四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初1825号 原告：刘玉地，男，1971年2月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：钟兴碧，女，1974年3月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 被告:四川省诚卓房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市射洪坝街道办事处人民路**(园中苑**)**楼****，统一社会信用代码91512081692264663H。 法定代表人：肖旭东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖菲，四川公生明律师事务所律师。 原告刘玉地、钟兴碧诉被告四川省诚卓房地产开发有限公司（以下简称诚卓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月23日、2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告钟兴碧及二刘玉地、钟兴碧委托诉讼代理人植艳君，被告委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉地、钟兴碧向本院提出诉讼请求：判令诚卓公司向刘玉地、钟兴碧支付逾期交房违约金34,132.89元。庭审中请求违约金按以下方式计算：以合同总价款为基数，从2020年6月15日起按每日万分之一点五计算至房屋实际交付之日止；本案诉讼费由诚卓公司承担。事实及理由：2018年1月20日，刘玉地、钟兴碧与诚卓公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：544863），购买诚卓公司开发的碧波豪庭小区第14幢1单元9层1号商品房，建筑面积为114.49平米，总价款为人民币787,379元。合同约定诚卓公司在2020年5月1日前向刘玉地、钟兴碧交付该商品房。2018年3月28日，刘玉地、钟兴碧与诚卓公司签订《碧波豪庭补充协议》，补充协议载明：“第六条：按逾期每月每套住房、或每户楼底门市、或每户二楼商业房（含梯间）出卖人支付买受人违约金：一次性付款的400元/户·月；分期付款的300元/户·月；按揭付款的200元/户·月，到通知交房时止。”合同签订后，刘玉地、钟兴碧已依约向诚卓公司支付全部购房款，诚卓公司至今未履行交付房屋的义务。鉴于新冠疫情的影响，原告同意延后45日交房，即逾期交房违约金起算日为2020年6月15日。 诚卓公司辩称，1.诚卓公司不应该承担2020年9月1日之后的违约责任。诚卓公司开发的案涉楼盘，在2020年9月1日已经完成竣工验收，达到了双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的商品房交付条件；2.违约金标准应当按照双方签订的商品房买卖合同和补充合同执行；3.刘玉地、钟兴碧购房时明知该项目涉及两宗地，土地无法合宗造成的未进行竣工验收备案系不可抗力，该期间应该免除责任；4.逾期交房涉及到疫情因素，新冠疫情对工程的影响众所周知，工程受影响时间远超三个月，按照相关部门文件，疫情应当扣减三个月。 本院经审理认定事实如下：诚卓公司系简阳市“碧波豪庭”项目建设单位，该项目位于简阳市河东新区。2018年1月20日，刘玉地、钟兴碧与诚卓公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘玉地、钟兴碧购买诚卓公司修建的“碧波豪庭”小区第14幢1单元9层1号商品房，该商品房建筑面积为114.49平米，总价款为人民币787,379元，诚卓公司应在2020年5月1日前向刘玉地、钟兴碧交付该商品房。出卖人通过买受人预留的联系方式，以电话、短信等方式通知买受人到售楼部领取书面交房通知的，视为有效通知。其中，该合同第十八条约定“……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料”。 2018年3月28日，刘玉地、钟兴碧与诚卓公司签订碧波豪庭《商品房买卖合同补充协议》，协议约定逾期交房违约金为按揭付款的住户200元/月。刘玉地、钟兴碧按合同付清了全部购房款。至今，诚卓公司未按照合同约定通知刘玉地、钟兴碧接房。 另查明，2020年9月30日，“碧波豪庭”项目建设单位组织勘察、施工、设计、监理等责任主体对该项目进行了竣工验收，并形成了竣工验收报告，工程质量监督部门参与监督。“碧波豪庭”项目至今未在行政机关完成并联竣工验收，亦未完成竣工验收备案。