山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2386号上诉人（原审原告）：孟晓丽，女，1981年2月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙涛，山东齐泉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邢宝生，男，1977年6月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人孟晓丽因与上诉人邢宝生房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初11647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。孟晓丽上诉请求：1.变更一审判决的第二项，邢宝生支付的费用不应当“扣除17.5万元”；2.判决解除合同；3.请求邢宝生支付逾期违约金（截止至2020年7月15日违约金为111667元，自2020年7月15日至实际支付房款之日止，以50万元年租金为基数，按照年利率24%计算至房屋交付之日止）；4.判决邢宝生将房屋恢复原状或者支付恢复原状的相关费用（由邢宝生支付的5万元押金优先扣除，不足部分由邢宝生另行承担）；5.一、二审的诉讼费用由邢宝生承担。事实和理由：一、一审法院认定《房屋租赁协议》于2019年9月15日解除，属于认定事实错误。第一，双方当事人的微信聊天记录从未涉及双方协商解除合同的内容。孟晓丽确实知道邢宝生要更换办公场所，于2019年9月份要搬离案涉房屋，但是邢宝生不在标的房屋办公并不等同于“双方达成解除合同的合意”。第二，自2019年7月份起，在邢宝生尚未更换办公场所之前，孟晓丽尚不知悉标的房屋当时具体情况，邢宝生一直承诺将房子出租出去，孟晓丽予以同意，也足以证明租赁合同尚未解除。2019年7月29日，邢宝生承诺“已经开始安排行政给你转租”，孟晓丽回复“好的，按合同八月中旬交下一年度的租金”，说明两点：一、孟晓丽同意承租人将房屋出租；二，孟晓丽提醒邢宝生8月中旬缴纳下一年的租金，说明双方并未达成解除合同的合意。第三、截止至2019年9月27日未找到合适出租对象的原因是邢宝生搬离房屋之后，变更房屋布局，造成了房屋脏、乱、差，无法满足正常的使用需求，自此邢宝生承诺将房屋恢复原状，双方依旧没有协商解除合同的意思表示。2019年9月25日、2019年9月27日、2019年10月8月，孟晓丽多次通知邢宝生“要么继续缴纳租金要么将房屋恢复原状”，“要么继续缴纳租金”可以说明之前双方没有对解除合同达成一致意见，结合2020年5月20日，孟晓丽通知邢宝生“尽快将房屋恢复原状后办理提前解约”可知，双方当时达成的一致意见是将房屋恢复原状后提前解除合同。二、一审法院未支持孟晓丽主张的逾期违约金属于适用法律错误。案涉房屋租赁合同未解除，邢宝生应按约支付房屋租金，未支付租金的应当按照合同约定支付逾期违约金。三、一审法院计算的邢宝生应当支付的费用错误。1.一审法院依据公平原则判令邢宝生减免3个月费用共计12.5万元，缺乏法律依据。首先，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》〔法发（2020）17号〕规定精神，承租的房屋属于国有企业或者行政事业单位的，经承租人申请可以减免一定期限的房屋租金，本案案涉房屋是孟晓丽个人所有，且承租人未要求减免，并不符合减免的条件。2.一审法院判决押金从欠付的租金中扣除是无事实依据的。第一，合同第四条的第六项及第五条的第四项约定，若房屋内的消防、空调等设施损坏，应由承租人修复或者由甲方扣除相应的押金，物业多次出具整改通知，通知烟感已被破坏，且案涉房屋的空调也无法使用，依据约定应当扣除押金，而不是冲抵欠付的租金。第二，合同第八条约定“如乙方无故解除合同，乙方无权要求退还保证金”，邢宝生无解除权，却要求提前退租，按照合同约定押金不应当扣除。第三，按照一审法院的判决，押金冲抵了欠付的租金、对于逾期支付的违约金也未支持，即邢宝生在要求提前退租的情况下却没有额外的损失，反而给孟晓丽造成了租金损失及逾期支付租金利息的损失，孟晓丽并无任何过错，更没有义务承担因邢宝生过错产生的损失。四、一审法院未支持孟晓丽要求邢宝生恢复原状的诉求缺乏事实和法律依据。1.一审中的证据可证明交房时的部分现状。