湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2900号原告（反诉被告）：胡乾生，男，1930年2月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告（反诉被告）：王美华，女，1934年3月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。两原告共同委托诉讼代理人：许友国，郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周爱，女，1982年9月14日出生，汉族，住湖北省监利县，现住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张艳，湖南高泽律师事务所律师。第三人：裴晓鸽，男，1956年5月12日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：张艳，湖南高泽律师事务所律师。原告胡乾生、王美华（以下简称“两原告”）诉被告周爱、第三人裴晓鸽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，周爱以胡乾生、王美华为被告向本院提起反诉，本院受理后决定本、反诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王美华及两原告的共同委托诉讼代理人许友国、第三人裴晓鸽、被告周爱和第三人的共同委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《买卖房屋协议》；2.判令被告返还原告已支付房款29万元（利息从2013年7月1日-2020年10月1日，此后利息偿还之日止）。承担违约金3.75万元，合计32.75万元；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年6月23日，两原告之子胡某某与被告自愿签订《买卖房屋协议》，约定原告以75万元价格购买被告位于长沙市开福区××栋××房，任何一方违约需向守约方承担房款5%的违约责任。合同签订后，两原告之子向被告共支付了33万元购房款（其中以李祺名义分别于2013年6月23日，2013年6月30日付给被告20万元，两原告之子亲自分别于2013年7月12日，2013年11月4日转账支付给被告周爱），因双方签订《房屋买卖协议》时，被告虽从湖南信远志邦置业有限公司处购得该房屋，但尚未将房屋过户登记在被告名下，该房屋不具备合同一经签订就办理过户登记至原告之子胡某某名下的条件，后原告了解得知，被告利用未与原告之子胡某某办理过户登记的漏洞，又将该套住房卖给了第三方，第三方对该房屋已进行装修并入住，但未办理所有权转移手续。被告不讲诚信，一房二卖的行为已构成了严重违约，原告之子胡某某因病于2019年6月29日在郴州市死亡，两原告发现此事后，向被告讨要该房款，被告分别于2020年1月17日、2020年6月2日两次返还了4万元，并口头承诺国庆节时再付大部分，但在国庆前后拒接电话，也未曾主动返还余款。被告之行为严重侵害了原告之子胡某某的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告周爱辩称：1.周爱同意解除涉案的买卖协议。2.两原告称涉案房屋在与胡某某签订买卖协议时不具备过户交易条件与事实不相符。3.在被告与胡某某签订买卖协议之后，因胡某某违约未按时支付购房款，双方在2014年11月30日签订了一份补充协议，补充协议内容约定涉案房屋的总价款按照80万元折算，剩余47万元房款约定的付款时间为2014年12月底支付22万元，2015年2月底支付25万元，但胡某某在签订该份补充协议之后仍然没有按照补充协议的时间支付购房款，涉案房屋买卖的根本违约方是胡某某。4.2015年11月19日被告将涉案房屋出售给案外人，是在胡某某根本违约行为发生之后及时止损的无奈之举，在补充协议所约定的购房款支付时间届满后，被告委托第三人多次与胡某某取得联系要求其继续付款，但胡某某均置之不理，加之2015年下半年房价持续性下跌，被告为了止损无奈将房屋出售给案外人，该出售行为发生在胡某某逾期支付房款之后，故被告不存在违约。5.因胡某某逾期付款的违约行为其应当承担相应违约责任，并且赔偿被告因其违约行为造成的损失，具体的损失以被告的反诉状为准。6.在两原告起诉之后，2021年1月17日被告向王美华又返还了1万元，被告共计返还5万元。第三人裴晓鸽述称，同意被告周爱的答辩意见。反诉原告周爱向本院提出以下反诉请求：1.判令两反诉被告支付原告因胡某某逾期付款产生的违约金50000元；2.判令两反诉被告赔偿反诉原告因胡某某逾期付款造成原告于2015年11月低价出售房屋所产生的出售房屋差价损失50000元；3.