贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1313号上诉人（原审被告）：许开金，男，1976年4月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：李军，男，1984年11月22日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人:蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200610287297。委托诉讼代理人：王泽斌，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：23082005110046。被上诉人（原审原告）：六盘水名都房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路名都商业大厦2005室，统一社会信用代码：91520200714353510K。法定代表人：马黔生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文甫，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201610315827。上诉人许开金、李军因与被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许开金、李军上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金111084元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人在一审法庭调查过程中出示（2019）黔0201执恢384号执行裁定书及房屋交付公告、送达回执一份，用于证明上诉人在租赁期限届满之后仍在继续使用涉案房屋，但执行裁定书中没有涉及上诉人承租的门面，也没有上诉人的名字，在送达回证中也没有上诉人的签字。从被上诉人提交的证据来看，反而可以证实上诉人并未在承租期结束后继续使用该门面。一审法院查实，上诉人因经营不善只使用涉案门面到2017年10月份，后要求解除合同，将房屋里的可移动桌椅搬离，此时，被上诉人以未付清房屋租金为由，对上诉人断水断电，并将大门上锁，被上诉人已经以自己行为表明不再履行该份租赁合同，该份合同已经解除，其起诉要求支付合同解除以后的房屋租金于法无据。二、一审法院适用法律错误。依据“谁主张，谁举证”原则，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，本案中对于租赁期限届满后上诉人是否继续使用涉案房屋的举证责任在被上诉人一方，但被上诉人提交的证据中无法证实上诉人在租赁期限届满之后继续使用涉案房屋，故被上诉人所主张的租赁期限届满之后的租金不应当得到支持。综上，请求二审法院依法改判上诉人支付被上诉人租金111084元。六盘水名都房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。租赁合同签订时被上诉人向上诉人交付了案涉门面，之后门面一直处于被上诉人占有、控制的状态，租赁合同到期后若上诉人不再承租门面，其有义务付清租金并退还门面，但上诉人未将门面退还被上诉人，未与被上诉人办理门面交接手续，合同期满后上诉人是否继续使用门面是上诉人的事情，但上诉人一审、二审过程中并未举证证明向被上诉人退还了门面。因为上诉人的原因导致被上诉人在合同期满后未能收回门面，未能正常处置门面，确实给被上诉人造成了经济损失，上诉人应当支付租金。上诉人承租该门面主要是经营餐饮，结合2020年6月18日被上诉人法定代表人与上诉人李军的通话录音可以明确至该日上诉人还未将经营餐饮的餐具拿走，上诉人甚至将钥匙弄丢，该通话录音足以说明合同期满后上诉人还长期继续占用门面堆放餐具而未将门面退还被上诉人。该录音内容证实上诉人的上诉理由不属实。六盘水名都房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决二被告向原告支付房屋租金275658.50元；2、判决二被告向原告支付逾期付款违约金137829.48元（以逾期付款金额为基数，按年利率24%暂计算至2020年7月8日为137829.48元，并按此标准支付违约金至租金付清之日止）；3、本案案件受理费由二被告承担。一审法院审理查明：2016年9月5日，原告与被告签订《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》，合同约定：“原告将其位于六盘水市钟山区门面出租给被告，商铺建筑面积269.06平方米，本标的物已进入法院处置程序，经钟山区人民法院同意本合同租赁期为2年（自2016年9月30日起至2018年8月31日止），租金为每半年42409元，付款方式为签订合同3日内支付半年度租金，以后每半年度期满之前提前30天支付下一半年度租金，被告如未按时足额向原告付清租金为违约，原告有权采取停止供电等措施，责任后果由被告承担，逾期支付租金30日内按应付租金总额每日3‰支付违约金，超期30天以上按应付租金总额每日5‰计算支付违约金，超期3个月未付足当年租金，原告有权单方解除本合同”。协议签订后，原告将商铺门面交付给被告使用。2020年6月18日,原告法人马黔生与被告李军通话，要求被告解决支付商铺门面租金及是否还继续租用使用门面事宜。在庭审中，法院要求原、被告庭审后各自核实租金支付情况。庭审后，原告提交了被告缴纳租金情况说明，认可被告在协议约定的租赁期限内缴纳租金42409元，审理中，被告并未提交支付租金的相关证据。