辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3227号上诉人（原审原告）：朱桂英，女，1958年1月15日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：艾诗博，辽宁智爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婷（系上诉人女儿），女，1987年6月11日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审被告）：大连松巍置业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处祝丰村（五一路一段）。法定代表人：于世超，该公司经理。委托诉讼代理人：张会文，瓦房店市中心法律服务所法律工作者。原审第三人：孙永海，男，1962年12月2日生，汉族，住瓦房店市。上诉人朱桂英因与被上诉人大连松巍置业有限公司、原审第三人孙永海房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱桂英上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决对案涉合同的效力以及性质予以错误认定，有违最高人民法院指导案例的审理原则，进而作出错误判决，应予以纠正。首先，案涉房屋买卖合同实质为以房抵债协议，形成新债清偿关系，系双方当事人之间另行增加的一种债务清偿方式，债权人可就新债或旧债选择清偿。本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系被上诉人自愿利用房产抵顶原审第三人对大连世纪长兴建设集团有限公司的债权而形成，则该合同具有以房抵债的性质。最高人民法院（2016）最高法民终字第484号案件（2017年032号最高院公报案例）关于以物抵债协议有以下论述：“在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，亦应以此作为出发点和立足点。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务”，则根据上述论述可知，本案房屋买卖合同签订后，已经形成了新债和旧债并存的情况，债权人可就债务的履行方式进行选择，甚至在以物抵债协议目的不能实现以前，债权人主张新债务履行优于旧债务。据此，上诉人诉请主张被上诉人配合办理房屋产权登记手续，系主张新债务履行应有之权利表现，一审法院以所谓的物权尚未变动则旧债未消灭为由否定新债务相关权利，显然与上述公报案例以及履行合同应有的诚实信用义务要求不符，上诉人基于新债务提出的诉请应依法得到支持。其次，上诉人签订房屋买卖合同后，案涉抵顶债务之债权人已经发生变更，原审第三人已经不再具有债权人身份。案涉抵顶债权的债权人原为原审第三人孙永海，在各方同意由上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人作为合同当事人，在合同具有设立新债的法律效力的情况下，上诉人以合同主体的身份享有合同权利，实则成为新债的主体享有了债权。虽然新债履行前与旧债并存，但根据公报案例显示债权主体具备履行新旧债的选择权，因此债权主体应具有唯一性，则上诉人作为后出现的债权主体，必然已取代原审第三人的债权主体身份，债权在二者间发生了转移，债权已由上诉人继受取得。据此，上诉人向被上诉人主张履行基于购房合同产生的房产登记义务，实为债权人实现债权之行为，已排除了原审第三人就债权享有的任何权利。最后，案涉房屋买卖合同合法有效，上诉人据此享有的权利应依法予以保护。同样根据（2016）最高法民终字第484号案件论述可知，以物抵债，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案案涉房屋买卖合同，既然具有以物抵债的性质且为法律所允许，则不能再据此否定真实商品房买卖合同关系的存在，更不能在未违反任何法律、行政法规强制性规定的情况下，据此否定合同效力。特别是在合同缔结时各方权利人、义务人对合同的签订均予以认可，如前所述在债权人主体已发生变更的前提下，上诉人作为变更后的债权人主体完全有权利依据房屋买卖合同向被上诉人主张债务的履行，此系债权人就新债务约定所享有的权利的当然表现。综上，原一审判决错误的否定了上诉人签订的购房合同的可履行性和债权的主体身份，适用法律错误。大连松巍置业有限公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，涉案的房屋不是上诉人的房屋，是第三人的房屋，一审认定事实明确表述上诉人认可上述两套房屋购买未付房款，是第三人孙永海工程抵顶款，且办理签订房屋商品房买卖合同时，三方约定，三方到场加盖备案章后方能过户。对上诉人谈到的抵债关系，属于偷换法律概念，其债权本身就不是上诉人的，上诉人从何谈起新债与旧债的选择关系，上诉人本身就是一个代持关系，代持关系没有过户，就是顶个名，所以请求驳回上诉人的上诉请求。孙永海述称，法律应该尊重事实，有诸多的证据和事实证明，都是孙永海工程款抵账的房子。只是因为孙永海做生意发生债权债务关系，还有家庭关系，孙永海跟前妻婚姻存续期间的债权债务抵账的房子，主要是为了逃避前妻向孙永海要这个房子，所以写现任岳母的名字。这个房子跟现妻一点关系都没有，属于孙永海的婚前财产。朱桂英向一审法院起诉请求：一、判令被告大连松巍置业有限公司立即协助原告办理位于瓦房店市房屋的房地产权证；二、判令被告支付违约办证违约金截止2020年4月30日为88919元（计算方法：2222973元×日万分之一×400天），自2020年5月1日起至房地产权证办理完毕之日止按2222973元的日万分之一计算。