北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16128号原告（反诉被告）：北京木北企业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街2号19幢1层02-127室。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，1979年8月10日出生，该公司法务经理。被告（反诉原告）：马明，女，1989年11月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马庆发，系马明之父，1963年8月15日出生。委托诉讼代理人：马然，系马明之姐，1987年8月7日出生。原告（反诉被告）北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）诉被告（反诉原告）马明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。木北公司的委托诉讼代理人石福涛，马明的委托诉讼代理人马庆发、马然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）木北公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我方与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除；2．判令被告返还我方押金20833元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我方系经营美容美发的连锁品牌公司，经调研在位于北京市通州区玉带河东街xxx号x至x层的房屋（以下简称案涉房屋）设立美发店。2017年3月14日，我方与被告签订《房屋租赁合同》。在合同履行期间，2020年1月全国爆发新冠疫情，导致我方无法正常开业，已根本影响我方正常履行合同，此次疫情属于不可抗力。2020年3月14日双方沟通后，我方通知被告我方将停止经营，随后送达了解约函，要求解除上述合同并返还我方押金，但被告至今未返还我方押金。故我方诉至法院，望法院判如所请。被告（反诉原告）马明辩称，我方不同意原告的诉讼请求。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。原告方以新冠疫情为不可抗力为由请求解除合同毫无事实依据。原告在合同期内擅自终止合同，我方依据合同约定有权不退押金。反诉原告马明提出反诉请求：1．判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》并补齐欠缴租金及滞纳金，如反诉被告不履行该合同，则请求法院判令反诉被告赔偿我方房租和滞纳金，其中2020年3月1日至2021年5月31日共计361780元，2021年6月1日至实际归还房屋之日，每日按804元计算、单方解除合同违约金10万元、拖欠房租违约金50000元、房屋恢复原状工程费177127元、装修期租金48240元、贷款利息90000元、空置期租金48240元；2．判令反诉被告将租赁房屋恢复原状并将注册在该房屋内的营业执照迁出；3．判令反诉被告结清房屋租赁税、管理费、水费、电费、气费、电话费、清洁费、有线电视频道费等相关费用，并将水电燃气卡、钥匙交还我方；4．判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。双方明确约定在租赁期内，反诉被告未经我方同意中途擅自退租的，其应当向我方支付违约金10万元，若违约金不足以弥补我方损失的，还应当承担赔偿责任。2020年3月1日起，经多次与反诉被告沟通房租一事，反诉被告均不予理会并继续拖欠房租，并在租约未到期的情况下单方出具了解约函，严重违反了合同的约定，其出具解约函后一直未与我方进行房屋交接。反诉被告虽承诺将房屋恢复原状，但实际毫无作为，其应当对其不作为承担不利后果。针对反诉原告马明的反诉请求，反诉被告木北公司辩称：我方不同意反诉原告的全部反诉请求。我方已经向反诉原告交付了房屋，是其拒绝接收房屋，我方不存在违约行为，反诉原告的请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，马明作为出租方（甲方），木北公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，用途为美容美发美甲，房屋建筑面积184．44平方米，并注明：“该物业现有装修及设施情况详见相关备注。