辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终2809号 上诉人（原审被告）：张毅（曾用名张忠毅），男，汉族，1986年6月10日生，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：曹铮，辽宁申智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宜丽，女，汉族，1962年12月2日生，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：郭志秋，辽宁社和律师事务所律师。 上诉人张毅因与被上诉人张宜丽房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依 法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张毅上诉请求：1.撤销（2021）辽0204民初852号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人该两项诉讼请求；2.维持该判决第三项。事实与理由：一审法院认定事实错误。首先，一审法院应当考虑上诉人、赵鹏远及孙国梁三人之间因合作关系解除，该房屋实际控制权由三人基于合作关系共同控制转变为被上诉人及赵鹏远单独控制的事实，确认自2020年1月至2020年10月5日期间的租金，系被上诉人及赵鹏远控制下，与案外人金朝敏之间发生，该部分租金及由此产生的物业费，应当由被上诉人自行负责。其次，一审法院认为上诉人无证据证明其向被上诉人交还房屋，故应当承担该期间房租的认定，其理论基础在于上诉人所提供的证据，仅能证明三人就2019年12月前房租进行协商，不能证明上诉人将钥匙放到发廊之行为是上诉人向被上诉人交付房屋的意思表示。对此，上诉人认为：基于赵鹏远与被上诉人之间为母子关系，应当推定被上诉人知悉上诉人、赵鹏远与孙国梁三人间合作关系，且知悉三人在2019年5月后解除合作关系之事实。上诉人在退出经营时，曾就交钥匙问题与赵鹏远进行协商，赵鹏远称其在外地无法回连，被上诉人出国未归，无法接收钥匙，其告知上诉人：其与涉案房屋相邻的理发店经营者以干妈相称，告知上诉人将涉案房屋钥匙交付给该邻居。其后，上诉人按赵鹏远要求，将涉案房屋交付给该理发店店主。该节事实，结合本案及（2020）辽0204民初6799号民事判决查明的事实，足以证明被上诉人在出国前，已经委托赵鹏远处理涉案房屋，赵鹏远与上诉人就返还房屋进行协商后，上诉人根据赵鹏远之所指示，将涉案房屋交付给理发店店主。在此情形下，应当认定上诉人返还房屋之意思表示已经通知了被上诉人及赵鹏远，二人不但知悉上诉人的意思表示，且知晓房屋钥匙的存放地，并由此推定被上诉人已经在观念上控制涉案房屋。根据（2020）辽0204民初6799号民事判决显示，被上诉人在该案中提供的证人董某证实，被上诉人与案外人金朝敏于2019年12月后，就涉案房屋修缮等问题进行过交涉，该节认定，足以证明被上诉人在2019年12月之后，实际控制涉案房屋的事实。据此，2020年1月至2020年10月5日期间所发生的房屋租金及物业费，系因被上诉人及赵鹏远未能及时与金朝敏协商挤出或续租事宜所发生，不应当由上诉人承担。最后，被上诉人向上诉人主张房屋租金的重要依据，系被上诉人与案外人金朝敏之间因房屋租赁合同纠纷，沙河口区人民法院作出的（2020）辽0204民初6799号民事判决。在该判决中所查明的事实为被上诉人与金朝敏之间所签订的租赁合同期限为2018年4月5日至2019年4月5日，而上诉人与被上诉人之间签订的《大灯籠老汤拉面转让协议》中，被上诉人自述其与金朝敏之间租赁合同租期至2021年8月5日。也就是说，被上诉人与上诉人签定协议时，其约定租期已经超出了其与金朝敏之间租赁协议的租期。就超出租赁期限部分，案外人金朝敏要求被上诉人支付租金并承担违约责任，而被上诉人抗辩称双方协议已在2019年12月解除。该案未能认可被上诉人之抗辩事由，系认为被上诉人在2019年12月后仍控制该房屋，而非双方存在协议约定。对此，上诉人认为：被上诉人在该判决中自认其与金朝敏之间房屋租赁协议自2019年12月解除，其自认效力应当及于上诉人，即上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议，亦于2019年12月解除。