安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终965号 上诉人（原审被告、反诉原告）：淮南市避风塘茶餐厅，住所地淮南市山南新区南纬三路南侧原市工商局一、二楼，统一社会信用代码913404007568067255。 法定代表人：周锦。 委托诉讼代理人：杨开阳、唐民钢。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮南市市场监督管理局，住所地:淮南市淮河大道国家煤化工产品质检中心大楼，统一社会信用代码11340400MB158377XA。 法定代表人：王雁秋，系淮南市市场监督管理局局长。 委托诉讼代理人：徐继龙。 委托诉讼代理人：曹建平。 原审被告：周锦，女，汉族，本市人，1944年6月1日生，住田家庵区。 原审被告：王伟，男，汉族，本市人，1978年9月10日生，住田家庵区。 以上两原审被告共同委托诉讼代理人同上诉人代理人。 原审第三人：淮南市田家庵区人民政府，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路128号，统一社会信用代码11340403355206091Q。 法定代表人：从永刚，系淮南市田家庵区区长。 委托诉讼代理人：蔡春雪。 委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。 上诉人淮南市避风塘茶餐厅因与被上诉人淮南市市场监督管理局、原审被告周锦、原审被告王伟、原审第三人淮南市田家庵区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省田家庵区人民法院（2020）皖0403民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人淮南市避风塘茶餐厅的委托诉讼代理人杨开阳、唐民钢，被上诉人淮南市市场监督管理局的委托诉讼代理人徐继龙、曹建平，原审被告周锦、王伟的委托诉讼代理人杨开阳、唐民钢，原审第三人淮南市田家庵区人民政府的委托诉讼代理人蔡春雪、胡艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮南市避风塘茶餐厅上诉请求：撤销原判，判令淮南市市场监督管理局、淮南市田家庵区人民政府共同赔偿其损失1523945.9元。事实与理由：一、原审查证租赁合同期限是2010年7月1日至2013年6月30日，租赁期内经出租方同意由上诉人出资扩建楼房498平方米，共交押金50000元，租金1198000元。实际超出合同解除终止时间2012年9月4日应交622800元，超额租金及押金625200元应退还给上诉人。原审判令上诉人向第三人淮南市田家庵区人民政府交付租金143.14万元，于法无据。二、原审查证的被上诉人同第三人在2012年9月4日所签的《田家庵区国有土地上房屋征收补偿协议》，实质上是一份违法无效且严重侵权的行政协议，足以证实第三人淮南市田家庵区人民政府不具有收取上诉人租金、不具有收回租赁房屋的权利。 被上诉人淮南市市场监督管理局辩称：案涉房屋租赁关系是合法有效的，在签订征收补偿协议之后该房屋一直由被上诉人具体管理，所有权也暂未移交给第三人淮南市田家庵区人民政府。被上诉人与第三人签订征收补偿协议之后，由被上诉人继续向上诉人收取相应租赁费用，具有合法性。其后上级机关捋顺了房屋移交的具体事项，同时也为了避免账目混乱，案涉房屋租赁费用便由第三人收取，对此被上诉人完全赞同。上诉人认为房屋处于无主状态是不符合事实的。案涉房屋所有权开始时为被上诉人享有，后来根据上级安排移交给了第三人。第三人支付给被上诉人的征收补偿款是关于土地和办公楼房的，上诉人诉称的装修补偿应当是由开发商另外支付。