新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1579号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝双喜，男，1978年3月18日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：杨军，新疆智瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆百商投资集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区二期庐山街303号。 法定代表人：李萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆峰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吕亚丽，女，该公司工作人员。 上诉人蓝双喜因与被上诉人新疆百商投资集团有限公司（以下简称百商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝双喜上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2．依法判令驳回百商公司的诉讼请求；3．判令百商公司赔偿我的损失754,815元（包括停业损失574,815元、人员工资130,000元、维修费50,000元）；4．判令百商公司返还我的酒店用品。事实和理由：1．一审判决判令我向百商公司履行义务错误。我提出百商公司作为原告主体不适格的问题，一审判决没有进行分析和说明。百商公司仅与我签订合同，未履行合同，合同签订后我将租赁费交给了新疆百商购物中心，而物业费、空调费、采暖费、水费是由乌鲁木齐恒泰诺物业有限公司收取，百商公司从未向我收取过任何费用，因此百商公司不是本案适格主体，应当驳回其诉讼请求。2．一审判决认定百商公司不构成违约，也没有占有酒店物品错误。百商公司将涉案场地强行收回并转租给案外人，不让我取回酒店物品并自行占有，这都是百商公司违约。涉案场地于2018年11月开始装修，一审法院没有仔细勘查现场装修情况，仅根据新承租人的陈述就错误认定涉案场地从2019年6月开始装修。另外，从我提供的照片可以看出涉案场地内有椅子、餐具、厨房设备、电器设备、灯具等酒店物品。涉案场地五楼有后堂，六楼都是包厢，百商公司将五楼强行转租后导致六楼也无法经营使用，所以本案的违约方是百商公司，而不是我，因此一审判决判令解除租赁合同错误，一审判决亦未确定合同解除日期。3．一审判决判令我支付租赁费、空调费、采暖费和违约金错误。一审判决查明双方合同约定的费用包括租赁费和物业费，却直接判令我支付管理费错误。物业费只能由物业公司收取，百商公司无权收取物业费。一审判决认定的租赁费、空调费均是依据百商公司自行计算的数额，没有依据。一审判决未查明百商公司是否向热力公司交纳过采暖费，就判令我向百商公司交纳采暖费，也没有依据。4．一审判决驳回我的部分诉讼请求错误。百商公司无故停电、停电梯导致我从2018年7月至今无法营业涉案场地，给我造成巨大损失，各项损失合计754,815元。因百商公司将涉案场地转租给案外人是严重的违约行为，其应当赔偿我的损失并返还酒店用品。综上，一审判决认定事实和法律适用错误，请求二审法院支持我的上诉请求。 百商公司辩称，我公司是涉案租赁合同的相对方，作为本案原告主体适格，双方均应履行涉案租赁合同。蓝双喜作为承租人没有按照合同约定及时交纳合同约定的款项，应当承担付款义务和违约责任。蓝双喜还在还款承诺书明确表示如果未按期交付欠款将放弃经营场所，涉案租赁合同的第23条也明确约定了设备放弃的条款。合同约定的租赁费用包括租金和管理费，蓝双喜向新疆百商购物中心和物业公司交纳的费用均是按照涉案租赁合同的约定交纳的，我公司对此予以认可，我公司未重复收取费用。 关于蓝双喜的反诉请求，蓝双喜应当承担举证义务，仅凭照片无法证明其中的物品归蓝双喜所有，物品票据中载明的也不是蓝双喜的名字，而是海港城的名字。关于维修费以及人员工资等均没有证据予以证明。综上，一审判决正确，请求驳回蓝双喜的上诉，维持原判。 百商公司向一审法院起诉请求：1．判令蓝双喜支付欠付租赁费用3,996,562.36元；2．