云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云33民终108号 上诉人（原审被告）：张树泽。 被上诉人（原审原告）：云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司，住所地云南省兰坪白族普米族自治县城团结村，统一社会信用代码：91533325560083617Y。 负责人：李卫。 委托诉讼代理人：吴梅仙。 上诉人张树泽因与被上诉人云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司（以下简称“阅城百年兰坪分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2020）云3321民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张树泽、被上诉人阅城百年兰坪分公司的委托诉讼代理人吴梅仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张树泽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉人支付租金，双方继续履行合同；3.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）该案发生在2020年，判决书的发文字号及判决书载明的受理时间均为2019年7月15日，上诉人只能针对（2019）云3321民初968号民事判决书作出答辩。（二）一审判决违反公平原则。首先，根据合同稳定性原则，被上诉人应给予合理支付租金期限而双方继续履行合同。上诉人承租被上诉人的商铺时，未来城所有的商铺都处于待开发阶段，且面积近一千个平方的商铺仅是毛坯框架房，上诉人倾尽所有对其进行了大量的投资和装修，开办了食府，因被上诉人的未来城内所有商铺商住一体，小区先后进行限制车辆通行、堵路、交通管制，一定程度上影响了所有商铺的经营活动，为此，未来城内的所有商铺业主曾聚集起来多次跟被上诉人交涉、上访，加之前两年未来城地处偏远、入住人口少等各种主客观因素，未来城内所有商铺生意惨淡，上诉人的铺面大，损失更为惨重。在坚持了一年多后，上诉人曾经试图转让它，因铺面大及地段等原因转让不出去，经与被上诉人的时任经理等人口头协商后进行转租，由于一千个平方的铺面进行整体转租难度大，万般无奈之下进行分租，并尽最大努力支付了部分租金，期间就租金支付问题持续与被上诉人进行沟通，要求待尚未租出去的三百多个平方铺面租出去后及时缴纳其余租金，但从2019年3月份至今都没能租出去，加上疫情原因已经闲置了一年多，期间因生意难做，原来租出去的铺面已经有两家退租后一直没有租出去，至今闲置。综上原因，2019年的租金大部分已交纳，余2万元没有交，合同约定的2020年6月1日前应交付的租金没有交纳后，被上诉人即于2020年6月初向兰坪白族普米族自治县人民法院起诉，在诉前调解阶段，上诉人要求被上诉人体恤通融上诉人的实际困难情况，给予一个月的期限交付租金，双方继续履行合同，但被上诉人坚持不愿意调解，兰坪白族普米族自治县人民法院于2020年6月11日立案后移送管辖。其次，被上诉人在明知上诉人转租、分租铺面一年多的时间里没有任何干预或制止，在各承租户进行了大量的投资营业后，如解除合同上诉人将因违约而造成更大的损失，而被上诉人在同一时期对同一片区出租的商铺因同样拖欠租金起诉了十几家，上诉人都同意调解，确定履行期限后继续履行合同，唯独在上诉人的商铺面积最大、投资最大、损失最大的情况下置上诉人于不顾，不愿协商合理解决，以不按时支付租金为由坚决要求解除合同，目的何在！再次，双方约定租金是在一年中交清就行。而在这种情况下一审法院判决漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则，损害了上诉人的合法权益。为了维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，请求上诉人支付租金后双方继续履行合同。 被上诉人阅城百年兰坪分公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。小区报规划是就是人车分流，投资是都有合同的，当事人是自愿签订的，被上诉人也免了上诉人三年的租金。关于租金，被上诉人没有口头承诺过一年内交清，租金都是提前交纳的。 阅城百年兰坪分公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除阅城百年兰坪分公司、张树泽之间签订的《商铺租赁合同》；2.要求判令张树泽返还租用商铺；3.要求判令张树泽结清截止至2020年6月1日所欠的租金184,800元及其按照合同约定计算至被告返还所占用房屋之日的租金；4.要求判令张树泽支付迟延支付租金的滞纳金，按银行贷款基准年利率4.9%计算至张树泽实际支付租金之日；5.要求判令张树泽支付至其返还所占用房屋之日该房屋产生的物管费、水费、电费和燃气费等费用；6.本案诉讼费用由张树泽承担。 一审法院认定事实：2015年5月21日，张树泽与阅城百年兰坪分公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：阅城百年兰坪分公司将其位于兰坪县城区阅城百年·未来城S4一层商铺出租给张树泽；该商铺的租期为2015年6月1日至2023年6月1日止；其中前3年为免租期（2015年6月1日至2018年6月1日），第四年（2018年6月2日至2019年6月1日）开始收取租金为88,000.00元，第五年（2019年6月2日至2020年6月1日）收取租金为96,800.00元，第六年（2020年6月2日至2021年6月1日）收取租金为105,600.00元，第七年（2021年6月2日至2022年6月1日）收取租金为114,400.00元，第八年（2022年6月2日至2023年6月1日）收取租金为123,200.00元，租金一年一付；租赁期间，未经甲方（阅城百年兰坪分公司）同意乙方（张树泽）不得擅自转租，转借所承租房屋；乙方在承租期间，产生的水费、电费、物业费等所有费用均由乙方自行承担等相关权利义务；合同签订后，阅城百年兰坪分公司即将商铺交付给张树泽使用，经过三年的免租期后，按照合同约定张树泽应向阅城百年兰坪分公司交付2018年6月2日至2019年6月1日期间的租金88,000.00元，但因张树泽未交纳，2019年11月14日向张树泽发出了关于催缴租金的通知，张树泽于同年11月19日签收了该通知；2019年11月23日、24日张树泽通过银行转账方式向阅城百年兰坪分公司法定代表人王昌平账户转账68000元，作为2018年6月2日至2019年6月1日期间的租金，但尚欠20000元；第五年即2019年6月2日至2020年6月1日期间张树泽应向阅城百年兰坪分公司交纳租金96,800元，2020年6月3日阅城百年兰坪分公司再次向张树泽发出2020年未来城商铺租金收缴通知，张树泽于同年6月5日签收后至今未向阅城百年兰坪分公司交纳租金，现共计尚欠2018年6月2日至2019年6月1日期间的剩余租金20000元及2019年6月2日至2020年6月1日期间的租金96,800.00元，合计欠付租金116800元。