首先，根据孟晓丽提交交付房屋前的现状照片及邢宝生提交的出租照片可以看出，案涉房屋地板光亮整洁、有房屋吊顶、隔断、办公家具等；其次，通过房屋租赁合同第二条、第五条可知，交付房屋时的暖气、地面瓷砖、中央空调的安装、消防均是良好的；最后，邢宝生从未主张过案涉房屋存在任何问题，足以说明交付房屋时是可以满足正常使用条件的，应当具有基本的电源线、地插和灯具的开关。2.孟晓丽、邢宝生委派的人员、物业人员一起查看房屋（视频为证），可证明案涉房屋的公共区域走廊与入户门交界处出现高低落差及空隙（2020年物业公司多次出具整改证明）、走廊及室内的消防器材存有问题（物业公司多次出具整改通知可证明）、房间的电源线和地插已经损坏、偌大的两个房间无任何灯具开关、烟感、空调风道口及空调控制器已被破坏、房间的隔断和吊顶已经灭失、屋内踢脚线均已消失，对于这部分邢宝生应当予以恢复原状。邢宝生辩称，一、双方当事人之间的《房屋租赁协议》已经于2019年9月15日经双方协商一致而解除，一审法院对此认定正确。邢宝生对外招租的行为并非履行合同义务，更不是继续履行原租赁协议的行为，而是基于双方良好关系的情谊帮助行为。2019年9月3日，邢宝生就已经搬离了案涉房屋，对此孟晓丽是知情并同意的，邢宝生将房租缴纳到2019年9月15日，搬离了案涉房屋后就未再支付房租，对此孟晓丽也是认可并知情的。退一步讲，即便双方就解除房屋租赁协议未达成一致意见，根据合同第七条约定“乙方未按本合同支付租金，逾期按日加付其月租金的1%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋。”依据该约定，邢宝生一直未支付租金的行为也应视为退租行为。且又依据合同第八条约定，乙方无故解除合同的，乙方无权要求退还保证金及已经支付但未使用的租金，因此即便孟晓丽认为邢宝生无故提前解除合同未达成一致意见，邢宝生也应依据合同约定承担违约责任，而非孟晓丽一审诉求的租金费用。二、依据合同约定，邢宝生没有将承租房屋恢复原状的合同义务。三、邢宝生搬离案涉房屋并为孟晓丽录入指纹，双方已经完成了案涉房屋的交付，无需再向孟晓丽支付占有使用费用。四、案涉房屋已经由孟晓丽实际控制和管理，因此案涉房屋的附属车位以及物业费由邢宝生承担，明显违背常理和公平原则。邢宝生上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回孟晓丽的诉讼请求；2.上诉费由孟晓丽承担。事实和理由：一、一审法院认定邢宝生未能举证证实其已向孟晓丽交付案涉房屋的事实错误。双方当事人于2019年9月15日协商解除《房屋租赁协议》后，邢宝生就搬离了案涉房屋，为了方便孟晓丽带新租户看房，根据孟晓丽授意于2019年9月底国庆节之前先是在本案诉争房屋门外的指纹锁录入业主孟晓丽的指纹。后来，孟晓丽为了尽快出租又要求邢宝生帮其将案涉房屋进行单间隔断，在进行房门更换时，案涉房屋又将指纹锁更换成了普通锁，邢宝生向物业公司交付普通锁的钥匙，物业钥匙领用记录可以证明，钥匙也一直有孟晓丽掌控。邢宝生在派装修师傅帮孟晓丽进行案涉房屋装修隔断时，邢宝生派去的工人师傅每次都要先联系孟晓丽，经其同意后，才能从物业领用房间钥匙进入案涉房屋进行装修，且每次领用钥匙均需在物业管理处登记。因双方对于解除《房屋租赁协议》后，房屋如何进行交付并未约定，因此邢宝生录入孟晓丽指纹并将水电卡移交物业后，就已经完成了案涉房屋的交付义务。一审判决作出后，邢宝生通过与物业落实可以证实，2020年3月份后，孟晓丽就已经将案涉房屋的钥匙拿走了，因此即便孟晓丽不认可《房屋租赁协议》解除后更换指纹密码锁及根据其要求将钥匙交付物业的事实，但孟晓丽将钥匙从物业处领走的事实也可以证实，孟晓丽已于2020年3月份实际控制了案涉房屋。此时，案涉房屋已经空置6个月，孟晓丽应本着减损原则及时止损，而不是放任损失的继续扩大并将该损失全部由邢宝生独自承担。另，孟晓丽在一审中提交的《关于缴纳物业服务费的信函》，说明孟晓丽已交付2019年9月至2020年1月份之间的物业服务费、车位费，通过上述种种客观事实均可以证实，邢宝生已经将案涉房屋交付给孟晓丽。二、一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议》于2019年9月15日解除是客观事实，但判令邢宝生再行向孟晓丽交付案涉房屋使用费至实际交付之日止，违背公平原则。《房屋租赁协议》第六条约定“租赁期届满，房屋内的暖气、消防、空调等设备出现损坏或不能保持良好使用功能，甲方有权要求乙方无偿修复或扣除相应押金，押金不足扣除的，甲方有权要求乙方另行支付赔偿”，邢宝生在搬离案涉房屋时，房屋内上述设施均完好并可以正常使用。《房屋租赁协议》第五条第八项约定“乙方固定装修部分在租赁期届满时应保持完好无损及良好使用功能，否则应恢复合同签订时的房屋原貌。”