江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1239号上诉人（原审被告）：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济开发区新东方大道**。法定代表人：范菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴阿财，男，汉族，住连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘辉，江苏汉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宜先，江苏汉平律师事务所律师。上诉人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）因与被上诉人吴阿财商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人锦绣香江公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一审判决我方承担维修责任的基础是涉案房屋门窗存在质量问题是在房屋交付时就己存在。但是根据被上诉人单方委托的司法鉴定，只能鉴定出门窗存在开启不灵活、门窗封条缺失、脱槽，门框密封胶松动、有裂纹，中空玻璃体有水汽，窗扇边框接口处表面不光滑的质量问题，并不能证明上述质量问题在房屋交付时2012年5月28日就存在。被上诉人自2012年5月28日收房日开始至起诉之日止，一直怠于收房，借此规避物业费、物业维修基金、合理契税等费用，且被上诉人在一审中并未提交有效证据，证明其在合理期间曾向我方提出过涉案房屋存在此质量问题，鉴定机构所作出的鉴定报告，也并未证明所涉质量问题是何时产生。故我方有权提出异议，认为门窗等质量问题早已过质保期，且被上诉人时隔近8年之久后提出诉讼，己过诉讼时效。我方所提异议，在一审判决中并未有合理解释，有悖于相关法律规定。二、一审判决中提及到我方曾就门窗质量问题起诉过相关厂家，以此作为我方应承担全部维修费用的依据。请二审查阅相关判决，在该判决中，我方曾要求厂家赔偿重做费用的主张并未获得法院支持，只判决厂家承担了不足合同总额20%的赔偿责任(详见2019苏07民终2450号判决），依照此判决原则，我方最多也只应承担鉴定维修费用的20%,否则有悖公平。三、本案鉴定费用过高。本案鉴定费用高达22500元，比维修费用还高出近一倍，仅仅对门窗一项进行的鉴定就高达如此费用，极不合理，且该鉴定为被上诉人单方申请，我方早己提出异议，请求法院依法予以审查。被上诉人吴阿财答辩称：1.对于诉讼时效和质保期，我方认为我方一直在主张自己的权利，并未超过相关的期限。2.关于质量问题，经专业的鉴定机构鉴定涉案房屋确实存在一定的质量问题，且在另案门窗的赔偿诉讼中，也有生效的法律文书予以支持，该事实清楚。3.对于本案的鉴定费用，该费用并不是被上诉人所能制定的。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴阿财向一审法院起诉请求：1.请求法院判令锦绣香江公司赔偿因房屋质量给吴阿财造成的无法入住损失5万元（以鉴定金额为准）。2.请求判令锦绣香江公司承担房屋质量赔偿金5万元（以鉴定金额为准）。3.请求判令免除吴阿财房屋修复前物业管理费。4.锦绣香江公司承担诉讼费。一审法院认定事实：吴阿财与锦绣香江公司于2011年8月13日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：连云港锦绣香江置业有限公司，买受人：吴阿财……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)第D2幢1单元1-502室……该商品房合同约定建筑面积共206.71平方米，其中套内建筑面积178.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.48平方米……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米4150.805元，总金额（人民币）858013元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2012-5-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定引起的延期交付；3、因政府、公共事业部门的行为及市政配套设施的建设所引起的延期交付……附件四、合同补充协议：……十一、房屋质量如买受人购买时房屋是已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝收房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。十二、关于物业管理买受人同意：在买受人共同决定聘任物业服务企业之前，由杨辉物业管理公司提供前期物业管理服务。买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时，与杨辉物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人确认出卖人已在销售现场将其拟定的《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容，并同意按照该《前期物业管理服务协议》文本与物业管理公司签订。买受人成立业主委员会后，由业主委员会决定物业管理公司的选聘。《商品房买卖合同》签订后，吴阿财陆续向锦绣香江公司足额支付了购房款858013元。涉案房屋于2012年5月19日竣工验收，锦绣香江公司于2012年5月28日向吴阿财发送《收楼通知书》，通知吴阿财办理有关收楼确认手续。吴阿财发现涉案房屋存在墙体开裂渗水、门窗变形等问题，拒绝收房，并向锦绣香江公司提出交涉，要求锦绣香江公司修复后再交房。但锦绣香江公司认为所交房屋符合合同约定的交房条件，对吴阿财提出的维修要求未予理睬。