广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初17285号原告深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人余小原。委托诉讼代理人王博一，男，汉族，1990年5月1日出生，身份证住址黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人欧朝印，男，侗族，1984年5月8日出生，身份证住址贵州省剑河县。被告邓宏，男，汉族，1969年10月12日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区。被告彭小菊，女，汉族，1971年2月18日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区。两被告共同委托诉讼代理人刘中明，广东广和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人杨德志，广东广和律师事务所律师。第三人李云志，男，汉族，1979年6月30日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告深圳市万科物业服务有限公司诉被告邓宏、彭小菊及第三人李云志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王博一和欧朝印、两被告共同委托诉讼代理人刘中明和杨德志、第三人李云志到庭参与庭审。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠物业服务费31804.10元、住宅专项维修资金795.15元，原告代为垫付的商业水费520.26元、商业排污费149.04元、商业垃圾处理费33.55元、商业电费12906.94元、分摊基本电费7870.21元（暂计至2019年10月31日）；2.被告按日万分之五标准支付上述费用延迟履行金7821.96元；3.本案诉讼费由被告承担。具体事实和理由：原告为宝安区沙井街道万科翡丽郡花园的物业服务企业，两被告为该小区四期1栋2层商业204房业主，前期物业服务合同约定商业物业服务费收取标准为每月每平方米10元。两被告自2018年4月1日开始拖欠物业费及其他费用，原告多次催缴未果。望判如所请。两被告辩称，一、原告诉请的费用应由第三人李云志承担；二、原告主张的分摊基本电费明显过高，没有依据，原告主张的其他费用欠缴金额以第三人李云志确认为准；三、原告主张的违约金过高，应按照LPR标准计算，据了解，第三人因原告未及时维修房屋产生争议未支付相关费用，原告存在过错。第三人辩称，一、按照我方与被告签订的租赁合同，原告主张的费用应由我方交纳，因此我方对该费用有独立请求权。二、涉案房屋从2016年开始于楼栋伸缩缝漏水，导致墙壁泡烂、内墙发霉、影响电箱，经多次向原告投诉未能解决，原告勘察认为是外墙漏水；2018年又发生外墙漏水，但原告不予维修，给我方造成不可估量的损失；前期物业合同属于格式合同，且仅约定逾期缴费的违约责任，并未约定原告的违约责任，故应当认定无效或予以撤销，即使前期物业服务合同有效开发商两年未予维修也构成违约；我方就外墙漏水问题向开发商主张过，涉案房屋卖方为深圳市广盛荣投资有限公司，与原告方均为万科企业股份有限公司实际控股，属于关联方，原告应与开发商承担连带责任。三、2018年7月原告未经通知停电三天，经供电局确认属于在无施工许可证的情况下对供电设施施工操作设备损坏导致的，原告应赔偿我方损失；2018年9月30日，原告未经通知断电催缴物业费用，构成违约，原告应赔偿我方损失。四、原告提供的物业服务并无差异，但收取住宅3.55元每平方米费用，收取商铺10元每平方米费用有失公平，我方有权拒交；经我方核算原告提供的服务标准为1.99元，原告应按此标准收取我方费用；原告将基本电费分摊违法违规，违反电力法及广东省发改委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知以及深圳市工商业电价价目表标准；原告主张的电费没有计算依据。五、因原告不对外墙漏水予以维修，故我方不缴纳物业费是督促原告进行维修的合理手段，不应承担违约责任；原告工作人员曾明确告知我方不需要交纳滞纳金；原告拒绝我方提出单独交纳水费、电费的要求。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2013年6月8日，原告作为物业服务企业（乙方）、案外人深圳市广盛荣投资有限公司作为开发建设单位（甲方），双方签订《万科翡逸郡园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对万科翡逸郡园提供前期物业服务。合同第二条约定在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。合同第六条约定合同期限自项目首次入伙起生效，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第十二条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按起拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为:住宅（高层）和保障性住房3.55元/月·平方米、商业10元/月·平方米；上述物业管理费均不含供电部门收取基本电费和独立商户内部电梯运营及维护费用，基本电费由物业产权人或使用者按建筑面积分摊收取。合同第十四条约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务等费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当月上述费用，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电等专业单位的委托代收水、电费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。