云南省保山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云05执异21号异议人：余清华，男，汉族，1981年11月13日出生，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：李建富，云南春裕律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。申请执行人：黄国维，男，1957年10月2日出生，汉族，住云南省腾冲市。被执行人：云南白地房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌街道永昌路（新华小区）。统一社会信用代码：91530500568818219G。法定代表人：张自国，系该公司董事长。在本院执行申请执行人黄国维与被执行人云南白地房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，异议人余清华于2021年5月19日对本院作出的（2018）云05执344号之五执行裁定书、（2018）云05执344号《腾房通知书》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人余清华请求：撤销（2018）云05执344号之五执行裁定书、（2018）云05执344号腾房通知书。事实及理由：一、（2018）云05执344号《腾房通知书》要求所腾房屋瓦窑镇老营村委会老营街A-05、A-06、A-07号房产系异议人合法购买所得。2015年3月30日异议人与被执行人云南白地房地产开发有限公司签订《购房合同》（合同编号2015-012），异议人向云南白地房地产开发有限公司购买的位于老营街A幢6、7、8号房产，合同价款为1099168元。签订合同前异议人分别于2015年3月22日向被执行人交付认购款10000元，于2015年3月23日向被执行人交付认购款140000元，于2015年3月30日向被执行人交付购房首付款290168元，于2016年8月25日向被执行人交付购房款100000元，共计交付购房款540168元，后因被执行人原因，异议人所购房屋一直未能办理产权登记，至今案涉房屋依然不能办理产权登记，而不能办理产权登记的原因系被执行人欠税所致，并非异议人原因。二、保山市中级人民法院（2019）云05执异82号执行裁定书事实认定错误、适用法律错误。2019年12月3日异议人曾对保山中院对位于瓦窑镇老营村委会老营A幢6、7、8号的查封执行行为提出执行异议，保山中院经审查后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以“异议人与被执行人签订商品房购销合同的时间为2015年3月，至保山中院查封时，在长达三年多的时间异议人既未办理登记，且也未能提供自己向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出过要求办理过户登记的积极行为的材料”为由，认定异议人不符合保护无过错不动产买受人物权期待权的成立要件，事实认定错误，办理产权登记，而不是异议人不主动要求处理。异议人申请排除执行的法律依据集中于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条。从法律逻辑上看，房屋买受人要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议的规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，如要排除申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。该规定基于法律精神对消费者生存权这一价值的保护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，而消费者的物权期待权优于对建设工程价款优先权及担保物权，更何况本案所执行债权仅为普通债权。而贵院在审查中并未对异议人是否符合第二十九条之规定进行审查，径行裁定驳回异议人的异议请求，适用法律错误。三、贵院作出（2018）云05执344号之五《执行裁定书》、（2018）云05执344号《腾房通知书》，严重侵害了异议人及其母亲生存权，依法应当予以撤销。异议人完全有权排除强制执行，异议人的情况不仅符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，还完全符合第二十九条规定的情形，根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订的合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案异议人2015年3月30日即与被执行人签订合法有效的书面购房合同，签订购房合同时间远远早于贵院查封时间；其次，案涉房屋系异议人及其母亲用于居住，且名下无其他房屋，属唯一性住房；最后，在保山中院查封前异议人已支付购房款540168元，虽未达到该条规定的50%（549584元），但根据九民会议纪要的要求，对“已支付超过合同约定总价的百分之五十”的理解可确定为“商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按合同约定将剩余价款支付申请执行人或按法院的要求交付执行的，可确定为符合该规定的精神。”异议人完全满足排除强制执行的法律规定，依法应当予以撤销。如贵院不撤销该《执行裁定书》《腾房通知书》，将导致异议人及其母亲无地可居，是为贵院的强制执行行为侵害我国法律所保护人民生存权的典型。故，请贵院撤销（2018）云05执344号之五《执行裁定书》、（2018）云05执344号《腾房通知书》，并要求异议人将剩余购房款交付贵院，即维护申请执行人的利益，又保护好异议人的生存权。本院查明，本院于2018年12月12日作出的（2018）云05执344号执行裁定书，对白地房地产开发有限公司位于保山市隆阳区（证号：云（2017）隆阳区不动产权第0007047号；云（2017）隆阳区不动产权第0007048号）房地产予以查封。异议人余清华2015年3月30日与云南白地房地产开发有限公司签订《购房合同》，以1099168.00元购买该房屋，异议人余清华认可其支付房款未达到合同约定总价的百分之五十，也一直未办理过户登记。2019年12月3日余清华针对（2018）云05执344号执行裁定书向本院提出执行异议，请求解除上述房地产的查封。本院于2019年12月28日作出（2019）云05执异82号执行裁定书驳回案外人余清华的异议请求。后，余清华未提出执行异议之诉。本院于2020年9月17日、11月6日两次约谈异议人余清华，告知交纳尾款才能排除强制执行，否则将依法进行司法拍卖。后异议人余清华未交纳尾款。本院于2021年4月19日在淘宝网对上述房产进行司法拍卖，买受人肖德岗以798209元购得。本院于2021年5月6日作出（2018）云05执344号之五执行裁定书，裁定：白地房地产开发有限公司位于保山市隆阳区（证号：云（2017）隆阳区不动产权第0007048号，云（2017）隆阳区不动产权第0007047号）的所有权归买受人肖德岗所有。本院于同日作出（2018）云05执344号腾房通知书，并向余清华送达。本院通过保山市不动产登记中心查询，余清华名下有位于隆阳区，房权证号：00××**，面积151.49㎡，于2020年10月23日转让给赵灿芝／杨永烜。李彦瑾（异议人余清华之妻）有位于隆阳区路）房产一套。房产证号：云（2021）隆阳区不动产权第00749**，面积67.89㎡。李彦瑾在隆阳区有宗地面积为322.79㎡，不动产证号：云（2021）隆阳区不动产权第**房产一套。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，余清华在提出排除强制执行书面异议经本院驳回其异议请求后，并未在法定期限内提起执行异议之诉。异议人余清华认可其支付房款未达到合同约定总价的百分之五十，且经本院查明其所购商品房并非其名下的唯一住房，故余清华主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的规定的理由不成立。且在涉案房屋拍卖前，异议人余清华也未交纳尾款。故本案继续执行涉案房屋符合法律规定，在拍卖成交后，本院作出腾房通知，要求余清华于十五日内腾退占有的涉案房屋，亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定的精神。故余清华要求撤销本院（2018）云05执344号之五执行裁定书及（2018）云05执344号腾房通知书的请求，因没有法律和事实依据，本院不予支持。针对异议人余清华认为本院作出的（2019）云05执异82号执行裁定书违反法律规定的观点，因余清华未按裁定书告知方式行使救济权，其应通过执行监督程序解决，对此，本案不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项规定，裁定如下：驳回异议人余清华的异议请求。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审判长 杜 勇审判员 陈继鹏审判员 杨 梅二〇二一年六月一日书记员 宋 鉴