河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7222号上诉人（原审被告）：河南省宏光天地实业有限公司。法定代表人：乔玉松，该公司董事长。委托诉讼代理人：周胜豪，北京康达（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石博阳，北京康达（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程建琳，女，1963年12月21日出生，汉族。上诉人河南省宏光天地实业有限公司（以下简称宏光公司）因与被上诉人程建琳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人宏光公司的委托诉讼代理人周胜豪、石博阳，被上诉人程建琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏光公司上诉请求：1.依法改判原审第一项为宏光公司自本判决生效之日起十日内返还程建琳购房意向金200000元，并以应返还购房意向金为基数，按照年12%的计算，补偿程建琳自收款之日至2020年10月31日止的损失；2.上诉费用由程建琳承担。事实和理由：一、一审未能厘清程建琳交纳购房意向金的事实与前述《房源选定确定书》的事实之间的关系，错误认定事实及预约合同法律关系，应予纠正。（一）程建琳2007年向宏光公司交纳的是意向金，不是购房款。对应的“奥林匹克花园项目”已经于2011年10月19日客观上不能履行。该项目与用于解决其遗留问题的“宏福花园项目”不是同一项目，二者是不同的法律关系。1.“奥林匹克花园项目”在2007年双方达成意向时，未约定价格、房屋位置等，不满足合同成立的条件。2.2020年双方签署的《房源选定确定书》是基于新的土地使用权、新的开发项目，处于新的“宏福花园项目”解决遗留问题的动机而形成的新的预约合同关系。二者开发主体虽同为宏光公司，在具有本质不同，并非同一项目。（二）宏光公司对于“宏福花园项目”不能继续磋商订立商品房买卖合同没有过错。双方签订的《房源选定确定书》明确是程建琳同意团购代表于2019年12月17日签署的《项目遗留问题解决协议》（以下简称《解决协议》），该协议约定双方对“宏福花园项目”预留房源价格进行商定。因案涉双方未能就销售价格达成一致，且程建琳拒绝以鉴定机构评估价格购“宏福花园项目”商品房，又拒绝办理退款手续、拒绝签收宏光公司向其发送的书面通知，导致用于解决遗留问题的“宏福花园项目”未能进入到订立证实商品房买卖合同的阶段。二、本案双方就收取“奥林匹克花园项目”意向金所产生损失，应当根据各方责任分别计取，一审认定按照年利率12%支付至实际付清之日无法律依据。“奥林匹克花园项目”系因支付规划调整、收回建设用地使用权导致双方权利义务终止，并非因宏光公司违约所致。该项目的权利义务于土地被收回时事实上终止后，宏光公司应承担的未及时返还意向客户的意向金，应当承担补偿而非赔偿责任。该补偿责任应当限于程建琳交纳意向金时可预见的“奥林匹克花园项目”利益。宏光公司自愿对在2020年10月31日前主动办理退款手续的意向客户按照年利率12%支付补偿金，是基于双方协商一致的意思表示，不等同于程建琳也可享有该优惠。宏光公司自愿按该标准支付补偿的期限为2020年10月31日，一审判决超出了宏光公司对协商一致客户的补偿承诺。宏光公司多次向程建琳在内的原“奥林匹克花园项目”意向客户发出通知，但程建琳置之不理，导致宏光公司无法退还意向金，程建琳对该行为所致的损失应当承担责任。程建琳辩称，宏光公司的上诉理由不能成立。宏光公司不能履行也没有通知程建琳，拿着程建琳的钱不退钱，每年都去该公司的工作地点去要钱，公司的工作人员每年的回复都是根据公司的规模原来的承诺不会变。宏光公司上诉称我拒绝接受公司的通知，原因是宏光公司作出的承诺一直拒绝兑现，所以不签收。对于本案争议愿意协商，但是宏光公司给出的价格不能接受，但是宏光公司要求我无条件接受不能同意。程建琳向一审法院起诉请求：1.依法判令宏光公司退还已交的贰拾万元整的购房款及利息。利息按照以20万元为基数，自2007年7月17日起至宏光公司实际清偿之日止，2020年8月20日之前按照年利率24%计算，2020年8月20日之后按照LPR的四倍计算；2.本案诉讼费、保全费由宏光公司承担。一审法院认定事实：2007年7月17日，宏光公司向程建琳出具编号为1458925的收据一张，载明：“今收到程建琳人民币贰拾万元整。”该收据收款人处签有“陈”，且宏光公司在该收据上加盖公章。