云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终526号上诉人（原审原告）：何晓明，女，1976年7月12日出生，汉族，住云南省腾冲市。委托诉讼代理人：徐玉连、杨天洪，云南腾越律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨定奇，男，1973年8月8日出生，汉族，住云南省腾冲市。被上诉人（原审被告）：郑兴书，女，1978年8月12日出生，汉族，住云南省腾冲市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：古嘉帆、王维正，云南正旭律师事务所。代理权限：一般授权代理。上诉人何晓明与被上诉人杨定奇、郑兴书买卖合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2021）云0581民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何晓明上诉请求：1.撤销腾冲市人民法院（2021）云0581民初674号民事判决，改判支持上诉人的全部上诉请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。1.从上诉人与被上诉人达成房地产买卖合同共识到后来签订《房地产买卖合同》及履行过程中，从2020年4月26日至2020年12月31日止，上诉人通过银行转账、现金支付、银行贷款先后向被上诉人支付了购房款6128000元，其中（1）2020年5月11日现金支付54000元；（2）2020年6月12日现金支付300000元；（3）2020年6月21日2000000元（2020年4月26日银行转账100000元，2020年5月11日银行转账1046000元，2020年6月15日银行转账200000元，2020年6月15日银行转账300000元，2020年6月21日现金支付354000元）；（4）2020年9月30日银行转账210000元（2020年9月30日当天通过银行转账160000元，剩余50000元是冲抵被上诉人加建房屋所需费用，双方约定此费用由被上诉人承担）；（5）2020年12月4日两次通过银行转账354000元；2020年12月31日银行按揭贷款3210000元，2021年1月4日到账。上诉人于一审庭审中已提交相应证据予以证明。2.上诉人提交的证据，均是被上诉人出具收款收据或收条。被上诉人作为完全民事行为能力人，受过高等教育并从事金融工作的专业人员，应当明白出具收条意味着将来要承担收条上载明的内容的法律后果。被上诉人在一审法庭中主张2020年6月21日收到的2000000元，包含2020年5月11日现金支付的54000元、2020年6月12日现金支付的300000元，既然包括，那么被上诉人为何在出具该收条时为何不撤回2020年5月11日和2020年6月12日的两份收款收据，而是继续留在上诉人手中，显然与常理不符合。另外，2020年6月21日的收条中2000000元，若不包含2020年5月11日现金支付的54000元和2020年6月12日现金支付的300000元，收条为何还要载明“购房人何晓明先付购房款2000000元，购房人何晓明欠售房人杨定奇（共同所有人郑兴书）购房尾款3210000元”，原因是双方签订的《房地产买卖合同》约定，上诉人支付被上诉人购房首付款2000000元，剩余尾款3210000元通过银行贷款方式支付，如此载明是为了将来能更好的贷款使用。3.上诉人与被上诉人的房屋成交价5210000元，但上诉人前后一共向被上诉人支付了6128000元购房款，扣除房屋成交价5210000元，多支付918000元。多支付的原因是，被上诉人出售的房屋还有按揭贷款没有结清，过户的前提是先付清银行贷款，从银行拿出房产证进行过户。为了让被上诉人从银行拿出房产办理过户，在被上诉人要求下才提前多支付购房款。4.被上诉人无权利扣留上诉人多支付的购房款443150元（不包含已经返还的474850元）。上诉人认为，被上诉人答辩主张上诉人违约，有权扣留违约金。但从双方的付款和收款以及房屋的过户情况看，既然被上诉人已经明确知道上诉人存在违约行为或将来会违约，为何同意2020年8月19日到腾冲市不动产登记中心办理过户变更登记手续，且在办理房屋登记手续后还在2020年9月30日收取上诉人购房款210000元、2020年12月4日收取上诉人购房款354000元、2020年12月31日收取银行按揭贷款3210000元（到账户时间2021年1月4日）。另外，上诉人与被上诉人在2020年10月31日签订《承诺书》，对房屋剩余款项支付协商一致。