陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕09民终421号上诉人（一审被告）：刘凤英，女，回族，1947年5月14日出生，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：刘榆平，（刘凤英女婿），住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：余飞龙，陕西昌润律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汉阴县凤凰房地产开发有限责任公司，住所地陕西省汉阴县。法定代表人：张代权，公司总经理。委托诉讼代理人：张忍江，男，公司副经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。一审被告：刘新华，女，回族，1953年7月28日出生，住陕西省安康市汉滨区。一审被告：张银秀，女，汉族，1942年10月15日出生，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：刘军，（张银秀之子），住陕西省汉阴县。一审被告：刘军，男，回族，1973年8月10日出生，住陕西省汉阴县。一审被告：刘小燕，女，回族，1979年12月10日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：刘军（刘小燕之兄），住陕西省汉阴县。上诉人刘凤英因与被上诉人汉阴县凤凰房地产开发有限责任公司（以下简称“凤凰公司”），一审被告刘新华、张银秀、刘军、刘小燕房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2020）陕0921民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘凤英的委托诉讼代理人刘榆平、余飞龙，被上诉人凤凰公司的委托诉讼代理人张忍江、李剑明，一审被告张银秀、刘小燕的委托诉讼代理人刘军，一审被告刘军均到庭参加诉讼。一审被告刘新华，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘凤英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回凤凰公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由凤凰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉《房屋转让协议》合法成立，属事实认定错误。1.一审法院认为王某某在《房屋转让协议》上的签字属于代签（即代理行为）与事实不符，王某某在该案中也没有代理权，刘凤英在王某某签订协议后并没有以任何积极或法定的行为对王某某的签字进行追认，故王某某冒用刘凤英的名字在《房屋转让协议》上签字的行为没有代理权。2.一审法院认定刘凤英知道王某某代签《房屋转让协议》，却故意回避“知道”的时间和“知道后”采取的措施。刘凤英不知道王某某冒名签字《房屋转让协议》事实，一直到2018年凤凰公司要求刘凤英协助办理过户手续时，才知道《房屋转让协议》和《公证书》的存在。刘凤英在得知事实情况后，第一时间申请撤销公证书，汉阴县公证处经过调查也撤销了该公证书。3.一审判决以“合同已经实际履行”认为合同成立，与事实不符。一审法院认定协议签订当天刘凤英收取50000元是认可购房款，事实认定有误。刘凤英收取50000元，但其并不知道《房屋转让协议》已经签订，其收取50000元不可能有履行《房屋转让协议》，认同购房款的心理基础。在刘凤英根本不知道《房屋转让协议》已经签订的情况下，对凤凰公司拆除房屋的行为在其心中只能认定为侵权行为，是否对侵权行为主张权利受到各种主、客观条件的影响。一审法院以刘凤英未对该侵权行为及时主张权利，就认为刘凤英认可了一个自己根本不可能知情的合同，属于事实认定错误。刘凤英是因为各种因素才未及时主张权利。刘凤英并非在该房屋中居住，凤凰公司拆除房屋时其并未在第一时间知情；刘凤英基于对刘某某对共有财产管理能力的信任，未时时刻刻关注共有房屋的情况；刘凤英一直有病在身，在知晓房屋被拆除时木已成舟，刘凤英根本无法采取现场阻拦等自力救济行为，继续阻拦小区的建设也不具有实际意义。在共有人均有权管理房屋的基础上，刘凤英一直带病休养，无法单独主张权利，所以等其它共有人联合主张权利也很正常。房屋虽然拆除，但刘凤英对土地仍然享有权利。二、本案一审判决适用法律错误。一审判决将凤凰小区住户的利益认定为社会公共利益，将刘凤英的个人财产权利认为是个人权利，并且认为个人权利应无条件为社会公共利益让步。一审法院对刘凤英基本的财产权利都不予保护，属适用法律错误，应予以纠正。