供给原业主无偿使用，是安乡碧桂园公司对自己财产所有权的处分。3、安乡碧桂园公司与毕忠萍之间签订的商品房买卖合同补充协议第十条第四款也有明确约定车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人。4、地下停车位是主物，并不是从物，具有独立的使用价值，并不是一定要根据地上建筑物一并处分。综上，安乡碧桂园公司与毕忠萍签订的《车位有偿使用协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，请求法院驳回毕忠萍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于毕忠萍提供的证据：1、毕忠萍提供证据《车位有偿使用协议书》，拟证明《车位有偿使用协议书》的主要内容及安乡碧桂园公司将车位租赁给毕忠萍的事实。安乡碧桂园公司对该证据有异议，认为毕忠萍告提供的是复印件，应该提供原件。本院认为，经本院审查，该复印件与原件核对无异，故对该证据予以认定。2、毕忠萍提供证据《收据》，拟证明安乡碧桂园公司收取毕忠萍租赁费的事实。安乡碧桂园公司对该证据有异议，认为毕忠萍提供的是复印件，应该提供原件。本院认为，该证据虽然是复印件，但金额能够与合同上的金额相互印证，且庭后经核实复印属实，故对该证据予以认定。3、毕忠萍提供证据《（2017）最高法民申2817号民事裁定书》，拟证明案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，应确认案涉车位属于占主业用共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。安乡碧桂园公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该裁定书来源不明，没有加盖印章，没有生效证明，不符合证据的形式，且每个案件都有特殊性不能类推适用。本院认为该民事裁定书确认的事实不是本案的待证事实，与本案待证事实无任何关系，不产生待证事实的预决效力，不能作为本案的免证事实予以认定。仅仅是毕忠萍认为该民事裁定书涉及的问题或法律适用方法与本案类似，提供给法庭供法庭参考，不能作为本案证据使用。关于安乡碧桂园公司提供的证据：1、安乡碧桂园公司提供《安乡县住房和城乡建设局规划设计条件通知书》，拟证明安乡县人民政府出让4号地块从事房地产开发的规划设计要求。毕忠萍对该证据的真实性有异议，认为应该提供原件。经本院审查，该复印件与原件核对无异，故对该证据的真实性予以认定。2、安乡碧桂园公司提供证据《湖南省建设工程规划许可证》，拟证明被告建设工程规划许可建筑总面积142504.97平方米，计容面积为122842.43平方米（不含地下车位18201.54平方米）。毕忠萍对该组证据的真实性有异议，认为应该提供原件。经本院审查，该复印件与原件核对无异，故对该证据的真实性予以认定。3、安乡碧桂园公司提供证据《安乡县建设工程竣工规划验收合格证明》，拟证明安乡碧桂园公司建设工程经主管部门验收合格，建筑总面积141300.57平方米，地下车库17594.52平方米为不计容面积。毕忠萍对该证据的真实性有异议，认为应该提供原件。经本院审查，该复印件与原件核对无异，故对该证据的真实性予以认定。4、安乡碧桂园公司提供证据《安乡县商品房买卖合同》，拟证明合同附件五补充协议第九条第4款约定项目内经规划批准建设的车库、车位的所有权归属。毕忠萍对该组证据的合法性有异议，认为合同的第十条违背了法律强制性规定，应属无效条款。本院认为，该证据能够证明双方就车位的权属问题进行了相关约定，内容客观真实，来源、形式合法，予以认定。5、安乡碧桂园公司提供证据《业主地下车库面积一览表》，拟证明出卖人有权出售或出租，地下车库面积规格符合合同约定，也符合行业规范规定。毕忠萍对该组证据真实性、合法性、关联性有异议，认为该面积是安乡碧桂园公司自己实测，应该以双方实测为准，且车位面积与本案无关联。本院认为，该组证据是安乡碧桂园公司自行测量，毕忠萍对此不予认可，真实性无法确认，且与本案争议事实无关联性，故对该组证据不予认定。6、安乡碧桂园公司提供证据《一组地下车库现场照片（10张）》，拟证明地下车库通过整改，地坪光滑平整、美观，灯光明亮，已防潮防漏。毕忠萍对该组证据的真实性、关联性有异议。本院认为，该组证据与本案争议事实无关联性，故对该组证据不予认定。