四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1325民初1228号 原告：许忠于，女，汉族，1968年10月18日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：杨红星，男，南充市天顺法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人：赵磊,男，四川罡正律师事务所律师。 被告：南充明峰房地产有限责任公司，住所地四川省西充县。 法定代表人：程中润，执行董事。 委托诉讼代理人:贾维，男，四川罡正律师事务所律师，特别授权。 原告许忠于与被告南充明峰房地产有限责任公司（以下简称明峰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许忠于及其委托诉讼代理人杨红星、赵磊，被告明峰房产公司的委托诉讼代理人贾维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许忠于向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于西充县房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金35472.04元，审理中明确包括初始登记及转移登记逾期办理违约金，计算时间从2018年4月15日起至实际办证之日止；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2011年10月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将开发的位于西充县房屋出售给原告，房屋价款323650元。合同约定：被告交房时间为2012年7月30日前，原告已按合同约定交纳了购房款，契税，维修基金，产权证费用，前期物业费等；出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理商品房面积补差手续，付清全部房款，且买受人实际办理完毕商品房验收交付手续后的365日内将办理房屋分户产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可是被告违反合同约定，原告及其小区购房户多次找到被告及有关部门，要求被告为其办理房屋权属证书，可被告一直未予办理。原告认为，依法成立的合同受法律保护，被告未履行合同义务，给原告的生活造成影响并造成损失。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告明峰房产公司辩称，1、原告在被告处购房是事实；2、没有及时办理不动产权证的原因有两个，一是政府原因，二是原告未及时提交相应资料；3、部分原告电话变更，导致被告未能及时通知原告，致使不能办证；4、原告主张的违约金过高，并已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2011年10月25日，原告与张波（已去世）作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同主要内容：原告购买被告开发建设的位于四川省西充县房屋；房屋价款按建筑面积每平方米2938元计算，预测房屋建筑面积110.16平方米，房屋总价款323650元；出卖人应当在2012年7月30日前向买受人交付商品房；商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告通过自付及银行按揭贷款支付了购房款323650元，并向被告交纳了房屋契税、维修基金、办理产权证费用等。案涉房屋至起诉时尚未办理权属转移登记。 另查明，2014年7月17日西充县规委会第二届第十七次会议纪要载明，会议审议了“圣典名都”三期设计方案，同意“圣典名都”项目一、二、三期拉通使用容积率，同时容积率指标不得超过总控制指标，该项目新取得3023.63平方米土地，容积率1.8，综合该公司开发修建的一、二期项目，目前三期规划建筑面积3339.17平方米，建筑层数6层、5层、2层。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案商品房买卖合同成立、履行及争议发生时间均发生在民法典施行前，应适用当时法律、司法解释的规定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告均应按照约定履行各自义务。被告应当在原告提交完备办证资料后及时向相关部门申请办理案涉房屋的转移登记。被告未能按照合同约定办理案涉房屋的转移登记，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称因政府原因致延迟办证，经查西充县城乡规划委员会办公室于2014年7月17日审议通过了“圣典名都”设计方案，但被告至今未办理案涉房屋权属转移登记，且被告未能提交其他证据证明其主张，对该项辩称意见本院不予采信。被告辩称部分原告留存的电话号码变更致未能及时通知原告致延迟办证，本院认为，电话号码不是唯一的联系方式，被告应采取其他方式联系通知原告，对该项辩称意见本院不予采信。被告辩称原告未及时提交办证资料致延迟办证，本院认为，被告须在办理完毕“圣典名都”小区的初始登记后，才能向原告办理转移登记，但被告未向本院提交初始登记权属证明，亦未提交证据证明其主张，故对该项辩称意见本院不予采信。 被告辩称原告主张的违约金已过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办理转移登记违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。双方虽未约定违约金计算方法及标准，但因逾期办证的违约行为一直在持续，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告向我院起诉之日即2021年4月15日起倒推三年计算，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，应予支持，故逾期办理转移登记的违约金应从2018年4月15日起计算至实际办证之日止。 关于逾期办理初始登记的违约金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被告应当办理初始登记的时间及逾期办理初始登记违约金作出约定，故原告的该项诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期办理转移登记违约金的计算，被告认为原告主张的违约金过高，本院认为，双方未约定逾期办理转移登记违约金及计算标准，原告亦未提交证明逾期办理转移登记造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院酌定以原告支付购房款323,650元为基数按每日0.06‰的标准计算从2018年4月15日起计算至实际办证之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南充明峰房地产有限责任公司于原告许忠于向其提交符合办理转移登记相关资料后六十日内向权属登记机关申请对四川省西充县房屋办理不动产权登记； 二、被告南充明峰房地产有限责任公司向原告许忠于支付逾期办理转移登记违约金（以323650元为基数按每日0.06‰的标准自2018年4月15日起计算至转移登记办理之日止），该违约金于四川省西充县房屋权属转移登记实际办理之日起二十日内支付； 三、驳回原告许忠于其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费443元（原告已预交），由被告南充明峰房地产有限责任公司负担266元，原告许忠于负担177元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 向萍 二〇二一年六月二十五日 法官助理 周林 书 记 员 李凌