四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1524民初730号 原告：宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司，住所地四川省宜宾市长宁县古河镇幸福村飞泉寺。 法定代表人：罗亚樯。 委托诉讼代理人：杨**权，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗世兵,四川川安律师事务所律师。 原告：四川颐和康养老服务有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区黄市镇红旗村十一组111号。 法定代表人：周舸。 委托诉讼代理人：宋韬，该公司员工。 委托诉讼代理人:周树用，该公司员工。 原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司与被告四川颐和康养老服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司的委托代理人杨**权、罗世兵到庭参加诉讼，被告四川颐和康养老服务有限公司的委托代理人宋韬、周树用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间的《场地租赁合同》；2、请求被告立即支付违约赔偿金1141119.96元（已抵扣300000元履约保证金）；3、支付律师费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月26日，原告公司与被告四川颐和康养老服务有限公司签订《场地租赁协议》，合同约定：原告公司将位于长宁县××镇××房××栋××栋楼，建筑面积为11437.6平方米的房屋整体出租给被告公司开发建设康养基地进行经营活动，租赁期限为十五年，第一期五年：每平方米7元／月，被告公司于施工进场后2个月内，向原告公司支付第一年的租金。合同签订后，被告方于2020年4月1日进场施工，被告最迟应于5月30日向原告缴纳合同约定的租金，至今已有7个月有余，期间原告公司于8月10日、9月24日、10月15日与被告公司就房屋租金多次进行协商支付，被告于2020年10月14日向原告书面承诺“再延迟40天，若到时我公司不能兑现（缴纳房租），我公司自动退出，宣告项目失败，与我公司有关的所有债权债务由我方承担”，该承诺于2020年11月24日到期，到期后原告于2020年12月17日向被告发出“诉讼告知书”，告知“我公司将采取诉讼途径维护自身利益”，被告采取了默认方式。被告占用原告房屋，拒不按照合同约定履行义务，鉴于被告公司的严重违约行为，被告已经构成根本违约，因此，请求人民法院依法判决解除双方的《场地租赁合同》》，根据合同约定，被告应当赔偿占用原告场地租金1.5倍的违约金及所有损失。为维护原告公司的合法权益，现根据双方签订的《场地租赁合同》第一条、第二条和第四条的规定，《中华人民共和国民法典》第577条、第721条、第722条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告四川颐和康养老服务有限公司辩称：1.本案实为房屋租金合同纠纷；2.本案所涉合同为无效合同，第一原告未出示“土地使用证”、“房产证”、“建筑许可证”、“房屋建设设计图及施工图”、“竣工验收合格证”、“消防设施合格证”等相关证据，不能证明原告系合格房屋出租主体以及房屋已达到法定出租条件，第二本案出租的房屋是未建筑完工的烂尾建筑，第三原被告签订合同时，原告未依法书面告知出租物的权属关系；3.本案不应当计付房屋租金，因合同系无效合同，出租房屋在续建过程中，不能满足房屋经营使用的基本要求；4.原告应该支付给被告以房屋施工设计图为基准未完工工程量价款400余万元；5.本案双方应在有关手续全部满足的基础上重新签订合法的房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2019年12月26日，原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司（甲方）与被告四川颐和康养老服务有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，合同第一条租赁场所约定：“原告将位于长宁县××镇××栋××栋，建筑面积11437.46平方米（有房屋产权证及附属配套设施，房屋坐落于长宁县××镇××村××组，以实际测绘面积为准）和土地面积（有土地使用权证，以实际测绘面积为准），除已投入为七洞沟临时停车场外，其余整体出租给乙方开发建设康养基地进行经营活动”，第二条租赁期限及租金约定：“租赁期限15年，即从2020年1月1日起，以每五年为一个阶段计算租金，第一个五年：每平方米7元／月（含税费）；第二个五年：每平方米为10元／月（含税费）；第三个五年：每平方米为12元／月（含税费）”；第三条双方责任约定“（一）甲方责任：1.