辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6623号上诉人（原审被告）：张良发，男，1992年3月20日出生，汉族，住吉林省靖宇县。委托诉讼代理人：李雪，辽宁承融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦慧，辽宁承融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐璟，男，1963年11月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：柴绍敏，女，1963年7月31日出生，汉族，系被上诉人妻子，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：马勇，男，1992年2月2日出生，汉族，住辽宁省法库县。上诉人张良发因与被上诉人徐璟、马勇房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初6752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张良发上诉请求：1.撤销一审法院民事判决书依法改判或者发回重审；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，案涉门市房在上诉人承租之前就一直存在漏水、返水问题，并非上诉人造成的。电气部分是上诉人入住时装修铺设的，搬家时已与被上诉人协商可以拆除。案涉门市房自带的电器部分上诉人没有拆除破坏，不应由上诉人承担赔偿责任。二、一审法院适用法律错误。因受疫情影响上诉人营业收入明显减少，无法继续经营，上诉人与被上诉人解除租赁合同，被上诉人应返还押金。三、案涉门市房本身存在问题导致房屋无法及时再次出租，对于租金损失上诉人不存在过错，不应归责于上诉人。徐璟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、上诉人所说的事实不属实。2020年4月30日在最后交房时房间一切正常，水管不漏，电器照明正常，即使在4月24日查水表之际给自来水人员拍的照片显示自来水表也是干爽的。直到5月14日我去上诉人那里取钥匙，他告诉我已经搬走了而且钥匙没有了，让我去另一个合伙人马勇那里去取，等把钥匙取到，进门验收房屋时发现房屋内一片狼藉，水管爆裂用手巾缠裹着，仍然漏水，证据一审已经提交。因拆除中央空调，棚顶漏出巨大的窟窿，在小吧台上面的棚顶也应为拆除原来的酒架，也出现大面积窟窿，最严重的是房屋已经没有照明用电而且所有墙壁上的原有墙壁上管线里的电线也全部被拆走，一审提交过全部的照片和视频。此门市房上一个房主经营饭店，在地下埋有排风的鼓风机，验房时发现门前地下鼓风机处所有的水泥地面被挖开大窟窿，管道里的鼓风机被拆除，形成一个一米见方的水泥坑，里面堆满了水泥、石块，造成重大安全隐患，该事实上诉人在一审时陈述是他让收废品的人员在操作没有进行监督管理，屋里的电线也是这样，这些事实和证据已经通过损失评估鉴定机构作出详细的评估损失。二、房屋租赁合同第4条甲乙双方权利义务第4款约定乙方在租赁期间内负责保护、维护、维修房屋及附属设施。物业人员给我回复从来没有人找物业写过申请维修。三、新冠疫情不是影响发廊经营不下去的唯一原因，上诉人与合伙人马勇发生矛盾致使两个人分开经营。上诉人在租赁合同解除之前就已经在外面现有的发廊地址进行发廊经营至今。合同签订5年，上诉人原因造成解约，不应退还押金。马勇经本院依法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。徐璟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告因违约向原告承担违约金10000元；2.请求判令被告一因破坏、拆除原告房屋设施给原告造成的经济损失15000元(最终以评估为准)；3.请求判令被告一因破坏房屋造成房屋无法出租造成的租金损失约20000元，时间截止为被告一给付赔偿款至房屋修复完毕止；4.本案诉讼费由被告承担。徐璟在第四次庭审时将诉讼请求固定为：第一项诉讼请求不变，第二项诉讼请求的金额确定为12606元，第三项诉讼请求数额变更为42000元，第四项变更为诉讼费、鉴定费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，原告、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于沈阳市铁西区10门的房屋租赁给被告，租赁期限5年，自2018年5月1日至2023年4月30日止，租金每年8万元，押金1月房租6667元，提前两个月交下半年房租。房租上打租，前3年8万不变，第4年上浮10%，第5年上浮10%。第六条违约责任约定：1.出租方未按时交付房屋的，应向承租方支付违约金10000元；2.承租方逾期交付房租的，除应及时如数补交外，还应支付违约金10000元；3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应向出租方支付违约金，如因此造成承租房屋损坏的，还应负赔偿责任。因疫情等影响，被告要求提前解除合同，原告同意，原、被告同意于2020年4月30日提前终止房屋租赁合同，押金不予退还。原告与被告马勇于2020年4月30日办理了房屋交接手续，同日结清、水电、暖气等费用。被告张良发因有些东西没有地方放，提出多放几天，原告同意，与原告未办理交接手续，被告张良发自述2020年5月1日搬走，但未通知原告，原告自述2020年5月13日给被告张良发发微信才知道被告张良发已经搬走。因被告张良发搬走时未通知原告，原告对被告张良发搬走时的房屋现状未验收。原、被告达成被告搬走时对房屋内能拆走的都拆走。被告张良发搬走时由其或指示的人对房屋进行了拆除。经原告申请，一审法院通过沈阳市中级人民法院技术处摇号选取辽宁丰泽工程造价有限公司对案涉房屋破坏的部分工程造价进行了鉴定，该中心于2020年11月10日得出工程造价金额为12606.14元。