北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终783号上诉人（原审被告、反诉原告）：港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：胡高华，经理。委托诉讼代理人：陈晨，北京山耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎名元，北京山耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京翔亚租赁公司，住所地北京市丰台区高家场**。法定代表人：王艳杰，经理。委托诉讼代理人：魏艳青，北京斌道律师事务所律师。上诉人港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司（以下简称港尚金源公司）因与被上诉人北京翔亚租赁公司（以下简称翔亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人港尚金源公司之委托诉讼代理人黎名元，被上诉人翔亚公司之法定代表人王艳杰及委托诉讼代理人魏艳青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。港尚金源公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我公司反诉请求，诉讼费用由翔亚公司负担。事实和理由：1.双方签订的《续租合同》至今仍在有效期内，翔亚公司不能证明双方于2019年12月31日协商一致解除合同，应承担举证不能的责任；2.一审判决认定我公司的行为客观上已形成原租赁合同解除的法律效果没有事实和法律依据；3.翔亚公司的诉讼请求是要求确认双方《续租合同》在2019年12月31日已解除，但一审以判决形式确认，超出本案的诉讼请求范围；4.翔亚公司自2018年1月起就违约禁止我公司使用三层宿舍楼，自2018年12月6日以明令不许存放五金建材的方式违约干扰我公司使用和出租涉案场地设施，翔亚公司的行为构成根本违约，应当赔偿我公司的损失；5.一审判决我公司将依法收取的第三方租户的租金和押金给付翔亚公司没有事实和法律依据，数额也是明显错误的；6.我公司主张的因翔亚公司违约造成的厂库房及新建库房经营损失及三层宿舍楼经营损失，以及我公司要求翔亚公司开具已给付租金的发票有事实和法律依据，法院应予支持；7.本案继续履行《续租合同》不存在障碍，应继续履行，翔亚公司的违约行为与国家关于优化营商环境的相关政策相悖，不应得到支持；8.本案案情复杂，不应采取普通程序独任审判制度。翔亚公司辩称，不同意港尚金源公司上诉请求。双方协议解除合同，港尚金源公司应支付欠付租金。我公司与商户重新签订合同，有权向港尚金源公司主张其收取的租金及应退的押金。翔亚公司向一审法院起诉请求：1．确认2016年3月15日签订的《续租合同》在2019年12月31日解除；2．港尚金源公司支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日房屋租金2768525元，并支付逾期付款利息，以2768525元为基数，自2019年10月1日起至款项付清之日止，以全国银行同业间拆借利率为标准；3．港尚金源公司退还应属于我公司收取的租金3666218元，及押金509900元，共计4176118元；4.诉讼费由港尚金源公司承担。港尚金源公司向一审法院反诉请求：1．判令继续履行双方2016年3月15日签订的《续租合同》，由翔亚公司将《续租合同》约定的出租场地设施交给我公司经营、使用；2．判令翔亚公司支付因其违约造成的我公司经营损失5379534．66元（自2019年1月1日至2020年8月31日）；3．判令翔亚公司支付因其违约造成的我公司三层宿舍楼经营损失364481.70元（自2018年1月1日至2020年8月31日）；4．判令翔亚公司开具并向港尚金源公司给付已付租金17065575元的发票；5.诉讼费由翔亚公司承担。一审法院认定事实：2016年3月15日，出租方翔亚公司（甲方）与承租方港尚金源公司（乙方）签订《继租合同》，约定：一、出租场地设施情况：甲方将位于北京市丰台区高家场45号一处场地出租给乙方经营使用，在该场地上有甲方建成厂库房15000平米，三层宿舍楼1100平米，新建小库房550平米，另有附属设施，总占地面积约29500平米。