辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终21号 上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁凯盛置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：刘彩莲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马洪博,辽宁兴恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：盘锦市大洼区田家街道办事处，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：孙贺斌，该办事处主任 委托诉讼代理人：冯帆,辽宁双兴律师事务所律师。 上诉人辽宁凯盛置业有限公司（以下简称“凯盛公司”）因与被上诉人盘锦市大洼区田家街道办事处（以下简称“田家街道”）买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人凯盛公司的委托诉讼代理人，被上诉人田家街道的委托诉讼代理人冯帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人辽宁凯盛置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人的请求；2、本案全部涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：本案二审发回重审后，一审法院认定事实和适用法律存在以下错误。一、认定上诉人违约有误，虽然上诉人与被上诉人签订的三份协议中约定“签订协议当曰，乙方一次性支付甲方价款”，但是当上诉人并未在协议签订当日（2012年5月4日）付款，而是于2012年6月28日向被上诉人支付购房款400万元时，被上诉人并未拒收。可见双方均认可对实际履行进行变更，不再以原来约定的时间点作为付款的唯一日期，否则被上诉人不但不应接受上诉人缴纳的房款，而且应及时提出解除的主张。现实的情况是被上诉人不但接受了上诉人400万购房款，并且在之后三年的时间内又多次接受上诉人以其他方式支付的购房款，而始终未以“未一次性付清房款”为由提出解除合同，由此可见双方符合以默认方式变更了合同原有一次性付款的约定，合意将合同变更为分期分批付款的方式。上诉人注意到一审开庭审理时审判长也就这一现象向被上诉人进行询问。但是一审判决却仍以上诉人违反一次性付款约定为由认定上诉人违约，与庭审调查的实际情况不符。二、一审法院认定“三处建筑物整体出售”是错误的就本案涉及的三处房产被上诉人与上诉人分别签订的是三份协议，每份协议都以一处房产的资产评估为基础确定的该房产的价格，因此三份协议应分别对待，没有理由将三份协议合三为一，视为是一个买卖行为。在三份买卖协议中，水利站作价4214821.00元，而上诉人在6月28日付款达400万元，且被上诉人为上诉人出具收据也写明收水利站购买款400万元，在2012年6月28日上诉人已经至少履行了其中一份协议的付款义务。之后上诉人的陆续付款行为也表明上诉人也履行了至少两份协议约定的付款义务。既然不是三处房产共签一份协议，而是三份协议，那么当上诉人己支付其中二个协议房款情况下，将三份协议一并解除理由明显不充分。三、一审法院认为“上诉人缴纳的名为停业损失费的300万元不能折抵为本案的房款”是错误的上诉人在本案原一审庭审过程中就该300万所谓的停业损失费进行了澄清，明确指出所缴纳的这300万元并非上诉人拟开发的土地范围内的补偿事项，属于被上诉人应自行承担的范畴。在原一审笔录中被上诉人对此当庭予以承认。由此可见，虽名为停业损失费，由于该300万元不属于上诉人应承担的范畴，实际是临时替被上诉人代为缴纳的费用，故从性质上仍应认定为上诉人所缴纳的房款。在此基础上，结合之前所缴纳的400万元房款，总计达到了700万元，超过了三份协议中其中两个协议的评估总价值。故上诉人认为三份协议中有两份协议上诉人己经完成了付款义务是成立的。既然上诉人履行了两份协议的付款义务，被上诉人在协议签订后六年要求解除该两份协议缺乏事实基础及法律依据，一审法院支持被上诉人的诉讼请求明显错误。四、一审法院以案涉房产土地使用权已被其他公司取得为由，认为上诉人已无法实现协议目的是错误的在本案涉案的三处房产中，土地使用权和房产之间的转移从未同步过，始终处于分属不同所有权人的状态。正如一审判决所认定的事实，2010年上诉人即取得了上诉房产的土地使用权，但是该三处房产并未随之归属上诉人。而仅是在2012年才就该土地上的三处房产签订购买协议。可见，无论土地使用权归谁，并未妨碍房产另行签订转让协议。虽然现在上诉人在该块土地的使用权被其他公司获得，但并不妨碍上诉人仍然就该土地上的房产主张权利，这是基于2012年所签订的协议有效情况下的确认。至于上诉人是否实现协议目的，并不取决于他人，更不能由他人来替代上诉人认为或决定。所以一审法院以土地使用权已被他人取得为由，来阻却上诉人获得其中的两处房产理由不能成立。五、被上诉人存在违约行为从合同履行情况看，三份协议中上诉人至少履行了部分协议的付款义务，但是在上诉人付款后，被上诉人并未将房屋移交给上诉人。