山西省芮城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）晋0830执异8号案外人：吉晓军，男，1979年3月10日生，汉族，住X县X号楼X单元X室。案外人：昝永勤，女，1979年7月28日生，汉族，住X县X号楼X单元X室。上述二位案外人共同委托诉讼代理人许言随，山西领科律师事务所律师。申请执行人：杨泽锋，男，1972年12月26日出生，汉族，住X县X街X小区X号X。被执行人：刘宗红，男，1973年12月15日出生，汉族，住X县X乡X村第X组。被执行人：薛娟娟（系被告刘宗红之妻），女，1978年7月16日出生，汉族，住X县X乡X村第X组。被执行人：薛进祥（系被告薛娟娟父亲），男，1954年11月19日出生，汉族，住X县X乡X村X巷X号。在本院执行申请执行人杨泽锋与被执行人刘宗红、薛娟娟、薛进祥债务转移合同纠纷一案中，案外人吉晓军、昝永勤于2021年4月19日对执行查封被执行人刘宗红、薛娟娟名下的不动产（房屋所有权证号：X县房权证县城字第X号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吉晓军、昝永勤称，2019年5月20日，申请人通过山西风光置业有限公司授权的临猗县嘉安居房地产经纪有限公司（以下简称居间方）与被执行人刘宗红、薛娟娟签订了一份《房屋买卖合同书》约定：申请人购买二被执行人座落于X县X房屋，价格为50万元人民币。所出售房屋现抵押在建行，二被执行人用申请人向其支付的购房款办理解押还款手续。付款方式：申请人于当日向二被执行人支付人民币21万元，剩余房款29万元申请人转入居间方账户，由居间方保管。双方物业交割完毕后，由居间方一次性支付给二被执行人28万元，剩余1万元作为物业交割尾款，双方物业交割无异议后由风光置业有限公司转入二被执行人帐户。中介服务费1万元在签订合同当日以转帐形式由申请人支付给居间方。2019年6月3日，经向临猗县不动产登记中心查询，临猗县不动产登记中心出具查询结果证明：被执行人刘宗红、薛娟娟名下位于X城X路X号X房屋在2019年6月3日时无抵押登记信息，无查封登记信息。同日，申请人、被执行人、居间方三方在《房屋买卖合同书》备注：经双方协商，由于目前此套房不能过户，原房主刘宗红、薛娟娟不得申请补房产证，用其补发证件进行财产转移，抵押，如有违反则双倍赔偿房款给申请人，同时为了让原房主更好的配合过户，总房款中押4000元，过户后由申请人一次性支付给被执行人刘宗红、薛娟娟。《房屋买卖合同书》签订前2019年5月17日申请人向居间方交付2万元购房意向金，《房屋买卖合同书》签订当天分二次向居间方交付房款21万元。备注签署后，申请人于2019年6月3日付给被执行人刘宗红27.6万元，被执行人刘宗红、薛娟娟收到上述有关款项后积极配合申请人到中国建设银行股份有限公司运城分行办理了解押手续，取得了房产证。当天被执行人刘宗红、薛娟娟按合同约定将与山西晟哲鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、房权证、房屋钥匙等交付给申请人，申请人于2019年6月5日就入住该房屋、使用该房屋到至今。2019年6月3日后有关X城X路X号X房屋涉及到的电费、取暖费、物业管理费等全部由申请人交付。关于涉案房屋至今不能过户到申请人名下，山西晟哲鑫房地产开发有限公司已出具声明：石油佳苑小区相关手续正在办理中，暂无法办理过户手续。申请执行人与二被执行人债务转移合同一案，芮城县人民法院作出（2021）晋0830执82号民事执行裁定书，查封二被执行人名下位于X城X路X号X房屋，因该房产申请人在2019年6月就已向二被执行人支付了相应的对价进行了购买，并实际占有，贵院查封该房屋明显错误。综上所述，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条等有关法律规定向贵院提出执行异议，恳请贵院查明事实依法撤销芮城县人民法院（2021）晋0830执82号民事执行裁定，解除对被执行人名下位于X城X路X号X房屋的查封，切实维护申请人的合法权益。申请执行人杨泽锋称，1、本案执行标的物是X县X小区X栋X单元X号房屋，该房产属于被执行所有，被答辩人虽在2019年5月20日与二被执行人签订房屋买卖合同,并提出相关证据,但从现有证据合同和转款记录看,无法证明买卖真实性,被答辩人说,第一次打款给二被执行人21万元,但收款人却是李刚锋个人,显然被答辩人并没有打款给二被执行人21万元.2019年6月3日，被答辩人给被执行人刘宗红打款27.6万，备注里面也未注明款项用途，他们这么做目的就是为被执行人逃避债务提供掩人耳目道具，希望法院查明被答辩人这笔款真实去向。