河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2241号上诉人（原审被告）：魏双江，男，1987年3月20日生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：常朋辉，河南商振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于品玉，男，1983年8月14日生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：梅永兴，男，1990年1月22日生，汉族，住河南省郸城县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵亚楠，河南锦实律师事务所律师。上诉人魏双江因与被上诉人于品玉、梅永兴房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏双江的委托诉讼代理人常朋辉，被上诉人于品玉、梅永兴的委托诉讼代理人赵亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏双江上诉请求：1、请求依法撤销河南省周口市川汇区人民法院作出的（2021）豫1623民初1275号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》继续履行，或改判上诉人不承担合同解除后的租赁费20000元，或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不应判决合同解除。一审法院即已认定上诉人与被上诉人2020年4月30日签订的《租赁合同》合法有效，就不应解除该合同。2020年因为新冠疫情导致上诉人的经营产生了巨大困难，即使如此，上诉人也在与被上诉人积极沟通给付租金，只是要求能够缓一缓，上诉人从未表示不愿意支付租金，合同目前只是处于纠纷之中，并不存在不能达到合同目的的情形，一审法院直接认定合同目的未能成就不符合法律规定，以此解除合同不符合法律规定，因此，上诉人与被上诉人之间的合同应继续履行，上诉人也愿意继续支付租金和使用租赁房屋。二、一审判决上诉人支付租赁费用1150000元违反了双方约定，按照双方约定，合同第一年的租金为220000元，租赁期限为2020年5月30日至2021年6月1日，但依据一审判决，在合同未到期就已经解除，但判决支付的租金确是一年的租金，故一审法院判决上诉人支付合同解除后的租金违反法律规定。三、上诉人在租赁房屋后对房屋进行了装修，仅装修一项上诉人就花费20余万，现合同仅履行了一年不到就被被上诉人以租金没有及时到位解除合同，被上诉人的行为也是一种违约，给上诉人造成了巨大的经济损失，该损失被上诉人应当予以承担。综上所述，一审法院适用法律不当，所做判决违反法律规定。于品玉、梅永兴辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由有以下二点：第一、一审法院支持答辩人主张解除《租赁合同》以及腾空房屋的诉请完全正确。首先，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当依约履行。按照合同约定答辩人已将房屋交付被答辩人实际经营、管理、使用，根据合同第四款约定被答辩人应当提前一个月就将一年房租交清，而截至今日，被答辩人尚欠答辩人11.5万元的租金未支付，答辩人多次催要，被答辩人百般推诿，但就是不实际支付租金，现已严重超期，已构成根本违约，致使双方所签订的合同目的无法实现。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。故一审法院判决解除双方租赁合同以及腾空房屋并无不当。第二、一审法院判决被答辩人支付答辩人剩余租金115000元完全正确。首先，一审中答辩人提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、工商银行转账凭证以及《收据》等证据予以证实被答辩人尚欠115000元房屋租金未予支付，截止到目前为止，涉案房屋仍然由被答辩人在实际经营、管理、使用，在仍然拖欠着大半年房屋不给的情况下要求不承担解除后2万元租赁费，既没有事实依据也没有法律依据。因为，双方签订《租赁合同》第三条第三款约定的很清楚：“承租方拖欠租金累计达10天的，赔偿违约金5万元，出租方可以解除合同，租金不予退还，”无论是按照合同的约定，还是事实上被答辩人也没有搬离腾空涉案房屋，仍然在继续使用之中，理应支付剩余的租金115000元。其次，被答辩人上诉称对房屋进行了装修，应由答辩人承担其损失无事实依据和法律依据，双方签订《租赁合同》第三条第四款约定以及第五条关于房屋修缮的明确约定，其装修损失不应当由出租方承担，而且出租方有权要求涉案房屋回复原样，即出租前的标准，同时有权决定装修等设施的保留与否等。同时，被答辩人要求赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，执意要求可另行主张。装修损头要求我方承担责任没有事实依据和法律依据，故其上诉理由不能成立，不应予以支持。于品玉、梅永兴向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告腾交位于汉阳路××和××城小区××单元××、××、××、××、××、××、××、××房；三、依法判令被告给付所欠房屋租金115000元及违约金50000元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年4月30日，原告梅永兴、于品玉与被告魏双江签订《租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：梅永兴、于品玉，承租方（乙方）：魏双江。一、房屋地址。甲方将其名下位于川汇区汉阳路新合（和）铭城小区大门口北边共8间商铺出租给乙方使用，建筑面积562平方米；二、租赁期限。房屋租期为3年，自2020年5月30日起至2023年6月1日止；三、承租方有下列情形之一的，承租方属违约，出租房可以终止合同，租金不退，赔偿5万元，收回房屋：…3、承租方拖欠租金累计达10天的，并赔偿违约金5万元；…5、房屋租金每年递增1万元；…四、租金及缴纳方式。