淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2999号原告:许斌，男，1959年9月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：沈恒俊、杨丹丹，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：杨超，男，汉族，1993年8月25日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈新林，江苏岸庆律师事务所律师。原告许斌与被告杨超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月19日公开开庭进行了审理，因原告当庭增加诉讼请求，遂于2021年5月6日公开开庭进行了审理，原告许斌及其委托诉讼代理人沈恒俊、被告杨超及其委托诉讼代理人陈新林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许斌向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2021年2月4日至22日共18天计17280元逾期交房违约金；2、被告退还原告合同外房款3700元或7400元抵税票据；3、被告承担本案诉讼费和律师费3000元。事实和理由：2020年12月21日，原告通过淮安石塔湖爱心房地产有限公司购买被告名下位于清江浦区房屋，约定总价96万元，过户之日交房，双方于2021年1月26日正式完成过户，2月3日原告将全部房款支付给被告，实际支付963700元，多付了3700元，但被告至今拒不返还多收款项，也没有按约交房，原告遂诉至法院。被告杨超辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。本案未按合同约定交房的责任在于原告，因为原告不肯签交房单，房屋内还有物品，如果有丢失是需要被告赔偿，所以在没有签交房单的情况下才没有将钥匙交付给原告，被告方不存在违约行为，原告主张被告违约并承担相应的责任没有事实依据。被告支付3700元是双方口头约定的，因为被告方帮助原告方免交了个人所得税，所以原告同意将免交的个人所得税的一半给付被告，当时中介也是知情的。原告主张诉讼费和律师费也没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋买卖及居间服务合同1份、补充协议1份、物业交付确认书1份、物业交房确认书1份、微信聊天截屏1张、委托代理合同1份、律师费发票1份、律师函快递函件1份，被告提供的接访工作登记表1份，经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、逾期还款通知书1份，证明因买卖房屋中原户籍人员马如将欠付银行贷款，银行将该催款通知书张贴在涉案房屋门上，影响原告的生活。2、手机短信截屏1张、律师函1份，证明2月10日原告将交房律师函以短信形式发送至被告，要求被告尽快交房。3、微信聊天截屏1张，证明2月10日原告将发送给被告的律师函转发给中介，要求中介尽快督促被告交房。4、租房协议1份，证明因被告迟延交房，原告另行租房花费房租2800元。经质证，被告对证据1不认可；对证据2不认可，认为不能证明是原告所发，被告也没有收到律师函；对证据3不清楚；对证据4不认可，原告不想收房，损失扩大责任应自己承担。经审查后本院认为，上述证据1、4与本案不具关联性，故不予采信；证据2、3能够证明原告要求被告交房的事实，与本案具有关联性，故予以采信。对被告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、微信聊天截屏7张，证明被告与中介联系要求原告于2021年2月4日收房，中介也联系了原告，原被告及中介一起到现场准备交房，但因原告认为该房屋上有其他人户口未迁出，从而拒绝收房，因此房屋未能按约交房的责任是在原告。2、图片1张，证明因被告提供了原购房的契税发票，从而税务部门免收了被告的个人所得税，按照合同约定，被告的个人所得税应当由原告承担，因被告的原因税务部门减免了所得税，从而也使原告不承担了该部分费用，当时双方约定因被告的帮忙，原告同意将减免的所得税一半3700元作为奖励给被告，该款项并非是原告所说的购房款。