北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8842号上诉人（原审被告）：贺海水，男，1969年8月13日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托诉讼代理人：王维，男，1981年10月18日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：汤会新，男，1973年11月27日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人贺海水因与被上诉人汤会新房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人贺海水的诉讼代理人王维，被上诉人汤会新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺海水上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回汤会新一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由汤会新负担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认定“位于南彩镇望渠村集体土地上的由贺海水建有1层砖混结构房屋3栋，建筑面积2200平方米，未依法取得乡村建设规划许可证”的事实错误，贺海水向汤会新转让的房屋面积不足1000平方米，后汤会新及沙初犊将房屋翻建扩建，本案所涉《限期拆除决定书》《强制拆除决定书》确认的违法建筑面积为2200平方米，该违法建筑并非贺海水向汤会新转让的房屋。二、一审法院适用法律有误。一审法院在没有任何行政文件认定贺海水向汤会新转让的不足1000平方米房屋为违法建设的情况下，认定贺海水向汤会新转让的不足1000平方米房屋为违法建筑，属法律适用错误。人民法院民事审判庭不具有直接认定违法建筑的职能和职权，一审法院在没有任何依据的情况下，仅以贺海水建设房屋时未取得规划许可为依据认定贺海水向汤会新转让的房屋为违法建筑，法律适用错误。汤会新辩称，同意一审判决，不同意贺海水的上诉请求。汤会新向一审法院起诉请求：1.请求法院确认汤会新、贺海水于2015年8月10日签订的《房屋转让协议》和《土地租赁协议》无效；2.请求法院判令贺海水退还汤会新已经支付的购房款120万元和土地租金10万元，共计130万元；3．请求法院判令本案诉讼费由贺海水承担。一审法院认定事实：2015年8月10日，贺海水作为甲方，汤会新作为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将其从北京市顺义区×号所属土地约4亩的土地出租给乙方使用（使用面积以实际丈量为准）。乙方租赁土地的用途以村委会原始合同为准。租赁期限为16年，从2015年8月10日至2031年4月4日，租用该地的面积为4亩，每亩年租金为1500元，租金总额为10万元（含现有铁艺围栏）。同日，贺海水和汤会新还签订了《房屋转让协议》，该协议约定：经自愿协商一致，贺海水将自己北京市顺义区×号院合法拥有的一房屋转让给汤会新，双方就房屋转让事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：第一，转让房屋的基本情况（以下简称该房屋）位于北京市顺义区×号院，房屋结构为砖混，建筑面积约1000平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、花园及其附属设施），庭院实际使用面积2.5亩；第二，双方商定该房屋转让价格为120万元；第三，付款方式为：协议签订当日，乙方给付甲方50万元；五日内给付余款50万元；第四，房屋交付甲方应于合同生效之日起60日内，将上述房屋的全部钥匙交付给乙方后，乙方把余款20万元交付给甲方，甲方完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、受益、处分权归乙方行使；第六，标的物：1.顺义区南彩镇望渠村约二亩半四周院墙为准，地上建筑物、树木等设施。2.土地经营权转让（以原始大队合同为准）。第七，甲方有义务积极配合乙方到大队过户。后，汤会新向贺海水支付了120万元房屋转让款及10万元土地租金。一审庭审中，双方均认可贺海水于2016年4月才将涉诉房屋及土地交付给了汤会新。经查，2017年5月19日，贺海水作为甲方，案外人沙初犊作为乙方，双方签订《转让协议》，该协议约定：经自愿协商达成一致，甲方将2006年4月4日签订的《苗圃承包合同书补充协议》中所购苗圃机井、场部房屋，即位于北京市顺义区×号院合法拥有的房屋转让给乙方，双方就房屋转让事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条：转让标的物，位于北京市顺义区×号院。该房屋结构为砖混，建筑面积约1000平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、屋前花园）含房屋西侧42＊25米小院，以四周院墙为准。第二条：苗圃用地使用权转让，以望渠村经济合作社原始合同为准。第三条：付款方式为本合同签订之日后，乙方一次性付清转让费。第四条：本合同签订之日起，该房屋所有权即苗圃用地使用权一并转让给乙方。第五条：甲方有义务积极配合乙方到望渠村委会过户。《转让协议》签订后，涉诉的北京市顺义区×号院由汤会新交付给了沙初犊。一审庭审中，汤会新及贺海水均认可汤会新交付给沙初犊的土地与汤会新从贺海水处租赁的土地为同一块土地。