贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0524民初1587号 原告：汪丽，女，汉族，1971年4月14日生，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李洁，贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：王荃，贵州贵达律师事务所实习律师。 被告：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇向阳路,统一社会信用代码：915205247613885993.。 法定代表人：尚显能，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：何敏，贵州煜昌祥律师事务所律师。 原告汪丽与被告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称金锦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪丽的委托诉讼代理人王荃、李洁，被告金锦公司的法定代表人尚显能及委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告汪丽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院判决被告退还原告因购买织金县官塘桥金玉龙城房号为11-3-1、11-3-2、11-3-3、11-3-4、11-3-5、11-3-6、11-3-7号房屋已付的购房款2845003元；3.请求人民法院判决被告以房屋总价款为2845003元为基数，从2016年8月1日起按照月0.89%向原告支付违约金，至被告向原告还清房款本金为止（暂计算至原告起诉之日约为1400000元）；4.本案的案件受理费、保全费等由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求判决被告承担原告已付购织金县官塘桥金玉龙城房号为11-3-1、11-3-2、11-3-3、11-3-4、11-3-5、11-3-6的房款的1倍承担赔偿责任2420180元。 事实及理由：2016年3月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由被告将位于织金县官塘桥金玉龙城11栋3层房号为11-3-1、2、3、4、5、6、7号房屋出卖给原告，房屋建筑面积共984.43平方米，总价款为2845003元。2016年8月1日，原告将上述房款全款缴清。但因被告已于2015年10月13日将11栋3层1、2、3号房屋出售给了毛潇并进行了备案登记、将11栋3层4、5、6号房屋出售给了陈**晚并进行了备案登记，并由毛潇、陈**晚用上述房屋向贵州织金农村商业银行股份有限公司作为贷款的抵押担保。贵州织金农村商业银行股份有限公司在织金县不动产登记局分别于2016年1月27日、2016年2月26日将11栋3层1至3号、11栋3层4至6号房屋进行了抵押权预告登记。2018年，贵州织金农村商业银行股份有限公司与毛潇、陈**晚在织金县人民法院主持达成调解【案号：（2018）黔0524民初1254号、（2018）黔0524民初1495号】，2020年8月7日，贵州织金农村商业银行股份有限公司因毛潇、陈**晚未履行调解书向织金县人民法院申请了强制执行，对11栋3层1至6号房屋进行了查封。原告向织金县法院对上述房屋的查封措施提出了执行异议，织金县法院于2020年9月28日驳回了原告的执行异议。2020年10月9日，原告与被告进行了协商沟通，就上述事实予以再次确认，并签订了《调解协议》，其中，协议约定由被告解除上述房屋的执行措施，并在2021年2月10日前办理完成织金县官塘桥金玉龙城11栋3层房号为11-3-1、2、3、4、5、6、7号房屋的所有权变更登记。如被告未能在上述期限解除执行措施或完成查封房屋的回购手续，并完成所有权变更登记，乙方将以房屋总价款为2845003元为基数，从2016年8月1日起按照月0.89%向甲方支付违约金，至乙方向甲方还清房款本金为止。截止原告起诉之日，被告未按照《调解协议》履行任何义务，且因房屋被案外人申请执行，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已无法继续履行。 被告金锦公司辩称，增对原告提起的诉请1我方无异议，针对其余诉讼诉讼请求及增加的诉请“返还购房款及违约金，已付购房款1倍的赔偿责任”我方意见如下，1、我方与原告2020年10月9日达成调解协议，该协议对案涉商品房买卖合同的重新约定及结算，该协议中明确约定了购房款返还及违约金的计算，该约定明确双方为债权关系，协议系双方的真实意思表示，故应对新的约定了分配双方的权利义务，因此不存在一房二卖的情形，依据相关法律规定，当事人有约定的应当按约定执行，因此原告请求我方承担已付购房款1倍赔偿的主张不应得到支持；2、为保障原告的债权我方同意将金玉龙城小区16栋1层织金县金玉龙城配套设施（700平方）抵押给原告，抵押期限为3年，调解协议书第三条已有明确约定，且我方已按该条约定给原告方支付了第一年的抵押租金252000元；3、原告主张的违约金过高，双方达成的调解协议约定按月0.89%计算违约金，该约定以高于原告实际造成的实际损失，且原告在2020年5月份之前已经收到由承租人支付的租金54万元，因此原告方主张的140万元的违约金不应得到支持，请求法庭依法进行调整。 