吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1058号上诉人（原审被告）：颜淑清，女，1962年9月15日出生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市昌邑区司法局，住所地吉林省吉林市昌邑区中兴街106号。法定代表人：冯光辉，局长。委托诉讼代理人：洪丽娜，科长。委托诉讼代理人：张晓强，吉林证律律师事务所律师。上诉人颜淑清因与被上诉人吉林市昌邑区司法局（以下简称司法局）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。颜淑清上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，颜淑清并未违约。2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租金已经交给司法局，司法局账面上有记载。颜淑清自2011年7月25日开始租赁案涉房屋，当初是以租代购的形式租赁，第一次签订三年的合同，租金一次性付清，后续是一年一签合同。原桦皮厂镇司法所所长孙德宏经手，能够证明此房屋没有上下水、三项电，两项电原来还是和畜牧站合用的。司法所原来承诺此房屋如不卖就长期租赁给颜淑清。故颜淑清把全部积蓄都投入到该房屋上，现如今却突然让搬迁，是司法局违约在先，颜淑清的投入损失应予补偿。2019年的房租不是颜淑清不交，而是司法局暂时不收，说等他们拟好合同书，等电话通知再去交房租。结果颜淑清等来的却是让搬迁。司法局2020年4月30日给颜淑清送达通知书，说限3个月内搬迁，终止租赁。当时，桦皮厂镇正是疫情期间，封村、封路，不允许出入，故颜淑清没有找到搬迁的地方。另外，因颜淑清的损失太大，案涉房屋的租赁这是历史遗留问题，颜淑清没有违约，是对方违约在先，希望司法局能赔偿颜淑清的投入损失。司法局辩称，1.经查账，颜淑清交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的租金1万元，并于2018年5月22日续签《租房协议》，租期自2018年1月1日至2018年12月31日。2.一审判决认定的其他事实准确，适用法律正确。3.双方之间是租赁合同关系，租赁期限已经届满。在颜淑清继续使用租赁物的情况下，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。司法局作为出租人已经按法律规定在合理期限之前通知颜淑清，符合合同解除条件。合同解除后，颜淑清应当返还房屋，并支付欠付的租金。司法局向一审法院起诉请求：1.解除司法局与颜淑清之间的不定期租赁关系；2.判决颜淑清立即从坐落于吉林市昌邑区桦皮厂镇吉长公路北侧（产权证号为吉林市房权证乡镇字第G21-035421）的房屋中迁出，将房屋返还给司法局；3.判决颜淑清向司法局支付租金23,333.33元（从2018年1月1日至2020年4月30日）及2020年5月1日至实际迁出之日的租金。一审法院认定事实：2016年2月4日，司法局（甲方）与颜淑清（乙方）签订《租房协议》，协议载明：第一条、甲方将自有的坐落在吉林市昌邑区桦皮厂镇17-5号的临街商业网点房屋，建筑面积143平方米、使用面积129平方米，出租给乙方使用；第二条、租赁期共12个月，甲方从2016年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年12月31日止；第三条、甲乙双方议定年租金10,000元（大写壹万元），交纳方式为现金支付，由乙方在2016年3月前一次性交付给甲方；第四条、乙方在使用期间，对承租房屋及其使用的设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好。该协议租赁期间届满后，双方再未签订房屋租赁合同，而涉案房屋一直由颜淑清占有使用。另查明，2016年房租1万元颜淑清已交纳，2017年因涉案房屋漏水，颜淑清进行修缮，经与司法局协商当年租金免予收取。2018年起至今，颜淑清尚未交纳房屋租金。2020年4月30日，司法局向颜淑清发出《关于解除不定期租赁关系的通知》，通知载明：一、解除你单位与我局之间的不定期租赁关系；二、请你单位于收到本通知之日起三个月内从产权证号为吉林市房权证乡镇字第XXXX号的房屋中迁出；三、请你单位在迁出前将拖欠的房屋租金全部缴清。颜淑清于2020年5月2日签具该通知的送达回证。一审法院认为，本案为租赁合同法律关系。