辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6294号上诉人（原审原告）：刘淑艳，女，1958年11月12日出生，汉族，住址辽宁省阜新市海州区。委托诉讼代理人：卢俊秋，系辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中建六局建设发展有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽广州道44号。法定代表人：段宝平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：申淑琴，系沈阳市铁西区正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：阜新市中南房地产开发有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路59号。法定代表人：李建军。被上诉人（原审被告）：阜新市房产建设总公司，住所地辽宁省阜新市海州区经纬路2-2号。法定代表人：李洪义，系该公司总经理。诉讼代表人：吴杰，系阜新市房产建设总公司管理人。委托诉讼代理人：武新路，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新新澳房地产开发有限公司，住所地辽宁省阜新市海州区经纬路2-2号。法定代表人：荣宏伟，系该公司总经理。诉讼代表人：吴杰，系阜新新澳房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：武新路，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘淑艳因与中建六局建设发展有限公司、阜新市中南房地产开发有限公司、阜新市房产建设总公司、阜新新澳房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初8506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘淑艳上诉请求：一、请求判决立即停止对原告购买的位于阜新市海州区商业网点的执行，并解除查封等执行措施。二、请求确认诉争两份房买合同有效，并确认阜新市海州区商业网点归原告所有。三、请求判令第二、第三、第四被告协助和配合原告办理阜新市海州区商业网点的产权登记相关手续。四、本案诉讼费等全部费用由四被告承担。中建六局建设发展有限公司辩称，要求原判。其余被上诉人未作答辩。刘淑艳向一审法院起诉请求：一、请求判决立即停止对原告购买的位于阜新市海州区商业网点的执行，并解除查封等执行措施；二、请求确认原告与被告阜新市中南房地产开发有限责任公司于2003年5月30日签订的两份商品房买卖合同有效，并确认阜新市海州区商业网点归原告所有；三、请求判令第二、第三、第四被告协助和配合原告办理阜新市海州区解2放大街中南大厦104号、105号商业网点的产权登记相关手续；四、本案诉讼费等全部费用由四被告承担。原告与本案被告阜新市中南房地产开发有限责任公司(以下称中南公司)，于2000年与中南公司达成协议，购买其开发的中南大厦104、105号商业网点，两处房屋价款合计300万元，截止2003年5月30日前分多次交纳房款，已经交齐房款300万元。2003年5月30日双方签订两份正式商品房买卖合同，分别约定原告购买中南公司开发的中南大厦104号、105号商业网点(详见合同)，2004年11月11日、2005年5月20日中南公司将之前的付款凭证汇总，出具收款收据两张，每张金额150万元。签订合同当日，中南公司向原告交付房屋钥匙，将房屋交由原告占有使用。原告开始对房屋进行装修，2003年10月份将104号、105号网点出租给他人开店经营至今。这两处网点未能办理房屋产权证照，系第二、第三、第四被告原因造成，原告多年维权未果。2018年3月30日，沈阳市沈河区人民法院下发(2017)辽0103执1956号公告，要求腾空房屋，并张贴在原告诉争房屋处。原告向该院提出执行异议，要求确认房屋归原告所有，解除查封。该院下发(2020)辽0103执异60号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为与被告中南公司签订的两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。依据《合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告方早已依照合同约定结清全部房款，本案第二、第三、第四被告应按约定，协助和配合原告办理该房屋的产权登记等相关手续。沈河区人民法院(2020)辽0103执异60号执行裁定书，认定事实不清，适用法律错误。具体理由有：一、原告与中南公司于2003年5月30日签订两份商品房买卖合同。双方对房屋的坐落地点、面积、房款总额均有明确约定。该两份商品房买卖合同符合法律规定，合法有效，应该得到履行。二、原告已按约定交清全部房款。原告已经于2003年5月30日前交齐全部房款，中南公司2004年11月11日、2005年5月20日出具收款收据确认付清房款300万元。三、原告于2003年5月30日就已经实际占有使用该房屋，一直合法占有使用至今。原告能够向法院提供占有使用该房屋期间相关凭证。四、该房屋未能办理产权登记手续，系由第二第三第四被告原因造成，中南大厦业主几乎全部未能办理产权登记手续。五、本案诉争房屋系商业网点，并非用于居住用途。原裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，属于适用法律错误，应适用上述规定的第二十八条。原告诉争房屋符合一《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告在法院执行之前，就已经购得该房屋，并交纳全部房款，实际占有使用该房屋多年，具备足以排除对该房屋执行的法定事由，希望法庭支持原告的诉讼请求。