河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终2255号上诉人（原审原告）：赵冠军，男，汉族，1964年12月29日生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：赵永军，男，汉族，1966年11月1日出生，住河南省嵩县库区，系赵冠军之弟。委托诉讼代理人：何松亮，河南博同律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南创海实业发展有限公司，住所地：嵩县城关镇快速通道嵩县农副产品交易中心。法定代表人：王毫，总经理。委托诉讼代理人：李瑞、钱玉明，河南万基律师事务所律师。上诉人赵冠军与被上诉人河南创海实业发展有限公司（以下简称创海公司）合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2021）豫0325民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵冠军上诉请求：1.请求维持原审民事判决第一项，撤销第二、三项，并改判创海公司支付违约金257096元（计算至2020年12月31日）；2.一、二审诉讼费用由创海公司承担。事实与理由：本案事实一审认定基本正确，但判决结果不合理。本案中，创海公司违约事实成立，上诉人请求支付的违约金数额是按照双方约定标准计算至起诉之日。原审认定创海公司违约事实成立，但以“税票双方各持一词”为由，判决上诉人承担一半的违约金，于法无据，于理不符。上诉人在交完购房款后，创海公司就应当按约定期限向上诉人交房，并出具发票。事实是在2021年2月22日才将发票开出，并且在给付发票时故意设置障碍，让上诉人写出书面领取发票申请，拖延交付发票。关于契税，纳税是公民应尽的义务，上诉人在本案买卖中，没有丝毫的故意拖延纳税的行为，反倒是创海公司迟迟不向上诉人提供购房发票，故意阻碍上诉人正当纳税的条件，以便给其违约行为提供辩解的说辞。综上，创海公司严重违约行为客观存在，应当按照约定支付全部违约金。创海公司辩称：赵冠军上诉理由没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。1、本案中，创海公司已经在合同约定的交房日期前，即2019年5月31日前多次通知赵冠军交房，但赵冠军均以各种理由拒绝收房，原审法院未审理查明本案涉案房屋未能交付的原因，仅以现状房屋未交付为由，判决创海公司承担违约责任，与事实不符，违反了诚信原则；2、创海公司已经开具了涉案房屋的发票，且通知赵冠军到创海公司售房部领取，但赵冠军不予配合，在售房部领取发票后又将领取单撕毁退回了售房发票，由此可见，本案中不是创海公司未开具发票，而是赵冠军不予配合领取发票，原一审法院仅以无法确定税票未交纳的责任就判决创海公司承担一半的违约责任，与事实不符。创海公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第二项，改判驳回赵冠军要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由赵冠军承担。事实与理由：上诉人在2019年5月31日前多次通知被上诉人收房，但赵冠军提出二、三层间未装楼梯、门没装等各种无理要求拒绝收房。赵冠军未能占有涉案房屋根本原因是其拒绝收房，并非上诉人迟延交房，上诉人不应当承担任何违约金，应当依法驳回关于支付违约金的诉讼请求。涉案房屋约定交房时间为2019年5月31日。上诉人自2019年4月起就多次通知赵冠军2019年5月31日交房，但赵冠军以安装室内楼梯各种理由拖延支付购房款、拒绝收房。具体情况如下：（1）2019年4月10日，上诉人告知赵冠军下月要交房、需要把剩余房款补齐。（2）2019年5月8日，上诉人告知赵冠军2019年5月31日前交房;赵冠军提出要上诉人安装室内楼梯。2019年5月9日赵冠军到涉案房屋内与安装公司确定安装方案。（3）2019年5月15号，上诉人通知赵冠军已经确定2019年5月21号办理交房手续，要求被上诉人交齐尾款。当天，赵冠军支付17万元购房款。（4）2019年5月23日上诉人告知赵冠军应当在2019年5月31号前办理交房手续，且上诉人已经按照赵冠军的要求将室内楼梯安装完毕，赵冠军又提出要上诉人安装二楼房间门。包括涉案房屋在内的涉案项目，其余房屋已经于2019年5月21日至2019年5月31日期间集中办理了交房，只有赵冠军未交清房款、并提出各种理由拒绝收房。所以本案中上诉人不存在任何违约行为，被上诉人未能占有房屋根本原因是被上诉人拒绝收房所致，上诉人不应当承担任何违约金。2、赵冠军至今仍未交纳契税，上诉人有权据实顺延交房，并无需承担违约责任。上诉人与赵冠军签订的《补充协议》第三条第4款第5项约定，赵冠军在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税，维修基金等税费）尚未付清，上诉人有权据实顺延交房，并无需承担违约责任。