江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1984号上诉人（原审被告）：方正国，男，1976年12月24日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安和慧商业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区淮海北路西侧、珠江路南侧。法定代表人：王旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人方正国因与被上诉人淮安和慧商业管理有限公司（以下简称和慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方正国上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.和慧公司违约在先，应当承担合同解除的违约责任。2.和慧公司向承租商铺作出的承诺均未履行，不应收取租金。3.和慧公司应当退还方正国商铺物资、可拆卸的装饰物，赔偿方正国装修损失。被上诉人和慧公司辩称，1.和慧公司不存在违约。2.和慧公司并未作出过单方承诺。3.合同解除是方正国单方违约所致，和慧公司不应作任何补偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。和慧公司向一审法院提出下列诉讼请求：1.确认和慧公司、方正国于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月21日解除；2.方正国支付和慧公司租金140070元、物业费46427元及逾期付款利息（自2020年8月22日起至实际付清支付止，以186497元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.方正国支付和慧公司违约金18488元、律师费12000元，方正国交纳的保证金18000元不予退还；4.诉讼费、保全费由方正国承担。一审法院认定事实：2018年10月17日，和慧公司（出租方、甲方）与方正国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：1.1甲方同意将位于江苏省淮安市淮海北路668号壹层1F-33号商铺房屋出租给乙方……1.3出租房屋仅限于经营零售，经营品牌为金六福珠宝。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营项目和经营品牌。1.4乙方保证于2018年10月20日进场装修，于2018年12月15日前具备开业条件。2.1租赁期限自2018年10月20日起至2023年12月24日止。3.1租赁期间各年度月租金及月物业费、空调费标准如下：日期分别为每年的12月25日至次年12月24日，月租金分别为9000元、9000元、9000元、9270元、9548元；物业费分别为3057元，共计五年。3.3租金、物业费按每叁个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金、物业费支付时间为本合同签订之日，首期租金金额为27000元，首期物业费为9171元……4.1为确保乙方完全履行合同……乙方同意于签订本合同时支付甲方相当于贰个月首年月租金的保证金，即人民币18000元。租赁期内，在本合同尚未解除及办理房屋交还手续之前，不得要求以保证金冲抵应付租金、物业费、水电费等费用……4.4乙方有以下情形之一的，保证金不予退还：4.4.1乙方损坏出租房屋，或其附属设施、设备，且拒不照价赔偿的；4.4.2因乙方的违约行为导致合同被解除的，或乙方单方提前解除合同的；4.4.3因乙方经营过程中有第三方债务，该债务影响到甲方房屋出租或使用的。10.3租赁期内，乙方逾期或不足额支付佣金、水、点及物业管理费等费用的，每逾期一天，应按欠款额的0.1％缴纳逾期付款滞纳金。10.3.2如乙方拒绝或迟延支付上述相关费用或违约金达30日，甲方有权单方解除合同，解除合同通知一经送达立即生效，乙方应在收到解除通知后一周内，向甲方支付合同剩余租赁期间应付租金5％的违约金……10.5乙方有下列情形之一的，甲方有权选择以下任何措施而不承担任何责任：无条件切断水电等能源供应；没收保证金；单方解除本合同，收回房屋另行出租，同时甲方不对乙方作任何装修补偿；自行采取措施迁出租赁房屋内物品、自行收回房屋……10.5.5逾期支付或者不足额支付租金、物业管理费及其他相关费用，超过30天的……2018年11月20日，方正国缴纳保证金18000元。2020年8月17日，和慧公司向方正国发出关于《房屋租赁合同》的解约函，表示因方正国长期拖欠租金、物业管理费等费用，并且2020年2月22日停业至今，已构成根本违约，发出如下通知：1、双方于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于即日2020年8月17日解除；2、我公司限你在收到本函之日起三日内至我公司一次性缴清欠缴费用，并清空铺内所有物品，将商铺恢复原样归还我公司。否则，我公司有权自行采取措施，迁出铺内所有物品收回所承租区域。如在接函后三个工作日内不履行上述义务，我公司将通过诉讼途径解决双方争议。