河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7192号上诉人（原审被告）：张洋洋，男，1994年8月23日出生，住新郑市。委托诉讼代理人：韩彦峰，河南腾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晨晨，河南腾耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鸣鸣，男，1996年11月3日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：崔云娜，河南正方圆律师事务所律师。原审被告：郑州家昌房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇黄河路北侧轩辕路东侧国瑞城6组团1号楼1座2单元1层106号。法定代表人：魏龙阁，执行董事兼总经理。上诉人张洋洋因与被上诉人刘鸣鸣及原审被告郑州家昌房地产营销策划有限公司（以下简称家昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洋洋上诉请求：1、撤销河南省新郑市人民法院(2021)豫0184民初4186号民事判决，依法改判或发回重审;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清。一、一审认定因银行停止二手房按揭贷款、本案房屋存在涉诉信息而无法办理按揭贷款，系金融机构房贷政策，属于认定事实不清。所谓政策，是行政主管部门在一定时期内对此类交易作出的具有标准性权威性的统一规范，而银行不属于制定政策的主体，因此其针对二手房款业务制定的内部规定不属于政策。二、一审认定上诉人与被上诉人在前三次申请贷款的过程中均采取了积极行为，均不存在违约行为，进而认定被上诉人刘鸣鸣不存在根本违约，属于认定事实不清。双方于2019年7月30日签订《二手房买卖合同》，至2020年5月双方在前三次申请贷款时，均不存在违约，双方也未解除合同，在第四次更换为邮政储蓄银行后，申请材料已通过审核，申请贷款的程序只差被上诉人签字。正是因为被上诉人不配合，才拖延至今未完成贷款审批。自2020年5月，上诉人催告被上诉人去银行签字至上诉人于2020年11月向被上诉人发送律师函，被上诉人拖延的时间就长达半年，后被上诉人于2021年4月提起诉讼，时间又过去了半年，可见，被上诉人的故意拖延才是导致合同无法继续履行的根本原因，一审法院作出双方在交易发生后长达近两年的时间内，经多方努力仍最终无法实现合同目的，有违交易初衷的认定，显然与事实不符。三、一审认定未考虑上诉人的利益，由此作出的判决是不公正的判决。自2020年1月至今，受新冠疫情的影响，房价持续下滑，被上诉人正是因此才故意拖延不履行合同，就是为了达到解除合同，返还定金的目的。减少损失无可厚非，但是为了减少自己的损失而损害上诉人的利益，显然是不正当的。一审法院作出解除合同，返还定金的判决，无疑是帮助了被上诉人的不正当行为，同时损害了上诉人的合法权益。综上所述，涉案《二手房买卖合同》是三方当事人经过协商在自愿平等情况下所签，系三方真实的意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，当事人均应按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被上诉人未按照合同约定配合办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，按照涉案合同第六条约定及相关法律规定，被上诉人无权要求返还定金。故请求二审法院查明事实，对本案依法改判或发回重审。被上诉人刘鸣鸣辩称：一、一审判决认定事实清楚。刘鸣鸣与张洋洋、家昌公司均不存在违约行为，合同无法履行是因银行针对涉案房产的贷款政策导致双方在长达两年之久无法实现合同目的。二、刘鸣鸣不存在根本违约行为。在进行第三次贷款审批程序前，三方于2020年4月16日签订了《补充协议》，刘鸣鸣也按照补充协议履行了自己的义务，但因涉案房产存在涉诉信息再次贷款无果后，刘鸣鸣并未同意第四次更换银行贷款。第四次贷款能否顺利审批通过仍存在不确定性，所以，三方针对第四次更换银行并未协商一致。经过两年多时间的努力，均无法贷款、无法实现合同目的，有违刘鸣鸣交易初衷（刘鸣鸣是因结婚而购房的），并不存在上诉人所言刘鸣鸣恶意违约的行为。三、涉案合同因双方意志以外因素不能实现合同目的，无论合同约定还是法律规定，双方均不存在违约行为，在合同解除后，上诉人张洋洋返还购房款及定金，家昌公司返还银行按揭服务费合法、合理。原审被告家昌公司未到庭陈述意见。刘鸣鸣向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告一返还原告定金30000元及购房款3000元；3、判令被告二返还原告按揭贷款服务费5000元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月30日，刘鸣鸣（乙方）、张洋洋（甲方）与居间方郑州家昌房地产营销策划有限公司（丙方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：一、张洋洋将位于新郑市龙湖镇阳光大道39号基正唐宁1号G4号楼1单元1902的房产出售给刘鸣鸣，房屋建筑面积88.62平方米，土地产权证第0014860号。二、房产交易总价为人民币70万元，本合同签订之日，刘鸣鸣向张洋洋支付购房定金3万元，其中1万元作为押金交由居间方保管。三、付款时间与办法：以银行按揭方式付款，于合同签订后7日内办理。…六、若甲乙双方均违反本合同约定，丙方将房屋不动产证或押金退还甲乙双方，中介费由甲乙双方共同全额承担。…七、丙方的责任和义务。…2、代理该房屋过户、贷款的相关手续。八、合同签订后，符合下列情形之一的，三方免责，退还原款。