山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1401号上诉人（原审被告）：司国徽，男，1986年2月22日出生，汉族，住山东省宁津县。被上诉人（原审原告）：宋勇进，男，1976年9月9日出生，汉族，住山东省宁津县城区。委托诉讼代理人：宋俊江（系宋勇进之父），男1951年9月15日出生，汉族，住山东省宁津县城区。被上诉人（原审原告）：宋俊江，男，1951年9月15日出生，汉族，住山东省宁津县城区。上诉人司国徽因与被上诉人宋俊江、宋勇进房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2020）鲁1422民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。司国徽上诉请求：1.依法撤销德城区人民法院（2020）鲁1422民初2298号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求改判双方《房屋转让合同》继续履行或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决列二被上诉人为共同原告，属于程序错误。虽然司国徽与宋俊江签订了《房屋转让合同》，但是双方转让的涉案房屋，最初与开发商宁津盛唐置业有限公司的《商品房买卖合同》是由宋勇进签订，根据合同相对性原则，开发商应当依据最初的合同将房屋所有权办理在宋勇进名下，宋俊江与上诉人签订《房屋转让合同》之于宋勇进属于法律上的代理关系，应当驳回宋俊江的起诉，由宋勇进进行起诉，既然法院同意了宋勇进作为原告诉讼，而且一审判决也认定了宋勇进对宋俊江的行为进行追认，应当向宋俊江释明由其自行申请退出诉讼程序，其不申请依法裁定驳回宋俊江原告身份的诉讼请求，而不应该将其二人在本案中作为共同原告出现，这样没有事实和法律依据。二、一审法院判决双方《房屋转让合同》解除错误。1.根据双方合同约定，被上诉人应当保证交易房屋无权利瑕疵。双方签订的《房屋转让合同》第二条约定，被上诉人作为甲方应当对交易房屋的权利状态保证无瑕疵，不存在权利障碍，如果存在权利障碍，应当向上诉人承担全部责任，并赔偿由于房屋权利瑕疵给上诉人造成的经济损失。2.涉案房屋在双方签订转让合同时属于违法建筑，存在明显的权利障碍，不能成为交易对象。双方签订《房屋转让合同》后，上诉人依约向被上诉人支付了合同定金，在支付定金后，经了解涉案房屋不符合行政规划，属于违法建筑，不符合交易条件，涉案房屋不具有法律上存在的权利，在其没有符合行政规划之前，随时存在被行政机关责令予以拆除的可能性，一审通过庭审调查也认定了涉案房屋于2020年1月9日才取得《建设用地规划许可证》。3.基于前述原因，上诉人不支付剩余房款，系行使不安抗辩权，不构成违约。上诉人在合同签订时并不了解涉案房屋的状况，合同签订后了解到涉案房屋属于违法建筑，考虑到该房屋有被拆除或者无法取得合法产权证的可能，本次交易存在着较大风险，才选择在涉案房屋合法之前不予支付剩余购房款的事实，上诉人不支付合同价款的行为，并非违反合同之约定，而是对《房屋转让合同》中不安抗辩权的行使，因此，上诉人不存在故意不支付合同价款的违约行为。4.双方合同应当继续履行，上诉人愿意向被上诉人支付合同剩余价款。一审时被上诉人也认可涉案房屋正在办理相关手续，如果经过整改符合行政规划，达到法定存在条件后，涉案房屋可以成为交易标的，同时上诉人也明确表达了愿意向被上诉人支付剩余合同款项，双方应当自查明符合交易条件后，按照合同约定继续履行。况且至涉案房屋违法事由消除前，上诉人亦无放弃购买该房屋的意思表示，本次交易应当继续完成。5.上诉人在符合交易条件前，暂缓支付剩余价款的行为并不影响被上诉人的合同目的实现。被上诉人出售的涉案房屋权利瑕疵在先，况且上诉人并非在具备交易的情形下依然拒绝支付价款，上诉人不存在违约，并且在被上诉人起诉之后，上诉人一再向被上诉人表示愿意支付剩余价款，上诉人的行为并不影响被上诉人合同目的实现。为了保证交易活动的稳定，合同法及相关司法解释精神确立了“审慎适用合同解除制度”，一审法院判决解除双方之间的合同，显然是对这一制度的违背，同时也脱离了本案的客观事实。三、一审判决按照评估的租赁费价格认定占用期间的损失错误。评估公司评估的涉案房屋的租赁费明显高于涉案房屋所在区域的实际租赁价格，脱离实际，试想如果不是明显过高，被上诉人也不会在一审时如此痛快的自愿选择评估的最低标准493771.00元作为其损失金额。综上所述，一审认定事实适用法律错误。另补充称，经上诉人了解，案涉房屋开发商已经和被上诉人解除了案涉房屋买卖合同，被上诉人不具备案涉房屋所有权，因此，被上诉人无权获得涉案房屋相应补偿。宋勇进、宋俊江辩称，本案之前的两个案件中，上诉人司国徽屡屡以宋勇进、宋俊江不适格为由抗辩，造成近三年的诉累，浪费了诉讼资源，其主要目的就是拖住不搬出房屋，继续扩大自己办幼儿园的收益。上诉人称案涉房屋系违法建筑理由不成立，自开发商2010年开发至今十年时间，未见县以上地方人民政府城乡规划部门责令停止建设、罚款、限期拆除等处罚行为，反而是开发商于2020年1月9日取得剩余房屋建设用地规划许可证。上诉人称案涉房屋存在权利瑕疵理由也不成立。上诉人关于不支付剩余房款，系行使不安抗辩权，不构成违约的理由不能成立。被上诉人将装修好的幼儿园向外出租，以年租金每平方230元加装修成本，年租金应按16万元计算，在起诉书中已诉求。