湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初6721号原告：长沙市房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路99号长房东郡大厦第十九层。法定代表人：曹辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李洁威，女，长沙市房地产开发有限公司法务工作人员，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：熊秉权，男，长沙市房地产开发有限公司资产部工作人员，住湖南省长沙市天心区。被告：长沙金安保安服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦1207房。法定代表人：王建华，总经理。原告长沙市房地产开发有限公司（以下简称长房公司）与被告长沙金安保安服务有限公司（以下简称金安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告长房公司的委托诉讼代理人李洁威、金安公司的法定代表人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长房公司向本院提出诉讼请求：1.判令金安公司立即腾空返还所租赁的长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦11楼1102、1105号房屋；2.判令金安公司向长房公司支付房屋占有使用费19050元（自2020年10月1日起，暂计算至2021年3月1日，参照《房屋租赁合同》约定的租金标准每日127元计算，之后计算至腾空返还房屋之日止）；3.判令金安公司向长房公司支付违约金2870.25元（自2020年3月25日起至2020年8月25日止，按欠交租金19135元的每日1‰计算）；4.判令本案诉讼费由金安公司承担。事实和理由：2019年10月24日，长房公司与金安公司签订《房屋租赁合同》，约定金安公司向长房公司租赁长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦11楼1102、1105号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积共计76.54平方米，每月租金3827元，房屋租金自2019年10月1日起计算，租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止。金安公司在支付截止2020年3月31日的租金后未依约按时支付租金，经长房公司多次催款未果。2020年8月10日，长房公司在金安公司租赁的案涉房屋门口张贴《通知》，向金安公司催交租金并告知其房屋租赁合同到期后不再续约。2020年8月21日，长房公司委托湖南金州律师事务所向金安公司邮寄《律师函》催交租金。2020年8月25日，金安公司向长房公司补交了所拖欠的租金，逾期欠交期间产生违约金2870.25元。现租赁期限已经届满，但金安公司仍持续占有使用案涉房屋，也未支付房屋占有使用费。原告长房公司向本院提交的证据有：1.《房屋租赁合同》；2.长房公司于2020年8月10日作出的《通知》;3.《律师函》及邮单；4.长房公司于2020年10月16日作出的《通知》、张贴《通知》的现场照片4张、长房公司与金安公司法定代表人联系腾退房屋的微信聊天记录截屏；5.长沙银行单位客户专用回单、房屋租金发票。被告金安公司辩称，长房公司诉称不实，因新冠肺炎疫情影响，政府政策可以减免3个月租金，但长房公司一直未予答复，金安公司未按时支付租金的原因是长房公司未减免租金。被告金安公司未向本院提交证据。原告长房公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，结合庭审调查情况和当事人陈述，本院查明事实如下：2019年10月24日，长房公司与金安公司签订《房屋租赁合同》，约定金安公司向长房公司租赁案涉房屋（建筑面积共计76.54平方米），租赁期限一年，自2019年10月1日起至2020年9月30日止；房屋租金按50元/月/平方米计算，月租金额为3827元，金安公司按每六个月一次向长房公司支付租金，签订本合同时，金安公司预付六个月（2019年10月1日至2020年3月31日）的房屋租金22962元，于2020年3月25日前支付下六个月（2020年4月1日至2020年9月30日）的房屋租金22962元，租金以转账方式交到长房公司指定账户；金安公司必须按约定的时间及金额支付租金，金安公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按欠交租金总额的1‰向长房公司支付违约金；为确保金安公司全面履行本合同，金安公司应于签订本合同当日向长房公司支付11481元作为租赁保证金，金安公司有本合同约定的违约行为时，长房公司可没收该租赁保证金；如金安公司未在租赁期满前三个月书面向长房公司申请续租，或双方未就续约事项重签合同，本合同按时终止；合同终止后，金安公司必须在三日内将承租房屋内属其所有的货物、柜台及未形成附合的设施设备全部撤出，如不及时撤出，长房公司有权全权处置，所产生的费用和损失概由金安公司负责。《房屋租赁合同》签订后，在履行合同过程中，金安公司未依约按时于2020年3月25日前向长房公司支付2020年4月1日至2020年9月30日六个月的房屋租金。