山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终429号 上诉人（原审原告）：淄博高新城市投资运营集团有限公司。住所地：淄博高新区鲁泰大道51号高分子材料产业创新园A座2303室。统一社会信用代码：9137030326512288XH。 法定代表人：孟华，董事长。 委托诉讼代理人：司建彬，山东柳泉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博慢时光茶道文化有限公司。住所地：淄博市张店区世纪路与王舍路交叉路口向西260米处。统一社会信用代码：91370303328368650E。 法定代表人：陈立莲，总经理。 被上诉人（原审被告）：陈立莲，女，1963年9月11日出生，汉族，住淄博市张店区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：房宽伦，男，1964年3月1日出生，汉族，住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：房宽伦，男，1964年3月1日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人淄博高新城市投资运营集团有限公司（以下简称高新城投公司）因与被上诉人淄博慢时光茶道文化有限公司（以下简称慢时光公司）、陈立莲、房宽伦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高新城投公司上诉请求：一、请求撤销(2020)鲁0391民初1784号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、首先，上诉人已于2019年4月2日将基于租赁合同产生的权利义务由淄博鲁创置业发展有限公司（以下简称鲁创公司）转让给上诉人的事宜告知了被上诉人，被上诉人签收且未对上述转让事宜提出异议，同时该转让行为并未加重被上诉人的合同义务，应视为其同意上述转让事宜；其次，上诉人在将上述转让事宜告知被上诉人的当日，上诉人将与被上诉人解除合同通知书送达了被上诉人，被上诉人予以签收确认，被上诉人的上述行为也应视为其认可与上诉人之问存在合同关系；再者，租货合同解除后，被上诉人一直同上诉人协商解决涉案争议，且2020年7月1日被上诉人向上诉人出具承诺书，就涉案租赁合同中消防改造事宜向上诉人作出承诺，其己认可上诉人为合同相对方。综合以上，涉案租赁合同的权利义务已发生转让，上诉人是本案适格的诉讼主体。二、退一步讲，通知书虽然载明为合同权利义务的转让，但告知被上诉人权利义务转让的当日，上诉人即与被上诉人解除了租赁合同，该转让行为实质是债权转让，权利人仅需要告知债务人即可。综合以上，一审法院认定事实错误，依法应予以改判。 被上诉人慢时光公司辩称：一、被答辩人认为下一个“通知”，答辩人收下了“通知”，就视为同意转让是认知错误，不能自己想当然就认为这样就可以了。“通知”是被答辩人强加给答辩人的，双方的地位是严重不平等的。二、被答辩人的权利要建立在合法的转让上，该合同的债权债务转让是不合法的，是无效的。在没有合法身份的前提下被答辩人是没有任何权利的，对答辩人所做的一切基于没有合法的身份都是无效的，不会答辩人产生任何效力。 被上诉人陈立莲、房宽伦未提交书面答辩状。 高新城投公司向一审法院起诉请求：1.判令慢时光公司、陈立莲、房宽伦支付房屋租金202843.10元、截至2019年12月31日滞纳金219672.38元（以2019年1-3月租金200614.05元为基数，按日千分之三计算，计算一年）以及慢时光公司、陈立莲、房宽伦实际付清之日的滞纳金；2.判令慢时光公司、陈立莲、房宽伦赔偿因空调工程改造造成的损失389839.80元（974599.51元40%）；3.判令慢时光公司、陈立莲、房宽伦支付集中供暖费168341.36元；4.确认慢时光公司、陈立莲、房宽伦交纳押金20000.00元，高新城投公司有权不予返还；5.判令慢时光公司、陈立莲、房宽伦支付违约金120368.43元（年租金802456.20元15%）；6.判令慢时光公司、陈立莲、房宽伦支付物业费109029.38元、垃圾清运费11775.00元及违约金14295.18元；7.判令慢时光公司、陈立莲、房宽伦支付财产保全保险费2780.00元；8.