天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1971号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津金河湾置业有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发区东区钰华街118号。法定代表人：王洪志，经理。委托诉讼代理人：张涛，天津诺信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚光泽，天津昊哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱文起，男，1989年11月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李永乐，天津景元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继国，天津景元律师事务所律师。上诉人天津金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）因与被上诉人钱文起商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金河湾公司的委托诉讼代理人张涛、姚光泽，被上诉人钱文起的委托诉讼代理人李永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金河湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求、支持上诉人一审反诉请求或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院程序严重违法。第一，被上诉人并未提出要求“确认补充合同条款无效”的诉讼请求，一审法院对此既未向被上诉人释明，亦未列入案件争议焦点，却在判决文书中直接予以认定，程序严重违法，符合法律规定的发回重审的情形。第二，一审法院对补充合同第一条、第四条等条款内容及其印证的被上诉人自认的基础事实没有进行审理，存在漏审漏判的程序违法情形，符合法律规定的发回重审的情形。第三，一审法院对被上诉人逾期付款的事实，错误分配举证责任，对被上诉人逾期付款的相关事实漏审漏判。2．一审法院错误认定2018年冬季施工停工通知及恢复施工通知等重要证据，造成案件基本事实并未查清。第一，依据2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，涉案工程予以停工，该停工天数应当予以扣除。第二，依据天津市生态环境局发布的一系列文件，涉案工程予以停工，一审法院遗漏了24天的停工天数。第三，新冠疫情导致全面停工应扣减相应停工天数。第四，关于宽展期的约定属于双方合意，系有效条款，应予以扣减相应宽展期天数。第五，一审法院对上诉人提交的停工文件涉及的停工天数认定有误。3．上诉人在履行案涉合同过程中并不存在主观故意或重大过失，被上诉人对此亦未举证证明，一审法院判决上诉人承担逾期交房违约责任，有违《中华人民共和国民法典》关于违约责任的相关规定。钱文起辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．一审法院程序并未违法。2.2018年10月31日的停工文件，是指因为低温影响质量，要求部分工程停工，而不是整体工程停工，故该停工文件对应的停工天数不应当扣除。新冠疫情发生在合同约定的交房时间之后故不应当扣除停工天数。综上，被上诉人对一审法院认定的停工天数没有异议。3．双方当事人在补充协议里约定的宽展期条款明显加重被上诉人的责任应当认定为无效条款。4．被上诉人按照主合同约定及时足额交纳了首付款，但贷款时间是补充合同约定的，对购房者权利进行了严格限制。由于贷款银行均是开发商指定的银行，被上诉人通过向银行贷款，由银行将钱直接给付上诉人，需要上诉人配合和支持。此外，上诉人仅提供收据复印件证明贷款到账时间，且上诉人出具收据时间并不能代表银行款项到账时间，故被上诉人不应承担逾期付款的违约责任。钱文起向一审法院起诉请求：1、判令金河湾公司支付逾期交房利息37,530.86元（2019年6月21日至2020年5月6日）；2、判令金河湾公司支付钱文起逾期交房违约金22,378.65元；3、本案诉讼费由金河湾公司承担。金河湾公司向一审法院提出反诉请求：1．判令钱文起支付逾期付款违约金64,628元；2．反诉诉讼费由钱文起承担。一审法院认定事实：2017年11月18日，钱文起（乙方）与金河湾公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定钱文起购买金河湾公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××街××号楼××商品房，建筑面积为105.78平方米，总价款964597元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年6月20日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理。3．详见附件六补充合同”。第四条约定“乙方按照下列第2种形式付款，2、贷款付款的，乙方应于2018年4月30日前，一次性存入商品房首付款394597元，其余价款办理贷款”。第五条约定“甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、详见附件六补充合同”。合同第六条“乙方逾期付款的处理。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：3、详见附件六补充合同”。附件六补充合同第三条第5项约定“关于贷款付款方式的补充约定（1）买受人选择银行按揭贷款人民币570000元，买受人应于本合同签订之日起60日内全额支付至出卖人指定账户。