辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5244号 上诉人（原审原告）：大连和生物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区顺港路8-3号。统一社会信用代码912102315598215201。 法定代表人：赵爱华，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：裴盈欣，北京市世纪(大连)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳琦，北京市世纪(大连)律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：李诗乐，男，1986年11月11日生，汉族，住辽宁省大连市高新区。 被上诉人（原审被告）：张靖，女，1985年1月13日生，汉族，住辽宁省大连市高新区。 委托诉讼代理人：李诗乐，被上诉人张靖丈夫。 上诉人大连和生物业管理有限公司（以下简称“和生物业”）、李诗乐因与被上诉人张靖物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和生物业上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其全部诉讼请求；本案诉讼费用由二原审被告承担。事实和理由：一、和生物业已经向李诗乐、张靖定期催交物业费，且积极向法院提交诉状主张权利，原审法院认定已过诉讼时效，系认定事实错误，适用法律错误。(一)和生物业已定期向李诗乐、张靖催收物业费，并未超过诉讼时效。1.和生物业每年都会定时以电话、催款函以及律师函等形式向未按时交费的业主催款。一审中，和生物业也提供了3张催款照片证明和生物业分别于2016年9月7日、2018年5月25日、2020年9月6日向李诗乐、张靖催收物业费，诉讼时效应于每次催收时重新计算。2.从客观事实上讲，和生物业作为正常运转的物业公司，物业费收入是公司得以运营的根本，不可能不收取。(二)法院于2020年9月17日接收了和生物业的起诉状，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”之规定，即使法院不予考虑和生物业自行主张权利的效力，亦应从2017年9月18日开始重新计算诉讼时效期间，原审法院认定2018年1月23日以前的物业费已过诉讼时效没有法律依据。二、《前期物业服务合同》中有违约金的明确约定，关于违约金的主张应得到支持。《前期物业服务合同》第二十八条约定业主未按时足额缴纳物业服务费时，每逾期一日应按缴纳费用3%的标准支付违约金，李诗乐、张靖多年拖欠物业费，对物业的正常管理及运营造成了严重影响，理应按合同约定支付违约金。 李诗乐、张靖辩称，不同意和生物业的上诉请求。 李诗乐上诉请求：一审判令电梯费608元错误，应予改判；一、二案诉讼费由和生物业承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。《海尚明珠前期物业服务合同》第三章服务费用约定，电梯：4元/月?人，本应按照4元/月?人收取才合理，而原判是按照10元/月?人收取的并强制收取两人的费用错误。二、服务不达标，原审并没有采纳。根据《前期物业合同》附件一前期物业服务质量标准里的内容，好多都没有达标。三、合同伪造。和生物业提供的复印件《前期物业服务合同》和本人提供的文件《海尚明珠前期物业服务合同》有几点不同的地方，申请将合同进行司法鉴定。四、公共收益。电梯广告、户外广告、自动售卖机、快递柜……这些事物在住宅小区中很常见，收益归全体业主所有，属于小区公共收益。五、收取的物业费并没有达到服务的标准。根据《大连市住宅物业服务标准》（2012-2017版），当时物业费1.3元/平(一级)，并没有按照当时的服务标准来服务，所以当时版本的物业费应该重新判定，并按照判定之后的价格来施行。《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)明确表示物业费是包含电梯费用，之后电梯费可以不交。物业公司并没有按照这个标准来执行。 和生物业针对李诗乐的上诉请求辩称，李诗乐的上诉请求没有事实和法律依据。 张靖同意李诗乐的上诉请求。 和生物业向一审法院起诉请求：被告给付原告物业费5642.56元，电梯费1540元，逾期违约金2154.77元，合计9337.33元。 一审判决认定事实：2011年11月10日，原告与案外人大连聚达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于大连市高新园区顺龙园的“海尚明珠”小区提供前期物业服务事宜，案涉住宅物业收费标准为1.30元/月/平方米，电梯费收费标准为10元/月/人。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费时，每逾期一日应按应缴纳费用的3‰的标准向原告支付违约金。合同同时约定了其他权利义务。二被告系大连高新技术产业园区海尚明珠小区业主，案涉房屋建筑面积为56.37平方米。二被告未向原告交纳自2014年3月3日至2020年8月3日的物业费5642.64元（1.30元/平方米/月×56.37平方米×77个月）及电梯费1540元（10元/月/人×77个月×2人）。 另查，原告于2021年1月22日向一审法院提交起诉状要求二被告交纳物业费和电梯费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、二被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理按照合同约定应交纳物业费和电梯费。关于物业费的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2018年1月23日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故认定二被告应支付原告自2018年1月23日至2020年8月3日期间的物业费2227.74元（1.30元/平方米/月×56.37平方米×30个月12天）和电梯费608元（10元/月/人×30个月12天×2人）。关于二被告抗辩原告物业服务不达标一节，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，二被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，二被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告该节抗辩意见，不予采纳。关于二被告抗辩电梯费未经与被告协商一致提高费用标准一节，原告已提交《前期物业服务合同》证明电梯费收费标准，二被告提供的证据不足以证明其抗辩意见，故对被告该节抗辩意见，不予采纳。