新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2901民初1404号   原告：阿克苏市房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏商贸物流产业园德胜路1号电商大厦三楼。   法定代表人：张建栋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗志强，新疆和远律师事务所律师。   被告：新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市虹桥路以北多浪河二期A段西岸A1栋。   法定代表人：李安畴，该公司董事长。   委托诉讼代理人：金瑞乐，男，汉族，该公司经理。   原告阿克苏市房地产开发有限责任公司（以下简称阿克苏市房地产公司）与被告新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司（以下简称亚太公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阿克苏市房地产公司的委托诉讼代理人罗志强、被告亚太公司的委托诉讼代理人金瑞乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   阿克苏市房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告2019年签订的“项目转让合同”；2．判决被告返还位于阿克苏市XX二期的X01号、X02号、X04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地；3．判决被告支付违约金20574853元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实理由：2014年5月20日，原告与新疆水韵之城文化产业发展有限公司、阿克苏市招商局签订一份“新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同”，因水韵公司无法履行合同，2019年7月28日，原告与水韵公司、新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司签订一份“解除合同协议书”，三方同意解除原告与水韵公司签订的“新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同”。随后原告与被告签订一份“项目转让合同”，原告将楼号为A01、A02、A03、A04、A05、B04的六栋在建商铺及地下建筑、停车位、商业街空地整体转让给被告，转让价共计31020万元，扣除水韵公司已支付的6200万元，被告应支付24820万元，该款于2019年8月1日前支付8275万元；2020年8月1日前支付8275万元；2021年1月1日前支付8270万元，如被告逾期30天未付按每日0.3‰支付违约金；逾期30日以上按每日0.5‰支付违约金；逾期50日以上未付按每月2％支付违约金；累计三个月未付原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将在建商铺等建筑交给被告，被告未按约定时间支付转让费。2020年5月20日被告与原告达成“预顶账协议”，双方约定：被告以XX世纪购物中心项目A03号、A04号、A05号楼折抵转让款，总面积24125.21平方米（面积最终以产权面积为准），单价8500元／平方米（以财政评审为准），由被告按照商品房销售与原告签订《商品房销售协议》，按程序办理不动产证，因被告原因无法向原告提供产权登记资料或资料不齐，欠费所造成的产权证无法办理的，被告自行承担责任，办理权属登记须提供资料报产权登记机关备案，办理权属登记时被告应缴纳公共维修基金、税费及相关产权办费用。协议签订后，被告仅将A03、A04、A05号楼退还给原告，未履行其他义务，并且被告对涉案房屋的土地不享有使用权、被告不是房地产开发公司，根本不可能为原告办理产权登记备案，因此双方虽然签订了“预顶账协议”，但因为被告不能履行导致该协议对双方不发生法律效力，原告同意按转让价6500元接受A03、A04、A05号楼，折抵转款156813865元。被告未按合同约定向原告付款构成违约，应承担相应的违约责任，原告遂诉至法院。   新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司辩称，原告要求解除合同不符合法律规定。被告未能按照合同约定向原告支付款项系因被告将全部资金用于项目建设，且为履行合同义务，经原被告协商一致将被告建设完毕的A03、A04、A05号楼以20506.4285万元的价格转让与原告，以折抵被告欠付原告的转让费，现被告已向原告支付转让费26706.4285万元，尚欠原告转让费4313.5715万元，被告没有根本违约，不符合法定解除合同的条件。