河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2319号上诉人（原审被告）：洛阳赢顺市场管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城路216号金泰盛唐至尊20号综合楼二层208-2室。法定代表人：吴达武，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红献，男，1973年2月23日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杨利，女，1969年3月4日生，汉族，住河南省汝州市，系张红献之妻。上诉人洛阳赢顺市场管理有限公司（以下简称赢顺公司）因与被上诉人张红献房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初8712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人赢顺公司的委托诉讼代理人刘雅斌、被上诉人张红献的委托诉讼代理人杨利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢顺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回张红献要求赢顺公司向其支付30000元履约保证金的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由张红献承担。事实和理由：一、一审法院判决赢顺公司向张红献返还履约保证金30000元违反双方合同约定，应当予以纠正。一审判决既已认定《盛唐灯饰城租赁合同》合法有效，那么该合同第7.1条、18.6条自然均对张红献具有约束力。《盛唐灯饰城租赁合同》约定的租赁期限为2016年10月15日起至2021年10月14日止，2020年6月底，张红献在未与赢顺公司协商且拖欠赢顺公司水电费的情况下，单方面终止履行合同，张红献的行为已经构成违约，按照《盛唐灯饰城租赁合同》第18.6条约定，张红献交纳的30000元履约保证金赢顺公司有权不予退回。二、一审判决引用的洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8416号民事判决认定事实错误，不应当作为认定本案事实的依据。张红献拖欠2020年5月16日至2020年6月30日水电费8228.2元至今未交。洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8416号民事判决认定双方租赁合同于2020年6月底已实际解除，2020年7月后，张红献不存在拖欠租金等费用的情形。该判决认定事实存在错误，赢顺公司已向河南省高级人民法院申请再审，且河南省高级人民法院已经受理。因此，本案引用洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8416号民事判决，认定张红献不存在拖欠租金等费用，判决赢顺公司向张红献返还30000元履约保证金存在错误，与《盛唐灯饰城租赁合同》约定内容相悖，应当予以纠正。张红献辩称，一、2020年5月份张红献提出不再经营，赢顺公司同意，合同解除是双方协商一致的结果，不存在违约，故赢顺公司应将保证金退回。二、2019年11月5日，赢顺公司收取空调供暖费19584元，供暖期2020年3月15日结束，但是从2020年1月11日疫情出现商场关闭至3月下旬，暖气风机自然是关闭状态，赢顺公司应退还部分供暖费。三、商场产生的电费是商户使用的，理应由商户本人支付，不存在其拖欠赢顺公司的电费。2020年6月份的空调费，赢顺公司没有经过张红献，而是直接从商户中收取，说明赢顺公司已接管了商场。四、2020年6月16日至6月30日电费3901元不实且没有根据，故该期间8228.2元水电费不属实。五、赢顺公司该收取2020年6月份水电费而没有收取是自己造成的，其应退还张红献三万元押金和装修费及多收的风机费，已交的空调暖气费，赢顺公司加收的风机费不合理应退还。张红献向一审法院起诉请求：1.依法判令赢顺公司向张红献返还履约保证金3万元;2.依法判令赢顺公司向张红献返还多收取的部分租金146383元、空调费5265元、采暖费13854.5元、风机费25283.4元;3.依法判令赢顺公司向张红献赔偿装修的剩余价值计5万元；4.一审案件的诉讼费、鉴定费由赢顺公司承担。一审法院认定事实：2006年，洛龙区古城街道办事处（原洛阳市洛龙区古城乡人民政府）与洛阳天基地产有限公司签订商品房预售合同，购买了位于洛龙区盛唐至尊小区20#楼底层商业用房。2013年8月10日，洛龙区古城街道办事处与洛阳海选城百货有限公司签订商业用房租赁合同书，洛阳海选城百货有限公司作为承租方租赁了上述商业用房。之后，洛阳海选城百货有限公司又将上述商业用房转租给赢顺公司，由赢顺公司对外租赁经营管理。