河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终2359号 上诉人（原审原告）：桥西区友谊街道精英路社区省烟草宿舍小区业主委员会，住所地河北省石家庄市工农路356号。 负责人：武掌君，职务主任。 委托诉讼代理人：李同贵，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：李慧臣，河北光显律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北省国控物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市站前街12号银泉酒家，统一社会信用代码：91130100MA097KA957。 法定代表人：陈贺新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍雪梅，该公司综合办副主任。 委托诉讼代理人：徐艺霄，河北世纪联合律师事务所律师。 上诉人桥西区友谊街道精英路社区省烟草宿舍小区业主委员会因与被上诉人河北省国控物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人桥西区友谊街道精英路社区省烟草宿舍小区业主委员会的委托诉讼代理人李同贵、李慧臣，被上诉人河北省国控物业服务有限公司委托诉讼代理人霍雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桥西区友谊街道精英路社区省烟草宿舍小区业主委员会上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7057号民事判决书。事实和理由：一、一审判决没有法律依据，开创了以司法保护垄断的恶劣先例。一审判决以上诉人“未能提供证据证实该小区进行物业管理所依托的相关物业设备设施系业主购买或系业主共有，无法证明具备物业自行管理的基础”为由驳回上诉人的诉求，并无法律依据。二、中国烟草总公司河北省公司与河北省国有资产控股运营有限公司签订的《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施资产无偿划转协议》，确定移交资产43项，其中本小区确定25项，见《三供一业资产移交清单（交国控-高层）附表一》；这25项设备设施，是省烟草公司出资购建，是政府的惠民政策，按照国务院“三供一业”政策，将这部分资产移交给河北省国有资产控股运营有限公司，使用权、管理权归业主。按照《民法典》第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这些设备设施所属业主共有，业主有使用权和管理权，公共设施设备维修保养费，是业主承担。三、本案所涉相关物业设施设备，法律并没有规定物业管理所依托的相关物业设施设备的使用人必须是出资人或共有人，法律也没有规定相关物业设施设备的使用人不可以作为管理人，进行物业管理。“三供一业”政策并未规定职工家属区物业服务，必须是资产接收单位管理或资产接收单位委托其他物业服务企业长期管理。四、业委会请求移交的是物业服务相关资料（见物业服务移交清单），不是请求河北省国有资产控股运营有限公司移交资产，资产与本案无关，桥西法院将资产与物业服务混在一起，显然是不合法。五、被上诉人是2019年1月1日按照“三供一业”政策进驻省烟草宿舍小区的，在性质上属于《物业管理条例》所说的“前期物业服务”。上诉人主张物业自行管理具有明确的法律依据，即《物权法》第76、78条，《物业管理条例》第11、12条、《民法典》第278条。根据以上法律规定，物业自行管理的基础是两条：成立业主委员会，业主大会作出物业自行管理的决议。一审法院的判决强行改变了物业管理的法律基础，剥夺了业主自行选择物业服务方式的法定权利，造成了物业公司“一旦进驻永不退出”的后果，会开创以司法保护垄断的恶劣先例，物业公司将可永远赖在本小区，业主却无可选择，这种局面是不可接受的，是法律所不容许的。本届业委会七名成员中有四人具备物业管理资质，都有长年后勤管理的经验，完全具备管理本小区物业的条件，深得业主信任。上诉人为维护广大业主的合法权益，也为了阻止以司法保护垄断的恶劣先例，特此提出上诉，请二审法院依法裁判。 河北省国控物业服务有限公司辩称，一、原判决合理合法，阻止了国有资产的不当流失。案涉家属区为“房改房”家属区，家属区内的土地、设施及设备皆仍属于国有资产。所有权作为对世权，其权力行使需要遵守法律、法规的禁止性规定、勤勉善良便可，即“法无禁止即允许”的民法原则。原判决保护国有资产免于不当流失，保障国有资产权利人正当行使权力，合理合法，并无不当。与被上诉人所说的“垄断”毫无关联性。