北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7980号上诉人（原审被告、反诉原告）：门阳洋，女，1983年11月10日出生，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈学彬，男，1971年11月8日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。上诉人门阳洋因与被上诉人陈学彬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人门阳洋及其委托诉讼代理人曹祝德，被上诉人陈学彬之委托诉讼代理人申艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。门阳洋上诉请求：撤销一审判决，改判陈学彬赔偿我各项损失50000元；本案一、二审诉讼费由陈学彬承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.陈学彬在合同到期后拒不腾退北京市大兴区龙景湾四区33号楼109号房屋（以下简称涉案房屋）、交还承租的家电设备等物品，构成违约，应当赔偿因此给我造成的损失。一审法院没有认定陈学彬的违约行为，也没有判决其承担赔偿责任，判决无视合同的具体约定，严重违背了客观事实。双方合同期限即将届满时，陈学彬以压低房屋租金等方式恶意与我协商续租事宜，由于价格差距大，双方无法续签合同。合同无法续签是陈学彬恶意磋商所致，已经严重违背同等条件下承租人具有优先权的规定。一审法院引用的合同条款错误，合同第三条第（三）项约定的是我的账户信息。陈学彬无理拒绝交房、交还设备，造成我迟延1个月出租房屋，少了1月租金收入，开锁、屋内保洁等费用支出也是我的损失。陈学彬对《房屋交割清单》上的物品没有归还，给我造成巨大损失。我原本欲出售该房，但因有贷款，必须边租边售，不能空屋。一审法院对陈学彬的违约行为视而不见，反而判决我给付陈学彬安装天然气设施费32000元，缺乏合同及法律依据。2.陈学彬没有证据证明其主张的煤气设备安装费。个人收取安装费，无施工单位的增值税正式发票，也没有其他票据予以证明。一审法院随意增大裁量权，在案外人没有出庭作证的情况下，对《证明》予以采信，酌情确定安装费用，违反民事诉讼法的相关规定。3.陈学彬补充提交的证据均没有原件且不具有合法性、真实性及关联性，均不能作为定案证据，且《非家庭燃气工程竣工验收交接单》还涉嫌伪造“门特姓”的签字。陈学彬辩称，同意一审判决，不同意门阳洋的上诉请求。当时我想省税费因此未开具安装天然气设备费用的发票，但并不是私自安装，我提供了验收单，验收单中有设计单位北京市通用工程设计监理有限公司的签章，苏国立实际上是安装公司的员工。陈学彬向一审法院起诉请求：1.判令门阳洋支付天然气接入管道设施费68000元；2.判令门阳洋退还我租房押金30000元。门阳洋向一审法院反诉请求：1.判令陈学彬支付拖欠的物业费、供暖费24113.16元及相应违约金62500元；2.判令陈学彬支付逾期交纳电费的违约金107500元；3.判令陈学彬支付迟延交房违约金36000元；4.判令陈学彬交还控税盘、发票印章、水电卡等物品，并赔偿因拒绝交还房屋及钥匙、营业执照及上述物品造成的实际损失108300元。一审法院认定事实：2016年10月2日，门阳洋（出租人甲方）与陈学彬（承租人乙方）就涉案房屋租赁事宜签订《北京市商用房屋租赁合同》，其中主要约定内容为：出租房屋为门阳洋所有的位于大兴区龙景湾4区33号楼109号（即涉案房屋），房屋用途为营业性餐饮；租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签章并移交房屋钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应完好返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋及其附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担费用；第三条第（三）向约定，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租赁期满乙方放弃继续承租房屋的，固定装修及天然气接入管道设施归甲方所有，甲方不承担任何费用；第一年租金为200000元，第二年租金230000元，第三年租金250000元；押金30000元在支付第一年房租费时交付。