黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终708号上诉人（原审被告）：赵忠库。委托诉讼代理人：佟党，黑龙江牡大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高宇红。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：渠广泽。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佀瑞芹。被上诉人（原审原告）：渠敬年。上诉人赵忠库因与被上诉人高宇红、渠广泽、佀瑞芹、渠敬年房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵忠库的委托诉讼代理人佟党，被上诉人高宇红、渠广泽二人的委托诉讼代理人汪庆林到庭参加诉讼，被上诉人渠敬年、佀瑞芹经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵忠库上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回一审法院重新审理。事实与理由：一、原审法院不应适用简易程序审理本案。1.被上诉人起诉时，上诉人外出打工，已经不在大庆市生活居住。上诉人户籍地是牡丹江市××马河乡农村，被上诉人不知道上诉人的居住地址，一审法院无法找到上诉人；2.被上诉人起诉时人数为四人，属于人数众多；3.案件中涉及到房屋所有权的买卖及变更过程，按份所有人份额转让、多次房屋租赁、多份租赁协议约定的变更。出租人死亡及法定继承等问题，涉及多层法律关系，按照法律规定不应适用简易程序。二、一审法院未经法定程序通知上诉人开庭时间，致使上诉人不能参加一审诉讼，无法行使诉讼权利，一审法院违法适用简易程序，违反法定程序送达开庭传票，违法缺席判决。三、一审法院认定事实错误。上诉人在2019年12月因疫情告知高宇红不再租赁房屋，高宇红表示同意。高宇红在上诉人租赁的房屋大门上粘贴了对外出租的广告，广告上留有高宇红的电话号码，以便于新的租赁人与之联系。合同到期前，上诉人明确表示要解除租赁协议，被上诉人高宇红同意，所以上诉人没有缴纳2020年度房屋租金并撤店。如果被上诉人不同意解除合同是不会让上诉人撤店搬走设备的，是不会在玻璃上粘贴出租广告的。按照合同约定，2020年2月1日前不缴纳房屋租金，高宇红是不会再让上诉人继续适用租赁房屋的。四、一审法院适用法律错误。2020年2月份疫情期间，上诉人的饭店不能继续经营，属于不可抗力，法律规定因不可抗力不能履行合同的，根据影响部分或者全部免除责任。被上诉人高宇红、渠广泽辩称：一、一审法院程序合法。民诉法解释257条规定当事人一方人数众多的，不适用简易程序。本条立法本意为“涉及众多当事人利益的案件，往往社会影响较大，如处理稍加不慎则可能会影响社会稳定”。本案各被上诉人作为一审原告，在关于请求判令解除合同向并向上诉人主张租金及损失方面并无分歧，不会起到“社会影响较大，如处理稍加不慎则可能会影响社会稳定”的效果。本案一审适用简易程序并不违法。关于“当事人一方人数众多的”，应当参照民诉法解释75条“民事诉讼法第五十三条、第五十四条和第一百九十九条规定的人数众多，一般指十人以上”，本案被上诉人一方只有四人，并非人数众多。从当事人人数角度来看，一审适用简易也不违法。二、上诉人以行为表明不履行合同约定，构成违约，应当向被上诉人赔偿因其违约行为给被上诉人造成的损失。1.上诉人应当向被上诉人赔偿被上诉人支出的加固修复承重墙及过梁的修复费用。2019年3月1日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经约定“上诉人不影响安全的前提下可以对房屋进行装修改造”“上诉人经营期间必须依法经营，负责房屋的一切安全”且2018年1月31日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中也约定“被上诉人不得破坏已装修部分及房屋架构”。上诉人破坏案涉房屋承重结构及装修，造成房屋严重损坏，被上诉人因加固修复承重墙及过梁支出了费用，根据民法典711条“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”，上诉人应予赔偿该损失。2.上诉人应当向被上诉人赔偿被上诉人另寻到承租人之前案涉房屋空档期的租金损失。租赁合同约定“租期为三年，自2019年3月1日起止2022年3月1日”。在合同已经明确约定租赁期限的情况下，上诉人擅自搬离案涉房屋，上诉人给被上诉人造成的损失即为在剩余租赁期限届满前，上诉人在另寻到承租人之前空档期的租金损失。又因被上诉人在2020年11月末才将上诉人破坏的案涉房屋的承重结构及装修部分修复完毕，故上诉人至少应当向被上诉人赔偿在2020年12月之前案涉房屋空档期的租金损失。