山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终2040号 上诉人（原审被告）：桓台星河瑞园物业管理有限公司，住所地：山东省桓台县文化街36号。 法定代表人：于宝忠，总经理。 委托诉讼代理人：孟芳，山东柳泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高旭辰，山东柳泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张勇，男，1976年2月24日出生，汉族，桓台县马桥实验学校小学部教师，现住山东省桓台县。 被上诉人（原审原告）：滕芳，女，1979年8月23日出生，汉族，桓台县马桥实验学校小学部教师，现住山东省桓台县。系张勇之妻。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛苏杰，山东齐桓律师事务所律师。 原审被告：魏修军，男，1975年12月6日出生，汉族，现住山东省桓台县。 上诉人桓台星河瑞园物业管理有限公司(以下简称“星河瑞园公司”)因与被上诉人张勇、滕芳，原审被告魏修军排除妨害纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2021)鲁0321民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人星河瑞园公司委托诉讼代理人孟芳、高旭辰，被上诉人张勇及两被上诉人委托诉讼代理人薛苏杰到庭参加诉前调解调查，原审被告魏修军经本院依法通知未到庭参加诉前调解调查。本案现已审理终结。 星河瑞园公司上诉请求：1、撤销桓台县人民法院作出的(2021)鲁0321民初266号民事判决书，依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋存在权属争议，一审应当中止审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理为依据，而另一案尚未审结的”本案案涉房屋实际上为案外人淄博新瑞房地产开发有限公司所有，新瑞公司将房产过户至耿国峰名下，以耿国锋个人名义向银行申请贷款，贷款供新瑞公司使用，但是该贷款耿国峰未交给新瑞公司，新瑞公司全部偿还贷款，案涉房屋一直由新瑞公司占有，耿国峰从末实际占有过该房产。新瑞公司已向桓台县法院另案起诉，请求确认案涉房屋归新瑞公司所有，由于本案审理结果必须以另案审理结果为依据，因此应当依照法律规定中止诉讼：二、被上诉人不是本案适格被告。新瑞公司将案涉房屋过户至耿国峰名下，耿国峰又将房屋过户至被上诉人名下，但案涉房屋从未进行过交付，耿国峰从未取得占有、处分、使用案涉房产的权利，被上诉人更不可能享有上述权利，因此被上诉人应当先向耿国锋主张因无法交付案涉房屋导致房屋买实合同无法继续履行的违约责任，原告虽然已经取得房屋的产权证，但在其从未获得系争房屋实际控制权的情况下，要求上诉人及魏修军返还房屋，不应得到支持。三、被上诉人不构成善意取得。1、根据被上诉人一审时提交的证据及当庭陈述，其与耿国峰协定的购房款为650000元，但被上诉人仅支付了500000元，显然不符合常理，根据桓台县法院于2017年对附近商铺进行评估拍卖的价格，约为每平方米4300元，计算得出案涉房产市场价值约为800000余万元。被上诉人以明显低于市场价格购买该房产，因此不满足善意取得的构成要件。2、被上诉人购买房产的过程明显不合理。被上诉人若作为一名正常的购房者，应当对房屋现状进行充分了解。但其整个购房过程中，其从未前往实地进行查看。原审被告魏修军已经承租案涉房产多年，庭审时陈述从未有第三人向其主张过权利。被上诉人购房前未了解案涉房产实际情况，购房后也没有向他人主张过任何权利，因此被上诉人的买房过程不符合常理，其有与耿国峰恶意串通的可能性。四、一审法院适用法律错误。我国《民法典》于2021年1月1日实施，《物权法》已经废止，因此一审法院适用《物权法》相关法律规定进行判决系错误的。综上所述，上诉人为维护自身的合法权益，特上诉于中院，恳请中院查清事实后依法改判或发回重审。 张勇、滕芳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。涉案房屋是被上诉人通过桓台如意房产中介机构与原房屋权利人耿国峰达成的买卖合同，且支付合理价款，涉案房屋原登记所有人为耿国峰，根据物权公示原则，被上诉人有理由相信耿国峰有处分权，且在交付约定的房款后，该不动产登记已经进行了变更，被上诉人是该不动产的所有权人，因此，有权行使不动产权利，要求上诉人和原审被告魏修军停止侵权、排除妨害。因此，上诉人上诉理由并不充分。 魏修军未作答辩。 张勇、滕芳向一审法院起诉请求：1.请求判令星河瑞园公司、魏修军排除妨害，搬离位于桓台县房屋；2.依法判令星河瑞园公司、魏修军赔偿损失12000元，并自2021年1月3日起按每月2000元支付损失，直至房屋返还之日止；3.本案诉讼费用由星河瑞园公司、魏修军承担。 一审法院认定事实：张勇和滕芳系夫妻关系。2019年7月10日，张勇与案外人耿国峰通过桓台如意房产签订《房地产买卖合同》一份，约定由张勇以650000元的价格购买登记在耿国峰名下位于桓台县的房屋。同日，张勇的父亲张承忠向桓台如意房产支付购房定金50000元。2019年9月9日，张勇向耿国峰转账支付购房款270000元。同日，耿国峰向张勇出具收到条一份，载明：“今收到张勇购买耿国峰位于桓台县户的首付款270000元（贰拾柒万元整）。”2020年6月30日，张勇向耿国峰支付购房款180000元，加上桓台如意房产代收的50000元，共计230000，耿国峰于同日向张勇出具收到条，载明：“收到顺河家园商住4号楼东起22户购房款贰拾叁万元整（230000.00元。）已全部结清，原合同作废。”2020年7月2日，桓台县自然资源局颁发不动产权属证，该权属证书载明：坐落于桓台县户的不动产权证号为鲁（2020）桓台县不动产权第0005821号，权利人为张勇/滕芳，共有情况为共同共有。