湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终349号上诉人（原审被告）：彭波，男，1973年1月8日出生，白族，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：文昂，湖南大湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张正会，男，1964年12月14日出生，汉族，住湖南省慈利县。被上诉人（原审原告）：胡大桂，女，1964年4月12日出生，汉族，住湖南省慈利县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李子康，湖南源阳律师事务所律师。上诉人彭波因与被上诉人张正会、胡大桂物权保护纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭波上诉请求：撤销原判，驳回两位被上诉人的起诉；一、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实和理由:1.双方签订的房屋买卖合同无效，被上诉人应将房产过户给上诉人。理由一是上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的真实目的是为了方便将房产过户给被上诉人，以便被上诉人办理贷款抵押手续，房产过户后，被上诉人既未给上诉人支付购房款，也未向上诉人主张任何权利，双方的房屋买卖是虚假交易行为，房屋买卖合同无效。二是涉案房产价值在双方签订合同时价值约1200万元，被上诉人贷款时评估价格为850万元，而双方合同价仅260万元，价格显失公平，进而也说明双方并未形成房屋买卖的真实合意。一审虽然认定了双方签订的合同无效，但并未按无效合同的法律后果判决被上诉人将涉案房屋恢复登记在上诉人名下；2.上诉人与张家界金科置业有限公司（以下简称金科置业公司）之间的与涉案房屋相关的交易行为实际上是一种担保关系，上诉人且已给金科置业公司履行了45万元债务，涉案房屋产权应属上诉人，金科置业公司无权处分涉案房产。张正会、胡大桂答辩称：一审判决合理合法，请求维持。张正会、胡大桂向一审法院起诉请求：1.判令彭波、彭某某立即腾让张正会、胡大桂购买的位于桑植县××镇××巷101、201、301、901号四套房产〔不动产证号分别为：湘（2016）桑不动产权第0××9号、0××4号、0××3号、0××2号〕；2.彭波、彭某某赔偿占用原告房屋损失787086元（住房以每平米每年90元、商业用房以每平米每年200元计算，自2016年11月30日至2020年8月30日）；3.由彭波、彭某某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月，本院在执行（2012）桑法民二初字第157号中国工商银行股份有限公司桑植支行（以下简称桑植工商银行）与彭波金融借款合同纠纷一案民事判决过程中，依法对彭波提供的位于桑植县××镇××巷抵押房产进行评估，并于2013年11月26日进行拍卖，因无人报名而流拍。2013年12月23日，桑植工商银行与彭波及案外人金科置业达成执行和解协议：一、被执行人彭波自愿将抵押给桑植工商银行的四套房地产即房产证为7××9号、7××2号、7××8号、7××3号卖给金科置业公司价格292万元，申请人桑植工商银行同意，金科置业公司自愿购买；二、房地产过户等费用，金科置业公司自愿承担；三、案件受理费、执行费及评估拍卖活动中的支出费用，申请人桑植工商银行自愿承担。金科置业公司按照执行和解协议代彭波向桑植工商银行支付了借款本息292万元。金科置业公司购买彭波抵押房产后，彭波要求赎回该房产，2014年3月24日，金科置业公司与彭波签订《房产买卖补充协议》，约定赎回房产的最后期限为2014年7月31日。彭波未按协议约定期限赎回房屋。2016年，金科置业公司拟开发金科世家建设项目，从原告处借款300余万元，经商议，金科置业公司将原购买部分抵押房屋（桑房权证澧源镇字第7××8、7××3号）以260万元价格转卖给原告，并于2016年10月8日与原告签订《房产买卖合同》，约定：一、甲方（金科置业公司）自愿将受让彭波的房产证号为7××8号（即第一、二、三层）和7××3号两套房产转让给乙方（原告）；……四、甲方协助乙方与彭波办理房产过户手续，房产过户所需一切税费由乙方自行承担……。为将案涉房屋过户手续直接办至原告名下，2016年11月9日，原告张正会与被告彭波签订《桑植县商品房买卖合同》，将上述房屋以260万元价格转让给原告，并约定2016年11月30日前交付房屋。同日，被告彭波向原告张正会出具一份收条，载明：“今收到张正会购房款贰佰陆拾万元整，￥2600000.00，说明：按双方买卖合同约定一次性付清现金支付。”但原告未向彭波实际付款。2016年12月1日、12月8日、12月14日，原告就所购被告彭波101、201、301、901号房屋到桑植县国土资源局办理了不动产过户登记，过户登记证号分别为：湘（2016）桑不动产权第0××9号、0××4号、0××3号、0××2号。原告取得不动产权证后，被告彭波未向原告交付案涉房屋，该房屋现由被告占有使用。另查明，案涉房屋变更登记前，被告彭波持有的不动产权证上记载的“权利人”栏为“彭波”；“共有情况”为“单独所有”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”规定，本案应依照民法典予以处理。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中，首先，根据审理查明的事实，原告与被告彭波并无购买房屋的合意，原告亦未向被告支付房款，其签订《桑植县商品房买卖合同》的真实目的是为了办理案涉房屋过户手续的需要，原告与案外人金科置业公司签订《房产买卖合同》才是其真实意思表示。故原告与被告彭波签订的《桑植县商品房买卖合同》应属无效。其次，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告对案涉房屋已经依法登记，被告彭波于该房屋的物权权利自办理过户登记时起即已消灭，原告已依法享有案涉房屋的物权权利，被告占有该房屋，即构成对原告物权的侵害。