文书内容河南省洛阳市偃师区人民法院民 事 判 决 书            案号                    （2021）豫0381民初2305号              案由                    租赁合同纠纷                  立案时间                    2021年4月30日              适用程序                    小额诉讼程序                                    诉讼地位              原      告                    魏成斌，男，1957年9月29日出生，汉族，住偃师市。                                          被      告                    李超伟，男，1987年6月19日出生，汉族，住偃师市。                                                原告诉讼请求                                 1、请求依法解除双方签订的租赁合同；2、要求被告支付2020年8月至2021年7月30日的租金32000元及被告实际搬离所租赁厂房前的租金，并支付利息（利息按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、请求被告于2021年7月30日前搬出所租赁场所，并且回复原貌；4、诉讼费由被告承担。                                                            被告答辩意见              一、 原告与本人于2015年5月20日就村集体厂房（原织布厂）部分厂房厂院签订《租赁合同》，合同内容本人并无异议，但合同签订期间，原告并未向本人提供其拥有转租权的合法手续。2020年8月20日至9月30日，市委巡查组对塔庄村进行巡查，发现存在集体资产流失的问题，并对公众进行通告。本人才知晓原告并未与塔庄村村集体签订任何协议，也没有向塔庄村村集体支付租赁费用。本案所诉厂房厂院以及原告自用罐头厂厂房，以及原告租赁给其他人的房屋同属集体资产，属于本集体成员集体所有。而原告在未与村集体签订任何协议和支付租赁费用的情况下，与本人签订租赁协议。此协议应依法视为无效协议。原告历来所得租金应视为非法得利。本人作为所诉厂房2015年5月至今的实际使用人，同时承担有被所有权人（塔庄村村集体）追偿的法律风险。二、2020年市委巡查组通告塔庄村集体资产流失问题之后，本人经由村委李耀武同志向塔庄村村委会提议就本人所用厂房同村集体签订租赁合约并向村集体偿付租金，后并未得到任何回应。而后2020年11月10日，塔庄村村委会在没有知会本人的情况下与原告签订租赁合同。在此之前，塔庄村村委会并未就此案所诉集体厂房对外租赁事宜召开党员大会、村民会议或者村民代表会议进行商议和决议，事后也并未对合同签订事宜向全体村民公布。本案所涉及厂房属集体资产。归塔庄村全体村民所有。涉诉厂房应由塔庄村村委会代表塔庄村全体村民签订对外租赁协议。塔庄村村委会并不是集体财产的所有人，只是依法代表集体行使所有权。涉诉厂房未经村民会议或村民代表会议同意的情况下，塔庄村村委会无权同原告签订租赁协议，签订协议属无效协议。三、塔庄村村委会与原告魏成斌所签订《租赁房院协议》存在事实认定不清，含糊了事的问题。四、原告自90年代原织布厂倒闭以来，利用其曾在村党委任职以及任职织布厂厂长的条件下，长期占有集体厂房经营个人罐头厂，至今其个人经营罐头厂仍占有所占集体厂房面积的将近一半。原告与本人自2015年5月20日签订合同至今已收取本人租金15.4万元。同时将东侧几间房屋出租给惠龙园鞋厂张宏伟，收取租金4.4万元。也将西侧几间房屋出租给李山，收取租金4万元，共计得利23.8万元。                                          被告答辩意见                                      截止目前，原告向塔庄村村委支付的租金只有1万元。原告与塔庄村村委签订的《租赁房院协议》存在极大偏向，原告获得重大利益，而村集体则有重大损失，此协议有违公平、正义原则。综上，原告与塔庄村村委会所签订的《租赁房院协议》应为无效协议。原告与本人所签订的《租赁合同》也应为无效合同。原告收取本人15.4万元的租金为非法得利，原告应予以返还。原告所诉于法无据，纯属无理要求。请求驳回原告的诉讼请求，并责令      其返还非法得利。                                                                                    法院 认定 事 实              2015年5月20日，出租方魏成斌作为甲方与承租方李超伟作为乙方针对罐头厂后院两个车间、小平房两间的出租事宜签订了《租赁合同》，约定“……二、临路石棉瓦房两间及小平房北边空地待以前合同到期后可归乙方使用。三、租赁时间：2015年8月1日至2025年7月30日。租金前三年每年三万元，以后每三年调整一次。四、第一年租金在双方签字时交付甲方，以后每年应于6月底前交付下年度租金……。”      2020年11月10日，偃师市商城街道办事处塔庄村民委员会作为甲方、原告作为乙方，经过协议签订了《租赁房院协议》。协议约定“一、此厂院存在的遗留问题：乙方所说在织布厂管理期间借给织布厂部分资金、未发工资一万余元，厂房已闲置多年，外租时硬化厂院地平花费5.2万余元。经查询，确有乙方所说几项事情，但乙方在没有与甲方签订协议之前已将该厂院租出几年，事实清楚。二、未签订协议前乙方租出厂院的解决办法：乙方所硬化厂院地平全部交给甲方所有，用于抵消租出厂院几年应交给甲方的租金。之前事情一笔勾销。三、本次租赁期为伍年。从2020年11月10日至2025年11月9日止。四、本次租赁金及交款时间：乙方在每年的十一月十日前付给甲方租赁金壹万元整。如乙方拖欠，一切后果由乙方承担。五、在租赁期间，甲方给乙方提供方便。如乙方需改造房子，须经甲方同意后，费用由乙方承担。六、合同期内，如遇政府征用等一切不可抗拒的因素，乙方应无条件搬出。本协议一式两份（共两页），甲乙双方各执一                                                      法院认定事实                                                        份，合同签字盖章后生效，双方共同遵照执行。 甲方偃师市商城街道办事处塔庄村民委员会(公章)  乙方 魏成斌 2020年11月10日”。      另，原告魏成斌出租给被告李超伟的房屋，没有取得建设工程规划许可证。李超伟向魏成斌交纳租金至2020年7月31日，2020年8月1日至2021年7月 31日的租金32000元，没有交纳。后经魏成斌多次催要，被告李超伟拖欠至今。                                                                                                裁判 理由                          原、被告于2015年5月20日就村集体厂房（原织布厂）部分厂房厂院签订《租赁房院协议》，因涉案土地及房屋 未取得建设工程规划许可证，此协议应依法认定为无效协议，无效协议自始无效，原告请求解除合同，本院不予支持。被告李超伟依《租赁房院协议》占有使用 租赁物并获得收益，故其应当支付原告魏成斌自2020年8月1日至搬离至日止，按32000元的年租金标准的房屋占有使用费。  关于原告提出请求被告于2021年7月30日前搬出所租赁场所，并且回复原貌的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出请求判令原告返还非法得利的请求，因 无法律依据，本院不予支持。被告李超伟自建部分可与原告魏成斌协商解决或在搬离前自行拆除。                              裁判 依据                    最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条                                                      裁 判 主 文              一、 原告魏成斌与被告李超伟2015年5月20日所签《租赁房院协议》无效；      二、 被告李超伟于判决生效之日起30日内支付原告魏成斌自2020年8月1日起至搬离至日止，按32000元的年租金标准的房屋占有使用费；      三、被告李超伟于2021年7月30日前搬出所租赁场所，并且回复原貌；      四、驳回原告魏成斌与被告李超伟的其他诉讼请求。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                        诉讼费负 担                    本案受理费减半收取300元，由原、被告各半负担。                        权利告知              本判决为终审判决。                               审判      组织                    审判员  马永旭            二○二一年六月二十五日            书记员 耿子惠