北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7692号上诉人（原审原告、反诉被告）：基医（北京）生物技术有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：牛旭，经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京紫金园物业管理有限公司，住所地北京市丰台区小屯路8号。法定代表人：甘保宏，总经理。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青枝，北京莫之律师事务所律师。上诉人基医（北京）生物技术有限公司（以下简称基医公司）因与被上诉人北京紫金园物业管理有限公司（以下简称紫金园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初30483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人基医公司之法定代表人牛旭、被上诉人紫金园公司之委托诉讼代理人李青枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基医公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，判令紫金园公司归还基医公司保证金5200元并当面赔礼道歉，基医公司无须向紫金园公司支付租金及违约金，基医公司承担诉讼费。事实与理由：一审判决关于紫金园公司未曾更换房屋门锁的认定部分存在错误，更换门锁的监控录像系由紫金园公司掌握管理，且物业公司在因退房发生纠纷时当场承认换锁事实，有出警记录为证。基医公司未能履行合同义务是由于不可抗力，而非恶意不履行合同义务，基医公司的法定代表人因疫情影响于2020年6月下旬才得以从湖北返回北京，在疫情期间长期停业、经营困难，且紫金园公司没有采取适当措施防止损失的扩大。紫金园公司辩称：不同意基医公司的上诉请求和理由，请求维持一审判决。基医公司向一审法院起诉请求：1.判令紫金园公司归还我公司存放于承租房屋内的物品（包括办公桌椅柜各2套、办公电脑4台、办公保险柜1个、冰箱1台、冰箱内物品若干、试管10箱、手套10箱、饮水机1台）；2.判令紫金园公司归还我公司保证金5200元；3.判令紫金园公司当面赔礼道歉；4.紫金园公司承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，基医公司放弃第1项诉讼请求。紫金园公司向一审法院提出反诉请求：1.判令基医公司向我公司支付2020年7月14日至2020年10月13日欠付的租金7800元；2.判令基医公司向我公司支付欠缴的电费130元；3.判令基医公司按照每月2600元的标准支付我公司自2020年10月14日起至今的房屋占用费（暂计至2021年1月13日，为3个月共计7800元）；4.判令基医公司向我公司支付违约金7800元；5.本案反诉费用由基医公司承担。一审法院认定事实：2019年9月19日，紫金园公司（出租方）与基医公司（承租方）签订《租赁合同》，约定基医公司承租紫金园公司位于北京市丰台区小屯路8号紫金园写字楼C座1层C102室，租赁期限壹年，自2019年10月14日起至2020年10月13日。年租金为31200元，平均每月租金2600元，租金一年分四次付清，第一次支付时间为签订合同之日，第二次支付时间为2020年1月13日。以后的租金以此类推，应在前一个付款时段到期之日前三日内支付。基医公司在本合同签订的同时向紫金园公司交纳保证金5200元，该保证金不计利息。本合同结束时，基医公司应负责将租赁房屋恢复原状之后交给紫金园公司。从房屋交还后交办完全部交接手续之日起的10天之内，紫金园公司将保证金退还给基医公司，如果基医公司对紫金园公司负有债务未能清偿时，紫金园公司将从保证金中扣除基医公司所欠债务及相应经济损失，只履行退还保证金余额的义务。因基医公司原因在租赁期内中止合同，保证金紫金园公司不予退还。基医公司若拖延支付合同规定的任何费用，紫金园公司均可以直接以保证金抵充，基医公司在收到抵充通知时，必须在五日之内将该抵充金额及每日千分之三的滞纳金交付紫金园公司，否则视为基医公司自动中止合同，紫金园公司有权收回出租给基医公司的房屋。租赁期满或合同解除，基医公司必须在退租日内搬出全部物件，如基医公司逾期不搬迁，基医公司应赔偿紫金园公司因此所受的全部经济损失。三日后，如房屋内仍有余物，视为基医公司放弃所有权，由紫金园公司处理。基医公司、紫金园公司任何一方违约致使本合同无法履行时，应向对方支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，基医公司向紫金园公司交纳保证金5200元并交纳至2020年7月13日的房屋租金。2020年7月3日，紫金园公司向基医公司出具《物业缴费通知单》，要求基医公司于2020年7月13日交纳2020年7月14日至2020年10月13日的房屋租金7800元及电费130元。后基医公司未按期交纳上述费用。紫金园公司两名员工（微信名为中国梦和一名会计人员）均通过微信向基医公司的法定代表人牛旭催缴上述费用。2020年7月17日、7月20日牛旭通过微信向紫金园公司会计人员回复“好的”。2020年7月22日牛旭通过微信向紫金园公司员工（微信名为中国梦）回复“等两天”。2020年7月22日，紫金园公司员工（微信名为中国梦）在微信中给牛旭发语音，表示若基医公司未在周五（2020年7月24日）前交纳房租，就把锁芯换了。2020年7月27日、7月28日、7月31日，紫金园公司会计人员通过微信向牛旭催缴房租，牛旭于2020年7月31日回复“好”。