河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5638号上诉人（原审原告）：河南展昭实业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路100号民安北郡12号楼2单元6层15号。法定代表人：展成立，经理。委托诉讼代理人：张教营，河南金苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔浩，男，1982年12月11日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘东伟、闫琦超（实习），河南千分尺律师事务所律师。原审第三人：雷磊，男，1976年11月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李世昌,北京市隆安（郑州）律师事务所律师。原审第三人：河南御翊酒店管理有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路十里铺建业五楼大楼E座1306室。法定代表人：罗琪，总经理。委托诉讼代理人：靳咪斯、贺皓（实习）,上海兰迪（郑州）律师事务所律师。上诉人河南展昭实业有限公司因与被上诉人崔浩及原审第三人雷磊、河南御翊酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。河南展昭实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定展昭公司、崔浩之间的租赁合同已经终止，崔浩已退出合同，与原一审中展昭公司提交的微信聊天内容相互矛盾，该微信聊天内容足以证明展昭公司与崔浩之间的租赁合同截止展昭公司起诉前一直处于正常用履行状态。二、崔浩、雷磊、罗琪于2018年11月13日签订的房屋租赁意向书属于预约合同，且没有实际履行。该意向书与展昭公司、崔浩之间所签订的租赁合同彼此独立，不影响展昭公司与崔浩之间租赁合同的正常自履行。三、一审法院认定雷磊2018年11月13日在房屋租赁意向书上签字的行为代表展昭公司系枉顾事实，明显错误。四、一审法院将崔浩排除在2018年11月13日的房屋租赁意向书之外系枉顾事实，不符合法律规定。五、展昭公司与崔浩之间的房屋租赁合同已经生效，房屋已实际交付，展昭公司主张崔浩支付租金应得到支持。崔浩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。雷磊述称，雷磊确实是做商业地产生意的，这一点毋庸置疑。雷磊也不是展昭公司的员工，这点也毋庸置疑，法庭可以充分的调查租赁意向书，雷磊签字下面是海之悦置业的公章，当时雷磊是海之悦置业的法定代表人，实际上雷磊也是海之悦公司的实际负责人，这点也毋庸置疑。关于雷磊第一次陈述说是展昭公司的员工，代理人不清楚。河南御翊酒店管理有限公司述称，第一，展昭公司自始至终否认与第三御翊酒店有合同关系，且经一审法院释明，仍然坚持向崔浩主张，不向第三人御翊酒店主张权利。本次二审不能超出展昭公司的上诉请求。第二，展昭公司承诺将一楼、四楼、五楼租赁给御翊酒店，然而截止目前一楼、五楼仍然没有交付，导致酒店没有大堂无法实际使用。第三，御翊酒店为了装修四楼花费了四百余万元的装修费用，但是因为前述原因，酒店没有正常使用一天，对于上述400万元损失，我方保留向相关当事人主张赔偿的权利。河南展昭实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2019年3月1日起至2019年5月31日租金239700元，并按日万分之一支付迟延履行违约金（从2019年2月18日起计算至付清之日止）；2、判令被告及时将所租位于郑州市管城回族区航海路123号4层的商铺（面积1700㎡）腾空交付原告，并按每日1.57元/㎡支付商铺占用费（从2019年6月1日起计算至腾退交付原告之日止）；3、判令被告向原告支付合同提前解除违约金3009794.64元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月10日，展昭公司（出租人、甲方）和崔浩（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于郑州市管城区航海路123号4层商铺租赁给乙方使用；2、面积1700平方米、经营商业使用、租赁期限2017年10月10日至2032年10月9日，其中2017年10月11日至2018年3月15日为装修免租期；3、该商铺交付时间为合同租赁期限开始日，乙方接收该商铺的同时向甲方出具书面接收证明，如甲方逾期向乙方交付或交付该商铺不符合合同约定，乙方有权单方解除本合同。