3、证人杨某,4的证言，主要内容为：杨某,4是爱心房地产中介的员工，是原被告房屋买卖的经办人；原被告签订的补充协议里约定在全部房款结清后交房；银行放款到被告账户以后，2021年2月4日，杨某,4联系原、被告去办理房屋交接，原告和被告母亲在下午的时候去房屋里清点了物品，对物品没有争议，原告就问什么时候能把前任业主马如将的户口迁走，被告母亲不确定，然后双方一起去派出所核实，但是怎么咨询的杨某,4就不清楚了，原告要求把前任业主的户口迁出去才同意在交房确认书上签字，然后被告母亲就联系了马如将，马如将说不在淮安，要等年后才能回来，原告就要求被告母亲写一份书面的承诺书，承诺三天之内将户口迁出去，被告母亲就说做不到这一点，原告说要把钥匙给他，还得写承诺书给他，但是被告母亲不肯写，导致双方没谈好，后来前任业主回来后把户口迁出，房屋就交接了；2月10日，原告发了一份律师函给杨某,4，杨某,4联系被告时，在电话里告诉了被告；因为户口问题，双方要一起去派出所核实户口情况，后因为承诺书的问题双方没协商好，就没有在交接确认书上签字；2月10日原告将转发给被告的律师函以及内容通过微信发送给你以后，杨某,4有督促被告方交付房屋，因为原告提出房屋交给我可以，但必须将户口迁出去；原告付的3700元是房屋过户的时候要缴纳税费，根据房屋实际情况，如果房主能够提供契税发票就可以免掉个人所得税，被告就提出如果能帮原告免掉个人所得税，原告就给他3700元，原告同意就把钱转给他，谈的时候杨某,4在场，税也免掉了。4、证人葛某,4的证言，主要内容为：葛某,4系被告杨超的母亲，2月4日银行放款以后，中介通知要交房，葛某,4下午就去了，没有问题就准备交接了，要签交房确认书了，原告说前房东马如将的户口没有迁走，然后葛某,4和原告就一起去派出所看能不能把这个问题解决了，因为原告纠结户口问题不肯收房，派出所要求马如将出一个无房证明，自己把户口迁走，葛某,4就打电话给马如将，马如将说在外地，年前不一定回来，但承诺回来立马迁走，然后葛某,4和原告到户籍办协商，让原告先把户籍迁进去，原告不同意，说要等到原房东迁走以后才迁进去，葛某,4就说把钥匙给你，原告也不要钥匙，要求年前马如将必须把户口迁走，否则要葛某,4写一个承诺书，内容原告和中介说的，葛某,4没同意，只答应把钥匙给原告，但是不好写承诺书，中介调解了他也不同意，然后就没交接成功，葛某,4就走了；原告支付3700元是因为原告要求提供之前的契税发票，这样可以节省个人所得税的钱，如果提供不了的话就节省不了，葛某,4就说节省的钱一人一半，原告也同意了，葛某,4就提供了发票，个税的钱也省了。经质证，原告对证据1中第1页无异议，2至7页真实性不清楚；对证据3不予认可；对证人杨某,4的证言称关于原告有无要求其督促被告交房明显与事实不符；对证人葛某,4的证言不认可，因为其系买卖合同的实际参与者，且与被告系母子关系。本院经审查后认为，上述证据相互印证，能够证明原被告房屋的交接过程以及原告为免税付款3700元给被告的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月21日，原告许斌（买方）与被告杨超（卖方）签订淮安市存量房买卖及居间服务合同，约定：卖方拟转让坐落于淮安市清江浦区房屋，房屋面积97.8平方米，房款总价96万元，定金为5万元，剩余91万元，商业贷款50万元，以银行审批为准，若有不足，首付款中补齐；经双方协商，卖方支付营业税、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息、赎楼费；买方支付：印花税、个人所得税、土地增值税、房地产交易服务费、土地使用费、契税、产权登记费、房地产交易服务费、工本费、抵押登记费、借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费、其他费用；除另有约定外，卖方未按合同约定的期限将将房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，买方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方交付违约金，合同继续履行；守约方有权要求违约方承担守约方的损失包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。2021年1月25日，原、被告签订补充协议，约定：本着许斌购买淮安市清江浦区房屋买卖合同，为过户交接房屋事宜达成以下共识，内容如下：1、买方本着信任的原则，要求卖方同意过户后买方放一些不贵重的物品在房子里，不要求卖方交付钥匙，承诺等到银行贷款40万元整到卖方账户后，全部房款结清后卖方在交房给买方。2、买方承诺不以任何理由要求卖方提前交付房屋。