北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7985号上诉人（原审被告）：马玉珠，男，1965年9月5日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234室。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。上诉人马玉珠因与被上诉人北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人马玉珠，被上诉人奥和物业公司之委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马玉珠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回奥和物业公司一审诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由奥和物业公司负担。事实和理由：2016年5月31日马玉珠与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称奥和汇润公司）的《前期物业服务合同》，约定奥和汇润公司服务内容共八大类，本小区为六幢低层板楼，且与老小区混建在一起，小区居民大部分为回迁户，在签订合同时，我不签字就不给我房屋钥匙，这属于违背业主主观意志的强制行为，物业公司同时收取2016年-2017年的物业费，包含垃圾清运费、车位费，保证金、地锁等，并承诺在业主入住前将小区大门加设门岗，对小区车辆配发出入证，对外来车辆严格管理，停车泊位有序管理。但是物业公司在公共绿化环境卫生、安全防范、消防管理、停车泊位等没有一项落实到位，违反了《北京市物业管理条例》第四条“权责一致质价相符公平公开”的原则，且在2018年2月7日奥和汇润公司在没有告知业主的前提下将一切债权债务全部转让给奥和物业公司，依据民法典第556条之规定，债权债务概括转移必须经另一方当事人同意，否则转让协议不产生法律效力，对此我们全体业主不知情也不认可。奥和汇润公司又在2020年1月1日再一次将其债权债务进行转让，一个公司两次转让给同一家公司，明显有合同伪造问题。依据《北京市物业管理条例》第十九条之规定，前期物业服务合同最长不超过二年，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人员。但是，房屋产权方未给我们办理房产证，我们无法成立业主委员会，也就无法正常行使我们的权利。房屋产权方不但不对前期物业管理公司进行监督管理，维护我们业主的基本权利，反而明知物业公司不作为及前期物业合同已经到期的情况下，于2018年又继续私自与奥和物业公司签订前期物业服务合同，这显然是违法的无效合同。故此，我有权利怀疑房屋产权方违背业主意愿，与奥和物业公司相互勾结，共同套骗业主钱财。作为业主，我们买得起房子就交得起物业费，我们如数缴清了第一年的物业费，停车管理费，卫生费等各项费用，可物业公司一年中什么都没有做，至今小区还与入住前一样，因此业主第2年不再缴纳物业费是有原因的。依据《物业管理条例》第41条、第64条，物业公司没有履行物业管理职责，业主可以拒缴物业费，作为与业主签订合同的奥和汇润公司，应遵守约定原则，诚实守信全面履行自己的义务，尊重法律，尊重合同，而在一审判决中法院也提出：奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的应当通知债务人，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，可奥和物业公司没有向业主进行公示，小区内也未设有公示栏，到处都是违法的小广告，因此物业公司未尽到告知义务，因此一审法院在没有进行认真调查的前提下，盲目判决马玉珠支付物业费用有失公平。依据民法典509条之规定，奥和汇润公司严重的不履行合同，视法律于儿戏，而一审判决却对此事实于不顾，做出错误判决，严重损害了马玉珠的合法权益，马玉珠不服该判决。2.一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义、和谐。在本案中，奥和汇润公司为了一己私利将公司债权债务非法转让，也没有告知全体业主，只是为了自己的利益，即便是这样，物业公司要是能够履行合同进行服务，我们业主也会按时交纳物业费，假使一审判决正确，判令马玉珠履行合同，完善服务，挺高服务质量，双方即能达到和解，这样对国家，对社会的稳定，都是有积极作用的，反之，现在小区业主虽然输掉了一审，但大家心里不服，心里委屈，也正在逐级向上级部门申诉反映，同时也在申请新闻媒体部门的介入。目前丰西北里小区已被列为北京市66个失管小区之一。这也充分证明了物业公司的不作为。为此，我只要一个公正的判决，目前我们新小区住了五六年了，拿不到房产证，原因就是房屋验收不合格，无法注册，验收不合格无法注册，说明这是一个问题房，问题到底出在哪里，也没有人告诉我们。奥和物业公司辩称，同意一审判决，不同意马玉珠的上诉请求和理由，一审法院认定事实正确，适用法律正确，我公司是适格主体，有权利主张拖欠的物业费用。前期物业服务合同马玉珠是认可的。依据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条，物业管理条例第21条，民法典546条规定，我公司作为债权受让方进入涉案物业履行物业服务义务，所以有权利和马玉珠主张的拖欠物业服务费。我公司在一审中提交证据足以证明我公司按照物业服务合同履行了物业服务。情况说明是涉案开发商出具的，证明存在的问题不属于我公司违约。同时马玉珠在一审庭审中，也认可拖欠物业费。我公司作为经营性企业履行物业服务是需要经济成本，马玉珠多年拖欠行为给我公司正常开展物业服务造成严重阻碍。因此马玉珠不履行合同义务同时还要求我公司按约履行不符合法律规定，构成违约。按马玉珠所说，假设我公司存在部分履行瑕疵可另行以法律程序主张，马玉珠以此为由拒绝支付物业费没有依据，请求驳回上诉，维持原判。奥和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马玉珠支付自2017年5月31日至2020年5月30日期间的物业管理服务费4924.5元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计5574.5元；2.本案诉讼费用由马玉珠承担。