河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终1485号 上诉人（原审原告）：衡水斯凯学园房地产开发有限公司，住所地衡水市桃城区问津街5幢6号。 法定代表人：李晓明，总经理。 委托诉讼代理人：石云刚，河北东方光明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李水燕，女，1972年2月23日生，汉族，现住衡水市桃城区。 上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司（以下简称：斯凯学园）与被上诉人李水燕商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初6460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人斯凯学园委托诉讼代理人石云刚，被上诉人李水燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 斯凯学园上诉请求：1、依法撤销(2020)冀1102民初6460号民事判决第二项，改判被上诉人承担双方约定的违约金金额，即287508.30元。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由如下： 一审判决第二项适用法律错误。 上诉人和被上诉人双方于2017年12月6日签订《商品房买卖合同》及补充协议等附件附录（以下简称“买卖合同”）,买卖合同附件补充协议第三条第二款明确约定，因买受人逾期付款解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金。上诉人和被上诉人之间的买卖合同是依法成立的合同，受法律的保护，合同双方都应按照合同约定履行义务。违约金的约定具有担保合同履行之价值，违约金的支付仅需存在违约行为即可，一审法院判决被上诉人不按合同约定支付违约金，而是按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金数额没有法律依据。 综上所述，一审判决第二项适用法律错误，据此，上诉人特提出上诉，请求依法改判。 庭审中补充上诉请求，请求改判被上诉人协助上诉人办理撤销商品房买卖合同相关备案手续。 被上诉人答辩称，同意解除合同及一审关于违约金及利率的判决结果，斯凯学园主张28万元违约金不应支持。答辩人与银行签订的贷款协议，该协议约定的是李水燕和银行，原告不是合同方，无权起诉不偿还贷款产生的违约金。上诉人承担连带担保责任，可以向李水燕追偿代为偿琮的款项，不应当有违约金的主张，李水燕给上诉人造成的损失是银行代扣的117546.28元及利息而不是总房款的15%，上诉人原违约金的计算显然有失公平，法院应不予采纳。对方提到的补充协议14条我根本不知道，该买卖合同和补充协议都是上诉人提供的格式合同，而且补充协议到一审开庭房产商都没有买受人，一审当庭看到对方律师提到才知，后到房产商要的，房产商方面称都没交给用户，在我的强烈要求下打印一份复印件。对于上诉人要求被上诉人配合撤销备案登记手续，上诉人要返还被上诉人购房款后，上诉人 斯凯学园向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金287508.30元；（商品房总房价款的15%）3、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案相关手续；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月6日签订《商品房买卖合同》及补充协议等附件附录（以下简称“买卖合同”），被告购买原告开发建设的衡水市桃城区公园书香城（东区）14-1-904室，房屋总价款1916722元。被告支付首期房价款576722元，余款134万元申请银行贷款支付。原被告双方与中国农业银行衡水滏阳支行签订《个人购房担保借款合同》，原告为被告提供连带责任保证。截止至2020年6月29日，被告已连续拖欠贷款本息134621.33元，导致原告向贷款人承担连带责任保证。根据买卖合同附件补充协议第三条第二款的约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金。鉴于被告的违约行为，根据买卖合同的相关约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告李水燕辩称，1、同意与原告解除商品房买卖合同。2、被告首付款及后期偿还贷款应返还被告。3、被告在银行贷款134万元，原告应返还给被告，再由被告返还给银行。4、原告主张违约金287508.3元不应支持。 一审法院经审理认定事实如下：2017年12月6日，买受人李水燕与出卖人斯凯学园签订《商品房买卖合同》，合同编号：预字ＨＳ2017140333，约定李水燕购买斯凯学园开发建设的位于衡水市桃城区问津街581号公园书香城（东区）14幢2单元9层904室房屋一套。建筑面积141.37平方米，单价为13558元，总价款1916722元。第七条载明“签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。”合同第七条约定买受人选择商业贷款形式，首期款为576722元，剩余1340000元向按揭银行申请贷款支付。第十八条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。该合同在衡水市管理处备案登记，备案号为201703588。同日，李水燕与斯凯学园另签订《补充协议》一份，协议第十四条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理第2项“．．．．．．出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人”。2018年2月3日，李水燕（借款人）与中国农业银行股份有限公司衡水滏阳支行（贷款人）、斯凯学园（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款人李水燕向中国农业银行股份有限公司衡水滏阳支行借款1340000元用于购买住房。斯凯学园作为阶段性保证人提供保证担保。从原告提交证据显示被告李水燕自2019年5月31日未偿还银行贷款本息，原告共计代李水燕偿还贷款134621.33元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告李水燕与原告斯凯学园签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，并与中国农业银行股份有限公司衡水滏阳支行签订《个人购房担保借款合同》，系原、被告真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行义务。合同签订后，被告李水燕未按约定偿还贷款本息，构成违约。原告斯凯学园代被告李水燕偿付贷款本息134621.33元。现原告斯凯学园主张解除与李水燕签订的《商品房买卖合同》，被告李水燕亦同意解除，故本院应予支持。原告斯凯学园主张被告李水燕按合同总房价款15%支付违约金287508.30元，虽原告斯凯学园代被告李水燕偿付部分贷款本息，但违约金约定明显过高且垫付贷款本息产生的损失为利息损失，故原告主张违约金应以垫付款项134621.33元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自违约之日（2019年5月31日）至原告要求解除合同之日止（2020年9月14日）。原告主张被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案相关手续，撤销备案手续系相关行政部门作出的行政行为，不属于本院审理范畴。被告李水燕辩称交纳房屋首付款及后期偿还银行贷款应由原告返还，但其并未提起反诉，故本院不予理涉，被告李水燕可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决，1、解除原告衡水斯凯学园房地产开发有限公司与被告李水燕于2017年12月6日签订的《商品房买卖合同》；2、被告李水燕于本判决生效之日起七日内给付原告衡水斯凯学园房地产开发有限公司违约金（违约金以134621.33元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年5月31日至2020年9月14日止）；3、驳回原告衡水斯凯学园房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人协商一致解除《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应予支持。对于解除合同的原因，被上诉人未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还借款本息，上诉人已为被上诉人垫付借款本息134621.33元，解除合同的原因是被上诉人违约所致，故被上诉人应当承担解除合同的违约责任。对于双方约定的15%的违约金，被上诉人认为过高，上诉人的损失应是银行加收的逾期付款的滞纳金，上诉人主张其损失应包括争议房屋市场价格降低产生价差。上诉人主张15%的违约金包括市场价格降低产生的利益损失，属于订立合同时不能预见到的损失，故上诉人主张按15%给付违约金违反法律规定，不应支持。关于上诉人请求被上诉人配合办理撤销合同备案登记手续问题，对此，本案属于判决解除合同，上诉人可依判决进行相关手续的办理。上诉人要求被上诉人配合办理没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，斯凯学园的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费5512元，由上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  安 君 审判员  李成立 二〇二一年六月十七日 书记员  王聪颖