广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终3971号上诉人（原审原告）：李海玲，女，汉族，1977年2月1日出生，居民身份证住址为广东省深圳市×××××，公民身份号码为××××********。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市弘业房地产投资有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为×××××××。法定代表人：邬勇，经理。委托诉讼代理人：田应兵，广东尚智和律师事务所律师。原审第三人：东莞市兴业广场房地产有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为×××××××××××。法定代表人：张昊，总经理。委托诉讼代理人：黎洁如,该公司员工。上诉人李海玲因与被上诉人东莞市弘业房地产投资有限公司（以下简称弘业公司），原审第三人东莞市兴业广场房地产有限公司（以下简称兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告李海玲提起诉讼，请求：1.弘业公司退还李海玲购房费812456元；2.本案的诉讼费用由弘业公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决：驳回李海玲的全部诉讼请求。本案一审案件受理费11925元，李海玲已预交，由李海玲负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6285号民事判决。李海玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.弘业公司退还李海玲购房费883456元；3.弘业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：李海玲与弘业公司于2019年3月24日签订了《认购协议书》，李海玲向弘业公司认购位于东莞市×××××××××××××××××××，购买该房屋总价款为2100000元，其中支付弘业公司购房费用883456元，支付开发商购房款1216544元。2019年8月20日李海玲另行与兴业公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购房款为1216544元。弘业公司与李海玲签订《认购协议书》时，并未告知购房费用的具体收费项目，李海玲认为是税费等法定收费项目，但弘业公司没有向李海玲提供收费票据。李海玲虽与弘业公司签订了《认购协议书》，但弘业公司并不是案涉房屋的所有权人，也没有与李海玲签订《商品房买卖合同（预售）》，也没有向李海玲交付案涉房屋。所以李海玲与弘业公司签订的《认购协议书》不是房屋买卖合同，实为居间合同，李海玲向弘业公司支付的购房费用实为居间报酬。案涉房屋的交易价格为1216544元，弘业公司却收取了883456元的居间费，收费标准远超出目前市场价，弘业公司在签订认购协议时也并未告知李海玲向其支付的883456元是居间报酬，并没有就居间报酬达成一致。因此弘业公司应当退还李海玲已支付的购房费用883456元。弘业公司与李海玲签订的《认购协议书》明确记载弘业公司是开发商，即兴业公司的合作方，但弘业公司并没有参与案涉房屋的开发建设，弘业公司与兴业公司不存在合作关系，兴业公司与弘业公司签订的《项目购买协议》是买卖合同关系，不是合作关系。弘业公司自称与开发商即兴业公司是合作关系就是对李海玲的欺诈，一审法院认为无证据证明弘业公司对李海玲有欺诈行为与客观事实不符，认定事实不清。弘业公司与李海玲签订《认购协议书》时，并未告知购房费用的具体收费项目，李海玲误认为是购房应支付的税费等法定收费项目，而实际是弘业公司收取的费用。弘业公司并不是案涉房屋的所有权人，也没有与李海玲签订《商品房买卖合同（预售）》，也没有向李海玲交付案涉房屋，弘业公司未付出任何代价就向李海玲收取购房费用883456元不合理，一审判决认可弘业公司获利的正当性，有悖民事法律行为应遵循的等价有偿、公平公正原则。案涉房屋备案价是1216544元，兴业公司一方面将案涉房屋出售给李海玲，另一方面又将案涉房屋出售给弘业公司，而弘业公司再将房价抬高到2100000元出售给李海玲，并有意将购房总价款拆分为购房款1216544元和购房费用883456元分别由兴业公司和弘业公司收取。这番操作，明显是为了逃避国家对案涉房屋的限价规定，最终以高出限购价883456元出售案涉房屋。一审判决认可弘业公司获利的正当性，违背了国家关于控制房价的相关政策，助长了炒房行为。李海玲虽与弘业公司签订了《认购协议书》，但弘业公司并不是案涉房屋的所有权人，也没有与李海玲签订《商品房买卖合同（预售〉》，也没有向李海玲交付案涉房屋，只是促成李海玲与兴业公司签订了购房合同。所以李海玲与弘业公司签订的《认购协议书》不是房屋买卖合同，实为居间合同，李海玲向弘业公司支付的购房费用实为居间报酬。弘业公司有意以《认购协议书》隐藏居间协议，以购房费隐藏居间费用，就是对李海玲的欺骗。案涉房屋的交易价格为1216544元，弘业公司却收取了883456元的居间费，收费标准远超出目前市场价，弘业公司在签订认购协议时也并未告知李海玲向其支付的883456元是居间报酬，双方未就居间报酬达成一致。因此弘业公司应当退还李海玲已支付的购房费用883456元。弘业公司答辩称，一、一审判决己经认定，李海玲庭审中也已明确确认，李海玲支付弘业公司购房费用为812456元，并非上诉状诉称的883456元。二、李海玲的上诉状陈述的事实与理由均已在一审庭审中陈述，李海玲并无新的上诉意见，也没有向二审法院提交新的证据。弘业公司认为，李海玲的上诉请求没有事实基础和法律依据。三、2019年3月24日签署《认购协议书》，是李海玲与弘业公司的真实意思表示，对李海玲与弘业公司均具有法律约束力。弘业公司具有房地产投资的经营范围，案涉房屋为投资性的商铺，弘业公司整体购买兴业公司的全部商铺再推广对外出售，且出售价格符合市场行情，取得投资回报是正常的商业行为，且弘业公司并未违反相关法律的强制性规定。弘业公司在签署《认购协议书》后，已按照合同约定履行完所有合同义务，李海玲购买商铺的目的也已达成，且该商铺弘业公司对外长期出租，李海玲购买该商铺已达到投资、升值、收益之商业目的。《认购协议书》不存在合同无效的情形，李海玲一直未提出合同无效的主张和请求，弘业公司无任何法律理由退回购房费用。四、民商事行为人须讲诚信原则，李海玲购买商铺也是达到投资、并获取商业回报的目的，李海玲的上诉请求违反诚实信用原则，为追求自身利益最大化而提起的恶意滥诉行为。兴业公司未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。本院经过阅卷和法庭调查，对原审查明事实予以确认。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案房屋买卖交易发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。针对李海玲的上诉意见，本院分析如下：李海玲起诉称案涉《认购协议书》为无效合同，弘业公司无权收取案涉购房款883456元，故请求弘业公司予以返还。原审法院认定案涉《认购协议书》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。李海玲对此予以认可，但提起上诉认为案涉《认购协议书》实为居间合同，弘业公司隐瞒其与兴业公司的合作关系，存在欺诈，李海玲对项目的收费构成误解，弘业公司收取案涉费用不合理。对此，本院认为，案涉《认购协议书》明确写明弘业公司与兴业公司的合作关系，并明确李海玲需支付的费用分为两部分，一部分向弘业公司缴纳，一部分向兴业公司缴纳，并不存在隐瞒。案涉《认购协议书》的意思表示明确，并不存在误导或欺诈的情形。李海玲主张弘业公司收取该费用不合理，但并未提供证据予以证明，故本院对其该主张不予支持。再者，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”，即使如李海玲所称存在欺诈或误导的情形因而其享有撤销权，李海玲于2019年3月24日签订了案涉《认购协议书》，于2020年12月提出本案上诉时才以构成欺诈为由行使撤销权，早已超过法定期限，撤销权依法消灭。因此，本院认为案涉《认购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。李海玲诉请弘业公司返还案涉款项883456元，理据不足，本院不予支持。综上所述，李海玲的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12634.56元，由李海玲负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年五月十七日书记员  刘 慧