河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初2776号原告：宋资江，男，汉族，1956年11月10日出生，住所：孟州市。委托诉讼代理人：宋斌，男，汉族，住所：孟州市，系宋资江儿子。被告：胡文全，男，汉族，1984年8月19日出生，住所：安徽省阜南县，现居住：河南省孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟洲律师事务所律师。原告宋资江与被告胡文全合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理，依法适用简易程序后转适普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋资江及其委托诉讼代理人宋斌与被告胡文全之委托诉讼代理人张春福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋资江向本院提出的诉讼请求是：1.判令胡文全赔偿宋资江损失153,160元;2.案件受理费3,364元，由胡文全负担。事实与理由:2019年11月12日，宋资江与新德宝种植专业合作社(以下简称新德宝合作社)毛向东签订了不动产转让协议,协议约定新德宝合作社将名下位于孟州市××××段西侧，水厂南邻的约8亩厂区内的所有不动产以818,000元的价格转让于宋资江,协议签订后宋资江随即将818,000元以网上转账的形式转给毛向东,合同生效后宋资江立即当面告知胡文全，后经宋资江多次催促,胡文全无正当理由,占用新德宝合作社出让给宋资江的厂区和建筑，既不与宋资江协商租用事宜，又不让宋资江进厂进行扩建,造成宋资江不能实现使用权，利息损失98,160元,和出租给他人的合同损失55,000元，共计损失153,160元。截止2020年5月31日，因政府拆迁，宋资江才从厂区搬离，给宋资江造成了巨大的经济损失。为此诉请。庭审初始，宋资江进一步表明：利息损失98,160元，计算标准、方式为[818,000元(不动产转让价格)×2%（月利率）÷30天×201天(自2019年11月12日起至2020年5月31日止)]=109,612元，主张按98,160元计算；合同损失55,000元,计算标准、方式为[90,000元（自2019年11月12日至2020年11月11日一年租金额）÷365天×201天（自2019年11月12日至2020年5月31日止）]=59,561.64元，主张按55,000元计算。利息与合同损失之和是：109,612元+59,561.64元=169,173.64元，主张按（98,160元+55,000元）=153,160元。基于此，宋资江诉讼请求标的额为153,160元。被告胡文全在法定答辩期限内未向法院递交书面答辩。庭审时辩称，1.2018年9月1日，胡文全同新德宝合作社签订协议后，胡文全按协议约定交纳租金，租赁并实际租用了场地、房屋，根据合同法第二百二十九条的规定,即便是宋资江同新德宝合作社签订了合同，取得了房屋所有权，其也无权要求胡文全重新商量租赁事宜，也不能进厂进行扩建,而应严格遵守之前胡文全同新德宝合作社签订的协议。2.根据宋资江所说,其利息损失计算和租赁合同损失计算不能叠加要求，不予认同。具体到利息的起止时间、利率、计算基数全部不认同；合同损失的起止时间、计算基数不予认同。综上，胡文全与宋资江不存在侵权的民事法律关系，不存在承担赔偿责任。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：1.双方争议，构成的是违约责任还是侵权责任?抑或是违约责任、侵权责任竞合?2.若构成违约责任、侵权责任竞合，是选择违约责任诉请合适？还是选择侵权责任诉请合适?3.宋资江要求胡文全赔偿损失153,160元是否存在事实根据、于法有据?围绕着争议焦点，原告宋资江提供了如下证据材料：1.土地承包协议复印件一份，系孟州市会昌街道办事处南关村6组与毛向东之间的，意在证明毛向东自2011年9月28日开始合法拥有自来水厂南邻土地30年使用权。2.土地承包合同复印件一份，系孟州市会昌街道办事处南关村6组与宋资江之间的，意在证明自2019年10月1日起宋资江对原所属毛向东的土地享有使用权。3.不动产转让协议复印件一份，系新德宝合作社与宋资江签订的。意在证明自2019年11月12日起原属毛向东的土地上所有附属物所有权（指包含十七间房屋及1,000平米厂房）转移至宋资江。4.