辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终975号 上诉人（原审被告）：大地影院发展有限公司。住所地：广东省深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园一期商业216。 法定代表人：刘荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹小方，辽宁明申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：凤城市天正房地产开发有限公司。住所地：辽宁省凤城市凤凰城管理区翰墨街。 法定代表人：陈筠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍进城，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪晨，北京市康达律师事务所实习律师。 上诉人大地影院发展有限公司（以下简称大地影院）因与被上诉人凤城市天正房地产开发有限公司（以下简称天正公司）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2020）辽0682民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大地影院的委托诉讼代理人邹小方，被上诉天正公司的委托诉讼代理人霍进城、王雪晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人大地影院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，并改判驳回被上诉人该项诉讼请求；2、依法撤销原审判决第二项，并改判由上诉人支付被上诉人2019年第四季度租金15万元，驳回被上诉人主张的欠缴租赁费21548元及2019年欠缴48000元以及迟延支付违约金诉讼请求；3、依法撤销原审判决第三项，并驳回该项中的全部诉讼请求；4、依法撤销原审判决第四项，并驳回被上诉人该项诉讼请求；5、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未单方解除涉案租赁合同，原审判决认定涉案租赁合同于2020年5月6日解除依据不足，原审判决违反“不告不理原则”，程序违法。1、原审判决仅以上诉人的2020年4月7日函件认定上诉人单方解除合同事实依据不足，上诉人要求继续履行合同。原审中上诉人已经明确表态，自与被上诉人建立租赁关系以来，因2020年1月份开始受疫情不可抗力因素影响，全国影院处于全面停业状态，致使上诉人颗粒无收才拖欠部分租金。但上诉人未曾向被上诉人以任何形式提出过解除租赁合同。2020年4月7日函件仅是上诉人加强自身对影院的监管职责，要求作为业主的被上诉人做好我公司闭店停业不再安排值班人员，对设备、设施升级维护，用水用电的妥善安排，以求减少不必要的损失的配合工作，随时为影院复工开业做好准备。直到2020年7月20日国家通知影院可以逐步复工后，被上诉人以上诉人拖欠租金为由不予配合供电及入场，造成拖延开业至今。上诉人一直要求继续履行合同，被上诉人履行配合供电、入场等工作义务。另外，从2020年4月7日上诉人的函件内容中并未体现任何要求解除合同字样。原审法院仅以“大地影院工作函中没有何时重新开业等继续履行合同标书内容。表述的‘闭店不是专业法律术语，表达概念模糊不清”为由，认定单方解除合同没有任何客观事实及法律依据。疫情期间，谁也无从预料疫情何时结束，政府疫情防控政策如何调整，上诉人根本无法确定何时重新开业，所以原审法院不能将此归责于上诉人。且从被上诉人收到函件后分别于2020年4月8日、5月6日复函，复函内容也仅是催缴租金，并未谈及哪方要解除合同的事宜，上诉人对被上诉人的两次复函理解均是基于书面催缴上诉人欠缴租金的函件。所以原审法院亦不能在原审判决事实查明部分中，以催缴租金复函认定被上诉人的复函属于对上诉人提出单方解除合同的认可。不能因被上诉人认为2020年4月7日的函件为单方解除合同意思表示，就作出对其有利的裁判解释。况且原审亦查明双方当事人后期依然有沟通联系及往来函件，均是针对租金如何给付及重新开业问题。在原审庭审中，双方当事人确认过，2020年7月因政府允许部分开业后，上诉人的代理人(工作人员)曹斌就亲自来过凤城就重新开业问题与被上诉人沟通过，上诉人主张减免欠付的租金以及今后的租金给付问题，并对后续租金降低至一年15万元加票房收入的12%，但被上诉人没有同意。此事在庭审调解阶段也重复提及，是双方都认可的事实。鉴于被上诉人对欠缴租金不满意，进而提起本案诉讼，将单方解除合同归责于上诉人，如此重要事实，原审却未予查明。原审法院在当前经济形势如此严峻情况下，此种认定案件事实的审判方式是一种不负责任的行为，有违政府保护民营企业打造良好营商环境的大政策。被上诉人的此种诉讼做法也是一种极不诚信的行为。另外，根据正常逻辑理解，若如被上诉人所言，上诉人于2020年4月7日发函单方解除合同，但价值上千万的设备却一直放置于涉案房产内并未撤场，也足以表明上诉人并未主张解除合同。2、原审判决违反不告不理原则，程序违法。