河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初1153号原告：卫俊武，男，汉族，1954年8月20日出生，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨延鸣，河南执星律师事务所律师。被告：朱六五，男，汉族，1975年6月26日出生，住安徽省潜山县。被告：王洪波，男，汉族，1982年6月21日出生，住河南省焦作市解放区。被告：丁志彬，男，汉族，1991年6月24日出生，住河南省焦作市山阳区。原告卫俊武与被告朱六五、王洪波、丁志彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案，并依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理，原告卫俊武的委托诉讼代理人杨延鸣，被告丁志彬到庭参加诉讼，被告朱六五、王洪波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫俊武向本院提出诉讼请求：一、判令三被告立即向原告支付房屋占有使用费138053元，违约金14000元。二、三被告向原告支付律师费9000元。三、诉讼费由三被告承担。事实与理由:三被告开办河南吉腾工程咨询有限公司（以下简称吉腾公司）和河南清鸿建设咨询有限公司（以下简称清鸿公司）办理焦作业务，为长期合伙人。其三人租用原告位于焦作市新安路东于村676号院落及三层楼房，用于居住和办公。2018年9月19日，被告朱六五代表三被告与原告签订《租房合同》，约定原告将位于焦作市新安路东于村676号的三层楼房出租给被告，月租金3800元，每月到期前半个月支付。2019年11月1日，被告又增加租用原告的院落，租金增加到每月7500元，双方签订《续签租房合同》。截止到2020年7月，被告朱六五欠原告租金55553元，并出具欠条一份，保证在2020年7月15日前交清，被告丁志彬为担保人。2020年7月15日，被告朱六五向原告出具《续签还款保证》，承诺2020年8月15日前，加上8月份房租全部结清，同时结清前期违约金1万元，如不结清，每延迟半个月违约金5000元，被告王洪波作为担保人在《续签还款保证》签名担保。被告出具上述欠条和还款保证后，依然没有履行自己的义务，至今拖欠房租及违约金。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告朱六五经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利。被告王洪波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利。被告丁志彬辩称，2018年朱六五租赁原告的房屋时，其和朱六五还不认识，朱六五不可能代表其和原告签订涉案的房屋租赁合同。其与朱六五、王洪波也不是合伙关系。吉腾公司是其个人于2020年1月注册成立的一人独资有限责任公司。其注册成立吉腾公司时，朱六五提出用租赁原告的房屋中的两间房屋入股，所以吉腾公司的住所地就登记成了涉案房屋的地址，但朱六五不是吉腾公司的合伙人或者股东，其给朱六五交社保，朱六五把资质证书挂在吉腾公司，如果朱六五为吉腾公司拉来项目业务，其给朱六五提成，如果是其自己拉来的项目，就不会给朱六五提成。吉腾公司是2020年4月才到涉案房屋办公，2020年9月吉腾公司虽然注册登记地址还在涉案房屋处，但已经实际已经搬到他处办公。2020年7月2日朱六五出具的之前欠原告55553元房租的欠条上，其作为保证人签了字，所以其应该承担担保责任，但出具该份欠条之后的房租其不应承担责任，且对于相应55553元房租，原告应先向朱六五主张，朱六五承担不了的情况下，原告才能再向其主张。朱六五和王洪波两人是一起的，但具体是什么关系，其不清楚。原告所主张的律师费9000元，其不应承担。原告卫俊武为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：《续签租房合同》一份、《续签还款保证》一份、《欠条》一张、涉案房屋门口悬挂清鸿公司、吉腾公司招牌的照片一张，以证明：三被告共同租用涉案房屋；根据房屋租赁合同第十一条的约定，守约方的律师费应由违约方承担；《欠条》和《续签还款保证》证明三被告应对租用房屋及所欠的房租承担责任，王洪波、丁志彬既是承租人又是保证人，保证的范围是2020年7月前所欠的房租，王洪波、丁志彬还应承担之后使用房屋费用的给付责任，答辩中丁志彬自认吉腾公司是其注册的，而直到目前其都没有交还房屋钥匙，也没有解除合同；照片证明两个公司至今都在使用涉案房屋，直至原告起诉前这两个公司的招牌还挂在涉案房屋门口。