江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终1286号上诉人（原审被告）：何宏明，男，1976年5月26日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：吕林，江苏明盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东台市众达国际家居广场有限公司，住所地江苏省东台市安丰镇安东村八组。法定代表人：柳亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓君,江苏天全律师事务所律师。上诉人何宏明因与被上诉人东台市众达国际家居广场有限公司（以下简称东台众达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何宏明的上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回东台众达公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.东台众达公司的一审诉讼请求是要求给付房屋占用费，而一审法院直接判决给付租金，违反了不告不理原则。2.2012年11月27日与2014年4月24日的两份《商铺租赁合同》乙方处“何宏明”的签名明显不同，2012年合同中的签名是伪造的，一审庭审质证时何宏明已经提出异议，但一审法院避而不谈，直接认定为有效合同，并将伪造合同内容作为裁判依据，属于认定事实不清。3.2016年7月7调解时，虽然何宏明想继续租赁房屋，东台众达公司也同意继续出租，但前提条件是双方必须重新签订租赁合同，因双方事后未能签订租赁合同，何宏明也没有继续使用案涉房屋。4.何宏明一审中申请法院调取案涉房屋2016年2月份至2020年2月份水、电费使用情况，用以佐证案涉房屋是否实际使用，但一审法院避而不谈，属于程序违法。5.通过一审法院现场勘查时拍摄的照片，能反映案涉房屋有没有被实际占有使用，以及最起码有很长时间没有被使用了。法院既然依职权调查，为什么不找案涉房屋旁边邻居或业主调查案涉房屋的实际使用情况。东台众达公司辩称，1.一审法院审判的范围与东台众达公司起诉的范围是一致的。本案审理的法律基础是房屋租赁合同纠纷，无论是租金还是房屋占用费，都是承租人使用租赁房屋而产生的费用，两者的本质是一样的。东台众达公司的一审部分诉讼请求为：“判令何宏明向东台众达公司支付2016年2月11日至2020年2月10日实际占用费97260元”，一审法院也是围绕该诉讼请求进行审理。2.2012年11月27日的《商铺租赁合同》中何宏明的签字无论是否是其本人签字，都不影响何宏明在2016年2月11日至2020年2月10日期间承租案涉房屋的事实。3.未签订合同、水电使用情况与是否继续使用房屋之间均不存在必然的联系。（1）一审中东台众达公司提交了2020年3月16日案涉商铺的现状照片，照片显示案涉四间房屋中仍摆放着何宏明经营的酒，何宏明认可照片的真实性，说明至少在2020年3月16日之前何宏明仍在使用案涉房屋。（2）何宏明未能提供返还房屋的证据，东台众达公司至今未收到案涉四间房屋的钥匙。（3）何宏明2017年、2018年都为案涉房屋向东台众达公司购买过电。上述事实和证据可证明何宏明在案涉房屋内摆放、存放酒类物品，不是营业也至少是将案涉房屋充当仓库使用。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，敬请二审维持原判，驳回何宏明的上诉请求。东台众达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令何宏明向东台众达公司支付2016年2月11日至2020年2月10日实际占用费97260元；2.判令何宏明向东台众达公司支付实际占用费的利息（以同期银行贷款利率计算，从起诉之日计算到实际给付之日）。一审法院认定的事实:镇乾家居广场大楼分为A、B楼，系由东台日盛置业有限公司开发，已取得东台市建设工程规划许可证。2012年，日盛置业公司分别与艾某等5人签订签订《商业用房委托投资经营合同》，约定艾某等人将自己合法拥有的镇乾广场二期5幢1层112号、113号、114号、115号商铺交由日盛置业公司使用、经营。后东台日盛置业有限公司将上述商铺及日盛置业公司开发建设尚未出售的二期13号楼148号商铺的出租权及收益权授权给东台市镇乾国际家居广场有限公司。2012年11月27日，东台市镇乾国际家居广场有限公司与何宏明签订《商铺租赁合同》，合同约定，将镇乾广场二期5幢1层112号、113号、114号、115号商铺租给何宏明使用，租赁期限三年至2016年2月10日止，每年租金19940元。何宏明承租该商铺后用于酒品销售。