辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1252号上诉人（原审被告）：李斌，男，1990年5月2日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系该公司员工。上诉人李斌因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李斌上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初2742号民事判决，依法改判或发回重审；二、请求判决上诉人缴纳物业管理费截止时间为2018年12月12日，应缴物业费为77.9元；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决中物业费计费截止日期认定错误，应当截止到2018年12月12日。由于被上诉人在为锦联小区提供服务期间存在严重的违约行为，严重侵犯业主公共利益，且拒不整改，导致广大业主不满，为此，锦联小区业主大会经合法程序投票表决通过，罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同，并于2018年12月24日由业委会代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同及撤场通知。营口市中级人民法院于2020年8月31日做出的（2020)辽08民终742号民事判决书确认双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日解除有效。依据《最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服备企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服各合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此2018年12月12日业主委员会与被上诉人合同解除后，双方无任何合同关系，物业费计费也应记至2018年12月12日。二、被上诉人拒不执行锦联小区业主大会决议，阻碍新聘物业公司进场，拒不移交撤场，并通过诉讼恶意拖延物业服务期限，强行提供服务，该服务应属无效。被上诉人拒不执行锦联小区业主大会合法有效的决议，拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，是物权法赋予广大业主的权力，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。若被上诉人对合同解除有异议，也应当在撤场之后依法主张自己的权力，而不应以此为借口，拒不撤场，恶意诉讼。因此，被上诉人不仅无权继续提供服务，而且整个事件过程也不存在无因管理的条件，故被上诉人强行提供的物业服务应属无效。三、上诉人与被上诉人、业主委员会与被上诉人之间并无任何有效的物业服务合同，上诉人有权拒绝支付2018年12月12日以后的物业费。原审法院在判决中已经明确认定“合同的解除时间在经法定程序确认前合同效力是待定的”，即说明上诉人与被上诉人之间的物业合同并非有效。在业主委员会或上诉人与被上诉人未签订确实有效的物业服务合同且不存在无因管理的条件的情况下，被上诉人应暂停服务。而被上诉人在双方并无有效合同期间，拒绝移交物业文件，阻止新物业公司进场，根据国家相关法律法规的相关规定，在业主或业主委员没有和被上诉人签订合法有效的物业服务合同的情况下，业主有权拒绝支付物业费。综上，上诉人认为，被上诉人在合同期内就不履行合同义务导致被解聘，合同解除后，拒不撤场，通过诉讼恶意拖延移交物业时间，强制服务，完全无视上诉人的合法权益，而原审法院并未查清事实真相，适用法律错误，造成的错误判决，其实是强制业主给已经解除合同的物业公司交纳物业费，是严重侵害全体业主的公共权益的体现。物业服务公司是在强买强卖。业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费，原审法院强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费既不利于小区发展也不利于整个社会的发展，更未体现法律的公平正义。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决中物业费计费起止日期认定正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、答辩人遵照合同约定或人民法院判决书的规定履行义务，不存在“拒不移交撤场”行为，对于已履行部分，答辩人有权向上诉人收取物业费。三、物业服务合同效力于终审判决前均为效力待定状态，上诉人无权拒绝缴纳答辩人撤场前的物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同宗旨后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案的情况完全符合该条法律规定之情形。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费6111元；2、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告与营口加伦置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、该物业共用部位和公共区域的清洁卫生，公共绿化和景观的养护与管理等，合同期限自2013年7月1日起，物业费标准为2元每平方米每月(含电梯服务费)。2018年1月18日，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，合同期限自2018年2月1日至2021年2月1日止，物业费标准为2元每平方米每月(含电梯服务费)，业主逾期交费应支付赔偿金，赔偿金以法院判决为准。被告系锦联经典名郡15号楼3单元302号房屋业主，房屋面积145.5平方米。经原告催交，被告自2018年12月3日至2020年9月3日未交纳物业费，共计欠费21个月，应交纳物业费6111元。另查：锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年9月31日作出(2020)辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区。一审法院认为，原告作为物业公司为小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费事实存在，原告要求被告立即交纳拖欠物业费的请求有事实根据和法律依据，故对其请求，该院予以支持。被告关于小区内存在诸多问题，系物业管理责任的辩解意见，因小区居住环境的好坏，取决于全体业主的共同维护及物业服务企业的服务行为，不能简单归因于物业服务企业一方的责任；且被告提供的证据并不足以证明物业服务存在缺陷，已影响到业主正常生活，故不能成为拒缴物业费的理由。建议业主在遇到问题时不宜采取长时间拒缴物业费的消极方式进行对抗。若业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，且不能与物业服务企业沟通协商解决，可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业加以沟通，解决，还可向行业主管部门进行投诉或通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。业主长期拒交物业费的行为不仅会造成物业服务企业运营经费不足而无法维持正常的服务管理，损害其他正常交费业主的利益，还会激化矛盾，造成恶性循环。同时，作为物业服务企业，物业公司也要强化服务意识，要以业主满意作为服务的目标，全力提升物业服务质量，这样才能有效减少从根源上解决物业与业主之间的矛盾。中级法院判决物业服务合同解除时间是2018年12月，在经法律程序确认前，合同效力是待定的，应按原物业合同履行至生效判决确认的最后撤场之日止。待定期间物业公司一直提供物业服务，业主应该缴纳物业费，这更符合合同法的公平原则。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李斌于该判决生效之日起十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年12月3日至2020年9月3日物业服务费共计6111元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李斌负担，原告已预交该院，由被告给付原告25元，该院返还原告25元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系。故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，上诉人李斌的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十五日法官助理贾文震书记员宋洪峰