河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终2082号上诉人（原审被告）：郭小中，男，1963年3月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王华勤，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王长星，男，1965年2月21日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王敏，女，1990年6月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，系王长星女儿。上诉人郭小中因与被上诉人王长星房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人郭小中的委托诉讼代理人王华勤、被上诉人王长星的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭小中上诉请求：撤销山阳区人民法院民事判决书（2021）豫0811民初570号，依法改判上诉人郭小中不承担相关法律责任或发回重新审理；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由如下：一、关于本案事实。本案的发生是因为2012年上诉人郭小中与被上诉人王长星之间民间借贷而引发。2012年3月23日,上诉人郭小中因资金周转向被上诉人王长星借款本金20万元,约定利息为2.4%月息,借款期限为一年，并办理了赋予强制执行效力的公证文书。借款到期后，上诉人郭小中无力归还,针对该笔借款再次办理了赋予强制执行效力的公证文书,借款本金20万元，约定利息1.8%，期限自2013年3月25日至2014年3月24日。借款到期后,上诉人郭小中仍不能归还借款,被上诉人王长星依据赋予强制执行效力的公证文书向山阳区人民法院申请强制执行。在执行过程中,被上诉人王长星提议将上诉人的房子以房屋买卖的形式给被上诉人，其就去把强制执行撤回。上诉人郭小中考虑确实欠他的钱,在没有和家人商量的情况下(本案的整个过程上诉人郭小中的妻子、女儿等家人均不知情)与被上诉人王长星签订了《房屋买卖合同》,同时双方还签订了《个人房屋租赁合同》。二、原审法院适用法律错误。本案中,双方是因以房抵债而使郭小中与王长星之间签订了《房屋买卖合同》。郭小中在签订赋予强制执行效力公证书时,也仅仅是对双方之间的债权进行了明确约定。被上诉人王长星为了实现自身的债权让上诉人郭小中签订《房屋买卖合同》，案涉房产系农村宅基地用房，上诉人郭小中整个家庭共计6人（包括上诉人的妻子，3个女儿,1个外孙)一直在仅此一套的房屋中居住,并且她们对这个借款的整体情况并不知情,并且此欠款也没有用于上诉人郭小中整个家庭的日常生活支出,根据《中华人民共和国民法典》第二百九十九条、第二百零三条、第三百零七条的相关规定，案涉房产应当属于家庭共有并居住、使用的财产，上诉人郭小中与被上诉人王长星之间所签订了《房屋买卖合同》应当属于无效合同。退一步讲，如果按照山阳区人民法院的民事判决书（2021）豫0811民初570号予以执行,最终会导致上诉人郭小中家庭中其他家庭成员的利益无法得到有效保护,整个家庭将要失去唯一的住房。农村宅基地实行“一户一宅”，郭小中与其他家庭成员户口信息登记在同一户口簿上，被视为共同享有村集体宅基地使用权的一个整体，按一户计算，只能享有一宅，也就是涉案房屋。所以，宅基地是一户农家全体成员所有，每个人都能享受，其中任何一人不能单独决定，更不能一个人私自出售。郭小中无权私自转让涉案房屋给他人，其转让房屋的行为侵犯了其他家庭成员对涉案房屋的使用权、居住权。转让涉案宅基地行为违反河南一户一宅基地政策规定。2019年河南省自然资源厅与省农业农村厅联合发出针对部分地区宅基地无序扩张、“一户多宅”“沿路跑”、闲置和粗放利用等问题，进一步规范管理，同年国务院也出台了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，其中，农村宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；否则应当认定为无效。郭小中与王长星虽为同一村集体居民，但转让人郭小中在本村没有其他农村住房（含宅基地），不符合转让人拥有两处以上农村住房的情形，受让人王长星也在本村已有住房，不符合受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件的情形，所以依据宅基地管理办法之规定，郭小中与王长星双方签订的《房屋买卖合同》及《个人房屋租赁合同》应当依法被认定为无效协议。郭小中因欠王长星欠款无力偿还，在王长星的要求下，双方签署的《房屋买卖合同》，但郭小中的初衷并不是将房屋转让给王长星，而是一种承诺还款的意思表示，其也没有告知家人，当然《房屋买卖合同》上也就没有其他家庭成员的签字认可，郭小中的家人对此均是不知情的。根据民法典第二百九十九条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第三百零七条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿之规定，本案中郭小中的家人作为涉案房屋的共有人对涉案房屋享有使用权、居住权。