湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1886号原告：湘潭市乐家物业有限公司，住所地：湖南省湘潭市高新区双拥路14号都市莲花1号楼1单元0501003号。法定代表人：陈凯鑫，总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师；委托诉讼代理人：周思雨，湖南君子莲律师事务所律师。被告：陈现，女，1990年9月13日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭市乐家物业有限公司（以下简称乐家物业公司）与被告陈现物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告乐家物业公司委托诉讼代理人周思雨到庭参加诉讼，被告陈现经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告乐家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈现支付自2014年1月1日至2021年5月30日期间物业管理费10253元、违约金2738元；2.判令由陈现承担本案诉讼费用。事实和理由：乐家物业公司于2010年6月份与湘潭城郊置业有限公司（湘潭市天元置业有限公司）签订前期物业服务合同，约定由乐家物业公司为霞光北苑小区提供物业管理服务；收费标准为一楼0.98元/月·㎡、二楼1.08元/月·㎡、三楼以上1.28元/月·㎡；交费方式为先预交一年物业服务费，第二年开始按每年每季度月初交纳。陈现系霞光山庄北苑小区业主，但一直拖欠2014年1月至2021年5月期间物业服务费10253元及违约金2738元。乐家物业公司多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。庭审结束后，陈现向本院提交民事答辩状，内容如下：一、乐家物业公司主张2014年1月1日至2018年5月30日期间的物业服务费6106元及相应利息，已过法定诉讼时效3年，答辩人该主张不应支持；二、乐家物业公司主张2018年5月30日至2021年5月30日期间的物业服务费，因乐家物业公司怠于履行法定物业服务义务，导致业主成海英遭受财产损失，答辩人主张该部分物业服务费与业主成海英遭受的财产损失予以抵销；三、乐家物业公司怠于行使物业服务义务，答辩人主张先履行抗辩权。被告陈现未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，本院视为其自愿放弃举证和质证的权利。本院经审理认定法律事实如下：2011年11月20日，乐家物业公司与湘潭城郊置业有限公司（湘潭市天元置业有限公司）签订《前期物业服务协议》，协议约定由乐家物业公司为城郊·霞光北苑小区提供物业服务；服务期限自签订本协议之后至业主委员会产生为止；物业服务费标准为：有架空层（车库）的二楼以下（含二楼）1.08元/月·㎡、三楼以上（含三楼）1.28元/月·㎡、无架空层（车库）的，一楼0.98元/月·㎡、二楼1.08元/月·㎡、三楼以上（含三楼）1.28元/月·㎡；车库、杂屋间5元/月；交房时，先预交一年的物业服务费，以后每一年交纳一次；逾期交纳物业服务费的，应按交纳物业服务费金额每日千分之三支付滞纳金。陈现系湘潭市岳塘区建设路街道长潭路19号霞光山庄北苑A8栋3单元0503002号房产所有权人（产权面积90㎡），陈现该房产自2013年开始由其亲戚成海英居住至今。涉案房产自2014年1月1日起至2021年5月30日期间欠交物业服务费10252.80元（1.28元/月·㎡×90㎡×89月）。上述事实，有前期物业服务协议、产权出证查询统计、业主服务信息登记表、当事人当庭陈述等予以佐证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。乐家物业公司与湘潭城郊置业有限公司（湘潭市天元置业有限公司）签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对上述合同予以认可。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对霞光北苑小区全体业主具有约束力。乐家物业公司向霞光北苑小区提供了物业服务，陈现作为霞光北苑小区业主应当按照合同约定支付物业管理费，故乐家物业公司诉请物业服务费10252.80元，于法有据，本院予以支持。乐家物业公司诉请违约金，因陈现非故意不交纳物业服务费，对乐家物业公司该诉请，本院不予支持。陈现辩称2014年1月1日至2018年5月30日期间的物业服务费6106元及相应利息，已过法定诉讼时效。本院认为，乐家物业公司是长期连续性的为霞光北苑小区提供物业服务，交纳物业服务费属于分期履行的债务，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，目前乐家物业公司仍为霞光北苑小区的物业服务企业，故陈现该辩解意见，本院不予采纳；陈现认为乐家物业不作为，导致其亲戚财物损失，应当予以抵扣。本院认为，当事人对反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担举证不能的法律后果。陈现未向本院举证证明其辩解意见，自行承担不利的法律后果。且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如乐家物业公司未完全履行物业服务合同之义务，可以要求乐家物业公司改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。故对其该辩解意见，本院不予采纳；关于先履行抗辩权，本院认为，物业服务合同系双务合同，依据物业服务合同约定，业主应先履行交纳物业服务费义务，再享受物业服务企业提供的物业服务。陈现于2014年即开始拖欠物业服务费，但未举证证明2014年之前乐家物业公司存在服务不到位的事实，其答辩所陈述的事件（无证据证实），均发生在2016年-2018年期间，依据现有证据，陈现拖欠物业服务费违约在先，故其主张先履行抗辩权理由不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈现于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭市乐家物业有限公司支付物业管理服务费10252.80元；二、驳回湘潭市乐家物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由陈现负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  蒋英二〇二一年六月九日书记员  石凯附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。