安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终951号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王**田，男，1963年3月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：吴建农，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武先骥，安徽治邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽广坤置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市蓝天星座4栋3-4层00032号3层301-304房间，统一社会信用代码91340300691056619M。 法定代表人：费连超，执行董事。 委托诉讼代理人：马龙，安徽淮河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨青，安徽淮河律师事务所律师。 原审第三人：方杰，男，1970年9月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：赵雪华，安徽世远律师事务所律师。 上诉人王**田因与被上诉人安徽广坤置业有限公司（下称广坤置业）、原审第三人方杰商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王**田及其委托诉讼代理人吴建农、武先骥，被上诉人广坤置业的委托诉讼代理人马龙、杨青，原审第三人方杰的委托诉讼代理人赵雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王**田上诉请求：1．依法撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1829号民事判决第一项、第二项，改判支持王**田的一审全部诉讼请求或发回重审。2．一、二审诉讼费用由广坤置业承担。事实与理由： 一、关于王**田、广坤置业、方杰签订《补充协议书》的事实经过。因方杰欠颜光到期债务不能偿还，颜光又欠王**田的到期债务不能偿还，颜光将其对方杰享有的到期债权转让给王**田，由方杰直接向王**田偿还所欠颜光债务，该债务数额为300万元。该300万元债权转让之后，方杰夫妇又向王**田借款69万元，截至2018年4月，方杰尚欠王**田本息400余万元。后因方杰不能偿还王**田欠款本息，方杰提出将其对广坤置业享有的工程款债权抵销其所欠王**田的上述400万元债务。为完成400万元的债务抵销，三方当事人达成了《三方协议》，方杰夫妇与王**田、广坤置业协商达成了《补充协议书》，因广坤置业没有现金支付，同意用房产抵付部分工程款，但因案涉房产价值达800万元，高于广坤置业所欠方杰的工程款，故约定剩余400万元由王**田支付。《补充协议书》签订的经过有下列证据予以证明：（一）广坤置业、固镇县广坤置业有限公司、蚌埠市恒泰工贸有限公司（方杰挂靠的单位，方杰系实际施工人）于2018年4月10日签订的《三方协议书》，协议注明案涉房屋的实际购买人为王**田。由此证明实际施工人方杰的工程款转为购房款，购房人为王**田的事实。（二）王**田与方杰、王殿平于2018年4月19日签订的《房屋买卖协议》，该协议约定涉案房屋以400万元的价格卖给王**田，800万的房屋400万卖给王**田，证明了方杰与王**田抵销400万元的事实。（三）王**田、广坤置业及方杰签订的《补充协议书》，广坤置业及方杰明确认广坤置业尚欠方杰400万元的工程款直接转化为王**田的购房款，证明了王**田与方杰之间的400万债权债务已经抵销，400万元购房款已由王**田取得并交付给广坤置业的事实。另外，关于一审法院事实认定部分，王**田对一审法院关于“广坤置业、固镇广坤置业分别与蚌埠市恒泰工贸有限公司、合肥供联电力工程有限公司蚌埠分公司签订了《三方协议书》，协议约定购房人合同签订方王殿平为方杰妻子”的事实认定有异议，王**田提交的《三方协议书》才是与在案证据均能相互印证的证据。一审法院认定广坤置业提交的《三方协议书》具有真实性系事实认定错误。