在上诉人与被上诉人的函件内容中均未体现有解除合同意思表示的情况下，且本案一审被上诉人的诉讼请求中并没有“请求解除涉案租赁合同”或者“请求确认涉案租赁合同已经于2020年5月6日解除”的诉讼请求。原审法院应根据“不告不理原则”对合同是否已经解除以及违约金问题不予审理，而只能针对被上诉人诉求拖欠租金请求进行实体审理。3、原审判决210万元违约金依据不足。首先，上诉人并未提及单方解除涉案租赁合同事宜，不存在单方解除合同行为。其次，退一步讲，若法院坚持认定2020年5月6日函件属于单方解除合同，那么在此疫情防控影院无法开业阶段，影院投资人颗粒无收却要背负高额的遥遥无期的各项支出，无法实现租赁涉案房屋的目的。如原审判决所引用的合同法第九十四条所言，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。既然法定解除合同情形出现，在4月7日函件中也提到该不可抗力因素影响造成闭店。在此经济低迷情形下，原审判决不采纳该法定解除合同情况，非要认定上诉人单方解除合同的违约责任，让外商投资企业寒心。现主观拟解除租赁合同的主体是被上诉人，根据《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。上诉人拖欠部分租金是事实，但拖欠租金与解除合同是两个法律概念，疫情期间上诉人全国影院歇业颗粒无收，无法负担高额租金。被上诉人却以此为由要求解除租赁合同以及高额300万元违约金以及拖欠租金的迟延支付违约金，依法不应支持。二、原审查明事实不清、适用法律依据不足。1、原审判决8%浮动租金依据不足。原审庭审前调解阶段，双方对此事宜在主审法官面前已经核实清楚，8%浮动租金因双方当事人鉴于影业市场行情问题已经协商取消，一致同意按照5万元标准缴纳。鉴于双方的诚信合作，确实未签订补充书面协议，但双方对此事宜均是认可的。且2018年7月份开始至2019年度，上诉人也一直按照此标准支付租金。在被上诉人起诉中提到的拖欠的2019的租金，其中涉及的已开发票未支付的15万元就是2019年第四季度的租金，每月5万元，共计15万元。被上诉人在原审中陈述2019年12月10日开具的2019年10月1日-12月31日15万元租金发票(见原审判决书第9页)正是拖欠的15万元租金，从2018年7月份按照5万元租金标准缴纳开始，直到2019年末，被上诉人从行为上是按照每月5万元标准开的发票，也一直接受了该种给付方式，从未提出过异议。不能因存在本案起诉，被上诉人突然诉讼主张该项诉求，原审判决就罔顾该客观事实，仅以上诉人没有证据证明就不予认定。既然双方都确认认可的事实，原审判决却不予采纳，原审判决对8%浮动租金裁判依据不足。应予驳回被上诉人8%浮动租金的诉求。2、原审判决2020年1月1日至2020年11月15日的租赁费以及自2020年11月16日开始至实际倒出场地之日止的租金依据不足。如上所述，若在非疫情情况下，按照每月5万元标准计算，拖欠2020年的租金为525000元，并非原审计算的567000元。但考虑新冠疫情不可抗力因素的影响，全国影院停业，直到2020年7月20日国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》并且严格限制上座率不得超过70%。但自2020年4月7日发函后，钥匙早已交给了物业管理，上诉人至今未进场恢复经营的原因就在于此，上诉人已经被限制进入，只因租金问题，被上诉人不予配合办理重新开业。因为影院设备系特殊设备，在长期断电情形下须逐步恢复水电，否则容易引发爆炸。因此，不想继续让上诉人恢复经营的主体是被上诉人。考虑疫情影响影院颗粒无收及《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》法律规定，以及被上诉人在恢复影院中的过错，在国家允许逐步恢复开业情况下阻碍上诉人造成停业至今，更造成上诉人的设备长期断电老化损失。上诉人不同意支付其2020年租金，更不同意该项诉求。 被上诉人天正公司辩称，本案客观事实是，案涉《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》已被大地影院单方解除，且拖欠租金、占有案涉场地。原审判决认定事实正确，法律依据充分，大地影院的上诉主张无事实及法律依据。一、大地影院于2020年4月7日发函称无法继续营业，决定正式闭店，系单方解除合同的明确意思表示。案涉租赁合同已经解除系毫无争议的客观事实，原审判决认定正确，大地影院上诉主张根本错误。案涉租赁合同明确约定了租赁用途，用于电影院经营。大地影院2020年4月7日的函件称已无法继续营业，决定正式闭店，需要双方共同处理闭店后续事务，系单方解除合同的明确意思表示，并且双方往来商讨的过程中，其根本无任何继续履行合同的意思表示。因此，案涉合同已被大地影院单方解除，根本无任何争议。二、天正公司对解除合同的后续事宜处理，大地影院未表示任何异议，涉案租赁合同已解除毫无争议。针对大地影院单方解除合同的函件，天正公司明确要求其在合同终止日起30日内，即2020年5月14日支付租金、违约金，并办理场地交接。系对大地影院表示解除合同后的回应，即按照解除合同的要件进行交接。在发函后3个月内，大地影院均无任何对解除合同产生异议的意思表示，却在天正公司通过诉讼途径解决双方争议时试图逃避合同明确约定的违约金，而提出所谓继续履行合同，实际仅仅是一种诉讼手段，根本毫无商业诚信可言。