河北省赞皇县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0129民初233号 原告（反诉被告）：李少方，男，1988年7月18日出生，汉族，住赞皇县。 委托诉讼代理人：李占廷，河北李占廷律师事务所律师。 被告：刘向义，男，1987年6月1日出生，汉族，住赞皇县。 被告（反诉原告）：赞皇县拓瑞房产中介有限公司，住所地：赞皇县馨苑小区南门口东一门市。 法定代表人：商换玲，任公司董事长。 委托诉讼代理人：郑士谦，男，1988年5月22日出生，汉族，住赞皇县，该公司职工。 委托诉讼代理人：马印朋，河北晟舜律师事务所律师。 原告（反诉被告）李少方与被告刘向义、被告（反诉原告）赞皇县拓瑞房产中介有限公司（以下简称拓瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李少方委托诉讼代理人李占廷、被告刘向义、被告（反诉原告）拓瑞公司委托诉讼代理人郑士谦、马印朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李少方向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2021年1月5日订立的定金协议。2.依法判决被告给付原告赔偿金5000元。3.判决被告返还原告20000元。事实与理由：原、被告于2021年1月5日订立了定金协议，该协议约定：被告将位于赞皇县一间出售给原告，原告交付定金10000元并由被告拓瑞公司负责保管，如被告违约，赔偿原告5000元。同时协议对房屋买卖手续的办理和更名事项作出了明确的约定。但在原告按协议约定交付定金后，被告却违反约定拒绝办理房屋买卖手续和更名。综上所述，根据定金协议约定和定金罚则之规定，请法院依法解除原、被告于2021年1月5日订立的定金协议，判决被告给付原告赔偿金5000元,并返还原告20000元。 被告刘向义辩称，2021年1月5日，答辨人刘向义与原告李少方及被告赞皇县拓瑞公司签订定金协议，该协议约定：答辩人将位于赞皇县一间出售给原告，原先先交付10000元定金并由被告拓瑞公司负责保管，答辩人将该房房产证及该房所有合同、票据、手续交于拓瑞公司保管。答辩人已经将上述材料交给房产中介代为办理，答辩人并未违约，而是李少方反悔不再购买，也没有按照约定交付购房款和其他费用，致使无法实现合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条李少方无权要求返还定金，同时《民法典》第五百八十八条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款，因此李少方要求给付违约金5000元没有法律依据。总之，违约方是李少方，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院査明事实依法驳回其诉讼请求。 本诉被告拓瑞公司辩称，同被告刘向义答辩意见。 反诉原告拓瑞公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被告给付原告中介费用6000元。2.反诉费由被告承担。事实和理由：经反诉人反复协商，2021年1月5日刘向义和被反诉人达成房屋买卖协议，同时反诉人、被反诉人和刘向义签订了定金协议，约定被反诉人购买刘向义位于赞皇县，被反诉人交定金10000元，因被反诉人和刘向义任何一方原因导致超出协议约定办理日期的，违约方再出总房款1%的中介费给中介方，中介费6000元由被反诉人承担。被反诉人承诺20日内将购房款（64.6万元）和交开发商15%的二次税和中介费、撤备案费用共计720000元交于中介。协议签订后，反诉人开始筹备撤备案更名等工作，投入大量人力物力关系，不料被反诉人违约，拒不按照约定交付购房款等，并称不再购买该房屋，被反诉人的违约行为给反诉人造成重大经济损失，无奈诉至法院，请求人民法院依法判决。 反诉被告李少方辩称，应驳回反诉请求，定金协议备注部分显示中介费6000元应由乙方（李少方）承担，丙方（拓瑞公司）负责更名。但在李少方缴纳10000元定金后，丙方并未办理有关更名协议，没有履行协议约定的义务，因此，拓瑞公司要求支付中介费的请求缺乏事实和法律依据，请予以驳回。 经审理查明，2021年1月5日，刘向义（甲方）、李少方（乙方）、拓瑞公司（丙方）订立定金协议，该协议约定：甲方现将本人名下赞皇县豪迈家园4号楼1单元301房屋及车库小房一间卖于乙方。乙方现交丙方定金10000元，大写壹万元整。乙方交订金后，甲方将本房房产证及该房所有合同、票据、手续交于丙方保管，甲方不得以任何理由不卖此房，或再卖他人，否则属于违约，甲方需出赔偿金10000元，大写壹万元整，赔偿金乙、丙双方各半，丙方在两日内将定金退回乙方；如乙方以任何理由不买此房，乙方不得索要已交定金，定金甲、丙双方各半。该定金由丙方保管。甲、乙双方在此协议签订20日内办理所有买卖手续，三方签字后，该房屋已成交，因甲乙任何一方原因导致超出上述办理日期或违约按上述办理，违约方并再出总房款1%的中介费给丙方。该协议具有法律效力，三方签字后，即时生效。总房款72000元-4000元，并有三方在协议上签字盖章。另，该协议备注有：乙方出72万元，内含（撤备案、更名费、税费），中介费6000元，由乙方承担，丙方负责更名，费用由乙方承担。因此房更名不成，乙方所交定金及房款全部退回，双方各不负违约责任，不计利息，本房屋交房之前，水、电、暖、物业费由甲方负责，交房之后，由乙方负责。