故依据上述事实，王**田认为，《三方协议书》《补充协议书》系案涉当事人的真实意思表示，内容合法有效。 二、一审法院认定：王**田、广坤置业及方杰于2018年4月28日签订的《补充协议书》系王**田、广坤置业就诉争房屋形成商品房买卖预约合同法律关系属事实认定错误，王**田与广坤置业之间实际存在合法有效的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等构成预约合同。不履行的，将承担预约合同的违约责任。预约合同双方权利义务的对象指向将来签订合同的行为，而非本案王**田与广坤置业之间权利义务所指的商品房。依据王**田与广坤置业之间签订的《补充协议书》约定的权利义务内容，明确为座落于蓝天星座商铺3#楼290#商铺（2层，实测面积638.94平方米），价格800万元，并特别约定了“此商铺所有人为丙方王**田”。广坤置业分别于2018年11月14日、2020年4月25日两次函告王**田，认可收到王**田的房款400万元，显然，该协议约定的权利与义务所指向的对象已经不是将来签订合同的行为，而是针对买卖标的物（商品房）设立了具体的权利与义务，即王**田与广坤置业之间已明确了房屋的出卖人、买受人、房屋具体状况、面积、房屋总价以及房款支付方式。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同司法解释》）第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，该解释规定的是符合主要内容即可而非全部内容。也就是说，订购单也好，预定协议也罢，只要符合法律规定的基本条款并接受房款的，均应当视为商品房买卖合同。所以，无论是何种形式，只要具备基本条款，就属于商品房买卖合同，依据《补充协议书》约定：丙方（王**田）需要支付剩余400万元房款，即可签订购房合同，该约定并非附条件的签订商品房买卖合同，而是网签正式的商品房买卖合同进行备案。400万元剩余房款是不定期限的付款义务，而不是一审判决认定的签订商品房买卖合同的基础条件，一审法院这一认定违背了合同的基本文意及基本事实。综上，王**田、广坤置业签订的《补充协议书》具备合同的基本条款，合同成立并合法有效。一审法院认定该协议不具备商品房买卖合同的主要内容，且仅属于预约合同与法律、司法解释相违背，没有事实和法律依据。 三、王**田在一审中的诉讼请求为确认其与广坤置业之间签订的业已生效的商品房买卖合同已经解除，且请求广坤置业向王**田承担违约责任，而非一审判决解除预约合同（即王**田、广坤置业及方杰之间签订的《补充协议书》），该项判决与王**田的诉讼请求不符。王**田、广坤置业签订《补充协议书》后，王**田备齐剩余房款400万元，多次主动向广坤置业要求付款并办理购房手续，但广坤置业始终以各种理由推脱。之后，王**田获悉广坤置业分别于2019年2月15日、2020年2月14日，分两次将涉案房屋抵押给安徽达实融资担保有限公司，抵押金额分别为897.246万元和1,281.78万元，且该房屋已被安徽广坤商业运营管理有限公司租赁给许光亚，涉案房屋也已被承租人装修完毕并使用。所以，王**田认为，购买该房屋的合同目的已无法实现。正是基于广坤置业的违约行为，王**田通过律师函的形式书面通知广坤置业解除了商品房买卖合同。故，涉案合同已经解除，王**田的诉讼请求仅是确认该商品房买卖合同解除的效力及违约赔偿问题。 四、案涉商品房买卖合同成立，合法有效。由于广坤置业的根本性违约，导致合同不能继续履行，广坤置业应当向王**田退还400万元购房款，并应承担相应的违约责任。如前所述，广坤置业在与王**田签订商品房买卖合同并收到400万元购房款后，将案涉商品房两次抵押贷款，并出租给他人使用，其行为构成根本性违约，王**田依法行使了合同解除权。广坤置业的违约行为导致合同解除，其应当向王**田承担违约责任。根据《商品房买卖合同司法解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。法律规定非常明确，合同订立后将房屋抵押给第三人即可构成违约，没有“买受人违约在先的除外”。但一审法院判决直接以预约合同为由，避开了广坤置业的违约行为的事实，故王**田的诉讼请求有事实和法律依据，广坤置业应当承担违约责任。 