重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初1698号原告：黄维刚，男，1976年12月1日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：谢安龙，男，1992年6月25日出生，汉族，住重庆市大足区。原告黄维刚与被告谢安龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告黄维刚到庭参加了诉讼，被告谢安龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄维刚向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1.判决被告支付拖欠的租金16680元；2.判决被告支付原告垫付的燃气费3936.33元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月1日，黄维刚与重庆市大足区邮亭镇人民政府签订《摊位租赁合同》，租赁期限三年，即2019年7月1日2022年6月30日，门面位于邮亭工业园区巨腾厂区外7号。2019年10月16日，黄维刚与谢安龙签订《租赁合同》，租赁期限2年，即2019年10月20日至2021年10月19日，约定租金25380元/年签订本合同时交清第一年租金，谢安龙负责租赁期间水、电、气、物业费。到第二年应交租金时，谢安龙仅支付8700元。2021年2月25日，谢安龙有四个月未交燃气费，重庆胜邦燃气有限公司向黄维刚发出催收函。2021年3月4日，黄维刚为谢安龙垫付燃气费3936.33元。前述费用经原告多次催收未果，为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告谢安龙提交书面答辩状，答辩称，1.其在租赁第二年已付租金10000元，包含微信转账支付8700元、现金支付1300元；2.被告已与黄维刚口头解除租赁合同，在搬离门市时黄维刚在现场，还叫来收水电费的当场向被告收取了水电费，周围邻居都在场；3.关于气费，租赁期间，因疫情和下水道改造导致了关店，黄维刚应将关店期间的租金减免（疫情关店三个月，应减免租金3个月×2115元/月=6345元，下水道改造关店二个月，应减免租金2个月×2115元/月=4320元）结算给被告而未支付，所以被告才未交燃气费，双方还因此去了邮亭派出所，协商未果。当事人围绕诉讼请求，依法提交了原、被告身份证复印件、《租赁合同》、《摊位租赁合同》、转账记录两份、催收函、发票等相关证据，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，大足区邮亭镇人民政府（甲方）与黄维刚（乙方）签订《摊位租赁合同》，由大足区邮亭镇人民政府将位于邮亭工业园区巨腾厂区外7号，面积约18平方米的门面（摊位）租赁给黄维刚，租赁期限三年，即2019年7月1日至2022年6月30日，租金按年计收，每年5000元。2019年10月16日，黄维刚（甲方）与谢安龙（乙方）签订《租赁合同》，约定黄维刚将位于巨腾厂门口临时7号门市租赁给谢安龙从事餐饮经营，期限为两年，自2019年10月20日至2021年10月19日，租金25380元/年，按年支付，签订本合同时支付第一年租金，乙方负责租赁期间的水、电、气、物业等费用，尾部附加条款载明“乙方：到期结清水、电、气等费用”。签订《租赁合同》后，原告黄维刚按约定将案涉门市交付被告谢安龙使用。2019年10月16日，被告谢安龙向原告黄维刚支付租房押金1000元；2019年10月19日，被告谢安龙向原告黄维刚支付房租10000元；2019年10月20日，被告谢安龙分别向原告黄维刚支付租金10000元、4380元，前述第一年租金25380元已付清。2020年10月29日，被告谢安龙向原告黄维刚转账支付租金8700元。2021年2月25日，重庆胜邦燃气有限公司向黄维刚发出燃气费催收函。2021年3月4日，黄维刚支付了2020年10月-2021年2月的燃气费及滞纳金共计3936.33元。另查明，原告当庭陈述：今年春节前不久，原告打电话给被告催收租金，被告称其不想租了，原告回应说“不租可以，但是要结清水、电、气等费用”，没过几天，原告看到被告谢安龙将案涉门市所有东西都搬走了，原、被告当天因租赁的事去了派出所，原告要求被告交清水、电、气等费用，并当场叫来收水、电费的人，被告交了截至当天的水、电费，派出所进行了调解，“说的是被告把燃气费交了，租赁关系就解除了，被告不同意交，理由是喊我给他减免2020年疫情期间的一部分租金，要求减免4000元……我只能给被告减1700元左右”，派出所调解未果，被告未将钥匙交还原告，案涉门市被告是否继续使用、是否锁门原告都不清楚，也不敢进去使用，被告此后再没见过或联系上被告；“被告一直在说不按他说的要求减免租金，他就不租了……只要被告完善了水电气费用，我是愿意解除合同的……这个合同也没有履行下去的必要和基础了，我愿意解除合同，从今天开始解除合同……2020年水电改造期间，政府要求全部餐饮店停业一个月……只有在被告支付我第二年全年的租金时，我才同意对被告减免疫情及水电改造期间的租金，目前现状，我是不同意减免的”。