辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初1484号原告：营口市吉宏物业有限公司，住所地营口市老边区东升路****。法定代表人：汤林昌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：芦新华，男，1961年10月2日出生，汉族，住营口市站**，系该公司职员。委托诉讼代理人：钱增伟，男，1981年10月1日出生，满族，住营口市老边区。被告：许青，女，1982年6月14日出生，汉族，营口市人，设计师，住营口市老边区。委托诉讼代理人：张丽，女，1958年5月5日出生，汉族，营口市人，住营口市老边区，系许青母亲。原告营口市吉宏物业有限公司（下称吉宏公司）与被告许青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案。依法由审判员赵世超适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吉宏公司委托诉讼代理人芦新华、钱增伟，被告许青委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉宏公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告给付2014年3月5日至2019年3月4日的物业费5502元、电梯费3600元，计9102元及违约金4000元，合计13102元；二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年3月5日，原告与营口市老边区水岸壹品小区业主委员会签订了物业服务合同（服务期10年，2010年3月31日至2020年3月31日止）。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告系小区业主，物业面积90.45平方米，但未能如期交纳物业费。经多次催促，仍拒绝交纳。自2014年3月5日至2019年3月4日止，已欠物业服务费60个月。原告无奈诉至法院，请求依法判决。被告许青辩称，一、原告未履行服务职责，业主拖交前期物业费合理合法，原告向答辩人主张的物业费系2019年之前的，已超过法定三年追诉时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。答辩人于2012年5月10日入住案涉小区，但原告收取电梯费却从2011年3月开始。电梯费应按实际进户日来计算，原告在答辩人电梯费未到期时，拒绝答辩人乘坐电梯。2012年11月，楼道主管道漏水，答辩人房屋受损，物业人员到现场查看，但始终没有赔偿。答辩人因原告未给维修，才拒交物业费，原告便因此停用答辩人的电梯卡。答辩人为此天天走楼梯，答辩人母亲患上滑膜炎，并住院治疗。答辩人曾在装修期间及停用电梯期间报警，警察让答辩人诉讼解决争议。2019年，原告和前任经理研究后，让答辩人从2019年开始交物业费，以前欠的物业费抵顶水淹的损失，可以不交。答辩人在2019年开始交纳了物业费，但原告更换物业经理后，又来找答辩人催收2014年至2019年的物业费，答辩人对此并未答应。原告便于2019年将催费通知贴在答辩人的门上。关于情况说明，系原告代答辩人签字，答辩人未签字。因原告没有提供服务或提供服务严重不符合约定，答辩人作为业主有权依照法律规定拒交物业费。在录音中，原告工作人员承认系漏水造成答辩人损失，始终没给解决，证明服务没有尽到位，业主拒交物业费理由充足。原告催交物业费的通知是2020年开始，超过法定三年诉讼时效期。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告吉宏公司提交了《物业委托合同》、《物业委托合同补充协议书》、《营口市住宅区物业管理服务收费等级标准申请表》、《缴费通知单》等证据，被告许青情况说明一份、交费凭证、通话录音等证据。本院当庭对当事人提供的证据进行了核对，并由当事人发表了质证意见，相关证据材料在卷佐证。本院据此认定如下：被告许青系营口市老边区海河路14号楼1单元902室（建筑面积90.45平方米）业主，于2012年5月10日在原告处办理进户手续。原告吉宏公司系营口市老边区水岸壹品小区的前期物业服务公司（收费标准为每平1.1元/月），于2015年3月31日由该小区业主委员会聘请为小区物业服务公司（收费标准为物业费每平1元/月）。《物业委托合同》另规定，被告居住房屋的电梯费按每月50元标准收取。自被告入住小区后，一直由原告提供物业服务。2019年10月10日，因被告所欠物业费（2013年3月5日至2020年3月4日）及暖气管道漏水造成室内损失、未乘坐电梯、延期交房等事宜，原、被告达成减免物业费5057元及补偿逾期交房1329元的合意，并形成书面材料。原告于本案中主张截至2019年3月4日，被告拖欠自2014年3月5日以来的物业费、电梯费未付，被告认可上述费用确未交纳，提出电梯卡一直不能用。