北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民终793号上诉人（原审原告、反诉被告）：中建铁路投资建设集团有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：陈卫国，董事长。委托诉讼代理人：刘海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王伟，北京德和衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：田涌，男，香港特别行政区居民，1973年5月19日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：魏燕宇，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凡罡，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。上诉人中建铁路投资建设集团有限公司（以下简称中建铁投公司）、上诉人田涌因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中建铁投公司的委托诉讼代理人王伟，被上诉人田涌及其委托诉讼代理人魏燕宇、徐凡罡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中建铁投公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.判令双方于2018年9月19日签订的《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称涉案租赁合同）于2019年11月8日解除；3.判令田涌向中建铁投公司返还租房押金2019774元；4.判令田涌向中建铁投公司赔偿已付房屋租金损失12173980.5元、赔偿房屋装饰装修损失477万元；5.判令田涌向中建铁投公司承担违约金2000万元；6.本案诉讼费用由田涌承担。事实和理由：一、田涌未按合同约定的条件向中建铁投公司交付位于北京市东城区和平里中街25号1栋房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋一直处于田涌控制之下，尤其是2019年5月3日后中建铁投公司无法享有房屋占有、使用权，租赁合同解除的责任应当由田涌承担。（一）田涌未按合同约定向中建铁投公司交付房屋。按照涉案租赁合同第三条第一款约定，田涌应于2018年11月20日将房屋按约定条件交付给中建铁投公司。《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。涉案租赁合同签订后，田涌以涉案房屋还需装修，监控、电梯是特种设备等理由，未按约定向中建铁投公司交验《房屋交割清单》，也没有向中建铁投公司交接房门钥匙。田涌指派马少羿、刘建坤等工作人员24小时值守大门及控制室，指派专人监督房屋装修工作。涉案房屋装修方案、施工人员进出等必须经过田涌及其指派的工作人员许可方可进行。涉案房屋一直处于田涌管控之下，虽然田涌允许施工企业进场装修，但田涌并未向中建铁投公司让渡房屋管理权，田涌允许施工企业进场施工之行为不能视为完成了事实上的房屋交付行为。田涌未按合同约定向中建铁投公司交付房屋，已属违约，并在2019年5月3日双方因装修发生争议后，为田涌拒绝中建铁投公司行使房屋占有使用权创造了客观条件。（二）2019年5月2日，施工人员未经田涌许可破坏了一层大厅电梯石材，本来该事件可以沟通、协商解决，电梯门洞石材也可以更换修复。然而，中建铁投公司虽向田涌赔礼道歉，但未取得谅解，田涌反而利用其管理涉案房屋的便利条件，以多种理由长期拒绝中建铁投公司使用涉案房屋，导致合同目的无法实现。二、施工许可证问题不是涉案租赁合同的履行障碍，一审法院认为无证施工导致合同无法继续履行与客观事实不符，客观事实是田涌故意炮制施工许可证问题，以掩盖其违约行为。首先，无证施工是经田涌许可的，施工许可证问题自始存在，电梯门洞石破坏之前，房屋装修以及人员进出并未因施工许可证问题而受到影响。施工许可证问题不是租赁合同的履行障碍。其次，涉案房屋已装修完毕。电梯石材破坏发生争议后，田涌故意到北京市东城区住房和城乡建设委员会（以下简称东城区住建委）举报中建铁投公司无证施工，2019年6月18日东城区住建委执法人员经勘验现场，针对无证施工问题，对中建铁投公司做出了罚款的行政处罚，没有做出停工、整改之类的行政处罚。该行政处罚对现场的描述是“工程已经完工”，可见，剩余的地毯铺装、家具组装等工作已经不属于无证施工进而进行“停工”处罚的行政处罚范围，涉案租赁合同并未因行政处罚而导致无法继续履行。再则，双方发生争议后，田涌以中建铁投公司未办完施工许可证为借口，目的在于混淆“无证施工”与“房屋交付”的概念，进而掩盖其阻碍中建铁投公司对涉案房屋行使占有、使用权利的违约行为。无论中建铁投公司是否办理了施工许可证，田涌都应当先向中建铁投公司交付房屋。田涌不能以中建铁投公司没有施工许可证为由，拒绝向中建铁投公司交付房屋，进而阻碍中建铁投公司对涉案房屋行使占有、使用权利。三、2019年10月31日双方最后一次会谈，双方最终谈判破裂，主要是田涌明确表示不同意中建铁投公司现有装修方案。而涉案房屋装修方案起初是经田涌许可同意的，中建铁投公司花费巨资装修完毕后田涌又出尔反尔不同意现有装修方案，这是导致双方最后会谈破裂的主要原因，双方在2019年10月31日最后一次会谈中，并未搁置所有争议继续履行合同。该事实进一步表明合同无法履行的责任应当由田涌承担。一审法院关于上述事实认定错误。四、田涌构成根本违约，中建铁投公司依法享有合同解除权。2019年11月8日，田涌收到中建铁投公司解除合同通知，涉案租赁合同应当于2019年11月8日解除，合同解除的责任应当由田涌承担。五、二审法院应依法改判并支持中建铁投公司诉讼请求，如上所述，租赁合同解除的责任应当由田涌承担。综上，涉案租赁合同应当于2019年11月8日解除，合同解除的责任应当由田涌承担，恳请二审法院判如所请。田涌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，请求判令涉案租赁合同继续履行；2.请求判令中建铁投公司向田涌支付租金，暂计支付期限为2019年11月20日至2020年11月19日止，共计24237288元；3.请求判令中建铁投公司每日按年租金5%的标准计算向田涌支付违约金，支付期限为10日，共计12118644元，以上金额总计36355932元；4.请求判令中建铁投公司将电梯门洞石部分恢复原状；5.