黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑10执异99号案外人：牡丹江市城郊农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：杜林，该联社理事长。申请执行人：龙江银行股份有限公司牡丹江建设支行，住所地牡丹江市。负责人：张永强，该支行行长。被执行人：黑龙江中泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：杨洪玮，该公司经理。被执行人：黑龙江嘉恒机动车国际贸易（中心）有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：杨洪玮，该公司经理。被执行人：牡丹江佰鑫建筑材料经销有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：张永和，该公司经理。被执行人：牡丹江辰兴水暖器材经销有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：张永和，该公司经理。被执行人：杨洪玮，男，1966年8月23日出生，住牡丹江市。被执行人：杨旭艳，女，1973年6月21日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：关熙冉，女，1990年2月25日出生，回族，住牡丹江市。被执行人：杨博然，男，1987年5月21日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市。在本院执行申请执行人龙江银行股份有限公司牡丹江建设支行（以下简称龙江银行建设支行）申请执行被执行人杨洪玮、杨博然、杨旭艳、关熙冉、黑龙江中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）、黑龙江嘉恒机动车国际贸易（中心）有限公司（以下简称嘉恒公司）、牡丹江佰鑫建筑材料经销有限公司（佰鑫建筑公司）、牡丹江辰兴水暖器材经销有限公司（辰兴水暖公司）借款合同纠纷一案中，案外人牡丹江市城郊农村信用合作联社（以下简称城郊信用联社）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人城郊信用联社称，请求中止（2020）黑10执57号案件中对牡丹江市太平路SOHO新天地小区，房产证号为黑（2016）牡丹江市不动产权第X号房产、黑（2016）牡丹江市不动产权第X号房产的拍卖，并解除查封。事实与理由：牡丹江市中级人民法院（2020）黑10执57号执行案件中，拍卖的牡丹江市太平路SOHO新天地小区，房产证号为黑（2016）牡丹江市不动产权第X号房产、黑（2016）牡丹江市不动产权第X号房产系案外人的合法财产，并非被执行人财产。2011年9月15日，牡丹江市嘉恒集团向中泰公司出具承诺书，承诺将其所有的两处房屋的安置权转让给案外人城郊信用联社。同日，中泰公司履行了上述承诺书，案外人城郊信用联社与中泰公司签订了上述两份非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议书。约定中泰公司用尚未建成的SOHO新天地X号楼南侧办公楼X层补偿给案外人城郊信用联社。案外人认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”案外人城郊信用联社对于产权调换的房屋（SOHO新天地X号楼南侧办公楼X层）享有准物权，该准物权的物上权利优先于普通债权和抵押权，因此案外人享有的权利可足以排除龙江银行的抵押权，依法应当中止执行。综上所述，牡丹江市中级人民法院拍卖的财产应系案外人城郊信用联社的合法财产，请求中止对上述财产的执行，维护案外人的合法权益。申请执行人龙江银行建设支行辩称，一、城郊信用联社提供的房屋并非龙江银行建设支行执行的抵押房产。根据城郊信用联社向法院提供的非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议中约定的调换房屋为X号楼X层南侧，编号为X、X、X、X、X，而龙江银行建设支行抵押房产编号为黑2016牡丹江不动产权第X（产籍号X）、黑2016牡丹江不动产权第X（产籍号X）、黑2016牡丹江不动产权第X（产籍号X）、黑2016牡丹江不动产权第X（产籍号X）、黑2016牡丹江不动产权第X（产籍号X）。二、如因编号有误，城郊信用联社提供的房屋拆迁产权调换补偿协议中调换的房产与龙江银行建设支行的抵押房产重叠，城郊信用联社的执行异议仍不成立，理由如下：（一）城郊信用联社并非本案权利人，无权提出异议（其提出的执行异议不成立）。