河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7358号上诉人（原审被告）：吴某，女，1986年8月4日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：魏昊峰，巩义市中天法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：巩义市西村供销合作社，住所地巩义市西村镇。统一社会信用代码:91410181170475391X。负责人：庞玉亮，男，该公司临时负责人。被上诉人（原审被告）：李某，男，1982年11月20日出生，汉族，住址：河南省巩义市。原审被告：尹某，女，1979年10月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原审被告：巩义市西村镇百福源百货店，经营场所巩义市西村镇和谐路中段。统一社会信用代码92410181MA464T1904。经营者：吴某，女，1986年8月4日出生，汉族，住河南省巩义市。上诉人吴某与被上诉人巩义市西村供销合作社、李某及原审被告百福源百货店、尹某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2021）豫0181民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，二审程序依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。李某、尹某、巩义市西村镇百福源百货店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼按缺席审理，本案现已审理终结。吴某上诉请求：一审判决认定事实错误，上诉人与李某签订租赁合同并已经实际履行，具有涉案房屋的租赁使用权，且不应支付被上诉人违约金，请求二审撤销一审判决依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。巩义市西村供销合作社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。巩义市西村供销合作社向一审法院起诉请求：1.判令被告立即搬离原告位于西村××路的超市，并把超市交付给原告；2.由被告双倍支付2020年3月1日至2020年12月31日的门面房占有费共计269,700元；3.由被告承担本案发生的一切费用。一审法院认定事实：2015年1月31日原告和被告李某盖章签字的《西村供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况》载明，原告欠李某的资金为1,238,297.64元，减去质保金100,000元，下余1,138,297.64元，从2015年3月1日起以公开招标的案涉门面房房租每年100,000元，合同一次签订5年，还款500,000元，下欠款项638,297.64元以借款的方式按年利息18%计算，每年决算一次，5年合同到期后连本带息一次性偿还，5年合同到期后如果欠款还未还清的，原告继续以租赁的方式租给，用租金偿还李某，5年为租期，以后依次延续合同。同日，原告与被告李某签订《资产租赁经营合同书》一份，约定：原告将其拥有的位于巩义市西村镇和谐路和谐花园临街楼一层自北面起第四间面积为477平方米的门面房出租给李某经营使用；租赁期限为五年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止；年租赁费为100,000元，总金额为500,000元，2015年1月31日前李某一次性向原告交齐，先交费后租用；不经原告同意，李某不得转租他人经营；合同到期，若李某有意续租，需提前两个月向原告申请，同等条件下，李某可优先租用，如李某未中标，合同到期应立即搬出，逾期按新标的额双倍计付租金等。经原告同意被告李某将其承租原告的案涉门面房转租给被告尹某开办福源阁超市，被告李某与被告尹某于2015年2月4日，签订《资产租赁经营合同书》，约定租赁期限为五年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止，年租赁费为100,000元，总金额为500,000元。2015年2月14日李某出具了收到500,000元租金的收条。2018年12月10日被告吴某在该门面房开设巩义市西村镇百福源超市（个体工商户）。2019年12月31日原告向百福源超市送达“通知”一份，内容为案涉门面房租赁期限于2020年2月28日期满，务必于届满时与西村供销社办理招商手续，否则，后果自负。百福源百货店员工在通知上签“收到吴非非”。2020年3月13日，被告李某与被告吴某签订《资产租赁经营合同书》一份，被告李某将案涉门面房出租给被告吴某，租赁期限为五年。现案涉门面房仍有由被告吴某用于经营百福源超市。2020年4月13日，被告李某将其对原告享有的638,297.64元债权转让给李某，李某于2020年4月23日向本院提起民事诉讼，要求本案原告给付该款项，本院于2020年6月17日作出（2020）豫0181民初1377号民事判决，判令本案原告向李某支付该款项。