大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初1297号原告：大连普兰店万达广场商业管理有限公司，住所地大连市普兰店区振兴街68号，统一社会信用代码91210282MA0QC0THX5。法定代表人：王志彬，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘刚，系辽宁君子道律师事务所律师。被告：刘嘉友，男，1986年9月15日出生，汉族，个体，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王春梅，系辽宁信德律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫淑梅，系辽宁信德律师事务所律师实习律师。原告大连普兰店万达广场商业管理有限公司与被告刘嘉友物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连普兰店万达广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人刘刚，被告刘嘉友及其委托诉讼代理人王春梅、闫淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求判决被告向原告支付物业服务费59470元；2、请求判决被告承担按所欠物业服务费59740元以中国人民银行公布的同期贷款基准利率自欠付之日起至实际支付之日止计算的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年10月30日签订《大连普兰店万达广场步行街物业管理服务协议》（以下简称《物业合同》）。《物业合同》约定被告租赁原告所有且坐落于大连普兰店商铺，套内建筑面积133.21平方米。原、被告双方在《物业合同》第三条1.1条款约定：乙方按承租商铺的套内建筑面积交纳物业服务费。物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月62元。《物业合同》签订后，原告持续为被告提供物业服务，被告至2020男12月8日起才从万达广场撤走。但自2020年5月1日起至2020年12月7日被告从商铺撤走前，未能向原告支付前述期限的物业服务费，被告合计欠付原告的物业服务费为59740元。综上，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉讼请求。被告刘嘉友辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、原、被告之间物业管理协议已于2020年4月30日终止，2020年5月1日至12月8日之间不存在物业服务合同关系，原告无权向被告主张物业费；2、原告应当向物业产权人主张物业费，物业管理服务协议中称物业产权人为案外人大连普兰店万达广场投资有限公司，而原告在诉状中称自己为物业产权人，无论真正的产权人是谁，原告只有权利向产权人主张物业费，如果产权人认为系因被告过错导致其物业费损失，应提起损害赔偿诉讼；3、2020年12月8日系房屋出租房处置遗留物的日期，而非被告交付房屋的日期，房屋出租人可就处置遗留物的费用向被告主张权利，而原告无权以此为由主张物业费；4、原告于2020年9月4日依据物业管理服务协议3.2及4.2款全额退还保证金的行为，被告已经履行全部合同义务，包括交付房屋即足额缴纳物业费义务。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《大连普兰店万达广场（运营期）商铺租赁合同》、《大连普兰店万达广场步行街物业管理服务协议》、（2020）辽0214民初594号民事判决书以及被告提供的中国银行交易流水明细、照片的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供其公司员工王鑫刚与被告之间的微信截图三张，拟证明被告在租赁期满后迟迟不将相关物品搬离店铺，直至2020年12月7日被强制搬走并倒出店铺。被告对真实性异议，认为无法显示用户身份，不能证明存在双方存在物业服务合同关系，但可证明聊天当日即2020年7月8日原告知晓遗留物的存在，但一直拖延至12月8日才行使合同约定的处置权，过错在原告，对于扩大损失的部分由原告自行承担。本院认为，因被告在本院（2020）辽0214民初594号案件中对该微信聊天记录予以认可，现本案庭审中诉讼代理人对其真实性提出质疑，本案对被告本人在另案中已认可证据的真实性予以确认。被告提供的收款收据一张及围挡设计图一张，拟证明被告于2020年5月1日花费800元制作商铺围挡，图案与原告要求的现存围挡完全一致。被告在合同终止后立即交付房屋，该行为与被告搬离房屋、交钥匙、退还保证金等行为形成证据链条，被告已交付房屋。原告的质证意见是该证据真实性无法核实，并且该证据并不能证明被告按合同约定时间撤离案涉店铺。本院认为，被告提供的是围挡设计稿件及收款收据不能证明其已交付案涉场地，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月29日，案外人大连普兰店万达广场投资有限公司（以下简称万达广场投资公司）与被告签订《大连普兰店万达广场（营运期）商铺租赁合同》，合同约定万达广场投资公司将商业广场室内步行街2F层2005号商铺出租给乙方使用。该房屋套内建筑面积为133.21平方米，套内建筑面积为本合同项下计租面积。租赁期限为6个月，自2019年11月1日起至2020年4月30日止。……18.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该房屋交付万达广场投资公司。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2在交还期内：被告应当向万达广场投资公司及物业服务公司归还所有万达广场投资公司及物业服务公司向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求且保持清洁完好状态，被告应付清租金、物业服务费或其他应付款项……18.3双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止的，则在交还期内，被告仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各种能源费用等。18.5无论任何原因，交还期满后被告仍未能将符合第18.2条款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至被告按照合同要求交还房屋为止。……18.7无论任何原因，如被告自交还期届满之日起7日后，仍未将该房屋交还万达广场投资公司，万达广场投资公司或物业服务公司有权直接将被告在该房屋内的物品及设备转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用……18.8在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但被告已经实际撤离该房屋之后，被告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权及一切权利，万达广场投资公司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿被告。2019年11月13日，原告与被告签订《大连普兰店万达广场步行街物业管理服务协议》，约定由原告对被告承租的大连普兰店万达广场步行街2F层2005号商铺进行物业管理，套内建筑面积133.21平方米。物业服务费的交纳标准暂定每平方米每月人民币62元，物业服务费自2019年11月1日起计收。3.1被告应于本协议签订之日一次性向原告交纳相当于0.39个月物业服务费的履约保证金。第六条2.0如被告逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除应如数交付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额千分之三向原告支付违约金……。2020年9月4日，原告将保证金15450.43元通过银行转账的方式退还给被告。租赁合同期限届满后，被告虽搬离但租赁场地内仍留有被告物品，原告工作人员曾于2020年7月8日、2020年7月29日及2020年12月17日通过微信的方式多次与被告协商物品搬离事宜，被告并未明确表示放弃对租赁场地内遗留物的权利。直至2020年12月7日原告将被告留在租赁场地内的物品搬离，被告于当日接收搬离出的物品。本院认为：原告与被告之间签订的《大连普兰店万达广场步行街物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。当事人各方应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在租赁期限届满后，虽已搬离租赁场地，但并将场地内的剩余物品清理完毕，且被告亦未明确表示放弃遗留在租赁场地内的物品。原告于2020年12月7日向被告返还其遗留物品，被告予以接受。故被告应按双方协议的约定支付租赁期间届满后占用原租赁场地期间的物业费，即自2020年5月1日至2020年12月7日止，共计7个月零七天，合计59740元（133.21平方米×62元/月/平方米×7个月+133.21平方米×62元/月/平方米÷30天×7天）。关于原告主张违约金的诉讼请求，应自2020年12月8日起至款项付清之日止，以59740元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告辩称原告无权向被告主张物业费的抗辩意见，因原、被告系案涉物业服务协议的签订主体，原告具备主张物业费的主体资格。关于被告辩称原告已退还保险金，被告已履行全部合同义务的抗辩意见，虽然原告已退还被告保证金，但并不能以此推定其放弃主张物业费的权利。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘嘉友于本判决生效后十日内给付原告大连普兰店万达广场商业管理有限公司物业费59740元及违约金（自2020年12月8日起至款项付清之日止，以59740元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告大连普兰店万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取648元（原告已预交），由被告刘嘉友负担,被告刘嘉友于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 胡 爽二〇二一年六月二十五日书记员 梁心奕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。