湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初3036号 原告：粟桂菊，女，苗族，出生于1976年11月8日，住湖南省怀化市鹤城区 委托诉讼代理人：谭绍武，男，汉族，出生于1971年9月12日，住湖南省怀化市鹤城区 被告：湖南省晨阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区 法定代表人：熊光云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏辉，男，汉族，出生于1971年10月18日，住长沙市天心区 委托诉讼代理人：孙然，男，汉族，出生于1992年10月24日，户籍地湖南省辰溪县 原告粟桂菊诉被告湖南省晨阳置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告粟桂菊的委托诉讼代理人谭绍武及被告湖南省晨阳置业有限责任公司的委托诉讼代理人夏辉、孙然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粟桂菊向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告退还收房时原告支付的燃气开户费2080元；2.请求依法判令被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年5月28日逾期210天延期交房违约金9517.2元；3、请求依法判令被告退还房产证代办费1280元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:1、2017年4月2日，原告与被告湖南省晨阳置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:HH201704020008)。合同约定：第三条买受人所购该商品房按1(1、合同约定2、产权登记)建筑面积共126.76平方米。其中，套内建筑面积106.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.25平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。第四条出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米3575元总金额(453167元)的价格购买被告开发商开发建设的“晨阳家园”小区3栋1单元1202号房(备注:该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户铺设的所有费用)。第七条第四点办理房产证和土地使用证第十一条出卖人应当在2017年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。2、合同签订后，原告于2017年4月2日支付首付款人民币413167元，2019年4月12日支付剩余房款4万元，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。2019年3月12日，原告被迫办理交房、入住手续，但小区至今相应配套设施并未完善，也未出示《房屋竣工验收备案表》。原告认为，被告延迟交房和收取2080元燃气开户费，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。2020年9月22日，原告办理房屋产权证，甲方收取乙方1280元代办费。房产局有明确规定，不能乱收房产证代办费，被告收取1280元有违房产局相关规定。为维护原告合法权益，原告将被告诉至人民法院，请求判如所请。 被告湖南省晨阳置业有限责任公司辩称：2017年4月2日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》。双方约定，被答辩人购买答辩人开发的“晨阳家园”项目一期3栋1单元1202号商品房套；2017年10月30日前交付使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的或因政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的，出卖人可据实予以延期；房屋交付时答辩人应出示《竣工验收备案表》等。附件三第10条约定，管道供气入户，管道走向、位置及设备配置均按城市天然气供气单位设计与安装为准，用户按供气单位规定办理开通、使用手续。“晨阳家园”项目系答辩人开发建设的省级棚改项目，分两期开发。2015年8月，项目一期开工建设，各项工程均按计划完成施工。但自2017年1月开始，因执行《怀化市环境保护局关于印发的紧急通知》(怀环发[2017]4号)导致碎石、砂石、岩页砖等材料供应中断、天气、市政配套设施自来水管道、燃气主管道铺设以及供电、供水设施专线铺设等原因导致项目停工达七个月左右，导致项目二次延期。答辩人分别于2017年9月29日、2017年12月27日在项目售楼部公告通知延期交房。自2018年4月起，答辩人陆续完成房屋交付使用前的各项验收，但因项目二期政府拆迁未完毕，答辩人无法完成实施项目二期开发建设，从而造成项目一期的规划无法验收及验收备案。由于项目一期实质上具备交付条件，无法验收备案系政府拆迁未完毕的原因造成。经请示政府相关部门同意，2018年5月27日，答辩人通过业主微信群、电话及公告的方式通知业主于2018年5月28日起收房。被答辩人因为答辩人交付房屋时无法出示《竣工验收备案表》而发生争议。经协商，答辩人承担被答辩人自2018年5月28日起至实际收房之日止的物业服务费，作为无法出示《竣工验收备案表》的补偿。