·辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4869号上诉人（原审原告）：张秋君，女，1964年10月18日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：侯铁男，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：马驰，男，1973年9月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：魏莉，辽宁咏品律师事务所律师。上诉人张秋君因与被上诉人马驰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张秋君上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项；2.改判支持上诉人原审诉讼请求中的第2项，既判令被上诉人赔偿上诉人经济损失49万元；3.改判支持上诉人原审诉讼请求中的第3项，即判令被上诉人返还上诉人租赁保证金3万元；4.如不能直接改判请将此案发回原审法院重审；5.原审诉讼费及上诉费全部由被上诉人负担。事实和理由：一、在上诉人与被上诉人马驰签订《房屋租赁合同》时，被上诉人故意隐瞒其与房屋产权人王麒然签订的《房屋租赁合同》期限至2019年12月31日；而并非是2024年06月30日(当时被上诉人谎称合同期限至2024年06月30日)这一重要事实，导致案外人王香菊所承兑的“洗浴会所”经营至2020年04月22日，便因房屋产权人通过诉讼方式欲收回房屋而无法再继续经营，被迫停业。而上诉人对被上诉人与张朱老房主签订的《租赁合同》期限至2019年12月31日(五年)这一事实全然不知；否则是不可能与被上诉人签订任何租赁合同。因为上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，为了正常经营，在购置设备、安装、调试及店面装修等方面对洗浴中心做了一百三十多万元的投入。五年的合同期限根本无法收回成本。因此被上诉人行为明显构成了“合同欺诈”。二、虽然被上诉人在2020年04月23日与房主王麒然另签订《房屋租赁合同》；因该份《合同》是在案外人王香菊起诉案件开庭及王香菊停止经营之后签订；故没有起到阻止上诉人损失发生事实的作用。此点从另案原审及二审判决论述便可证明。而正是基于这一违约事实直接导致上诉人在案外人王香菊起诉案件中败诉。因赔偿王香菊40万元而造成相应的损失发生。原审法院却完全恶意回避了这一关键事实。仅将审判重心放在被上诉人与房主另签《合同》之后事实审理，明显属认定事实错误；不符合审判的客观逻辑。三、上诉人原审所举证据，既相片及试听资料，视频等充分证明被上诉人将诉争的房屋收回并占有使用，自行经营“洗浴”(已经将店面名称予以更换)。并且进行了小范围的装修(如吊棚等)。而被上诉人在原审审理时对此事实也并没有否定。现诉争房屋所经营的“洗浴中心”已经开业经营。故上诉人已不能通过继续使用房屋挽回损失。此外、按上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》仅剩余不足四年期限；上诉人也根本无法通过转租他人经营使用挽回损失。因为没有任何新的承兑户会接受这么短的期限；如此短的期限是很难回本的。因此，上诉人也无法再继续租赁使用房屋。所以原审判决以“未交纳租金并继续使用房屋属于上诉人违约行为”为由认定不支持赔偿及退还保证金诉讼请求；明显于法无据，不能成立。四、被上诉人与“悦通公司”签订的期限至2023年09月的《合同》恰证明了被上诉人向上诉人恶意隐瞒了与王麒然签订《合同》期限为五年的事实，当时正是因为被上诉人向上诉人出示这份与“悦通公司”的《合同》才使上诉人有理由相信自己与被上诉人签订十年期租赁合同是不会出现任何问题的。且上诉人与被上诉人在所签《合同》中还特别约定“期限至2024年06月30日”。否则、上诉人不可能与被上诉人签此份《合同》租赁房屋。故被上诉人明显存在“合同欺诈”等违约行为。并由此造成上诉人损失发生。应当承担赔偿上诉人损失的责任。五、被上诉人违约在先，又将房屋占有并自行经营洗浴；而且还继续占有使用上诉人原有出巨资购买的设备、设施及装修、装饰等。如上诉人继续向被上诉人缴纳租金损失会更大。所以未缴租金不应构成上诉人违约(属于《合同法》规定的“后履行抗辩权”)。而原审判决却蛮横的认定上诉人存在违约行为，并由此驳回赔偿经济损失及返还3万元保证金的诉讼请求；明显于法无据、不能成立。综上所述，原审判决显失公平，请予以公正判决，支持上诉请求；维护上诉人的合法权益。马驰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。张秋君向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告经济损失49万元；3.