文书内容江苏省涟水县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0826执异77号异议人（案外人）:王莉，女，1993年10月23日出生，汉族，居民，住安徽利辛县。委托诉讼代理人：闫亚军，男，1988年11月26日出生，汉族，居民，住安徽利辛县。申请执行人：严兰飞,男,1964年8月17日出生,汉族，居民，住涟水县。被告：张成海，男，1964年5月16日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：利辛县龙腾置业有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县。法定代表人：李洪章，该公司总经理。被告：淮安康源置业有限公司，住所地涟水县。法定代表人：陈胜，该公司董事长。在本院执行申请执行人严兰飞申请执行被执行人张成海、利辛县龙腾置业有限公司（下称龙腾公司）、淮安康源置业有限公司（下称康源公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王莉对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，原告严兰飞诉被告张成海、龙腾公司、康源公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月8日作出（2016）苏0826民初163号民事判决书，判决被告张成海于判决生效后十日内归还原告严兰飞借款2000万元及其利息（从2013年9月23日起到实际给付之日止按月利率2%计算）。被告淮安康源置业有限公司、利辛县龙腾置业有限公司对上述款项承担连带还款责任。判决生效后，由于被告未能按照判决书规定的期限履行，原告严兰飞申请法院强制执行。本院立案执行案号为（2016）苏0826执1106号。2020年8月19日，本院依据执行的相关规定，作（2016）苏0826执1106号执行裁定书，查封龙腾公司位于利辛县××区××、××、××号商铺，401-412计12套商铺，D区14幢214、217、219、220、221、223、224号商铺，D区15幢301、310、311号商铺，D区16幢309、310、320、211号商铺，D区17幢101、102、111、123、219号商铺，C区37幢101、102、103、104、105、106、107号商铺。查封后，异议人认为，已被本院查封的C区37幢101室、102室商铺异议人于2019年6月份已经由异议人购买，并已交付了全部购房款，同时与龙腾公司签订了购房的确认表，所购房屋已经实际占有为由，于2021年5月19日向本院提出执行异议，请求解除对安徽省利辛县金龙国际商贸港C区37幢101室、102室商品房的查封。事实与理由：贵院受理申请执行人严兰飞诉被执行人张成海、利辛县龙腾置业有限公司、淮安康源置业有限公司一案，（2016)苏0826执1106号执行裁定书。贵院查封了安徽省利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102商品房（以下简称商品房）申请人现对该查封行为提出异议，理由有以下二点：第一，商品房的所有权归属于申请人王莉所有。在2019年6月3日申请人与安徽龙腾置业有限公司把安徽省利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102商品房卖给申请人王莉，根据双方合同约定，在2019年6月13日申请人王莉应于支付全款813450元给利辛县龙腾置业有限公司，并出具收条。属于申请人，是申请人的合法财产。第二，申请人向利辛县人民法院起诉，作出（2021)皖1623民初1328号民事判决书，依法确认王莉与被告利辛县龙腾置业有限公司之间商铺（利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102)买卖合同关系有效，因此，贵院不能对安徽省利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102)的商品房进行查封。申请人请求依法对利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102)买卖合同关系有效，因此，贵院不能对安徽省利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102)进行解封，依法保护申请人合法财产权。基于以上两点理由，申请人认为，贵院对商品房的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求贵院解除对安徽省利辛县金龙国际商贸港C37-101、C37-102)商品房的查封。申请人严兰飞辩称：不同意解除查封。理由：涟水法院查封的房产是利辛县龙腾置业有限公司产权所有人，并不是案外人王莉所称的合法财产。因此不同意解除查封。被执行人张成海未答辩。被执行人龙腾公司未答辩。被执行人康源公司未答辩。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，因被执行人龙腾公司的所涉案房屋被本院依法查封，因异议人在查封之前购买了涉案的房屋。因购买后，未能办理房产过户手续，致所购房屋被本院依法查封，现异议人提出解除查封所购的商品。本院认为，应当从异议人因为没有办理房屋过户，是否存在过错来进行考量。本院经审查异议人对未办理房产过户存在着一定的过错。首先，从异议人与龙腾公司购买房屋的形式要件上看，双方之间未能签订有效商品房买卖合同，异议人仅凭确认表提出解除异议的理由是不能成立的。首先从确认表中的合同单价3000元/㎡以合同要件情况、登记情况，至目前双方就未能签订商品房买卖合同，合同单价从何而来，而且该龙腾公司建造的涉案房屋是否取得商品房预售许可证，是否可以允许销售，异议人未能提供相关证据印证。同时，确认表中对异议人所购的房屋是什么小区的房屋未能予以明确。国务院发布规定的《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名，住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间等。因此根据上述国务院发布的规定，异议人未能办理房产过户手续是因为异议人与龙腾公司尚未签订合法有效的商品房买卖合同所致。异议人未签买卖合同，就交付款项存在过错。导致至今不能办理房产过户手续，买卖商品房必须签订正式的商品房买卖合同，异议人应当是明知的，而没有签订，异议人就存在过错。关于利辛县人民法院受理的异议人起诉龙腾公司商品房预售合同纠纷一案，经审理作出双方之间买卖合同关系有效的判决，本院认为该份判决已经发生法律效力，但该案的受理是在本院经查封涉案房屋之后。同时该案仅凭确认表确认双方之间的买卖合同有效，违反国务院相关的法律法规规定。当事人可以通过申诉的方式处理，虽该判决书确认合同有效，但不能对抗本院的强制执行。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定更加具体化，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中异议人称其所购的商铺均不符合这两项的规定，要有书面合同、无其它的居住的房屋，故也不能排除本院执行。综上所述，因异议人主要未与被执行人龙腾公司签订合法有效的商品房买卖合同，又未能在异议人无过错的情况下未能办理涉案房屋的过户登记手续，来排除法院执行的主客观要件，其提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人王莉的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  袁庶铧审 判 员  朱 剑人民陪审员  张 煦二〇二一年六月一日书记员嵇凯