安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1825民初152号 原告:安徽省振球房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市旌德县西门北路。 法定代表人：朱振球,该公司经理。 委托诉讼代理人：丁远强，该公司员工。 被告：常其信，男，1963年7月6日生，汉族，农村居民，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：陈新。 委托诉讼代理人：常灵。 原告安徽省振球房地产开发有限公司（以下简称“振球公司”）与被告常其信商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年2月8日立案后，依法适用普通程序审理。2021年2月23日，被告常其信向本院提出管辖权异议，同年3月1日,本院裁定驳回其异议。被告常其信不服，于同年3月8日向安徽省宣城市中级人民法院提起上诉，同年4月22日，安徽省宣城市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2021年5月13日公开开庭审理了本案。原告振球公司委托诉讼代理人丁远强、被告常其信及其委托诉讼代理人陈新、常灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 振球公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告购房欠款172448元：2.请求法院判令被告支付给原告逾期欠款利息6897.92元;3.本案的诉讼费全部由被告承担。庭审中，振球公司变更第2项诉请为：请求判令被告支付逾期付款利息（以172448元为基数，按合同约定月利率5.04‰计算，自2020年9月30日起至实际支付之日止）。事实和理由：被告在原告处购买了安徽省颍上县××号楼××室，尚欠购房款172448元未付清。原告多次向被告催要，但被告始终未付钱，并要求原告将该房屋的房产证、土地证交给被告，由被告去银行办理抵押贷款，以此支付购房款。2020年8月30日，原告将房产证、土地证交给被告，被告出具了1份欠条并承诺及时办理贷款以支付所欠购房款。但被告拿走房产证后未能办理贷款。后原告先后两次向被告催要欠款，被告未支付。原告于2021年1月9日向被告邮寄《催款通知书》1份，要求被告于2021年1月16日前付清欠款，被告于2021年1月10日签收，但被告至今分文未付。 常其信辩称，1.原告所诉与实际欠款不符。（1）房屋总价款为352448元，答辩人已支付240000元，尚欠112448元；（2）2020年8月30日，答辩人出具的欠条不是双方对账结果，是答辩人急需原告给付房产证、土地证，在双方没有对账的情况下写的，双方约定以对账结果为准。2.答辩人不承担逾期利息。答辩人没有过错，而原告有过错，原告交付的房屋因质量问题造成漏水，原告答应解决，被告因此造成的损失而未解决，所以余款没有兑现。3.答辩人因房屋严重质量问题多次与原告协商解决未果，答辩人的家具毁损、衣服霉烂等直接经济损失达60000元左右，现在仍未解决。4.答辩人愿意支付余款112448元，但要求原告解决房屋质量问题及漏水问题，同时赔偿答辩人因此造成的损失60000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 当事人无异议的证据： 振球公司提供的：营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书原件各1份，证明原告主体适格。 常其信提供的：1、被告身份证复印件1份，证明被告主体适格；2、收款单据10份、收条2份，证明被告已向原告支付购房款240000元。 上述证据本院予以确认并在卷作证。 当事人有异议的证据，本院认定如下： 振球公司提供的：1、欠条1份，证明被告常其信尚欠原告购房款172448元。被告对该证据“三性”均有异议，认为欠条原件是在特定情况下所写的，欠条正文不是被告所写，被告只是签了字。如果被告不签字，原告就不给房产证等证件给被告，当时原告承诺欠款数额以对账数额为准，现实际欠款数额不准确。经审查，被告认可欠条签名、身份证号码、日期均是其本人所签，五处手印也是其本人所捺印。另欠条上并未约定以对账为准，故本院对该证据予以认定。 2、催款通知书原件、邮件交寄单（收据）原件、EMS签收证明打印件各1份，证明原告于2021年1月9日向被告催缴剩余购房款172448元及逾期利息，告知被告尽快付款，但被告一直未付。被告认为原告的证明目的不能成立，房屋在交接已过了16年，原告没有向被告要过欠房款，且被告多次告知原告房屋存在质量问题，要求原告给予修缮或提供处理方法，而原告不愿意解决，故责任应在原告不在被告。经审查，该证据能够证明原告通过快递向被告催要过购房款，本院对原告的证明目的予以认定。 常其信提供的：1、《管仲公园商贸城房屋销售合同》复印件1份，证明所购房屋价格为352448元，同时购房合同第十一条约定房屋出现质量问题由甲方负责。原告认为合同是真实有效，对总价款352448元无异议；合同所写的第十一条保修责任是有保修期限，土建部分保修12个月，水电保修6个月，在质保期限内，原告有保修责任，过了保修期原告没有保修责任；同时购房合同第四条约定了被告逾期付款的违约责任。经审查，该证据符合真实性、关联性和合法性，本院予以认定。 