根据合同约定，承租方在租赁期限届满时并无对房屋恢复原状的义务。另，邢宝生搬出案涉房屋时，仅仅是搬出了可以移动的家具软装，对于固定部分均未进行拆卸，暖气、消防、空调等设备均是完好并可以使用的，邢宝生无需对案涉房屋进行恢复原貌。《房屋租赁协议》解除后，孟晓丽多次带看房人看房的行为也可证实租赁合同解除后，案涉房屋已经由孟晓丽实际控制管理，也正是因为看房者对案涉房屋的租用要求，孟晓丽才多次提出要求邢宝生对案涉房屋进行维护修整的要求，邢宝生帮助孟晓丽修整房屋的行为并非履行合同义务，而是基于邢宝生自身经营的是装修设计，双方关系一直维护良好，是合同义务之外的情谊帮助行为。不能因此认定案涉房屋一直由邢宝生占有、使用。三、一审法院错误的将房屋交付的举证责任分配给了邢宝生。承租人继续向出租人支付房屋占有使用费的前提应该是合同解除后，出租人要求承租人腾退房屋而承租人拒绝履行后合同义务，并基于此要求承租人赔偿损失。本案的客观事实是，邢宝生并不存在解除合同后继续占有、使用案涉房屋的行为，且孟晓丽在一审中也未提供证据证明邢宝生一直占有使用案涉房屋的证据，故，一审法院判令邢宝生向孟晓丽支付合同解除之后的房屋使用费无事实和法律依据。三、即便邢宝生提前解除租赁合同存在违约行为，也应依据合同约定对孟晓丽赔偿损失，一审法院认定的邢宝生继续支付房屋使用费至房屋实际交付之日止的租金，无合同依据。《房屋租赁协议》第八条约定“如乙方无故解除合同，乙方无权要求退还保证金及已经支付的但未使用的租金”。邢宝生无故解除合同，应根据合同约定扣除其5万元押金。另外，根据相关法律规定，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。请求二审法院支持邢宝生的上诉请求。孟晓丽辩称，一、邢宝生主张《房屋租赁协议》已经于2019年9月15日解除无事实依据。二、邢宝生主张已经将案涉房屋交付给孟晓丽与事实不符且缺乏法律依据。三、邢宝生应当按照合同约定及个人承诺将房屋恢复原状。四、孟晓丽从来没有拒绝接收案涉房屋，是邢宝生一直拒绝配合。综上所述，邢宝生的上诉请求与事实不符且缺乏法律依据，部分所述纯属伪造虚假事实，望二审法院依法裁决，维护孟晓丽的合法权益。孟晓丽向一审法院起诉请求：1.依法判决解除房屋租赁协议；2.判决邢宝生将房屋恢复原状并将房屋及车位交给孟晓丽；3.依法判决邢宝生支付至房屋交付之日止的租金（截止至2020年7月15日租金为416,667元，自2020年7月15日至房屋交付之日按照月租金41,666.67元计算）及逾期违约金（截止至2020年7月15日违约金为111,667元，自2020年7月15日至实际支付房款之日止，以50万元年租金为基数，按照年利率24%计算至房屋交付之日止）；4.判令由邢宝生承担至实际交付之日止的物业费、车位费（2019年9月至2020年6月30日，欠付的物业费、车位费共计45057.08元，2020年7月1日至实际交房之日的费用据实计算）；5.判令邢宝生承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定,2016年7月29日，孟晓丽（甲方）与邢宝生（乙方）签订房屋租赁协议，约定邢宝生租赁孟晓丽位于济南龙奥大厦东临玉兰广场二期2号楼501室和502室，建筑面积分别为220㎡和330㎡，合计为550㎡，另有地下车位4个，租期为2016年9月15日至2021年9月15日，房屋租金为每年50万元整，付款周期为十二个月，为每年合同到期前一个月，将下一年度租金一次性支付给甲方，押金为5万元。乙方对房屋自行实施的装修，不得擅自改变房屋结构，相关设备材料应使用名牌产品。乙方保证对房屋只作为办公使用并负担支付房屋的暖气、水电、通讯、车位、物业费等所有房屋使用（管理）费用。乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的1%作为滞纳金；逾期15日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋。2016年7月29日,孟晓丽出具收条，载明“今收到济南华创易家装饰设计有限公司邢宝生支付玉兰广场2号楼501室，502室租房押金5万元整”。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据孟晓丽提交的聊天记录内容，双方已在下一年租金支付前达成解除合同的合意，一审法院认定双方的《房屋租赁协议》于2019年9月15日解除，孟晓丽主张解除房屋租赁合同，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孟晓丽主张邢宝生将房屋恢复原状并将房屋及车位交付给孟晓丽，并提交2016年案涉房屋承租前朋友圈记录予以佐证，一审法院认为孟晓丽提交的朋友圈截图并不能显示案涉出租房屋的全貌及现状，其主张恢复原状证据不足，孟晓丽可另案主张权利。