广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初5132号原告：林跃东，男，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张莹，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟东，广东华商律师事务所律师。被告：深圳市皕宇酒店管理有限公司，住所：深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区大芬艺术大厦116，统一社会信用代码：91440300MA5DR2AA6P。法定代表人：徐翠玉。被告：徐翠玉，女，汉族，住所：广西梧州市蝶山区。两被告的共同委托诉讼代理人：廖远哲，北京大成（广州）律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：方刚，北京大成（广州）律师事务所律师。原告林跃东与被告深圳市皕宇酒店管理有限公司（下文简称皕宇酒店）、徐翠玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，在适用简易程序过程中发现案情较复杂，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张莹、许伟东、两名被告的委托诉讼代理人廖远哲、方刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求：1.原告与被告皕宇酒店签订的《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》及《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》于原告起诉之日起解除。2.被告皕宇酒店立即向原告支付拖欠的自2020年2月起至合同实际解除之日止的租金，暂计至2020年12月31日共计11个月为127534元。3.被告皕宇酒店立即向原告支付租金占用期间的利息共计4499.66元（利息以127534元为计算基数，自2020年2月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2021年1月1日，直至被告实际付清之日止）。4.被告徐翠玉对被告皕宇酒店的债务承担连带责任。5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月9日原告与被告皕宇酒店签订《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》（以下简称“经营管理合同”），2018年3月2日原告与被告皕宇酒店签订《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定原告将位于深圳市龙岗区乐摩都会第2层第232号物业委托给被告皕宇酒店经营管理，委托经营管理期限为3年，其中2017年10月31日起至2020年10月30日止为固定返租年限。后双方在《补充协议》中将固定返租年限起租日改为该房产登记过户至甲方名下并且甲方支付完毕全部房款（按揭付款以银行放款为准）后次月的第1日，双方办理过户及银行放款日期为2018年5月，因此双方的固定返租期限为2018年6月1日至2021年6月1日。委托经营管理期间第一年每季度租金为21000元。且原告第一年全年租金与房贷差额部分合计差额55129.2元，被告皕宇酒店已经将该差额支付给原告。第二年及第三年每季度租金为三个月房贷总额即11594元×3＝34782元。被告皕宇酒店应于每季度第一个月10号前转账到原告指定的账户。后在合同的履行过程中，被告皕宇酒店仅向原告支付了第一年全年租金、第一年全年租金与房贷差额总额、第二年前三个季度的租金，自2020年2月1日起至合同解除之日，暂计至2020年12月31日的租金共计127534元却迟迟未向原告支付。期间，原告曾多次向被告催索，但被告皕宇酒店均以各种理由推诿拖延，一直未向原告履行支付租金义务。截止起诉之日，被告皕宇酒店仍拖欠原告2020年2月至2021年12月31日11个月的租金共计人民币127534元。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。被告徐翠玉作为被告皕宇酒店的大股东及法定代表人，在合同履行期间全部使用个人账户支付公司对外债务，致使公司的财产与股东个人的财产混同，损害债权人的利益，应当对被告皕宇酒店的债务承担连带责任。被告皕宇酒店的答辩意见：1.新冠疫情爆发属于不可抗力事件,双方签订的合同已解除,答辩人不存在违约行为。答辩人经营的喆啡酒店深圳东站大芬油画村店一直运营良好,在新冠疫情爆发前,一直按照《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》的约定向包括被答辩人在内的大厦业主支付租金。