吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0184民初797号原告：付海彪，男，1983年6月7日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王长杰，系吉林天利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晗，系吉林天利人律师事务所律师。被告：辽源市旭恒典当有限公司，住所地吉林省辽源市。法定代表人：黄贤林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜金梅，系吉林理悦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孔令轩，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：公主岭市万鑫房地产开发有限公司，住所地公主岭市河南街克俭委。法定代表人：王中华，系公司总经理。委托诉讼代理人：白文泽，男，1952年2月23日出生，汉族，住吉林省四平市铁**，系该公司职员。原告付海彪与被告辽源市旭恒典当有限公司（以下简称旭恒公司）、公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告付海彪及委托诉讼代理人王长杰、闫晗，被告旭恒公司委托诉讼代理人姜金梅、孔令轩以及被告万兴公司委托诉讼代理人白文泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付海彪向本院提出诉讼请求：1.依法确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的长房权证太平山镇字XXXX号，房号3502，面积81.37平方米的房屋归原告所有（价值人民币80000元）；2.依法停止执行（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的执行标的；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告与长岭县太平山镇“温馨家园”的实际开发人佟某签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：佟某将“温馨家园”3门502室房屋以人民币8万元的价格出售给原告。2018年6月16日，原告与佟某又签订了《工程协议书》，佟某将“温馨家园”小区地面塌陷、屋面漏水、上下水管道修理改造工程以人民币8万元的价格发包给原告，用该工程的工程款抵顶原告购房款。2018年6月30日，原告所承包的工程完工，经双方确认：原告所承包的工程完全合格，原告所购买的“温馨花园”3门502室（长房权证太平山镇字XXXX号，房号3502，面积81.37平方米）用工程款抵账。2018年6月30日《工程验收合格书》签订的当天，佟某就将该房交给了原告，原告之后进行了装修，后一直由原告居住至今2020年11月26日，公主岭市人民法院在申请人所有的502室的房屋门上张贴了《腾出房屋通知》后，原告和其他房屋实际所有人才知道自己所拥有的房屋已经被第二被告在所有权人不知情的情况下，典当抵押给了第一被告。原告认为：原告是从实际房屋所有人手中合法用工程款抵账取得并实际入住，第二被告在原告不知情的情况下，私自将原告所有的房屋典当给第一被告的行为违法无效。公主岭市人民法院在执行过程中不经过现场踏查、了解，在原告不知情的情况下将原告所有的房屋裁定给第一被告的行为，存在重大执行瑕疵，该执行行为无效。基于以上事实，原告特向人民法院提出诉讼，请人民法院依法支持原告的诉请，依法维护原告的合法权益。付海彪在庭审时补充称，我们起诉过佟某要求办理房屋过户手续，后来撤诉了。最初先与佟某签的买卖协议，后干的工程。签协议时就约定以干活的工程款作为购房款。房屋买卖协议是原告与佟某合法签订的合同，购买房屋获得所有权，同时并非原告原因未过户，并且已经按照合同约定支付全部购房款，且付海彪所购涉案房屋属于唯一居住用房，已经实际占有使用。对被告旭恒公司是否实现真正他项权利有异议，请法院核实。旭恒公司提供的他项权利证，因是在村镇建设管理总站办理，该总站是否有办理他项证的权利，请被告提供证据佐证，或人民法院查证。另外，典当合同签订于2016年3月9日，地点是长春市南关区，办理他项权利是在长岭县，也是2016年3月9日，物理实现不可能。对万鑫公司是否有权将案涉房屋典当存在异议。首先，对涉案长岭县村镇建设管理总站在2016年3月是否具备不动产登记的行政权利及本案房屋在该站办理抵押贷款登记效力有异议，有待法院进一步查明。其次，依照民法典807条及最高院关于审理建设施工合同纠纷案件适用解释（一）第36条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权。同时依据执行异议复议规定28、29条，消费者购房人的权利优先于抵押权，原告合法权益应予保护，请求法院判令涉标的物的所有权归原告所有，要求停止执行。旭恒公司辩称：1.不动产物权变动一般以登记为生效要件，案涉房屋并未登记于付海彪名下，付海彪对案涉房屋不享有所有权，请求案涉房屋归其所有违背了物权法定及物权公示原则，有损旭恒公司的合法权益，不应得到支持；2.佟某通过“挂靠”、“借用资质”等手段建造案涉房屋不满足合法建造取得的条件，即便与万鑫公司达成的“协商”真实有效，亦不能因事实行为而当然取得。付海彪从佟某处购买房屋，佟某并非房屋所有权人付海彪并不能当然取得物权。无论《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，其保护的为无过错购房者的期待权或者消费者购房者的生存权。付海彪并非购买案涉房屋的购房者，以案涉房屋折抵其二人款项的行为，属于当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，丛丽华并未实际支付购房款。对付海彪与佟某签订的《房屋买卖协议》真实性、合法性有异议，付海彪称其先签协议后干活不符合工程建设习惯，也没有证据能证明其主张，该协议并不能证明房屋所有权归付海彪；以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，无论丛丽华对案涉房屋是否享有其他权利，该等权利均不能足以排除强制执行。