辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2488号上诉人（原审被告）：孙喜华，女，1973年11月30日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：汤宪丽，辽宁水平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐谦，辽宁水平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白帆，男，1988年5月19日出生，满族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：于丽丽，女，白帆母亲。原审第三人：郭晓婷，女，1978年2月1日出生，汉族，户籍地址辽宁省桓仁满族自治县。上诉人孙喜华因与被上诉人白帆、原审第三人郭晓婷合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙喜华上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判驳回白帆的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉合同不能履行的根本原因在于被上诉人不能交纳下一年度的租金而被原出租方终止合同，案涉店铺转让合同不能继续履行的责任不在上诉人，而在于被上诉人。1.双方签订的合同中明确约定了被上诉人同等享有上诉人在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，被上诉人同意代替上诉人履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由承租人交纳的水电费及其他各项费用。按此约定，及时缴纳租金是被上诉人的义务。通过一审记载的录音内容可以看出，原出租方收回房屋是因为被上诉人不能明确是否能及时缴纳下一度租金，而被原出租方收回房屋。原出租方郭晓婷和上诉人明确表示，她只收取房租，如果被上诉人继续干就和她签合同，到工商局把合同改一下，此说法也表明被上诉人只要缴纳租金，原出租方同意被上诉人继续租用。2.虽然合同中没有明确约定第二年租金交纳的时间，但从交易习惯和郭晓婷的说法中均可以证明在第二年租期开始时应及时缴纳。郭晓婷作出催告后，被上诉人没有明确表明其是否继续租用，作为原出租方势必表明到期搬离的态度，而被上诉人在当年度租金未届满时，提前将店铺返还给原出租方，系自行处分自己权利，与上诉人无关，对其自行处分行为导致的后果应自担。二、一审判决基于错误事实认定合同不能履行的过错在于上诉人，继而返还财产部分认定也是错误的。1.一审并未向上诉人询问也未释明设施设备及装饰装修的明细及价款，反而直接认定上诉人没有提供证据证明具体物品及装修费用，剥夺了上诉人的诉讼权利。2.对于双方各自提交的物品清单，一审法院直接认定被上诉人提交的清单而否认上诉人提供的清单系错误。3.一审法院对占用期间的设施设备、装饰装修的费用没有扣除系错误。4.对于被上诉人装修部分，一审法院没有查明具体情况，是否可以拆除，对于可以拆除的应当拆除，不应直接认定损失，即便有损失，前述已阐述了合同不能履行的过错在于被上诉人，对于被上诉人房屋装修款损失部分也应自担。白帆辩称，不同意上诉人的上诉请求。郭晓婷未到庭，也未提交书面答辩意见。白帆向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告于2019年12月2日签订的《店铺转让合同》；2.依法判令被告返还租金及转让费130000元、返还押金20000元、赔偿装修损失30000元，以上共计180000元；3.诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2019年4月19日，被告孙喜华（乙方）与大连银河美食花园餐饮服务有限公司万达广场分公司（甲方）签订《银河美食花园档口租赁合同》，约定甲方将高新区万达广场银河美食花园22号档口租赁给乙方进行餐饮经营，租赁期限自2019年5月5日至2022年5月4日，每年租金120000元，履约保证金20000元，合同未满一年或经营不善转让转租外兑，押金不返；乙方所经营的档口由乙方自负盈亏的方式经营，乙方不得私自转包、转租、转让给他人经营，如有发现甲方有权立即终止合同，并按违约扣除履约保证金，剩余租金不退；乙方因经营不善，要求转让或转租要报请甲方，乙方需向甲方提交转让转租申请；乙方需爱护经营场地的各种设施设备，甲方提供乙方使用的内外油烟机罩、收款机、托盘在经营期间供乙方无偿使用，但如果撤店，则需缴纳保证金的10%作为折旧费，如遇损坏则需造价赔偿，乙方撤店时无权拆卸带走；各档口装修及附着物，乙方不得拆卸，不得拆损及破坏，不得影响甲方正常营业。