甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初830号原告：兰州搏益物业管理有限公司，住所地：兰州市西固区山丹街**。法定代表人：曹新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宏强，男，1980年2月12日出生，汉族，住兰州市西固区。（该公司员工）被告：张谟，男，汉族，1942年9月9日出生，住兰州市西固区。原告兰州搏益物业管理有限公司与被告张谟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州搏益物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨宏强，被告张谟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰州搏益物业管理有限公司（以下简称搏益公司）请求：1、判令被告支付原告欠款5286.15元；2、判令被告支付因拒交物业费产生的滞纳金1660.48元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2020年6月1日至2020年7月31日的物业费、公摊电费、垃圾处理费共计621.9元，2019年度滞纳金3750.64元。事实与理由：被告因2019年1月1日至2019年12月31日物业费未结清，于2019年12月31日经核算，被告共计欠原告物业费3641.4元，自2020年1月1日至5月31日总计152天产生滞纳金（按每日千分之三计算）1660.48元，公共亮化费30元，垃圾处理费60元。2020年1月1日至2020年5月31日物业费未结清，于2020年5月31日经核算，被告共计欠原告物业费1517.25元，公共亮化费12.5元，垃圾处理费25元。总计费用6946.63元,未按约定还款时间还款。期间，原告多次向被告催要物业费，但被告找各种理由不予主动积极支付，其行为已给原告正常经营造成极大困扰，原告为此诉至法院。被告张谟答辩称：1、西固热电一区在企业“三供一业”移交时，与兰州国资利民资产管理集团有限公司（以下简称国资利民公司）签订了协议，该协议明确西固热电一区的物业服务管理由国资利民公司接收管理，搏益公司与西固热电一区的业主不存在法律关系；2、国资利民公司违反物业服务管理协议，未经业主同意，将小区物业管理全部转包给搏益公司，依法属无效合同；3、搏益公司进入小区后，不是从保证服务质量入手，而是敛财搞活动，不尽物业服务的职责，为小区公共安全埋下隐患，且在小区业主委员会成立后，业主委员会主动请求与搏益公司签订合同时，遭到搏益公司法定代表人拒绝，因此造成的后果由搏益公司承担；4、物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告，搏益公司从未依法按规定履行上述义务，应向小区业主移交《兰州市物业管理条例》规定的移交事项，判定搏益公司清算利用公共场地、道路经营车位、摊位及电梯内广告等费用属于全体业主部分的收益。本案诉讼费用应由原告承担。5、其居住房屋的面积为218.6㎡，而非原告主张的233.42㎡。本院经审理认定事实如下：被告张谟所居住的兰州市西固区热电一区系兰州西固热电有限责任公司所属家属院，根据国家关于“三供一业”分离政策的有关要求，兰州热电有限责任公司所属家属院物业移交兰州国资利民资产管理集团有限公司。2019年1月9日，兰州国资利民资产管理集团有限公司与兰州搏益物业管理有限公司签订《物业托管合同》，将兰州市西固区热电一区的物业服务委托给搏益公司管理。收费标准为：高层区1.3元/㎡.月，多层区0.6元/㎡.月，接受委托后，搏益公司于2019年1月1日至2020年7月31日对上述小区提供了物业服务，被告张谟居住于该小区20号楼1单元1101室，未缴纳2019年1月1日至2020年7月31日的物业费用，现原、被告因物业费支付问题产生纠纷，原告诉至本院。上述事实有原、被告陈述、原告提供的营业执照、《兰州市物业企业收费标准备案初审表》、《物业托管合同》、《关于楼道亮化收费价格调整的通知》、《兰州市城市垃圾处理费收费标准的通知》、《电梯维保合同》、《垃圾清污清运合同》、照片、物业费催款通知《化粪池清掏合同》、《消防设施维保合同》及被告提供的《兰州西固热电有限责任公司兰州市住宅社区“三供一业”非经营性资产及其物业管理分离移交协议》、照片、网上留言截图、业主委员会文件（西固热电一区函字【2021】1、2号）、业主大会签名结果公告、国资利民公司工作记录、《房屋出售方案》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；……”。本案中，兰州市西固区热电一区根据国家关于“三供一业”分离政策的有关要求，将该小区内的物业移交兰州国资利民资产管理集团有限公司，兰州国资利民资产管理集团有限公司与兰州搏益物业管理有限公司签订《物业托管合同》，将兰州市西固区热电一区的全部物业服务业务委托原告管理，该委托合同因违反相关法律规定，应为无效合同，被告关于该委托合同无效的答辩意见本院予以采纳。该合同虽为无效，但已经产生实际的法律后果，兰州搏益物业管理有限公司为被告所居住的兰州市西固区热电一区实际提供了物业服务。被告张谟作为该小区业主，实际享受了该物业服务，应当支付相应对价进行补偿，该补偿理应参照物业费收费标准，按照被告实际住房面积进行收取；原告主张被告的房屋面积为233.42㎡，而被告仅认可房屋面积为218.6㎡，因原告仅提供由其盖章的《住户信息》对房屋面积进行证明，不能客观反映被告居住房屋的真实面积，以被告自认的218.6㎡认定房屋面积更为恰当，故被告张谟实际应支付原告兰州搏益物业管理有限公司提供物业服务而产生的补偿款共计5541.92元（物业费：218.6㎡×1.3元/㎡.月×19月=5399.42元、公共量化费：2.5元/月×19月=47.5元、垃圾处理费：5元/月×19月=95元）。针对原告主张的因拒交物业费产生的滞纳金，因托管合同无效，故对原告的该主张本院不予支持。对被告张谟提出的搏益公司进入小区后，不是从保证服务质量入手，而是敛财搞活动，不尽物业服务的职责，为小区公共安全埋下隐患，且在小区业主委员会成立后，业主委员会主动请求与搏益公司签订合同时，遭到搏益公司法定代表人拒绝，因此造成的后果由搏益公司承担的辩论意见，因无相关证据支持，其提供的照片并不能反映原告提供物业服务活动的全貌，故对该辩解意见，本院不予采纳；对被告张谟提出的物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告，搏益公司从未依法按规定履行上述义务，应向小区业主移交《兰州市物业管理条例》规定的移交事项，判定搏益公司清算利用公共场地、道路经营车位、摊位及电梯内广告等费用属于全体业主部分的收益等辩解意见，因该辩解意见与本案无关，对该意见本院不予支持，被告张谟可另行主张。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、被告张谟应于本判决生效之日起10日内向兰州搏益物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理费5541.92元。二、驳回原告兰州搏益物业管理有限公司的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费25元，由被告张谟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  武耀辉二〇二一年六月三日书记员  王春蕾