广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12595号原告（反诉被告）林嘉鸿，女，汉族，1990年2月16日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人邹俊岳，广东道华律师事务所律师。委托诉讼代理人梁国庆，广东道华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王宏志，男，汉族，1970年5月15日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人罗梦磊，泰和泰（深圳）师事务所律师。委托诉讼代理人陈俊锋，泰和泰（深圳）师事务所律师。第三人深圳市南洋实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道龙腾社区中粮鸿云花园53，统一社会信用代码91440300MA5DAF8B41。法定代表人卢雪美。原告林嘉鸿诉被告王宏志及第三人深圳市南洋实业有限公司（以下简称“南洋实业”）及被告王宏志反诉原告林嘉鸿及第三人南洋实业房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告林嘉鸿及其委托诉讼代理人邹俊岳和梁国庆、被告王宏志及其委托诉讼代理人罗梦磊到庭参与庭审。第三人南洋实业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林嘉鸿向本院提起诉讼，请求判令：1.被告将已收取的2020年1月份、2月份租金共计人民币10600元还予原告；2.被告自起诉之日起15内协助原告完成房屋交接及水电、煤气等附属配套设施交接手续；3.被告向原告支付违约金（以人民币4350000元为基数，按每日万分之四标准，自2020年1月2日起计算至被告履行全部合同义务止，暂计至2020年3月1日为102660元）；4.被告承担本案全部诉讼费用。具体事实和理由：2019年11月3日，林嘉鸿、王宏志签订《房地产买卖合同》，约定王宏志以435万元价格向原告出售位于深圳市宝安区物业。合同签订后，林嘉鸿依约在2019年12月30日支付全部购房款，房屋应于2020年1月1日交付给林嘉鸿，王宏志应于物业交付使用当日或之前协助林嘉鸿与承租人签订新的租赁合同并转交原租赁合同租赁押金、配合林嘉鸿办理电话煤气等附属设施过户。但林嘉鸿多次催告，王宏志均不予理睬。望判如所请。被告王宏志辩称，一、林嘉鸿未按合同约定时间支付首期房款构成根本违约；《房地产买卖合同》签订当日，林嘉鸿支付定金40万，后由于林嘉鸿原因导致贷款等事项迟延。二、王宏志履行己方告知义务，多次催促林嘉鸿及第三人进行相关手续办理，不存在不予理睬的行为，不构成违约；2019年12月8日，王宏志通过微信告知林嘉鸿和第三人南洋实业将于12月23日外出旅行一个月，催促林嘉鸿尽快办理赎楼手续，南洋实业回复不影响。后林嘉鸿未与王宏志协商后续进展，通过微信辱骂王宏志后删除王宏志微信，导致双方无法继续沟通，调解过程中林嘉鸿拒绝道歉。三、涉案房屋2020年1月及2月租金，租客于2020年7月8日才通过微信向王宏志支付，此时本案已起诉，林嘉鸿删除微信等致使王宏志无法联系林嘉鸿向其转交，不存在不配合办理手续等情形。综上，请求驳回林嘉鸿全部诉讼请求。并提起反诉，请求判令：1.原告林嘉鸿向被告王宏志支付违约金69600元（以435万元未基数，按日万分之四，自2019年11月13日计算至2019年12月20日）；2.原告林嘉鸿向被告王宏志支付律师费8000元；3.本案诉讼费用由原告林嘉鸿承担。第三人南洋实业未到庭参加诉讼，提交书面情况说明述称，我方于2019年11月3日为林嘉鸿和王宏志提供居间服务并签订《房屋买卖合同》，约定以435万成交王宏志名下房产（深圳市宝安区物业），林嘉鸿现场转账支付40万定金给王宏志，双方约定于2019年12月31日交付全部尾款，王宏志需在收到尾款2日交付房子。因当时有租客，王宏志需配合林嘉鸿办理租客新租约，交接押金与水电费等费用。后林嘉鸿于2019年12月30日前支付完全部购房款，我方分别于2019年12月25日、2019年12月30日和2020年1月5日多次电话及微信联系王宏志办理房屋交接和租客交接，但未获回复。2020年2月2日，王宏志微信回复因外出旅行未带手机。我方已为林嘉鸿办理房屋过户，后续房屋交接、新旧租约办理、水电费过户等均未通过我方。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年11月3日，原告林嘉鸿作为买方、被告王宏志共同作为卖方，双方在第三人南洋实业居间下签署《房地产买卖合同》。合同约定：1.出售及购入位于深圳市宝安区房屋，建筑面积69.65平方米，房屋用途为住宅，房地产证深房地字第××号；2.转让成交价为人民币435万元；3.买房在签署合同时向卖方支付定金40万元，余下395万元买方通过银行按揭付款；买方应于签署合同之日起10日（含当日）内付清首期房款约178万元（不含定金），于约定应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方需配合；4.