天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2602号上诉人（原审被告）：刘展合，男，1990年7月24日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人（原审被告）：天津市钧淏商贸有限公司，住所地天津市河北区望海楼街昆纬路116号。法定代表人：刘展合。被上诉人（原审原告）：天津市盛鼎香餐饮服务有限公司，住所地天津市河北区昆纬路116号1F-A。法定代表人：翟伯伟，该公司经理。委托诉讼代理人：刘维，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟伯玲，女，1975年5月9日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘维，天津华盛理律师事务所律师。原审第三人：柒一拾壹（天津）商业有限公司，住所地天津市和平区荣业大街179号乙底商。法定代表人：吉田朋広，该公司董事长。委托诉讼代理人：何晨，女，该公司职员。上诉人刘展合、天津市钧淏商贸有限公司（以下简称钧淏公司）因与被上诉人天津市盛鼎香餐饮服务有限公司（以下简称盛鼎香公司）、翟伯玲、原审第三人柒一拾壹（天津）商业有限公司（以下简称柒一拾壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2020)津0105民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘展合、钧淏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案遗漏当事人张加福，刘展合通过地产中介与张加福签订的租赁合同，刘展合与被上诉人没有租赁合同关系，被上诉人为房屋权利人，对刘展合与张加福之间的合同表示同意并认可此次转租。张加福与被上诉人解除合同后，刘展合与被上诉人建立了新的租赁合同，刘展合并交了一年的房租。本案不是不定期合同。刘展合迟延交租是被上诉人造成的，因房屋部分为违建，综合执法局多次进行检查要求拆除，刘展合要求减免租金，被上诉人拒绝，一审判决认定合同部分无效，但没判决退租存在错误。盛鼎香公司、翟伯玲辩称，刘展合的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。柒一拾壹公司述称，此案与其公司无关，同意一审判决。盛鼎香公司、翟伯玲向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告盛鼎香公司和被告刘展合的不定期房屋租赁关系于2019年11月20日解除；2.请求依法判令刘展合、钧淏公司支付2019年11月20日至2020年3月19日的房屋占有使用费75600元；3.请求依法判令刘展合、钧淏公司立即腾退所占用的天津市河北区昆纬路116号116-6C（建筑面积100平米）房屋，并以每日1260元的标准支付2020年3月20日起至实际腾房之日止的逾期腾房的房屋使用费；4.本案诉讼费由刘展合、钧淏公司承担。一审法院认定事实：坐落河北区昆纬路116号房屋系案外人天津南华利生体育用品有限公司（以下简称：南华公司）所有的股份企业产房屋。2014年3月1日，南华公司出具《授权委托书》，载明：“我司天津南华利生体育用品有限公司现授权委托世丰（天津）物业管理有限公司全权处理天津市河北区昆纬路116号项目租赁经营业务。”后世丰（天津）物业管理有限公司（以下简称：世丰公司）与盛鼎香公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落河北区昆纬路116号116-6BCD号房屋出租给盛鼎香公司，面积318平方米，用途为经营餐饮等，租赁期限自2017年3月1日至2022年8月31日，其中2017年3月1日至2017年8月31日为装修免租期，租金标准为2017年9月1日至2020年8月31日每年174105元，2020年9月1日至2022年8月31日每年182810元，租金每三个月支付一次。2017年3月1日，世丰公司将房屋交付盛鼎香公司。2017年5月22日，盛鼎香公司将其承租的房屋部分转租给了案外人张加福，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定盛鼎香公司将其承租的房屋中的300平方米转租给张加福，用途为经营餐饮、水果超市等，合同记载的租赁期限自2017年7月1日至2019年6月31日，租金每年460000元，每半年支付一次。