按照《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定（2020修正）》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：1.已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……本案中，城郊信用联社陈述，2011年9月15日，城郊信用联社与中泰公司签订了产权调换补偿协议书，2016年，案涉房产已经可办理产权登记，但案涉房屋并未登记在城郊信用联社名下，而是登记在中泰公司名下，现案涉房屋的不动产登记簿所记载的权利人仍是本案的被执行人即中泰公司，城郊信用联社至今未将案涉房屋登记在其名下，故城郊信用联社对案涉房屋不享有物权，城郊信用联社的上述行为也表明该社对案涉房屋怠于主张权利。2016年12月，杨洪玮、牡丹江市空港酒店管理有限公司作为借款主体向龙江银行建设支行申请贷款，以案涉房产提供抵押担保，且龙江银行建设支行在相关部门办理了正式有效的不动产登记证明。（二）根据《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定（2020修正）》第二十八条规定了四个条件，只有四个条件同时满足方能排除执行，城郊信用联社无法同时满足，一是案涉房产一直处于未装修闲置状态，龙江银行建设支行按照行内贷后管理制度按月对抵押房产情况进行现场检查，从未发现城郊信用联社在内的第三人实际占有该房产，且龙江银行建设支行诉讼过程中，在公开张贴查封公告、拍卖公告等一系列工作中，城郊信用联社从未提出过任何异议。二是自2011年城郊信用联社与中泰公司签订了产权调换补偿协议书以来，城郊信用联社从未主张办理过产权证。2016年中泰公司已经办理了不动产产权证，证明案涉房产是可以办理不动产产权证的，且也达到了办理不动产产权证的条件。但是城郊信用联社仍未主张办理产权证，足可以证明是由于城郊信用联社自身原因造成的未办理过户登记。（三）城郊信用联社异议申请依据法律条款错误，法院应予以驳回。城郊信用联社认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”实际上，龙江银行建设支行就案涉房产取得的是合法有效的抵押权，并非产权人将房产出卖给龙江银行建设支行买卖行为，龙江银行建设支行的抵押权也是物权，并非债权。且龙江银行建设支行抵押权是经过牡丹江市中级人民法院生效法律文书判决的具有优先受偿权，判决书案号（2019）黑10民初55、56号。（四）发放贷款时，产权人已向龙江银行建设支行书面承诺案涉房产不存在任何所有权方面的争议。根据2016年12月17日中泰公司与龙江银行建设支行签订的抵押合同第8.1条，中泰公司承诺并保证案涉房产不存在任何所有权，使用权或者经营管理权方面的争议。综上，城郊信用联社提出的异议申请不成立，且不符合法律规定，应依法驳回其异议申请。被执行人中泰公司、嘉恒公司、佰鑫建筑公司、辰兴水暖公司、杨洪玮、杨旭艳、关熙冉、杨博然未答辩。本院查明，申请执行人龙江银行建设支行及被执行人杨洪玮、关熙冉、杨旭艳、杨博然、中泰公司、嘉恒公司、佰鑫建筑公司、辰兴水暖公司借款合同纠纷一案，本院于2019年7月5日作出（2019）黑10民初56号民事判决书，判决：“一、被告杨洪玮于本判决生效十日内给付原告龙江银行建设支行借款本金1100万元；二、被告杨洪玮于本判决生效后十日内给付原告龙江银行建设支行2017年1月21日至2017年12月15日期间利息583431.11元（应付此期间利息645431.11元，扣除杨洪玮已付利息62000.00元后的余额）；按年利率9.66%的标准，给付自2017年12月16日起至付清尚欠借款本金时止的罚息；按年利率9.66%的标准，给付2017年12月16日至2019年1月31日期间尚欠罚息的复利；三、被告中泰公司以其所有的房产证号分别为黑（2016）牡丹江市不动产权第X号、黑(2016)牡丹江市不动产权第X号的抵押房屋对杨洪玮应付原告龙江银行建设支行上述借款本息承担抵押担保责任，原告龙江银行建设支行对上述抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告中泰公司、嘉恒公司、佰鑫建筑公司、辰兴水暖公司、杨博然、关熙冉、杨旭艳对被告杨洪玮应付原告龙江银行建设支行借款本息承担连带清偿责任。”2020年3月26日，申请执行人龙江银行建设支行向本院申请执行。2020年3月26日，本院立案执行，执行案号为（2020）黑10执57号。执行过程中，经查，黑（2016）牡丹江市不动产权第X号、黑（2016）牡丹江市不动产权第X号二处房产登记在被执行人中泰公司名下。2020年4月14日，本院作出（2020）黑10执57号之一执行裁定书，裁定查封被执行人中泰公司名下的位于黑龙江省牡丹江市太平路SOHO新天地小区房产证号分别为黑（2016）牡丹江市不动产权第X号、黑（2016）牡丹江市不动产权第X号二处房产。