广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1302民初1517号 原告:广西裕达集团物业服务有限公司，住所地：广西来宾市桂中大道233号裕达中央城巴黎春天商场702号，统一社会信用代码：914513007884447579。 法定代表人：张林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃松科，广西红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙春婳。 被告：李志刚，男，1971年4月27日出生,汉族,现住广西来宾市兴宾区。 原告广西裕达集团物业服务有限公司（以下简称“裕达物业公司”）诉被告李志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告裕达物业公司的委托诉讼代理人覃松科、被告李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告物业服务费3212元、违约金6504.3元，合计9716.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：来宾市银邸小区是广西裕达集团有限公司开发建设的商住小区。2008年1月1日，原告与广西裕达集团有限公司签订《物业服务合同》，为银邸小区提供物业管理服务。被告李志刚是该小区4栋2单元201房的所有人并在此居住，被告享受了原告提供的物业服务，每月应向原告交纳物业服务费。截止2020年4月30日，被告仍拖欠原告物业服务费3212元、违约金6504.3元，合计9716.3元未缴纳。原告在向被告催收未果的情况下，为维护合法权益特向贵院提起诉讼，请依法公正判决，判如所请。 2 被告李志刚辩称，小区沿街商铺的油烟内排，严重影响了被告室内空气质量，经被告反映至物业公司后，物业公司答应进行处理，但至今仍未处理，所以被告暂缓缴纳物业费，待物业公司处理好该问题后，被告同意支付物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据图片有异议,本院认为被告提供的证据一定程度上反映了原告提供物业服务的情况，本院作为认定案件事实的参考依据予以确认。 根据各方当事人陈述及经确认的证据，本院认定事实如下： 被告李志刚是银邸小区4栋2单元401号房的业主，2009年8月11日，来宾市家裕物业管理有限公司（作为甲方）与被告李志刚（乙方）签订《来宾市“裕达城市广场”前期物业管理服务协议》，约定： 乙方所购房屋类型为住宅，位于来宾市盘古大道西33号，建筑面积131.08㎡。 第一条双方的权利与义务。一、甲方的权利义务：1.对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；…6.依据本协议向乙方收取物业服务费用。二、乙方的权利义务：…2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；…4.依据本协议向甲方缴纳物业服务费用及相关费用。 第二条物业管理服务内容。一、房屋公共部位的维护和管理。公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋公共设施设备是及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通迅线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第三条物业管理服务质量。…三、共用部位、共用设施设备的维修和管理。1.共用的上下水管道、 3 垃圾道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施、电梯、保安监控系统的正常使用或处在良好的备用状态。…五、绿化。1.绿地管理及养护措施由专人负责，无践踏及随意占用现象。…六、交通秩序与车辆停放。2.车辆出入确保流畅，无堵塞现象，车辆停放有序，无乱停乱放。 第四条物业管理服务费用。一、乙方交纳费用时间，按季度缴纳，上季度结束前10日内交纳下季度费用。二、多层住宅按建筑面积每月每平米0.42元收取。 第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未到达管理服务质量约定，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。…四、乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或向法院提供诉讼。合同还约定了其他事项。 2012年2月29日，来宾市物价局作出《关于来宾市裕达城市物业服务收费标准的批复》（来价格〔2012〕10号）文件，规定如下：一、住宅楼物业服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.65元（包含卫生绿化用水和公共照明灯用电费用）收取。二、电梯运行维护费（含年检、电费）和二次供水加压运行维护费（含电费）由你公司按实际支出进行分摊收取。三、商铺物业服务收费由你公司与业主协商确认。四、要做好明码标价工作，在显著位置公布物业服务收费标准，要定期每半年向业主公布物业服务费收支情况，自觉接受业主监督。五、本批复从下文之日起执行。原告在银邸小区物业服务收费公示牌，公示的物业管理服务费为0.6元／㎡／月。 自被告入住，原告即为银邸小区提供物业管理服务。在提供服务过程中，原告存在上下水管道、监控安保设施、加压供水设备及绿地管理维护不到位公共设施设备管理维护不到位，车辆停放问题管理不到位等情况。 2016年9月1日至2020年4月30日，被告未向原告缴纳物业服务费等费用。原告 4 通过向被告发出《限期缴费通知单》、寄送律师函等方式向被告催收物业费，但至今，被告仍未缴纳物业服务费等费用，原告遂起诉至本院。 来宾市家裕物业管理有限公司于2009年2月26日变更为来宾市裕达物业服务有限公司，于2009年12月29日再次变更为广西裕达集团物业服务有限公司。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律相关规定，属有效合同，物业服务委托合同中对管理项目、双方的权利义务、管理质量要求、服务费收费标准等事项进行了约定，该合同对原、被告均具有法律约束力，原告应当按照合同约定全面尽责履行提供物业服务的义务，被告亦应履行按合同约定支付各项物业服务费用的义务。原告收取的物业管理服务费经政府定价并进行公布，原告请求按0.55元/㎡/月计物业管理服务费本院予以支持。原告提供物业管理服务至今，履行合同义务过程中存在瑕疵，本院根据原告对小区提供的物业管理服务实际情况，对物业管理服务费进行调整，对原告请求的物业管理服务费酌情支持80%，即2537.71元（131.08×0.55元/㎡·月×44月×80%）。至于被告认为原告不协商其与相邻商铺的相邻关系，其可要求原告继续协调或通过其他途径处理其与他人的相邻纠纷，而不能以此为由不予缴纳物业费等相关费用。同时，被告未依约及时缴纳物业费等费用及原告未能提供相对完善的物业管理服务均系履行物业服务合同过程中的违约行为，对于原告提出的违约金诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，判决如下： 一、被告李志刚于本判决生效之日起十日内向原告广西裕达集团物业服务有限公司支付物业管理服务费2537.71元。 二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 5 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告李志刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员 赵 延 二〇二一年六月十七日 书记员 何丽玲 6 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。