辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4687号上诉人（原审原告）：韩忠伟，男，1969年3月17日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：范治斌，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：沈阳圣文房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区下坎子村。法定代表人：付军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李友林，北京盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，该公司员工。原审第三人：王浩隐，男，1970年3月20日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原审第三人：曹世峰，男，1972年8月11日出生，汉族，住铁岭市银州区。上诉人韩忠伟因与沈阳圣文房地产开发有限公司（以下简称圣文公司）、王浩隐、曹世峰确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。韩忠伟上诉请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院(2020)辽0114民初3689号民事判决;2.依法改判上诉人与被上诉人沈阳圣文房地产开发有限公司签订的20份《商品房买卖协议》合法有效；3.改判被上诉人提供资料协助上诉人办理案涉房屋的过户手续，被上诉人承担案涉20套房屋交易过户的税款；4.被上诉人按照20份合同房价款的万分之一向上诉人支付违约金。5.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.违反证据规则，将被上诉人应承担的证明责任转嫁于上诉人。原审依据第三人曹世峰未到庭的事实，认定“在圣文公司对借款合同真实性存疑的情形下，韩忠伟未提供证据证明该借款合同的真实性。”依此推定“双方签订的《商品房买卖合同》并非双方真实的意思表示，韩忠伟请求圣文办理房屋更名过户手续不应予以支持。”以上认定违反证明规则，认定事实和适应法律完全错误。2.在《借款合同》中被上诉人圣文公司承担连带保证责任，一审判决认定是抵押担保责任有误。《借款合同》约定：被上诉人圣文公司承担的是连带保证责任。至于《借款合同》约定的案涉房屋提供抵押，三方意思表示是上诉人韩忠伟以已经备案至自己名下的房屋为借款承担抵押担保。但是因抵押登记手续无法办理，未生效，但不妨碍韩忠伟之前已经取得了案涉20套房屋备案权益。3.本案不存在所谓的债权转让行为。一审判决认定王浩隐处分案涉房屋给韩忠伟的行为是债务抵顶，属于认定事实有误。4.被上诉人圣文公司与第三人王浩隐之间合同纠纷与本案无关，不应影响上诉人对案涉房屋权益的取得。5.《借款合同》是合同三方当事人签字盖章的真实意思表示行为，合法有效。被上诉人圣文公司已经对借款合同签字盖章，一审判决以所谓的借款合同存疑情形需证明来否则三方当事人真实意思表示属于适用法律错误。《中国人民共和国合同法》规定的合同无效的五种情形也不包含于此。6.本案第三人王浩隐对案涉房屋有完全的处置权，被上诉人转让给上诉人案涉20套房屋的行为意思表示真实完整，上诉人取得案涉20套房屋的权益合法有效。案涉《商品房买卖合同》经过备案是基于上诉人韩忠伟与王浩隐之间的债务以物抵顶，并非上诉人韩忠伟与曹世峰之间的借款合同引起。实现上诉人韩忠伟与王浩隐相互间债权债务消灭。根据王浩隐与被上诉人圣文公司签订的《合作协议》及《补充协议》，取得了被上诉人圣文公司房屋的相应处分权，又以该房屋抵销了上诉人韩忠伟的债权，所以上诉人韩忠伟取得了对被上诉人圣文公司的债权。因此，签订《商品房买卖合同》的行为系以物抵帐行为。圣文公司辩称：本案诉争的房屋买卖合同，系韩忠伟向曹世峰借款，圣文公司提供担保而形成的，即名为房屋买卖，实为对借贷担保。无论从民法总则到现在的民法典以及最高院的判例来看，均被认定为无效行为。