江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2072号上诉人（原审被告、反诉原告)：无锡普天科技有限公司，住所地无锡市新吴区无锡科技创业园一区二楼207号。法定代表人：毛光普，该公司总经理。委托诉讼代理人：何冬梅，该公司会计。被上诉人（原审被告、反诉被告)：无锡龙世太湖科技发展有限公司，住所地无锡滨湖经济技术开发区二期A1－1、2、4、5、6、7、8地块。法定代表人：吴海宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玉，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凌，北京德恒（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡普天科技有限公司(以下简称普天公司)因与被上诉人无锡龙世太湖科技发展有限公司(以下简称龙世公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初5368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。普天公司上诉称：依法撤销一审判决。事实与理由：龙世公司于2020年1月1日在我公司尚有预交电费的情况下擅自停了租赁房屋的电，属违法行为，致使我公司租赁房屋无法使用，造成经济损失10万元。因2019年费用未结清，龙世公司不让我公司从租赁房屋搬离，拖到2020年10月23日经法院同意才搬清用品。停电后,原租赁房屋无法继续使用，合同自然终止，故不存在欠2020年费用。龙世公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。龙世公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；2、判令普天公司支付自2019年7月1日起至2020年10月23日止的房屋租金17760元；3、判令普天公司支付违约金（具体为：以3383元为基数，自2019年7月11日起至2019年10月10日止；以6766元为基数，自2019年10月11日起至2020年1月10日止；以10149元基数，自2020年1月11日起至2020年4月10日止；以13532元基数，自2020年4月11日起至2020年7月10日止；以16915元为基数，自2020年7月11日起至2020年10月10日止；以17760元为基数，自2020年10月11日起至2020年10月23日止；2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；4、判令普天公司支付水电费661元（水费、电费无法区分）。事实和理由：2018年1月1日前，甲方龙世公司与乙方普天公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在无锡市××路××号（网络研发楼）Ａ101室，建筑面积约82平方米租给乙方使用，租期为5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元；乙方从2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为2460元。从2019年1月1日起至2020年12月31日止，年租金为13530元，每季度租金为3383元。从2021年1月1日起至2022年12月31日止租金全额缴付。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清；乙方逾期交付租金的，每逾期一日甲方按欠付房租金额的1‰向乙方收取违约金；乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋。截止2020年6月，普天公司拖欠龙世公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金13532元、水电费661元。2020年7月7日，龙世公司向普天公司发函，要求解除租赁关系并腾退租赁房屋及付清租金、水电费。之后，普天公司并未履行腾退租赁房屋及支付房屋租金、水电费的义务，故龙世公司诉至法院。普天公司一审辩称，疫情期间，无锡市人民政府规定租金可以减免，现龙世公司并未租金减免，这与政府的规定相违背；2020年1月1日，龙世公司在普天公司尚有预交电费款的情况下，擅自停了案涉租赁房屋的电，造成案涉租赁房屋无法使用。综上，普天公司只同意支付2019年未交部分房屋租金，不同意交纳2020年1月1日至2020年10月23日期间的房屋租金。普天公司向一审法院提出反诉诉讼请求：判令龙世公司支付停工停产损失100000元。事实和理由：2018年11月21日，普天公司充值坐落于无锡市××路××号（网络研发楼）Ａ101室的电费500元。2020年1月1日，龙世公司在普天公司尚有预交电费款的情况下，擅自停了案涉租赁房屋的电，造成普天公司无法正常开展业务，流失了大量客户。2020年8月，普天公司找到了新的办公场所，此后公司正常营业。2020年1月，普天公司的销售额为3584.07元。同年2月，普天公司的销售额为0元，同年7月，普天公司的销售额为52495.57元。同年9月，普天公司的销售额为63168.13元。按照月销售额50000元的20%计算利润，即每月的利润为10000元，以此计算10个月，故普天公司的停工停产损失为100000元。龙世公司一审辩称，龙世公司并未对案涉租赁房屋进行停电，根据普天公司提供的停电通知函及普天公司提交的反诉状，是无锡同创物业管理有限公司（以下简称同创公司）停的电，而非龙世公司停的电。龙世公司与同创公司是两个独立的法人；普天公司作为违约方，自2019年7月1日起就已经欠付租金，且普天公司并无任何证据证明其因停电受到了损失，其诉称的损失金额并未提供相应的计算依据及标准，也无证据证明。另，即便存在损失，但是否都是因停电产生的；根据普天公司的陈述，其每月利润达到10000元，但仍不按期支付租金，属于恶意违约。综上，龙世公司请求法院驳回普天公司的反诉诉讼请求。一审法院经审理查明：甲方龙世公司与乙方普天公司签订了一份《房屋租赁合同》。其中，第一条约定：甲方将坐落在无锡市××路××号（网络研发楼）Ａ101室，建筑面积约82平方米租给乙方使用，租期为5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元；第二条约定：乙方从2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为2460元。