河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异34号案外人：吕梦军，男，汉族，1979年6月26日生，住河南省嵩县。委托代理人：陈攀亚，女，汉族，1982年9月21日生，住河南省嵩县。系吕梦军妻子。特别授权。申请执行人：张金保，男，汉族，1953年10月9日生，住河南省嵩县。委托代理人：张安军，男，汉族，1978年10月20日生，住址同上。系张金保之子。特别授权。委托代理人：刘云明，河南江帆律师事务所律师，特别授权。被执行人：牛宗欣，男，汉族，1957年8月17日生，住河南省郑州市中原区。委托代理人：杨雪民，河南大河律师事务所律师。特别授权。在本院执行张金保申请执行牛宗欣建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吕梦军对本院查封、执行被执行人牛宗欣位于河南省嵩县车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第五间门面房提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吕梦军称，请求嵩县人民法院依法撤销（2019）豫0325执恢142号查封公告及（2020）豫0325执恢184号查封公告；停止对位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第五间门面房的执行。事实与理由：2006年4月1日，被执行人牛宗欣将自己所有的位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”的十间门面房出租给十家商户，并与商户签订了《租房合同书》。其中上述“郑州宾馆”门面房自东向西第五间出租给邵会并签订了合同书。该《租房合同书》第一、二条约定，被执行人牛宗欣将该间门面房出租给邵会，邵会向牛宗欣缴纳五万元，以息顶租，牛宗欣在两年内向邵会退还五万元。《租房合同书》第四条约定：如果牛宗欣在两年内未向邵会退还五万元，该间门面房由邵会终身使用。2010年11月5日，邵会经与案外人吕梦军协商一致，邵会将该间门面房转让给案外人吕梦军，案外人吕梦军向邵会支付七万元，案外人吕梦军取得上述《租房合同书》中邵会享有的相应合同权利，取得该间门面房的使用权。基于上述，被执行人牛宗欣与邵会签订的《租房合同书》不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。同时邵会与案外人吕梦军之间的转让协议也合法有效，应受法律保护。嵩县人民法院作出的查封公告侵害了案外人吕梦军的合法权益，应当撤销并且停止对上述门面房的执行。案外人吕梦军提供的证据有：1、2006年4月1日牛宗欣与邵会签订的《租房合同书》；2、2010年11月5日邵会、张金娥出具的《证明》。申请执行人张金保称，一、申请执行人张金保与被执行人牛宗欣在2006年6月18日签订协议，约定在被执行人将工程款给付申请执行人之前，被执行人与任何人签订的出租、转让协议均为无效。二、2006年8月11日，申请执行人张金保与包括邵会在内的七人签订协议，约定被执行人与租房户签订的租房协议无效，只有在被执行人将全部工程款给付申请执行人完毕后，租房户与被执行人的租房协议才有效。三、该案涉门面房的承租方是邵会，承租人邵会根本没有对承租房产的处分权，对租赁合同未经出租人和房产的相关权利人同意转让属于无效转让，因此邵会与吕梦军之间的转让协议违法无效，吕梦军不具有提出执行异议的异议人的主体资格。被执行人牛宗欣称，对被执行人与邵会签订的《租房合同书》的真实性无异议；但未经被执行人同意，邵会将该合同书的权利转让给吕梦军应属无效。本院查明，嵩县人民法院在执行张金保申请执行牛宗欣建设工程施工合同纠纷案件中[执行依据为河南省嵩县人民法院（2008）嵩立民初字第4号民事调解书]，于2019年12月12日查封了被执行人牛宗欣位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”1-5幢、建筑面积3655.05㎡的房产（其中包括案外人吕梦军所提异议的该宾馆自东向西第五间门面房），房权证号为嵩县房权证车村镇字第××号，登记所有权人为牛宗欣。该执行案件于2020年4月30日终结本次执行程序。2020年12月3日又恢复执行，嵩县人民法院于2020年12月7日对上述房产重新进行了查封，查封期限自2020年12月7日至2023年12月6日止。目前，上述房产已进入评估、拍卖程序。另据案外人吕梦军提供的证据，2006年4月1日，牛宗欣（甲方）与邵会（乙方）签订《租房合同书》，主要内容包括：甲方牛宗欣建白云山郑州宾馆（四层）一座，一楼门面房十间出租给十家商户（其中自东向西第五间门面房出租给邵会）。经双方友好协商制定以下协议：一、甲方因资金不足借贷乙方每户五万元现款，分两批付给，待两年后一次性还清乙方五万元。二、乙方租甲方的房屋，两年内不收房租，以息代租。时间从所租房屋算起，此期过后，甲方不得以任何理由收回乙方租赁权，并按每年3500元房租另租三年（一次性付清）。三年满后甲乙双方另行商议租赁价格。四、甲方在两年内不能按期偿还乙方借款五万元，甲方愿将该门面房使用权终身归乙方所有，任何人不得干涉乙方使用权。五、租房日期最迟在2007年3月15日之前交乙方使用。如不按期交付使用，2006年、2007年借款利息清还乙方并继续履行本合同。……八、本合同经双方签字之日起生效。……十、甲方借贷乙方每户五万元现金，从2007年3月15日起到2009年3月15日止（两年）前，一次性还清乙方每户五万元现金。2010年11月5日，邵会、张金娥（甲方）与吕梦军（乙方）共同出具《证明》，邵会将租赁上述门面房及合同书的权利以柒万元的价格转让给吕梦军。现该门面房由吕梦军占有、使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，本院查封的位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”1-5幢、建筑面积3655.05㎡的房产（其中包括案外人吕梦军所提异议的该宾馆自东向西第五间门面房）登记的房屋所有权人为被执行人牛宗欣，应当认定牛宗欣为该房屋的所有权人。案外人吕梦军称，2006年4月1日，被执行人牛宗欣与邵会签订了《租房合同书》，约定牛宗欣将自己所有的位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第五间门面房出租给邵会，邵会向牛宗欣缴纳五万元，以息顶租；牛宗欣在两年内向邵会退还五万元；如果牛宗欣在两年内未向邵会退还五万元，该间门面房由邵会终身使用等。2010年11月5日，邵会经与案外人吕梦军协商一致，邵会将该间门面房转让给案外人吕梦军，案外人吕梦军向邵会支付柒万元，案外人吕梦军取得上述《租房合同书》中邵会享有的相应合同权利，取得该间门面房的使用权。对案外人吕梦军上述异议所称，本院认为，本案查封的牛宗欣所有的位于河南省××车村镇白云山旅游区“郑州宾馆”自东向西第五间门面房的承租人是邵会，承租人邵会的承租权是对该门面房的占有、使用权，而不是对该门面房的处分权；非经房屋所有权人牛宗欣同意，承租人邵会无权转让该门面房。在本案听证时被执行人牛宗欣全权委托代理人也对案外人所说的门面房转让行为不予认可，转租人邵会也未到庭质证。案外人吕梦军对案涉门面房的占有、使用不具有法律效力，不能阻却本院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人吕梦军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  张浩武人民陪审员  王汉杰二〇二一年六月十日书 记 员  平伊娜