案件受理费、保全费由慢时光公司、陈立莲、房宽伦承担。 一审法院认定事实：2017年12月22日，鲁创公司与慢时光公司签订《住所(营业场所)租赁合同》，慢时光公司租赁鲁创公司的坐落于淄博市高新区房屋，建筑面积为2907.45平方米，租赁期限为2018年1月1日至2032年12月31日，由慢时光公司施工租赁房屋的消防改造工程，用以折抵2018年1月1日至2018年9月30日的房屋租金，双方还对其他事项进行了约定。2019年1月29日，淄博高新区火炬园区国有资产运营有限公司向慢时光公司发出通知，要求慢时光公司支付2019年1月1日至3月31日的租金，房宽伦在该通知上签名。2019年4月2日，淄博高新技术产业开发区国有资产经营管理公司向慢时光公司发出《通知书》和《解除合同通知书》，主要内容为：鲁创公司将其与慢时光公司合同中享有的权利、义务概括的转让给淄博高新技术产业开发区国有资产经营管理公司；因慢时光公司未按时缴纳租金，淄博高新技术产业开发区国有资产经营管理公司要求解除于2017年12月22日签订的租赁合同。房宽伦在该二份通知书上签名并加盖慢时光公司公章，同时注明“该通知书已收到。”淄博高新技术产业开发区国有资产经营管理公司改制后公司名称变更为“淄博高新城市投资运营集团有限公司”即高新城投公司。高新城投公司称催要租赁费未果，遂诉至法院，提出了上述诉称中的诉讼请求。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”合同权利、义务的概括转让未征得相对方同意的，则此种转让对相对方不产生效力。本案高新城投公司未能举证证明其与鲁创公司租赁合同权利义务的概括转让已经过慢时光公司同意的事实成立，而仅是向慢时光公司进行了“通知”，故此种转让对于合同相对方的慢时光公司不产生法律效力，高新城投公司请求慢时光公司、陈立莲、房宽伦支付租金、滞纳金、空调改造损失、供暖费、违约金、物业费、垃圾清运费、保全保险费及确认押金不予返还的请求，证据不足，该院均依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决：驳回原告淄博高新城市投资运营集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8065.25元，由原告淄博高新城市投资运营集团有限公司负担。 本院二审期间，高新城投公司围绕上诉请求依法提交了2020年7月日承诺书和协议书各一份，拟证明在高新城投公司与慢时光公司解除租赁合同后，双方对因租赁合同产生的债权债务关系进行了实质性磋商，且高新城投公司基于该协商确定的内容变更了一审的诉讼请求。慢时光公司、陈立莲、房宽伦对该证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联性，是与鲁创公司有关系。慢时光公司、陈立莲、房宽伦提交淄博中平信会计师事务所有限公司2021年4月15日出具的淄中平信审核字（2021）061号专项审计报告一份，该审计报告审结结论为：根据对贵公司（即慢时光公司）的全部相关财务审计，可以反映贵公司有独立完整的财务制度，来往账目清晰，相关财务报表亦符合会计准则即固有相关管理的规定，且未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以基本反映贵公司财产与个人财产相分离的事实。高新城投公司质证称，对证据的真实性没有异议，但对于证明内容有异议，审计意见为“未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以基本反映贵公司财产与个人财产相分离的事实”，并未注明公司财产时与房宽伦还是陈立莲财产不存在混同，因此不能免除股东责任。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高新城投公司二审提交的承诺书和协议书，慢时光公司、陈立莲、房宽伦二审提交的淄中平信审核字（2021）061号专项审计报告，均真实合法有效，本院予以采信。据此，二审查明：2020年7月1日，慢时光公司与案外人庞益科签订协议书一份。该协议书约定：双方均向高新城投公司承诺，如未在2020年11月30日前完成消防改造工程，取得消防检测报告、消防工程竣工验收报告则需向高新城投公司支付租金58.98万元，以及庞益科向慢时光公司的其他承诺。