北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7350号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗育芹，男，1980年12月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：刘令娜，北京卓浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨名宇，女，1976年6月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市君都律师事务所律师。上诉人罗育芹与上诉人杨名宇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。罗育芹上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判杨名宇向罗育芹支付违约金315000元、自2020年3月6日起至2020年11月13日的房屋占有使用费157500元（即6个月租金）。事实和理由：杨名宇迟延支付租金已构成违约，不存在可以减轻违约责任的情况。即使罗育芹与梁庆华的《承诺》为真，其双方之间的租赁合同未经法院判决解除，依然合法有效处于继续履行中，因此杨名宇应当按照其与罗育芹之间的租赁合同履行合同义务，一审将两个独立的房屋租赁法律关系混在一起，属认定事实不清。杨名宇应当交纳下一年度租金的时间是2020年2月5日，在新冠疫情不可抗力发生之前，其经营并未受影响。杨名宇未及时腾退房屋属于其自身过错，至2020年11月13日开庭前一直未搬离房屋，应当按照租金标准足额缴纳该期间的房屋占有使用费。再者，一审适用法律错误，对违约金和房屋占有使用费的数额酌定不符合法律规定。依据租赁合同第4.2条，杨名宇提前解除租赁合同应当向罗育芹支付一年的房租作为违约金即315000元，在其并未提出违约金过高要求降低违约金的情况下，一审擅自降低了违约金数额。即使需要酌情降低，也要考虑过错程度，导致合同被解除的主要责任是杨名宇，将约定315000元直接降至78750元，差距过大，违背意思自治。因在疫情期间，房屋另行出租困难，闲置周期长，一审仅支持两个月房屋占有使用费，远不能弥补因此给罗育芹造成的损失。杨名宇上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判罗育芹向杨名宇支付经营利益损失35585.4元和人员工资损失9846元并退还押金46000元，驳回罗育芹的诉讼请求。事实和理由：基于房主梁庆华与罗育芹之间的租赁合同能否继续履行存在重大不确定性，而且罗育芹拖欠各项费用也导致租户经营环境恶化，难以稳定持续经营，因此杨名宇明确于2020年2月19日通知罗育芹要求解除合同，并要求其返还押金、赔偿损失，故涉案租赁合同并非杨名宇单方违约解除，而是罗育芹违约在先，杨名宇不应承担违约金。在提出解除合同之时，杨名宇已经充分履行了主要合同义务，房屋租金缴纳至2020年3月4日，根据租赁合同约定，只有罗育芹享有单方解除权，故在一审中罗育芹追认了2020年2月19日合同解除，这是双方合意解除。另，从罗育芹向业主所作《承诺》以及房主张贴的《公告》可知，杨名宇并未违约。罗育芹指使物业管理人员阻挠杨名宇搬离物品，并怠于清理房屋内物品，是涉案房屋空置的原因，因此杨名宇不应承担房屋占有使用费。因罗育芹私自搭设燃气管线，在燃气公司巡检要求整改后，杨名宇自担费用进行了拆除和整改，导致停业损失和人员工资损失45431.4元。涉案房屋的前任租户已向罗育芹支付了房屋押金40000元和水电押金6000元，杨名宇受让房屋时支付的转让费中包含该款项，故罗育芹应返还押金46000元。罗育芹向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗育芹与杨名宇签订的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；2.判令杨名宇支付罗育芹清空房屋的费用20000元；3.判令杨名宇支付罗育芹自2020年3月6日起至2020年11月13日的房屋占用费217476元（按照863元/日的标准支付）；4.判令杨名宇支付罗育芹违约金315000元；5.本案诉讼费用由杨名宇承担。杨名宇向一审法院提出反诉请求：1.确认罗育芹与杨名宇签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月19日解除；2.判令罗育芹向杨名宇返还房屋租赁押金46000元（包括房屋押金和水电费押金）；3.