从2019年1月1日起至2020年12月31日止，年租金为13530元，每季度租金为3383元。从2021年1月1日起至2022年12月31日止租金全额缴付。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清。甲方应在收妥租金后向乙方出具发票。［备注：乙方承诺年均税收达超5万元，如果乙方未能实现其承诺的销售及税收，甲方有权酌情减少或取消对乙方的租金扶持政策］；第三条约定：签订本合同的同时，乙方应当向甲方缴纳相当于六个月租金额的履约保证金14760元。甲方应出具收据。合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方（不支付利息），但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租期中途保证金被扣除或部分扣除的，自扣除之日起五日内，乙方应相应予以补足；第四条约定：甲方应按照本合同规定将房屋交付乙方使用（并同时双方签署交接文件），租期内乙方确因实际需要，拟将房屋转租给第三方使用的，应当事先征得甲方的同意，并交清租金，由甲方和第三方另行签订租赁合同；第五条约定：出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付。乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定；第六条约定：租赁期间，非经对方同意，任何一方都不得擅自解除合同。如甲方确需收回自用，必须提前三十日以书面通知乙方，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日，甲方向乙方退回履约保证金，另补偿乙方迁让的损失，补偿额不超过相当于两个月的房屋租金；如乙方确有事因需提前退房的，应当提前三十日以书面通知甲方，甲方不退回履约保证金，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日所在月的月末。租赁期满或提前解除合同的，房屋装修归甲方所有，乙方不得擅自变动、拆除及损坏；第八条约定：甲方有权监督乙方按约使用房屋，保障使用安全。乙方应当爱护房屋并按时交纳租金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日甲方按欠付房租金额的1‰向乙方收取违约金……；第十条约定：有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：（一）乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月……。2020年7月7日，北京德恒（无锡）律师事务所受龙世公司的委托，向普天公司邮寄了律师函，要求：自即日起解除案涉房屋租赁关系，并腾退租赁房屋及支付租金和水电费等共计14193元。该邮寄凭证载明：“邮件号码：×××34；收件：何冬梅、133××××1906、江苏省无锡市滨湖区高浪东路999号（网络研发楼）Ａ101室、无锡普天科”。同年7月8日，该邮件被“他人代收”。2020年9月7日，龙世公司诉来法院。一审庭审中，双方确认：一、龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、普天公司应于2020年10月24日前将案涉租赁房屋腾退给龙世公司；三、普天公司已向龙世公司交纳了截止2019年6月30日前的房屋租金。2020年10月23日，普天公司交付了案涉租赁房屋的钥匙。关于水、电费，龙世公司仅举证了《AB楼、传感中心小楼抄表单》，但该《AB楼、传感中心小楼抄表单》中的抄表数字未有普天公司相关人员签字确认。另查明：坐落于无锡市××路××号（网络研发楼）房屋系龙世公司所有。又查明：诉讼中，普天公司举证了何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共3页）、何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共6页）、打印文字（共1页）、《纳税申报表》打印件（共4页、系从电子税务系统打印）。其中，何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共3页）拟证明：普天公司没有逾期；何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共6页）拟证明：同创公司的物业费与龙世公司的租金系由同一人即何静芳来收费，租金发票、物业费发票、水电发票均在同一办公室（B座3楼）领取，同创公司与龙世公司是一个单位，也是一个领导，停电行为也可以说是同创公司与龙世公司一起决定的。普天公司向龙世公司承租了案涉租赁房屋，故同创公司不可以停普天公司的电。何静芳向普天公司收取房租，何静芳将该房租支付给谁的？何静芳代表什么人来收的；打印文字（共1页）拟证明：同创公司的停电行为没有合法性；《纳税申报表》打印件（共4页）分别对印2020年1月、2月、7月、9月份，拟证明：普天公司在2020年1月销售额为3584.07元，在2020年2月销售额为0元，在2020年7月销售额为52495.57元，在2020年9月销售额为63168.13元。按照月销售额50000元的20%计算利润，即每月的利润为10000元，以此计算10个月，故普天公司的停工停产损失为100000元。龙世公司质证认为：一、无法确认何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共3页）的真实性，这是普天公司与同创公司之间的纠纷，与本案无关；二、对《短信聊天记录》打印件（共6页）的真实性无异议，何静芳是同创公司的工作人员，而非龙世公司的工作人员。龙世公司与同创限公司系两家独立的企业，财务账册也是分开的，龙世公司现在的办公地址是在启航大厦20楼，同创公司的办公地址是在启航大厦旁边大楼的2楼。从《短信聊天记录》打印件（共6页）可以看出，案涉房屋租金是打入龙世公司的银行账户，同创公司系龙世公司的物业管理公司，普天公司同时结欠租金及物业费，故由同创公司员工向普天公司一起催讨具有合理性，但不能证明同创公司与龙世公司有混同的现象；三、打印文字（共1页）是普天公司单方面制作，同样涉及到停电、停水问题，这是普天公司与同创公司之间的纠纷，与本案无关；四、无法确认《纳税申报表》打印件（共4页）的真实性，也无法证明普天公司主张的利润金额，更不能证明普天公司受到的损失。