北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终200号上诉人（一审原告、执行案外人）：张文辉，女，1976年6月22日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，执行董事。委托诉讼代理人：董璐，男，该公司员工。上诉人张文辉因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（简称联合创意公司）、卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张文辉，被上诉人联合创意公司的委托诉讼代理人王明威到庭参加诉讼，被上诉人罗德物业公司、卓兴立海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张文辉上诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）京02民初506号民事判决，依法改判终止强制腾退张文辉合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块C座6032号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼C座6032号）（以下简称案涉房屋）；2.确认拍卖公告中“无租赁”的记载无效；3.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司、卓兴立海公司承担。事实与理由：一审法院认为张文辉未实际占有使用其案涉房屋，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。1.房屋交付条件已经合同双方以实际行动变更，案涉房屋于2017年3月8日视为交付使用。本案案涉房屋指的是张文辉租赁的特定房号的房屋，双方合同附件约定的内容，可经双方协商变更或以实际行动变更履行。在联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件和方式，即改变案涉房屋的交付条件，正当且合法，一审判决因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，而认定张文辉未取得案涉房屋的占有使用权明显错误。张文辉举证证明联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知进行房屋交付，张文辉至此实际占有使用案涉房屋，但案涉房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。交接手续并非证明房屋租赁关系实际存在的必要条件。2.一审法院依据《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”，而认定案涉房屋为“未租赁”存在严重错误。评估机构是经执行法庭委托的中介机构，评估机构不具有中立性，其身份不符合证人或鉴定人的条件，其出具的“空置”证明不具有客观性。估价报告中明确指出“估价报告的用途为提供价值参考依据”，评估报告作为张文辉未实际使用房屋的证据不具有合法性；对房屋是否空置或者租赁没有委托评估，不能作为判决的证据使用。估价报告未明确张文辉所承租的案涉房屋这一间的现场情况，其作为张文辉未实际使用房屋的证据不具有客观性和关联性。3.一审法院对于张文辉在一审中的《调查取证申请》未予批准，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的原则。4.张文辉依据变更后的交付条件接受案涉房屋，并按照现状使用，因为联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据张文辉相关费用的缴付情况，推定张文辉未实际使用案涉房屋。5.张文辉基于《物业认租协议书》向联合创意公司主张违约责任，其依据是书面合同的未完全履行，并不能否认张文辉与联合创意公司变更了交付条件后实际使用了案涉房屋。一审法院因为张文辉向联合创意公司主张违约责任而认定张文辉未实际使用案涉房屋，是对合同主体处分自己的权利的否定，是严重侵害民事主体权利的行为。联合创意公司辩称，认可张文辉的意见。张文辉与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，张文辉已实际使用案涉房屋。卓兴立海公司辩称，张文辉与联合创意公司签订的物业认租协议因违法而无效；案涉房屋为空置，不存在租户占有使用的事实，法院应当继续执行标的物，依法腾退房屋，张文辉的上诉请求无法律依据；案涉房屋已执行终结，法院不应当受理张文辉提起的案外人执行异议之诉，请求法院判决驳回张文辉的全部上诉请求。张文辉向一审法院起诉请求：1.终止强制腾退张文辉合法租赁的案涉房屋；2.确认张文辉对案涉房屋有使用权，卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；3.诉讼费用由罗德物业公司承担。一审法院认定事实：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称，以下简称森菲克斯公司）。2013年8月24日，森菲克斯公司（甲方）与张文辉（乙方）就案涉房屋签订《物业认租协议书》，约定乙方认租甲方开发建设的研发中心物业，乙方为保障其享有将来依据本协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利，自愿向甲方支付本协议约定的订金（以下简称“认租订金”）。关于租金及房屋交付，双方约定，该房屋认租订金为50000元，甲方应于2013年10月31日将认租物业完成至本协议约定的条件，交付乙方使用。关于租赁期限，双方约定乙方的认租期限为20年，从房屋交付之日起计算，认租期满后，租期顺延至2056年11月30日，顺延期限免收租金。关于违约责任，双方约定，因甲方原因造成逾期交付房屋，逾期在90日之内（含90日）的，乙方放弃追究甲方的违约责任，同时乙方履行换签义务的日期随之顺延。逾期超过90日的，乙方有权解除合同（遇不可抗力、政策性调整、北京市政建设或政府性能更为限制等原因除外），乙方解除合同的，甲方应在7个工作日内将认租订金退还给乙方，乙方放弃追究甲方的违约责任；乙方不解除合同的，自逾期超过90日后每再逾期一日，乙方有权要求甲方按日支付认租订金万分之五的违约金，本协议继续履行。协议签订后，张文辉支付租金364966元。之后，联合创意公司未按照合同约定的时间向张文辉交付案涉房屋。2018年1月，张文辉将联合创意公司起诉至北京市大兴区人民法院，要求联合创意公司支付因逾期交付案涉房屋所产生的违约金（以364966元为基数，按日万分之五计算，自2014年1月30日起计算至房屋实际交付之日）。2018年6月，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初3390号民事判决书，判决于判决生效后十日内，联合创意公司向张文辉支付自2014年1月30日起至本判决生效之日止的违约金（以364966元为基数，按每日万分之五的标准支付）。联合创意公司不服，上诉至一审法院。2018年9月25日，一审法院作出（2018）京02民终7859号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由一审法院执行，一审法院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向一审法院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，一审法院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，一审法院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括案涉房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，一审法院作出确权裁定，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，一审法院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。