河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7808号上诉人（原审原告）：武焕平，女，1990年1月29日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：祝海朋，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：单钰海，河南天基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王丽英，女，1970年9月20日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审被告）：郑州兴合房产中介有限公司，住所地郑州市中牟县万三路与商都路交叉口星城国际东门19号商铺。法定代表人：田国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，北京乾成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志浩，北京乾成（郑州）律师事务所律师。原审被告：王子皓，男，1990年4月12日出生，汉族，住河南省杞县。上诉人武焕平因与被上诉人王丽英、郑州兴合房产中介有限公司（以下简称兴合公司）及原审被告王子皓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2021）豫0122民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武焕平上诉请求：1.依法改判被上诉人王丽英承担上诉人其他经济损失40000元的30％（12000元）的违约赔偿责任；2.依法改判被上诉人兴合公司承担上诉人全部损失的连带赔偿责任；3.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人请求被上诉人王丽英承担违约金，于法有据。原审法院认定上诉人的其他经济损失为40000元，但未认定被上诉人王丽英应承担违约赔偿责任。原审法院判决错误。案涉合同补充条款第5条约定因被上诉人王丽英原因致使合同无法履行的，应当承担总房款的20％作为违约金。双方已经就违约金的计算作出约定。若原审法院认为上诉人与被上诉人王丽英所约定的违约金过高，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条（2020年修正后为第十二条）规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”原审法院已经认定上诉人其他经济损失为40000元，却未支持违约金的判决不符合上述规定。原审法院至少应按上诉人实际损失的30％认定被上诉人王丽英的违约赔偿责任，即实际损失40000元的百分之三十（12000元）违约赔偿责任。二、上诉人请求被上诉人兴合公司承担上诉人全部损失的连带赔偿责任，于法有据。原审法院认为案涉房屋于2019年12月已被法院查封，被上诉人作为房产中介机构，在促成合同前理应对房屋的权属及其他影响房屋交易的重大事项进行审慎审查，被上诉人未对案涉房屋状态进行核查，存在过失。上诉人要求被上诉人承担其他连带退还赔偿责任，于法无据，不予支持。上诉人认为原审法院认定错误。依据《合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，以及依据案涉合同第七条第（八）款的约定中介公司“应如实告知甲乙双方该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项”，被上诉人兴合公司应当在退还已经支付的中介服务佣金的基础之上承担上诉人全部损失的连带赔偿责任。被上诉人兴合公司作为房产中介，应向委托人提供真实的房产信息，不应有任何隐瞒，更不应提供虚假信息。事实上，兴合公司隐瞒了案涉房产被法院查封的事实，向上诉人提供了不存在被查封的房产信息，导致上诉人遭受损失。被上诉依法应当承担上诉人全部损失的连带赔偿责任。综上，原审判决未认定被上诉人王丽英承担违约金赔偿责任及未支持被上诉人兴合公司对上诉人的损失承担赔偿责任是错误的，为此，上诉人提起上诉，望公正裁判。王丽英未答辩。兴合公司辩称：一、被答辩人要求答辩人承担连带赔偿责任无事实和法律依据，依法应当驳回被答辩人的上诉，维持原判。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，在合同签订时，答辩人已经与被答辩人对王丽英提供的房屋产权证书和相关凭证共同进行了审查，答辩人已经按照约定履行了合同义务，对于涉案房屋是否存在查封，王丽英作为所有权人及出售人应当如实告知，答辩人并不知道涉案房屋存在查封，更不存在故意隐瞒相关事实、提供虚假信息的行为。另，房屋买卖合同以及双方补充协议约定的违约条款约束的均是买卖双方当事人，并不涉及答辩人，答辩人不应当对卖方的违约行为承担连带赔偿责任。二、合同履行过程中，被答辩人在知晓房屋存在查封后与王丽英、王子皓达成新的合意，答辩人已不是合同相对方，不应当对王丽英、王子皓的赔偿义务承担连带责任。