江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1240号上诉人（原审被告）：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济开发区新东方大道**。法定代表人：范菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴国煌，男，汉族，住连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘辉，江苏汉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宜先，江苏汉平律师事务所律师。上诉人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）因与被上诉人吴国煌商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人锦绣香江公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对我方所提的质保期过期、诉讼时效过期、被上诉人长达8年拒不收房导致涉案房屋长期无人管理等问题并未有明确不采纳说明。对涉案房屋何时存在质量问题单方认定为交付前就存在缺乏事实依据。一审判决我方承担维修责任的基础是涉案房屋存在质量问题是在房屋交付时就己存在。但是根据被上诉人单方委托的司法鉴定，只鉴定出台阶踏步高度远超设计值（为室外底层台阶，因破损有过修复）；室内因墙面有渗水；地；地下室渗水窗启闭密封性不合格的质量问题，并不能证明上述质量问题在房屋交付时2012年6月5日就存在。我方曾对此提出质疑，相关鉴定机构亦表明无法鉴定上述质量问题产生的时间。被上诉人自2012年6月5日收房日开始至起诉之日止，一直怠于收房，借此规避物业费、物业维修基金、合理契税等费用，从未对涉案房屋进行过管理，且被上诉人在一审中并未提交有效证据，证明其在合理期间曾向我方提出过涉案房屋存在此质量问题。相关质量问题的产生及扩大应由其自身承担主要责任。鉴定机构所作出的鉴定报告，也并未证明所涉质量问题是何时产生。故我方有权提出异议，认为相关质量问题早己过质保期（外墙面渗水质保期最多为5年，地，地下室并无排水设计水造成的损失与被上诉人一直怠于管理有不可推卸的关联。）同时，被上诉人时隔近8年之久后提出诉讼，己过诉讼时效。我方所提异议，在一审判决中并未有合理不采纳的说明，有悖于相关法律规定。二、一审判决中提及到我方曾就门窗质量问题起诉过相关厂家，以此作为我方应承担全部维修费用的依据与之前判决不符。在该判决中，我方曾要求厂家赔偿重做费用的主张并未获得法院支持，只判决厂家承担了不足合同总额20%的赔偿责任(详见2019苏07民终2450号判决），依照此判决原则，我方最多也只应承担鉴定维修费用的20%，否则有悖公平。三、本案鉴定费用过高。本案鉴定费用高达36680元，如果只是鉴定台阶高度超设计、室内墙面有渗水、地、地下室渗水窗密封不良就花费如此高额的鉴定费用，极不合理。且该鉴定为被上诉人单方申请，我方早已提出异议，请求法院依法予以审查。被上诉人吴国煌答辩称：1.对于诉讼时效和质保期，我方认为我方一直在主张自己的权利，并未超过相关的期限。2.关于质量问题，经专业的鉴定机构鉴定涉案房屋确实存在一定的质量问题，且在另案门窗的赔偿诉讼中，也有生效的法律文书予以支持，该事实清楚。3.对于本案的鉴定费用，该费用并不是被上诉人所能制定的。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴国煌向一审法院起诉请求：1.请求法院判令锦绣香江公司赔偿因房屋质量给吴国煌造成的无法入住损失8万元（以鉴定金额为准）。2.请求判令锦绣香江公司承担房屋质量赔偿金10万元（以鉴定金额为准）。3.请求判令免除吴国煌房屋修复前物业管理费。4.锦绣香江公司承担诉讼费。一审法院认定事实：吴国煌与锦绣香江公司于2011年2月25日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：连云港锦绣香江置业有限公司，买受人：吴国煌……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)连云港锦绣香江小区第B19幢102室……该商品房合同约定建筑面积共337.03平方米，其中套内建筑面积321.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.21平方米……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米7990.91元，总金额（人民币）2693176元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2011-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定引起的延期交付；3、因政府、公共事业部门的行为及市政配套设施的建设所引起的延期交付……附件四、合同补充协议：……十二、房屋质量如买受人购买时房屋是已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝收房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。十三、关于物业管理买受人同意：在买受人共同决定聘任物业服务企业之前，由杨辉物业管理公司提供前期物业管理服务。买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时，与杨辉物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人确认出卖人已在销售现场将其拟定的《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容，并同意按照该《前期物业管理服务协议》文本与物业管理公司签订。买受人成立业主委员会后，由业主委员会决定物业管理公司的选聘。《商品房买卖合同》签订后，吴国煌陆续向锦绣香江公司支付了购房款2363420元。涉案房屋于2011年12月19日竣工验收，锦绣香江公司于2011年12月25日向吴国煌发送《收楼通知书》，于2012年6月5日向吴国煌发送《催收楼通知书》，催促吴国煌办理收楼手续。吴国煌发现涉案房屋存在入户台阶下沉、室内渗水、地、地下室积水严重无防水无排水窗变形的质量问题，并向锦绣香江公司提出交涉，要求锦绣香江公司修复后再交房。但锦绣香江公司认为所交房屋符合合同约定的交房条件，对吴国煌提出的维修要求未予理睬。2016年、2017年期间，吴国煌曾向锦绣香江公司提出要求退房，但锦绣香江公司也未予同意。另查明，锦绣香江公司曾就门窗质量问题与临沂星月门窗有限公司在连云港市连云区人民法院发生诉讼，经审理，确认锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区房屋门窗质量存在问题。