新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0202民初203号 原告：克拉玛依市龙基房地产开发有限公司独山子分公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。负责人：张立明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘其勇，新疆疆毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊峰，男，该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。被告：克拉玛依市天晓物联网有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。法定代表人：李子剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。被告：克拉玛依市天晓物联网有限责任公司五分钟掌上超市准南店，营业地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。负责人：韩李娟，该店店长。委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。被告：刘远龙，男，1958年11月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。原告克拉玛依市龙基房地产开发有限公司独山子分公司（以下简称龙基房产公司）与被告克拉玛依市天晓物联网有限责任公司（以下简称天晓物联网公司）、克拉玛依市天晓物联网有限责任公司五分钟掌上超市准南店（以下简称五分钟超市准南店）、刘远龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙基房产公司的委托诉讼代理人刘其勇、李俊峰，被告天晓物联网公司和五分钟超市准南店的委托诉讼代理人刘峥嵘，被告刘远龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙基房产公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令三被告连带支付拖欠原告2017年4月7日至2018年9月17日期间的商铺租金12,319.17元（按年租金8,500元计算529天）；2．本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年4月，原告与被告刘远龙、第三方克拉玛依市鑫瑞小额贷款股份有限公司（以下简称鑫瑞公司）签署三方协议，对三方债权债务抵消相关事项进行约定，按照该协议被告刘远龙将涉案房产转让给原告，2017年4月6日办理了不动产产权过户登记。该商铺转让前，被告刘远龙已将涉案商铺租赁给被告五分钟超市准南店。商铺转让给原告后，原告将商铺转让事宜和租金仍按原租赁合同执行且租金应交于原告等事项告知了被告五分钟超市准南店，但至今被告五分钟超市准南店未向原告支付过租金。原告向其催要，被告五分钟超市准南店告知已将房租交给刘远龙，而自商铺转让后，被告刘远龙也未向原告交付过任何该店租金。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令三被告承担连带支付租金责任。天晓物联网公司与五分钟超市准南店共同辩称，1．原告起诉五分钟超市准南店系主体错误，依据相关法律规定，五分钟超市准南店只是天晓物联网公司的一个门店，不具备民事诉讼当事人的资格，请求驳回原告对五分钟超市准南店的诉讼。2．被告天晓物联网公司已将2016年10月1日至2019年9月30日三年期间的全部房租共计27,000元交予被告刘远龙，不应再重复支付涉案房屋的租金。3．原告与被告刘远龙之间未就涉案房屋的转让事宜通知被告天晓物联网公司，天晓物联网公司是在2020年10月才从龙基房产公司负责人张立明处得知涉案房屋系龙基房产公司所有，故为避免造成纠纷和矛盾，才未缴纳2019年10月以后的房租，因此天晓物联网公司在得知房屋权属之前将房租交给被告刘远龙不存在过错。4．《中华人民共和国民法典》第五百一十八条规定，连带债权或者连带债务，由法律规定或者当事人约定，本案不属于法定连带债务，原告与三被告之间或者三被告之间亦未约定对涉案房屋租金承担连带责任，故原告要求三被告对租金承担连带责任无事实和法律依据。5．原告与被告刘远龙和第三方鑫瑞公司于2017年4月12日签订三方协议，后原告过户取得涉案房屋，但原告却长期不了解房屋的租赁状态，放任行使自身权利，致使原告索要租金的诉讼时效已过。刘远龙辩称，1．五分钟超市准南店承租涉案房屋的起始时间为2016年9月1日。2．事情发生在2017年，原告现在才起诉，诉讼时效已过。3．其与原告和鑫瑞公司签订的三方协议只是对借款起到担保作用，签订协议并不意味着原告已经取得房屋所有权，取得房屋所有权的时间应以房产证载明的时间为准。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：刘远龙原系涉案房屋的所有人。2016年9月，刘远龙与五分钟超市准南店时任负责人谭春生口头约定由五分钟超市准南店承租该房屋，年租金8,500元，租金支付方式为先使用后付款。2018年1月11日，天晓物联网公司向刘远龙转账支付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的房租8,500元。2018年10月10日，天晓物联网公司向刘远龙转账支付了2017年10月1日至2018年9月30日期间的房租8,500元。2018年10月之后，刘远龙与谭春生约定将房租提升至每年10,000元。2019年8月至10月期间，天晓物联网公司分三次向刘远龙转账支付了2018年10月1日至2019年9月30日期间的房租，即2019年8月30日支付3,004元，9月10日支付3,503元，10月10日支付3,493元，共计10,000元。2016年1月12日，鑫瑞公司与刘远龙、龙基房产公司负责人张立明签订三方协议书，约定由张立明为刘远龙与鑫瑞公司之间签订的100万元借款合同进行担保，若在借款合同约定期限内刘远龙不能归还所借款项，则由张立明进行代偿；在张立明完全按照合同要求支付完相应款项后，鑫瑞公司将刘远龙抵押的房产所有权归张立明所有，并且张立明有完整的处置权。