河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终212号 上诉人（原审原告）：张北县中都酒业小区业主委员会，住所地河北省张北县中都酒业小区。 负责人：孙启林，业委会主任。 委托诉讼代理人：武少文，业委会成员。 委托诉讼代理人：冯艳丽，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张北县中都酒业有限责任公司，住所地河北省张北县张北镇工业南街62号。 法定代表人：刘文，董事长。 委托诉讼代理人：王世忠，北京天酬律师事务所律师。 上诉人张北县中都酒业小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被上诉人张北县中都酒业有限责任公司（以下简称中都酒业公司）物权确认纠纷一案，不服张家口市张北县人民法院（2020）冀0722民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人业主委员会的负责人孙启林、委托诉讼代理人武少文、冯艳丽、被上诉人中都酒业公司的委托诉讼代理人王世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业主委员会上诉请求：1、撤销张北县人民法院于2020年11月24日作出的（2020)冀0722民初1140号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求，或发回重审。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定锅炉房及设备、煤场用地不归小区业主共同共有系认定事实错误，请二审法院予以纠正。2003年，被上诉人以张家口市万兴房地产开发有限公司名义开发张北县中都酒业小区。小区规划时，将锅炉房及煤场作为小区配套设施均划归在红线之内，且在住宅区域之内。小区建成以后，该锅炉房及煤场仅向中都酒业小区全体业主进行供暖，不存在小区与被上诉人共用的情形。2017年，中都酒业小区采用集中供暖，该锅炉房及设备闲置。本案当中，虽然被上诉人向一审法院提交了锅炉房的所有权证书，但是不能据此认定涉案锅炉房属于被上诉人所有。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。如前所述，中都酒业小区2003年进行开发建设，在建设之时，该锅炉房及煤场用地就已经作为小区的配套设施规划在住宅区域之内，根据上述法律规定，锅炉房、7台锅炉及煤场用地属于小区公用基础设施，权属理应属于全体业主所有。退一步讲，即使能够依据房屋所有权证书认定被上诉人对锅炉房享有所有权，但被上诉人并未提交其对煤场享有所有权的任何证据，因此一审法院认定煤场的所有权属于被上诉人，缺乏事实和法律依据。除此之外，被上诉人提交的国有土地使用证不能证实其对涉案锅炉房及煤场享有所有权。该国有土地使用权证书上登记的土地面积及使用范围不但包括该锅炉房及煤场，而且还包括所有住宅楼及配套商业用房。众所周知，住宅楼以及商业用房的所有权属于全体业主专有，虽然土地使用权证书登记在被上诉人名下，但是因办理该土地使用权证书时地块以该中都酒业小区为单位，使用权人应当登记为开发商，而本案当中，被上诉人挂靠万兴房开的资质实际投资，因此被上诉人才被登记为土地使用权人。实践当中，只有在取得土地使用权证书以后才能取得后续的房屋预售许可证，才能对外进行房屋销售。也只有在房屋全部销售完毕之后，开发商才应当为全体业主办理房屋所有权证书以及变更土地使用权证书。本案当中，被上诉人未对土地使用权证书向全体业主进行变更登记，导致其仍为涉案土地的使用权人，但是如果按照被上诉人的主张，土地使用权登记在其名下，地上建筑物就理应属于其所有，那么被上诉人是否也要主张各独立的住宅楼也应当属于其所有?显然，该推断是不能够成立的。因此，即使土地使用权未做变更，但是规划之内的公共设施也应当属于全体业主共同共有。二、一审法院仅确认五间物业用房归全体业主共有，该判项内容不当，未能对其他用房作出认定，属于遗漏判项，请二审法院予以改判纠正。上诉人向一审法院提出诉求，诉请物业用房归业主共有，一审法院查明“开发小区时，在小区东北建有二层小楼一栋，一层为车库，二层由房屋二十间，阴面十间，阳面十间，现小区物业占用二层房屋五间”。一审法院根据查明的这一事实，判决物业用房五间属于业主共有，但对于该二层小楼中的一层车库和剩余的十五间房屋未做评判，属于漏裁漏判。虽然一审法院查明物业用房为五间，但是涉案的二层小楼均为物业用房，且在规划红线之内，应当属于全体业主共有。即使一审法院认定物业用房为五间，但是对于一层车库以及二层的其余十五间房屋的归属问题亦应当作出认定，而且该二层小楼属于一个整体建筑，从结构上来讲物业所用的五间房屋和其他房屋在构造上不具有独立性，因此该二层小楼属于全体业主共同共有。三、一审法院对上诉人所提出的确认被上诉人占用小区消防通道、酒店占用业主公共用地的主张以不属人民法院管辖为由未做处理不当，请求二审法院予以改判并支持上诉人的该项诉求。上诉人向一审法院提起的诉讼为物权确认纠纷，属于确认之诉，其诉讼请求明确为确认被上诉人所占用的消防通道以及被上诉人酒店占用小区约1000平方米公共用地属于业主所有，并予以归还。上诉人的诉讼请求明确具体，且该主张属于人民法院的受案范围，一审法院应当对该诉求进行审理并裁判。本案中，在小区西南角，原有两条共同留的通道，上诉人和被上诉人各一条通道，现被上诉人不但把自己的通道盖成底商，而且也侵占了属于上诉人的通道，并在该通道上加盖成房子，和其底商成为一体。一审法院在已经查明被上诉人占用小区部分公共用地的事实基础上，应当判决确认对被上诉人所占用的消防通道以及酒店用地等公共用地部分确认为业主共用，但却以不属于法院管辖受理为由，而责令上诉人向有权部门请求解决，明显错误。一审判决理由牵强，显示公正，难以让人信服。