辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终120号上诉人（原审被告）：锦州鸿亿房地产开发有限公司，住所地义县迎宾路阳光花苑门市。法定代表人：孙凤琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：李芳，辽宁吉伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：褚佳霖，男，1994年5月5日出生，满族，农民，住义县。委托诉讼代理人：刘忠，辽宁秋铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄军，男，1971年3月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。被上诉人（原审被告）：孙凯，男，1974年5月10日出生，汉族农民，住义县。上诉人锦州鸿亿房地产开发有限公司因与被上诉人诸佳霖、黄军、孙凯房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2020）辽0727民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州鸿亿房地产开发有限公司委托诉讼代理人李芳、被上诉人褚佳霖以及委托诉讼代理人刘忠、被上诉人孙凯到庭参加诉讼。被上诉人黄军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人锦州鸿亿房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，直接改判驳回被上诉人褚佳霖对上诉人鸿亿公司的诉讼请求；2、一审、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人鸿亿公司与被上诉人褚佳霖不存在真正的房屋买卖关系，未收取被上诉人褚佳霖的购房款，故上诉人鸿亿公司并不是返还被上诉人褚佳霖购房款的责任方。被上诉人褚佳霖购买的案涉房屋系上诉人鸿亿公司抵顶给浙江八达建设集团有限公司（以下简称八达建设）的房屋。被上诉人黄军是八达建设承建该项目的负责人，通过被上诉人孙凯，被上诉人黄军将案涉房屋卖给了被上诉人褚佳霖。被上诉人褚佳霖将购房款21.3万元直接交给被上诉人黄军的项目部财务人员，故被上诉人褚佳霖与案外人八达建设和被上诉人黄军之间存在真正的房屋买卖关系，并收取了购房款，如果房屋买卖合同被解除，返还房款的责任方应为八迖建设和黄军，而不应是上诉人鸿亿公司。因上诉人鸿亿公司将涉案房屋抵顶给八迗建设时，双方并未办理房屋变更登记手续，故名义上的产权人仍是上诉人鸿亿公司，根据鸿亿公司与八达建设签订的抵房协议，上诉人鸿亿公司协助八迖建设办理抵账房出售后的房屋登记事宜，为此，上诉人鸿亿公司为配合八迗建设办理涉案房屋的登记手续，才与被上诉人诸佳霖签订了《商品房买卖合同》及开具了收款收据，但实际情况是，被上诉人褚佳霖并未直接在上诉人鸿亿公司的售楼处购买楼房，也未将购房款直接交付给上诉人鸿亿公司，上诉人鸿亿公司出具的《商品房买卖合同》及收款收据均是为了配合八迖建设给被上诉人褚佳霖办理房屋登记事宜，因此，上诉人鸿亿公司与被上诉人褚佳霖之间不存在真正的房屋买卖合同的关系，也未收取被上诉人褚佳霖的购房款，故上诉人鸿亿公司不承担返还的责任。涉案房屋在被上诉人黄军出售给被上诉人褚佳霖之前已经办理了抵押登记，被上诉人黄军在出售涉案楼房时应明知该楼房已抵押，其应承担全部过错责任，而上诉人鸿亿公司并不是该楼房的所有人，只是依协议约定配合被上诉人黄军办理房屋登记事宜，其无权处分或阻止被上诉人黄军处分该楼房，故上诉人鸿亿公司不存在过错，不应承担返还房款的责任。综上，原审法院不顾客观事实，判令上诉人返还并未收取的房款，是对上诉人合法权益的侵犯，故请二审法院依法撤销原审判决，直接改判驳回被上诉人褚佳霖对上诉人鸿亿公司的诉讼请求，以维护上诉人鸿亿公司的合法权益。被上诉人褚佳霖辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应该维持原判。褚佳霖与上诉人签订房屋买卖合同交付全部价款，上诉人为褚佳霖出具了收款收据并交付房屋，但该房屋因上诉人借贷纠纷，被义县人民法院执行，褚佳霖购买房屋的目的不能实现，因此上诉人应当承担返还购房款责任。所以，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人孙凯辩称，尊重法院判决。被上诉人黄军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。褚佳霖向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告锦州鸿亿房地产开发有限公司于2013年3月4日签订的商品房买卖合同；2.判令三被告连带返还原告购楼款14.3万元，并从2013年3月4日起给付利息至购房款给付之日止（利息按照银行贷款利息计算）；3.判令三被告赔偿原告经济损失3414元，4.由三被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告锦州鸿亿房地产开发有限公司是义县君御华庭小区的建设单位，案外人浙江八达建设集团有限公司是施工单位，被告黄军是浙江八达建设集团有限公司义县君御华庭项目部的施工负责人，被告孙凯曾在义县君御华庭项目施工，其与被告黄军相熟，原告褚佳霖与被告孙凯是亲友关系。2013年春节前夕，原告通过被告孙凯得知被告黄军有义县君御华庭小区抵账房屋出售，故请托被告孙凯帮助其购买房屋，原告将购房款人民币21.3万元交到义县君御华庭项目部的财务，欲购买被告锦州鸿亿房地产开发有限公司开发建设的坐落于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户的楼房。2013年3月4日，被告孙凯协助原告取得了被告锦州鸿亿房地产开发有限公司出具的义县君御华庭1号楼3单元5楼东户楼房的商品房买卖合同及购房款收款收据。2013年8月19日，原告在物业办理了入住手续，交纳了物业费、取暖费、水费、电费等相关费用共计人民币3414元。