黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4588号上诉人（一审原告）：董广义，男，1970年5月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省同江市。委托诉讼代理人：薛长柱，黑龙江大地律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：王建华，男，1971年8月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：邢丽华，黑龙江宣辕律师事务所执业律师。一审第三人：吴志全，男，1952年10月4日出生，汉族，黑龙江上远房地产开发有限公司经理，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。一审第三人：纪建国，男，1952年10月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。一审第三人：黑龙江上远房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区军民街24号立汇格林小镇C41栋1单元11层2号。法定代表人：吴志全，经理。上诉人董广义因与被上诉人王建华，一审第三人吴志全、纪建国、黑龙江上远房地产开发有限公司（以下简称上远公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董广义及其委托诉讼代理人薛长柱，被上诉人王建华的委托诉讼代理人邢丽华到庭参加诉讼。一审第三人吴志全、纪建国、上远公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董广义上诉请求：撤销一审判决，改判支持董广义一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以董广义没有交纳购房款为由，对执行标的不享有足以排除强制执行权益错误。一审判决书认定：董广义提供的资金往来收据上载明的“收款事由为王忠义抵账款”董广义提供的证据以及陈述的理由不能证实其实际向第三人上远公司交付了案涉车位款，董广义对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。一审中董广义提交的证据二“2016年12月3日130,860元收据一份”王建华对该证据的真实性没有异议。只是提出与证据一购房合同的120,000元数额不符，收款内容为王忠义抵账款。抵账款用于冲抵购房款，这是以房抵账的应有之意。上远公司无力支付建筑商王忠义工程款，将大量房产抵账给王忠义等建筑商，用以清偿拖欠工程价款。开发商出具收款票据，就证明开发商已经收到购房款。购房合同中注明的价格是王忠义的嫂子与开发商之间房屋抵账的价款数额，其以二手房再行销售给董广义时，其存在溢价也是正常的。为了满足开发商平账的需要，在开发商与二手房购买者之间直接签订购房合同的情况下，是不会以二手房的销售价格签订合同及入账的。并不影响董广义支付二手房购房款。二、购房后没有办理产权登记的原因不是董广义的责任。通过同一栋房屋相同案件判决查明的事实，同江市住房和城乡建设局文件及同江市住房和城乡建设局出具的关于和平国际小区5号楼未办理竣工备案证书的证明，可以证明案涉车库在查封前不具备办理产权登记的情形，案涉车库办理登记存在法律上的障碍，故不能办理案涉车库登记的责任不可归责于董广义。三、董广义长期使用管理该房屋，具备阻却执行的法定条件。董广义提交的证据三证明其向物业公司交付物业费、供暖费及电费，长期对房屋进行实际管理和使用。王建华辩称，一、崔立国没有向上远公司支付价款，不符合《执行异议和复议规定》的相关规定。董广义虽然在法院查封之前已签订《同江和平国际商品房买卖合同》，但该合同约定的内容与事实不符，该合同第三条约定付款方式为一次性付款，但董广义并没有付款。在合同签订当日，即2013年5月24日董广义未支付任何款项，上远公司是2016年12月3日出具《同江和平国际资金往来收据》收款内容是王忠义抵账款，证明签订合同时没有支付对价，不能排除执行。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，在房屋权属变更登记之前，董广义不能基于《商品房买卖合同》形成优先于其他债权的利益，并据此排除强制执行。另外，工商档案记载，王忠义是2015年9月1日才成为上远公司股东，任董事长，与董广义2013年5月24日签订合同的时间相矛盾，存在时间倒签的问题，由此可见，董广义不是善意购房人，不能排除执行。二、《执行异议和复议规定》第二十九条规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权的特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而董广义提供的《和平国际商品房买卖合同》，标的不是住宅，而是车库，其性质属于商业用房，不属于用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，不能排除执行。吴志全、纪建国、上远公司未出庭未提交答辩意见。董广义向一审法院起诉请求：判令解除对董广义所有的位于黑龙江省同江市和平国际5号楼一层7号查封并中止对此房屋的执行。院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，董广义提供的资金往来收据上载明的“收款事由为王忠义抵账款”，董广义提交的证据及其陈述的理由不能证实董广义实际向上远公司支付了案涉车位款130860元；董广义对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故对董广义提出的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决：驳回董广义的诉讼请求。案件受理费100元，由董广义负担（此款董广义已预交）。本院二本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董广义、吴志全、纪建国、上远公司未提交新证据。王建华向本院提交如下证据：上远公司工商登记信息一份。意在证明：王忠义是上远公司股东，董事长，王忠义用抵账款的方式收回自己的投资，其性质相当于抽逃注册资金，在公司外债没有得到清偿的情况下，作为公司股东的王忠义先收回自己的投资，这一行为损害其他债权人的利益，本案不应排除强制执行。因为董广义从上远公司购买房产，公司房产减少的同时收入增加。而增加的销售收入被王忠义以抵账款的形式拿走了，公司的偿债能力减少了，所以董广义应向王忠义主张权利。董广义质证意见：对该证据的真实性无异议。对证明的问题有异议。其认为该证据不属于新证据与本案争议的焦点无关。另外董广义签订合同时间是2013年5月24日，是以工程抵帐款方式从王忠义处取得的。当时王忠义的身份是建筑商，不是上远公司股东。依照王建华人提交的证据显示王忠义成为上远公司股东的时间是2015年，故董广义购买车库并不构成对上远公司或其他股东利益的损害。吴志全、纪建国、上远公司未发表质证意见。本院认证：董广义对该证据的真实性没有异议，对该证据的真实性予以确认。因该证据的待证事实与本案并无关关联性，故对上述证据本院不予采纳。一审法院未写审理查明认定事实。本院审查认定事实，2013年5月24日，董广义与上远公司签订《和平国际商品房买卖合同》约定：“董广义购买同江市和平路和平国际小区5栋7号车库，价款120,000元。董广义于当日缴清该款。”同江和平国际资金往来收据记载，董广义2016年6月3日交纳130,860元(王忠义抵账款)。董广义于2016年12月3日交纳案涉车库供暖、物业及办理了电卡。一审法院在执行申请人王建华与被申请人吴志全、纪建国，保证人上远公司民间借贷纠纷一案时，于2018年8月15日查封了保证人上远公司名下的包括案涉车库在内的11个车库。本院认为，执行异议之诉的关键是审查董广义享有的实体权利是否足以阻却执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王建华对董广义一审举示的资金往来收据、工商服务业统一收款收据等证据的真实性无异议，可以认定董广义交纳了案涉车库款以及查封前已经占有使用案涉车库。董广义举示的同江市工程质量监督站出具的关于和平国际小区5号楼未办理竣工备案证书的证明，可以证明案涉车库在查封前不具备办理产权登记的情形，案涉车库办理登记存在法律上的障碍，故不能办理案涉车库登记的责任不可归责于董广义。由于董广义非自身原因未办理案涉车库登记，具备对案涉车库的物权期待权，同时也具备对案涉车库为责任财产的债权冲突中阻却执行的法律地位。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括判决认定的事实和理由、适用的法律和理由等等。一审法院判决书缺少判决认定的事实导致一审判决适用法律错误，本院已经纠正。综上所述，董广义的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初1313号民事判决；二、停止对案涉车库的执行；三、驳回董广义的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由黑龙江上远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  刘 峰审判员  周 磊（）二〇二一年六月十九日书记员  赵春莹