二、通过《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施资产无偿划转协议》（以下简称：《移交协议》），河北省国有资产控股运营有限公司（以下简称：国控运营）已经取得本案家属区相关设施及资产的所有权。通过中国烟草总公司河北省公司与国控运营签订的《移交协议》，国控运营已经取得案涉家属区相关资产的所有权。被上诉人经国控运营委托管理案涉家属区相关资产，权力来源清晰合法，毫无争议。案涉家属区业主在购买房屋时，其相关权利仅仅及于房屋本身，对家属区的土地、设施设备从未支付对价，与《民法典物权编》规定所适用的商品房小区情况完全不一样，不能径直适用。土地、设施设备可由家属区业主使用，这本身是企业对职工的福利，与上诉人说的政府惠民政策无关。而家属区业主多年低价、甚至无偿使用相关设施设备，连缴纳物业费的习惯都尚未养成，让国有企业背负了沉重的负担。这也是“三供一业”分离移交政策力求国有企业与家属区管理分离，所针对的顽疾所在。上诉人所谓的“使用权、管理权”更是无稽之谈，其本质是享受国有企业优厚福利待遇成疾，又包藏趁此时机侵吞占有国有资产之意。三、经《移交协议》及国控运营指示，并通过国家对于“三供一业”分离移交的政策，履行物业管理服务义务。被上诉人经《移交协议》及国控运营指示，代位继承了原中国烟草总公司河北省公司的物业管理职能，承担并履行的是物业管理服务义务，案涉小区作为“房改房”家属区，性质与一般商业小区不同，不能直接适用《民法典物权编》以及《物业管理条例》的相关规定。四、上诉人的组成合法性不足，且不是相关物业服务资料的移交主体，被上诉人无法对其移交相关资料。被上诉人的组成合法性不足，若真按照《民法典物权编》之规定原则组成业主委员会，则国控运营亦属于案涉家属院的资产所有人之一，应当在业主大会中拥有表决权。甚至中国烟草总公司河北省公司也可能应在业主大会中具有表决权。那么，上诉人能否代表全体业主？其代表能力、合法性实质上成疑。同时，根据法律、法规以及《移交协议》，上诉人皆不是合法的相关物业资料的移交主体，也无权要求被上诉人移交相关材料。故，被上诉人无法移交相关资料。综上请人民法院，依法驳回上诉人的上诉请求，保护国有资产免于遭受侵吞。 桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令河北省国控物业服务有限公司退出桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区物业服务并将物业服务有关资料移交给桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会；2.本案诉讼费用由河北省国控物业服务有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月7日，中国烟草总公司河北省公司（甲方、移交单位）与河北省国控物业服务有限公司（乙方、接收单位）、石家庄市桥西区住房和城区建设局（丙方、属地政府）、河北省国有资产控股运营有限公司（丁方、资产接收单位）签订《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施移交协议书》，约定按照《河北省人民政府办公厅关于转发省国资委、省财政厅河北省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》（冀政办字【2016】125号）和《河北省财政厅省国资委关于印发河北省省属国有企业职工家属区“三供一业”分离移交财政补助资金管理办法的通知》（冀财资【2016】101号）文件规定，依据“先企业移交、再由政府组织接收单位维修改造”的原则，在石家庄市桥西区住房和城区建设局与甲方签订职工家属区“三供一业”分离移交协议的基础上，经甲、乙、丙、丁四方协商，达成一致意见，将甲方管辖石家庄市桥西区范围内的工农路356号、工农路566号职工家属区的物业设施整体移交给丁方，丁方委托乙方负责运营管理。被告河北省国控物业服务有限公司于2019年1月1日入驻省烟草宿舍小区提供物业服务。2020年1月8日，中国烟草总公司河北省公司（资产移交方）与河北省国有资产控股运营有限公司（资产接收方）签订《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施资产无偿划转协议》，约定按照2018年6月7日中国烟草总公司河北省公司与河北省国有资产控股运营有限公司签订的《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施移交协议书》约定，双方共同组织人员对移交资产进行现场勘查确认，确定移交总资产43项，截至2019年12月底，中国烟草总公司河北省公司移交资产净值为2174789.91元。