天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0106民初1581号原告：垢某某，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：裴小雪，北京京悦（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢忠锋，北京京悦（天津）律师事务所律师。被告：董某某，住河南省民权县。委托诉讼代理人：董某领（父子关系）,住河南省民权县。原告垢某某与被告董某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告垢某某的委托诉讼代理人谢忠锋，被告董某某的委托诉讼代理人董某领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。垢某某向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告向原告支付2020年7月8日-2021年3月11日的房屋租金48600元；2.请依法判令被告向原告赔偿因被告违章窃电向天津兆隆投资发展有限公司垫付缴纳的追收电费及罚金40341.04元；3.请求法院依法判令被告向原告支付2020年取暖费2240.9元；4.请求法院依法判令被告向原告支付所欠的水费2000元；5.请求依法判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年签订房屋租用合同，约定原告将位于天津市红桥区某某路某某小区某某号楼某某号的房屋（商用门脸）出租给被告使用，房屋年租金第一年6万元，第二年7.2万元，租金半年付。被告租用期间，水费、电费、取暖费等费用由被告使用而产生的费用由被告负担。租用结束时，被告须交清欠费。由于被告人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由被告承担赔偿责任。租用期限自2019年1月8日至2021年1月7日止。原告依约将房屋交付给被告使用，被告在租用期间私自改装电表违章窃电，被国网天津市电力公司城西供电分公司发现处罚罚款，但被告一直未处理该罚款事宜，无奈之下原告代为垫付40341.04元。此外，被告自2020年7月8日起欠付房租，截止到双方解除租赁关系之日，在此期间的房租一直未缴纳。并且应当由被告承担租用期间的取暖费2240.9元、水费2000元等费用，被告也一直未及时支付，由原告代为垫付。原告多次找被告协商租金、罚款等事宜均无果，根据相关法律规定，为维护原告合法权益故诉至贵院，望判如所请。庭审中，垢某某申请增加诉讼请求，请求依法确认原、被告之间订立的房屋租赁合同于2021年2月6日解除。同时申请变更第一项诉讼请求，请求依法判令被告向原告支付2020年7月8日-2021年2月6日的房屋租金41600元。庭后垢某某向本院提交书面申请，申请变更第二项诉讼请求，撤回要求董某某给付窃电罚款29601.51元的诉讼请求,只要求给付窃电期间的电费10739.53元。董某某辩称，我不同意原告的诉讼请求。被告确实租赁了原告的房屋经营早点，但一直是正常使用。2020年6月因诉争房屋发现窃电被电力部门断电，导致被告无法正常使用诉争房屋。因为事发突然，停电导致冰箱内存放的食材腐烂变质，无法正常营业造成很大损失。经与原告多次沟通无果，无奈于2020年8月腾空房屋。电力部门认定的窃电行为为电力外挂，时间自2018年10月开始，那时我们还尚未租赁入住该诉争房屋，所以窃电以及断电行为不是被告的原因造成的，我也有损失。租赁期间未缴纳电费，是因为原承租人告知我诉争房为先用电后付费，且使用期间电表也未预警也未断电，所以没有主动缴纳电费，根据我们的使用情况，我认为我实际使用期间的电费不超过10000万元。对于被告租赁期间应该交纳的水费同意承担，对于2000元数额不持异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：坐落天津市红桥区某某号楼某某号，建筑面积74.46平方米，系登记在垢某某名下的私产房屋，设计用途为商业。上述诉争房屋原由案外人徐某承租经营使用，2019年1月初原承租人徐某将上述地址店铺转让给董某某，并实际将诉争房屋连同电卡交付给董某某。2019年2月20日垢某某与董某某签订《房屋租用合同》，双方约定董某某承租上述地址诉争房屋，租期自2019年1月8日起至2021年1月7日止。第一年租金6万元，第二年租金7.2万元，每半年租期前十五日内，董某某向垢某某支付半年租金。董某某租用期间，水费、电费、取暖费等由董某某使用而产生的费用由其承担，租用结束时，董某某应交清欠费。董某某交纳保证金5000元，合同终止时退还。由董某某人为原因造成该房屋及配套设施损坏的，由董某某承担赔偿责任。后董某某交付了押金5000元，租金交付至2020年7月7日，并使用诉争房屋经营早点生意。2020年6月27日国网天津市电力公司城西供电分公司在电力稽查期间发现诉争房屋电表异常，出具《违章用电、窃电通知书》，并将电表拆走，停止为诉争房屋供电。2020年7月29日电力部门就窃电问题向公安机关报案，2020年7月29日红桥分局西沽派出所受理，登记文号为津红公（刑）受案字[2020]1516号。诉争房屋用电使用的户名为天津兆隆投资发展有限公司，垢某某提交了2021年2月3日国网天津市电力公司为该公司出具的电费发票及违约窃电罚款发票，数额分别为10739.53元、29601.51元，上述款项合计40341.04元。