北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7221号上诉人（原审被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，北京珠江投资开发有限公司法务部经理，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：刘森，男，1980年5月5日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人刘森房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人珠江公司的委托诉讼代理人王龙康，被上诉人刘森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“扣除装修恢复原状费用18000元”，并依法改判为扣除装修恢复原状费用3万元；2.刘森承担二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决仅扣除装修恢复原状费用18000元远低于装修恢复原状成本。一审酌定的该金额没有任何依据，且装修恢复原状成本或折旧再销售优惠金额为3万元左右。二、刘森已付价款所计利息不足抵扣其应支付的占有使用费。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十四条精神，标的物占有使用费与价款利息互相抵扣的前提是全部价款已经付清，而本案刘森已付价款仅为全部的60%，其支付部分价款利息明显不足以抵扣市场租金水平约5000元的占有使用费，二者相差近30000元。并且刘森所支付款项也并非一次性支付，故计算该笔利息应当依其实际支付时间精确计算。三、涉案房屋贬值，一审未在当事人之间合理分配无效后果，导致房屋因市场贬值的后果由珠江公司一方独自承担，刘森因合同无效而变相获益。刘森辩称，第一，认可一审判决，可以查到的珠江公司类似案件中装修恢复费用均为18000元，在不到一年的时间中装修程度未因正常使用增加实质性损耗，珠江公司所称恢复费用为3万元没有事实依据。第二，不认可珠江公司所称“已付价款所计利息不足抵扣占有使用费”，一审法院是在认定刘森分期付款的前提下对双方各自主张进行平衡后裁量的。实际上珠江公司对刘森支付的款项进行占有使用是不能够按照活期利息计算的，若刘森不支出此部分款项，具有获得其他理财收益的可能性。第三，不认可珠江公司房屋贬值使得刘森获益的主张，刘森在此次以租代售房屋交易中受到很大损失。刘森向一审法院起诉请求：1.依法判令珠江公司返还定金20000元、押金1144952元、租金263088元、电商费60000元，共计1488040元及利息；2.本案的诉讼费用由珠江公司承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，刘森（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，一审法院对此不再赘述。合同签订后，刘森共支付给珠江公司定金、租赁押金、租金共计1428040元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。刘森提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积34983.53元/㎡、总价为2329903元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待刘森获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，刘森的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给刘森。由于刘森不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取刘森的款项应当予以返还。刘森应将涉案房屋腾退给珠江公司。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给刘森的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。刘森本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，一审法院对刘森主张的利息不予支持，与此相应，一审法院在本案中亦不再从刘森交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，一审法院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，刘森应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等刘森并无选择机会，刘森虽与装修公司签订有装修改造协议，但刘森并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定刘森与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属刘森与珠江公司之间合同内容的组成部分。刘森已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，一审法院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。关于团购服务费，因刘森未提交证据证明由珠江公司或装修公司收取，故一审法院在本案中不予支持。综上所述，一审法院判决：一、刘森与珠江公司于2016年9月14日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、珠江公司于判决生效之日起七日内退还刘森定金、租赁押金、租金等共计1428040元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1410040元；三、刘森于判决生效之日起七日内将北京市通州区兴贸三街18号院14号楼7层1单元707#房屋腾退给珠江公司；四、驳回刘森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院认定双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效，本院不持异议。合同无效后，刘森应将涉诉房屋返还珠江公司。本案二审争议焦点是装修恢复原状费用的确定。一审法院认定返还房屋时装修部分恢复原状所需费用应属珠江公司经济损失，并在珠江公司返还款项时予以扣除，并无不当。关于该部分应扣除款项的金额，一审法院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情确定为18000元，符合本案事实。珠江公司上诉主张一审法院确定的金额远低于装修恢复原状成本，装修恢复原状成本或折旧再销售优惠金额为3万元左右，缺乏依据，不能成立。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由北京珠江投资开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年六月十一日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月