判令蓝双喜支付欠付空调费356,132.4元；3．判令蓝双喜支付欠付采暖费92,348.45元；4．判令蓝双喜支付违约金22,647.19元；5．判令与蓝双喜解除租赁合同。 蓝双喜向一审法院反诉请求：1．判令百商公司赔偿损失754,815元；2．判令百商公司退还保证金200,000元；3．判令百商公司返还蓝双喜的酒店用品。 一审法院认定事实：2012年7月24日，蓝双喜与百商公司签订《租赁合同》，合同约定：百商公司为出租方，蓝双喜为承租方。出租的房屋为乌鲁木齐市鲤鱼山路××号区域，租赁面积4871平方米，其中五层2641平方米、六层2230平方米。承租方应向出租方支付租金、管理费、空调费及有关能源费用；承租方延期十天以上支付约定费用，则应按所欠费用千分之五每天支付滞纳金。逾期超过30日的，出租方有权解除合同；租赁期限自2012年8月1日至2022年8月31日。承租方应于每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日向出租方支付后续三个月的租赁费用；本合同租赁费用包括租金、管理费，各期间的金额如下表(表格略) 2013年9月22日，双方签订《租赁合同补充合同》，约定原建筑面积4871平方米减少为4812.6平方米。2018年6月12日，蓝双喜向百商公司出具《海港城计划交费承诺书》，该承诺书载明蓝双喜2017年11月24日至2018年8月23日合计欠付百商公司租金、物业费、空调费合计2,529,364.4元，蓝双喜承诺支付但至今未付。双方认可蓝双喜已交纳的物业费系按照《租赁合同》第10条表格中约定的管理费交纳。一审法院认为，双方于2012年7月24日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。一、关于本诉请求。关于百商公司要求判令蓝双喜支付欠付租赁费用合计3,996,562.36元的请求。蓝双喜的计算方式为：（一）根据承诺书，2017年11月24日至2018年8月23日的租赁费为971,194.3元，物业费为1,201,970.1元。（二）根据《租赁合同》，2018年8月24日至2019年1月31日，共计161天，租赁费每天4,337.71元（131,710.5元÷4871平方米×4812.6平方米÷30天，减去了补充合同中约定的减少的租赁面积），管理费每天4,337.71元（131,710.5元÷4871平方米×4812.6平方米÷30天，减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）。该期间租赁费698,371.31元，管理费698,371.31元。（三）根据《租赁合同》，2019年2月1日至2019年3月23日，共计51天，租赁费每天4,516.23元（137,131.00元÷4871平方米×4812.6平方米÷30天，减去了补充合同中约定的减少的租赁面积），管理费每天4,516.23元（137,131.00元÷4871平方米×4812.6平方米÷30天，减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）。该期间租赁费230,327.73元，管理费230,327.73元。（四）以上相加为4,030,562.48元，百商公司只按3,996,562.36元主张。蓝双喜上述计算方式符合合同约定，蓝双喜出具承诺书后未支付承诺的费用，蓝双喜抗辩百商公司于2018年11月对涉案场地进行了装修，但其举证不能证明该事实。2019年9月5日，一审法院（2019）新0104民初6531号案件的审判员和书记员到涉案场地调查，当时涉案场地仍然在装修，没有营业，装修没有完工，当时百商公司招商办的负责人陈述：“蓝鲸至尊在2019年6月份进场，之前一直是空置的”，即一审法院调查无法证实蓝双喜关于2018年11月百商公司已对涉案场地进行了装修的主张，且从2018年11月装修至2019年9月5日尚未装修完工亦不符合常理，故对于蓝双喜关于2018年11月之后的租金费用不应支付的观点，一审法院不予采纳。对百商公司的上述请求，一审法院予以支持。百商公司为合同载明的出租方，百商公司有权依据合同向蓝双喜主张权利，蓝双喜关于百商公司主体不适格的观点，一审法院不予采信。