吉林省辽源市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉04民终283号 上诉人（原审原告、案外人）：徐学忠，男，1961年5月25日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红君，吉林常春（辽源）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：辽源农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区人民大街3257号。 法定代表人：赵凯，董事长。 委托诉讼代理人：于跃、杨金鑫，吉林功承律师事务所律师。 原审第三人：于新春，女，1976年1月16日出生，住吉林省辽源市龙山区。 上诉人徐学忠因与被上诉人辽源农村商业银行股份有限公司（以下简称辽源农商行）及原审第三人于新春案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人徐学忠及其委托诉讼代理人王晓枫、朱红君，被上诉人辽源农商行的委托诉讼代理人于跃、杨金鑫，原审第三人于新春出庭应诉。本案现已审理终结。 徐学忠上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项；2.依法终止对位于辽源市华典一品61号楼802室住宅的执行；3.依法确认徐学忠对位于辽源市华典一品61号楼802室住宅房屋（产权证号2XXXX号不动产单元号220XXXX）享有所有权。4.依法判决辽源农商行承担一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实错误，机械适用法律，应当依法予以纠正。第一，关于徐学忠是否在人民法院查 封之前既已合法占有案涉房屋的问题。首先，在我国现阶段民间房屋买卖过程中，因所交易的房屋暂时无法办理过户手续，售房者通常会将房屋钥匙、产权证明等先行交付买受者，由买受者实际控制房屋，这一做法符合房屋交易的习惯。徐学忠在一审中已经提供了房屋买卖协议、不动产登记证明、不动产权证等证据，足以证明案涉房屋已经处于徐学忠的实际控制之下，应当认定为已合法占有。其次，徐学忠在一审中提供的案涉房屋室内照片、电费收据、物业费收据等，可以证明其已经实际使用该房屋。在房屋买卖交易之后的一段时间内，在水电费、物业公司登记方面没有变更，这种现象在实践中也十分普遍。民事证据采信规则运用的是高度盖然性标准，徐学忠提供的证据已经能够证明其主张，在没有反证予以否定的情况下，应当认定徐学忠已经占有案涉房屋。再次，人民法院审理案外人执行异议之诉案件不同于执行过程中执行异议申请裁定，不能仅仅进行形式审查，而应当进行实体审理，查清案件事实也是人民法院的应尽之责。徐学忠是否真正占有使用案涉房屋，完全可以通过实地调查的方式予以核实，一审法庭在没有进行必要的调查核实的情况下，即作出徐学忠未在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的认定，与事实严重不符。第二，关于徐学忠是否在人民法院查封之前已支付全部价款的问题。一审判决已经认定徐学忠与于新春在2020年7月12日所签订的《房屋买卖协议》合法有效，也就意味着一审法院对该协议中的条款是认可的，协议双方约定的房屋价款是60万元，对于用辽源市贝纶迪袜业有限公司所欠辽源市云龙袜业有限责任公司染费抵顶30万元的事实，一审判决也已经予以认定。有争议的是剩余价款是否是由徐学忠以于新春的名义偿还了案涉房屋在东辽农商村镇银行股份有限公司的抵押贷款本息。一审过程中，徐学忠曾提出调取东辽农商村镇银行股份有限公司的监控视频，以证明其代为偿还贷款的事实，但一审法庭未能调取出该视频。即使如此，双方7月12日签订了买卖协议，而7月16日上述贷款就已清偿，从中也能够确认，于新春是用徐学忠交付的房款来偿还的贷款。因此，徐学忠在人民法院查封之前已经支付全部价款的事实应当予以认定。第三，关于徐学忠是否非因自身原因未办理过户登记的问题。首先，虽然案涉房屋在交易之时设有抵押权，但徐学忠已经通过代为清偿贷款涤除了其上的抵押权，因此徐学忠对交易本身不存在过错。其次，正是由于案涉房屋上原本设有抵押权，徐学忠才与于新春在房屋买卖协议中约定，在徐学忠偿还贷款后的一个月内办理注销抵押登记和过户手续，该协议条款并不违反法律规定，徐学忠在此也没有过错。再次，徐学忠2020年7月16日向银行清偿了贷款，约定完成过户手续时间为8月15日之前。在此期间，徐学忠曾多次向于新春主张要求履行约定义务，但均被于新春以各种理由推托。在徐学忠提供的手机通话记录中体现，仅8月10日至8月17日期间，徐学忠就与于新春进行了16次通话，徐学忠与于新春之间除房屋交易外并无其他往来，而且通话的时间点与协议约定的办理过户手续的时间相吻合，应当认定徐学忠并未怠于行使权利，更不能因而认定徐学忠对未办理过户登记存在过错。