答辩人经营的酒店地处大芬油画村,是深圳市一处有名的旅游景点,吸引了大量游客参观,酒店在疫情之前的主要客源来源于观光旅游团。2019年年末开始,新冠疫情在我国爆发，广东省决定自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，文化和旅游部办公厅于2020年1月24日下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》,暂停旅游企业经营活动。疫情期间,各地政府也对景区、饭店、酒店等公共场所进行严格的人流量限制。受上述因素影响,答辩人的酒店经营受到毁灭性打击,答辩人于2020年1月24日起被迫暂停营业,酒店几无收入,濒临破产,无力按照合同约定如期支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条的规定,新冠疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的情形。而根据双方签订的合同第十二条规定:“本协议有效期内,发生下列情形之一的,本协议自动解除:(一)发生不可抗力,使本协议无法履行...”,《合同法》第四十五条规定,“附解除条件的合同,自条件成就时失效。”因此,新冠疫情的爆发属于不可抗力的事件,双方合同解除的条件已成就,答辩人无需向被答辩人支付不可抗力事件发生后的租金,答辩人不存在违约行为。2.即便合同未在2020年初自动解除，答辩人已于2020年6月份发函被答辩人明确解除合同，并通知其前来办理房屋交接，被答辩人未来前往办理房屋交接放任了损失的扩大。该部分扩大的损失应由被答辩人自行承担。3.退一万步说,若双方的合同并未自动解除,被答辩人要求答辩人按合同的租金标准支付租金对答辩人也明显显示公平。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”故，答辩人请求人民法院根据实际情况对双方合同中约定的责任负担进行调整。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”所以，全部损失均由承租人承担,明显显失公平,也不合情理。4、多重原因造成答辩人复工复产困难,答辩人已无法重启酒店经营。第一,新冠疫情的冲击使答辩人的现金流困难,难以支付重启酒店包括租金、人力、设施维护等成本。第二,因为政府严格的疫情管控措施以及复工复产手续，让答辩人难以恢复经营。答辩人也缺乏相应的防疫防护物资。第三,答辩人本想通过积极的措施来恢复酒店运营对企业进行纾困,第一时间向包括被答辩人在内的房屋业主通过打电话、微信沟通、邮寄EMS函件、发公告等方式请求减免租金继续经营或收回房屋,但均遭拒绝,业主内部也存在分歧,致使酒店停业至今,经营陷入僵局。答辩人认为在经历疫情这一灾难时，已尽最大的努力一直与业主们保持沟通，积极寻找妥善解决方案，争取继续运营酒店，维护答辩人以及业主的利益。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。被告徐翠玉的答辩意见：1.答辩人未参与喆啡酒店的经营与管理，酒店住宿费等经营收益也并非支付到答辩人的个人账户，不存在损害业主利益的情形。2.答辩人用于支付业主租金的个人账户实际是皕宇酒店以答辩人名义专门开设用于支付业主租金的专用账户，答辩人并未用于任何个人用途，不存在所谓滥用法人人格的行为。皕宇酒店每季度需向上百户业主支付租金，不符合《人民币银行结算账户管理办法》第四十条规定的允许单位账户向个人银行账户支付款项的情形。3.皕宇酒店通过答辩人的个人账户支付租金没有损害到被答辩人的合法权益，而反观答辩人因为疫情原因而损失惨重。答辩人根本不存在转移公司资产，抽逃出资等损害公司利益的行为。经审理查明，2018年1月9日，原告（买方）与案外人深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定上述合伙企业将其名下位于深圳市龙岗区“ＬＯＭＯ乐摩都会”（推广名、备案名：大芬艺术大厦）的232房出售给原告。关于房产交付部分，双方约定房产按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的第三方即被告皕宇酒店经营管理，买方与被告皕宇酒店签订《委托经营管理合同》之日起视为完成房产交付，买卖双方不再另行办理交接手续。2018年1月9日，原告与被告皕宇酒店签订了《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》。