辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初1167号原告（反诉被告）：锦州汽车技工学校，住所地辽宁省锦州市凌河区向阳街80号。法定代表人：王晓明，系该学校校长。委托诉讼代理人：白春杨，辽宁润祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹继东，系该学校员工。被告（反诉原告）：锦州市渤硕教育培训中心，住所地锦州市凌河区安达街40-27、28、29号。法定代表人：范轶佳，系该中心主任。委托诉讼代理人：薛彪，辽宁名崛律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛旭，系该中心职员。被告：锦州市慧泉高级中学，住所地辽宁省锦州市滨海新区龙栖湾乐山路1号。法定代表人：周庆森，系该学校校长。委托诉讼代理人：周翀，女，1970年12月21日出生，汉族，住锦州市凌河区。原告（反诉被告）锦州汽车技工学校与被告（反诉原告）锦州市渤硕教育培训中心、被告锦州市慧泉高级中学租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告锦州市渤硕教育培训中心提起反诉。原告（反诉被告）锦州汽车技工学校的委托诉讼代理人白春杨、邹继东，被告（反诉原告）锦州市渤硕教育培训中心的委托诉讼代理人薛彪、葛旭，被告锦州市慧泉高级中学的委托诉讼代理人周翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦州汽车技工学校向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除锦州汽车技工学校与被告之间签订的《锦州汽车技工学校租赁合同》；2、请求法院判令被告支付2020年6月以来的房屋使用费用208000元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：锦州汽车技工学校同被告之间于2017年12月5日签订的租赁合同，此后，按照政府要求将我单位资产及相应权利义务一并划转给锦州交通集团有限公司，现正在办理交接过程中。期间，市审计局锦审函发（2019）1号文件认为，锦州汽车技工学校在对坐落于锦州滨海新区技工学校的房屋及场地租赁过程中，没有依法依规进行招投标，并以显失公平的条件将国有资产出租给被告，此举严重破坏了交易秩序，损害了国家利益。同时该租赁物没有依法经过建设工程的竣工验收，更不应作为教学使用，此举存在严重的安全隐患。期间，原告多次以各种方式同被告就合同相关问题进行主动交流未果。为维护交易秩序，维护国有资产权益，同时避免重大安全生产事故的发生，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。原告锦州汽车技工学校为印证上述所称事实，向本院提供了下列证据：《锦州汽车技工学校租赁合同》、锦州市审计局锦审函发（2019）1号《锦州市审计局关于纠正锦州汽车技工学校有关问题的函》，证明原告要求被告给付房屋使用费有合同约定，起诉状中陈述的事实及理由有审计局的文件，原告是按照文件的精神提起诉讼。被告锦州市渤硕教育培训中心对原告锦州汽车技工学校提供的证据《锦州汽车技工学校租赁合同》有异议，认为原告提供的该份证据中第三页第五条第一项租金标准与被告的合同不一致，原告提供的合同不具有真实性。对锦州市审计局的文件的真实性无异议。被告锦州市慧泉高级中学对原告提供的证据没有意见。被告锦州市渤硕教育培训中心辩称，请求法院依法驳回原告诉讼请求。一、原告诉请解除合同没有事实及法律依据。（一）单方合同解除权是守约方的，原告并不是守约方，并没有单方解除权。（二）本案不具有违约方解除合同的三个前提，具体是三个前提中两个前提均不能满足。违约方诉请解除需要满足是长期合同，双方已经形成合同僵局，不允许解除对双方都不利等三个前提。本案除了是长期合同之外，其他实质前提条件均不符合。（三）本案也不符合违约方解除合同的三个条件。1、原告诉讼解除是恶意的并非善意。2、本案不存在继续履行合同对原告显失公平的情形。3、被告拒绝解除是维护合同秩序，维护合同权益，是贯彻诚实信用原则，并非违反诚信原则。二、有关租金诉请，被告并不拖欠租金。由于原告迟延交付且分两部分交付，结合18个月免租期的合同约定，被告并不拖欠租金。