此后所发生的租金及物业费，应当以何人实际控制涉案房屋，何人承担之标准确定。结合本案论述，上诉人、孙国梁及赵鹏远三人合作经营大灯笼老汤拉面馆时，被上诉人称其与案外人金朝敏之间合同为两年一签，且合同中约定不得转租，要求上诉人必须通过被上诉人或赵鹏远代缴，如转让也需要被上诉人本人与金朝敏联系。上诉人、赵鹏远及孙国梁三人在2019年5月1日关店前，已经协商将房租延续至2019年12月底，但根据（2020）辽0204民初6799号民事判决显示，2019年4月之后，被上诉人与案外人金朝敏并未续签合同。结合上诉人前述事实，足以证明在2019年4月后，被上诉人实际控制房屋的事实，由此产生的房屋租金及物业费，不应当由上诉人承担。 张宜丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判，驳回上诉。案涉拉面馆由被上诉人转让给上诉人，包括拉面馆相应的设备设施。因房屋是被上诉人与房东签订，如果当时进行转租，房主就需要增加租金，考虑到上诉人的利益，就没有就案涉房屋租赁时签订转租协议。但该协议明确约定租金由上诉人转给被上诉人后，由被上诉人交给房东，由于上诉人占有房屋，没有向被上诉人缴纳租金，造成房东起诉被上诉人，并且法院判决租金支付至2020年10月5日。原审已经查明，2021年1月至10月的租金，上诉人没有交给被上诉人，所以法院判决由上诉人支付2020年1月至10月的租金事实清楚，判决正确，并且该期间的房屋实际由上诉人占用，与其相关的物业费用也应该由上诉人承担，故请求法院驳回其上诉请求。 张宜丽向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2019年4月5日至2020年10月5日期间房屋租金7万元，物业费1126.30元；2.被告赔偿未按时交付租金给原告造成的经济损失17010元。 一审法院经审理查明：原告自2016年起承租案外人金朝敏所有的位于大连市沙河口区公建。原告与被告系远亲关系。2017年7月1日原告将房屋转租给被告使用。双方未签订书面合同。2018年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）补签《大灯籠老汤拉面转让协议》，约定1、甲方于2017年6月30日将位于大连市沙河口区次性转让给乙方使用;2、甲方与房主签订了租赁合同租期到2021年8月5日，年租8万元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向房主履行该租赁合同，每年交纳租金，以银行转账形式转给甲方。甲方代乙方交给丙方。3、店铺现有装修、装饰、设备全部归乙方所有，租赁期满后，动产归乙方；4、乙方在2017年6月30日以转账形式分两次将全部转让费存入甲方个人账户转让费17万元，上述费用未包括房租，包括第三条装修等费用。原告和被告在转让协议上签字，协议落款时间为2017年7月1日。原被告均当庭认可该协议系补签，自2017年7月1日开始适用。原告当庭认可被告直接向原告交付租金至2019年7月。 2020年6月至2020年7月，原告儿子赵鹏远、被告及案外人孙国梁在微信三人组群聊中的内容显示，“对案涉房屋是否续租，被告表示尽量把饭店兑出去。被告还让赵鹏远和孙国梁各交1.5万元作为2020年8月4日往后推算四个月半月的房租，由赵鹏远将3万元向房主交房租。2019年7月21日孙国梁向赵鹏远微信转款1.5万元。赵鹏远收到转款后，表示交完告诉你。”此后被告未再经营饭店，并将房屋钥匙放在相邻发廊。饭店经营使用的桌椅等设施一直放在案涉房屋，房屋玻璃上张贴“转让185…777”的广告，该号码系孙国梁的电话号码。2019年7月至2019年10月原告出国。2020年10月5日房主收回案涉房屋。 另查，案外人房主金朝敏于2020年9月向一审法院起诉原告张宜丽支付房租及违约金，一审法院作出（2020）辽0204民初6799号民事判决书，判决查明自2016年张宜丽租赁案涉房屋。2018年4月5日，房主与张宜丽签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2018年4月5日至2019年4月5日，年租金8万元。每年合同到期时，张宜丽需提前30天支付下一合同年的年租金。张宜丽负责交付物业费、供暖费。张宜丽若未及时缴纳房屋租金15天以上的，需向房主赔偿金额为本合同年租金的20%。