北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4353号上诉人（原审原告、反诉被告）:吕建红，女，1973年1月25日出生，汉族，上海肯耐珂萨人力资源科技股份有限公司总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张建功，男，1979年12月26日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张楠，女，1988年8月26日出生，汉族，北京碧桂园凤凰置业有限公司职员，住北京市西城区。二被上诉人之委托诉讼代理人：徐小强，北京市大道政通律师事务所律师。二被上诉人之委托诉讼代理人：顾金良，北京市大道政通律师事务所实习律师。原审第三人:北京世华家园房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区绿林苑小区21号楼1层。法定代表人：薛宁，经理。上诉人吕建红因与被上诉人张建功、张楠、原审第三人北京世华家园房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕建红上诉请求：撤销一审判决书第一项；改判支持吕建红的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费由张建功、张楠承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对涉案房屋价款的支付方式只有贷款方式，是错误的。涉案房屋价款支付方式是贷款和全款两种方式。2、一审判决认定合同继续履行存在障碍，并据此驳回上诉人要求支付剩余购房款的诉讼请求，是错误的。一审判决仅根据张楠和张建功当庭陈述如果不贷款支付房款，不具备全款支付能力，径行认定被上诉人不具备合同履行能力，合同继续履行存在障碍。上诉人诉讼请求中要求被上诉人支付首付款，该项请求符合合同约定的支付条件。3、一审判决认定被上诉人支付的50万元定金属于成约定金，是错误的。上诉人认为本案50万元定金是履约定金，根据涉案合同的签署时间及签署顺序，应认定双方真实的意思表示是履约定金，是双方协商一致将成约定金变更为履约定金。认定履约定金具有事实依据和法律依据。4、被上诉人违反约定阻却履约条件成就，属于违约行为，上诉人有权没收定金。本案中被上诉人没有配合维修，上诉人认为2020年5月17日各方协商的会议后被上诉人反悔、不同意配合维修卫生间是为了阻却合同首付款支付条件成就，是张建功和张楠故意造成交易无法履行的状态，属于不履行付款义务的违约行为，上诉人有权没收50万元定金，且主张被上诉人承担定金罚则与主张被上诉人继续履行合同不冲突。5、一审判决认定2020年5月5日补充协议降价15万元是吕建红补偿房屋漏水给张楠造成的损失，是错误的。上诉人诉请解除2020年5月5日补充协议降价15万元条款是具有事实依据和法律依据的。在案证据能够充分证实吕建红同意降价就是为了张楠能尽快维修，张楠按照约定支付房款赎楼，同时实现吕建红作为涉案房屋所有权人承担对楼下的漏水侵权责任。6、一审判决驳回上诉人请求被上诉人配合维修的诉请是错误的，不仅没有定争止纷，反而扩大了上诉人和楼下业主的损失。7、一审判决查明的上诉人交房事实是错误的。上诉人的意见是房屋钥匙交付应视为上诉人将涉案房屋交付被上诉人，办理物业手续交割与否不影响被上诉人使用房屋，物业手续交割是房屋交付义务的附随义务。被上诉人接收房屋后何时搬进房屋，与上诉人无关。二、一审判决适用法律错误。上诉人已按照双方房屋买卖合同约定全面适当地履行了合同义务。被上诉人因房屋价格下跌，故意拒绝维修，恶意阻却合同履行条件成就，应当承担定金罚则。上诉人为了维护交易稳定性，诉请继续履行，被上诉人应继续履行。张建功、张楠辩称：不同意吕建红的上诉请求，同意一审法院驳回对方的起诉请求，不认可一审法院判决驳回我方反诉请求。张建功、张楠认可一审法院认定的事实。涉案房屋中远离淋浴区的卫生间部分因长期淋水致使房屋破损，影响张建功、张楠使用。张建功、张楠认为防水层只能整体翻修，仅进行部分维修的维修方案是错误的，故张建功、张楠一方不存在违反约定的情况，房屋买卖搁置的后果不应该由我方承担。吕建红存在恶意，张建功、张楠入住一段时间后发生严重漏水，导致无法使用卫生间，对方构成违约。且吕建红违反双方的补充协议，至今不履行约定。世华公司述称，认可一审判决结果，对一审判决没有异议。吕建红向一审法院起诉请求：1.张建功、张楠履行双方于2019年10月9日签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及双方与世华公司于同日签订的《居间服务合同》；2.解除双方于2020年5月5日签订《补充协议》中“甲方同意将原《北京市存量房屋买卖合同》价格5350000元，降价150000元整，该房屋最终价格为5200000元整”的条款，继续履行该《补充协议》的其他条款；3.