三、大地影院于2020年4月7日发函行使单方解除权，且双方已经进行解除合同的沟通协商。根据大地影院的解除合同的意思表示，天正公司回函商讨解除合同的后续事宜，系双方的意思表示，在双方协商的基础上，根本无需根据法定解除的情形认定合同解除。四、天正公司从未表示同意将递增部分租金予以减免，大地影院上诉称双方已协商取消根本无事实依据。原审判决认定事实正确，法律依据充分，大地影院的上诉请求无事实及法律依据，给天正公司造成巨额经济损失，恳请二审法院驳回其上诉请求。 被上诉人天正公司向一审法院起诉请求：一、被告将《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》所涉租赁场地按正常使用后的状态交还原告；二、被告向原告立即支付租金（或场地占用费），具体为：1、2018年7月1日至2018年12月31日欠缴租赁费21548元（租金每三年上浮8%）;2、2019年欠缴租金198000元；3、2020年1月1日至2020年4月15日未付租金189000元；4、2020年4月16日至实际交还场地之日的场地占用费，参照租金标准暂计算至2020年11月15日为378000元，(上述合计：786548元）；三、被告向原告支付“迟延支付租赁费”违约金，暂计算至2020年11月15日为231767元；四、判令被告向原告支付“无故单方解除合同”的违约金300万元。以上二、三、四项诉讼请求费用共计4018315元；五、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年12月27日，原告（出租方）作为甲方与被告（承租方）作为乙方签订《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁标的(简称“影院”)。1.1影院：位于凤城市凤山区天正国际广场(以下简称“广场”)四楼北侧(方位)。使用面积1534平方米，租赁范围红线图详见附件1。1.2租赁用途：电影院经营，包括经营电影院及影院小卖商品(爆米花、自制小食品、饮料等)和电影衍生品(包括电影碟片、音乐CD、书籍、玩具、游戏、明信片、装饰物等)。乙方可将不超过租赁面积30%的场地转租给经营合作伙伴用于文化、休闲、娱乐项目经营，事先无须征得甲方许可。1.3影院产权与租赁权：1.3.1甲方应保证影院房屋为商业性用房，且本合同签订前已向乙方明确告知影院房屋的担保物权情况。如影院房屋已被抵押，则甲方应提供抵押权人同意甲方出租给乙方的书面意见或第三方担保书作为本合同附件2。1.3.2甲方为影院房屋唯一产权人的，应提供房屋产权证明文件作为合同附件2。1.3.3甲方非唯一产权人或非产权人的，则应提供共有权人或产权人及产权的有效证明、产权人同意建设影院并转租给乙方的书面意见作为合同附件二。2.1合同期限：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。2.2免租期：自双方交接场地至影院开业满15(十五)天止。乙方承诺自接收场地次日起70(七十)天内完成装修施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延。2.3计租期：自免租期满次日起计15(十五)年。2.4免付租赁费：计租期内，甲方整体开业率(开业率指开业商户使用面积占广场整体使用面积的比例)不足60%(含60%)的期间，甲方免收租赁费。3.定金、租赁费。3.1定金：本合同生效次日起10(十)天内，乙方应向甲方支付定金计￥15万元(大写：壹拾伍万元整)，本合同终止之日起5(五)天内由甲方无息返还乙方。3.2租赁费：含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费。计租期前三年，每月租赁费标准为￥5万元(大写人民币：伍万元整)。此后，租赁费每三年递增8%。如计租期第四一第六年内的月租赁费=前三年的月租赁费×108%。以后以此类推。3.3支付时间与方式：乙方应于每个月的10(十)号之前将下个月的租赁费直接汇入甲方指定的如下银行帐号。甲方收取各期租赁费前应向乙方提供相应的合法发票。甲方将租赁费分拆为租金和物业服务费的比例应符合当地税务部门的要求。4.权利与义务。影院建设：4.4.1甲方负责完成影院土建(即影院隔墙、影院阶梯，具体见附件三)与一次消防工程至竣工验收，取得《建设工程竣工验收消防备案表》，并经乙方确认后向乙方移交租赁场地。4.1.2乙方负责完成影院装修施工，投入影院空调系统设备和数字电影放映设备。4.1.3乙方负责完成装修消防工程施工与验收。甲方负责协助乙方在本协议项下约定地址所设立的影院分公司获得《装修工程竣工验收消防备案表》。4.1.4基于影院项目对房屋结构的特殊要求，双方各自负责的工程内容具体按本合同附件3之约定执行。4.1.5甲方须确保噪音不得超过影院正常经营能够承受的范围。4.2广告位。本合同有效期内，甲方应在正门开间范围内一层门上、4层屋面对应位置、广场外侧等位置免租金向乙方各提供一个已有规划的广告位、一个店招位及一个立杆LOGO标牌位，详见附件4。本合同有效期内，乙方享有影院外墙面(室内外墙公共部分)的使用权，乙方可将其按影院统一风格进行装修及用于宣传。