新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终690号 上诉人（原审被告）：买来木尼沙·克力木，女，1979年3月1日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：王宏诣，新疆君正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈卫，男，1967年12月3日出生，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：何伟国，新疆循序律师事务所律师。 上诉人买来木尼沙·克力木与被上诉人陈卫买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人买来木尼沙·克力木及其委托诉讼代理人王宏诣、被上诉人陈卫的委托诉讼代理人何伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 买来木尼沙·克力木上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审；二、一、二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，合同无效后判决上诉人返还被上诉人购房款没有事实依据。本案中，上诉人与被上诉人都不是东桥村的村民，实际上是上诉人的妯娌迪某某某从该村村民李某处购买的涉案房屋。2013年4月，上诉人与家人商议在院子搞养殖，于是从迪某某某处以650000元购得该房子及院落，但是由于上诉人没有养殖技术，买房子欠款压力较大，于是在被上诉人陈卫多次找上诉人的丈夫表示要购买该院落的房子时，上诉人又将房屋卖给被上诉人，双方以950000元成交，上诉人将房子院落和房产证原件交给被上诉人。该950000元是该院落及宅基地的整体价格，不存在只卖地基、房屋没有价值的情形。案涉宅基地及房屋转让违反法律强制性规定无效，那么案外人迪某某某与上诉人之间的买卖合同，以及被上诉人陈卫与上诉人之间的买卖合同均应属于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但涉案房屋已被拆除，判决返还房屋已无可能，故该部分相应的转让价款亦不应返还。被上诉人在买卖过程中明知不能购买却与上诉人达成协议存在明显过错，且拆除涉案房屋的行为是被上诉人陈卫的行为，故该部分的转让价款亦不应返还。二、一审法院在原物不存在的情况下判决上诉人返还被上诉人购房款适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效合同自始没有法律效力；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但一审仅判决上诉人返还被上诉人购房款，却未对被上诉人的返还义务进行判决。虽然上诉人未交纳反诉费，但是按照法律规定相互返还的义务是合同无效的法律后果，不需要上诉人提起反诉才支持相互返还。一审判决对涉案房屋交易的事实、有无房产证、原始交易中房屋的状态、数量、原始房屋拆除的细节等关键问题均未调查核实。另外，石河子市人民法院已经审结的同类宅基地连同附属房屋交易的案件认定合同无效后，均判决“涉案房屋被拆迁，判决返还房屋已无可能且无意义，故该部分相应的转让价款亦不应返还”，进而驳回了购买方要求返还购房款的诉讼请求。但是本案一审判决却做出完全不同的裁判。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 陈卫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。无论上诉人的宅基地从谁手中购买，都不影响合同无效的法律后果。根据双方签订《买卖合同》第四条的约定，双方协商确认该宅基地建筑物破损严重乙方将新建房，甲方须协助乙方协调建房时与村里各种问题。从约定可以说明宅基地上的建筑物破损严重没有任何经济价值，而且上诉人也同意被上诉人拆除后重建房屋。因此，上诉人要求返还房屋或者赔偿损失没有事实及法律依据。 陈卫向一审法院起诉请求:1.确认原、被告于2013年9月10日签订的买卖合同无效；2.判令被告退还原告950000元；3.判令被告承担受理费。 一审法院认定事实：2013年9月10日，原、被告签订买卖合同一份，合同主要内容如下：“甲乙双方就石河子乡东桥村××××号房屋院子，东西长68.5米，南北17米，面积1164.5平方米，甲方（即被告买来木尼沙·克力木）给乙方（即原告陈卫）一事，双方经友好协商达成如下协议：一、甲乙双方均确认该宅基地土地使用证为集体所有，有房屋产权证。二、甲方自愿将该宅基地的使用权及土地卖给乙方，共计950000元；三、因该宅基地目前无法办理过户手续，甲方有义务协助乙方办理见证手续；四、甲乙双方协商确认该宅基地建筑物破损严重乙方将新建房，甲方须协助乙方协调建房时与村里各种问题。协议签订后，房屋新建过程中产生的任何问题由乙方自行解决；五、甲乙双方均确认该宅基地的见证费用、新建房屋费用均由乙方独自出资、承付。此宅基地及新建房屋以后和甲方再无任何关系。”合同签订当日，原告向被告支付950000元，被告出具了收条。原告在案涉宅基地上自行修建了建筑物。2018年，建筑物因无相关的许可证被石河子市政府予以拆除。原告认为，其本人非东桥村村民，按照相关法律规定无权取得东桥村的宅基地，故诉至该院。 另查，被告买来木尼沙·克力木非东桥村的村民。被告当庭陈述石河子乡东桥村××××号房屋院子登记在案外人李某名下，2012年1月8日以61万元出售给本村村民迪某某某，2013年4月18日，迪某某某又将该房屋以65万元出售给被告买来木尼沙·克力木。审理过程中，被告向该院提出反诉请求，但未在该院指定的期限内交纳反诉费，该院裁定对其反诉按撤诉处理。 一审法院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”上述法律对农民集体所有的土地权属及交易做了强制性规定。根据上述法律规定，农村宅基地使用权的转让限于本村集体经济组织成员，非本村集体经济组织成员无权享有对宅基地的使用权。原、被告签订的买卖合同涉及的宅基地系东桥村集体经济组织的土地，因原、被告均非该村村民，故原、被告签订的买卖合同违反法律强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故该房屋宅基地转让协议书属于无效合同。原告主张买卖合同无效，符合法律规定，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告主张被告退还950000元于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决： 一、确认原告陈卫与被告买来木尼沙·克力木签订的买卖合同无效； 二、被告买来木尼沙·克力木于本判决生效后七日内返还原告陈卫950000元。 本案本诉受理费6650元（原告已预交），由被告买来木尼沙·克力木负担，与前款一并给付原告。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人应否返还被上诉人购房款95万元。因涉案合同约定被上诉人向上诉人支付95万元，购买上诉人位于东桥村的宅基地使用权及房屋。该合同因违反法律的强制性规定而无效，双方应当互相返还取得的财产。被上诉人将上诉人的房屋拆除导致无法返还，其要求上诉人返还购房款95万元的诉讼请求缺乏事实及法律依据。上诉人自认涉案房屋系花费65万元从他人处购置后转让给被上诉人，这是上诉人对自己不利的陈述，本院确认其真实性。上诉人不是本村村民，其不能因无效的合同而获利，故其应当返还在两次房屋买卖中的差价30万元给被上诉人。一审判决仅考虑到被上诉人财产的返还，没有考虑到上诉人的房屋无法返还、损失、受益问题，判决明显不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人买来木尼沙·克力木的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2020）兵9001民初4978号民事判决第一项，即：“确认原告陈卫与被告买来木尼沙·克力木签订的买卖合同无效”； 二、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初4978号民事判决第二项，即：“被告买来木尼沙·克力木于本判决生效后七日内返还原告陈卫950000元”； 三、上诉人买来木尼沙·克力木于本判决生效后十日内返还被上诉人陈卫300000元； 四、驳回被上诉人陈卫在一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费6650元（陈卫已交纳），二审案件受理费13300元（买来木尼沙·克力木已交纳），合计19950元。由上诉人买来木尼沙·克力木负担6384元，由被上诉人陈卫负担13566元，于判决生效后十日内给付上诉人买来木尼沙·克力木6916元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 范军鸿 审 判 员 李红敏 二〇二一年六月十五日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈梓萱