除双方另有约定外，该相关备注作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该物业的验收依据”，租赁期限为2017年3月1日至2022年3月1日，交付使用期为2017年3月1日，免租期为2017年3月1日至2017年4月15日，租金标准为年租金25万元，按6个月结算，每6个月初7日内，乙方向甲方交付6个月租金，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金，从第二年3月份开始年租金递增5%，以此类推；本合同签订之日，乙方应向甲方交付一个月租金作为押金，本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后（管理费、水费、电费、气费、电话费、清洁费、有线电视频道费），甲方应在15日内将押金无息全部退还给乙方，乙方如在租赁期内擅自终止协议，甲方有权不退还押金；租赁期内乙方不得损坏房屋设施，因需要对出租物业或屋内设施进行装修或改动，须经甲方书面同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，乙方承担装修改造费用，租赁结束时，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方也有让乙方将房屋设施恢复原状的权利；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付10万元违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方拖欠房租15天以上的，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止协议；租赁期满乙方须在当日腾房，如乙方到期不腾房，每逾期一天，乙方应当按月租金的1%向甲方支付违约金。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，双方依约履行各自义务。2019年9月9日，木北公司最后一次向马明支付租金137812．5元。木北公司主张该租金系2019年10月15日至2020年4月14日的租金，马明表示该租金系2019年9月1日至2020年3月1日的租金，木北公司主张的租金支付方式与双方约定的不符，但木北公司并未提供其他证据予以佐证。2020年3月，木北公司提出解除合同。马明提供了一份其收到的加盖有木北公司公章的《解约函》，载明木北公司表示因疫情原因导致交通封闭，其工作人员无法返回，社区封闭导致其工作人员无法返回工作，故提出从即日起解除合同，待疫情解除后办理交接事宜，《解约函》落款时间为2020年3月。木北公司提供了一份《解约函》，内容与马明提供的基本一致，落款时间为2020年4月1日。木北公司对马明提供的《解约函》不认可，马明对木北公司提供的《解约函》亦不认可。庭审中，木北公司提供快递照片一份，主张其工作人员于2020年4月24日将案涉房屋水电卡等物品及钥匙寄回给了马明，马明对此不予认可，木北公司表示其亦未查到相应的邮寄结果。因双方对案涉房屋一直未进行交接，故在本案审理过程中，本院组织双方对案涉房屋进行了现场勘查。2020年10月14日，本院组织双方当事人进行了第一次勘查，因双方都表示没有房屋钥匙，故由木北公司找开锁公司开锁后进入现场，木北公司支付开锁及换锁费用740元，现场入门处张贴告示写明电路损害，现场无法照明，后通过携带光源简单巡视后发现现场物品各处遗撒，极为脏乱。经询问，马明提出恢复原状方案为：1．两层门窗更换，需与左右邻居一致；2．室内取暖设施需要恢复原状；3．电路需要恢复至可使用状态；4．可拆走的装饰物需拆除。马明提供了其向装修公司咨询的恢复原状的工程报价单，报价单载明恢复原状工期为2个月，费用为177127元，其中包括：1．不锈钢玻璃隔断、门窗安装费用63800元；2．供暖系统改造、暖气片安装费用55000元；3．电路改造费用20800元；4．拆除费用15000元；5．垃圾清运费8500元；6．管理费及税金14027元，木北公司认为其中第1至3项费用过高，第6项费用不合理。因双方对恢复原状的前提条件和时间无法达成一致意见，经本院释明，木北公司申请对案涉房屋恢复原状所需费用进行司法鉴定。在鉴定机构选取前，木北公司又表示同意自行对案涉房屋恢复原状。2021年1月26日，本院组织双方进行了第二次现场勘验。在此次勘验过程中，木北公司找了一名电工对现场照明进行了恢复，照明恢复后，经巡视现场物品仍未进行清理，散乱状态依旧，马明将案涉房屋钥匙交给木北公司。此后，由木北公司开展现场恢复工作。2021年4月21日，本院组织双方进行了第三次现场勘验。木北公司表示恢复工作已进行完毕，木北公司表示其恢复了二楼的窗户以及房屋的电路，马明认为木北公司只是拆除了二楼窗户外的隔板，更换的窗户材质与原有材质明显不符，且窗户上被钉钻有孔洞，已经构成损坏。经巡视，现场散落物品、垃圾并未进行恢复，室内的供暖设备并未进行恢复，现场散落物品、垃圾并未进行恢复，裸露在外的电线并未恢复，木北公司表示其只能恢复到如此程度。经现场勘查，案涉房屋的一层、二层门窗为黑色，二层窗户由木北公司增加了隔层，装饰有店面招牌，一层原有不锈钢材质门窗被更换为黑色金属材质门窗；室内供暖系统的散热器仅余一片，其余被拆除。在本院最后一次组织双方勘验现场后，木北公司携带钥匙至房屋现场，马明表示因木北公司未将房屋恢复原状，故其不同意接收钥匙。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方争议的焦点之一为木北公司是否享有解除《房屋租赁合同》的权利。木北公司向马明发出《解约函》载明的解除理由为不可抗力因素导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。