贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1745号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路276号第四层。法定代表人：郑先强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张梅，女，1979年10月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽，贵州知合律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王艳芳，贵州知合律师事务所律师。上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司（以下简称：遵义大成房开公司）因与被上诉人张梅租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现本案已审理终结。上诉人遵义大成房开公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审严重违反法定程序。1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（三）当事人一方人数众多的”之规定。本案原告方为五十七户业主，具有同一种类诉讼标的，属于当事人一方人数众多的普通共同诉讼，依法不适用简易程序，而原审法院采用简易程序审理，严重违反法定程序。2、根据法律规定简易程序审限为三个月，经双方当事人同意并经由本院院长批准，累计不得超过六个月，而本案审理时间长达十个月，严重超过法定审限。简易程序只适用于案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。若三个月内未审结，就说明案情复杂，不适宜再按简易程序处理，应当根据民事诉讼法第一百六十三条的规定转为普通程序。本案立案时间为2020年1月，裁判文书作出时间为2020年11月10日，通过邮寄送达，交邮之日为2020年12月底，审理期限已经超过了十个月。并且未对扣除、延长、重新计算审限的情况及事由及时向当事人和诉讼代理人公开，其延期亦未获得上诉人同意，也未依法转成普通程序。本案已经严重超过法定审限，违反法定程序，上诉人有理由质疑本案判决结果的公正。二、原判认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院推定被上诉人购买商铺的动因系以与上诉人确立租赁法律关系，违背客观事实。第一，物权法赋予了物权人直接支配和排他的权利，案涉商铺已经单独办理了不动产权证，是否具有物理意义上的区隔并不影响权利人依法行使权利，不影响其与承租人建立租赁合同；被上诉人与承租人签订租赁合同及提起诉讼足以认定。第二，依靠开发商或商业管理实体实现案涉商铺的商业价值，并非只有与开发商或商管公司签订租赁合同一种途径，委托其统一招租也是有效途径之一，并且委托招租也是商铺交易习惯中最为常见、最为普遍、最为公平的一种。第三，被上诉人在签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》之时，被上诉人完全明知案涉房屋已由国美电器租赁并使用、“买来即可收租”的事实，基于投资获益的动因而签订买卖合同，并非是与上诉人确立租赁关系而购买商铺。2、《补充协议》系委托法律关系的性质，一审法院以偏概全，断章取义，故意遗漏关键信息。3、一审法院认为受托事项不可能产生于委托关系之前，没有事实基础和法律依据。第一、根据法无禁止即可为的民法原则，受托事项先于委托法律关系并不违反法律禁止性规定；第二，根据民法总则、合同法规定的追认制度，受托事项可以先于委托关系发生。4、根据合同法第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，合同权利义务的概括转移原则上应经合同对方当事人的同意，但在法律另有规定的情况下，即使未经对方当事人同意，合同的权利义务亦可发生概括转移。对于负有租赁权负担的买受人，其不得以承租人的履约能力为由拒绝租赁合同对自己的约束力，但其可以行使法律规定以及租赁合同约定的合同履行抗辩权和解除权。本法律规定意在保护承租人的承租权，而不是保护所有权人的出租权，故合同法规定的“买卖不破租赁”是买受人的义务而非权利。“买卖不破租赁”是租赁合同的权利义务的法定概括转移。三、本案实际需要解决的问题为：在承租人解除租赁合同后导致的空置期是否应当继续计算租赁费。1、支付租金的前提以《补充协议》中国美公司15年租约为基础，现因国美电器解除合同，上诉人向包括本案被上诉人在内的业主及时告知相关情况，并向所有业主全额支付了国美电器支付的违约金。现因承租人支付租金的前提丧失，故上诉人失去了继续支付租金的基础。根据“无利益无责任”的原则，原审判决上诉人承担支付租金的责任，缺乏事实和法律上的依据。2、被上诉人作为投资者应自担风险，该风险不应转嫁给上诉人。3、上诉人是否系与美容医院签订《租赁合同》的相对人。2020年1月10日，为维护被上诉人利益与第三人签订《租赁合同》，之后由业主代表签字予以认可，证明业主对上诉人代理人身份的认同，上诉人只起到中间人的作用，而非合同的相对人，该合同的权利义务显然应当由被上诉人方的业主承担；4、即便法院认为本案属于租赁合同关系，在2017年3月该租赁合同已经解除。