上述租赁合同的期限，签订合同时的租赁期限为一年（2019年5月5日至2020年5月4日），2020年1月，被告孙喜华让第三人把合同期限改为三年（2019年5月5日至2022年5月4日），更改处盖有大连银河美食花园餐饮服务有限公司万达广场分公司印章。孙喜华交纳案涉合同租金至2020年5月4日。2019年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《店铺转让合同》，约定甲方将自己位于高新园区嘉创大厦自由时光的店铺转让给乙方使用，建筑面积198平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方；乙方在2019年12月2日前向甲方支付转让费130000元；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损的与甲方无关。同日，原告向被告交付店铺转让费130000元及押金20000元（保证自由时光餐厅食品安全、水电不出意外，截止到2020年5月4日前）。上述合同签订前，原告已看过被告与大连银河美食花园餐饮服务有限公司万达广场分公司签订《银河美食花园档口租赁合同》。庭审中，被告称上述合同签订时没有征得原出租方同意，但出租方代表郭晓婷2019年12月2日知道原告在此处开始装修，没有明确表示不同意，其也接受了原告提交的电费，事后原出租人也询问被告关于转租一事，被告没有否认，原出租人也默认了此行为，并没有明确表示反对。合同签订后，原告对店铺进行装修花费30000元。2019年12月16日，因案涉店铺漏水，原告通过微信告知被告，被告称之前就漏过但物业告知已经修好，让原告找相关人员维修。2020年1月3日，原告白帆在第三人处另外租赁了一个档口。根据原告白帆与第三人郭晓婷2020年3月19日的谈话录音显示，白：要我搬走需要通知孙一声吧，什么时间，房子里面东西有孙也有我的。郭：能撤出去的都撤，到时候你们不租了我也好往外兑。郭：你要租这小屋呗（自由时光内的一个小屋）。白：对，我也是临时先放东西，把大屋子给你空出来。郭：这样吧，你这个小屋要是当库房，你给我一万块钱，押金两千，如果你要是租大屋了，这个小屋的钱就给你抵房租。白：我能不能把大屋东西先放小屋一段时间，我也找地方放东西，你什么时间要我搬走。郭：到时候你不租小库房，把小屋剩余租金返给你。白：大屋你什么时候要我搬。郭：那你要是三五天能搬走就更好了。白：收拾这屋要拆东西的话，我肯定找孙拆。郭：反正你们协商我就不参与了。白：那我告诉孙一声。郭：你就说郭姐今天来让我搬离，她跟我之间没有合同关系。白：那我通知孙。郭：嗯，我昨晚反正给她打电话了。白帆与郭晓婷3月26日谈话录音显示，白：孙姐不让我搬走。郭：她不让你走，合同也快到期了。白：孙说5月5日在算房租，你要是现在让我走，我走了后果自负。郭：孙说5月5日，那我合同和孙都没关系了，她都违约了。我也不和你们矫情，你这块（另租赁的一个档口）和我签的合同，咱俩有关系，酒吧这块我不和你发生关系，你来回穿来穿去的收拾，收拾完了钥匙我就收回来了，有来看房子的我也张罗。白：那我和孙沟通一下。郭：你们之间的我也不参与，我就对待我和谁之间的合同关系。根据被告孙喜华与第三人郭晓婷2020年3月20日通话录音显示，郭：我第一件事解决的就是你们家的事，我都跟白帆说了，但是我感觉你们之间有一些乱七八糟的事，我都说了，他要是起诉，我应着，我没办法，但是这里是咱俩之间有合同关系，最重要的是房屋的事，就像我说的这个店你不想经营了，要么装修你们俩谈钱，大不了你就少损失点给他，要不你这里，马上交房租了，你不难受吗，又十几万。孙：我现在就是这个意思，放弃了，我不租了，我不干了。郭：你就是不掏不掏，不管你3个人还是几个人合伙，五、六万你还得掏出来。孙：对。郭：你不如把这些事利利索索的回馈他们身上多好，朋友还不失个脸面。孙：对呀，我也是这个意思，你说以前漏点水我都不在意，漏就漏呗。郭：现在漏水是一方面，他挑这个事，最重要的是他想盘这个店，你们之间肯定没达成协议或者你有某一方面没对住。我们以后还得打交道，我可以帮着做做工作，咱们也不伤和气，咱们三角的关系处的也不错。