天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终3458号上诉人（一审第三人）：马红，女，1966年8月24日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审原告）：天津市信达实业有限公司，住所地天津市宁河区清河农场津汉路50K＋550M南侧。法定代表人：董茜，执行董事。委托诉讼代理人：赵少可，国浩律师（天津）事务所律师。一审被告：李倩，男，1976年5月23日出生，汉族，住天津市河西区。一审第三人：天津市南开区津源汽车维修中心，住所地天津市南开区xx路17号。经营者：李倩，男，1976年5月23日出生，汉族，住天津市河西区。一审第三人：天津天赐高新材料有限公司，住所地天津市西青经济技术开发区天源道以南盛达五支路以西W15-8。法定代表人：马美朋。一审第三人：天津市明文门窗销售有限公司，住所地天津市南开区咸阳路91号院内平房31号。法定代表人：瞿明求，经理。上诉人马红因与被上诉人天津市信达实业有限公司（以下简称信达公司）及一审被告李倩，一审第三人天津市南开区津源汽车维修中心（以下简称津源汽修）、天津天赐高新材料有限公司（以下简称天赐公司）、天津市明文门窗销售有限公司（以下简称明文公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初9436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马红上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．津源汽修占用4个开间，上诉人虽参与津源汽修经营，但津源汽修营业执照登记的经营者为李倩，负有腾房义务的系津源汽修而非上诉人；对天赐公司占有的2个开间，上诉人既非天赐公司员工，也未参与天赐公司经营。一审判决认定上诉人为涉案6个开间的实际使用人存在错误，上诉人也无需承担该房屋占有使用费。2．涉案房屋总建筑面积为209.8平方米。根据上诉人实际测量，津源汽修、天赐公司、明文公司实际占有使用面积分别为85平方米、43平方米、50平方米。一审判决简单地以开间数量计算各占有使用人的占有房屋情况，系事实认定不清。3．信达公司对涉案房屋无产权证，其不具有诉讼主体资格，也无权要求上诉人腾房并支付占有使用费。4．涉案房屋为违章建筑，双方所签租赁合同应为无效。5．一审时李倩未出庭，一审法院未依法向其送达法律文书。6．上诉人在涉案房屋经营17年，被上诉人应补偿上诉人相应修缮费用。对涉案房屋租金，并非上诉人不交，而是被上诉人不收，上诉人请求继续承租该房屋，并与被上诉人签订租赁合同。信达公司辩称，被上诉人已在一审审理过程中提交了情况说明、买卖协议、有关文件、城建档案馆的资料等证明涉案房屋具备合法手续，被上诉人对涉案房屋享有合法的管理使用权，且该房屋已实际交付李倩，李倩已实际使用涉案房屋。关于一审法院向李倩送达情况，请二审法院依法审查。上诉人自认其实际使用、对外转租涉案房屋中的6个开间，其系负有腾房义务的次承租人，并承担占有使用费。在无法实际测量的情况下，被上诉人主张按照涉案房屋次承租人实际使用开间比例支付占有使用费，符合事实及正常逻辑，且被上诉人并未提出异议，因此，一审法院认定的占有使用费并无不当。另，上诉人并非与被上诉人签订租赁合同的相对方，其与被上诉人不存在任何合同关系，其赔偿或其他的请求均无权向被上诉人主张。综上，请求驳回上诉，维持原判，诉讼费由法院依法判定。李倩、津源汽修、天赐公司均未作陈述。明文公司述称，同意上诉人马红的上诉意见。信达公司向一审法院起诉请求：1．确认原告与李倩之间的租赁关系于2020年6月30日解除；2．李倩与津源汽修、天赐公司、马红、明文公司将面积约209.8平方米的天津市南开区xx路商业网点中间房屋（面向xxx里4号楼、后邻xxx里14号楼、左临xx路19号、右临xx路xxx里2号楼配套商店的一层独立门脸房）（以下简称涉案房屋）腾空交还原告；3．李倩向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金13.5万元，并按照每天万分之五的标准向原告支付2019年1月16日至实际支付租金之日的迟延付租违约金；4．李倩向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金66945.2元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿2020年7月1日至实际支付之日的利息损失；5．李倩向原告支付因转租和到期未腾房产生的违约金27000元；6．李倩赔偿原告律师费损失25000元；7．津源汽修和马红按照每年67500元的标准、天赐公司和马红按照每年33750元的标准、明文公司按照每年33750元的标准，与李倩共同向原告支付自2020年7月1日至实际交还涉案房屋之日的使用费；8．本案诉讼费由李倩和津源汽修、天赐公司、马红、明文公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋由天津市南开区城建配套办公室建设。1989年11月4日，天津市南开区城建配套办公室（甲方）与北京市清河农场（乙方）签订买卖协议书，约定北京市清河农场以每平方米1150元的价格购买南开区xx路新建的三处商业网点中间的一处，其建筑面积209.8平方米。1990年7月12日，天津市南开区城建配套办公室在协议书中注明“上述款项甲乙双方全部结清，该房产权归乙方所有”。清河农场购买上述房屋后即交由原告占用和管理。1998年11月，北京市监狱管理局依据相关文件将原告整体建制划归北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中公司），原告及所属企业占用的国有资产按账面价值全部无偿划给经中公司管理，故买卖协议书中所涉及的房屋亦随原告一并划归经中公司。