河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4369号原告：郜雅静，女，1986年10月29日出生，汉族。原告：盛平，女，1978年8月20日出生，汉族。二原告委托诉讼代理人：张欢，河南久灵律师事务所律师。被告：河南家乐置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇豫龙建材厂北侧、中山路西侧龙香苑2号楼1单元1-2层103，统一社会信用代码91410184551607845R。法定代表人：李俐，董事长。被告：郑州淘之乐文化传播有限公司，住所地郑州市金水区东风路28号院1号楼1单元22-23层2201号，统一社会信用代码91410105397489683W。法定代表人：张苹,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵星，该公司员工。原告郜雅静、盛平与被告河南家乐置业有限公司（以下简称“家乐公司”）、郑州淘之乐文化传播有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郜雅静、盛平的共同委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼，被告家乐公司、郑州淘之乐文化传播有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，二原告申请撤回对被告郑州淘之乐文化传播有限公司的起诉，本院已予以准许。原告郜雅静、盛平向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告郜雅静与被告家乐公司于2017年3月11日签订的《三和里2期和府购房协议书》无效；2、请求判令被告家乐公司返还原告郜雅静购房首付款186766元并支付利息(以186766元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；3、请求判令确认原告盛平与被告家乐公司于2017年3月11日签订的《三和里2期和府购房协议书》无效；4、请求判令被告家乐公司返还原告盛平购房首付款188165元并支付利息(以188165元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月14日，原告郜雅静到被告家乐公司处买房，因谈及售房优惠政策，原告郜雅静按照被告家乐公司的要求，向郑州淘之乐文化传播有限公司支付了20000元的所谓的“会员服务费”，并选定了位于新郑××镇××和里.和××楼××单元××房产，并于当日向被告家乐公司支付了定金10000元。2017年2月19日，原告郜雅静向被告家乐公司支付了房款100000元。2017年2月27日，原告郜雅静向被告家乐公司支付了首付款76766元。至此，原告郜雅静向被告家乐公司共计支付了房款为186766元。2017年3月11日，原告郜雅静与被告家乐公司签订了《三和里2期和府购房协议书》，约定原告郜雅静购买被告家乐公司开发的位于新郑市××镇××大道与滨湖路交叉口××楼××单元××房产，总价933766元，原告郜雅静于2017年2月19日付首付款186766元，贷款74.7万元，被告家乐公司应于2019年7月31日前将验收合格的房屋交付原告郜雅静使用，逾期交房超过90日的，原告郜雅静可以解除合同并按已付购房款的1%要求被告支付违约金，本合同自双方签订正式《商品房买卖合同》后自动失效，但被告家乐公司一直未和原告郜雅静签订正式《商品房买卖合同》。2017年2月14日，原告盛平到被告家乐公司处买房，因谈及售房优惠政策，原告盛平按照被告家乐公司的要求，向郑州淘之乐文化传播有限公司支付了20000元的所谓的“会员服务费”，并选定了位于新郑市××镇××和里.和××楼××单元××房产，并于当日向被告家乐公司支付了定金10000元。2017年2月19日，原告盛平向被告家乐公司支付了房款80000元。2017年2月27日，原告盛平向被告家乐公司支付了首付款98165元。至此，原告盛平向被告家乐公司共计支付了房款为188165元。2017年3月11日，原告盛平与被告家乐公司签订了《三和里2期和府购房协议书》，约定原告盛平购买被告家乐公司开发的位于新郑××镇××大道与滨湖路交叉口××楼××单元××房产，总价936165元，原告盛平于2017年2月19日付首付款188165元，贷款74.8万元，被告家乐公司应于2019年7月31日前将验收合格的房屋交付原告盛平使用，逾期交房超过90日的，原告盛平可以解除合同并按已付购房款的1%要求被告支付违约金，本合同自双方签订正式《商品房买卖合同》后自动失效，但被告家乐公司一直未和原告盛平签订正式《商品房买卖合同》。目前，二原告通过（2020）豫0184民初10021号民事判决书了解到，二原告购买的12号楼未取得预售许可证，涉案土地及未完工的在建工程已经被郑州航空港经济综合试验区人民法院拍卖，导致二原告已无获得商品房的可能性，合同违反法律规定应当无效，且合同目的已无法实现，被告家乐公司未将二原告支付款项退还。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告家乐公司未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月14日，郜雅静为购买龙湖镇双湖大道和滨湖路交叉口三和里.和府12号楼1单元23层04号房向家乐公司支付定金10000元，家乐公司向郜雅静出具加盖财务专用章的收据一份，载明：“缴款单位或姓名：郜雅静（12-1-2304）款项来源：大定金额：壹万元整备注：信用卡”。2017年2月19日，郜雅静向家乐公司支付房款100000元。2017年2月27日，郜雅静向家乐公司支付房款76766元。2017年3月11日，郜雅静（××）与家乐公司（出卖人）签订《三和里2期【和府】购房协议书》，主要内容：第一条××所购商品房的基本情况，××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），坐落为：龙湖镇双湖大道和滨湖路交叉口12号楼1单元23层04号房，户型为二室二厅。该商品房建筑面积约122.37㎡。第二条计价方式与价款，出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价7630.68元/㎡，总金额为933766元。