由中建铁投公司承担一审、二审所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判定中建铁投公司支付田涌欠付租金，却未支持田涌关于违约金的主张，属于事实认定错误。一审判决认为“而田涌提出的其他反诉请求均系以合同继续履行为请求权基础，其所主张的支付租金的违约金亦系未达到解除合同条件的违约责任，本院在本案中难以支持”，一审法院该认定没有任何依据。违约金对应的是违约行为，并不以合同解除与否为前提。田涌所主张的违约金，是基于中建铁投公司逾期支付租金而产生的违约责任，且涉案租赁合同有明确约定，因此中建铁投公司已经逾期支付租金，即应当支付违约金，与合同是否解除无关。一审法院既然将合同解除时间认定为2019年12月4日，那中建铁投公司自2019年11月20日起欠付租金的行为，即构成违约，应当支付违约金。关于违约金支付标准，根据涉案租赁合同第九条约定，中建铁投公司逾期支付租金达到15日，根据“举重以明轻”的原则，其违约责任只会更高，因此田涌只要求中建铁投公司支付10日的违约金，有充分的合同及法律依据。其余违约金及中建铁投公司其他应承担的法律责任，田涌保留另行提起诉讼的权利。二、一审法院以合同双方陷入僵局，无法继续履行为由，将合同解除，属于法律适用错误。（一）按照一审法院认定的事实，合同应当继续履行。在一审判决中，法院认定违约责任全部都在中建铁投公司，而田涌无任何责任，是正确的。同时，一审判决认为“从权利义务关系的角度而言，中建铁投公司的主要合同义务为支付租金，属于金钱债务，属性上具有强制履行的可能性，而使用房屋属于中建铁投公司的合同权利，中建铁投公司可以选择放弃”，在此基础上，从法律层面而言，继续履行不存在任何障碍。一审判决认为“双方对于涉案租赁合同关系的履行意愿截然相反，无法调和，合同面临履行僵局”，属于法律适用错误。第一，合同相对方即中建铁投公司，属于国有企业，个别人的意愿并不能代表企业，更不能损害企业利益，因此不存在所谓僵局的问题；第二，合同僵局的认定标准，应当是客观上合同无法继续履行，而不是主观上双方是否有履约的意愿，否则只要一方不同意继续履行即构成合同僵局，放任违约方随意解除合同违背了公序良俗，破坏了正常的交易秩序；第三，对于中建铁投公司而言，继续履行反而损失更少，对其而言更符合经济利益，并不存在所谓利益失衡。因此，从客观事实上，也没有合同僵局的情形出现，为保障正当的经济秩序，保护企业的合法权益，避免财产损失，依法应当判令合同继续履行。（二）一审判决不符合当下国家倡导的诚信守约的契约精神，也不符合最高人民法院要求同类同案同判的原则。1.一审判决与住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》第九条关于“在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金”的规定不符，在本案中，双方既未约定违约方有解除合同的权利，也无法定解除的事由出现，更无中建铁投公司无能力履行合同义务的情形，因此根据此条例，中建铁投公司无权解除合同。更需要说明的是，该条例是特别针对住房租赁关系而制定，经过了长期的立法调研和实践，从保护社会交易秩序，保护各方利益，及保护社会大众法益的综合度，充分吸收了现行法律或主流司法观点，具有重要的司法指导和适用价值。因此，对于承租人是否有单方解除权，只能严格依据现行法律以及合同约定进行判断。一审法院在中建铁投公司无法定或约定情形出现的情况之下，将合同解除，与条例不符，也与当下倡导的诚信守约的契约精神不符合。违约者违约违法解除合同得到法庭支持，查询司法案例库仅此一例。2.一审判决与最高人民法院判决法律适用标准不符，不符合同类同案同判的司法原则。最高人民法院（2019）最高法民终879号民事判决书载明：“所谓债务标的不适于强制履行，指根据债务的性质不宜直接强制履行。对于该类债务通常具有较强的人身专属性，主要依靠债务人通过实施自身的技能或者完成相关事务来实现合同目的，如基于医疗服务合同、技术开发合同、委托合同、合伙合同、演出合同等发生的主合同义务。不能以法律规定或者合同约定的配合、通知、协助、保密等从合同义务或者附随义务来判断合同履行是否具有人身专属性”。《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》第十九条规定：“法官在检索到的类案存在法律适用标准不统一的，可以综合法院层级、裁判时间、是否经审判委员会讨论决定等因素，依照法律适用分歧解决机制予以解决”，一审法院在适用法律时，没有正确适用类案检索功能，导致判决结果与最高人民法院的判决相悖，违反了同类同案同判的原则，应当予以纠正。（三）一审判决增加了双方当事人的诉累，没有达到定纷止争的效果。对于一审判决，虽然正确认定了违约方在于中建铁投公司，但并未在本案中救济田涌的权利，反而要求田涌另案起诉。对于田涌权利的救济，有支付违约金、继续履行等方式，田涌选择要求中建铁投公司继续履行合同，不仅是考虑到自身的利益，同样也是考虑到中建铁投公司以及国家的利益，若一审法院判决继续履行，中建铁投公司只需要继续承租并支付租金即可。而根据一审法院的判决，在本案结束之后，田涌还要再次诉讼，拖入到漫长的诉讼程序，不仅浪费司法资源，也增加了当事人的诉累，没有达到定纷止争的效果。综上，请求二审法院判如所请。中建铁投公司和田涌针对对方的上诉请求均答辩称，坚持己方的上诉意见。中建铁投公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的涉案租赁合同已于2019年11月8日解除；2.判令田涌向中建铁投公司返还押金2019774元；3.判令田涌向中建铁投公司赔偿已付房屋租金损失12173980.5元（自2019年5月3日至2019年11月19日，房屋租金损失计算公式为200天*6510.15平方米*9.35元/天/平方米），向中建铁投公司赔偿房屋装饰、装修损失477万元；4.判令田涌向中建铁投公司承担违约金2000万元；5.判令田涌承担本案诉讼费、鉴定费等。田涌向一审法院反诉请求：1.判令中建铁投公司继续履行涉案租赁合同；2.判令中建铁投公司向田涌支付2019-2020年度租金（2019年11月20日至2020年11月19日），共计24237288元；3.判令中建铁投公司每日按年租金5%的标准计算支付违约金，支付期限为10日，共计12118644元；4.判令中建铁投公司将电梯门洞石恢复原状；5.本案诉讼费、鉴定费及其他因诉讼产生的费用由中建铁投公司承担。一审法院认定事实：2018年9月19日，田涌（甲方，出租人）与中建铁投公司（乙方，承租人）签订涉案租赁合同，合同约定包括如下内容：涉案房屋坐落于北京市东城区（县）和平里中街25号1栋，建筑面积6510.15平方米。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：X京东047632，房屋所有权人姓名或名称：田涌，房屋未设定抵押。