广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1023号上诉人（原审被告）：深圳市×××××××××（有限合伙）。住所地：广东省深圳市前海深港合作区××××××××××××。统一社会信用代码：91440300MA5DPLFE1B。法定代表人：陈建华，执行董事。上诉人（原审被告）：前海中富利融资租赁（深圳）有限公司。住所地:广东省深圳市前海深港合作区××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××031。法定代表人：林丽明，执行董事。两上诉人共同的委托诉讼代理人：王寒，广东坤益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘丹，男，1975年2月4日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××311。委托诉讼代理人：蔡昌佑，湖南芙蓉（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞松山湖世纪杰达实业投资有限公司。住所地:广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区创意生活城商场B二楼商场2部份场地（201号）（集群注册）。统一社会信用代码：91441900MA4UJRME3A。法定代表人：谭大刚，总经理。委托诉讼代理人：方剑鹏，广东粤和律师事务所律师。上诉人深圳市×××××××××（有限合伙）（以下简称中盈利中心）、前海中富利融资租赁（深圳）有限公司（以下简称中富利公司）因与被上诉人刘丹、东莞松山湖世纪杰达实业投资有限公司（以下简称世纪杰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中盈利中心、中富利公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判中盈利中心、中富利公司无需承担连带责任或依法发回重审。事实与理由：（一）一审认定事实不清。1.一审法院遗漏中盈利中心与世纪杰达公司是委托代理关系的基本事实。案涉房产是由世纪投资控股集团(深圳)有限公司开发建设的项目，其房屋所有权及所属地块的土地使用权均由世纪杰达公司所有，中盈利中心仅是世纪投资控股集团(深圳)有限公司销售房屋的代理人，双方签有《全权授权委托书》及《东莞松山湖世纪ICC营销合作协议》，用以证明中盈利中心、中富利公司和世纪投资控股集团(深圳)有限公司为委托关系，中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司之间的委托关系是既定事实，但一审法院认定中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司承担连带责任，无事实和法律依据。2.刘丹的配偶颜玉珍并没有向中富利公司支付50000元定金，中盈利中心出具收据的行为系基于世纪杰达公司的委托，并非代表中盈利中心实际收取了款项，从刘丹所提交网上银行电子回单中可以看出，刘丹所支付的首期款项直接流向了世纪杰达公司的账户，中盈利中心、中富利公司没有占有并支配部分购房款。林丽明向颜玉珍退款，是因为林丽明时任中盈利中心的法定代表人，其退款行为仍然代表中盈利中心对世纪杰达公司的代理权。刘丹购买写字楼的直接行为对象是世纪杰达公司，中盈利中心基于委托关系向刘丹出具收据，但一审判决却将上述行为认定为占有并支配部分购房款，从而认为中盈利中心、中富利公司应该承担连带责任，该认定对中盈利中心、中富利公司极其不公。3.刘丹在购买该房屋的过程中，经相关中介介绍购买，中盈利中心、中富利公司已经支付该中介相关的居间费用，中盈利中心也存在损失，一审法院认定中盈利中心、中富利公司占有并支配部分购房款，要求中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司全额返还刘丹的购房款，该认定属于认定事实不清。4.现有电子单据显示的收款人是世纪投资控股集团(深圳)有限公司，而非中盈利中心、中富利公司，即使中盈利中心、中富利公司占有过部分款项，也仅是占有世纪投资控股集团(深圳)有限公司支付的代理费。一审判决认定中盈利中心、中富利公司承担连带责任，违反了权利义务对等的基本法理。（二）一审法院适用法律错误。中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司系委托关系，应适用关于委托关系的法律规定。