山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终1264号 上诉人（原审原告）：泰安市亨运物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区向阳社区居委会办公室二楼。 法定代表人：索颜军，经理。 委托诉讼代理人：李天林，山东岱松律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘圣德，男，1966年8月22日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 上诉人泰安市亨运物业管理有限公司（以下简称泰安亨运物业公司）、刘圣德因物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 泰安亨运物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持泰安亨运物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘圣德负担。事实和理由：一、泰安亨运物业公司提供的物业服务不存在瑕疵。一审法院依据刘圣德提交的“21号楼后卫生照片及疏通管道收据”认定物业服务存在瑕疵不正确。向阳小区是建于九十年代的老旧小区，卫生条件比不上新小区。打扫卫生是一个动态过程，偶尔有点垃圾不属于服务瑕疵。疏通管道收据也不能说明物业服务存在瑕疵。泰安亨运物业公司收取的物业费为每平方米0.4元，属于泰安地区的最低收费标准，泰安亨运物业公司自2014年入驻向阳小区后，投资近40万元进行外墙、排水管道、路灯、道路等改建，使小区环境得到很大提升。二、一审法院认定泰安亨运物业公司与向阳社区业主委员会签订的补充协议时间不明确，从而认为无法认定违约金的起止时间和计算标准，该认定是错误的。泰安亨运物业公司与向阳社区业主委员会在2014年12月20日签订了《向阳小区物业管理合同》，因很多业主不交物业费，双方又签订了补充合同，为了与主合同保持一致，补充合同的签订日期也签署为2014年12月20日。根据主合同第七条约定，补充合同与主合同具有同等法律效力，所以补充合同约定的内容效力及于主合同。补充合同约定了不交物业费的业主承担违约责任，违约金按照拖欠物业费的金额每天千分之三计算。补充合同是业主委员会代表全体业主签订的，该条款必然约束全体业主。不支持违约金的诉讼请求，对于其他按时交纳物业费的业主也是不公平的。 刘圣德辩称，泰安亨运物业公司的第一项上诉理由与本案无关，我居住的是23号楼。第二项上诉理由中，2014年12月20日还不存在泰安亨运物业公司的公章，当时成立了业主委员会，但还没有开会研究物业合同的内容，合同内容至少需要三个人的同意，并且存档公示，但该物业服务合同没有备案和公示。在泰安亨运物业公司提起本案诉讼前，我不知道业主委员会的存在。 刘圣德上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘圣德不承担全额物业费，只承担部分服务费720元；2.依法审查泰安亨运物业公司所持物业管理合同中甲方向阳社区业主委员会的合法性；3.本案诉讼费用由泰安亨运物业公司负担；4.因泰安亨运物业公司利用虚假合同恶意诉讼，给刘圣德造成一定的经济损失，要求泰安亨运物业公司赔偿经济损失600元。事实和理由：一、一审法院没有审查向阳社区业主委员会的合法性。本案物业服务合同的甲方为向阳社区业主委员会，如果其为合法选举产生，合同对业主具有约束力，但根据对广大业主的调查和查阅向阳社区业主委员会的备案材料，该业主委员会的成立涉嫌暗箱操作，未按法定程序产生，不能代表广大业主的利益，其签订的合同是无效的。二、泰安亨运物业公司隐瞒本案物业服务合同的存在，索要高额违约金，恶意起诉，给刘圣德造成经济损失及精神伤害。三、刘圣德居住在23号楼，与22号楼有独立院子和道理出口，属于原煤炭局宿舍，业主均是煤炭局下属职工，彼此熟悉，在都不知道业主委员会签订物业服务合同的情况下，大部分业主同意本院实施自治，并在22号楼东墙张贴了公告，路面平整硬化、公共污水管路的梳理都是业主自愿集资，公共卫生是由业主自觉于每周六早清理打扫，自己所处的楼梯、楼道、地下室公共地面都是业主自觉定期清理。因此，一审判决支付全部物业费不合理，业主自身也付出了劳动。 泰安亨运物业公司辩称，业主委员会成立是否合法与刘圣德无关，向阳社区业主委员会与泰安亨运物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有法律效力，业主应当缴纳物业费。对于刘圣德主张的业主实施自治，泰安亨运物业公司不予认可。 泰安亨运物业公司向一审法院起诉请求：1.刘圣德支付拖欠的物业费2592元，违约金9933元；2.诉讼费由刘圣德负担。 一审法院认定事实：2014年12月20日，泰安亨运物业公司（乙方）与泰安市向阳小区业主委员会（甲方）签订《向阳小区物业管理合同》，合同约定：甲方委托泰安亨运物业公司对向阳小区实行专业化一体化的物业管理，物业类型为住宅，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾斗共用照明配电系统）的维修、养护管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；物业管理服务费按政府规定的标准，每月每平方米建筑面积0.4元；委托管理期限为十年，自2014年12月20日起到2024年12月19日止，合同约定了双方的其他权利和义务。