孟晓丽主张邢宝生将房屋及车位交付给孟晓丽，对于该项主张，一审法院予以支持。一审法院认为，孟晓丽与邢宝生签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。孟晓丽主张至房屋交付之日止的租金，自2019年9月15日起至房屋交付之日按照月租金41,666.67元计算。一审法院认为，孟晓丽与邢宝生签订的《房屋租赁协议》已解除，孟晓丽主张的租金实为房屋占用期间的费用，邢宝生未能举证证实其已向孟晓丽交付案涉房屋，其应按租金标准支付孟晓丽房屋占用期间的费用，但2020年初我国遭遇新型冠状病毒疫情，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，由此造成的损失根据公平原则双方均应分担，因此一审法院酌定扣除3个月的房租占用费用12.5万元。邢宝生向孟晓丽支付押金5万元，也应予以扣除。孟晓丽主张因邢宝生逾期支付租金，应按合同约定支付逾期违约金，自2019年8月15日起至实际支付房款之日止，以50万元年租金为基数，按照年利率24%计算至房屋交付之日止，一审法院认为孟晓丽与邢宝生签订的《房屋租赁协议》已解除，邢宝生并不存在逾期支付租金的情形，对孟晓丽的该项诉讼请求，一审法院不予支持。孟晓丽主张邢宝生承担至实际交付之日的物业费、车位费（2019年9月至2020年6月30日，欠付的物业费、车位费共计45057.08元，2020年7月1日至实际交房之日的费用据实计算），并提交房屋租赁协议、玉兰广场收费明细表、关于缴纳物业服务费的信函予以证实这。关于缴纳物业服务费的信函显示，2-501号房屋建筑面积为215.19㎡，2-502号房屋建筑面积为329.9㎡，物业费收费标准为8元/㎡/月，2469、2470、2505、2506车位为50元/月，自2019年9月1日起至2019年12月31日止物业费和四个车位费共计17992.76元，2020年1月1日至2020年6月30日物业费和车位费共计27064.32元，邢宝生对于其真实性予以认可，对孟晓丽的主张，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、邢宝生于判决生效之日起十日内将位于济南龙奥大厦东临玉兰广场二期2号楼501号和502号房屋及2469、2470、2505、2506四车位交付给孟晓丽。二、邢宝生于判决生效之日起十日内支付孟晓丽房屋占用期间的费用（自2019年9月15日起至房屋交付之日止，按照年租金50万元计算，扣除17.5万元）。三、邢宝生于判决生效之日起十日内支付孟晓丽物业费（自2019年9月1日起至实际交房之日止，按8元/月/㎡计算）及2469、2470、2505、2506四车位费（自2019年9月1日起至实际交房之日止，按50元/月/每个车位计算）。四、驳回孟晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9534元，减半收取4767元，保全费3387元，由邢宝生承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟晓丽提交下列证据：证据一、2021年1月4日上午10时，房屋交接现场的视频及录音文字整理，拟证明：1、孟晓丽与邢宝生于2021年1月4日前往案涉房屋现场准备接收房屋；2、因邢宝生未带钥匙，通知开锁公司前来开锁；3.孟晓丽的代理律师询问邢宝生“邢总，您带了房屋的电卡、电梯卡等物品了吗”，邢宝生立即破口大骂、态度恶劣。孟晓丽为避免矛盾激化，最终选择离开，双方未交接成功。证据二、2020年12月31日、2021年1月7日双方微信聊天记录及联系函，拟证明：1.联系函中载明2021年1月4日上午10时准备办理房屋交接手续时，因邢宝生原因，无法开锁进入房屋内，在等待开锁公司来的过程中，双方发生争持，为避免矛盾激化双方未交接成功。2、孟晓丽于2021年1月7日再次通知邢宝生，要求邢宝生尽快将房屋交还并配合书面确认交接，邢宝生微信收到此函，至今未联系孟晓丽交接房屋。3、孟晓丽将《联系函》通过快递邮寄给邢宝生，邢宝生拒收该快递。证据三，海尔绿城物业公司济南分公司玉兰广场客户服务中心于2021年3月2日出具的证明，拟证实孟晓丽从未授权物业公司接收房屋钥匙、电梯卡、电卡等物品，本物业公司也从未通知孟晓丽拿过案涉房屋的钥匙、电卡等物品，孟晓丽与邢宝生之间从来没有办理过房屋交接手续。