宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初4591号原告：银川万福人家物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海西路派生大厦3层。法定代表人：马楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：巩海娟，宁夏善知律师事务所律师。被告：李蝶丽，女，1934年1月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：闫为（系被告李蝶丽之子），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川万福人家物业服务有限公司与被告李蝶丽物业服务合同纠纷一案，原告于2021年1月26日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川万福人家物业服务有限公司的委托诉讼代理人巩海娟，被告李蝶丽的委托诉讼代理人闫为均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川万福人家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13791元，违约金2110元（暂计算至2019年12月31日，继续主张至付清全部费用为止），合计15901元；2.判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告截至2019年12月31日的物业服务费6852元、电梯费3705元、二次供水费488元、单元公用电费164元，违约金1210元（暂计算至2019年12月31日，继续主张至付清全部费用为止），合计12418元。事实和理由：2014年10月31日，原告与宁夏云天房地产开发集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为城市1号小区提供物业管理服务，合同对物业费、电梯费收费标准、交纳时间、违约责任等进行了明确约定。截止2019年12月31日，被告所居住的城市1号某室房屋拖欠原告物业服务费6852元、电梯费3705元、二次供水费488元、单元公用电费164元。经原告多次催要，被告一直推诿未付。原告依约履行了合同义务，被告不支付物业费的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求依法判如所请。李蝶丽辩称，被告认可欠付原告自2016年10月1日起的物业费，但被告未交物业费的原因是：被告房屋所在的单元楼面朝马路，安全没有保障，小区内的绿化、环境、运动设施等和这栋楼都没关系，被告享受不到这方面的物业服务。原告曾答应减免物业费，但一直没有结果，希望原告能适当减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李蝶丽为城市1号花园某室（2-XXXX）房屋业主，房屋建筑面积97.64平方米。2016年，宁夏云天房地产开发集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告对城市1号提供前期物业管理服务。合同约定：原告提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准，包括房屋管理、绿化养护管理、共用设施设备维修养护、公共区域公共秩序维护、保洁服务、文化服务等；物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.8元/月/平方米，2号楼A座16层的电梯费为78元/月/户，5-17层的二次供水服务费每户每月分摊11.38元（每年140元），单元公用电费50元/户/年；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月10日前履行交费义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每日每项欠费3‰的标准向原告支付逾期违约金；本合同期限自2014年10月31日起至2016年10月31日止。2016年、2018年，宁夏云天房地产开发集团有限公司与原告两次续签《前期物业服务合同》，合同期限自2016年11月1日起至2020年10月31日止，原告提供的物业服务内容及标准，物业费收取方式、收费标准、时间，电梯费、单元公用电费收费标准及违约金均与上述合同一致，2号楼17层以下的二次供水服务费涨至150元/年/户。合同签订后，原告一直为城市1号提供物业服务。被告自2016年1月15日起拖欠电梯费，自2016年10月1日起拖欠其它物业服务费用，截至2019年12月31日，被告累计欠付原告物业服务费6854.33元（97.64平方米×1.8元×39个月）、电梯费3705元（78元/月×47.5个月）、二次供水费486.38元（11.38元+150元/年÷12×38个月）、单元公用电费162.50元（50元/年÷12×39个月）。庭审中，被告为证明其事实主张，提交了情况说明一份、其所居住的单元楼正面照片一张及该单元各业主的署名意见十八份。其中，意见书上十八位业主均认为该单元楼未享受到相应的物业服务，应与小区其他业主差别收费，原告的收费标准不合理。原告当庭称该单元楼之前的物业费收费标准为1.8元/月/平方米，2020年3月起已调至1.2元/月/平方米。本院认为，原告银川万福人家物业服务有限公司与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对业主具有约束力，本院予以确认。原告依据合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付相应对价的物业服务费用。但被告提交的证据可以证明被告房屋所在的单元楼确存在面朝马路，享受不到安全保障、小区绿化等服务的问题，原告亦认可该单元楼的特殊情形，并称已于2020年3月将物业费调至1.2元/月/平方米。综上，依据质价对等原则，本院酌情支持被告按照应交物业费的80%予以交纳，故被告李蝶丽应向原告支付2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5483.46元（6854.33元×80%），及该期间产生的二次供水费486.38元、单元公用电费162.50元。被告还应向原告支付其欠付的2016年1月15日至2019年12月31日期间的电梯费3705元。对于原告诉请的违约金，因被告未享受到部分物业服务，本院酌情不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告李蝶丽于本判决生效之日起七日内支付原告银川万福人家物业服务有限公司物业服务费5483.46元、二次供水费486.38元、单元公用电费162.50元及电梯费3705元；二、驳回原告银川万福人家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，已减半收取99元，由被告李蝶丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王怀成二〇二一年六月一日法官助理 李凯丽书记员 韩芳芳附：与本案相关法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。