+北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4477号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵勃，男，1984年6月27日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄一菲，女，1982年7月25日出生，汉族，住北京市丰台区。上述二上诉人之委托诉讼代理人：孙红彦，北京律业律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴琼，女，1964年4月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：朱坤，北京市京都律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。负责人：刘永平，行长。委托诉讼代理人：刘海英，北京市法度律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡新领，北京市法度律师事务所实习律师。上诉人邵勃、黄一菲因与上诉人吴琼、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵勃、黄一菲上诉请求：1、撤销一审判决书第七项及第八项，依法改判；2、判令吴琼向邵勃、黄一菲支付违约金，以房屋成交总价款为基数，按日千分之二计算，自2016年7月21日起至吴琼为邵勃、黄一菲办理完毕过户手续之日止；3、判令吴琼向邵勃、黄一菲支付房屋租金损失，租金按10000元/月，自2016年7月21日计算至房屋实际交付邵勃、黄一菲之日止；4、一、二审案件受理费及其他诉讼相关费用由吴琼承担。事实和理由：一、一审法院应按房屋买卖合同约定判决吴琼支付违约金的金额。邵勃、黄一菲在与吴琼订立房屋买卖合同时，已明确将违约责任约定在合同中，吴琼违约，就应按合同约定承担违约责任。本案房屋买卖合同中的约定，是邵勃、黄一菲与吴琼意思自治的合意结果，违约责任的标准也是经双方签字认可的。即使一审法院认为违约金过高需要调整，也应在房屋买卖合同约定的基础上进行上下幅度的调整。在吴琼违约占用如此大额房款资金的期间，邵勃、黄一菲却因筹借房款需要自行承担巨大的损失。二、一审法院应判决吴琼向邵勃、黄一菲支付房屋租金损失。因吴琼违约不交付房屋，造成邵勃、黄一菲实际上不得不另行租房居住，支付房屋租金。这是吴琼在房屋买卖合同外给邵勃、黄一菲造成的实际经济损失。一审法院以“已酌情支持违约主张，违约金具有弥补损失的功能”不支持邵勃、黄一菲关于房屋租金损失的请求。但一审法院将违约金下调及房屋租金损失不予支持，不仅使得邵勃、黄一菲因吴琼违约而另行租房的损失不能被弥补，还使得邵勃、黄一菲必须自行承担吴琼违约所造成的其他损失，邵勃、黄一菲的合法权益没有受到保障。吴琼辩称，邵勃、黄一菲上诉缺乏事实与法律依据,请求驳回对方上诉。吴琼系根据约定行使合同解除权，合同解除后邵勃、黄一菲无权依据合同主张违约金或房屋租金损失。吴琼不存在违约行为，无需向邵勃、黄一菲支付违约金，因为根据约定房屋过户是合同双方的义务，并非吴琼的单方义务，吴琼无需主动为邵勃、黄一菲办理房屋过户。同时，邵勃、黄一菲未根据合同约定支付剩余购房款，吴琼行使履行抗辩权，无需办理房屋过户。一审判决认为对方主张的违约金过高，邵勃、黄一菲未提供证据证明存在实际损失，故酌情调减，处理正确。一审判决认为邵勃、黄一菲主张房屋租金损失与违约金不能同时主张，认定正确。邵勃、黄一菲家庭购房申请表中显示其家庭名下已经拥有一套住房，足以满足住房需求，其主张的房屋租金损失不属于必要支出，无权要求吴琼支付。