文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1293号上诉人（原审被告）:张鹤成，男，1969年6月1日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹俊，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江苏省淮安市盱眙县盱城街道宣化社区居民委员会（原盱眙县盱城镇宣化社区居民委员会）,住所地盱眙县盱城街道宣化农贸市场B区201室。法定代表人：王树荣，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。上诉人张鹤成因与被上诉人江苏省淮安市盱眙县盱城街道宣化社区居民委员会（以下简称宣化社区）房屋买卖合同纠纷一案，张鹤成不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人张鹤成及其委托诉讼代理人史进、曹俊，被上诉人宣化社区的委托诉讼代理人黄国西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹤成上诉请求：1、撤销一审判决，二审法院依法改判或发回重审。2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人已经完成以870008元工程款冲抵购房款的法律行为，上诉人已履行购房款给付义务，一审判决就此事实认定错误。第一，上诉人于2014年7月31日和2014年8月14日购买被上诉人开发的房屋，购房款已通过现金和抵扣工程款的方式全部结清，其中现金80000元，抵扣工程款870008元。抵扣相关手续交给被上诉人主要负责人郭义，由郭义与被上诉人进行工程款抵冲购房款结算。被上诉人于2014年底将案涉房屋交付给上诉人，上诉人占有、使用、收益至今。第二，2015年5月22日，上诉人与颜冬梅结算工程款，除去已支付的款项和抵扣870008元购房款后，颜冬梅尚欠上诉人木工工资35000元。经郭义审批，2016年2月6日被上诉人向上诉人支付木工工资10000元。前述行为表明以工程款抵扣购房款双方均为认可，否则被上诉人不会在上诉人尚欠购房款的情况下还向上诉人支付木工工资。第三，上诉人与被上诉人主要负责人郭义2019年7月25日、同年8月13日的通话录音可以证明被上诉人认可工程款抵扣购房款的事实。第四，案涉工程承包人颜冬梅证明870008元工程款用于抵扣购房款的事实。2、一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2014年7月31日、2014年8月14日签订的《房屋出售合同》，属于适用法律错误。被上诉人在长达6年的时间内并未向上诉人提出解除合同，故已超过法律规定的解除权行使期限。宣化社区辩称：1、上诉人与被上诉人之间不存在承包关系，被上诉人不欠付上诉人工程款。2、（2019）苏民申286号案件中明确在宣化社区农贸市场建设、销售过程中发生以工程款冲抵购房款共49笔，不包括上诉人本案主张的部分。3、尽管郭义在2019年9月10日以书面形式确认该870008元冲抵购房款，但郭义出具证明时并非被上诉人单位工作人员，故该确认行为对被上诉人不产生法律效力。4、本案不应适用《中华人民共和国民法典》关于解除权期限的规定，上诉人未按约定给付购房款构成根本违约，被上诉人可以要求解除合同并返还房屋。宣化社区向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年7月31日和2014年8月14日签订的《房屋出售合同》；2、判令张鹤成将位于盱眙县盱城街道宣化新村东侧宣化社区综合服务中心一层Z1、Z2号两间门面房和农贸市场B区B205、B206号房屋返还给宣化社区，并退还已收取租金；3、本案诉讼费用由张鹤成承担。一审法院认定事实：2018年9月13日，宣化社区领取基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书，该证书显示统一社会信用代码为55320830K12888356T。2014年1月20日，江苏晨辉建设有限公司（承包人）通过招投标程序与宣化社区（发包人）签订《建设工程施工合同》，约定：“以包工包料的形式承建，对宣化社区农贸市场及服务用房承建施工，签约合同价9935697.22元。”2014年8月10日，江苏晨辉建设有限公司（承包人）与宣化社区（发包人）又签订《建设工程施工合同补充协议》，该合同主要内容约定：“宣化社区农贸市场及服务用房工程施工工程后增加项目及附属工程，该增加工程经审计造价为10177869.59元。”