新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2568号   上诉人（原审被告）：新疆大璞电子商务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区天柱山街28号坤盛园10号商业综合楼（智景电商创新创业中心）408室-66室。   法定代表人：玉兰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱金华，新疆诚和诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曾翼，新疆仕诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）阿里山街566号。   法定代表人：张国征，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张铭，新疆联恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马俊，新疆联恒律师事务所律师。   上诉人新疆大璞电子商务有限公司（以下简称大璞公司）因与被上诉人乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发（集团）有限公司（以下简称建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大璞公司的委托诉讼代理人朱金华、曾翼，被上诉人建投公司的委托诉讼代理人张铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   大璞公司上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2897号民事判决并查清事实依法改判（不服标的为232,809.62元）；2．本案一、二审费用全部由建投公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案基本事实认定不清，导致判决错误。大璞公司由新疆软件园管理办公室（以下简称软管办）招商引进其所运营的“智景电商创新创业中心”，并出台相关优惠政策予以扶持。大璞公司与软管办约定为：第一年免租金，第二年按一半收取租金，第三年正常收租金。从大璞公司入驻以来，建投公司从未与大璞公司接触，大璞公司认为建投公司与软管办之间是委托运营关系，建投公司系委托人，软管办作为被委托人，也是“智景电商创新创业中心”的运营主体，在2017年前后实际负责招商并运营“智景电商创新创业中心”。根据委托代理法律关系相关法律规定，受托人软管办从事委托行为的法律后果应归属于委托人，软管办与众多承租人约定“企业入驻第一年免房租，第二年享受租金半价，第三年正常收费”，该约定应由建投公司依照委托代理法律关系承担法律后果。二、一审法院认定大璞公司的租金按照2017年每天每平方米0.75元、2018年至2019年每天每平方米1.50元计算没有事实和法律依据。该租金标准违反了大璞公司与软管办之间的约定，非同期同楼层租金标准，而是建投公司自行确定标准，同时期、同地段租金价格应以委托评估机构评估的方式确定。三、一审法院判决大璞公司承担资金占用利息没有事实和法律依据。综上所述，一审认定事实不清，损害了中小企业的切身利益，请求二审法院查清事实，依法改判。   建投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。自2017年1月1日起至2019年3月31日止，大璞公司在归建投公司所有的房屋办公，并与物业公司签订了物业合同，且缴纳物业费和空调费，大璞公司与建投公司存在事实租赁法律关系，理应按照同期同楼层租金标准向建投公司支付占有使用期间的租金。建投公司系经开区国有企业，购买大璞公司租用的案涉房屋，是为了出租收益以保证国有资产的保值增值，建投公司和软管办无任何隶属关系，建投公司也从未委托软管办管理案涉房屋，一审中，大璞公司并未提交建投公司出具的大璞公司可享受减免租金的任何优惠证明材料，大璞公司应当承担举证不能的法律后果。建投公司不是大璞公司所说的相关优惠政策的出台方，相关优惠政策与建投公司无关。综上所述，大璞公司拖欠租金的行为严重损害了建投公司合法权益，请求依法驳回大璞公司上诉，维持原判。   建投公司向一审法院起诉请求：1．判令大璞公司支付租金219,761.29元；2．判令大璞公司支付资金占用利息16,482.09元（自2019年4月1日暂计算至2020年6月30日，按照年利率6％计算）；3．判令大璞公司以219,761.29元为基数，按照年利率6％的标准向建投公司支付2020年7月1日至实际付清之日止的资金占用利息；4．判令大璞公司支付律师费13,099元；5．一审诉讼费由大璞公司承担。   一审法院认定事实：建投公司经其上级管理部门乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）国有资产监督管理委员会同意，于2015年10月16日购买位于乌鲁木齐经济技术开发区××号“××商住小区”综合商业楼。该楼地下一层、地上四层共计8068.19平方米。地下一层购买单价每平方米4,000元，购买面积为1930.65平方米。地上一层至四层购买单价为每平方米8,700元，购买面积为6137.54平方米，合计总房款61,119,198元。大璞公司（甲方）与案外人乌鲁木齐经济技术开发区国投物业服务有限公司（乙方）分别于2017年6月5日、2018年1月10日签订《乌鲁木齐市物业服务合同》二份，大璞公司座落地址为新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）××10号楼407室，物业类型办公楼，建筑面积287.42平方米，管理区四至：东至天鹅湖社区活动广场、南至云台山街、西至天柱山街、北至坤盛园小区。两份合同均约定，物业服务费：包干制办公楼：3.8元每月平方米。具体收费标准：物业费3.8元每月每平方米，空调费27元每平方米。