湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初3720号原告：文玺华，男，汉族，1979年9月1日出生，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县，现住湖南省攸县。被告：攸县晓峰物业管理有限公司，住湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，系公司董事长。原告文玺华与被告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文玺华、被告晓峰物业公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文玺华向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多收的物业服务费和垃圾处理费2463元；2、判令被告返还楼道翻新费150元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告为株洲市攸县凯顺新城2栋1单元1801室的业主，被告是攸县凯顺新城原物业服务公司。2015年10月29日，原告从攸县凯顺房地产开发有限公司处购得商品房现房一套（凯顺新城2栋1单元1801室），双方签订《商品房购买合同》，其中，第十条约定房屋“交付期限及条件”以“攸县建设部门竣工备案验收合格”为准。2016年6月29日，本人接收了房屋，接收时，未见到《建设工程竣工验收备案表》。房屋入住后，经常漏水。因漏水严重，2019年9月，本人向攸县人民法院起诉开发商，期间方才见到《建设工程竣工验收备案表》。“建设工程竣工验收备案表”显示房屋验收合格日期为2017年1月22日。而被告在明知房屋不具备交房的条件下于2015年10月30日就开始向原告收取房屋的物业管理费，其行为应构成违法违规。原告多次与被告进行电话沟通，要求返还多收的费用，但被告拒不返还。根据国家有关法律规定，原告所在的物业在2017年1月22日前不具备交付使用的条件，故，请求判令被告返还多收的2015年10月30日到2017年1月22日之间的物业费和生活垃圾处理费共计2463元。被告于2016年6月29日对原告收取了150元楼道翻新费用，从交房至今已近5年，本单元业主完成装修入驻率近90%，但是楼道迟迟不见翻新，也不返还。故原告诉至法院。原告文玺华围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、攸县商品房买卖合同复印件1份，拟证明房屋交付条件是要经攸县建设部门竣工备案验收合格；2、收据复印件2份，拟证明被告晓峰物业已收取原告2015年10月30日至2020年1月31日的物业管理费及生活垃圾费用；3、建设工程竣工验收备案表复印件1份，拟证明竣工验收的备案的日期为2017年1月22日。4、前期物业管理服务合同复印件1份，拟证明物业收取物业费自交房之日起开始计算。被告晓峰物业公司辩称，认为应驳回原告要求被告返还的2015年10月30日至2017年1月22日之间的物业费及垃圾处理费共计2463元的诉讼请求。理由：1、房屋开发商是2015年10月30日前逐一通知凯顺新城业主收房，如该日未收房应当自该日起交缴纳应交的物业费；2、原告已于2016年6月29日在房屋验收交接表上签字同意该表上第三条所约定的内容，即本人同意自2015年10月30日起默认自愿按时交纳物业管理费，而生活垃圾处理费是环卫公司要求我们代收的，是应当缴纳的。原告所提出退回150元翻新费，被告无异议，同意返还，同意从其缴纳的物业费中扣除。被告晓峰物业公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：1、前期物业管理服务合同、终止合同协议、协议复印件各1份，拟证明被告方与凯顺新城开发商签订的物业服务合同的合法性；开发商与业主收取物业费是从通知交房之日起开始计算。2、房屋验收交接表、凯顺新城交房流程确认表、房屋验收交接书复印件各1份，拟证明原告自愿并且同意从2015年10月30日开始向本公司缴纳物业管理费。3、（2021）湘0223民初615号、（2021）湘02民终874号民事判决书各1份，拟证明原告在该案上诉状中也提到了要求被告返还2015年10月30日至2017年1月22日之间的物业费及垃圾处理费，已被二审法院驳回。经本院组织原、被告对双方当事人提供的证据进行庭审质证，当事人的质证意见如下：被告晓峰物业公司对原告提供的证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告与凯顺新城开发商在买卖合同中约定必须在2015年10月30日之前交房，如未按期交房需承担违约责任；凯顺新城的337户业主全部在2015年10月30日前已告知业主交房，并大部分已当天收房，至于备案政策被告方不清楚，所有凯顺新城的业主均是从通知交房截止日2015年10月30日起缴纳物业管理费。原告在2016月6月29日第一次缴纳2015年10月30日至2016年10月30日期间物业费的时候同意缴纳案涉物业费并已经缴纳了物业费。对证据2三性无异议，进一步表明原告方同意缴纳2015年10月30日起的物业费；对证据3不发表质证意见，这是房地产开发商与业主之间的事，原告不愿意收房可以不收房，当时可以与开发商协商，这是原告与房地产开发商之间的事，并且原告在房屋验收交接书上签了名字；证据4《前期物业管理服务合同》第4页第8条明确规定了本物业管理服务费是从甲方（房地产开发商）通知业主或物业使用人的收房期限限满之日起计收，更近一步证明了开发商在2015年10月30日前已通知业主收房，故物业管理费从2015年10月30日起开始缴纳。原告文玺华对被告晓峰物业公司提供的证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告方没有举证证明开发商已通知了业主；对证据2，认为虽然原告签了字，但表格中的内容也不能违反法律规定，案涉房屋都没有经过验收合格物业就收取物业管理费是不合理的；对证据3（2021）湘02民终874号民事判决书上明确了对案涉的物业管理费需另行诉讼解决。