山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1847号上诉人（原审原告）：任某，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西华浩房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：薛某，山西祥昊律师事务所律师。上诉人任某因与被上诉人山西华浩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人任某，被上诉人山西华浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任某上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8170号民事判决书第二项判决内容，改判被上诉人返还上诉人购房款414000元并从2015年5月3日起至实际付清之日按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息或发回重审。2、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审审理事实不清，适用法律错误。一、双方签订的房屋购销协议是成立的，被上诉人应返还上诉人支付的414000元房款及利息。根据合同法第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。上诉人提供了房屋购销协议和收款收据，房屋购销协议和收款收据上面有被上诉人公章和财务章（公章、财务章是被上诉人正常使用的，并未挂失），所以上诉人和被上诉人签订的房屋购销协议是成立的，被上诉人是收到上诉人支付的房款414000元。因涉案房屋未取得商品房预售许可证合同无效，根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。本案中房屋购销协议成立，上诉人因协议取得上诉人支付的414000元房款应予以返还并承担利息。二、本案虽然是先签订合同、开收款收据后交款不符合交易习惯，但是由于被上诉人及股东曲卫国、李涛三方因公司管理问题造成，后果不应由上诉人承担。因曲卫国着急卖房回收资金，所以采取先签合同、收据后陆续收款这种特殊销售房屋的方式。上诉人提供的一份曲卫国和李涛股权转让协议，协议约定由甲方曲卫国负责回收部分房屋以及其他出手的房屋，查学兵告知没有写的房号房屋正常交付，所以上诉人才陆续交齐房款。三、上诉人陆续又收集一定证据，完全可以证明上诉人结清了购房款。上诉人认为查学兵代被上诉人销售房屋，查学兵、曲卫国是被上诉人的代理人，代理人实施民事法律行为的后果应由被代理人来承担，曲卫国在收款收据上予以签字。最后被上诉人逾期不交付房屋，上诉人多次找西温庄镇政府解决，被上诉人曲卫国在在房屋购销协议复印件上签字承诺给上诉人办理交房。四、被上诉人应承担举证责任证明上诉人未支付房款。被上诉人答辩称：第一、被上诉人跟上诉人从来没有签过这样的购房合同，也没有给上诉人出具过收据。上诉人拿的合同和收据上面所盖名章是我公司当时就登报遗失的公章，第二、上诉人也说到，实际上他跟查学兵有一个借款行为，然后在付费用的时候，他说是向查学兵支付的，而且还抵消了他部分的款项。我公司没有收到任何的费用。上诉人所提到的收据，上诉人也多次承认他并没有实际支付这么多款项，而且就能取得这么大额的收据，这不是我们公司正常销售的行为，不可能说是一分没有交，我就再给你开三十多万的收据给你，这个是极其不符合交易习惯，还有上诉人提到的曲卫国收据上签字，我们公司向曲卫国也核实过，他没有在收据上签过字，而且根据这批案子就是王潇玉、赵旭东还有任某，他们收据上的曲卫国签名这三个字都不一样，所以明显就不是一个人所签的。任某向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告2015年5月2日签订的《房屋购销协议（内部认购)》无效。2、依法判令被告退还原告购房款414000元，并支付购房款及配套费414000元从2015年5月3日起至实际支付日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月2日，原告与被告签订《房屋购销协议》一份，主要约定：原告购买被告开发建设的位于太原市××区“华浩-水木云天”项目第11幢1单元12层1201号房，建筑面积115.64平方米，房屋总价款398000元，付款方式为原告在2015年5月2日前一次性付清全部房价，购房款398000元为最终房款。被告应在2016年10月30日前交付房屋，逾期交付超过6个月被告需承担违约责任，双方还就其他事项进行了约定。同日，被告向原告出具加盖被告财务专用章的收款收据，注明收到原告交付的购房款398000元。2015年5月3日，被告又向原告出具加盖被告财务专用章的收款收据，注明收到原告交付的房屋配套费16000元。原告提交个人账户交易明细查询申请表一份，显示其于2015年5月5日向被告员工查学兵转账99510元。