宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终431号上诉人（原审原告）：陈招和，男，1954年9月11日出生，汉族，个体，住平罗县。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺兴胜，男，1967年8月16日出生，汉族，个体，住平罗县。委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宗福，宁夏和仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地平罗县。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚学瑾，宁夏鑫源律师事务所律师。上诉人陈招和因与被上诉人贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称星海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈招和及委托诉讼代理人罗雅芳、罗少忠、被上诉人贺兴胜及委托诉讼代理人和明、田宗福、被上诉人星海公司的委托诉讼代理人姚学瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈招和上诉请求：1.请求依法撤销（2020）宁0221民初3468号民事判决书，改判支持陈招和一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由贺兴胜、星海公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，陈招和与贺兴胜、星海公司之间的房屋买卖关系合法成立。2013年10月22日，贺兴胜挂靠在宁夏某某建筑安装有限公司，承包了星海公司项下的平罗县星海山水名居29#住宅楼B段工程，上述工程竣工验收后，由贺兴胜进行销售，星海公司配合其办理一手房不动产所有权登记。贺兴胜在开发建设山水名居小区时缺乏资金，向陈招和提出借款请求，陈招和向贺兴胜发放借款167万元用于星海山水名居29号楼的建设。此后，陈招和多次催促贺兴胜及合作开发人星海公司归还借款，但贺兴胜、星海公司一直以无能力偿还为由推诿还款。2018年10月16日,陈招和与贺兴胜、星海公司达成和解并签订《债权债务和解协议》，约定自该协议签订之日起，贺兴胜尚欠陈招和167万元，并承诺以星海山水名居29号楼B幢2单元1001、1101室两套房屋抵顶上述欠款，本协议签订生效后，陈招和向贺兴胜、星海公司补缴购房款时，陈招和将购房款转入贺兴胜指定账户。双方在协议中注明:“甲方(陈招和)原借给乙方(贺兴胜)167万元，因贺兴胜无现金偿还能力，愿意以山水名居29-B2-1001(以下简称“1001室”)、1101(复式)(以下简称“1101室”)两套住房抵顶陈招和债务(373670+996330)，陈招和按每平方米一千元交纳两个地下室款2.4万元(1.2万+1.2万);陈招和按平方米10元交纳二套房物业储备金3450元(2110+1340);因陈招和前期垫资购买安装29-B进户及防盗消防门将复式1101房款中优惠51843元;原有双方形成的购房协议及往来167万元债务作废，以此为准。”在该《债权债务和解协议》签订后，陈招和将贺兴胜之间出具的欠条、借条、房屋买卖合同及抵押协议等所有手续退还给贺兴胜。星海公司也承诺对陈招和与贺兴胜签订的《债权债务和解协议》中所涉房屋配合办理房屋不动产权属登记。星海公司按照协议约定，将星海山水名居29号楼B幢2单元1001室房屋备案在陈招和侄子郑某甲的名下，但1101室房屋至今未交付。1101室房屋出售给他人，贺兴胜的此行为违反相关的法律规定，应承担相应的违约责任。因此，陈招和与贺兴胜、星海公司之间签订《债权债务和解协议》以及双方亲自约定以房屋抵顶借款的事实，均为当事人双方的真实意思表示，陈招和与贺兴胜、星海公司之间存在直接的房屋买卖关系。但由于贺兴胜、星海公司将1101室房屋出售给他人，侵犯了陈招和的合法权益，贺兴胜、星海公司收受的购房款应当退还给陈招和。二、贺兴胜、陈招和一房二卖构成违约，应退还陈招和相应的购房款，并承担相应的违约责任。一审法院对于陈招和提供的开发工程管理协议、工程承包合同、《债权债务和解协议》等证据不予认定存在错误。贺兴胜对案涉住宅楼享有实际所有权，对案涉房屋自然也享有处分权。其处分房屋以房抵债的行为完全符合《民法典》的相关规定，不属于无权处分。