陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终1706号 上诉人（原审被告）：陕西欢乐橙品影业有限公司，住所地：杨凌示范区与常青路交汇处东南角开皇广场**，统一社会信用代码：91610403MA6TG2TD8F。 法定代表人：王俊杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭飞，陕西圣拓律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）：北京新影橙企业管理有限公司，住所地：北京市丰台区南三环西路**院**楼**，统一社会信用代码：91110106MA001QNXX7。 法定代表人：高健朋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭飞，陕西圣拓律师事务所实习律师 被上诉人（原审原告）：陕西康美置业有限公司，住所地：杨凌示，住所地：杨凌示范区XX路码：XXXXXXXXXXXXXX3635。 法定代表人：韩枚科，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊东峰，陕西海普睿诚律师事务所律师 委托诉讼代理人：朱敏，陕西海普睿诚律师事务所律师。 上诉人陕西欢乐橙品影业有限公司（以下简称欢乐橙品影业公司）、上诉人北京新影橙企业管理有限公司（以下简称北京新影橙公司）与被上诉人陕西康美置业有限公司（以下简称康美置业公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2020）陕0403民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欢乐橙品影业公司的法定代表人王俊杰及与上诉人北京新影橙公司的共同委托诉讼代理人宁宝、杨旭飞，被上诉人康美置业公司的法定代表人韩枚科及委托诉讼代理人樊东峰、朱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐橙品影业公司上诉请求：撤销原判第一项，将案件发回重审或依法改判，并驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定，2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》（下称2017版合同）中关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年不生效，属认定事实错误，该保底租金条款已成立并生效。2017版合同，租赁费计取方式及金额、比例符合市场行情和交易习惯，而一审法院认定保底租金条款不符合当地同行业标准，属于错误。杨陵区法院作出的（2017）陕0403民初942号民事调解书，确认2016版合同已失效，无约束力，同时2016版合同已被2017版合同吸收，2017版合同依法成立并生效。一审判决违背契约自由和公平原则。一审判决内容超出被上诉人的诉讼请求范围。一审判决未厘清合同不成立与不生效的法律概念系适用法律错误，一审依据合同法第六十条、第一百零七条规定做出的判决属适用法律错误，一审将已经排除的证据作为裁判依据系适用法律错误。 北京新影橙公司的上诉请求及事实和理由同欢乐橙品影业公司的上诉请求及事实和理由相同。 康美置业公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律无误，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。2017版合同中关于保底租金条款计算办法为35元/㎡/年-40.5元/㎡/年的记载属于笔误，答辩人与原审第三人并未就保底租金的计算标准变更进行过协商。且合同4.4条约定保底租金按季度结算，以“月”计取符合结算方式的约定，如果按“年”计算则有悖常理，反是增加了不必要麻烦，上诉人应该按照《民事调解书》确定的合同履行既判力及三方签订的《补充协议》确定的权利义务按照“月”租金支付标准向答辩人支付租金。（2017）陕0403民初942号民事调解书，并未确认2016版合同全部失效，对于租赁费的计取办法及租期部分的约定仍然具有约束力，对于合同条款的解释应做整体性解释。一审判决与答辩人诉请主张的权利救济最终目的一致，从双方权利保障的角度来看并不属于超出诉讼请求范围。我国现行法律中有关于合同“不生效”的规定，并非立法空白，一审适用法律正确。 康美置业公司向一审法院起诉请求：依法确认原告康美置业公司与第三人北京新影橙公司于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》第4.3条关于保底租金计取方法为35元/㎡/年的条款不成立；依法判令被告陕西欢乐橙品影业有限公司向原告陕西康美置业有限公司支付2019年12月6日-2020年3月5日期间的租金312518元；当庭增加诉讼请求：要求第三人对上述312518元租金承担连带责任；依法判令被告欢乐橙品影业公司和第三人北京新影橙公司承担本案全部诉讼费用。