吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终237号上诉人（原审原告）：辽源市龙山区八一景苑业主委员会，住所地吉林省辽源市龙山区。法定代表人：高某，主任。被上诉人（原审被告）：吉林省雅续物业服务有限公司，住所地吉林省长春市经济开发区。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：陈美玲，吉林策业律师事务所律师。上诉人辽源市龙山区八一景苑业主委员会（以下简称八一景苑业委会）因与被上诉人吉林省雅续物业服务有限公司（以下简称雅续物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人八一景苑业委会主任高某，被上诉人雅续物业公司的委托诉讼代理人陈美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八一景苑业委会上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持八一景苑业委会的诉讼请求；3.由雅续物业公司承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：1.原审错误界定合同的状态和性质。雅续物业公司与原业委会签订的《物业服务合同》，约定的服务期限届满时间为2019年8月17日。此后的期间，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定，服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。在原审中，八一景苑业委会已经明确提出合同期限已经届满，但原审抛开了合同届满的事实，假设了合同存续的前提条件，牵强地适用了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条第四项的规定。而该规定适用于双方有合同关系，且在合同存续履行期间内，需要提前解除合同的法定条件。本案双方合同属不定期合同状态和性质，原审对案件事实和前提条件认识错误，就必然导致裁判结果的错误。雅续物业公司辩称的“物业管理合同应当自动延续，按照交易习惯延长期限应当为三年”，与法律规定相悖。2.原审适用法律错误。原审援引《物权法》第七十六条第四项的规定，同时又矛盾地适用了第五项和第六项的特别规定，是错误的。《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.原审枉顾和篡改案件基本事实。原审中八一景苑业委会提交了证明、通知函、业委会开会记录，在判决中也予以了明确。可是在论述中却以“没有业主委员会共同决定的证明”作为裁判理由。原审论述的“没有业主委员会共同决定的证明”，是枉顾和肆意篡改客观事实的表现。4.本案的背景和原审错误判决引发的巨大负面效应。为了有利于法庭查明事实，八一景苑业委会有必要简单介绍一下本案的渊源。其实，我们相信法庭基于上述理由和本案的事实与法律，一定会作出公正的判决，本没有必要赘述。但当原审判决后，在全小区产生了巨大的反响，业主们对原审判决表示出极大的愤慨，民怨鼎沸，甚至要集体到原法院抗议和向督查组请愿，请求法院和督查组来小区实地看一看，听一听。被我们劝阻回去，因为我们相信法律，相信法院。2016年8月13日，雅续物业公司进入八一景苑小区进行物业服务。几年来，由于服务质量极差，业主意见很大，纷纷要求甚至采取拒绝缴纳物业费的方式要求其改进服务质量，雅续物业公司先是以各种理由推脱和拖延，最后演化到态度蛮横拒不改进的程度。2019年8月17日，物业服务合同期满，雅续物业公司拒不退出，无合法依据继续服务且态度蛮横。业主单独个体的力量，无法对抗这样蛮横无理的物业公司，无奈之下，自发筹划业主委员会，以集体的力量，以合法的方式管理小区和依法清退原物业公司。2020年8月，7名业主自发的向小区所在的龙山区向阳街道办事处和向阳社区，请求在其指导监督下，依法成立业主委员会。我们的苦衷得到了组织的理解，请求也得到了支持。于是，在街道办事处的领导下，在社区的指导监督下，依据《物业管理条例》《居民委员会组织法》等法律法规，在社区派员全程监督下，我们采取逐户入户投票的方式，在600余已经入户的居民中，获得了520余票的支持。不论是业主委员会的候选人还是监督委员会的候选人，每一步都进行了七天的公示。最后于2020年12月，在向阳社区会议室，在有关部门和领导的监督下，选举成立了第二届业主委员会。业主委员会后，向阳社区出具了介绍信，篆刻了八一景苑业委会公章印鉴。至此新的业委会依法宣告成立。成立业委会之举，动了雅续物业公司利益的奶酪。于是雅续物业公司恼羞成怒，先后采用重金贿买发起人、向公安不实举报、通过有关部门以未报备为由设置障碍、冒充业主造谣滋事、甚至兴师问罪于向阳社区等不当手段，千方百计，煞费苦心地阻止业委会的成立。雅续物业公司曾滥用诉权，向原审法院状告我们非法成立业委会，企图破坏基层组织选举，达到他们险恶的目的。原审法院作出了驳回雅续物业公司诉请的判决。即使雅续物业公司这样处心积虑，绞尽脑汁，但屡屡受挫，均未得逞。现在，雅续物业公司为了报复业主，人为地设置各种障碍且花样百出，莫名其妙、捉迷藏式的停水或停电，无理由地封堵大门等等。令人发指的是，假借各种理由，接二连三地停运高层住宅电梯，使七八十岁的老人下不了楼，年轻人抱着孩子气喘吁吁爬高层楼梯。业主报警，向12345投诉，向社区反应，来人过问了，这些情况就没有了，人走了，这些情况又陆续出现了，躲猫猫式的循环往复。雅续物业公司与业主的矛盾日愈激化，对抗情绪日愈严重。我们不反对且更希望法院实地看一看，看小区的混乱程度和物业的服务质量和服务态度，实地听一听，听业主的反应和评价，听听业主的苦衷和对雅续物业公司的愤慨。另外，如果雅续物业公司就以下五个问题，能够给出合理合法的回答，我们将欣然接受败诉的法律后果。1.雅续物业公司继续强占八一景苑小区，霸占物业服务资源的法律依据在哪里。2.合同期满，雅续物业公司继续无理强占的合同依据在哪里。3.新的业委会已经向你们送达了《限期撤离通知书》，你们拒不撤离的合法理由在哪里。