山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初2405号 原告:中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行，住所地：枣庄市市中区龙头路97号。 负责人：吕金宝,行长。 委托诉讼代理人：殷建伟，山东龙头律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁伟，该行职工。 被告：杨爱军，男，1975年4月28日出生，住山东省枣庄市市中区。 被告：洪梅，女，1980年3月25日出生，住山东省枣庄市市中区。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴中路400号。 法定代表人：王绥军，总经理。 委托诉讼代理人；张建磊，山东明公律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行（以下简称“工行市中支行”）与被告杨爱军、洪梅、枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称“中汇公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人殷建伟、袁伟到庭参加诉讼，被告枣庄中汇住宅开发有限公司委托诉讼代理人张建磊到庭参加诉讼，被告杨爱军、洪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间签署的编号A：01605002012015一手贷0001236号个人购房借款/担保合同；2、判令被告杨爱军、洪梅偿还借款本金400334.78元，利息20335.05元(利息截止至2021年3月15日)，及从2021年3月16日以后到人民法院判决生效之日按合同约定的利息、罚息、复利等；3、判令被告枣庄市市中区住宅建设开发公司承担阶段性连带担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月11日，原告与被告杨爱军、洪梅签订《个人购房借款/担保合同》一份，被告杨爱军、洪梅向原告借款47万元，用于购买枣庄市市中区住房一套。合同约定：借款期限20年，即从2015年8月11日起，至2035年8月11日止，还款方式为按月等额本息还款法，贷款年利率为4.9%，保证人枣庄市市中区住宅建设开发公司对贷款承担阶段性连带担保责任。上述合同签订后，原告按约定将贷款一次划入售房人枣庄市市中区住宅建设开发公司账户。截至2021年3月15日，被告已连续违约13期，累计逾期期数55期，贷款形态为可疑，违约贷款本息39352.87元，其中积欠本金19017.82元，积欠利息20335.05元，现有贷款余额400334.78元。借款合同第十四条违约及违约责任中的有关条款约定，如果被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布合同提前到期，并要求偿还贷款本息。被告杨爱军、洪梅、枣庄市市中区住宅建设开发公司已连续多个付款期未按期还款，严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，依照民事诉讼法之规定，特提出起诉，请求人民法院依法判决。 被告中汇公司辩称，我公司不承担本案连带保证责任，1、原告诉请已经超出担保期间，我公司承担担保责任期间是阶段性的，自原告向被告杨爱军、洪梅发放贷款之日起至我公司办理完毕涉案房产产权登记备案之日止，本案中涉及的东湖明珠四号楼我公司已于2019年4月17日向不动产登记中心办理完毕产权登记备案手续，枣庄市自然资源和规划局于2019年5月14日为涉案4号楼办理完毕不动产权登记，在2019年5月14日以后，本案被告杨爱军、洪梅作为涉案房屋抵押义务人已经具备办理抵押的条件，原告作为抵押权利人，也有权要求办理抵押权登记，自此以后所产生的一切债权债务均由原告及被告杨爱军、洪梅自行承担；2、本案涉案借款在出现逾期违约后原告从来没有向我公司主张过权利，并且由于原告怠于行使权利导致被告杨爱军、洪梅继续违约，造成的一切法律后果均由原告及被告杨爱军、洪梅承担；3、鉴于原告在本案中要求解除借款合同，其只能按照法律规定要求借款人返还借款本息，在该合同中约定的其他当事人权利义务消灭，合同解除的法律后果是作为合同的当事人相互返还和恢复原状，对于合同中约定的其他权利义务不再执行，因此原告要求我公司承担作为已经解除的基础合同的附合同义务，显然没有法律依据。 被告杨爱军、洪梅未到庭亦未答辩。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、借款人及保证人身份证、户籍证明、婚姻证明；2、个人购房借款担保合同一份；3、借款凭证；4、商品房买卖合同及收款收据各一份；5、还款历史明细一份；6、逾期贷款催收资料一份。被告中汇公司对原告提交的证据质证如下：对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同属于格式合同，在签订合同时原告没有向我公司交付该合同，并对相关条款没有尽到提示和说明义务，对于免除其主要义务和增加我公司义务的格式条款法律效力不予认可，同时对于该合同中第20条抵押登记，20.2条明确约定抵押物应当在签订本合同之日起30天内或贷款人要求的合理时间内办理正式的抵押手续，并且该条款中进一步约定抵押人有同意贷款的代为办理抵押权登记的承诺，也就是说本案中抵押物具备办理产权登记30天内，作为抵押权利人的贷款人原告是依据合同有权办理抵押物登记的，因其怠于行使自己权利导致其自身的损失应当由原告自己承担，对证据3、4、5真实性无异议，但对证据5中记载还款历史明细无法体现出被告杨爱军、洪梅的第一次逾期还款时间，该证据不能证明原告是否积极行使合同权利，对于2020年5月21日前的6次逾期我们认为原告仍有义务提供相关证据进行证明，催收通知书真实性合法性关联性均不认可，并且该证据能够证明在发生逾期后原告没有向我公司主张任何的保证权利，该催款通知书中的回执于2016年12月26日明确记载借款人杨爱军家中无人时且应当交付给担保人的通知书，原告方工作人员去联系借款人，同时相关回执也应该由担保人签章，但该回执中并没有担保人，充分证明了自借款人出现违约后原告方没有向保证人主张过任何权利。 被告中汇公司提交不动产登记受理凭证，不动产权证书一份，证明中汇公司在2019年4月17日向不动产权登记中心办理备案申请，2019年5月14日枣庄市自然资源和规划局为涉案房屋所在4号楼办理完毕不动产产权登记，至此被告中汇公司所承担的阶段性担保责任终止。原告对被告中汇公司提交的证据质证如下：对证据真实性无异议，但对部分证明目的有异议。除了原告在上面提出的开发公司没有通知原告的义务之外，即使开发公司通知原告了，如果购房人不配合原告办理抵押登记，仍不能免除开发公司的担保责任。