山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1847号上诉人（原审被告）：苏秀丽。被上诉人（原审原告）：山东皇明太阳能房地产有限公司，住所地德州经济开发区宋官屯镇（漓江路）。法定代表人：黄鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵岩，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人苏秀丽因与被上诉人山东皇明太阳能房地产有限公司（以下简称皇明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏秀丽上诉请求：撤销一审判决第二项和第三项。事实与理由：原审判决认定事实不清，侵害了苏秀丽的合法权益。1.苏秀丽承租案涉商铺是为了经营spa会馆，因商铺是违章建筑，且没有消防验收报告，导致苏秀丽无法正常使用及办理营业执照，所以苏秀丽才未支付租金。2021年3月4日，一审法院曾与苏秀丽一同前往德州市档案馆调取案涉商铺相关资料，根据资料显示，案涉商铺没有规划许可证和竣工档案。档案馆工作人员表示会将详细资料发送至法院工作人员邮箱，一审法院并未依法将上述程序和调查进行到底，而是直接采信皇明公司提供的证据明显错误。2.一审中，苏秀丽已提供证据证明自身损失情况（装修损失费、停工停产费、搬迁费等），一审未予支持错误。3.皇明公司提供的证据及主张出租给苏秀丽的商铺均为18号楼1单元1层134室，但该商铺并非苏秀丽实际承租的商铺，苏秀丽实际租赁的是独立于18号楼的东南侧两层商铺。综上，原审判决认定事实不清，请求撤销原判，依法改判或发回重审。皇明公司辩称，原审判决认定事实清楚，苏秀丽的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。皇明公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除皇明公司、苏秀丽签订的《蔚来城商铺租赁合同》，苏秀丽立即搬离腾退租赁的房屋；2.依法判令苏秀丽向皇明公司支付截止至2020年12月9日的房屋租金44856元及以此租金为基数自2019年3月10日起至付清之日止按日1‰计算的违约金；3.依法判令苏秀丽向皇明公司支付赔偿金5126.4元；4.依法判令苏秀丽向皇明公司支付自2020年12月10日起至苏秀丽搬离腾退房屋之日止按租金计算的房屋占用使用费及自2020年12月1日起至付清之日止按日1‰计算的未付房屋占用使用费的违约金；5.依法判令本案诉讼财产保全责任保险费、律师代理费由苏秀丽承担；6.本案诉讼费用由苏秀丽承担。一审法院认定事实：皇明公司提交的证据四经一审法院与德州市自然资源局经济技术开发区分局核对，对其真实性予以确认。苏秀丽提交的《蔚来城商铺租赁合同》有单位公章、苏秀丽签名，与皇明公司提交的证据一相佐证，对其真实性一审法院予以确认，对苏秀丽提交的装修合同、入职通知书系苏秀丽与第三方签订，有单位的公章，对其真实性一审法院予以确认，但与本案无关联性。另，一审法院于2021年3月12日委托德州市规划局调查案涉德州市三八东路916号蔚来城小区18号楼1单元1层商铺是否属于《建设工程规划许可证》（编号：建字第371400201600006号）规划许可的范围内。2021年3月15日德州市自然资源局经济技术开发区分局回复“蔚来城小区18号楼1单元1层商铺位于经济技术开发区天衢东路以南、蔚来城18号楼以东，该建筑层数1层局部2层，建筑面积2179.94平方米，属于《建设工程规划许可证》（编号：建字第371400201600006号）规划许可范围内。”2018年5月31日，皇明公司、苏秀丽签订《蔚来城商铺租赁合同》，约定皇明公司将位于德州市的商铺，租给苏秀丽作为spa会馆使用，出租商铺的建筑面积为89㎡。租赁期限为三年，自2018年6月10日起至2021年6月9日止。其中免租期为三个月，自2018年6月10日至2018年9月9日止。租金为人民币2135元/月，首次应付租金合计12816元。另租赁履约保证金为人民币2136元，合约期总租金为人民币70488元。苏秀丽以现金或银行转账方式向皇明公司支付租金及其他应缴费用，租金每六个月支付一次，苏秀丽在签订本合同之日起五个工作日内一次性付清第一个缴费周期六个月的房租及履约保证金，以后每六个月的租金及其他应缴费用均在下个缴费周期到期前一个月内一次性付清。皇明公司在收到租金及其他应交费用后向苏秀丽开具收款收据。苏秀丽必须按照本合同约定时间向皇明公司缴纳租金、履约保证金及其他应缴费用，如无故拖欠，则苏秀丽按应交费用的每日千分之一向皇明公司支付违约金。违约责任：1.苏秀丽有下列情形之一的，皇明公司有权立即单方解除合同，收回房屋，租赁履约保证金不予退还：（1）苏秀丽擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）苏秀丽利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；（3）苏秀丽拖欠租金累计达30天的。