云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终239号上诉人（原审原告）：张云美，女，1965年9月4日生，汉族，无业，住个旧市。上诉人（原审原告）：张艺师裕，男，1990年3月20日生，汉族，无业，住个旧市。两上诉人共同委托诉讼代理人：邹剑英，云南子尚律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：云南艺峰房地产开发有限公司。住所地：昆明市刘家营佳园上居13幢C05号（原址：个旧市金湖东路308队商铺1-4号）。法定代表人：许斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：文娟，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人张云美、张艺师裕因与被上诉人云南艺峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人张云美、张艺师裕的委托诉讼代理人邹剑英，被上诉人云南艺峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨煜峰、文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云美、张艺师裕上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在诉讼时效问题。1、时至今日被上诉人仍在持续未办证的违约状态，如果持续违约行为存在诉讼时效就意味着持续的违约行为能够因为违约时间延长而变成“合法违约行为”其至“从违约变成不违约”。双方签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护，被上诉人办证的义务至今仍然存在，且被上诉人至今仍承认并承诺履行办证义务，双方关于办证的权利义务至今仍在持续，被上诉人逾期履行办证义务是既定事实，是之前存在且至今一直持续存在的违约行为，该违约行为至今仍在继续，一审法院把至今持续的违约行为强行定格在2016年1月25日，显然无法对一直持续的违约行为一个合法合理的解释，属于适用法律不当。按照一审法院的逻辑，被上诉人自2016年1月25日至今不办证的行为难道就办成不违约的合法行为了，被上诉人对之后的漫长的严重逾期办证行为反而取得了合法性，此逻辑全然不顾至今仍在违约的基础事实，应当予以纠正。2、—审判决的时效逻辑将推翻案涉房屋的物权属性。物权以登记生效，开发商至今未办证即未交付物权的行为如果可以因为时间合法化，那将完全推翻房屋属于物权的属性。上诉人的房屋至今未取得房屋产权证，即至今未取得该房屋的所有权，也即该房屋现在仍不属于上诉人的合法物权财产。按照一审法院的判决逻辑，上诉人的物权交付已经过了诉讼时效，开发商可以不用交付物权了，根本不用再办理房屋产权证了，因为交付物权的期限早已超过诉讼时效。二、开发商存在根本性过错。1、完成首登是开发商的完全性义务。进入办证程序之前的前提和基础是开发商完成首登，案涉房屋属于2幢，2幢完成首登的时间为2019年5月12日，即案涉房屋直到2019年5月12日才完成办证程序前面的基础性程序，才开始可以提起办证程序。不能完成首登的责任必然全部归责于开发商，因为这是开发商的完全性义务。2、红河州国土资源局的文件已经明确被上诉人的具体过错。昆明市盘龙区人民法院作出的（2020）云0103民初1662号民事判决书第8页倒数第9行到第9页顺数第1行已经明确了开发商不能完成首登的具体原因：根据《红河州国土资源局办公室关于进一步明确全州不动产统一登记工作要求的通知》（红国土资[2016]7号）要求，个旧市2016年8月20日前必须全面停发旧证（房产证、土地使用证），故个旧金水湖畔小区现不能发房产证，该小区须进行不动产权籍调查，将数据整合进个旧市新的不动产登记系统，颁发不动产权证。而在权籍调査过程中，发现该小区1幢、2幢、3幢、4幢、7幢、9幢房屋用地超出云南艺峰房地产开发有限公司领取的《国有土地使用证》范围，该6幢房屋不在云南艺峰房地产开发有限公司领取的《国有土地使用证》范围。综上所述，涉案房屋不能办理产权登记手续的责任应当由被告承担。三、办证义务及材料提交义务是否履行的举证责任在被上诉人而非上诉人。1、被上诉人作为开发商，熟知办证的前提条件是完成首登，完成首登的前提条件是符合规划要求并通过竣工验收，开发商有按规划设计施工、通过竣工验收以及完成首登的义务。开发商在未完成上述义务前是明知不能进入办证程序，但却向上诉人收取办证费用，明显在办证合同条款缔约时就己构成欺诈的违约行为。作为普通公民的购买者不可能知道办证流程之前还存在规划合规、竣工验收、完成首登等前置程序。开发商在签订合同时隐瞒了前置多项程序，在明知不具备办证条件的情况下仍然直接向购买者收取办证费用，属于欺诈行为，应当承担办证不能的责任。2、上诉人作为普通公民完成了支付房款、税费及办证费用义务后即完成了主要义务，既然愿意交纳办证费用必然同意委托被上诉人办证，之后的所有事项是由被上诉人来主导的，因为购房者根本不知道需要哪些材料。