江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1863号上诉人（原审原告）：无锡我爱安源房地产经纪有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-1608。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄阳，江苏路泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张嵘，男，1970年10月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：蒋晨红，女，1973年5月14日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称安源房地产公司）因与被上诉人张嵘、蒋晨红居间合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。安源房地产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定《房屋买卖居间服务合同》（以下简称案涉合同）条款为格式条款，明显错误。其公司没有强制各方一定使用由其公司提供的合同文本，各方可以协商约定变更合同内容，其也不具有签约的优势地位，因此案涉合同条款并非格式条款。2.因张嵘、蒋晨红单方违约，导致其公司未能协助办理贷款、过户，合同无法继续履行，不应当将张嵘、蒋晨红违约责任让其公司承担。3.根据法律规定，居间人在促成合同订立后即享有约定的报酬请求权。因此，法定居间服务的内容仅为促成合同订立。一审法院认为在签订合同之后，其公司尚未协助办理资金监管、按揭贷款、过户、房屋交付等工作的情况下即算作完成居间服务与日常交易习惯相悖，并认为该合同条款无效，没有事实和法律依据。4.在法律规定已经明确居间合同报酬请求权且各方真实意思表示一致的前提下，一审法院不应当滥用“公平原则”，引用交易习惯等作为依据。本案合同是复合性合同，存在居间关系、委托关系和买卖关系。在促成交易时其公司的居间义务已经完成，其在合同中将此予以明确，符合法律规定和公平原则。而办理网签、贷款、过户这些内容双方可以自行完成，其公司根据委托与以协助，双方属于典型委托关系，故合同中约定合同签订后的无偿委托，与交易习惯和法律并不相悖。况且，房产中介服务的模式一直在变化，各地区也不一致，一审认定交易习惯并无相关依据。被上诉人张嵘、蒋晨红辩称，如果当初其知道合同当中约定签订完合同安源房地产公司的中介义务就履行完毕，其肯定不会签字。安源房地产公司没有在格式合同中将该条款作特别提示也没有予以解释，该合同条款无效。况且，如果认为仅签订合同就算履行了中介义务，那安源房地产公司就等同于只做了租房中介一样的工作，但租房中介收取的费用远远低于安源房地产公司收取的费用，这明显不合理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安源房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令张嵘、蒋晨红支付居间服务费45600元;2.判令张嵘、蒋晨红支付律师费12492元。一审法院认定事实如下：2018年9月25日，姚炯、姚秋菊（甲方）二人将其名下共同共有的案涉房屋出售给张嵘、蒋晨红（乙方），双方签订了案涉合同，其中安源房地产公司（丙方）作为居间方在该合同上盖章确认。诉讼中，张嵘称其向姚炯、姚秋菊支付案涉房屋定金20000元，因二人不符合贷款资质最终无法办理银行贷款，案涉房屋买卖交易未成功，张嵘、蒋晨红以定金形式承担了相应的违约责任。安源房地产公司在代理词中对该事实予以确认。因张嵘、蒋晨红未按案涉合同约定支付居间费，故安源房产公司委托江苏路泰律师事务所代为处理诉讼事宜诉至法院。诉讼中，安源房地产公司认为：1.案涉合同系当事人真实意思表示，合法有效，其协助房屋买卖双方签订案涉合同便已经完成居间义务，故张嵘、蒋晨红应当按照合同约定支付居间费用。2.张嵘、蒋晨红系主观故意违约，导致案涉合同未继续履行，其亦未按照案涉合同约定在签订案涉合同之日支付居间服务费。3.案涉合同系双方最终协商约定的结果，并不存在格式条款之情形，合同存有留白处，可供书写双方协商条款。4.居间服务费系根据市场议价而定，并无法定标准，系各方合意之结果。对于其主张，安源房地产公司提供了相应证据予以佐证。张嵘、蒋晨红未提供相关书面证据。以上事实，有房屋买卖居间服务合同、委托代理合同及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，居间合同是指双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或者订立合同的媒介，他方给付报酬的合同。