2020年7月27日、7月31日、8月12日、8月20日，紫金园公司员工（微信名为中国梦）给牛旭拨打微信语音电话，牛旭均未接听。2020年7月21日至9月17日间，牛旭未向紫金园公司两名员工（微信名为中国梦和一名会计人员）发送过任何表示基医公司被紫金园公司换锁的沟通微信。庭审中，基医公司持紫金园公司员工（微信名为中国梦）于2020年7月22日在微信中给牛旭发的语音表示基医公司确未交纳2020年7月14日后的房屋租金，因为疫情原因想缓交几天，但后来紫金园公司将基医公司承租的房屋门锁换了，导致基医公司无法正常使用房屋，故不同意交纳房租。紫金园公司表示其员工虽在与牛旭沟通的微信语音中声称若基医公司不交费则换锁，但实际并没有进行换锁和停电。另查，合同到期日即2020年10月13日，基医公司欲到承租房屋内搬离相关物品，紫金园公司要求基医公司交纳欠缴的房租和电费，因基医公司未交纳，故紫金园公司没有让基医公司搬走相关物品。案件审理过程中，2021年2月8日，基医公司已将存放在承租房屋内的物品取回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，基医公司与紫金园公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。现该合同约定的租赁期已满，基医公司亦已搬出租赁房屋，故紫金园公司应按合同约定在扣除基医公司所欠债务及相应经济损失后退还基医公司保证金余额。本案争议焦点为紫金园公司是否曾于2020年7月下旬将基医公司承租的房屋门锁更换，导致基医公司无法正常使用房屋。虽紫金园公司员工曾于2020年7月22日在微信语音中表示若基医公司在2020年7月24日前不交纳房租，则更换锁芯，但根据基医公司法定代表人牛旭与紫金园公司员工微信聊天记录可见，牛旭于2020年7月31日仍在微信中对紫金园公司催缴房租的要求回复“好”，且至2020年9月17日，牛旭从未在与紫金园公司两名员工的微信沟通中表示过房屋门锁被换事宜，现基医公司亦没有提供除2020年7月22日微信语音之外的其他证据证明紫金园公司更换门锁一事，紫金园公司亦不认可曾实际更换门锁，故基医公司称紫金园公司于2020年7月将承租房屋门锁更换导致基医公司无法使用房屋一事，没有充足事实和法律依据，法院对此不予采信。根据基医公司与紫金园公司签订的《租赁合同》，基医公司应于2020年7月11日前向紫金园公司支付2020年7月14日至2020年10月13日的房屋租金，而基医公司至今未交纳上述租金，构成违约，故基医公司应向紫金园公司支付房屋租金7800元及违约金7800元。按照合同约定，保证金5200元用于抵扣基医公司所欠债务，故基医公司应支付紫金园公司抵扣保证金后的剩余租金2600元。现基医公司同意支付紫金园公司电费130元，法院对此不持异议。基医公司要求紫金园公司赔礼道歉，没有法律依据，法院不予支持。关于2020年10月14日后的房屋占用费，因合同到期日时基医公司曾要求搬离承租房屋，系紫金园公司不同意导致双方未予交接成功，基医公司虽未及时交纳承租房屋期间的租金及其他费用，但紫金园公司可通过起诉等途径主张权利，而非自行扣留基医公司的相关物品，故现紫金园公司要求基医公司支付2020年10月14日之后的房屋占用费，没有法律依据，法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、基医（北京）生物技术有限公司于判决生效之日起七日内支付北京紫金园物业管理有限公司二〇二〇年七月十四日至二〇二〇年十月十三日的房屋租金2600元；二、基医（北京）生物技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京紫金园物业管理有限公司电费130元；三、基医（北京）生物技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京紫金园物业管理有限公司违约金7800元；四、驳回基医（北京）生物技术有限公司的诉讼请求；五、驳回北京紫金园物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理期间，基医公司陈述，因受疫情影响，2020年1月至10月期间一直没有去过租赁场地，仅在7月份时去过一次，当时发现换锁了，但没有主动找过紫金园公司。本院认为：基医公司与紫金园公司于2019年9月19日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务关于紫金园公司是否更换房屋门锁一事，基医公司对此并未提交充分证据予以证实；依据基医公司陈述，其在2020年1月至10月期间基本没有去过租赁场地，即基医公司亦没有证据证明其对租赁房屋的正常使用受到影响。据此，基医公司提出的其无须向紫金园公司支付租金的上诉主张，没有事实依据，本院对此不予支持。依据本案查明的事实，基医公司应于2020年7月11日前支付2020年7月14日至2020年10月13日的房屋租金，但基医公司未按约定交纳上述租金，该行为构成违约。基医公司应向紫金园公司支付房屋租金7800元，一审法院将保证金5200元用于抵扣租金，并无不妥，基医公司要求紫金园公司退还保证金的上诉主张，本院不再另行支持。基医公司未按约定交纳租金，应承担相应的违约责任，一审法院依据合同约定判决基医公司承担违约金，并无不当。本案为合同纠纷，且系基医公司存在违约行为，基医公司要求紫金园公司向其赔礼道歉，没有法律依据。综上所述，基医公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由基医（北京）生物技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年六月十五日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