辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1536号上诉人（原审被告，反诉原告）：营口渤海大药房医药连锁有限公司，住所地：辽宁省营口市西市区清华路南2-甲12号，统一社会信用代码：91210800076256010A。法定代表人：赵明，系执行董事。委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙小序，女，1985年3月1日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：马方友，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：林龙，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司因与被上诉人孙小序房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司的委托诉讼代理人赵延军，被上诉人孙小序的委托诉讼代理人马方友、林龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉理由：一、一审认定房屋租期为十年，就无权判决解除。一审法院认定了孙小序父母孙序波、王**与河北唐人医药股份有限公司签订《股权转让协议》3.10条款是上诉人承租使用被上诉人房产的原则性约定，而此条款中，明确保证租期不低于十年。这说明租期十年是股权转让协议的关键要素之一。而对于租金的确定是每年年初双方通过调研方式确定。作为司法审判人员，理应知道解决纷争的方式，在双方不能进行共同调研时，可以委托司法中介机构进行鉴定，予以确认。这也是双方签订合同的本意。而一审法院没有同意上诉人的司法鉴定申请，就直接判决合同解除，直接剥夺了上诉人的诉讼权作为房屋租赁合同，双方租金数额不能达成一致，理应通过第三方鉴定予以确认，而上诉人不存在租赁合同的根本违约事项，不能判决解除。二、当事人的意思自治原则是民事法律的基本原则，法院无权予以干涉和否定。一审法院为了支持被上诉人的无理诉求，在判决中称这种约定在实际中很难达成一致，容易形成矛盾，孙小序每年索要租金都需要通过诉讼程序解决。此种形式给双方当事人造成很大的麻烦和诉累。上诉人很难相信这种表述会出现的人民法院的判决书中，很难相信这种表述是专业的人民法官所起草。因为判决书中的这段表述，是自相矛盾的，既然认定了这种约定可能造成孙小序每年收取租金都需要通过诉讼程序解决，那么说明约定是有效的，可以执行的。而不是约定不明。且这种约定是双方当事人真实意思表示，法院无权予以否定。三、本案的起因就是因为被上诉人不遵守合同约定所致（拒绝共同调研），理应承担违约责任。通过本案中双方提交的证据，可以证实被上诉人一直拒绝共同调研，这已经违反了合同的约定，而上诉人则反复要求共同调研，在一审中也提交鉴定申请，而一审法院却漠视被上诉人的违约行为，直接否定了上诉人请求鉴定解决纷争的诉讼权利。四、《租赁合同》每年一签，是确定年度租金数额，不存在解除问题。一审法院最后判项一中，判决解除2019年度租赁合同，而此合同期限为一年，年底已经履行终结。不存在解除问题。而上诉人使用房屋的依据是《股权转让协议》约定，而此协议的3.10条款法院并未判决无效，故一审法院无权判决返还房屋。其第一判项与第二判项无关联关系。综合以上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，并直接导致适用法律错误，上诉人请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人孙小序辩称，1、由于该条款约定不明，没有约定双方对哪些房屋调研、如何调研，双方怎样沟通调研过程都约定不明，达不成一致。如果每年双方在租金问题上都存在争议，都要通过诉讼来解决房租价格，那么约定还有什么意义。在协议中双方还约定，在价格相同的条件下，出租于标的公司。而本案中答辩人在明确按上一年租金价格出租于被答辩人，被答辩人明确拒绝并自作主张的根据自已所谓的调研，将当年租金下调了150余万元，而同时期被答辩人在股权收购时租赁的其它34家门店价格没做调整（其它34家门店是答辩人在未转让渤海大药房股权时租赁的34位自然人的房屋，被答辩人收购答辩人股权后继续租用该34位自然人的房租经营药房）。这一切说明被答辩人在收购答辩人股权时就做好了利用《股权转让协议》约定来进行降低答辩人房租，增加其经营利润的目的。其它34家门店同是经营渤海大药房的老店，是调研房租的首选目标，但是被答辩人并没有参考这34家门店。这点也可以看出房屋的价格是没有下降的。由此也可以看出被答辩人企图用约定不明的合同条款浑水摸鱼压榨答辩人。2、《股权转让协议》3.10条款锁定租期十年，被答辩人在承租答辩人营口市西市区房屋一年后向答辩人发函，决定在2018年12月31日到期后不再续租，按被答辩人的说法，所有租赁房屋锁定10年，为什么在租赁一年后就向答辩人发函，要求解除租赁。难道协议中的3.10条款就是约束答辩人自已吗？因此就本案而言，股权转让协议中3.10条款约定的锁定10年并不是固定不变的，而是根据被答辩人的需要以及房屋租赁的价格是否能承受、是否行使优先权来决定什么时候变动。综上所述，一审对本案认定事实清楚，使用法律正确，请依法驳回其上诉请求。