陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终529号 上诉人（原审原告）：任红梅，女，汉族，生于1965年6月2日，住三原县，村民。 委托诉讼代理人：郝占辉，陕西鸿辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张民，男，汉族，生于1967年2月17日，住三原县西闸口焦化厂，系任红梅之夫。 被上诉人（原审被告）：雷强，男，汉族，生于1972年1月30日，住三原县，村民。 委托诉讼代理人：李倩，女，汉族，生于1986年1月16日，住咸阳市泾阳县。 委托诉讼代理人：李志英，男，汉族，1958年3月22日生，住三原县。 被上诉人(原审被告)：谭李栓，男，汉族，生于1962年8月4日，住三原县，村民。 上诉人任红梅因与被上诉人雷强、谭李栓案外人执行异议之诉一案，不服三原县人民法院（2020）陕0422民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任红梅上诉请求：撤销三原县人民法院作出的（2020）陕0422民初1365号民事判决，判决解除对位于三原县城关镇土官村交大康桥•新都汇小区第五幢1单元0601号房屋的查封保全措施；2、一、二审的诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决有失公正，请求二审纠正。一审判决适用法律错误，二审法院应当依法改判或者发回重审。上诉人的起诉完全符合法律规定能够排除被上诉人雷强申请的强制执行。房贷余款无法偿还不是上诉人的原因造成的，涉案楼盘不能集中为业主办理房产证，不能办证不是上诉人的原因。上诉人是善意买受人，请求二审予以改判。 雷强答辩称，谭李栓与任红梅订立的《房屋抵押及借款经济合同》本质为借款合同，从合同形式及合同内容文意上双方均无房屋买卖的合意，不存在任红梅与谭李栓买卖房屋的法律事实。且双方同日签订了《房屋转让补充协议》与《房屋抵押及借款经济合同》内容自相矛盾，完全背离常理。任红梅明知房屋在银行抵押，房屋过户登记存在障碍，应尽到审慎的注意义务，借用谭李栓的账户支付按揭款，应认定任红梅对长期不能过户登记存在过错，无权排除执行。任红梅上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。 谭李栓答辩称，上诉人的上诉属实，理由成立。 任红梅向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX号房屋的查封保全措施；2、判决确认原告任红梅与被告谭李栓于2017年5月14日签订的《房屋转让补充协议》合法有效，并确认位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX号房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本院受理的被告雷强诉被告谭李栓、赵振民间借贷纠纷一案，在审理期间，基于雷强申请并提供担保，本院于2019年6月18日，以（2019）陕0422民初1211号民事裁定书，对登记在谭李栓名下，位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX单元XX房一套予以查封（保全期限：自2019年6月18日至2022年6月17日）。案外人即本案原告任红梅不服该裁定，提出财产保全异议申请。经审查，本院于2020年5月8日，作出（2019）陕0422民初1211号之一民事裁定书，裁定：驳回任红梅的异议请求。任红梅以其是涉案房屋的实际占有人，查封该房屋错误等为由，向本院提起执行异议之诉。请求：1、判令立即停止对位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX号房屋的查封保全措施；2、判决确认原告任红梅与被告谭李栓于2017年5月14日签订的《房屋转让补充协议》合法有效，并确认位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX号房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 另查，2015年11月24日，被告谭李栓以458960元的价格，按揭购买陕西三原恒博房地产开发有限公司位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX单元XX房一套，后经三原县不动产登记中心登记在谭李栓名下。谭李栓以该房抵押，在邮政银行于2016年2月18日办理个人住房贷款金额为320000元。2017年5月14日，谭李栓与原告任红梅签订《房屋抵押及借款经济合同》及《房屋转让补充协议》将上述房屋以410000元价款转让给任红梅，当月任红梅以转账及现金支付谭李栓购房款人民币122833.5元，剩余购房款即由任红梅代还谭李栓银行按揭贷款（谭李栓将其银行还贷卡交付任红梅，卡号：XXXXXXXXXXXXXXX1594）方式支付。2017年5月17日任红梅接收房屋，于同年6月份装修后实际居住在该房屋,承担并缴纳该房屋产生的物业费、水电费、燃气费、停车费等相关费用至今。后基于谭李栓的请求，从2019年8月16日起，邮政银行每月从任红梅之夫张民账户（卡号：XXXXXXXXXXXXXX6854）中扣除房贷月供，截止2020年3月24日尚欠邮政银行贷款118239.64元。谭李栓未向邮政银行告知该房屋买卖一事，现抵押人仍为谭李栓，抵押物还是该涉案房屋。 一审法院认为，本案诉争的三原县城关街道办事处交大康桥.新都汇小区第五幢楼1单元0601号房屋，系被告谭李栓与陕西三原恒博房地产开发公司签订《商品房买卖合同》所购买，并与邮政银行签订的房屋抵押按揭还款合同的抵押标的物。自邮政银行发放贷款后，一直以谭李栓作为借款人定期定额向邮政银行偿还借款，借款未还完之前，邮政银行对该标的物享有担保物权。2017年5月，原告任红梅与谭李栓签订《房地产抵押及借款经济合同》及《房屋转让补充协议》，系将邮政银行抵押标的物私自转让的行为，且一直未通知抵押权人邮政银行房屋转让的事宜。虽2019年8月16日，谭李栓要求邮政银行每月从任红梅之夫张民账户中扣划房贷月供，但从邮政银行提供的“情况说明”可以看出，截止2020年3月24日贷款还款记录，该抵押合同借款人仍为谭李栓。证明谭李栓与邮政银行的抵押合同仍未解除，任红梅亦未与邮政银行签订新的抵押合同。故虽然任红梅与谭李栓签订的《房地产抵押及借款经济合同》及《房屋转让补充协议》系双方真实意思的表示，但根据《中华人民共和国担保法》第49条第一款，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，该转让行为无效。虽任红梅履行了出资购买、房屋装修、实际居住、交纳物业管理费等行为，但不足以对抗该房屋被抵押登记，以及房屋转让未履行法定的通知、告知义务的事实。据此，本院认为，任红梅未取得该房屋的所有权。此外，《中华人民共和国物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”故该房屋所有权未发生转移。被告雷强在诉讼期间，申请保全谭李栓的个人财产，本院依据申请人的申请，对涉案房屋采取查封的强制措施，符合法律规定。综上，根据《中华人民共和国担保法》49条、《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第14条之规定，遂判决：驳回原告任红梅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告任红梅负担。 本院二审期间，任红梅提交中国邮政储蓄银行现金交款单、中国邮政储蓄银行股份有限公司三原县支行交易流水单、中国邮政储蓄银行股份有限公司三原县支行个人贷款结清证明，证明谭李栓名下贷款320000元已于2020年12月7日结清。 除上述事实，二审查明的事实和一审查明的事实一致，本院对该事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人任红梅与原审被告谭李栓签订合法有效的房屋买卖合同，按约定向原审被告谭李栓支付了房款，按约定向银行支付约定的款项，并合法占有涉案房屋，因原审被告谭李栓将涉案房屋抵押登记向银行借款，在银行借款未清偿之前，未办理过户登记非买受人原因。任红梅就涉案的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，任红梅的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销三原县人民法院（2020）陕0422民初1365号民事判决； 二、不得执行位于三原县XX镇XX村XX小区XX幢XX单元XX号房屋； 三、驳回任红梅其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由谭李栓负担。 本判决为终审判决。 审判长  李为纲 审判员  王 亮 审判员  刘煜阳 二〇二一年六月二十八日 书记员  席 昕