四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初196号 原告：峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司，地址四川省峨眉山市绥山镇状元街2栋24号，法人代表：宋丽君，统一社会信用代码：91511181085830010H。 委托诉讼代理人：何志刚，四川佛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，四川佛都律师事务所律师。 被告：杨琴，女，1985年6月17日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 原告峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司（以下简称国安峨秀项目公司）与被告杨琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案。因被告杨琴下落不明，依法转为普通程序，于2020年6月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼，被告杨琴经本院依法公告送达开庭传票后无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告国安峨秀项目公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年7月1日签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告配合原告办理商品房买卖合同及补充协议的撤销备案登记手续；3、判令被告支付原告代偿的贷款本息142872.01元；4、判令被告支付原告违约金57333.6元；5、判令被告支付原告本案的律师费代理费27233元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；6、本案案件受理费、诉讼保全费及诉责险保费由被告承担（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）。事实和理由：原、被告于2019年7月1日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将峨眉山市桂花桥镇彭桥村峨眉悦山府一期一批次11栋1单元2楼16号房屋出售给被告，总价款286668元。被告需在2019年7月1日前支付首期房价款146668元，剩余140000元向银行申请按揭贷款支付。被告按约支付了首期房价款146668元，并于2019年9月19日与中国建设银行峨眉山支行（以下简称建行峨眉山支行）签订《个人借款/担保合同》，被告向该行按揭140000元，原告对该按揭承担连带保证责任。2020年8月14日，因被告未按《借款合同》偿还贷款本息，银行向被告发出贷款提前到期通知，并要求原告承担连带担保责任。2020年9月10日，银行向原告发出扣款通知书，告知原告已从原告账户中扣划142872.01元用于偿还贷款本息及其他应收款项。依据原、被告签订的商品房买卖合同附件四第二、三款的约定，原告有权单方面解除合同，并从买受人已付购房款中直接扣除律师费、诉讼费等费用，并有权买受人按房屋总价款的20%支付违约金。被告经原告多次催促，至今仍拒不履行合同所约定的付款义务，原告遂诉至本院。 原告为支持其主张，提交了以下证据材料： 一、原告营业执照、法人身份复印件、法人身份证明，证明原告主体信息； 二、被告身份证复印件，证明被告主体适格； 三、预售许可证，证明原告具备预售资质； 四、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、商品房登记备案表； 五、付款材料（2019.7.1）POS单一张、（2019.6.29）POS单一张，（2019.7.1）专用收据一张； 六、个人住房（商业）用房借款合同、银行放款证明； 七、履行担保义务通知书、扣划款项通知书； 八、诉责险保费转账凭证、诉责险保费发票； 九、律师代理合同； 十、建行客户专用回单，结清证明、个人贷款还款凭证，证明原告为被告结清贷款； 十一、律师费转账凭证、发票，证明原告实际支付律师费； 十二、律师函及邮寄单、快递物流信息，解除合同通知，邮寄解除合同快递单及物流信息，证明原告对被告进行催告。 被告未到庭，也未提交书面答辩和证据材料。 本院查明事实如下： 国安峨秀项目公司于2019年1月11日办理营业执照，经营范围为房地产开发；物业管理等。 国安峨秀项目公司（乙方）与中国农业银行股份有限公司峨眉山市支行于2019年5月14日签订《一手房贷款业务银企合作协议》，主要约定：峨眉悦山府一期一批次为合作项目。…第三条购房贷款合作额度。3.1甲方向合作项目购房人发放的住房贷款不超过（大写）叁亿元，个人商用房贷款不超过（大写）贰仟万元。……。 国安峨秀项目公司与被告杨琴于2019年7月1日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：国安峨秀项目公司将峨市住建（2019年）房预售证第046号下峨眉山市桂花桥镇彭桥村峨眉悦山府一期一批次11栋1单元2楼16号房屋出售给杨琴。…第八条计价方式与价款。…2.总价款为人民币286668元。…第九条付款方式及期限。…（二）买受人采取下列第3种方式支付：买受人在2019年7月1日前支付首期房价款146668元，占全部房款的51.16%，剩余140000元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付。…第十条逾期付款的处理。…（一）…2.