江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2643号上诉人（原审被告）：三毛影业江苏有限公司，住所地江苏省南通市崇川区濠北路510号BU青年科创中心园区A2102。法定代表人：袁铭，执行董事。委托诉讼代理人：陆添笑，上海申浩（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通必友运营管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区濠北路510号BU青年科创中心园区A2-013。法定代表人：吴明才，执行董事。委托诉讼代理人：朱安安，女，该公司员工。原审第三人:南通市崇川区和平桥街道办事处,住所地江苏省南通市崇川区濠锦路1号。法定代表人：吴霜，主任。上诉人三毛影业江苏有限公司（以下简称三毛公司）因与被上诉人南通必友运营管理有限公司（以下简称必友公司）及原审第三人南通市崇川区和平桥街道办事处（以下简称和平桥街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初8245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三毛公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、必友公司不是本案适格原告。和平桥街办向一审出具证明，认可必友公司对BU青年科创中心房屋的出租行为。但一审庭审中，和平桥街办向法庭出示了2020年6月《关于南通BU青年科创中心项目过渡经营事项的请示》以及2020年7月《关于回复“南通BU青年科创中心项目过渡经营事项请示”的函》，明确提到南通濠一商业运营管理有限公司作为上海彼友集团有限公司（原名上海彼友文化发展有限公司，以下简称彼友集团）授权运营南通BU青年科创中心项目企业，原以必友公司名义签订的租赁合同全部变更为以“南通濠一商业运营管理公司”为主体签约。案涉租赁合同为无效合同，一审根据合同相对性来认定合同签订主体即为合法的出租主体，上诉人不能认同。必友公司提供的证据不能达到其有权收取占有费的证明目的，必有公司不是适格主体。二、上诉人不应支付免租期的实际占有费。免租期应当放进租金支付标准中综合考量。租赁合同无效，必友公司应承担全部过错责任。三毛公司因无效租赁合同遭受房屋装修损失、公司运营损失远大于此，因不在本案审理范围，上诉人将采取法律手段维护自身权益。必友公司辩称，合同主体不存在问题，不同意给上诉人享受免租期优惠，请求二审法院驳回上诉，维持原判。和平桥街办未作述称。必友公司向一审法院起诉请求：1.确认必友公司、三毛公司之间关于江苏省南通市濠北路520号A2楼103、A2楼108场地合作协议解除；2.判令三毛公司支付2019年10月1日至2020年9月3日场地合作费42597.26元。一审法院认定事实：2017年6月8日，和平桥街办与彼友集团签订《上海（南通）BU青年科创中心项目合作协议书》一份，约定和平桥街办将园区内所有建筑、设施交付给彼友集团，运营管理权也委托给彼友集团。2019年11月20日，彼友集团出具“证明”一份，认可必友公司对BU青年科创中心房屋的出租行为。2019年9月，必友公司与三毛公司签订《南通BU中心孵化器租赁合同》一份，约定：必友公司将BU中心A2楼103/108室房屋建筑面积72平方米房屋出租给三毛公司，租期自2019年10月1日至2021年9月30日，前3个月为免租期，租金46000元/年。该合同第二款约定：“租金支付：乙方（三毛公司）应当按一年为一期支付，每次支付人民币肆万叁仟元。本合同签订之日起7日内应支付首期租金，即人民币肆万叁仟元整。第二次房租支付时间为2020年9月30日前，支付金额为人民币肆万叁仟整。每期支付时间为该期租金计算日开始前15日。”合同签订后，必友公司按约将房屋交付给三毛公司，三毛公司仅支付了保证金10000元，后三毛公司未按约支付租金，于2020年9月3日搬离。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，必友公司将房屋交付给三毛公司使用，三毛公司按照约定金额支付费用，其权利义务符合租赁合同的特征，因此，必友公司、三毛公司之间的法律关系为房屋租赁合同关系。根据法律规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。因必友公司未能提供案涉房屋的建设规划许可证，其与三毛公司之间的房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三毛公司按照约定支付房屋占有使用费。由于合同中关于租金的约定存在两个不同的金额，应当按照大写金额每年43000元为准。虽然双方约定了3个月免租期，但该约定是基于合同能够正常履行2年必友公司获得预期利益的情况下作出的利益让渡，现因该合同无效，关于免租期的条款当然无效，必友公司也未获得预期利益，再依照约定免除3个月租金与该约定的本意不符。该3个月房屋租金10750元(43000÷12×3)应当作为损失由双方根据各自的过错予以分担。保证租赁物不存在权利瑕疵是出租人的基本义务，现租赁合同无效的原因为房屋没有规划许可，必友公司作为出租人应当承担主要责任。三毛公司作为承租人，也有义务审查租赁物是否存在权利瑕疵，却未尽到审查义务，应当承担次要责任。根据双方的过错，一审法院酌情确定必友公司、三毛公司各自承担60%、40%的责任，该3个月的租金损失由三毛公司承担4300元。从2020年1月1日至2020年9月3日三毛公司实际占有使用了房屋，应当按照约定的标准支付房屋占有使用费28667元(43000÷12×8)。故三毛公司总共应当支付必友公司32967元，扣除已经支付的保证金10000元，还应当支付必友公司22967元。关于必友公司是否具有诉讼主体资格的问题。虽然BU创业中心的经营者为彼友集团，但与三毛公司签订合同的当事人为必友公司，彼友集团也认可必友公司的出租行为，根据合同相对性，必友公司享有出租人的权利，三毛公司主张必友公司不具有诉讼主体资格的意见法院不予采纳。关于必友公司主张的解除合同的问题。合同解除是指在合同有效成立后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方意思表示，使合同关系自始或者向将来消灭的法律制度。合同解除的前提是合同合法有效，因必友公司与三毛公司之间的合同无效，自始没有法律效力，不存在合同解除的前提，故必友公司要求解除合同的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条规定，一审判决：一、三毛公司于判决生效后十日内一次性支付必友公司22967元；二、驳回必友公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，减半收取计432.5元，由必友公司负担199.5元，三毛公司负担233元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，仍应予支持。案涉房屋未领取产权证，也未取得规划建设手续，必友公司以该房屋与三毛公司签订的房屋租赁合同应认定为无效。虽租赁合同无效，必友公司仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。和平桥街办与彼友集团签订合作协议后，彼友集团对必友公司对外出租的行为出具书面证明予以认可。三毛公司自2019年10月1日起实际使用案涉房屋，但仅缴纳了1万元保证金，未交纳租金。《关于南通BU青年科创中心项目过渡经营事项的请示》以及《关于回复“南通BU青年科创中心项目过渡经营事项请示”的函》均出现在必友公司与三毛公司签订租赁合同之后，在合同主体未变更的情况下，必友公司作为与三毛公司签订租赁合同的相对方，有权作为原告提起本案诉讼。免租期是在合同按期履行的情况下给予承租方的优惠，但因合同无效，关于免租期的约定亦应无效，且三毛公司提前搬离未能正常履行至租赁期限届满，必友公司不能实现预期利益，再要求其给予免租期优惠显然不合理。一审将该三个月租金作为损失按照双方过错予以分担更能体现公平合理的原则。三毛公司作为承租方，对房屋权属负有审慎的审查义务，其认为自身不存在过错的主张不符合实际，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费865元，由上诉人三毛影业江苏有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金玮审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年六月二十四日书记员  邱晴