吴琼上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回邵勃、黄一菲的一审诉讼请求，支持吴琼的一审反诉请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由邵勃、黄一菲承担。事实和理由：一审判决对案件基础事实未予认定、部分事实认定错误，适用法律错误而致判决结果错误、严重不公。一、一审判决对案件基础事实未予认定、部分事实认定片面且错误。1、当事人双方的合同是以特殊价格签订的、附特定条件的合同，案涉房屋在双方签约时的市场价格是本案重要的基础事实。2016年双方签约时案涉房屋市场价格约850万元，双方的合同交易价格仅为500万元，当事人双方约定的房屋交易价格严重低于市场价格，因此合同附加了特定条件。一审法院未对案涉房屋签约时市场价格进行评估，未对双方签约时房屋具体市场价格进行认定，并有意予以疏漏，属于程序错误，导致对双方的合同义务认定片面，导致判决结果对吴琼显失公平。2、一审判决对邵勃的合同义务认定片面、与事实不符。双方的合同义务并不仅是支付房屋价款、交付房屋、办理过户。合同明确约定了邵勃的合同义务为“在付完所有房款之前不辞职并认真工作，创造效益。”一审判决首先错误认定邵勃并未辞职，进而作出邵勃始终具有继续履行合同的意思的错误论断。根据双方合同约定，邵勃在付完所有房款之前不辞职并认真工作，创造效益。邵勃从2017年起应至少在上诉人吴琼的公司工作6年，并积极完成每年的销售任务。现有证据已经证实邵勃并没有创造应有的价值，且工作不认真，不遵守公司规定，消极怠工，甚至从事着同业禁止的营生、严重损害上诉人的公司利益。一审判决要求吴琼继续以原合同约定的价格履行房屋过户的义务显失公平，也不符合双方的合同约定。二、一审判决认定邵勃并未辞职、不辞而别属于事实认定错误，且超越职权审判，严重损害了北京双新宇有限责任公司第一分公司的程序权利和实体权利。邵勃是否离职不能仅靠其社保交纳情况判断，不能仅凭个别聊天记录中邵勃单方的只言片语认定邵勃与吴琼的公司仍存在劳动关系。邵勃是否离职、是否存在被克扣工资奖金等情况，属于邵勃与北京双新字有限责任公司第一分公司的劳动争议纠纷，本案如以此事实为裁判基础，应中止审理，等待劳动争议案的裁决结果。三、一审判决认定吴琼未在合理期限内行使解除权属于适用法律错误。吴琼是在解除权法定行使期限之内及时行使权利。四、一审判决超出诉讼请求范围，一审判决第三项内容不具有可执行性，将最高额抵押债权对应的主债权数额限定为《个人借款合同》属于事实认定错误。一审判决第四项内容，忽略了与案涉房屋一并设立最高额抵押的吴琼所有的另外一套房屋抵押权如何处理的问题。吴琼有权根据《北京市存量房买卖合同》的约定，解除合同。一审判决认定吴琼存在违约行为并需支付违约金，属于事实认定错误。邵勃、黄一菲辩称，一审法院认定事实清楚，吴琼构成违约。我方依法履行合同义务，不存在违约行为。涉案房屋买卖合同应该履行，我方于当日支付首付款200万，虽然合同约定当时交付房屋，但是吴琼不腾退房屋，也不办理过户，存在违约。涉案合同是双方的意思表示，购房款也不是特定房款，劳动关系的约定与买卖房屋的行为无关，吴琼不能限制邵勃的劳动自由。且“认真工作”属于描述性的词汇，邵勃也不存在不认真工作的行为。一审法院也不存在超越职权的行为，一审法院的判决是根据询问浦发银行的情况作出的，吴琼为房屋设置抵押的行为是对邵勃、黄一菲过户造成障碍，造成的损失吴琼应该承担。浦发北京分行对于双方的上诉陈述称，同意一审判决，我方对涉案房屋享有抵押权。如果黄一菲和邵勃偿还款项，我方同意配合解除抵押。邵勃、黄一菲向一审法院起诉请求：1.吴琼继续履行《北京市存量房买卖合同》；2.吴琼立即将位于北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋（以下称1003号房屋）交付邵勃、黄一菲，并办理房屋产权过户手续，过户至邵勃、黄一菲名下；3.吴琼向邵勃、黄一菲支付违约金，以房屋成交总价款为基数，按日千分之二计算，自2016年7月21日起至吴琼为邵勃、黄一菲办理完毕过户手续之日止；4.