北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1816号上诉人（原审原告）：北京金海悦商务服务有限公司，住所地北京市海淀区苏州街79号14层南部1603号。法定代表人：徐学玲，总经理。委托诉讼代理人：周露，男，1973年9月8日出生，北京金海悦商务服务有限公司员工。委托诉讼代理人：杨永辉，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。法定代表人：周贵庆，董事长。委托诉讼代理人：李浡，北京坤韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐心磊，北京坤韬律师事务所律师。原审第三人：北京安行天下科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街28-1号2层202-2-C。法定代表人：徐学玲，总经理。委托诉讼代理人：宋双，北京安行天下科技发展有限公司法务经理。原审第三人：胡雅奇，男，1964年9月15日出生。原审第三人：曹岚，女，1973年7月17日出生。原审第三人：北京金威中嘉科技有限公司，住所地北京市海淀区苏州街79号七层南部709号。上诉人北京金海悦商务服务有限公司（以下简称金海悦公司）因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托公司）、原审第三人北京安行天下科技发展有限公司（以下简称安行天下公司）、原审第三人胡雅奇、原审第三人曹岚、原审第三人北京金威中嘉科技有限公司（以下简称金威中嘉公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初11509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金海悦公司的委托诉讼代理人周露、杨永辉，被上诉人西藏信托公司的委托诉讼代理人李浡，安行天下公司的委托诉讼代理人宋双到庭参加诉讼。原审第三人胡雅奇、原审第三人曹岚、原审第三人金威中嘉公司经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海悦公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持金海悦公司全部诉讼请求，本案诉讼费由西藏信托公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，导致本案认定事实错误。（一）一审判决认定金海悦公司提交的证据不能充分证明金海悦公司与安行天下公司已经按《写字楼租赁合同》履行了租金支付义务，也不能证明金海悦公司对涉案房屋享有真实租赁权及租赁权早于西藏信托公司抵押权的设立，系事实认定错误。1.涉案租赁合同真实合法有效且已切实履行，金海悦公司享有的租赁权真实合法有效。首先，金海悦公司与安行天下公司于2013年12月17日签订了《写字楼租赁合同》，约定金海悦公司承租安行天下公司的涉案房屋，租赁期限自2013年12月17日至2033年12月16日，房屋租金逐年递增、按季度进行支付，此外，涉案租赁合同还约定了房屋用途、房屋的维修、违约责任等条款。另，金海悦公司与安行天下公司作为涉案租赁合同的签署主体，二者均为独立法人，涉案租赁合同是各自真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律的禁止性规定，故涉案租赁合同完全符合合同有效性的要件。其次，金海悦公司按照安行天下公司的指令向安行天下公司或其指定第三方支付租金，安行天下公司或其指定第三方向金海悦公司出具的财务收据，不违反国家任何强制性规定。支付租金是金海悦公司的义务，直接支付给安行天下公司或其指定第三方，对金海悦公司没有任何影响，金海悦公司只需按照出租人指示支付租金款项即可，且财务收据可以不将代为收款事项进行备注，或者收据出具方可根据自身需要备注内容，安行天下公司及其指定第三方对自身收款方式的合理交易安排，不能否定金海悦公司支付租金的事实，也证明了租赁合同的真实有效。一审判决枉顾金海悦公司支付租金的事实，错误认定金海悦公司上述转款系基于其它合作关系。