2007年9月28日，河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称“奥林匹克公司”）向河南省地方税务局直属分局出具承诺函一份，载明：“贵局于2007年9月30日以前以团购形式订购我公司位于郑东新区××西区项目的住宅，订购均价为3700元/㎡。由于政府规划原因，开发时间尚未确定，现我公司承诺：该均价不会因市场因素而调整。特此承诺。”2019年12月14日，33名客户签订《授权委托书》一份，载明：“兹授权贾晖、陈永兴、李斌、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇全权代表本人与宏光公司签订《郑州奥林匹克花园项目遗留问题解决协议》，委托人行为所产生的法律后果由本人承担。”2019年12月17日，甲方宏光公司与乙方郑州奥林匹克花园项目客户代表在郑东新区管委会信访办和郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心见证下签订《四方协议》，约定：一、鉴于：1.甲方于2007年计划开发“郑州奥林匹克花园”项目，乙方按照3500元/平方米的价格分别向甲方缴纳了15万元（90平方米以下），20万元（90-144平米）、30万元（144平方米以上），共计489套。2.甲方和乙方同意，拟用位于郑州市郑东新区春雷路以南××中××以西，由甲方开发的“宏福花园”项目的商品房解决上述1的历史进留问题。3.乙方名单以甲、乙双方核实并签字确认的名单为准。二、甲乙双方在见证方的多次协调下，达成以下协议，共同遵照执行：1.甲、乙双方同意，拟用甲方开发的“宏福花园”项目中预留3/5/6/9号楼425套、4号楼2/3/4层12套、8号楼52套，共计489套房源用于解决郑州奥林匹克花园项目历史遗留问题。2.自本协议签订生效之日起甲方先行办理4/8号楼的商品房预售许可证并对外销售。3.甲乙双方对“宏福花园”项目预留房源价格进行商定，同步商定乙方选择购房的交款时间，同步商定退款赔偿标准和退款时间。4.甲、乙双方同意，允许《附件2》名单中的购房人在双方商定的一个月时间内有一次变更购房人姓名的机会。如逾期未变更购房人姓名，甲方不再保留其变更购房人的机会，依照现行有效的法律和政策执行。5.甲、乙双方同意，上述3商定后，甲方按双方商定的预留房源价格向乙方销售预留房源，该价格为销售均价，不同楼层和户型的增减，依照业内通用规则。乙方遵照2007年缴纳相关款项时约定的选房顺序选房，逢退款的则顺延。6.甲、乙双方应当自本协议签订后，在见证方的监督下90天内就遗留问题达成最终协议，在此之前甲方不得对预留房源向第三方进行销售。7.本协议经甲方加盖公章，乙方代表签字，见证方签字后生效。2020年5月6日，郑东新区信访办公室形成的《项目遗留问题协调推进会会议纪要》（以下简称《会议纪要》）如下：一、宏光公司近期完善选房方案，并于5月9日启动原购房客户信息核实工作，力争5月18日完成信息核实工作，同时完成选房准备工作。购房群众代表配合做好信息审核工作。二、为确保选房号码与房管部门备案的楼盘信息相一致，避免出现不一致造成的影响，按照前期的承诺，宏光公司即日起尽快办理用来解决问题房源的预售备案等手续。按照预售信息开始进行选房。购房群众代表负责做好购房群众的通知和组织，积极配合宏光公司做好选房工作。三、鉴于第三方河南联创工程造价管理有限公司将要出具项目成本评估报告，宏光公司争取本月底前推出团购销售价格和退款方案，通过四方沟通机制与业主代表协商。四、在核对信息、选房过程中如有特殊事宜，宏光公司与涉及的群众协商解决。贾晖、陈永兴、李斌、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇该6名客户代表签订《委托书》一份，载明：“同意委托河南联创工程造价管理有限公司核算宏光公司开发的《宏福花园》项目成本。《宏福花园》项目490户团购业主代表。”2020年4月29日，河南联创工程造价管理有限公司出具《估算意见书》一份，宏福花园一期占地52亩，二期占地12亩。最终估算52亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为14813.68元；64亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为15330.81元。2020年6月6日，宏光公司与程建琳签订《房源选定确认书》一份，约定：1.程建琳系原奥林匹克花园项目团购客户，程建琳同意宏光公司与团购代表于2019年12月17日签署的《解决协议》和《会议纪要》确定的原则下对房源进行选定。