贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终277号 上诉人（原审被告）：彭勃，男，1973年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：林华平，女，彭勃之妻。 代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：安顺天瑞房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村（王庄小学旁）。 法定代表人：常海涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：成松，该公司员工。 代理权限：一般授权代理。 上诉人彭勃因与被上诉人安顺天瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“天瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2538号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭勃上诉请求：1．撤销（2020）黔0402民初2538号民事判决第二项，依法改判彭勃不承担该项租金。2．撤销（2020）黔0402民初2538号民事判决第四项，依法改判彭勃不承担律师费5000元。3．本案一、二审诉讼费由天瑞公司负担。事实和理由：1．我在经营过程中发现案涉房屋存在严重管道漏水、楼层漏水情况，且漏出的水散发出刺鼻的恶臭味，严重影响餐厅的经营，我多次通知天瑞公司处理，但其直到双方合同解除之时也未解决。2．受疫情影响，天瑞公司对其名下（包含我承租商铺在内）安顺·新天地（天瑞国际）所有承租户免租金两个月，系众所周知的客观事实，一审判决仅予免租一个月与事实、法律不符。3.案涉31460元名为“保证金”及律师费5000元，实为“违约金”，一审判决不予返还于法不符。案涉“保证金”约定在《房屋租赁合同》的“违约责任”部分，且只有我存在案涉合同第八条第2款约定的违约情形才不予返回，故31460元名为“保证金”，实为“违约金”。案涉“律师费”也规定为一方违约致对方起诉的，由违约方承担，其本质仍是违约金的一部分。本案双方在合同履行过程中均存在违约，互负责任，足以抵销。天瑞公司主张的违约金明显过高应当调减。 天瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》，合同编号为1-b-6、1-b-7、1-b-8、1-c-1；2．判令彭勃支付其房屋租金99370元及违约金19874元；3．判令彭勃支付其水费557元，电费4059元；4．判令彭勃赔偿其律师代理费5000元。5．本案诉讼费用由彭勃承担。 一审判决认定的事实：2018年9月29日，天瑞公司（出租方、甲方）与彭勃（承租方、乙方）签订四份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：1-ｂ-6、1-ｂ-7、1-ｂ-8、1-ｃ-1），合同约定：天瑞公司将其坐落在安顺经济技术开发区旁）的安顺·新天地（天瑞国际）一期1-ｂ-6、1-ｂ-7、1-ｂ-8、1-ｃ-1号商铺出租给彭勃作为猪脚火锅店使用。天瑞公司于2018年11月15日前交付房屋给彭勃，房屋租赁期为5年，自2018年11月15日起至2023年11月14日止。租金标准及支付方式采用先付后用方式，租金每半年支付一次，第一期租金起止日为2018年11月15日至2019年5月14日，第二期租金起止日为2019年5月15日至2019年11月14日，第三期租金起止日为2019年11月15日至2020年5月14日；其中1-ｂ-6、1-ｂ-7号房屋第一、二期租金均为12180元、第三期租金均为26309元，1-ｂ-8号房屋第一、二期租金为3861元、第三期租金为8340元，1-ｃ-1号房屋第一、二期租金为3225元、第三期租金为6966元。约定保证金在合同签订之日一次性付清，1-ｂ-6、1-ｂ-7号房屋保证金为12180元、1-ｂ-8号房屋保证金为3870元、1-ｃ-1号房屋第一期租金为3230元。合同第五条“租赁商铺的交付”约定：在合同签订前，彭勃已到现场视察过该商铺，对商铺的现状（含装饰装修及设备设施情况）进行了充分了解并表示无异议；房屋交付当日，彭勃确认无误后签收《商铺交付验收表》，视为天瑞公司交付的租赁房屋符合彭勃要求。合同第七条商铺维修、维护和保养约定：租赁期间，彭勃发现房屋及其附属设施有损坏或故障，且该损坏或故障非因彭勃使用不当或不合理使用而导致时，应及时通知天瑞公司修复，天瑞公司应当在接到彭勃通知后视损坏程度在合理期限内进行维修。