山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5044号上诉人（原审被告、反诉原告）：董华，女，1971年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓航，山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王琼英，女，1974年5月2日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋沁蔚，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人董华因与被上诉人王琼英房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。董华上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，发回重审或改判支持董华的反诉请求；本案一、二审诉讼费用由王琼英承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，以王琼英提供的未经质证的和复印件证据作为认定事实的依据，违反法律规定。1、董华并未收到王琼英2020年8月27日所寄的邮件，对邮件内容完全不了解。至庭审时，该邮件并未打开，签收人及退件人“房客”身份不明，因董华并不在王琼英收件地址居住，且该地址既不是合同签约地，也不是合同履行地，董华的寄件本身没有任何法律效力。对于庭审时都未拆封的邮件，对于邮件内容更不知晓，一审判决以董华主观拒收为由，认为该合同已经解除，属主观臆断，与客观事实不符。签收人“房客”以及“房客”将该邮件退回，不是董华，董华对此并不知情，而对于邮件内容，至庭审时，邮件封闭，尚未打开，而一审判决，却引用了邮件的内容并作为认定王琼英解除合同的证据，令人匪夷所思。一审判决置客观事实于不顾，凭主观推断强行认定为系董华主观拒收，并据此作为王琼英提出解除合同的依据，明显偏袒，与事实不符，判决不公。2、王琼英所提交的2020年9月5日滕丽雅与冯逸峰的《房屋租赁合同》系复印件，依法不应作为证据使用。且该合同的来源以及其真实性并未查明，一审判决据此作为认定事实的依据认定错误。在滕丽雅诉董华房屋租赁合同纠纷中，滕丽雅将王琼英作为第三人追加参加诉讼要求其腾空房屋，由此可以证实：滕丽雅至2020年10月11日仍要求王琼英腾房，系王琼英在占用房屋。因此王琼英提供的滕丽雅与冯逸峰的租赁合同复印件不应作为认定事实的依据，一审判决错误。二、本案应当追加滕丽雅作为第三人参与诉讼，以查明房屋占用及是否另行租赁他人的相关事实。因董华与王琼英均为滕丽雅诉董华房屋租赁合同纠纷案的当事人，且本案事实与滕丽雅有利害关系，与董华和滕丽雅合同纠纷案的事实具有一定的关联性，滕丽雅应当是本案的利害关系人。追加滕丽雅作为本案当事人，影响到本案2020年9月1日后，房屋租金的实际承担人，房屋实际占用人以及滕丽雅是否将房屋另行租赁他人的事实，应当将滕丽雅作为案件当事人追加参与诉讼。三、一审判决并未查明王琼英将房屋交还的交还并腾空的时间，对于其没有腾空之前的房屋租金应由王琼英承担。1、在本案中，王琼英虽然主张2020年8月31日提出解除合同的意思表示。但是其并未将房屋腾空，且也没有实际交付房屋的事实是明确的，一审判决对此事实没有调查。2、结合至2020年10月11日时，滕丽雅仍要求王琼英腾空房屋，房屋仍由王琼英占用而非冯逸峰所占用，以及王琼英称提出合同解除后将店内物品转让给新的承租人，转让事实是否真是暂且不论，通过王琼英自认可以确定：王琼英自认在提出合同解除时，并未腾空房屋。此后，亦未将房屋交付董华，没有腾空的任何证据。因此，至2020年10月11日，仍应当由王琼英承担相应的房屋租金。3、王琼英与苗繁的房屋租赁合同系独立的两处房屋，一审以王琼英与苗繁之间的交易与董华有关是错误的。苗繁及苗繁房屋与本案房屋是相互独立的，王琼英并未向董华交接房屋，王琼英应当证明其物品及货柜搬出，腾空房屋的时间。四、董华一审反诉请求所依据的事实清楚，证据确凿，一审判决基于错误的责任判断，驳回董华的反诉请求，判决不公。在合同租赁期内，因王琼英资金不足，无法经营，导致合同无法继续履行，王琼英应当承担违约责任，保证金不应退还。对于董华接收房屋之前的租金损失，应由王琼英承担。直到10月15日，王琼英都尚未将地面恢复，由董华出资将地面恢复，对于董华接收房屋之前的房屋租金以及地面修复的费用，应当由王琼英承担事实清楚，一审判决对此未予查明。王琼英辩称，一审法院认定事实清楚、正确、客观，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。王琼英向一审法院起诉请求：1.判令董华向王琼英退还房屋租赁保证金26万元及违约金26万元；2.本案的诉讼费、保全费等由董华承担。董华向一审法院反诉请求：1、解除董华、王琼英于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2、王琼英向董华支付2020年9月1日至2020年10月15日房屋租金387087.5元；3、王琼英赔偿董华经济损失6800元；4、董华不予退还王琼英26万元租赁保证金；5、反诉费、鉴定费等费用由王琼英承担。一审法院认定事实：2017年4月16日，董华（甲方一）、苗繁（甲方二）与王琼英（乙方）签订了《租赁意向书》，约定：“甲方共同提供位于山东省济南市芙蓉街129号FA6、131号的房屋一楼底层现有建筑区域给乙方，乙方租赁该房屋用于经营银制品、工艺品；租赁期限为5年，正式租赁期限以双方签订的《租赁合同》为准。”2017年6月15日，董华（甲方、出租房）与王琼英（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：“甲方出租给乙方的房屋位于济南市历下区芙蓉街FB6。该房屋租赁期共五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。租赁期满后，房屋租赁保证金除应抵扣应当由乙方承担的费用、租金、违约金、物业管理费及其他赔偿责任，经结算无异议后退还甲方。如乙方原因提前终止或解除合同的，房屋租金及保证金甲方均不予退还。