江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2246号上诉人（原审被告）：盐城新城亿博房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区海洋路216号（B）。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王太原，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李婉璐，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏德梅，女，1975年5月28日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上诉人盐城新城亿博房地产开发有限公司（以下简称亿博公司）因与被上诉人夏德梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2020)苏0903民初2926号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿博公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回夏德梅的诉讼请求；一、二审诉讼费用由夏德梅承担。事实与理由：一、亿博公司与夏德梅签订的购房合同是双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护，购房合同已对交易房屋相关情况充分提示，夏德梅要求撤销合同理由没有事实依据。2009年3月28日，夏德梅购买亿博公司吾悦广场S1-221商铺，双方签订了商品房买卖合同，合同签订时，亿博公司已将合同内容结构、柱子等因素向夏德梅一一告知，并在购房合同中明确商品房平面图详见附件一，合同附件一房屋平面图明确标注了案涉商铺平面构造及商铺内柱子的位置和大小。由于销售的商品房为期房，购房合同附件一还专门提示墙体结构以施工图为准，造型以政府批准文件为准，户型尺寸标识以实际交付为准。此外，商品房买卖合同第24条，购房合同补充协议第1条、第11条等条款，也明确约定出卖人将房屋结构柱子及其他妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，买受人完全了解所购房屋面积结构、房屋平面图等信息，出卖人特别提示买受人室内框架、柱梁等可能对空间尺寸产生不利影响的因素，买受人对此均已知悉。为了避免双方之间产生争议，亿博公司在履行相关解释义务后还专门要求夏德梅在该平面图上骑缝签字并加盖手印进行确认，并且要求夏德梅在商品房买卖合同每页签名确认相关内容。基于结构和承重特殊技术要求，建筑物建成后存在梁和柱子等情况很普遍，夏德梅购买的是期房，期房交易的最大特点是其出售时房屋尚未建成，其最终建设成果与出卖人及买受人理解肯定存在一定的认知差异，这是公众都认可的事实，夏德梅对此也是清晰和知道的，否则基于交付不确定性风险，其完全可以等到房屋建成后再购买该房屋。针对期房交易的特殊性，双方已在购房合同中约定墙体结构以施工图为准，造型以政府批准文件为准，户型尺寸、标识以实际交付为准等交付标准，并以此作为交付的依据。合同签订后，亿博公司严格按图施工并未违约。工程完工后，案涉商铺已通过住建、规划主管部门验收并取得建筑工程规划验收合格证和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。诉争商铺从设计、规划到土建，到最后竣工、备案和验收均符合法律规定。现诉争商铺建成后，夏德梅提出解约没有事实依据。二、夏德梅要求解除案涉商品房买卖合同没有合同依据和法律依据。合同法规定的合同解除的条件在本案中并不存在，夏德梅无权要求解除合同。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定出卖人未将案涉房屋立柱情况向夏德梅告知，造成买受人作出了重大误解的意思表示，故一审法院对于其要求撤销商品房买卖合同请求予以支持。一审法院援引的法律条款是《合同法》第54条、55条。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第147条规定，基于重大误解实施的法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。同时《民法总则》第152条规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。双方签订商品房买卖合同的时间是2019年3月,2019年12月，诉争商铺达到交付节点，亿博公司通知夏德梅办理交付手续，即夏德明在2009年12月就知道诉争商铺相关情况。一审法院判决认定买受人购买诉争商铺存在重大误解，在这样的情况下，按照《民法总则》第147条和152条规定，夏德梅撤销合同的时间为三个月。如果夏德梅在知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。