天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初2103号原告：周红敏，女，1976年2月6日出生，汉族，住天津市河北区。被告：夏树村，男，1929年10月12日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：夏学英（系被告女儿），女，1961年5月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：夏学军（系被告女儿），女，1963年6月14日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：天津市合富意隆房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区建昌道街铁工东里34-102号。法定代表人：崔义龙，该公司总经理。原告周红敏与被告夏树村、第三人天津市合富意隆房地产经纪有限公司（以下简称：合富意隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周红敏，被告夏树村的委托诉讼代理人夏学英、夏学军，第三人合富意隆公司的法定代表人崔义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周红敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告已支付的房屋租金16500元；2.判决被告返还已支付的2020年度到2021年度的采暖费2501.2元；3.判决被告返还已支付的物业费915元；4.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年9月17日原告与被告夏树村的委托人夏学军通过居间方天津市合富意隆房地产经纪有限公司签署《房屋租赁合同》，地址为天津市河北区××，租期为6个月，起止期限为2020年9月25日至2021年3月25日，月租金为3300元，押金为3300元。合同签订当日，原告向被告支付6个月租金及押金23100元，2020年9月29日支付暖气费2501.2元、电费330.3元、物业费1098元。由于原告自身原因不再承租涉案房屋，原告于2020年10月21日通过居间方通知被告解除房屋租赁合同并承担违约金，要求被告退还剩余房屋租金、押金、采暖费，被告口头表示同意。根据双方口头约定，原告于2020年10月25日将房屋钥匙交给居间方，被告通知居间方继续对外出租，之后原告与居间方持续与被告沟通返还房屋租金、押金、物业费、采暖费事宜，被告开始故意躲避，电话拒接，逃避履行双方口头的约定，经原告与居间方多次尝试与被告沟通，其均以电话拒接逃避。根据原告与被告签署的租赁合同第十一条第二款约定，原告提前退租的，如征得被告同意，需退还原告剩余房屋租金、采暖费和物业费。原告起诉至法院，望判如所请。夏树村辩称，驳回原告的全部诉讼请求。一、原、被告签订的租赁合同没有解除，双方租赁期限截止到2021年3月25日，不应返还租金16500元。原告所称“在2020年10月21日通过居间方告知被告解除房屋租赁合同并承担违约金，要求退还剩余房屋租金及押金、采暖费，被告口头表示同意”一事根本不存在。二、居间方没有通知被告解除合同，被告也没有授权居间方可以代替被告同意解除合同。且合同中并未约定钥匙放到居间方，被告没有和原告见面，也没有接到电话。三、如果原告提出解除合同应直接向被告提出，但是原告从没有向被告提出解除合同。原告至今也没有将租赁房屋退还给被告，可以证明原、被告之间的租赁合同没有解除，还在继续履行期间。四、被告在2021年3月24日晚上七点左右与原告及第三人办理交接，并手写了交接单，房屋内的四套窗帘损坏，价值2755元，押金应当扣除2755元后，其余部分同意退还。合富意隆公司述称，同意周红敏的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市河北区××。2020年9月17日，夏树村的代理人夏学军（甲方）与周红敏（乙方）、合意富隆公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方与乙方在丙方的居间下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议；房屋坐落于天津市河北区××，建筑面积122.96平方米；租赁用途为居住；房屋租赁期限自2020年9月25日至2021年3月25日，共计6个月；租金每月3300元，租金总计19800元，押金3300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金；如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金；合同对其他权利义务亦进行了约定。同日，周红敏向夏树村的代理人夏学军支付六个月租金及一个月押金23100元。2020年9月29日，周红敏向夏树村的代理人夏学军支付暖气费2501.2元、电费330元。2020年10月17日，周红敏向夏树村的代理人夏学军支付物业费1098元。2020年10月25日，周红敏将涉案房屋交接给合富意隆公司。2020年10月31日，周红敏向夏树村的代理人夏学军发送微信“夏姐，我们这个房子不租了，也在10月25日让德佑的小李跟您联系，谈违约金的问题，小李说您也同意了。您什么时间来签个违约合同，谈违约金的问题。”；2020年11月1日，周红敏向夏树村的代理人夏学军发送微信“我违约，按合同，交一个月的房租作为违约金。”“其他的按照天数和实际应用，该退退该给您。”“您有时间给我或者德佑的小李回个电话。”“这事老这么吊着，也不行啊。”；2020年11月3日，周红敏向夏树村的代理人夏学军发送微信“10月25日之前，您的房子我们就收拾出来了，就等着您跟我退租。”“请您有时间联系我或者小李”。2020年11月12日，合富意隆公司法定代表人崔义龙向夏树村的代理人夏学军发送短信“你好，我是德佑地产的，我是这个门店的负责人，这几天给你打电话，你一直没有接。