黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初960号 原告：徐国庆，男，1993年8月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人:徐岩峰，牡丹江市兴隆法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江珍宝岛房地产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市卧龙街11号桃园商务楼803室。 法定代表人：许洋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:江林，该公司员工。 原告徐国庆与被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司（以下简称牡珍宝岛公司）、安徽珍宝岛房地产有限公司（以下简称安徽珍宝岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，原告徐国庆于2021年4月20日撤回对安徽珍宝岛公司的诉讼请求，本院予以准许。于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告徐国庆的委托诉讼代理人徐岩峰、被告牡珍宝岛公司委托诉讼代理人江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐国庆向本院提出诉讼请求：1、要求牡珍宝岛公司支付迟延交房违约金17005.29元（2019年10月9日至2020年4月25日共计200天）；2、要求牡珍宝岛公司承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月2日，徐国庆与牡珍宝岛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定牡珍宝岛公司应于2019年10月8日向徐国庆交付商品房，同时约定若牡珍宝岛公司迟延交付商品房，且徐国庆不以此解除合同时，牡珍宝岛公司应按日计算，向徐国庆支付全部房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，徐国庆全额支付购房款566843元，但牡珍宝岛公司至今仍迟延交付商品房，故徐国庆诉至法院。 被告牡珍宝岛公司辩称，徐国庆购买的商品房在2019年9月30日已经验收合格，不影响正常的居住和使用。2020年5月25日该房屋取得验收备案证后，牡珍宝岛公司多次通知业主收房，徐国庆因自身原因不办理收房手续，由此产生的不利后果，应当由其自行承担。根据双方签订的合同中的补充条款约定，逾期超过180天后，徐国庆要求继续履行合同的，逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。牡珍宝岛公司认为，合同约定的违约金赔偿标准远远高于徐国庆的实际损失，请求法院依法调整，驳回徐国庆的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对徐国庆提交的增值税普通发票，牡珍宝岛公司无异议，本院予以确认并留存其复印件在卷佐证。 对徐国庆所举有争议的证据，本院认定如下： 《商品房买卖合同（预售）》一份、商品房买卖合同备案证明一份。意在证明：2019年3月22日原、被告签订了案涉房屋买卖合同，合同约定商品房交付条件是取得竣工验收备案证文件，取得房屋测绘报告，经综合查验合格，交房时间是2019年10月8日；逾期交房超过90日，买房人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买房人支付全部房价款万分之1.5的违约金。该合同已经经产权登记管理部门备案登记。 被告牡珍宝岛公司质证认为，对该组证据的形式要件无异议，但案涉房屋已经于2019年9月30日达到了交付条件，且双方签订的商品房买卖合同补充协议已经对逾期交付的违约金进行了调整，即不得超过合同总价款的2%。 本院认为，该组证据能够证明原、被告存在商品房买卖关系，对该组证据能够证明的事实本院予以采信。 对被告牡珍宝岛公司所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，《商品房买卖合同（预售）》一份、补充协议一份。意在证明：双方签订了合法的买卖合同，合同中已经约定了交付日期，补充协议对违约金进行了调整，双方已经达成合意。 原告质证认为，该组证据中的补充协议扩大买房人责任部分被告没有向原告明示。该补充协议是格式条款，显失公平，属于无效协议。商品房买卖合同中双方的违约责任应当是同等的，但该补充协议中将买房人延迟交房款的违约责任从主合同中的日万分之一点五扩大到购房款日万分之二，将售房人逾期交房的违约责任降低到不超过购房总价款的2%，其各自承担的违约责任明显不公平。主合同逾期交房违约责任中明确约定，逾期交房违约金比率应当不低于买受人逾期付款的违约金比率，补充协议明显违背了主合同中确立的双方违约责任承担的要素，是无效条款，不能作为定案依据。 本院认为，该组证据能够证明徐国庆与牡珍宝岛公司存在商品房买卖关系，但补充协议是《商品房买卖合同（预售）》的一部分，无法证明补充协议是双方合意对主合同的违约金进行调整，故本院仅对该组证据能够证明的事实予以采信。 2.证据二，交付催告通知书、邮寄凭证、竣工验收备案表、竣工验收备案证书各一份。证明：被告已经向原告发出了交付通知，告知前来办理收房手续。案涉工程于2019年9月30日通过竣工验收，已经达到了使用条件，各项基础设施已经交付使用，于2020年5月25日取得竣工验收备案证书。 原告质证认为，对该证据的形式要件无异议，但对其要证明的问题有异议，该证据体现的验收备案时间是2020年5月25日，被告违约事实存在，至于被告通知原告交房是在2020年5月末，原告诉请的截止时间是2020年4月25日，不发生冲突。 本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，能够证明牡珍宝岛公司开发的珍宝岛未来城小区的房屋在2020年5月25日可交付使用；被告向原告邮寄交房通知的时间为2020年5月29日。对该证据能够证明的事实本院予以采信。 3.证据三，建设工程消防验收意见书一份。证明：在约定交付时间之前案涉工程验收合格。 原告质证认为，对该证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明消防部分是2019年9月27日验收，不能证明双方合同约定的竣工验收报告备案文件的形成时间，且该约定不违反法律规定，应作为原、被告履行各自义务的衡量标准。 本院认为，该证据为合法有效的书证，但该证据证明不了案涉房屋已达到交付条件，故本院对该证据能够证明的事实予以采信，对证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月22日，徐国庆与牡珍宝岛公司签订《商品房买卖合同（预售）》并备案，约定：“出卖人：牡丹江珍宝岛房地产有限公司……法定代表人：王杰……买受人：徐国庆……商品房的基本情况3.该商品房为第一条规定项目中的XX幢XX单元XX层XX号4.……预测建筑建筑面积96.47平方米……第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5875.85元，总价款为人民币566843元（大写伍拾陆万陆仟捌佰肆拾叁元整）……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年10月8日前向买受人交付该商品……第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金……落款处出卖人：牡丹江珍宝岛房地产有限公司、法定代表人王杰（分别盖章），买受人：徐国庆（签字捺印）……附件十一补充协议……七、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%……”。协议签定后，同日，该买卖合同在牡丹江市房产管理局登记备案。徐国庆按约定向牡珍宝岛公司支付了全部购房款566843元，并取得增值税普通发票。2020年5月25日，牡珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》后，于2020年5月26日出具交付催告通知书，同年5月29日邮寄给徐国庆。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于徐国庆要求牡珍宝岛公司支付迟延交房违约金17005.29元（2019年10月9日至2020年4月25日共计200天）的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用……”本案中，双方签订的合同中约定房屋的交付时间应当为2019年10月8日，牡珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间为2020年5月25日。尽管双方签订的合同中增加了附件十一补充协议，但是该合同是牡珍宝岛公司提供的，补充协议第七条明显对主合同进行了修正，减轻了牡珍宝岛公司的违约责任，由于牡珍宝岛公司对该条款未履行提示义务，致使徐国庆没有注意该条款，对该条款规定不予认可，该条款不能成为合同的内容。故对牡珍宝岛公司要求按照房屋总价款的2%给付违约金的辩解意见本院不予支持。牡珍宝岛公司逾期交房期间应为2019年10月9日至2020年5月25日，徐国庆要求2019年10月9日至2020年4月25日迟延交房违约金在这一期间内，其要求的违约金数额亦符合约定，故本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条之规定，判决如下： 被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐国庆逾期交房违约金17005.29元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225.00元，减半收取112.50元，由被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判员  刘海霞 二〇二一年六月二十一日 书记员  李 昊