江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2850号上诉人（原审原告）：张新昌，男，1961年4月26日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：叶盛，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶逸，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：冯建华，女，1963年9月19日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：叶盛，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶逸，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡富安金邸房地产有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区胡埭镇工业园芙蓉北路188。法定代表人：杨迎曙。该公司总经理。委托诉讼代理人：王妮，该公司员工。委托诉讼代理人：张燕，江苏润远律师事务所律师。上诉人张新昌、冯建华因与被上诉人无锡富安金邸房地产有限公司（以下简称富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张新昌、冯建华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.锡建质安（2019）38号文件和锡建质安（2019）50号文件不应作为延期交付的顺延事由。2.即便因政府命令停工18天，富安公司的违约起始日也是2020年1月18日，在疫情发生之前，故“疫情原因”在本案中不能成为富安公司免除责任的依据。3.富安公司交付的房屋存在严重的质量问题，根据合同约定应在修复后再交付。4.案涉合同约定需提前15天通知交房，富安公司系于2020年1月17日发出交房通知，故一审法院认定通知发出的次日为交房日期错误。富安公司辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张新昌、冯建华向一审法院起诉请求：判令富安公司赔偿2019年12月31日至2020年5月31日期间违约金99864元，自2020年6月1日起以2190000元为基数按照日利率万分之三计算违约金至被告修复房屋质量完毕之日止，共计224037元。一审法院认定事实：（一）本案合同签订情况：甲方富安公司和乙方张新昌、冯建华签订房屋买卖合同，以2190000元由乙方买受甲方的富安雅园2-86-102号房屋，合同约定：2019年12月31日前交付房屋，第十二条第1约定，甲方逾期交付房屋未超过90日的，自第十一条约定交付期限届满之日起次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部放假款万分之2的违约金；甲方逾期交付房屋超过90日的…乙方有权要求继续履行合同，同时有权要求被告按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金。双方又签订补充协议，补充协议第11条明确约定如因下列特殊原因除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括的有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……发生以上情形之一的导致买卖合同项下商品房延期交付公共配套设施延迟达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件，逾期办证的违约责任条款。双方当事人关于房款已经结清。（二）合同履行情况：无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求全市的在建建筑施工工地从9月30号到10月7号一律全面停工。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求发文称从即日起全市在建的建筑工地一律暂停施工，直到2019年12月31日江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警之后被告才能复工。2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工。2020年4月17日，涉案小区的获得竣工验收报告。2020年4月17日，富安公司发布交房通知，载明：交房开始时间为2020年4月18日，目前疫情管控仍在继续，鉴于交付时人员密集，为了健康考虑，避免长时间排队，建议在2020年4月24日办理交付手续。张新昌、冯建华参观房屋后于2020年约4、5月份自行委托公司做了质量检测报告。庭审中，张新昌、冯建华称其于2020年12月6日才收取钥匙办理相关手续。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）富安公司对于逾期交房应承担房屋买卖合同第十二条万分之三每日或万分之二每日的违约责任。双方签订的买卖合同系真实意思表示，富安公司应按照合同约定履行按期交房义务，买卖合同中约定于2019年12月31日前交房，关于富安公司辩称的不可抗力的三个具体原因，分别是1.大风大雨天气原因；2.政府行政命令停工原因；3.疫情原因。该院对此三种原因分述裁判如下：1.大风大雨天气原因补充协议第11条明确约定六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水原因可作为逾期交房顺延的事项。富安公司也提供了天气预报证据，证明本起合同履行期间大风大雨天气为35天。