邢宝生对上述证据质证称，对证据一的真实性予以认可，邢宝生确实于2021年1月4日到案涉房屋现场进行过交接。邢宝生明确了于2019年9月15日协商解除合同后，邢宝生已向孟晓丽交付了案涉房屋及附属设施，该房屋一直由孟晓丽实际控制并掌握，邢宝生对于一审法院认定案涉房屋未交接的事实不予认可。后基于对司法判决的尊重，邢宝生也为了减少损失的扩大，律师向邢宝生做工作后，邢宝生于2021年1月4日才去现场进行的交接。因双方矛盾较深，未交接成功。对证据二的真实性不予认可，所有的证据均系复印件，无法核实其真实性。该联系函无法确定邢宝生与孟晓丽微信的联系内容，孟晓丽也未提交相应的证据证实双方对于2021年1月4日发生的交接事宜予以认可。邢宝生在答辩状及上诉意见中明确陈述，双方并不需要对案涉房屋进行交接，出于对一审判决的尊重才同意于2021年1月4日进行交接。对证据三的真实性予以认可，对内容不予认可，物业公司未经授权但并不代表未接收钥匙等物品，一审庭审中该物业公司的物品使用记录均可以证实，物业公司已经接收了房屋钥匙等物品。孟晓丽拿走钥匙等物品不是经物业公司通知，而是自己的个人行为。邢宝生提交下列证据：证据一、录音证据及整理的文字材料一份，文字材料中的董是邢宝生的业务部经理董青松，另外两名是物业公司的人员，拟证明：2020年2月份之前，物业公司留存了案涉房屋的钥匙，但是2020年3月份就被业主拿走的事实，从而证明案涉房屋的钥匙已经交给业主孟晓丽。且可以证实孟晓丽本身也有一把案涉房屋的钥匙。证据二、照片一组，2019年底，邢宝生为帮助孟晓丽出租房屋拍摄的照片，该照片展示在邢宝生的微信朋友圈中，拟证明：邢宝生搬离案涉房屋后，房屋内除了家具及墙上的壁画搬走，其他固定部分均未拆除，案涉房屋固定装修部分均是完好的。从而根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条第八项之约定，可证实邢宝生没有将案涉房屋恢复原状的义务。证据三、邢宝生申请证人宋丽垚出庭接受质询，宋丽垚称，其于2017年10月份至2020年4月份系华创易家装饰公司的员工，后离开了华创易家装饰公司。华创易家装饰公司的法定代表人是邢宝生，邢宝生租赁了孟晓丽的房屋。2019年9月份左右，华创易家装饰公司搬走之后，房东孟晓丽经常带客户来看房，其因是公司的行政经理被邢宝生要求和孟晓丽进行对接。因为看房时间不确定，后来有一次与孟晓丽碰上面，邢宝生就让其将孟晓丽的指纹也输入进去。输入指纹需要管理员（其是管理员）授权，打开指纹锁后，在指纹锁内输入添加人员，被输入人员摁指纹就可以了。公司在离开时，仅有一个指纹锁，没有其他的锁具，房屋里没有东西了，也没有人员在那里办公。指纹录入的具体时间记不清楚了，只记得是下午，录入孟晓丽的指纹是其最后一次接触指纹锁了，后续没有人再联系其开门之类的事情。邢宝生向一审法院提交的2020年11月17日内容为“邢宝生所在的公司搬家离开玉兰广场后，因客户看房，孟晓丽找到她，其到了现场，因看房时间不确定，为了方便，经业主同意后，于9月6日（时间较长，日期已经不太清楚）录入业主孟晓丽的指纹，后续事宜不再经由她，后其因工作变动离职而离开”的证明，系其本人出具。证据四、指纹锁，经现场测试，宋丽垚、孟晓丽摁指纹后，该指纹锁均显示绿色“通过”标志。宋丽垚、孟晓丽均认可此指纹锁即系本案争议房屋外的指纹锁。证据五、邢宝生从济南科技市场调取的指纹锁中的数据一份，显示最后录入的人员编号为71号，71号是于2019年9月21日下午15时19分录入，且9月21日之后仅有71号指纹连续录入了八次，指纹锁于2019年10月13日停用。孟晓丽对上述证据质证称，对证据一的真实性不予认可，因为无法确定录音中的当事人就是案涉房屋物业公司人员。其次，该份证据与孟晓丽所提交的证据三即物业公司的证明相矛盾。录音资料应当与其他证据相互印证，但是在有相反的书面证明存在的情况下，应当以书面证据为准。对证据二的真实性不予认可，在该份证据的照片中没有记载照片的拍摄时间，无法证明照片中拍摄的状况，现场也无法确定。对证据三不认可，1、该证人是邢宝生曾经的员工，与邢宝生存在隶属关系，属于证据规则中的利害关系人，其证言不能作为证据使用。退一步讲，从该证人的表述中也可以看到，该指纹锁的管理人员是邢宝生，其员工皆有该指纹锁的录入信息，录入孟晓丽指纹不是本案交付房屋的依据。2、结合双方之前法庭调查笔录及邢宝生与孟晓丽、孟晓丽与董经理之间的微信聊天记录，可证实，案涉房屋除了有本次调查中提到的指纹锁外，还有一个铁链锁，该铁链锁的钥匙一直由邢宝生保管。