河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6604号上诉人（原审原告）：胡长勤，女，1968年7月15日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审被告）：郑州市顺增置业有限公司，住所地新密市曲梁镇蒋坡村。法定代表人：王廷温，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭照方，河南荣元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋菊，河南荣元律师事务所实习律师。上诉人胡长勤因与被上诉人郑州市顺增置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡长勤上诉请求：1.请求依法判决撤销河南省新密市人民法院作出的（2021)豫0183民初1125号民事判决，改判被告赔偿或补偿原告损失70000元；2、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2013年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告从被告处购买位于新密市产业集聚区××“××花园”××号楼贰单元叁层313A号房屋一套，建筑面积38平方米，总价款133000元，原告于签订合同当天将房款付清。另约定，被告限期为原告办理房屋产权证书。但一连七年多，被告没有给原告办理产权证。2020年5月，原告在新密市法院起诉，要求被告承担逾期办证的违约金。但新密市法院判决：因被告至今未取得销售房屋的任何证书，房屋买卖合同无效，原告的违约金诉请不予支持。原告提出申诉，2021年11月新密市法院驳回申诉，维持原判。新密市法院审监庭的李金蔚法官告知原告，经法官会议研究原告可以按照无效合同另案要求被告赔偿损失。但2020年底，原告按照无效合同的法律规定到新密市法院重新起诉时，立案庭的法官却以原告属于重复起诉，违反“一事不再理”的法律规定，不给原告立案，不出具不予立案决定书，原告多次投诉信访都没有回音。无奈，原告选择网上立案，绕过了立案庭的法官，这才立上案。没想到立案后新密市法院的法官仍然是不支持原告的诉请，判决原告败诉。原告认为新密市法院是站在房地产开发商的立场上断案，作出的判决带有地方保护主义倾向，对错误判决应予以改判纠正。二、新密市法院错误的理解并适用了法律规定，导致错判。我国《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案因被告的过错导致合同无效，在原告接受房屋的同时，被告应当对原告的损失承担赔偿或补偿责任。原告完全可以在不退房的情况下要求赔偿或补偿，原告的诉请符合该法条“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”的规定，原告的诉求应当被支持。但新密市法院法官只注意了该法条的前半句，没有正确的理解运用法条中间部分的表述，作出的判决必然是倾向保护房地产开发商的利益，而没有考虑处于弱势群体的消费者的利益，没有起到应有的法律和社会效果。如果按照新密市法院的裁判指引来维权，消费者的利益损失更大，还不如不起诉维权。理由如下：1、所购房屋原告已经购买了七年多，已经过几次装修和长时间使用，不退房符合“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的法律规定。2、原告退了房去哪里居住？不能因为原告提出维权的诉讼，法院就逼迫原告退房，连居住的地方都没有了吧！这会引起社会动荡的。3、从经济利益来看，退房对开发商有利，对消费者损失更大。从新密市法院判决的司丽平房屋买卖一案可以看出，退房的话开发商无非是支付一点贷款利息，但对于购房人来说起七年前的房款加上利息，无论如何也买不到这样的房子了。4、最坏的结果是原告房子没有，钱也打了水漂。国家现在宏观调整房地产市场，许多开发商资金链断裂，原告按照法院的判决指引退房后，开发商收回房屋却支付不了购房款和赔偿，就会使消费者陷入绝境。综上，合同无效是否一定返还原物，应根据实际情况来判断。虽然原物仍存在，但已经原告装修使用多年，采取不返还原物的方式对双方并无损害，也不违反现行法律、法规的规定，应当适用“没有必要返还的”法条来裁判案件。更主要的是原物虽存在，返还原物会加重消费者的经济损失，造成资源浪费，不符合客观经济规律，不符合诚信原则和公平原则，违反了“没有必要返还的”法律规定。三、原告的诉求合理合法，应予以支持。