辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4294号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭巧梅，女，1963年1月14日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王东梅，辽宁论典律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢宇，辽宁论典律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王革，女，1967年6月28日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人郭巧梅因与上诉人王革房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭巧梅的上诉请求：1、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4667号民事判决第一至四项，改判第一项为解除双方于2017年4月4日签订的《房屋租赁合同》；改判第二项为王革向郭巧梅支付2019年7月1日止合同解除之日（暂计至2020年4月20日）期间的房屋租金78,821.9元及迟延支付产生的利息损失2,880.15元（按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）直至实际腾退之日；2、诉讼费用由王革承担。事实及理由：1、一审法院事实认定不清，判令继续履行租赁合同缺乏事实及法律依据。郭巧梅交付王革房屋不包括违建部分，郭巧梅完全履行了出租方的合同义务，不存在违约行为。而王革违反合同约定，未按期足额支付租金且无力支付后续租金，郭巧梅有权要求解除双方签订的租赁合同。2、案涉房屋不包括违建部分，一审法院判令郭巧梅向王革支付因违建部分被拆除的损失无依据。郭巧梅交付于王革的房屋不包括原锅炉房部分，该两部分并非不可分割的整体，被拆除的违建部分完全是由王革自行改造，由此产生的损失应由其自行承担，与郭巧梅无关。王革辩称，不同意郭巧梅的上诉请求。王革没有违约，不应当解除合同，应当继续履行。但因租赁面积变化，应扣减相应的租金。王革的上诉请求：1、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4667号民事判决第三项、第五项；改判第三项为郭巧梅赔偿王革因违章被拆除的全部损失60,000元，改判第五项为郭巧梅向王革赔偿房屋违建部分的租金损失。2、诉讼费用由郭巧梅负担。事实及理由：1、原判认定郭巧梅向王革赔偿违法建筑被拆除的损失25,000元属于事实认定不清。王革与郭巧梅签订《房屋租赁合同》后，郭巧梅向王革交付了租赁房屋，但并未告知存在违法建筑。王革花费巨额资金对承租房屋进行了装修。2019年9月2日该违法建筑被执法部门拆除，王革因此遭受了巨大的经济损失。2、郭巧梅交付王革承租的面积仅为250.3平方米。原判认定王革现租用房屋面积为328.6平方米属事实认定不清。原审时经大连市勘察测绘研究院有限公司测绘出具了技术报告，确认王革租用部分2层建筑面积为328.6平方米，但该测绘报告绘制的王革现租用部分面积示意图与郭巧梅提交的不动产登记证书中房屋平面图不符，故应当以不动产登记证书绘制的房屋平面图计算使用面积。根据该不动产登记证书足以认定王革租用的一层部分与二层部分是一体的、面积是相同的，技术报告测绘的王革租用房屋二层部分面积示意图与不动产登记证书中房屋平面图一致，面积为125.15平方米，故王革租赁部分面积应当为250.3平方米。技术报告将78.3平方米郭巧梅不享有所有权的违法建筑面积计算在内是错误的。故王革现租用面积不符合合同约定，郭巧梅应当赔偿相应租金损失。郭巧梅辩称，不同意王革的上诉请求。郭巧梅出租的房屋不包括锅炉房部分，被拆除的违建系王革自行改建，该部分损失应由其自行承担。房屋面积不应当仅依据平面示意图即简单地认为上下层面积相等，应以实际测绘面积为准。郭巧梅向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告腾退房屋；2、被告（反诉原告）支付自2019年7月1日至实际腾退之日止的占有使用费用（按照年租金150,000元标准，暂计至2020年4月20日为78,821.9元）；3、被告（反诉原告）支付因其延迟支付租金造成的利息损失按同期银行贷款利率计算2,800.15元。