关于百商公司要求判令蓝双喜支付欠付空调费356,132.4元的请求，《海港城计划交费承诺书》载明欠交2017-2018两个年度空调费356,200元，百商公司一审庭审中主张356,132.4元，对该请求一审法院予以支持。关于百商公司要求蓝双喜支付欠付采暖费92,348.45元的请求，百商公司计算方式为：依据《租赁合同》，2018年10月15日至2019年3月23日，共计157天，4812.6平方米×22元÷180天×157天。百商公司的该计算标准符合约定及实际收费标准，一审法院予以支持。关于百商公司要求蓝双喜支付违约金22,647.19元的请求，合同约定日息5‰的滞纳金，现百商公司要求以3,996,562.36元为计算基数，按照日息5‰计算，从2019年3月23日之后计算34天。双方约定的迟延支付租赁费用加收欠付费用日息5‰的滞纳金具有违约责任的性质，百商公司已主动调减，调减标准并不过高，一审法院予以支持。关于百商公司要求判令与蓝双喜解除租赁合同的请求，双方合同约定租赁期限自2012年8月1日至2022年8月31日，逾期交纳租金超过30日的，出租方有权解除合同。现蓝双喜逾期付款已远超合同约定，符合合同约定的解除条件，百商公司有权要求解除合同，一审法院予以支持。二、关于反诉请求。蓝双喜要求百商公司赔偿损失754,815元，包含停业损失574,815元、人工工资130,000元及维修费50,000元。对于上述反诉请求，蓝双喜在（2019）新0104民初6531号案件中称流水账、人员工资表、维修票据均在百商公司处扣押，但百商公司并不认可扣押了资料，本案一审庭审中蓝双喜亦未能提供证据证明上述损失及因果关系。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对上述反诉请求一审法院不予支持。蓝双喜要求百商公司退还保证金200,000元的请求，百商公司同意返还，对该请求一审法院予以支持。蓝双喜要求百商公司返还包含桌椅、板凳、后堂灶具、餐盘等酒店用品，蓝双喜称其2019年9月4日到现场拍照，因蓝双喜提供的照片不能看到其要求返还的全部物品，仅有旧椅子、餐具等，且无法证实具体拍摄时间，照片中的物品的归属亦无法确定，另2019年9月5日一审法院（2019）新0104民初6531号案件审判员和书记员到涉案场地进行调查并拍摄照片，并无蓝双喜主张返还的物品。故蓝双喜无法证实其主张的物品系由百商公司扣押，无法排除其主张返还的物品由其自行搬离的可能，对该请求一审法院不予支持。判决：一、解除百商公司与蓝双喜于2012年7月24日签订的《租赁合同》；二、蓝双喜应于本判决生效之日起十日内支付百商公司租赁费用（租金、管理费）3,996,562.36元、空调费356,132.4元、热力费（采暖费）92,348.45元、违约金22,647.19元；三、百商公司于本判决生效之日起十日内退还蓝双喜履约保证金200,000元；四、驳回蓝双喜的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蓝双喜提供下列证据：照片10张，用以证明百商公司强行将蓝双喜赶走后，扣押蓝双喜的物品，包括过道中的灯具、桌椅板凳、壁画等。百商公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，蓝双喜没有证据证明照片里的物品是蓝双喜的，如果蓝双喜认为照片中的物品在蓝鲸酒店的控制下，应当要求蓝鲸酒店返还物品。本院对上述证据认证如下：因上述照片中无法反映照片拍摄的时间、地点，仅凭照片亦无法证实照片中的物品归蓝双喜所有，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 二审另查明，百商公司在2019年6月3日的《都市消费晨报》刊登《通知函》，内容为：“蓝双喜（海港城），你与公司签定了《租赁合同》，依据《租赁合同》第二款第23条相关规定，乙方逾期未搬出的所有物品和设施设备视为乙方放弃。乙方应当保证租赁物交付甲方时符合正常使用后的合理状态，并做到场地干净。我公司自2017年多次联系通知未果。现我公司书面通知你，请于两日内到达现成对现有物品进行清理。逾期不清理的，我方代为清理”。