根据王长星原审所举相关证据也间接印证郭小中的家人对双方之间的民间借贷是不承担连带还款责任的，不属于家庭共同借款，也没有家庭共同生活支出，所以家人无需承担双方之间借款的偿还义务。另外，《房屋买卖合同》约定的房屋价款33万转让也低于当时的市场行情，明显显失公平。原审法院没有综合考虑涉案房屋实际情况，仅仅依据宅基地登记在郭小中名下，就认定郭小中享有全部处分涉案房屋的权利，在没有确认王长星举证《房屋买卖合同》效力的情况下，就认定房屋所有权已经发生转移，属于占有改定缺乏事实和法律依据，明显侵犯了也在涉案房屋居住的其他家庭成员的实体权利。综上所述，上诉人郭小中认为案涉《房屋买卖合同》应为无效合同,一审法院认定事实、适用法律错误，请二审法院查明案件事实,依法改判。王长星辩称，一、本案的案由为房屋租赁合同纠纷，法律关系是出租人与承租人基于租赁合同形成的债权债务关系，且房屋租赁合同早已履行完毕。郭小中主张房屋买卖合同的效力问题，非本案的审理范围。二、房屋买卖合同已经生效法律文书确认，也早已履行完毕，房屋买卖合同真实合法、有效。三、2012年3月郭小中为各处贷款借款，让村委会出具的证明表明案涉房屋为郭小中个人所有，而非夫妻共同共有。郭小中故意歪曲事实，信口雌黄，毫无诚信可言，浪费诉讼资源。四、本案为租赁关系，租赁到期不再续租与是否为唯一住房无关，上诉人无权占占有侵犯了被上诉人的合法权益。2015年9月14日买卖合同就已经履行完毕。我方已支付全部价款，对方已经完成交付。2018年9月5日租赁合同到期，上诉人一直无权占有至今。（2020）豫0811执监1号及（2020）豫0811执异49号均已生。而且从借款到后面的买卖租赁郭小中的配偶都是知情的，在一审的时候郭小中已经提供了照片。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，依法应予驳回上诉，维持原判。王长星向一审法院起诉请求：⒈郭小中立即将焦作市山阳区××东路××号房屋腾空后返还王长星；⒉郭小中支付自2018年9月6日至实际腾房日的房屋占有使用费，暂计算至2021年1月27日为8610元；⒊诉讼费由郭小中承担。一审法院认定事实：2018年10月11日，该院以（2018）豫0811民初3478号民事案件，立案受理了王长星诉郭小中房屋租赁合同纠纷一案。王长星起诉要求郭小中支付租金及利息，返还租用房屋并支付逾期腾房的占有使用费等。经审理查明以下事实：郭小中向王长星借款200000元，因无法偿还借款，双方于2015年9月签订房屋买卖协议，约定郭小中将山阳区牛庄西区××号房屋卖与王长星。随后，王长星与郭小中分别作为出租方和求租方，于2015年9月14日签订个人房屋租赁合同，约定出租房屋位于牛庄西区××号，租赁期限自2015年9月14日起至2017年9月13日，月租金100元。2017年9月6日，郭小中作为租房人出具租房协议，载明现租王长星房子一套，月租金300元，租期一年整，每月月底交房租与王长星。郭小中在该房屋内居住，王长星称郭小中自2018年5月31日起未付租金。另查明，雷前华作为申请执行人，就其与郭小中民间借贷纠纷一案申请执行，该院于2018年8月27日对郭小中作出（2017）豫0811执651号查封公告，内容：该院依据（2017）豫0811执651号执行裁定书，于2018年7月3日查封了被执行人郭小中所有的位于山阳区××××号的房产。查封期限自2018年7月3日至2021年7月2日止。在上述期限内，非经该院同意，任何人不得对被查封的财产有损坏、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则该院将依法追究其法律责任。该院经审理认为，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。原被告基于以房抵债，双方就被告宅基地上的房屋签订房屋买卖协议，被告对协议提出异议，该房屋权属问题尚存在争议。如出租人即原告不能被确认为该房屋所有权人，则其无权处分该房屋将导致房屋租赁协议无效。因此在房屋确权之前，该租赁协议系效力待定合同。其次，案涉房屋现处于查封状态，该院查封公告明确载明“在查封期限内，非经该院同意，任何人不得对被查封的财产有损坏、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为”，现原告要求被告返还该查封房屋，实质上是对该房屋的一种处分行为，与该院查封公告相违背。综上，王长星的各项诉请不予支持，王长星应待案涉房屋无权属争议后再行诉讼。遂依照《中华人民共和国物权法》第四十条之规定，判决驳回王长星的诉讼请求。该民事判决书已生效。该院在执行雷前华与郭小中、吕小勇民间借贷纠纷案件中，作出（2018）豫0811执651号执行裁定书，查封了山阳区××××号房产。王长星以案外人身份对查封山阳区××××号房产提出书面异议，请求解除对山阳区××××号房屋的查封，中止执行。理由为：该被查封的房产是王长星所有，查封该房产严重损害了王长星的合法权利。2015年9月14日，王长星与郭小中签订房屋买卖合同，王长星支付33万元购房款，郭小中交付了房屋，因农村房屋无法进行变更登记，故经村委同意，加盖了村里公章，并在街道办进行了备案登记。后双方协商将房屋租赁给郭小中过渡一段时间，双方签订房屋租赁协议。故王长星是该房的实际权益人，请求法院解除查封，切实维护王长星的合法权益。该院受理后于2019年2月作出（2019）豫0811执异7号执行裁定书。