河南省安阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫05执异37号异议人（案外人）：王甲松，男，1958年11月28日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族自治区。委托诉讼代理人：王德军、徐霞，河南盛意律师事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地：郑州市农业路东26号。法定代表人：朱杰，职务该公司负责人。委托代理人：朱昌立，男，1982年9月13日出生，汉族，住河南省郑州市中原区，该公司员工。委托代理人：马玉飞，河南大正律师事务所律师。被执行人：安阳市龙泽商贸有限公司，住所地：安阳市文峰区西大街163号。法定代表人：李鑫，职务该公司经理。被执行人：河南龙升置业有限公司，住所地：郑州市金水区农科路34号院1号楼4单元3层西户。法定代表人：朱瑞琴，职务该公司经理。被执行人：安阳市豫大房地产开发有限公司，住所地：安阳市文峰区益民路北段路西。法定代表人：朱瑞琴，职务该公司经理。被执行人：朱瑞琴，女，1968年2月8日出生，汉族，住安阳市文峰区。被执行人：李河保，男，1965年3月24出生，汉族，住安阳市文峰区。被执行人：朱桂林，男，1974年2月7出生，汉族，住安阳市文峰区。被执行人：李鑫，男，1990年9月4日出生，汉族，住安阳市文峰区。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司安阳分行与安阳市龙泽商贸有限公司、河南龙升置业有限公司、安阳市豫大房地产开发有限公司、朱瑞琴、李河保、朱桂林、李鑫金融借款合同纠纷财产保全一案中，查封了被申请人河南龙升置业有限公司（以下简称：龙升置业公司）名下龙升丽景小区1号楼东单元18层西户的房产，案外人王甲松不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王甲松称：2011年1月14日，异议人购买了河南龙升置业有限公司建设的开封市新区龙××小区××楼东单元××西户房屋，并与龙升置业公司签订了《商品房买卖合同》，且异议人已按照约定向龙升置业公司交纳了全部购房款共计420714元。2019年9月25日，异议人向龙升置业公司交纳天然气及暖气初装费17722元；当日，龙升置业公司向异议人交付了该房屋，并为异议人办理了物业入住手续，2013年12月18日异议人又向龙升置业公司交纳了地下车位费88000元。由于龙升置业公司的原因，导致该房屋迟迟不能办理过户登记。异议人和龙升置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。异议人已按照约定支付了全部购房款，并且异议人已占有该房屋。未办理房屋过户非因异议人自身原因。所以，上述房屋虽然在贵院查封时仍登记在龙升置业公司名下，但该房屋的实际所有权人是异议人。贵院查封、执行该房屋是错误的。为此，请贵院依法停止对归异议人所有的位于开封市新区龙××小区××楼东单元××西户房屋的执行，并解除对该房屋的查封。申请执行人中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司的答辩意见是：安阳中院对案涉房产的查封是合法的，不同意对该房屋解封。本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司安阳分行诉安阳市龙泽商贸有限公司、河南龙升置业有限公司、安阳豫大房地产开发有限公司、朱瑞琴、李河保、朱桂林、贺辉、李鑫、卢彦彤金融借款合同纠纷一案，该案在审理期间申请人上海浦东发展银行股份有限公司安阳分行向本院申请保全被申请人安阳市龙泽商贸有限公司、河南龙升置业有限公司、安阳豫大房地产开发有限公司、朱瑞琴、李河保、朱桂林、贺辉、李鑫、卢彦彤名下银行存款86552773.1元或的查封其等额财产。本院于2020年3月24日作出（2020）豫05民初21号民事裁定，冻结被申请人安阳市龙泽商贸有限公司、河南龙升置业有限公司、安阳豫大房地产开发有限公司、朱瑞琴、李河保、朱桂林、贺辉、李鑫、卢彦彤名下银行存款86552773.1元或的查封其同等价值的其他财产。该裁定生效后，于2020年3月31日移送立案执行，根据申请人上海浦东发展银行股份有限公司安阳分行提供的财产线索，本院于2020年4月22日查封了被申请人河南龙升置业有限公司建设的位于开封市××大街北段××龙××小区××楼东单元××西户房屋在内的房屋82套。另查明：案涉龙升置业公司建设的开封市新区龙升丽景小区系开封市公安系统、卫生系统等单位团购的商品房。