北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8383号上诉人（原审原告）：柯镇雄，男，1968年1月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡琼芳，北京市尚公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高璟琳，男，1990年2月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴梦云，北京天用律师事务所律师。上诉人柯镇雄因与上诉人高璟琳房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人柯镇雄之委托诉讼代理人胡琼芳、上诉人高璟琳及其委托诉讼代理人吴梦云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯镇雄上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判高璟琳支付2019年4月6日起至2019年5月8日期间的免租期租金60267.4元及自2019年5月9日至2020年9月10日期间的租金差额52234元。事实与理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定了当高璟琳违约导致合同提前解除时，高璟琳不再享受免租期和租金差额，这不属于高璟琳违约责任的承担方式，而是双方签订合同时，鉴于长达5年长期租赁的前提下，我给予高璟琳在租金上的优惠。合同明确约定当高璟琳违约提前解除合同时，免租期和租金差额的优惠取消，该约定没有违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，一审法院无权对此进行调整。2.高璟琳承租北京市西城区菜市口大街甲2号院3号楼1至2层110房屋（下称涉案房屋）是用于经营蔬菜水果超市，属于民生行业，这个行业受疫情影响最小，更多的是商超水果超市等在疫情期间营业额都有大幅增加。一审法院在高璟琳没有提供任何证据的情况下，就以疫情影响为由酌情减免了高璟琳一个月的房屋租金，现一审法院再次以疫情为由减免高璟琳的免租期租金和租金差额，相当于减免了高璟琳三个月的租金，有失公平。针对柯镇雄的上诉，高璟琳辩称：不同意柯镇雄的上诉请求和理由。免租期租金和租金差额，我认为是过高的，我已经支付了3个月押金作为租金扣除，我退租时因为我经营的水果商贸公司在疫情期间受到了很大的影响，临近的小区西门封闭，我无法正常营业，我也已经早就通知柯镇雄要求退租。高璟琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回柯镇雄的全部诉讼请求，同时判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。2020年4月，我就因为疫情影响通知柯镇雄的代理人周晓娴要求解除租赁合同，并表示愿意承担违约责任，但周晓娴表示不同意，要求按时交租。直至2020年5月，我再次通知周晓娴要求退租，周晓娴未回复。2020年5月6日，我将涉案房屋腾退，并通过微信和短信通知了周晓娴，周晓娴仍未回复。6月份，我发现柯镇雄已经在涉案房屋处张贴招租信息。一审法院认定双方于2020年9月10日解除合同，与事实不符，双方租赁合同应当于2020年5月6日解除。2.一审法院适用法律错误。2020年上半年，由于疫情影响，小区西门封闭，对我经营造成严重影响，因此我产生了退租的意愿。一审法院判决我支付因柯镇雄不配合交接涉案房屋而产生的房租和物业费，与最高人民法院关于涉疫情案件审理的指导意见相违背。针对高璟琳的上诉，柯镇雄辩称：不同意高璟琳的上诉请求和理由。我认为双方租赁合同于2020年9月10日解除。高璟琳没有证据证明其于2020年5月6日已经搬离涉案房屋，其在一审法院审理中提交的微信证据，并没有提供原始载体，没有任何证明力。高璟琳亦未能提交证据证明其搬离涉案房屋后要求我接收涉案房屋，我与高璟琳直至2020年9月10日才就涉案房屋进行正式交接并拿回钥匙，所以该日应为双方合同解除之日。高璟琳即使确实于2020年5月6日搬离涉案房屋，但其要求解除合同的行为没有合同依据，其不享有合同约定或法定的解除权。柯镇雄向一审法院起诉请求：1.判令高璟琳支付2020年5月9日至9月10日的租金212665.37元；2.判令高璟琳支付2019年4月6日起至2019年5月8日期间的免租期租金60267.4元；3.判令高璟琳支付自2019年5月9日至2020年9月10日期间的租金差额52234元；4.判令高璟琳支付2020年5月6日至2020年9月10日的物业费4409.4元。一审法院认定事实：2019年4月4日，柯镇雄（甲方、出租方）与高璟琳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、乙方自愿租用甲方涉案房屋作为办公用途使用，建筑面积约220.47平方米。第二条、租用的期限为5年，租期从2019年4月6日至2024年4月5日。实际交付房屋时间与上述约定不一致的，以实际交付房屋时间计算租赁期限。