3、卖方同意协助开门让买方放入不贵重物品，但卖方不保证买方搬入物品的安全。协议签订后，2021年2月3日银行放款，2月4日，原告和被告母亲葛某,4办理房屋交接事宜，在交接房屋时，原告提出前任房主马如将的户口何时迁出问题，经联系，马如江表示年后回来办理迁出手续，原告要求葛某,4出具承诺书，承诺三天内迁出户口，双方发生争议，以致房屋未能交接完成。2021年2月10日，原告委托江苏群汇知缘律师事务所律师沈恒俊邮寄律师函给被告，并花费了律师费3000元，该律师函中要求被告：1、在收到律师函之日起立即向委托人完整交付涉案房屋及附属设施（不存在任何权利及义务负担）；2、返还额外收取原告的3700元；3、自2021年2月4日起至实际向原告完整交付房屋之日止，以房屋总价为基数按日千分之一标准向原告支付违约金，同时还须返还因被告违约行为给原告造成的扩大损失承担赔偿责任。因被告地址错误，律师函被退回。原告遂将律师函转发给中介杨某,4，杨某,4电话告知了被告。2021年2月22日，原告许斌（买方）、被告杨超（卖方）签订了物业交付确认书，确认：1、买方对《居间合同》附件一《物品清单》所列所有物品完全确认且无异议。交付房屋符合《居间合同》规定并于前述《物品清单》所列物品一致；2、买方已经确认《物品清单》所列物品，对本《确认书》所确认事项表示认可，如在未来一定期间内发现物品清单所列物品有质量或功能上的缺失、完整性等类似问题，由此产生的因交付所引发的争议及纠纷，买方承担相应责任；3、卖方即上述标的物原权利人，依据《居间合同》将物业交付给买方使用，交付房屋的所有费用（物业费、水、电、气等）已经结清。之后，原、被告因逾期交房违约金以及支付的3700元发生争议，原告遂诉至法院。庭审中，原告陈述3700元是中介跟其说的，让原告给被告3700元，被告配合原告减少交税，原告也同意了，不同意的话被告不配合办理过户，但是不清楚是否已经抵扣税费。本院认为，原告许斌与被告杨超签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》、补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据双方诉辩意见，本案争议焦点主要集中如下两个方面：一、关于被告是否承担逾期交房违约责任的问题根据双方签订的补充协议，交房的条件为“等到银行贷款40万元整到卖方账户后，全部房款结清后卖方在交房给买方”，从原、被告庭审陈述以及举证可以看出，在银行放款后，原、被告已经于2021年2月4日开始房屋交接，但是在交接过程中原告提出房屋前任业主户口尚未迁出，致使房屋交接没有完成，前任业主户口迁出后，双方于2月22日办理了房屋交接手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方应当按照合同约定来履行交房义务，而原、被告之间签订的买卖合同以及补充协议均未对房屋有关的户口问题作出约定，户口迁出并不是交房的必要条件，且房屋交付时，原、被告对房屋中的物品均无异议，前任房主马如将的户口虽未迁出，但是并不影响房屋的正常使用，而在整个交接过程中，不管是2月4日被告方到场和原告办理交接手续，在原告提出户口问题后被告积极联系前任业主，在户口迁出后，又配合原告办理了房屋交接手续，被告方并无违约的故意，原告因户口问题与被告方发生争议，致使房屋交接没有完成，其过错责任不应由被告承担，故原告要求被告承担逾期交房违约责任理据不足，本院不予支持。既然被告不存在违约行为，原告要求被告支付律师费3000元的诉讼请求无事实依据，本院亦不予支持。二、关于原告支付给被告的3700元问题。原告主张被告退还合同外多付的3700元房款，经审查，该笔款项系双方办理房屋变更登记手续时，原告根据合同约定要交纳个人所得税，经过协商被告提供契税发票帮助原告抵扣个人所得税7400元，原告则给付被告3700元，并非多付的房款，且原告庭审时也认可相应的个人所得税其没有交纳。涉案的3700元系原告自愿给付被告，且原告作为完全民事行为能力人，应当知道付款的后果，故原告要求被告返还3700元理据不足，本院不予支持。原告要求被告交付7400元抵税票据，因被告已提供契税票据替原告抵扣个人所得税，故对原告此项诉请也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告许斌的诉讼请求。案件受理费200元（已减半），由原告许斌负担。本判决为终审判决。审 判 员 柏玲二〇二一年六月二十四日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。