租赁用途：办公。房屋租赁期自2018年11月20日至2023年11月19日，共计伍年。甲方应于2018年11月20日将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按照甲方认可的乙方首次拆改的状态返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方逾期超过7日仍未返还房屋的，视为放弃租赁房屋范围内所有商品和财产的处分权。甲方可以任意处置乙方放弃的商品和财产，乙方不得向甲方主张权利和赔偿，并且乙方还需承担甲方处置放弃商品而产生的费用。租金及押金（一）租金标准：乙方就房屋第一年应向甲方支付的租金单价为9.35元/天/平方米，年租金总计22217514元（含税价）；第二年应向甲方支付的租金单价为10.2元/天/平方米，年租金总计24237288元（含税价）；第三年应向甲方支付的租金单价为10.71元/天/平方米，年租金总计25449152元（含税价）；第四年应向甲方支付的租金单价为11.14元/天/平方米，年租金总计26470920元（含税价）；第五年应向甲方支付的租金单价为11.47元/天/平方米，年租金总计27255068元（含税价）；（二）支付方式：银行汇款，押一个月付一年，各期租金支付日期：乙方自签订合同后3日内向甲方支付押金，甲方自收到押金后向乙方提供首年租金的增值税专用发票，乙方收到发票后15日内将相应年度租金支付予甲方指定账户。自第二个租赁年度起，甲方提前30日向乙方提供增值税专用发票，乙方收到发票后30日内将相应年度租金支付予甲方指定账户。押金为人民币2019774元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）乙方擅自将房屋转租给第三方的，甲方有权解除合同。（四）除此之外，本合同不得解除。除法定规定形式之外。第九条合同违约（一）甲方有下列情形之一的视为违约：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（二）乙方有下列情形之一的视为违约：1.不按照约定支付租金达10日的。2.擅自改变房屋用途的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4.利用房屋从事违法活动。（三）甲方有第九条第一款约定的情形之一的，乙方有权解除合同，退还押金，并要求甲方按剩余租赁年限的总租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第九条第二款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，押金不退，并要求乙方按剩余租赁年限的总租金的50%向甲方支付违约金。若乙方欠缴费用造成甲方损失的，乙方应当予以赔偿。（四）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前90日通知乙方，并按剩余租赁年限的总租金的50%向乙方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按剩余租赁年限的总租金的50%向甲方支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。（五）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；因乙方对房屋保管不当或不合理使用造成乙方或第三方人身、财产损失的，乙方应承担赔偿责任。（六）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按年租金的5%标准支付违约金。上述合同签订后，中建铁投公司依约向田涌支付了合同押金2019774元和首年租金22217514元，中建铁投公司开始对涉案房屋进行装修。2019年5月2日，因中建铁投公司未经田涌同意擅自拆除电梯门洞石材，双方发生争议，中建铁投公司装修停工，后未能恢复装修施工。2019年6月18日，东城区住建委分别向中建铁投公司和王强出具京建法罚（东建）字【2019】第510018号和京建法罚（东建）字【2019】第510018-1号行政处罚决定书，认定中建铁投公司在未取得建筑工程施工许可证的情况下于2019年3月25日违法开工建设，工程已经完工，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，分别对中建铁投公司和王强（作为单位直接负责的主管人员）作出罚款处罚。同日，中建铁投公司和王强交纳了罚款。2019年11月7日，中建铁投公司向田涌发出《解除租赁合同通知》，载有：基于在履行过程中产生的争议，我司认为双方相互信任以及继续履约合作之基础不复存在，我司能够正常使用租赁办公楼之可能性已经极低，合同签订之目的无法实现。故根据相关法律法规规定，我司正式函告如下：（一）本通知函到达之日，解除双方已签订的房屋租赁合同，租赁关系终止；（二）请贵方于2019年11月9日8:30在租赁房产所在地即北京市东城区和平里中街25号楼综合楼处接收租赁房产。如因贵方拒绝接收导致的法律责任和损失由贵方承担；（三）因合同无法履行导致我司的损失，我司保留法律途径追索的权利。（四）请贵方接收房屋后做好后续出租安排，避免空置损失。田涌认可2019年11月8日收到了该解除通知。关于电梯门洞石被拆除事件，中建铁投公司认可系在未取得田涌同意的情况下自行拆除，事后中建铁投公司向田涌发送函件，同意就门洞石进行修复并报送了修复方案，后双方亦一同选取过门洞石石材，但截至本案一审法庭辩论终结前，未能找到与原门洞石相同的石材。庭审中，经询，田涌表示“找差不多的石材修复也可以”。截至本案一审法庭辩论终结前，中建铁投公司并未取得涉案房屋装修的建筑工程施工许可证。关于施工许可证未取得的原因，中建铁投公司主张系田涌恶意举报且不同意其办理施工许可证所致，田涌不认可中建铁投公司的陈述，主张其已经向中建铁投公司出具了《同意装修证明》、房屋产权证复印件等相关材料，未能取得施工许可证系中建铁投公司自身原因所致。双方称最后一次向东城区住建委提出办理施工许可证的时间为2019年7月8日。审理中，根据田涌的申请，一审法院赴东城区住建委调取了中建铁投公司申请办理建筑工程施工许可证的记录，从最后一次申请记录看，并不存在缺少产权方需提供材料的情况。从双方提供的2019年10月31日田涌与中建铁投公司会谈的影像资料可见，会谈中，中建铁投公司称其在2019年7月8日向住建委提出办理施工许可证的申请，后又自行撤回了办证申请。对于装修施工未能恢复的原因，田涌主张系因中建铁投公司未能办理施工许可证所致，中建铁投公司不予认可，主张双方发生争议后，田涌阻止中建铁投公司继续使用涉案房屋，并主张田涌未将涉案房屋交付给中建铁投公司。