另外，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”根据该规定，债权人的请求权是享有一定的合理期限的，这个合理期限在司法实践中一般应当为30至90天。而本案中，在协议约定的期限届满后，仅仅过了半个月，即2020年9月1日，案涉房屋就已被人民法院查封，这个期限远远少于正常的合理期限。因此，应当认定徐学忠是非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，徐学忠的情况完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形，其权利能够排除执行，对其请求，人民法院应予支持。 辽源农商行答辩称：一、徐学忠并未在法院查封前与于新春形成有效的书面买卖合同。2017年11月24日，辽源农商行与吉林省蓝鹏袜业有限公司（以下简称蓝鹏袜业）签订《流动资金借款合同》、《存货质押合同》，借款200万，借款期间为2017年11月24日至2018年11月16日。蓝鹏袜业偿还部分本金，余款1565000元。后因蓝鹏袜业怠于履行还款义务，遂辽源农商行要求于新春、于新春姐姐于长春在内的十三位担保人履行担保责任，但十三位担保人均拒绝履行。于是，辽源农商行于2020年1月8日将十三位担保人诉至辽源市龙山区人民法院。2020年3月25日达成（2020）吉0402民初127号民事调解书，约定十三位担保人共同给付辽源农商行贷款本息1565000元及利息；还款方式为2020年4月20日偿还农商行本金2.5万元及利息75899.55元及案件受理费9443元；2020年5月20日至2020年11月20日，每月20日前偿还22万元及利息。后因十三位担保人怠于履行民事调解书的相关约定，辽源农商行于2020年8月5日向原审法院申请强制执行。2020年9月1日原审法院作出（2020）吉0402执701号裁定书，将涉案房屋查封。而徐学忠、于长春与于新春达成《房屋买卖协议》的时间为2020年7月12日，协议明确：“甲方系辽源市云龙袜业有限责任公司全资股东，现该企业已经注销”，经查，该公司注销日期为2020年11月02日，时间存在冲突。且于长春、于新春已经怠于履行民事调解书近4个月。于长春、于新春均知道且应当知道自己怠于履行民事调解书，会有被强制执行的风险，为逃避执行，与徐学忠签订协议。徐学忠与于长春有多年合作关系，系辽源市云龙袜业有限责任公司、辽源市兴盛纺织有限责任公司、辽源市龙山织布厂股东及法定代表人，系辽源市永欣无纺布有限责任公司股东及监事，对辽源市袜子行业各大厂家、包括蓝鹏袜业、于新春的经营状况有所了解。在明知蓝鹏袜业、于长春、于新春资不抵债的情况下，仍与于长春、于新春签订协议，损害辽源农商行利益。辽源农商行有理由相信徐学忠与于长春、于新春恶意串通损害辽源农商行利益。故根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，应认定协议无效。二、徐学忠并未在法院查封之前合法占有涉案房屋。协议第4条约定：“房屋交付前所产生的费用全部由乙方承担，交付后的费用全部由甲方承担。”根据徐学忠提供的物业费收据显示交款人姓名为于长春而非徐学忠，且时间为房屋查封之后。而于长春系于新春的姐姐，故其缴费的行为可认定为于新春，即协议乙方的行为。所以，按照协议的约定，涉案房屋并未实际交付徐学忠。三、徐学忠并未支付全部价款。协议第3条约定：“付款方式：1.丙方夫妻在经营辽源市贝纶迪袜业有限公司期间前甲方（甲方系辽源市云龙袜业有限责任公司全资股东，现该企业已经注销）染色、定型加工35万余元，乙方同意购房款中的300000元代丙方偿还部分欠款，直接抵消，无需甲方另行支付款项。甲方同丙方的其他债权、债务关系与乙方无关。2.因该房屋在东辽县农村商业银行贷款，截至协议签订之日贷款本息为人民币30余万元，乙方同意甲方直接偿还贷款本息，视为向乙方支付购房款，如本息金额在31万元内由甲方承担，超出31万元的部分由乙方承担”。辽源市贝纶迪袜业有限公司（法定代表人:王玉波），辽源市云龙袜业有限责任公司（法定代表人：徐学忠）均为有限责任公司，且前者拖欠后者染色、定型加工费系法人之间的债权债务关系。公司在进行民事活动时，均应召开有效的股东会或董事会。而于长春在既没有辽源市贝纶迪袜业有限公司法定代表人身份，也没有公司相关的有效书面决议的情况下，为徐学忠出具《欠据》以及与其达成协议的行为均应被认定为其个人行为。徐学忠以自然人身份签订协议，意在将案涉房屋购置于其个人名下，利益归属于徐学忠个人而非辽源市云龙袜业有限责任公司，且协议的形式不具备辽源市云龙袜业有限责任公司的意思表示外观，相应的以房抵债的付款方式未得到该公司的追认，对该公司无任何利益，实际也未履行。故上述付款方式1不应认定为法人之间债务抵消的依据。同时，根据徐学忠一审提供的证据，也不足以证明其按照付款方式2，偿还了涉案房屋的抵押贷款本息。四、因徐学忠原因导致涉案房屋未办理过户登记。