2017年2月，国美电器与上诉人签订了《房屋租赁合同终止协议》，并于2017年3月9日将违约金784094.22元转入了工行的租金专户（24×××04）。同月28日，大成公司将该款项转给各业主，并注明“付业主国美电器违约金”。（1）如果该资金系国美电器支付给业主的违约金，那么国美电器和业主之间存在租赁合同关系，国美电器和业主是租赁合同权利义务的承受人，则大成公司与业主之间显然是委托合同关系，在国美电器违约时，大成公司受托收取违约金，再依据委托合同分发给各位业主。（2）如果该资金系大成公司支付给业主的违约金，那么大成公司已经通过实际支付违约金的方式向业主发出了解除双方租赁合同的通知，业主应当在收到解除通知的三个月内提出异议。否则该租赁合同自通知送达之日，即违约金发放之日解除。四、原审判决违背弘扬社会主义核心价值观的价值导向。长达十多年的时间中，上诉人无偿执行委托事项，在承租人违约时积极主张权利，收到违约金后及时足额支付给各业主，维护业主利益；在案涉商铺空置后，积极的对外招租，降低业主损失；在委托期限即将到期之时仍不忘积极协调各业主代表，与新承租人签订长租合同，保障业主收入。如今少部分人为了一己私利，竟不顾受托人多年无偿付出，将受托人身份强行变为承租人身份，要求受托人支付租金，实让人感叹人心不古，世风日下。如今房地产行业步履维艰，再加上今年新冠肆虐，已经是难上加难，若再以这种判决，更是雪上加霜，无以为继。为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人张梅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、一审法院并未违反法定程序。1、原告提供的证据足以证明原被告之间的法律关系及被告拖欠租金的客观事实，无需人民法院调查收集证据，涉案金额争议不大。虽然有类似案件57件，但每个案件是相对独立的，是可分之诉。对共同起诉的类似案件，法院认为可以合并审理，且当事人同意合并审理，形成普通共同诉讼，一审法院据此适用简易程序并无不当。2、本案原告起诉后，上诉人提起反诉，在审理过程中出现疫情，全国各地均抵抗疫情，限制出行，减少聚集，为抗击疫情，维护当事人身体健康，一审法院延期审理作出判决并无不当。二、一审法院认定被上诉人与上诉人双方系租赁合同而非委托关系具有事实依据和法律依据。1、2007年1月10日被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并载明附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同约定被上诉人购买上诉人开发的位于南明区，并将购买的商铺委托出卖人统一出租，租赁期限为135个月，协议第二条约定租金标准及支付方式。合同履行期间，在2016年下半年后上诉人未按期足额支付租金，严重违反合同约定，构成违约。2、一审法院根据庭审调查认定原被告双方系租赁法律关系而非委托关系，并依法支持被上诉人的诉请，具有事实和法律依据。首先，《商品房买卖合同》及《补偿协议》系不可分割的整体，《补偿协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。其次，被上诉人所购买的是产权式商铺，虽然有独立的产权证，但无物理意义上的区隔，被上诉人作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有整个商场统一运营能力的实体来实现其购买该商铺的目的。再次，根据《补充协议》第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明被上诉人与上诉人之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给委托上诉人的相关事项；该条款同时约定“即2010年1月1日起买受人自愿将该物业委托出卖统一出租，租赁期限为135个月，即2010年1月1日至2021年3月31日止”，虽然该条款有“委托”字样，但系基于产权式商铺，无独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用的特征而进行的表述，不能仅以此推断被上诉人与上诉人系委托管理关系而非租赁关系。协议第二条对租金支付标准及支付方式进行已明确约定为“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日，出卖人无正当理由延迟向买受人缴纳租金，延迟一天，应按照当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”等，均明确上诉人向被上诉人支付租金的义务以及上诉人不按期支付被上诉人租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人义务和权利的约定。再次，《商品房买卖合同》签订时间为2017年1月10日，而上诉人与国美公司订立的《房屋租赁合同书》系2006年2月6日签订，从时间上看，显然不可能系被上诉人委托上诉人将其购买的商铺租赁给国美公司，更不存在事后追认的民事行为。最后，“买卖不破租赁”原则上是保护承租人的承租权利，不因租赁房屋的所有权发生变更而受到损害。