河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7370号上诉人（原审被告）：河南康广房地产有限公司，住所地郑州经济技术开发区第十七大街以西、经南八北支路以北康桥悦城二号院2号楼。法定代表人：曹军领，该公司执行董事。诉讼委托代理人:校胜杰,男，该公司员工。诉讼委托代理人:路小洒,女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：范瑞香，女，汉族，1957年2月15日出生，住郑州市。诉讼委托代理人:朱燕军,北京观韬中茂(郑州)律师事务所律师。诉讼委托代理人:刘荣府,北京观韬中茂(郑州)律师事务所实习律师。上诉人河南康广房地产有限公司（以下简称康广公司）因与被上诉人范瑞香房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。康广公司上诉请求：1．依法撤销原审判决书第一项，改判为上诉人无需向范瑞香支付逾期交房违约金；2．本案一审、二审诉讼费用由范瑞香承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人已在合同约定的交付期限之前即2019年12月30日向范瑞香履行了交付义务，范瑞香事实上自合同约定的交付期限次日即2020年1月1日已开始缴纳物业服务费，即，双方事实上对购房合同第八条约定的交付条件进行了事实上的变更，范瑞香自2020年1月1日起缴纳物业服务费的行为视为对上诉人在2019年12月30日前交房行为的追认。上诉人因自身原因未收房，按照购房合同第十一条约定房屋已视同交付，上诉人不存在逾期交房情形。另外，上诉人交付的房屋自始至终具备居住使用条件，并未影响双方合同目的的实现，范瑞香于2020年4月6日办理收房手续，双方事实上已经对购房合同约定的交付条件进行了实质变更，一审法院以上诉人取得《竣工验收备案表》时间计算上诉人逾期交房违约责任没有事实和法律依据，应予以驳回。（1）涉案房屋在2019年12月27日经五大质量责任主体验收合格，上诉人在2019年12月24向范瑞香邮寄交房通知书（范瑞香已签收），2019年12月27日在郑州晚报刊登交房公告通知原告涉案项目将在2019年12月30日交房，履行交付义务。2020年6月29日涉案房屋取得《竣工验收备案表》。（2）上诉人认为，范瑞香在2020年4月6日办理房屋验收交接行为事实上已经对购房合同约定的交付条件进行了实质变更。购房合同约定的交付期限为2019年12月30日前，一审法院已查明上诉人在合同约定的交付期限之前向范瑞香履行了交付通知义务，在购房合同内容合法有效的前提下，一审法院应对双方合同履约情况进行全面审查，而不应仅仅依据涉案房屋取得竣工验收备案表时间晚于交房时间就认定上诉人逾期交房，进而按照日万分之一标准判决上诉人支付逾期交房违约金。（3）购房合同虽然将取得《建设工程竣工验收备案》作为交付条件之一，但是相关法律规定并没有将竣工验收备案作为房屋交付的强行性标准，上诉人交付的房屋已经五大主体验收合格，符合法律规定的交付条件，是有效交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。基于以上现行法律、法规规定：五大主体验收合格是法律规定的交付条件，即建设工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收即可。竣工验收备案只是行政机关要求建设单位进行的行政备案，目的是规范而便于管理建设单位，竣工备案表并非是五大主体验收的标准，也并非是交付的先决条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。上诉人交付房屋，××于2020年4月6日接收房屋的行为，属于双方对购房合同第八条房屋交付条件的变更，且双方变更交房条件的行为并不违反现行法律的强制性规定，法院应当予以认可，涉案房屋交付时间为2019年12月30日，范瑞香自2020年4月6日起占有涉案房屋，涉案房屋交付后产生的毁损灭失风险应当由××承担。一审法院以《竣工验收备案表》取得时间计算逾期交房违约金对上诉人显失公平。二、上诉人一直在善意履约，施工过程中努力克服大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响，在合同约定的交付期限之前向范瑞香交付经验收合格的房屋，履行交付义务，并且集中交付时大部分业主都已收房。按照购房合同约定，××不应以房屋质量瑕疵问题拒绝收房。2020年4月6日范瑞香在集中交付时办理房屋验收交接手续，在范瑞香已实际占有涉案房屋前提下，一审法院将逾期交房违约金计算至2020年6月29日，对上诉人显失公平，范瑞香并没有举证证明集中交付之后取得《竣工验收备案表》的行为给其造成了损失。