新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终990号 上诉人（原审原告）：林生勇，男，1963年10月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告）：左莉莉，女，1970年7月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：丁新民，新疆弘桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杜凌峰，男，1967年12月12日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人左莉莉、林生勇因与上诉人杜凌峰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2020）新4003民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林生勇、左莉莉共同委托诉讼代理人丁新民，上诉人杜凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林生勇、左莉莉上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持其一审第二项、第三项诉讼请求，并由杜凌峰承担鉴定费5000元。事实与理由：一、案涉房屋前三年每年的租金应为170,000元，而非前三年租金170,000元。1．其与杜凌峰签订《房屋租赁合同书》后，又签订《补充协议》增加出租面积200㎡，每年租金增加50,000元。杜凌峰将该200㎡房屋转租他人，每年租金为60,000元。根据该事实，若前三年租金为170,000元，则300㎡房屋租金低于200㎡房屋租金，明显不符合常理。2．《房屋租赁合同书》第四条约定，以后租金每年10%递增。结合该合同的上下文，只有每年租金为170,000元，才能做如此表述。3．案涉价格评估结论书确认每年租金为102,990元，明显高于杜凌峰抗辩的前三年租金170,000元，可证实其主张前三年每年的租金170,000元符合客观事实。4．如前三年租金为170,000元成立，杜凌峰交付的租金已超过应交租金，为何不索要多交部分，明显不符合常理，进一步说明前三年每年租金为170,000元。二、案涉《房屋租赁合同书》《补充协议》合法有效，应依约确认租金。案涉价格评估结论书仅能证明杜凌峰的辩解与事实不符，而不能作为认定租金的依据。三、杜凌峰的转租行为证实租金每年170,000元，而非三年租金170,000元。杜凌峰对此明知却拖延支付租金构成违约，应承担违约金。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 杜凌峰辩称，林生勇、左莉莉的上诉请求及事实和理由均不能成立。案涉《房屋租赁合同书》存在不一致的情况，但其持有的合同系林生勇、左莉莉提供。其已交付三年租金，并不欠付租金，亦不存在违约行为。 杜凌峰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回左莉莉、林生勇的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院未充分考虑其对房租价格鉴定结论提出的异议及申请重新鉴定的意见，引用错误的价格鉴定结论导致一审判决错误。1．案涉价格评估结论书的鉴定结论明显依据不足。该价格评估结论书未对订立合同时履行地的市场价格进行认定，亦未将2016年3月至2017年3月期间与案涉房屋同楼同层或者与案涉房屋邻近的商铺作为参考物，而是将案涉房屋对面的团结南街东面的奎屯云通市场的三家商业房屋作为参考物，分析得出每平方米日租金为1.67元。案涉房屋所处的位置无法与奎屯云通市场众多“成气候”的餐饮店相提并论，故得出的结论，显然有失公平。2．其基于上述事实申请对案涉房屋租金价格进行重新鉴定，但一审法院未予采纳，导致判决错误。二、根据2016年3月10日其与左莉莉、林生勇签订《补充协议》的约定，房租至2017年3月10日止免费使用。经核算，其不欠付房屋租金。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 林生勇、左莉莉辩称，杜凌峰的上诉请求及事实和理由无法律依据。（2017）新4003民初1626号民事判决系生效判决，本案一审法院查明的事实与该生效判决认定的事实及杜凌峰的陈述相互矛盾，应以该生效判决作为认定案涉租金的依据。 林生勇、左莉莉向一审法院起诉请求：1．