山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0691民初3009号原告（反诉被告）：初某。委托诉讼代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鑫，山东齐鲁（烟台）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：栾某。委托诉讼代理人：林华，山东畅为律师事务所律师。被告：包某。委托诉讼代理人：林华，山东畅为律师事务所律师。被告：烟台某公司。法定代表人：于向东，总经理。委托诉讼代理人：吴昀霞,山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙莉，山东一和律师事务所律师。原告（反诉被告）初某与被告（反诉原告）栾某、被告包某、被告烟台某公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。初某诉讼代理人王东、于鑫，栾某、包某及其共同诉讼代理人林华，烟台某公司诉讼代理人孙莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告初某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告栾某、包某于2020年7月19日签订的《协议》合法有效；2.判令被告栾某、包某协助原告办理坐落于***不动产登记过户手续，被告烟台某公司协助办理网签备案及产权登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年7月27日，原告与被告栾某、包某签订《协议书》，由原告购买坐落于某村某房肆间，原告向被告栾某、包某支付了购房款31500元。2017年8月2日，原告以被告栾某的名义与某区某街道某居民委员会签订《搬迁补偿安置协议》，原告通过房屋置换方式取得房屋两套，面积共计约220平方米，原告另缴纳面积差价款、维修基金共计167988.82元。2020年7月19日原告与被告栾某、包某签订《协议》，约定因拆迁获得的坐落于***的房屋所有权归原告所有，并认可因政策原因借用被告栾某、包某名义办理拆迁分房的事实，同时同意协助原告办理房屋产权过户登记。该协议签订后，被告单方违约，拒不履行协助办理产权登记义务。被告烟台某公司作为上述房屋的建设单位，应协助办理房屋产权过户登记手续。被告栾某、被告包某共同辩称，一、2020年7月19日签订的《协议》应被撤销，该《协议》对答辩人自始没有法律约束力。1、诉争房屋系答辩人于1992年2月27日购买的同村韩某老屋(原房屋所有权证：***号，变更登记后房产证号：烟××号，所有权人栾某，以下简称涉案老屋)于2017年拆迁后获得的相应拆迁利益。答辩人认为，该涉案老屋所有权应归答辩人所有，被答辩人不能获得该涉案老屋所有权，更不能获得涉案老屋的拆迁利益即诉争房屋所有权。1992年2月27日答辩人与韩某签订买房契约后，答辩人向韩某履行了支付房款的义务，韩某向答辩人交付了房屋，且过户到答辩人名下，答辩人与韩某买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意，且房屋买卖合同已履行完毕，该买卖行为未损害集体及社会公共利益，故答辩人与韩某双方之间的农村房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。答辩人于1995年8月正式办理房屋过户手续，2000年12月2日过户登记完成，颁发了答辩人名下的烟××号房产证，此后20多年时间里一直由答辩人管理、维修、出租至2017年8月2日，答辩人与某区某街道某居委会签署了《搬迁补偿安置协议》，该涉案老屋拆除，补偿了**两套诉争房屋。2、答辩人与被答辩人1995年7月27日签订的《协议书》，实际是被答辩人购买答辩人的该涉案老屋，《协议书》因违反法律法规的强制性规定而不能生效，双方应各自承担过错责任。被答辩人系城镇居民，非涉案老屋所在地集体经济组织成员，不能购买该涉案老屋，1995年，已经有明确政策法规禁止被答辩人身份的人获得集体经济组织房屋。根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。上述国家有关规定为了社会公共利益而作的效力性强制性规定，违反上述规定的农村房屋买卖合同应当认定为无效。