但富安公司作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到项目所在地历年的水文气象天气情况，在考虑上述期限时做好准备。六级以上大风和30毫米以上降水并不足以构成延期交房的抗辩理由。2.政府行政命令停工原因无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求十一期间停工8天。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求自空气污染橙色预警解除之日前停工，该日期为10天。以上均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令，其意图也是为了无锡市民的福祉。富安公司也应服从政法机关行政命令。故法院认为该两项行政文件所涉18天应属合理理由，且富安公司无法预见，可作为延期交付的顺延事由。3.疫情原因2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不早于2020年2月20日恢复施工。富安公司也提供了系列证据证明其建筑工人来自江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节等地及该地的疫情防控措施。在新冠疫情背景下以下事实都是众所周知的事实，即外地工人返锡需要进行至少14天的隔离；疫情原因使建筑材料等物资运输较平时相应延迟。从2020年1月25日到2020年2月20日已经达到26天，扣除疫情发生前国务院公布的春节假期期间，考虑工人返锡隔离天数和准备材料的天数，法院酌定因新冠疫情不可抗力原因富安公司可顺延26天。（二）关于交房的具体日期原告认为应按照办理交房事宜日期作为交房日期。富安公司认为应按照其公布的次日即2020年4月18日作为交房日期。经查，当时还在新冠疫情一级响应期间，富安公司本可要求众多购房者4月18日一起收房，但为了避免新冠疫情传播，保护包括原告在内购房者的生命健康权，所以要求分批收房，系合理正常的交房方式。故法院认定交房日期为2020年4月18日。关于张新昌、冯建华辩称的质量问题，该情况不属于逾期交房违约的情形。综上，富安公司逾期交房构成违约，但违约责任基于政府命令和疫情原因等不可抗力，法院并不免除富安公司的违约责任，但对富安公司的违约责任大小进行相应调整。从2019年12月31日至2020年4月18日共计109天，扣除以上两个原因后，逾期天数应为65天（109-26-18）。进一步说，逾期交房天数少于90天，应适用买卖合同第十二条万分之二每日的违约金，所以张新昌、冯建华的逾期交房违约金应为28470元。法院既已做出同类型生效判决，双方当事人应当按照同类型案件计算方式妥善了结纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、富安公司于判决生效之日立即向张新昌、冯建华支付逾期交房违约金28470元；二、驳回原告张新昌、冯建华的其他诉讼请求。一审案件受理费2297元，由富安公司负担297元，张新昌、冯建华负担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予确认。二审另查明，案涉商品房买卖合同约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。本案二审争议焦点为：富安公司逾期交房的违约天数应如何认定。本院认为：首先，关于锡建质安（2019）38号和50号文件。无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求十一期间停工8天；于2019年12月21日发布锡建质安（2019）50号文件要求自空气污染橙色预警解除之日前停工，该日期为10天。上述两个文件均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令。因执行政府文件属于案涉房屋买卖合同之补充协议第11条约定的可延期情形之一“政府行为”，故交房日期应顺延18天。其次，关于新冠疫情的影响。案涉房屋买卖合同约定的交房日期为2019年12月31日，因政府行政命令停工的原因，交房日期应顺延至2020年1月18日。江苏省因新冠疫情启动一级响应的时间为2020年1月24日，随后无锡市住建局发布文件要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工，虽然富安公司逾期交房的违约行为发生在疫情暴发之前，并不能免除违约责任的承担，但违约期间内受到疫情影响有一段时间无法复工复产，而新冠疫情属于不可抗力，一审法院综合考虑停工停产命令、返锡隔离要求、物资运输迟延等因素，将受疫情影响加重违约的时间酌定为26天，较为合理，故可从违约天数中扣除26天。再次，关于交房时间。富安公司于2020年4月17日向张新昌、冯建华发出交房通知，告知交房开始时间为2020年4月18日。因当时正处于新冠疫情一级响应期间，富安公司采取了分批收房的方式。基于上述事实，一审法院认定案涉房屋的交房时间为2020年4月18日并无不当。张新昌、冯建华上诉称富安公司未按照合同约定提前15天通知交房，案涉合同约定的是“房屋符合交付条件后，富安公司应当在在交付日期届满前15日(不少于10日)通知交房”，该约定针对的是按期交房的情形，而本案系逾期交房，不适用该约定。另，案涉合同并未约定张新昌、冯建华所称的房屋质量问题应视为逾期交房的情形，故张新昌、冯建华上诉称房屋质量问题修复后才可交付的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，富安公司逾期交房天数为65天，少于90天，违约金应按照日万分之二计算，故一审认定违约金为28470元并无不当。张新昌、冯建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉张新昌、冯建华负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月十七日书记员  刘 滢