大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1979号原告：大连甘井子万达广场商业管理有限公司，统一社会信用代码91210211MA0QFCMY3Q，住所地大连市甘井子区虹韵路6号。法定代表人：肖广瑞，系执行董事。委托诉讼代理人：于舒媛，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：吴召磊，男，1982年11月24日生，汉族，户籍地江苏省响水县。被告：大连甘井子万达广场青年街区餐饮有限公司，统一社会信用代码91210211MA0UG8K6XP，住所地大连市甘井子区虹韵路6号甘井子万达广场3F层3006、3003、3005号。法定代表人：吴召磊。原告大连甘井子万达广场商业管理有限公司与被告大连甘井子万达广场青年街区餐饮有限公司（以下简称青年街区餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连甘井子万达广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人于舒媛到庭参加了诉讼。二被告经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，请求判令：1、确认原、被告签订的《大连甘井子万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《大连甘井子万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年9月30日解除；2、被告吴召磊支付租金30,811.01元（共欠付租金272,906.21元，被告吴召磊缴纳了履约保证金151,396.8元、POS机押金5,000元、物业服务保证金75,698.4元、质量保证金10,000元，共计242,095.2元，优先抵扣上述欠付租金）；3、被告给付物业费159,947.4元；4、被告给付垃圾清运费5,677.38元；5、判令被告青年街区餐饮公司对于上述给付款项的责任承担连带保证责任；6、诉讼费由二被告承担。二被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）吴召磊于2017年7月31日签订《大连甘井子万达广场（筹备期）商铺租赁合同》。合同部分条款约定，房屋建筑面积为1215.72平方米；租赁期自2017年9月29日起至2022年4月28日止；乙方于签署当日支付甲方151,396.8元作为履约保证金；乙方在合同签订当日交纳10,000元作为质量保证金；租金按比例递增，至2018年9月28日，月租金75,698元，自2018年9月29日起至2019年9月28日，月租金79,483.32元；自2019年9月29日至2020年9月28日，月租金83,457.49元；自2020年9月29日至2021年9月28日，月租金87,633.51元；自2021年年9月29日至2022年4月28日，月租金92,017.71元；每月物业费为37,849.2元。3.3条约定，乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人这个的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立即完成自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。21.4条约定，乙方迟延交纳本合同项下的租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。乙方迟延交纳本合同项下的租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。乙方迟延交纳本合同项下的租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。原告（甲方）与被告吴召磊（被告）于2017年7月29日签订《大连甘井子万达广场步行街物业管理服务协议》。协议约定物业费每平方米每月60元，物业服务期自2017年9月29日至2017年12月31日；装修押金20,000元。餐饮承租商户，按照有关规定交纳垃圾清运费，按照3元每平方米每月计算，该费用并未包含在物业服务费中。原告提供租赁合同违约的沟通及催告函一份，内容系原告向被告催缴第三季度租金及物业服务费。原告于2020年9月14日作出解除合同通知书，通知被告自2020年9月30日起，正式解除与被告之间的租赁合同，被告需返还商铺，被告交纳的履约保证金151,396.8元原告不予返还，被告需补交欠交租金、物业费、垃圾清运费合计438,530.99元。原告提供原告工作人员与被告吴召磊的微信聊天记录，上述崔告函通过微信文件于9月18日发送给被告吴召磊。原告提供北京大成（大连）律师事务所律师律师函，确认合同的解除时间为2020年9月30日，该函件通过邮寄方式向被告吴召磊送达，原告网上打印的邮寄回执显示被告吴召磊本人签收。原告提供撤场通知书及照片，证明其在被告青年街区餐饮公司处粘贴撤场通知书，告知其7日内将房屋交还原告。原告提供原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）于2020年3月5日签订的补充协议，原告为扶持被告经营，给予一定优惠，对于租金、物业费的标准重新进行约定，2020年1月1日至2020年1月31日，租金物业费50,074.49元，2020年2月1日至2020年2月29日租金物业费52,228.24元。