天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2598号上诉人（原审原告）：陈昊宇，男，1989年1月7日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈健（陈昊宇之父），1963年12月8日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李玉华（陈昊宇之母），1965年2月20日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审被告）：天津中建置业发展有限公司，住所地天津市河东区六纬路99号津东大厦C1002。法定代表人：陈继东，总经理。委托诉讼代理人：李克东，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人陈昊宇与被上诉人天津中建置业发展有限公司（以下简称中建公司）房屋买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2019年9月5日作出（2019）津0102民初4424号民事判决，陈昊宇不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月27日作出（2019）津02民终7500号民事裁定，发回天津市河东区人民法院重审。天津市河东区人民法院于2020年12月4日作出（2020）津0102民初1367号民事判决，陈昊宇不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈昊宇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，支持陈昊宇一审的合理主张或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由中建公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，程序不完整，适用法律不正确。一审法院在补充调查有关延期交房及未安装水表、未供热、未接通燃气等问题后，仍然明显偏袒中建公司，对于陈昊宇提供的多项证据不予采纳，对证明中建公司违反合同约定的问题，如因中建公司原因延期开工等延误交房以及对违反合同约定的水表、供热、燃气延期问题仍然不予认可，对陈昊宇提交的任何政府有关部门盖公章的文件证据以及录音、照片等证据均未采纳。中建公司辩称，陈昊宇的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。陈昊宇向一审法院起诉请求：1.请求依法判令中建公司按照陈昊宇、中建公司签订的《天津市商品房买卖合同》的约定向陈昊宇支付自2018年8月31日至2019年5月4日的已付房款利息人民币85908.99元（房款本金2565724元*246天*人民银行同期贷款利率4.9%/360天，即每日万分之1.361111）；2.判令中建公司向陈昊宇支付暖气延期费256.57元；煤气延期费256.57元（房款本金2565724元*1%/100）；物业费2834.04元（246天*89.77*3.85/30），总计89256.18元；3.判令中建公司未经陈昊宇同意擅自更改的设计无效，按照《天津市商品房买卖合同》约定的设计施工交房，安装隔断墙和防火门，消除陈昊宇的安全隐患，整改至符合合同图纸约定且合格之日为实际交房日期。将质量合格的房屋无条件交付给陈昊宇，质量保证期从实际交房之日起计算；4.判令中建公司承担本案诉讼费用；5.判令中建公司修复陈昊宇房屋存在的纱窗小、有大缝隙、客厅电源插座脱落、厨房顶部渗漏等问题，自今日至房屋问题修复为止，此期间房屋的物业费由中建公司支付，同时陈昊宇保留向中建公司索赔因中建公司延期交房造成的损失的权利。一审法院查明：2016年9月10日，以陈昊宇为乙方、中建公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定陈昊宇购买中建公司开发建设的坐落于天津市河东区××路××路××号楼××号房屋。该合同第三条约定：“甲方应于2018年8月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用……”；第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未能按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”同日，双方另行签订上述合同的补充合同，该合同第四条第6款约定：“甲方如遇以下情况之一延期交房，不承担逾期交房的责任：（1）影响工程进度但是甲方无法预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、政府指令规划发生变化、恶性××等非因甲方原因）造成工程延误；（2）因政府机构的行为，以及遵守政府有关法律规定及规范性文件和配合政府而引致的延误……”上述合同签订后，陈昊宇依约履行了支付房款的义务,中建公司未在约定交房之日交付房屋，2018年11月27日中建公司向陈昊宇邮寄了入住通知书，后续业主陆续办理了入住手续。