辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6854号上诉人（原审原告）：沈兴学，男，1960年11月21日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：朱鹏飞，辽宁煤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩云，女，1960年6月10日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：沈阳翔凤房地产（集团）有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路138号。法定代表人：倪健群，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜大川，辽宁明申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊策，辽宁明申律师事务所律师。上诉人沈兴学因与被上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初8939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈兴学上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人给付违约金(以购房款240万元为基数，从2014年7月1日起至2020年7月9日止，按中国银行同期贷款利率1.3倍计算)1226160元或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.商品房买卖合同、协议书未约定重大事项以邮寄方式通知。被上诉人在得到沈阳市房产局办公室文件时，没及时履行有效通知义务。被上诉人可电话方式先行告知或将办理产权通知张贴在小区内显著位置、业主房门等，还可委托小区物业。但被上诉人却以时间最长、费用最高的方式通知上诉人违背常理。商品房买卖合同空白事项是售楼员填写，“买受人处”信息不一定是本人填写且填写的是实际居住地址。2.程伟出具证明仅能证明快递单是2015年的，快递详情单上印章经上诉人问询后，日期可随意更改，不足以采信，仅证明邮件存在，不能证明邮件妥投。若快递妥投，被上诉人不应拿到投递局联。被上诉人一审称取得复印件时间是邮寄后2015年末至2016年初，更说明该邮件一直没离开沈阳收寄局，所以才能给被上诉人复印。该证据在未妥投信件中也可获取。被上诉人未提供投递费存根、支付凭证、信件跟踪查询信息等证据。妥投证明加盖仅为投揽所印章，非邮政公司公章。投揽部系中国邮政派出网点，非独立法人，不具备出具证明文件职能。投揽部在没去总公司查询案涉信件备案情况下，私自出具证明文件，未加盖公司印章，不应采信。上诉人提交充分证据证明自购买房屋后就在被上诉人开发小区居住，办理入住手续，被上诉人明知。合同上填写地址系按制式合同要求填写，非对有效送达地址达成合意。3.《协议书》明确约定违约金每个月4.8万元标准，符合《民法典》585条第一款规定，约定过高，法院可适当减少。上诉人的房屋于2008年10月购买，距房屋产权证办理完毕已12年有余。因房屋无法办理产权证，无法抵押、出卖，导致上诉人现金流紧张，企业经营困难。虽这些损失无法证明，也无法被认定，但客观存在。即使一审法院认定以中国银行同期贷款利率1.3倍计算违约金，其期限应至2020年7月9日止。沈阳翔凤房地产（集团）有限公司辩称，请求维持原判。沈兴学向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订《协议书》合法有效；2.被告给付原告违约金197.36万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实，原、被告于2008年10月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳辉山农业高新技术开发区房屋，房屋总价款为240万元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项内容为“出卖人协助办理”。合同中买受人预留的地址为辽宁省抚顺市新抚区礼泉路28号楼4单元601室，联系电话为130××××9554。案涉房屋地址现已变更为沈阳市沈北新区沈北路196-11号196-11-12。2014年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《协议书》，第1条约定从即日起3个月内（即2014年9月30日）前，甲方给乙方办理完毕房屋所有权证；第2条约定若甲方未在该期限内履行完毕该办证义务，甲方每月支付乙方4.8万元违约金，从2014年7月1日起开始计息，由甲方向乙方承担违约责任，直至房屋所有权证办理完毕时止。如甲方在约定期限前办理完毕相关手续，则甲方不承担任何违约补偿责任。2015年6月4日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室印发《关于准予“翔凤山水国际”项目办理房屋权属登记的通知》，准予涉案房屋办理房屋权属登记。