湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0703民初1489号 原告：曾德武，男,汉族，1973年3月10日出生，住常德市武陵区。 原告：杨万英，女，汉族，1979年3月7日出生，住常德市武陵区。 两原告共同委托诉讼代理人：王亭亭，湖南正泰律师事务所专职律师。代理权限为特别授权代理。 被告：常德市金碧房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道福广社区。 法定代表人：冯朝阳。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，女，系该公司法务。代理权限为特别授权代理。 原告曾德武、杨万英与被告常德市金碧房地产开发有限公司（下称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，原告曾德武、杨万英及两原告共同委托诉讼代理人王亭亭、被告金碧公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾德武、杨万英向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以865685元为基数，按日万分之三计算自2020年1月1日起至实际交房之日止，暂计算至2021年4月11日违约金为121023元）；2、判令被告向原告赔偿逾期交房期间的物业费损失，暂计算至2021年4月11日为4512.55元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，两原告与被告签订了《常德市鼎城区商品房买卖合同》，购买了被告开发的“常德天悦湾”小区10幢1503号房，合同约定该房屋为精装房，建筑面积为123.9平方米，房屋总价款为865685元，同时约定被告应于2019年12月31日交付房屋。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，但是于2020年1月初被告通知原告前去验房时，原告发现该房屋存在诸多严重影响正常入住的质量问题，如卫生间洗手池下水管漏水、阳台窗户关不上、窗户卡槽严重变形、卫生间镜子破裂、厨房天花板缺失、水龙头晃动、卧室灯开关不灵等问题。并且被告亦未按照约定向原告出示《商品房交付使用证明书》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，故原告当时并未收房，但将发现的质量问题均列在了被告工作人员的交付验收单上，被告工作人员表示会将问题反映上去，进行整改后再通知原告收房，但此后原告就再未收到被告的任何通知。 2021年初，该小区物业公司通知原告缴纳物业费，原告对此表示很诧异，并向其说明了因房屋存在质量问题而未实际交房，不应由业主缴纳物业费，同时还向其询问整改情况，但其表示不了解具体整改情况，向原告提供了被告客关部工作人员的联系方式。原告于2021年2月1日主动联系了被告的工作人员，询问了整改情况，该工作人员表示会对原告反映的问题进行核实。而当日下午，经核实后，该工作人员对原告房屋存在的问题进行了再次登记，并回复原告会尽快对房屋质量问题进行整改，再通知原告收房。 过了一个月，原告仍未收到被告的任何通知，于是2021年3月11日再次前去小区看房，却发现之前所反映的所有问题根本一直都未解决。并且该小区的物业工作人员还告知原告，开发商赠送给原告的一年物业费于2020年10月底已打入物业公司账户上，并从2020年11月开始每月扣除开发商所赠送的物业费，故要求原告缴纳2020年4月至10月期间的物业费及滞纳金。 综上可知，从2020年1月初至2021年3月，在这长达一年多的时间内，被告对原告的房屋质量问题一直置若罔闻，不予整改，导致其迟迟未能交房，其行为显然严重违反了《常德市鼎城区商品房买卖合同》的约定，应当向原告承担逾期交房的违约责任。现原告根据合同约定要求继续履行商品房买卖合同，并要求被告支付逾期交房的违约金以及承担逾期交房期间原告房屋所产生的物业费损失。为此，原告特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉请！ 为支持其诉讼请求，两原告在举证期限内向本院提交如下证据： 一、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告。拟证明：原、被告诉讼主体适格。 二、2018年3月15日合同编号为223225《常德市鼎城区商品房买卖合同》。拟证明：1、两原告向被告购买“常德天悦湾”10幢1503号房；2、合同约定被告应在2019年12月31日前向原告交付商品房；3、合同约定：在商品房交付时，出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》，买受人对照合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，双方签订《房屋交接书》，同时出卖人交付房屋钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；4、合同约定：出卖人逾期交付房屋超过90日的，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之三的违约金；5、合同约定：出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费。 