山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1066号上诉人（原审被告）：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道86号。法定代表人：王守科，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯爱涛，男，1974年8月22日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：高芙蓉（侯爱涛之妻），住威海市文登区。委托诉讼代理人：李秀花，威海文登高村法律服务所法律工作者。上诉人山东人和房地产开发有限公司（以下简称人和公司）因与被上诉人侯爱涛商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初6150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。人和公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回侯爱涛要求人和公司赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：一、案涉商品房买卖合同约定了逾期交房的违约责任，侯爱涛并未以约定的违约金低于造成的损失为由提出调高违约金的诉讼要求，也未提供证据证明违约造成的实际损失，一审法院按照评估报告书确定逾期交房违约金没有事实及法律依据，亦不应当支持租金鉴定申请。另外，租金评估报告评估的是己经装修完毕的可用于居住房屋的租金数额，案涉房屋未装修的情况下未考虑侯爱涛的投资成本不当。二、侯爱涛提供的证据不能对抗人和公司所提诉讼时效的抗辩，一审法院认定的逾期交房违约金计算时间有误。侯爱涛在一审第二次开庭时提供证人于某出庭证实侯爱涛自2014年1月1日至起诉期间曾向人和公司主张过权利，但该证人作证仅明确陈述2016年冬天与侯爱涛之妻高芙蓉在人和公司因处理迟延交房和违约金问题时见面，未准确证明是否提出主张，且表示2019年于某只是电话通知侯爱涛去找人和公司，至于侯爱涛有无主张权利于某并不清楚。且，侯爱涛在第一次开庭时陈述其在本案诉前短时间内才与人和公司联系，根据当事人自认原则，应当以当事人自己的陈述为准，因此人和公司关于侯爱涛部分诉请已经超过诉讼时效的抗辩成立。侯爱涛辩称，1.人和公司逾期交房，应承担违约责任，根据相关规定应以同地段同类房屋的租金标准确定违约金数额。2.人和公司未能提供证据证实租金应扣除装修或购置成本，也未提供证据推翻评估报告，应以评估报告作为定案依据。3.双方未约定违约金的支付期限，故没有支付期限的债务债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可起算，人和公司未证实其已经明确表示不履行支付违约金的义务，故本案不适用诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。侯爱涛向一审法院起诉请求：1.判令人和公司继续履行《商品房买卖合同》，将竣工验收合格的位于文登区商品房交付侯爱涛；2.自合同约定的交房之日起至人和公司实际交房之日止按同地段同类房屋租金标准赔偿损失。一审法院认定事实：2012年7月3日，侯爱涛与人和公司签订《认购书》，约定:侯爱涛认购人和公司开发的位于文登区的公寓楼，侯爱涛须在签订认购书时一次性付清认购押金100,000元;交房时间为2013年12月30日之前;房屋最终面积以《商品房买卖合同》所列为准;本项目具备预售条件后（或正式开盘后），以签订《商品房买卖合同》为准。2012年7月3日，侯爱涛通过中国农业银行向人和公司账户转入认购押金100,000元。2013年8月14日，侯爱涛与人和公司签订《商品房买卖合同》，约定:侯爱涛购买人和公司开发的位于文登区房屋，建筑面积51.66平方米，总价款为144,648元;侯爱涛于2013年8月14日一次性付清房款144,648元，人和公司应当在2013年12月31日前，将单体竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付侯爱涛使用;人和公司不能按合同规定期限交房的，支付侯爱涛已付总房款的千分之三作为违约金，合同继续履行。合同签订当日，侯爱涛付清尾款44,648元，并缴纳住宅专项维修资金3，616元。人和公司分别给侯爱涛出具了加盖公司财务专用章的收款收据。交房期限届满后，人和公司未向侯爱涛交付房屋。后侯爱涛多次要求人和公司按约交付房屋并支付违约金，人和公司至今既未向侯爱涛交付房屋，也未支付违约金。另查明，案涉小区房屋现尚未进行综合验收，不具备交房条件。诉讼过程中，侯爱涛申请对文登区世纪大道82号楼1单元1719室2013年12月31日至2020年10月11日租金价格进行鉴定，一审法院委托威海市恒信价格评估有限公司进行鉴定。2021年1月19日，该公司作出鉴定意见：文登区世纪大道82号楼1单元1719室，在鉴定评估基准日期间租金价格合计80,862元。人和公司认为案涉房屋未装修不具备基本的使用条件，鉴定结论不能作为侯爱涛主张违约金的依据。人和公司虽对鉴定结论有异议，但未提交足够证据推翻该鉴定结论，对鉴定结论，一审法院予以采纳。一审法院认为，侯爱涛与人和公司签订《认购书》及《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，除约定逾期交房违约金部分外，其他内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。