黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1247号上诉人（原审原告）：仇永志，男。委托诉讼代理人：张涛，黑龙江龙凤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新军，男。委托诉讼代理人：陈振奎，黑龙江哈西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亚龙，男。委托诉讼代理人：陈振奎，黑龙江哈西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李春生，男。被上诉人（原审被告）：张庆元，男。原审被告：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地肇源县龙源社区四街坊天顺综合楼1-2层商服北数5门。法定代表人：方季龙，该公司董事长。上诉人仇永志因与被上诉人张新军、刘亚龙、李春生、张庆元、原审被告大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）案外人执行异议之诉一案，黑龙江省肇源县人民法院于2019年8月22日作出（2019）黑0622民初1401号民事判决，仇永志不服，向本院提起上诉，本院于2020年5月29日作出了（2020）黑06民终281号民事裁定书，撤销（2019）黑0622民初1401号民事判决书，发回重审。黑龙江省肇源县人民法院重审后，于2020年11月5日作出（2020）黑0622民初2033号民事判决书，后仇永志不服，向本院提起上诉，本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇永志上诉请求：1.撤销（2020）黑0622民初2033号民事判决书，改判立即停止对位于肇源县凤桐佳苑小区1#1-301（301室为1#1-301、302、303、304、305、306室）房屋的强制执行，并解除对涉案的保全措施；2.改判案涉房屋归仇永志所有；3.由四被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1.对于涉案的房屋仇永志支付了合理对价，并占有使用，一审法院以“按照合同约定涉案房屋价款为3972500元，原告陈述其交付的款项（260万元或270万元）远低于房屋合同约定价款，认定所涉借款不成成立”，是错误的。2014年签订房屋买卖合同时记载的价格3,972,500元是按当时的售价确定的，是因当时张庆元称商服不能低于3,500元，按当时税务局的要求开具的，而双方在2016年达成的抵债是根据该房屋的合理市场价进行确定的，通过法院对涉案房屋拍卖时评估的价格可以证明。2.一审法院程序违法，一审法院判决依据的肇源县住房和城乡建设局就案涉房屋预售登记情况出具的情况说明，并未向仇永志出示进行质证。该情况说明仅是说明在2015年4月15日才分为三个单元14户，不能证明仇永志提交的2014年商品房买卖合同是虚假的。3.涉案的房屋在2016年已经交付仇永志，并由仇永志进行打通事实清楚、证据充分。张新军、刘亚龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张庆元辩称，同意仇永志的上诉意见。李春生、天顺公司经合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。仇永志向一审法院起诉请求：1.请求法院判令立即停止对位于肇源县凤桐佳苑小区1#1-301（301室为1#1-301、302、303、304、306室）房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的保全措施；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：要求依法判令案涉房屋归其所有。一审法院认定事实：被告张新军、刘亚龙、李春生与天顺公司、张庆元房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院（2015）源民初字第1289号民事判决，张庆元赔偿张新军、刘亚龙、李春生违约损失145.8万元，天顺公司承担连带责任。判决生效后，张新军等三人向一审法院申请执行，一审法院于2018年9月28日作出（2018）黑0622执1668号执行裁定书，查封肇源县凤桐佳苑小区1#1-301（301室为1#1-301、302、303、304、305、306室，1#2-301、302、303、304室，1#3-301、302、303、304室）。2019年4月2日一审法院将上述房屋网上拍卖，但流拍。同年4月25日一审法院作出执行裁定，将上述查封的房屋作价1,463,280元交付被告张新军等三人抵偿执行款。对此，原告以其为涉案房屋买受人为由提出异议申请。2019年8月29日一审法院作出（2019）黑0622执异152号执行裁定书，驳回原告仇永志的异议请求。