本案中，被上诉人并未对上诉人与国美公司之间的租赁合同提出异议，承租人也未对被上诉人购买房屋提出异议或者要求与被上诉人确立租赁关系，或将租金直接支付给被上诉人。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中，均是与上诉人直接发生联系，未受被上诉人的约束，被上诉人未予以干涉，上诉人也未征得被上诉人的意见。同时，在与国美公司，贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。被上诉人与上诉人之间的租赁关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖，上诉人主张系委托关系违背客观事实。三、上诉人反诉要求解除《补充协议》没有事实和法律依据。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，系双方之间真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人以市场变化、招租困难、无法在出租户中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意见等为由，主张解除《补充协议》没有事实依据和法律依据。市场变化、招租困难均属于经营风险，不是解除该《补充协议》的约定事由及法定事由。其次，《补充协议》约定租赁截止期限为2021年3月31日，该补偿协议已经到期自然终止，客观上没有解除事项。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。张梅向一审法院提出起诉请求：一、请求依法判令被告按约定履行继续支付租金的义务；二、请求依法判令被告支付原告现欠付的租金人民币14564.9元；三、请求依法判令被告支付原告延迟履行金2086.63元（暂算至2019年9月30日）并承担以延迟交纳金额为基数，以每天万分之三的标准支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的延迟履行金；四、本案诉讼费用由被告承担。遵义大成房开公司向一审法院提出反诉请求：一、请求依法解除反诉原、被告于2007年4月2日签订的《补充协议》（3-103）；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2006年2月6日，本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司将其开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的裙楼商场第一层部分面积、第二层全部面积、第三层全部面积、第四层全部面积建筑面积4803.98平方米（净使用面积4202.55平方米）出租给贵州国美电器有限公司使用，租赁期限为2006年4月1日至2021年3月31日.租金计算标准为1.79元／天／平米，租赁费用每三年递增一次，合同期内第一次、第二次按每次3%递增，第三次、第四次按每次4%递增。第一年至第三年，租赁费用为2750000元／年，第四年至第六年2832500元／年，第七年至第九年租赁费2917475元／年，第十年至第十二年3034174元／年，第十三年至第十五年租赁费3155540.96元／年。2016年9月21日，贵州国美电器有限公司向本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司出具《关于解除房屋租赁合同的提前通知》。2017年2月27日，本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司（甲方）与贵州国美电器有限公司（乙方）订立《房屋租赁合同终止协议》，确认双方于2016年12月31日提前终止《房屋租赁合同》，双方租赁关系于2016年12月31日终止，租赁费结算至2016年12月31日，确认截止本协议签订时租赁费用已结清，协议第四条约定：乙方向甲方补偿三个月的租金（即：252847.83×3＝758543.5元），作为提前终止合同的一次性全部补偿，此笔补偿金的税金由乙方承担（即25550.72元），乙方最终向甲方实际支付补偿金784094.22元。2007年4月2日，本诉原告张梅（买受人）与本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2007-168），《商品房买卖合同》包含附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《补充协议》。《商品房买卖合同》约定张梅购买遵义大成房地产开发有限责任公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的3-103号商铺，面积16.87ｍ＇，附件四《补充协议》载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人张梅”，协议约定：一、出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人后，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有；三年后，即2010年4月1日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为132个月，即2010年4月1日至2021年3月31日止。