四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终751号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张童，男，1985年4月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：段小彗，四川亚美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭昌万，男，1970年2月10日出生，汉族，户籍地西藏林芝市巴宣区，现住四川省武胜县。 上诉人张童因与被上诉人谭昌万租赁合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2021）川1622民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张童上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谭昌万的诉讼请求，支持张童的反诉请求；2.一、二审诉讼费由谭昌万承担。事实和理由:1.一审法院适用法律错误。本案是张童存在违约情形的情况下请求解除合同，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定错误。2.案涉合同继续履行费用过高且不宜强制履行，合同应当解除。首先，张童在租赁案涉房屋后即投入大量的成本进行装修并购置设备及货物，积极履行合同，但恰逢餐厅准备开业时突发新冠疫情致张童购置的食物全部过期且很长一段时间不能正常营业，在没有任何收入又负债的情况下，张童只能变卖营业设施设备并另谋生路，不存在恶意违约情形。其次，现张童已变卖设施设备，2020年10月后该房屋亦一直处于空置状态，无法再继续营业，合同目的不能实现，若合同继续履行，张童需再次投入大量成本购置设备，履行成本过高，张童无力承受。在此情形下，谭昌万不同意解除合同有违诚实信用原则。第三，张童与谭昌万签订的租赁合同约定的租金过高，继续履行对张童显失公平。综上，案涉合同事实上已无法继续履行，为打破合同僵局，减少双方损失，解除合同是最好的解决方式，至于解除合同的违约责任，张童愿意承担。3.如谭昌万因合同解除在本案中变更诉讼请求，张童同意就其变更的诉讼请求在本案中一并审理。张童愿意归还门市，张童提起反诉的时间应当认定为合同解除的时间，因疫情的影响租金应当减免两个月；谭昌万主张的违约金过高，请求人民法院予以调整；损失不能计算到2023年1月11日，违约金已经能补偿谭昌万遭受的损失，损失不应再重复计算。 谭昌万辩称，张童违约并请求解除合同具有主观恶意，有违诚实信用原则，且合同解除会严重损害谭昌万的合法权益，张童不能将其应承担的商业风险转嫁谭昌万，故合同不应解除。如人民法院认为合同应当解除，谭昌万愿意在本案中一并主张损失，并变更诉讼请求要求张童依约返还门市，支付人民法院认定合同解除日前的租金（不认可张童提起反诉之日为合同解除之日），承担100,000元的违约金并赔偿从合同解除之日起按照约定租金计算至租期届满之日止的损失。同时，因新冠疫情产生的损失应由双方分担，谭昌万仅同意减免租金一个月。张童缴纳的押金5,000元在抵扣相关损失后可以抵扣租金。张童主张的电表开户费6,000元按照合同约定应由其自行承担，与谭昌万无关，不应返还。 谭昌万向一审法院起诉请求：1.判令张童支付谭昌万2021年1月12日至2022年1月11日门市租金38,000元；2.判令张童向谭昌万支付未按约定支付租金的违约金2,000元，原合同继续履行。 张童向一审法院反诉请求：1.判令双方解除房屋租赁合同；2.判令谭昌万退还张童2个月租金6,333元，押金5,000元，电表开户费6,000元，共计17,333元。 一审法院认定事实：谭昌万（甲方）与张童（乙方）于2020年1月11日签订《门市租赁合同》一份，约定张童租用谭昌万所有的位于武胜县门面，租赁期限为2020年1月12日至2023年1月11日，每年租金38000元，每年租金在1月12日前一次性付清，否则从1月12日起，每迟延一天收取年租1.5‰的滞纳金（从乙方交纳的押金中扣出），任何一方违反任一条款，视为违约，须赔偿对方违约金100000元和因违约造成的其他一切损失。合同同时还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张童向谭昌万支付了一年的租金38000元及押金5000元，并对该门市进行了装修拟经营餐饮。2020年10月张童向谭昌万提出解除合同，双方协商未能达成一致意见。 另查明，案涉门市系谭昌万所有。