吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终615号上诉人（原审原告）：尚晓君，女，1974年6月27日生，汉族，吉林市大铭佳业科技有限公司总经理，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：闫龙（系尚晓君丈夫），男，1972年7月21日出生，汉族，吉林财经学校教师，吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：范宏臣，总经理。委托诉讼代理人：张杨，男，该公司客户专员。委托诉讼代理人：陈天娇，吉林保民律师事务所律师。上诉人尚晓君因与被上诉人吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚晓君的委托诉讼代理人闫龙、李凤光，被上诉人广泽地产公司的委托诉讼代理人张杨、陈天娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚晓君上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判支持尚晓君一审全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由广泽地产公司负担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，导致认定事实错误自交付以来，该车库因设计、管线用材问题陆续漏水，特别是自2017年7月初以来尤甚，虽经案外人吉林市广泽物业服务有限公司（以下简称为物业公司）多次维修仍达不到安全使用要求，且该物业公司明确表示处理不了。而一审判决却未认定此部分案件事实。二、广泽地产公司是在开庭前几日为了获取证据，以物业公司的名义给尚晓君打电话称要维修车库，因当时尚晓君并不在家，故当日未能打开车库。广泽地产公司及物业公司也未再另行约定维修时间。因此，一审判决认定尚晓君拒不配合系主观臆断。三、本案纠纷系尚晓君、广泽地产公司基于合同关系产生的争议。在诉讼中，物业公司并不具备诉讼当事人地位。物业公司所出具的维修承诺未经质证，一审判决即将其作为认定案件事实的一部分违反法定程序。尚晓君购买此车库的目的是为了存放车辆和物品。而该车库多次水管爆裂，经多次维修均达不到使用要求。随时有水管爆裂的可能，使尚晓君的财产时刻处于危险之中，尚晓君的精神及心理也随时处于不安之中。案涉车库在设计上不存在4号楼污水排水管线，广泽地产公司擅自改变设计，本不应当有排水管线经过案涉车库，如进行维修应按照设计图纸进行维修，否则不能从根本上解决管线漏水问题。综上所述，请二审法院纠正一审法院的错误判决，予以改判。广泽地产公司辩称，一、本案中广泽地产公司已经全面履行了合同义务，广泽地产公司向尚晓君交付的案涉车库已经竣工验收合格。尚晓君反复强调的管材与设计问题，与本案无关，无论广泽地产公司在建设过程中是否变更设计，最终应当以竣工验收合格为准，案涉车库及车库内的排水管线均经竣工验收合格取得竣工工程备案证。二、尚晓君所称案涉车库内的排水管线自交付以来陆续漏水，并不属实。自2012年2月车库交付至2017年7月期间，该排水管线并未出现质量问题。2017年7月发生管线爆裂，经物业公司维修后，该处管线已达到安全使用要求，至今未出现漏水问题。本案中所述的漏水点系管线接头处，一个已经使用了9年的管线接头，因年久老化所导致的松脱滴漏问题，属于正常现象，完全可以通过更换接头等方式维修予以解决。尚晓君报修后，物业公司通过电话及张贴维修通知等方式多次与其联系，希望可以进行维修。同时，在一审中物业公司出具《承诺书》明确其维修责任并承诺积极履行维修义务，但尚晓君以各种理由推托拒绝打开车库门，不让物业人员进入维修。因此，一审判决认定事实清楚，不存在主观臆断的情形。三、一审中广泽地产公司提供了多份证据证明案涉车库中的排水管线的维修义务应当由物业公司承担，同时依据《物业管理条例》《吉林市物业管理条例实施细则》等相关规定也可确认物业公司的维修义务，因此，物业公司庭后出具的承诺书并不影响人民法院对物业公司维修义务的认定，该份承诺书仅为物业公司单方承认、明确自己的义务，与是否支持尚晓君的诉请无关，其不是证据无需质证。因此，不存在程序违法的情形。四、自2012年2月13日案涉车库交付尚晓君使用至今，仅于2017年7月发生过一次水管爆裂情形，该次排水管线爆裂系因吉林地区暴雨引发的洪涝灾害导致雨水倒灌等原因引发的，属于因自然灾害引起的偶发事件，不存在尚晓君所说的“该车库多次水管爆裂”的情况。