辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7626号上诉人（原审被告）：沈阳杰夫餐饮管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区兴华北街55号（1-33-5）。法定代表人：谭秀芳。委托诉讼代理人:姜晓峰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋雨纯，女，1987年10月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：周俊杰，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹思慧，辽宁大宸律师事务所实习律师。原审第三人：沈阳盛新艺乐物业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区博览路2甲1号。法定代表人：刘巍。上诉人沈阳杰夫餐饮管理有限公司因与被上诉人宋雨纯、原审第三人沈阳盛新艺乐物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳杰夫餐饮管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人反诉请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人无违约行为，被上诉人放弃租赁系根本违约，应按合同约定承担违约责任。我方2019年3月21日交付铺位，被上诉人迟迟不入驻表示退出经营属于根本违约，被上诉人明确表示被上诉人找新承租人顶替被上诉人位置。直到2019年5月仍未找到，拒绝办理书面解除事宜，应按约定承担违约责任。宋雨纯辩称，请求维持原判。无法确定延期开业起止时间，无法计算延期开业违约金。档口已由上诉人自行经营，未耽误营收。一审酌定一万元合理。原、被告签订的《档口租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。聊天记录证明2019年4月27日和2019年5月5日告知档口已转租。沈阳盛新艺乐物业有限公司未陈述。宋雨纯向一审法院起诉请求：1.被告返还400000元租金、150000元押金、6000元收银系统押金及该三项利息60925.88元(暂计至2020年2月26日)，并赔偿违约金14800元(暂计至2020年2月26日)共计631725.88元；2.被告承担诉讼费。后变更为：1.被告返还合同价款55万元（包括租金40万元、保证金15万元）；2.被告承担利息70072.25元（以30万元为本金，自2017年10月24日计算至2020年8月13日，按照人民银行同期贷款利率计算，年利率4.75%；以25万元为本金，自2018年1月31日计算至2020年8月13日，按照人民银行同期贷款利率计算，年利率4.75%）；3.被告承担违约金14800元（根据合同14.2，被告应向原告以违约金形式赔偿直接损失，该费用为原告定制橱柜的钱，构成直接损失）；4.被告承担诉讼费。沈阳杰夫餐饮管理有限公司向一审法院反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《档口租赁合同》；2.被反诉人支付租金人民币139908.67元（自2019年4月24日计算至2019年8月31日）；3.被反诉人支付保证金人民币300000元（原告已支付）；4.被反诉人因延迟开业违约金52500元；5.被反诉人按七分之三比例支付实际损失79589.8元（具体损失明细：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元）；6.诉讼费由被反诉人承担。2-5项共计人民币571998.47元，因被反诉人已经实际支付550000元，故我方认为2-5项被反诉人仅需支付差额人民币21998.4元。后变更为：1.解除反诉人与被反诉人签订的《档口租赁合同》；2.被反诉人给付欠付租金178630.1元（2019年3月21日至2019年8月31日）；3.被反诉人支付保证金150000元（原告已支付）；4.被反诉人给付延迟开业违约金105000元；5.被反诉人按七分之三比例支付实际损失79589.8元（具体损失明细：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元）；6.被反诉人支付等额于保证金数额的违约金15万元（根据合同10.2条约定，保证金金额为15万元）；7.诉讼费由被反诉人承担。2-6项共计人民币663219.9元，因被反诉人已经实际支付550000元（15万元为保证金，40万元为租金），故我方认为2-6项被反诉人仅需支付差额人民币113219.9元。一审法院认定事实，2017年9月22日，被告杰夫餐饮公司承租位于沈阳市和平区博览路2甲1号（沈阳K11购物艺术中心）L3层L3011-3020号商铺，建筑面积625平方米；租赁期为4年，自商铺实际交付日起算。实际交付日以出租方向承租方发送的《商铺交付通知书》中载明的交付日为准。出租方应提前一个月向承租方发送《商铺交付通知书》；商铺装修期为30日，交付日当日起算。第一、第二个租赁年度月租金86250元（138元每月每平方米）。每一个租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。