西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1282号原告：陈玮，男，1983年1月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告：於敏菊，女，1983年8月6日出生，汉族，住江苏省江阴市。二原告共同委托诉讼代理人：柴绍楠，男，1989年1月22日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西志华置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：黄秀琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王坤，男，1988年5月1日出生，汉族，住陕西省泾阳县，该公司员工。委托诉讼代理人：邱鲲法，男，1975年6月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告陈玮、於敏菊诉被告陕西志华置业有限公司（以下简称“志华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈玮及其委托诉讼代理人柴绍楠、被告志华公司委托诉讼代理人邱鲲法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈玮、於敏菊向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与二原告签订的《华府西城港湾房屋认购合同》；2.判令被告退还原告已付房款405977元，并向原告支付赔偿款172385元、违约金4059.77元，保全费5615元，并支付利息，利息以405977元为基数，按照中国人民银行贷款利率自2018年10月31日起计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《华府西城港湾房屋认购合同》无效；2.要求被告退还购房款405977元，并支付利息损失，利息自2018年10月31日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际支付之日止；3.要求被告赔偿原告房屋差价产生的损失178000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：本案二原告系夫妻关系。2018年9月，二原告因购买商品房一事，前往被告位于西安市莲湖区XX路XX号XX城港湾项目售楼部咨询。在了解户型、价格及交付时间后，二原告欲购买该项目22幢1单元17层11701号房屋，用途为住宅，建筑面积137.21平方米。但因被告所销售的是五证不全的项目，在原告与工作人员交谈中，被告工作人员告知原告该项目只欠缺一个预售证，其余证件已经办齐，预售证应在2018年12月31日前办理，并且在交谈过程中其以五证齐全后，价格会大幅上涨为由，诱导两原告与其于2018年9月9日签订了《华府西城港湾房屋认购合同》。按照合同约定，两原告分别于2018年9月4日、9月9日、9月10日及10月31日共计支付房款405977元。按照合同约定，被告所售商品房应于2020年12月31日交付给两原告。但时至今日，该项目的实际情况是至今未获得五证，也未与当事人签订正式的《商品房买卖合同》，就连施工现场，至今只有一个坑基，常年无人施工已是事实。被告以欺诈手段且未取得商品房预售许可证，双方所签的《华府西城港湾房屋认购合同》为无效合同，给原告造成了损失。原告特诉至法院，请求法院依据事实及相关法律、法规，维护二原告的合法权益，做出公正判决。被告志华公司辩称，一、被告与原告签订的《房屋认购合同》为有效合同，双方应继续履行。被告与原告于2018年签订《房屋认购合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉诉合同为双方依法订立，系真实意思表示，且双方平等自愿签订，故签订的《房屋认购合同》为有效合同，故而对双方都有法律约束力。根据《房屋认购合同》第十八条约定甲乙双方无故解除本合同的，要求解除合同一方按总价款1%支付对方违约金，即13459.77元。双方签订的合同有效，双方应继续履行。二、原告要求被告赔偿房屋差价没有依据，不应予以支持。按照合同第十八条约定，违约方应支付总房款1%的违约金。被告未存在违约情形。综上所述，被告与原告签订的《房屋认购合同》合法有效，原告要求确认合同无效并要求退还购房款属于根本性违约行为，原告应承担违约责任。请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：2018年9月9日，原、被告签订《华府西城港湾房屋认购合同》，原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋，用途为住宅，建筑面积137.21平方米，房屋总价款为1345977元；原告应于2018年10月31日前支付房款的30%即405977元，于正负零时付10%，金额为140000元整，剩余60%即800000元待正式开盘时办理银行按揭；被告应在2020年12月31日前将该房屋交给原告，并符合本合同附件二所规定的交房标准；被告将房屋交付使用后五年内统一办理房屋产权登记，办证费用由买受人承担；合同同时约定了双方的违约责任。2018年9月4日，原告支付购房定金20000元；认购合同签订当日，原告支付购房款150000元，2018年9月10日，原告支付购房款30000元；2018年10月31日，原告支付购房款205977元。被告均出具收款收据。因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，原告诉至法院。在本案审理过程中，原告申请对被告名下价值636754.01元的财产进行财产保全，本院作出（2021）陕0104民初1282号民事裁定书，查封、冻结了被告名下价值636754.01元的财产。原告支付保全费3704元。本院认为，原、被告签订的《房屋认购合同》包含了当事人姓名、住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、争议解决的方法、违约责任等内容，原告也按照合同约定支付了首付款，故该《房屋认购合同》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应该被认定为商品房买卖合同。因被告至今未取得涉案房屋的预售许可证，故该《房屋认购合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订认购合同，导致合同无效，被告应承担主要责任，被告应退还已收取的原告购房款并支付资金占用期间的利息。因双方签订的《房屋认购合同》无效，故原告请求支付房屋差价损失不予成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告陈玮、於敏菊与被告陕西志华置业有限公司2018年9月9日签订的编号为22-11701《华府西城港湾房屋认购合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西志华置业有限公司返还原告陈玮、於敏菊购房款405977元，并支付资金占用期间利息（利息以405977元为基数，自2018年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈玮、於敏菊的其余诉讼请求。  如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费16914元、保全费3704元（原告已预交），由被告陕西志华置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     李  娟  二〇二一年六月十八日  书    记    员     种文康1