天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2395号上诉人（原审原告）：冯华丽，女，1982年5月14日生，汉族，住天津市河东区。上诉人（原审被告）：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：潘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：赵欣媛，天津晟曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司天津静海支行，住所地天津市静海区静海镇静文路。负责人:徐郁，该行行长。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。上诉人冯华丽、上诉人天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行（以下简称建设银行静海支行）商品房销售合同纠纷一案，均不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本院在审理过程中，上诉人天汇公司于2021年5月8日向本院提出撤回上诉申请，依照法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。冯华丽上诉请求：1.撤销一审民事判决第五项,改判冯华丽不承担偿还建设银行静海支行剩余全部贷款本息的责任；2.一审、二审的诉讼费用均由天汇公司承担。事实和理由:冯华丽与建设银行静海支行解除借款合同是因天汇公司违约导致的，应由天汇公司承担相应的法律后果。案涉借款合同是格式条款合同，该合同中关于“借款人与售房人签订的商品房买卖合同确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”的条款，未尽到解释说明义务，不具有法律效力。一审判决第五项判令由冯华丽与天汇公司连带偿还借款合同项下的贷款本息，有违公平的基本原则。天汇公司辩称，不同意上诉请求，冯华丽与建设银行静海支行之间借款关系不应在本案中一并审理。建设银行静海支行述称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。冯华丽向一审法院起诉请求：1、判令解除冯华丽、天汇公司于2018年7月27日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200464），由天汇公司配合冯华丽办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2、请求判令天汇公司返还冯华丽首付款1076758元并赔偿冯华丽首付款利息损失（自2018年7月27日至天汇公司实际给付之日，按银行同期贷款利率4.75%计算，暂计算至2020年12月23日利息为123030.7元）；3、判令天汇公司给付冯华丽自2018年10月1日至2020年12月23日的已还贷本金53662.6元，利息82674.81元；4、判令天汇公司返还冯华丽已支付的契税32304.69元、房屋专项维修基金17767元、房屋所有权登记费80元，以上共计50151.69元；5、判令解除冯华丽与建设银行静海支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，判令天汇公司予以偿还剩余的银行贷款本息；6、判令天汇公司支付冯华丽违约金53302.74元（总房款的3%）；7、诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由天汇公司承担。一审法院认定事实：2018年7月27日，冯华丽、天汇公司签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017-0200464），合同约定冯华丽购买天汇公司开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，房屋建筑面积137.84平方米，总价款1776758元（首付款1076758元，剩余700000元办理贷款）。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。天汇公司于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。2018年7月27日，天汇公司为冯华丽开具天津增值税普通发票证实天汇公司收到冯华丽首付款1076758元；2018年11月13日，天汇公司为冯华丽开具天津增值税普通发票证实收到剩余房款700000元（冯华丽向建设银行静海支行所贷款项），天汇公司对此亦无异议。庭审中天汇公司认可收到冯华丽交纳的房屋专项维修基金17767元、契税32304.69元及房屋所有权登记费80元。2018年8月29日，涉案房屋办理完毕预告登记，权利人系冯华丽。2018年9月19日，冯华丽与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：120740800-2012-20181369180），合同约定冯华丽向建设银行静海支行借款700000元，借款期限为300个月，还款方式为等额本息还款，还款日为每月1日，暂不收取提前还本违约金及缩短借款期限违约金，用于购买案涉房屋并以案涉房屋办理抵押预告登记。2018年10月1日，建设银行静海支行通过冯华丽账户直接一次性向天汇公司支付700000元。借款合同第十九条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房屋有关质量、条件、权属或其他事宜发生纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。截止到2020年12月23日，冯华丽已向建设银行静海支行偿还贷款本金53662.6元、利息82674.81元，合计136337.41元。