辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1439号上诉人（原审被告、反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地兴城市温泉办事处兴海南路三段东2—3户。法定代表人：罗霄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敬凭、陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳梅，女，1965年8月31日出生，汉族，退休工人，住葫芦岛市龙港区。上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）因与被上诉人刘艳梅租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2021）辽1481民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝爱公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘艳梅的诉讼请求，解除宝爱公司与刘艳梅签订的租赁合同，并由刘艳梅承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定其公司与刘艳梅达成自2015年起计算租金的合意属认定事实错误。宝爱公司返还租金应建立在刘艳梅购买房产的基础上，而刘艳梅在2015年对涉案房产不具有所有权。何时起算租金属于格式条款内容，解释时应以非格式条款优先为原则。涉案合同是制式合同，因返租业主过多，工作人员疏忽未更改租金起算时间，但双方签订合同的日期是非格式条款。现双方对租金起算时间有争议，应以双方签订合同的日期，即2018年2月26日为租金起算年度，依照合同内容，第1-4年度租金为0，故现未到支付租金的时限。2.一审判决未考虑合同履行已经不具备可能性，不依法解除合同会使该合同陷入僵局状态，致使合同双方都遭受巨大经济损失的情况，认为租赁合同不构成法定解除条件，属于适用法律错误。一审判决未考虑到立法本意，宝爱公司经多方努力，经营仍困难重重，已无法维持收支平衡，案涉合同符合解除的法律规定条件，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，参照其他地区的指导意见以及《最高人民法院公报》的裁判规则，应该判令解除租赁合同。刘艳梅辩称，我当时买了商铺后签订的就是租赁合同，当初宝爱公司如果不说可以返租我也不能买这个铺子，宝爱公司不管盈利或者是亏损，都不应违反合同的约定，双方应诚实守信，如果宝爱公司不返还租金就算违约。刘艳梅向一审法院起诉请求：1.宝爱公司支付其2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租金15788元，并按日万分之二支付违约金以及对应的银行利息。2.诉讼费由宝爱公司负担。宝爱公司向一审法院提出反诉请求：解除商铺租赁合同。一审法院认定事实：刘艳梅自有坐落于兴城市银象宁远城商铺一处。2018年2月28日，甲方（刘艳梅）与乙方（宝爱公司）签订《银象宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购银象宁远城商铺不可撤销地租赁给乙方，乙方愿对商铺实行统一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号F2002、建筑面积10.65平方米，第3款约定标的商铺12年租金总计为197356元。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度租金如下：第1-4经营年度租金为0元；第5、6经营年度租金为15788元……说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度；双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每年度租金于每年度租期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付刘艳梅2019年7月1日至2020年6月30日的租金15788元。一审法院另查明，案涉商铺系刘艳梅从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。一审法院认为，刘艳梅与宝爱公司签订的《银象宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租金，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向刘艳梅支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租金15788元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向刘艳梅支付租金13156.67元（15788元/年÷12个月×10个月）。关于宝爱公司提出“合同约定第1-4个经营年度租金为0元，如从2018年起算，该年度不应支付租金”的抗辩意见。案涉租赁合同为宝爱公司制定的格式条款，双方已经达成从2015年7月1日开始计算租金的意思表示，按照合同约定第5经营年度为2019年7月1日至2020年6月30日，宝爱公司应当按照合同约定履行相应义务本院对宝爱公司提出的该项抗辩意见不予采信。关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算。根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金”的规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之二的标准计算。关于利息，因违约金的性质具有补偿性，又有赔偿性，刘艳梅未举证证明其除利息损失外还有其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，另行主张利息缺乏依据，不予支持。关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，刘艳梅不同意解除合同，本案刘艳梅已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”，本案不构成合同解除的法定条件，故对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六款第二款规定，判决：一、葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付刘艳梅租金13156.67元以及支付违约金（违约金以13156.67元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之二的标准计付）；二、驳回刘艳梅的其他诉讼请求；三、驳回葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。一审案件本诉案件受理费已减半收取97元、反诉费50元，均由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘艳梅所有的商铺自2020年5月已由宝爱公司出租经营。其他事实与一审判决认定事实一致。宝爱公司提交刘艳梅购买涉案房产的增值税发票一张，宝爱公司欲证实发票的开票日期2018年2月13日刘艳梅才交付购房款，从这一天开始刘艳梅的商铺才具有返租的权利。刘艳梅对发票的真实性没有异议，但提出涉案商铺是从2014年开始交钱，当时从总房款里扣减了4年的租金，所以应该从2019年开始返现金租金。开始交钱的时候只交了9万多，等着宝爱公司给办贷款，后来贷款办不下来，到2018年交尾款后才开的发票，发票证实不了从2018年开始返租金。宝爱公司提交加盖其公司印章的自2012年12月至2021年3月的资产负债表及利润表共计20份，欲证实其公司并非恶意违约和拖欠租金，而是客观上处于亏损状态，无力继续履行合同。刘艳梅对上述负债表和利润表提出，负债的情况都是宝爱公司自己说的，我的铺子现在还出租给别人经营，如果宝爱公司真没有能力就不应该签这个合同。本院认为，增值税发票可以证实刘艳梅交齐房款后宝爱公司依法开具发票的情节，综合本案证据情况，无法证实宝爱公司提出的应依开具发票时间计算租金起算时间的诉求。负债表和利润表是宝爱公司单方出具，是否属实没有其他证据证实，本院不予采纳。本院认为，关于宝爱公司是否应向刘艳梅支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金及违约金。经查，刘艳梅与宝爱公司签订的租赁合同明确约定，标的商铺租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日共计12年，租金总计为197356元；租金自2015年7月1日起开始计算，其中第1-4经营年度租金为0元、第5、6经营年度租金为15788元；宝爱公司在租赁日期前试营业的收入归宝爱公司所有，如未能在2015年7月1日前正常营业，宝爱公司也将按照合同约定支付租金，同时约定了宝爱公司不支付租金后违约金的计算方式。上述约定不违反法律、法规的规定，且内容清晰、明确，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。现宝爱公司上诉，提出其公司因返租业主过多，工作人员疏忽未更改租金起算时间，而应以合同签订的2018年2月26日为租金起算年度，现未到支付租金时限的主张，有违合同约定，且无证据证明，故不予支持。关于本案租赁合同是否应该解除。解除合同的前提是约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形。本案，因双方约定宝爱公司不得单方终止、变更合同，故宝爱公司无权依据约定解除合同；宝爱公司主张因不能实现合同目的，应该依法解除合同。因本案租赁合同已经实际履行，刘艳梅所有的商铺宝爱公司正在对外租赁经营之中，宝爱公司不支付租金属于违约一方，本案亦不符合法定解除条件。综上所述，宝爱公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟金芹审判员  王艳春审判员  刘纪世二〇二一年六月九日书记员  张儒雅本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；…