天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2595号上诉人(原审原告)：天津渤海恒基投资集团有限公司，住所地天津市河西区友谊路16号余门。法定代表人：张堃，该公司经理。委托诉讼代理人：白朝亮，天津康诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：原伟丽，天津康诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑蕾，女，1986年7月9日出生，汉族，无职业，户籍地天津市津南区。委托诉讼代理人：展莹，天津益建律师事务所律师。上诉人天津渤海恒基投资集团有限公司（以下简称渤海恒基公司）因与被上诉人郑蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初15196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。渤海恒基公司上诉请求：1.撤销一审民事判决,改判支持渤海恒基公司一审全部诉讼请求；2.一、二审受理费、保全费由郑蕾承担。事实和理由：本案发生背景为：2018年5月22日，渤海恒基公司与郑蕾签订《恒基广场租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定郑蕾承租渤海恒基公司有权出租的位于河西区××路××号××广场××座××号房屋，租赁期限自2018年5月31日起至2023年5月30日，租金支付方式为预付。自2020年1月起，郑蕾开始拒不预付房屋租金。即使在2020年4月，疫情得到缓解郑蕾所经营店铺已经开门营业的情况下，其仍然未依照约定预付租金。原审判决片面强调新冠疫情影响，并未结合案件实际情况查清郑蕾的违约事实，忽视了公平原则的适用，导致裁判结果错误，损害了渤海恒基公司的合法权益，应当予以纠正。具体理由如下：一、一审判决忽视了案涉合同预付租金的明确约定，对郑蕾拖欠租金的事实并未进行深入审查，仅以疫情为由排除郑蕾违约，属于认定事实不清。郑蕾依约负有预付租金的合同义务，郑蕾在2020年4月初恢复营业时即应当履行租金预付义务。依据案涉《租赁合同》第八条“标的物租金按半年支付，……乙方应于每个租赁期开始前的20天内以转账支票或现金形式一次性支付本租赁期的租金”之约定，郑蕾负有预付租金的合同义务。实际上，郑蕾的店铺在2020年4月初就已恢复营业，疫情并未影响其实际占有使用房屋，即使疫情期间客流减少等原因造成营业收益受到影响的，也不应免除其租金支付义务。按照双方预付租金约定，郑蕾至迟应当在恢复使用案涉房屋时预付下一期租金，其未预付租金的行为应当属于违约。二、一审裁判片面强调不可抗力对郑蕾造成的履约障碍，而未考虑新冠疫情对渤海恒基公司利益的影响，其忽视了公平原则的运用，属于适用法律错误。一审裁判结果将导致作为出租方的渤海恒基公司的合法权益受损。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》指出，在涉疫情民事案件审理过程中，要“共担风险、共渡难关……根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益。”本案，双方签订的合同为期五年，如果仅以新冠疫情为由就勉强将合同解释为解除，显然将损害渤海恒基公司的期待利益。三、一审判决违背“不告不理”原则，在诉讼双方均未对案涉合同解除提出请求的情况下，径直在裁判说理中认定合同解除，属于适用法律错误。一审判决超出渤海恒基公司的诉请范围。在合同严守原则之下，当事人解除合同的方式有三种，一是双方协商一致解除，二是因一方行使约定解除权解除，三是因符合法定解除事由解除。本案，在渤海恒基公司未诉请解除合同，郑蕾也未反诉解除合同的情况下，一审判决仅凭郑蕾2020年6月15日搬出部分物品的行为而在说理部分认定双方《租赁合同》解除违反了“不告不理”原则。本案租赁关系并未解除，且应当另案处理。四、郑蕾未完成举证责任，一审判决举证责任分配有失妥当。就举证责任而言，郑蕾一方面未完成关于不可抗力对其履约影响的证明责任；另一方面，也未完成2020年6月15日双方就解除合同达成一致的证明责任。结合本案争议焦点，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本案应当由郑蕾承担不利后果。郑蕾辩称，请求驳回上诉，维持原判。根据法律规定，疫情属于不可抗力，郑蕾没有违约，根据双方合同约定，合同履行期间如发生不可抗力，导致无法履行的，双方都不承担违约责任。租金支付期限为2020年1月11日至2020年1月31日，疫情暴发时间为2020年1月24日，发生在郑蕾应支付租金的期限内，因此郑蕾迟延支付租金的行为不构成违约。根据郑蕾实际交纳租金的日期可以看出，在2019年连续四次交房租均在租赁期限内，不存在上打租的行为，这一缴纳习惯是双方认可的，在每次郑蕾支付租金后渤海恒基公司也都向郑蕾开具收据，也从未要求郑蕾承担任何责任，更未在租赁期限开始前要求郑蕾支付租金。