截止赵冠军起诉时，赵冠军仍未交纳契税，按照合同约定，上诉人有权据实顺延交房，并无需承担违约责任。3、本案程序严重违法。本案系简易程序审理，由嵩县人民法院郭英杰法官独任审理。但在审理过程中，赵冠军的代理人赵永军利用自己曾任嵩县广播电视台职务之便，私下接触嵩县人民法院审委会成员，导致审委会无视被上诉人恶意拒绝收房的事实、否定合同约定，不尊重主审法官的意见，作出错误的判决意见。赵冠军辩称：1、创海公司的第一条上诉理由不能成立。（1）创海公司所建房屋没有达到图纸设计要求。按照其上诉状所称，2019年5月23日，创海公司在通知赵冠军时专门告知“将室内楼梯安装完毕”，此时赵冠军提出要求“安装二楼房间门”。本案的商铺是楼上楼下两层，所签的《商品房预售合同》为两套，各自独立。安装室内楼梯，安装二楼房间门，是满足楼上楼下商铺使用功能所必需，也是商铺设计图纸的必然要求。否则，就不可能达到《商品房预售合同》第八条约定的“经验收合格”的交付条件。（2）创海公司没有提供证据证明其“可据实顺延交房日期，无需承担违约责任”；（3）《补充协议》第三条第3.项“乙方（指买受人赵冠军）……不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则，案乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任”，及第十二条第12.5项“双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任”，属于合同法规定的“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，该条款应属无效；（4）《补充协议》第三条第3.2项约定，“在该房屋具备交房条件的情况下，甲方（指创海公司）可发出房屋交付通知”。由此可知，直到2019年5月23日，此前的所有通知均不能产生“房屋交付通知”的法律效果。创海公司没有按照《商品房预售合同》第八条、补充协议第三条约定的2019年5月31日之前将“经验收合格”“具备交房条件”的房屋交付赵冠军，属于迟延交房，应当承担违约金。赵冠军拒绝收房，理由正当。创海公司上诉理由不能成立，该请求应予驳回。2、根据《补充协议》第三条第3.4.5项约定，买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或有其他费用（含契税、维修基金等税费）尚未付清的情况下，创海公司无需承担违约责任。本案中，创海公司认为截至其起诉时，赵冠军仍未缴纳契税，据此其可以据实顺延交房，并无需承担违约责任。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的相关规定，房屋买卖的以成交价格为计税依据；契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。具体到本案而言，赵冠军若要办理契税，需要提供交纳房款的增值税发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”截止2019年8月16日，赵冠军已经交纳全部房款905134元；虽经多次催要，直至今天，创海公司仍拒不向赵冠军出具已交纳房款的增值税发票，客观上以其不作为的方式阻却赵冠军办理契税条件的成就，也为其延期交房提供借口。3、赵永军系赵冠军的委托代理人，不存在私下接触审委会成员的情形。一审判决程序合法，但对赵冠军所提要求创海公司支付违约金的诉讼请求没有完全支持，赵冠军也依法提起了上诉。赵冠军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即交付原告购买的嵩县农副产品交易中心第11号楼20号房商铺第二层和第三层；2.请求判令被告支付违约金257096元（计算至2020年12月31日之前）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月5日，原被告签订《嵩县农副产品交易中心认购协议书》，2018年11月7日原被告又签订了两份《商品房预售合同》及补充协议。原告购买了被告开发建设的嵩县农副产品交易中心第11号楼20号房商铺第二层和第三层。其中第二层建筑面积为72.37平方米，每平方米7526.16元，房屋代码为557698；第三层建筑面积为63.9平方米，每平方米5641.1元，房屋代码为557716。截止2019年8月16日原告交齐了全部房款，但契税至今未办理。双方签订的《商品房预售合同》第八条明确约定房屋交付期限为2019年5月31日前，第九条约定逾期交房的违约责任，原告有权选择继续履行合同并要求被告自交房期满的第二日每日支付已付房款的万分之五的违约金。