解除其与杜凌峰订立的《房屋租赁合同书》《补充协议》；2．判令杜凌峰支付房屋租金255,000元；3．判令杜凌峰承担违约金100,000元；4．判令由杜凌峰承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：奎屯市哈英德－团结南街××幢房屋所有权人是林生勇，共有人是左莉莉。2016年3月10日，林生勇与杜凌峰签订《房屋租赁合同书》。林生勇提交的《房屋租赁合同书》载明：林生勇（甲方、出租方）、杜凌峰（乙方、承租方），一、甲方自愿将座落于奎屯市客运站一楼入口一间约300平方的门面房一间，出租给乙方使用。二、租赁门面房的用途给乙方经营餐饮。三、租赁期限：租赁期为伍年，出租方从贰零壹陆年叁月贰拾日起至贰零贰壹年叁月贰拾日止，租赁期间的水、电、暖费等一切费用由乙方自行承担。四、租金及付款方式：前三年租金每年壹拾柒万元正，每年租金必须当年壹月壹日一次性付清，以后每年10％递增……六、违约责任：自签订合同之日起，有违反本合同的任何一条，视为违约方必须向对方交纳违约金拾万元整，如有争议，一方可向奎屯人民法院起诉……补充：第一年第一次在2016年3月12日之前必须付拾万元正；第二次在2016年8月1日之前必须付清柒万元。杜凌峰提交的《房屋租赁合同书》，除“租金及付款方式为前三年租金壹拾柒万元正”与林生勇提交的房屋租赁合同书相比少“每年”二字外，其他内容基本一致。同日，林生勇（甲方）与杜凌峰（乙方）又签订《补充协议》，协议内容：“甲方与乙方2016年3月10日签订的门面房位置于奎屯市客运站一楼入口一间约300平方门面（现巧媳妇回民食府）的租赁合同，经双方友好协商，达成以下协议：1．将此合同第一条、第六条，面积约300平方的门面房变更增加200平方左右。另每年增加房租伍万元（50,000），第一年房租至2017年3月10日止免费使用。2．违约金增值为叁拾万元”。上述合同、协议签订后，杜凌峰向林生勇支付300平米门面租金170,000元。杜凌峰陈述其于2017年1月15日代替林生勇与案外人李新刚签订《租房协议》，将其与林生勇签订的补充协议中增加的面积为200平方米的房屋按年租金60,000元从2017年2月15日至2022年2月14日出租给案外人李新刚，2017年3月11日其给林生勇支付该200平方米的房屋租金50,000元。林生勇对此事实并不认可，认为其并未授权杜凌峰与李新刚签订该《租房协议》，系杜凌峰单方行为，2018年3月后，李新刚按时将该200平方米的房屋租金50,000元给其支付，从未拖欠。2020年11月16日、12月2日，一审法院两次对李新刚做电话询问笔录，李新刚陈述，其一直按其与杜凌峰签订的《租房协议》履行支付租金义务，除第一年租金支付给杜凌峰外，截止到现在按时向左莉莉支付租金60,000元，不存在拖欠林生勇、左莉莉租金的情形，至于林生勇、左莉莉与杜凌峰解除其双方签订的《补充协议》与其无关。 一审法院另查明，林生勇、左莉莉曾因案涉《房屋租赁合同书》《补充协议》起诉杜凌峰至一审法院，诉请：1．确认林生勇与杜凌峰签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》合法有效；2．判令杜凌峰支付房屋租金85,000元（2017年3月20日到2017年9月20日）及违约金300,000元。庭审中，杜凌峰陈述其已支付三年房租，要继续使用房屋直至租期届满。一审法院认为林生勇、左莉莉的第一项诉讼请求，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同效力应予确认；第二项诉讼请求，因案涉合同约定2017年3月20日到2017年9月20日的租金应在2018年1月1日前付清，现支付租金期限尚未届满，不应支持。一审法院遂于2017年11月22日作出（2017）新4003民初1626号民事判决，判决：一、林生勇与杜凌峰于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》合法有效；二、驳回林生勇、左莉莉的其他诉讼请求。该判决已生效。2018年6月14日，一审法院立案受理（2018）新4003民初1041号林生勇、左莉莉诉杜凌峰房屋租赁合同纠纷一案庭审中，林生勇、左莉莉与杜凌峰均同意解除案涉《房屋租赁合同书》。 一审法院再查明，因林生勇、杜凌峰分别提交的双方于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同书》中有关租金及付款方式的内容书写不一致，仅凭合同无法明确租金的数额，林生勇、左莉莉向一审法院提出鉴定申请，一审法院依法委托新疆嘉思特价格评估有限公司对奎屯市哈英德－团结南街××幢房屋（240㎡）2016年3月至2017年3月一年期间的市场可得租金进行鉴定，新疆嘉思特价格评估有限公司于2020年6月29日出具《价格评估结论书》，价格鉴定结论：位于奎屯市哈英德-团结南路××幢房屋（240㎡）自2016年3月至2017年3月期间市场可得租金为102,990元。