湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0481民初2287号 原告：徐志华，男，汉族，1986年10月8日生，现住广东省中山市。 原告：胡小艳，女，汉族，1990年12月16日生，现住广东省中山市。 两原告委托代理人：罗爱连，湖南教正律师事务所律师。 被告：耒阳市平安房地产开发有限公司。住所地：湖南省耒阳市灶市街道办事处灶市村委会耒阳大道188号。 法定代表人：胡旭平，该公司董事长。 委托代理人：聂卫祥，该公司行政主任。 原告徐志华、胡小艳与被告耒阳市平安房地产开发有限公司（以下简称平安房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐志华、胡小艳的诉讼委托代理人罗爱连及胡小艳、被告平安房地产的诉讼委托代理人聂卫祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐志华、胡小艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2016年7月15日签订的《耒阳市商品房买卖合同》；2、判令被告平安房地产向两原告返还购房款312000元和按揭相关费用、他项权证书、维修基金、产权登记费等29235元，并支付违约金3412.53元，三项合计344665.53元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年7月15日，两原告与被告签订《耒阳市商品房买卖合同》。合同约定：被告为出卖人，两原告为买受人。被告以出让方式取得灶市街道办事处耒阳大道与107国道东北侧的地块的土地使用权。经批准在该地块建设商品房。定名平安和润7号楼。商品预售许可证为：耒预许字（2016）第019号；原告购买的商品房位于耒阳平安和润园7号7幢-101室。该商品房的用途为非住宅。建筑面积为49.79平方米。单价为每平方12291.6元。总金额为612000元；付款方式：买受人签订本合同之日首期支付购房总价款50%，即人民币312000元。签订合同之日起60日内办理完成银行贷款，以银行按揭方式支付剩余房款。即人民币300000元。交付期限：被告应当在2017年10月1日前，将具备商品房经验收合格条件的商品房交给原告使用；逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。 合同鉴定后，原告按照约定向被告支付了312000元购房款和按揭相关费用、他项权证书、维修基金、产权登记费等29235元，之后，被告以国家政策原因不能办理银行按揭，拖延至今未交房。现交付时间已逾期42个月，原告要求被告返还购房款等费用并支付违约金。被告拒付。原告为维护其合法权益，提起诉讼，请求判如申请。 被告平安房地产辩称：被告具备了交房条件。因为原告房款未付清，按揭未办理。原告没有办理一次性付款不符合交房条件。按照约定原告还应该向被告交清剩余购房款30万元及违约金131250元。双方应当继续履行房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告徐志华、胡小艳提出的证据1、《耒阳市商品房买卖合同》；证实原、被告存在房屋买卖关系以及合同所约定双方的权利义务关系；证据2、收据两张；证明被告收取原告312000元购房款和按揭相关费用、他项权证书、维修基金、产权登记费等29235元；证据3、征信报告；证明两原告的征信良好；被告平安房地产提出证据1、《耒阳市商品房买卖合同》；证明是原告没有按时缴纳房款。原告存在违约。证据2、微信聊天记录；证明公司通知原告提交按揭手续资料。上述证据，原被告双方质证均无异议。本院认为原被告提供的上述证据符合“真实性、关联性、合法性”，依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月15日，原告徐志华、胡小艳与被告平安房地产签订《耒阳市商品房买卖合同》。合同约定：被告为出卖人，两原告为买受人。原告购买被告开发的商品房位于耒阳平安和润园7号7幢-101室。该商品房的用途为非住宅。建筑面积为49.79平方米。单价为每平方12291.6元。总金额为612000元；付款方式：买受人签订本合同之日首期支付购房总价款50%，即人民币312000元。签订合同之日起60日内办理完成银行贷款，以银行按揭方式支付剩余房款。即人民币300000元。交付期限：被告应当在2017年10月1日前，将具备商品房经验收合格条件的商品房交给原告使用；逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。该合同附件2还约定：需按揭的买受人应在出卖人签订商品买卖合同时备齐按揭银行规定的应由买受方提供的文件及资料。若受理机构不同意买受人的抵押贷款申请，买受人须改为一次性付款。并与出卖人签订补充协议。合同鉴定后，原告按合同约定向被告支付了312000元购房款和按揭相关费用、他项权证书、维修基金、产权登记费等29235元。之后被告因地方政策及银行调控的原因不能办理银行按揭手续，而原告也没有缴纳剩余购房款。致使合同尚未继续履行。2020年10月11日，被告工作人员与原告微信联系要求其提交资料办理贷款手续，原告在微信中回复资料正在办理之中。此后两原告以被告未按时办理按揭手续为由，诉至本院请求判如申请。 本院认为，本案争执焦点：涉案《耒阳市商品房买卖合同》是否有解除的事由？本案的《耒阳市商品房买卖合同》是原告徐志华、胡小艳与被告平安房地产的真实意思表示。协议内容符合法律规定，为有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，两原告按照约定向被告支付了312000元购房款和按揭相关费、他项权证书、维修基金、产权登记费等29235元。期间由于地方政策及银行内部调控，原告购买的商铺不能办理担保抵押贷款，为此不可归责于被告方。由于这一不可归责的客观障碍。双方就此签订了补偿协议，在客观障碍不能消除的情况下，房屋买卖当事人约定了替代性履行方式，由作为买方的原告缴纳剩余的购房款。从而不影响合同的继续履行。至庭审时涉案房屋已经具备办理担保抵押贷款的条件，同时原告也没有证据证实被告涉案房屋不具备交付的条件。为规范稳定商品市场，原被告双方签订的《耒阳市商品房买卖合同》应继续履行。故两原告主张解除原被告之间于2016年7月15日签订的《耒阳市商品房买卖合同》；要求被告平安房地产返还购房款312000元和按揭相关费用、他项权证书、维修基金、产权登记费29235元，并支付违约金3412.53元的主张，本院依法不予支持。另被告在辩称中要求，因为原告没有按照合同约定缴纳剩余购房款，应承担支付30万元购房款及违约金131250元。但被告未在合理期间内提出反诉，对被告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告徐志华、胡小艳要求解除与被告耒阳市平安房地产开发有限公司于2016年7月15日签订的《耒阳市商品房买卖合同》的诉讼请求； 二、驳回原告徐志华、胡小艳要求被告耒阳市平安房地产开发有限公司返还购房款312000元和按揭相关费、他项权证书、维修基金、产权登记费共计29235元及支付违约金3412.53元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6470元，减半收取3235元，由原告徐志华、胡小艳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  钟 玮 二〇二一年六月二日 代理书记员  梁慧开