广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤09民再10号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄卓宏，男，1963年7月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××01X。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李冰，女，1961年5月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××446。委托诉讼代理人：黎胜峰，广东诚挚律师事务所律师。再审申请人黄卓宏因与被申请人李冰房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）粤09民终326号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年12月16日作出（2019）粤民申12085号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人黄卓宏、被申请人李冰的委托诉讼代理人黎胜峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄卓宏申请再审称，一、一二审判决认定其未向李冰支付过购房款错误，其已付清18000元房款。二、其具有同时履行抗辩权，即使其未支付购房款，也不存在违约，房屋买卖合同应继续履行。按合同约定李冰应在黄卓宏支付购房款时，同时将过户后的房产证交给黄卓宏。三、一二审判决认定其支付2006年2月至2017年9月10日的房屋占用费96850元给李冰没有事实和法律依据。房屋一直登记在黄卓宏名下，其是合法占有、使用房屋。综上，请求依法撤销一、二审判决，驳回被申请人一审的全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费由被申请人承担。李冰辩称，一、原一二审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。再审申请人黄卓宏未按合同约定支付购房款未履行合同的主要义务。原一二审法院判定解除双方签订的房屋买卖合同，有事实和法律依据。二、合同的解除自始无效，原一二审法院判决再审申请人承担房屋占用费用有确切的法律依据。李冰向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2005年12月27日签订的《广东省房地产买卖合同》；二、限被告立即搬出属于原告所有的茂名市×××××××××××××××××，将房屋归还原告，并协助原告办理完成房屋登记手续；三、被告支付占用上述房屋的代缴的物业费337.28元和占用费用（占用费按每月1000元计算，自2004年1月1日起，计至实际被告搬出房屋时止，暂计至2017年6月30日为162000元）；四、诉讼费用由被告承担。茂南区人民法院一审查明：原告李冰与被告黄卓宏是亲戚关系。1997年，原告李冰通过房改购买了位于茂名市×××××××××××的401房，房屋建筑面积为52.69平方米，1999年办理了房产证。2005年12月27日，原告李冰（合同甲方）与被告黄卓宏（合同乙方）签订《广东省房地产买卖合同》，合同约定原告将上述房屋转让给被告。该合同主要内容：“第二条买卖房地产价格、付款方式：房屋交易价格为18000元，最后一期付款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，付款方式为现金支付。第三条登记过户手续办理：本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到茂名市×××××××办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第六条违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。合同签订后，双方办理房屋过户手续，2006年2月8日，上述房屋的产权过户登记在被告名下，但茂名市房地产管理局至今未将办理好的房产证交付给被告。另查明：原告支付了涉案房屋自2004年1月至2005年12月的物业费共337.28元，被告则自2006年1月起交纳涉案房屋的物业费。从原告提供的茂名市水务投资集团有限公司的装水表信息显示，涉案房屋装水表日期为2003年12月24日，缴费方式为代扣，付款名称为黄卓宏，付款账号为黄卓宏所有的314××××××××00402507。在诉讼过程中，原告向一审法院申请对涉案房屋2004年1月至今每月的占用费用进行评估，经一审法院委托，茂名市合众资产评估有限公司于2017年9月26日作出茂合众评报字（2017）第111号《占用费资产评估报告书》，评估结论为：涉案房屋2004年1月1日至2017年9月30日的占用费在评估基准日2017年9月4日的占用费评估结果为105600元（其中2004年1月1日至2006年12月31日占用费评估单价为350元/月）。