方正国提供与和慧公司负责人韩总的聊天截图，用以证明韩总承诺五六月份整体开业，并且韩总承诺处理另外两家首饰店的租赁事宜。和慧公司提供《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》，证实因委托律师支付律师费12000元。另查明，因受新冠××疫情的影响，自2020年1月26日起至2020年3月11日止，涉案商铺停止营业，共计45天。上述事实，有房屋租赁合同、收据、解约函、微信截屏、法律服务合同、律师费发票及和慧公司、方正国的当庭陈述等证据予以证实，法院予以确认。一审法院认为，和慧公司与方正国之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人均应按照所签订的《房屋租赁合同》约定全面履行各自的义务。方正国作为承租人，应当按照合同约定的时间及数额支付相关费用，但其在合同签订后并未按约支付费用，违反合同约定，据此，和慧公司主张依据合同约定解除涉案合同，不违反合同约定，法院应予以支持。合同解除后，和慧公司有权根据合同约定，要求方正国支付租金、物业费并支付利息、承担律师费，并不予退还保证金。和慧公司主张已经收取的保证金18000元不予退还，符合合同约定，法院予以支持。由于方正国未按时支付租金、物业费达到30日，和慧公司有权按照合同约定向方正国主张支付合同剩余租赁期间应付租金5％的违约金。方正国辩称和慧公司违反合同约定，未保证方正国经营商铺为和慧公司经营商场唯一珠宝店，因该广场另外两家商铺为首饰店，并非珠宝店，与双方约定并无冲突，对方正国该项辩解，法院不予采纳；方正国辩称和慧公司未履行举办大型活动及正式开业前不收取保证金的承诺，方正国未提供证据予以证实，法院不予采纳；方正国辩称因受新冠疫情影响，导致房屋停止营业，在此期间不应当计算租金，法院予以采纳。根据同行业经营情况，法院酌情扣除45天的租金13500元、物业费4585.5元。方正国辩称和慧公司在停业期间擅自搬走方正国物资并造成装饰物破坏，应当赔偿方正国损失，由于方正国未提供证据予以证实，法院不予采纳。待方正国提供证据后，可另案主张。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、和慧公司与方正国签订的《房屋租赁合同》自2020年8月21日解除；二、方正国于判决生效后十日内支付和慧公司租金126570元、物业费41841.5元及利息（以168411.5元为基数，从2020年8月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、方正国于判决生效后十日内支付和慧公司违约金18488元；四、方正国于判决生效后十日内支付和慧公司律师费12000元；五、方正国向和慧公司交纳的18000元保证金不予退还；六、驳回和慧公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，减半收取2412.5元，由和慧公司负担212.5元，方正国负担2200元。二审中，上诉人方正国提交照片2张以及方正国与和慧公司工作人员的聊天记录截屏，证明商场试营业期间方正国因发现有其他商铺经营与上诉人商铺相重叠的经营项目，向和慧公司负责人提出异议，和慧公司存在违约。和慧公司质证称，对照片的三性均不予认可，无法显示是曼度广场内经营的物品，且该组证据与案涉约定的黄金、珠宝、玉器明显不属于同类物品，价格差距较大。微信聊天记录反映和慧公司工作人员明确表示，方正国所说的有同类经营的店铺与方正国店铺不属于同一类别。经审查，本院对聊天记录的真实性予以确认，因照片无法显示拍摄时间和地点，且无法显示该店铺为珠宝店（黄金、珠宝、玉器），故对该照片的真实性、关联性不予确认。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方当事人均应按照合同履行各自义务。本案中，和慧公司与方正国之间的房屋租赁合同关系合法、有效，和慧公司应当按照合同约定提供租赁房屋，方正国应按合同约定支付租金、物业费等。因方正国未能按照约定支付租金、物业费达到30日，和慧公司有权解除合同，并要求支付违约金和律师费等。上诉人方正国主张和慧公司违约在先，但未能提供证据证明和慧公司违反承诺在涉案广场招租其他珠宝店，方正国所述的另外两家商铺，并非是与方正国经营类别相同的珠宝店，而是饰品类小商店，即使经营少量银器，也非双方合同约定的黄金、珠宝和玉器，故和慧公司并未构成违约。方正国主张和慧公司未履行每年投入两千万元宣传费用以及试营业期间不收取租金的承诺，和慧公司主张其并未作出此承诺，方正国未能提供证据证明和慧公司存在上述承诺行为，应当承担举证不能的法律后果。方正国主张和慧公司应当退还方正国商铺物资、可拆卸的装饰物，赔偿方正国装修损失，因其在一审中未提出反诉，本案不予理涉，双方可另行协商解决，如协商不成，可另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求均没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4278元，由上诉人方正国负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 刘玉娟二〇二一年六月三十日书记员 孙 静