买受人应于签订本合同当日内办妥全部银行按揭手续，即将申请银行贷款的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署按揭贷款合同等相关文件）提交给按揭银行或银行指定的第三方，并按照银行要求付清贷款相关款项和费用”。附件六补充合同第四条第2款“买受人确认：如发生本合同约定的不可抗力或以下特殊情形之一，出卖人可据实顺延交付日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令、新颁布的法律法规、条例、规章、政策、通知等规定，或由于政府相关部门或公用事业等单位的行为，造成该商品房所在项目规划设计变更，建设工程工期、验收等事项延误，导致出卖人不能按时交付该商品房的；……（4）政府部门公布的公共卫生事件（包括但不限于大型流行性、传染性等疾病的爆发和流行）或其他社会突发事件（包括但不限于举行重大社会活动、发现出土文物以及禁止高、中考期间施工等政府行为）导致不能按时交付该商品房的”。附件六补充合同第五条关于逾期交付的补充约定“关于逾期交付的补充约定。1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的（自本合同第三条约定的交付日期届满之日起第181天开始计算），出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行”。附件六补充合同第六条关于逾期付款的补充约定“双方一致同意关于买受人逾期付款的处理不按本合同第六条约定履行，以本补充协议为准：买受人如未按本合同约定的时间付款的，自本合同约定的付款期限届满次日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同及本补充协议……本条中的逾期应付款指依照本合同及补充协议的约定到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同还约定了其他事项。钱文起于2017年9月19日交纳了首付房款294597元，又于2018年1月20日补交了首付款100000元，剩余房款570000元采用按揭贷款方式于上述合同签订后向金河湾公司进行了交纳。后金河湾公司在2019年6月20日前向钱文起邮寄了“致香榭雅园业主的一封家书即交付延期通知”，通知钱文起涉诉房屋不能按时交付，需要延期，具体交房时间另行通知。另查，金河湾公司向钱文起邮寄送达“实地海棠雅筑（天津）入住通知书”一份，载明：您所购买的实地海棠雅筑香榭雅园X号楼X门X室房屋已具备入住使用条件……请您于2020年5月7日来我公司办理收楼相关手续。本案庭审中，双方均认可涉诉房屋在2020年5月7日前未办理入住手续。再查，2020年3月11日，天津市宝坻区市场监督管理局作出津市监宝周【2020】10311号《责令改正通知书》，载明：天津金河湾置业有限公司：经查你单位使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款，其中使用所列第二条、第三条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十条内容的行为，违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条的有关规定。依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，现责令你单位立即予以改正。诉讼中，金河湾公司主张在施工期间相关行政部门发布多个限制施工的文件、通知。经查证在钱文起与金河湾公司签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的文件具体有：1、2018年3月23日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自3月25日零时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。从3月26日14时起，应急响应措施由三级升级为二级。3月29日零时起终止实施应急响应措施。2、2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，载明“目前气温逐渐下降，已达到冬季施工温度。为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工。若有特殊原因必须进行冬季施工的工程要求施工单位必须做好冬季施工准备并做好冬季施工方案报支队审批。若达不到冬季施工要求，严禁继续施工”。一审法院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。钱文起与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、金河湾公司逾期交房是否存在免责事由及免责天数如何认定；2、关于补充合同第五条中宽展期的效力问题。3、金河湾公司承担逾期交房违约责任起止期间如何认定；4、金河湾公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题；5、钱文起是否应承担逾期付款违约责任问题。对此，一审法院分别评判如下：一、金河湾公司延期交房是否存在免责事由及免责天数如何认定。《天津市商品房买卖合同》中第三条约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充合同处理。第五条亦约定，金河湾公司逾期交房向钱文起支付已付款利息和违约金的前提是除遇不可抗力。补充合同第四条亦约定，为遵守政府政策、通知等规定造成建设工程工期、验收等事项延误，导致出卖人不能按时交付商品房的，出卖人可据实顺延交付日期，且无需承担违约责任。