同日，庞益科、慢时光公司共同向高新城投公司出具承诺书一份。该承诺书载明：根据鲁创公司与慢时光公司签订的《住所（营业场所）租赁合同约定》……以及前述协议书承诺内容。 另查明，2009年11月，鲁创公司与淄博光大水务能源开发有限公司签订《能源供应和管理合同》一份。2014年6月，双方又签订《能源供应和管理合同》补充协议一份。该两份合同约定：淄博高分子材料产业创新园由淄博光大水务能源开发有限公司提供集中供冷、供暖，供热时间为每年11月5日至次年3月15日，供暖费标准为36.00元/平方米。 2011年9月26日，鲁创公司与山东永安物业管理有限公司签订《高分子创新园物业服务合同》，由山东永安物业管理有限公司为高分子创新园提供物业服务，物业费标准为3.00元/㎡/月。同期，物业垃圾处理费标准为300.00元/月。 鲁创公司（甲方）与慢时光公司（乙方）签订的《住所（营业场所）租赁合同约定》约定：第1-3年租金标准为：23.00元/月/m2，每季度(3个月）支付一次(￥200614.05元）；押金：乙方在签订本期合同后3日内须向甲方支付20000.00元人民币(大写）贰万元整作为押金。待合同履行完毕双方无争议后无息退还；甲方为满足乙方经营需要，尽快投入运营，由甲方出资并负责房屋的空调改造工程。工程报价120万元(壹佰贰拾万元），具体金额以审请金额计，因乙方原因导致提前退租或终止合同，按以下协议补偿甲方：第一年(2018年）内按空调改造工程款50％承担赔偿，第二年内按40％承担赔偿，第三年内按30％承担赔偿，第四年内按20％承担赔偿，第五年内按10％赔偿，五年折完；乙方应负责缴纳出租房屋租赁期限内所发生的费用(包括但不限于水电费、煤气费、集中供暖供冷费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费等），并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任；乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付所欠租金日3‰的滞纳金；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，押金不予退还，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……3.不交付或者不按约定交付租金连续达30天的；4.无故拖欠租赁房屋的各项费用达(大写）伍仟元以上；如乙方提前退租房屋，应提前通知甲方，租金交至整体房屋返还之月，并应按当年租金的15％支付违约金。 2017年3月22日，鲁创公司与山东宝诚集团有限公司签订《淄博高新区高分子材料产业创新园孵化器及附属设施改造工程采购合同》及补充协议各一份。2019年4月25日，山东齐鲁工程设计监理有限公司出具齐鲁审造字[2019］第400-1号《淄博高新区高分子材料产业创新园孵化器及附属设施改造工程结算审核报告书》一份，载明审核上述工程审定工程造价为974599.51元。 高新城投公司因本次诉讼支付诉责险2780.00元。 还查明，工商登记情况显示，慢时光公司只有陈立莲一名股东。 上述事实，有高新城投公司一审提交《能源供应和管理合同》及补充协议、《高分子创新园物业服务合同》、《住所（营业场所）租赁合同约定》、《淄博高新区高分子材料产业创新园孵化器及附属设施改造工程采购合同》及补充协议、工商登记材料在卷佐证，足以认定。 对一审查明其他案件事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、高新城投公司的原告主体资格是否适格；二、高新城投公司主张的各项费用是否成立；三、陈立莲、房宽伦应否对慢时光公司的债务承担连带责任。 针对焦点一，鲁创公司与慢时光公司2017年签订租赁合同，鲁创公司作为出租方，已经将租赁物交付慢时光公司，慢时光公司一审中并未主张鲁创公司尚有未履行义务，因此，鲁创公司将涉案权利转让给高新城投公司，系债权转让。2019年4月2日的通知书中称为“权利、义务概括的转让”，一审判决据此认定为债权债务的概括转让，系认识错误，本院予以纠正。依照法律规定，出让人仅需履行通知义务，无需慢时光公司的同意。