山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3990号上诉人(原审被告)：王秀强，男，汉族，1970年4月10日出生，住芝罘区。委托诉讼代理人：迟宗媛，山东智峰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会。住所地：只楚街道东南哨居委会。负责人：王继强。委托诉讼代理人：林鸿苓，山东星河泰律师事务所律师。上诉人王秀强因与被上诉人烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会（以下简称东南哨居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2021）鲁0602民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王秀强上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人的租赁合同虽然已经到期没有再续签，但是双方一直是在履行原租赁合同，但是被上诉人提出终止合同的继续履行，应当给上诉人适当的时间进行搬迁，上诉人在该场地经营汽车修理，有大型的汽车修理设备，并不是突然要求上诉人搬离就能搬离的，而且上诉人在租赁期间在租赁的场地自己也增建了多间房产和附属设施，也已经对外出租多年，居委会突然提出解除合同，也没有合理的搬离期限和房屋以及附属物的补偿，包括上诉人本人和租户在内，经营的生意都是在进行中，根本不可能立即搬离完毕。居委会要求搬离，上诉人愿意配合，但是需要一个合理的搬离期间。二、被上诉人居委会作为一个村民组织，代表的是村民的利益，应该维护的村民的利益，关于上诉人租赁的场地以及房产、附属设施的补偿问题，是居委会迟迟不给解决，按照有关旧村改造拆迁政策，居委会已经给上诉人列出租赁场地的房屋以及附属物的补偿明细，应补偿给上诉人损失共计30万元，但是因为旧村改造问题，上诉人自己的住宅没有同意拆迁，居委会就一直没有兑现租赁场地的各项补偿款30万元，上诉人家庭困难，居委会都了解，女儿生病住院所有积蓄都懂花光了连房子都卖了，就靠这租赁的场地过活，但居委会拖着不给补偿款，单方面的只想着让上诉人搬离腾迁。居委会不能拿上诉人的租赁场地的补偿问题来强迫我同意自己的住宅进行拆迁。上诉人也不是不同意搬离，但是前提是补偿款30万元居委会必须要支付给上诉人，否则，上诉人不能返还土地以及房屋，也无法返还。三、上诉人在一审中已经提出明确的反诉请求并提交反诉状，要求被上诉人支付租赁场地房屋以及附属设施的赔偿款30万元，但是一审法院没有受理反诉请求。被上诉人辩称，一审判决正确，请求维持原判，上诉人的上诉理由不成立。1、上诉人与被上诉人的租赁合同于2019年7月31日到期后，被上诉人即通知上诉人搬迁，但上诉人迟迟不搬，被上诉人于2020年7月2日向上诉人发出书面通知，解除双方的租赁合同，要求上诉人在30日内将租赁房屋腾迁并退还占用的土地。退一步讲，即使从2020年7月2日计算，至今也近一年的时间了，上诉人仍未搬迁，却主张一个合理的搬离期间，明显是借口，是滥用诉权的表现，不应得到支持。2、上诉人与被上诉人的租赁合同已解除，不存在拆迁补偿的问题，上诉人要求补偿没有法律依据。一审法院没有受理上诉人的反诉符合法律要求，上诉人在双方租赁合同已解除的情况下，仍然占用被上诉人的房屋及土地，给被上诉人已造成损失，被上诉人对上诉人保留诉讼的权利。烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会向一审法院起诉请求：（一）判令被告立即腾迁房屋及占用的土地；（二）判令被告立即支付自2019年8月1日-2020年12月31日的房租3542元，并继续支付自2021年1月1日起至实际腾迁之日止的房租。一审法院认定事实：2012年8月1日，原告作为出租方，被告作为承租方签署《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于原建筑队大院西南角土地及房屋（120平方米/四间）租赁给被告，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日，租金为2500元整，出租人维修的范围、时间及费用负担为保证水电设施齐全，水电费由承租人及时缴纳，承租人维修范围及费用负担为添加的房屋附属物。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：室内装修不影响建筑物的安全性和结构的稳定性，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：一切添加的房屋附属物无偿归出租人所有。出租人不允许承租人转租租赁物。合同约定，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是合同签订的截止日期。在合同尾页，出租人除加盖有原告的印章，并有委托代理人王剑的签名，承租人处由被告的妻子林洋代被告王秀强签名。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋及土地，被告在未取得规划许可的情况下，在租赁土地上加盖了五间房屋，并出租给案外人从事佐佑废旧回收站、寒武石材经营，原告亦使用加盖房屋从事车辆维修经营，原租赁合同中载明的房屋四间已被打通，为悬挂有佐佑废旧回收广告牌南侧东西走向房屋。合同期满后，双方口头约定，将合同租赁时间续租至2019年7月31日。被告自认截止2019年7月31日，共计欠付原告房屋租金5000元整。2020年6月30日，原告制作通知书一份，载明“王秀强：你与居委会签订的房屋租赁合同已于2019年7月31日到期，双方没有再续签合同，现通知你解除双方的租赁合同，限你在30日内将租赁房屋腾迁并退还占用的土地，逾期居委会将采取相关措施，由此产生的相关费用及法律责任全部由你承担。