新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1868号   上诉人（原审原告）：谭念蜀，女，1972年10月26日出生，汉族，米东区三道坝镇人民政府工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：张智成，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区，乌鲁木齐市米东区三道坝镇碱泉子社区工作委员会推荐。   上诉人（原审被告）：新疆百富房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区碱沟路八方巷。   法定代表人：张志强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：袁娇，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人谭念蜀与上诉人新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房地产公司）民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭念蜀及其委托诉讼代理人张智成，上诉人百富房地产公司的委托诉讼代理人袁娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   谭念蜀上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判百富房地产公司履行《房屋置换协议书》，向我交付“某某某纪城”4号楼1单元804室及地下车位一个；2．判令百富房地产公司按约定在房屋交付后6个月内协助办理上述房屋的《不动产权证书》；3．判令百富房地产公司向我支付装修补偿款22,400元、律师费8,000元。事实和理由：百富房地产公司与我于2011年签订了房屋置换合同，约定12个月后向我交付置换房屋，至今仍未向我交付房屋。本案诉讼之前，百富公司通知我及其他拆迁户到指定地点抓阄确定具体的置换房屋，我抽到的房屋是某号楼某单元某某室（建筑面积为117平方米），案涉小区大部分的房屋都已经向业主交付，可百富房地产公司对我的置换协议迟迟以各种理由及借口不予履行。我认为案涉小区已全部完工，并100％符合入住条件，房屋修建是由政府行政部门审批、处理的，不应由法院判定建筑物是否违法。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。   百富房地产公司辩称，案涉房屋是政府棚户区改造项目，目前土地使用权还不在我公司名下，也没有进行竣工验收，由于案涉房屋不具备法律规定的交付条件导致合同未能实际履行，请求二审驳回谭念蜀的上诉请求。   百富房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回谭念蜀主张过渡安置费及违约金的诉讼请求。事实和理由：涉案小区已有部分业主办理了入住，导致谭念蜀至今未搬入此房屋的原因并不是由我公司导致，而是因谭念蜀未支付房屋差价导致。因此我公司不应承担40,000元过渡费的支付。依据《房屋置换协议书》第五条“如乙方不按期搬离移交视为其违约，要求承担违约责任，违约金为协议总价款的20%”约定，履行20%违约责任的主体应为谭念蜀而不是我公司，一审谭念蜀未提交任何证据证明89,600元的损失，一审判决缺乏事实及法律依据。请求二审支持我公司的上诉请求。   谭念蜀辩称，百富房地产公司的上诉理由均不属实，本案中百富房地产公司存在违约行为，应当给我支付相应的过渡费及各项费用。   谭念蜀向一审法院起诉请求：1．判令百富房地产公司履行《房屋置换协议书》，向谭念蜀交付“某某小区”某号楼某单元某某室及地下车位一个；2．判令百富房地产公司按约定在房屋交付后6个月内协助谭念蜀办理上述房屋的《不动产权证书》；3．判令百富房地产公司向谭念蜀支付房屋置换过渡费40,000元（2017年8月至2021年2月）；4．判令百富房地产公司承担20％违约金89,600元；5．判令百富房地产公司向谭念蜀支付装修补偿款22,400元；6．判令百富房地产公司承担本案律师费6,000元。   一审法院认定事实：2011年12月28日，谭念蜀（乙方）与百富房地产公司（甲方）签订《房屋置换协议书》一份。该协议书的主要内容为“第一条、①甲方需在米东区某街某号拆除乙方房产证号0XXXX号，建筑面积72.68平方米01栋20单元407层，整体拆除。甲方依据相关法律规定，按照同楼层建筑面积为1：1的比例置换。甲方为乙方置换的新建楼房位于本小区新建楼供乙方选择。乙方现住房面积为88平方米，甲方置换新楼建筑面积在112.45平方米以内。乙方要求置换超出援助房面积一平方米，乙方同意按销售价补足超出部分面积的差价金额。乙方要求置换6层以上楼层，甲方不收取楼层差价。②甲方拆除乙方的楼房地下室，甲方同意给予乙方建筑面积15平方米的优惠条件补助其损失。甲方置换给乙方的新楼没有地下室，补助给乙方地下室的15平方米建筑面积增加在乙方原有住房面积中。超出置换面积10平方米以内，按照每平方米4,000元收取，10平方米以外按照市场销售价格收取。第二条、①甲方向乙方交付置换房屋的期限暂定为12个月，从乙方交付房屋之日起至暂定甲方移交新房的期限，甲方补偿给乙方每月800元的周转房屋过渡费（过渡费）共计9,600元。甲方给乙方现金或双方互打收条，此款算作乙方给甲方缴纳的置换超出的面积差价款。