五、一审法院认为，400万元购房款应当返还给原本主体，王**田无法证明其与第三人之间已就债务进行抵付并取得400万元购房款，故该400万不应返还给王**田。王**田认为，该认定违背了本案的基本事实，属事实认定错误。本案中，王**田所享有的400万元购房款所有权已经通过颜光、方杰夫妇、王**田及广坤置业之间的债权、债务转让、抵销等行为实现，系形成权，各方当事人均不得撤销。因此，《补充协议书》被解除后，400万元只能返还给王**田。另，一审法院认为王**田主张从方杰处以债务抵付的方式取得诉争400万元购房款，仅依据2018年4月19日王**田与方杰、王殿平签订的《房屋买卖合同》，且王**田自认该协议没有生效，系事实认定错误。首先，合同成立是事实问题，效力是法律认定问题，故合同的效力认定不适用自认原则；故一审法院的观点系事实认定错误。其次，该协议已成立生效，只是方杰、王殿平夫妇与广坤置业同意不履行，该协议中的400万元款项已通过2018年4月28日所签订的《补充协议书》的约定，直接转为王**田的购房款，故一审法院的观点系事实认定错误。 六、一审法院认为《补充协议书》系预约合同，解除后400万元购房款应当返还给原本主体且广坤置业及方杰均同意将三方法律关系各归其位，从民法公平合理的角度出发，各自主张权益并不侵害任何一方当事人的利益，对王**田要求返还400万元购房款不予支持。王**田认为，该观点违背了公平合理的原则及诚实信用的原则，严重损害其合法权益。为了给予王**田债权的保障，方杰、王殿平将其名下两套房产抵押给王**田，作为其所欠王**田400万元本息的担保，并已将购房合同及购房发票原件交给王**田保管。2018年4月初，因方杰长期拖欠王**田借款及利息且未按期偿还，方杰与王**田提出用广坤置业尚欠其工程款抵销欠款，所以才没有将方杰、王殿平的两套房屋办理抵押登记。王**田为了实现自己的400万债权，才与广坤置业及方杰签订了三方协议。协议签订后，王**田多次要求支付剩余400万购房款并签订网签备案合同，但广坤置业均以方杰、王殿平不同意为由推脱。 何为诚实信用？在方杰用400万工程款抵销债务前，方杰用其别墅及住宅的购房合同、发票抵押给王**田，王**田的债权尚有保障。在方杰用400万工程款抵销债务后，方杰于2019年初用原本抵押给王**田的别墅向怀远县农村商业银行抵押贷款325万，原本抵押给王**田的住宅也抵押给第三人。而广坤置业也分别于2019年2月15日、2020年2月14日将已经出售给王**田的案涉房屋抵押给安徽达实融资担保有限公司。广坤置业与方杰的行为彻底违背了诚实信用原则，王**田的债权已经彻底失去了保障。方杰目前已被七家法院列入失信人员名单，法律关系“各归其位”意味着王**田的债权根本不可能得到实现，而从广坤置业的原法律关系来看，作为商品房买卖关系中弱势群体的购房者，不能依据《商品房买卖合同司法解释》得到应有的保护，法院也没有对广坤置业擅自抵押的行为作出任何评价。若依据一审法院的观点，本案王**田就成了唯一的受害者，而受害者权益得不到保障，违背诚实信用者却反倒获利，那么何为公平合理且不侵害任何一方当事人的利益？不是为了抵消债务，方杰为何用其工程款作为王**田的购房款？王**田为何支付400万就能购买案涉房屋？广坤置业又为何同意用方杰的工程款作为王**田的购房款？ 综上，王**田认为，一审法院没有做到居中裁判，过分偏袒开发商而未保护购房者的利益。本案中，王**田与广坤置业之间商品房买卖合同合法有效，因广坤置业擅自抵押的行为，王**田已行使法定解除权，王**田诉请确认合同解除并要求广坤置业承担相应法律后果有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决中第一项、第二项并支持王**田的全部诉讼请求或发回重审。 广坤置业辩称： 一、一审庭审中，王**田和广坤置业分别提交了一份《三方协议书》，其中王**田提交的《三方协议书》只有蚌埠市恒泰工贸有限公司单方盖章，并不是三方关于工程款抵付实际履行的协议；而广坤置业提交的《三方协议书》由各方主体盖章确认，是各方协商一致的意思表示，一审法院据此认定案件事实并无错误。 二、王**田与广坤置业之间并未形成商品房买卖合同关系。