孟州法院民一庭（2020）豫0883民初277号庭审笔录，第5页毛向东向法庭陈述证实毛向东已将位于大定南路水厂南邻的地块及所有地面附属物全部转让于宋资江，第7页于2019年11月30日毛向东再次通知胡文全表示已经将房屋不动产转让给宋资江，但胡文全表示“随你便，我不怕,拒不腾地”，第8页当时胡文全的代理人对宋资江提供的证据的质证意见均无异议，上次向法庭提供的2020年4月15日的开庭笔录，证实被告胡文全确实承租毛向东的厂区和厂区内的10间房屋，不包括1,000平米厂房和另外7间房屋，胡文全当庭亲自陈述3万元的租赁协议不包括厂房(计划出租给刘红亮的刘某。5.视频光盘一份：通过对视频截图形成图片1，意在证明2020年1月3日，南关村委宋保林、毛向东书面告知胡文全该组所出租的厂房及地块已转让给宋资江，告知胡文全与宋资江商议续租场地一事；形成图片2，是2020年1月3日宋保林、毛向东以及宋资江夫妇二人当面告知胡文全所租地块及厂房已转让至宋资江处，但胡文全及家人拒不认可并且无正当理由继续霸占场地。6.证明复印件一份，系由新德宝合作社法定代表人毛向东开具，意在证明收到不动产转让金818,000元。7.银行转账两笔（一笔315,000元、一笔49,900元），一笔现金取现440,000元，剩余为现金给付，给付毛向东13,100元，加起来是818,000元，意在证明毛向东于2019年11月12日收到818,000元的不动产转让金。8.租房合同复印件一份，系宋资江与刘红亮之刘某意在证明宋资江将位于孟州市大孟州市××××段厂区部分建筑出租给刘红亮，刘某年，自2019年11月18日起至2022年11月18日止，租金每年10万元。9.证明复印件一份，系由刘红亮开刘某在证明刘红亮于刘某9年12月10日收到宋资江未履行合同的违约金10,000元。10.宋崇兴、高庆法开具的证明，意在证明宋崇兴收到宋资江归还本金440,000元与利息52,800元，高庆法收到宋资江归还借款380,000元的利息45,600元。11.照片2张，一张为2020年5月29日胡文全所占厂区的拆迁实况照片，一张为2020年5月31日胡文全所占厂区的拆迁实况照片，意在证明胡文全于2020年5月31日胡文全才从所占厂区开始搬离。经质证，胡文全质证认为，对证据材料1无异议；对证据材料2的真实性无异议，但对证明指向有异议，胡文全在2018年9月1日已经取得该地块的使用权；对证据材料3无异议；对证据材料4的真实性无异议，但内容是毛向东的陈述，胡文全对此并不认可；对证据材料5无异议；对证据材料6、7无异议；对证据材料8、9的真实性有异议,胡文全无法确认，即便合同属实，也可看出宋资江将厂地及房屋出租给刘红亮使刘某侵犯了胡文全对厂区、房屋的使用权，合同约定刘红亮应刘某签订后两日内缴纳本年度房租，如刘红亮违刘某当承担违约金10,000元，但宋资江没有举证证明刘红亮缴刘某的相关证据，因此合同的真实性以及合同是否履行不能确认；证据材料9实质应属证人证言，证人应当出庭作证，因证人未出庭，该证据材料不产生效法律约束力不应采用；对证据材料10的真实性有异议，首先系证人证言，证人未出庭，其次应提供银行交易流水来确认证明的真实性；对证据材料11的真实性无异，但从证据材料上可以看出，现场遗留很少东西，该部分东西系胡文全的遗弃物，胡文全在此之前已告知相关单位腾清完毕。经审查，本院确认证据材料1—11的真实性。围绕着争议焦点，原告宋资江继续提供了如下证据材料：12.证人刘红亮证刘某言内容具体为，宋资江与我之间签订过租赁合同。出租给我的那一块，具体位置是在孟州市大孟州市××××段南邻院内西边南北走向的1,000平米一排仓库。签订了合同，但当时合同没有履行，厂房没有交付，没有完成出租。宋资江给付了10,000元违约金。合同是否约定有违约金条款，具体内容记不清楚了。我租宋资江的房，他不让我用,肯定要赔偿我。当时已交纳租金10万元。宋资江是否给我出具有收据，这个我记不清楚了。我把钱交给宋资江，然后就签订合同。违约金10,000元是以现金方式支付给我的。然后我给他出具了收到条。100,000元租金已退给我了，是以现金给我的。合同签订之后,租赁物没有交付给我承租，没有交付的具体原因我不清楚。签订合同之后我没有去出租的地方，签订之前去看过。具体租赁标的物：厂区大门是门朝东，进去大门一直往厂内走,这个厂房是南北走向。租用这厂房是用于储存的,那时塑料市场行情便宜,想收存塑料。为了签订这个合同，签订前进厂房没人阻拦我。一年租金10万元，房东要求的。宋资江所说的1,000平，我是认可的,够我用。合同有没有约定面积，我记不清楚了。经质证，宋资江质证认为，证人证言是真实的，能够证明我的证明目的。胡文全质证认为，对证人证言真实性有异议，刘红亮虽刘某资江签订有书面租赁协议，但租金的交付和租金的退回以及违约金均使用现金，明显违背社会常理，不能证明其确实履行了合同。即便刘红亮所刘某，刘红亮并刘某合同无法履行的具体原因，仅能证明刘红亮与刘某之间合同解除是协商的结果。