江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终4460号上诉人（原审被告）：马建波，男，1984年10月25日出生，汉族，住所地江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：聂慢，女，1992年7月13日出生，汉族，住所地重庆市城口县。原审第三人：刘佳佳，女，1989年3月2日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。原审第三人：吴王强，男，1988年5月25日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。上诉人马建波因与被上诉人聂慢及原审第三人刘佳佳、吴王强房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初11887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理，本案现已审理终结。马建波上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判马建波和聂慢租赁合同合法有效；二、本案一、二审诉讼费用由聂慢承担。事实和理由：马建波与刘佳佳合同有效，刘佳佳支持马建波与聂慢租赁合同的合法性。本着契约履行精神，马建波与刘佳佳矛盾已和解，和解协议也注明刘佳佳承认马建波与聂慢租赁合同的合法性。请求人民法院改判马建波和聂慢租赁合同合法有效。聂慢在诉讼中答辩称：一审期间刘佳佳说对我和马建波的租赁协议她是未知的。我曾多次联系马建波沟通装修延迟租赁协议一个月，但马建波并未出面。在我报警处理后马建波依然拒绝沟通，导致我无法交付钥匙，实际该房屋我一天都没有使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。刘佳佳、吴王强在二审诉讼中均未作答辩。聂慢向一审法院起诉请求：1.请求确认聂慢与马建波的租赁协议无效；2.聂慢请求马建波退回年租金32000元，押金3000元，违约金5000元，共计40000元；3.本案诉讼费由马建波承担。一审法院认定事实：2019年11月10日，马建波作为出租方（甲方），聂慢作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份。合同主要约定甲方将其合法拥有的座落在本市吴江区××单元××室出租给乙方使用；该房屋建筑面积共148平方米；乙方租赁该房屋仅作为居住使用；该房屋租赁期为3年，自2019年11月20日起至2022年11月19日；该房屋的月租金为2666元整，租金以转账方式支付；双方议定首期付12个月，另付3000元押金，以后按每12月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据于乙方）；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任；租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋；甲方提供的设备如下：淋浴器2个、空调5个、床5张；补充条款：房租32000元包物业、民用水电，合同签3年，一年一付，押金3000元，违约金5000元，中介费2600元；合同还约定了其他条款。上述《租赁合同》通过中介方隆丰房产投资有限公司签订。合同签订后，聂慢向马建波支付租金及押金共计34999元，聂慢未支付违约金5000元，马建波将涉案房屋交付聂慢使用。此后，聂慢与马建波就房屋附属设施的交付时间产生争议，双方协商未果，聂慢于2020年3月24日向一审法院提起诉讼，要求判令解除其与马建波的租赁协议；马建波退回年租金32000元，押金3000元，违约金5000元，共计40000元；3、本案诉讼费由马建波承担。吴江区人民法院以案号(2020)苏0509民初2859号予以立案受理。在该案审理过程中，吴江区人民法院向聂慢及马建波询问案涉房屋附属设施具体包括哪些。聂慢向吴江区人民法院陈述，租赁合同是格式条款，所以只勾选了热水器及空调，当时口头约定了洗脸台、开关等，房屋附属设施包括空调、开关灯具、窗帘、弱电设施、下水管道、洗漱设备等。当时中介方也在场的，在安装阶段中介也过来调解过。马建波对此陈述，协议没有体现就是双方没有约定的，中介方只在协议签订的时候在场，安装阶段中介方到过现场。在该案审理过程中，吴江区人民法院向聂慢及马建波询问签订合同时，案涉房屋附属设施是否存在。聂慢向吴江区人民法院陈述，当时不在，当时我们双方加上中介方约定在一周内安装完毕。马建波对此陈述，签合同当天是没有的，后期陆续补上的，包括房屋墙面都是依照聂慢的要求做了改动，还有一些家具的改装，原先床都是宽一米五的，是聂慢要求改成一米八，聂慢要求窗帘改成遮光的。