另查明，张树泽于2019年4月起将案涉的商铺部分转租给了第三人，但直至阅城百年兰坪分公司起诉之日止阅城百年兰坪分公司对张树泽的转租行为均未提出异议。 一审法院认为，阅城百年兰坪分公司、张树泽双方于2015年5月21日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案中，阅城百年兰坪分公司、张树泽双方约定支付租金的期限为一年一付，属于约定不明确，因此张树泽支付租金的时间应当在每届满1年时支付，即2018年6月2日至2019年6月1日期间的租金应当在2019年6月1日支付，而张树泽于2019年11月23日、24日支付了68000元，尚欠20000元，2019年6月2日至2020年6月1日期间的租金96,800.00元应当于2020年6月1日支付，但张树泽至今未支付；其次，2019年11月14日、2020年6月4日阅城百年兰坪分公司均向张树泽催收租金，并给予张树泽一定的期限支付，但张树泽仍未支付，故对阅城百年兰坪分公司提出解除阅城百年兰坪分公司、张树泽之间于2015年5月21日签订的《商铺租赁合同》的主张，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持；对阅城百年兰坪分公司提出张树泽返还租用商铺的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，一审法院予以支持；对阅城百年兰坪分公司提出张树泽支付截止2020年6月1日的租金184800元及其按照合同约定计算至张树泽返还商铺之日的租金的主张，庭审中查明，张树泽于2019年11月23日、24日期间共计向阅城百年兰坪分公司支付了租金68000元，截止2020年6月1日张树泽尚欠租金116800元，故一审法院支持张树泽向阅城百年兰坪分公司支付截止2020年6月1日的租金116800元及按照合同约定计算的直至张树泽返还商铺之日的租金，阅城百年兰坪分公司主张超出部分，一审法院不予支持；对阅城百年兰坪分公司提出张树泽支付自起诉之日起直至张树泽支付完毕租金之日止逾期支付租金的滞纳金（按银行贷款基准年利率4.9%计算）的主张，实质上是要求被告承担逾期支付租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，阅城百年兰坪分公司起诉的日期为2020年6月8日，且庭审中张树泽同意按照上述利率支付逾期支付违约金，故一审法院支持张树泽支付自2020年6月8日起直至张树泽支付完毕租金之日止的逾期支付租金的违约金（按银行贷款基准年利率4.9%计算）；对阅城百年兰坪分公司提出张树泽支付直至其返还房屋之日止承租商铺生产的物管费、水费、电费和燃气费用的主张，阅城百年兰坪分公司没有提交证据证明张树泽欠付上述费用及其具体欠付的金额，故对该项主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司与被告张树泽于2015年5月21日签订的《商铺租赁合同》；二、被告张树泽于本判决生效之日起十日内将悦城百年“未来城”S4一层商铺返还原告云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司；三、被告张树泽于本判决生效之日起十日内支付原告云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司截止2020年6月1日欠付的租金116800元及其自2020年6月8日起至实际支付完毕之日止的违约金（以116800元为基数，按照银行贷款基准年利率4.9%计算）；四、被告张树泽于本判决生效之日起十日内支付原告云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司自2020年6月2日起至实际返还商铺之日止按照合同约定计算的租金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司兰坪分公司的其他诉讼请求。 案件受理费3996元，由原告负担1478元，被告负担2518元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，二审中，张树泽对一审法院判决确认截至2020年6月1日其共欠付阅城百年兰坪分公司租金116800.00元及以该欠款为基数按年利率4.9%计算违约金无异议，本院对此予以确认。 本案二审的争议焦点为双方当事人于2015年5月21日签订的《商铺租赁合同》是否应当解除的问题。本案中，张树泽、阅城百年兰坪分公司于2015年5月21日签订的《商铺租赁合同》属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。阅城百年兰坪分公司按约将租赁房屋交付张树泽，已履行主要义务，而张树泽未足额交纳2018年6月2日至2019年6月1日期间的租金，自2019年6月2日至今的租金亦未按约交纳。阅城百年兰坪分公司在诉讼前向张树泽催收过租金，但张树泽仍未交纳租金，主动履行合同义务，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，阅城百年兰坪分公司享有法定的合同解除权，一审判决解除涉案《商铺租赁合同》，由张树泽向阅城百年兰坪分公司返还租赁房屋，并由张树泽向阅城百年兰坪分公司支付截止2020年6月1日欠付的租金116800元及2020年6月2日起至实际返还商铺之日止按照合同约定计算的租金，并承担自2020年6月8日起至实际支付完毕之日止的违约金（以116800元为基数，按照银行贷款基准年利率4.9%计算），并无不当，本院予以确认。张树泽主张继续履行合同的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。关于张树泽提出一审判决书中的案号及受理时间存在笔误的问题，经查，一审法院已于2020年12月20日作出民事裁定予以补正，并送达双方当事人。 综上所述，张树泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3996.00元，由上诉人张树泽负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨继娟 审判员  陈中朝 审判员  肖媛华 二〇二一年六月二日 书记员  左晓雪