林生勇、左莉莉因本次鉴定支付鉴定费5000元。 一审法院认为，合法的租赁关系应受法律保护。林生勇与杜凌峰签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，《房屋租赁合同书》《补充协议》应属合法有效。林生勇、左莉莉主张解除《房屋租赁合同书》《补充协议》的诉讼请求。在（2018）新4003民初1041号一案中，因林生勇、左莉莉和杜凌峰均表示同意解除《房屋租赁合同书》，故林生勇、左莉莉要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。在本次庭审中，林生勇、左莉莉增加解除《补充协议》的诉讼请求，虽杜凌峰认为该《补充协议》系案外人李新刚在履行，与其无关，但李新刚认为其履行的是与杜凌峰签订的租房协议，鉴于该《补充协议》系林生勇、左莉莉与杜凌峰签订，且系《房屋租赁合同书》的补充协议，在《房屋租赁合同书》已确认协议解除时，该《补充协议》应当一并解除，故对林生勇、左莉莉要求解除《补充协议》的诉讼请求，亦予以支持。林生勇、左莉莉主张的房屋租金255,000元（2017年3月20日至2018年9月20日）。因林生勇、左莉莉与杜凌峰对杜凌峰已交纳租金170,000元系2016年3月20日至2019年3月20日三年的租金还是2016年3月20日至2017年3月20日一年的租金产生争议，鉴于双方提供的案涉《房屋租赁合同书》就租金约定内容不一致，本着公平和诚实信用原则，经林生勇、左莉莉申请，一审法院依法委托鉴定机构对案涉房屋2016年3月至2017年3月一年期间的市场可得租金进行了鉴定，鉴定结论为102,990元，结合林生勇、左莉莉于2018年6月14日起诉杜凌峰要求解除案涉《房屋租赁合同书》的诉请，一审法院确认杜凌峰应当支付租金的期限至2018年6月13日，按照案涉《房屋租赁合同书》的约定及鉴定机构的鉴定结论，杜凌峰从2016年3月20日至2018年6月13日应向林生勇、左莉莉支付租金为229,963.97元（102,990元＋102,990元＋102,990元÷365天×85天），扣除已付租金170,000元，故对林生勇、左莉莉的该诉请，一审法院支持59,963.97元，超出部分，不予支持。林生勇、左莉莉主张的违约金100,000元，因案涉《房屋租赁合同书》中虽约定有违约金，但杜凌峰逾期支付租金的原因是其持有的《房屋租赁合同书》未写明每年租金的具体数额，导致杜凌峰对每年租金的具体数额产生误解，杜凌峰逾期支付租金不应认定为违约，故对林生勇、左莉莉的该诉请，不予支持。林生勇、左莉莉的鉴定费5000元，因启动鉴定程序是为最终确认案涉房屋的租金，关系到本案关键事实的查清，按照林生勇、左莉莉主张欠付的租金255,000元，及一审法院支持的租金59,963.97元，本案产生的司法鉴定费5000元应由林生勇、左莉莉和杜凌峰按比例分担，杜凌峰应承担鉴定费1176元（59,963.97元÷255,000元×5000元）。对于杜凌峰抗辩林生勇与其约定的租金是三年170,000元而不是每年170,000元，且对《价格评估结论书》中的价格鉴定方法及鉴定结论不认可，要求重新鉴定的意见，结合杜凌峰与案外人李新刚签订租赁面积为200平方米房屋年租金60,000元的价格，以及从案涉房屋租赁合同租期五年来理解合同下方强调“第一年”分二次交租金的补充内容等相关事实综合分析，在杜凌峰未提供足以反驳鉴定机构鉴定结论的证据时，鉴定机构作出的鉴定结论应予确认，故对该抗辩意见，不予采纳。对于杜凌峰抗辩其经营的奎屯巧媳妇回民食府于2017年11月8日已被注销，林生勇、左莉莉就案涉房屋重新进行招租，案涉房屋租赁合同实际已于2017年11月8日解除的意见，因该抗辩意见与其在（2017）新4003民初1626号案件中的陈述相矛盾，且杜凌峰未提供充分证据证实林生勇、左莉莉就案涉房屋对外重新招租的时间，故对该抗辩意见，不予采纳。对于杜凌峰抗辩其没有违约事项，不应承担违约责任的意见，理由成立，予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除林生勇与杜凌峰于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》；二、杜凌峰于判决生效之日起十日内支付林生勇、左莉莉房屋租金59,963.97元；三、杜凌峰于判决生效之日起十日内赔偿林生勇、左莉莉鉴定费1176元；四、驳回林生勇、左莉莉的其他诉讼请求。