江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3981号上诉人（原审被告）：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市泉山区矿山路与西苑中路交汇处。法定代表人：朱刚勤，该公司经理。委托诉讼代理人：张晶，女，1987年9月7日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王道平，男，1973年7月2日生，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审原告）：吴秀梅，女，1979年10月15日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）因与被上诉人王道平、吴秀梅商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。华辰丽景公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回被上诉人此项诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院主要以上诉人系恶意违约为由判决《解除认购协议通知书》无效应属错误。上诉人并非恶意违约，始终在积极促成合同。在《商品房认购书》确实履行不能的情况下，上诉人考虑到被上诉人的利益，避免损失的进一步扩大，向被上诉人发出了《解除认购协议通知书》，法院应确认该解除通知的效力。一审法院依据《最高人民法院法(2019)254号48条之规定》确认解除合同通知无效，应属错误，该认定不利于维护被上诉人的利益。现该合同陷入履行不能的状况，解除该预约合同更能维护合同双方的权益。综上，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。王道平、吴秀梅辩称，上诉人通过发函通知被上诉人单方面解除认购书是无效的。第一，合同上没有约定上诉人有单方解除合同的权利。第二，上诉人作为违约方，不具备单方解除的条件，没有单方解除的权利。被上诉人认为认购合同未陷入履行不能的状况，被上诉人和水榭春天17-1-802室现在的网签备案人刘强联系多次，刘强均表示是开发公司为了套取银行贷款让他代为网签，实际上房子与他毫无关系，他表示开发公司几年来没联系他进行签字过户，他多次到开发公司要求将此房屋签字过户给开发公司，开发公司迟迟不履行，一审过后刘强和被上诉人联系有通话记录和录音证据。第三，一审法院判决其寄送的解除合同通知无效适用法律正确。被上诉人作为守约方，没有违反诚实信用原则，被上诉人认为违约方继续履行合同是非常公平的，应该做到诚信公平。王道平、吴秀梅向一审法院提出诉讼请求：1、确认华辰丽景公司向王道平、吴秀梅寄送的解除认购协议书无效；2、判令华辰丽景公司继续履行商品房认购书，和王道平、吴秀梅签订正式商品房买卖合同，并办理网签备案手续；3、判令华辰丽景公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月1日，王道平、吴秀梅作为乙方、认购方与作为甲方、卖方的华辰丽景公司签订《认购书》一份，约定认购楼号为水榭春天17号楼1单元802室，单价7631元/平方米，总价828853元；乙方于本认购书签署之时支付认购定金50000元，付款方式为商业性贷款；乙方同意于签订本认购书/天内到甲方指定地点缴纳房屋首期款，并于甲方通知之日起三个工作日内，与甲方签署所认购房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，逾期未缴纳首期款的，每逾期一天扣除优惠3000元/天，直至优惠取消，定金不退，按照原定房价执行；乙方未按上述约定与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议，事先也未征得甲方书面同意，或者乙方以任何事项没有达成一致意见为由拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权没收已收取的认购定金，并有权另行处置该认购房屋。该认购书上乙方联系地址为睢宁县欧洲城小区16号楼。2017年5月18日，王道平、吴秀梅缴纳定金50000元，华辰丽景公司出具《收据》一张。2019年12月18日，王道平向华辰丽景公司邮寄了《关于催促徐州市华辰丽景房产开发有限公司履约的函》，主要内容是：本人（王道平）于2017年5月1日于贵公司签订商品房认购书一份，认购书约定本人购买贵公司开发徐州市矿山路22号水榭春天（华辰丽景）17号楼1单元802室房屋，房屋暂测建筑面积为108.61平方米，价格为7631元每平方米，房款合计为828853元。本人按照认购书约定向贵公司缴纳50000元定金。自签订认购书以来，我方就早日签订正式《商品房买卖合同》多次催促你方，但贵公司以各种理由推诿。近期，我方在2019年8月27日、2019年11月19日到贵公司销售部进行催促履约，贵公司仍以各种理由拒绝。现本人再次催促贵公司尽快履行协议，请贵公司收到本函十日内签订《商品房买卖合同》，否则，我方将通过诉讼程序维护我方的权利，贵公司将承担不利的法律后果，请你方慎重处理。