对一审法院委托有资质的德州评估机构符合客观事实的评估报告，虽然被上诉人嫌低，但也只能接受。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求按照被上诉人更新的诉求对一审判决依法改判。另，宋勇进、宋俊江提交增加诉讼请求书，请求二审法院支持宋勇进、宋俊江在一审起诉状中第一项诉讼请求，即按所签合同第九条约定，支付全部购房款（3090000元）20%的违约金618000元及至实际支付日利息。依法判令上诉人搬出房屋及清理室外靠近房屋附属设施物品，逾期不搬及清理室外设施按占用房屋费用及三倍利息赔偿被上诉人。宋勇进、宋俊江向一审法院起诉请求：1.请求法院确认2017年3月18日与司国徽所签房屋转让合同于2018年4月17日解除，按所签合同第九条规定支付原告全部购房款20%的违约金618000元及实际支付日利息；2.请求法院判令被告2018年3月17日合同解除后至今房屋占用费用、支付赔偿原告受到进一步扩大损失的可得利益损失140600元及实际判决日可得利益损失和支付日利息；3.限期搬出房屋及清理室内外（室外靠近房屋面积一半）附属设施物品，逾期不搬按占用房屋费用及三倍利息赔偿原告；4.被告承担一切诉讼费用。后在庭审中变更诉讼请求为：1.解除房屋买卖合同，被告限期搬离；5.被告赔偿房屋占用损失493771元，放弃其他诉求。一审法院认定事实：2014年3月13日，宋勇进与宁津盛唐置业有限公司签订商品房买卖合同，购买康宁文化城海棠春坞南单二层楼，价款为2923502元，宋俊江与宋勇进系父子关系，2014年3月13日，宋俊江交纳房款1000000元。2017年3月18日，宋俊江和被告司国辉签订房屋转让合同，转让价格为3090000元，司国徽给付原告定金50000元，并约定原告的前期购房款被告分别于2017年12月31日前付款150000元，2018年12月31日前付款500000元，2019年12月31日前付款500000元。双方约定了关于涉案房屋产权的移交事项，并约定了违约责任。司国徽在支付了50000元定金后，未再向原告支付任何款项。2020年1月9日，宁津县自然资源局颁发了涉案房屋的建设用地规划许可证。2017年3月18日原被告签订房屋转让合同后，原告将房屋移交被告使用，被告未按约定支付给原告购房款。宋俊江于2018年4月17日通过EMS特快专递向被告邮寄了解除合同通知书，经一审法院向邮政部门核实，该通知书于2018年4月18日送达司国徽。后宋俊江又多次向司国徽邮寄解除合同通知书并采取张贴于被告所办幼儿园大门口的方式告知被告。后宋勇进于2018年5月3日、宋俊江于2020年4月16日向宁津县人民法院因涉案房屋起诉司国徽，宁津县人民法院均驳回二原告的起诉。宋俊江不服一审驳回裁定书，诉至德州市中级人民法院，德州市中级人民法院经审理，认定宋俊江具有诉讼主体资格，应进入实体审理，宋俊江于2020年9月29日向一审法院提出撤诉，一审法院予以准许。现二原告再次将被告诉至法院。宋勇进于庭后向一审法院提交了证明一份，证明2017年3月18日宋俊江与司国徽签订房屋转让合同，宋勇进完全同意并知晓，并委托宋俊江处理涉案房屋的一切法律事务。一审法院认为，本案争议的主要问题为宋俊江与司国徽签订的房屋转让合同是否有效？是否应该解除？原告要求的房屋占用损失是否应得到支持？关于宋俊江与司国徽签订的房屋转让合同是否有效问题，一审法院认为涉案房屋为宋勇进与案外人宁津盛唐置业有限公司签订商品房买卖合同购买，涉案房屋应确定为宋勇进购买。宋俊江与司国徽签订的房屋转让合同系当事人真实意思表示，不违反法律行政法律强制性规定，且经过房屋所有人宋勇进追认，该合同应为合法有效。关于宋俊江与司国徽签订的房屋转让合同是否应该解除？一审法院认为，根据房屋转让合同第三条第2项付款方式d.“甲方（宋俊江）前期购房款乙方（司国徽）分别于2017.12.31号前付款15万元整，2018.12.31前付款50万元整，2019.12.31号前付款50万元整”约定，司国徽未按合同约定履行付款义务，致使房屋转让合同的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同。根据房屋转让合同第九条第二款“乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同”约定，原告亦有权解除合同。故原告要求解除合同的诉求符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。对于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，本案原告邮递的解除合同通知于2018年4月18日到达被告司国辉，故房屋转让合同解除的时间为2018年4月18日。关于原告要求的房屋占用损失问题，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，原告有权主张因被告违约造成的损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定”规定，原告要求的房屋占用损失属于可得利益损失，原被告签订合同后，原告将房屋交于被告占有使用，被告应当赔偿因占用房屋而使原告所受损失。