江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1083号上诉人（原审原告）：泰兴市金兴房地产开发有限公司，住所地泰兴市陵园路28号。法定代表人：何娟，经理。委托诉讼代理人：曹伟，江苏锐文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兴华，江苏锐文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄伟业，男，1998年12月16日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：黄建军，江苏兴知律师事务所律师。上诉人泰兴市金兴房地产开发有限公司（以下简称金兴公司）因与被上诉人黄伟业商品房销售合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2020）苏1283民初6836号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付购房款95万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定“结合原告出具的委托书，双方存在以案涉房屋抵算劳动报酬和融资报酬的可能”错误。上诉人是与被上诉人签订的房屋买卖合同，被上诉人是支付购房款的义务人，被上诉人也承认其没有向上诉人支付过购房款。支付购房款的义务人不是黄新琼，且上诉人并没有认可涉案房屋的购房款是黄新琼所称的劳动报酬，三方也并未就此事宜达成合意。如果黄新琼主张购房款是其劳动报酬，其应当提供相应的证据予以证明，仅凭其一面之辞予以认定不符合法律规定及司法精神。如果黄新琼认为上诉人欠其报酬，应当另案起诉以维护其权利。因此，双方之间不存在以涉案房屋抵算劳动报酬和融资报酬的可能。2.一审法院认定“原告所述不实，可以认定案涉房屋已于2012年左右交付给黄新琼户”错误。2011年底，黄娟与上诉人签订商品房买卖合同，购房款总价为1425485元，付款方式为首付525485元，余款90万元按揭贷款，手续应予10个工作日内完成，否则按违约处理。合同签订后，我公司开具预收购房款发票用于做备案登记。但是，黄娟未缴纳购房款而自己申请撤销购房合同，之前为办理备案所做的预收购房款也开具了红字发票冲抵该发票，实际是作废了，房屋的所有权仍归上诉人所有。所以，在调查房屋产权登记时，应该查询的是产权登记，而不是备案的合同登记。2018年，上诉人又将房屋出售给被上诉人，与被上诉人签订房屋买合同，约定购房款为95万元。这两个买卖行为属于两个不同的法律行为，各自独立存在，且黄娟与上诉人的买卖关系早己撤销不履行了。因此，涉案房屋不能视为2012年左右就交付给黄新琼户。其次，物业公司法人代表姜根尧陈述涉案房屋2018年以前是空关户，由上诉人承担物业费，其因此向法院起诉要求上诉人承担涉案房屋物业费，法院判决由上诉人承担，由此可以看出涉案房屋在未与被上诉人签订买卖合同之前属于上诉人所有，2018年签订买卖合同后才交于被上诉人，之后物业费由被上诉人户承担。如果涉案房屋属于黄新琼户所有，物业公司就应当起诉被上诉人，而不应当起诉上诉人。物业公司知晓小区户主名称及房屋使用占有情况，且与黄新琼熟悉，其不会不知道如果房屋户主是被上诉人，就应当起诉被上诉人要求其支付物业费。因此，房屋是2018年双方签订买卖合同后交付于被上诉人的。3.一审法院认定“案涉房产己登记在被告名下且交付多年的情况下，现原告称被告并未支付购房款，该说法显然不符合常理”错误。2018年4月11日上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，合同签订后上诉人才将房屋交付于被上诉人。双方协商购买房屋事宜时，被上诉人再三承诺先将房产证办理在其名下，然后再做抵押贷款，上诉人鉴于是熟人关系就同意了被上诉人的承诺，积极配合被上诉人办理房产证。