吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终476号   上诉人（原审原告）：袁玉福，男，1965年4月22日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。   诉讼代理人：牛慧娟、李维，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：高广梅，女，1963年7月17日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。   诉讼代理人：车勤东，男，1985年10月14日生，汉族，住通化市东昌区。   上诉人袁玉福因与被上诉人高广梅房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   袁玉福上诉请求：1.改判解除袁玉福与高广梅间的《房屋租赁合同》，高广梅返还占用袁玉福的房屋；2.改判高广梅支付拖欠的房屋租金4000元，并赔偿直接经济损失5000元。事实和理由：袁玉福在一审诉讼中主张截止至2021年2月15日时高广梅共计欠付租金为15000元。《房屋租赁合同》是双方自愿、合法的基础上签订的，合同双方应当严格按照合同约定来履行合同。原审法院对欠付租金的事实已认定的情况下，仅凭借高广梅援引疫情原因作为不支付租金的抗辩理由，便减免了房屋租金4000元，是缺乏法律依据的。因此，原审法院的这种行为有悖民事诉讼中不告不理的处分原则、有悖民事诉讼的程序正当原则。高广梅屡次拖欠房屋租赁费已构成根本性违约，符合法律规定的法定解除要件。袁玉福与高广梅签订的《房屋租赁合同》中第二条明确约定了租金及付款方式“租金每月4500元，当月15日交付”，客观事实是2021年3月8日袁玉福从外地回来，向高广梅索要以往欠付的15000元租金及近期产生的租金，遭到高广梅的拒绝，袁玉福明确告知高广梅要解除《房屋租赁合同》，高广梅始终置之不理，高广梅已经构成根本违约。高广梅拒绝履行给付房屋租金，导致袁玉福为索要租金而多次往返异地之间造成的交通费、食宿费5000元属于直接经济损失，而原审法院对袁玉福的损失未予保护，亦属于事实认定的错误。   高广梅答辩称，2019年4、5、6月租金经袁玉福同意减为每月3000元，高广梅如约交纳房租。2019年7月又恢复交纳4500元，这都是袁玉福认可的，高广梅无奈自己办理了棋社营业执照。2020年2至3月，因疫情原因袁玉福同意每月按2500元交纳租金，2020年4月恢复到4500元，该事实袁玉福认可，因此，2020年12月前，高广梅不欠袁玉福租金。2021年1月，高广梅按租赁合同约定交纳4500元租金，但因疫情原因，从2021年1月16日至3月5日封城，3月15日因袁玉福不同意免除2月份租金，高广梅通过微信向袁玉福支付9000元租金，袁玉福拒收。袁玉福以拖欠15000元租金为由，要求解除合同是故意制造借口，不符合法律规定。一审判决后，高广梅通过微信向袁玉福支付了11000元，并交纳了2021年3、4、5月份租金，袁玉福领收系对原审判决的认可，所以原审认定事实正确。   袁玉福向一审法院起诉请求：1.判令解除袁玉福与高广梅签订的《房屋租赁合同》；2.判令高广梅腾迁占有的位于通化市金厂镇小康示范村住宅门市4号通化市东昌区君家旅店，返还旅店和棋社内的所有设施和设备；3.判令高广梅给付拖欠的租金15000元，赔偿原告损失5000元；4.高广梅承担本案的诉讼费用。事实和理由：袁玉福在通化市金厂镇小康示范村住宅门市4号开设通化市东昌区君家旅店和棋社，2017年3月10日将旅店和棋社出租给高广梅。现高广梅无故拖欠袁玉福租金15000元，并拒绝支付。   高广梅辩称，袁玉福请求解除《房屋租赁合同》无事实及法律依据，不具备解除合同的法定要件，该合同应继续履行。理由如下：高广梅并不欠袁玉福的租赁费用，合同约定每月租赁费为4500元，该合同从2017年3月10日签订之日起，高广梅每月向袁玉福缴纳月租金4500元。