中建公司提供了涉诉项目自2016年至2018年期间，相关政府部门发布的多个限制施工的文件、通知，陈昊宇对上述文件及通知真实性不持异议，但认为统计不全，对证明目的不予认可。一审法院根据中建公司提供的文件、通知并结合中建公司的施工日志对限制施工的具体情况分析如下：一、有关政府部门的文件或通知要求停止一切施工行为1、2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部发布的《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，要求自2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建项目停止一切施工。二、有关政府部门的文件或通知要求停止与土石方有关的有尘作业施工行为1、2016年10月2日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年10月2日至10月4日停止与土石方有关的有尘作业施工。2、2016年10月13日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年10月13日至10月16日停止与土石方有关的有尘作业施工。3、2016年10月24日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年10月24日起停止与土石方有关的有尘作业施工，10月26日18时应急措施解除。4、2016年11月1日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自11月2日起停止与土石方有关的有尘作业施工，11月4日0时起调整为二级响应措施，至11月6日14时，应急措施解除。5、2016年11月11日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自11月11日20时起停止与土石方有关的有尘作业施工，11月17日0时起调整为二级应急响应，至11月19日24时，应急措施解除。6、2017年4月1日，天津市环保局发布重污染天气二级应急响应，要求自2017年4月2日18时起停止与土石方有关的有尘作业施工，至4月7日18时，上述应急措施解除。7、2017年8月23日，美丽天津一号工程指挥部发布文件，要求进一步加强空气质量保障工作的通知，要求自2017年8月25日至9月10日停止与土石方有关的有尘作业施工。8、2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布通知，要求自2017年10月至2018年3月停止与土石方有关的有尘作业施工。结合中建公司施工日志，中建公司自2017年10月1日至2018年3月16日期间贯彻了上述限制要求。涉诉项目中1号楼主体主楼节点验收时间为2018年11月20日，于2018年11月27日取得《天津市新建商品房准许交付使用证》；6号楼主体主楼节点验收时间为2018年11月20日，于2018年11月27日取得《天津市新建商品房准许交付使用证》；7号楼主体节点验收时间为2018年11月20日，于2018年11月27日取得《天津市新建商品房准许交付使用证》。中建公司认可其于2018年11月29日通知业主办理入住，陈昊宇则主张逾期支付违约金的起算日期自2018年8月31日开始截止至2019年5月4日，共计246天。原审庭审后，一审法院至天津市河东区住房和城乡建设委员会办公室（以下简称区建委）对于中建公司办理特许施工的情况进行了调查。区建委工作人员答复，该委称2016年悦东嘉园确曾申请了特许施工令，但该委仅为悦东嘉园项目深基坑施工做了审批，且需要向上级市建委报批，由上级机关决定。同时向区建委出示了该小区其他业主提交的北方网《网上投诉处理截图》，该工作人员称该回复是区建委作出的，当时查询了相关文件，特许施工日期为2016年11月15日至2016年12月31日。对此一审法院后至市建委调查，市建委回复称2016年未负责办理特许施工工作，无法确认特许施工令的真实性。原审庭审后，一审法院至天津市住房和城乡建设委员会办公室（以下简称市建委）对于中建公司办理特许施工的情况进行了调查。该委回复：2017年11月3日美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部印发了《关于进一步做好2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动期间第三批特许施工项目环保监管工作的通知》，经市政府批准同意，悦东嘉园为第三批特许施工项目，施工内容为水泥搅拌及浇筑，起止时间为2017年10月1日至2018年1月15日。