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王浩隐、曹世峰未发表陈述意见。韩忠伟向一审法院起诉请求：原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认对下列房产（详见清单）原告与被告签订的20份《商品房买卖协议》合法有效；2.判决被告承担下列房产交易过户中的税款，提供资料协助原告办理房产过户手续；3.被告按照20份合同房价款的日万分之一向原告支付违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2012年5月10日，调兵山市中寅商品混凝土制造有限公司（以下简称中寅公司）与辽宁泓大建筑装饰有限公司（以下简称泓大公司）签订《辽宁省铁岭市混凝土买卖合同》，约定泓大公司从中寅公司处购买混凝土用于法库县东湖中学A区项目。庭审中，王浩隐陈述，中寅公司由韩忠伟控制，泓大公司由王浩隐控制。经核实，韩忠伟在中寅公司控股50%，王浩隐并未登记为泓大公司股东。2012年10月13日，双方对账后签订《协议书》，记载2012年10月10日前拖欠混凝土为2504620元，泓大公司给付30万元后，中寅公司继续供应混凝土2000立方米。2012年10月13日，沈阳市岩立劳动服务有限公司（以下简称岩立公司）与中寅公司签订《协议书》，约定中寅公司向岩立公司供应混凝土用于法库县东湖中学B区项目，供应后，岩立公司于2012年10月10日前拖欠混凝土款为3085257元。2012年10月13日，岩立公司与中寅公司签订《协议书》，约定中寅公司向岩立公司供应混凝土用于法库县东湖中学C区项目，供应后，于2012年10月10日前拖欠混凝土款为704879元。2014年3月24日，韩忠伟作为甲方与王浩隐（乙方）签订《协议书》，经甲、乙双方友好协商，就乙方欠甲方资金用土地款抵顶一事，达成如下协议：乙方欠甲方资金2319万元，乙方同意用法库县东湖新城东湖中学北侧商住地块（该地块占地约212.6亩，背面与铁岭、法库公路隔人造湖、加油站相临，南面与东湖中学间河道相临，西面接沈、法高速路口，东面靠东湖中学东路，以下简称该地块）土地款中2319万元抵给甲方，作为甲方在该地块与铁煤房地产开发公司、王浩隐、韩忠伟三方合作开发中的投资。2014年3月24日，铁法煤业集团房地产开发有限责任公司（以下简称铁法公司）作为甲方与王浩隐（乙方）、韩忠伟（丙方）签订《协议书》，三方同意合作开发法库县东湖新城东湖中学北侧商住地块（占地约212.6亩）等项目，并地块摘牌到铁法公司名下，并以其名义开发。第五条约定：“三方合作模式：按投资额确定三方股权，按股份分享利益和承担风险。甲方铁法公司投资额为4500万购土地款和项目运营至回款前所有投资。乙方、丙方以剩余购地款5067万元为投资额（212.6亩*45万元/亩-4500万=5067万元，乙方、丙方投资额明细附有乙、丙双方协议书）。乙方王浩隐投资额为：2478万元，丙方韩忠伟投资额为：2319万元。最终以三方实际投资额为准，确定股权。”2014年3月28日,圣文公司(甲方)与王浩隐(乙方)签订《合作框架协议》,约定:“一、合作目标。甲方依法取得位于辽宁省法库县和谐家园南侧地块的国有出让土地使用权,并进行相应的项目开发建设。二、土地使用权概况。1.法库县和谐家园南侧地块,占地面积82.1亩。2.乙方通过协议方式,已取得上述土地使用权的相应权利人身份双方权利义务。1.甲方负责筹集取得土地使用权所需资金对价成本,并及时向乙方或乙方指定的主体支付。2.上述土地使用权的后续手续办理及开发建设等事宜,均由甲方具体组织实施。3.乙方负责取得政府对于上述土地使用权获取的相关说明和承诺,并予以落实,以保证甲方获得上述国有土地出让使用权。4.乙方负责与政府及相关部门协调,保证甲方获取与乙方同等的政府优惠条件及取得国有土地使用权目标的实现,包括价格、规划条件等。5.乙方保证其提供的相关资料文件及情况的真实性、合法性,并对其后果负责。四、房屋抵付条款。1.经双方协商同意,由甲方提供其开发建设的房屋(沈阳环北福盛居),抵付乙方欠付的应付款债务,作为甲方获取本协议约定土地使用权的对价成本。