在被答辩人知晓房屋存在查封后，愿意与王丽英继续履行案涉房屋买卖合同，并与王丽英、王子皓对于合同的履行达成新的合意，约定王子皓对王丽英的义务承担连带责任，而答辩人在该协议中仅仅作为见证方进行见证，并未作出对王丽英、王子皓的债务承担连带责任的承诺。被答辩人并无理由要求答辩人对其损失承担连带责任，应当依法驳回其上诉请求。综上，被答辩人上诉请求答辩人对其损失承担连带赔偿责任无事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。武焕平向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告王丽英、兴合公司于2020年9月17日所签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2.判令被告王丽英双倍返还购房定金20000元；3.判令被告王丽英退还原告购房剩余首付款235000元及利息（自2020年9月30日其至实际清偿之日止，按一年期贷款市场报价利率四倍计算）；4.判令被告王丽英支付购房款20％的违约金169000元；5.判令被告王丽英赔偿给原告损失50000元；6.判令被告兴合公司退还原告支付的服务费25000元；7.判令被告王丽英、兴合公司承担连带退还赔偿责任，被告王子皓在305000元范围内承担保证责任；8.律师费10000元由被告承担，诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2020年9月17日，原告武焕平与被告王丽英、兴合公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要内容为：出售方（甲方）王丽英，买受方（乙方）武焕平，居间方（丙方）兴合公司。第一条房屋基本状况。（一）房屋坐落于郑州市××商都大街北侧、××东××城××＃楼××单元××东户，建筑面积121.76平方米。房屋所有权人王丽英，权证号牟房权证字第××号。第二条房屋价款及支付方式。（一）甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为845000元（大写）捌拾肆万伍仟圆整。（二）甲、乙双方同意使用按揭贷款方式。甲、乙双方于签订本合同后十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在签订本买卖合同后十五日内，将首付款245000元（大写）贰拾肆万伍仟圆存入存量房交易资金监管账户，剩余房款600000元（大写）陆拾万圆整由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户。（三）关于定金，甲乙双方同意乙方在签订本合同时支付购房定金人民币10000元（大写）壹万元，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。（四）甲方在签订本合同的同时，将该房屋所有权证或保证金伍仟元及票据交丙方保管，作为履行本合同的担保。第三条房屋抵押解决方法。（一）甲方保证自本合同签订后六十个工作日内完成注销抵押登记手续；（二）甲乙双方约定乙方支付甲方贰拾肆万伍仟圆整用于甲方银行解押，待甲方银行解押完毕后，此款项自动转为购房首付款，此款项专款专用，不得他用。第五条房屋产权转移登记。甲乙双方约定，待甲方银行解押完毕，乙方银行按揭贷款审批通过后共同到房管局及不动产局办理过户及产权转移手续。第七条权利及义务。（一）甲方保证本合同约定的房屋权属清楚，并有完全处分权；（六）丙方应在甲乙双方办理该房屋产权转移登记手续时，积极予以指导；（七）丙方应查看甲方提供的房屋产权证及甲、乙双方提供的相关证明等材料；（八）丙方应如实告知甲、乙双方该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项；（十）丙方应将约定服务的履行情况及时告知甲、乙双方。第八条佣金（居间代理费）及税、费约定。（一）丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方应支付佣金壹万陆仟玖佰圆，签订合同当日一次性付清。（二）办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经甲、乙双方协商约定如下：均由丙方承担，签订合同当日，乙方支付丙方壹万伍仟圆整，办理按揭贷款当日，乙方支付丙方壹万圆整，剩余壹万伍仟圆于过户前三日一次性付清。第十条违约责任。（一）甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金的双倍赔偿乙方；（五）甲方未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）项约定相关义务的，除继续履行相关义务外，还应承担每逾期一日壹佰元的违约金；（九）本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使本合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1％佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还甲乙双方。