山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终1273号上诉人（原审被告）：魏根成，男，1964年11月16日出生，汉族，住枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：枣庄广安物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区泰山南路西侧。法定代表人：李路，总经理。委托诉讼代理人：董岩、董越，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。上诉人魏根成因与被上诉人枣庄广安物业管理有限公司（以下简称广安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏根成上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未取得物业资质证书，不得从事物业管理业务。依据《物业管理企业资质管理试行办法》第二条规定：物业管理企业应当按照本办法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。被上诉人提交的营业执照载明，经营范围：物业管理、水电暖安装、园林绿化、房屋信息咨询；日用百货销售（需许可和资质经营项目，须凭许可证和资质证开展经营活动）。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。上诉人认为，一审法院在未查明被上诉人是否取得物业管理资质证书的情况下，其无权从事业务管理业务。二、被上诉人未与上诉人及有关单位建立物业合同关系，无权向上诉人主张物业费用。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，依据《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。依据《山东省物业服务收费管理办法》第十条规定：普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。被上诉人在一审提供证据显示：2016年10月1日，其自豪杰物业公司接管上诉人所在小区物业工作。但是，直至一审判决，被上诉人未提交其与开发单位签订的前期物业合同，也未提交其与小区业主委员会签订的物业服务合同，更未提交与上诉人签订的物业服务合同。上诉人认为，被上诉人未与上诉人建立物业合同关系，无权向上诉人主张物业费用。三、被上诉人未举证证明其已履行物业服务义务，无权向上诉人收取费用。1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如前所述，被上诉人自始至终未提供其与相关单位或个人进行物业服务的相关约定，未提供证据证明其履行了所谓的物业服务义务。无权向上诉人收取费用。2、被上诉人在没有物业服务合同的前提下，向上诉人恶意催缴所谓物业费是非法的。被上诉人以停水、停电的捆绑方式、阻碍上诉人车辆进入地下车库停车等方式，对答辩人实施物业费催缴，并在节假日期间有针对性地损坏上诉人住房总水阀，导致了上诉人的经济损失。上诉人认为，被上诉人未举证证明其已履行物业服务义务，无权向上诉人收取费用。四、被上诉人在一审庭审中提交伪证，依法应当受到处罚。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审庭审中，被上诉人提交的《天安御景业主入伙会签单》、《天安御景房屋验收交接表》载明，两组证据形成时间均为2011年8月，并由被上诉人加盖了公章。而在一审庭审被上诉人提供的《公示》、《通知》却显示，被上诉人入主上诉人小区时间为2016年10月。上诉人认为，被上诉人不可能在2011年8月作为相关当事人在《天安御景业主入伙会签单》《天安御景房屋验收交接表》上进行签章，该证据是被上诉人伪造的，依法应当受到处罚。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应在查清事实的基础上依法支持上诉人的诉讼请求。广安物业公司辩称，住房和城乡建设部建办房（2017）75号通知已明确规定，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和变更补证申请，不得再要求原核定物业服务企业资质作为承接物业服务的条件，上诉状所提到的物业服务企业资质管理办法已废止。被上诉人提交的证据能够证明被上诉人自2016年10月10日在案涉天安小区提供物业服务，上诉人在答辩意见中亦认可被上诉人为案涉小区提供物业服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。广安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告物业服务费用6，348.7元；2.判令被告赔偿原告违约金8，710.43元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月23日，魏根成在《业主交房资料签收表》签名确认接受交房，房号为1号楼2单元1001号。2017年10月19日、2019年12月24日、2021年1月8日被告向原告交纳水费。魏根成提交的不动产权证书载明的涉案房屋建筑面积为164.18平方。2016年10月1日，广安物业公司在天安裕景小区向全体业主张贴公示，载明于2016年10月10日开始接管小区物业服务，服务标准参照《枣庄市住宅物业等级服务标准》提供三星级服务，收费标准按照原物业公司收费标准执行，物业费：0.6元/平方/月，电梯费：0.4元/平方/月。2016年12月16日，枣庄豪杰物业管理有限公司（天安裕景小区前物业服务公司）发布通知：本公司于2016年10月底已撤出本小区物业管理，现移交给广安物业公司进行物业管理，且已将2016年11月至12月的预收物业费划转至广安物业公司。2018年3月30日，枣庄天安房地产开发有限公司（甲方）与广安物业公司（乙方）签订《天安裕景物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方对天安裕景小区提供物业管理服务，协议自2018年4月1日起生效，2018年7月1日失效。协议执行期间物业服务企业与业主委员会协商签订服务协议，签订后本协议自动失效。本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按原物业费价格执行。2019年12月22日，原告授权山东（舜天）律师事务所董岩律师向被告出具律师函，对被告拖欠物业费进行催收，被告亦认可确实收到该律师函。一审法院认为，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但依据原告提供的广安物业公司张贴的公示、枣庄豪杰物业管理有限公司发布的通知、《关于天安裕景业主上访问政山东事件的会议纪要》、《天安裕景物业管理服务协议》、被告签收的《业主交房资料签收表》、被告向原告交纳水费以及被告在当庭答辩中对原告提供物业服务认可的陈述，可以认定原告系被告所在天安裕景小区自2016年10月10日以来的物业服务提供者，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。依据原告向业主公示的物业服务收费标准以及其他与被告涉案房屋的同类房屋交纳物业费的数额判断，被告应向原告按照1元/平方米/月标准交纳164.18平方房屋的物业服务费，被告虽然主张原告提供的物业服务不符合质量标准，但未提交证据证明原告的物业服务存在重大瑕疵达到可拒交物业费的程度，且依据被告在庭审中陈述能够认定入住的住户中多数已经缴纳物业费，故对原告要求被告支付2016年10月10日至2019年12月31日期间物业费6，348.7元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告要求的违约金，一审法院认为原告未提交证据且该违约金计算标准过高，综合《关于天安裕景业主上访问政山东事件的会议纪要》中也载明有需要整改的一些问题，故兼顾公平原则，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告魏根成于本判决生效之日起十日内向原告枣庄广安物业管理有限公司支付物业费6，348.7元；二、驳回原告枣庄广安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由原告枣庄广安物业管理有限公司负担63元，由被告魏根成负担25元。本院二审查明的事实与一审事实一致。本院认为，广安物业公司与魏根成虽未签订书面服务合同，但根据广安物业公司张贴的公示、枣庄豪杰物业管理有限公司发布的通知、《关于天安裕景业主上访问政山东事件的会议纪要》、《天安裕景物业管理服务协议》、被告签收的《业主交房资料签收表》、魏根成向广安物业公司交纳水费的事实，可以确认广安物业公司是天安裕景小区自2016年10月10日以来的物业服务提供者，广安物业公司与魏根成之间存在事实上的物业服务合同关系。魏根成在一审庭审答辩时陈述广安物业公司提供了物业服务，其上诉提出广安物业公司未举证证明履行物业服务义务，依法不能成立。《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业企业资质核定相关工作的通知》（建办房［2017］75号）已明确规定不再要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件，魏根成关于广安物业公司未取得物业资质证书，不得从事物业管理业务的上诉理由不能成立。魏根成还提出广安物业公司提交伪证，广安物业公司对此出具书面说明，《楼宇交接验收协议》、《业主资料交房签收表》、《天安裕景业主入伙会签单》均系复印件，广安物业公司在其上加盖公章是为了证明广安物业公司作为证据提交，广安物业公司上述意见与卷宗证据情况相符，并不存在广安物业公司提交伪证的事实。综上所述，魏根成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人魏根成负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二一年六月七日书记员  路然然