未移交的原因是被上诉人仍然将三处房产交由相应机构使用，一直未予搬迁，从来没有追求移交条件的满足。可见被上诉人无论收到上诉人多少房款，从未想过真正将房屋移交给上诉人。在2012年至2015年间，被上诉人收到上诉人交付的总计700万元钱款，长期占用该资金，而未履行任何合同义务，给上诉人造成了资金被占用的损失。一方面被上诉人占用上诉人缴纳的房款获得资金收益，另一方面被上诉人出租该房屋场地获得收益，所以，在被上诉人未打算交付房屋的情况下，上诉人未全额付清三份协议的总房款是基于不安抗辩权而行使的正常权利，因被上诉人存在严重违约行为，故无权申请解除协议。综上，本案中上诉人认为被上诉人没有解除协议的合法理由，请二审法院认真听取上诉人的理由，对该案一审的错误予以纠正，支持上诉人在原审中的主张。对于本案在三份合同中，三份合同不能合并审理，三份房屋买卖协议虽然均为上诉人与被上诉人签订，但房屋坐落地点和房屋价值均不同，上诉人已经履行两处房产的交付义务，所以一审将三处房屋买卖合同合并审理严重违反程序。 被上诉人田家街道庭审辩称，被上诉人认为一审法院作出的民事判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故此被上诉人请求贵院维持一审法院作出的民事判决，驳回上诉人的上诉请求。需要向贵院说明的是被上诉人在一审法院就三份合同一并向人民法院提起民事诉讼符合法律规定。一是相对的当事人是上诉人。二是向人民法院提出的诉讼请求是解除三份合同，而且解除三份合同的法律后果只是被上诉人将收到上诉人的400万元房款返还给被上诉人，其他事项双方并没有严重的意见分歧，房产上诉人提到上诉人已经履行了两处房产交付义务交付房产的义务应当是以上诉人无关发表此项观点不知目的何在。 原审原告盘锦市大洼区田家街道办事处向一审法院起诉请求称：1、判令解除原告与被告签订的三份《协议书》；2、判令被告承担涉诉费用。事实与理由：2012年5月4日，被告与大洼县田家镇人民政府签订三份《协议书》，协议约定将自来水服务站的房屋以评估价1196699.00元出售给被告；协议约定将中心小学的房屋以评估价6650121.00元出售给被告；协议约定将水利服务站的房屋以评估价4214821.00元出售给被告。协议约定签订协议的当日，被告一次性支付给大洼县田家镇人民政府全部购房款。三份协议签订后，被告没有按照协议约定的日期给付大洼县田家镇人民政府购房款，在大洼县田家镇人民政府不断催要的情况下，被告于2012年6月28日只给付大洼县田家镇人民政府购房款4000000.00元，剩余购房款被告迄今未给付，而且目前原告找不到被告单位及单位负责人。大洼县田家镇人民政府已经变更，原告承继大洼县田家镇人民政府的权利和义务。原告认为，被告以行为表明不履行主要合同义务，故原告依法可以与被告解除合同。综上，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判令解除原告与被告签订的三份《协议书》。 原审反诉原告凯盛公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除反诉原告与反诉被告签订的田家镇中心小学协议；2、不同意解除其他两份协议；3、返还扣除这两份协议款价款后的1588480.00元，（已缴纳的7000000.00元减去1196699.00元，再减去4214821.00元）；4、判令反诉被告因解除合同给反诉原告造成的损失约2900000.00元（计算方式：反诉原告缴纳275亩地的土地出让金共6090000.00元，折合到学校所占27亩地为600000.00元，加上反诉原告缴纳的3950000.00元安置补偿款，折合到学校所占土地的比例为2300000.00元，总计相加为2900000.00元）。 一审法院认定事实：根据田家镇总体规划，将田家镇水利服务站、中心小学、自来水服务站纳入财富城生活小区开发范围，经该镇党委扩大会议研究决定，将这三处建筑物整体出售。2012年5月4日，原大洼县田家镇人民政府（甲方，现更名为盘锦市大洼区田家街道）与辽宁凯盛置业公司（乙方）分别签订了三份《协议书》，协议约定：甲方按照大洼县处置国有资产的规定，经盘锦鸿兴资产评估事务所评估，县国有资产监督管理委员会审批，以资产评估总价值4214821.00元、6650121.00元、1196699.00元的价格将田家镇水利站、中心小学、自来水服务站及其建筑物整体出售给乙方。《协议书》中均约定，乙方购入甲方的建筑物使用权后，兴办项目须符合有关部门的规定，并且在甲方所在地办理企业注册和税务登记手续，土地闲置时间不得超过国家相关规定；甲方协助乙方办理各项建设手续，费用由乙方自行承担；乙方开发建设形成税收必须在甲方辖区税务机关交纳；乙方须按照规划部门的规划要求，在办结相关手续后方可开发建设。甲方不承担因规划手续及其他相关手续无法办理而给乙方带来的任何损失；协议签订当日，乙方一次性支付甲方价款。三份协议签订后，凯盛公司于2012年6月28日向大洼县田家镇人民政府支付水利站购房款4000000.00元，对余欠的购房款至今未交。另查，2010年，凯盛公司取得了案涉房产的土地使用权，2018年3月13日，鞍山市中级人民法院作出（2016）辽03执113号执行裁定书，将案涉房产的土地使用权拍卖给盘锦源隆房地产开发有限公司。