案外人颜冬梅（无施工资质）与江苏晨辉建设有限公司达成口头挂靠协议。该协议约定：管理费2%，江苏晨辉建设有限公司委托颜冬梅为代理人，颜冬梅以该单位的名义参加宣化社区农贸市场工程投标，在该项目中与业主单位签署的所有相关文件、处理与之有关的一切事物，该公司均予以认可。后颜冬梅又将该建筑工程中药房、浴室、消防水池的木工工程转包给张鹤成施工。工程完成后，颜冬梅与江苏晨辉建设有限公司、宣化社区三方一致认可工程总价为20113400元。该工程款经法院确认，工程总造价亦为20113400元。根据颜冬梅及江苏晨辉建设有限公司确认，颜冬梅挂靠江苏晨辉建设有限公司承接工程，应向江苏晨辉建设有限公司缴纳工程管理费2%即402268元，扣减后，颜冬梅应得工程款为19711132元。2014年7月21日，宣化社区对其农贸市场及附属用房综合服务中心一层编号Z1、Z2号房屋进行拍卖。同日，张鹤成参与竞标后中标。2014年7月31日，宣化社区（甲方）与张鹤成（乙方）签订《房屋出售合同》。该合同内容为：“甲方：宣化社区，乙方：张鹤成，身份证号：。宣化社区经盱眙县招投标管理中心面向社会公开拍卖的由乙方以486200元竞得位于附属用房一层Z1、Z2号两间门面房，现经甲、乙双方协商，签订如下协议：一、甲方将位置图Z1、Z2号房屋出售给乙方（位置图附后），出售价486200元（拍卖会上竞标价格），乙方中标后5天内付清购房款。二、出售房屋的基本情况。Z1、Z2号房屋出售建筑面积约为74.8平方米，单价为每平方米6500元，总金额486200元，毛坯房，框架结构，共四层，具体建筑面积以实地测定为准。三、甲方出售的房屋为宣化社区自建，房屋的质量合格，水电入户、道路设施配套，农贸市场出售单元内下水道因涉及市场总体排水环境污染问题，不得随意砌、堵实，另除甲方出售面积之外的所有公共设施和场地归宣化社区所有。出售的房屋无房产证、无土地使用证，也不承诺办理房产及土地使用证。甲方对出售房屋两证即《土地使用证》和《房屋产权所有证》的办理不作任何承诺。……八、违约责任：1、如乙方违约，5日内不能全额支付购房款，甲方有权没收竞标保证金，该房屋有权另行处理。2、如果甲方逾期交房，每逾期一日，按房款总额的千分之一承担逾期违约金。本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份。”宣化社区、张鹤成均在合同上盖章、签字。2014年8月14日，宣化社区对其农贸市场及附属用房农贸市场B区B205、B206号房屋进行拍卖。同日，张鹤成参与竞标后中标。2014年8月14日，宣化社区（甲方）与张鹤成签订《房屋出售合同》。该合同内容为：“甲方：宣化社区，乙方：张鹤成，身份证号：。宣化社区经盱眙县招投标管理中心面向社会公开拍卖的由乙方以463808元竞得位于两套服务用房，现经甲、乙双方协商，签订如下协议：一、甲方将位置图B205、B206号房屋出售给乙方（位置图附后），出售价463808元（拍卖会上竞标价格），乙方中标后5天内付清购房款。二、出售房屋的基本情况。B205、B206号两间服务用房出售建筑面积分别约为93.94平方米、94.6平方米，单价为每平方米2460元，总金额463808元，毛坯房，框架结构，共四层，具体建筑面积以实地测定为准。三、甲方出售的房屋为宣化社区自建，房屋的质量合格，水电入户、道路设施配套，农贸市场出售单元内下水道因涉及市场总体排水环境污染问题，不得随意砌、堵实，另除甲方出售面积之外的所有公共设施和场地归宣化社区所有。出售的房屋无房产证、无土地使用证，甲方对出售房屋两证即《土地使用证》和《房屋产权所有证》的办理不作任何承诺。……八、违约责任：1、如乙方违约，5日内不能全额支付购房款，甲方有权没收竞标保证金，该房屋有权另行处理。2、如果甲方逾期交房，每逾期一日，按房款总额的千分之一承担逾期违约金。本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份。”宣化社区、张鹤成均在合同上盖章、签字。2014年8月29日，张鹤成向宣化社区交纳案涉四套房屋招标押金80000元，宣化社区向张鹤成出具江苏省农村合作经济组织结算凭证一份。2014年8月29日，案外人颜冬梅出具条据给张鹤成。该条据内容为：“今借到捌拾柒万零捌元￥870008，农贸市场工程款，颜冬梅，2014年8月29日。”该条据附在单据粘贴簿上，经办人为颜冬梅，宣化社区原书记郭义在单据粘贴簿上签字：“该870008元抵张鹤成购房款B205、B206、Z1、Z2房。情况属实。郭义，2019年9月10日。”2020年3月21日，颜冬梅向一审法院出具书面证明，内容为颜冬梅与张鹤成经结算，颜冬梅欠张鹤成木工工程款131万元。