王**田、广坤置业和方杰在2018年4月28日签订的《补充协议书》并不是正式的商品房买卖合同，原因如下：首先，该《补充协议书》签约主体为三方，并不符合商品房买卖合同出卖方和买受方的要求；其次，该补充协议除了房号、面积外，对付款方式、付款时间、房屋使用条件、办理产权登记有关事宜、违约责任等有关内容均没有约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；再次，该补充协议至多只属于商品房买卖合同的预订协议，虽然《商品房买卖合同司法解释》第五条规定预订协议具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同，但仍有一个前提是出卖人按照约定收受购房款，而本案中广坤置业始终未收到王**田的购房款。此外，《补充协议书》中明确约定了“丙方支付剩余400万元房款，即可签订购房合同”，也可以看出该协议只是三方当时关于债权债务的初步结算，并不是王**田和广坤置业关于购买商品房的正式协议。因此，案涉《补充协议书》既然不能够认定为商品房买卖合同，即便该协议解除，也不能适用《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，由广坤置业支付一倍购房款。本案是王**田不愿意支付购房款签订商品房买卖合同，存在违约在先的情况，广坤置业在迟迟未能收回购房款的情况下，出于资金周转和实现房屋利用价值需要进行抵押，并不损害王**田的利益，且一审时当庭表示只要王**田愿意继续履行协议支付剩余400万元购房款，广坤置业可以随时解除抵押将房屋交付给王**田。 三、王**田作为违约方，不享有合同解除权，其通过发送律师函方式通知广坤置业解除《补充协议书》并不当然产生合同解除的法律效果。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日施行）第46条、48条明确规定，违约方不享有单方解除合同的权利。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。案涉《补充协议书》未能履行是由于王**田与方杰之间存在资金结算问题，其对于是否支付400万元购房款始终犹豫不定，导致双方迟迟不能办理手续，广坤置业已经多次发函催促。广坤置业作为房地产开发企业，经营主要目的就是开发商品房并尽快销售实现资金回流，不可能存在有房不卖、导致资金积压的不合理情况，因此，本案并非王**田所称广坤置业以各种理由推脱拒绝，不愿意签订购房合同，而是由于王**田违约不支付剩余400万元款项，导致双方始终未能签订商品房买卖合同，王**田不享有单方解除权，广坤置业在一审中也提起反诉，要求继续履行补充协议，王**田缴纳400万元购房款，双方签订商品房买卖合同。一审法院认为协议无法继续履行且王**田已要求解除，故判决解除三方签订的《补充协议书》，广坤置业对此结果虽有不满，但为了尽快解决三方之间的纠纷，只能接受。 四、本案中，王**田与广坤置业之间原本并无债权债务关系，双方之间产生法律关系是源于《补充协议书》的签订，该《补充协议书》本质上是三方结算抵债协议，其主要内容是在王**田购买广坤置业房屋的前提下，方杰将其对广坤置业的债权转让给王**田，并由王**田补足购房款400万元的差价，且《补充协议书》中债权转让的意思表示是附条件的，所附条件为“王**田购买上述房屋”。现王**田不愿意再购买房屋，所附条件不成就，原债权转让关系消灭，因此王**田无权直接请求广坤置业返还400万元款项。因此，在《补充协议书》无法继续履行并解除的情况下，三方之间关于债权转让的意思表示均归于无效，三方之间的法律关系应当恢复至《补充协议书》签订之前的法律状态，即广坤置业与方杰之间欠付工程款关系，方杰与王**田之间借款关系。王**田主张解除《补充协议书》，却要求广坤置业向其直接支付400万元款项，明显混淆了双方之间的法律关系，也没有相应的事实依据。 综上，王**田与广坤置业之间并未形成合法有效的商品房买卖关系，其对广坤置业房屋的购买是由其他债权债务关系转化而来的，本质上是以房抵债，并未支付任何价款，王**田并不是《商品房买卖合同司法解释》中所保护的购房者。《补充协议书》不能履行的原因也是由于王**田的违约行为导致。