第十四条甲乙丙约定补充条款如下：1．定金充抵首付款；2．本合同所指资金监管账户为甲方名下银行账户；3．甲方承诺所出售房产不存在产权争议以及财务纠纷，并已征得同住人和共有人的同意，若后期在履行合同过程中因此原因产生纠纷，则由甲方承担相应的法律责任；5．甲乙双方约定：甲方违约致使合同无法履行的，按总房款的百分之二十作为违约金赔偿乙方，乙方违约致使合同无法履行的，按总房款的百分之二十作为违约金赔偿甲方；6．首付款已付的，若甲方违约致使合同无法履行的，按照银行同期利率的四倍赔偿乙方；8．自签订本合同之日起，在履行合同期间，甲方违约致使合同无法履行的，因此产生的律师费、诉讼费、保全费由甲方承担。同日，武焕平通过武文涛向王丽英支付定金10000元，王丽英出具定金收据一份，主要内容为：今收到武焕平人民币10000元（壹万圆整）系付郑东鑫城美墅小区7号楼3单元3层东户房屋定金。收款人：王丽英。武焕平向兴合公司支付15000元，兴合公司出具收据一份。2020年9月30日，武焕平通过武文涛向王丽英支付235000元，王丽英出具首付款收据一份，主要内容为：今收到武文涛人民币贰拾叁万伍仟元（235000元整）系付鑫城美墅小区7号楼3单元301室房屋首付款。收款人：王丽英。同日，武焕平向兴合公司支付10000元，兴合公司出具收据一份，并注明贷款费用。2020年12月20日，王子皓出具承诺书一份，主要内容为：武焕平购买的位于中牟县商都大街北侧××东××城××楼××单元××东户房产现业主王丽英因个人原因无法办理该房产的房屋解押以及法院查封撤销手续，现委托王丽英侄子王子皓，王子皓承诺并保证在2020年12月25号之前王丽英在中信银行网贷结清证明齐全，并在2021年1月7日前将该房屋解押款存至中信银行郑州分行，及时办理法院查封撤销手续，若不能如期完成，本人愿意全额支付客户武焕平首付款贰拾肆万伍仟圆整以及违约金等相关费用陆万圆整。承诺人：王子皓。兴合公司在见证方处加盖公章。诉讼过程中，经武焕英申请，原审法院依法作出（2021）豫0122财保64号民事裁定，裁定冻结王丽英名下银行存款494454.89元或查封、扣押同等价值的财产。武焕平预交保全申请费2992.27元。另查明，2019年12月13日，郑州高新技术产业开发区依据（2019）豫0191财保2172号民事裁定书查封了案涉房屋，查封期限自2019年12月13日至2022年12月12日。2019年12月17日，郑州高新技术产业开发区依据（2019）豫0191财保2170号民事裁定书查封了案涉房屋，查封期限自2019年12月17日至2022年12月16日。再查明，武焕平向河南天基律师事务所支付代理费10000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，原告武焕平与被告王丽英、兴合公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应按合同约定的内容履行义务。根据该合同约定，王丽英将其所有的位于中牟县商都大街北侧、万三路东郑东鑫城美墅小区7#楼3单元3层东户的房屋以845000元的价格出卖给原告，原告已按合同约定支付了相应定金及首付款，现因案涉房屋被查封，无法办理不动产权变更登记，原告合同目的不能实现，现原告要求解除该《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》理由正当，应予支持。关于原告要求被告王丽英返还购房定金20000元。原告与被告王丽英在《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定原告应于合同签订时支付王丽英购房定金10000元，作为履行合同的担保，在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，如因甲方违约致使合同不能履行的，乙方按定金的双倍赔偿乙方。原告于2019年9月17日向王丽英支付定金10000元，现案涉房屋因王丽英的原因不能办理过户手续，致使合同目的不能实现，原告要求王丽英返还购房定金20000元理由正当，原审法院予以支持。关于原告要求被告王丽英退还购房首付款235000元及利息、违约金及其他损失。原告与被告王丽英在《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定原告应在合同签订后十五日内支付首付款245000元。原告于2020年9月17日支付王丽英定金10000元，于2020年9月30日支付王丽英首付款235000元。现案涉房屋因王丽英的原因不能办理过户手续，致使合同目的不能实现，原告要求王丽英退还235000元购房首付款，理由正当，原审法院予以支持。原告与被告王丽英签订的补充条款第6款约定，首付款已付的，若甲方违约致使合同无法履行的，按照银行同期利率的四倍赔偿乙方，原审法院根据原告实际损失，酌定被告王丽英自2020年9月30日起至实际清偿之日止，以235000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失。