兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初856号 原告：兰州新区慧达商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合保税区综合服务楼C区。 法定代表人：唐延明，该公司经理。 委托诉讼代理人：金春州，北京京师（兰州）律师事务所律师。 被告：刘政，男，1992年9月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 原告兰州新区慧达商贸有限公司（以下简称“慧达公司”）与被告刘政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告慧达公司委托诉讼代理人金春州，被告刘政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 慧达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘政向原告支付2019年3月1日至2020年3月31日的租金414960元；2.判令被告刘政向原告支付违约金325584元；3.判令被告刘政每日按照所欠款项的20%支付自逾期支付租金之日至实际付清之日止的违约金；4.判令被告刘政承担原告追偿发生的律师费13000元；5.诉讼费用全部由被告承担。事实与理由，2018年10月30日,原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于兰州新区进口商品批发中心西南角一楼、二楼区域出租给被告,面积共约1064㎡的商铺出租给被告，被告引进“刘记融合菜·蜀味堂腰片老火锅”餐饮业态在原告指定场经营，该品牌一经确定，被告不得变更业态、经管品牌和经营项目。租期为5年,自2019年3月1日起至2024年2月29日止,其中装修期为自2018年11月1日起至2019年2月28日止，装修期不收取租金。租金标准:该场地建筑面积租金为自2019年3月1日起至2022年2月28日止30元/㎡/月,自2022年3月1日起至2024年2月29日止35元/㎡/月。支付方式:每壹个季度(3个月)为一个计租期;被告应在每个计租期满前15天向原告支付下一计租期的租金。逾期七天未交租金,视为被告自动放弃该场地承租权,本合同自行解除。同时,原告有权继续向被告追缴所欠款项;双方约定经营第一年,若蜀味堂火锅店营业额达800万元,慧达公司可减免第一年房租,第一年具体营业额届时由商投集团法务风控部及慧达财务审计确定。合同期间被告如需中途撤出商铺、场地或专柜,应于60日前提出撤出商铺、场地或专柜书面申请,经原告同意后方可按商场相关规定撤出商铺、场地或专柜,铺位、场地或专柜由原告收回;被告所交保证金不予退还,并不抵扣任何费用。被告有下列情形之一的,原告有权单方解除合同,收回租赁商铺、场地或专柜:①、被告未征得原告书面同意改变业态、品牌及经营项目;②、因被告原因造成房屋结构损坏的；③、被告擅自转租、转让租赁商铺、场地或专柜的承租权或与他人交换的;④、被告拖欠甲方租金及物业管理费等其他相关费用超过7日的;⑤、租赁商铺、场地或专柜内的物品被司法机关政府职能部门扣押、查封,且十五日内未能解除查封或扣押的;被告违反合同相关规定,并在原告发出通知后15日内未与纠正的。被告违反本合同第八条第4款规定,原告有权单方解除合同,被告缴纳的租赁保证金归原告所有,同时被告还应向原告支付相当于剩余租 期租金总额20%的违约金:被告方逾期支付的租金以及其他各项费用,每逾期一天,应按照所欠款项的20%向原告支付迟延履行违约金,并不与合同第8.4.4条款、第9.3条款内容冲突。”合同签订后,原告按照合同约定交付房屋,被告在对房屋进行装修后开始营业,2020年3月24日,被告向原告递交《退房申请》称，因被告经营另有规划，加之近期疫情影响，特申请退还商铺，并将钥匙交于原告。被告未经原告同意擅自撤出商铺、场地或者专柜，且未如期向原告支付租金，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法起诉。 刘政辩称，1.我认为我不欠房租，我们当时是新区商投公司的招商引资项目，商投答应免租18个月，因为管委会不容许减免房租，加了一个条件就是如果一年的销售额达到800万元免当年房租，后面由于商投把兰州新区进出口批发超市撤了，我们的生意直线下滑，我们就撤了，已经给原告交了退房申请。2019年10月1日我们就撤出了，没有再营业，律师费和诉讼费也不应该由我来承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的租赁合同、工商登记信息、退房申请，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下:对于慧达公司提交的阳光保险的保单、委托合同、律师费发票、刘政有异议，认为不应当由其承担，本院对上述证据的真实性予以确认。对于慧达公司提交的催缴通知和催缴函，刘政认可其签名，但是于2020年2月份在慧达办公室签署，本院对该份证据的真实性予以确认，但是不能证明慧达公司是否向刘政进行了送达。 本院经审理查明事实如下，刘政与慧达公司签订《租赁合同》，约定慧达公司将位于兰州新区××楼××楼商铺出租给刘政,面积共约1064㎡，刘政引进“刘记融合菜·蜀味堂腰片老火锅”餐饮业态在慧达公司指定场所经营，该品牌一经确定，刘政不得私自变更业态、经管品牌和经营项目。