北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9104号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏晓波，男，1978年9月13日出生，满族，安利（中国）日用品有限公司北京体验馆职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苏晓轩（苏晓波之弟），住北京市西城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，董事长、经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣龙，北京市中伦律师事务所律师。上诉人苏晓波与上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏晓波之委托诉讼代理人苏晓轩，上诉人自如公司之委托诉讼代理人何溪滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏晓波上诉请求：同意一审判决第一、二、四项，撤销第三项，改判支持我的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由自如公司承担。事实和理由：2020年7月1日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求我同意降租或者解约，但从未得到我同意。自如公司应于2020年10月12日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，自如公司并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备合同法第九十四条规定的法定解除事由；我也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院对合同法第一百一十条的理解适用有误，上述条款适用前提为“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的”，并非“租赁合同项下债务”一概适用本条，而支付房屋出租收益显然属于金钱债务无疑，根本不具有人身性质，不存在不适用于强制履行的情况，完全不符合合同法第一百一十条的适用前提。一审法院对合同法第一百一十九条的理解适用有误，损失完全由自如公司制造和引起，我已及时起诉，一审法院不及时对合同的继续履行或解除给予裁断，反而无端认为我依法起诉、坚持要求对方继续履行合同的行为是扩大损失的行为，这是对合同法第一百一十九条之规定的严重误读。自如公司辩称并上诉称，1.我公司系基于合同约定的解除权合法解除合同，一审判决未对涉案房屋居室情况、双方沟通情况等基本事实作出认定，属于基本事实认定不清。根据双方于2016年8月2日签订的《资产管理服务合同》之约定，苏晓波承诺交付的房屋为4室1起居室，该承诺系合同签订的基础。合同签订后，苏晓波也交付了符合合同约定的房屋，房屋的4室1厅中包括一间由客厅改装出的优化间，该种改装并未违反任何规定。2017年7月，政府基于强制力要求我公司拆除优化间，拆除后房屋仅剩下3室1厅，导致我公司经营收益大大降低，我公司对此并无过错。一审判决对于双方约定的居室数量，及后续优化间被拆除、苏晓波无法依约提供相应数量居室等情况为作认定。我公司为解除合同从2020年9月13日开始暂停打款，确定解约日期后，我方结算了2020年9月13日至2020年10月26日的租金共计11699.47元，依据合同第2.6条约定，燃气表内留存的12394.48元苏晓波应当返还，上述服务质量保证金和水电燃气结算后对方应当向我公司支付7966.05元。一审判决认定我公司应当向对方支付2020年9月13日至2020年11月12日的房租共计15953.82元属于事实认定不清。2.一审判决存在法律适用错误，本案《资产管理服务合同》己于2020年10月26日解除。因苏晓波无法向我公司交付4室1厅的房屋，我公司享有单方解除权，并已通过多种方式通知对方合同解除。本案属于委托合同而非房屋租赁合同，受托人有权依法解除合同。我公司作为委托合同中的受托人一方，对涉案合同享有法定的任意解除权。故请求撤销一审判决，改判支持我公司的反诉请求，驳回苏晓波的全部诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由苏晓波承担。苏晓波辩称，同我的上诉意见，不同意自如公司的上诉意见。苏晓波向一审法院起诉请求：1.判令自如公司继续履行编号为BJGYWD16923592的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司支付2020年9月13日至2021年1月6日的房屋租金23930.73元（按每月7976.91元计算）及自2020年10月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令自如公司支付2021年1月7日至实际付清之日止的房屋租金（按每月8216.21元计算）及自2021年1月7日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令自如公司支付拖欠的水费306元、电费318.66元；5.自如公司承担本案诉讼费用。自如公司向一审法院反诉请求：1.判令双方签署的《资产管理服务合同》于2020年10月26日解除；2.苏晓波承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年8月2日，苏晓波（甲方）与自如公司（乙方）签订编号为BJGYWD16923592《资产管理服务合同》，约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区梅市口路12号院3号楼5层506，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。本合同管理期限自2016年8月20日起至2022年1月6日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，苏晓波向自如公司交割了涉案房屋，自如公司向苏晓波支付了7000元服务质量保证金，并支付租金至2020年9月12日。自如公司应于2020年10月12日、2020年11月12日分别向苏晓波支付2020年9月13日至2020年10月12日、2020年10月13日至2020年11月12日期间的收益7976.91元、7976.91元，共计15953.82元。庭审中，苏晓波表示2020年10月20日自如公司的工作人员给其打电话，表示要与其谈解约或者降价事宜并将公司总部的地址以短信的形式发给其。次日，苏晓波以短信回复表示其不接受降价、解约。自如公司的工作人员以短信方式询问苏晓波地址，表示将向其邮寄解约通知函。苏晓波未予回复。2020年10月21日，自如公司向苏晓波出租房屋的地址即丰台区梅市口路12号院3号楼5层506邮寄《解约通知函》，2020年10月22日，该邮件被苏晓波拒收。苏晓波表示因其不同意解除合同，故拒绝接收此邮件。《解约通知函》大致内容为合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的4居室出租条件客观丧失，且经沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，自如公司决定于2020年10月26日与苏晓波解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常支付。