辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2023号上诉人（原审被告）：刘嘉友，男，19XX年X月X日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王春梅，辽宁信德律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫淑梅，辽宁信德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大连普兰店万达广场投资有限公司，住所地大连市普兰店区。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘刚，辽宁君子道律师事务所律师。上诉人刘嘉友因与被上诉人大连普兰店万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘嘉友上诉请求：1.撤销一审判决,改判上诉人无需给付占用费42,589元及利息损失110元,或发回重审；2.判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案争议焦点应为上诉人是否已经按照合同约定将租赁房屋交还给被上诉人,如已交还,则被上诉人无权要求上诉人按照月租金200%标准支付占用费。1.房屋交还时间符合合同第18.1款约定。《大连普兰店万达广场(营运期)商铺租赁合同》第18.1款约定,房屋交还期为租赁期限届满7日内。具体到本案为2020年5月1日至5月7日之间。上诉人撤场并把房屋钥匙交给被上诉人的工作人员王鑫刚的时间为2020年5月5日,尚在房屋交还期内,完全符合合同约定。2.房屋交还时各项条件符合合同第18.2款约定。合同第18.2款对交房时各项条件作出了具体明确的约定且为了保证上诉人能够妥善交房,赋予了被上诉人不妥善交房就不退还1.5万余元保证金的权利。这也就意味着,只要上诉人交还房屋不符合该条款任何一项约定,上诉人均无法获得或者全额获得保证金。本案中,上诉人按照约定在交还期内交还了房屋,被上诉人接收钥匙后,应当对房屋进行验收。上诉人遗留货柜的事实,被上诉人在2020年5月5日便已明知,但一直未提出异议。被上诉人在2020年9月4日退还上诉人各项保证金的行为,进一步证实上诉人交还行为符合合同第18.2款规定。此外,合同第7.2款对于质量保证金的退还也做了明确约定，质量保证金的全额退还更进一步证明合同终止后,被上诉人已经确认与上诉人之间无任何遗留问题,即经被上诉人验收后,上诉人的交房行为符合合同约定。承租人撤场后将部分物品遗留在租赁房屋内,属于行业惯例。一审中上诉人提供的照片能够证明上诉人接手租赁房屋时,屋内同样存在前租户遗留物品。遗留物品不会从根本上影响房屋继续出租,有时甚至成为租赁优势,这也是被上诉人一直不提异议的原因,只是后来上诉人与被上诉人的总经理因返还优惠租金矛盾升级,被上诉人才以此为借口打击报复上诉人。3.上诉人行为不符合合同第18.5款规定情形,不应支付月租金标准200%占用费。被上诉人主张的依据和一审法院判决的依据,均源于合同第18.5款的约定。上诉人在2020年5月5日撤场并将钥匙交给被上诉人,尚在交还期内,不符合本款约定的“交还期满后”。此外,被上诉人验收后未提异议以及退还保证金的行为,足以证实上诉人不存在合同第18.2款规定的情形,被上诉人也未提供证据证明上诉人存在上述情形。因此,被上诉人请求上诉人支付200%占用费没有事实依据和法律依据。4.何谓“交还房屋”。双方在合同中未明确交还房屋的概念、标准和程序。依据日常生活经验和法则,租赁期届满后多以承租人向出租人交付钥匙的方式交还房屋,出租人对房屋进行验收。因此,判断上诉人是否交还房屋,不能简单以租赁场地内是否还留有上诉人物品为标准,而应综合考虑上诉人是否已经将钥匙交还给被上诉人,上诉人是否已将绝大部分物品撤离,被上诉人是否可以实际控制房屋,被上诉人是否有权处分遗留物品。很显然,上述问题答案都是肯定的。可见,从被上诉人接收房屋钥匙一刻起,被上诉人已经掌握了房屋控制权,上诉人已经完成了交还房屋义务。二、双方签订合同时,对于合同终止后有可能存在遗留物已经有所预见,并在合同中的第18.7款、第18.8款和第18.9款进行了明确而详尽的约定,被上诉人如按合同约定及时行使权利,根本不可能造成任何损失。被上诉人怠于行使权利故意扩大损失的部分,应由被上诉人自行承担。