陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0623民初546号 原告（执行案外人）：贺XX，男，1982年12月1日生，汉族，住子长市贺XX。 被告（申请执行人）：子长市人民防空办公室，住所地：子长市四路口原煤建公司大院二排。 法定代表人：张华，该办公室主任。 委托诉讼代理人：霍江涛，男，该办公室干部。 第三人（被执行人）：陕西琼宇置业有限公司，住所地：陕西省西安市未央区东侧。 法定代表人：马应东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张锋，男，该公司员工 原告贺XX与被告子长市人民防空办公室（以下简称人防办）、第三人陕西琼宇置业有限公司（以下简称琼宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺XX、被告人防办的委托诉讼代理人霍江涛、第三人琼宇公司的委托诉讼代理人张锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺XX向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对位于子长市XX街道瓦XX沟XX苑XX小区XX号楼XX单元XX号房屋的强制执行，并解除查封、扣押；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年购买了第三人位于子长市XX街道后XX社区XX沟XX苑XX号楼XX单元XX号房屋，签订了《商品房买卖合同》，并办理了公积金按揭贷款。2018年3月27日，因陕西琼宇置业有限公司原因误将房号在原合同中写成“5-1-2502”并已备案，案外人贺XX与陕西琼宇置业有限公司协商，签订了补充协议书，具体协议内容为：甲方：陕西琼宇置业有限公司，乙方贺XX，双方就乙方向甲方购房事宜达成如下协议：一、房号：5-1-2702，面积136.63㎡，房屋销售价格3000元/㎡，总价大写肆拾万玖千捌佰玖拾元正，小写：409890元，其中40万元办理银行按揭贷款，余款9890元接房时一次性交清。二、《商品房买卖合同》中价格及付款方式仅为办理手续使用，不作为乙方交款的依据。三、因甲方原因误将房号在原合同中写成5-1-2502并已备案，双方对此不追究责任，房号以本协议为准。四、乙方不追究甲方任何《商品房买卖合同》中规定约定延期交房、配套设施建设等一切责任及赔偿。五、除本协议约定的修改条款外，《商品房买卖合同》其余条款继续有效。 2020年1月10日陕西琼宇置业有限公司与贺XX签订了《商品房买卖合同》（合同编号：毓字2020084号），并开具了收据，2020年2月26日陕西琼宇置业有限公司将毓秀华苑5号楼一单元2702号房屋交付案外人贺XX，并且把房屋钥匙交给案外人，案外人开始装修使用。2020年12月18日子长市人民法院执行局在小区张贴公告查封了该房屋。原告到法院询问后得知是琼宇公司欠人防办防空建设费未缴纳，人防办申请执行，法院查封了第三人琼宇公司开发的小区部分房屋。原告提起了执行异议，2021年3月23日子长市人民法院作出了(2021)陕0623执异5号执行裁定书，认为根据我国相关法律规定，房屋权属以登记为准，原告虽然提供了《商品房买卖合同》等证据，但未到房产管理部门办理相关产权手续，房屋登记在第三人名下，原告的异议不能对抗房屋权属登记，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告购买了开发商开发的房屋，支付了全部购房款，并且已经装修入住，产权证办理属于第三人的责任，与原告没有任何责任，原告缴纳了一切费用，具体办理产权证的是第三人，原告一直催第三人办理产权证，第三人一推再推，一直未办理产权证，其中的原因可能有很多种，也许就有未缴纳防空建设费的原因。但作为弱势群体的购房者来说，自己出钱购买没有任何争议的开发商开发的新房，怎么会想到因为防空地下室易地建设费而查封原告的房屋呢。房屋备案在第三人名下的原因是因为第三人开发的小区，开发小区的目的是为了出售房屋，在房屋未出售的情况下，房屋暂时备案在第三人名下，出售以后缴纳了各种税费外，自然是办理在购房者名下。不能因为备案在开发商名下就认为产权是开发商的，重点应看房屋是否已经出售，未办理产权登记是什么原因，不能因为产权证未办理就笼统认为房屋是开发商的，这既不严谨，又不科学，更是违反了规定。根据《陕西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》第十二条规定，建设单位未执行本办法第九、十、是一条规定的，规划、建设部门不得发给其建设项目规划许可证和施工许可证。被告征收防空建设费应当在项目开工之前征收，可是被告未履行职责，现申请查封原告的房屋是错误的，不能因为自己的失职让普通老百姓毕其一生的积蓄购买的房屋再打水漂。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的诉讼请求人民法院应予支持。故请人民法院依据法律规定，支持原告的诉讼请求。 人防办辩称，人防办根据人民防空法的规定，依法对第三人琼宇公司征收防空费申请法院行政非诉执行，法院依法查封了琼宇公司名下的房产，查封该房产是法院的执行措施，不是人防办要求法院查封的，人防办没有任何过错。 琼宇公司述称，原告诉状所述均属实。案涉房屋产权没有过户到购房人名下，是因为工程交付使用以后一直没有验收，导致无法给购房人办理产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告贺XX提交了以下四组证据： 1、原告贺XX与第三人琼宇公司于2020年1月10日签订的《商品房买卖合同》一份。证明目的：原告购买了第三人的房屋，取得了所有权； 2、原告与本案第三人于2018年3月27日共同签订的“补充协议书”壹份，证明目的：签订合同时第三人方面将我的房屋号弄错，专门和我签订了一份补充协议； 3、子长市人民法院于2021年3月23日作出的（2021）陕0623执异5号执行裁定书副本及经原告的弟弟徐小龙签字确认送达的送达回证复印件各壹份，证明目的：原告对毓秀华苑小区5栋1单元2702号房屋提出过执行异议； 4、购房收据、房屋装修开工许可证、选房确认单、水电气充值票据、天然气开口费票据若干。 经质证，被告人防办和第三人琼宇公司对原告上述证据的真实性及证明目的均无异议。经审查，原告上述证据具备真实性、合法性、关联性，予以采信。故对原告诉称的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证证明。 本案中，案涉房屋系房地产开发企业即第三人琼宇公司开发的商品房，原告属于购买商品房的消费者，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，判断买受人即本案原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告贺XX提供了充分有效的证据，足以证明在本院查封案涉房屋之前，其与琼宇公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，其已经按照该合同的约定于2020年1月10日支付了全部购房款，已经装修并实际居住该房屋，且其名下没有其他房产。案涉房屋产权未登记在原告名下，系琼宇公司的原因，原告无过错。对此，被告和第三人均无异议。因此，原告对案涉房屋拥有实体权利，取得物权期待权，具有阻止对案涉房屋的强制执行的民事权益。原告关于停止对案涉房屋强制执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法应予支持。原告请求撤销本院（2021）陕0623执异5号执行裁定书，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款关于“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”的规定，本案判决生效时，（2021）陕0623执异5号执行异议裁定书即自动失效。 综上所述，原告贺XX诉请停止对案涉房屋的执行，于法有据，依法予以支持。之所以产生本案案外人执行异议之诉，就是因为琼宇公司未依法缴纳防空建设费，人防办申请执行，又因琼宇公司的原因未能给购房人办理案涉房屋的产权登记，导致案涉房屋被查封，即琼宇公司的过错引发本案诉讼，应由琼宇公司承担案件受理费。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于子长市XX街道后XX社区XX沟XX苑XX小区XX号楼XX单元XX号房屋； 二、驳回原告贺XX的其他诉讼请求。 案件受理费7448元，由陕西琼宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 本院（2021）陕0623执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘建忠 人民陪审员  刘崇岗 人民陪审员  高海有 二〇二一年六月九日 书 记 员  黄 凯 1