天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2761号上诉人（原审原告）：高治华，男，1976年11月9日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：葛月皓，女，住天津市河东区。由天津市河东区唐家口街道御景嘉园社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：天津欣荣宏房地产开发有限公司，住所地天津市河东区御景嘉园配建1号101室。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王哲，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏泽，北京市安理律师事务所律师。上诉人高治华因与被上诉人天津欣荣宏房地产开发有限公司（以下简称欣荣宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高治华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持高治华的一审诉讼请求，诉讼费用均由欣荣宏公司负担。事实和理由：1.本案争议焦点应当为被上诉人是否有欺诈销售行为，被上诉人没有取得复式精装公寓的销售资格而进行销售是否符合合同解除条件，一审法院对于争议焦点总结有误；2.上诉人提供的处罚决定书及房型图均可以证实被上诉人发布了广告即涉案房屋为二层精装公寓，该广告应视为合同内容，上诉人提供的《规划条件通知书》可以证明被上诉人明知其所售房屋为写字楼，不允许建夹层的情形下依然发布虚假广告，其性质就是恶意欺诈，一审法院对此事实及证据均未予认定；3.《委托装修合同》是被上诉人夹带在其他合同中进行签订的，上诉人并不知情，对于装修单位是否在天津办公未予核实，该公司也未与业主进行过联系，一审法院认定该合同合法有效是错误的。欣荣宏公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。高治华向一审法院起诉请求：1.要求解除高治华与欣荣宏公司之间签订的《商品房买卖合同》（编号为2015-0154714）；2.保留其他诉讼权利；3.由欣荣宏公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月4日，欣荣宏公司取得涉诉房屋所在项目的天津市商品房销售许可。2018年4月26日，高治华、欣荣宏公司签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定高治华购买欣荣宏公司开发建设的坐落于天津市河东区××路××段××大厦××号楼××号房屋，该房屋套内建筑面积为31.25平方米，设计用途为写字楼。同日，双方签订上述合同补充合同一份，该补充合同第五条第九项约定：买受人根据自身的使用需求委托出卖人在交付该商品房之前对室内进行结构功能优化改造（包括不限于室内各种水路及线路管道改造、墙体砌筑、预留洞口等），具体改造位置及施工做法均以出卖人现场施工为准，并预留装修作业面；第十条第一、二项约定：出卖人与买受人于合同签订生效之前所作宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是口头或书面形式，只要未明确载入买卖合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利，出卖人与买受人的权利义务仅以买卖合同或补充协议明确约定的内容为准；出卖人同意按照本协议第五条第9款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构优化改造后的该商品房现状进行收房。2017年11月21日，欣荣宏公司取得御景大厦S2商业（土建初装）项目及御景大厦2#写字楼（土建初装）项目的天津市建设工程竣工验收备案书。2018年4月26日，高治华与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签订《委托装修合同》，约定高治华委托该公司代为按照《天津市商品房买卖合同》约定完成涉案房屋验收及收房手续并按照本合同约定，对涉诉房屋进行装修改造。2018年9月17日，高治华与欣荣宏公司签订补充协议，确认涉诉房屋面积并补缴差额款1471元。2019年1月7日，天津市河东区市场和质量监督管理局向欣荣宏公司送达行政处罚决定书，确认其存在发布虚假广告及违法房地产广告的行为，并处以200000元罚款。一审法院认为，要求解除合同应当严格依据双方合同约定或符合法定解除要件。本案的争议焦点是双方签订的《天津市商品房买卖合同》是否符合解除条件。本案中高治华要求解除合同，并主张依据法定解除的相关法律及司法解释的规定，高治华认为欣荣宏公司出售的是复式精装公寓，但是欣荣宏公司却隐瞒没有取得商品房销售许可。结合庭审中双方陈述及举证质证情况，首先双方所签订的《天津市商品房买卖合同》已明确约定涉诉房屋为写字楼而非复式公寓，其次，涉诉房屋的装修是依据高治华与案外人所签订的装修合同所实施的，而非包含在《天津市商品房买卖合同》，故此，欣荣宏公司出售的也并非精装房屋，与此同时，涉诉房屋所在项目已于2015年10月4日取得天津市商品房销售许可，该情形与高治华主张的事实不符。最后，涉诉房屋于2017年11月21日已经取得建设工程竣工验收备案书，不存在交付前擅自变更规划的情形，之后涉诉房屋的装修则应当认定为系高治华与案外人另行签订装修合同的结果，而非欣荣宏公司变更了房屋结构。结合我国合同法中关于合同解除的法定要件，虽然欣荣宏公司曾经受到行政处罚，但并未导致不能实现合同目的，该情形不符合法定解除的要件，也不是双方合同约定的解除条件。综上，高治华在本案中主张解除合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：驳回高治华的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由高治华负担40元。二审期间双方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否有欺诈行为，案涉的《天津市商品房买卖合同》是否应当予以解除。案涉标的物为商品房，商品房作为日常生活中的大宗消费，买受人在签订合同时亦应当尽到审慎注意的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料一般应为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为要约。本案中，上诉人与被上诉人签订《天津市商品房买卖合同》和补充合同、与案外人宿迁华夏基业建筑工程有限公司签订《委托装修合同》，而且各合同后附的户型平面图亦有明显区别。房屋买卖补充合同中明确约定，“出卖人与买受人于合同签订生效之前所作宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头或书面形式，只要未明确载入买卖合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，“出卖人同意按照本协议第五条第9款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工”。因此，虽然被上诉人在销售房屋时存在发布虚假广告及违法房地产广告行为，但上诉人对被上诉人所需交付的房屋状况为毛坯应当清楚，且并未将广告中宣传的二层结构误解为合同条款内容。上诉人主张对于《委托装修合同》并不知情，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。现被上诉人已取得天津市商品房销售许可，且案涉房屋已取得建设工程竣工验收备案书，上诉人关于因被上诉人虚假宣传构成欺诈、被上诉人不具备销售资格、上诉人合同目的无法实现等上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。另外，需要指出的是，解除权为形成权，应在法律规定或当事人约定的解除权行使期限内行使。本案双方当事人未在合同中对本案所涉情形约定解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释［2003］7号）》第十五条第二款对解除权行使期限作了更明确规定，即对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，自被上诉人通知上诉人收房且上诉人实地看房之日起，至本案起诉之日，上诉人行使解除权的期限已经届满，解除权因此亦应消灭。故，一审法院未支持上诉人的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，高治华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高治华负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年六月二十五日书记员  唐 啸