江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1913号上诉人（原审原告、案外人）：苏州中锐尚城臵业有限公司，住所地中国(江苏)自由贸易试验区苏州片区苏州工业园区葑亭大道668号11幢瑞奇大厦708室。法定代表人：刘阳。委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（申请执行人）：徐晓峰，男，1965年2月3日生，住江苏省如东县。原审第三人（被执行人）：张楠，男，1988年9月12日生，住江苏省如东县。上诉人苏州中锐尚城臵业有限公司（以下简称中锐公司）与被上诉人徐晓峰、原审第三人张楠执行异议之诉一案，不服如皋市人民法院(以下简称如皋法院)（2020）苏0682民初5104号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中锐公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人负担案件受理费。事实和理由：案涉房屋登记在上诉人名下，且未向购房人张楠交付，上诉人享有完全的物权，上诉人享有对抗法院执行行为的权利存在；另案民事调解书涉及了商品房买卖合同的解除，但并未确认案涉房屋的所有权归属和返还，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定予以审查，上诉人没有义务在张楠配合办理网签合同备案注销登记手续之前向张楠返还其已经支付的首付款，且上诉人在一审中已经承诺不会向张楠擅自支付该款项，而上述规定第二十六条是指查封后通过新的裁判确认新的物权归属，才会触发二十六条的适用，故原审法院适用法律错误，请求二审依法改判。徐晓峰答辩称，希望二审法院查明事实，依法判决。张楠未作答辩陈述。中锐公司向一审法院起诉请求：1、停止对苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室房产的强制执行。2、确认中锐公司为苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室房产的所有权人。3、判令徐晓峰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月2日，徐晓峰向如东县人民法院申请诉前财产保全，如东县人民法院于2017年5月3日作出（2017）苏0623财保79号民事裁定：查封、扣押、冻结朱荣兰、张楠价值220万元的财产。2017年5月4日，如东县人民法院至苏州工业园区规划建设委员会对张楠购买的位于苏州工业园区××邸××幢××室的不动产办理了查封手续。同日，如东县人民法院亦向中锐公司送达了协助执行通知书，要求中锐公司协助预查封张楠购买的位于苏州工业园区××邸××幢××室不动产，查封期间从2017年5月4日至2020年5月3日。2017年10月31日，就徐晓峰与朱荣兰、张楠民间借贷纠纷一案，如东县人民法院作出(2017)苏0623民初2672号民事调解书，载明朱荣兰分期给付215万元（已扣除给付的10万元），若朱荣兰不能按约履行，则须给付本金150万元及利息（先履行部分作为先还利息后还本金），被告张楠对上述款项承担连带偿还责任。后因朱荣兰、张楠未能履行调解书确定的义务，徐晓峰先向如东县人民法院申请执行，后经南通市中级人民法院指定，由如皋法院以（2020）苏0682执555号案件立案执行。执行中，如皋法院于2020年3月5日作出（2020）苏0682执555号之二执行裁定书，裁定：续封被执行人张楠购买的位于苏州工业园区××邸××幢××室的不动产，续封期间三年。另查，2015年12月第三人张楠向中锐公司购买案涉房产并签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512220134），房屋总价款为3948608元，张楠给付首付款988608元，并向中国工商银行苏州相城支行贷款296万元（该贷款由中锐公司提供阶段性担保）。2017年12月4日，中国工商银行苏州相城支行出具《代偿证明》一份，载明：“兹有借款人张楠因向中锐公司购买苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室的商品房，在我行申请一手住房购房贷款，贷款发放日期为2016年1月12日，贷款金额为296万元，贷款期限为360个月，中锐公司为该笔贷款提供阶段性担保。该笔贷款自2017年9月起未能正常还贷，根据我行要求，中锐公司已于2017年11月30日为借款人代偿了全部贷款本息合计2920601.72元（其中，本金2882179.24元、利息38422.48元），目前该笔贷款本息已经全部结清”。2018年6月5日，苏州工业园区人民法院受理中锐公司诉张楠商品房销售合同纠纷一案，并于2018年10月22日作出（2018）苏0591民初4880号民事调解书，载明：一、张楠确认支付中锐公司代偿款2920601.72元，并支付从2018年12月23日起按照年利率6%计算至付清该代偿款之日的利息，上述款项于2019年2月22日前付清，中锐公司将在张楠付清上述款项之日起十五日内协助张楠将中锐公司××巷××号××邸××幢××室产权转移登记至张楠名下，该过户中应由房屋买受人缴纳的税费由张楠承担；2、如张楠未按期付清上述代偿款及利息，双方同意签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512220134）于2019年2月23日解除，张楠应协助中锐公司办理苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室的网签合同备案注销登记手续；三、案件受理费减半收取19821元，由张楠负担。此后，中锐公司向苏州工业园区人民法院申请强制执行，其申请事项为：1、责令被执行人支付申请执行人代偿款292，0601.72元及利息44，782.56元(以292，0601.72元为基数，暂计算至2019年3月25日，此后按年息6%计算至实际偿付之日止)；2、责令被执行人协助执行人办理苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室的网签合同(编号：苏房商园区合同201512220134)备案注销登记手续；3、责令被执行人承担案件受理费19，821元；4、责令被执行人加倍支付迟延履行利息15，844.27元(以292，0601.72元为基数，自2019年2月23日起，暂计算至2019年3月25日，此后按日利率万分之一点七五计算至实际偿付之日止)；5、由被执行人承担本案的执行费用。在执行中，苏州工业园区不动产登记中心（苏州工业园区房地产交易管理中心）于2019年6月18日向苏州工业园区人民法院出具《情况说明》一份，载明：“贵院（2019）苏0591执1399号协助执行通知书要求我中心注销苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室房地产网签合同备案（合同编号：201512220134号），经查，该房地产已被如东县人民法院于2017年11月17日、2018年1月3日在苏州工业园区规划建设委员会办理了预查封，目前该查封仍在有效期内，我中心无法办理该房地产网签合同的备案注销手续”。