2017年4月12日，鑫瑞公司与刘远龙、龙基房产公司又签订一份三方协议书，约定：1．由龙基房产公司以总价160万元购买刘远龙抵押给鑫瑞公司的涉案房产，购房款用于刘远龙偿债，办理完相关手续后，鑫瑞公司与刘远龙之间的借款合同及鑫瑞公司与龙基房产公司之间的担保合同均履行完毕，合同终止。2．鑫瑞公司购买龙基房产公司位于独山子九区大院两套房产（详见购房合同），购房总价181.4939万元，抵扣刘远龙应还款160万元，余款鑫瑞公司另行支付给龙基房产公司。3．龙基房产公司所持涉案房产，三年内（2017年5月1日至2020年4月30日）刘远龙享有原价（160万元）回购（排除任何第三方）的特殊权利（回购时产生的所有费用由刘远龙承担）。4．龙基房产公司所持涉案房产，三年内（2017年5月1日至2020年4月30日）在处置时，无论何种因素升值，其溢价部分归刘远龙所有（即超过160万元部分）。5．上述约定期限过后，龙基房产公司所持涉案房产处置、收益等一切权利归龙基房产公司所有。后刘远龙配合龙基房产公司办理了涉案房屋的产权变更手续，龙基房产公司于2018年8月20日取得该房屋不动产权证书，不动产权证书记载该房屋的使用期限自2017年4月6日起至2025年4月19日止。关于房屋当时的租赁情况，龙基房产公司陈述，办理产权登记后，因疏忽大意未向刘远龙询问房屋是否对外出租等情况，也没有对房屋的后续使用进行有效管理，直至2019年10月才明确知道房屋一直被刘远龙出租，后向五分钟超市准南店表明了其房屋所有人的身份；刘远龙陈述，其认为当时与鑫瑞公司和龙基房产公司签订的三方协议只是对他与鑫瑞公司之间的借款起担保作用，房屋的所有权并未转移，所以没有必要将房屋出租一事告知龙基房产公司，龙基房产公司也没有过问，第二份三方协议签订之后，鑫瑞公司未再找其索要过之前的贷款，其也没有再给鑫瑞公司偿还过任何款项。另查，2016年10月25日，克拉玛依市龙基房地产开发有限公司与鑫瑞公司签订两份商品房买卖合同，由鑫瑞公司购买九区大院两处房屋，单价分别为90.7782元、90.7157元，总价181.4939万元。2017年5月至2020年6月，鑫瑞公司分三次向龙基房产公司支付房款21.4939万元，龙基房产公司负责人张立明向鑫瑞公司出具房款全部付清的承诺书，并表示将积极配合鑫瑞公司销售回款。经本院向鑫瑞公司负责人刘寒春核实，两份三方协议的内容均属实，且协议内容已经实际履行，鑫瑞公司也已经按照协议内容将剩余房款21.4939万元支付给龙基房产公司。2018年9月，龙基房产公司将涉案房屋过户给张立明之子张鸿飞，不动产权证书记载，该房屋的使用期限自2018年9月18日起至2025年4月19日止。本院认为，本案的争议焦点为：一、龙基房产公司是否有权主张准南路34-1号房屋的租金收益及租期起止时间；二、本案是否已过诉讼时效；三、天晓物联网公司、五分钟超市准南店和刘远龙是否需要承担连带责任。关于第一个争议焦点，本院认为龙基房产公司、刘远龙及鑫瑞公司签订的第二份三方协议书不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。在该协议书中，刘远龙自愿将涉案房屋以160万元的价格出卖给龙基房产公司，以抵偿其与鑫瑞公司之间的贷款，龙基房产公司也通过向鑫瑞公司出售两套住宅的方式支付了涉案房屋的对价，且刘远龙也已配合龙基房产公司对该房屋进行过户，完成了所有权转移。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，同时结合不动产权证书记载内容，龙基房产公司已经于2017年4月6日取得了涉案房屋的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，在龙基房产公司所有涉案房屋即2017年4月6日至2018年9月17日期间基于该房屋取得的租金收益，应当归所有权人龙基房产公司所有。关于第二个争议焦点，本院认为，龙基房产公司在与刘远龙就涉案房屋转让达成一致并进行过户登记时，并不知晓该房屋已被刘远龙出租，刘远龙也未将此情况告知龙基房产公司，直至2019年10月龙基房产公司才知道其不动产收益权受到损害，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案未过诉讼时效。关于第三个争议焦点，本院认为，在2019年10月之前，龙基房产公司和刘远龙均未将准南路34-1号房屋的转让事宜告知天晓物联网公司或五分钟超市准南路店，依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，天晓物联网公司将2019年10月之前的房租按照原约定交予刘远龙不存在过错，且本案各当事人之间并无关于连带责任的约定，故天晓物联网公司与五分钟超市准南路店不应在本案中承担连带责任。龙基房产公司主张按照刘远龙与五分钟超市准南店约定的房屋年租金8,500元这一标准来计算其应得租金不违反法律规定也符合本案实际，本院予以确认。刘远龙主张五分钟超市准南店承租房屋的起始时间为2016年9月1日，但未提供证据加以证实，且双方亦未签订书面合同，本院认为承租人所提租期起始时间为2016年10月1日更符合客观实际，故对房屋租期起始于2016年10月1日予以确认。因天晓物联网公司已将2017年4月7日至2018年9月17日期间的房租交予刘远龙，故应由刘远龙将上述租金返还给龙基房产公司。经计算，此期间的租金数额为12,319.17元（以年租金8,500元为标准计算529天）。综上所述，龙基房产公司向刘远龙主张返还租金的诉讼请求本院予以支持，其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、被告刘远龙向原告克拉玛依市龙基房地产开发有限公司独山子分公司返还租金12,319.17元，于本判决生效之日付清。二、驳回原告克拉玛依市龙基房地产开发有限公司独山子分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107.98元，减半收取53.99元（原告已预交），由被告刘远龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   万**春二 〇 二 一 年 六 月 二 日书  记  员   李会杰