吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终319号上诉人（原审原告）：郭某，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：王书利，吉林望侯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范某，男，汉族，住吉林省东丰县。上诉人（原审被告）：刘某，住吉林省东丰县。范某、刘某共同委托诉讼代理人：赵英，吉林瑞邦律师事务所律师。上诉人郭某因与上诉人范某、刘某租赁合同纠纷一案，不服吉林省东丰县人民法院（2021）吉0421民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人郭某及其委托诉讼代理人王书利，上诉人范某及范某、刘某的共同委托诉讼代理人赵英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某上诉请求：1.撤销原审判决第二项，发回重审或改判由范某、刘某按照2万元/年的标准支付房屋租赁期届满后的房屋占有使用费；2.撤销原审判决第六项，发回重审或改判由范某、刘某支付更换卷帘门费用2300元；3.撤销判决第七项，发回重审或改判由范某、刘某依照合同约定赔偿郭某违约金10000元。4.本案的诉讼费等全部费用由范某、刘某共同承担。事实及理由：一审法院判决范某、刘某按上一年度房屋租金标准给付房屋租赁期满后非法占用郭某房屋的占有使用费明显不当。本案中，郭某与范某、刘某之间的房屋租赁合同于2020年11月21日到期，当时房租市场价格已经大幅上涨，范某、刘某既不愿意按市场价格续租房屋又拒不搬离，现已半年之久。范某、刘某非法占用房屋的行为已经给郭某造成了经济损失，应当予以赔偿，赔偿标准则应当按照同期同地段的房租市场价格标准认定实际损失。一审法院适用原房屋租金标准判令范某、刘某支付非法占用房屋期间的使用费显然不当，此判决方式与范某、刘某依照原合同标准续租房屋并无差异，范某、刘某自然不愿腾退房屋。没有诚信精神、契约精神的违约者利益不应获得法院的保护。如依此裁判，租房者但凡不同意房租上涨，只需拒不腾退非法占用房屋就可依照原租金标准长期占用房屋，明显有失公平公正。此外，租房合同中明确约定范某、刘某应保证房屋各项设施的完好，如造成损坏则应照价赔偿。范某、刘某使用不当导致卷帘门损毁，已无法通过维修恢复正常使用，只能进行更换，故应当判令范某、刘某承担损坏卷帘门的费用2300元，原审判决无法弥补郭某所遭受的损失。另合同中明确约定违约金10000元，系双方的真实意思表示，应当予以遵守，加之范某、刘某的行为系严重违约，应当依照合同约定判令其赔偿违约金10000元。范某、刘某答辩称：一、双方租赁协议约定房租每年一万五，请求二万元没有法律依据。二、卷帘门是房屋附属物，应由房主承担维护维修义务，况且范某也多次维修，因为卷帘门系2017年安装，因年久，又是易耗易损物品，又不是范某人为损坏的，故不应承担此费用。在将此房另行租赁时，卷帘门也是范某维修的。关于违约金问题，范某并未违约，郭某同意续租，因没有时间故没有及时签订合同。后来，才提出涨价，故发生纠纷，范某不承担违约金。上诉费用范某不承担。范某、刘某上诉请求：1.原审判决第六项和第七项错误，请求二审法院查明案件事实，依法改判；2.由郭某承担上诉费用。事实及理由：范某、刘某与郭某房屋租赁合同纠纷案件，原审法院判决范某、刘某承担网络费630元。范某、刘某不服，认为该网络费系体彩投注机的专用网络，该网络一直由郭某使用和受益，故该笔费用不应由范某、刘某买单。关于原审法院判决范某、刘某违约应赔偿郭某违约金4500元，系认定事实不清，证据不足，范某、刘某并未违约，在合同履行期满前，范某、刘某就与郭某多次协商续租问题，郭某均同意（有微信聊天为证），在范某、刘某多次要求签合同时，郭某有时没有时间，有时外出，故没有签合同，后来郭某才提出房屋涨价。因疫情期间，生意都不好做，国家出台了相关政策，保护承租户的利益。