随后，2019年4月12日，被答辩人签署《收楼通知书》办理《楼宇交接确认书》正式收房。2019年4月12日办理房屋装修登记。2019年11月13日，答辩人办理了3栋的《不动产权证书》，2019年11月14日，答辩人陆续办理3栋不动产转移登记《不动产权证书》。另外，“晨阳家园”项目属于老城区的棚改区，签订《商品房买卖合同》时没有燃气主管道设施。应业主要求并考虑到老城区已开始铺设燃气主管道设施，2017年12月6日，答辩人与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同》、《购销合同》，增加投资近160万元。答辩人代办房产证收取一定费用是因为该项目系旧城改造安置项目，销售价格未包含此费用，有明确告知答辩人，被答辩人自愿交钱，双方已经形成委托合同关系，是合同行为。答辩人已经履行了合同义务，于2019年11月13日办理晨阳家园一期3栋不动产权利初始登记。2019年11月14日陆续办理了3栋不动产转移登记，答辩人已经按约办理相关事宜，不应退还代办房产证的费用。答辩人认为，其一、虽然未能在2017年10月30日前向被答辩人交付房屋，但是该延期是由于执行政府的环保应急政策、政府配套设施延续及天气导致无法正常施工，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款规定，答辩人交付房屋可据实延期至2018年5月28日，答辩人不应承担延期交房违约责任。其二、答辩人交付房屋时无法出示《竣工验收备案表》，系因项目二期政府拆迁未完毕所致，答辩人不应当据此承担延期交房违约责任。其三、案涉房屋已办理初始登记和变更登记，虽然答辩人交付房屋存在形式上的瑕疵，但被答辩人明知上述瑕疵。经协商，答辩人以承担被答辩人实际接收房屋前的物业服务费为补偿，被答辩人接收房屋，应视为双方变更房屋交付条件，已放弃追究答辩人无法出示《竣工验收备案表》的逾期交房责任。现被答辩人又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，应不予支持。其四、《商品房买卖合同》系强制执行的示范文本，价格中包括燃气开通费，但是合同签订时，“晨阳家园”不具备开通燃气的条件，故房屋价格不包括燃气开通费。因答辩人增加投资产生的燃气开通费应由被答辩人承担。其五、答辩人代办房产证是基于原告的委托行为。综上，被答辩人现要求答辩人承担逾期交房违约金和返还燃气开通费、房产证代办费无事实和法律依据。为此，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证，对双方当事人质证均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。有异议的证据，本院认证如下：被告提交的《关于晨阳家园项目延被期交付的情况说明》、《延期交房通知》(2017被年9月29日)复印件，原告对该些证据的证明目的有异议，原告认为购房时3栋楼主体已经修好了，不存在这种情况。本院对该些证据材料的真实、合法、关联性予以认定，被告的证明目的本院结合本案其他证据进行综合认定。被告提交的《延期交房通知》(2017年12月27日)复印件、《怀化区域城内2017年1月至2018年5月28日降告水记录汇总情况表》、《市气象局出具的降水供记录表》复印件，原告对该组证据不认可，本院结合本案其他证据进行综合认定；被告提交的《晨阳家园关于燃气收费情况说明》、《会议纪要》、《通知》复印件、《证明》（广东城协建筑规划设计院有限公司）复印件、《管道燃气设施配套建设合同》复印件、《购销合同》复印件，原告认为当时签订合同是2017年4月2日，签合同包括水电等所有的项目，后面要求缴纳这些是不应该的。本院认为该些证据与本案相关，来源合法，客观真实，本院予以确认，于后续进行论述。 根据庭审查明的情况及本院采信的证据，本院认定本案的事实如下： 2017年4月2日，原告粟桂菊与被告湖南省晨阳置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HH201704020008）。合同约定：原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区榆市路348号晨阳家园项目中的第3幢1单元12层1202号住房一套，合同约定的建筑面积为126.76平方米，每平方米3575元，总金额453167元；商品房的售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等开通到户的费用。购房首付款413167元于签订合同时支付，剩余房款4万元于交房时支付。被告应当在2017年10月30日前，按照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。如遇以下两种情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（一）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；（二）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法政策施工的被告延期。由于被告原因，未按合同中约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金；被告承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。合同签订后，原告于2017年4月2日支付首付款人民币413167元，2019年3月10日，原告办理交房，入住手续，后于2019年4月12日支付剩余房款4万元，正式收房。 