合同期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方；租赁期内，双方应共同保障房屋及附属物品、设施设备处于适用和安全状态，…因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋发生损坏或故障的，乙方负责维修或赔偿；第七条合同解除第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按合同约定支付租金达10日。2.欠交各项费用达10日；第八条违约责任第（一）项约定，乙方有第七条第四款约定情形之一的，应按年租金的25%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失；第（三）项约定，乙方未按约定时间返还房屋的，应按1200元/日标准支付违约金。在涉案房屋处注册登记有门阳洋为法定代表人的北京市池林人嘉餐饮管理有限责任公司，在签订涉案房屋租赁合同当日，该公司（甲方）与陈学彬（乙方）签订《联营经营管理合同》，主要内容是：甲方提供本案的涉案房屋为经营场地，联合经营项目为北京市池林人嘉餐饮管理有限责任公司，合作期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，乙方自主经营管理、独立核算、承担运营中一切费用，乙方以联营公司名义进行纳税，甲方提供营业证、照以及开具和购买发票所需相关文件。2016年11月1日，双方在《房屋交割清单》中“交房确认”栏处签名，该交割清单的内容包括涉案房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施情况。2019年11月1日，门阳洋通过开锁公司将涉案房屋门锁打开并更换门锁。门阳洋将涉案房屋另行出租，并拆除陈学彬安装的天然气设施。门阳洋于收回房屋后的2019年11月3日交纳了陈学彬租赁期间即2018年至2019年的物业费、供暖费24113.16元。关于对争议事实双方举证、质证情况：1.陈学彬提交2张2017年12月25日收据，用以证明当时经营餐饮需要安装天然气设施，合计费用68000元；门阳洋不认可该收据真实性、合法性及关联系性，表示陈学彬安装天然气设施行为是违反相关法律规定。2.门阳洋提交涉案房屋租赁合同附带《房屋交割清单》《联合经营管理合同》、2017年10月16日收条，以及2019年12月5日北京禹顺企业管理咨询有限公司开具服务费发票，用以证明陈学彬租房时签字确认接收房屋附属家电及其他设施设备、企业经营手续（证、照、章及税控盘），但没有返还上述物品以及相应损失；陈学彬认可证据的真实性，但不认可证明目的，其表示以上物品都在涉案房屋内，其没有拿走。3.门阳洋提交北京恒富物业服务有限公司发票3份及收据2份，用以证明陈学彬迟延交纳物业费、供暖费及电费，已经构成违约；陈学彬对证据真实性认可，但不认可违约，其表示没有交纳物业费、供暖费24113.16元，是因为门阳洋没有退还租房押金30000元，没有按期交纳电费是因为门阳洋与物业公司存在纠纷，物业公司当时不收取其所交电费。4.门阳洋提交开锁公司于2019年11月1日为涉案房屋开锁、换锁收据，用以证明陈学彬于合同期满拒绝交还房屋门钥匙及支付开、换门锁费用；陈学彬表示该证据不能证明实际支出，且从时间上能说明其没有延期交房的事实。5.门阳洋提交2019年12月5日北京鸿润物业管理有限公司开具发票1份，以证明其为清理收回租赁房屋支付3000元；陈学彬表示清扫费用过高，且其离开涉案房屋已经进行相应清扫，正常使用损耗及为更好出租而清扫，其没有义务负担该费用。6.门阳洋提交与陈学彬微信聊天记录，用以证明双方于租赁合同期满前协商续租房屋事宜，因为陈学彬出价过低，双方没有达成一致，视为陈学彬放弃续租权利；陈学彬对该证据真实性认可，不认可证明目的，且微信记录内容不完整。一审法院认为：门阳洋与陈学彬就涉案房屋签订的《北京市商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，租赁合同约定内容可以体现门阳洋同意陈学彬于租赁期间安装使用天然气设施，现该设施于合同终止后因门阳洋对涉案房屋另有其他经营用途而拆除。陈学彬主张门阳洋应支付安装天然气设施费68000元的问题，为此双方均以租赁合同第三条第（三）项约定内容作为支持己方主张的依据。