广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1809号 上诉人（原审原告）：柳州市世华房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区跃进路47号欧雅明珠1-56号。统一社会信用代码：91450200348559737E。 法定代表人：周富华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王逢任，该公司员工。 委托诉讼代理人：熊柳雪，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：覃娇燕，女，1964年6月2日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：陆海玲，广西仁清律师事务所律师。 上诉人柳州市世华房地产中介有限公司（以下简称：世华公司）因与被上诉人覃娇燕中介合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人世华公司的委托诉讼代理人王逢任，被上诉人覃娇燕的委托诉讼代理人陆海玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人世华公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判覃娇燕向世华公司返还限时销售保证金1000元；2、改判覃娇燕向世华公司支付违约金40000元；3、判令一、二审诉讼费由覃娇燕承担。 事实和理由：一审认定事实不清，适用法律及判决错误 一、一审认定世华公司未找到适格买家错误。世华公司在限时销售期限内已找到适格买家陶锋，于2020年5月16日签订《承购意向书》，陶锋当日支付5000元的承购意向金，并通知了覃娇燕，世华公司提交的承购意向书、买家身份信息、转账截图、聊天记录及收款收据已形成完整的证据链条，证实找到了适格买家。而一审法院未充分核实买家是否真实存在，亦未采纳世华公司充分证据，认定未找到适格买家明显错误。 二、世华公司按照合同约定找到适格买家，覃娇燕消极履行合同义务，拒绝收取定金，拒绝与买家签订《房屋买卖合同》，其已构成明显违约。2020年5月20日买家将20000元定金转入世华公司指定的账户反复几次均被退回。2020年5月21日世华公司通过微信跟覃娇燕沟通，让覃娇燕提供一个新的银行卡账户，覃娇燕置之不理，世华公司通过微信向覃娇燕发出催告函，通知其于2020年5月22日到世华公司处与买家签订《房屋买卖合同》，覃娇燕仍以各种理由推诿。覃娇燕称其银行卡于2020年4月挂失，但覃娇燕并未告知银行卡已经挂失，覃娇燕也一直未向世华公司提供新的银行卡账号。世华公司在合同履行过程中，已经充分积极履行义务，而覃娇燕以各种借口消极履行义务，经世华公司反复催告后，仍未能弥补履行义务，在世华公司要求覃娇燕与买家签订《房屋买卖合同》时，覃娇燕仍拒绝签订。覃娇燕的各种行为，已明显存在违约的故意，法院应认定其存在故意违约，违反了《限时销售合同》第四条、第十条、第十一条、第十二条约定，应向世华公司返还保证金1000元及支付违约金40000元。 综上，覃娇燕的行为构成明显违约，应当承担相应的违约责任，向世华公司返还保证金1000元及支付违约金40000元，二审法院应支持世华公司的上诉请求。 被上诉人覃娇燕辩称：一审认定事实清楚，在世华公司没有新证据的情况下，请求维持原判。 世华公司向一审法院起诉请求：1、判令覃娇燕返还世华公司限时销售保证金1000元；2、判令覃娇燕支付世华公司违约金40000元（该房地产委托价的4%即1000000元×4%=40000元）；3、判令覃娇燕承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：世华公司是2015年7月16日注册成立的有限责任公司，经营范围为房地产中介服务（房地产拍卖及典当除外）。覃娇燕曾是柳州市房屋的产权人。2020年3月21日，世华公司（乙方）与覃娇燕（甲方）签订了一份《限时销售合同》（编号：ＬＺＳＨＤＣ0002278），合同主要约定：甲方委托乙方对柳州市房屋进行限时销售；限时销售期限从合同签订之日至2020年6月30日止；符合交易净收价格1000000元、按揭付款、买卖双方税费由买方支付条件的，乙方即可全权代理甲方出售；乙方向甲方支付限时销售保证金1000元，乙方如未能在约定的限售期限内找到适格买家，则甲方有权没收限售保证金，如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还限售保证金，并向乙方支付委托交易价格的4%作为违约金；若乙方按照甲方委托条件与买家签订《承购确认书》，