合同第三十一条约定业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。合同附件二物业构成明细载明住宅（高层）1栋（AB座）建筑面积19937平方米、保障性住房1栋C座建筑面积16850平方米、商业用房建筑面积8910平方米。合同附件四前期物业服务质量标准第二条第3项约定在接到供水供电部门停水停电通知后2小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）；第7项约定配电房运行维护、线路定期检测维护、应急处理。合同附件四前期物业服务质量标准第三条第3项约定小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫1次并每小时至少巡视清扫1次。2013年8月26日，两被告作为买受人、案外人深圳市广盛荣投资有限公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定出卖人将位于深圳市宝安区出售给买受人，用途为商业，建筑面积167.38平方米（面积以所附测绘报告为准）。合同第十五条约定屋面防水工程质量保修期限为5年，保修期自交付之日起计算；在保修期限和范围内的保修费用由出卖人负担。合同第二十四条约定出卖人依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质的物业服务企业即本案原告对本项目进行前期物业管理服务；前期物业服务合同期限为5年；物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积10元交纳，日常收取专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳。合同还约定了双方其他权利义务。2015年6月18日，案外人深圳市广盛荣投资有限公司向两被告发出《入伙通知书》，告知其二人购买的涉案物业已经竣工验收合格，具备了交付使用条件，实际交付时建筑面积为167.39平方米，请携带相关资料于2015年6月23日办理交付手续，物业管理费自2015年7月1日其由买受人承担。2015年7月9日，案外人深圳市广盛荣投资有限公司向两被告发出《商品房入伙催告函》，催告两被告补办入伙手续。2015年11月1日，第三人以被告邓宏的名义向原告提交《变更（取消）代收款协议书》，约定现由于业主转租，扣租户费用原因，被告邓宏申请对原有银行代收款信息进行以下变更：被告邓宏申请自2015年11月1日起取消银行代收款，原被告邓宏与原告双方签订的《委托银行代收款协议书》终止、自2015年11月1日起银行托收活期账户变更为户名李云志。庭审中，各方当事人均对涉案房屋专项维修资金按照每月每平方米建筑面积0.25元计算、涉案物业建筑面积为167.39平方米无异议。原告、两被告均确认，涉案物业有单独计量的水表和电表。原告能够提供2018年3月至2019年10月31日期间涉案物业水表和电表抄表记录。关于基本电费。原告提交的中国南方电网出具的缴费与信息显示，每月基本电费均为35200元。原告陈述涉案物业所在物业服务区域万科翡逸郡园三期、四期商铺总面积为14700.99平方米，分摊为2.394元/平方米（35200元÷14700.99平方米），故涉案物业每月应交纳分摊基本电费400.80元（167.39平方米×2.394元/平方米）。原告确认，涉案物业2018年4月之前的物业服务费等费用均已支付完毕。另查，1.关于欠费催收。原告陈述，通过“住这儿”APP、管家上门催收、微信通知、发放通知函等方式催收欠费。两被告主张，原告从未向其催收。第三人确认，经催告后因存在漏水未维修等原因没有交纳，主张实际交纳至2018年7月，并提交微信账单一张显示2018年7月27日曾向原告支付2491.21元，该微信账单并未显示具体用途。2.关于未经通知停电。第三人主张：（1）2018年7月曾未经通知停电50个小时，停电原因为原告无施工许可证违规违法施工维修小区供电设备,并提供深圳卫视第一现场2018年7月3日报道用以证明。该报道显示，主持人询问沙井供电所负责人停电原因，沙井供电所负责人表示停电原因是小区的变压器所在的互感柜一个电力设备产生了故障，该设备属于用户资产，也属于用户维护，需要用户自行安排具有相应资质的施工单位抢修解决，但是施工单位经多次催促没有办理相应手续，后来在7月2日晚上施工单位自行开展了抢修工作，相关资质物管会在第一时间补齐。（2）2018年9月30日至2018年10月5日曾停电6天，停电原因为原告催收欠费，原告提交与原告管家“吉祥草”（微信号×××）微信聊天记录和人民调解协议书用以证明。微信聊天记录显示，2018年9月30日14：39，第三人询问管家“你们把我电停了？”，管家回复“陈总我刚才打他电话通话中，也不想耽搁你这边的进度，你方便就给她打个电话。”当日16：00，第三人询问“送电了没？要几点能送，有没有确切时间？”管家回复“李总，你能不能先给我搞点费用呀，我也好交差”。2018年9月30日，第三人（甲方）与案外人范金金（乙方）在沙井街道人民调解委员会驻坣岗派出所达成《人民调解协议书》，载明：2018年9月30日16时40分许，在沙井街道××期物业前台，当时甲方由于未交物业管理费问题，以及之前甲方所租的沙井万科四期Ｂ栋2楼204商铺漏水问题，双方在交涉，在争吵中，甲方情绪激动拿起前台椅子朝文件柜玻璃砸去，致使玻璃破损……原告确认存在停电情形，但认为停电未达到第三人主张的时长，两次停电原因均系电压器超负载引发的突发事件，无法提前通知，且故障发生后向业主和实际使用人进行了解释并第一时间进行了抢修。经法庭询问，原告未在合理期限内提交证据用以证明具体停电时长或停电原因。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与案外人深圳市广盛荣投资有限公司签订的《万科翡逸郡园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告在2018年3月至2019年10月31日期间为案涉物业所在物业服务区域万科翡逸郡园提供了物业服务，有权按照合同约定收取相应的物业服务费用，并代为收取专项维修资金。