合同第八条约定：彭勃逾期不支付租金超过15日，天瑞公司有权以书面通知彭勃解除合同，并且未到期的租金及保证金不予退还。合同还约定了租赁期间，非因天瑞公司原因，彭勃中途擅自退租的，未到期的租金及保证金不予退还。合同第十一条还约定了合同届满后，双方不再续签合同，在承租人无拖欠水、电、物业及其他一切相关费用，且房屋设施完好，承租人无违约的情况下，出租人应在合同解除后30日内将保证金退还给承租人。就双方发生争议的解决方式约定如下：双方在履行合同过程中发生争议，应先由双方自行协商解决；协商达不成一致意见情况下，双方任何一方均有权向安顺市西秀区人民法院提请诉讼裁决，因守约方行使权力产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用由违约方承担。以及合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充协议。双方分别在合同落款甲方、乙方处签名、捺印及盖章。合同签订后，天瑞公司于2018年10月18日将前述案涉房屋交付彭勃使用。后双方又于2019年3月29日就彭勃向天瑞公司承租的四间房屋分别又签订了《租赁合同补充协议》，将原合同交付日期均变更为2018年11月15日，租赁期均变更为自2018年11月25日起至2023年11月24日，对租金支付日期均相应变更为第一期租金起始日为2018年11月25日至2019年5月24日，第二期租金起始日为2019年5月25日至2019年11月24日，第三期租金起始日为2019年11月25日至2020年5月24日，之后的租金支付起始日亦作相应顺延。补充协议第四条约定，除以上条款作出变更外，原合同其他条款不变。本协议的作出的变更不影响原合同其他条款的有效性，不影响天瑞公司合同权利的行使和义务的履行。本协议与原合同等效。双方亦在补充协议上签名、捺印及盖章。 彭勃占有、使用租赁房屋后，仅依约向天瑞公司支付了案涉房屋第一期租金，后便未再向天瑞公司支付租金。租赁期限未届至，彭勃便向天瑞公司提出退租，双方于2020年5月10日办理了房屋交接手续。天瑞公司虽接收了彭勃交还的租赁房屋，但彭勃尚未付清其承租期间案涉房屋第二期、第三期的租金，且对其承租房屋期间的水、电费尚有差欠，天瑞公司经向彭勃多次催收租金未果，遂提起诉讼。 同时查明，双方签订合同后，彭勃于2018年9月29日向天瑞公司交纳了案涉四间房屋的商铺租赁保证金31460元、支付商铺租赁款31446元，合计人民币62906元，天瑞公司分别出具有收款收据交彭勃收执。彭勃承租案涉房屋期间产生水费人民币557元、电费人民币4059元；彭勃在其承租期间已支付的水费为人民币588元，已支付的电费为2128元，欠付电费人民币1931元。另查明，天瑞公司因本次诉讼支出律师费人民币5000元。天瑞公司在一审庭审中对其第一项诉请进行补充：因补充协议系对合同的补充，故诉请解除合同的同时也要求解除补充协议。彭勃对天瑞公司提出解除合同及补充协议的诉请，表示同意。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，该合同及补充协议不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。双方均应按合同约定履行自己的义务。天瑞公司在合同签订后将案涉四间房屋交付彭勃使用，彭勃应向天瑞公司支付其占有、使用租赁房屋期间的租金，但彭勃仅按约缴纳了第一期的租金，彭勃未向天瑞公司支付自第二期租金起始日2019年5月25日起至其退租之日2020年5月10日的租金，已构成违约。根据合同约定彭勃逾期不支付租金超过15日，天瑞公司有权以书面通知彭勃解除合同，况且，彭勃已明确表示同意解除合同，现天瑞公司诉请要求解除与彭勃签订的四份合同及补充协议，予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除，彭勃应向天瑞公司支付其实际占有、使用承租房屋期间的租金，对于天瑞公司要求彭勃支付其承租期间欠付租金的诉请，予以支持。彭勃应向天瑞公司支付案涉四间租赁房屋的租金为合同约定的第二期的租金以及第三期租金中计算至2020年5月10日的金额。合同约定的第三期租金起止日为2019年11月25日至2020年5月24日（共计182天），彭勃应向天瑞公司支付自2019年11月25日至2020年5月10日（2019年11月25日至2020年5月10日共168天）的租金。