如原告要求解除合同应将被告投入的2亿元支付给被告。原告要求的违约金明显超过损失的30%，请求法院以实际损失为基础，考虑合同履行情况，对原告主张的违约金予以调整。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．原告提交新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同，用以证实原告和新疆水韵之城文化产业发展有限公司（以下简称水韵公司）、阿克苏市招商局于2014年5月20日签订转让合同，原告将位于阿克苏市XXX二期X段西岸X栋商业综合体和XXX二期X段东岸X栋商业综合体项目整体转让给水韵公司，转让价款三亿九千万元，原告在收到部分转让款后将编号为“阿市（2012）建字第28XX号的地块的土地使用权”过户至水韵公司名下的事实。被告认为该证据与其无关，不发表质证意见。对该证据的真实性及证明力本院予以确认。   2．原告提交阿市国用（2015）第9029X号、9029X号、9029X号、9029X号、903XX号、903XX号、9030X号、903XX号、903XX号、903XX号土地使用权证，用以证实原告已经按照转让合同的约定将涉案土地使用权过户至水韵公司名下的事实。被告认可该证据的真实性，但认为该证据与其无关。对该证据的真实性及证明力本院予以确认。   3．原告提交解除合同协议书，用以证实2019年7月28日，原告与水韵公司、新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司签订协议，三方同意解除原告与水韵公司2014年5月20日签订的转让合同，合同解除后水韵公司受让的项目后续工作由被告承接，被告与原告另行签订相关转让合同，水韵公司已经支付的6200万元视为被告支付给原告的转让款。水韵公司在履行转让合同中取得土地使用权应退还给原告，由水韵公司直接将涉案土地使用权证过户给原告的事实。被告认可该证据。对该证据的真实性及证明力本院予以确认。   4．原告提交项目转让合同一份，用以证实原告将楼号为X01、X02、X03、X04、X05、X04的六栋在建商铺及地下建筑、停车位、商业街空地整体转让给被告，转让价共计31020万元，扣除水韵公司已支付的6200万元，被告应支付24820万元，该款于2019年8月1日前支付8275万元；2020年8月1日前支付8275万元，2021年1月1日前支付8270万元，如被告逾期30天未付按每日0.3‰支付违约金；逾期30天以上按每日0.5‰支付违约金；逾期50日以上未付按每月2%支付违约金；累计三个月未付原告有权解除合同的事实。被告认可该证据的真实性，但认为原告并未按约履行合同义务，存在违约行为，不认可原告的观点。对该证据的真实性本院予以确认。   5．原告提交预顶帐协议，用以证实2020年5月20日被告与原告达成协议，约定被告以XX世纪购物中心项目X03号、X04号、X05号楼折抵转让款，总面积24125.21平方米（面积最终以产权面积为准），单价8500元/平方米（以财政评审为准），由被告按照商品房销售与原告签订《商品房销售协议》，按程序办理不动产证，因被告原因无法向原告提供产权登记资料或资料不齐，欠费所造成的产权证无法办理的，被告自行承担责任，办理权属登记须提供资料报产权登记机关备案，办理权属登记时被告应缴纳公共维修基金、税费及相关产权办费用的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该协议上抵账房屋的总面积及每平方米单价并不明确，不认可原告的观点。对该证据的真实性本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，阿克苏市招商局（甲方）、水韵公司（乙方）、原告阿克苏市房地产公司（丙方）三方签订《新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同》，约定乙方以390000000元（叁亿玖千万元整）的总价购买XXX二期A段商业综合体项目（暂定名XXX临水商业街）。甲方在本合同签订之日起5个工作日内向乙方出具“XXX临水街项目”涉及的土地、工程等无任何担保及无其他项权利的承诺函；乙方在收到承诺函后5个工作日内向丙方支付定金，即人民币20000000元（贰仟万元整）；丙方在收到乙方定金后5个工作日内向乙方提交该项目所有主体认定报告及全套设计图纸、前期手续扫描件。乙方于2014年6月30日前向丙方支付房款人民币60000000元（陆千万元整），丙方在收到乙方约定房款十个工作日内将该项目的土地使用权证过户到乙方名下。乙方于2014年12月30日前向丙方支付房款人民币120000000元（壹亿贰仟万元整），并同时向丙方缴纳2个月的1.2亿元银行同期基准利息。