新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2076号   上诉人（原审被告）：新疆恒安疆房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术开发区（新市区）长沙路2号广汇美居物流园O座3层1区0030号。   法定代表人：李蓟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：宁宣伟，新疆国法律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：邱雪萍，女，1966年5月26日出生，汉族，乌鲁木齐市安宁工贸有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：徐述，新疆星愿律师事务所律师。   上诉人新疆恒安疆房地产开发有限公司（以下简称恒安疆公司）因与被上诉人邱雪萍商品房预约合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初9356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   恒安疆公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回邱雪萍要求我公司返还定金10,000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方不能订立商品房买卖合同的原因是政策原因，该认定错误。1．我公司在一审中提出的《乌鲁木齐经济适用房管理办法》（以下简称《办法》）中关于购买经济适用房后如果再购买商品房的规定，一审法院未进行评判。2．一审法院认定不能签订合同的原因是不可归责于双方的政策因素，却忽略了该《办法》作为不可归责事由发生的时间。《办法》的生效时间是2006年8月，而本案邱雪萍购买商品房签订《订购协议》的时间是2019年11月，2006年该《办法》已经规定了购买经济适用房后如果再购买商品房处理程序，该不可归责于双方的政策在2006年已经发生，签订《订购协议》之前已经存在的政策不能认定为是不可归责于双方的政策因素。3．一审法院没有查明双方不能签订《商品房买卖合同》的过错责任，事实没有查清楚。4．不能签订《商品房买卖合同》的过错在于邱雪萍。邱雪萍在一审中称其购房时主动告知我公司家庭成员（许福生）申请了经济适用房，但是却未提交证据证实，而我公司作为房地产开发商，其交易对象是不特定主体，购买商品房是根据邱雪萍的自主意愿决定，邱雪萍已经享有几套住房、住房的性质如何并不是我公司审查的内容，我公司没有告知邱雪萍购买房屋的政策规定的义务，况且，本案中申请经济适用房的主体是邱雪萍的丈夫，我公司对此情况更是无从得知。二、一审判决适用法律错误。一审法院判决我公司返还10,000元定金依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条，该条款的适用有四个构成要件即出卖人通过订购等方式向买受人收取定金、收取定金后能最终签订《商品房买卖合同》、不能签订《商品房买卖合同》存在不可归责于双方的事由、该不可归责于双方的事由发生在收取定金后。一审法院忽视了该条款的四个构成要件，即判定我公司返还定金10,000元属适用法律错误。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。   邱雪萍辩称，不同意恒安疆公司的上诉请求。1．乌鲁木齐市没有执行该《办法》，政府无法回收经济适用房，我方无法继续履行合同。2．我在购房时已经向恒安疆公司明确说明自身情况、房产及家庭情况，其在首次接洽时已经知道，否则也不会办理相关的贷款。3．恒安疆公司的经理在协调中明确表示对本地的购房政策不知情，还要求我以女儿的名义购房，当时我不同意，我并无过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   邱雪萍向一审法院起诉请求：1．判令解除双方之间的定购协议；2．判令恒安疆公司返还邱雪萍定金10,000元及签约款333,738元；3．判令恒安疆公司支付邱雪萍签约款直至判决生效的逾期利息，暂主张自2019年12月至2020年5月的逾期利息6,230元。审理中，邱雪萍变更诉讼请求为：1．判令解除双方之间定购协议；2．判令恒安疆公司返还邱雪萍定金10,000元；3．判令恒安疆公司返还邱雪萍签约款333,738元；4．判令恒安疆公司支付邱雪萍上述款项直至判决生效的逾期利息，暂主张自2019年12月至2020年12月的逾期利息14,952.60元（343,738元×4.35％）。   一审法院认定事实：2019年11月28日，恒安疆公司（甲方）与邱雪萍（乙方）签订定购协议，约定房屋坐落绿地城项目12幢1单元7层03号，预（实）测建筑面积97.94㎡，房屋单价7,695.92元，房屋总价753,738元，定金10,000元。协议中的特别约定为：1．甲、乙双方在签订本协议前，甲方向乙方明示了《商品房销售管理办法》及本项目销售使用的《乌鲁木齐市商品房买卖合同》（含附件）样本，乙方已充分了解并确认签约所用的《乌鲁木齐市商品房买卖合同》（含附件）无异议，待甲方取得商品房预售许可证后，双方按照《订购协议》中的约定签订《乌鲁木齐市商品房买卖合同》；2．乙方已支付的定金将在《乌鲁木齐市商品房买卖合同》签订后，转为购房款；3．乙方应在本协议签订之后，由甲方提前告知乙方3日内写本协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约相应付款人民币343,738元；4．本协议签订后，如乙方未按本协议约定的时间签订《乌鲁木齐市商品房买卖合同》即视为乙方违约，乙方违反本协议任意约定的，甲方将不予退还乙方支付的定金，甲方在本协议约定签订时间前，未经乙方同意将该房屋另行出售第三人，甲方应双倍返还乙方所支付的定金；5．本协议的乙方应为《乌鲁木齐市商品房买卖合同》的购买人，乙方不得以任何理由要求变更，否则视为乙方违约；6．乙方已经悉知机房所提供参观样板房以及其室内装修风格仅供参考，乙方最终购买房屋的房型、房屋面积和最终交房标准等，都应以乙方与甲方签署的购房合同及户型图纸等为准等。当日，邱雪萍向恒安疆公司支付10,000元，恒安疆公司向邱雪萍出具定金10,000元的收据。