北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5522号上诉人（原审原告）：北京瑞裕科技有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：池众伟，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，男，北京东方长安房地产开发有限公司员工。上诉人北京瑞裕科技有限公司（以下简称瑞裕公司）与上诉人北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人瑞裕公司的诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，上诉人东方长安公司的诉讼代理人朱方方、李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞裕公司上诉请求：1.依法改判东方长安公司向瑞裕公司支付已付房款的利息损失（计算方法为：以6529093元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月21日至实际付清之日止）；2.二审诉讼费用由东方长安公司承担。事实及理由：案涉《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）因东方长安公司违约而依法解除，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，东方长安公司应当向瑞裕公司返还已付购房款及利息。一审法院未按照司法解释规定支持瑞裕公司利息损失的诉讼请求，属适用法律错误。合同解除后，东方长安公司无权占有瑞裕公司资金，并且东方长安公司的违约行为给瑞裕公司造成资金占用损失，故瑞裕公司请求赔偿利息损失的诉讼请求应得到支持。东方长安公司针对瑞裕公司的上诉请求和理由辩称，不同意瑞裕公司的上诉请求。瑞裕公司已经收房，并且享有通州区×号房屋（以下简称涉案商铺）的使用利益，瑞裕公司主张的利息和违约金均系损害赔偿的范畴，均具有补偿性，性质和功能相同，不应同时支持。而且，瑞裕公司未对其实际损失情况予以举证，如果同时支持违约金和利息损失，明显超出其实际损失的范围，对东方长安公司显失公平。东方长安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回瑞裕公司的全部诉讼请求或发回重审；2.案件受理费由瑞裕公司负担。事实与理由：一、一审判决认定地下室部分构成合同内容存在严重错误，据此判令解除合同依据不足。1.案涉《预售合同》中约定的商品房并不包括地下室，东方长安公司也从未承诺赠送。根据《预售合同》的相关约定，瑞裕公司购买的涉案商铺套内建筑面积89.84平方米，预测建筑面积94.71平方米，套内计价面积单价71890.47元，总价款6458640元，该商品房所在楼栋的建筑层数为地上2层，并不包括地下部分。对于上述《预售合同》的核心内容，合同订立时双方都应予充分关注，瑞裕公司购房时应当明确知悉其所购房屋的建筑面积、结构以及房屋权属登记面积不包括其主张的地下室，且案涉小区房屋价格及面积已经有关部门审批备案，已报批的房屋价格和面积亦不包含瑞裕公司所主张的地下室。东方长安公司从未承诺赠送地下室，一审依据证人张某的证言及公证网页内容等认定东方长安公司明确宣传赠送地下室，证据采信明显不当。首先，证人张某并非东方长安公司的销售人员，其未提供任何证据证明其系北京标点房地产经纪有限公司（以下简称标点公司）的代理销售，其出具的证人证言即使属实，也仅能证明其作为代理销售成功推介销售特定房屋的情况，而不能证明案涉小区所有配套商业房屋的情况。其次，瑞裕公司提交的网页公证均系第三方网站宣传，相关内容亦非东方长安公司提供，无法代表东方长安公司的意志，且案涉小区配套商业房屋并非都存在地下空间，网页宣传内容也未明确指向涉案商铺，故无法依据该网页宣传得出系东方长安公司承诺赠送地下室的结论。2.本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的适用条件。根据该条规定，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。而本案中，瑞裕公司所主张的东方长安公司关于地下室所作的宣传和允诺不满足上述要件。首先，涉案商铺的建设工程规划许可中并不包括地下部分，地下室当然不属于开发规划范围内，瑞裕公司一审提供的证据无一能够证实其主张的案涉商品房的销售广告和宣传资料为东方长安公司提供或能够代表东方长安公司意志。其次，不论是《责令限期改正通知书》还是经公证的第三方网站宣传资料，均未明确指向涉案商铺，张某的证人证言也无法证实涉案商铺的销售宣传情况，故无任何证据证明关于地下室的说明和允诺已经达到具体明确的程度。最后，瑞裕公司提交的公证书显示第三方网站载明的宣传信息发布时间绝大部分在瑞裕公司购买涉案商铺之后，所以无法证明瑞裕公司系依据第三方网站的宣传信息决定购买涉案商铺。一审中东方长安公司提交了多份不存在地下空间的案涉小区其他配套商业房屋的《预售合同》，这些房屋的销售价格并没有低于涉案商铺的销售价格，足以证明是否存在地下空间并不是影响涉案商铺销售价格的因素，且案涉小区所有房屋的销售价格均经有关部门审批备案，报批销售价格并不包含地下室的价值，故一审认定关于地下室的宣传和允诺对合同订立及房价确定有重大影响缺乏依据。