从上述法律及部门规范性文件规定及相关政策可以看出，宅基地属村集体所有，其使用权限于村集体组织中的成员，对于本村农民集体成员来说，拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联，是其住有所居的一种社会福利。综上，在我国当前，宅基地使用权承载着社会保障的功能，具体体现就是该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求，即权利主体须限于本集体组织的成员。向非本村农民集体成员转让宅基地之上的房屋，是对社会稳定秩序的违反，影响我国的社会稳定从而影响社会公共利益。双方1995年7月27日签署的《协议书》中清楚说明双方均明知根据相关政策及法律的规定，被答辩人无权购买该涉案老屋，因此该《协议书》无效，原告意图获得集体经济组织房屋及宅基地的目的，不能实现。双方对协议无效均有过错。答辩人自己有购买该涉案老屋的意愿并付诸实践，后碍于被答辩人因亲戚关系，以自己退休后回来养老为理由，在明知自己无权购买该涉案老屋的情况下，仍然与答辩人签署了《协议书》购买该涉案老屋，应作为该无效购买行为的主动方承担80%的过错责任，答辩人承担20%过错责任较为公平合理。根据《民法通则》第六十一条的规定，被答辩人应当返还该涉案老屋给答辩人，答辩人应返还31500元给被答辩人，鉴于该涉案老屋已经因拆迁灭失无法返还，则被答辩人应放弃对拆迁利益即该涉案老屋因拆迁补偿的诉争房屋所有权要求，双方再按照80%和20%的比例原则各自承担相应的责任。二、答辩人栾某与被答辩人于2020年7月19日签订的《协议》，是基于双方均错误认为1995年7月27日的《协议书》有效，进而错误认为原告有权获得涉案老屋拆迁利益的基础上签订的，系因重大误解而订立的合同，答辩人栾某已经申请撤销，该《协议》自始没有法律约束力。答辩人认为诉争房屋所有权应该属于自己，而不是被答辩人，该协议系答辩人基于诉争房屋属于被答辩人的错误认识之下而签署，实为重大误解，根据该协议内容可知，双方均错误认为被答辩人借用答辩人名义买房合法有效，进而拆迁利益全归被答辩人，而根据上述第一条理由可知，该拆迁利益来自答辩人购买自韩某的涉案老屋，该拆迁利益应该归属答辩人，订立《协议》时间为2020年7月19日，应适用《中华人民共和国合同法》，因此答辩人错误地将本属于自己的拆迁利益错认为属于被答辩人而签订的该《协议》，符合《中华人民共和国合同法》第54条规定，该《协议》系因重大误解而订立的合同，因此答辩人根据第54条、55条规定提起反诉，要求撤销该《协议》。三、涉案房屋无法进行不动产登记过户手续。1、诉争房屋系答辩人的合法财产，其不动产登记手续应由答辩人在条件成就情况下，自行根据相关法规和政策办理，与被答辩人无关。被答辩人诉状中所述由其以答辩人栾某的名义签订《搬迁补偿安置协议》，并取得两套诉争房屋的说法错误，与事实不符。2017年，某区某村整体拆迁，有关拆迁的所有工作，均是由答辩人独立完成的，2017年8月2日，答辩人栾某与某区某街道某居委会签订了《搬迁补偿安置协议》，并于2019年底接收了位于某区***的两套诉争房屋。以上民事法律行为的成立，基于已拆迁涉案老屋由答辩人合法购买自本村村民且已经办理完毕过户手续，登记于答辩人名下的事实，某区某街道某居委会与答辩人签订《搬迁补偿安置协议》并履行补偿义务的行为，证明答辩人是已拆迁涉案老屋的合法所有人，与被答辩人无关。2、诉争房屋至今尚未进行不动产原始登记，客观上无法办理过户手续。3、答辩人包某非诉争《协议》相对方，只是该《协议》见证人。《协议》只约定了答辩人栾某的协助不动产登记义务，答辩人包某只能履行协议的见证义务。四、诉讼费用由被答辩人承担。被答辩人错误提起诉讼，应承担相应法律后果。被告烟台某公司辩称，2020年7月19日签订的协议效力问题与我方无关,我方未参与过协议签订，对此事毫不知情，不是合同的相对方。关于争议房产所有权问题，涉案房产为被告栾某老房拆迁取得，仅能办理栾某本人的不动产权证书，拆迁后的新房未办理过房屋登记手续，被告栾某在未取得涉案安置房产所有权的情况下，无法处分涉案房产，其处分的行为也不具有物权变动的效力，法定程序应为先办理被告栾某的不动产权证书，之后再进行处分，无法直接办理出原告的不动产权产权证书。原告的第2项诉讼请求无事实和法律依据，原告与我方不存在合同关系，原告也不是涉案房产的拆迁安置主体，原告与被告栾某、包某的纠纷与我方无关，我方没有义务协助原告办理任何手续，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。反诉原告栾某向本院提出反诉请求：1.