河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0730民初1818号 原告：河北庄达物业服务有限公司怀来分公司，住所地怀来县沙城镇惠安家园1号商业楼14号、15号商铺。 负责人：范育红，经理。 委托诉讼代理人：成学军，男，系该公司业务经理。 被告：王荣欣，女，1969年3月7日出生，汉族，现住怀来县。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司与被告王荣欣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司的委托代理人成学军、被告王荣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告交付拖欠的物业综合服务费2136元（从2019年3月至2020年12月31日止）二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月原告通过投标方式中标惠安家园小区物业管理服务项目。并与河北省怀来县房产管理处签订的物业管理服务合同。之后，河北省怀来县房产管理处为了方便物业统一经营管理将旗下怀来县金邸房地产开发有限公司开发的天润园小区东区的物业管理服务一并交付于原告。2017年12月26日原告与怀来县金邸房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》。合同签订后，河北省怀来县房产管理处及怀来县金邸房地产开发有限公司将在惠安家园、天润园小区东区的原物业公司撤出。被告王荣欣是怀来县沙城镇天润小区东区3号楼3单元1201室的业主。2017年3月15日，被告入住小区便与怀来县金邸房地产开发有限公司处的怀来县誉诚物业服务有限公司签订《物业服务装饰装修管理协议书》。该协议书签订后，被告按约定交付了物业综合费用。2018年1月，原告依《物业管理服务合同》接管天润园小区东区的物业服务，依约定履行物业服务项目。2019年底，原告向被告催收2019年物业综合服务费944元，并下发了催费通知单，被告以各种理由拒绝交付物业服务费甚至也不签订《物业服务装饰装修管理协议书》。无奈，2020年4月23日，原告又向被告下达通知，要求交纳物业费用，但被告仍拒绝交纳。原告入住小区经营物业管理服务项目是被告与原物业公司合同履行期间。作为被告而言若不同意原告物业管理服务，应提出异议或其他措施，但其未提出任何异议也未向有关部门反映问题，而是接受原告各项物业管理服务。虽然原被告间后期未签订服务协议，但事实上原被告间已形成事实上物业服务合同的法律关系。所以，原告有权向被告催要拖欠的物业综合服务费。原告为了维护其合法权益故提起诉讼，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业综合服务费2136元及本案诉讼费。 被告王荣欣辩称，判决驳回原告人提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、原告自入住沙城天润园东区以来未与原业主签订《物业管理服务协议》也未得到广大业主同意，没有主动和业主签订物业服务合同双方不存在债权、债务关系。本案原告不具备起诉上原告人的资格，其起诉应当被驳回。二、原告物业公司自入住小区以来服务质量低下，收取的费用堪称怀来县之首，明收取暗加价玩弄文字游戏愚弄广大业主，原告为索取高额物业费，采取锁电梯限制业主回家，电费只售十元以下限制额度，强行收取所谓的物业费。物业服务质量低下业主无奈已多次投诉到住建局，沙城县信访局，举报投诉原告庄达物业分公司劣迹斑斑。有关部门均有记录。三、被告人在2017年3月15日和怀来誉诚物业签订了一份不公平的霸王条款协议。业主若不同意签字房屋不能交付，并在无奈下签订了协议。履行了不公平的义务，引起众多业主强烈不满，业主属于弱势群体并能很好的维护法律的尊严及义务。被告人恳请怀来县人民法院将此案依法判决驳回原告人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：怀来县天润园小区东区系在建小区，现有9栋楼有业主入住。怀来县金邸房地产开发有限公司系怀来县天润园小区东区的开发管理单位，2017年初，因小区内部分楼栋交付业主使用，建设单位聘用怀来县誉诚物业服务有限公司进行小区的物业服务。被告王荣欣是该小区3号楼3单元1201室的业主，系回迁户，房屋建筑面积99.31㎡，于2017年3月15日领取了房屋钥匙。被告在领取房屋钥匙时与怀来县誉诚物业服务有限公司签订了《物业服务装饰装修管理协议书》，约定：物业服务费应按誉诚物业服务公司通知的收房日期起计收，入住时业主预付一年的物业服务费，入住后物业服务费每年交纳一次，每年交纳费用时间为每年交费年度的第一季度；同时约定物业收费标准，其中：高层物业费1元/平米/月；自来水二次加压费0.15元/平米/月（1—5层不收取加压费，6层以上收取费用）；备用电梯维护费260元/年（1层不收取维护费用）；楼道公用电10元/年；电梯电费首层不收费，二层起40元（每户/年）其余每层递增10元。2017年12月26日，建设单位又与原告签订了《天润园小区东区物业管理服务合同》，约定收取费用标准按现行的物价收费标准执行。2018年1月1日，怀来县誉诚物业服务有限公司退出该小区，原告开始为小区提供物业服务，但原告未与各业主重新签订服务合同。被告领取钥匙时已交纳了物业费用，2019年3月15日起至2020年12月31日期间的部分物业费一直未交纳。原告诉至本院，要求被告支付2019年3月15日至2020年12月31日期间的物业费共计2136元。 本院认为，怀来县天润园小区东区系在建小区，且现仅有9栋楼有业主入住，未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并与之签订物业服务合同。怀来县金邸房地产开发有限公司作为天润园小区东区的开发管理单位，在被告入住时已选聘怀来县誉诚物业服务有限公司为小区提供物业服务，且与被告签订了协议，双方确实曾存在过物业服务合同关系，但怀来县金邸房地产开发有限公司已于2017年12月26日与原告签订了《天润园小区东区物业管理服务合同》，合同中载明原告接替誉诚物业公司为小区提供物业服务，自2018年1月1日至2020年12月31日实际亦由原告为该小区提供物业服务，且有关的收费标准都按照原誉诚物业公司与被告的签订合同予以履行，原被告虽未签订书面物业服务合同，但双方已形成物业服务合同法律关系，被告也向原告交纳了部分服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，被告以与原告无物业服务合同关系，不应向原告交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。被告辩称原告的物业服务质量低下，不应交纳物业费，但其未向法庭提供相应证据予以证明该主张，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告作为天润园小区东区的业主，原告为其提供了物业服务，被告应当承担交付物业费用的责任，故原告要求被告交付拖欠的物业综合服务费的诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告王荣欣于本判决生效之日起十日内给付原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司物业费2136元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王荣欣承担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员 葛 华 二〇二一年六月二十四日 书记员 李帅梅