北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6920号上诉人（原审被告、反诉原告）：京荟通文化产业发展（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李万新，经理。委托诉讼代理人：钱星竹，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛新，北京市百瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昂特教育咨询（北京）有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：贾志奎，总经理。委托诉讼代理人：丁伟，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建石，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人京荟通文化产业发展（北京）有限公司（以下简称京荟通公司）因与昂特教育咨询（北京）有限公司（以下简称昂特公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。京荟通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回昂特公司要求京荟通公司退还押金的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，依法改判京荟通公司不承担昂特公司的装修损失；3.撤销一审判决第三项，依法变更昂特公司应支付京荟通公司2018年6月1日至6月25日的房屋租金为469216.75元；4.撤销一审判决第五项，依法改判支持京荟通公司要求昂特公司支付装修期间对应的免租期房屋租金2834069.17元；5.一、二审诉讼费由昂特公司承担。事实和理由：一、一审判决书第12-13页，依据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，认为京荟通公司构成违约，应当承担违约责任，属于认定事实错误，且适用法律错误。二、一审判决书第13页，“对京荟通公司提出的估价报告不予认可，装修损失应当以昂特公司提供的相关装修合同、支付凭证及发票等为依据予以确定。”一审法院认定事实错误，于法无据。三、一审判决书第13页最后一段，“京荟通公司主张的免租期的租金及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。”一审法院认定事实错误，于法无据。事实上昂特公司擅自改变房屋用途，因自身战略调整自行停工，为减少其自身损失，遂借承租单元无法办理消防验收手续为由向京荟通公司单方提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，昂特公司未按期缴纳租金，构成违约。根据《房屋租赁合同》第4.7条约定昂特公司违约不应享受免租期优惠，应补足该期间（5个月）租金。四、一审法院判决京荟通公司退还昂特公司房屋押金1712641.32元于法无据。违约方是昂特公司，根据《房屋租赁合同》约定京荟通公司收取的房屋押金不予退还，一审法院认定事实错误，适用法律有误。五、一审判决昂特公司支付京荟通公司2018年6月1日至6月25日的房屋租金429216.75元，属于计算错误，实际金额应为469216.75元。昂特公司辩称同意一审判决，不同意京荟通公司的上诉请求、事实及理由。昂特公司向一审法院起诉请求：1.京荟通公司退还昂特公司租赁押金1712641.32元；2.京荟通公司退还2018年2月至5月房屋租金1712641.32元；3.京荟通公司赔偿装修损失4911927元；4.诉讼费由京荟通公司承担。京荟通公司向一审法院反诉请求：1.判令昂特公司向京荟通公司支付欠缴2018年6月1日至2018年6月25日的房屋租金469216.75元；2.判令昂特公司向京荟通公司支付装修期对应的2017年10月1日至2018年2月28日免租期期间的租金2834069.17元；3.判令昂特公司向京荟通公司支付延迟支付租金的违约金11730.5元（以469216.75元为基数，按每日千分之一，自2018年6月1日至2018年6月25日）；4.昂特公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月6日甲方（出租人）京荟通公司与乙方（承租人）昂特公司签订房屋租赁合同，第一条，1.租赁房屋位于丰台区卢沟桥乡，小屯路和梅市口路路口西北，京荟广场文化产业园内。出租人保证：4）该房屋土地为集体建设用地，可用于商业，可办理工商营业执照；5）该房屋符合商业验收标准，且交付时已完成消防验收并合格，具有消防验收合格证明。第三条，2.如承租人未能按照本合同约定支付应付款项或未能赔偿因其违约对出租人或物业管理公司造成的损失，出租人或物业管理公司有权从押金中扣除相应的应付款或直接用押金抵扣相应损失，出租人或物业管理公司扣除押金后，承租人应在扣除押金之日起3日内予以补足。第四条，1.