2.《民事委托代理协议》一份、律师费发票一张、律所名称变更申请表一份，以证明：原告委托河南敬事信律师事务所代理本次诉讼，并已实际交纳律师费9000元，河南敬事信律师事务所已变更为目前所使用的名称河南执星律师事务所。被告丁志彬对原告卫俊武提交的证据质证后，发表质证意见如下：第一组证据中的《续签租房合同》、《续签还款保证》与其没有关系，其不发表意见；对《欠条》的真实性无异议，担保人处确实是其本人签的字；对照片的真实性无异议，但这是早期的照片，吉腾公司2020年9月份就已经搬离涉案房屋，公司的牌子也已经被别人扣走了，后面的事情其就不清楚了，吉腾公司使用的涉案房屋的钥匙是朱六五给其的，不是原告给其的，2021年1月份或者2020年12月份其去涉案房屋找东西的时候，屋内已经空无一人，但朱六五的东西还在里面，没有搬走。对第二组证据的真实性无异议，但对原告所称的证明指向有异议，其不应当承担律师费。被告丁志彬未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告提交的第一组证据，其中的《续签租房合同》、《续签还款保证》、《欠条》均系原件，且能够通过互相印证，证明本案事实，被告丁志彬对《欠条》的真实性亦不持异议，故本院予以采信；其中的照片，拍摄时间不明，且不能证明原告所称证明指向，故本院不予采信。原告提交的第二组证据，能够证明原告因进行本案诉讼而支出律师费9000元，故本院对其真实性予以采信。本院对本案事实确认如下：2019年11月1日，原告卫俊武作为甲方，被告朱六五作为乙方，签订《续签租房合同》一份，合同内容如下：“位于焦作市行政服务中心对面的东于村新安路676号院落及三层楼房为甲方房产（见房产证明）。乙方现已租用三楼房屋，还需要租用全院共三层办公使用（甲方备用一间）。协议如下：一、租期：即日起至甲方正式通知该房屋规划拆迁止。二、房租：每月7500元。首次租金，交三押一。第二次之后交房费提前半个月。所收房费以收据为凭。房租税由乙方缴纳。三、电费预交，单独套表，一度一元；水费、电耗、卫生费每月200元；每次收费以收据为凭。四、甲方部分办公用具由乙方免费使用。五、乙方保证合法经营。乙方一切对外纠纷与甲方无关。六、本楼院的人员安全、财产安全、消防安全、用电安全等一切安全责任和日常管理由乙方负责；因乙方租房的原因给甲乙双方造成的一切纠纷、事故和损失，全部由乙方出面解决并承担所有费用。七、乙方所用房屋及设施用具的维修由乙方负责。八、合同终止：该房屋规划拆迁时，甲方提前半个月告知乙方，协商适时终止。终止合同时乙方须保证房屋门窗完好、室内外设施及办公用具整洁、完好，如有损坏或丢失由乙方市场价赔偿；如无违约等相关争议，结清有关费用和双方相关事务，退还押金，本合同终止，双方不再追诉。九、本合同签订前需结清原租用房屋的相关费用。十、乙方常驻工作人员提供身份证复印件（公安备查）。十一、本合同一式二份，双方各执一份，受法律保护，由焦作市解放区法院管辖，违约方承担律师费。甲方：卫俊武，乙方：朱六五，2019年11月1日”。因朱六五拖欠截至2020年7月的涉案房屋的租金未付，2020年7月2日，朱六五向卫俊武出具《欠条》一份，被告丁志彬作为担保人在该《欠条》担保人处签字。该《欠条》内容为：“朱六五欠卫俊武房费，截止2020年7月份，共计55553元。保证7月15日前交清，否则任罚。负责人：朱六五，担保人：丁志彬，2020.7.2。截止2020.7.2之前我所写的所有欠条作废。”因2020年7月15日朱六五仍未能清偿房租，当日朱六五又向卫俊武出具《续签还款保证》一份，被告王洪波作为担保人在《续签还款保证》担保人处签字。该《续签还款保证》内容为：“朱六五租用卫俊武房产办公用。朱六五病重期间未能按时缴清房费和电费，痊愈后曾写过4次还款保证。截止2020年7月份，朱六五共欠卫俊武55553元，仍未能兑现还款保证。朱六五再次向卫俊武保证：2020年8月15日前，加上8月份房费全部结清；同时结清前期违约金壹万元。如不结清，每延迟半个月认罚违约金5000元（今后缴费以收据为准）。说明：朱六五之前所有欠条的金额全部合并在今天所列数额，除此之外，今天之前，不再有其他欠款。还款保证人：朱六五，保证人：（合伙用房人；担保期止缴清日）王洪波，2020年7月15日”。另通过公开的工商注册登记信息查询到，清鸿公司的法定代表人为贾铁军，住所地为郑州市纬一路6号，该公司股东及高管人员名单中并无朱六五、王洪波、丁志彬；吉腾公司的法定代表人为丁志彬，股东为丁志彬一人，该公司高管人员名单中也无朱六五、王洪波。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告卫俊武与被告朱六五就涉案房屋所签订的《续签租房合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定义务履行义务，承担责任。