物业服务费：第一年收取为13,106.35元，由业主或物业使用人承担的物业服务费用按每季交纳给乙方，业主或物业使用人应在每季第1个月第10日履行交纳义务。关于空调制冷费：第一份合同约定：按1个制冷期2017年6月1日至2017年9月18日收取为7,760.34元，由业主或物业使用人承担的空调制冷费用应在6月1日前一次性全额交纳至乙方。合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日止；第二份合同约定：按1个制冷期2018年6月1日至2018年9月18日收取为7,760.34元，由业主或物业使用人承担的空调制冷费用应在6月1日前一次性全额交纳至乙方。物业空调费用小计：20,866.69元。合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。双方均约定了各自的权利义务及通知与送达事项。合同履行过程中发生争议，双方协商不成的，向乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）有管辖权的人民法院提起诉讼。2018年7月26日，大璞公司（甲方）与案外人乌鲁木齐经济技术开发区国投物业服务有限公司（乙方）签订了《合同补充协议》一份，约定双方于2018年1月10日签订的2018年度《物业服务合同》（以下简称原合同），现因软管办对楼内各企业办公地点进行调整，甲方公司需将原办公室于2018年7月18日更换至现办公室，双方协商同意，将原合同内容进行变更。协议如下：原合同办公室位置：乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）××10号楼407室（面积287.42平方米）更换为乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）××10号楼新疆国际电子商务产业园3楼302室（面积147.53平方米），原合同（合同履行期为2018年1月18日至2018年12月31日），全额费用为20,866.69元，原办公室已使用期间（2018年1月1日至2018年7月17日）的物业费用为10,425.53元，现办公室合同履约期为2018年7月18日至2018年12月31日，费用为5,250.41元，原办公室已交物业费用剩余10,441.16元，其中扣除现办公室应缴纳物业费，乙方应全额退还甲方剩余物业费5,190.75元。双方发生争议协商不成，应提交乙方住所地有管辖权的法院裁决。双方还约定了通知与送达。2020年1月6日，大璞公司（甲方）与案外人乌鲁木齐经济技术开发区国投物业服务有限公司（乙方）签订了2019年度《乌鲁木齐市物业服务合同》，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）××10号楼新疆国际电子商务产业园3楼302室（面积144.53平方米），物业费3.8元每月每平方米，空调费27元每平方米。物业服务费按一年收取1,647.66元，由业主或物业使用人承担的物业服务费用按每季交纳给乙方，业主或物业使用人应在每季第1个月第10日履行交纳义务。违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。合同履行期自2019年1月1日至2019年3月31日。大璞公司交纳了其办公使用的案涉407、302室的房屋2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费和空调制冷费。2018年至2019年期间建投公司向大璞公司同楼层其他公司收取的租金标准为每天每平方1.5元。2019年8月21日，建投公司向大璞公司送达了《关于尽快缴纳租金的通知》，该通知载明大璞公司租赁的位于天柱山街28号坤盛园10号楼407室（287.42平方米）、302室（144.53平方米）室办公，自2017年1月1日截至2019年3月31日共欠付租金219,761.29元，计算明细如下：2017年（365天）租金（每天每平方米0.75元）为78,681.23元；2018年租金（每天每平方米1.5元）：407室（2018年1月1日至2018年7月17日计198天）租金为85,363.74元、302室（2018年7月18日至2018年12月31日计167天）租金为36,204.77元，租金合计121,568.51元；2019年（2019年1月1日至2019年3月31日，计90天）租金为19,511.55元。请大璞公司务必于2019年8月26日前向建投公司缴纳欠付租金219,761.29元。建投公司于2019年9月14日向大璞公司发送了内容为《催付租金律师函》的邮件及短信，再次催付租金无果，故起诉至法院。   一审法院认为，建投公司虽未与大璞公司签订书面租赁合同，但结合庭审查明事实，建投公司提供的证据能证实，2017至2019年度，大璞公司继续在建投公司名下的房屋内租赁办公的事实，双方之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。关于建投公司要求大璞公司支付2017年1月1日至2019年3月31日期间租金219,761.29元的诉讼请求，建投公司主张2017年度租金为78,681.23元，计算公式：287.42平方米×365天（2017年1月1日至2017年12月31日）×每天每平方米0.75元。407室2018年度租金为85,363.74元，计算公式：287.42平方米×198天（2018年1月1日至2018年7月17日计198天）×每天每平方米1.5元。302室2018-2019年租金为55,716.32元，计算公式：144.53平方米×257天（2018年7月18日至2019年3月31日）×每天每平方米1.5元。大璞公司辩称，大璞公司经软管办同意入住智景电商创新创业中心，后调整办公地点至案涉地址，享受优惠政策。一审法院认为，大璞公司未提交充分有效的证据证实其在2017年至2019年期间具体享受新疆软件管理办公室给予的具体优惠政策，故大璞公司辩称意见一审法院不予采信，大璞公司应当支付建投公司2017年至2019年期间租金，2017年租金标准为0.75元，2018至2019年可参考同期同楼层租金标准每天每平方米1.5元计算，故建投公司该项请求于法有据，一审法院予以支持。