乙方应于2015年2月30日前向丙方支付房款120000000元（壹亿贰仟万元整），并同时向丙方缴纳2个月的1.2亿元银行同期基准利息，由乙方以集团公司名义向甲方出具剩余款项有效担保，丙方在收到乙方约定房款十五个工作日根据乙方经营所需办理房屋所有权证。乙方于2015年5月30日前向丙方支付房款人民币60000000元（陆千万元整），丙方负责将房屋所有权证办理到乙方名下，剩余10000000元（壹仟万元整），作为质保金，在交房之日起满一年内一次付清。合同落款处原告、水韵公司及阿克苏市招商局加盖印章。合同签订后，水韵公司按约支付部分款项，原告于2015年1月20日将本案涉案工程的十块土地过户至水韵公司名下，并办理了土地使用权证。2019年7月18日，阿克苏市招商局（甲方）、水韵公司（乙方）、原告阿克苏市房地产公司（丙方）、被告亚太公司（丁方）签订《解除合同协议书》，约定2014年5月20日，甲乙丙三方签订的《新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同》及其它相关协议（以下简称转让合同），在该合同履行过程中，乙方因资金问题无力继续履行，请求解除该合同。依据阿克苏市人民政府第八届《2018》11号会议纪要文件，甲方、丙方同意解除上述转让合同，转让合同解除后，XXX临水商业街商铺项目后续工作由丁方承接，具体由丙方与丁方另行签订相关转让合同。乙方在履行上述《新疆阿克苏市XX临水商业街商铺项目整体转让合同》过程中，已支付给丙方的转让款6200万元，丙方应予退还给乙方，现经乙方和丁方同意，在合同解除后，丙方不再将该款直接退还给乙方，而作为丁方受让XXX临水商业街商铺项目支付给丙方的转让价款。乙方在履行上述《新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同》过程中，从丙方取得的土地使用权（土地使用权证号为阿市2012建自第2856号）应退还给丙方。现经丙方和丁方同意，由乙方直接将土地使用权过户给丙方，过户期限由乙方和丁方协商解决。本协议签订后，视为丙方已向丁方履行了土地使用权的交付义务。合同落款处原告、水韵公司及被告亚太公司加盖印章。   后原告阿克苏市房地产公司（甲方）与被告亚太公司（乙方）、担保人李某（丙方）签订《项目转让合同》，约定甲方、阿克苏市招商局、水韵公司于2014年5月20日签订的《新疆阿克苏市XXX临水商业街商铺项目整体转让合同》及其他相关协议已经解除。依据阿克苏市人民政府第八届《2018》11号会议纪要文件阿克苏市XXX临水商业街商铺项目（该项目现名称变更为XX世纪购物中心，以下简称交易项目）后续建设及经营管理由乙方承接。甲方以出让方式取得位于阿克苏虹桥路北侧XXX两侧地段土地使用权（土地使用权证号：阿市2012建字第2856号），并在该地块开发建设XX世纪购物中心项目。交易项目主体已完工，但尚未完成消防验收、竣工验收备案。交易项目资产范围：土地使用权、房屋建筑为6栋（楼栋号分别为X01、X02、X03、X04、X05、X04），总建筑面积68931.32㎡（地上47722㎡，地下2120872㎡，约定的建筑面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准），框架、剪力墙结构，甲方享有产权的地上及地下附属设施。乙方同意按整体打包购买方式以总金额31020万元（叁亿壹仟零贰拾万元整）受让交易项目，甲方同意按上述方式和价款将交易项目转让给乙方。本条款中约定的转让价款为固定价款，不因土地、房产权证面积与实际面积不一致而引起的增加或者减少发生变化。本合同签订前，甲方确认乙方已支付转让款6200万元；剩余转让价款24820万元的支付日期如下：2019年8月1日前乙方向甲方支付8275万元，2020年8月1日前乙方向甲方支付8275万元，2021年1月1日乙方向甲方支付8270万元。该项目外墙保温、外墙装饰及亮化、门窗工程、电梯安装及室内装修等五项工程由乙方负责组织施工，甲方原有的监理单位及施工单位配合直至乙方负责的五项工程竣工，费用由乙方承担，甲方负责组织该项目的综合竣工验收及工程备案工作。乙方所负责的五项工程之外的未完成分项工程，由乙方出资完成，并计入项目成本向甲方冲抵乙方转让款，归乙方实施的项目依然由甲方派驻监理工程师完成监理工作，乙方承担相关监理费用。乙方必须在2019年7月30日前完成房屋整体装修，在完成消防验收、竣工验收备案后30日内，甲方根据乙方实际支付转让价款的进度，将相等价值房屋的产权证办理到乙方名下，由此产生的税费由乙方承担。甲方未按约定履行交付义务，每逾期一日按已付金的0.3‰向乙方支付违约金，如乙方在以上各阶段未按约定金额足额向甲方支付完转让款，按以下方式处理：1.逾期30天内乙方按同期未付金额向甲方支付每日0.3‰的违约金；2．累计逾期30日以上，乙方按同期未付金额向甲方支付每日0.5‰的违约金；3．如累计50日以上未足额按期支付，乙方每月按欠付款的2%向甲方支付违约金；4．累计三个月仍未足额支付的，乙方应按本合同约定向甲方承担违约责任，且甲方有权解除本合同，按评估价（合同单价＋装修）收回乙方未付款等额房产。