吴琼向邵勃、黄一菲支付供暖费及滞纳金等合计27780.8元及利息（以27780.8元为基数，自2016年11月2日起支付至实际支付之日止）；5.吴琼向邵勃、黄一菲支付房屋租金损失，租金按10000元/月，自2016年7月21日计算至房屋实际交付邵勃、黄一菲之日止；6.诉讼费由吴琼承担。吴琼向一审法院提出反诉请求：1.解除吴琼与邵勃、黄一菲于2016年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.邵勃、黄一菲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月21日，吴琼（出卖人、甲方）与邵勃、黄一菲（买受人、乙方）签订《北京市存量房买卖合同》，约定：第一条房屋位置及基本情况。1.甲方同意将座落在北京市丰台区丽泽路一号院七号楼1003室的房屋一套（住宅房）及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。2.房地产具体状况如下：房屋所有权证号为：京房权证丰字第XXXX号；京房权证丰字第XXXX号；土地使用权证号为：京丰国用（2006出）第002643；房屋类型：普通住宅；结构：钢筋混凝土结构；建筑面积：115.42平方米，随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况：已经装修，以订立本合同时的现状为准。3.……乙方已对甲方上述转让的房地产具体状况和装饰情况充分了解，自愿买受该房地产。第二条房屋价款和交易方式。1.转让价款500万元，该价格为甲方净收价款。2.乙方于本合同订立五日内支付首付款200万元。3.乙方支付完首付款之后，双方按照本合同第2.5、3.2条约定办理过户手续。乙方同意在该房屋上设定抵押权，甲方为抵押权人。抵押金额为剩余房款每次付款后需要改抵押金额。具体抵押登记手续，双方在办理过户手续时办理。4.自2017年起，乙方于每年12月30日之前向甲方支付房屋50万元，直至全部房款支付完毕为止（最后一期按照实际金额支付）。房屋支付完毕后，双方在付款完毕的十五日内共同去办理解除抵押（或者减少抵押金额）的登记手续。5.上述房地产办理过户手续所需要的契税、营业税、个人所得税、交易服务费、调档费、土地出让金、工商鉴证费、工本费、配图费等所有有关的过户费用，全部由乙方自愿承担。第三条所有权的转移。1.甲、乙双方同意，本合同订立即视为占有的转移，即视为甲方将房屋交付给乙方，双方不再另行出具交接手续。上述房地产转移占有前未支付的物业管理、水、电、供暖、燃气（天然气）、有线电视、通信、垃圾处理费等其他费用，由乙方负责交付。2.甲、乙双方确认：在本合同订立后的十五日内，双方到房地产交易中心且办理完毕该房屋的产权过户手续。第五条违约责任。1.甲方无正当理由不履行合同，或者因甲方原因不能办理房产证过户手续，或者中途反悔的，双方同意：（一）每逾期一日的，甲方应向乙方支付房屋成交总价款千分之二的违约金，合同继续履行……第六条其他条款。7.双方特别约定的其他事项：因甲方在房屋的价格上作出极大让步（一、在评估价580万元基础上还优惠80万元；二、省去乙方约300万元按揭贷款需要支付的利息约108万元，300万元*0.06%*6年），所以乙方保证在付完所有房款之前不辞职并认真工作，创造效益。凡因乙方辞职，不辞而别，甲方有权按照解除本合同，收回房屋。将乙方已付房款退还给乙方。乙方不得以任何理由拒绝、拖延或者抗辩。2016年7月21日，邵勃、黄一菲给付吴琼购房款200万元。2016年11月2日，邵勃、黄一菲交纳涉案房屋2009年-2016年度供暖费及滞纳金27780.8元，发票载明购买方为汪文海、吴琼。经查，吴琼、汪文海原系夫妻，涉案房屋原登记在吴琼、汪文海名下。