至于尚晓君认为的水管随时爆裂、财产时刻处于危险之中等均为其主观臆想，法院应不予采信。综上，案涉车库中排水管线漏水问题没有解决系因尚晓君不予配合而一直无法进行维修导致的，并不是广泽地产公司的原因及责任，同时管线漏水问题不是本案案涉标的物车库本身的质量问题，可通过维修予以解决，该车库不存在无法使用、合同目的无法实现的情形，尚晓君诉请缺乏事实和法律依据，一审判决事实认定清楚，证据采信充分，适用法律正确，故请求二审法院维持一审判决，驳回尚晓君的上诉请求。尚晓君向一审法院起诉请求：1.解除尚晓君与广泽地产公司2010年7月18日签订的《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》，广泽地产公司返还租用该车库使用权价款21万元；2.案件受理费由广泽地产公司负担。一审法院认定事实：2010年7月18日，尚晓君（乙方）与广泽地产公司（甲方）签订《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》一份。约定：乙方尚晓君，已购房号：XXX号楼XXX室。乙方选择甲方车库号：广泽紫晶城一期XXX号车库；乙方租用该车库使用权价格为21万元（大写：人民币贰拾壹万元整）；乙方对上述车库享有与乙方所购广泽紫晶城上述房屋同等年限的使用权。乙方需遵守物业公司的统一管理，按物业公司规定交纳相应的物业服务费。其中第八条约定，本协议经双方签字盖章后即时生效。广泽地产公司不再接受尚晓君以任何理由的退、换车位／车库申请。双方还约定了其他条款。2010年8月23日，尚晓君向广泽地产公司支付了预收车库款21万元。2010年11月17日，广泽地产公司与物业公司签订广泽紫晶城前期物业服务合同。合同约定：物业公司提供对建筑物本体的共用设施、设备的维修、养护，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、污水管、水箱等。2012年2月13日，广泽地产公司将案涉车库交付尚晓君使用。2013年4月8日，广泽地产公司办理了广泽紫晶城一期XXX地下车库、XXX住宅楼（案涉车库所在位置）竣工工程备案证，经检验，该项目竣工验收合格，广泽紫晶城一期B区4＃楼室内排水管道及配件安装工程合格。2017年7月13日，案涉车库内排水管线爆裂，化粪池污水倒灌车库，致使尚晓君临时存放在车库的物品损失。故此，尚晓君向法院提起民事诉讼，要求广泽地产公司及物业公司赔偿经济损失。一审法院于2020年1月3日作出（2019）吉0204民初1435号民事判决书，认定案涉车库实际使用的排水管线材质不符合约定用途，造成尚晓君在车库内临时存放的物品损失，已构成违约，广泽地产公司承担70％财损失赔偿责任；尚晓君未尽到对车库内所存放物品的安全注意义务，自行承担30％财产损失责任，判决：广泽地产公司赔偿尚晓君财产损失415,757.70元。广泽地产公司不服该判决，上诉至本院。本院于2020年6月5日作出（2020）吉02民终650号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。尚晓君于2020年7月6日向广泽地产公司邮寄了关于解除“广泽紫晶城一期西D区35号车库使用权转让协议”的通知，双方经协商未果，尚晓君诉至法院。2020年9月16日，广泽地产公司吉林分公司接到尚晓君投诉案涉车库漏水，于当日通知物业公司进行维修。物业限公司与尚晓君联系后，因尚晓君拒不配合打开车库，未能进行维修。2020年11月27日，物业公司出具承诺书。载明：本公司郑重承诺，对尚晓君所购买的广泽紫晶城一期XXX地下车库中的XXX号车库中管线承担维修义务，自承诺书作出之日起在尚晓君充分配合的情况下，一个月内将XXX地下车库目前漏水处予以维修致使其不再漏水，承诺维修时使用优质、合格材料进行维修。若该车库内管线再发生漏水等质量问题，物业公司承诺一经报修，立即组织物业人员经行维修。一审法院认为，合同的解除分法定解除和约定解除。当事人协商一致的，属于约定解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的的属于法定解除。尚晓君与广泽地产公司签订的《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，广泽地产公司为涉案车库的产权人，尚晓君享有使用权，双方形成使用权转让合同关系。协议经广泽地产公司、尚晓君签字盖章即时生效。