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请二审法院依法予以改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求。 中都酒业公司辩称，一审判决正确，应维持原判。 业主委员会向一审法院起诉请求：1．确认张北县内的锅炉房及设备、煤场用地、物业用房归业主共有；2．被告承担诉讼费用。诉讼过程中，业主委员会增加诉讼请求：1.确认被告占用的消防通道属于业主共有，予以归还；2.确认被告的红珊瑚酒店占用小区公共用地约1000平方米属于业主共有，予以归还。 一审法院认定事实2003年，被告张北县中都酒业有限责任公司为投资人，以张家口市万兴房地产开发有限公司名义在厂区院内开发张北县中都酒业小区，共计建住宅楼12幢，建筑规模50000平方米，其中住宅建筑面积47000平方米，配套商业房3000平方米，入住784户。被告将其原有的旧车间房屋改造成锅炉房并配置了锅炉设备，小区与被告共用。锅炉房占地254.63平方米，煤场用地在锅炉房南边，东西长31.27米，南北长31米，面积969.37平方米，煤场用地以及锅炉房原来属于被告的工业用地，2005年10月19日，被告申请开发住宅项目土地使用权登记，土地使用权人为中都酒业公司，土地用途为城镇混合住宅用地，占地37645.725平方米，煤场及锅炉房用地在住宅区域内。2004年2月18日，被告办理房屋所有权证，占地254.63平方米的锅炉房的所有权属于被告张北县中都酒业有限责任公司。2017年，张北县中都酒业小区采用集中供暖，原有锅炉房及设备闲置。开发小区时，在小区东北建有二层小楼一栋，一层为车库，二层有房屋二十间，阴面十间，阳面十间，现小区物业占用二层房屋五间。被告院东墙系2003年以前已建成。被告于2007年建酒店占了小区部分公共用地。 一审法院认为，本案争议的焦点：中都酒业小区业主是否享有争议锅炉房及锅炉设备、物业用房所有权，煤场用地使用权；关于中都酒业小区业主是否享有争议锅炉房及锅炉设备所有权、煤场用地使用权的问题。张北县中都酒业小区开发时，投资人中都酒业公司将其原有的旧车间房屋改造成锅炉房并配置了锅炉设备，小区与被告共用。虽然在小区规划时，将锅炉房及煤场用地划归在红线内，但房屋所有权证显示锅炉房的所有权归张北县中都酒业有限责任公司。原告没有证据证明业主购买楼房时锅炉房列入楼栋分摊面积，煤场用地为全体业主公共用地，也没有证据证明其购买楼房的价款中包含锅炉房及锅炉、煤场用地投资成本。原告依据《中华人民共和国物权法》第七十三条作为认定锅炉房及锅炉、煤场用地归小区全体业主共有，根据已查明的事实，本案争议的锅炉房及锅炉、煤场用地是被告投资建成于2003-2004年间。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，其本身及相关司法解释对该法律溯及力的问题均未予规定，故《中华人民共和国物权法》没有溯及力。本案原告依据《中华人民共和国物权法》第七十三条作为认定锅炉房及锅炉、煤场用地归小区全体业主共有属适用法律错误。故原告该主张无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于中都酒业小3+区业主是否享有物业用房所有权的问题。中都酒业小区于2003年建设，《物业管理条例》于2003年9月1日起施行，该条例第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。故原告主张中都酒业小区业主享有物业用房所有权，本院予以支持。另，关于原告请求确认被告的院墙占用小区消防通道，酒店占用小区业主的公共用地的问题。原告应当向有权管理部门请求解决。综上所述，依照《物业管理条例》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、张北县中都酒业小区院内二层小楼二层物业使用的五间房归张北县中都酒业小区业主共有；二、驳回张北县中都酒业小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，张北县中都酒业有限责任公司负担。 二审中，当事人未提供新证据，本院查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”本案中，根据法律规定，小区建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，在小区内的煤场用地属建筑区划内的土地，属于业主共有，但该土地的使用权应由政府相关部门确认。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，现小区物业用房占用二层小楼第二层房屋五间，因此，该五间物业用房属于业主共有。上诉人主张小区二层小楼为物业用房，属业主共有，因无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，关于小区内的锅炉房及锅炉问题，因该锅炉房已经由相关主管部门颁发《房屋所有权证书》，登记的产权人为被上诉人中都酒业公司，因此，锅炉房及锅炉不属业主共有。关于被上诉人中都酒业公司的院墙占用小区消防通道的问题，关于被上诉人中都酒业公司的红珊瑚酒店占用小区公共用地的问题，本案的案由是物权确认纠纷，而上诉人主张的是侵权纠纷，因不属于同一法律关系，上诉人可以通过其他法律途径解决。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予支持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张北县中都酒业小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 薛团梅 审 判 员 杨海清 审 判 员 姜 兵 二〇二一年六月二十三日 法官助理 王文武 书 记 员 王 娟