辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5404号上诉人（原审被告）：刘明治，男，1967年7月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张艳彦，辽宁宸瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小菊，辽宁宸瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市第四印刷厂，住所地沈阳市沈河区中山路友爱西巷4号。法定代表人：张志，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘曙伟，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金潞，北京德恒（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人刘明治因与被上诉人沈阳市第四印刷厂房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘明治上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，查明事实，依法改判或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人并不存在拖欠房屋租金及违约的情形，上诉人所租赁的案涉房屋在合同到期后，双方之所以没有签订书面合同，是因为就上诉人对房屋进行了新搭建，就新搭建部分双方没有达成一致的补偿意见，故双方没有重新签订合同。且因双方没有签订合同，导致上诉人无法正常办理营业执照、许可等各类经营手续，消防等各项检查无法通过，无法正常经营，现双方均未占有房屋；二、电费部分一审已经查明按照实际发生收取，上诉人前期按月交纳4000元是为了正常使用房屋，但是对于按月交纳4000元事宜并不认同。综上所述，一审法院未查明案件事实，认定事实有误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。沈阳市第四印刷厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。沈阳市第四印刷厂向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金296,000元；2.判令被告向原告支付三个月违约金77,500元；3.判令被告支付拖欠电费333,842.4元；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月4日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《合同书》，甲方负责提供厂房一处（即企业主楼西侧一楼包括外接部分）供乙方有偿使用，使用范围为服务业。甲方为房产产权单位，有权对所辖房产进行管理，维护产权单位正常权益。乙方每月22日前按电业局规定缴纳电费及月基础电费（甲方按实际使用电量交电费）。合同期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。关于交费日期双方约定，乙方至合同签订三日内一次性缴纳2012年租金270,000元；2012年12月15日前一次性缴纳2013年房租280,000元；2013年12月15日前、2014年12月15日前、2015年12月15日前、2016年12月15日前分别一次性缴纳2014年、2015年、2016年、2017年房租310,000元。如到期不交，甲方视乙方提前违约，甲方有权通过法律追缴乙方三个月违约金，房屋收回他用。因乙方要求使用315变压器，乙方同意缴纳变压器押金5万元整，待解除合约后将变压器恢复至无基础电费容量250千瓦变压器。2015年原告为被告开具收款收据金额共计190,000元，其中20,000元收款事由记载为电费（原告认可该部分抵顶房租）；2016年原告为被告开具收款收据金额共计200,000元；2017年原告为被告开具收款收据金额共计390,000元；2018年原告为被告开具收款收据金额共计100,000元；2019年原告为被告开具收款收据金额共计100,000元，上述收款收据记载金额共计980,000元。2015年，原告为被告开具收款收据两张，收款事由为电费，金额共计8000元；2018年原告为被告开具收款收据6张，收款事由为电费，金额共计76,147.2元。庭审中，原告另认可被告2018年9月26日缴纳电费1866元，共计78,013.2元（76,147.2＋1866）,其中70,000元以使用变压器押金50,000元加租房押金20,000元抵扣方式给付，另8013.2元现金给付。经原、被告双方对账，2015年至2019年期间，被告认可已缴纳房租1,050,000元，双方存在争议的70,000元（50,000元变压器押金，20,000元租房押金），原告认为系对电费的支付（非基础电费部分），被告则认为应当用于抵顶房租。