河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1889号上诉人（原审被告、申请执行人）：曹德山，男，汉族，1974年1月29日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：祖明强，河南雷雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：南阳市玉米综合开发有限责任公司，住所地南阳市明山路西侧。法定代表人：刘聚兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴莹洁，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：潘世武，男，汉族，1974年5月28日出生，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告）：南阳吉顺昌商贸有限公司，住所地南阳市宛城区校场路滨河家园小区3幢3单元301室。法定代表人：樊荣帅，该公司经理。被上诉人（原审第三人）:贺庆祥，男，汉族，1972年12月7日出生，住方城县。上诉人曹德山因与被上诉人南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称玉米公司）、南阳吉顺昌商贸有限公司（以下简称吉顺昌公司）、潘世武、贺庆祥案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初7387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹德山上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回玉米公司的诉讼请求;2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、玉米公司不是涉案房产的权利人。涉案房屋经过网签流程，具有公示、公信效力，证明该涉案房屋已经出售给购买者潘世武，确认玉米公司与潘世武之间建立购房买卖合同关系，且该合同已经生效，证明潘世武对该涉案房产具有准物权，玉米公司已经丧失了对该房屋的所有权。二、玉米公司主张涉案房产所有权不具有合法性与真实性。（一）余松借款给杨松不属实。玉米公司主张对该涉案房产具有所有权的理由是:余松借款给杨松以后，余松担心杨松不还款而采取把涉案房屋网签作担保的目的，从一审开庭证据看，借款存在诸多无法排除的疑点，是虚假的。1.余松借款给杨松的借款时间、余松担心杨松不还款的时间以及为此担保而实施网签的时间存在矛盾。2.巨额借款却没有借条，违反常理。3.开庭提交的借据与余松的证言存在矛盾。4.出具给潘世武的借据在时间上与起诉状的自认不一致。5.余松借款给杨松却没有将出借款支付给杨松，而支付给了鲁长辉不符合常理。6.当庭没有出具借款银行流水不符合常理。7.诉状没有显示借款利息约定，而余松在提交银行流水时解释称约定月息3%，二者存在矛盾;不仅如此，在出借时一次性将3个月的利息砍掉，这种“砍头息”不符合常理。8.余松借款给杨松长达6年，仅仅还款5万元，余松在此过程中没有采取任何保全措施，既然有房产作担保，而余松放任自己债权没有采取任何措施不符合常理。（二）玉米公司辩称网签的目的是为了杨松不能还款担保的理由不成立。1.玉米公司辩称网签的理由之一是余松借款给杨松为前提，但他们之间的借款不属实，那么，网签的真正原因就是潘世武与玉米公司之间存在房屋买卖合同关系。2.既然玉米公司能够随随便便就可以网签，也就能够撤掉网签，但该房屋在网签几年后进入拍卖执行阶段仍然还没有撤掉网签。3.玉米公司明知该房产在2019年4月24日被查封执行的事实，玉米公司完全有时间、有机会撤掉网签，但时至今日仍然没有撤掉网签。再次说明玉米公司辩称的网签的目的是为了杨松不能还款的担保的理由不成立，相反证明与潘世武之间存在涉案房屋买卖关系。（三）余松、杨松、潘世武、玉米公司之间存在利益冲突关系，互为利害关系人，他们之间的证据可信度很低。余松、潘世武系同一公司的股东，此前该公司欠曹德山的借款都是通过余松偿还的，余松本身就对曹德山存在一定的恩怨。潘世武不出庭的消极态度，暴露其逃避债务的意图非常明显。