中盈利中心、中富利公司代世纪杰达公司销售房产的行为是在行使与世纪投资控股集团(深圳)有限公司之间的代理权，应适用关于委托关系的法律规定，一审法院要求中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司承担连带责任并无任何法律依据。（三）无论从刘丹提交的证据，还是中盈利中心、中富利公司的证据来看，中富利公司都没有参与到刘丹的购买行为中。被上诉人刘丹辩称，刘丹不清楚中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司具体的法律关系。刘丹付款时，中盈利中心出具了收款收据，后来退款。中盈利中心、中富利公司与世纪杰达公司沟通时，中富利公司的法定代表人林丽明是实际的退款人。根据世纪杰达公司提交的证据显示，中盈利中心与世纪杰达公司是委托销售的关系，不仅是委托收款的关系，所以一审判决中盈利中心、中富利公司承担连带责任，事实清楚，有法律依据，请求二审法院维持一审判决。被上诉人世纪杰达公司辩称，（一）刘丹与世纪杰达公司未签订相关的书面房屋买卖合同，其对接的仅是中盈利中心，且向中盈利中心支付认购款。中盈利中心未将刘丹的相关资料和款项交付至世纪杰达公司处，世纪杰达公司在不知情的情况下被动收取刘丹转过来的款项，但不等同于追认该付款即成立房屋买卖，因此，刘丹与世纪杰达公司不存在法律上的房屋买卖关系。刘丹要求世纪杰达公司向其支付房款，其前提应证明双方之间存在合法有效的买卖合同法律关系。2018年7月22日，刘丹配偶颜玉珍向中富利公司支付定金50000元，用于认购世纪现代服务大厦写字楼321＃、322＃写字楼，中盈利中心收取并支配部分款项，且向刘丹出具收据。中盈利中心收取了认购款项，未将刘丹的相关资料和款项交付至世纪杰达公司处，未将刘丹认购写字楼的行为告知世纪杰达公司。因中盈利中心对刘丹相关资料和款项未进行交接，导致世纪杰达公司无法核实该笔交易的来源。因此，刘丹与世纪杰达公司在未签订书面的房屋买卖合同，未达成合同合意，刘丹应要求实际收款人的中盈利中心退还认购款项及支付占用资金的利息。（二）中盈利中心系案涉物业交易的实际收款人，对款项占有并支配部分房款，应由其承担连带清偿责任。在认购案涉物业过程中，刘丹系中盈利中心开发的客户，由中盈利中心为刘丹提供全程服务，包括:看盘、跟进、签署合同、收款等。中盈利中心收取刘丹房款，其向刘丹出具收款收据，即中盈利中心系实际收款人，对资金长期占有、支配。因此，中盈利中心对案涉款项应承担连带清偿责任。（三）刘丹系在对案涉写字楼的特殊性知情且充分了解的情况下作出认购的行为，因此，刘丹的行为系真实意思表示，不存在被故意隐瞒事实、欺骗等情形。案涉项目名称为世纪ICC（世纪现代服务大厦），项目已取得《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。同时，刘丹已知情案涉房屋所在土地的用途为科研设计用地和关于物业产权办理的附加条件，即需双方共同向松山湖高新区管委会申请资格审查，审查通过后办理产权登记到刘丹名下的手续，刘丹系在对案涉房屋的特殊性知情且了解的情况下，向中盈利中心支付款项，因此，此行为系刘丹的真实意思表示，不存在被故意隐瞒事实、欺骗等情形。（四）世纪杰达公司认为刘丹、中盈利中心对该无效均有过错，应该根据过错原则承担因合同无效而造成的损失。刘丹在认购房屋时对案涉项目基本情况和松山湖高新产业园的政策是知情的，故在双方有过错的情况下，刘丹要求世纪杰达公司支付利息，违背诚实信用原则，请求法院驳回刘丹关于利息损失的请求。刘丹向一审法院起诉请求：1.中盈利中心、中富利公司、世纪杰达公司连带退还刘丹购房款500000元及利息损失41643.84元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月21日起计即起至货款付清之日止，暂计至2020年5月21日）；2.中盈利中心、中富利公司、世纪杰达公司承担赔偿刘丹650000元的赔偿责任；3.诉讼费由中盈利中心、中富利公司、世纪杰达公司负担。一审法院认定事实：世纪ICC项目为世纪杰达公司建设的项目，土地用途为科研用地。2017年10月1日，世纪杰达公司与中盈利中心签订营销合作协议，由中盈利中心销售项目的房屋使用权。2018年7月22日刘丹配偶颜玉珍向中富利公司提交的支付定金50000元定金，用于购买世纪ICC321＃、322＃写字楼，出具收据的为中盈利中心，刘丹2018年8月20日向世纪杰达公司支付首期款，出具收据的仍为中盈利中心。2020年3月4日，林丽明向颜玉珍退款150000元。2018年7月22日刘丹签字的世纪ICC定房交款须知内容有“我已清楚世纪ICC是一本大红本房产证，所定房号暂无独立红本，签约是签50年使用权转让合同，并不以此为退款理由”的内容。