辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7415号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳奕辰教育信息咨询有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区建设西路二号二层。法定代表人：马涛，该公司负责人。委托诉讼代理人：马希图，辽宁长风律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区建设西路2号、2甲号、2甲1号。法定代表人：童锦泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：周雪，女，1982年1月26日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：韩露，女，1983年6月3日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳奕辰教育信息咨询有限公司因与被上诉人沈阳龙之梦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳奕辰教育信息咨询有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判由被上诉人返还租赁保证金159250元；改判按实际使用时间7月1日-8月20日支付租金50400元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人于2019年5月4日签订《房屋租赁合同》二份，承继在先签订的2018年9月1日《房屋租赁合同》，并承继了2018年9月1日签订的，反诉人与沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司(简称兴隆分公司)《租赁协议书》。由此，反诉人先后分四次向兴隆分公司、反诉人共交纳保证金“租赁保证金”共计159250元。根据《民法典》第五百九十条、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，面对当前众所周知的疫情，是被上诉人提前解除租赁合同，经协商一致解除租赁合同，依法不应当由上诉人承担责任。该租赁保证金不能作为违约金为被上诉人没收。二、一审判决自相矛盾。一方面，该判决对于原告主张的违约金、滞纳金以及免租期物业费不予支持。另一方面，以被告所支付的保证金以“足以弥补原告损失”的名义，全部判决于被上诉人名下。首先，法院主动改变了原告的诉求，本来被上诉人诉求丝毫未提所谓的“损失”。而一审判决直接确认了被上诉人没有诉求的损失。第二，一审判决还违规确认了“损失”数额为159250元，与保证金相等。第三，本合同解除不是单方面解除，而是双方合意解除，属于协议解除。突如其来的疫情，的确给上诉人带来巨大损失，尽管租金减半，而实际上，减半期间教委禁止开课，没有收入，还要支付加盟费，员工保险，一部分员工工资，全靠借债支撑，还有大批家长投诉，要求退款。但上诉人没有正式向被上诉人提出解除租赁合同，仍然努力争取复苏。事实是，被上诉人大都会公司在2020年8月7日，提起了民事诉讼，要求解除租赁合同并腾房，要求部分租金欠款及违约金共25.5万元。在这种情况下，2020年8月20日，上诉人被迫向被上诉人大都会发出了《解除合同通知书》。根据以上事实，明明是被上诉人违约提前提出解除合同，双方协商一致解除。上诉人被动同意解除，反而要承担违约责任，这分明属于是非颠倒。沈阳龙之梦置业有限公司辩称，请求维持原判。沈阳龙之梦置业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁合同，被告腾退承租房产；2.被告支付2020年7、8月租金及物业费共69487.5元；3.被告支付逾期缴费滞纳金2712.42元暂计算至2020年8月4日，自2020年8月5日起按合同约定计算至实际给付之日止；4.被告支付原告代缴的2020年7月电费300元、8月电费760.8元；5.被告支付原告装修免租期物业费51300元，经营免租期租金、物业费27768.75元；6.被告支付原告违约金，三个月租金及物业费104231.25元；7.诉讼费被告承担。沈阳奕辰教育信息咨询有限公司向一审法院反诉请求：沈阳龙之梦置业有限公司返还租金保证金159250元。一审法院认定事实，2019年6月30日，原告沈阳龙之梦置业有限公司与被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，由原告将位于沈阳龙之梦大都汇二层2FB-022A、021B号两个商铺出租给被告，用于经营儿童教育机构菲尼英语，租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日。原告给予被告自房屋交付之日起57天的免租装修期，即2019年5月5日至2019年6月30日，被告在免租装修期内无需承担租金、物业管理费及宣传推广费。租金收取方式为：2019年7月1日至2020年6月30日租金1.5元/天/平米，2020年7月1日至2021年6月30日租金2元/天/平米，2021年7月1日至2022年6月30日租金3.5元/天/平米，经营免租期为2020年1月1日至2020年1月31日。