湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘3101民初901号原告（反诉被告）：洪国昌，男，1987年2月5日出生，苗族，湖南省凤凰县人，初中文化，事业单位从业人员，中共党员，现住凤凰县。委托诉讼代理人：洪炳全，男，1955年12月24日出生，苗族，湖南省凤凰县人，小学文化，农民，现住凤凰县。委托诉讼代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。被告（反诉原告）：石心政，男，1988年4月8日出生，苗族，湖南省古丈县人，初中文化，务工，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：向海棠，湖南俊彦律师事务所律师。被告：洪炳生，男，1966年5月29日出生，苗族，湖南省凤凰县人，小学文化，农民，现住凤凰县。第三人：石兰红，女，1992年4月15日出生，苗族，湖南省古丈县人，小学文化，农民，现住湖南省吉首市。第三人：中国农业银行股份有限公司吉首市支行，住所地：湖南省吉首市。负责人：张晶，该支行行长。委托诉讼代理人：龙军，男，1973年4月6日出生，苗族，湖南省吉首市人，本科文化，公司职工，现住吉首市。原告（反诉被告）洪国昌诉被告（反诉原告）石心政、洪炳生、第三人石兰红、中国农业银行股份有限公司吉首市支行（以下简称农行吉首支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年3月3日立案后，被告石心政向本院提出反诉请求，本案依法适用简易程序，反诉与本诉合并公开开庭进行了审理。原告洪国昌及其委托诉讼代理人洪炳全和杨昌生、被告石心政及其委托诉讼代理人向海棠、被告洪炳生、第三人石兰红、第三人农行吉首支行的委托诉讼代理人龙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪国昌向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.依法判令被告石心政返还位于吉首市××路××栋××单元××室房屋；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年3月2日，原告洪国昌及前妻彭莹莹与吉首华商房地产开发有限公司签订《吉首市商品房销售合同》，购买了位于吉首市××路××栋××单元××室房屋。购房后，原告因为还在部队服役便将该房屋委托其父亲即被告洪炳生管理。2016年1月19日，原告与彭莹莹离婚，《离婚协议》约定吉首市××路××栋××单元××室房屋归原告所有。2016年6月23日，该房屋办理了产权证，房屋登记在彭莹莹名下，原告洪国昌为共有人。2020年，原告转业回来后到吉首查看房屋时发现，该房屋已经由石兰红及其家人居住，交涉过程中石兰红坚称已经购买了该房屋，双方争执不下就此发生纠纷。经过初步核实，原告发现是其父亲洪炳生因与石兰红关系暧昧才把房屋卖给了石兰红，故原告于2020年9月初向吉首市人民法院提起诉讼要求石兰红返还房屋。然而，石兰红在答辩期间向法庭提供一份其哥哥石心政与原告父亲洪炳生签订的《房屋买卖协议》。最终，吉首市人民法院于2020年12月3日作出了（2020）湘3101民初3153号民事判决，以《房屋买卖协议》是石心政签订为由驳回了原告对石兰红起诉的诉讼请求。原告坚持认为，购买房屋过程中《房屋买卖协议》的签订以及支付购房款均是石兰红一手操作，涉案房屋与石兰红有直接的利害关系。另外，原告在2013年4月就已经与农行吉首支行签订了《借款抵押担保合同》，该房屋上已经设立有抵押权，该房屋买卖当然与房屋的抵押权人农行吉首支行有直接的利害关系。综上，两被告签订的《房屋买卖协议》损害了原告和第三人农行吉首支行的合法权益，请求人民法院依法支持原告的正当诉求。