案涉合同约定由张嵘、蒋晨红支付居间报酬，安源房地产公司系居间人。本案的争议焦点有三个：一、案涉合同中关于居间服务内容是否存在格式条款之情形，是否属于无效之情形；二、安源房地产公司是否已经完成居间服务义务，其是否有权要求居间报酬；三、关于律师费是否应当全部由张嵘、蒋晨红承担。关于争议焦点一。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款存在以下三个重要特征：1.为了重复使用而拟定的合同条款；2.在订约前即已经拟定的合同条款；3.合同相对方不能协商的合同条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。其中，合同的主要条款、与合同目的有关的其他条款以及影响合同当事人权利义务平衡的条款，应当被认定为“与合同相对方有重大利害关系的条款”。加重对方责任、限制对方主要权利的条款，当然属于与对方有重大利害关系的条款。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，该格式条款无效。第一，根据案涉合同约定，买卖双方确认安源房地产公司居间服务内容为受姚炯、姚秋菊委托介绍合适购房者，受张嵘、蒋晨红委托介绍合适房源并带领实地查看房屋，提供咨询，报告订立本合同机会，促成双方就上述房屋买卖事宜进行洽谈，最终促成本买卖合同的达成。房屋买卖双方确认本合同签订后，安源房地产公司完成居间服务等内容。该条款的真实意思即安源房地产公司促成张嵘、蒋晨红与售房者签订了房屋买卖合同后，不论后续结果如何，安源房地产公司均有权按约向张嵘、蒋晨红收取全部居间报酬。另外，安源房地产公司还将包括但不限于诸如产权过户、房屋交接、水电煤开户等该内容列为其提供的额外协助，并指明该额外协助免费，如相关事项无法办理或未能办理的，由被协助方自行承担相关责任等内容。上述关于安源房地产公司居间服务内容的相关条款违反了权利与义务对等的公平原则，加重了张嵘、蒋晨红的责任，排除了安源房地产公司提供居间服务所包含的内容，免除了安源房地产公司的相关义务，应当认定为无效。第二，结合无锡市目前存量房（即二手房）市场交易习惯，双方签订房屋买卖合同后，还有资金监管、办理按揭贷款、递件过户、房屋实际交付等各项流程，安源房地产公司在尚未协助办理上述工作的情况下即让张嵘、蒋晨红及出售方一致认可协助双方签订房屋买卖合同之后即已全面提供居间服务，与日常交易事实、习惯相悖，进一步印证了安源房地产公司关于居间合同内容的条款系无效的格式条款。第三，关于居间费支付时间的约定。安源房地产公司主张居间服务费45600元，应于案涉合同签订当日支付，由张嵘、蒋晨红承担等内容。而张嵘、蒋晨红明确未支付该45600元。安源房地产公司亦未举证证明其于案涉合同签订当日明确要求张嵘、蒋晨红支付该笔居间服务费，而张嵘、蒋晨红拒不支付之证据。故安源房地产公司与张嵘、蒋晨红已以实际行为变更了案涉合同条款之履行，加之无锡市房地产市场中介服务费一般由房屋买卖交易全部履行完毕后收取的惯例，进一步印证了安源房地产公司利用其优势地位预先拟定合同条款。对于居间服务费为何没有在合同签订当日支付之原因，安源房地产公司在庭审中表示“这个正是为什么原告是我方是弱势群体的原因，因为在交易中我方不是强势的，如果我们当时强行让被告支付费用，可能会导致整个交易的履行不顺利。”说明安源房地产公司明知在合同签订当日张嵘、蒋晨红不会愿意立即支付居间服务费，在安源房地产公司明知的情况下继续与张嵘、蒋晨红签订上述条款，证明该条款并非当事人真实意思表示。关于争议焦点二。居间合同系双务、有偿合同，但居间人只能在提供完全部居间服务，有居间结果时才可以请求报酬。现已认定安源房地产公司利用格式条款免除了自身的居间服务内容的合同条款为无效条款。案涉合同在履行过程中，因张嵘、蒋晨红存在违约导致房屋买卖合同未履行完毕，合同目的并未实现，安源房地产公司亦未提供进一步提供居间服务之证据，故其不得要求张嵘、蒋晨红支付居间报酬。但是，安源房地产公司为张嵘、蒋晨红寻找房源，且提供了带看房屋、促成各方签订合同等服务，故应根据安源房地产公司工作量对其提供的必要居间费用予以酌定。关于争议焦点三。安源房地产公司为向张嵘、蒋晨红主张居间服务费，委托律师参与诉讼，其提交的委托代理合同证明其与律师事务所约定相关律师费12492元。本案中安源房地产公司虽未提供律师费发票及支付凭证，但因委托代理合同系诺成性合同，且委托诉讼代理人已出庭完成了委托诉讼事项，故该律师费系安源房地产公司今后必然要支付的费用。案涉合同因张嵘、蒋晨红违约而未能完成交易，安源房地产公司要求张嵘、蒋晨红承担律师费的诉讼请求，符合双方约定，但应以安源房地产公司诉求得到支持的比例为基础核算酌定。