吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终303号   上诉人（一审原告）：韩景君，男，1973年5月3日生，汉族，吉林省德惠市种畜场职工，住吉林省德惠市。   委托诉讼代理人：万文杰，吉林浩祥律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：抚松县人力资源和社会保障局，住所地抚松县新行政中心5号综合楼。   法定代表人：刘国栋，系局长。   委托诉讼代理人：朱承光，男，该单位工作人员。   委托诉讼代理人：马光泉，吉林鹏诚律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：抚松大明房地产开发有限公司，住所地吉林省抚松县万良镇。   法定代表人：马春芳，系董事长。   委托诉讼代理人：门爱武，女，该公司经理。   上诉人韩景君因与被上诉人抚松县人力资源和社会保障局（以下简称抚松县人社局）、抚松大明房地产开发有限公司（以下简称大明公司）案外人执行异议之诉一案，不服抚松县人民法院（2020）吉0621民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   韩景君上诉请求：撤销一审判决，依法改判立即解除对抚松县万良镇万良人参市场四期1号楼二单元702室楼房的查封，停止对该楼房拍卖，停止对该楼房执行。上诉费由大明公司、抚松县人社局承担。事实与理由:案涉楼房的购房款是韩景君的债务人即大明公司的债权人蔡希龙用工程款抵顶的，韩景君无需再缴纳房款。2014年蔡希龙承揽了大明公司发包的四期工程,在大明公司拖欠蔡希龙工程款的前提下，蔡希龙对工程款享有优先受偿权。因大明公司拖欠蔡希龙工程款，2016年3月13日，大明公司与蔡希龙签订了商品房抵顶工程款协议书，大明公司用案涉楼房抵顶蔡希龙部分工程款，并为韩景君出具了商品房买卖合同书，韩景君对案涉楼房享有物权期待权，该物权期待权具有物权性质。抚松县人社局对大明公司享有的是普通债权，韩景君享有的物权期待权应当优先得到法律的保护，案涉楼房为韩景君的财产，并不属于大明公司的财产。诉争房屋到目前为止也不具备办理产权登记手续，该房屋从抵顶给韩景君以后，韩景君即换了门锁并于当年夏天将房屋进行了粉刷。该房屋不涉及其他纠纷即一房多卖情况，目前粉刷状况依然在，视为韩景君对该房屋已经占有。该房屋是大明公司抵顶韩景君和蔡希龙的工程款，因此房屋款已经交付完毕。诉争房屋抵顶时规划尚未测绘，因此抵顶时的房号与测绘后的房号有出入，但701和702室在面积上是相同的，因此房屋是确定的。原审时韩景君提交了抵顶工程款合同及房屋买卖合同，以上证据和事实可以证明韩景君取得的房屋，符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定28条中的4项条件。   抚松县人社局辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，韩景君的理由没有法律依据，其债权债务关系可另行主张。   大明公司陈述意见称，我们和施工单位签订的是道路施工合同，由于我们未能支付人工费，所以当时将房产抵顶给蔡希龙和韩景君。抵顶的时间是在2016年的3月份，抚松县人社局的查封时间在2016年的12月份。据我们了解抵顶后施工单位已经将门锁更换、室内粉刷，所以我们认为抵顶是有效的，抚松县人社局将抵顶的房屋进行查封是不合理的。   韩景君向一审法院起诉请求：一、依法撤销抚松县人民法院（2018）吉0621执897号执行裁定书中对申请人的房屋（万良人参市场四期1号楼二单元702室）查封拍卖的裁定事项及其（2020）年吉0621执异69号执行裁定书，判令该房屋归属韩景君，解除查封、拍卖措施；二、诉讼费由抚松县人社局、大明公司承担。   一审法院认定事实：2017年12月29日，法院作出（2017）吉0621财保89号民事裁定书，主要内容为：“对被申请人大明公司开发建设的位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼3、7、8、9、10层共计20户住宅；1号楼010101号、010102号、010103号、010104号门市房；13号楼8、9、10层计18户住宅；13号楼010101号、010103号、010104号门市房予以查封。”并于2018年1月15日向抚松县不动产登记中心发出协助执行通知书。   2018年6月22日，法院作出（2018）吉0621民初234号民事判决，主要内容为：“被告人参投资公司、大明公司于本判决生效后三日内偿还原告抚松人力保障局垫付的农民工工资4,803,500.00元。”2018年7月30日，抚松人力保障局申请执行。