2019年年底，因新型冠状病毒性肺炎爆发，全国各地相关部门发布了疫情防控文件，诸多场所应要求临时关闭，暂缓营业，本案双方所在地安顺市相关部门因疫情防控需要也发布了要求餐饮、娱乐等人群交易聚集场所应临时关闭的文件。虽然本案天瑞公司非国有房屋出租人，其与承租人经营受影响程度相似，但鉴于此次疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，双方于2018年9月29日签订《房屋租赁合同》、于2018年10月18日签订补充协议，此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服事件，属不可抗力。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案彭勃系从事餐饮经营，按照政府要求，暂停营业，既是承租方的义务，也是出租方的义务，双方均有责任和义务执行政府为公共安全发布的疫情防控指令，结合双方所在地区疫情发生的情况及严重程度，对彭勃因疫情原因不能正常营业期间的店面租金按照公平原则进行考量，应进行适度减免。本案中，对处于2019年年底新型冠状病毒性肺炎爆发前的第三期起止时间内的租金，酌定予以减免一个月金。综上，彭勃应向天瑞公司支付的案涉四间房屋的租金具体计算如下：（1）1-b-6号商铺：12180元＋（26309元÷182天×168天）-（26309元÷6个月）=32080元；（2）1-b-7商铺：12180元＋（26309元÷182天×168天）-（26309元÷6个月）=32080元；（3）1-b-8商铺：3861元＋＋（8340元÷182天×168天）-（8340元÷6个月）=10169元；（4）1-c-1商铺：3225元+＋6966元÷182天×168天）-（6966元÷6个月）=8494元。经减免后，彭勃应向天瑞公司支付案涉四间房屋的租金共计为人民币82823元。因彭勃已提交其缴纳水电费的相关票据，天瑞公司同意对彭勃实际缴纳的费用作相应扣减后，彭勃应向天瑞公司支付电费为1931元。天瑞公司诉请要求彭勃支付其主张权利产生的律师费5000元，符合双方的合同约定，予以支持。对于天瑞公司要求彭勃支付违约金的诉请：因新型冠状病毒性肺炎疫情，势必会对承租人经营收入造成一定影响，承租人资金短缺无法按期支付租金，一定程度上属于因不可抗力导致的后果，应适用不可抗力的免责规定而不予支持天瑞公司要求彭勃承担违约责任的诉讼请求，故对于天瑞公司要求彭勃支付违约金的诉请，不予支持。关于彭勃向天瑞公司交纳的保证金人民币31460元，双方合同中已约定彭勃若逾期不支付租金超过15日或其在租赁期间非因天瑞公司原因中途擅自退租的，保证金不予退还。即使新冠肺炎疫情一定程度上对彭勃的退租存在一定影响，那么，对于租金的支付，彭勃逾期支付的不仅是覆盖疫情防控期间的第三期租金，其在疫情爆发之前就应当遵循“先付后用”原则向天瑞公司支付的第二期租金（2019年5月25日至2019年11月24日）至今仍未支付，且至今电费仍有拖欠数额，其行为已构成双方在合同中约定的保证金不予退还的违约情形，故彭勃向天瑞公司交纳的保证金人民币31460元，应不予退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1.解除安顺天瑞房地产开发有限责任公司与彭勃于2018年9月29日签订的合同编号分别为1-ｂ-6、1-ｂ-7、1-ｂ-8、1-ｃ-1的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》。2.由彭勃于本判决生效之日起十五日内支付安顺天瑞房地产开发有限责任公司位于安顺经济技术开发区旁）的安顺·新天地（天瑞国际）一期1-ｂ-6、1-ｂ-7、1-ｂ-8、1-ｃ-1号等四间商铺自2019年5月25日至2020年5月10日的租金人民币82823元。3.由彭勃于本判决生效之日起十五日内向安顺天瑞房地产开发有限责任公司支付电费人民币1931元。4.由彭勃于本判决生效之日起十五日内支付安顺天瑞房地产开发有限责任公司为实现债权产生的律师费人民币5000元。5.驳回安顺天瑞房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2878元，减半收取人民币1439元，由安顺天瑞房地产开发有限责任公司负担417元，由彭勃负担1022元。 二审中彭勃提交了案涉房屋漏水的视频及彭勃与天瑞公司协商租金事宜的录音，拟证明1-b-7号商铺自交付后就漏水，天瑞公司一直未处理。天瑞公司称，该商铺虽漏水，但并未影响彭勃使用，且自该商铺交付后天瑞公司就委托物业公司处理漏水事宜，天瑞公司从未收到彭勃关于修复房屋漏水的通知。