河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5676号上诉人（原审被告）：郑州联茗商贸有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处陈岗村**院**楼****。法定代表人：张丙亮，总经理。委托诉讼代理人：王根顺、张鹏杰，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州市郑东新区龙子湖街道办事处，住所，住所地河南省郑州市郑东新区薛夏南街与小夏街交叉口西北角院内div>负责人：王少辉。委托诉讼代理人：秦芳芳、黄亚丽（实习），北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原审被告：张丙彦，男，1977年3月8日出生，住河南省郑州市金水区。上诉人郑州联茗商贸有限公司因与被上诉人郑州市郑东新区龙子湖街道办事处及原审被告张丙彦房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑州联茗商贸有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付租金3309350元（截止2020年10月15日）或发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人提交的证据未能采纳，判决结果损害了上诉人的合法权益。二、上诉人垫资安装变压器电网等附属设施费用约1380000元及打井（深水井与冷水井）等附属设施费用约1929400元，合计垫资支出3309400元，应当从租金中扣除。三、一审法院确定的租金计租日期有误，应当予以更正。郑州市郑东新区龙子湖街道办事处辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。张丙彦述称，同意上诉人的上诉。郑州市郑东新区龙子湖街道办事处向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与郑州联茗商贸有限公司签订的《邻里中心综合楼（一至三楼）租赁合同》及《补充租赁合同》；2．判令二被告搬离原告房屋；3．判令二被告支付拖欠原告的租金7431840元，并承担逾期付款滞纳金（违约金）919868.4元（租金及逾期付款滞纳金暂计至2020年10月15日，之后按照合同约定计算至被告退还房屋及付清拖欠租金之日止）；4．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年5月25日，原告龙子湖办事处（作为出租方、甲方）与被告联茗公司（承租方、乙方）签订《邻里中心综合楼（一至三楼）租赁合同》，约定：出租房屋为邻里中心综合楼位于小夏街××××交叉口东南角，该楼共4层，甲方出租给乙方该楼1-3层部分区域（面积约2400平方米）。该房屋租期共15年，自2014年9月1日起至2029年8月31日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。该房屋租金每月30元／平方米，年租金总额864000元；乙方应在合同签订之日起30日内向甲方交纳本年租金；以后每年9月1日前预交下年租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租金递增方式为采取在第一年租金基础上每三年递增10％的方式，支付方式同上。乙方拖欠房租累计6个月以上甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方拖欠房租累计6个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的50％向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金的0.3％支付滞纳金等。原告向本院提交2014年6月27日的《补充租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为龙子湖办事处，承租方（乙方）为联茗公司。邻里中心综合楼位于小夏街××交叉口东南角，盖楼共四层。甲方出租给乙方该楼1-3层部分区域（面积约2400平方米）该楼地下室免费供乙方使用，改造需要甲方同意本可施工。该楼第四层楼，共800平方，乙方需要提供给甲方两间约40-60平米房间（有武装部存放器械）。剩下面积由乙方租用，租用时间、价格，按照原始合同。被告联茗公司向本院提交2014年6月27日的《补充租赁合同》一份，约定内容除原告龙子湖办事处向本院提交的上述合同内容外，还约定，水电道路由办事处提供。原告称，不清楚补充合同为何内容不一致。被告称，原告出具的补充协议是作废的，因为当时商量后又重新出具了新的补充协议，就是被告提交的补充协议。