在执行过程中，经申请执行人的申请，法院于2019年10月15日作出（2018）吉0621执897号执行裁定，主要内容为：“对被执行人大明公司开发建设的位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼1单元010301、010302、010701、010702、010801、010802、010901、010902、011001、011002号房屋；2单元020301、020302、020701、020702、020801、020802、020901、020902、021001、021002号房屋，共计20处房屋进行拍卖。”2017年1月24日，法院依据抚松县人社局的申请，作出（2017）吉0621行审1－1号行政裁定，对被执行人大明公司所有的位于抚松县万良镇人参市场四期工程第1号楼、7号楼、第13号楼、第14号楼、第15号楼予以查封。并向抚松县不动产登记中心和抚松县房产产权登记处发出协助执行通知。2018年2月8日，法院作出（2017）吉0621行审1－2号行政裁定，解除对被执行人大明公司所有的位于抚松县万良镇人参市场四期工程第1号楼、7号楼、第13号楼、第14号楼、第15号楼的查封。并向抚松县不动产登记中心发出协助执行通知。   韩景君因对法院（2017）吉0621财保89号民事裁定查封位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼702室向法院提出书面异议，法院于2020年9月14日作出（2020）吉0621执异69号执行裁定书，裁定：驳回韩景君的异议请求。   韩景君提供其与大明公司于2016年3月13日签订的房屋买卖合同一份，主要内容为：“第一条，出卖人（被告大明公司）以出让方式取得位于抚松县万良镇仁义村编号为2013－12的地块土地使用权。买受人（原告韩景君）购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第1幢702号房，面积131.065平方米。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该房屋价款，按建筑面积每平方米3000元，总金额393,195.00元；”2016年3月13日，蔡希龙出具签订商品房买卖合同指定人选确认书，主要内容为：“蔡希龙承揽施工抚松长白山人参市场投资发展有限公司发包的国家级长白山人参市场道路的施工，已完工工程。经大明公司同意用大明公司开发的位于抚松县万良镇仁义村万良人参市场四期工程房号为第1栋702室，建筑面积131.065平方米，房屋单价每平方米3000元，总房款393,195.00元。蔡希龙提出并在此确认要求以韩景君的名义与大明公司签订房屋买卖合同。”   另查明：韩景君与大明公司签订案涉房屋买卖合同后，未办理过户登记，亦未向登记机构申请预告登记。   一审法院认为，本案的争议焦点为：韩景君对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。首先，位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼系大明公司开发建设，1号楼共2个单元，韩景君虽然提交了其在法院查封前与大明公司签订的房屋买卖合同，但该合同只是载明第1幢702号房，没有明确是第几单元，故该合同对买卖房屋的具体位置约定并不明确；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因韩景君与大明公司签订房屋买卖合同后，没有办理权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，故不发生不动产物权的变更效力；其次，韩景君并未提供其已实际占有案涉房屋的证据，无法证实其在人民法院查封之前已实际占有控制该不动产。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，韩景君提供的证据不足以证实其就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上，依照上述法律及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定、第三百一十三条之规定，判决“：驳回原告韩景君的诉讼请求。案件受理费7,198.00元(已减半收取），由原告韩景君负担。”   本院二审期间，韩景君提交工程项目竞标汇总报告及工程施工合同，证明诉争房屋系因该工程拖欠工程款用该房屋抵顶的。五张照片，证明2016年韩景君与大明公司签订完抵顶房屋协议后签订了商品房买卖合同，韩景君签订合同后即换了门锁并对房屋进行了粉刷，视为该房屋由韩景君已经占有。