2020年1月26日，武胜县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发布通告（第1号），从2020年1月26日起县内所有KTV、图书馆、电影院……等公共场所一律停止营业，解除日期另行通知；2020年2月23日，广安市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布公告（第13号），从2020年2月24日起全市商贸服务行业有序恢复正常营业……，支持餐饮经营企业采用外卖方式供餐；2020年3月14日，广安市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布公告（第16号），从3月16日起酒店、宾馆及餐饮类经营单位，在达到疫情防控要求的前提下恢复营业。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉《门市租赁合同》是否应解除；二、张童是否应向谭昌万支付2021年1月12日至2022年1月11日门市租金、违约金；支付金额是否应扣减两个月的租金金额。 关于争议焦点一，谭昌万与张童签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。张童认为新冠肺炎疫情导致其经营困难，合同目的不能实现，请求解除合同。该院认为，因双方未约定合同解除条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，案涉合同应否解除需综合考虑合同的履行情况、疫情及疫情防控措施妨碍合同履行的程度等以及不可抗力是否致使合同目的不能实现。谭昌万与张童于2020年1月11日签订租赁合同后，张童向谭昌万支付了一年的租金及押金，并对该门市进行了装修拟经营餐饮，虽然随后的新冠肺炎疫情属于不可抗力，但就案涉门市所在地而言，结合当地疫情防控部门的相关文件要求，疫情导致张童无法经营餐饮的期限为一个月左右，之后餐饮业陆续恢复正常营业，因此，新冠肺炎疫情并不必然导致合同目的无法实现，张童经营困难、亏损严重、无法继续经营，系其自身的商业风险。双方签订租赁合同时约定的租金价格等相关事宜也是基于三年的租赁期限考虑，根据诚实信用及公平原则，不能因一方的商业风险而解除合同损害合同相对方的权益，且张童尚有转租等其他救济措施。另外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”之规定，张童以“不可抗力（新冠肺炎疫情）导致其经营困难，合同目的不能实现”为由主张解除合同，根据武胜县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组通告（第1号）“从2020年1月26日起县内所有KTV、图书馆、电影院……等公共场所一律停止营业”，张童从2020年1月26日就知道或者应当知道该不可抗力，虽然张童于2020年10月向谭昌万提出解除合同，但双方协商未能达成一致意见，且张童并未向该院请求确认该解除合同行为有效，而是于2021年3月11日向该院提起反诉请求解除合同，此时间距离其知道或者应当知道解除事由之日起已超过一年，其解除权已消灭。综合以上情况，张童请求解除租赁合同不予支持。 关于争议焦点二，《门市租赁合同》约定每年租金在1月12日前一次性付清，因此，张童应在2021年1月12日前向谭昌万一次性支付2021年1月12日至2022年1月11日的租金。关于张童主张根据疫情减免租金政策应退还其两个月租金或顺延两个月租期，谭昌万愿意减免一个月租金并在其主张的租金中予以抵扣，一审法院综合考虑新冠肺炎疫情对餐饮业行业的影响以及张童实际经营情况，酌定因不可抗力影响，张童实际已经向谭昌万支付租赁费38,000元涵盖的租赁期限顺延两个月，张童还应向谭昌万支付2021年3月12日至2022年1月11日的租金31,666.7元。张童迟延支付租赁费违反了合同约定，应承担违约责任，谭昌万主张张童支付违约金2,000元，虽然租赁合同约定每迟延一天收取年租金1.5‰的滞纳金，但该约定过高，谭昌万亦未提交其实际损失的证据，该院酌定违约金从2021年1月12日起，以31,666.7元为基数，按年利率3.85%计算至付清日止。 综上，该院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条第二款，第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张童于判决生效后3日内向谭昌万支付2021年3月12日至2022年1月11日的租赁费31,666.7元及违约金（从2021年1月12日起，以31,666.7元为基数，按年利率3.85%计算至付清日止）；二、驳回谭昌万其他诉讼请求；三、驳回张童其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取计400元，由谭昌万负担45元，由张童负担355元【谭昌万已垫付，张童履行时一并支付给谭昌万案件受理费355元】；反诉案件受理费减半收取计592元，由张童负担。 