北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6357号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东博远重工有限公司，住所地山东省滨州市滨城区滨北街道办事处凤凰六路139号。法定代表人：褚兴坤，执行董事。委托诉讼代理人：胡爱军，北京市金韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董刚，男，1978年4月21日出生，汉族，住山东省。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑞，男，1980年9月11日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人山东博远重工有限公司（以下简称博远公司）因与被上诉人王瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人博远公司的委托诉讼代理人胡爱军，被上诉人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博远公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判博远公司不需要向王瑞赔偿租金损失；2.本案上诉费用由王瑞承担。事实和理由：博远公司和王瑞于2018年8月17日签订《写字楼房屋租赁协议》，根据该协议第十一条11.3款约定的解除条款，如果解除该协议，所交纳的履约保证金不予退还。该款系博远公司单方行使解除权，对王瑞损失的赔偿。博远公司在2019年11月就告知王瑞，因王瑞出租房屋已经不符合博远公司发展需要，要求解除《写字楼房屋租赁协议》，王瑞未提出异议。2019年12月10日前后，博远公司又多次通过短信，微信，邮寄方式告知王瑞解除《写字楼房屋租赁协议》，并告知王瑞房屋已腾清的事实，王瑞均未提出异议。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十条第一款规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”博远公司认为，对于博远公司多次通知王瑞要求解除《写字楼房屋租赁协议》的行为，王瑞从未明确不同意，故解除生效。一审法院在认定博远公司履行解除通知的情况下，判决博远公司向王瑞酌情赔偿3个月租金，一审法院未考虑博远公司已以履约保证金作为赔偿的事实，请求改判博远公司不需要向王瑞赔偿租金损失。王瑞辩称，同意一审判决，不同意博远公司的上诉请求，请求法院依法驳回博远公司的上诉请求。博远公司向一审法院起诉请求：1．要求依法确认双方于2018年8月17日签订的《写字楼房屋租赁协议》于2019年12月10日解除；2．王瑞退还2019年12月11日起至2020年2月28日止的房屋租金42806.4元；3.本案诉讼费由王瑞承担。王瑞向一审法院反诉请求：1.判令双方签署的租赁合同于2020年8月11日解除；2.判令博远公司支付承租期间的租金86800元（自2020年2月28日起算至2020年8月11日止，按16275元每月计算）；3.博远公司赔偿违约金（以应付租金97650元为基数，按日千分之五计算，自2020年2月18日起至实际给付之日止，暂计至2020年8月11日为13020元）；4.博远公司支付房屋占用费（自2020年8月11日起计算至其将房屋实际交还之日止）；5.诉讼费由博远公司承担。一审法院认定事实：王瑞系涉案房屋的所有权人。2018年8月17日，王瑞作为出租方（甲方）与博远公司作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，约定由乙方承租涉案房屋，租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为16275元，第三年租金上浮5％；租金支付方式为每六个月支付一次，乙方应在5个工作日内预付第一期的租金97650元，之后乙方应当在每季度租期届满前10天向甲方支付下一期租金。合同第六条约定：6.1在双方签订本协议后，乙方应于2018年9月1日前支付履约保证金32550元。6.2租赁期满，经甲方验收，若该房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致本协议提前解除或终止，履约保证金不予退还。合同第十一条约定：11.3租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方无法正常使用该房屋的，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修、家具损失，乙方另有其他损失的，甲方应予以赔偿；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金。11.4本协议任何一方不履行约定义务或违反本协议条款内容，给对方造成损失或导致本协议提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。