四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初5012号 原告：成都泓济物业服务有限责任公司，住所地：成都市锦江区古卧龙桥街6.8.10号13层。 法定代表人：蒋忠杰，成都泓济物业服务有限责任公司董事长。 委托诉讼代理人：杨建华，北京京师（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：武雨雷，北京京师（成都）律师事务所。 被告：施文婷，女，1980年10月1日出生，汉族，住 成都市青羊区瑞联路66号6栋2单元1601号。 委托诉讼代理人：徐超，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周心海，四川启道律师事务所律师。 原告成都泓济物业服务有限责任公司（以下简称泓济物业公司）与被告施文婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，因被告施文婷下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员何理独任审理，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告泓济物业公司的委托诉讼代理人杨建华，被告施文婷的委托诉讼代理人徐超、周心海到庭参加诉讼。第二次庭审，原告泓济物业公司的委托诉讼代理人武雨雷，被告施文婷的委托诉讼代理人徐超、周心海到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 泓济物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令施文婷向泓济物业公司支付2015年8月18日至2020年12月的物业费84160.9元，并从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三的50%交纳违约金122568.6元；2、判令施文婷向泓济物业公司支付2017年4月至2020年12月的停车场清洁能耗费14400元，并从逾期之日起按每天应交停车场清洁能耗费的千分之三的50%交纳违约金14562.24元；3、判令施文婷承担本案诉讼费、公告费等。事实与理由：2011年8月12日，泓济物业公司与成都棠湖泊林城房地产开发有限公司（以下简称棠湖公司）签订了《棠湖·泊林城（一三期）前期物业服务合同》，泓济物业公司依约为“棠湖·泊林城（一三期）”业主、物业使用人提供了物业服务。但自交房之日起施文婷就一直无故拒绝接房，并拒绝交物业费、停车场清洁能耗费。其间，泓济物业公司通过电话、短信、书面方式，多次催促施文婷交纳上述费用，但施文婷以各种借口拒绝交纳。为维护泓济物业公司的合法权益，特诉至法院。 施文婷辩称：1、物业费及车位清结能耗费的起算时间应以施文婷实际交房时间即从2020年6月8日开始计算。2、泓济物业公司主张的违约金金额过高，请求依法予以调整。3、泓济物业公司并未通知过施文婷交房，也未告知房屋符合交付条件，其主张通过短信、电话等各种方式催缴费用没有客观基础。4、《商品房买卖合同补充协议》系开发商提供的格式条款，未作特别提示，补充协议约定交房时开发商不用告知，显然是排除了施文婷的权利，且补充协议约定的交房手续与合同不一致，应作出不利于开发商的解释。5、泓济物业公司起诉前未通过有效的催收方式向其进行催收，则2017年12月31日之前的物业费已过诉讼时效。请求驳回泓济物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月12日，棠湖公司（甲方）与泓济物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：棠湖公司委托泓济物业公司对位于成都市双流区的棠湖泊林城（一三期）提供物业服务；乙方按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，商业为3元／月／平方米；自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担，物业买卖合同未约定或约定不明确的，由甲方承担；已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照合同约定的标准向乙方交纳物业服务费；业主使用人应在每月15日之前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日按每天应交纳物业公共服务费的千分之三交纳违约金；机动车停车位所有权或使用权由业主购置的，车位所有人／使用人按地下独立产权停车位80元／车位／月的标准向乙方交纳停车场清洁能耗费；本合同自2011年8月12日起至业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2014年9月17日，棠湖公司（出卖人）与施文婷（买受人）分别签订了六份《商品房买卖合同》，约定：买受人分别购买出卖人开发的位于成都市双流区车位，其中两套商品房的房号分别为60栋1楼5号、60栋1楼8号，商品房的测绘建筑面积均为217.80平方米；四个车位的车位号分别为60栋-1层9号、60栋-1层10号、60栋-1层17号、60栋-1层18号；第十条“交付条件”出卖人应该在2015年8月18日前向买受人交付该商品房、车位，交付时应当符合下列条件，即商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具商品房面积实测报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十四条“交接手续”该商品房、车位达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件的。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照附件八方式处理（该条下方加注有下划线）；第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述合同的附件七载明了棠湖泊林城的物业服务方为泓济物业公司以及物业费收费标准，并载明物业服务费每半年收取一次，买受人应当分别在每年的12月1日前和6月1日前缴费。上述商品房的买卖合同附件九、附件十分别为《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。 同日，棠湖公司（出卖人）与施文婷（买受人）又分别签订了六份《商品房买卖合同补充协议》（即合同附件八），约定：本补充协议与前述买卖合同一样对当事人具有同等的法律约束力，前述买卖合同与本协议内容有抵触和理解上有歧义之处，以本补充协议为准；第二条“关于房屋交付的特别约定”出卖人在商品房达到买卖合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于买卖合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前来办理交付手续，逾期未办理，则以本协议或其他相关补充协议或其他书面通知中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，房屋的物业管理费用等自该交付日起由买受人承担，同时房屋保修期也自交付之日起算。 