邢宝生与孟晓丽在微信聊天记录沟通房屋整改的过程中，应孟晓丽要求去查看房屋都是邢宝生派人前往开锁。对证据四、认可此指纹锁即系本案争议房屋外的指纹锁，其配合邢宝生出租房屋有可能是录入了指纹，何时录入指纹，已经很久了，确实是忘记了。对证据五不认可，首先，该证据没有加盖权威部门的公章，不能证明该证据的真实性。其次，该证据是由邢宝生掌控，对于数据的完整性孟晓丽存有很大疑虑。另外，指纹密码锁上面的管理人员是邢宝生公司的员工，该公司全部员工的指纹都在该指纹密码锁的录入系统中，录入孟晓丽的指纹是准备让孟晓丽配合带中介看房出租而作的准备工作。本院认为，因邢宝生对孟晓丽提交的证据一、证据三的真实性无异议，本院予以采信。邢宝生虽对证据二的真实性有异议，但确系邢宝生与孟晓丽的微信聊天记录，联系函亦系孟晓丽向邢宝生发出要求其尽快将房屋交还并配合书面确认交接的函件，只是邢宝生未签收，本院予以采信。对于邢宝生提交的证据一、因邢宝生未提供其他证据证实录音中人员的身份，本院不予以采信。对于证据二，确系邢宝生于2019年8月3日在朋友圈发布的信息及房屋现状的照片，本院予以采信。可以证实邢宝生在朋友圈内确实于2019年8月3日转发了案涉房屋的出租信息，但邢宝生于2019年9月3日搬离案涉房屋，该信息无法证实邢宝生搬离房屋之后的房屋状态。证据三，宋丽垚出具证明及接受本院质询时已离开邢宝生的公司，与邢宝生已无隶属关系，双方的微信聊天记录显示，孟晓丽在2019年9月16日时，还要求邢宝生配合开门，但9月16日之后，确实无要求邢宝生配合开门即可直接带客户看房，宋丽垚出具的证明内容与双方当事人微信聊天记录载明的内容相吻合。现宋丽垚、孟晓丽进行现场测试后，经摁指纹，该指纹锁显示绿色“通过”标志，说明邢宝生确实录入了孟晓丽指纹，宋丽垚的陈述也符合正常交易习惯，综合以上证据，宋丽垚的证言，本院予以采信。对于证据四，宋丽垚、孟晓丽均认可此指纹锁即系本案争议房屋门外的指纹锁，本院予以采信。证据五、确系邢宝生提取的指纹锁的客观数据，本院予以采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，孟晓丽与邢宝生的微信聊天记录显示：孟晓丽于2019年6月12日向邢宝生发微信，称“邢总，玉兰广场今年不租了吗？”、“租到什么时候，定了吗”。邢宝生于7月29日回复孟晓丽“9月初吧！万象城店面正在装修”、“我已经开始安排行政给你转租”孟晓丽回复“好的，按合同八月中旬交下一年度的租金，希望尽快能租出去”。邢宝生微信问“租金按多少”，孟晓丽回复“我看玉兰广场邻居群里，现在租的都是3.5万元，我还是为了尽快租出去，减少多操心，3.3万元就可以”，邢宝生回复“好”。2019年8月3日，孟晓丽微信问“家具留下吗？”邢宝生回复“大部分留下”。2019年9月2日，孟晓丽向邢宝生发微信“邢总，早，你们今天搬家是吗？”邢宝生回复“明天搬家”，“昨天又有2个看的，比较中意”“我让行政跟踪一下，尽快租”，孟晓丽回复“好的，谢谢！也祝贵公司发展越来越好，越来越壮大”。孟晓丽于2019年9月6日向邢宝生发微信“玉兰广场是不是没有人办公了”，邢宝生回复“没有人办公，我让行政经理和你对接一下，正好两家看房感觉不错”。孟晓丽回复“有个要看房子的，您看安排一下让人去开下门吧”，邢宝生回复“我让行政经理马上联系你”，孟晓丽回复“好的，麻烦您让再对接一下，空置了确实成本太高”。孟晓丽于2019年9月16日向邢宝生发微信“麻烦通知她现在过去开一下门，有看房子的，一会就到”。孟晓丽于2019年9月24向邢宝生发微信，称“邢总，您好！玉兰广场这边的房子不知道您这边出租的怎么样了？我这边也一直配合在积极出租，有几个比较满意的客户，都觉得装修布局乱，也很旧，相不中，您看您这边要么按合同继续交付下年度租金，并继续转租，也可以把房屋恢复原样”，邢宝生回复“开业完30号再定吧”。邢宝生于2019年10月8日微信孟晓丽“我让工程部经理和你对接，调整一下布局吧”孟晓丽回复“好的”。2019年12月29日，孟晓丽向邢宝生发微信“昨天我去看房子啦，墙刷了，除了地面，别的还好”，“昨天去看房子的基本上能定下，但人家要求把地面整好，您安排一下抓紧弄完吧，这已经都2020年了”，邢宝生回复“我一直忙，没过去，我安排董经理和你对接一下，再处理一下”。本院认为，上述微信聊天记录客观真实，可以认定因邢宝生在济南华润万象城购买了写字楼，于2019年6月12日之前即向孟晓丽提出了提前解除合同的请求，邢宝生并提出帮其出租的主张，孟晓丽于2019年6月12日表示同意。邢宝生已缴足了截止至2019年9月15日的租金。