江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3666号上诉人（原审被告）：盐城五洲商业运营管理有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区迎宾南路83号国飞尚城1B幢104室。法定代表人：赵凤林，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌冲，江苏永屹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王珩宇，男，1991年9月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁力，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。原审被告：盐城五洲置业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区迎宾南路28号。法定代表人：刘春来，该公司董事长。上诉人盐城五洲商业运营管理有限公司（以下简称五洲运营公司）因与被上诉人王珩宇、原审被告盐城五洲置业有限公司（以下简称五洲置业公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲运营公司上诉请求：1.撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院作出的（2021）苏0902民初1395号民事判决，发回重审；2.王珩宇承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.五洲运营公司从未向王珩宇隐瞒其案涉房屋的租赁合同及收取租金明细，一审判决仅根据王珩宇一面之词作出判决，判决必然错误。2.五洲运营公司与王珩宇签订的《盐城五洲广场商铺委托招商管理协议》约定：经营期自2017年6月1日至2031年5月30日。合同签订后，五洲运营公司基本依约支付了租金。3.2020年新型冠状病毒影响全国，且被认定为不可抗力。2020年1至4月份，不应当计算房租。一审判决五洲运营公司向王珩宇支付该租赁期限内的租金，明显错误。王珩宇答辩称：1.一审法院判令五洲运营公司向王珩宇提供涉案房屋的租赁合同以及收取租金明细并无不妥，因王珩宇对此有知情权，与五洲运营公司是否隐瞒无关。2.截止2020年9月30日，五洲运营公司应付房租为104994元，而五洲运营公司实付65852元，尚欠租金39142元，上述应付房租与实付房租均有证据证明，且经过一审法院的计算，没有争议，五洲运营公司竟称基本依约支付了租金，明显表述错误。3.五洲运营公司所称2020年1月至4月由于新冠疫情和不可抗力不应计算房租没有法律依据，且疫情也没有影响五洲运营公司对涉案房租的对外出租。请求驳回上诉，维持原判。五洲置业公司未到庭陈述意见。王珩宇向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除王珩宇与五洲运营公司签订的《盐城五洲广场商铺委托招商管理协议》，五洲运营公司立即返还王珩宇1244号商铺；2.判决五洲运营公司提供1244号商铺承租户的租赁协议及收款明细；3.判决五洲运营公司支付截止2020年9月30日的租金39142元，并承担逾期付款利息（从起诉之日起至实际履行之日止按LPR标准计算）；4.判决五洲置业公司对第三项诉讼请求承担连带责任。一审法院经审理认定事实如下：2016年6月8日，王珩宇与五洲置业公司签订商品房买卖合同约定，王珩宇购买五洲置业公司的五洲广场1244号商铺，总价款1166600元。2017年6月16日，五洲运营公司与王珩宇就上述商铺签订《盐城五洲广场商铺委托招商管理协议》约定，王珩宇将上述商铺全权委托五洲运营公司进行出租和经营管理，委托经营期自2017年6月1日至2031年5月30日止，该协议第四条约定：……（六）为了保障全体业主的共同利益，甲方（王珩宇）同意乙方（五洲运营公司）对盐城五洲广场市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。（七）为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体出租。第五条约定：（一）乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。第八条第（四）项约定：乙方已经收取租金但未按约定转支付达三个公历季度以上的，甲方有权单方面解除协议。第九条约定：（一）委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（此处的年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向乙方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。同日，五洲运营公司（甲方）与王珩宇（乙方）及五洲置业公司签订补充协议约定，以委托经营房屋的购房款（发票金额）为依据，从2017年6月1日起算的15年期间，如果委托经营房屋每年的实际租金低于下列比例的，由甲方按下列比例补足：2017年6月1日-2018年5月30日，按总房款的2%计算；2018年6月1日-2023年5月30日，按总房款的3%计算；2023年6月1日-2031年5月30日，按房款的4%计算。上述费用优先以收到的租金支付，不足的由甲方补足支付给乙方，每年的租金分四次支付，在每季度的第一个月的前10天支付。在约定的委托经营期限内，如果商铺的实际年租金收益低于第一条约定比例的，甲方不再收取原约定的10%的商业服务费。为了保证本合同长期有效安全履行，本合同的甲方履约能力由关联公司五洲置业公司提供特别担保。合同下方手写文字注明：按实际租金价格的90%收益支付乙方，按季结算。