河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初2187号原告：杜红友，男，汉族，1971年3月29日出生，户籍所在地河南省睢县。被告：洛阳升龙企业管理有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：冀雅娇，河南大鑫律师事务所执业律师。原告杜红友诉被告洛阳升龙企业管理有限公司（以下简称升龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杜红友，被告升龙公司的委托诉讼代理人冀雅娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杜红友向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金29056.68元及被告占用原告房屋期间的租金（每月1614.26元，从起诉之日起至升龙公司交付原告房屋之日）；2.判令被告支付逾期支付房租的违约金（每逾期一天，按照逾期应付房租29056.68元的万分之五计算，从起诉之日计算到全部租金还清为止）；3.判令被告支付逾期房租的违约金3000元（每逾期一天，按照逾期应付房租总金额万分之五计算，计算到起诉之日）；4.诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：2016年4月，原被告签订“房屋租赁合同”约定：原告将自己所有的位于河南省洛阳市西工区王城大道268号升龙广场B区1单元2层157室出租给被告。租赁期限12年。前十年的租金按照房屋总价的8％/年，第11年和12年按照房屋总价的10％计算年租金，被告每年支付两次租金，支付时间为每年的3月和9月份，每次支付6个月租金。被告未按照合同约定向原告支付租金的，应按照迟延支付资金额的万分之五支付违约金。延迟支付租金超过三个月，原告可以解除合同。房屋总价值为254484元，每年租金为19371.2元，被告从2020年3月开始，一直以无钱为由开脱，拒不支付原告房屋租金，经多次讨要，没有结果，截止原告起诉之日，被告已拖欠原告租金29056.68元。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。升龙公司辩称，答辩人与被答辩人之间存在长期租赁关系，根据房屋租赁合同约定因不可抗力、不能控制等不可抗力事件导致的损害，涉案商铺2020年受新冠肺炎疫情的影响，遭受商业风险，对此应双方互不承担违约责任；关于逾期交租的违约金，双方合同中对约定被答辩人应先向答辩人提供正规发票，答辩人收到发票后才付款，约定了先后履行顺序，被答辩人未能提交充足证据证明，向答辩人提供发票的时间以及答辩人未付租金給其造成的实际损失，被答辩人所主张的违约金不应得到支持，且明显过高。房屋租赁合同中明确约定合同租金的相关税费由被答辩人自行承担，被答辩人诉求中的租金应扣除相应的费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.杜红友（甲方、出租人）与升龙公司（乙方、承租人）共同签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意向乙方出租坐落于洛阳市西工区××大道××广场××区××单元××号房屋，该房屋建筑面积为20.36平方米，供乙方进行商业经营活动；本合同项下整个租赁期限内，该房屋的租金标准（含税）为：该房屋所在的整体商业区域（即洛阳升龙广场B区商业）交房之日起，按照商品房预售合同中确认的房屋总房价计算（不含契税、营业税、交易费、维修基金、办证费等各项税费），前十年按合同总价的8%/年，第十一至十二年按照合同总价的10%/年计算租金；租金自该房屋所在整体商业区域对外开业之日起算，乙方每年分两次支付租金，支付时间分别为每年3月份和9月份，每次支付6个月租金。首次支付租金的时间为2015年3月份，首次支付的租金金额为自该房屋所在整体商业区域交房日至2015年6月30日期间的租金，此后每遇3月份和9月份，乙方均支付6个月的租金，即2015年3月份支付2015年1月1日至2015年6月30日之间的租金，依次类推。（最后一次支付的租金按照剩余的实际租期计算并于本合同期满后90日内支付）；甲方应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后将租金直接划入经乙方同意的甲方指定银行账户；与本合同租金有关的税费由甲方自行承担；房屋租赁期为自交付之日起十二年整；乙方未按本合同约定向甲方支付租金的，应按照延迟支付租金额的0.5‰每日向甲方支付；延迟支付租金超过3个月的，甲方可选择终止合同。2.2017年8月11日，原、被告签署《补充协议》，协议载明，原商品房预售房号为升龙广场B区-1幢商业1单元-2层157，现变更为15-1-2层1157；原预售面积20.36平方米，总房款254484元，现实测面积为20.62平方米，总房款257734元。3.原告向法庭提交河南增值税普通发票、交通银行交易明细及营业执照，发票显示开票日期为2021年3月9日，付款单位为升龙公司，收款单位为洛阳市西工区杜红友房屋租赁部，货物或劳务名称为：房租，票面金额为10309.36元。原告称升龙公司自2020年起未向其支付租金。4.被告向法庭提交杜红友B区商业返租应付租金明细表一份，明细表显示被告在扣减相应代缴税费后应向原告支付2020年1月至2021年6月的租金29022.47元。被告称租赁合同约定税费由原告承担，主要包括增值税、土地使用税、印花税等，2020年上半年税费为630.5元，2020年下半年的税费637.87元，2021年上半年的税费为637.24元。原告对此租金及税费无异议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》已实际履行，升龙公司应按约定支付租金。对于杜红友主张升龙公司拖欠其2020年1月起至2020年12月31日期间的租金，符合合同约定，本院予以支持，但根据合同约定，原告主张的租金应扣除税款，双方均认可2020年上半年税费为630.5元，2020年下半年的税费637.87元，2021年上半年的税费为637.24元。根据原告提交的增值税发票票面金额，被告应向原告支付2020年全年的租金为19350.35元（10309.36元×2-630.5元-637.87元）。对于2021年1月至2021年6月的租金，原告已开具增值税发票，被告认可其尚未向原告支付。但考虑到2021年5月之后的租金尚未实际发生，本院不宜处理，故本院现仅支持2021年1月至2021年5月的租金8060.1元[（10309.36元-637.24元）÷6个月×5个月]。2021年6月1日之后的租金原告可待实际产生后另行主张权利。原告称其主张的利息的依据是《房屋租赁合同》第九条，故原告主张的利息实际系违约金。升龙公司逾期支付租金，构成违约，但原告主张的违约金过高，且未提交充足证据证明其实际损失，综合考虑合同的履行情况、合同期限、合同的性质，以及2020年受新冠肺炎疫情影响的客观因素，本院酌定升龙公司按照年利率3.85%的标准向原告支付违约金，2020年上半年违约金以9678.86元为基数自2020年4月1日起计算至2020年9月30日止；2020年下半年的违约金以19350.35元为基数自2020年10月1日起计算至2021年3月31日止；2021年前五个月租金的违约金以27410.45元为基数自2021年4月1日起计算至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、洛阳升龙企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向杜红友支付自2020年1月1日至2021年5月31日期间的租金27410.45元；二、洛阳升龙企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向杜红友支付违约金（违约金自2020年4月1日起以9678.86元为基数按照年利率3.85%计算至2020年9月30日止；自2020年10月1日起以19350.35元为基数按照年利率3.85%计算至2021年3月31日止；自2021年4月1日起以27410.45元为基数按照年利率3.85%计算至款项付清之日止）；三、驳回杜红友的其他诉讼请求。如洛阳升龙企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为300元，由洛阳升龙企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 煜二〇二一年六月一日书记员 李凤珠