2014年10月14日，法院判决：吴琼和汪文海离婚；涉案房屋由吴琼所有，剩余房屋贷款由吴琼偿还，汪文海协助吴琼办理房屋所有权变更登记手续，相关费用由吴琼负担等。2017年3月31日，涉案房屋登记至吴琼名下，不动产权证书编号为京（2017）丰不动产权第0025947号。2018年11月28日，吴琼与浦发北京分行签订《个人借款合同》及《最高额抵押合同》，将涉案房屋及其名下海淀区上地佳园23号楼8层812房屋共同设立最高额抵押，合计担保金额12285000元，债权期间2018年11月8日至2021年11月8日。另查，邵勃于2015年1月1日与北京双新宇工贸有限公司（以下简称双新宇公司）签订劳动合同，于2017年12月20日与双新宇公司第一分公司签订劳动合同，劳动合同载明吴琼为双新宇公司、双新宇公司第一分公司法定代表人或负责人。邵勃社保缴费信息显示，2020年1月至5月缴费单位为双新宇公司第一分公司。庭审中，邵勃、黄一菲出示经公证的微信聊天截图，截图显示：2016年10月31日，吴琼：你房子的事儿不往下走了？邵勃：走啊，等您时间呢……房子钥匙您能先给我吗？我想让装修的过去给弄一下。您周几有空？我约他们。吴琼：东西还没清，时间不够用。2017年4月，邵勃：姐，金泰那房子您看能办过户手续了吗？我和黄一菲想搬过去住，毕竟200万已经给完9个月了，她妈昨天问我来的。2017年6月，邵勃：要实在不行，您看能不能把之前给您的房款给我用一下，我都快让他们给我逼疯了。邵勃：姐，这边一早又刚我打电话让我过去，您能给我个回话吗，他们都急了，说好的20号让我给又没给了。2019年9月，吴琼：关于房子的事情你先写个方案，我时间实在排不出来，不好意思。2019年12月，邵勃：姐，昨天晚上黄一菲妈和爸找我问房子的事和我欠别人钱的事，买房的钱200万也给您三年半了。公司欠的返款共126万您总是说没钱付。总这样也不是办法，房子和您签的合同是500万，付您了200万还有300万，减去欠我的126万，我再给您付174万。吴琼：面谈吧。邵勃：好，明天您时间方便吗？吴琼：下周一、周二都可以。邵勃：姐，周一上午您时间方便吗？吴琼：我上午有事，那就改天吧。邵勃：那周二呢？吴琼：排一下看看，告诉你。2020年1月，邵勃：姐，您周四周五哪天方便？吴琼：对不起，忘记回复了，下周吧。邵勃：姐，您明天有时间吗。吴琼：下周吧，本周都排满了。您可以先将您的想法发微信给我。还有不干没关系，不能无故失踪，工作交接要完善。邵勃：我的想法发给您了，您说面谈，我没有失踪啊。房子和您签的合同是500万，付您了200万，还有300万，减去欠的我126万，我再给您付174万。吴琼：我为什么优惠卖给您房子。邵勃：当时评估价580，您让我先付款200万啊，姐那您这么说，我为什么给您200万三年半了而且物业供暖费还是我叫的好几万。吴琼：自己想想吧，我这有事儿，找时间谈吧。2020年3月，邵勃：姐，我买您房子的事您是怎么个想法……总是租房子也不是事……大姐，明天您有时间吗？找您谈一下买那房子的事。吴琼：明天厂区有事儿，看看下周吧。2020年4月，邵勃：祥龙物流园赵占良经理1338118……关于箱变图纸他有几个问题，他说让人和他联系一下，他着急走招标流程。吴琼：好的，谢谢，稍后回复您。庭审中，吴琼主张邵勃工作业绩不达标，2017年仅完成目标业绩的0.7%，2018年没有完成任何业绩，邵勃未能认真履行工作职责，经常缺席工作会议，2019年9月未办理工作交接、不辞而别，邵勃在任职期间与他人成立北京南福北江餐饮公司、无锡闪柠科技有限公司，与吴琼的公司部分业务有重叠，故于2020年8月17日向法院反诉请求解除《北京市存量房买卖合同》，并提交《销售专题会议纪要》《2019年销售目标确认表》《会议纪要》《会议签到表》、邵勃业绩完成情况汇总表、微信聊天记录、公司工商信息等证据佐证。吴琼申请证人谈某、赵某、包某、袁某出庭作证。