2017年11月，在案外人天津中正新融房地产经纪有限公司的居间介绍下，张加福以南华公司委托代理人的身份与刘展合签订了《房产租赁合同》，约定张加福将其承租的房屋中的90平方米转租给刘展合，用于商业使用，租期为十年，自2017年11月20日至2027年11月19日，月租金19167元，合同第十三条补充约定因张加福系房屋承租方的再转方，房屋权利人已知晓并认可本次转租，目前与权利人签订的租期为两年，剩余时间不足的部分，以张加福续签合同为准；如权利人给委托代理人张加福涨房租，相应的张加福也将给刘展合涨房租。经向南华公司核实，张加福并非该公司员工，也不是该公司的代理人，南华公司将河北区昆纬路116号厂区整体出租给了世丰公司，由世丰公司再对外出租经营，世丰公司如何对外出租与南华公司无关。上述合同签订后，刘展合开始使用诉争房屋，以该房屋地址注册成立了钧淏公司，并以钧淏公司的名义与第三人签订《柒一拾壹（天津）商业有限公司加盟店基本合同》，在诉争房屋内开始经营“7-Eleven便利店”至今。2018年11月，张加福提前解除了和盛鼎香公司之间的房屋租赁关系，并将其实际控制的房屋交还盛鼎香公司，就其转租给刘展合的本案诉争房屋，刘展合和盛鼎香公司于2018年11月19日达成了口头租赁协议，由刘展合自2018年11月20日开始继续承租，年租金230000元，后刘展合向翟伯玲支付了一年的房屋租金230000元（交纳租金至2019年11月19日）。庭审中，盛鼎香公司称其与张加福的租赁合同以及张加福与刘展合的租赁合同中均约定了逾期腾房应按双倍租金标准支付房屋占有使用费，因此其也向刘展合、钧淏公司主张双倍租金标准的房屋占有使用费；刘展合则辩称其与盛鼎香公司口头确认了租赁期限为十年，现在合同尚未到期，但双方就双倍租金标准的逾期腾房占用费和十年租期达成过口头一致意见一节均未提交证据加以证实。另外，翟伯玲自认其与刘展合沟通房屋租赁事宜并收取房屋租金等费用是代表盛鼎香公司进行的，是职务行为。2019年11月7日，翟伯玲通过微信向刘展合发送了《告知函》，要求刘展合尽快与盛鼎香公司协商续约事宜，如未在2019年11月18日前与盛鼎香公司签订新的合同，则视为未续约，按合同到期处理。刘展合称由于翟伯玲发送微信期间其在美国，手机没有网络，因此直到2020年7月回国后才收到该《告知函》。经查，盛鼎香公司、翟伯玲要求刘展合、钧淏公司腾退房屋的诉状副本，一审法院通过邮寄方式向刘展合、钧淏公司送达，收到诉状副本的日期为2020年3月27日。另查，诉争房屋的坐落地点为河北区金钟路与金田道交口金狮桥地铁站A出口对面牌匾为“7-ELEVEN”的一层店铺，是房产证附图中编号为13号的房屋的一部分。庭审中，刘展合提交其店内的监控录像，证明2020年5月综合执法大队曾到店内通知由于诉争房屋存在扩建，扩建部分系违章，因此将限期拆除。盛鼎香公司对该录像证据的真实性无异议，但坚称其从世丰公司处承租诉争房屋后虽然对房屋进行了改造，但只是将原来的围墙开了一个门变成了门脸房，并没有进行扩建；对诉争房屋的现状与房产证附图中的房屋结构不一致的问题（图纸中诉争房屋所在的13号房屋与其左侧的12号房屋面向围墙方向并不在同一水平线上，但房屋现状为这两栋房屋在面向围墙方向开门，且处于同一水平线上，13号房屋有外扩的情况），盛鼎香公司并没有给出合理解释，只是称其对房屋的改造是南华公司和世丰公司默许的。一审法院认为，虽然盛鼎香公司和刘展合并未签订书面的房屋租赁合同，但双方均认可于2018年11月19日达成口头租赁协议，且刘展合已经向盛鼎香公司支付了一年的房租和其他各项费用，加之刘展合就其辩称的双方口头约定租期十年一节并未提交证据加以证实，故一审法院依法认定双方就诉争房屋建立了不定期租赁关系。由于翟伯玲自认其收取租金的行为系职务行为，故其并非本案房屋租赁合同的相对方，本案合同纠纷与翟伯玲无关。根据综合执法大队的现场录像和房产证中对诉争房屋位置和结构的登记可以确认盛鼎香公司在承租诉争房屋后对房屋进行了扩建，扩建部分并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，故一审法院依法认定双方的口头租赁协议中关于扩建的部分无效，关于取得了房屋所有权登记的部分有效。就盛鼎香公司要求确认其与刘展合的不定期租赁关系于2019年11月20日解除一节，由于翟伯玲向刘展合微信发送《告知函》时刘展合确实在美国，翟伯玲并未提交证据证明该《告知函》有效送达到了刘展合，故对于盛鼎香公司主张的解除时间一审法院不予采信，由于不定期租赁关系的双方均有权随时解除合同，且刘展合确自2019年11月20日起未再向盛鼎香公司履行支付房屋租金的合同义务，盛鼎香公司起诉时就主张刘展合、钧淏公司腾退房屋，其该项主张包含了解除合同的意思表示，因此该诉状副本送达刘展合时合同即为解除，一审法院依法认定盛鼎香公司与刘展合之间就取得了房屋所有权登记的部分房屋建立的不定期租赁合同于2020年3月27日解除，而关于房屋扩建部分由于属于无效合同，不适用解除。