经中公司接收后，仍授权原告继续管理使用房屋，行使占有、使用、经营、收益及进行民事诉讼等权利。该买卖协议书中所涉及的房屋即为本案涉案房屋。原告与李倩订有编号为“QCB-20xx-xx”的《房屋租赁合同》，约定原告将天津市南开区xx路17号共209平方米的门面房出租给李倩，租赁期限共12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日止，李倩向原告承诺，租赁该房屋仅作为汽车维修及保养使用，否则李倩承担违约责任；租赁期满，原告有权收回租赁房屋，李倩应按本合同约定如期交还，完成物品清理、人员撤离、场地垃圾清理等清退事宜；李倩如要求续租，必须在租赁期满一个月之前书面通知原告，经原告同意，重新签订租赁合同；租赁期内该房屋年租金13.5万元，李倩于双方签署本合同之日将全额租金13.5万元支付给原告；李倩应于订立本合同之日将房屋押金1万元交付给原告。双方应当在房屋租期届满（或合同解除后）及时结清相关费用，完成房屋验收手续。以上程序履行完毕，原告应在扣除李倩应交的税费、维修费、拖欠租金后，三日内将剩余押金交还给李倩；未经原告书面同意，李倩不得转租、转借承租房屋；李倩有下列行为之一的，应按照年租金总额的10%向原告支付违约金并且押金不予退还：（1）未经原告书面同意将房屋转租、转借给他人使用的；李倩如逾期支付租金，每逾期一日须按租金总额的万分之五支付违约金；除另有约定外，双方有任何一项违约行为，须向对方支付年租金总额的10%作为违约金。该合同签订后，因未按约定交纳租金，李倩于2019年5月13日出具《承诺书》，载明因其本人原因一直未按约定交纳房屋租赁费总计13.5万元，承诺自签订承诺书之日起开始分批交纳上述租金，于2019年6月13日前全部交清；如未能全部交纳，原告有权单方终止租赁合同，李倩于2019年6月20日之前将房屋腾交原告；如未能腾退交还房屋，除仍应付清所欠租金外，李倩还应根据实际占用时间按照租赁合同约定的租金标准支付占用费并另行支付占用费总额20%的违约金等。后直至租赁合同约定的租期届满，李倩始终未给付租金。2020年6月23日，原告以EMS特快专递方式向李倩发出律师函，告知李倩自收到律师函之日起解除双方租赁关系等，因该函于2020年6月29日以“收件人不在指定地址且无法联系”被退回。原告又于2020年6月30日在涉案房屋张贴律师函，告知李倩自2020年6月30日起解除双方租赁关系，要求李倩于2020年7月15日之前腾房并催缴租金、违约金等。另查明，涉案房屋没有产权证，在原告与李倩签订的租赁合同中约定为“天津市南开区xx路17号”。该房屋实际坐落于天津市南开区××路××路××东北侧，是面向xx路的三座门脸房的中间一座，为一层的门脸房，其正面面对xxx里4号楼、背靠xxx里14号楼、左临xx路19号（百浩社区便利店）、右临“祝子汽车维修”。涉案房屋可划分为8个开间，法庭辩论终结前的使用情况为：李倩注册的个体工商户津源汽修使用面向房屋右侧4个开间，马红自认由其自李倩处承租房屋后实际经营津源汽修；面向房屋、位于津源汽修左侧的2个开间经营招牌为“中天动力”、“中天租电锂电池特约经销商天津租赁运营服务中心”，马红自认现由天赐公司向其支付使用费，使用房屋经营电池租赁；面向房屋、“中天动力”左侧2个开间经营招牌为“特朗门窗系统明文门窗”，原告主张为明文公司经营使用。再查，在“QCB-20xx-xx”号房屋租赁合同签订前，原告即与李倩存在租赁关系，李倩在履行租赁合同过程中已向原告交纳过押金1万元。“QCB-20xx-xx”号房屋租赁合同签订后，李倩没有再次交纳押金，而是延续了此前已付的1万元押金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与李倩订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同订立后，原告作为出租方已经向李倩交付租赁物，李倩作为承租人理应按照合同约定的用途使用租赁物并按照约定的时间履行交纳租金的义务，其未交纳租期内的年租金13.5万元属实，现应如数履行。约定租期届满后，李倩继续使用租赁物，原告在2020年6月23日前未提出异议，依法应认定为双方原租赁合同继续有效，但租期为不定期。法律规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。2020年6月30日原告已在涉案房屋张贴律师函，告知李倩解除租赁关系并给予了适当的腾房期限，一审法院对原告主张双方租赁关系自该日解除予以支持。李倩应按原租赁合同约定的年租金13.5万元标准结清2020年1月1日至6月30日的租金，并按同一标准支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费。我市相关文件规定，2020年新冠肺炎疫情防控期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。由于原告是作为出租人的全民所有制企业，应对李倩需交纳的2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金给予“减三免三”优惠，即减免4.5个月的房屋租金，李倩交付16875元。在原告与李倩解除租赁关系后，李倩及涉案房屋的实际使用人，即津源汽修、天赐公司、马红、明文公司应将所占用房屋返还原告。司法解释规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现津源汽修、天赐公司、明文公司经一审法院合法传唤均不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，结合马红的自认，一审法院对原告主张上述第三人使用房屋的事实予以认定。上述第三人应按照各自使用房屋的区域支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费，使用费标准参照租赁合同约定的年租金13.5万元平均折算：津源汽修和马红支付使用4个开间的费用，折合年租金67500元。