河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初4426号原告：郭华，女，1989年2月5日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李晶，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：薛倩倩，1990年5月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。第三人：三门峡聚丰置业有限公司，住所地：三门峡市湖滨区虢国西路崖底街道办事处院内。统一社会信用代码：914112000689291823。法定代表人：贠富强，该公司董事长。原告郭华诉被告薛倩倩、第三人三门峡聚丰置业有限公司（以下简称“聚丰公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告郭华及委托诉讼代理人李晶，被告薛倩倩到庭参加诉讼。第三人聚丰公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郭华向本院提出诉讼请求：1．依法中止对位于三门峡市商务中心区金辰瑶光小区7号楼1单元1001号房屋的强制执行措施；2．依法确认上述房屋为本案原告所有（房屋价值41万）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月27日，原告与第三人签订了《商品房（置换）认购书》，约定原告认购第三人开发的金辰瑶光小区7号楼9F东号房（即7号楼1单元1001号房屋），并按照合同约定交纳了51.7%的购房价款213911元，第三人于2015年7月29日出具了房款收据。合同签订后，由于第三人公司经营问题，导致无法按时进行合同备案及交房。2019年12月17日，被告申请诉前财产保全，查封了涉案房屋，后其依据（2020）豫1202民初165号判决进入强制执行阶段，原告依法提出执行异议。湖滨区人民法院（以下简称区法院）作出（2020）豫1202执异71号执行裁定书，该裁定书适用法律不当，裁决结果明显有失公正，故提起执行异议之诉。被告薛倩倩辩称，聚丰公司拒不履行与薛倩倩的合法协议，薛倩倩于2019年12月17日向法院申请诉前财产保全，依法查封本案涉讼房产。2020年1月13日，因与聚丰公司商品房买卖合同纠纷，我起诉至法院。2020年3月2日，法院作出（2020）豫1202民初165号民事判决，判决聚丰公司支付购房款339360元及利息。之后，因聚丰公司拒不执行法院判决，该案于2020年5月22日进入执行阶段。2020年9月，原告提执行异议，因其无法提供合法的证据，裁定驳回其异议。2019年12月17日，我申请诉前保全时，法院即对本案涉讼房屋进行保全并公告。至2020年9月，该案进入执行阶段，期间已间隔9个多月，原告在提出执行异议未果后，又提起执行异议之诉，其存在与第三方串通捏造事实妨碍拖延执行的嫌疑。原告郭华主张的房产地址为金辰瑶光小区7号楼9F东号房，与本人保全的金辰瑶光小区7号楼1单元1001号房屋不在同一层，不能证明为同一套房屋。我保全的房屋在查封前经房管局查证是没有预售备案，是聚丰公司名下的财产。涉案房屋在诉前保全前已进行公示，期间无人提出异议，符合法定的执行条件。原告出具的所谓与第三人签订的《商品房（置换）认购书》及房款收据，随时都可以后补，不能认定为有效的法律证据，除此之外，原告再无其它证据证明其已经购买该房屋。2015年7月，金辰瑶光小区还没有建成，更没有《商品房预售许可证》，此时金辰瑶光小区7号楼9F东号房并不存在，第三人聚丰公司没有售房权力，更不可能开具房款收据。综上所述，原告郭华所诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。故请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人聚丰公司述称，本案涉讼房屋在查封前，聚丰公司已与郭华签订了房屋买卖合同，且原告已经按约支付了超过50%的购房价款。聚丰公司于2015年7月27日与原告郭华签订《商品房（置换）认购书》，将金辰瑶光小区7号楼1单元1001号房屋（合同显示为7号楼9F东号房）出售给原告郭华，总房款为413911元。