当时补充协议的时候张丙彦、当时的办事处书记王培胜等人在场。2020年10月19日，北京观韬中茂（郑州）律师事务所出具律函字（2020）第172号律师函一份，载明，联茗公司，北京观韬中茂(郑州)律师事务所接受郑东新区龙子湖街道办事处的委托,指派张麒律师、秦芳芳律师办理贵方与郑东新区龙子湖街道办事处(以下简称“我方委托人”)所签订的《邻里中心综合楼(一至三楼)租赁合同》之履约事宜,现依据我方委托人提供的合同及履约情况陈述,并经主办律师核实和调查,现正式函告如下：一、贵方长期拖欠租金的行为已构成严重违约,并达到合同约定解除条件。2014年5月25日,贵方与我方委托人签订《邻里中心综合楼(一至三楼)租赁合同》，承租我方委托人位于小夏街××××路交叉口东南角邻里中心合楼1-3层部分区域(面积约2400m),合同约定，(1)租赁日期为15年,即从2014年9月1日起至2029年8月31日止;(2)房屋租金每月30元/m,年租金864000元；(3)租金支付方式为合同签订之日起30日内向我方委托人交纳本年租金,以后每年9月1日前预交下年租金，租金采取在第一年租金基础上每三年增加10%的方式;(4)房屋租赁期间,若贵方拖欠房租累计6个月以上,我方委托人有权解除合同,收回房屋,同时贵方应按照合同年租金的50%向我方委托人支付违约金;(5)贵方如逾期支付租金,每逾期日,需按照年租金的0.3%支付滞纳金。2014年6月27日,贵方与我方委托人签订《补充租赁合同》一份,约定，邻里中心第四层楼,共800平方,贵方需提供给我方委托人两间约40-60平方米房间,剩下面积由贵方租用,租用时间、价格按照原合同执行。上述合同签订后贵方长期未能如约履行合同约定的租金交付义务。截至本律师函出具之日,贵方拖欠我方委托人房屋租金长达近六年多之久,贵方的该严重违约行为已达到双方合同约定解除条件。二、郑重要求及后续意见。为维护我方委托人的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、二百二十六条之规定,及依据《邻里中心综合楼(一至三楼)租赁合同》第4条、第8条、第11条之约定,并经委托人同意,我们提出如下要求，1、在贵方收到本律师函之日,我方委托人即与贵方解除《邻里中心综合楼(一至三楼)租赁合同》及《补充租赁合同》。2、贵方应于收到本律师函7日内腾空房屋结清租赁期间产生的水电等相关费用,并向我方委托人支付尚拖欠2014年9月1日至今的房屋租金7292493元。3、贵方应按照《邻里中心综合楼(一至三楼)租赁合同》第11条的约定向我方委托人支付逾期租金滞纳金919868.4元。若贵公司未及时按照函告内容履行相关义务,我方委托人将通过法律途径解决。届时,贵公司除承担上述拖欠款项之外,还要承担由此产生的诉讼费财产保全费、执行费等相关费用。特此函告,请慎对之,以免诉累。原告向本院提交律师函邮寄单一份，载明：邮单编号为1194689831525，收件人为张丙亮郑州联茗公司，68732999，河南省郑州市金水区小夏街××××交叉口西南25米锦华汤泉等。原告称，被告长期拖欠租金，2020年10月20日被告联茗公司签收了，案涉合同已依法解除。被告称，没有收到该《律师函》，合同签订初期，没有提供水电气的租金，也没有减扣。疫情租金也应当减扣，联茗公司始终没有与原告就租金达成一致意见，被告联茗公司没有违约，也不同意解除合同。原告称，起初是2014年2月28日原告就案涉租赁物事宜与被告张丙彦先签订的合同，后因工商登记等原因2014年6月27日原告与被告联茗公司就本案租赁房屋签订房屋租赁合同，张丙彦还是对接人。有装修免租期为2014年6月27日至2014年9月1日，原告没有收取押金。2014年9月1日开始计算房屋租金，被告开始使用房屋后，至今没有支付任何房屋租金。中间一直向被告张丙彦催要租金，2020年10月16日原告的代理律师向被告联茗公司邮寄了律师函，要求被告支付租金解除合同，被告也签收了，租赁物地址是被告联茗公司法人张丙亮签收的。现在租赁房屋仍是被告在使用，截止目前没有支付任何费用。被告称，有异议，关于租赁合同，是因为被告张丙彦得到通知说办事处不对个人出租房屋，于是注册了郑州联茗商贸有限公司来租赁房屋。2014年2月28日，张丙彦与原告签订的租赁合同是作废的合同。郑州联茗商贸有限公司的法人张丙亮是张丙彦的哥哥，因张丙亮工作比较忙于是委托了张丙彦来交接处理房屋租赁事宜。2014年6月27日，被告联茗公司与原告签订了租赁合同才是有效的。原告一直没有交房，因为该房屋一直不符合交房条件，交房的时候没有水电。被告使用了租赁房屋，但是原告违约在先没有提供符合交房条件的房屋，所以被告不应当支付租金。被告实际上截止目前没有支付过任何租金。目前还在使用该租赁房屋，在经营洗浴中心。另查明，被告称，合同履行期间，原告不能按照被告联茗公司房屋使用要求提供水电。