辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终968号上诉人(原审原告）：何飞，男，1989年6月30日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：李雪，辽宁承融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人何飞因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2100号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何飞上诉请求：1、依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2100号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人主张并未超过诉讼时效，违约金计算的起始日期应为2015年6月30日。依照法律规定，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效中断情形包括提起诉讼或仲裁、权利人主张权利、义务人同意履行义务……。本案中，上诉人提到远洋城小区业主委员会、远洋城房地产公司、物业公司于2017年11月30日召开会议，该会议记录及现场视频录像在抚顺市中级人民法院（2020）辽04民终1153号民事判决中予以确认。确认远洋城小区业主通过业主委员会向被上诉人主张尽快办理房产证。其次，当事人约定同一债务分期履行的届满之日起计算。按照一审法院的说法，违约金按照日独立计算，则诉讼时效也应按日独立计算。但本案中被上诉人未予办理房屋产权证的对上诉人的侵权行为是持续发生的，应当参照债权分期履行自最后一期届满之日起计算诉讼时效，即侵权行为消除之日起计算诉讼时效。即2019年10月25日开始计算，所以，上诉人主张并未超过诉讼时效。最后，违约金是对被上诉人逾期交房的处罚方式，其在逾期交房之日才产生，是按日累计不断增长的债务，而违约金的诉讼时效功能是为了保证违约金的实现而在其无法实现时启动的。若违约金与违约金的诉讼时效同时产生，会使违约金的惩罚功能减弱，失去了违约金惩罚的原意。本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以任何时候主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。综上，上诉人主张从2015年6月30日起计算被上诉人应向上诉人支付逾期办理房产证的违约金并未超过诉讼时效。二、违约金计算的截止日期应为上诉人取得房屋不动产权证书的日期即2019年10月25日。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据；其次，本案的案涉合同第十五条关于产权登记的约定：在本商品方实际竣工使用之日起365日内，被上诉人给上诉人办理产权证，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人按日向上诉人支付已付房款万分之一作为违约金。合同强调只要因被上诉人公司原因导致上诉人未能在规定期限内取得房地产权属证书的就应承担逾期办证的违约责任。被上诉人在原审中主张违约金计算的截至日期为大产权证取得之日，即商品房初始登记，是没有任何事实依据及法律依据的。上诉人认为涉案合同为被上诉人单方制定的合同版本，争议的合同条款属于法律规定的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，当双方当事人对格式合同条文理解不一致时，应作出不利于格式合同条款制定方即被上诉人的解释。故，依据上述法律规定和合同约定，本案应以上诉人取得房屋不动产权证书的日期作为被上诉人承担违约责任的截止时间。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重新审理。德创置业辩称，一、针对诉讼时效，业主大会代表业主主张相关的权利，需通过业主大会决议授权，现业主委员会并未提供相应的资料，同时会议记录也没有被上诉人盖章，视频中也没有体现出上诉人向被上诉人主张过相关权利。关于上诉人主张的法院判例，根据辽宁省高院2020辽民申4590号民事裁定书已经明确说明上诉人与前述的案件存在不同的情况，不可一概而论，裁定书中明确说明当事人提交的证据并非其本人向被上诉人主张产权逾期违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断的情况。因此法院判定违约金已超过诉讼时效，故并无不当，当事人主张的同案不同判不能成立。二、针对违约金的截止日期，被上诉人于2018年11月底或12月初陆续取得涉案房屋初始登记证书，并于2019年5月9日正式再次以书面方式公示和明确告知业主可以办理产权，已经履行完毕合同义务。后续业主取得产权证时间存在差异是因为产权办理部门工作效率和工作安排所致，符合实际情况。何飞向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向何飞支付逾期办理房产证的违约金92100.27元（自2015年6月30日起至2019年10月24日止）；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2012年10月11日，何飞与德创置业签订商品房买卖合同，约定何飞购买德创置业开发的位于顺城区房屋，该房屋建筑面积为116.47平方米，总价款为584022元。按照商品房买卖合同第十五条约定，德创置业应当在房屋交付使用后365日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因德创置业的责任，何飞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应自该一年期限届满之次日起，德创置业按何飞已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同签订后，何飞按约定支付房款，德创置业按约定于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。何飞于2019年10月25日取得该房屋的不动产权证书，现何飞以德创置业逾期办证为由来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。一审法院认为，本案何飞与德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向何飞支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案何飞与德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，何飞应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。何飞于2020年4月17日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故何飞要求德创置业给付2017年4月17日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，何飞向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及何飞诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知何飞办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，何飞无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以何飞一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上，德创置业应向何飞支付2017年4月18日至2019年5月8日的逾期办证违约金43860元（584022×0.1‰×751）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付何飞2017年4月18日至2019年5月8日的逾期办证违约金43860元；二、驳回何飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2103元，由何飞负担1102元，抚顺德创置业有限公司负担1001元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人何飞起诉德创置业要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点是：一、该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形；二、违约金计算的截止时间。焦点一，首先，关于违约金债务的性质。商品房买卖合同及补充协议约定，逾期办理产权证，出卖人以买受人已付房款为基数以日为单位累计计算违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。何飞主张自侵权行为消除之日即2019年10月25日起计算诉讼时效于法无据，本院不予支持。其次，关于何飞上诉主张本案存在诉讼时效中断一节。本案系何飞作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各业主行使违约金的债权请求权，何飞也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利，二审审理查明情况尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实，故何飞关于远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利，被上诉人亦答复尽快办理，引起诉讼时效中断的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，小区业主山崎向一审法院咨询相关问题，亦非何飞本人向被上诉人主张权利，故不能认定存在诉讼时效中断情形。焦点二，德创置业在领取初始权属证书具备办理房产证条件后，于2019年5月9日发出办理产权证通知，向房屋买受人履行了通知义务，德创置业作为房屋出卖人已经完成合同约定的办证义务。何飞主张违约金计算的截止日期应为其取得不动产权证书之日缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，何飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元,由上诉人何飞负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十四日书记员  刘佳伟