孙永海向一审法院提出诉讼请求：1.判令案涉房屋归第三人所有；2.判令原告所持有该案所涉房屋购房发票无效；3.判令本案被告为第三人出具房屋收据并协助过户；4.案涉受理费、律师代理费等所涉费用由原告承担。一审法院认定事实：1.2017年12月31日，原告朱桂英（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：WHT201800071，约定：买受人购买的商品房行政街号为文兰办事处五一路一段4号1单元18-19层1号，建筑面积为220.19平方米，每平方米4980元，总金额1096547元。同日，原告朱桂英（买受人）与被告（出卖人）签订另一份《商品房买卖合同》，合同编号：WHT201800072，约定：买受人购买的商品房行政街号为文兰办事处五一路一段4号1单元18-19层2号，建筑面积为226.19平方米，每平方米4980元，总金额1126426元。上述两份《商品房买卖合同》均约定：出卖人应当在2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因出卖人的责任，如自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，出卖人承担已收房款的日万分之一的违约金。原告认可上述两处商品房的购房款未实际交付，是第三人孙永海工程款抵顶。2.2017年12月30日，被告大连松巍置业有限公司与大连世纪长兴建设集团有限公司签订《松巍大厦工程抵债房接受明细单》，内容为：抵债房号：1单元18﹢1层1号，面积220.19平方米×4980元=1096546.2元；18﹢1层2号，面积226.19平方米×4980元=1126426.2元；合计金额：2222972.4元。抵债房价格：按售楼处价格执行，4980元/平方米（此价格含税）抵债给大连世纪长兴建设集团有限公司，由工程款扣除。同日，大连世纪长兴建设集团有限公司向被告出具收款收据，该收款收据中载明的经办人员为第三人孙永海。被告认可上述两处房屋又转顶给第三人孙永海。一审法院认为，当事人之间达成的以物抵债协议其本质为代物清偿，代物清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。因此，仅有以物抵债的协议，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。本案中，被告将案涉房屋抵顶给大连世纪长兴建设集团有限公司，该公司又将上述房屋抵顶给第三人。被告与第三人之间尚未履行案涉房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动，以房抵债协议尚未履行完毕，原债权债务尚未消灭。此时，基于以房抵债拟受让房屋的第三人孙永海享有的是债权请求权，故对第三人的诉讼请求，一审法院不予支持。第三人孙永海在未取得房屋权属证书的情况下，无论其与原告之间是何种关系，原告方直接与开发商签订商品房买卖合同，属于规避法律行为。原告虽然与被告签订商品房买卖合同，但并未实际支付购房款，其与被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，故对原告的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：驳回原告朱桂英的诉讼请求；驳回第三人孙永海的诉讼请求。案件受理费49878.78元（原告朱桂英预交25295元，第三人孙永海预交24583.78元），由原告朱桂英负担25295元，第三人孙永海负担12291.89元；多收12291.89元，退还第三人孙永海。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人上诉称案涉房屋买卖合同签订后，形成了新债和旧债并存的情况，上诉人诉请被上诉人配合办理房屋产权登记手续系主张新债务履行应有之权利表现。对此，本院认为，上诉人所称的当事人之间达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存的前提条件应为以物抵债协议发生在债务人与债权人之间，即达成以物抵债协议之前当事人之间已存在债权债务关系，此时债权人可通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权。而本案的上诉人作为房屋买受人与出卖人即被上诉人在签订房屋买卖合同时并不存在债权债务关系，上诉人亦认可其未支付购房款、案涉房屋买卖合同签订的基础法律关系是孙永海、被上诉人与案外人大连世纪长兴建设集团有限公司三者之间的债权债务关系。至于以上诉人的名义签订房屋买卖合同的理由，上诉人解释为其与孙永海之间存在债权债务、孙永海以自身对外债权作为对上诉人的补偿即债权在孙永海与上诉人之间发生了转移，对此孙永海予以否认，上诉人亦未能提供证据加以证明，应承担不利的法律后果，故上诉人关于签订房屋买卖合同后，其即变更为所抵顶债务的债权人，有权选择行使新债之债权的上诉理由无事实与法律依据，本院不予采纳。根据现有证据，无法证明上诉人与被上诉人之间就案涉房屋形成商品房买卖合意，一审法院认定上诉人与被上诉人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系并无不当。综上所述，朱桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25295元，由朱桂英负担。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年六月一日书记员 黄月妍