安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终1310号 上诉人（原审被告）：安徽融智置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市华光大道1358号（嘉和豪庭小区商业楼2楼18号），统一社会信用代码91340300MA2T9E063L。 法定代表人：胡磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，1986年5月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告）：福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市天湖国际第C8幢1单元25层01253号，统一社会信用代码91340300MA2RPFMPOW。 负责人：于子涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：张珍维，安徽明钰律师事务所律师。 上诉人安徽融智置业有限公司（以下简称融智公司）因与被上诉人福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司（以下简称太平富邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人融智公司委托诉讼代理人王伟，被上诉人太平富邦公司负责人于子涛、委托诉讼代理人张珍维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融智公司上诉请求：一、撤销一审判决,或发回重审；二、本案一、二审诉讼费等均由太平富邦公司承担。事实和理由：一、合同中的第三条第2项明确了营销中心的4个人的岗位工资及标准，同时对方提供的照片工作人员为2-4人，每月工资总和为20437.72元（按4个人），共计九个月时间即为20437.72＊9＝183939.48元。受2020年疫情影响，可以按照2个月的时间给予扣减，2个月的工资总计为40875.44元。二、关于社保，一审中，太平富邦公司的证人证实物业公司未给予其购买社保，属于非法雇佣关系。根据人社部发2020第11号文的内容给企业减负，减免企业社保，时间为2020年全年度。三、关于垫付的采购物品，我公司并不知情。关于对方每个月提供的发票，接收人为杨**晶，该员工为我公司保管员（去年离职），他只管接收物品，不承担任何法律责任。太平富邦公司在一审中，出具了林某的聊天记录，我对林某的情况不是很清楚。综上，希望二审法院支持我方上诉请求。 太平富邦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。融智公司上诉关于林某的职务陈述与一审矛盾，按照禁止反言的规定，应当以一审陈述为准。 太平富邦公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令融智公司向太平富邦公司支付拖欠的物业服务费281591.22元及违约金22236.1元（违约金按照月2%标准暂计算至2020年11月1日为22236.1元，其后违约金为281591.22为计算基数，按照月2%标准计算至实际付清之日止）；2、请求判令融智公司向太平富邦公司支付垫付的采购物品费用12163.11元；3、请求法院判令融智公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：太平富邦公司、融智公司签订了一份《销售中心物业服务协议》，约定：“甲方（委托方）：安徽融智置业有限公司，乙方（受托方）：福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方为其营销中心提供物业服务事宜，达成如下协议，以兹共同信守。第1条概况1.营销中心名称：妙景天成营销中心。2.营销中心地址：蚌埠市高新区黄山××道××道××。3.物业服务期限：自2020年1月1日起至2020年12月31日止，共计一年。第2条人员配置与物业服务标准和内容乙方根据甲方的岗位要求制定人员配置方案。第3条物业服务费用及结算方式1.物业服务费计算按实用人数结算，后期根据案场服务人员增减情况按实结算。2.岗位工资组成部分保安领班月薪6042.43元、保安月薪5814.43元、水吧月薪4518.43元，保洁月薪4062.43元。服装及装备由甲方根据实际配备人员进行采购或者甲方委托乙方采购买后进行实报实销。3、物业服务费按月结算，乙方于每月月初向甲方开具发票，甲方应于收到发票后5日内全额支付乙方上月的物业服务费。第4条甲乙双方权利义务3.甲方应按时向乙方支付物业服务费，如甲方逾期未支付物业费的，每逾期一日应向乙方支付千分之三的滞纳金，如逾期超过30日内未付的，乙方有权解除本合同，由此造成的一切损失由甲方承担……”2020年1月，太平富邦公司安排物业人员进驻妙景天成营销中心开始提供物业服务。太平富邦公司提供物业服务后，开具了2020年1月至2020年9月的物业费发票,其中2020年1月至8月的物业费发票交由融智公司工作人员杨**晶签收。2020年1月至2月物业费开票金额为64133.16元，2020年3月、4月、5月物业费开票金额均为32066.58元，2020年6月、7月、8月、9月物业费开票金额均为30314.58元，以上物业费发票载明金额合计为281591.22元。后因融智公司一直未能依约支付物业费，2020年9月份，太平富邦公司安排的物业人员退出妙景天成营销中心，不再为其提供物业服务。太平富邦公司通过微信与林某就物业费支付事宜进行协商，融智公司认可林某系其项目负责人，担任经理职务。在2020年10月13日太平富邦公司与林某的微信协商记录中，林某称“文件已经发给总部了，回复后就发给你”“争取明天一早签掉，开始执行”“总部已经传过来，你先看下，我会议后跟你通话”，并向太平富邦公司发送了一份物业解除协议，内容为“妙景天成销售中心物业服务解除协议甲方：安徽融智置业有限公司乙方：福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司经双方友好协商，就蚌埠妙景天成销售中心前期服务合同解除做如下约定……3、实际乙方服务周期为2020年1月1日起至2020年9月30日止，其中乙方物业服务费中人员工资甲方审核工资表后，整体服务费金额为：281591.22元，另由甲方股东之一陆启斌授权开盘采购物品费用为：12163.11元……第二条协定条款1、经友好协商，乙方自2020年9月30日停止物业服务，并将隶属于甲方的物品、资料、设备等正式移交；2、甲乙双方为友好协商解除原有物业合同，原签署的服务合同自本协议签署之日起自动失效，违约条款作废……4、甲方自本协议签订之日10个工作日内支付乙方物业服务费伍万元整，次月起每月支付不低于5万元整，2020年6月1日前全部支付完成，乙方须按期按时提供增值税普通发票；5、乙方提供由甲方股东陆启斌授权代为支付的开盘采购物品费用12163.11元发票已经提供给甲方财务部，该费用在2020年12月31日前一次性支付……”。 