再次，为进一步证明金海悦公司与安行天下公司之间租赁合同的真实性，金海悦公司提交了与其无任何关联关系的第三方的转租合同，证明金海悦公司正是基于与安行天下公司的租赁合同有效性及真实租赁权，才又与第三方分别签署了合法有效的转租合同。并且，金海悦公司提供了《水电费代收代缴合同》及水电费缴纳凭证，足以证明金海悦公司实际支付了涉案房屋的水电费用。一审判决故意忽略上这事实，错误地作出仅凭《水电费代收代缴合同》难以证明金海悦公司实际支付了涉案房屋的水电费用事实认定。签约主体是否存在关联关系，不影响金海悦公司与安行天下公司的租赁合同、金海悦公司与金悦物业公司签署的《水电费代收代缴合同》的真实性及合法性。公司法及其它相关规定并没有明确禁止关联交易，即使金海悦公司与安行天下公司、金悦物业公司存在关联关系，也不能否定各方作为独立法人的法律属性，故涉案租赁合同与《水电费代收代缴合同》均为合法有效的合同。因此，本案中，金海悦公司与安行天下公司已签署了条款齐全的书面合同，并且已按照合同约定履行了双方的权利义务，金海悦公司也已将该房屋租赁给了无任何关联关系的第三方。此外，金海悦公司提供了向安行天下公司或其指定的第三方缴纳租金的汇款记录及收据等，足以证明租赁合同的真实性及金海悦公司支付租金的事实，故金海悦公司依法享有真实且有效的租赁权。2.金海悦公司对涉案房屋享有真实租赁权不仅早于西藏信托公司抵押权的设立时间，也早于涉案房屋被查封时间。涉案租赁合同由金海悦公司与安行天下公司于2013年12月17日签订并履行，西藏信托公司的债权形成于2014年7月，抵押权设立时间为2016年1月13日，债权确权时间为2017年3月15日，一审法院对涉案房屋的查封时间为2017年9月15日。显然，涉案租赁合同签订时间是早于西藏信托公司抵押权的设立时间及被法院查封的时间，此可进一步印证涉案租赁合同的真实性及金海悦公司对涉案房屋享有真实租赁权。（二）一审判决第16页认定金海悦公司所提供的证据尚不足以证明金海悦公司实际占用了涉案租赁物系事实认定错误。1.根据涉案租赁合同第八条载明内容，自双方签署租赁合同之日起，即应视为金海悦公司已经完成实际入住手续，且实际控制占有了房屋，金海悦公司已完成入住。2.金海悦公司在承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给第三方，可进一步印证涉案房屋已由金海悦公司占有并实际控制。金海悦公司与安行天下公司签署的涉案租赁合同第三条明确约定了租赁用途为商业经营与写字间出租业务，故金海悦公司将涉案房屋转租给第三方符合该用途，足以证明金海悦公司是基于真实的租赁权才可得以对外转租，通过商业经营与写字间出租业务来依法开展业务。并且，涉案商铺通过代缴水电费的方式，由第三方支付转租房屋的水费、电费等相关物业费用。因此，本案认定金海悦公司在涉案房屋设立抵押、被查封之前已经占有使用了案涉房屋，事实清楚、证据充分。3.根据工商企业信息查询可知，金海悦公司自西藏信托公司设立抵押权、一审法院查封涉案房屋之前，已经领取了涉案房屋所在住所地的营业执照且至今仍未变更住所，并一直在涉案房屋内开展经营活动，此亦可证明金海悦公司自租赁涉案房屋以来一直实际占有并使用着租赁场地。4.对于涉案房屋的合法占有使用，应以金海悦公司的实际控制为标准，金海悦公司是否实际入住并不是房屋占有使用的必要条件。安行天下公司交付涉案房屋后，金海悦公司便实际控制了涉案房屋，符合占有使用的属性。对于房屋的占有使用不应简单理解为入住使用，而应以是否能够实际控制与支配为判断标准。在安行天下公司按约交付涉案房屋后，金海悦公司就实际占有了房屋，房屋处于金海悦公司的实际控制与管理之下。金海悦公司可在找到合适的下家租户时，随时随地将房屋交付给次承租人，且金海悦公司按照转租合同约定及时交付了房屋。可见，金海悦公司对涉案房屋能够进行实际控制与支配。此外，最高人民法院于2019年7月18日作出的（2019）最高法民申2261号民事裁定书中载明“房屋的合法占有，应以实际控制为标准，是否实际入住则不是房屋占有的必要条件”，亦证实了上述观点的合理性。二、一审判决存在法律适用错误。（一）一审判决以金海悦公司与安行天下公司存在关联关系为由，否定金海悦公司对涉案房屋依法享有的真实租赁权，系法律适用有误。