江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异56号 异议人（案外人）：涂黎洁，女，1985年7月30日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 申请执行人：浙江中成建工集团有限公司，住所地浙江省绍兴市马山海南路68号，统一社会信用代码91330600704496374B。 法定代表人：高建兴，总经理。 被执行人：苏州博海房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸北村，统一社会信用代码91320585692560550X。 法定代表人：项进军。 本院在执行浙江中成建工集团有限公司（以下简称中成建工公司）与苏州博海房地产开发有限公司（以下简称博海公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人涂黎洁向本院提出书面异议。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明：2016年6月8日，本院对中成建工公司诉博海公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2016）苏0585民初1606号民事判决书：“被告博海公司于本判决生效后10日内向原告浙江中成建工集团有限公司支付工程质量保修金6943266.75元。案件受理费65803元，由原告负担5400元，由被告负担60403元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在本判决生效后10日内直接给付原告。” 因博海公司未按判决书履行付款义务，2016年11月16日，根据中成建工公司的申请，本院立案强制执行，案号为（2016）苏0585执4175号。执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人立即履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未履行。本院另案依法强制扣划了被执行人名下存款49975元，申请执行人受偿31391.47元。另查，被执行人名下财产均被苏州市中级人民法院查封，现正在处置中。除此，未发现被执行人名下有其他可供执行的财产。2017年5月15日，本院作出（2016）苏0585执4175号民事裁定书：“终结本院（2016）苏0585民初1606号民事判决书的本次执行程序。” 2020年7月20日，本院作出（2016）苏0585执4175号执行裁定书：“一、冻结、划拨被执行人博海公司银行存款7100000元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人博海公司相应价值的财产。”同日，本院依法查封了登记在被执行人博海公司名下位于太仓市xxx号的地下车库一批，查封期限三年（自2020年7月20日至2023年7月19日）。其中包括太仓市xxx室。 后根据中成建工公司的申请，本院于2020年8月13日立案恢复执行，案号为(2020)苏0585执恢360号，2020年8月14日，本院作出(2020)苏0585执恢360号执行裁定书：“一、冻结、划拨被执行人博海公司银行存款7034539.28元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人博海公司相应价值的财产。” 异议人涂黎洁向本院提出异议要求：请求法院依法中止执行，解除对坐落于xxx室的预查封。事实与理由：2014年4月11日，异议人涂黎洁与博海公司约定购买其xxx室，并办理了网签合同手续，合同编号20xxx29。2015年6月双方打印了原网签合同并签字，同时博海公司向异议人交付了5个车位。因博海公司一直未配合异议人办证，拖延至今。2021年3月22日，异议人办理不动产登记时，被告知地下车库被查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人在法院查封前已签订合法有效的书面商品房买卖合同，合法占有不动产并支付全部价款，且非因买受人原因未办理过户，足以排除执行。故异议人提出上述执行异议。 申请执行人中成建工公司、被执行人博海公司未作答辩。 为证明其主张，异议人涂黎洁向本院提供了以下证据：一、2014年4月10日，博海公司作为出卖人与涂黎洁作为买受人签订的《商品房买卖合同（2013版）》（合同编号20xxx29）一份，合同约定，该商品房辅房按套内面积计价：                            幢号                       辅房号                       用途                       套内面积             （M）                       分摊面积             （M）                       建筑面积             （M）                       单价                       合计                               地下车库                       226                       汽车库                       12.5                       22.61                       35.11                       6640                       83000                               地下车库                       032                       汽车库                       12.5                       22.61                       35.11                       6640                       83000                               地下车库                       031                       汽车库                       12.5                       22.61                       35.11                       6640                       83000                               地下车库                       030                       汽车库                       12.5                       22.61                       35.11                       6640                       83000                               地下车库                       029                       汽车库                       12.5                       22.61                       35.11                       6640                       83000                该商品房的总价款为415000元。二、太仓市人民政府网站截图及商品房买卖合同概要，经太仓市人民政府太仓商品房买卖合同真伪辨别网站辨别，上述《商品房买卖合同》为真。三、付款凭证，异议人涂黎洁陈述，2014年8月7日，其支付了第一笔款项265000元，因为朋友叶士飞也购买了车库，两人合计支付了480000元；2014年12月11日，其支付了第二笔款项150000元。四、销售不动产统一发票一份，付款方为涂黎洁，收款方为博海公司，发票上记载的不动产楼牌号及面积、金额与《商品房买卖合同》一致，合计金额415000元。五、地下车库交付确认单一份，2015年6月21日，博海公司向异议人涂黎洁交付了案涉地下车库，客户信息处记载，购房人姓名：涂黎洁，购买房屋地址：xxx室；交付资料包括商品房买卖合同、购房发票、测绘报告。六、涂黎洁与中国建设银行股份有限公司太仓分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，涂黎洁除上述车库外，还在博海公司开发的博海尚城购买了房产一套，房屋坐落：xx室，成交价3130000元，借款金额2100000元，中国建设银行股份有限公司太仓分行将上述款项支付至博海公司账户。 本案调查过程中，涂黎洁陈述，当时买车库就是做投资的，以为买了车库可以很快卖出去的，但后来一直没有卖出去。关于未办理产证的原因，涂黎洁陈述，起初开发商说代办产证，自己想去办的时候发现已经被查封了，无法办理产证。 上述事实，有异议人涂黎洁提供的商品房买卖合同、付款凭证、发票、地下车库交付确认单、个人住房（商业用房）借款合同，本院调取的相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。 本院认为：根据现行物权法律规范，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”因此，针对涂黎洁就案涉车位提出的异议，应当按照不动产登记簿的记载作形式审查并判断执行标的的权利归属。案涉房屋的不动产登记簿查询记录显示，xxx室不动产权利人为博海公司，故从权利外观上看，异议人涂黎洁并非案涉房屋的所有权人。应驳回异议人涂黎洁的异议请求。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人涂黎洁的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年六月二十三日 法官助理 王 伦 书 记 员 方佳英 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； ……