关于原告要求被告按购房款的20％支付违约金的请求。原审法院认为，原告已向王丽英支付定金及首付款共计245000元，因王丽英原因致使合同不能继续履行并导致合同解除，适用定金罚则不足以弥补原告的损失，但违约金亦应以实际损失为基础，综合考虑王丽英的违约程度、房屋价格波动情况及原告支付购房款比例等因素，原审法院确定原告的其他经济损失为40000元。原告过高部分诉讼请求，证据不足，不予支持。关于律师费。原告与被告王丽英在补充条款第8款约定，甲方违约致使合同无法履行的，因此产生的律师费、诉讼费、保全费由甲方承担。原告因诉讼支出律师代理费10000元，并提交了相应委托代理合同及增值税发票，故原告要求被告王丽英支付律师费10000元，证据充分，应予支持。关于原告要求被告王子皓在305000元范围内承担连带责任。因案涉房屋无法办理过户手续，王子皓于2020年12月20日向武焕平出具承诺书，承诺于2021年1月7日之前办理案涉房屋解押手续及查封撤销手续，如不能如期完成，愿意全额支付武焕平首付款245000元及违约金等相关费用60000元。庭后原审法院对王子皓进行调查，王子皓称签署承诺书时并未说明违约金6万元如何产生，对该6万元有异议。分析认为，王子皓出具该承诺书系其真实意思表示，因王丽英个人原因导致合同不能履行，对原告造成了损失，具体损失情况不再赘述，现王子皓以出具承诺书时未说明违约金如何产生为由抗辩不承担连带责任，理由不当，不予采信。原告要求王子皓在305000元范围内承担连带责任，理由正当，应予支持。关于原告要求被告退还服务费25000元。原告与被告王丽英在兴合公司的居间作用下于2020年9月17日签订案涉合同。根据合同约定，原告应支付兴合公司佣金16900元，办理房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费由兴合公司承担，原告于签订合同当日支付兴合公司15000元，办理按揭贷款当日支付兴合公司10000元。原告于2020年9月17日支付兴合公司15000元，于2020年9月30日支付兴合公司10000元。原告称该两笔费用均为中介费，兴合公司称15000元为中介费，10000元为办理按揭贷款费用，根据原告提交的兴合公司出具的收据显示，该10000元注明为贷款费用，原审法院予以认定。案涉房屋于2019年12月已被法院查封。兴合公司作为房产中介机构，在促成合同前理应对房屋的权属及其他影响房屋交易的重大事项进行审慎审查，兴合公司未对案涉房屋状态进行核查，存在过失，应退还所收取的服务费。因兴合公司对促成合同存在过失，从而使原告支出了贷款费用，该费用兴合公司亦应退还原告。故原告要求兴合公司退还25000元，理由正当，应予支持。关于原告要求兴合公司承担其他连带退还赔偿责任，于法无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告武焕平与被告王丽英、郑州兴合房产中介有限公司于2020年9月17日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告王丽英于本判决生效之日起十日内双倍返还原告武焕平购房定金共计二万元；三、被告王丽英于本判决生效之日起十日内返还原告武焕平购房首付款二十三万五千元及利息（自2020年9月30日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、被告王丽英于本判决生效之日起十日内赔偿原告武焕平经济损失四万元；五、被告王丽英于本判决生效之日起十日内支付原告武焕平律师费一万元；六、被告王子皓对被告王丽英上述债务在三十万五千元范围内承担连带责任；七、被告郑州兴合房产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武焕平二万五千元；八、驳回原告武焕平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4497元，被告王丽英、王子皓负担2975元，被告郑州兴合房产中介有限公司负担212.5元，原告武焕平负担1309.5元。保全费2992.27元，由被告王丽英负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，关于武焕平请求王丽英承担12000元违约赔偿责任的问题。武焕平请求的基础是王丽英应承担违约金，一审判决已支持武焕平双倍定金及其他经济损失的情况下，武焕平请求王丽英承担12000元违约赔偿责任，依据不足，不予支持。关于武焕平请求兴合公司承担连带责任的问题。武焕平未能提交有效证据证明兴合公司在合同履行过程中存在故意隐瞒案涉房屋存在查封或者提供虚假信息的事实，其要求兴合公司承担连带责任，合同及法律依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，武焕平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6055元，由武焕平负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二一年六月三十日书记员 赵凌杰