邢宝生于2019年9月3日搬出案涉房屋，2019年9月6日邢宝生的人员已全部撤离，无人办公，孟晓丽对此知情。邢宝生与孟晓丽均积极对外寻租，邢宝生在帮孟晓丽出租之前，曾向孟晓丽询问了租金价格。2019年9月24，孟晓丽称有几个客户感觉比较满意，但认为装修布局乱，而提出了要求邢宝生要么按合同继续交付下年度租金，并继续转租，要么把房屋恢复原样的请求。邢宝生于2019年10月8日回复同意让工程部经理与其对接，调整布局，孟晓丽对此同意。邢宝生对案涉房屋进行了调整布局的装修。孟晓丽于2019年12月28日看了房子，认为墙刷了，除了地面，别的还好，让邢宝生整好地面。邢宝生同意安排人对接并予以处理。以上事实有双方当事人的微信聊天记录在案为凭。本院认为，关于案涉房屋是否解除、解除性质及解除时间的问题，孟晓丽与邢宝生签订的《房屋租赁协议》系有效协议，双方当事人均应按协议约定履行相应的义务。经查明，在履行合同的过程中，邢宝生系因在济南华润万象城另行购买了写字楼，需搬至济南华润万象城办公而放弃继续租赁案涉房屋，并于2019年6月12日之前即向孟晓丽提出了解除合同的请求，邢宝生在承诺帮孟晓丽出租的情形下，孟晓丽于2019年7月29日同意了邢宝生提前解除合同的请求。因邢宝生已按约将房屋租金支付至2019年9月15日，且明确表示不再租赁案涉房屋，并已搬离了案涉房屋，双方租赁合同关系已经事实上不能履行，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议》已于2019年9月15日事实解除。孟晓丽于2020年9月10日诉至法院再行要求解除《房屋租赁协议》与事实不符，本院不予支持。邢宝生提前解除合同构成违约，故案涉《房屋租赁协议》属于违约解除。应当指出的是，邢宝生提前解除合同势必会给孟晓丽造成剩余租赁期间租金损失。双方的微信聊天记录可以显示，双方当事人对案涉协议要解除达成意向之后，均积极寻找下一租户，以期待能够顺利出租出去，尽量减少因邢宝生提前解除合同造成的经济损失。但案涉房屋一直未出租出去，故邢宝生仍应赔偿因此而给孟晓丽造成的合理期间的租金等经济损失。关于合同解除后，案涉房屋是否已交接及交接时间的问题，从双方的微信聊天记录显示，邢宝生已于2019年9月3日搬出案涉房屋且已无人办公，孟晓丽对此知情。邢宝生从济南科技市场调取的案涉房屋外的指纹锁中的数据一份显示最后录入的人员编号为71号，71号是于2019年9月21日下午15时19分录入，且9月21日之后该指纹锁仅有71号指纹输入且连续输入了八次，指纹锁于2019年10月13日停用。宋丽垚称，录入孟晓丽的指纹，是其最后一次接触指纹锁了，当时案涉房屋仅有指纹锁并无其他锁具。再结合孟晓丽摁指纹后，该指纹锁显示绿色“通过”标志，综上，可以认定，2019年9月21日录入了业主孟晓丽的指纹。孟晓丽的指纹录入后，即可以自由进入案涉房屋。在邢宝生已搬离案涉房屋且已明确表示不再租赁的情形下，孟晓丽作为房屋的所有权人完全可以对案涉房屋行使占有、使用、处分的物权权属，该房屋亦已实际处于孟晓丽的管理控制之下，此时，双方已基本完成了房屋的交接义务。孟晓丽再行诉至法院要求邢宝生交付房屋的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。诉讼中，孟晓丽未提供证据证实邢宝生在2019年9月21日之后，其公司及相关人员仍占有使用着《房屋租赁协议》所涉及的2469、2470、2505、2506号车位，因此，孟晓丽要求邢宝生将案涉2469、2470、2505、2506号车位交付给孟晓丽的主张，与事实不符，本院不予支持。关于孟晓丽在诉讼中要求邢宝生支付2019年9月16日之后至房屋交付之日止的租金问题，本院认为，因案涉协议已于2019年9月15日解除，邢宝生于2019年9月21日将案涉房屋交付于孟晓丽，上述期间邢宝生仍占有、使用案涉房屋，邢宝生应按租金标准支付2019年9月16日至2019年9月21日期间的占有使用费8333元（租金50万元/年÷12个月÷30日×6日）。2019年9月22日之后，邢宝生已不再占有使用案涉房屋，孟晓丽再要求邢宝生支付2019年9月22日之后至房屋交付之日止的租金的主张，实为要求赔偿合理期间的租金损失，该期间的损失，将另行论述。关于邢宝生应否向孟晓丽支付自2019年9月至房屋交付之日止的物业费、车位费的问题，经查，邢宝生已将物业费、车位费交付至2019年9月15日，邢宝生于2019年9月21日交接了案涉房屋，未再使用案涉房屋及车位，邢宝生应支付2019年9月16日至2019年9月21日期间的物业费与车位费。