河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3356号上诉人（原审原告）：毛峻岭,男,1976年10月18日出生,汉族,住河南省开封县。委托诉讼代理人：李嘉然、宗政征(实习),河南论衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省安瑞文化教育投资有限公司。住所地开封市省府前街71号。法定代表人：刘军,总经理。委托诉讼代理人：陈海波，男，经理。委托诉讼代理人：李文，河南地依律师事务所律师。上诉人毛峻岭因与被上诉人河南省安瑞文化教育投资有限公司（以下简称安瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛峻岭上诉请求,撤销一审民事判决，改判支持毛峻岭一审全部诉求；一二审诉讼费由安瑞公司承担。事实与理由：1.安瑞公司没有配合毛峻岭完成涉案商铺的过户手续，毛峻岭与安瑞公司之间没有形成真正的物权转移。且仅凭毛峻岭使用房屋不能认定安瑞公司完成了交付义务，更不意味着完全完整意义上的物权转移。2.安瑞公司将涉案商铺抵押给中原银行股份有限公司开封分公司，该商铺2019年6月28日被开封市中级人民法院查封。即安瑞公司在合理期限内无法完成交付房屋义务，故毛峻岭有权解除合同。3.本案双方当事人在订立商品房买卖合同时，涉案房屋就已经存在抵押，安瑞公司未向毛峻岭履行告知义务，其行为应认定为故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实，属于欺诈。且因安瑞公司的抵押行为致使双方商品房买卖合同目的不能实现，应承担法定赔偿责任。安瑞公司辩称，一审判决认定事实清楚，毛峻岭的上诉请求不能成立，应当驳回，维持原判。事实与理由：1.涉案房屋已经交付给毛峻岭，毛峻岭对房屋进行了出租，并且正在营业当中，毛峻岭已经取得了房屋的占有使用和收益权，安瑞公司并非不能完成毛峻岭所订购房屋的物权登记，现在正在办理房屋相关手续。2.毛峻岭与安瑞公司在2019年3月8日签订了一份协议书，协议第四条约定，甲方通知乙方签订购房合同和办理按揭后，乙方应于接到通知20日内办理上述手续。这意味着双方还没有签订购房合同，签订购房合同是一个附条件的民事行为，条件就是甲方的通知。安瑞公司并没有违反协议的约定，目前该房屋正在办理相关手续，很快就能够具备通知乙方办理上述手续的条件。3.安瑞公司不存在欺诈行为，协议正在履行当中。综上，毛峻岭的上诉理由不能成立，应当维持原判。毛峻岭向一审法院起诉请求：1.解除毛峻岭、安瑞公司达成的商品房买卖合同及协议；2.安瑞公司返还毛峻岭已付购房款349万元及从2017年5月4日至判决执行完毕之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算),并赔偿毛峻岭损失528786元；3.安瑞公司向毛峻岭承担已付购房款一倍的赔偿责任,共计349万元；4.安瑞公司承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费共计176800元。一审法院认定事实,2017年4月12日和5月4日，安瑞公司向毛峻岭分别出具30万元和319万元的房款收据两张，标注2-1-103、203；367.22㎡。2019年3月8日，毛峻岭、安瑞公司签订协议，内容为：双方共同确认2017年4月12日双方达成合意，由乙方（毛峻岭）订购甲方（安瑞公司）开发的位于开封市××和××2-1-103-203商铺，该商铺面积为367.22㎡，购房款共计6970000元。2017年4月12日乙方按照甲方要求向甲方指定账户支付购房订金300000元，2017年5月4日乙方转入甲方指定账户购房款3190000元，乙方按时履行购房协议并支付购房款首付，甲方开具购房款收据。约定甲方应在2017年6月30日将该商铺正式交付乙方并为其办理购房合同手续。现因工程未按期完工，导致甲方未能按时交房，给乙方造成直接经济损失，双方经友好协商，自愿达成如下协议：1.甲方从2017年7月1日起至2018年12月31日止，按每月29377元（计算方式为每月每平方80元）向乙方支付逾期交房赔偿金；2.乙方同意将此赔偿金从乙方未付购房款中折抵；3.