四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1529民初568号 原告：屏山星苑物业服务有限公司，住所地四川省屏山县屏山镇金沙江大道屏山王府井-1层101、102、103、104号。 法定代表人：温俊豪，执行经理。 被告：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区华兴街办三河村十组。 法定代表人：黄显余，执行董事。 委托诉讼代理人：王平，公司员工。 委托诉讼代理人：陈建国，公司员工。 原告屏山星苑物业服务有限公司（以下简称星苑公司）与被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称详鹰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告星苑公司的法定代表人温俊豪、被告详鹰公司的委托诉讼代理人王平、陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星苑公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告屏山王府井二期住宅物业费827747元（包括4号楼136户壹年物业费193232元，5号楼136户壹年物业费202179元，6号楼204户贰年物业费432336元）、违约金297989元，共计1125736元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因屏山王府井二期商品房项目未通过综合验收，有关方就逾期交房问题的处理办法，根据屏山县住建局的要求，经反复协商，星苑公司、详鹰公司与屏山王府井二期临时业委会代表于2017年8月30日达成座谈纪要（以下简称座谈纪要），主要内容：详鹰公司为二期4号楼、5号楼业主承担1年物业费，为6号楼业主承担2年物业费，物业费由详鹰公司支付给星苑公司后，星苑公司再提供物业服务。 2017年12月1日，原告星苑公司与被告详鹰公司签订《屏山王府井二期前期物业管理合同》（以下简称二期物业合同）。星苑公司已提供物业管理服务。经原、被告双方对账确认：座谈纪要所涉住宅物业费共计827747元。但详鹰公司至今未支付物业费，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，详鹰公司应支付星苑公司从2017年12月1日至2020年11月30日的违约金297989元（36月×827747元×1%/月）。为维护原告合法权益，故诉至法院。 详鹰公司认可原告主张的前述座谈纪要、二期物业合同是事实，也认可其公司的确在原告前述物业费对账表上盖章的事实，但辩称：1.经双方几次协商，被告在本案开庭前通过数次支付或代付共计231087元，抵扣房款50万元，另有70名已起诉详鹰公司的业主已交纳物业费106077元这部分金额需要抠出来，不应再由详鹰公司支付给星苑公司，故详鹰公司已经付清物业费，不需要再向原告支付。2.既然被告已付清服务费，则被告不构成违约，不应承担违约责任，请求法院依法判决。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的事实和证据予以确认在卷佐证。本院综合认定事实如下： 2017年8月30日，因详鹰公司开发的四川省屏山县屏山王府井二期商品房项目未通过综合验收，详鹰公司与星苑公司及屏山王府井二期业主代表达成座谈纪要，主要载明：1.详鹰公司力争在2017年10月31日前向业主交付二期4、5、6号楼的住房，最迟不得超过2017年11月15日；2.因详鹰公司未能按合同约定交付二期4、5、6号楼的住房，构成违约，详鹰公司为二期4号楼、5号楼业主承担1年物业费，为6号楼业主承担2年物业费，物业费由详鹰公司支付给星苑公司后，星苑公司再提供物业服务。 2017年12月1日，详鹰公司（甲方）与星苑公司（乙方）签订《屏山王府井二期前期物业管理合同》（以下简称二期物业合同），主要载明：1.甲方选聘乙方为该二期商住小区提供前期物业服务；2.合同期限从2017年12月1日至2022年11月30日，计5年；3.物业收费采用包干制，由乙方自负盈亏，其中住宅1.2元/平方米，电梯的电费、维修维保费、年检费按户分摊计算，全体业主分摊小区公用设施、设备所消耗的水电费，专属楼栋、单元分摊本单元专用的电梯、公共照明等所消耗的电费；4.业主物业费支付时间为每1缴费年度的第一天交纳，按建筑面积计算，但未出售的或未按时交房的，其物业费由甲方全额向乙方交纳；5.逾期交纳物业费的，由业主或甲方按每日3‰的标准向乙方支付违约金。 2018年7月12日，星苑公司向详鹰公司出具收条一张，载明：收到详鹰公司交来王府井二期物业费13万元。次日，屏山县房产管理所从详鹰公司被监管资金中代星苑公司向四川能投屏山电力有限公司账户转款13万元，备注“王府井支付物业电费”。2020年10月底，星苑公司向屏山县房产管理所出具申请一份，主要载明：星苑公司就屏山王府井二期预计截止2020年11月1日欠电力公司电费52000元，于2020年10月31日前完清，星苑公司现已筹集25000元，其余27000申请主管部门从详鹰公司监管账户支付给电力公司。详鹰公司在该申请左下签注同意并盖章确认。同月30日，屏山县房产管理所从详鹰公司被监管资金中代星苑公司向四川能投屏山电力有限公司账户转款27000元，备注“王府井二期电费”。 2018年11月30日，星苑公司与详鹰公司签订《协议》及《对账表》主要载明：根据前述座谈纪要和二期物业合同，座谈纪要所涉住宅物业费共计827747元，因详鹰公司无力支付，双方协商将详鹰公司所欠物业费中的50万元抵扣星苑公司法定代表人温俊豪购买屏山王府井一期1栋12层3号商品房（详见2016年9月10日的《商品房买卖合同》）的购房款。同年年底，温俊豪将该房屋（位于顶楼）进行装修、搭建后使用至今。2020年10月1日，详鹰公司出具《关于温俊豪购房款支付说明》，主要载明：温俊豪所购前述商品房房款共计708570元，其中前述物业费50万元抵扣购房款50万元。