四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川3433民初733号 原告：邓冬梅，女，汉族，1973年10月20日出生，住冕宁县。 委托诉讼代理人：郑刚，四川傅别律师事务所律师，一般代理。 被告：凉山州赢政房地产开发有限责任公司，住所地：冕宁县泸沽镇南街南路113号，统一社会信用代码：915134330582444542。 法定代表人：张光阳,董事长。 委托诉讼代理人：周贤，四川普天律师事务所律师，一般代理。 原告邓冬梅与被告凉山州赢政房地产开发有限责任公司（以下简称：赢政公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理，原告邓冬梅及其委托诉讼代理人郑刚，被告赢政公司的法定代理人及委托诉讼代理人周贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓冬梅向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即协助原告办理不动产登记证；2.请求人民法院依法判令被告立即退还已经收取原告的税收和水电入户费34123元；3.请求人民法院依法判令被告承担逾期办理不动产登记证的违约责任即违约金（以382822.2元为本金，利率为：2LPR/年，期限从2017年3月18日起到原告取得不动产登记证之日止，暂计：58955元）；4.本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月18日与被告签订《商品房买卖合同》，于2017年6月20日通过中国农业银行转账382822.2元于被告购买房屋。2017年3月18日签订合同之时被告就向原告交付了房屋。但是直至今日因被告的原因原告尚未取得该房屋不动产权属证书。更加不能容忍的是，多年来原告要求被告协助原告办理不动产权属证书，被告总是找各种理由搪塞。在2020年9月11日被告称办理不动产权属证书需要缴纳税收和水电入户费等，原告按照要求通过转账方式向其支付了34123元后至今也未能取得不动产权属证书。原告认为因被告的原因使得原告未能取得所购房屋权属证书，在采用欺骗的手段收取原告34123元款项后，仍旧不履行办证义务，其行为属于严重违反合同约定的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定应当承担违约责任。 庭审中，原告以被告主动履行了诉讼请求第二项为由，放弃诉讼请求第2项。变更诉讼请求第3项为：请求判令被告承担逾期办理不动产登记证的违约责任即违约金（以382822.2元为本金，利率为：LPR/年，期限从2017年3月18日起到原告取得不动产登记证之日止，暂计：58955元）。 被告辩称，一、原告要求被告承担逾期办理不动产登记证的违约责任依法不能成立，诉讼时效已过。本案中原告取得案涉房屋时，房屋已竣工。双方签订合同的时间为2017年3月18日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第三款：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因此，被告办理不动产权证书的时间应当为2017年3月18日至2017年6月18日，诉讼时效应当从2017年6月19日起算三年至2020年6月l8日，但本案原告起诉时间为2021年1月29日，诉讼时效已过，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。二、事实上被告与原告之间无买卖关系，双方之间的《商品房买卖合同》是因原告需要提取住房公积金才签订，合同以合法形式掩盖非法目的，当属无效。因被告与第三人曾金焱之间有债权债务关系，双方在2016年达成房屋抵债合意，由被告将泸沽宏扬公寓l6套房屋抵给曾金焱，同时曾金焱如何处理该16套房屋与被告无关，被告不收取房款，只配合办理手续，不承担费用和税费。因原告对曾金焱享有债权，原告于2017年3月18日在曾金焱处同样按照以房抵债的方式取得本案案涉房屋，并只签订了一份《商品房买卖合同》，仅用于原告在凉山州住房公积金管理中心提取住房公积金，实际销售人应当是曾金炎。原告不是正常从被告处交易取得案涉房屋，所以被告至今都没有《商品房买卖合同》。原告于2017年6月2日将“房款”382833.2元转给被告后，被告于2017年6月24日委托公司股东唐文菊从其个人账户将该房款全额返还给原告。因此，被告与原告之间无房屋买卖关系，被告与原告之间仅是形式上的合同双方，而不是实质的交易双方。因此，被告与原告之间无事实上的房屋买卖，双方签订的《商品房买卖合同》是被告为了配合原告提取住房公积金而签订，存在以合法形式掩盖非法目的的情况，依据《民法典》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。所以，双方签订的《商品房买卖合同》当属无效合同。三、未办理不动产权证是因原告未缴纳税费导致，并非被告原因造成缴纳契税是办理不动产权属证书的前提条件。2020年9月11日，原告委托被告办理不动产权属证书，将办证费用34123元通过转账方式支付给被告法定代表人张光阳，但在2020年9月16日，原告微信联系张光阳，称其手头紧，暂时不办证，要求张光阳将办证费用退还。2021年2月4日，张光阳将该34123元办证费退还给原告。因此，原告因未缴纳税费，导致未办理不动产权属证书系其自身原因导致，与被告无关，被告不应承担违约责任。综上，原告因自身原因不缴纳办证费用，导致不动产权证书至今未办理，同时其枉顾事实，试图侵害被告的合法权益，其诉讼请求和理由依法不应当得到支持，被告保留追究原告相关责任的权利，因此恳请人民法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告邓冬梅围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、原、被告签订的房屋买卖合同复印件。证明：1.合同合法有效；2.合同未约定交房时间；3.合同已经到房管所备案。被告质证：真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的，合同虽未约定交房时间，但是在合同签订之日，原告就已经取得了案涉房屋。恰好证明了原告自行到房管所备案后，才能提取公积金。本院对该组证据予以采信。 二、原告向被告转款回执一份、收据一份。证明：原告已经支付了房款。被告质证：对三性均没有异议，但不能达到原告的证明目的，被告已经将该房款退还给原告。本院对该组证据予以采信。 三、原告向被告法定代表人转账34123元的截图。证明：转账的钱是水电入户费和税收。被告质证：对三性均没有异议，但不能达到原告的证明目的，被告已经将该款按原告的要求返还。本院对该组证据予以采信。 四、转账记录截图一份。