河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0110民初1327号 原告：白涛，男，1982年10月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张彦杰，河北新业律师事务所律师。 被告：河北玺恒房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇三街茂伦鹿城002号001单元0101室，统一社会信用代码：91130185MA08MJ84XP。 法定代表人：高帅，职务：经理。 委托诉讼代理人：位会凯，河北三和时代律师事务所律师。 原告白涛与被告河北玺恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白涛委托代理人张彦杰、被告河北玺恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人位会凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的《内部认购协议》；2、请求依法判令被告返还原告购房款216954元；3、请求依法判令被告赔偿原告利息损失30371.18元（按照中国人民银行同期贷款利率以及ＬＰＲ，暂计算至2020年12月31日，要求计算至实际支付之日止）；4、请求依法判令被告赔偿原告房屋差价损失116461.8元（截至起诉之日涉案房屋单价暂按12000元／㎡计算，最终以司法鉴定结果为准）；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2017年11月2日，原、被告双方签订了《内部认购协议》，原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区房屋，房屋总价款为720954元。合同第五条约定：“交房时间为2020年12月31日”。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付购房款216954元。截至起诉之日，被告始终未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也不能按约交房，致使原告合同目的不能实现，被告逾期交房的违约行为严重侵害了原告的合法权益。另外，因该地段房价大涨，除赔偿利息损失外，被告还应赔偿原告房屋差价损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 河北玺恒房地产开发有限公司辩称，一、原告与答辩人签订的《内部认购协议》因该房地产项目至今未取得商品房预售许可证而违反法律的强制性规定，属无效合同。《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，答辩人因合同取得的原告钱款应予退还。对于原告所主张的利息和房屋差价损失，属于原告方的损失。根据此条规定，合同无效造成的损失，双方都有责任的，双方为履行合同所受到的损失各自承担相应的责任。在本认购协议当中，答辩人有自己的过错，应当承担自己为履行合同所产生的投资损失，同时根据《内部认购协议》第二条约定原告对九玺台项目未取得预售许可证是明知的，故其也存在明显过错，其应当相应的责任（承担所遭受的利息损失），答辩人不需向原告支付利息和房屋差价损失。二、答辩人开发的九玺台项目未取得商品房预售许可证。并非系答辩人一方的过错，而是受到西美金山湖事件的严重影响，突然导致已有的规划作废，从而使该项目至今未获得相关手续，故由于出现了答辩人无法左右的客观政策因素，直接致使项目手续不完备。三、原告主张的房屋差价损失，因该损失并非实际产生的损失属于可期待利益，超出当事人在订立合同时的预见，原告亦未举示其丧失另行订立其他有利合同机会的证据，故其主张无法律和事实依据。退一步讲即使原告购买案涉房屋相近地段的房产，房产的价格还应参考小区的地段、绿化、配套、是否属于学区房、是否装修等来确定出售价格，原告无法证明其已经购房及价格依据。综上，请求贵院在查清案件事实，综合客观实际事实的情况下，采纳答辩人的意见。 原告陈述并举证： 证据一、内部认购协议，原被告双方于2017年11月2日签订《内部认购协议》，原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区房屋，协议第6条第4项约定2019年12月31日之后原告申请退房，被告按自原告缴纳房款之日起至提出退房申请之日止向原告支付12%／年已缴纳房款利息，双方成立房屋买卖合同关系，协议约定交房时间2020.12.31，被告至今未动工建设。 证据二、收据，证明被告收取原告购房款216954元。 证据三、被告涉诉情况、鹿泉区人民法院2020年10月21日作出的（2020）冀0110民初3271号民事判决书，案涉项目未取得商品房预售许可证，未获得相关手续；案涉项目同类型案件在法院的裁判案例，判决支持原告要求返还款项及按年利率12%计算利息的诉讼请求。 证据四、贝壳新房网关于鹿泉区市场价的统计数据，目前鹿泉区新房市场平均价格在每平方米12000元左右，甚者高达每平方米16000元，证明目前鹿泉区在售住宅项目销售最低价格，原告按照2017年的款项已无法在同区域购房。被告违约给原告造成的经济损失。 被告质证： 对证据一、证据二无异议。 对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，上述案例签署的内部认购协议与原告所签署的协议内容不同，案涉内部认购协议在第6条第4项中约定在案涉房屋达到预售条件期间，乙方不得以任何理由退房。