吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终11号上诉人（原审原告、执行案外人）：王忠兴，男，1981年5月19日出生，汉族，水利局职工，户籍所在地吉林省伊通满族自治县，现住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：李岱泽，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张君，男，1984年4月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：兰雯惠，女，1985年5月24日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人、被执行人）：苟雪莉，女，1986年10月16日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。上诉人王忠兴因与被上诉人张君、兰雯惠、苟雪莉案外人执行异议之诉一案，不服吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王忠兴及其委托诉讼代理人李岱泽，被上诉人张君及其与兰雯惠的委托诉讼代理人赵金库到庭参加诉讼。被上诉人苟雪莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王忠兴上诉请求：1.撤销吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初2084号民事判决；2.改判立即停止对坐落于长春市宽城区案涉房屋的执行并解除查封；3.本案一、二审诉讼费用由张君、兰雯惠负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。一、一审判决适用《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，以王忠兴在签订买卖合同时就明知案涉房屋存在抵押权为由，认定其不享有足以排除执行的权利是错误的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中的“不得转让”是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。且依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定可知，即使抵押物的权利人在处分时未征得抵押权人同意，也不能当然认为转让行为无效，受让人可以代替债务人向抵押权人清偿债务，以使转让标的物上的抵押权消灭。即在房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，王忠兴与苟雪莉签订房屋买卖合同后，即严格按照合同约定，每月按期足额打入款项以偿还贷款至今，抵押权人的权益并未受到损害，且在一审时王忠兴明确表示剩余未到期价款一定按照人民法院的要求交付执行。王忠兴仅是申请停止执行并解除查封，并不影响抵押的效力。二、一审判决认定事实不清。王忠兴的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的条件，足以排除执行。1.本案中，王忠兴与苟雪莉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同且合法占有该不动产。2018年12月20日王忠兴与苟雪莉就案涉房屋基于平等、自愿的原则签订了合法有效的房屋买卖合同，2020年4月2日一审法院才作出（2019）吉0211民初3632号民事裁定查封案涉房屋。2019年1月25日苟雪莉依据合同约定已将房屋交付王忠兴，王忠兴及其妻子在该房屋结婚、生子居住至今，并有交付房屋至今缴纳房屋物业费、供热费、电费、宽带费等相关票据。2.本案中王忠兴已按照合同约定支付部分价款且认可将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。王忠兴在签订合同当日便如约支付给苟雪莉购房首付款31万元整，自合同签订之日起每月均按照合同约定缴纳案涉房屋的银行贷款至今，且该31万元的交付均有银行流水进行作证。3.非因王忠兴自身原因未办理过户登记。依据合同约定王忠兴多次与苟雪莉沟通房屋更名过户事宜，苟雪莉均以房屋产权证仍未下来为由推脱。直至2020年4月房屋被查封，王忠兴才得知案涉房屋权证已登记到苟雪莉名下，遂立即以案外人身份向法院提出执行异议。三、案涉房屋为王忠兴一家唯一的房产，为了维护王忠兴一家的合法居住权，维护家庭及新生儿生活的稳定和基本需求，请求人民法院依法判决排除执行。王忠兴基于结婚需求倾尽夫妻双方两个家庭的积蓄，购买了该处房产，购买房屋后即在该房屋中办理了结婚仪式，随后新生儿也在该房屋中诞生。在王忠兴已经尽其所能做到一个诚实信用的合格的房屋买受人的基础上，我们相信人民法院也不可能让王忠兴一家失去稳定生活的根本，请求二审法院依法维护合法权益，还王忠兴一个家。张君、兰雯惠共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，驳回王忠兴的全部上诉请求。