辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初11039号 原告某有限公司，住所地沈阳市。 委托代理人王，系律师事务所律师。 被告王某某，男，汉族，住沈阳市铁西区。 被告王某某1，女，汉族，住沈阳市铁西区。 委托代理人王某某，男，汉族，住沈阳市铁西区，系被告王某某1丈夫。 第三人刘某某，女，汉族，住辽宁省黑山县。 委托代理人崔，系律师事务所律师。 原告某有限公司、被告王某某、王某某1与第三人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，于2019年11月4日作出(2019)辽0112民初8493号民事判决书，第三人刘某某不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）辽01民终1491号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院重新受理后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某有限公司委托代理人王，被告王某某、第三人刘某某及其委托代理人崔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即共同给付原告购房款1,000,000元；2.判令二被告立即共同给付原告自2019年1月1日至实际给付之日止，按年利率24%计算的违约金，暂时计算至2019年5月15日为89,333元；3.判令第三人对上述债务承担连带给付责任；4.判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月6日，原告与被告一和被告二签订了《购房协议书》。协议约定：1.由二被告购买塞纳家园项目的一套商网，地址位于浑南新区，面积187.01平方米，房屋总价款1,320,048元；2.二被告于2018年12月31日前以现金或转账形式向原告支付1,320,048元，二被告逾期支付的，每迟延一天，以132,008元为基数按千分之五的标准向原告支付违约金；3.双方签订协议后30日内，二被告向原告交付开具不动产发票所需的税金320,048元后，原告为二被告签订《房地产买卖合同》并开具不动产发票，配合办理房屋过户相关手续；4.二被告声明，如购买后该房屋权属发生变更，须向原告出具《公证书》或《授权委托书》等相关文件等。2018年7月24日，二被告向原告出具《授权委托书》，授权原告与第三人刘某某签订案涉网点的《房地产买卖合同》，给第三人开具购房发票并请原告配合第三人办理该房屋产权过户及交付使用相关手续。二被告向原告支付了320,048元，原告以第三人为名向二被告开局了收据一张。当日，原告与第三人签订了《房地产买卖合同》，并办理了过户手续。截止目前，原告已按《购房协议书》以及被告出具的《授权委托书》履行了相关义务，但被告至今没有向原告支付剩余购房款1,000,000元。原告认为，《购房协议书》是原告和二被告的真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告也已经按照一被告的授权指示履行合同义务，给第三人办理了房屋产权登记证，而二被告违反协议约定，没有完全支付购房款。根据《购房协议书》的约定，被告已构成违约，应当承担迟延支付期间的违约金。其中违约金按合同约定应为同日0.5%，考虑到其高于年率24%，故原告将违约金调整到24%的标准。 被告王某某、王某某1辩称，同意给付原告购房款1,000,000元，违约金同意按照中国人民银行同期贷款利率给付原告。涉案房屋我方以900,000元的价格卖给第三人刘某某，因为我方与第三人刘某某有债权债务关系，我们双方都同意将剩余房款用于抵账，在买房子时，我跟原告说明，要将房屋进行抵账。涉案房屋约定购房款为1,320,048元，第三人给付原告320,048元，我方未向原告支付过购房款。 第三人刘某某辩称，涉案房屋现已登记在第三人刘某某名下。第三人系从二被告处购房，而原告主张拖欠的房款是基于原被告之间的《购房协议书》，在第三人已向二被告付清全部房款的情况下，原告再行要求第三人就二被告欠付房款承担连带给付责任缺乏法律依据。该诉讼请求应予以驳回。具体理由如下：一、第三人不是原告与二被告签订的《购房协议书》的相对方。原告与二被告之间、二被告与第三人之间分属不同法律关系。原告要求第三人对二被告欠付房款的行为“背书”，承担连带给付责任有违合同相对性原则，在各方既无相应约定、也无法律依据的情况下第三人没有义务承担连带责任。二、第三人先后通过转账、现金的方式给付了二被告全部房款，要求第三人再行支付属于“重复给付”，于理不合。综上，本案属于原告与二被告之间的纠纷，与第三人无关。原告与二被告应按照双方约定全面履行协议。要求第三人承担连带给付责任于法无据、于理不合，请求法庭驳回原告相关诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织定当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告向本院提举了：一、《购房协议书》，证明2018年7月6日，原告与二被告签订了《购房协议书》及其约定内容。被告对该证据没有异议，第三人对此证据的真实性没有异议，该证据说明原告与被告双方存在交易房产的意思表示，原告也是基于该协议要求二被告全面履行，能够体现第三人并非原告与被告签订购房协议的相对方，第三人没有直接给付原告房款的义务。二、授权委托书，证明2018年7月24日，二被告授权原告与第三人签订案涉网点的《房地产买卖合同》，给第三人开具购房发票并请原告配合第三人办理该该房屋产权过户及交付使用相关手续。二被告对该证据无异议。第三人对该证据的真实性没有异议，能够认证原告系按照二被告指示向第三人交付案涉房产，第三人非原告与被告签订购房协议的相对方，第三人没有直接给付原告房款的义务。三、付款凭证（进账单）、收款收据一张，证明二被告仅向原告支付了购房款320048元，原告按照二被告的授权委托书以第三人刘某某的名义开具了收款收据。二被告对该证据无异议。