2014年4月24日，东台市镇乾国际家居广场有限公司与何宏明签订《商铺租赁合同》，合同约定，将镇乾广场二期13号楼148号商铺租给何宏明使用，租赁期限2014年6月10日至2016年2月10日止，第一年租金2916元，第二年租金4375元。2014年6月26日，东台日盛置业有限公司名称经工商登记变更为江苏镇乾置业发展有限公司，法定代表人变更为柳某。2016年5月，东台市镇乾国际家居广场有限公司曾起诉何宏明，要求支付上述五间商铺至2016年5月10日拖欠的租金，案号为（2016）苏0981民初3197号，该案调解笔录记载“东台市镇乾国际家居广场有限公司要求何宏明搬迁出商铺，何宏明不同意搬迁，只同意支付合同期内的租金”，同时何宏明表示“2016年2月10日后的租金重新签订租赁合同按合同给”，后双方就2014年1月18日至2016年2月10日期间的租金达成调解。2017年4月5日，东台市镇乾国际家居广场有限公司名称经工商登记变更为东台众达公司。柳某于2019年取得镇乾广场二期13号楼148号商铺的所有权，并将该商铺的使用权与收益权授权给东台众达公司。一审庭审中，东台众达公司提交了2020年3月16日拍摄的5幢1层112号、113号、114号、115号商铺的现状照片，证明何宏明仍有酒、柜子等物品在商铺内，商铺实际由何宏明占有使用。何宏明申请证人到庭，证明其已经于2016年夏天将租用的商铺钥匙交还给东台众达公司当时的法定代表人柳某。一审法院认为，何宏明对东台众达公司主张的案涉13号楼148号商铺，2016年2月11日至2020年2月10日期间的租金无异议，一审法院予以支持。本案的争议焦点为5幢1层112号、113号、114号、115号商铺在2016年2月11日至2020年2月10日间是否由何宏明实际占有使用问题。根据东台众达公司与何宏明租赁合同纠纷一案2016年7月7日的调解笔录可以看出，2016年2月11日至2016年7月7日期间，上述房屋由何宏明实际占有使用，该调解笔录记载何宏明明确表示不同意搬迁出上述房屋，何宏明并无返还租赁房屋之意，东台众达公司表示同意何宏明继续使用，故双方在2016年7月7日后仍存在房屋租赁关系，双方对租赁期限未有约定，为不定期租赁。何宏明主张其向东台众达公司交还了租用的商铺，并申请证人到庭，但证人与何宏明存在利害关系，亦未直接证明何宏明已将商铺钥匙交还，何宏明也无其他证据证明将商铺返还给东台众达公司，且根据东台众达公司于2020年3月16日就上述商铺内现状拍摄的照片可以看出，除了不可移动的物品外，商铺内柜上仍然存放着部分酒品等可移动物品，而2020年9月24日一审法院进行现场查看时发现酒等可搬移物品已经搬离该商铺。综上可以认定，东台众达公司主张的2016年2月11日至2020年2月10日期间上述商铺由何宏明实际占有使用的事实存在，其主张的占用费实质为租金，东台众达公司请求按照原租赁合同租金标准计算，可予以支持，何宏明应支付金额为97260元（19940元/年×4年+4375元/年×4年）。东台众达公司主张自起诉后，支付相应费用的利息，不违反法律规定，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、何宏明应于判决法律效力之日起十五日内给付东台众达公司2016年2月11日至2020年2月10日的租金97260元及利息（以97260元为本金，自2020年6月3日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回东台众达公司的其他诉讼请求。案件受理费2232元，由何宏明负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。何宏明提交了：2013年4月到2016年2月何宏明使用案涉四间房屋的水电缴费明细及收据，证明水电费均是由东台众达公司开具相应的收据，如果2016年之后何宏明仍使用案涉房屋，东台众达公司应当出具相应的收据。何宏明另申请证人李某2、费某出庭作证。李某2证词的主要内容为：其承租了镇乾家居广场6号楼2楼的10间商铺，与何宏明的5号楼相邻，何宏明的店铺在2015、2016年左右就不经营了。门已经上锁，里面有柜子，但柜子里面没东西。因为长期没人，其将一些钢管等材料放在何宏明的店铺门口。费某证词的主要内容为：其承租了6号楼的商铺经营家电，仓库与何宏明卖烟酒的商铺靠在一起。何宏明的店铺好几年没有开门了，具体原因不清楚，商铺里面有没有东西没注意看。其承租商铺的租金是一年一交，会提前一个月通知缴纳租金，如果不交管理人员会来收，不付租金就不给开门。东台众达公司对何宏明提交证据的质证意见为：对水电费交纳明细真实性无异议，可证明何宏明是案涉房屋四间商铺承租人的事实，何宏明至今未向东台众达公司交还案涉房屋钥匙，房屋仍然处于何宏明的实际控制之下。对证人李某2证词的“三性”均有异议，因为其陈述没有看到案涉四间房屋内有物品与2020年3月的现状照片不一致。对证人费某证词的“三性”予以认可，证人的租赁房屋是用做仓库使用，并没有产生水电费用，且证人对案涉四间房屋有没有放置物品是不清楚的。