二、租赁期内租金的计算标准及支付方式：1、租赁期为：2010年4月1日至2021年3月31日止。2、租金的计算标准为：（1）2010年4月至2013年3月为51.15元／月／ｍ，总计为2589元／季；（2）2013年4月至2016年3月为52.73元／月／ｍｒ，总计为2669元／季；（3）2016年4月至2019年3月为54.83元／月／ｍ＇，总计为2775元／季；（4）2019年4月至2021年3月为57.00元／月／ｍ＇，总计为2885／季。3、租金的支付方式：（1）出卖人按季向买受人支付租金。（2）支付租金的资金来源及支付程序：由出卖人在工商银行开设一个租金专户（帐号：24×××04），为买受人按照实名制的原则办理一张专卡，每季由承租人将租金定期打入该帐户，工商银行于收到款后五个工作日将当季租金划到买受人的专卡上。（3）租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内。出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金。（4）商铺交付使用后，出卖人负责组织业主按国家相关政策成立业主委员会。由业主委员会对出卖人在工行开设的租金专户进行监管，并同时负责2021年3月31日后的统一招商及其它应该由业主委员会履行的职责。三、租赁期内，出卖人或买受人任何一方发生变更，变更后的主体仍然继续履行本合同项下的全部权利及义务。四、租赁期内，与房屋租赁相关的税费，按国家规定由出卖人和买受人双方分别交纳，应由买受人承担的相关税费，由出卖人从租金中代扣代缴。五、由于买受人单方原因干扰该物业经营者的经营活动，给经营者所造成的损失由买受人全部承担。六、前三年租金的相关税费（含买受人应承担的部分）由出卖人全部承担，与买受人无关。前三年的租金共28515元，已作为房款，则所交房款为总房款132936-前三年租金28515＝实缴款104420元。七、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，张梅与遵义大成房地产开发有限责任公司另行签订两份《商品房买卖合同》（包含附件四《补充协议》），购买3-104号门面（面积17.71ｍ）和3-102号门面（面积16.87ｍｆ），该两门面涉及的租赁纠纷，已另案处理。2008年3月19日，本诉原告张梅取得所购商铺的所有权证。2017年7月16日本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州天地佳装饰设计有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定遵义大成房地产开发有限责任公司将位于贵阳市房屋出租给贵州天地佳装饰设计有限公司使用，总租赁面积5423.09平方米，1层门面的面积为384.88ｍ＇，通道面积为110.16ｍ，通道面积不计算租金，2层面积为1685.31ｍ”，3层面积为1649.76ｍ，4层面积为1703.14ｍ，租赁期限为2017年7月13日至2025年7月12日。因欠付遵义大成房地产开发有限责任公司房租，2019年8月28日遵义大成房地产开发有限责任公司发函贵州天地佳装饰设计有限公司要求其2019年8月31日前交还房屋。本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司在2016年3月24日至2019年7月3日期间共计12次，分别于2016年3月24日、2016年7月7日、2016年10月18日、2017年3月29日、2017年8月15日、2017年11月30日、2018年2月27日、2018年6月1日、2018年8月29日、2018年11月29日、2019年3月8日、2019年7月3日支付本诉原告张梅租金7044.59元、7103.89元、7044.59元、7044.59元、6744.39元、6744.39元、6744.39元、6744.39元、6744.39元、6744.39元、7263.28元、2421.09元，共计78388.37元。以上款项系支付张梅3-102门面、3-103门面和3-104门面租金之合。本院另查，本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦第二、三、四层商铺总计373个，涉及业主为283名。本院又查，2020年1月10日本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司、贵阳市遵义路306号解放大厦商场二、三层商铺业主（出租方、甲方）与承租方（乙方）贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司订立《房屋租赁合同书》，约定遵义大成房地产开发有限责任公司与商铺二、三层业主签订的《补充协议》于2021年3月31日到期，同时遵义大成房地产开发有限责任公司与承租方权利义务终止。2021年3月31日前本合同所收取的租金由遵义大成房地产开发有限责任公司收取和发放业主。