原告不服该裁定，在法定期间向一审法院提起执行异议之诉。另查明，原告为证实其主张，向一审法院提交案涉房屋《商品房买卖合同》一份，合同记载的签订时间为2014年6月21日，合同加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章公章，并有被告张庆元签字。合同约定原告购买肇源县凤桐佳苑小区商服1栋1、2、3单元301室，建筑面积约1135平方米，价款3,972,500元。并约定2014年11月30日出卖人将房屋交付买受人。同日出具收据，注明为“凤桐佳苑1#楼三层商服购房款”，收款金额为3,972,500元，该收据加盖肇源县凤桐佳苑项目部现金收讫章。同时，原告向法庭出示收条一张，收款金额为150万元，收款事由为房款，收款人为被告张庆元，落款时间为2017年1月8日，该收条未加盖公章。原告称2014年6月21日被告张庆元向其借款50万元，后双方商议用涉案房屋抵顶并计算房款，原告于2017年1月7日在银行取款80万元，2017年1月8日取款73万元，给付张庆元150万元，共计给付本金200万元。原告提供2014年6月21日在银行卡机取款50万元，2017年1月7日、8日在肇州县兴城镇邮储银行取款153万元的交易明细加以证明,但无交付张庆元50万元借款的相关凭证。原告在2019年2月25日一审法院（2019）黑0622执异33号案件庭审中自述“开发时张庆元向我借款150万元现金，无利息，后期要给我这房子又交款200万元，张庆元答应房产证办完再交”，该陈述内容与本案所述付款事实不一致。现原告以其与被告张庆元签订的房屋买卖合同合法有效，且支付了全部购房款，实际投入使用，请求法院停止对1#1-301、302、303、304、305、306室的强制执行（1#2-301、302、303、304,1#3-301、302、303、304室已另案解决）。再查明，经一审法院查询，肇源县住房和城乡建设局就案涉房屋预售登记情况出具情况说明一份，具体信息如下：凤桐佳苑小区1号楼301室已于2015年04月15日申请预售登记，2015年凤桐佳苑小区房屋测绘技术报告书显示有1号楼1单元301室、302室、303室、304室、305室、306室、1号楼2单元301室、302室、303室、304室、1号楼2单元301室、302室、303室、304室。2019年6月10日申请现售登记，凤桐佳苑小区1号楼1单元301室实测面积为1143.88平方米。一审法院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。关于案外人对案涉执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益,可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，首先，关于原告在本案所涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。案涉商品房买卖合同中第一条记载的房屋名称为商服1栋1、2、3单元301室。而根据肇源县住房和城乡建设局出具情况说明记载，在案涉合同签订时即2014年6月21日，案涉商品房的基本信息应为1号楼1单元301室、302室、303室、304室、305室、306室、1号楼2单元301室、302室、303室、304室、1号楼2单元301室、302室、303室、304室，且根据原告自述，案涉房屋有隔断是在2016年才被打通，在合同记载的签订时间，案涉房屋应为独立单间，合同记载房屋名称应如预售登记记载的名称单独标注，而不是笼统的称之为301室。因此该合同形成时间存疑，原告提供的证据不足以证实该合同签日期为2014年6月21日，亦不能推断其形成时间在本案案涉房屋查封之前。其次，关于原告在一审法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。案涉房屋现为空置状态，并未进行装修。原告为证实其已经实际占有案涉房屋，向一审法院出示交纳电费的票据一张，但该电费收据并非正规票据，系手写收据，其形成的时间存疑，不能证实其真实形成时间，且仅凭一张电费收据不足以证实原告已经实际占有案涉房屋。关于原告出示的装修设计图，设计公司未出庭作证证实其实际设计时间，原告亦未出示设计款交付相关证据，一审法院无法确认该设计图的真实性及具体做出时间，故对该设计图一审法院不予认定，原告出示的装修证人证言张小帅系被告张庆元的儿子，贾凤喜与被告张庆元系亲属关系，该二人与被告张庆元具有利害关系，另一证人包延峰当庭所做证言指认的案涉房屋隔断打通工程发包人与其在庭前与原告就装修一事通话录音中陈述的发包人不一致，亦不足以证实案涉房屋查封前，是原告雇佣工人将案涉房屋隔断打通，进行初步装修的事实。以上所述，原告出示的证据不足以证实其在案涉房屋查封前已经实际占有案涉房屋。再次，关于原告是否已支付全部价款的问题。