但是，被上诉人并未按照之前的承诺办理贷款，也未向上诉人支付购房款。上诉人多次要求被上诉人支付购房款，被上诉人都不予支付。因此，涉案房屋在未支付购房款的情况下过户给被上诉人，双方之间是有条件的，且涉案房屋并非已交付多年，在房屋交付后上诉人也经常联系被上诉人要求其支付购房款，且未间断，只是被上诉人不出面处理，上诉人私力救济无果才诉至法院。4.一审法院认定“2011年原告与黄新琼户签订房屋买卖合同时，原告自认是可以办理按揭贷款的，而原告并未要求被告户以办理贷款的方式支付购房款，反而开具了预收购房款发票并配合办理预收登记，且将房屋交付给被告户”错误。2011年上诉人与黄娟签订买卖合同后，黄娟未交房款而撤销购房合同，预收购房款发票也开具了红字发票冲抵该发票，实际上是作废了，该合同未实际履行，上诉人也未实际交付房屋，房屋产权仍归上诉人所有。一审法院调取证据不全，未调取冲红发票。5.一审法院认定“现原告的陈述缺乏证据”错误。根据举证规则，上诉人已提交支持诉请的证据，被上诉人主张其己支付购房款，该主张的举证责任在于被上诉人，被上诉人应当提供其己支付购房款的证据。黄新琼提供的证据及证言与本案没有关联，真实性有疑，且二者属于不同的诉，其不能作为认定本案事实的证据，应当不予采纳。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定“涉案房屋购房款是以黄新琼劳动报酬支付的有当事人签订的《商品房买卖合同》、发票、收条、不动产登记信息查询表、《前期物业管理服务合同》、业主统计表和本院调取的庭审笔录、预售登记备案合同、预售购房款发票、调查笔录以及当事人陈述等在案佐证”，该证据不能证明被上诉人己支付了购房款。根据“谁主张谁举证”的证据规则，本案中被上诉人是支付购房款的积极履行方，其应当提供其己履行过合同义务的证据，否则就应当承担不利的法律后果。发票及收条是为了公司做账及方便办理房产证而做的，不是专门开给被上诉人的；其次，即便有发票及收条也不能证明己支付了购房款，例如一审法院调取的上诉人诉蒋爱美（案号为（2019)苏1283民初7983号民事判决书及上诉人诉黄峰伟（案号为（2019)苏1283民初7984号民事判决书，均是己经办理了房产证而未按合同约定支付购房款的案例，该案均己调解。姜根尧所提供证据及陈述与事实不符，其提供的证据均没有上诉人盖公章认可，有修改痕迹，且姜根尧也自称其知道黄新琼是上诉人公司负责人，免去了黄新琼户部分物业费。因此，不能避免姜根尧对黄新琼有偏袒的证言，其证言应当有其他证据予以佐证。黄新琼既然说明其用劳动报酬抵扣购房款，其就应当提供相关证据予以证明，不能仅凭黄新琼一面之辞而臆断被上诉人已经支付了购房款。一审法院在错误的事实基础上，加之没有关联性的证据上主观推断出的结论是错误的。三、一审判决适用法律错误。一审法院在认定事实错误、证据不足的情况下适用《合同法》第六十条的规定，做出错误的判决。本案应当适用《民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条及《民事诉讼法》第六十四条的规定，依法判决被上诉人向上诉人支付购房款95万元。黄伟业辩称，被上诉人已经完全履行了合同的义务，支付了合同约定的购房款，上诉人也将房产证办理好交给被上诉人，被上诉人已经合法取得了房产证。上诉人称开发票不是专门开给被上诉人的，不符合常理，发票就是出具给购房者的，如果说购房人没有付款开发商不可能开发票的，如果说没有付清房款也应当要求购房者出具欠条才符合常理，所以本案中被上诉人已经收到了发票，开发商办理了房产证，被上诉人作为购房者已经履行了义务，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。金兴公司向一审法院起诉请求：1.黄伟业支付购房款95万元。2.黄伟业支付违约金47500元；3.本案诉讼费由黄伟业承担。