辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3617号上诉人（原审原告）：徐芳，女，1982年7月24日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，辽宁金石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连一方东港置地有限公司，住所地辽宁省大连市中山区同兴街25号43层。统一社会信用代码：91210200576092411T。法定代表人：张保华，董事长。委托诉讼代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人徐芳因与被上诉人大连一方东港置地有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。徐芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金354,466.78元（自2016年9月22日至2018年3月20日共计544天，以3,337,987元为基数，年利率为7.125%，计算方式：3,337,987×7.125%÷365×544=354,466.78）；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同约定“被上诉人应当在房屋交付后180个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案；如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由一方公司继续协调办理”。该条款明显属于办理产权期限的约定不明。故本案应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。案涉合同中上诉人按照合同约定的180个工作日作为提交办理产权手续的期限，合情合理。但被上诉人逾期提交手续，明显构成违约。二、在上诉人已经全款支付房款的情况下，被上诉人将房屋所有权按时转移登记至上诉人名下是被上诉人作为出卖方最基本的合同义务。本案实际情况是案涉房屋于2016年1月16日已经交付使用，但被上诉人在2018年3月20日才告知上诉人可以办理房屋产权证书，此期间已经大于180个工作日，被上诉人逾期办理产权证的行为客观上大幅延长了上诉人自由处置房屋的时间，必然给上诉人造成损失。由于逾期办证给上诉人造成的损失难以确定也未约定违约金，在上诉人已经全额交付购房款，而被上诉人没有完成所有权变更登记义务的情况下，被上诉人已实际占用上诉人交付的房款，故上诉人请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算被上诉人应当承担的违约金，符合法律规定。一方公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应维持一审判决。主要答辩意见如下：一、《商品房买卖合同》第十五条对房屋产权证书的办理已特殊约定为“继续协调办理”，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，并非上诉人所称的约定不明。案涉房屋权属登记及权属证书已经被上诉人继续协调办理并于2018年3月20日具备办理房屋产权证书条件，被上诉人已履行合同义务，不应再承担逾期办理房屋产权证的违约责任。在案涉房屋早已于两年多前具备办理产权证书的条件且上诉人已办理了产权证的情况下，上诉人仍要求被上诉人承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据。二、《商品房买卖合同》第十五条约定的180个工作日系报产权登记机关办理备案的期限，并不是办理房屋产权证书的期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，因双方合同中并未约定继续办理产权证书的截止时间，即使上诉人认为被上诉人未按时办理产权证书，也应当自其主张之日起（即上诉人起诉之日起），给予被上诉人90天的合理期限，而现在上诉人起诉时，案涉房屋已具备办理产权证书的条件，被上诉人不存在违约行为，故被上诉人无需承担逾期办理产权证书的责任。三、案涉项目至2018年3月20日才具备办理房屋产权证书条件，系因政府主管部门拖延办理竣工备案所致，被上诉人已按照办理竣工验收备案的程序逐项完成验收，并不存在恶意拖延办理的情形，不应承担逾期办理案涉房屋权属登记的违约责任。四、即使上诉人认为被上诉人应承担逾期违约责任，也不应支持上诉人要求按年利率7.125%主张违约金的请求。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提是双方没有特殊约定的情况下按此标准计算，现双方已特殊约定“继续协调办理”，不应再适用该司法解释。2.案涉房屋现处于房价升值阶段，对于案涉房屋产权证书的办理，上诉人实际上没有损失，其也没有提供证据证明对此所产生的具体损失。故在此情况下，不应支持上诉人按年利率7.125%主张违约金的请求。徐芳向一审法院起诉请求：依法判令一方公司向徐芳支付逾期办理不动产权证的违约金407,246元（自2016年7月13日至2018年3月30日，共计625天，以3,337,987元为基数，年利率为7.125%，计算方式：3,337,987×7.125%÷365×625=407,246)。一审法院认定事实：2014年9月25日，徐芳、一方公司签订《商品房买卖合同》，约定徐芳购买一方公司开发的大连市中山区房屋，房屋价款为3,337,987元。合同第十五条约定“出卖人（一方公司）应当在商品房交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.房屋权属登记及房屋权属证书由出卖人继续协调办理。”后徐芳依约向一方公司支付了全部购房款，一方公司于2016年1月15日将案涉房屋交付给徐芳使用。另查，案涉房屋所在项目于2018年2月11日取得竣工验收备案表，于2018年3月20日办理了初始登记，徐芳自认一方公司于2018年3月30日通知徐芳可以办理房屋产权证书，并于2019年年底前已取得案涉房屋的产权证书。一审法院认为，徐芳、一方公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方应按照合同的约定全面履行权利与义务。案涉《商品房买卖合同》中约定，一方公司应当在房屋交付后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案登记；如因一方公司的责任，徐芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由一方公司继续协调办理。该条中对于一方公司继续协助办理产权证的期限未作明确的约定，双方对此亦没有达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，徐芳可以随时要求一方公司履行协助办理产权证的义务，但应当给予一方公司合理的宽限期，宽限期届满后，一方公司仍不能履行协助办证义务的，应当向徐芳支付逾期办理产权证书的违约金。本案中，案涉项目楼盘实际于2018年3月20日已取得初始登记，徐芳于2018年3月20日已可以办理房屋产权证书，徐芳现于2020年5月起诉一方公司至一审法院时，徐芳已办理了案涉房屋的产权证书，也就不存在徐芳主张后一方公司未在合理期限内协助办理的问题，故对徐芳要求一方公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，一审法院判决：驳回徐芳的诉讼请求。案件受理费7410元，减半收取3705元，由徐芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（自2021年1月1日起施行）第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉商品房买卖合同签订于2014年9月25日，相关案件事实以及徐芳提起本案诉讼均在《中华人民共和国民法典》施行前，则本案应适用相关法律事实发生时的法律、司法解释的规定。结合双方当事人诉辩观点，二审争议焦点为案涉合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.房屋权属登记及房屋权属证书由出卖人继续协调办理”之约定，是否属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的“当事人有特殊约定”。即上诉人徐芳主张案涉合同第十五条约定属于办理产权期限的约定不明，应适用该司法解释第十八条规定，由一方公司承担逾期办证违约责任；一方公司则主张案涉合同第十五条约定系当事人之间的特殊约定，依照该司法解释，其无须承担逾期办证违约责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，“继续履行”、“采取补救措施”、“赔偿损失”、“支付违约金”等均为违约责任的承担方式，当事人可在合同中进行约定，且“支付违约金”与“继续履行”的违约责任可以单独约定，也可以并存。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的适用前提，是双方当事人对出卖人是否承担违约责任以及承担违约责任方式没有特殊约定。具体到本案，案涉合同第十五条约定出卖人承担逾期办证违约责任的方式系“继续协调办理”，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律行政法规的强制性规定，应为有效。但由于案涉合同第十五条未明确约定“继续协调办理”的期限，则根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，徐芳依法可以随时要求一方公司履行协助办证的义务，同时亦应给予一方公司必要的准备时间。现由于徐芳未提供证据证明其向一方公司主张办证的具体时间，而一方公司在2018年3月20日已办理初始登记，徐芳亦认可一方公司在2018年3月30日通知办理房屋产权证书且其已于提起本案诉讼前的2019年年底取得产权证书。因此，在案涉合同中未约定逾期办证违约金的情况下，徐芳要求一方公司支付自2016年9月22日至2018年3月20日期间的逾期办证违约金，缺乏事实依据和法律依据，一审判决未支持其此项诉请，于法有据，并无不妥，本院予以维持。综上所述，徐芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7410元，由上诉人徐芳负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十五日书记员  张 琳