辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1244号上诉人（原审被告）：郭洪猛，男，汉族，1976年8月28日出生，住营口市站前区。委托诉讼代理人：丁常红，系营口市西市区正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：原宁，女，系该公司员工。上诉人郭洪猛因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。郭洪猛上诉请求：一、依法撤销（2020）辽0802民初2970号民事判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付物业费；二、依法判决本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租赁房屋中两台空调外挂机安装位置是由被上诉并指定的安装区域。因置业公司将上诉人空调外挂机墙面涉及的二楼房屋出租给了经营洗浴业主，该业主扩建房屋将上诉人空调外挂机囊括在室内，导致上诉人两台空调不能正常工作。上诉人找被上诉人协调解决，被上诉人应允却始终未予办理，直至2019年5月，方经被上诉人同意支付费用并在其参与监督下，上诉人才对两台空调外挂机进行了拆装。拆装费理应由被上诉人负担。一审中，上诉人已提供了充分证据证明拆装过程和发生的费用。但一审法院却认为上诉人提交的证据不足证明被上诉人承诺承担该项费用。试想如果被上诉人没有同意拆装和承担费用，被上诉人怎能允许上诉人随意拆装，并允许上诉人空调外挂机安装在现在位置上，至今不予制止。显然，一审法院判决属于事实认定不清。另被上诉人是否与锦联业主委员会签订物业服务合同，上诉人并不知请，且上诉人租用房屋为外门市，根本无需其提供物业服务。即使被上诉人是作为物业管理公司，其不仅怠于提供物业服务，而且根本没有对上诉人物业提供服务。因此，上诉人当然有理由拒绝向共其支付物业服务费用。故请二审法院依法查明，判决支持上诉人的上诉之请。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：根据我们签订的租赁合同，对方物业费每月每平2.5元单独缴纳。而且根据我们物业服务合同规定缴纳物业费是商户的必须履行的责任所以没有任何权利拒交物业费。同时根据民法典第944条约定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，不得以任何未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费所以我是要求对方完全履行自己的责任和义务，完全缴纳应支付我们的物业费。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠的2018年9月1日至2020年9月23日物业管理服务费27104.4元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月7日，被告与营口加伦置业有限公司签订了《商铺租赁协议书》，约定被告承租产权属于加伦置业的锦联经典汇24-1-1号商铺做经营使用，租赁商铺的套内面积共计438.31平方米，租期为5年，从2016年8月1日起至2021年7月31日止，后双方签订补充协议，将租期更改为2017年3月24日至2022年3月23日。租赁协议附件三租金及履约保证金付款明细表中约定，2016年8月1日至2019年7月30日，被告须支付房屋净租金1.5元/日/平方米、物业管理费2.5元/月/平方米(物业单独核算),2019年8月1日至2021年7月30日，被告须支付房屋净租金1.65元/日/平方米、物业管理费2.5元/月/平方米(物业单独核算)。营口市站前区锦联经典名郡小区的前期物业服务由原告提供，商铺收费按建筑面积每月每平方米2.5元标准收取物业费。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费商业物业按建筑面积每月每平方米2.5元收取，物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。被告欠交2018年9月1日至2020年9月23日期间的物业服务费27104.4元。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司，原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年8月31日作出(2020)辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区。一审法院认为：被告与营口加伦置业有限公司签订了《商铺租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为物业使用人也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2.5元的标准交纳物业服务费，于法有据，该院予以支持。被告主张原告应承担其拆装空调产生的费用8000元，由于被告提交的证据不足以证明原告承诺承担该项费用，故被告的该项主张，该院不予采信。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于该判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业费，原告无权收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告郭洪猛于该判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费27104.4元。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元(原告已预交)，减半收取239元由被告承担本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，被上诉人作为案涉房屋所在小区的物业公司，给包括上诉人在内的小区业主以及租户提供物业服务，双方之间具有物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。上诉人提供的证据不能证明其就空调外挂机拆装费承担问题与被上诉人达成协议或存在抵扣物业费的约定，应承担举证不能的不利后果，对其该项上诉主张，不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由上诉人郭洪猛负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月二十一日法官助理贾文震书记员宋洪峰