建平县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1322民初1987号原告：建平县凯睿物业有限公司，住所地建平县红山街道镜湖社区（顺馨佳苑）。法定代表人：张显春，经理。委托诉讼代理人：丛日友，男，1959年10月19日出生，汉族，公司职员，住辽宁省建平县。委托诉讼代理人：梁少青，男，1962年12月6日出生，汉族，公司职员，住辽宁省建平县。被告：李树生，男，1946年12月23日出生，汉族，户籍地建平县，现住建平县。原告建平县凯睿物业有限公司与被告李树生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁少青、丛日友，被告李树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建平县凯睿物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即给付2018年6月2日至2021年1月2日间的物业服务费2795元，及欠缴金额的日千分之三的违约金2765元；2、被告承担本案诉讼费用。庭后原告变更请求，要求被告给付物业服务费2705元。事实与理由：被告系建平县红山街道黎明社区盛和国际小区的业主，所住房屋建筑面积150.29平方米，原告与建平盛和房地产开发有限公司于2016年达成物业委托管理合同。合同缔结生效后，原告依约全面履行了义务。2018年6月2日至2021年1月2日，被告共计拖欠原告物业费2795元，经原告多次催要，被告始终未能支付欠款，被告的行为严重影响了原告的正常经营管理，造成极其恶劣的不良影响，为此诉至法院。被告李树生辩称，一、2016年6月2日我与物业公司签订合同，缴纳两年物业费共计2164元，其他费用也同时交清，到现在物业还欠我800元装修保证金未退给我，我于2016年6月2日开始装修，装修通风共4个月，我2016年10月入住，卫生间主管道有响声，当时我向物业反馈情况，宋经理并未派人，当时他给我的答复是你家自己的问题是你家自己造成的，我家装修房屋时没有拆卫生间任何东西，改造的东西都是开发商改造的。当时开发商答应了我改造房屋的这个事情。为了弄清响声的原因，我与物业公司争辩，物业说是我自己造成的，后我自费找了维修人员，对卫生间的上下水、热水器、坐便、自来水，下水道，拆装四次卫生间顶棚，共花费490元，都有单据，买件的单据没有了，通过这么多方式也没见效果，响声仍然存在，后来我为了排除响声，找到十楼魏老师，结果他家也有同样的情况，我们两家查听，分析为卫生间下水管道发出的响声，我又向物业公司陆经理反映情况，他去我家听了一次，一个多小时没有响声，这个噪声主要是十楼以上放水的声音，当时他来时并未有放水，没有响声，不定时，有时会半夜12点，后来我又找到陆经理，他的答复是与物业无关，为此我从2018年6月停缴了物业费，物业换了三任经理，我又向丛经理反映这个情况，丛经理表示室内设施物业全部不管，室内设施物业不管我认可，但是下水管道是共用设施，本楼17层，我们在11层，物业不管，我们个人也管不了。我们自己解决不了，应该由物业协调，我感觉物业只管要钱，不办事，2020年12月份，他们起诉过我一次，我没有办法的情况下，我咨询了县物业管理中心领导，他给我答复是物业对室内主管道必须管，并管好，因为是共用设施，处长叫刘春明，后我又找物业多次，没人给我解决问题，他们不择手段，用电梯扣控制我们收费，正常都是刷扣一年，结果只给我们刷1、2个月。去年我跑了5、6次刷卡，我认为他们是无理举动。我当时与收费人说如果再这样，我就报警。二、要求我交的2年物业费如数退回，他们都说是我自己造成的，室内的物业也不管，物业没给我提供过服务。2018年6月份以后物业费应予免收，你不给我解决问题，我怎么交费，我认为你们推脱方式就是不想给我们负责，收钱，你们谁也不去我们家里看，说与物业无关。三、下水道声音给我们造成了极大的影响，我老伴身体不好，声响影响了我们身心健康，我要求物业赔偿我2万元，下水道问题物业应及时处理，我认为物业公司不作为，我们反映多次都不解决，只说与物业无关，另外这个小区没有消防设施，也没有水，使我们没有安全感，也没有保安，我室内的玻璃是三层，最外边一层被砸了，物业也不解决，我们的门窗透气透风，一刮风吱吱响，物业也不管。我在物业公司的压力下，自费采取措施，现在认定响声不是我们自己造成的，物业需给我报销费用。之前物业公司告我，我打开一看，只有名字是我，事情全不是我，我来核实这个情况，打车来回，后又重新起诉，之前那个就不了了之，什么意思我们也说不清，所以我要求物业公司赔偿我打车来回40元。还有证人的误工费打车费物业公司给我报销。四、民事纠纷案物业公司早就应该给我们管，拖到现在没人过问，证人认为物业该管，这是物业应尽的责任，物业主管部门认为物业该管。物业公司必须管，为什么只收钱不服务，推脱责任，我认为应服务在前，收费在后。