该案判决张宜丽向金朝敏支付2019年4月5日至2020年10月5日欠付租金7万元、2019年2月至2020年10月物业费1126.30元、违约金1.6万元及案件受理费1010元。该判决已经生效。 一审法院认为，原告与被告签订的转让协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按转让协议的约定履行各自义务。现原告认可被告直接向其交付租金至2019年7月。本案主要焦点问题，被告是否应当支付房租和物业费；被告是否应当承担原告违约损失。 关于房租的问题，被告抗辩租金实际支付至2019年12月，此后房屋由原告儿子赵鹏远控制，其不应支付之后的租金。被告为此提供了群聊记录用以证明其抗辩意见，但群聊记录中被告仅有表示兑店转让的意思，并要求赵鹏远和孙国梁各出资1.5万元用于交付至2019年12月的租金。赵鹏远在聊天中表示已实际收取孙国梁1.5万元，并表示去给房主交付此期间的租金。以上聊天内容并不能证明被告向原告及原告儿子赵鹏远表示交付房屋的意思，但可以证明被告将租金实际交付至2019年12月。而被告即使将房屋钥匙放到发廊，亦没有其他证据佐证该行为是向原告交付房屋的意思。故至2020年10月5日房主收回房屋前，被告没有证据证明其向原告交付了房屋。被告应当向原告交付租金至2020年10月5日；关于被告欠付的租金起始日期，被告提供的三人群聊可以证明至2019年12月其应当支付的租金已经交由原告儿子赵鹏远向房主交付，虽然原告否认委托赵鹏远收取被告的租金，但基于赵鹏远与原告系母子的特殊关系及原告此期间不在国内的实际情况，被告有理由相信赵鹏远可以代表原告收取了该期间的租金。被告应当自2020年1月起支付欠付租金至2020年10月5日。因为年租金为8万元，欠付期间相当于三个季度，故被告应当向原告支付租金6万元。 关于物业费的问题，原告主张被告支付2019年2月至2020年10月物业费1126.30元，被告对交付物业费无异议，但认为不应支付2019年12月之后的物业费，根据上述认定租金支付的时间，被告的抗辩不予采纳。对原告该项诉讼请求予以支持。 关于原告主张被告承担违约金和诉讼费损失的问题，因原被告双方在转让协议中并未约定违约金，且（2020）辽0204民初6799号案件判决张宜丽承担违约金是基于张宜丽逾期向房主支付租金的违约行为造成的，而原告张宜丽与被告的转让协议中也未约定被告需要承担张宜丽与房主之间的合同违约损失，故原告要求被告承担其在另案的违约损失，没有合同依据和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张毅给付原告张宜丽2020年1月1日至2020年10月5日租金6万元；二、被告张毅给付原告张宜丽2019年2月至2020年10月物业费1126.30元；三、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1002元（原告已预交），由原告负担302元，被告负担700元。受理费给付时间同上。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 一审查明事实中，除“原告与被告系远亲关系”本院不予认可、“2020年6月至2020年7月，原告儿子赵鹏远、被告及案外人孙国梁在微信三人组群聊中的内容显示，“对案涉房屋是否续租，被告表示尽量把饭店兑出去。被告还让赵鹏远和孙国梁各交1.5万元作为2020年8月4日往后推算四个月半月的房租，由赵鹏远将3万元向房主交房租。”存在笔误，实际应为“2019年6月至2019年7月，原告儿子赵鹏远、被告及案外人孙国梁在微信三人组群聊中的内容显示，“对案涉房屋是否续租，被告表示尽量把饭店兑出去。被告还让赵鹏远和孙国梁各交1.5万元作为2019年8月4日往后推算四个月半月的房租，由赵鹏远将3万元向房主交房租。”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院另查明，在大连市沙河口区人民法院审理的张宜丽与金朝敏租赁合同纠纷一案中，（2020）辽0204民初6799号民事判决中查明：在合同履行期间，原告（金朝敏）委托其女儿金敏婷，被告（张宜丽）委托其儿子赵鹏远处理房屋租赁事宜。2020年7月1日，原告女儿金敏婷给被告儿子赵鹏远打电话，电话录音显示被告儿子称，案涉房屋已由其转租给第三方，现在其也找不到第三方，让原告向第三方索要租金；案涉房屋的钥匙放在发廊，房屋已经到期，原告可以去取。 