江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1368号上诉人（原审被告）：金月红，女，1976年6月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李月发，江苏众锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王腾，江苏众锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市城市资产投资集团有限公司（曾用名：盐城市城市资产经营有限公司），住所地江苏省盐城市解放南路168号。法定代表人：任连璋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。上诉人金月红因与被上诉人盐城市城市资产投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金月红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由城投公司负担。事实与理由：1.一审程序不合法，一审庭审结束后，金月红向法院提起反诉，但一审法院没有对金月红提起的反诉进行审理，对此应当发回重审。2.城投公司与金月红签订租赁合同后至今已经有6年时间，金月红从未有过逾期交付租金的违约行为，虽然因疫情影响而无奈将两间租赁房屋中的一间112室向他人转租，但得到了城投公司的默许，因此，城投公司无权要求金月红腾让租赁房屋。并且城投公司存在与金月红的转租人之间恶意串通情形，达到让转租的第三人独自承租的目的。2.由于金月红转租出去的一间112室与自己目前使用的一间111室是相互独立的，即使转租112室存在违约，也不应解除111室的合同。城投公司辩称，1.一审法院程序合法，一审案件开庭过程中，金月红并未提出反诉，可以根据法庭记录予以反映。2.双方当事人之间关于案涉房屋租赁合同是每年一签，因此，履行合同行为只受当年所签合同约束，城投公司虽然以金月红转租为由要求其退出租赁房屋，但并不是在合同期限内做出的解除行为，而是在合同期满后双方未签订合同的情况下要求其依照合同期满约定搬离案涉房屋，因此，根据相关法律规定，可以认定双方的租赁合同为不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，出租人可以随时主张解除合同。现城投公司已经给予金月红合理搬离期限，因此，双方解除不定期合同程序以及实体均是合法的。再由于金月红未按合同约定的租赁期满后按期交房的事实，一审法院酌情判决其承担5000元违约金是正确的。综上一审法院判决程序合法，认定事实清楚，正确充分，请求二审法院予以维持。城投公司向一审法院起诉请求：1.判令金月红立即搬出新城花园8幢111、112商业用房。2.金月红支付从2020年1月1日起至起诉之日止的逾期退房违约金64548元。3.本案的诉讼费用由金月红承担。一审法院经审理查明：2019年1月1日，城投公司（甲方）与金月红（乙方）签订《新城花园房屋租赁合同》两份，主要内容为：“甲方将新城花园8幢111室、112室商业用房（建筑面积分别为81.5平方米，合计163平方米）出租给乙方餐饮使用。一、租赁期限：12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日。二、保证金、租金及支付方式：1.签订本合同时，乙方须缴纳合同履约保证金1500元。2.租金价格为17115元/年，如租赁期限届满，乙方继续承租的，租金由甲方根据新标准指定。3.租金按年支付，实行先交租金后使用的原则。四、房屋的转让、租赁：如乙方需转租应提前一个月书面告知甲方，征得甲方同意后，由甲、乙双方协商确定转租事项，订立转租合同，办理登记备案手续。租赁期满，乙方按时完好交还房屋及附属设施的五日内，甲方如数退还保证金。五、合同的变更、解除和终止：房屋租赁期间，乙方未经甲方同意转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，没收履约保证金，并不承担任何补偿，乙方承担违约责任。六、房屋交付及收回验收：租赁期满，乙方无条件按时交还承租房屋。不论乙方续租与否，都必须在租赁期满的两个月书面告知甲方。如甲方同意续租，在同等条件下，乙方有优先权，但须另订租赁合同。七、违约责任：租赁期满，乙方不能按期交还租赁房屋，按逾期天数以每平方米1.5元支付合同违约金，另承担逾期归还给甲方造成的损失。”一审法院另查明：2020年7月16日，金月红向城投公司银行账户存入现金37020元，备注：新城花园8幢111、112房租。2020年7月31日，城投公司向金月红发出《限期搬离通知》一份，载明：“金月红承租户，你与我司签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，经我司核实，你在承租房屋期间存在未经我司同意，擅自、超期转租房屋的行为，该行为违反了合同约定及诚实信用原则，特明确告知：一、我司就新城花园8幢111室、8幢112室商业用房，不再与你签订租赁协议，你无权继续占用该房屋；二、限你于2020年9月1日前，交还新城花园8幢111室、8幢112室商业用房，并将租赁房屋内所有物品搬离，逾期留存的物品，视为你自动放弃，我司将自行处置；三、如你不配合交还搬离承租房屋，我司有权根据合同约定采取相应措施并保留进一步追究你违约责任的权利。”