7、安乡碧桂园公司提供证据《车库建设设计规范》、《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，拟证明小型机动车之间净距为0.6米，机动车与柱间净距为0.3米，垂直式停车位宽度为5.1（5.3）×2.4国家鼓励社会资本投资建设停车设施，全面放开停车设施收费。毕忠萍对该组证据的证明目的有异议，认为不能证明安乡碧桂园公司就是按照这个规定设计建设的，与本案无关联。本院认为，该组证据是行业规定以及法规，应属于安乡碧桂园公司提供的请求权基础依据，不能证明本案的案件事实，不予认定。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕忠萍（乙方）与安乡碧桂园公司（甲方）签订《车位有偿使用协议书》，约定“乙方所购商品房位于安乡碧桂园海德郡4栋3306号，基于乙方成为海德郡园区的业主，甲方同意将位于安乡县××道××道××地下车位019号提供给乙方使用，乙方已充分知悉该车位仍在建设中尚未竣工，现甲乙双方在充分协商、自愿平等的基础上就车位使用的有关事宜达成一致，并签订本协议书。······二、该车位使用费总额为人民币陆万叁仟柒佰贰拾肆元整（￥63724元）。乙方采取一次性付款方式付款。……三、乙方应于2020年6月30日到广东碧桂园物业服务有限公司安乡分公司办理该车位使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的使用期从该日起计。······该车位有偿提供给乙方使用的期限为20年，自2020年6月30日起至2040年6月29日止。前述期限届满后，在乙方没有违反本协议书的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续无条件使用至2087年11月14日止，乙方无须支付使用费。”毕忠萍按照合同约定向安乡碧桂园公司支付了车位使用费。另查明，2018年2月24日，毕忠萍（乙方）与安乡碧桂园公司（甲方）签订《安乡县商品房买卖合同》，合同第二章第四条第二款第四项约定：“以下部分归出卖人所有：（1）地上专用停车库、地下停车场……；”合同附件五《补充协议》第十条第四款约定：“安乡碧桂园项目内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。安乡县碧桂园项目内占用业主共有的道路或业主共有的绿地的车位归全体业主共有，买受人同意交由前期物业服务企业以有偿使用方式经营。”再查明，安乡县住房和城乡建设局出具的《规划设计条件通知书》，同意对案涉碧桂园项目按照规划设计条件进行设计。安乡县住房和城乡建设局出具的《湖南省建设工程规划许可证》，载明地下车库、架空层及屋顶层面积系不计容建筑面积。安乡碧桂园公司在修建商品房的同时投资修建了案涉地下停车场，划分了602个停车位。安乡县自然资源局出具的《安乡县建设工程竣工规划验收合格证明》显示，碧桂园一期项目符合规划设计要求，验收合格，其中验收内容包含地下车库17594.52平方米，停车泊位地下602个。《商品房建筑面积实测报告书》显示，安乡碧桂园1#楼至8#楼分摊的共有部分均不包括地下停车位。安乡县人民防空办公室于2018年1月16日审批同意安乡碧桂园公司易地建设防空地下室，安乡碧桂园公司缴纳了相应的易地建设费，案涉地下车位不属于人防工程。案涉地下车位未办理产权登记手续。本院认为，案涉《车位有偿使用协议书》成立于民法典实施以前，且双方就合同的效力产生争议，应属于民法典实施前的法律事实引起的争议，依据《最高人民法院关于适用》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用民法典实施以前的相关法律、司法解释。本案争议焦点为，毕忠萍与安乡碧桂园公司之间签订的《车位有偿使用协议书》是否合法有效。1、关于安乡碧桂园公司是否有权处分案涉车位的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据该条法律规定，当事人通过意思自治对车位归属进行约定应满足以下两个前提条件：一、该车位在建筑区划内；二、该车位属于规划用于停放汽车的车位。本案中，首先，双方对案涉停车位位于建筑区划内这一事实没有争议。其次关于案涉车位是否属于“规划内的车位”的问题。毕忠萍称对“规划内的车位”的理解应为建设单位在开始建设之初经规划部门批准，在建设完成后可以办理产权登记的车位，而本案涉及地下车位不能办理产权登记，故不属于规划内车位。但根据安乡县住房和城乡建设局出具的《湖南省建设工程规划许可证》所附规划图纸显示，案涉地下车位纳入了规划范围，且安乡县自然资源局出具的《安乡县建设工程竣工规划验收合格证明》已载明碧桂园一期项目符合规划设计要求，验收合格，其中验收项目包含了602个地下停车位，应认定案涉地下车位属于规划内的车位。