黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终695号上诉人（原审被告）：韩丹。被上诉人（原审原告）：杨朋喜。委托诉讼代理人：贺泰元，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。上诉人韩丹因与被上诉人杨朋喜房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩丹，被上诉人杨朋喜及其委托诉讼代理人贺泰元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩丹上诉请求：1.依法撤销（2020）黑0691民初1022号民事判决第二项中的给付房屋租金15000元，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年11月1日上诉人承租被上诉人位于大庆市××新区××房屋××楼。租赁期限3年，租金每年4万。在使用期间该房屋门前道路经常性积水，导致上诉人在雨天无法正常进入该房屋。2018年11月上诉人与被上诉人协商要求被上诉人将门前道路修好并签订了补充协议，2018年-2019年全年房费3.5万元，在2019年5月-6月期间楼下从主路到一楼门前路修好后补交尾款1.5万元（实际尾款为13500元，其中1500元为房屋押金，在房屋没有损坏情况下退还）。如不修路不再交尾款，房费完结。2018年11月16日上诉人交纳房租费2万元。2019年5月被上诉人高新区安萨路8号房屋一楼门前路面进行修理。根本没有按照约定对上诉人门前路面进行维修，而且在一楼正面维修后，二楼入口积水更加严重。因为被上诉人没有按照约定维修路面，上诉人才没有支付剩余15000元租金。原审法院认为被上诉人应修复的道路是小区的公共道路被上诉人没有修复义务，维修费用高于房租是错误的。被上诉人之所以下调房租并答应修复路面，是因为其房屋门前经常性积水不能满足上诉人的使用。被上诉人确实没有修复小区公共道路的义务但必须满足承租人使用房屋的义务。被上诉人的维修行为并没有对上诉人的使用作出任何改变，并没有真实履行协议的内容，被上诉人违约在先，上诉人不应该支付15000元的房屋租金。被上诉人杨朋喜辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。1、收条上的补充内容明确写到“楼下从主路到一楼门前，路修好后补充交尾款壹万五千元”。被上诉人已修好楼下从主路到一楼门前的路，上诉人就应当交尾款。至于上诉人要求被上诉人修理房屋侧面小区公共道路，没有合同依据，被上诉人没有义务修理，也不可能去花费超出租金金额来修路。被上诉人在租期内将租金从4万元的基础上降低5000元，就是为了弥补雨天有时积水给上诉人造成的不便，我市一年中雨天本就不多，造成积水的雨天更是甚少，所以降低5000元租金相当于积水的时间没有收取租金，上诉人免费住房没有租金损失。2、双方应按照租赁合同及补充条款约定履行合同，不履行合同义务违约的应按合同约定承担违约责任。上诉人欠付被上诉人租金15000元，应按合同约定支付滞纳金，滞纳金远远超过保证金1500元，保证金应冲抵相应滞纳金，上诉人仍应支付剩余滞纳金，至少应按银行同期贷款利息计算赔偿答辩人利息损失。原审原告杨朋喜向一审法院原审起诉请求：1.请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年11月1日解除；2.判令被告给付原告租金15，000元；3.判令被告支付私自转租产生的违约金3，500元；4.判令被告支付逾期交纳租金产生的滞纳金（每逾期一日，按平均月租金的2%计算即每日58.33元，自2019年5月8日计算至实际给付之日止）；5.判令被告给付水费100.8元、电费210元；6.判令被告支付迟延给付租金的违约金3，500元；7.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于大庆××新区××号房屋租赁给被告使用，租赁期限自2017年11月1日起至2020年11月10日止，约定每年租金40，000元。之后，双方签定补充协议，约定2018年11月1日至2019年11月1日的租金变更为35，000元，原告已交付20，000元，剩余15，000元“如原告未把楼下主路到一楼门前的路修好则被告不需向原告交纳上述款项”。协议签订后，原告修复了从租赁房屋至小区主路的道路。一审法院另查明，被告于2019年8月未经原告同意将房屋转租他人，租赁期限三个月，2019年11月1日租赁期限到期后，被告搬离租赁房屋。截止2019年11月1日，被告拖欠水费100.80元、电费210元未交付。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对合同及协议的效力予以确认，双方应当按照上述合同及协议的约定履行。关于《房屋租赁合同》的解除时间，因被告于2019年11月1日前因道路问题搬离租赁的房屋，有单方解除合同的意思表示，且原告亦同意与被告解除租赁合同，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。关于剩余租金问题，本案中，双方就补充协议中约定的关于道路修复的具体位置产生争议，原告认为其已经按照约定对门前至主路的道路进行了修复，履行了协议约定，被告应支付剩余租金。而被告认为原告修复的道路并非合同约定的道路，应予修复的是位于房屋侧面小区的主要道路至房屋门前的部分，该部分原告未予以修复，故其按协议约定不应支付租金。一审法院认为，被告辩称的原告应予修复的道路，系小区的公共道路，原告没有修复的义务，同时，修复该部分道路所需花费的数额，远远高于双方的租赁费用，与常理相悖，故原告已修复的道路，应系双方约定的道路，被告的抗辩理由不成立，被告应当按照约定支付原告剩余租金15，000元。关于被告违约问题，因被告未经出租人同意将房屋转租他人，且未按照约定支付剩余房租，构成违约。双方合同约定，“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同约定，按照年租金的10%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照平均月租金2%向乙方加收滞纳金。未经甲方同意转租的，按照年租金的10%作为违约金”。现原告要求被告按照上述约定，分别支付违约金。一审法院认为，上述约定应视为对违约行为的列举，违约责任不应重叠计算。经一审法院释明，原告坚持其诉讼请求，结合案件事实，一审法院确定违约金标准相对较高一项，即按照年租金的10%的违约责任作为被告违约的处理标准，即被告应给付原告违约金3，500元（35，000元*10%）。关于原告要求被告支付欠付的水费、电费共计310.8元，经核实，该费用系被告租赁期间欠付的费用，依据合同规定，应由被告承担，故予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、原告杨朋喜与被告韩丹签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告韩丹于本判决生效之日起十日内给付原告杨朋喜房屋租金15，000元，水、电费共计310.8元，并支付违约金3，500元；三、驳回原告杨朋喜其他诉讼请求。本院审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人主张被上诉人维修的路并非双方在补充协议中约定的路，故不应支付剩余租金。但其提交的证据不能证明约定维修的系其主张的安萨路路口至一楼侧门的水泥路，一审法院认定该条道路系小区的公共道路，被上诉人没有修复的义务，本院予以确认。上诉人在被上诉人维修道路后并未主张其维修的道路非双方约定，而是在租期内将房屋转租获取收益，应视为对出租人维修行为的认可。因此在被上诉人起诉要求支付剩余租金后，上诉人才以此拒绝支付的理由不成立，本院不予支持。综上所述，韩丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人韩丹负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 李美鸥审判员 金 宁二〇二一年六月三日法官助理李维靖书记员陈婧