判令撤销反诉原告栾某于2020年7月19日签署的《协议》的民事法律行为，反诉原告不需履行该《协议》约定义务；2.本诉反诉诉讼费用均由反诉被告初某承担。事实和理由：1995年8月，反诉原告购买了某区某村同村村民韩某的房屋四间(房屋所有权证号：烟××号)，依法缴纳了相应的税费，并办理了相关的过户手续，2017年8月2号，该房屋拆迁，反诉原告与某区某街道某居委会签订了《搬迁补偿安置协议》，获得了***两套诉争房屋的补偿。2020年7月19日，反诉原告与反诉被告及案外人初某1签订了诉争《协议》，该协议尚未履行。2021年1月，反诉原告收到反诉被告的起诉状，反诉原告研究相关法律规定后认为两套诉争房屋所有权不应该属于反诉被告，诉争《协议》系反诉原告基于两套诉争房屋所有权可能属于反诉被告的错误认知而签署，实为重大误解。反诉原告因签署诉争《议议》的行为系基于重大误解实施的民事法律行为，现根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，请求法院予以撤销，以维护反诉原告合法权益。反诉被告初某辩称，原告与被告栾某于2020年7月19日签订的协议合法有效，系双方真实意思表示，不存在重大误解的可撤消的法定事由，该协议的签订系基于原告1995年向韩某购买某平房四间，并以被告栾某的名义办理相关产权手续，并且与被告栾某签订了协议书，所以1995年签订的协议书是合法有效的。对以上事实，被告栾某、包某均在协议中签字确认，并不存在任何重大误解的行为，被告提出反诉要求撤销，系基于原告的房产因拆迁补偿房屋升值巨大，被告违反诚实信用原则单方违约，对其反诉请求应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：初某与包某系亲属，初某系包某姑姑的儿子。1995年7月27日，初某、李某夫妇与栾某、包某夫妇签订《协议书》一份，内容为：“初某、李某夫妻欲将韩某坐落在某村东的瓦房肆间买下为主，因某区民房必须卖给某区的农业人口，故委托某村栾某以栾某名义买下，买房由初某、李某夫妇出资，房屋所有权及处理房屋的一切权力均属初某、李某夫妇。现在该房屋已经买下，买房契约及房产证均是以栾某名义，为防止将来空说无凭，初某、李某夫妇与栾某、包某夫妇在栾某、王某在场证明下达成如下协议，立字为据。一、买房由初某、李某全部出资，买房款共叁万壹仟伍佰元正。二、房屋所有权及院内外一切附属物均属初某、李某所有。三、处理该房屋的一切权利属于初某、李某夫妇，将来国家或集体占用此房的一切待遇属于初某、李某夫妇。”该协议书有初某、李某及栾某、包某签字并按手印，另有执笔人王某、见证人王某、栾某签字并按手印。栾某、包某对《协议书》的真实性无异议，认可系其本人签字并按手印。2000年12月2日，栾某办理了房屋所有权证号为烟××号房屋所有权证，载明“所有权人栾某，房屋座落某区某村，房屋间数为四，建筑结构砖木，建筑面积58.08平方米，备注北屋”。该房屋所有权证办理后，栾某即将证书原件交由初某保管至今。另查明，该房屋原产权人为韩某（契约中写为韩某），栾某于1992年2月27日与韩守军签订《契约》，契约中有中说人于某及证明人于某1、钟某、于某2、栾某签字。2017年8月2日，栾某与某居民委员会签订《拆迁补偿安置协议》，约定拆除第××号房屋，补偿95平米房和125平米房屋各一套，超出面积37.51平方米需交纳153795元，同时可以获得拆迁临时安置费、附着物补偿费、奖励费、院内房屋补偿费等。上述补偿等所获费用由初某实际领取，安置协议签订后，原房屋已被拆除。2019年5月25日，初某、李某夫妇与栾某一起参加现场抓阄，分得坐落于某区**小区*房屋二套。2019年6月2日，初某缴纳***的房屋补差价款138878.44元，同时，在《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》书上签字并按手印。2019年6月6日，初某、李某夫妇与栾某、包某夫妇共同参与交房验收，钥匙交由初某保管。2019年11月至12月期间，初某对某区某小区**二套房屋进行装修并缴纳物业费、水电费至今。2020年5月10日，初某缴纳住宅专项维修资金26185.38元。2020年7月14日，初某补缴补差价款2925元。2020年7月19日，初某与栾某、案外人初某1签订《协议》。协议内容为：“一、甲方初某于1995年独立出资购买某区某村房屋4间，共计58.08平方米（房屋所有权证号：烟××号），该房屋于2017年拆迁并由甲方支付所有有关费用后分得某区***俩套房屋。