辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4831号上诉人（原审原告、案外人）：郭平，男，1954年2月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曹善勤，辽宁善勤律师事务所律师被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市和平区市府大路55号501-505、509室。法定代表人：何延波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘烁，男，1983年8月28日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。原审第三人（被执行人）：郭洪影，女，1968年9月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人郭平因与被上诉人沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司、原审第三人郭洪影案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭平上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；2.请求法院判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院认为2016年6月29日郭平代郭洪影向沈阳华沃置业有限公司还款30万元，不能确定就是其所支付的房屋对价款，显系事实认定错误。其次，郭平未支付全部购房款符合房屋买卖协议约定，郭洪影也未要求郭平提前还款，不能以尾款未付为由否定郭平对该房产的实际权利。郭平与郭洪影约定在房屋登记之日付清尾款49万元，该约定是双方当事人的真实意思表示。一审认定郭平自身存在过错，与客观事实不符，该争议房产登记于郭洪影名下，但该房产尚有抵押贷款且暂时无法办理房产证。二、本案争议房产已由郭平实际占有、使用，郭平对该房产依法享有排出强制执行的物权性权利。该房屋交付后，郭平实际入住并办理了装修、购买家电等事宜，以合法占有、使用至今。对于第三笔购房款49万元，根据郭平与郭洪影2020年6月5日签订的协议载明，第三笔购房款由于郭洪影无力承担贷款，请求郭平代为还款，郭平在交付第二笔购房款30万元后，取得房屋，并进行了装修，随后将房屋租给了第三人孙宝菊，开办幼儿园，用租金替郭洪影偿还贷款，每月租金6000元，偿还到2019年10月得知房屋被法院查封才停止代为偿还贷款，根据双方约定郭平代为偿还的贷款从其第三笔购房款中扣除，由此证明郭平已经偿还了第三笔购房款的绝大部分，而第一笔购房款是郭洪影在2012年至2013年间向郭平借款6笔共6.3万元，郭平提供的银行提现记录和郭洪影出具的借条相互印证，郭平又于2014年4月16日提现5万元，2014年4月17日提现了5万，凑齐了第一笔购房款19.6万元，双方与2014年4月18日签订了书面房屋买卖协议，后郭平又在开发商处刷poss机支付了第二笔购房款，上述付款时间都发生在7、8年前，远远早于法院于2017年6月的查封，具有较强的客观性，在郭平、郭洪影均认可，沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司也认可（见判决第5页，第1自然段）的情况下，足以认定上诉人已经支付了购房款，符合人民法院关于办理执行异议和复议第28条的规定。沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。首先，我公司认为2016年6月29日，郭平通过转账向沈阳华沃置业有限公司（以下简称“华沃”）支付的30万元，系替郭洪影偿还欠款，而并非购房款。2012年郭洪影向华沃出具的借条中，约定其借款311253元的还款时间为2013年5月30日前，约定交付房屋时间为2013年9月30日，而直至2016年6月29日通过郭平代偿后方还清欠款，我方有理由相信基于郭洪影因没有在约定期限内偿还首付款余款，华沃才不予交付房屋，并对其提起诉讼等追偿措施，只有在欠款还清后，华沃才能向郭洪影交付房屋。因此，该30万元只能认定为郭平代郭洪影偿还欠款。其次，上诉人所提出的“房屋尾款49万元约定于房屋过户登记之日付清”是由于清河湾楼盘长期无法办理房产证所产生的正常防范心理，是正常且合理的。但我公司认为上诉人并未支付购房全部价款。理由如下：1.上诉人提交的银行流水并未显示出款项用途，单纯的体现行为并不能证明其借款给郭洪影，或向郭洪影支付第一期房款；2.上诉人向华沃转入的30万元也不应当认定为房款，而仅仅是代郭洪影偿还了欠款；3.上诉人的尾款49万元始终未支付。第三，郭平在明知晓郭洪影拖欠购房首付款、房屋未竣工交付、开发商不配合办理过户的情况下仍与其签订买卖协议；明知郭洪影无能力偿还购房首付款及房贷的情况下，仍在签订协议后还帮其偿还了购房首付款及房贷，证明郭平并未尽到足够的注意义务，自身存在过错。而即使郭平对郭洪影涉及另案诉讼或房产被查封不知情，与其未尽注意义务无关。二、郭平对该房产不具有排除强制执行的法律效力。根据《中户人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，因此，上诉人与郭洪影签订的书面买卖合同应为无效合同；其次，上诉人并未支付全部价款；第三，上诉人在明知郭洪影未获得不动产权属证书、拖欠房屋首付款的情况下仍与其签订买卖协议，自身未尽注意义务，不属于非自身原因未办理过户登记。郭平与郭洪影之间的不动产的转让未经登记，因此不发生效力，郭平并未实际取得该不动产物权的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。