辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2015）凌民二初字第3244号原告：刘海潮，男，1957年4月13日出生，汉族，退休干部，住凌源市。被告：毛景祥，男，1951年4月22日出生，汉族，无业，住凌源市。被告：凌源市亨源建筑工程有限责任公司，住所地凌源市北大街。（以下简称“亨源建筑公司”）法定代表人：易祝国，经理。被告：张义海，男，1946年1月4日出生，汉族，无业，住凌源市。委托代理人：齐久峰，辽宁晟昌律师事务所律师。原告刘海潮与被告毛景祥、亨源建筑公司、张义海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海潮，被告毛景祥，被告张义海及其委托代理人齐久峰到庭参加诉讼，被告亨源建筑公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海潮诉称：2013年，被告毛景祥挂靠被告亨源建筑公司而在“恒福家园”施工期间与我签订协议，约定将其抵顶工程款所得的“恒福家园”23号楼，面积90平方米以上的房屋卖给我一套，价款为300,000元，并约定如违反合同双倍返还房款，由被告张义海作保证人。协议签订后，我交付了购房款300,000元，但被告毛景祥没有按约定交付房屋，并告诉我房屋没有了。被告毛景祥的行为违反了合同约定，给我造成重大损失。请求法院判令解除该房屋买卖合同；由被告毛景祥、亨源建筑公司连带返还我购房款300,000元，并按合同约定双倍返还房款300,000元；由被告张义海对上述款项承担连带给付责任，并由被告承担本案诉讼费用。被告毛景祥辩称：原告所说的房屋买卖协议我手里没有，我没有和原告签订过该协议，其余事情我不清楚。我没有收到300,000元现金，我只收过4、5万元。这个房子是二手房，法律上没有双倍返还的规定。被告张义海辩称：原告与被告毛景祥签订的是《房屋买卖协议》，根据合同相对性，仅对出卖人和买受人有约束力，并且该《房屋买卖协议》当中的条款没有涉及到我的权利和义务。假如《房屋买卖协议》真实存在的话，我仅是见证人，而不是保证人，且该协议书中的内容全部由原告自己所书写，其中的见证人被涂改，我保留追究原告提供伪证的法律责任。该《房屋买卖协议》能否解除，首先原告得确认其是否有效，而不能直接解除该协议，因原告与被告毛景祥之间所争执的房屋所有权人并非是本案被告毛景祥。综上，原告诉我承担连带给付责任于法无据，法院应依法驳回原告对我的起诉。被告亨源建筑公司未提供答辩。经审理查明，2013年7月24日，以原告为乙方与作为甲方的被告毛景祥就顶工程款楼房“恒福家园”23号楼一套签订了一份《房屋买卖协议》，该协议约定：一、“恒福家园”的一套两厅总面积90平方米以上；二、此房总造价叁拾叁万元整（330,000元）；三、此房款包括地下室款，并含在房价内；四、此房手续由甲方办理，若有其他事情均由甲方负责协调；五、此房款交现金叁拾万元整（300,000元）；六、若双方违反合同，按双倍返还房款；七、有关不尽事宜，按合同法办理；八、房屋过户为2013年8月5日，即工程交工后再开始过户；九、此合同自签字之日起生效；十、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方代表处由被告毛景祥签名确认，乙方代表处由原告签名确认，“中间保证人”处由被告张义海签名确认。同日，原告向被告毛景祥给付涉案房屋房款300,000元，由被告毛景祥向原告出具了“收据”一张，该“收据”载明：此款系恒福家园23#楼一套房款300,000元现金，交款人刘海潮，收款人处由被告毛景祥签名确认。虽被告毛景祥对《房屋买卖协议书》、收款“收据”中有关其本人的签名提出异议，并要求进行笔迹鉴定，但在本院限定期限内未提供书面鉴定申请。因被告毛景祥至今未向原告交付《房屋买卖协议》中的房屋，也未返还原告房款，致使原告诉至本院，提出上述请求。另查，《房屋买卖协议》中的结尾处的“中间保证人”是由“中间见证人”更改而来，虽原告称该更改行为经过被告毛景祥、张义海的同意，但被告毛景祥、张义海均予以否认，且该处更改是原告本人所完成，而原告对该更改行为的合理性及是否经过上述二被告同意也未提供合法有效证据予以证明。