二、《预售合同》约定的主要权利义务已履行完毕，瑞裕公司无权要求解除合同。本案中，瑞裕公司已缴纳完毕全部购房款并办理完毕收楼手续，双方对于房屋买卖的主要权利义务已按照合同约定全部履行完毕。瑞裕公司收楼时房屋地面为封闭结构，地下部分并未与地上连通，瑞裕公司未提出异议，证明瑞裕公司收楼时认可房屋现状，东方长安公司从未承诺赠送地下空间，瑞裕公司主要合同目的已经实现。在案涉合同的主要权利义务已因履行完毕而终止的情形下，不应再适用解除的方式去终止合同的权利义务，故瑞裕公司无权再依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同。退一步讲，即使东方长安公司真的承诺赠送地下室，因《预售合同》标的不包括地下室，合同价款不包含地下室的价值，事实上地下空间的价值也不能与地上空间的价值相提并论，作为附赠的地下面积无法赠送远未达到根本违约的程度，故一审判决解除合同缺乏依据。三、一审判决对合同解除的法律后果处理不当。1.一审判令东方长安公司向瑞裕公司退还印花税及公共维修基金明显错误。关于印花税，东方长安公司代收的印花税已上缴税务机关，瑞裕公司已收到粘贴有印花税票的合同正本，不论合同是否解除，税务机关都不会返还印花税，且双方各自向税务机关缴纳一份印花税，如合同解除，东方长安公司也存在印花税损失，故就印花税部分不应判令东方长安公司予以退还。关于公共维修基金，东方长安公司只是代收代缴，代收后已缴存至维修基金专户，即使合同解除，东方长安公司也无法申请返还，而应由瑞裕公司自行向公维管理中心申请返还，故不应直接判令由东方长安公司退还公共维修基金。2.一审判令瑞裕公司向东方长安公司支付逾期交房违约金缺乏权利基础和法律依据。瑞裕公司根据《预售合同》第12条交付条件及第14条逾期交房责任的约定，要求东方长安公司承担逾期交房违约责任。根据《预售合同》第14条的约定，东方长安公司逾期交房超过60日后，瑞裕公司有权退房，瑞裕公司退房的，东方长安公司应当自退房通知送达之日起90日内退还已付房款并按照瑞裕公司已付房款的3%支付违约金。由此可见，瑞裕公司要求东方长安公司支付逾期交房违约金是在其享有合同解除权的情况下东方长安公司应承担的违约责任，现《预售合同》第14条约定的因东方长安公司逾期交房瑞裕公司享有的合同解除权已因超过法律规定的一年除斥期间而消灭（合同约定的交房日期为2017年6月30日），其再要求东方长安公司支付逾期交房违约金缺乏权利基础，不应予以支持。同时，北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第十二条规定，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。本案中，瑞裕公司已收房，根据上述规定，其收房后又以涉案商铺不具备交付条件为由要求东方长安公司支付逾期交房违约金，不应予以支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。瑞裕公司针对东方长安公司的上诉请求和理由辩称，不同意东方长安公司的上诉请求，请求驳回东方长安公司的上诉请求。地下室已被确认违法，致使涉案商铺的实际面积不是东方长安公司当时承诺的面积，一审法院对此认定正确。瑞裕公司向一审法院起诉请求：1．判令解除瑞裕公司与东方长安公司于2016年9月28日签订的编号为Y1950696《预售合同》；2．判令东方长安公司向瑞裕公司返还已付购房款6529093元，并支付利息（以每一笔付款金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自东方长安公司出具发票次日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3．判令东方长安公司向瑞裕公司返还印花税3230元；4．判令东方长安公司向瑞裕公司返还住宅专项维修基金9610元；5．判令东方长安公司配合办理注销网签备案手续；6．判令东方长安公司向瑞裕公司支付违约金196257.99元；7．本案诉讼费由东方长安公司承担。一审法院认定事实：2016年9月28日，瑞裕公司与东方长安公司签订《预售合同》（合同编号：Y1950696），约定瑞裕公司购买东方长安公司坐落于通州区×，涉案项目暂定名为富力惠兰美居，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为94.71平方米，套内建筑面积为89.84平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米71890.47元，总价款为6458640元，付款方式为分期付款。