张文辉以其对执行标的中的案涉房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认张文辉与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制张文辉腾退其合法租赁的案涉房屋的强制执行行为。一审法院经审查于2020年8月19日作出（2020）京02执异360号执行裁定书，裁定驳回张文辉的异议请求，并于2020年8月24日向张文辉送达上述裁定。张文辉不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2020年9月16日立案受理。关于案涉房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。张文辉称其与联合创意公司签订《物业认租协议书》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向张文辉交付案涉房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，张文辉主张其从联合创意公司接收案涉房屋的时间为2017年暑假，当时没有交付房屋钥匙，因为案涉房屋的门都是敞开的，门上有锁，后来张文辉又换了门锁，后张文辉将案涉房屋做仓储使用，存放了十几个纸箱。但张文辉未向一审法院提交办理房屋交接的任何手续。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括案涉房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但亦不能向一审法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院组织各方当事人对执行标的及案涉房屋进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，案涉房屋共有1间，呈基本毛坯状态，屋内放置有桌椅、若干纸箱，并设有独立卫生间，但卫生间内未安装洁具，亦不通水。现场勘验过程中，张文辉称不需要钥匙就可以进入房屋，房屋钥匙是开发商给的，还是自己换的记不清楚了。案涉房屋内水、电、暖都是通的。另，本案审理过程，张文辉以（2018）京02执972号案件存在执行程序违法以及执行标的认定错误为由，向一审法院提交调查取证申请书，申请调取（2018）京02执972号案件的卷宗材料。一审法院经审查后认为，案件执行过程中是否存在执行行为错误并非案外人执行异议之诉的审查范围，故一审法院对其上述调查取证的申请不予准许。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张文辉提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据张文辉起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对案涉房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力。法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，张文辉与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，张文辉未向一审法院提交任何证据证明其实际占有、使用案涉房屋的具体时间。根据本案查明的事实，法院难以认定张文辉在一审法院查封执行标的之前已经实际占有并使用案涉房屋，具体分析如下：一、一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案张文辉在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括张文辉在内的部分承租人进行了交付，但是在案涉房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和张文辉主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是张文辉，均不能向法院提交双方进行交接的相关证据，故张文辉关于其在查封之前已经实际占有使用案涉房屋的主张，法院难以认定。三、根据一审法院对执行标的及案涉房屋的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，而案涉房屋内不通水、暖，张文辉亦主张案涉房屋未交过水、电、暖气费用，故法院不能认定其对案涉房屋进行了实际使用，更不能认定其在一审法院查封之前就已实际占有并使用案涉房屋。另，2018年张文辉以联合创意公司至今尚未交付房屋为由诉至法院要求联合创意公司支付逾期交房违约金，然而在本案审理过程中，却又主张其从联合创意公司接收案涉房屋的时间为2017年暑假。张文辉关于何时拿到案涉房屋钥匙的陈述自相矛盾，且不能就其自相矛盾的陈述作出合理解释，一审法院对其于2017年暑假就占有使用案涉房屋的主张难以支持。综上，因张文辉提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用案涉房屋，故法院对其要求终止强制腾退张文辉合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。张文辉主张的其他诉讼请求均非本案执行异议之诉的审查范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决：驳回张文辉的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该条规定，案外人要举证证明对其有利的法律规范所适用的全部要件事实真实存在；在言词辩论程序终结时，当事人提供的证据要使法院认为待证事实存在的可能性，已达到高度盖然性的程度，案外人的诉讼请求将会得到法院支持，即获得胜诉判决；当现有证据能够证明某一项要件事实或某几项要件事实不存在时，或者某一项要件事实存在与否处于真伪不明状态时，由案外人承担败诉的不利后果。本案张文辉系执行案件的案外人，其主张对案涉房屋享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，张文辉的此项主张要想得到法院支持，必须证明其在法院查封之前已占有使用该不动产。本案中，张文辉与联合创意公司之间并无房屋交接手续，张文辉亦未提交充分证据证明其已于查封前实际占有并使用案涉房屋，而《房地产估价报告》有关执行标的使用状况的记载以及联合创意公司认可房屋不具备实际交付条件的陈述等证据，足以导致张文辉是否实际占有使用房屋这一待证事实处于真伪不明的状态，故对此负有举证证明责任的张文辉应当承担不利后果。换言之，张文辉提供的证据不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的全部要件事实均存在，其无权阻止案涉房屋的强制执行。此外，张文辉关于《房地产估价报告》对于案涉房屋使用状况的记载存在错误的主张，无证据支持，一审法院未受理其调查取证申请程序合法，并无不当。张文辉的第二项诉讼请求，不属于本案裁判事项，本院不予处理。综上，张文辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6774.09元，由张文辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 刘 辉审 判 员 赵 彤二〇二一年六月二日法官助理 张乃丹书 记 员 翟释然