黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0803民初367号原告（反诉被告）：刘玉华，女，1958年12月30日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。被告（反诉原告）：高明伟，男，1971年7月24日出生，汉族，无职业，住佳木斯市。委托诉讼代理人：高玉琼，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。委托诉讼代理人：常芳源，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所实习律师。原告（反诉被告）刘玉华与被告（反诉原告）高明伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘玉华的委托诉讼代理人吴春朋、被告（反诉原告）高明伟及其委托诉讼代理人高玉琼、常芳源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉华向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《租房合同》，给付2020年度至2021年度租金115,000元；2.判令被告给付违约金50,000元；3.判令被告返还原告垫付的供暖费8,110元、物业费405元；4.案件受理费、实际支付费由被告承担。事实及理由：原告系位于佳木斯市××区红旗家具城B栋9号门市所有权人。2019年9月8日，原、被告签订《租房合同》1份，合同约定将案涉房屋出租给被告，租期为5年，年度租金115,000元及相关权利义务。被告缴纳一年租金后，未按照约定支付2020年至2021年度租金，经原告催要未果。故原告诉讼来院。高明伟辩称并向本院提出反诉请求：1.依法确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年9月8日签订的《租房合同》于2020年12月16日已经解除；2.判令原告（反诉被告）返还押金10,000元；3.责令原告（反诉被告）返还扣押被告（反诉原告）的铝门、吊顶、铝材样品等物品总价值80,000元；4.反诉费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年9月8日签订《租房合同》，约定自合同签订之日起至2019年12月31日止为被告（反诉原告）免费装修时间，合同履行期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止，房屋租金每年115,000元，押金10,000元。被告（反诉原告）在合同签订后交纳了2020年的租金。2020年因疫情的影响，被告（反诉原告）一直无法正常开业经营，签署合同目的也无法得到实现。2020年11月份开始，被告（反诉原告）一直同原告（反诉被告）协商解除合同，双方于2020年12月16日达成口头合意，双方均同意解除合同，避免更多损失。经原告（反诉被告）同意让被告（反诉原告）将房屋内自有物品搬走，被告（反诉原告）在17日左右把部分物品搬走后，原告（反诉被告）在门上张贴了出租广告，并让被告（反诉原告）在房屋租出去后再拆除和搬走其他物品，避免因拆除安装的铝材门头和吊顶拆除使房屋不好出租，被告（反诉原告）同意了原告（反诉被告）的请求，并于当日交出了房屋的钥匙。被告（反诉原告）交出钥匙之后原告（反诉被告）就将大门用链锁锁住，致使被告（反诉原告）已无法将自己的其他物品搬出。期间，多次与原告（反诉被告）协商，原告（反诉被告）让被告（反诉原告）交纳热化费、物业费为由拒不让搬出物品。被告（反诉原告）有铝门四扇、全自动晾衣架、铝扣板样品、吊顶、大吧台、绿植、电脑、打印机、设计桌、电话等物品均在原告（反诉被告）出租的房屋内，应返还被告（反诉原告）。被告（反诉原告）为此提起反诉。刘玉华反诉辩称：1.被告（反诉原告）没有证据证实案涉房屋《租房合同》双方已协议解除，根据现实的履行情况，被告（反诉原告）在该租赁房屋内放置其反诉状中列明的相关物品，说明其仍在使用案涉租赁房屋；2.在没有证据证实双方已经解除租房合同的情况下，要求返还押金没有事实和法律依据；3.被告（反诉原告）所主张的相关物品并非原告（反诉被告）扣押，而是由被告（反诉原告）放置案涉出租房屋内，不存在由原告（反诉被告）返还的问题；4.根据民事诉讼证据若干问题的规定第八条，被告（反诉原告）在向人民法院提交的答辩状和反诉状中均明确表述其无法营业的原因之一是受到疫情影响，众所周知疫情爆发于2020年1月末，而被告（反诉原告）的第一项反诉请求是要求确认租房合同于2020年12月16日解除，与疫情毫无关联，如继续履行租房合同，原告（反诉被告）可考虑根据公平原则，将疫情期间产生的房租损失各半承担。综上，请求判决驳回其反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日，原告（反诉被告）刘玉华（甲方）与被告（反诉原告）高明伟（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将位于佳木斯市××区红旗路红旗家具城B栋9号门市一楼带地下室租赁给乙方，租赁期限五年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止，年租金115,000元，一次性付清，押金10,000元；租赁期间，水费、电费、网费、物业费、取暖费等一切费用均由乙方负责；自合同签订之日起，一次性交清一年的房租及押金，每年12月1日交清下年的房租，如到期不交房租，甲方有权收回房屋，乙方无权阻止；自合同签订之日起至2019年12月31日止，为甲方所提供的免费装修时间。合同签订后，高明伟给付刘玉华2020年度租金115,000元及押金10,000元，对案涉房屋进行了装修。