根据2019年6月6日查询的苏州工业园区不动产登记簿显示，苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室不动产初始登记人为中锐公司。再查，中锐公司至今未向第三人张楠返还案涉房产的首付款988608元。中锐公司向如皋法院提起案外人执行异议，该院受理后，于2020年5月25日出具（2020）苏0682执异60号民事裁定书，裁定驳回中锐公司的异议请求。中锐公司不服该裁定，于2020年7月2日提起本案诉讼。原审法院认为，中锐公司要求停止对苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室房产的强制执行并确认其为苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室房产的所有权人的诉讼请求不应得到支持。理由如下：1、被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或者停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。结合本案，第三人张楠向中锐公司购买案涉不动产，双方签订了《苏州市商品房买卖合同》，并由张楠支付首付款988608元及通过银行按揭贷款的方式支付其余房款。可知，商品房买卖合同已履行，故该不动产应由张楠所有，法院依法对张楠所有的不动产采取查封措施，于法有据，并无不当。案外人中锐公司作为张楠向银行贷款的阶段性担保人，其在代偿款项后，对张楠享有的是债权。虽中锐公司就该债权向苏州工业园区法院提起诉讼，并由苏州工业园区法院作出（2018）苏0591民初4880号民事调解书，但该调解书形成于如东县人民法院作出查封措施之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，异议人中锐公司所提执行异议，不能排除本案的执行，应予驳回。但异议人中锐公司已为被执行人张楠偿还的按揭贷款部分，可从不动产变价款中优先受偿。2、从苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初4880号民事调解书内容来看，明确的是其对张楠享有债权，只有在债权无法按约履行的情况下，原告与张楠所签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512220134）于2019年2月23日解除，张楠协助原告办理苏州工业园区××巷××号××邸××幢××室的网签合同备案注销登记手续。依据该调解书第二项，如果商品房买卖合同解除，合同双方应互付返还义务。在原告未将张楠给付的首付款988608元返还给张楠的情况下，其要求排除本案执行，并确认房屋归其所有，亦不应得到支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决驳回中锐公司的诉讼请求。案件受理费24400元，由中锐公司负担。本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案争议焦点为：中锐公司对案涉标的是否享有阻却执行的权利。本院认为，案涉房屋虽然登记在中锐公司名下，但中锐公司作为案涉房屋的开发商，是案涉房屋的原始权利登记所有权人，其开发的房屋根据取得的销售许可证予以销售，一旦与买受人签订了房屋买卖合同，买受人即取得房屋的物权期待权，而当买受人履行了付款义务后，作为开发商的中锐公司即应当履行交付房屋、协助办理房屋过户手续等合同义务。案涉房屋由中锐公司与张楠于2015年12月签订《苏州市商品房买卖合同》，张楠除缴纳了首付款988608元，另向银行贷款296万元，则视为张楠已经缴纳了全部房款，中锐公司应当履行交付房屋、协助办理相关权证的义务，房屋的实际权利人应为买受人张楠，中锐公司仅为名义权利人，不能因为中锐公司没有履行合同义务及时办理过户手续而产生阻却执行的权利。至于中锐公司为张楠向银行贷款提供的阶段性担保，属于中锐公司选择的经营方式，也是中锐公司销售房屋过程中应当承担的风险责任，该担保行为不能产生阻却执行的效力，更不能产生留置等权利。对于中锐公司与张楠之间在苏州工业园区人民法院达成的民事调解书的效力，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第三项规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。案涉房屋于2017年5月4日由如东县人民法院查封，虽然苏州工业园区人民法院就中锐公司诉张楠商品房销售合同纠纷一案于2018年10月22日作出（2018）苏0591民初4880号民事调解书，但该民事调解书作出的时间迟于如东县人民法院对案涉房屋查封时间，中锐公司以此作为阻却执行的理由不能成立。其次，中锐公司虽然持有苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初4880号民事调解书，但该调解书中的内容约定具有选择性，一方面要求张楠履行给付中锐公司代偿的贷款，另一方面如果张楠不能履行给付代偿款义务，则双方合同解除，张楠应当协助办理备案登记注销义务，但对于张楠已经支出的房款及所还贷款未作出处置，该调解内容明显具有对抗法院执行行为的性质。第三，中锐公司就（2018）苏0591民初4880号民事调解书向苏州工业园区人民法院申请强制执行时，其执行请求同时要求张楠履行给付代偿的贷款及其利息义务和要求张楠履行协助办理合同备案注销登记手续，该两个请求显然是矛盾的、冲突的，中锐公司在要求张楠履行合同义务的同时又要求张楠履行合同解除后的后合同义务，现中锐公司又以此矛盾的请求来主张权利，缺乏事实依据和法律依据，本院难于支持。至于本案的法律适用，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款规定，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。中锐公司虽然是案涉房屋的登记权利人，但作为房屋开发商，在房屋销售且购买人支付对价后仍主张已销售房屋的所有权缺乏法律依据，损害了合同相对人的合同权利，属对合同权利义务的割裂，在此情况下，原审适用上述规定的第二十六条予以评判并无不当，故中锐公司的该理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，中锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人苏州中锐尚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金建飞审判员  倪红晏审判员  孙国祥二〇二一年六月二十三日书记员  张校烨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；