天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1397号上诉人（原审被告）：张艺，女，1969年8月7日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：王景东，男，1961年11月15日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张恩华，天津津信达律师事务所律师。上诉人张艺因与被上诉人王景东房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7030号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张艺上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项关于租金部分，改判从39600元中再扣减已给付的14320元租金；2．本案诉讼费用由王景东承担。事实和理由：原审认定事实不清。张艺自2015年5月21日至今承租天津市河东区房屋已有五年之久，期间一直如期支付租金给王景东，租金给付方式不确定，基本为微信、转账、现金三种，王景东从未开具过收据。张艺以现金方式于2019年5月20日左右向王景东支付了租房费用9320元，于2020年3月支付了5000元，但一审法院未将两笔租金扣减。张艺两次给付租房费用时，均有其它证人在场。原审中，张艺多次申辩和强调上述事实，一审法院均未查证也未采纳张艺意见。故张艺认为一审法院认定事实不清，判定给付金额有误，因此提起上诉。王景东辩称，张艺的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王景东向一审法院起诉请求：1．判令张艺将天津市河东区房屋腾空后返还给王景东；2．判令张艺向王景东支付2019年5月21日至2020年5月20日房屋租金39600元；3．判令张艺向王景东支付房屋使用费（按每月3300元标准，自2020年5月21日计算至实际腾房之日）；4．判令张艺向王景东支付2019年5月21日至2020年5月20日车位租金3360元；5．判令张艺向王景东支付车位使用费（按每月280元标准，自2020年5月21日至实际腾房之日）；6．判令张艺向王景东支付违约金3580元；7．判令张艺向王景东支付2019年至2020年取暖费2862.75元；8．诉讼费由张艺承担。一审法院认定事实：坐落天津市河东区房屋的产权人为王景东。张艺自2015年5月21日起承租该房屋，该房屋建筑面积为135.42平方米。双方最后一次签订的房屋租赁合同的租赁期限为自2019年5月21日起至2020年5月20日止，月租金标准为3300元，该租赁合同第二条租赁期限约定：“租赁期满或合同解除后，甲方（即王景东）有权收回房屋，乙方（即张艺）应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。若乙方需继续承租，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同”；该合同第四条其他相关费用的承担方式约定：“乙方在租赁期内承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费……”；该合同第八条合同解除约定：“……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达七日的；2．欠缴各项费用达500元的……”；该合同第九条违约责任约定：“（一）甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金……”；该合同第十一条其他约定事项约定：“备注：1．出租人甲方承诺将车库一同租给乙方，每月280元；2．车位管理费由甲方承担（地下07号）”。2020年6月23日，王景东就坐落天津市河东区房屋向天津市热力有限公司交纳2019-2020年度取暖费2862.75元。另查，2020年7月15日，王景东曾通过微信方式向张艺发送通知一份，内容为：“张艺女士：自2019年5月20日至2020年7月20日欠房租计14个月。共计：7160×7=50,120元整，垫付2019年-2020年度采暖费2,862.75元，至2020年7月20日共计欠款：房租＋垫付采暖费52,982.75元整（以上欠款未含租房协议规定的滞纳金）请确认”。2020年7月17日，张艺通过微信方式对上述内容进行了确认。一审法院认为，王景东与张艺签订的《房屋租赁合同》是平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。根据该租赁合同的约定，2020年5月20日租赁期限届满，虽然在该期限届满后张艺仍继续使用租赁物，但双方并未再行签订租赁合同，且双方在合同中明确约定如张艺需继续承租，应提前30日向王景东提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，故双方之间的租赁关系已于2020年5月20日终止。现王景东起诉要求张艺腾交涉诉房屋，符合相关法律规定，对于王景东的此项诉讼请求予以支持。关于王景东主张张艺支付2019年5月21日至2020年5月20日期间房屋租金39,600元、车位使用费3,360元及2019-2020年度取暖费2,862.75元的诉讼请求，通过审查王景东提交的王景东与张艺的微信记录，可以证明在2020年7月17日张艺认可自2019年5月21日欠付租金、车位费及采暖费的事实，故对于王景东的此部分诉讼请求予以支持。关于王景东主张张艺按照每月3,300元的标准给付2020年5月21日至实际腾房之日的房屋占用费的诉讼请求，鉴于张艺在租赁合同到期后仍使用涉诉房屋，故对于王景东的此项诉讼请求亦予以支持。同理，鉴于张艺在租赁合同到期后仍使用相关车位，故张艺应按照每月280元的标准给付王景东2020年5月21日至实际腾交车位之日的车位使用费。关于王景东主张张艺支付违约金3,580元的诉讼请求，因双方在合同中约定如张艺存在不按照约定支付租金达七日等违约行为应按月租金的100%向王景东支付违约金，且双方约定的涉诉房屋的月租金数额为3,300元，故张艺应支付违约金的数额为3,300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、张艺应于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落天津市河东区房屋腾交给王景东；二、张艺应于本判决发生法律效力之日起三十日内向王景东支付2019年5月21日至2020年5月20日期间房屋租金39600元、车位使用费3360元及2019-2020年度取暖费2862.75元；三、张艺应于本判决发生法律效力之日起三十日内以月租金3300元为标准给付王景东2020年5月21日至实际腾交涉诉房屋之日的房屋使用费；四、张艺应于本判决发生法律效力之日起三十日内以月租金280元为标准给付王景东2020年5月21日至实际腾交车位之日的车位使用费；五、张艺应于本判决发生法律效力之日起三十日内向王景东支付违约金3300元；六、驳回王景东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035元，减半收取计517.5元，由张艺负担。本院二审期间，张艺申请证人杨某出庭作证，证明曾经分两次给付王景东现金一万余元。对该证人证言，张艺认可真实性、关联性，王景东对真实性不认可。本院认为，基于杨某与张艺为朋友关系，且杨某的证言无其他证据予以佐证，故不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：张艺尚欠的租金数额。王景东与张艺之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应依约履行合同义务。张艺主张其于2019年5月20日左右现金支付房租9,320元，于2020年3月现金支付房租5,000元，对此张艺仅提供了证人证言，但没有其他相关证据予以佐证。再结合双方聊天记录，张艺在微信中已对2019年5月20日至2020年7月20日欠付房租（含车位使用费）、采暖费的数额进行过确认。故本院对张艺该主张不予采信。一审法院关于租赁期内租金、车位使用费、垫付取暖费的认定，并无不当，本院予以维持。双方约定的租赁期限届满之日为2020年5月20日，之后未再签订租赁合同，故该日为双方租赁合同关系终止之日。后，张艺继续占用租赁物，应当参照原租赁合同的租金标准继续支付房屋占有使用费和车位使用费。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。鉴于张艺逾期给付租金的违约行为，一审法院判令张艺按照一个月租金标准给付违约金，符合双方合同约定，且于法不悖，本院予以维持。综上所述，张艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由上诉人张艺负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年六月十五日书记员  唐 啸