张建功、张楠履行位于北京市丰台区西红门南一街206号院7号楼2单元801号房屋（以下简称801室房屋）卫生间漏水配合维修义务；4.张建功、张楠支付房屋首付款3490000元；张建功、张楠在吕建红办理完毕801室房屋银行解除抵押手续后，支付剩余房款1860000元；5.吕建红有权没收张楠支付的50万元定金；6.张建功、张楠承担本案诉讼费用。张建功、张楠向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并按定金罚则规定，吕建红双倍返还定金100万元；2.赔偿我方支付的中介费5万元；3.诉讼费由吕建红负担。一审法院认定事实：2019年10月9日，吕建红、张楠及世华公司签订《买卖定金协议书》约定，张楠购买801室房屋，建筑面积89.14平方米，成交价格535万元，张楠应于2019年10月9日支付定金50万，剩余定金50万元于2020年3月22日前和首付款140万元一同支付给吕建红办理解押手续；双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，吕建红违约应双倍返还定金，张楠违约则定金不予退还。同日，吕建红（出卖人）与张楠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：张楠购买801室房屋，成交价格为535万元；出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；出卖人应在过户当日后将该房屋交付给买受人；付款方式为贷款方式，买受人应当于2020年4月15日前支付首期房价款349万元，余款186万元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。当日吕建红（甲方、出卖方）与张楠（乙方、买受方）及世华公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：乙方于2019年10月9日向甲方支付部分定金50万元，剩余部分定金50万元于甲方办理贷款解押手续时支付，定金为首付款的一部分；甲方应在签署本协议后2020年3月6日前向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2019年3月23日前将其原贷款一次性还清）；甲方同意乙方以组合贷款方式支付购房款；若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。上述合同及补充协议签订当日，张楠向吕建红支付定金50万元。2019年11月8日，双方办理物业交割手续，2020年2月初，张楠搬进801室房屋。2020年2月23日，801室房屋卫生间出现漏水问题。买卖双方就房屋漏水问题进行沟通协商，2020年5月5日，吕建红（甲方、出卖方）与张楠（乙方、买受方）及世华公司（丙方、居间方）签订《补充协议》约定：鉴于801室房屋卫生间漏水问题，甲方负责沟通开发商和维修部进行维修整个卫生间的防水和地面坡度，保证房屋结构、设施完好不影响使用，费用由甲方负责，乙方需要配合维修；甲方同意将原《北京市存量房屋买卖合同》价格535万元，降价15万元，该房屋最终价格为520万元，合同继续履行；本协议签署之日起原合同签署的时间周期自动延长三个月，乙方必须在房屋维修好后卫生间不漏水7日内将部分首付款转账给甲方用于办理该房屋贷款的还款，办理银行解押手续；本协议与原《居间买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》有不同之处以本协议为准。后买卖双方因卫生间漏水维修问题产生争议，以致成讼。庭审中，张楠、张建功称房屋在出卖前存在多次卫生间报修问题，且未能彻底解决，吕建红知晓房屋漏水，但出售房屋时从未提及，未如实告知房屋存在质量瑕疵。张楠、张建功就此提交如下证据：1.涉案小区物业公司的801室房屋及楼下701室房屋的维修保养及报修记录，载明801室房屋维保问题为2018年5月12日卫生间门开裂，2019年8月25日卫生间门开裂，已完成维保；物业报修事项为2020年2月23日，家里回来人，查漏水点，表面无漏水，2020年3月20日刷中水第二次，3月21日家里有人，查漏水点，表面无漏水，2020年3月22日，关闭暖气阀门，观察两天，3月25日关自来水、中水阀门。701室房屋维保及物业报修情况为2020年2月23日厕所门口顶子漏水，801家里没有人，2020年3月8日家里漏水，2020年3月24日801室往家里漏水，从餐厅的射灯往下流，具体什么地方漏水不明需查，801表面没有漏水迹象，把暖气阀关闭后，业主说还是漏，要求查明原因。2.2020年7月801室卫生间漏水照片及视频。3.2020年3月25日张楠（以下简称楠）与吕建红（以下简称吕）的谈话录音，载明：“楠：就是原来租出去，租户有说过漏水吗。