贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4565号上诉人（原审原告）：夏红，女，1974年2月3日出生，羌族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李朝才，贵州群众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树梅，贵州华顿律师事务所律师。上诉人夏红因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初14470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人夏红上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人享有合同解除权。1、《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2％向买受人支付违约金”。本案中，虽然未对转移登记作出约定，但已经明确约定房屋的交付时间为2018年12月20日，按照不动产的交易惯例，买方支付房屋价款，卖方应当履行交付房屋并办理转移登记手续的义务，不动产物权的取得也是以交付并办理转移登记为要件，上诉人签订《商品房买卖合同》的合同目的系取得完备的所有权，并非仅取得占用、使用、收益的权利，本案虽已通过委托的方式交付给贵州恒祥置业管理有限公司管理，上诉人占有该房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，且从约定的交付日期至今已经长达2年之久，被上诉人都未曾办理转移登记，导致上诉人的合同目的根本无法实现，上诉人有权依照合同约定及法律规定行使合同解除权；2、案涉房屋系已竣工的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第19条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上诉人与被上诉人签订合同的日期为2018年12月19日，至今为止已长达2年之久，已经远远超过了法律、法规规定的期限，并且被上诉人也并没有办理转移登记的意向，合同的目的根本无法实现，故上诉人享有合同解除权；3、贵州恒祥置业管理有限公司未准时支付租金。按照上诉人与案外人贵州恒祥置业管理有限公司签订的《委托管理协议》，双方约定每半年支付一次租金，但从2021年1月至今仅收到1个月但租金，且也是2月8日才收到，上诉人购买被上诉人房屋不仅得不到房屋最基本的所有权，并且面临案外人贵州恒祥置业管理有限公司不按时支付租金，最终可能导致上诉人既得不到房屋，也得不到相应的租金。第2页共3页上诉人在支付了被上诉人全部房屋价款后，却得不到房屋的所有权，无法控制自己所购买的房屋，其根本达不到订立房屋买卖合同的根本目的。宏益公司答辩称：1、审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院予以维持；2、上诉人在一审时仅以逾期交房为由解除合同，一审审理过程中所提出的事实理由、证据并没有涉及到办理转移登记相关事由，故上诉人以办理转移登记为由提出上诉，已明显超出本案的审理范围，不应在本案中处理。如上诉人仍坚持认为被上诉人存在办理转移登记违约行为的，上诉人应另行提起诉讼。夏红向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2018年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：241348）、《商品房买卖合同》补充协议、补充协议；二、判令被告退还原告购房款226406元；三、判令赔偿原告损失50188.95元（损失以涉案房屋建筑面积10.17平方米为基数，以2014年贵阳市房屋租金指导价的级地段商业类房屋租金235元每平方米每月为标准，从2018年12月20日起暂计算至起诉之日，实际计算至被告退还全部房款之日止）；四、判令被告向原告支付违约金4528.12元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月19日，被告宏益房开作为出卖人，与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：241348），合同约定：买受人购买出卖人开发的贵阳市南明区房屋，总价款为226406元，买受人分期付款，应当在2018年12月19日前分期支付房价款，预付款68406元，剩余房款人民币壹拾伍万捌仟元整于2018年12月19日付清；出卖人应当在2018年12月20日前向买受人交付该商品房；合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。但未对办理转移登记作出约定，合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称补充协议），约定，甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已出租第三人。甲、乙双方签订主合同和本补充协议后，乙方应立即与前述房屋的承租人重新签订该房屋租赁合同，并依照甲方与该承租人签订的租赁合同中关于租赁期限（未届满部分）、租金标准等约定重新签订租赁合同。补充协议还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订一份《补充协议》，对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》及两份补充协议签订当日，原告即向被告支付购房款226406元，被告出具《收据》两张给原告。同日，原告与贵州恒祥置业管理有限公司签订《委托管理协议》，约定原告委托贵州恒祥置业管理有限公司对案涉房屋进行招租管理，并对其他事项进行了约定。审理中，被告提交《委托管理协议》、收条、财务凭证，拟证明原告已经取得2018年12月20日至2020年12月19日期间的租金收益。原告对《委托管理协议》真实性无异议，但认为不动产的交付应以登记为准，原告购买案涉房屋时已由被告交付给恒祥公司进行统一管理，但不是法律意义上的交付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原、被告双方合同约定被告应当在2018年12月20日前向原告交付案涉房屋，被告交付房屋逾期超过180工作日，原告有权退房。本案案涉房屋被告已通过委托的方式交付给贵州恒祥置业管理有限公司管理，且原告从中收取了租金，实际上被告已按合同约定完成交房义务，只是未办理转移登记事项，因此原告不享有合同约定的解除权。对原告要求解除《商品房买卖合同》、补充协议以及退还购房款、赔偿损失、支付违约金之诉请，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决：驳回原告夏红的诉讼请求。案件受理费5516元、减半收取计2758元，由原告夏红负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，上诉人一审系以被上诉人未按约定时间向其交付房屋为由诉请解除合同。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人系以逾期交房为由诉请解除合同，依据双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人应当在2018年12月20日前，即最迟于合同签订次日向上诉人交付案涉房屋，若被上诉人交付房屋逾期超过180工作日，上诉人有权退房，但上诉人于商品房买卖合同签订当日即2018年12月19日即与案外人贵州恒祥置业管理有限公司签订《委托管理协议》，约定上诉人委托贵州恒祥置业管理有限公司对案涉房屋进行招租管理，之后上诉人依据《委托管理协议》获得部分租金收益，实际上诉人已接受以该种方式履行交房义务的事实，故一审判决认定被上诉人已履行交房义务并无不当，现上诉人以逾期交房为由诉请解除合同依据不足，一审判决未予支持亦无不当。若上诉人认为被上诉人存在其他违约行为，可另行主张权利。综上所述，上诉人夏红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用5516元，由上诉人夏红负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年六月二十二日书记员  帅艳芷