被上诉人作为办证的专业且唯一代办人应当积极履行催收包括但不限于程序性委托书、税费依据等相关齐全材料的义务，被上诉人没有证据证明其在收取费用后履行了相应的催收义务。3、被上诉人没有证据证实已经向房屋登记部门提交了材料，也没有证据证实向原告履行了办证齐全材料的催收义务。而上诉人则履行了完全的支付房款、税费以及办证费用的义务。4、被上诉人应当履行充分的办证义务而非履行协助办证义务。被上诉人自收取上诉人的产权登记费等相关税费之日起即应全面积极履行办证义务，而不是一审法院判决书中陈述的“由被告履行协助二原告办理不动产权证的义务”。5、被上诉人单方面列举的“张贴”照片毫无证据效力。没有真实在、合法性和关联性。被上诉人在明确知道上诉人的房屋信息和身份信息，在相关信息没有通过合法形式直接送达上诉人的情况下均不构成有效送达。6、一审法院认定一期二期的事实与本案没有关联性。案涉房屋为三期开发的2幢，一审法院认定一期、二期的情况与本案没有关联性，更不能作为本案的合法性依据和履约性依据。四、被上诉人的广告宣传足够具体明确，已充分构成要约并承诺了具体措施及标准，应当依法履行承诺。被上诉人在售房时公开宣传承诺：金水?湖畔小区是个旧市首次引入国内首席物业的小区，承诺引进国内一线安全管理服务系统标准，强化物业服务人员的服务细节，细心呵护业主生活的方方面面。社区内和社区外围安装智能化安防系统、门禁系统、入口安保系统、周界防盗系统、巡逻系统等，承诺六重安保系统：“360度中央监控系统、访客二次门禁系统、彩色可视对讲门铃、红外线24小时对射、保安电子巡更系统、中心控制远程报警系统”，真正让您的家固若金汤，滴水不漏，缔造绝对安全的社区上善生活。上述内容足够具体明确，己充分构成要约并承诺了具体细则的措施和标准，应当履行承诺。五、被上诉人拥有大量财产足以承担所有违约责任。被上诉人目前拥有数十个商铺、数十套商品房和数百个车位，完全有能力承担所有违约责任。云南艺峰房地产开发有限公司辩称，1、请求驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判；2、本案的诉讼费用、保全费用由上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚、证据充分，逾期办证非系答辩人过错，答辩人不应承担违约责任。1、一审判决中载明（P14），2018年8月22日，个旧市国土资源局在人民网“领导留言板”答复小区业主：目前该小区项目已完成土地手续完善、规划竣工验收，6、7幢已完成首次登记，其余楼盘已具备办证条件正在申请办理首次登记。答辩人系早于2018年8月22日之前就已经向个旧市不动产登记中心报送材料、申请首次登记，且也于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知上诉人办理不动产权证需要提交的相关材料，答辩人已经履行合同义务，答辩人的行为不构成违约。首登办结滞后的原因系由于不动产统一政策调整以及个旧市道路规划调整，非系答辩人的过错。2016年个旧市不动产登记中心展开不动产权登记数据整合，停发房屋所有权证（2016年6月-2017年3月）和土地使用证（2016年6月-2017年5月），开始颁发不动产权证，实施“双证合一”，个旧市不动产登记中心通知所有企业需等接到办理通知后才可分期分批报送材料。2017年8月2日，个旧市规划局将金水巷路段定为非城市主干道市政道路，征用金水湖畔小区部分公共道路用作非城市主干道市政道路，导致金水湖畔项目规划面积变更，小区不得不把被征土地剥除后重新核算土地面积办理用地手续。由此种种，才导致金水湖畔2、3幢的房屋不动产首次登记于2019年5月12日办结，金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结。2、答辩人于2008年3月21日就取得面积为28300m2土地使用的合法性，2010年6月25日取得总面积16362m2国有土地为期70年的使用权，2017年8月25日经个旧市人民政府关于《个旧市金水湖畔项目用地冗善手续的专题会议纪要》取得面积为12440.28m2国有土地为期70年的使用权，答辩人系依法按规划施工建设。金水湖畔工程于2011年8月12日开工，2014年5月15日全部竣工验收合格，2016年已具备办证条件，答辩人一直积极协助办理产权证，部分业主已办理房屋所有权证。二、答辩人并无法定办证义务，仅有协助办证义务。1、没有任何法律明文规定房地产开发商负有办理不动产权证的法定义务，《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，仅表明开发商负有协助办证的义务，上诉人不能仅凭自我认识就强行给他人增加法律负担。2、《商品房购销合同》中明确约定有答辩人协助办证的前提系必须满足四项条件：上诉人支付全部房款、公共维修基金、契税及办证费等应付费用；双方办理完房屋交接手续；上诉人向答辩人出具书面委托书；上诉人向答辩人提供办理产权所需资料。