从该三款约定来看,被上诉人作为合同的直接拟定者和提供者,对自己可能遭遇的风险进行了充分预见,并进行了全面细致的约定以避免给自己造成损失。既然双方已经明确约定,当出现该情形时,被上诉人理应及时行使权利,或转移至他处存放,或作为垃圾处理,所产生的一切费用由上诉人承担,此种做法不会给被上诉人造成任何损失。但被上诉人违背常理,怠于行使合同约定的权利,只是偶尔发函催促一下,最终让上诉人承担200%的租金损失,实在有违诚信,也显失公平。三、上诉人遗留物品行为与被上诉人租金损失不存在因果关系。上诉人遗留在房屋的货柜,系木质,组装而成,价格低廉,可随时移动。上诉人将其遗留的根本原因是抛弃。即便被上诉人无法断定上诉人真实意思是否为抛弃,其按照合同约定均享有移至他处或直接作为垃圾处理的权利,如果被上诉人宁可保存廉价的货柜而拒绝出租房屋获得高额的租金,那么明显是被上诉人出于主观故意,对于扩大损失部分理应由被上诉人自行承担。受全国疫情形势影响以及2020年7月大连本地疫情影响,被上诉人处很多店铺都闲置，房屋无法出租造成租金损失的根本原因在于经济形势,而非货柜的存在。上诉人遗留货柜的行为与被上诉人租金损失不存在因果关系。四、被上诉人应向上诉人支付租金扶持优惠和物业服务费扶持优惠共计15,675.81元。2020年3月8日,受疫情影响,上诉人与被上诉人以及案外人大连普兰店万达广场商业管理有限公司签订了一份《补充协议》约定上诉人在2020年1月可获得扶持优惠租金2717.48元,扶持优惠物业服务费4955.41元。2020年2月可获得扶持优惠租金2834.37元,扶持优惠物业服务费5168.55元,共计15,675.81元。上述优惠金由被上诉人支付。补充合同签订后,直至租赁合同终止之日,被上诉人一直未予支付。上诉人因此不停与被上诉人总经理李丹交涉,并多次向被上诉人总部反映情况。2020年12月18日,上诉人投诉总经理李丹,导致上诉人与李丹矛盾升级,随即被上诉人在2021年1月起诉上诉人。被上诉人一直拖到合同终止后7个月有余才选择起诉,不排除故意拖延时间扩大损失达到打击报复上诉人的目的。万达公司辩称,不同意上诉人刘嘉友的上诉请求，请求维持一审判决。主要答辩理由如下：一、在合同到期后，被上诉人曾三次要求上诉人搬离遗留物品，被上诉人表示同意搬走，但一直迟迟没有行动。在2020年12月份由被上诉人强制搬离以后，上诉人接受了相关的物品。被上诉人认为既然上诉人多次同意自行搬离，就没有强制搬离。二、在上诉状中上诉人称钥匙已经归还给被上诉人，这点事实不予认可。三、合同到期以后，作为被上诉人未强制搬迁商铺内的物品，一是怕有贵重物品，二是上诉人一再表示自己搬离，被上诉人作为万达品牌的持有人，尽量与当事人协商，万不得已不会强制搬离，这也是维护上诉人的利益。万达公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付占用费65,521元（2020年5月1日至2020年12月7日期间）；2.被告承担所欠占用费65,521元按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算的自欠付之日起至实际支付之日止的违约金约为110元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大连普兰店万达广场（运营期）商铺租赁合同》，合同约定“甲方将商业广场室内步行街2F层2005号商铺出租给乙方使用。该房屋套内建筑面积为133.21平方米，套内建筑面积为本合同项下计租面积。租赁期限为6个月，自2019年11月1日起至2020年4月30日止。该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米34元，起始月租金标准为4529.14元。……18.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2在交还期内:乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求且保持清洁完好状态……18.