辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6051号原告：荆友黔，男，1971年6月5日生，汉族，住所辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：林帅，系辽宁正然律师事务所专职律师。被告：王志宏，男，1978年11月21日生，汉族，住所辽宁省庄河市。被告：鞠花，女，1978年3月31日生，汉族，住所。原告荆友黔（以下简称“原告”）与被告王志宏、鞠花（以下简称“二被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林帅律师到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月，原告与二被告约定将被告王志宏名下位于大连市甘井子区房屋出售给原告，转让价格为700000元。而后，三方签订了合同、协议书、公证手续等法律文件。2017年2月，原告按照约定以帮助被告王志宏清偿案涉房屋贷款及债务抵顶的方式交纳了全部房款并实际占有房屋，但二被告却以案涉房屋被查封为由拒绝配合原告过户，而后不久，原告再也无法联系上二被告。原告无奈向大连市沙河口区人民法院提起案外人执行异议，而后又提起案外人执行异议之诉，现经大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终7960号民事判决书确认了原告与二被告间关于案涉房屋买卖的相关事实。原告起诉时诉请为：1、确认大连市甘井子区号房屋归原告所有；2、判令二被告配合原告将上述房屋过户至原告名下。庭审时，原告明确放弃第1项诉讼请求，仅主张第2项诉讼请求。二被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：原告提交（2020）辽02民终7960号民事判决书，因系原告作为案外人大连市甘井子区号房屋提起异议之诉，故对于原、被告间的房屋买卖事实，该判决书中认定如下：“……2015年2月15日，王志宏与荆友黔签订《借款合同》，王志宏向荆友黔借款85万元，借款期限自2015年2月15日至2016年2月14日，借款利率为月利率3%。王志宏在补充条款处确认，5月26日还本金20万元整，7月23日还本金346,000元整，剩余一次还清，还欠30万元本金。后，王志宏向荆友黔出具借据，借款金额为85万元。当日，荆友黔向王志宏转账70万元。2016年12月20日，荆友黔与王志宏及大连德汇鑫房地产经纪服务有限公司签订《房地产买卖居间服务合同》。三方约定，王志宏将其所有的位于大连市甘井子区房屋出售给荆友黔，转让价格为70万元。2017年1月5日，王志宏及鞠花向秦兰兰出具授权委托书，委托秦兰兰办理大连市甘井子区房屋出售给荆友黔的相关的事宜，由其代为清偿中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行贷款48万元，领取注销手续、注销抵押、注销他项权利证书、取证、出售此房、代办报税手续，与买方签订房地产买卖合同、代为办理房屋过户、代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字按手印。如需资金监管，则代为办理资金监管、解冻（解除）手续、代收房款。该授权委托书经大连市公证处公证。2016年12月21日，荆友黔（甲方）与王志宏（乙方）、鞠花（丙方）签订《协议书》，协议内容如下：鉴于乙方和丙方系夫妻关系且乙方和丙方已经同意将位于大连市甘井子区房屋出售给甲方并已经签订公证书。甲方和乙方也已签订《房地产买卖居间服务合同》（NO.0000022）。乙方和丙方原欠甲方85万元，陆续还款后，乙方和丙方尚欠甲方40万元（暂计，根据还款时间计算利息）债务，在房屋买卖合同履行过程中，三方均同意将此40万元债务抵顶房款，即甲方替乙方、丙方向银行偿还贷款48万元，加上上述40万元债务冲抵70万元房款（不另行计算差额），自本协议书签订时，视为甲方已向乙方、丙方支付全部房款。待甲方替乙方和丙方偿还48万元贷款后，乙方和丙方无条件配合甲方过户。本协议签订之日，乙方和丙方即将房屋交付给甲方，甲方有自由支配权利，乙方和丙方不再对房屋享有权利。本协议书由丙方代替乙方签字，因乙方、丙方授权问题已经公证书确认，所以，丙方有权代替乙方签字，一切法律责任由丙方承担。张凤英、王福华作为证明人在该协议书上签字。2017年2月17日，荆友黔为王志宏偿还银行贷款482,000元，王志宏的银行贷款已全部偿还完毕，中国工商银行出具结清证明。……”同时在“本院认为”部分载有以下裁判理由：“……第一，荆友黔与王志宏在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2016年12月20日，荆友黔与王志宏及案外人大连德汇鑫房地产经纪服务有限公司签订以案涉房屋为标的的《房地产买卖居间服务合同》；次日，鞠花代表王志宏又与荆友黔签订《协议书》，约定房款支付方式及房屋交付、过户等相关事宜；2017年1月5日，王志宏与鞠花向案外人秦兰兰出具授权委托书，委托秦兰兰办理案涉房屋出售给荆友黔的相关事宜，该委托书经大连市公证处公证，佐证了王志宏与荆友黔之间房屋买卖合同的真实性。第二，荆友黔提供的现有证据能够证明其已经支付了案涉房屋的全部购房款。……”原告在本案中亦提交上述判决书所涉的相关证据材料。其中，原告与被告王志宏所签订的《房地产买卖居间服务合同》中第五条、第六条约定有甲、乙方办理房屋过户的内容。原告庭审中称，未能办理房屋过户的原因是其于2017年2月17日代为结清案涉房屋贷款，但2017年2月20日房屋即因另案保全措施被查封。关于案涉房屋上现是否仍存有查封等执行措施，原告称其清楚案涉房屋现因二被告的另案诉讼、执行案件仍被查封故本案诉请存在无法履行及执行的风险，但其愿意等待影响过户的事由消除。本院认为，原、被告间房屋买卖合同业经生效判决认定为合法有效且原告已履行支付全部房款的义务，故二被告作为房屋的出售方应按照合同约定办理案涉房屋的过户义务。双方间的《房地产买卖居间服务合同》虽对房屋过户的具体时间未作出明确约定，但根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条之规定，原告可以随时要求二被告履行，且现距合同签订及款项支付已逾四年时间，给予二被告办理过户的准备时间是充足的。关于案涉房屋上存在查封等影响原、被告进行房屋过户的因素，原告已知悉上述情形会造成判决无法履行及执行不能的风险，且查封等事宜不能成为二被告不再继续履行合同约定义务的合法事由。原告作为守约方，其主张继续履行案涉合同并诉请二被告履行将案涉房屋过户的义务，应予支持。关于房屋过户所会产生的税费等应按照双方的合同约定及法律规定由买卖双方各自承担，因上述费用暂未产生且属于行政机关的管理范畴，本案中不进行裁判。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告王志宏、鞠花将坐落于大连市甘井子区、建筑面积为84.99平方米的房屋变更登记为原告荆友黔所有。案件受理费5400元（原告按照诉讼标的700000元及简易程序预交），由被告王志宏、鞠花承担并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年六月三日书记员  王 健附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。