泰安亨运物业公司提交落款时间为2014年12月20日的其（乙方）与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同（补充）》一份，该协议约定：物业费收取时间，乙方提供物业服务，采取先收取物业费形式，即2015年1月1日起开始正式收费，物业费每一年收取一次物业费，收费标准按《向阳小区物业管理合同》执行，每年的1月开始收取，缴纳期限截至每年3月底，每年3月31日前未按时缴纳物业费的，业主承担违约责任，违约金按拖欠物业费的每天千分之三计算，直至计算到物业费交清等等。该物业合同中，泰安亨运物业公司作为乙方签署时名称为泰安市亨运物业管理有限公司。一审法院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。泰安亨运物业公司与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据法律规定，泰安亨运物业公司按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，根据泰安亨运物业公司提交的催收照片，可以证实泰安亨运物业公司向刘圣德催要物业费的事实，故刘圣德应当按时交纳物业服务费，现泰安亨运物业公司要求刘圣德支付拖欠的物业服务费2592元，符合法律规定，一审法院予以支持。泰安亨运物业公司提交的物业服务补充合同中虽约定了物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准，但该协议显然是在泰安亨运物业公司名称变更后重新补签的，泰安亨运物业公司对此亦予以认可，但无法说明该补充合同的签订时间及合同约定的物业费交纳时间，故无法认定违约金的计算标准，同时根据刘圣德提供的21号楼楼后卫生照片及疏通管道的收据，可以证实泰安亨运物业公司就涉案小区提供的物业服务存在瑕疵，这也是小区业主拒交物业费的主要原因，综合上述因素，对泰安亨运物业公司要求刘圣德支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。如刘圣德认为泰安亨运物业公司提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行向泰安亨运物业公司主张权利。对于泰安亨运物业公司主张权利是否超过诉讼时效的问题，诉讼时效应自履行期限届满之日起计算，因物业服务补充合同的补签日期无法确定，故无法认定涉案物业费的交纳期限，对于履行期限约定不明的债务，债权人有权随时要求债务人履行，故对刘圣德关于泰安亨运物业公司主张权利超过诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘圣德于本判决生效之日起五日内支付泰安市亨运物业管理有限公司物业服务费2592元；二、驳回泰安亨运物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由泰安亨运物业公司负担45元，由刘圣德负担12元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘圣德提交如下新证据： 证据一、向阳小区业主委员会成立的备案登记材料，证明物业服务合同不符合法律规定。 证据二、证明一份，证明路面和花园等都是22号楼、23号楼居民自行解决。 证据三、23号楼居民的缴费记录，证明污水管道疏通的费用是由23号楼居民自负的。 证据四、泰安亨运物业公司服务服务项目一份，证明2015年业主找物业处理化粪池和地面问题，物业让业主问泰安亨运物业公司，泰安亨运物业公司向业主出示该服务项目，没有出示物业服务合同。 泰安亨运物业公司质证称，对证据一的真实性有异议，系复印件，业主委员会成立合法与否与本案无实质性关系，即使不合法，在构成表见代理的情况下，合同也有效。证据二是证人证言，证人应当出庭作证。证据三不属于新证据，无法证明刘圣德的证明目的。证据四的真实性不予认可，没有加盖泰安亨运物业公司的印章。泰安亨运物业公司没有提交新证据。根据双方的举证、质证意见，本院认为刘圣德提交的上述新证据无法证明涉案物业服务合同无效，也无法证明泰安亨运物业公司未提供物业服务。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，刘圣德主张泰安亨运物业公司与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同》无效，但其提交的证据不能证明该合同存在无效的法定情形，且在泰安亨运物业公司针对向阳小区未依约缴纳物业费的业主提起的关联案件中，均已认定该物业服务合同的效力，故本院对刘圣德的该项上诉理由不予支持。 刘圣德主张其居住的23号楼与22号楼具有独立的院子和道路出口，该两栋楼实施业主自治，但该两栋楼属于向阳小区的范围内，向阳小区业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，刘圣德提交的证据无法否定泰安亨运物业公司提供了物业服务，但可以据此认定泰安亨运物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，一审法院对此已经予以综合考量，并判决驳回了泰安亨运物业公司要求刘圣德支付违约金的诉讼请求，本院对此予以确认。泰安亨运物业公司主张其提供的物业服务不存在瑕疵，与事实不符，本院亦不予支持。 综上所述，泰安亨运物业公司、刘圣德的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费114元，由泰安市亨运物业管理有限公司负担57元，由刘圣德负担57元。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二一年六月二十四日 书记员  李争艳