山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0881民初1363号原告：郑丕涛，男，汉族，1987年5月2日出生，住邹城市。被告：刘帅，男，汉族，1990年6月16日出生，住宁阳县。委托诉讼代理人：吴明锋，山东创纪律师事务所律师。原告郑丕涛与被告刘帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑丕涛，被告刘帅的委托诉讼代理人吴明锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丕涛向本院提出诉讼请求：1.要求解除合同；2.要求被告退还租赁费及押金共计42536.98元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年9月5日签订《房屋租赁合同》，原告将位于曲阜师范大学的房屋租赁给被告使用。合同约定了双方的权利义务。原告按合同约定支付了保证金及租赁费。现原告在正常经营时，曲阜师范大学通知原告该房屋于2021年2底到期，被告确与原告签订的租赁期至2022年9月1日。现原告多次找被告协商此事，被告均不予理睬。现由于被告的违约，致使原告无法正常的营业，使原告蒙受了极大的经济损失。综上所述，原、被告签订了合法有效的租赁合同。现被告违约在先，原告多次找被告协商该租赁事宜，被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告刘帅辩称，被告刘帅没有违约行为，被告刘帅同意解除双方签订的房屋租赁合同，被告愿意在扣除原告使用期限的租金后将下剩的租赁费和押金退还给原告。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月18日，被告刘帅与曲阜师范大学科技产业有限公司签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》，该合同约定：“该房产、场地座落在曲师大机械厂，总建筑面积约854平方米。刘帅负责原厂房改造、空地建设及全部改造、建设资金。该房产于2015年1月1日改造及建设完成并交付使用，在刘帅使用该房期间免费为机械厂提供适合的生产办公场所等内容，及合同第十条第5项双方约定“刘帅在未经曲阜师范大学科技产业有限公司许可的情况下不得将该房产转租给第三人，如确因特殊情况需转租的，到主管部门办理手续。因刘帅擅自转租造成的水、电费等费用的拖欠、房屋损坏的，应负赔偿责任。合同自2015年3月1日至2021年2月28日有效”。被告刘帅在承租方处签字并捺印，曲阜师范大学科技产业有限公司在出租方处盖章及法定代表人范昭东签字。上述房产经被告刘帅装修及改造后，被告刘帅将上述原机械厂厂房分别转租给他人使用。在2018年4月22日，原告郑丕涛与被告刘帅签订《房屋租赁合同》，被告刘帅将上述原机械厂厂房面积35平方米的一间房屋转租给原告郑丕涛使用，合同约定：“房屋年租金2.6万元，租期两年，租金分两次缴纳，承租人支付一年租金，租赁期限从2018年5月1起至2020年5月1日止。第二期交款时间为2019年2月1日。合同到期满，出租方有权根据市场情况进行房屋租金调整。调整后在同等条件下原承租方有优先承租权。另交付押金1万元整，承租人租期结束后，承租人将所交押金1万元退还承租方，如不在租赁期限内，承租方所交押金1万元不予退还。双方还约定了违约责任等其他内容”。被告刘帅将上述租赁房屋交付给原告郑丕涛使用，原告郑丕涛也分期向被告刘帅缴纳上述期限的房租5.2万元及押金1万元。2020年初，因新型冠状病毒疫情的影响，被告刘帅的工作人员王耀于2020年1月31日通过微信向原告发出通知，内容为：“接学校通知机械厂商户，明天马上停止经营活动，望互告知”。原告接到通知后停止营业。因曲阜师范大学采取了疫情防控措施，从2020年2月1日至上述租赁合同到期2020年5月1日，原告一直未能到曲阜师范大学校内的承租房屋进行经营，且曲阜师范大学在此期间一直也未开学。至2020年9月5日，经双方协商，原告郑丕涛与被告刘帅再次签订上述房屋的租赁合同，双方约定：“房屋租金每年为2.6万元，租期2年。租赁期限从2020年9月1日起至2022年9月1日止。原告已交付押金1万元，承租人租期结束后，承租方将所交押金退还承租方，如不再租赁期限限内，承租方所交押金全部不予退还”。合同签订后，原告郑丕涛于2020年9月5日向被告缴纳了房租1.6万元（通过微信转账）及现金1万元共计2.6万元，合同中约定已交付押金1万元为上一次租赁合同所缴纳。2020年11月3日，曲阜师范大学资产管理处下发通知一份，内容为：“机械厂各租户，根据山东省《关于印发》（鲁发改投资[2020]944号文件）的通知精神，经学校研究，对承租曲阜师范大学原机械厂房屋的微小企业和个体工商户，在原合同期限基础上，延长7个半月使用期限，于2021年10月15日终止合同，收回房屋，不再租赁”。原告收到此通知后，得知其租赁房屋第三方于2021年10月15日收回房屋，原告认为，被告将涉案租赁房屋转租给原告，转租期限超过承租人剩余租赁期限，被告存在违约行为，合同应解除。