只是原告分两部分交付的情况如何具体核算租金合同没有约定，需要双方协商后确定租金对应的合同期间。三、关于诉讼主体的简单意见。根据之前的诉讼案件原告市交通集团提交的，锦州市委办公室企业改制文件要求，要依法办理参改单位法人登记注销，机关保障服务中心文件要求，尽快办理资产变更工作，被告意见原告注销势在必行，可能随时就会注销，尚不如及时注销，及时变更，真正有纠纷再行诉讼解决，否则，可能会出现诉讼中注销、变更或者诉讼后纠纷未解决之前便注销、变更的情况存在，不利于法院审理和各方诉讼。综上，本案原告起诉没有事实及法律依据，是由于想与被告解除合同，协商未果后便提起了无效诉讼，裁定驳回后又提起本案诉讼，原告的行为对双方合同履行不利，致被告巨大投资以及合同权利于不顾，被告希望原告方能够依法依约履行合同，也请法院依法支持被告意见。被告锦州市慧泉高级中学庭审辩称，我单位同意被告锦州市渤硕教育培训中心的答辩意见。被告（反诉原告）锦州市渤硕教育培训中心反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人锦州汽车技工学校交付房屋所有权证书（不动产权利证书）；2、判令被反诉人出具租金收款凭证；3、赔偿反诉人取暖费损失人民币192755.56元；4、判令被反诉人赔偿反诉人代为履行维修义务所支出的维修费用59318.56元；5、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人就双方合同纠纷诉至法院并诉请解除合同，而双方合同履行过程中反诉人没有任何违约行为，被反诉人没有合同解除权，相反被上诉人一直存在各种违约行为，并且违约行为已给反诉人造成了损失。其中合同约定由被反诉人应向反诉人出示房屋所有权证书，但其至今未能出示。其起诉状载明房屋还没有经过竣工验收，若情况属实，显系欺骗反诉人，被反诉人应尽快完善竣工验收手续，并取得房屋所有权证书后依约及时交付给反诉人。合同约定应向反诉人开具租金收款收据。现被反诉人给反诉人开具的是锦州凯盟房产开发公司的往来款收据，不符合合同约定。合同约定被反诉人应于2017年12月5日交付房屋及土地，实际2018年7月2日才交付一半房屋，另一半于2019年7月2日交付。迟延以及部分交付直接导致反诉人2018年采暖期取暖费用损失一半为192755.56元。另外2018年反诉人租赁的场地内自来水主管道两次爆裂，经通知被反诉人拒绝维修，后由反诉人维修，两次维修共支付维修费用2万元。由于自来水主管道管材质量问题，2020年经被反诉人要求，由反诉人出资对自来水管道整体更换、维修，反诉人为此支出39318.56元。上述被反诉人的违约行为，应当承担继续履行以及赔偿损失的责任。鉴于被反诉人提起诉讼，反诉人故而提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。庭审中，反诉原告明确第一项诉讼请求，要求判令反诉被告组织竣工验收，并依法取得房屋所有权证，并出示给原告。被告（反诉原告）锦州市渤硕教育培训中心为了证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、《锦州汽车技工学校租赁合同》，证明该合同与锦州汽车技工学校提供的合同不一致，我方承租后投入巨额资金建设，现已基本完毕。2、（2020）辽0791民初936号民事裁定书，证明锦州汽车技工学校提供的合同第三页不真实，已由法院的裁判文书确认，原告起诉是另一案件的延续，诉讼不具有善意。3、关于南校区实训楼出租情况的说明，证明出租50%不具有真实性，锦州汽车技工学校要求解除合同没有善意。4、锦州汽车技工学校的证明，证明交付的房屋、土地等一切设施符合国家建设及审批标准，可正常使用，并承诺在政府与锦州汽车技工学校交接后向本诉原告提供所有相关手续，进而证明租赁物不存在安全隐患，与起诉状相互矛盾。5、租金电汇凭证，收款收据，交接书，取暖费收款收据，现场及维修照片，更换自来水管道视频及通话录音，机械费收据，人工费收据；证明反诉原告缴纳租金50万元，反诉被告没有按照约定开具收款凭证，交接书证明2018年7月2日出租方仅交付一半房屋，另一半是2019年7月2日交付，出租方迟延交付、部分交付，结合合同约定，反诉原告不拖欠反诉被告租金，2018年我们缴纳了整栋楼房的取暖费，仅能使用一栋楼房的一半，导致取暖费损失一半；反诉被告提供的房屋附属设施自来水管道存在质量问题，反诉被告拒绝维修，反诉原告予以维修，维修和抢修费用合计为59318.56元。