内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2021）内04民终1724号 上诉人（原审被告）：马振波，男，1978年2月21日出生，满族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：田国生，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱雪彬，男，1990年8月15日出生，汉族，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：向大庆，内蒙古兴林律师事务所律师。原审被告：赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区林西县。法定代表人：宫义，该公司经理。委托诉讼代理人：陈志东，内蒙古兴林律师事务所律师。原审被告：陈长海，男，1965年6月13日出生，汉族，个体工商户，现羁押于内蒙古锡林浩特市监狱。上诉人马振波因与被上诉人朱雪彬、原审被告赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司（以下简称煜鑫公司）、原审被告陈长海确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2018）内0424民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马振波上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱雪彬一审诉讼请求或发回重审。二、一审二审诉讼费由朱雪彬承担。事实与理由：一、2014年1月25日，马振波从煜鑫公司购买了10号楼2012室、7号楼1071室楼房两处，以现金形式一次性支付了全部房款，并办理了网签手续。涉案楼房为10号楼2012室，总价款为350940元，当时该楼房并无争议，煜鑫公司称朱雪彬曾要购买该楼房，交过120000元首付，但因其迟迟未付尾欠款，已经收回房屋及首付款收据原件，并让马振波核对其收回的朱雪彬首付款原件，核对完毕后，又给了马振波一张复印件。可见，马振波与煜鑫公司买卖关系客观存在、买卖合同合法有效。一审法院认定马振波的房屋买卖为抵押，这种认定没有证据支持，如果说是抵押的话，不可能签订房屋买卖合同，可以直接签订抵押借款合同并进行他项权利登记，不可能签订房屋买卖合同。陈长海认为是抵押借款，其应举证证明其说法的合法性，没有证据法院不应认定。一审以马振波与煜鑫公司恶意串通损害朱雪彬利益为由，认定马振波与煜鑫公司的买卖合同无效，没有事实依据。2014年12月15日，马振波交付了物业费、取暖费、太阳能款、契税等费用。2017年马振波入住该房屋，并添加了电视、三张床窗帘等用品，入住一段时间后，朱雪彬私自撬锁进入房屋，马振波发现后报警，警察出警后，告知是民事纠纷。此后，2018年年初至8月份，朱雪彬又两次非法进入房屋，马振波又两次报警，警察均告知是民事纠纷，无奈，马振波向一审法院起诉，请求判令朱雪彬停止侵权，排除妨害。可见，一审认定朱雪彬已经入住案涉楼房没有事实依据。2018年8月21日，马振波就案涉房屋办理了不动产产权证书，取得了物权，该物权对其他债权具有排他性。二、朱雪彬与煜鑫公司之间并未签订购房合同，其主张的房屋买卖关系并不成立。首先，朱雪彬交纳了首付款后，未交剩余房款，因此也没有签订房屋买卖合同，更没有取得网签，尤其重要的是，他的首付款收据已返还给煜鑫公司，足以证明双方均已同意不再继续本次房屋买卖关系。双方没有签订任何协议、合同，没有对房屋买卖的诸多具体条款进行协商并达成一致。朱雪彬持有的唯一一枚首付款收据，已经返还给煜鑫公司，这足以说明双方一致同意终止了房屋买卖的缔约过程，并未缔结完整有效的合同关系。否则，朱雪彬绝不会将作为缔约凭证的首付款收据返还给煜鑫公司。因此，双方的买卖合同并未成立。朱雪彬在起诉状中所说的陈长海在他手中骗取了首付款收据，明显有悖常理，更没有证据证实，不能成立。