辽宁省大连大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3181号上诉人（原审被告）：李连长。委托诉讼代理人：杨松，辽宁拓华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连旺宇物业有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。法定代表人：于旦，该公司经理。委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。上诉人李连长因与被上诉人大连旺宇物业有限公司（以下简称旺宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李连长上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回旺宇物业的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、李连长与旺宇物业之间虽然签订前期物业服务协议，但签订该协议时旺宇物业的服务等级不符合其收费标准，并且其收费标准未取得物价等政府主管部门核准，属于超标准违法收费。旺宇物业亦清楚其问题所在，故承诺业主入住以后实际按2元/平标准收取费用，且其收取的第一笔物业费用即没按前期物业服务协议约定标准(低于该标准)，足以证明其收费超出了其服务等级且未取得政府主管部门许可。在2019年之前政府对物业服务未实行市场化改革前，物业服务企业的服务等级及收费标准是需要经政府主管部门审批、核准的，旺宇物业应该举证证明其等级资质和经核准的收费标准，前期物业服务协议中的收费标准超过政府核准的部分自然因违法而无效。二、旺宇物业在提起本次诉讼前从未向李连长合法有效催收过物业费，其提交的所谓催收证据真实性、关联性均存在问题，不能达到高度盖然性标准，不产生时效中止、中断效果，其债权因超过诉讼时效而丧失胜诉权。三、旺宇物业服务质量低下、存在大量物业服务问题。旺宇物业从未提供过符合协议标准的服务，却通过不断更换门禁卡、各种骚扰等卑劣手段妨害李连长正常居住生活。且案涉小区存在各种卫生、安保、违建、停车无序、道路通行(自入住至今小区道路仍未修整、不具备通行条件)等问题，旺宇物业服务质量严重不达标，无权收取高额物业费。四、双方签订的是前期物业服务协议，根据建设部的物业服务管理办法和辽宁省物业管理条例，物业管理应当是政府指导价而不是双方协议价，应当根据旺宇物业的资质和收费等级标准确定物业服务费的标准，旺宇物业的资质是一级或二级，其收费标准不应当超过1.3元每平，现在旺宇物业协议签的是2.8元每平，第一年是2.5元每平收取的，应当将超标的钱返还或冲抵之后的物业费。旺宇物业辩称，不同意李连长的上诉请求。依据案涉前期物业合同及民法典465条的规定，双方合同是双方当事人真实意思表示，合同中约定的物业费标准为2.8元每平，优惠李连长2.5元每平是基于按时缴纳物业费，而本次主张拖欠的物业费也是2.5元每平计算。由于李连长长期拖欠物业费，从2019年开始旺宇物业将按照合同约定的2.8元标准收取物业费。李连长享受了旺宇物业的服务，应当履行双方合同约定。对于收费标准并不是李连长所称和所依据的条例，而是双方所约定的收费标准。旺宇物业向一审法院起诉请求：李连长立即缴纳自2016年4月9日起至2018年12月31日止的物业费10,862元、违约金1,304元，合计12,166元。一审判决认定事实：2015年4月9日，李连长入住由旺宇物业管理的恩泽南园**楼**号，房屋建筑面积132.71平方米，并与旺宇物业签订前期物业服务协议，协议约定由旺宇物业就李连长购买的长鹭悦湖小区提供前期物业服务，物业费标准为洋房住宅每月每平方米2.8元，按年度交纳，第一年的物业费，业主与房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业费，在每个缴费年度首月的十日内预缴纳，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。李连长按每月每平方米2.5元的标准缴纳了2015年4月9日到2016年4月8日的物业费，尚欠自2016年4月9日起至2018年12月31日止期间的物业费10,860元（2.5元×132.71平方米×32个月零22天）。2017年12月、2018年、2019年1月1日旺宇物业向李连长送达了书面的催收通知和法律函，要求李连长缴纳拖欠的物业费，李连长仍未缴纳。一审法院认为，旺宇物业、李连长签订的前期物业服务协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据前期物业服务协议，旺宇物业与李连长形成物业服务合同关系，旺宇物业应当依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，李连长应当依约缴纳物业费。根据前期物业服务协议，案涉房屋的物业费为每月每平方米2.8元，但旺宇物业实际是按照每月每平方米2.5元标准收取物业费，属于对自己权利的处分，应予准许。李连长尚欠自2016年4月9日起至2018年12月31日止期间的物业费10,860元（2.5元×132.71平方米×32个月零22天），应予缴纳。关于旺宇物业主张李连长支付违约金一节。一审法院认为，李连长存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，旺宇物业的主张理应得到支持。但考虑旺宇物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现旺宇物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。旺宇物业作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和李连长每天的生活均与旺宇物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持旺宇物业的违约金主张。关于李连长辩称收费标准问题，因李连长没有提供双方约定收费标准是2.3元的证据，因此对于李连长辩称主张不予支持。关于李连长辩称旺宇物业部分诉讼请求超过诉讼时效问题。对此，旺宇物业提供了催收通知、法律函和送达照片，可以证明旺宇物业向李连长进行了相关履行请求和有效送达，发生诉讼时效中断情形，因此旺宇物业诉讼请求没有超过诉讼时效，李连长辩称主张不予支持。关于李连长辩称旺宇物业提供的物业管理不到位问题。一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。在此前提下，李连长以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。判决：一、李连长自本判决发生法律效力之日起十日内支付大连旺宇物业有限公司物业费10,860元；二、驳回大连旺宇物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52元（大连旺宇物业有限公司已预交），由大连旺宇物业有限公司负担6元，李连长负担46元。李连长负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴费金额。上诉人与被上诉人签订了前期物业服务协议，约定由被上诉人向上诉人及案涉小区提供物业服务。经审查，该前期物业服务协议的内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年3月15日中华人民共和国主席令第十五号公布，自1999年10月1日起施行）第五十二条规定的无效情形，故应为有效。上诉人既然接受了被上诉人提供的物业服务，则应依照前述前期物业服务协议约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人对一审判决认定的案涉房屋面积和欠费期间没有异议，被上诉人按照低于协议约定的2.5元/平方米/月的标准向上诉人收取和主张物业费，属对自身权利的处分，应予准许。经本院审查，一审法院认定上诉人应向被上诉人缴纳2016年4月9日起至2018年12月31日的物业费金额10,860元正确，本院予以确认。关于上诉人主张的被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人既然未在案涉欠费期间内向被上诉人主张权利，现又以此拒交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效一节，一审中，被上诉人提供了2017、2018、2019年以书面形式向上诉人催缴物业费的照片，上诉人虽不予认可，但未提出有效证据加以反驳，故一审判决认定被上诉人的案涉诉请未超过诉讼时效正确。综上所述，李连长上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由上诉人李连长负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月一日书记员 任建芳