反诉被告锦州汽车技工学校辩称，关于交付房屋所有权证书，该房屋尚未取得房屋所有权证书，即使取得了房屋所有权证书也不应当向承租方交付。关于租金收款凭证，据我们了解之所以由凯盟开发公司出具收据，当时这笔钱相当于替锦州技工学校支付欠房地产开发公司的工程款，是一种转支付行为，否则的话反诉原告和开发公司不存在业务往来，开发公司不可能开具收据，反诉原告也不应该接受该收据。关于赔偿反诉原告取暖费，为什么存在2018年取暖费损失一半问题，我们不清楚，第一有无支付凭证，第二有无过错方，第三为什么会存在损失我们不清楚。关于第四项要求履行义务支出维修费的问题，按照合同约定发生了房屋的附属设施的损坏问题，如果作为出租方不及时修复，前提是损坏是非承租方的原因，作为承租方去修缮由此产生的必要费用按照合同约定应该由出租方承担。被告锦州市慧泉高级中学对反诉原告的反诉请求无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人陈述及质证意见，对原告提供的证据的客观性予以认定，并认定以下事实：2017年12月5日，原告锦州汽车技工学校（出租方、甲方）与被告锦州市渤硕教育培训中心（承租方、乙方）签订《锦州汽车技工学校租赁合同》，原告锦州汽车技工学校提供的合同载明：房屋及土地坐落于锦州市滨海新区锦州汽车技工学校，楼房建筑总面积1万平方米，占地总面积10万平方米。第二条房屋权属状况载明：甲方（锦州汽车技工学校）对该房屋享有所有权，甲方应向乙方出示房屋所有权证复印件。第三条房屋改善及新建条款载明：（一）本合同签订后乙方对该房屋如下改善，1、，场地胡恬一硬化路面及绿化；2、新建铁艺围墙；3、新建变电所；4、新建300米操场跑道，两个篮球场地；5、新建行政办公楼、学生宿舍楼、食堂、图书馆、学生文体中心等。（二）乙方添置新建建筑物及新建设施，在租赁合同到期或解除时，由甲方按市场价进行回购。（三）由于甲方场地设施并未完善，乙方需再次投入巨额资金，在施工筹建期间，如乙方遇到困难甲方应给予帮助和支持。第四条租赁期限载明：（一）房屋场地租赁期，2017年12月5日至2037年12月5日，共计20年（240个月）；（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋及土地；（三）房屋及土地租赁期满后甲方有意继续出租，乙方享有优先承租权。第五条租金条款载明：（一）租金标准：2017年12月5日至2019年6月5日租金免费，2019年6月5日至2037年12月5日租金50万元/每年；（二）租金支付时间：2019年6月5日前5个工作日支付当年租金，以后的租金每年6月5日前5个工作日交付；（三）租金支付方式：双方协商；（四）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证；（五）如乙方不能按时支付租金，按年租金的日千分之五计算逾期履行金。第七条房屋交付及返还条款载明，（一）交付：甲方应于2017年12月5日前将房屋按约定条件交付给乙方使用；（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋土地及其附属设施；（三）甲方双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字确认，甲乙双方应结清各自应承担的费用。该租赁合同还约定了其他费用、房屋及附属设施的维护、所有权变动、合同的解除、违约责任、合同争议的解决办法等条款。被告锦州市渤硕教育培训中心提供的租赁合同与原告锦州汽车技工学校提供的租赁合同在第五条租金条款第一项租金标准一项存在差异，被告提供的租赁合同第五条第一项载明：2017年12月5日至2019年6月5日租金免费，2019年6月5日至2037年12月5日租金50万元/每年（以实训楼可使用面积50%为准）；被告提供的租赁合同中其他内容与原告提供的租赁合同内容一致；被告提供的租赁合同上加盖骑缝印处加盖了原告单位的公章，原告提供的合同在骑缝印处未加盖公章。2018年7月2日，原告锦州汽车技工学校与被告锦州市渤硕教育培训中心签署《交接书》，载明：龙栖湾新校区楼房各房间钥匙交接情况如下：一楼西侧南面4个教室，北面（西侧）全部；二楼西侧南面4个教室，西侧北面全部；三楼西侧南面5个教室，西侧北面全部；四楼西侧南面5个教室，西侧北面全部；五楼西侧南面5个教室，西侧北面全部；六楼全面楼层。