河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0821民初1858号 原告：承德永诚盛邦物业服务有限公司，住所地河北省承德县下板城镇东窑村二组。 法定代表人：艾晓旭，执行董事。 委托诉讼代理人：赵凤忠，住河北省承德县。 被告：许士学，住河北省承德县。 原告承德永诚盛邦物业服务有限公司（以下简称永诚盛邦物业公司）与被告许士学物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永诚盛邦物业公司委托诉讼代理人赵凤忠、被告许士学到庭参加诉讼，原告永诚盛邦物业公司法定代表人艾晓旭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永诚盛邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年7月1日至2021年6月30日止物业费2151.00元并按日收千分之三支付违约金1300.00元；2.由被告承担本案诉讼费用，邮寄费40.00元、起诉费25.00元。事实和理由：我公司于2018年6月12日与富豪国际开发商签订《前期物业服务合同》，就具体物业服务相关事宜明确约定：由原告提供物业服务，被告是该小区*号楼*单元***室业主，建筑面积94.02平米，按建筑面积0.50元/平米/月交付物业服务费和0.40元/平米/月电梯运行维保费，公摊电费60.00元/年，共计2151.00元。我公司一直按照约定履行物业服务义务，经原告多次催要，被告仍不支付。依据《合同法》和《物业管理条例》相关规定，特诉至贵院，请求依法支持我公司诉讼请求。 被告许士学辩称，1.楼宇对讲机坏了无人管，已经二年了线全断了；2.消防报警开关外盖没了，几个月没修理，发生火灾怎么报警。消防通道和安全通道堆满杂物，安全出口灯不亮，开关不管事，如出现火情出现踩踏事件谁负责；3.小区机动车乱停乱放，服务不周全，楼道不干净，小区根本就不完善，可收费标准却很高；4.电动车在小区内被孩子故意损坏，去调监控无人管，造成经济损失根据2021年最新《中华人民共和国物业管理法》第四章第三十五条承担相应的责任；5.小区公益收益不公开，电梯广告、水站和快递的收益，按照第二百八十条应归还业主的公共利益；6.快递把行人道占了，根据2021年物业管理法第六十四条第二款规定擅自占用、挖掘物业管理区域内道路场地、损害业主共同利益的处1万以上罚款；7.强迫业主交物业费，不给电梯扣升级，民法典第二十四章第九百四十四条规定物业服务人员不得采取停水停电等方式催缴物业费，不给升电梯扣已给我们造成损失；8.电梯口墙、地砖、角线坏二年了无人修；9.没有定期清理公共区域的玻璃、墙面门面、大门口柱子两边底部没人修。 本院经审理认定事实如下：被告许士学系承德县下板城镇富豪国际小区一期*号楼*单元***号房屋的业主，该房屋建筑面积为94.02平方米。原告承德永诚盛邦物业服务有限公司于2018年6月12日与被告居住小区的房屋开发商承德富豪房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对富豪国际小区一期、二期的住宅楼及商业进行物业管理，服务期限3年，自2018年6月12日起至2021年6月12日止。原告具体负责对小区的共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木、体育文化设施等的维护和管理，公共环境卫生、交通与车辆秩序、养护、清洁，巡视执勤等管理；服务等级为三级；物业服务费按房屋建筑面积收取；物业服务费及电梯日常维护费按年交纳，业主应在物业服务费到期前30日内交纳，逾期则自逾期之日按欠交费用的每日千分之三收取滞纳金，共用设施的照明按实际发生额由业主按专有面积比例分摊。该小区物业收费执行按建筑面积每平方米每月收取0.50元物业服务费及0.40元的电梯日常运行维护费。自2019年7月1日至2021年6月12日期间的物业服务费和电梯日常运行维护费及公摊电费被告一直未予缴纳。被告许士学对以上事实没有异议，但对于原告的服务质量不认可，认为原告存在服务不到位，收费标准过高，不应足额缴纳物业费。 上述事实有原、被告提交的下列证据予以证实：1、原告与承德富豪房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同一份；2、物业服务收费备案表；3、原告提交的催缴费用通知书、荣誉证书、物业服务年度评价等；4、承德县人民法院判决及河北省高级人民法院民事裁定书；5、被告提交的照片；6、原、被告的当庭陈述。 本院认为，原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，该合同不违反有关法律法规之规定，本院依法确认其效力，对原、被告双方具有约束力。对原告提交的《物业服务收费备案表》中收费项目及标准系经承德县物价局批准备案的，本院依法确认其效力。原告作为物业管理单位，为包括被告许士学在内的全体业主提供了物业管理服务，被告许士学理应交纳物业服务费。被告许士学在庭审中辩称没有与原告签订物业服务合同，本院认为，案涉《前期物业服务合同》系开发商委托原告对该小区进行物业服务，是原告与开发商所签，原、被告之间没有签订合同的事实不影响《前期物业服务合同》的合同效力，被告许士学此辩解理由本院不予采信。因原告在小区的日常物业服务是动态的，可能每年每个月的服务内容都不尽相同，并非永远不变。本次诉讼中，被告许士学提交的证据可以证明原告在履行合同提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对《前期物业服务合同》约定期限内的2019年7月1日至2021年6月12日的物业费1100.42元（94.02平方米×0.50元/月/平方米×24个月÷730天×712天）、电梯日常维护费880.34元（94.02平方米×0.40元/月/平方米×24个月÷730天×712天）、公摊电费120.00元，合计2100.76元，本院酌定扣减10%，即由被告许士学按90%交纳为宜。对原告要求给付2021年6月13日至2021年6月30日的物业服务费、电梯日常维护费，因2021年5月30日原告与被告居住小区的房屋开发商承德富豪房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》尚未实际履行，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未交付物业费系不满原告的服务质量等原因，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。应当指出，法庭并非诉讼技巧的竞技场，依靠诉讼方式收取物业费终究不是长久之计。原告作为物业管理服务企业，应当加强内部管理，在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量和服务水平，为构建和谐小区做出自己的贡献。 综上所述，本院为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告许士学于本判决生效后五日内给付原告承德永诚盛邦物业服务有限公司2019年7月1日至2021年6月12日物业服务费、电梯日常维护费、公摊电费合计2100.76元的90%，即1890.68元； 二、驳回原告承德永诚盛邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由原告承德永诚盛邦物业服务有限公司负担3.03元，被告许士学负担21.97元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  唐珊 二〇二一年六月八日 书记员  王岚 附页： 一、法条 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、告知事项 当事人对本判决不服，应在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状9份，并交纳上诉费50.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期未上诉本判决将发生法律效力。判决生效后，当事人应按判决确定的时间、数额全面履行义务，权利人可自判决生效之日起二年内申请强制执行。