北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异273号案外人：马政军，男，1956年3月6日出生，汉族，住河南省洛阳市。申请执行人：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：卢峰，董事长。被执行人：临汾市洋洲石油供应有限公司，住所地临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：吉文杰，执行董事。被执行人：临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司，住所地临汾市尧都区刘村镇泊段村。法定代表人：许六斤。被执行人：临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司，住所地临汾市尧都区贾得乡贾得村。法定代表人：郭加良。被执行人：许六斤，男，1960年9月18日出生，汉族，住山西省临汾市。被执行人：郭亮芳，女，1963年11月8日出生，汉族，住山西省临汾市。被执行人：吕建斌，男，1978年9月14日出生，汉族，住山西省临汾市。被执行人：赵志芳，女，1978年7月7日出生，汉族，住山西省临汾市。被执行人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明。被执行人：海南兴隆太阳河投资有限公司，住所地海南省万宁市兴隆旅游开发区绿岛阳光酒店七号楼7201房。法定代表人：吕建斌。本院在执行中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、临汾市洋洲房地产开发有限公司、海南兴隆太阳河投资有限公司（以下简称太阳河公司）融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人马政军向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。马政军称，请求中止对位于海南省万宁市XXX号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除查封。事实及理由为：2016年3月16日，马政军与海南邦赛实业公司（以下简称海南邦赛公司）签订《兴隆*颐和公馆》产权式酒店商品房订购协议，约定我方购买案涉房屋，总价498300元，在协议履行过程中，海南邦赛公司没有遵守《城市商品房预售管理办法》。2016年12月23日，案涉房屋预售证下来后，海南邦赛公司不履行通知义务，也不及时到房管部门备案登记。2018年3月22日，我方向海南省万宁市人民法院（以下简称万宁法院）提起诉讼，并对案涉房屋申请保全，万宁法院于2018年4月2日作出（2018）琼9006财保3号民事裁定书，查封了案涉房屋，期限二年，后又续封一年。2020年4月26日，我方收到海南省第一中级人民法院（以下简称海南一中院）（2020）琼96民终288号民事判决书，判令海南邦赛公司继续履行认购协议书。后我方于2020年8月31日至万宁法院立案执行，万宁法院于2020年12月7日向万宁市住房和城乡建设局（以下简称万宁住建局）发送协助执行通知书，但万宁住建局没有按照法律程序及时办理解封登记。2021年4月23日，我方在万宁住建局了解到案涉房屋又被贵院查封，我方后联系到贵院执行法官，将海南一中院判决书、协助执行通知书等寄给该法官，但执行法官表示申请执行人不同意解封，认为我方没有支付案涉房屋全款。我方认为支付房款是我方与开发商海南邦赛公司之间的事情，购房协议约定案涉房屋验收后支付尾款，但房屋目前没有验收，我方与海南邦赛公司会对房款支付进行最后决算。另外海南邦赛公司并不存在不履行协议情况，其与我方都在履行海南一中院判决书中的义务。贵院查封的海南邦赛公司名下的案涉房屋是属于其和太阳河公司合伙开发的项目，根据海南省高级人民法院（2019）琼民终329号判决书，二公司合作属于利益分成模式，以海南邦赛公司名义销售，太阳河公司只取得分配销售款的权益，不享有物权权利，海南省高级人民法院判决书还显示太阳河公司已经收取海南邦赛公司转付的9000万元销售款，查封的案涉房屋没有过户到太阳河公司名下，我方与邦赛公司签订的购房协议与太阳河公司无关。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋已经海南一中院作出终审判决，我方享有优先登记过户权益，在贵院查封前万宁住建局已经审核出具网签合同，且该房屋已实际交付我方占有使用，贵院不应当查封已属于案外人的房屋，故请求贵院中止对案涉房屋的执行。