当庭变更第一项诉讼请求为：依法确认原告康美置业公司与第三人北京新影橙公司于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》第4.3条关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年的条款不成立。 一审法院认定事实：2016年3月21日原告康美置业公司（甲方）与第三人北京新影橙公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，合同约定：2.1甲方同意提供给乙方：位于开皇广场项目**（建筑面积约2634平方米）的经营场地，由乙方承租使用、自主经营“橙天国际影城”。3.3.1自甲乙双方签署经营场地交付确认书之日起，计算4个月为乙方装修期，2个月为乙方办理相关开业手续期，此期间由乙方进-9-行装饰装修、设备调试、放映预热、影城开业手续办理期。甲方同意以上6个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电、装修配合费及管理费等费用则由乙方自行承担。乙方必须在约定的6个月的免租期内完成装修并具备开业条件。3.3.2乙方承诺在开业后对影院做开业推广，优惠票价区间暂定为15-30元。......甲方同意开业后9个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间经营发生的实耗水电等费用则由乙方自行承担。3.7租赁期限为20年，自租赁场地交付之日起计算。4.2履约保证金本合同签订之日起15个工作日内乙方必须向甲方缴纳人民币叁拾万元（￥300000元），作为本合同的履约保证金。该履约保证金在租赁场地交付视为定金。4.3甲方应得的租金采取：保底租金或影城净票房分成计取方式；租赁期内、甲方按照基本租金或经票房分成收益中较高者收取租金。4.3.1保底租金及经票房分成均包含物业费，物业费不再另行计取费用。4.3.2第一年至第三年的保底租金（含税）为35/㎡/月，电影净票房分成比例10%；第四年至第六年为36/㎡/月，电影净票房分成比例11%.......。2017年8月24日原告康美置业公司诉第三人（被告）北京新影橙公司合同纠纷一案，经本院主持调解双方达成如下协议：“一、北京新影橙公司继续承租康美置业公司改造的影院场地，原、被告签订的《经营场地租赁合同》中约定的租赁费计取办法不变、租期不变，其余内容双方另行协商，不再生效。二、......。”2017年9月8日康美置业公司（甲方）与北京新影橙公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，合同约定：2.1甲方同意提供给乙方：位于开皇广场项目**（建筑面积约2634平方米）的经营场地，由乙方承租使用、自主经营“橙天国际影城”。3.3.1自甲乙双方签署经营场地交付确认书之日起，计算6个月为乙方免租装修期，其中4个月为乙方装修期，-10-2个月为乙方办理相关开业手续期，此期间由乙方进行装饰装修、设备调试、放映预热、影城开业手续办理期。甲方同意以上6个月为免租装修期，不计取租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电、装修配合费及管理费等费用则由乙方自行承担。乙方必须在约定的6个月的免租期内完成装修并具备开业条件。3.3.2乙方承诺在开业后对影院做开业推广，优惠票价区间暂定为15-30元。......甲方同意开业后12个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间经营发生的实耗水电等费用则由乙方自行承担。3.7租赁期限为20年，自租赁场地交付之日起计算。4.3.1保底租金及经票房分成均包含物业费，物业费不再另行计取费用。4.3.2第一年至第三年的保底租金（含税）为35/㎡/年，电影净票房分成比例10%；第四年至第六年为36/㎡/年，电影净票房分成比例11%.......。甲乙双方确认，计算租金开始时间在免租期结束次日起起算。2018年7月30日康美置业公司（甲方）与欢乐橙品公司（乙方）、北京新影橙公司（丙方）签订《关于〈经营场地租赁合同〉之补充协议》，协议约定：鉴于：1、甲乙双方于2016年3月21日、2017年9月8日签订了《经营场地租赁合同》，以下简称“原合同”。现依据原合同约定，为保证原合同得以继续正常执行，乙方将其在原合同中享受的全部权利和承担的所有义务转让给丙方，经协商，甲乙丙三方达成以下协议：一、经三方协商一致，甲方同意，乙方将其在原合同中享有的权利和承担的义务全部转让给丙方，丙方同意予以接受，并保证完全遵守原合同的相关规定继续执行。三、甲方向丙方出具30万元保证金的收款收据，收回给乙方出具的30万元保证金的收款收据。