辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1054号上诉人（原审原告）：陈玉丽，女，1956年12月2日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。上诉人（原审原告）：邬家波，男，1956年1月1日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。二上诉人共同委托诉讼代理人：秦岩，辽宁木鱼石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市太和区锦营天然大理石厂，住所地锦州市太和区营盘乡营盘村。投资人：孔繁昌，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：孔繁昌，男，1962年1月20日出生，汉族，锦州市太和区锦营天然大理石厂投资人，住锦州市凌河区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜锦秀，锦州市太和区锦营天然大理石厂出纳。上诉人陈玉丽、邬家波因与被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉丽、邬家波上诉请求：1、依法撤销锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初字第677号民事判决书第二项。2、判决被上诉人支付上诉人违约金288684元，并由被上诉人协助办理入户手续。3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原审法院已经认定双方所签订的《房屋购销合同》为有效合同，其约定交工的时间为2003年12月30日。但对“交工日期”却认定为“房屋交付日期”而驳回上诉人要求被上诉人支付“逾期交工”应当承担的违约金是错误的。一、按照2003年7月2日，上诉人与被上诉人签订《房屋购销合同》的约定：综合楼于2003年12月30日交工。何为建筑物的交工时间？根据建设部关于《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位在工程完工后，“应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收…建设工程经验收合格的，方可交付使用。”因此，在没有经过“验收合格”的建筑是不可交付使用的。因此，原审法院将被上诉人因为避免因他们外欠工程款或材料款过多造成债权人占房而带来的麻烦，将该房的门钥匙交给上诉人代他们看管此房并不是法律意义上的及《房屋购销合同》中所约定的交工时间，其认定是错误的。二、原审法院认为在2005年5月被上诉人因为避免因债权人占房而带来的麻烦，将该房的门钥匙交给上诉人代他们看管此房，并“一直占有使用该房，原告方未按约定支付剩余的购房款，亦构成违约。在双方互负违约责任的情况下，对二原告的要求被告支付违约金288684元的诉讼请求，本院不予调整”。是认定错误。1、由于涉案房屋是在没水没电没有供暖没煤气不具有使用功能的情况下，只是为了因为避免其他债权人占房而带来麻烦被上诉人才让上诉人看房的，而不是让上诉人使用该房的（该房也是不能使用的）。2、因为该房不能使用，所以这么多年来被上诉人既不敢也不能收取剩余的购房款，而不是上诉人不交付购房款，因此不存在上诉人违约的问题。3、在合同履行过程中，如果合同双方都有违约行为，应根据合同约定各自承担相应的违约责任。而原审法院将“制造”的上诉人违约的情况与被上诉人的违约混为一谈，而驳回上诉人的诉求是错误的。综上，请求二审法院依法撤销锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初字第677号民事判决书第二项；判决被上诉人支付上诉人违约金288684元，并由被上诉人协助办理入户手续。锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌辩称，一、1、原审法院虽然确认双方签订的《房屋购销合同》有效，但《房屋购销合同》中手写约定内容，违反法律规定，违背交易习惯，显失公平，严重侵犯被上诉人的权益。被上诉人要求变更或撤销其《房屋购销合同》。2、《房屋购销合同》中“第五条”：甲方将此综合楼于2003年12月30日交工。此条款是告知乙方楼房主体完工的时间，而不是甲方向乙方交付房屋使用的时间。购房合同中没有明确的约定甲方向乙方交付房屋的交房时间，所以被上诉人于2005年将此房交付给上诉人占有使用，不存在延迟履行的违约行为。二、此综合楼是政府机构房管部门质检、安检等多家政府机构人员到现场进行竣工验收，出具竣工报告的质量合格工程，是太和区政府和锦州市中级人民法院联合督办工程，而不是上诉人所说的不具备使用条件的违建工程。2、涉案房屋于2005年交钥匙至今一直由上诉人占有，并进行装修，用于建材经营，获得效益，上诉人所说替被上诉人看管此房的说法是严重违背事实。上诉人多次拒绝与被上诉人商讨交付房款等相关事宜，上诉人所说被上诉人不能和不敢要房款是违背事实的无稽之谈。