2.甲方提供的抵付房屋按照市场销售价计价,提供的抵付房屋总价加上甲方支付给乙方的现金价款,总值不高于乙方承诺的土地使用权总成本(按45万元/亩计算)。”2014年5月27日,圣文公司(甲方)与王浩隐(乙方)签订《合作协议》,约定:“一、合作目的。甲方依法取得位于辽宁省法库县和谐家园北侧地块的国有出让土地使用权,并进行相应的项目开发建设。二、土地使用权基本情况。1.法库县东湖中学北侧地块,占地面积约212.6亩,最终以政府审批为准。2.乙方通过协议方式,已取得上述土地使用权的相应权利人身份。3.鉴于乙方通过协议取得上述土地使用权相关权利时,尚存在其他第三人(铁法煤业房地产、自然人韩忠伟),因此,乙方保证甲方取得上述土地使用权相关权利同时,乙方应妥善处理相关第三方退出的有关事宜,以保证甲方利益不受损害。三、双方权利义务。1.甲方负责筹集取得土地使用权所需资金对价成本,并及时向乙方或乙方指定的主体支付。2.上述土地使用权的后续手续办理及开发建设等事宜,均由甲方具体组织实施。3.乙方负责取得政府对于上述土地使用权获取的相关说明和承诺,并予以落实,以保证甲方获得上述国有土地出让使用权。4.乙方负责与政府及相关部门协调,保证甲方获取与乙方同等的政府优惠条件及取得国有土地使用权目标的实现,包括价格、规划条件等。5.乙方保证其提供的相关资料文件及情况的真实性、合法性,并对其后果负责。四、关于房屋抵付。1.经双方协商同意,由甲方提供其开发建设的房屋(沈阳环北福盛居),抵付乙方欠付的应付款债务,作为甲方获取本协议约定土地使用权的对价成本。2.甲方提供的抵付房屋按照市场销售价计价,提供的抵付房屋总价加上甲方支付给乙方的现金价款,总值不高于乙方承诺的土地使用权总成本(按45万元/亩计算)。”2014年6月6日,圣文公司(甲方)与王浩隐(乙方)签订《关于圣文公司用剩余房产置换王浩隐法库和谐家园南侧、东湖中学北侧土地的补充协议书》,约定:“一、甲、乙双方签订本协议后,由乙方全权负责处理圣文公司幸福阳光剩余房产,进行抵顶乙方工程款或融资等一切事项,甲方全力配合。乙方同时协调法库县政府办理,置换两块地开发建设用地的招拍挂手续。负责将土地摘牌至圣文公司名下。双方约定在圣文公司‘幸福阳光’小区房产证办理结束时乙方也需将两块开发用地摘牌至沈阳圣文房地产公司名下。甲、乙双方抵顶全部结束后进行清算。二、圣文公司，一切未完工程及工程验收，办理房产证等一切事项均由圣文公司负责完成，王浩隐负责协助、配合。三、甲、乙双方本着公平、公正、合法的前提。双方在所有抵顶手续全部履约完进行清算,多退少补。在清算前,乙方对外抵顶房产价格与甲方无关。最终双方以评估价为准。(注:房产抵顶价格评估价内的税费由甲方承担,超出部分由乙方承担。)四、甲、乙双方清算标准为:1.甲、乙双方均同意在项目所在地共同委托当地评估机构。2.对乙方法库两块土地进行评估,以评估价为准。3.对甲方幸福阳光小区房产进行评估,以评估价为准。4.双方在对评估价确认后,进行合理、合法清算,保护双方利益。做到公平、公正。五、由于圣文公司为尽快解决圣文公司积压房产，最大限度降低开发成本，在双方进行房产置换过程中，圣文公司需陆续支付部分现金，用于解决王浩隐部分工程欠款及人工费、材料款等。六、圣文公司土地摘牌后，王浩隐负责协助办理各种法库县开发优惠政策。七、其他未尽事宜以双方与政府签订抵顶协议为准。八、保密协议：双方属商业合作行为，双方应保守商业机密，减少市场竞争力。九、特别条款:1.两份主协议的特别条款及保证条款中涉及的政府出具的承诺函应有中标单位及实际施工人书面同意方可生效。2.乙方对于两份主协议的保证只以政府中标工程金额为1.18亿元的纯利润作为保证,不足部分,应以双方最终实际结算为准,以现金及其他资产支付。十、违约条款:1.如因乙方在圣文公司房产证办理结束时,未将土地摘牌至甲方名下,则甲、乙双方进行清算,按甲方房产评估价,由乙方支付现金。或经甲方同意接受乙方其他评估后相应财产额的房产。2.如甲方违约,不履行约定,不摘牌,则由甲方承担给乙方所造成的损失补偿。十一、本补充协议是对主协议约定内容的补充，如补充内容与主协议内容发生冲突的，以本补充协议条款为准。