贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再130号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：佟国庆，男，1966年10月22日出生，汉族，无业，住贵州省安顺市西秀区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵文清，女，1968年12月7日出生，汉族，无业，住贵州省安顺市西秀区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈顺华，女，1968年12月11日出生，彝族，六盘水市钟山区财政局退休人员，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：贵州宏瑞城置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园M区第1栋（1）1单元29层14号。法定代表人：李佑林，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉江磊，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201810040387。再审申请人佟国庆、赵文清因与被申请人陈顺华以及一审第三人贵州宏瑞城置业管理有限公司（以下简称贵州宏瑞城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终8439号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年10月18日作出（2019）黔民申2040号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人佟国庆、赵文清，被申请人陈顺华以及原审第三人贵州宏瑞城公司的委托诉讼代理人冉江磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟国庆、赵文清申请再审称：1、根据申请人、被申请人及原审第三人三方签订的《房屋买卖合同》的约定，申请人通过办理按揭的方式支付房款，由第三人负责办理资金账户及办理转账等事宜，合同签订后申请人积极履行合同并支付了第三人的居间费用，但因第三人以不配合办理资金监管账户，被申请人不提供房产证等行为恶意拖延合同履行，导致申请人陷入绝境不能支付尾款，因此原审认定申请人构成违约属于认定事实错误；2、本案中申请人未能支付尾款是被申请人及第三人的过错导致，原审法院判决申请人按照日万分之五的标准支付违约金明显高于实际损失且有失公允。故请求撤销二审判决及一审判决第二项内容，依法改判申请人自2018年7月9日起，以528000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被申请人支付违约金至528000元付清之日止。陈顺华辩称，陈顺华一直全力配合申请人办理房屋买卖的相关手续，申请人贷款未获批准的原因为佟国庆自身征信有不良记录，赵文清账户流水过小。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回申请人的再审申请，维持原审判决。贵州宏瑞城公司述称，贵州宏瑞城公司不存在不配合办理购房相关手续的行为，贵州宏瑞城公司一直积极履行合同规定的义务。本案中申请人未能获得贷款的原因为佟国庆自身征信有不良记录，赵文清账户流水过小。申请人未按照合同约定履行合同约定的支付购房款的义务，原审法院认定申请人违约正确无误。至于违约金的问题，并非贵州宏瑞城公司的原因产生，与贵州宏瑞城公司无关，贵州宏瑞城公司无参与的主体资格，不应承担相应责任。综上，请求驳回申请人的再审申请。陈顺华向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》合法有效；2、依法判决被告向原告一次性支付剩余购房款人民币528000元；3、依法判决被告向原告支付逾期付款违约金（从2017年5月22日开始计算，按涉案房屋总价款698000元的万分之五计算至该款付清之日止）；4、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2017年4月15日，原告陈顺华（甲方）与被告佟国庆（乙方）、贵州宏瑞城公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，三方在合同中约定：甲方将位于本市花果园一期1栋2单元3205号房屋出售给乙方，房屋建筑面积110.30平方米，总价款为698000元，甲、乙双方签订买卖合同当日，乙方须支付3万元定金；首付款：甲、乙双方共同前往银行提前还款当日支付除乙方按揭款以外的所有房款作为购置首付款（含定金）；甲、乙双方办理完毕该物业权属转移后自动转为购房款；尾款：乙方购买此房的付款方式为银行按揭，且乙方首套房，可以按揭评估价的八成，按揭款剩余的房款乙方需要作为首付款支付给甲方；尾款由丙方办理，从资金监管中心直接转账给甲方，以银行转账记录及手写收据为凭；逾期付款责任：乙方未按照本协议约定时间付款给甲方的，按照以下第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别作（1）或（2）的处理意见：（1）逾期未超过60日，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方交付逾期应付款额万分之五每日的违约金，并于实际交付日向甲方支付此违约金款项款额，合同继续履行。（2）逾期超过60日（与第（1）项中的起算时间相同）后，如甲方未选择解除合同的，乙方应按照全部延迟天数计算向甲方支付该物业总价款万分之五每天的违约金，并于实际交应付款之日向甲方支付此违约金款项款额，合同继续履行；合同并就其他事项进行了约定。该合同签订后，二被告于2017年4月15日向原告支付3万元定金，于2017年5月22日向原告支付购房首付款14万元，现二被告仍有528000元房款尚未向原告支付。被告赵文清曾三次申请住房贷款。2017年8月14日本案涉案房屋过户至被告赵文清名下。审理中，被告表示曾三次向银行申请贷款，但均未获审批，并表示未获审批原因是因第三人未履行合同义务为其办理资金监管账户，以至被告未能申请到贷款。第三人表示贷款未获审批是因被告佟国庆征信有不良记录，赵文清提供的银行流水过小，故二被告的贷款申请未获批准。审理中，被告表示因未获银行贷款故不能履行向原告付款义务。另，原告于庭审后向一审法院撤回诉请第一项即要求确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》合法有效的诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告、第三人于2017年4月15日签订的上述《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方均应依照合同约定，履行合同义务，享有合同权益。本案中，原告已按约将所售房屋交付给二被告，并已依约完成房屋过户登记手续，本案涉案房屋已于2017年8月14日过户登记至被告赵文清名下，原告的主要合同义务已履行完毕，二被告理应按约定向原告履行支付房款的义务。现原、被告对二被告尚欠原告购房款528000元未付无异议，二被告应依约履行付款义务，故对原告诉请要求二被告支付剩余购房款528000元，于法有据，依法予以支持。