因合同约定近4个月的免费装修期，高明伟于2019年10月16日缴纳了案涉房屋2019年10月15日至2020年4月15日热化费6,132元。另查明，2020年2月因受疫情影响，佳木斯市××区红旗家具城停业2个月。高明伟称，疫情过后因自己及家人生病全年未开业经营。2020年12月14日起，高明伟及家人与刘玉华协商解除合同事宜，后经协商高明伟于2020年12月17日左右将案涉房屋内的部分物品搬出，并将房屋两把钥匙交还刘玉华1把，为方便其他物品的搬出，将另外1把钥匙放置自己处，刘玉华在案涉房屋的门窗张贴了“此房出租”的信息。2021年1月4日左右，刘玉华在案涉房屋外面增加了一把链锁，因供热及物业费承担问题双方产生分歧，高明伟至今未能将全部物品搬出案涉房屋。又查明，刘玉华于2020年12月18日缴纳了案涉房屋2020年10月15日至2021年4月15日供热费7,121元（6,132元+989元），于2020年12月21日补缴了2019年10月15日至2020年4月15日供热费989元，于2020年12月31日向佳木斯红旗装饰建材家具广场有限公司交纳了管理费405元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租房合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效且受法律保护，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的权利义务。合同约定了房屋租赁期限及租金，并约定水费、电费、网费、物业费、取暖费等一切费用均由被告（反诉原告）负责，原告（反诉被告）将案涉房屋交付给被告（反诉原告）使用，被告应向原告交纳租金并承担合同约定需承担的费用。2020年2月以后，用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由双方协商，并通过减免租金等形式解决。协商不一致的，应根据公平原则，根据案件具体情况，由双方当事人合理分担。综合考虑本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间租赁合同的履行以及本案的实际情况，考虑被告（反诉原告）自2020年2月后两个月未营业期间，本院酌定按合同约定的月租金9,583.33元计算，由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）各半承担。后允许营业期间，被告（反诉原告）因个人及家人原因未予营业与原告（反诉被告）无关，应由被告（反诉原告）承担房屋租金。2020年12月17日左右，被告（反诉原告）将部分物品搬出案涉房屋，并将案涉房屋钥匙返还原告（反诉被告）一把，原告（反诉被告）在案涉房屋的门窗上张贴了“此房出租”，可见双方此时已初步达成解除合同的合意，但因供热及物业费承担问题双方产生分歧，对此双方均有责任，而主要责任在被告（反诉原告），现双方已无法再继续实际履行合同，对于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租房合同》本院应依法予以解除，本院酌定2020年12月31日为合同解除之日，因被告（反诉原告）存在违约，故其反诉主张的返还押金10,000元，本院不予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付50,000元违约金的诉讼请求，符合法律的有关规定，但要求过高，本院依法予以调整。关于原告（反诉被告）缴纳了案涉房屋2020年10月15日至2021年4月15日供热费7,121元，补缴了2019年10月15日至2020年4月15日供热费989元，并向佳木斯红旗装饰建材家具广场有限公司交纳了管理费405元的承担问题。本院认为，刘玉华补缴的2019年10月15日至2020年4月15日供热费989元及管理费405元，系被告（反诉原告）使用案涉房屋期间，根据合同约定该费用应由被告（反诉原告）承担；2020年10月15日至2021年4月15日供热费7,121元，自2020年10月15日2020年12月31日，应由被告（反诉原告）承担，自2021年1月1日自2021年4月15日期间的供热费由原告（反诉被告）自行承担。被告（反诉原告）反诉称其尚有部分物品留存案涉房屋内，被告（反诉原告）可自行拆除搬迁。综上所述，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘玉华与被告（反诉原告）高明伟于2019年9月8日签订的《租房合同》；二、被告（反诉原告）高明伟给付原告（反诉被告）刘玉华自2020年10月15日至2020年12月31日期间租赁房屋的供热费3,029元（7,121元÷181天×77天）；三、被告（反诉原告）高明伟给付原告（反诉被告）刘玉华2019年10月15日至2020年4月15日补缴的供热费989元及管理费405元，共计1,394元；四、被告（反诉原告）高明伟给付原告（反诉被告）刘玉华违约金25,000元；五、原告（反诉被告）刘玉华返给被告（反诉原告）高明伟一个月租金9,583.33元；六、被告（反诉原告）高明伟自行拆除搬迁留存案涉房屋内的部分物品；七、驳回原告（反诉被告）刘玉华的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）高明伟的其他诉讼请求。以上二、三、四、五、六项均于本判决生效后三日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元、反诉费900元，由原告（反诉被告）刘玉华负担900元，被告（反诉原告）高明伟负担1,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  马佳滨二〇二一年六月七日法官助理许云童书记员李娜