一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证。世纪杰达公司不但未能取得预售许可证，且把以科研用地取得的土地用以开发商品房，严重违反了法律的强制性规定，也违背了当初取得土地使用权证时的科研目的，扰乱了房地产市场。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应当认定刘丹与世纪杰达公司之间的房屋买卖合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。世纪杰达公司应当向刘丹返还购房款500000元。刘丹还要求世纪杰达公司支付利息，一审法院予以支持，利息从2018年8月21日起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至实际清偿之日止。中盈利中心、中富利公司占有并支配部分购房款，应承担连带清偿责任。刘丹还要求中盈利中心、中富利公司、世纪杰达公司赔偿一倍的购房款，但从定房交款须知内容可以看出，刘丹对房屋的现状是清楚的，其该项请求不符合《最高人民法院关系审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、世纪杰达公司应于判决发生法律效力之日起三日内向刘丹返还购房款500000元并支付利息，利息从2018年8月21日起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至实际清偿之日止；二、中盈利中心、中富利公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回刘丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7762.4元、保全费3228.22元，由刘丹负担5995元，世纪杰达公司、中盈利中心、中富利公司负担4995.62元。二审期间中盈利中心、中富利公司向本院提交了以下证据：1.（2018）粤1971民初28064号民事判决书，拟证明一审法院在该案件中认定中富利公司仅是代世纪杰达公司收取部分房款，未判决中富利公司承担责任，在本案中又认定中富利公司承担责任，同案不同判。2.专项审计意见书，拟证实中盈利中心销售案涉项目写字楼的净利润仅为9.92%，要承担与世纪杰达公司同样的全款返还责任，违背了权利义务对等的原则。刘丹发表如下质证意见：对证据1的真实性确认，但中富利公司是实际收款人，刘丹也是与中富利公司的法定代表人林丽明沟通退款事宜。对证据2的真实性无异议，但盈利有很多因素影响，不能因为盈利低就免除责任。世纪杰达公司发表如下质证意见：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，该案中世纪杰达公司并未出庭应诉。对证据2的三性不认可，系中富利公司单方委托。二审期间世纪杰达公司向本院提交了如下证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程竣工验收报告、工程质量监督报告，拟证实世纪杰达公司系案涉项目合法产权人，且已经取得项目建设所需的合法证件，项目各项验收工作已经完成。刘丹发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性确认，但对证明目的不确认，案涉房屋没有取得商品房预售许可证，违反了法律的相关规定。中盈利中心、中富利公司发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性确认，但对关联性不确认，该证据说明了与刘丹存在房屋买卖合同关系的相对方是世纪杰达公司。二审期间刘丹未向本院提交新证据。经二审调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间本院另查明以下事实：1.中盈利中心与中富利公司主张二者系独立的民事主体，本案中刘丹向中富利公司转账的50000元仅是中富利公司代中盈利中心走账，收据也是由中盈利中心出具，林丽明向刘丹退回的150000元，系代表中盈利中心退款，中盈利中心系代表世纪杰达公司退款。2.世纪杰达公司与中盈利中心于2017年10月1日分别签署《全权委托授权委托书》、《东莞松山湖世纪ICC营销合作协议》，约定世纪杰达公司委托中盈利中心销售位于东莞市寮步镇松山湖“东莞世纪ICC”自建全部写字楼及配套宿舍。该两份文件中盈利中心法定代表人处均有加盖“林丽明”的印章。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据中盈利中心和中富利公司上诉请求，本案二审的争议焦点为:一、案涉交易中刘丹、世纪杰达公司、中盈利中心、中富利公司之间的关系应当如何认定；二、中盈利中心、中富利公司应否对案涉债务承担责任。