中建铁投公司为证明其主张提供了2019年11月9日和2019年12月9日的视频录像予以证明，视频资料可见，中建铁投公司工作人员要求自涉案房屋中搬出物品，田涌方代表要求保持现状，中建铁投公司另称田涌拒绝其进入房屋，田涌方代表称并未拒绝，双方发生争执。中建铁投公司另提供公证书一份，内容为2019年12月12日涉案房屋的现场情况。另，田涌已经向中建铁投公司交付了涉案房屋第二年租金的发票。后中建铁投公司要求将该发票退还田涌，田涌未予接收。此外，田涌曾向中建铁投公司发送《补充协议》一份，提出就涉案租赁合同部分条款进行修改，中建铁投公司不同意修改意见。从双方提供的2019年10月31日的会谈影像资料可见，双方同意不再对涉案租赁合同进行修改，按照该合同约定履行；庭审中，田涌再次明确了同意按照涉案租赁合同继续履行之意愿。庭审中，经一审法院释明，中建铁投公司对其诉讼请求进一步明确，表示即便无法认定田涌构成违约，依然坚持解除合同的诉请，称“不管是谁违约，任何情况下我们都坚持解除”；田涌明确表示无论违约责任如何认定，坚持要求继续履行合同。另，中建铁投公司于2019年12月2日向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2019年12月2日立案，并于2019年12月4日向田涌送达了起诉状副本等材料。一审法院认为：本案中，田涌与中建铁投公司于2018年9月19日签订的涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。后双方在合同履行过程中发生争议，中建铁投公司向田涌发出《解除租赁合同通知》，要求解除涉案租赁合同关系，并提起本案诉讼，要求确认涉案租赁合同于2019年11月8日解除，并于庭审中明确表示无论违约责任如何认定，均坚决要求解除涉案租赁合同。可见，本案争议的焦点问题之一为中建铁投公司于2019年11月7日发出的解除通知能否发生合同解除之效力。中建铁投公司主张其有权解除租赁合同的理由有二，一为田涌阻止其正常使用涉案房屋，二为田涌不认可装修方案导致其合同目的无法实现。关于其理由一，从本案查明的事实可见，田涌已经将涉案房屋交付给中建铁投公司，中建铁投公司已经实际接收涉案房屋并进行装修。后续合同履行过程中，双方因电梯门洞石事件发生分歧，田涌虽要求中建铁投公司停工，但中建铁投公司提供的现有证据不足以证明田涌存在强行收回房屋之情况。另结合中建铁投公司于2019年12月12日对涉案房屋现场情况进行公证的事实亦可见，并不存在中建铁投公司无法正常出入涉案房屋之障碍，且中建铁投公司在其发出的《解除租赁合同通知》中的表述亦系要求田涌“接收”租赁房产，故中建铁投公司未能就其主张享有合同解除权的该项理由提供充分的证据，法院难以采信。关于其理由二，不可否认双方确实因装修问题发生分歧，但中建铁投公司所主张的田涌对其装修方案有异议的问题，系指合同终止时的交还标准问题，并非目前合同履行的现实障碍；双方亦曾就房屋收回时的交还标准再次协商，且在双方未能就补充协议的签订达成一致意见的情况下，田涌和中建铁投公司已经确认按照原租赁合同继续履行，故中建铁投公司以此为由主张其有权解除合同亦难成立。至于中建铁投公司起诉主张的施工许可证的办理问题，中建铁投公司在装修开始之前，应当按照法律规定办理施工许可证；经法院核实，田涌已经提供了出租方需要提供的相应办理材料，履行了其应承担的义务，中建铁投公司在施工许可证办理过程中自行撤回办证申请，其应自行承担由此导致合同无法继续履行的相应后果。综上，中建铁投公司发出的解除通知不能发生合同解除之效力。现双方对合同履行产生重大分歧，中建铁投公司坚决要求解除租赁合同，田涌坚持要求履行，经法庭释明并组织调解，双方仍坚持各自的诉讼意见，僵持不下，故本案争议的焦点问题之二为涉案租赁合同关系是否应予终止。从双方履行合同的过程及诉讼意见可见，双方对于涉案租赁合同关系的履行意愿截然相反，无法调和，合同面临履行僵局。不可否认从权利义务关系的角度而言，中建铁投公司的主要合同义务为支付租金，属于金钱债务，属性上具有强制履行的可行性，而使用房屋属于中建铁投公司的合同权利，中建铁投公司可以选择放弃权利。但本案租赁关系尚在履行初期，中建铁投公司已经以自己的行为明确表示不再使用租赁标的，要求田涌收回，仅以合同义务能否强制履行作为判断合同权利义务关系应否继续履行或应否终止的唯一性标准，则显然不符合物尽其用之原则，仅以鼓励和保护交易的名义强制履行，亦非鼓励交易之真义。那么按照合同约定，中建铁投公司逾期给付租金的行为已经构成违约，田涌依照合同约定享有合同解除权，但田涌并不主张解除合同，要求中建铁投公司继续履行，在中建铁投公司已经于诉前发出解除通知并要求交还房屋的情况下，长期的合同僵局容易造成双方利益的失衡。合同履行初期即已出现的关系僵化，亦极大可能为合同的后续履行带来障碍。且中建铁投公司作为违约方，其所提出的解除合同之请求从现有证据情况看并不存在诸如实施机会主义行为等恶意损害出租人利益之情况，田涌亦可在合同解除后，通过另行向中建铁投公司主张合同解除违约责任的方式实现权利的救济和保障。再者结合涉案租赁合同第九条第（四）项的约定亦可见，双方对于合同提前解除亦存在合意，给予了双方因自身原因提出解除合同的空间。故法院对中建铁投公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，认定双方签订的涉案租赁合同于2019年12月4日解除，对田涌要求中建铁投公司给付合同解除之前的租金予以支持。至于中建铁投公司提出的其他诉讼请求均系以田涌违约为请求权基础；而田涌提出的其他反诉请求均系以合同继续履行为请求权基础，其所主张的欠付租金的违约金亦系未达到解除合同条件的违约责任，法院在本案中均难以支持，双方可就合同解除的后果另行主张权利。需特别指出的是，本案双方囿于合同履行僵局，势必对各自利益保护产生一定影响，合同解除后双方应尽快就房屋交接、违约责任承担等合同解除之后果协商处理，避免损失扩大。判决：一、双方签订的涉案租赁合同于2019年12月4日解除；二、中建铁投公司于判决生效之日起七日内，向田涌支付自2019年11月20日至2019年12月4日的租金共计996052.95元；三、驳回中建铁投公司的其他诉讼请求；四、驳回田涌的其他反诉请求。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。二审中，中建铁投公司提交了其员工于2020年10月21日（一审宣判后）至涉案房屋搬家具、设备及施工工具时拍摄的两段视频，用以证明：1.涉案房屋大门由田涌指派的房屋管理员刘建坤打开，涉案房屋由田涌实际管理控制。2.涉案房屋室内房间均有钥匙，钥匙在负一层中控室，现场保安获准到中控室拿钥匙开室内房门，田涌未按照涉案租赁合同约定向中建铁投公司交付钥匙。3.田涌许可中建铁投公司搬东西，田涌同意按照一审判决的要求处理合同解除后事宜。