上诉人声称其作为普通公民完成了支付房款、税费及办证费用义务后即完成了主要义务，这是视合同于无物，合同系双方当事人协商一致并约束彼此的法定民事法律行为。况且，丁雅岚案并未支付维修基金及契税，上诉人提交的办证材料也并不完备，合同中明确约定未满足条件即放弃协助办证的权利。上诉人称“张贴照片”并未构成有效送达是免自身之力加他人之功。司法实践中对开发商通知义务完成的判断标准是：开发商是否在所在小区通过张贴公告或网络公示等方式告知买受人。本案中答辩人已于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知小区住户，答辩人完成了告知义务。三、“六项安保”措施系要约邀请。“六项安保”措施作为广告宣传系要约邀请，上诉人仅以宣传中的概括描述、抽象的贴心服务字样就认定该广告宣传“足够具体明确”明显达不到法律要求的“具体明确”标准。若上诉人认为该宣传资料对房价的确定有重大影响，足以让上诉人产生信赖而签订商品房买卖合同的，上诉人应该提交证据材料予以证明。且《补充协议》第8条约定该广告内容仅作为要约邀请，双方一致同意；更有小区安保措施已安装完毕，并被业主正常使用。最后，上诉人的诉讼请求及事实与理由并未加以任何证据或法律规定予以充分证实，更有诉状最后竟以“答辩人拥有大量财产得出答辩人应当承担所有违约责任”的结论，这理由答辩人实在无法苟同。张云美、张艺师裕向一审法院起诉请求1.判令被告支付自2018年3月2日起至实际办理房屋不动产权证完毕之日止的逾期办证违约金损失（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2020年3月20日，暂计44450.23元）；2.判令被告立即办理房屋不动产权证并履行安保设施承诺；3.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告艺峰公司系个旧市金水湖畔小区的开发商。2017年5月18日，原告张云美、张艺师裕与被告艺峰公司签订《商品房购销合同》《补充协议》，《商品房购销合同》约定：二原告向被告购买坐落于个旧市房屋一套，房屋总价款449781元，被告应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给二原告。在二原告达到以下四个条件的前提下，被告承诺在180个工作日内办理产权登记手续：1.二原告支付全部房款、公共维修基金、契税及办证费等一方应付费用；2.原、被告双方办理完房屋交接手续；3.二原告向被告出具书面委托书；4.二原告向被告提供办理产权所需资料。《补充协议》第八条约定：被告以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不作为被告的要约（或承诺）。合同签订后，二原告于2017年6月23日验收房屋，于2017年6月26日按合同约定向被告付清了购房款449781元，于2018年5月18日向被告交纳维修基金2921元，于2018年6月23日向被告交纳产权登记费80元、产权证工本费20元、印花税10元。另查明，“金水湖畔”项目分三期施工，6幢、7幢为一期，1幢、8幢为二期，2幢至5幢、9幢商铺为三期，项目于2011年8月12日开工，于2014年5月15日竣工。2016年2月18日小区一期项目完成首次登记，可以办理房屋所有权证。一期部分业主于2016年取得房屋所有权证，后因不动产统一登记政策调整，房屋所有权证被回收。个旧市不动产统一登记于2016年6月开始，于2017年3月停发土地使用证，于2017年5月停发房屋所有权证。2017年8月2日，个旧市规划局将金水巷路段定为非城市主干道市政道路，导致金水湖畔项目规划面积变更，需要重新核算面积。2018年8月22日，个旧市国土资源局在人民网“领导留言板”答复金水湖畔小区业主，目前该小区项目已完成土地手续完善、规划竣工验收，6、7幢已完成首次登记，其余楼盘已具备办证条件正在申请办理首次登记，待被告及住户完善税收并办理交易手续后即可办理转移登记。金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，涉案房屋现已具备办理不动产权证的条件。一审法院认为，1.原告张云美、张艺师裕与被告艺峰公司签订的《商品房购销合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。根据《商品房购销合同》第十二条约定，二原告已于2017年6月26日按合同约定向被告付清购房款，于2018年6月23日向被告交清税费，完成了合同约定的义务。被告应自2018年6月23日起180个工作日内即2019年3月14日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，且被告已于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知二原告办理不动产权证需要提交的相关材料，被告已履行其义务，被告的行为不构成违约，故原告提出由被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。