因此，一审法院适用合同解除的相关法律法规是正确的，判决结果符合公平正义，故请求驳回王**田的上诉请求，维持原判。 方杰述称： 一、王**田在上诉中陈述方杰欠颜光债务不属实，也不存在颜光、方杰和王**田之间债权债务转让关系。方杰欠王**田60余万元，其实王**田在该案同时，就方杰欠其60余万元债务问题，向蚌埠市禹会区人民法院提起民事诉讼，案号为（2020）0304民初524号，方杰收到开庭传票后向法院提交归还60余万元借款的银行转账记录。 二、2018年4月19日，王**田与方杰及其前妻王殿平签订房屋买卖协议书，这个是要求王**田支付400万元的购房款而不是抵债款。2018年4月28日，王**田与方杰、广坤置业签订《补充协议书》，该协议书是对2018年4月19日购房协议书的补充，两者是一个整体，也就是说，在王**田向方杰先支付400万元购房款，再向广坤置业支付剩余400万元购房款后，广坤置业才可以与王**田办理正式购房手续。 三、王**田向一审法院提交的三方协议书，即2018年4月10日由广坤置业、固镇县广坤置业有限公司、蚌埠市恒泰工贸有限公司签署的三方协议书，经广坤置业确认，是虚假的。 四、一审法院基于事实作出了公正判决，驳回了王**田的诉讼请求。 王**田向一审法院提出诉讼请求：1．确认王**田、广坤置业之间签订的商品房买卖合同解除；2．广坤置业向王**田返还已付购房款400万元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2018年4月28日至实际返还之日），并赔偿王**田400万元损失；3．由广坤置业承担本案全部诉讼费用。 有独立请求权第三人方杰向一审法院提出诉讼请求：1.撤销2018年4月19日方杰、王殿平与王**田签订的房屋买卖合同；2.撤销2018年4月28日广坤置业、方杰与王**田签订的补充协议书。 广坤置业向一审法院提出反诉请求：1．继续履行2018年4月28日的《补充协议书》，即由王**田向广坤置业支付剩余购房款400万元，双方签订商品房买卖合同；2．王**田赔偿广坤置业资金占用利息36万元（以400万元为基数，按年利率6%计息自2018年12月1日至实际履行之日）及租赁合同违约金5万元；3．由王**田承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：广坤置业和蚌埠市恒泰工贸有限公司于2015年签订《蓝天星座小区配电工程合同》，约定由蚌埠市恒泰工贸有限公司对广坤置业开发的蓝天星座小区10KW配电安装工程进行施工，合同价为268万元。2016年8月30日，固镇县广坤置业有限公司与合肥供联电力工程有限公司蚌埠分公司签订《固镇光彩大市场10KV主供电源施工合同》，约定由合肥供联电力工程有限公司蚌埠分公司对固镇光彩大市场主供电源外线工程进行施工，合同价为60万元。第三人方杰为上述两项工程的实际施工人，并持有蚌埠市恒泰工贸有限公司、合肥供联电力工程有限公司蚌埠分公司出具的书面委托收款函，即方杰有权收取上述工程共计400万元工程款。后就该工程款的支付，广坤置业、固镇县广坤置业有限公司分别与蚌埠市恒泰工贸有限公司、合肥供联电力工程有限公司蚌埠分公司签订了《三方协议书》，载明工程的施工安装费、设备采购费及人工工资等相关费用均由实际施工人方杰垫付，因方杰与王殿平要购买蓝天星座小区商铺，首付款为400万元，三方约定以工程款支付首付款，固镇县广坤置业有限公司将工程款268万元转入广坤置业、广坤置业连同自身的132万元工程款，合计400万元工程款直接冲抵方杰和王殿平的购房款，首付款差额由方杰和王殿平另行支付，同时注明购买此商铺的合同签订方王殿平为方杰妻子。2018年4月19日方杰、王殿平与王**田签订《房屋买卖协议》，载明“王殿平、方杰将拥有的位于蚌埠蓝天星座小区3栋201室，面积为641.25平方米的商品房一处，以400万元的价格卖给王**田，办理房屋手续所产生的各项税费由双方各付50%。王**田负责联系该处房产的贷款事宜及偿还贷款。卖方：方杰王殿平，买方：王**田2018年4月19日”。2018年4月28日，王**田、广坤置业及方杰签订了《补充协议书》，约定“就蓝天星座商铺3#楼290#商铺（2层，实测面积638.94平方米）事宜达成如下协议：因王**田购买上述商铺，广坤置业未支付给方杰的电力工程款400万元直接转为王**田的商铺购房款，需要王**田支付剩余400万元房款，即可签订购房合同。