广泽地产公司不再接受尚晓君以任何理由退、换车位／车库。2019年，尚晓君因案涉车库管线爆裂向法院提出诉讼，法院于2020年1月3日作出（2019）吉0204民初1435号民事判决书，判决广泽地产公司赔偿尚晓君财产损失415,945.70元，驳回尚晓君其他诉讼请求。广泽地产公司不服上诉。本院院于2020年6月5日作出（2020）吉02民终650号民事判决书，对不可抗力作出了评述，法院不再赘述，二审判决驳回上诉，维持原判。本案尚晓君提出的案涉车库排水管线漏水致使合同目的无法实现，要求解除《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》，并返还使用权转让款的主张，因案涉车库及楼宇内部排水系统已经竣工验收合格，并非因不可抗力或标的物有质量问题致使合同目的不能实现的情形，不符合法定解除的条件。现车库内排水管线虽然存在漏水问题，但排水管线属易损建材，如有损坏可通过维修、更换、赔偿等方式解决。排水管线有问题并非标的物质量有问题。庭审中，广泽地产公司提供了物业公司的承诺证明，在尚晓君配合的情况下对案涉车库漏水情况进行维修，并保证如再发生漏水等质量问题及时进行维修。尚晓君提出案涉车库自交付以来一直存在漏水问题，因其未能提供充分证据证实其主张，故尚晓君与广泽地产公司签订的《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件。综上，法院对尚晓君的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：驳回尚晓君的诉讼请求。案件受理费2225元，由尚晓君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。尚晓君向本院提交的证据如下：证据一、物业公司工作人员赵伟出具的书面材料一份、尚晓君丈夫闫龙与物业公司客服人员赵红微信截图五份、吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1435号民事判决书、吉林市中级人民法院（2020）吉02民终650号民事判决书各一份。证明：自2015年以来经常有严重漏水情况发生，并被生效裁判所确认；证据二、视频15段、照片24张。证明：该车库自2015年以来经常漏污水，多次维修仍达不到使用目的；证据三、（2019）吉0204民初4603号开庭笔录一份（第5页），证明：就漏水问题物业公司虽多次维修，但仍然处理不了。物业公司反馈给地产公司，但地产公司至今仍未能解决。证据四、广泽紫晶城4号楼和118号车库设计及施工说明各一份。证明：案涉118号车库在设计上不存在4号楼污水排水管线，广泽地产公司擅自改变设计，本不应当有排水管线经过案涉车库，没有管线就不会漏水，就不会影响车库正常使用；证据五、民事判决书七份。证明：类似案件其他法院均作出支持解除合同的判决，应当按照类似案件类似处理，以维护司法公信力；证据六、118号车库在城建档案馆归档时的排水图两份，证明：按照设计图纸此处不应该有排水管线。广泽地产公司质证称，以上证据均不是新证据，不符合二审提交新证据的要求，法院不应当予以采纳。证据一不能证明2015年以来有严重漏水的情况发生。对两份判决书真实性无异议，其所记载的内容与本案无关、与证明问题无关。对于证据二，没有提供视频的原始载体，从视频中无法判断视频拍摄时间，不能体现是2015年-2020年期间持续漏水。关于照片所记载的内容，无法体现管线目前漏水的情况，其视频内容不真实不应予以采信。对证据三真实性无异议，但与本案无关。物业公司人员的庭审表述不能代表广泽地产公司的观点和意见，物业公司至今仍积极要求进行维修。证据四不能证明尚晓君要证明的问题，案涉漏水的排水管线是4号楼的公共排水管线，4号楼及排水管线及XXX号车库均已经验收合格，符合设计要求；对于证据五，由于我国是成文法国家不是判例法国家，其他法院由于不同地域、不同情况所产生的民事判决没有参考价值，该份证据与本案无关。对证据六的真实性无异议，对证明问题有异议。本案并不是建设工程质量纠纷案件，本案中广泽地产公司的义务在于向尚晓君交付竣工验收合格的车库供其使用，在一审中广泽地产公司已经提交了四号楼及118号车库竣工验收合格的文件。足以证明车库及楼体质量均符合设计要求和验收要求。广泽地产公司向本院提交的证据为：物业公司张贴的维修联系函照片27张、闫龙与物业公司工作人员微信联系聊天记录2张、物业公司出具的《承诺书》1份。证明：1.案涉车库中的排水管线的维修义务由物业公司承担。