经双方协商原告同意由被告联茗公司出资打深水井和安装变压器，出资费用由原告承担或抵扣原告租金。截止本案开庭，原告未依照双方约定承担水井及变压器的投资款，也没有从租金中抵扣，才形成本案纠纷。责任不在被告联茗公司，联茗公司也不存在合同违约事项。被告向本院提交了水井、变压器照片一组（10张），打井及变压器支付费用票据一组（5张），并称，原告同意由被告安装变压器及打井后，被告开始着手实施，现涉案房屋的用水用电都是用的被告打的井及变压器，2014年安装时，现金支付很普遍，加上时间久远，部分人员已经无法联系，被告搜集相关票据阻力巨大，仅能找到部分证人提供部分票据，但水井变压器及附属设施，实物存在，可供实地调查。如原告对此存在分歧，被告会申请评估机构进行评估投资金额。被告申请证人陈某出庭作证，证人称，2014年左右，证人任人大工委主任，当时龙子湖办事处让证人协调辖区内的水电工作。原告当时向张丙彦出租房屋，好像要建一个洗浴中心，牵扯到用水用电的问题，张丙彦找到证人说原告将房子租给证人，因办洗浴中心要用水用电，但当时水电都不够用，我当时没有同意。张丙彦又去找原告协商，他给证人说双方签订了补充协议，办事处同意这件事，于是证人也同意了。张丙彦垫资出了打井的钱及变压器的钱，具体多少钱不知道。好像是这笔费用要从租赁的房屋里抵扣，证人本人记的不是很清楚，但有书面的协议，上面有相关领导签字。被告申请证人王某出庭作证，证人称，2014年7、8月份，我给张丙彦打井，说是要开洗浴中心，10月要开业，比较着急。打了一口井，打的是1445米左右深，张丙彦说全包下来一共给我120万元，实际到现在给了我93万多，有10万元电费要抵扣。被告张丙彦又称，原告答应与被告协商租金事宜，但一直没有派人与被告协商。原告也没有找过我们。截至本案开庭，原告并没有实际向被告提供水电，原告提供水的接口距离房屋50米，电的接口距离房屋200米，实际没向被告提供水电，被告再使用时，经原告同意由被告出资打井和安装变压器，原告承诺该费用抵扣房屋，所以一直存在纠纷。原告也没有找过我们。打井用的电也是我自己安装的变压器，打井用的水是我自己打的100米的小井。本案租赁房屋的水电接口，交付的时候电的接口距离租赁房屋是200米，水的接口是50米，都没有在租赁房屋内。原告称，原告提供的租赁物，满足基本的水电道路，被告提出的深水井及安装变压器是基于其经营洗浴中心的特殊需求而应自行改造的部分，并非原告的合同义务。原告在同期的房屋租赁合同金额均高于该合同约定的金额，且无需承担被告提出的巨额的深水井变压器改造资金。陈兴伟在当庭接收询问时称，陈述的内容为张丙彦垫资可抵扣房租的事实是其听张丙彦所说，称其当时记的合同上载明的有这个事情，该表述及在证明中的表述相互矛盾，在证明中其是以直接参与者的身份对事实的陈述，但当庭询问是以从被告处因被告告知得知的此事，对于事实的陈述相互矛盾，且本案并不存在该证人所说的载明有该内容的协议。原告向本院提交工程竣工验收材料一份、工程质量评估报告一份，并称，案涉房屋具备已经验收合格的给排水、配电工程，具备基础的水电设施。再查明，原告向本院提交锦华汤泉酒店所使用的营业执照上登记公司的公示信息各一份，截至2021年3月3日被告仍占用租赁物现场照片一份，并称，目前案涉租赁物仍被张丙彦用于经营一家名为锦华汤泉酒店的洗浴中心，该洗浴中心目前使用的营业执照登记的是张丙彦自然人独资的公司；二被告为案涉租赁物的共同承租主体。被告称，张丙彦是受联茗商贸委托处理房屋租赁事宜，不具有独立主体，也不应当承担责任。一审法院认为，原告龙子湖办事处与被告联茗公司签订的《邻里中心综合楼（一至三楼）租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行自己的义务。原告向原审法院提交2014年6月27日的《补充租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为龙子湖办事处，承租方（乙方）为联茗公司。邻里中心综合楼位于小夏街××交叉口东南角，盖楼共四层。甲方出租给乙方该楼1-3层部分区域（面积约2400平方米）该楼地下室免费供乙方使用，改造需要甲方同意本可施工。该楼第四层楼，共800平方，乙方需要提供给甲方两间约40-60平米房间（有武装部存放器械）。剩下面积由乙方租用，租用时间、价格，按照原始合同。被告联茗公司向原审法院提交2014年6月27日的《补充租赁合同》一份，约定内容除原告龙子湖办事处向原审法院提交的上述合同内容外，还约定，水电道路由办事处提供。依照两份合同的具体内容及原被告所举的其他证据原审法院无法确认，两份合同签订的顺序。被告称，合同履行期间，原告不能按照被告联茗公司房屋使用要求提供水电。经双方协商原告同意由被告联茗公司出资打深水井和安装变压器，出资费用由原告承担或抵扣原告租金。原告称，原告提供的租赁物，满足基本的水电道路，被告提出的深水井及安装变压器是基于其经营洗浴中心的特殊需求而应自行改造的部分，并非原告的合同义务。