三、增值税普通发票（ＮＯ.01748846）、契税证明（ＮＯ.343075190400006893）、维修基金专用收据（ＮＯ.0009××××9978）、银行转账凭证（5笔）。 拟证明：1、原告已向被告支付了全部购房款共计865685元；2、原告已经支付了房屋契税11804.79元；3、原告已经缴纳了房屋维修基金11151元。 四、交付验房单。拟证明：原告于2020年1月8日查验房屋时发现房屋存在诸多质量问题，于是将问题写在被告的交付验房单上，并注明了“签字只表示粗略看了一下房子”。 五、曾德武与被告客关部康栋长的微信聊天记录。拟证明：原告与被告客关部工作人员康栋长反馈了房屋质量问题后，被告并未及时处理。 六、2021年3月12日曾德武与被告客关部工作人员现场谈话录音及文字整理（附光盘）。拟证明：原告与被告客关部工作人员反馈问题，客关部工作人员表示将问题解决了会通知原告，并承诺会给原告更换崭新的门。 七、曾德武与常德天悦湾小区物业公司工作人员的谈话录音及文字整理（附光盘）、案涉房屋物业费欠费截图。拟证明：被告赠送给原告的一年物业费从2020年11月已经开始抵扣，并且据物业公司表示，原告房屋的物业费自2020年4月至2020年10月期间已经产生欠费及滞纳金。 八、现场照片8张，拟证明：案涉房屋截至2021年4月11日仍存在质量问题。 被告金碧公司辩称，一、案涉商品房在合同约定的交付日期前已经达到交付条件，不存在逾期交付的情形。 2018年3月15日，答辩人与原告签订编号为223225号商品房买卖合同（下称“买卖合同”），买卖合同约定该商品房交付日期为2019年12月31日，并约定商品房交付条件为：出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》（主合同第六章第十四条）。因买卖合同系常德市鼎城区房管局统一下发的格式文本，且不允许答辩人在补充协议中对该交付条款进行变更，故对于商品房交付条件只能沿用相关职能部门统一下发的网签备案的格式文本。然而，《商品房交付使用证明书》制度实际上已于2018年7月25日废止，相关行政机关已不再核发《商品房交付使用证明书》，答辩人已不可能取得该证明书，相关职能部门也不以签发该证明书作为房地产开发项目交付的条件，故双方当事人就此交付条件的约定并无实际履行内容。本案中，答辩人于2019年12月15日完成了商品房勘察、设计、施工、监理等责任主体竣工验收，并于2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案表，答辩人在买卖合同约定交付日期前已经具备了交房的实质条件，而原告也实际进行了商品房查验活动，因而，本案不存在原告诉称的逾期交付情形。 二、针对原告在验房时提出的问题，答辩人已按原告要求整改。 原告在验房时向答辩人提出，涉案商品房存在下水管漏水、镜子破裂、开关不灵等质量问题，答辩人随即组织施工单位进行整改，并随时将工程进度照片及时反馈给原告，并且在整改完毕后保持与原告沟通，通知原告到天悦湾项目进行验房。后答辩人亦多次配合整改并邀约原告收楼，但原告均拒绝收楼。因而，并非答辩人未将整改好的商品房交付给原告，而是原告一直没有正当理由，拒绝收楼。 三、原告主张逾期交付责任缺乏事实及法律依据，且其主张赔偿损失亦与事实不符。 原告主张答辩人应承担逾期交付责任，但是事实上，涉案商品房已经在买卖合同约定的交付日期达到了交付条件。原告验房所提出的质量问题，属于除地基基础和主体结构的质量问题，且并不影响正常居住使用，可修复整改，不属于买卖合同约定的逾期交楼情形。 此外，根据买卖合同附件五补充协议第三条第6点第4款的约定，原告亦未提出任何有效证据证明其实际损失，并且，原告多次无正当理由拒不收楼，前期亦在答辩人多次沟通、要求的情况下仍拒绝查验收楼，存在故意拖延收楼的情形。因此，即便原告确因房屋整改问题产生实际损失，其亦应对自身的损失负有主要责任。 为支持其辩解主张，被告向本院提交如下证据： 1.工程竣工验收备案表；2.商品房质量保证书、商品房使用说明书。拟证明：被告于2019年12月15日完成了竣工验收。并于2019年12月30日取得了涉案房屋房工程竣工验收备案表，涉案房屋在买卖合同约定交付日期前已经具备了交房的实质条件； 3.常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初873民事判决书；4.常德市中院（2019）湘07民终1666号民事判决书。拟证明：《商品房交付使用证明书》制度实际上已于2018年7月25日废止，相关行政机关已不再核发《商品房交付使用证明书》，双方当事人就此交付条件约定并无实际履行内容。 5.聊天记录。拟证明：被告已及时完成整改修复。 经审理查明： 2018年3月15日，两原告与被告签订了《常德市鼎城区商品房买卖合同》，购买了被告开发的“常德天悦湾”小区10幢1503号房，合同约定该房屋为精装房，建筑面积为123.9平方米，房屋总价款为865685元，约定被告应于2019年12月31日交付房屋。双方对房屋的质量、保修责任和期限、物业费、违约责任等做出了约定。合同第十六条（二）约定“商品房交付时，买卖双方到场。出卖人向买受人出具《商品房交付使用证明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示该证明文件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”第十七条约定“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按照合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。