经查，2019年5月16日，北京市顺义区南彩镇人民政府（以下简称南彩镇政府）对涉诉土地上的房屋作出《限期拆除决定书》，5月22日，南彩镇政府作出《强制拆除决定书》，2019年6月1日，南彩镇政府将涉诉的望渠村×号院内的建筑物全部予以强制拆除。另，2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具《关于核实申请人建筑规划审批情况的函》（京规顺执函［2019］第698号），内容为：经查，位于南彩镇望渠村集体土地上的由贺海水建有1层砖混结构房屋3栋，建筑面积2200平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。后，沙初犊将贺海水及汤会新诉至一审法院，要求两人退还购房款220万及利息并赔偿装饰装修损失80万元。经审理，一审法院作出（2019）京0113民初26380号民事判决书，认定2017年5月19日，贺海水与沙初犊签订的《转让协议》实际的合同主体应为汤会新和沙初犊。涉诉土地上用以转让的地上建筑物确实未取得过相应的建设规划许可手续，所以《转让协议》中关于地上建筑物的转让无效，由于土地及其地上物的不可分性，故双方所签订的《转让协议》中所涉及的土地使用权的转让也无效，因此《转让协议》因为违反法律法规的禁止性规定而无效。最终判决汤会新给付沙初犊购房款及损失赔偿款共计210万元。汤会新就该案提起再审，2020年12月18日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民申819号民事裁定书驳回汤会新的再审申请。（2019）京0113民初26380号民事判决书现已生效。一审庭审中，贺海水认可与汤会新签订的《房屋转让协议》中的面积为1000平方米的建筑物为自己所建设，亦认可这些建筑物没有相应的建设规划许可手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经查，汤会新、贺海水双方签订的《房屋转让协议》中涉及的面积约1000平方米的房屋已经被南彩镇政府强制拆除，该地上建筑物未取得过相应的乡村建设规划许可证，贺海水亦未能提交明确证据否认涉诉地上建筑物为违章建筑，所以《房屋转让协议》中关于地上建筑物的转让无效，由于土地及其地上物的不可分性，故双方所签订的《土地租赁协议》中所涉及的土地使用权的转让也无效，因此一审法院认定汤会新、贺海水之间签订的《房屋转让协议》及《土地租赁协议》因为违反法律法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《房屋转让协议》及《土地租赁协议》无效后，贺海水应当向汤会新返还相应款项。考虑到汤会新对涉诉房屋及土地的实际占用使用的时间及双方对导致协议无效的过错程度等因素，一审法院根据本案的实际情况酌情确定贺海水应当返还的房款及损失赔偿的数额，对于汤会新诉讼请求过高部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、汤会新与贺海水于二〇一五年八月十日签订的《房屋转让协议》和《土地租赁协议》无效；二、贺海水返还汤会新购房款及租金共计一百零五万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回汤会新的其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：已经生效的（2019）京0113民初26380号民事判决书经审理查明部分载明：贺海水、汤会新称沙初犊在购买房屋后又自行增建了1200多平方米的建筑，原有的建筑才1000平方米，并且沙初犊还将自己原有的约300平方米彩钢房拆除后进行了扩建，同时二层顶上原来一半是彩钢板一半是露台，沙初犊也进行了改建……。沙初犊承认确实将原来的彩钢房拆除了，但二层仅仅是在阳台上面加了钢结构，否认增建了1200多平方米的建筑，称自己也不清楚行政复议决定书中载明的2200平方米建筑是怎么回事，认为其指的可能是整个院落的面积，但贺海水、汤会新对此予以否认。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据已经查明的事实，汤会新和贺海水签订的《房屋转让协议》中涉及的面积约1000平方米的房屋已经被南彩镇政府强制拆除，该地上建筑物未取得相应的乡村建设规划许可证，贺海水亦未能提交明确证据否认涉诉地上建筑物为违章建筑，所以《房屋转让协议》中关于地上建筑物的转让无效，由于土地及其地上物的不可分性，故双方所签订的《土地租赁协议》中所涉及的土地使用权的转让也无效。因此，一审法院认定汤会新和贺海水签订的《房屋转让协议》及《土地租赁协议》因为违反法律法规的禁止性规定而无效，并无不当，本院予以确认。贺海水上诉主张一审法院认定事实和适用法律错误，缺乏依据，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，《房屋转让协议》及《土地租赁协议》无效后，贺海水应当向汤会新返还相应款项。一审法院考虑到汤会新对涉诉房屋及土地的实际占用使用的时间、双方对导致协议无效的过错程度等因素，酌情确定的贺海水应当返还的房款及租金数额亦无不当，本院予以维持。综上所述，贺海水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由贺海水负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年六月三日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然