2020年5月该院作出（2020）豫0811执监1号执行裁定书，裁定撤销（2019）豫0811执异7号执行裁定书，另行组成合议庭进行审查后，查明如下事实：王长星与郭小中签订借款合同并经公证处公证，王长星依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书向该院申请执行，该院于2014年6月24日立案执行。执行过程中，经双方协商达成执行和解协议，对分期偿还本金及利息进行了约定。2015年9月14日，王长星与郭小中签订一份房屋买卖合同，约定郭小中以33万元的价款将位于牛庄西区××号的房屋出卖给王长星，焦作市山阳实业公司在见证人处加盖公章。同日，王长星与郭小中签订个人房屋租赁合同一份，约定王长星将位于牛庄西区××号的房屋租赁与郭小中，期限两年，月租金100元，从2015年9月14日起至2017年9月13日；两年内该房屋王长星只能卖给郭小中，房价330000元，如两年内郭小中不购买此房屋，王长星将自行处理此房屋。2017年9月6日，郭小中就上述房屋向王长星出具租房协议一份，约定“现租王长星房子一套，月租金300元，租期一年整，每月月底交房租与王长星”等内容。该院查明上述事实后认为，案外人王长星与郭小中所签房屋买卖合同，是在郭小中不能偿还借款的情况下，双方达成的以借款转化为购房款的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应为有效合同。虽然转让的房屋未办理产权证明，但基于农村宅基地使用权的特殊性质，王长星、郭小中均系焦作市山阳实业公司的集体组织成员，焦作市山阳实业公司也在房屋买卖合同上加盖了公章，能够认定该房屋属于郭小中所有，非因王长星原因办理过户登记。郭小中又出具租房协议给王长星，应属于法律上的占有改定交付方式。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，于2020年11月28日作出（2020）豫0811执异49号执行裁定书，裁定中止对焦作市山阳区××东路××号房产的执行。该执行裁定书已生效。2021年2月8日，山阳法院作出解除查封公告，以该院已于2020年11月28日作出（2020）豫0811执异49号裁定书，裁定中止对山阳区××××号房产的执行为由，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，解除被执行人郭小中名下所有的位于焦作市山阳区××东路××号的房产的查封。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。本院（2020）豫0811执异49号执行裁定书依据该条规定，裁定中止对山阳区××××号房产的执行；该院亦在该执行裁定书生效后，解除了对山阳区××××号房屋的查封。由此可知王长星在该执行异议案件中提出书面异议，称该房屋是王长星所有，王长星是该房屋的实际权益人的理由成立，并经该院生效文书确认。王长星作为被该院生效文书确认的案涉房屋所有人，现起诉要求被告将案涉房屋腾空后返还原告，并要求被告支付自2018年9月6日起至2021年1月27日的房屋占有使用费8610元，理由充分，应予支持，但应给予郭小中必要的腾房时间。郭小中辩解称王长星无权要求其返还房屋，与该院生效文书认定的事实相悖，不予采纳；郭小中辩解称王长星本案诉求和2018年10月11日起诉诉求一样，属于重复起诉，因王长星本次起诉是基于该院生效文书认定的新事实而提起诉讼，不属于重复起诉，故该辩解亦不能成立，不予采纳。一审法院判决：一、郭小中应于本判决生效之日起两个月内将焦作市山阳区××东路××号房屋腾出，将该房屋返还给王长星；二、郭小中应于本判决生效之日起二十日内向原告王长星支付房屋占有使用费8610元。二审中，被上诉人王长星提交焦作市山阳实业公司出具《证明》一份（系复印件），证明涉案房屋在2012年是上诉人自己所有，并非是夫妻共有。上诉人质证意见认为，该证据为复印件，不能作为证据使用，证明中显示的登记人为郭小中，并不能证明系其个人独有，因该房产是在其成家之后所建的，是家庭共有的，所以被上诉人的证明指向不能成立。关于上述证据本院认证如下：因该《证明》系复印件且上诉人郭小中不认可，故该证据本院不予采信。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。本案中，上诉人郭小中在上诉状中述称，其系考虑确实欠被上诉人的钱，在没有和家人商量的情况下，与被上诉人王长星签订了《房屋买卖合同》及《个人房屋租赁合同》。虽然上诉人郭小中述称，其家人对此事不知情，但其未能举证证明该事实亦未能举证证明被上诉人非善意。焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811执监1号执行裁定书为生效裁判，该裁定书已认定上诉人与被上诉人所签订房屋买卖合同为有效，上诉人郭小中亦未提供相反证据足以推翻上述裁判。因此，案涉《房屋买卖合同》及《个人房屋租赁合同》应为有效，郭小中应按上述合同履行相关义务。原审判决支持被上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人郭小中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭小中负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员张雪娇审判员余同云二〇二一年六月二十四日法官助理崔坤书记员王向静