杨松是玉米公司的主要业务人员，杨松的网签行为应当是职务行为，网签的后果应当由玉米公司承担，杨松个人与玉米公司之间存在利害关系显而易见。余松与杨松之间存在协作配合关系，存在业务往来利害关系。根据证据的“三性”要求，他们之间的证据均具有利害关系，无法证实借款的存在及网签的真正目的，相反，他们恶意串通逃避债务的意图明显。三、玉米公司对该涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。玉米公司早在2014年12月12日取得天海金苑预售许可证，网签仅仅是政府监管房地产公司一房多卖的监管行为，没有法律、法规规定网签是房屋买卖合同生效的前置条件，证实该合同是有效合同。至于玉米公司辩称潘世武没有支付房款的事情，网签显示潘世武全款支付，即便没有支付房款是他们双方履行合同的事情，并不影响合同效力。一审法院认定房屋买卖合同无效既无法律依据也没有事实依据。既然如此，潘世武对涉案房产就具有了准物权，玉米公司丧失了对该房屋的所有权，对该涉案房屋就不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判。玉米公司辩称，一、玉米公司是争议房产的权利人。1.玉米公司提供了土地使用证、房屋预售许可证，证明争议房屋系玉米公司所建并拥有房屋所有权。二、玉米公司主张涉案房产所有权具有合法性和真实性。1.本案涉及的房屋虽网签在潘世武名下，但涉及的网签是虚构的行为，潘世武与玉米公司之间没有产生真实的房屋买卖关系。潘世武没有与玉米公司签订商品房买卖合同，更没有向玉米公司支付过购房款，双方之间并不存在买卖关系。事情起因系玉米公司的工作人员杨松借余松30万元，但写借条时，余松让杨松写的是借潘世武的钱。余松担心杨松还不上款，利用其本人管着玉米公司销售房屋网签的便利，在玉米公司不知情的情况下，将该套房屋网签到了潘世武名下。网签不是玉米公司的真实意思表示。由此可知，该借贷行为与潘世武并没有法律上的任何关系，故因潘世武引起的纠纷导致玉米公司房屋被查封无任何事实依据和法律依据。2.余松借款给杨松的事实客观存在。一审中，余松持有并当庭出示了杨松出具的出借人为潘世武的借条原件，持有收到杨松还款的收款条。转账凭证显示余松将27.3万元打给鲁长辉，鲁长辉将该27.3万元转给杨松。玉米公司提供的证据能够形成证据链，能够证明杨松向余松借款的事实。3.本案关键在于潘世武与玉米公司之间没有产生真实的房屋买卖关系，且潘世武没有给玉米公司支付任何购房款。余松将案涉房屋网签在潘世武名下时，房屋买卖合同中没有潘世武的签名，也没有玉米公司的印章。该网签登记信息不符合形式要素，更没有发生真实的房屋买卖行为，在不动产中心查询不到涉案房屋的备案登记资料。4.天海金苑小区早在一审法院2019年4月24日查封之前已具备交房入住条件，假如潘世武购房属实，却一直未与玉米公司办理房屋交付，亦不合常理。该事实进一步证明潘世武与玉米公司并不存在房屋买卖关系。三、玉米公司曾将天海金苑的销售委托给新业房产经纪公司，新业房产经纪公司委派员工余松担任该项目的销售总监。现余松与玉米公司早已脱离了销售关系，余松是本案件关键的证人。杨松、余松为了个人利益，利用职务便利将涉案房屋网签到潘世武名下，严重损害了玉米公司的合法利益。玉米公司和潘世武目前没有其它任何法律上的关系，根本谈不上“系相互利害关系人”和“恶意串通”。四、该套房屋已有玉米公司与贺庆祥成立商品房买卖行为并已经生效，并已经交付贺庆祥，现由贺庆祥占有使用。综上所述，玉米公司是该套房产的真正权利人，能够排除执行。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。请求驳回上诉，维持原判。贺庆祥辩称，同意玉米公司的答辩意见。玉米公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2020）豫1303执异131号执行裁定书；2.排除对南阳市明山路天海金苑小区2号楼3单元302室的执行；3.确认南阳市明山路天海金苑小区2号楼3单元302室归玉米公司所有；4．