经审查，本院确认证据材料12的真实性。围绕着争议焦点，被告胡文全提供了如下证据材料：1.2018年9月1日协议复印件一份，系新德宝合作社（法人代表毛向东）与胡文全之间的，意在证明2018年9月1日胡文全同新德宝合作社签订了土地8亩、房屋10间的租赁合同，租期为10年。经质证，宋资江质证认为，对证据材料1无异议。经审查，本院确认证据材料1的真实性。根据双方一致的诉辩意见，经过举证、质证、本院认证确认的真实性证据，本案的案件事实确认如下：2011年9月28日，孟州市会昌办街道办事处南关村6组与新德宝合作社（法定代表人毛向东）签订一土地承包协议，将位于孟州市大定路南关段西侧、水厂南侧、鞭炮仓库以北面积为14.96亩的土地交由德新宝合作社承包，承包期限30年。2018年9月1日，毛向东（新德宝合作社）与胡文全签订一协议，协议载明：“甲方毛向东、乙方胡文全，今承租甲方场地8亩、房屋10间，每年租金30,000元，租期10年，每年9月1日前缴清租金，若延期一日按租金总额的5%进行处罚。乙方租赁期间房屋、路自行修理、维护（费用自负），如国家征地乙方条件自行清理场地的物品（费用自负）……，自签字之日起生效。”2019年10月1日，孟州市会昌办街道办事处南关村6组与宋资江签订土地承包协议，将位于孟州市大定路南关段西侧水厂南邻南北长约100米、东西宽约50米面积为8亩的一块土地交由宋资江承包。承包期限30年，自2019年10月1日起到2049年10月1日止。2019年11月12日，新德宝合作社（法定代表人毛向东）与宋资江签订一不动产转让协议，协议载明：“甲方（转让方）：新德宝合作社（法定代表人毛向东）、乙方（受让方）宋资江2011年9月甲方与南关村委签订《土地承包协议》一份，后经村委等多方协调，甲方承包协议中的北半部分地块在该地块上进行了建设，现经村委同意，甲方自愿终止该地块北半部分的承包经营，有关该地块内的不动产事宜，甲、乙双方经友好协商，达成如下协议:一、甲方将位于大定路南段西侧、水厂南邻东西宽约54米,南北长约100米，折合土地约八亩的承包经营权自愿终止，并将该地块内的全部不动产有偿转让。二、不动产概况:1.办公房17间，房屋地基10间及前墙；2.一座约1,000平米彩钢棚带后围墙；一个大棚基础约1,000平米带两头山墙；3.其他附属设施。三、甲方承诺上述不动产全部为甲方所有，未设置任何抵押、担保、质押等情形，如有任何债权债务，与乙方无关系和责任。四、本协议中所列不动产(该地块内的全部不动产)甲方自愿一次性转让给乙方所有，乙方自愿受让。经协商转让费共计818,000元。五、甲、乙双方在鉴证人的鉴证下,自觉履行本协议，不得违反,任何一方违约，应按转让价的50%向对方支付违约金。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，鉴证人：孟州市会昌街道办事处南关村村民委员会（汤元中）。”不动产协议订立当日，宋资江通过转账、现金方式依约给付孟州市新德宝合作社（毛向东）不动产转让金818，000元。为此，孟州市新德宝（毛向东）向宋资江出具一证明：“今收到不动产转让金（818，000元）捌拾壹万捌仟元整转让方孟州市新德宝种植专业合作社（加章）毛向东（捺指印）2019.11.12.”。此后，新德宝合作社（毛向东）向胡文全通知与宋资江之间的不动产转让事宜，要求胡文全搬离，胡文全以与其有租赁合同关系在履行期间，不予搬离。2019年11月18日，宋资江与刘红亮签刘某房合同，载明：“甲方:宋资江、乙方:刘红亮，刘某双方协商，特签订租房经营合同。甲方将孟州市大孟州市××××段厂区出租给乙方使用。租期定为二年，每年租金100,000元，租金一年一交。三、甲方给乙方提供现有房屋设施，乙方在租用经营期间所需办理各类证照，各种税费，均由乙方负责。三、甲方给乙方提供水源及电源，专线卡表计量、水、电费由乙方承担。四、乙方在合同期不得转租，不得更改用途，不得擅自改造，保持厂区的完整性。如确需改造时，需与甲方协商同意后实施。合同结束时，乙方对室内的装修部分无偿归甲方所有。五、乙方在经营期间要做好安全防范工作，按照消防有关规定，配置必要的消防器材，验收合格，防止各类事故发生。由乙方原因造成任何事故与甲方无关，只是甲方房屋设施遭到损失乙方要照价赔偿。因甲方原因造成乙方损失的，由甲方负责赔偿。六、乙方在租用期内要爱护和保护甲方的房屋现有设施,如有损坏，要及时进行更换和赔偿。为方便起见，乙方交给甲方保证金壹万元，租期结束时完整无损，押金全部退还乙方。七、乙方在租房期内，需提前一个月签下年合同，并将租金一次性交清，逾期视为自动放弃租房，甲方有权另行出租。合同到期后，如乙方续租，在同等条件下，甲方优先照顾续租。