二、乙方已对该场地使用多年，对场地及地上建筑物、水、电等情况均已了解无误。1．厂库房15000平米。2．三层宿舍楼1100平米。3．乙方所建550平米小库房权属归于甲方，建筑设施等由乙方免费使用及无偿维护。4．厂库区保安、物业及安全防火，由乙方自理……。三、租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，共10年；租赁期满后，乙方在同等条件下，有优先续租权。四、租金支付方式1．按半年付，乙方需在每年6月30日和12月31日前10日内，付给甲方下一半年租赁费。前三年按季度付。2．租金（1）15000平米库房租金：2017年至2019年每天每平米1．2元；2020年至2022年每天每平米1．3元；2023年至2026年每天每平米1．4元。（2）1100平米宿舍楼租金：2017年至2019年每天每平米1．6元；2020年至2022年每天每平米1．8元；2023年至2026年每天每平米2．0元……八、违约责任。本协议任何一方不能全面认真履行时，违反本协议约定中的义务条款，均视为违约行为，协议他方除有权依照法律和本合同约定，向违约方索取赔偿，由此所造成的一切后果由违约方承担。其中包括：1．租赁期内乙方出现将场地房屋设定抵押、转让、转借，用于融资、整体转租等侵害甲方权益的行为，或利用场地进行非法活动损害公共利益等情况，应视为乙方违约，甲方有权终止合同并追究乙方经济与法律责任。2．租赁期内乙方应按时足额的交纳租赁费、水费、电费等，租赁费拖欠一个月，或水费电费等拖欠六个月以上的，甲方有权终止合同，乙方按拖欠租赁费、水费、电费的每日千分之二，向甲方支付违约金。3．因合同到期终止或发生乙方违约造成合同无法履行或终止，甲方无需对乙方承担任何经济和法律责任；乙方在场地内的所有财产，包括动产和不动产，应在20天内清理完毕并恢复原状，否则视为废弃物，由甲方自行处理。同日，双方签订《补充协议》，就每笔租金交付时间、金额进行约定，其中2019年第四季度租金应于2019年9月20日支付。庭审中，翔亚公司主张，自2018年第一季度，港尚金源公司陆续欠付租金，截至2019年12月31日，港尚金源公司欠付租金合计2768525元。港尚金源公司认可翔亚公司提供的每笔租金交纳的收据和付款总额，但不认可欠付租金。2019年12月，港尚金源公司与翔亚公司共同前往丰台供电公司办理了涉案场地变更用电登记，将涉案场地用电人从港尚金源公司变更为翔亚公司。2020年1月后，涉案场地的水电费用均由翔亚公司自行缴纳。2019年12月9日至12月15日，港尚金源公司的管理人员带涉案场地转租的46户承租商户与翔亚公司重新签订2020年1月1日之后的租赁合同，该46户租户将与港尚金源公司签订的原合同及押金条原件交付翔亚公司。该46户承租人也出具证明称：“我与港尚金源公司在2020年前签订租房合同，并交纳了2020年之后的押金、租金，但2019年12月底港尚金源公司主动撤出。翔亚公司接手后，未再收取我2020年1月1日之后的我已向港尚金源公司交纳的租赁期间的租赁费和押金，因此我将与港尚金源公司的押金、租金票据和权利转交给翔亚公司”。港尚金源公司已收取46户承租人2020年1月1日之后的租金3666218元，及押金509900元。在双方租赁合同履行期间，因港尚金源公司转租承租使用商户在租赁使用期间不当使用发生火灾，造成所租赁库房部分损毁。2017年1月1日，翔亚公司（甲方）与港尚金源公司（乙方）签订协议约定：甲方同意由乙方负责实施换顶；换顶总造价2027000元，其中4号库换梁檩条等造价158476元，不在甲方负担费用的范围内，故甲方实际担负费用1868550元；甲方担负的1868550元前期由乙方垫付，甲方在2017年分四个季度在租金里减除。2018年12月6日，翔亚公司向港尚金源公司发出通知称：贵公司租赁我公司库房存放五金建材，本院所存放的五金建材为非首都功能，不符合北京市发展规划，特限定贵公司与各企业签订的合同在2018年12月31日到期后不能再续租合同，院内所有租赁库房存放五金建材的企业在2018年12月31日前搬离本院。一审法院认为，港尚金源公司是其与翔亚公司租赁合同的承租使用人，也是其在涉案场地承租后转租行为的出租人。