郭洪影述称，我和郭平买卖房屋是客观事实，我确实欠华沃的钱，当时买房子时是0首付，是华沃垫付的，我同意郭平的意见。郭平向一审的诉讼请求为：1.确认郭平对东陵区彩霞街514号2-2-2房屋享有物权性权利，撤销和平区人民法院2016辽0102执2400号执行裁定书项下协助执行通知书，解除对该房屋的预查封；2.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2012年3月29日，郭洪影向沈阳华沃置业有限公司交纳购房定金5万元。同日，原告出具借条一份，载明：今向沈阳华沃置业有限公司借款311,253元，保证在2013年5月30日前偿还。2、2012年4月22日，郭洪影与沈阳华沃置业有限公司签订房屋买卖合同（合同编号：GF-2000-0171），郭洪影购买沈阳华沃置业有限公司开发建设的位于沈阳市东陵区，建筑面积119.56平方米的房屋，约定：总购房款为1,181,253元。付款方式为首付361,253元、贷款820,000元，交房时间为2013年9月30日。3、2012年5月21日，郭洪影与中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行签订借款合同，以沈阳市东陵区产作抵押向该行借款82万元，用以支付沈阳华沃置业有限公司购房款。4、2016年6月29日，原告向沈阳华沃置业有限公司转账支付30万元，用于替郭洪影偿还借款，原告自该日起占有使用案涉房屋。案涉房屋因开发商原因至今未能办理房产证书。5、沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司诉沈阳云霞物资经销有限公司、吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年1月13日作出（2015）沈和民一初字第00903号民事判决：“一、被告沈阳云霞物资经销有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司借款本金1,999,570元、利息285,333.33元及逾期罚息116,904.86元（计算截至2015年2月25日），并自2015年2月26日起至本判决确定的给付之日止，按借款合同约定的计息办法给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司利息（包括罚息）；二、被告沈阳云霞物资经销有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司律师费100,000元、催收费1,000元；三、被告吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司对被告沈阳云霞物资经销有限公司的上述债务（包括本金、利息、律师费、催收费）承担连带责任；被告吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司承担连带责任后，享有对被告沈阳云霞物资经销有限公司的追偿权。”该判决业已生效，执行过程中，一审法院于2017年6月23日向沈阳市规划和国土资源局送达协助执行通知书，预查封郭洪影名下位于沈阳市东陵区产。原告于2019年向一审法院提出执行异议，本院作出（2019）辽0102执异578号执行裁定，驳回郭平的异议请求。原告不服，提起执行异议之诉。6、原告（乙方）于本案庭审中提交其与郭洪影（甲方）签订的房屋买卖协议一份，落款日期为2014年4月18日，载明：一、甲方愿将位于沈阳市东陵区房屋出售给乙方。二、双方议定房屋出售价格98万元。三、因房尚未竣工，开发商也不配合办理更名过户手续。为保障双方利益，甲乙双方约定房款分三期支付：第一期双方签订协议之时，乙方付给甲方总房款的20%，计19.6万元，第二期开发商通知交房时，乙方付给甲方总房款的30%，计29.4万元，根据甲方与开发商签订的商品房买卖合同，合同中注明2013年10月8日前开发商交房，因此乙方应在开发商通知交房日期后一个月内将第二期款项付给甲方，第三期房屋过户登记之日，乙方付给甲方房款尾款计49万元。四、在办理房屋产权过户手续时，甲方应出具相应材料，如需要甲方出面处理的，无论何时甲方应予协助。如因甲方的延误，影响乙方产权过户登记，而遭受的损失由甲方赔偿。五、本协议签订前该房屋如有应缴款项，由甲方负责办理登记，过户所产生的费用由乙方负责六、甲乙双方就申请过户更名一事，曾共同与开发商沟通，开发商未予配合，因此双方目前无法更名过户，乙方清楚这一情况。协议签订后，乙方不得以此作为理由要求赔偿，其本协议一式两份，甲乙双方各执一份与房屋售卖相关事宜。双方应协商解决。补充协议与此协议具有同等效力。7、原告于庭审中提交第三人出具的落款日期为2014年4月18日的收条一份，载明：根据双方签订的房屋买卖协议，第一期应收房款19.6万元。因多次向郭平借款，累计达人民币6.3万元。明细如下：2012年4月27日20000、2012年8月16日6300、2012年11月3日2000、2012年12月23日5000、2013年3月20日20000、2013年6月10日10000。因郭平没有带以上六笔郭洪影向郭平借款时所写的借条，因此双方一致同意以上六笔借款已还清，借条已作废，不再具有任何效力。郭平不得已以上六笔借条再向郭洪影追讨，因此扣除借款6.3万元，实收人民币现金13.3万元，至此第一期房款结清。另，原告于庭审中提供其名下盛京银行、建设银行对账单，显示：2012年4月27日取现20,000元、2012年8月16日取现6,500元、2012年11月3日取现2,000元、2012年12月23日取现5,000元、2013年3月20日取现10,000元、2013年6月10日取现10,000元、2014年4月16日取现50,000元、2014年4月17日取现50,000元。