解除合同后，甲方退还已收取乙方的一切费用，并赔偿乙方因履行本合同所支付的所有费用；4、租金47元/平方米/月，共计79900元/月，每三年递增一次，首期租金交付时间为该合同生效日，以后每期租金应在前期租金到期日10日前交付；5、甲方保证开始装修时三相电及水到达商铺四五楼并配备独立电表、水表，甲方保证一号楼前车位为本租赁商铺专用，电梯为四五楼专用；6、提前三十个工作日交付每期租金（第二年起），合同首期租金交齐后合同生效，甲方保证乙方窗户可改动（需图纸）。第三人雷磊到庭称上述合同系由其代原告招商所签，最终由原告公司员工杨世亮加盖原告印章。合同签订次日，被告崔浩向原告缴纳租金239700元及押金79900元，原告出具《收据》两份。2017年11月1日，被告崔浩向第三人雷磊缴纳6个月物业费40800元、装修押金10万元、垃圾清运等其他杂费8950元，共计149750元，由雷磊当时名下郑州海之悦企业营销策划有限公司出具《收据》三份；雷磊到庭称其收取的上述三项费用已转交原告。雷磊曾系郑州海之悦企业营销策划有限公司的投资人及法定代表人。2018年11月13日，崔浩、雷磊、罗琪经协商签订《房屋租赁意向书》一份，主要约定：承租房屋坐落位置为航海东路123号东厅270平、四、五层（1号楼），建筑面积3670平（以正式合同签订后实际测量为准），租赁年限15年，每平方租金：一楼100元/平方、四、五层40元/平方，支付方式为每三个月支付一次；免租期自进场施工开始算起5个月，第四年起四、五层按46元/平方计，以后每三年6%递增；本意向合同签订后乙方向甲方支付人民币10万元作为预定金，双方协商正式合同于2018年11月23日前正式签定，甲方应在正式合同签定后的3日内将该房屋支付乙方使用，乙方应在正式合同签订后的3日内向甲方支付合同约定的租金，甲方承诺本房子2018年11月23日交付乙方使用，在此之前对于该房一切纠纷与乙方无关；如11月23日不能按期交房，乙方可以选择顺延时间或者于当时退回意向金；意向金由四楼崔浩收取。落款处甲方负责人处由雷磊签字并加盖其名下的郑州海之悦企业营销策划有限公司的印章，乙方处由罗琪加盖御翊酒店的印章，崔浩在意向书抬头甲方处签字。2018年12月15日，雷磊及杨世亮、崔浩、韩静静、罗琪一起协商一、四楼退出，罗琪接盘及退还和赔付一、四各种款项细节问题，并形成录音材料。此后罗琪按照上述协商意见向崔浩退还部分相应款项。2019年4月25日，郑州市中腾物业服务有限公司裕康嘉园物业服务中心为1号楼4楼办理装饰装修许可证，施工单位为河南御创建筑装饰有限公司、负责人刘凯，施工期限2019年4月25日至2019年10月25日。诉讼中原告认为是为被告崔浩办理的装修许可证，是崔浩在装修涉案房屋，崔浩及罗琪称是为罗琪办理的装修许可证，由罗琪装修涉案房屋。原告自2020年1月起以被告未交租金为由对涉案房屋进行停水停电。另查明：1、2018年9月19日崔浩曾向本院起诉展昭公司房屋租赁合同纠纷一案，同年10月30日崔浩申请撤诉，本院于同年11月5日作出（2018）豫0104民初9418号民事裁定，准许其撤诉。2、2018年郑州市富安娜家居用品有限公司曾向本院起诉展昭公司、雷磊房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）豫0104民初8432号，在该起案件中雷磊当庭答辩称“其是河南展昭实业有限公司的员工，当时在现场负责招租的，自己是职务行为，与其个人无关”；本院查明事实：郑州市富安娜家居用品有限公司与河南展昭实业有限公司于2017年10月12日签订商铺租赁合同，租赁位于郑州市管城区航海路123号一层西厅商铺410平方米，合同甲方处加盖有河南展昭实业有限公司合同专用章，法定代表或委托代理处有雷磊签名；本院认为：因被告雷磊签订合同时系履行的职务行为，故原告要求其承担连带责任，本院不予支持；判决如下：河南展昭实业有限公司于本判决生效后十日内向郑州市富安娜家居用品有限公司支付款项570000元；驳回郑州市富安娜家居用品有限公司其他诉讼请求。该判决下发后，展昭公司不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，二审判决结果为“驳回上诉，维持原判”。3、本次诉讼中，经本院释明，原告明确“坚持向被告主张，不向第三人主张权利”。本案诉讼中，关于下列问题各方陈述不一致：关于房屋交付问题：展昭公司称涉案房屋实际交付时间是2018年4月10日，以电话通知的形式，通知崔浩到现场接收房屋，但崔浩拒不接收，崔浩已经入场；崔浩称涉案房屋延迟了7个月交房，因窗户、电梯、车位未协商解决，一直没有接收房屋，也没有签过接收证明，不可能入场装修；雷磊称2018年4月份，展昭公司交房时通知招商来的商户进场装修，因为崔浩的一些合同内容协商未果，所以没有交房。