4.3甲方应保证影院正常营业所需用水、电、营业通道及其他相关配套设施服务。4.4甲方应保证在本合同履行期限内不干涉乙方的经营管理权。4.5乙方应依法营运，依法纳税，并承担影院的经营责任与消防安全责任。4.6乙方如需对租赁场地建筑主体及甲方投入的相关设施进行任何拆改、增设，须事先征得甲方书面同意。4.7交还租赁场地。本合同终止后，乙方应于终止日起的30(三十)天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。交场期间，乙方无须支付租赁费，但不得对外营业并应支付影院的水电费与垃圾清运费。5.违约责任。5.1合同期限内，甲方单方终止本合同，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方￥300万元，大写：叁佰万元整。5.2合同期限内，甲方将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营(包括自营、合营或出租给第三方经营)电影院业务，则乙方有权以书面通知方式解除本合同，本合同因此终止的，甲方应向乙方双倍返还定金及乙方已向甲方交付的尚未到期的租赁费，并赔偿乙方￥300万元，大写：叁佰万元整。5.3甲方按本合同约定完成影院土建与消防工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金￥300万元，大写：叁佰万元整。5.4甲方有以下任一种违约情形，在乙方通知甲方违约后，甲方20(二十)天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。甲方应于收到终止合同的通知书之日起5（五)天内向乙方双倍返还定金，退还其已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方300万元，大写：叁佰万元整，如上述赔偿不足以补偿乙方损失，还应赔偿乙方因此遭受的一切损失。a.因租赁标的合法性或甲方过错等致乙方无法获取影院建设、经营所需证照/许可或经营过程中该证照/许可被相关政府部门取消，致影院无法开业或无法继续经营的；b.甲方干涉乙方的经营活动造成乙方严重损失或无法继续经营的；c.因甲方和/或其委托提供物业服务的第三方原因未能保证影院正常经营所需配套服务，严重影响影院经营活动或造成乙方重大财产损失或人身伤亡事故的；d.甲方其它严重违约行为、严重侵权行为或违法行为，造成乙方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要时。5.5本合同终止时，甲方未按合同约定返还定金时，应按拖欠日期的日息0.03%向乙方支付违约金。5.6乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5(五)天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方300万元，大写：叁佰万元整。如上述赔偿不足以补偿甲方损失，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。a.乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.03%向甲方支付违约金；如逾期超过20(二十)天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务；如乙方在甲方停止上述服务15(十五)天内仍未付清租赁费及违约金的；b.未经甲方同意，乙方擅自改变租赁场地的根本用途，经甲方书面通知整改后20(二十)天内未能纠正的；C.乙方利用影院从事违法犯罪活动，并严重损害公共利益或甲方利益，经甲方书面通知整改后20(三十)天内未能纠正和赔偿由此造成甲方损失的；d.乙方未征得甲方书面同意擅自改变影院的主体结构，且不能按甲方要求在合理期限内恢复原状或赔偿的；e.乙方的其它严重违约行为或严重侵权行为或违法行为，造成甲方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要的等合同内容。合同签订后，双方按照协议约定履行。 2015年8月21日，原告天正公司作为甲方与被告大地影院作为乙方签订《风城天正国际广场电影院房屋租赁合同》之补充协议三，就租赁合同项下计租期做如下约定：1、甲乙双方一致同意租赁合同项下租赁费的起租日为2015年7月20日，2015年7月20日前均为免租期等。租赁费每三年递增8%，即2015年7月20日至2018年7月19日，每月租赁费标准为5万元;2018年7月20日至2021年7月19，每月租赁费标准为54000元。 2020年1月下旬，全国暴发新冠××疫情，电影院按国家相关部门的要求，停止经营。2020年7月16日，国家电影局发布关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开业的通知：低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开业营业。中高风险地区暂不开放营业。2018年7月20日至2019年12月31日期间，被告每月交纳租赁费5万元，应补缴租赁费0.4万元/月，共应补缴租赁费69548元。