且，朱雪彬从未合法占有过案涉房屋，几次非法侵入房屋，马振波均已及时报警，马振波居住该房屋购置的设施、物品足以证实。其次，朱雪彬收回首付款及将首付款收据交回煜鑫公司后，再未交付过任何房款。朱雪彬未提交确实充分的证据证实，陈长海对朱雪彬是否交过房款及交付多少房款亦不能作出合理及肯定的陈述。可见，朱雪彬与煜鑫公司之间并没有房屋买卖关系，一审法院在朱雪彬无法提供首付款原件、购房合同及煜鑫公司出具的尾欠房款收据的情况下，径行认定朱雪彬与煜鑫公司的买卖合同有效，没有事实依据。朱雪彬所举的收据复印件和陈长海为其出具的320000元收据，均不能作为本案的定案依据。朱雪彬认为已经将购房款交清的话，应当进一步举证，否则应承担不利的法律后果。朱雪彬辩称，一、涉案的楼房是朱雪彬合法购买的。2013年10月9日，朱雪彬从陈长海手购买了煜鑫公司抵顶陈长海施工费的××园房，当时向陈长海交付了首付款120000元，因为煜鑫公司说售楼许可证没下来而没签合同。2013年10月11日朱雪彬入住楼房居住至今。2014年3月23日朱雪彬交清了全部购房款，煜鑫公司为朱雪彬开具了购楼契税、押金、太阳能、物业费、取暖费等收据。二、马振波主张是购买楼房，实为借款担保。2014年1月陈长海用包括本案争议的5套楼房为高光、马振波担保，借款1200000元，煜鑫公司为马振波办了网签等购楼手续。因此，马振波的购楼手续，名为买楼，实则是借款担保。陈长海因诈骗入狱后，马振波因债权无法实现，才于2018年8月22日起诉朱雪彬腾房。试想如马振波真正的购买了该楼房，时间是2014年1月，至2018年8月时隔4年半之久，马振波为什么不主张权利，这有悖于常理。上述借款担保的事实在本案和另案的诉讼、庭审活动中得到了印证。三、煜鑫公司与马振波恶意串通，其买卖合同无效。2013年9月朱雪彬购买了楼房并且入住，煜鑫公司为朱雪彬出具了全部购楼手续。朱雪彬购买楼房并入住，煜鑫公司是明知的，而2014年1月煜鑫公司又因陈长海借款担保为马振波做了购楼网签手续。更可气的是2018年涉案的楼房在诉讼中，尚没有判决结论的情况下，煜鑫公司为马振波办理了产权证，这不是恶意串通又是什么。煜鑫公司明知与马振波不存在真实买卖关系，仍为马振波办理产权证，此行为是法律意义上的恶意串通行为，侵犯了朱雪彬的合法权利，故煜鑫公司与马振波签订的商品房买卖合同是无效的。四、一审判决认定事实准确，适用法律正确。一审判决认定，马振波网签合同是为出借的债权担保，而非实际购买楼房，同时认定煜鑫公司与马振波存在事实上的恶意串通，判决煜鑫公司与马振波所签订的《商品房买卖合同》无效是正确的。与本案事实类似的另案，也是因陈长海提供担保的五套房屋之一而引起诉讼，本院（2020）内04民终1286号判决已确认王清泉与煜鑫公司的买卖合同有效，煜鑫公司和高光的买卖合同无效。煜鑫公司述称，一、马振波并不是从煜鑫公司处购买房屋，而是从陈长海处购买房屋，钱给了陈长海，煜鑫公司没有收到马振波的一分钱，所以煜鑫公司与马振波并无房屋买卖合同关系。二、煜鑫公司没有收到朱雪彬一分钱，朱雪彬也从未和陈长海一起来煜鑫公司开收据，事实上是陈长海自己来煜鑫公司开的收据，涉案房屋的钥匙也是陈长海交给朱雪彬的，并不是煜鑫公司，这一点一审事实认定错误。所以煜鑫公司与朱雪彬也没有房屋买卖合同关系。三、涉案房屋是抵顶工程款给陈长海，一系列的操作均是陈长海自己进行的，煜鑫公司按照陈长海的指示履行协助义务，包括开收据、收回收据、办证等行为均是陈长海指示所为，所以煜鑫公司并不存在与马振波恶意串通这一事实。四、朱雪彬没有提交有效证据证明其主张，一审法院不重视证据规则，而是侧重陈长海的陈述。其他同一审答辩意见一致。陈长海未作陈述。朱雪彬向一审法院起诉请求：一、确认朱雪彬与煜鑫公司的买卖（转让）合同有效；二、诉讼费由煜鑫公司、马振波、陈长海承担。诉讼过程中，朱雪彬变更（增加）诉讼请求为，确认朱雪彬与煜鑫公司的买卖（转让）合同有效，同时确认煜鑫公司与马振波签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2013年9月21日，陈长海以赤峰市天德通建筑工程施工合同的名义与煜鑫公司签订《建筑工程施工合同补充协议》，将煜鑫公司开发的玉海家园7、10、12号楼以及地下车库交陈长海进行施工。