审理中，本院向邮亭镇市政办了解到，租赁户黄维刚在2020年新冠疫情期间，因疫情影响营业，政府已减免其2020年2月、3月两个月租金，共计834元；2020年10月左右，因该门市所在片区管网整治，要求案涉门市在内的门市停业一个月，对这一个月租金也会予以减免。原告黄维刚对此予以认可。再查明，被告谢安龙自搬离案涉门市后未再返回经营，原告黄维刚自认于2021年5月12日打开门市，购买了所需用品准备自行经营餐饮业，并愿意因2020年疫情和管网整治的影响减免谢安龙租金2000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定,民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,应适用民法典的规定。依法成立的合同,受法律保护。原告黄维刚与被告谢安龙签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同，双方基于前述合同形成了房屋租赁合同关系，应当全面履行各自的义务,不得擅自变更、解除合同。现就原、被告双方存在争议的事项评述如下：一、关于《租赁合同》的履行与解除。依据《租赁合同》约定，结合原告的当庭陈述、被告的答辩意见，以及行业惯例，原、被告双方对于门市租赁期间的燃气费应由被告承担无异议，本院予以确认。被告谢安龙自2020年10月起一直未交纳燃气费，构成违约，本案中也没有证据证明原、被告对于减免租金达成过一致意见，故对被告谢安龙以其因疫情和管网改造停业期间应予减免的租金未得到减免为由拒付燃气费的抗辩理由不予支持。综上，本院认为，谢安龙未按照约定支付燃气费，构成违约，其作为违约方在合同租赁期间单方搬离所租赁门市，不享有单方解除合同的权利，不能仅凭搬离行为认定租赁合同关系于搬离门市之日解除。谢安龙虽于2021年春节前几天提出不想继续租赁案涉门市，但原、被告双方直至谢安龙搬离门市当天仍未就租赁合同关系的解除协商一致。本案中，原告黄维刚虽未主张解除合同，但于2021年4月21日当庭表示愿意解除合同，故结合本案实际情况，本院认为，《租赁合同》已于被告谢安龙搬离门市后，原告黄维刚表示愿意解除合同关系之时，即2021年4月21日解除。二、关于租金。被告谢安龙应向原告支付合同解除前的租金，即2020年10月20日起至2021年4月21日的租金：25380元/年÷12个月×（6+2/30）个月=12831元。原告主张的2021年4月22日至2021年10月19日的租金，于法无据，本院不予支持。被告辩称其已通过微信转账支付2020年10月20日之后的租金8700元，同时还通过现金支付给原告1300元租金，但未举示充分证据予以证明，原告也仅认可收到8700元转账款，本院认定被告已向原告支付第二年租金8700元，对被告关于已付现金1300元的辩解不予支持。三、关于租金是否应减免的问题。发生于2020年初的新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,是不可抗力。被告在案涉门市从事餐饮业,因新冠疫情影响,政府为防控疫情,对经营场所采取限制营业措施,导致谢安龙不能正常使用案涉房屋,本院根据本案实际情况,充分考虑出租方和承租方在疫情发生后所受到的影响，结合业主方对黄维刚的租金减免政策，根据公平原则,酌定免除谢安龙两个月的租金，即25380元/年÷12个月×2个月=4230元。另外，根据从当地政府相关部门了解的情况，以及当事人的陈述，案涉门市所在片区因管网整治，被要求停业一个月，也系不可抗力，基于公平原则，本院酌定减免谢安龙一个月租金，即25380元/年÷12个月=2115元。前述共计减免租金6345元。四、关于燃气费。因被告谢安龙未支付2020年10月至2021年2月燃气费，经相关单位催收，原告为被告垫付燃气费及相关费用3936.33元，对原告要求被告支付该3936.33元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，被告谢安龙应向原告黄维刚支付租金12831元、燃气费及相关费用3936.33元，共计16767.33元。鉴于被告已向原告支付租金8700元，同时因疫情和管网整治应减免租金6345元，前述款项相品迭后，被告谢安龙还应向原告黄维刚支付1722.33元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百九十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告谢安龙于本判决生效后十日内向原告黄维刚支付1722.33元（租金与燃气费已相品迭）；二、驳回原告黄维刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315.41元，减半收取计157.71元，由被告谢安龙共同负担。本判决为终审判决。审判员  邓美玲二〇二一年六月十日书记员  彭 秦