江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1750号上诉人（原审原告）：吴立军，女，1964年8月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：郁苏蒙，男，1991年6月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区，系上诉人儿子。委托诉讼代理人：何玉婷，女，1991年5月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区，系上诉人儿媳。上诉人（原审被告）：周玉挺，男，1981年3月18日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人吴立军因与上诉人周玉挺房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴立军上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后重新审判；2、判决解除双方于2020年1月12日签订的《房屋租赁协议书》；3、判令周玉挺支付房屋租金余款5200元及利息（自相应租金履行期届满起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行期限届满之日止）；4、判令周玉挺合同期满后违约及非法侵占吴立军房屋，侵犯吴立军对房屋的占有权、使用权及收益权，判令周玉挺赔偿吴立军损失，包含超期租住的租金（自2021年1月13日房屋租赁合同到期之日起计算至2021年3月9日被上诉人腾出房屋、拆除广告牌之日止）及违约金；5、一、二审诉讼费由周玉挺承担。事实和理由：1、一审判决存在错误，判决书中“原告于2021年3月15日向本院提交诉状”应为“原告于2021年1月15日向本院提交诉状”、“一、被告周玉挺于本判决生效后十日内支付原告吴立军租金4000元及利息”应为“二、被告周玉挺于本判决生效后十日内支付原告吴立军租金4000元及利息”。2、一审判决认定事实不清，避重就轻，偏袒周玉挺。一审庭审将重点放在吴立军将房屋上锁一事上，忽略吴立军多次强调的周玉挺多次失信失踪且未按时支付剩余租金的行为是导致吴立军加锁的根源，也未能体会到吴立军在与周玉挺交涉中的无奈与苦闷；一审判决书对此也是一笔带过，未能体现周玉挺屡次失信、戏耍吴立军的事实。事实是从2020年5月份开始，吴立军在长达数月的索要租金过程中，周玉挺多次失信、糊弄、承诺不兑现，最后采用拉黑、不接电话等方式失联。2020年8月31日晚，吴立军报警并通过微信发送出警照片给周玉挺，周玉挺不接警察电话。2020年9月中旬，周玉挺仍无回复，吴立军在周玉挺未按时支付剩余房屋、未告知是否续租且无法取得联系的情况下，不得已将房屋加锁，企图与周玉挺联系。直至2020年12月27日，周玉挺才联系吴立军，要求吴立军将门打开，此时周玉挺仍未给付剩余租金。另，吴立军在一审庭后补交证明周玉挺使用涉案房屋主要是广告宣传及存放杂物的材料，但一审法官未收取。3、周玉挺多次失信失联且未按时支付剩余租金是导致吴立军加锁根源，且周玉挺租房屋的主要目的是用于地坪广告宣传，故周玉挺应当支付剩余全部租金5200元及利息。合同到期后，从2021年1月13日至3月8日，周玉挺依旧对吴立军的房屋进行加锁且未拆除广告牌共计55天，周玉挺应赔偿损失，其中租金损失至少为1485元，违约金请法院判定。周玉挺上诉请求：改判周玉挺承担租金1803元，承担吴立军打开门锁后的租金356.2元，吴立军承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实清楚，但过分减轻吴立军的责任。吴立军加锁行为发生在2020年9月10日，从2020年9月10日至2021年1月12日，周玉挺已失去对房屋的占用，无法对房屋使用权进行处分，因此，周玉挺不应支付该期间的租金约3397.6元，应从未支付租金5200元中扣减，周玉挺仅应支付1802.4元。一审法院酌定4000元不合理，有失公正。2、一审判决酌定周玉挺的赔偿责任过重。从吴立军开锁至周玉挺实际交付钥匙，期间共计13天，按原租赁合同标准计算，该期间租金损失为356.2元。周玉挺未及时支付租金，导致吴立军的利息损失，以未支付租金为基数，按照同期银行贷款利率（一年期4.35%）计算，从2021年1月13日起算至上诉之日，共计76天，约为16.33元。该两项赔偿与一审判决酌定赔偿相去甚远，不合理。双方均答辩不认可对方上诉请求，坚持各自上诉请求和理由。吴立军向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2020年1月12日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令周玉挺支付吴立军租金余款5200元及利息（自相应租金履行期届满起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行期限届满之日止）；3、请求判令周玉挺赔偿吴立军损失，损失参照双方约定的租金自起诉之日起计算至腾出房屋时止；4、诉讼费由周玉挺承担。