被告石心政辩称：一、原告洪国昌及前妻彭莹莹仅仅是该房屋不动产登记簿上的权利人，不是真正的房屋所有权人。答辩及石心政有充分理由相信洪炳生是该房屋所有权人。二、退一万步来说，按照原告诉状的陈述，原告委托其父亲洪炳生对该房屋进行管理，洪炳生以38万元的价格将该毛坯房屋卖给答辩及石心政的行为属于表见代理，依法有效。三、石心政花38万元购买该毛坯房屋，支付了对价，依法属于善意取得。四、石心政购买该房屋后，花费26余万元对房屋进行装修，并在该房屋居住多年。期间，原告洪国昌2017年曾经到过石心政家里，没有提出任何异议。对该房屋的善意取得，依法应当予以保护。五、原告的起诉遗漏了最重要的当事人彭莹莹，依法应当追加为共同原告。六、原告陈述有诸多不实。七、原告洪国昌与洪炳生涉嫌诈骗犯罪。被告洪炳生辩称：实际情况是答辩人卖的房屋，答辩人有责任，涉案的房屋38万元已支付的房款是25万元，答辩人卖房子的时候只联系了石兰红，根本不认识石心政，如果有损失答辩人愿意承担相应的责任，其他的情况答辩人都不认可，至于被告律师石心政方说答辩人诈骗，答辩人不接受。第三人石兰红述称：一、答辩人石兰红不是合同当事人，不具备诉讼主体资格，原告再次对其提起诉讼，属于重复诉讼，依法应当驳回。石心政是答辩人石兰红的胞兄，由于石心政夫妇即答辩人哥嫂常年在外打工，答辩人石兰红受其委托代其向洪炳生支付38万元的购房款。有空时也帮助父母照顾侄儿侄女。但是，答辩人石兰红不是合同当事人，不具备诉讼主体资格。在原告第一次对石兰红提起诉讼时，吉首市人民法院已经以(2020)湘3101民初3153号民事判决予以确认，对原告的诉讼予以驳回。原告再次提起诉讼属于对答辩人石兰红的重复诉讼，依法应当驳回；二、原告侮辱答辩人人格，应当承担侵权责任。原告诉称“发现父亲与石兰红关系暧昧才把房屋卖给石兰红”，这种陈述是对答辩人石兰红人格的侮辱，答辩人石兰红在此声明，将保留对原告提起侮辱人格诉讼的权利。答辩人石兰红在代理胞兄石心政购买该房屋之前，并不认识洪炳生，是答辩人石兰红的姐姐石兰玉认识洪炳生，并听说洪炳生要卖房屋，她与洪炳生联系得到确认以后才买的房屋。在此过程中，答辩人石兰红仅与洪炳生办理相关手续，仅此而已。据此，请求人民法院依法驳回原告洪国昌对答辩人石兰红的诉讼。第三人农行吉首支行述称：《个人购房担保借款合同》相对人应该按照此合同履行还款义务，不能因为其他的纠纷影响我行的权益。反诉原告石心政向本院提出反诉请求：1.依法确认《房屋买卖协议》有效；2.依法判决彭莹莹与洪国昌在洪炳生偿还完按揭贷款以后为反诉原告石心政办理相关产权过户手续。据此，反诉原告石心政认为，原告洪国昌与彭莹莹仅仅是该房屋的挂名人，不是该房屋真正的所有权人，其父亲洪炳生才是房屋所有权人。其父与反诉原告签订的《房屋买卖协议》合法有效。即使按照原告的说法，其父亲仅仅是给其管理房屋，将房屋出卖，是管理的内容和范畴，依法属于表见代理。反诉原告石心政支付对价，取得房屋并装修居住，属于善意取得，该善意取得合法有效。因此，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告洪国昌辩称：案涉房屋是反诉被告洪国昌和前妻彭莹莹于2013年购买，该房屋是彭莹莹、洪国昌共同所有。2016年原告与彭莹莹离婚，案涉房屋约定归洪国昌所有，所以涉案房屋是原告洪国昌个人的。洪炳生2016年将房屋处分给石心政、石兰红没有征得原告的同意，属于无权处分。反诉被告认为洪炳生与石兰红、石心政有串通的嫌疑，房屋买卖协议无效，不是善意取得，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕自己的主张依法向本院提交了证据，原告洪国昌向本院提交证据如下：证据1.