广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5027号上诉人（原审被告）：孙影，女，1984年7月9日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区××××委，公民身份号码:220××××××××××××422。委托诉讼代理人：冯杰荣，广东可园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张亚，女，1979年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市南城区×××××××××××××××××××××，公民身份号码:412××××××××××××026。委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章雨雁，广东莞信律师事务所律师。上诉人孙影因与被上诉人张亚租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张亚向原审法院起诉请求：1.确认张亚与孙影于2019年签署的《写字楼租赁合同》于2020年5月19日解除；2.孙影立即搬离位于东莞市南城区××××××××××××××××××××物业并腾还租赁物给张亚；3.孙影向张亚支付拖欠租金合计14685.3元及滞纳金3283.21元（滞纳金按照每日拖欠金额的0.5%自拖欠之日计算至清偿之日止，暂计至2020年6月1日为3283.21元）；4.孙影向张亚支付拖欠的商业管理费及水电费共计22688.03元（包括2019年10月至2020年5月的商业管理费和滞纳金，2019年8月至2020年5月的水电费）；5.孙影支付占有使用费自2020年6月1日起计算至实际腾房之日止，按照每月7692.3元为标准计算；6.本案受理费用由孙影承担。一审庭审中，张亚要求变更第4项诉讼请求为：孙影向张亚支付拖欠的商业管理费及水电费共计22688.03元及支付相应的利息，利息是以拖欠金额为基数，从张亚垫付之日起计算，按年利率6%，计算到清偿之日止，其中5000元是在2020年4月22日支付给管理处，17688.03元是在2020年6月2日支付给管理处。原审法院判决：一、确认张亚与孙影签订的《写字楼租赁合同》已于2020年5月19日解除；二、孙影自判决发生法律效力之日起五日内向张亚支付租金8211.14元；三、孙影自判决发生法律效力之日起五日内向张亚支付商业管理费、水电费、滞纳金22688.03元及相应利息[其中，以5000元为本金，从2020年4月22日起算，以17688.03元为本金，从2020年6月2日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止]；四、孙影自判决发生法律效力之日起五日内向张亚支付租赁物占用费23589.72元；五、驳回张亚的其他诉讼请求。本案一审诉讼费1008.72元，由孙影负担。孙影上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张亚与孙影签订的《写字楼租赁合同》已于2020年4月28日解除；2.撤销一审判决第二项，改判孙影仅需要向张亚支付租金3496.5元；3.撤销一审判决第三项，改判孙影仅需向张亚支付商业管理费、水电费19319.3元；4.撤销一审判决第四项；5.或裁定发回重审；6.本案诉讼费由张亚承担。主要事实与理由：一、双方签订的《写字楼租赁合同》因张亚于2020年4月28日将商铺作上锁处理，将商铺实际收回的行为致使《写字楼租赁合同》无法继续履行而合同解除。2020年4月25日，张亚通知孙影交接商铺，但因孙影在老家未在东莞，张亚于2020年4月28日报警后，警察出警，然后将涉案商铺进行上锁处理，张亚的行为已经致使孙影无法继续使用涉案商铺，实际将商铺收回，故双方签订的《写字楼租赁合同》已经在2020年4月28日解除。孙影提供了照片及《视频》予以佐证张亚报警后收回商铺的事实，张亚并未否认该证据的真实性。张亚主张是孙影上锁，公安不允许其打开锁，要求走法律程序的陈述与张亚后续提供的于2020年9月2日自行收回涉案租赁物的视频是相不符的。故虽然张亚后续在2020年5月18日通过《律师函》的方式通知解除《写字楼租赁合同》，但该《律师函》只是张亚为了获取证据，以书面的方式再次告知孙影。实际上，在张亚于2020年4月28日收回商铺时，双方签署的《写字楼租赁合同》已经无法继续履行，《写字楼租赁合同》已经被解除。一审判决在忽略上诉人实际已经实际控制商铺的情况下，以《律师函》的送达日期作为双方解除《写字楼租赁合同》的时间点属于事实认定错误。二、一审判决判令孙影支付租金至2020年5月19日及支付后续租赁物占用费用属于错误认定事实，错误适用法律。承前所述，双方租赁关系于2020年4月28日解除，故孙影只需要缴纳租金至2020年4月28日即可。因双方于2020年3月2日协商后同意免除3月份半个月租金，孙影于2020年4月5日向张亚支付租金6993元。无论是认定为4月份租金还是包含3月份一半的租金，孙影仅需要支付剩余的3496.5元即可。另外，因张亚将商铺上锁，致使孙影的货物滞留在商铺处无法搬走，且张亚的《律师函》也明确，如果逾期搬离的，视为孙影放弃租赁物内的物品。现张亚主张因物品始终堆放在租赁物处为由，要求支付租赁物占有使用费是没有事实及法律依据。对于租赁物后续的空置损失，应当属于张亚自身的责任。