被上诉人不存在侵犯上诉人权益的事实，案涉房屋产权已移交给第三人。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故依法应驳回上诉人上诉请求。 原审被告周锦、原审被告王伟答辩意见同上诉人。 原审第三人淮南市田家庵区人民政府辩称，本案属于租赁合同纠纷，从上诉人与被上诉人所签租赁合同看，合同已经期满，期满后如何处置并未作出明确约定。期满后出现房屋拆迁情形，按照上诉人与被上诉人所签的房屋租赁补充协议，上诉人增设的建筑物应当自行拆除，不能拆除再另行结算。在房屋租赁补充协议签订后，房屋仍在继续使用，房租也理应继续缴纳，当事人之间对于房屋租赁的事实均未有异议。第三人获取租金的依据是基于房屋征收补偿，在与被上诉人签订房屋征收补偿协议、案涉房屋移交给第三人后，相应租金理当由第三人享有。至于上诉人诉请的房屋加盖装修损失赔偿问题，按照协议约定租赁期间上诉人是不能加盖房屋的。从房屋租赁补充协议上看，上诉人已知房屋被纳入拆迁的事实，却在其后未经被上诉人与第三人认可，便私自投入资金进行所谓的装修装饰，则该部分自行装修装饰的损失应由其自己承担。案涉房屋并不属于无主财产，不存在上诉人诉称的超额交付房租的问题。故一审判决事实清楚，证据充分，依法应驳回上诉人的上诉请求。 一审法院认定事实：淮南市市场监督管理局与淮南市避风塘茶餐厅于2010年4月28日、2010年5月20日和2012年7月17日分别签订930平方米的《房屋租赁合同》、73平方米的《安徽省房屋租赁合同》及498平方米的《关于淮南市工商行政管理局与避风塘茶餐厅房屋租赁合同的补充协议》。合同主要约定内容为：淮南市市场监督管理局分别将位于田家庵区朝阳××路××楼××房出租给淮南市避风塘茶餐厅，前两份合同约定年租金分别为26万元、1.68万元，合计27.68万元，租赁期限分别为2010年7月1日到2013年6月30日止、2010年7月1日至2013年7月1日收回。第三份补充协议对前两份合同期限作出延期约定，约定内容为拆迁原则定于2014年1月1日进行，如无特殊情况发生，可延至2014年春节后拆迁，至拆迁前乙方可正常经营，原合同条款正常执行双方对违约责任的约定，前三份合同均约定租金应按季度提前十日以上交付，否则支付年租金10%的违约金。在房屋租赁合同履行期间，淮南市避风塘茶餐厅时有拖欠房租现象，截至2019年5月31日止，淮南市避风塘茶餐厅欠交房租120.088万元。淮南市避风塘茶餐厅对该数额予以认可，但不认可拆迁补偿协议中对2013年12月31日之后租金收取权利人的约定，淮南市市场监督管理局诉请淮南市避风塘茶餐厅支付至2019年5月31日前的租金120.088万元及以后租金按合同（季度租金为69200元）支付至交付房屋时止。第三人请求淮南市避风塘茶餐厅支付自2014年1月至2020年6月租金177.9万元，扣除淮南市避风塘茶餐厅已支付租金36.76万元，尚有143.14万元未支付。 2012年9月4日，淮南市市场监督管理局与第三人签订《田家庵国有土地上房屋征收补偿协议》，协议主要约定为：协议签订十日内甲方（第三人）付给乙方（淮南市市场监督管理局）2200万元，2013年12月31日前付792.73万元，搬迁期限为2013年12月31日前，淮南市市场监督管理局将涉案房屋腾空交付给第三人。现第三人履行了2200万元的金钱支付义务，尚有792.73万元未履行，淮南市避风塘茶餐厅到目前为止未履行交付房屋的义务。 一审法院认为，根据淮南市市场监督管理局、淮南市避风塘茶餐厅、第三人淮南市田家庵区人民政府认可的基本事实，结合2010年4月28日、2010年5月20日签订的两份房屋租赁合同，案涉房屋的租期均至2013年7月1日止。