合同落款处原被告加盖公司印章，担保人李某签名。上述合同签订后，原告将本案涉案房屋交付给被告，但被告未能按约向原告支付转让款。2020年5月20日被告亚太公司（甲方）与原告阿克苏市房地产公司（乙方）签订《预顶账协议》，约定由甲方实施的XX世纪购物中心项目，根据项目转让合同约定，甲方需支付乙方转让价款24820万元，并分别于2019年8月1日前支付8275万元，2020年8月1日前支付8275万元，2021年1月1日支付8270万元。现由于甲方资金困难，本着解决问题，尽快化解债务问题，现将XX世纪购物中心项目部分资产折抵甲方应付乙方转让价。经甲、乙双方协商一致，经乙方同意，通过甲方名下XX世纪购物中心项目X03#、X04#、X05#楼栋总面积为24158.21㎡（面积最终以产权面积为准）（X03号楼面积7157.63㎡、X04号楼面积8065.92㎡、X05号楼面积8901.66㎡），单价8500元/平方米（以财政评审为准），总产值20506.4285万元，进行折抵，折抵后该费用从总转让价款中扣除。经甲乙双方协商一致，将甲方名下XX世纪购物中心项目A03#、A04#、A05#楼栋（A03号楼面积7157.63㎡、A04号楼面积8065.92㎡、A05号楼面积8901.66㎡）进行折抵，折抵甲方抵减应付转让款。由甲方按照商品房销售与乙方签订商品房销售协议，按程序办理不动产证。乙方按房款总金额抵扣甲方所欠乙方相应的转让款，自双方签订协议后即时生效。合同落款处原被告加盖公司印章。后被告未按约向原告支付剩余款，原告索要未果，遂诉至法院。   本院认为，本案争议焦点为原告的请求是否有事实及法律依据。原被告签订的《项目转让合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告未能按照合同约定的期限及金额向原告支付转让款，至今已逾期超过六个月，致使原告的合同目的不能实现，故对原告要求解除与被告签订的《项目转让合同》，要求被告返还位于阿克苏市XXX二期的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的预顶账协议系双方真实意思表示，内容不违法法律规定，应属有效，该协议对被告欠付的转让款及转让款的支付方式进行了约定，确认A03#、A04#、A05#楼栋总价值为20506.4285万元，并以该三楼栋折抵被告欠付的转让款，折抵后剩余的款项被告未能按约支付实属违约，应承担相应的违约责任，但原告对其受到的损失未提交证据证明，故原告的损失应认定为未付款的利息损失。原告主张原被告达成的抵账协议中每平方米的单价按6500元计算，但对该主张未能提交证据证明，故本院按原被告在抵账协议中确认的20506.4285万元计算被告剩余未付款项为4313.5715万元（24820万元-20506.4285万元）。本院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定对原告主张的违约金予以调整，以4313.5715万元为基数，按2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算后予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告阿克苏市房地产开发有限责任公司与被告新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司于2019年签订的《项目转让合同》；   二、被告新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告阿克苏市房地产开发有限责任公司返还位于阿克苏市XX二期XX世纪购物中心的X01号、X02号、X04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地；   三、被告新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告阿克苏市房地产开发有限责任公司支付违约金359824元【4313.5715万元×3.85%÷12月×2个月（2021年1月1日至2021年3月1日）×1.3倍】；   四、驳回原告阿克苏市房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费144674元，由原告阿克苏市房地产开发有限责任公司承担142144元，被告新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司承担2530元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   李文杰   审  判  员   张 璐   人民 陪 审员   陈洁萍   二 〇 二 一 年 六 月 二 日   书  记  员   钱 燕