该判决书生效后李某申请强制执行，本院于2021年3月18日作出（2020）豫0181执1811号之四执行裁定书，裁定：扣留、提取被执行人巩义市西村供销合作社在位于巩义市西村镇和谐路和谐花园，一层北面起第四间门面房（百福源超市）的租金200,000元，并于2021年3月19日向百福源超市送达协助执行通知书，要求将上述款项汇入本院指定账户。参照原告与被告李某签订的租赁合同，2020年3月1日至2020年12月31日案涉房屋的占有使用费为83,333.33元（100,000元÷12个月×10个月）。一审法院认为，原告将案涉门面房出租给被告李某，后经原告同意被告李某与被告尹某签订租房协议，将该门面房转租给被告尹某，该两份协议是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，协议各方均应按照合同履行。合同期满，被告李某未依照协议约定与原告续租，应将该门面房返还原告，而被告李某未将该门面房返还原告，而擅自又将该门面房出租给被告吴某，被告李某应承担违约责任；被告吴某明知被告李某租期已满而仍然与其签订租赁合同并占有使用案涉门面房，其与被告李某签订的租赁合同对原告并不发生法律效力，被告吴某应将其占有使用的该门面房返还原告，并依照法律规定向原告支付逾期腾房占有使用费。但原告要求被告吴某双倍支付门面房使用费，因其与被告吴某并未约定，不予支持。关于被告李某在合同期2020年2月28日届满后，是否自动获得下一个5年的租赁期问题：从内容来看，原告与被告李某签订《资产租赁经营合同书》，是对《西村供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况》载明的续租案涉门面房作出的具体约定，原租赁期满后被告李某并未与原告续签租赁合同，从被告李某2020年4月13日将其对原告享有的638,297.64元债权转让给李某的事实来看，被告李某也无意通过续租来抵扣其对原告的债权，且在租赁期满前两个月的2019年12月31日原告向巩义市西村镇百福源百货店送达了务必于届满时与西村供销社办理招商手续的通知，而被告吴某却选择绕过原告与未取得租赁权和转租权的被告李某续签租赁合同，被告吴某显然无权占有并使用案涉门面房。被告李某是否欠被告吴某款以及2021年3月19日巩义市人民法院要求被告吴某协助将案涉门面房的租金200,000元汇入本院指定账户，均不能证明被告吴某有权占有并使用案涉门面房。故被告吴某的该抗辩理由不能成立，不予采纳。原告要求被告李某返还案涉门面房并双倍支付占用费，因案涉门面房由被告吴某占有使用，原告的该诉讼请求不能成立，不予支持。但被告李某与原告“逾期按新标的额双倍计付租金”的约定，其中超出租金部分应是对违约金的约定，被告李某应向原告支付违约金，由于新标的额无法确定，参照原合同约定确定。双方约定的违约金过高，违约金酌定为约定违约金的30%，即25,000元（83,333.33元×30%）。原告要求被告尹某返还案涉门面房并支付占用费，因被告尹某在其租赁期满后并未占用案涉门面房，故对该诉讼请求不能成立，不予支持。原告要求被告巩义市西村镇百福源百货店返还案涉门面房并支付占用费，因巩义市西村镇百福源百货店是被告吴某占用案涉门面房后所办个体商店，并非合同或侵权相对方，故对该诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百八十二条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十三条的规定，判决如下：一、被告吴某于本判决生效之日起十日内向原告巩义市西村供销合作社返还位于巩义市西村镇和谐路和谐花园临街楼一层自北面起第四间门面房。二、被告吴某于本判决生效之日起十日内向原告巩义市西村供销合作社支付逾期腾房占有使用费83,333.33元；三、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告巩义市西村供销合作社支付违约金25,000元；四、驳回原告巩义市西村供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,346元，减半收取2,673元，由原告巩义市西村供销合作社负担1,599元，由被告李某负担248元，由被告吴某负担826元。本院二审期间，当事人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人吴某称其与李某签订租赁合同并已经实际履行，具有涉案房屋的租赁使用权，且不应支付违约金的理由，巩义市西村供销合作社与李某签订的租房协议，李某与尹某签订的租房协议，均系当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，协议各方均应按照合同履行。李某与巩义市西村供销合作社合同期满后，未依照协议约定续租并擅自将案涉门面房出租给吴某，2019年12月31日，巩义市西村供销合作社向巩义市西村镇百福源百货店送达了办理招商手续的通知，而吴某明知李某租期已满仍然与其续签租赁合同并继续占有使用案涉门面房，故吴某与李某签订的租赁合同对巩义市西村供销合作社不发生法律效力，一审判令吴某将其占有使用的案涉门面房返还巩义市西村供销合作社，并支付逾期腾房占有使用费，并无不当。综上所述，上诉人吴某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由上诉人吴某负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二一年六月二十四日书记员  张 璐