河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0403民初2290号 原告：中国建设银行股份有限公司邯郸分行，营业场所邯郸市丛台区人民路174号。 负责人：索理，该分行行长。 委托诉讼代理人：姜新新，河北三合时代（邯郸）律师事务所律师。 被告：杨梅，女，回族，1982年11月18日出生，住所地河北省邯郸市邯山区。 被告：杨淼，男，回族，1983年8月22日出生，住所地河北省邯郸市邯山区。 被告：邯郸市恒隆房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区邯大路北、西堤西堡村南。 法定代表人：解守府，该公司经理。 委托诉讼代理人：王永晓，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司邯郸分行（以下简称建设银行邯郸分行）与被告杨梅、被告杨淼、被告邯郸市恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）为金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序。于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告建设银行邯郸分行委托诉讼代理人姜新新、被告恒隆公司委托诉讼代理人王永晓到庭参加诉讼。被告杨梅、被告杨淼经合法传唤无正当理由未到庭，本案对上述被告缺席审理。现已审理终结。 原告建设银行邯郸分行诉称，2016年2月5日，被告杨梅、被告杨淼共同与原告签订编号为130648608-2012-20161219508的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款用途为购买位于邯郸市丛台区第7幢1单元24层01、02号房产。借款金额256万元，借款期限自2016年2月5日至2026年2月5日止，贷款采用浮动利率，即在基准利率基础上上浮15%，罚息利率为合同利率上浮50%；贷款利息自划款之日起计算；采用等额本息的还款方式；每月5日自借款人指定委托扣款账户扣除本息金额27954.29元。同时，合同还约定了双方的权利义务、违约责任、争议解决办法等条款。 2013年6月20日，原告与被告恒隆公司签订编号为20130006的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定被告恒隆公司对借款人用于购买该公司开发的金豪庭小区房产的借款承担连带保证责任，包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项。债权担保期间为2013年7月1日至2017年6月30日，最高担保额为2.8亿元。担保范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项。保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押生效，抵押人将他项权利证书、抵押登记证明文件交于贷款收执之日止。 2016年2月5日，原告依约将贷款256万元转入被告恒隆公司账户中。被告杨梅、被告杨淼收到贷款后，依约还本付息至2017年2月。之后未再支付任何款项。多次催要无果，其行为已触发合同第16条第一款的适用条件。原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿剩余借款本息及相关费用，被告恒隆公司承担连带保证责任，原告依法享有对抵押物的抵押权。截止2019年11月21日，被告尚欠原告借款本金2361399.5元、利息（包括罚息）444359.83元，合计2805759.33元。为维护原告的合法权利，现依法提起诉讼。请求判令：1、被告杨梅、被告杨淼偿还原告编号为130648608-2012-20161219508的《个人住房（商业用房）借款合同》贷款本金2361399.5元，至2019年11月21日利息（包括罚息）444359.83元，共计2805759.33元，以及自2019年11月22日起至上述本息全部清偿之日止的利息（包括罚息）；2、被告恒隆公司对上述贷款本息以及原告实现债权产生的一切费用承担连带清偿责任；3、由三被告共同承担案件受理费、保全费、律师费等实现债权费用。 原告建设银行邯郸分行向法庭提交的证据有：证据1、营业执照、负责人身份证明，证明原告主体资格。证据2、被告身份证、结婚证、户口页、营业执照复印件，证明被告身份情况。证据3、《商品房买卖合同》、首付款证明、《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》，证明被告杨梅、被告杨淼因购买被告恒隆公司开发的房产向原告借款256万元，约定了借款金额、利率、借款期限等相关权利义务。证据4、贷款支付凭证，证明原告发放贷款的事实；证据5、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明被告恒隆公司承担连带担保责任。证据6、账户基本信息及对账单，证明被告支用贷款、还款及欠款情况。 被告恒隆公司质证意见：对原告提交的证据1-4无异议。对证据5总体无异议，对合同的第4条保证期间的选项为二有异议，在被告代理人阅卷时，改选项为空白，现在原告提交为选项二，明显存在矛盾。有原告后补填写的可能，对后补填写的事实不认可。对证据6真实性无异议，关于利息、罚息是否超过法律规定，应予以核实。 