判令两反诉被告赔偿反诉原告因胡某某逾期付款造成的交易房屋搁置期间物业费损失5304元；4.判令两反诉被告赔偿反诉原告因胡某某逾期付款所产生的利息损失154476元（计算标准：自2013年10月1日起，以未付款470000元为基数按年利率15.4%的标准计算至2015年11月19日止）；5.判令两反诉被告赔偿反诉原告因胡某某逾期付款导致周爱未能购买房屋的损失50000元；6.判令本案全部反诉案件受理费由两反诉被告承担。事实与理由：2013年6月23日，周爱与胡某某签订了《房屋买卖协议》，胡某某自愿以总价格75万元购买周爱名下位于长沙市开福区××栋××号房屋，买卖协议第三条约定“乙方（胡某某）应在此协议签订的当月一次性付给甲方部分房款30万元……”，第四条约定“乙方（胡某某）应在2013年9月30日前付清剩余房款计肆拾伍万元整”。但上述协议签订后，胡某某在签订协议当月仅支付了20万元。截止到2013年11月，胡某某共计仅向周爱支付了33万元，胡某某逾期支付购房款的行为已属严重违约。后经协商，双方于2014年11月30日签订了一份《补充协议》，协议约定双方同意将房屋总价款变更为80万元，且剩余购房款在2014年12月底支付22万元，于2015年2月底支付25万元。但《补充协议》签订后胡某某未向周爱支付任何购房款，其逾期支付购房款的行为属再次严重违约。周爱曾多次要求胡某某向其支付剩余购房款，但其均置之不理。直到2015年下半年，长沙市区房价持续走低，周爱为及时止损无奈只得将金色溪泉湾Ａ01栋1305号房屋以总价款70万元的价格出售给案外人。周爱将涉案房屋在2015年出售给案外人系在胡某某两次严重违约情形下的无奈之举，不属于违约的一房二卖行为。相反，胡某某两次违反协议约定时间逾期支付购房款，属于严重违反合同约定的违约行为，胡某某应当按照协议约定承担违约责任。且因其违约导致周爱在2015年低价将房屋出售给案外人造成了房屋差价损失，并且周爱在将涉案房屋出售给案外人后至本案起诉时一直未在长沙市购买房屋。综上，对于因胡某某逾期付款导致周爱所产生的各项损失胡某某均应承担赔偿责任。恳请法院判如所请。反诉被告胡乾生、王美华辩称：1.周爱请求支付因胡乾生、王美华之子胡某某逾期付款产生的违约金5万元数额过高，依据2013年6月23日签订的《房屋买卖协议》第6条，若一方违约应按房款的5%承担违约金。2.2014年11月30日签署的协议总价款80万结算已含违约补偿金，周爱反诉请求胡乾生、王美华另行承担违约无事实及法律依据。3.周爱请求的房屋差价损失50000元、物业费损失5304元、逾期付款所产生的利息损失154476元、因胡某某逾期付款导致周爱未能购买房屋的损失50000元，同样无事实和法律依据。2014年11月30日的协议无其他违约责任的约定，同理最高违约责任不得超过2013年6月23日签订的违约条款约定。4.反诉案件受理费应按过错责任依法分担。5.胡某某虽然之前因其他原因违约，但及时请求协议处理，周爱置之不理，后期应存在过错。胡乾生、王美华委托人员积极协商处理解除合同事宜，周爱总以种种理由推诿，但在实际中返还了购房款5万元，意思表示均认可解除合同。现胡乾生、王美华之子因债务问题自杀身亡，胡乾生、王美华年过古稀，平时的积蓄都被儿子拿去，此购房款是两人出资的，至今无房屋居住，于情于法也应将收取的购房款退还给两位老人。退一万步讲，周爱也应付242500元（33万元-75万元×5%-已返还的5万元）。第三人裴晓鸽述称，与本诉意见一致。经审理查明：胡某某系原告胡乾生、王美华之子。2011年10月17日，周爱与湖南信远智邦置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由周爱购买长沙市开福区听泉路199号溪泉雅苑Ａ01栋13层1305号房屋，总房价为573122元。2013年6月23日，胡某某与周爱签订《买卖房屋协议》，该协议约定周爱将涉案房屋以75万元的价格出售给胡某某，胡某某应在协议签订的当月一次性付给周爱部分房款30万元，并于2013年9月30日付清剩余购房款45万元，若一方违约，应按房款的5%承担违约金。协议签订后，胡某某通过案外人李祺的银行账户分别于2013年6月23日、6月30日向周爱转账支付10万元，合计20万元。胡某某另支付13万元，共计已支付购房款33万元。2014年11月30日，胡某某与周爱签订协议一份（以下简称“补充协议”），该协议约定：“房款余款交清时间：总价款：按80万结算（含违约补偿金），已付33万。于2014年12月底付22万元，2015年2月底付完25万元……”后胡某某未按约定时间付款。周爱及其委托人裴晓鸽多次催促胡某某付款未果。2015年11月19日，周爱以70万元的价格将涉案房屋转卖给案外人，并向长沙市不动产登记中心提交《长沙市房屋转移登记申请书》，后涉案房屋产权转移登记至案外人名下。