湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2473号原告：郑朝阳，女，1982年1月24日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：高文丽，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，一般授权代理。被告：常德向美商业运营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场2楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告郑朝阳与被告常德向美商业运营管理有限公司（以下简称向美商业公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑朝阳的委托诉讼代理人高文丽，被告向美商业公司的委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑朝阳向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除郑朝阳与向美商业公司之间的《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》；2.判令向美商业公司支付拖欠郑朝阳的租金5049元（从2020年8月1日暂计至2021年4月30日，实际计算至向美商业公司返还摊位之日）；3.判令向美商业公司支付违约给郑朝阳造成的损失146元；4.本案诉讼费由向美商业公司承担。向美商业公司辩称：1.不同意解除合同。向美商业公司承租郑朝阳的房屋后投资了上百万元，门面已转租，正在经营过程中，且按照法律规定和合同约定，未达到合同解除的条件；2.案涉房屋月租金为527.34，向美商业公司于2021年4月29日支付了一个月租金527.34元，截至2021年4月30日向美商业公司尚欠8个月租金4218.72元；3.违约金请求法院依法调整。经审理查明，本院确认如下案件事实：2017年2月21日，郑朝阳（甲方）与向美商业公司（乙方）签订《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》，约定：甲方自愿将自有的位于常德市××路××路××商铺××号××建筑面积5.5平方米）委托乙方自主经营；委托经营期限20年，自合同签订之日起至2037年9月16日止；委托经营期限分为五个阶段，租金按阶段分别计算，第一阶段为自本合同签订之日起至第三年满之日止（共三年），此阶段为市场培育期，委托经营收益已经由开发商支付给甲方，乙方不再向甲方支付；第二阶段为第三年满之日至第五年满之日止（共二年），此阶段基础租金收益为每平米（建筑面积）每月102元，当增值租金收益大于基础租金收益，增值租金收益的60%由甲方享有，40%由乙方享有……；基础租金收益按季度支付，支付时间为每季度最后一个月的28日或之后五个工作日；增值租金收益按年度结算；在合同约定的委托经营期限内，甲方有权在每满五年之前的30日内以书面形式向乙方提交《解除委托经营申请书》，乙方应当尊重甲方的选择；乙方未按本合同的约定支付甲方委托经营收益，应当按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准赔偿甲方经济损失。后向美商业公司支付郑朝阳截至2020年7月31日止的租金后未再支付租金，双方以致成讼。在本院审理过程中，向美商业公司于2121年4月29日支付郑朝阳一个月的租金527.34元。双方在庭审过程中共同确认：合同履行期间的月租金标准为527.34元，截至2021年4月30日，向美商业公司尚欠郑朝阳8个月租金4218.72元。以上事实有《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》、租金支付凭证、到庭当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，向美商业公司与郑朝阳签订的《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应恪守履行。对于郑朝阳要求解除合同的诉讼请求。虽然向美商业公司受疫情原因影响欠付租金，但疫情已基本稳定，向美商业公司的经营正在逐步步入正轨，且考虑到向美商业公司前期的装修投入成本，现解除合同不利于双方合同目的的实现，同时衡平单个业主利益与作为整体的全体业主利益，对郑朝阳的该项诉讼请求，本院不予支持。关于郑朝阳要求向美商业公司支付相应租金至实际返还之日的诉讼请求。因双方之间的合同继续履行，向美商业公司应当依据合同约定向郑朝阳支付相应租金。在本案庭审过程中，双方共同确认向美商业公司尚欠郑朝阳截至2021年4月30日止的租金4218.72元，对上述债务，向美商业公司应承担清偿之责。对于郑朝阳要求向美商业公司支付因违约造成的损失146元的诉讼请求。向美商业公司辩称合同约定的违约金计算标准过高请求予以适当减少，本院认为，向美商业公司未按合同约定及时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，因违约金应以实际损失为基础，且郑朝阳未提交实际损失的相关证据，本院认定郑朝阳主张的实际损失为逾期支付租金的利息损失，故本院调整违约金计算方式为以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.85%为标准，按照合同中约定的“每季度最后一个月的28日”支付租金的方式，分段计算如下：1.自2020年9月29日起至2021年4月29日止，以1054.68元（527.34元×2个月）为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为23.7元；2.自2020年12月29日起至2021年4月29日止，以1582.02元（527.34元×3个月）为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为20.36元；3.自2021年3月29日起至2021年4月29日止，以1582.02元（527.34元×3个月）为基数，按年利率3.85%为标准计算该期间的违约金为5.08元；上述逾期给付违约金共计49.14元（23.7元+20.36元+5.08元），故对郑朝阳的该项诉讼请求本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、常德向美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑朝阳截至2021年4月30日止的租金4218.72元及违约金49.14元，合计4267.86元；二、驳回郑朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由常德向美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  毛兴惠二〇二一年六月八日法官助理崔丹书记员杨小丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。