四、除上述在本协议中明确调整变更的部分外，原合同的其余部分应完全继续有效。后因收取租金的月变年的条款发生争议，原、被告协商未果，原告诉至法院。本案审理中，原告与第三人于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》，除原告对该合同中的4.3.2条有异议外，双方当事人对其他条款无异议。另查明，2019年1月29日欢乐橙品影业公司的橙天国际影城开业，因疫情2020年1月23日停业，2020年7月23日恢复营业，疫情期间原告同意给予被告免租。 一审法院认为，本案双方当事人争议焦点问题是：1、关于原告与第三人于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》中4.3.2条关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年是否成立。在原告与第三人签订的《经营场地租赁合同》免租期快到时，根据本院（2017）陕0403民初942号调解书中的调解意见，及原告的法定代表人韩枚科与被告的工作人员的微信聊天和第三人的工作人员通话录音中反映，以及当地影院和该营业场地同层的租金计取标准，该合同约定按年计算租金应为笔误所致，若按年计取租金不符合当地同行业的标准，并违反法律规定的公平原则，所以租金应当按月计取符合同行业标准，故原告与第三人于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》中4.3.2条保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年不生效，应当按35元-40.5元/㎡/月计取租金。2、关于原告请求被告支付2019年2月6日至2020年3月5日期间的租金应否得到支持。依据原告与第三人签订的《经营场地租赁合同》及《关于〈经营场地租赁合同〉之补充协议》约定，原告同意被告开业后12个月为免租期，不计取租金，被告于2019年1月29日开业，故被告从2019年2月至2020年1月为免租期。因为疫情被告于2020年1月23日停业，2020年7月23日恢复营业，原告亦表示同意在疫情期间给予被告免租，故原告要求被告支付租金本院不予支持。3、关于第三人应否承担支付租金的连带责任。根据三方协议约定，被告已承受了原告与第三人所签租赁合同的全部权利和义务。被告因之成为租赁合同的一方，故原告要求第三人承担连带责任，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告康美置业公司与第三人北京新影橙公司于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》第4.3.2条关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年的条款不生效，应当按35元-40.5元/㎡/月计取租金；二、驳回原告康美置业公司的其他诉讼请求。案件受理费5988元（原告已预交），由欢乐橙品影业公司负担。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，康美置业公司（出租人）与北京新影橙公司（承租人）2016年3月21日签订的《经营场地租赁合同》约定第一年至第二十年保底租金（含税）为35元/㎡/月—40.5元/㎡/月。该合同履行期间因争议成讼，杨陵区人民法院根据双方自愿达成的《协议书》作出的（2017）陕0403民初942号民事调解书载明“原被告签订的《经营场地租赁合同》中约定的租赁费计取办法不变、租期不变，其余内容双方另行协商，不再生效”，说明双方对租金、租期等关涉各方核心利益的合同内容再次达成了共识，实际成为双方另行签订合同的前提条件。之后双方于2017年9月8日签订了新的《经营场地租赁合同》，但该合同载明保底租金计算方法为35元/㎡/年—40.5元/㎡/年，该标准与2016版的合同存在颠覆性及极不符合常理的差别，违背了（2017）陕0403民初942号民事调解书确认的对于租赁费计取办法的意思表示，且与2017版合同约定的“保底租金的缴纳应按季度结算支付”存在内在逻辑冲突，结合当事人陈述的再版合同签署过程，足以认定2017版合同载明的保底租金标准为误载，并非康美置业公司的真实意思表示，该条款对康美置业公司没有拘束力。保底租金标准应按此前已确认的2016版合同约定的35元/㎡/月—40.5元/㎡/月执行。 综上所述，上诉人欢乐橙品影业公司与上诉人北京新影橙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（欢乐橙品影业公司预交），由上诉人欢乐橙品影业公司负担。二审案件受理费100元（北京新影橙公司预交），由上诉人北京新影橙公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年六月二十三日 书记员  田钰仓 1