河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6839号上诉人（原审被告）：郑州恒泓置业有限公司，住所地郑州市中原区西流湖街道办事处309号，统一社会信用代码：91410100MA44BHB8XE。法定代表人：刘锴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈梦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李彦彦，女，汉族，1985年12月12日出生，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：栾好明，河南琮同律师事务所律师。上诉人郑州恒泓置业有限公司（以下简称“恒泓公司”）因与被上诉人李彦彦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒泓公司上诉请求：1.依法撤销郑州市中原区人民法院(2021）豫0102民初2586号民事判决书第二项返还购房款438721元部分，改判上诉人仅退还购房款418721元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人存在违约行为，解除认购书不免除违约责任的承担，一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方签订的认购书为预约合同，签订预约合同的目的是为了订立本约《商品房买卖合同》，预约合同中的定金属于立约定金，其作用是为本约订立提供担保。认购书第六条约定，被上诉人在签订认购书后若不能按照认购书约定的时间支付首期房款并签署商品房买卖合同，无权要求上诉人返还定金。在认购书签订后，被上诉人并没有按照约定履行合同义务而并非双方不能就《商品房买卖合同》具体条款达成一致，是被上诉人的违约行为导致预约合同的合同目的不能实现，一审法院认定事实错误，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条返还全部购房款为适用法律错误。因此，被上诉人作为违约一方，不享有合同解除权。即使被上诉人作为违约方诉至法院要求解除认购书，法院判决解除时不应当免除被上诉人的违约责任，即被上诉人所交立约定金20000元不应当退还。一审法院径行判决上诉人退还所有购房款应当予以纠正。二、被上诉人对其他公司的广告不存在信赖利益，本案不存在约定解除事由，一审法院认定事实错误，适用法律错误。恒大地产集团有限公司召开的无理由退房发布会仅构成对社会不特定公众的广告宣传，法律性质为要约邀请，不构成要约，对上诉人以及被上诉人均不具有法律效力。且一审判决中已经查清恒大地产集团有限公司2015年的发布会向社会公众明确告知：无理由退房的前提是需要签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》。本案中，被上诉人没有证据证明购房时上诉人在销售过程中宣传过无理由退房，亦无法证明双方就无理由退房进行磋商，可见其购房时根本不会受到其他公司无理由退房广告宣传的影响，足以证明被上诉人对其他公司2015年的无理由退房宣传不具有信赖利益，从而根本无法构成合同内容，双方不存在约定解除的事由。即使一审法院认定恒大地产集团有限公司的广告宣传对上诉人有约束力，则一审法院应当全面认定广告宣传的内容，正确认定广告宣传的法律性质，同时据实审查合同的履约情况，最大程度的尊重合同稳定性，不应当仅仅选取对被上诉人有利的部分，忽视需要签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》的内容，而该部分内容已在发布会明确告知社会公众，完全民事行为能力人皆可进行直观理解。同时，该片面认定直接无限放大了被上诉人的解除权，仅以2015年的一纸广告人人皆可诉至法院，合同稳定性遭到无限制的破坏，违反鼓励交易的司法精神。因此，一审法院以无理由退房的广告宣传片面认定双方存在约定解除的事由为认定事实错误，据此判决解除认购书为适用法律错误。综上所述，一审判决客观上放大了被上诉人解除权，忽视了被上诉人的违约行为，侵害了上诉人作为守约方的利益，且支持违约方肆意解除合同违反了鼓励交易的司法精神，请求查明事实，维护上诉人的合法权益。李彦彦辩称：被上诉人没有违约行为，定金已经转化为房款。原审法院判决返还房款，解除合同意味着定金同时要返还，因此原审法院的判决是正确的。恒大地产集团有限公司的声明，对上诉人具有约束性。上诉人系恒大地产集团有限公司的控股子公司，应当受到该声明的约束，因此上诉人应当与被上诉人解除商品房买卖合同，并且返还全部房款。原审法院事实认定清楚，法律适用正确，故请求驳回上诉，维持原判。李彦彦向一审法院起诉请求：1.确认2020年7月2日原被告订立的《郑州恒大?林溪苑商品房认购书》无效；2.被告向原告返还已交付的购房款、维修基金共计445663元及利息（以445663元为基数，从2020年9月21日起按照LPR利率计算到付清之日止），并适用定金法则向原告另行支付20000元；3.案件受理费由被告负担。一审诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告履行无理由退房承诺，解除2020年7月2日原被告订立的《郑州恒大?林溪苑商品房认购书》。一审法院认定事实：1.2020年7月2日，原、被告签订《郑州恒大?林溪苑商品房认购书》，约定原告认购被告开发的郑州恒大?