辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6210号上诉人（原审被告）：李秋颖，女，1973年4月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张爱军，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳新阳机电有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区扬子江街1号。法定代表人：由长春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓东，男，1968年12月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙正，系辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：马英杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。上诉人李秋颖因所有权确认纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。李秋颖上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉请。事实与理由：一、被上诉人诉请为要求确认其就诉争房屋签订的买卖合同有效，其并未要求撤销前述房屋的备案登记手续，但一审法院超出诉请判决；二、合同备案属于行政管理制度，上诉人就诉争房屋的合同备案系合法的行政登记行为，具有公示效力，一审法院没有充足理由径行判决撤销备案，明显程序错误；三、上诉人的备案登记合法有效；四、被上诉人违法行为所造成的结果不应由上诉人承担。沈阳新阳机电有限责任公司诉称，1、要求确认沈阳市于洪区黄河北大街118甲号15层1521号房屋（建筑面积35.79平方米，价值232005元）、1523号房屋（建筑面积36.7平方米、价值241616元）、1525号房屋（建筑面积33.76平方米，价值222286元），原告与被告开发商签订的该房屋《商品房买卖合同》有效；2、按合同规定立即办理购房合同备案和房产权属登记；3、赔偿原告逾期交房违约金1447.48元；4、赔偿原告逾期办理权属登记赔偿金9005.04元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月11日，原告与被告天益同禄公司签订《商品房买卖合同》三份，约定被告将位于沈阳市于洪区商品房出卖给原告，房屋建筑面积分别为35.79平方米、36.7平方米、33.76平方米，房款分别为232005元、241616元、222286元。合同还约定：付款方式为一次性付款；出卖人在2014年6月30日前交付案涉房屋。被告作为出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下面方式处理：自该房屋交付之日二年内由买受人负责办理该房屋所有权登记。如因出卖人责任超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告于2014年3月7日、3月11日向被告天益同禄公司支付案涉房屋购房款，被告天益同禄公司将房屋交付原告使用。原告于2015年1月25日办理入住，占有、使用至今，并已交纳物业费、水费、电费、采暖费等相关费用。2016年1月6日，被告天益同禄公司向原告开具发票三份。2015年8月7日，被告天益同禄公司与被告李秋颖就前述案涉房屋签订了《商品房买卖合同》三份，并被告为该商品房买卖合同办理了备案登记，登记在被告李秋颖名下。在法庭庭审时经询问，被告天益同禄公司自述，与被告李秋颖系借款关系，天益同禄公司以案涉房产作借款还款的保证，签订《商品房买卖合同》并备案在李秋颖名下。虽然与李秋颖签署了《商品房买卖合同》，但不是真实意思表示，并表示同意履行与原告签订的合同。另查明，2018年9月12日，在审理李秋颖与沈阳天益同禄房地产有限公司、于乐平借款合同纠纷一案[（2018）辽0114民初6633号]中，依据当事人申请对上述案涉房屋予以预查封。2019年8月19日作出（2018）辽0114民初6633号民事判决书，判决：一、沈阳天益同禄房地产开发有限公司给付李秋颖欠款本金2667000元及利息（以2667000元为本金，按年利率24%，自2015年10月13日起计算至实际给付之日止）；二、驳回李秋颖其他诉讼请求。在执行过程中，新阳机电公司得知房屋被查封，遂向本院提出执行异议。本院于2020年7月29日作出（2020）辽0114执异162号、（2020）辽0114执异163号、（2020）辽0114执异164号、执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，原告与被告天益同禄公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按合同约定履行。原告按照合同约定履行了交付房款、并交纳了其他相关费用的义务，被告在原告交纳费用后亦向原告交付了案涉房屋，被告天益同禄公司即负有将案涉房屋备案登记至原告名下的义务。现被告天益同禄公司在将案涉房屋卖予原告后，又将房屋用于借款担保，并登记备案至被告李秋颖名下，已构成违约，故被告天益同禄公司亦应按约定向原告承担逾期办证违约金。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告天益同禄公司逾期办证违约行为从2017年1月14日起算，且本案于2020年10月10日立案受理，因此，对原告主张的逾期办证违约金中超过诉讼时效的部分，不予支持，即对2017年10月11日至2020年10月10日违约金予以支持，并依原告主张的日万分之0.1标准计算，逾期办证违约金为7620元。关于被告天益同禄公司与被告李秋颖签订的《商品房买卖合同》效力及现有备案登记行为的认定问题。二被告均承认二被告之间商品房买卖合同系基于民间借贷关系取得案涉房屋的备案登记，并非真实的房屋买卖关系，而原告不仅已经给付全额购房款，且自2015年1月起实际占有使用案涉房屋至今，而且被告天益同禄公司表示履行与原告签订的商品房买卖合同，并同意为原告办理备案登记，故二被告签订的商品房买卖合同无效，应撤销被告天益同禄公司与被告李秋颖签订的《商品房买卖合同》备案登记。关于原告主张的案涉房产权属登记一节，因案涉房屋尚未具备权属登记条件，本案不作处理。关于原告主张的逾期交付房屋的违约金，被告抗辩此项请求已超出诉讼时效，且原告又无其他证据加以证明。原告主张的此项债权超过了诉讼时效保护期间，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下：一、被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司与被告李秋颖于本判决发生法律效力之日起10日内撤销位于沈阳市产的《商品房买卖合同》备案登记手续；二、被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告沈阳新阳机电有限责任公司办理位于沈阳市产《商品房买卖合同》备案登记；三、被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告沈阳新阳机电有限责任公司逾期办证违约金7620元(695907元×0.00001×1095天)；四、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5432元，被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司承担5417元，原告承担15元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，天益同禄公司就诉争房屋分别与上诉人李秋颖及被上诉人沈阳新阳机电有限责任公司签订有商品房买卖合同，但沈阳新阳机电有限责任公司的买卖合同签订时间、付款时间均在先，且一直对诉争房屋实际占有至今；而上诉人的买卖合同签订时间在后，且买卖双方均承认二者之间商品房买卖合同系基于民间借贷关系取得案涉房屋的备案登记，并非真实的房屋买卖关系，另天益同禄公司表示同意履行与沈阳新阳机电有限责任公司签订的商品房买卖合同，并同意为沈阳新阳机电有限责任公司办理备案登记，故原审认定上诉人李秋颖签订的商品房买卖合同无效，判决撤销天益同禄公司与李秋颖签订的《商品房买卖合同》备案登记，并无不当。又因撤销李秋颖的房屋备案登记系为沈阳新阳机电有限责任公司办理房屋备案的前提，故原审此项判决并非超出沈阳新阳机电有限责任公司诉请。综上，上诉人的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5432元，由上诉人李秋颖负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年六月十六日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。