北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6049号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱丹宁，男，1954年2月22日出生，汉族，东城区建筑公司汽车队退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘学永，北京伟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜立红，女，1960年1月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邱睿（杜立红所在社区推荐），女，1975年2月17日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：北京市御东物业管理中心，住所地北京市朝阳区小亮马桥东方东路6号。法定代表人：郜红文，总经理。委托诉讼代理人：李珣，男，1965年9月23日出生，回族，北京市御东物业管理中心综合部经理，住北京市西城区。原审第三人：北京昆泰房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街10号。法定代表人：韦平，董事长。委托诉讼代理人：董涛，男，1964年7月9日出生，汉族，北京昆泰房地产开发集团有限公司康家园房管站站长，住北京市朝阳区。上诉人朱丹宁因与被上诉人杜立红、原审第三人北京市御东物业管理中心（以下简称御东物业）、原审第三人北京昆泰房地产开发集团有限公司（以下简称昆泰集团）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱丹宁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认双方关于北京市朝阳区×××707号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖法律关系无效并要求杜立红腾退涉案房屋。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，双方不经产权人同意擅自买卖公有住房使用权的行为损害第三人利益及社会公共利益，符合合同无效的情形，应认定双方合同中的买卖法律关系无效。朱丹宁对涉案房屋无处分权，产权人昆泰集团既未重新与杜立红签订公有住宅租赁合同，又未同意或追认朱丹宁与杜立红之间的房屋买卖合同，故房屋买卖合同因朱丹宁不具有处分权而应认定无效。2.公房使用权不能买卖，双方买卖公有住房使用权的行为违反法律强制性规定，应认定无效。根据2002年12月18日北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中规定公房使用权交易试点自2003年1月1日起至2003年12月31日止。朱丹宁与杜立红买卖公有住房使用权的行为发生在2006年，不在试行期内，侵害了房屋管理部门对公房的管理秩序，损害社会公共利益，违反法律强制性规定，应属无效。杜立红辩称，认可一审判决，杜立红认为合同成立，依据合同法，杜立红已经履行了主要义务，对方也接受了杜立红的房款，而且朱丹宁是委托御东物业和昆泰集团进行卖房，不存在串通。杜立红买房是用于居住，这是杜立红唯一住房。朱丹宁收了杜立红的房款后已购买了住房。御东物业述称，同意一审判决，不认可朱丹宁的上诉意见，朱丹宁是主动委托御东物业卖房，御东物业不了解房屋有纠纷的事，而且御东物业跟当时昆泰集团康家园房管站的朱站长沟通了是否可以交易，朱站长明确回复是可以交易的。因为朱丹宁和昆泰集团有一个案件有20万元债务没有执行，涉案房屋才不能交易，而不是因为方式不行。朱丹宁认为合同违反公序良俗不成立。朱丹宁的住房是因其他地块拆迁，昆泰集团作为补偿给的，朱丹宁有处置权，他不是昆泰集团职工，与福利分房是两回事。昆泰集团述称，目前朱丹宁欠昆泰集团的钱仍未交纳，即便还了钱，从公房买卖角度来说也是不能成立的，房屋是公房，昆泰集团是产权人，无论是何原因，未经产权人许可的情况下公房不能买卖，从这个角度上说，昆泰集团不认同一审判决。朱丹宁向一审法院起诉请求：1.确认双方关于涉案房屋的买卖法律关系无效；2.杜立红腾退涉案房屋。杜立红向一审法院反诉请求：判令朱丹宁继续履行《补充协议》的约定，配合御东物业完成承租人变更手续。一审法院认定事实：昆泰集团系涉案房屋产权人。1996年4月16日，北京市朝阳区房屋管理公司（出租方、甲方）与朱丹宁（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定甲方将朝阳区×××0707号房屋出租给乙方，双方约定乙方与第三者换房，符合有关规定的，甲方应予办理有关手续。乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权中止合同、收回房屋。2003年9月9日，北京市朝阳区房屋管理公司（出租方、甲方）与朱丹宁（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，本合同自签订之日起生效，原签订的《公有住宅租赁合同》同时废止。2007年8月25日，杜立红（甲方、购买方）与御东物业（乙方、受托方）签订《北京市御东物业管理中心房屋购买意向书》，约定甲方有购买涉案房屋的意向，乙方凭此意向代表甲方与业主（物业出售人）洽谈物业买卖。甲方确认接受的物业成交价格为535000元（此价格包括过户价格）；签订本意向书时代付意向金35000元，一旦业主接受成交条件，意向金即转为购房定金，乙方可将定金交付给业主；签订正式买卖合同时支付房款50万元（贷款另付）（其中2万元由业主收取，其余房款15000元由乙方保存，直至交屋时由乙方转交给业主）；签约日期7天之内。在签订正式买卖合同时甲方支付房价总额的3%予乙方作为服务费用。乙方将按甲方确认的成交条件与业主洽谈，如业主同意上述成交条件，即在本意向书其中一联上签字（业主确认），如7日之内业主不签字，即视为业主不同意，甲方即可收回意向金。当日，杜立红向御东物业支付了居住使用权中介过户费35000元。2007年8月28日，杜立红向御东物业支付了居住使用权款50万元，朱丹宁将房屋交付杜立红。2007年10月27日，朱丹宁（甲方、卖方）、杜立红（乙方、买方）、御东物业（丙方、房屋中介）签订《补充协议》，约定甲方自愿将涉案房屋居住使用权（租赁权）有偿转让给杜立红永久居住使用。由于甲方与北京市朝阳区房屋管理公司有债务纠纷（经营×××15号18号地下室），朝阳区房屋管理公司暂时不同意办理过户手续。