星海公司作为贺兴胜的挂靠单位，应当按照其与贺兴胜之间所签订的《开发工程管理协议》的约定，在贺兴胜处分了案涉房屋后，配合陈招和与贺兴胜办理案涉房屋的不动产权属登记。由于房屋实际出售给案外人，贺兴胜、星海公司理应退还陈招和的借款中抵顶1101室房屋的购房款。通过上述证据足以达到贺兴胜对星海山水名居房地产1101室房屋具有处分权的权力外观，陈招和依据此权力外观给贺兴胜、星海公司支付相应的购房款，星海公司也已经通过事实行为履行了购买涉案房屋支付购房款的义务。由于贺兴胜欠陈招和借款167万元，由此借款折抵购房款，既然贺兴胜、星海公司将房屋出售给他人，现贺兴胜、陈招和应当将陈招和借给贺兴胜的167万元中用于折抵1101室房屋996330元的购房款返还给陈招和。贺兴胜、星海公司在收取陈招和购房款后并未向陈招和交付房屋构成违约，在其拒绝办理房屋所有权登记的情况下，根据《民法典》五百八十四条的规定，贺兴胜、星海公司出售房屋的行为构成违约就应当承担违约责任。根据相关法律规定，因星海公司的原因导致贺兴胜不能履行交付房屋的义务，星海公司应当与贺兴胜依照法律规定或者按照约定处理，而不应该损害陈招和的利益。三、一审法院对证据审查不全面，认定陈招和的诉讼请求没有事实、理由和有效的证据支持的认定存在错误，应当予以改判。根据最高人民法院发布的指导案例的裁判要旨确认，以抵账方式进行的房屋交易中，该抵账行为可认定买受人已实际支付了购房款。陈招和在贺兴胜无法履行交付出售房屋的义务后，陈招和为保障自身的合法权益不受损害，积极通过签订《债权债务和解协议》的合法途径保护自身权益。此协议明确约定通过平罗县星海山水名居1101室房屋抵顶欠付购房款的事实。在该《债权债务和解协议》签订后，陈招和将贺兴胜之前出具的欠条、借条、房屋买卖合同及抵押协议等所有手续原件退还给贺兴胜，星海公司也承诺对陈招和与贺兴胜之间签订的《债权债务和解协议》中所涉房屋配合办理房屋不动产权属登记。根据陈招和所出具的上述证据足以达到排除合理怀疑的证明标准。一审法院所依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定存在法律适用错误。陈招和对自己提出的诉讼请求均以证据证明了自己的主张，且贺兴胜对星海山水名居的房屋拥有处分权这一事实已经在购房的群体中是一个众所周知的事实，一审法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，但是一审法院在审查证据时，对贺兴胜提供的证据并没有进行全面的审查就认定陈招和提供的证据不能够支撑陈招和的诉讼请求，无法达到客观公正的判案标准。四、一审法院严重偏袒贺兴胜、星海公司，导致陈招和及其他众多债权人的合法权益无法通过诉讼得以救济。一审法院在贺兴胜、星海公司未提交任何证据的情况下，仅因贺兴胜、星海公司不认可《债权债务和解协议》就轻信贺兴胜、星海公司的表述，对陈招和所提交的证据均不予采信，在作出判决时，严重偏袒了贺兴胜、星海公司。与本案案情一样的并非只有陈招和这一案，涉及贺兴胜和星海公司的一房多卖案件至少80余起，其中有工程款抵顶、工程借款抵顶、实际支付购房款的，而星海公司通过对外出借房屋开发资质，并出借另一关联公司宁夏某某建筑安装有限公司的建设资质，使得贺兴胜可以通过挂靠的形式开发建设房屋，并取得山水名居29号楼B幢房屋的实际所有权，再授权贺兴胜对外出售、顶账房屋以谋取不正当利益，再通过向陈招和及其他债权人出示《开发工程管理协议书》和《工程承包合同》使陈招和和其他债权人相信贺兴胜系有权处分。但一审法院在陈招和提交上述两份合同的情况下，对于贺兴胜和星海公司之间的关系回避，属于偏袒贺兴胜、星海公司，侵犯了陈招的合法权益。综上所述，一审法院认定事实与客观真相不符、适用法律错误，其作出的判决书未能维护陈招和的实体权利，应当予以纠正。贺兴胜辩称，一审认定事实清楚,陈招和本案的诉讼系虚假诉讼,贺兴胜从没有收到所谓的债权债务和解协议的167万元。由于陈招和长期高利放贷,贺兴胜已用1001、1102房屋抵顶了所谓的债务,双方在和解协议中已经明确原有双方形成的协议往来的167万元的债务作废。贺兴胜不存在与陈招和的房屋买卖关系，也就不存在所谓的一房二卖，也就不存在退还陈招和的购房款。陈招和用所谓的承揽费、所谓的民间借贷重复起诉，构成妨碍诉讼的行为，请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的上诉请求。星海公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判；2.陈招和诉称星海公司对陈招和及贺兴胜之间的债权债务和解协议进行追认，且星海公司承诺将涉案1101室房屋抵顶给陈招和，没有事实、证据和法律依据；3.