根据《中华人民共和国公司法》第二十一条规定，公司法及其它相关规定并没有明确禁止关联交易，即使金海悦公司与安行天下公司存在关联关系，也不能否定二者作为独立法人的法律属性。根据工商信息，公司之间因个别股东重合，可能存在一定关联，但不能因此否定租赁合同的真实性，从工商信息可知金海悦公司的另一间接持股股东为西藏信托公司。如果说有关联，那么，金海悦公司与西藏信托公司之间也存在一定的关联。一审判决因签约主体关联关系的存在而否定涉案租赁合同的有效性和金海悦公司依法享有的真实租赁权，属于法律适用错误。（二）一审判决以金海悦公司提供的证据不足以证明其主张，从而驳回金海悦公司要求对涉案房屋不采取腾退措施的诉讼请求，系法律适用错误。金海悦公司按照租赁合同约定履行支付租金的义务，其提供的转账凭证及收据等在案证据完全能够证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，金海悦公司提供的在案证据足以证明其与安行天下公司签署的涉案租赁合同的真实有效性，也可充分证明其已履行了租金支付义务，对前述事实的证明标准达到了高度盖然性，因此金海悦公司对涉案房屋的真实租赁权不容置疑，但是一审判决却以《最高人民法院关于适用的解释》第九十条驳回了金海悦公司的诉讼请求，显然属于法律适用错误。（三）金海悦公司与安行天下公司签订的涉案租赁合同不仅真实合法有效，且金海悦公司已实际占用涉案房屋，加之租赁合同签订时间远远早于西藏信托公司抵押权的设立时间、房屋被查封时间。因此，本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决对涉案房屋不采取腾退措施。综上所述，一审判决存在事实认定错误与适用法律错误，请求二审法院查清本案事实并依法改判。西藏信托公司答辩称：金海悦公司庭审当天提交的补充上诉状已经超出上诉期限。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。金海悦公司并未提交关于租赁的相关证据，无法证明其已经依约完成交纳租金的义务，金海悦公司也没有证明其在西藏信托公司取得抵押权前就占有房屋，金海悦公司提交所谓租赁合同的租金标准远低于同地段房屋的租金标准，金海悦公司与安行天下公司属于关联企业，不能排除两公司恶意串通，存在设置障碍逃避执行之嫌，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第二款，应当依法驳回金海悦公司的请求。另外依据《最高人民法院关于适用的解释》第315条第二款规定，金海悦公司与安行天下公司系关联企业，安行天下公司提出执行异议和复议被驳回，在安行天下公司提出异议期间金海悦公司提起执行异议和执行异议之诉，存在妨碍执行之嫌，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第113条的规定处理。安行天下公司述称，对金海悦公司的上诉请求没有异议。安行天下公司作为房屋产权人及出租人，双方之间有合法有效的租赁合同，合同也履行了，同时该份合同已由金海悦公司基于合同租赁权利对外转租，已形成有效的出租以及转租的相关法律关系，其相关合同并不违反国家法律法规强制性规定，应当予以保护。针对西藏信托公司的答辩意见，安行天下公司认为其与金海悦公司的租赁合同有效要件中并无应向相关政府部门备案以及交税才可以成立的生效条件，该合同是有效的，同时，即便安行天下公司与金海悦公司有一定的关联性，但仍不能否认双方独立的法人主体资格，法人人格并不能因为签订相关法律合同而否定。基于对抵押权人的保护，案涉的标的房产具有良好的租赁合同和相应收益，是对标的物得以执行、得以实现债权的保护，而西藏信托公司一再否认构成租赁事实的合同，其目的不利于债权的实现以及将来可能涉及的拍卖和执行清偿的实现，所以双方之间的租赁合同是有效的。胡雅奇、曹岚、金威中嘉公司二审未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。金海悦公司向一审法院起诉请求：判令对北京市海淀区苏州街79号4-14层南部房屋不采取腾退措施。