原告未提交合同中所约定的“书面接收证明”证明涉案房屋已交付被告。关于雷磊身份问题：展昭公司称雷磊并非其公司员工，其公司未授权雷磊对外签订合同，在富安娜案件中雷磊错误认为自己是展昭公司员工，实际他仅提供中介服务；雷磊称涉案租赁合同系其代原告招商所签，其为原告招商一号楼的一至四层，没有签订书面招商协议，口头约定招商期限为招满为止，本案租赁合同条款是其与被告协商的，最后落款是展昭公司的杨世亮加盖公司印章的，合同最后手写部分从“（第二年起）”到最后是其写的；崔浩称雷磊是涉案合同原告方经办人；罗琪称雷磊一直说代表展昭公司；原一楼租户韩静静到庭作证称，从最开始招租我们所有租户所有租赁事宜都是与雷磊商谈的，不能交付的时候我们一起去房管局找领导也是雷磊带着我们去的，去材料厂找厂长协商房屋不能正常使用事宜也是雷磊带着我们去协商的，我认为他就是展昭公司的人，当时他和杨世亮一起出面协商。3、关于意向书签订及履行问题：展昭公司称不知情，原告是在原一审开庭时才知道租赁意向书。崔浩称：2018年9月份因展昭公司延期交房，且不能兑现合同约定的窗户扩大、电梯专用、停车位专用等，我起诉展昭公司解除合同、退还房租、押金及赔偿损失，法院立案后开庭前因雷磊提出有第三方接手让我及韩静静退出，故我撤诉；2018年10月底，我与雷磊、罗琪三方商谈接手一、四楼商铺的问题，2018年11月13日签订的意向书，现在该房屋由御翊酒店实际承租，我从租赁中已经退出，从2018年11月13日原、被告就已经解除了合同了，截止目前罗琪和其另一个股东王永超共退我677340元，其中469350元为展昭公司应退还给我的款项，剩余20余万是材料赔偿款，还有43万余元材料款未退。雷磊称其与崔浩、罗琪签订的意向书基于其接住盘的情况下签的，其仅代表自己，接盘还需要与展昭公司谈，其并不代表展昭公司。罗琪称：2018年10月份我与展昭公司雷磊协商裕康家园房子的事，当时雷磊明确表示他代表展昭公司，雷磊称要把一、四、五楼都给我，2018年11月份我们签订了意向书，意向书表明一号楼一、四、五楼交给我使用做酒店，条件是让我代替他们退回崔浩已经向展昭公司交的款项四十六万九左右。甲方处之所以由崔浩签字是因为当时我们接手楼盘是通过崔浩介绍的，崔浩代表的是四楼，表示崔浩同意退出四楼租赁事宜；雷磊在下方甲方负责人处签字是因为雷磊一直在负责这个事，期间雷磊也一直代表展昭公司沟通这个事，意味着他代表展昭公司同意该租赁意向的内容；乙方处加盖的印章是我名下的公司，也是四楼开设的酒店名字。11月份我一直催他们交房，12月15日一楼的韩静静、四楼的崔浩、展昭公司的雷磊和杨世亮我们对一、四、五楼进行谈判怎么让他们退出，我来接盘，一致协商由我代替展昭公司退给崔浩的469000元相当于我交的房租，签完意向书我先给崔浩退了10万元，2019年8月份之后大概年底左右，由我、我公司其他股东或财务转给崔浩共计60多万不到70万，我退给崔浩的上述款项包含展昭公司应退还的469000元，剩余为赔偿款，但赔偿款还没有退完，剩下的赔偿款我和崔浩还在商量中。1月份雷磊称我可以直接装修了，把料装上去，等着办理装修许可证就可以了，在雷磊的同意下我才开始进料，直到4月25日，在展昭公司员工杨世亮的带领下我公司到物业办理了装修许可证，并向物业补交了部分装修费用共计11万元，才正式开始装修，我至今没有向展昭公司交付租金是因为按照当时签订的意向书展昭公司一直未按约定向我交付一、四、五楼；涉案房屋目前水电都断了，电梯也停了，装修基本接近尾声，我认为《房屋租赁意向书》的性质是展昭公司认可崔浩退出，我来接盘，该意向书签订后展昭公司和崔浩之间的租赁关系解除退出，我与展昭公司形成了新的租赁意向。原一楼租户韩静静到庭作证称：2018年12月，我与崔浩、雷磊、杨世亮、罗琪一起商议了款项支付的具体方式，当时我们商量，我一楼得到所有的赔偿66万元，由罗琪代展昭公司支付216000元，剩余由展昭公司退还，关于崔浩的部分，他们商议的是由罗琪全部代为支付，展昭公司给罗琪的优惠为一楼每平方米100元，原来租给我的是每平方米130元，四楼每平方米40元，原来租给崔浩的是每平方米47元。当天我们商定后，我自愿退出，退出以后，我等着罗琪给我钱，但之后展昭公司方面提出让罗琪接大盘的事情，这个事情耽误了几个月，导致罗琪没有支付给我之前答应的款项，展昭公司也没有支付，直至2019年4月展昭公司给罗琪办理正式的进场装修手续，展昭公司仍不与罗琪签合同，罗琪也就没有支付之前答应的赔偿款，展昭公司也没有支付。一审法院认为，本案的争议的焦点为第三人雷磊的身份，其能否代表原告对外从事民事行为，其与崔浩、罗琪签订的《房屋租赁意向书》对原告是否有效，原告与被告崔浩之间的案涉租赁合同是否已实际终止。