案件受理费6626元（林生勇、左莉莉已预交），由林生勇、左莉莉负担5068元，杜凌峰负担1558元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林生勇与杜凌峰签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。林生勇、左莉莉与杜凌峰对一审判决解除上述《房屋租赁合同书》《补充协议》均未提起上诉，应视为双方当事人对该事实的认可，本院予以确认。本案的争议焦点为：1．案涉房屋租金应如何确认；2．林生勇、左莉莉主张违约金理由能否成立；3．鉴定费的承担问题。 关于争议焦点一，首先，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第二款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”本案中，第一，林生勇、左莉莉与杜凌峰分别提供的《房屋租赁合同书》虽约定有租金，但对前三年租金170,000元是前三年每年的租金还是前三年之和约定不一致，双方各持己见，不能达成一致意见。在此情形下，应按照订立合同时履行地的市场价格确定租金。一审法院经林生勇、左莉莉申请，依法委托鉴定机构对案涉房屋2016年3月至2017年3月一年期间的市场可得租金进行鉴定，符合上述法律规定。第二，新疆嘉思特价格评估有限公司及其评估人员均具备价格评估的资质，鉴定程序合法，鉴定意见依据充分，鉴定结论明确具体。一审法院据此采信该公司作出的《价格评估结论书》，确认自2016年3月至2017年3月一年期间的市场可得租金为102,990元并无不当。杜凌峰虽对《价格评估结论书》合法性、关联性不予认可，并要求重新鉴定，但未提供足以反驳的相反证据证实上述《价格评估结论书》存在鉴定程序违法、评估公司及其评估人员资质存有瑕疵、鉴定意见依据不充分等情形，其应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据《房屋租赁合同书》约定租期五年、分二次交租金等内容，结合杜凌峰与案外人李新刚签订的约200平方米房屋年租金，综合分析确认《价格评估结论书》客观真实，不准许杜凌峰重新鉴定的申请，并无不当。故双方当事人提出《价格评估结论书》不能作为认定租金的依据的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，杜凌峰根据《补充协议》约定主张案涉房屋租金应自2017年3月10日起计算。林生勇、左莉莉对此不予认可。本院认为，《补充协议》约定的“房租至2017年3月10日免费使用”系针对该协议中新增面积约200平方米的门面房，并非针对案涉约300平方米的房屋。故杜凌峰该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决根据案涉《房屋租赁合同书》的约定，认定租金自2016年3月20日起算并无不当。再次，鉴于（2018）新4003民初1041号案件中，林生勇、左莉莉与杜凌峰均同意解除案涉《房屋租赁合同书》，一审法院据此认定案涉《房屋租赁合同书》《补充协议》于该案立案受理时即2018年6月14日予以解除亦无不当。综上，一审判决认定杜凌峰应向林生勇、左莉莉支付租金229,963.97元，扣除已付租金170,000元，尚欠租金59,963.97元正确，本院予以维持。 关于争议焦点二，案涉《房屋租赁合同书》虽约定有违约金，但杜凌峰未支付租金系因其持有的《房屋租赁合同书》对每年支付租金的数额约定不明所致，故其该行为不构成违约。林生勇、左莉莉要求杜凌峰承担违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案一审判决当事人部分胜诉、部分败诉，故按胜诉比例判令杜凌峰承担鉴定费1176元，符合法律规定。林生勇、左莉莉有关鉴定费承担的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，林生勇、左莉莉与杜凌峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 林生勇、左莉莉预交的二审案件受理费5801元，由林生勇、左莉莉负担；杜凌峰预交的二审案件受理费1328元，由杜凌峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王国彪 审 判 员 张瑀歆 审 判 员 何学涛 二〇二一年六月十一日 法官助理 邹 洁 书 记 员 宋思婷