广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0681民初304号 原告：冯召召，女，1953年5月15日出生，汉族，住山西省繁峙县。 委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。 被告：广西北部湾国财房地产投资有限责任公司，住所地广西防城港市港口区，统一社会信用代码91*T7X6。 法定代表人：胡国才，经理。 被告：张杰，男，1964年12月11日出生，汉族，户籍住址吉林省长春市南关区。 被告：东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村，住所地广西防城港东兴市，统一社会信用代码92*N895。 经营者：张杰，男，1964年12月11日出生，汉族，户籍住址吉林省长春市南关区。 原告冯召召诉被告广西北部湾国财房地产投资有限责任公司（以下简称“国财公司”）、张杰、东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村（以下简称“鸿德度假村”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法适用普通程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理 -2- 人任海峰到庭参加诉讼，被告国财公司、张杰、鸿德度假村经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯召召向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年6月29日签订的《房屋使用权转让合同书》及补充协议无效；2.被告共同连带退还原告的购房款18万元及自2018年6月29日起至实际全部归还之日止按照金融机构公布的同期贷款利率计算的利息（利息计算：以已支付的购房款为基数，按央行公布的同期同类贷款基准利率计算利息，2019年8月20日之后按ＬＰＲ计算利息，从交付房款之日起计算至实际归还全部房款之日止）。事实和理由：被告张杰谎称具有相关合法开发手续，在东兴市，于2018年6月29日以被告鸿德度假村（被告张杰系该个体工商户的经营者）、国财公司的名义收取了原告的房款，与原告签订了《房屋使用权转让合同》及补充协议，约定原告以18万元的价格购买位于东兴市处，交付期限为2019年4月26日之前。原告支付了所有的购房款，但房屋至今没有动工。后经原告了解到上述养老度假村项目未取得任何的土地开发手续，包括但不限于土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等前期手续。基于上述理由，原告认为上述协议应属无效，被告应立即将购房款退还给原告。 被告国财公司、张杰、鸿德度假村未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告国财公司、张杰、鸿德度假村未提交证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，被告张杰为被告鸿德度假村的经营者。2018年6月29 -3- 日，被告鸿德度假村（甲方）与原告冯召召（乙方）分别签订了两份《房屋使用权转让合同书》，合同编号分别为：HD2812A、HD2812B。合同约定：甲方将坐落在广西防城港东兴市万尾村二十组金滩旅游区鸿德四方休闲养老度假村2号楼8层12号房的使用权转让给乙方，该房屋为钢筋混凝土结构，已装修，建筑面积为40平方米；初次转让期限共二十年即2019年4月26日至2039年4月25日，编号HD2812A合同转让期满后，编号HD2812B合同自动生效；本物业使用权为终身使用可继承转让，乙方购买本房屋拥有一次免费更名机会；该房屋使用权按套转让，每套房屋使用权转让价为199800元；乙方应在合同签订后即2018年6月29日前一次性缴纳房屋转让价款199800元；甲方应在2019年4月26日前将案涉房屋交付给乙方使用；自房屋交接使用起每年的4月26日至10月24日期间，乙方不使用该房屋，将房屋提供给甲方另行使用，甲方每月支付500元给乙方作为租金（返租约定不低于三年）。合同还对装修、设备标准、交付手续、违约责任等作出了约定。编号HD2812B的合同除了转让期限的约定与编号HD2812A的不同，其他条款均一致。编号HD2812B的合同约定的转让期限从2039年4月26日至2059年4月25日。 原告诉称上述房屋实际约定的转让价款为18万元。签订合同当天，被告张杰与原告就上述合同签订了《补充协议》，协议第一条约定了可顺延交房日期的四种情形，第二条约定了出卖人有权对楼房外立面、园艺、环艺、构筑物等进行局部修改、调整不需征得买房人同意。 同日，原告支付了18万元购房款，被告国财公司出具了收款收据。 至今，案涉房屋未建设。 -4- 本院认为根据原告与被告鸿德度假村签订两份合同的内容，及被告国财公司出具收款凭据的行为，确定原告与被告鸿德度假村、张杰、国财公司之间的法律关系系房屋买卖合同关系。 关于案涉合同及《补充协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，只有被土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，并且经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，土地所有权人才可以通过出租、出让等方式交由单位或者个人使用，并签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。本案中，案涉项目用地位于集体经济组织之中，被告未提交证据证明项目用地系符合上述规定能够出租出让的“集体经营性建设用地”，更没有证据证明其已依法通过法定程序从项目用地的集体经济组织处获得“集体经营性建设用地”的土地使用权。被告既没有土地使用权、更未取得建设用地规划许可、建设工程规划许可等。根据房地一体的原则，被告将案涉房屋转让给原告的民事法律行为因违反上述法律的效力性强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原告与被告鸿德度假村、张杰于2018年6月29日签订的编号为HD2812A、HD2812B的两份《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告张杰、鸿德度假村、国财公司应当将原告支付的购房款18万元予以返还。被告对合同无效存在过错，原告主张被告 -5- 从2018年6月29日起至实际返还全部购房款之日止按金融机构公布的同期贷款利率支付其占用资金的利息符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告冯召召与被告东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村于2018年6月29日签订的两份《房屋使用权转让合同书》（合同编号分别为：HD2812A、HD2812B）无效；确认原告冯召召与被告张杰于2018年6月29日签订的《补充协议》无效； 二、被告广西北部湾国财房地产投资有限责任公司、被告东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村、被告张杰共同返还原告冯召召18万元并支付资金占用期间的利息（利息计算：以本金18万元为基数，自2018年6月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3900元（原告已预交），由被告广西北部湾国财房地产投资有限责任公司、被告东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村、被告张杰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中 -6- 级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3900元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陆 淑 芸 审 判 员 王 文 燕 人民陪审员 李  铜 二〇二一年五月三十一日 法官 助理 黄 杏 梅 书 记 员 叶杨晓娜