辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3827号上诉人（原审原告）：王国旭，男，1989年10月1日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连天豪房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区祥溢园81—1号。统一社会信用代码91210200669237317E。法定代表人，杨传来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于桂萍，女，1982年8月4日生，汉族，系该公司职员，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：曲贺，女，1982年11月14日生，汉族，系大连天豪房地产开发有限公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人王国旭因与被上诉人大连天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国旭上诉请求：1.请求法院撤销大连市甘井子区人民法院于2020年12月18日作出的(2020)辽0211民初7615号民事判决书，支持上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案中双方签署的《商品房买卖合同》中第十五条明确提到，天豪公司应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记，且由于天豪公司原因上诉人无法在交房之日起两年内无法办理或者取得所买房屋权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百一十四条，上诉人认为天豪公司应该负有全部责任并给予上诉人约定赔偿。2.关于一审判决中违约金标准判定。根据天豪公司在一审出示的有关股权转让和检察机关对小区的全部查封的相关证明，上诉人认为上述事实均发生在双方签订的《商品房买卖合同》和天豪公司接收上诉人购房尾款之前，且在上诉人毫不知情的情况下发生的。上诉人对一审判决书中“查封行为客观上直接制约办证行为的实现，其不以被告的意志为转移，更不是被告主观追求的结果，因此，从过错程度分析，被告似乎对此并不应该当负有全部过错。综合案情，应由被告按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当”存在异议：(1)过错程度上，双方签订商品房买卖合同时，天豪公司辩称的上述事实均已发生，且没有告知上诉人，根据《合同法》第六条被告因该遵循诚实信用原则，根据《消费者权益保护法》第八条、第十九条和第二十二条规定，上诉人对房屋的真实信息享有知情权，天豪公司对提供的商品或者服务存在缺陷有告知义务，天豪公司应对此事负有全部责任。(2)综合案情，天豪公司过错在先，上诉人按照合同2017年11月之前支付购房全款739，005元，天豪公司应该按照合同约定，自2018年6月11日之日起至2020年6月11日止办理房屋所有权证明，显然时至今日天豪公司没有按照合同履行。根据《消费者权益保护法》第四十条第五十五条规定，上诉人有权向天豪公司要求索赔。自付清尾款至今已有三年多，按照中国工商银行定期存款网上公布数据参考定期三年利率3.85%(即换算原告总房款日收益是77.394元，高于违约金赔偿标准日万分之一)。结合上诉人的综合情况，上诉人认为合同规定的日万分之一的违约金赔偿合理。天豪公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，2015年11月份被上诉人将碧水轩亭小区内2号楼的52套房子抵给原公司股东于盛用于偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务，2016年于盛涉嫌刑事犯罪，检察机关对上述52套房产以及涉案小区全部土地作出查封，导致公司无法及时办理权登记相关手续。天豪公司一直在积极协调办证事宜，可在近期解决办证事宜。王国旭向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办证违约金14,114.94元(自2019年10月31日起至2020年5月8日，按合同约定的日万分之一为标准计算)，如被告无钱支付，请求用物业费和取暖费抵顶；一审庭审中，王国旭将主张的逾期办证违约金计算时间变更为2020年6月11日至判决作出之日。3.本案诉讼费用应由被告承担。一审法院经审理查明，2017年10月22日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告出资购买被告开发的位于辽宁省大连市甘井子区(项目工程号为碧水轩亭一期第5幢3单元3层2号)、建筑面积77.79平方米的商品房，房屋总价款为739,005元整；办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如果因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付房款739,005元。2018年6月11日，被告，将案涉房屋交付原告居住使用至今。另查，2015年11月2日，被告与于盛签订协议，议定：被告将碧水轩亭小区内第2号楼1-4单元中的52套房屋(总的建筑面积为4490.98平方米)折价抵给于盛，已偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2017年4月，检察机关以于盛涉嫌犯罪为由，将上述52套房产全部查封，同时被查封的还有案涉小区所占用的全部土地。目前，检察机关的查封措施尚未解除，原告至今没能取得案涉房屋的权属证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方均应按照上述商品房买卖合同全面完整地履行自己的义务。合同签订后，原告即按合同支付全部房款，履行了自身义务。被告收款后，即应按合同约定按期交房并配合原告办理案涉房屋的权属登记。现，被告未能在合同约定的期限内即2020年6月11日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，构成违约且已经造成原告利益受损，依法应当承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付逾期办证违约金，理由正当且证据充分，予以支持。关于立即协助办证一节，考虑到案涉小区所占用的土地以及小区部分房屋目前仍处在被查封状态，该司法强制措施直接影响案涉小区各楼盘权属登记的正常办理，该查封行为何时才能得以解除，原告也无法提前预判，因此，立即协助办证在客观上暂时无法实现，原告此项请求属于结果不能，利害关系人可待办证条件成就时另行主张。关于违约金的适用标准一节，如前所述，查封行为客观上直接制约办证行为的实现，其不以被告的意志为转移，更不是被告主观追求的结果，因此，从过错程度分析，被告似乎对此并不应当负有全部过错。结合案情，应由被告按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，理由适当，一审法院予以考虑。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连天豪房地产开发有限公司支付原告王国旭逾期办证违约金(自2020年6月11日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案之日止，按总房款739，005元的日万分之0.5为标准计算)。二、驳回原告王国旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元(减半收取，原告预交)，由原告承担52元；余款25元由被告担负，此款应于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，双方当事人所签订的商品房买卖合同已经网签备案。本院认为，本案双方当事人所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。关于上诉人主张被上诉人天豪公司协助办理房屋产权证一节，因案涉小区52套房屋及项下土地目前仍处在被司法机关查封状态中，该司法强制措施直接影响案涉房屋权属登记的办理，因此，房屋权属登记行为在客观上暂时无法实现，上诉人此项请求，本院无法支持，可待办证条件成就时另行主张。关于一审法院所认定的违约金标准是否合理一节，本院认为，本案上诉人于2018年6月11日接收案涉房屋居住使用至今。根据双方所签订的商品房买卖合同的约定，被上诉人天豪公司应于2020年6月11日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，逾期未能办理构成违约，故天豪公司应当承担违约赔偿责任。双方于合同中所约定的逾期办证违约金为：自房屋交付后两年期限届满之次日起，天豪公司承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。结合到本案，首先，被上诉人天豪公司应于2020年6月11日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，故逾期办证违约金的起算时间为2020年6月11日，至本案一审开庭（2020年11月2日）时止，逾期办证时间不足半年，从逾期时间角度，买受人所受损失相对较小。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人主张因被上诉人逾期办证给其造成了不能售出等损失，但并未提供证据证明损失量化金额。再次，案涉房屋并不在司法机关查封的范围内，但其项下土地被司法机关查封，该种情况客观上制约了办理房屋权属登记的实现，天豪公司称在签订案涉商品房买卖合同前对土地查封并不知情，在得知后一直在与司法机关沟通处理土地解封事宜。从实际情况来看，天豪公司并没有故意拖延办理房屋产权事宜的行为。从过错程度分析，被上诉人对此并不应当负有全部过错。结合本案实际情况，一审确定天豪公司按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金较为合理，本院予以认可。因此，一审判决并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人王国旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由上诉人王国旭负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  任 娲二〇二一年六月二十二日书记员  苏 锐