1、遇到地震、洪水、自然灾害等不可抗力因素的；2、本合同签订后被列入拆迁或市政改造范围内的；3、法律、法规、政策变更导致本合同无法履行的。…十一、双方约定的其他事项：1、甲方收到银行尾款当天交割物业、交房2、此房所产生的增值税由乙方承担。3、如果办理过程中因甲方原因办不了过户手续，甲方全额退回乙方定金。4、因过户及银行贷款所产生的费用由乙方负责100%。合同签订当日，刘鸣鸣以手机微信方式向张洋洋支付购房定金30000元整，支付购房款3000元。2019年8月9日，刘鸣鸣以手机银行转账方式向兴业银行工作人员王军萍支付银行按揭服务费5000元。2020年4月16日，张洋洋、刘鸣鸣与郑州家昌房地产营销策划有限公司签订了一份《补充协议》，约定自签订协议之日起10个工作日提交资料办理银行按揭手续，贷款审批通过后15日内办理网签，网签后7日内乙方将剩余购房款付至监管账户，银行放款后10个工作日办理过户手续。如因刘鸣鸣征信等原因无法正常批贷放款，刘鸣鸣应在60日内补齐全部房款。否则张洋洋有权单方解除合同，如因政策原因导致除外。刘鸣鸣提交的其父刘红胜与魏龙阁微信聊天记录显示，2019年10月17日，魏：兴业银行前面接通知停了龙湖这边二手房贷款业务，然后这边给他换个银行，咱到时候重新走了。2019年10月19日，刘：这5000块钱反正都是给冯经理也好，我知道他给谁了他给谁了是不是再确认一下呢？魏：给银行说的转给我，还没到账。刘鸣鸣、张洋洋提交的微信聊天记录显示，2020年6月1日，张：刚看到兄弟，房子本身没有问题，房本也没有问题，我去签字之前问过那个魏经理了，他说只是那个银行今天新下的文件才不给过的……你也没有问题，我也没有问题，那银行的问题我们都没有办法呀，前两次你们说换银行啥的我不是也陪着你们跑了。2020年11月6日，张洋洋以EMS邮政专递向刘鸣鸣送达《律师函》，要求刘鸣鸣接收律师函后15日内，办理银行按揭手续支付后续购房款，否则将解除合同不予返还定金并追究违约责任。另查明，1、张洋洋以人民法院裁判文书方式取得本案房屋所有权；2、在办理本案房产银行按揭贷款过程中，原、被告分别向兴业银行、平顶山银行申请共三次银行贷款，银行分别以停止贷款、没有贷款额度、房产涉诉等理由未审批通过。上述事实有《二手房买卖合同》、《补充协议》、微信聊天记录、微信支付凭证、《律师函》、新郑市个人房屋产权信息表、不动产登记证书、河南省扶沟县人民法院民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应根据诚实信用全面履行合同义务。履行合同过程中，为办理银行按揭贷款，原、被告及中介公司共三次向银行申请按揭贷款，至此双方均按照合同约定履行各自的义务。因银行停止二手房按揭贷款、本案房屋存在涉诉信息而无法办理按揭贷款，系金融机构放贷政策，属不可归责于双方当事人事由，双方为促成本案房屋交易均采取了积极行为，原、被告双方均不存在违约行为。故对被告张洋洋辩称原告刘鸣鸣存在根本违约的抗辩理由该院不予采信。尽管中介公司第四次更换银行申请按揭贷款，但是否能够顺利审批通过仍存在不确定性，原、被告双方在交易发生后长达近两年时间内，经多方努力仍最终无法实现合同目的，有违交易初衷。故对原告刘鸣鸣要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救损失，并有权要求赔偿。据此，涉案合同解除后，刘鸣鸣要求张洋洋返还购房款3000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵做价款或收回。本案中，双方因意志以外的因素不能实现合同目的，均不存在违约行为，合同解除后，定金合同亦失去效力，据此，刘鸣鸣要求张洋洋返还定金30000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。刘鸣鸣支付的银行按揭服务费5000元，因涉案房屋按揭贷款未获银行审批通过，故郑州家昌房地产营销策划有限公司应予以返还。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘鸣鸣与被告张洋洋、被告郑州家昌房地产营销策划有限公司于2019年7月30日签订的《二手房买卖合同》；二、被告张洋洋返还原告刘鸣鸣购房定金30000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告张洋洋返还原告刘鸣鸣购房款3000元，于本判决生效后十日内付清；四、被告郑州家昌房地产营销策划有限公司返还原告刘鸣鸣按揭服务费5000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取计375元，由原告刘鸣鸣负担187.5元，被告张洋洋负担187.5元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张洋洋与刘鸣鸣之间签订的《二手房买卖合同》合法有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。在合同履行过程中，为办理银行按揭贷款，张洋洋、刘鸣鸣及中介公司三次向银行申请按揭贷款，因银行停止二手房按揭贷款、本案房屋存在涉诉信息而无法办理按揭贷款，合同未能够履行属于不可归责于双方当事人的事由。张洋洋称第四次更换银行申请按揭贷款，其主张第四次申请材料已通过银行审核并未提供证据证明。张洋洋与刘鸣鸣签订合同后一年多的时间内，历经三次向银行申请按揭贷款均未通过，有违双方签约时的交易初衷，综合本案实际情况，一审法院支持刘鸣鸣要求解除合同的诉讼请求，处理并无不当。张洋洋与刘鸣鸣均不存在违约行为，案涉合同解除后，刘鸣鸣要求张洋洋返还定金30000元、购房款3000元的诉讼请求成立，应予以支持。综上所述，张洋洋的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人张洋洋负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年六月十八日书记员 田宇恒