长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0105执异32号案外人：长春恒兴置业有限公司，住所长春市南关区。法定代表人：柯希杰，该公司董事长。委托代理人：付会慧，北京尚公（长春）律师事务所律师。申请执行人：郑国华，男，1954年9月4日出生，汉族，住长春市二道区。申请执行人：梁利，女，1954年8月15日出生，汉族，住长春市二道区。委托代理人：郑国华，男，1954年9月4日出生，汉族，住长春市二道区。被执行人：杨卫国，男，1975年3月11日出生，汉族，住长春市南关区。被执行人：邵翠平，女，1981年8月8日出生，汉族，住长春市南关区。本院在执行申请执行人梁利、郑国华与被执行人杨卫国、邵翠平民间借贷纠纷案件过程中，案外人长春恒兴置业有限公司（以下简称恒兴置业）对本院查封被执行人杨卫国名下的，坐落于长春市南关区解放大路与大经路交汇恒兴国际城6、7、8幢1106号房、权利证号为Y201504290141、丘地号为3-40/106-8（1106）的房屋（以下简称案涉房屋一）和坐落于长春市南关区解放大路与大经路交汇恒兴国际城6、7、8幢1133号房、权利证号为Y201504290143、丘地号为3-40/106-8（1133）的房屋（以下简称案涉房屋二）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人恒兴置业称，杨卫国于2019年向异议人恒兴置业通过贷款的方式购买了案涉房屋，并签订了合同编号为0000000000863600及0000000000863623的《商品房买卖合同》。该房屋一直登记在恒兴置业名下，双方并未办理物权变更手续，且房屋一直没有交付。依据《中华人民共和国民法典》第209条的规定，被执行人杨卫国并不具有案涉房屋的所有权。杨卫国购买上述案涉房屋后，因无能力偿还银行贷款，恒兴置业一直履行担保责任，为其偿还贷款。为此恒兴置业向长春市南关区人民法院提起了解除商品房买卖合同的诉讼，长春市南关区人民法院于2020年11月27日作出（2020）吉0102民初4698号判决书，判决解除恒兴置业与杨卫国之间编号为0000000000863600及0000000000863623的《商品房买卖合同》，现该判决已生效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，请求解除对案涉房屋的查封。申请执行人称，案外人的异议请求不符合法律规定、且没有事实依据。1.本案中，案外人适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条的规定要求解除房屋的查封，异议人系断章取义，第一款明确的是被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权的特定情形，本案中并未存在所有权保留的情形，依法不适用本条规定。案外人提供的（2020）吉0102民初4698号判决书是长春市南关区人民法院于2020年11月27日作出的，本案中申请执行人保全查封案涉房屋的时间是2017年11月12日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，案外人的异议请求违反法律规定。且案外人提出执行异议的依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而非《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。2.案外人与被执行人杨卫国签订《商品房买卖合同》后，杨卫国通过现金转账和银行贷款的方式将全部房款支付给了案外人。案涉房屋已经抵押给银行，抵押义务人为杨卫国，抵押权人为银行，故不存在案外人所说的其是被查封案涉房屋的所有权人的法律事实。同时根据案外人提供的判决中所述的内容：“两个房屋房款价格合计为6222097元，1106号房屋价款为4334575元，其中首付2174575元，贷款2160000元，1133号房屋价款为1887522元，其中首付947522元，贷款94万元。自2018年9月起被告杨某拒不偿还银行贷款，原告、第二被告曾多次催促杨某偿还银行贷款，但杨某始终以各种理由推脱，拒不偿还，原告已经开始逐月偿还上述两套房屋的贷款。截止至2020年6月30日，1106号房屋已经代原告偿还483770.86元，1133号房屋已经代原告偿还166583.21元。”根据该情况，案外人并未履行全部保证义务，银行仍然是抵押权利人，案外人也不是被查封案涉房屋的所有权人，请求法院驳回案外人的异议请求。经审查查明，2017年11月7日，本院受理了原告梁利、郑国华与被告杨卫国、邵翠平、长春圣海至尊房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，梁利、郑国华向本院申请财产保全，本院于2017年11月22日在长春市房产档案馆查封了杨卫国名下案涉房屋一的房籍和案涉房屋二房籍。2018年4月27日，本院作出（2017）吉0105民初2445号民事判决书，判决：“一、杨卫国、邵翠平于本判决生效后立即给付梁利、郑国华借款300万元及利息（自2016年9月12日至给付完毕之日止，以300万元为基数，按年利率24%的标准计算）；二、驳回梁利、郑国华其他诉讼请求。”该判决生效后，杨卫国、邵翠平未按生效法律文书履行给付义务，梁利、郑国华向本院申请执行，本院于2018年6月26日立案执行，案号为（2018）吉0105执529号。另查明，2020年11月27日，长春市南关区人民法院（以下简称南关区法院）作出（2020）吉0102民初4698号民事判决书，判决：“一、解除长春恒兴置业有限公司、杨卫国于2015年3月27日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号0000000000863623、000000000863600）；二、杨卫国于本判决生效后立即给付长春恒兴置业有限公司违约金1244419.40元；三、驳回长春恒兴置业有限公司的其他诉讼请求。”该判决于2021年1月22日生效。再查明，长春市规划局于2012年1月9日发放的地字第220000201200006号《建设用地规划许可证》上载明的用地单位为恒兴置业，用地项目名称为恒兴国际城。长春市规划局于2014年9月23日发放的建字第220000201400394号《建设工程规划许可证》上载明的建设单位为恒兴置业，建设项目名称为恒兴国际城地上工程。（2019）长春市不动产权第0708196号产权证书载明的权利人为恒兴置业，坐落为南关区解放大路以北、大经路以东，面积为44704平方米。长春市房产档案馆出具的长房预Y字第201504290141号、长房预Y字第201504290143号预告登记存根中载明预告登记权利人均为杨卫国、发证日期为2015年4月29日。本院认为，本案系案涉房屋被查封后，恒兴置业以南关区法院判决解除房屋买卖合同为由提起的执行异议，阻却本院对案涉房屋的执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”现案涉房屋一与案涉房屋二未进行不动产权属登记，本院查封案涉房屋的依据是商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记证书。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，本院查封的是被执行人杨卫国享有的在预告登记之前要求恒兴置业履行案涉两份《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。申请执行人郑国华、梁利对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，当案涉房屋完成产权人为杨卫国的不动产产权登记，申请执行人郑国华、梁利才能对案涉房屋以拍卖等方式实现其债权。现案涉两份《商品房买卖合同》已被南关区法院依法解除，被执行人杨卫国对案涉房屋一、案涉房屋二享有的物权期待权因合同解除而消灭，相应的对案涉房屋的预告登记亦归于失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：“第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”案涉《商品房买卖合同》解除后，针对案涉房屋的预告登记失效，恒兴置业提交的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》足以证明恒兴置业为案涉房屋一、案涉房屋二的开发企业，现其对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的执行。综上所述，恒兴置业的异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、中止本院对坐落于长春市南关区解放大路与大经路交汇恒兴国际城6、7、8幢1106号房、权利证号为Y201504290141、丘地号为3-40/106-8（1106）房屋的执行；二、中止本院对坐落于长春市南关区解放大路与大经路交汇恒兴国际城6、7、8幢1133号房、权利证号为Y201504290143、丘地号为3-40/106-8（1133）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  范北捷人民陪审员  于文华人民陪审员  计德臣二〇二一年六月二十三日书 记 员  高树博