上诉人无权以不可抗力为由请求解除合同进而免除违约责任。综上，系上诉人违约在先，而民法典563条规定的“因不可抗力不能实现合同目的，当事人可以解除合同”应理解为“守约方当事人因不可抗力不能实现合同目的，守约方当事人可以解除合同”。若违约方也有权援引该条文进而拒绝承担违约责任，有违常理。本案中，2020年疫情并达不到不能实现合同目的的程度，在2020年4月开始，上诉人可以正常营业的，且上诉人破坏案涉房屋承重结构及装修的行为也与其主张合同解除权没有关联，即使上诉人有权解除租赁合同，其也无权破坏案涉房屋承重结构及装修。故上诉人在擅自搬离案涉房屋、破坏案涉房屋承重结构及装修的行为构成违约，被上诉人也有权向上诉人主张违约责任。另外，被上诉人在一审中因时间问题无法举示大庆高新区综合执法支队城管执法图片、施工合同及费用支出的相关证据，导致一审法院对被上诉人主张的修复损失未予支持，被上诉人保留在收集完证据后，向上诉人主张赔偿的权利，上诉人的上诉理由均不能成立。被上诉人渠敬年、佀瑞芹未出庭未提交答辩意见。原审原告高宇红、渠广泽、渠敬年、佀瑞芹向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令被告给付2020年3月1日至合同解除之日的租金（按照年租金22万元计算），按照该年租金标准赔偿原告自合同解除之日至涉案房屋恢复原状之日的损失；3.判令被告支付物业费7470.41元、电费1111元、管线维修费5285元；4.判令被告赔偿暴力拆除房屋装修造成的损失（具体以司法鉴定结论为准）；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告高宇红是渠修权的配偶，原告渠广泽是渠修权的独生子，渠敬年与佀瑞芹是渠修权的父母。渠修权于2019年8月24日因病死亡。2015年，高宇红与案外人付之文、施艳鑫及被告赵忠库签订房屋买卖合同，约定案外人将共同所有的位于两处房产转让给高宇红，房屋价款3295000元，转让后上述房屋继续出租给被告，租赁期限至2019年3月1日。2017年12月1日，上述房产登记在渠修权、高宇红名下。2019年3月1日，渠修权与被告继续签订房屋租赁合同，约定被告继续租赁涉案房屋，租赁期限自2019年3月1日至2022年3月1日，三年租金分别为第一年21万元、第二年22万元、第三年23万元。租金一年交纳一次，第一年签订合同时一次性付清，下一年租金提前一个月交付，以次类推。租赁结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。租赁期间所发生的水电费与物业管理费等，由乙方（被告赵忠库）自行按时缴付。被告交付了第一年的租金，2020年2月12日，被告将涉案房屋钥匙放于脚垫下搬离涉案房屋，将涉案房屋内的装修拆除，造成涉案房屋损坏，拖欠物业费7470.41元、电费1111元。四原告为修复房屋支付费用5285元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。渠修权与被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现渠修权已经去世，其第一顺序继承人即四原告作为共同原告参加诉讼，符合民事诉讼法及继承法的规定。被告在租赁期限届满前搬离租赁房屋，系以自己的行为明确表明不履行合同义务，原告据此主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张被告给付2020年3月1日至合同解除之日的租金（按照年租金22万元计算），本院认为，原告以诉讼方式要求解除合同，应自起诉状副本送达被告之日即2020年7月23日合同解除，故原告主张自2020年3月1日至2020年7月23日的房屋租金一审法院予以支持。原告主张被告按照房屋租金标准赔偿自合同解除之日至涉案房屋恢复原状之日的损失，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案而言，原告的主要损失为在另寻得承租人之前空档期的租金损失，原告亦应积极另觅租户，防止损失的扩大。根据被告过错程度以及租赁房屋的实际情况，一审法院酌情确定被告按照案涉租赁合同约定的租金标准赔偿原告自2020年7月23日至8月31日的租金。上述两项租金及损失共计11万元（220000元÷12个月×6个月），原告超出该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张的物业费7470.41元、电费1111元、管线维修费5285元证据充分，一审法院予以支持。