被上诉人孙小序向一审法院起诉请求：1、判令原被告解除租赁合同并向原告交付房屋；2、请求判令被告以解除合同倒出房屋之日给付所欠租金；3、请求判令被告自2019年12月1日按每日7123元给付逾期支付租金滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司向一审法院反诉请求：1、判决被反诉人将房屋租金降低11万元；2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年，唐人医药与孙序波、王**签订《唐人医药与孙序波、王**关于渤海大药房之股权转让协议》，约定孙序波(乙方)向唐人医药(甲方)转让渤海大药房(标的公司)40%的股份、王**(丙方)向唐人医药转让渤海大药房30%的股权，并在3.10条款中约定乙方同意后期标的公司、乙方及乙方的近亲属签订的房屋租赁合同每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格，且乙方确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司，且保证持续租赁不少于10年。2018年12月28日，甲方(孙小序)与乙方(渤海大药房)签订了《租房协议》，约定甲方将位于西市区房屋租给乙方，租期为2019年1月1日至2019年12月31日；租赁期满或终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租的，乙方在同等条件下有优先续租权，租赁期满或合同终止乙方逾期归还，每逾期一日按照原日租金10倍向甲方支付滞纳金并承担因逾期交房给甲方造成的损失；乙方要求续租须在租期满前三个月通知甲方，甲方同意后重新签订租赁协议，如不再续租乙方应在租期满前三个月书面通知甲方，如无书面通知视为乙方违约，应承担违约责任；房屋年租金26万元，采取上打租方式，2019年度租金乙方应于2018年12月31日前一次性支付给甲方，以后年度承租，于每年11月30日前一次性向甲方预交一年租金，乙方逾期支付租金，每逾期一日须按日租金的10倍支付滞纳金；房屋租赁期满自然终止的，甲方有权终止合同，收回出租房屋。2019年度的《租房协议》签订后，双方已按照约定履行，在租赁期届满前，渤海大药房提出2020年继续承租孙小序、王**及营口市福宁医药保健品有限公司(以下简称福宁公司)名下所有的十三处房屋，包含本案所涉租赁房屋。2019年10月9日，孙小序、王**及福宁公司向渤海大药房发函告知同意按照2019年已签订的租房协议中约定的租金及条款续租。2019年11月20日，渤海大药房向孙序波、孙小序、王**及福宁公司发函表示，“租金应根据《股权转让协议》的约定每年年初进行市场调研后确定，并建议务必在2019年11月30日前完成调研，避免影响租金的支付；2020年度租赁合同使用我方合同文本；渤海大药房经调研后形成了预计合理租金，如贵方同意按照我方预计合理租金执行，双方可不再进行2020年度租金市场调研，如贵方于2019年11月30日前不表态是否同意则视为同意，如贵方不同意则应最迟于2019年11月30日前与公司共同完成调研，届时不能完成我司将按照预计合理租金先行支付，待后期双方完成调研后多退少补”。2019年11月26日，经孙小序、王**及福宁公司委托，辽宁海润律师事务所马方友律师向渤海大药房发送《律师函》，声明“上述三位委托人坚持2020年租金仍然按照2018年12月28日签订的房屋租赁价格执行；委托人不认可贵司的租金价格调查结果；如贵司不能按2019年协议价格签订合同，委托人将依据同等价格与他人签订合同，因不能签订租赁合同造成的一切损失及后果，由贵司承担”。针对上述《律师函》，渤海大药房于2019年11月29日回函，称“我方有权依据《股权转让协议》约定对租金进行调研，并重申双方可以联合进行重新调研，若贵方不组织人员配合调研将暂时按照我司调研结果支付租金，待后期完成调研后多退少补；根据《股权转让协议》的约定，已经对租期进行了锁定，出租方不能单方提出解除合同”。2019年12月3日，渤海大药房按照先期调研结果向孙小序支付本案租赁房屋的年租金15万元。另查，在签订2019年度的租赁合同的过程中，孙序波与渤海大药房对合同内容进行了多次协商、修改，在最终签订版本中，删除了“本协议与股权转让协议、补充协议内容不一致之处，以股权转让协议、补充协议内容为准”这一条款。唐人医药公司系渤海大药房的母公司，孙序波与王**系夫妻关系，孙小序系二人女儿，孙序波系福宁公司的法定代表人及总经理。渤海大药房于2020年5月28日收到起诉状副本。一审法院认为，本案的争议焦点为双方对案涉房屋租赁价格应如何确定，租期是否锁定十年。本案中，双方在股权转让协议第3.10条款中约定“每年年初由标的公司与孙小序共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格”。首先，按照约定租金的确定方式是双方共同进行市场调研，但对调研的方式、机构等均没有约定。在实际操作中双方因租金达不成一致，容易形成矛盾，很难统一。孙小序索要租金需要每年通过诉讼程序解决，此种形式给双方当事人造成很大的麻烦和诉累，因此该约定属约定不明。其次，双方约定了乙方(孙小序)确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司(渤海大药房)，从该内容上看，如有租金高于渤海大药房的，孙小序也可以将房屋出租给他人。此约定与“且保证持续租赁不少于10年”相矛盾，因此，从双方股权转让协议3.10条款的内容看，也得不出租期必须锁定十年的结论。再次，双方当事人于2018年12月28日签订的租赁协议约定：“租期为2019年1月1日至2019年12月31日；租赁期满或终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租的，乙方在同等条件下有优先续租权”。