八、甲方需在合同签订后10日内将厂区内所有设施交付乙方使用，乙方应当在合同签订后10日内将本年度房租一次性交清，甲乙双方任意一方违约，需支付对方违约金10,000元。九、本合同未尽事宜,由甲乙双方协商解决。十、本合同有效期为三年,自2019年11月18日起至2022年11月18日止。十一、本合同至甲乙双方签字之日起生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方宋资江（签名捺指印）乙方刘红亮（刘某指印）。”2020年1月3日，新德宝合作社（毛向东）、宋资江作为告知方在南关村委委员宋保林见证下书面告知胡文全该组所出租的厂房及地块已转让给宋资江，告知胡文全与宋资江商议续租场地一事。胡文全以与新德宝合作社（毛向东）有租赁合同关系正在履行期间不予认同。在此情况下，2020年2月3日，宋资江以毛向东为被告、胡文全为第三人提起合同诉讼。2020年2月13日，宋资江自愿撤回起诉，并获法院裁定准许；之后，宋资江以新德宝合作社为被告、毛向东、胡文全为第三人向法院提起诉讼，2020年4月15日开庭审理，后再次自愿撤回起诉。至2020年5月份，因国家征地拆迁，胡文全于2020年5月31日自承租场地、房屋开始搬离。2020年10月5日，因与刘红亮签刘某合同无法履行，宋资江遂与刘红亮解刘某，退还租金并承担违约金10,000元。宋资江与胡文全双方由此形成纠纷。本案在庭审结束之时，宋资江明确表示：1.放弃追索818,000元的利息,计算标准、方式是自2019年11月12日胡文全开始无理占用自己所购买孟州市新德宝农村合作社的土地房屋,到2020年5月31日共计201天；2.刘红亮所刘某每日租金为273.9726元（100,000元/365天），损失房租合计55,068.49元,因胡文全占用整个厂区造成自己方无法出租仓库，致自己支付刘红亮违刘某0,000元。3.按照胡文全与新德宝合作社（毛向东）的出租协议，所租房屋10间，年租金为30,000元，损失房租16,520.55元[30,000元（胡文全承租新德宝合作社一年租金额）÷365天×201天（自2019年11月12日至2020年5月31日止）]。先前陈述的这方面问题，若与今天陈述的相冲突,以今天陈述的为准。自己放弃追索胡文全多占七间房屋的所有费用。综上，宋资江称损失合计为81,589元[计算标准、方式：55,068.49元（房租损失）+10,000元（宋资江承担与刘红亮合刘某不能违约金）+16,520.55元（胡文全承租房租）]。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案之争议，应属合同纠纷。结合本案，在案证据能够证明，胡文全承租新德宝合作社（法定代表人毛向东）房屋、场地，在租赁期间内，新德宝合作社将包括胡文全承租租赁物在内的房屋及其他附属物不动产一并转让给了宋资江。因此，宋资江取代新德宝合作社，对在胡文全剩余租赁期限（自2019年11月12日至2020年5月31日止）内应当缴纳的租金享有债权。胡文全作为承租人的租赁合同继续有效。胡文全作为承租人的租赁合同与后来宋资江与刘红亮签刘某房合同，前后合同，各自内容清晰明确，但房屋、场地出租，内容有交叉叠加重合。在此基础上，宋资江在主张胡文全剩余租赁期限内房租损失（租金）的同时，一并按照与刘红亮签刘某租合同约定的租金作为标准计算自2019年11月12日至2020年5月31日止这一期限内的合同损失，计算基础、标准存在错误。因此，宋资江以与刘红亮所刘某合同因胡文全侵权造成不能履行为由主张房租损失（租金）55,068.49元，证据不够充分，不能成立，本院不予支持。宋资江一并要求胡文全赔偿因与刘红亮所刘某不能履行造成违约金损失10,000元，同理不予支持。宋资江与此相应的起诉理由，不能成立，本院不予采纳。除此，宋资江主张胡文全给付承租剩余期限内（自2019年11月12日至2020年5月31日止）的房租损失租金16,520.55元，计算标准、方式正确，证据充分，符合合同法律规定，本院应当予以支持。审理期间，宋资江放弃以818,000元为基数的利息请求，属于宋资江自己行使民事处分权，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、限被告胡文全在本判决书生效之日起七日内向原告宋资江履行给付租金16,520.55元；二、驳回原告宋资江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,364元，由原告宋资江负担3,000元，被告胡文全负担364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  高中祥人民陪审员  王 涛人民陪审员  李晓晓二〇二一年六月一日书 记 员  王曼丽