在（2020）辽0204民初6799号民事判决中认定：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按约履行租赁合同。根据合同，约定的使用期限至2019年4月5日止，租赁期限届满后，原告与被告没有继续签订租赁合同，案涉房屋由被告继续占有使用，被告交付租金，双方形成不定期租赁关系，原、被告仍应按房屋租赁合同履行各自义务。 再查明，案涉《大灯籠老汤拉面转让协议》第五条约定，该店铺的经营范围为餐饮服务，相关费用及由乙方经营引起的债权债务由乙方（张毅）负责，与甲方（张宜丽）无关。 本院认为，本案争议焦点是上诉人张毅是否应向张宜丽支付2020年1月至2020年10月5日的租金及租金数额如何确定。上诉人张毅与被上诉人张宜丽所签订的《大灯籠老汤拉面转让协议》，系双方当事人真实意思表示，亦是发生在张宜丽与房主金朝敏所形成的租赁关系期间且经过房主金朝敏许可，故案涉《大灯籠老汤拉面转让协议》合法有效，双方均应按转让协议的约定履行各自义务。关于上诉人张毅是否应向张宜丽支付2020年1月至2020年10月5日的房屋租金的问题，本院认为，上诉人主张其已经将房屋钥匙放到发廊且通知过张宜丽及赵鹏远，房屋钥匙已由赵鹏远控制，完成了房屋交接。张宜丽不认可上诉人向其告知过将房屋钥匙放到发廊的事实，亦不认可双方进行了房屋交接，始终主张至2020年10月5日案涉房屋房主收回房屋前，双方没有进行过交接。本案中，上诉人虽未能提交足够证据证明其向张宜丽交付了房屋，但经本院查实，在大连市沙河口区人民法院审理的张宜丽与金朝敏租赁合同纠纷一案中查明，2020年7月1日，金朝敏女儿金敏婷给张宜丽儿子赵鹏远打电话，电话录音显示赵鹏远称，案涉房屋已由其转租给第三方，现在其也找不到第三方，案涉房屋的钥匙放在发廊，房屋已经到期，金朝敏可以去取。可见，虽然无法认定在此之前张宜丽及赵鹏远知晓钥匙放在发廊的事实，但至少到2020年7月1日时，其已经知晓案涉房屋钥匙放在发廊的事实，并认可自行领取钥匙则视为交接。因此，张宜丽主张其在2020年7月1日以后仍不知晓钥匙存放地的主张，本院不予采信。张宜丽向张毅主张2020年7月1日之后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。由此，上诉人张毅应向张宜丽交纳租金的时间为2020年1月1日至2020年6月30日，因年租金为8万元，张毅应向张宜丽交纳4万元。 关于物业费的问题，张宜丽要求上诉人支付2019年2月至2020年10月物业费1126.3元，根据案涉《大灯籠老汤拉面转让协议》第五条约定，相关费用及由乙方经营引起的债权债务由乙方（张毅）负责，故案涉房屋物业费应由上诉人交纳，且上诉人对交付物业费无异议，但认为不应支付2019年12月之后的物业费。根据本院所认定的上诉人应交纳租金的时间，上诉人应交纳2019年2月至2020年6月的物业费。又根据大连市沙河口区人民法院审理的张宜丽与金朝敏租赁合同纠纷一案已经认定案涉房屋2019年2月至2020年10月的物业费为1126.3元，故上诉人应交纳的物业费为911.7元。 综上，上诉人张毅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决适用法律正确，但认定事实有部分遗漏，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民 初852号民事判决； 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，张毅给付张宜丽2020年1月1日至2020年6月30日租金4万元； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，张毅给付张宜丽2019年2月至2020年6月物业费911.7元； 四、驳回张宜丽其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费1002元，由张宜丽负担502元，张毅负担500元；二审案件受理费1329元（张毅已预交），由张宜丽负担679元，张毅负担650元。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  刘 畅 审判员  张 钱 二〇二一年六月十七日 书记员  于 涵