三、孙影不存在故意不缴纳商业管理费、水电费的情形，不存在违约，且孙影并未与孙影或物业公司约定滞纳金条款，一审判决认定孙影需要支付滞纳金属于事实认定错误。从双方的微信聊天记录可以得知，孙影是愿意缴纳水电费的，但是因物业公司的原因导致水电费无法缴纳，孙影是不存在违约的情形。且因物业服务公司未能提供合格的物业服务，多次停电造成孙影经营损失，孙影是有权暂缓缴纳商业管理费。另外，孙影并未与物业服务公司签署物业服务合同，孙影与张亚之间也并未约定滞纳金条款，一审判决判令孙影需要支付滞纳金没有任何的法律依据。四、一审判决认定张亚可以根据合同约定没收孙影的押金作为违约赔偿属于事实认定错误，适用法律错误。1.租赁合同期限内，孙影将商铺用于经营“小卖铺”零售业，在疫情之前，孙影均是按时或提前足额向张亚支付租金的，但是因疫情的影响，浙商商区基本未回到工作单位，办公室上班人员基本未回到工作单位，孙影的“小卖铺”也基本处于歇业状态，收入微乎其微，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五点，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。孙影的情形完全符合该条款的规定，一审判决认定张亚有权没收押金作为违约赔偿，属于错误适用法律。2.张亚主张孙影存在拖欠租金的情形，故根据《写字楼租赁合同》第三条第三款、第八条第一款、第二款的约定，有权没收押金。但是，双方的租赁关系是因张亚的实际收回租赁物的行为或孙影主张的以《律师函》的方式告知而解除。对于拖欠租金的行为，《写字楼租赁合同》并没有约定可以没收押金，故张亚无权没收孙影押金。五、一审判决以未经质证的证据作为认定本案事实的依据，违反法定程序，应当发回重审。张亚向法院提交的《借记卡账户历史明细清单》并未经过孙影的质证。张亚答辩称：一、孙影主张案涉物业在2020年4月28日由张亚上锁并收回，与事实不符。这段时间张亚不存在对案涉商铺上锁的事实，商铺本身就由孙影自行使用。二、在案涉租赁合同未解除前，孙影理应依约支付租金；在案涉租赁合同解除后，孙影理应返还商铺并腾房，若其没有返还商铺及腾房，其应支付占有使用费。孙影一直拖延返还商铺及腾房。直到张亚起诉孙影后，在孙影收到起诉状后，张亚才于2020年9月2日在物业部门的见证下，并全程录像，自行收回案涉房屋。三、孙影长期拖欠租金构成违约导致合同解除，张亚依据法律规定及合同约定没收定金，依据充分。本案不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五点的规定。案涉租赁合同对于押金的性质明显属于定金性质。案涉租赁合同可以认定押金属于定金性质，一方违约的，可以没收定金或双倍返还定金。孙影违反合同约定，导致案涉租赁合同解除，张亚有权没收定金。四、孙影主张一审未对《借记卡账户历史明细清单》进行质证，要求二审法院发回重审是浪费司法资源。张亚于一审庭审后补充的材料并不是本案的证据，是应法院要求，对庭审问题予以说明而提供的辅助材料。一审判决亦非根据该辅助材料作出判决。张亚提交的资料仅为对水电重复的问题作出合理解释。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对孙影上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕孙影的上诉，本院分析如下：首先，关于《写字楼租赁合同》的解除时间问题。孙影主张因张亚于2020年4月28日将商铺作上锁处理，将商铺实际收回的行为致使租赁合同无法继续履行导致合同解除。本院认为，孙影对于前述主张未能提供证据予以证明。孙影确认2020年4月25日，张亚通知孙影交接商铺时，孙影在老家未在东莞。结合张亚报警的情况可知，若张亚已经控制了案涉租赁物，在孙影还在老家的情况下，张亚并无报警的必要，且孙影并无提交证据证明是张亚将商铺上锁，亦未提交证据证明其于2020年4月28日前已与张亚完成了案涉商铺的交接手续，故孙影主张孙亚于2020年4月28日将商铺实际收回而解除了合同，本院不予支持。原审法院结合孙影确认于2020年5月19日收到张亚发出的要求解除《写字楼租赁合同》的律师函，认定案涉租赁合同于2020年5月19日解除，并无不当，本院予以维持。其次，关于租金及占有使用费的问题。如前所述，案涉合同于2020年5月19日解除，故原审法院认定孙影的租金应支付至2020年5月19日，并无不当，本院予以维持。张亚于2020年9月2日在管理处的见证下，由管理处的人员进行开锁将商铺收回，在此之前，孙影并未提交证据证明已将案涉租赁物交还给了张亚，故原审法院认定孙影应支付开锁前的占有使用费，并无不当，本院予以维持。再次，关于商业管理费、水电费及滞纳金的问题。张亚提供了相应的《收款收据》、借记卡账户历史明细清单等，可以证明张亚已代孙影支付了拖欠的商业管理费、水电费及滞纳金共计22688.03元，故张亚诉请孙影支付拖欠的上述费用，合法有据，本院予以支持。最后，关于押金的问题。孙影拖欠租金，根据双方签订的《写字楼租赁合同》第三条约定，如孙影拖欠租金达十五日则视为自行放弃合同的约定，现因孙影拖欠租金导致合同解除，故根据《写字楼租赁合同》第八条第一款、第二款的约定，张亚主张没收押金，合法有据。综上所述，上诉人孙影的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1041.83元，由上诉人孙影负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年六月二日书记员  梁善华黄志维