吴国煌于2019年10月14日向一审法院申请对涉案房屋质量缺陷进行评定并确定损失、出具专业维修方案，一审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉案房屋质量缺陷进行鉴定，鉴定结论如下：1、入室台阶存在下沉现象，共有4条裂缝，裂缝表面宽度最大值为4mm；2、室内渗漏原因：(1)门窗框周边渗漏由门窗框与外墙交接处密封胶开裂及填嵌不密实引起；(2)其他部位渗漏由墙面开裂引起，裂缝由外墙不同材料交接处收缩、外墙聚合物砂浆厚度不满足要求导致；3、部分门窗存在倒翘、无法关闭或关闭不严、执手锁闭功能失效以及不牢固现象；4、地、地下室底板抗渗等级符合竣工图纸要求水层种类与竣工图纸不符，测点2的防水层搭接宽度不符合规范要求；5、地、地下室无排水措施竣工图纸相符。一审法院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司提供了修复方案。一审法院依法委托连云港永安工程造价咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定报告书》和《补充说明》，鉴定结果如下：1、连云港经济技术开发区锦绣香江小区B19幢102室房产入户台阶下沉、室内渗水、地、地下室积水严重无防水无排水窗变形的质量缺陷情况进行修复费用鉴定造价为89286.63元，其中入户台阶开裂修复费用为1300.02元；门、窗框四周密封胶开裂、填嵌不密实修复费用为5095.01元；门窗倒翘、安装不牢固、无法关闭或关闭不严修复费用为13970.01元；门窗执手失效、晃动修复费用为1286.37元；外墙面开裂修复费用为21298.8元；内墙面渗漏、泛碱修复费用为1951.91元；防水层塔接宽度不符合规范要求修复费用为44384.47元。吴国煌支付了鉴定费54900元。在本案诉讼过程中，吴国煌明确表示撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，吴国煌与锦绣香江公司达成购买涉案房屋合意，由吴国煌向锦绣香江公司支付购房款，由锦绣香江公司向吴国煌交付房屋，吴国煌与锦绣香江公司之间系商品房销售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋存在入室台阶存在下沉现象、室内渗漏、部分门窗存在倒翘、无法关闭或关闭不严、执手锁闭功能失效以及不牢固现象、防水层种类与竣工图纸不符，测点2的防水层搭接宽度不符合规范要求的质量问题，上述质量问题系交房前便存在的自身质量问题。并非因吴国煌未尽质量减损义务而导致，由于锦绣香江公司未能履行维修义务，现吴国煌主张自行维修，因上述严重质量问题而产生的修复费用，吴国煌有权要求锦绣香江公司承担。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋地下室底板抗渗等级符合竣工图纸要求、地、地下室无排水措施竣工图纸相符。形成地下室积水的原因有房屋自身的因素，也有因涉案房屋长期无人管理造成的因素。一审法院综合吴国煌、锦绣香江公司履行合同的实际情况，确定地下室修复费用由吴国煌承担25000元，锦绣香江公司承担19384.47元。关于吴国煌主张的因房屋质量给吴国煌造成的无法入住损失80000元损失的诉讼请求。吴国煌在诉讼过程中明确表示撤回，系吴国煌依法处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于吴国煌主张的免除吴国煌房屋修复前物业管理费的意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定，吴国煌与杨辉物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。吴国煌应向杨辉物业管理公司缴纳物业费。吴国煌要求锦绣香江公司承担免除物业管理费主体不适格，对吴国煌的该主张，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、锦绣香江公司于判决生效之日起十日内向吴国煌支付房屋修复费用64286.63元。二、驳回吴国煌的其他诉讼请求。如果锦绣香江公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元（吴国煌已预交），由吴国煌负担1965.4元，由锦绣香江公司负担1934.6元。鉴定费54900元（吴国煌已预交），由吴国煌负担16470元，由锦绣香江公司负担38430元。锦绣香江公司于判决生效后十日内给付吴国煌。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.本案是否已过诉讼时效。2.本案鉴定报告是否有效，是否能证明涉案房屋交付时存在质量问题。如存在质量问题，维修费用的承担比例是否合适。本院认为，关于第一项争议焦点，本案系商品房买卖合同履行中因质量纠纷引起的追究违约责任的合同诉讼,应当适用一般诉讼时效期间，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，自被上诉人发现涉案房屋质量不符合合同约定拒绝收房起，锦绣香江公司对被上诉人提出的涉案房屋的质量问题一直未予处置，被上诉人就涉案房屋质量问题一直向上诉人主张权利，本案并未超过诉讼时效。关于上诉人主张涉案房屋已过质保期的上诉意见，本院认为，涉案《商品房买卖合同》中并未明确约定房屋质保期，且即使被上诉人提起诉讼的时间已超过房屋质保期，但房屋质保期的功能和作用，在于可以在质保期内免除购房人证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商保证交付房屋质量的合同义务，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，首先，本案鉴定报告系一审法院依被上诉人的申请，为查明案件事实，依据法定程序委托具备鉴定资格的鉴定人进行鉴定后由鉴定人出具的鉴定意见，合法有效；其次，经鉴定，涉案房屋存在入室台阶存在下沉现象、室内渗漏、部分门窗存在倒翘、无法关闭或关闭不严、执手锁闭功能失效以及不牢固现象、防水层种类与竣工图纸不符，测点2的防水层搭接宽度不符合规范要求的质量问题，且上诉人并未能举证证明上述质量问题系因其他原因，如自然力原因或被上诉人不收房等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，故应认定其提供的房屋不符合质量要求；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，因被上诉人主张自行维修，其有权要求上诉人承担涉案房屋因质量问题产生的修复费用。故一审法院根据《工程造价鉴定报告书》和《补充说明》，并考虑到地下室积水形成亦有涉案房屋长期无人管理的因素，综合双方履行合同的实际情况确定房屋修复费用分担并无不当，对上诉人的相关上诉意见本院不予采纳。关于上诉人主张鉴定费用过高的上诉意见，因鉴定费用系由当事人直接支付给有关鉴定机构或者单位的费用，且上诉人并未提供证据证明其主张，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人连云港锦绣香江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月四日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者一审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。