国网天津市电力公司城西供电分公司红桥供电服务中心出具证明，上述款项均系垢某某现金缴纳。垢某某还交纳了诉争房屋2020年-2021年采暖季供热费2240.9元。双方在庭审中确认2021年2月5日董某某将诉争房屋钥匙和电卡交还给垢某某。垢某某申请原承租人徐某出庭作证，其陈述诉争房屋更换智能电表后，其发现电表异常曾报修，但因电力部门原因未修好。2019年1月前后其与董某某协商转租事宜时，曾前往电力部门查询并补交其使用期间的欠费，经电力部门核算为1703元，并将智能电卡等交付给董某某。证人表示对窃电不知情，并非其所为。经垢某某申请，本院前往国网天津市电力公司城西供电分公司红桥供电服务中心调查取证，该中心提供了2020年7月17日出具给公安红桥分局西沽派出所的《关于红桥区涟源路57＃楼2＃底商窃电问题情况说明》，说明中写明诉争房屋所使用电表封印被人为破坏，造成计量装置不计量，不走表。根据该中心提供的历月电费明细显示自2018年11月至2020年6月总电量为0，总电费亦为0。2018年10月显示总电费为-15.91元。2021年2月3日该中心出具《窃电追收审批工作单》，载明追收电量12498度，追收电费10739.53元（按照用电180天追收），追收违约使用电费29601.51元，共计40341.04元。经本院询问工作人员，其表示诉争房屋于2018年10月更换智能电表，需要先付费后使用，证人徐某补交的1703元系旧表欠费。对于证人徐某所陈述曾经报修的情况，电力部门表示未查到相关记录。追收电费和违约使用电费缴纳后，电力部门已于2021年2月为诉争房屋恢复供电。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。本案中双方的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同何时解除？解除的事由？2.2020年7月8日-2021年2月6日期间案涉房屋的租金、供暖费应由谁承担？3.董某某租赁诉争房屋期间的电费如何承担，数额如何确定。关于本案的第一个争议焦点：依照法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。董某某主张因涉诉房屋于2020年6月27日被供电部门停止供电，导致其无法正常使用诉争房屋，其于2020年8月腾空诉争房屋并通知垢某某，合同应已经解除。但董某某并未提供充分证据证实其腾房及通知出租人的事实，并在庭审中明确表示双方未办理交接手续。依照双方的庭审陈述及微信聊天记录，董某某系在垢某某的要求下，于2021年2月5日将涉案房屋的钥匙及电卡交还给出租人垢某某，在交还上述钥匙及电卡前，涉诉房屋客观上一直在董某某的控制下，直至交还钥匙和电卡，双方对解除合同达成了一致，故垢某某请求确认案涉合同已解除的诉讼请求，本院予以支持。双方协商一致解除合同的时间应为2021年2月5日。对于原租赁合同所约定的租期届满后，如前所述，诉争房一直在被告的控制下，直至原告主张返还钥匙前，原告并未对被告使用诉争房提出异议，应视为双方之间形成不定期租赁关系。关于本案的第二个争议焦点：如前所述，案涉合同于2021年2月5日解除。合同解除前，承租人应按照合同约定向出租人交纳租金并承担供暖费用，故对于垢某某请求董某某支付2020年7月8日-2021年2月5日期间案涉房屋的租金、供暖费的诉讼请求，本院予以支持。董某某抗辩自诉争房屋断电后无法正常使用诉争房屋，但根据电力部门的认定，窃电行为发生于2018年10月，此时诉争房亦正值租赁期间，考虑到目前电力部门已就窃电问题报警，公安机关也已立案受理，待确定实际侵权人后，垢某某及董某某均可以另案主张权利。关于本案的第三个争议焦点：董某某在庭审中自认自其2019年1月租赁使用诉争房屋至2020年6月27日未交纳电费，并表示愿意承担不超过10000元的电费。根据调查了解的情况，电力部门追收诉争房屋2018年10月至2020年6月期间的电费共计10739.53元，此期间考虑到被告实际经营使用诉争房屋天数，按照追收电费的计算比例，被告应承担的电费为9236元。故对于垢某某主张董某某承担租赁期间电费的诉讼请求，本院予以部分支持。庭审中，董某某表示同意给付垢某某租赁期间水费2000元的诉讼请求，本院予确认。董某某亦表示同意从应退押金中扣除上述款项，系对自身权利处分，本院予以照准。为减轻双方当事人诉累，剩余3000元押金冲抵部分被告应承担的电费。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告垢某某与被告董某某订立的房屋租赁合同于2021年2月5日解除；二、被告董某某自本判决生效之日起十五日内一次性给付原告垢某某2020年7月8日-2021年2月5日的房屋租金41600元；三、被告董某某自本判决生效之日起十五日内一次性给付原告垢某某电费6236元；四、被告董某某自本判决生效之日起十五日内一次性给付原告垢某某2020年取暖费2240.9元；五、驳回原告垢某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，减半收取1065元，由被告董某某负担588元，原告垢某某负担477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 周 洁二〇二一年六月八日书记员 胡丽娟附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。