案外人城郊信用联社向本院提出书面异议，并向本院提交如下证据：1.《非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》两份，拆迁人（甲方）：中泰公司，被拆迁人（乙方）：城郊信用联社，协议约定：甲方按估价机构对被拆迁房屋（拆迁范围内X㎡、X㎡）评估作价的补偿金为乙方提供价款相当的房屋X楼X层南侧X、X，X、X，X、X，X、X，X、X；2.承诺书一份，内容为：杨洪玮在SOHO新天地项目太平路西至西一条路南、新立街被拆迁范围内有非住宅两处，其中一处面积为455.07平方米，另一处非住宅为252平方米（牡丹江嘉星经贸有限公司，法定代表人：杨洪玮）。以上两处面积合计为707.07平方米。杨洪玮同意放弃以上两处非住宅安置，安置权利由城郊信用联社享有。由于放弃安置权利所产生的法律纠纷及经济责任产生的后果由本人承担；3.《牡丹江市嘉恒集团以房抵债协议书》一份，甲方：城郊信用联社，乙方：牡丹江市嘉恒集团，主要内容：乙方承接牡丹江市嘉恒集团的子公司牡丹江市中信贷款担保有限公司在甲方的全部自身贷款，乙方同意用正在与中泰公司合作建设中的房屋进行抵偿部分债务，抵偿房屋位置为牡丹江市西安区西一条路以东，新立街以南，太平路以西，星环路以北SOHO新天地综合楼。甲方同意乙方用上述综合楼项目中具有处置权的房产来抵偿甲方的部分贷款本金64笔，金额5367万元，利息98笔，金额6995万元。甲方同意乙方抵偿的房屋为：（1）SOHO新天地商服七号楼。（2）地下停车位40个。（3）SOHO新天地公寓六号楼，6-8层，三层合计面积1875平方米。（4）金库总价格220万元。（5）SOHO新天地住宅四号楼共21户；4.《协议书》一份，甲方：中泰公司，乙方：牡丹江市嘉恒房地产开发有限公司，主要内容：根据甲乙双方签订的关于合作开发SOHO新天地项目，协议中规定甲方在SOHO新天地项目中享有57%利润，乙方在SOHO新天地项目中享有43%利润。根据协议中利润分配比例，就X号楼X层商服甲乙双方进行固定资产分配，6号楼1-5层总面积15558.1平方米，其中安置国有控股公司832.64平方米，安置杨洪玮及嘉兴经贸公司707.07平方米，剩余14018.39平方米根据利润分配比例，甲方按57%应占7990.482平方米，乙方按43%应占6027.908平方米。由于X号楼X层商服已经由房产部门进行科学合理分割成两个部分，其中靠新立街南侧，测绘面积7582.8平方米，靠军供大厦北侧测绘面积7975.3平方米，经甲乙双方协商，甲方同意乙方分割军供大厦北侧X层商服7975.3平方米，乙方同意甲方分割靠新立街南侧X层商服7582.8平方米。本院认为，本案争议焦点为案外人城郊信用联社与被执行人中泰公司签订的两份《非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，能否排除对案涉房屋的执行。其一，案外人城郊信用联社主张对案涉房屋享有优先取得权无法律依据。法律明确规定被拆迁人具备优先取得拆迁房屋的权利，但并未赋予被拆迁人之外的第三人通过受让的方式，对拆迁房屋取得优先于普通债权和抵押权的优先权。其二，本院对两份《非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》的真实性不能予以认定。根据案外人城郊信用联社向本院提交的承诺书，杨洪玮在SOHO新天地项目被拆迁范围内的两户非住宅合计面积为707.07平方米，而案外人城郊信用联社与被执行人中泰公司签订的两份《非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》中X号楼X层房屋合计面积为7975.3平方米，案外人城郊信用联社从杨洪玮处受让的拆迁房屋与案外人城郊信用联社所主张具备优先取得权的案涉房屋相差面积超过十倍，明显与市场交易习惯不符。其三，本院对杨洪玮在SOHO新天地项目被拆迁范围内的两户非住宅合计面积是否为707.07平方米，不能予以认定。在城市拆迁中，拆迁房屋的被拆迁人应当具备被拆迁房屋的所有权证和房屋结构、性质、建筑面积等相关证据，案外人城郊信用联社仅凭承诺书不足以证明杨洪玮为被拆迁人享有在SOHO新天地项目太平路西至西一条路南、新立街被拆迁范围内707.07平方米的拆迁安置权。其四，本院作出的（2019）黑10民初56号判决已确认龙江银行建设支行对本案案涉房屋具有优先受偿权。综上，案外人对案涉房屋享有的权利不能排除执行，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人牡丹江市城郊农村信用合作联社的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 孙媛媛二〇二一年六月十六日法官助理 赵程新书 记 员 田 扬