江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2911号上诉人（原审被告）：陈红，女，1975年5月13日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐大伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐海峰，男，1972年10月17日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐大伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩珏，女，1979年7月25日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王陶，江苏创凯律师事务所律师。上诉人陈红、徐海峰因与被上诉人韩珏房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红、徐海峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判其无需向韩珏支付85800元违约金，本案诉讼费由韩珏承担。事实和理由：1.其解除合同的行为存在正当理由，不应当承担任何违约责任。双方合同约定韩珏应当支付购房首付款的期限是2020年7月6日，但截至2020年7月15日，韩珏仍未依约支付首付款，故其才以短信形式告知韩珏“中止”涉案合同。即其解约通知是基于韩珏在先的违约行为。此外，案涉合同不能履行系因韩珏征信问题无法贷款导致。2.一审判决关于韩珏能否就案涉房屋上设有抵押贷款的银行他项权证行使不安抗辩权的认定存在事实认定和法律适用上的错误：首先，其在2020年5月4日前后就已经告知韩珏案涉房屋存在银行他项权，并沟通首付款用于解除抵押等事宜，该流程是二手房买卖中常见操作方式，韩珏无权行使不安抗辩权；其次，其多次就首付款用于解除抵押一事沟通无果后，自筹资金于2020年7月6日全额偿还后告知中介公司转告韩珏，虽然他项权证是在7月14日注销，但系银行手续问题，事实上双方交易自2020年7月6日期已经不存在权利障碍，韩珏应立刻支付合同约定的首付款。经多次沟通后，韩珏未支付首付款，也无支付的意思表示，其可依法解除合同；再次，双方在调取韩珏一方征信后对合同履行方式的沟通并不能证明其存在变更合同履行方式的意图，也不能证明其有违约的意思表示，韩珏的丈夫作为次贷人，存在严重的征信问题，其因此提出与韩珏旧合同的急促履行作适当调整，系对韩珏一方未来履行能力不确定的一种自救方式。韩珏答辩称，一审判决并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。韩珏向一审法院起诉请求：判令陈红、徐海峰支付违约金85800元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年5月2日，陈红与韩珏、中介公司签订《房屋买卖合同》，约定陈红、徐海峰将无锡市惠山区金都花园198号506室房屋出售给韩珏。《房屋买卖合同》甲方落款处有陈红、徐海峰的姓名，乙方落款处由韩珏签名，丙方落款处由中介公司盖章。陈红陈述当时徐海峰不在现场，由其签署了徐海峰的姓名。审理中，徐海峰表示对陈红代其签名的效力予以追认。《房屋买卖合同》约定：房屋成交价为858000元，房屋面积55.56平方米，中介信息服务费由乙方交纳；乙方于2020年5月2日支付定金5万元，于2020年7月6日支付房款208000元，剩余60万元由乙方委托丙方代办20年的商业贷款；甲方承诺于该房屋过户当天腾空房屋，将房屋钥匙交付乙方，并于2020年12月31日前办理完毕户口迁移手续；甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还；贷款费用以实际产生为准，丙方向乙方收取。《房屋买卖合同》签订当日，韩珏丈夫许一丹向陈红转账支付购房定金5万元，陈红出具了5万元定金的收款收据。之后，韩珏委托中介公司办理银行商业贷款，并提供了相关材料。2020年6月23日，韩珏向中介公司支付中介费1万元和办理贷款的费用3000元，中介公司向韩珏出具了收据。2020年6月9日，陈红发微信给中介公司经办人马某，称：“这个房子我不想卖了，我给她一些违约，但是太多了我们肯定不接受，我能接受的违约金最多2万。”2020年6月10日，韩珏的丈夫许一丹与徐海峰通话。