2012年8月31日，本案被告锦州鸿亿房地产开发有限公司、黄军与案外人锦州银丰典当有限公司签订一份典当合同，当金为人民币650万元，当物为义县君御华庭1号楼的48套房屋，48套房屋中包括本案诉争的房屋，并且已办理了抵押登记。后来双方因履行合同发生争议，锦州银丰典当有限公司将锦州鸿亿房地产开发有限公司、黄军诉至本院，经一、二审法院作出判决后，锦州银丰典当有限公司向本院申请执行，本院于2016年11月15日查封了包括本案诉争房屋在内的锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼19户楼房，本院于2018年5月10日作出（2017）辽0727执恢37号之六执行裁定书，裁定如下：将被执行人锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户作价193680元，交付申请执行人锦州银丰典当有限公司抵偿执行款人民币168680元；被执行人锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户住宅楼所有权自交付时起转移给申请执行人锦州银丰典当有限公司所有；申请执行人锦州银丰典当有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。另查明，2018年7月8日，经被告孙凯给付原告父亲褚奇全购房款3万元；2018年9月24日，被告孙凯给原告微信转账购房款2万元；2018年12月11日，原告家属张依收到户名为黄毅的汇款2万元。被告孙凯称其交付原告的5万元，是被告黄军让其转交给原告的退房款，原告家属张依收到的汇款2万元也是黄军让人汇给原告的退房款。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告购买诉争楼房之时，该楼房的产权人是被告锦州鸿亿房地产开发有限公司，原告虽未将购房款直接交付给被告锦州鸿亿房地产开发有限公司，但被告锦州鸿亿房地产开发有限公司与原告签订了商品房买卖合同，且向原告开具了购房款收款收据，即可证实双方已达成商品房买卖合同、被告锦州鸿亿房地产开发有限公司对原告交付购房款的事实予以认可。被告锦州鸿亿房地产开发有限公司虽抗辩称该楼房已抵顶工程款给案外人浙江八达建设集团有限公司，但当时并未实际办理过户登记，在当时该楼房的产权人是被告锦州鸿亿房地产开发有限公司，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告锦州鸿亿房地产开发有限公司在将诉争楼房出售给原告之前已将该楼房抵押给锦州银丰典当有限公司，并办理抵押登记，且该楼房现已通过执行程序抵偿给申请执行人锦州银丰典当有限公司。原告与被告锦州鸿亿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已无法履行，故对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。合同解除，是由于被告锦州鸿亿房地产开发有限公司的违约行为所致，故对原告已交付的购房款，被告锦州鸿亿房地产开发有限公司应承担返还义务，并支付相应的利息损失。关于原告要求赔偿损失的诉求，其主张的损失是其在办理入住手续时向物业公司交纳的取暖费、水费、电费等费用，而其所交纳的这些费用均属日常生活费用的支出，从其办理入住手续到该楼房被抵偿给申请执行人也历时五年之久，所交纳的费用原告是使用人，原告未因此遭受损失，故对原告此项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告黄军、孙凯连带返还购房款的诉求，因二被告黄军、孙凯与原告之间不存在房屋买卖合同关系，故原告的此项诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告褚佳霖与被告锦州鸿亿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告锦州鸿亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款人民币14.3万元及利息（利息以14.3万元为基数，自2018年12月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告褚佳霖的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，由被告锦州鸿亿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的相关事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点系房屋买卖合同解除后，被上诉人褚佳霖购房款应由谁返还。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被上诉人褚佳霖购买的锦州鸿亿房地产开发有限公司开发建设的坐落于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户的楼房，因人民法院2018年5月10日作出（2017）辽0727执恢37号之六执行裁定书，裁定被执行人锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户住宅楼所有权自交付时起转移给申请执行人锦州银丰典当有限公司所有。该裁定确认了被申请执行人为本案的上诉人，且该户房产在上诉人名下。被上诉人褚佳霖与上诉人锦州鸿亿房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，且由上诉人开具了购房款收款收据，故双方已达成商品房买卖合同。上诉人称该楼房已抵顶工程款给案外人浙江八达建设集团有限公司和黄军，但当时并未实际办理过户登记，故对上诉人此项上诉请求，本院不予支持。一审法院判决上诉人返还相应的购房款，并支付相应的利息损失，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人锦州鸿亿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由上诉人锦州鸿亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二一年六月九日法官助理马铭阳书记员张丹