2019年12月10日，原告已开具2019年10月1日至2019年12月31日期间15万元租金发票，被告尚未支付。 2020年4月7日，大地公司向天正公司发出一封信函，信函内容：凤城天正国际广场大地影院项目与贵司合作至今，经营期间，影院各类优惠营销活动推陈出新，与商场(购物中心)商户积极互动(或翻新改造，提升观影体验)，拉动客流消费，以期共同创造一个可持续发展的经营环境，最终达到互利共赢的合作目的。遗憾的是，受2018年以来电影整体市场趋缓因素的重大影响，整体商业环境的巨大变化始料未及，消费低迷。虽然我司根据市场变化不断调整影院经营策略，试图扭转影院亏损局面，但仍然毫无起色。加之今年新型冠状病毒疫情的突然爆发，致使一年中电影消费的最黄金档期颗粒无收，损失惨重。因行业重大变革和疫情的双重重创，本影院经营实在难以为继。根据我司最新发展战略调整要求，本影院定于2020年4月15日正式闭店。望双方本着友好协商的合作理念，共同妥善处理闭店后续事务。本影院闭店事务对接人姚远。 2020年4月8日，天正公司向大地影院回一封公函，公函的内容为：贵司与我司签订的《凤城天正国际广场房屋租赁合同》第3.2条约定:计租期前三年，每月租赁费标准为五万元。此后，租赁费每三年递增8%;2015年双方签订《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》之补充协议三，约定租赁费的起租日为2015年7月20日。根据上述协议约定，自2018年7月20日开始，贵司应按照递增8%的标准交纳租赁费，即每月应交纳5.4万元租赁费；而贵司每月交纳的租赁为5万元，故每月应补缴租赁费0.4万元，2018年7月20日至2019年12月31日应补缴租赁费69548元。2020年1月1日至2020年3月31日期间应缴纳租赁费16.2万元；除上述款项外，尚有15万元2019年租赁费我司已开据发票，贵司至今未付。望贵司收到此函后，根据双方合同约定，尽快支付本函所述租赁费共计381548元。 2020年5月6日，天正公司向大地影院发出一份复函，复函内容：贵司2020年4月7日发出的《关于凤城天正国际大地影院项目的工作联系函》已收悉，贵司定于2020年4月15日正式关闭凤城天正国际大地影院。2020年4月24日就天正国际大地影院闭店事宜与贵司影院闭店事务对接人姚远在凤城进行协商，贵司就天正国际大地影院闭店事宜未有明确处理意见。现根据双方签订的《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》，就凤城天正国际大地影院闭店相关事宜复函如下：一、合同5.3款约定：甲方按本合同约定完成影院土建与消防工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金300万元。根据合同约定，贵司关闭天正国际大地影院除无权要求返还定金外，还应向我司支付违约金300万元。二、贵司应将所欠房屋租金全部支付完毕。(一)合同3.2款关于租赁费的约定：计租期前三年，每月租赁费标准为5万元。此后，租赁费每三年递增8%；2015年双方签订《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》之补充协议三，约定起租日为2015年7月20日。根据上述合同约定，贵司应自2018年7月20日起按照递增8%的标准交租赁费，即每月应交纳5.4万；而贵司每月交纳的租赁费为5万元，故每月应补缴租赁费0.4万元，2018年7月20日至2019年12月31日应补缴租赁费69548元。(二)根据合同约定，贵司2018年7月20日至2021年7月19日期间，每月的租赁费为5.4万元；2020年1月1日至2020年4月15日期间应缴纳租赁费18.9万元；(三)15万元2019年租赁费我司已开据发票，贵司至今未付；(四)双方合同5.6.a约定：乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.03%向甲方支付违约金。根据合同约定，贵司应支付延期支付的2019年15万元租赁费的违约金4725元(2020年1月1日至2020年4月15日)以上共应支付费用：4132730元。三、合同4.7款约定：本合同终止后，乙方应于终止日起的30天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。交场期间，乙方无须支付租赁费，但不得对外营业并应结清前期影院的水电费与垃圾清运费。双方签订的合同期限是15年，在经营期间我司全力配合、支持贵司的影院运营，贵司凤城店的关闭给我司造成了严重的经济损失和信誉影响。为此，望贵司能够本着信守契约的合作精神，于2020年5月14日前将违约金和所欠房屋租金支付完毕，同时在合同约定的期限内办理完场地交接。 2020年10月13日，大地影院给中影信达影院管理（北京）有限公司一份授权函，授权函写明：致凤城市天正房地产开发有限公司：贵我双方于2012年签署《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》及后续补充协议，由我方承租贵方部分场地用于经营电影院及配套服务，受新冠××疫情影响，本公司自2020年1月底应政府主管单位“疫情防控”工作要求暂停营业，由于疫情导致影院停业长达半年之久，在漫长的疫情期间，国民观影习惯已发生较大改变，影院恢复经营面临诸多问题。