被告恒隆公司辩称，恒隆公司不承担保证责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》中“未按期履行归还到期贷款本息的义务，其行为已触发贷款合同第十六条第一款之适用条件，应立即归还所有未还贷款本金和利息”的约定，借款人于2017年2月之后未再按期归还贷款，2017年2月已达履行期间届满之日。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中第四条关于保证期间的约定并未明确勾选，应当视为合同未约定保证期间。根据有利溯及原则，应适用《民法典》第六百九十二条规定的没有约定的情形，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。保证期间应为2017年2月至2017年8月，原告的起诉已超过保证期间，恒隆公司不再承担担保责任。 被告杨梅、被告杨淼未提交答辩意见。 证据的分析与认定，对原告建设银行邯郸分行提供的证据1、2、3、4，被告恒隆公司无异议，对证据5中除第四条关于保证期间的约定以外无异议；被告杨梅、被告杨淼缺席，视为放弃质证权利。上述证据真实、合法，与待证事实存在关联性，本院予以确认。 对证据5第四条关于保证期间的约定，原告向本院提交的证据显示四个选项为空白未填写，其当庭出示的显示为选项二，被告对此不予认可。本院确认庭前原告向本院提交的合同第四条保证期间显示四个选项为空白未填写的合同文本为认定本案事实的证据。 对证据6的真实性，被告恒隆公司无异议，被告杨梅、被告杨淼缺席，视为放弃质证权利。对该证据的真实性，本院予以确认。 关于原告宣布合同提前到期日是本案的一个事实争议，被告恒隆公司主张被告杨梅、被告杨淼自2017年2月以后未再依约还款，符合《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条贷款人立即归还全部债务的条款，应当确定2017年2月为宣布合同提前到期日。原告对此不予认可，主张被告杨梅、被告杨淼自2017年2月以后虽存在违约，但是原告于起诉日或诉请截止日2019年11月21日宣布合同提前到期。从原告提交的证据分析，《中国建设银行个人贷款对账单》显示，被告杨梅、被告杨淼自2016年3月开始还款，2017年3月开始产生违约，最后一次还款日期为2019年3月4日，还款金额2388.88元。因此，原告主张合同提前到期日为2019年11月21日，与上述证据证明的事实具有关联性，本院予以确认。被告恒隆公司主张违约日即为到期日的待证事实，缺乏证据支持，本院不予确认。 经过证据分析认定，本院查明下列事实：2013年6月20日，原告建设银行邯郸分行与被告恒隆公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告恒隆公司为购买该公司开发的位于邯郸市项目房产购房人与原告建设银行邯郸分行订立的借款合同全部债务提供最高额连带责任保证，担保的债权期间为2013年7月1日至2017年6月30日，最高担保额人民币2.8亿元。合同第四条保证期间约定：“……按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第__项所述之日止。（一）该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止……乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……（三）该笔借款合同项下的质押已生效……（四）____”担保范围包括但不限于贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和实现债权及担保权利发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。 2016年2月5日，被告杨梅、被告杨淼与原告建设银行邯郸分行签订了编号为130648608-2012-20161219508的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告杨梅、被告杨淼贷款用于购买被告恒隆公司开发的位于邯郸市丛台区第7幢1单元24层01、02号房产，房屋面积677.39平方米，成交价5134616元；借款本金金额256万元，借款期限自2016年2月5日至2026年2月5日，贷款采用浮动利率，即在基准利率基础上上浮15%，罚息利率为合同利率上浮50%；贷款人将款项一次性划入被告恒隆公司13×××71的账户中，采用等额本息还款方式，每月还款额27954.29元，担保方式为所购房产抵押及被告恒隆公司提供最高额连带责任保证；合同第十六条约定：“违约情形及可能危及贷款人债权的情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”合同第十七条约定：“贷款人救济措施……出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……”2016年2月5日，原告建设银行邯郸分行将贷款256万元发放至被告恒隆公司账号为13×××71的账户中。被告杨梅、被告杨淼自2016年3月开始还款，2017年3月开始产生违约，最后一次还款日期为2019年3月4日，还款金额2388.88元。原告于2019年11月21日宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿剩余借款本息及相关费用，被告恒隆公司承担连带保证责任。截止2019年11月21日，被告杨梅、被告杨淼尚欠借款本金2361399.5元、利息（包括罚息）444359.83元，合计2805759.33元。 