抚松县人社局质证认为，对照片有异议不认可，因为不清楚与本案案涉房屋之间的关系，非权威部门制作，没有关于该房屋照片的制作说明，所以认为没有关联性。对协议和竞标报告，首先是复印件，对真实性不认可。从协议内容记载看，是人参市场投资发展有限公司与吉林省宇信建筑工程有限公司双方签订的工程施工合同，合同甲乙方均不是韩景君与大明公司，所以，认为该协议与本案无关。大明公司质证认为，关于协议人参市场投资发展有限公司和大明公司隶属关系，大明公司是人参市场投资发展有限公司的全资子公司，所以当时公司的有些合同都是以人参市场投资发展有限公司的名义签约的。吉林省宇信建筑有限公司在现场的施工委托人是蔡希龙，当时抵顶房屋的时候吉林省宇信建筑有限公司是授权签到韩景君个人名下。照片我们没有异议，我们没到现场勘测过，但是我们在2016年抵顶后获悉对方已经换锁并粉刷了。抚松县人社局提交（2020）最高法民申6858号民事裁定书，证明以物抵债协议不能优先于一般债权的权益，不能据此排除对房屋的强制执行。证明以房抵债情形下，在房屋权属转移登记前，债权人仅凭与债务人签订的抵债协议不足以排除强制执行。韩景君、大明公司质证认为，首先该裁定书不是指导性案例，并且本案韩景君取得该房屋不是以物抵债，是抵顶的工程款，因此即使是指导性案例也不具有可参考价值。大明公司提交万良长白山人参市场四期工程1号楼面积对比表，证明他们当初房屋排序的方向和产权测绘后房产定的方向是反向的。韩景君质证认为，对该表没有异议，实际上房屋的编号是在房产部门测绘以后才发现房号变化的情况。开始出售的是702，后期测绘后变为701，但是面积为同一面积。如果按照最原始的701是小于现在的面积的，因此房号是确定的。抚松县人社局质证认为，对证据的合法性和关联性不认可，房屋的编号应当以不动产测绘部门出具的材料为准，而该份证据系大明公司自行制作的，而且也没有出具的时间，所以我们不认可这份证据的效力。韩景君申请证人蔡希龙出庭，证明：“我是吉林省宇信建筑工程有限公司的员工，万良工程的负责人，我今天出庭是证明涉案房屋是由公司授权我落在韩景君名下。抚松县人社局拿的钱并没有完全发放给农民工作为工资，而是替大明公司偿还民间小额贷款了，共262万元（向法庭提交一份农民工工资发放明细，时间是2017年1月24日，以现金发放。）。韩景君质证认为，对证人证言没有异议。从证人所述可以看出由于抚松县人社局并未将查封大明公司的净房源获得的全款发放给农民工，导致至今拖欠大量农民工工资，所以抚松县人社局才将大明公司已经抵顶给韩景君的房屋继续查封，甚至要拍卖。因此韩景君签订抵顶合同在先，并且在抚松县人社局查封之前已经换锁并对房屋进行粉刷，不能因为抚松县人社局自身原因导致韩景君获得工程款、农民工工资的权益得不到实际取得。抚松县人社局质证认为，对证人证言有异议，即使存在抵顶也不产生对抗物权、对抗执行的效力，证人提交的材料代理人不清楚，代理人认为与本案无关。大明公司质证认为，对证人证言无异议。据我了解证人提交的材料，抚松县人社局当时是发放了1200万农民工工资，但在我大明公司记录在册的600多万。本院经审查认定如下：对于韩景君提交的书面证据，均系复印件且无其他证据予以辅证。大明公司提交的证据系其单方制作，抚松县人社局提交证据与本案无直接关联性，本院对上述书面证据均不予确认。对于蔡希龙的证人证言，因其提交的材料无法证实来源与真实性，本院对其证言不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。   本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案为民事二审案件，本院依法只针对上诉人的上诉请求进行审理。本案韩景君虽与大明公司签订房屋买卖合同，但其双方并不存在真实买卖关系，大明公司自认案涉房屋系抵顶给蔡希龙、韩景君，其形式符合以物抵债。韩景君作为以物抵债的受让人，应当向法院提交充分证据证明在法院查封前已形成合法有效的以物抵债协议且合法占有，而韩景君的现有证据不足以证明其已合法占有案涉房屋。另用以抵债的不动产价值应与原债务数额合理对应，且数额已确定。韩景君一审中主张在蔡希龙的工程中投入了80万元，蔡希龙用案涉房屋抵顶欠款，但韩景君并未向法院提交充分证据证明其主张的债务存在的客观事实，故韩景君向法院提交的证据无法充分证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决并无不当。   综上所述，韩景君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7198.00元，由上诉人韩景君负担。   本判决为终审判决。   审判长 綦家通   审判员 林 梅   审判员 闫 靓      二〇二一年六月十五日   法官助理 顾百发   书记员 刘思辰