山东省德州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁14执异23号异议人（案外人）：张汉友，男，1956年9月10日出生，汉族，住德州市德城区。申请执行人：德州振华房地产开发有限公司，住所地德州市经济技术开发区苹果园东路756号。法定代表人：张光栋，经理。被执行人：德州市德城区新华街道办事处陈公社区居民委员会，住所地德州市德城区联兴兴河湾B区。负责人：张志河，社区党支部书记。本院在执行德州振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）与德州市德城区新华街道办事处陈公社区居民委员会（以下简称陈公社区）房地产开发合同纠纷一案中，案外人张汉友对本院作出的（2019）鲁14执221号执行裁定书中查封振华星城3号楼102号商业房不服，向本院提出书面异议请求停止对该房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，在此期间，申请执行人振华公司、被执行人陈公社区均提交了书面答辩意见。现已审查终结。异议人张汉友称，异议请求：请求解除对振华星城3号楼102号商业房的查封，并停止对该房屋执行。事实与理由：一、异议人不是案件的当事人，其地位为案外人。根据（2019）鲁14执221号执行裁定书载明的情况来看，异议人不是振华公司与陈公社区房地产开发合同纠纷及其执行一案的当事人。异议人对振华公司与陈公社区之间因房地产开发合同纠纷执行一案而查封的振华星城3号楼102号房屋享有实体权利。故，异议人的地位为案外人。二、异议人对案涉房屋享有实体权利，能够排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，本案中，在人民法院查封之前，异议人与被执行人陈公社区已签订了合法有效的安置协议。异议人张汉友作为原陈公村的居民，陈公村拆迁，异议人系回迁户之一。2017年1月30日，异议人与被执行人陈公社区签订《兴河湾G区回迁门市房安置协议》，协议载明陈公社区将3-2号房屋作为回迁房安置给异议人，协议中的房屋就是（2019）鲁14执221号执行裁定书中查封的振华星城3号楼102号房屋。本案中，对振华星城3号楼102号房屋采取执行保全措施的时间最早发生在（2019）鲁14执221号执行裁定书的作出之日——2019年11月7日。案涉房屋的回迁安置协议签订时间在2017年1月份，远远早于对案涉房屋的执行保全措施实施时间。异议人与陈公社区就案涉振华星城3号楼102号房屋签订的回迁安置协议内容并没有违反合同法关于合同无效的法律规定，为有效合同。故，在人民法院查封之前，异议人与陈公社区已经签订了合法有效的回迁安置协议。采取产权调换方式的拆迁安置补偿协议，从补偿方式显示的双方当事人的权利义务来看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价取得被拆迁人所有的房屋，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，由此可以看出以产权交换作为补偿方式的拆迁补偿安置协议其实质为以物易物的互易合同。本案中回迁安置协议签订时尚行有效的《中华人民共和国合同法》第175条以及现行有效的《中华人民共和国民法典》第647条规定，当事人约定易货交易，转移标的物所有权的适用买卖合同的有关规定。据此，异议人与陈公社区签订的回迁安置协议性质为买卖合同。因此，在人民法院查封之前，异议人与被执行人陈公社区已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，在人民法院查封之前，异议人已合法占有该不动产。异议人自回迁安置协议签订之日起就已经合法占有振华星城3号楼102号房屋，后期还曾将该房屋出租3年之久，现自己使用。结合法院查封的时间（最早在2019年11月7日），综上所述，异议人自2017年1月30日起就从陈公社区处接受案涉房屋并已经合法占有案涉房屋，且至今持续合法占有案涉房屋以及附属设施。第三，异议人已将自己的被拆迁房屋所有权交付给了陈公社区，履行了协议约定的义务，即已经支付了案涉房屋的协议对价。在本案拆迁安置协议签订之前，异议人就已经将自己所有的被拆迁房屋交付给了陈公社区，因此，异议人已经支付了案涉房屋的协议对价。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。因案涉房屋系陈公村回迁安置房屋，社区回迁安置房屋均是社区统一组织办证，现陈公社区安置房屋无论是居民住宅还是门市房，社区均尚未组织办证，为此，异议人也曾多次找社区、新华街道办事处、区政府、省政府等多方要求落实房屋产权问题，因此，未办理过户登记并非系因异议人原因。综上所述，在案涉不动产在被查封之前，异议人已经与陈公社区签订合法的买卖合同，占有案涉不动产，已经支付房屋对价；至查封时没有办理过户手续，是受政府政策问题的影响，非异议人的自身原因。故，依法应当停止对案涉不动产的执行，并解除对案涉不动产的所有保全执行措施，撤销相应的民事裁定。异议人张汉友向本院提交了《兴河湾G区回迁门市房安置协议》、振华星城3号楼102号商品房照片及房门钥匙照片等证据，本院予以附卷。申请执行人振华公司辩称，申请执行人申请强制执行涉案房屋，符合法律与事实，案外人提出的执行异议不能成立。