另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》约定以被告杨梅、被告杨淼购买被告恒隆公司开发的位于邯郸市丛台区第7幢1单元24层01、02号房产提供抵押担保，至今未办理抵押登记。 本院认为，原告建设银行邯郸分行与被告杨梅、被告杨淼订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告杨梅、被告杨淼使用贷款后，未按合同约定履行还本付息的合同义务。原告建设银行邯郸分行宣布合同提前到期，请求判令被告杨梅、被告杨淼偿还截止2019年11月21日的借款本金2361399.5元、利息（包括罚息）444359.83元，2019年11月21日之后的罚息，按约定的标准支付至债务清偿日，符合合同约定，本院予以支持。原告建设银行邯郸分行与被告恒隆公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于被告恒隆公司的保证期间问题，本案原告与被告恒隆公司订立的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定被告恒隆公司承担至将抵押权利证书交予原告之日止的阶段性连带责任保证。合同第四条保证期间共四个选项，其中（三）、（四）分别为质押和空白与本案无关。（一）选项约定连带责任保证的保证期间为“……乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年”，（二）选项为约定解除阶段连带责任保证的条件。原告建设银行邯郸分行与被告杨梅、被告杨淼关于以所购房产为上述借款全部债务提供抵押担保的约定虽然合法有效，但是未办理抵押登记，抵押权未依法设立。因此，合同第四条（二）选项约定的条件至今未成就，被告恒隆公司仍应承担连带保证责任。另外，保证期间是主债务履行届满之日起开始计算的债权人对保证人主张权利的除斥期间，而上述合同第四条（二）选项约定的情形是条件成就时，解除被告恒隆公司的保证责任，两者有着本质的区别。因此，本案《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条（二）选项是对阶段性连带责任解除条件的约定，非保证期间。按照合同第四条（一）选项确定保证期间为“……乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年”是唯一的选项，也是双方合同对保证期间约定的真实意思表示。原告建设银行邯郸分行于2019年11月21日宣布合同提前到期，保证期间为2019年11月21日之后两年。原告于2021年4月8日提起诉讼，未超过两年的保证期间。其请求判令被告恒隆公司对上述借款合同全部债务承担连带保证责任，本院予以支持。关于本案能否适用溯及有利的原则，参照《民法典》第六百九十二条第二款：“……没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行届满之日起六个月……”的规定，确定本案被告恒隆公司的保证期间问题，法不溯及既往为法律适用的基本原则，而溯及有利的原则的适用，是在有利于公平维护各方利益的情况下的例外情形。本案涉及原告建设银行邯郸分行、被告杨梅、被告恒隆公司的三方利益，被告恒隆公司通过销售房屋给被告杨梅，获取房地产开发利益；被告杨梅通过在原告处的贷款购买房产，获得房产所有权；原告通过贷款给被告杨梅，由被告恒隆公司提供连带担保以及被告杨梅办理房产证后的抵押担保，获取利息收益。2016年2月5日，原告将贷款256万元通过受托支付方式发放至被告恒隆公司的账户中，被告恒隆公司获得了房地产开发收益；被告杨梅购买房产后，至今无法取得房产所有权证，不能获得完全的所有权权能；原告也因被告杨梅没有依约偿还贷款，无法及时收回贷款本息，也无法通过设立抵押担保权实现债权。原告及被告杨梅的合同利益无法实现均与被告恒隆公司开发的房产无法办理所有权证直接相关联。因此，在上述背景下适用溯及有利原则确定保证期间，不能公平处理各方利益，有违公平原则。综上，被告恒隆公司辩称保证期间未约定、按照《民法典》第六百九十二条第二款六个月规定确定保证期间、自2017年2月开始至原告起诉超过六个月的保证期间，恒隆公司不承担保证责任的理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告杨梅、被告杨淼于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司邯郸分行编号130648608-2012-20161219508的《个人住房（商业用房）借款合同》项下，截止2019年11月21日的借款本金2361399.5元、利息（包括罚息）444359.83元，合计人民币2805759.33元。2019年11月21日之后的罚息、复利，按合同约定的标准支付至债务清偿日。 二、被告邯郸市恒隆房地产开发有限公司对编号为130648608-2012-20161219508的《个人住房（商业用房）借款合同》全部债务（包括案件受理费等实现债权及担保权利的费用）承担连带保证责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29246元，减半收14623元，由被告杨梅、被告杨淼共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  杨重远 二〇二一年六月二十四日 书记员  薛 涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。