黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑10执异93号案外人：高承举，男，1959年11月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。申请执行人：滕先举，男，1961年5月10日，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地牡丹江市。法定代表人：马金福，该公司经理。在本院执行滕先举与黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）借款合同纠纷一案中，案外人高承举对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高承举称，请求中止对金邸公馆X室（28.26平方米）、X室（26.77平方米）、X室（101.52平方米）的执行。事实与理由：2012年4月28日，案外人高承举与世纪家园公司签订购买两处门市房的两份合同，合同编号分别为X号和X号。合同约定：由案外人购买被执行人在建的金邸公馆X号楼与X号楼的门市X号，面积86.28平方米，价格为230万元人民币；X号，面积86.25平方米，价格为230万元人民币的两处门市房，并于当日一次性支付给被执行人全额购房款共计460万元人民币。截止2016年3月，该项目仍未交工，在案外人提出退房退款，被执行人无力退还460万元人民币及违约金的情况下，于2016年4月6日又签订具有“甲方违约责任、未交工门市的处理、合同效力”等内容的合同，但因被执行人再次违约，于2017年11月29日签订了最后一份合同，合同就本案涉案房产约定：案外人仍对2012年4月28日所签合同中金邸公馆X号和X号门市房拥有优先认购权；同时被执行人将金邸公馆X（45.53平方米）、X（123.18平方米）、X（28.26平方米）质押给案外人。在2018年6月30日前，将以上三套门市房以案外人名义进行网签、出具正式机打合同及在房产部门预告登记，案外人即放弃对X号和X号门市房的优先购买权，同时将质押给案外人的X、X、X号房屋与先期购买的X号和X号房屋直接置换，变“质押”为“所有”；在质押期间，如若被执行人取得X号和X号房屋的预售许可，案外人即取得该两处房屋的所有权、使用权和处置权，并将质押的X、X、X号房屋退还给被执行人。另约定：因被执行人的违约行为，给案外人造成很大经济损失，被执行人自愿将X（26.77平方米）、X（107.52平方米）两个门市房作为违约金支付给案外人。综上，案外人与被执行人协议确定将最初购买X号和X号门市房置换成X号、X号、X号及将X号、X号作为违约金直接支付给案外人的时间为2017年11月9日，早于牡丹江市中级人民法院2017年12月5日以（2017）黑10民初145号民事裁定书查封的金邸公馆X套房产的时间，该裁定书查封的X套房产中包含本该属于案外人的X（28.26平方米）、X（26.77平方米）和X（107.52平方米）共三套门市房。以上三套房屋是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款，且金钱债权的执行不能对抗善意消费者。故请求法院解除对金邸公馆6号楼X号（28.26平方米）、X号（26.77平方米）和X号（107.52平方米）房屋的查封。本院查明，申请执行人滕先举与被执行人世纪家园公司借款合同纠纷一案，申请执行人滕先举于2017年12月5日向本院申请财产保全，本院于2017年12月5日作出(2017)黑10民初145号民事裁定书,裁定查封世纪家园公司位于牡丹江市爱民区新华路西、西新荣街北丹江金邸项目（金邸公馆）X套房屋，其中包括案外人高承举提出异议的X（28.26㎡）、X（26.77㎡）、X（101.52㎡）号房屋。2017年12月7日，本院作出（2017）黑10民初145号民事调解书，调解书达成如下协议：一、被告世纪家园公司给付原告滕先举借款本金2170万元、截至2017年10月23日利息17317812.27元。自2017年10月24日起继续按月利率2%给付利息至付清借款本金时止。上述款项于2018年4月30日给付100万元，2018年10月31日给付500万元，余款于2018年12月31日付清本息。调解书生效后，被执行人世纪家园公司未履行还款义务，2020年6月3日，申请执行人滕先举向本院申请执行，本院于2020年6月29日立案执行，执行案号为（2020）黑10执154号。2020年10月10日，本院作出（2020）黑10执154号执行裁定书，裁定续行查封世纪家园公司位于牡丹江市爱民区新华路西、西新荣街北丹江金邸项目（金邸公馆）6号楼104套房屋，其中包括案外人高承举提出异议的6号楼X（28.26㎡）、X（26.77㎡）、X（101.52㎡）号房屋。案外人高承举向本院提出书面异议，并提供如下证明材料证明其主张：1.（甲方）世纪家园公司与（乙方）高承举签订的《房屋优先认购权协议》两份，证明高承举所购房屋为金邸公馆小区X号、X号门市，建筑面积均为86.25平方米，房屋认购价格均为2587500元，乙方一次性付清认购款，两户均为2300000元，两份协议签约日期均为2012年4月28日；2.2012年4月28日，世纪家园公司为案外人高承举开具的金邸公馆门市D区6号、7号购房收据一张，金额为4600000元；3.2016年4月6日，甲方世纪家园公司与乙方高承举就乙方预定购买甲方建设的金邸公馆项目4号楼与7号楼之间的门市X号和X号两个门市房逾期交工情况签订书面合同一份；4.2017年11月29日，甲方世纪家园公司与乙方高承举签订合同一份，主要内容为鉴于甲方再次违约，甲方承诺将金邸公馆项目X（45.53㎡）、X（123.18㎡）、X（28.26㎡）等三个门市房质押给乙方作为本金权益保障，在质押期间，乙方有权放弃X号、X号两户门市房的优先购买权变“质押”为“所有”，直接拥有三户门市房（X、X、X）的所有权、使用权、处置权，甲方承诺将金邸公馆项目X（26.77㎡）、X（107.52㎡）等两个门市房作为违约金直接支付给乙方，乙方具有此两户门市房所有权、使用权、处置权。另查明，2021年5月28日，世纪家园公司向本院出具情况说明一份，说明内容为：由世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区金邸公馆小区6号楼所对应的土地证，抵押给黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司，目前无法办理商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”依据上述规定，在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，是案外人主张排除执行必要的前提条件。本案中，金邸公馆小区6号楼并未取得商品房预售许可证明，故本院不能认定案外人高承举与被执行人世纪家园公司就异议房屋签订的相关《合同》为合法有效的买卖合同，案外人高承举的权利不符合排除执行的法定情形，其异议请求本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人高承举的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 孙媛媛二〇二一年六月十日法官助理 刘洪舟书 记 员 田 扬