第三人对该证据的真实性没有异议，该320048元实为第三人为了保证房屋过户为二被告垫付的。四、《房地产买卖合同》、购房发票一张，证明原告按照二被告向原告出具的《授权委托书》，与第三人刘某某签订案涉网点的《房地产买卖合同》，给第三人开具购房发票。二被告对该证据无异议。第三人认为被告与第三人签订的房地产买卖合同是为了配合原告与被告要求更名过户所用，不能体现双方存在交易的意思表示。五、房屋验收单和房屋不动产登记证，证明原告按照二被告的授权向第三人刘某某交付了房产并协助刘某某办理了房屋产权登记，原告已经按照与二被告签订的合同和二被告出具的授权履行了合同义务，二被告应按约定向原告支付拖欠的房款。二被告对该证据异议，第三人对该证据的真实性没有异议，关于二被告欠付原告购房款数额第三人不清楚，第三人已向二被告全部支付了购房款，没有义务重复支付。验收单及不动产登记表明原告已经按照指示向第三人交付了案涉房产，属于原被告双方履行协议的过程，与第三人无关。 被告王某某、王某某1未向本院提交证据。 第三人刘某某向本院提举了：一、被告王某某出具的收条2份、农业银行转账、取现记录3份。沈阳市中级人民法院（2020）辽01民终1491号民事裁定书，证明第三人从二被告手中受让本案所涉房产，双方约定购房款为900,000元，第三人先后通过转账、现金形式向二被告支付了全部房款，第三人已经完全履行了合同义务。原告对该证据的真实性、关联性均有异议，该收条系被告王某某出具的，与原告没有关系，签名的真实性不清楚，对其证据的关联性异议是，只有王某某的签名，没有资金转账凭证的佐证，无法证明确实是给付了款项，对于刘某某农业银行转账记录没有异议，但是该明细中资金转向均未王，王的身份无法证明，且存在大额现金的支付，如果是购房款，应直接转给二被告，而不是转让无关第三人，所以刘某某与王某某之间可能存在其他债权债务关系，对于项伟农行卡现金支取明细，无法证明支付的15万元支付给王某某用于购买案涉房产。二被告对该证据无异议。二、不动产登记费收据1份，证明第三人为了保障房产的过户为二被告垫付了其拖欠原告的房款320048元。原告对该证据的真实性、客观性没有异议，该证据证明第三人明知二被告没有支付原告购房款的情况下自愿为二被告垫付购房款，认可自己加入到原告与二被告的债权、债务中，所以第三人应该对二被告拖欠的购房款及违约金承担连带给付责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，原告某有限公司与被告王某某、王某某1签订《购房协议书》1份，主要约定：二被告从原告处购买位于沈阳市浑南新区南3门房屋，面积187.01平方米，房屋总价款1,320,048元，二被告于2018年12月31日前向原告支付购房款1,320,048元。《购房协议书》第四条约定：如二被告购买后该房屋权属发生变更，须向原告出具《公证书》或《授权委托书》等相关文件等。2018年7月24日，被告为原告出具《授权委托书》1份，授权原告与第三人刘某某签订《房地产买卖合同》。同日，原告与第三人签订《房地产买卖合同》1份，主要约定：被告从原告处购买坐落于沈阳市南三门房屋，房屋价款为1,320,048元，付款日期为2018年7月24日。该合同签订后，第三人向原告交付了房款320,048元，原告协助第三人办理了房屋产权转移登记。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，原告某有限公司与被告王某某、王某某1于2018年7月6日签订《购房协议书》后，二被告并未支付房款，因《购房协议书》第四条约定：如二被告购买后该房屋权属发生变更，须向原告出具《公证书》或《授权委托书》等相关文件等，2018年7月24日，二被告向原告出具授权委托书》1份，授权原告与第三人刘某某签订《房地产买卖合同》，该《授权委托书》中并未提及涉案房屋房款事项，仅就涉案房屋更名事项作出约定，后原告与第三人签订了《房地产买卖合同》，原告配合第三人刘某某办理该房屋的产权过户及交付使用手续，现该房屋已登记在第三人刘某某名下并由其使用。 本案法律关系系原告与二被告的房屋买卖合同关系，及二被告与第三人的房屋买卖合同关系，虽第三人与原告签订了《房地产买卖合同》，根据本案全部证据可以得知该合同系原告和第三人为涉案房屋办理产权过户及交付所签订，并非双方真正的房屋买卖意思表示，故原告主张购房款的诉讼请求仅应及于其实际合同相对方二被告而非第三人。根据第三人提供的证据及二被告在庭审中自认，第三人与二被告约定购买涉案房屋购房款为900,000元并已全部给付完毕，另根据原告的第三份证据及第三人的第二份证据可以证明，第三人向原告交付了购房款320,048元，剩余房款1,000,000元未交付给原告，二被告在庭审中亦同意向原告交付剩余购房款1,000,000元，故原告主张由二被告支付购房款1,000,000元的诉讼请求本院予以支持。原告与二被告在《购房协议书》中约定了逾期付款的违约责任，考虑该项约定违约金过高，调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜，从2019年1月1日计算至实际给付之日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条，判决如下： 一、被告王某某、王某某1于本判决生效之日起十日内给付原告某有限公司购房款1000000元； 二、被告王某某、王某某1于本判决生效之日起十日内给付原告某有限公司自2019年1月1日至购房款付清之日的逾期付款违约金，按照本金1000000元，中国人民银行同期贷款利率计算； 三、驳回原告某有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14604元，由被告王某某、王某某1承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判长  陈炳文 审判员  梁志昕 审判员  郝小丽 二〇二〇年十月二十九日 法官助理王敏溪 书记员崔樱莲 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。