内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终766号上诉人（原审被告）：包头市金海房地产开发有限责任公司。法定代表人：张鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张骄，内蒙古戈戍律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳茹，内蒙古戈戍律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郅某，，现住包头市。委托诉讼代理人：郅某1，住内蒙古包头市。上诉人包头市金海房地产开发有限责任公司因与被上诉人郅某房屋买卖合同纠纷一案，不服包头市东河区人民法院（2020）内0202民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。包头市金海房地产开发有限责任公司上诉请求：1．请求撤销（2020）内0202民初4151号民事判决书，依法发回重审或者改判驳回被上诉人原一审诉讼请求；2．请求判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审事实认定错误，适用法律错误，具体如下：一、案涉《商品房认购协议》合法有效。第一，上诉人与被上诉人于2015年2月11日签订《商品房认购协议》，从名称到内容都可知该合同系意向性的“认购协议”，不属于正式的“商品房买卖合同”。上诉人完全同意在条件具备时签订正式的《包头市商品房买卖合同》。商品房买卖合同司法解释及民法典认定商品房买卖合同无效的前提都是存在正式的“商品房买卖合同关系”，而不是意向性质的“认购关系”。因此原审称《商品房认购协议》无效，系事实认定错误，适用法律错误。第二，本案所涉房产在一审之时，完全可以办理网签手续。上诉人多次通知被上诉人交款并实际去到公司办理网签手续，但被上诉人都不予理会，责任在被上诉人。房产已经可以办理网签手续，原审没有查清该事实，导致判决错误。二、被上诉人一直没有给付房款。第一，该房产销售价款为210万元，上诉人预先给付收据，但被上诉人一直没有付款。被上诉人称通过抵账获得，但在上诉人通知其交款时其没有提供相关材料，在原审庭审时也没有相关证据提交。210万元属于巨款，被上诉人应当说明情况，不能仅凭一份收据就认定已经付款。第二，案涉房产属于烂尾项目，已被包头市政府列为“遗留办”处置范围。如被上诉人不能举证款项实际交付，则应保护其他债权人利益而不能予以认可付款。另，房产在烂尾后，又有债权人集资出资，该部分款项被上诉人也没有交付。第三，被上诉人称通过抵账获得《收据》，也即被上诉人没有实际付款，那么即使合同无效，因被上诉人没有实际付现金，根据法律规定，也不应当由上诉人返还现金。追本溯源，谁欠被上诉人款项，应当由谁来偿还，与上诉人无关。三、本案应充分考虑社会效果和法律效果的统一，案涉房产原属烂尾项目，列入政府遗留办以后，通过政府、企业和广大购房者的共同努力，才得以陆续办理网签，进而交房。如本案按一审判决形成判例，则势必造成其他购房者的效仿，没有人会愿意改造该小区。小区还需要很大的投资，如果都要钱，整个小区的房产又将成为烂尾楼。希望贵院查清事实，谨慎裁决。综上，《商品房认购协议》合法有效，在被上诉人交清购房款项后，完全可以办理《包头市商品房买卖合同》。因此，原审判决错误，请求贵院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。郅某辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。郅某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即返还原告已付鹿鼎豪庭项目7号楼517A商铺购房款2100000元；2.请求依法判令被告按照双方签订的《商品房认购协议》第五条第二项约定的开发手续期限届满之日即2017年8月11日至2019年8月20日为24个月，以原告所付购房款2100000元为基数，按同期银行贷款基准年利率计算，即2100000*4.75％*2年=199500元；2019.8.21至被告全部退还2100000元购房款之日止（暂计至2020.11.21）为15个月，以原告所付7#517商铺购房款2100000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息，即：2100000元*4.85％÷12个月*15个月=127312元，以上分段计算合计应付利息216812元；3.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月11日，原、被告签订《商品房认购协议》，原告购买被告开发的鹿鼎豪庭7#-517A一套，总价210万元，同日，原告以抵账的方式全部付清房款，被告出具收款收据一份。双方在履行合同过程中发生矛盾，原告诉至法院，经法院审理作出（2019）内0202民初190号判决书，认定该协议无效。原告不服，上诉于包头市中级人民法院，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终2147号判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告要求被告退还房款无果，故诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》已被生效法律文书认定为无效，被告应返还原告房款，并赔偿原告损失，故原告要求被告退还房款的诉讼请求，法院应予支持。关于利息部分，因双方签订的协议无效，故违约责任条款亦属无效，但被告仍应赔偿原告的经济损失，以原告的实际损失为限，具体可参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：被告包头市金海房地产开发有限责任公司于判决生效后的十五日内退还原告郅鸿刚人民币210万元；被告包头市金海房地产开发有限责任公司于判决生效后的十五日内赔偿原告郅鸿刚经济损失（以人民币210万元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，从2015年2月11日开始计算，直至本金还清为止）；驳回原告郅鸿刚其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13107.25元（全部缓交）、保全费5000元，由被告负担。二审审理期间上诉人提交收款收据、更名协议、客户认购变更申请表及公司客户流转单、《商品房认购协议》复印件，欲证实双方不存在真实买卖合同关系，被上诉人并未实际交付购房款，该《商品房认购协议》系顶账形成，而抵债事实亦不清晰，应为债务互相抵顶的结果。被上诉人质证称不认可该证据真实性，证据应提交原件。本院认为，当事人提供证据应当提供原件，上诉人提交的书证复印件，无法证实来源及真实性，故对该证据本院不予采信。被上诉人郅鸿刚在一、二审审理中均自认，该《商品房认购协议》系以房抵债形成，其与包头市金海房地产开发有限责任公司法定代表人张鹏有债权债务关系。本院认为，双方签订的《商品房认购协议》虽已被（2019）内0202民初190号生效民事判决认定无效，但该判决认定合同无效的原因系至该诉讼提起时，该诉争房产尚未取得商品房预售许可证，并非对以房顶账行为的效力确认。随以房顶账行为发生，原债权债务关系已经因该《商品房认购协议》的签订而消灭。包头市金海房地产开发有限责任公司基于《商品房认购协议》与郅鸿刚形成了新的法律关系。该《商品房认购协议》无效，包头市金海房地产开发有限责任公司即应承担合同无效的法律后果，原审判决上诉人返还被上诉人房款，并赔偿被上诉人损失并无不当。上诉人上诉主张《商品房认购协议》合法有效，可在被上诉人交清购房款项后，办理《包头市商品房买卖合同》的上诉理由于法无据。综上，包头市金海房地产开发有限责任公司的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26214.50元，由上诉人包头市金海房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年六月一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。