原告提交诉前调解询问笔录一份，证明被告公司的李贺经理同意用翔凤山水国际G3栋1单元1楼1号（面积约140平方米）及1单元1楼2号（面积约137平方米）房屋抵顶违约金。被告对该笔录的真实性无异议，对关联性有异议，并表示笔录约定的是以两处房屋作为还款担保，不是抵顶，询问笔录中对违约金债权数额未作约定，不能以此询问笔录证明原告目的。被告提交2015年6月8日出具的《通知函》复印件一份，内容为：“尊敬的业主沈兴学：您所购买的沈阳辉山农业高新技术开发区新城路58-11-12号（A9-12）的房产，现可以办理产权登记（即房产证）。沈阳翔凤房地产（集团）有限公司通知您接到此函后到我处办理产权登记手续即房产证。特此通知”，证明被告自相关房产可以办理权属登记后第一时间通知原告。原告表示通知函是复印件，三性均有异议，没有原告的签署，不能证明原告已经收到，没有邮寄手续。审理过程中，被告提交编号为ER422288505CS的EMS快递单寄件人存联（出示原件）一份及复印件（载明投递局存、收寄局存、付存根字样）一份。快递单载明邮寄的内件品名为“办理房产证通知书”，收寄日期为2015年6月9日，收件人为原告，地址为辽宁省抚顺市新抚区礼泉路28号楼4单元601室，电话为130××××9554。被告提交上述快递单证明邮件已妥投。原告对上述快递单的三性均有异议，表示复印件不能作为证据使用。被告工作人员更换频繁，不可能将一份邮寄单保存这么长时间，快递单上没有收寄人及收件人签名，且没有邮寄送达的行程痕迹附证，即使上面的邮局印章真实也不能证明该邮件进行投递了，不能证明原告签收了，且该邮寄单没有邮局开具的邮费收据，不能证明实际邮寄了。寄件人存联应在存根联上，但没炭写痕迹。被告无证据证明存根联来源于邮局。经原告向中国邮政集团有限公司沈阳市分公司专业人事咨询答复：邮寄资料保存一年，沈阳邮寄至抚顺不可能当天邮寄当天妥投，被告提交的复印件恰恰能够证明快递没有妥投，如果快递邮寄走了，快递单的原件应该在抚顺邮政投递局保存，但是被告代理人却说在沈阳局复印的，不符合逻辑。被告于2021年2月4日向一审法院提交“关于办理房证通知书邮寄情况的说明”，关于快递单复印件的内容如下：“在庭审中，我方向法庭陈述该复印件为‘邮局留存的存根联，由我方工作人员于2015年在邮寄提取。’该复印件为我方使用保存于档案中的复印件再次复印形成。原复印件在档案材料中附有‘邮局复印’标注，故在提交证据时我方产生误认，认为该复印件是邮局保存的存根。经我方内部自查，此陈述并不准确。原复印件产生于2015年，与诉讼时间间隔久远，我方办事人员也有变动，对于该复印件具体情况目前已不清晰。故我方所提交的单据复印件证据仅作为单据原件辅助印证使用。”一审法院于2021年1月21日到中国邮政人和街邮政所调查编号为ER422288505CS快递的投递情况，该邮政所投揽部负责人向一审法院出具证明，内容为：“本人程伟，身份证号：2101811980××××××××，于2013年到中国邮政人和街邮政所辉山投揽部工作，现在是投揽部负责人，本人能证明编号为ER422288505CS为2015年的快递单，印章也是我投揽部2015年的印章，情况属实，特此证明。”另查，原告已支付全部购房款2400000元，已缴纳房屋维修资金和契税，于2020年7月9日取得涉案房屋的不动产权证书。原、被告均认可房屋交付时间为2009年7月。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。原告请求确认《协议书》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的问题，原、被告于2008年10月16日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人协助办理，没有约定赔偿违约金。原、被告于2014年6月24日签订的《协议书》第2条约定，若被告未在2014年9月30日前履行完毕办证义务，被告每月支付原告4.8万元违约金，从2014年7月1日起开始计息。该《协议书》是在《商品房买卖合同》之后签订的，应视为双方对违约金问题重新进行了约定，故应从2014年7月1日开始计算违约金。关于原告主张的被告提交的快递单无法证明快递已实际投递的问题，因被告是按照《商品房买卖合同》中原告预留的地址及联系方式向原告进行的邮寄，再结合一审法院到中国邮政人和街邮政所调查的情况，该邮政所投揽部负责人程伟证明编号为ER422288505CS快递单为2015年的快递单，印章也是我投揽部2015年的印章，故关于快递实际投递的问题已达到高度盖然性的证明标准，应推定该快递已实际进行投递，故原告该主张一审法院不予采信。关于该快递原告是否签收的问题，因时间久远已无法核实，且原告未提供充分的证据证明已通知被告变更通讯地址，即便邮件因为原告未接收而投递失败，应由原告承担因此导致的不利后果。关于违约金截至的时间，虽《协议书》约定违约金计算至房屋所有权证办理完毕时止，但案涉房屋在2015年6月4日被沈阳市房产局解遗领导小组办公室准予办理房屋权属登记，且被告已提供证据证明于2015年6月9日通过邮寄的方式通知原告办理房产证，被告已完成协助办理房产证的主要义务，故违约金应计算至2015年6月9日。