为减少不必要的损失，望你接到通知后能及时腾迁”。2020年7月2日，被告收到上述通知。诉讼过程中，一审法院对涉案场地及房屋进行现场勘验，关于土地坐落，双方对土地的南至、北至、东至并无异议，对西至双方有异议。原告认为西至应当到房屋墙体，被告认为西至应当至楚毓路，自房屋西墙体至楚毓路的土地当时经过村里允许予以使用，并由被告进行了硬化。一审法院认为，双方签订的租赁合同约定的租赁场地坐落于“原建筑队大院西南角土地及房屋”，双方均未提供证据证明该“建筑队”西至的坐落，现房屋西墙体至楚毓路之间土地由被告实际使用，应当推定该块土地在被告的承租范围内。综上，一审法院对涉案土地及房屋的坐落认定事实如下：被告承租的土地的四至为：北至挂有“佐佑废旧回收”广告牌房屋北侧夹道，南至东南哨中街，东至空地，西至楚毓路。承租房屋为该土地范围中挂有蓝色“寒武石材”广告牌的、四间东西走向红色瓦房。诉讼过程中，被告向一审法院提交反诉状一份，以租赁场地中其自建房屋应当予以补偿为由，要求原告向被告支付房屋拆迁赔偿款300000元。一审法院认为该反诉请求与本诉并非同一法律关系，未予受理被告的反诉。一审法院认为，（一）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告和被告签订的租赁合同于2019年7月31日期限届满，合同到期后，被告继续使用租赁物，原告亦没有证据证明其曾提出过异议，故双方签订的租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同，双方可随时主张解除合同。2020年7月2日，原告通过向被告送达通知函的形式行使合同解除权。合同解除后，双方的权利义务终止，被告失去占有租赁物的权利基础，应当向原告返还租赁土地及房屋。（二）原、被告双方均认可截止2019年7月31日被告尚欠付租金5000元，故自2019年8月1日起，被告亦未履行缴纳租金的义务。2020年7月2日，原被告签订的租赁合同解除后，被告未向原告返还租赁物。原告主张参照租赁合同支付占有使用费于法有据。因此，被告应当自2019年8月1日至2020年12月31日的租金和占有使用费共计3542（2500÷12×17）元，并自2021年1月1日起至实际返还土地、房屋之日止，按照每年2500元的标准支付占有使用费。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十六条,一审法院于2021年4月10日判决:一、限被告王秀强于判决生效之日起10日内将其承租的坐落于烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会驻地的土地和房屋返还给原告烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会。土地四至为：北至挂有“佐佑废旧回收”广告牌房屋北侧夹道，南至东南哨中街，东至空地，西至楚毓路。承租房屋为该土地范围中挂有蓝色“寒武石材”广告牌的、四间东西走向红色瓦房。二、限被告王秀强于判决生效之日起10日向原告烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会支付房屋租金及占有使用费3542元（暂计算至2020年12月31日），并自2021年1月1日起至被告王秀强实际履行本判决第一项义务之日止，按照每年2500元的标准支付占有使用费。如果被告王秀强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市芝罘区只楚街道东南哨居民委员会。案件受理费50元减半收取为25元，由被告王秀强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2012年8月1日上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，约定由被上诉人将涉案房屋租给上诉人使用，租期限自2012年8月1日起至2013年7月31日止，该合同期满后，双方口头约定续签合同，被上诉人主张续签至2019年7月31日，续签合同到期后双方未再续签合同，2020年7月2日被上诉人向上诉人发出书面通知要求解除双方租赁合同，并要求上诉人于一个月内腾迁房屋，因上诉人未支付2019年8月之后的房租，且未按期腾迁涉案房屋，故被上诉人将上诉人诉至法院要求其支付所欠租金并腾迁房屋。针对被上诉人要求腾迁房屋的主张，上诉人辩称依据相关规定及上诉人租赁涉案房屋的实际情况，被上诉人应给付其租赁场地附着物损失30万元，并就此向一审法院提出反诉请求，因本案解决的是双方租赁合同解除后腾迁房屋、结清租金的问题，上诉人认可所建房屋没有办理审批手续，且双方对上诉人在租赁土地上是否允许建设房屋、所建房屋应如何处理主张不一，一审法院以上诉人的反诉请求与本案非属同一法律关系对其反诉请求未予受理，不违反法律规定。鉴于被上诉人已通过书面方式通知上诉人解除涉案租赁合同，并要求其腾迁房屋，但上诉人在通知期限届满后直至本案审理时仍未腾迁房屋，一审法院据此判决上诉人支付被上诉人所欠租金及房屋使用费，并于一审判决生效之日起10内将涉案房屋返还给被上诉人。现上诉人上诉坚持主张被上诉人应给付其租赁场地附着物损失30万元，并以此作为腾迁涉案房屋的条件，无事实和法律依据，本院不予支持；上诉人要求被上诉人给予合理期限腾迁涉案房屋，因自被上诉人向上诉人发出解除合同的通知至本院审理期间，上诉人有充分的时间腾迁涉案房屋却一直未腾迁，且二审中被上诉人不同意调解，致本案调解未成，上诉人要求被上诉人进一步给予腾迁时间，依据不足，本院不予支持。综上所述，王秀强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王秀强负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  王天松审判员  尹鹏亮二〇二一年六月十六日法官助理孔彤彤书记员王亚男