一审法院认定事实：西藏信托公司与金威中嘉公司、胡雅奇、曹岚、安行天下公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年3月15日作出(2016)京0105民初30003号民事调解书，该调解书确认：一、金威中嘉公司应当于2017年5月14日前向西藏信托公司支付借款本金、利息、律师费、诉讼保全责任保险保险费64787574元；二、如金威中嘉公司未能如期足额给付前述第一项确认的款项，西藏信托公司有权以金威中嘉公司截至2017年5月14日的借款本金、利息、律师费、诉讼保全责任保险保险费66007386元向本院申请强制执行；三、如金威中嘉公司未能如期足额给付前述第一项确定款项，则金威中嘉公司应另行向西藏信托公司支付利息，利息计算方式：从2017年5月15日起至实际支付之日止，以3500万元为基数，利率为年24％（日化按年360日计算）；四、胡雅奇、曹岚对前述第一、二、三项确定的金威中嘉公司的付款义务承担连带保证责任；五、如金威中嘉公司未能如期足额给付前述第一项确定的款项，西藏信托公司有权在编号为京(2016)海淀区不动产证明第×××号的《不动产登记证明》载明权利范围内对安行天下公司坐落于海淀区苏州街×号×层南部房屋(土地使用证号“京海国用(2014出)第×××号”、房屋所有权证编号“X京房权证海字第XXXX号”)申请强制执行，并在如下债权范围内优先受偿:截至2017年5月14日的借款本金、利息、律师费、诉讼保全责任保险保险费66007386元，和自2017年5月15日起至实际还清之日止的以3500万元为基数，以年24％的利率（日化按年360日计算）计算的利息;同时要求胡雅奇、曹岚承担保证责任;六、双方针对本案再无其他争议。该调解书已发生法律效力。后，西藏信托公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年5月17日以(2017)京0105执11596号立案受理。执行中，一审法院于2017年9月15日作出(2017)京0105执11596号公告，载明:为尽快执行此案，本院决定对该房屋(即涉案房屋)进行评估、拍卖、用拍卖款偿还债务；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院责令安行天下公司自公告之日起七日内，将位于北京市海淀区苏州街×号×层南部房屋全部腾空；逾期不履行，本院将依法强制执行，执行中的一切费用及损失均由安行天下公司负担。北京市国土资源局于2016年1月13日出具的京(2016)海淀区不动产证明×××号《不动产登记证明》载明：证明权利或事项抵押权;权利人西藏信托公司;义务人安行天下公司；坐落海淀区苏州街×号×层南部；抵押权种类为一般抵押；被担保数额5000万元；债务履行期限2016年1月12日至2017年2月12日，债务人为金威中嘉公司。诉讼中，金海悦公司提交如下证据证明其与安行天下公司就涉案房屋存在租赁关系，且该租赁关系早于西藏信托公司抵押权设立：1、显示签约时间为2013年12月17日的《写字楼租赁合同》，约定:出租方安行天下公司(甲方)，承租方金海悦公司(乙方)；房屋为北京市海淀区苏州街×号金州大厦×层南部，建筑面积6416.15平方米；甲方对该房屋享有所有权，房屋所有权证书编号为X京房权证海字第XXXX号；乙方租金洲大厦用于商业经营及写字间出租业务；房屋租赁期自2013年12月17日至2033年12月16日，共计20年；租赁费用，乙方自2013年12月17日至2033年12月16日，应向甲方缴纳房屋租金共计人民币128804211.25元(租金单价：第一年租金人民币1.8元/平米/天，第二年开始逐年递增，第二年租金人民币1.9元/平米/天，以此类推，详见下文)；第一年，即2013年12月17日至2014年12月16日期间，乙方应向甲方缴纳租金共4215410.55元人民币，以3个月为一季度，每季度应上缴1053852.64元人民币，缴费日期为每季度的前十个工作日；第二年，即2014年12月17日至2015年12月16日期间，在前一年租金基础每平米每天增加0.1元，即乙方向甲方缴纳4449600.03元人民币；以此类推，租金每年在前一年基础上递增，每平米每天增加0.1元，每年租金分4个季度缴纳，缴费日期为每季度的前十个工作日；甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证；乙方应按时向甲方缴纳租金，并自行承担经营中所产生的各项费用，水费、电费、燃气费等能源费用均由乙方自行承担；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为200万元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。