关于建投公司要求大璞公司支付资金占用利息16,482.09元（2019年4月1日至2020年6月30日，按照年利率6％计算）的诉讼请求，一审法院认为，建投公司要求大璞公司支付资金占用费合法有据，一审法院应予以支持。但年利率一审法院酌情予以调整，参考2019年中国人民银行贷款基准利率表4.75％计算，资金占用利息应为13,048.33元（219,761.29元×4.75％÷12个月×15个月）；建投公司主张2020年7月1日至实际付清之日期间的资金占用利息，一审法院亦予以支持，应按照计算公式：219,761.29元×4.75％÷12个月×月数计算。关于建投公司要求大璞公司支付律师费13,099元的诉讼请求，大璞公司辩称，该笔费用是建投公司自己诉讼的产生的费用，非必要产生的费用，故对该项诉讼请求不认可。一审法院认为，建投公司的抗辩意见合理，一审法院予以采信，故建投公司该项请求，一审法院不予支持。一审判决如下：一、大璞公司于判决生效后十日内向建投公司支付房屋租金219,761.29元；二、大璞公司于判决生效后十日内向建投公司支付2019年4月1日至2020年6月30日期间的资金占用利息13,048.33元；三、大璞公司向建投公司支付2020年7月1日至实际付清之日期间的资金占用利息按照计算公式219,761.29元×4.75％÷12个月×月数计算；四、驳回建投公司要求大璞公司支付律师费13,099元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大璞公司提供证据如下：1．关于同意大璞公司入驻智景电商创新创业中心的函复印件一份，关于同意新疆智掌云网络科技有限公司（以下简称智掌云公司）入驻电商创新创业中心的函复印件一份，证明软管办与各企业对接招商，软管办作为受托运营主体给头屯河工商局出具了函件；2．智掌云公司入住智景电商众创空间说明复印件一份，证明软管办给智掌云公司出具该说明，明确载明在规定期限内免费为其提供办公场所，享受优惠政策；3．（2020）新0106民初2921号民事判决书一份，证明崔波的答辩意见中称其是软管办招租的，租金交给软管办，第一年免租金，第二年半价；4．乌鲁木齐经济技术开发区公证服务平台“新疆智景电商园”网址打开的网页打印件一份，证明这个网站“我要创业”板块明确提到了运营主体是软管办，园区政策里面有费用的收取政策；5．关于2017年大璞公司的房租说明两份（盖章件），证明人是崔波和智掌云公司，证明软管办承诺办公室租金第一年免租金，第二年半价。   建投公司对（2020）新0106民初2921号民事判决书的真实性、合法性认可，对所要证明问题不认可，因崔波的答辩意见没有证据证明其主张，故该判决对崔波的主张不予支持，崔波没有上诉，该案一审判决已生效。建投公司对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为都是复印件，形式上不符合证据要求，从证据内容上看与本案无关，建投公司在所有函件中没有签章，也没有建投公司名称出现，以上证据无法证明建投公司主张的租金与大璞公司和软管办之间的招商有任何关系。   本院对第一项、第二项证据真实性、合法性、关联性不予确认，因系复印件；第三项证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，因崔波非本案当事人；第四项、第五项证据真实性、合法性、关联性不予确认，因没有其他合法、有效证据佐证。本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点如下：1．软管办是否与本案有关；2．大璞公司是否应当享受软管办的出台的优惠政策；3．建投公司计算租金的标准及其主张资金占有利息的事实及法律依据。围绕当事人的上诉意见及辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定如下：   一、关于软管办是否与本案有关的问题。大璞公司认为建投公司委托软管办运营“智景电商创新创业中心”，软管办与大璞公司约定“企业入驻第一年免房租，第二年享受租金半价，第三年正常收费”，该约定应由建投公司依照委托代理法律关系承担相应法律后果。本院认为，大璞公司提供的证据不足以认定建投公司与软管办系委托代理关系，大璞公司与软管办之间的约定对建投公司不具有法律约束力，故对大璞公司的该项上诉意见，本院不予采纳。   二、关于大璞公司是否应当享受软管办的出台的优惠政策的问题。大璞公司认为其与软管办约定“第一年免租金，第二年租金按一半收取，第三年正常收租金。”要求按此标准向建投公司支付租金，对此本院认为，软管办并非大璞公司承租房屋的所有权人，其作出的承诺对建投公司没有约束力，故对大璞公司的该项上诉意见，本院不予采纳。   三、关于租金的计算标准和资金占有利息的计算方式的问题。大璞公司认为建投公司计算租金的标准及主张其支付资金占用利息没有事实和法律依据，对此本院认为，根据一审查明的事实，可以确认大璞公司占有使用案涉房屋期间为自2017年1月1日起截至2019年3月31日，建投公司计算租金的使用面积符合合同约定，按照同期同楼层租金标准计算租金符合法律规定；自2019年4月1日起，大璞公司拖欠建投公司租金219,761.29元，建投公司要求大璞公司支付资金占用利息合理、合法，一审判决按照2019年中国人民银行贷款基准利率表4.75％计算资金占用利息符合法律规定。故对大璞公司的该项上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，大璞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4,792.14元，由大璞公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   杨 扬   审  判  员   金爱民   二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日   书  记  员   余 霞