河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终2276号 上诉人（原审原告、申请执行人）：姜晶晶，女，1987年4月10日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：王兴，河北乾伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜永龙，男，1967年10月15日出生，汉族，系姜晶晶父亲。 被上诉人（原审被告、案外人）：赵明正，男，1994年3月12日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：张岩、白金玉，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，系公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘继忠，男，1962年10月19日出生，汉族，住迁西县。 上诉人姜晶晶因与被上诉人迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成房地产）、赵明正、刘继忠申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初2839号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 姜晶晶上诉请求：1、请求查明事实后依法撤销原审判决，改判准予执行迁西县。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，主要证据不足。一、原审法院认定被上诉人之间签订的商品房买卖合同是认定事实错误，被上诉人之间不存在合法有效的商品房买卖合同，是在查封之后伪造的，原因是2018年9月10日吉开成房地产给上诉人提供的4号楼、5号楼销售表，被上诉人购买的房屋及地下室总价款616473元，2018年9月10日以前登记付款266473元，欠款35万元，属于贷款购房。一审开庭提供四张收据，共计456473元，2020年10月8日上诉人让马兴华与吉开成房地产刘继忠和财务会计于凤洁在现金账上查明2018年7月27日收据206473元，2018年8月31日收据6万元，共计付款合计266473元与2018年9月10日5号楼销售表上登记的相符。没有另外两笔现金收据的付款。被上诉人之间签订的商品房买卖合同是2018年9月10日以前签的，所以此合同是伪造后补的合同，被上诉人没有合法有效的商品房买卖合同。本案的案外人并没有超过购房款的一半，不是真正的商品房消费者，而是与上诉人一样的债权债务关系，不过是妄想通过房屋买卖方式对抗逃避生效裁判文书的执行。同时在本案执行查封过程中在2018年9月10日前吉开成房地产提供的房屋销售表中涉案房屋登记为贷款，当时只交付房款26万元，后来剩余交纳的所谓现金无法客观证实实际交付房款，也与此前登记表不符。二、案外人所谓的购房款未打入房地产公司账户，不能认定合法支付购房款，且案外人也并未支付房款。合同中约定房屋价格不符合市场备案价格，银行转账时是借款，并无预售许可审批，合同却签订在预售审批之后，存在规避债务，虚假诉讼侵犯债权人利益行为。三、案外人未支付公司对价房款，而是打入个人账户，不受监管部门监管，无法对抗上诉人与吉开成房地产依据生效法律文书的合法查封。综上，原审法院判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，请二审法院查明事实后依法支持上诉人的上诉请求。 赵明正答辩，一、一审法院认定答辩人就案涉房产具有足以排除执行的实体权利认定事实清楚适用法律正确。答辩人与吉开成房地产在案涉房屋被查封前已经签订合法有效的购房合同。2018年8月31日签订的商品房买卖合同，且该合同不存在无效合同的情形，自双方签订之日起生效，签订合同在前，查封行为在后。答辩人在案涉房产被查封前已经支付超过房屋总价款50%的购房款。2018年7月27日，答辩人母亲通过银行转账方式支付9万元，并以现金形式支付116473元，吉开成房地产出具206473元的现金收据，2018年8月31日答辩人母亲银行转账支付6万元并以现金支付10万元，吉开成房地产出具两张收据，答辩人已经支付超过50%的购房款。答辩人购买该房屋用于居住，且名下无其他房产。二、上诉人主张并无任何事实和法律依据。另，上诉人提到的五号楼销售表是吉开成公司单方出具，所记载的内容与客观事实不符的应当以客观证据为准，是否支付购房款，以及支付购房款数额应当以银行转账记录、收据、以及吉开成公司所开具的河北省增值税发票等客观证据为准，根据答辩人与吉开成公司所签订的商品房买卖合同第6条第三款，付款方式并非全额付款，而是约定其首付款为32447元，剩余款项向银行贷款，答辩人在商品房买卖合同签订后，向中国人民工商银行申请住房按揭贷款，因上诉人查封行为，导致银行贷款无法办理，后期款项无法支付是由上诉人查封行为造成的。综上，一审法院认定事实清楚适用法律正确，答辩人依法对案涉房产享有排除强制执行的合法权益，请求你院驳回上诉请求维持原判。 吉开成房地产、刘继忠未出庭、未答辩。 姜晶晶向一审法院起诉请求：1.准予对迁西县的执行。