山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1876号上诉人（原审被告）：山西安卓汽车服务有限公司。法定代表人：程某。委托诉讼代理人：闫某。被上诉人（原审原告）：山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司。法定代表人：王某1，董事长。委托诉讼代理人：杨某，山西文英律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2。上诉人山西安卓汽车服务有限公司因与被上诉人山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西安卓汽车服务有限公司的委托诉讼代理人闫某，被上诉人山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人杨某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西安卓汽车服务有限公司上诉请求：1.驳回解除原告山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司与被告山西安卓汽车服务有限公司于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》的判决；2.驳回判决支付原告山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司租金266667元;3.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、安卓公司不欠房屋租金。1.截止至2019年6月13日断电前安卓公司在昌兴公司的20万租房保证金既未退还、又未折抵房屋租金;2.2019年3月30日与昌兴公司签订的第二个3年租赁合同，租赁期自2019年4月1日至2022年3月31日止。合同签订后支付房屋租金12万元；3.2016年4月1日至2019年3月31日的第一个3年合同到期多支付的2万元加上第二个3年期合同又支付的12万元和未退还的20万元房租保证金，总计34万元;4.2019年6月13日昌兴公司以安卓公司欠房租为由强行断电，断电前安卓公司实际使用房屋73天，应支付房屋租金14万元；5.截至目前为止，通过一审、二审和再审，双方对第一个3年期租赁合同金额并未形成最终定论，不能作为有效法律依据采信，我方能提供确凿证据并核对无误，确认第一个3年期应付租金是290万元;6.2019年6月13日，昌兴公司在未发送书面通知、未进行房屋租金核对的情况下以欠房租为由强行停止供电，导致安卓公司对外租赁并且还在正常经营的修理厂、饭店直接停业，给安卓公司及承租方带来了无法挽回的名誉损失和经济损失，至今未恢复供电。二、原告出具伪证，违反诚实信用原则，扰乱了正常的诉讼秩序。1.本案原告未如实提交证据。在（2020）晋01民终2510号判决书中，采信了2019年4月18日昌兴公司向安卓公司出具的《证明》不实，法官没有审核其真实身份，没有审核其是否具备举证资格。安卓公司从来没有与车自主公司签订过房屋租赁合同，车小二公司霸占安卓公司的租赁物已于2020年2月1日到期，到期后拒不续租、不腾房、不缴纳租金。车自主公司隐瞒实际租赁主体“山西车小二贸易有限公司”向法院提交不实证明，在无租赁资格的情况下同意解除昌兴公司与安卓公司的房屋租赁合同纯属无稽之谈；2.本案法官判决采信原告提交的《情况说明》纯属诬告。原告向法院提交的《情况说明》是因其强行断电而无法使用造成的后果，如果能恢复供电即刻会启用租赁物。至今修理厂、饭店的基础设施、设备俱在，一直期盼等待恢复供电中；3.本案法官判决事实不清、证据不足。证据（2019）晋0105民初9066号民事判决书，一审法官判决安卓公司支付停电期间不能使用房屋租金的70%。法官没有对明显漏洞产生质疑，认为昌兴公司提交的《情况说明》等材料属实，可以采信。法官在证据链不完整的情况下，判决解除租赁合同、继续支付至今没有恢复供电、不能使用、不能收益房屋的租金，明显违背法律规定，于法不通，于理不容。三、合同解除不符合公平原则。安卓公司自2014年3月租赁涉案地，前期装修投入较大，解除合同将导致不经济、不利益；基于民法公平原则以及利益均衡等因素，合同不宜解除。在未违约、不欠租金，还有20万元房租保证金的情况下，昌兴公司强行断电是导致双方租赁合同中断履行的根本原因，其行为构成根本违约，应当独自承担违约责任。昌兴公司提前违约的行为给安卓公司带来了无法挽回的名誉损失和经济损失，导致供应商货款无法支付、客户预存款无法退还、原租户损失无法赔偿、银行贷款无法归还，安卓公司将保留追偿损失的权利。综上所述，请求人民法院驳回一审诉讼请求。山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、昌盛公司这次诉请的租赁费是2019年11月1日至2020年9月30日期间的，2019年11月1日之前的租赁费，已经（2021）晋01民终2510号生效文书判决维持,安卓公司支付昌兴公司截至2019年10月31日的租金400000元，对于上诉人第一个上诉的事实不再审理。二、山西车小二贸易有限公司与山西车自主有限公司为关联公司，2020年2月1日，山西车小二贸易有限公司与安卓公司的租赁合同到期后，山西车自主有限公司实际租赁使用太原市学府街115号之原安卓汽修东一框上下两层，以上事实有太原市小店区人民法院作出（2020）晋0105民初2775号民事判决书判决为依据，而不是上诉人所说的无租赁资格。三、现在只有一家公司即山西车自主有限公司正常经营，其他公司均因自身各种原因早已倒闭不再经营，场内荒废了两年左右，实际经营人王立军早已不见面，答辩人没有强行停水停电。四、上诉人多次违约，逾期交纳租金依合同约定，答辩人享有解除权。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判决被告立即支付原告到期租金641667元；2．请求人民法院判决解除原、被告房屋租赁合同。3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月30日，原告山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司（甲方、出租方）与被告山西安卓汽车服务有限公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同书》，合同主要约定：甲方同意将太原市学府街115号的前展厅（自西向东第五框，占地8m＊30m）、一层西面维修车间450平方米和加层75平米、三层西面维修车间600平米、展厅西面100平米地上附加建筑物、大厅西院内100余平米的空地租赁给乙方使用。前展厅租赁期限从2019年4月1日起至2022年3月31日止。车间及其他租赁期限根据甲方与太原市华茂通不锈钢有限公司合同期限确定。