孙：对对，我也是这个意思，我想赶快解脱出来。现在他用水这块说事。郭：你现在就想这个店不干了，你直接跟白帆说，你就彻底撤出去，以后怎么交房租和你没关系，咱们就到工商局把合同改一下，你们之间涉及到多少钱都与我没有关系，我就收我的房租，你们经营的好坏也与我没有关系，咱说实话，就是白帆他们拿回去个十万、八万块钱，你是不是也就扔个十万、八万的呀。孙：对，我不计较这些。郭：你要是需要我把这件事撮合一下，你就直说，你要是不用我能解决的，你们就赶快解决，但是前提是，你们俩解决完，一定让白帆和我签这个合同。孙:知道，你认可就行，我就转让给他。郭：对对，马上就交房租了。孙：交房租看我面子上给他让让，因为漏水，小孩事多……。根据原告白帆与被告孙喜华2020年3月31日的通话录音显示，白：郭姐早上领人来看房子我就给你打电话，这个事情你到底怎么处理，她现在让我走。孙：郭晓婷不接我电话，我现在纳闷，是不是你俩在一起演戏。白：如果演戏的话，郭直接给我个手续就可以了。孙：小白，她要是这么翻脸无情的话，你就跟她说孙姐继续回来干，她不接我电话。白：那你和她说啊，我说你要干郭得信才行啊。……孙：郭跟我说要让你走也是5月4日走。白：疫情延期一个月，现在是6月4日了。孙：郭领人看房子就是吓唬你，她就想让你早点拿定主意租还是不租，那你就告诉她租呗。白：现在疫情这个时期，怎么确定租还是不租，况且她一会这样、一会那样的。孙：你就说5月4日签合同，你看她什么态度。白：我不能这么说，要是我不租了，好像玩人一样。孙：她现在确定你不租了。白：我不租了，她现在就让我走。孙：她告诉我5月4日的，现在就是不接电话，不知道怎么回事。白：那这是你俩沟通的问题，她现在是两次让我走，一次领人来看房子了，这个事情我告诉你一声，你说之前和她说转让这个事情我相信，反正你是这样和我说的，我之后就给她打电话问了你转租和她说没有，她说没说，我只能认为她是口头承诺你的，然后你也就口头承诺我了，你说她转租的事情她知道，也不会提前让我走，那全都是停留在口头上的。孙：她现在不接我电话，不知道怎么回事。白：你当初说郭肯定不能让我提前走。孙：对呀，郭当初也是这么和我说的。白：这是一个事情，第二个事，当初你说转租的事她知道，现在她说不知道，你到底和没和她说。孙：我要是没告诉她，等我见面把和她的微信语音给你听。白：她跟你说兑现不了承诺，导致你跟我说兑现不了承诺，我说过什么我认，就说半年房租的事情我也认可。孙：郭让你走你怎么说的。白：我说找你商量，打你电话打不通。孙：你告诉她没到期，你走不了……。庭审中，原、被告均认可130000元转让费包括60000元租金，另外70000元是店铺转让费和设备设施费（设备包括厨房所有的设备、投影仪两台、长型餐桌三个及配套桌椅、吧台、室内其他装修、后门楼梯的改造）。原告已于2020年4月初将案涉店铺返还给原出租方。原告已将被告交付的酒吧设备设施搬离并放置在仓库内（位于大连市沙河口区色汽车美容服务部），酒吧物品清单：三张酒吧大桌、单冷冻冰箱一个、冷藏操作台两个、椅子十五个、柜子一个、厨具若干、小货架子一个、餐具若干、水杯若干、烟灰缸若干、小抱枕若干、音响一组、电视三个、一次性餐具若干、客如云收款机一个、烧水器一个、大垃圾桶一个、小垃圾桶若干、纸巾盒若干、大灯泡若干、足球酒壶三个、冷藏展示柜两个、消毒柜一个、电脑两个、座机一个、收钱箱一个、投影仪两个、投影布一个、双眼灶台一个、电灶台一个、塑料水壶三个、自酿啤酒罐三个。一审法院认为，结合上述已查明的相关事实及本案双方当事人的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：第一，案涉店铺转让合同未能得以继续履行的责任如何认定的问题；第二，案涉店铺转让合同解除后相关款项及物品的返还及赔偿损失的责任如何认定的问题。针对第一个焦点问题，一审法院认为，因原告白帆在提起本案诉讼之前已将案涉店铺返还给了出租方，故可以认定原告白帆与被告孙喜华签订案涉店铺转让合同已不存在继续履行的可能，据此，原告白帆要求解除案涉店铺转让合同的诉讼请求，予以支持。结合本案现有证据，一审法院认为案涉店铺转让合同不能得以继续履行的主要责任在于被告孙喜华，主要理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，依据被告孙喜华与原告白帆签订的案涉店铺转让合同的相关内容可以看出，被告孙喜华（即承租人）将其与大连银河美食花园餐饮服务有限公司万达广场分公司（即出租人）签订的《银河美食花园档口租赁合同》中的权利义务一并转让给了原告白帆。