本院结合原、被告的质证意见，对原、被告提交的证据分析认定如下：被告对原告提供的证据1、4的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以认可，对其证明目的，本院结合查明的案件事实及其他证据予以综合认定；原告提供的证据2，能证明案件基本事实，本院对该证据的三性予以认定；对原告提供的证据3，被告认为其不知情而不予质证，因该份证据系复印件，原告未提供原件予以核实，本院不予认定。被告提供的证据1已在攸县人民法院作出的（2021）湘0223民初615号生效判决书中得到认定并采信，且能够证明本案的基本事实，本院予以采信；被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，其虽对证明目的提出异议，但因未提供证据予以反驳，故本院亦予以认定；被告提供的证据3，系法院的生效文书，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告晓峰物业公司系从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。2014年7月6日，凯顺房地产公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／平方米收取，（商业物业1.5元／月／平方米），物业服务费按每半年或年度交纳；本物业管理服务费从甲方通知业主／物业使用人的收房期限届满之日起计收（自交房之日开始计算）；逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，……。2016年5月26日，凯顺房地产公司和话蝶物业公司双方自愿终止双方签订的物业服务合同并签订《终止合同协议》。2016年5月29日，凯顺房地产公司与被告晓峰物业公司签订《协议》一份，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由被告接手，并维持原与话蝶物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》基本条款不变。协议签订后，被告开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。2015年6月29日，原告与凯顺房地产公司签订《攸县商品房买卖合同》，合同约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为攸县××期××社区××路××号楼［2号栋］1801号房。该商品房的设计用途为住宅……该商品房合同约定建筑面积共136.95平方米，其中，套内建筑面积107.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.85平方米……第十条交付期限及条件出卖人应当在2015-11-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、经攸县建设部门竣工备案验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或因买受人原因未按时办理入伙手续。第十一条房屋交接及违约责任商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的补充协议执行。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、出卖人按逾期每天60元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。……买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日总房价的万分之一的延期交房的责任。……第十八条物业服务出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以全权委托方式选聘株洲市话蝶物业有限管理公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自／年／月／日至／年／月／日，收费标准为：／，收费的起始时间为通知房屋交付之日。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》……。”。2016年6月29日，原告与被告晓峰物业公司凯顺新城物业服务中心签订《房屋验收交接表》，原告确认：……2、本人已收到本户钥匙7把，智能卡张，收到《业主手册》一本……3、本人同意从2015年10月30日开始，按时足额缴付管理费。2016年6月29日，原告与攸县凯顺房地产公司签订《房屋验收交接书》，双方确认：鉴于甲方所开发的物业“凯顺新城”2栋已竣工，并且经有关部门验收合格，乙方所购买的2-1801栋号房屋已经具备入住条件，可以入住。甲、乙双方均同意签署本房屋交接书，通过交接书，甲方正式将该房屋移交乙方，现乙方已检查了该房屋的建筑质量和初装修等情况，双方一致认为，该房屋已具备交付条件，乙方同意接受该房屋，并确认下列条款：一、双方确认：自2016年6月29日起，该房屋由甲方正式交付给乙方，不论乙方入住与否，保修期均从上述日期起开始计算……三、乙方确认该房屋的建筑质量，初装修质量和室内设施等交房条件均符合双方所签订的《商品房购销合同》之要求及国家建筑规范要求；四、乙方在此确认已收到该房屋钥匙及智能卡……。尔后，被告向原告收取了2015年10月30日至2017年1月22日之间的物业费2343元、垃圾处理费120元以及楼道翻新费用150元，但被告并未履行翻新义务，也未将该款返还给原告。原告认为案涉《建设工程竣工验收备案表》中的房屋验收合格日期为2017年1月22日，被告系在不具备交房条件下向原告收取物业管理费，要求被告返还屋验收合格日期前的物业费。