广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1302民初1536号 原告:广西裕达集团物业服务有限公司，住所地：广西来宾市桂中大道233号裕达中央城巴黎春天商场702号，统一社会信用代码：914513007884447579。 法定代表人：张林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃松科，广西红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙春婳。 被告：罗电光，男，1969年8月2日出生,壮族,现住广西来宾市兴宾区。 原告广西裕达集团物业服务有限公司（以下简称“裕达物业公司”）诉被告罗电光物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告裕达物业公司的委托诉讼代理人覃松科到庭参加诉讼，被告罗电光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告裕达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告物业服务费1934.4元、电梯维护费490元、违约金3307.82元，合计5732.22元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：来宾市银邸小区是广西裕达集团有限公司开发建设的商住小区。2008年1月1日，原告与广西裕达集团有限公司签订《物业服务合同》，为银邸小区提供物业管理服务。被告罗电光是该小区2栋1单元1114房的所有人并在此居住,被告享受了原告提供的物业服务，每月应向原告交纳物业服务费、电梯维护费。截止2020年4月30日，被告仍拖欠原告物业服务费1934.4元、电梯维护费490元、违约金3307.82元，合计5732.22元未缴纳。原告在向被告催收未果的情况下，为维护合法权益特向贵院提起诉讼，请依法公正判决，判如所请。 被告罗电光未答辩。 2 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，被告未到庭进行质证，视为放弃质证的权利。原告提交的证据可证实原、被告之间形成物业服务合同关系及被告欠交物业管理服务费的情况，本院予以确认。 根据各方当事人陈述及经确认的证据，本院认定事实如下： 被告罗电光是银邸小区2栋1单元1114号房的业主，该住宅小区交付使用前，广西裕达集团有限公司（作为甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本小区坐落位置：来宾市盘古大道西33号…。第二条委托管理事项1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气千线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。…7.维护公共秩序、安全防范等事项的协助管理。第三条合同期限本合同期限：自2008年01月01日起至首届业主大会成功召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。第四条甲方的权利和义务。…第七条管理服务费用1.本物业的管理服务费按下列第项执行：①按政府规定的标准向业主（住用户）收取。②按双方协商的标准向业主（住用户）收取。2.管理服务费标准的调整按下列第1项执行：①按政府规定的标准调整…。 被告罗电光入住该小区后，该小区业主委员会一直未再与原告签订物业服务合同，罗电光本人亦未与原告签订物业服务合同。2012年2月29日，来宾市物价局作出《关于来宾市裕达城市物业服务收费标准的批复》（来价格〔2012〕10号）文件，规定如下：一、住宅楼物业服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.65元（包含卫生绿化用水和公共照明灯用电费用）收取。二、电梯运行维护费（含年检、电费）和二次供水加压运行维护费（含电费）由你公司按实际支出进行分摊收取。三、商铺物业服务收费由你公司与业主协商确认。四、要做好明码标价工作，在显著位置公布物业服务收费标准，要定期每 3 半年向业主公布物业服务费收支情况，自觉接受业主监督。五、本批复从下文之日起执行。原告在银邸小区物业服务收费公示牌，公示的物业管理服务费为0.6元/㎡/月。 自被告入住，原告即为银邸小区提供物业管理服务。在提供服务过程中，原告存在上下水管道、监控安保设施、加压供水设备及绿地管理维护不到位公共设施设备管理维护不到位，车辆停放问题管理不到位等情况。 2017年3月1日至2020年5月30日，被告罗电光未向原告缴纳物业服务费等费用。原告通过向被告发出《限期缴费通知单》、寄送律师函等方式向被告催收物业费，但至今，被告仍未缴纳物业服务费等费用，原告遂起诉至本院。 来宾市家裕物业管理有限公司于2009年2月26日变更为来宾市裕达物业服务有限公司，于2009年12月29日再次变更为广西裕达集团物业服务有限公司。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，原、被告之间虽然未签订物业服务合同，但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。广西裕达集团有限公司与原告签订《物业服务合同》对原、被告双方具有约束力，双方应当享有合同权利同时应依法履行合同义务。《物业服务合同中》对管理项目、双方的权利义务、管理目标、服务费收费标准等事项进行了约定，原告应当按照合同约定全面尽责履行提供物业服务的义务，被告亦应履行按合同约定支付各项物业服务费用的义务。因原、被告双方未再签订合同对小区物业管理服务费进行约定，原告收取的物业管理服务费经政府定价并进行公布，原告请求按0.55元/㎡/月计物业管理服务费本院予以支持。原告提供物业管理服务至今，履行合同义务过程中存在瑕疵，本院根据原告对小区提供的物业管理服务实际情况，对物业管理服务费进行调整，对原告请求的物业管理服务费酌情支持80%，即1547.83元（90.2㎡×0.55元/㎡·月×39月×80%）。因双方对电梯维护费未有约定，原告请求电梯维护费本院不予支持。同时，被告未依约及时缴纳物业费等费用及原告未能提供相对完善的物业管理服务均系履行物业服务合同过程中的违约行为，对于原告提出的违约金诉讼请求，本院不予支持。 4 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗电光于本判决生效之日起十日内向原告广西裕达集团物业服务有限公司支付物业管理服务费1547.83元。 二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告罗电光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员 赵 延 二〇二一年六月十日 书记员 何丽玲 5 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 6 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。