全楼西侧安全门、配电房外门及强弱电、消防、电梯通道井通用钥匙。交出人：锦州汽校、杨楷，接受人：锦州市博硕教育、葛旭。2018年1月31日，被告锦州市渤硕教育培训中心按照原告锦州汽车技工学校的要求，以银行电汇形式向锦州凯盟房产开发有限公司汇款50万元，锦州凯盟房产开发有限公司于2018年2月1日开具收款收据。被告锦州市渤硕教育培训中心在2018年7月和2020年7月两次对租赁的自来水管道进行了抢修和更换，支付了购买自来水管材的费用及维修费用。被告锦州市渤硕教育培训中心于2018年11月1日支付取暖费385511.12元。2018年8月10日，原告锦州汽车技工学校出具《关于南校区实训楼出租情况的说明》，载明：我校经多方努力争取上级专项资金，终于建成南校区实训楼。但因市政府进行教育整合，取消我校学历教育，直接导致我校南校区实训楼建成后闲置。为不浪费资源、盘活资产，我校千方百计寻求解决办法，但只有一家博硕教育中心同意租赁，并且压价很低，经多轮协商后，我校无奈只好以年租金50万元价格把南校区实训楼50%部分租赁给博硕教育中心，博硕教育中心转给锦州慧泉高中使用。因当时签订合同时我校考虑不周，致使合同有缺陷，在此次事业单位改革过程中，即将接收我单位的主管部门（锦州交通发展集团）提出该合同显失公平，现我单位按集团要求，积极努力与签约方尽快解除该合同。2019年2月13日，锦州汽车技工学校出具《证明》，载明：位于锦州市滨海新区，南接常山路，西靠海盛街，东至龙栖湾大道的锦州汽车技工学校南校区，因政府改制政策原因，终止汽校校舍南迁项目，为了减少国有资产流失闲置，将汽校南校区租赁给锦州市渤硕教育培训中心。汽校南校区交付的房屋、土地等一切设备、设施符合国家建设及审批标准均可正常使用，待政府与汽校工作交接后，方可向锦州市博硕教育培训中心提供所有校区相关手续。2019年6月24日，锦州市审计局作出锦审函发（2019）1号《锦州市审计局关于纠正锦州汽车技工学校有关问题的函》，其中第一条载明：2017年12月5日，锦州汽车技工学校未经上级主管部门批准，未经公开招租程序，擅自将总投资3997万元，建筑面积1万平方米，占地总面积10万平方米南校区实训楼，出租给锦州市博硕教育培训中心，租期为2017年12月5日至2037年12月5日，共计20年，减免一年半租金75万元。然而2017年12月16日，锦州市博硕教育培训中心，以联合办学名义将此校区出租给锦州市慧泉高级中学，却收取一年的租金50万元。上述行为不符合《事业单位国有资产管理暂行办法》[财政部令（2006）26号]第21条，“事业单位利用国有资产对外投资出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批”的规定。根据上述规定，要求锦州交通发展（集团）有限公司查清问题的主客观原因，如果确实造成了国有资产流失，应追究相关责任人的责任。第三条未办理工程竣工验收手续条款载明：截至审计日，锦州汽车技工学校实训楼工程至今未办理综合验收手续，存在消防安全隐患。第四条南校区实训楼出租合同存在风险问题条款载明：（一）《合同》第三条规定“乙方填制新建建筑物及新建设施，在租赁合同到期或解除时由甲方按市场价进行回购”。乙方新建建筑物及新建设施，现无实物量交接清单，按市场价格回购时很难确认，容易造成法律纠纷。（二）《合同》第六条未明确取暖费由乙方承担。（三）《合同》第八条规定甲方承担租赁期内3年的维修费用。（四）《合同》第十一条规定甲方违约按责任10倍赔付，而乙方未有赔偿责任约定，双方违约责任不对等。（五）合同中未约定因政府征用而免责及不得转租的条款。（六）2018年3月9日，甲方因乙方未达到甲方标准，向乙方发函并采取单方面收回50%（一半教学楼），学校自用的措施，未与乙方签订补充合同协议。另查明，2013年5月6日，锦州市发展和改革委员会作出锦发改发（2013）126号《关于锦州汽车技工学校校区南迁工程项目建议书的批复》，原则同意《锦州汽车技工学校校区南迁工程项目建议书》。2013年5月14日，锦州市环境保护局作出《关于锦州汽车技工学校校区南迁工程项目的函》。2013年8月1日，锦州市规划管理局龙栖湾新区分局作出锦规龙审（2013）09号《关于锦州汽车技工学校校区南迁工程项目的规划设计审核意见》。