由于被告孙喜华承租使用案涉店铺的期限是三年（即至2022年5月4日止），因此，原告白帆在受让案涉店铺后的实际使用期限亦应至前述期限届满为止。但结合原告白帆、被告孙喜华、出租人的工作人员郭晓婷之间的电话录音证据可以认定，案涉店铺的漏水情况未能得以彻底解决，且出租人于2020年3月即以被告孙喜华违约为由明确要求原告白帆提前从案涉店铺撤出。因被告孙喜华与案涉店铺的出租人未能对第二年、第三年租金的支付时间达成合意，且被告孙喜华与原告白帆亦未约定原告白帆直接向出租人支付第二年、第三年租金的时间，又因被告孙喜华与出租人签订的租赁合同中明确约定若被告孙喜华私自转让、转租案涉店铺则出租人有权终止合同，原告白帆亦并未与出租人重新签订租赁合同，故在被告孙喜华对漏水及租金如何支付等问题未能协调解决及案涉店铺转让合同未能得到出租人完全同意的情况下，原告白帆撤出案涉店铺经营的主要责任应由被告孙喜华承担。针对第二个焦点问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，正如前所述，案涉店铺转让合同已不存在继续履行的可能，而从减少当事人诉累的角度，原告白帆与被告孙喜华因合同取得的相关财产应当予以相互返还。因原告白帆在与被告孙喜华的电话录音中表示认可承担半年房屋租金（即60000元），且本案在审理过程中被告孙喜华认可其收到的130000元中60000元系房屋租金、70000元系店铺转让费及设备设施费，故被告孙喜华应当将其收取的该70000元及押金20000元（即总计90000元）向原告白帆予以返还。而原告白帆则应当向被告孙喜华返还相关设备、设施，原告白帆提交了一份其收到的酒吧物品清单，鉴于被告孙喜华并未提供充分相反证据证明原告白帆提供的清单中记载的内容不准确，故原告白帆向被告孙喜华返还前述清单中记载的设备、设施。至于被告孙喜华辩称前述70000元除了包括相关设备、设施外还有相关装修的费用，因被告孙喜华并未提供充分证据证明其支付装修费用的具体数额及相关装修是可拆除并可以再次返还使用等事实，且案涉店铺转让合同解除的主要责任并非在于原告白帆，故综合本案现有证据的情况，即使存在相关装修，被告孙喜华返还的前述70000元中亦不能予以扣除相关款项数额。其次，因原告白帆在与被告孙喜华签订案涉店铺转让合同之前应当知晓被告孙喜华与案涉店铺出租人签订的租赁合同的相关条款（即包括案涉店铺转让应征得出租人同意为前提的条款），故原告白帆在未得到出租人明确表示完全同意及其在未与出租人重新签订租赁合同的情况下直接对案涉店铺进行装修及经营，其作为完全民事行为能力人亦应对此负有相应的责任。据此，综合本案情况，原告白帆要求被告孙喜华赔偿其装修损失30000元的数额应由其本人承担40%为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告白帆与被告孙喜华于2019年12月2日签订的《店铺转让合同》；二、被告孙喜华于判决生效之日起十日内返还原告白帆90000元；三、被告孙喜华于判决生效之日起十日内向原告白帆支付装修损失18000元；四、原告白帆于判决生效之日起十日内向被告孙喜华返还相关设备、设施（以原告提交的酒吧物品清单记载为准）；五、驳回原告白帆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告白帆负担1560元，被告孙喜华负担2340元。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了证明一份、证明人身份证复印件、装修转款的所有记录，拟证明上诉人交给被上诉人案涉店铺之前装修花费了59700元，同时对一审认定被上诉人与原审第三人对话中“郭：到时候你不租小库房，把小屋剩余租金返给你”的表述有异议，认为应当是“到时候你要不租了，就定个日期把剩余租金返给你”，对一审认定上诉人与被上诉人对话中“白：我不能这么说”有异议，认为应当是“白：我不能跟他说这个话，和他说继续租那就交钱。孙喜华回答说续签也不到期。”同时还认为一审遗漏了2020年3月20日上诉人与原审第三人之间对话过程中在原审第三人称“现在漏水是一方面，他挑这个事，最重要的是他想盘这个店，你们之间肯定没达成协议或者你有某一方面没对住”之后，上诉人表示“没有没有”、“郭：他要来找我，我就跟他说，你就不用操心了”，一审还遗漏了被上诉人提供的物品清单以外的上诉人交付给被上诉人的一部分物品；被上诉人未提交新证据，且对一审认定的事实没有异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证明属于证人证言，因证人未到庭接受询问，本院对证明不予采信；由于装修转款记录与证明相关联，而证明未被采信，转款记录则缺乏与本案的关联性，因此，本院不予采信。