山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1246号上诉人(原审被告)：威海智仁房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市胜利街87_411号。法定代表人：周招林，执行董事。委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林志谋，男，1980年3月8日出生，汉族，住山东省乳山市。被上诉人（原审原告）：丛艳艳，女，1982年1月3日出生，汉族，住山东省乳山市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林焕章，男，1947年10月17日出生，汉族，住山东省乳山市西苑小区9号402室，系林志谋之父。上诉人威海智仁房地产开发有限公司（以下简称智仁公司）因与被上诉人林志谋、丛艳艳商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2021)鲁1083民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。智仁公司上诉请求：一、请求依法撤销乳山市人民法院作出的(2021)鲁1083民初1102号民事判决书；二、请求依法改判或发回重审；三、本案诉讼费用由林志谋、丛艳艳被告承担。事实与理由：一、智仁公司已取得了政府建设部门的竣工验收备案资料并且已经进行了测绘，达到了双方之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，未及时交接房产的原因在林志谋、丛艳艳。智仁公司在一审时已向法院提交了乳山市住建局出具《建设工程质量监督报告》以及乳山市各个建设部门出具的《竣工质量综合验收报告》，说明智仁公司开发的香榭里中心花园小区项目已经达到了合同约定的取得了相关部门的验收备案资料，并且也向法院提交了《测绘报告书》。林志谋、丛艳艳始终以其自认为的竣工及交付事实作为抗辩理由，从而以此拒绝交房系存在主观恶意拖延交房的行为。二、一审法院认定智仁公司未有书面证据证明要求林志谋、丛艳艳交房的证据，从而认定未交房的责任在于智仁公司。以此观点，智仁公司在一审庭审过程中，已明确说明并告知现已涉案房产已经达到了交房条件，要求林志谋、丛艳艳办理交房手续，但林志谋、丛艳艳仍然拒绝接受房产，智仁公司认为即使认定存在未交房的事实，那么违约金也应当计算至一审第一次庭审时，而不是计算至实际交房。智仁公司没有义务为林志谋、丛艳艳人恶意拖延交房的行为承担责任。三、双方之间合同约定的违约金过高，明显高于林志谋、丛艳艳的实际损失。一审判决认定违约天数为914天，合计逾期交房违约金121146元，也就是每天132元，每月3976元，而乳山市同地段的房屋租金仅为每月1200元左右，双方之间约定的违约金数额比被上诉人实际损失的三倍还多，智仁公司认为应当以林志谋、丛艳艳的实际损失参照同地段房屋租金计算违约金。综上所述，智仁公司认为涉案项目已达到交房条件，未及时交房的贵任在林志谋、丛艳艳，智仁公司不应担承担完全责任，即使计算违约金也应当参照林志谋、丛艳艳的实际损失进行计算。林志谋、丛艳艳辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。林志谋、丛艳艳向一审法院起诉请求：要求智仁公司支付逾期交房违约金121，146元(以购房款662，000元为基数，以合同约定每日万分之二标准，自2018年7月1日计算至2020年12月31日止)。一审法院认定事实：2017年10月1日，林志谋、丛艳艳与智仁公司签订《新建商品房买卖合同(预售)》，由林志谋、丛艳艳购买智仁公司开发的位于乳山市。房屋建筑面积约131.15平方米，单价为每平方米5047.65元，总价款为662000元。合同第七条付款方式及期限约定：(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金160000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2016年12月25日前支付首期房价款2000元，余款500000元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供以建设行政主管部门制订的范本为基础的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：(一)基础设施设备：1供水、排水、2供电、3供暖、4燃气、5电话通信、6有线电视、7宽带网络经验收合格，(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。(2)由出卖人负责整改达到交付使用条件。(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)。第十一条交接时间和手续：(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条第(一)款约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同还约定了其他事项。林志谋、丛艳艳已向智仁公司付清购房款662000元，智仁公司对此予以认可。另查，涉案商品房于2019年3月8日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工综合验收报告》。智仁公司以此作为双方合同约定第九条中关于商品房交付条件的证明文件，主张违约金应当计算至此。