天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2653号上诉人（原审原告、反诉被告）：周羽，女，1982年10月9日出生，汉族，住天津市汉沽区。委托诉讼代理人：刘忠民，天津汇滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑒，天津汇滨律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市天富房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区中新天津生态城中天大道1620号科技园研发大厦塔楼4层403。法定代表人：龚莉，董事长。委托诉讼代理人：柴媛媛，女，该公司法务。委托诉讼代理人：王淼，女，该公司法务。上诉人周羽因与上诉人天津市天富房地产开发有限公司（以下简称天富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津自由贸易试验区人民法院（2021）津0319民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。周羽上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回天富公司的诉讼请求或以天富公司实际损失的30%为基础调整违约金数额；2．一、二审诉讼费用均由天富公司承担。事实和理由：一审法院判决周羽承担总房款10%的违约金，属于适用法律严重错误。相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，天富公司出售的案涉房屋系期房，约定的交房日期为2022年10月30日，目前尚未建成。双方未就案涉房屋进行预告登记，不影响天富公司对该房屋的二次销售。在上述情况下，即使周羽解除购房合同的行为给天富公司造成损失，损失范围也仅限于案涉房屋房款的利息损失。本案中，一审法院在未查明天富公司因周羽违约对其造成的实际损失，且天富公司没有提供充分的证据对其实际损失进行举证的情况下，酌定按总房款的10%计算违约金数额，不仅远超出实际应付违约金金额，而且与相关法律规定明显相悖，适用法律严重错误。天富公司辩称，违约金应按照双方签署的商品房买卖合同及补充协议的约定计算。周羽已构成根本违约，应向天富公司支付396614.8元的违约金。双方的合同是基于双方真实意思表示签署的，违约金本身就具有惩罚的性质，如果任何买受人均以自身的理由来主张随时可以解除合同不承担违约金，明显是对天富公司不公平的。周羽主张天富公司的损失仅限于利息损失是不合理的。因为天富公司并不同于自然人，开发商有其特殊的属性，即使收到了房款，可能该房款会涉及到后续的一系列开发流程，而且未收到的房款直接影响到开发商的融资成本。天富公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．依法改判周羽向天富公司支付合同解除违约金396614.8元；3．一、二审诉讼费由周羽承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。周羽的行为已构成根本违约，应按双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定承担违约金。一审法院适用法律错误，未遵循合同约定，损害了天富公司的合法权益。周羽辩称，周羽虽然有违约行为，但是因为双方签订合同的时间非常短，而且案涉房屋属于期房，2022年才交付，周羽的违约行为并没有影响天富公司对案涉房屋的二次销售，而且没有对其造成损失。即便是有损失，也就是利息损失。天富公司没有证据证明其在本案当中存在资金损失，而合同的约定违反了国家法律的强制性规定，应认定违约金过高。周羽向一审法院起诉请求：1．判令周羽与天富公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》解除；2．判令天富公司向周羽返还购房款299290.68元；3．判令本案诉讼费用由天富公司承担。天富公司向一审法院反诉请求：1．要求周羽支付解除买卖合同违约金396614.8元；2．判决周羽承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年8月20日，周羽与天富公司签订《天津商品房买卖合同》，合同约定周羽购买天富公司开发建设的坐落于天津市滨海新区××号房屋，价款为1983074元，并约定周羽应于2020年8月21日前，一次性存入商品房首付款243074元，2020年10月13日前，一次性存入商品房二次付款950000元，其余价款办理贷款。《补充协议》约定：“4.2买受人如未按买卖合同第四条约定的时间付款，逾期超过90日的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”。合同签订后，周羽向天富公司支付房屋首付款243074元及房屋契税36386.68元、维修基金19830元，共计299290.68元，其余房款未支付。其后周羽因无力支付房款，协商解约未果，曾向天富公司发出解除合同通知书。天富公司回函亦要求解约，并要求周羽支付解除合同违约金。一审法院认为，周羽、天富公司双方签订的《天津商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，周羽未按约定支付房款，构成根本性违约，应当承担相应违约责任。关于解除合同一节，现双方均要求解除合同，应视为双方协商一致解除合同。依据合同解除后果，天富公司应当返还周羽预付房款等费用。周羽作为违约方应当按合同约定支付违约金，但考虑双方签约时间短，合同约定的违约金过高，一审法院予以调整，酌定按总房款的10%保护，计为198307.40元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）周羽与被告（反诉原告）天津市天富房地产开发有限公司签订的《天津商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告返还原告购房款等费用299290.68元。反诉被告支付反诉原告违约金198307.40元。上述款项折抵后，被告实际返还原告100983.28元，上述款项于本判决生效后十日内给付；三、驳回双方其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2894.50元，由原告负担1900元，被告负担994.50元；反诉案件受理费3550元，由双方均担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，2020年12月28日周羽向天富公司发出解除合同通知书，天富公司于次日签收。2021年1月11日天富公司向周羽发出解除合同通知函，亦要求解约并要求周羽支付解除合同违约金，周羽于次日签收。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，周羽、天富公司签订的《天津商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，周羽未按合同约定支付剩余房款，已经构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。但是，天富公司主张的违约金不得过分高于天富公司的损失。考虑双方签约时间较短，合同约定的违约金过高。同时，两审期间天富公司并未充分举证证实其损失情况，本院认定其损失即为利息损失。现双方均要求解除合同，应视为双方协商一致解除合同。天富公司应当返还周羽预付房款等费用，周羽应承担相应的违约责任，本院对于周羽应支付的违约金予以调整，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以支持。自2020年10月14日至2021年1月12日，周羽应当以逾期支付购房款1740000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准向天富公司支付违约金。综上所述，天富公司的上诉请求不能成立，周羽的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津自由贸易试验区人民法院（2021）津0319民初374号民事判决第一项；二、撤销天津自由贸易试验区人民法院（2021）津0319民初374号民事判决第二、三项；三、天津市天富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还周羽房屋首付款243074元、房屋契税36386.68元以及维修基金19830元，共计299290.68元；四、周羽于本判决生效后十日内，以逾期支付购房款1740000元为基数，自2020年10月14日至2021年1月12日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准向天津市天富房地产开发有限公司支付违约金；五、驳回周羽的其他诉讼请求；六、驳回天津市天富房地产开发有限公司的其他反诉请求；七、驳回周羽的其他上诉请求；八、驳回天津市天富房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2894.50元，由天津市天富房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费3550元，由周羽负担194.87元，由天津市天富房地产开发有限公司负担3355.13元；二审案件受理费13038元，由周羽负担1432.23元，由天津市天富房地产开发有限公司负担11605.77元。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年六月十七日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……