施工完毕后，煜鑫公司与陈长海签订《陈长海楼房顶工程款明细》一份，用包含涉案楼房在内的14套楼房抵顶陈长海工程款4487834.83元。陈长海将案涉楼房以320000元的价格出售给朱雪彬，于2013年10月9日，朱雪彬与陈长海共同到煜鑫公司，由煜鑫公司为朱雪彬出具了购楼收据1枚，金额120000元，并将楼房钥匙交给朱雪彬，朱雪彬入住涉案楼房至今。后朱雪彬于2014年3月23日将剩余尾欠200000元房款支付给陈长海，案涉房屋购房款结清后，陈长海、煜鑫公司未给朱雪彬办理相关产权登记手续。2014年1月25日，陈长海为向马振波借款提供担保，指示煜鑫公司与马振波签订涉案楼房的《商品房买卖合同》并为马振波出具交付房款等相关收据。2015年12月，陈长海被林西县人民检察院移送一审法院审查起诉，2017年2月，一审法院依法判决陈长海犯拒不支付劳动报酬罪、犯合同诈骗罪、犯诈骗罪，判决数罪并罚，决定执行有期徒刑十四年，并处罚金人民币二十万元。2018年8月，煜鑫公司协助马振波办理了产权登记手续。一审法院认为：本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否为煜鑫公司与马振波的真实意思表示，该合同是否有效。煜鑫公司通过以物抵债的方式将包括涉案楼房在内的14套楼房抵顶给陈长海，陈长海对该楼房享有处分的权利，煜鑫公司与抵顶楼房的实际买受人签订《商品房买卖合同》、出具交款收据等涉及产权办理的行为，应为履行以物抵债协议合同义务的行为，并非履行出卖人义务的行为。2014年1月，陈长海向马振波借款，马振波要求陈长海提供抵押担保，陈长海用涉案楼房提供了担保，根据陈长海指示，煜鑫公司为马振波办理了网签手续。本案中，煜鑫公司主张上述陈述不是其真实意思表示，根据禁止反言的原则，一审法院对其该主张亦不予采信。根据一审法院查明的事实及马振波、煜鑫公司的陈述可知，煜鑫公司已将涉案楼房抵顶给陈长海，煜鑫公司与马振波签订《商品房买卖合同》系受陈长海指示所签订，煜鑫公司与马振波签订《商品房买卖合同》的行为，系履行以物抵债协议合同义务的行为，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。针对《商品房买卖合同》的性质，从交易习惯及生活常理看，煜鑫公司与马振波签订《商品房买卖合同》时，马振波未将购房款交付煜鑫公司，且此时朱雪彬已经入住涉案楼房，马振波在未向煜鑫公司交付房款，未查看楼房情况下全款购房，在签订合同后至 2018年 8月，近 4年多的时间里，未向煜鑫公司及朱雪彬主张权利，未办理房屋产权登记手续不符合交易习惯及生活常理。从马振波主张权利的时间看，马振波主张权利的时间恰好在陈长海被判刑无偿还能力后，如果马振波与陈长海之间存在借贷关系，马振波作为债权凭证持有人，其选择不出示借贷凭证，持《商品房买卖合同》向朱雪彬主张权利亦符合趋利避害的心理。从双方的举证能力看，陈长海作为债务人不可能持有债权凭证，在债权人不认可借贷关系，不出示借贷凭证的情况下，陈长海明显不具有举证能力。综上，尽管马振波否认其与陈长海之间存在借贷关系，尽管不出示借贷凭证，通过煜鑫公司与陈长海的陈述及马振波的一系列行为可以认定马振波与煜鑫公司之间不存在买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》应系陈长海向马振波借款提供的担保，该合同应为马振波与煜鑫公司的虚假意思表示，系无效合同。关于煜鑫公司协助马振波办理产权登记手续的行为，煜鑫公司主张其经过陈长海同意，针对该主张，陈长海否认，煜鑫公司亦未提供证据予以证明，结合煜鑫公司在为马振波办理涉案楼房产权登记时，陈长海在监狱服刑的事实，煜鑫公司在协助马振波办理涉案楼房产权登记时，根本无法取得陈长海的同意，故，煜鑫公司明知双方之间不存在真实买卖合同关系，仍协助马振波办理产权登记手续的行为系双方恶意串通的行为，该行为损害了朱雪彬及陈长海的利益，应为无效行为。