2.宏光公司与程建琳共同确认：程建琳选定的宏福花园项目的具体房源为6号楼1单元503号房。如房源最终门牌号码与选房时有差异，以选房位置为准。3.程建琳确认系原奥林匹克花园项目客户本人，出示的收据、选房卡等材料真实有效，收据号4-0458925，选房卡号2-064。程建琳对该等材料对应的权利享有全部、单独的权利，不存在转让他人、赠与他人、丧失或部分丧失权利等任何权利限制。2020年9月29日，宏光公司以邮政快递的形式向程建琳发送通知书一份，通知程建琳认购房屋价格为：2020年10月1日-2020年10月7日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照15700元/㎡执行；2020年10月16日-2020年10月22日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照16600元/㎡执行；2020年10月23日-2020年10月31日前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照17278元/㎡执行……但程建琳未予以签收。2020年10月29日，宏光公司以邮政快递的形式向程建琳发送通知函一份，通知程建琳及时办理签约手续。但程建琳未予以签收。另查明，2013年12月6日，宏光公司与郑州市国土资源局签订编号为410100-CR-2013-0551-7815、410100-CR-2013-0542-7695的《国有建设用地使用权出让合同》两份，出让宗地编号为郑国土资测字（2012）第641号、面积22365.17平方米、坐落于龙湖中××北、××外环路东的住宅用地，出让宗地编号为郑国土资测字（2012）第321号、面积12508.51平方米、坐落于龙湖××环路西、××中××北的住宅用地，2015年11月13日，宏光公司获得郑国用（2015）第XQ1070号土地使用证；2019年2月15日，宏光公司与郑州市自然资源和规划局签订编号为郑国土资协ZD（2019）401号《国有建设用地使用权出让合同》一份，宏光公司取得8028.8平方米土地，土地性质为住宅用地，使用年限为70年。2020年4月24日，郑州市人民政府郑政（行复决）[2020]98号行政复议决定书一份，在该决定书中查明奥林匹克花园项目因土地原因终结建设。双方均陈述，对退款意向客户，宏光公司同意按照12%/年的利率支付资金占有使用补偿。一审法院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。根据程建琳举证的宏光公司子公司奥林匹克公司出具的承诺函及宏光公司向程建琳出具的收据，可以认定程建琳、宏光公司双方成立关于程建琳以3700元每平方米向宏光公司购买住宅的预约合同。宏光公司拒绝按约定价格签订房屋买卖合同，构成对预约合同的违约。程建琳请求宏光公司退还已交的200000元购房款，该院予以支持。对于程建琳请求宏光公司2020年8月20日之前以年利率24%计算利息，2020年8月20日之后按照LPR的四倍计算利息，考虑双方2007年达成的以3700元每平方米价款购买住宅的预约合同，和缺少价款协商一致不能认定为商品房买卖合同的《房源选定确认书》，宏光公司存在对预约合同的违约，应赔偿程建琳相应损失，考虑违约方因土地回购不能继续履行预约合同的过错程度，考虑程建琳对预约合同不能履行损失的预见，另结合宏光公司对退款意向客户按照年12%利率补偿的陈述，该院酌定宏光公司以程建琳缴纳的200000元为基数按照年利率12%赔偿程建琳资金占用损失，自2007年7月17日起至判决之日2021年4月28日共5034天计算为335600元，以后按照上述标准支付至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、河南省宏光天地实业有限公司于本判决生效后十日内返还程建琳200000元、赔偿损失335600元，并以200000元为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月29日起至实际清偿之日的损失；二、驳回程建琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12279元，减半收取6139.5元，由程建琳负担2261.5元，河南省宏光天地实业有限公司负担3878元。本院二审期间，宏光公司除一审提交证据外，另提交证据如下：1.《宏福花园定价方案》两份；2.