黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1054号上诉人（原审被告）：马恩娟，女，1977年8月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。委托诉讼代理人：宋晓君，黑龙江庆泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆市大同区城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区同阳大路187号。法定代表人：张铁利，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙忠波，该公司员工。委托诉讼代理人：房立东，黑龙江**兴律师事务所律师。上诉人马恩娟因与被上诉人大庆市大同区城市建设投资开发有限公司（以下简称大同城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市大同区人民法院（2020）黑0606民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议审理了本案，本案现已审理终结。上诉人马恩娟上诉请求：1.依法撤销原审判决(判决上诉人支付732，001.74元房款)，改判驳回被上诉人一审全部诉请；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间没有订立案涉房产书面《商品房买卖合同》，被上诉人向上诉人主张房款没有证据支持，原审判决支持被上诉人房款诉求证据不足、法律适用错误。一审庭审中被上诉人提交的证据主要为《房屋要约书》《住房抵押贷款合同》，对此，上诉人在一审中指出该两份书证不能证明上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系成立。首先，被上诉人自认该房屋2013年8月取得预售许可证、2016年11月28日取得竣工验收备案证书。2011年11月该房屋没有竣工验收，没有取得房屋“五证”等合法建设手续，被上诉人从始至终销售和交付上诉人的都是“违章建筑”，并且在2011年11月向上诉人销售和交付案涉房屋没有明示该房屋没有合法手续，没有竣工验收，产权手续办理遥遥无期。一审中被上诉人对己方当年的违法违规行为避而不谈，要求购房人也就是被欺骗人按照当时受骗签订未生效的《房屋要约书》支付房款并承担违约金、支付利息，一审法庭对此不予全面审查更无否定性司法评价，有违司法公正，请二审法庭主持公道。其次，一审判决认定《房屋要约书》符合最高法《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，具备《商品房买卖合同》的主要内容，与法律事实不符，显失公正。1.该《房屋要约书》中的要约方、承诺方的主体设置不符合商品房销售的行业惯例，被上诉人是案涉商品房的建设方、销售方，其应该是发出“要约”的一方，但是被上诉人因为在当年销售案涉房屋时，该房屋违法建设，没有五证，无法在要约书中注明所售房屋的合法证照及房屋面积、质量、质保、竣工验收入户时间等《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合同的主要内容，将己方设定为承诺方，这是恶意规避法律行为之一。2.被上诉人没有在要约约定的时间（要约订立十二个月后)与上诉人订立《商品房买卖合同》。被上诉人违约在先，该《房屋要约书》对上诉人无约束力。纵观全案，被上诉人主张房款的理由仅是当年被上诉人把房子（无手续违章房)交付给上诉人，不管是否合法、是否存在质量问题，购房人不能反悔。房企可以言而无信，购房人却必须言而有信，一审判决支持房企的违法欺骗强买强卖行为，请二审审查。3.一审判决适用最高法《商品房买卖合同司法解释》第五条规定认定《房屋要约书》应当视为《商品房买卖合同》，系曲解、片面适用法律。《房屋要约书》系被上诉人提供的格式文本，主要要约内容仅为房屋面积、单价及要约人即购房人违约责任。对照《房屋要约书》及《商品房销售管理办法》第十六条规定，该要约书仅仅体现了十六条（四)（十二）的规定（十二还是单方约束购房人的），其他都无。《房屋要约书》不符合《商品房买卖合同》主要条款。4.最高人民法院商品房买卖合同司法解释第五条规定中的收受购房款应为全部购房款而非部分。此条款是为了维护交易秩序稳定的特定情况而设定，本案不符合该条款的规定。5.《房屋要约书》中的房屋面积、单价都是以欺骗手段制定的。当时没有合法手续的房屋属于违章建筑，按每平米8905元的商品房单价计算房屋总价根本就不成立。购房人如果知道该房屋实际情况，不会同意这个单价，按合法商品房价计算非法违章房价，《房屋要约书》的单价、总价因欺骗而无效，未成立，一审法庭不应判决上诉人以该单价向被上诉人支付房款。二、一审判决上诉人于本判决生效之日起十日内向被上诉人支付732,001.74元房款不符合法律规定。本案被上诉人违法销售符合《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的情形，一审法庭应参照该司法解释，驳回被上诉人一审诉求。三、一审判决导致被上诉人违法售房、恶意规避法律、强行买卖行为合法化，起到替被上诉人代拟合同之效力。一审在认定《房屋要约书》的效力后，又把《房屋要约书》的付款方式由按揭改为一次性支付全款，请二审法庭对此予以评价。四、一审判决对上诉人在一审中提交的证明案涉房屋没有合法竣工、存在重大安全隐患，没有消防通道，消防门、消防楼梯虚设，不具备合法销售条件等证据不予认定，系重书证而不重事实，违反以事实为根据、以法律为原则的司法原则。案涉房屋没有毁损灭失，不存在无法查勘的问题，一审法庭未予现场勘验，依据被上诉人涉嫌造假的书面文件作出的认定与房屋实际消防情况不符。现案涉房屋客观存在，请求二审法庭勘验案涉房屋现场，确认该房屋是否合法竣工验收，是否符合销售条件。综上，因被上诉人2011年的欺骗性违法销售交付行为及该房屋至今质量问题多多，没有合法竣工验收，无法正常使用，上诉人与被上诉人就案涉房屋至今没有达成书面《商品房买卖合同》，被上诉人的一审诉讼请求没有合同依据，一审法庭错误适用法律。请求二审查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人大同城投公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。