北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9046号上诉人（原审原告）：北京房建建筑股份有限公司第十九分公司，住所地北京市房山区城关镇南大街47号。负责人：武卫，总经理。委托诉讼代理人：刘希佳，北京京硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：代红梅，女，1965年1月10日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京房建建筑股份有限公司第十九分公司（下称房建十九分公司）因与被上诉人代红梅排除妨害纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人房建十九分公司之委托诉讼代理人刘希佳、被上诉人代红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房建十九分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审不支持腾退北京市房山区城关镇福顺家园2号楼3单元602号房屋（下称涉案房屋）没有法律依据。一审法院应严格按照《合同法》关于合同无效之法律规定来处理双方所签《福顺家园住宅楼内部购买合同书》，支持互相返还。二、一审法院对（2018）京02民终2072号民事判决理解错误。该判决并不是认定代红梅与我公司签订的合同书具有房屋买卖合同的性质，而是在产胡为什么代红梅与我公司之间的合同时无效的，因此即便涉案房屋存在暂不具备返还条件，代红梅也应当向我公司支付占用期间的房屋使用费。否则，生效判决已认定购房合同无效，代红梅不向我公司交纳购房款，也不予以腾退，还不向我公司支付占有期间的使用费，对我公司显失公平。三、（2018）京02民终2072号民事判决已经载明双方就合同被认定无效后的纠纷可另行解决，现我公司起诉要求腾房，且代红梅有其他住房，涉案房屋具备返还和腾退条件。一审法院认为双方签订合同具有房屋买卖合同性质，但该合同已被确认无效，无效合同自始无效，代红梅无权继续占有涉案房屋。代红梅辩称：同意一审判决，不同意房建十九分公司的上诉请求和理由。房建十九分公司向一审法院起诉请求：1.判令代红梅立即腾空并返还涉案房屋；2.判令代红梅向我公司支付自2013年5月1日起至将房屋归还之日止的房屋使用费（按照每月2000元的标准，暂计算至2021年4月30日，共计192000元）。一审法院认定事实：2013年4月12日，房建十九分公司（出卖方）与代红梅（买受方）签订了《住宅楼内部购买合同书》，约定代红梅购买房建十九分公司建设的涉案房屋一套。该房屋建筑面积为112.71平方米，按建筑面积单价为每平方米2800元，房屋价款共计为315588元。合同约定付款方式为分期付款，代红梅于2013年3月25日交购房款10万元，余款在财务做手续后随时还款。关于房屋交付期限，合同约定房建十九分公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该楼房经验收合格，并符合本合同约定的住宅楼房交付代红梅。关于房产登记，合同约定该楼房的产权登记在办理中。在办理产权登记前，买受方将本合同交回出卖方，双方将重新再签署“商品房买卖合同”文本以备产权登记之用。该合同书还对双方其他权利义务进行了约定。合同书签订后，代红梅向房建十九分公司交纳了购房款133500元，至今尚欠182088元未付。房建十九分公司向代红梅交付了涉案房屋。现涉案房屋由代红梅居住使用。2016年，房建十九分公司以商品房预售合同纠纷为由诉至法院，要求确认与代红梅签订的《住宅楼内部购买合同书》无效，并返还涉案房屋。法院经审理后认为：“……当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》均明确规定从事房地产开发经营应当取得相应资质及办理相应审批手续。房建十九分公司并非房地产开发企业，不具备房地产开发经营的资质，另外，涉案房产项目未办理相应审批手续，亦未取得政府销售许可。房建十九分公司就该项目房屋与代红梅签订的《住宅楼内部购买合同书》违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效。……合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。代红梅应当将房屋退还给房建十九分公司。经法院释明，代红梅未在本案中提出反诉，关于退还房款等问题，双方可另行解决。”2016年12月9日，法院作出（2016）京0111民初10210号民事判决，判决：1.房建十九分公司与代红梅于2013年4月12日签订的《住宅楼内部购买合同书》无效；2.代红梅于本判决生效后6个月内将位于北京市房山区某号房屋返还房建十九分公司。判决后，代红梅不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。第二中级人民法院经审理后认为：“……本案案由应调整为确认合同无效纠纷。本案房建十九分公司的诉讼请求为要求确认《住宅楼内部购买合同书》无效，但根据房建十九分公司就案涉房屋所在小区土地性质的说明，可知案涉房屋所属土地的性质并不确定，该土地性质会影响案件的受理以及合同的效力，一审法院并未在查明事实部分对土地性质进行认定，在并未查明该基本事实的情况下，一审法院径直确定合同无效并不妥当。房建十九分公司所称合同无效的理由是否成立，法院亦应就支持或者不支持进行表态。