为贵我双方能就影院后续问题尽快达成一致意见，本公司特委托中影信达影院管理（北京）有限公司与贵方进行商洽。授权有效期：自2020年10月13日至影院后续问题达成一致意见并签署书面文件为止。 2020年11月18日，天正公司再次向大地影院发公函，公函写明：贵公司所租赁的凤城天正国际广场大地影院项目至今没有进行项目交接。现因贵公司没有进行项目交接，项目发生如下问题：一、贵公司没有到供暖部门申请停供，现已发生取暖费，欠缴的取暖费，请贵公司自行到供暖部门缴纳。二、因欠缴取暖费用，供暖部门将于近期采取强制关闭供暖阀门措施。供暖阀门被强制关闭后，如不及时将供暖管道内的水排出，在冬季将造成供暖管道冻裂的危险。三、因项目停止供暖，同时也将造成室内消防管道、给水管道和其他设施设备发生冻坏的危险。鉴于上述问题的发生，请贵公司速派人来凤解决。如因贵公司原因造成设施、设备损坏或给其相临业主造成损失，所发生的一切损失和赔偿均由贵公司承担。 一审法院认为，原、被告双方签订的《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》、《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》之补充协议三、公函、复函均是双方当事人真实意思表示，应确认合同有效。双方应当按照协议的约定履行义务。 本案争议的焦点一：房屋租赁合同是否为被告大地影院单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”该法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期限，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉,人民法院不予支持。”本案中，大地影院主张“2018年以来电影整体市场趋缓因素的重大影响，消费低迷以及受今年新型冠状病毒疫情的突然爆发，致使一年中电影消费的最黄金档期颗粒无收，损失惨重。因行业重大变革和疫情的双重重创，大地影院经营实在难以为继为由，根据我司最新发展战略调整要求，大地影院定于2020年4月15日正式闭店”，向天正公司发出工作函。天正公司立即回函大地影院要求立即给付拖欠的租赁费381548元。 大地影院向天正房地产开发公司发出的工作函中写明“正式闭店，本影院闭店事务由对接人姚远共同妥善处理”，大地影院工作函中没有何时重新开业等继续履行合同表述内容。被告所使用的“闭店”，不是专业的法律术语，所表达的概念模糊不清，结合大地影院给天正公司出具的工作函整体内容，按照通常人的理解为不再经营解除合同，需要商谈解除合同后相关事宜。2020年4月24日，原告方与大地影院闭店事宜对接人姚远进行协商，大地影院对闭店事宜未有明确处理意见。天正公司认为大地影院已单方无故终止合同，而于2020年5月6日回函，回函中对于大地影院使用“闭店”这种模糊语言，天正公司明确表示对大地影院的闭店行为理解为大地影院单方解除合同的行为，大地影院在接到天正公司回函后，在三个月内没有对天正公司的理解予以反驳或更正，也没有提起诉讼或仲裁。并且，原、被告双方在《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》中约定大地影院迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.03%向天正公司支付违约金；如逾期超过20天，则天正公司有权停止向大地影院供应水电以及其他配套服务；如在天正公司停止上述服务15天内仍未付清租赁费及违约金的，天正公司有权书面通知大地影院后终止本合同。本案原告天正公司根据双方签订的租赁合同约定，在被告提出闭店后，被告没有按原告的要求及时给付租赁费，与对接人姚远商谈也没有具体意见，原告根据租赁合同的约定，被告没有按要求期限给付租金，构成违约，也符合合同约定的解除条件，在原告认为被告闭店是主张解除合同后，向其发函是对被告单方提出解除合同的认可。故原告天正公司与被告大地影院签订的《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》及补充协议三已经于2020年5月6日解除。 本案争议的焦点二：大地影院是否应当交还场地。本案合同已经解除，《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》第4.7条约定“交还租赁场地本合同终止后，乙方应于终止日起的30(三十)天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。交场期间，乙方无须支付租赁费，但不得对外营业并应支付影院的水电费与垃圾清运费。”本合同终止后，被告应于终止日起的30天内将租赁场地按正常使用后的状态交还原告，被告应当按正常使用后的状态交还租赁的场地。 本案争议的焦点三：原告请求的租赁费及迟延支付租赁费的违约金是否合理。被告2018年7月1日至2018年12月31日应欠缴租赁费21548元。（租金每三年上浮8%）；2019年欠缴租金198000元。