一审认定事实：2005年9月2日中建六局第四建设工程有限公司(以下简称“六局四公司”)(即本案被告中建六局建设发展有限公司的前身)将被告阜新市房产建设总公司(以下简称“房产总公司”)、阜新市中南房地产开发有限公司(以下简称“中南房产开发公司”)、阜新新澳房地产开发有限公司(以下简称“新澳房产开发公司”)起诉到辽宁省阜新市中级人民法院要求被告给付工程款，辽宁省阜新市中级人民法院于2006年11月15日做出(2005）阜民一房初字第××号民事判决，判决后，六局四公司不服向辽宁省高级人民法院上诉，2007年5月21日，辽宁省高级人民法院作出民事裁定书，裁定：撤销阜新市中级人民法院(2005）阜民一房初字第××号民事判决，发回阜新市中级人民法院重新审理，2009年1月14日，阜新市中级人民法院做出(2007)阜民一初重字第2号民事判决书，判决：一、被告阜新市中南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告中建六局第四建筑工程有限公司工程款6875063.62元；二、被告阜新市房产建设总公司、阜新新澳房地产开发有限公司承担连带责任。宣判后，六局四公司不服上诉至辽宁省高级人民法院，2009年6月26日辽宁省高级人民法院做出(2009)民一终6字第95号民事判决书，判决：维持阜新中级人民法院(2007)阜民一初重字第2号民事判决书，本判决发生法律效力10日内，中南公司给付六局四公司锅炉房工程款196943.28元，给付四建六公司尚欠工程款7072006.9元的利息，利息计算方法：从2002年3月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。该判决生效后，2009年7月28日六局四公司申请执行，2011年1月10日辽宁省阜新市中级人民法院做出执行裁定书，查封被执行人中南公司位于阜新市海州区的中南大厦(建筑面积13071.16平方米)，之后续查封至今。2015年4月9日辽宁省高级人民法院做出执行裁定书，裁定：辽宁省高级人民法院(2009)辽民一终字第95号民事判决书由沈阳市中级人民法院执行，后沈阳市中级人民法院指令沈河区人民法院负责执行。2003年5月30日，原告刘淑艳作为买受人与被告中南房产开发公司作为出卖人签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买阜新市海州区解放大街中南大厦58号104号和105号商铺，面积均为257.78平方米，每套商铺的总价款为150万元，共计300万元。2018年3月30日，该院做出(2017)辽0103执1956号公告，公告要求房产总公司、中南房产开发公司、新澳房产开发公司于本公告发布之日起15日内，将位于阜新市海州区房屋腾空，逾期不履行，本院将依法强制执行，由此产生的损失由你们自行承担。本案原告向该院提出案外人执行异议，该院于2020年4月3日做出(2020)辽0103执异60号执行裁定书，裁定驳回案外人刘淑艳的异议。原告刘淑艳不服该裁定起诉来院。另查明，涉案房产现已由原告租给他人使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记手续。”本案涉案房产虽于人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》，但原告仅提供了由被告中南房产开发公司盖章确认的收款收据，未提供其已将全部购房款支付完毕的资金支付凭证，且其支付时间于合同约定不一致，依据上述法律规定，原告刘淑艳的权利不能排除对被告六局有限公司的执行，故对原告请求判决立即停止对原告购买的位于阜新市海州区商业网点的执行，并解除查封等执行措施、确认原告与被告阜新市中南房地产开发有限责任公司于2003年5月30日签订的两份商品房买卖合同有效、协助和配合原告办理阜新市海州区商业网点产权登记相关手续的诉请，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘淑艳的诉讼请求。案件受理费30800元，公告费800元，由原告刘淑艳负担。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明：上诉人第一次支付房款时间为2000年12月7日，金额为50万元；第二次付款时间为2001年4月4日金额70万元；第三次付款时间为2002年2月9日金额为15万元；2003年5月30日付款15万元；另一处房产的付款时间为2000年12月7日付50万元；2001年4月4日付70万元；2001年10月10日付20万元；2003年5月30日付10万元，合计付款300万元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的排除执行的条件，本案上诉人作为案外人就诉争房产于查封前己签订有真实的买卖合同，己以出租方式实际占有使用多年，诉争房产整个小区至今均不能办理房屋产权证，故上诉人非因其自身原因不能办理过户登记。至于上诉人是否己支付全部房屋价款的事实，上诉人提供由开发单位加盖公章的收款收据予以证明，虽其不能提供支付资金的转款凭证，但因该付款及占有事实发生于2003年之前，距今己逾17年，上诉人不能提供当年的转款凭证并不违背普通生活常理，且被上诉人就其否认上诉人己实际支付房款的抗辩主张亦未提供任何反驳证据予以证明，故本案依现有证据，应认定上诉人己完成证明其己支付全部房屋价款的证明责任。综上，上诉人要求排除执行的诉讼请求，因符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院应予支持。对于上诉人要求确认诉争房屋买卖合同有效，确认诉争房屋归其所有并判令被上诉人协助配合办理诉争房屋产权登记相关手续的诉讼请求，因诉争房屋尚不具备办证条件，故对上诉人该项诉请，本案暂不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初8506号民事判决；二、不得执行位于阜新市海州区商业网点；三、驳回刘淑艳其他诉讼请求。沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103执异60号执行裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费30800元、公告费800元、二审案件受理费30800元，由被上诉人阜新市中南房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年六月二十一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；