郭某是故意制造出一个范某、刘某违约的事情，以达到自己非法获取不义之财的目的。该目的却得到了原审法院的支持，有悖于法律的规定，严重侵犯范某、刘某的合法权益，故提起上诉，恳请二审法院依法改判。郭某答辩称：一、范某、刘某在诉状中所陈述的与真实的案件事实不符。二、关于网络费，在合同中明确约定由范某，刘某承担，一审法院判决正确，应予以维持。三、关于违约金我方对一审法院所判的4500元不服已提出上诉。因此，对范某、刘某的该项上诉请求不予认同。郭某向一审法院起诉请求：1.判令范某、刘某将租赁到期的房屋返还给郭某；2.判令范某、刘某共同向郭某支付其超期占用郭某房屋的费用，按当地市场价格每年20000元计算，从2020年11月22日起至范某、刘某实际返还房屋时止；3.判令范某、刘某给付郭某占用郭某房屋期间的取暖费4599元、物业费按月每平米0.6元计算，从2020年11月22日起至范某、刘某返还房屋时止、水费（2020年9月前459元，2020年10月开始按每月100元计算至范某、刘某实际返还房屋时止）、网络费630元；3.判令范某、刘某赔偿房屋卷帘门一个2300元；4.判令范某、刘某支付违约金10000元；5.判令范某、刘某向郭某交房时确保房屋设施的完好和正常使用，如有损坏按价赔偿；6.诉讼费用由范某、刘某承担。一审法院认定事实：郭某在东丰县横道河镇枫林小区所有门市房一套（四号楼七号门市4-0-1-107），范某与刘某系夫妻关系，从2017年起范某与刘某租赁郭某的房屋，合同是一年一签，2017年至2018年房租为12000元，2018年至2019年房租为14000元，最后一次签订合同是2019年11月21日，约定租期为一年（2019年11月21日-2020年11月21日），租金为15000元。合同约定：取暖费、水电费、卫生费、物业费、收视费、网络费等房屋相关费用均由范某、刘某按收缴部门要求的缴费周期进行结算并及时支付，还约定，范某、刘某租赁房屋期间，如不按时、按结算周期支付房屋租金或结算取暖费、水电费、物业费等，视为违约，郭某有权收回房屋，停止租赁。房屋到期后，范某、刘某未能按约定将租赁的房屋交还给郭某，故郭某诉至法院，要求范某、刘某立即交还房屋，并要求范某、刘某给付占用该房屋期间的租赁费、取暖费、水电费、物业费、网络费及财产损失费等相关费用，并承担违约金，诉讼费用由范某、刘某承担。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，本案中，双方签订的房屋租赁合同期限为一年，合同到期日为2020年11月21日，合同到期后，在双方就房屋续租事宜未达成一致的情况下，范某、刘某应将租赁物交付给郭某，范某、刘某未能按合同约定将租赁物返还，构成违约。按照合同约定，范某、刘某应承担迟延交付期间的房屋租赁费、取暖费、水电费、物业费、网络费等相关费用。1.关于迟延交付期间房屋租赁费问题，双方在2019年11月21日的合同中明确约定房屋租金为每年15000元，郭某主张按当地房屋租赁市场价格计算每年为20000元没有依据，故房屋的租赁费应按每年15000元计算至范某、刘某实际交付房屋时止。2.关于取暖费4599元，双方无争议，予以采信。3.关于物业费，应按每月每平0.6元计算，从2020年11月22日起至实际交付房屋时止。4.关于水费，郭某已代交的459元由范某、刘某承担，从2020年10月1日起至实际交付房屋时止按每月50元计算水费。5.关于网络费630元，因租赁合同有明确约定，应由范某、刘某承担。6.关于卷帘门，因其系租赁房屋的附属设施，范某、刘某在使用期间造成损坏，范某、刘某同意承担维修费用500元，予以支持。7.关于违约金，因范某、刘某未能及时将租赁物交还给郭某，且未按合同约定履行缴纳相关费用义务，范某、刘某构成违约，应当承担违约责任，但本案中，双方约定的违约金过高，依据相关法律规定，酌情支持违约金4500元。8.