由于盛鼎香公司和刘展合之间的房屋租赁合同部分解除、部分无效，刘展合和钧淏公司均无权继续使用诉争房屋，且诉争房屋扩建部分与原房屋形成了一个整体，无法拆分，因此对于盛鼎香公司要求刘展合、钧淏公司腾房的诉讼请求，一审法院照准。就盛鼎香公司要求刘展合、钧淏公司支付房屋使用费一节，虽然刘展合辩称系因盛鼎香公司没有开具租金发票、房屋存在违章及土地性质为工业用地，所以其才不支付房租，但由于双方并未在合同中约定开具发票是付款的前提条件，且开具发票也不是房屋出租方的主给付义务，刘展合以此作为其不支付租金的同时履行抗辩事由一审法院不予采信；虽然房屋租赁合同中的扩建部分无效，但出租方还是有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此刘展合以房屋存在违章为由不支付房屋占有使用费亦无合法依据；诉争房屋所在的土地性质问题与本案涉及的房屋租赁关系无关，刘展合以此作为不支付房屋租金及使用费的理由于法无据。综上，由于刘展合自2019年11月20日起在继续使用诉争房屋的情况下没有向盛鼎香公司支付房屋租金及使用费，故应按照年租金230000元的标准向盛鼎香公司支付截止至合同解除之日2020年3月27日的房屋租金及使用费81065.57元（230000元/年÷366天×129天）；合同解除后，由于钧淏公司系诉争房屋的实际使用人，而刘展合作为房屋的承租人亦未交还房屋，因此刘展合和钧淏公司应自2020年3月28日共同向盛鼎香公司支付房屋使用费至实际腾房之日止。就盛鼎香公司主张的以双倍租金标准支付逾期腾房的房屋使用费一节，由于其与刘展合口头租赁协议中并未对逾期腾房的使用费进行约定，故房屋使用费的支付标准以比照租金标准（年租金230000元）为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、确认天津市盛鼎香餐饮服务有限公司与被告刘展合就河北区金钟路与金田道交口金狮桥地铁站A出口对面牌匾为“7-ELEVEN”的房屋中关于取得了房屋所有权登记的部分建立的不定期租赁合同于2020年3月27日解除，并确认双方关于上述房屋扩建部分的租赁合同无效；二、本判决生效后十五日内，被告刘展合、天津市钧淏商贸有限公司将占用的坐落河北区金钟路与金田道交口金狮桥地铁站A出口对面牌匾为“7-ELEVEN”的房屋整体腾空交还原告天津市盛鼎香餐饮服务有限公司；三、本判决生效后十五日内，被告刘展合按照年租金230000元的标准向原告天津市盛鼎香餐饮服务有限公司支付自2019年11月20日至2020年3月27日的房屋租金及使用费81065.57元，被告刘展合和被告天津市钧淏商贸有限公司比照年租金230000元的标准共同向原告天津市盛鼎香餐饮服务有限公司支付自2020年3月28日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告天津市盛鼎香餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7783元，由原告天津市盛鼎香餐饮服务有限公司负担3211元，由被告刘展合、天津市钧淏商贸有限公司共同负担4572元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于双方之间房屋租赁关系期限问题，虽然双方并未签订书面的房屋租赁合同，但双方均认可于2018年11月19日达成口头租赁协议，且刘展合已经向盛鼎香公司支付了一年的房租和其他各项费用，关于租赁期限问题，虽然刘展合抗辩称双方口头约定租期十年，但其并未提交证据加以证实，故一审法院关于双方为不定期租赁关系的认定，并无不当，本院予以维持。由于不定期租赁关系的双方均有权随时解除合同，且刘展合确自2019年11月20日起未再向盛鼎香公司履行支付房屋租金的合同义务，盛鼎香公司起诉至一审法院后，一审法院将起诉材料进行了送达，一审法院以此确定合同解除时间，并无不当，本院予以维持。关于房屋租金和占有使用费问题，刘展合对涉案房屋进行了占有使用，现在以房屋存在违章为由不支付房屋租金和占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方约定的租金标准计算确定的房屋租金占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘展合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1827元，由上诉人刘展合负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年六月十八日书记员  梁哲琦