退房时，被告按照原告缴纳房款之日起至退房申请之日止向乙方支付已缴纳房款利息。案涉房产并未达到解除条件。从原告提供的案例显示被告支付利息截止到2020年9月9日止。 对证据四不认可，该网业打印图片中所列举的楼盘无法核实其项目位置、实际成交价格、房管局备案价格，也未显示什么时间截取的上述图片。而且原告并未提供其购买新的房产的房管局备案合同，据被告了解在案涉房产附近区域未有出售的住宅项目。综上，其主张房屋差价损失无法律依据。 被告无证据提交。 本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，原、被告双方签订了《内部认购协议》，协议约定：原告认购被告开发的位于石家庄市鹿泉区玺台项目，并对项目暂未取得预售许可证等现状了解清楚。认购楼号为2号楼2单元101室房屋，面积92.43平方米，房屋总价款为720954元。协议第四条约定：乙方向甲方缴纳意向金贰万元，并承诺于2017年11月2日向甲方缴纳意向金总额总计216954元。第五条约定：“交房时间暂定为2020年12月31日”。第六条第二款约定：甲方在达到预售条件后须通知乙方，乙方在接到通知后七日内，与甲方签订《商品房买卖合同》，如乙方未如期与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权处置此房屋，乙方缴纳的意向金贰万元直接转为违约金，甲方不再返还。第四款约定：双方自签订本协议起至2019年12月31日之前乙方不得以任何理由退房，2019年12月31日之后乙方可申请退房，退房时甲方按乙方缴纳房款之日起至提出退房申请之日止向乙方支付12%／年的已缴纳房款利息。协议签订当日，原告按照双方签订的《内部认购协议》约定，向被告支付房款216954元。 本院认为，要认定原被告双方当事人签定的《内部认购协议》的效力，首先要认定上述协议的性质是预约合同还是本约合同，其次要认定是否适用《最高人民法院的解释》第二条、第五条、第九条的规定。预约合同是指为将来订立某一合同而签订的合同，判断当事人之间订立合同系本约还是预约应当以当事人的意思表示为依据。如果当事人有意在将来订立一个新的合同，并最终明确双方形成某种法律关系的具体内容，那该合同即是预约合同。预约合同签订的目的在于因为有事实或法律上的障碍，导致暂时无法签订正式合同，但又可以事先对当事人加以约束。本案中双方签订的《内部认购协议》中明确约定了交房时间暂定为2020年12月31日，乙方等待甲方通知签订商品房买卖合同，显示为可期待利益，由此可知，涉案项目由于尚未取得商品房预售许可证即出现了事实和法律的障碍导致而无法签订正式《商品房买卖合同》，所以本案双方签定的《内部认购协议》的性质应当为预约合同。《最高人民法院的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记的有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。而本案中双方签订的协议书主要条款并不全面，对于上述条款中第三项、第五项、第六项、第七项、第八项、第十项均没有约定，不符合商品房销售管理办法第16条的规定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同，因此不能适用《最高人民法院的解释》第二条关于合同无效的规定。双方当事人签订的《内部认购协议》系预约合同，是双方当事人真实的意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了房款，被告至今未交付房屋，并且至今未办理涉案项目的相关手续，致使合同目的不能实现，现原告主张解除双方签订的《内部认购协议》本院予以支持。《内部认购协议》第六条第四款约定：“双方自签订本协议起至2019年12月31日之前乙方不得以任何理由退房，2019年12月31日之后乙方可申请退房，退房时甲方按乙方缴纳房款之日起至提出退房申请之日止向乙方支付12%/年的已缴纳房款利息”。现原告申请退房，并主张被告退还收取的全部房款216954元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息，被告应当按照协议约定自原告交纳房款之日即2017年11月2日起按照年利率12%支付，但原告起诉前是否向被告提出过退房申请，原被告均未向法庭明确，故本院以原告起诉之日认定为原告提出退房申请的时间，原告主张利息应当计算至2021年4月2日止。至于原告诉求被告赔偿房屋差价损失，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、解除原告白涛与被告河北玺恒房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》； 二、被告河北玺恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告白涛房款216954元，并自2017年11月2日起按照年利率12%支付利息至2021年4月2日止； 三、驳回原告白涛的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3378元，由被告承担2504元，原告承担874元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（3份）。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心。 上诉案件受理费6756元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李霞 二〇二一年六月十五日 书记员  樊晓