上述约定对双方当事人均具有约束力。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，天津市相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施。金河湾公司为遵守上述限制施工文件，造成其建筑工地停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的工程延期问题是客观存在的。上述一系列直接和间接两方面因素造成的金河湾公司延期交房问题，应当是不可完全归责于金河湾公司的原因造成的。另外，上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措。因此，金河湾公司因上述限制施工的行政措施造成的逾期交房符合双方补充协议中约定的情形，应予免责，交房时间应按照政府文件给金河湾公司造成的停工天数予以顺延。关于该具体停工天数，从双方签订《天津市商品房买卖合同》时间2017年11月18日至约定交房时间2019年6月20日前，我市相关部门发布了2个限制施工的文件，其中关于2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，所以该文件不属于停工令。另外，金河湾公司作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与钱文起约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为金河湾公司逾期交房的免责事由。除此之外，根据文件1的具体内容及对金河湾公司施工造成的影响，一审法院确定金河湾公司因此造成的停工天数为4天，相应的交房时间依据合同约定顺延至2019年6月24日。关于金河湾公司辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令文件也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，金河湾公司应当知晓，故一审法院对此不予采信。对金河湾公司提出的在上述时间之后因大气污染和新冠肺炎疫情导致的限制施工的措施，属于在迟延履行后发生不可抗力的事由，不能免除金河湾公司逾期交房的违约责任。二、关于补充合同第五条中宽展期的效力问题。金河湾公司主张宽展期内应当免责，钱文起主张关于宽展期的约定属于格式条款，已经被相关政府部门发出责令整改通知书，停止使用，应属无效。一审法院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充合同第五条内容符合格式条款的定义，应认定为格式条款。格式条款是否具有法律效力，应进一步审查格式条款的具体内容及格式条款提供方是否履行了提示说明义务。案涉补充合同第五条中关于“宽展期90日内出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任、宽展期届满开始起计逾期”的内容属于免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形，且该约定与《商品房买卖合同》第五条明显不符，应认定为无效。因此，关于金河湾公司提出的宽展期的抗辩意见，一审法院不予采信。三、关于金河湾公司承担逾期交房违约责任起止期间如何认定问题。根据上文，金河湾公司交房的日期顺延至2019年6月24日，即金河湾公司应于2019年6月24日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给钱文起。现金河湾公司未在2019年6月24日前将涉诉房屋交付给钱文起，且补充合同第五条中约定的宽展期已被认定为无效，金河湾公司应自2019年6月25日起承担逾期交房违约责任。金河湾公司在2020年5月7日前仍未将涉诉房屋交付给钱文起，钱文起要求其承担逾期交房违约责任的截止时间为2020年5月6日，符合合同约定，应予以支持。综上，金河湾公司承担逾期交房违约责任的期间自2019年6月25日起至2020年5月6日止，共计317天。四、金河湾公司逾期交房的违约责任如何承担的问题。金河湾公司存在违约行为，应按照《商品房买卖合同》约定向钱文起支付2019年6月25日至2020年5月6日期间已付款利息及违约金。关于已付款利息，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，但因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故2019年6月25日至2019年8月19日已付款利息以总房款964,597元为基数，按照中国人民银行一年期同期贷款利率4.35%计算；2019年8月20日至2020年5月6日已付款利息以总房款964,597元为基数，按照同期一年期LPR计算。关于违约金计算标准，钱文起要求按照商品房价款的日万分之一计算，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的计算天数，钱文起主张从违约天数中扣减90天作为违约金的计算天数，不违反法律规定，一审法院照准，故违约金的计算天数为227天（317-90=227）。经核算，金河湾公司应向钱文起支付逾期交房利息为35,416.8元、违约金为21,896.35元。关于钱文起主张的超出数额，一审法院不予支持。五、关于钱文起是否应承担逾期付款违约责任问题。金河湾公司主张钱文起支付购房贷款570,000元存在逾期，并以此为由要求钱文起支付逾期付款违约金。钱文起不认可。一审法院认为，购房按揭贷款一般由银行直接汇入开发商账户，购房者在办理完贷款手续后并不能决定银行放款的时间。金河湾公司在补充合同中约定“买受人应于合同签订之日起60日内全额支付至出卖人指定账户”，该约定属于加重购房者钱文起责任的格式条款，依法应属无效，金河湾公司不能以此作为判断钱文起是否逾期支付购房贷款的依据。