②甲方交付乙方置换房屋如果超出合同暂定期限，乙方同意甲方按每月800元补偿超出期限的房屋周转过渡费，并多给一个月的补偿费800元，补助乙方装修新房期间的租房租金，并补助一次性搬家费300元。③因不可抗力原因造成合同不能按时履行或者不能履行，免除双方责任，待不可抗力消除后继续履行合同。但单方迟延履行协议后，发生的不可抗力不能免除责任。第三条、①甲方与乙方置换的房屋乙方享受与其他购房户同等权利，房屋产权的办理为新建房竣工验收交付，甲方6个月内办理完毕。②关于办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、有线电视初装费、水电、暖的安装及材料费）均由甲方承担，但超出置换面积契税的费用由乙方自行承担。③但甲方给乙方交付房屋前一个月，超出面积的房款，乙方必须在甲方交付房屋前一个月，乙方必须一次付清超出面积的房款（或乙方办理按揭贷款手续）。因乙方未按上述约定履行，造成置换房屋不能按时或迟延交付，乙方自行承担责任。④甲方给乙方所置换的房屋面积最终以房管所权威机构测算为准，双方依据测算确定的面积互补差价。甲方保证向乙方提供的置换房屋符合国家质量标准。甲方交付乙方的新建置换房屋为毛坯房。乙方要求装修的，甲方给予简装修。第四条、①双方签订本协议时，乙方需出具房产证、住户身份证（复印件）交给甲方，甲方出具收据，同时乙方需委托甲方全权代理乙方办理房屋的相关拆除手续，必要时乙方要全力协助，费用由甲方承担。②乙方必须保证所置换的房屋没有产权纠纷、经济纠纷、没有抵押。否则乙方承担全部责任，但不能影响置换的时间期限，所造成的损失乙方自行承担。第五条、①甲方需拆除某某街某号的全部房屋834户，在每栋楼的最后一份协议签订之日起，于年月日前乙方搬离腾空被置换的拆除房屋，并将房屋完整的移交给甲方，如不按期搬离移交视为其违约，要求承担违约责任，违约金为协议总价款的20%，协议继续履行。第六条、本协议一式四份，双方签字生效，双方均不得擅自修改，如有未定事宜，协商解决，并作出补充条款规定，补充协议与本协议具有同等的法律效力”。上述协议书签字确认处有“补充协议：本人同意简装，楼房层为7层，免去楼层差价、免契税，置换112.45平米房屋及地下车位一个只收取50,000元”的内容。该协议中甲方处加盖百富房地产公司拆迁办公室印章，乙方处有谭念蜀签名、按手印。另查明，涉案小区有部分业主办理了入住，谭念蜀由于与百富房地产公司之间就房屋补差价达不成一致意见等原因至今未能办理入住。涉案房屋所在楼栋已办理消防验收，并进行了建筑工程质量检测鉴定。但至今仍未取得竣工验收合格的证明，百富房地产公司也未取得涉案房屋所在土地的土地使用权属证明，未能提交涉案小区的建设规划手续。百富房地产公司向谭念蜀支付过渡费至2017年7月31日。一审法院认为，谭念蜀与百富房地产开发公司签订的《房屋置换协议书》系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应按照合同约定内容全面履行各自的合同义务。对谭念蜀要求被告交付涉案房屋、地下车位及办理产权证相关部分的诉讼请求，因谭念蜀与百富房地产公司所签订的《房屋置换协议书》中对涉案房屋的交付条件未进行约定，涉案房屋的交付使用条件应当符合法律、法规的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行。本案中涉案房屋未取得法律规定的建设规划手续，未进行竣工验收，涉案房屋因不具备法律规定的交付条件，属于法律上不能履行的情形。现谭念蜀要求百富房地产公司立即向其交付涉案拆迁置换房屋并协助办理置换房屋的产权证，以及要求百富房地产公司支付装修补偿款的诉讼请求，由于涉案房屋不具备法律规定的交付条件，导致合同未能实际履行。对于合同实际履行过程中涉及的交付的具体房屋、面积、应补缴的差价以及是否存在装修差价等，目前均无法确认，故对谭念蜀的前述诉讼请求，不予支持。谭念蜀可待房屋交付条件成就后，另行主张。关于房屋周转过渡费的问题，谭念蜀要求百富房地产公司支付40,000元。双方在涉案协议中约定，交付置换房屋的期限暂定为12个月，每月800元房屋周转过渡费。若交付置换房屋超出合同暂定期限的，百富房地产公司同意按每月800元补偿超出期限的房屋周转过渡费。经审理查明协议实际履行过程中，百富房地产公司是按照1,000元／月实际向谭念蜀支付过渡费至2017年7月31日。故谭念蜀该项诉讼请求，支持40,000元［1,000元／月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）］。对于谭念蜀要求百富房地产公司支付违约金89,600元（4,000元／平方米×112平方米×20％）的诉讼请求。双方约定交房时间明确，百富房地产公司未在约定期限内交付房屋，应承担违约责任。虽然涉案协议中双方未明确违约金的结算方法，但考虑到协议履行过程中百富房地产公司延期交房时间长发八年之久，进而给谭念蜀造成的实际损失等综合因素，谭念蜀主张89,600元并无不当，予以支持。对于谭念蜀要求百富房地产公司支付律师费6,000元。谭念蜀未提供证据证明该部分费用已实际发生，故不予支持。对于谭念蜀要求百富房地产公司承担诉讼费用，因百富房地产公司在合同履行过程中存在严重违约行为，未能按照合同约定向谭念蜀交付合格房屋。本案有关交付房产部分的诉讼费用应当由百富房地产公司承担，其他部分的诉讼费用应按谭念蜀胜诉比例进行分担。