河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3227号上诉人（原审被告）：陈显楷，男，1975年12月31日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张晓峰，河南都典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王天亮，男，1987年8月14日生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振华，河南博同律师事务所实习律师。上诉人陈显楷因与被上诉人王天亮房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2021）豫0302民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨洪独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人陈显楷及其委托诉讼代理人张晓峰，被上诉人王天亮的委托诉讼代理人杨灵敏、张振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈显楷上诉请求：1.撤销一审民事判决并改判驳回王天亮的所有诉讼请求或发回重审；2.判决王天亮因违约应当向陈显楷支付违约金8万元；3.一审、二审诉讼费用及一审保全费均由王天亮承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。事实上是王天亮的家属提出要解除合同。一审中的“通话录音”，陈显楷不认可其真实性，在没有确认通话录音中人的真实身份即为王天亮姐姐和陈显楷的情况下就贸然作出事实认定，该认定事实不清。而且，一审判决不能确认向王天亮姐姐王佳佳支付“北大街空调款5000元”的手机截屏就是其姐姐的手机截屏，更不能证实微信名“我行我素”就是陈显楷。在此情况下原审判决即作出事实判断，实在于法无据。正如原审判决书中所述“未出示两份证据的原始载体”，在这种情况下，陈显楷对王天亮提供证据的真实性就不予认可，在证据的真实性根本无法保证的情况下，原审即作出相关事实认定，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条及第十五条。原判决书“但结合陈显楷自认于2020年8月收回房屋的事实，一审法院釆信王天亮所述双方解除合同的时间为2020年7月16日。”不符合基本的逻辑判断。陈显楷自认8月收回房屋，王天亮没有其他证据证实其主张的“合同解除时间是2020年7月16日”。在此情况下，最多认定合同解除时间为2020年8月，怎会认定是2020年7月16日？王天亮在无法正常经营时，向陈显楷提出解除合同，陈显楷同意解除，但解除时间约定在该涉案房屋再次出租给第三人时，以便减少因王天亮的违约给陈显楷带来的租金减少损失。陈显楷是在自称是王天亮姐姐的要求下，同意解除合同的。但王天亮在合同租赁期内擅自解除合同违反合同约定，所交押金及剩余租金依约不予退还。二、王天亮因在涉案房屋中从事犯罪活动违反案涉房屋租赁合同，应当承担约定违约责任，应当依法向陈显楷支付本案所涉房产年租金40万元20%的违约金即8万元。王天亮辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.房屋租赁合同经双方协商已经解除，王天亮不存在违约行为。2020年5月28日，王天亮被采取刑事强制措施之后，房屋租赁期限尚未到期，陈显楷为了将房屋再次出租就和王天亮姐姐王佳佳协商房屋租赁款项问题，根据一审提交的录音（2分10秒、7分11秒、21分01秒）可以证明，双方最终商定，陈显楷承诺向王天亮一次性退还两个月房屋租金及押金，共计10万元。2.根据王佳佳于2020年6月27日所拍摄的涉案房屋的照片能够证明，王天亮于2020年6月27日之前已经将涉案房屋交给陈显楷，陈显楷重新打上“有事联系”字样，并附上其电话号码重新出租。在陈显楷将房屋租赁给第三人之后，第三人着手进行装修，在装修完成之后于2020年7月29日第三人将空调款项（因空调为王天亮租赁期间自行购买）转给陈显楷，后陈显楷向王佳佳转账5000元并备注为北大街空调款，此时第三人已经将涉案租赁房屋装修完毕并进驻商铺，故能够证明第三人租赁涉案商铺一定在2020年7月29日之前。3.一审法院在作出判决之时已经将王天亮的违约行为考虑进去，并让王天亮承担了自退场（2020年7月16日）至2020年8月31日的房屋租金，仅支持了一个月的房租及押金。4.因证据在王天亮姐姐王佳佳手机上，在一审开庭时王佳佳所在地疫情严重，严禁外出，手机等物品亦难以邮寄至本地，加之王佳佳还有两个小孩需要照顾，故开庭期间王佳佳未能参加庭审，等其所在地疫情减轻之后，王佳佳才及时将手机及微信账单邮寄至洛阳并提交法庭。二、一审法院认定王天亮违约后，已经在一审判决中让王天亮承担了违约责任。1.房屋租赁合同中第八条关于乙方违约的处理中并没有关于乙方进行违法犯罪活动构成违约的约定款项，且与本案的涉案房租退还问题不存在任何联系。2.上诉状中所提及的违约金，与本案没有关系。综上所述，一审法院认定事实、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王天亮向一审法院起诉请求：1.判令陈显楷返还房屋租金83335元，押金34000元，共计117335元；2.一审案件诉讼费由陈显楷负担。一审法院认定事实：1.合同签订情况：2019年8月1日，陈显楷从案外人处承租了位于洛阳市××城区亚××文化××楼××+205商铺，后将其中113号商铺转租给王天亮。