法院认为，1.双方因合同期满后就续租房屋期限及租金等问题虽经协商未达成一致并签订新的房屋租赁合同，结合租赁合同第三条第（三）项约定内容整体考量，虽不能单纯认定门阳洋拒绝陈学彬续租房屋，也不能据此认定陈学彬系放弃续租房屋；2.租赁合同只约定陈学彬放弃续租房屋，则天然气接入管道设施归门阳洋所有，但除此情形外对于租赁期间届满该项设施归属、处理方式及费用支付没有约定；3.陈学彬虽只以提交的2份收据主张该设施安装费68000元，证据并不充足，但结合所在地该类设施施工费用的一般市场行情，且该设施已经拆除、门阳洋亦未提交相应反驳证据，故该设施的安装费68000元，法院予以确认。陈学彬确已实际支出安装费用，并正常购买天然气在此经营使用近二年时间，故门阳洋关于陈学彬安装该设施未经合法审批、违反法律规定而不予认可及承担安装费用的意见，法院不予采纳。但法院需要指出，对于天然气设施安装施工应当遵守有关消防安全方面的法律规定，故法院对于安装费用的认定不影响行政主管机关对于陈学彬是否违反行政管理规定的认定和处理；4.根据此项设施的特点，其不属于在使用过程中易发生价值损耗的未形成附和的装修装饰投资范畴，该设施在拆除后所剩价值与安装费用无法相比；5.陈学彬为使用涉案房屋投资安装天然气设施，没有审慎考量本租赁合同剩余期限和不能达成续租协议存在的可能性，对此陈学彬自身应承担相应的投资风险。综上，考虑双方未能续签租赁合同原因、陈学彬实际使用该项设施期限，法院从衡平双方利益的公平原则出发，酌情确定门阳洋给付陈学彬该项设施安装费32000元。关于门阳洋反诉请求。陈学彬于合同期满双方未达成续租协议后，即应当与门阳洋办理涉案房屋及附属财物交接返还手续，故门阳洋于租期届满后的第二日为行使涉案房屋所有权采取开锁换锁行为，不违反法律规定，其为此支出费用500元，陈学彬应予负担；同时门阳洋通过自力方式及时收回涉案房屋、减少房屋空置损失，客观上未造成迟延交房损失，故门阳洋关于陈学彬未按合同约定交房应按日支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，不予支持；门阳洋关于陈学彬拖延交付物业费、供暖费、电费主张的违约金，因双方合同中未约定此类费用交付的时间节点，且该类费用目前已实际交付，收费方亦未实际收取及主张延期交纳违约金及损失，故门阳洋该项诉讼请求，证据不足，法院不予支持；门阳洋主张的实际损失108300元，其所对应的标的物均系租赁涉案房屋和在此房屋联合经营公司的附属家具、电器、装修及其他设施设备和经营手续，按一般认知，以上财物均应置于经营场所即涉案房屋内，而门阳洋于租赁期满第二日即自行委托开锁进入涉案房屋，涉案房屋内部及财物现状目前无法核实，故门阳洋的此项诉讼请求，事实依据不足，本院无法支持。门阳洋于出租涉案房屋时收取陈学彬的押金30000元，依据双方合同约定，在扣除其已经代交的物业费、供暖费24113.16元和开锁换锁费500元后，应予退还陈学彬。据此，一审法院判决：一、自判决生效后十日内，门阳洋给付陈学彬安装天然气设施费32000元；二、自判决生效后十日内，门阳洋退还陈学彬押金款5386.84元；三、驳回陈学彬的其他诉讼请求；四、驳回门阳洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方一致确认，一审判决所载“第三条第（三）向约定，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求…”存在笔误，应为第二条第（三）项。陈学彬对一审判决认定的其他事实无异议。门阳洋称一审判决记载其拆除陈学彬安装的天然气设施错误，是燃气公司进行拆除，但表示是其找的燃气公司，且保留追究陈学彬犯罪行为的权利。除上述意见外，门阳洋对一审判决认定的其他事实无异议。因门阳洋认可系其找的燃气公司对天然气设施进行拆除，故一审判决认定该事实并无错误。本院将一审判决中的“第三条第（三）向”补正为“第二条第（三）项”，对一审判决认定的其他事实予以确认。门阳洋提交（2020）京0101刑初528号刑事判决书作为二审新证据，欲证明苏国立如果是自然人行为的话，则其可能涉及犯罪。陈学彬的质证意见为：真实性有待于法庭核实，对证明目的不予认可，该刑事判决与本案无关，且不属于二审新证据。门阳洋还就其上诉请求进行了解释，称：因陈学彬未就涉案房屋进行交接，导致其进入涉案房屋后，发现财物丢失、营业执照被扣，遭受了很大的财产损失，一审判决第二项不应判令其退还部分押金；其要求陈学彬赔偿的损失50000元，属于其一审第4项反诉请求中的部分损失。