王革向一审法院提起反诉请求：1、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因租赁房屋违建部分被拆除遭受的装修损失317,585.43元；4、原告（反诉被告）返还房屋违建部分的租金暂计算为50,000元；5、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因租赁房屋违建部分被拆除支出的改造费用60,000元。一审法院认定的事实：1、原告（反诉被告）提交一份房地产权证，其上记载：原告（反诉被告）与三位案外人共有坐落于大连市甘井子区的私有房产、建筑面积为578.73平方米。附记中有“继承存量房郭巧梅占房产份额八分之五……”内容。房证中有房屋平面图。2、原、被告于2017年4月4日签订《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）为甲方（出租方），被告（反诉原告）为乙方（承租方）。合同约定：租赁房屋坐落于砖混结构、建筑面积320平方米。房屋免租期为90天，自2017年3月31日至2017年6月30日。房屋使用期2017年7月1日至2027年6月30日（共计十年），在此期间乙方如提前终止合同，需提前二个月通知甲方，租金甲方按乙方实际履行期计算，同时剩余租金在30日内退还乙方。甲方确保该房主同意此房屋承租给乙方。甲方确保该房屋没有任何债务纠纷，甲方所有的债务纠纷及其他的事情均与乙方无关。租金标准及给付时间为：2017年7月1日至2018年6月30日租金为100,000元；2018年7月1日至2022年6月30日年租金为150,000元（每年6月1日前一次性交纳，拖延一个月甲方有权解除合同，所有损失由乙方承担）。2022年7月1日至2027年6月30日年租金为160,000元。押金10,000元，乙方如果提前终止合同，押金不予返还。乙方可以根据自己的经营的需要对承租的房屋进行装修和改造（改造方案须征得甲方同意，不能破坏主体结构）。合同签订后，被告（反诉原告）未按期交付2019年7月1日之后的租金，原告（反诉被告）称于2019年12月31日、2020年1月23日收取部分租金30,000元、12,000元；其亦提交原、被告间微信聊天记录拟证其多次催促并给予延期，但被告（反诉原告）仍未足额交纳租金。被告（反诉原告）于2017年9月11日在租赁房屋地址注册个体工商户从事餐饮业。3、被告（反诉原告）提交调查通知书（2018年6月11日）、违章通知书（2019年1月21日）、催告书（2019年9月2日）、公告（2019年9月2日），上述行政文书均系向被告（反诉原告）作出，因“位于甘井子区周家街175号院内因未取得建设规划许可证建设长9米宽3米（二楼）、长13米宽2.3米（一楼）、总面积66平方米、钢架玻璃结构的行为”而被限令将违法建筑拆除。原、被告均认可上述违法建筑业经行政机关拆除。原、被告对于上述违法建筑是否属于合同标的有争议。原告（反诉被告）提交房屋出租前的照片拟证明违法建筑改造、扩建前是锅炉房，不属于租赁标的；锅炉房与租赁房屋也是各自独立的，故其未将钥匙交付被告（反诉原告）；被告（反诉原告）自行拆除改造后原告（反诉被告）才知悉。被告（反诉原告）则辩称该违法建筑是否为锅炉房无法判断，但是原为两层，且与租赁房屋是一体的，属于不可分割的一部分，被告（反诉原告）在原有结构上进行装修改造。被告（反诉原告）亦提交原、被告间的微信聊天记录（2019年7月期间），记录显示被告（反诉原告）向原告告知违法建筑即将要被拆除，原告（反诉被告）则要求被告（反诉原告）先交付房租并称其为房屋登记所有人，让执法部门与其沟通。因被告（反诉原告）不认可其现使用的租赁房屋面积达到合同所约定的320平方米，原告（反诉被告）申请对被告（反诉原告）现使用租赁房屋面积进行测绘。后委托大连市勘察测绘研究院有限公司进行鉴定程序，并出具技术报告，确认：被告（反诉原告）租用部分2层建筑面积为328.6平方米（不含二层升降梯面积）。关于报告中一层示意图与房证中房屋平面图不一致的情形，鉴定人出庭接受质证表示测绘仅是对实际使用区域，与房证无关，没有衡量现使用面积是否属于产权登记范围内。鉴定费用11,000元，由原告（反诉被告）支付。一审法院认为，关于原告（反诉被告）诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，不予支持。理由如下：第一，原告（反诉被告）享有解除权的前提首先应为守约方，而作为出租方，其义务应为提供符合法律规定及合同约定的租赁标的，但现其提供的租赁房屋存在违建，故不应视为原告（反诉被告）完全履行合同义务。关于原告（反诉被告）辩称原锅炉房并不属于租赁房屋范围且被告（反诉原告）现使用租赁面积也超过合同所约定的320平方米一节，一审法院认为，案涉租赁房屋并不是独立可区分的产权房屋，因原告（反诉被告）系与案外人共有整个房屋，并将房屋内进行间隔划分出原告（反诉被告）可处分、使用的面积，故此《房屋租赁合同》中所约定的租赁面积并不精确。