庭审中，自如公司表示苏晓波可登录自如APP查询到《解约结算协议》及房屋门锁密码。苏晓波表示其大概于2020年12月看到自如APP里有《解约结算协议》，点击合同协议后，有获取智能锁密码的按键，但其至今没有点开。现苏晓波表示自如公司欠电费318.66元、水费306元，自如公司认可欠缴水费306元，表示所欠电费为394.87元，另表示燃气表中尚有燃气费12394.48元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏晓波与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向苏晓波发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。故对自如公司要求确认其与苏晓波签署的《资产管理服务合同》于2020年10月26日解除的反诉请求，法院不予支持。自如公司在合同期限内清空租户并通知苏晓波解除合同，要求苏晓波收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，苏晓波有权据此解除合同。但经法院释明，苏晓波坚持要求自如公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故法院对于苏晓波要求继续履行合同的诉讼请求，亦不予支持。就苏晓波主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予苏晓波合理的准备时间，鉴于最晚2020年10月22日苏晓波已知晓自如公司欲解除合同，故法院确定自如公司应支付苏晓波2020年9月13日至2020年11月12日的房租共计15953.82元。之后双方就合同履行发生争议，苏晓波要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在该合同仍继续履行的基础上，现法院不予支持苏晓波要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，法院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给苏晓波造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，苏晓波作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。苏晓波要求自如公司支付拖欠的电费318.66元、水费306元，自如公司予以认可，法院对此不持异议。对于苏晓波主张的利息，不符合合同约定，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付苏晓波二〇二〇年九月十三日至二〇二〇年十一月十二日期间房屋租金15953.82元；二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付苏晓波电费318.66元、水费306元；三、驳回苏晓波的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另自如公司称一审遗漏了苏晓波承诺交付的房屋为4室1起居室的约定；苏晓波称房屋交付当时为三室一厅，自如公司表示希望将客厅做隔断处理，苏晓波陪同自如公司业务员赴物业公司进行询问，被明确告知不允许打隔断后，涉案房屋并未实际进行隔断处理，苏晓波称其当时向自如公司表示可以选择不签合同，但自如公司仍然选择与苏晓波签订了涉案合同；自如公司称因业务员离职，房屋交付当时的情况以及由谁进行隔断处理已经无法核实。自如公司另主张其公司首次向苏晓波提出解除合同的时间为2020年10月20日，但自2017年起即开始向苏晓波提出降低收益款，苏晓波不予认可并表示自如公司此前并未向其提出隔断问题，且直至2020年自如公司才提出降低收益款的主张；自如公司称此前向苏晓波主张降低收益款的证据已经丢失无法提供。经查，合同约定标的资产为位于丰台区梅市口路12号院3号楼5层506，交付时间为2016年8月20日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件三），视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。合同附件一中除列有产权地址、建筑面积等信息外，居室数量写有4室1厅；附件三包含家具家电、钥匙信息、生活费用信息等栏目，具体信息未填写。二审庭审中，自如公司另行提供房屋优化间拆除记录和拆除通知，欲证明因政府要求拆除优化间，拆除后苏晓波无法向自如公司依约提供4室1厅的房屋，自如公司不存在过错。苏晓波质证称因涉案小区明令禁止打隔断，涉案房屋从未打过隔断，拆除记录的真实性、证明目的均不认可；拆除通知亦非涉案小区，与涉案房屋毫无关联。本院对上述证据认定如下：自如公司称其所提供的拆除记录为其公司系统打印，为单方形成的证据且内容欠详，无法反映拆除时间、拆除内容、拆除原因等信息；拆除通知均非涉案房屋，与本案缺乏关联性；本院对前述证据的证明效力不予确认。本院认为，本案中，苏晓波与自如公司签订的涉案合同合法有效，双方均应依约履行。关于涉案合同的性质，合同约定苏晓波将涉案房屋交由自如公司经营出租供他人居住，自如公司按照合同约定的标准向苏晓波支付“预期合理收益”，符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同的基本属性，一审法院将双方合同关系定性为房屋租赁合同关系并无不妥。自如公司关于涉案合同系委托合同的上诉意见不能成立。关于自如公司是否享有合同解除权一节，自如公司所持理由有二，其一为涉案合同性质为委托合同，受托人有权依法解除合同；其二为苏晓波未按合同约定向其提供4室1厅的房屋，导致其经营收益受损。关于其所持理由一，前文已就涉案合同性质予以认定，自如公司基于委托合同主张解除的理由不能成立。关于其所持理由二，根据涉案合同之约定，自如公司对涉案房屋的客观情况明确知晓，合同中未见苏晓波需承担房屋改造义务之约定；即便如自如公司所述，2017年发生隔断被勒令拆除的情况，亦非苏晓波过错所致，且自如公司未能提供任何曾向苏晓波表达过诉求的证据；在自如公司未能提供证据证明苏晓波存在违约的情况下，其以2017年隔断被拆除为由主张其2020年10月发出的解除通知为有权解除，理由显然难以成立。故一审法院认定自如公司在合同期内单方向苏晓波提出解除合同，要求苏晓波收回房屋已经构成违约，处理正确。鉴于自如公司明确以自己的行为表示不再履行合同，涉案合同客观上已无法继续履行，为避免合同关系的僵持状态继续持续，本院对合同解除作出处理。对于苏晓波以合同继续履行为基础提出的其他诉请，一审法院暂不予支持，本院不持异议。双方应就合同解除后的后续事宜积极协商，另行解决。综上所述，苏晓波、自如公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但为避免合同关系的僵持状态继续持续，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2302号民事判决第一、二、三、四项；二、解除苏晓波与北京自如生活企业管理有限公司于二〇一六年八月二日签订的《资产管理服务合同》。二审案件受理费2944元，由苏晓波负担1648元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担1296元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 刁久豹审 判 员 王军华二〇二一年六月十七日法官助理 孙春玮书 记 员 史其申