辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1001号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国广电辽宁网络股份有限公司（原北方联合广播电视网络股份有限公司），住所地沈阳市沈河区中街路2号。 法定代表人：曾绍武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张昕彤，女，该公司员工。 上诉人（原审被告）：北方联合广播电视网络股份有限公司丹东分公司，住所地丹东市振兴区纤维街38号。 负责人：李军，该公司副经理。 委托诉讼代理人：侯阳，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：丹东有线电视网络有限公司，住所地丹东市振兴区纤维街38号。 法定代表人：姜杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周克剑，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅立光，辽宁凡响律师事务所律师。 上诉人中国广电辽宁网络股份有限公司（以下简称中国广电公司）、北方联合广播电视网络股份有限公司丹东分公司（以下简称北方广电丹东公司）因与被上诉人丹东有线电视网络有限公司（以下简称丹东有线电视）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国广电公司的委托诉讼代理人张昕彤，北方广电丹东公司的委托诉讼代理人侯阳，被上诉人丹东有线电视的委托诉讼代理人周克剑、傅立光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国广电公司、北方广电丹东公司共同上诉请求：1、依法撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2469号民事判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人丹东有线电视的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人丹东有线电视承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、原审法院就上诉人北方广电丹东公司与被上诉人的租赁事实未查清，租赁合同中涉及的房产已经由被上诉人向上诉人中国广电公司进行实际交付，为上诉人中国广电公司所有，上诉人北方广电丹东公司不需要向被上诉人支付租金。二、即使认定上诉人北方广电丹东公司与被上诉人之间的租赁事实存在，上诉人北方广电丹东公司也不应该向被上诉人支付原审诉讼请求中确认的租金。 丹东有限电视辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立，在2010年上诉人与被上诉人签订辽宁省广播电视网络投资协议后，在2011年5月进行资产交接时，各方对投入资产明确达成了调整协议，实际被上诉人向上诉人入股投资时投入资产不包括案涉房屋，因此对本案房屋的归属仍属于被上诉人所有，而上诉人租赁使用被上诉人所有房屋依法应当交纳租金，在上诉人没有按照协议约定交纳租金的情况下，被上诉人诉讼至法院且获得原审法院判决支持符合事实及法律规定，原审正确，上诉人的上诉请求应予驳回。 丹东有限电视向一审法院起诉请求：判令两名被告立即支付原告2013年至2020年房屋租金12640256元，并支付违约金341万元。 中国广电公司向一审法院反诉请求：判决反诉被告返还反诉原告租金5546752元。 一审法院认定事实：坐落于丹东市振兴区纤维街38号、建筑面积5412.8平方米的房屋归原告所有。2013年1月1日，原告（甲方，出租方）与被告北方广电丹东公司（乙方，承租方）签订了《房屋租赁协议》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省丹东市振兴区纤维街38号；出租面积共5412.8平方米；该房屋租赁期共十五年，自2013年1月1日起至2027年12月31日止；房屋租金按每月每平米35元计算，每年租金为2273376元；房屋租金按年支付；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.5倍支付违约金。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告北方广电丹东公司使用。在合同履行过程中，被告累计支付了5546752元租金。2019年9月22日，原告委托律师向被告北方广电丹东公司就其拖欠租金事宜发出《催款律师函》。2019年10月15日，被告北方广电丹东公司向原告发出《关于租用丹东有线电视网络有限公司办公楼租金欠款的解决方案》，主要内容为：“我方收到催款函后，根据自身无力偿付的实际情况和‘三重一大’重要事项议事规则及请示报告制度等相关规定，及时向总公司报告并请求支持，同时向总公司提出通过债转股整合资产、向银行贷款一次性偿付、双方协商分期偿付等解决建议。