这节无论从按照房证面积及原告（反诉被告）所占份额，还是经测绘被告（反诉原告）现使用的面积均可以推断出。故原告（反诉被告）仅以现使用面积超过合同约定面积即主张其按约履行并不符合实际，应以原告（反诉被告）实际交付租赁物的具体情况来判断。而原告（反诉被告）辩称其并未将锅炉房部分交付被告（反诉原告）使用，系被告（反诉原告）擅自使用并进行扩建改造。关于此节，因原告（反诉被告）所述的锅炉房已经被告（反诉原告）改造、装修并业经拆除，故从照片中无法全面反映出房屋原貌及真实情况，但从照片中房屋的外观来看确系一个整体，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付的租赁标的应是包括该锅炉房部分。且被告（反诉原告）承租房屋系经营餐饮行业，其在承租后也对房屋进行全面的装修及改造，而合同中也约定有“改造方案须征得甲方同意，不能破坏主体结构”内容。如原告（反诉被告）所称其亦向被告（反诉原告）提供房产证办理注册登记（2017年9月11日），那么其所辩被告（反诉原告）系擅自改造并不知情一节并非合理。现在案涉租赁房屋系共有且存在违建的情况下，原告（反诉被告）应举证证明其在签订合同或在交付房屋时已对房屋存在违建且违建不包括在租赁范围内进行过特别约定，而通过被告（反诉原告）所提交的微信聊天记录来看，在被告（反诉原告）改造后的违建即将被拆除时，双方在沟通时，原告（反诉被告）也未特别约定此节情况。故此，可以认定原告（反诉被告）交付的租赁标的物存在违建部分，故原告（反诉被告）并非完全的守约方。第二，被告（反诉原告）未按期交纳租金的行为不符合同约定，但在如上所述第一点的情况下，且行政机关于发出调查通知书及违章通知书系在被告（反诉原告）应履行交付租金期限前，被告（反诉原告）的行为可适用《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定。原告（反诉被告）虽辩称在向被告（反诉原告）催要租金时，其并未提出违建的抗辩意见。但被告（反诉原告）提供的微信记录中，原告（反诉被告）向其催要租金，被告（反诉原告）则提出违建被拆除无法经营的意见。故被告（反诉原告）未交纳租金存在原告（反诉被告）交付租赁房屋存在违建，且经过其改造后被通知拆除存在损失的前提，其行为在此情况下，对原告（反诉被告）并不视为构成违约。第三，案涉租赁合同的履行情况也是考虑是否应解除合同的因素，如被告（反诉原告）所辩及勘验现场所见，被告（反诉原告）在租赁期十年的基础上对租赁房屋进行装修跟改造，且原告（反诉被告）解除合同的基本事由为被告（反诉原告）未交付租金，而庭审中，被告（反诉原告）也多次表示希望继续履行合同。双方虽在房租减免及损失赔偿上存在争议，但如经法院裁决处理上述争议后原、被告继续履行合同对双方均是避免损失、有利于维护社会经济秩序的方式。综上三点，对于原告（反诉被告）诉请解除与被告（反诉原告）间的《房屋租赁合同》，一审法院不予支持。双方应继续履行该《房屋租赁合同》，关于合同中原约定的租金标准是否因违建部分被拆除需要调整及被告（反诉原告）所反诉请求返还违建部分的租金50,000元一节，一审法院认为，合同中并未约定房屋标的的具体情况而仅约定建筑面积320平方米，故房屋约定面积应是双方租金标准确定的基础。经测绘，被告（反诉原告）现使用的租赁面积仍超过合同约定面积，故此对于《房屋租赁合同》的租金标准仍应以双方约定为主。关于被告（反诉原告）诉请返还违建部分租金，虽因双方未明确约定违建部分是否属于租赁标的而由原告（反诉被告）承担相应的不利责任，但原约定的租金标准系针对约定的建筑面积320平方米，被告（反诉原告）应承担举证责任证明其支付了该部分违建部分的租金，故对被告（反诉原告）此节反诉请求不予支持。根据合同约定，被告（反诉原告）应于2019年6月1日前支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金150,000元；于2020年6月1日前支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金150,000元。被告（反诉原告）仅支付42,000元，故在一审法院判令合同继续履行的前提下，且原告（反诉被告）诉请解除合同已支付合同未履行期间租金标的案件受理费并诉请支付占有使用费，为避免原告诉累，本案中对被告（反诉原告）应给付租金进行裁判。故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的欠付租金258,000元。关于原告（反诉被告）诉请欠付租金利息损失，因房屋存在违建部分致使双方对租金给付出现争议，被告（反诉原告）未按期交纳租金不构成违约，故一审法院不予支持。