2.物业公司自2020年12月15日至2021年3月12日期间，因尚晓君以不在家或不方便为由多次拒绝打开车库门让物业公司人员进行维修。物业公司一直积极履行维修义务，是因尚晓君不予配合导致排水管线至今无法维修。尚晓君质证称，1.张贴的内容均是在尚晓君提起诉讼之后发生的，因尚晓君不经常在此居住，同时因为车库不能使用，所以尚晓君并不知晓其内容，物业公司有尚晓君的电话和微信等联系方式，但未直接联系尚晓君，却采取张贴公告的方式，缺少合理性。2.物业公司并不是本案当事人，因此张贴的内容及出具的承诺书不会影响到本案，且物业公司在其他案件中已经明确表示物业公司处理不了，其承诺的内容是无法让人信服的。本院经审查认为：尚晓君所提供的证据一、证据二、证据三无法证实其主张的案涉车库2015年持续存在漏水且物业公司无法维修的事实，但能够证明案涉车库于2017年7月发生漏水后，经维修目前存在漏水的事实。本院对此部分内容予以确认。证据四与本案争议事实缺少关联性，本院不予采信。证据五为其他地区法院裁判文书，不属于用于证明相关案件事实的证据，本院不予采信。证据六不足以证明尚晓君主张的事实，且与本案争议问题缺少关联性，本院不予采信。广泽地产公司向本院提交的证据仅能证明物业公司要求对案涉车库进行维修，本院对该部分事实予以确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，案涉车库目前存在漏水现象。一审期间，物业公司表示可以对案涉车库的漏水管线进行维修并出具承诺书，尚晓君表示同意维修，但要求提供质保期限，保证三年内不再出现漏水情况。后双方未就此达成一致。二审期间，物业公司及广泽地产公司共同出具了具体维修施工方案，物业公司重新作出承诺，内容为：“对尚晓君所购买的广泽紫晶城一期XXX地下车库中的XXX号车库中管线承担维修义务，在尚晓君充分配合的情况下，一个月内将XXX号地下车库目前漏水处予以维修使其不再漏水，承诺维修时使用优质、合格材料进行维修，保证维修工程符合施工规范要求，若该车库内管线再发生漏水等质量问题，物业公司承诺一经报修，12小时内立即组织物业人员进行维修（因业主原因导致不能正常维修则相应顺延），如因管线质量漏水导致业主的直接损失，由物业公司进行相应合理的赔偿，质保期贰年，贰年后出现质量问题仍由我公司进行维修。”本院认为，关于案涉的车库转让协议应否解除的问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据以上规定，本案应主要审查尚晓君购买案涉车库使用权的合同目的能否实现。经查，案涉车库已经工程验收合格。自2012年交付尚晓君使用，至2017年7月车库内排水管线发生爆裂前，并未出现漏水致使车库无法使用的情况。经已生效的民事判决认定，排水管线材质不符合约定用途是造成损害的主要原因。现尚晓君主张因广泽地产公司私自改变排水管线的规划设计，致使案涉车库自2015年至今存在持续漏水情况，无法修理达到正常使用状态，本院不予认可。案涉车库转让合同已实际履行多年，虽目前存在漏水情况，但结合目前证据情况，尚不足以认定案涉合同已达到出卖方严重违约，致使无法继续履行的程度，应给予广泽地产公司弥补违约行为的机会。现广泽地产公司及物业公司共同出具了具体的维修施工方案，承诺使用优质、合格材料进行维修，并提供了相应的质保期限，应当认为目前可以通过维修的方式使得案涉合同继续履行。尚晓君提供的证据不足以证明因规划设计原因致使漏水问题无法维修，进而导致购买案涉车库的目的已无实现可能，其要求解除合同返还价款的诉讼主张，本院不予支持。同时，根据双方合同约定，尚晓君购买案涉车库使用权的合同目的为停放车辆。如车库持续漏水，必然导致正常停放车辆受到影响。且2017年7月，案涉车库内排水管线发生爆裂，广泽地产公司对损坏的管线进行了更换及维修，已经造成了尚晓君的财产损失。现案涉车库尚存在漏水问题，从维护消费者权益角度出发，结合公平原则，如通过再次维修仍不能实际解决漏水问题，影响合同目的的实现，尚晓君可根据实际情况另行主张权利。另，本案纠纷系因广泽地产公司所提供的车库存在漏水问题所引发，现广泽地产公司同意通过维修的方式进行解决，故本院酌定本案二审诉讼费用由广泽地产公司承担。综上所述，尚晓君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由吉林省广泽地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  李 炜二〇二一年六月十六日书记员  周双媛