安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1514号上诉人（原审被告）：殷号令，男，1976年3月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。被上诉人（原审原告）：殷晨雷，男，1978年2月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：崔海永，固镇县城关法律服务所法律工作者。上诉人殷号令因与被上诉人殷晨雷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷号令上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者查清事实后依法改判。事实及理由：一、原审判决殷号令支付殷晨雷涉案房屋租金一年2万元，有失公平。2015年3月24日，殷号令与殷晨雷签订的《房屋协议》约定，租期一年，即自2015年3月24日起至2016年3月24日止，租金一年2万。涉案房屋租期届满，殷号令与殷晨雷之间的房屋租赁协议已终止。殷号令后来虽继续使用至今，但就房屋租金双方没有达成协议。殷号令认为自2016年3月25日起至2021年3月24日的房屋租金应比照涉案房屋周边房屋的租金（一年5000元）确定。因为涉案房屋坐落在农村，如按照涉案房屋一年2万元租金，完全可以城镇市区承租与涉案房屋同样面积房屋。所以，原审判决殷号令支付殷晨雷涉案房屋租金一年2万元，有失公平。二、殷号令对涉案房屋装修的费用约11万元，殷晨雷应给付殷号令。殷晨雷租赁给殷号令的涉案房屋是毛坯房，殷号令租赁后进行了装修，因装修涉案房屋花掉装修费用约11万元。殷号令返还殷晨雷涉案房屋，其房屋装修的费用应由殷晨雷折价支付殷号令。综上，原审法院判决有失公平，殷晨雷应支付殷号令涉案房屋的装修费用，请求撤销原审判决，发回重审或者查清事实后依法改判。殷晨雷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，殷号令的上诉理由不成立，请维持原判。殷晨雷与殷号令约定租金一年两万元是为了尽快退还房屋，原协议的第四条明确约定房屋由殷号令装修，但必须在一定期限拿出一套房子置换租赁房屋，如不能按期履行，必须无条件归还殷晨雷房屋。殷晨雷向一审法院起诉请求：1.依法解除殷晨雷、殷号令之间的房屋租赁协议，判令殷号令腾退房屋；2.判令殷号令支付房屋租赁费9万元；3.由殷号令承担案件受理费。一审法院认定事实：2015年3月26日，殷晨雷与固镇县连城镇人民政府签订《固镇县南城规划区集体土地上房屋征收拆迁补偿安置协议》，约定因殷晨雷所有座落在浍南殷楼认定面积395.19平方米的居住房屋被征收，采取产权调换补偿方式，给殷晨雷安置第四排第3户、第一排第8户面积均为178平方米的殷楼一户一宅2套。2015年3月24日，殷晨雷（户主）、殷号令（租房）、案外人殷海峰（中间人）就浍南村小区大套第四排第三户房屋达成协议，约定1、由政府公认，现浍南村小区大套第四排第三户户主是殷晨雷；2、现户主殷晨雷租给殷号令居住，出租时间由2015年3月24日到2016年12月31日，租金一年2万；3、该房现178㎡，到2016年12月31日殷号令需拿出一套138㎡的房子换现住浍南村小区大套第四排第三户，如果不能按时兑现，则无条件归还殷晨雷在浍南村小区大套第四排第三户房子；4、户主殷晨雷浍南村小区大套第四排第三户房子现由租户殷号令装修，若不能在2016年12月31兑现拿出一套138㎡的房子换浍南村小区大套第四排第三户的房子，则无条件归还殷晨雷在浍南村小区大套第四排第三户的房子；5、若2016年12月31日殷号令不能给出一套138㎡的房子，则由中间人殷海峰直接收回并归还于殷晨雷。上述房屋殷号令自2015年3月24日起居住使用至今。殷晨雷自认殷号令合计已给付房租90000元，殷号令辩称其已给付殷晨雷房屋使用费合计110000多元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依约全面履行自己的义务。本案中，殷号令从殷晨雷处租赁殷晨雷所有的位于固镇县连城镇浍南村大套第四排第三户拆迁还原房用于居住使用，殷晨雷按约定将案涉房屋交付殷号令居住使用，殷号令理应按照约定向殷晨雷支付房屋租赁费，但殷号令至今仍未全面履行付款义务，且殷号令亦未按约定用一套138㎡的房子置换案涉房屋，显然构成违约，应承担向殷晨雷继续给付房屋租金和返还案涉房屋的违约责任。关于殷号令已给付殷晨雷房屋租赁费的数额。