判令被告返还原告租赁保证金3万元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月26日，被告马驰与沈阳悦通置业有限公司（以下简称“悦通公司”）签订《房屋租赁合同》，约定悦通公司将坐落在沈阳市苏家屯区南京南路沈阳恒大名都楼盘1001-61-南3门房屋出租给马驰使用，建筑面积为1006.87平方米，经营用途为综合市场，租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日。后双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定上述房屋租赁期限9个月，自2014年4月1日起至2014年12月31日止，免租期6个月，自2014年4月1日至2014年9月30日。因案外人王麒然购买了上述房屋，王麒然（甲方）、马驰（乙方）与金碧物业有限公司沈阳分公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方委托丙方对其位于沈阳市苏家屯区南京南路沈阳恒大名都1001-61-南3门房地产进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋。该房屋建筑（或使用）面积为1006.87平方米。乙方承租房屋作综合市场用途，主要经营综合市场，未经丙方允许，乙方不得擅自改变房屋的用途及主要经营内容。租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日，其中免租期18个月。该房屋约定在2015年1月1日前由丙方交付乙方使用。2014年5月12日，马驰（甲方）与张秋君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定马驰将上述房屋整体租赁给张秋君使用，租赁期限为10年，自2014年5月1日起至2024年6月30日止，免租期共2个月，分别自2014年5月1日至2014年6月30日。本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金30000元和首期租金170000元。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿。违约责任：2、乙方应按时缴纳租金及物业管理费，如逾期30天不交的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，收回该房屋，租赁保证金不予退还，乙方还应向甲方支付合同全部租期内租金总额的10%作为违约金。甲方所受到的损失超过违约金的，乙方还应就超过的部分向甲方进行赔偿。在该合同最后一页，王麒然、马驰分别签名并写明：同意转租。2016年11月29日，张秋君（甲方）与王香菊（乙方）签订《房屋出租协议》，约定经原房主同意，现将恒莲池洗浴会馆转让一事，经甲乙双方协商达成协议如下：一、本洗浴会馆坐落于沈阳市苏家屯区南3门，面积706.87平方米，经营用途洗浴。本合同约定期限为7年，自2017年4月1日起至2024年6月30日止，其中免租期共3个月，转让费80万元。同日，王香菊向张秋君交付了定金20万元。2017年3月26日至2017年6月27日，王香菊向张秋君支付共计88万元。2020年1月3日，王麒然将金碧物业有限公司沈阳分公司、马驰作为被告、沈阳悦通置业有限公司、张秋君、王香菊、张帅强、尚立陈作为第三人诉至一审法院，要求被告腾退沈阳市苏家屯区南3门房屋，并支付使用费。2020年4月23日，王麒然（甲方）与马驰（乙方）关于续租案涉房屋达成协议并签订《房屋租赁合同》，约定因甲乙双方与金碧物业有限公司沈阳分公司租赁期间为2015年1月1日起至2019年12月31日的房屋租赁合同已到期，因金碧物业公司沈阳分公司与甲方不再续订合同，现甲方将其位于沈阳市苏家屯区南3门东侧部分房屋（以实际现状为准）面积约706.87平方米出租给乙方用作经营洗浴会馆。租赁期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。2020年4月24日，王麒然与马驰在一审法院达成调解协议，马驰于2020年4月24日前给付王麒然自2020年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金260,000元。2020年4月24日，王香菊将张秋君、马驰诉至一审法院，要求解除租赁合同、退还浴池转让费50万元及房屋租金、采暖费31500元。一审法院于2020年7月7日作出（2020）辽0111民初1753号民事判决书，判决解除王香菊与张秋君于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》，张秋君返还王香菊剩余转让费451,700元。