判令罗育芹赔偿杨名宇因燃气管道改造导致停业期间的经营利益损失35585.40元和人员工资损失9846元；4.判令罗育芹承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月29日，出租人梁庆华（甲方）与承租人罗育芹（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市亦庄经济技术开发区荣华南路10号院（即荣华鑫泰大厦）4号楼201室，承租期2014年10月1日至2024年9月30日……乙方有权分租、转租该房屋或该房屋的任何权益于任何第三人。若乙方延迟支付租金或其他费用超过三十日、欠交或未按时补足租赁保证金超过三十日的，甲方有权解除合同。2016年9月7日，出租人罗育芹（甲方）与承租人杨名宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方拥有出租权利的荣华国际大厦4号楼2层201室东侧第二家，面积180平方米，租期为2014年9月6日至2024年9月5日。租金为300000元，自2018年3月6日起递增5%，每年房租为315000元，此后房租在递增的基础上每三年按5%递增一次，以此类推。物业费每年50400元。空调费每年10000元。房租、物业费、空调费均为年付，以甲方收到为准。租金以预付方式支付，乙方于2017年2月20日之前向甲方支付2017年3月6日-2018年3月5日的租金每年300000元。乙方如逾期支付租金、物业费、空调费，每逾期一天，则乙方需按每天租金3%支付滞纳金，欠交租金超过15天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。第3条约定，房租押金40000元（该押金不得冲抵房租），水电费押金6000元。合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。第4.2条约定，在租赁合同期内，乙方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向甲方支付一年的房租作为违约金。该合同并未约定年租金的支付时间，罗育芹诉称按照交易习惯，杨名宇一般应在2月5日前支付下一年租金，最晚在3月底前支付完毕。罗育芹提交的《收据》载明：“今应收到荣华鑫泰大厦4号楼2层201室东侧第二家原张亮麻辣烫2019年3月5日-2020年3月4日房租……2019年2月告知具体交款日期，具体交剩余款日期不得晚于2019年3月底。另由于原收款人罗育芹的银行卡问题，由罗育芹授权，现将房租转至王萃姗银行卡上。”落款时间为2019年1月11日，收款人：王萃姗，交款人处有杨名宇签名。2019年5月27日，杨名宇（甲方）与北京市燃气集团有限责任公司四公司（乙方）签订《关于北京美味每家餐饮有限责任公司荣华南路公服燃气工程的服务协议书》载明：为提升小微燃气用户接入服务效率，减少用户办理环节，降低用户投资成本，北京燃气集团对新建商服用户“小微工程”燃气系统进行投资建设……1.1工程地址：北京经济技术开发区荣华南路10号院4号楼2层201-3，1.2工程内容“小微”工程。同日，杨名宇与北京市燃气集团有限责任公司签订《北京市非居民天然气供用合同》及补充协议书，对供用气具体情况进行约定。为证明燃气改造期间杨名宇遭受了经营利益损失和人员工资损失，杨名宇提交了收据、微信转账记录、燃气改造停业前多份营业综述报表、《劳务合同书》。收据及微信转账记录显示，2019年5月10日，杨名宇通过微信转账给微信用户“安心”3900元，杨名宇主张该笔费用系燃气改造费用。《北京市燃气集团有限责任公司燃气IC卡购气收据》显示，2019年5月29日，北京美味每家餐饮有限责任公司购买价值2650元的燃气。另，杨名宇提交了荣华鑫泰二层商铺的其他承租人王雪娟、王旭阳出具的《荣华鑫泰二层燃气改造情况说明》及给微信用户“安心”的转账记录，欲证明荣华鑫泰二层的燃气管道违规安装，且于2019年5月10日开始拆除，5月20日安装完毕，在20天的时间内二层楼全体商家各自承担了费用和停业损失，燃气管道改造费3900元。罗育芹认可收据和微信转账记录的真实性，但不认为其与本案有关联，对其他证据的真实性均不认可。杨名宇提交的以罗育芹口吻做出的书面材料（以下简称《承诺》）载明：“本人罗育芹为北京荣华南路荣华鑫泰大厦4号楼201租户，依据合同应在19年10月1日前交付一年度（至20年10月1日）房租108万元，现预期拖欠78万元。本人在此做出郑重承诺：在农历年前付业主20万元（2020年1月23日前），年后4月1日前付清所欠租金余款（55万），若承诺不兑现，业主可自行解除原租赁合同，解除日前租金本人补交……”该书面材料上有罗育芹的签名及按印，落款时间为2020年1月2日。