本案一审诉讼中，高新城投公司提交了鲁创公司向一审法院的说明；房宽伦代表慢时光公司签收高新城投公司发出的2019年4月2日解除合同通知书；2020年7月1日，慢时光公司与案外人庞益科向高新城投公司作出承诺书，上述一系列行为相互印证，足以证实慢时光公司知道并认可涉案债权转让。因此，一审判决认定转让对于合同相对方的慢时光公司不产生法律效力错误，高新城投公司主张其具有原告主体资格的上诉理由成立。 针对焦点二，高新城投公司主张的租赁费202843.10元（2019年1月1日至2019年4月1日期间，200614.05元/季度+200614.05元/季度/90天=202843.10元），空调改造损失389839.80元（974599.51元40%=389839.80元），供暖费168341.36元（36.00元/季/120天73天2907.45平方米+36.00元/季2907.45平方米=168341.36元），物业费109029.38元（2.50元/月/㎡/30天2907.45㎡454天（2018年1月1日至2019年3月31日）=109029.38元），垃圾费11775.00元（0.27元/月/㎡/30天2907.45㎡454天（2018年1月1日至2019年3月31日，共454天）=11775.00元），以及物业费和垃圾费的滞纳金15886.00元（（109029.38元+11775元）年6%/365天800天（自2018年1月1日至起诉之日）=15886.00元），合计897714.64元，符合双方之间的约定，本院予以支持。至于租赁费的滞纳金，合同约定的日千分之三标准过高，且合同中还约定了年租金15%的违约金，本院将两者统一调整为同期银行贷款利率或者同期贷款市场报价利率上浮50%。 根据双方的合同约定，慢时光公司违约导致合同解除的，出租方有权不予退还20000.00元押金。高新城投公司的该项诉讼请求，有事实和合同依据，本院予以支持。 高新城投公司主张的诉责险2780.00元，系其为本次诉讼支出的合理费用，应由慢时光公司承担。 针对焦点三，慢时光公司为一人有限责任公司。慢时光公司、陈立莲、房宽伦一审中主张已经进行了股权转让，但与慢时光公司的工商登记情况冲突，本院不予采信。二审中，慢时光公司、陈立莲、房宽伦提交了对慢时光公司的专项审计报告，审计结论为：未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以基本反映慢时光公司财产与股东财产相分离的事实。高新城投公司虽对此不予认可，但未提交有效证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。据此，慢时光公司、陈立莲、房宽伦已经证明慢时光公司财产独立于股东陈立莲自己的财产，高新城投公司主张陈立莲、房宽伦对慢时光公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，二审出现新证据，上诉人高新城投公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初1784号民事判决； 二、淄博慢时光茶道文化有限公司于本判决生效之日起十日内向淄博高新城市投资运营集团有限公司支付租赁费202843.10元和经济损失（以202843.10元为基数，2019年8月19日前按照同期银行贷款利率上浮50%，2019年8月20日之后按照同期贷款市场报价利率上浮50%，计算至实际付清之日止）； 三、淄博慢时光茶道文化有限公司于本判决生效之日起十日内向淄博高新城市投资运营集团有限公司赔偿空调安装费、集中供暖费、财产保全保险费等经济损失560961.16元； 四、淄博慢时光茶道文化有限公司于本判决生效之日起十日内向淄博高新城市投资运营集团有限公司支付物业费109029.38元、垃圾清运费11775.00元及违约金14295.18元； 五、确认淄博高新城市投资运营集团有限公司有权不予返还押金20000.00元； 六、驳回淄博高新城市投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8065.25元，二审案件受理费21502.00元，均由淄博慢时光茶道文化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏坤明 审判员  赵绛帼 审判员  孟庆红 二〇二一年六月十七日 书记员  王 婧