一审法院认定事实：2020年1月12日，吴立军（出租方、甲方）与周玉挺（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，主要内容有：一、甲方将位于淮安市的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年1月12日至2021年1月12日，计12个月；二、本房屋第一年租金为人民币10000元，按每一年结算一次……四、租赁期间乙方不得擅自转租，特殊情况可事先征得甲方同意。甲乙双方任何一方不得随便终止协议，否则违约方按三年期剩余租金的40％支付对方违约金。合同签订后，周玉挺于2020年6月支付了4800元租金。吴立军多次通过微信、电话向周玉挺索要剩余5200元租金，未果。2020年9月10日左右，吴立军将涉案房屋上锁；2021年2月24日，吴立军将其所上的锁打开；周玉挺亦对涉案房屋上锁；2021年3月9日，周玉挺将涉案房屋交付吴立军；吴立军于2021年1月15日向法院提交诉状；2021年元旦前后，吴立军在涉案房屋张贴了房屋出租广告。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方均同意解除双方签订的房屋租赁合同，故对吴立军该项诉讼请求，予以支持。对于吴立军为达到让被告支付租金的目的，将涉案房屋上锁的行为，一审法院认为，吴立军可以在情况紧急且得不到国家公权力机关救济的情况下行使上述自助行为。但本案中，吴立军对租赁房屋上锁的行为，显然不构成情况紧急的情形，且影响了周玉挺对租赁物的使用，故吴立军在本案中存在一定过错，可酌情减轻周玉挺的责任。由于吴立军上锁的行为发生在2020年9月10日左右，法院酌情认定周玉挺支付吴立军租金4000元。房屋租赁合同到期后，吴立军直至2021年2月24日才开锁，周玉挺直至2021年3月9日交钥匙。双方均存在过错，法院酌情认定周玉挺赔偿吴立军损失1200元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴立军与周玉挺签订的《房屋租赁协议书》解除；二、周玉挺于一审判决生效后十日内支付吴立军租金4000元及利息（以4000为基数，从2021年1月13日起按照按中国人民银行确定的同期银行贷款利率进行计算计算至实际给付之日止）；三、周玉挺于一审判决生效后十日内赔偿吴立军1200元；四、驳回吴立军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（已减半），吴立军负担5元，周玉挺负担20元。二审中，吴立军提交熊兆刚等证明人签名的证明材料一份，证明周玉挺租赁房屋实际用途是以在门头上做广告牌宣传为主，吴立军方的加锁行为对周玉挺的使用没有造成影响。周玉挺质证不认可该证据，提出合同并未注明使用房屋目的，如何使用房屋是其权利。本院审查认为，该证明材料属证人证言，证人应到庭接受各方询问，且该材料并不能达到吴立军主张的其加锁行为对周玉挺使用房屋没有造成影响的证明目的，本院不予采信。本院经审查，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订了房屋租赁协议，吴立军作为出租人应依据协议将房屋交付周玉挺使用、收益，周玉挺作为承租人应依据协议支付租金。周玉挺未全额支付租金，吴立军多次索要未果，为让周玉挺支付租金，吴立军将涉案房屋上锁。对于该上锁行为，即使存在吴立军所述的周玉挺存在多次失信、糊弄、承诺不兑现、失联等情形，本院认同一审法院的观点，即吴立军可以在情况紧急且得不到国家公权力机关救济的情况下对涉案房屋上锁，但本案显然不构成情况紧急的情形，且影响了周玉挺对租赁物的使用，故一审判决认定“吴立军在本案中存在一定过错，可酌情减轻周玉挺的责任”并无不当，并据此酌定周玉挺支付吴立军租金4000元亦无不妥，吴立军和周玉挺就此所提的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。涉案房屋租赁合同到期前，周玉挺与吴立军联系要求搬家，吴立军因周玉挺未支付剩余租金直至2021年2月24日开锁，周玉挺至2021年3月9日交钥匙，双方均未依据签订《房屋租赁协议户》中“发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁”约定履行，均存在过错，一审判决酌定周玉挺赔偿吴立军损失1200元亦无不当，吴立军和周玉挺就一审判决针对吴立军主张的损失酌定数额所提的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。对于吴立军所提的一审判决存在错误问题，一审法院已作出补正裁定对相关的笔误予以纠正。对于吴立军所提一审法官未收取其庭后补充提交材料的问题，经本院与一审法官核实得知，未收取系因认为该材料是证人证言，审查不具有证据效力，且所要证明的观点吴立军已庭审中多次表述。二审中，本院对该材料审查也认为并不能达到上诉人的证明目的，亦未予以采信，故一审未予收取并未损害上诉人合法权益。综上，上诉人吴立军、周玉挺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人吴立军、周玉挺各自预交的二审案件受理费50元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 梁新星二〇二一年六月二十九日书记员 陶晓航