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费……18.5无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第18.2条款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费……直至乙方按照合同要求交还该房屋为止……18.7无论任何原因，如乙方自交还期届满之日起7日后，仍未将该房屋交还甲方的，甲方或物业服务公司有权直接将乙方在该房屋内的物品及设备转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用……18.8在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。”租赁合同期限届满后，被告虽搬离，但租赁场地内仍留有被告物品，原告曾于2020年7月8日、7月29日、8月16日多次与被告通过微信协商物品搬离事宜，被告并未明确表示放弃对租赁场地内遗留物的权利。原告于2020年11月30日向通过微信方式向被告发送撤场通知函，2020年12月5日，原告再次通过微信方式向被告发送撤场通知函，并于2020年12月7日将被告留在租赁场地内的物品搬离，被告于当日接收搬离出的物品。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在租赁合同期限届满后，虽搬离但未能将场地内全部物品清理或处理完毕，其无据证实告知原告将其遗留物品作为垃圾处理，而在原告于2020年12月7日向其返还遗留物品时予以接受，说明遗留在原租赁场地内的物品被告没有放弃权利，故被告应按照合同约定承担合同期满后占用原租赁场地期间的占用费；至于合同中约定的月租金200%的违约占用费，一审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案原告每月租金收入损失应以原合同约定租金数额为准，而违约需要支付的占用费却高达200%，被告对此抗辩约定违约金比列明显过高，故一审法院将占用费计算标准调整至月租金的130%。被告实际占用期间220天即7个月零七天，合计42,589元（4529.14元/月×1.3倍×7个月+4529.14元/月×1.3倍÷30天×7天）。该款项应自2020年12月8日起至款项付清之日止，以42,589元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，原告仅主张110元并未超过此限，故一审法院予以支持。综上，对原告主张占用费65,521元中42,589元部分的诉讼请求及利息损失110元，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条之规定，一审法院判决：一、被告刘嘉友于判决生效后十日内给付原告大连普兰店万达广场投资有限公司占用费42,589元及利息损失110元；二、驳回原告大连普兰店万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取720元（原告已预交），由原告大连普兰店万达广场投资有限公司负担252元，由被告刘嘉友负担468元,被告刘嘉友于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘嘉友提交了三份证据：（1）中国银行交易流水明细清单，拟证明2020年9月4日被上诉人将保证金15,450.43元退还给上诉人。根据租赁合同第7.1款、第7.2款约定，只有在合同终止后，上诉人妥善履行了约定的全部义务，该笔保证金才可以全部退还，被上诉人全额退还保证金的行为足以证明合同终止后，上诉人已经全面履行合同的全部义务，包括交付房屋的义务，因此上诉人无需承担占用费，对于遗留物只需按照合同关于遗留物处理约定处置即可；（2）照片10张，拟证明案涉商铺围档的图案和样式按照被上诉人统一要求制作；（3）收款收据、围挡设计图，拟证明上诉人于2020年5月1日花费800元制作了商铺围挡且围挡图案和样式符合被上诉人要求，与2021年3月12日现存围挡完全一致，上诉人在合同终止后立即着手交付房屋。该行为与搬离房屋、交钥匙、退还保证金一系列行为形成证据链条，证明上诉人交付房屋事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人万达公司对证据一及证据二的真实性没有异议，但对证据一的证明问题有异议，称其退回相关款项并不代表放弃对上诉人主张相关权利，对证据三的真实性有异议，对证明问题也有异议。