本合同签署时，承租人已对承租单元、园区的周边环境及道路、大厦附属设施、权属状况、政府审批状况及该等现状对承租人使用承租单元所可能产生的影响等进行了考察和充分了解，并无异议，除本合同另有约定外，承租人同意出租人按照现状交付承租单元。2.承租单元的土地性质为集体建设用地（无产权证），房屋可用于商业、办公等用途，政府机关可出具经营住所证明，可办理工商营业执照。4.出租人负责该租赁房产于2017年10月1日或之前交付房屋时通过商业一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收。6.出租人完成一次消防验收双方办理房屋交接手续，开始计算装修期，承租人开始进场施工。7.双方确认，合同约定的装修期是出租人基于承租人在履行本合同过程中不会出现违约情形的前提下给予承租人的优惠。在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的，则承租人不享受上述优惠，承租人应按照本合同约定的标准（日租金标准*装修期天数）向出租人补足该期间租金。第五条，5.承租人享有装修免租金期限为5个月，在此期间承租人无需交纳房屋租金，但应交纳所发生的水电费及空调费用。第六条，1.（6）承租人为使用承租单元而需办理的工商注册、卫生（若需）、环保审批（若需）、消防在内的全部审批手续均由承租人自行负责，如办理上述审批手续需要出租人提供承租单元的房屋住所证明文件的，出租人应及时提供。2.（1）承租人应按照本合同约定的实际用途使用承租单元，未经出租人同意，承租人不得擅自改变承租单元的实际用途。第八条，1.双方协商一致，可以解除本合同；3.出租人有下列违约情形之一的，承租人有权单方解除合同，出租人应无息退还承租人已付的租金押金余额，并支付承租人相当于本合同解除前最近一个月的月租金三倍的金额作为违约金，或按承租人的实际损失予以全部赔偿：……（3）不履行合同义务致使承租单元整体无法使用达到30天的；4.承租人有下列违约情形之一的，出租人有权单方解除合同，所收租金、押金不予退还，造成其他损失的，承租人应予赔偿：（1）不支付或者不按照约定支付租金或其他应付款项达15日或者欠缴各项费用及款项累积达到人民币10000元的；……。5.承租人逾期支付租金及其他款项的，则应按照应付未付款项每日千分之一的标准向出租人及物业管理公司支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。合同附件一租赁合同主要条款：第一条，承租单元位于北京市丰台区小屯村梅市口路133号A座的整栋房屋，租赁面积为5213.52平方米（建筑面积）。第二条承租单元租赁期限为15年，即2017年10月1日至2032年9月30日止。装修期为5个月，即2017年10月1日至2018年2月28日止。承租人承租该房屋实际用于儿童教育、培训，承租人应在楼体适当位置展示学大教育品牌。第三条，租金标准及支付方式：1.租赁房屋原始租金标准为3.6元/平方米/天（包含物业管理费、取暖、制冷费），房屋每月租金570880.44元。2.租赁房屋租金递增为前两年无递增，第三年起递增5%，第五年起每两年递增6%直至合同期满。租金按每三个月支付一次，承租人应于每三个月结束前15日内支付下三个月的租金。首期租金应于本合同签订之日支付。第四条，押金：1.承租单元的租金押金相当于承租单元第1年租期内三个月的租金，即1712641.32元，由承租人在签署本租赁合同之日向出租人支付。2017年7月10日昂特公司向京荟通公司支付押金1712641.32元。京荟通公司于同日向昂特公司出具收据。2017年7月13日昂特公司向京荟通公司支付三个月租金1712641.32元。京荟通公司于同日向昂特公司出具收据。2017年10月1日昂特公司与北京学大信息技术有限公司签订《委托装修协议》，昂特公司委托北京学大信息技术有限公司对其承租的丰台区卢沟桥乡小屯路和梅市口路路口西北京荟广场文化产业园的房产进行装修，装修费用由北京学大信息技术有限公司实际支付。北京学大信息技术有限公司累计支付装修、检测、装饰设计、厨房设备、空调及弱电改造等费用4911927元。另查，2018年1月12日，昂特教育公司向京荟通公司出具《关于丰台区京荟广场文化产业园二次消防备案及验收通知》，要求京荟通公司1、提供合法有效的一次消防验收手续，2018年3月1日前，二消能够在当地消防支队办理备案、验收；2、房屋经营范围符合幼儿园办园要求，亦可办理二次消防验收。2018年1月19日京荟通公司回函，载明：根据约定该房产已于2017年9月22日通过建设工程消防验收，并取得验收意见书。1、根据合同第四条第四款中约定出租人负责该房产通过一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收；贵司装修可以按照计划推进；2、我方承诺2018年3月18日能够在当地消防支队办理备案、验收；3、若二消问题仍不能解决，影响到贵司开业的，我方承担贵司相应的经济损失。2018年4月19日，京荟通公司向昂特公司发函《关于尽快提供办理二次消防报验相关资料的函》，敦促昂特公司办理二次消防验收报验手续。2018年4月28日，京荟通公司向昂特公司发函《关于尽快配合办理二次消防备案的函》，敦促昂特公司办理二次消防验收报验手续。