一审法院根据德州市价格事务所作出的价格评估报告，涉案房屋的占用损失市场区间评估值为493771元-539535元，原告主张按最低价值493771元作为房屋占用损失符合法律规定和客观实际，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、原告宋俊江与被告司国徽签订的《房屋转让合同》于2018年4月18日解除，被告司国徽于本判决生效之日起七日内搬离涉案房屋；二、被告司国徽于本判决生效之日起十日内给付原告宋勇进房屋占用损失493771元。案件受理费11386元，减半收取5693元，由原告宋勇进、宋俊江负担1987元，被告司国徽负担3706元，限本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，宋勇进与案涉房屋开发单位宁津盛唐置业有限公司签订商品房买卖合同是当事人真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，宋勇进系案涉房屋买受人。宋俊江与司国徽签订的房屋转让合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法律强制性规定，该出卖行为经过宋勇进追认，该合同合法有效。本案争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否已于2018年4月8日解除；2.原审认定案涉房屋占用期间损失是否有误；3.原审程序是否违法。关于案涉房屋买卖合同是否已于2018年4月8日解除问题，本院从以下三个方面分析：一、宋俊江与司国徽于2017年3月18日签订案涉《商品房买卖合同》就购房款的交付约定，司国徽给付宋俊江定金50000元后，应于2017年12月31日前付款150000元，2018年12月31日前付款500000元，2019年12月31日前付款500000元。司国徽未按上述约定于2017年12月31日向宋俊江交付150000元购房款，违反了合同约定。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案法律事实发生于民法典施行前的2018年，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》规定。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：㈠经营状况严重恶化；㈡转移财产、抽逃资金，以逃避债务；㈢丧失商业信誉；㈣有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”、第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，首先，上诉人司国徽主张案涉房屋在双方签订转让合同时属于违法建筑，存在明显的权利障碍，未提交证据证明其主张；其次，依据上述法律规定，如果司国徽认为案涉房屋属于违法建筑，中止履行2017年12月31日前向宋俊江交付150000元购房款的义务，应当及时通知宋俊江、宋勇进或要求二人提供担保。综上，司国徽主张不履行付款义务系行使不安抗辩权的主张不能成立。三、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人司国徽未按约定于2017年12月31日前向宋俊江交付150000元购房款，宋俊江于2018年4月8日向司国徽邮寄解除合同通知书，司国徽既不提起诉讼又不积极履行合同义务，依据上述法律规定，原审法院认定宋俊江与司国徽签订的案涉房屋买卖合同于2018年4月8日解除并无不当。关于原审认定案涉房屋占用期间损失是否有误问题。原审法院根据当事人的申请，委托德州市价格事务所作出的价格评估报告，涉案房屋的占用损失市场评估值区间为493771元-539535元，被上诉人主张按最低价值493771元作为房屋占用损失，符合法律规定。鉴定机构具有相应的资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信并无不当。上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审法院是否违反法定程序问题。本案中，宋俊江作为宋勇进的代理人与宁津盛唐置业有限公司签订案涉《商品房买卖合同》，宋俊江于2014年3月13日交纳房款100万元。2017年3月18日，宋俊江作为甲方与司国徽签订房主转让合同，约定司国徽购买案涉房屋，司国徽交付5万元定金后，未支付剩余房款，宋俊江曾于2018年4月多次向司国徽邮寄标注有合同解除字样的文件，因此，宋勇进与宋俊江均是与本案有利害关系的公民，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，原审法院列宋勇进、宋俊江为本案原告并不违反法定程序，司国徽上述理由，本院不予支持。关于被上诉人宋勇进、宋俊江提交增加诉讼请求书，请求本院支持其在一审起诉状中第一项诉讼请求，即支付全部购房款（3090000元）20%的违约金618000元及至实际支付日利息问题。因宋勇进、宋俊江未在法定期限内提起上诉，本院对此不予审理。综上所述，司国徽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11386元，由上诉人司国徽负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  赵瑞玲审判员  叶卫国二〇二一年六月十一日法官助理王宁书记员史文静