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价格的1%作为咨询及中介服务费；限时销售期内，若乙方介绍的买家按照甲方委托的销售条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取购房定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方账户（账号62×××13，户名覃娇燕，开户行柳州银行），即视为甲方收到买家的购房定金；乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产，甲方违反该条款的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料。同日，覃娇燕在世华公司准备的《限时销售合同》明示单上签字，确认世华公司的员工已向其详细说明和解释上述《限时销售合同》中的条款，其对合同所有条款已经详读，清楚条款的含义，没有异议。同日，世华公司向覃娇燕支付了限时销售保证金1000元。 世华公司主张其在限时销售期内已经为覃娇燕找到适格买家，该买家与其签订《承购确认书》后,当日即向其支付了5000元购房诚意金。据此，世华公司向该院提供了《承购确认书》、《收款收据》掌上银行转账记录各一份。《承购确认书》的甲方为世华公司，乙方为案外人陶锋，主要载明：经甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对温馨阳光1栋2单元9-3号房屋有购买意向；乙方在签订《承购确认书》时同意交付5000元给甲方代为保管，作为购买该房屋的保证金等等。《收款收据》系世华公司业务员2020年5月16日开具的一份内部材料，记载：今收到陶锋交来承购温馨阳光1栋2单元903室的承购意向金5000元，经手人覃祖军。掌上银行转账记录主要记载2020年5月16日尾号为2479的中国农业银行账户给“周富华”转账5000元。 2020年5月20日，尾号为2479的中国农业银行账户多次向覃娇燕在《限时销售合同》中指定可收取定金的银行账户（账号62×××13，户名覃娇燕，开户行柳州银行）转入2万元，但均被退回。世华公司认为覃娇燕拒绝收取购房定金的行为表明其拒绝出售涉案房屋，构成违约。覃娇燕则主张因银行卡丢失，其已于2020年4月24日对上述银行账户进行挂失销户，该账户已无法转入款项，并非覃娇燕拒绝收取买家购房定金。据此，覃娇燕向该院提供了一份柳州银行客户回单，该回单记载覃娇燕账号为62×××13的柳州银行账户已于2020年4月24日挂失销户。 世华公司曾通过微信向覃娇燕发送了催告函及以下信息内容：“覃娇燕女士，你好，我是世华地产欧雅城市广场店营业经理周德龙，根据你跟我们公司签订的限时销售合同物业地址，跃进路58号温馨阳光1栋2单元903号的物业销售价格为100万干净的条件。我们已经成功找了客户，现客户出价为101万并交了1万元的诚购意向金。根据我们的合同条款，请你明天[2020年5月22日]上午10点到柳州市柳北区跃进路47号欧雅明珠55-58号世华地产分行，与客户签定三方[房屋买卖合同]。如果不按时或不准时来履行这个合同的话，到时候我们会交由我们公司总部的法律部处理。”覃娇燕认可其于2020年5月21日收到世华公司以上信息及催告函，并回复世华公司：“房子全部委托我侄子和我妹去处理了，你联系他们，我目前没有空回去”，随后世华公司回复“你这边发一个你的银行卡账号过来给我们，客户，这边的话就算里面几个人他也能接受”。2020年5月22日，覃娇燕向世华公司发送了其妹妹的手机号码，覃娇燕之后回复“现在是要找你妹谈什么呢，现在我们这边要的是结果了”、“覃姐，我们这边的客户自己全部谈妥了，你侄子那边也过来看合同了，要加的条件也写上去了，现在您这边是回来签合同，还是我们拿合同去四川找你签也可以，您看怎么安排”两条信息。 2020年7月20日，世华公司向该院提起本案诉讼。世华公司起诉后，覃娇燕于次月将涉案房屋以100万元的价格转让他人。 一审法院审理认为：世华公司、覃娇燕在平等、自愿的基础上签订的《限时销售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有违背公序良俗，应当认定为有效合同，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点主要有：一、世华公司是否为覃娇燕找到适格买家；二、覃娇燕是否拒绝与世华公司找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，构成违约。世华公司对以上争议焦点负有举证责任。 针对争议焦点一，世华公司提供的证据主要有《承购确认书》、《收款收据》、掌上银行转账记录、微信聊天记录、手机短信截图。