江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0305执异28号案外人：庄某，男,1960年8月1日生,汉族,个体工商户,住新沂市。申请执行人：徐州农村商业银行股份有限公司前委路支行（原徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行），住所地在贾汪区。负责人：王某，系该行行长。被执行人：新沂宁新混凝土有限公司，住所地新沂市经济开发区。法定代表人：房某，该公司董事长。被执行人：江苏高德莱照明科技有限公司，住所地新沂市经济开发区。法定代表人：庄某1，该公司董事长。被执行人：徐州润宇服饰有限公司，住所地新沂市。法定代表人：马某，该公司董事长。本院在执行徐州农村商业银行股份有限公司前委路支行（以下简称徐州农商行前委路支行）与新沂宁新混凝土有限公司（以下简称新沂宁新公司）、江苏高德莱照明科技有限公司、徐州润宇服饰有限公司借款合同纠纷一案中，案外人庄某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明：徐州××路支行因与新沂宁新公司、江苏高德莱照明科技有限公司、徐州润宇服饰有限公司借款合同纠纷一案，本院于2012年12月1日作出（2012）贾商初字第630号民事判决书，判决：一、新沂宁新公司于判决生效后十日内偿还徐州××路支行贷款本金659.958907万元及利息15.347014万元(利息截至2012年9月30日)；二、江苏高德莱照明科技有限公司、徐州润宇服饰有限公司对上述款项承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向主债务人追偿。2013年3月18日，新沂宁新公司的法定代表人房某书面提出以位于新沂市XXX第3#-3-021、022、023号三套商用房屋担保根据徐州××路支行的申请，本院于2013年7月24日立案强制执行，案号为（2013）贾执字第2452号。2015年3月11日本院查封了房某名下位于新沂市XXX第3#-3-021、022、023号三套商用房屋。2017年5月11日，本院将房某名下位于新沂市XXX第3#-3-021、022号房屋以流拍价2304121元裁定抵付给徐州××路支行。2017年11月8日上述两套房产转移登记至徐州××路支行名下。案外人庄某向本院提出异议称，2010年10月11日,房某向新沂市玉华园房地产开发有限公司(以下简称新沂玉华园公司)购买位于新沂市新安街道XXX小区第3幢三单元021、022、023号房屋,价款合计5655294元。合同签订后,房某通过债务抵消方式支付房款对价,但未办理房屋所有权登记手续。2011年12月19日,房某、谷某就上述房屋与案外人签订《房屋买卖协议》,新沂玉华园公司在该协议书上签署"同意转让"的内容并加盖公司公章,案外人依约履行了300万元的付款义务。由于房某、谷某未依约履行义务,案外人于2013年2月25日以房某、谷某、新沂宁新公司为被告、新沂玉华园公司为第三人，向新沂市人民法院提起诉讼,请求判决其协助办理案涉房屋产权转移登记，新沂市人民法院于2013年6月5日作出(2013)新民初字第0598号民事调解书,该调解书确认房某、谷某、新沂宁新公司、新沂玉华园公司于2013年9月1日前协助案外人办理案涉房屋产权转移登记手续。案外人认为,位于新沂市新安街道XXX小区第3幢三单元021、022号房屋属案外人所有，在案外人提出异议后，申请执行人未提供相应担保的情况下，将涉案房屋拍卖并裁定抵付给申请执行人违反法律规定，故请求中止执行、解除查封。申请执行人徐州××路支行辩称，一、案涉位于新沂市新安街道XXX小区第3幢三单元021,022房屋己经法院裁定抵付给申请执行人，并于2017年11月8日过户登记至申请执行人名下,按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的,应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，执行标的由当事人受让的,应当在执行程序终结之前提出，因此,案外人庄某提出异议时间已超出期限。二、申请执行人对庄某与房某之间的协议及新沂市人民法院对此作出的调解书不知情,对庄某所称的之前数次提出的异议并不知情,申请处置案涉房产并无不当。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人庄某称在2011年即签订了房屋买卖合同,但至2013年才进行诉讼,新沂玉华园公司也同意协助办理过户手续,在此情形下,案外人庄某怠于行使权利,对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由,未在合理时间内办理过户登记手续,未办理过户登记的过错在案外人庄某，因此案外人庄某并不享有阻却执行的物权期待权。