合同约定，原告将位于深圳市龙岗区“ＬＯＭＯ乐摩都会”（推广名、备案名：大芬艺术大厦）的232号物业委托被告皕宇酒店经营管理，委托经营管理期限为3年，其中2017年10月31日至2020年10月30日止为固定返租年限；经营管理期间，被告皕宇酒店按21000元／季度的标准向原告支付租金，第一次递增在委托经营期限满1年（即12个月）后的次月开始按约定比例递增，此后以此类推，第1年4%，第2年4.5%，第3年5%，以上租金每季度第一个月10号前转账到指定账户；上述合同第十二条约定，本协议有效期内发生下列情形之一的，本协议自动解除：（一）、发生不可抗力或意外事件，使协议无法履行…；第十三条约定，原告同意被告皕宇酒店根据经营需要自行决定对物业进行装修，本合同委托经营期满后，如被告皕宇酒店不再续租，则该物业装修的不可移动的资产归原告所有，被告皕宇酒店按照当时物业现状向原告进行物业移交，原告不要求被告皕宇酒店恢复原状；第十四条约定，委托经营期间，双方不履行本合同所规定义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。2018年3月2日，原告与被告皕宇酒店签订一份《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》，约定原合同第三条约定的委托经营管理期限为3年，固定返租起租日期修改为该房产登记过户至原告名下并且原告支付完毕全部房款（按揭付款以银行放款为准）后次月的第1日。在原合同第五条第1点，委托经营的免租期为签订物业认购合同之日起至该房产登记过户至原告名下并且原告支付完毕全部房款（按揭付款以银行放款为准）后次月的第1日。在原合同第三条约定的租赁期限基础上，可以增加三年浮动期限，即在原合同约定的委托经营期限届满前半年，双方若协商续约事宜一致同意继续该物业的租赁，双方应再另行签订新的物业委托经营管理合同。初定延长期限为三年：自2020年11月1日起至2023年10月31日。对原合同第五条第2款、第3款向原告支付租金的时间和金额修改为，第一年的月租金收益与月按揭供款差额部分，在原告开始供楼的次月15日，被告一次性将一年合计差额转入原告提供的银行按揭账户。第2年、第3年的月租金收益与月按揭供款差额部分的支付时间按原合同执行，即按照季度向原告支付。原合同第五条第3款的租金收益在原递增方案的情况下，原告租金收益金额不足以达到银行按揭月供金额的部分由被告负责补足，若达到银行按揭月供金额的，则按原合同条款执行即可。此后，原告取得了涉案房屋的不动产权证，不动产权证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号，登记的房屋地址及名称为：深圳市龙岗区布吉街道大芬艺术大厦232。截止庭审之日，被告皕宇酒店已向原告足额支付了截至2020年1月31日的房屋租金。自2020年2月1日开始，被告皕宇酒店未按约支付租金。2020年6月19日，被告皕宇酒店向业主发出通知称：酒店从2019年6月以来受香港影响业绩下滑，此次又受新冠疫情突袭，自2020年2月以来没有经营收入，故请求业主协商降低相关费用。但通过两个多月与业主沟通，部分业主始终反对继续与被告皕宇酒店合作，导致协商无果，酒店无法继续经营。经考虑后，被告皕宇酒店同意按照业主代表的意愿，解除与全体业主的委托经营合同，并于2020年6月退出物业，不再承担租金和经营费用。请各位业主于2020年6月26日前往酒店大堂办理房产登记以及移交手续，如2020年6月26日未来办理房产登记及移交手续的业主，自行前往大芬油画苑管理处办理房产登记及移交手续，逾期造成的损失，被告皕宇酒店不负任何责任。收到被告上述通知后，部分业主前往被告通知载明的地点办理移交手续。原告提交的银行流水显示，其每月房贷还款金额为11593.98元。关于涉案房屋状态，原告称持续由被告皕宇酒店占用使用，并未返还给业主。被告皕宇酒店称，2020年6月有通知原告等业主来办理房产登记以及移交手续，且将钥匙交给了物业管理处，部分业主自己换了锁。原告否认实际收到钥匙和占有物业。另查，被告徐翠玉是皕宇酒店的股东之一（出资比例60%），被告徐翠玉曾以个人名下银行账户代被告公司向各出租方支付租金。本院认为，本案的争议焦点为涉案的《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》及补充协议何时解除，被告应支付租金期限及数额。本院根据各方当事人提供的证据及庭审陈述，综合分析如下：第一，《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》何时解除，因何解除。2020年初，因受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日起调整为二级响应，于2020年5月9日起再次调整为三级响应。在此期间，酒店行业应当根据广东省发布的《酒店旅馆新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》等文件，做好体温测量、佩戴口罩等预防措施，同时，全国的旅游企业暂停了经营活动，以上情形，均给被告的酒店经营造成了困难。