但是在本案中夏德梅在知道或者应当知道诉争商铺相关情况后，从来没有联系亿博公司要求协商解决纠纷，也没有向某公司提出任何撤销合同的主张。直到2020年6月亿博公司才收到夏德梅向一审法院提起诉讼的诉状后才知道本次纠纷。综上夏德梅行使撤销权的时间已经超过了法律规定的除斥期间，依法不应当予以支持。夏德梅辩称，一、亿博公司在向夏德梅出售商铺时，其销售人员故意隐瞒商铺进门口存在巨大立柱的情况，根本没有尽到告知的义务，诱导夏德梅与其签订商铺买卖合同，夏德梅是在被欺骗的情况下签订的商品房买卖合同。1.亿博公司作为专业房产公司应当遵循公平、诚实的原则，采取合理通俗易懂的方式，就商铺的结构及可能存在的瑕疵或影响使用的情况相买房人尽到充分告知以及特别提示的义务，以便买房人充分了解商铺房屋状况，对是否购买商铺作出正确的选择。亿博公司销售人员一直极力介绍、推荐夏德梅购买该商铺，从未提出商铺进门口会有一个巨大柱子，商铺门口的柱子会影响来往客人的视线，会影响商铺内部的整体美观，也会影响到生意好坏。如果在购买前夏德梅知道有这样一个柱子，肯定不会购买该商铺。2.夏德梅是一个普通购房人，对建筑图纸看不懂，而且图纸上没有标识立柱，也未对大小做出任何文字说明，根本就是刻意隐瞒。3.亿博公司没有尽到说明和提示义务，没有告知夏德梅房屋存在立柱的情况。夏德梅在合同上签名，不代表亿博公司已经告知了房屋存在的瑕疵。二、夏德梅知道房屋存在立柱后立即联系了亿博公司的销售人员，销售人员先是推卸责任说以为夏德梅看得懂图纸，后来多次联系后，销售人员承诺尽快将商铺转手给他人。夏德梅多次催问后又说无法转售，要退房只有到法院起诉，一审法院判决支持夏德梅的诉讼请求符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。夏德梅向一审法院起诉请求：1.判令撤销夏德梅与亿博公司于2019年3月27日签订的商品房买卖合同（合同编号：HTBA201903203614);2.判令亿博公司返还夏德梅购房款1165964元及资金占用利息（以1165964元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率或按照合同约定的年利率4.35%计算，其中765964元从2019年4月1日起计算至款项付清之日止，另400000元从2019年7月1日起计算至款项付清之日止）;3.判令亿博公司赔偿夏德梅购买房屋而在银行贷款支付利息而造成的损失21153.58元(从2019年7月1日计算至2020年4月1日）；4.判令亿博公司赔偿夏德梅因购买房屋而在银行贷款支付利息而造成的损失（从2020年4月1日起计算至一审开庭之日的利息，具体数额以一审开庭时夏德梅提交的银行账单为准）利息暂计未34680.73元，计算标准为夏德梅现在每月向中国银行还贷时支付的利息金额；5.诉讼费、保全费由亿博公司承担。一审法院经审理查明，2019年3月27日，亿博公司作为出卖人与夏德梅作为买受人签订商品房买卖合同（预售版）一份，约定：夏德梅购买亿博公司开发的位于盐城市盐都区商品房，建筑面积76.24平方米，套内面积47.26平方米，单价每平方米15293元，合价1165964元；买受人应于2019年3月25日前支付首期房款685964元，余款480000元向贷款银行申请贷款支付；出卖人应于2020年8月30日前交付案涉商品房，交房时必须取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体见附件十；对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；双方还对合同的其他事项作了约定。上述合同附件一系房屋平面图；附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）为空白。上述合同签订后，夏德梅于2019年3月31日、4月29日向某公司支付房款705964元、60000元，计支付房屋预收款765964元，亿博公司向夏德梅开具江苏增值税普通发票两份。2019年6月4日，夏德梅与中国银行盐城城中支行、亿博公司签订个人商业用房贷款合同，约定夏德梅向中国银行盐城城中支行贷款40万元用于支付案涉房款，2019年7月1日，夏德梅开始偿还银行贷款。2020年1月，夏德梅至已建成的吾悦广场查看房屋，发现其购买的商铺门中央有一米见方墙柱，遂与亿博公司销售人员交涉要求退房未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，夏德梅与亿博公司签订的系房屋买卖合同（预售版），商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售是与现房销售相对应的房屋买卖方式。其最大的特点是买受人在购房时房屋尚未建成，买受人只能通过出卖人所提供的信息来了解房屋的情况。本案中，夏德梅以签订商品房预售合同时出卖人亿博公司存在欺诈行为即隐瞒案涉商品房橱窗处存在大的立柱而向法院提起诉讼，要求撤销案涉商品房买卖合同。判断出卖人是否存在欺诈等情形，关键要看出卖人是否故意编造虚假情况或隐瞒真实情况，使买受人作出重大误解的意思表示。