原、被告双方在《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》中约定“计租期前三年，每月租赁费标准为5万元。此后，租赁费每三年递增8%。大地影院迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.03%向甲方支付违约金”，被告没有按照约定给付原告租金，构成违约，应由被告承担相应给付租赁费及迟延支付租赁费违约金的责任。原告主张被告支付2018年7月1日至2018年12月31日应欠缴租赁费21548元和2019年欠缴租金198000元，予以支持。被告主张租金双方不再履行租金第三年上浮8%的约定未提交相关证据，故对被告的主张不予支持。 自2020年1月1日至2020年5月6日合同解除之日欠租金226800元，因为新冠疫情突然暴发，被告按照相关部门的要求，没有进行经营。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）中，对于承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，应当按照“协商和解、共担风险、共度难关”的原则，予以适当减免出租人一定期限内的租金。2020年1月1日至2020年4月15日应付租金189000元；2020年4月16日至2020年11月15日应付租金为378000元，合计567000元，结合当地疫情，适当减免租金，酌定被告支付租金40万元。从2020年11月16日起至被告实际倒出之日止，按双方约定租金给付场地占用费。 本案争议的焦点四：原告请求被告支付违约金300万元是否合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原、被告双方在《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》中5.3约定：“天正公司按本合同约定完成影院土建与消防工程后，大地影院单方无故终止合同，则大地影院无权要求返还定金，并应向天正公司支付违约金300万元。”5.6约定“大地影院迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.03%向天正公司支付违约金；如逾期超过20天，则天正公司有权停止向大地影院供应水电以及其他配套服务；如在天正公司停止上述服务15天内仍未付清租赁费及违约金的，天正公司有权书面通知大地影院后终止本合同。大地影院应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠天正公司费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿天正公司300万元。”本案双方在2012年签订合同时，原告按照影院的特殊要求，完成影院土建工程；计租期内，天正公司整体开业率(开业率指开业商户使用面积占广场整体使用面积的比例)不足60%(含60%)的期间，天正公司免收租赁费。大地影院负责完成影院装修施工，投入影院空调系统设备和数字电影放映设备。双方对影院建设、经营都投入较大的资金，故在租赁合同中约定了原、被告双方违约情形，如有一方违约，均应赔偿对方违约金300万元。被告从2018年7月1日拖欠原告租金，被告因自身经营和疫情影响而向原告提出闭店，原告要求被告及时缴纳拖欠租金，被告始终未履行给付租金义务，被告违约应当按照合同约定承担违约金300万元。本案原告从2012年至2015年7月19日，被告租赁场地一直免租金。原告按照影院的特殊要求承建土建工程，投入较大，从2015年7月20日起计算租金，租期十五年，尚有十年未履行，大约应收取租金为720余万元。现在受疫情影响，对出租市场影响较大，又是特殊租赁物，重新改造费用较大；原告经营难以维系的原因，是受行业重大变革和疫情的双重重创，根据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的违约金进行适当调整，被告给付原告210万元。 一审法院判决：一、被告大地影院发展有限公司于本判决生效后十五日内将凤城市凤山区天正国际广场四楼北侧，使用面积1534平方米租赁场地按正常使用的状态返还原告凤城市天正房地产开发有限公司；二、被告大地影院发展有限公司于本判决生效后十五日内给付原告凤城市天正房地产开发有限公司2018年7月1日至2018年12月31日欠缴租赁费21548元和2019年欠缴租金198000元及迟延支付违约金（21548元的迟延支付违约金从2019年1月1日起计算、198000元的迟延支付违约金从2020年1月1日起计算按合同约定的日0.03%计算至2020年11月15日止）;三、被告大地影院发展有限公司于本判决生效后十五日内给付原告凤城市天正房地产开发有限公司2020年1月1日至2020年11月15日租赁费400000元；从2020年11月16日起按原告凤城市天正房地产开发有限公司与被告大地影院发展有限公司签订的《凤城天正国际广场电影院房屋租赁合同》及补充协议三约定的租金给付占用场地费至倒出之日止）;四、被告大地影院发展有限公司于本判决生效后十五日内给付原告凤城市天正房地产开发有限公司违约金210万元；五、驳回原告凤城市天正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38950元，由被告大地影院发展有限公司承担28555元，由原告凤城市天正房地产开发有限公司承担10395元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》的解除问题及租赁费、违约金的合理性问题。 