湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6794号上诉人（原审被告）：陈勇，男，1970年10月19日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：蒋亚玲，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王湖贵，男，1994年3月13日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：廖书兵、黄杨中，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。上诉人陈勇因与被上诉人王湖贵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈勇向本院提出上诉请求：1.改判一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付房屋装饰装修、搬迁及其他设施移装、停业停产、奖励等补偿；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.从物权法律关系上看，搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿对象均为房屋的所有权人，涉案房屋的搬迁、临时安置、停产停业损失补偿费的补偿对象是明确清楚的，并不包括房屋的承租人，因此，一审判决没有物权法律关系上的依据。2.从合同法律关系上看，上诉人与被上诉人双方在本案中的权利义务来源于双方于2019年9月28日签订的《房屋租赁合同》中的租赁合同关系，双方在合同中并未约定在房屋被征收导致合同不能履行的情况下，出租人对承租人具有补偿义务。本案合同不能继续履行系因房屋被征收引起，属于不可抗力，双方对合同解除均没有过错。3.即使基于公平原则，上诉人需对被上诉人予以适当补偿，但被上诉人应对其损失承担举证责任，被上诉人并未就其停产停业、装饰装修损失予以举证，因此，一审判决无事实上的依据。4.根据上诉人与房屋征收部门所签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》的附件显示，装饰装修补偿的标准系以被征收产权面积为依据，而非被征收房屋内装饰装修的具体情况，被上诉人并未产生实际的装饰装修部分损失，一审判决明显超出了上诉人应当承担的合理范围，违背了公平原则。王湖贵辩称：1.从物权法律关系上看，承租人基于合法有效的租赁合同受让了物权之占有、使用、收益权能，享有涉案房屋的用益物权，在房屋用益物权人与房屋所有权人不一致的情况下，房屋承租人亦属于政府征收补偿行为的行政相对人，原审判决上诉人将政府补偿给王湖贵的房屋装饰装修、搬迁及其他设施移装、停产停业等补偿支付给王湖贵，合理合法。2.从合同法律关系上看，租赁合同中未对政府征收情况作出约定并不等于上诉人可以占有全部拆迁补偿款，租赁合同因政府征收导致无法继续履行而解除，王湖贵事实上因合同的解除而产生了搬迁、停产停业等损失，对提前搬迁也有重要贡献，原审判决合理合法。3.从公平的角度上看，涉案房屋的租赁合同因政府征收而导致无法继续履行，合同解除是因不可抗力归责于双方的事由导致，不存在任何一方违约，对双方因此造成的损失应当适用公平原则处理。4.王湖贵不认可原承租人所述案涉房屋转让费中仅1万元为装饰装修对价的说法，一审判决酌情分配装饰装修补偿款，充分考虑了双方应当承受的合理范围。王湖贵向一审法院起诉请求：1.判令陈勇向王湖贵退还租金7200元及押金3000元；2.判令陈勇向王湖贵支付搬迁、停产停业、装饰装修及其他设施补偿费和提前搬迁奖励共计56693元；3.判令陈勇承担律师代理费5000元；4.判令陈勇承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，王湖贵将第二项诉讼请求变更为判令陈勇向王湖贵支付搬迁、停产停业、装饰装修及其他设施补偿费和提前搬迁奖励共计59552元。一审法院认定事实：涉案房屋原由陈勇于2017年出租给案外人陈辉经营超市，王湖贵因受让陈辉经营超市，于2019年9月5日向陈勇的妻子张健芝预付了2020年9月9日至2020年12月8日的房租共计9300元。2019年9月28日，陈勇（出租方、甲方）与王湖贵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市开福区幸福桥156号及2楼202房出租给乙方使用；租赁期限为4年，自2019年12月9日起至2023年12月9日止；每月租金为3100元，按季度结算，每季度初6日内，乙方向甲方支付全季度租金；乙方同意预交3000元作为保证金，合同终止时由甲方退还乙方。