二、上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。1.涉案房屋在起诉前取得了合法销售许可，房屋买卖合同有效，不得随意解除。双方所签订的书面材料符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”对于房屋的价格、面积等等主要条款进行了约定，买受人交付了部分房款，出卖人交付了房屋，并且该房屋由上诉人占有并使用至今已八、九年的时间，双方形成了合法有效的商品房买卖关系，并已经实际履行。涉案房屋符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被上诉人在本案诉讼前取得了预售许可证，而且各种证照齐全。因此该房屋买卖合同合法有效，不能随意解除。2.上诉人没有有效证据证明其主张成立。大同城投公司向一审法院起诉请求：1.请求被告给付购楼款732,001.74元及利息（按中国人民银行同类贷款利率计算至实际给付之日）；2.本案诉讼费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：要求被告给付购房款732,001.74元，利息按照银行间同业拆借中心公布的利率标准支付自2017年9月9日起至实际给付之日止。一审法院查明，2011年11月28日，原告大同城投公司与被告马恩娟签订了《房屋要约书》。《房屋要约书》约定：被告马恩娟（要约人）认购原告大同城投公司开发的大同区同乐家园小区11号楼10门商服，建筑面积约为212.35平方米（暂定面积，以签订合同为准，房屋以实际建筑位置为准，沙盘户型只做参考），单价为8905.6元／平方米，总房价约为1,891,104元；被告马恩娟（要约人）在原告大同城投公司收到要约书之日起当日内向原告大同城投公司交付要约承诺金1,151,104元。要约交款方式为贷款购房。原告大同城投公司在十二个月内通知被告马恩娟来签订《商品房买卖合同》，视为承诺，如不能按期通知，被告马恩娟（要约人）有权收回所附要约承诺定金。被告马恩娟（要约人）在收到通知七日内，携带本要约书签订商品房买卖合同，如果被告马恩娟（要约人）在接到原告大同城投公司通知后三日内不到售楼接待中心签订商品房买卖合同，被告马恩娟（要约人）所交付的要约承诺定金不予退还被告马恩娟（要约人），凡是商品房买卖合同与要约书不一致的地方，均以商品房买卖合同为准。签订商品房买卖合同购买人的姓名须与要约人的姓名一致。要约书签订后，被告马恩娟缴纳了购房款1,152,067元。作为售房单位的原告大同城投公司于2013年8月9日获得坐落于大同区通北路南侧、同心街北侧项目名称为同乐家园小区11#底层车库住宅楼，预售总建筑面积6239.75平方米，共60套房屋的商品房预售许可证。2016年11月28日，坐落于大同区通北路南侧、同心街北侧项目名称为同乐家园小区11#底层车库住宅楼取得建设工程竣工验收备案证书。自2011年12月起，被告马恩娟实际接收了该房屋。经原告大同城投公司委托，大庆市龙江庆房测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，涉案房屋实测总面积为211.56平方米，房屋总价款为1,884,068.74元。被告马恩娟剩余购房款732,001.74元一直未支付。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的《房屋要约书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定收受购房款，该要约书应当视为商品房买卖合同。虽然原告在未取得商品房预售许可证明前，与作为买受人的被告订立了商品房《房屋要约书》，但由于该《房屋要约书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且在起诉前取得商品房预售许可证明的，该要约书应认定为商品房买卖合同，合同可以认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告大同城投公司与被告马恩娟签订《房屋要约书》约定所购房屋已经验收合格，且原告大同城投公司将涉案房屋交付被告马恩娟使用，被告马恩娟应向原告大同城投公司交纳剩余房款，对原告大同城投公司要求被告马恩娟给付购房款732,001.74元的主张，予以支持。对原告大同城投公司主张自2017年9月9日起支付延期付款利息的主张，因原告自身存在违约，且原告也未举证证实涉案房屋证件齐全一事向被告进行了示明，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告马恩娟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告大庆市大同区城市建设投资开发有限公司剩余购房款732,001.74元；二、驳回原告大庆市大同区城市建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,120.02元，由被告马恩娟承担。本院二审期间，双方当事人未举示新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人签订的案涉《房屋要约书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，故该《房屋要约书》合法有效,对双方具有法律约束力。因案涉《房屋要约书》签订以后，上诉人交纳了部分房款，被上诉人交付了房屋，上诉人亦已占有使用案涉房屋多年，故可以认定双方房屋买卖合同成立并生效。又因被上诉人提起本案之诉前，案涉房屋已具备办理产权登记的条件，且上诉人未提交证据证明案涉《房屋要约书》存在不成立、未生效情形，故一审法院判令上诉人按照约定的价格向被上诉人交纳剩余房款具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人主张案涉房屋存在消防不达标等质量问题、被上诉人在签订《房屋要约书》中有欺诈以及恶意规避法律行为等相关上诉理由，因无证据证实，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,121元，由上诉人马恩娟负担。本判决为终审判决。审判长  李军志审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年六月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文