云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异53号异议申请人（案外人）徐天宇，男，汉族，1963年3月15日生，住云南省宣威市。申请执行人宣威市农村信用合作联社虹桥分社。住所地：云南省宣威市虹桥街道办事处。负责人：陈令，主任。统一社会信用代码：91530381052227848K。委托代理人：唐异杉，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。被执行人宣威市鹏云工贸有限公司。住所地：云南省宣威市西宁街道老堡社区。法定代表人：吴风云，执行董事。统一社会信用代码：915303810546846047。被执行人吴风云，男，汉族，1982年5月3日生，住云南省宣威市。被执行人费利仙，女，汉族，1986年10月21日生，住云南省宣威市。被执行人王成明，男，回族，1959年10月28日生，住云南省宣威市（伊斯兰宾馆）。本院在执行宣威市农村信用合作联社虹桥分社（以下简称宣威农信社虹桥分社）申请执行宣威市鹏云工贸有限公司（以下简称鹏云工贸公司）、吴风云、费利仙、王成明金融借款合同纠纷一案中，于2019年4月25日作出（2019）云03执231号执行裁定，裁定查封被执行人王成明所有的位于宣威市（开发区）的房屋（房产证号为宣房权证市区字第××号）。案外人徐天宇以上述房屋中ＫＴＶ部分已由其合法租赁为由向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人徐天宇称，2013年2月20日，异议申请人与被执行人王成明签订《伊斯兰宾馆KTV歌厅租赁协议》，租期25年。协议签订后，异议申请人对KTV着手经营。2014年8月20日，被执行人王成明与宣威农信社虹桥分社签订借款合同，并用KTV作为抵押。根据《执行异议和复议规定》第三十条第一款：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”以及《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，法院在强制执行伊斯兰宾馆KTV歌厅时，异议申请人根据租赁协议可继续对其享有占有、使用的权益。综上，请求人民法院中止执行（2021）云03执恢55号执行裁定书的内容，或是法院强制执行后，退还协议剩余期间的租金并对KTV装修给予补偿，也可在法院强制执行后，受让人继续履行《伊斯兰宾馆KTV歌厅租赁协议》直至协议期限届满。异议申请人徐天宇为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份；2.《伊斯兰KTV歌厅租赁协议》复印件一份；3.借条复印件六份；4.收条复印件一份。申请执行人宣威农信社虹桥分社答辩称，1.异议申请人徐天宇提出执行异议的房屋系被执行人王成明提供抵押的位于宣威市（开发区）的房屋中的部分面积，申请执行人宣威农信社虹桥分社对该房屋享有抵押权，此事实已经（2017）云03民初320号民事判决确认，贵院对该房屋进行查封符合法律规定，异议申请人无权请求中止（2021）云03执恢55号执行裁定书的执行；2.根据异议申请人徐天宇提交的《伊斯兰宾馆ＫＴＶ歌厅租赁协议》，租赁期限为25年，自2013年3月1日至2038年2月28日止，且租金一次性支付完毕。该约定超过了我国法律规定的20年最长租赁期限，也明显有悖于正常民商事租赁管理。同时，异议申请人提交六份借条，合计金额220万元，提交一份收条，金额180万元，用于证实至2013年3月2日，已实际支付25年租金共计400万元。但异议申请人徐天宇未向法院提交借款资金支付凭证、转款凭证、资金来源等相关证据。因此，申请执行人认为，其真实性存在重大疑问，在异议申请人徐天宇不能提供其他证据证明上述借款资金支付经过、租金支付经过、资金来源的情况下，不宜认定异议申请人已实际支付租金；3.异议申请人徐天宇未能提供证据证实其实际占有使用案涉房屋的时间、持续时间、目前占有使用的状态等事实，因此，申请执行人认为，异议申请人徐天宇占有使用案涉房屋的真实性存在重大疑问。综上，异议申请人不能举证证明其所签订租赁合同合法有效、租金一次性支付、资金来源、占有使用时间、状态等重要事实，申请执行人认为本案存在恶意串通逃避执行的极大可能，请求人民法院依法裁定驳回异议申请人的异议申请。