综上所述，一审法院认定事实不清，不应按照《竣工验收备案表》取得时间计算上诉人的逾期交房违约责任，即使认定上诉人违约，也应酌情减免上诉人的违约责任，不应再按照日万分之一标准计算逾期交房违约金，请求二审法院酌情给予调整。范瑞香辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。康广公司作为涉案房屋的开发商，故意隐瞒自己未在合同约定交房日期前取得涉案房屋建设行政主管部门竣工备案表的事实，置包括答辩人在内业主的安危于不顾，公然违规交房，违反诚实信用原则的同时，也断然不能掩盖其逾期交房的事实。其上诉状中对自己逾期交房行为的辩称，无论在事实方面，亦或是法律规定方面均不能成立，依法应予驳回。具体事实与理由如下：一、本案康广公司构成逾期交房的事实清楚，证据确实充分，而康广公司在上诉状中以答辩人按期缴纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称，没有丝毫的事实和法律依据，根本不能成立。首先，涉案房屋交付时并未取得建设行政主管部门竣工备案表，不构成有效交付，属于违规交房，答辩人有权拒绝收房。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房在2019年12月30日前建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。根据《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第四条第二款也明确规定：“房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表”。本案根据一审查明的事实，涉案房屋直到2020年6月29日才取得建设行政主管部门竣工备案表，康广公司作为开发商在对此事实明知的情形下，仍强行通知业主收房，明显属于违规交房，根本不属于有效交付，故依法应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。其次，答辩人虽然按期缴纳了物业费，但并未实际收房，康广公司以答辩人按期缴纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称十分荒唐，根本不能成立。一方面，由于康广公司违规交房，答辩人一直未实际收房。另一方面，答辩人按期缴纳物业费是基于与物业公司之间存在的物业服务合同关系，这与答辩人和康广公司存在的房屋买卖合同关系彼此是相互独立的。康广公司将答辩人交纳物业费的日期推定为答辩人的收房日期，毫无逻辑可言，更没有任何事实和法律依据，根本不能成立。二、康广公司单方认为其逾期交房行为未造成答辩人损失，以及其施工过程中受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，要求减轻其违约责任的辩称没有事实和法律依据，根本不能成立。首先，康广公司的逾期交房行为给答辩人造成的损失是显而易见的。一方面，康广公司的逾期交房直接导致答辩人不能按照合同约定日期收房，影响了答辩人对涉案房屋的实际占有和使用，严重损害了答辩人对购买涉案房屋的预期利益。另一方面，答辩人在实际收房前按期缴纳了物业费，但实际并不能享受到物业提供的服务，由此产生的物业费损失是康广公司的逾期交房的行为直接造成的。所以，康广公司以其逾期交房行为未给答辩人造成损失的抗辩根本不能成立。其次，康广公司辩称造成其逾期交房的原因系受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，与事实不符，根本不能成立。一方面，本案一审中，康广公司未提交任何证据证明涉案房屋所在项目在施工过程中受到过大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。另一方面，康广公司逾期交房行为主要体现在未在合同约定交房日期前向建设主管部门提交资料进行竣工备案，这很明显并不会受大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。所以，康广公司的上述辩称明显是为了逃避其应承担的违约责任，根本不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持；上诉人康广公司之上诉请求无论在事实方面，亦或是法律规定方面，均不能成立，依法应予驳回。范瑞香向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告按日支付逾期违约金为总房款5254125元的每日万分之一，时间自2019年12月30日至案涉房屋达到交房标准为止，截至起诉之日暂定为198605.93元；二、判令被告向原告按总房款的日十万分之一支付产权初始登记违约金至完成初始登记为止，截止起诉之日暂计16603.03元；三、判令本案诉讼费、保全费、律师代理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月17日，原告范瑞香（××）与被告康广公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：J180××××9910）一份，约定××购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××楼××单元××房，房屋价款总金额5254125元。