2014年2月20日，辽宁省政府投资项目评审中心出具辽政项审发（2014）28号《关于锦州汽车技工学校实训楼项目可行性研究报告的评估意见》。2014年2月28日，锦州市国土资源局作出锦国土资规预审（2014）2号《关于锦州汽车技工学校南迁工程用地预审意见的复函》。2014年3月6日，锦州市发展和改革委员会作出锦发改发（2014）57号《关于锦州汽车技工学校实训楼项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复》。2014年6月24日，锦州市人民政府作出锦政地字（2014）16号《关于向锦州汽车技工学校划拨国有建设用地使用权新建校区南迁工程项目的批复》。锦州市国土资源局于2014年7月4日作出《国有建设用地划拨决定书》，划拨建设用地使用权人为锦州汽车技工学校，宗地用途为科教用地，宗地面积99965平方米，宗地划拨价款1200万元。2014年7月10日，锦州市国土资源局龙栖湾分局与原告签订《国有建设用地交地确认书》。再查，原告锦州汽车技工学校出租给被告锦州市渤硕教育培训中心的楼房未办理工程竣工验收手续及消防验收手续。本院认为，当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。本案中，原告锦州汽车技工学校出租给被告锦州市渤硕教育培训中心的楼房未办理工程竣工验收手续及消防安全检查验收手续。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，“交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条，“国务院住房和城乡建设主管部门规定，应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设，主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案。住房和城乡建设主管部门应当进行抽查，依法应当进行消防验收的建设工程。未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程，经依法抽查不合格的应当停止使用。”第十五条，“公众聚集场所在投入使用。营业前建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，因原告出租给被告的楼房未经验收合格和消防安全检查验收合格，且该楼房系为学校的学生使用，故在楼房未经验收合格及消防安全检查验收合格的情况下，不应交付使用；原告锦州汽车技工学校与被告锦州市渤硕教育培训中心签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，双方签订的合同应属无效。原告汽车技工学校的诉讼请求是请求法院判令解除锦州汽车技工学校与被告之间签订的《锦州汽车技工学校租赁合同》并请求法院判令被告支付2020年6月以来的房屋使用费用208000元；原告的诉讼请求前提是原告锦州汽车技工学校与被告锦州市渤硕教育培训中心签订的租赁合同系有效合同，在双方签订的租赁合同为有效合同的情况下，才存在合同是否解除的情况，在合同应属无效合同的情况下，原告要求解除租赁合同并支付房屋使用费用的诉讼请求无事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。关于反诉原告锦州市渤硕教育培训中心要求反诉被告锦州汽车技工学校组织竣工验收，取得房屋所有权证书并交付反诉原告、出具租金收款凭证、赔偿反诉人取暖费损失人民币192755.56元及判令被反诉人赔偿反诉人代为履行维修义务所支出的维修费用59318.56元的反诉请求也是基于双方签订的租赁合同为有效合同为前提条件，在合同应属无效的情况下，反诉原告的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十七条的规定，判决如下：一、驳回原告锦州汽车技工学校的诉讼请求。二、驳回反诉原告锦州市渤硕教育培训中心的反诉请求。案件受理费4420元，由原告锦州汽车技工学校负担，反诉费2541元，由反诉原告锦州市渤硕教育培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张树森人民陪审员  常燕燕人民陪审员  张久生二〇二一年六月十一日书 记 员  薛娇娇