一审法院认为，龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。诉讼中，双方确认：一、龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、普天公司已向龙世公司交纳了截止2019年6月30日前的房屋租金。对此，法院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于停电问题，普天公司举证了何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共6页），拟证明：2020年1月1日，龙世公司在普天公司尚有预交电费款的情况下，擅自停了案涉租赁房屋的电，造成普天公司无法正常开展业务，流失了大量客户。对于《短信聊天记录》打印件（共6页）的真实性，龙世公司虽无异议，但认为龙世公司没有实施停电行为。现普天公司认为“停电行为也可以说是同创公司与龙世公司一起决定的”，对此，龙世公司有异议，认为龙世公司与同创公司系两家独立的企业，且普天公司除了提供何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共3页）、何冬梅与何静芳之间的《短信聊天记录》打印件（共6页）、打印文字（共1页）外，并未提供其它证据证明，则依照前述法律规定，普天公司应承担举证不能的法律后果。关于房屋租金，根据《房屋租赁合同》第二条的约定，即“从2019年1月1日起至2020年12月31日止，年租金为13530元，每季度租金为3383元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清”，现因按年租金13530元计算的每季度租金为3382.50元，该每季度租金3382.50元低于合同约定的每季度租金3383元，故法院以合同约定的年租金13530元来计算相应的房屋租金。现双方一致确认龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除，故普天公司在2020年7月8日后实际占有租赁房屋期间，应向龙世公司支付相应的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照合同约定的年租金13530元计算。因此，普天公司自2019年7月1日起至2020年10月23日止的房屋租金和房屋占有使用费应为17749.03元(年租金13530元÷12个月×15个月＋年租金13530元÷12个月÷31天×23天)，现普天公司未按约履行付款义务，则其行为已构成违约，其应将房屋租金和房屋占有使用费17749.03元支付给龙世公司并承担相应的违约责任。关于违约金，现龙世公司考虑到合同约定的违约金过高，即“乙方逾期交付租金的，每逾期一日甲方按欠付房租金额的1‰向乙方收取违约金”，请求按照“2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍”计算违约金，该请求具有事实和法律依据，法院予以支持。关于水电费661元，因普天公司有异议，且龙世公司提供的《AB楼、传感中心小楼抄表单》未有普天公司相关人员签字确认，故龙世公司也应承担举证不能的法律后果。综上所述，法院对龙世公司诉请的合理部分，予以支持。至于普天公司的反诉诉讼请求，因普天公司提供的证据不足以证明其主张，故法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、普天公司应于判决发生法律效力之日起五日内向龙世公司支付自2019年7月1日起至2020年10月23日止的房屋租金和房屋占有使用费共计17749.03元；三、普天公司应于判决发生法律效力后五日内向龙世公司支付违约金（具体为：以3382.50元为基数，自2019年7月11日起至2019年10月10日止；以6765元为基数，自2019年10月11日起至2020年1月10日止；以10147.50元基数，自2020年1月11日起至2020年4月10日止；以13530元基数，自2020年4月11日起至2020年7月10日止；以16912.50元为基数，自2020年7月11日起至2020年10月10日止；以17749.03元为基数，自2020年10月11日起至2020年10月23日止；2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；四、驳回龙世公司的其他诉讼请求；五、驳回普天公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费311元，由龙世公司负担7元，由普天公司负担294元；已减半收取的一审反诉案件受理费1150元，由普天公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，龙世公司与普天公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。普天公司上诉称，因2019年费用未结清，停电后，龙世公司不让普天公司从租赁房屋搬离，拖到2020年10月23日经法院同意才搬清用品，故不存在欠2020年租金。一方面，龙世公司对此予以否认，另一方面，普天公司也未提供证据证明，本院对普天公司该上诉请求，依法不予支持。关于停电损失问题。根据现已查明的事实，停电通知函是同创公司向普天公司发出的，函中涉及的费用包括租金、物业费、水电费和空服，而龙世公司和同创公司是两个独立法人。另外，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，且反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系等。普天公司反诉要求龙世公司赔偿因停电造成的经济损失，程序与实体方面都缺乏事实和依据，本院不予支持。综上，普天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1461元，由普天公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 潘晓峰二〇二一年六月二十一日书记员 陆奕匀