买卖双方须于银行开具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；5.物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于合同签署之日起10日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并于担保公司签署担保合同；卖方虽有担保公司赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；6.买卖双方需付税费均由买方支付；7.物业附有租赁合同，租赁期限至2020年2月29日止，现每月租金5300（含税）元，押金6600元，卖方保证承租人已放弃同等条件下优先购买权；买卖双方同意租赁合同继续履行，物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对于买方仍然有效，买方自物业交付期使用之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务，卖方须于物业交付买方使用当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原合同项下之租赁押金转交予买方，如之前租约在租赁管理部门已备案的则卖方需配合办理撤销备案的相关手续；8.交楼日期未卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起2日内；9.如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；10.备注约定合同约定当日到卖方账户38万，剩余定金2万元在2019年11月5日支付；买方保证卖方在2019年12月31日前收到全部房款；在签署合同10日内确认卖方房权及个人征信及售楼贷款资质，有异议全额退还定金，超期是买方对卖方已确认无异议。2019年11月3日，林嘉鸿向王宏志支付定金40万元。2019年11月14日，林嘉鸿、王宏志与案外人中国农业银行深圳华侨城支行签署《资金托管协议》，林嘉鸿向资金托管账户支付178万元。同日，林嘉鸿、王宏志签订《深圳市二手房买卖合同》，约定位于深圳市宝安区房屋转让总价为435万元；卖方应当于收到房款3天内将房地产交付买方。2019年12月19日，案涉物业产权经核准由王宏志名下转移登记至林嘉鸿名下，不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第××号。同日，林嘉鸿与案外人中国农业银行深圳华侨城支行签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，约定贷款金额217万元。王宏志确认，已于2019年12月30日前收到全部购房款；承租方已于2020年2月底搬离涉案房屋，并于2020年7月8日将2020年1月、2月应付租金付清；截至庭审时尚未配合林嘉鸿办理水电、煤气等配套设施的交接手续。林嘉鸿确认，已于2020年5月18日通过物业服务方收取并控制涉案房屋。庭审后，王宏志于2019年9月28日向林嘉鸿支付10347.62元，同日通过短信告知林嘉鸿“海语西湾花园1栋302房2020年1、2两个月租今日已付清（开票价5300×2-税金252.38元=10347.62元）。并请你于2020年9月30日前，我方协助共同办理该房水、电、气等相关过户手续。”林嘉鸿回复称，确认已收到租金，但认为税金与其无关；要求王宏志在交接租金和水电气等设施的同时支付违约金、律师费共计481280元。另查，1.2020年3月1日，经涉案房屋所在辖区社区工作站、派出所调解，双方当事人同意林嘉鸿向王宏志道歉后，王宏志配合林嘉鸿办理房屋交付相关手续。后，林嘉鸿、王宏志对道歉方式产生争议，实际未能完成房屋交付。2.林嘉鸿确认曾在2019年12月8日收到王宏志通过微信发送的关于将于2019年12月23日外出一个月的信息，但该信息并未明确说明要延迟交付房屋。2019年12月8日，王宏志通过微信告知南洋实业工作人员黎焕善“请你及林小姐抓紧办理广州银行赎楼事宜，以及后续手续，即使付清首付款。签合同时就告知你们12月23号我们要外出旅游一个月，抓紧点办，谢谢你”、“抓紧点，不然我们外出了，所有后续手续停滞了”；黎焕善当日回复“不影响的，你可以放心外出，现在你只等收钱就好了”。2019年12月25日，黎焕善通过微信告知王宏志“这几天什么时候有空，约一下租客和林小姐交接好，你的所有房款已经收齐了，剩下的都是还担保公司的了，这两天也会放”；2019年12月30日，黎焕善通过微信告知王宏志“王先生，今天尾款也放了，要交楼了，如你不在深圳，请交代好租客，租客电话多少？我们自己对接好租客也可以的”；王宏志于2020年2月2日微信回复“我是年初一回深圳的，外出旅游这个手机没有带”。2020年1月5日，林嘉鸿微信明确向王宏志表示“租金从12月31日开始就要算给我、押金你自己退回去给租客”。3.