缴纳物业服务费的信函显示，2-501号房屋建筑面积为215.19㎡，2-502号房屋建筑面积为329.9㎡，2019年9月16日至2019年9月21日期间2-501号房屋的物业费应为344元（215.19平方米×8元/平方米/月÷30日×6天），2-502号房屋的物业费应为527元（329.9平方米×8元/平方米/月÷30日×6天）。缴纳物业服务费的信函显示，2469、2470、2505、2506号车位为50元/月，2019年9月16日至2019年9月21日期间的车位费为40元（50元/月×4个车位÷30日×6天）。邢宝生应支付上述费用。孟晓丽再行要求邢宝生支付2019年9月22日之后的物业费与车位费，实为要求赔偿合理期间的物业、车位闲置损失，该期间的损失，将另行论述。关于邢宝生应如何承担违约责任并赔偿孟晓丽损失的问题。首先，《房屋租赁协议》第八条约定“如乙方无故解除合同，乙方无权要求退还保证金及已经支付的但未使用的租金”。基于上述约定，邢宝生先前支付的5万元保证金无权要求退还。其次，案涉房屋闲置时间很长，双方约定的保证金5万元不足以弥补因解除合同而给孟晓丽造成的经济损失，邢宝生仍应赔偿损失。前已述及，本案中，因邢宝生提前解除租赁合同，客观上给出租人孟晓丽造成经济损失，主要是剩余租赁期限内的租金损失，上述损失理应由违约一方承租人邢宝生赔偿。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”的规定，出租人在已知悉承租人邢宝生提前解约，不再继续租赁案涉房屋事实后，亦有将案涉房屋尽快出租、尽量减少租金损失的止损义务。因承租人提前解约造成承租人剩余租金损失的此类案件，人民法院一般酌定6个月左右租金损失。因此，综合本案的案情及双方当事人在合同解除之后所采取的措施，本院酌定邢宝生赔偿孟晓丽提前解除合同导致房屋闲置6个月的租金损失（以合同租金为标准）25万元。鉴于此，6个月酌定期间损失系因承租人违约导致，故此期间的物业费、车位费损失亦应由承租人邢宝生承担。具体赔偿数额：案涉两房屋6个月物业费损失共计26164.12元〔2-501号房屋的物业费为10329元（215.19平方米×8元/平方米/月×6个月）、2-502号房屋的物业费应为15835元（329.9平方米×8元/平方米/月×6个月）〕、四个车位的6个月车位费损失1200元（50元/月×4个车位×6个月），以上共计276164.12元。关于邢宝生应否将案涉房屋恢复原状的问题，《房屋租赁协议》第一条房屋基本情况约定“房屋为精装。甲方已对房屋实施暖气、地面瓷砖、中央空调进行安装……”、第五条乙方权利与义务第八款约定“乙方固定装修部分在租期届满时应保持完好无损及良好使用功能，否则应恢复合同签订时的房屋原貌”。除此之外，《房屋租赁协议》并无租期届满恢复房屋原貌的相应约定。经审查，邢宝生搬离案涉房屋时，仅搬走了房屋内的动产，而微信聊天记录中亦未显示邢宝生搬走时，因其对房屋内暖气、地面瓷砖、中央空调予以损害，而孟晓丽要求邢宝生处理的信息，诉讼中亦未提供相应的证据，其要求邢宝生将房屋恢复原状的诉讼请求，既无合同依据，亦无事实依据，本院不予支持。另外，邢宝生之后对案涉房屋进行重新隔断、调整布局的装修施工是因自己提前解约为了能够顺利另行出租，经双方协商而对房屋另行作出的改变与处理。为避免此后双方就此再行起争议，本院认为此系邢宝生自愿行为，其无权再就此装修投入提起权利主张。综上所述，邢宝生的上诉请求成立，孟晓丽的部分上诉请求不成立。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初11647号民事判决；二、上诉人邢宝生于本判决生效之日起10日向上诉人孟晓丽支付房屋占有使用费8333元；三、上诉人邢宝生于本判决生效之日起10日向上诉人孟晓丽支付物业费871元；四、上诉人邢宝生于本判决生效之日起10日向上诉人孟晓丽支付车位费为40元；五、上诉人邢宝生于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人孟晓丽经济损失276164.12元；六、驳回上诉人孟晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4767元，由上诉人邢宝生负担2372元、由上诉人孟晓丽负担2395元；保全费3387元，由上诉人邢宝生负担；二审案件受理费共计19068元，由上诉人孟晓丽负担9577元，由上诉人邢宝生负担9491元。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年六月二日书记员  侯新新书记员  韩 雪