在该案审理过程中，吴江区人民法院向聂慢及马建波询问目前房屋附属设施的具体情况。聂慢向吴江区人民法院陈述，房屋附属设施目前有淋浴器2个、空调5台、洗脸盆2个，这些出租时是没有的，当时马建波承诺签合同后一星期内装好并打扫好卫生，但是实际上是过了一个月后才装的，当时我跟马建波申请将租赁合同的开始时间往后推一个月，但是马建波拒绝了我。马建波对此陈述，签订合同时聂慢要求我对房屋进行一些改动，空调是陆续装完的，我当时约定时间没有约定的很死，在聂慢要求提高房屋装修标准那段时间，我按照聂慢的要求改变了房屋的布局、设施。在该案审理过程中，聂慢为证实马建波迟延交付房屋附属设施的事实，向吴江区人民法院提供其与马建波、中介方的微信聊天记录予以印证。马建波对于微信聊天记录的真实性予以认可，但对于证明目的不予认可。在该案中另查明，涉案房屋的钥匙由聂慢控制，聂慢于2020年9月3日将钥匙交付给马建波。本案一审审理过程中，马建波和刘佳佳向一审法院提供房屋租赁合同书各一份，经审查两份房屋租赁合同书，刘佳佳作为甲方（出租方），马建波作为乙方（承租方），两份房屋租赁合同书中所涉房屋位于吴江区××单元××室，两份房屋租赁合同书签订日期均为2019年10月10日，租期自2019年12月10日起至2022年12月10日止，两份房屋租赁合同书均约定未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租。本案一审中查明，位于吴江区××单元××室的房屋为刘佳佳、吴王强按份共有，刘佳佳占99%，吴王强1%上述事实有聂慢提供的《租赁合同》、微信聊天记录、微信付款截屏打印件、支付宝截屏打印件，马建波和刘佳佳提供的房屋租赁合同书以及吴江区人民法院(2020)苏0509民初2859号一案的庭审笔录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案当中，一审法院经对马建波和刘佳佳各自向一审法院提供的房屋租赁合同书进行审查，两份房屋租赁合同书中均约定未经刘佳佳同意，马建波不得私自把位于吴江区××单元××室房屋的部分或全部转租。根据本案查明的事实，马建波在未经刘佳佳同意的情况下将该房屋出租给聂慢，事后亦未得到刘佳佳的追认，故马建波与聂慢之间签订的《租赁合同》应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，如果不能返还或没必要返还的，则应当进行折价补偿。本案当中，马建波与聂慢之间签订的《租赁合同》虽约定马建波应保证所出租房屋权属清楚，但聂慢在签订合同时未尽到对房屋权属信息的注意义务，对合同无效存在一定过错。聂慢自2019年11月20日至2020年9月3日交接钥匙，期间为287天，产生占有使用费25162元（32000元/365天*287天），综合马建波在房屋及附属设施交付时存在迟延，以及疫情影响和双方的过错责任，一审法院酌定马建波返还聂慢租金21041元。关于押金问题。由于马建波转租行为无效，其收取聂慢的押金3000元，无合法依据，亦应予以返还。聂慢主张的违约金，一审法院不予支持。遂判决：一、被告马建波应返还原告聂慢租金21041元及押金3000元，合计24041元，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请直接将款项汇入原告指定账户，户名：聂慢，开户行：中国农业银行盛泽支行，账号：62×××75）二、驳回原告聂慢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由原告负担100元，由被告马建波负担300元。二审经审理查明，2020年9月23日，苏州市吴江区人民法院作出(2020)苏0509民初2859号民事裁定，准许聂慢撤诉。2020年9月28日，聂慢向苏州市吴江区人民法院提起本案诉讼。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，马建波将其承租的涉案房屋转租给聂慢使用，违反了其与涉案房屋产权人刘佳佳之间的租赁合同中有关房屋不得转租的约定，且刘佳佳在本案一审诉讼中明确表示不同意马建波将涉案房屋转租给聂慢，故聂慢和马建波签订的房屋租赁合同为无效合同。现马建波以其与刘佳佳已达成和解协议为由而要求确认涉案房屋租赁合同有效，无相应事实基础与法律依据，本院对此不予支持。一审法院在综合考虑双方履约情形以及疫情影响后，酌定马建波返还聂慢已付租金21041元，属一审法院依法裁量，并无不当。综上，马建波的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人马建波负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年六月十日书记员 杨颖颖