罗育芹对该书证的真实性不予认可。2020年3月20日，罗育芹委托北京卓浩律师事务所向杨名宇发出《律师函》，载明：杨名宇未按合同约定及时支付租金、物业费、空调费，且在2月19日合同未到期情况下单方提出解除合同，并搬离租赁房屋内的物品，已构成违约；因房屋实际面积大于合同约定的租赁面积，杨名宇应向罗育芹补交租赁期的差额租金和物业费；杨名宇应向罗育芹支付违约金315000元，差额租金及物业费287320元，自2020年3月6日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（包括租金、物业费、水电费）。对于合同解除的原因，罗育芹提交了2020年2月19日其委托律师与杨名宇的爱人的电话录音，证明合同因杨名宇方主动要求而解除，该录音显示，杨名宇的爱人明确表示“罗育芹有违约行为……我们请求解除这份合同，返还押金，至于其他损失，看情况再说。”杨名宇提交的自称是业主梁庆华发出的《公告》载明：“本人为荣华鑫泰大厦4号楼201业主，租户罗育芹承租几年来一直未按照租赁合同履约，本人一再忍让，从去年起拖欠近10个月房租至今，不接电话不与委托人见面……物业费拖欠30万左右，致使租户得不到物业基本维护。基于上述情况，业主特公告如下：1.在5月18号前罗育芹将所拖欠的房租缴齐；2.将拖欠物业公司物业费缴齐；3.限期内未缴齐拖欠款，业主将按双方租赁合同所签条款，自动解除合同，收回房产，并依法律程序追缴欠款以及造成的损失。”落款人为“荣华鑫泰大厦4号楼201业主”，落款时间为2020年5月15日。罗育芹对该公告的真实性不予认可。为证明杨名宇从涉案房屋的前一租户战三伟处转租涉案房屋时，转租费中已包含战三伟向罗育芹支付但并未退回的46000元押金，即该押金利益转租后由杨名宇承继，杨名宇向法院提交了其与战三伟的电话录音。电话录音中，战三伟称“押金及收据的事情已经记不太清楚了……合同已经变更给你（杨名宇），它里面有押金……正常来讲，转租时是咱们两个一起去找他（罗育芹）的，既然让你在那里干，那押金肯定是你的，要不然他也不会同意你不给押金就在那里干着的。”罗育芹对该证据的真实性不予认可。一审庭审中，双方一致认可涉案租赁合同已于2020年2月19日解除，涉案房屋的租金已交至2020年3月5日。对于房屋的腾退，罗育芹主张，目前涉案房屋仍由杨名宇占用，罗育芹曾于2020年3月20日向杨名宇发函要求其腾退房屋，但杨名宇并未办理交接，只是不再管理涉案房屋，涉案房屋所在的二楼是开放的，罗育芹可以进入但无权任意处分屋内物品，不具备清退的条件。对此，杨名宇辩称，之所以尚未搬离是因为入场和撤场都要经过物业，而罗育芹委托的物业不让杨名宇搬离，物业处有相关记录。杨名宇不再主张涉案房屋内剩余物品和装修等权利，可以由罗育芹自行处理。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因当事人违约或法律规定的其他原因等导致合同目的不能实现时，当事人有权解除合同。本案中，罗育芹与杨名宇一致认可涉案合同已于2020年2月19日解除，法院对此不持异议。关于合同解除的原因及违约责任的承担，罗育芹主张合同系因杨名宇逾期交纳租金且单方提出解约而解除，并据此要求杨名宇支付违约金。杨名宇先辩称，合同因罗育芹违约其行使法定解除权而解除，又辩称合同因罗育芹违约且单方提出解约而解除。对此，一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》、电话录音、《律师函》、杨名宇的答辩状等在案证据可知，杨名宇确于2020年2月19日，即租赁合同期内主动提出解除涉案合同，应当承担相应的违约责任。杨名宇虽辩称罗育芹并未提供安全、完善、合理的经营环境，存在违约行为，但并未就罗育芹违约致使合同目的不能实现提供充分的证据予以证明，法院对其辩称不予采纳。就违约金的具体数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑到罗育芹在2020年1月2日向房主梁庆华做出的《承诺》中，自认其存在逾期向梁庆华交纳租金的情况，杨名宇有合理理由怀疑涉案租赁合同能否正常履行，且新冠疫情于2020年年初爆发，对杨名宇提前缴纳租金及正常开展经营存在一定影响，而杨名宇提出缓交租金亦被罗育芹拒绝，故法院综合上述合同履行的实际情况，酌定杨名宇因提前解除租赁合同需向罗育芹支付违约金78750元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案租赁合同既已于2020年2月19日解除，则杨名宇应及时腾退房屋，罗育芹应退还租赁押金。