且付海彪与佟某之间房屋买卖协议系发生于旭恒公司对万鑫公司享有的抵押权期间，该行为未取得抵押权人旭恒公司同意，抵押人万鑫公司也未将转让所得款向抵押权人提前清偿或者提存，也未代为清偿万鑫公司对旭恒公司的债务以消灭抵押权；3.本案执行依据为吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书及执行证书，文书中确认了房屋所有权人万鑫公司将案涉房屋抵押给旭恒典当公司。故该案件为实现抵押权的执行案件，佟某与付海彪的签订的协议说明付海彪与佟某之间仅为债权关系，且上述关系是否与万鑫公司有关无法证明，且以物抵债属于金钱之债的履行方法，不能对抗旭恒公司对万鑫公司享有的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定仅适用于金钱债权执行的情形，付海彪的请求无法律依据。付海彪在购房时或取得房屋相应权利时均应查看房屋权属登记及权利负担情况，这是购房人的注意义务；4.案涉房产长期未变更登记系由付海彪自身原因导致，其本身存在过错，应当自行承担相应法律后果；综上，付海彪对于执行异议之诉应承担举证责任，付海彪所提交的证据不足以排除强制执行，应当承担不利后果。万鑫公司辩称，2012年，佟某与万鑫公司协商挂靠万鑫公司资质，佟某是温馨家园的实际出资人和建设者。温馨家园小区开发建设完成后，也由佟某出售，万鑫公司并未参与楼房出售事项。2012年后，佟某未经万鑫公司许可私刻万鑫公司公章，万鑫公司董事长王中华多次电告佟某将公章销毁，而佟某并沒有销毁，继续使用。佟某不经万鑫公司批准，冒充万鑫公司名义签订的合同均属无效合同，其自作主张签定的各项合同均由佟某自行负责。2018年6月15日付海彪与实际开发人佟某签订了《房屋买卖协议》及2018年6月16日付海彪与佟某签订的《工程协议书》，用工程款抵帐。完全是付海彪与佟某的合同纠纷，与我万鑫房地产开发有限公司无关。付海彪拿不出有关万鑫房地产开发公司的相关证据。请法院依法驳回付海彪对万鑫房地产开发有限公司的起诉。本院经审理查明如下事实：包括付海彪诉请的案涉房屋在内的吉林省长岭县太平山镇太平山温馨家园（小区）系案外人佟某实际出资并借用被告万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，并于2012年10月29日取得了以万鑫公司作为房地产开发单位的商品房销预售许可证。温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权均登记在万鑫公司名下。案涉房屋于2016年3月9日办理了长房他证太平山镇字第xxxxxx**他项权利证，房屋他项权利人登记为旭恒公司，他项权利期间自2016年3月9日至2016年6月6日。就案涉房屋，2018年6月15日，案外人佟某与付海彪签订《房屋买卖协议》，约定佟某将长岭县太平山温馨家园小区3门502室房屋卖给付海彪，建筑面积81.37平方米，总价80000元。2018年6月16日，佟某与付海彪签订《工程协议书》，约定佟某将温馨家园小区地面塌陷、屋面漏水、上下水管道修理改造工程等项目交由付海彪维修，维修工程款由本小区3门502室顶付。2018年6月30日，佟某为付海彪出具《工程验收合格书》。2018年9月21日、2021年4月9日，长岭县房屋产权交易管理中心分别为付海彪出具其家庭成员名下无住房登记的证明。案涉房屋现由付海彪居住使用。2019年，旭恒公司作为申请执行人依据已发生法律效力的吉林省长春市信维公证处(2016)吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书向本院申请执行,要求被执行人万鑫公司分别给付372000元、436000元、348000元、364000元借款本息。就旭恒公司的执行申请，本院作出（2020）吉0184执恢28号执行裁定书,裁定将申请29套住宅以物抵债给申请执行人旭恒公司，抵偿执行款1347187.80元。付海彪就其诉请的案涉房屋（长房权证太平山镇字XXXX号，房号3502，面积81.37平方米）向本院提出执行异议，请求停止（2020）吉0184执恢28号执行裁定书的执行标的并确认案涉房屋归其所有。2021年2月23日，本院作出（2021）吉0184执异11号执行裁定书，驳回了付海彪的异议请求。付海彪不服该执行裁定书，提起本案的案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，本案中温馨家园（小区）虽系系佟某实际出资并借用万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，但温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权均登记在万鑫公司名下，并于2012年10月29日取得了以万鑫公司作为房地产开发单位的商品房销预售许可证。基于此，佟某虽作为温馨家园实际出资建设人，但无权以个人名义对外出售温馨家园小区房屋。付海彪就案涉房屋与佟某个人签订房屋买卖协议，无论在认购书中还是之后购房款收条中均无表明万鑫公司开发商销售方身份的公章或其他印迹。而且，直至本案庭审终结时万鑫公司始终未作出认可佟某以万鑫公司名义将案涉房屋出售给付海彪的意思表示。因此，不能认定付海彪在人民法院查封之前已经与获得商品房销预售许可证、有权出售案涉温馨家园房屋的万鑫公司签订合法有效的书面买卖合同（商品房买受人购房过程中有核查出售方是否具有商品房预售许可证、是否有权售卖商品房的审慎义务）。付海彪提交的证据不足以证明其就案涉被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应自行承担举证不能的法律后果。付海彪本案中提出的确权及停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告付海彪的诉讼请求。案件受理费1800元，由付海彪自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长  佟晓东审判员  卜祥瑞审判员  刘春艳二〇二一年六月二日书记员  高振熙