东台众达公司提交了何宏明2016年6月8日至2021年3月18日期间的购电明细，证明何宏明在2017、2018年期间使用过案涉房屋。何宏明经质证认为，对该证据的“三性”不予认可,系东台众达公司单方制作，无何宏明的支付记录，且实际使用的电量应以电表指数为准。本院经审核认为，何宏明提交的2016年2月份之前的水电费缴费明细与本案处理不具有直接的关联性；证人李某2、费某证明何宏明承租的四间店铺长期未营业，东台众达公司未予否认，对该事实本院予以认定。东台众达公司提交的购电明细系其单方记账，不能证明何宏明实际使用了案涉房屋。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。何宏明与东台众达公司对双方在2016年2月10日之前就镇乾家居广场5幢1层112号、113号、114号、115号商铺存在房屋租赁合同关系均无异议。根据（2016）苏0981民初3197号案件的调解笔录记载，何宏明要求继续承租案涉房屋，而东台众达公司同意继续租赁，因双方并未重新签订书面的租赁合同，故应认定双方之间为不定期租赁合同关系。关于一审是否超诉请判决的问题。东台众达公司提起本案诉讼要求何宏明支付2016年2月11日至2020年2月10日的占用费，一审法院围绕该诉讼请求进行了审查，并判决支持了东台众达公司的该项诉请，将“占用费”表述为“租金”，仅是属于对该费用性质的认定，不存在超越当事人诉请进行判决的情形。关于2012年11月27日《商铺租赁合同》的真实性问题。何宏明上诉对该合同中其签名的真实性提出异议，因双方对2012-2016年期间内存在租赁合同关系并无争议，本案处理的是2016年之后的纠纷，故该合同是否真实并不是认定2016年2月之后双方是否存在租赁合同关系的依据。虽然2016年之后的租金标准应按原租赁合同的标准予以认定，但是何宏明未能陈述清楚2016年之前的租金标准，且该《商铺租赁合同》约定的年租金标准19940元低于2016年7月调解时的租金标准。故一审法院采用2012年11月27日《商铺租赁合同》中的租金标准，并未侵害何宏明的权益。关于何宏明2016年2月后是否实际占有使用案涉房屋、是否应承担租金的问题。本院认为，首先，根据（2016）苏0981民初3197号案件调解笔录的记载，案涉房屋当时处于何宏明的实际控制之下，双方均有继续租赁的意愿。何宏明提出在2016年已经将房屋钥匙返还给东台众达公司，但是其未能提供充分证据予以证实，对此，应承担不利的法律后果。在何宏明实际占用案涉房屋的情况下，其应当承担支付租金的义务。其次，根据双方当事人以及相关证人的陈述，案涉房屋虽然在何宏明的控制之下，但何宏明实际并未用于经营使用，而是长期闲置。东台众达公司提交的照片虽显示房屋内存在部分物品，但是尚不足以证明何宏明用于当作仓库使用。在何宏明长期不交纳租金、也不经营使用房屋的情况下，东台众达公司应当及时主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。东台众达公司于2020年6月份才提起诉讼，主张2016年2月11日以后的租金，存在未及时止损导致损失扩大的情形。本院综合考虑双方对租金提前支付的习惯、房屋的实际使用情况、当事人的过错以及损失等因素，酌情确定何宏明从2017年2月11日至2020年2月10日期间承担案涉四间商铺按原标准计算租金的50%，即其应向东台众达公司支付的租金数额为：19940元+19940元/年×3年×50%+4375元/年×4年=67350元。一审法院判决何宏明按原租金标准支付四年租金，系适用法律不当，本院二审予以纠正。综上，何宏明的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第二百一二十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初2161号民事判决；二、何宏明应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付东台市众达国际家居广场有限公司从2016年2月11日起至2020年2月10日期间的租金67350元及利息（以67350元为本金，自2020年6月3日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回东台市众达国际家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费2232元，由何宏明负担。二审案件受理费2232元，由何宏明负担。本判决为终审判决。审判长  胡勇审判员  周陇审判员  曹荣二〇二一年六月四日书记员  黄慧附录法律条文1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一二十条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……