对二被告辩称合同约定尾款以银行按揭支付，二被告至今未取得银行贷款，故无力支付原告购房尾款的主张，一审法院认为，原、被告双方合同中约定剩余购房尾款以银行按揭贷款支付，且未明确约定付款时间，但本案涉案房屋原告已向二被告交付并已于2017年8月14日完成过户登记手续，将产权变更登记至被告赵文清名下，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”之规定，本案中，原、被告未明确约定剩余房款的支付期限及被告申请贷款的期限，一审法院参考日常贷款申请审批期限，酌情考虑二被告应自产权过户后4个月内即2017年12月14日前履行向原告支付剩余购房款的义务，但被告自产权过户至今已逾10月有余未向原告支付剩余房款528000元，其行为已构成违约，故对二被告以未获银行贷款为由抗辩向原告支付剩余购房款，依法不予采信。对原告诉请要求二被告向原告支付逾期付款违约金（从2017年5月22日开始计算，按涉案房屋总价款698000元的万分之五计算至该款付清之日止）之诉请，一审法院认为，二被告至今未支付剩余购房款，其行为构成违约，并已给原告造成了一定经济损失，故二被告应自2017年12月15日起依照双方在上述《房屋买卖三方合同》中约定的“应付款额万分之五每日”即剩余房款528000元的日万分之五标准向原告支付违约金至剩余房款付清之日止。原告于庭审后自愿撤回诉请第一项，应从其自愿，对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告佟国庆、赵文清自本判决书生效之日起十日内向原告陈顺华支付购房尾款528000元；二、被告佟国庆、赵文清自本判决书生效之日起十日内向原告陈顺华支付逾期支付购房尾款违约金，该违约金以528000元为基数，按日万分之五之标准，自2017年12月15日起计算至528000元付清之日止。三、驳回原告陈顺华的其余诉讼请求。案件受理费10096元，减半收取5048元，由被告佟国庆、赵文清承担，保全费4010元，由被告佟国庆、赵文清承担。佟国庆、赵文清不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销原判第二项判决内容，并依法改判上诉人自2018年7月9日起，以528000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被上诉人支付违约金至528000元付清之日止；2、上诉费用由被上诉人承担。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，本案审理的法律关系为上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，上诉人认为其对被上诉人构成违约系原审第三人的原因导致，但上诉人与原审第三人之间系另一法律关系，原审第三人是否违反与上诉人之间的约定并不构成上诉人对被上诉人违约的免责事由，故对该项上诉理由不予采纳。对于违约金的标准问题，一审判决参照双方合同约定进行认定并无不当，二审中，上诉人称一审认定的违约金标准过高并请求进行调整，考虑到上诉人除首付款外，在申请银行按揭贷款未获批准后未继续支付剩余购房款，涉案房屋已交付给上诉人占有使用，且上诉人一审中并未申请调低违约金标准，故不予支持上诉人请求调低违约金标准的主张。对于违约金的起算时间问题，上诉人与被上诉人并未明确约定购房尾款的付款时间以及申请贷款的期限，但涉案房屋已实际交付给上诉人并已于2017年8月14日完成过户登记手续，一审法院参考一般情况下日常贷款的申请审批期限，酌情认定上诉人应自产权过户后4个月内即2017年12月14日前履行支付剩余购房款的义务，自2017年12月15日起计付违约金并无不当，上诉人主张应以起诉之日起往后四个月作为必要的准备时间，即自2018年7月9日起计算违约金于法无据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1403元，由佟国庆、赵文清负担。本院再审查明事实与一、二审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点在于：一是申请人是否构成违约；二是原审判决的违约金标准是否过高。关于争议焦点一。本案当事人所签房屋合同中约定剩余购房尾款以银行按揭贷款支付，虽未明确约定付款时间，但被申请人已将涉案房屋向申请人交付并已于2017年8月14日完成过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”之规定，鉴于被申请人的主要合同义务已履行完毕，申请人理应按约定向履行支付房款的义务，但申请人尚欠被申请人购房款528000元，故原审认定申请人构成违约并无不当，本院予以维持。至于申请人称因原审第三人以不配合办理资金监管账户，被申请人不提供房产证等行为恶意拖延合同履行，导致申请人陷入绝境不能支付尾款，故申请人不构成违约的主张，因申请人与原审第三人之间系另一法律关系，原审第三人是否违反与申请人之间的约定并不构成申请人对被申请人的免责事由，且现有证据不能证明申请人不能支付尾款是因被申请人的原因导致，故本院对申请人的上述主张不予采信。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立，合同未生效，合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”之规定，一审法院未对申请人进行释明，二审法院以申请人一审中并未申请调低违约金标准为由，不予支持申请人请求调低违约金标准，适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，申请人现主张合同约定的违约金标准过高，考虑到本案房屋已经过户且申请人并未表示不履行合同，被申请人的损失主要是未付房款的资金占用费损失，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算违约金。综上所述，申请人的再审主张部分成立，本院对成立部分予以支持。原审判决关于违约金的认定标准有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔01民终8439号民事判决；二、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初3219号民事判决第一项；三、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初3219号民事判决第三项；四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初3219号民事判决第二项为：佟国庆、赵文清自本判决书生效之日起十日内向陈顺华支付逾期支付购房尾款违约金，该违约金以528000元为基数，按同期贷款利率的1.3倍之标准，自2017年12月15日起计算至528000元付清之日止；五、驳回陈顺华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10096元，减半收取5048元，由被告佟国庆、赵文清承担，保全费4010元，由被告佟国庆、赵文清承担；二审案件受理费1403元，由佟国庆、赵文清负担。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  赵曜审判员  刘梅二〇二一年六月十八日法官助理王昱书记员王元鑫