中建公司于2017年11月8日办理了施工特许证明，考虑项目安全需求、特许期间启动预警停工及批复时间较晚等客观因素，2018年1月15日对特许施工结束时间顺延至2018年3月31日。该时间段与陈昊宇提交的证据4显示的时间段一致。一审法院认为，具备完全民事行为能力的自然人和法人所签订的合同，不违反相关法律规定，合同自成立时生效。缔约双方均应依据合同享受权利、履行义务。本案的争议焦点一，政府的强制停工指令是否可以成为中建公司逾期交房的免责事由。根据相关法律规定，新建商品房项目应当在完成规划验收合格并取得准许交付使用证后方可交付业主使用。2015年至2018年，我市政府及其相关部门，在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政命令，既包括全面停止一切施工的行政命令，也包括停止有尘作业施工的行政命令，上述限制施工的行政命令都会在不同程度上影响涉诉房屋所在商品房项目的施工进度，即便是在涉诉房屋主体完工后，涉及土石方的有尘作业项目也会影响配套项目的施工进度，而取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批，这些施工限制政策，应认定属于双方合同中所约定的“政府临时管制措施”，其所造成的对施工进度的影响，不可归责于商品房出售一方的中建公司。针对限制施工行政命令的具体情况，停止一切施工的天数应当在中建公司的责任范围内全部予以扣减；停止与土石方有关的有尘作业施工的天数，一审法院参考陈昊宇签订合同的日期、中建公司的施工日志、工程的相应进程等相关因素，综合认定中建公司责任范围内应扣减天数。其次，本案争议焦点二，中建公司所办理的特许施工令是否应当计算在其扣减天数内。对此一审法院分析认为，经一审法院至市建委调查的2017年美丽天津一号工程的特许施工令，市建委对一审法院进行了回复，回复中明确了考虑特许期间预警停工及批复时间较晚等客观因素对于特许施工时间进行了顺延，可见在未办理特许施工证明前，该项目应处于依规停工状态。因此2017年10月1日至2017年11月7日期间应当计入停工天数内。对于2016年11月15日至2016年12月31日的特许施工问题，陈昊宇、中建公司均未向一审法院提供书面特许施工令，经一审法院核实，该回复系区建委查询文件后对市民进行的答复，同时区建委亦向一审法院明确区建委所做的特许仅就项目安全考虑只针对深基坑作业，据此除深基坑作业外，其他项目亦仍应处于停工状况，该停工令对于中建公司施工进度亦存在一定影响，故该期间天数亦应进行部分扣除。此外河东区政府在“政民零距离”中回复：悦东嘉园项目于2017年1月20日全面停工，在2017年10月1日至2018年3月31日成功申请特许施工。2017年1月20日至2017年10月1日，经计算天数为254天。具体到本案中，按照上述标准及思路，综合以上情况后，一审法院对陈昊宇在本案中主张2018年8月31日至2018年11月29日逾期交房的违约责任不予支持。关于2018年11月30日至2019年5月4日期间的逾期交房已付房款利息一节，一审法院认为，陈昊宇因涉诉房屋不符合交付条件而拒交物业费，双方没有办理交付该房屋钥匙的手续。陈昊宇所称的条件不符主要有：没有供暖、没有燃气、没有自来水管。关于供暖，根据双方签订的合同约定，暖气按供热公司规定供气，2018年11月15日，涉诉房屋所属供热单位天津市热电有限公司出具《新建住宅商品房供热配套证明》，内容为：天津中建置业发展有限公司在天津市河东区××路××路交口开发建设的刘台地块（悦东嘉园1-7号楼）项目，总建筑面积69395.45平方米。依据验收情况及用热单位的整改承诺书，其供热设施检验合格，具备正式供热条件。关于燃气，根据双方签订的合同约定，燃气按煤气公司规定供气，2018年11月23日，涉诉房屋所属供气单位津燃华润燃气有限公司天然气市场开发分公司出具《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，悦东嘉园1、6、7号楼，面积33464.37平方米，规划红线内燃气配套工程已竣工并验收合格，已具备燃气通气能力。此外，市住房和城乡建设委员会在“政民零距离”中回复，悦东嘉园项目大配套由海河公司组织，因海河公司问题造成无法带气。陈昊宇称无法通气是因为中建公司未向海河公司交费，对此陈昊宇未提供证据。关于自来水管问题，陈昊宇提交的照片显示，涉诉项目在中建公司通知收房时已连接自来水管。综上，在中建公司通知陈昊宇收房时，涉诉房屋已经竣工验收合格，并取得准许交付使用证，配套设施符合约定，已符合合同约定交付条件。陈昊宇拒绝收房，不符合合同约定，陈昊宇主张的2018年11月29日至2019年5月4日的逾期交房已付房款利息、暖气延期费、燃气延期费、物业费等的请求，不予支持。