2、2013年12月13日至2017年9月5日期间《收据》若干，所载的交款人均为金海悦公司，收款人处加盖的公章或显示为北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司（以下简称鑫颐海公司）、或显示为北京时代今日数码科技有限公司（以下简称时代今日公司）、或显示为北京金悦物业管理有限责任公司（以下简称金悦物业公司），或显示为安行天下公司，或显示为北京嘉富丰裕投资管理有限公司（以下简称嘉富丰裕公司），或显示为北京腾祥万丰科技有限公司（以下简称腾祥万丰公司）;款项性质记载上或为租金、或为归回前期欠款;记载金额万元、数十万元、百万元不等。其中，2014年3月28日、4月3日、6月30日、9月29日开具的收据票号相连，分别为0066285、0066286、0066287、0066288（0066285未加盖印章，其余3张均加盖鑫颐海公司印章），2014年7月31日、8月、9月18日开具的收据票号相连，分别为0571447、0571448、0571449、0571450（均加盖鑫颐海公司印章），2015年6月12日、8月12日、9月11日开具的收据票号相连，分别为0066721、0066722、0066723、0066724、0066725，2016年3月10日、4月15日、6月14日、6月15日开具的收据票号相连，分别为0067586、0067587、0067588、0067589（均加盖腾祥万丰公司印章），2016年8月15日、8月19日、8月23日票号连号，分别为00667582、00667583、00667584、00667585（均加盖腾祥万丰公司印章），2016年9月19日、9月23日、10月27日收据票号相连，分别为0067590、0067591、0067592（均加盖腾祥万丰公司印章），2017年3月9日、4月13日收据票号相连，分别为0067593、0067594、0067595（均加盖腾祥万丰公司印章），2017年6月2日2张收据票号相连，分别为0067596、0067597（均加盖腾祥万丰公司印章），2017年9月5日收据票号为0067598。3、2013年12月13日至2014年9月18日期间支票存根若干2014年8月1日至2017年9月期间银行回单若干。支票存根上收款人处多为空白，或记载上交款、总公司上交款、鑫颐海，各支票存根显示的金额不等，支票存根均未能提供对应的银行流水进行佐证。银行回单显示：金海悦公司于2014年8月1日在建设银行交换支取30万元；于2014年9月29日向鑫颐海公司转款70万元，附言“往来款”；于2014年12月2日向鑫颐海公司转款50万元，附言“往来款”；于2014年12月18日向时代今日公司转款54万元，附言“往来款”；于2014年12月22日向金悦物业公司转款13万元，附言“内部调款”；于2015年5月18日向安行天下公司转款30万元，附言“往来款”；于2015年5月26日向金悦物业公司转款100万元，附言“往来款”；于2015年6月12日向嘉富丰裕公司转款60万元，附言“往来款”；于2015年8月4日向嘉富丰裕公司转款100万元，附言“往来款”；于2015年9月11日向嘉富丰裕公司转款190万元，附言“往来款”；于2016年2月1日向腾祥万丰公司转款110万元，用途“往来款”；于2016年6月28日向嘉富丰裕公司转款8万元，用途“往来款”；于2016年3月10日向腾翔万丰公司转款27万元，用途“往来款”；于2016年4月15日向腾翔万丰公司转款10万元，用途“往来款”；于2016年6月14日向腾祥万丰公司转款40万元，用途“往来款”；于2016年6月15日向腾祥万丰公司转款20万元，用途“往来款”；于2016年8月5日向腾祥万丰公司转款10万元，用途“上交款”；于2016年8月19日向腾翔万丰公司转款20万元，用途“上交款”；与2016