陈招和所谓的购房款996330元，并非事实上的购房款，系其与贺兴胜之间的债务，但无从查证，陈招和与贺兴胜是否签订债权债务和解协议，与星海公司没有法律关系。星海公司也未将涉案争议的房屋抵顶或出售给陈招和，更未收到陈招和所谓的996330元的购房款。陈招和向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决贺兴胜、星海公司向陈招和返还996330元购房款；2.依法判决贺兴胜、星海公司向陈招和支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿；3.依法判决诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由贺兴胜、星海公司承担。一审法院认定事实：2018年10月16日，陈招和（甲方）与贺兴胜（乙方）签订《债权债务和解协议》，约定贺兴胜于2013年11月份承揽工程时，因缺乏资金向原告借款而产生债务，双方一致确认签订本协议之日起，贺兴胜尚欠陈招和借款共计167万元。如陈招和同意以平罗县星海山水名居29号楼B段二单元1001、1101室房屋抵偿上述欠款。本协议签订生效后，陈招和需向贺兴胜补缴购房款时，陈招和必须按照贺兴胜指定第三方账户及时缴纳购房款。协议签订后，陈招和必须将贺兴胜出具的欠条、借款、房屋买卖合同及抵押协议等所有手续退给贺兴胜，陈招和不能退还的须出具书面说明，并自本协议签订之日起原有各种凭据均视为无效。双方在协议中注明：“甲方原借给乙方167万元，因乙方无现金偿还能力，愿意以山水名居29-B2-1001、1101（复式）两套住房抵顶甲方债务（373670+996330），甲方按每平米一千元交纳两个地下室款2.4万元（1.2万+1.2万）；甲方按每平米10元交纳二套房物业储备金3450元（2110+1340）；因甲方前期垫资购买安装29-B进户及防盗消防门将复式1101房款中优惠51843元；原有双方形成的购房协议及往来167万元债务作废，以此为准。”协议还约定了其他事项。陈招和称，贺兴胜仅将1001室房屋抵顶给贺兴胜，1101室房屋出售他人，应承担违约责任，引起本案诉讼。另查明，2018年4月2日，贺兴胜将平罗县星海山水名居29#住宅楼B段项目的楼道门、进户门、消防防火门、水表间门、对讲门铃系统等交由陈招和，由陈招和按照设计图纸规格、质量要求及数量供货、安装。2019年11月18日，经陈招和与贺兴胜结算，贺兴胜欠付陈招和承揽费165000元，并出具证明一份。陈招和认为该承揽费及陈招和代贺兴胜支付代悦工程款3万元至今未付。再查明，2020年6月1日左右，陈招和、贺兴胜、星海公司三方协商，陈招和购买平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1001室（建筑面积133.06平方米）、平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1002室（建筑面积138.91平方米，以下简称“1002室”）及用平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元11层1102室（建筑面积219.98平方米，复式楼，以下简称“1102室”）抵顶贺兴胜欠付陈招和的债务。其中：1001室，陈招和于2020年6月17日给星海公司账户转款377092元（房款349262元，下剩金额系税金及管理费等)，该房屋登记在郑某甲名下；1002室，陈招和于2020年6月17日给星海公司账户转款393620元（房款365057元，下剩金额系税金及管理费等)，该房屋登记在陈招和名下；用1102室抵顶贺兴胜欠付陈招和的债务。2020年6月17日，陈招和给星海公司账户转该房屋税款50647元、管理费8289元，该房屋登记在郑某乙名下。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，陈招和要求贺兴胜、星海公司给其交付案涉房屋并协助办理该案涉房屋的产权登记手续。通过庭审查明的事实，陈招和与贺兴胜虽然签订了《债权债务和解协议》，但该协议中的购房款系用贺兴胜欠陈招和借款等债务抵顶。陈招和主张，贺兴胜与陈招和结算，就贺兴胜欠陈招和借款、货款等各种款项共计167万元，双方协商用平罗县星海山水名居29号楼B段2单元1001和1101室房屋抵顶上述欠款，但贺兴胜只将1001室房屋抵顶给陈招和，陈招和将该房屋办理至郑某甲名下，1101室房屋出售他人。