故原告诉请判令被告腾让案涉房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告按住房以每平米每年90元、商业用房以每平米每年200元标准，诉请被告赔偿占用房屋损失787086元，双方没有合同约定，亦无证据证明，一审法院不予认定，并不予支持。被告彭波辩称原告乘人之危，骗取其案涉房产，因未提交其与原告办理房屋产权变更登记时原告存在上述情形之证据，该意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第二百零九条第一款、第二百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、彭波、彭某某于本判决生效后十五日内腾让张正会、胡大桂所有的位于桑植县××镇××巷101、201、301、901号〔不动产权证分别为湘（2016）桑不动产权第0××9、0××4、0××3、0××2号〕房屋；二、驳回张正会、胡大桂的其他诉讼请求。案件受理费11670元，由张正会、胡大桂负担10000元，彭波、彭某某负担1670元。二审另查明，彭某某于2021年5月3日死亡。该事实有基层组织出具的证明在卷佐证。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方是否存在合法有效的房屋买卖关系。就本案而言，张正会与彭波的房屋买卖行为应与彭波此前的一系列以房抵债或担保行为合并分析考察。一、在彭波与桑植工商银行借款执行案件中，彭波与桑植工商银行、金科置业公司达成三方协议的实质系由彭波将涉案房屋出卖给金科置业公司，并以房屋出卖款向桑植工商银行偿还债务。彭波与金科置业公司形成的是房屋买卖关系。二、彭波与金科置业公司签订房屋买卖补充协议，双方约定由彭波如期回赎涉案房屋。双方实际上系以这个协议对此前达成的房屋买卖关系进行了变更，这个补充协议的实质内容是双方终止履行前述房屋买卖关系，而由彭波偿还此前金科置业公司代其偿还的桑植工商银行债务，并以涉案房屋以签订买卖合同的方式提供担保。双方约定的回赎期限实际上就是彭波偿还债务的期限。彭波与金科置业公司签订的房产买卖补充协议实质是一个以签订房屋买卖合同作为双方的民间借贷债务提供担保的协议。三、金科置业公司在彭波未按期回赎涉案房屋的情形下，与张正会签订了房屋买卖合同，将涉案房屋以260万元价格出卖给张正会。对于这个合同可以作如下理解。作为彭波的债权人，金科置业公司并未取得涉案房屋产权，此时，其与彭波也不存在真正意义上的房屋买卖合同，其无权处分涉案房屋，也不存在买卖合同权利转让的问题。其与张正会签订的房屋买卖合同是一个无权处分的房屋买卖合同，受让人是不能据此取得房屋产权的。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第24条之规定，债权人在取得债权的生效判决后，可以申请法院对作为债权担保的买卖合同项下房屋进行拍卖抵偿债务。举重以明轻，债权人当然也可以与债务人协商将买卖合同项下房屋作价变卖，以变卖款抵偿债务人的债务。金科置业公司与张正会签订房屋买卖合同以及彭波与张正会签订房屋买卖合同的过程，实质上是三方协商，以涉案房屋作价变卖260万元，由张正会以260万元赎买涉案房屋，彭波以出卖房屋款260万元偿还其所欠金科置业公司债务的过程。如前所述，彭波与张正会的房屋买卖合同的内容理应包括彭波以出卖涉案房屋的款项抵偿其欠金科置业公司债务的内容，双方具备真实合法有效的房屋买卖关系，彭波也给张正会办理了房屋过户手续，张正会已合法取得房屋所有权。张正会虽未直接给彭波支付260万元购房款，但金科置业公司、张正会、彭波三方均相互存在到期债权债务，彭波因此次交易，其对金科置业公司负有的债务也相应地消灭了260万元，与其收到260万元售房款并无二致，其以张正会未向其支付购房款而主张双方系虚假交易的理由，显然不能成立。一审法院割裂了涉案房屋买卖合同与彭波此前的一系列以房抵债或担保行为，孤立地对房屋买卖合同予以评价，显属错误，予以纠正。关于彭波提出的显失公平的问题，是否构成显失公平，首先须考察交易对方是否利用了其处于危困情形。即便交易价格与市场价格悬殊，但只要是出卖人的真实意思表示，也不会构成显示公平，即便是无偿赠与，法律也不会干预。诉讼中，彭波并未举证证明其与张正会签订房屋买卖合同之时，其正处于危困的具体情形，故其这一理由，不予支持。彭波提出的房屋过户后，张正会未向其主张任何权利，从而说明双方并未履行房屋买卖合同的上诉理由，《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定，不动产和登记的动产权利人请求返还财产的请求权不受诉讼时效的限制。由于张正会已经依法取得了涉案房屋的所有权，至于其后是否及时主张权利，并不会影响其向任何人主张返还房屋占有的请求权，故彭波提出的这一理由并不能阻碍张正会向其行使房屋返还请求权。彭波为张正会办理房屋过户手续后，其应按双方约定如期交付房屋，其现对涉案房屋的占有系无权占有。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产和动产的，权利人可以请求返还原物。故彭波应将涉案房屋腾出交付给张正会，一审判决彭波将涉案房屋腾让给张正会正确，予以支持。综上所述，彭波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，适用法律虽有瑕疵，二审纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11670元，由上诉人彭波负担。本判决为终审判决。审判长  刘雪飞审判员  刘 华审判员  徐姣艳二〇二一年六月二十五日法官助理高凯龙书记员周俊附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百九十六条【不适用诉讼时效的情形】下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。第二百三十五条【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。