合同另就合同争议的解决办法等进行了明确约定。上述合同签订后，王瑞向博远公司交付了涉案房屋，博远公司亦向王瑞支付了履约保证金32550元及截止到2020年2月29日的租金。2019年12月10日，博远公司通过发短信、在涉案房屋门口张贴等方式向王瑞发送《解除〈写字楼房屋租赁协议〉通知书》（以下简称解约通知），载明：“由于我公司业务发展需要，现办公环境已不能满足我方需求，从今日起我方不再租赁此处房屋，并与贵方解除房屋租赁协议。请业主方收到此通知两日内联系我方代表董刚，联系电话139XXXXXXXX，办理房屋退租交接事宜。特此通知，请业主方配合。”2019年12月12日，博远公司向王瑞发送了现场照片。本案审理过程中，博远公司称其不要求退还履约保证金。另王瑞向法院提交了照片，证明涉案房屋内尚有博远公司的招牌未拆除，另有两张桌子未搬离。博远公司对此不予认可，称招牌和桌子均是涉案房屋内原有物品，其只是在招牌上粘贴了公司名称。王瑞称因其不同意解除合同，其未在收到解约通知后到现场收房，并提交拍摄于2020年8月的照片，称房屋仍处于空置状态。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同签订后，王瑞依约将涉案房屋交付博远公司，并无违约行为，而博远公司在合同履行期内要求退租，已构成根本违约，故博远公司作为违约方无合同解除权，其要求解除合同依据不足，法院不予支持；王瑞行使解约权理由正当，法院依法予以支持。关于合同解除后的法律后果是本案争议焦点，包括博远公司应支付租金或房屋占有使用费的截止期限及应如何赔偿违约金的问题。其中，从守约方王瑞的角度而言，其对于租金或房屋占有使用费给付的要求，实则上包含了对于博远公司应如何承担违约责任的要求，故应当一并论述。就此，法院认为，其一，关于博远公司实际腾空搬离涉案房屋的时间认定。经查，博远公司支付了截止到2020年2月29日的租金。博远公司在2019年12月10日向王瑞发出解约通知，要求王瑞于两日内收房，因王瑞未收房，博远公司又于2019年12月12日向王瑞发送了现场照片，现博远公司亦提交了现场照片，从照片上看，房屋已基本腾空，可以认定博远公司于2019年12月12日搬离涉案房屋的事实，因此，博远公司应支付截止到2019年12月12日的租金。其二，关于王瑞作为守约方实际损失情况的认定。对此，法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，博远公司早在2019年12月10日即向王瑞发送了解约通知，王瑞作为守约方，应及时收回房屋并另行出租止损，但王瑞未积极采取上述措施，其放任损失扩大，无权要求博远公司承担该部分损失的赔偿责任。结合双方均同意履约保证金不予退还的情况，法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、出租人另行出租的情况和承租人的过错程度等，酌情确定博远公司应赔偿3个月租金为宜。对于王瑞过高部分的诉求，依据不足，法院不予支持。判决：一、确认山东博远重工有限公司与王瑞于二〇一八年八月十七日签订的《写字楼房屋租赁协议》于二〇二〇年八月十一日解除；二、王瑞退还山东博远重工有限公司租金42090.52元，于判决生效之日起七日内给付清；三、山东博远重工有限公司赔偿王瑞租金损失48825元，于判决生效之日起七日内给付清；四、驳回山东博远重工有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王瑞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（含反诉案件受理费）1583元，由山东博远重工有限公司负担519元，其中435元已交纳，剩余84元于判决生效之日起七日内交纳；由王瑞负担1064元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。博远公司在合同履行期内，无正当理由提前搬离涉案房屋，并主张合同解除，因其并不具有合同解除权，故一审法院认定其构成违约，并应当赔偿因此给王瑞造成的损失并无不当，博远公司主张王瑞以默示行为表示接受其提前解除合同的行为，故其不应再赔偿王瑞损失缺乏依据，本院不予采纳。因博远公司提前解除合同，无权要求博远公司退还其履约保证金，因履约保证金与违约赔偿的性质不同，故博远公司主张一审法院未考虑履约保证金已作为赔偿的事实，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，山东博远重工有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1021元，由山东博远重工有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二一年六月十五日法官助理 卢圆圆法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗书 记 员 王 艳