在此《承诺书》中，被上诉人对上诉人是否存在违约以及承担违约责任并没有提及，也就是说被上诉人通过收款和出具《承诺书》，认可上诉人存在违约也不要求上诉人承担违约责任，即被上诉人对上诉人迟延付款行为是同意并认可，且上诉人之后也足额支付了所有购房款。6.即使上诉人存在迟延支付购房款属于违约，但被上诉人并没有向人民法院提起诉讼或者在本案中提起反诉，要求上诉人承担违约责任。被上诉人私自扣款的行为不被法律允许。另外，被上诉人在一审中答辩称上诉人应当向其支付违约金104600，但只扣款89150元，说明被上诉人计算违约金随意，不符合理，无权扣留。7.本案一审第二次开庭，上诉人向法院提交了四组证据，其中银行转账记录和现金领付条，用于补充证明2020年6月21日收款20000000元款项组成、支付及2000000元中现金来源，即2020年6月21日当天出具的收条中的2000000元，其中有354000元现金支付被上诉人，其余款项通过银行转账支付。另外，上诉人除了2020年6月21日当天向被上诉人支付现金354000元外，之前还分两次向被上诉人支付现金共计354000元（即2020年5月11日现金支付54000元、2020年6月12日现金支付300000元）。综上，一审法院存在如下理解错误：（1）判决书第六页最后一段至第七页第一段“本院认为，原告提交的证据1、2、3、4客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5，时间顺序颠倒，与客观逻辑不符，无法证实其观点，本院不予采信；证据6，与本案无关，且不能证明原告的观点，本院不予采信”，但在判决书第九页第一段中却表述“且原告提交的证据逻辑混乱，不符合客观实际，不能证明自己的观点，经本院两次依法传唤未到庭予以合理说明”，以上两段表述，前后矛盾，既然之前已经采信原告提交的证据，但在后面却说原告提交的证据逻辑混乱，不符合客观实际，如此表述上诉人不知道是采信还是不采信。（2）在判决书第九页第一段最后一部分这样表述“原告作为经商多年，具有丰富社会经验的完全民事行为能力人，应当依法对其从事的民事法律行为承担民事责任”，一审法院言下之意就是，上诉人应当诚实信用，并遵守约定，至于被上诉人是否遵守约定不影响本案的判决结果。因为既然双方都是完全民事行为能力人，那么被上诉人认为2020年6月21日出具的收条中包含2020年5月11日现金支付的54000元和2020年6月12日现金支付的300000元，那么为什么在出具收条时不将2020年5月11日和2020年6月12日的两份收款收据收回，而是继续留在上诉人的手中，显然与常理不符合。按照一审法院该观点，被上诉人虽然是完全民事行为能力人，但对其行为可以不负责任。因为被上诉人双方均是在机关单位工作，都具有丰富社会经验，应当知晓出具收条应当承担的法律后果，但一审法院却认为无关紧要。综上，上诉人认为其多支付的购房款918000元，扣除之前被上诉人已经返还的474850元之外，剩余443150元应当全额返还上诉人，被上诉人没有权利扣留，因此请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨定奇、郑兴书答辩认为：1.上诉人何晓明与被上诉人杨定奇、郑兴书在2020年6月21日根本不存在354000元现金交付。（1）上诉人的主张既无合同依据，也无补充约定，更无对应的收款收据。双方在2020年6月12日当天共同签下的《收款收据》，系对之前已完成2000000购房首付款交付之后，为了担保交易，是被上诉人特从银行取回房产证交给上诉人保管，是交付房产证的凭证。其中购房首付款2000000元，是由2020年5月11日和2020年6月12日两份共354000元的现金“收款收据”及其他银行转账记录所共同组成，属于总结性陈述，且能够互相印证，和其他“收款收据”性质一样，该两张现金“收款收据”系付款的凭证。因此，一个是收证收条，属于交证的凭证，一个是收款收据，属付款的凭证，均符合本案双方交易特征和一般交易习惯，并不冲突。（2）双方在完成购房首付款及房产证交付后，按照常理，上诉人应无理由再向被上诉人另外支付354000元现金，这从交易后期双方签订的承诺书或聊天记录可得到印证。2.被上诉人扣除上诉人违约金89150元合法、正当、符合常理。（1）按照《房地产买卖合同》约定，上诉人构成违约，被上诉人因此按照合同中有关违约责任的约定，从上诉人多支付的564000元购房款中扣除上诉人应支付的违约金，符合合同约定和法律规定，符合常理。（2）在购房首付款支付完成后，上诉人的违约和款项多付皆因自身原因所引起，与被上诉人无关。