天赐公司和马红支付使用2个开间的费用，折合年租金33750元。明文公司支付使用2个开间的费用，折合年租金33750元。关于违约金，由于李倩存在逾期支付租金和未按约定用途使用涉案房屋、未经原告书面同意擅自转租等违约行为，确应承担违约责任。但租赁合同约定逾期付租应按照日万分之五承担违约金，同时还要按照年租金10%和年租金10%再次承担两笔违约金的标准过高，一审法院予以调整。考虑李倩全部违约行为的严重程度，参考租赁合同载明当李倩发生转租等违约行为时，应按照年租金总额的10%向原告支付违约金并且押金不予退还的约定，酌情由李倩按照约定支付相当于年租金10%的违约金，即13500元，同时其所交纳的押金1万元由原告扣留。原告主张李倩按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准赔偿2020年7月1日至实际支付之日房屋使用费的利息损失和律师费等诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告北京市信达实业总公司（天津）与被告李倩就天津市南开区xx路xx号房屋形成的租赁关系于2020年6月30日解除；二、判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津市南开区津源汽车维修中心、天津天赐高新材料有限公司、马红、天津市明文门窗销售有限公司将各自使用的天津市南开区xx路17号即坐落于天津市南开区××路××路××东北侧，正面面向xxx里4号楼、背靠xxx里14号楼、左临xx路19号（百浩社区便利店）、右临“祝子汽车维修”的门脸房屋返还原告北京市信达实业总公司（天津）；三、判决生效后三十日内，被告李倩向原告北京市信达实业总公司（天津）支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金13.5万元及2020年1月1日至2020年6月30日的租金16875元，共计151875元；四、判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津市南开区津源汽车维修中心、马红按照年租金67500元的标准共同向原告北京市信达实业总公司（天津）支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费；五、判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津天赐高新材料有限公司、马红按照年租金33750元的标准共同向原告北京市信达实业总公司（天津）支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费；六、判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津市明文门窗销售有限公司按照年租金33750元的标准共同向原告北京市信达实业总公司（天津）支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费；七、判决生效后三十日内，被告李倩向原告北京市信达实业总公司（天津）支付违约金13500元。原告北京市信达实业总公司（天津）扣留被告李倩所交纳的押金1万元；八、驳回原告北京市信达实业总公司（天津）其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5172元，由被告李倩负担，于判决生效后十五日内直接给付原告北京市信达实业总公司（天津）。二审中，当事人均未提交新证据。本院另查明，被上诉人信达公司原名称为“北京市信达实业总公司（天津）”，经天津市宁河区市场监督管理局核准，其名称变更为“天津市信达实业有限公司”，并于2021年5月14日领取了新的营业执照。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人信达公司已提供买卖协议、北京市监狱管理局文件等证据，证实涉案房屋流转及所有权情况，信达公司受权经营管理该房屋，其对该房屋具有合法权利，具有本案诉讼主体资格。该房屋建设时，已经原天津市规划设计管理局审批，因此，上诉人主张该房屋系违章建筑，所涉租赁合同无效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。该房屋由信达公司出租李倩后，因双方原租赁合同已经届满后，李倩继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。现信达公司要求解除租赁关系并已在涉案房屋张贴律师函，一审法院认定双方租赁关系解除及应由房屋实际使用人李倩、津源汽修、天赐公司、马红、明文公司予以返还并无不当，本院予以确认。上诉人自认自李倩处转租六间房屋，其中四个开间由其实际经营津源汽修，另外2个开间由其与天赐公司合作经营，津源汽修和天赐公司的租金均由其向李倩支付，一审法院依据上述事实及各方占有数量酌情认定各方应支付的占有使用费并无不妥。一审时，一审法院已向李倩合法送达开庭传票，李倩未予出庭应诉，视为其自行放弃诉讼权利，一审法院依法裁决并不违反法律规定。上诉人马红与被上诉人信达公司并不存在租赁关系，其主张信达公司应补偿其房屋修缮费一节，既无法律依据，又未对其主张提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，马红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5172元，由马红负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年六月十六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……