四川省中江县人民法院执 行 裁 定 书（2021）川0623执异22号案外人:吴桂萍，女，1964年5月23日出生，汉族，住四川省中江县。案外人：吴彦萍，女，1965年10月21日出生，汉族，住四川省中江县。二案外人共同委托诉讼代理人：田春光，四川山和律师事务所律师。申请执行人：刘双华，男，1958年8月8日出生，汉族，住四川省中江县。申请执行人：贺春艳，女，1976年7月20日出生，汉族，住四川省中江县。二申请执行人共同委托诉讼代理人：冷辉，四川智派律师事务所律师。被执行人：黎为民，男，1971年2月26日出生，汉族，住四川省中江县。被执行人：刘蓉，女，1972年3月17日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。本院在执行申请人刘双华与被执行人黎为民、刘蓉，申请人贺春艳与被执行人黎为民、刘蓉民间借贷纠纷两案中，本院对被执行人黎为民及其子黎汶翰所有的座落于德阳市旌阳区的房产予以预查封，待黎为民及其子黎汶翰不动产权证号确定后进行查封。案外人吴桂萍、吴彦萍于2021年6月4日向本院提出异议申请，主张其系本院查封财产的权利人，请求本院立即中止对案外人房产的执行、解除查封并不得采取强制评估和拍卖等执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人吴桂萍、吴彦萍称，二案外人与被执行人黎为民、刘蓉双方于2019年下半年多次磋商诉争房屋买卖事宜，2019年12月23日双方达成买卖意向，并向二被执行人支付了6万元定金，以4900元/平方米的价格购买诉争房屋，该房屋面积355平方米，总价1739000元。2020年3月29日双方补签《房屋买卖协议》一份，合同签订后，二异议人按照合同的约定支付了购房款，现已支付购房款166万元，同时收到了房屋钥匙。后因疫情影响和其他案外人的侵权行为无法进场装修，非因二案外人的原因导致案外人未能实际入住。申请执行人刘双华、贺春艳称，案外人的请求不能成立，案外人与被执行人之间签订的合同无效，案外人没有实际入住，故请求驳回案外人的请求。被执行人黎为民、刘蓉称，案外人所述属实，同意解除案涉房屋的查封。本院经审查查明：2020年3月29日，黎为民、刘蓉、黎汶翰与案外人吴桂萍、吴彦萍签订《房屋买卖协议》。该协议主要内容有：第一条买卖房屋具体情况，1.位于德阳市。2.建筑面积355平方米（备注：以实际不动产证上的面积为准）。第八条特别约定第二款载明：“甲方的房屋因暂未取得不动产登记证书，甲方承诺最迟在2020年12月前取得，否则应承担房款总额10%的违约金，甲方自愿放弃违约金过高的抗辩。”2021年3月29日至4月25日期间，吴桂萍向黎汶翰银行账户转款5笔共计1600000元。其中2020年3月29日转款100000元，4月15日转款550000元，4月17日转款500000元，4月19日转款200000元，4月25日转款250000元。2021年6月3日，案外人吴桂萍、吴彦萍向本院提交异议申请书提出前述请求。案外人提出异议的法律依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另查明，申请人刘双华与被执行人黎为民、刘蓉民间借贷纠纷，申请人贺春艳与被执行人黎为民、刘蓉民间借贷纠纷两案，本院均于2020年7月1日立案执行，执行案号分别为（2020）川0623执1024号、1025号，申请执行本金分别为490000元和220000元。2020年7月13日，本院作出（2020）川0623执1024号、1025号之一执行裁定书，对被执行人黎为民及其子黎汶翰所有的座落于德阳市旌阳区的房产予以预查封，待黎为民及其子黎汶翰不动产权证号确定后进行查封。再查明，被执行人与向安建等人取得了川（XX）旌阳区不动产权第XX号不动产权利证书。该不动产权利证书的权利人有：向安建、黄小凤、黎为民、向青青、谭敏、向倩、黎汶翰、谭鹏。共有情况为：共同共有。权利类型为：国有建设用地使用权。权利性质为出让，面积864.08平方米。2020年3月10日，黎为民与前述部分土地使用权人签订了《向安建等九户人自建房分户情况协议》。该协议中协议人为：向安建、黄小凤、黎为民、向青青、谭敏、向倩、黎汶翰、谭鹏。协议签字人为：向安建、黎为民、黎汶翰、谭敏、谭鹏。协议内容为：向倩自建房位于德阳市孝感镇玉兰街XX号至XX号四个门面；向青青是从玉兰街XX号至XX号两个门面；黎汶翰从玉兰街XX号至XX号两个门面；谭鹏从玉兰街XX号附一号至XX号；谭敏从玉兰街XX号至XX号附一号两个门面。楼屋是四层，一共12个门面。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行判断。对于本案，判断案外人是否系案涉房屋的权利人，首先应判断在人民法院查封之前双方是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，被执行人黎为民、刘蓉所转让的房地产，只取得了国有建设用地使用权，未取得房屋所有权权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……（六）未依法登记领取权属证书的。”该规定属于强制性规定。本案被执行人与案外人签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因被执行人与案外人所签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的情形，是无效合同。关于案外人抗辩被执行人取得了国有建设用地使用权证书，被执行人有权对自建房屋出售问题。本院认为，即使认为被执行人取得了国有建设用地使用权证书即可对自建的房屋进行出售，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让。本案中的川（XX）旌阳区不动产权第XX号不动产权利证书，系向安建、黄小凤、黎为民、向青青、谭敏、向倩、黎汶翰、谭鹏等8人共同共有，本案被执行人与案外人所签订的《房屋买卖协议》，并未取得其他共有人的书面同意，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项的强制性规定，从这个方面看，被执行人与案外人所签订的《房屋买卖协议》仍属于无效合同。其次是判断在人民法院查封之前案外人是否已合法占有该不动产。案外人在异议申请书中自认对案涉房屋并未实际入住，且案外人所提交的证据亦不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三是判断案外人是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中案外人只是向黎汶翰转了相应的款项，该款项并不足以证明是案外人购买被执行人房屋的款项。第四是关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在明知被执行人的房屋未取得不动产登记证书的情况下，仍与被执行人签订《房屋买卖协议》，且该买卖行为违反法律的强制性规定，其应预见到不能办理房屋过户登记的后果，故案外人对其至今不能办理房屋过户登记手续是存在过错的。综上，案外人主张其系案涉房屋的权利人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其请求解除案涉房屋的查封，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，故案外人的主张没有事实依据和法律依据，其请求本院立即中止对案外人房产的执行、解除查封并不得采取强制评估和拍卖等执行措施的理由不成立，对其请求本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下：驳回案外人吴桂萍、吴彦萍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈小明人民陪审员  陈玉珍人民陪审员  张小惠二〇二一年六月十一日书 记 员  刘 敏