年8月23日向腾祥万丰公司转款33万元，用途“上交款”；于2016年8月19日向腾祥万丰公司转款20万元，用途“上交款”；于2016年8月12日向嘉富丰裕公司转款29万元，用途“往来款”；于2016年9月19日向腾祥万丰公司转款17万元，用途“往来款”；2016年9月23日向腾祥万丰公司转款20万元，用途“上交款”；于2016年10月27日向腾翔万丰公司转款12万元，用途“往来款”；于2016年11月4日向嘉富丰裕公司转款20万元，用途“往来款”；于2016年11月10日向嘉富丰裕公司转款40万元，用途“往来款”；于2016年11月14日向嘉富丰裕公司转款45万元，用途“往来款”；于2016年11月28日向腾祥万丰公司转款60万元，用途“往来款”；于2017年3月9日向腾祥万丰公司转款50万元，用途“往来款”；于2017年4月13日向腾祥万丰公司转款85万元，用途“往来款”；于2017年6月2日向腾祥万丰公司转款150万元，用途“往来款”；于2017年9月5日向腾祥万丰公司转款120万元，用途“往来款”。4、2013年11月至2017年8月期间安行天下公司向金海悦公司出具的《付款通知》若干，2014年12月至2017年10月期间金海悦公司向安行天下出具的《欠款说明》若干。其中，《付款通知》部分加盖安行天下公司印章，部分署有安行天下公司法定代表人胡雅奇签名，内容显示安行天下公司通知金海悦公司将2013年4季度租金、2014年1季度租金、2014年2季度租金、2014年3季度租金各1053852.64元支付给鑫颐海公司，将2014年4季度租金1112400.01元支付给时代今日公司，2015年1季度租金1112400.01元中30万元支付给安行天下公司，余款支付金悦物业公司，将2015年2季度、3季度租金各1112400.01元支付给嘉富丰裕公司，将2015年4季度租金1170947.38元支付给腾祥万丰公司，将2016年1季度租金1170947.38元支付给腾祥万丰公司，将2016年2季度租金1170947.38元支付给腾祥万丰公司83万元，余款支付给嘉富丰裕公司，将2016年3季度租金1170947.38元支付给腾祥万丰公司，将2016年4季度租金1229494.74元支付给嘉富丰裕公司105万元，余款支付给腾祥万丰公司，将2017年1季度、第2季度、第3季度租金各人民币1229494.74元支付给腾祥万丰公司。5、显示为金海悦公司与承租人所签的《金洲大厦房屋租赁合同》若干，增值税专用发票若干、进账单若干。《金洲大厦房屋租赁合同》所载租金金额，2013年至2016年期间为4元左右/平/天，2016年至2019年期间为6元左右/平/天。6、显示签订日期为2013年12月25日的《水电费代收代缴合同》及电费、水费发票、收费专用票据、银行回单若干。《水电费代收代缴合同》载明：甲方金海悦公司，乙方金悦物业公司；甲方委托乙方对北京市海淀区苏州街×号金洲大厦的水电费进行代收代缴；合同期限自签订之日止甲方在该大厦的租赁期限满日止。电费、水费发票、收费专用票据、银行回单若干显示的付款人均为金悦物业公司。7、2013年12月19日建设银行客户回单一张，显示：金海悦公司于当日向安行天下公司转款200万元，用途“保证金”。8、（2019）京0108民初30707号民事判决书，显示安行天下公司于2019年将金海悦公司诉至北京市海淀区人民法院，主张金海悦公司支付北京市海淀区苏州街×号金洲大厦×层南部的房屋在2019年1月至2019年3月期间的水费17936元。金海悦公司在该案中对安行天下公司起诉的事实理由没有异议。北京市海淀区人民法院于2019年8月21日作出该判决，判令金海悦公司向北京市自来水集团有限责任公司交纳2019年1月至3月水费17936元。