湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1261号原告：甘初光，男，汉族，1957年2月28日出生，湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：胡笛，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玉希，湖南湘晋律师事务所律师。被告：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县××镇××村上余组。法定代表人：文小洪，系该公司执行董事兼总经理。被告：陈卫根，男，汉族，1968年9月5日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告甘初光与被告湘潭金农投资有限公司(简称金农公司)、陈卫根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行审理，原告甘初光及委托诉讼代理人胡笛、丁玉希，被告陈卫根到庭参加诉讼。被告金农公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘初光向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原告与被告金农公司签订的湘潭县××镇××村金农农资交易中心的第4幢Ｂ区三单元二层202号、第4幢Ｂ区三单元三层302号房屋、第4幢Ｂ区三单元10号门面的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告金农公司返还原告购房款人民币1091280元及违约金人民币10913元，以上合计人民币1102193元；3、请求判令被告陈卫根对被告金农公司以上付款义务承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由:2014年，陈育林因投资被告金农公司承建的湘潭县××镇××村金农农资交易中心的建设工程项目，分别向原告借款1030000元，案外人刘国平借款1020000元，案外人丁伟常借款1030000元。后因陈育林无法按时归还欠款，其于2014年10月28日与原告及丁伟常、刘国平三人签订了《关于陈育林借欠》的协议，约定陈育林对金龙公司享有的债权转让给原告及案外人丁伟常、刘国平，并以金龙公司位于湘潭县××镇××村××栋××单元××号××号××号××个门面，二楼、三楼、四楼共六套房屋及门面按价值抵买给原告、丁伟常、刘国平三人，作为归还三人欠款，具体的位置、单价及金额与购房合同为准。《关于陈育林借欠》协议签订的同日，即2014年10月28日原告与金龙公司签订了三份《房屋买卖合同》，分别约定原告购买金龙公司开发的位于湘潭县××镇××村××幢××单元××层××号××，房屋总金额为314640元，第4幢Ｂ区三单元三层302号房屋一套，房屋总金额为287040元，第4幢Ｂ区三单元10号门面一间，房屋总金额为489600元，三套房屋价值共计1091280元，另三份合同均约定金龙公司应当在2014年12月30日前向原告交付房屋，如逾期超过30日的，原告有权解除合同，金龙公司应自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，金龙公司向原告开具了已收全部购房款的收据，但其一直未按合同约定交付房屋，更未如期为原告办理房屋产权证，因此，金龙公司原法定代表人陈卫根于2015年8月14日向原告出具了《承诺书》一份，承诺书保证金龙公司在2015年8月30日之前交房，并于2015年9月30日前交房产证和国土证，如未按时交房，则自2014年10月18日起按照《房屋买卖合同》的约定计算违约金，且陈卫根愿意与被告金农公司共同承担因违约而产生的一切法律责任。后因被告原因一直无法办理不动产权属登记证书，导致房屋根本无法过户至原告名下，原告要求与被告解除合同，2020年5月31日陈卫根又向原告出具《承诺书》一份，承诺在2020年8月30日前交房。后原告多次要求被告交付房屋并办理房屋产权登记证，被告均以各种理由推诿，至今金龙公司仍未履行交房及房产过户的义务。综上，两被告行为已经构成人严重违约，导致原、被告签订《房屋买卖合同》的合同目现已无法实现，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告金农公司放弃举证、质证、辩论权利。被告陈卫根辩称，双方签订的合同不成立，因为没有收到原告的购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，案外人陈育林向原告、丁伟常、刘国平等三人借款共计308万元，其中欠原告1030000元，债务履行期限届满后、因被告金农公司欠陈育林的借款，陈育林及两被告同意以被告金农公司开发的位于湘潭县××镇××村的门面、房屋与原告、丁伟常、刘国平的债权进行三方冲抵,被告金农公司与原告于2014年10月28日签订叁份房屋买卖合同，约定原告向被告金农公司购买位于湘潭县××镇××村××幢××单元××层××号××，房屋总金额为314640元，第4幢Ｂ区三单元三层302号房屋一套，房屋总金额为287040元，第4幢Ｂ区三单元10号门面一间，房屋总金额为489600元，三套房屋价值共计1091280元，被告金农公司于当日向原告出具购房款收据，原、被告合同约定：被告金农公司应当在2014年12月30日之前将房屋交付，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。逾期被告不能向原告交房屋，被告陈卫根为此于2015年8月14日向原告作出承诺，承诺于2015年8月30日前交付房屋、与2015年9月30日前为原告办理好产权证，如未能按期交付房屋、办理权证，陈卫根本人和金农公司愿意承担房屋买卖合同中的违约金及一切法律责任。承诺后两被告仍未能如期交付房屋，被告陈卫根于2020年5月31日向原告作出承诺，承诺在2020年8月30日前向原告等三人交付房屋的水电通、交钥匙、交公司的房产证，另由三人与我结算尾款。但直至今日被告未向原告交付涉案房屋及门面，且案涉房屋因其它执行案已被法院通过拍卖交付他人。上述事实，有原、被告身份信息、借款转账凭证、结婚证、2014年10月28日协议、房屋买卖合同叁份、购房款收据拟证明原告与金农公司出于真实意思表示于2014年10月28日签订两份房屋买卖合同、陈卫根的2015年8月14日承诺书、房地产权登记信息、湘潭县不动产登记信息表等证据证实，本院予以确认。本院认为：案外人陈育林因欠原告甘初光借款1030000元，被告金龙公司又欠陈育林的借款，经三方协商，原告用此债权购买被告金龙公司的房屋及门面，原告与被告金龙公司签订《房屋买卖合同》，被告金龙公司开具购房款收据给原告，案外人与原、被告之间的债权转让及购房协议均不违反国家强制性法律规定，原告与被告金龙公司签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告与被告金龙公司建立房屋买卖关系，现因被告金龙公司不能向原告交付涉案房屋，构成根本违约，原告请求解除合同并退还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因原告与案外人的债权转让中的债权只有1020000元，故本院只支持由被告返还原告购房款1030000元。关于违约责任的承担，合同约定：解除合同出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，本院支持按1030000元的1%支付违约金；被告陈卫根签订合同时系被告金龙公司的法定代表人，陈卫根的行为系履行职务的行为，2020年5月31日承诺时虽不是法定代表人了，但也是一种表见代理行为，本案中被告陈卫根不应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告甘初光与被告湘潭金农投资有限公司签订的湘潭县××镇××村金农农资交易中心的第4幢Ｂ区三单元二层202号、第4幢Ｂ区三单元三层302号房屋、第4幢Ｂ区三单元10号门面的《房屋买卖合同》；二、由被告湘潭金农投资有限公司在本判决生效后十日内退还原告甘初光购房款1030000元并支付违约金10300元；三、驳回原告甘初光对被告陈卫根的诉讼请求；四、驳回原告甘初光的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14726元，减半收取7363元，由被告湘潭金农投资有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二一年六月十五日法官助理彭尚高代理书记员  严冰彬附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。