苟雪莉无正当理由未出庭参加庭审，视为其放弃陈述、举证、质证的权利。王忠兴向一审法院起诉请求：1.立即停止对坐落于长春市宽城区案涉房屋的执行；2.解除对上述案涉房屋的查封；3.确认案涉房屋所有权归王忠兴所有（房价总价58万元人民币）；4.苟雪莉立即协助王忠兴办理案涉房屋的产权过户登记；5.本案的诉讼费由张君、兰雯惠负担。一审法院认定事实：2017年10月21日，苟雪莉购买坐落长春市宽城区案涉屋，面积82.46平方米，并在交通银行股份有限公司吉林省分行办理了抵押贷款。2018年12月20日，苟雪莉作为售房人（甲方）、王忠兴作为购房人（乙方）、长春市持恒房地产代理有限公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定将上述房屋以58万元的价格出售给王忠兴，首付款31万元，押尾款4万元，之后王忠兴承担苟雪莉交通银行月供1,300元，自2018年12月起每月29日前支付给苟雪莉，此月供算购房款，剩余房款以产权证下证后更名过户到王忠兴名下以按揭贷款形式出售给王忠兴。合同签订之日王忠兴需向苟雪莉支付定金1万元，于2018年12月20日向苟雪莉支付30万元，苟雪莉承诺2019年1月25日前将房屋及物业交给王忠兴使用，产权下证后房屋在交通银行贷款由苟雪莉结清，10个工作日内无偿配合王忠兴办理更名过户及贷款事宜，合同还就其他事宜进行了约定。同日，苟雪莉出具了购房首付款收条，载明已收到王忠兴上述房屋首付款31万元。2019年1月开始，王忠兴每月向苟雪莉XX账户汇款1,330元。至本案庭审时，案涉房屋贷款尚未还清，抵押登记尚未注销。2019年7月12日，长春市规划和自然资源局就上述房屋颁发了吉（2019）长春市不动产权第XX号不动产权证，其中权利其他状况一项中载明：原证书号：吉（2018）长春市不动产权第XX号，附记中载明此房屋已抵押。王忠兴在庭审中自认于2019年10月份拿到上述不动产权证。交通银行股份有限公司吉林省分行就上述房屋办理了他项权利证，证号为吉（2019）长春市不动产证明第XX号，抵押开始时间为2017年10月31日，结束时间为2047年10月31日。2019年12月3日，张君、兰雯惠以与苟雪莉、岳兆礼发生民间借贷纠纷为由诉至法院，案件审理过程中，张君、兰雯惠向法院提出保全申请，要求查封苟雪莉名下的房屋。2020年4月2日，一审法院作出（2019）吉0211民初3632号民事裁定书，内容为：查封所有权人为苟雪莉的坐落于吉林省长春市宽城区案涉房屋的房籍。该案经审理，一审法院于2020年7月15日做出（2019）吉0211民初3632号民事判决：一、苟雪莉于判决生效后十五日内偿还张君、兰雯惠借款本金82万元及支付逾期付款利息（自2019年11月1日以29万元为本金、月息2%计算至2019年11月20日；自2019年11月21日以59万元为本金、月息2%计算至2019年12月16日；自2019年12月17日以82万元为本金、月息2%计算至实际履行完毕之日止）；二、岳兆礼对上述第一项承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向苟雪莉追偿；三、驳回张君、兰雯惠其他诉讼请求。王忠兴对案涉房屋提出书面异议，经审查，一审法院做出（2020）吉0211执异21号执行裁定书，驳回王忠兴的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案王忠兴在签订案涉房屋买卖合同时就明知案涉房屋存在着抵押权，在庭审中亦自认于2019年10月份拿到案涉房屋的不动产权证，该不动产权证上亦载明案涉房屋已办理抵押登记，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王忠兴对案涉房屋享有的权利不足以排除执行，其诉讼请求应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回王忠兴的诉讼请求。案件受理费9,600元，由王忠兴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，王忠兴共向本院提交3组证据，证据1.交易现场现金照片1张，证明：王忠兴购房时具有付款能力，且已经按照房屋买卖合同约定于签订合同当日与苟雪莉、持恒房地产工作人员共同到银行以向ATM机存款方式，全额支付房屋首付款31万元。证据2.2020年10月11日长春市万龙新城物业服务有限公司收据、2020年11月11日吉林嘉润热力集团有限公司缴费收据、存在手机内在本次开庭前打印出来的房屋照片、房屋视频（光碟），证明自2019年1月25日苟雪莉将案涉房屋交付给王忠兴使用后，王忠兴于当日入住该房屋并生活居住至今。证据3.交通银行出具的王忠兴银行流水（转账225,026.23元）、案涉房屋贷款全部提前还款证明、案涉房屋贷款结清证明及付款过程光碟各一份，证明：王忠兴已经代替债务人苟雪莉向抵押权人银行清偿全部贷款，使案涉房屋上的抵押权消灭。张君、兰雯惠质证认为，对证据1的真实性有异议，不能证实进行了付款。对证据2的长春市万龙新城物业服务有限公司收据、吉林嘉润热力集团有限公司缴费收据真实性无异议，但对证明问题有异议，并不能证明苟雪莉与王忠兴有买卖关系，对房屋照片、房屋视频（光碟）有异议，不了解房屋情况。