2021年4月1日起本合同由商场二、三层商铺业主与承租方乙方继续履行至合同期限届满时止，商铺业主负责租金收取和发放。二、三层商铺总租赁面积3335.07平方米，二层面积为1685.31ｍ、三层面积为1649.76ｍ、含一层通道110.16ｍ（不计入出租面积）。租赁期限自2020年1月10日起至2032年3月31日止。合同尾部甲方由被告加盖公章，并由陈登洪、刘继章等四十三名业主签名奈印。本案本诉原告张梅主张本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司欠付本案3-103门面租金14564.9元系2017年1月1日至2019年12月31日期间产生，延迟履行金2086.63元系2016年12月21日至2019年9月30日期间产生。以上事实，有《租赁合同》，《补充协议书》，原、被告当庭陈述，银行流水，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》、《关于解除房屋租赁合同的提前通知》、《房屋租赁合同终止协议》，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州天地佳装饰设计有限公司签订《租赁合同书》、《关于回收遵义路解放大厦1-4层的函》等证据为证经质证属实，可以认定。一审法院认为，本案诉争法律关系是租赁法律关系还是委托法律关系?《补充协议》是否应当解除?遵义大成房地产开发有限责任公司是否应当支付原告租金、延迟履行金，本院作如下评判：一、本案诉争法律关系问题本院认为，本案诉争法律关系为租赁法律关系，理由如下：（一）本诉原告张梅所购买的商铺系产权式商铺，无物理意义上的区隔，张梅作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定其所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有将整个商场统一运营的能力的实体实现其商业利益。本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容并未明示由商铺购买人直接与贵州国美电器有限公司建立租赁关系，遵义大成房地产开发有限责任公司在与张梅订立《商品房买卖合同》时即订立《补充协议》，并将《补充协议》明确为《商品房买卖合同》的附件四，张梅有理由相信其系与遵义大成房地产开发有限责任公司确立租赁法律关系，即张梅购买商铺的动因系以与遵义大成房地产开发有限责任公司确立租赁法律关系；（二）从《补充协议》内容看，协议首部即载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人张梅”，并非“委托人张梅、受托人遵义大成房地产开发有限责任公司”。协议第一条约定的“出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明张梅与遵义大成房地产开发有限责任公司之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给出卖人，该条款内容与遵义大成房地产开发有限责任公司主张的委托法律关系特征相悖，不属于张梅委托遵义大成房地产开发有限责任公司相关事项。该条款“即2010年4月1日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为132个月，即2010年4月1日至2021年3月31日止。”内容表明租赁期限，其中“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租”系基于本案产权式商铺无法“独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用”的特征进行的表述，不能推断出排除与遵义大成房地产开发有限责任公司确立租赁法律关系的结论。协议第二条对租赁期内租金计算标准及支付方式进行了约定，其中“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”等明确了遵义大成房地产开发有限责任公司向张梅支付租金的义务以及遵义大成房地产开发有限责任公司不按期支付张梅租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人的义务和出租人权利的约定；（三）委托法律关系中受托人办理受托事项的行为产生于接受委托之后。2006年2月6日，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司订立了《房屋租赁合同书》，将包括张梅购买商铺在内商铺出租给贵州国美电器有限公司，确立了遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁法律关系，张梅与遵义大成房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》系2007年4月2日，显然不可能得出张梅委托遵义大成房地产开发有限责任公司将其购买的商铺向贵州国美电器有限公司出租的结论；（四）遵义大成房地产开发有限责任公司根据“买卖不破租赁”原则，认为“张梅取得商铺后，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务已经概括转移给张梅，张梅应当继续履行遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁合同”。