贺兴胜辩解，2020年6月1日左右，星海公司、贺兴胜及陈招和三方协商，陈招和从星海公司处购买1001室和1002室房屋，用1102室房屋抵顶贺兴胜欠付陈招和的债务（包括欠款及承揽费）。陈招和反驳称，其从星海公司处购买了1002室和1102室二套房屋，用1001室抵顶贺兴胜欠付陈招和自2018年10月16日以前的债务，其中1002室房款365057元，1102室房款572947元。陈招和提交的银行明细只能够证实1002室房款已付清，就合同上所写1102室房款572947元，陈招和提交的证据不能证明该房款已付清。因为陈招和提交的银行明细中明确50647元和8289元系1102室房屋的税金和管理费，而不是房款，且陈招和交纳到星海公司账户的款项还包含地下室款，故陈招和提交的证据不能证实其购买了1002室及1102室房屋、用1001室房屋抵顶贺兴胜以前的债务、剩余承揽费没有支付。一审法院认定陈招和购买了1001室和1002室房屋，用1102室房屋抵顶贺兴胜欠付陈招和2020年6月之前的债务。综上，陈招和应承担举证不能的责任，对其要求贺兴胜返还996330元购房款并向其支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿的诉讼请求，依法不予支持。陈招和提交的证据不能证实星海公司对陈招和及贺兴胜之间的《债权债务和解协议》进行了追认，也不能证实星海公司承诺将涉案房屋抵顶给了陈招和，故对陈招和要求星海公司返还996330元购房款并向其支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿的诉讼请求，依法不予支持。综上，陈招和的诉讼请求没有事实、理由和有效的证据支持，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈招和的诉讼请求。案件受理费6882元，保全费5000元，共计11882元，由陈招和负担。二审期间，陈招和为支持其主张，向本院提交（2021）宁02民终243号民事判决书一份，欲证明：经终审判决认定，贺兴胜、陈招和已经实际履行了债权债务和解协议，用1001室房屋抵顶了欠付陈招和的工程借款673670元。该债权债务和解协议中，所约定的1101室房屋价值996330元。同时证实星海公司已实际部分履行了债权债务和解协议，视为对贺兴胜与陈招和签订的该协议的加入和承诺以及追认。因此，星海公司应当向陈招和交付1101室房产，但其未交付，贺兴胜、星海公司应当向陈招和返还购房款，并承担一倍的惩罚性损害赔偿。贺兴胜质证认为，该份证据不属于新证据，该判决书中确认陈招和与贺兴胜、星海公司对本案所抵顶的167万元，双方用1102室、1002室、1001室房屋抵顶了167万元债权债务，陈招和只是对工程的承揽款有异议，该份证据达不到陈招和的证明目的，同时能证明贺兴胜与星海公司履行了全部义务，不存在收到了99万余元的事实，也不存在退还的事实。星海公司质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，该证据只是说明贺兴胜与陈招和之间的债权债务款项的情况，并没有认定星海公司追认陈招和与贺兴胜之间的债权债务和解协议，达不到陈招和的证明目的。本院对上述证据分析认为，该证据不能达到陈招和的证明目的。对双方争议的事实本院二审查明认定如下：2020年6月17日，星海公司与郑某甲签订商品房买卖合同（预售），贺兴胜在星海公司委托代理人处签名，约定郑某甲购买平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1001室，总价款349262元，星海公司给郑某甲出具该房349262元发票一张，出具该房地下室10000元房款发票一张。2020年6月17日，星海公司与陈招和签订商品房买卖合同（预售），贺兴胜在星海公司委托代理人处签名，约定陈招和购买平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1002室，总价款365057元，星海公司给陈招和出具365057元该房发票一张、出具该房地下室10000元房款发票一张。2020年6月17日，星海公司与郑某乙签订商品房买卖合同（预售），贺兴胜在星海公司委托代理人处签名，约定郑某乙购买平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元11层1102室，总价款572947元，星海公司给郑某乙出具该房572947元发票一张，出具该房地下室10000元房款发票一张。