吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终870号上诉人（原审被告）：曹洪军，男，1972年7月6日出生，汉族，职员，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：朴美兰，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安图县诚信房地产开发有限公司，住所吉林省安图县明月镇明月路98号。法定代表人：朱东风，该公司经理。被上诉人（原审原告）：孙作斌，男，1964年11月12日出生，汉族，安图县诚信房地产开发有限公司安图分公司经理，住吉林省安图县。上诉人曹洪军因与被上诉人安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“诚信公司”）、孙作斌返还原物纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曹洪军及其委托诉讼代理人朴美兰，被上诉人孙作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹洪军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉求；2.二被告承担诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，双方这个协议的来源看是没争议，这个阁楼的买卖确实没有动用过现金交易合同写的很清楚，因之前的其他法律关系顶账而来，但双方达成了买卖的形式解决债权债务问题，这个应该得到法律的保护，是双方都真实意思表示，符合相关法律规定，被上诉人有权利出售自己的房屋。上诉人占用阁楼，物业也保管钥匙，并没有阻碍他人经过或者使用。双方签订案涉合同上诉人无过错，被上诉人主动要求与上诉人签订合同，上诉人对案涉房屋的使用性质不了解，被上诉人也没有向上诉人交代上述事实，上诉人无从知晓案涉房屋是不是属于公共面积，即使存在过错应属次要责任，如返还房屋价款也应按现在的案涉房屋市场价返还，一审判决认定返还2万元不当。孙作斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审维持原判。诚信公司、孙作斌向一审法院起诉请求：1.判令曹洪军立即返还侵占诚信公司所有的安图县明月镇聚鑫尚城1号楼1单元14楼右侧阁楼；2.曹洪军承担本案诉讼费用。事实与理由：从2013年8月31日开始，曹洪军占有使用坐落于安图县明月镇聚鑫尚城1号楼1单元14楼右侧阁楼。经孙作斌多次催要，曹洪军拒不返还，严重侵害诚信公司的合法权益。故诚信公司、孙作斌诉至法院，依法维护其合法权益。曹洪军在一审中辩称：不同意返还涉案阁楼。2013年冬，诚信公司安图分公司负责人孙作斌与曹洪军合伙为安图县各乡镇小学校运输煤炭用于供热，教育局将全部煤款汇入孙作斌的帐户。2014年初，经双方结算后，孙作斌以资金困难为由，拒不支付曹洪军合伙收益。2014年1月21日，孙作斌将涉案阁楼顶账给曹洪军，并签订顶帐协议，该顶账协议合法有效，故曹洪军不同意返还涉案阁楼。一审法院经审理查明：安图县明月镇聚鑫小区是由诚信公司安图分公司负责人孙作斌负责开发建设的新建棚户区改造工程。聚鑫小区工程于2011年10月30日竣工，于2019年2月27日验收合格。2014年1月21日，孙作斌与曹洪军签订《房屋拆迁产权调换协议》，该协议系打印版的填充式的房屋拆迁产权调换协议书模板。双方在协议中约定，孙作斌于2014年6月30日前将1单元14楼02号，面积大约26平方米房屋交付给曹洪军，并负责办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，手续费和所支付的契税由曹洪军负责。在该协议第四条差额结算：被拆除房屋与产权调换房屋差价后面的空白处填写为“顶账20,000元”。签订协议后，曹洪军开始占有使用涉案阁楼。因涉案阁楼系电梯楼的辅助设施用房，维修电梯时需经过该阁楼，因此，曹洪军和孙作斌每人持有涉案阁楼的钥匙。2019年10月，孙作斌以其持有的备用钥匙折断为由，更换了阁楼门锁。曹洪军发现后再次更换阁楼门锁，但未将新钥匙交付给孙作斌。2020年1月6日，孙作斌与曹洪军因涉案阁楼的权属产生纠纷，并发生争执。孙作斌因头部外伤在安图县人民医院住院治疗4天。另查明，涉案阁楼不具备居住条件，也无法办理房屋所有权证，现曹洪军将涉案阁楼作为仓库使用。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，诚信公司主张孙作斌与曹洪军签订的《房屋拆迁产权调换协议》时未填写具体内容，且该协议系曹洪军购买的2单元阁楼的定金协议，故与本案无关。本院认为，从《房屋拆迁产权调换协议》中约定的内容来看，双方签订的名为《房屋拆迁产权调换协议》，实为顶账协议，即孙作斌以20,000元价格将涉案阁楼顶账给曹洪军，且诚信公司、孙作斌自认该协议中约定的阁楼系涉案阁楼（1号楼1单元14楼右侧02号），诚信公司、孙作斌亦未提供证据证明自己的主张，故诚信公司、孙作斌的主张，本院不予支持。曹洪军主张顶账协议合法有效，故不同意腾出涉案阁楼。涉案阁楼系电梯楼的辅助设施用房，是涉案楼的共有部分，属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位擅自处分业主共有部分的，其处分行为无效。在本案中，诚信公司安图分公司负责人孙作斌将涉案阁楼以顶账的方式处分给曹洪军，虽然是双方真实意思表示，但合同内容损害了该小区业主的权益，也违反法律禁止性规定，故其处分行为无效。曹洪军关于顶账协议合法有效的辩解，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。合同确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，曹洪军以顶账方式取得涉案阁楼占有使用权，现顶账协议无效，故曹洪军应返还因该合同取得的财产即应腾出涉案阁楼。因顶账协议系孙作斌未给付与曹洪军合伙期间的收益而签订的，故应由孙作斌返还曹洪军顶账的20,000元。曹洪军主张签订顶账协议时，双方均有过错，但诚信公司、孙作斌的过错更大，故应按4000元/㎡现市场价格赔偿其经济损失。本院认为，在签订顶账协议时，孙作斌和曹洪军明知涉案阁楼系电梯的辅助设施用房而用于顶账，双方均存在过错。合同确认无效后，有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，故曹洪军的辩解，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告曹洪军于本判决生效之日起十日内腾出坐落于安图县明月镇聚鑫尚城1号楼1单元14楼右侧阁楼；二、原告孙作斌于本判决生效之日起十日内给付被告曹洪军20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告曹洪军负担375元，原告孙作斌负担150元。二审中，曹洪军为了证明自己的主张提交涉案房屋楼道口照片2张，证明涉案房屋所在区业主委员会为了解决电梯口安全通道问题另行设置电梯安全出入口。孙作斌对上述证据的真实性无异议，质证称该证据与本案无关。因曹洪军未举出案涉房屋的设计图纸或竣工图纸等证据证明，该照片显示的临时设置通道高度及宽度均符合消防安全要求的疏散通道标准，且需通过攀爬狭窄的扶梯才能通过该通道，发生火灾等安全事故时，不能及时疏散高层居民，因此本院对曹洪军提出的上述证据的证明目的，不予采信。本院对一审认定事实予以确认。二审中，曹洪军与孙作斌均承认案涉房屋不能办理产权证，双方当事人均未提供案涉房屋的原设计图纸或竣工图纸。本院认为：曹洪军与孙作斌均承认案涉房屋是系不能办理产权证的临时建筑物（阁楼），且又未举出案涉房屋的原设计图纸或竣工图纸等证据证明该阁楼的设置符合消防安全要求，因此曹洪军提出根据双方签订的买卖合同，案涉房屋归其所有的主张不能成立，本院不予支持。综上，曹洪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由曹洪军负担。本判决为终审判决。审判长 池东波审判员 崔 玉审判员 秦承兰二〇二一年六月二十二日书记员 韩 宇