关于陈昊宇主张的按照《天津市商品房买卖合同》约定的设计施工交房安装隔断墙和防火门请求。一审法院认为，涉诉房屋楼栋已通过消防验收为合格，不存在安全隐患，不影响陈昊宇正常使用房屋，且双方的合同及补充合同中对此均没有约定，陈昊宇的该项主张没有合同依据，一审法院亦不予支持。关于陈昊宇主张涉诉房屋存在纱窗小、缝隙大、客厅电源插座脱落、厨房顶部渗漏等问题。陈昊宇认可纱窗、电源问题已维修完毕，厨房顶部渗漏尚未维修，中建公司同意维修，一审法院照准。陈昊宇主张的中建公司赔偿维修期间的物业费一节，一审法院认为，因该维修行为尚未完成，而维修期间是否影响陈昊宇实际居住从而产生物业费的赔偿问题不能确定，因此陈昊宇以此为由要求中建公司赔偿物业费，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，天津中建置业发展有限公司对陈昊宇购买的坐落于天津市河东区××路××路××号楼××号房屋内存在厨房顶部渗漏等问题予以修缮；二、驳回陈昊宇的其他诉讼请求。案件受理费2031元，由陈昊宇负担1600元，天津中建置业发展有限公司负担431元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈昊宇提供了两组证据：1．《业主物品签收表》，证明2019年5月4日收房时给了电卡，但由于水表还未安装，因此未给购水卡；2．天津市河东区建设工程质量安全监督管理支队出具的调查报告，证明签订买卖合同之后中建公司变更了设计。中建公司质证认为，对证据的真实性认可，证明目的不认可，证据1与本案不具有关联性，证据2反而证明中建公司的工程施工获得了相关部门的审批认可。本院认为，各方当事人对前述证据的真实性均不持异议，本院对真实性予以认定，但不能得出陈昊宇所欲证明的结论。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1．一审法院认定的中建公司逾期交房免责天数是否恰当；2．涉诉房屋是否符合合同约定交付条件。本院认为，虽然部分政府停工令，例如高考期间停工令，属于开发商制定施工计划时可预见的，但更多的停工令属于政府因天气重污染情况发布的强制停工令，开发商并不能完全预料具体可能对施工产生的实际影响。政府行政命令导致开发商进度拖延，而解决进度拖延的方法又都有它的使用条件及限制，再加上项目实施过程中的诸多不确定性因素，均会导致进度拖延不能得到及时有效的弥补。因此，一审法院结合限制施工行政命令的具体情况、中建公司的施工情况、工程的相应进程等，认定免除中建公司2018年8月31日至2018年11月29日逾期交房违约责任，符合客观情况，且基本兼顾了商品房开发商与购房者的利益，并无不当，本院予以维持。关于陈昊宇主张的涉诉房屋不符合交付条件的上诉理由。中建公司在房屋交付时已经竣工验收合格并取得准许交付使用证。关于供热，供热单位已出具涉诉房屋具备正式供热条件的证明。考虑到集中供热前一般需要试水打压这一特殊性，中建公司通知交房时全市的集中供热已经开始，新房交付后在业主的参与下重新试水打压后再正式供热，亦符合实际客观情况。即使在2018年11月29日暖气未热，也不能推论出房屋不符合供热条件的结论。关于燃气，鉴于燃气的安全性考虑，开发商在用户入住前，一般只在用户引入口留有燃气阀门，可供业主日后联系供气单位接入即可。中建公司提供了《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，且现有证据已证明涉诉房屋的大配套亦非中建公司组织。因此，陈昊宇虽然主张没有燃气，但现有证据不能证明应归责于中建公司。关于自来水管问题。现有证据证明涉诉房屋在2018年11月29日通知交付时已经接入自来水管，涉诉工程的供水设施亦已竣工验收，单户水表是否安装并未实质影响陈昊宇的个人利益。故，陈昊宇在2018年11月29日被通知收房后拒绝收房，无事实与法律依据。一审法院未支持陈昊宇关于逾期交房已付款利息、暖气延期费、燃气延期费、物业费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于房屋不符合合同约定的施工设计一节。中建公司虽对隔断墙和防火门进行变更，但涉诉工程的消防已经符合消防验收标准，且未因此改变房屋的整体结构，未对陈昊宇正常使用房屋产生重大影响，一审法院未支持陈昊宇的该项诉请，并无不当，本院予以维持。关于陈昊宇主张中建公司赔偿维修期间的物业费一节，因中建公司同意维修，且一审判决已判令中建公司履行维修义务，但该维修行为尚未完成，是否产生物业费的赔偿问题不能确定，在此情况下，陈昊宇要求中建公司赔偿物业费，依据不足，不予支持。综上所述，陈昊宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2031元，由上诉人陈昊宇负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  吴晓勇审判员  郭 矗二〇二一年六月十五日书记员  唐 啸