同日，李少方签署买房委托书，载明：买房人李少方自愿委托拓瑞公司为我购买涉案房屋，所有人刘向义；131.52平米房屋及一间小房，总房款柒拾贰万元整。并出中介服务费6000元整。并备注有：购房人在20日内将购房款和交开发商15%的二次税和中介费、撤备案费用共计720000（柒拾贰万元整）交于中介，并同意由中介代办更名、撤备案，超出日期，购房人未将上述款项交于丙方，付全部违约责任。其中64.6万元为购房人购房款，剩余7万元为撤备案、更名、税费用，中介费6000元，本人另给中介。该委托书有李少方签字按印。原告李少方于2020年12月30日向拓瑞公司支付定金10000元。后双方未按照协议约定支付购房款、办理房屋买卖手续和更名手续，双方发生争议，协商未果，诉至本院。另查明，案涉房屋系刘向义从石家庄豪迈房地产开发有限公司处购买并予备案。以上事实有原、被告陈述认可，有原告提交的定金协议、微信转账记录，有被告提交的买房委托书、赞皇县商品房买卖合同予以证实。 审理中，本诉原告李少方称从定金协议的内容看，在被告方违约的情况下，刘向义需出赔偿金10000元，原告和拓瑞公司平均分配，即原告为5000元。该5000元属于赔偿金，而非违约金，关于返还定金问题，民法典587条规定，收受定金的一方，不能履行债务，或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金，因原告支付定金10000元，故被告方应共同返还20000元。拓瑞公司辩称，根据法律规定，原告主张的违约金也是一种违约责任，与定金条款性质一样，根据民法典第588条的规定，二者只能选择其一。另，据定金协议约定，原告在协议约定时间内向本公司交付购房款等相关费用后，本公司为其办理更名、撤备案。双方同一天签订了定金协议，原告出具了买房委托书，定金协议是双方经过充分协商签订，并非格式条款，原告在没有给付购房款以及更名费的情况下，只出10000元要求更名，不符合交易习惯和约定的相关顺序，事实上在本次买卖合同关系中，原告明确告知公司，主要内容是自己不想要此房屋，不想买了，是反悔的表现，因此违约责任完全在原告，赔偿金和返还定金都不符合法律规定。并提供2021年3月4日原告和被告拓瑞公司冯书京、商换玲通话录音光盘，证实原告不想要所买房屋的相关表述。原告李少方称，对录音的真实性不予认可，且定金协议订立的时间是2021年1月5日，被告方应该在20日内也就是2021年1月25日之前办理更名手续，超过此期限，李少方有权解除此协议，而被告方出示的通话录音时间是2021年3月4日，远远超过了更名的限定时间。刘向义称当时协商的时候，是说交付房款后，才进行更名，我将赞皇县商品房买卖合同交付中介进行保管，并未违约。 反诉原告拓瑞公司称，刘向义对涉案房屋享有所有权。我公司在接受委托后，和刘向义进行了协商，同时收取了刘向义的相关手续，和开发商进行了沟通，我公司已经促成李少方和刘向义的房屋买卖关系，由于原告方没有按照委托书和定金协议的约定，交付购房款，撤销备案费用等，导致房屋买卖合同无法进行，目的无法实现，产生纠纷，系原告违约，因此，现要求支付中介服务费应依法予以支持。反诉被告李少方称，委托书的时间和定金协议的时间均为2021年1月5日，但无法证实委托书和定金协议哪个出具的在先，委托书中所载内容并不是李少方和拓瑞公司达成的一致意见。双方的一致意见，应该以定金协议约定条款为准，而在定金协议备注部分乙方出72万元，只能说明房价总额为72万元，并不能说明是在李少方将72万元支付完毕后，拓瑞公司才办理更名手续，在对条款的理解上，李少方和拓瑞公司理解不一致，基于定金协议为格式合同，根据法律规定，在对格式条款的理解产生争议时，应该做出有利于对方的解释，因此不能证实是李少方出72万元之后才办理更名手续。且被告方并没有提交涉案房屋的不动产权证，说明涉案房屋并没有依法进行登记。 本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，本案中李少方与刘向义签订的定金协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。原告李少方诉被告违约，刘向义并未将案涉房屋进行再次出售，未违反合同约定。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告所称因原告支付定金，被告未为其办理房屋买卖手续和更名手续，构成违约。涉案协议约定20日内办理所有买卖手续，协议签订后，原告未支付购房款，被告亦未为其办理相关手续，现原告请求解除定金协议并要求被告承担违约责任，未提供有效证据证实其主张，原告李少方应承担举证不能的不利后果，对原告的诉讼请求本院依法不予支持。 关于反诉原告拓瑞公司主张反诉被告李少方违约，要求其支付中介费用，本案本诉系房屋买卖合同纠纷，拓瑞公司请求李少方支付其中介费用与本诉不属同一法律关系，本案不予处理，可另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，判决如下： 驳回原告李少方的诉讼请求。 案件受理费425元，减半收取计212.5元，由原告李少方负担。反诉案件受理费25元，由法院退还被告赞皇县拓瑞房产中介有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址:河北省石家庄市赞皇县,邮政编码:051230，收件人：材料收转窗口，联系电话：8422×××2）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 袁 英 二〇二一年六月四日 书记员 刘耀飞