《吉首市商品房销售合同》，拟证明原告与彭莹莹于2013年3月2日购买乾州华商国际城一栋二单元508号房屋的事实。证据2.《离婚证》、《离婚协议书》、彭莹莹《声明》，拟证明：①原告与彭莹莹在2016年1月19日已经离婚的事实；②原告与彭莹莹离婚时约定位于乾州华商国际城一栋二单元508号案涉房屋归原告所有；③彭莹莹自愿放弃案涉房屋产权的事实。证据3.《房屋所有权证》，拟证明乾州华商国际城一栋二单元508号房屋产权人登记为原告与彭莹莹共有的事实。证据4.《彭莹莹还款清单》、《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》，拟证明自2013年5月25日至2020年12月25日止，原告一直于每月的25日偿还案涉房屋的银行按揭贷款的事实。证据5.《房屋买卖协议》，拟证明被告洪炳生与被告石心政买卖乾州华商国际城一栋二单元508号房屋的事实。证据6.关于《房屋买卖协议》的情况说明，拟证明案涉房屋实际购买人是石兰红的事实，并且购房没有经过本案原告同意的事实。证据7.《个人购房担保借款合同》，拟证明案涉房屋已经于2013年办理抵押的事实。证据8.（2020）湘3101民初3153号《民事判决书》、石兰红《民事答辩状》，拟证明①原告曾单独起诉石兰红因无法查明实际购房人被法院驳回的事实；②石兰红在诉讼中辩称案涉房屋是其哥哥石心政购买。经审查，原告提交的第1、2、3、4、5、7、8组证据材料均为客观事实，本院予以采信；第6组证据为当事人陈述，不作书面证据使用。被告石心政、洪炳生、第三人石兰红、农行吉首支行就本诉部分未向本院提交证据。反诉原告石心政就反诉部分向本院提交如下证据：证据1.《房屋买卖协议》，拟证明：①房屋真正所有权人是洪炳生；②洪国昌、彭莹莹是挂名的；③洪国昌与彭莹莹离婚以后，洪炳生把房屋卖给了石心政。证据2.《照片》4张，拟证明：①该房屋石心政购买以后于2016年10月份装修；②石心政夫妇及两个小孩，还有石心政父母均共同居住于此。证据3.2015年9月7日《承诺书》、《装修施工责任承诺书》、《华商国际城房屋装饰装修管理协议书》、《房屋墙体拆除协议》、《前期物业管理协议》，拟证明洪炳生是房屋实际所有权人，已经得到物业确认。证据4.《收据》4张、明细对账单，拟证明石心政支付给洪炳生38万元房款（21万元现金、17万元转账）。经审查，反诉原告石心政提交的第1、2、3组证据客观真实，本院仅就客观性予以采信；第4组证据涉及银行转账部分的证据反诉被告不持异议，本院予以采信，收据等证据材料均为2020年间补写的材料，无相关确凿凭证佐证，且被告洪炳生仅认可实际收到25万元款额，故对收据所涉证据本院不予采信。反诉被告洪国昌就反诉部分未向本院提交证据材料。根据上述采信的证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2013年3月2日，原告洪国昌与前妻彭莹莹购买位于吉首市××路××栋××单元××室房屋。2016年1月19日，原告与彭莹莹离婚，双方《离婚协议书》约定案涉房屋归原告所有。2016年6月23日，案涉房屋办理产权登记，房屋所有权登记在彭莹莹名下，原告洪国昌为共有人。由于原告持续在部队服役，案涉房屋一直由原告父亲即被告洪炳生管理。2020年9月，原告以案涉房屋由被告石心政、第三人石兰红实际占有为由，要求返还房屋并向本院提起诉讼，2020年12月3日，该案以案涉房屋的《房屋买卖协议》订立合同相对人是石心政为由驳回原告的诉请。原告遂提起本案诉讼。另查明，案涉房屋购房价格为350579元，首付110579元，农行吉首支行为此房屋办理了按揭贷款24万元，双方订立有《个人购房担保借款合同》，截至2020年12月25日止，案涉房屋贷款一直由原告向第三人农行吉首支行支付。