辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5445号原告：刘华新，男，1984年8月9日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：大连多米房地产代理有限公司，统一社会信用代码91210211MA0XQ5H27H，住所辽宁省大连市甘井子区中华西路28号1单元11层8号。法定代表人：吕文博。委托诉讼代理人：吕文友，系该公司员工。委托诉讼代理人：曲蒙，系该公司员工。原告刘华新（以下简称“原告”）与被告大连多米房地产代理有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人吕文友、曲蒙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年12月18日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》。合同约定：原告将坐落于大连市甘井子区XXXX的房屋租给被告，合同期为三年，免租期为45天，合同终止时间为2022年2月22日。原告交付房屋的时间为2019年1月8日，按照45天免租期计算，免租期限截至2019年2月22日。现被告仅租一年，故要求被告赔偿原告30天免租期的租金2500元。同时被告拖欠从2020年2月22日至2020年3月1日的房屋租金，共773元；被告租赁期间拖欠2019年6月电费180元、2020年1月水电费326.85元、2020年2月水电费234.5元，共欠水电费741.35元。租赁期内，被告对房屋内的家具设施损坏严重，两间卧室门被撬开，饲养动物损害房屋设施，家具、物品丢失。物品损失共计9970.3元。2020年2月22日，被告以疫情为由要求解除合同，说是不可抗力，把房屋钥匙归还给原告，我方认为此次新冠××不足以影响合同继续履行，被告解除本合同违约，应支付违约金。且被告在出租房屋内的物品始终没有搬走，影响了原告对出租房屋的使用，故被告应给付自2020年3月2日至物品搬出为止的占用赔偿。同时被告将房屋打了隔断，将房屋结构进行了重新布置，虽原、被告合同约定可进行房屋改造，但此约定违反法律规定，不受法律保护，被告有义务恢复原状。故诉请判令：1、被告向原告支付拖欠房屋租金773元、租赁期间水电费741.35元、家具赔偿金7570.3元、房屋损害赔偿金2400元、房屋租赁违约金13500元、自2020年3月2日起至被告将房屋内物品拿走并恢复原状之日止的占用房屋损失赔偿金（按照月租金2500元计算，暂计至开庭为11689.54元）、合同免租期租金2500元；2、解除原、被告的租赁合同。被告辩称，第一，对于拖欠的租金和水电费我方同意支付。第二，对于家具赔偿及房屋损坏赔偿金，原告的家具都是按照新的价格来计算的，我方支付的租金中包括家具磨损费。我公司可以负责维修一部分家具，但金额不同意补偿，原告的数额过高。墙面可以进行维修，刷原来的颜色，地板可以进行简单的维修。除了原告之前的床之外我们又添置了一个床，我们认为这个床就可以弥补原告的损失。我们有交接清单，清单之内丢失的东西我方同意赔偿。第三、违约金不同意，合同约定如果遇不可抗力因素导致合同终止，双方均不承担责任，故我方基于新冠××解除合同不违反法律规定，不需承担违约责任。第四，根据双方合同约定，原告同意我方对房屋进行相应的装饰装修及家具、家电配置、更新，所以我方按照合同约定履行，不需承担房屋内物品拿走并恢复原状的义务。2020年3月1日我方已经跟原告进行了房屋交接，且有书面证明，所以当时我方已经把房屋所有权交还给原告了，里面的东西可以理解为垃圾处理，放弃屋内我方的物品，且相关物品可以抵给原告作为赔偿。第五，对于原告要求赔偿免租期30天租金我方不同意，因为合同已经签署了免租期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、2018年12月18日，原告作为委托人（甲方）、被告作为受托人（乙方）签订《房屋出租委托合同》，合同首部委托人（甲方）处填写有“刘华新”；合同尾部有原告本人签名及公民身份号码及手机号；受托人（乙方）处被告加盖公章并有负责人签字。合同约定：甲方将坐落于大连市甘井子区XXXX房屋委托乙方对外出租，甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限自2019年2月22日至2022年2月22日。甲方应于2019年1月8日前将房屋交付给乙方。合同同时约定：甲方同意每年预留45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2019年4月8日开始算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年10个月零15天的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上（遇节假日顺延，不再另行通知）。房屋月租金为2857元，按季度付款，年租金为30000元。付款方式在第九条补充规定中填写为：第一年第一次打款2019年2月22日付4287元；第二次打款2019年5月22日付8571元；第三次打款2019年8月22日付8571元；第四次打款2019年11月22日付8571元；第二年第三年以此类推。合同第五条第3项约定：甲方允许乙方对该房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置与更新，甲方同意乙方进行隔断安装并对外分割出租。第7项约定：如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。合同第六条约定：如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同中途中止一致。出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。原、被告于2019年1月8日交接房屋，原、被告签署的房屋交割清单中对于水、电、燃气的起记底数进行记录。