此商铺所有人为王**田”。2018年11月14日，广坤置业向王**田发出书面通知，载明经《三方协议书》和《补充协议书》约定，由王**田购买方杰预购的蓝天星座商铺3#楼290#商铺（2层，面积638.94平方米），协议签署已逾半年，王**田应当尽快与公司完善购房手续，于2018年11月30日前按约定签署《商品房买卖合同》。同时注明2017年8月9日方杰已分别将两项工程款合计400万元作为王**田所购买商铺购房款结算。2019年2月15日、2020年2月14日广坤置业将讼争房屋抵押给安徽达实融资担保有限公司，抵押金额分别为897.246万元和1,281.78万元。2019年12月26日，安徽广坤商业运营管理有限公司将讼争房屋租赁给了案外人许光亚，租期自2019年12月至2023年3月。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，存在该法律关系的依据为王**田、广坤置业及方杰于2018年4月28日签订的《补充协议书》。该协议书从内容上看系王**田、广坤置业对交易房屋有关事宜的初步确认，却不具备付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等商品房买卖合同应当具备的主要内容，系双方在签署商品房买卖契约前所签订的文书，因此王**田、广坤置业之间就讼争房屋形成商品房买卖预约合同关系。王**田的合同义务为支付剩余400万元购房款以完成签订商品房买卖合同的基础条件，广坤置业的合同义务是与王**田订立商品房买卖合同。现王**田要求解除该协议书，方杰表示同意，考虑到当事人的意思自治及预约合同强制履行的可能性，该协议书的目的现已无法实现，故一审法院对王**田要求解除《补充协议书》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的予以返还。本案争议的400万元购房款的返还问题，该400万元购房款系方杰与广坤置业之间通过《三方协议书》确认用以抵付工程款而来，款项的所有人应为方杰，方杰在王**田存在购买讼争房屋的前提下附条件地将该款项转化为王**田的首付款，现本案商品房预售合同解除，所附条件无法成就，该400万元理应返还原本的主体，且广坤置业及方杰均同意将三方间的法律关系“各归其位”，从民法公平合理的角度出发，各自主张权益并不侵害任何一方当事人的利益，故一审法院对王**田要求广坤置业返还400万元购房款的诉讼请求不予支持。王**田主张已从方杰处以债务抵付的方式取得讼争400万元购房款，所依据的仅为2018年4月19日王**田与方杰、王殿平签订的《房屋买卖协议》，该协议从内容上看应为方杰、王殿平将尚未取得所有权的房屋出售于王**田，王**田在针对方杰诉请的答辩中亦自认该协议没有生效，无法证实王**田与方杰之间已就债务进行了抵付，且方杰亦不予认可，故一审法院对王**田的该项主张不予采信，王**田可就其主张的借贷关系另行向方杰主张。关于王**田要求赔偿损失400万元的诉讼请求，针对本案王**田、广坤置业之间尚未订立商品房买卖合同的商品房买卖预约合同关系而言，没有法律依据，一审法院不予支持。关于有独立请求权第三人方杰要求撤销合同的诉讼请求，方杰无证据证实本案《房屋买卖协议》《补充协议书》具有法定可撤销的情形，故一审法院不予支持。广坤置业的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，对王**田要求解除2018年4月28日签订的《补充协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。对王**田的其他诉讼请求及有独立请求权第三人方杰的诉讼请求、广坤置业的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王**田、广坤置业、方杰于2018年4月28日签订的《补充协议书》；二、驳回王**田的其他诉讼请求；三、驳回方杰的诉讼请求；四、驳回广坤置业的反诉请求。案件受理费72,700元，反诉费20,840元，合计93,540元，由王**田负担27,370元、方杰负担38,800元、广坤置业负担27,370元，均于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 二审中，各方当事人均未提交新证据。