吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2021）吉0282民初1424号原告：宋某，，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李某1，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。被告：郑某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李某2，吉林桦远律师事务所律师。第三人：徐某，其他情况不详。第三人：桦甸市美星物业服务有限公司，住所地吉林省桦甸市八道河子镇八道大街**。法定代表人：刘某，经理。第三人：田某，住吉林省桦甸市。原告宋某与被告郑某、第三人徐某、桦甸市美星物业服务有限公司（以下简称美星物业）、田某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋某及其委托诉讼代理人李某1、郑某及其委托诉讼代理人李某2、田某到庭参加诉讼，徐某、美星物业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某向本院提出诉讼请求：判决不得执行位于桦甸市XX镇XX小区X单元X室（西门、无证房）房屋的执行。事实和理由：2013年徐某和美星物业在XX镇投资开发建设美星2号楼，因徐某和美星物业在开发建设楼房过程中缺少资金，徐某分别于2014年2月21日、2014年9月13日、2014年12月11日、2014年12月18日向我借款15万元、10万元（欠据上写的是12.4万元）、36万元、7.7万元，共计68.7万元。在2014年12月11日向我借款36万元本金时，徐某和美星物业与我签订了一份房屋买卖协议书，约定将位于桦甸市XX镇XX小区X号楼X单元XX、XX室及B单元XX、XX室四套房屋，每户面积78平方米，低价卖给我，总价款36万元，以此来作为36万元借款的抵押担保。2016年4月28日徐某和美星物业与田某签订授权书，徐某和美星物业授权田某代为办理XX镇XX小区2X号楼相关事宜（包括：售楼、续建、开盘、物业、楼房债务、与政府及回迁户的协议办理所有开发项目）。2018年5月4日因徐某欠我的上述款项没有偿还，徐某书写了一份书面证明，同意将XX镇XX小区X号楼的X单元XX、XX室及X单元XX、XX室四套房屋，以每套15万元价款，共计60万元出售给我，抵顶欠我的借款中的60万元。2018年6月4日，田某根据徐某出具的2018年5月4日书面证明内容，与我签订了包括案涉房屋在内的四套房屋的商品房买卖合同，并将房屋的房门钥匙交给我，田某在商品房买卖合同上加盖了徐某的名章和美星物业的公章，从商品房买卖合同签订至今，案涉房屋一直由我占有。因案涉房屋开发手续不全，一直无法办理产权登记。贵院于2020年12月1日作出（2020）吉0282执719号执行裁定书查封案涉房屋是完全错误的，我提出执行异议申请后，贵院驳回了我的异议请求。我与徐某之间达成的以物抵债协议合法有效，贵院查封案涉房屋是完全错误的，故依法提起民事诉讼，请求贵院依法支持我的诉讼请求。郑某辩称，一、原告宋某的主张没有事实与法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。事实上，桦甸市XX镇政府为加快小城镇建设步伐，改善居民生活环境和居住条件，于2011年11月28日与开发商美星物业、徐某正式签订开发协议书，开发建设XX镇XX小区综合楼，并经上级建设主管部门审批后动工。开发地段位于镇中心，长90米，宽40米，东宽70米，开发总面积3834平方米。由此可见，美星物业、徐某系经行政许可后开发建设桦甸市XX镇XX小区综合楼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”故美星物业、徐某对案涉房屋享有所有权，桦甸市人民法院查封并予以执行是正确的。二、原告是以欠款抵顶购房款，以物抵债协议仍然是金钱之债，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故不能对抗法院的执行。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。徐某、美星物业均未提交书面答辩意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因徐某、美星物业未到庭应诉，放弃了抗辩权和质证权。本院对有争议的证据，认定如下：宋某提交的，1.借条二份、欠据、借据、中国农业银行业务凭证五份、书面证明，田某无异议，虽郑某提出异议，但未提供证据佐证其主张，结合证人姜某出庭证言，现有证据能够证明徐某与宋某之间存在债权债务关系，故本院对该组证据予以采信；2.徐某2018年5月4日书写证明、授权书、商品房买卖合同、房屋钥匙及照片，田某对真实性无异议，郑某提出异议，认为不能证实双方存在合法的以物抵债协议，本院认为，宋某未提供书面以物抵债协议，现有证据不足以证实其主张，故对该组证据不予采信；3.2017年10月11日桦甸市XX镇人民政府证明、2019年1月14日桦甸市XX镇人民政府文件、2018年9月11日桦甸市XX镇人民政府公告、2019年1月14日桦甸市XX镇人民政府函、工程合作补充协议、徐某为田某出具的欠据，田某无异议，郑某虽提出异议，但未提供证据证实其主张，本院认为，徐某出具的欠据与本案缺乏关联性，且没有其他交付款项证据佐证，故在本案中不予采信，对其他证据予以采信；4.