广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初185号原告：湛江市鑫泰贸易有限公司。住所地：湛江市赤坎区×××××××××××××××。法定代表人:龙凤婷，经理。委托诉讼代理人：黄苏明、钟日梅，均为广东粤正律师事务所律师。被告：湛江市赤坎区××××××××××民小组。住所地：湛江市赤坎区×××××××。负责人：招建武。被告：湛江市东菊中鹏实业股份有限公司。住所地：湛江市赤坎区×××××××。法定代表人：招珠生，总经理。被告：湛江市赤坎区×××××××经济合作社。住所地：湛江市赤坎区×××。法定代表人：招建武，社长。上列三被告共同委托诉讼代理人：林达邦、张淇杰，均为广东民赐律师事务所律师。原告湛江市鑫泰贸易有限公司（以下简称“鑫泰公司”）与被告湛江市赤坎区××××××××××民小组（以下简称“东菊村民小组”）、湛江市东菊中鹏实业股份有限公司（以下简称“中鹏公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据原告的申请，依法追加湛江市赤坎区×××××××经济合作社（以下简称“东菊经济合作社”）作为共同被告并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司委托的诉讼代理人黄苏明、钟日梅，被告东菊村民小组、中鹏公司及东菊经济合作社委托的诉讼代理人林达邦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告东菊村民小组、中鹏公司及东菊经济合作社向原告返还土地使用权转让款共计1000万元及利息（利息以1000万元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2013年5月21日起计至付清之日止，暂计至2020年12月23日的利息为4081486.11元）。2、本案的诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2013年5月,原告与被告东菊村民小组协商受让东菊村民小组位于湛江市赤坎区×××××侧面积为肆点玖壹玖柒肆公顷(4.91974公顷)的集体用地使用权(证号:湛集有第20002号)其中的17亩。土地使用权转让价为每亩人民币贰佰伍拾万元,原告需先预付壹仟万元给东菊村民小组后,双方才签订土地使用权转让合同。经双方协商一致,原告根据东菊村民小组的要求,将预付款人民币壹仟万元整(￥1000万元)分别于2013年5月16日、17日和21日汇到被告中鹏公司开户于工商银行的账户中(账号:201×××××××××××××238),中鹏公司收款后,东菊村民小组向原告出具了收款收据。汇款后,原告一直催促东菊村民小组签订土地使用权转让协议,但东菊村民小组却一再拖延履行。为此,原告于2015年10月22日、2018年10月8日先后两次以东菊村民组、中鹏公司作为被告,以土地转让合同纠纷为由,向赤坎法院提起诉讼,但两被告均以同意与原告和解为由,要求原告先行撤诉,原告遂向赤坎法院申请撤诉,赤坎法院为此先后作出了(2015)湛赤法民三初字第280号《民事裁定书》及(2018)粤0802民初2803号《民事裁定书》。但至今,东菊村民小组、中鹏公司仍未能与原告签订土地使用权转让协议,也未能向原告返还已支付的转让款壹仟万元整。被告东菊经济合作社与被告东菊村民小组均为东菊村的管理主体，两者的法定代表人、住所地及工作人员均一致，且东菊村民小组并无独立财政，其财政由东菊经济合作社管理，东菊经济合作社与本案存在利害关系。东菊经济合作社应与东菊村民小组、中鹏公司共同承担返还土地使用权转让款1000万元及利息，并承担本案的诉讼费用。由于双方已就转让集体土地使用权达成一致，双方对此都应及时履行相关义务，但至今被告仍未履行其交付义务，已严重违反诚实信用的基本原则，致使双方的合同目的不能实现，对原告的权益造成侵害。原告为此提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告东菊村民小组及中鹏公司辩称：一、答辩人将涉案集体建设用地的使用权转让给原告时未经民主议定程序,依法应认定该转让行为为无效的民事行为。《土地管理法》第六十三条规定:土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。《广东省集体建设用地使用杈流转管理办法》第七条第一款规定：出让、出租和抵押集体建设用地使用权,须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。广东省高级人民法院颁布了《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件指引》第十九条明确规定:农村集体建设用地流转、集体留用地转让等属于涉及村民利益的重要事项,根据村民委员会组织法第二十四条的规定,应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定。对于违反民主议定程序的土地使用权流转合同,农村集体经济组织主张合同无效的,应予支持。在本案中,答辩人出具收据确认收到原告支付的涉案集体土地转让款时,并未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,即未履行民主议定程序,故答辩人将涉案土地出让给原告的行为属于无效的民事行为。二、原告对涉案民事法律行为无效须承担相应的过错责任,其主张答辩人返还土地使用权转让款1000万元及利息缺乏事实和法律依据。《民法典》第一百五十七条规定:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。在本案中,根据原告提供的证据反映,按其所主张转让价每亩250万元计算,涉案集体建设用地面积用地为17亩,转让价一共应为4250万元。但原告仅向答辩人支付1000万元转让款,其明显违约在先,这也是导致答辩人无法通过民主议定程序的原因。因此,原告对涉案民事法律行为无效须承担相应的过错责任,其主张答辩人返还土地使用权转让款1000万元及利息缺乏事实和法律依据。综上所述,答辩人将涉案集体建设用地的使用权转让给原告时未经民主议定程序,依法应认定该转让行为为无效的民事行为,而原告对涉案民事法律行为无效须承担相应的过错责任,其主张答辩人返还土地使用权转让款1000万元及利息缺乏事实和法律依据,故恳请合议庭依法驳回原告全部诉讼请求。