河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1449号 上诉人（原审原告）：卢伟，男，1989年1月6日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：苏缘圆，北京市京师（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。 上诉人卢伟因与被上诉人保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称春雨公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初2953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢伟上诉请求：1.依法撤销保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初2953号民事判决书第一项中的“返还原告卢伟购房款18651元”并依法改判返还卢伟购房款26502.14元；依法撤销保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初2953号民事判决书第二项并依法改判被上诉人以360000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率为标准计算，期间自2013年9月14日起至2018年11月12日止给付逾期办理房屋产权证书的违约金；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“合同约定‘产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1.双方自行约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则’根据上述约定，建筑面积与合同相差4.87平方米，折合房款18651元”与事实不符。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第5条中约定，在产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款直接返还，超出3%部分的房价款要双倍返还。上诉人领取的《不动产权证书》证书“面积”栏显示房屋建筑面积为：89.13平方米，与《商品房买卖补充合同》中建筑面积为94平方米差4.87平方米，面积误差比超过3%的部分占到2.05平方米。一审法院仅判决被上诉人返还购房款，而依据合同约定判决超过3%的部分被上诉人双倍返还。2、上诉人在一审中主张的房屋产权部门制发不动产权证书的日期错误。不动产权证书的取得时间为2018年11月12日，由于证书打印时日期的数字印刷问题，导致一审时上诉人误以为不动产权证书的取得时间为2018年1月2日，从而导致计算错误，因此一审判决中认定的被上诉人逾期办理不动产权证书的违约损失应计算至2018年11月12日。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定“逾期办理房屋产权证书违约责任双方未作约定，故应按照法律规定处理。对于被告辩称该违约损失请求权已经超过诉讼时效本院认为该违约损失请求权的诉讼时效应自原告起诉之日倒退三年为违约损失计算起算日”适用的法律错误。被上诉人协助上诉人办理房屋产权证书是双方合同约定的义务，被告逾期未为原告办理不动产证书应当承担相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定：第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；该条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因被上诉人的逾期办理房产证的违约行为出于持续的状态，因此该违约损失请求权应从交房之日满90日后即2013年9月14日起算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年11月12日。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，望贵院在查清事实的基础上依法改判。 保定市春雨房地产开发有限公司答辩称，上诉人的上诉请求没有依据，应当驳回。第一，双方签订的合同第五条面积确认及面积差的处理，房屋面积以房管局实际测量面积为准，施行多退少补的原则，按照合同约定被上诉人将多收取的房款退回即可，并不存在双倍返还的约定；第二，上诉人要求的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回，按照合同约定，被上诉人办理房屋产权证书的时间为2015年6月13日之前，也就是说上诉人知道权利被侵害之日为该日期，诉讼时效起算点也为该日期，推后两年为2017年6月13日，上诉人的起诉时间为9月，已超过诉讼时效。 卢伟向一审法院起诉请求：1.退还不应当收取的燃气初装及点火费3675元、有线电视初装费198元、壁挂炉费3800元、防盗门费1500元；被告代收公共维修基金7200元，现应退还多收原告房屋面积误差相应的公共维修基金373元；按照国家契税缴纳规定，面积低于90m2，按房款的1%征收，超过90m2按照1.5%征收，被告按合同标明的94m2收取相应的产权费5707.6元，遂被告现应退还原告房屋面积误差相应费用2107.6元；2.请求判令被告给付原告房屋建筑面积误差比以内部分（2.82m2)的房价款10800.00元，超过房屋建筑面积误差比部分（2.05m2）的双倍房价款15702.14元，总计26502.14元。并给付资金占用费按银行同期贷款年利率4.9%计算，自收取后至实际交付款项之日止暂定12986.05元；3.判令被告给付原告自交房之日满三月后的2013年9月14日，按银行逾期贷款年利率6%计算，至房屋产权部门制发不动产证书的日期2018年1月2日止暂定93000元；以上共计144141.80元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价3829.79元，购房总金额360000元，付款方式：2010年11月2日交付购房款360000元；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，当日原告向被告缴纳购房款360000元、防盗门费1500元。2013年6月13日原告向被告缴纳公共维修基金7200元、产权费用5707.6元、挂壁炉费3800元、有线电视初装费198元、天然气费用3675元。2014年1月24日原告与被告就上述房屋换签了《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价每平方米3829.79元，购房总金额360000元。第五条面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。第八条交付期限，出卖人应当在2013年11月30日前将达到入住使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。另查明，被告于2013年6月13日向原告交付案涉房屋。房屋交付后，保定市国土资源局于2018年1月2日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，不动产面积为89.13平方米。庭审中，被告提交了税收完税证明，案涉房屋应当缴纳的房屋买卖契税3413.49元。 一审法院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差4.87平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。”依据上述约定，建筑面积与合同约定相差4.87平方米，折合房款18651元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房屋贷款利息没有法律依据，本院不予支持。涉案房屋缴纳的产权费为5707.6元，原告应当缴纳的契税为3413.49元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告2209.11元，原告主张的利息，因原、被告双方对此并未约定，本院不予支持。原告诉请被告返还全部因房屋面积出现差异被告多收的公共维修基金，因涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费198元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告请求被告返还线电视初装费198元，本院予以支持。原告诉请被告返还壁挂炉费3800元，防盗门费1500元，依据双方签订的订房合同书约定上述款项应由原告负担，且自涉案商品房交付后，原告已实际使用上述设施，对本项诉讼请求本院不予支持。根据商品房买卖合同约定，在房屋交付两年内，被告协助原告办理房屋所有权登记，在约定期限内原告未取得房屋权属证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2013年6月13日起两年内，即截止至2015年6月13日，涉案房屋于2018年1月2日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。对于被告辩称该违约损失请求权已经超过诉讼时效，本院认为该违约损失请求权的诉讼时效应自原告起诉之日自2020年9月3日倒退3年为违约损失计算起算日，即本院支持被告应自2017年9月3日起至2018年1月2日，按照原告已交纳的房款总额360000元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决：一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢伟购房款18651元、有线电视初装费198元、房屋产权费2209.11元，合计21058.11元；二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢伟逾期办理房屋权属证书违约金（以360000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年9月3日起至2018年1月2日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3182元，减半收取1591元，由原告负担1000元，由被告负担591元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，卢伟与春雨公司于2014年1月24日签订的《商品房买卖合同》第五条列明了关于产权登记面积和合同约定面积发生差异后的两种处理方式，而双方同意按第一种方式进行处理，即房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则，该约定是为双方真实意思表示，且并不违反法律规定，因此对于卢伟主张春雨公司双倍返还面积误差超过3%部分购房款的请求，本院不予支持。卢伟称因证书打印时日期的数字印刷问题导致其误认不动产权证书办理时间，该请求原审期间并未提出也未作审理，其可另行主张。在本案审理过程中，春雨公司皆提出诉讼时效抗辩，由于春雨公司逾期办证的侵权行为处于持续状态，一审法院认定自卢伟起诉之日起倒推三年为违约损失起算日并无不当。 综上所述，卢伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3093.24元，由上诉人卢伟承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二一年六月二十三日 法官助理  郭字真 书 记 员  胡小双