其中装饰部分造价为5406.3元，水暖部分为4363.85元，电气部分为2835.99元。原告支付鉴定费2000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经当事人协商一致，可以解除合同。2020年发生新型冠状病毒感染××公共卫生事件，而被告承租的房屋用于对外出租，其经营亦受到了新冠××疫情的影响。本合同的履行期间正处于新冠××疫情防控期间，新冠疫情的发生属不可抗力事件。最高人民法院于2020年5月15日印发了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知，该指导意见第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告自新冠××疫情发生后经营受到影响，其向原告提出提前终止合同的请求，双方对提前终止房屋租赁合同达成一致，且原告已扣留了被告交付的押金，故对原告主张的违约金，不予支持。因被告马勇于2020年4月30日与原告办理了交接手续，故马勇不应对其搬走以后原告发生的损失承担赔偿责任。因原告确实同意被告搬走时将能拆走的都拆走，由此可见，双方对拆除一事达成了一致，但双方对拆除的范围和程度没有明确。被告张良发与原告未办理交接手续，因双方对拆除的范围和程度没有明确，故被告张良发应对其或其指示的人超过必要限度的拆除给原告造成的损失承担赔偿损失责任。水暖和电气属于附属于房屋的专属设施，被告张良发对其拆除和损坏明显不当，应对原告此部分损失负赔偿责任，经鉴定，原告此部分损失为7200元(水暖部分4363.85元+电气部分2835.99元)。关于原告主张的装饰部分损失，因原被告对拆除部分约定较为模糊，而装饰部分确实可以拆除，故被告张良发对装饰部分的拆除应认定为未超出可允许的必要限度，对原告主张的此部分损失不予支持。关于原告主张的租金损失。在原告同意被告在案涉房屋多放几天东西后，被告张良发在搬走时有向原告及时的义务，以便原告和其对案涉房屋进行交接，被告张良发未及时告知，扩大了原告的损失。被告张良发自述2020年5月1日搬走，故原告的租金损失可自2020年5月2日起计算。自2020年5月2日至2020年11月10日工程造价损失确定期间，原告主张按照原房屋租金标准计算此期间的租金损失，但此期间的房屋租金市场价格很有可能与原被告约定的租金标准并不一致，原告的房屋损坏与原被告对拆除的约定不明确有关，而房屋损坏对房屋未能对外出租确实有一定的影响，故原告此期间的租金损失可参照原被告约定的租金标准结合本案实际情况酌情确定为29611元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告张良发于本判决生效后十日内给付原告徐璟房屋损失7200元；二、被告张良发于本判决生效后十日内给付原告徐璟房屋租金损失29611元；三、驳回原告徐璟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1416元，减半收取708元，由被告张良发负担360元，原告徐璟负担348元；鉴定费2000元，由被告张良发负担。本院二审期间，上诉人张良发提供：证人证言，拟证明上诉人装修之前案涉门市房一直存在渗水、漏水问题，曾多次联系过社区和物业维修，一直没有修好；被上诉人所称的被破坏的电路是上诉人装修后自己装设的，原案涉门市房原本的电路没有破坏；漏水问题一直存在，邻居也是同样的问题。被上诉人徐璟质证意见为：真实性有异议，问题出现在2020年4月30日，是验房之后无偿借给上诉人使用期间发生，造成的后果应由上诉人承担，承租期间的问题由承租人自己来解决，漏水或者与物业沟通都是承租人的义务。徐璟提供以下证据：2021年3月同一条街上相邻3户发廊疫情期间正常营业的图片及视频，拟证明：一条街上的发廊在正常营业，并没有受到疫情影响，上诉人经营不下去的原因是房租贵，卫生检查不合格，和合伙人发生矛盾。张良发质证意见：真实性、合法性及关联性均有异议，其他发廊是否正常经营均与本案无关，并不能证明上诉人的发廊经营状况；被上诉人拍摄时间为2021年同样不能证明在2020年3月疫情正严重时是否正常经营。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张良发、马勇与徐璟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于张良发上诉主张案涉房屋承租前就存在漏水、返水问题，其拆除的电气部分并非房屋自带部分，不承担赔偿水暖及电气损失的问题，一、二审中张良发均未能提供证据证明徐璟向其交付房屋时存在漏水、返水问题，且根据双方《房屋租赁合同》第四条约定，承租期间案涉房屋及附属设施的维护维修义务由张良发承担。根据徐璟提供的照片及微信等证据显示，张良发搬离时对案涉房屋进行的拆除确已超出了必要、合理的限度，由此造成的损失，张良发应予赔偿。一审法院综合本案实际情况，结合工程造价鉴定结论，认定张良发赔偿水暖、电气部分房屋专属设施损失7200元，并无不当。关于张良发提出案涉门市房本身存在问题导致房屋无法及时再次出租，不承担租金损失及返还押金的上诉主张，张良发搬离案涉房屋时未及时告知徐璟也未办理交接手续，且张良发搬离时采取的破坏性拆除行为确实影响房屋的正常使用，一审法院综合考虑双方过错程度，参照约定租金标准，酌定张良发赔偿鉴定损失确定期间租金损失29611元，并无不当。另，双方在协商解除房屋租赁合同时已达成押金不予退还的一致意见，故对于张良发提出返还押金及不承担租金损失的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张良发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由上诉人张良发负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。