河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初2610号原告:贾木斯，男，汉族，1991年3月10日出生，户籍地河南省汤阴县，现住地洛阳市涧西区。原告：田瑞青，女，汉族，1988年5月18日出生，户籍地河南省汤阴县，现住地洛阳市涧西区。被告：洛阳万众房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区洛阳工业园区310国道与龙翔东路交叉口东北角万众e家营销中心。法定代表人：王永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯，河南民青律师事务所执业律师。原告贾木斯、田瑞青与被告洛阳万众房地产开发有限公司（以下简称万众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。贾木斯、田瑞青，万众公司的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贾木斯、田瑞青向本院提出诉讼请求：1.请求万众公司出具商品房买卖合同中第四章第九条中约定的建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程消防验收证明，并承担因举证不能的违约责任(即按照房屋总价款870420元日均万分之一标准，向贾木斯、田瑞青支付自2020年4月1日至2021年5月18日共413天违约金35948.35元)。2.请求万众公司承担因违约延期交房，导致贾木斯、田瑞青不能按时入住造成的房租损失（按照租房合同680元每月，向贾木斯、田瑞青支付2020年4月1日至2021年5月18日共14个月房租损失9520元）3.本案讼费由被告承担。事实及理由:2018年2月8日，贾木斯、田瑞青与万众公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，贾木斯、田瑞青以870420元的价格购买万众公司开发的国色天香万众e家11幢1单元1201号房屋，万众公司应按照购房合同第九条约定“该商品房交付时应该符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书”，第十一条约定“出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，第十二条“出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人，买受人要求按照合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。合同签订后，贾木斯、田瑞青于2018年4月20日支付首付款，并依照约定办理贷款手续，银行已于2018年3月19日将420000元贷款全额支付万众公司，至此，贾木斯、田瑞青己按照合同履行全部付款义务。但万众公司未依照合同约定期限将验收合格的房屋交付贾木斯、田瑞青验收使用。该行为直接导致了贾木斯、田瑞青无法入住，至今仍在外租房居住的事实，造成了贾木斯、田瑞青由于租房而产生的经济报失。此外，贾木斯、田瑞青到提交诉讼为止未办理入住手续，且小区相应配套设施仍未完善，并向贾木斯、田瑞青隐瞒了建设工程竣工验收备案证明、建设工程消防验收证明等交房必备文件。万众公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》等相关规定，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。故诉至法院提起本案诉讼请求。万众公司辩称，贾木斯、田瑞青对万众公司提出的诉讼主张不能成立，应依法予以驳回。万众公司对贾木斯、田瑞青在起诉状中所陈述的购房事实没有异议。但是对贾木斯、田瑞青提出的万众公司存在延期交房的违约责任有异议。万众公司依法不应承担延期交房的违约责任。理由如下:1.从2018年3月至2020年1月，政府部门先后下发了31份文件，为治理大气污染采取应急管控措施，导致万众公司在施工过程中累计停工223天。在2020年1月至2020年4月，又因新冠疫情的爆发，导致万众公司停工85天,合计共停工308天。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条规定及购房合同第十二条及合同附件十一条第五条的约定，遇政策因素及不可抗力的，交房时间顺延。本案的交房时间应从合同约定的2020年3月31日向后顺延308天。2.2020年9月，贾木斯、田瑞青所购房屋具备了装修入伙的条件，万众公司向其发出了《入伙通知书》，该通知书明确载明“2020年10月12、13日办理收房手续(若入伙日业主无法至现场办理入伙手续，将视为已入伙)。”贾木斯、田瑞青于2020年9月27日收到《入伙通知书》但并未按通知的时间办理收费手续。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，贾木斯、田瑞青在收到通知书后未及时办理收房，逾期收房的风险责任应由其自己承担。