第一个租赁年度含装修期，但装修期内仅收取装修管理费及其他相关费用等。日租金=月租金*12个月/365天。2017年10月21日，原告宋雨纯与被告杰夫餐饮公司签订档口租赁合同，约定“原告承租位于位于沈阳市和平区博览路2甲1号（沈阳K11购物艺术中心）L3层L3011-3020号商铺内的1、2、3号铺位，建筑面积66平方米；用于经营饮品、炸品等；租赁期为2年，自商铺实际交付日起算。实际交付日以出租方向承租方发送的《商铺交付通知书》中载明的交付日为准。出租方应提前一个月向承租方发送《商铺交付通知书》；该档口装修期为30日，交付日当日起算。装修期届满后的第一日为计租日。承租方应于计租日开业。第一、第二个租赁年度年租金400000元。每一个租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。附件一第7条物业管理费约定为“出租方负责缴纳新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司提供大厦物业管理服务”；第9条保证金及租金收取约定为“承租方应于本合同生效后3日内一次性向出租方缴交保证金，即人民币300000元，其中150000元为租赁保证金，另外150000元为正常年度租金，并于第二次付款时划转为正常年租金。承租方应于2018年1月31日前，一次性向出租方缴交余下的租金250000元”。在整个租赁期内，保证金由出租方保管，出租方无须向承租方支付保证金的利息。保证金仅作为承租方履行本合同义务的保证，承租方不得将保证金用于抵销其任何应付款项。如果承租方违反本合同的任何规定或拖欠本合同规定的任何款项或者任何应由承租方承担的费用，或不向出租方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，出租方有权从保证金中扣取承租方的任何欠款及其利息。附件七约定，库房位于大厦的【L3】层【CK-301】号库房，月租金200元。关于延期开业问题，除非是因为出租方的过错，若承租方未能于开业日开业（包括但不限于因承租方装修不合格未能通过验收而导致档口未能按时开业的情况），承租方应依照延迟开业的时间按日向出租方支付等额于双倍保证金的违约金……”上述合同由原告宋雨纯签字，被告杰夫餐饮公司授权代表贺飞签字并加盖该公司公章。合同签订后，原告方分别于2017年10月24日、2018年1月31日向被告杰夫餐饮公司转款300000元和250000元。2018年12月起至2019年5月期间，原告方与被告方通过微信协商退租相关事宜，但双方未签订正式的退租协议，亦未就退租事宜达成合意。2019年3月21日，被告杰夫餐饮公司通知原告宋雨纯于2019年3月22日办理涉案商铺场地交接手续，原告宋雨纯未进驻涉案商铺经营。庭审中，第三人称“被告杰夫餐饮公司承租的商铺的起租时间为2019年4月25日，其是否存在转租行为不知情，被告并未向第三人披露其进行转租”。2019年8月31日，被告杰夫餐饮公司与第三人盛新艺乐公司签订租赁合同终止协议，第三人称终止的原因系“被告杰夫餐饮公司不给付租金”。一审法院认为，原、被告签订的《档口租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。关于原告宋雨纯主张的合同无效问题。本案中，被告杰夫餐饮公司虽未经第三人同意出租涉案商铺，但其与宋雨纯签订的租赁合同所涉期限并未超过其剩余租赁期限，且第三人对被告转租行为并未提出异议，故根据原告交付商铺租金及保证金的事实，并结合“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的法律规定可知，案涉合同有效，原告提出的合同无效的主张，不予支持；关于反诉原告杰夫餐饮公司主张的解除合同问题。被告杰夫餐饮公司与第三人盛新艺乐公司签订的租赁合同已于2019年8月31日终止，其与原告宋雨纯间的租赁合同亦不存在继续履行的客观条件，故对于该解除合同的诉请，予以支持；关于原告宋雨纯主张的返还租金40万元、保证金15万元问题。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定。本案合同解除后，被告应向原告返还相应租金和保证金。本案中，自2019年4月25日起，第三人向被告收取租金，即被告应在扣除2019年4月25日至2019年8月31日期间租金后向原告返还剩余租金，原告虽称被告已于2019年5月将涉案档口出租给案外人，但被告不予认可且原告提交的证据不足以予佐证，故对于该辩解，不予采信。综上，被告应向原告返还租金金额为260000元【400000元/年-140000元（400000元/年÷12个月×4个月6天）】。另，根据“保证金仅作为承租方履行本合同义务的保证，承租方不得将保证金用于抵销其任何应付款项。如果承租方违反本合同的任何规定或拖欠本合同规定的任何款项或者任何应由承租方承担的费用，或不向出租方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，出租方有权从保证金中扣取承租方的任何欠款及其利息”的合同约定，现涉案商铺预交的租金款项足以支付使用期间的租金，故保证金15万元应在合同解除后全额返还；关于原告宋雨纯主张的利息问题。根据合同约定，保证金在整个租赁期内由出租方保管，无需支付利息。而租金亦系被告依据合同约定依约持有，故被告无需支付利息；关于原告主张的违约金及反诉原告主张的违约金、延迟开业违约金问题。