河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5770号上诉人（原审被告、反诉原告）：何凯，男，1973年3月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：张彩霞，女，1972年12月5日出生，汉族，系何凯的妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南黎阳物业服务有限公司。法定代表人：张舒心，该公司总经理。委托诉讼代理人：余海舟，河南高端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昱，河南高端律师事务所律师。上诉人何凯因与被上诉人河南黎阳物业服务有限公司（以下简称黎阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人何凯及其委托诉讼代理人张彩霞，被上诉人黎阳物业公司的委托诉讼代理人余海舟、张昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何凯上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判驳回黎阳物业公司的诉求或发回重审；2.依法判令黎阳物业公司承担本案一审和二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院判令何凯承担全额物业费缺乏证据支持。黎阳物业公司严重违反前期物业服务协议的约定，未按约定提供服务。根据合同法规定，在黎阳物业公司未履行义务的情况下，何凯享有先履行抗辩权，有权拒交物业费。何凯在一审中提交了大量的黎阳物业公司的物业服务存在重大缺陷的证据，一审法院在判决书里只字不提，更没说明不予采信的理由。二、法院未依据《物业管理条例》《建筑法》裁判，属于适用法律错误。法院认定何凯已经入住小区，接受了黎阳物业公司提供的服务，应当承担物业费，属于适用法律错误。根据《建筑法》及《物业管理条例》第四十一条第二款规定，黎阳置业于2017年9月份陆续让业主临时入住，但属于违法交付（临时入住），因为未竣工验收备案。未竣工验收备案，系因开发商黎阳置业公司的过错造成的，所以在竣工验收备案之前的物业费理应由过错方建设方（黎阳置业）承担。三、黎阳物业公司提供的《前期物业服务协议》《关于变更黎阳花园物业费收费标准的补充协议》不具有合法性。根据《物业管理条例》规定，未经竣工验收的房屋，物业公司无法办理入驻和备案手续。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。本案中黎阳物业公司属于违法入驻。黎阳花园小区的建设单位未依法通过招投标方式选取物业公司，黎阳物业公司进驻程序违法。黎阳物业公司与何凯签订的《前期物业服务协议》《关于变更黎阳花园物业费收费标准的补充协议》属于无效协议。且上述协议系黎阳公司单方制作的格式条款，业主在被逼无奈情况下签订，签订时根本未让业主看协议内容。根据规定，格式条款提供一方未对条款内容尽提示说明义务情况下，属于无效条款，所以该协议无效。另，增加要求判决黎阳物业公司依法公示进驻小区时的正式交接手续。黎阳物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回何凯的上诉请求。二、本案的基础是物业服务合同纠纷，黎阳物业公司提供了物业服务，何凯应当缴纳物业费，但是何凯自从入住至今只主动缴纳了一年的物业费，并且一直组织业主在小区扰乱小区的正常秩序。三、去年黎阳物业公司起诉过何凯缴纳物业费，经郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终9848号民事判决书之后，上诉人就主动缴纳了物业费。何凯二审增加要求与本案无关，且在二审中不能增加诉讼请求。黎阳物业公司向一审法院请求：1.判决何凯向黎阳物业公司支付2019年11月7日至2020年11月7日期间的物业费1770元及违约金295元（自2019年11月11日起暂计2020年12月10日，此后以1770元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日）；2.本案诉讼费由何凯承担。何凯向一审法院反诉请求：依法判令黎阳物业公司在小区明显位置公示自2017年9月开始利用电梯广告、自动售卖机和饮水机的经营和盈利情况，公示维修基金使用情况，公示编制的物业管理服务和财务年度计划，以及每六个月的物业管理费用收支账目。一审法院认定事实：何凯系郑州市惠济区天河路东、滨河路南黎阳花园6号楼2单元15层01号房业主，黎阳物业公司为黎阳花园小区提供物业服务，双方于2015年4月11日签订《前期物业服务协议》一份，协议约定，何凯的房屋建筑面积为92.21平方米，类型为住宅，物业费收费标准：住宅1.9元/平方米/月，商铺3元/平方米/月，协议约定黎阳物业公司应编制物业管理服务及财务年度计划，每六个月向何凯公布物业管理费用收支账目，协议并约定其他事项。2017年9月8日黎阳物业公司、何凯签订《关于变更黎阳花园物业费收费标准的补充协议》，双方协商将住宅物业费收费标准由1.9元/平方米/月变更为1.6元/平方米/月，该收费标准自2017年9月1日起执行。另查明，黎阳物业公司、何凯因2018年11月8日至2019年11月7日物业费收取产生纠纷，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终9848号民事判决书，判决何凯向黎阳物业公司支付2018年11月8日至2019年11月7日期间物业费1770元及逾期缴纳物业费的违约金，该费用何凯已经履行完毕。因何凯对黎阳物业公司提供的物业服务不满意，何凯继续拒交2019年11月8日至2020年11月7日的物业费1770元。再查明，黎阳物业公司未向业主公示利用电梯广告、自动售卖机、饮水机的经营盈利情况、维修基金使用情况，以及物业管理费用收支账目。