原审法院认为，被告联茗公司租赁房屋系用于经营洗浴中心，并非公益性质，该费用系其自身经营的特殊需要，原告称应由被告自身承担该部分费用，被告对其所述并无有效证据予以证明，故原审法院对被告所述不予采信。但鉴于被告联茗公司投资较大，并存在上述争议，并结合本案的具体情况，原告诉请判令解除原告与郑州联茗商贸有限公司签订的《邻里中心综合楼（一至三楼）租赁合同》及《补充租赁合同》、判令二被告搬离原告房屋、并承担逾期付款滞纳金（违约金）919868.4元（租金及逾期付款滞纳金暂计至2020年10月15日，之后按照合同约定计算至被告退还房屋及付清拖欠租金之日止），原审法院不予支持。之后，被告联茗公司应诚实守信、严格按照合同履行义务，如再有其他违约行为等，原告可另行行使解除合同权。关于租金，被告联茗公司应当支付，自2014年9月1日开始计算租金，按每月30元／平方米，面积3140平方米（一至四层扣除原告使用的60平方米），按照合同计算至2020年10月15日，租金共计7290146元，在上述租金相对应的租赁期限内，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。原审法院根据房屋产权性质按“两免三减”予以扣除相应租金，具体数额为357702元。7290146元扣除357702元后尚余6932444元，被告联茗公司应当支付，2020年10月15日之后的租金，本案不再处理，可另行解决。原告诉请判令被告张丙彦与被告联茗公司共同支付该款，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州联茗商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告郑州市郑东新区龙子湖街道办事处支付租金6932444元；二、驳回原告郑州市郑东新区龙子湖街道办事处其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70262元，减半收取35131元，由原告郑州市郑东新区龙子湖街道办事处负担4967元，被告郑州联茗商贸有限公司负担30164元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经过本院现场勘验及走访涉案租赁房屋左邻右舍、物业公司，结合双方在原审中提交的证据及二审中上诉人持本院开具的调查令调取的证据，本院认定在双方签订房屋租赁合同时被上诉人未对涉案租赁房屋提供水电，双方口头约定由上诉人出资打井及建变压器，费用从租金中抵扣。本院二审审理查明的其他事实同一审一致。本院认为，《邻里中心综合楼（一至三楼）租赁合同》、《补充租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。上诉人未按照约定支付租金，其应支付相应的租金。关于上诉人称一审法院确定的租金计租日期错误的问题。根据庭审查明的事实，本案租赁合同（2014年5月25日签订）系为了实际履行需要，从2014年2月28日张丙彦与被上诉人所签订的房屋租赁合同演变而来，扣除被上诉人认可的六个月（2014年2月28日至2014年8月31日）免租期，从2014年9月1日开始计租，符合双方合同约定。关于上诉人称其打井及建变压器垫资3309400元应从租金中扣除的问题。双方合同第九条第1款约定被上诉人应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，但经本院二审审理查明的事实，被上诉人未对涉案租赁房屋提供水电，双方口头约定由上诉人出资打井及建变压器，费用从租金中抵扣。故该部分费用应当从租金中抵扣。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。但双方对抵扣的具体数额及如何抵扣没有具体约定，经本院多次组织双方调解，均未能达成一致意见。本院认为，上诉人提供的证据不能证明为涉案租赁房屋提供正常水电需要垫资的具体数额，亦不能证明其实际支付了其上诉主张的数额。被上诉人称为涉案租赁房屋提供正常水电根本无需上诉人主张的巨大数额。本院根据现有证据无法确认上诉人为涉案租赁房屋提供正常水电需要垫资的具体数额及其实际支付的数额，故其要求抵扣3309400元的诉求本院不予支持，上诉人可待取得充分证据后另行主张权利。综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对郑州联茗商贸有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35785元，由上诉人郑州联茗商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二一年六月十日书记员  李苗苗