河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初2338号原告：焦作市鼎祥物业管理有限公司，住所地：焦作市山阳区和平东街矿山西家属院52号楼1单元11号。法定代表人：高霞，经理。被告：黄新营，男，1970年12月19日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市鼎祥物业管理有限公司（以下简称鼎祥物业）与被告黄新营物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告鼎祥物业的法定代表人高霞，被告黄新营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎祥物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的共计12个月物业费1009.49元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买祥和小区住宅一套，面积98.97平方米，2019年8月10日祥和小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，原告按照《物业服务合同》的内容及标准向该小区的全体业主提供了服务。被告自2019年9月1日至2020年8月31日未交物业费合计1009.49元，经原告多次催要始终无果。被告的行为不但侵害了原告的利益，同时也对小区其他业主的利益造成了严重侵害，长此以往必将损害小区的整体利益。综上所述，为捍卫法律的尊严，维护原告和祥和小区其他业主的权益，现向法院提起诉讼。被告黄新营辩称，2019年8月10日原告鼎祥物业与车站街祥和小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同中约定物业费收费标准分别为：0.5元/平方米、0.85元/平方米、0.9元/平方米，被告居住的小区收费标准为0.85每平方米。被告并没有参与过祥和业主委员会的选举，被告居住的综合楼下面四层是商业门面房与单位办公楼（临街），与整个小区相对独立，并不存在绿化面积，被告没有享受到物业服务合同中约定的相关服务条款。原告自合同签订之日起从未对被告居住的居民楼的公用设施进行过养护和维修，也没有履行清洁卫生、垃圾收集、清运等职责，原告只是正常的对楼道卫生做简单清扫。被告居住的综合楼没有专属的汽车停车位和自行车停车位，造成被告车辆无处停放、只能停放在道路上。2019-2020年被告的车辆在小区后面停放期间被无故剐蹭，被告去物业公司反映，物业公司以监控损坏不予理赔，之后被告的车辆一直停放在小区外面，从未享受物业的车辆停放服务。被告居住的综合楼没有保安巡逻与执勤、消防设施过期、未检修不能使用、应急灯不能使用，单元门常年紧锁，没有门卫保安，存在安全隐患；被告认为电梯楼层内的广告不合适，原告收取相关的广告费用应该向业主公示，原告从未对被告公示过。综上，原告没有履行合同主要义务，未能达成合同主要目的，被告认为0.85/平方米收费标准过高，请求公平公正裁判。经审理查明：被告黄新营系焦作市解放区车站街祥和小区综合楼东单元20号的业主，房屋面积98.97平方米。2019年8月10日，祥和小区业主委员会与原告鼎祥物业签订《祥和小区物业管理服务合同》，约定祥和小区业主委员会委托原告为祥和小区提供物业服务，合同约定了物业公司的服务事项、服务内容等，并约定物业服务期限为三年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，物业服务费的标准为住宅高层为每月每平方0.9元，多层每月每平方0.6元。被告自2019年9月1日起至2020年8月31日止未交纳物业费，故原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述法律规定，原告鼎祥物业与祥和小区业主委员会签订的《祥和小区物业管理服务合同》对原、被告均具有约束力，原告据此向被告黄新营主张支付物业费，符合双方合同约定和法律规定。被告辩称原告服务不到位，即使物业公司提供的服务达不到约定的标准，存在违反合同约定的行为，业主可以依法主张权利，但不能以拒交物业费来进行对抗。被告作为该小区的业主，事实上已经享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业费用。如被告认为原告确实存在物业服务方面的瑕疵，也应该依据相关法律规定，请求原告采取补救措施进一步改进，而不应该以此为理由不交纳物业费用，故本院对被告的辩解意见不予支持。被告辩称其车辆在小区内被剐蹭，与本案并非同一法律关系，其可以向相关侵权人依法主张权利，不能以此拒交物业费，故本院对被告的辩解意见不予支持。《祥和小区物业管理服务合同》约定住宅高层物业费为每月每平方米0.9元，原告现主张按照每月每平方米0.85元不违反法律规定及合同约定。被告的房屋面积98.97平方米，故2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业费为1009.49元，原告主张物业费1009.49元具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：被告黄新营应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市鼎祥物业管理有限公司2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业费1009.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄新营负担。本判决为终审判决。审判员  宋秀梅二〇二一年六月二十九日法官助理郭倩倩书记员王淑荣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。