一审庭审中，城投公司陈述，2019年10月该司发现金月红将案涉房屋转租，与其交涉时，金月红认为只要交房租，该司便无权管理，故租赁合同到期后，该司要求其退还房屋。后因疫情影响，该司于2020年5月再次要求让房，但未通知金月红交纳2020年的房租。金月红擅自将款以现金形式缴存该司账户导致无法退回，该司于月底发现这一情况后，即于2020年7月31日以张贴书面通知的方式再次要求金月红限期搬离。金月红认为，2014年租房时，其是以第三方名义从案外人刘兵手里转租的，后与城投公司也签订了租赁合同，当时刘兵转租时还将另外一间转租给别人卖家具，城投公司一直是默认这种情况的，所以金月红认为转租给他人也不需要经过城投公司同意。若城投公司不同意续租，应提前发出书面通知，但其一直未收到，所以产生矛盾。一审法院认为，城投公司与金月红签订的《新城花园房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，租赁期限届满之日为2019年12月31日，届满后金月红继续承租的，需要根据新的标准重新签订租赁合同。本案中，租赁期间届满后，双方虽未签订新的合同，但金月红一直继续使用案涉房屋，城投公司未向一审法院提交对金月红继续使用案涉房屋提出异议的证据，故一审法院认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。金月红于2020年7月16日向城投公司账户缴存了房屋租金，该公司知晓后立即向金月红发出了书面限期搬离通知，表明双方之间并未就续租事宜达成一致意见，根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故城投公司要求金月红搬离案涉承租房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。本案中，城投公司于2020年7月31日向金月红发出限期搬离通知并限于2020年9月1日前交还案涉房屋，城投公司给予了金月红合理的搬离宽限期，但其未能在合理期限内搬离，故应当向城投公司承担违约责任。由于双方约定的违约金标准过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合城投公司的主张，一审法院对城投公司主张的违约金酌定为5000元。综上所述，城投公司提出的诉讼请求，一审法院予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、金月红于判决生效之日起15日内腾空盐城市新城花园8幢111室、112室商业用房并交还给盐城市城市资产投资集团有限公司。二、由金月红于判决生效之日起10日内支付盐城市城市资产投资集团有限公司违约金5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，减半收取707元，由城投公司负担652元，由金月红负担55元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，城投公司与金月红签订的案涉房屋租赁合同应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。租赁期限届满后，双方未签订新的合同，且金月红仍继续使用案涉房屋，故双方之间形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，且出租人有权要求承租人腾让房屋，故城投公司在给予金月红合理搬离宽限期的情况下，要求金月红搬离案涉房屋，其行为符合法律规定，依法应予支持，同时，金月红拒绝搬离案涉房屋的行为不符合合同及法律规定，依法应承担相应的民事责任，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。就金月红所提上诉理由，1.金月红主张一审程序违法，没有对金月红提起的反诉进行审理，并要求将本案发回重审，经查，金月红主张其一审提起反诉，并无相关有效证据予以证实，故其主张一审法院程序违法依据不足，本院不予采信。2.由于双方签订的租赁合同明确约定租期一年，且租期届满后双方未再签订租赁合同且形成不定期租赁关系，对此城投公司作为出租人随时有权解除合同并要求承租人让出房屋，在此情况下，金月红以其未构成违约且城投公司与金月红的转租人之间恶意串通为由，主张双方之间的不定期租赁关系不得解除，其理由无事实与法律依据，本院不予支持。综上，金月红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1414元，由上诉人金月红负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年六月四日书记员  周 洋