合同第三条规定乙方租赁期间，水费、电费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方如果有经营变动要将门面转让须经过甲方同意。合同第六条约定：在承租期间，乙方经营范围必须遵守国家法规，未经甲方同意，不得改变房屋结构及其用途，乙方装修应按照来修去丢的原则，由于乙方人为原因或改造该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。第七条约定：甲方保证该商铺无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。2019年9月29日，陈辉（转让方、甲方）和原告王湖贵（承接方、乙方）签订《转让合同》，约定甲方将长沙市开福区幸福桥162-168号103房转让给乙方；房屋面积共36平；甲方于2019年9月29日交接于乙方经营使用，如延期甲方给乙方带来的损失甲方赔偿给乙方；乙方在2019年9月29日向甲方支付转让费共计7万元。合同第五条约定:转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方，共计7.4万元。合同第九条约定：如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。上述《房屋租赁合同》和《转让合同》签订后，王湖贵向陈勇交付了房租押金3000元，王湖贵接手该超市继续经营，并将租金交纳至2020年12月8日。2020年9月29日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区幸福桥片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》，涉案房屋位于该征收项目征收范围。2020年12月3日，陈勇（乙方）与区房屋征收部门（甲方）、新河街道工作组（丙方）就座落于长沙市开福区幸福桥162-168号103的涉案门面签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：协议约定房屋征收补偿金额为1257547元。其中被征收房屋补偿1180649元；被征收房屋装饰装修、附属设施补偿和其他补偿52206元，含搬迁费854元，有线电视、电话、空调等设施移装费1550元，装饰装修补偿23507元（36.73㎡×640元/㎡）；自来水独户新装户表补偿1500元；停产停业补偿24795元（1180649元×7‰×3个月）；各项奖励24692元，其中提前搬迁奖7346元（36.73㎡×200元/㎡），选择货币补偿奖7346元（36.73㎡×200元/㎡），寻找房源奖励10000元。由于涉案租赁房屋一楼门面和二楼房屋系分别进行登记。2020年12月9日，陈勇（乙方）与区房屋征收部门（甲方）、新河街道工作组（丙方）就座落于长沙市开福区幸福桥162-168号202房另签订了一份《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定房屋征收补偿金额为788214元。其中被征收房屋补偿596074元；被征收房屋装饰装修、附属设施补偿和其他补偿57394元，含搬迁费1050元，有线电视、电话、空调等设施移装费2150元，装饰装修补偿38575元（36.73㎡×640元/㎡）；一次性成型建筑补偿5119元，自来水独户新装户表补偿1500元，管道煤气、封闭阳台、无烟灶台补偿9000元；各项奖励24692元，其中成新奖励9429元，上浮奖励90825元，提前搬迁奖12246元（61.23㎡×200元/㎡），选择货币补偿奖12246元（61.23㎡×200元/㎡），寻找房源奖励10000元。2020年11月21日，开福区房屋征收部门工作人员上门催告王湖贵尽快搬离涉案房屋，当晚王湖贵询问陈勇如何解决，陈勇回复原告不用理会，后涉案房屋被围挡，王湖贵于2020年12月8日搬离涉案房屋。该院另查明，陈勇因房屋征收去办理燃气销户时被告知欠交燃气费760元，该欠费由陈勇补交。根据陈勇提供的房屋腾空的照片，涉案房屋装修为白色墙壁地面贴地砖，陈勇称是房屋出租给陈辉前固有的装修，王湖贵认可从陈辉处接手时未重新装修，但陈辉承租时对房屋进行了装修，其转让款中包括装修价值。陈辉在与陈勇妻子通话时也谈到曾对房屋进行装修的事实。