广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终486号 上诉人（原审被告）：梁福海，男，1972年9月21日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：吴荫海，藤县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：林晓憬，男，1958年10月29日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李洁平（系被上诉人林晓憬的妻子），女，1970年6月8日出生，汉族，住广西藤县。 上诉人梁福海因与被上诉人林晓憬房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人梁福海上诉请求：1.撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初3005号民事判决；2.改判双方订立的涉案《房屋租用权转让协议》(以下简称《协议》)有效，应继续履行。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定本案属房屋租赁合同纠纷是错误的。《协议》写明“甲方愿意将该单位获得五十年的房屋租用权转让给乙方”，“五十年租用权转让给乙方使用”，该“转让”即是出卖，是被上诉人林晓憬将享有五十年租期的涉案506房出卖给上诉人梁福海，上诉人梁福海与被上诉人林晓憬是居住权的买卖关系。依据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权人有权依照合同约定，五十年也不违法，因此一审法院判决解除涉案《协议》是错误的。二、本案存在上诉人梁福海与被上诉人林晓憬房屋居住权买卖关系以及被上诉人林晓憬与其单位的租赁关系。一审认定涉案房产是中国人民银行藤县支行的房产，该单位2015年1月5日已明确通知涉案房产不得转租给他人是错误的。实际上该单位的三十二套房都出租，不存在通知收回的问题。且中国人民银行藤县支行通知没有单位负责人签名，不符合证据规则，该证据无效。中国人民银行藤县支行的证明与被上诉人林晓憬陈述其从单位获得五十年租用权，存在很大矛盾。三、一审法院适用法律错误。本案是转让即出卖五十年居住权的纠纷，不是租赁合同纠纷。涉案《协议》不适用关于房屋租赁的法律规定，而应适用关于居住权的法律规定，本案双方订立的涉案《协议》有效，应继续履行。如解除涉案《协议》，被上诉人林晓憬应承担经济损失赔偿责任。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人林晓憬辩称，涉案房屋的产权属于中国人民银行藤县支行，中国人民银行藤县支行不同意将涉案房屋进行出租，故一审法院判决正确，请求维持原判。 被上诉人林晓憬向一审法院起诉请求：1.原告林晓憬请求解除其与被告梁福海签订的《房屋租用权转让协议》；2.本案诉讼费用由被告梁福海负担。 一审法院认定事实：2004年4月23日，原告林晓憬作为甲方与被告梁福海作为乙方签订《协议》，约定：一、转让标的甲方将在单位获得的旧宿舍楼506号住房一套的50年租用权转让给乙方使用，面积54.35平方米；二、转让租用权期限转让租用期为50年，从签订协议日起至满年日止；三、转让费用及付款方式按每年转让租用金440元，乙方必须一次性交清50年的租用金，即一次性交给甲方租金22000元；四、租用期内，由于国家政策、法律因素以及不可抗力的因素及甲方单位重大政策变动影响下，双方可以提前终止合同，但需提前两个月通知对方共同协商解决。属甲方责任的应补偿给乙方相应的损失，如由于甲方与单位脱离关系所发生该房屋使用权提前终止的，由甲方和甲方的继承人承担责任。按实际使用年限扣减补偿。合同还对其他事项进行约定。签订《协议》当日，被告梁福海将22000元交付给原告，原告出具《收条》，收条载明：今收到梁福海交来房屋租用金22000元。后被告入住该房至今。2015年1月5日，中国人民银行藤县支行书面通知原告林晓憬，通知内容为：为改善单位职工住宿困难，人民银行出租给你的506房是人民银行的房产，不得转租给他人使用。2015年4月28日，原告向被告发出告知书，要求被告在2015年6月28日之前搬离本案诉争租赁房屋。2020年11月3日，原告向一审法院起诉。 一审法院认为，双方所签订的合同虽名为《房屋租用权转让协议》，但实际上是将房屋交付合同相对方使用并收取相应费用，属出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方签订的《协议》租赁的期限达五十年，超过二十年的部份无效。造成合同无效，原告有过错。在二十年内的部份，是双方真实意思表示，且双方履行了16年多，合同有效。《协议》第四条已经明确约定因国家政策、法律因素以及不可抗力及甲方单位重大政策变动影响下可以提前终止合同，并按实际使用年限扣减补偿。因讼争的房产是中国人民银行藤县支行的房产，该单位已在2015年1月5日已明确通知原告，所出租给被告的房产属单位的房产，不得转租给他人。故双方签订的《协议》有效部份亦应予以解除。合同解除后被告应搬离所租赁的房屋。被告认为原告实际上系房屋转让，不同意解除双方签订的《协议》，没有依据，一审法院对此不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效部份，原告所取得被告的三十年的租金应返还给被告，并赔偿被告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，本案所涉合同尚未履行的，终止履行。原告所收取被告中未履行部份的房屋租金，亦应退还给被告，并赔偿被告的损失。被告主张如解除合同而要求原告退回未履行期间的租金，依法有据，一审法院予以支持，但应按实际租用年限计算。从2004年4月23日起暂计至2021年1月22日，被告租住房屋的时间为16年9个月，每年租金440元，被告应支付的租金为7370元（440元/年×16年＋440元/12个月×9个月）。