北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2878号上诉人（原审被告）：韩天磊，男，1992年9月15日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：蔡井林，男，1969年2月14日出生，汉族，住北京市怀柔区。上诉人韩天磊因与被上诉人蔡井林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩天磊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回蔡井林的一审诉讼请求，不同意解除合同，不同意退还租金并赔偿装修及经营损失。事实和理由：1.韩天磊与蔡井林签订的房屋租赁合同有效，蔡井林至今未归还其租赁的北京市延庆区68号院房屋（以下简称涉案房屋）钥匙，并有人在替其继续经营，缺乏解除租赁合同的事实依据，一审判决要求韩天磊退还租金是错误的；2.双方并未约定蔡井林可以对房屋进行装修和拆除，蔡井林的装修对韩天磊并无用处，不同意补偿；蔡井林对租赁物进行拆除未经韩天磊同意，蔡井林应当支付补偿费用；3.一审判决缺乏认定经营性损失的证据，适用法律错误；4.一审时证人李某并未出庭并进行虚假陈述，其证言不能作为认定事实的依据，一审违反法定程序。蔡井林辩称，同意一审法院判决，不同意韩天磊的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.2019年9月韩天磊将涉案房屋断电，砸了玻璃，蔡井林就没有继续经营了，一审法官去现场调查过，一审判决之后，蔡井林已经将能够移动的物品都搬走了；2.韩天磊的违约行为给蔡井林造成巨大的实际损失和预期收入损失，同意一审判决认定的赔偿数额。蔡井林向一审法院起诉请求：解除蔡井林与韩天磊签订的租房协议，并判令韩天磊赔偿蔡井林房租、装修、经营损失共计70000元。一审法院认定事实：韩天磊的父亲韩建国、母亲吴秀清在北京市延庆区四海镇四海村有北房六间、东西配房各两间，2010年韩建国、吴秀清经北京市延庆区人民法院判决离婚，双方所有的房屋，其中北房西侧两间判归吴秀清，东侧四间及东西配房均判归韩建国。2016年韩建国住进敬老院，吴秀清改嫁，因此该房屋事实上由韩天磊管理。2016年4月1日，蔡井林与韩天磊经协商签订房屋租赁协议，约定：韩天磊将涉案房屋出租给蔡井林使用，租期自2016年4月1日至2021年4月1日止，租金为每月200元；五年内如遇拆迁改造，商业赔偿归乙方（蔡井林）；合同签订后，蔡井林交付五年租金12000元、韩天磊将房屋交付蔡井林；后蔡井林拆除西侧配房，对北房进行装修，同时在院中搭建钢结构棚经营销售建材。2017年吴秀清知晓韩天磊将房屋出租，但其并未明确向蔡井林、韩天磊主张权利。2019年7月韩天磊、吴秀清欲翻建房屋，为此找蔡井林协商解除协议，但对于经济补偿未能协商一致，2019年9月韩天磊及其母吴秀清再次找蔡井林协商未果后，吴秀清砸碎部分北房玻璃，韩天磊雇佣挖掘机拆除部分院墙并断电，由此致使蔡井林无法继续经营。2019年10月29日蔡井林诉至法院，要求解除与韩天磊签订的租房协议并判令韩天磊赔偿70000元损失。本案在审理过程中，韩天磊原表示同意解除协议并退还部分房租、适当赔偿蔡井林经济损失，但双方未就赔偿损失金额达成一致意见；为此蔡井林申请评估装修损失、韩天磊申请评估房屋损失，经法院释明，双方同意由行业专家辅助人对房屋装修及拆除损失进行评估。对此经法院委托建筑行业专家辅助人现场勘查，明确蔡井林的装修造价为18798.72元；韩天磊原有被拆除部分设施恢复造价为3820.7元。对该估价结论双方均无异议，但蔡井林提交证人书面证词证明承租房屋时韩天磊同意其拆除西棚并对北房进行装修改造，因此拒绝恢复原状，同时坚持要求韩天磊赔偿租金、装修、经营及发生争议后雇人看房的经济损失7万元；韩天磊则表示不同意解除协议，亦不赔偿蔡井林任何损失，为此双方未能协商解决。一审法院认为，租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同；承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案韩天磊作为其父韩建国的监护人对韩建国的财产享有管理权，其母吴秀清在知晓韩天磊将房屋出租后，并未向韩天磊和蔡井林主张权利，因此视同对韩天磊出租行为的认可，由此韩天磊与蔡井林的租赁合同成立，并对双方具有法律约束力。韩天磊将房屋出租给蔡井林后，蔡井林拆除西侧简易房并对北房进行装修、同时在院内建钢结构棚并经营销售建材，对此蔡井林提供证人证明韩天磊在出租该房屋时同意蔡井林拆除西房和装修北房，同时双方的租赁协议中亦有“如遇拆迁改造，商业赔偿归乙方所有”的表述，因此可以证明韩天磊对蔡井林改建、装修、经营行为的认可，因此其提出蔡井林擅自拆除、装修房屋，并进行商业经营属于违约的辩解意见不能成立，法院不予采纳。