湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0407民初25号 原告：衡阳市温馨物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区中山北路197号龙腾大厦。 法定代表人：王**。 委托诉讼代理人：王**德，男，该公司辉煌大厦项目部经理。 委托诉讼代理人：邹友良，湖南业达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢伶俐，湖南业达律师事务所律师。 被告：刘超委托诉讼代理人：李石超，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。 被告：衡阳市辉煌房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新开发区华新大道7号。 法定代表人：谢淑成。 委托诉讼代理人：龙云高，男，系该公司法律顾问。 原告衡阳市温馨物业管理有限公司与被告刘超、衡阳市辉煌房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，于2021年1月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡阳市温馨物业管理有限公司委托诉讼代理人王**德、邹友良，被告刘超委托诉讼代理人李石超、被告衡阳市辉煌房地产开发有限公司委托诉讼代理人龙云高到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告衡阳市温馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2019年8月至2020年10月物业费118060.02元。2、判令被告向原告支付自2019年8月至2020年10月的违约金25500.96元，截止至2020年10月，以上两项合计143560.98元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月30日原告衡阳市温馨物业管理有限公司（以下简称“温馨物业”）与辉煌大厦业主委员会签订了《物业管理委托合同》开始在辉煌大厦进行物业服务。合同约定物业费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，温馨物业可从逾期之日起按0.3%的标准收取违约金。合同到期后原告与业委会续签了合同，合同内主要条款未变更。被告衡阳市辉煌房地产开发有限公司（以下简称辉煌地产）作为辉煌大厦的业主与刘超签订了租赁协议，被告刘超为辉煌大厦101、201、301室的物业实际使用人。自2019年8月至2020年10月止，共欠物业管理费118060.2元。被告刘超一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交未果。被告欠缴物业费的行为应承担违约金，原告自愿按照0.5‰标准收取违约金，被告应支付至2020年7月31日止的违约金25500.96元。被告辉煌公司作为业主应承担连带责任。为维护原告的合法权益，依据我国的相关法律规定，恳请支持。 被告刘超辩称：1、答辩人与原告从未签订过物业服务合同，也未享受到其提供的服务，原告与辉煌大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》，效力待定，其对答辩人没有约束力；2、即使原告就地下车库及公共道路提供了部分物业服务，但其提供的物业服务也严重不合格。答辩人对辉煌大厦的1-3楼的消防、供电、给排水都重新做了设计，与小区独立，日常维护也是自己负责。物业服务严重不合格体现在：环境卫生不整洁，漏水、地下室渗水、消防设施和设备不合格、停车秩序混乱，服务区域只有通往地下室的道路和地下室，以及小区两边的马路。 被告衡阳市辉煌房地产开发有限公司辩称：1、物业服务费应属业主缴纳，在业主不缴纳的情况下我们才承担连带责任；2、原告未向我方催缴过物业服务费，且金额过高标准不适当；3、该栋商住楼全部是登记在我公司名下，关于商住楼的收费及服务、质量标准等均未经过我公司协商，没有我公司授权，也没有签订任何协议；4、原告没有按照商业综合体的物业服务标准提高物业服务，原告提供的证据是按照住宅标准来提供服务，关于商住楼的电梯、消防等设施均是被告刘超自行设计及维护，只应按照其享受到的少量物业服务支付服务费；5、业主逾期不缴纳物业服务费的，应当由业主委员会对其进行限期缴纳或催缴，但本案中业主委员会并没有向被告发出催缴通知。 经审理查明：2019年4月30日原告与衡阳市辉煌大厦业主委员会签订《物业管理委托合同》委托管理期限为一年，至2020年5月31日止。2020年5月31日，原告再次与该业委会签订内容基本一致的《物业管理委托合同》期限至2021年5月31日止。合同期满后，原告仍在业主单位进行物业管理服务工作。合同约定要点如下：1、物业基本情况，辉煌大厦位于中山××路××号商住楼建筑面积20299.36平方米。2、在物业管理区域内，乙方提供的服务包括：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）大厦周围公共车位的车辆停放管理；（5）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（6）装饰装修管理服务；（7）物业档案资料管理。3、乙方提供的服务质量为2004《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》三级标准。4、单个业主可委托对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。5、物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.3元／月／平方米，商铺2.6元／月／平方米，住改商用房2.6元／月／平方米，空置房按90%收取；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同签订后，原告在辉煌大厦业主单位提供相应的物业服务。被告刘超于2019年8月6日与产权人被告衡阳市辉煌大厦房地产开发有限公司签订了《租赁合同》一份，由刘超承租的-101、-201、101、201、301室，地下两层-101、-201建筑面积为2274.47平方米，地面一至三层101、201、301建筑面积计3029.35平方米。其中地面一层101室中有65.23平方米作为原告使用的物业配套用房，其余部分系用于开设“尚客优品酒店”。地下两层-101、-201由被告刘超转租给原告作为地下车库使用。原告主张的物业管理费的范围系地面一至三层即101、201、301室建筑面积为3027.18平方米部分，按合同约定的商铺2.6元／月／平方米。