二审中，张童为证明其主张向本院提交了如下证据：１．“微信聊天记录”，拟证明张童提出解除合同时，谭昌万是同意的，只是违约责任没谈清楚；２．“汽车租赁合同、人事档案及订单统计”拟证明张童向谭昌万提出解除合同后，张童因生计已被迫外出务工，如继续履行合同，张童应付出的履行代价是失去现在的工作和收入，并投入大量的资金购买相关经营设备才能对房屋进行使用，履行成本过高，对张童不公平，故本案的租赁合同不应继续履行。谭昌万发表质证意见：1.对微信聊天记录真实性无异议，但不能达到张童的证明目的，张童提出退租，谭昌万未同意，且张童陈述退租没有经济损失不属实，一旦退租将会给谭昌万造成巨大损失；2.租车合同等证据系复印件，真实性不予认可，即使提交了原件也与本案无关，达不到张童的证明目的。 谭昌万为证明其主张向本院提交了如下证据：“微信聊天记录打印件两张”，拟证明张童是恶意拖欠租金，故意违约。张童发表质证意见：对聊天记录的真实性无异议，但达不到谭昌万的证明目的。 本院认证认为，张童、谭昌万提交的微信聊天记录虽不能达到各自的证明目的，但均能证明双方就案涉合同是否解除进行了协商，予以采信。张童提交的汽车租赁合同（庭后提交了原件）、人事档案及订单统计与本案事实存有一定关联，予以采信。 二审中，本院组织当事人到案涉租赁门市进行了现场勘验，双方当事人对门市现状为空置、张童已拆除租赁门市相关设施设备、欠水费5.75元、余电费116.74元、未用燃气、门市上下水通均无异议，本院予以确认。对于下水道不通、天花板有一个窟窿无异议，张童承诺通下水、补窟窿。双方均认可除前述两个问题外，门市目前无其他问题。另，张童目前在市外从事其他工作，其在2021年1月7日与商丘市乐铺网络科技有限公司签订了《转店服务合同》，将案涉门市以3,200元/月的价格委托商丘市乐铺网络科技有限公司对外转租。 经本院二审释明，谭昌万称如人民法院认为合同应当解除，其同意在本案中一并解决其损失问题，变更诉讼请求为1.判令张童返还门市；2.判令张童向其支付合同解除前的租金及逾期支付租金的滞纳金，按照合同约定计算（因疫情原因，同意减免一个月租金）；3.判令张童支付违约金100,000元；4.判令张童赔偿损失（从合同解除之日起至租期届满之日止，按照约定租金计算）。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《门市租赁合同》是否可以解除；二、张童是否应向谭昌万支付租金（滞纳金）、违约金并赔偿相应损失；三、谭昌万是否应退还张童租金、押金及电表开户费。 关于焦点一。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条的规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定，本案应适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”的规定，合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但在一些长期性合同履行过程中，双方可能形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，不利于破解合同僵局，实现实质正义。为平衡合同双方当事人的利益，促进市场经济的健康发展，可以允许违约方解除合同。具体到本案，张童虽为违约方，但从合同的履行过程看，其确系受新冠肺炎疫情及市场经济等多种因素的影响，无力再继续经营门市，并无违约的主观恶意，且用于门市经营的设施设备已拆除或变卖，不具备继续经营的条件。如合同继续履行，除应当缴纳的租金外，张童还需再投入大量资金购买相应的设施设备并再次对门市进行装饰装修，对张童来说，继续履行费用确实过高。同时，鉴于门市一直空置，张童也采取了转租门市的措施试图减损，但至今未转租成功，未能防止损失继续扩大。综上，案涉合同继续履行费用过高，租赁合同目的已无法实现。若解除合同，既能减少违约方的损失，防止损失继续扩大，张童又愿意承担解除合同的违约责任，对守约方的损失作相应的弥补，能有效平衡双方的利益，也有利于社会资源的有效配置，实现实质正义，故本案认定合同予以解除更具合理性。本院对张童要求解除案涉合同的请求予以支持，对谭昌万要求继续履行合同的请求不予支持。 因张童系违约方，其通知谭昌万解除合同的行为不发生合同解除的效力，故张童认为案涉合同在其提起反诉之日解除的理由，本院不予采纳。本院根据合同的履行情况，认定案涉租赁合同在本院二审判决作出之日（即2021年6月11日）解除。