1、合同续费期为3年；2、第一年租金为人民币220000元；3、承租方以现金方式向出租房支付租金，租金为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于每年5月30日前交至出租房，租金以收据为准；4、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的2％加收滞纳金并收回房屋，房屋内所有物品概不负责；……”落款处由双方签字按手印并填写身份证号码确认。合同签订后，原告梅永兴、于品玉依约将房屋交付于被告魏双江使用，具体房号为川汇区汉阳路新和铭城小区7幢1单元106号、107号、108号、109号、205号、206号、207号、208号房。2020年5月9日，被告魏双江通过其朋友黄某威尾号为6654的银行账户向二原告指定梅保义的银行账户转款100000元。2020年5月15日，双方签署《收据》，内容载明：“出租方已收到承租方第一次付款10万元正，2020年5月30日至2021年6月1日大闸路（汉阳路）上下共八间门面租金220000元分两次付款，第一次付款10万元，其中4.5万元为去年房租欠款与法院起诉费，5.5万元作为2020年房屋租金定金。第二次付款金额16.5万元，于2020年6月1日前付清，否则视为违约，超天后每天按所欠款的2％收取滞纳金。”2020年6月5日和2020年6月7日，被告魏双江通过他人向二原告指定的银行账户转款合计50000元用于支付房屋租赁费用，下余115000元未支付。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。二原告将房屋交付给被告实际经营管理、使用，被告应当按照双方合同约定，按时向原告支付租金。现被告未按双方约定的期限足额支付租金的行为，已经构成违约，致使二原告的合同目的未能成就，对于原告方主张解除案涉《租赁合同》并要求被告魏双江支付下余租金115000元及腾空房屋的诉讼请求，法院一并支持。对于二原告主张的违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期收益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告魏双江虽未按期全额支付租金，但其已支付半数租金，且原告方未能举证证明其实际损失情况，被告方如再支付违约金50000元显失公平，违约金数额应当予以适当减少，故法院综合考虑合同履行情况、租期内出现不可抗力情形、预期收益等因素，酌情认定违约金数自违约之日2020年6月1日起以欠付租金数额115000元按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30％进行计算，对于原告方诉讼请求过高的部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告于品玉、梅永兴与被告魏双江2020年4月30日签订的《租赁合同》。被告魏双江于判决生效之日起十日内将位于川汇区汉阳路新和铭城小区7幢1单元106号、107号、108号、109号、205号、206号、207号、208号房屋腾空并交还于原告于品玉、梅永兴。被告魏双江于判决生效之日起十日内支付原告于品玉、梅永兴房屋租赁费用115000元及违约金（违约金自2020年6月1日起以欠付租金数额115000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30％计算至租赁费用实际支付止）。驳回原告于品玉、梅永兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1800元，由被告魏双江承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三个：一是双方签订的《租赁合同》是否应予解除；二是一审判决上诉人支付被上诉人租赁费115000元及违约金有无法律依据；三是上诉人对租赁房屋的装修费应当如何处理。第一、关于双方签订的《租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当依约履行。被上诉人按照合同约定已将房屋交付给上诉人，根据合同第四款约定上诉人应当提前一个月就将一年房租交清，但上诉人尚欠被上诉人租金未完全支付，经催要后上诉人仍未履行合同义务。依据上述法律规定，被上诉人主张解除《租赁合同》以及腾空房屋的诉请，一审法院予以支持并无不当。第二、关于一审判决上诉人支付被上诉人租赁费115000元及违约金有无法律依据。本案中双方签订租赁合同中明确约定第一年租金为人民币220000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于每年5月30日前交至出租方，租金以收据为准。根据一审中被上诉人提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、工商银行转账凭证以及《收据》等证据予以证实上诉人尚欠115000元房屋租金未予支付。关于违约金部分，虽然双方租赁合同中约定承租方拖欠租金累计达10天的，并赔偿违约金5万元，但上诉人实际已支付半数租金，且被上诉人未能举证证明其实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金数额应当予以适当减少。故一审酌情认定违约金数自违约之日2020年6月1日起以欠付租金数额115000元按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30％进行计算并无不当。第三、关于上诉人对租赁房屋的装修费应当如何处理。本案中双方租赁合同中明确约定承租方的装修及修缮，出租方概不负责，出租方有权要求涉案房屋恢复原样。且涉案合同的解除是由于上诉人违约造成。此外，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失与本案不属于同一法律关系。故上诉人主张其对租赁房屋的装修费应当由被上诉人承担的理由没有事实依据和法律依据。综上所述，魏双江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由魏双江负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓军审判员胡体兵审判员 王   红   飞二〇二一年六月十七日法官助理张译元书记员王明涵