另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之雨水天气延误50余天的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》，将延期交房的原告告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日，被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政府配套设施自来水管道、燃气主管道铺设以及供电、供水设施专线铺设等原因导致项目延期交付，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《告示》，告知当月28日交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明称，晨阳家园一期2、3、4栋质量已通过验收，因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。被告于2019年11月14日为被告陆续办理3栋不动产权证登记。 再查明，被告晨阳公司开发的晨阳家园项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日，被告与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同（新户）》合同约定燃气表由被告提供，被告按每户1379.19元收取燃气用户建设费。2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一直，燃气开通费按2018年5月28日收费标准执行。原告于2019年3月12日缴纳燃气开通费2080元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双实真实意思表示，合法有效，双方在享有合同约定权利的同时，亦应承担合同约定的义务。原告在依约足额交纳购房款后，被告应当按合同约定的条件及约定的时间向原告交房，否则将承担逾期交房的违约责任，即自逾期交房之日起按原告已交购房款的每日万分之一承担逾期交房违约金。本案中，原、被告约定的交房时间为2017年10月30日，但被告通知交房及原告实际收房均超过合同约定的交房时间。根据本案查明的事实，延期交房的原因是在施工过程中,本市开展和执行环境应急管理规范化建设工作，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足。依照原、被告合同约定,因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的被告可以据实予以延期的约定，被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并通知3、4号楼于2018年1月28日交房，2号楼于2018年3月31日交房,该延期理由符合合同约定的条件，本院予采纳。但被告提出市政配套设施自来水管道、电网及燃气主管道铺设等未能按公司安排的工程进度完工，将房屋交付时间再次延期，被告并未提供相关证据予以证实，且上述配套设施的施工工期理应包含在建设工期之内，故对被告提出的该项延期理由，本院不予采纳。本院认定涉案房屋交付时间延期至2018年1月28日。原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时验收，造成项目未能备案。故涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房已于2019年11月14日办理不动产权证书。故本院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年1月29日至2018年5月27日，被告应支付原告逾期交房违约金为4916.69元（此前已付购房款413167元×0.0001×119天）。 该《商品房买卖合同》第四条约定了房屋价款中已包括供气开通到户的条款，但该项目在规划设计时无管道燃气设施，且部分业主与被告发生矛盾后，经多部门协调，己对停车收费、燃气收费等问题进行协商处理。之后，原告按协商的收费标准缴纳了燃气开户费，原告自愿缴费的行为，可视为对该合同第四条关于缴纳燃气开户费的变更，故对原告要求被告退还燃气开户费的诉讼请求本院不予支持。 关于商品房买卖交易中房屋不动产权证的申请办理，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，房屋买受人是申请办理房屋不动产权证的法定义务人，开发商企业仅仅对业主办理房屋不动产权证负有协助义务，但意识自治和契约自由是民事法律行为的基本原则，任何人均有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本案原告委托被告办理房屋不动产权证，双方成立委托合同关系，原告向被告交纳约定的代办证服务费是履行合同约定义务的应予行为，客观上被告也为原告办理好了所购商品房的不动产权证，因此，原告要求被告退还代办证费1280元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省晨阳置业有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告粟桂菊逾期交房违约金4916.69元； 二、驳回原告粟桂菊的其它诉讼请求。 案件受理费122元，减半收取61元，由被告湖南省晨阳置业有限责任公司负担25元，原告粟桂菊负担36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 二〇二一年六月十八日 代理书记员  周**银 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。