湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1631号上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青场洛王工区4幢402室。法定代表人：林家新，该公司总经理。委托诉讼代理人：许勇，湖南省岳阳市三湘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李雪兰，女，汉族，1969年3月26日出生，住福建省永泰县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：周林，男，1995年4月1日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：金桂元，女，汉族，1970年7月17日出生，住湖南省岳阳市君山区，系周林之母。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）与被上诉人周林商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判，2、由周林承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定双方存在商品房预售合同的法律关系没有事实依据。双方之间没有任何协议。协议上没有东辉公司盖章，与东辉公司无关。二、周林没有向东辉公司银行转账的记录，一审判决认定东辉公司收到款项99241元没有事实依据。三、一审判决认定涉案7栋1104房一房二卖没有事实依据。1104房在2020年6月是一个正常销售，以前没有销售，不存在一房二卖。请求二审支持上诉请求。周林辩称：一、东辉公司向周林出具盖有其公章的收据，双方签订的《东升华苑认购协议》为正式的《商品房买卖合同》。该协议有双方的姓名或名称，商品房的基本情况。周林作为买受人支付了首付款，还支付了维修基金、办证费等相关手续费。虽为认购协议，但实际转化为商品房买卖合同，形成商品房买卖合同关系。协议上没有盖章，但收据上均有公司印章。二、东辉公司存在一房二卖情形。在双方房屋买卖关系已经成立的前提下，东辉公司于2020年6月12日将房屋另行出场给第三人并进行预售登记，构成一房二卖，导致双方的合同目的不能实现，东辉公司构成根本违约,周林有权解除合同。周林要求东辉公司以购房款99241元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率6%标准从2017年3月16日开始支付利息直至购房款全部清偿之日止，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审中，东辉公司认可收据印章为其所有，对2020年6月12日的买卖合同也予以认可，现东辉公司以该理由上诉，违背了法律“禁反言”精神。三、根据同案同判决规则，应当支持一审判决。同一楼盘的相关购房者提起诉讼，同样案件事实已经形成判例。综上，应当驳回上诉，维持原判。周林向一审法院起诉请求：1.解除原告和东辉公司之间签订的《东升华苑认购协议》；2.被告返还原告定金10000元、购房款89241元，并从2017年3月16日起支付利息至实际清偿之日止；3.赔偿原告损失54616.9元（市场差价）；4.被告赔偿原告已付房款一倍的赔偿99241元；5.承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其主张的利息按照贷款市场报价利率标准计算。一审法院认定事实：2017年3月13日,周林的母亲金桂元与东辉公司签订了一份《东升华苑认购协议》，协议约定：周林定购东辉公司开发建设的东升华苑7栋1104房，房屋建筑面积95.21平方米；房屋总价款442167元，周林在2017年3月18日前付清总房款（含定金），即88433元，并同时签订正式商品房买卖合同；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，东辉公司向周林开具了金额为10000元的定金收据。2017年3月16日，金桂元和东辉公司签订一份《签约确认单》，确认购房客户为周林，所购房屋为7栋1104号，一次性付款88433元+353734元（合计442167元，折合4644元/平方米），个人住房按揭贷款、不动产登记证费用、维修基金等费用共计10808元。同日，东辉公司向周林开具了金额为89241元的部分房款及维修基金收据。2017年7月25日，福建省永泰县人民法院向岳阳市不动产登记中心发出(2017)闽0125执195号协助执行通知书，查封了本案诉争房屋，查封期限三年。该查封被解除后，东辉公司于2020年6月将该房屋另行出卖给了他人，网签价格为4500元/平方米。一审法院认为，周林的母亲金桂元与东辉公司于2017年3月13日签订的《东升华苑认购协议》及2017年3月16日签订的《签约确认单》均明确载明买受人为周林，东辉公司开具的两张收据也载明买受人是周林，故应认定东辉公司明知金桂元是周林的代理人，周林为诉争房屋的买受人，《东升华苑认购协议》及《签约确认单》在双方之间产生约束力，对东辉公司关于双方之间没有签订认购协议的抗辩，不予采纳。