其中870008元颜冬梅于2014年8月29日出具借条给张鹤成，由张鹤成持条据到宣化社区原书记郭义处办理抵扣购房款手续。2015年5月22日，颜冬梅出具结算清单给张鹤成。该清单内容为：“宣化工地药房、浴室、消防水池合计木工人工专用工资叁万伍仟元正（￥35000），据，颜冬梅，2015年5月22号。”宣化社区原书记郭义在该结算单上注：“付壹万元。郭义。”2016年2月6日，宣化社区财务向张鹤成转账10000元。2015年11月8日，张鹤成（甲方）与张照亮签订《房屋租赁协议》，该租赁协议主要内容为：“甲方将位于宣化社区Z1、Z2号门面房出租给乙方使用。租赁五年从2015年12月8日始到2020年12月8日止，该房屋每年租金为叁万元，乙方在签订合同时一次性支付租金叁万元整，交第二年房租之前提前二个月交押金伍仟元整，租金每年提前一个月缴清。……”张鹤成、张照亮在协议上签名，并在该协议上注：“2015年12月8日之前再交两万元整。”一审另查明，颜冬梅与江苏晨辉建设有限公司、宣化社区就宣化社区农贸市场及服务用房工程款结算发生纠纷，颜冬梅于2017年5月18日向一审法院提起诉讼。一审法院对颜冬梅与江苏晨辉建设有限公司、宣化社区建设工程施工合同纠纷一案进行审理，并于2017年11月15日作出（2017）苏0830民初3043号民事判决：“一、江苏晨辉建设有限公司于判决生效之日起十日内向颜冬梅支付工程款806964.50元及利息；二、宣化社区在欠付工程款范围内对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回颜冬梅其他诉讼请求。”颜冬梅不服判决提起上诉，淮安市中级人民法院作出（2018）苏08民终50号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年8月12日，颜冬梅向江苏省高级人民法院提起申诉，江苏省高级人民法院经审查作出（2019）苏民申286号民事裁定书，该裁定认为本案审查中，申请人颜冬梅提供了案外人高金林、张鹤成的身份证复印件、情况说明及房屋出售合同，证明两人是真实的以房抵款，但宣化社区并未将其计入付款，以此佐证二审法院确定的以房抵款数额存在错误。宣化社区质证认为，以房抵款是三方认可的，申请人举证的两个人没有跟宣化社区履行手续，因此没有计入已付工程款的范围。通过审查该案一、二审证据材料，结合双方当事人陈述，在涉案工程建设过程中颜冬梅缺乏资金，通过宣化社区的部分工作人员对外进行融资借款，本案中宣化社区亦存在对外负责清偿相关债务后，再由颜冬梅出具借据来抵偿债务的情形。针对颜冬梅反映的相关问题，江苏省盱眙县纪律检查委员会对本案所涉账目也进行了调查，相关调查案件已经结案，目前尚无充分证据推翻一、二审法院查明的所付工程款数额。据此，裁定驳回颜冬梅的再审申请。在前述案件中没有涉及到张鹤成所做木工工资款870008元用于抵付购买宣化社区综合服务中心一层Z1、Z2号两间门面房和农贸市场B区B205、B206号住宅楼购房款。期间，张鹤成将案外人颜冬梅出具的以工程款抵购房款870008元借条找宣化社区原书记郭义报批以抵付购房款870008元，但宣化社区财务没有将该笔借条及报批单入账。此后，张鹤成打电话找宣化社区原书记郭义、原主任刘成义查寻80000元结算凭证和870008元借条以及报批单，该结算凭证、借条以及报批单等由郭义退还给张鹤成。宣化社区认为社区工程款与颜冬梅已结清账务，所欠账务已经法院处理确定，不存在以工程款870008元抵付张鹤成购房款870008元的事实。另查明，2019年3月26日，宣化社区经盱眙县人民政府审批【盱地呈字（2019）第29号】取得位于盱眙县宗地的行政办公用地0.3527公顷的使用权。2019年6月15日，盱眙县自然资源和规划局根据国有建设用地使用权出让合同/划拨决定书（合同号/划拨决定书电子监管号：3208302019HB0003）交给宣化社区国有建设用地交地确认书，其取得宗地编号2019HB003的国有建设用地使用权。一审归纳的争议焦点为：1、宣化社区与张鹤成签订的《房屋出售合同》合同效力、有无履行、是否符合解除条件？2、宣化社区所售Z1、Z2、B205、B206房屋以及租金应否返还？3、宣化社区主张该《房屋出售合同》涉及的房屋返还和租金退还是否超过诉讼时效？关于争议焦点一：宣化社区与张鹤成签订的《房屋出售合同》合同效力、有无履行、是否符合解除条件的问题。一审法院认为，宣化社区与张鹤成于2014年7月31日和2014年8月14日签订的《房屋出售合同》是通过盱眙县招投标管理中心面向社会公开拍卖，由张鹤成拍得Z1、Z2门面房和B205、B206住宅楼房屋，该《房屋出售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，合同合法有效，双方必须依法履行合同约定的相关义务。