2015年8月7日，棠湖公司分别为施文婷购买的上述两套商品房办理了合同备案手续，合同备案摘要信息载明：商品房建筑面积分别为217.47平方米。2017年4月5日，棠湖公司分别为施文婷购买的上述四个车位办理了合同备案手续。 2017年至2020年期间，泓济物业公司多次通过在上述案涉房屋张贴交费通知、律师函，以及按《商品房买卖合同》载明的施文婷电话向其发送催费通知和提供物业服务的图片，向施文婷催收欠付的物业费等。2020年10月，泓济物业公司委托北京京师（成都）事务所律师向施文婷寄送了律师函，催收欠付的物业费等。 2020年6月8日，施文婷与棠湖公司办理了上述案涉房屋、车位的交接手续。2020年8月25日，施文婷取得上述两套房屋的产权证。2021年3月8日，棠湖公司销售部向施文婷出具的凭证载明：赠送上述两套房屋两年的物业费。 另查明，2015年1月18日，四川腾辉房地产测绘有限公司受棠湖公司委托对棠湖泊林城三期作出《房屋建筑面积测绘成果报告》。2015年，棠湖公司取得上述房屋规划合格证，上述房屋项目经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2015年6月30日，上述房屋项目在相关部门办理了竣工验收备案。2015年7月17日，棠湖公司取得棠湖泊林城60栋房屋及地下室的大产权证。 以上事实，有泓济物业公司提交的当事人身份信息、营业执照、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及附件和补充协议、商品房买卖合同摘要、产权信息、催费张贴照片、微信聊天记录、短信记录、律师函、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、房屋建筑面积测绘成果报告，施文婷提交的交房登记表、收件清单、赠送物业费凭证等证据以及当事人的陈述在案为证。泓济物业公司提交的同一栋房屋其他业主的交房手续系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。施文婷提交的出入境记录、其诉棠湖公司商品房买卖合同纠纷的立案信息，与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，泓济物业公司与开发商棠湖公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对施文婷在内的全体业主具有约束力。泓济物业公司作为物业管理企业为棠湖泊林城项目提供了物业管理服务，双方形成物业服务合同的法律关系，施文婷作为物业管理服务的对象，负有交纳物业费的义务。 关于施文婷辩称2020年6月8日之前房屋并未交付其使用，交纳物业服务费应从实际交付之日开始起算的理由是否成立。虽然棠湖公司与施文婷签订的六份《商品房买卖合同》及补充协议（即合同附件八）系开发商提供的格式条款，补充协议中关于“房屋交付的特别约定”与合同约定的“交接手续”不一致，但开发商在合同中对未办理交接手续按合同附件八处理的约定以加注下划线的方式作了特别提示，并约定买卖合同与补充协议内容有抵触和理解上有歧义之处，以补充协议为准，且无论开发商在房屋交付期限届满前是否达到房屋交付条件或是否必须书面通知买受人收房，买受人均可按照合同约定时间向开发商主张交付房屋、车位的相应权利，故该补充协议并不存在排除买受人权利、免除开发商责任的情形。综上，施文婷关于补充协议系格式条款的相关辩称理由不能成立，本院不予采纳。根据本案查明的事实，在上述合同约定的房屋、车位交付日前棠湖公司已取得房屋规划验收合格证和房屋面积实测报告书，且在双方签订商品房买卖合同时，棠湖公司已向施文婷提供了《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，符合合同约定的交房条件，故合同约定的交房最后期限届满日2015年8月18日即视为交付日。根据上述补充协议的约定和《前期物业服务合同》的约定，房屋、车位的物业管理费用等自该交付日起由施文婷承担，故本院对施文婷辩称应从2020年6月8日起支付物业服务费的辩称理由不予采纳。 关于泓济物业公司主张的物业费、停车场清洁能耗费金额。根据《前期物业服务合同》的约定和前述认定，施文婷应向泓济物业公司支付2015年8月18日至2020年12月31日期间的两套房屋的物业费84117.4元（217.47平方米×2个×3元×64个月零14天）。对泓济物业公司多主张的物业费，本院不予支持。棠湖公司于2017年4月对施文婷购买的四个车位办理了合同备案手续，泓济物业公司主张施文婷支付2017年4月至2020年12月的停车场清洁能耗费14400元（80元×4个×45个月），于法有据，本院予支持。 关于施文婷辩称泓济物业公司主张的物业费、停车场清洁能耗费有部分已过诉讼时效的理由是否成立。对此，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费等费用系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费等费用，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费等费用之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费等费用履行期限届满之日起算。本案中，泓济物业公司已采取合理方式向施文婷催收物业费等，其提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。另，施文婷提交的开发商向其赠送2年物业费的凭证，因泓济物业公司并非出具凭证的相对方，其对赠送物业费的事实也不予认可，故对施文婷要求免收两年物业费的意见，本院不予采纳。 施文婷逾期交纳物业费、停车场清洁能耗费的行为，已构成违约。泓济物业公司主张施文婷以当期欠付的物业费、停车场清洁能耗费为基数，分别自逾期之日起至实际支付之日止，按每日千分之三的50%支付违约金。庭审中，施文婷抗辩违约金过高，请求调减。本院基于公平原则和诚实信用原则，综合合同的履行情况、施文婷的违约程度、守约方的损失等，酌情认定施文婷向泓济物业公司支付违约金10000元。对泓济物业公司多主张的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告施文婷于本判决生效之日起十日内向原告成都泓济物业服务有限责任公司支付2015年8月18日至2020年12月31日期间的物业费84117.4元； 二、被告施文婷于本判决生效之日起十日内向原告成都泓济物业服务有限责任公司支付2017年4月至2020年12月期间的停车场清洁能耗费14400元； 三、被告施文婷于本判决生效之日起十日内向原告成都泓济物业服务有限责任公司支付违约金10000元； 四、驳回原告成都泓济物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告施文婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4836元，公告费300元，合计5136元，由原告成都泓济物业服务有限责任公司负担2610元，由被告施文婷负担2526元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二一年六月二十一日 书记员  王尹