关于原告主张的违约金一节，二被告拖欠物业费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，判决如下：一、被告李诗乐、张靖于判决生效之日起十日内给付原告大连和生物业管理有限公司自2018年1月23日至2020年8月3日物业费2227.74元和电梯费608元；二、驳回原告大连和生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李诗乐、张靖负担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。 二审中，上诉人和生物业对一审认定的“原告于2021年1月22日向本院提交起诉状，要求二被告交纳物业费和电梯费”该节事实有异议，认为递交起诉状的时间应为2020年9月17日，但未提交新证据。李诗乐对一审认定的事实无异议，但提交小区业主的专用收款收据4张，拟证明电梯费不应该按照10元每人每月交。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：李诗乐提交的其他业主的收据因与本案不具关联性，不予采信，对其本人的收据予以采信。虽然《诉前调解案件管理信息表》上记载“立案日期：21-01-22”，但该日期为诉前调解案件的立案日期，而非和生物业向一审法院递交起诉状的日期。根据《当事人送达渠道确认书》显示，在“法院工作人员签名”一栏中一审法院工作人员签字并书写了时间为2020年9月17日，显然，此时间和生物业已经到一审法院主张权利，因此，一审法院认定“原告于2021年1月22日向本院提交起诉状”错误，本院予以更正。综上，本院除对一审认定的“原告于2021年1月22日向本院提交起诉状，要求二被告交纳物业费和电梯费”一节事实不予认定外，对一审认定的其他事实予以确认。另，本院二审补充查明：1.和生物业于2020年9月17日向一审法院递交了本案起诉状。2.2012年3月2日，李诗乐、张靖在和生物业公司接收案涉房屋，并在《业主（临时）管理规约》和《业主确认函》上签名，该《业主确认函》上载明“电梯：4元/月?人”。2012年3月3日，李诗乐、张靖交纳了2012.3.3—2013.3.2期间物业费880元和电梯费96元。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点主要为电梯费的收费标准、物业服务不到位是否可以减少物业费缴纳以及诉讼时效的起算时间。 首先，关于电梯费的收费标准。本院认为，虽然2011年11月10日和生物业与案外人大连聚达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定电梯费收费标准为10元/月/人，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，但在李诗乐、张靖接收案涉房屋时和生物业与李诗乐、张靖在《业主确认函》中特别约定了电梯费为4元/月?人，该约定属于物业公司与特定业主之间的特别约定，该约定优于和生物业与案外人大连聚达房地产开发有限公司之间的一般约定，因此，电梯费应以《业主确认函》中约定的4元/月?人为准，一审按照10元/月/人标准计收电梯费不当，对此，本院予以纠正。至于和生物业公司提出“《业主（临时）管理规约》、《业主确认函》上没有和生物业的印章，对该两份证据不予认可”的抗辩意见，虽然该两份证据上没有和生物业的印章，但和生物业对李诗乐、张靖提交的收款收据的真实性不持异议，而该专用收款收据却载明2012年3月3日—2013年3月2日期间电梯费为96元，折合每月8元，也即业主李诗乐、张靖4元/月?人，该专用收款收据与《业主确认函》能够相互印证，且和生物业没有足以推翻《业主确认函》的相反证据，因此，和生物业的该项抗辩意见不成立，《业主确认函》应予采信。 其次，李诗乐能否以物业服务不到位主张降低物业费以及物业能否要求违约金的问题。本院认为，结合一审已查明的事实，和生物业作为物业服务公司已经为包括李诗乐、张靖在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决李诗乐、张靖全额交费并无不妥。同时，也正是基于和生物业存在一些瑕疵履行问题，一审法院也已经对和生物业请求支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当，本院不予调整。 再次，关于诉讼时效的起算时间问题。本院认为，虽然和生物业提供了3张催款照片，但从该三张照片中无法辨认出《催款函》是否在李诗乐、张靖家门张贴，和生物业未完成初步的举证责任，应承担举证不能的不利后果，一审认为和生物业于诉前未曾向李诗乐、张靖主张权利并无不当。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”之规定，和生物业在本案中诉讼请求能够得到法院保护部分为和生物业向一审法院递交起诉状之前的三年以后的物业费部分。根据已经查明的事实，和生物业于2020年9月17日向一审法院递交了起诉状，因此，和生物业主张的自2017年9月18日至2020年8月3日期间的物业费、电梯费应当得到支持。该期间的物业费具体数额为：1.30元/平方米/月×56.37平方米×34.5个月=2528.19元，电梯费为4元/月?人×34.5个月×2人=276元，合计2804.19元。 至于李诗乐提出“公开小区内电梯广告、户外广告、自动售卖机、快递柜公共收益”的上诉请求，由于李诗乐未就上述问题在一审中提起反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，李诗乐的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，本院不予处理，李诗乐可另行起诉。 综上所述，和生物业、李诗乐的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初402号民事判决第二项； 二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初402号民事判决第一项为：李诗乐、张靖于本判决生效之日起十日内给付大连和生物业管理有限公司2017年9月18日至2020年8月3日期间物业费人民币2528.19元、电梯费276元，合计2804.19元； 三、驳回大连和生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，（大连和生物业管理有限公司已预付），由李诗乐、张靖负担8元，大连和生物业管理有限公司负担17元。二审案件受理费50元（大连和生物业管理有限公司已预付25元，李诗乐已预付25元），由大连和生物业管理有限公司负担35元，由李诗乐负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王 迪 二〇二一年六月三十日 法官助理 邹 璇 书 记 员 苏 锐