2018年6月21日昂特公司向京荟通公司出具《关于京荟广场房屋租赁退租通知函》，认为因京荟通公司未能提供合法有效的一次消防验收手续，导致装修停工，不能顺利开业，故决定终止与京荟通公司的租赁合同：一、提前终止房屋租赁关系，并解除合同的时间为2018年6月29日，我方将不再缴纳该房屋相关的所有费用；二、我方决定于2018年6月29日搬离房屋，敬请贵方于2018年6月29日到所租赁的房屋现场进行退租交接，若贵方未按时到场交接，视为已完成交接，并将在一周内将钥匙退还至你处，请安排人员接收。2018年6月25日京荟通公司出具关于昂特教育《房屋租赁合同》违约的告知函，认为二次消防手续没有办理系昂特公司未协助配合，且2018年6月19日已经发函要求昂特公司缴纳2018年6月1日至2018年8月31日的租金。同月21日收到昂特公司的解约通知函，认为昂特公司已经单方违约。我方有权解除合同并对房屋进行收回处置。2018年6月29日昂特公司搬离承租房屋。受京荟通公司委托，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋装修价值进行评估，于2018年8月31日出具房地产估价报告，评估对象价值为188.23万元。2018年8月31日京荟通公司将房屋另行出租给他人。另查，涉案房屋的建设单位为北京国元通投资管理公司，项目名称为丰台区小屯体育健身休闲中心A座，于2010年12月1日取得北京市规划委员会临时乡村建设规划许可证，建设项目申报单位为北京国元通投资管理公司。2016年11月17日北京国元通投资管理公司与中金汇隆达投资基金管理（北京）有限公司签订《小屯村文化产业园租赁合同》，将涉案房屋出租，租赁期限自2018年4月1日至2038年3月31日。后甲方（出租方）北京国元通投资管理公司与乙方（转让方）中金汇隆达投资基金管理（北京）有限公司、丙方（受让方）京荟通公司签订《小屯村文化产业园租赁主体变更合同》，约定乙方所有权利、义务全部转让给丙方。2017年9月22日北京市丰台区公安消防支队向北京国元通投资管理公司出具京丰公消验［2017］第192号建设工程消防验收意见书，对北京国元通投资管理公司申报的体育健身休闲中心A座部分装修工程出具消防验收合格结论。一审法院认为，昂特公司与京荟通公司签订的《京荟广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，出租人京荟通公司应当负责租赁房产于2017年10月1日或之前交付房屋时通过商业一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。京荟通公司仅向昂特公司提供涉案房屋部分装修楼层的针对装修工程的消防验收意见书，在双方往来函件中承诺2018年3月18日能够在当地消防支队办理备案、验收，若二消问题仍不能解决，影响到昂特公司开业的，京荟通公司愿意承担相应经济损失。但京荟通公司逾期仍未能按照合同约定及函件中承诺的使昂特公司于2018年3月18日前完成备案、验收，已经构成违约，应当承担违约责任。现双方均认可合同已经解除，昂特公司已经搬离承租房屋，京荟通公司亦认可收回房屋并另行出租给他人，故京荟通公司应将收取的押金退还给昂特公司。故对昂特公司退还押金的诉讼请求，法院予以支持。昂特公司要求京荟通公司退还2018年3月1日至5月31日的房屋租金，该段期间昂特公司仍占有使用租赁房屋，故应当向京荟通公司支付房屋租金。对昂特公司该项诉讼请求，法院不予支持。关于装修损失，依据合同约定，出租人完成一次消防双方办理房屋交接手续，开始计算装修期，承租人开始进场施工。昂特公司在京荟通公司未向其交付一次消防验收手续即开始进场装修，且在双方合同解除并搬离租赁房屋之后仍然持续支付装修费用，对于损失的扩大昂特公司应当承担一定的责任。综合考虑双方的过错，法院确定昂特公司承担30%的责任，京荟通公司承担70%的责任。京荟通公司在合同解除后自行对昂特公司装修残值进行评估，昂特公司对于估价结果不予认可，且该估价报告未涉及昂特公司主张的设计费用、新风系统费用、厨房设备费用等损失，故法院对于京荟通公司提供的估价报告不予认可。装修损失应当以昂特公司提供的相关装修合同、支付凭证及发票等为依据予以确定。关于反诉，京荟通公司主张昂特公司支付2018年6月1日至6月25日的房屋租金，符合法律规定及双方约定，法院予以支持。京荟通公司主张免租期的租金及违约金，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、京荟通文化产业发展（北京）有限公司于判决生效之日起七日内退还昂特教育咨询（北京）有限公司房屋押金1712641.32元；二、京荟通文化产业发展（北京）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿昂特教育咨询（北京）有限公司装修损失3438348.9元；三、昂特教育咨询（北京）有限公司于判决生效之日起七日内给付京荟通文化产业发展（北京）有限公司2018年6月1日至6月25日的房屋租金429216.75元；四、驳回昂特教育咨询（北京）有限公司其他诉讼请求；五、驳回京荟通文化产业发展（北京）有限公司其他反诉请求。本院二审期间，京荟通公司主张，根据公证的现场现状、第第三方评估机构的评估报告以及昂特公司提交的工程量逐一核定，昂特公司的装修工程仅为图纸上的工程造价，造价也仅为预算，真实情况是仅进行了一小部分施工，大部分并未实际进行，因此昂特公司诉求的装修金额仅为工程造价预算，与实际金额有巨大的差距。