关于原告主张被告暴力拆除房屋装修造成的损失，及申请对涉案房屋恢复至能够正常使用状态的费用进行鉴定，因原告出示的移交出租房屋时原始情况的证据不足，在被告损坏房屋装修的情况下又进行了部分维修，且一审法院在酌定原告损失时，已对被告拆除该房屋装修行为对原告另寻租户周期的影响予以了充分考虑，故对原告该项诉讼请求依法不予支持，对其鉴定申请亦不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、被告赵忠库给付原告高宇红、渠广泽、渠敬年、佀瑞芹房屋租金及损失110000元、物业费7470.41元、电费1111元、管线维修费5285元，共计123866元，于本判决生效后十日内给付；二、驳回原告高宇红、渠广泽、渠敬年、佀瑞芹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1389元，由被告赵忠库负担。本院审理过程中，上诉人赵忠库提交大庆市农产品中心批发市场有限公司收据一份。欲证明2017年11月19日上诉人曾在此公司存有电费押金人民币5000元，在上诉人撤店时曾与物业公司达成协议，将此款用于偿还所欠电费及相应物业费。被上诉人高宇红、渠广泽质证称：对证据真实性没有异议，对关联性有异议，该证据体现的内容与上诉人拖欠的物业费没有关系，该5000元押金没有交到被上诉人处，且仅凭该票据也不能证明上诉人已经实际向批发市场公司交纳了该款项，一审中被上诉人主张上诉人拖欠的费用是基于物业公司和电力公司向被上诉人催缴的与押金无关。本院经审查认为，该证据与本案二审争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人高宇红、渠广泽提交以下证据：一、大庆高新区综合执法支队城建执法照片13张、《责令改正通知书》一份。拟证明：结合被上诉人在一审中举证的证据三，上诉人在搬离案涉房屋擅自破坏房屋承重结构及装修，包括基础管线设施。2020年10月12日，大庆高新区综合执法支队向被上诉人下达责令改正通知书，限被上诉人在15日内自行修复原有承重结构及外貌。上诉人赵忠库质证称：对证据的真实性有异议，证据来源不明，不能证明照片拍摄自争议房屋，从证明的内容看，上诉人与被上诉人争议的房屋租金及维修，已经通过一审认定被上诉人将房屋完全修复完毕，且一审判决的时间是2020年8月31日，而现在被上诉人提交的书面证据是2020年10月12日，不能证明房屋是由上诉人造成损害，该证据与本案不具有关联性。二、《施工合同》一份、打款凭证即微信、支付宝聊天记录一份。拟证明：2020年11月2日，被上诉人委托黑龙江金城建筑安装工程有限公司对案涉房屋加固修复承重墙及过梁，并向黑龙江金城建筑安装工程有限公司支付合同款23800元。上诉人赵忠库质证称，对施工合同的真实性有异议，被上诉人未提供合同原件。三张微信截图无法证明付款对象及付款目的。本院经审查认为，一审判决后被上诉人并未上诉，其提交的上述证据与二审争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院二审认定事实与一审一致。本院认为，结合上诉人的上诉请求及双方当事人的庭审陈述，本院对本案二审争议焦点作如下评判：一、关于一审适用简易程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定,权利义务关系明确,争议不大的简单民事案件,可以适用简易程序审理。本案人数未达到十人以上,亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的人数众多。由于本案不属于民事诉讼法及其解释规定的必须适普通程序审理的情形,本案权利义务关系清楚、争议不大,一审法院适用简易程序进行审理,并无不当。二、关于一审缺席审理的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十一条第一款规定:适用简易程序审理案件,人民法院可以采取捎口信、电话、短信、传真、电子邮件等简便方式传唤双方当事人、通知证人和送达裁判文书以外的诉讼文书。一审法院适用简易程序审理本案,可以通过电话方式传唤赵忠库。一审法院通过协查单位提供的赵忠库实名登记电话号码与赵忠库取得联系,该被叫人自称赵忠库。一审法院向其告知本案的开庭时间、地点,应视为对赵忠库进行了传唤。赵忠库无正当理由未到庭,是对诉讼权利的放弃。一审法院缺席审理并作出判决,程序合法。三、关于一审认定事实及适用法律的问题。上诉人虽主张撤店时曾与被上诉人高宇红协商解除合同，但未提交证据证明。经核实,我市于2020年2月12日发布全市各类餐饮服务场所一律暂停营业的公告,被上诉人原审提交的微信聊天记录可以证实，赵忠库停止经营并撤店发生在于2020年1月14日左右,由此可以确认,赵忠库停止经营的原因并非由于疫情所造成。综上,赵忠库主张因不可抗力导致合同解除，要求减少或免除责任的理由不能成立,本院依法不予支持。综上所述，赵忠库的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2777元，由上诉人赵忠库负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 李美鸥审判员 金 宁二〇二一年六月二日法官助理李维靖书记员陈婧