原告已收取被告50年的租金22000元，扣减7370元，应返还被告14630元（22000元－7370元）。因合同无效和解除合同所造成被告的损失，被告认为属资金占用损失，一审法院予以采纳，但被告认为应按中国人民银行规定“一年期贷款市场报价利率”的4倍即16.6%年利率确定，因双方在合同中对损失没有约定，故被告的主张按没有依据，一审法院确认以一年期贷款市场报价利率来计算原告应赔偿被告资金占用的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、二百一十三条、二百一十三条的规定，一审法院判决：一、解除原告林晓憬与被告梁福海于2004年4月23日签订的《房屋租用权转让协议》；二、被告梁福海于本判决生效之日起十日内搬离案涉租赁房屋；三、原告林晓憬应返还被告梁福海房屋租金（计至2021年1月22日为14630元，2021年1月22日后被告还未实际搬离所租赁房屋，按年租金440元扣减）；四、原告林晓憬应赔偿被告梁福海损失（以上述第三项判决的数额为基数，从2004年4月23日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费350元，减半收取为175元（原告已预交），由原告林晓憬负担100元，被告梁福海负担75元。 二审期间,被上诉人林晓憬向本院提交以下新证据：1.××号房产证复印件一份，拟证明涉案房屋的产权属于中国人民银行藤县支行，而非被上诉人林晓憬；2.《租赁合同》一份，拟证明被上诉人林晓憬与中国人民银行藤县支行对涉案房屋的租赁合同仍在继续履行，且中国人民银行藤县支行对涉案房屋有权收回。上诉人梁福海并未向本院提交新证据。 针对被上诉人林晓憬提交的证据，上诉人梁福海经质证认为，证据1因未能提供证据原件进行核对，对其真实性有异议，对该证据的关联性也有异议，双方订立的涉案《协议》是对涉案房屋居住权进行转让，该房屋产权归谁所有不影响涉案《协议》的效力。对证据2的真实性、关联性没有意见，上诉人梁福海与被上诉人林晓憬订立的是房屋居住权转让协议，不是房屋租赁协议，且被上诉人林晓憬与中国人民银行藤县支行的租赁关系仍存在，因此，被上诉人应继续履行涉案《协议》。 对于被上诉人林晓憬提交的证据，本院认证如下：证据1、2能够证实涉案房屋权属情况以及被上诉人林晓憬与中国人民银行藤县支行对涉案房屋的租赁合同关系，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋的所有权人为中国人民银行藤县支行。2004年4月1日，中国人民银行藤县支行与被上诉人林晓憬签订《房屋租赁协议》，双方约定中国人民银行藤县支行将涉案房屋出租给被上诉人林晓憬，租赁期限为五十年，从签订协议之日起计算五十年，该《房屋租赁协议》并未约定不得转租。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案《协议》是属于何种性质的合同，该《协议》是否合法有效；2.涉案《协议》是否符合解除的条件。 一、关于涉案《协议》的性质及效力问题。根据查明的事实，被上诉人林晓憬并非涉案房屋的所有权人，其是通过与中国人民银行藤县支行签订《房屋租赁协议》的方式承租涉案房屋。被上诉人林晓憬在租赁涉案房屋后，与上诉人梁福海订立涉案《协议》，该《协议》约定被上诉人林晓憬将其承租的涉案房屋交由上诉人梁福海居住、使用，而上诉人梁福海应向被上诉人林晓憬支付租用费，在合同期满后上诉人梁福海需要向被上诉人林晓憬返还涉案房屋。上述事实表明，被上诉人林晓憬只是涉案房屋的承租人，其对涉案房屋的处置行为并非是房屋产权人对房屋居住权等权利进行处分。且从涉案《协议》约定的内容来看，上诉人梁福海亦只能在被上诉人林晓憬的租赁期限内有偿使用涉案房屋，在合同到期后需要返还房屋。因此，涉案《协议》符合承租人将其取得的租赁物进行转租的法律特征。一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷，并无不当，本院予以维持。上诉人梁福海主张其与被上诉人林晓憬之间签订的涉案《协议》为居住权转让协议缺乏理据，本院不予采纳。涉案《协议》为房屋租赁合同，该《协议》虽然是双方当事人的真实意思表示，但合同所约定的租赁期限已经超过了二十年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”以及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，涉案《协议》中超过二十年租赁期限的内容无效。 二、关于涉案《协议》是否符合解除的条件的问题。涉案《协议》第四条约定租赁期内，由于国家政策、法律因素、不可抗力以及被上诉人林晓憬单位重大政策变动影响下，双方可以提前终止合同。中国人民银行藤县支行于2015年1月5日向被上诉人林晓憬出具了《通知》，中国人民银行藤县支行已经明确不同意将涉案房屋转租给他人。上诉人梁福海虽然对该《通知》不予认可，但并未能提供足以反驳的证据和理由。因此，上述《通知》应作为本案的定案依据。中国人民银行藤县支行作为涉案房屋的所有权人，其作出不同意被上诉人林晓憬将该房屋出租给上诉人梁福海的意思表示，将直接影响到涉案《协议》的继续履行，从而导致该《协议》的合同目的无法实现。该情形符合涉案《协议》第四条所约定的解除合同条件。现被上诉人林晓憬起诉请求解除涉案《协议》，依法有据。一审法院判决解除涉案《协议》并无不当，本院予以维持。上诉人梁福海主张继续履行涉案《协议》缺乏理据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元（上诉人梁福海已预交），由上诉人梁福海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年六月十日 法官助理 冯 潇 书 记 员 刘 莉 书 记 员 莫文玲 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。