物业公司告我说我造成了恶劣影响，请问有什么恶劣影响，我们已经70多岁了，就这种情况我还跑了好多地方，实在让我难忍。我认为法官可以以事实为依据公判此事，我们也不差这钱，确实是有实际问题。本案经审理认定事实如下:被告李树生系建平县红山街道办事处黎明社区01-04号楼1单元01112号房屋的业主，房屋面积150.29平方米。2016年，原告与建平盛和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务等，住宅的物业服务费收取标准为0.6元/月.㎡，服务标准为“…2、设备运行：正常使用；3、房屋及设施设备的维修养护：定期维护、有记录…8、主出入口值勤巡逻…”。房屋交付之日起发生的物业服务费用由业主承担，甲方（建平盛和房地产开发有限公司）、业主、物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，由违约人按应交数额3‰/日向乙方（建平县凯睿物业有限公司）支付违约金。合同签订后，原告按约定对盛和国际小区提供了物业管理和服务，原告曾向被告催缴过物业服务费。被告李树生未向原告交纳2018年6月2日至2021年1月2日的物业服务费2705元（30个月×0.6元×150.29m2）。另查明，原告在服务过程中未完全按照合同中约定的服务标准执行，确实存在物业服务不到位的情况，其中包括消防设施不完善；小区有早、晚各一名巡逻保安，未按合同约定在主出入口设值勤保安巡逻等。上述事实，有原被告的陈述，原告提交的营业执照、变更登记核准通知书复印件、资质证书复印件、依法公示表、法定代表人身份证明、前期物业服务合同复印件、查档证明、催缴通知单照片在卷证明，上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采纳。被告提交的光盘、证人出庭证言，欲证明其房屋内的异响系下水主管道的问题导致，因该证据不能充分证明其主张的异响来源问题，故本院不予采纳。被告提交的照片，欲证明其窗户破裂系因小区没有保安所致，因该照片不能证明其欲证明的问题，故本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”，本案中，原告建平县凯睿物业有限公司与建平盛和房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，虽然该合同没有具体的签订日期，但原告主张合同签订时间为2016年6月，并自6月起按合同约定为建平县盛和国际小区提供了物业服务，被告对原告的上述主张未提出异议，但因其卫生间存在异响，与原告协商未果，故未缴纳2018年6月2日至2021年1月2日期间的物业费，所以本院可以认定原告按《前期物业服务合同》为建平县盛和国际小区提供了物业服务。被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。但原告存在物业服务不到位的情况，基于公平原则应对其收取物业服务费适当扣减，故在原告收取的物业服务费中，按年度收费额酌情减除30%为宜，即被告应向原告交纳2018年6月2日至2021年1月2日的物业服务费1893.5元（2705元×70%）。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵,故对原告的此项诉讼请求,本院不予支持。被告主张其卫生间内异常响声系下水主管道问题导致，因原告未予处理给其造成的维修费用及相关问题，要求原告赔偿损失的辩解意见,并向本院提交了收据复印件7枚用于证明其主张，首先被告虽申请证人刘某、曲某出庭作证，但证人并非专业人员，无法证明异响是否系主管道问题所致，亦无法证明原告对此存在过错。其次即使系因主管道问题导致异常响声及系原告的原因给其造成损失,被告要求原告赔偿损失的主张与本案亦不属于同一法律关系,故在本案中不作处理，被告可另行主张权利。综上，对被告的辩解意见，本院不予支持。被告辩称要求原告退还已交纳的2年物业费及要求原告报销被告打车费用及证人误工费用，于法无据，本院不予支持。应当指出,原告建平县凯睿物业有限公司作为物业服务企业,应努力提高自身的服务质量,对业主提出的合理意见应予重视,并积极配合加以改进,促进小区环境改善,提高物业服务的总体水平,打造温馨、祥和小区。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李树生于本判决发生法律效力后十日内给付原告建平县凯睿物业有限公司2018年6月2日至2021年1月2日的物业服务费1893.5元；二、驳回原告要求被告给付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李树生负担，于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王燕娇二〇二一年六月二日书记员  邵添雅