河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终2054号 上诉人（原审被告）：献县润辉房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市献县城内西关，统一社会信用代码：91130909695869502J。 诉讼代表人：献县润辉房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：蒋可敬，北京慈惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩瑞芹，女，1969年5月27日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：张文昌，男，1972年4月9日出生，汉族，住址同上，系韩瑞芹之夫。 上诉人献县润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）因与被上诉人韩瑞芹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2020）冀0929民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人润辉公司的委托诉讼代理人蒋可敬，被上诉人韩瑞芹的委托诉讼代理人张文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人润辉公司的上诉请求：请求撤销（2020）冀0929民初1961号民事判决书，并依法改判或发回重审。事实与理由：一、案涉房屋处于被沧州市中级人民超标的查封的状态中，本案应当中止审理。因案涉房屋被沧州市中级人民法院查封，一审判决也认为案涉房屋“是否能交付具有不确定性”，如果沧州市中级人民法院将案涉房屋拍卖处置，那么本案将发生给付不能的情形，届时案涉房屋买卖合同应当依法解除。据此，本案应当裁定中止审理，等待沧州市中级人民的查封处理结果。但，一审法院未依法裁定中止审理，显属违反法定程序作出判决，适用法律不当。上诉人请求二审法院依法发回重审。二、一审判决认定的违约金数额过高。《合同法》第一百一十三条损害赔偿的范围规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。基于商品交换等价原则的要求，违约金的请求数额与违约行为造成损失的数额应当大体一致，这样可避免出现对一方利益过度保护而对另一方惩罚过于严苛的情况出现。因此，衡量违约金是否过高的根本标准是违约造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，因此，认定违约金的标准和数额，应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案存在不可抗力、情势变更等因素，且上诉人并非恶意违约，一审判决认定的违约金数额也远远超过了被上诉人的实际损失，违约金数额应当予以降低。 被上诉人韩瑞芹辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。理由：1、涉案房屋在签订合同时未被法院查封，合同内容不违背法律规定，为有效合同，应当受到法律的保护；2、合同中明确约定，如遇不可抗力，出卖人应当在发生之日起90日内告知买受人。上诉人并未告之被上诉人，因此，上诉人的理由不成立；3、违约金比例是合同约定的，是双方认可的，并且并不违反法律规定。4、相比违约金，精神上的压力与之无法同比。由于开发商房屋不能交付，孩子上学不能接受好的教育资源，背后的闲言碎语，导致家庭不和睦，几乎离婚。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，希望二审法院予以维持。 韩瑞芹向一审法院起诉请求：1、判令润辉公司支付自2018年6月1日至2020年7月1日期间因逾期交房产生的违约金51348.82元（以购房款225372元为基数，按日万分之三计算），后续违约金计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费用由润辉公司承担。 一审法院认定事实：献县福源国际住宅小区系润辉公司开发的楼盘。2017年2月23日，献县住建部门经审查准许润辉公司公开预售该小区11#楼商品房屋。韩瑞芹购买了11#楼1单元1403室，与润辉公司于2017年3月20日签订了编号为GF-2000-0171（20170320010）的《商品房买卖合同》一份，该合同约定房屋面积为114.25平方米，单价每平方米3198元，房屋总金额为365372元，交房时间为2018年5月31日前。双方约定付款方式为银行按揭，首付款225372元，贷款金额140000元。韩瑞芹分三次以现金和转账两种方式向润辉公司交纳了房款225372元。2017年3月22日，润辉公司为其出具了增值税发票。剩余未付房款未办理银行按揭。合同第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。该涉案房屋在献县住建部门进行了网签，润辉公司未按合同约定按期交付房屋。根据合同第九条，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。自2016年6月1日至2020年7月1日，根据该约定共产生违约金51384元（225372元×万分之三×760天）。以上事实有当事人陈述，当事人双方提交的证据以及开庭笔录可供认定。 一审法院认为，2017年3月20日，韩瑞芹、润辉公司双方签订了《商品房买卖合同》，该合同签订的时间在11#楼预售许可证颁发后，且签订时未被法院查封，合同内容不违反法律规定，应认定为有效合同。韩瑞芹按照合同约定履行了付款义务，合同约定交房时间为2018年5月31日前，但润辉公司并未如期交付房屋，已构成违约，应向韩瑞芹支付相应逾期交房违约金。因当事人双方均同意继续履行合同，故润辉公司应支付韩瑞芹自2018年6月1日起至2020年7月1日期间的逾期交房违约金51384元。因涉案房屋现尚不具备交付条件，是否能交付具有不确定性，故韩瑞芹主张后续违约金给付至房屋交付之日止的利息主张不予支持，韩瑞芹可待条件成立后，另行提起诉讼。润辉公司称违约金过高，因该违约金系润辉公司出具的格式合同中约定的，且金额并不违反法律规定，故对于润辉公司要求调整违约金的主张，不予支持。润辉公司另称大气污染、疫情、法院查封等因素造成房屋无法动工，要求扣除相应期限，因双方当事人签订的合同中关于交付期限中约定，如遇不可抗力，出卖人应在发生之日起90日内告知买受人，润辉公司并未提交证据证实其已在约定期限告知买受人，故润辉公司的主张不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决：一、献县润辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付韩瑞芹2018年6月1日至2020年7月1日期间产生的逾期交房违约金51384元；二、驳回韩瑞芹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，由献县润辉房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，经审理查明，2020年10月9日，献县建筑工程有限责任公司向献县人民法院申请对润辉公司进行破产清算。2021年1月14日，献县人民法院作出（2020）冀0929破申2号民事裁定书，依法受理献县建筑工程有限责任公司申请润辉开发公司申请破产清算一案，该裁定书已经生效。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人与上诉人润辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同各方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，交房时间为2018年5月31日前，未按合同约定按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上诉人润辉公司未按约定如期交付房屋，应当依约承担责任。关于逾期交房违约金计算标准系合同约定，该约定不违反法律规定，本院对违约金计算标准予以确认。案涉房屋虽然处于被法院查封状态，但该情形不属于法律规定的应当中止审理的情形，上诉人的该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1084元，由上诉人献县润辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二一年六月十八日 书记员  孙 伟