2011年1月14日，案外人王甲松与龙升置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买龙升置业公司建设的该小区1号楼东单元18层西户房屋，房价420714元。2011年1月14日，王甲松通过开封市统计局缴纳购房款100000元，2013年1月29日通过开封市统计局缴纳购房款100000元，2013年10月23日通过开封市统计局缴纳购房款180000元，2014年10月30日，龙升置业公司开封分公司向案外人王甲松出具一份收到王甲松3800000元的收据。2014年10月30日，案外人王甲松向龙升置业公司开封分公司缴纳房款3951元，2018年1月15日，案外人王甲松向龙升置业公司开封分公司缴纳房款36763元，总计缴纳房款420714元。2020年6月23日，龙升置业公司向王甲松开具了420714元的增值税普通发票。2013年12月18日，案外人王甲松向龙升置业公司交纳了地下车位费88000元。2019年9月24日，案外人王甲松缴纳房屋维修基金8644元，2019年9月25日，案外人王甲松向龙升置业公司交纳天然气及暖气初装费17722元；当日，龙升置业公司向案外人王甲松交付了该房屋，并通知案外人王甲松办理了入住手续，并与开封捷通水暖安装工程有限公司签订《供水协议书》和与开封德安物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》。由于该小区所占土地使用权因本案办理了抵押，因未能解押导致该房屋未能办理过户登记。同时查明：上海浦东发展银行股份有限公司安阳分行诉安阳市龙泽商贸有限公司、河南龙升置业有限公司、安阳豫大房地产开发有限公司、朱瑞琴、李河保、朱桂林、贺辉、李鑫、卢彦彤金融借款合同纠纷一案，经本院审理，于2020年7月1日作出（2020）豫05民初第21号民事判决，该判决已经生效。2020年6月12日，上海浦东发展银行股份有限公司安阳分行与中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司签订债权转让协议，将本案债权转让给中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司。2020年7月13日，在《东方今报》以公告方式通知各债务人。上述事实有王甲松与龙升置业公司签订的购房协议、银行卡取款凭证、向统计局的转款银行对账单、交房款收据、物业公司物业合同、供水合同、本院的调查笔录和情况说明、债权转让协议和公告等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是案外人王甲松对本院保全的被申请人河南龙升置业有限公司建设的开封市一大街北段的龙升丽景小区1号楼东单元18层西户房屋主张的实体权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定明确，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张其权利能够排除执行的必须同时满足上述四项条件。本案中，案外人王甲松在2011年1月14日与被申请人龙升置业公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同的约定足额交纳了购房款420714元。之后又交纳了地下车位费、房屋维修基金、天然气及暖气初装费等费用。本院查封该房屋前，龙升置业公司向案外人王甲松交付了该房屋，并通知案外人王甲松办理了入住手续，并与开封捷通水暖安装工程有限公司签订《供水协议书》和与开封德安物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，应视为案外人已经实际占有该房屋。案外人王甲松未能办理过户登记的原因由于该小区所占土地使用权因本案办理了抵押，因未能解押导致该房屋未能办理过户登记，该原因也非案外人王甲松自身原因。综上，案外人王甲松要求停止对案涉房屋执行的主张符合上述规定，本院应予以支持。申请执行人中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司不同意对该房屋解封的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条的规定，裁定如下：中止对河南龙升置业有限公司建设的位于开封市一大街北段龙升丽景小区1号楼东单元18层西户房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 温 博审判员 张 屹审判员 崔永清二〇二一年六月三十日书记员 瞿世祥