山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3428号上诉人(原审被告)：周磊，男，1984年12月27日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨希俊，男，汉族，1962年6月7日出生，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：于雪，山东福阳律师事务所律师。上诉人周磊因与被上诉人杨希俊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周磊上诉请求：1.撤销一审判决书第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当依法予以改判。1、本案中上诉人已将涉案的房屋转租给第三人，由第三人张小宝占有使用房屋，第三人张小宝未缴纳房租后，被上诉人擅自将涉案房屋加锁，由此导致损失不应由上诉人承担。原审判决不顾事实，错误裁判。2、一审判决认定上诉人与被上诉人房屋租赁合同中，系上诉人违约，应按照房屋租赁合同第2条承担违约责任，而本案中第三人张小宝转租后，一直未按期交纳房租，被上诉人迟迟未解除合同，直到租赁合同期满后才想上诉人主张，其自身存在过错，导致损失扩大，不应由上诉人承担全部责任。被上诉人杨希俊辩称：上诉人的主张与事实不符，且没有证据支持.请求维持原判。杨希俊向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠租金70000元及违约金5833.33元，以上暂计75833.33元；2、请求被告立即腾空并向原告返还租赁房屋；3、请求法院依法判令被告赔偿原告房屋占用期间的损失直至房屋实际返还之日止，损失计算标准参照房屋租赁合同约定的租金标准计算；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案涉烟台经济技术开发区福莱商城20号楼内302号房屋属于案外人李培松所有，原告妻子舒贵玉于2015年5月5日与李培松签订房屋租赁合同，承租了该房屋，租赁期限自2015年5月6日至2020年6月6日。原告庭审中提供了李培松出具的声明，载明“只限办理烟台市开发区福莱商城20号楼302号出租手续”。另查，烟台经济技术开发区福莱商城20号楼内303号房屋属于原告所有。2017年1月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将烟台经济技术开发区福莱商城20号楼内303号房屋出租给乙方，建筑面积400平方米，租期三年，自2017年1月15日起至2020年1月14日止，年租金70000元，房屋租金支付方式为每年结算一次。房屋租金支付方式如下：押金5000元，提前一个月支付下一年租金。租赁期满后，甲方确认房屋及屋内设施、设备安全完好，水、电、煤气、暖气、数字电视、物业费用结清后，当日内原额退还乙方。房屋定金10000元，租房定金冲抵押金。乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、物业、电话费及其他相关费用，缴纳方式、时间按相关规定执行。甲方违约责任：甲方违反本合同约定，提前收回房屋或甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退还给乙方已付剩余租金及押金外还应按照本合同壹个月租金额向乙方支付违约金，并且赔偿乙方对房屋的装修费用和其他相关损失。乙方违约责任：1、乙方有下列行为之一的，除甲方有权终止合同外，乙方还应按照本合同壹个月租金额向甲方支付违约金，并且赔偿甲方的其他相关损失。1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋，改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。2）拖欠房租累计壹个月以上的。2、乙方提前退租需提前一个月通知甲方并按照本合同一个月租金向甲方支付违约金，甲乙双方在办理房屋退租时，房屋交接当日由甲方退还给乙方已收剩余租金及押金。原告主张原、被告达成合意以及实际出租、交付给被告的房屋系烟台经济技术开发区福莱商城20号楼内302号房屋，原因系原告与李培松签订房屋合同时将房号误写为303号，所以原、被告签订合同时亦书写为303号，但实际租赁的是302号房。另外，303号房的所有权人为原告夫妻。庭审中，被告认可其实际租赁的房屋系302号房屋。涉案合同签订后，被告向原告交付了2017年租金70000元及押金5000元。原告于2017年1月15日向被告交付了涉案房屋，并将钥匙交付被告。后续被告又交付了2018年房屋租金70000元。原告主张被告欠付的租金系2019年1月15日至2020年1月14日期间及合同到期后的实际占用期间的租金。被告认可自2019年1月15日之后未再向原告交纳过房屋，并主张2018年7月26日其妻李卓已将涉案房屋转租给张小宝，根据被告与张小宝的协议，上述租金应由张小宝支付给原告，转租后涉案房屋由张小宝自己管理使用。原告不认可被告将涉案房屋转租给他人的主张，称涉案房屋由被告夫妻实际管理并使用，被告则主张涉案房屋由原告控制管理使用。被告主张其于2018年将涉案房屋转租给案外人张小宝，张小宝于2020年6月向烟台市福山区人民法院提起诉讼，要求解除转租协议，该案正在审理过程中。根据被告申请，一审法院依法调取了烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1678号案件张小宝起诉周磊、李卓合同纠纷一案的庭审笔录及相关证据材料。原告发表意见称，对庭审笔录的真实性没有异议，同时可以证明：1.被告所称与张小宝的合同关系系鱼塘合作的相应关系，与本案无关；2.被告所称张小宝实际上并未接受涉案租赁房屋；3.被告所经营的网络公司实际上是与其妻子李卓共同经营的，原告申请追加李卓为本案的共同被告，共同承担欠付原告的房屋租赁费等义务；4.对于张小宝主张的证据中可以看出被告与张小宝间的公司转让协议并未实际履行。被告发表意见称，对证据的真实性没有异议，能够证明涉案租赁房屋已经转让给张小宝，原告应追加张小宝为本案被告，由张小宝偿还原告租赁费。