同时考虑到案涉房屋所在小区会存在诸多与代红梅本案类似的情况，法院审理该案应慎重处理。”2017年5月17日，第二中级人民法院作出（2017）京02民终2649号民事裁定，裁定：1.撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10210号民事判决；2.本案发回北京市房山区人民法院重审。法院重新审理后认为：“……依据查明的事实，房建十九分公司作为不具有房地产开发经营资质的建筑企业，在与某农工商公司达成协议后，利用用途分别为军事设施用地和公共设施用地的国有土地以及村集体所有土地建设某家园并向社会公众销售。代红梅与房建十九分公司签订《住宅楼内部购买合同书》，购买了某号的房屋，该合同具有房屋买卖合同的性质。该2号楼的土地为公共设施用地。房建十九分公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋销售许可证等房地产开发建设和销售手续，且至今无法办理。其与代红梅签订的《住宅楼内部购买合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。房建十九分公司要求确认合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。”2017年12月27日，法院作出（2017）京0111民初11238号民事判决，判决：房建十九分公司与代红梅于2013年4月12日签订的《住宅楼内部购买合同书》无效。判决后，代红梅仍不服该判决，上诉至第二中级人民法院。第二中级人民法院经审理后认为：“……代红梅与房建十九分公司签订的合同书具有房屋买卖合同的性质，应当遵守法律、行政法规。依据查明的事实，房建十九分公司不具有房地产开发经营资质，利用用途分别为军事设施用地和公共设施用地的国有土地及村集体所有土地建设福顺家园并向社会公众销售，涉案楼栋的土地为公共设施用地。房建十九分公司至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋销售许可证且无法办理相关销售手续。一审法院以此认定代红梅与房建十九分公司签订的《住宅楼内部购买合同书》无效符合法律规定，法院予以确认。代红梅的抗辩理由无事实和法律依据，不予认可。双方就合同无效后的纠纷可另行解决。……”2018年3月23日，第二中级人民法院作出（2018）京02民终2072号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后代红梅不服第二中级人民法院（2018）京02民终2072号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查后，于2018年6月29日作出（2018）京民申3146号民事裁定，裁定：驳回代红梅的再审申请。2019年6月，房建十九分公司曾诉至法院，后撤回起诉。2021年2月，房建十九分公司再次诉至法院，要求代红梅返还涉案房屋，支付房屋使用费。审理中，代红梅表示同意付清尚欠房款。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，代红梅与房建十九分公司签订的《福顺家园住宅楼内部购买合同书》虽然被确认为无效，但根据查明的事实，涉案房屋所在楼栋乃至整个小区所占用的土地均不具备建设房屋并向社会公众销售的条件，其中会存在诸多与代红梅案相类似的情况。通过代红梅案的多次诉讼，房建十九分公司应该明知并应预见到此类情况的存在。由于存在上述情况，房建十九分公司要求代红梅返还涉案房屋的诉讼请求，因暂不具备返还条件，故法院不予支持。代红梅与房建十九分公司签订的合同书具有房屋买卖合同的性质，且代红梅已支付部分购房款，故房建十九分公司要求其支付房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。据此，一审法院于2021年5月10日判决：驳回北京房建建筑股份有限公司第十九分公司的诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案中，代红梅与房建十九分公司签订的《福顺家园住宅楼内部购买合同书》被法院生效判决确认为无效，无效理由为房建十九分公司不具有房地产开发经营资质，且涉案房屋、小区占用土地为公共设施用地，房建十九分公司亦未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋销售许可证等行政审批手续。房建十九分公司作为房地产行业企业，应当知晓审批手续不完备可能导致的法律后果。根据法院查明情况，涉案房屋所在小区均存在与本案相类似的情况。房建十九分公司现上诉要求代红梅返还涉案房屋，因存在上述情况，暂不具备返还条件，故本院不予支持。房建十九分公司要求代红梅支付房屋占有使用费的诉讼请求，因双方所签合同具有房屋买卖合同的性质，且代红梅已支付部分购房款，房建十九分公司的该项请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，房建十九分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4210元，由北京房建建筑股份有限公司第十九分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月二十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