诚卓公司分别于2020年8月25日、2020年12月8日向刘玉地、钟兴碧发出《延期交房告知书》和《通知》，就延期交房原因、预计交房时间、契税办理等事宜进行告知。其中《通知》载明：“受新冠疫情影响及现行政策规定，因碧波豪庭项目由……两地块共同构成，根据现行政策规定需要先将上述两地块进行合并，而我司从2020年5月开始办理碧波豪庭土地合并事宜，至今还在行政批复的过程中。为此，我公司积极同相关部门协调，同意购房户可进行接房并进行装修及户口迁移手续……经与税务及相关部门协调，决定于2020年11月17日开始，由税务部门针对本项目契税缴纳进行现场办公……”。 上述事实，有当事人的陈述、当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房买卖合同（预售）》、碧波豪庭《商品房买卖合同》补充协议、竣工验收报告、延期交房告知书、通知、EMS邮件查询单、简住建[2020]324号文件、复工通知书、简阳市住房和城乡建设局向本院出具的《关于碧波豪庭相关情况的复函》予以佐证。以上证据真实、合法、有效，本院依法予以确认并采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘玉地、钟兴碧与诚卓公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、碧波豪庭《商品房买卖合同》补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。诚卓公司未按期履行交房义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》的规定处理。 一、关于诚卓公司是否已通知刘玉地、钟兴碧接房的问题。根据诚卓公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条的约定，诚卓公司向刘玉地、钟兴碧邮寄的延期交房告知书、通知两份材料是对延期交房、契税办理等事宜的告知，并无通知刘玉地、钟兴碧接房的意思表示。并且，该通知中也未按照购房合同的约定明确载明接房的具体时间、地点、所需接房手续等。故不能认定诚卓公司已通知交房。 二、关于逾期交房违约天数的计算问题。关于诚卓公司辩称土地合宗导致无法竣工验收备案为不可抗力的问题，诚卓公司作为房地产开发商应当对相关政策清楚掌握，在商品房交付前完善相关手续是房地产开发商应尽的义务。诚卓公司提到的土地合宗问题并非不能预见、不能避免、不能克服的事由，故该事由不属于不可抗力；关于新冠肺炎疫情免责期限问题，诚卓公司于2020年2月23日获得简阳市住房和城乡建设局的复工许可，但2020年2月23日四川省尚处于突发公共卫生事件一级响应期间，对工程造成的影响客观存在，故本院酌定案涉商品房因受新冠肺炎疫情影响延期交房免责期限为两个月。庭审中，因刘玉地、钟兴碧仅主张逾期交房违约金，经本院释明其明确表示不请求诚卓公司交付房屋，故本案确定逾期交房违约天数计算至刘玉地、钟兴碧主张之日即2021年3月31日。本案逾期交房违约天数为273天。 三、关于延期交房违约金的标准问题。刘玉地、钟兴碧与诚卓公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条约定的逾期交房违约金按逾期每月每套住房、或每户楼底门市、或每户二楼商业房（含梯间）出卖人支付买受人违约金：一次性付款的400元/户·月；分期付款的300元/户·月；按揭付款的200元/户·月，到通知交房时止”，诚卓公司对案涉小区所有户型购房户均使用该标准，缺乏合理性且明显过低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中刘玉地、钟兴碧主张逾期交房违约金调整至每日万分之一点五，以本案房款为基数，每月违约金为3,543元，明显高于刘玉地、钟兴碧实际损失水平，故本院酌情调整逾期交房违约金标准为以全部购房款为基数每日万分之一。本院确定诚卓公司应支付刘玉地、钟兴碧的逾期交房违约金为：787,379元×0.0001×273天＝21,495.45元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 四川省诚卓房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付刘玉地、钟兴碧逾期交房违约金21,495.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计327元，由刘玉地、钟兴碧负担109元，四川省诚卓房地产开发有限公司负担218元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曾富云 二〇二一年六月八日 书记员  饶治华