之后甲方与2019年11月期间对此俩套房屋进行了简单装修。二、之前由于政策原因故甲方借用乙方栾某名义买房及办理之后拆迁分房事宜，在此期间乙方栾某和丙方初某1为房屋修缮、管理及办理动迁、销售、过户手续和装修等事宜付出了相应劳务。三方经友好协商，一致同意由甲方付给乙方壹拾伍万元人民币，付给丙方伍万元人民币作为劳务费。此劳务费暂未支付，付款条件在本协议第三条和第四条中约定。三、本协议第一条中所述俩套动迁房由甲方自主销售，乙方需配合甲方办理售房合同签订、过户等事宜。如先售出一套房屋，待售房全款汇入甲方账户或乙方先过户一套房屋给甲方后，甲方即先付给乙、丙方各一半劳务费，待另一套房屋出售且售房全款汇入甲方账户或乙方将另一套未出售房屋过户给甲方后，甲方即付给乙、丙方另一半劳务费；如俩套房屋一同出售，待售房全款汇入甲方账户或乙方将俩套房屋过户给甲方后，甲方即全额支付乙、丙方劳务费。四、本协议第一条中所述两套动迁房如果六个月内未成功出售，乙方将俩套房屋全部过户给甲方，待乙方将俩套房屋过户给甲方后，甲方即全额支付乙、丙方劳务费。五、在售房过程中如遇房款转账困难，可以乙方名义办理一张新的银行卡专用于收取售房款，此卡由甲方保管，乙方配合甲方将售房款转入甲方账户。六、此协议一式三份，自甲、乙、丙三方签字后生效。此协议生效后，乙方即配合甲方办理本协议第一条所述两套动迁房的不动产登记证，并由甲方保管和持该证进行房屋销售。七、本协议由王某和包某作为见证人”，该协议由甲方初某、乙方栾某、丙方初某1签字并按手印，另有见证人包某、王某、初某3签字并按手印。2020年8月23日，初某与栾某通过电话沟通办理过户事宜，栾某电话通知初某，明确表明房子虽是初某购买老屋拆迁所得，但名字写的是栾某，要求将收取初某的房款花费予以退还，不再履行双方2020年7月19日签订的《协议》，双方遂产生纠纷。又查，1992年烟台经济技术开发区扩区，原某区某镇的某村、某村某村、某村等10个村划入开发区，集体土地已被征收为国有。2017年栾某与某居民委员会签订搬迁补偿安置协议，其后某村整村搬迁，房屋已被拆除。涉案***房屋产权现登记在烟台某公司名下，烟台某公司认可涉案房屋已具备办理转移登记的条件，但认为其仅能协助原始房证所有权人栾某办理过户登记手续。本院认为，本案争议焦点主要为：一、初某与栾某于2020年7月19日签订的《协议》是否有效及是否应予撤销？二、栾某、包某及某公司是否应当协助办理不动产登记过户手续？关于2020年7月19日《协议》的法律效力，协议各方在协议中明确约定了涉案***二套房屋的取得来源系1995年初某独资出资购买的某村房屋4间，并对以栾某名义办理买房及拆迁原因以及栾某配合办理产权过户手续等相关事宜均作出了明确约定，并约定各方签字后生效，该协议约定内容为各方真实意思表示，不违反我国法律法规的禁止性规定，且协议中约定的某村房屋已被拆迁，物权已经消灭，本案争议标的额仅为涉案***房屋，而非已拆除的某村老房屋，本院依法认定该协议为有效。栾某、包某抗辩主张签订该协议系重大误解而签订并主张撤销，但此主张明显与1995年及2020年协议中约定内容相悖，其亦未提供有效证据佐证，故对其抗辩及反诉主张，本院依法不予支持。关于被告是否应协助办理过户登记的争议，因目前涉案两套房屋所有权均登记在被告烟台某公司名下，另因被告栾某明确表示其不按2020年7月19日《协议》的约定办理涉案两套房屋的过户登记手续，其单方不履行协议的行为系违约行为。现涉案房屋已具备办理过户登记条件，原告要求被告协助办理过户手续，于法有据，本院予以支持，但据合同的相对性原则，应先过户至被告栾某名下，再过户至原告名下，且按公平原则，过户税费应由原告承担。为定纷止争，本院进行了调解工作，但未果。本案是民法典施行前的法律事实引发的纠纷，应适用当时的法律规定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条规定，判决如下：一、原告初某与被告栾某于2020年7月19日签订的《协议》合法有效；二、被告烟台某公司于本判决生效之日起十日内将坐落于某区**小区*栋*单元*室和*栋*单元*室不动产转移登记至被告栾某名下；登记至被告栾某名下后，被告栾某、包某于十日内协助过户至原告初某名下。前述过户费用皆由原告初某承担。三、驳回反诉原告栾某的反诉请求。本诉案件受理费30000元减半收取15000元、反诉案件受理费50元，由被告栾某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇二一年六月二日书记员  王雪琳