关于被告（反诉被告）反诉请求原告（反诉被告）赔偿违建被拆除的装修损失317,585.43元、改造损失60,000元及提出因新冠肺炎租金减免的答辩意见。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，违建被拆除虽有原告（反诉被告）提供租赁标的原有违建的原因，但系经过被告（反诉原告）改造装修且未办理建设工程规划许可，故最终被拆除的违建所产生的损失，原、被告均有过错。其次，因违建已被拆除，故本案无法通过鉴定程序确定具体损失数额，而被告（反诉原告）所主张的损失也系其自行列表计算而得，故被告（反诉原告）诉请并无充分事实及证据支持。但一审法院考虑到，虽然被告（反诉原告）未能提交充分证据证明损失具体数额但被告（反诉原告）装修及改造的损失确实存在，原、被告均有过错，酌定原告（反诉被告）赔偿违建被拆除的损失25,000元。第三，欠付租金租赁期间确存在疫情致餐饮行业无法正常经营的情形，被告（反诉原告）所答辩的减少租金符合情势变更及公平原则，故一审法院结合疫情期间及原、被告共同担责的原则，减少被告（反诉原告）四个月租期一半租金25,000元的给付义务。故被告（反诉原告）支付的租金数额为233,000元（258,000元-25,000元）。如上，本案中已对原、被告诉请进行判定，如经生效判决最终确定原、被告继续履行合同及相应的损失、租金减免标准，被告（反诉原告）应按照其答辩意见及时履行给付欠付租金的义务，如其仍未按期履行生效判决确定的给付义务，原告（反诉被告）可另行起诉解除合同。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）郭巧梅解除合同的诉讼请求，原、被告继续履行双方于2017年4月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王革于判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）郭巧梅2019年7月1日至2021年6月30日租期内的欠付租金233,000元；三、原告（反诉被告）郭巧梅于判决发生法律效力之日起25,000元；四、驳回原告（反诉被告）郭巧梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王革的其他反诉请求。本诉案件受理费4,795元（按照欠付租金233,000元标的及普通程序计算），由被告（反诉原告）王革负担并给付原告；其余案件受理费3,243元（被驳回的第一、三项本诉诉请），由原告（反诉被告）自行承担。反诉案件受理费213元（按照损失25,000元标的及反诉减半计算），由原告（反诉被告）郭巧梅负担并给付被告；被告（反诉原告）撤回第1、2项反诉请求部分的案件受理费150元，一审法院予以退回。其余反诉部分的案件受理费3,643元，由被告（反诉原告）自行承担。鉴定费11,000元，根据鉴定结果及裁判结果由被告（反诉原告）承担并给付原告。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于案涉租赁合同是否解除一节，原审法院结合合同履行的实际情况并综合考量解除合同后的影响等因素，判定暂不予解除并无不当。故对人郭巧梅诉请解除合同的主张，本院不予支持。双方应继续履行该《房屋租赁合同》。关于案涉房屋租赁面积的确定，应结合现有证据综合评定。郭巧梅以现场测绘面积已超过约定租赁面积为由主张租赁面积不包括锅炉房部分，以及王革以不动产登记簿上的平面示意图推定租赁房屋上下层面积相等主张租赁面积不足的意见，均有失偏颇。案涉租赁房屋并不是独立可区分的产权房屋，郭巧梅与案外人共有整个房屋，并将房屋内进行间隔划分出其可处分、使用的面积，故《房屋租赁合同》中所约定的租赁面积并不精确。因锅炉房已经王革改造、装修并业经拆除，但从郭巧梅所提供的房屋租赁前的照片中可以看出，案涉房屋系一个整体，故其向王革交付的租赁标的物应当是包括该锅炉房在内。另从鉴定人一审时接受当庭询问亦可证实。关于双方争议的因违建被拆除部分的损失赔偿及承担问题。原审法院依据现有证据，综合考量双方过错、损失等情况酌情裁断并无不当。综上所述，郭巧梅、王革的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,927元（郭巧梅已预交2,802元，王革已预交2,125元），由上诉人郭巧梅负担2,802元、上诉人王革负担2,125元。本判决为终审判决。审判长  谢燕鹏审判员  孙利颖审判员  杨 威二〇二一年六月二十一日书记员  程添莹附《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。