辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5459号上诉人（原审原告）：哈尔滨银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区港兴路118号1-4层。负责人：王萧宇，该分行行长。委托诉讼代理人：商庆国、黄奕华，辽宁先河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李吉赞，男，1968年3月23日生，朝鲜族，住黑龙江省东宁县。原审被告：朴淳美，女，1971年1月7日生，朝鲜族，住黑龙江省东宁县。原审被告：大连德威佳业投资有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港浦路139B-1号。法定代表人：贾文。上诉人哈尔滨银行股份有限公司大连分行因与被上诉人李吉赞及原审被告朴淳美、大连德威佳业投资有限公司金融借款合同纠纷案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人哈尔滨银行股份有限公司大连分行上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持上诉人对李吉赞抵押的位于大连市中山区房屋有抵押权，并对上述抵押物折价、变卖或拍卖后的价款享有优先受偿。主要事实和理由：被上诉人李吉赞已与上诉人签订《个人贷款抵押合同》，表明被上诉人李吉赞对抵押事宜已同意并确认，且上诉人是基于抵押等条件方对被上诉人发放贷款，若上诉人的抵押权无法确认或无法享受优先受偿，则违背合同签订的根本意义，上诉人将承受无法弥补的巨大损失。上诉人于2018年7月7日取得不动产登记证明，登记证明中已明确注明上诉人为抵押权利人，抵押方式为一般抵押，抵押期限为2018年6月13日至2036年6月12日,担保债权数额为66万元人民币,证明了抵押物对债权的抵押担保效力，抵押权真实有效。被上诉人李吉赞及原审被告朴淳美、大连德威佳业投资有限公司均未参加二审诉讼，也未提交书面答辩意见。哈尔滨银行股份有限公司大连分行向一审法院起诉请求：1、被告李吉赞、朴淳美共同偿还原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行借款本金604,999.92元、利息10,244.74元、罚息202.18元、复利113.64元，暂合计人民币615,560.48元（暂计算至2020年6月22日），及自2020年6月23日起至款项付清之日止，按照双方签订的《个人安居贷一手住房按揭贷款借款合同》约定的利率给付利息、罚息、复利；2、确认原告对被告李吉赞抵押给原告的位于大连市中山区房屋抵押权有效，原告对上述抵押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿；3、被告大连德威佳业投资有限公司对上述款项承担阶段性担保清偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用及为实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费及公告费等。一审法院经审理查明，借款合同名称:个人安居贷一手住房按揭贷款借款合同；借款人/借款人配：李吉赞/朴淳美；签订时间2018年6月13日；借款金额：66万元；借款额度使用期限：自2018年6月13日起至2036年6月12日；贷款用途：购买房屋；贷款利率：按法定基准利率下浮30%执行，即借款年利率为3.43%；利率调整方式：次年1月1日调整；罚息利率：合同利率的150%；复利利率：如借款人未足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；还款方式：按月等额本息还款法；违约责任：借款人违反本合同中的任何条款，贷款人有权停止发放贷款并要求借款人立即偿还本合同项下已到期和未到期的全部贷款本息；抵押合同名称：个人贷款抵押合同（编号：抵2018411000285）；签订时间：2018年6月13日；抵押人：李吉赞；抵押权人：哈尔滨银行股份有限公司大连分行；抵押物及权属信息：李吉赞名下位于大连市中山区；担保范围：包括但不限于贷款本金及利息（包括债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他为签订或履行本合同而发生的费用，以及抵押权人为实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖会、公证费、送达费、公告费、律师费）；抵押登记办理情况：预告登记；登记机关：大连市国土资源和房屋局；登记时间：2018年7月7日；保证合同名称：个人贷款保证合同（编号：保2018411000310）；签订时间：2018年6月13日；保证人：大连德威佳业投资有限公司；保证方式：连带责任；保证期间：在本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日起后两年止；保证范围：主合同项下全部债务，包括但不限于本金及利息（包括因债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他为签订或履行本合同而发生的费用，以及原告实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等。实际发放贷款金额：66,000元；实际贷款期限：2018年7月12日至2036年6月12日；还款方式：等额本息；欠付本金（截止日期）：604,999.92元（截止2020年11月13日）；欠付利息（截止日期）：10,244.74元（截止2020年6月22日）；欠付罚息（截止日期）：202.18元（截止2020年6月22日）；欠付复利（截止日期）：113.64元（截止2020年6月22日）；宣告贷款到期日：2020年6月22日；逾期还款日期：2020年1月21日。一审法院认为，原告与被告李吉赞、朴淳美签订的《个人安居贷一手住房按揭贷款借款合同》和《个人贷款抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原、被告之间的借款合同和抵押合同关系依法成立。原告依约履行了合同义务，二被告未依约履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任，按照约定原告可宣告贷款提前到期并要求被告偿还剩余本金以及到期的利息、罚息和复利，原告该诉请，事实清楚，证据确实充分，予以支持，但原告宣布提前到期后将不产生利息，对原告该诉请不予支持。关于原告诉请确认对抵押物享有优先受偿权一节，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。