2016年10月11日，赢顺公司作为甲方（出租方）与张红献作为乙方（承租方）签订《盛唐灯饰城租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市洛龙区王城大道与美茵街交叉口盛唐灯饰城一层部分区域（见附件一平面图所示）租赁给乙方使用，出租房屋情况：租赁场所计租面积为783.36平方米（最终以甲乙双方确认为准），租赁期限内租金及管理费的收取均以此为最终依据;租赁期限五年：自2016年10月15日起至2021年10月14日止;乙方开业日为2017年3月15日；租金及租金缴纳：租金自乙方开业日起计，第1-2年租金为每月每平方米60元，第三年每月每平方米65元，第4-5年为每月每平方米68.9元，租金每三个月为一个支付周期，应于前一支付周期到期的前15日内支付；履约保证金：乙方应在合同签署后七个工作日内交纳30000元作为履约保证金，如乙方未按合同约定向甲方支付租金、管理费、违约金或其他应付款项，或乙方违反合同约定造成甲方或第三方损失，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金。在乙方按本合同约定交还租赁场所并缴清所有费用，逾期付款违约金并完全履行本合同其他义务后30个工作日内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息返还乙方；其他费用的承担及缴纳：甲方为乙方提供水、电、通信、保安等配套服务，乙方应向甲方支付市场管理费，管理费为每月每平方米5元，自2017年3月15日开始按季度方式向甲方支付；物业管理及空调费用：甲方为乙方经营提供必备的水、电、热力等公用设施，由乙方直接向相关部门缴纳，或有甲方代为收取。物业和空调使用费按每平方米每月9元，取暖费按供暖季每平方米25元另行收取，按季度方式支付；新增资产的所有权：租赁期内甲方投资形成的新增资产所有权属甲方，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方；租赁场所的交还：无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15个工作日内将租赁场所和甲方交给乙方保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等），交还时双方按房屋交接清单对租赁场所进行验收，如有任何损坏，乙方负责修复并承担相应费用或者赔偿相应损失。对张红献、赢顺公司双方的其他权利义务，租赁合同也作出了相应约定。2017年10月21日，张红献向赢顺公司出具承诺书，委托杨利处理盛唐名汇商城有关的一切事宜，并负全部责任及合同约定的全部条款。上述《盛唐灯具城租赁合同》签订当日，张红献向赢顺公司交纳履约保证金30000元，赢顺公司向张红献交付了合同约定的商铺。张红献对所承租的场地铺设了地砖并装饰了“盛唐名汇商城”的门头招牌，而后将场地分租给商户经营。张红献缴纳租金至2020年6月30日，不再向赢顺公司交付下季度租赁费并提出不再承租。赢顺公司从2020年7月1日与场地内实际经营的商户分别签订协议，以商户原租金标准向商户收取租赁费用。现该租赁场所基本上已无商户租赁经营。张红献承租期间，因平安数科在盛唐名汇商城内的消防通道摆放快递收纳箱，张红献、赢顺公司双方于2018年1月15日签订补充协议，约定每月冲减张红献800元费用，在张红献每季度交纳租金时予以抵扣，该补充协议对该消防通道及消防门的管理作出规定。另查明，2020年8月，赢顺公司向一审法院提起诉讼，请求判令解除与张红献签订的《盛唐灯饰城租赁合同》；判令张红献、杨利支付拖欠的租金、管理费、空调费、水费、电费合计30928.74元，并支付逾期缴款违约金479.4元。该院作出（2020）豫0311民初5171号民事判决书后，张红献不服提出上诉。洛阳市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）豫03民终8416号民事判决书，载明：2020年6月8日，赢顺公司通知张红献缴纳下期费用后，张红献表示不愿意进行经营。后赢顺公司在2020年6月底已发现张红献搬离，并于2020年7月1日与张红献分租的商户分别签订了协议，双方租赁合同已实际于2020年6月底解除，2020年7月后张红献未再进行经营，不存在拖欠租金等费用的情形，赢顺公司收取的张红献合同押金30000元亦未退还，赢顺公司主张张红献违约，并要求张红献多支付一个月的租金费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故不能成立。张红献搬离时，因双方并未对租赁的房屋履行交验手续，对于租赁合同解除后的相关问题，双方可另行处理。该终审判决撤销一审法院（2020）豫0311民初5171号民事判决书，驳回赢顺公司的诉讼请求。现张红献向一审法院提起诉讼，要求支持其对赢顺公司提出的诉讼请求。一审法院认为，张红献与赢顺公司于2016年10月11日签订的《盛唐灯饰城租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定取得权利和履行义务。洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8416号民事判决书，已认定张红献、赢顺公司双方租赁合同于2020年6月底已实际解除，2020年7月后张红献不存在拖欠租金等费用的情形，并认定双方在张红献搬离时未对租赁的房屋进行交验手续，对于租赁合同解除后的相关事宜，双方可另行处理。故本案应解决张红献、赢顺公司双方租赁合同解除后的相关问题。关于张红献返还履约保证金30000元的诉求。因张红献、赢顺公司双方的租赁合同于2020年6月底实际解除，2020年7月后张红献不存在拖欠租金等费用的情形，且赢顺公司于2020年7月1日也实际收回出租给张红献的租赁场地，依照双方合同的约定，赢顺公司应退还所收张红献的履约保证金，故对张红献的该项诉求，一审法院予以支持。关于张红献返还多收取的部分租金146383元，空调费5265元，采暖费13854.5元，风机费25283.4元的诉求。因张红献、赢顺公司双方签订的《盛唐灯饰城租赁合同》及所附的租赁场地平面图，均明确租赁面积为783.36平方米，张红献在接收租赁场地时并未对租赁面积提出异议，且通常对房屋面积的计算是以建筑面积核定，其中必然含有公用部分的公摊面积，包括不能占用经营的消防通道。本案租赁合同履行中，赢顺公司因在租赁场所中的消防通道上摆放快递收纳箱而与张红献协商达成协议，每月扣减其800元费用，可见本案双方约定的租赁场地面积包含消防通道部分，张红献对该消防通道部分应缴纳租赁费用是明知的，且对消防通道的管理双方约定也是明确的。张红献以消防通道一直未交付其使用，认为其所承租的场地面积不足783.36平方米，要求返还多缴纳的租金及空调费、采暖费，显然没有事实和法律依据。至于风机费，系张红献为其租赁场所经营使用风机送风，所应支付的风机电费，其认为赢顺公司多收，同样没有事实和法律依据。故对张红献的该项诉讼请求，依法不予支持。关于张红献赔偿装修的剩余价值计50000元的诉求。虽然张红献、赢顺公司双方的租赁合同约定，张红献投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方。但租赁合同同时也约定：无论因何种原因导致合同终止，张红献均应在合同终止之日起15个工作日内将租赁场所和赢顺公司交给其保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还赢顺公司，并自行承担费用拆除、搬离由其所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等）。张红献、赢顺公司双方的租赁合同2020年6月底已实际解除，而张红献至今未自行承担费用拆除、搬离由其所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等），赢顺公司也已明确要求张红献将租赁房屋恢复原状。故张红献的该项诉讼请求，与双方的租赁合同约定相悖，缺乏事实法律依据，依法不予支持，对其提出的装修价值进行评估的鉴定申请，亦不予准许。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赢顺公司于本判决书生效后十五内向张红献返还履约保证金30000元；二、驳回张红献的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2681元，由张红献负担2384元，由赢顺公司负担297元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于赢顺公司应否向张红献返还履约保证金。本院已生效的（2020）豫03民终8416号民事判决认定，2020年6月8日赢顺公司通知张红献缴纳下期费用后，张红献表示不愿意进行经营，后赢顺公司在2020年6月底发现张红献搬离，并于2020年7月1日与原张红献分租的商户分别签订了协议，双方租赁合同已实际于2020年6月底解除，2020年7月后张红献未再进行经营，不存在拖欠租金等费用的情形，赢顺公司收取的张红献合同押金3万元亦未退还，赢顺公司主张张红献违约并要求张红献多支付一个月租金费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故不能成立。因此，赢顺公司在本案中主张张红献2020年6月底在未与其协商且拖欠水电费的情况下，单方终止履行合同构成违约，按照案涉合同的约定，张红献交纳的30000元履约保证金应不予退还，因该主张与本院已生效判决认定的事实不符，赢顺公司也于2020年7月1日已实际收回出租给张红献的租赁场地，且从商户处收取了44585元的相关费用，故赢顺公司不予退还案涉履约保证金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，赢顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由洛阳赢顺市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年六月二十九日法官助理安超书记员张慧