合同签订后，王珩宇将案涉房屋交五洲运营公司统一对外经营。五洲运营公司分别于2018年5月14日付租金17499元，7月23日付租金7168元，2019年3月21日付租金15928元，7月16日付租金8051元，11月5日付租金8457元，2020年1月20日付租金8749元，合计已付租金65852元。根据合同约定的最低租金标准，截止2020年9月30日，五洲运营公司应付租金计算如下：从2017年6月1日至2018年5月30日按照总房款1166600元的2%计算租金金额为23332元，从2018年6月1日至2019年5月30日按照3%计34998元，从2019年6月1日至2020年5月30日计34998元，从2020年6月1日至2020年9月30日计11666元（按照4个月计算），合计租金104994元，扣除五洲运营公司已付租金65852元，尚欠租金39142元。一审法院另查明：案涉商铺已被五洲运营公司统一对外出租，目前仍在租赁期限内。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王珩宇与五洲运营公司签订协议，委托五洲运营公司对其商铺进行出租和经营管理，系双方当事人真实意思表示，该委托合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王珩宇已将商铺交由五洲运营公司统一对外出租经营，五洲运营公司应当按约定向王珩宇转付约定的租金，现其未能足额支付租金已构成违约，王珩宇要求五洲运营公司支付拖欠租金及逾期付款利息的诉讼请求依法应予支持。五洲置业公司在补充协议中作为保证人加盖印章，约定对五洲运营公司的履约行为承担保证责任，未约定承担保证责任的方式，根据担保法的相关规定，应当向王珩宇承担连带保证责任。关于王珩宇主张解除商铺委托经营管理协议、返还租赁房屋问题。一审法院认为，本案案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、布局和管理，业主才能更好地获得收益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，从双方合同中的内容可以确认王珩宇在购买商铺时即已明知并接受商铺的统一经营模式，应当知道其权利行使时必须服从于业主的整体意志。王珩宇所购买的商铺现已被五洲运营公司与其余业主的商铺统一对外出租，且租期尚未届满，如在现有状况下解除与五洲运营公司之间签订的合同并返还商铺，将造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，故王珩宇要求解除商铺委托经营管理协议，进而返还商铺的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于王珩宇主张的提供转租合同及收取租金明细问题，一审法院认为，补充协议约定五洲运营公司转租收入的90%应当支付给王珩宇，故王珩宇有权知道五洲运营公司的转租及收益情况，王洲运营公司应当主动向王珩宇披露相关信息，故王珩宇的该项诉讼请求依法应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六、第四百零六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、五洲运营公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王珩宇提供案涉房屋的租赁合同及收取租金的明细。二、五洲运营公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王珩宇支付租金39142元，并承担逾期付款利息（从2020年3月5日起至实际履行之日止按LPR标准计算）。三、五洲置业公司对上述第二项承担连带责任；五洲置业公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、驳回王珩宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由五洲运营公司、五洲置业公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，五洲运营公司与王珩宇签订的《盐城五洲广场商铺委托招商管理协议》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行自己的义务。关于五洲运营公司上诉提出一审法院作出的五洲运营公司向王珩宇提供案涉房屋的租赁合同及收取租金的明细的判决错误的问题。经查，五洲运营公司与王珩宇于2017年6月16日签订的补充协议中手写了第十条约定，内容为“按实际租金价格的90%收益支付乙方（王珩宇）。按季结算。”即提供1244号商铺承租户的租赁协议及收款明细系五洲运营公司必须履行的合同义务。现王珩宇向一审法院起诉要求五洲运营公司提供1244号商铺承租户的租赁协议及收款明细，在五洲运营公司未能提供充分证据证明其已履行该项合同义务的情况下，一审法院判决五洲运营公司向王珩宇提供案涉房屋的租赁合同及收取租金的明细，并无不当。关于五洲运营公司上诉提出因新冠病毒影响，2020年1-4月份的租金不应支付的问题。经查，案涉1244号商铺已被五洲运营公司统一对外出租，目前仍在租赁期限内。本案五洲运营公司未提供充分证据证明因新冠病毒影响，导致其租金损失，故五洲运营公司的该项上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人五洲运营公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由盐城五洲商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年六月二十一日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