《中华人民共和国合同法》规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，双方在《房屋出售合同》中均约定：“如乙方违约，5日内不能全额支付购房款，甲方有权没收竞标保证金，该房屋有权另行处理。”而在《房屋出售合同》履行过程中，张鹤成虽于2014年8月29日交付宣化社区押金80000元，但其主张以案外人颜冬梅出具的870008元借条，向宣化社区原书记郭义报批以冲抵购房款，因宣化社区财务没有将该借条及报批单等入账，未形成账务冲抵。三级法院审理颜冬梅与江苏晨辉建设有限公司、宣化社区建设工程施工合同纠纷一案，确定宣化社区尚欠颜冬梅工程款806964.50元及利息，没有反映出颜冬梅出具的49笔借条中含有案涉870008元借条的事实，且张鹤成在本案审理中自己出示了80000元押金结算凭证和870008元借条及报批单，故张鹤成主张以工程款870008元抵付购房款的事实不能成立。因张鹤成没有按约支付《房屋出售合同》所欠购房款870008元，已构成违约，并导致宣化社区合同目的长期不能实现，宣化社区请求解除2014年7月31日和2014年8月14日双方签订的《房屋出售合同》符合约定和法律规定，依法应予解除。关于争议焦点二：宣化社区所售张鹤成Z1、Z2、B205、B206房屋以及租金应否返还的问题。《中华人民共和国物权法》规定：“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国民法典》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”《房屋出售合同》解除后张鹤成就案涉房屋不再享有占有、使用、收益的权利，并依法应将房屋返还给宣化社区。根据张鹤成合同履行情况和合同性质，合同解除后，宣化社区有权请求张鹤成赔偿相关损失。至于宣化社区请求张鹤成返还Z1、Z2门面房屋租金，虽张鹤成与他人签订租赁合同，但不明确张鹤成收取租金数额，宣化社区也没有提出具体的请求和计付租金的依据，故一审法院对此请求暂不予支持。关于争议焦点三：宣化社区主张该《房屋出售合同》涉及的房屋返还和租金退还是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”此规定主要是对债权时效作出的规定，而不是对该物权时效的规定。况且对涉案Z1、Z2、B205、B206房屋是否以工程款抵付购房款一直牵扯在颜冬梅所诉案件的审理过程中，查明颜冬梅出具的49笔借款条据后才确认该870008元工程款没有抵付张鹤成购房款870008元，此由2020年8月12日江苏省高级人民法院作出的（2019）苏民申286号民事裁定书所确定，该时效在颜冬梅结算工程款中是否存在抵付870008元购房款处中断，故宣化社区请求返还Z1、Z2、B205、B206房屋没有超过诉讼时效。其要求张鹤成返还房屋租金可以考虑诉讼时效问题。对张鹤成与颜冬梅之间的木工工程款870008元等相关事宜由其协商解决或另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第二百四十条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第（三）、（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除宣化社区与张鹤成于2014年7月31日和2014年8月14日签订的《房屋出售合同》；二、张鹤成于判决发生法律效力之日起十五日内将位于盱眙县盱城街道宣化新村东侧宣化社区综合服务中心一层Z1、Z2号两间门面房和农贸市场B区B205、B206号房屋返还给宣化社区；三、驳回宣化社区其他诉讼请求。案件受理费8593元，减半收取4296.50元，由张鹤成负担。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本案二审期间，上诉人张鹤成提供三份新证据：1.2020年3月30日，案外人高金林与被上诉人一审委托诉讼代理人王焰的通话录音一份，拟证明上诉人是通过工程款抵购房款取得案涉房屋的。2.郭义的任职、免职文件两份，证明郭义自2012年8月至2018年1月任宣化社区党总支书记职务，以工程款抵扣购房款是在郭义的任期内完成的，上诉人已尽到注意义务。3.高金林、张永、周文芝的证人证言，证明该三人也是经过原宣化社区党总支书记郭义审核同意通过工程款、材料款抵扣购房款的。三名证人还表示听说上诉人与被上诉人之间有工程款抵扣购房款的事实，但办理抵扣手续时他们均不在场。