江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0321民初215号 原告（反诉被告）：姚辉，男，1968年4月27日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：鲍亚云，江苏非圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘广胜，男，1987年9月28日出生，汉族，住山东省成武县。 委托诉讼代理人：张国庆，江苏众联成律师事务所律师。 原告姚辉诉被告刘广胜租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理。被告刘广胜在举证期限届满前提出反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理。本诉原告姚辉及其诉讼代理人鲍亚云，被告刘广胜的委托诉讼代理人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金170000元；2.判令被告支付违约金10000元；以上合计180000元。3.本案诉讼费、保全费、保险公司担保费用均由被告承担。事实和理由：原被告于2020年6月9日签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于丰县中阳商城的门面房，租赁期限自2020年8月9日至2025年8月8日，每年租金170000元，租金年付。原告于合同签订当日将案涉房屋交付给被告，而时至今日被告仅仅在合同签订前付了5万元的履约保证金，房租分文未付，原告多次催促，被告均不予答复。被告的行为严重违反了合同约定，故诉至法院，请求维护合法权益。 被告刘广胜辩称，原告起诉被告要求支付租金、违约金等没有事实依据，具体理由如下：1、原告签订合同时存在欺诈行为，被告已提起撤销合同之诉，双方签订的合同应当依法予以撤销；2、原告所出租的房产并非原告的房产，至今原告未向被告提供其有权出租的材料，双方所签订的合同本属无效，请法院审查合同效力；3、被告承租房用于开办口腔医院，原告签订合同时隐瞒房屋未通过消防验收的事实，导致被告不仅无法使用房屋，还给被告带来了较大损失，原告才是违约方；4、原告一直未将房屋交付给被告使用，因原告原因导致合同无法履行，其无权要求被告支付租金，且应返还被告交付给原告的租金。 被告刘广胜向本院提出反诉请求：1.判令撤销原告与被告2020年6月9日签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告支付的租金50000元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，反诉原告将诉讼请求第一项变更为：1.请求确认原被告2020年6月9日签订的房屋租赁合同于2021年1月9日解除，被告应返还原告支付的租金50000元。事实和理由：反诉原告欲租赁房屋开办口腔医院，经营口腔医疗业务。2020年6月9日，在反诉原告知反诉被告租赁合同目的，反诉被告回复可以正常使用租赁物后，原被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于丰县中阳商城S4-2-2#（2-3层）、23#（2-3层）、24#（1-3层），总计582.67平方米的商铺，并约定了租赁期限与租金标准。签订合同的当天，原告向被告预支付了50000元的租金。但双方签订好合同后，反诉被告告知反诉原告所租赁的房屋是他人的，反诉原告觉得受到了欺骗，于是未向反诉被告支付全部的租金，反诉被告也未将房屋交付给反诉原告。因反诉原告迫切需要开办口腔医院，就着手向相关部门审核材料，经查询得知反诉被告租赁给反诉原告的房屋消防不合格，没有通过消防验收无法通过审核。原告经营的是口腔医院，消防不合格根本无法使用房屋。反诉被告在签订合同时，以欺诈手段隐瞒事实真相，是反诉原告违背真实意思表示签订了《房屋租赁合同》，反诉原告享有依法行使撤销合同的权利。 原告姚辉就被告刘广胜反诉辩称，1、反诉被告方不同意涉案合同于2021年1月9日解除，反诉被告方并不存在违约行为，也从未承诺过反诉原告消防事宜，反诉原告不具有合同约定的解除权和法定解除权。在合同未到期的情况下，租赁合同应当继续履行。2、关于消防问题，租赁合同出租人的义务，是提供产权清晰的房屋，对于房屋的具体使用用途，有承租人自行决定，承租人如需将涉案房屋用于开办经营特殊行业等，《消防法》要求必须进行消防安全检查的申报安全检查的义务人是经营者而非出租者。 经审理查明：原、被告系房屋租赁合同关系，2020年6月9日，原被告经协商签订《房屋租赁合同》（甲方：姚辉、乙方：刘广胜）一份，该合同约定，原告将坐落于丰县中阳商城S4-2-2#（2-3层）、23#（2-3层）、24#（1-3层）商铺，总计面积582.67平方米租赁给被告使用，租赁期限自2020年8月9日起至2025年8月8日止。租金为每年170000元，第三年后5%的递增，每年7月9日付清房租。合同第二条约定：“乙方于签订本合同当日一次性足额将当年租金交付甲方……”合同第四条约定：“甲方收到乙方年租金及保证金后，应于2020年6月9日起将出租房屋交付给乙方使用。”