吕：他不是说漏水，他说是这块门框起皮了，然后物业跟我们说是自己泡的。楠：泡的？吕：他说是洗澡自己泡的。楠方：那就是证明还是有问题，没有水怎么会湿呢？吕：说是自己泡的，人家在里面怎么用，我们不好……”。吕建红对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为801室房屋在2020年2月23日前没有卫生间漏水的报修记录，卫生间木门开裂的维保并非漏水问题，701室的漏水报修也是发生在2020年2月23日亦可予以印证。双方谈话录音内容也没有显示801室房屋出售前存在漏水问题。庭审中，张楠、张建功主张双方应该按2020年5月5日签订的《补充协议》内容，对卫生间进行整体维修。吕建红则称，801室房屋出现漏水问题，在房屋开发商金天恒公司的保修范围内，双方签订补充协议后，金天恒公司认为不应对卫生间干、湿区均凿开维修，就维修方案产生分歧。2020年5月17日，吕建红、张建功、金天恒公司员工宋某、世华公司薛宁、701室房屋业主骆某、维修人员尹某在售楼处见面协商房屋漏水维修事宜，最终经过协商，张建功同意按照金天恒公司提出的维修方案进行维修，维修费由金天恒公司负担，并提供5年质保。但协商会结束后，张建功即在微信群里提出张楠及其岳母不同意按协商好的方案进行维修，最终维修未能进行，张楠、张建功违反了《补充协议》约定的配合维修义务。吕建红提交2020年5月17日张建功短信载明：“吕姐，回来后媳妇和岳母坚持卫生间里外的干湿区全部要做防水，防止未来隐患”。张楠、张建功认可2020年5月17日，各方曾就维修方案进行商谈，但认为没有任何实际结果产生，双方未就维修方案达成一致意见。庭审中，吕建红申请证人宋某到庭作证，宋某提交2020年5月17日各方就801室房屋漏水协商进行协商的录像视频。一审法院观看了录像视频资料，概述视频主要内容：2020年5月17日，吕建红、张建功、金天恒公司员工宋某、世华公司薛宁、701室房屋业主骆某、维修人员尹某等在售楼处协商房屋漏水维修事宜。张建功对金天恒公司的维修方案提出异议，认为卫生间应整体全部维修，省去后顾之忧，只对湿区进行维修，存有隐患，卫生间门口两侧洇湿，不能排除干区没有漏水点，大家都折腾不起，本着一劳永逸及对楼下业主负责的原则，也应该对干区、湿区均进行维修，做好防水处理。金天恒公司宋某称，因为开发商提出的维修方案有自己的考虑，维修方案与张建功提出的方案不同，按张建功的方案维修，出现问题其方无法承担责任。张建功可以出维修方案，找人做好防水，但应自行承诺对防水负责，维修费用由开发商负担并负责恢复卫生间地面等。张建功不同意。宋某称干区为什么会有水，分析是因为湿区防水没有做好，应该是挡水条没有做好，没有挡住水，水洇到了干区。室内防水不同于楼顶防水，老化因素少，湿区防水，关键是湿区挡水条做好，能够确保干区不出问题。另外，房屋的管线及防水较为复杂，凿开越多，隐患越多，并不是砸的越多，维修的越彻底。开发商维修也不希望后续再出问题，这次认真做好防水，用止水钢板，刷一遍防水，干透了再刷下一层，闭水试验进行三天，没有问题以后再继续进行，损坏的壁纸、墙面、踢脚线等均由开发商进行更换恢复，并提供5年质保。张建功询问质保由谁负责，宋某称应由维修方负责，后知晓张建功的顾虑后，表示质保可以由维修方及开发商共同负责盖章、承诺。维修方尹某称，施工做完防水，张建功可以找人来检验施工质量。后续各方就施工时间进行了讨论，预计2020年5月25日开始施工，6月可以完工，张建功称时间可以，岳母在家。庭审中，张楠、张建功称卫生间漏水维修方案是个慎重的事情，与家人进行协商后再做决定无可厚非，家人未参与协商，与家人协商后还是希望按2020年5月5日签订的《补充协议》维修，合情合理，不应因为各方协商会议，指责张建功出尔反尔。庭审中，吕建红提交与世华公司薛宁2020年5月2日至3日的短信，载明薛宁称张楠提出房屋降价15万元，吕建红答复：“我们的看法是希望他们不能拖延，修好防水就落实赎楼和后续工作，您跟建功强调一下吧”。吕建红称双方签订2020年5月5日补充协议的目的即为尽快处理漏水事宜，继续履行合同，但合同至今未予履行，该《补充协议》降价条款目的落空，应予解除。张楠、张建功不予认可，认为吕建红降价系因其房屋有漏水问题，给予买方的补偿，与其他因素无关，且合同未予履行亦非张楠、张建功原因所致。庭审中，经一审法院释明，双方房屋买卖合同约定部分房款通过组合贷方式支付，吕建红是否坚持要求继续履行房屋买卖合同，吕建红表明坚持要求继续履行合同，坚持其方诉讼请求。张楠、张建功表示如果不贷款支付房款，不具备全款支付能力。一审法院认为，吕建红与张楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及后续两份《补充协议》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同应属合法有效。