证明：34123元是被告在2020年2月4日退还给原告的，之前被告说要交这么多钱，这个时候我们才知道被告不办证，诉讼时效没有过。被告质证：对三性均无异议，但不能达到原告的证明目的。原告在收到款之前，就已经要求被告暂停办证。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 被告赢政公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、关于房屋抵债的情况说明复印件1页、已收房源清单复印件1页。证明：案涉房屋系被告与案外人曾金炎达成以房抵债合意后，原告从曾金焱处取得，原、被告双方之间无实质上的买卖合同关系。原告质证：对三性均有异议。是复印件，对真实性存疑。对合法性也有异议。曾金焱与原告没有任何关系。本院经审查，该组虽系复印件，但结合本案其他证据，能够确认其真实性，对其证明目的，本院结合案情再予以评判。证据实系证人证言，证人未到庭陈述，且系复印件，原告不予认可，故本院不予认可。 二、嬴政公司账户流水1页、股东唐文菊工商银行电子回单1页。证明：原、被告双方之间无实质上的购房交易，双方通过合法形式掩盖非法目的。原告质证：对真实性无异议，对关联性有异议，首先是原告将房款转入被告对公账号，但是转回来的时候是另一个自然人转回来的，不是同一法律关系，不排除被告股东挪用公款，私还私账的可能性。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 三、微信聊天记录1页、银行回执1页。证明：被告未办理房产证系因原告未缴纳办证费和相应税费所致，与被告无关。原告质证：对三性均有异议。聊天记录充分说明被告存在欺诈行为，因为税费不可能要这么多钱，水电入户费应当由被告承担，所以原告有权要求被告退还，原告没有报案就仁至义尽了。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 经审理查明，案涉商品房坐落于冕宁县泸沽镇南街南路113号宏扬电梯公寓A幢3单元7层702号，建筑面积141.786平方米，其中套内建筑面积118.86平方米，系由被告开发建设。2017年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告将案涉商品房出卖给原告，房屋价款为382822.2元。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”《商品房买卖合同（预售）》未约定办证期限。同日，被告向原告交付了案涉商品房。2017年6月20日，原告向被告支付了房款382822.2元。2017年6月24日，被告的股东向原告微信支付382822.2元，备注为邓冬梅房款。2020年9月11日，原告通过微信向原告的法定代表人转账34123元用于办理不动产转移登记，2020年9月16日，原告通过微信联系原告的法定代表人，以“暂时过了这段时间才办不动产登记证，家里用钱，手头紧。”为由，要求被告将该34123元退还给原告，被告的法定代表人于2021年2月4日将该34123元转账给原告。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记？2.原告要求被告承担逾期办理案涉商品房产权登记的违约金的诉讼主张是否超过诉讼时效？3.被告是否应当承担逾期办理不动产登记证书的违约责任？ 一、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。实质上是确定了原、被告的各自义务，其主要义务应在被告。被告系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，办理商品房所有权证书的主要材料均需要被告提交，而原告作为买受人，应当及时配合提交相关材料、交纳相关费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，原告于2020年9月11日才向被告交纳办证相关费用34123元，且又于当月16日向请求退还该34123元，要求暂时不办理不动产转移登记，后被告于2021年2月4日将该34123元退还给原告。在原告未交纳相关办证所需费用的情况下，被告无法单独办理不动产转移登记手续。现原告重新主张办理不动产转移登记，被告应当积极办理，办理不动产转移登记过程中，所需由买方提交的手续及费用，原告亦应当积极协助提交。庭审中，被告主张案涉房屋已经由被告转给案外人曾金焱，原告于案外人曾金焱达成以房抵债合意，取得案涉商品房，被告与原告签订合同的行为是以合法形式掩盖非法目的，但未提交有效证据证明，本院不予确认。退一步讲，即使被告主张的事实成立，原告提取公积金的行为并不违法，其与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定被告认可《商品房买卖合同（预售）》所约定的出卖人义务。原告依据该《商品房买卖合同（预售）》主张被告办理不动产转移登记，亦有事实和法律依据； 二、关于原告要求被告承担逾期办理案涉商品房产权登记的违约金的诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。违约金为一般债权，违约金的计算系按日累计，此种方式计算的违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对此种违约金的请求给付是一种继续性债权，原告未能提供相应证据证明诉讼时效存在中止中断的情形，故本院支持原告从向本院递交起诉状之日即2021年3月3日倒推三年即2018年3月4日以后的违约金请求权； 三、关于被告是否应当承担逾期办理不动产登记证书的违约责任的问题。《商品房买卖合同（预售）》未约定办理不动产登记证书的期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，被告应当在订立合同之日起90日内为原告办理不动产登记证书，但在该期间，原告未及时交纳办证所需材料及相关费用，仅靠被告无法办理，后被告在交纳办证费用34123元后，又要求退还，并表示暂时不办证。故案涉房屋的不动产转移登记未办理的原因系原告原因所致，而非被告原因所致。对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告凉山州赢政房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起九十日内完成冕宁县泸沽镇南街南路113号宏扬电梯公寓A幢3单元7层702号商品房的不动产权转移登记； 二、驳回原告邓冬梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费3777元，由原告邓冬梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 王 勇 二〇二一年六月二十九日 书记员 刘洪艳