2.任何一方因违约造成终止合同的，应向对方支付全年租金的20%作为赔偿。并赔偿其他一切损失和费用。3.自合同解除之日起，苏秀丽须在七个工作日内搬离租赁房屋。《蔚来城商铺租赁合同》签订后，皇明公司交付房屋，苏秀丽支付租金12816元。一审法院认为，皇明公司、苏秀丽于2018年5月31日签订的《蔚来城商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《蔚来城商铺租赁合同》第六条违约责任第一款第三项“1.乙方（苏秀丽）有下列情形之一的，甲方（皇明公司）有权立即单方解除合同，收回房屋，租赁履约保证金不予退还（3）乙方（苏秀丽）拖欠租金累计达30天的。”及第三款“3.自合同解除之日起，苏秀丽须在七个工作日内搬离租赁房屋。”皇明公司按约交付房屋，苏秀丽未按规定时间交付租金，故皇明公司要求解除与苏秀丽签订的《蔚来城商铺租赁合同》，搬离租赁房屋的诉求，于法有据，一审法院予以支持。苏秀丽欠付租金的事实清楚，故对皇明公司主张自2018年9月10日至2020年12月9日的租金44856元（27个月×2136元/月-12816元）予以支持；因苏秀丽实际占用房屋且未腾退房屋，故对皇明公司主张的按租金支付房屋占有使用费的主张予以支持。关于皇明公司主张的赔偿金5126.4元、以44856元为基数自2019年3月10日起至实际付清之日止按每日千分之一的违约金及自2020年12月10日起至付清之日止按日千分之一计算未付房屋占有使用费的违约金，综合衡量本案，赔偿金、违约金旨在以弥补损失为标准，同时适度体现一定的惩罚性，《蔚来城商铺租赁合同》第六条第二款双方约定的全年租金的20%作为赔偿已足以弥补皇明公司的损失，根据公平原则和诚实信用原则，故对皇明公司要求苏秀丽按日千分之一支付违约金的诉求不予支持。财产保全责任保险费300元，有合同及增值税发票，为皇明公司合理必要性支出，应予支持。关于律师代理费5000元，结合本案案件特点及诉讼标的，一审法院认为皇明公司主张律师费过高，一审法院予以调整，一审法院酌定苏秀丽应承担的律师费为3000元。关于苏秀丽抗辩的损失赔偿（装修损失费、停工停产费、搬迁费等），待其补充证据后，可另行主张。综上所述，对皇明公司合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条规定，判决：一、解除皇明公司、苏秀丽于2018年5月31日签订的《蔚来城商铺租赁合同》，苏秀丽于本判决生效之日起七日内腾退并返还皇明公司坐落于德州市的商铺；二、苏秀丽于本判决书生效之日起十日内给付皇明公司租金44856元（自2019年3月10日至2020年12月9日）、房屋占有使用费（自2020年12月10日起至苏秀丽实际搬离腾退房屋之日止，按2136元/月计算）及赔偿金5126.4元；三、苏秀丽于本判决书生效之日起十日内给付皇明公司财产保全责任保险费、律师代理费3300元；四、驳回皇明公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，申请费580元，由苏秀丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。苏秀丽、皇明公司均对一审法院调取的德州市档案馆保存的蔚来城小区18号楼建设工程规划许可证等相关资料（共8页）的真实性无异议，本院对上述资料的真实性予以确认。根据上述资料所载内容显示，该资料系蔚来城三期工程18号楼的建设工程规划许可相关情况，与案涉出租商铺位置不同，非同一建筑，该资料所载内容与本案待证事实无关，本院不予采信。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，庭审过程中，皇明公司及苏秀丽均认可苏秀丽承租的商铺系独立于蔚来城小区18号楼、位于该楼东侧、已由苏秀丽装修用于经营spa会馆的房屋。皇明公司提交的编号为建字第371400201600006号的《建设工程规划许可证》能够与德州市自然资源局经济技术开发区分局出具的《关于蔚来城小区18号楼1单元1层商铺调查函的回复》相互印证，可以证明该独立于18号楼、位于该楼东侧的案涉出租商铺已获得建设工程规划许可，苏秀丽主张案涉商铺系违章建筑缺乏事实及法律依据，本院不予支持。苏秀丽虽抗辩称其是以购买为目的承租的案涉商铺，且因商铺未获消防验收导致其无法办理营业执照，影响其对房屋的正常使用，但对此未能提供任何有效证据予以证明，故对其上述主张，本院不予支持。关于装修损失问题，苏秀丽并未就此提出反诉，亦未提供证据证明装修损失数额，一审法院释明其可待补充证据后另行主张并无不当，本院予以确认。综上所述，苏秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1132元，由上诉人苏秀丽负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 高红梅二〇二一年六月二十三日书记员 孙雅芳