2015年7月29日，聚丰公司出具房款收据，认可收取原告购房价款213911元。后期双方在协商办理合同备案期间，薛倩倩申请查封涉案房屋，查封行为违法。本案房屋在查封前，聚丰公司与郭华在协商办理合同备案，由于整个项目涉及的房屋较多，办理合同备案需要分批分期进行。在聚丰公司与郭华协商办理合同备案期间，薛倩倩查封了聚丰公司已经实际出售的房屋，该查封行为违法。综上所述，聚丰公司认可本案原告郭华的诉讼请求。本院经审查认事实如下：郭华系三门峡市中心医院员工，该单位团购房由河南六顺置业有限公司（以下简称六顺公司）进行建设开发。2014年3月22日，郭华与六顺公司签订《商品房团购委托代理协议书》，该协议主要约定：郭华认可三门峡市中心医院作为委托代理人，于2014年2月24日，代理郭华将团购款5万元认购款支付给六顺公司。2014年3月22日，六顺公司给郭华出具编号5030453号收据，载明：兹收到郭华交来圣通花园10号楼6层南户房款178566元。郭华称该笔款交付方式为：1.2014年3月22日，从其个人中国银行账户中分8笔提取的现金共计20000元；剩余30000元认购款系家人筹措的现金，并无交易凭证。2．同日，郭华父亲郭战胜通过个人中国银行账户支付128536元，收款商户代码显示为105411215200030。经查，该商户代码属于六顺公司。2015年7月27日，郭华与聚丰公司签订《商品房（置换）认购书》，该合同主要约定如下内容：1．乙方所认购（置换）的商品房为甲方开发的金辰瑶光小区项目的第7号楼9F东号房；2．该商品房建筑面积为143.47平方米；3．该商品房按照建筑面积计价，单价为2885元/平方米；4．总房款共计413911元，乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付50%购房款213911元，甲方在取得预售许可证后，通知乙方；乙方在接到甲方的签约通知次日起15日内，到销售现场与甲方签订商品房买卖合同；5．交房时间为2016年12月底。甲方不能按约定日期交房，子约定交房日期之日起按日万分之三承担违约责任。该协议由郭华签名，由聚丰公司加盖公章确认。2015年7月27日，聚丰公司向郭华开具编号5042465号收据，载明：“兹收到郭华交来金辰瑶光7号楼9F东房款213911元”。该收据加盖聚丰公司公章。根据三门峡市不动产登记中心查询证明，截止2021年3月8日，郭华名下在该中心并无不动产登记信息。2014年3月22日，郭华与六顺公司签订《商品房团购委托代理协议书》所购买的房产位于圣通花园10号楼6层南户。该房产最初由圣通国际开发建设，后由六顺公司承接。之后，六顺公司因纳税需要，成立聚丰公司。聚丰公司在另一地块上开发金辰瑶光住宅区项目。六顺公司在承接圣通花园项目之后，施工建设不顺利，为保证顺利交房。经协商，三门峡市中心医院的团购房由圣通花园小区更换至金辰瑶光小区。2015年7月27日，郭华将其购买圣通花园10号楼6层南户房屋置换为金辰瑶光小区项目的第7号楼9F东号房屋，置换后房屋面积增加，单价不变，郭华称其补缴相应的房款35345元，该款系其父母筹措资金，为现金交付。2017年12月18日，聚丰公司（出卖人，甲方）与薛倩倩（认购人，乙方）签订《商品房（置换）认购书》，该合同主要约定如下内容：1．乙方所认购（置换）的商品房为甲方开发的聚丰花苑项目中的第9号楼1单元1903号房；2．该商品房建筑面积为121.2平方米；3．该商品房按照建筑面积计价，单价为2800元/平方米；4．总房款共计339360元，乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付全部购房款，甲方在取得预售许可证后，通知乙方；5．乙方在接到甲方的签约通知次日起15日内，到销售现场与甲方签订商品房买卖合同，交房时间为取得房屋预售证后两年内。甲方不能按约定日期交房，按有关规定承担违约责任。6．认购书签订后客户不得以任何理由退房，如果退房要承担购房总款30%的违约金。该协议由薛倩倩签名，由聚丰公司加盖公章确认。同日，薛倩倩向聚丰公司缴纳房款339360元，聚丰公司为其开具收据。