河北省张家口市下花园区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0706民初125号 原告：周丹，女，1978年11月2日出生，汉族，现住北京市昌平区（户籍地云南省昆明市呈贡县）。 被告：张家口倚福房地产开发有限公司，住所地张家口市下花园区环府路9号北苑桐城9号楼。 法定代表人：董欣欣，系该公司经理。 委托诉讼代理人：袁坤，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李爱民，系该公司员工。 被告：下花园金匠装饰装修服务部，住所地张家口市下花园区富园小区2号楼8单元302室。 经营者：王惠，系该公司经理。 委托诉讼代理人：崔海军，系该公司员工。 原告周丹与被告张家口倚福房地产开发有限公司（以下简称倚福房开公司）、下花园金匠装饰装修服务部（以下简称金匠装饰服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周丹、被告张家口倚福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人、被告下花园金匠装饰装修服务部的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周丹向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告倚福房开公司的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，退还原告已支付的258317元，并支付该笔款项从2019年3月23日起至今产生的利息；2．判令原告与被告金匠装饰服务部的《购房装修优惠确认函》无效，退还原告已支付的50000元，并支付该笔款项从2019年3月23日起至今产生的利息；3．判令被告倚福房开公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月17日原告在被告倚福房开公司所有的“创宇创客园公寓”售楼处支付购房定金10000元，3月23日支付剩余房屋款项298317元，看到收据才得知其中50000元由被告金匠装饰服务部收取，并签署《购房装修优惠确认函》。3月24日签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，当即原告对于合同中房屋总额和霸王条款提出异议，但沟通无果。商品房位于张家口市，建筑面积29.76平米。原告查询到房屋备案价格与原告实际支付金额不一致。原告经与下花园住建委建管科核实，该楼盘尚未取得项目竣工验收备案。原告至今未收房。被告迫使原告签署“霸王条款”补充协议包括格式合同、违约责任不对等、面积误差不能退房、共有部分归开发商、虚假广告宣传免责。原告与被告金匠装饰服务部签署《优惠确认函》是被告单方面拟定格式合同，利用原告支付完全部价款，逼迫原告签署。被告金匠装饰服务部未向原告提供过任何服务，不应收取原告装修费。综上，请法院支持原告诉讼请求。 被告倚福房开公司辩称，原告主张的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回，理由如下：1、原被告之间签订了商品房买卖合同，不具备合同约定的解除条件和法定解除条件。买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，真实有效，双方应履行，不存在原告所述被迫签署的事实。2、涉案房屋经验收合格，并经消防备案，符合合同约定和法定交付条件，根据河北省竣工验收报告及下花园区住建局建设工程竣工验收消防备案凭证显示，涉案房屋已经验收合格，并经竣工验收备案做了备案可以交付使用，原告起诉书所述的房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理第四条，备案程序属于行政管理程序，不是效力性强制规定，结合以上涉案房屋符合商品房买卖合同约定的交付条件和买卖条件。3、被告逾期交付房屋系新冠疫情及政府行为的不可抗力因素所致，不属于违约情形，且逾期并没有超过60日，没有达到合同约定的解除条件，双方合同约定只有超过60日才能解除，故原告无权解除商品房买卖合同及补充协议。4、商品房买卖合同补充协议，系原被告协商一致，系对商品房买卖合同中未约定的补充说明，不属于法律规定的格式合同，原被告签订的买卖合同首页第三条有约定，补充协议第一条、第二十四条有约定，合同条文是加粗的，因此商品房买卖合同是原被告双方协商一致签订的合同不是受胁迫签订的合同。最高人民法院2021年3月15日公布的会议纪要第七条规定、最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释第16条也有规定，原告的正当权利没有被剥夺，证明补充协议不存在原告诉状所述的加重对方责任排除对方权利的情形。