本案中，原、被告双方的涉案商铺于2019年3月21日交付后，原告始终未进入场地经营，存在违约行为，针对该行为，一审法院酌情确定违约金为10000元。另，根据原、被告双方签订的2年商铺租赁期的约定可知，在合同履行期内，在未向原告宋雨纯通知的前提下，反诉原告杰夫餐饮公司与第三人即于2019年8月31日签订了包括涉案商铺在内的所有商铺的终止协议，使原告宋雨纯丧失了继续承租使用商铺的前提条件，亦存在违约行为，针对该行为，一审法院酌情确定违约金为10000元；关于反诉原告杰夫餐饮公司主张的按七分之三比例支付实际损失79589.8元问题（包括：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元）。本案中，根据合同约定物业服务费由出租方缴纳。物业保证金、库房管理费、装修押金、装修管理费、POS机费用双方并未进行约定。库房租金虽进行约定，但被告并未向原告交付；水电费费用，因被告未进入商铺经营，反诉原告诉求无事实依据。综上，对于反诉原告该项诉求，不予支持。一审法院判决：一、解除原告宋雨纯与被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于2017年10月21日签订的《档口租赁合同》；二、被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋雨纯房屋租金260000元；三、被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋雨纯保证金150000元；四、被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋雨纯违约金10000元；五、反诉被告宋雨纯于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈阳杰夫餐饮管理有限公司违约金10000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告宋雨纯的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告沈阳杰夫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10149元，由原告宋雨纯负担2518元，被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担7631元。反诉案件受理费2564元，由反诉原告沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担2514元，由反诉被告宋雨纯负担50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《档口租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。因上述合同无法继续履行，一审判令解除上述合同并无不当。因自2019年4月25日起原审第三人向上诉人收取租金，故一审判令上诉人扣除2019年4月25日至2019年8月31日期间租金后向被上诉人返还剩余租金并无不当，保证金亦应予以返还。关于被上诉人主张的违约金问题，被上诉人主张系橱柜损失，但未能接收档口系其自身原因，故一审以上诉人未通知被上诉人情况下就与原审第三人签订终止协议，使被上诉人丧失继续承租使用商铺的条件为由，判令上诉人承担违约金10000元不当，应予纠正。关于上诉人主张的违约金、延迟开业违约金问题。虽合同约定延迟开业违约金标准，但被上诉人主张该违约金标准约定过高，且上诉人未能提交充分证据证明原审第三人向上诉人收取了因被上诉人延迟开业产生的违约金，故一审酌情确定违约金为10000元并无不当。关于上诉人主张的实际损失79589.8元问题（包括：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元），因案涉合同约定物业服务费由出租方缴纳，且合同对物业保证金、库房管理费、装修押金、装修管理费并无约定，上诉人未向被上诉人交付库房，亦未进入商铺经营，故一审对该请求不予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初3351号民事判决第一、二、三、五、七项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初3351号民事判决第四、六项；三、驳回宋雨纯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10149元，由宋雨纯负担2600元，被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担7549元。反诉案件受理费2564元，由沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担2514元，宋雨纯负担50元。二审案件受理费2564元，由沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担2514元，宋雨纯负担50元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。