诉讼费被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理曹德山与潘世武、吉顺昌公司民间借贷纠纷一案中，于2019年4月24日依据（2019）豫1303民初2353号民事裁定，保全查封了潘世武名下的南阳市高新区明山路北段西侧天海金苑2号楼3单元3层302室（合同号15863301）。天海金苑的开发商为玉米公司。2019年6月10日，一审法院作出（2019）豫1303民初2353号民事判决，判决吉顺昌公司、潘世武偿还曹德山借款本金43.5万元、利息24.4288元，并自2019年3月17日起按月利率1.5％计付利息至本金还清之日止。一审法院强制执行被查封的房产过程中，玉米公司以涉案房产未实际出售给潘世武、仍归自己所有为由，提出执行异议。一审法院于2020年9月14日作出（2020）豫1303执异131号执行裁定，驳回了玉米公司的异议请求。玉米公司认为该裁定错误，提起执行异议之诉。关于涉案房产。玉米公司是天海金苑小区的开发商，玉米公司的副总杨松负责管理天海金苑的销售。2014年12月12日，天海金苑取得了预售许可证，玉米公司将天海金苑的销售委托给了新业房产经纪公司，新业房产经纪公司委派员工余松担任该项目的销售总监，杨松、余松由此形成了上下级关系。余松称，工作期间，杨松由新业房产经纪公司的法定代表人鲁长辉转告自己欲向自己借款30万元，碍于情面并顾及工作关系，答应出借，并将借款转款给了鲁长辉，鲁长辉将款转给了杨松，但一直未好意思让杨松打条。因杨松一直不还款，遂向其催要。催要过程中，杨松将其朋友的一辆车押在余松住处作为担保。后来，由于余松拒绝车主把车开走，杨松提出可以网签一套天海金苑的房子至余松朋友的名下，还款后解除网签，以此让余松放心。余松遂让杨松给自己的朋友潘世武出具了借条，并通知自己的朋友潘世武于2015年10月17日在玉米公司售楼部协助办理了天海金苑2号楼3单元3层302室的网签事宜，并让车主开走了抵押车辆。但因为不是实际销售，因此，未与潘世武实际签订房屋买卖合同，未实际收取房款。后来，经催债，杨松于2015年底、2016年底，分别向自己偿还了3万元、2万元，共计偿还了5万元，下余27万元借款至今未还。为证明所述属实，余松当庭出示了杨松给潘世武出具的借条原件，并于庭后提交了借款转账凭证。曹德山认为，余松所言均为虚构，余松与潘世武有同事工作关系，经济利益密切，余松的证言不应被采信，并认为从网签流程上分析，该网签是真实的、有效的，网签在潘世武名下的房产应该为潘世武的房产。另查明，玉米公司提供的《商品房买卖合同》显示，合同内容的填写项均为机打，落款处未打印买卖双方名称，也未有手写签名及签章，仅打印有落款日期。曹德山的代理人称，在房管局查询不到该房屋的备案资料。再查明，一审法院查封涉案房屋后，玉米公司于2020年6月20日以105万元的价格将房屋出售并交付给了贺庆祥。贺庆祥装修中，一审法院发现后予以制止。贺庆祥称，玉米公司没有告知其该房屋被查封的事实。曹德山认为玉米公司的行为涉嫌刑事犯罪，应予追究。一审法院认为，本案的争议焦点是，玉米公司是否有权排除执行。对此，一审法院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案，涉案房产网签在潘世武名下，潘世武的债权人曹德山因此认为该房产为潘世武购买的房产，其有权执行。玉米公司称，该网签系虚构的房屋买卖，未实际履行，房屋仍归开发商玉米公司所有。对此，一审法院认为，商品房的买卖，网签和备案是两个流程，虽然共同的作用是防止一房多卖，但有本质上的差别。网签是房地产管理部门为规范房地产企业的销售，防止开发企业捂盘销售以及一房多卖而建立的网络化管理系统。购房者网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示。网签行为在售楼部或者房屋管理部门均可完成。网签后取得网签号，已经网签过的房屋，无法进行二次网签。因此，网签在一定程度上有利于避免开发商一房二卖或多卖，是一种行政管理行为。备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售，后者是指购房者和开发商签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。就本案而言，1.曹德山的代理律师在房地产交易中心查询不到涉案房屋的备案登记资料；2.玉米公司提供出的《商品房买卖合同》未有买卖双方的签名加印；3.