在双方达成租赁协议后，双方均应受该协议的约束，合同变更应当由当事人协商一致，而韩天磊以翻建房屋为由在与蔡井林协商未果的情况下，擅自采取断电、拆墙的方式妨碍蔡井林正常使用房屋及院落，为此其行为构成违约，现蔡井林要求解除协议，并要求韩天磊退还房租、赔偿合理损失的请求，法院应予支持。关于合同解除时间，应确定为韩天磊断电和拆除院墙的时间，即2019年9月。其主张的装修和经营损失，法院依据行业专家辅助人的估价意见，并考虑蔡井林实际使用房屋的年限及其经营状况，酌情认定为40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、蔡井林与韩天磊于2016年4月1日签订的房屋租赁协议于2019年9月解除；二、韩天磊于本判决生效后七日内退还蔡井林2019年9月至2021年3月的房租3800元；三、韩天磊于本判决生效后七日内赔偿蔡井林房屋装修及经营损失40000元；四、驳回蔡井林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院另查明，一审卷宗中的送达材料显示，韩天磊于2019年11月15日收到一审法院送达的起诉状副本等材料。韩天磊自认于2017、2018年左右知晓蔡井林装修之事。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人一方存在违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，蔡井林与韩天磊签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。合同履行过程中，韩天磊在与蔡井林协商提前解除合同未果后，对涉案房屋断电、雇佣挖掘机拆除部分院墙，并由其母吴秀清砸碎部分北房玻璃，破坏租赁物，构成违约，并导致蔡井林使用涉案房屋开展正常经营活动的合同目的无法实现，蔡井林有权主张解除合同。蔡井林直接以提起本案诉讼的方式主张解除合同，具有法律依据，双方合同应自2019年11月15日韩天磊收到一审法院送达的起诉状副本时解除。一审法院认定双方合同于2019年9月韩天磊断电和拆除院墙时解除，无法律依据，本院予以纠正。韩天磊上诉以蔡井林未交还钥匙为由不同意解除合同，事实及法律依据不足，本院不予支持。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，韩天磊于2019年9月对涉案房屋进行破坏，导致涉案房屋毁损，蔡井林无法使用涉案房屋开展正常的经营活动，其有权要求韩天磊退还不能正常使用期间的已付租金。一审法院据此判决韩天磊退还2019年9月至2021年3月的房租3800元，是正确的，应予维持。韩天磊上诉主张蔡井林继续在涉案房屋开展经营，蔡井林不予认可，韩天磊亦未就该事实提供充分证据予以证明，故韩天磊据此不同意返还租金，证据不足，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，双方合同因出租人韩天磊违约而解除，蔡井林要求韩天磊赔偿装修损失和经营损失，具有法律依据，应予支持。关于损失赔偿的数额，一审法院依据行业专家辅助人对蔡井林装修的估价意见，并考虑蔡井林实际使用房屋的年限及其经营状况，酌情确定韩天磊赔偿蔡井林房屋装修及经营损失40000元是适当的，应予维持。韩天磊自认于2017、2018年左右知晓蔡井林装修之事，但未提供证据证明其曾提出异议；且双方协议中载有“五年内如遇拆迁改造，商业赔偿归乙方（蔡井林）”的内容，可认定双方签订合同时，韩天磊即明知蔡井林承租涉案房屋系用于商业经营，则其对蔡井林为开展经营而进行的装修行为亦应当明知及认可，故韩天磊以蔡井林装修房屋未经过其同意为由不同意赔偿装修损失，无事实依据，本院不予支持。蔡井林租赁涉案房屋开展经营，因韩天磊违约导致双方合同解除，蔡井林正常经营活动被破坏，必然产生经营损失。韩天磊对一审法院认定的经营损失数额不予认可，但未提供相反证据，其据此不同意赔偿经营损失，亦证据不足，本院不予支持。综上所述，韩天磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对合同解除时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12462号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12462号民事判决第四项；三、变更北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12462号民事判决第一项为蔡井林与韩天磊于2016年4月1日签订的房屋租赁协议于2019年11月15日解除；四、驳回蔡井林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由蔡井林负担655元（已交纳），由韩天磊负担895元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费991元，由韩天磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年六月八日法官助理 王湘羽书 记 员 舒 妍