河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6599号上诉人（原审被告）：阮翔，男，1985年7月17日出生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：李双，河南沃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯勋梅，河南沃华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王秋奇，男，1974年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：逯保乐，中国人民解放军战略支援部队信息工程大学军队律师。原审被告：郑州嘉与家房地产营销策划有限公司，住所河南省郑州市中原区西站路****楼**商**。原审第三人：郑州玖智房地产开发有限公司，住所，住所郑州高新技术产业开发区瑞达路**div>法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南，住河南省武陟县员工。上诉人阮翔因与被上诉人王秋奇、原审被告郑州嘉与家房地产营销策划有限公司（以下简称嘉与家公司）、原审第三人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021)豫0191民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮翔上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法予以改判；2.判令本案一审和二审的全部诉讼费用由王秋奇承担。事实与理由：一、原审法院判决解除阮翔与王秋奇的签订的房屋买卖合同是错误的，该合同合法有效应继续履行。阮翔认购了位于郑州市××新区白椛街××房产××套，认购书编号0020441，认购人阮翔，房屋建筑面积为142.53平方米。该房屋系阮翔全款购买，阮翔是该房屋的合法所有权人，具有占有、使用、处分、收益的权利。2020年10月18日，阮翔与王秋奇签订房屋买卖合同，该合同合法有效，签订合同后阮翔已经将该房屋完全交付给王秋奇，王秋奇也已经完全占有使用已达半年之久。且该房屋是精装修的新房，王秋奇占有使用半年之久已经对该房屋造成了不可估量的损失，无法恢复至签订合同之前的状态，王秋奇要求解除合同没有法律依据。故一审法院判决解除合同是错误的，应予改判。2.双方签订的房屋买卖合同合法有效应继续履行，王秋奇应当支付阮翔的尾款110764元。对于一审判决书，原审法院认定导致合同无法继续履行原因是阮翔未给王秋奇办理房产认购更名及网签手续是错误的。阮翔与王秋奇签订交易合同后双方又口头约定，王秋奇支付完全部款项后十日内，阮翔才为王秋奇办理房产认购更名手续。但王秋奇迟迟不支付尾款，这才导致阮翔未与王秋奇办理房产更名手续。另当时双方口头约定嘉与家公司也是知晓该情况的，但由于嘉与家公司未到庭参加诉讼，导致法院无法查明案件事实，出现错误判决。综上，阮翔为了维护自己的合法权益，依法提起上诉。王秋奇辩称，一、一审法院判决解除阮翔与王秋奇所签订的房屋买卖合同是正确的。阮翔的行为已构成违约，该违约行为致使王秋奇房屋买卖合同及交易合同所涉房产的合同目的不能实现，合同应予解除。理由如下：2020年10月18日和11月5日王秋奇与阮翔及嘉与家公司签订了房屋买卖合同和交易合同。合同签订之后，王秋奇按照合同约定全面履行了合同义务，支付给嘉与家公司定金3万元，支付给阮翔及玖智公司购房款共计1689254元。阮翔未按照交易合同第四条和补充条款的约定，办理房屋更名手续及网签手续。阮翔未按照约定办理房屋更名手续即网签手续的行为，致使王秋奇购买本案所涉房产的目的不能实现，已构成根本违约或者严重违约，应判令解除合同。二、阮翔将其未办理房产认购更名及网签手续的原因，归结为王秋奇迟迟不支付尾款，是故意混淆是非，颠倒黑白。阮翔在上诉状当中称阮翔与王秋奇签订交易合同后，双方又口头约定王秋奇支付完全部款项后10日内，阮翔才为王秋奇办理房产认购更名手续，但王秋奇迟迟不支付尾款，这才导致阮翔未与王秋奇办理房产更名手续，阮翔与王秋奇签订交易合同后，双方并无该口头约定。一审中阮翔也未就此提供任何证据。事实上导致阮翔未与王秋奇办理房产更名手续的原因并非王秋奇迟迟不支付尾款。阮翔未办理房产更名及网签手续的真正原因是阮翔与玖智公司之间存在纠葛。玖智公司以内部规定为由，拒绝为阮翔办理更名手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。玖智公司述称，玖智公司与阮翔与王秋奇之间的合同法律关系没有关系，玖智公司只是收取了相应的房款。本案阮翔与玖智公司之间的纠纷，玖智公司将会另行起诉。嘉与家公司未答辩。王秋奇向一审法院起诉请求：1.解除与阮翔、嘉与家公司之间的房屋买卖合同；2.阮翔、玖智公司返还王秋奇已支付房款1689254元；3.嘉与家公司返还王秋奇定金3万元；4.阮翔支付王秋奇违约金15万元；5、本案诉讼费由阮翔、嘉与家公司负担。一审法院认定事实：2020年10月18日，王秋奇（乙方）与阮翔（甲方）、嘉与家公司（丙方）签订房屋买卖合同约定，甲方拥有位于郑州市××新区××大城芙蓉××楼××单元402的房产；经甲乙双方协商一致，确定本合同项下房屋及其配套设施的成交价款为1830000元。包含该房屋的相关配套设施有：固定装修不变，恒大开发商交房标准不变。乙方应于合同签订时支付甲方定金3万元。甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管乙方应当在网签的当日，将全额房款存入房管局指定的资金监管账户，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关字据，向丙方领取物业交割保证金。其他约定事项：1、乙方保证于2020年11月30日前将一次性房款1830000元转账给甲方，逾期视为乙方违约；2、甲方保证在收到乙方全部房款后当日内办理该房屋的更名手续，逾期视为甲方违约；3、甲方于合同签订当日向丙方支付中介费2万元；4、乙方交付的3万定金做房款部分；5、乙方承担房屋的契税、维修基金的交纳。