另，违约金89150元和104600元的计算皆是按照上诉人违约情况，依据合同计算所得，只是期间选择不同才导致，一审法院采纳前者，被上诉人无异议。3.上诉人在一审两次开庭审理中，经依法传唤，均未到庭参与审理并接受询问实属不当，但上诉人在一审中已将全部诉讼权利依法委托给其代理人，且其代理人在第一次庭审过程中对有关问题也多次通过电话询问过上诉人，第二次开庭与第一次开庭的时间间隔也足够合理，况且本案案件事实通过二次开庭审理，双方所提供的证据已充分得到质证和辩论，事实清楚。故，上诉人未到庭不影响本案事实认定和判决结果。4.双方于2020年10月31日签订的承诺书，系双方通过充分协商后所自愿签署，系双方真实意思表示。上诉人对该份承诺书在一审中是已经明确认可，且在其二审提交的上诉状中也并未否认该承诺书，为何反而此时反口否认。足以看出，上诉人并非诚信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉。上诉人何晓明一审起诉请求：1.判决二被告立即返还原告多支付给二被告的购房款443150元；2.判决被告承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定的法律事实：2020年5月10日，原告何晓明与被告杨定奇、郑兴书在中介方腾冲优置房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定：二被告同意将其所拥有的位于腾越镇腾××世纪城××楼住房出售给原告，房地产建筑面积259.21㎡，不动产权证号为云（2018）腾冲市不动产权第××号，房屋现状为毛坯；房屋成交总价为5210000元，该成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；付款方式为：1.原告于2020年4月26日向二被告支付购房定金100000元作为购房担保。支付定金后，二被告违约的，需双倍赔偿原告并承担中介服务费。原告违约的，定金不予退还，并承担中介费，付款后由二被告出具收款收据。其余首付1900000元，于2020年5月11日转账1100000元到二被告账户，剩余800000元于拿到不动产权证当日转至二被告账户，由二被告出具收据。支付首付后，原、被告双方违约的，违约责任见第七条。2.除定金、首付之外的剩余房款3210000元原、被告双方约定于过户后原告通过贷款方式支付。若2020年10月20日前银行未放款，则原告一次性将剩余尾款支付给二被告，否则视为违约；产权过户原、被告双方同意于2020年8月14日前办理等相关权利义务。其中第七条违约责任第一款约定：除不可抗力影响外，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的万分之五向二被告加付违约金，逾期超过10日的，二被告有权解除本合同……。合同签订后，原告于同年5月11日、6月12日、6月15日等多次以现金、转账的方式向二被告支付购房款2000000元。同年6月21日，原、被告共同签订《收条》一份，写明：今收到售房人杨定奇（共同所有人郑兴书）房产证（证号云（2018）腾冲市不动产权第**），购房人何晓明先付购房款2000000元，保管此房产证到8月份过户更名为何晓明（原因由于税未满两年），购房人何晓明欠售房人杨定奇、郑兴书购房尾款3210000元，售卖后此房产产权归购房人何晓明所有。同年8月19日，原、被告双方签订《存量房买卖合同（示范文本）》，并办理了备案登记手续。原告于2020年9月30日支付给二被告210000元。同年10月31日，原告何晓明与被告郑兴书共同签订《承诺书》一份，写明：1.被告郑兴书承诺腾辉苑89号住宅贷款3210000元到账户后，取出现金1410000元退还原告；2.原告承诺于2020年11月3日前支付被告房款1200000元；3.原告承诺，如银行确定本住宅不能通过银行贷款，原告于2020年12月30日前将剩余1800000元支付给被告。在合同履行过程中，原告12月4日支付给二被告354000元、后向二被告支付银行贷款3210000元。2021年1月4日，二被告扣除原告多支付的购房款89150元作为其逾期付款的违约金后，退还原告474850元。一审法院认为，1.