但截至本案开庭审理当日（2020年11月13日），涉案房屋仍由杨名宇实际占用，杨名宇于庭审时才明确表示放弃对涉案房屋内剩余物品和装修装饰的权利，而涉案房屋租金只交至2020年3月5日，故对于罗育芹主张杨名宇支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。就房屋占有使用费的具体数额，考虑到本案合同解除的原因、疫情的影响及涉案房屋系开放状态，罗育芹在双方合同解除后有条件及时接收、清退涉案房屋，但罗育芹实际上并未采取任何措施，放任了损失的扩大，故法院酌定杨名宇向罗育芹支付房屋占有使用费52500元。关于涉案房屋的租赁押金，杨名宇虽主张其从涉案房屋的上一任租户战三伟处转租房屋，承继了原租赁合同的权利与义务，原合同已全额交纳押金，且在杨名宇与罗育芹的租赁合同履行期间，罗育芹并未就押金提出过异议，按照一般常理应视为押金已交纳，故罗育芹应该予以退还。但罗育芹对杨名宇与战三伟的电话录音的真实性不予认可，辩称并未收到过押金。现杨名宇并无充足证据证明其实际交纳了租赁押金且有权要求罗育芹退回，应当承担举证不能的责任，故法院对其该项反诉请求不予支持。关于罗育芹主张杨名宇应支付房屋清空费用20000元的诉讼请求，因罗育芹并未提供详细的计算标准及支出票据，且杨名宇已明确表示放弃对涉案房屋内物品的权利，罗育芹清空房屋的损失在一定程度上可得以填补，故对于罗育芹的该项诉讼请求，法院不予支持。关于杨名宇主张罗育芹赔偿其因燃气管道改造导致停业而造成的经营利益损失35585.40元和人员工资损失9846元，因涉案房屋燃气改造系北京市燃气公司为进一步优化营商环境而推行的“小微工程”，杨名宇虽主张“燃气管道因罗育芹违规安装而改造”，但并未提供充分的证据予以证明，故对于杨名宇的该项反诉请求，法院不予支持。判决：一、确认罗育芹与杨名宇签订的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；二、杨名宇于判决生效后十日内向罗育芹支付违约金78750元；三、杨名宇于判决生效后十日内向罗育芹支付房屋占有使用费52500元；四、驳回罗育芹的其他诉讼请求；五、驳回杨名宇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，罗育芹提交其妻王萃姗与王旭阳的通话录音，证明屋内物品已转卖给王旭阳，以屋内物品填补损失已无法实现，杨名宇应当支付20000元房屋清空费。杨名宇对其证明目的不予认可。杨名宇提交王萃姗与物业公司工作人员微信聊天记录，证明王萃姗要求物业不得让杨名宇搬离物品，屋内物品未清理干净并非杨名宇原因导致。罗育芹对该聊天记录的真实性、合法性和证明目的均不认可，认为无法证明聊天主体是物业公司人员，聊天内容显示是让邻家商铺搬，也无法证明是罗育芹阻止的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，罗育芹与杨名宇一致认可涉案合同已于2020年2月19日解除。杨名宇于2020年2月19日，即租赁合同期内主动提出解除涉案合同，且未能就其主张的罗育芹违约致使合同目的不能实现提供充分证据。另，罗育芹在2020年1月2日向房主梁庆华做出的《承诺》中，自认其存在逾期向梁庆华交纳租金的情况。合同解除后，杨名宇未清空房屋，罗育芹有条件及时接收、清退涉案房屋，但实际上并未采取任何措施，放任了损失的扩大。杨名宇上诉主张屋内物品未清理干净并非杨名宇原因导致，但其所提交证据并不充分。罗育芹主张杨名宇应支付房屋清空费用，但未提供详细的计算标准及支出票据，且杨名宇已明确表示放弃对涉案房屋内物品的权利，罗育芹清空房屋的损失在一定程度上可得以填补。罗育芹上诉主张屋内物品已转卖给他人，以屋内物品填补损失已无法实现，但其所提交证据并不充分。杨名宇主张罗育芹赔偿其因燃气管道改造导致停业而造成的经营利益损失和人员工资损失，但未就因果关系提供充分的证据。关于涉案房屋的租赁押金，杨名宇并无充足证据证明其实际交纳了租赁押金且有权要求罗育芹退回。综合本案合同约定、履行情况、双方过错、疫情影响等本案证据及具体审理情况，一审法院对本案所做处理并无不当。罗育芹、杨名宇上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院均不予支持。综上所述，罗育芹、杨名宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13028元，由罗育芹负担8388元、杨名宇负担4640元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年六月八日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静