免租期33天，从2019年4月6日至2019年5月8日止（实际交付房屋时间与上述约定不一致的，以实际交付房屋时间计算免租期），本协议履行过程中，因乙方提前退租或乙方违约甲方解除合同的，乙方不享有免租期，应向甲方支付免租期间的房租。本协议的付款方式为：季度付，一次性付清叁个月的租金。本合同签署后3日内，乙方应支付第一期租金。第三条、租金、保证金及租金交付期限：1、五年租金共计3332970.64元，其中，第一年至第叁年每日租金为7.8元/平方米，每年年租金总额为627678.09元；从第四年开始每年以10%递增即第四年年租金为690445.89元；第五年年租金为759490.48元；同等条件下乙方享有优先承租权。因乙方提前退租或乙方违约甲方解除合同的，乙方的租金按照上述租金约定5年的租金总和除以5年的租金标准计算乙方实际租用房屋的租金，乙方已支付甲方的租金未达到该标准的，应当向甲方支付租金差额。……4.保证金：在本合同签订之后3日内，乙方须向甲方交付相当于叁个月租金的现金作为履约保证金，金额共计156919.52元。房租价格上涨的，乙方应在3日内补足保证金，否则视为乙方违约，甲方有权解除协议并要求乙方按照本协议承担相应的违约责任。……第五条、该房屋交付使用后所发生的水电费、供暖费、物业管理费、空调费、有线电视天线使用费及电话、网线申请安装等有关费用，由乙方自行负责缴纳，与甲方无关。……第九条、违约责任：……（二）乙方责任：1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金；到达租金支付日，如乙方未支付租金，拖欠租金达五天的，乙方同意甲方可截断所租房屋的所有电、水、电话、暖气、互联网及/或其它设施的服务及/或供应。由此导致乙方产生的一切损失由乙方自负，且甲方有权单方终止合同和收回房屋，同时乙方应向甲方支付三个月房租金额的违约金（按当年租金标准计算，甲方可从乙方缴纳给甲方的履约保证金中扣除，不足部分继续向乙方追缴），造成其他损失的，乙方应赔偿。……7、在租赁期间内，因乙方原因，造成无法继续履行合同的，或由于乙方无故单方解除合同的，乙方需赔偿甲方损失，并支付叁个月租金作为违约金给甲方（按当年租金标准计算，甲方可从乙方缴纳给甲方的履约保证金中扣除，不足部分继续向乙方追缴），造成其他损失的，乙方应赔偿。……上述合同签订后，柯镇雄向高璟琳交付了涉案房屋。高璟琳在涉案房屋注册成立了北京万民惠鲜商贸有限责任公司（下称万民公司），并经营蔬菜水果超市。高璟琳向柯镇雄交纳了履约保证金156919.52元，并交纳房屋租金至2020年5月8日。2020年7月15日，高璟琳将万民公司注销。2020年9月10日，柯镇雄与高璟琳签订《房屋交接清单》，内容为：甲乙双方签署了关于乙方租赁甲方位于北京市西城区菜市口大街甲2号院3号楼1至2层110房屋租赁合同，因乙方提前退租解除协议，现进行房屋交接如下。1、截止2020年9月10日，房屋水字数07082019，电字数346229。2、钥匙一把。审理中，高璟琳主张由于“新冠”疫情原因，涉案房屋周边小区封闭，其经营的超市一直亏损，无法继续经营，2020年4月，其与柯镇雄的代理人周晓娴协商要求提前退租并同意承担违约责任，但柯镇雄不同意，其于2020年5月6日将房屋腾空锁门后通过微信和短信告知周晓娴，但周晓娴一直未回复，6月份柯镇雄已在租赁房屋门上贴了招租信息，9月10日柯镇雄通知其把钥匙交回去，未能及时交接是因为柯镇雄本人不在北京，其搬出房屋之后的租金及相关费用不应由其承担。高璟琳提交了微信记录及短信记录予以证明：一、微信记录为截屏，没有原始载体，高璟琳主张由于周晓娴将其拉黑，故无法看到原始载体。该微信记录载明：高璟琳告知周晓娴由于疫情导致无力继续经营，房租交到5月6日，之后就不租了。周晓娴回复不同意退租，要求继续履行合同尽快缴纳房租。5月6日，高璟琳告知周晓娴店面已清空。二、手机短信记录（136XXXXXXXX），载明：2020年5月4日，高璟琳告知由于疫情导致无力继续经营，房租交到5月6日，之后就不租了。柯镇雄主张微信记录没有原件，短信不清楚是否给周晓娴发送，故对真实性均不予认可。周晓娴确实系其委托处理房屋出租事宜的人，高璟琳确实提出过经营困难要求退租，但其并未同意，其也不清楚高璟琳搬出房屋事宜。柯镇雄主张高璟琳提前退租构成违约，高璟琳交纳的履约保证金应用于抵扣违约金。高璟琳同意用履约保证金抵扣违约金，并主张3个月租金的违约金已包含免租期租金和租金差额。高璟琳主张因为疫情原因导致其无法正常经营，其要求免除疫情期间3个月的房屋租金。柯镇雄主张在合同继续履行的情况下，其对于长期稳定的租户存在减免租金的政策，但高璟琳要求提前解除合同，且高璟琳经营的行业也不需要减免租金，经营不下去是高璟琳自身原因导致。一审法院认为：柯镇雄与高璟琳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。高璟琳承租房屋是用于经营蔬菜水果超市，合同履行过程中发生了“新冠”疫情，政府部门采取了相应的疫情防控措施，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化。