乙方租赁使用期内，若因甲方原因出现任何法律纠纷，影响乙方正常经营，造成各自损失或损害的，均由甲方负责赔偿由此给乙方造成的相应损失。2.甲方的债权债务全部由甲方负责清算，因甲方债务影响乙方经营活动，甲方应赔偿由此给乙方造成的相应损失……（二）乙方责任：……3.乙方全权负责承担租赁场地内的环保、消防、绿化、亮化、水电、安全和工程验收工作及费用。4.甲方有义务为乙方提供相关资料，协助乙方向各级政府部门争取的扶持政策或补助资金，归乙方所有”；第四条付款方式与期限约定：“1.甲乙双方签订合同后，于2020年元月10日前，乙方应向甲方交合同履约金人民币30万元（大写：叁拾万元整），工程完工后经相关部门验收合格后，甲方退还乙方合同履约保证金人民币30万元（大写：叁拾万元整），履约金不计付利息。2.本项工程乙方预计完工时间为10个月，报批手续时间为2个月（即2020年1月1日至2020年12月31日），期间不管装修是否完毕，手续办理是否结束，康养服务是否运营，甲方都不得计收租金。反之从2021年1月1日起，期间甲方不管乙方装修是否完毕，手续办理是否结束，康养服务是否运营，甲方对乙方启动计收租金。3.乙方施工进场后2个月内，乙方向甲方交第一年（即2021年1月1日-2021年12月31日）的租金。以后租金实行一年交一次，先交租金后使用，乙方在收到甲方合规税务发票后7个工作日内转账支付下一年度租金。”第五条违约责任约定：“1.本合同一经签订，双方均应严格遵守不得违反，否则应承担相应违约责任。由违约方赔偿另一方造成所有相应损失；2.在租赁期内，甲方未经乙方同意单方面解除合同，甲方应承担乙方安装装修等设备设施工程费用，退还乙方已付的未到期部分租金，还需赔偿1.5倍年租金作为违约金。乙方单方面解除或不履行合同，应赔偿甲方1.5倍年租金，并且所投入的装饰装修、设施设备资产一律不得撤离，免费收归甲方所有”；第六条其他约定：“1.在本合同有效期内，甲乙方不得单方面停租、退租，若需要变更合同或解除（终止）合同的情况下，双方进行协商并签订新的变更（补充）或解除合同的书面协议……3.乙方应当严格按照合同规定支付租金，逾期3个月不支付租金，视为乙方违约、承担违约责任。并且甲方还将维护自身权益向乙方追偿对甲方造成的一切损失费用（包括保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由乙方承担，且乙方同意强制执行，双方于签定合同当日到公证处进行公证”。合同尾部双方盖章签字。合同签订后被告支付原告合同履约金30万元。2020年7月29日，原被告双方就消防安装工程签订《补充协议》，约定项目房屋1-10栋和12栋（建筑面积11600平方米）的消防安装工程（一消）包干价为45万元，甲乙双方各承担50%，超出部分由乙方承担，乙方在取得验收合格证后在应缴七洞沟公司场地租金中扣除。2020年8月10日，原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司向被告四川颐和康养老服务有限公司发出《关于催收康养场地房屋租金的函》，载明：根据双方2019年12月26日签订的《场地房屋租赁合同》约定，乙方施工进场2个月内，乙方应向甲方交第一年（即2021年1月1日-2021年12月31日）的租金，贵公司于2020年4月1日起进场施工，至今已4个月余，一直未履行合同约定交纳租金。按照合同约定，贵方已违约，我方已谅解延期两月有余。现经公司股东会研究决定，请贵公司务必于2020年8月20日前交纳租赁费，逾期未交，我公司将采取必要法律途径予以解决。应交场地租金为11437.46平方米＊7元／平方米＊12月＝960746.64元。2020年9月24日，原被告双方签订《康养场地房屋租金延期缴纳协议》，约定：“一、双方约定，乙方承诺于2020年10月15日前交付第一年（即2021年1月1日-2021年12月31日）的租金。二、若乙方到期仍未缴租金，必须停止施工。甲方将采取必要费法律途径予以解决。3.备注：应交场地房屋租金11437.46平方米＊7元／平方米＊12月＝960746.64元。扣除消防工程甲方应承担的50%即22.5万，应缴纳房屋租金735746.64元”尾部有双方盖章签字。2020年10月15，原告向被告发出《关于催收康养场地房屋租金的函》，主要内容为要求被告于2020年10月15日前交纳场地租赁费，逾期未交，将采取必要的法律途径予以解决。