本院查明，本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决：“一、临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司于本判决生效后10日内给付中信富通融资租赁有限公司欠付租金73147282.37元、租金(或保证金)滞纳金(2014年9月16日至2018年3月13日为43530213.71元,自2018年3月14日起至实际支付之日止,以73147282.37元为基数,按照每年24%的标准计算)以及名义货价1170000元;二、临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司于本判决生效后10日内向中信富通融资租赁有限公司支付另案诉讼费356708元、另案律师费100000元及本案诉讼财产保全责任保险费151584.62元;三、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、临汾市洋洲房地产开发有限公司就本判决第一项、第二项确定的临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司的债务承担连带保证责任,临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、临汾市洋洲房地产开发有限公司承担清偿责任后,有权向临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司追偿;四、中信富通融资租赁有限公司就本判决第一项、第二项确定的临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司的债务,对临汾市房地产管理局出具的编号为临房他证抵押字第XXX号、第XXX号房屋他项权证项下的房屋享有优先受偿权、对临汾市房地产管理局出具的编号为临尧他项(2013)第34号土地他项权证项下的土地使用权享有优先受偿权;五、中信富通融资租赁有限公司就本判决第一项、第二项确定的临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司的债务,对编号为临工商尧抵登字(2013)XXX号的《动产抵押登记书》项下的抵押物享有优先受偿权;六、中信富通融资租赁有限公司就本判决第一项、第二项确定的临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司的债务,对临汾市工商行政管理局出具的编号为(临市)股质登记设字[20131第XXX号《股权出质设立登记通知书》项下的质押股权享有优先受偿权;七、在中信富通融资租赁有限公司实现本判决第一项、第二项确定的债权之前,编号为ZXFT(YW)2013037-1的《融资租赁合同》项下的租赁设备(以《融资租赁合同》附件一租赁物明细表为准)归中信富通融资租赁有限公司所有;八、海南兴隆太阳河投资有限公司于本判决生效后10日内就本判决确定的临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司对中信富通融资租赁有限公司的债务,在76916708元的范围内承担共同还款责任;九、驳回中信富通融资租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799723元,财产保全申请费5000元,公告费1690元,由临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、临汾市洋洲房地产开发有限公司、海南兴隆太阳河投资有限公司负担(于本判决生效后7日内交纳)。”后临汾市洋洲石油供应有限公司不服，向北京市高级人民法院上诉，北京市高级人民法院作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，中信富通公司向本院申请强制执行，本院以（2020）京02执860号立案执行。另查明，本院于2021年4月21日向万宁住建局发出（2020）京02执860号协助执行通知书，请其协助查封案涉房屋，查封期限三年，自2021年4月21日起至2024年4月20日止。再查，海南省第一中级人民法院（2018）琼96民初225号民事判决、海南省高级人民法院（2019）琼民终329号民事判决主文中未确定案涉房屋分配给海南邦赛公司所有。审查过程中，马政军向本院提交以下证据证明其主张：证据一颐和公馆认购协议书及证据二万宁市产权式酒店客房买卖合同，证明我方在贵院查封前已经与海南邦赛公司签订合法有效的买卖合同，海南邦赛公司按照海南一中院判决义务与我方补充签订了网签合同，我方与邦赛公司存在合法有效的房屋买卖关系；证据三海南一中院（2020）琼96民终288号民事判决书，证明经法院生效判决确定，邦赛公司应当继续履行认购协议书内容；证据四万宁法院（2020）琼9006执1366号裁定书，证明万宁法院已经解除对案涉房屋的查封；证据五万宁法院（2020）琼9006执1366号协助执行通知书，证明万宁法院向万宁住建局出具了协助执行通知书，要求其协助案外人与海南邦赛公司履行认购协议；证据六我方支付房款定金和首付款的收据及银行流水，证明案外人实际按照认购协议合同支付了相应款项；证据七海南中石油昆仑港华燃气有限公司居民用户燃气点火开通申请表及收据，证明我方已实际占有案涉房屋。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马政军对本院查封案涉房屋提出异议，但其提交的证据不足以证明其已支付购买案涉房屋的全部价款，亦不足以证明其在本院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋，故对其所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人马政军的异议请求。案外人、申请执行人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 姜高华审 判 员 张 浩审 判 员 曾小华二〇二一年六月二十一日法官助理 申艺丹书 记 员 桑 林