关于违约金的计算标准，原告主张按《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，按照日万分二点一标准计算，无法律依据，一审法院酌定将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率1.3倍。一审法院判决：一、确认原告沈兴学与被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司于2014年6月24日签订的《协议书》合法有效；二、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司于判决生效后十日内给付原告沈兴学逾期办证违约金（以购房款2400000元为基数，从2014年7月1日起至2015年6月9日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22562元，由原告沈兴学承担20634元，由被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司承担1928元。二审中，上诉人提交了情况说明，证明本案一审法院调取的由程伟出具的载有“本人程伟身份证号为2101811980××××××××于2013年到中国邮政人和街邮政所辉山投揽部工作，现在是投揽部负责人，本人能证明编号为ER422288505CS为2015年的快递单，印章也是我投揽部2015年的印章，情况属实，特此证明”的“证明”以及一审法院调查的编号为ER422288505CS已经邮寄并妥投是不属实的。同时该情况说明中载明编号为ER422288505CS的快递已过查询期不能认为此邮件妥投或邮寄。证明翔凤公司未实际邮寄快递，翔凤公司未履行通知义务。被上诉人质证意见：对真实性、合法性、证明目的均有异议，该证据在性质上属于证人证言，在程伟未出庭作证的情况下，不能作为认定案件事实的依据，且一审程伟出具的情况说明是在法官调取证据时出具的，证明力高于本情况说明，即使该邮件未投妥也是上诉人未及时告知通讯地址变更，造成的损失应由上诉人承担。被上诉人提交辽宁世邦物业管理有限公司通知上诉人办理房产证并催缴物业费的特快专递邮件详情单，证明物业公司于2015年7月22日邮寄上述通知给上诉人。上诉人质证意见：没有快递费交纳凭证，也没有快递详情单，无法证明快递邮寄并妥投，其所递交的证据无法达到证据高度证明标准。世邦物业公司完全可以通过电话、短信、上门催收、起诉，甚至说可以断电的方式来进行告知交纳物业费，之所以采用花钱多、耗时长方式进行通知，通过事实和常理判断，是应付庭审需要而制作。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人未能在协议书约定时间内取得房产权属证书，双方均认可从2014年7月1日开始计算违约金。案涉房屋于2015年6月4日被沈阳市房产局解遗领导小组办公室准予办理房屋权属登记，被上诉人已提供证据证明于2015年6月9日通过邮寄的方式通知上诉人办理房产证，被上诉人已完成协助办理房产证的主要义务，故一审认定违约金计算至2015年6月9日，酌定按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算并无不当。关于上诉人主张商品房买卖合同、协议书未约定重大事项以邮寄方式通知，被上诉人可电话方式先行告知或将办理产权通知张贴在小区内显著位置、业主房门等，还可委托小区物业，但被上诉人却以时间最长、费用最高的方式通知上诉人违背常理的问题，即便合同并未明确约定通知的方式，但不能以此否定被上诉人邮寄通知的合理性，且二审中被上诉人提交辽宁世邦物业管理有限公司通知上诉人办理房产证并催缴物业费的特快专递邮件详情单，证明物业公司于2015年7月22日邮寄上述通知给上诉人，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人在得到沈阳市房产局办公室文件时，没及时履行有效通知义务的问题，因被上诉人已提交通知上诉人办证的特快专递邮件详情单，并盖有中国邮政人和街邮政所辉山投揽部的显示日期的印章，虽二审中上诉人提交程伟的情况说明，表明上述邮件已过查询期，妥投系其推断得出的结论，本院认为，被上诉人提交的特快专递邮件详情单已盖有有效印章，能够证明该邮件已经按照合同所留地址进行寄出，一审认定被上诉人已完成通知义务并无不当，上诉人主张该邮件并未寄出亦未妥投，但未提交充分证据加以证明，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张商品房买卖合同空白事项是售楼员填写，“买受人处”信息不一定是本人填写且填写的是实际居住地址的问题，因该合同已得到上诉人签字认可，应视为地址系上诉人认可的真实地址，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张若快递妥投，被上诉人不应拿到投递局联的问题，因一审中被上诉人已对此作出合理解释，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈兴学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13907元，由上诉人沈兴学负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。