贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初4533号原告：吴娅莉，女，汉族，1989年2月3日生，公务员，住贵州省安顺市西秀区。原告：吴尔光，男，汉族，1963年3月1日生，住贵州省安顺市西秀区。原告：严琼琼，女，汉族，1968年9月19日生，住贵州省安顺市西秀区。二原告委托诉讼代理人:吴娅莉，本案原告，系原告吴尔光、严琼琼之女儿，代理权限：一般授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：杨超，男，该公司员工，代理权限：特别授权。原告吴娅莉诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依职权追加吴尔光、严琼琼作为本案原告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴娅莉及原告吴尔光、严琼琼委托诉讼代理人吴娅莉到庭参加诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交付商品房屋转移登记有关文书，按照房屋总价款（小写）525626元，（大写）伍拾贰万伍仟陆佰贰拾陆元整，按日支付房屋总价款万分之一的违约金。按合同规定，从2018年1月1日至2021年5月31日，共计1247天，应支付违约金（小写）65545元，（大写）陆万伍仟伍佰肆拾伍元整。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年9月27日签订《商品房买卖合同》，合同编号：FJ-A7-16-4，原告向被告购买其开发建设、项目名称为丰景华府的商品房A7幢1单元16层4号，建筑面积147.15平方米，购房总价款525626元，合同约定，被告于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今未交付，故具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）向本院提交书面答辩意见辩称：根据违约金以补偿为主，以惩罚为辅的原则，违约金除应考虑合同双方的约定、违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素外，还应当考虑当事人的实际损失。答辩人已将涉案房屋交付给被答辩人使用，并未对被答辩人购买房屋用于实现居住或出租的合同目的造成实质影响，也未造成被答辩人的任何损失。并且未能办理不动产权证的原因是多方面因素造成的客观结果，现答辩人还不具备办理不动产权证的条件，因主体工程还未最后竣工验收，待验收后才能办理不动产权证。答辩人认为违约金过高，请求调整违约金。经本院审理查明：2014年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为147.15㎡，总房价款525626元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。原告向被告支付购房首付款158626元，余款367000元通过向银行贷款支付给被告。被告现已将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原告的陈述及原告身份证复印件、户口册复印件，商品房买卖合同复印件、2015年5月28日个人购房借款/担保合同复印件、公积金贷款协议书复印件、银行还款流水、借款协议复印件、借款借据复印件、个人借款凭证复印件、2017年1月10日个人购房借款/担保合同复印件、收款收据复印件、商品房预售合同备案登记表复印件等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按合同约定全面履行义务。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付从2018年1月1日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告今旦公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被告今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦公司已将案涉房屋交付原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故被告今旦公司应支付原告2018年1月1日起至2021年5月31日止的逾期办证违约金9823元（525626元×0.000015×1246天）。2021年6月1日起至被告今旦公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款525626元为基数，按日万分之零点一五进行计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告吴娅莉、吴尔光、严琼琼2018年1月1日至2021年5月31日的逾期办证违约金9823元，2021年6月1日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以已付房款525626元为基数，按日万分之零点一五计付。二、驳回原告吴娅莉、吴尔光、严琼琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1488元，减半收取744元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李霞二〇二一年六月七日法官助理刘玉莹书记员顾安甜