出卖人应当在2019年12月30日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的商品房交付××使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。附件四合同补充协议第六条约定，出卖人应当在2020年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.0001％违约金。原告范瑞香（××）与被告康广公司（出卖人）另行签订《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》一份，第十二条约定：鉴于政府增设不动产管理局导致政府部门之间权限不清、职责不明办证时限延长等因素影响，合同第十五条及合同附件四约定的办证时限无法办理完成有关权属证书，现出卖人与××一致同意将《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四第六条内容变更为出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局。2020年5月23日，被告向原告开具编号为07037182的增值税普通发票一份，载明不动产康桥悦蓉园住宅21号楼1单元1-2层105，金额5254125元。2020年6月29日，涉案楼盘进行了竣工验收备案。被告提供不动产登记证书一份，写明2020年11月4日，郑州市自然资源和规划局向被告发给不动产权证一份，编号为豫（2020）郑州市不动产权第0323794号。权利人为河南康广房地产有限公司，房屋坐落：郑州经济技术开发区经南十二路136号21号楼1单元1-2层105。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。被告在取得竣工验收备案表前通知原告收房，原告有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由被告承担，迟延交付违约金计算至竣工验收备案之日。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，该院支持95625.08元（以5254125元为基数按日0.01％自2019年12月31日起计算至2020年6月29日止）。被告未提供证据证明其将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局的日期，应承担相应的不利后果，该院按不动产权证的颁发日期计算其报送日期。原告与被告公司另行签订的《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》，对办理房屋权属初始登记的资料报送时间作出了变更约定，涉案房屋取得不动产登记证前尚未逾期，故对于原告要求被告支付产权初始登记违约金的请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南康广房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告范瑞香支付逾期交房违约金95625.08元；二、驳回原告范瑞香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4528元，减半收取计2264元，由原告范瑞香承担1168元，由被告河南康广房地产有限公司承担1096元。本院二审期间，康广公司提交如下证据：证据一、物业费缴费收据，拟证明范瑞香自2020年的1月1日开始缴纳涉案房屋物业服务费。上诉人是在2019年的12月30日交付的涉案房屋，结合实际情况，上诉人认为涉案房屋自2019年12月30日已经交付，不应再承担逾期交房的违约责任。证据二、2016年至2019年悦蓉园扬尘治理天数统计、关于全市安置房建设有关情况的汇报、监理合同、监理日志。上诉人提交的本组证据是一个完整的证据链。其中2016年到2019年的扬尘治理天数统计，是对涉案项目自开工建设以来，政府主管部门发布的红黄橙预警要求停工，绝对停工期的一个统计。关于安置房建设有关情况说明是结合政府有关情况的汇报，对郑州市近几年受大气污染防治、扬尘管控每年的停工时间的确定。涉案项目的监理合同以及监理日志，证明涉案项目，由第三方监理单位记录的涉案项目受政府扬尘管控停工天数以及停工的具体时间。根据上诉人统计的政府扬尘管控停工发布的天数为392天。