协议第5条约定:“乙方在甲方偿还贷款后的一个月内办理注销抵押登记，并负责将房屋产权证过户到甲方名下，所涉及的费用由甲方承担。”而据徐学忠所称，其2020年7月16日结清贷款本息，自2020年8月16日起开始与于新春进行沟通，主张权利。虽然2020年9月1日原审法院作出（2020）吉0402执701号裁定书，将涉案房屋查封。但徐学忠作为公司法定代表人，具备较高的法律素养，当于新春怠于履行自身义务时，应当采取相应的手段（包括但不限于对通话进行录音）以便日后通过司法途径予以解决；且在半个月的时间内，徐学忠足以通过司法途径来主张自己的权利。故涉案房屋未办理过户登记，徐学忠存在过错。综上，请求法院查明事实，依法判决驳回徐学忠的上诉请求并确认《房屋买卖协议》无效，维护辽源农商行合法权益。 徐学忠向一审法院起诉请求：1.立即停止对徐学忠购买的位于辽源市华典一品小区61号楼1单元802室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认徐学忠与于新春2020年7月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认上述房屋归徐学忠所有；3.判决于新春立即协助徐学忠办理上述房屋的产权过户登记手续；4.本案的案件受理费用由辽源农商行承担。 一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人辽源农商行与被执行人于新春等13人借款合同一案中，于2020年9月1日作出（2020）吉0402执701号执行裁定书，查封被执行人于新春所有的位于华典一品61号楼802，产权证号：2XXXX号I不动产单元号：220XXXX房屋房籍。另查明，2020年7月12日，甲方徐学忠与乙方于新春、丙方于长春签订《房屋买卖协议》，载明：甲、乙、丙三方就产权证号为吉（2018）辽源市不动产权第XXXX号的房屋买卖等相关事宜，经协商一致达成如下协议：1.乙方自愿将所有的位于辽源“华典一品”小区61号楼1单元802室产权证号为吉（2018）辽源市不动产权第XXXX号面积为115.68平方米的房屋出卖给甲方。2.该房屋总价款人民币600,000.00元（陆拾万元元）。3.付款方式：1.丙方系乙方姐姐，丙方夫妻在经营“辽源市贝纶迪袜业有限公司”期间欠甲方（甲方系辽源市云龙袜业有限责任公司全资股东，现该企业已经注销）染色、定型加工费35余元，乙方同意购房款中的300,000.00元代丙方偿还部分欠款，直接抵销，无需甲方另行支付款项。甲方同丙方的其它债权、债务关系与乙方无关。2.因该房屋在东辽县农村商业银行贷款，截止协议签订之日贷款本息为人民币30余万元，乙方同意甲方直接偿还贷款本息，视为向乙方支付购房款，如本息金额在31万元内由甲方承担，超出31万元的部分由乙方承担。3.乙方于甲方偿还银行贷款当日将房屋以及房屋的全部手续交付给甲方，房屋所有权归甲方所有。4.房屋交付前所产生的费用全部由乙方承担，交付后的费用全部由甲方承担。5.乙方在甲方偿还贷款后的一个月内办理注销抵押登记，并负责将房屋产权证过户到甲方名下，所涉及的费用由甲方承担。6.本协议未尽事宜甲、乙双方另行协商，所达成的补充协议与本协议具有同等法律效力。本协议一式三份，甲、乙、丙三方双各执一份，并报产权管理部门备存一份，自三方签字后生效。吉（2018）辽源市不动产权第XXXX号不动产证书载明该房屋权利人为于新春，共有情况为单独所有，坐落为华典一品61号楼802。2018年9月17日，案涉房屋办理了抵押登记，吉（2018）辽源市不动产证明第XXXX号不动产登记证明载明证明权利或事项为其他登记（一般抵押），权利人（申请人）为东辽农商村镇银行股份有限公司，义务人为于新春，坐落为华典一品61号楼-802。上述事实，有房屋买卖协议、不动产登记证明、不动产权证等证据及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐学忠向一审法院提交的涉案房屋室内照片无拍摄时间，提交的电费收据缴费时间是一审法院查封之后无交款人姓名、物业费收据缴费时间是一审法院查封之后交款人姓名为于长春，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。徐学忠主张房屋价款60万元交付方式是部分房屋价款用辽源市贝纶迪袜业有限公司所欠辽源市云龙袜业有限责任公司染费抵顶30万元，剩余房屋价款徐学忠主张是徐学忠以于新春名义偿还了案涉房屋在东辽农商村镇银行股份有限公司的抵押贷款本息30余万元，但现有证据不足以证实该抵押贷款本息由徐学忠偿还，不能认定徐学忠已经支付了全部价款。案涉房屋存在抵押权，徐学忠明知这一事实，存在登记障碍，未加以合理注意，且徐学忠提交的手机通话记录单只能证明产生了通话，但无法证明通话内容，无法证明在涉案房屋贷款还清后即在约定的办理过户期限一个月期满后，其曾要求房屋产权人于新春协助办理涉案房屋的过户手续，对未办理过户登记徐学忠存在一定过错。