北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初8813号原告：赢傲天成（北京）投资有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：吕录录，执行董事。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司，住所地北京市丰台区院主楼四层402室。法定代表人：屈百春，经理。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：车珽翡，北京莫之律师事务所实习律师。原告赢傲天成（北京）投资有限公司（以下简称天成公司）与被告北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司（以下简称金摇篮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任审理，公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托诉讼代理人杨旭，被告金摇篮公司的委托诉讼代理人李亚凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成公司向本院提出诉讼请求：1.判令金摇篮公司支付欠付租金1187500元（自2020年4月1日至2020年11月15日）及违约金570000元；2.判令金摇篮公司支付水费4602元、物业费83362.5元（2019年10月1日至2020年11月15日）；3.诉讼费由金摇篮公司承担。事实和理由：2018年10月30日，双方签订《房屋租赁合同》，约定我公司将坐落于丰台区张仪村路98号主楼南北两侧副楼内的19套公寓（总建筑面积约2470平方米）租与金摇篮公司，租期自2018年10月1日至2038年9月30日，房屋用途为办公、住宿。首年租金1900000元，租金每五年上浮10%。租赁范围内的水电费、暖气费、物业费等均由金摇篮承担。合同签订后，我公司向金摇篮公司交付房屋。但金摇篮公司仅向我公司支付租金至2019年9月，此后未按合同约定向我公司支付租金。2020年11月15日，我公司收回出租房屋钥匙。截至起诉时，租赁房屋内仍有金摇篮公司大量物品。金摇篮公司长期欠付租金的行为已构成严重违约，严重侵害了我公司的合法权益。故诉至法院。金摇篮公司辩称，天成公司的诉讼请求没有事实和法律依据，双方之间的租赁合同已于2019年11月15日协商一致终止，我公司股东吕桂锋系天成公司实际控制人，吕桂锋代表天成公司与我公司签订租赁合同，并代表天成公司与我公司签订终止协议，也代表天成公司领取了终止退还的租金2821250元。吕桂锋以租金形式入股。我公司已经召开股东会协商和内部清算协议，将相应股金退还吕桂锋。且天成公司已将房屋出租给案外人。认可水费、物业费计算标准，因双方没有对账，不认可水费金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，出租方（甲方）天成公司与承租方（乙方）金摇篮公司签订《房屋租赁合同》，约定双方就丰台区98号院内南北附楼租赁事宜达成如下协议：南附楼1单元1-5层10套公寓，每套130平方米，合计1300平方米；北附楼1单元1-3层、5层共计8套公寓，每套130平方米，合计1040平方米；北附楼2单元401一套130平方米。合计附楼租赁面积2470平方米。附楼每套每年房屋租金10万元（所有费用如物业费、水费、电费、燃气费、取暖费等均由乙方承担），合计租金每年190万元。自来水费6元/吨、热水费16元/吨、取暖费30元/平方米/取暖季、物业费2.5元/月/平方米，电费1.2元/度。租赁期限自2018年10月1日至2038年9月30日，租赁用途办公、住宿。本合同租金的支付为年付。本合同双方签字盖章后即生效，一次性缴纳第一年度附楼房屋租金1900000元。金摇篮公司原由天成公司出资2000000元、北京捷安特物流有限公司出资2600000元、包杰出资400000元设立。2018年12月21日，金摇篮公司作出股东会决议，同意增加新股东吕桂锋、杨宗岳等四人，同意原股东天成公司退出股东会。同意天成公司持有的出资1750000元转让给吕桂锋，持有的出资250000元转让给杨宗岳。庭审中，金摇篮公司提交2019年11月21日《股东会议纪要》，其中第4条规定，各位股东退出后，仍对2019年11月15日之前公司与玛依塔柯酒店的应收应付和与之可能产生的诉讼风险承担以及应诉后的收益和亏损，享有原投资比例的权益和承担原投资比例的经济责任。第5条规定，自2019年11月15日后，公司与天成公司的租赁合同终止。公司自2019年11月21日后不再开展任何业务，只按照税务部门要求开展例行报税工作，直至公司注销。同日，金摇篮公司股东签订《内部清算协议》确认吕桂锋投资比例为46.875%（包含杨宗岳份额），所分配金额为2831250元。2019年11月21日，金摇篮公司将2821250元打入天成公司账户。天成公司认为上述款项系公司代收吕桂锋和杨宗岳个人的投资款。双方均认可本案涉及附楼部分2019年9月30日前的租金及水、电、物业费等均已结清。2019年12月3日，金摇篮公司分22笔打入天成公司账户963698.63元，其中19笔50000元、1笔3698.63元、1笔10000元，金摇篮公司主张该款项系交纳本案附楼及另一案涉及的主楼自2019年10月1日至合同终止日即2019年11月15日的全部租金。天成公司主张950000元系金摇篮公司交纳附楼2019年10月1日至2020年3月31日间半年的租金，3698.63元系交纳2019年9月30日前欠缴的杂费、剩余10000元系给吕桂锋、杨宗岳的股金。根据合同约定，自2019年10月1日至2019年11月15日主、附楼租金共计1060000余元，现金摇篮公司称前述款项系交纳两个合同的租金，与事实不符。另查，金摇篮公司承租房屋后将房屋另行转租给玛依塔柯酒店，其虽于2020年11月15日将房屋钥匙、门禁等交予天成公司，但屋内尚有该酒店物品。金摇篮公司与玛依塔柯酒店房屋租赁合同纠纷一案亦在本院审理过程中。天成公司提交《北京市丰台区人民政府》证明涉案院落房屋系政府保留项目。本院认为，天成公司与金摇篮公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金摇篮公司称吕桂锋代表天成公司通过内部清算协议确认租赁合同于2019年11月15日终止，但天成公司不予认可，且根据工商登记信息显示，天成公司原系金摇篮公司的股东，后将其股权转让给吕桂锋、杨宗岳，吕桂锋成为金摇篮公司的股东。故对金摇篮公司的该项意见，本院不予采信。双方均认可金摇篮公司于2020年11月15日将房屋钥匙、门禁等交予天成公司，故双方之间的租赁合同应于该日解除。天成公司认可金摇篮公司不欠付2019年9月30日前的费用，本院不持异议。关于金摇篮公司于2019年12月3日给付的963698.63元，天成公司认可其中950000元系交纳附楼2019年10月1日至2020年3月31日的租金，本院不持异议，其认为13698.63元与后期应支付租金无关，但未提交相关证据，故本院不予采信。关于违约金，合同中没有约定，本院不予支持。关于物业费，天成公司主张合理，本院予以支持。关于水费，天成公司未提交相关证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付赢傲天成（北京）投资有限公司租金1173801.37元、物业费83362.50元；二、驳回赢傲天成（北京）投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21409元，由赢傲天成（北京）投资有限公司6825元（已交纳），由北京金摇篮母婴健康管理有限责任公司负担14584元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年六月二十九日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