河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4487号上诉人（原审原告）：河南省干部教育培训中心,住所郑州市金水区金水路**,统一社会信用代码12410000777958656J。法定代表人:徐启富。委托诉讼代理人:李治,金博大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州峰贤实业有限公司,,住所郑州市金水区政七街**院**楼******统一社会信用代码91410105MA40N93DXF。法定代表人:展鹏程。委托诉讼代理人:曹磊超,北京德和衡(郑州)律师事务所律师。上诉人河南省干部教育培训中心与上诉人郑州峰贤实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，二审程序依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。现已审理终结。河南省干部教育培训中心上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。二、一审及二审诉讼费由被上诉人承担。郑州峰贤实业有限公司辩称，河南干部教育培训中心经核实属于省直事业单位编制，属于省直财政全供，河南省干部教育培训中心为合同的实际相对方，其不具备对外签订房屋租赁合同的主体资格。因此其以宾馆为名义与郑州峰贤实业有限公司签订房屋租赁合同，并收受租金行为，属无效民事行为。在双方的合同履行过程中，郑州峰贤实业有限公司在交纳了租金、相关税费等费用后，多次向河南省干部教育培训中心索要发票。截止目前为止，河南省干部教育培训中心一直没有出具相关票据。峰贤实业公司于2019年7893个月明确有部分有部分代收餐费，有部分餐费在河南省干部教育培训中心处扣留没有实际返还。直至疫情发生前郑州峰贤实业公司有限公司并没有欠付任何房租。郑州峰贤实业有限公司从2019年底到疫情结束后，直至现在一直就未能实际占有使用租赁物，不需要支付租金。河南省干部教育培训中心未履行出租人的基本义务，其行为已构成根本违约。郑州峰贤实业有限公司上诉请求：一、判令被上诉人违约。二、依法改判驳回被上诉人的第3、4、7项诉讼请求。河南省干部教育培训中心辩称，对外租赁协议合法有效。一审中答辩人提交情况说明对河南省委组织部豫组宾馆的注销情况作出书面说明。河南省干部教育培训中心保留了豫组宾馆的公章及对公账户。2017年11月15日，双方签订了对外租赁协议书、2010年7月1日、2020年7月11日、2020年7月21日，中共河南省委组织部豫组宾馆在大河报上发布了三条公告，已向事业单位登记管理机关申请注销登记。现已成立清算组，请债权人至2020年7月1日至起90日内。2010年9月3日结束了清算工作并递交了注销登记的申请，彻底完成了注销登记。对外租赁协议书的违约主体是郑州峰贤实业有限公司。河南省干部教育培训中心向一审法院起诉请求：1、解除2017年11月15日中共河南省委组织部豫组宾馆与被告峰贤公司签订的《豫组宾馆餐厅对外租赁协议书》；2、被告峰贤公司按照《豫组宾馆餐厅对外租赁协议书》的约定向原告干部培训中心返还租赁房屋；3、被告峰贤公司向原告干部培训中心支付2019年8月30日至2020年12月31日之间的租金18.77万元，之后的租金按照每年16.8万元的标准，支付至实际返还租赁房屋之日止；4、被告峰贤公司向原告干部培训中心支付2020年12月31日前产生的滞纳金26509.47元，之后的滞纳金以应付租金为基数，按照年利率17%（2019年8月LPR的4倍）计算，支付至实际返还租赁房屋租金支付完毕之日止；5、被告峰贤公司向原告干部培训中心支付2019年9月3日至2020年4月20日之间的水电费用21244元；6、被告峰贤公司向原告干部培训中心支付税费8122.83元；7、本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用由被告峰贤公司承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，中共河南省委组织部豫组宾馆（甲方）2017年11月15日，中共河南省委组织部豫组宾馆（甲方）与被告峰贤公司（乙方）签订了《豫组宾馆餐厅对外租赁协议书》一份，主要约定：餐厅地点为郑州市文化路116号豫组宾馆一楼，乙方为首次承租，期限为5年，承包金承租第一年（即2018年1月1日-2018年12月31日）年租金20万元，第二年（即2019年1月1日-2019年12月31日）年租金22万元，第三、四、五年（即2020年1月1日-2022年12月31日）每年租金为24万元。