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：姜晶晶与迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，于2018年11月13日作出（2018）冀0227民初2634号民事调解书，调解内容为：“一、被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司拖欠原告姜晶晶借款本金1700万元，被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司2018年12月底前偿还本金100万元，自2019年1月起至2019年8月底前于每月月底前偿还原告本金200万元，如被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司按约定还清借款，原告自愿放弃此款借款的利息；二、如被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司未按上述约定期限偿还借款，原告有权申请执行全部借款本金并要求被告自2018年4月25日起至本案执行完毕之日止按未履行借款本金的年利率24%计算支付利息；三、双方无其它纠纷。”在诉讼过程中，原告姜晶晶于2018年9月11日向本院申请财产保全，请求对迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠的2000万元存款或等价财产予以冻结，并用姜永龙名下的坐落于迁西县（产权证号：00002500／00002501）及土地使用权［土地使用证号：迁国用（2004）第××号］提供担保。本院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司名下所有的位于迁西县二期：1、4号楼1单元101室、4号楼1单元102室、4号楼1单元201室、4号楼1单元202室、4号楼1单元301室、4号楼1单元402室、4号楼1单元601室、4号楼1单元602室、4号楼1单元701室、4号楼1单元801室、4号楼1单元1002室、4号楼1单元1102室、4号楼2单元101室、4号楼2单元102室、4号楼2单元201室、4号楼2单元202室、4号楼2单元502室、4号楼2单元601室、4号楼2单元602室、4号楼2单元701室、4号楼2单元702室、4号楼2单元801室、4号楼2单元802室、4号楼2单元902室、4号楼2单元1001室、4号楼2单元1002室、4号楼2单元1102室；2、5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼1单元401室、5号楼1单元501室、5号楼1单元601室、5号楼1单元602室、5号楼2单元101室、5号楼2单元102室、5号楼2单元401室、5号楼2单元402室、5号楼2单元501室、5号楼2单元602室、5号楼2单元702室、5号楼3单元101室、5号楼3单元102室、5号楼3单元401室、5号楼3单元402室、5号楼3单元502室、5号楼3单元701室、5号楼4单元101室、5号楼4单元102室、5号楼4单元501室、5号楼4单元502室、5号楼4单元602室、5号楼4单元702室；3、6号楼1单元101室、6号楼1单元102室、6号楼1单元103室；4、4号楼地下室：3、4、6、7、11、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23；5、5号楼地下室：2、3、4、7、10、11、12、13、14、17、20、21、22、23、25、27、28、31、32、34、35、40、42、43的房产予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间不得办理转让、抵押、变卖等变更登记手续。”本院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-2号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司名下所有的土地使用权手续［产权证号：迁国用（2010）第××号、迁国用（2015）第××号、冀（2018）迁西县不动产权第0000845号］予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间，未经法院准予，不得办理一切变更登记手续。”本院于2018年9月12日作出（2018）冀0227民初2634-3号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司的工商登记手续予以查封三年，期限自2018年9月12日至2021年9月11日止。查封期间，不得办理变更、注销、抵押、股权出质等手续。”本院于2018年9月21日作出（2018）冀0227民初2634-4号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司监管账号：04×××59的预售资金予以冻结一年，期限自2018年9月21日起至2019年9月20日止。”被告赵明正以位于迁西县归其所有，向迁西县人民法院申请执行异议，迁西县人民法院于2019年9月26日作出（2019）冀0227执异41执行裁定书，裁定：“中止对迁西县的执行。”原告姜晶晶不服（2019）冀0227执异41号裁定书，向本院提出执行异议之诉。 另查明，被告赵明正欲购买被告迁西县吉开成房地产开发有限公司开发建设的迁西县房屋、储藏室负一层42号一处，总价款616473元，并采取分期付款的方式。2018年7月27日、2018年8月31日被告赵明正母亲赵秀文通过中国农业银行股份有限公司迁西县支行分别转账给被告迁西县吉开成房地产发开有限公司法定代表人刘继忠90000元、60000元，并于2018年7月27日给付现金116473元、2018年8月31日给付现金100000元，合计给付首付款366473元，银行贷款250000元尚未办理。2018年8月31日被告赵明正与被告迁西县吉开成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2018年7月27日被告迁西县吉开成房地产开发有限公司为被告赵明正出具收据一张，载明“今收到赵明正5-4-701地下室-1层42号人民币206473元”。