在经渤海恒基公司同意后办理了撤店手续，于2020年6月15日撤店，双方已经以实际履行的行为表明租赁合同于2020年6月15日解除。因为疫情原因郑蕾一直没有营业，没有营业收入，根据法律规定，因不可抗力导致合同目的无法实现的，郑蕾也可以解除合同，物业费我方支付到了2020年2月底。渤海恒基公司向一审法院起诉请求：1、判令郑蕾向渤海恒基公司支付房租160516元、物业费17052.60元、水费158.76元；2、判令郑蕾向渤海恒基公司支付房租迟延履行金及违约金69342.91元（迟延履行金自2020年1月11日至实际支付之日，暂计算至2020年9月30日）；3、判令郑蕾向渤海恒基公司支付迟延支付物业费产生的违约金3666.31元（自2020年2月29日至被告实际支付之日止，暂计算至2020年9月30日）；4、本案诉讼费用、保全费、律师费9000元等由郑蕾负担。一审法院认定事实：天津市河西区友谊路16号的所有权人为天津市长城电子公司，产别为国有自营产。2014年12月4日，渤海恒基公司与天津市长城电子有限公司签订合作协议书，天津市长城电子有限公司委托渤海恒基公司对友谊路风情街原建筑进行修建、装饰，渤海恒基公司对修缮后的友谊路风情街的全部店铺享有独立的经营管理权等内容。2018年5月22日，渤海恒基公司（甲方）与郑蕾（乙方）签订恒基广场租赁合同，约定，甲方将坐落于天津市河西区××路××号××广场××座××号的房屋出租给乙方经营使用，面积265平方米，租期自2018年5月31日至2023年5月30日；2018年7月31日至2020年7月30日，月租金为35465元，2020年7月31日至2022年7月30日，月租金36513元，2022年7月1日至2023年7月30日，月租金37642元，租金按半年支付，乙方应于本合同签字生效之日向甲方支付第一期的租金。此后乙方应于每个租赁期开始前的20天内以转账支票或现金形式一次性支付本租赁期的租金；在租赁期内物业管理有关收费及收费标准，权利义务以物业管理服务合同为准；履约保证金70930元；合同第28.2条约定，如乙方不按期交纳租金，乙方除应当向甲方交付所欠租金外，每逾期一日，还应当按照所欠最高租金标准的千分之5向甲方支付迟延履行金。如乙方逾期超过15日的，甲方有权对乙方采取停电、停水的制约措施且甲方无须对此承担任何责任。甲方亦有权单方解除本合同，乙方除应向甲方交纳所欠租金和已发生的迟延履行金外，还应当按照所欠租金总额的30%向甲方支付违约金，同时乙方所交纳的履约保证金不予退还；合同第30.3条约定凡因执行合同或本合同有关的争议，双方应首先通过友好协商解决，协商不成可向房屋所在地法院诉讼解决。因起诉所发生的一切费用（包括律师费）皆由败诉方承担等主要内容。同日，渤海恒基公司（甲方）与郑蕾（乙方）签订物业管理服务合同，约定物业费，每天每平方米0.6元，月4836.20元，期限与租赁期限一致即2018年5月31日至2023年5月30日止；6.2条约定乙方拖欠任何一项应当向甲方支付的费用时，每拖欠一日应按照拖欠费用的千分之一向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止等主要内容。合同签订后，渤海恒基公司按照合同约定向郑蕾交付房屋；郑蕾交付履约保证金70930元。2018年5月31日，郑蕾作为经营者成立了天津市河西区暖儿餐厅，经营地址为天津市河西区××路××号××广场××座××号。2018年6月8日，郑蕾交纳2018年7月31日至2019年1月30日租金212790元；2019年2月20日，郑蕾交纳2019年1月31日至2019年4月29日的租金106395元；2019年5月9日，郑蕾交纳2019年4月30日至2019年7月30日租金106395元；2019年8月16日，郑蕾交纳2019年7月31日至2019年10月30日租金106395元；2019年11月22日，郑蕾交纳2019年10月31日至2020年1月30日租金106395元，自2020年1月31日开始，郑蕾未再交纳租金。郑蕾经营的餐厅于2020年1月24日开始休息，春节没有连市，疫情后亦没有开门营业。2020年6月12日，郑蕾向渤海恒基公司提出书面申请要求撤店。2020年6月15日，郑蕾办理了撤店手续，并在2020年6月15日分批次将店铺内物品全部清空，截至2020年6月15日，郑蕾的店铺水表使用量：976.6立方米，电表剩余量为0。2020年2月6日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》，该文件第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租，3个月房租减半···”。一审法院认为，渤海恒基公司与郑蕾签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律的相关规定，为有效合同。合同签订后，渤海恒基公司、郑蕾均履行了合同约定的内容。合同履行过程中，郑蕾交纳了截至2020年1月30日的房屋租金，自2020年1月31日开始的租金未向渤海恒基公司交纳房屋租金、物业费。