双方约定租赁期限为三年，每年租金为700000元，每年租金分两次付清，每年4月1日前付上半年房租350000元，每年10月1日前付下半年房租350000元。乙方装修必须经过甲方同意后方可实施，对于涉及承重安全的部分乙方不能拆除。乙方未能按时支付租金相关费用，甲方有权收回房屋并终止合同。合同落款处有原告公司的盖章及负责人签字、被告公司的盖章及负责人王立军的签字。另查明，被告曾向原告交纳保证金200000元，被告在租赁期间将案涉房屋分租了出去，原告向本院提交案外人山西车自主汽车服务有限公司提供的证明，内容为：我公司从山西安卓汽车服务有限公司租赁的的位××街安卓汽修东一框上下两层，建筑面积480平米的门面房，出租人山西安卓汽车服务有限公司因经营不善实际早已人去楼空。荒废租赁场地不再经营，安卓公司的所有租户中只有我公司一家开门营业，我公司自己在一楼经营，二楼我公司分租给他人开饭店。现出租方山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司承诺我公司在其与山西安卓汽车服务有限公司租赁协议解除后继续由我公司在原租赁场地继续经营不变，我公司与山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司就租赁具体事宜另行订立协议，我公司同意贵院判决解除山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司与山西安卓汽车服务有限公司的租赁合同。另外，原告向本院出具情况说明一份，证明除山西车自主汽车服务有限公司之外，其他租户早已关门停业，经营者也找不到，被告的实际经营者王立军逃避债务，不出面处理终止合同后续事宜。再查明，2019年10月17日原告曾于本院起诉被告，要求解除双方的租赁合同并支付拖欠的租金，本院于2019年11月15日作出（2019）晋0105民初9066号民事判决书，判决被告支付原告截至2019年10月31日的租金400000元。被告不服上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院作出（2020）晋01民终2510号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告至今未履行判决款项。原告本次主张从2019年11月1日起至2020年9月30日的租金共计641667元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、证明一份、情况说明一份、（2019）晋0105民初9066号民事判决书、（2020）晋01民终2510号民事判决书及庭审笔录等材料证明属实，可以采信。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除，被告多次违约逾期交纳租金，依合同约定原告享有解除合同的请求权，且被告转租的下游租户仅剩余案外人山西车自主汽车服务有限公司营业，其也出具情况说明同意解除原被告的租赁关系，对其经营不会造成影响，而其余被告转租的承租人已经不再经营且无法联系，本院依法解除原被告于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》。被告交纳的保证金200000元应当退还被告。关于拖欠租金，原告主张被告支付从2019年11月1日起至2020年9月30日的租金共计641667元，考虑新冠肺炎疫情对被告的经营造成一定影响，本院酌情免去3个月租金，被告应支付原告8个月租金466667元。折抵原告应当退还被告的保证金200000元，被告应当支付原告租金266667元。被告山西安卓汽车服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状或反驳证据，视为其放弃诉讼权利，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司与被告山西安卓汽车服务有限公司于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告山西安卓汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司租金266667元；三、驳回原告山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5159元（原告已预交），由原、被告共同负担。本院二审期间，山西安卓汽车服务有限公司提交（2020）晋01民终2510号民事判决书、支付304万元房屋租金相关票据、昌兴公司给刘秉诚出具的授权委托书、昌兴公司出具截至2019年3月底安卓公司还剩20万元未付清的证明、租房保证金20万元、昌兴公司给安卓公司下游租户的告知函及本案之前当事人之间其他案件的录音等。被上诉人山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司质证意见为安卓公司二审提交的证据材料均与本案没有关系。经核查，上诉人二审提交的材料对本案事实认定未产生实质影响。经二审查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依合同约定“乙方未能按时支付租金及相关费用，甲方有权收回房屋并终止合同。”本案中，山西安卓汽车服务有限公司多次违约逾期交纳租金，依合同约定山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司享有解除合同的请求权，且案外人山西车自主汽车服务有限公司也出具情况说明双方租赁关系解除对其经营不会造成影响，据此，一审法院判决解除双方于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》，本院予以认定。同时，一审法院根据当事人在《房屋租赁合同》中有关租金的约定，考虑新冠肺炎疫情对经济生活的影响，酌情减免租金符合法律规定，本院予以维持。关于上诉人主张的其已向山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司支付的26万元应予以扣减，本院（2019）晋01民终2510号生效民事判决书已认定此26万元属于2019年11月1日以前的租金，而本案原告起诉的是从2019年11月1日起至2020年9月30日之间的租金，因此上诉人主张已付的26万元与本案无关。上诉人对之前已生效的法律判决不服，可循法律程序主张权利。综上所述，山西安卓汽车服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5159元，由上诉人山西安卓汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 武 涛审判员 张 燕二〇二一年六月十一日法官助理 乔潞潞书记员 王 峥