山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1003民初2496号原告：姜小红，女，1967年2月19日出生，汉族，居民，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：马阳，山东业诺律师事务所律师。被告：山东省文登市天福实业总公司，住所地威海市文登区香山路3号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被告：威海亿鑫房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路9号。诉讼代表人：威海亿鑫房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。原告姜小红与被告山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告山东省文登市天福实业总公司依法申请追加威海亿鑫房地产开发有限公司作为被告参加诉讼。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜小红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令山东省文登市天福实业总公司协助姜小红办理位于威海市文登区中央龙湾居民小区12-26号房产的产权登记手续；（房屋价值1869952元）；2、本案诉讼费由山东省文登市天福实业总公司承担。事实和理由：2012年8月9日，姜小红、山东省文登市天福实业总公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：姜小红购买山东省文登市天福实业总公司位于威海市文登区中央龙湾居民小区12-26号房产，该商品房的建筑面积共74.84平方米，单价为每平方米24,986元，总金额为1869952。姜小红己向山东省文登市天福实业总公司支付首付款935952元，剩余购房款934000元也己通过向中信银行贷款付清。涉案房产于2017年1月8日交付给姜小红使用，山东省文登市天福实业总公司应于案涉房产交付使用后365天内将办理权属登记需由山东省文登市天福实业总公司提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房产己通过综合竣工验收，具备办理产权登记的条件，但山东省文登市天福实业总公司至今未履行协助姜小红办理产权登记的义务。故姜小红请求依法判决。山东省文登市天福实业总公司辩称，涉案中央龙湾地产项目的实际开发商系威海亿鑫房地产开发有限公司，应依法追加威海亿鑫房地产开发有限公司为本案被告。中央龙湾小区是威海亿鑫房地产开发有限公司开发建设的。2007年9月3日，山东省文登市天福实业总公司与威海亿鑫房地产开发有限公司签订《合作合同》一份，根据该合同约定，威海亿鑫房地产开发有限公司对文登米山东路西项目地块(涉案房屋所在楼盘的部分用地)承包开发，独立经营，自负盈亏。开发建设及销售均以山东省文登市天福实业总公司名义对外，销售时山东省文登市天福实业总公司将合同专用章交于威海亿鑫房地产开发有限公司，威海亿鑫房地产开发有限公司以山东省文登市天福实业总公司名义对外签署房地产销售合同。虽然山东省文登市天福实业总公司与威海亿鑫房地产开发有限公司签订的是《合作合同》，但答辩人只收取固定的承包费，不承担经营风险，所以依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，该《合作合同》应认定为土地使用权转让合同，山东省文登市天福实业总公司只是涉案项目土地的出让人，不应承担项目的经营风险。该事实威海市中级人民法院(2015)威民一初字第65号民事判决已经确认。因此，虽然涉案《商品房买卖合同》是以山东省文登市天福实业总公司的名义与姜小红签署的，但实际的合同当事人，即涉案房产的出卖人是威海亿鑫房地产开发有限公司而不是山东省文登市天福实业总公司。现威海亿鑫房地产开发有限公司已进入破产清算程序，购房业主需办理产权证的，均应向威海亿鑫房地产开发有限公司破产管理人提出申请，破产管理人审查无异议的，出具手续后由山东省文登市天福实业总公司配合办理产权登记手续。但本案姜小红所购房产经破产管理人审查后，未查到购房款项的支付记录，因此没有出具同意办理产权登记的相关手续，山东省文登市天福实业总公司作为配合单位，无权在破产管理人未审核同意的情况下私自处分破产财产。请求法院查明事实，依法追加威海亿鑫房地产开发有限公司为被告，并驳回姜小红对山东省文登市天福实业总公司的诉讼请求。威海亿鑫房地产开发有限公司辩称，2018年6月14日，威海市中级人民法院裁定威海亿鑫房地产开发有限公司破产清算，7月10日裁定本案由文登区人民法院审理，8月1日文登区人民法院指定山东胶东律师事务所担任管理人，管理人经核实，姜小红于破产受理之前曾为威海亿鑫房地产开发有限公司员工，案涉房产也在破产受理之前由威海亿鑫房地产开发有限公司交付给姜小红使用，对姜小红房款收据的真实性无异议，但管理人无法核实该款项是否交付给威海亿鑫房地产开发有限公司或威海亿鑫房地产开发有限公司实际控制人。本院经审理认定事实如下：2012年1月8日，威海亿鑫房地产开发有限公司将其开发的威海市中央龙湾居民小区12-26号商用房交付姜小红使用。2012年8月9日，姜小红与山东省文登市天福实业总公司签订《商品房买卖合同》，约定姜小红购买山东省文登市天福实业总公司位于威海市文登区中央龙湾居民小区12-26号商用房，建筑面积共74.84平方米，房屋总价为1869952元。姜小红于合同签订当日向山东省文登市天福实业总公司支付首付款935952元，余款934000贷款付清。山东省文登市天福实业总公司应当在2012年9月30日前将依照国家和地方人民政府规定并符合合同约定的商品房交付姜小红使用。山东省文登市天福实业总公司应于房屋交付使用后365天内将办理权属登记需由山东省文登市天福实业总公司提供的资料报产权登记机关备案。2012年8月23日，姜小红将首付款935952元支付给山东省文登市天福实业总公司。2012年12月，姜小红与中信银行股份有限公司威海分行签订《个人购房借款合同》，约定姜小红向中信银行借款934000元用于购买位于威海市文登区中央龙湾居民小区12-26号房产，借款期限自2012年12月6日起至2022年12月6日止。山东省文登市天福实业总公司为姜小红的借款提供抵押加阶段性保证。合同签订后，中信银行将借款934000元直接转入山东省文登市天福实业总公司提供的账户内。姜小红自2013年1月起按个人购房借款合同约定偿还借款至今。现案涉房产已通过综合竣工验收，具备办理不动产权登记条件，姜小红多次要求山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司协助办理，但山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司以种种理由未予协助。本院认为，姜小红与山东省文登市天福实业总公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，姜小红依约付清了全部购房款，山东省文登市天福实业总公司应按合同约定协助姜小红办理不动产权登记。山东省文登市天福实业总公司辩称威海亿鑫房地产开发有限公司以山东省文登市天福实业总公司名义对外签订商品房买卖合同且未查到姜小红购房款项的支付记录，其不应承担任何责任。山东省文登市天福实业总公司与威海亿鑫房地产开发有限公司有合作合同，姜小红作为一般买受人无从了解山东省文登市天福实业总公司与威海亿鑫房地产开发有限公司的真实关系，在与山东省文登市天福实业总公司签订商品房买卖合同并收到山东省文登市天福实业总公司出具的收款收据的情形下，根据合同相对性，姜小红与山东省文登市天福实业总公司之间形成房屋买卖合同关系，山东省文登市天福实业总公司系合同相对人，应按照合同规定的期限履行办证义务。威海亿鑫房地产开发有限公司作为与山东省文登市天福实业总公司的合作方，案涉房屋由威海亿鑫房地产开发有限公司开发并交付给姜小红使用，应与山东省文登市天福实业总公司共同履行协助姜小红办理不动产权登记义务。综上所述，姜小红的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助姜小红将位于威海市文登区中央龙湾居民小区12-26号房屋的不动产权登记至姜小红名下。案件受理费10815元，由山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙波二〇二一年六月一日书记员  张璐