山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4063号上诉人(原审被告)：孙涛，男，1983年3月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人(原审原告)：黄景田，男，1948年7月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周启华，烟台芝罘幸福法律服务所法律服务工作者。上诉人孙涛因与被上诉人黄景田房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2021）鲁0602民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。2018年初，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》两份，被上诉人手中一份为上诉人租用环海大院两仓库，上诉人手中一份为上诉人租用环海大院仓库置处两间，表述虽不一样但根据两份合同的关联性及“交易习惯”意思表示：仓库两间为两仓库。被上诉人将两仓库(一排房屋中东数第一间与东数第三间)交付给了上诉人，第一次交半年租金的收据上写有“租仓库两间”，而判决书中却说被上诉人交付了含有一个大门、两个窗户的仓库，上诉人认可这是其中一个仓库，而不是两仓库。后来上诉人去仓库次数比较少，疏于管理第一间，被上诉人趁人之危将第一间占用，上诉人再次主张权利的时候，被上诉人拒绝交付已先构成违约，上诉人觉得权益受到侵害，于是将一年半的两仓库的租金，折抵一个仓库为三年的租金至2021年1月18日，这是上诉人避免权益损失扩大的办法。3月8号第一次庭审法官绕过代理律师直接长时间询问上诉人，导致上诉人高度紧张，法院声称上诉人自认对仓库无异议是对一开始接收的两仓库无异议。环海储藏货场与被上诉人有直接利益关系，其所出具的任何证明材料皆不应作为证据使用，且关于两间仓库的证明材料是在2021年3月9号制作的，而一审却认定其有效实在令人难以信服。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。法院依据的是《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》当时的《合同法》有错误，上诉人于2021年1月3日搬离仓库，应适用《民法典》；且上诉人第三次交半年租金的时间是2018年12月19日，《民法典》188条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。庭审中，上诉人补充上诉请求：由被上诉人支付违约金5000元、律师费4000元、返还手续水电押金1000元、承担本案诉讼费用。被上诉人辩称：上诉人一审作为证据提交了一张照片证明该照片所拍摄的库房就是被上诉人出租给上诉人的库房，被上诉人认可没有异议。通过该照片可以看出该库房是相连的，中间有一道梁柱的两间库房。上诉人对此从未提出异议，且也自付了一年半的租金，这是客观事实。不可理解的是上诉人在上诉状中抛出所谓其承租的库房分属两间，被上诉人乘人之危侵占了一间。这一说法纯属虚构，严重违反了诚实信用原则。2、上诉人增加的诉讼请求被上诉人均不予认可，没有法律依据。黄景田向一审法院起诉请求：1、解除2018年1月15日原、被告针对烟台市环海路中段路西仓库所签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2019年7月19日起至实际腾退仓库之前按年租11000元的标准计算的房屋租金14768.60元（暂计至2020年1月19日）；3、被告支付逾期支付租金的违约金5000元；4、被告腾退承租的仓库；5、被告承担诉讼费用。诉讼中，原告增加了第6项诉讼请求为：被告支付本案的律师诉讼代理费3000元。一审法院认定事实：2018年1月15日，原告与被告在签订的《房屋租赁合同》中约定：被告租用原告位于烟台市芝罘区的两间仓库，租期自2018年1月18日至2019年1月18日止共1年，年租金12000元，第一次交租金6000元，第二次在2018年6月18日交6000元；被告逾期交纳租金，每逾期一天按租金的1%向原告交滞纳金；被告另应缴纳水电押金1000元；被告到期不搬迁，原告有权扣押被告经营设施及财产，或向法院申请执行，原告因此产生的费用及损失由被告负责赔偿；合同期满后，被告有优先承租权，如继续承租应在期满前1个月通知原告，并缴纳下一年租金，签订新合同；原告应保证出租前房屋水电畅通，租期内的水电卫生费由被告自付；双方不得违约，如有违约，违约方应支付违约金5000元。