湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1026执异25号 案外人（异议人）：刘志忠，男，汉族，1978年5月30日出生，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：朱斌，男，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李政，男，湖南奋斗者律师事务所实习律师。 申请执行人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇卢阳大道169号。 法定代表人：何桂峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱垚程，男，该公司工作人员。 被执行人：李丽娟，女，汉族，1971年2月7日出生，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：陈爱军，女，汉族，1970年9月10日出生，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1025号房。 法定代表人：陈翼凯，系该公司董事长。 在本院执行申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人李丽娟、陈爱军、郴州华鹤房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人刘志忠于2021年6月1日对拍卖被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司名下位于郴州市××广场××期××房产［产权证号：郴房权证苏仙字第7××8号，不动产单元号：55.60-53.25-1-33-201］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 案外人刘志忠称：一、在法院查封案涉房屋之前，异议人与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司已签订合法有效的书面买卖合同。2014年11月12日，异议人与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司就案涉房屋签订《郴州市商品房买卖合同》。该事实有异议人所提交的购房合同等证据材料可以证实。二、在法院查封案涉房屋之前，案涉房屋已交付给异议人，异议人已合法占有案涉房屋。2014年11月12日，被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司与异议人签订《郴州市商品房买卖合同》，并于当日将案涉房屋交付给异议人，由异议人合法占有、使用案涉房屋。2015年11月22日，异议人将案涉房屋租赁给陈鹭斌用于舞蹈学校办学，租赁期限至2024年2月1日止。该事实有异议人提交的《门面租赁合同协议书》等证据可以证实。三、异议人已支付全部购房款。2014年11月12日，异议人与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋购房款为3438530元，异议人于协议签订当日支付了全部购房款3438530元。该事实有异议人提交的银行往账交易凭证、不动产销售发票等证据可以证实。四、案涉房屋没有办理过户登记的原因归责于被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司。2014年11月12日签订合同时，被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司承诺于一个月内办妥房屋网签手续。2014年11月底，被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司因债务纠纷及一房二卖等违法犯罪事实，其公司股东、主要负责人被刑事拘留，公司名下的房产被警方冻结，无法办理不动产过户手续。因此，案涉房屋无法办理过户不是异议人造成的。五、异议人于2020年12月才知道案涉房屋被房产公司抵押给银行及被法院拍卖的事实。异议人在购买案涉房屋时不知道房屋已抵押给银行，此后房产公司及银行均没有联系和告知异议人。直至2020年12月汝城法院工作人员告知案涉房屋被抵押及将被拍卖的事实。 综上，异议人是案涉房屋的买受人，是该房屋的合法所有人，因此法院对该房屋予执行拍卖是错误的。为维护合法权益，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定向法院提出执行异议，请求：一、撤销汝城县人民法院于2021年4月21日作出（2020）湘1026执1073号之二执行裁定书；二、请求法院确认位于郴州市××广场××期××房产（产权证号××）归异议人所有；三、请求法院立即中止对位于郴州市××广场××期××房产（产权证号××）的执行，并立即对该房屋予解封。 申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司称：一、涉案房产在被答辩人购买前已进行抵押登记。被答辩人提出其于2014年11月12日与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》并于同日支付购房款。但答辩人于2014年9月4日已接受被执行人提供的抵押，并办理了抵押登记。二、被答辩人购买该房屋并非用于居住，不能仅以购房合同和购房款缴纳对抗抵押登记。本案涉及房产登记于被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司名下，属于房地产开发企业名下。根据房产登记信息房屋性质为股份制企业房产，规划用途为其他，并非住房。且答辩人提交的证据也表明其购买该房产后一直租赁给他人作教育培训使用。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。答辩人购买涉案房产登记性质既非住宅，实际也非用于居住，不符合排除执行的相关规定。三、被答辩人不构成善意取得。被答辩人提出法院查封系其已购买该房屋后，但涉案房产在其购买前已进行了抵押登记，其从2014年11月购房至2020年12月法院告知该房屋被抵押及查封时已经过6年时间。被答辩人以3438530元全款购买该房产，6年未能过户，却从未查询该房屋的登记情况，也未联系答辩人，不符合购房者的常规心态，可以推出其早已知道该房产无法办理登记过户。 综上，请求法院依法驳回被答辩人的异议，依法执行（2020）湘1026执1073号之二执行裁定书，以维护法律的尊严，保护答辩人的合法权益不受侵害。 