范某、刘某抗辩已支付给郭某房屋订金9600元，虽然向法庭提供了银行转款证明，但基于范某、刘某租用郭某体育彩票机的事实，且费用是每年9600元，该数额与租用体育彩票机的租金一致，转款时间是2020年6月29日，此时房屋租赁尚未到期，所以无论是从转款金额上，还是从转款时间上，都无法认定该款是范某、刘某交付给郭某的房屋订金，故对范某、刘某的该项主张，不予支持。综上，对郭某要求范某、刘某返还房屋，并赔偿相应损失的诉讼请求，部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、被告范某、刘某于本判决生效后三日内将原告郭某所有的门市房（位于东丰县横道河镇枫林小区**楼**门市4-0-1-107）返还给原告郭某。二、被告范某、刘某于本判决生效后三日内给付原告郭某租赁期满后的房屋租金，该租金按每年15000元计算，从2020年11月22日起至二被告实际返还房屋时止。三、被告范某、刘某于本判决生效后三日内支付给原告郭某供热费4599元。四、被告范某、刘某于本判决生效后三日内支付给原告郭某物业费，按每月74.58元计算，从2020年11月22日计算至二被告实际返还房屋之日止。五、被告范某、刘某于本判决生效后三日内支付给原告郭某水费（其中包括2020年9月30日前的459元，2020年10月1日后按每月50元计算至二被告实际返还房屋时止）。六、被告范某、刘某于本判决生效后三日内给付郭某网络费630元及卷帘门维修费500元，共计1130元。七、被告范某、刘某于本判决生效后三日内赔偿原告郭某违约金4500元。案件受理费减半收取212元（郭某已垫付），由范某、刘某共同负担，于判决生效后十日内执行。本院二审期间，范某向本院提交了其与东丰农商行丰城支行房屋租赁合同一份，本院组织双方当事人进行了举证质证。范某举证证明：该房屋与涉案房屋均坐落在横道河镇枫林小区，面积比涉案房屋面积超出一倍，租金是1.2万元。故郭某主张2万元租金于法于理无据。郭某质证意见：对该份证据有异议，该房屋建设开发后，始终闲置多年，并且位置偏僻，并不能与涉案房屋较好的商业位置相比较，而且关于房屋租赁价格问题，协议是双方当事人所确定的，不能真实反映市场价值，还有可能明明是租金三万元，只租1.2万元的可能。因此，该租赁合同不能证明范某，刘某的主张。本院认为，该证据只能证明范某与东丰农商行丰城支行之间租赁房屋的相关事宜，与郭某原审提交的枫林小区王新与张茂清房屋租赁合同一样，均不能证明本案所涉房屋的市场租赁价格，本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审判令范某、刘某按1.5万元/年的标准支付涉案房屋租赁合同期满后的租赁费是否正确。2.范某、刘某是否应支付更换卷帘门费用，网络费及违约金；如应支付违约金，数额如何确定。涉案房屋租赁合同已于2020年11月21日到期，在双方未就房屋续租事宜达成一致的情况下，范某、刘某应将承租房屋返还给郭某而未返还，应承担迟延交付期间的房屋租赁费。对于租赁费标准，双方均未提交充分证据予以证明，原审按照双方最后一次签订的租赁合同的租金标准即1.5万元/年确定，并无不当。合同到期后，范某、刘某未能及时将租赁物交还出租人，且未按合同约定履行缴纳相关费用义务，构成违约，应当支付违约金。对于违约金数额，合同中虽约定1万元，但综合考虑本案情况，原审酌定范某、刘某支付违约金4500元，并无不妥。关于更换卷帘门费用，因卷帘门系房屋附属设施，在范某、刘某使用期间损坏，原审判令承租人范某、刘某承担维修费用500元，而非更换费用，较为合理。关于网络费630元，因租赁合同有明确约定，原审判令范某、刘某承担该费用，符合双方约定及法律规定。综上所述，郭某和范某、刘某的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元（郭某垫付717元，范某、刘某各垫付25元），由垫付者各自负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 鲁银辉二〇二一年六月二十一日书记员 刘 颖