三、综上所述，被上诉人不存在延迟履行的违约行为，上诉人的上诉请求是没有任何的法律依据和事实依据，而《房屋购销合同》存在严重违背法律规定，违背交易习惯，损害被上诉人权益的事实，所以恳请法院依法撤销或变更《房屋购销合同》，驳回上诉人的上诉请求。陈玉丽、邬家波向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告锦州市太和区锦营天然大理石厂签订《房屋购销合同》有效，并确认锦营天然大理石厂综合楼门市房东起第三户（门牌号××房屋归二原告所有；2.由被告支付违约金288684元；3.案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告陈玉丽与原告邬家波系夫妻关系。陈玉丽与被告天然大理石厂于2003年7月20日签订《房屋购销合同》，约定原告方购买由天然大理石厂开发建设的，坐落在锦州市太和区锦营大理石厂综合楼一楼门市东起第三户门市房。房屋建筑面积108平方米，售房价格900元/m2，房屋总价97200元，首付6万元，余款在竣工后交钥匙时一次性付清。同时约定，该综合楼应于2003年12月30日交工。被告方如不按合同规定日期交付房屋，逾期每一天甲方付乙方违约金为总房款0.05%。合同签订后，原告按约定分三次交付了6万元房款，被告天然大理石厂及法定代表人孔繁昌为原告出具了收据。但天然大理石厂直至2005年5月才将该房的门钥匙交给原告方，且水、电、取暖等必要的配套设施，直至2017年才在政府相关部门的协调下安装齐全。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告陈玉丽与被告方签订的《房屋购销合同》的效力问题。针对该问题，被告方以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效”为依据，以双方签订《房屋购销合同》时，被告天然大理石厂未取得商品房预售许可证为由，否认该合同的效力。但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围明确限定为商品房买卖行为，而本案中《房屋购销合同》的标的房屋，即锦营天然大理石厂综合楼本质上并不属于商品房，因此不能适用该解释。贸然认定合同无效，对原告方显失公平。故对被告方所主张的合同自始无效的观点，本院不予支持。可以依法认定合同有效。虽然双方签订的《房屋购销合同》有效，但合同本身无法实现物权变动的法律效果。依据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在相关行政机构尚未颁发房产证，尤其是锦营天然大理石厂综合楼内房屋能否办理房产证，何时办理房产证尚不明确的情况下，人民法院无权依据合同债权确认物权归属。故对二原告要求判决锦州市太和区锦营大理石厂综合楼一楼门市东起第三户房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但依据合同的相对性，二原告享有请求被告方交付房屋、办理入住手续，在能够办理房产登记手续时协助办理房产登记，以及在被告方交付房屋后依法享有占有、使用该房屋等基于合同债权而产生权利。关于二原告要求被告方支付违约金288684元的问题。本院认为，原告陈玉丽与被告方签订《房屋购销合同》的时间为2003年7月20日，约定的“交工日期”为2003年12月30日。关于“交工日期”是否为双方约定的被告方向原告交付房屋日期的问题，双方观点并不一致。因该《房屋购销合同》系被告方提供的格式合同，按照《合同法》相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做不利于提供格式条款一方的解释。故应当认定合同中约定的所谓“交工日期”，应理解为房屋交付日期。被告方未在约定日期交付房屋，构成违约。但是，自2005年5月被告方将房屋交付后（尽管原告方声称当时是被告方为了逃避法院查封，将房屋交与他们看管，但原告方自此之后一直占有、使用该房屋，应当认定2005年5月为双方的交付房屋时间），原告方未按约定支付剩余的购房款，亦构成违约。在双方互负违约责任的情况下，对二原告的要求被告方支付违约金288684元的诉讼请求，本院不予调整。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定,判决如下:一、原告陈玉丽与被告锦州市太和区锦营天然大理石厂签订的，关于锦州市太和区锦营大理石厂综合楼一楼门市东起第三户房屋的《房屋购销合同》有效；二、驳回原告陈玉丽、邬家波的其他诉讼请求。案件受理费2448元（已减半收取），由被告锦州市太和区锦营天然大理石厂和被告孔繁昌共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂提交证据1：售房简介，拟证明当时房屋的价钱，交付方式，房屋交付的时间。证据2：被上诉人与上诉人陈玉丽另案的庭审记录，拟证明对方陈述房屋在使用，已经进行装修。证据3：陈玉丽在另案中提交的门市面积统计表，拟证明：单价是每平米4000元。