补充协议第三条第4款约定如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。补充协议第三条第4款第5项约定乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、维修基金等税费）尚未付清。补充协议第十二条第6款约定如乙方曾签署该房屋认购协议或其他类似文件，均在本合同及本补充条款生效同时失效，第十二条第7款约定本补充协议与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议约定为准。另查明，就契税和发票问题，原告称自己曾于2021年2月22日下午去被告处领取发票，由于被告要求申请领取，原告拒绝申请签字领取发票。被告称2018年就已经通知原告领取发票，原告予以否认，被告向法庭提交的微信截图不能充分证明其主张。被告提供的发票共四张，其中两张的开具时间为2018年10月31日，另外两张开具时间为2021年2月22日。一审法院认为：原被告签订的《嵩县农副产品交易中心认购协议书》、《商品房预售合同》及补充协议，不违反法律规定，合法有效，原被告应按照合同约定履行义务。原告要求被告交付房屋应予以支持，至于违约金问题，由于税票双方各持一词，违约金可有双方各半分摊，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，经法院审判委员会研究，判决如下：一、被告河南创海实业发展有限公司于判决书生效后十日内向原告赵冠军交付嵩县农副产品交易中心第11号楼20号房商铺第二层和第三层；二、被告河南创海实业发展有限公司于判决书生效后十日内支付原告赵冠军违约金128548元；三、驳回原告赵冠军其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2578元，由原被告各半承担。本院经审理查明：2018年11月7日，赵冠军与创海公司签订两份《商品房预售合同》，两份合同第八条均约定“出卖人（创海公司）应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人无条件达到双方约定标准（附件三）。”第十四条出卖人关于基础设施、公共配套正常运行的承诺约定“出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.交房之日达到水、电、路通；2.交房之日宽带预留接口；……”上述两份合同的附件三对公共部分（主体结构、外墙、通道墙面、通道顶棚、通道地面、栏杆）、室内部分（门、地面、墙面、顶棚、窗户）、系统设备（供电、供水、烟道、消防、网络、商铺坐落位置）进行了详细约定。同日，赵冠军与创海公司就两份《商品房预售合同》（下称“本合同”）中的未尽事宜签署了两份补充协议，前言部分约定“双方对本协议意见不一致的条款，已进行了充分的协商及修改，乙方（即赵冠军）”自愿接受本协议的全部条款。”该协议第二条对付款进行了补充约定。第三条关于房屋交付的补充约定“3.1本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年5月31日之前，具体时间以甲方（创海公司）发出的交房通知载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。3.2在该房屋具备交房条件的情况下，甲方可发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则，按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。第四条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定……4.2如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付……”。第五条关于办理产权登记手续的补充约定“……，如乙方选择自行缴纳税费，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明，否则甲方有权拒绝交房房屋，并按本补充协议有关乙方原因造成房屋未能按期交付的约定执行。”第十二条其他补充约定“12.5本补充条款经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任……。12.7本补充协议与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议约定为准”赵冠军一审提供聊天记录、照片、光盘等证据，称涉案的房屋在未交付前已被他人使用、房屋漏水、网线端口未接，约定的交房时间到期后涉案房屋仍未施工完毕且房屋外围仍未修好。二审提交的微信聊天记录称涉案房屋截止2020年8月份，门窗未安装完毕，截止2020年12月14日涉案房屋室内防水、下水管未处理、临街外墙涂料小面积未粉刷，仍不具备交房条件，其多次催促创海公司进行施工，尽快交房。