辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1232号上诉人（原审被告）：李广明，男，1971年2月16日出生，满族，住顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市正龙物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区临江路东段40-5号。法定代表人：尹顺利，该公司总经理。委托诉讼代理人：柏杨，该公司经理。上诉人李广明因与被上诉人抚顺市正龙物业管理有限公司（以下简称正龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李广明上诉请求：1、一审判决在物业服务严重不到位，证据确凿下，仍判定需要交纳物业费。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、诉讼费由正龙物业承担。上诉理由：1、物业公司应该对进入小区的人员和车辆进行严格审查，确保业主利益，现在正门人员进出随意，外来车辆随意进小区，物业根本不管，严重损害了业主的利益，业主权益无法保证。2、2020年上级部门检查本小区，告诉消防通道不合格，一直到现在仍然没有进行整改。如果发生火灾，消防车根本到达不了临河楼房。因为现在转弯半径需要12米，现在由于消防通道一直被占，转弯半径最多8米。同时，由于车辆随意停放，消防通道宽度至少4米的要求也达不到。这些消防安全隐患严重危害了每个业主的切身利益。3、小区的消防系统和火灾报警系统，需要每年至少一次由有相应资质的机构进行全面检测，并提供相应的检测报告。这些在一审时提出需要物业提供相应检测报告，判决书下来物业也没有提供，可以认为这些工作物业根本没做。4、当时签订物业服务合同是深圳市正龙物业管理有限公司抚顺分公司，现在起诉的是抚顺市正龙物业管理有限公司。根本不是一个公司，凭什么起诉。需要物业公司提供相应证据。5、车辆在小区内随意停放。鉴于上述理由，请撤销一审判决。正龙物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。抚顺市顺城区半岛假日花园业主委员会于2016年7月29日与正龙物业签订了《半岛假日花园物业管理服务委托合同书》。本小区使用“车辆自动识别系统”进出，单元门、小区门均是门禁系统，需要刷卡进入，但半岛假日花园属于10年以上老小区，存在设施老化、损坏等情况，物业公司安排专业维修人员第一时间维修，有些需要更换设备的，维修时间长，就出现人员、车辆进出随意问题。对于业主提出的意见和建议，我司在不断完善，持续改进。为保障业主人身及财产安全，物业公司不断提高消防安全工作自查，消除火灾隐患，确保消防安全。2020年7月21日，顺城区公安消防大队河东派出所下达的责令改正通知书中并没有“占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车同行”这项消防安全违法行为。根据“辽宁天立消防工程有限公司”出具的“消防设施检测报告”，几项检测内容不合格，维修费数额大，整改暂时被搁置，预计在今年8月份左右完成此项工作。消防设施在交接时就存在问题，相继出现需要大修、更换的情况，我公司也曾维修过消防联动系统主机，之后再次损坏，以上报相关部门。对于个别业主不按照停车线停车，工作人员会告知业主，确保通行顺畅。正龙物业向一审法院起诉请求：1、要求被告依法缴纳拖欠的物业费及滞纳金：物业费2016年9月1日至2020年8月31日，计8379元；滞纳金按每天3‰计算。2、被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2012年10月22日进入半岛假日花园，为全体业主提供物业服务，被告系该园区6#-1-602业主，所居面积134.29平方米。被告在无理由的情况下拒绝缴纳2016年9月1曰至2020年8月31日物业费。原告曾多次催要，被告仍拒绝缴纳。故提起诉讼，要求被告还清所欠的物业费8379元，滞纳金自拖欠之日起至实际给付日为止，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月29日，抚顺市顺城区半岛假日花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《半岛假日花园物业管理服务委托合同书》，约定甲方将半岛假日花园小区委托于乙方实行物业管理服务。委托管理事项：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；协助管理园区内的交通、环保和公共秩序等事项；车辆停放及场地管理；管理与物业相关的工程图纸；组织开展社区文化娱乐活动等。物业管理服务费：住宅每月1.3元/㎡，门市每月1.5元/㎡。委托管理服务期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日。之后，原告对半岛假日花园小区提供物业服务至今。被告的房屋位于该小区6号楼1单元602号，建筑面积为134.29平方米。被告自2016年9月1日起未交纳物业费，现原告以诉称理由来院起诉。一审法院认为，原告与抚顺市顺城区半岛假日花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同，对业主具有约束力。被告作为业主支付物业服务费既是其约定义务，也是其法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。关于被告以上述辩称理由拒交物业服务费，一审法院通过审查物业服务费用的标准、构成以及物业服务存在瑕疵，影响到被告日常生活等因素考量，酌情对被告应交纳的物业费予以减免，以减免15%为宜。被告尚欠原告2016年9月1日起至2020年8月31日的物业费，合计8379元，减免15%后，被告应交纳的物业费为7122元。关于原告主张的滞纳金一节，于法无据，不予支持。因物业服务范围具有广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。原告作为物业服务者，应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。双方之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告李广明于本判决生效后立即支付原告抚顺市正龙物业管理有限公司物业费7122元（自2016年9月1日至2020年8月31日）。二、驳回原告抚顺市正龙物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李广明负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、正龙物业是否有权提起诉讼；二、李广明拒交物业费的理由能否成立。关于焦点一、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。2016年7月29日，抚顺市顺城区半岛假日花园业主委员会与正龙物业签订了《半岛假日花园物业管理服务委托合同书》，该合同内容不违反法律规定，对业主具有约束力。现正龙物业以李广明未如期交纳物业费为由提起诉讼，李广明主张正龙物业无权起诉的上诉请求，没有法律依据与事实依据，本院不予支持。关于焦点二、李广明主张正龙物业未尽职履行物业管理委托事项,导致案涉小区内存在消防通道不合格、消防系统和火灾报警系统未进行全面检测等消防安全隐患、小区道路交通无序、外来人员及车辆随意进入小区、车辆在小区内随意停放等情形,但其所提供的相关证据不足以证明正龙物业长期未履行主要的合同义务或因物业管理不当对其造成了人身财产等相关损失。正龙物业在物业管理服务过程中虽存在瑕疵，但也履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要合同义务,一审法院根据本案的实际情况，酌情对李广明应交纳的物业费予以减免15%并无不当。对于正龙物业在服务过程中存在的问题，李广明作为业主可以向园区业主委员会反映情况，业主委员会根据合同的约定,可以要求物业服务企业限期整改直至终止合同，并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益,但以拒付物业费的方式对抗物业服务瑕疵的行为并不利于双方间矛盾的解决。而正龙物业作为物业服务企业也应虚心听取李广明等业主的意见,对在物业服务中存在的问题及时改进,提高物业服务水平,避免双方产生矛盾或纠纷,共同营造和谐小区。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李广明负担。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 李雪慧审判员 黄 霞二〇二一年六月二十一日法官助理陈凤书记员刘娟