河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终3759号 上诉人（原审被告）：沧州市元坤房地产经纪有限公司，住所地：沧州市新华区解放东路15号1楼106号，统一社会信用代码：91130902MA08NB7F7G。 法定代表人：李宝松，该公司经理。 委托诉讼代理人：于增杰，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫国庆，男，汉族，1981年2月12日生，住。 被上诉人（原审原告）：田玲玲，女，汉族，1982年5月16日生，住。 二被上诉人委托诉讼代理人：程军林，河北来仪（沧州）律师事务所律师。 上诉人沧州市元坤房地产经纪有限公司因与被上诉人闫国庆、田玲玲合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2021）冀0902民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市元坤房地产经纪有限公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人只是一个房地产经纪公司。2017年受沧县益民房地产开发有限公司（简称益民公司）委托，销售该公司开发的《香江名府小区》楼房。益民公司为迅速回笼资金，给上诉人提供的销售模式为：要求上诉人楼盘销售上“渠道”（即向社会各房产销售中介提供房产信息，让社会各房产中介都来推售该楼盘），然后在原来所定房价的基础上每套楼房每平米让利500元，同时让上诉人向购房人每套楼房收取30000元的‘团购费’，并同意将此30000元‘团购费’，作为上诉人的佣金及给付其他销售中介的佣金及上诉人的销售费用，不再另行给付上诉人佣金。 上诉人按照此方案，多方联系了社会各销售渠道，向社会广泛宣传此销售模式，包括楼房价格及‘团购费’数额。这样各房产中介纷纷把购房客户带到售楼处，和益民公司签订购房协议，并向益民公司交纳购房首付款，同时将30000元‘团购费’交到上诉人处。300多套楼房很快销售一空。购房人所交的‘团购费’，也由上诉人按约定给各个销售渠道即其他中介公司提成完毕（大约在70%左右），剩余少部分作为了上诉人公司的佣金及费用。 小区的每一套楼房都是上诉人和其签约的渠道通过努力、积极地向客户进行推广、宣传、介绍，最终才使购房者和开发商签订购房协议，并向开发商交纳购房款。现在，被上诉人只是向法庭提供一个和开发商自己签订的解除购房的承诺书，便要求上诉人退还中介费（团购费），不要说被上诉人提供的证据不能证明己经退房，退还了购房款，即使开发商与被上诉人私下自愿达成解除购房合同的协议，购房者也无权要求中介机构退还中介服务费。理由为：1、团购费实际就是中介服务费，从被上诉人的角度而言，上诉人及其渠道同样为其提供了购房服务，通过向其推介、宣传，为其向开发商购买涉案房屋争取到了团购的价格，并最终促成了被上诉人与开发商签署购房协议，同样付出了相应的劳务，中介服务本身就是一手托两家，为双方最终达成协议提供服务。因此，上诉人为被上诉人购买涉案房屋同样提供了中介服务，最后被上诉人接受了上诉人提供的服务并向上诉人交纳了团购费后，双方之间己经形成事实上的居间服务合同关系。且被上诉人亦未举证证明上述居间服务关系存在可撤销或无效的情形，故双方居间合同关系合法有效。被上诉人要求上诉人返还团购费，缺乏事实和法律依据。2、交纳团购费是购买涉案楼房的前提，只有参加团购，向上诉人交纳团购费后被上诉人才取得与开发商签订购房协议及享受团购价格的资格。以上事实足以说明，被上诉人在交纳团购费时即应已经认可了这种购房模式，若其不认可向上诉人支付的团购费，则应于签订购房协议时提出。而恰恰相反，交纳团购费时被上诉人并未提出任何异议，并且也与开发商签订了购房协议，交纳了购房款。据此可推定被上诉人在购买涉案房屋时，完全知道当时的购房价格是向上诉人交纳团购费后之优惠价格。3、被上诉人是否向开发商办理退房手续、双方的买卖合同是否己经解除与要求上诉人退还团购费毫无任何关系。 上诉人与被上诉人及开发商之间是三方居间合同关系，根据法律规定，居间人促成买卖双方合同成立的，委托人应当支付报酬。