辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2301号上诉人（原审被告）：张晶，男，汉族，1960年2月15日出生，住鞍山市。委托诉讼代理人：尚敏，女，汉族，1960年4月14日出生，住鞍山市。被上诉人（原审原告）：鞍山泰然物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区胜利路北路11＃楼网点2号。法定代表人：王志，该公司经理。委托诉讼代理人：张飚，该公司员工。上诉人张晶因与被上诉人鞍山泰然物业服务有限公司（以下简称泰然物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晶上诉请求：一、请求法院依法撤销鞍山市立山区人民法院（2021)辽0304民初1718号民事判决书，驳回泰然物业公司要求张晶支付2878.2元物业费的请求。二、判令一、二审诉讼费用由泰然物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，依法应予撤销、改判。理由如下：1、张晶没有与泰然物业公司自愿签订物业合同，没有法律约束力，更不可能是真实表示。业主委员会不是业主选举产生的，不具有合法性。成立业主委员会要依照法律法规的规定选举产生，现业主委员会代表不了业主；2、泰然物业公司没有经书面催费是不符合法律程序规定；3、泰然物业公司没有将一些事项定期向业主公开：如物业用广大业主的房子办公、门亭；服务负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等没有公开，属违法；4、物业服务极差，应对共有部分设施妥善维护，清理，绿化，泰然物业公司根本没做到，小区内没有垃圾箱。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务质量不符合要求，可以减免物业费，有正当理由可以不交物业费;5、建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同不生效，泰然物业公司没有与广大业主召开大会，更不可能选聘，对业主没有法律约束力，也无须支付物业费；6、消防通道随意停车，没有消防设施。门卫不是正规保安，没有消防知识更谈不上正规的训练；7、泰然物业公司承诺的12小时或24小时巡逻，根本没做到(一回都没有)。综上，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持张晶的上诉请求。泰然物业公司辩称，服从一审判决。泰然物业公司向一审法院起诉请求：一、张晶支付2017年8月1日至2020年7月31日拖欠的物业2214元及违约金664.2元(按欠款总额30%计算)，合计2878.2元；二、本案诉讼费由张晶承担。一审法院认定事实：泰然物业公司系鞍山市美景家园小区的物业服务公司，张晶系该小区业主，房屋建筑面积87.9平方米。2017年泰然物业公司、张晶签订了《物业服务合同》，合同主要约定：物业服务费标准为0.7元/平方米/月。合同签订后，泰然物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，张晶自2017年8月1日至2020年7月31日止，共拖欠泰然物业公司36个月物业服务费。一审法院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案泰然物业公司、张晶签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泰然物业公司自业主入住起按合同约定为美景家园小区提供了物业管理及服务，张晶应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定物业服务费为0.7元/平方米/月，张晶欠缴物业费时间为2017年8月1日至2020年7月31日，张晶应缴纳物业费为0.7元/平方米/月×87.9平方米×36个月=2214元，故一审法院对泰然物业公司要求张晶缴纳自2017年8月1日至2020年7月31日拖欠的2214元物业费的主张予以支持。关于泰然物业公司主张张晶从2017年8月1日起至张晶全部付清物业费为止按照银行贷款利率6%给付违约金一节，一审法院认为，张晶提供的证据能够证明泰然物业公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，鉴于该小区的实际情况,为了更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，故一审法院对泰然物业公司要求张晶支付违约金的诉讼请求不予支持。关于张晶辩称泰然物业公司物业服务不到位而拒交物业费一节，一审法院认为，泰然物业公司已实际提供物业服务，张晶的抗辩及举证不能充分证明泰然物业公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如泰然物业公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，泰然物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现张晶以不缴纳物业费来对抗泰然物业公司提供的服务，显系不妥，故一审法院对张晶该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：张晶于判决发生法律效力后十日内一次性给付鞍山泰然物业服务有限公司自2017年8月1日至2020年7月31日止的物业费2214元。以上张晶应给付鞍山泰然物业服务有限公司款项，如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（鞍山泰然物业服务有限公司已预缴），减半收取25元，由张晶承担。二审期间，泰然物业公司向本院提供新证据：物业收费率单，用以证明物业服务得到小区83%以上的业主的支持和拥护。张晶质证认为小区自动交费的业主达不到80%。本院认证意见是，因该单据系单方制作，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。二审期间另查明，2017年7月26日，泰然物业公司与美景家园小区业主委员会签订《物业服务合同》，一审法院认定“2017年泰然物业公司、张晶签订了《物业服务合同》”错误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是案涉《物业服务合同》的效力。案涉小区在2017年为维修道路成立了业主委员会，道路修完后，为了对路面进行维护，该小区决定招聘物业公司。在2017年7月26日，泰然物业公司与美景家园小区业主委员会在社区监督下签订了《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《物业服务合同》系泰然物业公司与美景家园小区业主委员会的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。本案双方当事人均应按《物业服务合同》履行各自义务。故上诉人张晶提出的案涉《物业服务合同》不具有约束力的理由不成立，本院不予支持。本案中，一审法院适用《中华人民共和国民法典》不当，因本案法律事实发生在民法典实施之前，故不应适用民法典，本院予以纠正。关于泰然物业公司是否催缴物业费一节。泰然物业公司主张在2019年和2020年向欠费业主催缴物业费，将催费单贴在业主门上。业主张晶称看到了催费单，只是认为业主没有与泰然物业公司签订物业服务合同，业主不需要接收泰然物业公司的催费通知。按照《物业服务合同》约定，该小区业主均需交纳物业费，泰然物业公司提供物业服务后，对于欠缴物业费的业主进行催缴，属正常现象，并且在诉讼过程中，泰然物业公司亦提供了向业主催收物业费的照片，故泰然物业公司在提起诉讼前已经履行了催收物业费的程序。张晶提出无需接收催费通知理由不成立，本院不予支持。关于张晶提出的拒交物业费的理由是否成立一节。张晶提出泰然物业公司没有将一些事项予以公开；物业服务中存在维护、清理、绿化等方面没有做到位；消防通道随意停车、没有消防设施；无正规保安，未做到12小时或24小时保安巡逻等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”的规定，业主只有在泰然物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，泰然物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但泰然物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《物业服务合同》约定的义务，张晶上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。另外，张晶提出的小区未设置垃圾桶问题。因泰然物业公司与美景家园小区业主委员会签订《物业服务合同》后，于2017年8月6日又签订了《物业合同补充协议》，该协议约定“经征询广大业主意见，责令鞍山泰然物业服务有限公司在该小区服务期间，不得设置垃圾桶”，故泰然物业公司在实际履行服务期间没有在小区内设置垃圾桶。物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，泰然物业公司的服务如不能达到令张晶满意的程度，但张晶不满意不等同于小区其他业主的意见，张晶可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促泰然物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。张晶以拒交物业费的办法消极对抗对泰然物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故张晶应缴纳物业服务费2214元，本院对其提出的无需支付物业费的理由不予支持。综上所述，上诉人张晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张晶负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年六月二十六日法官助理闫亚书记员王佳策