2019年4月，因高广梅与袁玉福签订的房屋租赁协议中，包括棋社部分，该棋社没有任何营业执照，被金厂镇派出所叫停，不能营业。2019年的4、5、6三个月，袁玉福因租赁给高广梅的棋社无执照不能营业，房屋租赁费减为一个月3000元，高广梅如约缴纳了月租金3000元，2019年7月又恢复缴纳了4500元。这都是袁玉福认可缴纳的。无奈，2019年9月高广梅自己办理了棋社的营业执照。2020年2月至3月因疫情期间，袁玉福同意每月按2500元租赁费缴纳，2020年4月又恢复到4500元。该事实是袁玉福认可的。因此，2020年12月份以前高广梅不欠袁玉福任何租赁费。2021年1月高广梅如约缴纳了4500元租赁费，但因为疫情的原因，从1月16日封城至3月5日结束，高广梅于3月7日开始营业，3月15日因袁玉福不同意免除2月份的房租，高广梅连续用微信向袁玉福支付两个月房租9000元，袁玉福拒收。袁玉福于3月15日以高广梅欠房租费15000元为由解除合同，是故意混淆事实制造借口。2019年4、5、6月份的房租是每月3000元，7月份又正常恢复缴纳4500元，2020年疫情期间2月至3月份袁玉福每个月又减掉了2000元，2020年4月又恢复到4500元至2021年1月，如果袁玉福认为高广梅欠房租，应该从2020年4月开始主张欠房租费，从2020年4月份一直到2021年1月份10个月期间，袁玉福一直收4500元的房租费，从未向高广梅主张欠任何房租费及解除租赁合同。2021年1月份高广梅如实缴纳了4500元。因此，2021年1月份以前高广梅不欠袁玉福任何租赁费用。2021年2月份疫情期间，高广梅打电话与袁玉福协商再行减缓疫情期间的租赁费，袁玉福不同意。2021年3月15日高广梅两次微信向袁玉福支付房屋租赁费9000元，袁玉福拒收。高广梅认为，袁玉福以2021年2月份疫情期间房租未缴纳房费为理由解除合同不符合法定解除合同的要件，关于袁玉福主张的经济损失，袁玉福、高广梅合同履行期间至今，高广梅的行为未给袁玉福造成任何经济损失。因此请求人民法院依法驳回袁玉福的诉讼请求，该合同应继续履行。   一审法院认定事实：2017年3月10日，袁玉福（甲方）与高广梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲方将通化市金厂镇旅店、棋社及设施以出租的方式供给乙方使用。租期，自2017年3月11日至此房屋动迁之日终止。租金每月4500元，当月15日交付甲方。在租贷期间乙方需交房屋设施及物品等违约押金人民币1万元，待房屋动迁时合同终止。将棋社、旅店及所有设施和物品等如数归还甲方。甲方将违约金返还乙方等。”2017年3月、4月高广梅支付租金7000元，尚欠2000元；2019年4月、5月、6月高广梅支付租金9000元，尚欠4500元；2020年2月、3月高广梅支付租金5000元，尚欠4000元；2021年2月高广梅没有支付租金4500元。2021年3月15日高广梅向袁玉福微信转账支付两笔款，每笔4500元，系2021年2月、3月的房租，袁玉福拒收，未支付成。截止2021年2月，高广梅尚有15000元房屋租金未支付给袁玉福。另查明，2020年2月、3月，全国新型冠状病毒肺炎疫情较为严重，高广梅经营的旅店、棋社无法正常营业。   一审法院认为，袁玉福与高广梅签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。袁玉福依约将案涉房屋交由高广梅使用，高广梅亦应按约定支付房屋租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人高广梅在合同履行过程中，履行了主要义务，截止2021年2月，已支付了超过93%的房屋租金，虽然存在高广梅未足额付款的违约行为，但这些行为并非根本性违约，没有因此导致袁玉福无法实现合同目的，没有触及和破坏袁玉福的根本利益，其主张解除合同缺乏事实和法律依据，该院不予支持。