一审法院认定事实：2016年5月31日，马玉珠与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区XX区X号楼X单元XX室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为136.79平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，马玉珠有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给马玉珠造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；马玉珠违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求马玉珠每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让方）与奥和物业公司（受让方）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理服务，于2020年1月1日撤出北京丰台区XX小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称项目指挥部）签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使权利，向欠费方主张债权。另，提交其与项目指挥部于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：项目指挥部将丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米.月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份；另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称，已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管XX小区1-6号物业管理服务；另提交北京万通顺达停车管理有限公司出具的《丰西北里车位管理情况说明》显示上述公司自2016年1月进入丰西北里新楼进行停车管理。马玉珠对上述《债权转让协议书》有异议，称与之前提交的《债权转让协议书》不一致，奥和物业公司存在篡改证据嫌疑；奥和物业公司称以当庭提交的证据为准。马玉珠对《物业前期服务委托合同》及公告不知情，物业收费是非法的，没有取得授权，小区没有正式的公示栏。马玉珠庭审中确认未交纳2017年5月31日至2020年5月30日期间的物业管理服务费4924.44元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元。马玉珠提交照片及物业收费标准网页材料称，小区物业服务不达标，小区门口没有安保人员，停车场管理混乱，存在私占车位、未规划停车位等情形，小区卫生清理差；另，提交收据显示马玉珠已交纳2017年5月31日之前的车位费等2800元，收款单位为北京万通顺达停车管理有限公司，已交纳2017年5月31日之前的物业管理服务费1641.48元、生活垃圾清运费30元、楼道公共照明费20元等，收款单位为奥和汇润公司；奥和物业公司称照片无原始载体不认可，显示地面硬化及车位管理是第三方责任，与自己无关。一审法院认为，奥和汇润公司与马玉珠签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为马玉珠提供了物业服务，马玉珠应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向奥和物业公司交纳相应的物业费用，故对于奥和物业公司要求马玉珠支付自2017年5月31日至2020年5月30日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，法院予以支持。但法院尚需说明的是，奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范方面进行维护，另因马玉珠提交证据显示奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故法院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，马玉珠据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院于2021年2月25日判决：一、马玉珠于判决生效之日起十日内支付北京奥和物业管理有限公司2017年5月31日至2020年5月30日的物业管理服务费4432元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，马玉珠与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为涉案小区提供物业服务，马玉珠应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费缴费标准向奥和汇润公司支付物业费。后奥和汇润公司将未追缴的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权转让给奥和物业公司，奥和物业公司接管涉案小区并向小区提供物业服务。马玉珠主张其并不知晓奥和汇润公司与奥和物业公司之间的债权转让事宜以及奥和物业公司接管涉案小区物业的情况，对此奥和物业公司已经提交了《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》以及张贴公告的照片，尽到了基本的举证义务，结合奥和物业公司与项目指挥部于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，本院确认自2020年1月1日起为涉案小区提供物业服务的主体系奥和物业公司。综上，奥和物业公司有权要求马玉珠支付其之前欠付奥和汇润公司的物业费等费用以及现在欠付奥和物业公司的物业费等费用。至于相关费用的收费标准，马玉珠与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了物业费、生活垃圾清运费以及楼道照明费的收费标准，参考奥和物业公司接管涉案小区物业后与项目指挥部签订的《物业前期服务委托合同》亦未改变之前约定的收费标准的事实，一审法院按照上述标准确定马玉珠欠付各项费用的基数并无不当。马玉珠主张奥和汇润公司与奥和物业公司未按照合同约定的标准提供物业服务，故不应当支付物业费，因一审法院已经在综合考虑马玉珠的各项主张以及物业公司服务瑕疵的基础上，酌情减免了马玉珠的部分物业费及全部违约金，考虑到物业服务具有持续性、公共性等特点，本院对此不再予以调整。综上所述，马玉珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马玉珠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年六月四日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