2016年、2017年期间，吴阿财曾向锦绣香江公司提出要求退房，但锦绣香江公司也未予同意。另查明，锦绣香江公司曾就门窗质量问题与临沂星月门窗有限公司在连云港市连云区人民法院发生诉讼，经审理，确认锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区房屋门窗质量存在问题。在本案诉讼过程中，吴阿财向一审法院申请对涉案房屋门窗质量进行鉴定，一审法院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，鉴定结论为，涉案房屋存在门（窗）扇开启不灵活，门（窗）扇密封条缺失、脱槽，门框密封胶松动、有裂纹，中空玻璃腔体内有水气，（圆）窗扇边框接口处表面不光滑，存在工程质量问题。吴阿财还对修复方案和修复费用申请鉴定，修复费用的鉴定结论为12439.25元。吴阿财支付了鉴定费22500元。在本案诉讼过程中，吴阿财明确表示撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，吴阿财与锦绣香江公司达成购买涉案房屋合意，由吴阿财向锦绣香江公司支付购房款，由锦绣香江公司向吴阿财交付房屋，吴阿财与锦绣香江公司之间系买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋存在门（窗）扇开启不灵活，门（窗）扇密封条缺失、脱槽，门框密封胶松动、有裂纹，中空玻璃腔体内有水气，（圆）窗扇边框接口处表面不光滑的质量问题，上述质量问题系交房前便存在的自身质量问题。并非因吴阿财未尽质量减损义务而导致，吴阿财未采取措施并未导致损失扩大，故而涉案房屋严重质量问题系锦绣香江公司单方面违约导致。由于锦绣香江公司未能履行维修义务，现吴阿财主张自行维修，并要求锦绣香江公司承担因上述严重质量问题而产生的修复费用，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于吴阿财主张的因房屋质量给吴阿财造成的无法入住损失50000元损失的诉讼请求。吴阿财在诉讼过程中明确表示撤回，系吴阿财依法处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于吴阿财主张的免除吴阿财房屋修复前物业管理费的意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十二条约定，吴阿财与杨辉物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》，吴阿财应向杨辉物业管理公司缴纳物业费。吴阿财要求锦绣香江公司承担免除物业管理费主体不适格，对吴阿财的该主张，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、锦绣香江公司于判决生效之日起十日内向吴阿财支付房屋质量赔偿金12439.25元。二、驳回吴阿财的其他诉讼请求。如果锦绣香江公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（吴阿财已预交），由吴阿财负担1600元，由锦绣香江公司负担700元。鉴定费22500元（吴阿财已预交），由吴阿财负担6750元，由锦绣香江公司负担15750元。锦绣香江公司于本判决生效后十日内给付吴阿财。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.本案是否已过诉讼时效。2.本案鉴定报告是否有效，是否能证明涉案房屋交付时存在质量问题。如存在质量问题，是否应由上诉人承担全部维修费用。本院认为，关于第一项争议焦点，本案系商品房买卖合同履行中因质量纠纷引起的追究违约责任的合同诉讼,应当适用一般诉讼时效期间，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，自被上诉人发现涉案房屋质量不符合合同约定拒绝收房起，锦绣香江公司对被上诉人提出的涉案房屋的质量问题一直未予处置，被上诉人就涉案房屋质量问题一直向上诉人主张权利，本案并未超过诉讼时效。关于上诉人主张涉案房屋已过保修期的上诉意见，本院认为，涉案《商品房买卖合同》中并未明确约定房屋保修期，且即使被上诉人提起诉讼的时间已超过房屋保修期，但房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房人证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商保证交付房屋质量的合同义务，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，首先，本案鉴定报告系一审法院依被上诉人的申请，为查明案件事实，依据法定程序委托具备鉴定资格的鉴定人进行鉴定后由鉴定人出具的鉴定意见，合法有效；其次，经鉴定，涉案房屋自身存在质量问题，且上诉人并未能举证证明上述质量问题系因其他原因，如自然力原因或被上诉人不收房等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，故应认定其提供的房屋不符合质量要求。故一审法院认定涉案房屋严重质量问题系上诉人单方面违约导致并无不当；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，因被上诉人主张自行维修，并要求上诉人承担涉案房屋因质量问题产生的修复费用，一审法院判令锦绣香江公司承担上述全部修复费用并无不当。关于上诉人主张鉴定费用过高的上诉意见，因鉴定费用系由当事人直接支付给有关鉴定机构或者单位的费用，且上诉人并未提供证据证明其主张，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人连云港锦绣香江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月四日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者一审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。