根据2017年江苏省律师服务收费相关标准核算酌定，安源房地产公司在本案中可得的律师费为2500元，此款应由张嵘、蒋晨红负担。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张嵘、蒋晨红应于判决发生法律效力之日起十日内支付安源房地产公司必要的居间费用5000元；二、张嵘、蒋晨红应于判决发生法律效力之日起十日内支付安源房地产公司律师费2500元；三、驳回安源房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1252元，减半收取计626元，由安源房地产公司负担546元，张嵘、蒋晨红共同负担80元。此款，已由安源房地产公司预交，张嵘、蒋晨红应于判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付安源房地产公司。一审查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，案涉合同约定的房屋买卖总价款为1520000元。案涉合同第三条居间服务内容、居间服务费用及支付中第3.1条约定：本次交易中，加以双方确认丙方的居间服务内容为受甲方委托介绍核实购房者，受乙方委托介绍核实房院并带领其实地查看房屋，提供咨询，报告订立本合同的机会，促成加以双方就上述房屋买卖事宜进行洽谈，促成本买卖合同的达成，加以双方确认本合同签订后，丙方已完成居间服务的内容。第3.2条约定：居间服务费45600元，由乙方承担，于本合同签订当日支付。第3.3条约定：本合同签订后，甲乙双方因履行本合同需丙方提供额外协助的（指除3.1条约定的内容外的其他事宜，如产权过户、房屋交接、水电煤开户等），额外协助为免收费用，且不包含在本合同3.2条内。由丙方协助完成的事项，如该事项无法办理或未能办理等的，由被协助方自行承担相关责任。1995年7月17日，国家发展计划委员会、建设部公布《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）（已失效），该通知规定：房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收。2014年6月13日，国家发展改革委、住房城乡建设部公布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号），规定：下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价……该规定自2014年7月1日起执行。2014年7月18日，江苏省物价局、江苏省住建厅发布了《关于放开权证代理收费等房地产中介服务收费的通知》（苏价服〔2014〕223号），决定放开房地产中介服务机构的权证代理等经纪服务收费：一、放开房地产中介服务机构的权证代理收费、抵押贷款代办服务收费、房屋租赁代理收费等经纪服务收费项目，实行市场调节价，具体收费标准由房地产中介服务机构和委托人协商确定，合同约定。二、房地产经纪服务收费放开后，房地产中介服务机构应严格按照《价格法》等法律法规要求，遵循公平竞争、合法经营、诚实守信原则，综合考虑服务成本和市场需求状况等因素，与委托人协商约定收费标准，并在服务合同中详细标明服务内容、收费条款等，规范收费行为……该通知自2014年8月1日起执行。以上事实有房屋买卖居间服务合同等在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、案涉合同中关于居间服务内容及费用支付条款是否系格式条款，是否合法有效；二、安源房地产公司在本案合同中的居间服务费如何确定。本院认为：一、关于案涉居间服务内容及费用支付条款是否系格式条款的问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉合同中关于居间服务内容、居间服务费及支付的条款中除居间服务费金额系协商确定外，其余均系安源房地产公司为重复使用而预先拟定的条款。安源房地产公司认为上述内容均可由当事人协商变更，但事实上在订立合同时上述预先拟定的条款并未作变更，安源房地产公司也不能证明其在订立合同时与张嵘、蒋晨红协商了相关内容。故一审认定上述条款属于格式条款，并无不当。二、关于案涉格式条款是否有效的问题。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。安源房地产公司提供的案涉合同格式条款中明确，自房屋买卖合同订立之时，视为安源房地产公司已完成居间服务，居间服务报酬于当日支付完毕，此后安源房地产公司产权过户、房屋交接、水电煤开户等服务系免费的额外协助。对于上述格式条款是否具备法律规定的无效情形，分析如下：1.