另查明，新沂玉华园公司因欠房某混凝土款未偿还，双方于2010年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定：房某向新沂玉华园公司购买位于新沂市新安街道XXX小区第3幢三单元021、022、023号房屋三套，价款合计5655294元。合同签订后，房某通过债务抵消方式支付房屋对价，新沂玉华园公司将房屋备案登记在房某名下。2011年12月19日，房某、谷某与庄某签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：房某、谷某将上述三套房屋以300万元的价格出卖给庄某，房某、谷某于协议签订之日起三日内向庄某交付商品房买卖合同书及购房发票等并交付房屋，庄某也应于三日内支付购房款300万元，房某、谷某于两个月内协助庄某办理产权过户登记手续，过户费用由庄某负担，如一方违约，应按每日购房款的5‰向对方支付违约金。后新沂玉华园公司于2012年12月21日在庄某持有的协议书上签署“同意转让”的内容并加盖公司公章。2013年2月25日，庄某向新沂市人民法院起诉，要求房某、谷某、新沂宁新公司、新沂玉华园公司为其办理房屋产权变更登记手续。经新沂市人民法院主持调解，双方当事人于2013年6月1日自愿达成协议：一、房某、谷某、新沂宁新公司于2013年9月1日前协助庄某办理XXX小区3幢三单元021、022、023号商业用房的产权登记手续；二、新沂玉华园公司应在2013年9月1日前协助庄某办理上述商业用房的产权登记手续；三、房某、谷某、新沂宁新公司应支付庄某违约金108万元，此款于2013年9月1日前付清（房某、谷某、新沂宁新公司负连带责任）。2013年6月5日，新沂市人民法院作出（2013）新民初字第0598号民事调解书对上述调解协议的法律效力予以确认。新沂市人民法院在审理（2016）苏0381民初1617号庄某针对位于新沂市新安街道XXX小区第3幢三单元023号房屋提起的执行异议之诉案件中，曾对新沂玉华园公司经理王某1、徐州君雄国际物业有限公司经理何志雄进行询问，王某1称：“2011年底2012年初签订协议时，庄某曾向公司征求意见，公司承诺如果房某在房产局办理退房手续，公司可以给庄某办理备案手续。”何志雄称：“涉案房屋的名义是房某，当时徐德和庄某来上房，我们和开发单位取得联系，开发商说这房子已经由房某出售给庄某了，可以给他们办理上房。”以上事实有徐州市中级人民法院生效的（2017）苏03民终5348号民事判决书等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，庄某与房某、谷某之间签订的《房屋买卖协议》实质系房屋物权期待权转让合同。新沂市人民法院在对新沂玉华园公司经理王某1、徐州君雄国际物业有限公司经理何志雄进行询问时，王某1称：“2011年底2012年初签订协议时，庄某曾向公司征求意见，公司承诺如果房某在房产局办理退房手续，公司可以给庄某办理备案手续。”何志雄称：“涉案房屋的名义是房某，当时徐德和庄某来上房，我们和开发单位取得联系，开发商说这房子已经由房某出售给庄某了，可以给他们办理上房。”上述事实证明了庄某、房某向新沂玉华园公司履行了告知义务。此时，该案涉房屋的所有权属于新沂玉华园公司所有，三方形成了合同权利转让的合意，该合同权利转让发生法律效力。2012年12月21日，新沂玉华园公司在庄某、房某签字的《房屋买卖协议》上签署“同意转让”的内容并加盖公司公章。新沂市人民法院生效的（2013）新民初字第0598号民事调解书进一步确认上述事实。合同权利转让发生法律效力后，合同权利由房某转让给庄某，则庄某取代房某的地位而享有合同权利，房某脱离了原合同关系，由新沂玉华园公司向庄某履行合同义务即为庄某办理涉案房屋的过户登记手续。庄某无论在查封前或查封后使用、占有案涉房屋，均不影响合同权利转让的效力。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本院在合同权利转让后，查封、拍卖案外人庄某对享有物权期待权的房屋，显属不当。综上，本院查封、执行被执行人不享有物权或物权期待权的房屋，于法无据。案外人庄某以对案涉房屋享有物权期待权为由提出异议，请求排除执行，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项的规定，裁定如下：中止对位于新沂市新安街道XXX小区第3幢三单021、022号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘德刚审判员  卢增吉审判员  王秀富二〇二一年六月七日书记员  赵 田