辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0112民初2173号 原告：沈阳新经济产业园开发有限公司，统一社会信用代码91210112594137169Y，住所地沈阳市东陵区创新路155-4号301室。 法定代表人：秦炳红，系公司经理。 委托诉讼代理人：贾超然，女，汉族，住沈阳市皇姑区，系该公司员工。 被告：辽宁海一科技有限公司，统一社会信用代码91210112MAOYCRDMX2，住所地沈阳市沈北新区道义镇道义二村4-81。 法定代表人：包秀玉，系该公司法定代表人。 原告沈阳新经济产业园开发有限公司与被告辽宁海一科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳新经济产业园开发有限公司代理人贾超然，被告辽宁海一科技有限公司法定代表人包秀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳新经济产业园开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠租金54,100.00元； 二、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金暂计4,923.00元（计算至2020年6月30日）；三、请求判令被告向原告支付解约违约金37,050.00元；以上一至三项金额合计：96,073.00元；四、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告沈阳新经济产业园开发有限公司与被告辽宁海一科技有限公司于2018年12月1日签订了《房屋租赁协议书》（以下简称“租赁协议”）以及《房屋租赁协议书补充协议》（以下简称“补充协议”），约定由被告承租原告位于沈阳市浑南区房屋（以下简称“租赁房屋”）。租赁面积共计：296.4平方米，租期为14个月，自2019年1月1日起至2020年2月29日止，总租金148,200.00元（大写：壹拾肆万捌仟贰佰元整），租金每半年预付。租赁协议签订后，原告于2019年1月1日按合同约定向被告交付了房屋。根据租赁协议之约定，租赁房屋的租金应当由被告按半年支付。然而，截至2020年2月29日，被告累计拖欠原告房屋租金已达54,100.00元，虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付。另根据租赁协议第10.1条之约定“被告未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，应承担应付款项万分之五的违约金”，故被告应付逾期付款违约金暂计4,923.00元。根据《房屋租赁合同》第10.2条约定“拖欠租金达30天的，原告不予退还履约保证金并按照当期租约年的租金标准计算3个月租金的违约金”，故计算违约金37,050.00元。 鉴于上述情况，原告依据相关法律规定，特起诉来院。请求贵院查明事实真相，对本案做出裁判，以维护原告的合法权益。 被告辽宁海一科技有限公司辩称，前期的费用数额没有异议，到2020年3月初到期，前期经过多次协商由于资金困难未能支付房租，公司与锦联公司王经理和张宇佳多次协商，结果是25,000.00元左右的保证金可以抵顶房租，2月29日时公司财产没有拿完之前，对方就把我们房门锁上了，造成我们公司财产没有拿出来，之前对方答应我们的装修的材料和隔断都拆除，至今我们仍未拆除，后期我们同意与对方调解，房租同意给付，但是我们要拿回属于我们的公司财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据审查及询问。 通过开庭审理，综合当事人陈述及举证，本院认定事实如下：原告沈阳新经济产业园开发有限公司与被告辽宁海一科技有限公司于2018年12月1日签订了《房屋租赁协议书》以及《房屋租赁协议书补充协议》，约定原告沈阳新经济产业园开发有限公司作为出租方，将其所有的位于沈阳市浑南区房屋。租赁面积共计：296.4平方米，租期为14个月，自2019年1月1日起至2020年2月29日止，总租金148,200.00元（大写：壹拾肆万捌仟贰佰元整），租金每半年预付。租赁协议签订后，原告于2019年1月1日按合同约定向被告交付了房屋。根据租赁协议之约定，租赁房屋的租金应当由被告辽宁海一科技有限公司按半年支付。然而截至2020年2月29日，被告累计拖欠原告房屋租金已达54,100.00元，虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付。原告为了维护自己自身的合法权益提，诉讼至法院。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，原告沈阳新经济产业园开发有限公司与被告辽宁海一科技有限公司于于2018年12月1日签订了《房屋租赁协议书》以及《房屋租赁协议书补充协议》，系原、被告双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照协议约定履行自己的义务，故原告要求被告支付拖欠租金54,100.00元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告沈阳新经济产业园开发有限公司请求判令被告向原告支付逾期付款违约金暂计4,923.00元（计算至2020年6月30日）及判令被告向原告支付解约违约金37,050.00元的诉求，因原、被告双方对租金支付采用预付的形式，被告应在2019年8月1日交付2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金，但在2020年1月24日沈阳开始爆发了新冠××疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告要求支付款违约的期间为2019年8月1日至2020年1月30日，被告应对在此期间未付租金的行为承担违约责任，在2020年1月至5月期间，全国及全世界新冠疫情发生，导致被告无法正常经营，遭受不可抗力影响，被告有权要求要求原告减免部分房租，执行政府文件主张。本院认为，新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。沈阳自2020年1月份受到新冠××病毒疫情影响，餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业，自2020年4月份虽然有序复工、复产，但仍未能完全正常营业。根据公平原则及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，该期间的租金应适度减免，分担损失，原告应当分担一部分，结合本地实际疫情情况，从2020年1月31日至2月29日可以不予支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，被告主张原告在合同中所列违约金金额过分高于造成的损失，本院依照法律规定，综合考虑了被告的过错程度及原告的预期利益损失后，认为以被告应以54,100.00元租金作为基数，并将比例由合同约定的日违约金5?调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍作为违约金的计算标准。所以原告请求判令被告向原告支付解约违约的部份诉求缺乏事实和法律依据，本院对原告的部份诉求予以支持。经审理查明，被告在2018年12月4日在交第一次租金时，交了24,700.00元保证金，根据合同约定保证金在合同到期后，如果没有产生其他费用将予返还给被告，所以在所欠租金扣除，所欠房屋租金人民币29,400.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告辽宁海一科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳新经济产业园开发有限公司沈支付未付的房屋租金29，400.00元； 二、被告辽宁海一科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳新经济产业园开发有限公司支付违约金（其中第一笔以54,100.00万元为基数，自2019年9月1日计算至2020年1月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算向支付违约金；第二笔以人民币29,400.00元为基数，自2020年2月29日计算至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算向原告支付违约金；）； 三、驳回原告沈阳新经济产业园开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费2,202.00元，由被告辽宁海一科技有限公司承担535.00元，由原告沈阳新经济产业园开发有限公司承担1667.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘海波 人民陪审员  王 欣 人民陪审员  吴 鹏 二〇二一年六月四日 书 记 员  李 阁 附本案判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 第一条第五项承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。