第一百八十七条规定以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，案涉抵押物系房屋，但并未办理抵押登记，抵押权并未设立，故对原告该诉请不予支持。关于原告诉请被告大连德威佳业投资有限公司承担连带保证责任一节，双方已签订个人贷款保证合同，原告亦在保证期间内起诉，故原告诉请，于法有据，予以支持。三被告经公告送达，期限届满未到庭应诉，依法缺席判决。判决如下：一、被告李吉赞、朴淳美共同偿还原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行借款本金604,999.92元及利息10,244.74元；二、被告李吉赞、朴淳美共同给付原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行截止2020年6月22日欠付的罚息202.18元和复利113.64元；三、被告李吉赞、朴淳美共同给付原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行自2020年6月23日起至款项付清之日止的罚息和复利（分别以应还未还本金和利息为基数，按照《个人安居贷一手住房按揭贷款借款合同》中约定的罚息利率标准计算）；上列一至三项中二被告应共同给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、被告大连德威佳业投资有限公司对上述第一至三项被告李吉赞、朴淳美应共同给付原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行之款项承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向二被告追偿。五、驳回原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行其他诉讼请求。诉讼费13,558元（含案件受理费9960元，保全费3598元），由三被告共同负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，案涉房屋已于2019年1月31日办理完建筑物所有权首次登记，李吉赞所购买的案涉房屋当前具备办理产权登记条件，但李吉赞至今未办理产权证。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”的规定，未取得房屋产权证的房产不可办理抵押登记。本案所涉房屋为尚未办理房屋产权登记的房产，其目前无法办理抵押登记，但该房产已办理了抵押预告登记，且债权人的债权已届满，并主张债权的实现。在此种情况下，债权人对预告登记的不动产是否享有优先受偿权是本案二审审理的焦点问题。本院将结合抵押预告登记制度设立的目的、现行法律规定及本案实际情况综合进行论述。首先，预告登记系相对于正式登记而言的，其是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的权利人对预告登记的不动产享有排他权，即未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力。从该条款立法目的可知，抵押预告登记有其存在的价值，对债权人的利益有一定的保障作用。其次,《中华人民共和国物权法》第二十条第二条又规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据该条规定，预告登记失效有两种情形：一是债权消灭；二是能够进行不动产登记而未申请登记，且超过三个月的期限。本院认为，该条所规定的未申请不动产登记是指未在三个月内申请办理正式的抵押登记，而申请的主体应为预告登记权利人。即当不动产的抵押登记条件具备时，若预告登记权利人消极地怠于行使权利，不办理正式登记，必将造成不动产现时权利人权利长期受限，所涉不动产置于权利人权利待定状态，使得能够交易的不动产无法变动，故对预告登记作出消灭的规定。本案中，因买房人李吉赞尚未办理房屋权属登记，致案涉房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故上诉人的抵押预告登记至今有效，且其指向的结果必将是抵押权的设立。第三，从本案的具体情况看，上诉人作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款前即办理了案涉房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记。其原因在于贷款人即李吉赞怠于办理房产权属登记，尚未领取房屋产权证。该状况的发生并非上诉人的过错，亦非其主观意愿，若判决让其承担对之不利的法律后果，既有违法律之精神，也让本案中的抵押预告登记失去其功能，与预告登记制度设立的目的不符。同时，若以实现抵押权条件尚未成就为由驳回上诉人相应的诉讼请求，待条件成就后再行主张，不仅造成诉累，且在权利人找不到又怠于办理房屋产权登记的情况下，该条件能否成就、何时成就变得遥遥无期。则上诉人基于抵押预告登记所享有的物权排他权、物权请求权将势必成为悬空的权利，亦让案涉房产始终处于权利待定状态，不利于维护合法的金融债权及正常的金融秩序。第四，新颁布的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”的规定，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当可适用于本案。本案中，开发商已为案涉房屋办理完所有权首次登记，上诉人又为案涉房屋设立了抵押预告登记，且上诉人的权利不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的失效情形，加之上诉人对未办理抵押登记并无过错，故本院支持上诉人关于优先受偿权的上诉请求。这样处理既与各方当事人的诉讼利益相符,也不损害社会公共利益及其他第三人的合法权利，更不违反预告登记制度设立的目的和作用。综上，原审判决认定事实基本清楚,但适用法律部分不当,依法应予纠正；上诉人上诉有理，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5531号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5531号民事判决第五项；三、哈尔滨银行股份有限公司大连分行有权对李吉赞提供抵押的位于大连市中山区房屋折价或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费9960元，由被上诉人李吉赞负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年六月二十四日书记员  朱彦锡