合同租期为5年,自2019年3月1日起至2024年2月29日止,其中装修期为自2018年11月1日起至2019年2月28日止，装修期不收取租金。租金标准:自2019年3月1日起至2022年2月28日止30元／㎡／月,自2022年3月1日起至2024年2月29日止35元／㎡／月。支付方式:每壹个季度（3个月）为一个计租期;刘政应在每个计租期满前15天向慧达公司支付下一计租期的租金。逾期七天未交租金,视为刘政自动放弃该场地承租权,本合同自行解除。同时,慧达公司有权继续向刘政追缴所欠款项;同时约定，经营第一年,若蜀味堂火锅店营业额达800万元,慧达公司可减免第一年房租。合同期间刘政如需中途撤出商铺、场地或专柜,应于60日前提出书面申请,经慧达公司同意后方可撤出。刘政有下列情形之一的,慧达公司有权单方解除合同,收回租赁商铺、场地或专柜:①、未征得慧达公司书面同意改变业态、品牌及经营项目;②、造成房屋结构损坏的；③、擅自转租、转让租赁商铺、场地或专柜的承租权或与他人交换的;④、拖欠租金及物业管理费等其他相关费用超过7日的……。刘政违反本合同第八条第4款规定,慧达公司有权单方解除合同，刘政应向慧达公司支付相当于剩余租期租金总额20%的违约金:刘政逾期支付的租金以及其他各项费用,每逾期一天,应按照所欠款项的20%向慧达公司支付迟延履行违约金,并不与合同第8.4.4条款、第9.3条款内容冲突。”合同签订后,慧达公司按照约定交付了房屋,刘政在对房屋进行装修后于2019年3月9日开始营业,2020年3月24日,刘政因个人经营另有规划、疫情影响等原因向慧达公司递交《退房申请》，并将钥匙交于慧达公司，慧达公司表示同意。后因刘政未缴纳租金，遂酿成纠纷。 另查明，慧达公司在实现债权过程中，支付律师费13000元，申请诉中财产保全，支付保全费4288元。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定，全面履行义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案慧达公司与刘政签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务，慧达公司依约向刘政提供商铺，刘政应当按照合同约定支付租金。根据双方合同约定及解除合同时间，刘政应当承担自2019年3月1日至2020年3月24日止的租金407512元（1064㎡×30元×12个月）+（1064㎡×30元÷30天×23天），关于刘政辩称的因慧达公司撤走综合超市，导致营业额下降而停止经营的意见，本院认为，刘政并未提供证据证明因慧达公司撤走综合超市导致其停止经营，二者不存在必然的因果关系，且刘政提交的《退房申请》也表明，因“其个人经营规划调整、疫情影响”等原因停止经营，故对其辩称本院不予采纳。 关于慧达公司主张的违约金问题。慧达公司以刘政拖欠租金为由主张违约金，刘政未按合同约定支付租金的行为确已构成违约，应当支付违约金。双方当事人在合同中虽约定了违约金计算方式，但该约定明显高于一般资金被占用所造成的损失，根据民法理论及相关法律规定的立法本意，违约金旨在弥补损失并体现适度的惩罚，在慧达公司未能充分证明其损失数额的情况下，结合刘政要求调整违约金的请求，综合考虑刘政逾期付款违约行为的情节、过错程度及慧达公司可能获得的预期利益等因素，酌情调整违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍，即5%计算。按照双方合同中对于租金支付方式的约定，刘政应予2019年5月15日（第一个计租期）前支付租金95760元，计算至2019年8月14日的违约金为1193元（95760元×5%÷365天×91天）；8月15日（第二个计租期）前应支付租金191520元，计算至2019年11月14日的违约金为2387元（191520元×5%÷365天×91天）；11月15日（第三个计租期）前应支付租金287280元，计算至2020年3月22日的违约金为5037元（287280元×5%÷365天×128天），2020年3月23日至实际付清之日的违约金，以欠付租金为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于慧达公司主张的律师费及担保费问题，双方合同中对违约方承担律师费做了明确约定，且慧达公司提交了委托代理合同、律师费发票等证据，能够证明其在主张债权过程中产生的实际支出。在诉讼过程中，慧达公司申请诉中财产保全，支付保全费4288元，系慧达公司的合理必要支持，故对于慧达公司的该项主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第二条之规定，判决如下： 一、刘政于本判决生效之日起三十日内支付兰州新区慧达商贸有限公司商铺租金407512元及违约金8617元（截止2020年3月22日），2020年3月23日至实际付清之日的违约金，以欠付租金为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、刘政本判决生效之日起三十日内支付兰州新区慧达商贸有限公司律师费13000元； 三、驳回兰州新区慧达商贸有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取案件受理费5668元、保全费4288元，由刘政负担7597元，兰州新区慧达商贸有限公司负担2359元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  吕娟霞 二〇二一年六月二日 书记员  杨永太