河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1907号上诉人（原审被告）：焦作市安耐实业有限公司，住所地：河南省温县鑫源路40号。法定代表人：张志芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴和，河南豫龙律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王素兰，女，1941年6月28日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：职占久，温县方正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王少锋，男，1987年7月21日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：于守艳，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华勤，河南良承律师事务所律师。上诉人焦作市安耐实业有限公司（以下简称安耐公司）、王素兰因与被上诉人王少锋租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2021）豫0825民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人安耐公司的委托诉讼代理人张兴和、上诉人王素兰及其委托诉讼代理人职占久、被上诉人王少锋的委托诉讼代理人于守艳、王华勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安耐公司上诉请求：撤销原审判决，将该案发回重审或者改判驳回王少锋的诉讼请求（或者起诉）；全部诉讼费用由王少锋负担。事实和理由：一、涉案房实际所有权人是马卫星；本案租赁合同签订前，马卫星让安耐公司把租金支付给谁公司就支付给谁；与王少锋签订租赁合同也是受马卫星指示签订的；马卫星是如何将房产转让给王小中、何时和如何将房产抵付给王素兰的，安耐公司均不知情；在租赁合同中王少锋对其享有租赁房产的处分权及出租权做了保证，因此王素兰通知安耐公司暂停支付租赁费用等款项，安耐公司即通知了王少锋，要求其与王素兰等人解决房产争议，解决之前公司暂停支付，而王少锋拒不接收通知，房产争议至今未得到解决，致使王少锋是否享有租赁房产的处分权和出租权处于不确定状态。在租赁房产所有权明确之前，王少锋是否享有租赁物的所有权是其主张租金的前提和基础，原审判决回避了房产所有权问题，在未明确房屋所有权的前提下，判决安耐公司向王少锋支付租金属于适用法律错误。二、证据显示，马卫星与王少锋之父王小中的房产转让协议约定必须经过登记所有权人安耐公司的同意盖章方可生效，属于附条件生效的协议，未实际生效，王小中未取得房产产权，进而王少锋也不取得房产产权，无权对房产，进行出租、处分，不享有租金的请求，不具备本案原告诉讼主体资格。二审应当撤销原审判决，驳回王少锋的起诉。对安耐公司的上诉，王少锋辩称，一、安耐公司自认房产原所有权人是马卫星，按照马卫星的指示向王少锋支付租金，而现在仍然在马卫星指示的合同期内，安耐公司应当按照约定支付租金。二、根据我国《合同法》关于租赁的有关规定，安耐公司与王少锋签订了合同，就应当按照合同约定履行支付租金的义务，即使发生了所有权属变动亦不影响交付租金的义务，而且并未发生所有权属变动之情形。三、安耐公司上诉提及的房产转让协议是否有效、王小中是否取得租赁物产权均与本案无关，不影响安耐公司支付租金的义务。原审判决应予维持。对安耐公司的上诉，王素兰述称，其上诉理由就是其陈述意见。王素兰上诉请求：将该案发回重审或者改判确认租赁合同无效、驳回王少锋的原审诉讼请求；全部诉讼费用由王少锋负担。事实和理由：原审判决认定事实错误，判决王少锋有权收取租金错误。王素兰作为有独立请求权的第三人参加诉讼主要原因就是王少锋对涉案租赁物存在权利上的瑕疵。一、租赁物登记在安耐公司名下，根据不动产证的登记，安耐公司是租赁物的法定所有权人，同时也没有发生物权转移登记的登记行为发生，从该角度讲，租赁物仍为安耐公司所有，其他人无权主张权利。所有权人和他人签订租赁合同承租自己所有的财产，本身就不符合逻辑，不合乎情、理、法。二、马卫星出具承诺书将租赁物抵给了王素兰，承诺书签订之日起物权即发生了变更，产生物权变更的效力，租赁物转归王素兰所有，王素兰有权阻断王少锋对租赁物的租赁行为和收益。三、马卫星将已经抵付给王素兰的租赁物重复抵给王小中，该行为发生在后，同时根据其他证人证言、案件事实能够证明抵给王小中的行为缺乏形式要件归于无效。