在不支持解除双方租赁合同的情况下，其请求与解除合同相关的其他请求判令高广梅滕迁占有的位于通化市金厂镇小康示范村住宅门市4号通化市东昌区君家旅店，返还旅店和棋社内的所有设施和设备，亦不予支持。受疫情及防控措施影响，导致高广梅经营的旅店、棋牌社无法正常营业，属于不可抗力，根据公平原则，受疫情影响的2020年2月、3月租金应酌情由袁玉福、高广梅承担，高广梅主张2020年疫情期间2月至3月份每个月减少租金2000元，该院应予支持，高广梅应承担租金5000元。高广梅主张棋牌社没有手续是派出所通知停业后，袁玉福、高广梅协商交纳3000元/月的结果；对2017年3月、4月每月少交1000元是因为袁玉福为高广梅提供的设施存在缺陷，是双方协商的结果，所以拖欠房租并不是事实，高广梅未提供任何证据加以证明，该院不予支持，其余欠付租金仍按原租金标准执行。扣除疫情期间二个月袁玉福承担租金4000元，高广梅应支付袁玉福租金11000元。关于袁玉福主张赔偿其损失5000元，其提供的证据微信截图6张，证明不了交通费的旅客姓名、到达站等相关内容，证明不了与本案的关联性等，且非正式票据，该院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，遂判决：一、高广梅支付袁玉福房屋租金11000元；二、驳回袁玉福的其他诉讼请求。案件受理费150元，由袁玉福负担112元，高广梅负担38元。   本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。   本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案袁玉福与高广梅的租赁行为及高广梅欠付租金行为均持续至2021年后，应当适用《中华人民共和国民法典》，原审适用《中华人民共和国合同法》存在不当，应予纠正。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案，依照《房屋租赁合同》约定，高广梅应当在2021年2月15日支付该月房屋租金。在庭审中高广梅陈述其在2021年2月与袁玉福协商，要求袁玉福减免该月租金，袁玉福没有同意高广梅的请求。高广梅的该项陈述与袁玉福陈述其在该时间段委托亲属向高广梅索要房租能够相互印证，证明高广梅在袁玉福要求的合理期限内未支付房租，袁玉福在下一个房屋租金支付周期日（2021年3月15日）起诉要求高广梅支付拖欠的房屋租金及解除《房屋租赁合同》符合法律规定。高广梅虽在2021年3月15日17时05分向袁玉福转账支付租金，但此时袁玉福已经向人民法院提起诉讼，故不能认定高广梅在合理期限内支付了租金。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”该条规定已明确表明为“不能履行民事义务”。本案高广梅未就“不能履行合同义务”而主张解除合同，且有继续履行合同的主张，故不适应上述法律规定中的免除责任的规定。原审法院酌定袁玉福承担4000元房屋租金无法律依据。袁玉福主张其因索要租金花费5000元，因其提供的乘坐交通工具的票据无法体现与本案索要租金之间存在关联关系，故本院不予支持。   综上所述，袁玉福的上诉请求部分成立，其该部分上诉主张本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初356号民事判决；   二、解除袁玉福与高广梅之间于2017年3月10日签订的《房屋租赁合同》，高广梅于本判决生效后十五日内将租赁袁玉福位于通化市金厂镇的房屋及附属设施返还袁玉福；   三、高广梅于本判决生效后立即给付袁玉福房屋租金15000元；   四、驳回袁玉福其他诉讼请求。   一审案件受理费150元，二审案件受理费50元，合计200元，由袁玉福承担50元，高广梅承担150元。   本判决为终审判决。   审判长 吴兴彦   审判员 修 勇   审判员 王立武      二〇二一年六月二十二日   书记员 李 燃