对于上述证据，除对民事判决书本身的真实性、合法性无异议外，西藏信托公司对其他证据的合法性、关联性均不认可，认为：1、金海悦公司与安行天下公司同为第三人胡雅奇、曹岚控制的企业，该两个公司签订的《写字楼租赁合同》本身缺乏真实性；2、仅凭收据不足以证明大额租金的收付，且有的收据写的是归还前期欠款，支票存根中收款人记载为总公司上交款或未记载，无证据显示收款人是安行天下公司，即使个别记载为鑫颐海，但结合金海悦公司、安行天下公司、鑫颐海公司之间的关联关系，仍不足以证明该等款项是由金海悦公司向安行天下公司支付的租金，全部银行回单记载的付款金额均与《写字楼租赁合同》约定的每期租金金额不符，不能排除金海悦公司将其他付款凭证作为本案租金支付证据；3、对《金洲大厦房屋租赁合同》、《水电费代收代缴合同》内容真实性不认可，金悦物业公司与金海悦公司、安行天下公司、胡雅奇、曹岚之间存在关联关系，仅凭发票和单据不能证明租金实际支付；4、（2019）京0108民初30707号民事判决书形成于涉案执行标的被查封、扣押、冻结后，不能排除执行；5、金海悦公司存在虚假诉讼嫌疑，安行天下公司主张的指定收款方与被执行人胡雅奇、曹岚有密切关系，本案异议人金海悦公司、被执行人及所谓指定的收款方实际均为胡雅奇及曹岚控制的公司。西藏信托公司另提交了写字楼出租信息（网页打印件），以证明安行天下公司与金海悦公司的《写字楼租赁合同》远低于市场正常价格，金海悦公司不认可该证据真实性。另，工商登记信息显示，鑫颐海公司持有金海悦公司40%股份，嘉富丰裕公司持有鑫颐海公司100%股份，时代今日公司持有金悦物业公司30%股份，胡雅奇持有时代今日公司98.06%的股份，胡雅奇、曹岚分别持有腾祥万丰公司80%、20%的股份，胡雅奇、曹岚系嘉富丰裕公司、金悦物业公司、腾祥万丰公司高管，曹岚系时代今日公司、安行天下公司高管。北京中鼎国际投资咨询有限公司持有安行天下公司100%股份，胡雅奇、曹岚系北京中鼎国际投资咨询有限公司高管。诉讼中，金海悦公司认可其与鑫颐海公司等收款方之间存在一些合同关系，并称鑫颐海公司的现金流比较充裕，金海悦公司会找鑫颐海公司借款。诉讼中，安行天下公司称其与鑫颐海公司等收款方之间存在债务往来，有的是借款关系，有的交易关系是工资。但在一审法院限定期限内，安行天下公司未能提交相应证据证明其与鑫颐海公司等收款方之间存在真实的合作关系及由此产生的欠款情况。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对标的物享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，西藏信托公司抵押权设立于2016年1月13日，金海悦公司为证明其对涉案房屋享有的租赁权早于西藏信托公司抵押权设立，提交了显示签约时间为2013年12月17日的《写字楼租赁合同》。但金海悦公司提交的合同履行凭证显示以下问题：1、2013年12月13日至2014年9月18日期间支票存根均无相应银行流水作证，无法体现真实的款项流转关系，且支票存根上收款人处多为空白，或记载“上交款”、“总公司上交款”、“鑫颐海”，支票存根金额与合同约定的租金金额无明显对应关系。2、2014年8月1日至2017年9月期间银行回单，显示的收款人多为鑫颐海公司、时代今日公司、金悦物业公司、嘉富丰裕公司、腾祥万丰公司，转款附言或为“往来款”，或为“内部调款”、或为“上交款”，仅于2015年5月18日一笔30万元的转款系向安行天下公司支付，附言备注“往来款”，所涉转款时间、转款金额与合同约定的租金支付时间、金额无明显对应关系。鉴于金海悦公司、安行天下公司、收款方之间存在关联关系，金海悦公司自认与收款方存在一些合同关系，结合转款凭证备注的附言信息，不能排除金海悦公司上述转款系基于其他合作关系。3、相当部分的《收据》存在连号现象，如显示开票时间分别为2016年9月19日、2016年9月23日、2016年10月27日、2017年3月9日、2017年4月13日、2017年6月2日、2017年9月5日的9张收据的票号依次为0067590、0067591、0067592、0067593、0067594、0067595、0067596、0067597、0067598。此外，显示开票日期为2016年3月10日、4月15日、6月14日、6月15日的发票票号（分别为0067586、0067587、0067588、0067589），大于显示开票日期在后的2016年8月15日、8月19日、8月23日的发票票号（分别为00667582、00667583、00667584、00667585），不符合发票开具从前往后，票号从小到大的通常规律。4、虽然金海悦公司不认可西藏信托公司提交的写字楼出租信息（网页打印件）所载的同地段房屋租金价格，但金海悦公司自己提交的显示为其与商户所签的《房屋租赁合同》所载租金金额为6元左右/平/天，显著高于《写字楼租赁合同》约定租金金额。