2、2019年6月3日,被答辩人、被执行人、居间方到临猗县不动产登记中心查询，被答辩人已获知该房屋没有抵押、查封信息，故知晓该房屋是经过备案合法有效房屋，按常理说如是合法有效房屋理应能正常过户，但又说目前此套房不能过户，所以在买卖合同中增加备注，也未说出不能过户合适理由，仅提供山西晟哲鑫房地产开发有限公司声明，声明也未说清楚不能过户原由及出示声明时间，最关键的是未出示不动产登记中心不能登记说明，况且房屋在买卖后一年多还未过户,明显不符合常理,所以答辩人认为,被答辩人虽有合同和转款记录为证据，但无法证明是真实买卖。3、“《房屋登记办法》第三十二条发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:(一)买卖;(二)互换…”按照被答辩人提供证据2019年6月3日买卖合同已经生效,被答辩人一年多时间完全可以到房屋登记机关申请此房屋登记,确保自己合法权益不受损害,但事实是答辩人明知此规定却不登记,直至芮城县人民法院执行此房时才提出自己理由,明显存在过错。4、《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。被答辩人没有依法登记，故不拥有此房屋的所有权，法院可以执行查封。第二百二十一条规定的当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。被答辩人即没有依法登记，也没有预告登记，按照物权法规定，未经登记，不发生效力原则，故被答辩人不拥有此房屋的所有权，法院可以执行查封。5、被执行人曾给答辩人说，此房还有20余万元未付给他，据此可知被答辩人未全款支付被执行人房款。根据被执行人所述，答辩人把得知情况告诉执行法官，执行人员根据法律规定，经查实后才将此房屋查封。综上，被答辩人在房屋买卖合同中，有虚假事实，且存在明显过错，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，依法执行人民法院在执行((2021)晋0830执82号民事执行裁定书规定的内容，并依法追究被答辩人的法律责任，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。本院查明，上列申请执行人与被执行人债务转移合同纠纷一案，本院2020年9月26日作出的（2020）晋0830民初1713号民事判决书发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院在执行过程中，依法对被执行人刘宗红、薛娟娟名下的不动产（房屋所有权证号：X县房权证县城字第X号）予以查封。案外人吉晓军、昝永勤主张查封的该房屋系吉晓军、昝永勤在2019年6月就已向被执行人刘宗红、薛娟娟支付了相应的对价进行了购买，并实际占有。请求法院查明事实依法撤销芮城县人民法院（2021）晋0830执82号民事执行裁定，解除对被执行人刘宗红、薛娟娟名下位于X城X路X号X房屋的查封。另查明，2019年5月20日，案外人吉晓军、昝永勤通过山西风光置业有限公司授权的临猗县嘉安居房地产经纪有限公司（以下简称居间方）与被执行人刘宗红、薛娟娟签订了一份《房屋买卖合同书》约定：案外人吉晓军、昝永勤购买被执行人刘宗红、薛娟娟座落于X县X房屋，价格为50万元人民币。2019年6月3日，案外人吉晓军给被执行人刘宗红转账276000元，通过居间方给付被执行人刘宗红220000元。房款付清后，案外人吉晓军、昝永勤于2019年6月5日就入住该房屋至今。2019年6月3日后有关X城X路X号X房屋涉及到的电费、取暖费、物业管理费等全部由吉晓军、昝永勤交付。关于涉案房屋至今不能过户到吉晓军、昝永勤名下，山西晟哲鑫房地产开发有限公司已出具声明：石油佳苑小区相关手续正在办理中，暂无法办理过户手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，案外人吉晓军、昝永勤在本院查封涉案的房屋之前已签订合法有效的书面合同，交付全部价款后，合法占用该房屋，也因其他原因未办理过户手续。案外人吉晓军、昝永勤主张的理由能够排除执行的条件。综上，案外人提出的执行异议，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对查封被执行人刘宗红、薛娟娟名下的不动产（房屋所有权证号：X县房权证县城字第X号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张中让审 判 员  王江峰人民陪审员  张治兵二〇二一年六月十五日书 记 员  张 鉴