原告主张曾向被告书面催收物业费、电梯费，被告对此予以否认。另查，原告于庭审中认可物业费按年预收取，当年的费用当年交不算逾期。原告授权工作人员王波于2020年9月4日，以被告及时交纳物业费为条件，代表原告承诺对被告补助2000元。在发放补助前，原告的工作人员王波于2020年9月11日向被告回访时，被告明确表示拒绝原告提出的条件。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，结合原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费、电梯费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的条款，并不违反法律强制性规定，本院对此予以确认。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主交纳物业服务费、电梯费的标准，被告理应遵守。本案涉及核心争议如下：一、被告进户时间的认定；二、情况说明的效力；三、本案诉讼时效问题；四、被告以电梯卡停用为由拒交电梯费，是否有理；五、原告承诺补助的2000元，能否撤回。关于争议一，原告举证的进户通知单可以证明营口隆昌房地产开发有限公司于2011年3月5日向业主发出过进户通知，但该日期并不能当然成为业主与物业公司实际办理进户手续的日期。从业主入住缴费清单来看，原告向被告发放门卡的时间为2012年5月10日，而物业费的收取自2011年3月5日。基于《物业管理条例》第四十一条规定，原告收取被告进户前的物业费、电梯费并无依据，被告要求抵顶本案原告诉请费用有理，本院予以支持。经核算，该部分费用为2127.82元（1.1元×90.45平方米×14个月+1.1元×90.45平方米÷30天×7天+50元×14个月+50元÷30天×7天）。关于争议二，原、被告就拖欠物业费及相关赔偿、补偿事宜已达成减免5057元的合意，且被告于诉讼中明确表示认可该合意结果，现原告拒绝履行该协议，并无依据，本院不予支持。关于情况说明中延期交房补偿的1329元，原告作为物业公司与被告达成的相关合意属于第三方代履行行为，基于《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，鉴于该部分争议与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故本案不宜直接就该部费用直接处理，被告可另案向责任方主张权利。关于争议三，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定“…诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩…”。本案中，被告举证的情况说明可以证明本案诉讼时效于2019年10月10日发生过中断，现被告以诉讼时效已过为由，对原告诉请提出的抗辩，本院不予采纳。关于争议四，业主拖欠物业费、电梯费，物业公司可依法及时向业主主张权利。《营口市物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费为由，减少物业服务内容或降低物业服务质量和标准，限制业主合理使用共用设施设备和共用部位；不得以停水、停电、停气、停热、停电梯…，等方式，强迫业主交纳物业服务费”，以业主欠费为由，暂停业主电梯卡的使用并无法律依据，物业存在上述行为的，应由物业承担为维护电梯公共利益所产生的年度安全检测费、电梯定期常规保养费、零星配件及维修费，结合情况说明中载明的电梯卡停用期间，原告于本案中向被告主张电梯费，本院不予支持。关于争议五，结合被告提供的录音内容及原、被告陈述，可以认定原告确在2020年9月4日以被告及时交纳物业费为条件，承诺对被告补助2000元，该行为属于赠与。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可撤销赠与…”，从被告提交的2020年9月11日的通话录音可以看出，被告拒绝了原告的赠与条件，故原告在发放补助前，享有撤销赠与的权利，被告要求原告在本案中履行补助承诺，无法律依据，本院不予支持。经核算，剔除原告应返还被告的费用及减免的物业费用，原告于本案中要求被告交纳物业费、电梯费无依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百八十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告营口市吉宏物业有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告营口市吉宏物业有限公司的诉讼请求；剩余65元，退还原告营口市吉宏物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审判员  赵世超二〇二一年六月九日书记员  张 彤