主要目的还是跟你沟通房子出租事宜，之前跟租户沟通过退租的问题，您当时也是同意的，现在不接电话，不是个办法。如果你可以看到我的信息，我希望您好好考虑一下，明天如果接不到你的回信，我们选择报警处理，不排除走法律诉讼，我们公司有专门的律师团队。我只是希望这个事情友好协商，既不耽误你出租房屋，也不会影响租户正常的工作，更不会影响我们店里的正常经营，所有我现在的工作基本停滞，直到把咱这个事解决为止。如果您不想退租或者说有别的其他想法，你可以跟我说，但是躲着始终不是办法，毕竟这个房子的产权还是您的。我等你回电话，如果明天没有回复我，那我们只能选择报警了！”2021年3月24日，原、被告就涉案房屋办理交接，原告将涉案房屋返还被告，双方书写了交接单，其中载明次卧窗帘坏了。庭审中，周红敏陈述，2020年10月21日曾找合富意隆公司表示要求解除租赁合同并承担违约金，几天后该公司工作人员告知原告说被告口头同意退房并由公司继续对外出租。合富意隆公司陈述，2020年10月21日下午16:30分左右公司职员李显成拨打夏学军电话，夏学军就涉案房屋同意退租，由公司继续对外出租，之后多次拨打夏学军电话未接通；2020年10月25日原告从涉案房屋搬离，合同解除，原告愿意承担一个月的租金作为违约金。被告不认可周红敏及合富意隆公司的陈述，不认可收到周红敏自2020年10月17日之后的微信信息，亦不认可收到合富意隆公司法定代表人崔义龙发送的短信。周红敏申请对夏树村的代理人夏学军是否对微信聊天记录有过删除行为进行鉴定，合富意隆公司申请对夏树村的代理人夏学军的短信及微信删除的痕迹鉴定，夏学军表示不配合鉴定。夏树村陈述，合同没有解除，是自然终止，如果法院认定2020年10月25日解除合同，原告也没有提前30日通知被告，应该给付两个月租金作为违约金；涉案房屋内四套窗帘均有损坏，价值2755元。周红敏不认可窗帘价值，只认可次卧窗帘损坏。原、被告均不申请对损坏的窗帘价值进行鉴定。上述事实，有当事人陈述及相关证据为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行义务。本案中，原告于2020年10月25日搬离了涉案房屋，原告通过微信通知及通过第三人通知被告代理人夏学军要求提前终止租赁合同。原告提前终止租赁合同的行为构成违约，致使合同目的无法实现，应承担违约责任。被告不认可收到原告的微信信息及第三人的短信信息，原告及第三人认为其删除了微信信息及短信信息并申请鉴定，被告表示不配合鉴定，由此产生的不利后果由被告承担。本院认定原告及第三人就原告要求提前退租一事通知了被告，被告对此是知情的。关于合同解除的时间，原告认为2020年10月25日合同解除，被告对此不认可。原告于2020年10月25日搬离涉案房屋并交接给第三人，本院结合原告向被告代理人夏学军发送的微信信息及第三人向被告代理人夏学军发送的短信信息的内容，原告表示要求退租并已搬离涉案房屋，租赁合同不宜强制履行，被告可通过重新出租涉案房屋、追究原告的违约责任等方式弥补因合同解除造成的损失，故本院确认2020年10月25日涉案租赁合同解除。原告就涉案房屋交接事宜通知过被告，涉案房屋不能交接给被告并不是原告造成的，由此产生的损失不应由原告负担。原告主张被告退还租金、押金16500元（即原告主张退还的租金，下同）。涉案合同租赁期限为2020年9月25日至2021年3月25日，共计6个月，原告实际使用涉案房屋一个月并于2020年10月25日将涉案房屋交接给第三人，被告应当将剩余5个月租金退还原告。原告提前终止合同构成违约，自愿承担一个月的租金作为违约金，对此被告不认可，被告认为如果法院认定2020年10月25日解除合同，原告未提前30日通知被告，应该给付两个租金作为违约金。根据合同约定，租赁期内，原告需提前退租的，应提前30日通知被告，并按月租金的100%支付违约金，如未提前30日通知，则需再行承担相当于月租金100%的违约金。原告主张租赁合同于2020年10月25日解除，但并未提供证据证实其提前30日通知被告，故原告自愿承担一个月租金作为违约金的主张，本院不予采信。原告未提前30日通知被告终止合同，应承担两个月的租金作为违约金。故被告应向原告退还3个月租金9900元。关于押金3300元。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告。原、被告在2021年3月24日交接房屋时均认可次卧窗帘损坏并书写了交接单，原告应赔偿被告由此产生的损失。被告主张四套窗帘均损坏，价值2755元，押金应当扣除前述数额，原告对此不认可，只认可双方交接时次卧窗帘损坏。被告和原告办理房屋交接时除次卧窗帘外未提出其他窗帘损坏的问题，原告亦不认可其他窗帘损坏，被告要求扣除次卧窗帘之外的其他窗帘因损坏产生的损失，本院不予支持。双方均不申请对窗帘价值进行鉴定，本院酌情认定次卧窗帘因损坏造成的损失为200元。故被告应退还原告押金3100元。关于采暖费。本院确认2020年10月25日原、被告之间的租赁合同已经解除，原告从涉案房屋中搬离，供暖期尚未开始，被告应当将采暖费退还给原告。故被告应退还原告采暖费2501.2元。关于物业费。本院确认2020年10月25日原、被告之间的租赁合同已经解除，原告从涉案房屋中搬离，原告实际使用涉案房屋一个月，应承担相对应期间的物业费，剩余物业费被告应予以退还。故被告应退还原告物业费915元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告夏树村返还原告周红敏租金及押金13000元；二、本判决生效之日起十日内，被告夏树村返还原告周红敏采暖费2501.2元；三、本判决生效之日起十日内，被告夏树村返还原告周红敏物业费915元；四、驳回原告周红敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，由原告周红敏负担26元，由被告夏树村负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王健二〇二一年六月四日书记员  刘畅附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。