另提交签署日期为2018年5月21日的协议复印件末页，其认为双方在2018年5月21日签订的《商品房预售合同》被创海公司以备案为名骗走并撕毁，该合同约定的按揭贷款利率较低。创海公司提交的涉案商铺所在的嵩县农副产品交易中心11#楼工程建设工程竣工验收意见书，该意见书显示涉案工程于2019年5月27日经过施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位、建设单位验收，验收结论为工程质量合格，通过验收。创海公司提交的其工作人员与赵冠军方的微信聊天记录显示，在2019年4月10日、5月15日的聊天中创海公司工作人员要求赵冠军缴纳剩余房款，并称2019年5月31日前交房，若剩余房款未交办不了交房手续。创海公司提交的收据显示赵冠军于2019年8月16日交齐全部房款。创海公司另提交证据称2019年5月10日已经公示交房公告和交房通知书，明确交房时间为2019年5月21日至5月31日，赵冠军期间多次到售楼部，知晓创海公司通知交房的事实。二审庭审中，赵冠军称在2019年5月31日前创海公司已经通知接收房屋，但到涉案房屋查看后认为不符合接收房屋条件才没有接收房屋。赵冠军称当时房屋不符合接收条件主要是1.室内楼梯没有安装到位；2.二楼、三楼的门未安装；3.楼顶的防水未完成，已出现大面积渗水现象；4.网络端口未到位；5.电未接通；6.门前窗户下面四平方的墙面未粉刷；7.涉案商品房门前有一个深沟，无法正常出入；8.门口存在土堆，周围有隔离墙隔离，行人无法出入；9.三楼公共走廊地砖未铺设；10.三楼房顶创海公司施工人员钻有12个大孔未修补；11.楼顶新增加了承重墙，改变房屋结构未通知买受人。另查明，创海公司诉赵冠军逾期付款纠纷案件，目前嵩县人民法院正在审理中。二审中，因赵冠军与创海公司关于商品房买卖存在诸多纠纷，为妥善处理双方争议，切实减少当事人诉累，本院工作人员多次前往嵩县涉案房屋现场，对争议的房屋质量问题进行协调处理，现赵冠军提出的房屋质量问题，创海公司大部分已经整修完毕。对双方要求的互相追究违约责任问题，我院工作人员通过电话、现场等方式进行调解，但因双方均对案件存在不同的理解，且赵冠军对房屋部分质量问题仍存异议，致使未能达成一致意见。对当事人争议的其他事实，本院认定与一审认定基本一致。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵冠军与创海公司就涉案两套房屋签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案双方当事人之间的争议在于赵冠军是否有权就系争房屋存在的质量等问题而拒绝接收房屋、由此产生的逾期交房创海公司是否违约。赵冠军拒绝接收房屋的原因主要是认为创海公司即将交付的涉案房屋存在质量问题及周边设施未完善，如二、三层之间的楼梯未安装、三层房屋水管未安装、三楼公共走廊地砖未铺设等，对此创海公司认为二、三层之间虽然设计有楼梯但费用应由业主自理、三层房屋并未涉及水管等辩解理由，目前双方当事人对房屋质量等问题准确含义的理解发生分歧。赵冠军与创海公司签订的补充协议第四条已对房屋质量、装饰装修、设备标准进行补充约定“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务。”创海公司承担的上述质量保修义务与逾期交房违约责任并非同一法律关系。本案讼争房屋已于2019年5月27日由勘察、设计、监理、建设、施工单位验收合格，创海公司也在之前通知赵冠军缴纳剩余款项并准备在合同约定时间交房，创海公司亦张贴交房公告，赵冠军对此知晓。创海公司出卖的涉案房屋已经达到交房条件，且已经尽到通知交房的义务，赵冠军也在2019年5月31日前知晓交房通知。赵冠军提出的房屋质量问题等并非房屋主体质量问题，尚不足以对赵冠军正常居住、使用房屋造成严重影响，赵冠军有权就此问题主张创海公司进行修复，承担相应的质量保修责任，并要求创海公司承担相应的赔偿责任，但其若据此不完成涉案房屋交接，进而主张创海公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持，但其作为买受人仍可依据房屋质量条款等主张相应权益。赵冠军、创海公司对此可协商处理，若协商不成赵冠军可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省嵩县人民法院（2021）豫0325民初33号民事判决第一项；二、撤销河南省嵩县人民法院（2021）豫0325民初33号民事判决第二、三项；三、驳回赵冠军的其他诉讼请求。一审受理费维持原判。二审受理费5742元，由上诉人赵冠军负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二一年六月四日书记员  李佳羿