北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初14335号原告：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路50号院8号楼1层106。法定代表人：于福江，总经理。委托诉讼代理人：柴学伟，男，北京西宇嘉业物业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：吴永胜，男，北京西宇嘉业物业管理有限公司员工。被告：张金虎，男，1964年10月10日出生，汉族，上海纵和横营养技术有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张驰（张金虎之女）。原告北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇嘉业公司）与被告张金虎合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告西宇嘉业公司委托诉讼代理人柴学伟、吴永胜，被告张金虎及其委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宇嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张金虎支付2015年9月28日至2020年9月27日期间物业费欠款16751.4元；2.判令张金虎承担滞纳金402.3元；3.本案诉讼费由张金虎负担。事实和理由：西宇嘉业公司为张金虎及整个管理小区提供完善的物业服务，张金虎为丰台区丰体南路8号院3号楼1105室的业主，房屋面积149.3平方米。张金虎应当按年支付物业管理服务费用，但其欠付2015年9月28日至2020年9月27日的物业费共计16751.4元，经多次催要其以各种理由和借口迟迟无故拒绝支付，其行为严重损害了我公司的合法权益。故起诉要求张金虎支付相关费用。张金虎辩称，认可欠费事实和金额，但不同意西宇嘉业公司的诉讼请求。一、西宇嘉业公司未按照《北京市前期物业服务合同》约定提供物业服务，对我造成生活不便和经济损失。1.西宇嘉业公司自2015年开始管理小区以来，我居住的1105室二楼卫生间天花板陆续出现污水泄漏问题，与其沟通数次，物业管理人员以楼上1306室邻居马桶漏水为由，并责令其停止使用其卫生间，甚至关闭其自来水供水阀门，却始终未对污水泄漏原因进行过任何检修或维修。直至2018年7月，二楼卫生间天花板再次连续多天发生卫生间污水泄漏。我家多次报修，但物业管理人员仍以1306室邻居马桶漏水为由未进行任何处理。直至2018年7月26日，维修人员打开卫生间天花板吊顶，发现公共污水管检查孔封堵产生缺口导致漏水。其后物业管理人员终于对污水管道检查孔进行封堵处理。2.车辆在车位上多次被恶意损坏的问题。我于2018年向物业公司租赁车位，车辆在车位上多次发生被恶意割损车带、划损车窗玻璃的情况，向物业管理人员反映后，但其表示由于未安装监控，无法找到肇事者，给我造成维修损失5900元。二、西宇嘉业公司未按照合同约定提供物业服务，存在严重违约行为。1.未按合同约定公示物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。2.停止提供集中供热水，给业主日常生活带来极大不便。3.建筑外墙装饰面脱落，年久失修，存在安全隐患。4.小区大门时常无人看管，小区安全进出堪忧。5.停车场、电梯间等公共区域监控缺失，形同虚设。6.小区路灯曾长时间损坏，存在安全隐患。7.电动车侵占消防通道，无人管理，存在消防隐患。三、我有权对西宇嘉业公司的服务进行监督，多次与物业管理人员反馈服务存在的问题，始终未得到正面积极响应。其未依法提供物业服务，起诉理由和诉讼请求不能成立。四、西宇嘉业公司物业服务严重失职失责，我主张先履行抗辩权，在其纠正错误履行合同约定之前，有权拒绝支付物业管理服务费。五、西宇嘉业公司主张的违约金没有法律依据，我对所谓的违约金一无所知。基于以上事实和理由，我并非拒绝支付物业费，是因为西宇嘉业公司没有履行物业服务合同约定，事实上也明显未提供符合法律规定及行业标准的服务，其诉讼请求不能成立。由于西宇嘉业公司未尽职尽责，给我及家人经济和精神带来极大伤害，请求法院驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张金虎居住在北京市丰台区丰体南路8号院3号楼1105室。2015年9月26日，中国人民解放军62301部队（甲方，建设单位）与西宇嘉业公司（物业公司，乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，合同约定：物业项目系位于丰体南路8号院军民园住宅小区，类型系军队经济适用房、普通住宅。合同约定物业服务期限为叁年，自2015年9月28日至2018年9月27日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：……负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。负责协助公安部门维护公共秩序和协助做好安全防范工作。负责及时处理甲方、业主的有效投诉和合理化建议。合同中约定物业服务收费为经济适用房住宅、商品房住宅、商业物业1.87元/平方米/月。2.物业服务费从每年度9月28日开始计收。业主按年预缴物业服务费。第二十二条、本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同约定的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，在此期间物业服务费仍由业主按本合同约定的标准缴纳。第二十九条、业主违反本合同第十三条、第十四条，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当向乙方支付滞纳金。2018年12月21日，郑州联勤保障中心北京直属保障大队（原中国人民解放军62301部队）与西宇嘉业公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定：本物业项目系位于丰体南路8号院军民园住宅小区，类型系军队经济适用房、普通住宅。合同中约定物业服务收费为经济适用房住宅1.87元/平方米/月。物业服务费每年9月28日收取。业主按年预缴物业服务费。本合同的成立时间为2018年9月28日，至业主大会成立之日并与乙方重新签订物业服务合同或者新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的，本合同自动终止。因军队关于军产房、军队经济适用房的政策调整从而导致此合同必须终止的视为不可抗力，甲乙双方互不负违约责任。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费、车位费、车位管理费的应当按千分之五/日的标准向乙方支付违约金。张金虎未缴纳自2015年9月28日至2020年9月27日的物业服务费。庭审中，张金虎提交照片、微信记录等证明卫生间漏水、车辆受损及物业服务不到位等问题。西宇嘉业公司认可张金虎家漏水，但称系楼上漏水导致，非公共部位漏水造成；张金虎的证据无法证明车辆是在车位中受损；关于物业服务中的为题，西宇嘉业公司称很多问题是上一家物业公司遗留问题，其早已解决，有些问题是偶发问题，其发现会及时处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。张金虎作为该小区房屋业主据此享有和承担物业合同中业主的权利和义务。西宇嘉业公司自2015年9月26日起向丰体南路军民园小区提供物业服务，即享有收取相应物业费的权利，根据建设单位中国人民解放军62301部队与西宇嘉业公司签订的《北京市前期物业服务合同》约定，西宇嘉业公司要求张金虎交纳所欠物业费的诉讼请求，予法有据，本院予以支持。关于滞纳金，鉴于西宇嘉业公司在履行物业服务过程中确有瑕疵，且张金虎并非恶意拖欠物业费，故本院对该诉讼请求不予支持。关于张金虎主张的漏水及车辆损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、张金虎于本判决生效之日起七日内支付北京西宇嘉业物业管理有限公司自2015年9月28日至2020年9月27日物业费16751.4元；二、驳回北京西宇嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由张金虎负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 綦宗霞二〇二一年六月十五日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