辽宁省锦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽07民终1081号 上诉人（原审被告）：张磊，男，1984年8月12日出生，汉族，工人，现住辽宁省锦州市太和区。 被上诉人（原审原告）：锦州齐家物业管理有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区和乐里31-63号。 法定代表人：张伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈新，辽宁华英律师事务所律师。 上诉人张磊因与被上诉人锦州齐家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张磊上诉请求：请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人为亿隆国际小区物业服务公司与实际不符合，为小区提供物业服务的公司是锦州億嘉物业管理有限公司。本案的被上诉人并非上诉人所居住小区的物业服务公司，上诉人缴纳物业费用也不应该向其缴纳物业费用。在亿隆国际小区业主入住时，是由开发商与锦州億嘉物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，为上诉人服务的公司一直是锦州億嘉物业管理有限公司。在上诉人入住以来，小区从未召开过业主大会处理关于更换、选骋物业公司相关事宜。被上诉人如何入住小区、何时为小区提供物业服务业主全不知情，也不知晓。二、2015年9月16日、2018年9月17日两份《亿隆国际小区物业服务委托合同》（简称两物业合同）的效力是本案的争议焦点和关键所在。一审法院未对两份合同的合同效力进行实质性审查，显失法律的公平与正义。《物权法》第76条的规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。上诉人在一审期间已经向法院提交了有亿隆国际小区962户业主的调查统计，证明小区业主从未行使过选骋和解骋物业公司的表决权，两份物业合同因违反法律强制性规定属于无效合同。一审法院并未对两份合同的效力进行实质审查，属于事实认定错误和适用法律错误。三、一审法院要求被上诉人向法院如实提交其与锦州億嘉物业管理有限公司如何交接、如何成为亿隆国际小区提供物业服务公司的相关材料及手续，被上诉人未提交。一审期间，上诉人向一审法院提交了2015年9月16日以后入住业主的物业服务合同，与被上诉人提交的第一份即2015年9月16日的物业服务合同矛盾。一审法院仅凭被上诉人两份物业合同支持其诉求属于事实认定错误。四、一审法院存在大量适用法律错误情形，恳请二审法院予以纠错，维护法律的公平与正义，维护当事人的合法权益。1、上诉人一审期间要求追加业委会等为第三人，一审法院并未追加，属于法律适用错误。业主委员会能够清楚阐述合同签订情况及怎么形成合同，法院并未将其追加为本案第三人错误，明显属于适用法律错误。2、上诉人在一审期间向法院提交了被上诉人自认私自动用小区专项维修基金行为，可能构成违法犯罪，一审法院对此并未依法处理。《物权法》第76条规定：“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”亿隆国际小区业主自入住以来从未召开过业主大会，业主也从未行使过相关业主表决权，那么冒名提供物业服务的被上诉人在未经广大业主的同意，被上诉人未经法定程序动用亿隆国际小区专项维修基金之事可能涉嫌刑事犯罪，一审法院对此情况并未依法处理。综上所述，原审法院认定事实部分不清、适用法律错误，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判。另锦州齐家物业管理有限公司的物业服务没有达到要求，小区存在消防安全隐患和电梯设施安全隐患。 锦州齐家物业管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人张磊系锦州市太和区市府路亿隆国际小区9-173号房屋业主，其房屋面积为49.62平方米。被上诉人锦州齐家物业管理有限公司系该小区物业服务单位。上诉人住宅物业费收费标准为2元/平方米/月。自2019年4月25日至起诉前2020年4月25日，上诉人张磊未缴纳物业费，该期间共计拖欠物业费1191元。锦州市亿隆国际小区业主委员会经过法定程序合法成立，建设单位与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。上诉人于2018年4月24日已经向被上诉人缴纳2018年4月至2019年4月的物业费，视为对被上诉人提供物业服务的认可。上诉人要求追加锦州市亿隆国际小区业主委员会、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处西里社区、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处为第三人的请求，因亿隆国际小区业主委员会成立是否合法问题，与本案不是同一法律关系，并非本案审查范畴，一审法院未追加是正确的。被上诉人没有私自动用维修基金，上诉人所称被上诉人私自动用小区专项维修基金与事实不符。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，如果业主拒缴物业费，可能会导致物业公司有的服务内容无法严格按服务合同的约定来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 锦州齐家物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的2019年4月25日至2021年4月25日物业费2382元及滞纳金142.92元。2、诉讼相关费用由被告承担。 一审法院审理查明：被告张磊系锦州市太和区市府路亿隆国际小区9-173号房屋业主，其房屋面积为49.62平方米。原告锦州齐家物业管理有限公司系该小区物业服务单位。原告住宅物业费收费标准为2元/平方米/月。自2019年4月25日至起诉前2020年4月25日，被告张磊未缴纳物业费，该期间共计拖欠物业费1191元。 一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。被告于2018年4月24日已经按原告主张的标准向原告缴纳2018年4月至2019年4月的物业费，视为对原告提供物业服务的认可。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告系锦州市亿隆国际小区物业服务单位，为该小区提供了物业服务，被告张磊应当按照《亿隆国际小区物业服务委托合同》约定缴纳物业服务费，但该合同并未约定给付时间，故原告主张被告拖欠的物业服务费应计算至起诉前，原告主张计算至2021年4月25日，无事实依据。关于原告主张的滞纳金，亦无事实依据，本院不予支持。被告要求追加锦州市亿隆国际小区业主委员会、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处西里社区、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处为第三人的请求，因被告小区业主委员会成立是否合法问题，与本案不是同一法律关系，并非本案审查范畴，本院不予追加。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条(五)项、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效后10日内向原告锦州齐家物业管理有限公司交付拖欠的物业费1191元(自2019年4月25日至2020年4月25日)；二、驳回原告锦州齐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张磊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，为证明与上诉人之间存在物业服务合同关系，一审时被上诉人提交了与亿隆国际小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，该合同有业委会公章及代表人周君签字。虽然上诉人对于该合同并不认可，但是对于合同上公章的真实性并未提出异议。因小区业主委员会必须按照严格法定程序设立，而且必须经过有关政府机构的审查。本案中，亿隆国际小区业委会已经成立，在未经法定程序予以否定的前提下，应当认定该小区业委会的成立合法，能够代表小区全体业主行使相应权利。故业委会与被上诉人签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具备约束力。而且2018年4月，上诉人已经按照物业服务合同的约定向被上诉人交纳了当年度物业费，表明其对于被上诉人提供物业服务并无异议。关于上诉人提交的业主调查统计表，即使该调查统计真实，也不能据此认定业委会的成立违法。如该小区业主对业委会的资质存在异议，也应当按照法定的程序主张权利，调查统计表不具备法律效力。 综上所述，张磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵济伟 审判员  王 翔 审判员  赵洪全 二〇二一年六月十七日 法官助理范玲 书记员暴思洋