本院认为，“买卖不破租赁”原则的系保护承租人的承租权利不因租赁房屋的所有权主体发生变更而受到损害。本案原告张梅购买涉案房屋后并未对买卖关系发生前遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司之间租赁法律合同提出异议，承租方贵州国美电器有限公司也未对张梅购买租赁房屋提出异议或者要求与张梅确立租赁关系。贵州国美电器有限公司在履行与遵义大成房地产开发有限责任公司的《房屋租赁合同》、与遵义大成房地产开发有限责任公司订立《房屋租赁合同终止协议》终止租赁关系过程中均系直接与遵义大成房地产开发有限责任公司发生联系，未受张梅约束，张梅亦未予以干涉。本案涉案房屋，在贵州国美电器有限公司、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。张梅与遵义大成房地产开发有限责任公司之间存在以涉案房屋为标的租赁关系，与“买卖不破租赁”原则并不相悖。张梅通过买卖取得涉案房屋后，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务，亦并不必然产生概括转移给原告的法律后果。综上，本院依法确认张梅、遵义大成房地产开发有限责任公司订立的《补充协议》系租赁合同性质，张梅、遵义大成房地产开发有限责任公司争议的法律关系系租赁法律关系，遵义大成房地产开发有限责任公司关于本案是委托合同关系的辩称与事实不符，本院不予采信。二、《补充协议》是否应当解除问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司以市场变化、招租困难、无法在出租人中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意愿为由，主张解除《补充协议》。本院认为，反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司上述事实理由均属于协议双方应当承担的经营风险，其不能构成解除《补充协议》事由。反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司亦未提供证据证明涉案房屋出租人拒绝履行《补充协议》的证据，反诉被告张梅作为出租方也并未表示不继续履行《补充协议》。《补充协议》尚在有效期内，应当继续履行。反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司解除《补充协议》的反诉主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。三、关于本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司欠付原告张梅租金及违约金问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。遵义大成房地产开发有限责任公司于2016年3月24日至2019年7月3日共计支付张梅3-104门面、3-102门面和3-103门面三个门面租金，共计78388.37元，未足额、按期支付租金。现张梅主张遵义大成房地产开发有限责任公司支付3-103门面尚欠2017年1月1日至2019年12月31日租金14564.9元，符合合同约定，本院据此予以支持。遵义大成房地产开发有限责任公司未按《补充协议》约定金额、期限向张梅履行支付租金义务，构成违约，应当承担违约责任。张梅主张延迟履行金，属于违约金性质，其以每天万分之三的标准计算截止2019年9月30日为2086.63元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付张梅截止2019年12月31日尚欠租金14564.9元；二、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付张梅违约金（截止2019年9月30日违约金为2086.63元，2019年10月1日起至本金付清之日止违约金以14564.9元为基数，按每日万分之三计算）；三、驳回张梅其他本诉请求；四、驳回遵义大成房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费108元（已减半）及反诉案件受理费25元，由遵义大成房地产开发有限责任公司承担。二审诉讼中，上诉人遵义大成房开公司向本院提交以下证据：第一组证据：新浪、搜狐新闻，证明业主投资回报的来源为国美电器，而非大成公司，且该信息已公开发布，具有公示效力，在业主购买商铺前，国美电器已经入驻并实际使用案涉商铺，国美与大成公司15年租约的事实已公开发布，具有公示力。被上诉人张梅质证称，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。案涉商铺在诉讼之前已经出租给国美电器，达不到证明目的。双方在补充协议中已经约定双方的权利义务，双方是租赁合同关系，而非委托。第二组证据：丁小莉的起诉状，证明遵义大成房开公司与业主之间系委托合同关系。