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院的解释》第九十条规定，判决：确认朱雪彬与赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司的买卖（转让）合同有效，同时确认赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司与马振波签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司、马振波承担。马振波二审中向本院申请到一审法院调取2015年陈长海诈骗案件中的询问笔录。本院认为该证据不属人民法院调取证据的范围，另外，询问笔录属于言辞证据，而陈长海在本案一审开庭时已当庭陈述，调取询问笔录没有必要。故本院对马振波申请不予准许。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案争议焦点为：一、朱雪彬与煜鑫公司的房屋买卖合同是否成立并有效。二、马振波与煜鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。一、朱雪彬与煜鑫公司的房屋买卖合同是否成立并有效煜鑫公司用包括涉案楼房在内的14套楼房抵顶陈长海工程款，陈长海取得涉案房屋事实上的处分权。此后，朱雪彬欲购买涉案房屋，其向陈长海交付房款，陈长海向朱雪彬出具部分房款收据，煜鑫公司也依陈长海指示向朱雪彬出具部分房款收据。根据煜鑫公司与陈长海签订的《陈长海楼房顶工程款明细》及陈长海、煜鑫公司的陈述，陈长海与朱雪彬之间成立房屋买卖合同关系。因房屋买卖涉及产权登记，而涉案房屋系煜鑫公司开发，故朱雪彬与煜鑫公司签订房屋买卖合同，是朱雪彬购房的必经程序，煜鑫公司依陈长海指示向朱雪彬出具房款收据，足能证明朱雪彬与煜鑫公司之间的房屋买卖合同此时已成立。该合同并未隐藏其他民事法律行为，亦未有无效的其他情形。据此，本院确认，朱雪彬与煜鑫公司之间的房屋买卖合同成立并合法有效。二、马振波与煜鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效马振波与煜鑫公司签订了书面《商品房买卖合同》，马振波上诉称其是直接向煜鑫公司购买涉案房屋。对此，本院认为，根据陈长海取得涉案房屋事实处分权的事实，以及陈长海、煜鑫公司的陈述，能够认定煜鑫公司与马振波签订房屋买卖合同，是受陈长海指示所为，马振波该事实主张不成立。在此情况下，确认马振波与煜鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，需要审查马振波与陈长海之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。陈长海否认与马振波存在真实的房屋买卖合同关系，主张双方之间存在民间借贷关系，其指示煜鑫公司与马振波签订《商品房买卖合同》系为借款提供担保。一审法院结合马振波的主观心理、煜鑫公司与陈长海的陈述、马振波的一系列陈述及行为、交易习惯、生活常理，并对马振波与陈长海的举证能力进行综合分析，认定马振波与陈长海之间存在民间借贷关系，属于合理推断。另考虑，在民间借贷领域存在出借人与借款人签订房屋买卖合同为借款提供担保，在发生纠纷后出借人隐藏借贷关系，以买卖合同关系主张权利的现象。据此，本院认为，马振波与煜鑫公司签订《商品房买卖合同》，系为实现陈长海向马振波借款提供担保的目的，该合同隐藏着陈长海与马振波的民间借贷担保行为，意思表示虚假，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，应确认为无效。至于涉案房屋的占有及产权登记等事实，均属于合同履行范畴，不影响涉案合同效力的认定。综上所述，马振波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马振波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王利峰  审 判 员 周振卿  审 判 员 张国利 二〇二一年六月四日 法官助理 李 静 书 记 员 尹适森