对上诉人刘嘉友提交的前述证据，本院认定如下：（1）双方对证据一真实性无异议，本院予以采信，但仅从该证据本身无法认定上诉人已依约履行腾退并返还案涉商铺的义务，故本院对证明事项不予采纳；（2）证据二系商场的其他商铺围档照片，与案涉纠纷没有直接关联性，故本院不予采信；（3）证据三系上诉人刘嘉友在一审庭审时已提交过的证据，不属于二审新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2020年7月8日，被上诉人万达公司的工作人员王鑫刚微信问上诉人刘嘉友，“刘哥，2005（案涉商铺号）的东西还没有搬走么”，上诉人刘嘉友语音回复（转换文字为）“我还没搬呢，不是没通知，有人接着干呢，接着干我就搬走”。8月16日，王鑫刚再次发微信要求“货柜、货架这几天安排拿走吧”，上诉人刘嘉友语音回复（转换文字为）“怎么着，有人接手了，拿走啊”，王鑫刚回复“有没有人接手这都放小半年了，也该拿走了”，上诉人刘嘉友文字回复“以后可能还接着干呢”，王鑫刚问“啥时候回来呀”，上诉人刘嘉友文字回复“现在招商好找呀，把潜在客户都给撵走了”，王鑫刚回复“放的时间真的是不短了”。12月5日，王鑫刚给上诉人刘嘉友发了撤场通知函，并告知涉及占有使用费，但当日上诉人刘嘉友未回复，在12月17日语音（转换文字）问到了货柜等放哪了，王鑫刚回复“放在一个空铺里”。在一审时，上诉人刘嘉友本人参加庭审，对于被上诉人万达公司当庭提交的工作人员王鑫刚与刘嘉友之间的前述全部微信聊天记录（转换文字）截图的真实性没有异议。在二审中，上诉人刘嘉友称其在2020年4月30日关店时拿走了一半货柜，留了一半货柜，并自认没有证据证明已将案涉商铺钥匙交付给被上诉人工作人员王鑫刚（音），没有交接手续。另查，2020年9月4日，被上诉人万达公司将案涉商铺保证金15,450.43元退还给上诉人刘嘉友。本院确认上述事实有微信聊天截图、一审庭审笔录、中国银行交易流水明细清单及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人刘嘉友作为承租人主张在案涉租赁合同到期后的2020年5月5日撤离了案涉商铺、交付了商铺钥匙，其遗留在商铺内货柜系根据案涉租赁合同第18.7条、第18.8条约定放弃所有权的物品，故不应承担占有使用费。然而，从上诉人刘嘉友在本案一审及二审期间提交的全部证据来看，其一，就撤离案涉商铺的时间，除上诉人刘嘉友本人陈述外，从未提供直接证据加以证明。相反，上诉人刘嘉友自认在撤离时未与被上诉人万达公司办理交接，亦没有证据证明将钥匙返还给被上诉人万达公司的工作人员王鑫刚；其二，尽管案涉租赁合同第18.7条约定了承租人在租期届满后未交还商铺，出租人有权将商铺内物品转移存放于他处，第18.8条亦约定了交还商铺内有遗留物品的，出租人有权处置。但是前述约定系赋予出租人转移、处置遗留物品的权利，而非为出租人设定相应义务。况且，从被上诉人万达公司提交的工作人员王鑫刚与上诉人刘嘉友在2020年7月至12月聊天内容来看，王鑫刚多次要求上诉人刘嘉友搬走遗留的货柜，而上诉人刘嘉友从未明确表示不要了，相反却称“我还没搬呢，不是没通知，有人接着干呢，接着干我就搬走”，“以后可能还接着干呢”。在此情况下，被上诉人万达公司未转移、处置遗留在案涉商铺内货柜，不违反合同约定且合乎情理。而上诉人刘嘉友在本案诉讼中称其放弃了遗留货柜的所有权，显然与其本人前述回复内容相背，亦有违诚信；其三，如前所述，因上诉人刘嘉友多次称等有人接手再搬走案涉商铺内的遗留货柜，从未明确表示放弃，则其理应向被上诉人万达公司支付占用期间的费用。即使被上诉人万达公司在2020年9月退还保证金，但并不能依此推定其放弃主张占有使用费的权利。案涉租赁合同第18.5条约定，承租人未在交还期内交还商铺，应按月租金标准200%支付占有使用费，上诉人刘嘉友在一审时称该标准过高且申请调低，在此情况下，一审法院酌情调整占有使用费标准为月租金1.3倍，并无不妥。据此，上诉人刘嘉友提交的现有证据无法证明其上诉的事实和理由，依法应承担举证不能的法律后果，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘嘉友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费936元，由上诉人刘嘉友负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月五日书记员  连亚妮