本案，虽原告提供银行取款50万元交易明细，但无张庆元出具的借据或银行转账凭证，不能证实其向张庆元出借50万元事实，原告提供的2017年1月7日、1月8日两次取款的银行流水，也不足以证实该两次取款150万元实际交付给被告张庆元，且即使原告陈述的前期借款50万元及后期付款150万元属实，但按照合同约定案涉房屋价款为3,972,500元，原告陈述其交付的款项（260或者270万元）远低于房屋合同约定价款，同时原告在本案中的陈述与其在另案庭审中陈述张庆元向其借款数额及借款过程自相矛盾，故不能认定其所涉借款属实成立。以上所述，原告出示的证据不能证明其已支付全部购房款。最后，原告亦未出示证据证实案涉房屋未办理案涉房屋房产证，其不存在过错。综上，原告出示的证据不足以证实其对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出的异议不成立。原告要求判令立即停止对位于肇源县凤桐佳苑小区1#1-301（301室为1#2-301、302、303、304,1#3-301、302、303、304室）房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的保全措施的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的判令案涉房屋归属原告所有的诉讼请求，因该确权之诉只有在原告主张执行异议成立的基础上才有可能存在涉案房屋存在权利归属问题。原告现有证据不能证实其享有足以排除强制执行的合法权益，原告主张的执行异议之诉不成立，故涉案房屋不能确认归原告所有。对原告该诉讼请求，一审法院亦不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回原告仇永志的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仇永志提交证据如下：证据一、通话录音光盘一张及录音文字材料一份、电信手机通话明细一份。欲证明：张丽娟是张庆元开发楼盘过程中负责楼盘开发、建设、出售、办证等一系列有关张庆元签订的买卖合同的具体经手人。案涉的房屋在2014年的时候，因为税务局交税的问题，当时三层统称为301室的，仅仅是没有设计变更的相关材料。房产处对张丽娟的回复是等到办房照的时候，统一改。张新军、刘亚龙质证称，对录音有异议，首先对其来源的合法性有异议，根据民事诉讼证据规则的相关规定，视听资料应当提供原始载体。如果不能提供原始载体那么其来源不具有合法性。第二，对于该录音资料及内容的真实性有异议。首先该录音双方的身份不明，不能证明双方录音双方谈话的主体身份，仇永志也未提供该录音载明就是机主姓名及其他证据来证实该录音的双方真实身份。第三，本案应当以一审法院依法调取的证据更为客观真实，故请贵院对该录音不予采信。张庆元质证称，认可录音内容，情况属实。天顺公司、李春生未予质证。本院认为，该证据反应的是案外人张丽娟与相关人员的沟通情况，不能证明与本案的关联性，不予采信。证据二、2016年1月14日，黑龙江省肇源县地税局《查封商品货物或者其他财产清单》、2016年1月14日《肇源县地方税务局税收强制执行决定书》、2016年8月19日《肇源县地方税务局协助执行通知书》各一份（均提交复印件，原件在肇源县房产管理处涉案房屋档案内）。欲证明：2016年1月14日，黑龙江省肇源县地税局查封天顺公司的案涉1#1-301室房屋，案涉的房屋在2014年建设之初至2016年期间一直被称为1#1-301室，即并非是301、302、303、304室。该决定书足以证明，仇永志与张庆元签订的《商品房买卖合同》是在2014年当时签订的，且2014年建设至产权证办理前，即案涉房屋办理预售正式手续前一直称为1#1-301室。案涉房屋及楼盘的预售登记均是在2019年6月以后补办的，张新军等人与张庆元签订的《商品房买卖合同》与张新军、张庆元诉讼案件中出示的合同是一致的，均不同备案后的正式合同。张新军、刘亚龙质证称，一、对该组证据的真实性有异议，因为该组证据系复印件，对方应当出示原件或者加盖出具单位公章的复印件。二、对该证据与本案的关联性有异议。该证据等记载内容与本案无关，同时该证据也证明不了仇永志想要证明的问题。张庆元质证称，对证据真实性及证明问题无异议。天顺公司、李春生未予质证。本院认为，该证据仅能证明案涉房屋2016年的情况，与本案无关联性，不予采信，仇永志的调取证据申请亦不予准许。证据三、《建设工程设计合同》复印件一份、黑龙江致诚建筑设计有限公司（以下简称致诚公司）《情况说明》一份（提交复印件，提供原件核对）、案涉楼盘的图纸复印件一张。欲证明：案涉的楼盘凤桐佳苑小区是由致诚公司设计，该楼盘的设计图纸中显示的1#楼1-3层商服是没有隔断的，1#楼1单元的商服设计为一通体的商服，并没有301、302、303、304室的设计，即1号楼三楼商服为1、2、3单元统称为301室，面积设计之初约1135平方米，该情况说明足以证明案涉《商品房买卖合同》是真实的。张新军、刘亚龙质证称，对该组证据的建设工程设计合同，及涉案楼盘图纸，因该两份证据均是复印件，所以不符合证据书证的出示的标准，对该复印件的真实性有异议。