关于2020年6月21日《收条》2000000元是否包含2020年5月11日、6月12日《收款收据》中354000元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告何晓明于2020年6月21日签订《收条》时，写明原告先付购房款2000000元，欠二被告购房尾款3210000元，如果原告在2020年5月11日、6月12日的《收款收据》中支付的354000元不包含在2020年6月21日《收条》中的2000000元中，那么应该在所欠购房尾款3210000元中予以扣减，但双方在该6月21日的《收条》中写明的仍是欠二被告购房尾款3210000元，同年10月31日双方再次签订《承诺书》确定原告欠二被告的购房尾款是3210000元，扣除原告已付购房款2000000元后，其两次自己签字确认的应支付购房尾款金额与房屋成交总价5210000元相一致。且原告提供的证据逻辑混乱，不符合客观实际，不能证明自己的观点，经本院两次依法传唤未到庭予以合理说明。原告作为经商多年，具有丰富社会生活经验的完全民事行为能力人，应依法对其从事的民事法律行为承担民事责任。故对原告要求二被告立即返还原告多支付给二被告的购房款443150元诉讼请求中的354000元，不予支持。2.关于二被告自行扣留的逾期付款违约金89150元，是否应当返还原告的问题。原、被告签订的《房地产买卖合同》中对付款时间、付款方式、逾期付款的违约责任进行了明确的约定，原告未按双方约定的时间付款，构成违约，二被告扣除的89150元，符合《房地产买卖合同》中对逾期付款的违约责任的约定，故对原告要求二被告立即返还原告多支付给二被告的购房款443150元诉讼请求中的89150元，不予支持。综上，原告的诉讼请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告何晓明的诉讼请求。案件受理费7948元，减半收取计3974元，由原告何晓明负担。本院二审期间，上诉人何晓明、被上诉人杨定奇、郑兴书未向本院提交证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。二审审理查明的事实，与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点归纳为：上诉人何晓明请求撤销腾冲市人民法院（2021）云0581民初674号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求的上诉理由是否成立，上诉请求应否予以支持。本案中，上诉人何晓明和被上诉人杨定奇、郑兴书于2020年6月21日签订的《收条》，载明上诉人2020年6月21日收到被上诉人的房产证，先付购房款200万元，欠被上诉人购房尾款321万元。上诉人称该200万元并不包含2020年5月11日、6月12日《收款收据》中现金支付的5.4万元和30万元合计35.4万元，当天（2020年6月21日）上诉人还另行向被上诉人交付现金35.4万元，理由是无论其向被上诉人支付多少，上诉人均向银行贷款321万元，贷款出来后双方多退少补进行最终结算，故该《收条》载明上诉人向被上诉人先付200万元，仍欠购房尾款321万元。本院认为，该《收条》系双方当事人对2020年6月21日之前收支款项进行阶段性总结，若《收条》不包含上诉人2020年5月11日、6月12日《收款收据》中现金支付的5.4万元和30万元合计35.4万元，当日存在上诉人向被上诉人另行交付现金35.4万元，上诉人与被上诉人应当在该《收条》中所欠购房尾款321万元中予以扣减，但双方在该《收条》中并没有扣减，仍然写明上诉人欠被上诉人购房尾款321万元，这并不符合交付收支常理，且被上诉人不予认可，故上诉人当日另行支付现金35.4万元而在购房尾款中不予扣减的上诉理由不充分，不予采纳；结合同年10月31日双方签订《承诺书》确定上诉人欠被上诉人购房尾款是321万元，扣除上诉人已付购房款200万元后，上诉人两次签名确认应当支付购房尾款金额与房屋成交总价521万元相一致，故一审法院对上诉人要求被上诉人返还其多支付给被上诉人购房款443150元诉讼请求中的354000元，不予支持，符合本案客观事实，本院予以确认。另，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》中对付款时间、付款方式、逾期付款的违约责任进行了明确的约定，上诉人未按约定时间付款，构成违约，被上诉人扣除89150元，符合《房地产买卖合同》中对逾期付款的违约责任的约定，故一审法院对上诉人要求被上诉人返还其多支付给被上诉人的购房款443150元中的89150元不予支持的事实清楚，本院予确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7948.00元，由上诉人何晓明负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  田 旭二〇二一年六月十六日书记员  王山果