一审法院认定事实：金兴公司与黄伟业于2018年4月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定金兴公司将泰兴市黄桥镇御庭华府3幢103室房屋出售给黄伟业，售价95万元。金兴公司在合同中加盖公章，马娅婷在出卖人落款处签字。合同签订后，金兴公司开具购房发票，并配合将案涉房屋办理不动产权登记至黄伟业名下。2020年9月24日，案涉房产由黄伟业出售给案外人卢婷婷、何大昌，并办理不动产变更登记。另查明，马娅婷、何娟为金兴公司的股东，其中马娅婷持股比例80%，为大股东；何娟持股比例20%，担任法定代表人。2018年4月16日，金兴公司出具《委托书》一份，载明：现委托黄新琼同志任泰兴市金兴房地产开发有限公司总经理，负责兴市金兴房地产开发有限公司全面工作。案外人黄新琼系黄伟业的父亲。一审审理中，黄新琼作为证人到庭接受询问，其称案涉房产所在的御庭华府小区是由马娅婷的配偶柯红星挂靠在金兴公司名下开发的，2008年起黄新琼跟随柯红星工作，负责对外融资和土地买卖等事宜。2011年金兴公司将案涉房产预售登记至黄新琼女儿黄娟名下以抵算黄新琼的工资和融资报酬，但未领取房产证。2018年，因黄娟去南京买房，故将案涉房产办理产权登记至黄伟业名下，该手续办理系由马娅婷协助，其帮助签订案涉合同，并出具收条、开具购房发票等。因此，购房款在签订案涉合同前已经结清，并且早在2011年金兴公司就将该房产交付给黄娟使用。签订本案合同并重新开具发票的目的仅是便于黄伟业领取房产证。为此，黄新琼提交物业公司出具的证明、交房统计表等作为佐证。另查，案外人黄娟系案外人黄新琼的女儿，黄伟业的姐姐。就黄新琼称案涉房屋于2011年就已经预售登记在黄娟名下的事实，泰兴市房产管理局档案资料显示，金兴公司与黄娟于2011年12月29日签订《商品房销售合同》将案涉房屋出售给黄娟，并报房产管理局进行预售登记，并且档案资料中附有金兴公司开具的预收购房款发票。就御庭华府小区的前期物业管理事宜，金兴公司与泰兴市姜大物业管理有限公司（以下简称姜大公司）于2011年9月22日签订《前期物业管理服务合同》，由姜大公司提供物业服务。2012年，金兴公司将小区现状统计表移交姜大公司，统计表中载明案涉房产的状态为已售，业主姓名登记为黄娟，但直至案涉合同签订前，该房产均未装修，亦未实际居住，故姜大公司将该户列为空关户。2019年8月，因物业服务合同纠纷，姜大公司诉至一审法院，要求金兴公司支付黄伟业在内的若干空关户2013年4月至2018年9月的物业费以及其他费用。该案审理过程中，金兴公司未对黄伟业的业主身份以及2013年即已占有房产的事实提出异议，最终调解结案，同意分期支付空关户的物业费。一审法院调取了金兴公司诉蒋爱美（案号为：（2019）苏1283民初7983号）、金兴公司诉黄峰伟（案号为：（2019）苏1283民初7984号）两案的庭审笔录，其中金兴公司自认：“对聘书（本案中黄伟业提交的《委托书》）的三性无异议”；马娅婷称：“我是公司（金兴公司）股东，法定代表人是我弟媳；黄新琼有时帮助金兴公司交税、卖房、与他人签订房屋销售合同、处理物业事宜，上述事宜一般由我和他两人负责；公司房屋交付由黄新琼负责”；何娟称：“马娅婷是我公司（金兴公司）的股东，我没有参与公司的实际经营，实际是马娅婷负责，我是马娅婷的弟媳，只是挂我的名字做法定代表人；我认识黄新琼这个人，但不知道他与马娅婷之间如何商谈公司的经营事宜；公司的公章由我保管，马娅婷回来后随时可以拿走”。一审法院认为，诚实信用原则是民事主体在从事民事活动以及参加民事诉讼活动中应当遵循的基本原则之一，当事人均应秉持诚实，恪守承诺。本案中，双方对有无履行付款义务的事实各执一词，因此，需要通过现有证据结合商品房销售的交易习惯等事实和因素，综合考量当事人陈述的真实性、合理性，来认定法律事实。首先，金兴公司的股东马娅婷当庭否认案外人黄新琼系金兴公司的工作人员，并称从未向其支付过劳动报酬，后又称该给的报酬已经给付，黄新琼要多少工资就给多少工资等。