2020年8月10日，长房公司向金安公司发出《通知》，称“按照合同约定，贵司应于2020年3月25日前向我司缴纳2020年4月1日至2020年9月30日房屋租金共计22962元，受疫情影响，我司按政策减免贵司租金3827元后，贵司仍需缴纳19135元，但经我司多次催款，贵司至今仍未缴纳。根据合同第七条第四款，截止目前贵司因欠缴租金130天，已累计产生违约金2488元，为避免贵司违约金损失扩大，现通知贵司在2020年8月15日前足额补缴前述租金及违约金共计21623元，逾期将保留通过法律途径予以解决，鉴于贵司多次拖欠房屋租金，2020年9月30日合同到期后，我司将不再与贵司续租，请贵司提前做好准备，并在合同期满前及时腾空房屋，逾期腾空的，我司将按每天每间300元收取场地占用费。”2020年8月21日，长房公司委托湖南金州律师事务所向金安公司发出《律师函》，要求金安公司支付欠交的租金并支付违约金，长房公司有权依约没收租赁保证金11481元并解除合同，不再与金安公司续租并要求金安公司在合同期满前及时腾空房屋，逾期腾空的将收取房屋占有使用费。金安公司收到长房公司发出的《通知》和《律师函》后于2020年8月25日向长房公司补交了2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金19135元。2020年10月16日，长房公司再次向金安公司发出《通知》，通知要求金安公司支付2020年10月1日至2020年10月14日期间的房屋占用费8400元，并于2020年10月19日前腾空房屋，逾期将继续收取房屋占用费；金安公司欠交租金达150天，累计产生违约金2870.25元，应于收到通知之日支付各项费用共计11270.25元，逾期支付的将按照日利率1‰计算资金占用费；因金安公司违约，长房公司将依合同约定没收金安公司支付的租赁保证金且不再达成续租协议。但金安公司一直未向长房公司支付房屋占用使用费，也未向长房公司腾空返还案涉房屋。本院认为，长房公司与金安公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，长房公司向金安公司交付了合同约定的案涉房屋，但金安公司未按合同约定按时支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于腾空返还房屋问题。房屋租赁合同权利义务终止后，承租房屋的一方依法负有返还租赁房屋的义务。本案中，案涉房屋的租赁期限于2020年9月30日届满，长房公司已向金安公司发出《通知》和《律师函》，提出不再与金安公司达成续租协议，金安公司应当在租赁期限届满后向长房公司腾空返还案涉房屋。故长房公司诉请金安公司腾空返还案涉房屋，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题。金安公司在租赁期限届满后仍然持续占有使用案涉房屋，应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准每日127元支付自2020年10月1日起至腾空返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，暂计算至2021年4月15日本案诉讼立案之日为24892元（196日×127元/日），故长房公司诉请金安公司支付案涉房屋租赁期限届满之日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。关于违约金问题。案涉房屋租赁合同约定，金安公司应于2020年3月25日前支付2020年4月1日至同年9月30日期间六个月的房屋租金，逾期支付租金的，每逾期一日，应按欠交租金总额的1‰向长房公司支付违约金。金安公司认为合同约定的违约金计算标准过高，本院结合当事人实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算违约金。按此计算，金安公司自2020年3月26日起至2020年8月25日止未按合同约定支付租金19135元的违约金为398.8元。长房公司诉请违约金过高部分，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉房屋租赁合同签订于2019年10月24日，违约事实发生于2020年3月25日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、在本判决生效后三日内，长沙金安保安服务有限公司向长沙市房地产开发有限公司腾空返还所租赁的长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦11楼1102、1105号房屋；二、在本判决生效后三日内，长沙金安保安服务有限公司向长沙市房地产开发有限公司支付房屋占有使用费24892元（参照《房屋租赁合同》约定的租金标准每日127元，自2020年10月1日起暂计算至2021年4月15日止，之后计算至腾空返还房屋之日止）；三、在本判决生效后三日内，长沙金安保安服务有限公司向长沙市房地产开发有限公司支付违约金398.8元（自2020年3月26日起至2020年8月25日止，以逾期未付租金19135元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费396元，因适用简易程序减半收取198元，由长沙金安保安服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二一年六月三日法官助理李家成书记员卢宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。