吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉08民终286号上诉人(原审原告、案外人)：王东宇，男，1979年10月12日生，汉族，个体，现住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：郑文茹，吉林飞达律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：王然峰，男，1972年5月5日生，蒙古族，个体，现住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：李长仁，男，1965年12月20日生，汉族，个体，现住吉林省白城工业园区。被上诉人(原审被告、被执行人)：范立君，女，1966年12月26日生，汉族，个体，现住吉林省白城市工业园区。上诉人王东宇因与被上诉人王然峰、李长仁、范立君案外人执行异议之诉一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王东宇上诉请求：一、请求依法撤销吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初2201号民事判决书，改判支持王东宇原审的诉讼请求或者发回重审；二、一、二审诉讼费等相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定房屋未办理所有权转移登记手续系王东宇自身原因所致,该认定错误与事实不符，并非王东宇自身原因未办理过户登记。王东宇于2008年购买了李长仁位于洮南市富文西路，盛豪嘉园小区5号楼，北数第一户，1-2层门市楼，因需要偿还贷款王东宇以李长仁的名义每月10日偿还贷款，直至2011年才结清全部房款。待能办理过户手续时，李长仁已经去外地发展，不方便回来配合王东宇办理所有权转移手续。在办理相关过户手续时，王东宇才了解到门市楼的过户税费奇高，又因为李长仁常年在外地发展本人没有时间配合王东宇过户,才拖延至今未能办理过户登记手续，并非因王东宇自身原因导致的未办理所有权转移手续。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定:1、王东宇先于法院2020年查封该涉案房屋之前，在2008年与被上诉人李长仁签订的合法有效的书面买卖合同;2、在法院查封之前王东宇已经合法占有和使用该不动产;3、王东宇已经按合同约定支付了全部购房款人民币405,000.00元;4、未能办理过户登记手续也非因王东宇自身原因，而是因为李长仁一直在外地发展，不方便配合王东宇办理过户所致。基于以上事实和法律规定王东宇对该涉案执行的不动产提出执行异议的权利能够排除执行，应该得到法院的支持。三、王东宇在法院查封该不动产时,早已合法占有和使用该不动产12年之久，未能在交清尾款后及时办理过户手续，是李长仁一直在外地发展等多种因素导致,不应全部归结于王东宇自身原因。所以，王东宇对涉案执行的不动产依法享有合法的有所权足以排除强制执行。且王东宇所购买的不动产不同于一般的民用住宅而是门市房，面积大，过户税费奇高，因为税费较高等原因，多数门市楼或者车库的购房者均不能像购买普通不动产一样及时办理过户手续,是当下普遍存在的现象。如果法院不能保护这一庞大购买群体的合法权益，仅仅因未能及时办理过户就是买受者自身原因所致,也会给很多出卖不动产的人可乘之机肆意侵害出钱买门市房或者车库却未能第一时间过户到名下的守法公民的合法权益，也违背公序良俗的原则。综上所述，望二审法院能够支持王东宇的诉讼请求。王然峰辩称，一审判决正确，应当予以维持。李长仁辩称，镇赉县人民法院在执行该户房产时要求我对我名下的财产进行申报，我申报了我的财产，也提供了可供法院查封扣押的房屋，但一审法院执行局却查封了王东宇占有房屋。查封该房屋的时候我明确向一审法院反映说这房屋已经卖给了王东宇，但是因为我的原因，我人在北京，王东宇多次找我过户，我没有回来配合过户。我认为查封王东宇的房屋是违法行为，应当予以解除。同时我有一套560平方米的房屋可以申请法院查封。范立君未到庭。王东宇向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对位于洮南市团结街道府城北街1层1号楼房的执行，依法撤销（2020）吉0821执异40号执行裁定书；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2008年6月12日，王东宇在李长仁、范立君处购买了位于洮南市团结街道府城北街1层1门楼房。双方签定《房屋买卖合同》，王东宇根据合同约定向李长仁支付了涉案房屋的部分价款,剩余房款王东宇通过偿还贷款的方式按月给付。2011年，王东宇将案涉房屋贷款全部偿还完毕。李长仁、范立君将案涉房屋交付给王东宇占有使用长达几年之久。2020年，因王然峰与李长仁、范立君之间的民间借贷纠纷,法院依法将涉案房屋查封。玉东宇向法院提起执行异议，法院作出（2020）吉0821执异40号执行裁定书,将王东宇的诉求予以驳回。王东宇认为，王然峰的行为严重侵害其合法权益，故王东宇诉至法院,请求保护其所请。一审法院认定事实：王然峰与李长仁、范立君民间借贷纠纷一案，法院于2020年5月11日受理后，于2020年7月9日作出（2020）吉0821民初747号民事判决，判令“李长仁、范立君截止到2020年6月30日尚欠王然峰本金381,956元，利息148,503元于判决生效后五日内给付，并从2020年7月1日起至借款付清日止，以尚欠本金381,956元为基数，按月利率2分给付利”。判决生效后，王然峰向法院申请执行。2020年9月2日，法院作出（2020）吉0821执1188号执行裁定书，查封李长仁所有的位于洮南市团结街道府城北街1层1门楼房（吉房权证洮字第XXXX号）。案外人王东宇以其于2008年已购买案涉房屋为由提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。法院于2020年10月30日作出（2020）吉0821执异40号执行裁定，裁定驳回案外人王东宇的异议申请。