水电等费用按实际消耗并按国家定价由乙方向甲方交纳。付款方式，第一年的承包金乙方分2次（2017年12月30日、2018年6月30日各交10万元）交清，第二年的承包金乙方分3次（2018年12月30日、2019年4月30日、2019年8月30日分别交6万元、8万元、8万元）交清，第三、四、五年每3个月（当年的12月30日、次年3月1日、6月1日、9月1日）交一次，每次交6万元，乙方应于每支付期到期前10天内支付给甲方。考虑到乙方的实际情况，只收取保证金3万元，租赁期满后，若无续约，在双方结清所有费用后，甲方将保证金如数退还给乙方。按时收取乙方的承租金，乙方逾期不交，每延期一天，收取1%的滞纳金，超过一个月不交，即视为自动放弃承租经营权。合同生效后，双方不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。原告干部培训中心提交河南省机构编制委员会办公室于2012年6月13日出具的豫编办〔2012〕203号文件显示：“……撤销豫组宾馆。撤销豫组宾馆事业机构，实有人员划转河南省干部教育培训中心，经费自理事业编制由48名核减为34名……”。原告干部培训中心提交的水电费表四张，显示水电费应缴共计21244.73元。被告峰贤公司对水电费金额予以认可。原告干部培训中心提交其制作的《餐厅应缴税费》一份，载明：2019年7月营业收入27062元、2019年8月份营业收入22428元，2019年9月份营业收入21558元，2019年10月份营业收入14537元，2019年11月份营业收入13703元，2019年12月份-2020年1月营业收入45764元，应缴税费合计8122.83元。被告峰贤公司提交餐厅费用明细单三份，主要载明：7月份代收餐费27062元，补贴职工餐费3389元，止于2019年7月31日的房费12300元，止于2019年8月5日的水电费6432元，本次应转餐厅11719元。8月份代收餐费22428元，补贴职工餐费4103元，止于2019年8月31日的房费12300元，止于2019年9月2日的水费6781元，本次应转餐厅7405元。9月份代收餐费21558元，补贴职工餐费2547元，止于2019年8月的房费12300元，止于2019年10月16日的水费2917元，本次应转餐厅8888元。被告峰贤公司提交银行交易明细显示：2019年9月3日，中共河南省委组织部豫组宾馆向被告峰贤公司转款11719元；2019年9月29日，中共河南省委组织部豫组宾馆向被告峰贤公司转款19750元。庭审中，原告干部培训中心称，豫组宾馆撤销前，是中共河南省委组织部设立的；豫编办〔2012〕203号显示豫组宾馆于2012年撤销，因经营需要一直保留了豫组宾馆的公章和对公账户。在实际履行合同过程中，第二年度的租金为16.8万元，第三年度因疫情需要减免了三个月的租金4.2万元（3月、4月、5月份），7、8、9月份的餐费已经退还被告峰贤公司，尚有保证金3万元在原告干部培训中心处。被告峰贤公司称，涉案房屋租金交到了2019年8月30日，现原告培训中心处还存放有被告峰贤公司12万元餐费应发还款项。一审法院认为，虽然中共河南省委组织部豫组宾馆作为合同一方与被告峰贤公司签订了租赁协议，但中共河南省委组织部豫组宾馆被撤销，根据相关文件，中共河南省委组织部豫组宾馆的实有人员划转原告干部培训中心，原告干部培训中心作为承继中共河南省委组织部豫组宾馆权利和义务的主体，其向被告峰贤公司主张权利并无不当。根据原告干部培训中心提交的《餐厅应缴税费》、被告峰贤公司提交的餐厅明细单和中共河南省委组织部豫组宾馆向被告峰贤公司的转款凭证，结合原告干部培训中心在庭审中陈述代收部分餐费的事实，说明双方在租金实际履行方式产生了变更，即原告干部培训中心代收的餐费在扣除租金、税费和水电费后将剩余部分发还给被告峰贤公司。原告干部培训中心虽不认可被告峰贤公司提交的餐厅费用明细单，但其提交的《餐厅应缴税费》与被告峰贤公司提交的证据相互印证，故本院对于被告峰贤公司提交的餐厅费用明细单予以认可。根据该明细单及银行流水显示，原告干部培训中心将2019年7月、8月和9月扣除房费、水电费和税费后的餐费已经返还给被告峰贤公司。另根据原告干部培训中心提交的《餐厅应缴税费》，被告峰贤公司在2019年10月至2020年1月的总营业收入为74004元，在扣除2019年10月至2020年4月20日的水电费18327.73元和税费4144.2元后，原告干部培训中心应返还给被告峰贤公司餐费51532.07元，被告峰贤公司结余的餐费51532.07元可计算租金至2020年2月6日。