案涉物业每月应交纳物业服务费1673.90元（167.39平方米×10元/平方米）、专项维修资金41.85元（167.39平方米×0.25元/平方米），故2018年4月至2019年10月期间物业服务费31804.1元（1673.90元/月×19个月）、专项维修资金795.15元（41.85元/月×19个月）。第三人主张实际交纳物业服务费用至2018年7月，应对其主张进行举证，结合第三人此前也存在欠费的情况，其提交的证据不足以证明其于2018年7月27日交纳的费用为2018年4月至2018年7月期间物业服务费用，第三人的该项主张本院不予采信。两被告与案外人深圳市广盛荣投资有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》明确约定屋面防水属于保修范围，保修期限为5年，因此原告于2018年4月时点并不负有对外墙漏水进行维修的义务，第三人作为实际使用人可以依据合同约定就外墙漏水依法另行向相关责任人主张。关于2018年7月停电，依据第三人提交证据中沙井供电所负责人向新闻媒体陈述可知，停电原因是案涉小区业主共有变压器所在的互感柜一个电力设备产生了故障需抢修，但是施工单位未及时办理相应手续导致拖延，故，本院采信原告主张的该突发故障不属于可以事先通知的情况。关于2018年9月30日至2018年10月5日停电，原告作为案涉物业服务区域内公共电力设施维护方，应对停电时长及原因进行举证，原告经法庭询问未能举证，应承担相应举证不能的法律后果，结合本案证据及庭审情况，本院对第三人主张的停电时长予以采信，案涉物业停电后经实际使用人多次询问原告不予明确具体原因，原告具有过错，结合本案具体情况，本院依法酌定减免物业服务费836.95元。关于水电费等代付代缴费用。前期物业合同明确约定基本电费收取方式，且原告能够提供供电企业收取固定基本电费的凭证，结合案涉物业业主和实际使用人在2015年7月1日至2018年3月31日期间均正常交纳的情况，本院对原告主张的基本电费分摊每月400.80元予以确认，故2018年4月至2019年10月期间分摊基本电费7615.2元（400.8元/月×19个月）。原告主张2018年4月至2018年10月期间分摊基本电费每月437.23元，但并未提交任何证据予以证明实际交纳的基本电费金额，本院不予采信。原告能够提供2018年4月至2019年12月期间应交纳的水电表抄表记录，且相应水电费已由原告于抄表当月代缴，故原告主张的每月计表电费金额12906.94元、水费520.26元、排污费149.04元、垃圾处理费33.55元，本院予以确认。关于逾期交费违约金。前期物业合同明确约定物业服务等费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳当月物业服务费用，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。故，结合原告主张，物业服务费用违约金应按欠费金额的日万分之五标准计算，于欠费月份次月1日开始计算至2019年10月31日止。原告并未提交证据证明其代为垫付了专项维修资金，故其诉请专项维修资金逾期交费违约金缺乏依据，本院不予支持。前期物业合同明确约定原告接受供水、供电等专业单位的委托代收水、电费用并已于费用发生当月垫付的，业主须于次月10日前交清相关费用，逾期未交纳的应从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计算违约金，故原告主张欠付基本电费、计表电费、水费、排污费按日万分之五标准自欠费当月16日开始计算至2019年10月31日止，本院予以支持。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于两被告主张约定违约金过高，本院不予支持。前期业务合同明确约定业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任，故原告诉请两被告支付欠付费用及违约金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓宏、彭小菊应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2018年4月至2019年10月期间应付物业服务费人民币30976.15元、专项维修资金人民币795.15元、水费人民币520.26元、排污费人民币149.04元、垃圾处理费人民币33.55元、计表电费人民币12906.94元、分摊基本电费人民币7615.2元；二、被告邓宏、彭小菊应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付逾期支付物业服务费违约金（以每月应交纳本金为基数，按欠费金额的日万分之五标准计算，自欠费月份次月1日起计至2019年10月31日止；减免物业服务费用836.95元从2018年10月应交纳本金中扣减。如2018年4月欠费应以1673.9元为基数，按日万分之五标准计算，自2018年5月1日起计至2019年10月31日止，以此类推），逾期支付水费、排污费、垃圾处理费、计表电费、分摊基本电费违约金（以每月代付金额为基数，按欠费金额的日万分之五标准计算，自欠费月份当月16日起计至2019年10月31日止。如2018年4月欠费应以水费18.85元+排污费5.4元+垃圾处理费1.22元+计表电费232.63元+分摊基本电费400.8元之和为基数，按日万分之五标准计算，自2018年4月16日起计至2019年10月31日止，以此类推）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，由两被告负担。受理费原告已预交1348元，两被告应在本判决生效之日起七日内将1348元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月一日书记员 涂莹洁（兼）书记员 王    贺附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。