文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1795号上诉人（原审被告）:江苏贝贝熊母婴用品有限公司，住所地无锡市湖滨区蠡溪苑32-1号。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑛，江苏开南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万品良，男，1955年8月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：竺国新，宜兴市新街法律服务所法律工作者。上诉人江苏贝贝熊母婴用品有限公司（以下简称贝贝熊公司）因与被上诉人万品良房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初10851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贝贝熊公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判其无需支付租金90000元及利息，无需支付2020年六个月的租金损失45000元。事实和理由：1.一审法院并未向其邮寄传票，其不知道一审法院开庭时间。双方签订的租赁合同中有其联系方式，一审开庭时发现其未到庭，可以电话联系确认送达情况，而非缺席开庭剥夺其抗辩权利。2.其在2018年提出解约，在万品良表示同意的情况下，其于2019年1月上旬完成撤场。即便按照万品良所述是在2019年农历新年后搬走，为何当时不起诉而到2020年9月才起诉，这扩大的损失应由万品良自行承担。万品良二审辩称：1.一审程序是否得当由二审法院查明确认。2.双方并没有口头或者书面提前解除房屋租赁合同的事实，贝贝熊公司在租赁经营第三年度期间的租金尚未支付，贝贝熊公司在未征得其同意解约的情况之下单方违约、擅自撤场，恢复原状至今未果，导致该房屋至今未能正常交付。其至2020年8月底，在无奈的情况之下才强行将房屋钥匙更换。3.租赁期内的租金、违约金以及未能恢复原状、交付房屋的扩大租金损失，均应由贝贝熊公司承担。综上，一审判决并无不当，请求二审驳回上诉请求。万品良向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的贝贝熊门店租赁合同，贝贝熊公司赔偿其因租赁需恢复原状造成的损失55000元；2.判令贝贝熊公司立即支付其2019年度的租金90000元及逾期付款违约金(以90000元为基数自2019年1月1日起至2020年8月30日止按每日千分之五计算)；3、判令贝贝熊公司因合同到期未能恢复原状交付房屋造成的其租金损失（按年租金90000元计算自2020年1月1日起至实际交付之日止）；4、诉讼费用由贝贝熊公司承担。一审法院经审理查明：万品良作为甲方即出租方和贝贝熊公司作为乙方即承租方，就万品良所有的位于宜兴市××街道××巷××幢××号房屋签订《贝贝熊门店租赁合同》一份，约定租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止为叁年，每年租金为90000元，第一年租金付款日为2016年12月、第二年租金付款日为2017年12月、第三年租金付款日为2018年12月；乙方返还房屋时，应将产权属于乙方的所有物品和设备搬出，交房后，如房屋内尚有乙方未撤走之动产，甲方不经乙方同意自行进行处分，如处分产生费用由乙方负担；乙方应该严格按照合同约定支付租赁费用，如乙方延期支付租赁费用，每延期支付一天，甲方按所欠租赁费用的千分之五加收逾期付款违约金，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同，甲方虽享有解除权，并要求乙方承担违约责任；任何一方违约而导致对方解除本合同的，提前要求终止合同方为违约，应承担相当于当期二个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失。审理中，万品良陈述贝贝熊公司仅支付了前二年的租金，第三年的租金未支付，贝贝熊公司在2019年农历新年之后搬走，钥匙也没有交付给他，他是在2020年8月底强行将门锁换掉并发现房屋内部破坏严重，后联系贝贝熊公司无音信。法院要求万品良提供出租给贝贝熊公司时房屋内部装修布局样貌证据，但万品良不能提供。以上事实，有贝贝熊门店租赁合同、照片及法院开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，万品良和贝贝熊公司签订的《贝贝熊门店租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方之间存在租赁关系，应受法律的保护。贝贝熊公司未能按约支付第三年的租金并且搬离门店但未将租赁物亲自交还给万品良，贝贝熊公司已经构成违约，万品良要求解除涉案合同，于法有据，法院予以支持。贝贝熊公司应支付万品良第三年租金90000元及逾期支付利息（以90000元为基数，自2019年1月1日起2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年8月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜）。由于贝贝熊公司未能及时归还房屋，应承担相应责任，故贝贝熊公司应支付万品良自2020年1月1日起至2020年6月30日止按年租金90000元计算的租金损失45000元为宜。万品良不能提供出租给贝贝熊公司时房屋内部装修布局样貌证据，对其主张的恢复原状损失50000元，法院不予采信。贝贝熊公司经法院依法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果。