被上诉人张梅质证称，丁小莉并非本案当事人，其诉状与本案无关，本案涉及的物业是产权商铺，但并非单独的商铺，该特殊产权式商铺无法单独出租，无法独立经营，虽然协议中有“委托”二字，但根据补偿协议的全部内容来看，并非委托关系，完全具备租赁合同的法律特征。第三组证据：《贵阳爱都沪美人医疗美容医院入住解放大厦相关情况的说明》，证明遵义大成房开公司一直代表业主维护业主利益，属于代理行为。被上诉人张梅质证称，真实性、合法性、关联性均有异议，该说明发生是在原告起诉之后，被告为规避本案客观情况且转给这个医院，这是案发之后发生的，在之前并未征求业主的意见，不能达到证明目的，且该份证据系一审法院组织提供。第四组证据：公告及微信聊天记录截图，证明大成公司就是业主代理人，双方系委托合同关系。被上诉人张梅质证称，公告是其单方面的告示不能达到证明目的，微信截图聊天的人员我方并不认识我方也没有委托他。从其内容来看双方也并不是委托关系。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人遵义大成房开公司与被上诉人张梅签订的案涉《补充协议》系租赁合同的性质还是委托合同的性质；二、遵义大成房开公司是否应当承担案涉商铺的租赁费。一、关于《补充协议》的性质问题。首先，遵义大成房开公司作为案涉房屋开发商在张梅买受商铺之前就与贵州国美电器有限公司订立了包括该商铺在内的4000余平方米房屋的租赁合同,该租赁合同在张梅与遵义大成房开公司订立《商品房买卖合同》之后并不当然发生租赁主体的变更。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中均是与上诉人直接发生联系，未受被上诉人的约束或干涉，并且在遵义大成房开公司与国美公司、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到租赁合同之外第三方的阻挠、妨碍，被上诉人与上诉人之间基于《商品房买卖合同》或《补充协议》形成的合同关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖；其次，遵义大成房开公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容也未明示商铺购买人可以依据《商品房买卖合同》或《补充协议》直接取得向国美电器收取租金的权利，而双方签订《商品房买卖合同》时明确《补充协议》为《商品房买卖合同》的附件，从《补充协议》内容看，协议第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，协议同时约定“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为132个月，即2010年4月1日至2021年3月31日止”、“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”，上述条款明确了张梅将商铺前三年的使用及收益权让渡给遵义大成房开公司，并对协议履行期间租金标准、租赁期限及迟延支付租金的违约责任和计算方式明确约定，具有租赁合同关于“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式”等主要条款的法律特征，应当确认遵义大成房开公司与张梅签订的《补充协议》为租赁合同关系的性质。至于遵义大成房开公司上诉认为《补充协议》系委托合同关系的诉讼理由，如前述之理由，《补充协议》约定了“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的”的合同内容，符合租赁合同的法律特征，该协议内容并不符合受托人完成委托人委托事务的委托合同性质，故本院对遵义大成房开公司的该项诉讼理由不予采纳。二、关于遵义大成房开公司是否应当承担2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的包括“商铺空置”期间的租赁费问题。根据本案现有证据可以确认遵义大成房开公司于2017年1月1日至2019年12月31日期间存在拖欠或不足额支付租金的情形，尚欠租金14564.9元。上诉人遵义大成房开公司主张“商铺空置”期间其未收取承租人租金，不应承担“商铺空置”期间租金的诉讼理由，首先，案涉《补充协议》系租赁合同性质，《补充协议》明确约定了租金标准、支付方式和租赁期限，遵义大成房开公司理应严格按照《补充协议》履行支付租金的义务；其次，案涉《补充协议》并未约定遵义大成房开公司可以在次承租人租赁期间届满至新的次承租人承租之前减免租金，而遵义大成房开公司是否通过转租行为取得租赁收益属于其自身经营的商业风险，遵义大成房开公司不得将本应由其自行承担的商业风险转嫁给购买商铺并与之形成租赁合同关系的业主。综上，遵义大成房开公司以“商铺空置”期间未取得租赁收益的理由而拒绝向业主张梅支付租金的诉讼理由，不具有合同依据和法律依据，本院不予采纳。至于上诉人所提出的程序问题，虽然上诉人与多位业主产生同类纠纷，但不属于与同一合同的多名相对人发生纠纷，原判适用简易程序并无不当。至于审限问题，与案件的公正审理并无必然关系，事实上也没有造成审理不公，故不构成发回重审事由。综上所述，上诉人的上诉请求与理由均不成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年六月一日法官助理钟钦书记员雷迪