截止本案一审辩论终结前，天汇公司未向冯华丽交付房屋。另查，冯华丽因申请财产保全向紫金财产保险股份有限公司天津分公司投保诉讼财产保全责任保险，共花费诉讼保全保险费4000元。庭审中冯华丽主张：1、我方损失已超过合同约定的违约金，违约金不足以弥补冯华丽损失，天汇公司应支付冯华丽已偿还的贷款本息及首付款利息等；2、借款合同解除后，还款责任从冯华丽转移至天汇公司，应由天汇公司承担还款责任。建设银行静海支行主张即使借款合同被解除，依旧不能免除冯华丽还款责任。庭审中天汇公司主张其因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房，延期交房存在免责事由，同时根据合同约定冯华丽应于2018年8月26日支付贷款，但实际支付日期为2018年10月1日，冯华丽逾期应向天汇公司支付违约金，但冯华丽对此均不予认可。一审法院认为，一、关于天汇公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，冯华丽是否有权行使合同约定解除权的问题。冯华丽、天汇公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。冯华丽依约履行了交付全部房款的义务，天汇公司未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中天汇公司主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工474天，其逾期交房存在免责事由，而冯华丽对此均不予认可。关于天汇公司主张的停工天数是否成立的问题，分析如下：1、因高考属于每年定期举行的大型考试，不属于天汇公司不可预见之情形，故该因素导致的停工，不予扣除；2、高温天气不属于天汇公司施工中不可预见之情形，亦不予以扣除；3、《美丽天津一号工程指挥部[2017]9号文件》、《美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部津气分指函（2017）075号文件》所涉及停工天数198天，因上述文件发布于双方订立《天津市商品房买卖合同》前，天汇公司应对此已知晓，故上述文件对天汇公司不适用；天津市建设工程质量安全监督总队发出的津建质安总（2018）72号文件未载明天汇公司需停止施工作业，故该文件亦对天汇公司不适用；4、因新冠肺炎疫情因素发生于天汇公司延期交房之后，天汇公司迟延履行期间产生的免责事由不予扣除；5、天津市发布的重污染天气应急响应措施旨在保障生态环境质量、公众身体健康，相关限制施工措施的采取会对工程施工进度造成不同程度的影响，故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于天汇公司，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。本院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，天汇公司免责天数为33天，扣除免责天数后，天汇公司逾期交房已超过90日。现冯华丽以起诉方式通知天汇公司行使合同约定的解除权并无不当，故对冯华丽要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，由天汇公司配合办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉请予以支持，天汇公司主张冯华丽解除合同必须发送书面通知、办理合同备案注销及抵押登记注销等手续的意见不予采纳。二、关于冯华丽与建设银行静海支行签订的借款合同是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在冯华丽、天汇公司签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，冯华丽从建设银行静海支行处借款支付购房款的目的已无法实现，冯华丽请求解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，予以支持。三、关于冯华丽主张天汇公司返还首付款、各项税费，赔偿首付款利息损失并支付违约金是否成立的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，天汇公司应返还冯华丽已付购房首付款1076758元；冯华丽要求天汇公司返还已交纳的房屋专项维修基金17767元、契税32304.69元及房屋所有权登记费80元的诉请符合法律规定，予以支持。关于冯华丽主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因天汇公司逾期交房已超过90日，故天汇公司需按已付房款的2%支付违约金，即35535.16元，现冯华丽主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，不予支持。关于冯华丽主张的首付款利息的问题。按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中冯华丽主张合同约定的违约金不能弥补冯华丽损失时，应以冯华丽实际损失为赔偿依据。本案解除商品房买卖合同的责任在天汇公司，天汇公司占用冯华丽资金确实会给冯华丽造成较大损失，故天汇公司应支付冯华丽自2018年7月27日至天汇公司实际给付首付款之日止的首付款利息；关于首付款利息计算方式问题，冯华丽主张按照银行同期贷款利率4.75%计算，但自2019年8月20日起该利率标准已取消，故利息应分段计算，2019年8月20日后的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对利息的计算方式依法予以调整。四、关于冯华丽已支付给建设银行静海支行的贷款本息，天汇公司应否给付及借款合同解除后剩余贷款本息由谁承担还款责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，建设银行静海支行通过冯华丽账户直接向天汇公司一次性支付700000元。