原告提供被告吴召磊向原告出具的确认书一份，确认案涉房屋的撤场事宜，全权委托案外人王鹏军进行处理，经双方确认，清单所示设备、物品名称及数量属实，且均完好无损，无缺失。清单以外的所有物品被告吴召磊自愿放弃，由原告处理。原告提供城市生活垃圾处理费缴费通知单，证实自2020年1月1日至2020年1月31日，原告应缴城市生活垃圾处理费32,866元，自2020年5月1日至2020年12月31日，原告应缴纳城市生活垃圾处理费合计262,928元。原告提供大连市城市管理局作出的发票一份，证实2020年1月、5月-12月，原告缴纳城市生活垃圾处理费295,794元。原告提供银行交易记录的记载，自2019年12月24日起，被告陆续向原告支付租金。原告提供的租金缴纳明细显示，被告吴召磊应交租金1,955,833.02元，疫情减免102,302.73元，实交租金1,580,624.09元，计算被告欠付租金272,906.2元。被告吴召磊应交物业费908,380.8元，疫情减免46,395.79元，实交702,037.61元，计算被告欠付物业费159,947.4元。被告吴召磊已交纳履约保证金151,396.8元、POS机押金5,000元、物管保证金75,698.4元、POS使用费3,600元、质量保证金10,000元。上述事实，有《大连甘井子万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《大连甘井子万达广场步行街物业管理服务协议》、租赁合同违约的沟通及催告函、银行交易明细、解除合同通知函、城市生活垃圾处理费缴费通知单、发票、租金缴纳明细及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当全面履行约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将案涉房屋出租给被告吴召磊占有、使用，被告吴召磊应当按照合同约定向原告支付租金及相应费用。首先关于合同解除一节，原告与被告吴召磊签订的租赁合同中明确约定，被告吴召磊迟延支付租金30日上的，原告有权单方解除合同，且原告向被告吴召磊以微信形式发送催款告知函、解除合同通知函等，告知案涉合同于2020年9月30日解除，故案涉租赁合同实际于上述日期解除。租赁合同的解除，相应物业管理服务合同并无存在必要，故本院确认案涉《大连甘井子万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《大连甘井子万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年9月30日解除。关于原告主张的租金，被告吴召磊欠付租金数额为272,906.2元，原告自愿以被告吴召磊交纳的履约保证金151,396.8元、物业服务费保证金75,698.4元、质量保证金10,000元、POS机押金5,000元，冲抵欠付租金，属于原告对自身权利的处置，本院予以准许，故被告吴召磊应当向原告支付租金30,811元。被告吴召磊欠付物业费159,947.4元，应当向原告给付，对于该诉请，本院予以支持。关于垃圾处理费，原告共交纳城市生活垃圾处理费295,794元，根据物业管理服务协议约定，餐饮承租商户按照每月每平方米3元的标准交纳城市生活垃圾处理费，该部分费用已由原告向案外人垫付，相应垃圾处理费应当由被告吴召磊给付原告，对于原告的该诉请5,677.38元，本院予以支持。关于被告青年街区餐饮公司的责任一节，案涉商铺租赁合同约定，被告吴召磊设立的具备法人资格的经营主体对该经营主体履行本合同承担连带保证责任,对于上述款项的给付，被告青年街区餐饮公司承担连带责任。二被告未到庭，视为对诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告大连甘井子万达广场商业管理有限公司与被告吴召磊签订《大连甘井子万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《大连甘井子万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年9月30日解除。二、被告向原告大连甘井子万达广场商业管理有限公司已支付的履约保证金151,396.8元、物业服务费保证金75,698.4元、质量保证金10,000元、POS机押金5,000元，共计242,095.2元，上述费用全部抵顶被告欠原告大连甘井子万达广场商业管理有限公司租金后，被告吴召磊于本判决发生法律效力之日起十日内额外向原告给付租金30,811.01元、物业费159,947.4元、垃圾处理费5,677.38元。三、被告大连甘井子万达广场青年街区餐饮有限公司对于上述款项给付义务承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,978元，公告费（以实际发生为准）由被告吴召磊、大连甘井子万达广场青年街区餐饮有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  刘红岩人民陪审员  吕秀梅二〇二一年六月二日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。