根据双方当庭陈述可知，疫情期间高璟琳因经营困难曾向柯镇雄提出提前退租，但柯镇雄未予同意，由此可见，疫情及疫情防控措应当对高璟琳的经营产生了不利影响，但并未达到合同目的无法实现的程度，高璟琳有权要求减免租金但无权要求解除合同。高璟琳主张其在告知柯镇雄提前退租后便锁门离开，但高璟琳并未将房屋交还给柯镇雄，高璟琳提供的证据亦无法证明柯镇雄在房屋交接过程中存在过错，故高璟琳应承担交还房屋前的房屋租金及物业费。双方实际于2020年9月10日办理了房屋交接手续，法院确认双方的租赁合同于2020年9月10日解除。高璟琳应支付房屋租金及物业费至2020年9月10日。柯镇雄要求高璟琳支付物业费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。高璟琳已交纳租金至2020年5月8日，还应支付2020年5月9日至2020年9月10日期间的租金212665.37元。考虑到疫情的影响，法院酌情减免高璟琳疫情期间一个月的房屋租金52306.51元，抵扣后，高璟琳还应支付房屋租金160358.86元，对柯镇雄要求高璟琳支付房屋租金诉讼请求的合理部分，法院予以支持。因高璟琳违约导致合同提前解除，高璟琳应承担违约责任，根据合同约定，高璟琳应支付柯镇雄免租期租金、租金差额及相当于三个月租金的违约金，此均系高璟琳违约应承担违约责任的方式，由于高璟琳提前解除合同系受到疫情影响，可以减轻相应的违约责任，法院酌情确定高璟琳应承担支付相当于三个月租金违约金的责任，而不再承担支付免租期租金及租金差额的责任，对柯镇雄要求高璟琳支付免租期租金及租金差额的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月12日判决如下：一、判决生效之日起七日内，高璟琳支付柯镇雄房屋租金160358.86元、物业费4409.4元；二、驳回柯镇雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，高璟琳围绕其上诉理由依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高璟琳提交证人刘某证言一份，证人刘某出庭作证称：高璟琳不租业主的房屋后，业主就把招租广告张贴出来了，业主是谁，我不清楚，我认识高璟琳是因为我在链家公司中信城店上班，就在高璟琳承租的房屋旁边，我经常在高璟琳处购买蔬菜和水果，大概在2020年6、7月份的时候，我看见业主张贴了一个红色的，高1.5米，宽50、60厘米的大广告，在房屋内，还有一种白纸黑字的那种纸的，是张贴在房屋玻璃外面的，但没过几天就被撕了，我没有进行拍照，我看不到是谁具体张贴的广告，没有看见有人强行撬门进入涉案房屋。柯镇雄的质证意见为：对该证据不予认可，证人所述的招租广告并没有对此进行拍摄留证，没法证明是什么时间的广告，证人说是两种形式的广告，但在一审审理中高璟琳提供的证据中只有白纸黑字的那种形式的广告，并没有另一种形式的，也无法证明是我张贴的广告。另，二审审理中，柯镇雄、高璟琳均认可2020年上半年因疫情原因，距涉案房屋较近的小区西门封闭。高璟琳称因小区西门封闭导致其人流量降低，超市经营困难。柯镇雄对此不予认可，称虽小区西门封闭，但小区南门开放，距涉案房屋仅为200米左右。高璟琳称小区南门确实开放，但距离不止200米。本院认为：柯镇雄与高璟琳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。关于租赁合同提前解除的责任问题。本案中，高璟琳承租涉案房屋用于经营蔬菜水果超市，虽新冠疫情对其经营造成一定影响，但尚不足导致其租赁涉案房屋目的无法实现，故其无权享有约定或法定合同解除权。现因高璟琳单方要求提前解除租赁合同，其应就此向柯镇雄承担提前解除合同的相应违约责任。关于租赁合同解除时间问题。虽高璟琳称其在2020年5月6日就已经搬离涉案房屋，故该日应为合同解除之日，但在柯镇雄对此不予认可的情形下，高璟琳未能就该项陈述提交充分证据予以证明，故对其该项主张，本院不予支持。高璟琳以此主张租赁合同于该日解除，没有事实依据，本院不予支持。同时，因双方于2020年9月10日办理了涉案房屋交接手续，故一审法院认定该日为双方租赁合同解除之日，并无不当。关于2020年5月9日至9月10日期间房屋租金的问题。考虑到疫情因素，一审法院酌情减免1个月租金后判决高璟琳支付上述期间欠付租金160358.86元及物业费4409.4元，并无不妥。高璟琳关于不同意支付上述租金及物业费的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。关于是否应当支付免租期租金、租金差额的问题。本案中，柯镇雄均以高璟琳违约提前解除合同为由要求高璟琳支付免租期租金、租金差额及相当于3个月租金的违约金（即已支付押金抵扣应支付的违约金），高璟琳明确表示违约责任过高，故一审法院认定高璟琳已支付押金折抵应支付的违约金，而未再判决高璟琳承担免租期租金、租金差额，亦无不妥。综上所述，柯镇雄、高璟琳的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6145元，由柯镇雄负担2550元（已交纳），由高璟琳负担3595元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