综上所述，徐学忠现有证据尚不足以证明其享有足以排除执行的民事权益。因案涉房屋未变更登记，未发生物权效力，其要求确认案涉房屋归其所有，要求立即协助其办理上述房屋的产权过户登记手续、缺乏法律依据，不予支持。案涉房屋虽未产生物权转移的效力，但不影响房屋买卖合同的效力，其要求确认徐学忠与于新春、于长春在2020年7月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效，予以支持。其要求判令解除对案涉房屋的查封并非案外人执行异议之诉审理范围，不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、2020年7月12日，甲方徐学忠与乙方于新春、丙方于长春签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回徐学忠其他诉讼请求。案件受理费9,800.00元，由原告徐学忠负担9,700.00元，由被告辽源农村商业银行有限责任公司负担100.00元。 本院二审期间，徐学忠向本院提交东辽农商村镇银行股份有限公司取款凭证一份，与原审提交的吉林银行取款记录共同证明，2020年7月16日徐学忠取款30万元用于偿还涉案房屋贷款的事实。辽源农商行对该证据的真实性、证明内容不予认可，认为该份证据仅能证明徐学忠于2020年7月16日取款，但无法证明其用于偿还涉案房屋贷款本息。于新春对该证据无异议。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，徐学忠对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，涉案房屋买卖协议显示的签订时间在该房屋被依法查封前，原审法院已经判决确认该协议合法有效。对此，辽源农商行并未提出上诉，视为认可。第二，关于是否实际占有，因所交易的房屋暂时无法办理过户手续，于新春将房屋钥匙、产权证明等先行交付徐学忠，由其实际控制房屋，这一做法符合房屋交易习惯。虽然徐学忠提交的电费收据缴费时间在一审法院查封之后，无交款人姓名，物业费收据缴费时间在一审法院查封之后，交款人姓名为于长春，但这不足以否认徐学忠实际占有的事实。现实中，确实存在有人购买二手房后，只对不动产权利证书作变更，物业费、水电费等仍以原房主名义交纳的情形，但这并不影响实际购买人的实体权利。况且，涉案房屋尚未办理不动产权变更手续，这种情况，无法变更缴费人。第三，关于房款交付。涉案房款分两部分支付，一部分抵顶辽源市贝纶迪袜业有限公司所欠辽源市云龙袜业有限责任公司染费，另一部分以于新春名义偿还涉案房屋在东辽农商村镇银行股份有限公司抵押贷款本息30余万元，徐学忠提交的证据，基本能够证明其代于新春偿还剩余贷款的事实。对于抵顶于新春姐姐于长春欠款问题，徐学忠的辽源市云龙袜业有限责任公司是徐学忠全资，于长春的辽源市贝纶迪袜业有限公司是夫妻全资，抵顶主体适格。第四，关于未过户是否因自身原因问题。首先，涉案房屋虽然存在登记障碍，买卖时在东辽农商村镇银行股份有限公司存在抵押贷款，但是徐学忠还清该贷款后是可以涤除抵押权的，登记障碍将不复存在。其次，现对涉案房屋的查封是基于另外一个执行案件，与之前办理贷款设定的抵押权无关，该查封是徐学忠所无法预见的。再次，鉴于抵押权的存在，双方约定一个月内办理过户手续，临近约定过户时间时，徐学忠并未怠于行使权利，而是多次电话通知于长春，应视为尽到了提醒、催告义务。故应认定涉案房屋未过户并非徐学忠自身原因。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件都具备的情况下，应该排除对涉案房屋的执行。对于徐学忠提出的确认涉案房屋为其所有的上诉请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本院不予支持。 综上所述，徐学忠的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决结果不当，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1955号民事判决第一项； 二、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1955号民事判决第二项； 三、不得执行于新春所有的位于辽源市龙山区华典一品61号楼802室房屋（产权证号2XXXX号，不动产单元号220XXXX）； 四、驳回徐学忠的其他诉讼请求（不予审理部分除外）。 一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，均由辽源农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 爽 审判员 温桂杰 审判员 鲁银辉 二〇二一年六月一日 书记员 杨赫卿