逾期在30日之内自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起支付违约金，合同继续履行。逾期到达30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日其15日内按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。……第八章合同备案与房屋登记。第二十四条预（销）售合同登记备案。（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预（销）售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日内可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。…（三）有关预（销）售合同登记备案的其他约定如下：买受人逾期支付购房款或买受人申请的银行贷款尚未通过银行贷款审批的，或因买受人其他原因导致无法在约定期限内办理登记备案的，出卖人有权顺延预售合同登记备案时间。…第十章其他事项。第三十条建筑物区分所有权…（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：归出卖人所有。…附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。…第二条办理按揭的相关约定（一）银行按揭贷款约定…2.若买受人未在本合同签订之日起一个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，则买受人应自本合同签订之日起，到实际办理完毕银行按揭全部手续之日止，逾期15日内的，应每日按贷款申请额的万分之三向出卖人支付违约金，……逾期超过15日的出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应在扣除买受人应承担的违约金及为实现该权利主张而产生的诉讼费、公证费、保全费、律师费、执行费等全部费用后，将买受人已支付的剩余购房款无息退还买受人，…。补充协议第十条双方约定小区内下列权益为甲方（国安峨秀项目公司）所有：小区命名权、楼宇命名权、规划的地面车位、地下车位（车库）……。杨琴在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》尾部签名予以确认。 被告杨琴于2019年7月1日支付首期房价款146668元，并于同日与建行峨眉山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行按揭贷款140000元，原告承担连带担保责任。 2020年8月25日，建行峨眉山支行发出履行担保义务通知书称，借款人杨琴未按合同约定按期归还贷款本息，要求原告履行保证责任。2020N年9月10日，建行峨眉山支行发出扣划款项通知书称，鉴于原告及被告杨琴均为履行贷款偿还责任，从原告账户中扣划合计143311.48元，用于偿还贷款本息及其他应收款项。 国安峨秀项目公司于2020年9月25日向杨琴邮寄送达催款的律师函，杨琴本人于同月30日签收。2020年10月27日邮寄送达解除合同的通知，杨琴于同月31日由他人代为签收。 另查明：1、原告与四川佛都律师事务所于2020年9月16日签订《委托代理合同》，为本案提供代理服务，律师代理费为27233元；2、原告在本案中购买诉责险保费为1200元，诉讼保全费用为1953元。 本院认为：（一）国安峨秀项目公司与杨琴于2019年7月1日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，杨琴按约交付了首付款146668元，因此双方之间的商品房预售合同关系成立。由于国安峨秀项目公司按《商品房买卖合同（预售）》中杨琴的通讯地址，向其邮寄送达律师函、解除合同通知，杨琴在合理期限内未提出异议，本院确定2020年10月31日为解约日。（二）杨琴未按照其与建行峨眉山支行签订的借款合同履行还款义务，致原告为其承担担保责任，已构成违约，应当按照商品房预售合同约定承担违约金57333.6元（合同总金额的20%）；原告向建行峨眉山支行代被告支付了借款本息及罚息等合计143311.48元，根据商品房预售合同约定及法律规定，此款项应由被告承担。（三）根据商品房预售合同约定，由于被告违约造成原告支付的律师费、保全费等费用，应当由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下： 一、被告杨琴于本判决生效后十日内支付原告峨眉山国安峨秀项目管理有限公司代偿款143311.48元，违约金57333.6元，律师费27233元，合计235743.08元；品迭后，由被告向原告支付81210.08元； 二、被告杨琴于本判决后十日内配合原告峨眉山国安峨秀项目管理有限公司办理解除所购商品房的网签备案登记手续； 如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4712元、保全费1953元、诉责险保费1200元、公告费600元，合计8465元，由被告杨琴负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  ：邹波 人民陪审员  杨 慧 人民陪审员  张 娟 二〇二一年六月二十一日 书 记 员  ：薛浩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 ?第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 ??民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。