而在另案中金兴公司自认了出具委托书聘任黄新琼担任总经理的事实，马娅婷也陈述黄新琼为金兴公司从事交税、卖房等工作。因此，马娅婷在本案中的陈述前后矛盾，且与其在另案中的陈述并不一致，结合金兴公司出具的委托书，可以认定黄新琼与金兴公司存在劳动或者合作关系，双方存在以案涉房屋抵算劳动报酬和融资报酬的可能。其次，金兴公司称案涉房屋系与黄伟业于2018年签订合同后才予以交付，但从调查的情况看，金兴公司在2011年就与黄伟业的姐姐黄娟就案涉房屋签订了商品房买卖合同并进行了预售登记，且在金兴公司将开发的楼盘移交物业公司提供物业服务时，已经注明案涉房产的业主系黄娟。因此，金兴公司所述不实，可以认定案涉房屋已于2012年左右交付给黄新琼户。综上，一审法院认为黄新琼所作证言与事实基本一致，可以采信。另外，从商品房销售的市场交易习惯看，2011年金兴公司与黄新琼户签订房屋买卖合同时，金兴公司自认是可以办理按揭贷款的，而金兴公司并未要求黄伟业户以办理贷款的方式支付购房款，反而开具了预收购房款发票并配合办理预售登记，且将房屋交付给黄伟业户。在2018年金兴公司、黄伟业重新签订房屋买卖合同后，金兴公司再次出具收条、开具发票并配合办理不动产权登记，也自认交付了房产。在案涉房产已经登记在黄伟业名下且交付多年的情况下，现金兴公司称黄伟业并未支付购房款，该说法显然不符合常理。一审法院认为，购房款的支付方式是当事人意思自治和权利处分的范畴，双方应当遵守诺言，诚信诉讼，现金兴公司的陈述缺乏证据、违背事实、有违常理，故对其诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回泰兴市金兴房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取6650元，保全费5000元，合计11650元，由金兴公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：1.上诉人公司会计出具的说明一份，证明当时只是为了平衡账目而出具的收款手续，公司并未收到房款；2.2016年2月4日上诉人开具给黄娟的发票两份，价款525485元，证明案涉的房屋已经于2016年2月4日从黄娟的名下退房到上诉人名下；3.2011年年底御庭华府欠款单一份，证明黄娟欠款142万元，仅仅支付了5485元；4.2011年12月御庭华府收入清单一份，证明黄娟仅仅支付了5485元；5.接处警工作登记表两份，证明上诉人实际控制人马娅婷前往案涉房屋处向被上诉人要求结清房款，在出警过程中民警当场联系被上诉人的父亲，其承诺9月3日与马娅婷结清房款；6.江苏春意房产每月还房贷一览表，证明在2012年初黄桥打会风波之后，公司为清盘采取的化整为零的方式将部分房产代持到亲戚朋友的名下，其中也包括黄娟这户，从银行贷款了460万元贷款，每月由江苏春意房地产公司还房贷的事实；7.江苏春意房产公司的企业信息报告，证明该企业是由柯红星投资兴办的企业，江苏春意房产公司挂靠在上诉人名下，代持的房产贷款由该公司每月偿还。被上诉人质证意见如下：上诉人出具的证据不属于法律规定的新证。证据1，上诉人财务出具的说明，不符合证据规定的程序要求，证人未到庭，说明人是上诉人的职工，其可信度以及证明效力较低；证据2，反而证明了在2011年上诉人就将房屋出售给了黄娟，不能满足上诉人的证明目的；证据3欠款单既没有黄娟的签名也没有御庭华府的盖章，不能证明是黄娟签的，而且讼争的房屋是95万元，也不是142万元；证据4收入清单的质证意见同证据3；证据5的真实性没有异议，但是只能说明上诉人将房产证交给被上诉人两年后去找被上诉人父亲这样的事实，并不表示被上诉人没有付清房款。至于处警经过中记录的9月3日当面结清，可能是电话记录的有误，实际上被上诉人的父亲与上诉人之间有很多的账目需要结清，黄新琼曾经担任上诉人的总经理，在其任职期间为上诉人垫付了很多的款项，所以黄新琼的意思是当面结账，并不是表示给付房款；证据6还贷表真实性不予认可，既没有被上诉人的签字，也没有江苏春意房产公司的盖章，而且江苏春意房产公司与本案上诉人究竟是什么关系与本案无关，即使上诉人在经营过程中需要融资而与其他公司联营也与被上诉人无关。