门阳洋虽主张在合同到期时，陈学彬未办理房屋交接，也不接电话，找不到人，但认可就其所述没有证据。另，双方一致认可，曾就续租问题进行协商，但因为租金问题没有达成一致，陈学彬认可双方一直通过电话沟通，没有提供要求续租的书面材料。本院认为，本案双方当事人对于一审判决确认由陈学彬偿付门阳洋代付的其应当承担的租赁期间的物业费、供暖费，赔偿门阳洋开锁、换锁费用500元，并从陈学彬已经支付的押金中扣除上述款项均无异议，本院对相关问题不再赘述。下面仅就双方争议的相关问题进行分析认定。双方争议焦点之一系门阳洋是否应当向陈学彬支付部分天然气设施安装费用。依法成立的合同受法律保护，当事人应依约履行各自的合同义务。本案双方当事人就涉案房屋签订的《北京市商用房屋租赁合同》，系其真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，根据该合同内容可以得出门阳洋同意陈学彬于租赁期间安装使用天然气设施的结论，合同履行期间届满后，门阳洋收回涉案房屋，并因另有其他经营用途而将陈学彬投资安装的天然气设施拆除。根据上述《北京市商用房屋租赁合同》第二条第（三）项约定，只有在陈学彬放弃续租的情况下，该设施才无偿归门阳洋所有。现双方一致确认，陈学彬在合同履行期限届满前已口头向门阳洋表示要求续租，双方也进行过协商，但最终因未能就续租条件达成一致而未能续租，由此可以认定陈学彬并非主动放弃续租；加之双方在该合同中也并未约定该设施在合同履行期限届满的情况下，应如何处置。现门阳洋坚持认为《北京市商用房屋租赁合同》第二条第（三）项约定的内容，应解释为只要双方未能达成续租，就视为陈学彬放弃续租，显然依据不足，本院实难采信。因该设施附着于涉案房屋，拆除后会破坏甚至丧失其利用价值，故门阳洋在收回涉案房屋后，对陈学彬投资安装天然气设施的支出，应当给予适当补偿。至于门阳洋上诉提出的如果是陈学彬委托没有资质的人员安装的天然气设施，可能会涉嫌刑事犯罪一节。首先，陈学彬实际安全使用所安装的天然气设施近两年，且已经提供了验收单、转账记录、收据及加盖相关单位印章的《非家庭燃气工程竣工验收交接单》复印件等一些列证据，佐证其主张的系委托有相关资质的单位进行燃气设施安装的事实成立。门阳洋如果对上述证据真实性持有异议，可以向相关单位进行核实，或对签名申请进行笔迹鉴定，再或对案涉天然气设施进行检验，现门阳洋并未就涉案天然气设施系个人安装、使用存在危险因素等提供证据，而其自认已经将陈学彬出资安装的天然气设施拆除，不具备对陈学彬出资安装的天然气设施安全性委托进行评估鉴定的条件；且门阳洋未能提供证据证实其拆除行为系委托有资质的单位实施并已经验收合格，同样存在危险因素。而门阳洋提供的刑事判决书与本案无直接关联，并不能证明其相关主张当然成立。综合上述分析，一审法院在现有证据情况下，判令门阳洋酌情给予陈学彬部分安装费，并明确法院对于安装费的认定和处理，并不影响行政机关对陈学彬是否违反行政管理规定的认定和处理，并无明显不当。双方争议焦点之二系门阳洋主张50000元损失是否应当得到支持。因门阳洋该项主张属于其一审主张的实际损失的范围，对应的标的物均系租赁涉案房屋和在该房内经营使用的附属家具、电器、装修及其他设施设备和相关证照，一般而言，上述财物均应置于涉案房屋内，门阳洋于租赁期限届满的第二日即采取开锁的方式进入涉案房屋，且未能就涉案房屋内当时的财产数量及内部情况提供证据，以致无法对此进行审核确认。对此，门阳洋应自行承担不利后果。一审法院驳回门阳洋的此项诉讼请求，是适当的。双方争议焦点之三系门阳洋是否应将剩余押金退还陈学彬。因双方合同约定，合同期满或合同解除后，押金除抵扣陈学彬应承担的费用、租金以及陈学彬应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还陈学彬。现双方合同履行期限已经届满，经核算，在扣除陈学彬应当偿付的物业费、供暖费及赔偿金外，陈学彬所交押金尚有剩余，故一审法院判令门阳洋将剩余部分押金退还陈学彬，是正确的。门阳洋不同意退还，显无道理，本院不予支持。综上所述，门阳洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由门阳洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年六月三日书记员 刘 荧书记员 韩 铮