颜淑清辩称其系以租代购，但未提供证据证明，故对其抗辩，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”同时根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人签订的《租房协议》于2016年12月31日租赁期间届满，双方再未签订房屋租赁合同，而涉案房屋一直由颜淑清占有使用。2020年4月30日，司法局向颜淑清发出《关于解除不定期租赁关系的通知》，要求颜淑清于三个月内从案涉房屋中迁出，该解除通知符合法律规定，具有法律效力，故一审法院确认，司法局与颜淑清签订的《租房协议》已于2020年8月1日解除，颜淑清应向司法局返还租赁房屋。关于租金。自2016年1月1日起至2020年8月1日止，租赁期间计4年7个月。2016年租金颜淑清已给付，2017年颜淑清修缮房屋经与司法局协商当年租金免予收取，颜淑清尚欠2年7个月租金，按照双方年租金1万元的约定，颜淑清尚应支付租金25,833.33元。2020年8月1日起至今日2021年3月16日计7.5个月，颜淑清丧失权利基础仍对案涉房屋占有使用，应参照双方年租金1万元的约定，向司法局支付房屋占有使用费6250元。一审判决：一、确认司法局与颜淑清在2016年2月4日签订的《租房协议》已于2020年8月1日解除；二、颜淑清于判决生效之日起三十日内向司法局支付房屋租金25,833.33元及房屋占有使用费6250元；三、颜淑清于判决生效之日起三十日内向司法局返还租赁房屋。四、驳回司法局的其他诉讼请求。本院二审期间，颜淑清向本院提供2020年4月29日与镇政府签订的租赁合同一份，证明：颜淑清没有违约，2019年的续租合同是跟桦皮厂镇政府签订的。司法局质证称，司法局是2020年4月30日制作的解除不定期租赁关系通知，而该份协议是2020年4月29日签订的，故对其真实性、合法性均有异议。案涉房屋的产权登记人为司法局，且历年来签订租赁协议的主体均是颜淑清与司法局，故桦皮厂镇政府无权签订租房协议。司法局向本院提交现金存款单及租房协议各1份，证明：颜淑清确实已经交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金1万元，并于2018年5月22日续签过租房协议，租期自2018年1月1日至2018年12月31日。颜淑清质证称对上述证据无异议。本院经审查认为，因司法局作为案涉房屋的产权人，对桦皮厂镇政府与颜淑清签订的租赁协议不予认可，且该证据不影响本案争议事实的认定，故本院对该证据不予采信。因颜淑清对司法局提供的证据无异议，故本院对司法局提供的证据予以采信。本院对一审查明的除“该协议租赁期间届满后，双方再未签订房屋租赁合同”以及“2018年起至今，颜淑清尚未交纳房屋租金”以外的事实予以确认。另查明：2018年5月22日，颜淑清与司法局续签租房协议，约定租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止。颜淑清向司法局实际支付了2018年的租金1万元，自2019年起再未支付过租金。本院认为，双方当事人签订的最后一份租赁协议至2018年12月31日租赁期间届满。此后，颜淑清仍继续使用案涉房屋，双方形成不定期租赁关系。即使颜淑清所举2019年续租协议有效，双方最迟于2020年1月1日起转为不定期租赁关系。出租人依法享有随时解除权。司法局于2020年4月30日向颜淑清发出解除通知，并给其预留三个月的搬迁期限，合理合法，故一审判决双方租赁关系自2020年8月1日解除并无不当。结合司法局在二审中提供的证据及当庭陈述，应认定2018年的房租1万元已结清，故在颜淑清欠付的租金中应扣减1万元。综上所述，颜淑清的上诉理由部分成立，本院对合理部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初53号民事判决第一项、第三项；二、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初53号民事判决第二项、第四项；三、颜淑清于本判决生效之日起三十日内向吉林市昌邑区司法局支付房屋租金15,833.33元及房屋占有使用费6250元；四、驳回吉林市昌邑区司法局的其他诉讼请求。一审案件受理费192元，由吉林市昌邑区司法局负担12元，由颜淑清负担180元。二审案件受理费602元，由吉林市昌邑区司法局负担188元，由颜淑清负担414元。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 李 昂审判员 赵翠霞二〇二一年六月七日书记员 张佩瑶（此件共7页，印15份）