经一审法院审查，2018年7月26日，李卓（甲方）与张小宝（乙方）签订投资鱼塘资金抵转让费协议，约定乙方投资鱼塘的资金为25万元，甲方公司转让费35万元。甲乙双方经过协商，乙方投资鱼塘的资金抵甲方公司转让费25万元。同日，双方又签订转让合同，载明“转让地址：开发区胶东福莱商城20号楼302，甲方转让公司的人员由乙方自行安置。室内附属设施：开发区13套设备，人事电脑8台，挂墙的空调6个……。转让明细如下：转让金：开发区转让费20万元。房屋修缮费等费用由乙方支付。开发区公司房租每年10万元，房租到期日：2019年1月26日。”被告主张转让合同签订后其已将房屋及屋内设施、设备全部交付，被告在福山法院提交的物业费收据，足以证实涉案的租赁房屋已由张小宝实际控制使用。一审庭审中，被告认可对于房屋转租事宜其未经原告书面同意。另，2020年10月30日，原、被告就涉案房屋办理了交接手续，被告将房屋腾空并交付原告，原告接收房屋，双方形成书面交接笔录，并在笔录中注明“租赁期间被告使用造成了损失，原告保留权利，另被告尚欠付的水、电、物业费用，应予支付，保留另案主张的权利”。一审法院认为，当事人就自己的诉讼主张应予举证证实。被告代理人主张被告系无民事行为能力人，应提供被告已经法定程序予以认定为无民事行为能力人的相关法律文书，但被告未就其主张提供充分的证据予以证实，故对被告代理人主张的被告系无民事行为能力人的陈述法院不予认可。涉案合同系原告从案外人李培松处租赁而来，且李培松向原告出具了同意对外转租的书面材料。综上，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定向被告交付房屋，被告已实际占用使用房屋并向原告支付部分租金后未再向原告支付剩余租期的租金，构成违约，其除应向原告支付剩余租期的租金外还应向原告承担违约责任。涉案租赁合同于2020年1月14日到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告负有返还租赁物的法定义务。后双方未续签租赁合同，被告也未向原告返还租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间形成了不定期租赁合同关系。就不定期租赁合同而言，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条则规定“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，即法律赋予不定期租赁合同双方都享有解除权，是否行使解除权由不定期租赁合同双方自行决定。本案庭审后，原、被告于2020年10月30日对涉案房屋进行了书面交接，被告已将房屋腾空交付原告，原告接收房屋，法院确认该交接日期为涉案合同终止履行期限。关于原告要求被告腾空并向原告返还租赁房屋的诉讼请求，因被告已经履行完毕，法院不再予以处理。关于原告要求被告支付租金及房屋占用使用费。原、被告均认可2019年1月15日之后未再交纳过房屋租金，至2020年10月30日止，共计1年9个月15天，该期间2019年1月15日至2020年1月14日的租金70000元、2020年1月15至2020年10月30日的房屋占有使用费55417元，对于上述费用，被告应向原告予以支付。关于违约金，根据租赁合同中乙方违约责任第2条之约定“乙方违约责任：1、乙方有下列行为之一的，除甲方有权终止合同外，乙方还应按照本合同壹个月租金额向甲方支付违约金，并且赔偿甲方的其他相关损失。2）拖欠房租累计壹个月以上的。因此，被告应向原告支付1个月的房租5833元作为合同解除的违约金。另外，因被告签订合同时已向原告交纳押金5000元，根据合同约定房屋交接时原告应予返还，故原告应向被告返还房屋押金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年11月11日判决：一、被告周磊于判决生效之日起十日内支付原告杨希俊房屋租金70000元、房屋占有使用费55417元及违约金5833元。二、原告杨希俊于判决生效之日起十日内返还被告周磊房屋押金5000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1696元，保全费720元，由被告周磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋原系案外人李培松所有，由被上诉人的妻子舒贵玉与李培松签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，租赁期限自2015年5月6日至2020年6月6日，后被上诉人与上诉人又签订了房屋租赁合同，约定被上诉人将涉案房屋租给上诉人，期限自2017年1月15日起至2020年1月14日，该合同签订后，被上诉人向上诉人交付了涉案房屋，上诉人向被上诉人交付了2017年、2018年的租金。被上诉人主张2019年后上诉人再未交过租金，故将上诉人诉至法院要求其支付房屋占有使用费并腾退房屋，上诉人对此辩称其妻子李卓已将涉案房屋转租给案外人张小宝，被上诉人应向张小宝主张相关权利，并称2020年张小宝向烟台市福山区法院起诉上诉人和李卓一案能够证实其主张，但据一审法院审查该案材料，该案所涉系上诉人与张小宝之间的鱼塘合作关系，与本案无关，且该案中反映张小宝并未接受涉案房屋且双方之间的公司转让协议并未实际履行。再者，上诉人一审中认可其2019年1月15日之后未向被上诉人交纳过房租，且将涉案房屋转租给张小宝亦未经被上诉人书面同意，现上诉人没有充分证据证明2019年以后被上诉人同意涉案房屋由张小宝承租并交付房租。据此，上诉人未按时交纳租金已构成违约，依照合同相对性，被上诉人要求上诉人支付涉案房屋的租金、占有使用费及违约金，依据充分，依法应予支持。上诉人上诉坚持主张涉案房屋2019年以后系张小宝实际承租，被上诉人应向张小宝主张权利，且张小宝长期没交房租被上诉人不解除合同系被上诉人对损失扩大存在过错，应承担部分责任的理由不成立，对上诉人的上述主张，本院不予支持。综上所述，周磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1696元，由上诉人周磊负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  尹鹏亮审判员  王天松二〇二一年六月十日书记员  王亚男