逾期超过90日的……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。”第二十二条约定“……出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费。”同日双方签订了《补充协议》，该协议第三条第6点约定“……该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责维修，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任…..”第四条约定了逾期交付责任“买卖双方一致同意不按合同第十七条的约定履行，具体逾期交付责任以本条约为准。逾期时间，分别处理（不作累加）逾期超过90日的……买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”合同签订后，两原告按照约定向被告支付了全部购房款865685元。常德天悦湾小区2019年12月15日完成了竣工验收，并于2019年12月30日取得了涉案房屋房工程竣工验收备案表。2020年1月8日，被告通知两原告前去验房时，两原告发现该房屋存在卫生间洗手池下水管漏水、阳台窗户关不上、窗户卡槽严重变形、卫生间镜子破裂、厨房天花板缺失、水龙头晃动、卧室电灯开关失灵等诸多影响正常入住的质量问题。两原告遂拒绝收房，并向被告工作人员提出整改要求。被告对两原告提出的问题做了相应的整改，但未通知两原告收房。双方酿成纠纷，两原告遂诉至本院。 另查明，2018年7月25日，常德市房地产管理局发布常房通（2018）14号《关于废止常房发（2016）6号文件的通知》，通知《商品房交付使用证明书》制度于2018年7月25日废止，相关行政机关已不再核发《商品房交付使用证明书》。 本院认为，本案争议焦点：一、被告是否构成违约及是否应当赔偿原告违约金；二、被告是否应当赔偿原告物业管理费损失。 关于焦点一，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条规定，原、被告双方签订的《常德市鼎城区商品房买卖合同、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告方已经按照合同的约定，按期缴纳了全部房款，被告应当按照合同的约定按期交房，但是在合同约定的交房期内，被告向原告交付房屋时，因存在诸多影响原告入住的质量问题，原告遂拒绝收房。原告拒绝收房的重要原因不是被告未向原告提交《商品房交付使用证明书》，而是该房存在影响原告入住的质量问题。这些质量问题虽然不是地基基础和主体结构的重大质量问题，但仍然属于无法正常居住使用的房屋质量问题。双方签订的《补充协议》（附件五）第三条规定，“……该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”被告的行为构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，双方在《补充协议》（附件五）第四条逾期交付责任，明确约定，“买卖双方一致同意不按合同第十七条的约定履行，具体逾期交付责任以本条约定为准。按逾期时间，分别处理（不作累加）。……2.买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”本院认为，案涉房屋虽存在质量问题，但被告已经部分修复，该条款约定的违约金过高，酌情予以减少，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%标准计算比较公平合理。对原告该诉讼请求，本院部分予以支持。被告并未提交证据证实原告无正当理由拒绝收房，对被告认为不存在逾期交付房屋，不承担违约责任的辩称意见，因无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于焦点二，虽然《常德市鼎城区商品房买卖合同》第二十二条（四）约定“……出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费。”被告逾期交房期间产生的物业管理费原告方并未实际缴纳，对原告要求被告赔偿物业管理费损失的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。待该物业管理费实际产生后，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告常德市金碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告曾德武、杨万英支付逾期交房的违约金40341元（以865685元为本金，按日万分之一自2020年1月1日计算至2021年4月11日。后期违约金按此标准计算至实际交房之日，总额最高不超过买受人已付购房款的15%）； 二、驳回原告曾德武、杨万英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2810元，减半收取1405元，由常德市金碧房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  熊学勤 二〇二一年六月二十九日 法官助理姚君 书记员彭柒柒 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。