十二、本协议一式两份，经双方签字盖章后即刻生效。如在合作过程中未尽事宜，经双方友好协商可继续续签补充协议，协商不成时，双方均同意在本协议签约地所在人民法院诉讼解决。”2014年9月17日，王浩隐与韩忠伟签订《关于联合开发法库东湖中学北侧地块协议书》，内容为：“经双方友好协商。就2014年3月24日，铁法公司与王浩隐、韩忠伟签订法库东湖中学北侧地块的开发协议书内容现做如下变更：一、韩忠伟收到王浩隐支付其1700万供应法库东湖中学主体建筑商混300万元材料款及法库东湖中学城北侧地块开发临时修建的围挡100万元之后，共计1800万元，韩忠伟将放弃全部在2014年3月24日三方签订的联合开发协议中的一切责任和权利，退出该项目开发的一切事宜，并且2014年3月24日韩忠伟和王浩隐签订的就王浩隐欠韩忠伟资金用土地款抵顶一事及王浩隐欠韩忠伟资金2319万元的欠款协议作废。二、双方签订本协议后，在韩忠伟收到王浩隐付款后双方就法库东湖中学城供应商混材料款的欠款全部结清，并且韩忠伟保存的所有王浩隐与中寅公司签订的一切有关东湖中学城供应商合同，支票、赔偿协议、欠款凭证等相关一切材料全部作废并返还王浩隐。三、在韩忠伟收到全部商混供应款1800万后，韩忠伟负责办理铁法公司因资金造成三方协议无法履行。在一期105亩土地摘牌后（注：土地摘牌款是由王浩隐支付）无法支付王浩隐三方协议中应付款项，造成违约及该项目无法进行，并且韩忠伟承诺负责办理铁法公司将摘牌土地转给王浩隐。办理中所产生的税费由王浩隐承担，如因韩忠伟原因造成不能顺利转让，则由此造成的一切损失及各种费用全部由韩忠伟承担。”另查明，2019年7月10日，圣文公司以王浩隐为被告诉至沈阳市中级人民法院，请求判令解除双方签署的《合作框架协议》、《合作协议》并判令王浩隐返还7178万元投资款。2020年7月9日，该院作出（2019）辽01民初828号民事判决，驳回圣文公司的诉讼请求，理由为：两份合同未履行的原因是由于圣文公司原法定代表人犯罪导致未能如约取得该地块国有出让土地使用权，也未能进行相应的开发建设，圣文公司作为违约方不享有法定解除权。圣文公司不服上述判决提起上诉，该案正在审理中。再查明，2014年9月20日第三人曹世峰与韩忠伟及圣文公司签订《借款合同》，曹世峰是出借人，韩忠伟是借款方，圣文公司是担保方。合同约定，韩忠伟向曹世峰借款1000万元，借款期限3个月，从2014年9月26日起至2014年12月26日止。同时约定，该借款由圣文公司为韩忠伟进行担保并负责偿还利息承担连带担保责任。曹世峰为确保上述求偿权的实现，要求圣文房地产为韩忠伟提供抵押物，即圣文公司提供相应房产（详见抵押明细），承担韩忠伟此次借款连带担保责任。并且圣文公司将房产产权备案至韩忠伟名下，韩忠伟同意将其名下的房产坐落于于洪区青城山路的房产作为担保抵押。三方经友好协商，就上述反担保相关事宜达成一致意见，并签署借款合同内容如下抵押物抵押给曹世峰：第一条，保证债权。圣文公司保证的债权为曹世峰就上述《借款合同》约定的借款本息实现的一切债权等向曹世峰保证履行还款义务为韩忠伟承担连带保证责任。第二条，保证形式。圣文公司为保证人愿为韩忠伟就该项1000万元借款提供反担保并且全体股东及法人承担连带保证责任。第三条，抵押财产明细，合同中约定的抵押房产共计27套，包括本案案涉的20套。2014年9月26日，韩忠伟与圣文公司签订案涉20套房屋《商品房买卖合同》，并进行了合同备案。2014年10月28日，韩忠伟出具《收条》，记载“韩忠伟于2014年10月28日收到圣文公司抵押借款房屋三联据27张及房源备案合同”。又查明，法库和谐家园南侧、东湖中学北侧的两块土地至今仍未登记在圣文房地产名下。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。原告陈述，请求房屋更名过户的原因是与王浩隐之间的债务以物抵顶，但结合圣文公司提交的证据分析，案涉房屋买卖合同经过备案是基于韩忠伟与曹世峰签订的借款合同引起的，对此，收条中明确记载“韩忠伟于2014年10月28日收到圣文公司抵押借款房屋三联据27张及房源备案合同”。