总公司研究认为，根据公司目前的实际情况，通过债转股整合资产或向银行贷款一次性偿付均不符合公司目前身处困境的实际情况，责任丹东分公司本着对历史负责、对公司生存发展负责、对员工利益负责的态度，通过与对方协商采用分期偿付的方式解决拖欠租金，同时重新商签租金协议。经贵我双方初步协商，提出以下解决方案：一、采用分期偿付方式解决拖欠租金。2013至2019年底欠款10366880元，分五年付清。”同时列明了具体的还款计划。2019年10月23日，被告北方广电丹东公司向原告发出《关于租用丹东有线电视网络有限公司办公楼租金欠款解决方案二》，主要内容为，“我方根据2019年10月17日收到的贵方《关于对北方广电还款计划的意见》后，于10月22日召开党委会，研究制定以下解决方案：一、采用分期偿付方式解决拖欠租金（同时列明具体付款计划，略）。二、考虑贵我双方原租赁合同签订的历史背景等诸多原因，我方不支付违约金。三、双方重新商签办公楼租赁协议，原租赁协议自2019年12月31日起终止执行。自2020年1月1日起执行重新签订的新协议，拟租用面积为2500平方米左右，合同期限为三年，租金标准及租金支付按新协议相关条款执行。”但此后双方未重新签订租赁协议。2019年12月4日，被告北方广电丹东公司向原告发出《关于对丹东有线电视网络公司催交办公大楼租金相关事宜的回函》，主要内容为：贵方2019年12月2日《关于北方广电丹东公司拖欠有线电视房屋租金解决方案的回函》我方已收悉，现函复如下：一、在贵我双方就相关事宜进行协商期间，我公司财务部在整理财务档案时，又发现两份房屋租赁协议，协议内容与贵公司向我公司追缴租金欠款所依据的协议内容有很多不同之处。二、为有效防范风险，保证双方就相关事宜的协商工作有理有据，我公司开始查阅2012年至2017年的档案资料，重点查找党委会和总经理办公会的记录、纪要等关键料。查阅发现,在2013年及以前的档案资料中，没有关于我方使用办公大楼需要向贵方缴纳租金的任何依据。在2014年的档案中找到了一份总经理办公会议纪要，涉及到办公大楼租赁使用相关内容。纪要中明确提出需请示总公司同意后执行。但我公司未查到经总公司同意的批复、批示等任何关键性资料，该纪要与贵方向我方催交房租所依据的协议在时间逻辑上也存在明显瑕疵。三、我公司又查阅财务档案，希望从财务支出凭证上找到继续推进协商工作的相关依据，也没有找到。鉴于以上三点，我方认为双方继续推进相关事宜的协商工作需要进一步理清一些事实，希望贵方能够提供相关档案或关键资料，以为协商工作提供合理依据。同时，防范违规、违纪、违法风险，保证相关事宜得到圆满解决。” 一审法院认为：原、被告于2013年1月1日签订的房屋租赁协议系基于双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效，双方均应按照协议履行各自的义务。协议签订后，原告依约向被告北方广电丹东公司交付了案涉房屋，被告北方广电丹东公司此后也一直使用该房屋，并向原告交付了部分租金。根据原告提交的相关证据，可以证明被告欠付租金的事实，同时根据被告北方广电丹东公司向原告的回函，也可以看出其对欠付租金一事表示认可。故对原告要求被告支付2013年至2020年欠付的房屋租金12640256元的诉讼请求，予以支持。关于原告提出要求被告支付违约金341万元的诉讼请求，因双方的房屋租赁协议中明确约定，“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.5倍支付违约金”，根据该条款，原告主张被告按约定的计算违约金方式支付3年违约金，符合合同的约定，亦不违反法律的强制性规定，未超过合理的范围，被告亦未提出违约金过高要求调整的请求，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。被告北方联合广播电视网络股份有限公司作为被告北方广电丹东公司的总公司，应对被告北方广电丹东公司的债务承担补充清偿责任。关于被告提出房屋租赁协议不是原告与被告真实的意思表示，为无效合同的意见，因其未提供充分的证据证明，且被告一直在案涉房屋内办公，并向原告支付了部分租金，该协议已实际履行至今，故对被告的该项意见，不予采纳。关于被告提出案涉房屋系被告北方广电公司所有、被告不需要向原告支付租金的意见，第一，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，而案涉房屋登记的所有权人为原告，故被告的该项意见没有事实及法律依据；第二，被告主张案涉房屋为原告投入到被告的资产，但不论被告所述是否属实，双方投资关系是否成立，在案涉房屋的所有权未进行变更登记之前，该房屋所有权仍归原告所有，被告也不能据此否定双方房屋租赁合同的效力，且被告主张的法律关系与本案不属于同一法律关系，如被告认为自己在投资关系中权益受到侵害，可与原告协商解决或另案提起诉讼。综上，对被告提出的该项意见，不予采纳。关于被告提出的反诉请求，不予支持，理由同上，不再赘述。 一审法院判决：一、被告北方联合广播电视网络股份有限公司丹东分公司于判决生效后15日内给付原告丹东有线电视网络有限公司房屋租金12640256元，并支付违约金3410000元；二、被告北方联合广播电视网络股份有限公司对上述给付义务承担补充清偿责任；三、驳回反诉原告北方联合广播电视网络股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118102元，反诉受理费50627元，均由两名被告共同负担。 