关于上诉人对一审认定事实的异议，上诉人所提出的异议部分均为当事人之间的对话内容，虽然一审表述与当事人本人陈述原文有所不同，但语义并未改变，未影响案件裁判，因此，本院对一审认定的相关内容不作调整。至于上诉人所称一审遗漏的对话内容，因这部分内容属于当事人陈述，且上诉人所称遗漏的对话内容并不能推翻上诉人在一审中自认“上述合同签订时没有征得原出租方同意”，因此，本院对上诉人所称的该部分对话内容不予补充。另外，关于交接物品问题，因上诉人系设施设备物品的出卖人，其应当对交付给被上诉人的设施设备物品品名和数量承担举证责任，现上诉人提供物品明细单系其单方自行制作，并无被上诉人的签字，且被上诉人也不予认可，而上诉人提交的照片又无法确定为交接前照片，因此，上诉人应承担举证不能的法律后果，一审依据白帆的自认认定双方交接物品并无不当。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人对双方签订的《店铺转让合同》有效以及解除均不存争议，现双方争议的焦点主要为合同解除的责任承担和解除的法律后果。对此，本院认为，按照双方签订的《店铺转让合同》中关于“乙方（被上诉人）同意代替甲方（上诉人）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”的约定，上诉人是将其与原房屋出租人签订的《银河美食花园档口租赁合同》的权利义务概括移转给了被上诉人，那么，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，上诉人移转合同权利义务之前必须经《银河美食花园档口租赁合同》的另一方当事人大连银河美食花园餐饮服务有限公司万达广场分公司的同意，而且，上诉人与原出租人的《档口租赁合同》中也约定了“乙方（上诉人）不得私自转包、转租、转让给他人经营，如有发现甲方（原出租人）有权立即终止合同，并按违约扣除履约保证金，剩余租金不退；乙方因经营不善，要求转让或转租要报请甲方，乙方需向甲方提交转让转租申请”。然而，通过已经查明的事实可知，上诉人转让店铺前并未征得原出租人的同意，更未向原出租人提交转让转租申请，尽管在原出租人知晓上诉人转租店铺之后没有明确表示不同意，但毕竟被上诉人未能承继租赁合同的权利义务系由上诉人未事先征得原出租人同意而引发，一审根据各方当事人之间的对话内容综合考虑前因后果，认定上诉人对合同解除承担主要责任、被上诉人承担次要责任并无不妥。关于《店铺转让合同》解除的法律后果，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案具体情况而言，《店铺转让合同》解除后，可以产生溯及既往的效果，即双方已经交付给对方的财物应当相互返还或采取补救措施，一审判决孙喜华返还转让费、押金以及白帆返还物品正确。至于返还转让费的数额和物品范围，虽然被上诉人经营了一段时间，在上诉人返还转让费时确应当考虑成本折旧问题，但上诉人转让店铺之时，其与原房屋出租人之间签订《银河美食花园档口租赁合同》的剩余租期只有两年半，而其为经营而投入的设施设备和装修的折旧年限通常情况下不止3年，双方又未约定折旧率，按照剩余期限两年半进行折旧的话显然不妥。鉴于被上诉人占有经营店铺时间不长，一审综合各方面因素并将折旧与上诉人应当返还被上诉人尚未到期的部分租金互抵，较好地衡平了双方的利益，因此，本院对转让费返还不再予以调整。而关于物品返还一节，因已形成附合的装饰装修物已随房屋一并归还，不存在返还的问题，而可移动物品，因上诉人与被上诉人交接时未签订交接单，而上诉人又应当对交付给被上诉人的设施设备物品品名和数量承担举证责任，现上诉人未能提供证据证明其单方自行制作物品明细单上的物品交付给了被上诉人，上诉人应承担举证不能的法律后果，一审依据白帆的自认认定双方交接物品并无不当。上诉人如有新证据，可就超出白帆的自认部分物品，另行诉讼解决。综上所述，孙喜华的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元（上诉人孙喜华已预交），由上诉人孙喜华负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王家永审判员  王 歆二〇二一年六月一日书记员  张 丹