河南省商丘市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫14民申210号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）李子英，女，汉族，1977年9月29日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人徐长久、王鹏飞（实习），河南华豫律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）韩德坤，男，汉族，1969年9月12日出生，住河南省商丘市睢阳区。原审第三人鲍亚萍（曾用名朱俊霞），女，汉族，1967年1月22日出生，住河南省商丘市。再审申请人李子英因与被申请人韩德坤及原审第三人鲍亚萍案外人执行异议之诉一案,不服本院（2020）豫14民终219号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。李子英申请再审称，商丘市中级人民法院作出的（2021)豫14民终字219号民事判决书认定事实和适用法律明显错误。一、在本案中申请人与鲍亚萍签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，且实际履行十二之久，合法有效。申请人享有足以排除强制执行的民事权益。(2021)豫14民终字219号民事判决书以：“李子英与此鲍亚萍非同一经济组织的成员，双方交易宅基地的行为应为无效”，认定事实和适用法律明显错误。案涉房屋占用的并非宅基地，根据李子英提供的商国用2005字6519土地证，案涉土地为国有土地。且（2021)豫14民终字219号民事判决书也认定属于划拨土地。因此以李子英与此鲍亚萍非同一经济组织的成员，双方交易宅基地的行为应为无效”认定事实和适用法律都是错误的。按照法律规定只有占用农村集体土地建造的房屋出售给非集体经济组织的成员才为无效合同，涉案房屋不属于农村集体土地。且案涉合同为房屋和土地，并非土地转让合同。涉案合同是合法有效的。申请人李子英系涉案房屋的所有人和实际占有、使用人，享有足以排除强制执行的民事权益，依法不能对涉案房屋查封和强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，2008年2月13日申请人与第三人鲍亚萍（朱俊霞）签订《协议书》，鲍亚萍（朱俊霞）自愿将房屋出售给李子英，出售价格75000元。合同签订后，李子英向鲍亚萍支付全部购房款75000元，鲍亚萍将房屋交付给李子英。该房屋自2008年2月至今一直有李子英居住和出租使用。首先，申请人与鲍亚萍房屋买卖合同签订时间和房屋交付时间为2008年2月13日，鲍亚萍与韩德坤民间借贷发生在2014年3月份，（2015）商梁民初字第04440号民事判决时间为2015年12月22日。买卖合同成立在前，民间借贷合同在后。人民法院对涉案房屋查封是在房屋买卖协议签订六年以后。其次，涉案房屋在合同签订时已经支付了全部购买款并实际交付并有原告使用至今，且房屋的买卖双方因此事没有任何争议。二、在本案涉案房产虽然没有办理过户手续，不影响申请人李子英对涉案房屋享有物权。(2021)豫14民终字219号民事判决书以没有办理过户，依法不能享有排除强制执行的民事权益，认定事实和适用法律明显错误。首先，是否办理过户手续不影响合同效力，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是合同效力和物权效力的区分条款，一般而言合同属于债权法律关系的范畴，但是这里和是看成物权变动的原因行为，不动产物权的变动一般只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果，比如一物二卖等等别的原因，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身就不是一个问题，应该加以区分，合同一经成立，只要没有违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的合意而产生的，不必然和登记联系在一起。登记是针对物权变动的公示方法，它与物权是变动联系的，登记并不针对合同行为，而是针对物权变动行为所采取的公示方式，如果当事人之间仅仅就物权变动达成合意而没有办理登记，合同仍然有效。本案中房屋买卖合同是有效的，申请人享有物权，被申请人民间借贷属于债权，其并不具有优先于申请人的权利，申请人的权益足以对抗本案的强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益，虽然善意第三人尚未取得物权，但在执行程序中“人民法院不得查封、扣押、冻结”该不动产，在执行异议之诉中，法院可支持善意第三人的诉请，将不动产物权的权属确定给他，且停止对该标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行也不涉及过户问题。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中的法院的强制执行是通过拍卖的程序处置涉案房屋，也属于房屋买卖行为，按照上述规定，由于李子英合法占有房屋，法院也不能强制执行。其次，李子英与鲍亚萍之间属于房屋买卖合同纠纷，享有物权，鲍亚萍与韩德坤之间属于民间借贷纠纷，享有的是债权请求权，物权大于债权，是民法的一项基本原则。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）附最高人民法院相关问题答复供参考：最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示答复（2014执他字第23、24号）确定：交付全部或者大部分尾款的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程优先权和抵押人的抵押权。按照上述案例和规定，本案中李子英的权利（物权期待权或者购房款返还请求权）优先于韩德坤民间借贷的权利，享有足以排除强制执行的民事权益。三、李国华与韩德坤之间属于民间借贷纠纷，不能强制执行鲍亚萍的婚前的房屋，申请人李子英享有足以排除强制执行的民事权益。李国华向韩德坤借款的时间发生在2014年3月份，梁园区人民法院2015年12月22日作出（2015）商梁民初字第04440号判决书。而李国华与鲍亚萍结婚的时间为2012年5月22日，也就是李国华向韩德坤借款时，李国华与鲍亚萍还没有结婚，涉案房屋属于鲍亚萍的婚前财产，不属于夫妻共同财产，对于夫妻共同债务，依法不能强制执行鲍亚萍的婚前财产（房屋）。四、如果认定李子英与鲍亚萍之间房屋买卖协议是无效的，那么作为人民法院为什么可以强制执行涉案房屋，法院强制执行涉案房屋后要进行拍卖出售，同样属于房屋买卖行为。既然（2021)豫14民终字219号民事判决书认定：“李子英与鲍亚萍非同一经济组织的成员，双方交易宅基地的行为应为无效”，根据《城市房地产管理法》相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金”。作为法院对财产进行强制执行同样要遵守国家的法律法规，(2021)豫14民终字219号民事判决书认定不能排除强制执行，显然让强制执行合法化，其依据何在？如果强制执行等于变相使涉案房屋合法化，同样违背了法律的强制性规定。综上所述，商丘市中级人民法院作出的（2021)豫14民终字219号民事判决书认定事实和适用法律明显错误。请求依法撤销商丘市中级人民法院作出的（2021)豫14民终字219号民事判决书，对本案再审，依法改判支持再审申请人的诉讼请求。再审审查期间，再审申请人李子英提交了:1、梁园区平原街道办事处保湾社区居民委员会方庄居民组出具的证明一份。2、房屋建筑装修合同、收到条各一份。3、鲍亚萍（朱俊霞）与李国华结婚证复印一份。4、案外人李忠芝身份证复印件、土地使用权证书各一份。5、案外人高峰身份证复印件、土地使用权证书各一份。本院经审查认为，李子英提交的证据均不能达到其原审判决认定基本事实或判决结果错误的证明目的，故不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定的新证据，本院不予采信。本院认为,2008年2月13日,再审申请人李子英与第三人鲍亚萍签订《协议书》，李子英依约支付了全部购房款，鲍亚萍依约将房屋交给了李子英。李子英购买房屋时明知案涉房屋并未办理房产证，二审庭审中亦明确表示对该房屋不能办理房屋产权证书的事实知情，其对该房屋办理登记的政策限制和障碍是明知的。因此，二审认定李子英自身存在一定过错、本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，李子英依法不享有排除强制执行的民事权益并无不当。李子英的再审申请理由不能成立,本院不予支持。综上，再审申请人李子英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人李子英的再审申请。审判长 练 凯审判员 谢劳动审判员 段 旭二〇二一年六月十七日法官助理石一凡书记员周佳