1、根据德州市中级人民法院2019年1月31日作出的（2017）鲁14民初198号民事判决书，振华公司交付3858.4㎡商业房屋的接收主体为陈公社区，而并非案外人。据案外人所述，其与陈公社区签署安置协议的时间为2017年1月份，明显早于生效判决作出时间，但案外人在生效判决中却并不是涉案房屋的权属人。直到2020年6月10日，陈公社区才向我公司出具收到条，陈公社区收到我公司按照判决书向其交付的房屋，其中就包含涉案房屋，与案外人无任何关系。2、振华公司与陈公社区之间因商业房屋权属纠纷，德州市中级人民法院在2019年1月31日才作出一审判决，将包括涉案房屋在内的部分房屋产权确权给了陈公社区，山东省高级人民法院于2019年7月2日作出终审判决，此时一审判决书才发生法律效力。而案外人称在2017年1月份就与陈公社区签订了涉案房屋的回迁安置协议，明显与事实不符。在生效判决作出前，哪些房屋属于陈公社区还未确定，陈公社区无权对涉案房屋在内的所有商业门市进行处分，其与案外人签订的回迁安置协议无论真是与否，都属无效。3、案外人并非合法占有涉案房屋。2017年在我公司与陈公社区就振华星城项目商业房屋尚未达成一致且我公司还未向陈公社区交付房屋钥匙的情况下，部分号称是陈公社区居民的不明身份人员擅自破坏商业房屋门锁，强行非法侵占商业门市（案外人是不是位列其中，我们不知情），当时我公司也及时向辖区派出所报警，有出警记录。不论案外人是否为其中参与者，对涉案房屋的占有方式都不是合法占有，而是非法侵入的方式，不符合排除强制实行的条件。4、案外人应当提供支付全部房屋价款或按合同约定支付部分价款的付款凭证，不能仅凭一份所谓的回迁安置协议就意图证明已经支付了全部房屋对价。综上，案外人提出的执行异议与事实不符，于法律无据，不应得到支持。请求法院依法审查，驳回案外人的执行异议请求。被执行人陈公社区称，异议人张汉友的陈述属实，张汉友是社区居民，陈公社区确实早在2017年1月30日就与其签订拆迁安置协议，陈公社区将其住宅拆除，作为产权置换将振华星城3号楼102号房屋作为拆迁安置房给了张汉友，没有办理产权证的原因系当时政策不允许，属客观原因，并非张汉友自身导致，当时陈公社区的全部安置房屋均未办理产权证，现社区已经在逐步分批办理产权证中，张汉友确实自2017年就已合法占有案涉房屋，期间其还曾将房屋出租。本案中，对振华星城3号楼102号房屋采取执行保全措施的时间最早发生在（2019）鲁14执221号执行裁定书的作出之日——2019年11月7日。而案涉房屋的回迁安置协议签订时间在2017年1月份，远远早于对案涉房屋的执行保全措施实施时间。综上所述，案涉房屋确实并非陈公社区财产，不能作为陈公社区与振华公司案件的执行标的。本院查明，振华公司与陈公社区房地产开发合同纠纷一案中，2019年11月7日，本院作出（2019）鲁14执221号执行裁定书，裁定查封振华星城5号楼106号、5号楼107号、3号楼101号、3号楼102号共计4套商业房，查封期限三年，自2019年11月7日至2022年11月6日。2020年11月9日，双方当事人达成执行和解协议，因执行和解协议需要长期履行，2020年11月24日，本案终结执行。2021年3月25日，因被执行人未按照执行和解协议履行，根据申请执行人的申请，本案于2021年3月25日，立案恢复执行，案号为（2021）鲁14执恢11号。2011年11月4日，双方当事人签订《项目合作协议书》。2017年7月12日，双方当事人签订《兴河湾G区回迁住宅房源安置协议》，协议第8条约定，“甲乙双方商业安置部分及其他相关争议另行协商。”2020年6月10日陈公社区收到振华公司交付的振华星城3号楼102号商业房。另查明，异议人张汉友与陈公社区于2017年4月30日签订的《兴河湾G区回迁门市房安置协议》第六条载明：“回迁楼号：3-2、车库-2、车库-3，实际安置面积459.25平方米。”本院认为，案外人张汉友对振华公司交付给陈公社区的振华星城3号楼102号商业房提出执行异议，主张享有所有权以排除执行，本院应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。根据该规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对该执行异议的审查，人民法院应当在外观和形式上进行。根据异议人的主张，《兴河湾G区回迁门市房安置协议》应视为合法有效的书面买卖合同。但是，通过异议人向本院提交的安置协议第六条载明的情况来看，其回迁楼号中并未明确指向本案争议的商业房。另外，陈公社区于2020年6月10日才收到振华公司交付的振华星城3号楼102号商业房，在本院作出（2017）鲁14民初198号民事判决书生效之前，双方当事人对是否交付案涉房产存有争议，并不明确。基于以上事实，异议人张汉友与陈公社区于2017年4月30日签订的安置协议中不可能对存在争议的商业房予以确定，也不可能在振华公司向陈公社区交付之前就合法占有案涉房产。故异议人张汉友的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八规定，裁定如下：驳回异议人张汉友的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 罗 清审判员 赵宝栋审判员 包 磊二〇二一年六月九日书记员 吴 艳