现钱文起已按约支付首付款，金河湾公司未提供证据证明钱文起未积极与银行办理贷款手续，且金河湾公司已收到涉诉房屋的按揭贷款，其要求钱文起承担逾期付款违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、天津金河湾置业有限公司于判决生效后十五日内给付钱文起逾期交房利息35,416.8元；二、天津金河湾置业有限公司于判决生效后十五日内给付钱文起逾期交房违约金21,896.35元；三、驳回钱文起其他诉讼请求；四、驳回天津金河湾置业有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,298元，减半收取计649元，由钱文起负担28元，由天津金河湾置业有限公司负担621元（交纳时间同上）；反诉费708元，由天津金河湾置业有限公司负担。本案二审期间，上诉人提交停工文件七份，证明由于响应天津市生态环境局发布的重污染天气应急措施导致2018年11月13日-2018年11月15日停工2天，2018年11月23日-2018年11月27日停工4天，2018年11月30日-2018年12月3日停工3.5天，2018年12月16日停工1天，2019年1月11日-2019年1月15日停工4天，2019年2月21日-2019年2月25日停工4天，2019年2月28日-2019年3月5日停工5.5天，以上停工天数合计24天，上述停工天数应当予以扣除。被上诉人的质证意见是不认可上述证据的证明目的。上述停工文件只是停工必要因素，应当有相关施工日志、监理日志证明上诉人实际停工。本院经审查认为，金河湾公司主张的扣减天数中自2018年11月23日至2019年3月5日属于冬季施工期，不应作为免责天数扣减。另，对2018年11月13日至2018年11月15日应否免责问题，根据本院调取的涉案工程的监理及施工日志，能够证明金河湾公司于2018年11月13日、2018年11月14日在涉诉楼盘工程中存在施工行为，未受政府停工文件的影响，故该期间亦不应予以扣减。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点之一是本案是否存在程序违法的情形。第一，本案系商品房预售合同纠纷，被上诉人依据双方当事人之间签订的《天津市商品房买卖合同》约定的逾期交房的相关条款主张权利，上诉人依据双方签订的补充合同中约定的逾期付款的补充约定、逾期交付的补充约定等相关条款进行抗辩及提起反诉，故判断、确认涉案合同及其相关条款是否合法有效应是本案审查的首要问题，上诉人认为一审法院认定合同条款效力超越当事人的诉请及审理范围的主张没有法律依据，本院不予支持。第二，一审法院对被上诉人逾期支付贷款的事实是否存在错误分配举证责任，漏审漏判的情形。上诉人主张被上诉人承担逾期支付贷款违约责任的依据是，双方签订的补充合同约定“买受人应于合同签订之日起60日内全额支付至出卖人指定账户”，本院认为，购房按揭贷款一般由银行直接汇入开发商账户，购房者在办理完贷款手续后并不能决定银行放款的时间，一审法院考虑到被上诉人已经按照主合同的约定按时足额交付了首付款，上诉人亦已收到涉诉房屋的按揭贷款，且上诉人并未提供证据证明被上诉人怠于办理贷款手续，据此认定被上诉人不应承担逾期支付贷款的违约责任并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人提出的一审法院存在漏审漏判等程序严重违法的情形依据不足，本院不予支持。本案的争议焦点之二是一审法院认定的逾期交房的免责天数是否合理的问题。第一，2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工。另，上诉人作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与被上诉人约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为上诉人逾期交房的免责事由。第二，上诉人依据二审期间提交的停工文件要求扣除24天的停工天数问题，因上诉人2018年11月13日、2018年11月14日在涉诉楼盘工程中存在施工行为，且其主张的其他停工日期均属于冬季施工期，故一审法院未予扣减并无不当，本院予以确认。第三，宽展期天数的扣除问题。上诉人依据补充合同的第五条约定，主张扣除宽展期天数，本院认为，补充合同的第五条关于逾期交付的补充约定与由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制的《天津市商品房买卖合同》的通用条款第五条逾期交付的约定相悖，且限制上诉人责任并排除被上诉人主要权利，该条款关于宽展期的约定为格式条款，应为无效。第四，上诉人主张一审法院对上诉人提交的停工文件涉及的停工天数认定有误问题。经核对，结合上诉人提交的停工文件内容、涉及期间及双方当事人签订合同时间等因素，一审法院认定的上诉人停工天数并无不妥，本院予以确认。第五，针对上诉人提出的在上述时间之后因大气污染和新冠肺炎疫情导致的限制施工的措施，属于在迟延履行后发生不可抗力的事由，不能免除上诉人逾期交房的违约责任。本案中，上诉人未按照合同约定的时间交付涉案房屋，被上诉人按照合同约定主张上诉人逾期交房的违约责任符合法律规定，本院予以支持。一审法院按照双方合同约定并结合被上诉人的诉讼请求确定逾期交房的违约责任，并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,739元，由上诉人天津金河湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  刘 为审判员  张 璇审判员  杨 威审判员  史军锋二〇二一年六月四日法官助理唐新轶书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……