吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终840号上诉人（原审原告）：金莹，女，1983年4月11日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：金玉良（系金莹父亲），男，1955年2月13日生，汉族，个体工商户，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：刘波，蛟河市法律援助中心法律援助律师。被上诉人（原审被告）：蛟河市润辉房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：吴明超，经理。委托诉讼代理人：朱龙飞，男，该公司职员。委托诉讼代理人：汤峰，吉林寒松律师事务所律师。上诉人金莹因与被上诉人蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。金莹上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判润辉公司为金莹办理房屋产权证。2.判令润辉公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决以涉案房屋登记所有权人为蛟河市国有资产经营公司而认定金莹证据不足，驳回金莹的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，适用法律严重错误。请二审法院依法改判。本案涉及的焦点问题是：1.金莹与润辉公司签订的购房协议是否合法有效；2.润辉公司负责办理涉案房屋所有权证是否为其应当履行的合同义务；3.涉案房屋所有权人是蛟河市国有资产经营公司能否构成润辉不履行合同义务的法定事由。阐述如下：一、金莹与润辉公司签订的房屋买卖协议合法有效。一审法院二次判决均认可的案件事实是：金莹与润辉公同签订的《房屋买卖预售协议书》是双方真实意思表示，合同合法有效。二、办理产权过户证是润辉公司的合同义务，应当秉持诚实，恪守承诺。既然双方签订的协议合法有效，双方就应该共同遵守履行。金莹依照约定及时交付了房款，履行了合同义务，润辉公司亦应该依照协议约定一年内为金莹办理产权证明。这是润辉公司作为房屋开发企业销售方的法定义务也是其自愿对金莹作出的约定义务。至于润辉公司辩称涉案房屋无法办理产权证明是因为蛟河市国有资产经营公司不再执行相关文件，对于此辩解，法院不应当采信，理由：l.依据合同相对性，为涉案房屋办理产权证明是润辉公司自愿对金莹作出的承诺且在合同条款中加以约定，对润辉公司而言收取房款是其权利，交付房屋、办理产权证明是其义务，权利与义务对等，其与蛟河市国有资产经营公司之间如何约定，与购房协议主体金莹无关。2.订立合同时润辉公司对该房屋产权情况是明知的，作为房地产开发企业是非常清楚将房屋出售给第三方后办理产权证明需要的程序与费用，其实质就是二手转让房，过户费用会很高，但润辉公司为了达到售出房屋的目的，仍然对金莹承诺由润辉负责办理产权证，金莹只承担一手房过户费用。不管润辉公司如何与国有资产公司约定，对于给金莹办理产权证的风险与费用润辉公司主观上是自愿承担的。3.现在润辉公司不能办理产权证的原因在于过户费用过高，润辉公司不认可承担。如前所述，润辉公司订立合同时对于过户费用是明知的，但心存侥幸认为该过户费用蛟河市国有资产经营公司会买单，润辉公司的错误在于没有和蛟河市国有资产经营公司达成约定，但这个错误是润辉公司自己造成，不应该由金莹来承担。三、涉案房屋所有权人是蛟河市国有资产经营公司，不构成润辉公司拒绝履行合同义务的法定事由。本案属于民法典实施前引起的民事纠纷，《中华人民共和国合同法》第十百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之十的除外：（一）法律上或者事实上不可能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”依据该法律规定，只有符合以上三种情形的才可以作为法定不履行事由，本案显然不属于以上情形。所有权人是蛟河市国有资产经营公司还是其他人，都可以办理产权证明，不能办理的原因就是在于过户费用润辉公司不想承担，这不构成法律规定的不履行事由，润辉公司就应该秉承约定，履行办理产权证义务。请二审法院依法改判，支持金莹的上诉请求。润辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。金莹向一审法院起诉请求：1．要求润辉公司履行协议为金莹办理房屋产权过户手续；2．要求润辉公司担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月22日，金莹与润辉公司签订房屋买卖预售协议一份，协议约定：润辉公司将位于，面积149.63平方米房屋（此房为一手房）以55万元的价款出售给金莹。协议第四条关于产权登记过户：由于此房为政府抵账房甲方（润辉公司）承诺一年内为乙方（金莹）办理产权证（费用由乙方自理），如一年内办不了产权证甲方将房款全部退回，并按银行存款利息进行赔偿。协议签订后，金莹交付了全部购房款，润辉公司将房屋交付金莹，但润辉公司没有按照约定为金莹办理产权证。涉案房屋登记所有权人为蛟河市国有资产经营公司。一审法院认为，金莹与润辉公司签订的《房屋买卖预售协议书》是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效。因涉案房屋登记所有权人为蛟河市国有资产经营公司，润辉公司无法履行房屋产权过户手续。庭审中，金莹坚持诉请即要求润辉公司履行房屋产权过户手续，证据不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，金莹的诉讼请求，应予驳回综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回金莹的诉讼请求。案件受理费4650元，由润辉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。润辉公司提交证据：证据一：不动产登记信息查询证明，证明该诉争房屋登记在蛟河市国有资产经营公司名下，应当由金莹向蛟河市国有资产经营公司主张办理产权更名过户手续。证据二：2018年7月13日，蛟河市国有资产经营公司的经理揣为民出具的情况说明，证明世纪新村商业网点土地出让金，规划大部分基本办完。有关办理房照手续正在办理中，房照即将开始办理。协议中的现金回购有待领导研究。金莹质证称：对证据一真实性无异议，但对证明问题有异议。经咨询不动产，涉案房屋登记在蛟河市国有资产经营公司名下，现在可以办理过户手续。在金莹与润辉公司签订购房协议时，润辉公司明知该房屋产权登记在蛟河市国有资产经营公司名下，依旧承诺一年内为金莹办理产权过户。产权登记在蛟河市国有资产经营公司名下，不是润辉公司不能履行协议约定的法定事由，依据合同相对性，润辉公司应该履行协议约定的义务，为金莹办理产权过户。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。一、该证据是无法与原件核对的复印件，且无其他证据佐证，不具有证明案件事实的效力。二、形式上不符合证据规定的形式，如果是证人证言，证人应该到庭陈述，如果是单位证明，应该加盖单位公章。三、证明内容只是陈述蛟河市国有资产经营公司与润辉公司之间的约定，而金莹与蛟河市国有资产经营公司之间不具有权利义务关系。该情况说明与本案待证事实无任何关联性。金莹没有提交证据。本院经审查认为，润辉公司所提交证据均是在一审诉讼中即已经存在，不符合二审新证据的条件，本院不予评判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋现登记在案外人蛟河市国有资产经营公司名下，润辉公司不是法律意义的房屋所有权人，润辉公司没有取得案涉房屋的所有权，虽金莹与润辉公司之间签订房屋买卖合同，但润辉公司现不具备履行案涉房屋更名过户的条件，故金莹诉请法院判令润辉公司为其办理产权更名过户手续的主张，因不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，金莹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由金莹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  李 炜二〇二一年六月二日书记员  王丽宁