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，田涌认为，该两个视频形成于一审宣判后，与本案无关；两个视频明显经过了剪辑，不符合证据形式，不能作为证据使用；就视频内容而言，不仅无法证明中建铁投公司主张的证明目的，反而印证了中建铁投公司实际占有、使用控制涉案房屋，出入自由；中建铁投公司故意炮制证据是为了掩盖其领导在涉案房屋租赁、装修过程中的渎职、失职行为。本院认为，该视频内容仅能反映一审宣判后，中建铁投公司员工于2020年10月21日至涉案房屋搬家具、设备及施工工具时涉案房屋的状况，中建铁投公司主张的其他证明目的，根据不足，本院不予采信。本院另查明：一、2019年1月10日，中建铁投公司与中建深圳装饰有限公司(以下简称深圳装饰公司)签订装饰改造工程施工合同，约定中建铁投公司委托深圳装饰公司对涉案房屋进行装修。田涌认可，刘建坤、马少羿系其委托的相当于物业公司的管理公司人员，负责涉案房屋管理和装修现场技术对接。中建铁投公司称，不仅仅是技术的对接，马少弈和刘建坤每天都在现场值班，控制着涉案房屋的人员进出，控制涉案房屋的中控室和监控设备，田涌没有将房屋的管理权让渡给中建铁投公司。中建铁投公司提交的证据显示：北京和平汇餐饮管理有限公司（以下简称和平汇公司）的股东为马少弈、刘建坤，分别持股90%和10%，法定代表人为马少弈，公司登记地址为涉案房屋1幢1层106室。2019年1月24日，刘建坤向深圳装饰公司交付涉案房屋产权证和建设工程规划许可证复印件，用于办理施工许可证。2019年2月20日，深圳装饰公司正式进场，开始对涉案房屋进行装修。2019年3月3日，和平汇公司与中建铁投公司、深圳装饰公司签署《装修施工要求》，和平汇公司要求：1.严格按照相关质量、安全管理规定文明施工；2.严格按照施工组织方案要求的施工质量、工艺施工，如果发生偷工减料、不按标准施工等问题，田涌有权要求停工并返工；3.严格选取符合国家质量标准的施工材料、严格按照绿色施工要求，符合环保规定；4.施工单位若不按照施工蓝图和施工组织设计方案进行施工，田涌有权要求施工方重新施工，或要求中建铁投公司在租期结束后将现场装修恢复原状。2019年1月至4月期间，刘建坤、中建铁投公司和深圳装饰公司相关人员等多次召开会议，对涉案房屋装修前期工作推进、装修实施、进度安排、问题解决等事项予以协商沟通，并形成会议纪要。内容涉及“消防报审完成后，深圳装饰公司立即启动施工许可证办理工程”、“深圳装饰公司在北京两会前，提前主动与主管部门进行沟通，合理利用两会会议时间，提高施工进度”、“……搬运过程……控制施工噪音……业主单位配合装饰单位与城管和街道单位的对接”、“关于在施工时破坏现场设施的要求，如现场损坏原有设备，装饰单位及时上报业主单位，并做好记录，装饰单位承诺业主单位在工程后期对现场损坏区域进行整体维修”等。二、2019年4月28日，中建铁投公司提出将涉案房屋一层大厅背景、楼梯间和电梯间门洞由石材改为木饰面的意见。经沟通，田涌一方同意大堂背景改为木饰面，但不同意楼梯间、电梯间的修改。4月30日，中建铁投公司再次与田涌一方沟通，未得到许可答复。2019年5月2日，中建铁投公司未经田涌同意，拆除一层大堂电梯门洞部分石材，双方发生争议。2019年5月4日，刘建坤表示，鉴于中建铁投公司在未经同意的情况之下，仍对一层大堂东侧电梯门门套精装进行了破坏性拆除，要求现场全面停止施工。2019年5月5日，中建铁投公司委派负责人员赴现场核查相关情况，与田涌一方委托律师沟通协商，要求深圳装饰公司制定恢复方案。5月6日，中建铁投公司提出修复方案。2019年5月8日，刘建坤表示，为积极配合中建铁投公司对涉案房屋进行二次装修改造以及后期竣工验收,同时进一步明确各方权益及责任主体,现提出以下工作要求:一、请中建铁投公司提交与施工方的施工合同,留存现场备案;二、请中建铁投公司提交北京市相关主管部门出具的施工许可证及备案证明等相关文件,留存现场备案;三、中建铁投公司委托的施工方再次进场施工前,需与中建铁投公司及田涌签订三方入场施工安全责任协议。望各方积极配合,尽快完成以上工作。2019年5月11日，中建铁投公司向田涌发送《关于解决和平汇装修事宜的函》，就未经同意擅自拆除电梯门洞石材向田涌赔礼道歉并提出了三种石材修复方案，请田涌及时提出修改意见。同时，中建铁投公司提出，鉴于当前工期紧张，除大堂电梯门洞进行装修整改外，其余区域的装修工作，请田涌同意按照之前审批的方案继续施工。中建铁投公司于函中陈述：2019年2月底，该公司已经委派了施工方的项目管理人员通过网上流程在办理施工许可证，经向现场管理人员核实了解，目前由于田涌提供的规划许可证的信息与网上产权人信息不一致，系统没法录入，导致了施工许可证仍然在办理过程中。对于施工许可证办理遇到的问题，该公司委托的办理人员也与相关主管部门做了沟通工作，获得口头同意推进装修工作，但仍应继续补办施工许可证。施工许可证办理人员也曾将该情况向田涌委派的现场管理人员刘建坤进行了反馈，并希望得到和平汇公司产权人出具书面文件，以及提供更新后的规划证信息资料。在此，也再次请田涌予以协助。中建铁投公司表示愿意按田涌的要求，与田涌及施工单位签订三方《施工安全责任协议》，保证今后的施工严格按照田涌审批同意的方案执行。2019年5月14日，中建铁投公司向田涌发送《关于和平汇电梯门洞修改方案复核的函》，称：1.大堂电梯门洞装修争议发生后，该公司于2019年5月6日向田涌一方提供了修复方案，并于5月11日按田涌一方要求以书面形式再次将修复方案报复核，但一直未能得到田涌一方的答复。请田涌协调代表尽快对修复方案进行复核，或提出修改意见，或提出田涌一方认可的修复方案，共同积极推动事情妥善解决。2.关于施工许可证办理事宜，该公司提出田涌一方提供的规划许可证信息与网上不一致的问题，并不是为了明确责任问题，而仅是对实际情况进行陈述，希望能在田涌一方协助下尽快将施工许可证办理完毕，该公司将一如既往地积极响应田涌一方的要求，依法合规完成和平汇的装修工作。2019年5月20日，刘建坤向东城区住建委了解反映中建铁投公司施工许可证办理事宜。经调查，东城区住建委于2019年6月18日作出前述行政处罚决定书。2019年5月23日，刘建坤向中央第十四巡视组信访投诉，称中建铁投公司与住建委相关人员串通，无证施工。在装修过程中，中建铁投公司趁刘建坤2019年5月2日不在涉案房屋现场之时，破坏性地拆除了大堂电梯门洞石材，破坏之后未向田涌一方通报，且事后沟通时，中建铁投公司相关负责人员态度恶劣。强拆事件发生后，中建铁投公司相关负责人员及领导首先推诿和游说，然后，又接二连三的发函，打着“赔礼道歉”“沟通误会”“商谈”的幌子，私下录音，准备构陷取证、恫吓施压，并且推责于刘建坤一方，以达到让刘建坤一方妥协并接受其条件的目的。