3.贾木斯、田瑞青主张的租金损失不属于双方约定的违约损失，该主张不应得到支持。根据《民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在购房合同中对延期交房的违约责任已经进行了约定，应按双方的约定计算违约损失。房租金明显的超出了万众公司在订立合同时所预见到的损失，依法不应支持。综上，万众公司与贾木斯、田瑞青之间约定的交房时间应依法顺延，贾木斯、田瑞青未及时办理收房手续也应承担相应的法律责任。万众公司也一直在努力的履行合同，力争切实保障购房人的权益。但也希望田瑞青、贾木斯能尊重客观事实，本着构建和谐环境，创造和谐家园的价值核心，双方互谅互让。协商解决在履行合同中发生的纠纷。经审理查明，2018年2月8日，贾木斯、田瑞青与万众公司签订《商品房买卖合同（预售）》，贾木斯、田瑞青购买万众公司开发的国色天香万众e家11幢1单元12层1-1201号，房屋总价款为870420元，付款方式为按揭贷款。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。合同约定出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付责任，合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条约定，交付期限合同第12条约定的不可抗力指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；……9.其他出卖人不能预防和控制的因素。万众公司提交《交付物品及资料确认书》以及2018年3月至2020年1月涉案房产开发期内政府下达的31份文件，证明涉案房屋其于2020年10月13日向业主送达入伙通知书开始交房，根据文件规定，万众公司累计停工共计308天，按照合同约定，交房期限应当顺延。贾木斯、田瑞青对万众公司所提交的《交付物品及资料确认书》真实性无异议，但认为所交房屋不符合合同约定，不算正式交房，且对万众公司所说交的复工时间不予认可。贾木斯、田瑞青提交一份洛建筑开复办[2020]10号文件的复印件，以证明万众公司已于2020年2月26日复工。万众公司对此不予认可，称该文件是中心城区房地产开发公司复工时间，国色天香万众e家是在西工区。本院认为，2018年2月8日，贾木斯、田瑞青与万众公司签订《商品房买卖合同（预售）》，自愿、合法，依法确认有效。合同约定的交房日期为2020年3月31日，万众公司于2020年10月13日才能向贾木斯、田瑞青交付房屋，万众公司未按合同约定时间向贾木斯、田瑞青交付符合约定条件的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。万众公司逾期向贾木斯、田瑞青交付涉案房屋，应当按照合同约定向其支付逾期交房的违约金。贾木斯、田瑞青要求万众公司出具的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，万众公司称因涉案房屋现在还没有完成竣工验收备案无法提供，属于事实上不能履行。万众公司辩称因政策因素和不可抗力事件停工308天，交房时间应当顺延，并提交相关文件为证。本院认为虽然政府相关职能部门因执行国家治理污染的政策、新冠疫情防控等因素而下发的相关限制施工文件，对相关施工单位具有强制约束力，本案万众公司属于受上述文件规定内容约束的主体，但万众公司提交的证据不排除存在部分构成文件规定的停工条件、部分未构成文件规定停工条件的事实，据此，本院酌定因上述文件致使万众公司受到限制施工的日期为四个月，即万众公司交房日期应自约定的2020年3月31日顺延至7月31日，即本案延期交房违约金应自2020年8月1日开始起算。根据万众公司提交的证据其在2021年10月13日已向业主送达入伙通知书开始批量向业主交房，大部分业主也在2021年10月13日之后陆续验房、收房。贾木斯、田瑞青认可在2021年10月13日收到入伙通知书，故据此认定万众公司延期交房的违约期间为2020年8月1日至2020年10月13日，共计73天，以每日按房屋总价的万分之一计算违约金为6351元（870420元×0.1‰×73天）。贾木斯、田瑞青主张的因万众公司逾期交房给其造成的租金损失，该损失的赔偿双方无合同约定且万众公司因逾期交房已承担违约责任，故其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、洛阳万众房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向贾木斯、田瑞青支付逾期交房的违约金6351元；二、驳回贾木斯、田瑞青的其他诉讼请求。如洛阳万众房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费减半收取468元，由田瑞青、贾木斯负担402元，洛阳万众房地产开发有限公司负担66元。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二一年六月十五日书记员  王梦珂