郑蕾于2020年6月15日从承租的店铺搬走并将店铺腾空，说明渤海恒基公司已同意与郑蕾解除合同。为此，郑蕾的计租时间应截止到2020年6月15日。关于租金的给付问题。参照天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》的规定，郑蕾2020年2月6日至2020年5月5日期间的租金，渤海恒基公司应予免除；2020年5月6日至2020年6月15日期间的租金，渤海恒基公司应减半收取。郑蕾的租金给付到2020年1月30日，而2020年6月15日双方的租赁合同已经解除。2020年1月31日至2020年2月5日的租金7093元，郑蕾应给付渤海恒基公司；而物业费问题，并未在减免的范围内，2020年2月1日至2020年6月15日的物业费17052.60元，郑蕾应该付渤海恒基公司；郑蕾在腾空店铺前所产生的水费158.76元，亦应给付渤海恒基公司。郑蕾所欠费用应以郑蕾所交的保证金折抵。关于违约金问题。郑蕾未付房屋租金的时间，为“新型冠状病毒感染肺炎疫情”期间，根据最高人民法院相关精神，郑蕾不构成违约。为此，渤海恒基公司请求判令郑蕾支付房租迟延履行金及违约金69342.91元、判令给郑蕾向渤海恒基公司支付迟延支付物业费产生的违约金3666.31元的诉讼请求，不予支持。关于律师费问题，因在合同中已做出约定，为此，渤海恒基公司为此次损失产生的律师费由郑蕾负担。综上所述，依照依据《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：“本判决生效之日起10日内，被告郑蕾给付原告天津渤海恒基投资集团有限公司租金31327.47元（2020年1月31日至2020年6月15日）；二、本判决生效之日起10日内，被告郑蕾给付原告天津渤海恒基投资集团有限公司物业费17052.60元、水费158.76元；三、本判决生效之日起10日内，被告郑蕾给付原告天津渤海恒基投资集团有限公司律师费9000元；四、驳回原告天津渤海恒基投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5211元，减半收取2605.50，由原告天津渤海恒基投资集团有限公司负担1986.50元，被告郑蕾负担619元；保全费1824元，由被告郑蕾负担”。本院二审期间，渤海恒基公司提交证据：证据一，房屋现状视频，证明目前房屋内仍有郑蕾的物品，并未全部搬走，一审仅凭2020年6月15日搬出部分物品即认定双方租赁合同解除，认定事实不清。郑蕾在疫情恢复后进行过营业，房屋内贴有疫情期间客户就餐的要求。证据二，渤海恒基公司其他商户的解约资料，证明渤海恒基公司对于正常的合同解除有严格的手续，本案中双方没有就解除合同达成一致意见，不应当认定为解除合同。郑蕾质证意见为，证据一拍摄时间为2021年5月20日，距离郑蕾搬离租赁房屋已经有一年时间，在这一年时间内该房屋的实际控制人为渤海恒基公司，房屋现状也是由渤海恒基公司掌控，因此不能证明郑蕾尚有物品未腾空。在此一年内渤海恒基公司也从未向郑蕾提出要求将房屋内的物品腾空的要求。根据渤海恒基公司在一审过程中提供的情况说明，可以证明2020年6月15日郑蕾已经将商户内的设备和全部用品搬出。证据二，与本案无关，因为如何办理合同解除手续的流程，是按照渤海恒基公司要求办理的，针对不同的租户，渤海恒基公司并非采用统一的交接手续。根据渤海恒基公司一审过程中提供的相关证据，可以证明郑蕾已经按渤海恒基公司的要求办理了合理的交接手续，已经将水表电表数进行了核对，证明双方已经完成了交接手续。本院经认证认为，渤海恒基公司提交的证据不能达到其证明目的，不予采纳。郑蕾未提交证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为案涉合同是否解除以及解除合同郑蕾是否存在违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”之规定，郑蕾经营范围系从事餐饮行业，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入受疫情及疫情防控措施影响较大。在经营困难的前提下，继续履行合同不能达成郑蕾的合同目的。郑蕾在出现困难后，及时通知了渤海恒基公司，故，一审法院依照上述指导意见，认定案租赁合同因不可抗力而解除，郑蕾不承担违约责任的认定，并无不当。合同解除后，郑蕾尚欠的租金、物业费、水费应给付渤海恒基公司。其中租金的收取，一审法院参照天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》的规定，给予郑蕾“减三免三”的租金减免，并无不妥，本院予以维持。综上所述，渤海恒基公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5221元，由上诉人天津渤海恒基投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年六月十六日书记员  单 珊