此次新冠疫情虽突如其来，对于从事美容美发业务的木北公司来说，确存在不可预见、不可避免的因素，但美容美发相关行业并未被彻底禁止营业，有关部门也发布了相应的经营指引，在疫情可控后，有关部门也发布了复工复产的建议，即疫情发生后，美容美发行业在采取疫情防控措施的情况下，可以进行相应的经营行为，换言之木北公司可以采取相应措施来克服疫情的影响，故此次疫情对于木北公司来说，并不能构成法律意义上不可抗力，其以此为由解除合同，缺乏法律依据，其并不具备法定解除《房屋租赁合同》的权利，故对于其主张双方合同已解除的诉讼请求，本院不予支持。但作为房屋承租方，木北公司坚持要求解除《房屋租赁合同》，且已实际搬离，则该合同已无继续履行的客观可执行性，马明亦同意在赔偿损失的情况下解除合同，故《房屋租赁合同》的解除时间以本院判决为准（本案最后一次法庭辩论终结之日：2021年5月31日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，木北公司支付租金至2020年2月29日，虽然其主张租金支付至2020年4月14日，但其主张与双方合同约定不符，其又未提供证据予以佐证，本院不予采信。现木北公司拖欠2020年3月1日后的租金不妥，其应按《房屋租赁合同》约定标准支付相应租金。对于木北公司应当支付的租金数额，应综合考虑如下因素：1．新冠疫情对于美容美发行业虽不构成不可抗力因素，但对于木北公司的经营势必产生较大的影响，从公平角度出发，应当对木北公司的租金进行相应的减免，减免幅度本院酌定为3个月；2．自2020年3月1日，至合同解除之日，约15个月，此期间双方并非没有沟通过合同解除事宜，只因各持己见，沟通未果，在木北公司搬离现场、拒交房租的行为中，马明应当能充分认识到合同已无法继续履行，在此情况下，马明也负有相应的止损义务，但马明并没有采取积极措施防止损失的进一步扩大，故本院根据双方履约情况，酌定马明自行负担4个月房屋租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，木北公司在未经马明同意的情况下，单方提出解除合同、搬离案涉房屋，符合双方合同约定的违约金的支付条件，故对于马明要求木北公司支付10万元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。木北公司搬离案涉房屋时，未对室内、室外装饰物进行妥善处理，从现场情况看，室内垃圾遍布、电线接头暴露、添附物弃之不管，故马明拒绝接收房屋并无不合理之处。木北公司在本院进行鉴定机构选择期间，又表示可以进行自行恢复，应视为其放弃了进行司法鉴定的权利，其在本院给予的恢复期内，并没有积极地进行修复工作，应当承担怠于履行修复义务的不利后果，结合现场情况，本院对于马明主张的修复项目及费用予以支持。房屋在修复期势必产生租金损失，在修复后也会产生招租期的租金损失，故对于马明主张的相应租金损失，本院予以支持，但其主张的期限过长，本院酌定为3个月，超出部分，本院不予支持，马明主张的日租金标准未超出本院核算数额，本院予以采纳。以上各项均属于木北公司违约后给予马明的损失赔偿，因双方约定的违约金低于马明实际遭受的损失，故对于违约金已涵盖的损失部分，本院不再重复计算。关于木北公司支付的押金，因木北公司单方解除合同，根据双方约定马明有权不退押金，故对于木北公司要求马明退还押金的诉讼请求，本院不予支持，但该押金应在木北公司赔偿的各项损失中予以抵扣。关于马明主张的水、电、燃气等其他费用，其未提供相应证据予以证明，本院无法支持，其可待相应费用数额确定后，另行解决。因木北公司在本院最后一次勘查现场时已明确表示不再进行修复工作，故相应的房屋交接不必再以木北公司完成修复工作为前提，故案涉房屋应视为在本合同解除之日已交还马明，故对于马明要求木北公司交还钥匙的诉讼请求，本院不再予以处理。关于马明主张的贷款损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马明作为出租方、北京木北企业管理有限公司作为承租人于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》于2021年5月31日解除；二、北京木北企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付马明2020年3月1日至2021年5月31日租金195349．26元；三、北京木北企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付马明违约金100000元；四、北京木北企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿马明房屋空置租金损失、房屋修复损失共计132263．15元；五、驳回北京木北企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回马明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由北京木北企业管理有限公司负担（已交纳）。反诉费6277元，由马明负担2690元（已交纳）；由北京木北企业管理有限公司负担3587元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二一年六月二十九日书记员  田小雨