2017年8月至2018年9月期间，胡某某多次短信联系裴晓鸽，要求退还购房款未果。2019年6月29日，两原告之子胡某某去世。周爱分别于2020年1月17日、2020年6月2日、2021年1月17日分向胡乾生、王美华返还2万元、2万元、1万元，共计返还5万元。本案审理中，案外人李祺确认其向周爱支付的20万元系代胡某某支付。另查明：周爱提交了开票日期为2016年2月2日的物业费发票，该发票载明涉案房屋2013年12月1日至2015年12月31日的物业费为5304元。上述事实，有当事人的当庭陈述，以及当事人提交并经庭审质证的买卖房屋协议、长沙市商品房买卖合同、公证书、短信记录、付款明细、活期明细账查询表、工商银行凭证、补充协议、长沙市二手房买卖合同、二手房交易资金监管信息登记确认表、长沙市房屋转移登记申请书、不动产情况证明、发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案本、反诉争议的焦点为：一、涉案《买卖房屋协议》是否应当解除；二、周爱是否应当向胡乾生、王美华返还房款及支付利息、违约金；三、胡乾生、王美华是否应向支付周爱支付违约金；四、胡乾生、王美华是否应赔偿周爱出售房屋差价损失、物业费损失、利息损失、未能购买房屋的损失。针对争议焦点一，本院认为，胡某某与周爱签订的《买卖房屋协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行各自的义务。胡乾生、王美华系胡某某的父母，胡某某因病去世，且无其他第一顺序的继承人，故胡乾生、王美华作为继承人有权向周爱主张权利。现胡乾生、王美华主张解除胡某某与周爱之间签订的《买卖房屋协议》，周爱于2021年4月28日本案开庭时当庭同意解除，本院予以确认，故胡某某与周爱签订的《买卖房屋协议》于2021年4月28日解除。针对争议焦点二，涉案合同已解除，对胡某某支付的购房款，周爱应当予以返还。胡某某已支付购房款33万元，胡某某去世后，周爱已返还5万元，故还应返还购房款28万元。关于胡乾生、王美华主张的违约金，胡乾生、王美华主张周爱系一房二卖，但结合胡某某与周爱签订的《补充协议》以及裴晓鸽向胡某某催促支付房款的短信可知，系胡某某逾期支付房款导致涉案《买卖房屋协议》及补充协议无法继续履行，故对胡乾生、王美华主张的违约金诉请，本院不予支持。关于胡乾生、王美华主张的利息，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点三，涉案《买卖房屋协议》约定“若一方违约，应按房款的5%承担违约金”，此后周爱与胡某某于2014年11月30日签订《补充协议》约定“总价款：按80万结算（含违约补偿金）”，结合原《买卖房屋协议》约定的房屋总价75万元，应视为双方将违约金由原《买卖房屋协议》约定的“房款的5%”变更为违约金5万元。因胡某某未按约定的时间向周爱支付购房款，故其应向周爱承担违约责任，对周爱要求支付违约金5万元的诉请，本院予以支持。针对争议焦点四，关于周爱主张的低价出售房屋的损失5万元，周爱出售房屋的价格系其与案外人达成，无证据证明该价格系受胡某某逾期支付购房款所导致，故对周爱主张的出售房屋差价损失，本院不予支持。关于物业费损失，周爱与胡某某于2014年11月30日签订《补充协议》约定“总价款：按80万结算（含违约补偿金）”，双方已对2014年11月30日之前的违约补偿进行了约定，故对此之前的物业费损失，本院不予支持。自2014年12月1日起至2015年11月9日，周爱向案外人出售涉案房屋期间，周爱支付了涉案房屋的物业费，其损失确有发生，故本院予以支持，结合物业费票据，前述期间的物业费损失为2497.3元（5304元÷24月×11.3月）。另周爱主张的未付房款的利息损失、未能购房的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、胡某某和被告（反诉原告）周爱于2013年6月23日签订的《买卖房屋协议》自2021年4月18日解除；二、被告（反诉原告）周爱在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡乾生、王美华返还购房款280000元；三、驳回原告（反诉被告）胡乾生、王美华的其他诉讼请求；四、反诉被告胡乾生、王美华在本判决生效之日起十日内向反诉原告周爱支付违约金50000元、物业费损失2497.3元；五、驳回反诉原告周爱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费因简易程序减半收取3106元，由胡乾生、王美华负担270元，周爱负担2836元；反诉案件受理费2973.4元，由周爱负担2469.4元，胡乾生、王美华负担504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二一年六月一日法官助理孙颖书记员柳遇珍