第三条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下述方式进行处理；双方以房屋所有权证登记面积为准据实结算，多退少补。第四条付款方式及期限，××按下列第2种方式按期付款：2、其他方式：按揭贷款方式付款。于2017年2月19日付首付款186766元，贷款747000元。第五条××逾期付款的违约责任。第六条交付期限，出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第七条出卖人逾期交房的违约责任。第八条交接。第九条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十一条本合同一式两份，本合同自双方签订之日起生效，签订正式《商品房买卖合同》后自行失效。第十二条关于按揭贷款的约定：首付及贷款利率按照正式签订《商品房买卖合同》时银行相关政策执行。落款处出卖人处加盖家乐公司的公章，××处郜雅静签名。2017年2月14日，盛平为购买龙湖镇双湖大道和滨湖路交叉口三和里.和府12号楼1单元21层04号房向家乐公司支付定金10000元，家乐公司向盛平出具加盖财务专用章的收据一份，载明：“缴款单位或姓名：盛平（12-1-2104）款项来源：大定金额：壹万元整备注：刷信用卡3套”。2017年2月19日，盛平向家乐公司支付房款80000元。2017年2月27日，盛平向家乐公司支付房款98165元。2017年3月11日，盛平（××）与家乐公司（出卖人）签订《三和里2期【和府】购房协议书》，主要内容：第一条××所购商品房的基本情况，××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），坐落为：龙湖镇双湖大道和滨湖路交叉口12号楼1单元21层04号房，户型为二室二厅。该商品房建筑面积约122.37㎡。第二条计价方式与价款，出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价7650.28元/㎡，总金额为936165元。第三条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下述方式进行处理；双方以房屋所有权证登记面积为准据实结算，多退少补。第四条付款方式及期限，××按下列第2种方式按期付款：2、其他方式：按揭贷款方式付款。于2017年2月19日付首付款188165元，贷款748000元。第五条××逾期付款的违约责任。第六条交付期限，出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第七条出卖人逾期交房的违约责任。第八条交接。第九条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十一条本合同一式两份，本合同自双方签订之日起生效，签订正式《商品房买卖合同》后自行失效。第十二条关于按揭贷款的约定：首付及贷款利率按照正式签订《商品房买卖合同》时银行相关政策执行。落款处出卖人处加盖家乐公司的公章，××处盛平签名。另查明，本院于2020年12月31日作出的（2020）豫0184民初10021号民事判决，查明：截止庭审，家乐公司对涉案小区的12号楼未取得预售许可证，同时，涉案土地及未完工的在建工程已被郑州航空港经济综合实验区人民法院拍卖。以上事实，有当事人的陈述，收据、《三和里2期【和府】购房协议书》，（2020）豫0184民初10021号民事判决书及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。家乐公司未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，家乐公司分别与郜雅静、盛平签订的《三和里2期【和府】购房协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，家乐公司也依据签订的协议分别收取了郜雅静、盛平交纳的购房款186766元、188165元，故应当认定双方已形成商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本院已经审结的（2020）豫0184民初10021号案件中查明家乐公司对涉案的12号楼仍未取得商品房预售许可证明，且涉案12号楼的土地及未完工的在建工程均被河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院司法拍卖。故郜雅静、盛平要求确认其与家乐公司签订的《三和里2期【和府】购房协议书》无效，于法有据，本院予以支持。“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，郜雅静、盛平分别要求家乐公司返还购房首付款186766元、188165元，于法有据，本院予以支持。涉案合同无效是因家乐公司未取得商品房预售许可证所致，但郜雅静、盛平作为完全民事行为能力人，在签订合同时，未尽到审慎注意义务，对合同无效亦有过错，故对郜雅静、盛平主张的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告郜雅静与被告河南家乐置业有限公司于2017年3月11签订的《三和里2期【和府】购房协议书》无效；二、被告河南家乐置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告郜雅静购房款186766元；三、确认原告盛平与被告河南家乐置业有限公司于2017年3月11签订的《三和里2期【和府】购房协议书》无效；四、被告河南家乐置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告盛平购房款188165元；五、驳回原告郜雅静、盛平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8824元，减半收取4412元，由原告郜雅静、盛平分别负担213元，被告河南家乐置业有限公司负担3986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  李慧凤二〇二一年六月一日书记员  张延莉