本院认定事实如下：2016年3月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由被告将位于织金县官塘桥金玉龙城11栋3层房号为11-3-1、2、3、4、5、6、7号房屋出卖给原告，房屋总价款为2845003元。合同签订后，原告已依约付清上述房款。但因被告已于2015年10月13日将11栋3层1、2、3号房屋出售给了案外人毛潇、将11栋3层4、5、6号房屋出售给了案外人陈**晚，并由毛潇、陈**晚用上述房屋向贵州织金农村商业银行股份有限公司作为贷款的抵押担保，并办理了抵押权预告登记。 2018年，贵州织金农村商业银行股份有限公司与毛潇、陈**晚在本院主持达成调解【案号：（2018）黔0524民初1254号、（2018）黔0524民初1495号】，2020年8月7日，贵州织金农村商业银行股份有限公司因毛潇、陈**晚未履行调解书向织金县人民法院申请了强制执行，对11栋3层1至6号房屋进行了查封。原告向织金县法院对上述房屋的查封措施提出了执行异议，织金县法院于2020年9月28日驳回了原告的执行异议。 2020年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述纠纷的解决签订了《调解协议》，约定：1.由被告解除上述房屋的执行措施，并在2021年2月10日前办理完成织金县官塘桥金玉龙城11栋3层房号为11-3-1、2、3、4、5、6、7号房屋的所有权变更登记。2.如被告未能在上述期限解除执行措施或完成查封房屋的回购手续，并完成所有权变更登记，乙方将以房屋总价款为2845003元为基数，从2016年8月1日起按照月0.89%向甲方支付违约金，至乙方向甲方还清房款本金为止。3.乙方同意于2020年2月10日起将织金县金玉龙城小区16栋一层贵州金玉龙城大酒店配套设施用房（建筑面积700平方米）抵押给甲方，如乙方未能完成上述第一、三条，乙方同意该房屋将优先用于抵偿乙方欠甲方的款项及违约金，同时乙方同意从2020年2月起于每年的2月28目前向甲方支付租金252000元。抵押期限超过3年乙方欲回购房屋的，乙方同意按照该房屋回购日市场价向甲方支付房屋回购款。 另查明，涉案房屋已交付给原告。2018年5月12日，原告汪丽与案外人织金县艾家家居体验店签订租赁合同，将织金县官塘桥金玉龙城11栋3层1-7号房屋出租给案外人织金县艾家家居体验店使用，并收取了2018年5月-2020年5月之间共计3年的租金540000元。2021年3月2日-12日，被告金锦公司向原告丈夫刘定忠的个人账户支付双方调解协议第三条约定的款项252000元。 诉讼中，原被告均同意解除涉案合同。 上述事实，有原、被告陈述答辩、《商品房买卖合同》，织金县金玉龙城购房收款收据》、（2020）黔0524执案异70号、（2020）黔0524执异71号《执行裁定书》证实并在卷佐证。本院认为，上述证据来源合法，与本案待证事实有关，采纳作为本案证据使用。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同未违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。涉案合同约定的商品房因被告的违约行为现已无交房可能，但原告的合同债权仍应受法律保护，原告已经向被告支付完毕购房款，被告应退还原告的购房款2845003元； 对于原告主张的违约金，双方在调解协议中已经对违约金的计算方式进行了约定，应按该约定履行。被告辩称该违约金高于对原告造成的损失，对此被告未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。对违约金的起算时间，因双方签订调解协议时约定从2016年6月1日起算，故原告主张从2016年8月1日起计算符合法律规定。但此违约金应扣除原告已收取的租金792000元（540000元+252000元）；对于原告主张的按已付购房款的1倍承担赔偿责任的诉讼请求，因原告提起执行异议被驳回后，双方当事人已另行达成协议，故原告该请求无事实依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告汪丽与被告织金县金锦房地产开发有限责任公司于2016年3月1日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告织金县金锦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告汪丽购房款2845003元及违约金，违约金以2845003元基数，从2016年8月1日起按照月0.89%向原告违约金至被告向原告还清房款为止（扣除原告已收租金792000元）； 三、驳回原告汪丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66921元，减半收取计33460.5元，由原告汪丽负担13080.5元，被告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担20380元，保全费5000元，由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  彭慧菊 二〇二一年六月二日 书记员  岳廷娟