2018年8月31日被告迁西县吉开成房地产开发有限公司为被告赵明正出具收据二张，分别载明“今收到赵明正交来5-4-0701房款人民币60000元”；“今收到赵明正交来5-4-0701房款人民币100000元”。2019年11月18日迁西县自然资源和规划局不动产登记中心出具查询结果证明，被告赵明正在迁西县辖区内无房产登记。 一审法院认为，本案争议的焦点是被告赵明正对涉案执行标的迁西县小区二期5号楼4单元0701号房屋及储藏室负一层42号地下室是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告赵明正提交证据证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故被告赵明正对涉案执行标的迁西县小区二期5号楼4单元0701号房屋及储藏室负一层42号地下室享有足以排除强制执行的民事权益。关于三被告辩称法院存在超额查封及执行的依据（2018）冀0227民初2634号民事调解书不合法的意见，不是本案审理范围，其可依法通过其他途径予以解决。为维护当事人的合法权益，依据法律规定，判决驳回原告姜晶晶的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人姜晶晶提交了吉开成公司财务会计和销售经理李丹丹出具的情况说明一份和四号楼五号楼销售表，证明目的：2018年9月10日由李丹丹出具四号楼、五号楼销售情况。销售表既登记了房屋登记情况，也登记了当时买房是否是全款还是贷款，也说明了购房者交款情况。案外人提交的合同是五月或者八月之前的合同，而销售表是9月10日的。 被上诉人赵明正质证认为：1、情况说明是证人证言，证人未出庭接受庭审质证的情况下，该情况说明不应作为定案依据。2、该情况说明所附的四号楼、五号楼销售表真实性不予认可，该销售表并非吉开成公司出具，未加盖吉开成公司印章，而是由李丹丹单方出具，而且该内容记载的赵明正的付款金额与吉开成公司出具的收据以及河北省增值税发票记载的付款数额不符，赵明正实际付款金额是366473元。 被上诉人赵明正提交了两个发票，证明目的：赵明正按照商品房买卖合同交付366473元购房款后吉开成公司向其出具增值税普通发票两张。 上诉人姜晶晶质证认为：均属于在查封之后的扣款行为，应当以赵明正实际的付款银行转账记录为准。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月27日，赵明正通过赵秀文中国农业银行账户向刘继忠转账9万元，同日，吉开成房地产为赵明正开具金额为206473元的案涉房产购房款收据一张。2018年8月31日，通过赵秀文中国农业银行账户向刘继忠转账6万元，同日赵明正与吉开成房地产签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容系：赵明正购买花园里小区2期5【幢】【座】4【单元】【层】0701号房，金额574457元，购买地下储藏室42号，金额42016元，合计616473元，其中房产574457元的付款方式系首付324457元，其余房款250000元办理银行贷款，同日，吉开成房地产为赵明正开具金额分别为10万元、6万元的案涉房产购房款收据两张。 另，关于赵明正与姜晶晶在二审庭审中提交的证据：1、李丹丹出具的情况说明以及4号楼和5号楼销售表。李丹丹在庭审中未作为证人出庭接受询问，亦未提交可以证明其本人身份以及其和吉开成房地产关系的相关凭证，且该情况说明没有李丹丹捺印确认、4号楼和5号楼销售表中亦没有吉开成房地产的公章，无法相互佐证，无法确认该份证据的来源及真实性，本院对此不予采纳。2、赵明正出具的两张增值税专用发票。因该发票的开具时间系在法院查封后，故不足以证实案涉房产的全部购房款在执行法院查封之前已全部交纳。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查赵明正对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证责任”，故对被执行人吉开成房地产就案涉房产认可的相关事实，并不能免除赵明正作为案外人的举证责任，赵明正应当对案涉房产享有排除强制执行的民事权益履行充分的举证责任。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵明正与吉开成房地产虽然在查封之前就案涉房产签订了商品房买卖合同，但是对于案涉房产的占有、使用时间却是在执行法院对案涉房产查封之后。故赵明正未能同时符合上述法律规定的四种情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，赵明正与吉开成房地产在查封之前就案涉房产签订了商品房买卖合同；庭审时，赵明正亦提交了无房证明，满足了上述法律规定的第一、二项内容。但在购房款支付方面，根据其庭审陈述及提交的银行流水，仅能够确定赵明正向刘继忠转款15万元。对于剩余的216473元购房款，赵明正主张均系现金交付，但其未能提供任何取款以及购房款来源的凭证，仅凭吉开成房地产开具的收据不足以认定赵明正实际支付的金额超过了案涉房产购房款的百分之五十的事实。故赵明正亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 综上，赵明正对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益，上诉人姜晶晶上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初2839号民事判决书； 二、继续执行迁西县。 二审案件受理费80元，由被上诉人赵明正负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊绫钰 审 判 员 刘玉秋 审 判 员 周 欣 二〇二一年六月十日 法官助理 程文瑶 书 记 员 刘奕宏