2020年7月，朱六五先后两次就所截至2020年7月所拖欠的房租55553元向卫俊武出具欠款证明，并承诺之后正常交纳房租，且双方之间的合同至今未解除，故卫俊武要求朱六五支付截至2021年6月所拖欠的房屋租金138053元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于卫俊武要求被告丁志彬与朱六五共同承担相应付款责任的诉讼请求。丁志彬仅是在2020年7月2日朱六五出具的欠条上作为担保人签字，承诺对朱六五截至2020年7月之前所欠的55553元房租的支付承担保证责任，其并非涉案房屋租赁合同的相对方，卫俊武也未能举证证明丁志彬系朱六五租赁房屋所从事事务的合伙人，需对上述55553元房租之外的租金承担付款责任。故丁志彬仅需对55553元房租的付款责任承担保证责任，除此之外的房租其无需承担付款责任。关于卫俊武提出的要求被告王洪波与朱六五共同承担房租付款责任的诉讼主张。在2020年7月15日朱六五出具的《续签还款保证》上，明确载明王洪波系涉案房屋租赁的合伙用房人，且该《续签还款保证》能够反映出朱六五、王洪波之后仍要继续租赁涉案房屋，故王洪波对本案判决朱六五应承担的付款责任需承担共同还款责任。卫俊武的该诉讼主张，本院予以采纳。关于卫俊武所主张的违约金14000元。在2019年11月1日《续签租房合同》中，合同双方并无违约金的约定；在2020年7月2日朱六五出具的《欠条》中，也无违约金的约定；只是在2020年7月15日朱六五出具、王洪波以保证人身份签字的《续签还款保证》中，朱六五、王洪波承诺2020年8月15日前结清前期所拖欠的55553元房租，并支付前期违约金10000元，如到2020年8月15日仍不能结清，每延迟半个月，再支付违约金5000元。相应违约金的约定明显过高，应予调整。而法律所支持的合同当事人约定的违约金数额一般不超过实际损失的百分之三十，即当事人有权要求对方赔偿的损失及支付的违约金的总额一般不超过其实际损失的1.3倍。本案中，因朱六五、王洪波迟延支付55553元房租而给卫俊武造成的实际损失，应为卫俊武因此而遭受的利息损失，卫俊武也并未举证证明其还存在其他损失。故本院将相应违约金调整为朱六五、王洪波自2020年7月15日起，以55553元为基数，按照同期全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍，即年利率5%支付违约金。关于卫俊武所主张的律师费9000元，虽然在涉案《续签租房合同》上，卫俊武与朱六五约定了违约方应承担守约方的律师费，但对于律师费数额的标准约定并不明确，且该费用并非卫俊武进行本案诉讼所必须支出的费用，故本院不予支持。另需要说明的是，本案所涉的房屋租赁关系至今未解除，仍在持续，故对于相应租金支付的判决，应适用《中华人民共和国民法典》的规定，但丁志彬为朱六五欠付的截至2020年7月的未付房租55553元的还款义务提供保证的时间为2020年7月2日，即2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式实施之前，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，判决丁志彬承担保证责任，仍应适用《中华人民共和国担保法》的相关规定。故丁志彬承担的保证责任应为连带保证责任，而非一般保证责任。丁志彬提出的对55553元房租，应先由朱六五承担付款责任，在朱六五不能承担的情况下，其才承担付款责任的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱六五、王洪波于本判决生效后十日内共同向原告卫俊武支付截至2021年6月的房屋租金138053元；二、被告丁志彬对本判决第一项所确定的付款义务中的55553元承担连带还款责任；三、被告朱六五、王洪波于本判决生效后十日内共同向原告卫俊武支付逾期付款违约金（违约金的计算方法：以55553元为基数，自2020年7月15日起至实际清偿完毕之日止，按照年利率5%计算）；四、驳回原告卫俊武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1761元，由被告朱六五、王洪波、丁志彬负担594元，由被告朱六五、王洪波负担964元，由原告卫俊武负担203元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年六月二日书记员  王雨宁附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果