本院认为，双方当事人均认可1-b-7号商铺存在漏水的情况，故本院对该组证据予以采信。 二审查明：1-b-7号商铺自交付后，就存在漏水情况，天瑞公司至案涉租赁合同解除前未进行修复。 其他事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点归纳为：1.天瑞公司怠于维修房屋是否构成违约；2.天瑞公司是否应免除彭勃两个月的租金；3.31460元的保证金是否应退还，律师费5000元是否应由彭勃承担。 本院认为，1-b-7号商铺漏水，作为出租人的天瑞公司应当予以维修，但直至租赁合同解除前，天瑞公司也未维修，可以认定天瑞公司具有违约行为。房屋租赁合同约定，天瑞公司应当对案涉房屋进行维修而未维修或彭勃维修后30日内天瑞公司拒绝支付维修费用的，彭勃可通知天瑞公司解除合同，天瑞公司退还彭勃已支付的全部费用，并向彭勃支付月租金3倍的违约金。1-b-7号商铺交付后虽存在漏水情况，但彭勃并未依约解除合同，而是继续履行合同至2020年5月10日，可见1-b-7号商铺的漏水情况并不足以导致合同目的无法实现，鉴于天瑞公司的违约情况客观存在，按照合同约定，天瑞公司应向彭勃支付3倍的月租金作为违约金，参照1-b-7号商铺第三期6个月的租金为26309元，本院认定天瑞公司应向彭勃支付的违约金计算为26309元÷6个月×3=13154.5元。 彭勃提交的相片打印件能够证明天瑞公司免除了其他商户两个月的租金。天瑞公司称其只对及时交纳了租金的租户减免了两个月的租金，彭勃因拖欠租金才没有减免两个月。本院认为，本次减免租金的原因是疫情影响，彭勃不会因为其拖延交纳租金就比其他商户的疫情损失少，故本院参照天瑞公司对其他商户的减免尺度，对彭勃的租金亦减免两个月。鉴于一审判决已减免了一个月租金，本院再减免一个月，即1-b-6号商铺：26309元÷6个月=4385元；1-b-7号商铺：26309元÷6个月=4385元；1-b-8号商铺：8340元÷6个月=1390元；1-c-1号商铺：6966元÷6个月=1161元。以上违约金、减免的租金与彭勃应交纳的租金相抵后，彭勃还应向天瑞公司支付租金82823元-13154.5元-4385元-4385元-1390元-1161元=58347.5元。 违约金是指按照当事人的约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。双方约定的31460元为保证金，5000元为律师费，这些资金要么违约前就支付，要么实际产生后才支付，不符合违约后支付的违约金要件。当事人违约后要承担违约责任，承担违约责任的方式包括支付违约金、赔偿损失、没收定金等，因此支付违约金只是承担违约责任的一种方式，不能因为上述保证金、律师费可以用来承担违约责任，就将其视为违约金。且按照双方租赁合同的约定，天瑞公司除了本案支持的一年半租金外，还有三年半租金的可期待收入，该保证金并不足以弥补其损失，故彭勃关于保证金过高的上诉理由不成立。一审判决依据双方签订的租赁合同“非因天瑞公司原因，彭勃中途擅自退租的，未到期的租金及保证金不予退还”及“因守约方行使权力产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用由违约方承担。”的约定，支持天瑞公司关于保证金和律师费的主张并无不当。 综上所述，彭勃关于房屋漏水的上诉理由成立，本院予以支持。其他上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2538号民事判决第一、三、四、五项。 二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2538号民事判决第二项“由被告彭勃于本判决生效之日起十五日内支付原告安顺天瑞房地产开发有限责任公司位于安顺经济技术开发区旁）的安顺·新天地（天瑞国际）一期1-ｂ-6、1-ｂ-7、1-ｂ-8、1-ｃ-1号等四间商铺自2019年5月25日至2020年5月10日的租金人民币82823元。”为“彭勃于本判决生效后十五日内向安顺天瑞房地产开发有限责任公司支付租金58347.5元。” 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2878元，减半收取1439元，由彭勃负担655元，安顺天瑞房地产开发有限责任公司负担784元；二审案件受理费1918元，由彭勃负担940元，安顺天瑞房地产开发有限责任公司负担978元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 宋 颂 审判员 董伟才 二〇二一年六月二十三日 法官助理尹廷月 书记员徐芳（代）