被告杨爱军、洪梅未到庭，视为放弃举证质证权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，原告工行市中支行（贷款人）与被告杨爱军、洪梅（借款人）、枣庄市市中区住宅建设开发公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定被告杨爱军、洪梅向原告借款470000元用于购买坐落于枣庄市市中区住房一处。贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款合同约定借款人未按照约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按照约定的年利率的基础上加收50%确定。合同约定借款人授权贷款人将贷款划入枣庄市市中区住宅建设开发公司的账户内。合同约定保证方式为连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同中关于违约及违约责任的有关条款约定，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。上述合同签订后，原告按约定将贷款470000元一次划入枣庄市市中区住宅建设开发公司账户。 另查明，2019年10月29日，枣庄市市中区住宅建设开发公司经工商登记变更为枣庄中汇住宅开发有限公司。被告枣庄中汇住宅开发有限公司于2019年4月17日向市中区不动产权登记中心办理备案申请，2019年5月14日就涉案房屋所在的4号楼办理了不动产权证，涉案房产至今未办理抵押登记手续。 又查明，截至2021年3月15日，被告杨爱军、洪梅已经连续违约13期，累计逾期55期，共欠原告借款本金400334.78元，利息20335.05元未偿还。 本院认为，原告与被告杨爱军、洪梅、枣庄市市中区住宅建设开发公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示,且未违反法律行政法规的强制性规定,应认定为有效合同,对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,亦应当按照合同约定全面履行各自义务。 关于原告主张解除合同的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同”。本案中，截至2021年3月15日，被告杨爱军、洪梅已经连续违约13期，累计逾期55期，符合合同约定的解除合同的条件，故对原告要求解除编号为A:01605002012015一手贷0001236号《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求,合理合法，本院予以支持。 关于被告杨爱军、洪梅的责任承担问题。《个人购房借款/担保合同》签订后，原告依照约定发放完毕贷款，被告杨爱军、洪梅作为借款人应按照约定承担偿还借款本息的责任，故对原告要求被告杨爱军、洪梅偿还截至2021年3月15日所欠借款本金400334.78元及利息20335.05元的诉请，本院予以支持。对原告主张的自2021年3月16日起至判决生效之日止的利息、罚息、复利的认定，本院认为，合同约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。故对原告主张自2021年3月16日起至本判决生效之日止的利息、罚息，按照《个人购房价款/担保合同》约定方式计算的诉请，本院予以支持。按罚息利率计收利息主要是为了被告不能按期偿还贷款本息的违约行为而设置的，具有弥补损失和惩罚的双重功能，适用罚息条款足以弥补被告给原告造成的损失，并达到惩罚的效果，再主张复利明显超出其实际损失，显失公平，故对原告主张的复利，本院不予支持。 关于被告枣庄中汇住宅开发有限公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十二条规定，“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”2019年10月29日，枣庄市市中区住宅建设开发公司经工商登记变更为枣庄中汇住宅开发有限公司，故被告枣庄中汇住宅开发有限公司应承担《个人购房借款/担保合同》约定的保证人应承担的责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“……主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外”。本案中,合同中明确约定，“保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。”“保证人承担保证范围按阶段性连带责任保证确定:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”,本案合同约定的贷款期限为2015年8月11日至2035年8月11日，案涉房产枣庄市市中区至今未办理抵押登记手续，故在合同解除后,被告枣庄中汇住宅开发有限公司作为保证人仍应对本案借款承担保证责任,被告枣庄中汇住宅开发有限公司承担保证责任后,有权向被告杨爱军、洪梅追偿。对被告枣庄中汇住宅开发有限公司关于已过保证期间的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、自本判决生效之日起解除原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行与被告杨爱军、洪梅、枣庄中汇住宅开发有限公司于2015年8月10日签订的编号A:01605002012015一手贷0001236号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告杨爱军、洪梅于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行借款本金400334.78元及截至2021年3月15日的利息20335.05元；从2021年3月16日起至本判决生效之日止的利息，以400334.78元为基数,按《个人购房价款/担保合同》约定的方式计算）； 三、被告枣庄中汇住宅开发有限公司对本判决确定的第二项判决义务承担连带清偿责任,被告枣庄中汇住宅开发有限公司承担清偿责任后,有权向被告杨爱军、洪梅追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7640元，减半收取计3820元，由被告杨爱军、洪梅、枣庄中汇住宅开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  朱永辉 二〇二一年六月九日 书记员  牛 敏