辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1251号上诉人（原审被告）：许莹，女，1973年11月6日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系该公司员工。上诉人许莹因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。许莹上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2597号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的上诉请求；二、请求判决上诉人缴纳物业管理费截止时间为2018年12月12日；三、锦联物业2017年10月7日封闭小区，此前不具备取物业费资格，应判令归还2016-2017年物业费用，2017年10月至2018年12月底，物业不作为，已经交证据，应交基础物业费用；四、车库管理费用也应收取基础管理费至2018年底，车库严重漏水，物业与开发商之间互相推诿，承诺抵扣7000元；五、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，适用法律错误，判由不成立。一、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月11日，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。另依据2020年8月31日辽宁省营口市中级人民法院民事判决书（2020）辽08民终742号判决第二条：上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日解除。依据最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施.以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月12日。原判中对于物业费计费截止日期认定错误。二、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议因被上诉人物业服务不达标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了业主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。至于原判中所说的“拒交物业费会造成降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费的业主的合法权益”更不成立。侵害业主权益的恰恰是被上诉人，业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费。强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费才是不利于小区乃至整个社会的发展。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决确定的物业费数额及物业费起止日期正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、针对物业服务未达标，业委会下达的整改通知，不存在不予理会现象；对业主大会的投票形式有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的权益。物业是服务机构，已经尽力对业主提出的问题予以整改；答辩人在合同状态未确定前，只能按照合同约定提供服务。三、上诉人请求缴纳物业费截止时间为2018年12月12日，没有事实和法律依据。该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝交纳答辩人撤场前的物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同宗旨后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案的情况完全符合该条法律规定之情形。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费12305.92元；2、请求判令被告向原告支付欠交的车库管理费1200元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月18日，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，合同期限自2018年2月1日至2021年2月1日止，物业费标准为2元每平方米每月，含电梯费，业主逾期交费应支付赔偿金，赔偿金以法院判决为准。被告系营口市站前区锦联经典名郡小区11号楼1单元401室的业主，该房屋建筑面积139.84平方米，每平方米物业服务费2元月(含电梯费)。按合同约定，被告应向原告缴纳从2017年1月30日至2020年9月30日共计44个月的物业服务费12305.92元、车库管理费1200元。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年9月31日作出(2020)辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联经典名郡、锦联经典汇小区。一审法院认为，原告作为物业公司为小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费事实存在，原告要求被告立即交纳拖欠物业费的请求有事实根据和法律依据，故对其请求，该院予以支持。被告关于小区内存在诸多问题，系物业管理责任的辩解意见，因小区居住环境的好坏，取决于全体业主的共同维护及物业服务企业的服务行为，不能简单归因于物业服务企业一方的责任；且被告提供的证据并不足以证明物业服务存在缺陷已影响到业主正常生活，故不能成为拒缴物业费的理由。中级法院判决物业服务合同解除时间是2018年12月，在经法律程序确认前，合同效力是待定的，应按原物业合同履行至生效判决确认的最后撤场之日止。待定期间物业公司一直提供物业服务，业主应该缴纳物业费，这更符合合同法的公平原则。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告许莹于该判决生效之日起十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司从2017年1月30日至2020年9月30日共计44个月的物业服务费12305.92元、2018年9月30日至2020年9月30日的车库管理费1200元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费138元，减半收取69元，由被告负担。原告已预交该院，由被告给付原告69元，该院返还原告69元。本院二审期间，上诉人向本院提交房屋室内及车库照片，证明存在漏水问题，多次找物业都没有解决。被上诉人质证称上诉人在一审中并未提出住宅漏水，只提出车库漏水，漏水问题属于开发商质量问题，物业可以进行简单维修但没有义务赔偿。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人主张被上诉人物业服务不周，不应依合同既定标准和时间给付物业服务费问题，根据《物业管理条例》第十五条规定，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利，上诉人以此作为拒交或少交物业费的上诉请求于法无据，上诉人提供的证据不能证明上诉人与被上诉人已达成了其所主张的抵扣事实，本院依法不予支持。综上所述，上诉人许莹的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人许莹负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十五日法官助理贾文震书记员宋洪峰