2021年5月19日，本院经双方一致认可，对案涉辉煌大厦的物业服务范围、设施设备等情况进行了现场勘查。查明：1、原告对被告提供的公共服务区域范围大致为从辉煌大厦周边两侧及后面有150米左右长度的通道，面积大致为450平方米。整个小区内没有绿化带；2、被告刘超经营的尚客优品酒店入口处位于本市中山北路的市政道路位置，在原告的物业服务区域内仅有一消防通道入口，但停有车辆无法进入。处于相对独立区域；3、地下-1、-2层车库有配电房、发电房、消防控制室，是属于物业配套设施，运行养护由物业负责。但有部分老化、缺失，未更换的时间较长。全部车库由原告管理使用，被告刘超向原告支付停车费用；4、酒店内的清洁卫生、给排水、安全保卫工作及设有独立的配电房、供电设施、电梯、消防设施设备，养护管理由被告刘超自行负责；5、酒店内有10套房的污水管道清理由原告负责，被告刘超在辉煌大厦北边独立设立了酒店化粪池。原告仅通过部分现场照片证实其按约履行了物业管理服务，但其未提供各类设备的运营、维护记录、安保、保洁等人员的上岗值班、检查记录等相关的证据予以证实其进行了连续的物业管理服务内容。2020年11月3日原告向被告刘超发出《催费通知单》，要求缴纳所欠的物业管理费118144.65元、违约金22530元。2020年11月9日，原告委托代理人再次向被告刘超发出上述内容的律师函件一份。 以上事实有原告提交的房屋登记表、租赁合同、物业管理委托合同、照片、催缴函，被告提交的现场照片、劳动合同、安装保养合同、施工工程合同等证据，及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院认为：一、原告与衡阳市辉煌大厦业委会签订的2019年4月30日、2020年5月31日的两份《物业管理委托合同》皆合法有效，双方皆应按约履行。对于二被告抗辩的业委会召开业主大会没有通知其参加，签订的《物业管理委托合同》没有征求其意见，该合同效力待定的抗辩，本院认为小区业主与业委会之间的法律关系与业主委员会对外代表业主与物业公司之间的物业委托服务合同关系并非同一法律关系，二被告如认为业委会侵犯其合法权益，可以另行主张权利。物业服务合同的签订与履行应由全体业主决定，本案中，业主授权业委会代表全体业主与原告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意愿表示。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，本案中被告亦未提供相应的证据证实，该物业企业的选聘及合同的签订没有经过双过半的业主同意，本院对上述抗辩意见不予支持。二、被告刘超是否应支付物业管理费及其标准问题。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，原告享有对已提供的物业服务的报酬请求权。但本案中：1、被告经营的“尚客优品酒店”，酒店内的清洁卫生、给排水、安全保卫工作及设有独立的配电房、供电设施、电梯、消防设施设备，养护管理皆由被告刘超自行负责。且有独立的出入口，位于小区物业管理的服务范围之外，形成相对独立的封闭区域。原告亦未为该相对独立区域的业主（即被告刘超经营的“尚客优品酒店”）提供与其他业主同等品质的物业服务。参照最高人民法院指导案例（2013）渝二中法民终字第00748号《重庆百货大楼股份有限公司诉重庆佳桂物业管理有限公司物业服务合同纠纷案》（人民司法·案例2014.24）裁判要旨，同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。2、根据双方在《物业管理委托合同》第三条之约定，“乙方提供的服务质量为2004《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》三级标准。”而在该2004《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》规定的三级标准中，包括了以下基本要求：(1)、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；(2)、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；(3)、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；(4)、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全；(5)、消防设施设备完好，可随时启用,消防通道畅通。原告在本案中皆未提供证据予以证实，且从现场勘查情况来看，原告也完全未按该标准要求履行物业管理服务内容。因此原告亦存在违约情形。综上，本院酌情认定原告的物业管理费标准按每平方米1元收取，并应扣除在辉煌大厦101室中由原告使用的物业配套用房65.23平方米的物管费后，被告刘超应每月交纳的物管费为（3029.35平方米-65.23平方米）×1=2964.12元。被告刘超欠缴的物管费为15个月，暂计算至2020年10月份，共计44461.8元。对原告要求被告支付违约金的诉请，因原告自身亦存在违约行为，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条之规定，本院不予支持。三、对于被告衡阳市辉煌房地产开发有限公司，应否承担支付物业管理费的责任问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第四条，《物业管理条例》第四十一条规定，被告辉煌公司应承担欠交物业管理费的连带责任。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款（一）项之规定，判决如下： 一、被告刘超给付原告衡阳市温馨物业管理有限公司物业管理服务费44461.8元（暂计算至2020年10月份止，按每月1元/平方米×2964.12平方米×15个月计算）； 二、被告衡阳市辉煌房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告衡阳市温馨物业管理有限公司其他诉讼请求。 上述一、二项给付款项限二被告在本判决生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1586.00元，由衡阳市温馨物业管理有限公司负担1094元，刘超、衡阳市辉煌房地产开发有限公司负担492元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审判员  董晓军 二〇二一年六月十六日 法官助理郑琳 书记员屈璐 附本判决引用的法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。