北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6089号上诉人（原审被告）：方英，女，1979年10月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：芮刚，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吟，北京市康达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，该公司工作人员。上诉人方英因与被上诉人北京新湖阳光物业管理有限公司、北京世纪天乐国际服装市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人方英之委托诉讼代理人芮刚、陈吟，被上诉人北京新湖阳光物业管理有限公司之委托诉讼代理人黄南，被上诉人北京世纪天乐国际服装市场有限公司之委托诉讼代理人程宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方英上诉请求：1.撤销一审判决，驳回世纪天乐公司、新湖阳光公司的全部诉讼请求；2.新湖阳光公司、世纪天乐公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院将《致动物园商圈商户朋友的一封信》和《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》所载提前解除合同的表述错误地认定涉案合同系因不可归责于双方的原因无法继续履行。二、根据北京市高级人民法院（2018）京行终6415号判决书认定的事实，动物园商圈批发市场疏解工作是产权方和市场方针对自有产权进行清理整顿的市场行为，产权方和市场方是疏解工作的责任主体，西城区政府仅负责安全维稳工作。一审无视生效判决确认之事实，将疏解北京非首都功能作为认定新湖阳光公司、世纪天乐公司违约行为合理性的依据，缺少事实及法律基础。世纪天乐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。涉案房屋隶属于动批市场，是北京非首都功能疏解的重点区域，为了完成疏解任务，该区域已经无法经营，商场已于2017年10月6日闭市，在客观上商铺2017年10月7日已经无法继续经营，双方所签订的协议已经无法履行。新湖阳光公司辩称，计算方法都是一致的，计算的依据是《市场场地租赁合同补充协议》第十一条。所有的合同都有补充协议，都是从2005年9月10日开始的。新湖阳光公司、世纪天乐公司向一审法院起诉请求：1．依法判决确认双方签署的《北京市市场场地租赁合同书》（以下简称租赁合同）、《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）及《商铺经营权合同》（以下简称经营权合同）于2017年10月6日解除；2．对合同解除后新湖阳光公司、世纪天乐公司应退方英的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费等各项费用进行清算，依法确认新湖阳光公司、世纪天乐公司应退还方英的全部费用共计111668.37元［其中，租金（含市场管理费）43230.41元，物业费（商业管理费）673.04元，经营权费67764.92元］，新湖阳光公司、世纪天乐公司同意共同退还方英上述全部费用；3．本案诉讼费由方英承担。一审法院认定事实：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司。新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。方英作为商户与世纪天乐公司就商铺租赁、经营等事宜于2007年2月5日签订了租赁合同、补充协议及经营权合同。租赁合同的内容有：出租人（甲方，下同）世纪天乐公司，承租人（乙方，下同）方英。第一条租赁场地，乙方承租甲方A2-3025号场地，面积5.3平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2007年2月5日起至2026年9月24日止。第三条租金标准为750元/月/平方米。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总金额的0.5%的标准支付违约金：1.在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业证照的；2.未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的；3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；4.进行其他违法活动累计达2次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的；6.逾期15日未支付租金或水电、物业管理等费用的；7.违反保证金协议的有关约定的；8.未经甲方同意连续15日未开展经营活动的；9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照合同总金额0.5%的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十五条，本合同自双方签字盖章之日起生效。第十六条，双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。补充协议的内容有：第十一条，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归咎于双方的行为致使场地不适于使用时，本合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本补充协议已履行部分对应的租金（含当月）不退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。经营权合同的内容有：第二条，经营权期限为十九年七个月，起止时间与租赁合同约定的租赁期限相同，未满一年的按一年计算。第三条，乙方承租甲方场地并开展经营的商铺实际面积为5.3平方米，优惠后仍须乙方缴纳经营权费的商铺面积为5.3平方米。十九年七个月经营权费支付标准为人民币2.8万元/平方米，经营权费=所经营商铺的优惠后面积*经营权费支付标准。乙方应于签订本合同当日一次足额向甲方缴纳所经营商铺5.3平方米十九年七个月经营权费，共计人民币14.84万元。第四条，租赁合同及补充协议与本合同签订后，乙方一次足额缴纳该商铺十九年七个月经营权费的，甲方应保证乙方对该商铺十九年七个月的经营权（本合同或租赁合同及补充协议发生变更、终止或解除的情况除外）。第九条，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归咎于双方的行为致使场地不适于使用时，本合同自动终止，甲方向乙方退还其预付的，自本合同终止之日（不含本年，选择性条款，具体可协商）至本合同经营权期满期间已缴纳的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。方英已向世纪天乐公司实际交纳经营权费共计14.84万元、2017年9月25日至2018年9月24日的租金（含市场管理费）47700元、2017年7月1日至2017年12月31日的物业费（商业管理费）1440元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括方英在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2016年的疏解任务包括世纪天乐市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司于2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、经营权合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下：一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订经营权合同并签署租赁合同的合同签约人：2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励。（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。方英未在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。审理中，经一审法院询问，世纪天乐公司、新湖阳光公司当庭表示同意共同退还方英预付的2017年10月6日之后的未发生、未使用、未到期的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方英与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，应属合法有效。合同签订后，各方均应依约行使权利、履行义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。因此，世纪天乐公司、新湖阳光公司请求确认合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持，并依法确认闭市时间——2017年10月6日为合同解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还方英的相关费用问题，一审法院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。前已查明，方英预付了闭市次日起的部分经营权费、租金（含市场管理费）及物业费（商业管理费），世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关于退还相应费用的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。具体数额以一审法院核算为准。关于费用的退还主体，庭审中，世纪天乐公司、新湖阳光公司明确表示同意共同退还，一审法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京世纪天乐国际服装市场有限公司与方英之间签订的《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；二、北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司于判决生效之日起七日内共同退还方英经营权费67764.92元、物业费（商业管理费）673.04元及租金（含市场管理费）46131.78元。如果北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，方英提交一份《股权转让协议》及相关附件，证明世纪天乐公司、新湖阳光公司单方解除合同，并不是基于不可归责于双方的原因，而是基于双方与案外人签订的股权转让协议。世纪天乐公司对该证据的真实性不认可，即使法院审核后认可，我方认为与本案无关，应当围绕租赁关系审查。新湖阳光公司的质证意见与世纪天乐公司的质证意见一致。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方英与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，为疏解北京非首都核心功能，需要对“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户进行疏解。2017年9月9日世纪天乐公司发布疏解公告，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁合同及补充协议、经营权合同在内的全部相关文件并清退租赁场地。北京世纪天乐国际服装市场于2017年10月6日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致涉案场地不适于使用、合同无法继续履行，故一审法院结合涉案市场于2017年10月6日闭市的客观事实认定涉案合同于2017年10月6日解除并无不当，本院予以确认。根据一审法院查明的事实，方英预付了闭市次日起的部分经营权费、租金（含市场管理费）及物业费（商业管理费），世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在一审庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故一审法院判决世纪天乐公司、新湖阳光公司退还相应费用并无不当。现方英上诉请求驳回世纪天乐公司、新湖阳光公司一审全部诉讼请求，认为可以继续履行合同，但案涉合同客观上已不具备继续履行的可能性。方英在二审中提供的证据均不足以证实其上诉意见，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，方英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2591元，由方英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 卫 华审 判 员 李 琴二〇二一年六月十一日法官助理 李紫维书 记 员 于明洁书 记 员 燕晓鸥