4.雅续物业公司不顾业主的抗议和拒绝，强行服务强行收费，强买强卖的合法理由在哪里。5.雅续物业公司阻止业委会招聘新物业服务单位进驻的权利在哪里。现在，雅续物业公司自恃原审判决，气焰嚣张，以恶劣的态度报复性对待业主，扬言“你们不是能告状吗？我就是不撤，咱们走着瞧”等等，在小区造成恶劣的社会影响。业主们纷纷表示，这样无赖的物业就真的能赖着不走吗？业主的意愿和权益就真的能被这样无视和践踏吗？面对困扰百姓生活的问题就真的没有讲理的地方吗？我们就得永远的任人欺凌，继续忍受下去吗？本案虽小，但司法裁判所产生的社会反响将是巨大的，广大业主翘首期盼法院的最后判决结果，同时也更相信会用公正的判决，回应民意，表明人民法院依法支持正义，否定无理无赖的司法态度。综上，原审判决错误，请求依法改判，支持八一景苑业委会的诉讼请求。雅续物业公司答辩称：一、解聘物业服务企业属于重大事项，根据法律规定应由业主召开业主大会共同决定，应由专有部分面积占三分之二以上的业主，且人数占三分之二的业主参与表决。二、根据八一景苑业委会与上一届业主委员会签订的辽源市住宅区物业管理合同第十八条的规定，乙方未能按照约定事项和标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改仍不符合要求的，甲方在区级物业行政主管部门的监督指导下，经业主大会三分之二以上投票业主通过后，有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。本案中，雅续物业公司不存在合同约定的解除行为，也不存在逾期未整改或整改后不符合要求的相关事实，八一景苑业委会作为新一届业主委员会要求解聘该物业公司，应按照法律规定的流程，并尊重广大业主的真实意愿，不能歪曲事实，达到业主委员会或者相关个人的解除目的。三、八一景苑业委会的陈述与事实不符，在第二届业主委员会成立之前，本小区的物业费收费率达到90%，雅续物业公司在该小区服务多年，一直积极履行合同义务。第二届业委会成立后，大肆宣传要解聘雅续物业公司的言论，该小区的物业费收费率才有所下降。四、根据原合同第十五条的规定，合同期满，甲方没有续聘或解聘乙方的书面意见，且在未选聘新的物业管理企业之前，乙方继续管理的视为合同自动延续，综上，八一景苑业委会未通过法定程序，进行有效的解除，雅续物业公司继续服务该小区有法律依据，八一景苑业委会上诉请求不成立，应依法驳回。八一景苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令确认涉案物业服务合同于2021年1月18日终止，判令雅续物业公司撤离八一景苑业委会住宅小区物业服务区域；2.判令雅续物业公司移交八一景苑小区所有的物业用房、物业档案资料、财务资料、业主的共有资产；3.诉讼费用由雅续物业公司承担。一审法院认定事实：雅续物业公司与八一景苑小区第一届业主委员会于2016年8月13日签订《物业服务合同》，由雅续物业公司接管该小区物业管理服务工作。合同约定服务期限为2016年8月18日至2019年8月17日，期限为3年。2020年12月，八一景苑小区选举成立第二届业委会。2021年1月，八一景苑业委会7名委员讨论通过“（雅续物业公司合同超期）物业撤离”书面意见，通知雅续物业公司撤离。双方发生争议，八一景苑业委会提起诉讼。以上事实有八一景苑业委会提交的证明、通知函、开会记录、投票公告，雅续物业公司提交的物业服务合同证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”应由业主共同决定（2/3以上业主人数参与表决）。本案八一景苑业委会解聘雅续物业公司，没有业委会共同决定的证明，其诉请“确认被告物业服务合同于2021年1月18日终止，判决被告撤离原告住宅小区物业服务区域（八一景苑）；依法判令被告移交八一景苑小区所有的物业用房，物业档案资料、财务资料、业主的共有资产”，不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十八条规定，判决：驳回原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由辽源市龙山区八一景苑业主委员会负担。本院二审期间，八一景苑业委会依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，八一景苑业委会已于2021年1月18日书面通知雅续物业公司撤离该小区。本院认为，涉案《物业服务合同》于2019年8月17日到期后，双方未续签物业服务合同，雅续物业公司继续提供物业服务，原《物业服务合同》继续有效，但服务期限为不定期，八一景苑业委会有权代表业主随时解除该不定期物业服务合同。八一景苑业委会于2021年1月18日书面通知雅续物业公司撤离该小区，已尽到了提前60天的书面通知义务，双方《物业服务合同》现已依法终止。在此情形下，雅续物业公司应当在合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给八一景苑业委会。综上所述，八一景苑业委会的上诉请求成立，应予支持。一审判决结果错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条、第九百四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初294号民事判决；二、确认辽源市龙山区八一景苑业主委员会与吉林省雅续物业服务有限公司的《物业服务合同》已经终止；三、吉林省雅续物业服务有限公司应当在本判决生效之日起十日内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给辽源市龙山区八一景苑业主委员会。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由吉林省雅续物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 鲁银辉二〇二一年六月二十一日书记员 刘 颖