此约定已明确孙小序有权在2019年12月31日租赁期届满后可收回房屋，而并不是租期锁定十年在任何情况下孙小序不能提出解除合同。综合以上事实和理由，本案双方房屋的租赁期限无论是按照股权转让协议的3.10条款还是双方签订的房屋租赁协议，均没有锁定租期为无条件的十年。鉴于双方租金约定不明确的情况下又不能对租金达成共识。而租期和租金问题均是房屋租赁合同的重大事项，案涉房屋租赁合同无法继续履行，合同的目的无法实现，孙小序要求解除房屋租赁合同并要求渤海大药房交还房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于租期届满后渤海大药房继续使用房屋期间，其应按照《租房协议》的标准支付租金。关于孙小序要求的逾期支付租金的滞纳金，根据双方协议约定，渤海大药房应于2019年11月30日前缴纳房租，渤海大药房在双方并未就房屋租金及是否续租达成一致的情况迟延缴费，于2019年12月3日单方缴纳自己确定的数额，并不能视为双方对房租租赁继续履行达成合意。根据协议约定，渤海大药房已违约，虽然《租房协议》中约定了每逾期一日支付租金，须按照日租金十倍支付滞纳金，但综合考虑双方商业合作的关系，协议履行的实际情况等因素，对于逾期支付租金的滞纳金，本院酌定调整为一个月的租金21667元。关于反诉原告渤海大药房降低租金的反诉请求，根据前述意见，不予支持。渤海大药房申请对房租进行鉴定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，判决如下：一、原告孙小序与被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于2018年12月28日签订的《租房协议》(租赁房屋地址为西市区房屋)于2020年5月20日解除；二、被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告孙小序租赁房屋；三、被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告孙小序房屋占用期间的租金，租金按照年租金26万元的标准，自2020年1月1日起计算至返还房屋之日止(扣除15万元)；四、被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告孙小序滞纳金21667元；五、驳回反诉原告营口渤海大药房医药连锁有限公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4233元(原告已预交)，由被告营口渤海大药房医药连锁有限公司负担；反诉案件受理费1250元(反诉原告已预交)，由反诉原告营口渤海大药房医药连锁有限公司负担。本院二审期间，上诉人向法庭提交《股权转让协议》一份，欲证明协议中的3.10条款不存在废止问题。被上诉人向法庭提交一份函，欲证明上诉人把租方合同锁定10年不是事实。二审经审理查明的基本事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点问题主要在于，双方对案涉房屋租赁价格应如何确定，租期是否锁定十年。本案中，双方在股权转让协议中第3.10条款中约定“每年年初由标的公司与孙小序共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格”。首先，按照约定租金的确定方式是双方共同进行市场调研，但对调研的方式、机构等均没有约定。在实际操作中双方因租金达不成一致，容易形成矛盾，很难统一。被上诉人索要租金需要每年通过诉讼程序解决，此种形式给双方当事人造成很大的麻烦和诉累，因此该约定属约定不明。其次，双方约定了乙方（被上诉人）确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司（上诉人），从该内容上看，如有租金高于上诉人的，被上诉人也可以将房屋出租给他人。此约定与“且保证持续租赁不少于10年”相矛盾，因此，从双方股权转让协议3.10条款的内容看，也得不出租期必须锁定十年的结论。再次，双方当事人于2018年12月28日签订的租赁协议约定：“租期为2019年1月1日至2019年12月31日；租赁期满或终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租的，乙方在同等条件下有优先续租权”。此约定已明确被上诉人有权在2019年12月31日租赁期届满后可收回房屋，而并不是租期锁定十年在任何情况下被上诉人不能提出解除合同。综合以上事实和理由，本案双方房屋的租赁期限无论是按照股权转让协议的3.10条款还是双方签订的房屋租赁协议，均没有锁定租期为无条件的十年。鉴于双方租金约定不明确的情况下又不能对租金达成共识，而租期和租金问题均是房屋租赁合同的重大事项，案涉房屋租赁合同无法继续履行，合同的目的无法实现，原审法院判令解除房屋租赁协议并无不当。关于违约情况，根据双方协议约定，上诉人应于2019年11月30日前缴纳房租，上诉人在双方并未就房屋租金及是否续租达成一致的情况迟延交费，于2019年12月3日单方缴纳自己确定的数额，并不能视为双方对房屋租赁继续履行达成合意，根据租房协议的约定，上诉人已违约，故原审法院判决支付租金及滞纳金并无不当。关于上诉人主张减低租金的上诉请求，根据前述意见，本院不予支持。综上所述，上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5483元，由上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  姚 望审判员  唐晓葵二〇二一年六月二十七日法官助理赵婷婷书记员张莹