合同签订后的当日，原告向被告交付了仓库。该仓库设有一个大门、两个窗户，两个窗户所在的墙体中间设有下至地面、上至顶棚的半柱形突起，未形成封闭隔断。被告于当日接收上述仓库后，依约向原告交纳了2018年1月18日至2018年7月17日间的半年房屋租金6000元。2018年1月19日，被告向原告交纳了水电押金1000元。2018年6月18日，被告向原告交纳了2018年7月18日至2019年1月18日间的半年房屋租金6000元。2018年12月19日，原告与被告在2018年1月15日《房屋租赁合同》文本的基础上，补充约定：双方协商在原合同条件不变的情况下再续1年合同，每年租金11000元。补充条款达成后的当日，被告向原告交纳了2019年1月18日至7月18日间的半年房屋租金5500元。此后至今，被告未再向原告交纳租金。2021年1月3日，被告腾空了承租仓库并退还给原告。被告在搬离清运的过程中，对仓库大门采取了拆除、加宽措施，原、被告经协商同意以被告交纳的1000元水电押金抵顶原告的仓库大门修复费用。庭审中，原、被告一致认可，《房屋租赁合同》约定被告承租原告环海路中段路西的仓库间数为两间。原告主张其向被告实际交付的仓库即为两间，体现为安装有两个窗户，两个窗户中间的柱形突起即为区分两间仓库的梁，只是没有建筑隔断墙体。被告则辩称，原告向其交付的仓库只有一间，并非两间，因仓库只有一个大门，且没有隔断墙体。针对被告是否曾要求原告继续交付另一间仓库的事实。被告称，自2018年1月15日被告接收仓库之日起，在第1年的租期内被告未向原告要求交付另一间仓库，直至续租期间的2019年4、5月份，被告向原告主张过，但原告回复其已交付的仓库即为两间仓库，被告并不认可，此后被告又以电话方式向原告主张过；但针对上述主张的情况没有证据材料提交。原告予以否认，表示本案诉讼之前被告从未以任何形式要求原告交付另一间仓库。为证明原告有权出租涉案仓库且因本案所支付的费用，原告另提交了以下证据：1、烟台市环海储藏货场的营业执照一份、以及2020年11月19日和2021年3月9日烟台市环海储藏货场出具的《证明》各一份。载明：烟台市环海储藏货场系集体分支机构（非法人），位于烟台市芝罘区的仓库系该货场自建，不具备不动产权证书，该货场同意由原告对外出租并收取租金。2、2021年1月25日，烟台芝罘幸福法律服务所出具的、金额为3000元的增值税电子发票一张。被告质证称，对证据1中《证明》的真实性和证明内容有异议，不能证明烟台市环海储藏货场系涉案仓库的合法产权人，应当提交不动产权证书。对证据2的真实性没有异议，但对证明内容有异议，双方签订的租赁合同并未明确约定被告应当承担原告的律师费用。为证明涉案仓库漏水漏泥导致被告的产品受损，被告提交了产品特性说明打印件1张、照片原件13张和照片打印件1张。原告质证称，对其中的仓库照片真实性没有异议，系原告向被告交付的仓库，但上述照片不能证明该仓库漏水，也不能证明给被告放置的产品造成损害。一审法院认为，（一）2018年1月15日，原告与被告针对位于烟台市芝罘区的仓库所签订的《房屋租赁合同》（含续期条款），是原告与被告的真实意思表示，结合烟台市环海储藏货场出具的《证明》，法院依法认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。履约中，原告向被告交付了位于烟台市芝罘区的仓库，被告亦依约向原告支付了2019年7月18日前的租金17500元（6000元+6000元+5500元），此后直至2021年1月3日被告向原告腾退仓库之日止，被告再未支付租金的事实清楚。法院认定，原、被告针对涉案仓库所签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月3日实际解除，现原告仍请求解除《房屋租赁合同》并要求被告腾退仓库的主张，没有事实依据，法院不予支持。（二）本案双方当事人争议的焦点是，原告向被告交付的涉案仓库间数是否符合合同约定的两间。法院认为，涉案仓库虽然没有隔断墙，但两个窗户所在的墙体中间存在梁状突起，结合被告自认在《房屋租赁合同》约定的一年承租期间内从未就仓库间数向原告提出过异议的事实，视为被告认可实际接收的仓库间数与合同约定相符，故法院认定原告向被告交付的仓库间数为两间。被告对原告违约只向其交付了一间仓库的抗辩理由，法院不予采信。现原告请求被告支付自2019年7月19日起至实际腾退仓库之前按年租金11000元的标准计付房屋租金及5000元违约金的主张，与约相合，法院依法支持被告向原告支付2019年7月19日至2021年1月2日间的房屋租金16063元（11000元/年÷365天×533天）及违约金5000元。