5、水电费票据及付款凭证显示缴款人为金悦物业公司，虽然金海悦公司提交了双方所签的《水电费代收代缴合同》以证明双方之间存在委托代缴水电费的约定，但考虑到该合同并未约定代缴服务费等有偿服务费用，金海悦公司也未提交证据证明其向金悦物业公司偿还了已代缴的款项，且金悦物业公司与金海悦公司、安行天下公司、胡雅奇、曹岚之间存在关联关系，仅凭《水电费代收代缴合同》难以证明金海悦公司实际支付了涉案房屋的水电费用。6、金海悦公司与安行天下公司关于涉案房屋相关费用的民事判决书，形成于涉案执行异议期间，且系基于安行天下公司自认，仅在金海悦公司与安行天下公司之间产生效力。本院认为，金海悦公司提交的上述租金支付凭证（支票存根及银行回单）存在诸多欠缺，难以自洽。用以将上述付款串联起来的《收据》亦存在诸多瑕疵及不合常理之处，仅凭《收据》、《付款通知》、《欠款说明》，显然不能对上述支票存根及银行回单的证明力之欠缺进行补充或印证。而金海悦公司提供的水电费缴费票据、付款凭证以及民事判决书，尚不足以证明金海悦公司实际占用了涉案租赁物。综上，结合本案具体案情，一审法院认为，金海悦公司所提交证据不能充分证明金海悦公司与安行天下公司已经按照《写字楼租赁合同》履行了租金支付义务，也不能证明金海悦公司对涉案房屋享有真实租赁权及租赁权早于西藏信托公司抵押权的设立。故而，对于金海悦公司要求对涉案房屋不采取腾退措施的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京金海悦商务服务有限公司全部诉讼请求。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对标的物享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。结合各方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点应为金海悦公司与安行天下公司之间是否已经按照《写字楼租赁合同》履行了租金支付义务，以及金海悦公司对涉案房屋是否享有真实租赁权。本院经审查认为，金海悦公司在一审中称其系基于建委要求具有物业管理能力的公司进行承租，安行天下公司作为产权人直接出租涉案房屋有一定限制，故将房屋转租给其，但金海悦公司其后又称其缺少物业管理方面的资质，故将房屋委托金悦物业公司进行管理，其主张存在前后矛盾；金海悦公司所提交部分支票存根均无相应银行流水佐证，其提供的现有证据不足以证明款项真实用途，且支票存根上收款人处多为空白，或记载款项用途、存根金额与合同约定的租金金额无明显对应关系；金海悦公司提交的部分银行回单显示的收款人并非安行天下公司，且与合同约定的租金支付时间金额无明显对应关系，且其亦未进一步举证证明其所主张的实际支付款项性质为租金；金海悦公司提交的部分时间跨度较大的收据存在连号现象，且部分开票时间在前的发票票号大于开票时间在后的发票票号，不符合一般的开票规律；金海悦公司称其委托金悦物业公司代缴水电费，但其提交的《水电费代收代缴合同》并未约定相应服务费用，其亦未举证证明其向金悦物业公司偿还代缴费用，其称部分租金及水电费亦系委托金悦物业公司代收，但其经询问亦未能向本院提交金悦物业公司向其转交所收取费用的相应证据。故综合以上情形，本院认为，金海悦公司所提交证据不能充分证明其已经按照《写字楼租赁合同》履行了租金支付义务，也不能证明金海悦公司对涉案房屋享有真实租赁权及租赁权早于西藏信托公司抵押权的设立，在其所据以排除执行行为的理由真实性无法确认的情形下，一审法院驳回金海悦公司本案诉请并无不当。胡雅奇、曹岚、金威中嘉公司经本院合法传唤，无正当理由二审拒不出庭应诉，视为其放弃了相应答辩和质证的权利，不影响本案依据现有证据作出判决。综上所述，金海悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元、公告费260元，由北京金海悦商务服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 付 辉二〇二一年六月十六日法官助理 常 欣法官助理 徐 晨书 记 员 王秋岩