天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初4794号原告：天津昶旭置业有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇东一环路2号A305室。法定代表人：霍志春，总经理。委托诉讼代理人：刘阳，男。委托诉讼代理人：尹旭，女，天津昶旭置业有限公司法务。被告：田秋芳，女，1991年6月24日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王磊（系田秋芳之夫），男，1989年11月21日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津昶旭置业有限公司（以下简称昶旭置业）与被告田秋芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昶旭置业的委托诉讼代理人刘阳、尹旭，被告田秋芳的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昶旭置业向本院提出诉讼请求：1.要求田秋芳给付2020年8月1日至2021年6月30的租金347750元；2.要求田秋芳给付2020年6月28日起至款付清之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金（暂计至2021年4月8日为23882元）。事实和理由：2018年12月24日，昶旭置业与田秋芳订立房屋租赁合同，约定昶旭置业将坐落于天津市蓟州区××镇××街××号××号××号××号的房屋出租给田秋芳使用；租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；第二年每月租金为31020元，田秋芳应于每三个月的最后一个月28日前向昶旭置业支付下三个月的租金，逾期按应付金额的日千分之三支付违约金。田秋芳尚欠2020年8月1日至2021年6月30日期间的租金347750元、截至2021年4月8日的违约金23882元及余欠违约金。田秋芳辩称，对昶旭置业主张的尚欠租金数额不予认可。签订租赁合同之前，昶旭置业的工作人员向田秋芳介绍租赁房屋周围存在以凯旋城商场为中心的火爆商圈，田秋芳才同意以高于市场价的租金价格与昶旭置业签订租赁合同。但田秋芳租赁房屋后经营至今，房屋周围并不存在火爆商圈。田秋芳与昶旭置业协商降低租金，昶旭置业一直推脱未与落实。本院经审理认定事实如下：2018年12月24日，昶旭置业与田秋芳签订《房屋租赁合同》，该合同约定：昶旭置业将坐落于天津市蓟州区××镇××街××号××号××号××号的房屋出租给田秋芳使用；房屋建筑面积为306.26平方米；租赁用途为医药经营使用；租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；第一年租金单价3.26元每天每平方米，每月租金为30368元，第二年租金单价3.33元每天每平方米，每月租金为31020元，第三年租金单价3.4元每天每平方米，每月租金为31672元；田秋芳应于每三个月的最后一个月28日前向昶旭置业支付下三个月的租金，逾期按应付金额的日千分之三支付违约金。合同订立后，昶旭置业按约将房屋交付田秋芳使用。2020年6月30日之后，田秋芳于2020年9月2日交纳租金20000元，于2020年12月31日交纳租金20000元。至今田秋芳未再向昶旭置业交纳租金。另查，昶旭置业于2020年6月8日向我院提起诉讼，要求田秋芳就案涉房屋给付2020年4月1日至2020年6月30日的租金93060元。我院于2020年7月16日作出（2020）津0119民初3682号民事判决书，判令田秋芳给付昶旭置业2020年4月1日至2020年6月30日的租金15510元。再查，案涉房屋不动产证登记面积合计为300.86平方米，与房屋租赁合同约定的房屋面积306.26平方米不符。昶旭置业同意将差额面积所涉租金在田秋芳应付租金中予以扣除。本院认为，昶旭置业与田秋芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。昶旭置业将房屋交付田秋芳使用，田秋芳理应履行按约支付租金的义务。关于2020年6月30日以前的租金，昶旭置业已经诉讼解决，本案不予涉及。按照租赁合同约定，2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金为374196元（31020元/月×9个月+31672元/月×3个月）。扣除田秋芳分别于2020年9月2日、2020年12月31日已给付租金40000元，尚欠租金334196元。案涉房屋不动产权证登记面积合计为300.86平方米，房屋租赁合同约定的房屋面积为306.26平方米，差额面积为5.4平方米。自2019年4月1日起至2021年6月30日止该差额面积所涉租金为14623.3元（3.26元/平方米×365天×5.4平方米+3.33元/平方米×364天×5.4平方米+3.4元/平方米×90天×5.4平方米）。将差额面积所涉租金从田秋芳尚欠租金中予以扣除，故田秋芳应给付昶旭置业截至2021年6月30日尚欠租金319572.7元。昶旭置业要求田秋芳给付自2020年6月28日起至款付清之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定田秋芳给付昶旭置业自2020年6月28日起至款付清之日止以尚欠租金为基数（不包括2020年6月30日之前已经诉讼解决的尚欠租金15510元，尚欠租金按照不动产权证书登记的房屋面积计算），按照2020年6月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率5%）的标准计算。综上所述，昶旭置业要求田秋芳给付截至2021年6月30日的尚欠租金347750元，其中319572.7元，理据充分，应予支持；其余部分，理据不足，不应支持。昶旭置业要求田秋芳给付自2020年6月28日起至款付清之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金，对以尚欠租金为基数（不包括2020年6月30日之前已经诉讼解决的尚欠租金15510元，尚欠租金按照不动产权证书登记的房屋面积计算），不超过年利率5%的部分，理据充分，应予支持；其余部分，理据不足，不应支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第六百四十六条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、田秋芳给付天津昶旭置业有限公司截至2021年6月30日的尚欠租金319572.7元及自2020年6月28日起至款付清之日止以尚欠租金为基数（不包括2020年6月30日之前已经诉讼解决的尚欠租金15510元，尚欠租金按照不动产权证书登记的房屋面积计算），按照年利率5%的标准计算的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回天津昶旭置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3437元（已减半），由田秋芳负担3047元，由天津昶旭置业有限公司负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 晶二〇二一年六月十五日书记员 郝爱杰备注：天津昶旭置业有限公司以中国银行账户，账号：2804××××6232作为本案款项的接收账户。附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第六百四十六条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。4、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。