5、被告不存在虚假宣传，被告的宣传并非要约，原告提交的样板房的照片宣传页是被告对外向不特定人展示的宣传资料，不是特指原告购买的商品房，也未明确指定具体的位置，因此该宣传资料不是要约，且根据双方商品房买卖合同补充协议第1条第4款约定，样板房照片仅作为参考，不是要约，对双方没有约束力，双方在签订商品房买卖合同及补充协议时已经书面确认样板房没有约束力。6、原告第二项诉求没有事实及法律依据，首先原告购买的房屋是含装修的房屋，被告2是被告1的合作方，双方签订的购房装修优惠确认函是双方买卖合同的一部分，且是先签订了购房装修优惠确认函后签订的买卖合同，根据优惠确认函明确说明，原告支付的装修款5万元可以享受5万抵7万的优惠政策，是对该条款原告享有购房折扣的对价，第1.4条约定，在原告签订确认书后，已支付的装修费概不退还,现在原告签订了买卖合同，双方权利义务履行完毕，被告交付的房屋也已经装修，履行了装修义务，所以原告无权要求退回5万元，及解除双方确认函。综上，原告诉求没有事实法律依据，请求法庭依法驳回，为了维护市场交易的稳定性，双方已经履行完毕的买卖合同不能随意解除。 被告金匠装饰服务部辩称，同意被告1的答辩，一切以被告1的意见为主。关于5万元装修费的事情认可被告1所述。创宇国际的房子是我们装修的。我们负责粉刷房子、涂壁、吊顶、安灯等工作。基础装修不是我们做的，我们负责室内装修。 本院经审理认定事实如下：倚福房开公司在下花园区开发建设了位于张家口市。2019年3月17日原告周丹支付定金10000元，3月23日支付剩余房款248317元和装修款50000元，共计308317元（其中房屋款258317元，装修款50000元）。原告周丹与被告金匠装饰服务部于2019年3月23日签订《购房装修优惠确认函》，确认支付50000元装修费及享受五万抵七万优惠活动，同日签订《签约审核单》。原告周丹与被告倚福房开公司于2019年3月24日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买由倚福房开公司开发的下花园区创宇创客园公寓1208室，建筑面积29.76平米，“精装修”交付。合同约定的交房时间为2020年10月31日;交房的条件为经验收合格。被告倚福房开公司未能按照合同约定在2020年10月31日交房，而是在房屋所处建筑物经竣工验收合格后通知原告于2020年12月31日办理交房手续。原告周丹至今未领取房屋钥匙，未办理交房手续。 下花园区住房和城乡建设局于2020年2月6日下发《下花园区住房和城乡建设局关于建筑工程项目和建筑房地产类企业不得擅自复工复业的通知》，为控制新冠病毒，通知全区建筑项目不得开复工。 上述事实有当事人当庭陈述、原告提交的商品房买卖合同、补充协议、购房优惠确认函、房款付款收据、银行流水单，被告倚福房开公司提交的河北省建设工程竣工验收报告、下花园区住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案凭证、下花园区住房和城乡建设局关于建筑工程项目和建筑房地产类企业不得擅自复工复业的通知等书证予以证实，本院予以确认。 本院认为，合同法的立法目的是规范市场交易秩序，维护交易的稳定与安全。依法成立且有效的合同，应为合同双方恪守，当事人应全面履行自己的义务，而不能弃双务有偿之特性于不顾，偏解法律滥用权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。原告与二被告之间买卖房屋的纠纷事实发生时间起自2019年3月，因此处理本部分借款纠纷应适用《中华人民共和国合同法》及其相关规定。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”纵观本案，原告周丹要求解除与被告倚福房开公司的《商品房买卖合同》及《补充协议》的事由有：原告受倚福房开公司样板间、宣传页及售楼人员所骗，在先交付钱款后被迫签署《购房装修优惠确认函》、《商品房买卖合同》及带有“霸王条款”的《商品房买卖合同补充协议》；案涉楼盘尚未取得“竣工验收备案”至今不具备交付条件；消防管道、烟道设置不合理，空间被占用，马桶排污管道设置不合理有排污隐患。被告倚福房开公司提供的样板间、宣传页等宣传资料系向不特定人发出的要约邀请，并非要约，对双方无约束力。原告周丹购房时对于应当签订《商品房买卖合同》是知晓的，在签订《商品房买卖合同补充协议》和《购房装修优惠确认函》前亦审阅了合同的具体内容。《商品房买卖合同补充协议》第一条“在签订买卖合同及本协议之前，出卖人予以了必要提示，买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后、行权期限等重要条款，对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”，第二十四条“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示”。