辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2499号上诉人（原审被告）：宋凯。委托诉讼代理人：朱策（宋凯舅舅）。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，该公司员工。上诉人宋凯因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋凯上诉请求：依法改判按照1.2元的标准缴纳物业费。事实和理由：一、当事人双方并不存在物业服务合同关系。宋凯及全体业主并未与亿达物业签订任何形式的物业服务合同。亿达物业提供的其与大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）签订的合同有多处伪造的嫌疑，所盖合同章明显是伪造的，且并未履行任何法定程序。宋凯与中兴公司签订的商品房买卖合同以及合同补充协议约定由上海丰诚物业管理有限公司大连分公司（以下简称丰诚物业）实施统一的物业管理。宋凯与上海丰诚物业管理有限公司存在物业合同关系，在合同中也并未授权大连软件园中兴开发有限公司可私自更换前期物业，故其无论与亿达物业签订任何形式的物业服务合同，都与宋凯无关。依据《物业管理条例》第24条、第57条、《辽宁省物业管理条例》、第41条、《中华人民共和国合同法》第三章第四十四条及最高院关于物业服务的司法解释，前期物业合同必须依法订立，一审判决故意避开了合同必须依法设立的要求，只讲结果，不讲条件，明显断章取义，避重就轻。亿达物业提供的物业合同显示签订时间为2018年6月1日，没有履行任何法定程序，也没有告知业主，应为无效。宋凯接受的所谓物业服务是因亿达物业违法行为得利，故亿达物业起诉的“物业服务合同纠纷”法律关系不适用。二、亿达物业关于物业费以及违约金的诉求不合法也不合理。案涉商品房买卖合同的补充协议约定的收费标准为2.8元每月每平方米，宋凯一直按照此标准向上海丰诚物业管理有限公司缴纳物业费至2018年5月。亿达物业就算是提供了事实服务，也应该按照政府规定的指导价最低标准缴纳物业费。双方之间无任何形式的物业合同，且亿达物业的损失系其自身造成，故违约责任不成立。亿达物业辩称，不同意宋凯的上诉请求。一，亿达物业与中兴公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。亿达物业依据前期物业服务合同的约定已经向案涉小区提供物业服务两年多，宋凯也已经享受了物业服务，前期物业服务合同应受民法典的保护。二、亿达物业进场案涉悦龙居小区提供物业服务前，原丰诚物业由于自身原因已向案涉小区发出撤场通知，宋凯称与丰诚物业存在物业服务关系与事实不符。三、亿达物业进场服务后，案涉小区每年的物业费收缴率均达到90%以上，小区业主对于亿达物业的服务是知悉并认可的，宋凯的拒交物业费的行为已经侵犯了其他业主的合法权益。开发商更换前期物业服务企业是否符利符合法律规定，已有相关判例，根据同案同判的原则，双方已经形成了合法的合同关系。亿达物业向一审法院起诉请求：宋凯支付2018年6月1日至2020年12月31日期间的物业费9,523.69元及至实际支付物业费之日止的逾期违约金（暂计算至2020年3月31日为3,677.37元），共计13,201.06元。一审判决认定事实：亿达物业自2018年6月1日起成为悦龙居小区的物业服务企业，宋凯系悦龙居小区T10号楼604房屋业主，物业建筑面积109.72平方米。根据亿达物业与中兴公司（建设单位）签订的《前期物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积2.8元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每年首月10日内向亿达物业交纳当期物业服务费，在以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向亿达物业支付违2018年6月1日至2020年12月31日期间的物业费9,523.69元（109.72平方米×2.8元/月/平方米×31月）。另查，2016年10月17日，亿达物业由大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司；2018年6月27日，亿达物业由亿达物业管理有限公司更名为亿达物业服务集团有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿达物业作为物业服务企业与悦龙居E02开发商中兴公司签订《前期物业服务合同》，约定由中兴公司委托亿达物业作为悦龙居E02的物业服务企业，故上述合同对亿达物业、宋凯均具有约束力。亿达物业已为悦龙居E02提供了物业服务，宋凯作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向亿达物业支付物业费，现亿达物业要求宋凯给付欠付的自2018年6月1日至2020年12月31日期间物业费9,523.69元的诉讼请求，于法有据，故本院对亿达物业的该项诉讼请求予以支持。关于亿达物业主张的延期利息一节，宋凯未交纳物业费系对于亿达物业物业服务质量存有异议，虽然宋凯欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促亿达物业完善其物业服务，对于亿达物业该项诉讼请求，不予支持。判决：一、宋凯于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司自2018年6月1日至2020年12月31日期间的物业费9,523.69元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由亿达物业服务集团有限公司负担40元、宋凯负担25元（此款亿达物业服务集团有限公司已预交，宋凯于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司）。二审中，宋凯提交了新证据：5张照片，拟证明案涉小区消防设施不健全无法正常使用、物业在小区地下停车场私自搭违建并向业主出售用于存放危险化学品影响小区内业主安全、物业委托的保安公司排除的安保人员在小区内超市盗窃、小区安全不能得到保障。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。亿达物业对前述证据的真实性均没有异议，但对证明事项有异议，主张不能证明亿达物业没有完成物业服务合同规定的服务义务。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳标准。案涉小区未成立业主委员会，则案外人中兴公司作为案涉小区建设单位，有权委托物业服务企业向案涉小区提供物业服务。被上诉人与案外人中兴公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。上诉人所述《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等行政法规、地方性法规中关于开发商以招投标方式选聘物业服务企业的规定并非强制性、效力性规范，不构成认定案涉《前期物业服务合同》无效的法律依据。关于上诉人对被上诉人一审提供的案涉《前期物业服务委托合同》的真实性有异议一节，上诉人仅以被上诉人在一审提供的《前期物业服务合同》印章缺角、本案与另案提供的合同所盖印章不一致，即主张被上诉人存在伪造行为依据不足，其提出的要求中兴公司带公司公章和合同章出庭作证的请求亦没有事实和法律依据，本院不予准许。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条之规定，案涉《前期物业服务合同》对包含上诉人在内的全体小区业主具有约束力。被上诉人既已向案涉小区及业主提供了物业服务，则上诉人应向被上诉人缴纳物业费。上诉人在二审中提出被上诉人提供的物业服务存在一些问题，但根据上诉人提供的照片和庭审陈述，尚不足以构成可减少物业费缴纳金额的重大瑕疵。案涉《前期物业服务委托合同》对物业费标准进行了明确的约定，上诉人主张按照1.2元的标准缴纳物业费于法无据，上诉人对一审判决认定的房屋面积和欠费期间并无异议，故本院对一审判决认定的应缴物业费金额9,523.69元予以确认。综上所述，宋凯上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人宋凯负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王家永审判员 王慧莹二〇二一年六月一日书记员 曾 悦