现原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告刘帅与曲阜师范大学科技产业有限公司签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》及原告郑丕涛与被告刘帅签订两份转租合同效力如何认定；二、原告郑丕涛要求被告退还租赁费及押金共计42536.98元是否符合法律规定，是否应予支持。关于焦点一、本院认为，在本案中，被告刘帅将涉案房屋转租给原告用于商业经营，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。在本案法庭辩论终结前原、被告均未向本庭提供原曲师大机械厂厂房已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。故本院认定，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。依据上述法律规定，被告刘帅与曲阜师范大学科技产业有限公司签订的《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》为无效合同。原告郑丕涛与被告刘帅签订涉案房屋两份转租赁合同也应为无效合同。关于焦点二，原告郑丕涛要求被告退还租赁费及押金共计42536.98元是否符合法律规定，是否应予支持。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因原告郑丕涛与被告刘帅签订的涉案房屋两份转租赁合同为无效合同。在原、被告签订的涉案房屋租赁合同中约定租赁期限从2018年5月1起至2020年5月1日止。原告在2019年5月1日至2020年5月1日使用涉案房屋期间时，2020年春节前后，新型冠状病毒疫情爆发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，结合实际情况以及山东省下发的《关于印发》（鲁发改投资[2020]944号文件）的通知精神及曲阜市政府下达的疫情防控文件可知，因疫情和疫情防控措施导致原告租赁的涉案房屋在2020年2月1日至2020年5月1日无法使用，承租人要求减免部分租金或延长租期的，本院依据公平原则及上述鲁发改投资[2020]944号文件内容，应予支持。故本院认定，2020年2月、3月为免租期，2020年4月至12月为减租期即减收一半房租（房屋占有使用费）。故被告刘帅应返还原告2020年2月、3月房租4333.33元（26000/12个月*2个月）及4月减租一半房租1083.33元（26000/12个月/2），即共计5416.66元。因原、被告双方租赁合同于2020年5月1日履行完毕（终止）后，至2020年8月31日，因曲阜师范大学疫情防控措施，原告一直未进入大学使用涉案租赁房屋，应视为双方在此期间不存在租赁合同关系。后原告于2020年9月5日再次签订涉案房屋租赁合同，租赁期限2020年9月1日至2022年9月1日，租期两年，年租金为2.6万元，原告郑丕涛提供双方的微信聊天记录及微信转账凭证可证明原告已缴纳了2020年9月1日至2021年9月1日房屋租金共计2.6万元。故被告刘帅应返还原告2020年9月至12月减租一半的房租4333.33元（26000/12个月/2*4）。现涉案房屋原告一直在使用，因双方签订的房屋租赁合同无效，原告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即原告应支付被告2021年1月至2021年6月1日期间的房屋占有使用费10833.33元（26000元/12个月*5个月），原告应支付被告刘帅2020年9月1日至2021年6月1日房屋占有使用费共计15166.66元（4333.33元+10833.33元），故被告刘帅应返还原告剩余房屋占有使用费10833.34元（26000元-15166.66元）。综上，被告刘帅应返还原告郑丕涛涉案房屋两份租赁合同房屋占有使用费为16250元（5416.66元+10833.34元）。关于原告主张1万元押金问题，原告提供的涉案房屋的两份租赁合同中记载内容可证明原告已向被告刘帅缴纳了1万元押金，且被告在答辩中也同意退还押金，故被告刘帅应向原告返还押金1万元。关于原告主张赔偿因被告停电造成其损失的诉讼请求，在庭审中，原告未提供相关证据证明因被告停电造成其损失的具体数额及相关证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、原告郑丕涛与被告刘帅于2018年4月22日签订的《房屋租赁合同》及2020年9月5日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、原告郑丕涛于本判决生效后五日内将位于曲阜市师范大学原机械厂厂房房屋一间（面积35平方）交付给被告刘帅；三、被告刘帅于本判决书生效后五日内返还原告郑丕涛缴纳的房屋占有使用费16250元（房屋占有使用费暂计算至2021年6月1日，以后产生的房屋按双方约定的年租金26000元计算至实际交付房屋止）；四、被告刘帅于本判决生效后五日内返还原告郑丕涛押金10000元；五、驳回原告郑丕涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取计432元，由原告郑丕涛负担165元，由被告刘帅负担267元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  孔祥华二〇二一年六月十一日法官助理吴迪书记员林聪