天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2729号上诉人（原审原告）：彭梦继，男，1992年8月17日生，汉族，自由职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：葛月皓，女，住天津市河东区。由天津市河东区唐家口街道御景嘉园社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：天津欣荣宏房地产开发有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王哲，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏泽，北京市安理律师事务所律师。上诉人彭梦继因与被上诉人天津欣荣宏房地产开发有限公司（以下简称欣荣宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭梦继上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持彭梦继的一审诉讼请求，诉讼费用均由欣荣宏公司负担。事实和理由：1.本案争议焦点应当为被上诉人是否有欺诈销售行为，上诉人没有实现购买目的是否应当获得赔偿，一审法院对于争议焦点总结有误；2.上诉人提供的处罚决定书及房型图均可以证实被上诉人发布了广告即涉案房屋为二层精装公寓，该广告应视为合同内容，上诉人提供的《规划条件通知书》可以证明被上诉人明知其所售房屋为写字楼，不允许建夹层的情形下依然发布虚假广告，其性质就是恶意欺诈，一审法院对此事实及证据均未予认定；3.《委托装修合同》是被上诉人夹带在其他合同中进行签订的，上诉人并不知情，对于装修单位是否在天津办公未予核实，该公司也未与业主进行过联系，一审法院认定该合同合法有效是错误的。欣荣宏公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。彭梦继向一审法院起诉请求：欣荣宏公司赔偿经济损失人民币8万元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月4日，欣荣宏公司取得涉诉房屋所在项目的天津市商品房销售许可。2016年9月19日，彭梦继、欣荣宏公司签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定彭梦继购买欣荣宏公司开发建设的坐落于天津市河东区××路××段××大厦××号楼××号房屋，该房屋套内建筑面积为52.29平方米，设计用途为写字楼。同日，双方签订上述合同补充合同一份，该补充合同第五条第九项约定：买受人根据自身的使用需求委托出卖人在交付该商品房之前对室内进行结构功能优化改造（包括不限于室内各种水路及线路管道改造、墙体砌筑、预留洞口等），具体改造位置及施工做法均以出卖人现场施工为准，并预留装修作业面；第十条第一、二项约定：出卖人与买受人于合同签订生效之前所作宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是口头或书面形式，只要未明确载入买卖合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利，出卖人与买受人的权利义务仅以买卖合同或补充协议明确约定的内容为准；出卖人同意按照本协议第五条第9款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构优化改造后的该商品房现状进行收房。同日，双方还签订《补充协议》一份，内容：“……2、买受人于2016年9月19日与宿迁华厦基业建筑工程有限公司（以下简称“装修公司”签订了《委托装修合同》，买受人委托装修公司对该房屋进行精装修设计及施工，……2、买受人委托装修公司代为验收该房屋，装修公司对该房屋开始装修施工的行为即视为该房屋验收合格，并符合买卖合同的约定，买受人对此接受且无任何异议。……”2017年11月21日，欣荣宏公司取得御景大厦S2商业（土建初装）项目及御景大厦2#写字楼（土建初装）项目的天津市建设工程竣工验收备案书。2016年9月19日，彭梦继与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签订《委托装修合同》，约定彭梦继委托该公司代为按照《天津市商品房买卖合同》约定完成涉案房屋验收及收房手续并按照本合同约定，对涉诉房屋进行装修改造。庭审中彭梦继否认《委托装修合同》上的甲方签字为其本人所签。2018年6月26日，彭梦继与欣荣宏公司签订补充协议，确认涉诉房屋面积并补缴差额款907元。2019年1月7日，天津市河东区市场和质量监督管理局向欣荣宏公司送达行政处罚决定书，确认其存在发布虚假广告及违法房地产广告的行为，并处以200000元罚款。一审法院认为，本案争议焦点为业主是否基于认识错误而造成实际损失。彭梦继以商品房买卖合同作为基础法律关系，首先根据商品房买卖合同显示，欣荣宏公司向彭梦继所交付的房屋面积符合其商品房买卖合同的约定，虽欣荣宏公司广告部分内容因违反广告法的相关规定受到了行政处罚，但商品房类大宗消费品业主在购买时应当尽到审慎注意义务。虽然彭梦继庭审中辩称与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签署的《委托装修合同》上签字非其本人所签，但对此并未提供证据予以证实。同时彭梦继提供了2016年9月19日的补充协议，该协议中已涉及了《委托装修合同》，证明其对《委托装修合同》是知晓并认可的，一审法院对彭梦继该辩称意见不予采信。《委托装修合同》其中含涉诉房屋装修平面图，且同日签订的补充协议中对于涉诉房屋在委托装修及验收房屋亦有约定，彭梦继对此亦属明知。第三，商品房买卖合同属特殊类合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定调整商品房的买卖、违约赔偿等问题，而不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。现彭梦继亦未向一审法院提供其因接受案涉房屋而造成任何经济损失的证据，故彭梦继主张缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回彭梦继的全部诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计900元，由彭梦继负担。二审期间双方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否有欺诈行为，是否应当对上诉人进行赔偿。案涉标的物为商品房，商品房作为日常生活中的大宗消费，买受人在签订合同时应当尽到审慎注意的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料一般应为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为要约。本案中，上诉人与被上诉人签订《天津市商品房买卖合同》和补充合同、与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签订《委托装修合同》，而且各合同后附的户型平面图亦有明显区别。房屋买卖补充合同中明确约定，“出卖人与买受人于合同签订生效之前所作宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头或书面形式，只要未明确载入买卖合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，“出卖人同意按照本协议第五条第9款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工”。因此，虽然被上诉人在销售房屋时存在发布虚假广告及违法房地产广告行为，但上诉人对被上诉人所需交付的房屋状况为毛坯应当清楚，且并未将广告中宣传的二层结构误解为合同条款内容。上诉人主张对于《委托装修合同》并不知情，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。现被上诉人已取得天津市商品房销售许可，且案涉房屋已取得建设工程竣工验收备案书，上诉人关于被上诉人虚假宣传构成欺诈并要求其进行赔偿的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，彭梦继的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人彭梦继负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年六月二十五日书记员  唐 啸