另外，详鹰公司还先后5次以现金方式向星苑公司支付前述《对账表》载明的物业费中的11110.49元（打八折前的金额），星苑公司向详鹰公司依次出具5份收据，具体有： 1.于2020年8月3日支付涉4栋2单元13楼1号房业主免25个月物业费2883.30元中2017年12月1日至2019年11月30日，计24个月物业费2768元折后的2215元； 2.于2020年8月7日支付涉6栋3单元16楼2号房业主免24个月（2017年12月1日至2019年11月30日）物业费3088.22元折后的2470元； 3.于2020年8月31日支付涉6栋2单元11楼4号房业主免24个月（2017年12月1日至2019年11月30日）物业费2377.73元折后的1900元； 4.于2020年9月14日支付涉4栋1单元16楼2号房业主免12个月（2017年12月1日至2018年11月30日）物业费1492.56元及之后1个月物业费123.44元，共计1616元折后的1293元； 5.于2020年10月10日支付涉4栋2单元6楼2号房业主免12个月（2017年12月1日至2018年11月30日）物业费1383.98元折后的1107元。 2020年1月20日，屏山县房产管理所从详鹰公司被监管资金中向星苑公司账户转款3万元，备注“王府井二期物业费”。 本院认为，根据《物业管理条例》的规定，房地产开发商对其开发建设的商品房前期物业的选聘具有法定和约定的义务。在开发商逾期交房违约的情形下，开发商、前期物业公司与业主代表达成由开发商前期向物业公司交纳原约定由业主承担的相关前期物业费，作为其向业主承担的违约责任，业主不再承担相关物业费的协议，符合法律规定，且有利于落实开发商责任，本院予以确认。本案争议焦点有二：一是被告是否足额支付原告物业费的问题；二是被告若未足额支付，承担违约金的问题。 第一个争议焦点：被告是否足额支付原告二期住宅物业费的问题。（一）涉原告主张的物业费总额的认定。被告对其公司在原、被告双方于2018年11月30日签订的《协议》及所附对账表上盖章无异议，能够证明双方对案涉二期住宅物业费经协议和对账表确认为827747元的事实，且发生在前述座谈纪要之后，应以该协议及对账确认的事实为定案依据。（二）涉被告主张的其已支付或抵扣金额的认定。1.关于现金支付物业费部分，在履行过程中，被告先后5次以现金方式向原告支付前述对账表载明的物业费中的11110.49元（打八折前的金额），此部分应认定为已支付；被告另主张的2笔现金支付，从票据载明的内容与前述对账表核对，确如原告所言与本案无关，不应认定为已支付金额。2.关于代原告支付电梯检验费34276元部分，从法律规定和双方合同约定来看，此类费用通常在大维修基金中列支，且未包括在前述协议及对账表之内，确如原告所言与本案无关；再者被告提交的《电梯维护保养款项支付协议》载明由被告承担，故不应认定为被告已支付本案物业费金额。3.代原告支付电费部分：（1）前述13万元部分，既有银行支付凭证，又有原告向被告出具的收条，已载明收到二期物业费13万元，被告证据充足，本院予以认定。（2）前述27000元部分，被告提交了银行支付凭证和原告向屏山县房产管理所出具的申请，从申请载明的内容看，至少能证明原告系筹款人，且载明原告已筹款25000元，此节系尚缺的27000元部分，再结合本节“（1）”的支付习惯，被告的证据已达到高度盖然性的标准，本院依法予以认定。4.关于转账支付物业费3万元部分，被告提交的银行支付凭证上备注“王府井二期物业费”，被告的证据已达到高度盖然性的标准，本院依法予以认定。5.关于抵扣房款50万元部分，从双方无异议的前述《协议》和《关于温俊豪购房款支付说明》载明的内容来看，双方先后两次确认用本案物业费中的50万元抵扣购房款50万元，该抵扣的意思表示真实、有效，被告的抵扣主张应予以认定；至于原告提出的有关房屋的备案、过户登记问题属于商品房买卖合同后续履行范畴，不影响本案被告主张的抵扣，权利人可依法另行主张。6.关于70名业主是否已自交物业费106077元的争议，被告持肯定主张，主要证据为己方陈述，证明力弱，原告又不认可，证据不充足，本院依法不予以采信。 以上，本院累计认定被告已支付或抵扣原告二期物业费698110.49元（11110.49元+130000元+27000元+30000元+500000元），其余物业费129636.51元（827747元-698110.49元）未支付；被告的其余已支付或抵扣的主张的证据不充足，本院依法不予以采信。 第二个争议焦点：被告承担违约金的问题。被告逾期未支付物业费，应依法承担违约责任。原告将双方约定的违约金标准调低至月利率1%以及主张违约金算至2020年11月30日，不违反法律规定，本院予以确认。再考虑到双方直至2018年11月30日才确认本案物业费总额（827747元）等案情，本院将违约金的起算时间酌定为第三年度付款日的次日（2019年1月2日）较妥。被告有8期逾期付款应分段计算违约金。第1期违约金计算基数为当期尚欠物业费，即197747元【827747元-（500000元+130000元）】，计算至第2期付款前1日（2020年1月19日），违约时间达49日，该期违约金3229.87元（49日×197747元×1%/月÷30日/月）。之后7期违约金按此方法分段计算，最后1期计算至原告主张的2020年11月30日，8期违约金共计20245.37元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告屏山星苑物业服务有限公司物业服务费129636.51元、违约金20245.37元，共计149881.88元； 二、驳回原告屏山星苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7466元（已减半），由原告屏山星苑物业服务有限公司负担6472元，被告四川详鹰房地产开发有限公司负担994元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  龙志印 二〇二一年六月十一日 书记员  裴艺玲