一审法院认为，太平富邦公司、融智公司签订的《销售中心物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。太平富邦公司于2020年1月起至2020年9月为案涉营销中心提供物业管理服务，融智公司接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。融智公司认可欠太平富邦公司物业费，但太平富邦公司主张的金额有误，实际提供服务人员仅为四人，而非六人；因双方协议中并未具体约定提供物业服务人员数量和岗位，而是约定按实用人数结算，根据太平富邦公司提供的工作照片、考勤表以及证人出庭作证的证言，均能证明实际提供物业服务人员并不止四人，太平富邦公司提供发票载明的物业费金额计算所依据的物业服务人员具体岗位、具体人数与证人陈述的物业服务人员具体岗位、具体人数亦能相互对应；此外根据太平富邦公司提供的微信记录证据，融智公司处经理林某向太平富邦公司发送的《妙景天成销售中心物业服务解除协议》中亦认可自2020年1月1日起至2020年9月30日止，融智公司审核工资表后，确认太平富邦公司整体服务费金额为281591.22元，虽然该解除协议最终未能签订，但能够认定为系融智公司对太平富邦公司主张金额的认可；综上，对太平富邦公司要求融智公司支付物业服务费281591.22元的诉请依法予以支持。针对太平富邦公司要求融智公司支付违约金的诉请，因融智公司未能依约支付太平富邦公司物业费构成违约，应依约向太平富邦公司支付违约金，因太平富邦公司主张违约金过高，一审法院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算；依据合同约定，融智公司应在签收发票后5日内全额支付太平富邦公司上月的物业服务费，因太平富邦公司提供的发票签收记录表中杨某仅签收了2020年1月至8月的发票，且均未签署签收日期，故一审法院酌定太平富邦公司可自其向一审法院提起诉讼之日起主张违约金，融智公司应当支付太平富邦公司的违约金为：自2021年1月13日起以281591.22元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准计算至实际付清之日止，超出部分不予支持。针对太平富邦公司主张融智公司支付其垫付的采购物品费用12163.11元的诉请，因融智公司经理林某在其发送给太平富邦公司的解除协议中认可授权开盘采购物品费用为12163.11元，且采购物品发票已经提供给融智公司财务部，依据合同约定，服装及装备由融智公司根据实际配备人员进行采购或者融智公司委托太平富邦公司采购买后进行实报实销，故对太平富邦公司要求融智公司支付其采购物品费用12163.11元的诉请依法予以支持。综上，一审法院对太平富邦公司的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、安徽融智置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司物业服务费281591.22元（2020年1月至2020年9月）及违约金（自2021年1月13日起以281591.22元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准计算至实际付清之日止）；二、安徽融智置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司垫付的采购物品费用12163.11元；三、驳回福建太平富邦物业管理有限公司蚌埠分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元（太平富邦公司已交纳），减半收取3020元，由安徽融智置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 二审中，太平富邦公司无新证据提交，融智公司提交以下证据： 证据一、林某的社保证明。证明其是安徽徽超置业有限公司（以下简称徽超公司）员工。 证据二、蚌埠市小区2020年2月3日的管控和3月22日的解封公告。证明管控期间项目停工，太平富邦公司不可能提供物业服务。 太平富邦公司质证：对证据一真实性合法性无异议，但证明目的有异议。徽超公司的大股东是融智公司的法定代表人胡磊，占股50%，徽超公司和融智公司是关联公司。对证据二真实性无异议，但达不到证明目的，本案是物业服务合同纠纷，太平富邦公司是物业公司。 本院认证：对证据一真实性予以认定，证据二与本案无直接关联，不予认定。 融智公司申请证人林某出庭，林某陈述其代表徽超公司与太平富邦公司负责人于子涛对接集团公司在蚌埠投资的融智公司前期的物业服务合同事宜。证言：主要和于子涛就疫情期间物业费用的减免进行商谈,有微信聊天记录。但就疫情期间应支付的服务费包括人员工资，需要于子涛和融智公司法人胡磊进一步确认，都有微信聊天记录。9月份之后就不再联系。 融智公司质证：对证人证言没有异议。 太平富邦公司质证：证人证言的真实性有异议。证人与融智公司的关联公司具有利害关系，其证言明显倾向于融智公司，与证人与融智公司之间的聊天记录不符，证人的证言达不到其证明目的。 本院认证：对证人的身份予以认定，但其证言与案涉聊天记录不符，不予认定。 经审查，一审法院认定事实属实，予以确认。 本院认为：2020年10月13日，太平富邦公司负责人于子涛与融智公司授权的林某协商物业费的微信记录中，林某称“总部已经传过来，你先看下，我会议后跟你通话”，并向太平富邦公司发送了一份物业解除协议，载明了物业服务费的金额及太平富邦公司代为支付采购物品费用金额，表明融智公司对欠付太平富邦公司的款项是认可的。融智公司上诉称，疫情期间工人未上岗的工资及国家关于减免疫情期间社会保险费应予扣除。本案中，融智公司在疫情发生以后向太平富邦公司发送物业解除协议，按照一般常理，融智公司已充分考虑了疫情对支付物业费的影响才发送物业解除协议，故应以物业解除协议约定的金额认定融智公司应支付的物业服务费，融智公司该上诉理由不能成立。融智公司上诉称，不认可太平富邦公司垫付的采购物品费用。本案物业解除协议对此已明确约定，故应以物业解除协议约定太平富邦公司垫付采购物品的金额认定融智公司支付的款项，融智公司该上诉理由亦不能成立。 综上，融智公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5788元，由安徽融智置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刁元战 审 判 员 李丰年 审 判 员 唐红旭 二〇二一年六月八日 法官助理 祁克轩 书 记 员 余 蝶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。