原告的经济损失是客观存在的，原告购买的是商品房，但因被告无法办证，不能贷款，不能抵押，不能增值，不能变现，现在原告所购买的房屋实际上变成了小产权房。目前同地段的有证房屋都卖到每平方米8000多元，而原告购买的房屋还没有任何升值。根据周边同地段有证房子的销售单价8000元计算，38平方米的房子总价为304000元。减去原告购买时的价款133000元，差价为171000元，原告只主张了70000元，并没有多要。被告如果觉得原告的主张过高，完全可以给原告买一套38平方米的有证房屋（大一点原告自愿加钱）,原告把涉案房屋退回，一分钱赔偿也不要，看被告能不能接受？综上，原告购房时没有任何过错，依法维权应该得到法律和法院的支持。但一审法院对于法律的理解是机械的，死搬教条的，没有考虑到判决的社会效果和法律效果，其释明的退房维权的办法根本行不通，会更大的增加消费者的损失，请求二审法院改判纠正。郑州市顺增置业有限公司辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下，新密市人民法院作出的（2020）豫0183民初2515号民事判决认定我公司与上诉人签订的合同系无效合同。根据民法典第157条之规定，上诉人主张赔偿损失的前提是返还财产。本案一审中在审判长多次释明的情况下，上诉人仍坚持不返还财产，原审法院依照民法典第157条之规定驳回上诉人的诉讼请求并无不当。第二、上诉人在不返还财产的前提下赔偿损失，实际上主张的是是因合同约定造成的违约损失，而违约是因合同约定造成的违约损失，而违约损失应建立在合同有效的基础上，同时就违约损失上诉人已在（2020）豫0183民初2515号提起诉讼，并以驳回上诉人的诉讼请求。第三点、涉案房屋并未毁损，灭失可以返还。上诉人在上诉状中陈述的事实和理由不能成立。第四点、上诉人不存在任何损失，我公司已向胡长勤支付租金、交付房屋，并且其在交付后一直使用涉案房屋并将其出租获利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。胡长勤向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿或补偿原告损失70000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月12日，原、被告双方签订《商品房转让合同》一份。2020年7月28日，该院作出（2020）豫0183民初2515号民事判决，该判决中认定原告与被告签订的上述《商品房买卖合同》为无效合同，该判决已发生法律效力。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，案涉《商品房买卖合同》已被生效法律文书确认为无效合同，原告称因被告的过错导致合同无效，其接受案涉《商品房买卖合同》项下房屋的同时被告应对其损失承担赔偿或补偿责任，并以其购买的是商品房，被告无法办证导致其所购买的房屋变成小产权房为由要求被告赔偿经济损失70000元。该院认为，无效的合同自始无效，经法庭明确释明，原告仍要求在不返还财产的前提下赔偿损失，实质上主张的是因被告在履行案涉《商品房买卖合同》的过程中交付的标的物不符合合同约定的违约损失，而违约损失应建立在合同有效的基础上，因此，原告的主张不能成立，该院不予支持。因案涉《商品房买卖合同》无效引起的财产返还和损失赔偿问题，原、被告双方均可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决：驳回原告胡长勤的诉讼请求。本案受理费减半收取为775元，由原告胡长勤负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，胡长勤作为完全民事行为能力人，在进行房屋买卖等重要民事活动中，应尽到基本审慎义务，其在与郑州市顺增置业有限公司签订《商品房转让合同》时，没有证据证明查看了案涉房屋的五证，同时，双方所签订的《商品房转让合同》，与在房管部门登记备案的《商品房买卖合同》，形式上存在较大不同，且一般人凭借日常生活经验可以进行判断，故，胡长勤在签订《商品房转让合同》时，对案涉房屋未取得预售许可证是知晓的，现其又以此为由主张损失，于法无据。郑州市顺增置业有限公司作为案涉房屋开发商，负有办理相关手续的义务，郑州市顺增置业有限公司亦应当积极履行其应尽义务，早日协助胡长勤取得案涉房屋产权证书。综上所述，胡长勤的上理由不成立，应予驳回。原审判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由胡长勤负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年六月十日书记员  张倩倩