2020年11月5日，王秋奇(乙方)、阮翔（甲方）、嘉与家公司（丙方）签订交易合同约定，甲方认购了位于郑州市××新区白桦街××大城芙蓉××房产××套，认购书编号0020441，认购人为阮翔，房屋建筑面积为142.53平方米。甲乙双方协商一致，同意上述房产的总价款为1830000元，乙方在本合同签订时向丙方先支付定金30000元，后可充作房款，甲乙双方同意该定金在房产认购更名过户及网签手续完成前由丙方保管。甲方按照合同约定办理房产相关更名网签手续后，该30000元由丙方在扣除甲方应付的中介费后（已协商）将剩余部分支付给甲方。经协商，甲、乙双方同意在本合同签订后2日内（即2020年11月7日前）由甲方（乙方陪同，丙方监督落实）前往郑州市高新区白桦街恒大城售楼部财务室结清剩余未交房款623728元，并将财务出具的交费收据交由乙方保管。经协商，甲、乙双方同意在本合同签订后10日内（即2020年11月14日前）由甲方为乙方办理完成房产认购更名过户手续（更名过户事宜由甲方负责提前沟通安排，乙方配合办理，丙方监督落实），并配合乙方完成认购房产所有网签手续。甲方完成房产认购更名过户及房产网签手续后，乙方须当即采用一次性付款方式结清剩余房款110746元交与甲方（扣除定金3万元及前期支付房款1689254元，剩余总房款为110746元）。若甲方未按合同第三条约定的时间履行房产更名过户手续给乙方，甲方须当即（2020年11月14日前）一次性五倍返还定金给乙方150000元，同时甲方须当即采用一次性付款方式退还乙方前期已付的房款1689254元。补充条款约定：甲方同意于2020年11月6日为乙方办理房屋入住手续（甲乙丙三方共同前往恒大城售楼部），然后十日内甲方为乙方办理完成房屋更名手续及网签手续。若甲方未按合同约定履行，按合同第五条承担违约责任。2020年10月18日嘉与家公司出具收据显示收到王秋奇购房定金3万元。浦发银行流水显示，2020年10月31日王秋奇向玖智公司转账534627元、65373元；转账截图显示2020年10月31日王红英向玖智公司转账469254元；以上共计1069254元。中国工商银行股份有限公司郑州信息大学支行转款回单显示2020年10月31日王红英向阮翔转账13万元。中国农业银行交易明细显示王红英向阮翔转账20万元。交通银行个人客户清单显示2020年10月31日王秋奇向阮翔转账20万元、9万元。以上共计62万元。2020年10月31日阮翔出具收条载明，今收到王秋奇转恒大城芙蓉园7-2-402户房款1689254元整。玖智公司出具收据显示：阮翔7-2-402房款623728元（凭证号码4920516）、1069254元（凭证号码4920439）。另查明，王红英与王秋奇系夫妻关系。一审法院认为，当事人双方应当遵守诚实守信原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因阮翔未为王秋奇办理房产认购更名及房产网签手续，导致与王秋奇签订的房屋买卖合同及交易合同无法继续履行，王秋奇诉请解除合同，该院予以支持。对于退还房应因向原告返还。银行流水及转账凭证显示王秋奇及配偶向玖智公司转款共计1069254元，玖智公司直接收取王秋奇该款项无合同依据，应直接向王秋奇返还。对于定金，合同约定定金冲抵房款，现王秋奇与阮翔解除房屋买卖合同，该定金3万元亦应由嘉与家公司向王秋奇返还。对于违约金，阮翔违约导致房屋买卖合同无法履行，应向王秋奇支付违约金。但王秋奇诉请违约金过高，根据合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，该院酌定违约金8万元。嘉与家公司无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王秋奇与被告阮翔、郑州嘉与家房地产营销策划有限公司于2020年10月18日签订的房屋买卖合同及2020年11月5日签订的交易合同；二、被告阮翔于本判决生效后十日内退还原告王秋奇房款62万元；被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王秋奇房款1069254元；三、被告阮翔本判决生效后十日内支付原告王秋奇违约金8万元；四、被告郑州嘉与家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告王秋奇定金3万元；五、驳回原告王秋奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元，减半收取11310元，由被告阮翔负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同应当诚信履行。未按照合同约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。在房屋买卖合同中，买方的主要权利是获得权利无瑕疵的房屋，如卖方不能保证买方获得权利无瑕疵的房屋，则买方的合同目的无法实现，从而造成合同因无法履行而应当解除。本案中，阮翔未按照合同约定为王秋奇办理房产认购更名及房产网签手续，且至本案诉讼仍不能提供证据证明可以办理相应手续，即案涉房屋买卖合同及交易合同无法继续履行。因此，一审支持王秋奇解除合同的诉讼请求并无不当。对于违约责任，阮翔与王秋奇在合同中明确约定，若阮翔未在约定的时间内为王秋奇办理房产更名过户手续，则阮翔须向王秋奇支付违约金150000元。虽然案涉房屋现由王秋奇控制，造成阮翔无法通过正常使用案涉房屋而获得收益，但阮翔亦未向王秋奇退还案涉购房款，也造成了王秋奇相应的损失。综合合同履行情况，以及当事人的过错程度和预期利益等因素，一审酌定违约金8万元并无不当。综上，阮翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21270元，由阮翔负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二一年六月八日书记员 王云霞