刘建坤作为一个没有文化、又不会说话的外来务工人员，中建铁投公司故意捏造事实，设计短信陷阱构陷其本人，导致其无法正常工作和生活，也可能因此失去其和其家庭赖以生存的工作岗位，其本人无力招架和应对。中建铁投公司及装修公司在装修过程中违规操作、弄虚作假和肆意欺压群众，应严肃查处。2019年6月20日，中建铁投公司向田涌发送《关于核查和平汇电梯门洞石拆除的回函》，称，经调查了解，已核实清楚和平汇东侧电梯门洞石拆除的事由，现将有关情况反馈如下：2019年4月28日，公司董事长到和平汇施工现场走访，察看施工进展情况，提出将一楼大厅背景、楼梯和电梯门洞石改为木饰面的初步意见。次日，公司现场管理人员王强与刘建坤取得联系，得到答复，同意将大厅背景改为木饰面，但不同意楼梯、电梯门洞的修改事宜。2019年4月30日下午，公司办公室主任赵鹏与田涌一方进一步沟通，未得许可答复。5月2日，深圳装饰公司因考虑到施工工期紧张，木饰面制作周期较长且样式尺寸不明，同时由于“五一劳动节”放假（5月1日-5月4日），在未与中建铁投公司充分沟通的前提下，误认为中建铁投公司已与田涌一方达成改造意向，派施工人员对电梯门洞石材进行部分拆除。事情发生后，中建铁投公司高度重视，责成赵鹏主任到施工现场核查，对现场管理人员王强、施工方负责人徐志波和施工人员批评谈话，杜绝类似事情再次发生。同时，向刘建坤当面道歉，恳请其向田涌传达该公司歉意、期望得到谅解。强拆事件的发生原因：公司与施工方节假日沟通不畅、信息不对称；公司现场管理人员监管不到位。4月29日，公司办公室主任赵鹏在“和平汇装修群”发的图片，系公司原办公楼样式，以供参考，并非下达给施工方的强拆指令。事情发生后，中建铁投公司高度重视，本着尊重、友好合作原则，立即采取补救措施。5月5日，公司委派副书记于节后上班即赴现场核查相关情况，与田涌一方委托律师现场沟通协商，责令施工单位制定恢复方案。5月11日，公司将恢复方案发给田涌一方，并保证按照田涌一方认可的方案修复，不损害田涌一方合法权益。因与施工方沟通不畅、公司现场监管不到位，导致了事件的发生，再次深表歉意，并再次郑重承诺：公司保证按照田涌一方认可的方案，做好电梯门洞的恢复工作。三、2019年7月8日，中建铁投公司最后一次向东城区住建委提出办理施工许可证，后又自行撤回。2019年9月，田涌一方提出签订补充协议，主要内容为将涉案租赁合同第三条租赁期限第（二）款变更为“租赁期满，田涌有权收回房屋，中建铁投公司应按照田涌首次交付房屋的状态返还房屋及其附属物品、设备设施。”将第四条租金及押金第（二）款变更为“自第三个租赁年度起，租金支付日期为每年11月19日，中建铁投公司应提前30日将相应年度租金支付予田涌指定账户，田涌收到租金后15日内向中建铁投公司提供增值税专用发票。”2019年9月30日，中建铁投公司李敏（办公室主任）询问马少弈，施工许可证正在办理工程中，十一假期可否抽空先把电梯门洞修复石材选定下来，便于施工许可证办理下来后施工。马少弈答复，十一已安排休假，关于后续装修施工等各项具体工作，请首先尽快落实陈珍敏书记与田涌于9月27日面谈时达成的共识，积极推进签订租赁补充协议和三方安全责任协议等法律文件，依法合规地推进各项工作。2019年10月16日，田涌向中建铁投公司交付涉案房屋第二年租金的发票。后中建铁投公司要求将该发票退还田涌，田涌未予接收。2019年10月18日，李敏联系马少弈，提出因办理餐饮许可证注册分支机构，需要产权人提供证明。当月22日，田涌提供场所证明。2019年10月21日，中建铁投公司王强向田涌一方发送石材修复方案。双方曾三次共同选取石材，未找到相同的石材。四、2019年10月31日，中建铁投公司与田涌会谈，据影像资料显示，参会方有如下对话内容：（一）中建铁投公司一方：“之所以到今天这么一个情况是因为电梯门的一个门洞石，后来我实际上过来在这个地方和你商量了，包括一些费用啊都可以商量，后续我们也提出来一些整改的建议，把它修复，但是我们当时没有得到怎么处理的回复。”田涌一方：“9月27号你和我说我们能不能这样，我们能不能这个地方就保留现状，保持这样，在我们租赁期间修复，我说陈书记这东西这样摆着好看吗？”中建铁投公司一方：“你给我的意见是要搬进来之前一定要恢复。”田涌一方：“你搬不搬进来，恢复是你的义务，你不是就是说我给你提过电梯砸门的这个事吗，如果要提这个事，过去的事还得提。”中建铁投公司一方：“就是你说的这个后期整改恢复，我们什么时候达成一致。”田涌：“我干嘛非得，你都表述了你不同意（签订补充协议），我干嘛要说让你同意呢。我说了补充协议不用签，你就按照原合同执行就行了，原合同也有，补充协议有，几方协议也有，你就按照这个东西来就行了，你对我过去的东西已经砸成这样了，你说我怎么办，我是个三无产品，过去我是验收了的。现在施工许可证没办下来，最后呢不管怎么样这个产品就是个搁置状态，最后对我是不利的。对你来说，你的程序是你的事和我有什么关系呢。”（二）田涌一方:“原协议不改了，但你们装修现状我不认可。”中建铁投公司一方:“装修现状都是你们认可的。”（三）田涌一方:“你们说我是怎么不让你们进场的？”中建铁投公司一方:“之前我们的师傅进来也不让进场。”深圳装饰公司:“施工方也不能进场。”田涌一方:“从来没有，施工当然不能进场，你们没证我怎么让你们进场，你们要是砸东西呢？”中建铁投公司一方:“怎么可能。”田涌一方:“那天在无证的情况下，在这件事情还没有谈妥的情况下，你们王强还带人来想强闯和平汇。你们王强是不是在现场还推过他（刘建坤）”。（四）中建铁投公司一方:“1.我方入场的条件，是不是办理施工许可证就可以进场？2.工程竣工后是否先自行验收？3.验收完成后是否能够正式入驻？”田涌一方:“刚才你说的三个问题都不是问题，我们有租赁协议，严格按照租赁协议来履行，你方取得（施工许可）证之后，不需要问谁，不取决于田总（田涌）让不让。”中建铁投公司一方：“租赁合同上没有规定的那么细。”田涌一方：“你取得了后，不需要问谁，跟田总没有关系，跟让和不让是两回事。所以，首先你们还是依法办理这个证件，该透明的就透明。”二审庭审中，法庭询问田涌，对于影像资料显示的对话内容有何解释，田涌表示，其没有控制涉案房屋，涉案房屋一直由中建铁投公司的人控制着，之所以说“你们没证我怎么让你们进场，你们要是砸东西呢”，是因为中建铁投公司之前就有破坏电梯门洞石材的行为。（五）2019年10月31日的会谈影像资料显示，中建铁投公司表示其解除了与深圳装饰公司的装修施工合同，要通过公开招标的方式重新确定施工单位，故撤回办理施工许可证的申请，将以重新确定的施工单位的名义办理施工许可证。田涌一方：“我在微信当中给你提出把前期（装修施工）招标的文件全部带来，你带来了吗？中建铁投公司说与深圳装饰公司的合同已经结束了，这样的文件必须提供给看一下，说已经结算了一部分钱，到底结算了什么东西，这个楼里面发生的费用由谁承担，你就结算了一部分，我们现场不允许出现拖欠员工款项，农民工的事是最大的事。