对此，上诉人陈玉丽、邬家波质证称，售房简介不属于新证据，简介是邀约，应以合同为准；庭审笔录是在被上诉人起诉上诉人债务纠纷一案中的庭审笔录，在该案件中被上诉人认为当事人双方存在债务关系，而非房屋买卖合同关系，基于当时的这一诉求，上诉人和被上诉人在庭审中所做的相关陈述，在被上诉人提出的这个笔录中，我们对于房门钥匙的交付时间是属实的，庭审笔录第6页原告提供的照片不属实，因为这个房屋没有交付使用，被上诉人提交证据证明我们对房屋进行了装修，这个与实际不符，因为这个房屋在2005年交付的时候是没水没电没供暖没煤气，是不具备使用功能的，因此到现在也没有使用，也没有装修；房屋面积统计表，因为涉案楼房从2002年建设以后一直没有交付使用，购房者多次向太和区政府、锦州市政府、营盘乡政府上访，为了证明开发公司的损失，所以这个表也是开发公司打印的，让我们在上面签字，用于表明锦州市太和区锦营天然大理石厂的配套设施没有跟上，这上面所标注的价格，并不等于双方在合同中约定的价格。本院认为本案双方当事人的权利义务应以书面合同约定为准，故对售房简介、门市面积统计表不予采信。上诉人提交的锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1495号庭审笔录的真实性本院予以确认。本院经审理查明，《房屋购销合同》中约定，其余房款房票交到手再一次性交齐，而二上诉人陈玉丽、邬家波在起诉状中陈述“余款在竣工后交钥匙时一次性付清”。另查明，原审判决认定的其它事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人陈玉丽、邬家波虽然主张被上诉人逾期交付房屋至今，但其对于原审已认定2005年5月取得房屋钥匙的事实并未提出异议，不论该房屋的现实状况是否具备配套条件，上诉人接收房屋钥匙即表明其对该房屋取得了占有、使用的权利，而同时被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂则失去了对该房屋的控制权，故交付房屋钥匙即表明被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂已向上诉人陈玉丽、邬家波交付了房屋。根据双方当事人签订的《房屋购销合同》约定，综合楼应于2003年12月30日交工，原审法院对于该交工时间即应为交房时间的认定论理充分，结论正确。而被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂至2005年5月才向二上诉人交付房屋，存在违约，应向上诉人支付违约金。因双方当事人均不能说明房屋实际交付的具体日期，故违约金应计算至2005年4月30日。关于违约金的计算标准，合同约定为“逾期每一天甲方付乙方违约金为总房款0.05%”，故违约金应计算为97200元×0.05%×486天=23620元。关于孔繁昌个人应否承担给付违约金的责任问题，锦州市太和区锦营天然大理石厂为个人独资企业，孔繁昌为投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故如锦州市太和区锦营天然大理石厂不能履行给付违约金的义务，应由孔繁昌履行给付违约金的义务。关于二上诉人提出的被上诉人协助办理入户手续的上诉请求超出一审诉讼请求范围，本案不予审理。综上所述，上诉人陈玉丽、邬家波的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初677号民事判决第一项。二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初677号民事判决第二项。三、被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂于本判决生效后十日内给付上诉人陈玉丽、邬家波逾期交付房屋违约金23620元。四、如被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂不能按期足额履行本判决第三项确定的给付义务，由被上诉人孔繁昌于被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂逾期之日起十日内承担本判决第三项所确定的未履行完毕的给付义务。五、驳回上诉人陈玉丽、邬家波的其它诉讼请求及其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2448元，上诉人陈玉丽、邬家波已预交。由被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌负担200元，于本判决生效之日起七日内向锦州市太和区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由上诉人陈玉丽、邬家波负担2248元，应予退还200元。二审案件受理费5630元，上诉人陈玉丽、邬家波已预交。由被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌负担460元，于本判决生效之日起七日内向锦州市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由上诉人陈玉丽、邬家波负担5170元，应予退还460元。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  郭慧峰审判员  赵洪全二〇二一年六月十五日法官助理郭建华书记员李响