2020年6月17日，陈招和向星海公司尾号为0017账户分三笔转账393620元、377092元、8289元（管理费）。当日，陈招和还向星海公司尾号为0489账户转账50647元（税款）。陈招和二审庭审中陈述：贺兴胜只将1001室房屋抵顶给陈招和，备案登记在郑某甲名下，平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1002室及平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元11层1102室是其购买的，分别登记备案在陈招和及陈招和儿媳妇郑某乙名下。贺兴胜及星海公司二审庭审中陈述，1001、1002室房屋系陈招和购买，1102室房屋抵顶了《债权债务和解协议》约定的债务。贺兴胜二审还当庭陈述1102号房屋抵顶了其和陈招和债权债务协议上的所有金额，1102号房屋是从1101号调整过来的，1102号房屋是代替1101号房屋履行债务的，是当时的口头协议，星海公司也参与协商，所以才办理了手续，没有相关证据证明。一审判决再查明的部分事实与双方当事人的陈述不符，本院予以纠正。另查明，陈招和就一审法院另查明的事实请求贺兴胜、宁夏某某建筑安装有限公司支付工程款195000元，宁夏回族自治区平罗县人民法院作出（2020）宁0221民初3469号民事判决书，判决驳回了陈招和的诉讼请求，陈招和不服提起上诉，本院于2021年3月15日作出（2021）宁02民终243号民事判决，判决：一、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3469号民事判决；二、贺兴胜支付陈招和承揽款195000元。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的焦点问题为贺兴胜、星海公司是否应当向陈招和返还996330元购房款，是否应当支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿。本案陈招和与贺兴胜签订《债权债务和解协议》，双方协商用平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元1001和1101室房屋抵顶该协议约定的债务。陈招和主张贺兴胜只将1001室房屋抵顶给陈招和，备案登记在郑某甲名下，平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1002室及平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元11层1102室是其购买的，分别登记备案在陈招和及陈招和儿媳妇郑某乙名下。贺兴胜及星海公司陈述：1001、1002室房屋系陈招和购买，1102室房屋抵顶了《债权债务和解协议》约定的全部债务。本案《债权债务和解协议》是基于陈招和与贺兴胜以物抵债的意思表示而签订，其目的为消灭原债权债务关系。以物抵债协议为清偿债务的一种方式，在以物抵债协议现实地履行后产生消灭原债权债务的法律后果，在以物抵债协议未履行的情况下不能消灭原债权债务关系。根据本案查明的事实,《债权债务和解协议》约定的以物抵债的两套房屋中的其中一套1101室房屋星海公司已出售他人。在此情形下,《债权债务和解协议》无法继续履行，以1101房屋抵顶债务的目的不能实现，陈招和如果认为《债权债务和解协议》约定债权债务尚未抵清应当就原债权债务关系另行主张权利。且根据本案查明的事实，陈招和并未向贺兴胜、星海公司实际交付平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元1101室房屋价款，陈招和与贺兴胜、星海公司之间并未就1101室房屋形成房屋买卖合同法律关系，陈招和关于其与贺兴胜、星海公司之间的房屋买卖关系合法成立，贺兴胜、星海公司构成违约，应退还陈招和相应购房款并承担违约责任等上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实及判决理由虽有瑕疵，但判决结果正确。综上所述，上诉人陈招和的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13763元，由上诉人陈招和负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 薄晓霞审判员 马玉兰二〇二一年六月八日法官助理 周世胜书记员 马会如附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。