其实，做到今天的活是能估出来价值的，建议你们聘请我们认可的造价公司进场，把现场估一个值，我要知道你们到底怎么拆改，如果我不认可那就是我们之间的问题了。你们说合同已经结束了，所以我们之前提供的东西，你们一直在骗我们到今天。”同时，田涌一方表示：“如果你以我的原状作为招投标，你必须要恢复原状才能去招投标，你不能以现状去代替原状，在你的一个违法施工上去进行招投标，我不知道这样理解对不对，所以招投标到底是什么，是现状还是原始。如果是原始你要先恢复到原始才能在进一步，如果是现状，现状是违法施工的情况，我们之前是一个依法合规做完验收的项目。你给我做成一个违规的产品，我的损失怎么办呢。”二审庭审中，田涌表示：中建铁投公司不光破坏了电梯门洞石材，一些隐蔽工程的用料也不符合施工方案要求，存在以次充好的问题，得按照施工图恢复原状。五、关于电梯门洞石被拆除事件，田涌认可中建铁投公司所称的前期沟通情况，并称，田涌同意大堂的背板石材改为木材，但从施工难度、安装成本、工艺角度考虑，不同意对电梯门洞的石材拆除，后来中建铁投公司的赵鹏在和田涌沟通时提了几个意见，田涌拒绝了，明确表示不同意拆改，因为电梯门洞石材的两块石头是整体，替代的很难找，拆的是电梯的那部分，拆除有难度，会导致电梯发生安全事故。拆除发生后，中建铁投公司没有通报，是刘建坤巡查的时候才发现的。关于电梯门洞石材的修复，二审庭审中，法庭询问田涌其所述“找差不多的石材修复也可以”怎么理解，有没有什么标准？田涌未能说明修复的标准，但表示，要他认可才行。二审庭审中，法庭询问田涌，中建铁投公司提出了修复方案，为什么之后没有推进？田涌称，是施工许可证的问题。中建铁投公司称，其公司在合同履行过程中并不存在重大瑕疵，5月2日拆除的电梯门洞石材只是一小块，对田涌于合同项下的权利并未造成严重影响，且该公司也一直在积极沟通，承诺修复，田涌却迟迟不予答复，并以此拒绝交付涉案房屋。关于装修施工未能恢复的原因，田涌主张系因中建铁投公司未能办理施工许可证所致，涉案房屋自2018年11月20日即交付给中建铁投公司。中建铁投公司不予认可，主张东城区住建委处罚认定是装修施工已经完成，并没有责令停工，田涌一直没交钥匙，当时约定的是完工后一并移交。但双方发生争议后，田涌控制涉案房屋，要求停工，并阻止中建铁投公司继续使用涉案房屋，施工人员不让进，送家具也不让进。田涌称，其没有要求中建铁投公司停工，当时是因为发现电梯门洞石材被强行拆除以后，找到了中建铁投公司办公室主任和施工方，都不予理会，这种情况下，为了排查是否有别的侵权行为，根据侵权责任法以及签订的施工要求第4条，其要求排查对方是否有别的侵权行为，有合同依据。其从未实施过任何的清退行为，后面是中建铁投公司领导为了表示诚意主动停工的。关于涉案房屋由谁控制的问题，一审程序中，法庭询问田涌，钥匙交给中建铁投公司了吗？田涌答复，钥匙在中控室放着，中控室是对方控制的，现场的安保和中控费用都由深圳装饰公司的徐志波支付。中控室里面有监控、消防设施。中建铁投公司称，中控室的钥匙不知道在谁那放着，我们每一次进入现场都是要找刘建坤，是刘建坤锁好，钥匙我们都没拿过。田涌称，任何人进来都需要登记，中建铁投公司进入需要登记。田涌称，2018年11月20日交接的时候我们要求王强来，但王强不来，他委托深圳装饰公司的徐志波来交接，徐志波也不来，徐志波委托现场的姓黄的交接，所有的水电气表的情况都发图片给王强，钥匙在中控室。法庭询问田涌，为什么钥匙不给姓黄的？田涌认可没有办理钥匙交接手续，并称，中控室由中建铁投公司控制，为什么不取走钥匙，责任应该在中建铁投公司。中建铁投公司称，田涌一方管理控制着涉案房屋，当时房屋正是施工状态，田涌要求施工方来支付保安工资，但是并不代表田涌向中建铁投公司移交了房屋的管理控制权，房子仍然是田涌进行管理。关于中建铁投公司未取得施工许可证的原因，中建铁投公司于二审中陈述，起初是东城区住建委要求提供涉案房屋的规划许可证，田涌给了规划许可证，到了建委，建委说规划许可证和产权证信息不一致，后来东城区住建委又不要求提供规划许可了，但是，无施工许可证问题自始存在，田涌是明知的，电梯门洞石破坏之前，房屋装修以及人员进出并未因施工许可证问题而受到影响。田涌称，其不存在恶意举报，因为中建铁投公司将无证施工的问题推给刘建坤，刘建坤也是担心无故被转嫁责任，担心个人的工作安稳，才去核实情况，如实向相关机关反映。刘建坤反映问题的行为系其个人行为，与田涌无关。田涌对中建铁投公司没有获得施工许可证不知情，也一直追问对方，对方说在办理中。田涌不了解施工许可证的意义，所以没有向对方提出停止施工的要求，并且中建铁投公司函件中也提到了他们是得到了相关单位口头同意的。六、中建铁投公司主张，对于电梯门洞石被拆除问题的解决，其一直是诚心实意的，也曾找到田涌的哥哥帮忙从中协调，但田涌反而以影响家人生活为由，进一步拒绝协商解决争议。田涌于诉讼中表示，中建铁投公司的这种行为骚扰了其家庭，造成了其精神上的损失，目的是胁迫其接受涉案房屋被破坏的现状。七、二审中，法庭询问中建铁投公司，为何在2019年10月31日商定按照原合同履行之后，却随即于11月7日发出解约通知。中建铁投公司答复，10月31日的会谈，我公司原本是为了协商解决争议而去，但是，田涌又提出修改合同的要求，特别是要求在合同履行结束时将涉案房屋恢复至最初交付时的状态，我们无法接受。我公司不同意签订补充协议，田涌就对于如何解决电梯门洞石材修复、后续进场入驻等问题不予正面表态，要求以涉案房屋最初交付时的状态去招投标、办理施工许可证，虽称按原合同履行，但原合同又没有约定。会谈后，我公司研究后认为，双方已经不可能再正常履行合同了，如果不解除合同，继续下去的结果就是，我们使用不了房子，每个月还得承担200万的租金，只能解除合同。八、二审中，双方明确表示坚持己方的上诉请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使权利并履行义务。同时，在合同履行遇到困难时，当事人应加强沟通交流，应当遵循公平原则，合理行使己方的权利；遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，避免使自己和相对方的损失扩大、履约成本增加。公平原则要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。诚实信用原则要求当事人尊重他人利益，以对待自己事务之注意对待他人事务，保证法律关系的当事人都能得到自己应得的利益，不得损人利己。当发生特殊情况使当事人间的利益关系失去平衡时，应进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。诚实信用原则并非纯粹抽象、概括性的法律原则，在合同法领域，诚实信用原则即具有具体的表现形式，如合同当事人的附随义务。