证人姜某出庭证言，田某未提出异议，虽郑某提出异议，但未提供相反证据佐证，对该份证据本院予以采信。郑某提交的，1.（2018）吉0282民初3129号民事判决书及生效证明、（2020）吉0282执719号执行裁定书，宋某、田某对证据的真实性均未提出异议，本院对真实性予以采信；2.2012年4月30日房屋买卖协议书，宋某、田某对证据的真实性未提出异议，本院对真实性予以采信；田某提交的，1.欠条，宋某对真实性无异议，郑某提出异议，但未提供证据证实该欠条系虚假的，然而本院认为该证据与本案缺乏关联性，在本案中不予采信；2.证明，结合宋某提交的房屋钥匙，本院对该份证据予以采信。本院依职权调取的（2020）吉0282执719号、（2021）吉0282执异34号卷宗，宋某对真实性无异议，郑某、田某亦未提出异议。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：郑某与徐某、美星物业合同纠纷一案，本院于2020年1月9日作出（2018）吉0282民初3129号民事判决：一、被告美星物业、徐某于本判决生效之日赔偿因不能交付房屋给原告郑某造成的房屋经济损失211260元；二、被告美星物业、徐某于本判决生效之日赔偿原告郑某逾期交付房屋造成的经济损失（以20万元为限，自2012年12月1日起至2019年8月19日，按本金211260元、中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按本金211260元、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际给付之日）；三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。该案进入执行程序后，本院于2020年12月1日作出（2020）吉0282执719号执行裁定：一、查封被执行人徐某所有位于桦甸市XX镇XX小区X单元X室（西门、无证房）的房屋；二、查封期限为三年，查封期间由被执行人徐某保管，查封期间禁止转移、禁止设定抵押或者其他权利负担。另查明，2018年10月11日，桦甸市XX镇人民政府发布公告，载明2011年11月28日，桦甸市XX镇人民政府与徐某签订开发协议书，并经上级建设主管部门审批后动工，开发位于XX镇中心的XX镇XX小区综合楼。2016年5月19日，徐某（甲方）与田某（乙方）签订工程合作补充协议，约定如下：“一、甲方承诺在2016年6月28日前进行开盘。二、乙方继续筹集资金，做好收尾工程，承诺在2016年10月29日前交付工程，注（施工后材料及人工费，甲乙双方共同协商）。三、为使双方资金尽快回笼，甲方将工程的一部分交由乙方销售，所得款项抵顶乙方的工程款和利润。四、在乙方销售过程中权利配合乙方办理各种相关手续，税费按相关规定由开发商和购买方分别承担。五、双方协议以下列房屋抵顶乙方的工程款和利润。楼层5层8户，前小二层西1至东四、车库西南1-3、西后1-7号。以上房屋双方协商楼、车库价款为陆万壹个，具体售价与甲方无关。六、如因甲方原因不能如期开盘，甲方按乙方实际投入资金的日承担贰仟元违约金，如因乙方原因不能如期开盘，乙方日承担违约金贰仟元……”。2018年5月7日，宋某、姜某从田某处取走该小区X楼X单元XX、XX房屋钥匙，田某出具证明载明“看楼用，如卖出再签正式手续”。现被查封的桦甸市XX镇XX小区X单元X室（西门、无证房）的房屋处于闲置状态。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，宋某未提供充足证据证实其系案涉房屋的所有权人。其关于系通过以物抵债方式取得案涉房屋的主张，最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要认为：“以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议不能排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。”本案中，宋某未提供充足证据证实其与徐某之间存在以物抵债的合意，且未提供案涉房屋权属变动的证据，更在庭审中自认该房屋现处于闲置状态，结合田某出具的证明及庭审中陈述，现有证据不能认定宋某因以物抵债协议取得被查封房屋，更不能认定其实际受领了该房屋，故其诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宋某的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告宋某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 王冰茹人民陪审员 柳丽卉人民陪审员 孙成美二〇二一年六月九日书记员 范晓菲