上述协议签订后，截至2019年11月，涉讼房产尚未竣工，薛倩倩认为聚丰公司已无力履行合同，于2019年12月7日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月17日作出（2019）豫1202执保524号民事裁定，查封聚丰公司名下位于三门峡市中心商务区××南××、××光小区××楼××单元××号（商品房预售许可证：三建房预许字（2019）第08商务号）的房屋1套。此后，薛倩倩起诉至本院，要求解除合同，并返还已付房款。本院于2020年3月2日作出（2020）豫1202民初165号民事判决书，判决：“一、薛倩倩与聚丰公司于2017年12月18日签订的商品房（置换）认购书于本判决发生法律效力之日起解除。二、聚丰公司返还薛倩倩购房款339360元，并赔偿损失（损失计算方式：自2017年12月18日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费3490元（已减半），保全费2410元，合计5900元，由被告聚丰公司负担”。该判决生效后，薛倩倩向本院申请强制执行。执行过程中，郭华向本院提出执行异议：1．解除三门峡市商务中心区金辰瑶光小区7号楼1001号房产的查封；2．停止对三门峡市商务中心区金辰瑶光小区7号楼1001号房产的执行。本院于2020年9月19日作出（2020）豫1202执异71号执行裁定：驳回郭华的异议请求。另查明，1．聚丰公司于2020年8月20日出具证明1份，载明：兹证明由于郭华于2015年7月27日购买的聚丰公司开发的金辰瑶光小区7号楼901号房。因当时没有开始办理预售许可证，从小区地面一层开始算起9楼东户聚丰公司自认为901号房。2019年1月10日房管局测绘报告显示认定7号楼两层外围的商业1楼为1楼，商业的2楼为2楼。商业的2楼与住宅的1楼在一个水平线上，因此住宅的1楼被认定为2楼。以此类推901号房备案号为1001号。该证明加盖聚丰公司公章。2．郭华与罗彬彬于2014年8月26日结婚，2019年7月4日离婚。3．庭审中，双方均认可聚丰公司于2019年取得商品房预售许可证。本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查异议人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故，原告郭华对于涉讼的金辰瑶光小区7号楼1单元1001号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。2014年3月22日，郭华与六顺公司签订《商品房团购委托代理协议书》。2015年7月27日，郭华与聚丰公司签订《商品房（置换）认购书》。本案保全裁定作出之日为2019年12月17日。该买卖合同虽然在本院查封之前签订，但聚丰公司未取得商品房预售许可证的前提下签订《商品房（置换）认购书》并收取相应的购房款，违反《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十六条规定，故该合同违反相关法律行政法规，该合同并非合法有效合同。根据聚丰公司出具的证明，本案涉讼的金辰瑶光小区金辰瑶光7号楼9F号同金辰瑶光小区7号楼1单元1001号系同一套房屋。涉讼房产总价款为339360元，原告郭华称其缴纳了213911元，其中148566元有相应的取款及刷卡交易流水佐证。剩余65345元，原告郭华称该部分系现金支付，来源系其父母筹措。虽案外人六顺公司及第三人聚丰公司均出具相应金额的收据，但剩余65345元并无证据佐证款项交付的真实性，故原告郭华主张其已经缴纳房款213911元，本院不予以认可。关于原告郭华要求确认本案涉讼房屋归其所有，其并未提交证据证明交纳全部房款，故其要求确认房屋所有权主张，本院不予支持。综上所述，原告郭华对涉案房屋不享有排除强制执行的权利，其诉讼请求不能得到支持，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决（缺席）如下：驳回原告郭华的诉讼请求。案件受理费7450元，由原告郭华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  马军亚人民陪审员  王青峰人民审判员  于 苇二〇二一年六月二十一日书 记 员  李 倩