昂特公司不认可评估报告，认为评估报告是房屋交还后京荟通公司单方进行的，不是双方协商一致确定的，公证也是京荟通公司私自作出的，没有昂特公司的确认。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，昂特公司与京荟通公司签订的《京荟广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，出租人京荟通公司应当负责租赁房产于2017年10月1日或之前交付房屋时通过商业一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收。在双方往来函件中，京荟通公司承诺2018年3月18日能够在当地消防支队办理备案、验收，若二消问题仍不能解决，影响到昂特公司开业的，京荟通公司愿意承担相应经济损失。根据《中华人民共和国消防法》的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。京荟通公司仅向昂特公司提供涉案房屋部分装修楼层的关于装修工程的消防验收意见书，而非关于房屋建设工程的消防验收意见书。故应当认定，京荟通公司未按照双方约定提供消防验收手续，京荟通公司构成违约，应当承担违约责任。现双方均认可合同已经解除，昂特公司已经搬离承租房屋，京荟通公司亦收回房屋并另行出租给他人，故京荟通公司应将收取的押金退还给昂特公司。京荟通公司上诉不同意退还押金，本院不予支持。根据前述认定，本案系京荟通公司未按照双方约定提供消防验收手续，构成违约，故京荟通公司上诉主张免租期的租金及违约金，本院不予支持。昂特公司搬离房屋的时间为2018年6月29日。京荟通公司所提交的评估报告的勘察时间为2018年8月27日，公证书的现场调查录像时间为2018年8月30日，距离昂特公司搬离房屋的时间已间隔较久，同时鉴于估价报告未涉及昂特公司主张的设计费用、新风系统费用、厨房设备费用等损失以及该估价系京荟通公司单方委托进行，故对于京荟通公司所提交的评估报告和公证书，本院不予采纳。昂特公司在京荟通公司未向其交付一次消防验收手续即开始进场装修，一审法院认为对于损失的扩大昂特公司应当承担一定的责任，确定昂特公司承担30%的责任，京荟通公司承担70%的责任，并以昂特公司提供的相关装修合同、支付凭证及发票等为依据对装修损失予以确定，并无不当。京荟通公司主张昂特公司支付2018年6月1日至6月25日的房屋租金，符合法律规定及双方约定，应予支持。但一审法院对数额计算有误，京荟通公司上诉所主张该期间的租金数额，本院改判予以支持。综上所述，京荟通公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3880号民事判决第一、二、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3880号民事判决第五项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3880号民事判决第三项为昂特教育咨询（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付京荟通文化产业发展（北京）有限公司2018年6月1日至6月25日的房屋租金469216.75元；四、驳回京荟通文化产业发展（北京）有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70160元，由昂特教育咨询（北京）有限公司负担21048元（已交纳）；京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担49112元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费33321元，由京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担24983元（已交纳）；昂特教育咨询（北京）有限公司负担8338元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由昂特教育咨询（北京）有限公司负担1500元（已交纳）；由京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担3500元（于本判决生效之日起七日内给付昂特教育咨询（北京）有限公司）。二审案件受理费56810元，由昂特教育咨询（北京）有限公司负担800元（京荟通文化产业发展（北京）有限公司已预交，昂特教育咨询（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付京荟通文化产业发展（北京）有限公司）；由京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担56010元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年六月七日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越