甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0111民初505号原告：苏富鹏，男，1992年8月14日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：王飞跃，兰州连海律师事务所律师。被告：张昭晖，男，1987年2月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。被告：兰州金色年华房地产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市红古区海石湾平安路无号第6层002室（会展中心B座6层002室）。法定代表人：巨启艳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董燕，系该公司员工。原告苏富鹏与被告张昭晖、兰州金色年华房地产经纪有限公司（以下简称“金色年华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏富鹏及委托诉讼代理人王飞跃、被告金色年华公司委托诉讼代理人董燕到庭参加了诉讼，被告张昭晖经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏富鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告张昭晖履行2018年5月18日签订的房屋买卖（居间）合同，将位于凤凰城3号楼1单元404室房屋（房屋建筑面积84.18平方米）过户到苏富鹏名下；2.判令被告支付违约金10000元；3.被告承担律师费4000元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月18日，原告通过被告兰州金色年华房地产经纪有限公司（经纪方）的介绍购买房屋，经协商被告张昭晖将位于凤凰城3号楼1单元404室的房屋出售给原告，原告将10000元的定金交付给被告金色年华公司，原、被告三方签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，并在合同书上签字确认。根据合同约定，被告张昭晖以420000元的价格将该房屋出售给原告，合同书确认在签订合同时原告已支付房款90000元，由被告经纪方于2018年5月31日代原告支付给被告张昭晖。同时，约定原告在2018年5月31日支付100000元给被告张昭晖，由被告经纪方受原告委托向被告张昭晖支付，被告办完产权证后再支付清剩余房款。此外，被告保证在2018年年底之前将该房屋过户手续办理完毕，如果一方违约则承担房屋总价3%的违约责任，并且约定2018年6月30日被告张昭晖交付上述房屋给原告使用。合同签订后，原告依据合同约定履行了全部义务，共支付房款200000元。按照合同约定，被告应当履行配合原告办理房屋过户手续的义务，但原告多次向被告主张办理房屋过户手续并交清尾款，被告均以种种理由予以拒绝，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张昭晖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料及证据，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。被告金色年华公司辩称，房屋买卖的时候就告知该房屋是抵押状态，过户是原告与张昭晖当面协商的，我们也一直在履行自己的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2018年5月18日，原告苏富鹏与被告张昭晖、金色年华公司三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定“卖方张昭晖在经纪方兰州金色年华房地产经纪有限公司的介绍下将位于兰州市红古区××镇××路××号××号楼××单元××室的房屋出售给买方苏富鹏，因房屋处于抵押状态，卖方于合同签署之日起30日内还清贷款，解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用，房屋成交价40万元人民币，过户所需税费由双方各承担一半；买方于2018年5月18日交付定金9万元予经纪方，经纪方于2018年5月31日代买方支付给卖方；买方于2018年5月31日交付10万元予卖方；买方委托经纪方申请银行贷款20万元支付卖方剩余房款，经纪方受买方托管的房屋预留尾款1万元……买卖方各支付经纪方咨询费4000元；卖方于2018年6月30日交付房屋给买方使用，逾期交付违约金为房屋总价的3%；卖方应在办理产权转移登记手续前将房屋产权纠纷、债务、税项、租赁已经解除抵押等事项处理完毕；由于一方违约，另外两方为追究违约责任产生的诉讼费、律师费由违约一方承担，不追究经纪方责任；乙方购买家具家电共计20000元……”。2018年5月18日，原告将10000元购房款及90000元定金交付给被告金色年华公司，2018年5月28日原告将4200元服务佣金及100000元购房款交付给被告金色年华公司，金色年华公司将购房款支付给了被告张昭晖。后被告未依约履行偿还贷款及房屋过户义务，原告故诉至法院。上述事实，有原、被告庭审陈述及原告提交的房屋买卖（居间）合同、借款催收律师函、收款收据、委托代理合同、支付凭证、《甘肃省律师服务收费指导意见》在卷佐证，经原、被告质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告苏富鹏与被告张昭晖、金色年华公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按合同的约定履行相关义务。首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，以及第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，不动产物权的变更、转让应以登记为准，而买卖合同属于物权变更、转让的原因行为，仅在合同双方当事人之间发生债权关系，合同一方可要求另一方按照合同约定继续履行包括过户等物权登记行为。本案涉及的房屋已经办理了产权登记，不动产证号为甘（2018）红古区不动产全第0003209号，权属登记信息中显示该房屋的所有权人为张昭晖。虽然涉案房屋处于未查封、已抵押状态，但抵押房屋不属于不能依法转让房产的法定条件，在原、被告协商一致的情况下，涉案房屋是具备办理过户手续可能性的。故在被告未依约履行相关义务的前提下，对原告诉请被告张昭晖配合办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。其次，原、被告在合同中约定了卖方违反合同约定无法将房屋售予买方的，应向买方支付未能按时履行合同约定其他义务的违约金，即房屋总价的3%。本案被告张昭晖未按《房屋买卖（居间）合同》约定的内容履行房屋交付及过户的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中双方对迟延履行交付房屋及过户的违约责任已达成合意，且违约金的约定未超过法律规定的范围，故本院对原告主张被告张昭晖承担违约金10000元的诉讼请求予以支持。但是，对于被告金色年华公司应否承担连带责任的问题，因为房产交易中介公司是为房产买卖双方达成销售与购买的交易活动提供咨询、经纪等服务的人员或机构，房产中介方对房屋买卖双方的违约行为并无法定义务，除非房屋中介方在房屋交易时，存在虚构社保、对出卖人审查不到位、未尽风险告知义务或隐瞒房屋弊端等情形时，才可以追究中介方的连带责任。本案中，金色年华公司在涉案房屋买卖时，对房屋的所有权及抵押状态已履行了审查及告知义务，且原、被告三方在合同中也约定了买方或卖方任意一方违约，均不得追究经纪方责任，故对原告要求被告金色年华公司承担连带违约责任的诉讼请求，不予支持，但金色年华公司依旧有督促和配合买卖双方完成后续房屋交易及过户的义务。最后，关于原告诉请的律师费4000元，原、被告在合同第八条约定了由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的诉讼费、律师费用由违约一方承担。同时，原告提交的委托代理合同、转账记录及《甘肃省律师服务收费指导意见》可以证实原告为本次诉讼与兰州连海律师事务所签订了委托代理合同，并支付了律师费4000元，根据合同约定，律师费用由违约方负担。故原告要求被告张昭晖承担律师费4000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张昭晖于本判决生效之日起十日内协助原告苏富鹏办理位于兰州市红古区××镇××路××号××号楼××单元××室房屋（不动产证号：甘（2018）红古区不动产全第0003209号）的产权过户手续，将房屋过户登记至原告苏富鹏名下；二、被告张昭晖于本判决生效之日起十日内向原告苏富鹏支付违约金人民币10000元，律师费人民币4000元；三、驳回原告苏富鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告张昭晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  李 信二〇二一年六月三日法官助理  刘妍君书 记 员  石 昊