后张秋君不服该判决向本院上诉，本院于2020年8月28日作出（2020）辽01民终10077号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年9月8日，张秋君与王香菊达成执行和解协议，张秋君一次性支付王香菊40万元。一审法院另查明，因张秋君未按时向马驰交纳房租，马驰委托律师于2020年7月27日向张秋君发《律师函》一份，载明因张秋君未在6月25日前交付2020年7月1日至2021年6月30日的房租26万元，已逾期30日以上，马驰于即日起正式与张秋君解除《房屋租赁合同》。现案涉房屋处于空置状态。一审法院认为，原告张秋君与被告马驰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽该合同租赁期限尚未届满，但马驰已于2020年7月27日向张秋君发《律师函》表明解除合同的意向，现张秋君亦要求解除租赁合同，故双方之间的租赁合同关系应予解除。关于张秋君主张马驰应赔偿其经济损失49万元的诉求，张秋君认为马驰故意隐瞒其与房屋产权人王麒然签订《房屋租赁合同》期限即到2019年12月31日而非2024年6月30日，致使其与王香菊解除了租赁协议并返还王香菊转让费40万元及预期损失王香菊应支付的转让费9万元，一审法院认为虽然张秋君与王香菊解除了《房屋出租协议》，但根据本案双方当事人提交的证据，能够证明张秋君对于马驰与王麒然就案涉房屋已达成续租调解协议是明知的，张秋君在收回案涉房屋后亦可另行转租他人，其未另行转租亦未按约向马驰交纳房租，致马驰按照租赁合同违约条款的约定与张秋君解除合同及未予返还租赁保证金，马驰对此并无不当，故对于张秋君主张的经济损失及要求返还租赁保证金的诉求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张秋君与被告马驰于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告张秋君的其他诉讼请求。案件受理费9465元，已减半收取，由原告张秋君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张秋君提交新的证据如下：照片和光盘，用以证明被上诉人将店面占有并自己经营，导致上诉人无法继续经营使用诉争房屋。被上诉人马驰发表质证意见如下：证据三性均不认可。证据没有拍摄的时间和地点，没有案涉洗浴中心全称。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然案外人王麒然与被上诉人马驰、金碧物业有限公司沈阳分公司之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。而被上诉人马驰与上诉人张秋君于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年5月1日至2024年6月30日。但在2020年1月3日，王麒然起诉金碧物业有限公司沈阳分公司、马驰并主张腾退案涉房屋、支付使用费一案中，张秋君作为第三人参加诉讼并对于王麒然与马驰达成续租协议应属明知。2020年4月23日，王麒然与马驰签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止，亦视为王麒然对马驰转租行为的追认。此时，张秋君有权按照其与马驰签订的《房屋租赁合同》继续承租使用案涉房屋，或将房屋转租他人以获取收益。另案中，张秋君与王香菊签订的《房屋出租协议》的租赁期限为2017年4月1日起至2024年6月30日，共计七年，转让费80万元。2020年4月24日，王香菊起诉张秋君、马驰返还转让费，当时王香菊仅经营洗浴三年。经两级法院判决并经执行和解，张秋君实际返还给王香菊40万元，返还的款项为王香菊未实际经营期间占全部期间的比例对应全部转让款中的金额，即上诉人张秋君返还给王香菊的该部分转让款并非属于给张秋君造成的实际经济损失。如果张秋君继续承租案涉房屋并按时向马驰交纳租金，其仍然可以将案涉房屋转租他人并获取相应收益。鉴于该部分损失未实际发生，其主张的未能收取王香菊的剩余转让款9万元也属于其继续承租房屋产生的预期收益，因张秋君的个人行为放弃继续承租案涉房屋导致未实际获取后续收益，故对其主张赔偿经济损失的上诉请求不予支持。因张秋君拖欠租金，马驰依据合同约定向张秋君发送《律师函》主张解除租赁合同，张秋君在本案中亦诉请解除案涉租赁合同，故双方就解除租赁合同已达成合意。同时，依据其二者之间签订的租赁合同之约定，承租人拖欠租金，保证金不予退还。综上，一审法院作出的判决并无不当之处。综上所述，上诉人张秋君的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人张秋君负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；