韩珏提供该通话录音，证明：徐海峰想协商解除《房屋买卖合同》并补偿韩珏3万元，许一丹明确表示要继续履行合同。经质证，陈红、徐海峰对通话录音的真实性无异议。《房屋买卖合同》签订之后一些时日，陈红将案涉房屋上存在抵押贷款（经营贷）、有银行他项权证的事实告知中介公司和韩珏。之后，陈红、徐海峰将该抵押贷款还清，2020年7月13日，该抵押贷款的银行他项权证注销。2020年7月14日，韩珏、陈红、徐海峰至中介公司进行进一步协商，内容为银行他项权证注销后，韩珏何时支付首付款、韩珏的商业贷款何时到账、何时办理网签、过户等事宜。韩珏、中介公司经办人马某陈述：2020年7月14日，徐海峰要求韩珏、中介公司书面承诺银行放款的具体时间，超过时间要由韩珏承担900元／天的过桥资金成本，另外要求中介公司对韩珏承担连带责任，否则徐海峰不愿意配合做网签。陈红、徐海峰陈述：2020年7月14日，徐海峰要求韩珏的商业贷款必须在3个月内办下来，并将首付付清，如若办不下来，由韩珏承担徐海峰借款的过桥利息（每天900元），同时韩珏和中介公司须对上述事项进行书面承诺，否则其就拒绝办理网签。2020年7月14日韩珏与陈红、徐海峰在中介公司协商后，未能达成一致意见。2020年7月15日，徐海峰发短信给韩珏，内容为：你好，由于买方没有及时按照协议规定执行，违反了甲乙丙三方共同签署的协议，对我方造成了很大的损失，所以我方决定中止该协议，买方所付定金不予退还，同时用法律手段追究买方和中介的责任，特此通知贵方。对于徐海峰短信中“中止协议”的理解，陈红、徐海峰在本案第一次庭审中称是解除合同，在之后的庭审中改称是暂时中止合同，并非解除合同。2020年7月17日，中介公司经办人马某将韩珏代理律师出具的律师函在微信中发送给陈红。律师函的内容为：因陈红、徐海峰违反诚信原则，多次协商解除合同未果后明确表示不再继续履行合同，该行为已构成严重违约，符合《合同法》第九十四条第二款解除合同的条件，要求陈红、徐海峰立即返还定金5万元、赔偿信息服务费1万元、银行贷款代办费3000元，并按合同约定支付违约金85800元。陈红确认于2020年7月17日在微信中收到该律师函。韩珏陈述：之所以未由其律师将律师函发给陈红、徐海峰，是因为其不知道陈红、徐海峰的具体居住地址，其也没有陈红、徐海峰的微信。韩珏提交网页截图打印件，证明2020年6月10日，在未解除合同的情况下，陈红、徐海峰将案涉房屋提高10万元，再次对外挂牌出售。经质证，陈红、徐海峰确认网页截图中的房屋系案涉房屋，但称其并没有将案涉房屋另行挂牌出售。韩珏提交委托代理协议、律师费发票、律师费转账凭证，证明：其因本案诉讼聘请律师，目前已实际支付5000元律师费，后续律师费根据本案审理结果确定，该律师费是其损失。经质证，陈红、徐海峰对韩珏聘请律师的真实性无异议，但认为律师费并非必要支出，不应作为损失主张。陈红、徐海峰陈述：2020年9月，其已将案涉房屋另行出售给案外人，案涉房屋现已登记在案外人名下，出售价格为95万元，提交其与案外人签订的《无锡市存量房买卖合同》。韩珏称其并不知道案涉房屋已登记到他人名下，该证据由法院依法审核。韩珏提交中介公司案涉房屋买卖经办人马某出具的《情况说明》，证明整个房屋交易的过程及系陈红、徐海峰违约导致合同无法履行。陈红、徐海峰对《情况说明》不予认可。韩珏申请马某出庭作证。马某出庭进行了陈述。另马某在出庭时陈述：2020年7月17日时，案涉房屋市场价为91-92万元。韩珏在本案起诉时，要求确认其与陈红、徐海峰签订的房屋买卖合同已于2020年7月17日解除，陈红、徐海峰在审理中同意该项诉请，对此予以确认。因陈红、徐海峰确认房屋买卖合同已于2020年7月17日解除，韩珏撤回了该项诉讼请求。审理中，2020年12月3日陈红、徐海峰将5万元定金退还给了韩珏。韩珏另陈述:其委托律师发函解除案涉房屋买卖合同后，后来其一直未再买房。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：陈红、徐海峰与韩珏签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案审理中，韩珏、陈红、徐海峰一致确认该合同已于2020年7月17日解除，系双方真实意思表示，法院予以确认。本案争议焦点在于陈红、徐海峰有无构成根本违约，韩珏主张的85800元违约金是否应予支持。在房屋买卖合同签订时，陈红未能及时向韩珏及中介公司披露案涉房屋上存在经营贷抵押，有经营贷尚未还清的事实，即使不是有意的，也具有过错。