新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终1167号 上诉人（原审原告）：袁桂玲，女，1977年9月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审被告）：张瑞祥，女，1948年3月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 上诉人袁桂玲因与被上诉人张瑞祥房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁桂玲、被上诉人张瑞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁桂玲上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初297号民事判决，改判解除上诉人袁桂玲与被上诉人张瑞祥之间签订的《房屋出租合同》，并由被上诉人张瑞祥向上诉人袁桂玲退还房屋租金17000元、押金1000元并承担利息828元。事实和理由：1．一审判决认定被上诉人张瑞祥已向上诉人袁桂玲履行了房屋交付义务错误，被上诉人并未实际完成房屋的交付义务。一审认定在签订合同当天即将钥匙、燃气卡等全部交付上诉人，但实际情况是本案合同签订后，仅仅是中介公司在签订合同的第二天未通过上诉人同意即通知上诉人的爷爷去领取房屋钥匙，并非当天交付钥匙，在合同底部的备注中亦由中介公司工作人员明确注明交付的物品中并不包括钥匙。上诉人从其爷爷处得知中介公司让上诉人爷爷领取钥匙的事情后，对此未予认可，随即由其爷爷将钥匙送回中介公司。而事实上，上诉人联系被上诉人要求进行房屋现场验房、交付、签署交接证明，被上诉人均不予回应且拒不到现场进行房屋验收交付，导致上诉人对房屋现状单方不能进行固定，无法实际入住。2．一审认定被上诉人向社区交付租房合同进行备案错误。房屋租赁的社区备案并非简单进行租赁合同的递交，而是双方均应到场进行现场核实登记，备案房屋租赁事宜。一审认定被上诉人向社区提交租房合同无任何证据支持。3．一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋出租合同》不具备解除条件，不予返还租金属于事实认定及法律适用错误。本案中，租赁合同的标的物具有特殊性，案涉房屋位于昌吉州第二中学学区范围内，且周边交通及生活便利。因此，上诉人为了自己女儿在昌吉州第二中学上学便利及上诉人的爷爷居住便于上诉人对其进行照顾，即便被上诉人出租的房屋老旧且房屋租金价格高昂，上诉人仍然予以承租。在双方协商房屋租赁事宜时，上诉人明确告知了被上诉人租赁房屋的上述用途，被上诉人对此事明知且承诺积极配合保证上诉人租赁房屋的使用用途得以实现。并且，在签订被上诉人提供的格式合同时，双方在合同中亦明确备注上诉人租住被上诉人房屋是为了上诉人的女儿在昌吉州第二中学就读高中。至此，上诉人承租被上诉人房屋的合同目的已经非常明确，并非简单的日常居住使用。上诉人的合同目的无法实现，具体由被上诉人的以下几个违约行为造成：第一，被上诉人并未实际完成房屋的交付义务。第二，房屋出租方的合同义务除了实际上的房屋验收交付义务，相应还有许多附随的义务，而附随义务是否能够履行，也涉及到承租方合同目的能否实现。2020年因为疫情原因，社区居委会对于外来人员或者租赁住户管理非常严格，而租赁合同及租住人员的备案更是基本的要求，更不用提及参加租住社区的核酸检测。本案被上诉人首先未完成房屋的交付，其次是在社区工作人员电话通知其到社区了解情况是否进行租户备案时，被上诉人仍拒不配合。因此，被上诉人根本不履行租赁合同的附随义务，在上诉人根本不可能完成租住备案及进行新冠肺炎核酸检测的情况下，上诉人及上诉人的女儿、爷爷均无法入住租赁的房屋，且如果上诉人及女儿入住，无法进行核酸检测，上诉人的女儿甚至无法入校就读，这种情形下，上诉人怎敢入住。基于上述情况，在被上诉人拒不履行房屋租赁合同附随义务的情况下，上诉人签订案涉房屋租赁合同的根本目的完全无法实现。因此，上诉人并未入住案涉房屋一天且在被上诉人避而不见的情况下电话通知上诉人解除合同，但被上诉人置之不理。4．上诉人与被上诉人在租赁合同第二条明确约定，如果期限不到，承租方退房的，押金不予退还。此条明确规定了上诉人享有单方解除租赁合同的权利，作为对等的补偿条件仅仅是押金1000元不予退还。在被上诉人不履行合同义务进行房屋交付及不配合进行房屋租赁的社区备案并导致上诉人无法正常入住的情况下，上诉人依照上述合同约定行使单方解除合同退房的权利，也已经通知了中介公司及被上诉人，对此上诉人可以相应的证据可以证实。但被上诉人对此不予回应，公然违背租赁合同的上述约定。在沟通无果后，上诉人即于2020年6月10日向昌吉市人民法院提起本次诉讼。案涉租赁房屋上诉人未居住一天。所以，双方租赁合同上诉人实际上亦在2020年6月10日前向被上诉人履行了通知义务，后续上诉人即不应承担任何租金，被上诉人应当全额返还。 