同年11月30日，邱雪萍向恒安疆公司支付333,738元，恒安疆公司向邱雪萍出具房款333,738元的收据。因邱雪萍系申请人（许福生）的家庭成员正在申请或已享有保障性住房，不能进行办理相关转移登记过户业务，故无法与恒安疆公司签订商品房买卖合同。   一审法院认为，当事人双方签订的定购协议中虽然明确了当事人的姓名、住所、房屋坐落、面积、房屋价款，但是未约定付款方式、付款时间、交付时间、违约责任等主要条款，故不具备商品房买卖合同的主要内容，当事人之间应为商品房预约合同关系，恒安疆公司辩称双方之间的商品房买卖合同已成立的抗辩理由，一审法院不予采信。本案中，因邱雪萍享有保障性住房导致双方无法签订商品房买卖合同，其购买涉案商品房的目的已无法实现，故邱雪萍主张解除双方签订的定购协议的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。邱雪萍根据定购协议中的约定已向恒安疆公司交付购房款333,738元，因定购协议解除，邱雪萍主张恒安疆公司返还购房款333,738元的请求成立，一审法院予以支持。关于邱雪萍主张恒安疆公司返还定金10,000元，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案中，双方未能订立商品房买卖合同，系因政策原因即享有保障性住房的申请人无法再行购买商品房，该项事由属于不可规责于双方的事由，故恒安疆公司应当向邱雪萍返还定金1万元。邱雪萍主张恒安疆公司支付利息14,952.60元，一审法院认为，双方未能订立商品房买卖合同系不可规责于双方的原因所致，并非因恒安疆公司的原因，恒安疆公司不存在违反预约合同的行为，故邱雪萍主张恒安疆公司支付利息无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除邱雪萍与新疆恒安疆房地产开发有限公司于2019年11月28日订立的定购协议；二、新疆恒安疆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还邱雪萍定金10,000元；三、新疆恒安疆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还邱雪萍购房款333,738元；四、驳回邱雪萍的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，邱雪萍提交新证据：1．安宁渠镇派出所GX-263绿地城便民警务站情况说明，用以证明我报警当日，恒安疆公司坚持认为有经济适用房的购房者还可再购买商品房，其并不清楚本地的购房政策。2．乌鲁木齐监管部门的举报单复印件，用以证明恒安疆公司是恶意占有我的房款，并没有要退款的意思表示。3．电话录音记录，用以证明恒安疆公司的工作人员明确表示其不了解本地的相关政策，导致我购房。恒安疆公司质证意见：1．对绿地城便民警务站出具的情况说明的真实性认可，但内容与邱雪萍所要证明的问题无关。2．对举报单的真实性不认可，其内容无法证明邱雪萍的主张。3．对电话记录的真实性不认可，因来源不明，无法确定与本案具有关联性。本院认为，1．恒安疆公司对邱雪萍提交的情况说明的真实性、合法性认可，本院对其真实性予以确认。该情况说明记载：因2020年11月2日公安网视频电脑损坏，导致2020年11月12日以前执法仪视频全部清除。该情况说明载明的内容与邱雪萍欲证明的问题，不具有关联性，本院对该证据的关联性不予确认。2．举报平台投诉单为照片打印件，邱雪萍又无其他证据予以佐证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。3．电话通话记录，无法反映出通话人员身份，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不以确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，根据恒安疆公司的上诉请求及邱雪萍的答辩意见，本案的争议焦点是恒安疆公司是否应向邱雪萍退还定金10,000元。结合本案查明的事实，依据相关法律规定，本院认定意见如下：邱雪萍与恒安疆公司签订《定购协议》，并交纳了定金、首付款。因邱雪萍在办理网签时平台显示：“邱雪萍系申请人（许福生）的家庭成员正在申请或已享有保障性住房，不能进行办理相关转移登记过户业务”，导致其不能与恒安疆公司签订《商品房买卖合同》，对此邱雪萍并无过错。恒安疆公司上诉认为邱雪萍对本次交易未能完成存在过错，本院认为，在签订《商品房买卖合同》之前，邱雪萍已向恒安疆公司如实告知了其已购买经济适用房的事实。作为购房者，已履行了如实告知的义务。邱雪萍交纳定金、首付款的行为也足以证明其购买该商品房的真实意愿。相反，恒安疆公司作为专业的房地产开发、销售公司，面对不特定的消费者，应当更加了解相关的购房政策，应当更加具备预防风险发生的能力，应当履行对购房者告知、提示的注意义务。恒安疆公司在未审查邱雪萍是否具有购房资格前即收取了定金和购房首付款，导致双方因政策原因未能签订《商品房买卖合同》，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，认为双方未能订立《商品房买卖合同》系因政策原因，属于不可归责于双方的事由，并判决恒安疆公司返还邱雪萍定金10,000元，并无不当，本院予以维持。恒安疆公司上诉认为邱雪萍存在过错的理由，本院不予采纳。虽然恒安疆公司提交的《办法》第三十二条规定：“已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房按规定及合同约定回购”，称邱雪萍在购买了经济适用房后仍可以购买商品房。但经邱雪萍向乌鲁木齐市住房保障局进行咨询时，其工作人员向邱雪萍告知政府无法回购经济适用房，虽然《办法》自2006年起已施行，但第三十二条的规定尚未有具体的操作规程，以致于享有保障性住房的申请人无法再行购买商品房，不能办理相关转移登记过户业务。故恒安疆公司该上诉意见，依据不足，本院亦不予采纳。   综上所述，恒安疆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元（恒安疆公司已预交），由恒安疆公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   王 菲   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 日   书  记  员   张佳怡