其中，谈某称，吴琼为了激励邵勃认真工作、创造效益，要求邵勃服务5-6年，在5-6年内付清房款，合同是附条件的，后来邵勃不认真工作、不完成效益，吴琼就不愿意将房子卖给邵勃。赵某称，吴琼离婚案件一审、二审和执行由其代理，邵勃和其一起去和吴琼前夫处理房屋交接事宜，2015年年底交接房屋清点物品，门是被吴琼前夫撬开的，只能换锁、不用交钥匙，后因吴琼前夫不配合，直至2017年3月才将房屋过户至吴琼名下。包某、袁某出庭陈述邵勃的工作情况。邵勃对上述微信聊天记录、公司工商信息的真实性认可、证明目的不予认可，对证人证言的证明目的不予认可，对其他证据的真实性均不认可，并出示数份聊天记录，拟证明其在2019年5月至2020年7月期间仍在双新宇公司任职，处理项目，不存在辞职或不辞而别的情形。庭审中，邵勃、黄一菲提交房屋租赁合同、租金支付凭证、中介公司租房截图，主张其无法使用涉案房屋，另行租房居住，并参考市场价按照1万元/月的标准向吴琼主张房屋租金损失。吴琼对此不予认可，主张根据合同约定，合同订立即视为房屋交付。再查，邵勃、黄一菲具有在京购房资格。邵勃、黄一菲同意一次性付清剩余购房款并代吴琼偿还浦发北京分行贷款及利息。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，吴琼与邵勃、黄一菲签订的《北京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行义务。经审理查明，邵勃、黄一菲始终具有继续履行合同的意思表示，邵勃的社会保险由双新宇公司第一分公司缴纳至2020年5月，2020年4月邵勃通过微信与吴琼沟通祥龙物流园项目，邵勃亦举证其他数份聊天记录证明其未辞职或不辞而别，综合上述事实，吴琼以邵勃辞职、不辞而别为由要求解除合同，没有事实依据，对其主张，法院不予采信。且吴琼亦未举证在其主张邵勃不辞而别并在邵勃要求继续履行合同后的合理期限内行使解除权，直至向一审法院反诉要求解除合同。因此，对于吴琼的反诉请求，一审法院不予支持。现邵勃、黄一菲同意一次性支付剩余购房款并代吴琼向浦发北京分行一次性结清贷款，浦发北京分行同意在还清贷款的情况下配合解除抵押，一审法院不持异议。且邵勃、黄一菲具有在京购房资格，涉案合同具备继续履行的条件，故对于邵勃、黄一菲要求继续履行合同并办理过户的诉讼请求，一审法院予以支持。虽合同约定合同签订视为房屋交付，但综合查明的事实，邵勃、黄一菲尚未占有使用涉案房屋，故对于邵勃、黄一菲要求交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，邵勃、黄一菲购买涉案房屋时已知晓吴琼离婚诉讼及房屋产权瑕疵的事实，合同签订时双方均应当预见无法按约办理过户，吴琼于2017年3月31日取得房屋产权，此时房屋才具备过户的客观条件，但吴琼未能继续履行合同，应当承担相应的违约责任。关于违约金起算点，一审法院相应调整。关于违约金标准，鉴于吴琼提出违约金过高的抗辩意见，并要求法院酌减违约金，综合考虑合同的履行情况、房屋市场价值、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院予以酌定。关于供暖费、滞纳金及利息，双方合同约定“涉案房屋转移占有前未支付的供暖等其他费用由乙方负责交付”，故对于邵勃、黄一菲要求吴琼支付供暖费及滞纳金、利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金损失，鉴于法院已酌情支持邵勃、黄一菲的违约金主张，违约金具有弥补损失的功能，故对于邵勃、黄一菲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴琼继续履行与邵勃、黄一菲签订的《北京市存量房买卖合同》；二、吴琼于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋交付邵勃、黄一菲；三、吴琼、