首先，针对涉案《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》的解除问题。《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行合同义务。在实际履行过程中，上诉人在2018年7月20日至2019年12月31日期间，被告每月欠付租赁费0.4万元/月，共应补缴租赁费69548元。2019年12月10日，被上诉人已开具2019年10月1日至2019年12月31日期间15万元租金发票，上诉人亦未支付。同时，2020年4月7日，上诉人向被上诉人发函，表示因行业重大变革和疫情的双重重创，影院经营难以为继，定于2020年4月15日正式闭店，该工作函中没有关于重新开业等继续履行合同的内容，上诉人亦不能提供证据证明其为继续履行合同做出了相关行为。依据《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》中关于违约条款的约定，上诉人欠付租金及发函闭店的行为，可以认定为终止履行合同的违约行为。天正公司在2020年5月6日的回函中也明确表示大地影院的闭店行为为单方解除合同的违约行为，并明确提出大地影院无权要求返还定金，还应向天正公司支付违约金300万元。大地影院在接到天正公司回函后，没有对天正公司的回函提出反驳或更正，也没有对此事进一步提起诉讼或仲裁。另依据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”结合本案的具体案件事实，可以认定上诉人欠付租金及发函闭店为解除合同的行为。上诉人欠付租金及发函闭店的行为已经违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人在与上诉人多次发函、回函的过程中，均未对上诉人解除合同的行为提出异议，涉案租赁合同已经解除。故对上诉人主张其未单方解除涉案租赁合同，原审判决认定涉案租赁合同于2020年5月6日解除依据不足，原审判决仅以2020年4月7日的函件认定上诉人单方解除合同违反不告不理原则并要求继续履行合同的上诉请求，本院均不予支持。 其次，关于租赁费、违约金的合理性问题。上诉人称原审判决上诉人承担8%浮动租金依据不足，双方当事人已经协商取消8%浮动租金，一致同意按照5万元标准缴纳。对此，上诉人以被上诉人开具的15万元发票为据。在没有其他证据佐证的情况下，仅以发票数额不能证明双方对租金的调整，且被上诉人对此事不予认可，上诉人亦未能提供相应的证据证明其主张。另依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）中，对于承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，应当按照“协商和解、共担风险、共度难关”的原则，予以适当减免出租人一定期限内的租金。一审判决结合当地疫情，已酌定适当减免租金至40万元。故对上诉人请求按5万元/月交纳租赁费的主张，本院不予支持。 本案中，双方签订的《凤城市天正国际广场电影院房屋租赁合同》第5.3条约定：“天正公司按本合同约定完成影院土建与消防工程后，大地影院单方无故终止合同，则大地影院无权要求返还定金，并应向天正公司支付违约金300万元。”及第5.6条约定“大地影院迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.03%向天正公司支付违约金；如逾期超过20天，则天正公司有权停止向大地影院供应水电以及其他配套服务；如在天正公司停止上述服务15天内仍未付清租赁费及违约金的，天正公司有权书面通知大地影院后终止本合同。大地影院应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠天正公司费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿天正公司300万元。”上诉人欠付租金及发函闭店的行为已经违约，应当承担支付违约金的责任。考虑到受疫情影响，对出租市场影响较大，又是特殊租赁物，重新改造费用较大；上诉人的经营受行业重大变革和疫情的双重重创，一审判决根据公平原则和诚实信用原则，对约定的违约金适当调整至210万元有事实及法律依据，亦符合公平的法律原则。故对上诉人主张违约金不合理的上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人大地影院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28560元，由上诉人大地影院发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李 欣 审判员  孙雪松 二〇二一年六月十八日 法官助理槐福鹏 书记员王秀文