其虽否认已于2019年12月与翔亚公司洽商就解除合同达成合意，但其在2019年12月间与翔亚公司共同前往供电部门变更租赁场地登记用电使用人以及派出公司租赁场地管理人员带转租承租商户与翔亚公司直接签订租赁合同的行为，客观上已实际形成了原租赁合同解除的法律效果。在翔亚公司与转租承租人直接签订租赁合同后，港尚金源公司已退出了原合同承租人和转租合同出租人的角色。此为港尚金源公司自主选择的结果。翔亚公司主张，双方就此已达成合意，要求确认双方的租赁合同已于2019年12月31日解除的诉讼请求，法院予以支持。2020年1月1日之后，翔亚公司与46户承租商户建立了直接的租赁关系，港尚金源公司收取此后的租赁费并占有转租合同押金的行为已没有事实依据。上述承租商户认可新的租赁关系建立后已向港尚金源公司预交租金部分未再交纳，并言明将与港尚金源公司的押金、租金票据和权利转交给翔亚公司，故翔亚公司要求港尚金源公司返还已向上述商户预收的2020年1月1日之后租金及押金的诉讼请求，法院亦予以支持。截至2019年12月31日，港尚金源公司欠付租金合计2768525元，其应向翔亚公司支付并给付利息。现新的租赁关系已在原出租人和原转租承租人之间直接建立，港尚金源公司反诉要求继续履行合同的请求已无现实可能。翔亚公司以库房存放五金建材为非首都功能、不符合北京市发展规划为由对港尚金源公司转租承租人的租赁使用用途进行限定并不改变港尚金源公司对承租场地的实际租赁使用。在双方合同后续履行期间，港尚金源公司对此也并未提出异议。其认为，由此造成其经营损失并要求翔亚公司赔偿，法院不予支持。其称，2018年12月31日之后翔亚公司违约清理了所有租户，与其在2019年12月底前派出人员带转租承租商户与翔亚公司另行签订合同的客观事实相矛盾。其主张翔亚公司构成根本违约而拒付租金的行为本身构成对租赁合同履行的根本违约。其反诉所主张的各项损失均未提交充分证据加以证明，对此法院均不予支持。其要求翔亚公司向其开具付款发票的请求，非法院民事案件审理受案范围，本案处理不予涉及。据此，一审法院于2020年11月27日判决如下：一、北京翔亚租赁公司与港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司于2016年3月15日签订的《继租合同》在2019年12月31日解除；二、港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司于判决生效后十日内支付拖欠北京翔亚租赁公司2018年1月1日至2019年12月31日房屋租金2768525元，并支付逾期付款利息（以2768525元为基数，自2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心发布的拆借利率为标准计算，至款项付清之日止）；三、港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司于判决生效后十日内给付北京翔亚租赁公司预交租金3666218元，及押金509900元；四、驳回港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司的各项反诉请求。本院二审查明的事实部分，港尚金源公司不认可一审判决所述“2019年12月，港尚金源公司与翔亚公司共同前往丰台供电公司办理了涉案场地变更用电登记，将涉案场地用电人从港尚金源公司变更为翔亚公司。”，其陈述其仅在变更用的空登记表上盖章，其余内容均是翔亚公司人员书写，双方并未共同办理该业务，且电表变更并不代表合同解除。本院二审审理期间，港尚金源公司向本院提交：1.甘百川的证人证言，证明翔亚公司于2018年12月起违约不允许港尚金源公司及其他租户在租赁房屋内存放五金建材，并每月清理港尚金源公司租户。2.湛鑫的证人证言，证明自2018年1月起，港尚金源公司未使用涉案场地内的三层宿舍楼，一直是翔亚公司在使用。翔亚公司对两份证人证言均不予认可，认为证人与港尚金源公司均有利害关系，且不认可其一直使用三层宿舍楼。翔亚公司向本院提交其与46家商户的合同复印件、及租金收据35份、押金明细表1份，证明其向港尚金源公司主张的租金及押金是合理的。港尚金源公司对翔亚公司单方计算的租金数额不认可，且认为翔亚公司主张的部分租赁合同已到期，再主张租金无依据，主张的部分租赁合同尚未到期，主张退还押金无依据。同时认为翔亚公司主张的部分租金没有收据，部分租金计算方式错误，均不应支持。