2、照片7张，证明房屋存在严重质量问题，原告一直没有修缮解决。原告对照片的证据“三性”均不予认可，认为该证据无法证明照片在哪里拍摄，也无法证明是否是在保修期内拍摄。经审查，从该组照片中无法判断照片中受损的房屋系被告所购案涉房屋，亦无法判断该照片具体拍摄时间是否是在合同约定的保修期内，故本院对该证据不予认定。 3、录像U盘1份，证明原告工作人员认可只欠112448元购房款。原告对该视频的证据“三性”均不认可，对拍摄视频的法律效力及是否经过当事人的同意存疑。经审查，从该视频中无法判断“还差11万”是谁所说。结合原告提供的法定代表人身份证件，该视频中出现的人并非原告法定代表人，且亦无法判断该人员系原告方关于案涉纠纷的委托代理人，故本院对该证据不予认定。 根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下： 2004年6月8日，振球公司与常其信签订《管仲公园商贸城房屋销售合同》，约定常其信向振球公司购买位于颍上县××路××＃楼××号房屋，房屋总价款350448元，房产证、土地证两证工本费2000元，合计352448元。同时，双方还约定常其信在签订合同的同时支付购房款100000元，合同签订后两年内付清余款252448元，常其信如未按合同约定的时间付款，振球公司对常其信的逾期付款有权追究违约利息，自合同规定的应付期限第二天起至实际付款之日止，月利息按5.04‰计算。振球公司于2004年向常其信交付了案涉房屋。2004年6月8日至2012年1月12日，常其信陆续向振球公司支付购房款共计240000元。2020年8月30日，振球公司将案涉房屋的国有土地使用证、房屋所有权证交付常其信，常其信就剩余购房款及逾期利息在向振球公司出具的欠条上签字捺印，欠条载明：“今收到安徽省旌德振球房地产开发有限公司房屋所有权证一份（证号：××，所有权人：常其信，房屋坐落：解放北路管仲公园商贸城7＃710号），尚欠房款172448元（大写：壹拾柒万贰仟肆百肆拾捌元）未支付……”。后常其信未履行付款义务。2021年1月9日，振球公司通过ＥＭＳ向常其信邮寄《催款通知书》1份，催告常其信及时支付上述房款172448元及逾期利息，若在2021年1月16日前不付清，振球公司将诉至法院。后常其信未支付剩余购房款及逾期利息。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属有效合同。原告向被告交付了房屋，被告应按照合同约定于2006年6月8日前向原告支付全部购房款。被告仅支付购房款240000元，2020年8月30日，被告向振球公司出具欠条并载明尚欠房款金额及办理抵押贷款后及时支付购房款，被告办理抵押贷款未果，经原告邮寄《催款通知书》，被告在签收后仍未支付购房款，显已违约。根据双方合同约定，合同签订后两年内付清购房款，即2006年6月9日为逾期之日。被告在合同约定期限内共支付购房款170000元，逾期之后陆续支付70000元，根据合同约定的逾期利率为月利率5.04‰，2006年6月9日至2020年8月30日的逾期利息超过60000元。被告于2020年8月30日向原告出具欠条载明尚欠购房款172248元（包含逾期利息60000元），且其在欠条上签字并多处捺印，系对购房款172448元的确认，故对原告主张被告支付购房款172448元本院予以支持。原告主张逾期付款利息应以实际尚欠购房款为基数，而原告所主张的逾期利息计算基数172448元包含了逾期利息60000元，该利息60000元不宜再计算利息。故对该超出部分本院不予支持，对原告要求以112448元为基数，按合同约定月利率5.04‰计算，自2020年9月30日至实际支付之日止的逾期付款利息，本院予以支持。 被告抗辩认为其尚欠购房款112448元，其出具欠条是在双方来不及对账的情况下写的，双方口头约定以对账结果为准，因被告未提供另外的对账结果，其认可欠条上系其本人签字及捺印，故对该抗辩意见不予采纳。被告抗辩认为因案涉房屋存在严重质量问题原告未予以解决而未支付余款，故被告不应承担逾期利息,被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告抗辩认为因案涉房屋质量问题造成被告家具毁损、衣服霉烂等直接经济损失达60000元左右，要求原告解决房屋质量及漏水问题并予以赔偿，被告要求赔偿基于同一法律关系且诉讼请求之间具有因果关系，被告应就此提起反诉，现被告未在法定期限内提起反诉，可另行主张。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告常其信于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽省振球房地产开发有限公司购房款172448元并支付逾期付款利息（以112448元为基数，自2020年9月30日起至实际支付之日止，按月利率5.04‰计算）。 二、驳回原告安徽省振球房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3890元，由原告安徽省振球房地产开发有限公司负担100元，被告常其信负担3790元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  朱良超 审 判 员  司 昱 人民陪审员  花日凤 二〇二一年六月一日 书 记 员  金彦玲 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。