王宏志作为出租方（甲方）于2019年4月18日与作为承租方的案外人深圳市盐田港保税区投资开发有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日止；月租金总额5300元，乙方应于每季度第1个月20日前向甲方交租金；乙方现给甲方支付6600元租赁押金，合同到期退房交钥匙时退还押金（不计利息）；合同约定租金为含税价格，合同约定租金支付方式约定为半年付（满半年的半年付，不足半年的付到合同期满），合同备案成功后由乙方统一到租赁所办理代开发票，将垫付的税费一次性扣回后支付租金。4.为查明案件事实，本院依职权向深圳市宝安区住房和建设局去函，深圳市宝安区住房和建设局于2021年5月27日函复：一、通过深圳市电子税务局（委托代征、代收代缴系统）查询，“涉案位于深圳市宝安区的房产［不动产证号：粤（2019）深圳市不动产权第××号］”缴纳情况显示租赁期限2019年3月1日至2020年2月29日已完成规定种类的税（费）缴纳。二、缴纳金额分别为租赁期限2019年3月1日至2019年12月31日缴纳合计1261.9元；租赁期限2020年1月1日至2020年2月29日缴纳合计252.38元。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。第三人南洋实业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。林嘉鸿、王宏志于2019年11月3日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。依据本院已认定的事实，林嘉鸿作为买方，已依约支付定金及全部购房款，履行了合同主要义务；王宏志作为卖方，已将涉案房屋转移登记至林嘉鸿名下，且实际交付，但存在逾期交付且未及时配合办理水、电、煤气等附属配套设施交接手续的情况，构成违约，应配合林嘉鸿完成水、电、煤气等附属配套设施交接手续，并承担相应的违约责任。关于违约金。结合林嘉鸿的诉请及庭审情况可知，王宏志在2019年12月8日通知林嘉鸿和南洋实业将于2019年12月23日外出旅行一个月，且明确告知南洋实业及时办理赎楼手续避免后续手续延误，王宏志主观上不存在拒不配合交付房屋的故意。买卖双方均同意王宏志收取全部购房款后，原租赁合同存续期间房屋的交付方式为由王宏志向林嘉鸿支付2020年1月和2月房屋租金。原租赁合同约定的租赁期限已于2020年2月29日截至，王宏志应于2020年3月1日向林嘉鸿交付涉案房屋。庭审中，林嘉鸿确认在沟通中曾使用不文明语言，并在社区工作站和派出所的调解下于2020年3月1日通过微信向王宏志道歉。王宏志确认林嘉鸿有通过微信道歉，但认为该道歉方式不诚恳，应以当面道歉或书面道歉。本院认为，王宏志作为负有涉案房屋交付义务的一方，未依约按时履行合同主要义务，存在过错。房屋交付需要买卖双方配合完成，林嘉鸿虽然积极催告王宏志进行交付，但在沟通过程中使用不文明语言，在一定程度上导致双方纠纷的发生。结合本案具体情况，本院酌情调整违约金为以转让总价为基数，按照日万分之二的标准，自2020年3月1日支付至2020年5月17日，共计66990元。林嘉鸿诉请超出认定部分，本院不予支持。结合《房地产买卖合同》签订日期，林嘉鸿应于2019年11月12日前办理首期款资金监管手续，实际于2020年11月14日办理。依据王宏志提供的与林嘉鸿微信聊天记录可知，林嘉鸿在合同签订后积极与王宏志沟通履行相关事宜，该首期款资金监管时间经王宏志同意，且王宏志于2020年11月14日才办理公证赎楼的手续，亦超过合同约定的期限。故，王宏志反诉主张林嘉鸿首期款资金监管逾期违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于2020年1月和2月租金。《房地产买卖合同》明确约定月租金5300元为含税价，《房屋租赁合同》亦约定由承租人将垫付的税费一次性扣回后支付租金。林嘉鸿确认已收取王宏志2020年1月和2月租金10347.62元。依据深圳市宝安区住房和建设局回函可知，王宏志支付涉案房屋2020年1月至2月租赁税费252.38元属实。故，涉案房屋2020年1月和2月租金王宏志已于2020年9月28日向林嘉鸿支付完毕。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王宏志应于本判决生效之日起七日内协助原告林嘉鸿完成将位于深圳市宝安区煤气等附属配套设施交接手续；二、被告王宏志应于本判决生效之日起七日内向原告林嘉鸿支付违约金人民币66990元；三、驳回原告林嘉鸿其他诉讼请求；四、驳回被告王宏志全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2566元，被告负担1475元；反诉受理费870元，由被告王宏志负担。反诉受理费870元被告已预交；本诉受理费2566元原告已预交，其中受理费1475元由本院予以退回，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费1475元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年六月十一日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。