2.因涉案房屋现已具备办证条件，被告对继续协议业主办证无异议，故对二原告提出由被告办证的诉讼请求，予以支持，由被告履行协助二原告办理不动产权证的义务。3.依照原、被告《补充协议》第八条约定，六重安保系统系被告发布的广告内容，视为被告发出的要约邀请，原、被告之间未就此达成要约与承诺，成立合同，故原告提出由被告履行安保设施承诺的诉讼请求无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，判决：一、由原告张云美、张艺师裕在判决发生法律效力之日起十五日内，按照不动产登记中心办理不动产权证的要求向被告云南艺峰房地产开发有限公司提交办理不动产权证所需的材料。被告云南艺峰房地产开发有限公司自收到材料之日起十五日内，将材料提交不动产登记中心，协助原告张云美、张艺师裕办理个旧市房屋不动产权转移登记手续。二、驳回原告张云美、张艺师裕的其他诉讼请求。案件受理费911元，由原告张云美、张艺师裕负担811元，由被告云南艺峰房地产开发有限公司负担100元。保全费465元，由原告张云美、张艺师裕负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。本院依职权向个旧市不动产登记中心调取案涉人员的不动产登记情况，该中心出具了《不动产登记信息查询结果证明》，证明内容中：张云美、张艺师裕于2020年12月2日已取得了不动产权证书。经质证，上诉人对本院调取的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不认可；被上诉人对上述证据的三性无异议，认为上述证据证实的部分事实与之前一审法院依职权调取的证据有出入，以上述证据为准。本院经审查认为，对上述证据的真实性、合法有效性、关联性予以认可，本院予以采信。二审经过审理查明事实除与一审判决查明事实一致外，二审另查明：2018年10月9日，云南艺峰房地产开发有限公司以粘贴通知的方式告知2至5栋业主，《通知》载明：金水湖畔自2017年9月份开始办理不动产登记证，由于之前是办理房产证，现在是办理不动产产权证书（土地证房产证两证合一），所以需要各位业主按不动产登记局要求提供如下资料：身份证、户口册、结婚证、购房合同及发票等......由于小区业主较多，公司按照顺序进行办理，请各位业主在接到本通知后7日内到金水湖畔营销中心提交资料及进行办证资料填写（必须是业主本人和配偶或者产权共有人到场），由于小区业主较多，逾期不来交资料的业主只能安排并入其他后续业主办理不动产产权证书。上诉人于2020年12月2日已取得了不动产权证书。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。根据《商品房购销合同》约定，上诉人虽然已先后交清了相应的房款及税费，但因未能及时提交全个人办理不动产权证所需的资料给被上诉人协助办理，其应自行承担可以办证到办领到不动产权证书期间的逾期办证责任。因金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，且被上诉人已于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知上诉人办理不动产权证需要提交的相关资料，被上诉人已履行其告知义务，被上诉人的行为不构成违约。因此，上诉人要求由被上诉人支付逾期办证违约金的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决结果虽正确，但鉴于二审期间，上诉人已交全个人办理不动产权证所需的资料，办理并取得了不动产权证书，故一审法院判决限期由上诉人向被上诉人提交办理不动产权证所需的资料，被上诉人协助上诉人办理不动产权登记的判项已无必要，应予改判。另，一审法院认为双方签订的《补充协议》第八条约定的六重安保系统，系被上诉人发布的广告内容，双方之间未就此达成要约与承诺而成立合同，也无具体措施及标准，故对上诉人提出由被上诉人履行安保设施承诺的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张云美、张艺师裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，但鉴于二审期间，上诉人已办理并取得了不动产权证书，应依新发生的法律事实对原判进行改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十一条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初909号民事判决；二、驳回张云美、张艺师裕的诉讼请求。一审案件受理费911元，由张云美、张艺师裕负担811元，由云南艺峰房地产开发有限公司负担100元；保全费465元，由张云美、张艺师裕负担。二审案件受理费911元，由张云美、张艺师裕负担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二一年六月十六日书记员  袁 菁