辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4853号上诉人（原审被告）：王建翔，男，1964年6月22日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，住所地大连市中山区港景园1号2单元4层2号。负责人：金山，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人王建翔因与被上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王建翔上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担精神损失费1000元；三、判令被上诉人与上诉人签订物业管理合同；四、被上诉人承担诉讼费。主要事实和理由：1、2014年1月1日至2019年12月31日期间，上诉人案涉房屋因雨水管漏水，墙体大面积长毛，多次向广东中奥物业管理有限公司大连分公司报修，一直未受理，也无反馈，无奈上诉人自费维修。按国家相关物业管理规定，雨水管属于物业维修范围，上诉人将现场图片提供给当时物业公司管理人员安女士查看后，安女士明确表态要承担责任，但请示结果只同意赔偿1000元。上诉人实际维修费9600元，上诉人要求被上诉人按实支付维修费，后来便不了了之。被上诉人接手后，否认曾经许诺承担责任和赔偿损失。上诉人认为被上诉人没有履行基本的维修服务，上诉人有权拒付物业费。2、被上诉人及前物业公司从未提供过双方签订的物业服务合同，由于合同主体已变更为被上诉人，因此上诉人要求与被上诉人签订物业管理合同，并要求得到物业管理合同原件。3、由于柳韵园原物业管理单位于2019年2月18日将本物业项目变更给被上诉人承接，所以二者存在法律关联。被上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司不同意上诉人王建翔的上诉请求，同意一审判决。大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司向一审法院起诉请求：1、王建翔支付2019年1月1日至2019年12月31日物业费1968元（1.9×86.31×12月）；2、王建翔支付违约金1968元；3、王建翔支付律师费500元。一审法院经审理查明，被告系甘井子区柳树南街中体奥林匹克花园小区业主，房屋面积86.31平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司（以下简称“乐百年公司”）。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。2011年4月24日，中奥公司在与被告签订《中体奥林匹克花园前期物业服务协议》中约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金。如被告连续三个月未交纳，中奥公司将采取法律途径追缴物业费及滞纳金，由此产生的诉讼费、律师费等一并由被告承担。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，申请变更位于红旗街道柳韵园项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠自2019年1月1日至2019年12月31日物业费未付。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、乐百年公司与原告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司与原告依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主陈欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费1968元（1.90元/月/平方米×86.31平方米×12个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，中奥公司和原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，本案不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。对于被告辩称原告对其房屋没有尽到维修义务问题。房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，理由不充分，不应支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王建翔自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1968元；二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担14元，被告负担11元。被告负担部分，于判决发生法律之日起十日内给付。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人是经过小区业主大会投票表决、接任前物业公司而为小区提供物业服务的单位，其与开发商百乐年公司签订的《前期物业服务合同》依法对被上诉人和上诉人都具有约束力。被上诉人应当按约提供物业服务，上诉人应当按约及时交纳物业费。被上诉人无需与上诉人另行签订物业服务合同，且是否订立合同由平等主体自由意志决定，司法不宜干预，故上诉人此项主张不能得到支持。现上诉人欠付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1968元是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人不按时交纳物业费的主要理由是物业公司未能提供令其满意的物业服务，对此，本院认为，物业服务范围包括公共设施的养护与维修，排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面，被上诉人已提供了基本的物业服务，上诉人就应当按时交纳物业费。上诉人仅因被上诉人未对其房屋问题进行及时维修就拒交物业费，理由不成立。但上诉人如有证据证明被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人要求被上诉人给付精神损失费的上诉请求，系上诉人二审中新提出的主张，双方未能就此达成和解，该主张已超出本案二审审理范围，上诉人可另行主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人王建翔负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年六月二日书记员  黄月妍