关于张楠、张建功的反诉请求，依据801室房屋及701室房屋的维保、报修记录，801室房屋在本案漏水问题出现前，没有漏水的维修记录，出现漏水问题后双方的谈话录音中亦无吕建红对房屋漏水情况知晓的陈述，张楠、张建功主张吕建红知晓并隐瞒房屋漏水问题，依据不足，一审法院不予采纳。漏水问题出现后，吕建红与张楠、张建功及金天恒公司多次沟通，协商处理漏水问题。买卖双方及世华公司于2020年5月5日签订《补充协议》后，张楠、张建功与金天恒公司就801室房屋卫生间的具体维修方案产生争议，依据2020年5月17日各方协商的会议录像，可知张建功代表其家庭，最终同意按金天恒公司提出的方案维修，但协商结束后，张建功反悔，表示不同意，违反了协商达成的约定，故一审法院对张楠、张建功称吕建红未积极协商处理漏水问题之意见不予采纳。房屋出现漏水问题后，对张楠、张建功使用房屋产生一定影响，双方通过签订《补充协议》，确认处理房屋漏水问题后，合同继续履行，后续系因张楠、张建功方原因，卫生间漏水维修事宜搁置，故一审法院对张楠、张建功所持房屋严重影响其居住使用，合同应予解除之主张不予采纳。故一审法院对张建功以吕建红未告知房屋瑕疵、未积极处理漏水维修问题、房屋质量问题严重影响居住使用，要求解除合同、赔偿中介费损失并双倍返还定金之反诉请求不予支持。关于吕建红的本诉请求，庭审中，张楠、张建功明确表示，如果不贷款，不具备履行能力，经一审法院释明，吕建红坚持要求继续履行本案合同，现合同继续履行存在障碍，故一审法院对吕建红要求张楠、张建功继续履行合同，进而支付剩余购房款、履行配合维修义务之诉讼请求不予支持。依据双方《买卖定金协议书》约定内容，定金的性质应系成约定金，双方已签订《北京市存量房屋买卖合同》，定金目的已实现，故吕建红要求没收定金之诉讼请求，一审法院不予支持。双方在2020年5月5日签订《补充协议》，吕建红降低了15万元房价，一审法院认为，降价的主要目的是补偿房屋漏水给买房人造成的损害，故一审法院对吕建红以张楠、张建功未履行配合维修义务，纠纷未能快速处理为由，要求解除该降价条款之意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驳回吕建红的诉讼请求；二、驳回张楠、张建功的反诉请求。二审中，张建功、张楠提交北京市工程建设标准厨房、厕浴间防水施工技术规程、住房和城乡建设部的住宅室内防水工程技术规范，据此主张根据相关技术规范卫生间防水基本施工应当采取全面翻新施工，故张建功、张楠不同意开发商提出的部分翻新行为。吕建红对其证明目的不予认可，认为规范不属于证据，规范内容亦不适用于本案情况，规范并没有对部分维修的方案进行禁止性规定，并且其中住房和城乡建设部的规范只适用于新建住宅，而本案是二手房买卖。世华公司对张建功、张楠提交的材料未提出异议。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案二审阶段的争议焦点为：涉案合同是否应当继续履行；吕建红是否有权没收张楠支付的50万元定金。关于吕建红所提继续履行涉案《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及双方与世华公司于同日签订的《居间服务合同》的诉讼请求，涉案合同载明部分房款需贷款支付，张建功、张楠明确表示如不贷款不具备履行能力，鉴于涉案合同事实上已不能履行，一审法院对于吕建红要求履行合同的诉讼请求未予支持并无不当。吕建红对此不予认可并提出上诉，但未能就合同事实上仍能履行的理由予以合理说明并举证证明，故其上诉请求法院判令继续履行合同，并据此要求张建功、张楠支付剩余购房款、履行配合维修义务等，缺乏依据，本院不予支持。另，关于双方在2020年5月5日签订《补充协议》，该协议系双方就漏水问题协商而签订，依法成立的合同对双方均具有约束力。吕建红自愿降低了15万元房价，现其主张解除该降价条款，缺乏合同依据及相关事实依据，一审法院对其不予支持，处理正确，本院予以维持。关于涉案定金，吕建红上诉主张涉案50万元定金是履约定金，张建功、张楠阻却履约条件成就构成违约，故吕建红有权没收定金。结合在案证据，吕建红出售的涉案房屋存在漏水问题，张建功、张楠因未能与房屋开发商就房屋维修问题达成一致，致使维修事宜搁置。在此情况下，吕建红上诉主张张建功、张楠系故意阻却履约条件成就，并据此要求没收定金，依据不足。另外，吕建红所提诉讼请求系要求张建功、张楠继续履行涉案合同、支付剩余购房款等，其在本案中以张建功、张楠不履行付款义务主张没收定金，缺乏依据。一审法院对于吕建红所提没收定金的诉讼请求不予支持，处理妥当，本院予以维持。综上所述，吕建红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由吕建红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月十日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