但在已生效的(2021)鲁1083民初680号案中，查明事实系涉案商品房于2020年12月18日取得了《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，该备案证上明确记载，未取得该备案证的工程，不准交付使用，不得进市场交易，不予办理交易、确权手续。智仁公司于2020年12月31日向林志谋、丛艳艳发出书面《交付通知书》，但智仁公司辩称在此之前曾电话通知林志谋、丛艳艳办理交房手续，但林志谋、丛艳艳一直未到智仁公司办理，所以才发出的书面通知。林志谋、丛艳艳对此予以否认，智仁公司未提供相关证据证实。一审法院认为，林志谋、丛艳艳与智仁公司签订的《新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。本案中，林志谋、丛艳艳已按约支付了全部购房款，智仁公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给林志谋、丛艳艳。《新建商品房买卖合同(预售)》中明确约定交付条件为：1.该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。智仁公司辩解合同并未约定必须取得综合验收备案证，其公司于2019年3月8日取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工综合验收报告》即为备案验收文件，与事实不符，对其该辩解本院不予支持。虽然涉案商品房在2020年12月18日取得了竣工验收备案证明，达到合同约定的交付条件，但智仁公司未能按约在2018年6月30日前向林志谋、丛艳艳交付符合合同约定的房屋，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。另涉案合同约定的交房时间是2018年6月30日之前，被告要求免除2020年2月1日至2020年5月1日期间违约金的主张，因无证据证实其未取得相应证明文件系受疫情影响造成的，其次在全国解除一级响应半年的时间内，智仁公司依旧未取得相应的证明文件，故对智仁公司的该项主张，理由不当，亦不予支持。智仁公司辩解其于2020年12月31日向林志谋、丛艳艳发出书面《交房通知书》之前曾电话通知林志谋、丛艳艳办理房屋交付手续，林志谋、丛艳艳对此予以否认，且智仁公司未提供相关证据证实，对智仁公司的该项辩解，证据不足，不予采信。涉案房屋的交付时间应认定为2020年12月31日，故智仁公司应支付违约金至实际交付房屋之日即2020年12月31日。综上所述，林志谋、丛艳艳要求威海公司支付逾期交房违约金121，146元(以购房款662，000元为基数，以合同约定每日万分之二标准，自2018年7月1日计算至2020年12月31日止)的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：威海智仁房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付林志谋、丛艳艳逾期交房违约金121146元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1344元(原告已预交)，由威海智仁房地产开发有限公司负担。本院二审期间，智仁公司提交山东省方盛鉴定评估中心出具的评估报告一份，拟证明，案涉房屋自2018年6月30日至2020年12月30日每月房屋租金金额,该金额远低于案涉房屋一审判决的逾期交房违约金核算的每月的违约金。经质证，林志谋、丛艳艳对该证据的真实性没有异议，但对待证事实不予认可，认为双方签订的商品房预售合同，是智仁公司提供的合同范本，合同中明确约定了违约责任，双方应该依合同约定严格履行各自的义务。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房屋逾期交房责任与逾期违约金是否应予调整。智仁公司与林志谋、从艳艳签订的《新建商品房买卖合同（预售）》中明确约定了交房时间、交付条件与违约责任。该合同系双方真实意思表示，合同条款并未违反法律强制性规定，合法、有效，双方当事人均应依合同约定履行各自的合同义务。因智仁公司未能按合同约定的交房时间向林志谋、丛艳艳交付符合合同约定的房屋，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。经查，涉案房屋于2020年12月18日取得了竣工验收备案证明，达到合同约定的交付条件，智仁公司于2020年12月31日向林志谋、丛艳艳发出书面《交房通知书》，根据合同约定，2020年12月31日为实际交付房屋之日，智仁公司应支付违约金自2018年7月1日起至2020年12月31日止。至于违约金是否过高的问题。因双方签订的合同范本系智仁公司提供，合同条款系智仁公司拟定，其应当明知该违约金数额高于同地段的房租金额，但仍如此约定，且约定的违约金数额并未超过法律强制性规定，故该违约金并不存在应予以下调的事由。智仁公司认为应当以林志谋、丛艳艳的实际损失来确定违约金即参照同地段房屋租金计算违约金主张没有事实及法律依据。综上所述，威海智仁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2688元，由上诉人威海智仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于荣勋审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二一年六月二十一日法官助理王莉书记员王颖颖