王小中与马卫星、王少锋等人互相串通，转移马卫星的财产就是为了逃避对王素兰的债务，严重侵犯王的合法权益，应确认恶意串通的转让房产行为无效，从而确认租赁合同无效。对王素兰的上诉，王少锋辩称，一、王素兰不是有独立请求权的第三人，她所提交的证据不足以证明她是有独立请求权的第三人，本案系租赁合同纠纷，诉讼标的是租金，没有任何证据证明王素兰对诉争标的享有权利，王素兰可以另行主张其对租赁物享有权利，该主张与本案无关。而且她没有证据证明她对马卫星享有数千万元的债权，没有向本案租赁物、租金主张权利的基础，她所举证的王小中、马卫星的两份证明中关于安耐公司的股份归王素兰所有的承诺都是无效的；并没有证据证明王素兰与马卫星、王小中之间存在着合法的债权债务关系；王素兰取得承诺书之前马卫星已经将涉案资产转移给了王小中并办理了相应手续，从而，王素兰的上述证据和理由均不能证明其对租赁物享有权利。王素兰不是本案适格的第三人。二、王素兰称安耐公司是租赁物所有权人、不可能自己承租租赁物的说法是不能成立的，安耐公司不是真正的租赁物所有权人。三、王素兰主张应当以不动产登记作为认定权利主体的说法不能成立，相反该主张可以说明王素兰没有资格以独立第三人的身份参加本案诉讼。四、马卫星以涉案资产作价购买王小中在天盛公司股权的交易已经完成。王素兰的上诉应予驳回，原审判决应予维持。对王素兰的上诉，安耐公司述称，该公司的上诉意见就是陈述意见。王少锋向一审法院起诉请求：1．要求安耐公司支付至2020年1月30日已拖欠的厂房租赁费230000元及违约金60000元，共计290000元。2．诉讼费用由安耐公司承担。一审法院认定事实：2006年2月28日，马卫星投资设立温县金依林服装厂，经营形式为个体工商户，租用位于温县产业集聚区纬二路北侧的土地，并在该土地上建起办公楼、车间等地面附属设施。安耐公司设立于2009年10月28日，占用了温县金依林服装厂租用的位于温县产业集聚区纬二路北侧的土地，以及温县金依林服装厂在该土地上建起办公楼、车间等附属设施。2016年5月8日，安耐公司将占用的温县金依林服装厂租用的位于温县产业集聚区纬二路北侧的土地，及温县金依林服装厂在该土地上建起办公楼、车间等附属设施登记在公司名下。2019年3月5日，王少锋作为甲方（出租方），安耐公司作为乙方（承租方），双方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：租赁厂房位于焦作市××县××号。厂房信息：老门岗84.9㎡，二道门岗130.5㎡，检验车间435.6㎡，包装车间435.6㎡，二层办公室1040㎡，餐厅630㎡，水电配套设施。租赁期限为10年，从2019年1月1日起至2029年12月31日止。租金及支付方式：甲方出租厂房所得租金产生的税费由乙方承担，乙方扣除税费后，应当向甲方支付的租金（税后）为每年230000元，乙方在每年的元月30日前一次性支付甲方当年度的租金，2019年度的租金乙方已经支付。违约责任：在合同履行期内，如一方违约，违约方应当支付给守约方违约金60000元；如乙方违反本合同约定，甲方有权立即收回厂房，乙方已支付的押金及租赁费用不予退还；甲方保证对租赁物享有处分及出租的权利，否则，自愿支付乙方违约金60000元，并赔偿由此给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方为此支付的律师费、交通费等诉讼成本。合同还约定了其他条款。该租赁合同同时附情况说明显示：“焦作安耐实业有限公司名下登记的部分房产即原金依林裤业的房产：现房产证上登记的1．老门岗84.9平方米；2．二道门岗（含厕所）130.5平方米；3．餐厅伙房630平方米；4．现安耐检验车间砖混435.6平方米；5．现安耐包装车间砖混435.6平方米；6．现安耐两层办公楼砖混1040平方米（上述面积若和实际面积有偏差依房产证登记面积为准），实际房屋产权人为马卫星。前述房产所占土地的使用权人为焦作安耐实业有限公司。若前述房产被政府部门征收，房产作价部分归马卫星所有，土地补偿部分归焦作安耐实业有限公司所有。另：原金依林裤业有限公司水电配套设施；20亩地周围围墙；厂内道路及绿化均系马卫星出资所建。马卫星于2016年5月12日，将该原金依林裤业的上述房产及围墙、绿化、水电配套设施等转让给了王小中；2019年3月7日）经协商，马卫星又将上述所有财产的所有权受让方变更成了王少锋。王少锋将财产通过厂房租赁的形式出租给了焦作市安耐实业有限公司。”安耐公司加盖了印章，马卫星、王少锋在该情况说明上签字按印。