广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22251号原告毛永志，男，汉族，1976年9月17日出生，身份证住址湖北省谷城县。原告韦丽珍，女，汉族，1983年5月17日出生，身份证住址湖北省谷城县。被告杨世宏，男，汉族，1982年2月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告毛永志、被告杨世宏到庭参加诉讼。原告韦丽珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租赁合同违约金5400元；二、被告支付2016年10月1日至2020年3月31日期间物业管理费用6458.4元，维修基金费用807.3元，水费407元，电费264.7元，共计7937.4元；三、被告支付2020年3月份租金2700元，2月份燃气费94.5元，3月份燃气费101.5元，共计2896元；四、被告赔偿原告房间损失费用6300元（更换门锁两把1300元，房间内真皮沙发损坏费用3000元，冲凉房卫俱损坏更换费用500元，客厅顶灯不亮更换费用500元，房间内部清洁费用1000元）；五、被告承担本案的诉讼费用。具体事实和理由：原告与被告于2016年9月18日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于深圳市光明区光明街道白花村富民广场一期三栋D1705房屋出租给被告，合同约定房屋租赁期自2016年10月1日至2017年9月30日，共计12个月。租金为每月2200元，付款方式为押二付一，每月5日前支付当月租金（房屋管理费、租赁费用、水电费用、燃气费用另外支付）。2017年9月合同到期续签合同一年，租金为每月2300元，其它内容不变；2018年9月合同到期续签合同一年，租金为每月2500元，押金变更为5000元其它内容不变；2019年9月合同到期续签合同一年，租金为每月2700元其它内容不变。2020年2月初被告以新状冠性肺炎疫情为由提出减少部分租金，原告考虑疫情实际情况同意减少2月份租金500元：3月初被告以个人资金紧张，公司每月15日发工资为由要求延迟至15日交纳3月份租金，原告考虑被告实际困难，同意延迟支付。3月16日被告发信息说月底要搬到自己新房入住提前退房。之后原告多次催促被告支付3月份所欠房租费用，后期退房时再按合同约定结算，但被告匀予以拒绝支付，直至3月31日原告通知被告办理退房交接手续，发信息、打电话被告匀不予回应。原告无法联系被告，无奈于当晚在光明区白花村富民广场打1101报警处理此事宜。原告多次要求被告履行租赁合同，要求被告办理退房交接手续，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。被告答辩称：一、原告诉求一要求的合同违约金5400元不成立，相反，原告应退回答辩人的租房押金5000元及占用期间利息1000元共计6000元给答辩人。二、原告诉求二的物业费金额不正确，维修基金费不应由答辩人承担。三、原告诉求四的要求赔偿房间损失费用6300元不成立，答辩人不应承担相关赔偿责任。综上所述，原告所提出的全部诉讼请求均不能成立，请求贵院依法保护答辩人的合法权利，依法判决驳回原告诉求，并判决原告支付上述答辩人的请求事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市光明区光明街道白花村富民广场一期三栋D1705房屋，面积89.7平方米（建筑面积76.8平方米）。由原告毛永志、韦丽珍于2012年通过与建设方深圳市白花洞实业发展有限公司签订《集资建房合同》的方式受让，并占有使用。该物业未进行权属登记，当事人未能提供合法的报建报批手续。2016年9月18日，原告韦丽珍与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期自2016年10月1日至2017年9月30日，被告应于每月5日前支付当月租金，并另承担水费、电费、有线电视费、煤气费、物业管理费、国家相关税费。租赁费用、水电费用、燃气费用另外支付）。合同签订后，双方履行义务，期满后续租。2018年9月9日，双方续签一份《房屋租赁合同》，续租至2019年9月30日。双方主要权利基本同2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》。合同期满后，被告续租，但双方未续签书面合同，租金涨至2700元/月。被告租住至2020年3月31日，原告于2020年4月2日更换门锁，被告尚有部分物品未搬离。被告缴租至2020年2月29日。经庭审核实，双方确认被告未结付水费407元、电费264.7元、燃气费196元。原告另根据深圳市鼎诚物业管理有限公司光明分公司出具的《缴费通知书》，主张被告欠付2017年4月1日至2020年3月31日的物业管理费6458.40元（2元/平方米/月），维修基金807.30元（0.25元/平方米/月）。被告称原物业管理费为1元/平方米/月，不合理的更改不予认可，且维修基金不属于合同约定由被告承担的款项。另，被告毛永志称两原告为夫妻关系，并当庭出示结婚证。本院认为，涉案租赁物业无权属登记，当事人未能提供合法报建报批手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同关系依法无效。房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付对价，本院予以支持，被告应当结付2020年3月份的占有使用费用2700元。租赁期间的使用费用，因房屋具体使用而产生，按公平原则，应由被告承担，包括未结清的水费407元、电费264.7元、燃气费196元。至于物业管理费，应由被告承担，但双方对物业管理费标准有争议，原告未能提供相关管理服务合同等予以证实，亦未作垫付，举证不充分，被告同意按1元/月/平方米结算，原告可先按此标准结算，若实际产生物业管理费超过此标准或完备相关证据，原告可另诉主张差额。本院暂按被告所认可的标准核得2017年4月1日至2020年3月31日的物业管理费为3229.20元。至于维修基金，于法无据，本院不予支持。此外，被告实际有偿占有使用涉案物业多年，一定的租赁物业损耗是合理的，原告所主张的损坏维修、清洁需求，因其未能举证证明为被告故意或重大过失所致，本院对该部分诉求不予支持。另，租赁合同无效，被告要求原告返还据合同收取的担保性质的押金5000元，于法有据。经抵销，被告尚应支付原告款项：2700元+407元+264.7元+196元+3229.20元-5000元=1796.90元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告杨世宏应于本判决生效之日起三日内支付原告毛永志、韦丽珍款项1796.90元。二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费363元，由原告承担334元，被告承担29元。原告已预缴363元，本院退还原告29元，被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳其应负担的费用29元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年六月十四日书记员 邱果（兼）书记员 王   贺附本案相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。