一审法院认为，原告与被告许开金、李军签订的《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被告应按协议履行义务。被告辩称，门面实际只使用到2017年10月，后来就断水断电了，就将钥匙交给公司的谁不知道，只是没有办理书面的移交。因被告未能提交证据证明，且与本案查明事实不符，被告并未将商铺门面退还给原告，故被告的辩称理由不能成立，不予采纳。原、被告双方签订的合同期限为2年（自2016年9月30日起至2018年8月31日止），在此期间，被告应支付租金169636元，原告自认收到42409元租金，被告未能提供证据证明此外自己还交付其余租金，故被告应按合同约定足额支付租期内的尚欠租金127227元（169636元-42409元）。合同期限届满后，被告继续租用商铺门面，原告未提出异议，双方签订的原合同继续有效，被告实际使用期间的租金应按照合同约定计算，合同期届满后2018年9月1日至2020年4月30日的租金为148431元，加上租期内尚欠租金127227元，合计租金275658元，对此予以支持，由被告支付给原告，对原告主张超出部分不予支持。对原告主张由被告许开金、李军支付逾期付款违约金137829.48元的诉请是否予以支持。虽然双方签订的合同中约定了违约金，但原告均未提供证据证明自己积极履行催告或其他阻止损失措施，且无论是合同约定租赁期内还是合同期限届满后被告继续使用门面期间，由此扩大的损失由原告自行负担，故对原告主张逾期付款违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告许开金、李军于判决生效后十日内支付原告六盘水名都房地产开发有限公司房屋租金275658元；二、驳回原告六盘水名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7502元，减半收取计3751元，由原告六盘水名都房地产开发有限公司负担1034元，被告许开金、李军负担2717元（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还原告1442元）。二审中，上诉人许开金、李军向本院提交《借记卡账户历史明细清单》（卡号尾号为2850），用以证明上诉人已经实际支付了被上诉人58552元的租金。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司质证称对该证据的真实性无异议，被上诉人确实收到了该笔款项，但该款项中仅有42409元是支付的租金，其余部分是支付的物业管理费和税费，被上诉人起诉的时候已经扣除上诉人交付的上述租金。本院对上述证据的分析与认定：对该证据真实性、合法性，各方当事人均未异议，本院予以确认。对该证据关联性，因双方签订的租赁合同除租金外另约定经营税费等费用由上诉人所负担，结合该证据所显示的时间、双方合同约定及正常的市场交易规律，本院认定上述款项58552元中仅有42409元为租金。由于原审判决已将该部分费用予以了扣除且上诉人未在二审上诉状中提出异议，故该证据与本案二审审理范围无关，本院不予确认。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方之间的租赁关系存续期间应当如何确认。本案双方当事人签订的《商铺分租协议》载明的租赁截止期限为2018年8月31日。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司主张上诉人李军、许开金在书面租赁合同约定的租赁期限届满后仍继续使用案涉商铺，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，其应就此承担举证责任。六盘水名都房地产开发有限公司向本院提交的其公司法定代表人马黔生与上诉人李军的通话录音，可以显示截至通话录音时止上诉人仍将部分餐饮器具堆放在涉案商铺内，且未实际向被上诉人交付案涉商铺（上诉人李军在通话录音中表述其已将案涉门面钥匙交予被上诉人某黄姓员工处，但其能对该职工身份信息作明确描述且未对交付钥匙的过程举证予以证实）。同时，该录音内容亦可以体现在约定租赁期限届满且上诉人李军、许开金未再使用案涉门面经营的情况下，双方当事人对案涉商铺均持放任态度。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司对于自身损失的扩大亦有相应过错。综上，结合各方当事人的履约情况及过错程度，本院认定自2018年9月1日起双方成立无固定期限租赁合同关系，本院酌情以原租金标准的70%计算无固定租赁期限期间的租金即103901.7元（148431×70%），加上协议租赁期限内欠付租金127227元，李军、许开金共欠六盘水名都房地产开发有限公司租金231128.7元。原审判决适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4154号民事判决；二、许开金、李军于本判决生效之日起十日内支付六盘水名都房地产开发有限公司房屋租金231128.7元；三、驳回六盘水名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3342元，二审案件受理费3591元，共计6933元，由上诉人许开金、李军负担5029元，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司负担1904元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年六月七日法官助理王海霞书记员陈玲