中国烟草总公司河北省公司无偿将以下43项资产划转并交付给河北省国有资产控股运营有限公司，无偿划转基准日为2019年12月31日。资产移交清单后附表（含地下车库电动翻板门、挡车器、电梯间空调、值班室电视、高清车牌识别系统、电子监控系统、打印机、套丝机、桶装水灌装线设备、门卫室空调、水泵、配电箱、地下车库及配电室、联想计算机等）。对此，原告称，上述资产只是在账面上无偿划转给河北省国有资产控股运营有限公司，都是业主的公共服务设施，应属于全体业主。2020年4月15日，经省烟草宿舍小区业主大会选举，成立了业主委员会，武掌君任省烟草宿舍小区业主委员会主任。2020年4月17日，经省烟草宿舍小区业主委员会申请，向石家庄市桥西区住房和城区建设局备案。省烟草宿舍小区总建筑面积35300平方米，总套数203套（含省烟草公司7套），业主大会应到票权数195，实到票151。业主大会通过以下表决事项：1.《省烟草宿舍小区业主大会议事规则》；2.《省烟草宿舍小区业主公约》；3.《省烟草宿舍小区首次业主大会会议选举办法及表决规则》；4.《省烟草宿舍小区物业服务及收费方案》；5.物业服务自行管理；6.《省烟草宿舍小区首届业主委员会委员候选人》。2020年5月9日，原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会向被告河北省国控物业服务有限公司出具关于办理物业服务移交函，载明：“省烟草宿舍小区（工农路356号）于2020年4月15日，在友谊街道办事处、精英路社区居委会指导、监督下，业主大会依法依规按程序完成投票表决、选举事项，会议通过了本小区物业服务自行管理。依据《物业管理条例》，经小区业主委员会研究决定，请贵公司于2020年5月25日前做好省烟草宿舍小区物业公共设备设施、业主信息、电梯维修保养等有关物业移交事项，2020年5月31日移交完毕”。2020年5月13日，被告河北省国控物业服务有限公司回函，载明：“2020年4月15日，贵委员会召开业主大会投票通过的《省烟草宿舍小区物业服务方案》中，不包括省烟草宿舍小区物业服务方式即省烟草宿舍小区采用自行管理的方式进行物业服务。业主大会也未表决通过解聘河北省国控物业服务有限公司的事项。依据《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十九条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会根据业主大会的决议履行职责。贵委员会在业主大会未表决通过解聘我公司的情况下，擅自函告我公司办理物业服务移交事项显然违背了全体业主的意愿，也违反了法律规定。现我公司郑重函告：贵委员会无权要求我公司办理物业服务移交事项，无权代表全体业主解聘我公司”。 一审法院认为，省烟草宿舍小区经法定程序成立了业主委员会并办理了备案，原告主张业主大会同时通过了物业管理自治的表决事项，提出了本案诉请。但原告未提供证据证实该小区进行物业管理所依托的相关物业设备设施系业主购买或系业主共有，无法证明具备物业自行管理的基础，故其请求被告退出小区物业服务并将物业服务有关资料移交给原告依据不足，对省烟草宿舍小区业委会提出的本案诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会负担。 本院二审期间，上诉人提交李同贵个人的不动产证书，证实该小区的房产自始至终是个人财产，并未经过房改，物业共有设备设施为所有业主所共有。被上诉人质证称上诉人提交的房产证明确记载该房屋为经济适用房，其中公摊面积为35平方米、宗地面积4965.28平方米。该面积仅指建筑物占用面积，与家属区其他附属设施所占用的土地无关。本院查明其他事实与一审法院基本一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案一、二审中，上诉人提供的证据不能证实案涉小区进行物业管理所依托的相关物业设备设施系业主购买或系业主共有，无法证明具备物业自行管理的基础，故上诉人请求被上诉人退出案涉小区物业服务并向其移交物业服务有关资料的诉讼请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，桥西区友谊街道精英路社区省烟草宿舍小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由桥西区友谊街道精英路社区省烟草宿舍小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  张 洁 审判员  宋广道 二〇二一年六月十一日 书记员  吴依凡