提交支付宝转账电子回单一份，显示其于2017年12月8日向查学兵转账2000元。提交微信支付交易明细证明一份，显示其在2017年1月至12月期间向交易对方为查学兵陆续转账24300元，共计134310元。另查明，庭审中，原告表示其与被告员工查学兵经朋友介绍认识，2012年查学兵向其借款5万元并出具借条，后称其在售卖的房子有优惠可以顶了欠款。原告在被告处购买了两套房屋，其中一套顶给别人了，另一套即为本案涉案房屋。原告与被告签订房屋买卖合同后，被告先向其出具了购房款及配套费的收据，之后，原告陆续给查学兵转账134310元。被告对此不予认可，表示涉案合同签署日期为2015年5月2日，在相关合同及收据上所加盖被告公章及财务章编码的尾数分别为5016、5017，但被告在2015年5月13日已经登报，将上述两枚公章挂失，并于2015年5月14日刻制了尾数为2293及2294的公章和财务章，故涉案合同及收据上的公章，存在问题可能涉嫌经济犯罪。其次，被告先出具购房款收据原告后交费及配套费在交付钥匙前支付并开具收据的行为不符合交易习惯。对此，原告提供从工商部门调取的被告2016年第一次股东会决议，该决议形成于2016年11月2日，在该股东会决议落款处加盖被告公章的编码尾数为5016，原告据此认为被告在2015年挂失的公章在2016年仍然正常使用。被告将案涉房屋的钥匙交付给原告说明原告的购房款已全部支付。还查明，被告原法定代表人为曲卫国，后变更为李涛，至本次开庭时变更为刘某，涉案合同签订时曲卫国系被告公司法定代表人。关于被告公司公章的变更情况为，被告于2014年3月24日刻制公章编码尾数为0894的公章，该枚公章遗失后，被告又于2015年4月刻制了公章编码尾数分别为5016、5017的公章及财务章，2015年5月13日被告再次挂失上述公章，并于2015年5月14日刻制尾号为2293、2294的公章及财务章。同时，根据原告提供的（2015）杏民初字第01561号判决书及（2016）晋01民终2206号民事判决书，上述判决均提到被告公司及股东曲卫国、李涛三方之间因公司管理、公章使用存在多次诉讼，在此期间存在曲卫国、李涛各自持有公司公章等情形，说明公司管理混乱，公章使用存在问题。本院确认上述事实有原、被告身份信息、房屋购销协议、收款收据、2016年股东会决议、2015年5月13日山西晚报、个人账户交易明细查询表、支付宝转账电子回单、微信支付交易明细及庭审笔录等在案为凭。一审法院认为，本案中原、被告所签《房屋购销协议》，因在协议签订时，所涉房屋并未取得商品房预售许可证，至原告起诉之时也未取得，故该协议应属无效合同。对于原告要求被告返还购房款及配套费414000元及利息的诉讼请求，虽被告于2015年5月2日、3日向原告出具了涉案房屋购房款、配套费的收据，但原告自认其与查学兵之间存在其他债权债务关系，其在签订涉案合同后向查学兵支付的134310元仅凭现有证据尚不足以认定为支付的涉案购房款，且其余购房款也并未实际缴纳，不能说明原告已履行支付购房款及配套费的义务，故原告要求被告退还购房款、配套费及利息的诉求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告任某与被告山西华浩房地产开发有限公司签订的《房屋购销协议》无效。二、驳回原告任某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3805元（原告已预交），由原告任某负担2805元，被告山西华浩房地产开发有限公司负担1000元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，且对一审查明的事实无异议。故本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，上诉人是否支付了被上诉人购房款。通过本案查明的事实可证实，首先案涉收款收据开具的时间是在2015年5月2日为398000元、2015年5月3日为16000元，而本案上诉人实际支付的款项分别在2015年5月5日、2017年12月8日、2017年1月至12月期间，因此付款时间不符合交易习惯；其次上诉人称购房款均交给查学兵，并非交付被上诉人，因此上诉人虽有收款收据，可以在形式上证明购房款支付给了被上诉人，但是上述款项实际付款时间分别是在收款收据之后，不符合交易习惯，且款项支付的对象均为查学兵，并非被上诉人，也未能提供证据表明查学兵的收款经被上诉人的授权等，因此上诉人的证据和理由，并不足以认定将购房款实际支付了被上诉人，其请求退还购房款、配套费、利息的请求，证据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下;驳回上诉，维持原判。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3805元，由上诉人任某负担。本判决为终审判决。审判长 冯金林审判员 张俊红审判员 张江冰二〇二一年六月十一日法官助理 郝 燕书记员 郭小娜