2、2020年2月22日，被告以新冠疫情影响房屋对外转租为由向原告提出提前解除合同，原告不同意解除合同要求其继续履行合同，最终原、被告双方于2020年3月1日进行案涉房屋钥匙的交接并于2020年3月10日原告向被告出具证明，证明内容“大连多米房地产代理有限公司，今已把祥龙街XXXX室钥匙全部归还给业主，刘华新。”双方交接房屋钥匙时，案涉房屋内仍留有被告存放的家居物品。庭审中，双方对解除合同均无异议，被告称可将屋内剩余物品折价抵偿原告损失，原告表示不同意此方案。经本院组织双方于2020年10月15日到现场实际勘查案涉房屋内的情况，经双方协商，被告表示屋内的一张床（白）+床垫、同屋柜子两个、椅子四把、桌子三张于2020年10月16日前搬走；可以对隔断及双方确认的损坏情况进行维修，在原告配合的情况下一周内维修完毕。目前案涉房屋内需由被告维修、恢复部分已基本维修、恢复完毕，但仍有未能维修部分，双方未能协商一致。原告另提供电费催缴停电提示单两张，提示单显示华东路XXXX用户拖欠2020年1月电费326.85元、拖欠2020年2月电费164元。本院认为，原、被告所签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但究合同内容，原、被告间并非原告将出租房屋的事项委托给被告进行并向被告支付委托费用的委托合同关系。实际上，被告通过《房屋出租委托合同》的签订向原告支付租金承租案涉房屋同时取得将房屋改造并进而转租的权利，故原、被告间系房屋租赁合同关系。原、被告现对合同已解除的事实均无异议，本院不再判项中予以确认。但需要对合同解除的时间以及被告是否具有单方解除合同的权利、是否属于单方违约予以判定。本院认为，合同第六条第2项约定：出租代理期内，甲方或是乙方提前单方终止本合同的，需要提前30天书面通知对方并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。又根据合同第四条第1项约定：甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。即自委托日起至委托期满给甲方，无论房屋出租与否，房租都由乙方（被告）划到（甲方）账户上（与节假日顺延，不再另行通知）。因此本院对于被告关于疫情影响转租的辩称无法予以支持，理由是：首先，根据合同相对性原理，原、被告所签订的房屋租赁合同已有约定无论出租与否，每年向原告给付租金数额固定，均为每年10个月零15天的房租，被告再行转租的情况不能影响原、被告之间合同的履行，被告以疫情影响转租为由不属于该租赁合同解除的条件；其次，如被告欲提前解除合同应按合同约定提前30天书面形式告知原告，本案被告未提供证据证明2020年2月22日向原告提出解除合同时符合前述条件。现庭审中，原、被告均确认，案涉房屋的全部钥匙于2020年3月1日完成交接，因此本院认定2020年3月1日双方就解除合同达成一致，该日为合同解除日。故被告理应支付2022年2月22日至2020年3月1日的房屋租金，同时被告认可欠付房屋租金773元及承租期间欠付水电费741.35元，故本院对原告上述两项诉请予以支持。关于原告主张解除合同违约金，本院认为，被告承租房屋并非居住使用而系转租获益，合同明确约定无论转租与否，每年给付原告的租金为固定金额，且违约条款系其提供的合同中的格式条款，故被告主张根据原告的实际损失调整违约金的答辩意见本不应予以采纳，但考虑新冠××对于租赁行业的现实影响因素，原约定违约金标准应予以调低，故本院将违约金调整为6750元（按照原违约金标准的50%）。关于家具赔偿金、房屋损坏赔偿金，被告庭后已对经原、被告确认的房屋损坏部分进行了部分维修，双方对存放在案涉房屋内的物品也做了相应的处置，关于未能维修部分赔偿款，根据现场勘查情况，本院酌定为1500元。关于原告诉请赔偿合同免租期内的租金，本院认为，合同中已约定了解除合同所需承担的违约责任，故原告现主张将已履行期间的部分免租期租金赔付并无合同依据，本院不予支持。关于原告主张自2020年3月2日起至被告将房屋内物品拿走并恢复原状之日止的占用房屋损失赔偿金（按照月租金2500元计算），本院认为，被告虽于2020年3月1日交付钥匙，但房屋内尚有大量被告物品未能腾退，且屋内也有隔断等未予恢复原状。被告虽称交接钥匙时同意将屋内物品赔偿给原告，但原告明确表示不同意此抵销方案。且至2020年10月15日勘查现场时，被告表示不放弃屋内物品的权属，那么对合同解除后被告未腾退物品恢复原状期间的占用使用费应予赔偿，但考虑到被告已于2020年3月1日返还钥匙，房屋内物品及现状虽会对原告使用房屋造成影响，但原告亦可采取更积极方式减少自身损失，且此期间确实有疫情因素，故其仍按照合同原约定的月租金标准2500元计算占用损失费用，对被告明显不公，本院考虑以上因素，对于此期间的占用损失标准调整为1500元/月，故自2020年3月2日至2020年10月22日期间的房屋占用使用费11750元（1500元/30天*235天），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连多米房地产代理有限公司向原告刘华新支付欠付租金773元、水、电费741.35元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连多米房地产代理有限公司向原告刘华新支付违约赔偿6750元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连多米房地产代理有限公司向原告刘华新支付屋内维修赔偿款1500元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连多米房地产代理有限公司向原告刘华新支付自2020年3月2日至2020年10月22日期间的房屋占用使用费11750元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费390元（按照诉请标的39174.19元及简易程序减半收取），按照支持原告诉请比例，由被告大连多米房地产代理有限公司承担215元，由原告刘华新自行承担175元。原告原多预交的解除合同诉请的案件受理费594元，待本判决生效后退回原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年五月二十四日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。