特别要说明的是上诉人提到的代持房产与被上诉人无关，因为2011年的时候上诉人与被上诉人的父亲就已经结账，如果说被上诉人没有付清房款的话，上诉人需要要求被上诉人出具欠条的，而上诉人将房屋出具给其他购房者的时候有些人是出具欠条的。由于上诉人与被上诉人之间已经结清账目，所以并不需要由被上诉人出具欠条；证据7企业信息报告与本案无关。本院认定如下：证据1，属证人证言，证人未到庭作证，其真实性无法确认；证据2发票的真实性被上诉人不持异议，予以确认；证据3、4系上诉人自行打印件，无当事人签名或盖章，缺乏证据效力；证据5接处警工作登记表的真实性确认，可以证明报警、出警的时间、地点、经过等事实，但不能直接作为认定是否付清房款等争议事实的依据，故不能达到上诉人的证明目的；证据6“江苏春意房每月还房贷一览表”系表格打印件，无出具日期，落款或签名盖章，不具有证据效力；证据7江苏春意房地产开发有限公司部分企业公示信息，与本案无关联性，不能达到上诉人证明目的。二审查明的事实与一审一致。本案二审中的争议焦点是：金兴公司与黄伟业至主管登记机构办理房产过户手续前，黄伟业有无履行完毕付款义务。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（四）项规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。作为一种交易定则，当房屋由出卖人名下经主管登记机构过户至买受人名下时，在法律效果上就意味着，买受人已向出卖人足额支付了房款。当然，在日常生活中也会出现在书面合同中作出特别约定，或者虽未足额支付房款但有第三人提供担保以及就所欠付房款另行安排等特殊情形，对这些情形的发生应由对此享有利益的出卖人负担主张责任和证明责任。根据本案查明的事实，被上诉人父亲黄新琼与上诉人存在劳动或者合作关系，黄新琼当庭作出的上诉人将案涉房产登记至其子女名下以抵算其工资和融资报酬的证言存在一定的事实基础。再从本案的具体情节看，上诉人先于2011年将案涉房屋预售登记于黄新琼女儿即被上诉人姐姐黄娟名下，后于2018年重新与被上诉人签订房屋买卖合同，开具购房款发票、房款收条并配合办理了不动产权登记。在房屋过户手续已办结并交付数年后，上诉人再向被上诉人主张房款不合情理。在双方所签订的房屋买卖合同中，也并未约定与通常交易习惯相违背的特殊条款，因此，按照经验法则并根据交易习惯应认定被上诉人在案涉房屋办理过户手续前已向上诉人履行完毕购房款支付义务。上诉人主张被上诉人未支付全部购房款与上述认定事实相反，上诉人对其主张的事实负相应的证明责任。上诉人称将案涉房屋代持至被上诉人名下是为了获取银行贷款，以解决公司资金短缺问题，开具购房款发票及收条是为了公司平衡帐目及方便办理房产证，被上诉人对此不予认可。本院认为，就案涉房屋而言，上诉人未能提交证据证明双方当事人没有房屋买卖的真实意思表示，而是一方帮助另一方解决资金周转困难向银行贷款而签订合同，对该主张不予支持；上诉人又称其另案起诉的蒋爱美、黄峰伟支付购房款两案，均是已经办理了房产证而未按合同约定支付购房款的案例，案件已经法院调解。经查，在上诉人起诉蒋爱美、黄峰伟支付购房款两案中，上诉人均提交了蒋爱美、黄峰伟出具的欠条作为其主张事实的依据，而在本案中上诉人未能提交被上诉人欠付房款的证据。综上，上诉人对其主张事实未能提供充分证据证明，应承担不利的法律后果。一审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，金兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人泰兴市金兴房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 陈 雨二〇二一年六月二十一日书记员 吴泓萱