故双方酿成纠纷，原告诉至法院。在审理过程中，被告当庭返还原告案涉楼道翻新费用150元。另查明，2018年9月18日，原告所在的凯顺新城小区首届业主委员会成立。2018年12月20日，被告与凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定被告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。延期届满后，2019年4月7日原告小区向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开被告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，攸县联星街道物业服务中心主任武志成提出在交接期间，继续由被告提供服务。2019年5月3日，被告与凯顺新城小区业主委员会因终止服务结算、交接等发生纠纷。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，2019年10月10日，本院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决被告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。被告晓峰物业公司不服本院的判决上诉至株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，在攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县联星街道高岭社区、凯顺新城业主委员会作为见证下，被告与惠泽物业公司签订交接《协议书》，双方约定2020年1月30日前凯顺新城小区业主拖欠的物业费按前期物业服务费由被告收取。上述见证方均在《协议书》上盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，被告晓峰物业公司撤离凯顺新城小区。再查明，2018年6月份，原告与凯顺房地产公司因房屋漏水发生纠纷。原告于2019年9月3日向本院提起诉讼，2019年12月30日，本院作出（2019）湘0223民初17912号民事调解书，调解由被告攸县凯顺房地产公司在2020年1月5日前将原告文玺华购买的凯顺新城2号楼2号栋1801室房屋室内因房屋渗水而损坏的所有内墙面（阳台、餐厅、次卧、进门过道）全部粉刷好（已粉刷好）；在2020年1月15日前将原告文玺华房屋的外墙防水做好；被告攸县凯顺房地产公司承担上述两项维修事项所需的人工费、材料费等全部维修费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。凯顺房地产公司与话蝶物业公司签订《前期物业管理服务合同》中明确约定了物业管理服务费从甲方（凯顺房地产公司）通知业主/物业使用人的收房期限届满之日起计收。凯顺房地产公司在终止与话蝶物业公司签订的《前期物业管理服务合同》后，与被告签订《协议》，被告据此取得在攸县凯顺新城小区进行前期物业管理服务的权利。攸县凯顺新城小区业主委员会成立后，被告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》对包括原告文玺华在内的所有业主均具有约束力。原告与被告晓峰物业公司凯顺新城物业服务中心于2016年6月29日签订《房屋验收交接表》中原告明确了“本人同意从2015年10月30日开始，按时足额缴付管理费”，系当事人的真实意思表示，所约定内容明确具体，未违反法律规定，合法有效，签约各方均应当按照约定履行自己的义务。且原告文玺华按照上述约定实际缴纳了自2015年10月30日至2017年1月22日之间的物业费2343元，其行为应视为文玺华已对自通知收房之日起缴纳物业费的约定予以认可。原告提出案涉《建设工程竣工验收备案表》中的房屋验收合格日期为2017年1月22日，被告系在不具备交房条件下向原告收取物业管理费，要求被告返还屋验收合格日期前的物业费，该主张无事实和法律依据。故对原告要求被告返还已收取的2015年10月30日至2017年1月22日之间物业费2343元的诉请，本院不予支持。另，被告代收原告2015年10月30日至2017年1月22日垃圾处理费120元，因被告并非垃圾处理费收费主体，被告没有提供证据证明垃圾处理费收费主体委托其收取案涉垃圾处理费或原、被告之间存在代收2015年10月30日至2017年1月22日垃圾处理费120元的相关约定，以及被告已经将其收取原告2015年10月30日至2017年1月22日垃圾处理费120元转交垃圾处理费收费主体单位，即被告收取原告2015年10月30日至2017年1月22日垃圾处理费120元，缺乏合法依据，故原告请求被告返还其所收取的原告2015年10月30日至2017年1月22日垃圾处理费120元，本院予以支持。关于原告要求返还楼道翻新费，在庭审中，被告对其无异议，并已当庭返还其所收取的楼道翻新费150元给原告，本院予以确认。综上所述，原告请求判令被告应返还多收的物业服务费和垃圾处理费2463元，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告攸县晓峰物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告文玺华2015年10月30日至2017年1月22日垃圾处理费120元；二、驳回原告文玺华要求被告攸县晓峰物业管理有限公司返还已收取的2015年10月30日至2017年1月22日之间物业费2343元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告文玺华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  王小红二〇二一年六月十六日法官助理周洁书记员贺会兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。