关于雷磊的身份问题，在本院（2018）豫0104民初8432号案件中雷磊曾辩称“其是河南展昭实业有限公司的员工，当时在现场负责招租的，自己是职务行为，与其个人无关”，该起案件中租赁物为郑州市管城区航海路123号一层西厅商铺410平方米，即为雷磊本案到庭所称的为原告招商一号楼的一至四层中的一部分，虽然本案中雷磊及原告均否认雷磊系原告公司员工，但结合（2018）豫0104民初8432号案件中雷磊答辩自认和生效裁判认定内容，及雷磊在签订本案租赁合同和合同履行过程中均作为原告方经办人与被告对接，及罗琪、韩静静到庭所述，本院认为本案中雷磊的行为足以让被告及罗琪相信其有代理权，其在本案中的行为构成表见代理。2018年11月13日的《房屋租赁意向书》的合同内容包含本案所涉房屋的租赁事宜，基于上述分析，雷磊在本案所涉房屋的租赁过程中系原告展昭公司的代理人，且没有证据证明雷磊个人或者其曾作为法定代表人的海之悦公司与本案租赁房屋有任何实质性关联，因此，雷磊在《房屋租赁意向书》上的签名行为系代表原告展昭公司。同时，根据2018年12月15日的谈话录音，原告展昭公司的员工杨世亮参与其中，谈话包含了由崔浩退出原租赁合同，罗琪继续承租的内容，即可说明原告公司对此事项是知晓的。综上，2018年11月13日雷磊签订的《房屋租赁意向书》对原告产生法律效力。《房屋租赁意向书》从其内容及落款处甲乙双方签字能够证明该意向书的协议双方为雷磊所代表的原告展昭公司和罗琪所代表的御翊酒店，合同标的物是包括本案被告崔浩承租的四层在内的一、四、五层房屋，而被告崔浩并无权对其承租楼层之外的房屋作出处分，其在该意向书上签字应当认定为其对甲乙双方房屋租赁意向的认可，自此时起被告崔浩同意原告收回租赁房屋并有意向出租给他人，原、被告之间的租赁合同关系已经终止，此后原告与新的承租人之间的租赁合同的签订、履行及其他债权债务关系均与被告无关，因此原告主张被告崔浩支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金及迟延履行违约金、腾空交付涉案房屋并支付商铺占用费、支付合同提前解除违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告河南展昭实业有限公司的诉讼请求。案件受理费30878元，由原告河南展昭实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于展昭公司上诉称雷磊在《房屋租赁意向书》上签字的行为不能代表展昭公司的问题。根据原审法院（2018）豫0104民初8432号生效判决中雷磊自认其系展昭公司员工和该生效裁判认定的内容，及雷磊在签订本案租赁合同和合同履行过程中均作为上诉人方经办人与被上诉对接，及罗琪、韩静静到庭的陈述，结合雷磊曾代表上诉人向被上诉人收取过物业费、装修押金、垃圾清运费等事实，本院认为本案中雷磊的行为构成表见代理，雷磊在《房屋租赁意向书》上的签名行为系代表展昭公司，应对展昭公司发生效力。另，根据2018年12月15日的谈话录音，展昭公司的员工杨世亮参与其中，谈话包含了由崔浩退出原租赁合同，罗琪继续承租的内容，该录音可以说明展昭公司对此是知晓的。根据《房屋租赁意向书》，展昭公司与崔浩之间的租赁合同关系已经终止，展昭公司诉请崔浩支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金及迟延履行违约金、腾空交付涉案房屋并支付商铺占用费、支付合同提前解除违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于展昭公司上诉称《房屋租赁意向书》属于预约合同，没有实际履行的问题。该意向书约定了租赁房屋的具体位置、面积、租金支付标准及时间、免租期等房屋租赁合同的主要内容，且该意向书签订后，罗琪已实际进场装修涉案房屋。根据双方在二审中提交的证据及本院向涉案房屋物业公司有关人员的调查，涉案房屋装修许可证的办理须有展昭公司的人员出面方能办理。故《房屋租赁意向书》已经实际履行。本案现有证据可以证明崔浩已经退出与展昭公司的房屋租赁合同，由罗琪接手成为新的租赁合同相对方。经原审法院释明，展昭公司坚持不向罗琪主张权利，原审法院驳回其诉讼请求并无不当。经本院多次调解，双方未能达成一致意见。关于展昭公司的权利保障，其可以另案诉讼主张。综上所述，河南展昭实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30878元，由河南展昭实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  朱 凯审判员  蒋德军二〇二一年六月十五日书记员  李苗苗