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，东方长安公司应于2017年6月30日前向瑞裕公司交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十三条约定，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到相应的交付条件，包括上下水、市政双路供电、供暖设备均于2017年6月30日达到使用条件；燃气于2017年6月30日达到预留燃气入户管，待业主选定灶具、户内燃气工程实施完毕后，配合办理通气手续；电话通信线、有线电视线于2017年6月30日交付，铺设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式（第1种方式）处理：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五付款方式及期限的约定，瑞裕公司于2016年8月20日交纳定金5万元，剩余房款分六期支付，首期于2016年9月28日前交纳1298640元，二期于2016年11月28日前交纳1290000元，三期于2017年1月28日前，交纳650000元，四期于2017年7月28日前，交纳1290000元，五期于2018年1月28日前交纳1290000元，六期于2018年7月28日前，交纳640000元。《预售合同》附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用（即专项维修基金、契税、供暖费）、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则东方长安公司有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由瑞裕公司自行承担。《预售合同》还约定了其他内容。2016年9月28日，东方长安公司向瑞裕公司出具了金额为1298640元的发票，同年11月28日，东方长安公司向瑞裕公司出具了金额为1290000元的发票，2017年2月9日，东方长安公司向瑞裕公司出具了金额为650000元的发票，同年7月31日，东方长安公司向瑞裕公司出具金额为1290000元的发票，2018年1月31日，东方长安公司向瑞裕公司出具金额为1290000元的发票，同年7月30日，东方长安公司向瑞裕公司出具金额为710453元的发票。瑞裕公司另向东方长安公司交纳印花税3230元、公共维修基金9610元。2018年8月3日，东方长安公司向瑞裕公司交付了房屋。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》，主要内容为：经查，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令东方长安公司于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。2019年7月29日，瑞裕公司的法定代表人池众伟到北京市志诚公证处，称瑞裕公司购买了东方长安公司出售的商铺，为防止证据灭失，申请对网页进行保全证据公证。后北京市志诚公证处为瑞裕公司办理了保全证据公证，并出具了公证书。瑞裕公司主张，北京市志诚公证处保全证据第34页搜狐网站网页上载明“富力惠兰星光大道商铺在售，主力78-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台，首层4.2米，二层3.9米；价格为70000元／平米，首付20％。”第43页、第45页至47页、第50页、第52页、第53页是样板间的照片，第58页为该项目的详细文字描述，也提到赠送地下室、小院或露台。东方长安公司认为其没有委托第三方网站进行过宣传，也没有向其提供过资料和图片，涉案项目名称为富力惠兰美居，公证书中的项目名称为富力惠兰星光大道，东方长安公司没有使用富力惠兰星光大道对涉案项目进行宣传，故公证保全证明并未明确指向涉案商铺，且公证保全证据第34页显示的时间为2016年9月14日，晚于瑞裕公司交付第一笔购房款，表明瑞裕公司并非是因为看到这个宣传才购买的房屋。2019年9月23日，瑞裕公司的法定代表人池众伟向北京市长安公证处提出申请，申请对其在北京市通州区×的底商进行现场取证并保全有关证据，当日下午，北京市长安公证处的公证员到现场进行了拍照和摄像，后出具了（2019）京长安内经证字第49130号公证书。瑞裕公司以此证明其购买的商铺地下一层存在地下室。东方长安公司主张，涉案商铺交付时房屋地面为封闭结构，《预售合同》中约定的商品房并不包括地下室，东方长安公司也从未承诺赠送，公证书照片显示空间系地下基础结构空腔，为密闭空间，不属于销售范围。2020年7月7日，瑞裕公司委托北京中盛行房地产土地评估有限公司对涉案商铺的市场价值进行评估。同年7月14日，北京中盛行房地产土地评估有限公司作出中盛行（2020）（咨）估字第023号《房地产估价咨询报告》，估价对象为北京市通州区×室商业用途房地产，建筑面积186.1平方米的房屋所有权及相应分摊的商业用途国有土地使用权；价值时点为2016年9月28日；估价结果为估价对象总价550.5万元，其中，地上一、二层总价356.79万元，地下一层总价193.71万元。瑞裕公司据此主张其购买的房屋地下室价值较大，现地下室不能使用，继续履行合同对瑞裕公司明显不公平。东方长安公司主张该评估报告为瑞裕公司单方委托，评估价格不具有客观性、合理性，不能作为定案依据，东方长安公司销售的房屋价格均按照一房一价的备案价格进行销售，涉案商铺不包括地下室，地下室的价值当然未包含在房屋总价之内，瑞裕公司所称的地下室系基础结构空腔，不具有商业价值，且经东方长安公司核实，涉案项目不带地下空腔的商铺同期销售单价与涉案商铺单价不存在任何差距，地下空间不存在商业价值，《预售合同》标的仅包括地上一层及二层，东方长安公司从未承诺赠送地下室，瑞裕公司的合同目的可以实现。