结合案涉合同，出卖人亿博公司承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，并明确详见附件十，且在附件十抬头处亦载明该附件系出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况），但附件十正文处却为空白，并未对上述情况做详细说明，另附件一房屋平面图中立柱部分虽标为阴影，但亦未明确说明，夏德梅作为普通社会公众并不当然具备相关专业知识识别图纸。综上，出卖人亿博公司未能将案涉房屋立柱等情况向夏德梅进行告知，造成买受人对房屋的想象与实际出现偏差，且该偏差已经超出买受人正常能够预见到的范围，影响到了买受人对房屋买卖的真实意思表示，致使买受人作出了重大误解的意思表示，故本院对夏德梅要求撤销与亿博公司的商品房买卖合同依法予以支持。相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据上所述，案涉合同应予以撤销，合同撤销后，案涉合同对应的房屋不应再交付，亿博公司应退还夏德梅购房款1165964元。对夏德梅主张的其他损失，亿博公司虽未将立柱等情况进行告知，但夏德梅亦有注意义务，故一审法院酌情对夏德梅主张的资金占用利息予以支持，即以1165964元为基数，其中705964元从2019年4月1日起、60000元从2019年4月30日起、400000元从2019年7月1日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算的利息以及2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，其他诉讼请求一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、撤销夏德梅与亿博公司于2019年3月27日签订的商品房买卖合同。二、亿博公司返还夏德梅购房款1165964元并支付相应利息（其中705964元从2019年4月1日起、60000元从2019年4月30日起、400000元从2019年7月1日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算的利息以及2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息），于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回夏德梅的其他诉讼请求。如果亿博公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15541元，财产保全申请费5000元，合计20541元，由夏德梅承担2541元，亿博公司承担18000元。在本院二审过程中，亿博公司向本院提交证据一份，证明与案涉房屋相同结构的其他业主都在正常使用房屋。夏德梅质证认为，别人的房屋与夏德梅无关。本院认证认为，亿博公司提交的照片与本案不具有关联性。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于：一、夏德梅有无权利要求撤销双方于2019年3月27日签订的案涉商品房买卖合同；二、若夏德梅要求撤销合同的诉求得到支持，亿博公司是否应当支付一审法院判决确定的利息。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，夏德梅与亿博公司于2019年3月27日签订了案涉商品房买卖合同，购房时房屋为期房，在商品房买卖合同的附件的房屋平面图当中虽然标注了阴影，但是并未标明阴影部分为立柱、立柱的大小等情况，亿博公司亦未能提供其他充分的证据证明其向夏德梅明确告知说明了立柱的相关情况，夏德梅作为非专业人士，其提出不能识别阴影为立柱，且不知晓立柱的大小，进而影响了其是否购买房屋的意思表示具有事实依据。双方合同约定在2020年8月30日前交付房屋，夏德梅自认在2020年1月知晓房屋立柱的存在，但其提出知晓后立即与亿博公司员工进行联系，并一直持续到2020年4月，后其于2020年6月向法院提起诉讼要求撤销双方签订的案涉商品房买卖合同没有超过法律规定的除斥期间，一审法院予以支持并无不当。关于争议焦点二，夏德梅与亿博公司签订的案涉商品房买卖合同被撤销，合同撤销后，案涉的商铺不再交付，亿博公司应当返还夏德梅购房款，夏德梅所付房款中含贷款部分，其在一审过程中向某公司主张以分批支付的购房款为基数的资金计算的占用利息和贷款的银行利息，一审法院结合双方在合同履行过程中的过错、夏德梅支付房款的情况，考虑到夏德梅贷款的相关情况，一审法院判决支持亿博公司返还夏德梅购房款及相应的利息亦无不当。综上所述，亿博公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15541元，由上诉人盐城新城亿博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年六月二十一日书记员  周亚梅