被告东菊经济合作社辩称：被告东菊村民小组与东菊经济合作社是独立法人，涉案土地是登记在东菊村民小组名下，涉案土地也是被告东菊村民小组转让给原告的，被告东菊经济合作社没有收到任何款项，所以涉案土地的转让与被告东菊经济合作社没有任何关系，东菊经济合作社不是本案的适格被告。经审理查明，2013年5月，原告鑫泰公司与被告东菊村民小组协商，东菊村民小组同意将位于湛江市赤坎区×××××侧面积为4.91974公顷的集体用地使用权(土地使用权证号:湛集有（2012）第20002号)其中的17亩转让给原告。双方约定土地使用权转让价为人民币250万元/亩,原告需先预付1000万元给东菊村民小组。原告根据被告东菊村民小组的要求,分别于2013年5月16日、17日和21日分三笔将预付款人民币1000万元汇到被告中鹏公司在工商银行的201×××××××××××××238账户中(其中2013年5月16日汇款400万元、5月17日汇款200万元、5月21日汇款400万元)。被告中鹏公司收到原告上述预付款后,被告东菊村民小组向原告出具了收款收据。收据载明：兹收到鑫泰公司交来土地转让金壹仟万元正,作为壹拾柒亩土地的转让金。被告东菊村民小组收取原告预付的土地转让款1000万元，原告催促被告东菊村民小组与其签订土地使用权转让协议,但被告东菊村民小组却一直未与原告签订。原告为此于2015年10月以东菊村民小组和中鹏公司作为被告向本院提起诉讼，后原告申请撤诉，本院于2015年10月22日作出(2015)湛赤法民三初字第280号《民事裁定书》，裁定准许原告撤诉。2018年10月9日，原告再次以东菊村民小组和中鹏公司作为被告向本院提起诉讼，因原告未在规定时间内预交案件受理费，本院于2018年11月13日作出(2018)粤0802民初2803号《民事裁定书》，裁定按鑫泰公司撤诉处理。此后，原告又多次要求东菊村民小组与其签订土地使用权转让协议或退还预付的土地转让款未果，又于2021年1月13日向本院提起诉讼。本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷案件。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告鑫泰公司虽然未与被告东菊村民小组签订书面的土地使用权转让合同，但双方已就转让土地的位置、面积、单价及付款方式等主要内容达成合意，且原告也按被告东菊村民小组的要求预付了土地使用权转让款1000万元给被告中鹏公司，故双方成立了口头的土地使用权转让合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。本案中，被告东菊村民小组与原告鑫泰公司口头达成的土地使用权转让合同，未经东菊村民小组村民会议三分之以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，该土地使用权转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告东菊村民小组应返还土地使用权转让预付款1000万元给原告鑫泰公司。至于原告主张的利息损失问题，原告鑫泰公司明知被告东菊村民小组未召开村民会议或村民代表会议且经过三分之以上成员或者三分之二以上村民代表的同意转让土地，便与被告东菊村民小组达成口头的土地使用权转让合同并预付1000万元土地使用权转让款，对此原告鑫泰公司与被告东菊村民小组对土地使用权转让合同无效均有过错，故对原告的利息损失，本院酌情决定由被告东菊村民小组负担60%，原告自行承担40%。被告中鹏公司系原告鑫泰公司预付1000万元土地使用权转让款的直接收款人，应与被告东菊村民小组共同承担向原告返还1000万元及利息损失的责任。关于被告东菊经济合作社是否属于本案的适格主体问题。《广东省农村集体经济组织管理规定》第三条规定:“本规定所称农村集体经济组织,是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织,包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等。”第十二条规定:“农村集体经济组织应当履行以下职责:(-)经营管理属于本组织成员集体所有的土地和其他资产;(二)经营管理依法确定由本组织使用的国家所有的资源性资产及其他资产;(三)管理乡(镇)以上人民政府拨给的补助资金以及公民、法人和其他组织捐赠的资产和资金;(四)办理集体土地承包、流转及其他集体资产经营管理事项;(五)为本组织成员提供服务;(六)法律、法规规章和本组织章程规定的其他职责。”本案中,虽然涉案土地是被告东菊村民小组转让给原告，但东菊经济合作社作为东菊村民小组的集体经济组织，其负有经营管理东菊村民小组集体所有的土地和其他资产的职责，故东菊经济合作社系本案的适格主体。被告东菊经济合作社与东菊村民小组、中鹏公司应共同返还土地使用权转让款1000万元，并赔偿相应的利息损失给原告鑫泰公司。综上所述，原告请求东菊村民小组、中鹏公司及东菊经济合作社共同返还土地使用权转让款1000万元，本院予以支持，但其请求三被告支付土地使用权转让款1000万元的全部利息，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告湛江市赤坎区××××××××××民小组、湛江市东菊中鹏实业股份有限公司、湛江市赤坎区×××××××经济合作社应在本判决发生法律效力之日起十日内退还土地使用权转让款1000万元，并赔偿该款利息损失60%给原告湛江市鑫泰贸易有限公司（利息计算：以1000万元为基数，自2013年5月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告湛江市鑫泰贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元、诉讼保全费5000元，合计86800元，全部由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈  国  调人民陪审员 李  雪  兰人民陪审员 杜湛五月十七日书 记 员 吴  宇  君附：相关法律条文及司法解释规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。