但是，经营困难并不等同于房屋租赁合同无法继续履行。根据原、被告提交的证据可知，2020年2月至2020年6月期间，被告与各业主曾经就续约、降租等事项进行过协商，甚至有部分业主同意了被告的协商方案，但因被告未取得全部业主一致意见，故被告于2020年6月发出解除房屋租合同的通知。由此可知不存在被告所称“不可抗力使本协议无法履行”的情形，故对被告依据合同第十二条规定:“本协议有效期内,发生下列情形之一的,本协议自动解除:(一)发生不可抗力,使本协议无法履行”而主张租赁合同自动解除的答辩意见，本院不予支持。2020年6月，被告未经双方协商一致，单方发出解除合同通知，无正当理由，属于违约。此时，各原告并未同意解除房屋租赁合同，故相关房屋租赁合同并未解除。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定的租赁期间于2020年10月30日期限届满，而且被告也在此前向原告发出解除合同的通知并实际停止了使用涉案房屋，此时合同权利义务终止。原告主张，补充协议将固定返租年限起租日进行了修改，因此合同双方的固定返租期限也应修改至2021年6月1日。本院认为，原告的该主张不符合合同约定，补充协议只修改了固定返租起租日期以及相应的免租期，并未对整个租赁年限进行修改，故对原告主张不予采信，合同期限应仍截至2020年10月30日。双方的租赁合同因合同期限届满而已终止。第二，被告应支付租金的期间及数额。对被告尚未支付原告的2020年2月1日至2020年10月30日期间的租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”本案中，被告租赁房屋用途为经营酒店，上游的旅游行业在疫情期间暂停了经营活动，结合其他疫情防控措施，酒店行业所遭受的损失远大于其他行业，行业恢复正常经营所需时间较其他行业也更久，故从公平原则出发，本院认为，2020年2月、3月、4月期间，由出租人给予每月减免一半租金合计减免1.5个月租金，较为公平、合理。关于租金标准，双方约定的金额是在租金基础上补足房贷差额，即租金就是房贷金额，即每月11593.98元。被告应按照11593.98元/月的标准向原告支付2020年2月至10月期间（合同终止日）的租金（其中2月至4月应减少50%），共计86954.85元，计算方法：11593.98元×3个月×50%+11593.98元×6个月。关于原告主张的利息，因被告承租案涉建筑物经营受疫情影响，其延期支付租金具有正当理由，但合同终止时被告应当予以结算。故本院酌情认定，被告应自2020年10月31日开始向原告支付上述拖欠租金的逾期利息，利息标准采信原告主张的标准，即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币贷款市场报价利率。关于被告徐翠玉是否应对公司债务承担连带责任的问题，本院认为，被告徐翠玉以个人账户代公司支付租金的事实不属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的情形，原告请求被告徐翠玉承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告林跃东与被告深圳市皕宇酒店管理有限公司签订的《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》与《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》于2020年10月30日终止；二、被告深圳市皕宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告林跃东支付2020年2月至2020年10月期间的房屋租金86954.85元；三、被告深圳市皕宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告林跃东支付逾期利息，利息以86954.85元为计算基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币贷款市场报价利率的标准，自2020年10月31日计算至被告深圳市皕宇酒店管理有限公司付清上述租金之日止；四、驳回原告林跃东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元、诉讼保全费1180.16元，以上费用共计4120.16元（原告已预交），由原告自行负担1311.16元，被告深圳市皕宇酒店管理有限公司负担2809元。本院向原告退回2809元，被告深圳市皕宇酒店管理有限公司应于本判决生效之日起7日内向本院缴纳2809元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二一年六月二十三日书记员 陈艳婷