林溪苑楼盘8幢1302，该商品房的规划用途为住宅，房屋建筑面积96.71平方米，单价每平方米15088元，总价款1459114元，原告同意签订本认购书时支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；原告须于2020年7月2日前支付首期房款155094元（不含定金），2020年8月30日前支付131320元，2020年9月30日前支付132700元，同时签署《商品房买卖合同》，余款102万元由银行提供按揭贷款，原告需在2020年9月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清；原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6286元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予被告；原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大?林溪苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任；原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。2020年7月2日，原告向被告支付房款（含定金）175094元、维修基金6286元；2020年9月4日原告向被告支付房款131320元；2020年9月21日原告向被告支付房款132307元（收据显示132700元，因原告提前9天交纳该次费用优惠393元）、违约金263元（系迟延支付131320元5天的违约金）。2.2015年4月15日恒大地产集团有限公司作出恒地司营字[2015]第038号《关于全面实施无理由退房的重大决定》，通知集团相关中心、部（室）、各地区公司执行该决定并召开新闻发布会向社会宣传。该决定载明执行时间：2015年4月16日8时起；楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅；实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房等。3.恒大地产集团有限公司持有恒大地产集团郑州有限公司90.00009%股份，恒大地产集团郑州有限公司持有被告恒泓公司100%股份。一审法院认为，恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司虽系独立法人，但根据恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司的股权结构，以及被告恒泓公司对外宣传、销售时使用“恒大”字样的事实，可以认定原告有理由相信恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对被告恒泓公司有约束力。能否适用无理由退房政策，对原告是否向被告恒泓公司交纳2万元定金有重大影响，故关于无理由退房的承诺应视为要约。被告恒泓公司称涉案项目不参与无理由退房活动，与恒大地产集团有限公司对外宣传存在不一致，故被告恒泓公司应当就其不参与无理由退房活动主动向原告尽到明显的提示义务。被告恒泓公司未提供证据证明在与原告签订《郑州恒大?林溪苑商品房认购书》前，已经对该项目是否参与无理由退房活动主动向原告作出明确说明，故一审法院认定被告恒泓公司未尽到提示义务，恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对被告恒泓公司有约束力。原告与被告恒泓公司签订的认购书为预约合同，合同中仅对房屋房号和价款作出约定，对交付日期、交付标准、逾期交房的违约责任、装饰设备标准的违约责任、公共配套设施的标准等合同条款均未约定。原告在与被告不能就《商品房买卖合同》具体条款达成一致的情况下，未与被告订立《商品房买卖合同》，不可归责于原告。在被告恒泓公司受无理由退房活动约束的情况下，原告要求解除双方签订的认购书，并返还已交付的购房款和维修基金的诉讼请求，应予支持，维修基金是6286元，购房款（含定金）应以原告实际缴纳的为准，为438721元（175094＋131320＋132307），原告要求被告支付应返还款项利息及适用定金法则另行支付20000元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、本判决生效后，原告李彦彦与被告郑州恒泓置业有限公司在2020年7月2日订立的《郑州恒大?林溪苑商品房认购书》予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告郑州恒泓置业有限公司向原告李彦彦返还购房款438721元、维修基金6286元；三、驳回原告李彦彦其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4143元（已减半收取），原告李彦彦负担155元，被告郑州恒泓置业有限公司负担3988元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒泓公司称案涉楼盘不适用无理由退房政策，与恒大地产集团有限公司对外宣传不一致，且恒泓公司未提交有效证据证明其向李彦彦尽到了案涉楼盘不适用无理由退房的提示义务，故一审法院认定无理由退房承诺对恒泓公司有约束力，并无不当。对于“无理由退房”，按照一般公众理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，但恒泓公司以认购定金形式和格式条款对“无理由退房”政策作出限制，违反了诚实信用原则；且恒泓公司未能提交有效证据证明双方未能签订正式的《商品房买卖合同》系因李彦彦的原因导致，故恒泓公司主张不应退还定金的上诉理由，依据不足，不予支持。综上所述，恒泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人郑州恒泓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年六月八日书记员  张 好