上述条款字体均加粗予以提示。原告周丹与被告金匠装饰服务部签订的《购房装修优惠确认函》中明确说明50000元作为装修费，该费用不构成房价款的一部分，故原告实际支付金额也不等于房屋实际价款。如果周丹不同意《商品房买卖合同补充协议》和《购房装修优惠确认函》约定的内容，即便提出异议意见不被合同相对方认可，也完全可以拒绝签订并通过合法的方式要求二被告退还已付钱款，进而选择购买其他房屋。原告最终选择了在上述合同文本上签字，是对合同内容确认的意思表示。原告与被告倚福房开公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、与被告金匠装饰服务部签订的《购房装修优惠确认函》是双方当事人的真实意思表示，本院对于原告主张系受骗被迫签订《购房装修优惠确认函》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的事实不予认可。本案中，原告与被告倚福房开公司就案涉房屋交付约定“该商品房经验收合格”的执行标准持不同意见。房屋约定交付时间为2020年10月31日前，因受新冠病毒疫情的客观事实影响，下花园区住房和城乡建设局下发“下花园区住房和城乡建设局禁止全区所有建筑项目一律不得开复工的通知”，依据《商品房买卖合同》第8条第5款“因政府因素导致无法正常交房的，被告可以据实予以延期”，涉案工程建设工期确有延误。被告倚福房开公司于2020年12月31日向原告交房，该延误期限符合受疫情影响工期进度的客观情况，不存在拖延工期的可能性。根据被告倚福房开公司提供的证据可知，案涉房屋已实际取得《竣工验收报告》及《消防备案凭证》，房屋具备居住等使用功能。同时，原告认为被告倚福房开公司最终交付的房屋消防管道、烟道设置不合理，空间被占用，马桶排污管道设置不合理有排污隐患。无论是消防管道、烟道亦或是排污管道，其使用价值与功能不仅仅涉及房屋业主个人，而是关系到整个建筑物的整体功能布局与其他业主利益。在符合批准规划及设计方案、消防都已竣工且验收的条件下，其存在及使用的合理性则显而易见。上述原告主张的事由并不能证明被告倚福房开公司开发的案涉房屋存在质量问题或在履行合同中被告倚福房开公司存在根本违约行为致使不能实现合同目的，故原告的主张不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除事由。 退一步讲，即使被告倚福房开公司有逾期交房的违约责任，但案涉《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中合同的双方当事人亦未选择“（2）解除合同”这种处理方式。《商品房买卖合同补充协议》系对《商品房买卖合同》内容的补充，其效力从属于《商品房买卖合同》。 综上，原告周丹并不具有解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的法定条件及约定条件，故对原告主张解除原告与被告倚福房开公司的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并退还原告已支付的258317元及该笔款项从2019年3月23日起至今产生的利息的诉讼请求不予支持。 原告在选择购买案涉房屋时已知该房屋交付时为“精装修”房屋，原告与被告金匠装饰服务部签订的《购房装修优惠确认函》不仅仅是对购房优惠“50000元抵70000元使用”的活动说明，更是对原告购买房屋是必须所签订的《商品房买卖合同》的必要补充约定，否则无法实现原告受领到“精装修”的房屋的预期目的。且原告周丹在签订《购房装修优惠确认函》时不存在受欺诈、胁迫的事实。因此，原告周丹与被告金匠装饰服务部签订的《购房装修优惠确认函》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的情形，该合同应为有效。故对原告主张其与被告金匠装饰服务部签订的《购房装修优惠确认函》无效并退还原告支付的50000元及该笔款项从2019年3月23日起至今产生的利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告周丹的全部诉讼请求。 案件受理费5924元，减半收取2962元，由原告周丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员  佟 彤 二〇二一年六月十六日 法官助理  张弋戈 书 记 员  王 璐 附相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。