综上，一审法院作出判决：一、解除万品良和贝贝熊公司之间签订的《贝贝熊门店租赁合同》。二、贝贝熊公司于判决发生法律效力之日起十日内支付万品良租金90000元及利息（以90000元为基数，自2019年1月1日起2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年8月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、贝贝熊公司于判决发生法律效力之日起十日内支付万品良自2020年1月1日起至2020年6月30日期间的租金损失费45000元。四、驳回万品良的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：1.一审法院于2020年11月20日向贝贝熊公司邮寄送达了应诉材料及传票，贝贝熊公司的汤南星于2020年11月23日签收。2.贝贝熊公司向万品良出具了落款时间为2018年12月18日的沟通函，载明：……我司贝贝熊宜兴店销售利润难以支撑当下成本，亏损非常严重（2017全年累计亏损23万多，2018全年累计亏损超过25万），难以继续支撑下去。2018年12月我司决定不再承租该处商铺，经双方多次沟通，商定于2018年1月10日（笔误，实为2019年1月10日）前搬出店铺内物品，办理商铺移交手续，结清剩余房租及水电费用。落款处有万品良的签字及身份证号码。万品良质证称，该沟通函是事后在汤南星的车上由其所签，时间好像在2019年3、4月份，汤南星说要向公司交待办个手续，其没有具体看内容就签字了。3.二审中，万品良称：贝贝熊公司的汤南星是在2019年农历新年之后和其说不做了，要搬走了，其当时并没有同意，因为合同没有到期，如果不做的话，要把房屋恢复原状后交付给其，具体什么时候搬走不清楚。以上事实，有送达凭证、沟通函及当事人陈述予以证实。本院认为：双方签订的租赁合同真实合法有效，均应按约履行各自的义务。该合同约定的租期为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为90000元。贝贝熊公司按约支付了前两年的租金，至2018年底2019年初时，其通过沟通函的形式告知万品良，因前两年的经营亏损严重，难以继续经营，因此要求提前终止合同。贝贝熊公司的上述行为虽然违反了合同约定，但就本案租赁关系而言，贝贝熊公司并无恶意毁约的主观故意，如继续履行合同将对其造成更大的经营损失而显失公平，因此贝贝熊公司在合理期限前通知万品良的情况下要求解除合同，并无不妥，但其作为违约方不能因解除合同而免除违约责任。鉴于万品良认可贝贝熊公司的汤南星在2019年农历新年后就告知其不做要搬走，也认可在2019年3、4月份签收了沟通函，故本院认定双方的租赁合同在2019年3月已经解除，本案无需再判令解除合同，但贝贝熊公司还需支付万品良2019年1月-3月的房屋租金共计22500元。另按照合同约定，任何一方违约而导致对方解除本合同的，提前要求终止合同方为违约，应承担相当于当期二个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失。现贝贝熊公司提前解约，按约应当承担两个月租金的违约金即15000元。对于其他租金损失，万品良因贝贝熊公司提前解约后需另行寻找租户，期间会产生一定的租金损失，同时万品良在得知贝贝熊公司提前解约的情况下也应及时止损，积极办理交接手续，而非消极拖延、扩大损失。综合以上因素，本院酌定贝贝熊公司还需另行向万品良承担两个月的租金损失共计15000元。至于万品良主张的房屋内装修恢复原状的损失，一方面合同中只是约定贝贝熊公司返还房屋时应将其所有的物品和设备搬出，并无将装修恢复原状的约定，另一方面万品良也未能提供原有装修样貌的相关依据，故对万品良的该项主张本院不予支持。关于一审送达程序，本院经审查后认为并无不当。综上，贝贝熊公司的部分上诉意见合法有据，本院予以支持。一审对于合同解除时间及损失认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜兴市人民法院（2020）苏0282民初10851号民事判决；二、江苏贝贝熊母婴用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付万品良租金22500元及利息（以22500元为基数，自2019年1月1日起2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年8月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、江苏贝贝熊母婴用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付万品良违约金15000元和租金损失15000元；四、驳回万品良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1760元（万品良预交），由万品良负担1144元、贝贝熊公司负担616元。二审案件受理费3520元（贝贝熊公司预交），由万品良负担2288元、贝贝熊公司负担1232元。上述费用由当事人自行交接，法院不再退还，经折抵，万品良应将其负担的1672元在判决生效之日起十日内向贝贝熊公司支付。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年六月十日书记员  程夫栎本案援引法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百九十一条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。