8、原告于本案庭审中提交其与郭洪影签订的协议一份，落款日期为2020年6月5日，载明：“2014年4月，郭洪影将东陵区彩霞街5-14号222房屋，以签订协议时的市场价格卖给郭平，总价98万。在双方签订协议的近一年时间里，双方多次去开发商处协商更名过户一事，开发商均拒绝出具材料，为了保证双方的利益，双方约定购房款分三阶段支付，第一期签买卖协议时付20%，即19.4万元（已结清，有郭平银行流水和郭洪影写的收条为证）。第二期开发商交房时付20%，即29.4万元（已结清，郭平在开发商财务室刷过屏的银行卡，分别刷29万和1万，开发商打出的单据上有金额和郭平银行卡号。另郭平银行流水也可为证。因为有据可查，所以当时没有给郭平写收条。同样是认为有据可查，郭平也没有向郭洪影要收条）。2016年6月因郭洪影只支付了定金61,253元，其余首付款30万没交。所以开发商多次通知要终止商品房买卖合同并处以罚金。当时郭洪影没有能力支付30万元，所以郭平在2016年6月29日在开发商处刷过屏两张银行卡，为郭洪影支付30万元，因为在第一次购房款结清后，每月的房贷一直由郭平代替郭洪影还款。本想以房贷的钱数在第二期房款中扣除。因郭洪影没有能力一次拿出30万元，所以双方约定从2014年4月至2016年6月，郭平为郭洪影代付的房贷金额从第三期房款中扣除。第二期房款全额由郭平代付。在双方签订的协议中，第三期购房款应该在开发商具备办证条件，双方更名过户时，郭平向郭洪影支付第三期房款49万元。因开发商的原因致使园区因种种原因无法验收，不具备办证条件，不能办理房证更名过户，不能过户，按照双方签订的买卖协议就无法结第三期房款，这超出了我们的预期，是双方都不愿看到却真实发生的事情，给双方都造成了很大困扰和意外。经过双方协商，给郭平交第二期房款后，房子由郭平装修入住（郭平已入住，有园区证明和装修时购买各种材料和单据和家具家电单据为证），郭平继续代替郭洪影支付每月房贷，所有支付的房贷金额从第三期房款中扣除。2019年开发商办理退逾期交房款。郭平到物业查询发现没有自家号码，郭平和郭洪影到开发商房地产局和法院查询才知道房子被预查封。郭平起诉开庭后，郭洪影被以拒执为由当庭拘留。因为房子的事情情绪波动，郭平脑溢血住院，所以2019年10月至2020年5月房贷由郭洪影负责，因为疫情原因，2020年5月郭洪影无力负担房贷，所以双方再次协商协议，房贷仍由郭平继续支付，直到第三期房款扣完。但是在郭平第三期房款扣完，如果还不能办理过户，郭洪影必须保证按期还完房贷，不能因不交房贷出现问题影响到国平的利益。买卖六年了，还不能办理房证更名过户，超出了双方的预期，也大大的超出了我们的承受能力，希望双方能遵守此协议，承担相应的责任，共同面对。”一审法院认为:《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张以借款、现金支付、向沈阳华沃置业有限公司银行转账、代第三人偿还贷款的方式缴纳了房屋对价款，但原告所提交的银行流水无法显示款项用途，单纯的取现行为不足以证明其向第三人借款、现金支付房款的事实，而原告2016年向沈阳华沃置业有限公司代第三人偿还30万元欠款的行为不能确定其所支付的是房屋对价款，原告亦未提交任何证据证明其代第三人偿还贷款的事实，因此，原告所提交的证据不足以证明其已经按合同约定支付了房屋对价。同时，原告明知案涉房屋无法办理过户登记的情况下与第三人签订买卖合同，其未尽到合理注意义务，自身存在一定过错。综上，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于原告对案涉房屋主张实体权利并要求排除执行的诉讼请求，本院不予支持综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郭平的诉讼请求。案件受理费13,600元，由原告郭平负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院还查明，依据郭平及郭洪影陈述，案涉房屋仍以郭洪影名义对外出租，租金支付给郭洪影。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，案涉房屋是郭洪影购买的商品房，案涉房屋至今未取得产权登记。虽上诉人郭平与郭洪影就案涉房屋签有房屋买卖协议，并约定了付款方式。郭平与郭洪影达成的买卖协议是存量房买卖即二手房买卖，对于二手房的买卖证据的审查更应严格于商品房买卖。尽管郭平主张按照其与郭洪影的协议，其已经履行了付款义务，但因上诉人主张现金支付房款及向沈阳华沃置业有限公司代郭洪影偿还30万元欠款的行为不能足以认定支付的是房屋对价款，并结合案涉房屋的租赁协议是郭洪影作为房屋向外出租，租金是郭洪影收取的事实，本院不能认定郭平已经交纳全部购房款。同时本案郭平与郭洪影间的房屋买卖行为属于二手房交易，郭洪影作为出卖人本应取得案涉房屋的权属登记后方能顺利履行交易行为，郭平在明知案涉房屋不具备登记及存在抵押的事实仍然交易，郭平对于房屋不能办理更名过户存在过错。故一审认定事实正确，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人郭平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人郭平负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年六月七日书记员  蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；