购房信息虽显示涉案房屋为一次性付款，但无转账凭证显示潘世武当日支付了房款；4.如果潘世武支付房款属实，潘世武在玉米公司提起执行异议后，并未站出来主张房屋权利以涤消自己的债务，不合情理；5.天海金苑早在法院查封之前已具备交房入住条件，如果潘世武购房属实，一直未与玉米公司办理房屋交付，不合情理。根据上述情况，结合余松持有杨松出具的出借人为潘世武的借条、持有收到杨松还款的收款条，以及余松的到庭证言、转账凭证，一审法院采信余松的陈述，确认涉案房屋买卖系杨松提议的还款诚意体现，并非实际买卖，并由此确认，涉案房屋仅办理了网签，未办理备案，进而确认以潘世武名义的网签购房并未正式生效。玉米公司作为天海金苑的开发商，在余松以潘世武的名义办理的商品房买卖未生效的情况下，主张该房屋的权利，要求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定，因此，玉米公司的诉讼请求成立，应予支持。关于玉米公司在一审法院查封期间向贺庆祥出售涉案房屋的问题，一审法院另行处理。本案诉讼因潘世武拒不履行还债义务引起，从公平原则出发，本案诉讼费由潘世武承担为宜。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行南阳市明山路天海金苑小区2号楼3单元302室房产。案件受理费5800元，由潘世武负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据曹德山的上诉请求以及玉米公司的答辩意见，结合本案的事实和证据，本案有以下两个焦点问题，本院逐一评述如下：一、关于案涉房屋能否作为潘世武的责任财产予以执行的问题。首先，关于潘世武与玉米公司之间是否签订房屋买卖合同的问题。通常情况下，商品房买卖合同由买卖双方持有，并在房屋管理部门备案。因潘世武未到庭参加诉讼，也未向法庭陈述意见或提交证据，故不能通过潘世武获取合同信息。另外，根据一审法院查明的事实，在房屋管理部门并未查询到案涉房屋的备案信息，故也不能通过房屋管理部门获取合同信息。在玉米公司提交的《商品房买卖合同》文本中，落款处“出卖人”和“买受人”一栏中信息均为空白，并无买卖双方的签名。因此，现有证据不能够证明潘世武与玉米公司之间签订了房屋买卖合同。案涉房屋虽然网签在潘世武名下，但网签可由房屋销售人员自主进行，在无其他证据予以印证的情况下，仅有网签信息不足以证实潘世武与玉米公司之间存在房屋买卖合同关系。而且，玉米公司对案涉房屋为何网签在潘世武名下作出了合理解释。其次，关于潘世武是否支付房屋价款的问题。玉米公司否认与潘世武之间存在经济往来，曹德山也未提交证据证明潘世武支付了房屋价款。再次，关于玉米公司是否将案涉房屋交付潘世武的问题。各方当事人均认可案涉房屋在一审法院查封前已经具备交房条件，但在一审法院查封时，案涉房屋并未交付给他人。综上所述，现有证据不能够证实潘世武与玉米公司签订房屋买卖合同并支付房屋价款，玉米公司也未将案涉房屋交付给潘世武。因此，认定案涉房屋系潘世武责任财产的依据不足。退一步来讲，即使潘世武事后提交了案涉房屋的买卖合同以及支付价款的证据，那么，潘世武对玉米公司也仅享有交付房屋的债权请求权，该债权仍然可以作为曹德山对潘世武债权的执行标的。在现有证据条件下，曹德山要求将案涉房屋作为潘世武的责任财产予以执行的理由不能成立，本院不予支持。二、关于玉米公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。案涉房屋由玉米公司开发建设，各方当事人对此均无异议。一审法院对案涉房屋查封时，玉米公司尚未将案涉房屋出卖给他人。故玉米公司作为案涉房屋的开发企业，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。曹德山请求将案涉房屋作为其对潘世武债权的执行标的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，曹德山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由曹德山负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年六月一日法官助理朱立波书记员牛志烨