022A合同中约定兴隆转入保证金75263元作为2022年4月13日至2022年6月30日的经营免租期的租金抵扣，被告应支付租赁保证金12337元，物业费每月每平米15.21元，每月物业管理费为3650元；021B合同中约定租赁保证金为76650元，物业费每月每平米15.21元，每月物业管理费3193.75元。被告于2019年5月27日向原告支付了两个商铺的租赁保证金共计88987元，另有70263元保证金于2018年7月25日向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司支付。合同10.1条约定，乙方（被告）逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金补足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.2%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方（原告）或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；合同12.1条（5）约定，由于地震、台风、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺不能正常使用，经修缮仍不能使用的，本合同终止，双方互不承担责任；合同12.4条约定，乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方除应补交免租期租金外，还应承担下属违约责任：（2）如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补交免租期租金及物业管理费，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额30%的违约金或相当于三个月租金的违约金以其中较高者为准。合同签订后，被告因受到疫情影响自疫情开始即停止经营，至2020年7月份恢复经营，2-6月份期间的租金及物业费由原告减半收取，自7月份起被告未能继续支付租金及物业费，7、8月份电费共计1060.8元由原告代缴。2020年8月20日，被告向原告出具《解除合同通知书》，载明由于疫情爆发原因，上述不可抗力直接引起政府推迟中小学、幼儿教育开学，外籍教员无法入境，家长大量退费等情况，公司已经陷入严重亏损和资不抵债情况，原合同目的无法达到，要求解除合同，并由原告退还租赁保证金。2020年8月23日，被告出具《沟通函》，申请菲尼英语店铺内装修不进行拆除，店铺内可移动物品于2020年8月25日之前清运完毕，被告添置的不可移动物品无偿归原告所有。现被告已经撤出经营场地，由案外人陈海龙继续承租案涉商铺，并于2020年9月1日交付使用。原告主张因自2020年7月起，教育机构已经全面复工，被告应当继续全面履行合同义务，而被告因自身经营问题导致公司亏损，拖欠原告2020年7-8月份期间租金及其他费用，并单方面停业，属于被告违约的情形，要求被告支付欠付租金及物业费69487.5元，并按照合同约定的计算方式支付滞纳金，另要求被告支付原告代缴的7、8月份电费共计1060.8元，由被告承担违约责任，按照合同约定补交免租期租金及物业费，并支付违约金。被告向法庭提供了中华人民共和国外交部、国家移民管理局关于暂时停止持有效中国签证、居留许可的外国人入境的网站公告，并提供了两位外教的签证复印件及聊天记录，主张被告经营的菲尼英语系外教授课，而受到疫情和政策的影响，外教回国受阻致使被告无法继续正常经营，应属于不可抗力的情形。另有外教主管作为证人出庭证实菲尼英语共有四名外教，其中两人离境后因政策原因无法回国，另外两人并未离境，但自疫情爆发后一直失联，故导致被告在复课后无法用外教继续授课，而家长因不接受中教授课或线上授课的方式纷纷要求退款，致使被告无法继续经营，故被告认为其不应当承担违约责任，并要求原告退还保证金159250元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告之间订立的房屋租赁合同出自双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同合法、有效，原、被告双方按照合同约定全面履行各自的义务。2020年伊始，国内爆发的新冠疫情给全国各行各业带来不同程度影响，但在党的领导以及全国人民的共同努力下，国内疫情逐步得到控制，按照沈阳市政府的统一指示，教育机构于2020年7月已经全面恢复正常经营，而被告所经营的菲尼英语在恢复经营后出现拖欠2020年7、8月份租金及物业费的情形，于8月份停止经营并撤出经营场地，尽管被告经营的菲尼英语存在外教授课的特殊性，且结合国内外疫情相继爆发的时间段及相关政策的出台，可以认定被告在经营过程中的确在一定程度上受到了疫情的影响，但自疫情爆发后至被告复课前，原告已经减免了被告一半的租金及物业费，很大程度上降低了被告所遭受的损失，且结合被告证人的证言，在被告处授课的外教中有两位并未离境，但在复课后仍然处于失联状态，可以看出除去疫情的影响以外，被告在经营过程中亦存在自身问题，其在复课以后仍然无法摆脱经营困难的窘境，不可当然的完全归结于疫情所致，故被告主张因不可抗力导致合同无法继续履行缺乏事实及法律依据，依照合同约定，单方面终止合同的，原告有权不返还被告全部已付款项，对于其主张的返还保证金的反诉请求，一审法院不予支持。