在合同履行期间，淮南市市场监督管理局、淮南市避风塘茶餐厅又于2012年7月17日签订《房屋租赁补充协议》，双方将两份房屋租赁合同的租期延长至2014年1月1日“拆迁前”。2012年9月4日，淮南市市场监督管理局与第三人淮南市田家庵区人民政府签订房屋征收补偿协议，约定淮南市市场监督管理局于2013年12月31日前将包括其出租房屋在内的征收房屋全部腾空并交给第三人。关于淮南市市场监督管理局诉请与淮南市避风塘茶餐厅解除2010年4月28日、2010年5月20日签订的两份房屋租赁合同问题，上述两份合同均约定租期至2013年7月1日，双方当事人在2012年7月17日的补充协议中又约定将上述两份房屋租赁期限延长至2014年1月1日，目前约定履行期限均已届满。淮南市市场监督管理局与第三人签订的房屋征收补偿协议，限定其将涉案租赁房屋于2013年12月31日前交给第三人，据此可知在2013年12月31日拆迁期限后，拆迁土地上的不动产包括房屋物权均属第三人所有，拆迁房屋约定交付之日以后便不存在房屋续租行为，即便有续租也属无效租赁关系，无效合同自始无效，故原审法院对解除租赁合同的诉请不予支持。 关于房屋交还问题，淮南市市场监督管理局与淮南市避风塘茶餐厅争议的租赁房屋归还，第三人认为其对该房屋有独立请求权，要求淮南市避风塘茶餐厅直接将房租返还给第三人。根据淮南市市场监督管理局与第三人的拆迁补偿协议约定，淮南市市场监督管理局应于2013年12月31日前将出租房屋腾空交付给第三人，但其至今未将该出租房交付，故第三人要求淮南市避风塘茶餐厅直接归还其房屋的请求，原审法院予以支持，并否决了淮南市市场监督管理局要求归还房屋的诉请。 关于案涉房屋租金问题，淮南市市场监督管理局诉称淮南市避风塘茶餐厅截至2019年5月底拖欠租金120.088万元，并主张其自2019年6月1日起按每月租金2.306万元给付至房屋交还日止。淮南市避风塘茶餐厅认可欠交租金的数额，但不同意交付给淮南市市场监督管理局。根据双方之间的房屋租赁协议约定，房屋租赁截至2014年1月1日，双方租赁期限已经届满，已不存在房屋租赁关系。根据淮南市市场监督管理局与第三人的拆迁补偿协议约定，其于2013年12月31日前应将出租房交给第三人，目前为止，其尚未将该出租房交付给第三人。根据合同约定，此时淮南市市场监督管理局已失去案涉房屋的出租、使用权利，当然也失去了向淮南市避风塘茶餐厅收取租金的权利。故淮南市市场监督管理局要求淮南市避风塘茶餐厅支付至2019年5月底的房租120.088万元，以及此后按月支付2.306万元至交还房屋时止的诉请，原审法院予以支持。对案涉争议的房屋租金，第三人认为有独立请求权，要求淮南市避风塘茶餐厅直接将该所欠房租支付给第三人，支付至2020年6月止租金为143.14万元，原审法院核准后认为第三人诉请的租金数额未超过淮南市市场监督管理局和淮南市避风塘茶餐厅的欠租标准。 关于租金收取的权利人问题，淮南市市场监督管理局应于2013年12月31日前将房屋交给第三人，事实上其并未履行交付义务，因此也失去了对案涉房屋收益的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，淮南市避风塘茶餐厅使用拆迁征收土地上的房屋经营，产生的孳息应归属于土地管理人。因此，淮南市避风塘茶餐厅自2013年12月21日至2020年6月30日拖欠房租143.14万元，应作为第三人征收土地上的房屋孳息（依照房租标准）收取，故原审法院支持了第三人要求淮南市避风塘茶餐厅支付拖欠孳息143.14万元的诉请。 关于周锦、王伟的责任问题，淮南市避风塘茶餐厅是普通合伙企业，周锦、王伟是合伙人，根据法律规定，合伙人应向合伙企业承担连带责任。故周锦、王伟对淮南市避风塘茶餐厅的债务清偿应向第三人承担连带责任。 