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于判决生效之日起七日内协助邵勃、黄一菲办理其代吴琼向上海浦东发展银行股份有限公司北京分行一次性结清贷款（具体数额以上海浦东发展银行股份有限公司北京分行依据其与吴琼签订的《个人借款合同》计算后出具的结算信息为准）；四、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于上述款项结清后七日内协助邵勃、黄一菲、吴琼注销北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋的抵押权；五、吴琼于上述抵押权注销当日协助邵勃、黄一菲将位于北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋所有权转移登记至邵勃、黄一菲名下；六、邵勃、黄一菲于办理房屋所有权转移登记手续同时向吴琼支付剩余购房款（支付数额为3000000元减去邵勃、黄一菲代吴琼结清上述第三项最终结算数额后的剩余款项，若为负数则不再支付）；七、吴琼于判决生效之日起七日内给付邵勃、黄一菲违约金（以2000000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；八、驳回邵勃、黄一菲的其他诉讼请求；九、驳回吴琼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴琼提交证据如下：1.邵勃工资表汇总；2.业绩与回款汇总表；3.答复函；4.解除劳动合同通知两份；5.企业微信聊天记录。吴琼拟据此证明邵勃入职后及《北京市存量房买卖合同》签署后，不能完成公司计划销售与回款目标，无法获得绩效工资；邵勃没有认真工作，为公司创造收益；邵勃2019年9月至2019年12月31日期间，没有为公司提供实质性工作；2020年1月至今，邵勃与公司没有劳动关系，也没有为公司提供任何工作；邵勃违反《北京市存量房买卖合同》约定，未能在全部购房款付清之前，持续为公司提供工作。邵勃在2019年7月之后在微信工作群中没有工作内容。吴琼据此主张其有权解除《北京市存量房买卖合同》。邵勃、黄一菲对其中证据4解除劳动合同通知的真实性予以认可，但对其关联性、证明目的不认可。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为相关证据的来源不能确定，且证据内容与本案无关。本案二审期间，吴琼向本院提交司法评估申请，请求本院委托评估机构对1003号房屋在2016年7月21日的市场价格进行评估。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为吴琼与邵勃、黄一菲签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否应当继续履行；一审法院对于违约金的处理是否妥当；吴琼是否应当向邵勃、黄一菲支付房屋租金损失。第一，关于涉案房屋买卖合同的履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴琼与邵勃、黄一菲签订的《北京市存量房屋买卖合同》是基于双方真实意思表示，双方均应依约履行。邵勃、黄一菲于合同签订当日依约支付首付款200万元，吴琼应当在具备过户条件时及时履行办理过户等义务。一审法院判令双方继续履行涉案房屋买卖合同，要求吴琼履行相关合同义务，具有事实和法律依据。关于吴琼称其有权要求解除合同的上诉理由，吴琼主张涉案房屋买卖合同是以特殊价格签订的、附特定条件的合同，故不应当按照原合同约定的价格继续履行合同。经查，涉案合同载明因吴琼在房屋的价格上作出极大让步，所以邵勃一方保证在付完所有房款之前不辞职并认真工作，创造效益。凡因邵勃一方辞职，不辞而别，吴琼有权解除合同，收回房屋。