2019年12月30日，王素兰向安耐公司发出书面通知，通知载明：安耐公司的实际股东王小中、马卫星已将公司股份及其他财产权益归王素兰所有，要求王小中、马卫星及其挂名股东协助王素兰办理股份过户登记及其他财产权益手续；安耐公司立即停止支付王小中、马卫星及其挂名股东的全部股份权益包括分红和房屋租金等，并将上述权益直接交付王素兰。2020年1月10日，安耐公司及马卫星向王少锋发出书面通知，通知书载明：鉴于2019年12月30日，王素兰给安耐公司邮寄一份书面通知，现通知你在接到本通知之日起十日内与王素兰进行沟通协商解决争议，若逾期协商未果的，公司将暂停2020年度租金的支付，待你与第三方的经济纠纷解决后，安耐公司再按照租赁合同约定履行相关义务。因租金支付问题，王少锋与安耐公司产生争议，王少锋向本院提起诉讼。另查明，王素兰在庭审中提交马卫星于2016年2月1日出具的将温县金依林服装厂的房产抵押给王素兰的承诺书，王小中、马卫星于2017年11月19日出具的将其在安耐公司的股份归王素兰所有的证明材料。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。王少锋与安耐公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，为有效合同，安耐公司应当按照合同约定向王少锋支付租金，王少锋享有租金请求权。因王素兰对租赁标的物主张权利，安耐公司作为承租人履行了通知王少锋的义务，并表示待其与王素兰的纠纷解决后，安耐公司再按照租赁合同约定履行相关义务，故安耐公司延期支付租金的行为不构成违约，故王少锋要求安耐公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。王素兰所持证据不能证明王素兰对案涉房产享有租金请求权，故王素兰的请求，不予采纳。一审法院判决：一、被告焦作市安耐实业有限公司于判决生效后十五日内支付原告王少锋租金230000元。二、驳回原告王少锋的其他诉讼请求。案件受理费2825元，原告王少锋、被告焦作市安耐实业有限公司各负担1412.5元。本院二审期间，王素兰围绕上诉请求依法提交了一份马卫星的书面证言，据以主张证明涉案房产已经在2016年2月1日以物抵债的形式抵给了王素兰，同时证明与王小中所写协议未实际履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王少锋质证认为，该证言因证人未出庭而不能作为认定案件事实的证据，证人与本案存在着根本性的利害关系。安耐公司认可该证据的真实性和王素兰的证明指向，并认为同时可以证明该公司拒付租金不构成违约。对该证据，本院认证如下：该证人证言因证人未到庭接受当事人的质证而形式上不合法，依法不予采信。本院二审经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，第一，根据我国《民事诉讼法》规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，王少锋依据他与安耐公司所签订的租赁合同而提起本案租赁合同诉讼，符合法律规定，安耐公司上诉认为王少锋的原告主体身份不适格，应当驳回王少锋的起诉的上诉意见不能成立。第二，王少锋与安耐公司签订了租赁合同，该合同是具备完全行为能力的自然人、法人两个民事主体自愿签订的协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，也没有证据证明双方当事人的意思表示不真实；安耐公司、王素兰所举证据不能证明安耐公司和王少锋所签订的该租赁合同具有合同双方恶意串通、损害他人合法权益的情形，从而涉案租赁合同依法成立并生效。实际上，对于该合同，安耐公司已经予以了实际部分履行。对于合法有效的租赁合同，安耐公司依法应当按照约定履行自己的义务，即向王少锋支付租金。原审判决并无错误。第三，安耐公司和王素兰的一个主要上诉意见是，王少锋不享有租赁物的所有权，不具备对外出租的权利。对此，法律并没有非财产所有权人不得对外出租财产的禁止性规定，是不是租赁物的所有权人不影响租赁合同的效力。本案审理、解决的是安耐公司与王少锋之间的租赁合同纠纷，并不涉及租赁物的所有权归属，对所有权发生纠纷的，当事人可另行主张。综上所述，焦作市安耐实业有限公司、王素兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由焦作市安耐实业有限公司负担4750元、由王素兰负担4750元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 张雪娇审判员 余同云二〇二一年六月二十二日书记员 刘 颖