一审法院认为合同应当继续履行系适用法律不当，本院予以纠正。 关于焦点二。经本院释明，谭昌万在合同应当解除的情况下变更诉讼请求并主张了相应权利，张童也同意就谭昌万变更的诉讼请求在本案中一并审理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对谭昌万变更的诉讼请求在本案中一并裁判。合同解除后，张童应依约及时向谭昌万返还门市，考虑到其要通下水、补窟窿，本院酌情认定张童在合同解除后十五日内向谭昌万依约交还门市。关于应付租金数额及滞纳金计付标准，考虑到新冠疫情的影响以及张童的实际经营情况，一审法院酌情认定张童已经支付的38,000元租金涵盖的租赁期限顺延两个月，具有合理性，本院予以确认。谭昌万要求仅减免一个月租金的意见，本院不予采纳。至合同解除时，张童应向谭昌万支付租金9,500元[38000÷12×3（2021年3月12日至2021年6月11日共计3个月）]。张童未按时支付租金，已构成违约，按照合同约定，其应当支付逾期支付租金的滞纳金，张童以合同约定的滞纳金过高为由，要求本院予以调整，本院综合考虑合同的履行情况酌情调整逾期支付租金的滞纳金为未付租金的10%即950元。至于违约金和损失赔偿数额，现张童提出解除合同违反了合同约定，应当承担违约责任。虽合同约定一方违约需向守约方支付违约金100,000元，但该约定略等同于案涉门市三年的租金，明显过高，且张童要求调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“......约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，本院对违约金可依法予以调整。综合考虑张童并非恶意违约，谭昌万作为守约方亦负有减少损失扩大的义务等法律因素，以及该合同剩余租期较短（仅有一年半），案涉门市所处位置也不算偏僻，谭昌万取得门市后，不难重新出租出去等客观事实因素，本院酌情认定张童向谭昌万支付4个月的租金12,667元作为违约金以弥补谭昌万的损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，本院已经认定张童向谭昌万支付违约金12,667元，系正常租赁情况下4个月的租金，已能弥补合同解除后谭昌万所受损失，故对谭昌万主张的其他违约金及损失，本院不再支持。 综合以上认定，张童在合同解除后应向谭昌万支付租金及违约金共计23,117元（9500元+950元+12,667元）。 关于焦点三。张童主张返还两个月的租金，在前述租金问题中已经处理，此不再赘述。关于押金，在扣减所欠水费后尚余4,994.25元，依照合同约定，谭昌万应当向张童退还。关于电表开户费6,000元，根据《门市租赁合同》第三条“......及租用门市相关的其他一切费用（含门市内外各类设置、设施、装修、维修、维护等费用）与甲方无关，均由乙方自行承担责任。水起码数150吨，电费余额15.8元。”的约定，该费用应由张童自行承担，故其要求谭昌万返还无事实和法律依据，本院不予支持。另，张童在租赁案涉门市时，尚余电费15.8元，现余电费116.74元，多交电费100.94元，张童主张多交的电费在本案中抵扣其欠付的租金、违约金，本院予以支持。 综合焦点二、三认定，将张童应向谭昌万支付的租金、违约金与谭昌万应退还张童的押金及电费予以抵扣后，张童还应当向谭昌万支付租金及违约金共计18,021.81元（23,117元-4,994.25元-100.94元）。 综上所述，张童的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下： 一、撤销四川省武胜县人民法院（2021）川1622民初812号民事判决； 二、张童与谭昌万于2020年1月11日签订的《门市租赁合同》于2021年6月11日解除，张童于本判决生效后十五日内向谭昌万交还其所租赁的谭昌万所有的位于武胜县门市； 三、张童于本判决生效后十日内向谭昌万支付租金及违约金共计18,021.81元； 四、驳回谭昌万的其他诉讼请求； 五、驳回张童的其他反诉请求。 若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取计400元，由谭昌万负担150元，张童负担250元，反诉案件受理费减半收取计592元，由张童负担400元，谭昌万负担192元；二审案件受理费1,184元，由上诉人张童负担800元，谭昌万负担384元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年六月十一日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