安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终1079号 上诉人（原审被告）：陆启付，男，1969年2月13日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨守珍，女，1963年10月10日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审第三人）：李传贵，男，1963年3月13日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 上诉人陆启付因与被上诉人杨守珍、李传贵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 陆启付的上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法按过错责任作出公平合理的改判。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决在事实中认定，“2015年7月13日，原、被告因淮南市××镇××东南坡房屋购房事宜签订一份《房屋转售协议》，内容为：……5、甲方所建（本房产）房屋、土地应属合法有效，如因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由甲方赔偿全部房款”。该《房屋转售协议》第5条没有约定上述内容，约定的是“甲乙双方不得违约，否则应承担相应的经济责任。”故一审判决认定的上述事实错误。2.2015年11月1日，陆启付与杨守珍、李传贵签订了一份三方《房屋转售协议》，该协议约定：“随着房屋的转售，乙方（李传贵）对甲方（陆启付）购房时协议中的承诺也同时转移给丙方（杨守珍）享有”，协议约定因违法建筑物所产生的纠纷及造成的损失，承担赔偿责任的主体是李传贵，不是陆启付。3.双方自2015年7月签订《房屋转售协议》、交付房屋至本案诉讼已有五年，涉案房屋交付到拆除已有三年，一审法院认定“时间跨度不长”与事实不符。二、李传贵是案涉房屋买卖关系的相对人。陆启付转让给杨守珍的案涉房屋系李传贵出售给陆启付，三方签订的《房屋转售协议》已代替双方签订的第一份《房屋转售协议》，李传贵成为案涉房屋买卖的出售人。三、李传贵应承担本案房款返还的全部责任。依据三方签订的《房屋转售协议》，因违法建筑物所产生的纠纷及造成的损失，由李传贵赔偿全额房款。李传贵是《房屋转售协议》的相对人，也是案涉房屋的建设主体，其在《房屋转售协议》中的承诺，是其作为出卖人应当承担的瑕疵担保责任。四、杨守珍在案涉房屋买卖中存在明显过错，应自行承担相应的过错责任。两份协议可以证实杨守珍在购买案涉房屋时明知案涉房屋没有取得合法的产权证件，其存在缔约过错。五、一审判决适用法律不当，判决陆启付承担全部返还房款责任不公。《房屋转售协议》签订后陆启付已将案涉房屋交付杨守珍，其已实际占有、使用该房屋三年。若《房屋转售协议》无效，返还38万元房款的同时，也应返还案涉房屋，现因房屋被政府拆除无法返还，依法应由过错责任主体承担赔偿责任。李传贵作为实际出卖人应承担主要赔偿责任，杨守珍明知案涉房屋没有合法产权证件自愿购买亦应承担相应过错责任，陆启付只应承担返还房屋差价款的责任。一审判决陆启付有权对李传贵另行诉讼，但陆启付已将与李传贵签订的购房协议交于杨守珍，杨守珍拒绝向法院提交，一审法院的判决造成对陆启付权利的侵害。 杨守珍、李传贵未提交书面答辩意见。 杨守珍向一审法院起诉请求：判令陆启付返还房款38万元、损失5万元。 一审法院认定事实：2015年7月13日，杨守珍、陆启付因淮南市××镇××东南坡房屋购房事宜签订一份《房屋转售协议》，内容为：“甲方（房主）：陆启付乙方：杨守珍因甲方近期急需资金周转,经与乙方（甲方的表组）协商,甲方将自己购买的位于××镇××东南坡的住房一套转售给乙方,有关转让的具体事项等明确如下:1、甲方转售的住房位于淮南市××镇××＃楼，（原上窑林场林场家属房，共二层、含院子），……2、房屋转售金额为人民币38万元整，乙方先期支付定金人民币伍万元整，甲方移交房屋钥匙。余款于本年8月底付清。3、甲方转售房屋属于毛坯房，水、电尚未到户，甲方需协助办理到户。关于房屋渗水、墙外不合理电缆桩等，应由甲方出面找建筑方处理妥当。余款待水、电到户后本年当月付清。4、甲方双方约定：①甲方应将原购房协议、发票等原始凭证移交给乙方。②甲方购买房屋时享有的权益（）随同房屋的转售由乙方享有。③甲方需协助乙方与建筑方办理相关产权过户手续等。5、甲方所建（本房产）房屋、土地应属合法有效，如因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由甲方赔偿全部房款。……该协议一式二份，甲方、乙方各持一份。自签定日起生效。甲方签名：陆启付（签名）身份证号340403196902××××乙方签名：杨守珍（签名）身份证号340402196310××××证明人：魏立传二〇一五年7月13日”。合同签订后，杨守珍通过银行向陆启付支付购房定金50000元。2015年8月份，杨守珍通过银行向陆启付320000元。2015年11月1日，杨守珍、陆启付、第三人李传贵签订了一份《房屋转售协议》，内容为：“甲方（原房主）陆启付乙方（建设方）：李传贵丙方：（现房主）杨守珍因资金周转，经协商本人将上窑林场自有住房一套（毛坯）转售给表姐杨守珍。协议如下：1.本人（甲方）陆启付于2010年10月向（乙方）李传贵购买位于淮南上窑林场魏山南坡的住房一套（毛坯房），属于上窑林场家属房，共二层约200余㎡有院，总价为人民币叁拾壹万伍仟元整（315000.00元），已经付款叁拾万零伍仟元整（30500.00元），欠壹万元整（10000.00元），此款壹万元待付。2.因为房屋转售给（丙方）表姐杨守珍，现提前支付给乙方‘原约定办理房产证后才付的’前欠房款壹万元整（10000.00元），此款壹万元由丙方替甲方代为支付。3.随着房屋的转售，乙方对甲方购房时协议中的承诺也同时转移给丙方杨守珍享有，并以杨守珍的名字办理产权证。（原协议内容：1.