《承购确认书》甲方为世华公司，乙方为案外人陶锋，《收款收据》系世华公司业务员开具的内部材料，在陶锋没有出庭作证的情况下，这两份证据的真实性需结合其他证据才能确定。从掌上银行转账记录、手机短信截图两份证据来看，购房诚意金和购房定金均由尾号为2479的中国农业银行账户支付，但该账户是否为陶锋名下账户无法确定，世华公司也未进行举证，继而该院无法确定陶锋向世华公司支付了购房诚意金5000元并向覃娇燕的银行账户转入购房定金20000元。世华公司在发给覃娇燕的微信信息中阐述买家支付了10000元诚购意向金，这与《承购确认书》、《收款收据》的数额5000元并不一致，也不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，且掌上银行转账记录记载的收款人“周富华”与《收款收据》经办人“覃祖军”也不是同一人，因此对世华公司提供的《承购确认书》、《收款收据》，该院不予采信。综上，世华公司提供的证据不能证实世华公司为覃娇燕找到适格买家陶锋的事实。 针对争议焦点二，世华公司向该院提供了微信聊天记录、转账记录、手机短信截图。微信聊天记录记载并没有关于覃娇燕拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》的内容。转账记录和手机短信截图仅能证实2020年5月20日尾号为2479的中国农业银行账户转入覃娇燕柳州银行账户（账号62×××13）的20000元被退回，无法证实覃娇燕拒绝收取购房定金、拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》，构成违约。覃娇燕也已举证证实因该账户于2020年4月24日挂失销户才无法收取款项。 根据世华公司、覃娇燕双方在《限时销售合同》的约定，世华公司未在约定的期限内找到适格买家，覃娇燕有权没收限时保证金，因此对世华公司要求覃娇燕返还限时销售保证金1000元的诉讼请求，该院不予支持；由于世华公司不能证明覃娇燕构成违约，则应承担不利后果，因此对世华公司要求覃娇燕支付违约金40000元的请求，该院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回柳州市世华房地产中介有限公司的全部诉讼请求；案件受理费826元，由柳州市世华房地产中介有限公司负担。 在二审期间，双方当事人均未提交新证据；覃娇燕对一审查明的事实无异议，世华公司对一审查明“并回复世华公司房子全部委托我侄子和我妹去处理，.....客户这边的话，里面有几个人他也能接受”提出异议；认为这段话不是覃娇燕对世华公司发出催告函的回复，上述回复是2020年5月21日早上8:53，而世华公司发出催告函的时间是5月21日11:03，所以上述回复不是覃娇燕对世华公司发出催告函的答复。因上述异议事实与本案争议焦点无关，故本院对此不作查明。 综上，除上述异议事实因与本案争议焦点无关本院对此不作查明外，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，世华公司依据与覃娇燕签订《限时销售合同》以及世华公司与案外人陶峰签订《承购确认书》，并提供相关证据向法院起诉，以覃娇燕构成明显违约，要求覃娇燕向其返还1000元保证金和支付违约金40000元。一审法院根据本案事实及证据，认定世华公司并未找到适格买家，判决驳回世华公司的诉讼请求，该判决并无不当，本院予以确认。该判决作出后，对于世华公司认为已为覃娇燕找到适格买家，覃娇燕消极履行义务已构成明显违约，覃娇燕应向其返还1000元保证金和支付违约金40000元的上诉意见。本院认为，首先，根据《限时销售合同》约定相关条款，虽然世华公司称为覃娇燕找到案外人陶峰作为适格买家，并通知了覃娇燕，但是并未促成覃娇燕与案外人陶峰签订《房屋买卖合同》，而是世华公司与案外人陶峰签订《承购确认书》并收取买家的购房诚意金，对此，覃娇燕并不认可。由于世华公司提供的证据未能确认其与适格买家签订《承购确认书》的真实性，所以其举证不足以证明为覃娇燕找适格买家。其次，世华公司为覃娇燕找到买家并未促成与买家签订《房屋买卖合同》，覃娇燕也没有收到买家的购房诚意金，世华公司在限时销售期内并未完成合同约定义务，覃娇燕不存在明显违约行为，也不存在向世华公司支付1000元保证金和违约金40000元的情形。故对世华公司的该项上诉意见，本院不予支持。 综上，一审判决认定事清楚，适用法律正确，世华公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费826元（上诉人柳州市世华房地产中介有限公司已交纳），由上诉人柳州市世华房地产中介有限公司负担。 本判决为终审判决 审判长  唐小军 审判员  朱立志 审判员  余 深 二〇二一年六月二日 书记员  杨 玉