本院查明：申请执行人（原告）湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人（被告）李丽娟、陈爱军、郴州华鹤房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理。经审理，本院于2019年1月10日作出（2018）湘1026民初773号民事判决，判决：“一、由被告李丽娟偿还原告湖南汝城农村商业银行股份有限公司借款本金7189761.18元及相应的利息（截止2018年5月29日尚欠利息2364190.19元，2018年5月30日起至款项还清的利息按月利率13.44‰计算），限判决生效后十日内履行；二、原告湖南汝城农村商业银行股份有限公司对被告陈爱军抵押的房产证号为郴房权证市测区字第0××0号房产（房号1-109）在抵押登记债权数额75万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××9号房产（房号1-1010）在抵押登记债权数额73万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××8号房产（房号1-201）在抵押登记债权数额37万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××1号房产（房号1-202）在抵押登记债权数额27万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××2号房产（房号1-203）在抵押登记债权数额42万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××4号房产（房号1-204）在抵押登记债权数额46万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××5号房产（房号1-205）在抵押登记债权数额42万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××9号房产（房号2-107）在抵押登记债权数额36万元的范围内、房产证号为郴房权证市测区字第0××7号房产（房号2××0号）在抵押登记债权数额33万元的范围内及被告郴州华鹤房地产开发有限公司抵押的房产证号为郴房权证苏仙字第7××8号房产（龙腾广场四期，房号为-201）在抵押登记债权数额309万元的范围内以折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权”。判决生效后，被执行人李丽娟、陈爱军、郴州华鹤房地产开发有限公司逾期未履行判决。2020年10月9日申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司申请执行，本院于2020年10月21日将案涉房屋进行查封。 另查明，2014年9月4日，被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司将案涉房屋（郴州市××广场××期××房产［产权证号：郴房权证苏仙字第7××8号，不动产单元号：55.60-53.25-1-33-201］）抵押给申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司（原名汝城县农村信用合作联社），并同时进行了抵押权登记。2014年11月12日异议人刘志忠与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司案涉房屋（郴州市××广场××期××房产［产权证号：郴房权证苏仙字第7××8号，不动产单元号：55.60-53.25-1-33-201］），异议人刘志忠当天将房款3438530元全部交清，并于当天接受房屋。2015年11月22日异议人刘志忠将该房出租给陈某用于办学，租赁期限至2024年2月1日。该房屋至今未办理过户手续。 本院认为，从本案的事实看，一方面，异议人刘志忠与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，异议人刘志忠交清了所有购房款，郴州华鹤房地产开发有限公司已将案涉房屋交付给异议人刘志忠，异议人刘志忠对该房屋进行了实际的管理使用。但案涉房屋用途为非住宅，故异议人刘志忠并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。另一方面，异议人刘志忠与被执行人郴州华鹤房地产开发有限公司于2014年11月12日签订房屋买卖合同，但申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司已于2014年9月4日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。即在案涉房屋买卖合同签订之前，申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司在该房屋上的抵押权就已经存在。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司担保物权的优先受偿权的强制执行不应被排除。异议人刘志忠购买的商品房为现房，在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态及抵押权人同意房屋转让的情况等证据，因此，从本案查明的事实看，异议人刘志忠作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系其自身原因所致，故其主张亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。故异议人刘志忠请求中止对郴州市××广场××期××房产（产权证号：郴房权证苏仙字第7××8号）的执行，本院不予支持。异议人刘志忠请求确认郴州市××广场××期××房产（产权证号：郴房权证苏仙字第7××8号）归异议人所有，该请求不属于本案审查范围，异议人可另行主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条?、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘志忠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄工友 审判员  李雄飞 审判员  何波纲 二〇二一年六月十五日 书记员  朱承娟 本案适用的法律条文附后 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。