本案中通过上诉人提供居间服务，被上诉人与开发商己经达成了购房协议，并己实际履行，至此上诉人的居间服务义务己经完成。至于两年后，上诉人与开发商之间经过协商自愿解除合同，与作为中介一方的上诉人毫无任何关系，完全是他们自己的事情。另外，被上诉人并不是因为与开发商之间的购房协议无效而要求退房，而是双方经过协商自愿退房。即使被上诉人购买的楼号现在没有了，这也是开发商更改规划造成的，与上诉人提供的中介服务没有任何关系，上诉人没有任何过错。况且即使原楼号没有了，开发商仍能够提供其他楼房。中介费就是佣金、劳务费，根据法律规定只要提供了中介服务，促成双方达成协议，就有收取佣金的理由和依据，至于双方后来又协商解除协议，再回过头来要求中介退还佣金，没有任何道理。因此，一审判决以双方房屋买卖合同解除为由，要求上诉人退还团购费没有法律依据。 综上，被上诉人自愿参加团购并向上诉人支付团购费，系其真实意思表示，在其接受了上诉人服务后并根据优惠价格与开发商签订了购房协议，两年后突然要求上诉人返还团购费毫无任何道理而言，法律不应给予支持。 二、原判决分配举证责任错误。原判决认定上诉人提供的证据不足以证实符合不予退还团购费的情形，属于严重的分配举证责任错误。双方存在居间合同关系，上诉人收取佣金符合法律规定。本案是被上诉人起诉要求上诉人退还团购费，根据谁主张谁举证的原则，应当由被上诉人举证证明退还团购费的事实和理由，而原判决本末倒置，不但不认为被上诉人举证不能，却认为上诉人证据不足以证实不予退还团购费的情形，让上诉人无法接受。 综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 闫国庆、田玲玲答辩称，1、元坤公司与益民公司签订了销售代理合同，是益民公司委托元坤公司售房，元坤公司上诉状也称是受益民房地产的委托售房，我方没有委托元坤公司买房，所以我方与元坤公司不构成居间合同关系。2、益民公司不认可与元坤公司商定的团购费与房价销售捆绑的模式，无论是否属实，这种销售模式都是一种营销手段，是元坤公司和益民公司之间的内部约定，对我方无约束力。3、元坤公司代理售房的时候，案涉房屋没有预售许可证，此系我方无法取得案涉房屋的根本原因，元坤公司通过非法售房获得团购费，违反法律基本原则。4、根据《商品房销售管理办法》第二十七、二十八条规定，元坤公司不得收取佣金以外的任何费用，所以元坤公司收取团购费没有法律依据，理应返还我方。综上，请求驳回上诉请求，维持原判。 闫国庆、田玲玲向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告团购费30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月17日，原告田玲玲（乙方）与沧县益民房地产开发有限责任公司（甲方）签订《香江名府房屋订购书》，乙方购买香江名府小区房屋3-4-1203，单价4500元每平方米，总房款431730元。沧县益民房地产开发有限责任公司出具收据，收到原告田玲玲案涉房屋首付共计126730元。2018年6月17日，原告向被告缴纳30000元团购费。2020年10月8日，沧县益民房地产开发有限责任公司（甲方）与田玲玲（乙方）签订承诺书一份，约定甲方同意乙方的退房申请。另查，田玲玲与闫国庆系夫妻关系。 以上事实有收据、房屋订购书、POS机刷卡小票、开庭笔录等证据予以证实。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉房屋销售时无预售许可证，且原楼号已无，原告已与沧县益民房地产开发有限责任公司在承诺书中协议退房，买卖合同已经解除，导致原告交付团购费的合同目的不能实现。被告不能证实符合不予退还团购费的情形，故原告要求被告退还团购费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告收取团购费的金额，原告提交POS机刷卡凭证及收款3万元的收据，另其他案外人刘洪玲、刘洪江、张元凯、张琳等人均持有统一的收据，并一致主张团购费为3万元，且被告认可收取了案外人张元凯团购费3万元。综合以上事实，被告收取原告团购费金额为3万元具有高度可能性，一审法院予以认定团购费金额为3万元。