无论是我国合同法，还是民法典，其中均规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”附随义务一般是指在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，当事人所应当承担的主合同义务之外的作为或不作为的义务。附随义务以当事人之间的合同关系为前提，以诚实信用原则为依据，其目的在于确保合同目的的实现，维护合同当事人的利益，以稳定社会交易秩序;其内容也并非自合同关系之始就已确定，而是根据合同的性质、目的和交易习惯，随着合同关系的进展逐步得以确立的。同时，本院认为，由于租赁合同是以当事人相互的信赖关系为基础的继续性合同，在斟酌个案所有具体情事，且衡量双方利益后，如在租赁关系持续过程中，一方当事人违反其义务，造成履约基础的信赖关系被破坏，继续租赁关系显著困难或者维持该合同关系到约定期限届满，另一方当事人无期待可能性甚至确定的将陷于不利境地时，依据诚实信用和公平原则，另一方当事人可以在合理期限内主张解除租赁合同。本案中，考察双方履行合同情况，首先，在装修过程中，在田涌多次明确表示不同意对一层大堂楼梯间、电梯间背景由石材改成木材的情况下，中建铁投公司仍擅自拆除电梯门洞石材，违反合同约定，是造成双方纠纷及后续合同履行障碍的导火索，在后续的纠纷解决过程中，中建铁投公司一直未予办理施工许可证，也是造成问题拖延解决的因素。其次，田涌后续的应对超出了合理的抗辩范围，也是造成双方纠纷持续无法解决及后续合同履行障碍的原因。分析如下：1.中建铁投公司未经同意拆除电梯门洞石材，虽构成违约，但该违约情节显著轻微，未对田涌的主合同权利及其财产造成严重影响，依据双方签订的施工要求约定，此种违约情况下，田涌可要求修复或者租赁期满后恢复原状，且事情发生后，中建铁投公司及时赔礼道歉并多次提出了修复方案，田涌至今未给出明确的修复意见。2.对于中建铁投公司无证施工行为，田涌既可向有关部门检举控告、亦可依据其与中建铁投公司之间的相关约定要求中建铁投公司停止施工。已经查明的案件事实表明，田涌对于中建铁投公司无证施工是明知的，在装修前期，田涌一方不但未予阻止、反而配合施工；在2019年5月2日双方发生争议后，田涌一方才向有关部门反映中建铁投公司无证施工问题。3.在后续协商过程中，田涌提出签订更改租金支付和返还涉案房屋标准的补充协议，在未能变更协议的情况下，于争议发生近半年后，田涌仍未能妥善处理中建铁投公司提出的如何修复、如何才能入驻使用等合同履行问题。4.田涌将问题归结于中建铁投公司未取得施工许可证，但是，未取得施工许可证并不能成为使用房屋的障碍；未取得施工许可系因中建铁投公司撤回申请后未重新申请，重新申请需要中建铁投公司另行招标，但田涌在前期配合施工的情况下，现在却对已施工现状不予认可，要求中建铁投公司将涉案房屋恢复至首次交付时的状态方能另行招标，属不当行使权利。故，纵观全案来看，中建铁投公司虽存在违约行为，但违约情节轻微，田涌的行为显然已经超过了其享有的针对中建铁投公司违约行为对等抗辩的合理范围，违反了协助（妥善处理纠纷）和合理保护对方当事人利益的附随义务。现作为双方之间履约基础的信赖关系已不复存在，如维持该合同关系到约定期限届满，中建铁投公司已无履行利益期待可能性、并确定的将陷于不利境地（中建铁投公司支付租金并投入资金装修涉案房屋，却长时间无法使用、收益），中建铁投公司签订涉案租赁合同的目的无法实现，依诚实信用和公平原则，中建铁投公司可以在合理期限内主张解除涉案租赁合同。中建铁投公司在2019年10月31日双方会谈结束后，即于同年11月7日向田涌发出《解除租赁合同通知》，中建铁投公司行使合同解除权并未超过合理期限。2019年11月8日，田涌收到中建铁投公司《解除租赁合同通知》，故本院确认，涉案租赁合同于2019年11月8日解除。相应的，一审判决第一、二项错误，本院予以变更、撤销。田涌的上诉请求根据不足，本院不予支持。一审判决以涉案租赁合同解除系中建铁投公司单方过错、中建铁投公司构成违约方解除合同的情形为由判令解除合同错误，本院予以纠正。田涌不当行使合同权利的行为亦是导致合同解除的原因，一审判决驳回中建铁投公司就合同解除后果提出的相关诉讼请求错误，应在分清双方过错对于合同解除的原因力大小、在认定责任的基础上予以相应裁判。一审程序中，双方并未就中建铁投公司提出的涉及合同解除后果的诉讼请求进行充分的举证质证和辩论，同时，中建铁投公司主张的房屋装饰、装修损失数额亦可能需要通过评估鉴定予以确定，为保护当事人的审级利益，不宜在二审程序中就此问题直接予以审理并作出相应认定。本院本应裁定撤销一审判决、发回重审，但是，鉴于田涌经释明仍坚持继续履行合同的诉讼请求，而涉案租赁合同系双务合同，合同解除后果涉及各自责任的承担问题，在没有合同应解除的生效裁判结果的情况下，如果将此案发回重审，田涌仍坚持继续履行的请求，则依然仅能对中建铁投公司单方提出的解除后果诉讼请求进行审理，后续田涌仍需通过另案解决其主张的解除后果责任承担问题；同时，涉案租赁合同约定的租期为5年，现已过半，目前双方仍僵持在此，为了避免因诉讼程序导致房屋空置等损失进一步扩大、加重双方当事人的责任承担，本院于二审中仅先行就涉案租赁合同应予解除、合同解除的时间、合同解除系双方原因导致等基础性问题作出认定，双方可另行解决涉案租赁合同解除后果的责任承担问题。相应的，对于双方当事人就本院未予处理的诉讼请求部分预交的诉讼费用，本院予以退还。涉案租赁合同解除后，双方当事人应尽快就房屋交接、违约责任承担等合同解除之后果协商处理，避免损失扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民初817号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更北京市第二中级人民法院（2019）京02民初817号民事判决第一项为：确认田涌与中建铁路投资建设集团有限公司于二〇一八年九月十九日签订的《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同（自行成交版）》于二〇一九年十一月八日解除；三、驳回中建铁路投资建设集团有限公司的其他上诉请求；四、驳回田涌的上诉请求。一审本诉案件受理费619732元，由中建铁路投资建设集团有限公司负担309866元（已交纳），由田涌负担309866元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费109051元，由田涌负担（已交纳）。二审案件受理费728783元，由中建铁路投资建设集团有限公司负担309866元（已交纳），由田涌负担418917元（其中340025元已交纳，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  汪 明审判员  李 颖二〇二一年六月九日书记员  刘佳莹