河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1900号上诉人（原审被告）：谷思雨，男，1992年5月4日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨帆，河南尚领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李磊，男，1982年2月21日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张东明，河南力城律师事务所律师。上诉人谷思雨因与被上诉人李磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。上诉人谷思雨及其委托诉讼代理人杨帆、被上诉人李磊委托诉讼代理人张东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷思雨上诉请求：1、依法撤销焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3925号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人无合法、正当理由单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，上诉人的租金损失全部由被上诉人承担，被上诉人缴纳的租金不应退还。李磊辩称，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的规定，被上诉人当付违约责任的情况下，是可以提前解除的，双方已解除原来的租赁合同，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。上诉人的租金损失，在一审中并没有提出独立的请求，不应当属于本案上诉的审理范围。李磊向一审法院起诉请求：一、判决确认原、被告房屋租赁合同解除；二、判决被告退还原告房租及押金11万元；三、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月2日，被告谷思雨（甲方）与原告李磊（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告将焦作市解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼1层67号出租给原告，用于经营奶茶店，租赁期限自2019年12月10日至2021年12月10日，共计2年。甲方应于2019年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。其中合同第二条租金及押金，租金标准及支付方式：每年租金为人民币144000元，房屋押金12000元，待合同期满，乙方退租后返还押金，如果乙方提前解除合同，押金不予退还。支付方式：现金、银行汇款或微信网银转账，押金于签订合同时支付，第一年租金于合同签订时支付，第二年租金提前30日内支付。乙方如未按约定支付租金，乙方赔偿甲方违约金2万元。第四条合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条违约金和违约责任，若乙方在合同期内提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金2万。……合同签订当天，原告向被告支付第一年租金144000元，交付房屋押金10000元。被告按约将诉争房屋交给被告使用。原告使用该房屋经营奶茶生意一个多月后，2020年1月27日原告门店因新冠疫情被迫停业。同年4月29日焦作市餐饮企业开始复工复产。之后原告因其奶茶门店受疫情影响于同年5月中旬与被告协商解除合同，并将租赁被告房屋内的东西搬走后于同年5月17日将房门钥匙交给被告，被告接收了房门钥匙，但告诉原告要和家人商量一下。同年5月18日，原告通过微信催被告退房租，被告给原告微信回复：哥，我家大人给我说的，退房可以，就给你两万，违约金和押金是不退的，疫情都不好做，可以送您15天的免费房租，到合同结束的时候往后多加15天，中午的时候我说了。和家大人商量下哦，生意都不好做，会好起来的，你考虑一下。后原告又多次给被告电话联系让其退还剩余房租及押金未果，故原告诉至法院。庭审中，原告对诉讼请求进行补充：诉讼请求第一项是指要求确认原、被告房屋租赁合同于2020年5月17日解除；诉讼请求第二项，因原告给被告预支付一年租金144000元、10000元押金共计154000元，扣除原告实际经营应付租金44000元（2019年12月10日到2020年1月27日以及从2020年4月29日到5月17日期间租金为26000元，从2020年1月27日到4月29日疫情停业期间，按照租金的一半即18000元计，两项租金合计44000元），故原告诉讼请求第二项为要求被告退还原告房租及押金110000元。本案诉争的焦作市解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼一层67号租赁房屋，所有权属于被告谷思雨的母亲冯小红，该房屋系冯小红委托儿子谷思雨往外出租，包括签订合同、收取租金等，并由谷思雨具体负责该房屋的一切租赁事宜。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告李磊与被告谷思雨签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，合同合法有效，根据合同相对性原则，本案原、被告均应依约履行自己的义务。2020年元月底，因爆发疫情，餐饮业经营均受到不同程度的影响，原告在租赁被告的房屋经营奶茶生意期间受疫情影响，将租赁被告房屋内的东西搬走后于2020年5月17日将房门钥匙交给被告，被告虽接收了房门钥匙，但告诉原告要和家人商量，并于次日微信给原告回复“退房可以，就给你两万，违约金和押金是不退的，……”。从而分析，原告于2020年5月17日将房门钥匙交给被告，系原告在未与被告协商达成一致意见的情况下单方解除了合同并通知了被告，故原告要求确认双方房屋租赁合同于2020年5月17日解除的诉讼请求成立，法院予以支持。关于原告要求被告退还房租及押金11万元的诉讼请求，因焦作市从2020年4月29日之后已经全面复工复产，疫情并没有导致原告所租赁的房屋长期无法开门经营，只是会对生意有一定的影响，在此情况下原告未与被告协商一致于2020年5月17日单方提前解除了合同，应当按照双方签订的房屋租赁合同第二条、第六条的约定承担违约责任，即被告所收原告押金不予退还，原告主张被告退还押金10000元的诉请无事实依据，且原告还应当支付被告违约金2万元，该2万元违约金应在原告预交的一年房租中扣除；从2020年1月27日到4月29日原告因疫情停止经营期间，要求按照租金的一半即18000元计算，鉴于这段时间发生新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件，充分考虑影响本案合同履行的疫情因素，根据公平原则，原告要求租金按照合同约定租金的一半计算合情合理合法，法院予以支持。综上，被告应退还原告房租80000元，故原告要求被告退还房租及押金11万元的诉讼请求法院予以部分支持。一审法院判决：一、确认原告李磊与被告谷思雨于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月17日解除。二、被告谷思雨须在判决生效后十日内退还原告李磊房租80000元。三、驳回原告李磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元，由原告李磊负担600元，被告谷思雨负担2000元。本院二审期间，谷思雨提交了其他证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谷思雨提供《房屋租赁合同》和《承租人身份证复印件》，以证明由于李磊的违约行为导致其房屋直到2021年3月才出租出去，损失应由李磊承担。李磊质证称，该租赁合同与本案无关，李磊已于2020年5月17日将案涉出租房屋交付给谷思雨，所产生的损失由谷思雨自身行为造成。本院认证如下：该《房屋租赁合同》和《承租人身份证复印件》与李磊和谷思雨之间的租赁合同无直接关联，对该证据不予采信，谷思雨据此提出的主张不能支持。本院二审经审理认定的事实与原审认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，2019年12月2日，谷思雨（甲方）与李磊（乙方）签订了房屋租赁合同，其中第二条约定，如果乙方提前解除合同，押金不予退还。第六条违约金和违约责任，若乙方在合同期内提前解除合同视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金2万元。同日，李磊向谷思雨支付了第一年的租金。合同履行过程中，李磊租赁房屋经营的奶茶店因为受到新冠肺炎疫情影响停业，李磊将房屋内东西搬走后于2020年5月17日将租赁房屋钥匙交于谷思雨。二人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同第二条、第六条的约定，李磊提前解除合同，支付的房屋押金不予退还，还支付2万元违约金，其他不应再承担相关法律责任。综上所述，谷思雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由谷思雨负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员张雪娇二〇二一年六月十五日书记员 王      向      静