张瑞祥辩称，上诉人与被上诉人之间签订了书面的合同，被上诉人按照合同约定履行了自己的义务，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 袁桂玲向一审法院起诉请求：1．解除袁桂玲、张瑞祥于2020年6月4日签订的《住房出租合同》；2．张瑞祥返还租赁费17400元、押金1000元；3．张瑞祥支付资金占用利息828元。 一审法院认定事实：2020年6月4日，袁桂玲与张瑞祥签订《住房出租合同》，合同约定张瑞祥将其所有房屋租赁给袁桂玲使用，租赁期限从2020年6月20日至2021年6月20日。租赁期满前2个月，袁桂玲是否继续承租该房屋应提前2个月告知。租金为每月1450元，其他费用由有水费、电费、物业费、垃圾清运费、有线电视费等由袁桂玲承担，袁桂玲须将一年的租金17400元一次性给付张瑞祥，期限不到，提前退房押金不退。袁桂玲于合同签订时向张瑞祥缴纳押金1000元。袁桂玲与张瑞祥系通过新疆越兴隆房产经纪有限公司员工张仕英的介绍签订该合同，合同签订于2020年6月4日晚上，合同签订地点在出租房内，在场人员有袁桂玲、张瑞祥、张仕英、袁桂玲的爷爷、袁桂玲的女儿。通过向新疆越兴隆房产经纪有限公司员工张仕英调查，其陈述“袁桂玲与张瑞祥签订合同时是在出租房内，当时在场人员有我、袁桂玲、张瑞祥、张仕英、袁桂玲的爷爷、袁桂玲的女儿，房屋钥匙当时给了袁桂玲的爷爷，卡是签订合同的第二天给了袁桂玲的爷爷。”合同签订当天，袁桂玲给付张瑞祥一年的租金17400元，并缴纳押金1000元。一审法院认为，袁桂玲与张瑞祥签订《住房出租合同》系双方当事人真实的意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，袁桂玲按约定向张瑞祥缴纳房屋租金和押金，张瑞祥将房屋钥匙、燃气卡等交付给袁桂玲的爷爷，袁桂玲称张瑞祥未将钥匙、燃气卡等交付给袁桂玲本人，房屋并未交付，因签订合同时袁桂玲的爷爷就在场，张瑞祥将房屋钥匙、燃气卡等交付给袁桂玲的爷爷，说明张瑞祥履行了房屋的交付义务。现袁桂玲主张房屋并未交付与事实不符，故对其要求解除与张瑞祥签订的《住房出租合同》，并退还房屋租金、押金并承担利息的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回袁桂玲的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人袁桂玲提交以下证据： 1．录音光盘一份，拟证明被上诉人未到涉案房屋所在社区办理租房报备，致使上诉人无法办理入住，签订合同之后，上诉人联系不上被上诉人。 经质证，被上诉人没有参与该录音中的通话，对此事不知情。 因该份录音中并未反映涉案房屋办理报备的情况，故本院对该证据的效力不予确认。 2．短信截图1份、文件1份，拟证明因疫情防控需要，办理租房报备必须经过房东担保。 经质证，被上诉人提出对该证据不知情，真实性无法确认，房屋的租赁情况已经在社区进行了报备。 因该组证据系复印件，且无法反映该份证据的出具部门，故本院对该证据的效力不予确认。 被上诉人张瑞祥未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点为：1．涉案《住房出租合同》是否应当解除？2．被上诉人是否应当退还租赁费、押金以及利息？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《住房出租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。 关于本案争议焦点，上诉人提出被上诉人未交付房屋的主张，根据一审查明的事实，上诉人的爷爷在签订合同后取得了涉案房屋的钥匙，且上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人的爷爷也在现场，这说明被上诉人按照合同约定完成了交付出租房屋的义务。上诉人又提出其享有单方解除权的主张，因双方在《住房出租合同》第4条约定“承租方于签订合同时向出租方缴纳押金1000元，出租方房屋内的所有东西完好无损，如有损坏，出租方有权从承租方交付的押金中扣除被损物品价值”，上诉人交纳的1000元系涉案房屋内物品保证金，并非赋予上诉人单方解除权，故其提出的该项主张不成立。上诉人的上诉主张与事实不符，其主张解除《住房出租合同》及退还房租等没有事实及法律依据。因案涉《住房出租合同》不符合解除的条件，且《住房出租合同》尚未履行完毕，上诉人要求退押金1000元本院不予支持。 综上所述，袁桂玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费281元，由上诉人袁桂玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 闫 旭 审 判 员 董 蕾 二〇二一年六月十日 法官助理 赵丽丽 书 记 员 孙 冰