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，百商公司与蓝双喜于2012年7月24日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本院的争议焦点为：一、百商公司作为本案原告主体是否适格；二、涉案租赁合同是否应当解除；三、百商公司要求蓝双喜支付租金、管理费、空调费、采暖费、违约金的诉讼请求有无事实及法律依据；四、蓝双喜要求百商公司赔偿损失、返还酒店物品的反诉请求有无事实及法律依据。对此，本院分析如下： 一、百商公司作为本案原告主体是否适格。百商公司作为涉案场地的所有权人与蓝双喜签订《租赁合同》，并向蓝双喜交付了涉案场地，虽然蓝双喜未直接向百商公司交纳租赁费用，但百商公司认可蓝双喜向新疆百商购物中心交纳的租赁费用系涉案场地的租赁费用。因此，百商公司实际履行了涉案《租赁合同》，系该合同的相对方，其作为本案原告主体适格，对蓝双喜主张百商公司非本案适格原告的上诉意见，本院不予采纳。 二、涉案《租赁合同》是否应当解除。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中，双方签订的《租赁合同》约定蓝双喜逾期交纳约定费用超过30天的，百商公司有权解除合同。现蓝双喜未按照合同约定的时间交纳租赁费用，逾期支付租金天数已超过30天，则百商公司有权解除涉案合同。百商公司于2019年6月3日发布的《通知函》中载明限蓝双喜两日内清理涉案场地内物品，逾期则代为清理，该《通知函》应当视为百商公司向蓝双喜发出不再履行涉案《租赁合同》的意思表示，因百商公司具有单方解除权，故本院认定该《通知函》载明清理涉案场地内物品期限届满的日期即2019年6月5日作为涉案《租赁合同》的解除日期，故蓝双喜主张涉案《租赁合同》不应解除的上诉意见，本院不予采纳。 三、百商公司要求蓝双喜支付租金、管理费、空调费、采暖费、违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。蓝双喜主张因百商公司将涉案场地强行收回并转租给案外人，导致其无法经营使用涉案场地，百商公司系违约方，其不应向百商公司交纳上述费用及违约金。对此本院认为，蓝双喜提供的证据不足以证实百商公司将涉案场地强行收回并导致其无法经营，现蓝双喜未按合同约定交纳租赁费用，按照合同约定蓝双喜应向百商公司支付滞纳金，而滞纳金属于违约金性质，百商公司主张的违约金数额并不过高。蓝双喜主张其仅交纳过物业费，未交纳过管理费，百商公司并非物业公司其无权收取物业费；一审判决未查明百商公司是否向热力公司交纳过采暖费即判决其向百商公司交纳采暖费错误；一审判决认定的租金及空调费无依据，数额认定错误。对此本院认为，根据涉案《租赁合同》的约定，百商公司有权收取蓝双喜的租金、管理费、空调费及采暖费，现百商公司认可蓝双喜向乌鲁木齐恒泰诺物业公司交纳的物业费系涉案《租赁合同》中约定的管理费，系百商公司对其享有的合同权利即收取管理费的权利的追认，即便蓝双喜之前未向百商公司支付过管理费，百商公司仍有权利要求蓝双喜向其支付欠付的管理费。涉案《租赁合同》约定蓝双喜向百商公司直接支付采暖费，百商公司是否向热力公司交纳采暖费与本案无直接关系。一审判决认定蓝双喜欠付百商公司的租金、管理费、空调费及采暖费的数额，符合蓝双喜出具的承诺书中确定的数额以及合同约定。基于前述分析，对蓝双喜主张不应向百商公司支付租金、管理费、空调费、采暖费、违约金的上诉意见，本院不予采纳。 四、蓝双喜要求百商公司赔偿损失、返还酒店物品的反诉请求有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，蓝双喜提供的证据不足以证实百商公司造成其停业损失574,815元、人工工资损失130,000元以及维修费损失50,000元，其提交的照片等证据亦无法证实涉案场地内的留存的物品情况及物品是否归蓝双喜所有，故对蓝双喜要求百商公司赔偿损失、返还酒店物品的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，蓝双喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53,889.67元（蓝双喜已预交），由蓝双喜负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 艳 审判员 高 茜 审判员 马恒雯 二〇二一年六月十七日 书记员 杨 晗