朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1302民初1077号原告：朝阳市双塔区天旭物业有限公司，住所地朝阳市双塔区龙山街四段20号。法定代表人：刘明，经理。被告：李莹，女，1991年1月4日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：徐盛鑫（系被告李莹丈夫），男，1987年3月10日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司与被告李莹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司的法定代表人刘明到庭参加诉讼，被告李莹经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告李莹给付原告2018年6月1日至2020年5月30日期间的物业费人民币1,392元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月6日与朝阳市双塔区北市新村小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告对北市新村小区实施专业化、一体化的物业管理，合同约定按建筑面积0.5元/平方米/月收取物业费。被告李莹系北市新村业主，自2018年6月1日至2020年5月30日拖欠物业费1,392元。上述物业费后经原告多次催要，被告未予给付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李莹书面答辩称，原告未能按照物业管理服务合同的约定向被告提供物业服务违约在先。原告未能及时维修电子对讲门，楼道里的通风窗户长期处于损坏状态，五单元与外界连接围栏长期处于维持状态，小区内的公共绿化带长期被人种植蔬菜，小区内的卫生清理不及时，未向业主开放公用停车场，未能保持消防通道畅通，小区内的监控摄像头、路灯等设备不全，楼道内经常贴有小广告。因原告违约在先，被告享有先履行抗辩权，在原告纠正错误前，被告有权拒绝交纳物业费。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告李莹系北市新村小区14号楼5单元402室业主，其房屋建筑面积为116平方米。2018年5月6日，朝阳市双塔区北市新村小区业主委员会作为甲方与原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司作为乙方签订了一份《物业管理服务合同》，约定由原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司为北市新村小区提供物业服务。原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司与北市新村小区业主委员会签订的上述《物业管理服务合同》对物业委托管理服务事项进行了约定，合同约定住宅的物业费收费标准为0.5元/月/平方米，约定的物业服务期限自2018年6月1日起至2019年12月31日止。上述《物业管理服务合同》还约定了其他事项。2020年11月2日，朝阳市双塔区北市新村小区业主委员会作为甲方与原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司作为乙方签订了一份《物业管理服务合同》，约定由原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司继续为北市新村小区提供物业服务，物业服务费收费标准仍为0.5元/月/平方米，约定的物业服务期限自2020年1月1日至2022年12月31日，该《物业管理服务合同》约定的其他内容与双方于2018年5月6日签订的《物业管理服务合同》约定的内容基本一致。现原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司以被告李莹未向其交纳2018年6月1日至2020年5月30日期间的物业费为由诉至本院。原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司的营业执照、两份《物业管理服务合同》、北市新村业主委员会成立过程档案材料予以证明，被告李莹在收到本院依法向其送达的民事起诉书和开庭传票等应诉材料后向本院提交了书面的答辩状，并针对其答辩意见向本院提供了35张照片予以证明。本院根据原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司和被告李莹所提供的上述证据材料及原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司的庭审陈述认定上述事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，引起本案原、被告之间发生纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故除法律和司法解释另外特殊规定外，本案应当适用当时的法律和司法解释的规定。原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司与被告李莹所在的双塔区北市新村小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述《物业管理服务合同》对原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司和包括被告李莹在内的北市新村小区内的全体业主均具有法律约束力。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述规定，被告李莹作为北市新村小区的业主，其接受了原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司所提供的物业服务，即应按北市新村小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》的约定给付原告物业费。因此，原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司要求被告李莹给付其2018年6月1日至2020年5月30日期间1,392元物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告李莹虽然在庭审前向本院提交了书面的答辩状并针对其提出的答辩意见向本院提供了35张照片予以证明，但被告李莹所提供的照片不能证明照片的拍摄时间，不能证明是在原告进入北市新村小区提供物业服务之前还是之后拍摄。另外，即使原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司存在照片中显示的个别情况，也只能说明原告在提供物业服务的时候存在瑕疵，但不能证明原告在向包括被告在内的北市新村小区全体业主提供物业服务时存在根本违约情形。被告李莹提出的其所居住的房屋单元门损坏，原告未予维修的辩解意见，单元门属于住宅物业区域内的共用设施，其维修和更换应当使用住宅专项维修基金，并不在原告提供物业服务的范围内。因此，被告李莹提出的其现在有权拒绝向原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司交纳物业费的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。应当指出，原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司要求被告李莹给付其2018年6月1日至2020年5月30日期间的1,392元物业费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照原《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告李莹于本判决生效后五日内给付原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司2018年6月1日至2020年5月30日期间的物业费人民币1,392元;如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市双塔区天旭物业有限公司预交，已减半收取），由被告李莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二一年六月七日书记员  芦婷婷