一审院认为，一、王湖贵、陈勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。涉案房屋被列入征收范围后，王湖贵已于2020年12月8日搬出房屋，应认定双方所签订的《房屋租赁合同》已于此时事实解除，在此之前应认定为合同实际履行期间，该期间王湖贵应按合同约定向陈勇支付租金。政府征收决定公告发布后，王湖贵仍在使用房屋，王湖贵主张陈勇退还自政府征收决定公告后租金，与本案事实不符，该院不予支持。涉案房屋自政府征收决定公告后虽被围挡，但王湖贵未举证证明围档时间及围档对其经营的影响情况，应承担举证不能的不利后果。二、本案因政府征收而导致合同提前解除，双方对合同提前解除均没有过错，王湖贵主张陈勇退还押金3000元，该院予以支持，且因合同提前解除给王湖贵造成的装饰装修残值及其他损失，陈勇应按公平责任进行分担。本案中，王湖贵从前租户处接手时虽未重新对房屋进行装修，但前租户对房屋进行了装修，且王湖贵受让前租户的转让款中包含了装修价值，结合涉案房屋的已形成附合的装修现状，前租户对房屋相关装饰装修、设施的投入的陈述及租赁合同未实际履行的时间，该院酌情由陈勇赔偿王湖贵已形成附合的装饰装修残值损失10000元，对王湖贵超出诉讼请求部分不予支持。就政府征收而言，会对被征收人搬离房屋所产生搬迁和其他设施移装费用进行补偿，但房屋出租后房屋实际由承租人使用，相应的搬迁和其他设施移装义务和费用实际由承租人承担，故陈勇因征收获得的搬迁费1050元＋854元和其他设施移装补偿2150元＋1550元共计5604元应补偿给王湖贵。同理，陈勇因征收获得的相关搬迁奖励亦应补偿给王湖贵，但政府给予提前搬迁奖需以签约和搬迁为前提，本案签约和搬迁实际由王湖贵、陈勇分别实施，故陈勇应将其获得的提前搬迁奖12246元＋7346元计19592元的50%，对王湖贵补偿9796元。由于政府征收导致王湖贵不能在涉案房屋继续进行经营，对王湖贵会造成一定的经营损失，故陈勇获得停产停业补偿应对王湖贵进行相应补偿，考虑政府征收也会对陈勇造成租金的可得利益损失，该院认定陈勇获得的停产停业补偿24795元中，扣除3个月租金9300元，剩余15495元由陈勇对王湖贵进行补偿。根据合同约定，租赁期间的燃气等费用由承租人承担，陈勇在办理燃气销户时补交了欠交的燃气费760元，应认定为租赁期间产生的费用，陈勇抗辩应由王湖贵承担，该院予以采信，该费用应从退还的押金中予以抵扣。因双方对合同提前解除均无违约责任，王湖贵主张陈勇赔偿其律师费损失5000元，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，原审判决如下：一、陈勇在本判决生效之日起五日内退还王湖贵押金人民币2240元（已抵扣燃气费760元）；二、陈勇在本判决生效之日起五日内支付王湖贵房屋装饰装修、搬迁及其他设施移装、停产停业、奖励等补偿计人民币40859元；三、驳回王湖贵的其他诉讼请求。本案受理费799元，由王湖贵承担349元，陈勇承担450元。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人陈勇应否向被上诉人王湖贵支付房屋装饰装修、搬迁及其他设施移装、停业停产、奖励等补偿。经审查，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本院认为，在因征收导致经营性用房无法继续使用的情况下，对征收补偿款按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理，更有利于平衡各方主体的合法权益、促进国家征收政策的有序实施。本案中，《房屋租赁合同》在约定履行期限内发生征收拆迁事项，装修补偿、搬迁及其他设施移装、停业停产、奖励等款项均系因征收拆迁行为而产生，正因征收拆迁导致合同终止，王湖贵无法继续经营，征收拆迁款应当对其予以考虑，一审判决据此认定陈勇应将征拆案涉房屋获得的房屋装饰装修、搬迁及其他设施移装、停产停业补偿及部分奖励支付给王湖贵具有事实和法律依据，其处理并无不当。上诉人陈勇的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈勇的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费821元，由上诉人陈勇承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年六月七日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。