吴琼以邵勃不遵守公司规定、未完成工作任务等为由主张涉案合同应予解除，但结合合同上述内容，合同仅约定在邵勃辞职、不辞而别时吴琼方能享有单方解除权，吴琼以邵勃的工作表现作为解除本案房屋买卖合同的理由，不能成立。关于邵勃是否辞职、不辞而别，邵勃的社保缴费信息显示其2020年1月至5月的缴费单位为双新宇公司第一分公司，邵勃提供的2020年4月微信聊天记录也显示其仍与吴琼就相关项目进行沟通，吴琼虽提供相关证据主张邵勃未按合同约定持续为双新宇公司第一分公司提供工作，但未能对上述情况进行合理解释。吴琼在本案二审阶段虽向本院提交邵勃的解除劳动合同通知，但该通知显示邵勃因扣发劳动报酬等原因提出解除劳动合同，落款时间为2020年11月1日，系于吴琼提出要求解除涉案房屋买卖合同的反诉请求之后。一审法院对于吴琼要求解除合同的请求不予支持，处理正确。现吴琼虽提出上诉，但结合在案证据不足以认定邵勃存在辞职或不辞而别的情形，吴琼主张解除合同缺乏依据，本院对其上诉理由不予支持。关于合同继续履行的方式，本案中邵勃、黄一菲同意一次性付清剩余购房款并代吴琼偿还原审第三人浦发北京分行贷款及利息，浦发北京分行亦明确表示在由法院判决的情况下，如果贷款还清，其可以配合解除抵押。在此情况下，一审法院考虑涉案合同具备继续履行的条件，认为双方应当继续履行涉案《北京市存量房屋买卖合同》，并据此判令吴琼交付房屋，判令吴琼、浦发北京分行协助邵勃、黄一菲代吴琼办理结清贷款，判令浦发银行北京分行协助注销涉案房屋抵押权，判令吴琼协助办理房屋所有权转移登记，判令邵勃、黄一菲支付剩余购房款等，符合法律规定，处理妥当。吴琼以相关判项超出诉讼请求范围、不具有可执行性，法院认定事实错误等为由提出上诉，其相关理由不能成立，本院不予支持。第二，关于违约金。吴琼未在具备过户条件的情况下依照合同约定为邵勃、黄一菲办理过户手续，且将涉案房屋为其与原审第三人浦发北京分行间的债务设立最高额抵押，为其履行办理过户的义务造成障碍，构成违约。根据涉案《北京市存量房买卖合同》约定，吴琼未履行办理房产证过户手续的义务，应当支付违约金。吴琼以一审判决认定其存在违约行为并需支付违约金属于事实认定错误为由提出上诉，不能成立，本院不予支持。邵勃、黄一菲上诉对违约金的起算点及计算标准提出异议。关于起算点，邵勃、黄一菲签订合同购买房屋时知晓吴琼离婚诉讼及房屋产权瑕疵的事实，应当能够对合同签订时房屋尚无法办理过户进行合理预期。自吴琼2017年3月31日取得房屋产权时，房屋才具备过户的客观条件，一审法院判令自2017年4月1日起计算违约金，具有事实依据。关于违约金标准，吴琼于一审中以合同约定的违约金过高为由提出抗辩，一审法院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定的违约金数额并无不当，应予维持。第三，关于邵勃、黄一菲上诉主张的房屋租金损失，涉案房屋买卖合同并未约定吴琼需支付邵勃、黄一菲因房屋未办理过户期间的租金损失，邵勃、黄一菲的主张缺乏合同依据。且考虑到合同约定的违约金具有弥补损失的功能，故一审法院对于邵勃、黄一菲要求支付房屋租金损失主张未予支持，处理妥当，本院予以维持。另外，关于吴琼要求对1003号房屋在2016年7月21日的市场价格进行评估的申请，因涉案《北京市存量房买卖合同》已经载明吴琼在房屋的价格上作出极大让步，且结合前述论述，本院已经认定吴琼应当按照合同约定的内容继续履行合同，故本院对于吴琼所提申请不予准许。综上所述，邵勃、黄一菲与吴琼的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93600元，由邵勃负担46800元（已交纳），由吴琼负担46800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月十一日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