关于淮南市避风塘茶餐厅的反诉问题，原审法院认为，淮南市市场监督管理局与第三人签订拆迁补偿协议约定的房屋交付时间是2013年12月31日，交付之前的房租归淮南市市场监督管理局，交付之后的房租归第三人。淮南市避风塘茶餐厅要求返还租金644400元的诉请无事实和法律依据，故不予支持。 关于淮南市避风塘茶餐厅和第三人的赔偿房屋装修损失1523945.9元的问题。淮南市避风塘茶餐厅装修租赁房屋没有合同依据，其自行装修是为了自己经营需要，对原定于2013年12月31日后随时可能拆迁的房屋花费大量资金装修造成装修损失的责任人才应承担赔偿责任。淮南市避风塘茶餐厅没有证据证明淮南市市场监督管理局与第三人对装修的实施存在过错，且装修人对自己的装修费用支出也未提供发票予以佐证，故其要求淮南市市场监督管理局与第三人承担1523945.9元的装修费的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二百四十三条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决淮南市避风塘茶餐厅于判决生效之日起十五日内将坐落于淮南市田家庵区朝阳中路南侧930㎡的房屋和2间73㎡的商业经营用房返还给第三人淮南市田家庵区人民政府；淮南市避风塘茶餐厅于判决生效之日起十五日内向第三人田家庵区人民政府交付所欠的房屋租金143.14万元（截止2020年6月30日）；周锦、王伟对上述租金支付承担连带清偿责任；驳回原告淮南市市场监督管理局、反诉原告淮南市避风塘茶餐厅的诉讼请求。案件受理费16604元，由淮南市避风塘茶餐厅、周锦、王伟负担。反诉费5122元，由反诉人淮南市避风塘茶餐厅负担。 二审中，上诉人淮南市避风塘茶餐厅提交证据如下：1.淮南市公共资源交易中心房产拍卖中标公告一份，证明淮南市市场监督管理局和第三人行为违法。被上诉人质证称该拍卖由第三人淮南市田家庵区人民政府进行，与被上诉人无直接关联性。第三人淮南市田家庵区人民政府对该证据真实性无异议，但不认可其证明观点。该公告未造成上诉人任何利益损害，也与上诉人不存在利益关联。案涉房屋于2012年移交给政府，拍卖经过政府同意，与不具有房屋产权的租赁户淮南市避风塘茶餐厅无任何关系。房屋未实际拆迁是项目推进的原因，不能据此否认房屋移交的事实。2.淮南市田家庵区人民政府朝阳街道办事处制发的《限期搬离通知书》一份，证明第三人指示下属街道违法实施责令限期搬离行为，侵害上诉人利益。另外上诉人提交淮南市房地产交易管理中心出具的《告知书》一份，证明2021年5月7日淮南市避风塘茶餐厅以涉嫌违规出租房屋为由，投诉了淮南市市场监督管理局（原淮南市工商行政管理局）。被上诉人淮南市市场监督管理局质证称，案涉房屋的管理权已于2020年10月移交第三人淮南市田家庵区人民政府，同时维护国有资产保值增值的义务也移交给第三人，第三人向上诉人催收原先拖欠的租金，是其履行国有资产保值增值义务的需要，与被上诉人淮南市市场监督管理局没有关系。另外上诉人指称被上诉人涉嫌违规出租房屋，也至多意味着原租赁合同违反管理性规定，但并不影响合同效力。原审第三人淮南市田家庵区人民政府质证称，同意被上诉人前述质证意见，并认为上诉人提交的证据恰好说明政府在接管资产后履行了管理职责。本院对上诉人淮南市避风塘茶餐厅二审提交的上述证据的真实性予以认定。 二审中，被上诉人淮南市市场监督管理局没有提交新证据。 二审中，原审第三人淮南市田家庵区人民政府提交证据《田家庵区房屋征收决定书》一份，证明第三人与被上诉人人签订征收补偿协议的依据。上诉人质证称对该决定书真实性无异议，但其尚未看到公示，征收合法性也有待确定。被上诉人淮南市市场监督管理局质证称，对该决定书的证据效力无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。 