河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5713号原告：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码914101006147462377。负责人：崔卫军，行长。委托诉讼代理人：郭庆，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏昕，男，1971年4月5日出生，汉族，住郑州市金水区，系该行员工。被告：张晓斌，男，1994年11月21日出生，汉族，住河南省新密市。被告：新密市金源房地产开发有限责任公司，住所地新密市长乐路，统一社会信用代码91410183773675157R。法定代表人：尚金坡，总经理。委托诉讼代理人：马路遥，男，1986年5月15日出生，汉族，住郑州市郑州矿区，系该公司部门经理。原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告张晓斌、新密市金源房地产开发有限责任公司（以下简称“金源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭庆、被告张晓斌、被告金源公司委托诉讼代理人马路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告张晓斌偿还本金326506.79元、利息1292.85元，2021年1月19日之后利息、罚息、复利等按照《个人购房借款/担保合同》的约定标准计算至全部贷款本息还清之日止；2、被告张晓斌承担本案诉讼费、公证费、保全费、评估费、拍卖费等一切费用;3、被告金源公司对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任;4、依法判决原告对被告张晓斌名下位于新密市城区××路东侧、××路西侧、××街北侧××楼××单元××层XX房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。事实与理由:2017年5月31日，被告张晓斌与中国工商银行股份有限公司郑州未来支行(以下简称未来支行)签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定:被告张晓斌向未来支行申请贷款额度36.8万元;贷款期限240个月，自2017年5月31日起至2037年5月31日止;合同约定的还款方式为等额本息;被告张晓斌自愿选择每月1日为还款日;被告张晓斌未接时足额偿付当期贷款本息即为逾期，未来支行有权按罚息利率按日计收利息;对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为合同约定的贷款利率上浮50%;如借款人违约，未来支行为实现债权所发生的各项费用(包括诉讼费用、仲裁费用、律师代理费等)，均由借款人承担，被告金源公司在保证人处签章，依法应负连带清偿责任。合同签订后，未来支行依约向被告张晓斌发放了贷款。根据郑州分行及省分行的批复文件，工商银行因业务区域调整，将未来支行降格为二级支行，由原告对其业务出具相应手续。被告张晓斌长期拖欠贷款，严重违反合同约定。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望贵院判如所请。被告张晓斌辩称:去年疫情在家三个月没有收入，疫情稳定以后，4月2号在家意外胳膊摔伤。被告金源公司辩称：一、涉案房屋已办理抵押登记，金水支行具有优先受偿权。业主提供物的担保，金水支行应当先处理、拍卖涉案房屋，以便实现债权。二、开发商作为保证人一直在履行保证义务。业主在出现逾期还贷后，银行已从被告公司保证金账户扣划贷款，被告公司已履行保证义务，不存在违约情况，业主方也在积极偿还贷款，至今银行不存在未及时收回的贷款。三、被告公司不应承担本案的诉讼费、公证费、保全费、评估费、律师费、拍卖费等费用。经审理查明：1、中国工商银行股份有限公司郑州未来支行（以下简称“未来支行”）（贷款人）与被告张晓斌（借款人、抵押人）、被告金源公司（保证人）签订编号为A[住]字[工]行[未来]支行[2017]年[1737]号的《个人购房借款/担保合同》,约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为人民币368000元；本合同项下贷款用于购买坐落于城区××路东侧、××路西侧、××街北侧××楼××单元××层XX的房屋；担保方式为一般抵押、保证；贷款期限为240个月，自2017年5月31日至2037年5月31日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在贷款利率约定的利率基础上加收50%确定；借款人按照按月等额本息还款法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，贷款人可以宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书），保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费及其他依法应由借款人承担的费用。2、2017年5月31日，未来支行取得涉案房屋的不动产登记证明，证明权利或事项为预告登记。3、原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示:2017年5月31日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记。4、2017年6月1日，未来支行向被告张晓斌发放贷款368000元，贷款发放日2017年6月1日，贷款到期日2037年6月1日。5、原告提交的自营历史明细列表显示：被告张晓斌多次逾期还款，截止2021年4月1日，被告张晓斌尚欠未来支行贷款余额322122.97元。另查明，2020年9月23日，中国工商银行郑州分行下发工银豫郑发（2020）86号文件将中国工商银行股份有限公司郑州未来支行降格为二级支行，降格后机构名称不变，营业地址不变，归属金水支行管理。本院认为：合同应当履行。案涉《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告张晓斌未按合同约定按时足额还本付息，构成违约，应承担违约责任。故原告主张被告张晓斌偿还借款本息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告张晓斌自愿以其购买的涉案房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，办理了预售商品房抵押权预告登记，但并未办理涉案房屋所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，原告请求就涉案房屋行使优先受偿权，于法无据，本院不予支持。被告金源公司自愿为上述贷款提供阶段性连带责任保证，因涉案房屋未办理正式抵押登记手续，保证人金源公司的阶段性连带保证责任免除条件未成就，故原告诉请被告金源公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。其承担保证责任后，有权向被告张晓斌追偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张晓斌向原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行偿还借款余额322122.97元（暂计算至2021年4月1日，之后的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至本息实际清偿之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告新密市金源房地产开发有限责任公司对第一判项确定的债务承担连带清偿责任，被告新密市金源房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告张晓斌追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4495元，保全费2159元，由被告张晓斌、新密市金源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  李春强二〇二一年六月六日书记员  杨素敏