乙方负责办理正规房产证明，费用由买房承担。2.乙方建房所用土地合法有效，因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由乙方赔偿全额房款。）4.关于屋顶渗水、墙外不合理电缆桩（有安全隐患），应由乙方赔偿做补漏、移除处理。5.甲、乙、丙三方不得违约，否则应承担相应的经济责任。6.该协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，自签名日起生效。甲方签名：陆启付身份证号340403196902××××，手机133××××8386；乙方签名：李传贵，身份证号，手机159××××5288，丙方签名：杨守珍，身份证号340402196310××××，手机158××××5859，证明人：魏立传，手机136××××3336”。当日，杨守珍向陆启付支付10000元购房尾款，陆启付向杨守珍出具了一份收据，内容为：“今收到杨守珍人民币叁拾捌万元整（380000元），此款属于杨守珍购买陆启付位于上窑林场住宅房款（原定金收条作废）此据收款人：陆启付2015年十一月1日”。陆启付将其原购房协议、发票等原始凭证移交给杨守珍。后杨守珍向李传贵支付了10000元。2018年11月16日，淮南市国土资源局发布《关于上窑林场范围内有关建筑物拆除公告》，内容为：“经市委、市政府研究同意，决定于近期对上窑林场范围内有关建筑物进行拆除。现将有关事项公告如下：一、拆除范围：原淮南市东山水泥厂、原淮南市奥利尔肥料厂地块范围内的被罚没建筑物。二、请以上拆除范围内的滞留户于2018年11月26日前腾空房屋。逾期不腾空房屋，将依法处置。……2018年11月16日”，本案案涉房屋位于拆除范围内，已被拆除。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，因涉案合同标的物无证据证明有规划、施工许可等，故涉案两份房屋转售协议属于无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。本案中，因案涉两份两份房屋转售协议无效，且涉案房屋从签订买卖合同到支付款项、被拆除时间跨度不长，故陆启付因该合同取得的财产应当予以返还。对杨守珍要求陆启付返还购房款38万元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对杨守珍要求陆启付赔偿损失5万元的诉讼请求一节，因其并未提交证据证明其主张，故依法不予支持。关于第三人李传贵的责任承担问题，虽然李传贵在房屋转售协议（2015年11月1日）上以乙方（建设方）名义签字确认，但杨守珍的相关购房款直接付给陆启付并非李传贵，案涉房屋买卖合同的相对方仍为杨守珍、陆启付，且该三方房屋转售协议第3条中的约定应系李传贵对杨守珍、陆启付房屋买卖的确认并非李传贵、陆启付权利义务让与，同时，案涉两份房屋转售协议相关内容因合同无效也无法对当事人各方产生约束力，故本案应由陆启付承担返还杨守珍购房款的责任，李传贵在本案中不应承担返款责任。陆启付承担付款责任后可依据其与李传贵的购房合同向李传贵另案主张权利。对陆启付认为陆启付主体不适格、其不应承担购房款返还责任、应当由李传贵赔偿原告全部损失的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。对陆启付认为其仅收到杨守珍37.8万元并非38万元的辩解意见，因其出具的收据明确载明其收到购房款数额为38万元，且其也未提交证据证明其主张，故不予采信。判决：一、陆启付于本判决生效之日起十日内一次性返还杨守珍购房款38万元；二、驳回杨守珍的其他诉讼请求。案件受理费7750元，由杨守珍负担901元，由陆启付负担6849元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定的除陆启付(甲方)与杨守珍(乙方)签订的《房屋转售协议》第5条以外的事实予以确认。另查明，陆启付(甲方)与杨守珍(乙方)签订的《房屋转售协议》第5条约定：“甲乙双方不得违约，否则应承担相应的经济责任。” 本院归纳本案二审争议焦点为：陆启付是否应返还杨守珍购房款38万元。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定:违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。本案中，因涉案合同标的物无证据证明有规划、施工许可等，故涉案两份房屋转售协议属于无效合同。经过二审另查明，对陆启付上诉主张一审法院认定事实中“5、甲方所建（本房产）房屋、土地应属合法有效，如因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由甲方赔偿全部房款。”系认定事实错误予以采信，但因案涉合同无效，合同约定的违约责任内容对案件返还责任认定无影响。陆启付上诉主张依据三方《房屋转售协议》，李传贵系杨守珍房屋买卖关系中的相对人并应承担返还房款的责任。因协议无效，且杨守珍的相关购房款系直接付给陆启付并非李传贵，根据权利义务一致原则，李传贵在本案中不应承担返款责任，故对此节上诉理由不予采信。关于陆启付上诉主张杨守珍应同时返还案涉房屋，但案涉房屋已被政府罚没，无法履行。陆启付上诉主张杨守珍对合同无效也有过错，杨守珍应当在返还房屋不能情况下承担因合同无效造成的损失一节，陆启付可另行主张。关于陆启付上诉主张一审认定从合同签订到被拆迁时间跨度不长错误，应当考虑扣除杨守珍在此期间占有、使用房屋的费用。经查，虽然涉案房屋从签订买卖协议到支付款项、被拆除时间跨度有三年多，但同时陆启付也在占有、使用杨守珍的购房款，故对此节上诉理由不予采信。 综上所述，对陆启付的上诉请求不予支持，应予驳回；一审法院认定事实存有瑕疵，但适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由陆启付负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 永 审判员 张 晨 审判员 魏 宁 二〇二一年六月十八日 书记员 江子怡