本案中，侯爱涛依约交清全部房款，人和公司理应在约定的期限内将符合合同约定的房屋交付侯爱涛使用，逾期未交，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，合同约定的逾期交房违约金按已付总房款的千分之三比例计算，该约定按购房款固定比例计算的违约金数额极低，仅为433.94元（144,648元*0.003），即无论人和公司逾期交房时间长短，其都只需向侯爱涛支付逾期交房违约金433.94元，该数额远远低于给侯爱涛造成的损失。该条款应当认定为人和公司免除或限制自己责任的格式条款而无效，侯爱涛要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定判决，即“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额”，有事实与法律依据，予以支持。关于诉讼时效问题。侯爱涛主张逾期交房违约金，应自合同约定的交房期限届满的次日即2014年1月1日起计算诉讼时效期间。证人于某到庭证明于某与侯爱涛妻子高芙蓉因延期交房和违约金一起到人和公司维权，维权次数不少，其中，2016年于某与侯爱涛妻子高芙蓉到人和公司维权见面,2016年冬天，于某与侯爱涛妻子高芙蓉在维权中再次相遇;2019年9、10月份，于某通知高芙蓉找人和公司处理违约补偿问题，高芙蓉自己去处理的,2019年冬天，侯爱涛为延期交房和违约金找过人和公司。于某的证言，可以证明侯爱涛、高芙蓉夫妻存在向人和公司主张交房及支付违约金等时效中断情形，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算，本案并未超过诉讼时效期间。结合侯爱涛自2013年8月14日房款即全额支付，如认定侯爱涛夫妻在长达七年的时间内怠于向人和公司主张交付房屋及违约金，不符合常理，也与公平原则相悖。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、侯爱涛与山东人和房地产开发有限公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》继续履行，山东人和房地产开发有限公司将竣工验收合格的商品房交付侯爱涛；二、山东人和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付侯爱涛逾期交房违约金80,862元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，评估费5000元，由山东人和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯爱涛申请证人姚某、刘某出庭作证，拟证实侯爱涛的诉讼请求未超过诉讼时效。姚某证实，他是侯爱涛朋友，2016年5月1日前后开始，他多次陪侯爱涛到人和国际小区要房子和违约金。刘某证实，他是侯爱涛同事，2015年8月份左右，他陪侯爱涛至人和公司要求交房和违约金，接待人员称经理不在家让侯爱涛以后再来。经质证，人和公司对证人证言的真实性不予认可。另查明，侯爱涛在一审期间申请证人于某出庭作证，拟证实其诉讼请求未过诉讼时效。于某系人和公司开发小区的业主，其证实2016年至2019年期间曾在处理房屋维权事宜中遇到侯爱涛夫妇。经质证，人和公司对证人证言不予认可。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：侯爱涛提供的证人均系其朋友或同事，人和公司对证人证言不予认可，故证人所证与在案其他证据能够相互吻合的部分予以采信。另查明，在一审诉讼过程中，侯爱涛变更第二项诉讼请求为：判令人和公司向侯爱涛赔偿自2013年12月31日起至起诉之日（2020年10月11日）止按同地段同类房屋租金标准计算的损失。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，关于人和公司是否应承担违约责任及违约责任的数额应如何确定。人和公司与侯爱涛签订的《商品房买卖合同》合法有效，但人和公司一直未依约交房，侯爱涛有权要求人和公司承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中虽约定了违约责任，但合同约定明显不能弥补侯爱涛的损失，在侯爱涛提出按租金标准计算损失数额的情况下，一审按侯爱涛租住同地段同类房屋的租金标准计算侯爱涛的损失，并以此作为确定违约金数额的依据并无不当。至于侯爱涛就案涉房屋是否投入装修成本与本案并无关联。关于侯爱涛之请求是否已过诉讼时效。侯爱涛提供多位证人证实其在诉讼时效期间曾多次向人和公司主张权益，人和公司虽对证人证言不予认可，但结合侯爱涛在多年前已付清房款的事实，再根据双方举证能力和举证情况，认定侯爱涛要求人和公司支付违约金的请求发生时效中断事由的可能性较大，一审认定诉讼时效中断并无明显不当。综上所述，人和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3193元，由上诉人山东人和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕妮审判员  杨秀萍审判员  侯善斌二〇二一年六月二十二日法官助理马文姣书记员刘金凤