又查明：在诉讼过程中，原告称涉案房屋于2004年1月1日起由被告租住，被告则称其于2006年2月开始使用房屋。被告称购房款18000元已付清，其中于2005年7月5日通过银行转账支付了4250元，余款在签订合同后以现金的方式付清。原告称双方口头约定房屋价格为86000元，书面合同将房屋定为18000元是为了避税，签订合同后，被告没有支付过购房款，被告2005年7月5日支付了4250元是房屋的租金，不是购房款。茂南区人民法院一审认为，一、对于购房价格及支付情况的认定。原告主张双方口头约定购房价格为86000元，未提供任何证据证明，一审法院不予采信。被告主张购房价格为18000元，有双方签订的《广东省房地产买卖合同》为凭，可以采信，一审法院对购房价格为18000元这一事实予以确认。被告主张购房款18000元已付清，称2005年7月5日支付的4250元是预付购房款，但双方达成转让房屋的合意及签订合同是在2005年12月27日，在合同中也没有相应的记载，这不符合常理，被告该项抗辩理由不充分，不予采信。被告称余款在签订合同后以现金的方式支付，也未提供证据证明，不予采信。故一审法院确认被告未向原告支付过购房款。二、关于涉案房屋是何时向被告交付的问题。对此，原告主张双方有口头租房协议，被告从2004年1月起承租涉案房屋，每月租金250元。原告提供的水费清单、缴费记录只显示涉案房屋的水表是以被告的名义报装，将从被告的账户扣费，不能证明2004年期间实际发生的水费确实从该账户中扣除，被告提供的该账户流水也证明了2004年期间该账户没有发生过水费的交易记录。故原告主张被告自2004年1月起租赁涉案房屋与被告于2005年7月5日汇入原告账户的4250元是房租，因证据不足，不予采信。被告自认涉案房屋是自2006年2月起使用，一审法院予以采纳。三、原、被告于2005年12月27日签订的《广东省房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应全面履行。合同签订后，原告协助被告于2006年2月8日办理好房产权属变更手续，并交付了涉案房屋给被告使用，已履行了合同义务。根据合同的约定被告本应在2006年2月8日就付清购房款，但被告至今未付，已构成违约。根据合同第六条“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。”的约定，原告依约定有权解除合同。故原告请求解除双方签订的《广东省房地产买卖合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，一审法院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告将涉案房屋归还原告，并协助原告办理房屋产权变更登记手续。故原告请求被告搬离并归还涉案房屋，协助原告办理房屋登记手续的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。因被告无法律依据自2006年2月起一直占有使用涉案房屋，根据上述法律规定，原告要求被告支付相应的房屋占用费的诉求，依法有据，一审法院予以支持，该费用的标准应按评估的结果来计付。因占用费评估的时限仅至2017年9月30日止，故原告请求被告支付2017年9月30日至被告实际归还房屋时止的占用费，目前尚无证据证明其具体金额，一审法院在本案中不作处理，原告可就2017年9月30日后的占有费另行主张权利。原告要求被告支付自2004年1月1日至2016年1月期间的房屋占用费与自2004年1月1日至2005年12月的物业费337.28元的诉讼请求，因未提供被告在此期间使用涉案房屋以及该期间房屋物业费应由被告支付的证据，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除原告李冰与被告黄卓宏于2005年12月27日签订的《广东省房地产买卖合同》；二、限被告黄卓宏于本判决生效后三十日内将茂名市×××××××××××××××××归还给原告李冰；三、限被告黄卓宏于本判决生效后九十日内将茂名市×××××××××××××××××的权属人由黄卓宏变更为李冰；四、限被告黄卓宏于本判决生效力后十日内支付自2006年2月起至2017年9月30日止的房屋占用费96850元原告李冰；五、驳回原告李冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7680元、评估费2000元，由被告黄卓宏负担。上述费用原告李冰已预交，由被告黄卓宏在履行本判决时一并支付给原告李冰，一审法院收取的费用不再另行退收。黄卓宏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初1858号民事判决；二、驳回被上诉人李冰一审时的全部诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。