再查，2013年7月至2015年5月，凯盛公司陆续给付给田家街道3000000.00元，2015年5月15日和5月19日，田家镇人民政府为凯盛公司所出收款收据事由注明为借款，而田家镇人民政府的记账凭证及该镇政府出具《辽宁省行政事业单位资金往来结算票据》摘要栏注明是[305国道绿化动迁停业损失费]及[停业损失费]。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原大洼县田家镇人民政府与凯盛公司签订的三份《协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。田家镇人民政府将案涉三处房产出售给凯盛公司的目的是为了依据总体规划开发财富城小区项目的建设。但由于案涉房产的土地使用权已由盘锦源隆房地产开发有限公司取得，现凯盛公司已无法实现与田家镇人民政府所签订协议的目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，田家街道要求解除三份买卖建筑物协议书，于法有据，本院予以支持。由于凯盛公司未按协议约定“签订协议的当日乙方一次性支付甲方价款”，以及不能实现协议约定的财富城小区开发，构成违约，因此凯盛公司的经济损失应由其自负。凯盛公司以先后支付给田家街道700万元，足以满足其中两处房产价款，与本院查明的事实不符，从庭审证据质证来看，凯盛公司交付水利服务站购房款400万元，并且未全部交清，其他300万元，田家镇人民政府为其出具的收据及记账凭证均注明为借款、305国道绿化动迁停业损失费及停业损失费，田家镇人民政府在为其出具收据时凯盛公司亦未提出异议，故此该300万元不能认定为购买房屋的价款。对凯盛公司反诉解除田家镇中心小学的协议，本院予以支持，对不同意解除其他两份协议的反诉请求，由于凯盛公司未按约定时间支付价款，同时不能实现所签协议的目的，本院不予支持。凯盛公司以交土地出让金的数额及土地亩数换算要求田家街道承担其经济损失，无法律依据，本院不予支持。为避免累诉造成重复诉讼及司法资源浪费，根据本案实际情况，在本院支持田家街道的诉讼请求同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，田家街道应将取得的400万元水利服务站建筑物款返还给凯盛公司。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）盘锦市大洼区田家街道办事处与被告（反诉原告）辽宁凯盛置业有限公司于2012年5月4日签订的《协议书》三份；二、原告（反诉被告）盘锦市大洼区田家街道办事处于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）辽宁凯盛置业有限公司购房款4000000.00元。三、驳回被告（反诉原告）辽宁凯盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元(盘锦市大洼区田家街道已预交)，由辽宁凯盛置业有限公司负担。反诉案件受理费91040.00元（辽宁凯盛置业有限公司已预交），由辽宁凯盛置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，关于双方诉争的三个合同应否视为一个整体问题。上诉人认为三个合同应当分别对待，被上诉人认为三个合同应当视为一个整体。本院经审查认为，根据双方当事人在庭审中提供的证据以及陈述，本案所涉三个合同虽然是分别签订，但三份合同同时签订，合同相对人一致，标的物同属一个地块，且目的都是将诉争地块纳入财富生活城小区开发范围，因此作为一个整体处理更有利于纠纷的解决，也有利于对于标的物所属土地的开发利用。 关于诉争双方在履约过程中是否存在违约行为问题。根据双方签订的《协议书》（因双方签订的三份协议书内容基本一致，因此在论述中除特别说明外，本判决中所称《协议书》指称的是双方签订的三份《协议书》）第六条“协议签订当日，乙方一次性支付甲方价款”，就该约定看，双方对于上诉人的付款期限已经进行了约定，但在实际履行过程中，上诉人并未按照该约定履行，其行为已经构成违约。上诉人在案件审理过程中主张，双方已经通过实际行为变更了约定，但其在案件审理中未能提供有效证据证明该主张，且被上诉人接受上诉人逾期支付的购房款的行为也不应当认定为通过行为变更了合同履行的期限，因此原审认定上诉人在履行中存在违约行为并无不当。 关于损失费应否认定为合同价款问题，当事人对于自己提出的主张应当提供有效证据予以证实，否则应当承担不利的法律后果。本案中上诉人主张停业损失费应当计入合同价款，但由于该款项不在合同约定之内，上诉人未能提供有效证据证明该款项属于合同价款，且被上诉人对此主张并不认可，因此本院对于上诉人该主张不予采信。 关于诉争《协议书》应否解除问题。根据本案一、二审查明的情况看，上诉人在合同履行过程中未按照合同约定支付购房款，且合同标的所在土地的使用权已经拍卖给盘锦源隆房地产开发有限公司，无法实现将合同标的纳入财富城生活小区的目的，因此原审法院判令解除诉争《协议书》并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓梅 审判员  温 宇 审判员  孙继晨 二〇二一年六月十六日 书记员  范佳慧