2020年10月，张勇将其为涉案房屋所有权人的事宜告知了魏修军和星河瑞园公司。另查明，2018年11月1日，案外人淄博新瑞房地产开发有限公司作为甲方，魏修军作为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，约定由魏修军租用涉案房屋，租赁期限一年，自2018年10月1日起至2019年11月30日止，租赁费每年壹万五仟元，一次性交清。2019年11月1日和2020年11月1日，星河瑞园公司与魏修军签订房屋租赁合同各一份，约定涉案房屋由魏修军继续承租。庭审中，星河瑞园公司陈述其系受案外人淄博新瑞房地产开发有限公司的委托与魏修军签订租赁合同。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，张勇、滕芳依据与案外人耿国峰签订的《房地产买卖合同》，支付了购房款，办理了不动产登记，于2020年7月2日取得不动产权属证。因此，张勇、滕芳为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有物权。星河瑞园公司并非涉案房屋的所有权人，其在明知涉案房屋的所有权人为张勇、滕芳的情况下，仍然和魏修军签订租赁合同，约定由魏修军继续承租涉案房屋，明显存在过错，其行为构成侵权。魏修军在知晓涉案房屋的所有权人为张勇、滕芳后，仍与星河瑞园公司签订租赁合同，亦存在过错。星河瑞园公司和魏修军构成共同侵权。故，张勇、滕芳诉求星河瑞园公司、魏修军排除妨害，搬离涉案房屋，符合法律规定，但应适当给予魏修军一定的腾房时间，一审法院酌情确定30天为宜。张勇和耿国峰签订买卖合同时，涉案房屋登记的权利人为耿国峰。耿国峰取得涉案房屋是否损害他人合法权益，与本案属不同的法律关系，因此，星河瑞园公司要求本案中止审理的理由不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决:被告桓台星河瑞园物业管理有限公司、被告魏修军于本判决生效后三十日内搬离桓台县户房屋。案件受理费50元，由被告桓台星河瑞园物业管理有限公司和魏修军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一，案涉房产的还贷记录一宗。证明案涉房产的银行贷款本息全部由案外人淄博新瑞房地产开发有限公司偿还，案涉房屋的实际所有人是新瑞公司，房产出卖人耿国峰系无权处分。提交证据二，司法拍卖公告两份。证明案涉房产周围商铺2017年的市场价值最低为每平米4300元，从而计算得出房产的价值的最低是80余万元，被上诉人以50万元明显低于市场价格购买案涉房产，其不应当构成善意取得。被上诉人质证认为，对证据一的真实性无法确定，其中前几部分仅是新瑞房地产开发公司的内部会计凭证，后部分有银行转账证明，但无法证实是归还涉案房屋的房贷；假设真实，该证据无法证明涉案房屋实际所有人为新瑞房地产开发公司，且该组证据内容耿国峰的相关内容也并未体现偿还涉案房屋房贷，假设偿还的确实为涉案房屋房贷，也仅能说明是替耿国峰偿还，因此，该组证据与本案无关。对证据二的真实性无异议，但对证明对象有异议。无法证实涉案房屋的真实价格，没有可比性。另补充说明，被上诉人所购的涉案房屋实际支付费用82万余元。原审被告未作质证。 对于双方争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的还贷记录、拍卖公告等证明都无法直接证明涉案房屋的产权归属，因此对于该两组证据，本院依法不予采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人之间的争议焦点为上诉人星河瑞园公司是否应当从涉案房屋中搬离。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案中，张勇、滕芳与耿国峰签订房屋买卖合同，支付了购房款，办理了涉案房屋不动产权转移登记，并于2020年7月2日取得不动产权属证，张勇与滕芳取得涉案房屋所有权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。张勇、滕芳作为所有权人，依法请求占有使用涉案房屋的人排除妨害，符合法律规定，本院予以支持。星河瑞园公司在上诉状中主张，张勇、滕芳不是本案适格主体、对涉案房屋不构成善意取得，涉案房屋存在权属争议、应中止审理等问题。本院认为，涉案房屋登记在张勇、滕芳名下，张勇、滕芳作为所有权人就涉案房屋提出排除妨害的诉讼主张，主体适格。另外，关于是否是善意取得的问题，法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合一定情形，受让人取得该不动产或者动产的所有权。因此善意取得制度解决的是无权处分的问题，本案中，张勇、滕芳受让涉案房屋时，涉案房屋登记在出让人耿国峰名下，因此星河瑞园公司关于张勇、滕芳不满足善意取得构成要件、未取得房屋所有权的主张，于法无据，本院不予支持。另外，因本案涉案房屋权属明确，本案的审理结果并不需要以另一案的审理结果为依据，星河瑞园公司关于中止审理的请求不符合中止审理的法定理由，一审法院予以驳回并无不当。再之，星河瑞园公司、魏修军占有使用涉案房屋所引发的纠纷发生在民法典施行前，且适用《中华人民共和国物权法》并未减损各方当事人的合法权益，因此一审法院适用《中华人民共和国物权法》判决本案亦无不当。 综上所述，上诉人桓台星河瑞园物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人桓台星河瑞园物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈燕萍 审 判 员 徐连宏 审 判 员 王 娜 二〇二一年六月七日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 白杉杉