沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初845号原告:中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。统一社会信用代码:91210100817666384H。负责人:张北阳，职务：行长。委托诉讼代理人:吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨思文，辽宁正时律师事务所律师。被告:孙振东，男，1973年11月11日出生，汉族，户籍地辽宁省辽中县。被告:周丽娜，女，1986年8月24日出生，汉族，户籍地沈阳市铁西区。被告:沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。统一社会信用代码:91210100793167862C。法定代表人:赵建设，该公司董事长。委托诉讼代理人:赵庆波，辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托诉讼代理人:施潇畅，该公司员工。原告中信银行股份有限公司沈阳分行（以下简称为“中信银行”）与被告孙振东、周丽娜、沈阳国际纺织服装城开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用普通程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人吕梦娇、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托诉讼代理人施潇畅均到庭参加诉讼。被告孙振东、周丽娜经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中信银行向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告一孙振东、被告二周丽娜偿还原告贷款本金352018.41元，利息、罚息及复利共计12119.17元。（以上款项暂计算至2021年5月10日，2021年5月11日起按照合同约定计算利息、罚息、复利至贷款还清之日止）；2、请求贵院依法判令原告对被告一孙振东、被告二周丽娜所有的位于沈阳市铁西区的房产享有优先受偿权。3、请求法院依法判令被告三沈阳国际纺织服装城开发有限公司对被告一孙振东、被告二周丽娜全部债务承担连带还款责任。4、判令三被告如未在指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。5、判令三被告承担本案全部诉讼费用、保全费、律师费及原告实现债权的全部费用。事实与理由：1、2012年12月12日，申请人中信银行股份有限公司沈阳分行（贷款人、抵押权人）与被申请人孙振东（借款人、抵押人）、被申请人周丽娜（借款人、抵押人）、被申请人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》，编号：（2013）和平银房贷字第××号，合同约定借款金额为430，000.00元，贷款用于购买沈阳市铁西区房产，年利率为6.2225%，约定合同贷款期限300个月，自2012年12月12日起至2037年12月12日止。还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日，支付方式为乙方（贷款人）受托支付，支付对象：沈阳国际纺织服装城开发有限公司；合同第6.3款约定：甲方违反本合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。从逾期之日起，按照罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。2、合同约定担保方式：抵押加阶段性保证。抵押物：被告周丽娜、孙振东名下位于沈阳市铁西区，建筑面积96.39平方米房产提供抵押担保，并于2013年1月3日在沈阳市房产产权登记发证中心办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。【沈房预中心字第××号】；阶段性保证人：沈阳国际纺织服装城开发有限公司。合同11.1款：沈阳国际纺织服装城开发有限公司对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（担保阶段），甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同8.2款，担保范围包括：本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金…及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。3、合同第15条约定：发生下列情况之一即构成违约：……甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息……发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：……按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利、有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部到期贷款及相应利息、有权依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息、乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由甲方承担。4、2013年1月7日，原告按照合同约定向被告发放了贷款本金430,000.00元，截至2020年3月21日，被告尚拖欠贷款本金余额361，436.33元，利息5，421.93元，罚息86.06元，总计366，944.32元未还。现根据《中信银行个人购房借款合同》的约定，要求被告提前偿还全部借款余额、利息、罚息等相关费用，对抵押物行使优先受偿权，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担连带责任。被告孙振东经本院传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告周丽娜经本院传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，我方与其余被告之间的担保合同系复条件解除的担保合同，被告1、2故意阻止条件成就，应视为条件已成就，合同已经解除，中信银行个人借款合同第11.1款约定，被告三解除阶段性担保的条件是原告已经享有对合同所涉房屋的抵押权，而被告三已经于2020年6月4日办理完毕了本案所涉房屋的初始登记，至此日起该房屋已经完全具备所有权证及抵押权证的条件，且我方也于此日起在涉案房屋所在小区各处张贴了办理房屋所有权证的公告，尽到催告义务，被告1、2为自己的利益拒不办理房屋所有权证及低一抵押权证，属于不正当的阻止解除担保条件成就，应视为条件已经成就，我方不应在承担阶段性担保责任，根据民法典第159条规定。原告已经享有对涉案房屋的抵押权，我方不应再承担担保责任，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国有关担保责任的解释第2条。我方已经于2020年6月4日办理完毕所有权首次登记，且涉案房屋预告登记没有失效，原告也请求对抵押房产优先受偿，故应认定原告享有的抵押权自预告级之日起已经设立，被告不应在承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，原告（作为贷款人）与被告孙振东、周丽娜（作为借款人及抵押人）、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司（作为保证人）签订《个人购房借款合同》，约定：借款人在贷款人处借款用于购买位于沈阳市铁西区的房屋。借款人借款本金为430000元。借款期限为300个月（即2012年12月12日至2037年12月12日）。贷款利率为月浮动利率，在基准利率水平上下浮5%，单款年利率为6.2225%。罚息利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮150%。抵押财产为位于沈阳市铁西区的房屋。保证人为阶段性保证，借款人取得该房屋的所有权证并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。2013年1月7日，原告给被告发放贷款43万元。2013年1月3日，原告办理了位于沈阳市铁西区的房屋的抵押权预告登记。2020年6月4日，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司为坐落于沈阳市铁西区办理了房屋首次登记。截至2021年5月10日，被告孙振东、周丽娜尚欠原告贷款本金352018.41元、利息及罚息复利12119.17元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙振东、周丽娜经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原、被告签订的《个人购房借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告孙振东、周丽娜应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，现被告孙振东、周丽娜的贷款虽未到期，但已逾期履行还款义务，故对于原告主张被告赵素国返还全部贷款本金、利息及罚息，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担连带保证责任的问题。根据合同约定，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司对被告孙振东、周丽娜向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙振东、周丽娜于本判决发生法律效力后二十日内给付原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金352018.41元；二、被告孙振东、周丽娜于本判决发生法律效力后二十日内给付原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款利息、罚息、复利12119.17元（截止2021年5月10日，从2021年5月11日起至实际给付之日止其本金352018.41元所产生的利息、罚息按借款合同约定计算）；三、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司对上述第一项、第二项判决承担连带保证责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费6804元，由被告孙振东、周丽娜、沈阳国际纺织服装城开发有限公司共同负担；保全费2355元，由被告孙振东、周丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨宁人民陪审员  王哲人民陪审员  李琢二〇二一年六月三日法官 助理  刘丽书 记 员  马勇