沈阳市沈北新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0113执异47号异议人：赵姬红，（案外人）女，1965年出生，满族，住址辽宁省本溪市明山区。委托代理人：王赛，系辽宁保兴律师事务所律师。委托代理人：许语辉，系辽宁保兴律师事务所律师。申请执行人：沈阳中意商砼有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山街道大望社区。法定代表人：白文斌，系该公司董事长。委托代理人：王晓凤，系辽宁安行律师事务所律师。被执行人：辽宁天泰大学城房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区金帆东路2-16号。法定代表人：关晓辰，系该公司董事长。委托代理人：关晓明，男，1971年出生，满族，住址沈阳市沈河区，系该公司工作人员。第三人：辽宁国茂投资集团股份有限公司（案外人），住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：柳茂盛，系该公司总经理。委托代理人：刘艳敏，系辽宁腾坤律师事务所律师。委托代理人：申珊，系辽宁腾坤律师事务所律师。本院在执行人沈阳中意商砼有限公司与被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人赵姬红对本院（2020）辽0113执332号执行裁定书预查封被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司名下房屋提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人赵姬红称，异议人于2010年购买沈北新区人和街125-32号房屋，于2010年8于30日向辽宁天泰大学城房地产开发有限公司付款**万元，2013年11月2日向辽宁国茂投资集团股份有限公司付款**万元，并于2012年9月实际占有使用。申请执行人沈阳中意商砼有限公司称，异议人不是执行标的所有人，其提起的异议既无事实依据也无法律依据，请求驳回异议请求。被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司称，其是该项目的唯一合法开发商。我公司曾就该项目尝试转让给辽宁国茂（当时为北京春日），但未转让成功；两公司发现无法实现转让目的时，协商联合开发，联合开发中，无论如何分配利润，我公司均依法为开发主体。辽宁国茂因本溪国茂向盛京银行本溪分行借款约**亿而申请用我沈北项目房产进行抵押，抵押后在沈北地区非法出售抵押房产，因引发矛盾，两公司协商解除联合开发协议，恢复到原无效协议状态。2018年12月至2019年初，为了阻止辽宁国茂继续违规操作损害我司及购房者利益，我司接收售楼处，对辽宁国茂的备案及开具发票权限，进行中断处理。在此期间，发现辽宁国茂大量虚假销售及非法顶账行为，也发现一些不明目的的人虚假主张房产权利。异议人赵姬红并非真实的房屋购买者。其可能是配合辽宁国茂侵占资产，扰乱司法秩序。我公司对其购买行为不予认可。同时，不动产登记在我司名下，房产权利与其他人无关。我公司截止今日，无与异议人有关的生效买卖合同，我公司亦未实际收取款项。我公司曾提供给辽宁国茂空白收据，用于其收款，异议人所出示的**万元收据应该是辽宁国茂用上述收据开具并收款，我公司未收到此款。恳请贵院依法驳回申请人的异议申请。第三人辽宁国茂投资集团股份有限公司称，2007年9月8日，辽宁国茂投资集团股份有限公司(以下简称国茂公司)前身辽宁春日房地产开发有限公司与被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司(以下简称大学城)签订《合同书》，合同约定大学城以摘牌方式依法获得位于沈阳市××区××至××东至动迁区围墙，西至现状路，北至规划路，南至规划路，总面积为93380平方米的国有土地使用权，《国有土地使用权证》编号为沈国用(2004)字第126号的商业住宅用地。大学城将上述用地2#项目转让给国茂公司，该项目转让按人民币**万元/亩计，具体项目用地面积根据实测为准。合同还约定了大学城负责办理该项目开工证并保证协助国茂公司顺利投入项目，总投资25%时将项目土地证平移至国茂公司名下，平移过程中产生的一切手续费用由大学城承担以及国茂公司对该地块进行投资建设开发，国茂公司自行管理并对外开展一切开发经营活动等内容。合同签订后，国茂公司依约开发建设位于沈北新区人和街125号阳光国际花园项目。2018年8月17日和8月28日，大学城为国茂公司出具《承诺保证书》和《承诺书》，说明国茂公司已按合同给付全部土地款，剩余款项为预留的过户税费，待项目全部结束后最终清算。同时保证全力配合国茂公司建设项目，直至全部结束，所形成的资产全部归属国茂公司所有等等。赵姬红购买沈北新区人和街125-32号两处房产，并于2010年8月30日向天泰公司转款**万元，天泰公司出具收据。