在此之前，王道平与华辰丽景公司的销售人员多次联系，要求签订商品房买卖合同。2020年7月28日，华辰丽景公司向王道平、吴秀梅邮寄了解除认购协议通知书，主要内容为：王道平、吴秀梅，我司于2017年5月1日与您签订《水榭春天房屋认购书》，您交付我公司50000元认购金，鉴于我司无法办理与您的网签合同，导致与您的认购协议无法履行。现通知您解除我司与您签订的《水榭春天房屋认购书》，并双倍返还您的认购定金计100000元。法院另查明，在2016年8月31日，华辰丽景公司与案外人刘强签订了《商品房买卖合同》，所涉商品房为华辰丽景小区17幢1单元802室，并在当日办理了预售网上备案。一审法院认为，王道平、吴秀梅与华辰丽景公司双方签订的《水榭春天房屋认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，王道平、吴秀梅、华辰丽景公司签订认购书约定的权利义务内容，因该认购书中缺乏交付条件和日期、面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等主要内容，且华辰丽景公司作为出卖人，除收受定金外，并未收取购房款，故双方签订的认购书的性质为预约合同。预约合同是订立本约合同的先期合同，通过本案的审理，业已查明华辰丽景公司在与王道平、吴秀梅签订认购书之前已经与案外人刘强就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了备案手续，虽然华辰丽景公司认可与案外人刘强之前并不存在真实的买卖合意，而是基于债务原因，将涉案房屋通过买卖的方式网备至刘强名下，但是王道平、吴秀梅要求华辰丽景公司与其签订买卖合同，因涉案房屋目前网备在刘强名下，且华辰丽景公司在庭审中不愿意与王道平、吴秀梅签订本约合同，故王道平、吴秀梅要求华辰丽景公司继续履行商品房认购书，和王道平、吴秀梅签订正式商品房买卖合同，并办理网签备案手续的请求依据不足，法院不予支持。在认购书签订后，王道平、吴秀梅通过发送履约函等方式要求华辰丽景公司与其签订商品房买卖合同，但华辰丽景公司在2020年7月28日向王道平、吴秀梅发送解除认购协议通知书，以无法办理与王道平、吴秀梅的网签合同为由，通知王道平、吴秀梅解除认购书，对此法院认为，王道平、吴秀梅已经按照认购书履行了支付定金的义务，华辰丽景公司拒不签订商品房买卖合同，属于违约，双方并未在认购书中约定解除权，而根据法律规定，解除权属于守约方应当享有的法定权利，除符合法律规定的情形除外，该除外情形在《最高人民法院法[2019]254号全国民商事审判工作会议纪要》第48条违约方起诉解除中规定了三种情形，一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝履行合同，违反诚实信用原则，但在本案中华辰丽景公司以无法履行备案手续为由作出解除的意思表示，该无法履行系在签订认购书时就已存在的客观事实和障碍，华辰丽景公司在本案诉讼中未能消除该障碍，虽然妨碍了王道平、吴秀梅请求与之签订商品房买卖合同，但是该认购书不能继续履行的原因和责任应当归责于华辰丽景公司，华辰丽景公司属于违约方，且华辰丽景公司行使解除的条件与上述三种情形不一致，且王道平、吴秀梅收到该通知后，在异议期内，以诉讼方式要求法院确认通知行为无效，故王道平、吴秀梅请求确认华辰丽景公司向其寄送的解除认购协议书无效，有事实和法律依据，法院予以支持。遂判决:一、确认华辰丽景公司于2020年7月28日作出的解除认购协议通知书无效；二、驳回王道平、吴秀梅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，王道平、吴秀梅与华辰丽景公司签订的《水榭春天房屋认购书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案中，华辰丽景公司在与王道平、吴秀梅签订认购书之前已经与案外人刘强就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并办理了备案手续。案涉认购书签订后，王道平、吴秀梅依约履行了支付定金的义务，华辰丽景公司却拒不签订商品房买卖合同，主张因为上述归责于自身的原因无法与王道平、吴秀梅签订本约合同，并作出解除认购协议通知书单方要求解除合同。对此本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。除非符合违约方不存在恶意违约、违约方继续履行合同对其显失公平、守约方拒绝履行合同违反诚实信用原则之中的情形，违约方才享有单方解除合同的权利。本案双方在案涉认购协议中未约定解除权，华辰丽景公司也不符合法律规定的有权解除合同的情形，故对于华辰丽景公司的上诉主张，因无法律依据，本院不予采纳。一审法院认定华辰丽景公司作出的解除认购协议通知书无效，并不违反法律，本院予以支持。综上，华辰丽景公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 张 洁二〇二一年六月七日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