惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1391执异22号 异议人（案外人）：林良丰，男，汉族，1962年9月1日出生，住汕头市龙湖区。 申请执行人：吕伟，男，1990年6月8日出生，汉族，住湖北省石首市。 被执行人：吕伟珊，女，汉族，1973年7月6日出生，住广东省油头市金平区。 被执行人：胡伟彬，男，汉族，1968年10月6日出生，住广东省汕头市金平区。 本院在执行吕伟与吕伟珊、胡伟彬民间借贷纠纷一案中，异议人林良丰对本院查封被执行人吕伟珊名下位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号房向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人林良丰称：请求依法中止对惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号房的执行并解除对该房产的查封。事实和理由如下： 法院在办理吕伟与吕伟珊、胡伟彬民间借贷纠纷一案[执行案号：(2021)粵1391执302号]中，査封了异议人林良丰已经支付全部价款并实际占有的位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号的房地产。异议人林良丰在2019年3月14日便与二被执行人签订了《惠州大亚湾房地产买卖合同》，购买了上述查封房产并在2019年10月14日支付完毕全部房款与装修款，此后异议人林良丰实际占有上述查封房产，持有涉案房产钥匙及门禁卡，但在房屋交易时开发商尚未办理房产证，致使交易双方无法办理过户登记手续，因此双方在《惠州大亚湾房地产买卖合同》中约定待二被执行人取得房地产权证后，需要在5天内通知异议人并协助办理房产过户手续，包括缴交一切过户税收费用。 异议人认为法院查封的房产是异议人的合法财产，法院的查封行为侵害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以査封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。”可知，异议人对执行的标的享有权利并没有任何过错，现请求贵院及时中止对位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远和园X栋X层X号房的执行措施并解除对该房产的查封，维护异议人的合法权益。 异议人林良丰提交了如下证据： 1、异议人身份证复印件，拟证明异议人主体资格； 2、被执行人身份证复印件，拟证明被执行人主体资格； 3、房地产买卖合同复印件； 4、承诺保证书与承诺书复印件； 5、汇款明细表复印件； 6、电子银行业务回单复印件； 7、委托声明复印件； 8、声明及转账截图复印件； 9、广东银联持卡人存根复印件； 10、银行取款单及收款收据复印件； 11、申请（2019年10月14日）复印件； 以上证据拟证明异议人林良丰于2019年3月14日与被执行人吕伟珊、胡伟彬签订了《惠州大亚湾房地产买卖合同》，购买了位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号房地产，在2019年10月14日支付完购房款后，因房产商尚未办理房产证，吕伟珊便向房产商申请将联系地址和联系方式变更为异议人林良丰，此后异议人林良丰已实际占有该房产，并着手跟进涉案房产后续事宜。 12、钥匙与门禁卡； 13、入伙通知书； 14、收楼授权委托书； 15、房屋装修图； 16、消防安全责任书； 以上证据拟证明林良丰自2019年10月14日支付完购房全部房款后，取得涉案房产的钥匙和门禁卡，一直占有该房屋至今。 申请执行人吕伟未提交答辩意见，也未提交证据。 被执行人吕伟珊、胡伟彬未提交答辩意见，也未提交证据。 本院经审查查明，关于吕伟与吕伟珊、胡伟彬民间借贷纠纷一案，惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13民终8100号民事判决已发生法律效力。依据上述法律文书：胡伟彬应自本判决生效之日起10日内向吕伟偿还借款本金66000元及利息，吕伟珊对胡伟彬上述债务承担连带清偿责任。本院根据申请执行人吕伟的申请，依法立案执行，案号为(2021)粵1391执302号。 根据当事人提交的证据查明，位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号房于2018年6月13日登记在吕伟珊名下，产权证号（证明号）为粤（2018）惠州市不动产证明第XXXXXXX号。2019年3月14日，异议人林良丰与被执行人吕伟珊、胡伟彬签订《惠州大亚湾房地产买卖合同》，约定：吕伟珊、胡伟彬将吕伟珊名下位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号房出卖给异议人，合同总价为1693786元，其中房屋价款1543786元、装修款150000元；产权过户手续由吕伟珊、胡伟彬负责办理过户给林良丰；如甲乙双方合同签订和乙方付清所有款项购房款后，以上房产如发生被查封、起诉或甲方再转卖给他人，若发生以上情况概由甲方负责并承担相应法律责任，由此给乙方造成的有关经济损失由甲方负责赔偿。异议人林良丰于2019年3月14日向吕伟珊支付购房款1073786元；林良丰分别于2019年5月9日、10月14日共向惠州大亚湾中联房地产开发有限公司支付剩余购房款和装修款620000元。2021年3月16日，吕伟珊交纳涉案房屋买卖契税。 另查明，本案在执行阶段，本院依据（2021）粤1391执302号执行裁定书于2021年3月10日查封了吕伟珊名下位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园X栋X层X号房。 本院认为，本案系因案外人林良丰对查封涉案房产提出异议而引起的纠纷，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。 对于本案异议人林良丰提出中止对涉案房屋的执行并解除查封的诉求，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合林良丰所举证据及本案查明的事实，对林良丰是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下： 第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。异议人林良丰与被执行人吕伟珊、胡伟彬于2019年3月14日签订《惠州大亚湾房地产买卖合同》，而本案查封案涉房产的时间为2021年3月10日。因此，林良丰与吕伟珊、胡伟彬签订涉案房屋买卖合同在人民法院查封之前。 第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。2020年1月10日入伙通知书载明的业主是吕伟珊，林良丰作为受托方代为收楼。林良丰提供了钥匙及门禁卡及装修图片，不足以证明异议已实际占有、入住、使用涉案房屋。 第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。异议人林良丰已在（2021）粤1391执302号执行裁定书查封之前支付了全部购房款1693786元。 第四，异议人在购买涉案房屋时，已明知该房产未办理不动产权证，暂时无法办理过户手续而仍然购买，因此，异议人未办理过户登记存在过错。 综上，本案中，异议人林良丰并未实际占有涉案房屋，也未及时办理房屋过户手续，自身存在一定过错，而排除执行的四种法定情形必须完全符合，缺一不可，即异议人林良丰提出停止对案涉房屋执行的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人林良丰的异议请求。 若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟浩龙 审 判 员  徐少雄 人民陪审员  李绪扬 二〇二一年六月十九日 书 记 员  刘盼婷