吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终726号上诉人（原审原告）：赵连君，男，1973年2月20日出生，汉族，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人:王际博,吉林大满律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包立会，男，1984年11月27日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：白云起，吉林东镇律师事务所律师。上诉人赵连君因与被上诉人包立会房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院(2020)吉0702民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵连君及其委托诉讼代理人王际博，被上诉人包立会及其委托诉讼代理人白云起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵连君上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院作出的（2020）吉0702民初5686号民事判决；2.判令解除赵连君与包立会于2012年6月14日签订的房屋买卖合同；3.判令包立会向赵连君返还购房款482,695元并支付利息，利息自2012年6月14日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月29日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令包立会赔偿赵连君房屋装修款100,000元（以鉴定为准）；5.判令包立会赔偿赵连君入住费18,273元；6.本案诉讼费由包立会负担。事实与理由：2012年6月14日，赵连君与包立会签订房屋买卖合同，约定包立会将其在松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔公司）购买的座落于松原市江南博翔百年城77栋901室，建筑面积124.15平方米的房屋出售给赵连君，价款为482,650元。合同签订后，赵连君按照约定支付了购房款，包立会将房屋交付赵连君。后赵连君对房屋进行了装修，支付装修费10万余元，并交纳了入住费18,273元。现赵连君得知该房屋于2012年2月16日已经被博翔公司抵押给东北农业生产资料有限公司，并于2013年12月24日和2015年12月10日被辽宁省葫芦岛市中级人民法院查封，致使无法办理房屋的产权过户。一审法院判决认为案涉房屋被抵押及被法院查封致使合同不能实现应解除合同的依据不足，不予支持的认定系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该法律规定，包立会将案涉房屋所有权转移给赵连君系其合同义务，但因案涉房屋存在抵押及查封，无法办理所有权转移登记，故包立会构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除。”因案涉房屋无法办理所有权转移登记，致使双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，包立会已经构成根本违约，赵连君请求解除合同于法有据，且包立会应向赵连君返还购房款482,695元并支付利息，赔偿赵连君房屋装修款100,000元（以鉴定为准）和入住费18,273元。包立会辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，双方不存在真实的买卖关系，赵连君也并未向包立会交纳任何形式的购房款，包立会请求二审法院驳回赵连君的所有请求。赵连君向一审法院起诉请求：1.判令解除赵连君与包立会于2012年6月14日签订的房屋买卖合同；2.判令包立会向赵连君返还购房款482,695元并支付利息，利息自2012年6月14日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.判令包立会赔偿赵连君房屋装修款100,000元（以鉴定为准）；4.判令包立会赔偿赵连君入住费18,273元；5.诉讼费由包立会负担。一审法院认定事实：包立会(甲方)与赵连君(乙方)于2012年6月14日签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将自有座落在松原市江南博翔百年城77栋901室，建筑面积124.15平方米出售给乙方。房屋价格为人民币肆拾捌万贰仟陆佰玖拾伍元整，一次性付清。签订合同之日起，该房屋所有权归于乙方，由甲方过户到乙方名下，费用由甲方自行承担。合同签订当日，包立会将房屋交付给赵连君。赵连君入住后对房屋进行了装修，并占有使用至今。另查明：案涉房屋系包立会于2011年8月从博翔公司购买，双方签订了《商品房买卖合同》。赵连君提供的不动产登记信息载明案涉房屋由博翔公司于2012年2月16日抵押给东北农业生产资料有限公司，并在不动产登记中心登记。上述事实，有双方当事人陈述及房屋买卖合同、商品房买卖合同、收据、装修照片、房产登记信息等证据在卷为凭，予以确认。一审法院认为，赵连君与包立会基于真实意思表示，自愿签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同成立且有效。赵连君对案涉房屋已占有使用，即使案涉房屋存在先被抵押后被法院查封的权利负担，赵连君可通过其他法律救济途径予以处理解决。现赵连君主张案涉房屋被抵押及被法院查封致使合同目的不能实现，应解除《房屋买卖合同》依据不足，不予支持。因《房屋买卖合同》未解除，故赵连君申请对案涉房屋装修费鉴定不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决：驳回赵连君的诉讼请求。案件受理费4455元，由赵连君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，包立会称其与博翔公司于2011年8月签订商品房买卖合同一份，购买案涉房屋，后因欠付于淼38万余元债务，将案涉房屋抵顶给于淼。证人于淼出庭作证对此予以认可，并证实其将案涉房屋交由案外人张伟处理。赵连君对证人于淼的证言真实性予以认可，称其系以482,695元的价格从张伟处购买案涉房屋，并将购房款交付张伟，后其与包立会于2012年6月14日签订《房屋买卖合同》。综合双方当事人陈述以及证人于淼的证言，能够认定虽然包立会与赵连君签订《房屋买卖合同》，但包立会非基于向赵连君出卖案涉房屋的意思表示而将房屋交付赵连君，赵连君非具有向包立会购买案涉房屋的意思表示，亦未将购房款给付包立会，双方当事人之间未达成买卖案涉房屋的合意。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条第一款规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”同时，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。故包立会与赵连君因不具有买卖案涉房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同未成立，亦未形成房屋买卖合同法律关系。而解除合同的前提是合同依法成立并有效，故赵连君以案涉房屋被抵押及被法院查封致使合同不能实现为由，要求解除其与包立会签订的《房屋买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。赵连君可另行依据房屋买卖合同法律关系向合同相对方主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审法院认定包立会与赵连君之间《房屋买卖合同》依法成立并有效错误，本院予以纠正，但一审法院裁判结果正确，应予维持。综上所述，赵连君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4455元，由赵连君负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年六月十五日书记员  陶学文