广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1421民初968号 原告：中国工商银行股份有限公司扶绥县支行，所在地广西扶绥县新宁镇南密路94号。统一社会信用代码91451421899653404M。 负责人：韦军，行长。 委托诉讼代理人：黄**坚，男，1966年1月25日出生，汉族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：王超玲，男，1968年12月28日出生，汉族，住广西扶绥县。 被告：黄冠高，男，1981年3月9日出生，汉族，自由职业，户籍地广西浦北县，住广西扶绥县。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村1号。统一社会信用代码91451421690212763T。 法定代表人：洪得旺。 2 委托诉讼代理人：梁贵，广西进安律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行(以下简称工商银行扶绥支行)与被告黄冠高、广西实德房地产开发有限公司(以下简称实德公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告工商银行扶绥支行的委托诉讼代理人黄**坚，被告黄冠高，被告实德公司的委托诉讼代理人梁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行扶绥支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除黄冠高、实德公司与工商银行扶绥支行签订的《个人购房借款／担保合同》，黄冠高立即偿还工商银行扶绥支行房贷贷款本金139132.70元及利息（利息按合同约定计至贷款实际还清日）。实德公司对上述贷款本息承担连带偿还责任；二、确认工商银行扶绥支行有权依法处分抵押物并从中优先受偿上述贷款。事实和理由：2013年11月，黄冠高以其购买住房资金不足为由，向工商银行扶绥支行申请借款人民币157000元，双方于2013年12月4日签订了一份《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：〔按〕字〔崇〕行〔扶绥〕支行〔2013〕年〔1111〕号），约定黄冠高向工商银行扶绥支行借款人民币157000元，借款当期执行年利率为6.55％，借款期限为30年，从2014年5月5日起至2044年5月5日止，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。黄冠高以其所购买的位于扶绥县的房屋作抵押并向工商银行扶绥支行提供抵押担保。合同签订后，各方当事人到扶绥县房地产管理所办理了抵押权预告登记手续，保证人为实德公司。上述合同签订后，工商银行扶绥支行于2014年5月5日依约发放贷款157000元，履行了借款合同相关义务。贷款发放后，黄冠高从2014年8月5日开始不按合同约定还款，截至2021年3月5日，黄冠高已累计违约 3 已达23期。在违约期间经工商银行扶绥支行多次催收，黄冠高还能零星履行还款义务。根据借款合同第十四条约定，如借款人连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，工商银行扶绥支行有权宣布贷款提前到期，解除合同，收回全部贷款。以上事实有《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、他项权证、贷款借据详细信息查询单等证据为证。基于以上事实，工商银行扶绥支行认为，黄冠高不按约定偿还借款，已严重违反了借款合同约定，应依法承担违约责任；实德公司为借款保证人，该笔贷款抵押未转为正式抵押，对借款承担连带清偿责任。工商银行扶绥支行为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 黄冠高辩称，工商银行扶绥支行所诉事实和理由属实，其本人确实是用扶绥县新宁镇扶绥县大道355号实德·金源国际10号楼1013号房作抵押向工商银行贷款，后没有按合同约定还款，违约了，现尚欠工商银行扶绥支行借款本金139132.70元及利息是事实，但是目前经济困难，不能按期偿还，工商银行可以拍卖其抵押的房子用以偿还贷款。 实德公司辩称，工商银行扶绥支行所诉事实和理由属实，对其无异议。按照合同的约定，可以先拍卖黄冠高的房子进行偿还，不足部分再由实德公司承担偿还责任；实德公司代黄冠高偿还工商银行的借款本息之后有权向黄冠高追偿。 经过庭审质证以及黄冠高、实德公司答辩，黄冠高、实德公司对原告提交的证据及陈述的事实均没有异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年11月，黄冠高以购买住房资金不足为由，向工商银行扶绥支行申请借款人民币157000元，工商银行扶绥支行、黄冠高、实德公司于2013年12月4日签订了一份《个人购房借款／担保合同》（编号A：〔按〕字〔崇〕行〔扶绥〕支行〔2013〕年〔1111〕号），约定：黄冠高向工商银 4 行扶绥支行借款人民币157000元；借款当期执行年利率为6.55％；借款期限为30年，从2014年5月5日起至2044年5月5日止；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。《个人购房借款／担保合同》还约定：发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息情形的，构成借款人违约。