第三方监理日志显示的是264天，按照合同第八条以及合同附件四的补充约定，上诉人可以顺延交房时间。因此涉案项目的竣工验收备案表的办理时间应当予以顺延，不应机械地按照购房合同第九条约定的逾期交房超过60日，计算逾期交房的违约责任。范瑞香质证称，一、对证据一真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。1.收据无原件以核对，真实性无法核实。2.该物业费缴费收据产生时间是在2020年的4月6日，而本案一审是在2021年，其不属于民事诉讼法中所规定的新证据，且该证据为上诉人所保存，其对一审不予提交，二审再行提交的行为具有明显的故意和重大的过错，不应当作为本案的定案依据。3.该证据与本案不具有关联性，无法达到其证明目的。业主缴纳物业费的行为是独立的法律行为，不能证明范瑞香已经交房，这是属于逻辑反推，也不能推定范瑞香对涉案房屋的交付条件予以认可。二、对证据二真实性、合法性、证明目的均有异议。1.对于2016年至2019年扬尘治理天数统计系上诉人单方统计制作，无任何第三方机构的公证及认可，不具有客观性和真实性，相关的文件只有不完整的打印截图，没有原件，真实性无法核实。关于全市安置房建设有关情况的汇报，该汇报并非政府规章文件，无政府抬头信息也无政府印章，甚至没有基本的编号，真实性无法核实。监理合同、监理日志系扫描件或复印件，均系上诉人单方制作，部分监理日志标注的日期没有年份，形成时间并不明确，真实性无法核实。2.该组证据形成时间均在一审之前，不属于民事证据中的新证据，不应作为本案定案依据。3.该组证据无法证明其逾期交房系受扬尘管控治理等政策的影响。本案双方合同签订日期为2018年12月17日，而上诉人提交了2016年至2019年的扬尘管控治理文件，一方面说明在涉案项目整体的开发过程中，上诉人已经预见到了因为扬尘治理对项目进度所产生的阻碍以及延误，在双方合同签订前，对双方合同约定的交房期限，其在双方签订合同时应当予以考量，在此种情况下才会与范瑞香签订相应的商品房买卖合同，其不能按约交房，属于自己的责任，应当承担合同约定的违约责任。另一方面，本案双方合同签订日期为2018年12月17日，在双方合同签订时，上诉人并没有告知范瑞香涉案项目在合同签订之前受到政府扬尘防控影响的情况，故双方合同签订日期前的扬尘防控政策是否影响涉案项目进度，与范瑞香无关。4.综上，在交房前取得涉案房屋建设主管部门的竣工备案表，系双方合同明确约定的和法律法规所规定的交房条件，并不受扬尘防控政策的影响，也不是上诉人单方可以顺延的。另外，上诉人并未提交政府主管部门向其下发的扬尘整改通知书等政府官方文件，不足以证明其逾期交房系受扬尘管控治理等政策的影响。根据当事人举证及质证意见，本院认为，康广公司二审提交的证据，范瑞香均不予认可，且不足以证明康广公司的证明目的，故本院对康广公司二审提交的证据不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案双方当事人于2018年12月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付时间和交付条件，康广公司作为出卖人应当按照《商品房买卖合同》约定的时间将符合交付条件的房屋按时交付给××。一审法院已查明案涉楼盘2020年6月29日进行了竣工验收备案。在出卖人取得建设行政主管部门竣工备案表之前，案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件，××有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由出卖人承担。一审法院将逾期交房违约金计算至2020年6月29日，并无不当。范瑞香交纳物业服务费的行为并不能否定案涉房屋当时未达到合同约定的交付条件的事实。康广公司上诉主张范瑞香交纳物业费的行为应视为对康广公司在2019年12月30日前交房行为的追认，理由不足，本院对康广公司的该项上诉主张不予支持。案涉《商品房买卖合同》订立于2018年12月17日，康广公司作为房地产开发商，应当明确知悉政府对于大气污染防治及扬尘管控已经形成常态化管理，在订立合同时应能预见到相应管控措施对交房日期可能产生的影响。康广公司二审提供的相应证据，不能充分证明案涉项目因受扬尘管控等停工政策影响而实际停工的天数，且康广公司在本案一审过程中并未以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由提出抗辩，故本院对康广公司要求酌情减免违约责任的主张不予支持。综上所述，康广公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2192元，由河南康广房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年六月二十九日法官助理张彦超书记员娄杨杨