现三方约定涉案房屋转让费50万元，协议生效后，乙方一次性支付永久租赁权的转让费30万元给丙方，由丙方支付给甲方；其余20万元待过户后乙方一次性支付给丙方，由丙方支付给甲方。甲方应积极配合丙方协调与产权单位的关系，争取尽早完成涉案房屋的过户手续。自协议生效之日起，涉案房屋的永久租赁权归乙方所有，甲方不得以任何借口干涉乙方支配房子的自由，乙方有义务按时交纳涉案房屋所发生的一切费用。丙方应不遗余力协助甲方做产权单位的工作，尽早完成过户手续；办理过户后当日乙方应向丙方一次交清中介服务费15000元。如果卖方在签订协议后不配合办理过户手续或反悔不同意按原价有偿转让涉案房屋，视为甲方违约，要双倍赔偿乙方已付房款即60万元。如乙方反悔不再履行本合同或不配合完成过户手续，视为乙方违约，乙方已付30万元房款不予退还，并且将该房屋的永久使用权返还。另查，2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局发布《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中规定自2003年1月1日起，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作，交易形式包括公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权，公房承租人有偿转让公房使用权等。公房使用权交易，当事人应当签订书面协议，协议签订后，当事人双方持申请书、双方当事人身份证明、公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书、房屋所有权证和共有人同意意见书至房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。公房使用权交易试点至2003年12月31日结束，试行期一年。经询，双方均认可朱丹宁收到杜立红给付的房款30万元，现房屋由杜立红居住使用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱丹宁和杜立红签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，现有证据不足以证明买卖涉案公有住房使用权的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，亦没有证据证明该买卖行为存在其他合同无效的法定情形，故该《补充协议》应当是有效的。朱丹宁要求确认双方之间关于涉案房屋的买卖行为无效，一审法院不予支持，其基于合同无效要求杜立红返还房屋的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于杜立红的反诉请求。朱丹宁系涉案房屋的承租人，其在未征得房屋所有权人昆泰集团同意的情况下擅自出售房屋，构成无权处分，现昆泰集团明确表示不认可朱丹宁与杜立红之间的房屋买卖行为，故双方所签《补充协议》无法继续履行，杜立红要求朱丹宁继续履行《补充协议》、配合完成承租人变更手续的反诉请求，一审法院亦不予支持。一审法院判决如下：一、驳回朱丹宁之全部诉讼请求；二、驳回杜立红之全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。庭审中，本院询问朱丹宁其主张涉案合同违反了何种法律、行政法规的强制性规定，朱丹宁表示其不主张涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，而是主张涉案合同损害了第三人昆泰集团的利益以及符合国家分房资格的人的社会公共利益。昆泰集团称涉案房屋为其单位自管公房。朱丹宁、御东物业、昆泰集团均称涉案房屋系朱丹宁原住房被拆迁后安置给其居住，朱丹宁不是昆泰集团的职工。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据司法解释相关规定，合同法中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点是朱丹宁与杜立红就朱丹宁承租的涉案房屋签订的居住使用权（租赁权）转让合同的效力，核心问题是公有住房使用权的有偿转让。目前对于公有住房使用权的有偿转让，法律、行政法规均无禁止性规定。朱丹宁主张合同无效的理由包括以下几点：（一）朱丹宁对涉案房屋不具有处分权；（二）恶意串通、损害第三人利益（房屋所有权人昆泰集团的利益）；（三）损害社会公共利益（有分配公有住房资格的特殊群体的利益）。关于朱丹宁主张合同无效的理由，本院分析如下：首先，朱丹宁与杜立红之间转让的合同标的是涉案房屋的居住使用权而非所有权，且合同具备法律规定的要件即生效，朱丹宁以无房屋所有权或者处分权为由主张合同无效无法律依据。其次，如上所述，双方并非就转让房屋所有权订立合同，且虽合同订立后杜立红居住使用房屋，但并无证据表明双方就牟取私利、损害第三人昆泰集团的利益有主观上的恶意串通，亦无证据表明合同损害了昆泰集团作为房屋所有权人及出租人的利益。最后，社会公共利益主要体现为社会正常的政治、经济、文化秩序，以及社会大多数人尤其是不特定多数人的利益。涉案房屋为昆泰集团自管公房，已按照当时的政策分配给朱丹宁居住，并无证据证明双方签订的合同违反社会公共道德或破坏了社会经济、生活秩序，朱丹宁主张的损害社会公共利益是指损害有分配公有住房资格的特殊群体的利益，而该群体是特定的少数人，与公共利益有着本质的区别，且并无直接证明涉案合同直接侵害其他有资格分配同类公有住房之人的利益，故朱丹宁以损害社会公共利益为由主张合同无效亦无依据。综上，朱丹宁与杜立红就涉案房屋居住使用权转让签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在法律规定的无效情形，故而合法有效。朱丹宁主张双方之间关于涉案房屋的买卖法律关系无效并据此要求杜立红腾退房屋，不能成立，本院不予支持。关于本案案由，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案中双方交易的并非房屋的所有权，故而双方签订的合同并非房屋买卖合同，本院依法变更案由为合同纠纷。综上所述，朱丹宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由朱丹宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年六月七日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月