关于焦点一。首先，刘丹作为购房者，在购置房产之前，了解房产的开发商应是其最基本的注意义务，结合刘丹签署了名为“世纪ICC定房交款须知”的文件，故本院认定刘丹知晓世纪杰达公司是案涉房产的开发商。其次，世纪杰达公司与中盈利中心签署《全权委托授权委托书》、《东莞松山湖世纪ICC营销合作协议》，世纪杰达公司委托中盈利中心销售案涉房产，中盈利中心为世纪杰达公司向包括刘丹在内的客户就案涉房产项目的销售提供房地产经纪服务，双方之间应为居间合同关系。故，虽然刘丹与世纪杰达公司之间未签订书面的买卖合同，但结合世纪杰达公司委托中盈利中心销售案涉房产以及刘丹付款的事实，本院认定刘丹与世纪杰达公司之间存在事实上的房屋买卖合同关系，世纪杰达公司与中盈利中心之间存在居间合同关系。再次，本案中所有的收款收据均是中盈利中心出具，包括刘丹向中富利公司转账50000元定金的收据亦是由中盈利中心出具。林丽明虽为中富利公司登记的法定代表人，但本案中《全权委托授权委托书》、《东莞松山湖世纪ICC营销合作协议》中盈利中心法定代表人处均有加盖“林丽明”的印章，说明在案涉交易中林丽明系代表中盈利中心。故，本院采信中富利公司的主张，该50000元仅是代中盈利中心走账，现有证据不足以证实中富利公司与案涉交易有关。关于焦点二。首先，世纪杰达公司将科研用地用以开发商品房，又未能取得商品房预售许可，严重违反法律法规的效力性强制规定，一审判决认定刘丹与世纪杰达公司之间的房屋买卖合同关系无效，合法有据。刘丹有权要求世纪杰达公司返还其已支付的款项及主张资金占用期间的利息。其次，中盈利中心作为房产经纪服务的提供方，应核查案涉房产是否符合销售条件。案涉房产交易过程中，刘丹均是与中盈利中心对接、沟通，中盈利中心明知案涉房产并不符合销售条件，仍然促成世纪杰达公司与刘丹达成交易并支付款项，存在过错。同时，刘丹所有付款的收款收据上均加盖了中盈利中心的印章，中盈利中心亦收取了刘丹履行案涉合同而支付的部分款项，一审法院判决中盈利中心对世纪杰达公司案涉债务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。中盈利中心在案涉房屋的交易过程中向其他中介机构支付了中介费用，存在损失，系其与世纪杰达公司之间关于居间服务法律关系所涉事宜，且中盈利中心在本案中并未提出反诉，故该请求不属于本案的审查范围。再次，基于焦点一的论述，现有证据不足以证实中富利公司与案涉交易有关，一审判决认定中富利公司对案涉债务承担连带责任，理据不足，本院依法予以改判。综上所述，上诉人中盈利中心的上诉理由不成立，本院依法不予支持。上诉人中富利公司的上诉理由成立，本院依法支持，一审判决适用法律正确，但认定事实部分有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15253号民事判决第一项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15253号民事判决第二项为：深圳市×××××××××（有限合伙）对上述债务承担连带责任；三、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15253号民事判决第三项；四、驳回刘丹的其他诉讼请求；五、驳回深圳市×××××××××（有限合伙）的上诉请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7762.40元、财产保全费3228.22元，由刘丹负担5995元，由东莞松山湖世纪杰达实业投资有限公司、深圳市×××××××××（有限合伙）负担4995.62元，。本案二审案件受理费9285.15元[深圳市×××××××××（有限合伙）、前海中富利融资租赁（深圳）有限公司共同预交]，由深圳市×××××××××（有限合伙）负担。深圳市×××××××××（有限合伙）、前海中富利融资租赁（深圳）有限公司在二审调查时，同意败诉方直接胜诉方支付二审案件受理费，本院依法予以准许。鉴于深圳市×××××××××（有限合伙）、前海中富利融资租赁（深圳）有限公司并未向本院明示二审案件受理费具体系由谁预交，如系前海中富利融资租赁（深圳）有限公司预交，深圳市×××××××××（有限合伙）应于本判决发生法律效力之日起五日内向前海中富利融资租赁（深圳）有限公司迳付9285.15元，本院不再退收。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年五月三十一日书记员  王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。