王东宇不服该裁定，于2020年11月17日向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2008年6月12日，王东宇与李长仁签订《买卖协议》，约定，李长仁将座落在富文西路，实验小学路南，盛豪嘉园小区5号楼，北数第一户，1-2层门市楼，面积：170.85平方米，卖给王东宇（现出租给王东宇居住、经营），价格为405000元。付款方式为：王东宇按月偿还用李长仁名义在洮南工商银行的贷款，本金209,541.62元及相应利息（以银行同期利率为准）。王东宇在每月10日前偿还本息，余款195,458.38元在签订协议之日起三日内，王东宇用现金交付李长仁。王东宇已交定金70,000.00元，还应交现金125,458.38元。双方还对其他权利义务进行了约定。王东宇在全部偿还完贷款本息后，李长仁提供相应手续协助办理房屋过户手续。在2011年王东宇结清全部房款。至此，王东宇占有、使用案涉房屋，但一直未办理房屋过户手续。一审法院认为，本案争议焦点问题是王东宇是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，王东宇与李长仁签订的《买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽王然峰对协议书中乙方处的签字“王东宇”有异议，认为不是王东宇本人签字，但未能提供证据予以证明。但通过庭审调查，结合王东宇提供的交付购房款的收据，可认定李长仁与王东宇之间存在买卖合同关系，且王东宇已交付全部购房款。关于王东宇是否在人民法院查封之前合法占有该不动产。庭审中王东宇提供了2011年12月8日和2012年2月8日的电费凭证及2011年11月的污水处理票据，且电费票据的客户名称为王东宇，由此认定王东宇于法院查封之前已合法占有案涉房屋。关于王东宇是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。王东宇自2008年6月12日与李长仁就案涉楼房达成买卖合意，2011年已全部结清购房款，直至2020年9月2日法院将诉争楼房查封，双方未办理所有权转移登记。从时间和权利救济途径上看，王东宇有充足的时间和多种救济途径向李长仁主张诉争楼房的所有权，但至法院查封之日，王东宇未采取有效救济途径解决案涉楼房的所有权问题。庭审中，王东宇称未过户因“相信李长仁的为人，自己做生意，手里的钱有点倒不开”，故法院认为，涉案楼房未办理所有权转移登记手续系王东宇自身原因所致。综上，王东宇就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回王东宇的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回王东宇的诉讼请求。案件受理费100.00元，由王东宇负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院认定如下事实：王然峰与李长仁、范立君民间借贷纠纷一案，法院于2020年5月11日受理后，于2020年7月9日作出（2020）吉0821民初747号民事判决，判令“李长仁、范立君截止到2020年6月30日尚欠王然峰本金381,956元，利息148,503元于判决生效后五日内给付，并从2020年7月1日起至借款付清日止，以尚欠本金381,956元为基数，按月利率2分给付利”。判决生效后，王然峰向法院申请执行。2020年9月2日，法院作出（2020）吉0821执1188号执行裁定书，查封李长仁所有的位于洮南市团结街道府城北街1层1门楼房（吉房权证洮字第XXXX号）。案外人王东宇以其于2008年已购买案涉房屋为由提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。法院于2020年10月30日作出（2020）吉0821执异40号执行裁定，裁定驳回案外人王东宇的异议申请。王东宇不服该裁定，于2020年11月17日向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2008年6月12日，王东宇与李长仁签订《买卖协议》，约定：“李长仁将座落在富文西路，实验小学路南，盛豪嘉园小区5号楼，北数第一户，1-2层门市楼，面积：170.85平方米，卖给王东宇（现出租给王东宇居住、经营），价格为405000元。付款方式为：王东宇按月偿还用李长仁名义在洮南工商银行的贷款，本金209,541.62元及相应利息（以银行同期利率为准）。王东宇在每月10日前偿还本息，余款195,458.38元在签订协议之日起三日内，王东宇用现金交付李长仁。王东宇已交定金70,000.00元，还应交现金125,458.38元。”，双方还对其他权利义务进行了约定。此后，王东宇占有、使用案涉房屋，但一直未办理房屋过户手续。本院认为，本案争议焦点为王东宇是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，王东宇虽提供了其与李长仁签订的《买卖协议》以及占有、使用案涉房屋的相关证据，但王东宇提交的收款收据不足以证明其已经支付了购房款。关于王东宇是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题，判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从三点进行认定：1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。结合本案的事实，案涉房屋不存在法律、政策上的登记障碍。且从2008年王东宇与李长仁签订《买卖协议》到2020年9月2日法院对案涉房屋查封，长达十二年的时间，案涉房屋未办理房屋所有权转移登记，王东宇提交的证据亦不足以证明其积极主张过办理过户登记，故一审法院认定涉案楼房未办理所有权转移登记手续系王东宇自身原因所致，是正确的，本院予以支持。综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对王东宇的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条第二款、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由王东宇负担。本判决为终审判决。审判长  张国君审判员  刘 昕审判员  赵 亮二〇二一年六月十一日书记员  白安娜