韩珏在支付5万元定金后，委托中介公司办理商业贷款，并提交了相关材料，但因得知案涉房屋存在抵押贷款，他项权证并未注销，故韩珏称其行使不安抗辩权，未在2020年7月6日支付首付款，理由正当，法院予以采信。陈红、徐海峰将案涉房屋上的经营贷还清，并于2020年7月13日注销了抵押贷款的银行他项权证后，2020年7月14日，双方在中介门店见面协商关于支付首付款、网签、过户等事宜，但当天双方未能谈拢。双方在房屋买卖合同中并未约定由韩珏一次性付款，约定的是韩珏按时间进度支付定金、首付款，并向银行贷款的付款方式，既然案涉房屋买卖合同约定的是该付款方式，那么出售方应给予买受人合理的时间用于办理银行贷款。根据证人马某的陈述，实际上韩珏已向银行购买了理财，办理了商业贷款手续，只待办理案涉房屋的网签手续、等待银行放款。但银行放款时间并非韩珏、中介公司能掌控，徐海峰要求韩珏、中介公司明确承诺银行放款时间并要求中介公司与韩珏一起承担连带责任，显然并不妥当。如果韩珏办理的商业贷款未能在合理期限内放款，韩珏又不能通过其他途径支付剩余房款，陈红、徐海峰自然可以要求韩珏承担相应法律责任。2020年7月15日，徐海峰向韩珏发送短信，称“韩珏没有按照合同履行，其决定中止协议，定金不退还，用法律手段追究买方和中介的责任”。在本案第一次庭审中，陈红、徐海峰称中止协议就是解除合同的意思，在之后的庭审中，其又称中止协议只是暂时中止合同，并非解除合同。陈红、徐海峰对其变更意见并未说明理由，未提交证据证明，且短信中还称定金不退还，用法律手段追究买方和中介的责任，故对陈红、徐海峰暂时中止合同的说法不予采信，陈红、徐海峰在短信中的意思应为解除合同。陈红、徐海峰在2020年7月13日才注销抵押贷款的银行他项权证，其对此是具有过错的，且在没有与韩珏进行合法有效沟通，也没有给予韩珏合理的支付首付款的时间的情况下，在银行他项权证才注销了两天后就提出解除合同，拒绝房屋买卖合同继续履行下去，显然构成根本违约，其应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案审理期间，陈红、徐海峰已于2020年12月3日将5万元购房定金退还韩珏，韩珏已收到该款。关于韩珏要求陈红、徐海峰赔偿违约金85800元（858000元×10%）。房屋买卖合同中载明任何一方拒绝履行合同或解除合同的，由违约方向另一方支付房款总额的10%作为违约金。因陈红、徐海峰根本违约，韩珏要求陈红、徐海峰支付违约金符合合同约定和法律规定。案涉房屋未能成功交易，法院从房屋买卖合同中对违约金的约定情况、陈红和徐海峰根本违约的具体情况、韩珏因房屋买卖不成而遭受房屋上涨的损失、韩珏的交易成本、诉讼成本等因素综合考量，韩珏主张的违约金85800元合理，故对其主张予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：陈红、徐海峰于本判决生效之日起十日内支付韩珏违约金85800元。一审案件受理费1945元，由陈红、徐海峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予确认。本院认为：韩珏在履约过程中确实存在未如期支付首付款的情形，但该行为事出有因，于法有据：其一，陈红、徐海峰在签订合同时未告知其案涉房屋存在经营贷款抵押、他项权证并未注销的事实，韩珏在得知后拒绝支付首付款，理由正当，系行使不安抗辩权。其二，双方于陈红、徐海峰涤除案涉房屋抵押权的次日就继续履行合同进行协商，但陈红、徐海峰于协商中单方要求韩珏以及中介公司承诺贷款到账时间及逾期到账承担900元/天的违约责任，并无合同依据，亦不合理，韩珏未予应允并无不当。故陈红、徐海峰于双方协商未果的次日单方解除合同，无正当理由，亦未给韩珏合理的支付首付款的时间，一审法院认定陈红、徐海峰已经构成根本违约并无不当。此外，陈红、徐海峰提出韩珏丈夫作为次贷人，存在严重征信问题，未能提供证据证明，且即便存在上述事实，亦不能得出韩珏一方必然无法支付剩余款项导致合同无法履行的结论，不能成为其二人解除合同的理由。故因陈红、徐海峰单方解除合同构成根本违约，韩珏要求其二人支付违约金符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，并无不当。综上，陈红、徐海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1945元，由上诉人陈红、徐海峰负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月二十四日书记员  刘 滢