判决：一、新疆百富房地产开发有限公司于判决生效后三日内向谭念蜀支付过渡费40,000元［1,000元／月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）］；二、新疆百富房地产开发有限公司于判决生效后三日内向谭念蜀支付违约金89,600元；三、驳回谭念蜀的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭念蜀向法庭提交以下证据：1.2021年4月份拍摄一张照片，证明案涉小区入住率很高。2．收条一份及微信记录两页，证明谭念蜀因本案诉讼支出了律师费。百富公司质证：照片真实性认可，这些业主入住是与我公司协商后入住的。收条不认可，收条和微信截图时间不一致，截图只是打印件，未出示转账的手机，故不认可。本院认证：谭念蜀提交的证据中，因百富房地产公司对照片真实性认可，亦认可案涉小区部分业主已经办理入住，故本院对照片的真实性、合法性、关联性予以确认。本案一审中谭念蜀仅主张律师费6,000元，并自认是现金支付，与其二审提交的证据所证明的律师费金额、款项支付方式矛盾，且其未提交进行微信转账的原始载体，故本院对收条及微信记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，谭念蜀与百富房地产公司签订的《房屋置换协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：谭念蜀主张百富房地产公司向其交付案涉房屋、办理案涉房屋的不动产权证、支付过渡费、违约金、律师费有无事实及法律依据。对此，本院分析如下：   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉《房屋置换协议书》及《补充协议》中均未对案涉房屋及地下车位的交付条件进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第一项之规定，百富房地产公司应当向谭念蜀交付使用条件符合国家标准、行业标准的案涉房屋及地下车位。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”涉案房屋及地下车位未取得法律规定的建设规划手续，未进行竣工验收，不具备法律规定的交付条件，即属于法律上不能履行的情形。百富房地产公司虽认可其向拆迁户发布了办理入住的通知，也已经有部分业主办理了入住，但上述理由不能对抗涉案房屋仍然不具备法律规定的交付条件的事实。故对谭念蜀主张百富房地产公司向其交付案涉房屋及地下车位，并办理不动产权证书的上诉请求，本院不予支持。因案涉房屋不具备交付条件，房屋的具体面积、装修差价等情况暂不能确认，故对谭念蜀主张百富房地产公司向其支付装修补偿费22,400元的上诉，本院亦不予支持。关于律师费，谭念蜀二审主张的8,000元系微信转账支付，与其在一审中陈述的现金支付的6,000元不符，另外，谭念蜀在本案中的委托诉讼代理人系社区推荐的普通公民，无权收取律师费进行有偿代理，故本院对谭念蜀主张的律师费不予支持。   百富房地产公司未能按照合同约定向谭念蜀交付合格房屋，应向谭念蜀支付过渡安置费用。百富房地产公司在2017年7月31日前均按每月1,000元标准向谭念蜀支付过渡费，一审仍按此标准计算过渡费，自谭念蜀主张的2017年8月1日计算40个月至2020年12月1日，计算标准及期限均无不当，本院对此予以维持。对于谭念蜀主张的违约金89,600元，因《房屋置换协议书》中并未对百富房地产公司的违约责任进行约定，谭念蜀亦未举证证明因百富房地产公司的违约行为给其造成实际损失，故对谭念蜀主张百富房地产公司向其支付违约金89,600元的诉讼请求，本院不予支持。一审判决百富房地产公司向谭念蜀支付违约金89,600元有误，本院予以纠正。   另外，百富房地产公司不能履行《房屋置换协议书》的约定义务导致本案诉讼，故本案中关于房屋交付的诉讼费用应由百富房地产公司负担。待涉案房屋具备交付条件后，谭念蜀要求百富房地产公司向其交付案涉房屋、办理案涉房屋的不动产权证、支付房屋装修费的请求，可另行主张。   综上所述，谭念蜀的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，百富房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4250号民事判决第一项即：新疆百富房地产开发有限公司于判决生效后三日内向谭念蜀支付过渡费40,000元［1,000元／月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）］；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4250号民事判决第二、三项即：新疆百富房地产开发有限公司于判决生效后三日内向谭念蜀支付违约金89,600元；驳回谭念蜀的其他诉讼请求；   三、驳回谭念蜀其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费10,338元（谭念蜀已预交），由谭念蜀负担1,861元，百富房地产公司负担8,477元；二审案件受理费11,726元（谭念蜀预交8,834元、百富房地产公司预交2,892元），由谭念蜀负担2,111元，百富房地产公司负担9,615元。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞 艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   马恒雯   二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日   书  记  员   徐晗峰