2020年10月15日，被告四川颐和康养老服务有限公司向原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司出具《承诺书》，内容为“在与贵公司的合作中，我方未能按约履行预付房租，谨此深表歉意！经我公司讨论，恳请贵公司再延迟40天，若到时我公司不能兑现，我公司自动退出，宣告项目失败，与我公司的所有债权债务由我方承担！”2020年12月17日，原告向被告出具《诉讼告知书》，主要内容为“……你公司承诺于2020年10月15日前付款，到期后你方仍未兑现承诺，并再次承诺延迟40天（即2020年11月25日前）付款，至今你公司仍未按时付款。依据双方签订的房屋场地租金的协议约定，你公司已严重违约。为此，我公司限你在收到本告知书3天内履行合同义务，若到期未履行，我公司将立即锁闭提供给你方的办公室场所，扣留你方在场所所有物资、机具，并采取诉讼途径维护自身利益，一切法律后果（包括但不限于查封、扣押、冻结财产等）由你公司自行承担。”2021年4月1日，原告向本院提起诉讼。 以上事实，有《场地租赁合同》、《补充协议》、《关于催收康养场地房屋租金的函》、《康养场地房屋租金延期缴纳协议》、《承诺书》、《关于催收康养场地房屋租金的函》、《诉讼告知书》、房屋产权证书复印件、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。 本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定与法律规定履行义务。原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司已按照合同约定交付场地，被告四川颐和康养老服务有限公司应按约定组织实施并预付租金。被告未能交付后经双方多次沟通并函件承诺，被告均未能履行，已构成根本违约。原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司享有法定解除权，故对原告主张解除原、被告之间的《场地租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称因在合同签订时，原告未出示相关证书，也未书面告知出租物抵押情况，导致未能融资，且出租物未完全建设完成，租赁合同无效。本院认为，原、被告双方均系完全民事行为能力主体，在签订租赁合同前应充分了解租赁物的现状，且自租赁合同签订至今，被告一直正常使用案涉房屋，并未出现抵押权人行使抵押权或其他妨碍租赁物使用的情形，被告辩称的理由并非导致租赁合同无效的法定事由，本院不予采纳。 关于原告主张被告支付违约金1141119.96元（已抵扣300000元履约保证金）的诉讼请求，因原被告双方在《场地租赁合同》明确约定，被告不履行合同，应赔偿原告1.5倍年租金，本案中被告未按约定支付租金，经催告承诺后仍未在合理的期限内履行，应当按照《场地租赁合同》的约定向原告支付违约金1141119.96元（11437.46平方米*7元/平方米*12月-已付300000履约金）。 对于原告主张被告支付律师费5000元的诉讼请求，双方在《场地租赁合同》中并无关于支付律师费的明确约定，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论后，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、七百二十二条条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 之规定，判决如下： 一、原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司与被告四川颐和康养老服务有限公司于2019年12月26日签订的《场地租赁合同》于2021年4月1日起解除； 二、本判决书生效之日起10日内，被告四川颐和康养老服务有限公司支付原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司违约金1141119.96元； 三、驳回原告宜宾市长宁县七洞沟旅游风景区有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15116元，减半收取7558元，由被告四川颐和康养老服务有限公司负担（该款原告已预交，由被告四川颐和康养老服务有限公司直接支付给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 陈德泉 二〇二一年六月二日 法官助理 周 润 书 记 员 袁云芸