因此一审法院支持被告退还原告团购费3万元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：被告沧州市元坤房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内退还原告闫国庆、田玲玲团购费30000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由被告承担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：一、河北省电视台今日资讯栏目对本案涉及的楼盘项目出现的问题进行的现场采访录像，该报道真实再现了造成购房户退房、退款的原因是因为开发商沧县益民房地产开发有限公司（简称益民公司）无故违约，合同签订后又随意涨价，引起了大部分业主的不满，纷纷上访、告状，并通过媒体进行报道。通过该节目充分证明了以下几点：1、上诉人通过中介服务，已经促成了购房户和开发商之间购房合同的成立。中介服务的义务已经履行完毕，任何一方无权再要求作为中介服务公司的上诉人退还佣金。2、购房户之所以退房原因是开发商签订合同后，又无故随意涨价，属于开发商违约，与提供中介服务的上诉人毫无任何关系，不能因为开发商违约，购房户退房，就要求中介公司退还佣金，没有任何依据。购房户交纳的中介佣金是开发商违约给购房户造成的损失，应当由违约方承担，而不是钱交给谁了就和谁要，没有任何道理。3、该节目最主要的能够证明本案是开发商一手策划，而且是开发商为退房户找律师代理诉讼，向经纪公司要求退还佣金。在节目中益民公司法定代表人王龙海在接受采访时，自己已经自认。足以说明实际是开发商操纵本案，目的就是转移矛盾，将其违约给购房户造成的损失转嫁到经纪公司头上。另外也说明本案属于虚假诉讼，购房户只是在被开发商利用。同时也说明一审中开发商向法庭所提供的证据都是无效的，根本不能作为定案依据。 二、两份商品房预售许可证，证明涉案楼盘已经取得预售许可证，符合销售条件，购房户与开发商之间签订的购房合同是合法有效的。 三、沧州益民房地产开发有限公司向购房户以及上诉人出具的承诺书，证明益民公司承诺该项目均为70年大产权商品房，后期客户如因产权问题退房，本公司承诺按银行首付利息4倍偿还买受方。 四、提交上诉人向社会各中介的转款记录和各公司给我们开的收款凭据，证明上诉人已经把钱给各渠道发放了，自己只留了一小部分，而且这种模式也是开发商提出来的，现在开发商一手操作本案诉讼，我方认为对上诉人极不公平。 闫国庆、田玲玲质证意见：一、关于电视台采访是个别业主基于自身的购房情形进行的事实陈述，该情形与我方购房情形不一致。 二、关于商品房预售证，恰恰反映出元坤公司售房时是没有售房许可证的，进而证实其是非法预售。 三、关于承诺与本案没有关联，我方认为房屋不存在了，所以才退房。 四、不是正规票据，真实性存疑，部分票据显示收款人，部分票据没有显示收款人，无法核对款项与案件关联关系，即使如上诉人所述也是上诉人与其他中介公司的内部合同纠纷，与我方无关。本案起因是因元坤公司非法预售而起，通过非法预售获取的团购费没有合法基础。另外根据法律规定，元坤公司只能向益民公司收取销售佣金，我方没有委托元坤公司买房，我方不应向元坤公司支付任何佣金，所以元坤公司收取我方团购费没有依据。 二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人元坤公司销售房屋的佣金应在销售房屋后收取的价款中提取，根据本案的相关证据，上诉人元坤公司收取被上诉人闫国庆、田玲玲的30000元团购费应视为购房款，现被上诉人闫国庆、田玲玲已经与案外人沧县益民房地产开发有限公司解除了房屋买卖合同并办理了退款事宜。上诉人元坤公司收取被上诉人闫国庆、田玲玲团购费已经失去了合法依据，故上诉人元坤公司应将案涉的团购费予以退还。上诉人元坤公司主张团购费实际就是中介服务费，其所提交的证据不能充分证实其主张，本院对其主张不予支持。 综上所述，沧州市元坤房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人沧州市元坤房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二一年六月二十二日 书记员  于雪纯