北方广电丹东公司向法庭提供两份房屋租赁协议，证明如果法庭认定涉案房屋非上诉人所有，那么即使租赁关系存在，也应该从2013年1月1日至2015年12月31日期间不支付租金，租金应该从2016年1月1日计算至2017年12月31日。 中国广电公司质证意见为，同意北方广电丹东公司举证意见。 丹东有限电视质证意见为，两份协议可以证明案涉房屋是属于我方所有，是我方租赁给上诉人使用。对协议内容我方认为不是各方当事人的意思表示，内容上属于无效协议，从2013年开始上诉人和被上诉人一共签订了4份协议，第一份协议签订时间是2013年1月26日，租期是从2013年1月1日起2015年12月31日止，每年租金227万元。第一份协议到期后各方签订了第二份协议，就是原审中我方提供给法庭的租期至2027年12月31日的这份协议。虽然第二份协议写的时间是2013年1月1日，但实际上是在2016年初签订的，当时大楼在银行有抵押贷款，上诉人停止向我方支付每年750万元的红利，使得我方偿还银行贷款出现困难，为了防止银行处置大楼，将协议签订时间倒签至2013年1月1日。第三份协议就是上诉人向法庭举证的2016年协议，该协议签订时间是2016年9月28日，这份协议因为税务部门抽查北方广电丹东公司，因为涉及租赁房屋交税问题，按照原合同约定每年需要交纳26万元税，如果是无偿使用房屋每年是按照房屋原值交纳12万元税款，问了应对税务检查及省税，所以签订了上诉人提供的2013年至2016年这份协议，该协议是在第一份协议届满后签订的协议，该协议不是各方实际履行的协议。第四份协议是上诉人提供的2017年的协议，该协议和2016年这份协议一样是为了应付税务检查，在2016年后上诉人仍然使用大楼，需要再做一份2017年的协议，也不是各方实际履行的协议。1、上诉人提交的两份租赁合同可以证明各方之间有租赁关系。2、我方一审提交给法庭的合同实际签订时间是2016年初，落款为2013年是因为租赁合同履行3年后上诉人同意继续租赁，后期签订的15年合同包含这3年，当时天城公司在银行贷款还不上了，各方都担心大楼被银行收回，被上诉人有租金收入，而上诉人有经营位置，所以各方合议将合同时间提前到2013年，现在天城公司债务被国资委化解，原贷款由丹东有线电视承接，靠租金费用偿还大楼贷款。3、上诉人提交的证据从合同编号可以看出其是后补的，当时合同签约法人盖的是姜杰的印鉴，而姜杰当时不是上诉人的法人，当时是刘天成，可以看出该证据是后补的。 丹东有限电视向法庭提供2013年1月26日各方签订的租期2013年1月1日至2015年12月31日租赁协议一份，证明各方最早签订且实际履行的2013年至2015年的租赁协议约定了房屋租金，按照该协议各方实际履行。 北方广电丹东公司质证意见为，对证据真实性有异议，没有提交原件。公司房屋租赁合同是有合同编号的，该证据没有合同编号，所以我方认为是假的。 中国广电公司质证意见与北方广电丹东公司相同。 本院认证意见为，上述新证据与被上诉人在一审程序中提交的证据相互印证，可以证明涉案房屋归被上诉人所有，双方之间的房屋租赁关系始于2013年1月1日。 本院对各方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。另，本院审理本案期间，北方联合广播电视网络股份有限公司变更为中国广电辽宁网络股份有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人是否存在租赁关系，应否向被上诉人给付所欠租金；2、涉案房屋是否归上诉人中国广电公司所有，被上诉人应否向其返还已收租金。关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人签订了多份房屋租赁协议，但双方之间租赁房屋的意思表示真实明确，不违反法律的强制性规定，应认定有效，双方均应按照协议履行各自的义务。协议签订后，被上诉人依约向上诉人北方广电丹东公司交付了案涉房屋，上诉人北方广电丹东公司此后也一直使用该房屋，并向被上诉人交付了部分租金。因此，上诉人北方广电丹东公司应当向被上诉人给付所欠租金及合同约定的违约金。上诉人中国广电公司作为北方广电丹东公司的总公司，应对北方广电丹东公司的债务承担补充清偿责任。关于第二个焦点问题，上诉人中国广电公司虽然提出涉案房屋在该公司成立之初已划归其所有，但是在该公司成立以来，尽管其催促涉案房屋尽快入资，涉案房屋并未变更权属，而是仍然登记在被上诉人名下，房屋登记的所有权人依然为被上诉人，故上诉人提出的涉案房屋已投入为其名下资产，被上诉人应向其返还已付租金的诉请无事实根据，本院不予支持。 综上所述，上诉人中国广电公司、北方广电丹东公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费168729元，由上诉人中国广电辽宁网络股份有限公司、北方联合广播电视网络股份有限公司丹东分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王作伟 审判员  李存林 审判员  张 策 二〇二一年六月九日 法官助理张倩倩 书记员于大海