广坤置业、方杰对一审查明的事实均无异议；王**田对“后就该工程款的支付，广坤置业、固镇县广坤置业有限公司分别与蚌埠市恒泰工贸有限公司、合肥供联电力工程有限公司蚌埠分公司签订了《三方协议书》，载明工程的施工安装费、设备采购费及人工工资等相关费用均由实际施工人方杰垫付，因方杰与王殿平要购买蓝天星座小区商铺，首付款为400万元，三方约定以工程款支付首付款，固镇县广坤置业有限公司将工程款268万元转入广坤置业、广坤置业连同自身的132万元工程款，合计400万元工程款直接冲抵方杰和王殿平的购房款，首付款差额由方杰和王殿平另行支付，同时注明购买此商铺的合同签订方王殿平为方杰妻子”有异议，从王**田提交的三方协议书（2018年4月10日）来看，买受人为王**田，该证据与2018年4月19日签订的房屋买卖协议、2018年4月28日签订的补充协议相互印证，证明该房屋购房人为王**田，且与广坤置业两次向王**田发函的内容相互印证，一审法院依据广坤置业提交的三方协议，认定事实错误，应当依据王**田提交的三方协议以及能够相互印证的协议（分别于4月10日、4月19日、4月28日签订）等证据为准。对一审查明的其余事实均无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认，对王**田有异议的事实，本院在裁判理由部分予以综合评析认定。 本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷，争议焦点为：一、案涉三方协议即2018年4月28日签订的《补充协议书》是否应予解除。二、如应解除，广坤置业是否应当返还王**田400万元购房款及利息并赔偿其400万元的损失。根据本案一、二审查明的事实和相关法律规定，本院综合评述如下： 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案系因民法典施行前的房屋买卖行为所引起的民事纠纷，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，一旦债权人关于转让权利的通知发给了债务人，债权人就不可再撤销这一通知，因为这时受让人和债务人已经形成了法律保护的合同关系，而原债权人与债务人的合同关系已经解除，债务人应当向新债权人履行合同义务。只有在债权的受让人同意的情况下，这个通知才能撤销。债权人转让权利的通知撤销后，债务人仍向原债权人履行义务。本案中，根据一、二审查明的事实可以看出，方杰对广坤置业享有400万元工程款债权，各方当事人对此并无异议。关于方杰、王殿平与王**田于2018年4月19日签订的《房屋买卖协议》的法律属性，本院认为，案涉房屋系广坤置业开发建设，广坤置业对该房屋享有所有权；方杰向广坤置业预购案涉房屋，其真实意思是想达到以房抵顶400万元工程款债权的目的。方杰与广坤置业之间虽然签订了商品房预（销）售合同，但方杰既未向广坤置业交付剩余400万元房款差价，广坤置业亦未将案涉房屋交付方杰，故方杰与广坤置业之间的以房抵顶工程款协议并未实际履行。虽然方杰、王殿平与王**田签订了案涉《房屋买卖协议》，但因方杰、王殿平对案涉房屋并未取得所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，结合广坤置业在本案二审中关于“本案是王**田不愿意支付购房款签订商品房买卖合同”等相关陈述可以看出，广坤置业并未对方杰、王殿平处分其房产的签约行为予以追认，故方杰对案涉房屋并不享有物权性的权益，仅仍对广坤置业享有400万元工程款债权。另，从方杰、广坤置业与王**田三方，于2018年4月28日签订的《补充协议书》中关于“甲方（广坤置业）未支付给乙方（方杰）的电力工程款400万元，直接转为丙方（王**田）的商铺购房款”的相关表述不难看出，方杰已将其对广坤置业享有的400万元工程款债权转让给王**田，作为王**田购买案涉商铺的首付款。该债权转让系方杰与王**田双方当事人的真实意思表示，合法有效，对方杰、王**田与广坤置业均发生法律效力，除债权受让人王**田同意外，该债权转让行为不得撤销。 