庭审中，原、被告均认可2018年6月至2018年11月期间的电费8013.2元已给付完毕。现原、被告之间就房屋租金及电费产生纠纷，原告诉至法院。根据原告提交的电费通知单记载，原告缴纳的电费中每月包含基本电费容量6930元。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告之间签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，原、被告均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。关于原告要求被告给付2015年1月至2018年12月的租金的诉讼请求。本案中，虽然双方签订的《合同书》有效期到2017年12月31日止，但此后被告并未搬离而是继续占用房屋且缴纳租金。现被告抗辩即使2017年12月31日之后法院判令被告应承担，但是双方没有合同，并且被告确实没有实际使用房屋，租金不应按原合同的租金主张，一审法院认为，庭审中被告主张2010年开始就没有使用案涉房屋，又称从2016年年末开了火锅店，只开了几个月，2017年停业，又认可2018年6月-11月的电费系其合伙人缴纳，合伙人在案涉房屋做熟食，被告就此节事实的陈述存在矛盾之处，且被告就其上述答辩意见未提交证据证明，应当承担未举证的法律后果。同时，被告对于其不实际经营但给付房租且不搬离案涉房屋的行为未能进行合理解释，该行为亦不符合常理。综上，对被告的此项答辩意见不予采纳，原告要求被告给付2015年1月1日至2018年12月31日期间房屋租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。因《合同书》约定2014年至2017年租金标准为31万元，租赁期满后双方并未另行签订书面合同亦未重新约定租金标准，故2018年租金应参照《合同书》的标准进行计算，即2015年至2018年的租金应为1,240,000元（310,000元×4），对原、被告均认可已缴纳的租金980,000元予以确认。对于双方存在争议的70,000元（50,000元变压器押金，20,000元租房押金），现被告就其提出的该70,000元应抵顶租金的主张未向法庭提交证据证明，而原告提交了的2018年开具的收款收据明确载明该70,000元用以抵顶电费，故一审法院对被告的此项辩解不予采信，即被告尚欠原告租金260,000元（1,240,000元-980,000元）应予给付。关于原告主张的违约金的请求，原、被告签订的《合同书》中明确约定如被告出现逾期不交房租的违约行为，原告有权收取三个月房租作为违约金，结合被告实际欠交租金的情况、数额及原告遭受的损失情况，一审法院认为原告按照合同约定向被告主张违约金77,500元具有依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付2015年1月至2019年8月份（不包含2018年6月至2018年11月）电费的诉讼请求。从原、被告签订的《合同书》约定的内容可以确认被告要求使用315变压器，并认可缴纳电费及基础电费，虽合同并未载明每月基础电费数额，但根据原告提交的电费收款收据、电费明细、电费通知单，及被告提交的2012年8月至2015年2月期间载有被告每月转账4000元的银行流水，可以确认在实际缴纳电费过程中，被告确按每月4000元标准向原告缴纳基础电费。同时，原告认可2018年3月至6月期间经被告要求将基础电费调整为3000元/月，且自2018年7月起不再收取基础电费。综上，2015年1月至2018年5月基础电费共计161,000元（4000元×38个月＋3000元×3个月）。针对原告主张的包括2018年12月至2019年8月期间实际使用产生的电费，因原告除提交自己记录的账目外未提供其他证据证明电费数额，而被告亦不予认可，故对此部分电费因原告未完成举证责任，一审法院不予支持。现被告主张2015年给付电费8000元，原告亦认可该8000元系对2015年1月、2月基础电费的支付，故该8000元电费应予扣除。同时，原告认可将两部分押金共计70,000元抵顶电费，并开具了收款收据，虽原告主张抵顶的不是基础电费，但因原告未能就实际使用部分电费完成举证责任，故一审法院认定将该70,000元用以抵顶被告应给付的基础电费，自欠付基础电费中予以扣除。综上所述，被告应给付原告2015年1月至2019年8月期间的电费83,000元（161,000元-8000元-70,000元）。对被告主张2012年8月至2015年2月份向原告缴纳电费12.4万元，应按实际电量收费，多交部分抵顶房租的辩解。一审法院认为，被告提供的银行流水能够看出被告每月向原告转账4000元事实存在，该给付行为极具规律性，与双方合同中扩容及基础电费的约定相吻合，现被告仅凭银行流水提出上述抗辩，缺乏事实及法律依据，一审法院对其辩解不予采信。