被告峰贤公司虽提交了《餐厅租赁补充协议》，但其并未举证证明已就该协议达成一致意见，被告峰贤公司存在拖欠租金情况，原告干部培训中心要求解除其与被告峰贤公司的《豫组宾馆餐厅对外租赁协议书》并返还租赁房屋，合法、有据，本院予以支持。对于原告干部培训中心主张的租金，应按月12300元计算，自2020年2月6日起至2月28日的租金为9968元，原告干部培训中心因疫情需要减免了三个月的租金（3月、4月、5月份），之后的租金从2020年6月1日起计算至搬离之日止。原告干部培训中心主张的滞纳金，实为被告峰贤公司违约给其造成的损失，综合考虑合同履行情况、违约程度，本院酌定按原告干部培训中心起诉时全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。原告干部培训中心主张的水电费和部分税费，已在上述项目中扣除，不再赘述。原告干部培训中心主张的7月至9月的税费，证据不足，本院不予支持。为减少诉累，对于被告峰贤公司所称的3万元保证金本案一并处理，由原告干部培训中心退还给被告峰贤公司。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除中共河南省委组织部豫组宾馆与被告郑州峰贤实业有限公司于2017年11月15日签订的《豫组宾馆餐厅对外租赁协议书》；二、被告郑州峰贤实业有限公司于本判决生效后十日内搬离郑州市文化路116号豫组宾馆；三、被告郑州峰贤实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南省干部教育培训中心房租9968元（之后的房租按月12300元，自2020年6月1日起计算至实际搬离之日止）；四、被告郑州峰贤实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南省干部教育培训中心违约金（违约金以房租月12300元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于2021年1月27日发布的贷款市场报价利率，自2020年6月1日起计算至实际搬离之日止）；五、原告河南省干部教育培训中心于本判决生效后十日内退还被告郑州峰贤实业有限公司保证金3万元；六、驳回原告河南省干部教育培训中心的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2477元，由原告河南省干部教育培训中心负担2217元，被告郑州峰贤实业有限公司负担260元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人河南省干部教育培训中心称一审认定的租金事实错误，2020年的租金按月12300元错误，应按月14000元计算的理由，根据双方合同的约定和实际履行情况，2019年的租金为月12300元，2020年应按月14000元计算，但鉴于上诉人郑州峰贤实业有限公司因疫情和截止目前亦未实际经营双方均有损失的实际情况，一审按2019年租金标准月12300元计算租金和其他损失并无不当。故一审按月12300元计算，自2020年2月6日起至2月28日的租金为9968元，干部培训中心因疫情需要减免了三个月的租金（3月、4月、5月份），之后的租金从2020年6月1日起计算至搬离之日止，并无不当。关于上诉人郑州峰贤实业有限公司称河南省干部教育培训中心违约，不应再支付房屋和违约金的理由，双方在租金实际履行方式产生了变更，即干部培训中心代收的餐费在扣除租金、税费和水电费后将剩余部分发还给峰贤公司。峰贤公司称案涉房屋租金其交到了2019年8月30日。一审查明其结余的餐费可计算租金至2020年2月6日，峰贤公司虽提交了《餐厅租赁补充协议》，但其并未举证证明已就该协议达成一致意见，峰贤公司存在拖欠租金情况，按时交纳租金是承租人的基本义务，故一审法院经计算后判令郑州峰贤实业有限公司于支付河南省干部教育培训中心房租及违约损失，并无不当。综上所述，上诉人河南省干部教育培训中心、郑州峰贤实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9908元，由上诉人河南省干部教育培训中心负担4954元，由上诉人郑州峰贤实业有限公司负担4954元。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二一年六月七日书记员  刘艳清