本院二审依法确认一审已查明的事实。本院二审认为，本案的争议焦点为：1.黄卓宏是否已经支付了18000元购房款给李冰；2.黄卓宏应否支付房屋占用费96850元给李冰。一、关于黄卓宏是否已经支付了18000元购房款给李冰的问题。黄卓宏认为其于2005年7月5日通过银行转账4250元购房款给李冰，余下购房款也以现金的形式付清给李冰，一审认定其未支付购房款错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，黄卓宏2005年7月5日转账给李冰的4250元，发生在双方签订涉案《广东省房地产买卖合同》之前，转账凭证上亦未记载该4250元是购房款，因此，黄卓宏主张该4250元是购房款的证据不足，不予支持。对于4250元以外购房款13750元，黄卓宏主张其以现金的方式支付13750元给李冰，但没有提供任何证据证明其上述主张，李冰也否认其收到黄卓宏的购房款。因此，在没有其它证据佐证的情况下，黄卓宏主张其已付清购房款的证据不足，不予支持。二、关于黄卓宏应否支付房屋占用费96850元给李冰的问题。黄卓宏认为涉案房屋已过户到其名下，在涉案房屋未变更登记至李冰名下前，黄卓宏是合法占用涉案房屋，一审判决黄卓宏支付2006年2月至2017年9月30日期间的房屋占用费错误。第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《广东省房地产买卖合同》约定，黄卓宏在办好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清最后一期购房款给李冰，逾期15天未付清购房款的，涉案《广东省房地产买卖合同》即告解除。本案中，涉案房屋在2006年2月8日变更登记至黄卓宏名下，因此，黄卓宏应当于2006年2月8日付清购房款给李冰，但黄卓宏至今未付清购房款给李冰，构成违约。根据涉案《广东省房地产买卖合同》的约定，逾期付款15日的，涉案《广东省房地产买卖合同》即告解除。因此，一审认定涉案《广东省房地产买卖合同》已解除并无不当，应予维持。第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然涉案房屋于2006年2月8日过户登记至黄卓宏名下，但由于黄卓宏逾期支付购房款，导致涉案《广东省房地产买卖合同》解除，黄卓宏失去合法占用涉案房屋的依据，黄卓宏应当返还涉案房屋并支付房屋占用费给李冰。因此，一审判决黄卓宏支付2006年2月至2017年9月30日止的房屋占用费给李冰并无不当，予以维持。综上所述，黄卓宏上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7680元，由上诉人黄卓宏负担。本院再审查明，一、二审查明认定的事实属实，应予确认。本院再审认为，本案争议焦点有：房屋买卖合同解除权是否已超过行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”和第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，根据再审申请人黄卓宏和被申请人李冰2005年12月27日签订的《房地产买卖合同》约定，最后一期房款应在办理转让手续并核发新《房地产权证》时付清，逾期15天仍未付清房款合同即告解除，而2006年2月8日涉案房屋产权已过户登记在黄卓宏名下，依合同约定如果黄卓宏逾期15天未付清购房款，李冰即可行使解除权，但李冰直至2017年6月2日向茂南区人民法院起诉时才提出解除合同，亦无证据证实其曾通知黄卓宏要求解释合同。因此，本案房屋买卖合同解除权已超过行使期限。一、二审法院认定解除房屋买卖合同有误，应予纠正。关于合同继续履行的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”规定，且再审审理范围不能超出原审诉请范围。本案中，李冰在一审诉请解除合同，其他诉请请求亦是基于该请求，并没有就合同继续履行提出诉讼请求，黄卓宏亦无提出反诉要求继续履行合同，而且黄卓宏再审只是请求撤销一、二审判决和驳回李冰诉讼请求。因此，本院再审只能就合同是否解除作出处理，合同继续履行问题超过再审审理范围，李冰可另辟法律途径解决。综上，再审申请人黄卓宏再审请求成立，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤09民终326号民事判决；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初1858号民事判决；三、驳回被申请人李冰的诉讼请求。一审案件受理费7680元、评估费2000元，二审案件受理费7680元，均由被申请人李冰负担。本判决为终审判决。审判长 吕 强审判员 张国栋审判员 谭振邦二〇二一年五月二十日书记员 香海瑛附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。