故借款合同解除后，天汇公司应给付冯华丽截止到2020年12月23日已向建设银行静海支行偿还的贷款本金53662.6元、利息82674.81元并由天汇公司承担向建设银行静海支行偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2020年12月24日起的剩余全部贷款本息的义务。五、关于冯华丽是否应偿还剩余贷款本息的问题。冯华丽与建设银行静海支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。”，故冯华丽在天汇公司未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，冯华丽仍应承担偿还义务，对建设银行静海支行主张不能免除冯华丽还款责任的意见予以采纳。六、关于天汇公司所述冯华丽逾期支付贷款之主张是否应在本案中处理的问题。本案中天汇公司虽主张冯华丽应于2018年8月26日支付贷款，但实际支付日期为2018年10月1日，冯华丽逾期支付贷款应向天汇公司支付违约金，但天汇公司未就此提出独立诉请，本案中不作处理，天汇公司可另案主张权利。七、关于冯华丽主张的诉讼保全保险费4000元是否应由天汇公司承担的问题。双方签订的《天津市商品房买卖合同》并未对该费用作出明确约定，且该费用支出不属于因天汇公司违约行为而发生的必然损失，故不应由天汇公司承担该费用。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除冯华丽与天汇公司于2018年7月27日签订的《天津市商品房买卖合同》；并由天汇公司于本判决生效后十五日内配合冯华丽办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、解除冯华丽与建设银行静海支行于2018年9月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、天汇公司于本判决生效后五日内返还冯华丽首付款1076758元并赔偿原告冯华丽首付款利息（以1076758元为基数，自2018年7月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还首付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、天汇公司于本判决生效后五日内给付冯华丽已还贷款本金53662.6元、利息82674.81元，契税32304.69元、房屋专项维修基金17767元及房屋所有权登记费80元，以上共计186489.1元；五、天汇公司、冯华丽于本判决生效后十五日内连带偿还建设银行静海支行《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2020年12月24日起的剩余全部贷款本息；六、天汇公司于本判决生效后五日内给付冯华丽违约金35535.16元；七、驳回冯华丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8533元、保全费5000元，由天汇公司承担。二审中，冯华丽提交证据：2021年1月-5月还款记录，证明一审判决后进行了还款。建设银行静海支行质证意见为：认可并收到2021年1月-5月还款。天汇公司质证意见为：与我方无关。本院认证认为，冯华丽的证据能够证明其于一审判决后对建设银行静海支行的还款，建设银行静海支行亦表示认可并收到款项，本院对该证据予以采信。建设银行静海支行、天汇公司未提交证据。本院二审期间查明，冯华丽偿还了2021年1－5月的个人住房贷款。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，争议焦点为建设银行静海支行的剩余贷款本息的偿还，冯华丽与天汇公司应否承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故，天汇公司承担向建设银行静海支行偿还剩余全部贷款本息的义务。关于冯华丽的责任承担，本案中冯华丽因天汇公司违约并未取得房屋，却既支付了首付款，又需要偿还银行贷款，若按照合同约定的权利义务关系处理，则在冯华丽对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款义务，明显不合理的加重了其负担，各方权利义务失衡。据此，考虑到本案各方权利义务关系的平衡问题，基于公平原则，冯华丽不应承担剩余贷款的还款责任。因一审判决作出后，冯华丽偿还了2021年1－5月的个人住房贷款，故尚欠自2021年6月1日起的剩余贷款本息。综上，因二审出现新的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2148号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2148号民事判决第七项；三、变更天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2148号民事判决第五项为“天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还中国建设银行股份有限公司天津静海支行《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2021年6月1日起的剩余全部贷款本息”；四、驳回冯华丽一审其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费案件受理费8533元、保全费5000元，由天津市天汇房地产开发有限公司承担；二审案件受理费（含冯华丽预交的9100元，天津市天汇房地产开发有限公司预交的17066元、减半收取8533元）共计17633元，由天津市天汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年六月一日书记员  单 珊