被上诉人宣化社区经质证认为：对证据1王焰声音的真实性无疑义，但对通话内容有异议。对证据2的真实性无疑义，该证据能够证明郭义于2019年在批报单上签字不是履行职务行为。证据3不能证明上诉人与被上诉人之间是否存在以工程款抵扣购房款的事实。本院经审查认为，对上诉人张鹤成提供的证据1、证据2的真实性予以认可，但证据1未明确证明本案工程款抵扣购房款事实。证据3能够证明办理工程款、材料款抵扣购房款的工作流程，均经由宣化社区原书记郭义进行审核办理。本案争议焦点为：1.上诉人张鹤成是否足额付清购房款950008元。2.被上诉人宣化社区是否有权解除案涉《房屋租赁合同》。关于争议焦点一，上诉人张鹤成是否足额付清购房款950008元的问题。上诉人张鹤成主张案涉房屋购房款950008元已付清，其中870008元系上诉人与被上诉人之间以工程款抵扣购房款，80000元系上诉人向被上诉人交纳的招标押金。被上诉人宣化社区主张仅收到80000元招标押金，双方之间并未达成870008元以工程款抵扣购房款的合意。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年7月31日、8月14日签订的两份《房屋出售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，应为合法有效，双方当事人均应依合同约定享有权利、履行义务。鉴于双方当事人对上诉人已交纳的80000元招标押金均无异议，故审查重点为案涉870008元是否完成工程款抵扣购房款。本院经审查认为，尽管本案上诉人不能提供三方当事人，即颜冬梅、张鹤成、宣化社区就工程款抵扣购房款达成的书面协议等直接证据，但综合分析本案相关证据情况，本院确认上诉人主张的以870008元工程款抵扣购房款的事实成立，具体理由如下：首先，宣化社区原书记郭义对于上诉人张鹤成主张的870008元系工程款抵扣购房款的事实予以认可。在案涉房屋招标、签订出售合同、颜冬梅出具借条、张鹤成提出冲抵购房款时，均在郭义作为宣化社区党总支书记任期内。结合高金林、张永、周文芝的证人证言，可以印证郭义对于宣化社区农贸市场房屋销售、款项支付方式等均有权予以审核决定。其作为案涉房屋销售和以房抵款事宜的具体负责人，可以证明本案讼争事实。其次，颜冬梅作为宣化社区农贸市场及服务用房工程的实际承包方，认可案涉870008元工程款抵扣购房款事实，并证明张鹤成持其所书借条找社区负责人郭义办理抵扣购房款的事实。再次，两份案涉房屋出售合同的签订时间分别为2014年7月31日、2014年8月14日，两份合同均约定上诉人张鹤成需在合同签订之日起5日内全额支付购房款，故被上诉人宣化社区致迟在2014年8月19日即有权要求张鹤成支付剩余购房款。如无870008元工程款抵扣购房款事实，宣化社区在张鹤成仅付80000元的情况下，即将总金额为950008元的房屋全部交付给购房人，显然不符合比例原则和交易惯例。此外，被上诉人宣化社区于2016年2月6日再次向上诉人张鹤成支付工程款10000元，进一步印证张鹤成不欠付案涉四套房屋购房款的事实。综上，上诉人张鹤成主张案涉房屋购房款已付清的上诉理由成立，本院予以支持。对于案涉870008元工程款问题，如被上诉人宣化社区与颜冬梅工程款结算时并未涉及该笔款项，可另行主张。关于争议焦点二，宣化社区是否有权解除案涉《房屋租赁合同》的问题。本院认为，上诉人张鹤成已支付案涉四套房屋购房款，履行了案涉《房屋出售合同》约定的义务，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以行使合同解除权的情形。因此，被上诉人宣化社区主张解除双方于2014年7月31日和2014年8月14日签订的《房屋出售合同》，并判令张鹤成将位于盱眙县盱城街道宣化新村东侧宣化社区综合服务中心一层Z1、Z2号两间门面房和农贸市场B区B205、B206号房屋返还给宣化社区，并退还收取租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张鹤成的上诉理由成立，予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盱眙县人民法院（2020）苏0830民初450号民事判决；二、驳回江苏省淮安市盱眙县盱城街道宣化社区居民委员会一审诉讼请求。一审案件受理费8593元，减半收取4296.5元，由被上诉人江苏省淮安市盱眙县盱城街道宣化社区居民委员会负担。二审案件受理费8593元，由被上诉人江苏省淮安市盱眙县盱城街道宣化社区居民委员会负担（需补缴）。本判决为终审判决。审判长 韩 俊审判员 马玉宝审判员 刘玉娟二〇二一年六月十六日法官助理朱强书记员李景