再查，2016年7月18日，被告石心政与被告洪炳生口头达成房屋买卖协议，双方于2020年间补订立《房屋买卖协议》，约定洪炳生将以儿子洪国昌、儿媳彭莹莹名字，在华商国际城内买的一栋二单元508号房，即三室一厅两厕一厨，总面积119.9平方米，作主卖给乙方（石心政）使用。但因多种原因甲方（洪炳生）还没有办理好房产权过户手续，不能及时过户给乙方，现就有关事项协议如下：房屋总卖价38万元整；付款方式约定乙方需一次性首付甲方房款20万元，所欠18万元分三年付清，即从2016年7月18日起，每年7月底前付6万元整，乙方先支付首付款20万元即可装修居住，房屋归乙方所有；乙方付清房款后，若因甲方人为的单方面原因，造成乙方不能过户或办证过户中造成的经济损失或纠纷的，由甲方负责；甲方同意有责任、义务必须帮助乙方办理好房屋产权过户手续。被告石心政、洪炳生在该协议上签字。当日，被告石心政给被告洪炳生转账支付10万元。2017年4月27日转账支付5万元，2018年2月10日转账支付2万元，合计17万元。截止2019年5月15日，被告洪炳生给被告石心政出具了4张收据，合计金额21万元。2018年10月，被告石心政将案涉房屋装修后入住。本院认为，本案案件性质为房屋买卖纠纷，案涉房屋登记的产权所有人为原告洪国昌及案外人彭莹莹，以上事实系当事人确认的法律事实。现当事人各方争执在于被告洪炳生与被告石心政为案涉房屋订立的《房屋买卖协议》所涉权利义务关系是否有法律依据确认该协议合法有效的争议。在本案中，被告洪炳生、石心政明知案涉房屋产权登记人为洪国昌、彭莹莹，而被告石心政在未见洪国昌书面授权洪炳生的情况下，仅凭洪炳生管理该房屋的相关材料，自认为被告洪炳生是案涉房屋的实际所有权人而与之订立《房屋买卖协议》，且实际履行部分购房款支付义务，根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，被告石心政取得案涉房屋应同时具备以下三种情形：1.善意；2.转让价格合理；3.应当登记的物权已经登记，即善意取得。善意取得又称即时取得，指无权处分人将动产或不动产处分给他人，善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权，其构成要件为受让财产时为善意，以合理的价格转让，动产已交付，不动产已经登记。而客观上，1.石心政明知案涉房屋登记的所有权人并非洪炳生；2.无客观证据证明石心政已履行完结案涉房屋交易价款的支付义务，即将38万元购房款交付完结，被告洪炳生仅认可支付价款为25万元；3.明知案涉房屋系贷款购买，长时间无法办理产权过户登记手续。据此，现被告石心政以案涉房屋实际产权人为被告洪炳生为由反诉主张《房屋买卖协议》合法有效无事实及法律依据，本院不予支持。反之，原告洪国昌诉请确认被告洪炳生、石心政签订的《房屋买卖协议》无效并予以返还房屋于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十五条、第一百七十一条、第二百四十条、第三百一十一条之规定，判决如下：一、被告洪炳生与被告石心政2016年7月18日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告石心政于本判决生效后六十日内将位于吉首市××路××栋××单元××室房屋返还给原告洪国昌。三、驳回反诉原告石心政的反诉请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，反诉费3500元，合计7000元，由被告洪炳生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王 维 国二〇二一年六月一日代理书记员 陈宇高翔附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。