毕忠萍与安乡碧桂园公司通过签订的《安乡县商品房买卖合同》及《补充协议》的方式对地下车位归属进行了明确约定，又以签订《车位有偿使用协议书》的形式对案涉地下车位的权益进行了处分，体现了合同当事人的意思自治，也符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。虽然安乡碧桂园公司欠缺对地下车位的登记手续，但并不影响其通过出租的方式对案涉地下车位进行处分。因此安乡碧桂园公司有权通过签订《车位有偿使用协议书》的方式将车位租赁给作为本小区业主的毕忠萍有偿使用。另外，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉地下车位系安乡碧桂园公司合法建造，且根据安乡县住房和城乡建设局出具的《湖南省建设工程规划许可证》及《商品房建筑面积实测报告书》显示地下车位系不计容建筑面积，即并未占用案涉小区土地的使用权。案涉地下车位面积未计入业主的公摊面积,且无其他证据显示地下车位的开发建设成本分摊到了各个商品房的出售价格中，因此不应认定案涉地下车位已随商品房所有权转让，一并转移给全体业主。从权利义务相一致的角度来看，对地下车位应坚持谁投资谁所有谁受益的基本原则，即便被告未办理产权登记手续，但根据国家发改委等部委《关于加强城市停车设施建设的指导意见》第五条：“……鼓励企事业单位、居民小区及个人利用自有土地、地上地下空间建设停车场，允许对外开放并取得相应收益”及建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资，谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让租赁。”之规定，收取车位使用费并不以已办理产权登记为必要条件。案涉地下车位系安乡碧桂园公司投资，并由相关职能部门规划后合法建设，依据上述规定，安乡碧桂园公司亦有权通过出租的方式就案涉地下车位进行收益。2、关于《车位有偿使用协议书》的内容是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。毕忠萍认为《车位有偿使用协议书》违反了《城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定。本院认为，上述规定是针对地上土地使用权“地随房走”的规范，与本案争议的地下车位使用权有所区别。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”之规定，安乡碧桂园公司将地表以上的建筑转让给业主以后，仅代表其将地表的共有建设用地使用权一并转移给业主，但并非毕忠萍就当然享有地下空间的使用权。本案中，毕忠萍与安乡碧桂园公司通过签订《商品房销售合同》及《车位有偿使用协议书》对地下空间的使用权进行了另外的约定，且《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款也赋予了当事人就建筑区划内规划车位使用权进行处分的权利，因此，案涉《车位有偿使用协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，安乡碧桂园公司有权通过出租的方式对案涉地下车位进行处分。案涉《车位有偿使用协议书》系毕忠萍与安乡碧桂园公司的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。毕忠萍主张合同无效，并要求安乡碧桂园公司返还车位使用费并赔偿损失的诉讼请求，没有事实基础和法律依据，不应予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和物权法》第三十条、第七十四条第二款、第一百三十六条规定及《最高人民法院关于适用》第一条第二款规定，判决如下：驳回毕忠萍的诉讼请求。案件受理费1394元，由毕忠萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判长  吴苑子审判员  郭 松审判员  吴 强二〇二一年六月八日法官助理熊斌书记员陈爽附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。《最高人民法院关于适用》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。