因不可抗力、政府拆迁、房屋整体改造等因素导致合同无法履行的，合同自行解除，双方互不赔偿。本合同承租人王琼英授权胡常林代为签署本合同及代为办理本合同的履行中的相关事宜。”当日，董华出具收款证明，载明：“至2017年6月15日，共收款230万元整，其中204万元为第一期房屋租赁费，另26万元为合同约定的房屋租赁保证金。”。2020年8月13日，历下区人民法院收到滕丽雅诉董华房屋租赁合同纠纷的起诉状，滕丽雅诉请董华支付房屋租金、滞纳金、违约金及房屋占用使用费，并要求腾空返还租赁房屋。滕丽雅为证明其主张，在该案中提交了房屋所有权证书及其与董华签订的房屋租赁合同。2020年8月17日，苗繁（甲方）与王琼英（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议》，其中约定：“一、甲、乙双方同意于2020年8月31日解除《房屋租赁合同》，终止双方租赁关系。二、乙方于解除日结清水、电费用后向甲方退还房屋。退还时，乙方自行移除房屋内可拆除的装饰、装修，不可拆除的无需拆除，恢复原貌产生的费用和后续问题，由乙方承担，与甲方无关。三、甲方在乙方退还房屋当日一次性全额退还保证金20万元。”2020年8月27日，王琼英向董华通过EMS邮寄的方式（快递单号：1187114419425）发出《关于解除租赁关系的通知》，载明：“我方与2020年8月先后多次获悉并受到房屋所有权人因与你方权属纠纷而要求关闭店铺、收回房屋的通知，已严重影响物业的正常使用我方通知你方解除双方以签订的《房屋租赁合同》，终止双方租赁关系。我方将房屋依约退还你方，请你方在我方结清物业、水电费用是退还我方已缴纳的保证金26万元。”经过查询邮寄信息，该邮件于2020年8月28日由“房客”签收，后于次日因“收件人拒收”被退回。王琼英提交了双方当事人为滕丽雅（甲方）与冯逸峰（乙方）的《房屋租赁合同》，该合同落款时间为2020年9月5日，其中第一条载明：“（三）甲方于2017年6月15日将该房屋出租给董华，在本合同签订时已单方与其解除租赁关系（四）鉴于乙方于本合同签订时已实际使用该房屋经营，房屋的装修和使用现状乙方明确知晓；乙方为继续使用该租赁房屋，特与甲方签署本租赁合同。”一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在本案中，因涉案房屋所有权人滕丽雅与转租人董华发生房屋租赁合同纠纷，已实际影响王琼英的店铺经营，致使无法完全实现合同目的，王琼英可以行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”2020年8月27日，王琼英通过EMS邮寄的方式向董华发出《关于解除租赁关系的通知》，该通知于2020年8月29日被“房客”签收，于2020年8月30日又被退回，退回原因为收件人拒收。邮件中所包含的意思表示于2020年8月29日已实际进入了董华的控制范围内，只是因为董华的主观原因，而被拒绝接收，该意思表示应视为到达董华。董华与王琼英签订的《房屋租赁合同》即已解除，董华请求一审法院判决解除该合同已无现实基础，一审法院不予支持。合同解除后，双方合同权利义务终止，王琼英要求董华退还房屋租赁保证金26万元，理由正当，一审法院予以支持。董华、苗繁租赁给王琼英的房屋具有一定的相关性，一审法院考虑到王琼英与苗繁于2020年8月31日签订《房屋租赁合同解除协议》并于当日向苗繁退还了租赁房屋部分，再结合《关于解除租赁关系的通知》以及滕丽雅与冯逸峰签订的《房屋租赁合同》，一审法院对王琼英关于涉案房屋于2020年8月31日已退还给董华的主张予以采信。董华要求王琼英支付2020年9月1日至2020年10月15日的房屋租金387,087.50元的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王琼英与董华未就违约金事项在《房屋租赁合同》进行约定，且王琼英未提供由此产生实际损失的证明，针对王琼英要求董华支付违约金26万的诉请，无事实依据，一审法院不予支持。董华主张因恢复房屋原状进行鱼池景观的清理发生费用6800元，但其提供的证据不足以证实该费用实际发生，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董华于判决生效之日起十日内向王琼英退还房屋租赁保证金26万元；二、驳回王琼英的其他诉讼请求；三、驳回董华的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由董华负担；反诉案件受理费5169元，由董华负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于董华是否收到王琼英向其发送的合同解除通知问题。董华上诉认为王琼英向其邮寄的邮件内容完全不了解，本院认为，通过一审期间董华与王琼英在2020年8月26日的微信记录显示，王琼英已经通过微信向董华发送了《关于解除租赁关系的通知》，且从双方随后的微信聊天记录看，董华和王琼英就清空房屋问题处于协商状态，故对董华的上述主张，本院不予采纳。关于王琼英退还房屋的时间问题，承前所述，王琼英已经向董华发送了《关于解除租赁关系的通知》，庭审时双方均认可王琼英租赁董华、苗繁的两处房屋是打通的，综合王琼英与苗繁已经于2020年8月31日签订《房屋租赁合同解除协议》并于当日向苗繁退还了租赁房屋部分，一审认定王琼英退还房屋时间为2020年8月31日，并无不当。关于应否追加腾丽雅为本案第三人参与诉讼问题。经查，腾丽雅与董华就涉案房屋存在房屋租赁关系，董华又将涉案房屋转租给王琼英，腾丽雅并非本案必要共同诉讼参加人，一审法院未予追加，并无不当。关于董华反诉请求应否支持问题。承前所述，王琼英返还房屋时间为2020年8月31日，王琼英已经向董华发送了合同解除通知，董华虽上诉主张地面修复费用，但未提交充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，董华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10339元，由上诉人董华负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年六月七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