《东升华苑认购协议》及《签约确认单》约定了房屋所在位置、建筑面积、价格、付款方式等内容，且周林支付了约定的首付款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定为商品房买卖合同。现东辉公司和他人签订了诉争房屋的网签合同，周林的购房目的已不能实现，东辉公司的行为已构成违约，周林有权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定请求解除合同、由东辉公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求东辉公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故此，对周林要求解除《升华苑认购协议》的诉讼请求，予以支持。在周林已支付款项99241元（含定金）中，88433元为房款、10808元为其他费用，故对周林请求东辉公司退还99241元并支付利息、承担已付购房款赔偿责任的诉讼请求，予以支持。对利率标准，一审法院按周林起诉时（2020年7月）一年期贷款市场报价利率予以确定。周林支付的其他费用不属于向东辉公司支付的购房款，故已付房款的赔偿责任只能按88433元认定，对超出部分不予支持。周林要求东辉公司赔偿因无法继续履行合同产生的房屋差价损失54616.9元，因周林未交清全部购房款，且东辉公司再行销售的价格低于对周林的销售价格，故对周林的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第九十七条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二项的规定，判决：一、解除周林和岳阳东辉房地产开发有限公司于2017年3月13日签订的《东升华苑认购协议》；二、岳阳东辉房地产开发有限公司退还周林购房款（含定金）、维修基金费用等共计99241元，并按照2020年7月一年期贷款市场报价利率标准支付自2017年3月16日起至债务实际清偿之日止的利息；三、岳阳东辉房地产开发有限公司赔偿周林一倍已付房屋款88433元；四、驳回周林的其他诉讼请求；上述二、三项限于判决生效后十日内履行；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2649元，由周林承担650元，由岳阳东辉房地产开发有限公司承担1999元。二审期间，上诉人东辉公司未向本院提供证据。被上诉人周林向本院提供一份（2020）湘06民终1753号民事判决书，用以证明同类型事实应当是相同判决。东辉公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。本院对该份证据予以采信。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、周林与东辉公司之间是否形成商品房买卖合同关系，是否缴纳了99241元购房款项。二、周林要求东辉公司承担已付购房款一倍的赔偿责任能否支持。关于焦点一，周林的母亲金桂元与东辉公司签订《东升华苑认购协议》、《签约确认单》，协议上均明确载明买受人为周林，协议对案涉商品房的基本情况、双方主体身份、付款方式、具体房号、房屋面积、房屋单价、总价款等内容进行了约定，周林与东辉公司形成商品房买卖合同关系。签订协议后，周林当日支付了10000元定金，于2017年3月16日又支付了89241元房款及维修基金，东辉公司开具两份收据，收据上加盖了“岳阳东辉房地产开发有限公司财务专用章”，周林的母亲金桂元陈述其在售楼部交纳的相关款项，财务人员开具的收据。本案中，根据东辉公司代理人的陈述，公司引入了其他投资股东，因股东之间的纠纷，在收取购房款等财务管理上存在不规范的情形，该情形系公司内部行为。周林所购买的房产系东辉公司开发的项目房产，周林的母亲金桂元在售楼部与售楼人员沟通，购买房产，并根据售楼人员的指示在售楼部交纳的部分房款及其他相关款项，财务人员开具收据，加盖印章，周林有理由相信其与东辉公司发生的商品房买卖合同关系，有理由相信是向东辉公司交纳的房款。东辉公司无证据证实该印章系伪造，在一审中，认可系合作的销售团队出具专用收据，现仅以东辉公司未收取款项即认为周林未支付款项的理由不能成立，周林支付的上述款项，本院予以确认。关于焦点二、根据一、二审查明的事实，2020年6月，本案诉争房屋被另行出售给张艳，网签价格为每平方米4500元，岳阳市不动产产权交易中心出具了“网签合同信息查询证明”，该房屋存在一房两卖的情形，现周林的购房目的无法实现，东辉公司的行为构成违约，周林要求解除合同的请求应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，周林要求东辉公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，应予支持。综上，东辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4053元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年六月一日法官助理许进书记员潘烨