河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7178号上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路39号。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈鹏飞，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李雪，女，1988年2月25日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：姚向娜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智公司）因与被上诉人李雪房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖智公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2021)豫0191民初5584号民事判决书第二项支付利息部分，依法改判上诉人无需支付利息；2、本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不享有合同解除权，一审法院认定事实错误，适用法律错误。第一，被上诉人不享有法定解除权。一审判决中认定的事实依据中没有关于被上诉人催签合同而上诉人拒绝签署合同的证据，被上诉人应当对其没有证据证明的主张承担不利后果，即被上诉人无法证明法定解除权已经成就时，其诉请应当依法予以驳回。第二，被上诉人不享有约定解除权。无理由退房仅为广告宣传，法律性质为要约邀请，不构成合同内容，被上诉人亦未证明双方就无理由退房事宜进行过询问，可见其对无理由退房的广告宣传无信赖利益，对其购房并未产生影响，因此，该广告宣传不符合认定为要约的法律情形，无法直接构成合同内容，上诉人也就不存在就该内容向被上诉人进行解释说明的义务。在认购书没有就无理由退房进行约定、双方亦未就无理由退房另行达成协议时，认购书不存在约定解除事由，被上诉人不享有约定解除权，其诉请应当依法予以驳回。综上，一审法院认定本案存在解除事由为认定事实错误，据此判决解除认购书为适用法律错误。二、上诉人不存在违约行为，一审法院判决被告支付利息损失为认定事实错误，适用法律错误。一审法院认为解除合同的事由为“无理由退房”的广告宣传，而非上诉人存在违约行为，即使解除合同，则上诉人就无需承担支付利息损失的违约责任，且认购书中对利息损失并未约定。值得注意的是，一审法院已经查明，截止2020年11月底被上诉人仍在支付购房款。即使法院以无理由退房判决退房，则上诉人退还被上诉人购房本金即可。因此，法院在没有认定被上诉人存在违约行为以及认购书没有约定违约责任的前提下，上诉人无需支付利息，一审法院认定事实错误，适用法律错误。三、一审法院判决上诉人自付款之日起承担利息为认定事实错误，适用法律错误。一审法院已经查明，截止2020年11月底被上诉人仍在支付购房款，被上诉人的该行为表明上诉人并不存在违约行为，且上诉人在2021年4月4日才收到被上诉人要求退房的通知（传票）。因此，在被上诉人要求解除认购书之前，上诉人收取的购房款为依据合同占有而不是违法占有，即使一审法院判决解除认购书，上诉人无需支付认购书解除之前的利息。同时，上诉人一直为被上诉人保留房源将近2年之久，一审法院要求上诉人自付款之日起支付利息损害了上诉人合法利益，进一步加重上诉人的履约责任，违反权利义务相一致的原则，使得被上诉人解除权被无限放大。因此，一审法院判决上诉人自付款之日起支付利息为认定事实错误，适用法律错误。四、解除认购书不免除被上诉人违约责任，上诉人有权扣除定金2万元。双方签订的认购书为预约合同，签订预约合同的目的是为了订立本约《商品房买卖合同》，预约合同中的定金属于立约定金，其作用是为本约订立提供担保。本案中导致该合同目的不能实现的根本原因在于被上诉人直接诉至法院要求解除认购书，而上诉人则随时可以签订合同。因此，被上诉人为根本违约的一方，即使解除认购书，上诉人有权根据定金罚则扣除被上诉人定金2万元。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。李雪辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人提出退房的要求符合法律规定，贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，答辩人与被答辩人未签订商品房买卖合同系被答辩人违约。在商品房认购书中，双方明确约定“乙方签署本认购书时，支付2万元作为定金，乙方须于2019年8月29日前支付首期房款149805元，并签署《商品房买卖合同》”。在签订认购书的同日，答辩人依约向被答辩人支付了购房定金、首期房款，已经履行了商品房认购书约定的义务。该认购书中约定答辩人须于2019年8月29日前签署《商品房买卖合同》，但根据商品房买卖的基本流程，应是被答辩人提供合同文本并通知答辩人签署，答辩人并非合同文本的提供方，故该约定的本意应为被答辩人于2019年8月29日前通知答辩人签署正式的《商品房买卖合同》，答辩人应予以配合。可见，在2019年8月29日前提供《商品房买卖合同》并通知答辩人签署，是被答辩人的义务。在答辩人已依约支付定金、首期房款的情况下，被答辩人未在约定日期前签订《商品房买卖合同》系明显违约，应承担相应的违约责任。二、原审法院适用法律正确，被答辩人理应返还答辩人支付的全部款项及利息。根据民法典合同编第五百六十三条的规定，被答辩人拖延签订《商品房买卖合同》的违约行为已经致使答辩人购房的目的无法实现，答辩人要求解除合同于法有据，要求被答辩人返还已付购房款1188637元及利息均应得到法院支持。三、被答辩人宣传的无理由退房的实质是交易双方对合同的约定解除，并且答辩人在购买涉案房屋时，被答辩人对无理由退房未向答辩人作出详细的解释说明及告知。无理由退房实质上是对合同解除方式和条件的特别约定，即赋予房屋买受人无条件合同解除权。所谓的“退房”，实质是买卖双方之间的合同解除，在法律层面上，开发商和购房人均有解除合同的权利。开发商和购房人解除合同的方式有约定解除和法定解除两种，被答辩人宣称和执行的“无理由退房”政策为约定解除，从其文义可理解为若购房人不愿完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务。答辩人到该项目认购房屋时，被答辩人在多媒体及售楼处到处都是无理由退房的宣传标语，所有的标语上只凸显“无理由退房”的大字样，并未体现无理由退房政策的适用条件，被答辩人亦未对无理由退房政策设置的障碍条款进行特别提示和必要的解释说明。涉案商品房认购书系被答辩人提供的格式合同，且无理由退房并非被答辩人与答辩人通过协商确定的，而是被答辩人单方确定的销售政策，因此作为格式合同的提供者和无理由退房政策的制定者，被答辩人负有在签订相关协议时向答辩人进行充分解释说明及告知无理由退房具体内容的义务。被答辩人声称在双方签订商品房买卖合同之后购房人可以进行无理由退房，举重以明轻，在双方交易程度不及签订购房合同的认购阶段，购房人更应该拥有无理由退房的权利，因为，此时无理由退房对于被告产生的影响更小。但被答辩人却主张在签订商品房买卖合同之前购房人不具有无理由退房的权利，与对于该无理由退房的一般理解存在矛盾。被答辩人及恒大地产集团多次在海报及多媒体上宣传无理由退房政策，并未附加任何条件，被答辩人既然作出承诺，就不应该对他人权利的行驶设置障碍，履行退房义务才更符合其推出该政策的本意。故答辩人与被答辩人对于“无理由退房”的理解存在不同，而被答辩人未提供证据证明其对“无理由退房”向答辩人尽到了解释说明及告知义务。四、能否适用无理由退房政策，对答辩人是否向被答辩人公司购买涉案房屋有重大影响，故关于无理由退房的承诺应视为要约。恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与被答辩人虽系独立法人，但根据恒大地产集团有限公司与被答辩人公司的股权结构，以及被答辩人公司对外宣传、销售时使用“恒大”字样的事实，可以认定答辩人有理由相信恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对被答辩人有约束力。