案件审理过程中，瑞裕公司申请证人张某、王某出庭作证。一审法院准许张某、王某出庭作证。张某向一审法院陈述，其于2013年3月入职标点公司，标点公司代理东方长安公司进行涉案项目的销售工作，在销售过程中，标点公司统一制作了销售讲解材料，发给张某的销售讲解材料中写明涉案商铺为全业态临街现铺，面积在68-200平方米不等，为一拖二的设计，一层挑高4.2米，二层挑高3.9米，一层赠送小院和地下室，二层赠送露台，地下室的面积在80-90平方米左右，小院和露台的面积在35平方米左右，商铺有的带地下室，有的不带地下室，两者价格存在差异，带地下室的商铺比不带地下室的商铺要贵200万元左右，其在销售过程中，也是按照销售讲解材料向客户介绍的。瑞裕公司对张某的证言予以认可。东方长安公司对张某的证言不予认可，主张：第一，张某陈述的销售讲解材料是标点公司统一制作的，并非东方长安公司提供的，故销售讲解材料不能代表东方长安公司的意志，与东方长安公司无关；第二，张某自述为标点公司员工，但未提供证据材料，无法确认其身份；第三，涉案商铺的性质系商铺，商铺的价格除受面积影响外，最重要的影响因素是门店的位置，张某不区分面积、位置，仅陈述有地下室和没有地下室的商铺相差200万元不具有客观性；第四，涉案项目样板间不存在地下室，且现在样板间已经拆除，故不认可张某证言的真实性。王某自述其为北京瀚博亚国际贸易有限公司经理，曾作为北京洪景昀国际贸易有限公司（以下简称洪景昀公司）的经办人从东方长安公司购买商铺，洪景昀公司购买的商铺与瑞裕公司购买的商铺相邻。王某向一审法院陈述，第一，2018年10月23日，王某作为富力惠兰美居业主的代表之一去维权，认为商铺的基础设施未达到交付标准，比如电话电缆线没有铺设到位、没有网络、燃气没有安装到户，这些问题至今也没有真正的解决；第二，2019年下半年，关于电话电缆线问题，王某咨询过中国联通销售经理，他告诉王某电话电缆线是在2019年年初集中铺设的，但按照合同约定，应当在2016年2月就达到交付条件；第三，王某作为购买商铺的经办人，在购买商铺时，销售人员向其介绍有135个商铺，有两种户型，一种有地下室，一种没有，价格相差200万左右，地下室面积在80-90平方米，王某认为带地下室的户型划算，就买了带地下室的，但后来才知道地下室是违建，没有规划审批手续。瑞裕公司对王某的证言予以认可。东方长安公司对张丽丽的证言不予认可，第一，王某是洪景昀公司的法定代表人，洪景昀公司与东方长安公司存在诉讼，洪景昀公司的委托诉讼代理人与本案诉讼代理人一致，该案正在审理中；第二，东方长安公司提交的竣工验收备案表，能够证明涉案商铺的基础设施符合合同约定的交付条件，关于王某陈述的燃气问题，按照合同约定，是预留燃气入户管，由买受人自行开通，此外，就其他问题，王某等人已向住建委进行过信访，但住建委并未认定，也未对东方长安公司进行处罚；第三，关于200万价格差异，仅系王某单方陈述，没有任何依据，不具有客观性；第四，王某陈述其于2018年10月23日进行集体维权，说明其与东方长安公司存在利害关系，不应采信王某的证言。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据现有证据及证人证言，可以认定东方长安公司在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知瑞裕公司涉案商铺存在地下室，东方长安公司的销售人员在销售涉案商铺时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室、小院或露台，并对地下室、小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明。结合《预售合同》约定的商铺面积及东方长安公司销售人员宣称的赠送地下室面积及小院或露台面积，可以认定赠送面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。故赠送地下室、小院或露台虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，北京市规划和自然资源委员会于2019年7月23日向东方长安公司作出京规字（通）责改字［2019］第002号《责令限期改正通知书》，将东方长安公司建设的地下室认定为违法建设，并要求东方长安公司对地下室进行回填，导致瑞裕公司购买的涉案商铺地下室无法使用，东方长安公司向瑞裕公司交付的商铺面积与约定面积相差较大，已超过上述规定确定的标准，瑞裕公司的合同目的不能实现，有权要求解除合同。瑞裕公司于2019年12月26日即向一审法院提起诉讼，请求解除《预售合同》，东方长安公司主张瑞裕公司解除合同超过除斥期间，并无法律依据，一审法院不予采信。故对于瑞裕公司提出的解除与东方长安公司于2016年9月28日签订的《预售合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。