自2020年7月起，被告未能依约支付租金及物业费，并于2020年8月20日出具《解除合同通知书》，结合《沟通函》中所载，可知被告于2020年8月25日前撤出场地，双方已经事实上解除合同，至原告于2020年9月1日将场地交付陈海龙使用前，案涉商铺因被告的违约行为处于闲置状态，故原告要求被告支付7、8月份租金及物业费共计69487.5元理由正当，一审法院予以支持，原告提供的证据能够证明其代缴7、8月份电费的事实，对于原告代缴的7、8月份电费1060.8元，一审法院亦予以支持。被告拖欠租金及物业费，并单方解除租赁合同构成违约，除应当支付原告拖欠的2020年7、8月份租金、物业费外，还应当承担违约责任，但结合原告于2020年9月与案外人签订租赁合同的事实以及疫情所带来的一定影响，被告所支付的保证金已经足以弥补原告的损失，故对于原告主张的违约金、滞纳金以及免租期物业费，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司于判决生效之日起10日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年7月、8月租金及物业费共计人民币69487.5元；二、被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司于判决生效之日起10日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年7月、8月电费人民币1060.8元；三、驳回原告沈阳龙之梦置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司的诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5138元，由原告沈阳龙之梦置业有限公司负担3575元，被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担1563元；反诉案件受理费1745元，由被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担。二审中，被上诉人提交了2020年8月4日菲尼英语在学员群里的公开信，证明上诉人单方面宣布暂时关闭校区，申请破产程序。上诉人质证意见：真实性没有异议，家长群是家长自发建立的，要求退费联络的群，一开始几个人后来变成70、80人，起诉和解了，合同具有相对性，想要解除合同要发到对方公司为准，群里没有被上诉人，破产和关闭与解除合同没有关系，家长怕疫情不安全不敢来上课，两个外教因为疫情回不来还有两个失联了，不具有解除合同的效力。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，上诉人表示同意一审判决第一、二项。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。一审认定上诉人在经营过程中存在自身问题，复课以后仍无法摆脱经营困难的窘境，不可当然的完全归结于疫情所致并无不当。虽合同约定，单方面终止合同的，被上诉人有权不返还上诉人全部已付款项，考虑到疫情作为不可抗力的影响因素，本着公平原则，对于上诉人向被上诉人交纳的两个商铺的租赁保证金共计88987元，本院酌定被上诉人返还44493.5元。关于上诉人于2018年7月25日向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司支付70263元保证金的问题，一方面被上诉人并未实际收取该保证金，另一方面合同约定兴隆转入保证金作为2022年4月13日至2022年6月30日的经营免租期的租金抵扣，而上诉人未能履行租赁合同届满不排除其自身原因所致，故对该部分反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10065号民事判决第一、二、三项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10065号民事判决第四项；三、沈阳龙之梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还沈阳奕辰教育信息咨询有限公司保证金44493.5元。四、驳回沈阳奕辰教育信息咨询有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5138元，由沈阳龙之梦置业有限公司负担3575元，沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担1563元；反诉案件受理费1745元，由沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担1545元，沈阳龙之梦置业有限公司负担200元。二审案件受理费5138元，由上诉人沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担4938元，沈阳龙之梦置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月八日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。