情况说明的出证形式要件不具有合法性，单位出证除加盖单位公章以外，应当由单位的负责人签字及出具人签字，而情况说明中没有载明该单位的负责人及出具人签字，因此该证据从形式要件就不具有合法性，其内容均不具有真实性，所以请求法庭不予采信。张庆元质证称，认可该组证据，因为房产是我开发的，是我与设计院签订的合同，因为仇永志找我出具证据，我找到设计院罗院长出具的证据。天顺公司、李春生未予质证。本院认为，该证据反应的是案涉房屋开发建设时设计情况，与本案并无关联性，对仇永志的调证申请不予准许。为查明案件事实，一审法院向房产局调取《情况说明》一份。仇永志质证称，对于该情况说明，仅仅记载了2015年4月份后办理房屋预售登记的情况，却没有说明2012年建设时该房屋的设计情况是如何的，以及2012年到2015年之间该房屋出售时，相关的税务机关及房产机关对该房屋的称呼是什么，该情况说明记载是不全面的。而该情况说明最后一句话，2019年现售登记时，1号楼301室，足以证明设计之初称为301室，而不是称为14户。因为设计院始终没有进行设计图纸变更，因此该情况说明无论从程序上还是从真实的情况上，都不能反映涉案房屋的客观情况，该证据是在一审庭审后法庭自行调取的，但却未经过仇永志的质证和认证，因此不应当作为一审法院的定案证据，否则是程序违法，是剥夺了我方的合法的诉讼权利。张新军、刘亚龙质证称，对于该情况说明的真实性我方没有异议，并且该情况说明所载的内容，完全可以展现当时的预售登记情况，真实有效，请法庭予以采信。张庆元质证称，开庭的时候不知道，这是后补的，我也不认可。2014年测绘的时候就是301室，房屋是张新军给我盖的，张新军也知道内情，当时是通堂的，我给张新军开了720万元的房子，与仇永志的是一致的。天顺公司、李春生未予质证。本院认为，该证据未在一审中经过各方当事人质证，且该证据仅能反应案涉房屋在2015年预售时的情形，故不予采信。二审中，张庆元、张新军、刘亚龙、李春生、天顺公司均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案涉纠纷事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。根据各方当事人的诉辩意见,本案的主要争议焦点问题是:仇永志对诉争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案事实，本院逐条分析如下：关于仇永志是否与张庆元或天顺公司签订合法有效的书面房屋买卖合同问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”本案中，根据仇永志与张庆元的陈述与自认，案涉《商品房买卖合同》的签订系为双方之间的50万元等借款进行担保，根据以上法律规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当认定双方存在民间借贷法律关系。同时，仇永志亦未提供证据证明其与张庆元之间签订过或达成过其他书面抵顶协议。因此，仇永志与张庆元或天顺公司在一审法院查封之前，并未签订合法有效的关于案涉房屋的书面买卖合同。关于仇永志是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，案涉房屋现为空置状态，并未进行装修。仇永志提供的电费票据仅为手写收条非正规票据，且仇永志未提交缴纳水费收据、取暖费收据、燃气费收据、物业费收据、电梯费收据等证据证明其入住情况，其提供的设计图纸、与案涉被执行人张庆元有亲属上利害关系的证人及说明等不能单独认定仇永志已在一审法院查封案涉房屋前占有了案涉房屋。关于仇永志是否已支付购房款问题。本案中，仇永志虽提供银行取款50万元交易明细，但未提供借据或银行转账凭证等证实案涉50万元欠款的真实性，仇永志仅提供的2017年1月7日、1月8日两次取款的银行流水，未提供其他证据证明案涉150万元已实际交付给张庆元，且按照案涉合同约定案涉房屋价款为3,972,500元，以上款项远低于合同约定价款，同时仇永志在本案中的陈述与其在另案庭审中陈述张庆元向其借款数额及借款过程自相矛盾。因此，仇永志提供的证据不足以证明其已支付了全部案涉购房款。关于案涉房屋未办理过户登记的问题。本案中，案涉房屋于2015年4月15日可申请预售登记，仇永志并未提供证据证明其未对案涉房屋进行过户登记存在合理理由，且不存在过错。据此，基于以上理由，仇永志的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法不享有对案涉房屋阻却执行的权益，其主张于事实、于法无据，应予驳回。综上所述，上诉人仇永志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人仇永志负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二一年六月二十五日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；