广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初1586号原告：清远市清新区誉安物业管理有限公司。住所地为清远市清新区×××××××××凯旋美域**首层**。统一社会信用代码：914×××××××××××979W。法定代表人：邓亨贤，董事长。委托代理人：谭敏玲，该司工作人员。被告：何锐芬，女，1986年4月4日出生，汉族，清远市人，现住清远市清新区×××××××××凯旋美域****。公民身份号码：441×××××××********。被告：黄志强，男，1988年9月27日出生，汉族，河南省信阳市人，现住，现住清远市清新区×××××××××凯旋美域****身份号码：411×××××××********。原告清远市清新区誉安物业管理有限公司（以下简称誉安物业公司）诉被告何锐芬、黄志强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告誉安物业公司的委托诉讼代理人谭敏玲、被告黄志强到庭参加诉讼，被告何锐芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告付2019年5月至2021年4月物业管理费3315.36元、付2019年3月至2021年2月水费559.54元、付2019年3月至2021年3月垃圾费192元、付2019年3月至2021年2月分摊费488.02元，合共4554.92元；2、判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2021年3月29日应支付滞纳金为1048.89元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告何锐芬、黄志强系原告所管理的清远市清新区×××××××××凯旋美域A2幢503房的业主，被告在接收物业时已按《物业管理条例》的相关规定与恒裕房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年5月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果，遂根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。原告为其主张向本院提供的证据有：1.营业执照复印件，证明原告合法经营；2.被告业主身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、业主资料登记表，证明被告为该物业的业主，该物业已交付业主使用；3.《前期物业服务委托管理合同》复印件；4.《凯旋美域前期物业管理服务协议》复印件；5.《凯旋美域临时管理规约》；6.清远市清新区物业管理区域备案申请表复印件，3-6证明物业收取的依据和标准；7.被告以前缴费的依据，证明被告均明知和确认上述收费标准；8.费用催收通知；9.律师函通知单，8-9证明原告的工作人员已多次催收上述费用；10.欠费明细单，证明被告欠费情况。被告黄志强庭后辩称，我欠原告物业管理费是事实，无异议。我没有交物业管理费的原因是房子在邻居装修的时候被震裂了几块瓷砖，并向上两任物业经理反映，但他们拍照后没有进行处理。几年过去，现在房屋的瓷砖还是开裂的，所以我有意见，就没有交物业费。如果原告处理好这个问题，我马上就会交物业费的。被告何锐芬没有答辩，被告何锐芬、黄志强没有向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何锐芬、黄志强是清远市清新区×××××××××凯旋美域A2幢503房的业主，涉案房屋建筑面积115.12平方米。原告誉安物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围为物业管理服务。2014年12月1日，被告何锐芬与原告签订《凯旋美域前期物业管理服务协议》、《凯旋美域临时管理规约》，约定在物业管理区域内，原告提供的物业管理服务包括以下内容：1、房屋共用部分的维护和管理；2房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、秩序维护；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理详见《物业管理手册》；7、单元业户可委托甲方对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和收费标准由双方另行约定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅按建筑面积1.20元/月/平方米(合同交付日期二年内每月每平方米0.80元，公用水电费分摊按粤价1997（173）号《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公用水电费分摊问题的通知》标准。物业服务费用每月5日前按月按期交纳，逾期不交付的，可按有关法律按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金。上述物业服务收费在清远市清新区发展和改革局进行了备案手续。2019年11月1日，委托方清新区恒裕房地产开发有限公司（甲方）与受托方原告（乙方）继续签订《前期物业服务委托管理合同》，约定由原告为清远市清新区×××××××××凯旋美域小区提供前期物业服务，该协议第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容：…物业交付后：（指甲方物业正式交楼入伙之后）1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三章约定，物业管理服务费及相关的费用的标准：后期（物业交付后），物业服务费用由甲方委托乙方统一收取。面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：1.44元/月，平方米；商业物业：2.5元/月，平方米。被告何锐芬签订上述《凯旋美域前期物业管理服务协议》后，交纳了2019年5月前每月138.14元的物业服务费用，但被告何锐芬、黄志强未向原告交纳2019年5月至2021年4月的物业管理费3315.36元（每月138.14元×24个月），2019年3月至2021年2月的水费559.54元，垃圾费192元，分摊费488.02元共计4554.92元。原告采取手机短信通知业主、出具律师函及在被告凯旋美域A2幢503房门口张贴欠费通知等方式进行催收上述费用未果，遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务委托管理合同》、《凯旋美域前期物业管理服务协议》、《凯旋美域临时管理规约》、《清远市清新区物业管理区域备案申请表》、费用催收通知、律师函通知单、欠费明细以及庭审笔录等予以证实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据当时施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及现在施行的《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，清新区恒裕房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托管理合同》，被告何锐芬与原告签订的《前期物业管理服务协议》、《凯旋美域临时管理规约》是双方的真实意思表示，合同依法成立生效，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。…”及《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”的规定，原告依约为业主提供了物业服务，被告何锐芬、黄志强作为业主应当支付物业服务费及相关费用，故原告主张被告支付物业服务费及水费、垃圾费、分摊费的诉求有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告拖欠物业服务费及相关费用的行为，违反合同约定，应当承担违约责任。《凯旋美域前期物业管理服务协议》约定业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金，双方约定的滞纳金实为逾期付款的违约金，但原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告、被告在上述合同中约定按每日1‰的标准计算违约金高达年利率36%，明显过高，本院对该逾期付款违约金依法予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，违约金可自原告向本院主张权利之日即2021年4月6日起计算至款项清偿之日止。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。至于被告黄志强拒交物业管理服务费的抗辩理由问题。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”被告黄志强与邻居震裂瓷砖的纠纷是相邻关系，并不是双方在《前期物业服务委托管理合同》、《凯旋美域前期物业管理服务协议》约定的物业共有部分维修、养护和管理的问题，不包括在原告提供的物业管理服务内容范围。被告黄志强认为因财产受到侵害造成损失的，可另循途径主张权利。因此被告黄志强以原告未履行物业服务为由拒绝支付物业费的理由不充分，法律依据不足，本院不予采纳。被告何锐芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百四十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告何锐芬、黄志强应于本判决生效之日起五日内支付物业服务费3315.36元、水费559.54元、垃圾费192元、公摊费488.02元合计4554.92元给原告清远市清新区誉安物业管理有限公司。二、被告何锐芬、黄志强应于本判决生效之日起五日内支付违约金（以4554.92元为基数，自2021年4月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付至上述费用付清之日止）给原告清远市清新区誉安物业管理有限公司。三、驳回原告清远市清新区誉安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何锐芬、黄志强负担，此款原告清远市清新区誉安物业管理有限公司已预交，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 员 潘玉琪二〇二一年六月四日法官助理 阮思然书 记 员 叶维洪附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。附执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（注：如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。）二、清远市清新区人民法院执行款账户信息户名：清远市清新区人民法院开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行账号：7146********