合同第十一条还约定：“本合同双方均应诚信履行，如遇违约，违约方应向守约方承担违约金10000元，如乙方违约，甲方不退还保证金并同时履行本违约金条款。”在涉案租赁合同签订前，被告刘广胜已向原告姚辉支付款项50000元。合同签订后，被告并未依约履行支付租金的义务，经原告多次催要，未果。 另查明，涉案丰县中阳商城S4-2-22#（2-3层）、23#（2-3层）、24#（1-3层）商铺系原告姚辉所有。 本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否合法有效；2、关于本诉部分，被告应否向原告支付租金170000元及违约金10000元；3、关于反诉部分，涉案房屋租赁合同，是否符合合同解除之要件，其解除的日期应当如何确定。反诉被告应否返还反诉原告已支付款项50000元。 本院认为：关于涉案租赁合同的效力问题。本案中，被告在庭审中辩称涉案房屋未经过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，但《中华人民共和国消防法》第十三条规定的未经消防验收合格或者消防验收不合格的，禁止投入使用的规定，是一种管理性强制性规定,并非效力性强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效”之规定，故，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为合法有效。 关于涉案租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告反诉原告要求确认涉案租赁合同在2021年1月9日已经解除，根据原告提供的通话录音及被告提供的微信聊天记录来看，在2021年1月9日原被告的通话中，双方对涉案合同的解除及租金数额并未达成合意，且在被告提供的微信聊天记录中，被告并未明确向原告做出解除合同的意思表示，被告未能提供充分的证据证明涉案租赁合同于2021年1月9日解除，被告应承担举证不能的法律后果。故被告反诉原告要求确认原被告2020年6月9日签订的房屋租赁合同于2021年1月9日解除的诉请，于法无据，本院不予支持。原告虽不予认可涉案租赁合同于2021年1月9日解除，但原告在开庭时明确作出同意解除涉案租赁合同的意思表示。故，本院认定双方在2020年6月9日签订的《房屋租赁合同》于开庭之日，即2021年3月2日解除。 关于原告主张的租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定，年租金为170000元，日租金为：465.75元/日。原被告之间的房屋租赁合同依法解除后，对于涉案租赁合同解除前产生的租金，被告仍应按照合同约定支付，即被告应当支付自2020年8月9日至2021年3月2日期间的租金，上述租赁费为95944.5元（465.75元/日*206天）。因涉案租赁合同签订前，被告已向原告支付50000元，对于该款项的性质，原告主张该款系保证金，但在原被告签订《房屋租赁合同》时在保证金一栏并未写明，且被告对此不予认可，原告亦未能提供充分的证据予以证明，故本院认定该笔款项为被告向原告支付的租金，应在被告应支付的租金中予以扣除。故，被告应当向原告支付租金45944.5元。被告反诉原告要求返还支付的租金50000元的诉讼请求，因该50000元已在被告应付租金中予以扣除，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》中约定，被告应在合同签订当日一次性足额将当年租金交付原告，原告在收到年租金及保证金后，应于2020年6月9日起将房屋交付；违约方应向守约方承担违约金10000元。签订合同后，被告未按照合同约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。结合被告违约给原告造成的实际损失、合同履行程度、合同实际解除时间、双方的过错程度等事实，根据公平原则依法将违约金数额调整为5000元。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的保全费、保险公司担保费用的问题。因原告未提供相应的证据证明原告支付了上述费用，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘广胜于本判决生效之日起十日内向原告姚辉支付租金45944.5元； 二、被告刘广胜于本判决生效之日起十日内向原告姚辉支付违约金5000元； 三、驳回原告姚辉的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘广胜的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取1950元（本诉原告已预交），由被告刘广胜承担552元，其余原告自行承担。反诉案件受理费525元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  丁国栋 二○二一年六月一日 法官助理沙轩羽 书记员黄萌萌