关于方杰与王**田之间是否存在债权债务关系的问题。在案借条、收条、部分转款凭证等证据可以初步证明方杰与王**田之间的债权债务关系；退一步而言，即使方杰与王**田之间的债权债务关系存有瑕疵等争议，由于债权转让具有无因性，原因的有效与否并不影响债权转让的效力，故方杰与王**田之间是否存在债权债务关系并不影响本案债权转让的效力。方杰如有证据证明该债权转让的原因行为存在瑕疵或者全部无效时，其可以依照不当得利的相关法律规定请求王**田利益之返还。 关于王**田与广坤置业之间法律关系的性质问题。王**田依法受让方杰转让的债权后，即对广坤置业享有受法律保护的400万元债权。另从案涉《补充协议书》中关于“……需要丙方（王**田）支付剩余400万元房款，即可签订购房合同”的约定来看，王**田与广坤置业之间又形成了商品房买卖预约合同关系，王**田关于双方形成合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信，故其关于广坤置业赔偿其400万元损失的上诉请求于法无据，不能成立，本院不予支持。 本案中，王**田诉请解除其与广坤置业之间的商品房买卖合同解除；方杰亦认为广坤置业与王**田均无履行合同的意愿和行为，合同已无法继续履行；广坤置业虽辩称其可以解除案涉房屋的抵押权负担，但其提供的证据不足以证明案涉房屋的抵押权、租赁权负担已经涤除，故本院对其该节辩称理由不予采信。案涉《补充协议》虽然包含建设工程施工合同、债权转让合同、商品房买卖预约、债务抵销等法律关系，但相互之间具有独立性，并非不可分割的整体，因此，根据当事人的意思自治原则，并综合考虑预约合同强制履行的可能性、减轻当事人的诉累、节约司法资源等因素，本院认为案涉《补充协议书》中的商品房买卖预约合同的目的现已无法实现，故依法应予解除，而对其中的建设工程施工合同、债权转让合同等法律关系，如前所述，本院则依法予以认定。至于其中的债务抵销法律关系，因方杰、广坤置业均有异议，且并不影响本案的实体处理结果，故本院在本案中不予处理，方杰可依法另诉解决。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的予以返还，故王**田关于广坤置业返还已转化为购房款的400万元款项的上诉请求成立，本院予以支持。关于王**田主张的利息问题，双方当事人对此并无约定，本院综合考量本案预约合同的履行情况和合同性质，对其该项上诉请求不予支持。 综上所述，王**田的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定的部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1829号民事判决第三项即“驳回有独立请求权第三人方杰的诉讼请求”、第四项即“驳回反诉原告安徽广坤置业有限公司的反诉请求”； 二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1829号民事判决第一项、第二项； 三、解除王**田、安徽广坤置业有限公司、方杰于2018年4月28日签订的《补充协议书书》中的王**田与安徽广坤置业有限公司之间的商品房买卖预约合同； 四、安徽广坤置业有限公司于本判决生效后十日内返还王**田400万元款项； 五、驳回王**田的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费72,700元，反诉费20,840元，合计93,540元，由王**田负担13,685元，方杰负担38,800元，安徽广坤置业有限公司负担41,055元（已预交20,840元，不足部分限于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。 二审案件受理费67,800元，由王**田负担33,900元（已预交），安徽广坤置业有限公司负担33,900元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪增余 审 判 员 罗正环 审 判 员 陈二伟 二〇二一年六月一日 法官助理 毛婉月 书 记 员 陈 冉 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。