凤凰公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。《房屋转让协议》签订时，刘凤英及其丈夫王某某均在场，是刘凤英提出由王某某代为签字。考虑到刘凤英与王某某的夫妻关系，且两人也在场，由王某某代为签字并无不妥。即使王某某没有代理权，凤凰公司在合同签订后按约定支付了购房款，刘凤英也收到了50000元购房款。在此后的十二年里，凤凰公司拆除旧房销售新房，刘凤英均是知情的。刘凤英的真实意思表示就是与凤凰公司签订合同，出售房屋。现合同已经实际履行，刘凤英应当按照合同约定协助凤凰公司办理有关不动产登记手续。二、一审判决适用法律正确。本案为买卖合同纠纷，凤凰公司已经按照合同约定支付了购房款，履行了合同约定，刘凤英拒不协助配合办证的行为违反了合同约定，一审法院依照合同法有关规定判决刘凤英协助办证也是正确的。张银秀、刘军、刘小燕述称，房屋是刘某某卖的，张银秀、刘军、刘小燕愿意配合办理相关手续。刘新华未陈述意见。凤凰公司向一审法院起诉请求：1.判令刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕依照《房屋转让协议》履行配合办证义务，并赔偿经济损失50000元；2.案件诉讼费由刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕负担。一审法院经审理查明，刘某全、喻某慧夫妇在汉阴县XX镇XX街XX号有土木结构房屋一座，该房屋登记在刘某全的名下，房屋所有权证书载明建筑面积100.49平方米，国有土地使用权面积219平方米。刘某全、喻某慧夫妇分别于1995年和2006年去世，其共同生育了三个子女，分别为儿子刘某某和女儿刘凤英、刘新华。2008年6月24日，凤凰公司与刘某某等人达成《房屋转让协议》，协商将该房屋出让给凤凰公司，在协议中约定：一、房屋价款双方议定人民币壹拾捌万肆仟柒佰捌拾元整，签字之时，价款当场付清；二、房屋四界以上述四界为准，总面积贰佰壹拾玖平米，如遇拓街，由乙方自行处理，与甲方无关；三、由于四邻未到场签字认可，乙方同意自行解决，与甲方无关；四、由于出让方属于共同共有，因此其价款由甲方（出让方）自行分配，但不得影响乙方入住，否则承担一切后果；五、甲方保证乙方在付清全部价款后交付钥匙和相关证件，并保证水、电畅通；六、房屋所有权换证由乙方自行办理承担相关费用，如需甲方协助，甲方必须到场；七、自协议达成，该房所有权归乙方所有，乙方出让、收益、继承、改造与任何人无关；八、本协议一式三份，签字公证后立即生效，具有同等法律效力。该协议上出让方（甲方）签名为刘某某、刘凤英、刘新华，受让方（乙方）为凤凰公司，由凤凰公司的法定代表人张代权在协议上签字，加盖了凤凰公司印章。协议达成后，凤凰公司支付了购房款184780元，该款分割给刘凤英、刘新华各50000元，刘凤英当日将该50000元存入中国农业银行汉阴县支行，次日刘某某出具了收到购房款184780元的收条。2008年6月25日，汉阴县公证处出具了（2008）汉公证民字第060号公证书。同期，凤凰公司与刘某全房屋相邻的七户达成房屋置换协议。2008年7月，凤凰公司将刘某全名下的房屋拆除，2009年在该土地和置换的土地上建设凤凰小区，2011年建设全面完成。2018年凤凰公司要求刘凤英按照《房屋转让协议》的约定配合办理不动产登记手续，刘凤英提出异议，申请汉阴县司法局撤销（2008）汉公证民字第060号公证书。汉阴县公证处经过复查，认为公证员在办理该项公证的过程中，受理申请、审查程序不严不实，协议书中刘凤英签字不属实，系刘凤英爱人王某某代签等瑕疵，撤销了该公证书。另查明，刘某某于2010年去世，张银秀系其配偶，刘军、刘小燕系其子女。因刘凤英不配合凤凰公司办理不动产登记证，凤凰公司遂诉至法院，要求刘凤英按照《房屋转让协议》的约定，履行配合办证义务，并赔偿经济损失50000元。在审理过程，凤凰公司向法院申请追加刘新华、张银秀、刘军、刘小燕参加诉讼，法院经审查认为凤凰公司的申请符合法律规定，依法追加刘新华、张银秀、刘军、刘小燕作为该案被告参加诉讼。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，张银秀、刘军、刘小燕愿意协助凤凰公司履行配合办证义务，不违反法律禁止性规定，予以准许。对于刘凤英、刘新华是否应当协助凤凰公司履行配合办证义务，刘凤英辩称，房屋买卖合同无效，其对房屋买卖不知情，《房屋转让协议》不是其本人所签，刘新华辩称对房屋买卖持保留意见。一审法院认为，据双方2008年6月24日签订的《房屋转让协议》，凤凰公司已按照该协议约定支付了房屋价款184780元，刘某某出具了收到184780元购房款的收条，刘凤英、刘新华亦各收到其中的购房款50000元。