一审法院认为，黎阳物业公司提交的《前期物业服务协议》《关于变更黎阳花园物业费收费标准的补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，黎阳物业公司应按照协议约定向何凯提供物业服务，何凯亦应当按照约定的标准向黎阳物业公司缴纳物业费。鉴于物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必须的费用，被告作为业主，黎阳物业公司的物业管理服务即使存在一定的瑕疵，但并不能免除交纳物业费的义务。根据黎阳物业公司、何凯提交的证据，并结合双方在履行物业服务合同过程中存在的瑕疵与过错，该院酌定免除2019年11月8日至2020年11月7日期间何凯因拒交物业费产生的合同违约金，何凯应支付黎阳物业公司2019年11月8日至2020年11月7日期间欠缴的物业费1770元。何凯认为黎阳物业公司缩减了物业服务范围，应当扣减相应物业费，证据不足，该院不予支持。小区业主应依照法定程序共同决定解聘物业服务人，何凯要求解除《前期物业服务协议》可另案处理。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。该条规定的黎阳物业公司公示义务的对象为小区业主，黎阳物业公司未向业主公示相关事项，业主对相关事项享有知情权，何凯作为小区业主之一，反诉要求黎阳物业公司公示自2017年9月开始利用电梯广告、自动售卖机、饮水机的经营盈利情况、维修基金使用情况的请求，该院予以支持。根据《前期物业服务协议》约定黎阳物业公司应每六个月向何凯公布物业管理费用收支账目，故何凯反诉要求黎阳物业公司公示自2017年9月开始的黎阳物业公司物业管理费用收支账目，符合合同约定，该院予以支持，结合本案争议物业费截止时间，上述公示项目截止时间为2020年11月7日。何凯要求黎阳物业公司公示黎阳物业公司编制的物业管理服务和财务年度计划，因该项目为黎阳物业公司自我管理项目，黎阳物业公司并无相关公示义务，故何凯该项反诉请求，该院不予支持。为更好服务业主，黎阳物业公司应建立定期公示机制，以保障小区业主相关知情权。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、九百四十三条、九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何凯于本判决生效后五日内支付河南黎阳物业服务有限公司2019年11月8日至2020年11月7日期间物业费1770元；二、驳回河南黎阳物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求；三、河南黎阳物业服务有限公司于本判决生效后五日内向何凯公示2017年9月1日至2020年11月7日期间利用电梯广告、自动售卖机、饮水机的经营盈利情况、维修基金使用情况及物业管理费用收支账目；四、驳回何凯的其他反诉诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已减半），由河南黎阳物业服务有限公司负担4元，何凯负担21元，反诉费50元（已减半），由河南黎阳物业服务有限公司负担38元，何凯负担12元。本院二审期间，何凯提交证据如下：第一组证据：业主联名解除物业合同书签名照片一套；第二组证据：打印照片，上述证拟证明黎阳物业公司缺乏服务能力，没有能力服务好小区，企业道德缺失，难以与业主和谐共存；第三组证据：照片一张，拟证明：黎阳物业公司为了不解决小区问题，在业主提出改善小区建议的同时，直接解散业主交流群（上述证据均为复印件）。黎阳物业公司质证认为，对第一组证据真实性不认可，且与本案无关，业主可以通过合法正当途径起诉解决问题。第二、三组证据与本案无关，且不能反映何凯反映的问题。本院审理查明的事实除与原审法院审理查明的事实相一致外，另查明：根据何凯提交证据显示，黎阳物业公司提供物业服务在维修、养护、清洁及绿化等方面存在一定瑕疵。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。虽黎阳物业公司提供物业服务存在一定瑕疵，但该理由并非何凯免交物业费的理由。故一审判决何凯交纳物业费并无不当。但物业费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，根据查证事实显示，本案双方曾因收取物业费产生过纠纷，另案生效判决后，何凯已经履行完毕。在黎阳物业公司向何凯收取一年物业费后针对该小区存在的公共服务方面仍存在诸多瑕疵，基于此，本院对黎阳物业公司诉请物业费部门的诉请，酌定支持其诉请的80%为宜，即支持2019年11月8日至2020年11月7日期间物业费即1416元。综上所述，何凯的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国民法典》相关规定及案件处理结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初542号民事判决第三项、第四项，即：三、河南黎阳物业服务有限公司于本判决生效后五日内向何凯公示2017年9月1日至2020年11月7日期间利用电梯广告、自动售卖机、饮水机的经营盈利情况、维修基金使用情况及物业管理费用收支账目；四、驳回何凯的其他反诉诉讼请求；二、变更河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初542号民事判决第一项为：何凯于本判决生效后五日内支付河南黎阳物业服务有限公司2019年11月8日至2020年11月7日期间物业费1416元；三、驳回河南黎阳物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人何凯负担40元，由被上诉人河南黎阳物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年六月三日书记员  佟欣玮