本院认为，翔亚公司与港尚金源公司签订的《续租合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于翔亚公司与港尚金源公司所签的《续租合同》解除问题，根据查明的事实，2019年12月租赁场地登记用电使用人变更为翔亚公司且此后电费由翔亚公司负担，对于上述变更用电人的事实港尚金源公司知悉并有在登记表上加盖公章行为；此外2019年12月涉案租赁场地的转租承租商户和翔亚公司直接签订租赁合同，现港尚金源公司虽不认可其参与签订合同，但是港尚金源公司并未否认在签订合同时其公司人员在场。上述行为客观上已实际形成了原租赁合同解除的法律效果。因此一审法院认定翔亚公司与转租承租人直接签订租赁合同后，港尚金源公司已退出了原合同承租人和转租合同出租人的角色，此为港尚金源公司自主选择的结果，故双方当事人已就租赁合同解除达成合意，因此一审法院认定翔亚公司与港尚金源公司签订的《续租合同》于2019年12月31日解除并无不当。翔亚公司所提要求港尚金源公司支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金的诉请，港尚金源公司主张，翔亚公司自2018年1月起就禁止港尚金源公司使用租赁物中的三层宿舍楼，且翔亚公司每季度收取租金时主动扣减了该部分的租金。关于三层宿舍楼部分翔亚公司是否已经收回问题，翔亚公司予以否认且不认可主动扣减租金。现港尚金源公司仅提供证人证言用以证实自2008年起港尚金源公司从未使用涉案场地内的三层宿舍楼，而是翔亚公司在使用。在翔亚公司否认其收回三层宿舍楼的情况下，港尚金源公司仅凭证人证言无法证实其所述翔亚公司已经收回三层宿舍楼的主张，因此对于港尚金源公司所提在扣除三层宿舍楼部分租金后并不欠付翔亚公司租金的主张本院不予支持。故对于翔亚公司所提要求港尚金源公司支付欠付租金的诉请本院予以支持。关于欠付租金逾期付款利息，一审法院计算标准并无不妥。翔亚公司另提要求港尚金源公司退还双方租赁合同解除后，港尚金源公司向次承租人预收的租金及押金的诉请，本案的案由是租赁合同纠纷，翔亚公司此诉请是基于其与次承租人之间债权转让所获得的权利，因此与本案并非同一法律关系，就此纠纷翔亚公司、港尚金源公司可另行解决。港尚金源公司所提要求翔亚公司支付因翔亚公司违约造成的经营损失之主张，首先，本案双方《续租合同》解除是双方合意的结果，因此无法将合同解除的违约责任归因于翔亚公司。其次，就该部分损失港尚金源公司仅仅是自行估算，无法提供证据证实其损失的具体数额。因此港尚金源公司此项主张缺乏事实及法律依据本院难以支持。港尚金源公司所提要求翔亚公司支付因违约收回三层宿舍楼导致的经营损失的主张，在港尚金源公司未能提供证据证实在租赁合同履行期间翔亚公司曾收回该部分租赁物的情况下，港尚金源公司此项主张本院不予支持。港尚金源公司要求翔亚公司向其开具付款发票的请求，非法院民事案件审理受案范围，对此本案不予处理。综上，港尚金源公司的上诉请求中合理部分本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19129号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19129号民事判决第三项；三、驳回北京翔亚租赁公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60413元，由北京翔亚租赁公司负担36332元（已交纳），由港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司负担24081元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院），一审案件反诉费26004元，由港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费60413元，由北京翔亚租赁公司负担24081元（于本判决生效之日起七日内交至本院），由港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司负担36332元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年六月九日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