本院二审对一审查明的证据和事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：淮南市避风塘茶餐厅要求淮南市市场监督管理局、淮南市田家庵区人民政府赔偿其装修改造费用1523945.9元，是否存在事实和法律依据。 本院认为，房屋租赁法律关系是出租人将作为租赁物的房屋交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的关系。本案中，承租人淮南市避风塘茶餐厅与出租人淮南市市场监督管理局（原淮南市工商行政管理局）经自愿协商，于2010年4月28日、2010年5月20日和2012年7月17日分别签订930平方米的《房屋租赁合同》、73平方米的《安徽省房屋租赁合同》及498平方米的《关于淮南市工商行政管理局与避风塘茶餐厅房屋租赁合同的补充协议》，围绕位于田家庵区朝阳××路××楼××房的租赁事宜形成一致意思表示，据此当事人之间的房屋租赁法律关系得以成立。该《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。在房屋租赁法律关系成立后，承租人淮南市避风塘茶餐厅一直实际占有并使用该案涉房屋，依约应当支付相应租金。结合本案事实和争议焦点，案涉房屋原产权归属于淮南市市场监督管理局，在房屋租赁关系存续期间，被上诉人淮南市市场监督管理局与第三人淮南市田家庵区人民政府达成拆迁补偿协议，案涉房屋纳入拆迁范围，按约相应产权移交第三人淮南市田家庵区人民政府享有。被上诉人与第三人之间关于案涉房屋产权的转移，是因政府拆迁的行政行为所致，不存在违法之处，也并未给承租人淮南市避风塘茶餐厅造成任何额外经济负担。案涉房屋实质上属于国有资产，无论产权最终归属于被上诉人还是第三人，都不能认定其为无主物。从查明的案件事实看，案涉房屋确已因房屋征收补偿协议约定而归属于淮南市田家庵区人民政府所有，淮南市田家庵区政府也同时负有维护管理国有资产、依约收取案涉房屋实际使用租金的权利和义务。对于淮南市田家庵区人民政府收取租金的行为，淮南市市场监督管理局也未提出异议，故淮南市田家庵区人民政府向淮南市避风塘茶餐厅收取房屋实际使用租金，不存在违法之处。公权力部门为国有资产保值增值等目的，在平等自愿的基础上，依法可进行民事法律行为。上诉人以第三人属于国家机关不属于企业商人为由，认为其不应收取涉案房屋租金，该观点与法不符。一审判决淮南市避风塘茶餐厅向淮南市田家庵区政府交付租金的理由，符合法律规定。 关于上诉人淮南市避风塘茶餐厅主张被上诉人和第三人赔偿其装修改造费用1523945.9元问题。结合在案证据《房屋租赁合同》《安徽省房屋租赁合同》《关于淮南市工商行政管理局与避风塘茶餐厅房屋租赁合同的补充协议》可知，租赁期满后对于承租人自行增设的建筑设施，依约处理方式是应由承租人自行拆除，而非由出租人进行金钱赔偿。结合案件事实，淮南市避风塘茶餐厅的装修改造发生于2017年，此时房屋处于待拆迁状态，淮南市避风塘茶餐厅明知承租的房屋存在即将被拆迁的风险，在未征得出租方同意的情况下仍进行装修，其自行决定并实施的行为，由此产生的投入损失应由其自身承担。另外，本案中，淮南市避风塘茶餐厅对其主张的装修改造费用1523945.9元，未依法进行审计，对其提出赔偿装修损失1523945.9元的诉求，缺乏证据佐证，故对上诉人的该项诉请依法不予支持。 综上所述，淮南市避风塘茶餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18070元，由淮南市避风塘茶餐厅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 桂华雷 审 判 员 王元元 审 判 员 李 侠 二〇二一年六月八日 法官助理 王洪用 书 记 员 许小玄