殷号令虽辩称其已给付殷晨雷房屋使用费合计110000多元，但其未提供相关证据予以证明，而付款的举证责任在殷号令，且殷晨雷仅认可殷号令已给付房租90000元，故殷号令应承担举证不能的法律责任，该院据此认定殷号令已给付殷晨雷房屋租赁费90000元。因案涉房屋殷号令自2015年3月24日起实际居住使用至今，且案涉协议中约定的租赁期限（2015年3月24日到2016年12月31日）届满，殷号令继续使用租赁物至今，殷晨雷没有提出异议，并称经中间人殷海峰协调殷号令继续使用案涉房屋，故2015年3月24日殷晨雷、殷号令就案涉房屋签订的协议继续有效。又因案涉协议中约定“租金一年2万”，且殷晨雷要求案涉房租在本案诉讼中的计算期间为自2015年3月24日起至2021年3月24日止，故案涉房租总额为120000元（20000元／年×6年），殷号令已给付90000元，现尚欠30000元（120000元-90000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除殷晨雷与殷号令于2015年3月24日就案涉浍南村小区大套第四排第三户房屋达成的协议；二、殷号令于判决生效之日起十日内将案涉殷晨雷所有的位于固镇县连城镇浍南村大套第四排第三户拆迁还原房腾空返还给殷晨雷；三、殷号令于判决生效之日起十日内给付殷晨雷房屋租赁费30000元；四、驳回殷晨雷本案其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由殷晨雷房负担750元，殷号令负担275元。本院二审期间，殷号令围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。殷号令提供证据如下：证据1.房屋租赁合同三份，证明当地房屋租赁价格不是一年两万元。证据2.殷号令本人出具的情况说明一份，证明租房的整个过程。殷晨雷质证意见：对证据1的关联性有异议，不予质证;证据2系殷号令个人陈述，不能作为证据使用。本院认证意见：殷号令提交的证据1中的三组房屋租赁合同均系案外人所签，无法核实其真实性，本院对其真实性不予确认。对证据2系殷号令的个人陈述，殷晨雷不予认可，本院依法不予采信。二审庭审中，殷号令对原审查明的事实无异议，但认为一审法院漏查了案涉房屋在2012年至2015年期间属于政府，并不是殷晨雷的。殷晨雷对一审判决认定的事实无异议。对于殷号令的异议，本院认为2015年3月26日殷晨雷与固镇县连城镇人民政府签订《固镇县南城规划区集体土地上房屋征收拆迁补偿安置协议》，采取产权调换补偿方式，给殷晨雷安置包括涉案房屋在内的2套房屋，虽然涉案房屋协议的签订时间是2015年3月24日，但是殷号令以实际居住的方式使其与殷晨雷之间的协议实际履行，因此殷号令的异议不能成立。经审查，一审法院审理查明的事实依据充分，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一审法院判决殷号令按照一年2万元支付殷晨雷剩余租金是否适当；殷晨雷是否应当给付殷号令涉案房屋装修费用。关于一审法院判决殷号令按照一年2万元支付给殷晨雷剩余租金是否适当。本案中，殷号令与殷晨雷签订的案涉协议到期后，双方未再重新签订书面的合同，殷号令至今仍实际居住使用涉案房屋。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。故双方2015年3月24日签订的案涉协议继续有效，对双方均有拘束力。案涉协议约定：“2.现户主殷晨雷租给殷号令居住，出租时间由2015年3月24日到2016年12月31日，租金一年2万”。故一审法院根据上述事实及法律规定、双方协议约定，判决殷号令按照一年2万元支付剩余租金，符合法律规定及双方合同的约定。关于殷晨雷是否应当给付殷号令涉案房屋装修费用。案涉协议约定：“4.户主殷晨雷浍南村小区大套第四排第三户房子现由租户殷号令装修，若不能在2016年12月31兑现拿出一套138㎡的房子换浍南村小区大套第四排第三户的房子，则无条件归还殷晨雷在浍南村小区大套第四排第三户的房子”。现殷号令未按照协议约定用138㎡的房子置换涉案房屋，构成违约，应无条件归还案涉房屋，且殷晨雷对装修费用不予认可，殷号令亦未提供有效的证据证实其主张，故本院对殷号令的该项上诉意见不予采纳。综上，殷号令的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人殷号令负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 胡松涛审判员 穆 莉二〇二一年六月二十九日法官助理荣子玲书记员朱静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。