虽然《房屋转让协议》中刘凤英的签名由其丈夫王某某代签，但刘凤英知道王某某在该《房屋转让协议》中代签，协议签订当天也收到了购房款50000元，在凤凰公司将该房屋拆除并进行新建时，亦知道但一直未采取相应的措施，凤凰小区也已经建成九年，从房屋转让行为的实际情况来看，双方房屋买卖关系已经成立且已经实际履行。凤凰公司履行了支付价款的义务，转让的房屋交付给凤凰公司后，刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕还应当协助凤凰公司配合办理不动产登记证，亦符合双方合同约定的“房屋所有权换证由乙方自行办理承担相关费用，如需甲方协助，甲方必须到场”。故刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕应当协助凤凰公司办理不动产登记证。其次，双方协商转让的房屋已被拆除，因而不存在房产过户问题，房屋转让协议中涉及转让的土地，在凤凰小区建成后，被凤凰小区各住户共同占有和使用已成事实，刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕亦不可能继续使用，为了维护社会公共利益，刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕亦应当协助凤凰公司履行办证义务，即或是该房屋转让行为侵害了刘凤英、刘新华的合法权利，其亦可以根据相关法律规定进行主张。对于凤凰公司主张的损失50000元，凤凰公司未提供证据证明该损失系刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕造成，因此对凤凰公司主张由刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕承担损失50000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕按照房屋转让协议的约定协助凤凰公司办理不动产登记证；二、驳回凤凰公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由凤凰公司负担1000元，由刘凤英、刘新华、张银秀、刘军、刘小燕各负担10元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，刘凤英在2018年11月27日的《答辩状》中称“2008年6月24日，村支书于某某带到我家几个人，其中一个人是公证员，公证员拿了一份合同给我们读了一遍，我说房子我们不卖。后来一个人把我和我妹刘新华带到农行营业部，让在柜台签了个字，便给我五万元钱。我说不要还给他，他说你先拿着，房子卖与不卖以后再说，不卖了把钱退给我就行了。”刘凤英在2018年11月20日提交给汉阴县人民法院的《我的申辩》XX街XX房子，我便想找王某平买主问个究竟，我连字都没签就动工了。叫老伴和我一块找人，他才说字他在吃饭时已经签了。”本院认为，本案的争议焦点为：刘凤英是否应当配合凤凰公司办理不动产登记手续。刘凤英上诉认为，王某某不能代表刘凤英，刘凤英并没有以任何积极或者法定行为对王某某的签字进行追认，王某某在本案中无代理权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，本案中王某某是否具有代理权，均并不影响《房屋转让协议》的效力。经查，刘凤英在2018年11月27日的《答辩状》中称“2008年6月24日，村支书于某某带到我家几个人，其中一个人是公证员，公证员拿了一份合同给我们读了一遍，我说房子我们不卖。后来一个人把我和我妹刘新华带到农行营业部，让在柜台签了个字，便给我五万元钱。我说不要还给他，他说你先拿着，房子卖与不卖以后再说，不卖了把钱退给我就行了。”在2018年11月20日给汉阴县人民法院的《我的申辩》XX街XX房子，我便想找王某平买主问个究竟，我连字都没签就动工了。叫老伴和我一块找人，他才说字他在吃饭时已经签了。”刘凤英上述意见表明其对案涉《房屋转让协议》的内容是明知的，对收取的五万元系房款的性质亦是明知的，且知晓如不卖房需将房款退还。2008年刘凤英知晓旧房被拆除重建的事实，也知晓王某某代其在《房屋转让协议》签字的事实，但从未向凤凰公司提出不卖房屋，并退还5万元房款。现案涉房屋已被拆除，凤凰小区业已建成。直至2018年凤凰公司要求刘凤英协助办理相关过户手续时，刘凤英才提出异议并申请撤销公证书。现刘凤英以《房屋转让协议》不是其签字为由,拒绝配合凤凰公司办理相关手续,其上诉请求不能予以支持。综上，刘凤英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘凤英承担。本判决为终审判决。审判长  刘效梅审判员  张 燕审判员  刘 悦二〇二一年五月三十一日书记员  赵倩茹1