从房地产中介服务机构应当对所有服务项目明码标价，不得进行价格欺诈的角度。根据《价格法》《房地产经纪管理办法》等法律法规规定以及相关行政管理部门的规章、规范性文件要求，房地产中介服务机构应按照公平竞争、合法经营、诚实守信原则，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明，不得收取任何未标明的费用。本案中，安源房地产公司未提供证据证明其以符合上述法律法规规定的方式公示了案涉合同约定的所有服务项目及其收费标准的价目表，且案涉合同中规定的居间服务费未分项列明针对的服务项目，其中协助代办权证等服务系免费的格式条款也未以合理方式进行提示。因此，安源房地产公司仅以上述格式条款确定其服务收费内容，违反了明码标价的法定义务。2.从房地产中介服务机构应当根据公平原则与委托人协商确定收费价格的角度。虽然江苏省内目前对于房产中介服务收费不再有强制性最高标准，但是，房地产中介服务收费仍应当基于平等公平原则由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。本案中，按照案涉合同的规定，房屋买卖合同订立后张嵘、蒋晨红应支付安源房地产公司达合同约定标的3%的报酬，这高于此前有强制性规定的合同成交总价2.5％的最高标准。综合考虑安源房地产公司在促成合同订立过程中履行的义务内容、消耗的资源成本、市场供求状况，以及房产中介行业普遍约定代办贷款、产证等服务项目的惯例，可认定该收费价格超出了促成合同订立的居间活动这一项服务的成本与质量。而从义务履行的难易、消耗的资源、专业性要求以及对于房屋买卖双方履行合同的重要性而言，房地产中介服务机构履行的居间服务和后续代办贷款、产证等委托服务并无明显的主次之分。在此前提下，按照一般房屋买受人的理性认知，通常会认为其支付的高额中介服务费针对的服务项目包括上述至少大部分的服务内容。因此，安源房地产公司在案涉合同条款中将自身合同义务仅限定于订立合同前的居间服务且规定后续服务是免费协助，违背了一般人的理性认识和合理期待，对合同相对人有重大利害关系，应当就相关格式条款作出提示并按要求明确说明。现安源房地产公司未能举证证明对此履行了提示和说明义务，故上述条款不应当认定为双方意思表示一致的合同内容。此外，在本案约定服务费用超出单独的居间服务成本前提下，案涉格式条款本质上免除了安源房地产公司对于其后续服务的法律责任，加重了张嵘、蒋晨红的义务负担，一审法院认为案涉格式条款违反了权利义务对等的公平原则，故而无效，并无不当。3.从完善房地产中介服务价格形成机制，规范行业秩序角度。房地产中介服务机构的迅速发展为活跃市场经济、促进行业繁荣发挥了重要作用，国家和地方为促进房地产中介服务机构的发展，充分发挥市场对资源配置的决定作用，逐步放开了相关房地产中介服务机构服务费用的政府定价权限或标准。但是，实行市场调节定价的前提是中介服务机构遵守合法、公平、诚信经营的原则，在平等基础上与合同相对人协商确定服务事项及内容。目前，部分房地产中介服务机构利用市场调节定价和自身的专业优势，通过设定不合理的格式条款的方式，免除自身义务和责任，违背了立法本意、侵害了群众权益，不利于房地产中介市场的有序健康发展。因此，从引导房地产中介服务机构与当事人合理确定服务价格，完善中介服务市场调节价格形成机制和促进行业发展角度，应当对案涉格式合同条款作出否定性评价。三、关于本案安源房地产公司居间服务费具体如何确定的问题。安源房地产公司为促成本案合同订立履行了报告合同订立机会、安排看房、协助合同签订等居间服务义务，花费了成本与资源，因此张嵘、蒋晨红应当支付安源房地产公司相关居间服务的报酬。考虑到案涉合同未能履行系张嵘、蒋晨红的资质问题无法办理贷款，作为中介服务机构理应对于房屋买受人是否具备买受人资质和贷款资质，提供合理的意见咨询和查询等服务，以谨慎促成交易，故对合同未能履行安源房地产公司也具有一定过错；再结合其违反明码标价合同义务、未合理设定服务收费条款等情形，一审法院酌定张嵘、蒋晨红应当支付的居间服务费用为5000元，并无不当。至于安源房地产公司主张的期待利益损失问题，在其公司未提供后续委托代办服务的前提下，损失不等同于张嵘、蒋晨红未支付的费用，而一审法院酌情认定的居间服务费中已包含其支出的成本和相关利益的考虑，故本院对于安源房地产公司的主张不予支持。关于律师费的认定，一审论证充分，本院予以确认。综上所述，安源房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252元，由上诉人安源房地产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 妍审 判 员  毛云彪审 判 员  韦 苇二〇二一年六月十五日法官助理  李 佳书 记 员  沈秋月