2019年9月27日，陈显楷（甲方）与王天亮（乙方）经中介机构洛阳你好房产经纪有限公司（丙方）见证，签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条：甲方将位于洛阳市老城区北大街亚威金城文华园3幢113号，面积300.57平方米房屋出租给乙方使用，用途为经营服装；第二条：租赁期限24个月，自2019年9月28日至2021年9月27日；第三条：租金为33333元/月，按年支付，支付时间为提前一个月；第四条租赁条件：乙方不得在该房屋内进行违反国家法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为……第六条关于押金：乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方34000元作为押金；第八条第2款乙方违约处理：①未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租30天以上的；乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方应另行据实赔偿，甲方有权终止合同；④租赁期内若乙方擅自退租，所预付的租金及押金不予退还；第十条特别约定：①首年租金按半年支付，第二年按年支付；⑤租金从2019年10月6日起算至2021年10月5日等内容。2.合同履行情况：合同签订后，王天亮通过家属向陈显楷转账支付了一年的租金400000元及押金34000元。2020年5月28日王天亮因涉嫌销售假冒注册商标的商品犯罪被刑事拘留。双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，陈显楷提出解除合同的请求，经与王天亮家属协商，双方协议解除了案涉《房屋租赁合同》，但对合同解除的时间陈述不一致。王天亮主张合同解除时间是2020年7月16日，陈显楷辩称其于2020年8月收回房屋，同年9月另租他人，同年9月中旬双方解除合同。3.关于双方解除合同时间的认定：王天亮举证的通话录音（主要内容为：王天亮姐姐王佳佳与陈显楷于2020年8月13日电话协商案涉租赁房屋的租金及押金退还问题），及微信名为“我行我素”的人于2020年7月29日向王天亮姐姐王佳佳支付“北大街空调款5000元”的手机截屏，虽未当庭出示两份证据的原始载体，但结合陈显楷自认于2020年8月收回房屋的事实，一审法院采信王天亮所述双方解除合同的时间为2020年7月16日。4.在诉讼过程中，王天亮申请财产保全，支付保全费1107元。一审法院认为，1.双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，客观真实，合法有效，双方应各自履行合同义务。陈显楷交付租赁物后，王天亮交纳了2020年9月27日前一年的租金40万元、押金34000元。合同履行过程中，因王天亮涉嫌刑事犯罪，租赁双方协商于2020年7月16日解除了《房屋租赁合同》，但未明确约定合同解除后，王天亮使用租赁物不满1年部分的已交租金如何处理。鉴于王天亮在租赁房屋内从事违法犯罪活动，按合同约定已构成违约，因此自双方租赁合同解除之日至陈显楷8月收回租赁物期间的租金损失，应由王天亮负担。陈显楷收回租赁物后的租金及收取的押金应予退回。根据公平原则，酌定陈显楷退还王天亮租金33333元及押金34000元，共计67333元。2.本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈显楷于本判决生效之日起十日内退还王天亮租金33333元；二、陈显楷于本判决生效之日起十日内退还王天亮押金34000元；三、驳回王天亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元(已减半收取)，王天亮负担569元，陈显楷负担755元；保全费1107元，由陈显楷负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于陈显楷应否退还房屋租金及押金。双方签订的《房屋租赁合同》约定，案涉房屋租赁期限自2019年9月28日至2021年9月27日止，租金为33333元/月；租赁期内若乙方（王天亮）中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方（陈显楷）不予退还。结合双方当事人提交的证据和自认事实，一审法院采信王天亮所述双方解除合同的时间为2020年7月16日，有一定的事实和法律依据，本院予以确认。因王天亮在案涉房屋内进行违法犯罪活动已构成违约，故自双方租赁合同解除之日至陈显楷收回租赁物期间的租金损失，应由王天亮负担。关于案涉房屋的押金问题，因王天亮的行为虽构成违约，但未构成中途擅自退租，不符合案涉合同约定的押金不予退还情形，故陈显楷应当依约退还押金。因此，一审法院酌定陈显楷退还王天亮一个月的租金33333元及押金34000元，符合案件相关事实，并兼顾公平原则，本院予以支持。关于陈显楷主张王天亮因违约应当向其支付所涉房产年租金40万元20%的违约金8万元，因与本案不属于同一法律关系，且陈显楷未在一审中提出反诉，故本院不予处理。综上所述，陈显楷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由陈显楷负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年六月三十日法官助理王恒毅书记员张慧