《关于调整宏福花园团购客户销售价格的请示》；3.《关于宏福花园项目税务系统团购客户的工作联系函》；4.《关于解决原奥林匹克花园项目遗留问题的销售方案》，拟证明：1.宏光公司及客户代表共同同意以成本价为基础协商房屋销售价格，客户代表选定并委托造价机构对开发成本进行了造价鉴定；2.根据造价鉴定的情况，在与客户代表协商扣除地下面积成本和商业成本的情况后，宏光公司计入税务成本后，计算出成本价为15708.01元每平方米；3.针对客户选择的不同时间段，宏光公司制度了不同的销售价格，并将该情况向东区管委会和河南省国税局第三税务分局报告。其他同一审证据证明：1.《解决协议》《会议纪要》《房源选定确认书》，拟证明：《解决协议》是在政府主导下签订，具有团体合同性质的法律文件，实质上具有清算和预约的性质；本案双方间关于房屋销售价格在成本的鉴定的基础上另行协商达成一致意见；宏光公司同意针对全体购房业主一次更名的机会；宏光公司针对没有选择购房或更名的客户，制定统一的退款标准和时间；程建琳在《房源选定确认书》中对《解决协议》《会议纪要》内容予以认可，并在双方形成商品房买卖预约关系。2.告知函及邮寄回单、短信通知和微信群通知，拟证明：宏光公司将房屋的售价和签约时间通过上述方式送达给程建琳，其中邮寄送达至《房源选定确认书》地址，被程建琳拒收退回。3.《关于解决奥林匹克花园项目遗留问题的退款方案》及微信聊天记录、《承诺函》、短信及微信截屏，拟证明：宏光公司按照《解决协议》《会议纪要》的约定，按照年12%的标准制定了退款方案，并将该方案向信访办和税务局报告，其中针对税务人员专门约定了逾期退款的违约金条款。4.购房人员、更名人员名单及对应的房源信息，程建琳起诉前后退款人员名单及退款凭证等，拟证明：88%以上的购房户已经选择了宏光公司推出的解决方案。程建琳质证认为，1.对《解决协议》和《会议纪要》未见到过，《房源选定确认书》确认先选房子再确定价格，只认可通过这个确认了200000元购买宏光公司的房子；2.对《宏福花园定价方案》两份；《关于调整宏福花园团购客户销售价格的请示》《关于宏福花园项目税务系统团购客户的工作联系函》《关于解决原奥林匹克花园项目遗留问题的销售方案》没有见过，真实性和证明目的都不认可；3.对告知函及邮寄回单、短信通知和微信群通知，宏光公司寄过，但是没有签收，因为宏光公司没有诚意；4.《关于解决奥林匹克花园项目遗留问题的退款方案》及微信聊天记录、《承诺函》、短信及微信截屏，真实性不认可，80%以上的人都不认可宏光公司提供的方案。综合双方质证意见，程建琳对宏光公司提交上述证据中除《房源选定确认书》外其他证据真实性提出异议的原因系因其非上述证据所涉当事人，未见过上述证据，故对证据是否真实提出异议。本院认为，宏光公司提交上述证据已在一审中予以查明，本院对于其在一审中已提交证据真实性予以采信。宏光公司在二审中提交证据，证据间可相互印证，本院对上述证据真实性予以采信。本院经审理查明事实与一审认定事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案一审适用《中华人民共和国民法典》规定不当，本院予以纠正。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查证事实显示，案涉双方间成立关于程建琳以3700元每平方米购买房屋的预约合同。本案中，案涉《解决协议》系为解决“奥林匹克花园项目”遗留问题所签，该协议第二条第三项约定，宏光公司与“奥林匹克花园项目”客户对“宏福花园”项目预留房源价格进行商定，同步商定选择购房的交款时间，同步商定退款赔偿标准和退款时间。该约定表明双方对房源价格和退款赔偿标准、退款时间等均未达成一致意见。从程建琳拒收宏光公司向其邮寄的签订《认购协议》通知书、及时办理签约手续通知函的行为，及庭审陈述可知，程建琳对于宏光公司上述解决项目遗留问题的方法不予认同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，故一审在综合上述事实的基础上，结合宏光公司对不能履约的过错程度等作出判决，并无不当。综上所述，宏光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当但处理结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9156元，由上诉人河南省宏光天地实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年六月二十四日书记员  佟欣玮