本协议履行完毕后，乙方即放弃因本案商铺逾期交房要求甲方向其赔偿逾期交房违约金的权利；4.甲方应在2019年3月20日前向乙方交付该商铺，甲方通知乙方签正式购房合同和办理商铺按揭后，乙方应于接到通知后二十日内配合甲方办理上述手续，如违约，应按第一项约定赔偿甲方损失。另查明，安瑞公司为包括本案涉案房屋的长金·贵和世嘉1、2#号楼商业部分在建建筑物及分摊土地设定了在建工程抵押，抵押权人为中原银行股份有限公司开封分行，债务履行期为2018年10月30日至2019年10月29日。涉案房屋2019年6月26日被开封市中级人民法院查封。现该房屋已经解除查封。涉案房屋安瑞公司已于2019年5月交付毛峻岭使用。开封市住房和城乡建设局2015年5月29日为安瑞公司开发的涉案房屋颁发了商品房预（销）售许可证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案毛峻岭、安瑞公司双方于2019年3月8日所签订的协议，明确约定了当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款、销售方式、交付使用条件和日期以及违约责任和其他事项，毛峻岭也按照该协议以及双方的约定交付了部分房款，该协议已具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方之间签订了书面商品房买卖合同。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。本案中涉案房屋虽然被安瑞公司抵押，但安瑞公司已于2019年5月将涉案房屋交付毛峻岭使用，且双方协议中约定了安瑞公司因为逾期交房，同意向毛峻岭支付赔偿金并从毛峻岭未付购房款中进行折抵。现毛峻岭未能提供由于安瑞公司违约致使其合同目的不能实现而要求解除合同情形的证据。故毛峻岭要求解除合同并请求安瑞公司返还购房款和承担相关赔偿责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回毛峻岭的诉讼请求。案件受理费65600元，财产保全费5000元，由毛峻岭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安瑞公司提交证据：长金·贵和世嘉撤押清单一份，拟证明中原银行股份有限公司开封分行于2021年1月5日向开封市不动产登记中心提出同意解除涉案房屋土地及分摊土地使用权在该行设定的抵押，涉案房屋具备签订商品房买卖合同及办理备案登记条件。毛峻岭质证意见：对真实性无异议，对证明目的有意见，该证据证明安瑞公司违约状态一直持续。本院对该证据的真实性予以确认。二审另查明，中原银行股份有限公司开封分行于2021年1月5日同意解除对涉案房屋设定的在建工程抵押。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，安瑞公司与毛峻岭于2019年3月8日签署协议，就当事人名称、商品房位置、商品房价款、交房时间、逾期交房违约责任等有明确规定，且毛峻岭已按照协议交纳了部分款项，该协议具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定该协议系商品房买卖合同。协议第四条约定交房时间为2019年3月20日，如有违约通过房屋所在地人民法院诉讼解决。安瑞公司到期未交房，毛峻岭于2019年11月12日向一审法院起诉。一审庭审中，毛峻岭认可安瑞公司于2019年5月向其交付涉案房屋，该房已出租收益。二审期间，安瑞公司提交证据证明涉案房屋上的在建工程抵押已被解除。安瑞公司愿意履行协议，为毛峻岭办理签署正式合同、商铺按揭贷款等事宜，愿意承担协议约定的违约责任。本案中，毛峻岭未能提供合法有效的证据证明其合同目的不能实现，故毛峻岭要求解除合同并请求安瑞公司返还购房款和承担相关赔偿责任的上诉请求，不能成立，不予支持。安瑞公司部分答辩意见成立，予以采信。综上所述，毛峻岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65600元，由毛峻岭负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二一年六月十五日书记员  王 萍