对证据3的质证意见为这一组证据不符合证据规则的规定，王忠兴从上诉到至今已经开了3次庭，这组证据不是新证据，并且上次开庭法院已经释明剩余房款是否交到法院执行，王忠兴回答可以同意。王忠兴利用二审期间将剩余款项交到银行，其实王忠兴在2019年10月已经拿到案涉房屋不动产登记就明知此房已有抵押，并且经过一审法院的执行异议及执行异议之诉后，又在二审补交的房款，是利用法律的空隙，故此份证明不应采信。张君、兰雯惠在2019年本案一审时执行阶段已经向一审法院以书面形式提出过关于王忠兴尚欠购房款项予以执行。本院经审核认为，对证据1，因该份证据能与王忠兴一审提交的收条、付款过程的陈述及第三方中介公司出具的情况说明相互印证，故本院对该份证据予以采信。对证据2，因张君、兰雯惠未对物业收据及供热费收据真实性提出异议，故本院对两份收据的真实性予以确认；张君、兰雯惠虽对照片及视频的真实性提出了异议，但通过照片及视频中出现的门牌号、挂在屋内的照片能够认定确系拍摄于案涉房屋，故对照片、视频的真实性予以确认。对证据3，因张君、兰雯惠对该组证据的真实性并未提出异议，且王忠兴在二审中提交该组证据并不违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019修正），故本院对该组证据的真实性予以确认。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对一、二审证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2018年12月20日，在第三方公司工作人员陪同下，王忠兴与苟雪莉一起到建设银行营业厅以现金存入ATM机的方式向苟雪莉支付了购房款。2019年1月25日，苟雪莉将案涉房屋交付给王忠兴居住至今，居住期间王忠兴交纳了物业费、供热费、电费、宽带费等费用。2021年5月19日，王忠兴以向交通银行转账的方式偿还了案涉房屋剩余贷款225,026.23元，交通银行出具打印清单记载“还款种类：全部提前还款”，苟雪莉签字确认。本院认为，王忠兴对诉争房屋享有足以排除执行的权利。一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现有证据证明，2017年10月21日，苟雪莉按揭购买了案涉房屋，后又将案涉房屋出卖给王忠兴。双方于2018年12月20日签订房屋买卖合同的当天，王忠兴给付苟雪莉购房款31万元。2019年1月25日，苟雪莉向王忠兴交付了房屋，王忠兴已于2021年5月19日清偿了交通银行吉林省分行全部借款本息225,026.23元。即王忠兴占有案涉房屋是依据与苟雪莉签订房屋买卖合同依法取得，该合同是双方当事人真实意思表示，并不存在违反法律的强制性效力性规定的情形，合同合法有效，应受到法律保护。二、案外人执行异议之诉的审理，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利更应受到保护。本案中需要判断的并不是王忠兴的权利与银行的抵押权谁优于谁的问题，而是王忠兴的权利与张君、兰雯惠的权利谁更优于谁，哪一个更应当得到法律优先保护的问题，从本案查明事实看，王忠兴的权利更优于张君、兰雯惠的债权。首先，王忠兴基于房屋买卖合同而取得以债权为基础的物权交付请求权和转移登记请求权，早于张君、兰雯惠与苟雪莉等因民间借贷发生纠纷诉至法院的时间，也早于一审法院查封案涉房屋的时间。张君、兰雯惠于2020年8月18日取得生效裁判文书，而王忠兴于2019年1月始持续占有案涉房屋，且王忠兴已于2021年5月19日代苟雪莉清偿了银行全部借款本息。在本案的情形下，不能得出张君、兰雯惠的债权优先于王忠兴债权予以保护的结论。其次，王忠兴的债权请求权系针对案涉房屋的请求权，而张君、兰雯惠的债权为金钱债权，并未指向特定财产，张君、兰雯惠仅是基于执行查封了案涉房屋，其对案涉房屋并不具有优先权。在王忠兴占有案涉房屋的前提下，王忠兴基于房屋买卖合同而取得的以债权为基础的物权交付请求权和转移登记请求权，也应该优于张君、兰雯惠的金钱债权。最后，关于王忠兴请求解除查封的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故王忠兴关于解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予评判。另，王忠兴在一审中提出的确权并协助办理更名的诉请在上诉中并未主张，本院不予审理。综上所述，王忠兴的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条规定，判决如下：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初2084号民事判决；二、不得执行坐落于吉林省长春市宽城区案涉房屋；三、驳回王忠兴的其他诉讼请求。一审案件受理费9,600元，二审案件受理费9,600元，均由张君、兰雯惠负担。本判决为终审判决。吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二一年六月七日书记员  李元生