上述事实，有原告、被告毛景祥、张义海的陈述,原告与被告毛景祥、张义海所签订的《房屋买卖协议》，被告毛景祥向原告出具的收款“收据”等证据材料在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告毛景祥、张义海于2013年7月24日就被告毛景祥自称系自己以抵顶工程款获得的“恒福家园”23号楼的楼房一套所签订的《房屋买卖协议》事实存在，虽被告毛景祥未提供合法有效证据证明其对涉案房屋具有所有权或处分权，但根据《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题＞的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，且该协议是在各方自愿、协商情况下达成的，协议内容不违反相关法律规定，故该协议应合法有效。因双方在协议中约定房屋过户为2013年8月5日，而到目前为止，被告毛景祥也未将涉案房屋交付给原告，被告毛景祥的该行为构成违约，致使不能实现双方所达成的《房屋买卖协议》目的，成为履行不能，为此，原告要求解除《房屋买卖协议》、由被告毛景祥向其返还购房款300,000元请求合法有据，本院依法予以支持。虽双方在该协议中有“若双方违反合同，按双倍返还房款”的约定，但该违约金数额300,000元显然高于房款300,000元的实际利息损失，且被告毛景祥对此也提出了异议，因此，有关原告要求被告毛景祥返还双倍房款300,000元的请求，被告毛景祥应自2013年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付房款300,000元的利息损失至房款付清之日止。有关原告请求由被告亨源建筑公司对被告毛景祥收取其购房款承担连带返还责任的问题，因该《房屋买卖协议》系原告与被告毛景祥之间所达成，相关证据并没有被告亨源建筑公司参与了该协议的签订及楼房交易的事实，根据合同相对性原则，该买卖协议与被告亨源建筑公司无关，原告的该项请求既无事实证据，也无法律依据，故本院依法不予支持。有关原告要求被告张义海对对上述款项承担连带给付责任的请求，因《房屋买卖协议》中结尾处的“中间保证人”是由“中间见证人”更改而来，虽原告称该更改行为经过被告毛景祥、张义海的同意，但被告毛景祥、张义海均予以否认，且该处更改是原告本人所完成，而原告对该更改行为的合理性及是否经过上述二被告同意也未提供合法有效证据予以证明，因此，针对此处应以原始状态的“中间见证人”为准。被告张义海作为该协议的“中间见证人”，而不是“中间保证人”，该协议未明确约定被告张义海的责任承担问题，只是见证该事宜相关情况，不应承担保证人的连带责任，因此，原告的该项主张无法律依据，本院依法不予支持。被告毛景祥虽提出自己没有签过该协议，也没有收到300,000元房款的辩解，并要求对原告提供的《房屋买卖协议》及“收据”中有关其本人的签名进行笔迹鉴定，但并未在本院限定期限内向本院提交书面的鉴定申请，故应视为其自动放弃了鉴定申请，被告毛景祥对此应承担于己不利的法律后果，因该辩解无事实证据和法律依据，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题＞的解释》第三条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘海潮与被告毛景祥、张义海于2013年7月24日签订的《房屋买卖协议》。二、被告毛景祥于本判决生效后十五日内返还原告刘海潮房款300,000元，并自2013年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付房款300,000元的利息损失至房款付清之日止。三、驳回原告刘海潮的其他诉讼请求。被告毛景祥如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，由被告毛景祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王金平代理审判员  乌光锐人民陪审员  赵晓东二〇一六年七月二十五日书 记 员  李淋静