能否适用无理由退房政策，对答辩人是否向被答辩人购买涉案房屋并交纳定金有重大影响，故关于无理由退房的承诺应视为要约。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由均不能得到支持。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。李雪向一审法院起诉请求：1、判令解除编号为0022223的《郑州恒大城商品房认购书》；2、判令被告退还原告的购房款1188637元及利息（从每笔房款支付之日起至实际清偿之日按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月31日，原告李雪（乙方）与被告郑州玖智房地产开发有限公司（甲方）签订《郑州·恒大城商品房认购书》一份，载明：乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大城楼盘6幢1单元2403号房屋，房屋建筑面积共124.9平方米，总价款为1698051元。乙方同意在签署本协议时向甲方支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。付款方式为分期付款：乙方须于2019年8月29日前支付首批房款149805元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年11月27日前付清254708元；于2020年2月27日前付清254708元；于2020年5月27日前付清169805元；于2020年8月27日前付清169805元；于2020年11月27日前付清169805元；于2021年2月27日前付清169805元。2019年8月31日，被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来房款（含定）169805元，2019年11月27日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来部分房款254708元；2020年2月28日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来部分房款100000元；2020年2月29日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来房款100000元；2020年3月2日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来房款54708元；2020年5月27日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来房款169805元；2020年8月27日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来房款169805元；2020年11月28日被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李雪6-1-2403交来房款169805元。被告郑州玖智房地产开发有限公司在收据上加盖财务专用章予以确认。一审法院另查明原告所认购的郑州恒大城项目在新闻媒体上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。以上事实有原告提交的《郑州·恒大城商品房认购协议》、收据、广告宣传截图及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告认为被告广告中“无理由退房”的意思是在签订认购书后任何情况下都可以要求退房，被告称无理由退房是邀约要求，不属于合同内容，双方对于无理由退房的理解上存在分歧。原告没有理解被告表达的意思，被告未提供证据证明其对无理由退房向原告尽到了解释说明及告知义务，应对此承担不利后，故原告主张解除《郑州·恒大城商品房认购协议》，该院予以支持。解除合同后，被告应返还原告支付的购房款1188637元及利息，其中2019年8月31日支付的购房款169805元应自2019年8月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为12898.11元；2019年11月27日支付的购房款254708元应自2019年11月27日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为16389.75元；2020年2月28日支付的购房款100000元应自2020年2月28日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为5207.64元；2020年2月29日支付的购房款100000元应自2020年2月29日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为5194.44元；2020年3月2日支付的购房款54708元应自2020年3月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为2827.34元；2020年5月27日支付的购房款169805元应自2020年5月27日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为6894.08元；2020年8月27日支付的购房款169805元应自2020年8月27日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为5006.42元；2020年11月28日支付的购房款169805元应自2020年11月28日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日为3098.23元，共计利息57516.01元，以后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李雪与被告郑州玖智房地产开发有限公司之间编号为0022223《郑州·恒大城商品房认购书》；二、被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李雪返还已支付款项1188637元并支付利息57516.01元，以后的利息以1188637元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15498元，减半收取7749元，由被告郑州玖智房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，玖智公司、李雪签订的《郑州·恒大城商品房认购书》约定，李雪须于2019年8月29日前支付首批房款149805元（不含定金），双方签署《商品房买卖合同》。郑州恒大城项目在新闻媒体上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。玖智公司称“无理由退房”系邀约，案涉楼盘不适用无理由退房政策，该说法与恒大地产集团有限公司对外宣传不一致，且玖智公司未提交有效证据证明其向李雪尽到了案涉楼盘不适用无理由退房的提示义务。对于“无理由退房”，按照一般公众理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。玖智公司未能提交有效证据证明双方未能于2019年8月29日前签订正式的《商品房买卖合同》系因李雪的原因导致，故玖智公司未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任，玖智公司主张不应支付利息的上诉理由，依据不足，不予支持。综上所述，玖智公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由上诉人郑州玖智房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年六月十八日书记员 李明雪