（三）原告以《房屋租赁合同》中“被告到期不搬迁，原告有权扣押被告经营设施及财产，或向法院申请执行，原告因此产生的费用及损失由被告负责赔偿”的约定内容为据，要求被告赔偿律师代理费3000元的主张，证据不足，法院依法不予支持，采信被告的抗辩理由。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院于2021年3月31日判决：一、限被告孙涛于判决生效之日起十日内向原告黄景田支付2019年7月19日至2021年1月2日间的房屋租金16063元；二、限被告孙涛于判决生效之日起十日内向原告黄景田支付违约金5000元；三、驳回原告黄景田的其他诉讼请求。如被告孙涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取为285元，由原告黄景田负担121元，被告孙涛负担164元。二审中上诉人提交2020年4月29日发货单一张及双方解除合同协议照片打印件一张，证实上诉人主张过另一间仓库，被上诉人占用该仓库拒绝交出的事实，被上诉人系违约方。如果被上诉人完全履行了出租人的义务，为什么要进行阻拦我发货、签订解除协议这样的行为。当时被上诉人说我没交租金，我说我已经交了租金，你没给我另一个仓库，我为什么要再给你租金呢。上诉人租仓库用于存放货物，一开始交了两个仓库，被上诉人说这两个仓库随便用，门上也没有钥匙，只是另一个我没用。平时基本不去，货是一次性存进去的，后来只是取货的时候去，不取货基本上就不去。上诉人占用了一个仓库持续到2018年12月19日的时候租金到期了，我再续租金的时候我发现另外一个仓库被被上诉人使用着，被上诉人不交出另一仓库，我就不交租金了。被上诉人对于上诉人以上所讲称，被上诉人按照双方签订的租赁合同依约交付给了上诉人两间库房，上诉人在一审提供的照片就是被上诉人交给上诉人库房的照片。期间上诉人从未提出过异议，被上诉人也未占用过上诉人承租的仓库。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2018年1月15日上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，约定由被上诉人将涉案两间仓库租给上诉人使用，双方约定了租金、租期、水电费用及违约金责任等事项，合同签订后上诉人接收了涉案仓库，并依约向被上诉人交纳了房租，该合同到期后，双方又于2018年12月19日续签了涉案租赁合同，并约定了续租的租金，合同续签后上诉人继续交纳了半年租金，此后上诉人再未交纳租金，上诉人于2021年1月3日腾退了涉案仓库，被上诉人要求上诉人支付其所欠租金未果，遂将上诉人诉至法院要求解除涉案租赁合同，并要求上诉人支付所欠租金及违约金等。上诉人同意解除涉案合同，但主张因被上诉人仅交付了一间仓库，故上诉人所交纳的两间仓库的费用应折抵为一间仓库的租金并顺延租期，且被上诉人未按约交付两间仓库系违约在先，故不同意支付租金及违约金等。一审庭审中双方均认可涉案租赁合同约定的仓库为两间，上诉人认可其在第一年租期内未就仓库交付事宜向被上诉人提出过异议，应视为其认可所接收的仓库与租赁合同约定相符；且上诉人称其只接收了一间仓库，与其足额交纳了2018年1月15日双方所签订《房屋租赁合同》约定租期的相应租金，以及其足额交纳了双方续签合同约定的半年租金的行为在一般逻辑及常理上存在矛盾，且上诉人并无证据证实其与被上诉人协商一致同意以其所交纳租金折抵一间仓库的租金并顺延租期。故上诉人未交纳2019年7月19日之后的房租的行为已构成违约，被上诉人要求其交纳房租并支付违约金，依据充分。现上诉人上诉坚持主张其实际仅承租了一间仓库，其所交租金应折抵一间仓库的租金，以及被上诉人主张的另一间仓库由被上诉人私自占用，但上诉人对其上述主张均不能举证证实，其据此主张不应支付被上诉人房租和违约金，证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系基于双方2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》引发的纠纷，一审法院适用当时有效的原《中华人民共和国合同法》，符合法律规定。上诉人以一审应适用《中华人民共和国民法典》为由主张一审适用法律错误，理由不当，上诉人依据《中华人民共和国民法典》主张被上诉人的起诉已过诉讼时效，依据不足，本院均不予支持。综上所述，孙涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由上诉人孙涛负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  王天松审判员  尹鹏亮二〇二一年六月十七日法官助理孔彤彤书记员王亚男