对于借款人违约的处理，《个人购房借款／担保合同》约定，借款人发生14.1．Ｌ条约定的“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：“……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；……。”。黄冠高以其所购买的位于扶绥县产向工商银行扶绥支行提供抵押担保。约定抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。实德公司作为保证人在《个人购房借款／担保合同》盖章确认，保证方式为：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为：本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。各方当事人并于2013年12月17日到扶绥县房地产管理所办理了抵押权预告登记手续。《个人购房借款／担保合同》签订后，原告于2014年5月5日依约向黄冠高发放贷款157000元，履行了借款合同相关义务。2014年8月5日起黄冠高未能按合同约定按期足额还款，截至2021年3月5日，被告累计违约已达23期，黄冠高尚欠工商银行扶绥支行房贷贷款本金139132.7元及相应利息。 本院认为，工商银行扶绥支行与黄冠高及实德公司所签订的《个人购房借款／ 5 担保合同》系各方真实意思表示，并且没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护，各方均应恪守履行合同所约定的条款。工商银行扶绥支行依约发放贷款后，黄冠高不按照合同约定按时足额支付贷款本金及利息累计违约达23期已构成根本违约，依法应承担违约责任。工商银行扶绥支行主张解除借款合同、宣布借款立即到期的诉讼请求,符合借款合同的约定,本院予以支持。借款合同解除后,黄冠高应偿还工商银行扶绥支行房贷贷款本金139132.7元及相应利息（利息应按照双方借款合同的约定计算至判决确定履行之日止）。 关于工商银行扶绥支行对预告抵押房屋主张优先权的问题。本案中,工商银行扶绥支行提供的证据仅有申请预购商品房抵押权预告登记,并不能证明已实质设立了房屋抵押权预告登记的事实,况且设立了房屋抵押权预告登记,并未获得现实的抵押权,而仅是就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全,其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分,并非对涉案房屋享有现实抵押权,故工商银行扶绥支行对黄冠高位于扶绥县产在办理抵押登记前不享有优先受偿权,工商银行扶绥支行关于其有权依法处分抵押涉案房屋并从中优先受偿的诉讼请求,没有事实和法律依据,本院不予支持。关于实德公司如何承担责任的问题。涉案的《个人购房借款／担保合同》约定实德公司对涉案债务承担的是阶段性连带责任保证,即涉案抵押物在办理正式抵押登记手续并收到房屋他项权证书后方能免除其保证人的担保责任。截止本案庭审结束时止,涉案债务的抵押物尚未办理房屋他项权证书,故实德公司作为保证人,仍应对涉案债务承担保证责任。同时涉案抵押物尚未办理正式抵押登记手续,工商银行扶绥支行对抵押物不享有优先受偿的权利,则实德公司应就合同约定的担保范围承担全部的连带清偿责任。实德公司承担保证责任后,有权向黄冠高追偿。 6 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，第六百八十一条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行与被告黄冠高及被告广西实德房地产开发有限公司于2013年12月4日签订的编号A：〔按〕字〔崇〕行〔扶绥〕支行〔2013〕年〔1111〕号《个人购房借款／担保合同》； 二、被告黄冠高偿还原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行贷款本金139132.70元及利息（利息按合同约定计至贷款实际还清之日），被告广西实德房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任，被告广西实德房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向黄冠高追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行的其他诉讼请求。 案件受理费1541元（原告已预交），由被告黄冠高和被告广西实德房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 7 审 判 员 吴量民 二〇二一年六月三日 法官助理 李能江 书 记 员 黄鲁青 8 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 9 《中华人民共和国民事诉讼法》(2017修正) 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据； 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决； 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。