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘明治于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市第四印刷厂2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金260,000元；二、被告刘明治于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市第四印刷厂违约金77,500元；三、被告刘明治于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市第四印刷厂2015年1月至2019年8月期间电费83,000元；四、驳回原告沈阳市第四印刷厂的其他诉讼请求。案件受理费10,873元，由被告刘明治负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘明治提交新的证据如下：照片，用以证明案涉房屋与二楼同租人一直发生争议，我们一楼门厅、大门通行部分、大堂、楼体、二楼所有自己搭建的部分等大部分面积被二楼租户长期强行占用、使用。被上诉人沈阳市第四印刷厂发表质证意见如下：对真实性无异议。对关联性和合法性有异议，本案是租赁合同纠纷，上诉人的房屋是否被第三方占用与被上诉人无关，上诉人可以向第三方主张权利，但不能免除上诉人向被上诉人支付租金的义务，且该组证据不属于二审新证据的范围。被上诉人沈阳市第四印刷厂提交新的证据如下：照片，证明案涉房屋仍在上诉人占有中，上诉人的物品仍存在案涉房屋内，房屋的门锁及钥匙仍由上诉人控制，其并未搬离案涉房屋，亦未向沈阳市第四印刷厂归还房屋。上诉人刘明治发表质证意见如下：对证据的真实性及提取形式、证明目的、内容均有异议。拍摄的时间与本案无关，恰恰说明本案双方之间自2017年12月31日后存在争议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘明治与被上诉人沈阳市第四印刷厂之间签订的《合同书》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应恪守履约。案涉租赁期限于2017年12月31日届满后，上诉人刘明治并未与被上诉人办理房屋交接手续或向被上诉人主张解除合同，双方亦未续订租赁合同，但因上诉人刘明治继续占有使用案涉房屋，被上诉人对此也并未提出异议，故双方原签订的合同书继续有效，租赁期限为不定期。二审期间，上诉人刘明治自认还有物品存放在案涉房屋内并有人看管，其主观上也想继续使用案涉房屋，另结合二审期间被上诉人提交的案涉房屋现场照片，可认定上诉人刘明治于合同期满后持续占有使用案涉房屋的事实，故其应按照原《合同书》约定的租金标准向被上诉人交纳租金，一审法院根据当事人双方约定的租金标准和违约条款、被上诉人诉请的给付期间、上诉人刘明治逾期交纳租金的事实并合理扣除了上诉人刘明治已交纳的租金98万元，最终判令上诉人刘明治给付租金及违约金并无不当，且上诉人刘明治在其上诉理由及二审庭审中均未对一审法院判令其给付的租金和违约金数额提出异议，故本院依法予以维持。对于上诉人刘明治主张其新搭建的添附物争议问题，对此其可与被上诉人另行协商解决或另诉主张合法权益，不能据此作为抗辩交纳租金的理由。对于上诉人刘明治主张二楼租户占用其租赁空间的问题，因二楼租户先于上诉人刘明治租赁案涉房屋二楼空间，上诉人刘明治在租赁案涉房屋前应对现有房屋状况实地查看了解后再行签订的合同书，其亦可对其主张二楼租户的侵权行为另诉主张合法权益。关于上诉人刘明治所提的电费应按照实际发生电量收取，其虽按照4000元/月交纳但对交纳的数额并不认同，应视为交纳的是预存电费的问题，经查，双方签订的《合同书》第二条第一款明确约定：“……乙方每月22日前按电业局规定缴纳电费及月基础电费，（甲方按实际使用电量交电费）。……”第五条约定：“因乙方要求使用315变压器，乙方同意缴纳变压器押金伍万元整。待解除合约后将变压器恢复至无基础电费容量250千瓦变压器。（费用多退少补）”由此可见，上诉人刘明治在合同中对用电提出了特殊扩容需求，并因此产生基础电费，且合同中明确约定由上诉人缴纳电费及月基础电费，待解除合约后恢复至无基础电费容量变压器。同时，上诉人刘明治于2012年8月至2015年2月期间均实际按照每月4000元的标准向被上诉人交纳基础电费，被上诉人也一直按照每月6930元向电业局交纳基础电费。一审法院判令上诉人刘明治按照4000元/月的标准向被上诉人交纳基础电费符合客观实际，亦不违反双方签订的合同书之约定条款内容。虽然案涉合同书并未解除，但被上诉人实际上已于2018年7月起不再向上诉人收取基础电费，客观上减少了上诉人刘明治的非必要经济损失。综上，一审判决并无不当之处，本院依法予以维持，对上诉人提出的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人刘明治的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,873元，由上诉人刘明治负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；