瑞裕公司以起诉的方式解除合同，一审法院于2020年5月21日向东方长安公司送达了起诉状，瑞裕公司解除合同的通知应视为该日送达东方长安公司，故应以2020年5月21日为《预售合同》解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因东方长安公司违约，瑞裕公司解除双方签订的《预售合同》，故瑞裕公司应将购买的涉案商铺退还东方长安公司，东方长安公司应配合瑞裕公司办理注销网签备案手续并将瑞裕公司向东方长安公司支付的购房款、印花税、公共维修基金退还瑞裕公司，对于瑞裕公司提出的要求东方长安公司退还已付购房款6529093元、印花税3230元、公共维修基金9610元并要求东方长安公司配合瑞裕公司办理注销网签备案手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于瑞裕公司提出的要求东方长安公司支付已付房款利息的诉讼请求，东方长安公司虽占用瑞裕公司已付房款，但瑞裕公司亦收房并实际占用涉案商铺，故对于瑞裕公司要求东方长安公司支付已付房款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于瑞裕公司提出的要求东方长安公司支付违约金196257.99元的诉讼请求，瑞裕公司主张依据《预售合同》第十二条、第十三条、第十四条的约定，东方长安公司应于2017年6月30日向瑞裕公司交付房屋，但瑞裕公司于2018年8月3日收房时，涉案商铺仍不符合约定的交付条件，东方长安公司逾期交付房屋应承担违约责任，违约金的计算的方法为瑞裕公司全部已付款的3％。东方长安公司认为根据《预售合同》附件九补充协议第10条的约定，2017年6月30日瑞裕公司尚未付清涉案商铺全部房款，故依据上述约定瑞裕公司无权收房。对此，一审法院认为，《预售合同》附件九补充协议第10条系东方长安公司提供的格式条款，该条款系对合同中东方长安公司交付房屋条件的重大变更，存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，且东方长安公司并未向一审法院提交证据证明其已采取合理方式提醒瑞裕公司注意该条款，该条款应为无效。故对于东方长安公司的此项主张，一审法院不予采信。因本案瑞裕公司全部已付款为6541933元，双方约定的违约金计算标准为瑞裕公司全部已付款的3％，故违约金应为196257.99元，对瑞裕公司的此项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十五条规定，判决：一、确认瑞裕公司与东方长安公司于2016年9月28日签订的编号为Y1950696《北京市商品房预售合同》于2020年5月21日解除；二、东方长安公司于判决生效之日起十五日内退还瑞裕公司购房款6529093元、印花税3230元、公共维修基金9610元，以上共计6541933元；三、东方长安公司于判决生效之日起十五日内向瑞裕公司支付逾期交房违约金196257.99元；四、东方长安公司于判决生效之日起十五日内协助瑞裕公司办理通州区5号商铺注销网签备案手续；五、瑞裕公司于判决生效之日起十五日内将通州区×号商铺返还东方长安公司；六、驳回瑞裕公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交证据。瑞裕公司放弃其一审第4项诉讼请求“东方长安公司向瑞裕公司返还住宅专项维修基金9610元”。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、东方长安公司是否宣传赠送地下室等以及该宣传内容是否构成要约，瑞裕公司是否有权解除合同；二、一审判决对于合同解除后的法律后果处理是否妥当。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，瑞裕公司主张东方长安公司宣传涉案商铺所在楼盘赠送80-90㎡地下室、35㎡小院或露台等，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘样板间的相关内容，其基于上述宣传与东方长安公司签订《预售合同》购买了涉案商铺，收房后发现涉案商铺确有70㎡左右的地下室并建有35㎡独立小院。东方长安公司则称其从未承诺赠送地下室，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用条件。对此，本院认为，首先，根据瑞裕公司提交的北京市志诚公证书出具的公证书，网页中显示涉案商铺所在楼盘信息，载明“富力惠兰星光大道现房商铺在售，主力78-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台……。”其次，根据北京市规划和自然资源委员会作出的京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》所载，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室。最后，结合瑞裕公司提供的（2019）京长安内经证字第49130号公证书及《房地产估价咨询报告》，可以证明涉案商铺存在地下室，经评估地下一层建筑面积90平方米。综合上述情况，瑞裕公司主张东方长安公司在销售涉案商铺时承诺赠送地下室等，并对地下室的面积、位置等进行了较为具体的说明且地下室已实际建设，具有事实依据，本院予以采信。鉴于东方长安公司承诺赠送的地下室面积较大，确实会对涉案商铺的销售价格及瑞裕公司的购房意愿产生重大影响，应构成要约。