本院查明，宣威农信社虹桥分社与鹏云工贸公司、吴风云、费利仙、王成明金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）云03民初320号民事判决：一、被告鹏云工贸公司于本判决生效之日起三十日内向原告宣威农信社虹桥分社偿还借款本金9500000元；二、被告鹏云工贸公司于本判决生效之日起三十日内向原告宣威农信社虹桥分社支付2017年6月21日前的借款利息2734194.14元，之后的借款利息计算至借款本金清偿之日止；三、原告宣威农信社虹桥分社有权依照法律规定行使抵押权，以被告吴风云、费利仙抵押的位于宣威市共有房屋、及被告王成明抵押的位于宣威市（开发区内）的房屋折价或者以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿；四、驳回原告宣威农信社虹桥分社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95205元，由被告鹏云工贸公司负担。上述民事判决发生法律效力后，因鹏云工贸公司、吴风云、费利仙、王成明未按生效法律文书确定的期限履行义务，宣威农信社虹桥分社向本院申请执行，本院于2019年3月14日以（2019）云03执231号案件立案执行。2019年4月25日，本院作出（2019）云03执231号执行裁定，裁定查封被执行人王成明所有的位于宣威市（开发区内）的房屋（房产证号为宣房权证市区字第××号），查封期限为三年，自2019年4月26日起至2022年4月25日止。其后，因双方当事人达成执行和解协议，本院于2019年6月29日裁定该案终结执行。其后，宣威农信社虹桥分社向本院申请恢复执行，本院于2021年3月11日以（2021）云03执恢55号案件立案恢复执行该案。2021年3月22日，本院作出（2021）云03执恢55号之五执行裁定，裁定查封被执行人王成明所有的位于宣威市（开发区内）土地使用权证号为宣国用（2007）字第01228号的土地使用权，查封期限为三年。异议申请人徐天宇不服，遂提出上述执行异议。本院认为，本案的争议焦点为异议申请人徐天宇对案涉房屋的租赁权主张是否成立并足以阻止在租赁期内向受让人移交占有的案涉房屋。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。依据该规定，在抵押权设立之前设立的合法租赁关系，不受抵押权的影响，但必须同时符合两个条件，即其一，抵押权设立前抵押财产已出租；其二，抵押权设立前抵押财产已由承租人占有使用。如果抵押权设立之前仅订立了租赁关系，而承租人并未占用使用抵押财产的，或者抵押权设立后对抵押财产进行租赁的，租赁关系都会受到抵押权的影响。在案件执行过程中，人民法院应当严格审查租赁合同、租金支付凭证、房屋交接清单、物业发票、水电费发票等事实，并结合出租人与承租人双方关系、交易习惯等，综合认定租赁关系是否真实存在，且承租人是否已在抵押权设立之前合法占有使用租赁物，慎重决定带租拍卖还是去租拍卖，合理平衡抵押权人和承租人的利益。本案中，异议申请人徐天宇向本院提交的其与被执行人王成明于2013年2月20日签订的《伊斯兰宾馆KTV歌厅租赁协议》中约定，租期25年，租金人民币400万元，且用异议申请人徐天宇之前已出借给被执行人王成明的款项220万元冲抵租金，剩余租金人民币180万元，在签订租赁合同10日内付清。同时，异议申请人徐天宇向本院提交了借条复印件六份，合计借款本金人民币220万元，提交收条复印件一份，收款金额为人民币180万元。但异议申请人徐天宇并未向本院提交其他证据用于证实借款经过、借款的资金来源、借款支付方式、租金的资金来源、租金支付方式等事实。此外，异议申请人徐天宇提交的证据也并不足以证实其在抵押权设立前已合法占有使用案涉房屋。因此，异议申请人徐天宇向本院提交的《伊斯兰宾馆KTV歌厅租赁协议》、借条复印件六份及收条复印件一份，无法相互印证，对其客观性、真实性和关联性，本院不予认可，异议申请人徐天宇向本院提交的证据不足以证实其在抵押权设立前已合法租赁并占有使用案涉房屋的主张。综上，异议申请人徐天宇提交的证据不足以证实其对案涉房屋享有合法的租赁权，其异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人徐天宇的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘   兴   荣二〇二一年六月十日法官助理陆荣先书记员张辉