在圣文公司对借款合同真实性存疑的情形下，韩忠伟未提供证据证明该借款合同的真实性，也未说明借款的形成过程等事实，基于此种情况，双方签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实的商品房买卖的真实意思表示，故合同是无效的，韩忠伟请求圣文公司办理房屋更名过户手续，不应予以支持。另外，债权转让是指在不改变合同权利义务关系的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或部分转让给第三人。债权转让的条件有三：一是存在有效的债权；二是债权依据法律和合同不存在不得转让的情形；三是债权人与受让人的转让意思表示一致。即债权转让使受让人取代原债权人成为新的债权人，其享有与原债权人同样的债权，可以请求债务人向自己履行债务。同理，债务人对让与人的抗辩，也可以向受让人主张。本案中，王浩隐与韩忠伟签订的以物抵债协议中并没有明确约定具体的抵顶内容，韩忠伟以王浩隐将案涉房屋抵顶给自己，其享有向圣文公司主张债权的权利，则圣文公司对王浩隐的抗辩，也可以向韩忠伟主张。法库和谐家园南侧、东湖中学北侧的两块土地至今仍未登记在圣文房地产名下，即王浩隐并未履行合同义务；另外在2014年3月24日，铁法公司与王浩隐、韩忠伟签订的《协议书》，约定三方同意合作开发法库县东湖新城东湖中学北侧商住地块。（占地约212.6亩）等项目，并地块摘牌到铁法公司名下，并以其名义开发后。在后续2014年6月6日,圣文公司与王浩隐签订的《关于圣文公司用剩余房产置换王浩隐法库和谐家园南侧、东湖中学北侧土地的补充协议书》，2014年9月17日，王浩隐与韩忠伟签订《关于联合开发法库东湖中学北侧地块协议书》，均没有铁法公司的签字确认，则关于三方合作协议中合同一方的权利、义务的转让因没有合同相对方的确认并未成立。综上，应驳回原告韩忠伟的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第八十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、第一百二十五条二款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告韩忠伟的诉讼请求。案件受理费31024元，由原告韩忠伟负担。二审中，当事人未提交证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”韩忠伟提起本案诉讼的请求之一是确认案涉房屋买卖合同有效，而案涉房屋买卖合同双方当事人对期间法律关系性质的主张并不一致，且韩忠伟提供的证据均非直接充分，故判决该房屋买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示是认定合同效力的关键。韩忠伟主张：是王浩隐将27套房产抵偿欠付韩忠伟的债务偿还欠款（商砼款），韩忠伟与圣文房地产签订房屋买卖合同，将房屋备案在韩忠伟名下。但就其陈述并未提供有效证据予以证明。圣文公司陈述：韩忠伟与曹世峰之间有借款合同关系，该借款合同下圣文房地产作为担保人，办理了案涉房产房屋买卖备案。并提供借款合同，合同下详细列明了案涉20套房产，以及当时韩忠伟收到房产后打的收条。就本案现有证据认定，案涉20套《房屋买卖合同》并非是抵偿债务签约《房屋买卖合同》，签订该合同本身是将案涉房屋作为借款合同下提供的担保行为。因此，案涉合同非双方买卖的真实意思表示，买卖合同并未成立。因此，上诉人请求确认案涉房屋买卖合同有效，本院不予支持。对于韩忠伟关于判令圣文公司提供资料协助其办理案涉房屋的过户手续，并承担案涉20套房屋交易过户的税款向其支付违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，韩忠伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31024元，由上诉人韩忠伟负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年六月二日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。