因此，即使赠送地下室等未载入双方签订的《预售合同》，亦应为合同内容。东方长安公司主张其从未承诺赠送地下室，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的适用条件，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据已经查明的事实，东方长安公司未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设1层地下室，且承诺向瑞裕公司赠送地下室等，现东方长安公司建设的地下室已被行政机关认定为违法建设并责令东方长安公司限期回填，导致瑞裕公司购买的涉案商铺地下室无法使用，涉案商铺面积与约定面积相差较大，瑞裕公司的合同目的不能实现，其有权据此要求解除合同。关于合同解除的日期，瑞裕公司在起诉状中明确了解除合同的请求，一审法院于2020年5月21日向东方长安公司送达了民事起诉状副本，故一审法院认定《预售合同》的解除日期为2020年5月21日，于法有据，本院予以确认。东方长安公司上诉主张瑞裕公司无权要求解除合同，缺乏依据，本院不予采信。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因东方长安公司违约，双方签订的《预售合同》解除，故瑞裕公司应将购买的涉案商铺返还东方长安公司，东方长安公司应配合瑞裕公司办理注销网签备案手续并将其已收取的购房款、印花税退还瑞裕公司。因印花税亦属合同不能履行给瑞裕公司造成的损失，故东方长安公司提出的不应退还印花税的理由依据不足，本院不予采纳。关于东方长安公司代收的住宅专项维修资金，瑞裕公司在二审中放弃该项诉讼请求，本院对此不持异议，但对一审判决相应部分予以改判。关于瑞裕公司主张的逾期交房违约金。东方长安公司作为出卖人与买受人瑞裕公司签订的《预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第十四条约定，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。本案中，东方长安公司未按合同约定的期限向瑞裕公司交付涉案商铺且逾期超过60日，对此瑞裕公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权选择退房，而是于2018年8月3日收房。因此，依据上述合同约定，瑞裕公司有权就东方长安公司的逾期交房行为主张自交付期限届满之次日起至实际交付之日止的违约金。现瑞裕公司主张的违约金数额不高于合同约定的标准，一审判决支持瑞裕公司关于违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于瑞裕公司主张的已付房款的利息，因瑞裕公司购买的涉案商铺地下室无法使用且交付使用的面积与合同约定面积相差较大，导致瑞裕公司的合同目的不能实现，故瑞裕公司在合同解除后有权要求东方长安公司赔偿其已付房款的利息损失。综合考虑本案实际情况，本院认为该笔利息应当自合同解除之日的次日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付为宜。因瑞裕公司主张的利息和违约金系针对东方长安公司的不同违约行为且计算期间并不重合，上述两项之和亦不过高，故东方长安公司上诉主张不应同时支持违约金和利息损失，依据不足，本院不予采信。综上所述，瑞裕公司关于已付房款利息损失的上诉请求部分成立，本院予以支持。东方长安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5104号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5104号民事判决第二项、第六项；三、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还北京瑞裕科技有限公司购房款6529093元、印花税3230元，以上共计6532323元；四、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京瑞裕科技有限公司支付已付房款的利息损失，计算方法为：以6529093元为基数，自2020年5月22日起至实际支付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回北京瑞裕科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29483元，由北京瑞裕科技有限公司负担33元（已交纳），由北京东方长安房地产开发有限公司负担29450元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费62645元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳58966元，余款3679元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年六月二十三日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 王秋岩