辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5605号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路116号,统一社会信用代码91210203565528953N。法定代表人：韩江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：高珊，洪晓宇，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋子杨，男，1984年10月26日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审被告）：盛爽，女，1984年7月1日生，汉族，户籍地辽宁省大连市经济技术开发区。上诉人中瑞物业管理(大连)有限公司因与被上诉人蒋子杨、盛爽物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中瑞物业管理(大连)有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院关于诉讼时效认定有误。上诉人一审中已提交了2020年12月19日上诉人公司员工通过电话方式向被上诉人催要物业服务费的录音视频，该电话录音视频中上诉人明确核实过被上诉人的身份信息，而且被上诉人也承认其欠缴物业服务费的事实。一审法院认可了该份证据的真实性，可证明上诉人至少于2020年12月19日向被上诉人主张过案涉物业服务费，产生诉讼时效中断，诉讼时效应于2020年12月19日向前推3年，即被上诉人拖欠的2017年12月19日起的物业服务费尚在有效的诉讼时效期间内，但一审法院判决中仅支持了上诉人自2018年2月1日起的物业服务费，依据不足。二、一审法院不予支持上述人诉请中的违约金没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的《香周首府前期物业管理服务协议》中第七条第三款对违约金计算方式有明确约定，应得到支持。现在案涉小区的现状为众多没有交纳物业费的业主在观望，没有违约成本只会造成以后更多的业主不起诉就不缴纳物业费的心理，增加上诉人的维权成本同时也增加法院的案件量。被上诉人蒋子杨、盛爽不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。中瑞物业管理(大连)有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付欠缴的物业服务费共16,738.20元（2016.2.1-2021.1.31五个交纳年度）；2、被告向原告支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算）。一审法院经审理查明，2014年11月22日，原告、二被告及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定中瑞置业（大连）有限公司委托原告为大连香水湾小区提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。被告蒋子杨、盛爽系香水湾小区业主，其房屋位于大连市西岗区号）。房屋面积92.99平方米。被告拖欠原告2016年2月1日至2021年1月31日期间的物业费。原告于2020年12月19日以电话的方式向被告催缴拖欠的物业费。一审法院认为，原告、二被告及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订了《前期物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告提供了相应的物业服务，被告应依约交纳物业费。关于二被告提出原告服务不到位的抗辩意见。物业服务包括公共环境卫生的清洁、停车场的管理、房屋共用设备运行的维护等全方位的综合性服务，原告以其所主张的物业瑕疵而拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，原告不应将拒交物业费作为对原告提供的物业服务存在待改善之处的对抗方式，此行为不利于物业公司正常物业服务工作的开展。故对于被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于二被告提出的2018年3月4日之前的物业费已过诉讼时效的抗辩意见。本案中，合同约定交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内，通过字面意思的理解及该小区普遍的交费方式，该小区物业费的交费方式为预交方式，每个物业费的交费年度以被告第一次交费的年度为基准，每个交费年度的物业费应在该交费年度的前30日进行预交。原告为证明其已向被告催缴物业费提供了催缴单张贴照片及电话催缴录像，但未能提供照片的原始载体，无法确认原告何时以张贴催缴单的形式向被告主张过物业费，该证据不足以作为原告主张物业费未过诉讼时效的有效证据，不能构成诉讼时效的中断。原告提供的电话催缴录像能够证实原告于2020年12月19日向被告催缴过物业费，构成诉讼时效中断，同时根据物业费的交费方式，原告要求被告支付2018年2月1日至2021年1月31日期间拖欠的物业费10,042.92元（3元/月/平方米×36个月×92.99平方米）的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方应以诚恳的态度加强沟通，积极履行各自义务。被告每天的生活与原告的服务息息相关，为了整个小区的和谐发展，双方矛盾须及时化解，切不可再深化。故对于违约金的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、被告蒋子杨、盛爽于判决生效之日起十日内共同向原告中瑞物业管理（大连）有限公司支付2018年2月1日至2021年1月31日期间拖欠的物业费10,042.92元。二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取137元（原告已预交），由原告中瑞物业管理（大连）有限公司负担60元，由被告蒋子杨、盛爽共同负担77元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效问题，即上诉人诉请的从哪天起算的物业费能得到支持；二是上诉人主张的违约金能否得到支持。关于诉讼时效问题，一审中，上诉人已举证证明其员工于2020年12月19日以电话的方式向二被上诉人催缴过拖欠的物业费，二被上诉人对接到过催收电话一事予以认可，故该次催收行为能够引起诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，上诉人主张的从2017年12月19日至2021年1月31日期间的物业费10,591.56元（3元/月/平方米×1139天÷30天/月×92.99平方米）应得到支持。一审关于诉讼时效期间认定有误，予以纠正。关于违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于二被上诉人并非无故拖延交纳物业费，上诉人确存在需要改进的地方。为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持上诉人的违约金主张并无不当，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2775号民事判决第二项；二、变更第一项为：蒋子杨、盛爽于本判决生效之日起十日内共同向中瑞物业管理（大连）有限公司支付2017年12月19日至2021年1月31日期间拖欠的物业费10,591.56元；三、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取137元，二审案件受理费120元，合计257元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担94元，由蒋子杨、盛爽共同负担163元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年六月二十九日书记员  曾 悦