2013年11月2日向国茂公司支付现金**万元，全部房款支付完毕，于2012年9月份实际占有使用。国茂集团有权对位于沈阳市沈北新区人和街阳光国际花园小区项目进行投资开发、建设并且以天泰名义对外销售商品房，具有销售权以及进行有关财务等经营活动的权利，天泰公司无权以任何形式抵债或出售。本院查明，本院在执行申请人沈阳中意商砼有限公司与被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，本院于2020年3月20日预查封了被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司位于沈阳市沈北新区人和街125-32号房屋，异议人赵姬红及第三人辽宁国茂投资集团股份有限公司（已另案处理）均向本院提出执行异议。又查，辽宁春日房地产开发有限公司于2011年3月9日更名为辽宁国茂投资集团股份有限公司。被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司（甲方）与辽宁春日房地产开发有限公司（乙方）于2007年8月6日签订了《合同书》，主要内容为：甲方以摘牌方式，依法获得位于沈阳市××区××至××东至动迁区围墙，西至现状路，北至规划路，南至规划路，总面积为93380平方米的国有土地使用权。同意将2#项目转让给乙方，转让价格为人民币50万元/亩。甲方在未将土地转让至乙方名下的阶段，同意乙方对该地块进行投资建设开发，并向乙方提供二期开发的公章、财务章、合同章暂定为2#印章，乙方自行管理并对外开展一切开发经营活动。当乙方总投资25%时，并且甲方顺利将土地转让在乙方名下，乙方将用北京春日房地产开发有限公司印章开展二期开发经营活动，同时归还甲方辽宁天泰大学城房地产开发有限公司所有2#印章。乙方在该项目二期开发建设过程中，凡涉及甲方一期的债权债务与乙方无关，甲方自行负责。合同签订后，第三人进行开发建设，第三人以定购书的形式出售房屋，被执行人也有出售房屋的行为。双方未对房屋所有权进行移交，房屋所有权登记在被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司名下。异议人赵姬红于2010年8月30日在售楼处签订了《阳光温泉花园住宅定购书》，并向曹寒个人账户转款**万元，收款收据加盖的辽宁天泰大学城房地产开发有限公司财务章；2013年11月2日向辽宁国茂投资集团股份有限公司现金支付**万元，收据加盖的是辽宁国茂投资集团股份有限公司章，并办理了入住手续。异议人赵姬红称并不清楚是出售房屋人是辽宁天泰大学城房地产开发有限公司还是辽宁国茂投资集团股份有限公司，应按照合同和收据认定。本院受理的被执行人为辽宁天泰大学城房地产开发有限公司的其他执行案件，第三人辽宁国茂投资集团股份有限公司向本院提出执行异议，本院分别审查处理并驳回了辽宁国茂投资集团股份有限公司的执行异议请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，法院查封的房屋登记在被执行人名下，房屋的所有权为被执行人所有。异议人提交的《阳光温泉花园住宅定购书》加盖的是辽宁天泰大学城房地产开发有限公司合同专用章（2），实际是与辽宁国茂投资集团股份有限公司签订的合同，而且该合同为定购书，非房屋买卖合同书，实际收款人为辽宁国茂投资集团股份有限公司。关于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但异议人赵姬红并未与房屋登记人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并未向被执行人支付购房款。被执行人也不承认异议人与辽宁国茂投资集团股份有限公司的房屋定购书。而第三人辽宁国茂投资集团股份有限公司与被执行人辽宁天泰大学城房地产开发有限公司为合伙或合作的关系，双方虽签订了《合同书》，能证明双方存在开发建设关系，但在合同履行中存在较大争议，且未对房屋所有权进行认定和转移。双方均对项目内房屋出售。执行程序中不能认定项目内的房屋为第三人辽宁国茂投资集团股份有限公司所有，本院已经另案驳回了辽宁国茂投资集团股份有限公司的执行异议请求。在不能确定沈阳市沈北新区人和街125-32号房屋为第三人所有的状态下，也不能依据异议人与第三人之间的房屋买卖合同确认该房屋为异议人所有。异议人的异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人赵姬红的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向沈阳市沈北新区人民法院提起诉讼。审 判 长  焦 丽审 判 员  孙福来代理审判员  靳 帅二〇二一年六月八日书 记 员  薛晓琳本裁定依据的法律规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”