辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2300号上诉人（原审被告、执行案外人）：孙浩峰，男，1975年9月4日生，汉族，现住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市沙河口区会展路45号。统一社会信用代码91210200726045910F。负责人：董军，该分行行长。委托诉讼代理人：刘晓林，辽宁亿信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟伟，辽宁亿信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：高阳，男，1987年3月11日生，汉族，住黑龙江省宁安市。被上诉人（原审被告、被执行人）：高慧，女，1985年3月8日生，汉族，住黑龙江省宁安市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王丽，辽宁正良律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡兵涛，辽宁正良律师事务所实习律师。上诉人孙浩峰因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称“浦发银行大连分行”）、被上诉人高阳、被上诉人高慧执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙浩峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人执行异议请求，停止对位于大连市甘井子区（越）（加州洋房26-5号）房屋的执行。事实和理由：一、上诉人为案涉房屋的实际所有权人，且占有使用房屋至今，被上诉人无权对案涉房屋进行拍卖。2013年3月12日，大连市甘井子区人民法院做出（2013）甘民初字第1398号民事调解书，该调解书已经确认上诉人与被上诉人高阳、高慧及案外人宋强之间签订的案涉房屋买卖合同有效，并要求协助上诉人办理过户手续。因此可以确认上诉人是案涉房屋的所有权人。大连市中山区人民法院作出的（2013）中民初字第3432号民事判决书的时间是2013年12月6日，在（2013）中民初字第3432号民事判决作出之前，上诉人就已经取得了生效判决，而被上诉人在审理（2013）中民初字第3432号案件时并没有将案涉房屋的抵押、查封情况如实作出说明。在大连市中山区人民法院作出判决时，上诉人就已经是案涉房屋的首次查封人，并且是生效判决的首次查封人。二、被上诉人浦发银行大连分行对案涉房屋没有优先受偿权，其不是案涉房屋的抵押权人。上诉人在2013年3月13日、2014年6月23日分别在大连市房地产登记管理中心打印的《房屋登记信息记录证明》可以明确显示至少在2014年6月23日之前案涉房屋是没有任何他项权登记信息、预告登记信息的，故上诉人在提起诉讼时案涉房屋并不存在抵押登记的信息，在浦发银行大连分行取得判决书时，案涉房屋也没有任何抵押登记信息，故浦发银行大连分行对案涉房屋没有优先受偿权，其不是案涉房屋的抵押权人。大连市中山区人民法院作出（2019）辽0202执异254号裁定书认定事实清楚，适用法律正确应当得到支持。且因为一审法院对案涉房屋的查封，导致上诉人无法就案涉房屋办理产权过户手续，严重侵害了上诉人的合法权利。浦发银行大连分行辩称，不同意上诉人孙浩峰的上诉请求，一审判决应予维持。高阳是案涉房屋权利人，答辩人是案涉房屋抵押权人，依据被执行人高阳与答辩人2008年1月22日签订的《个人借款抵押合同》第6条6.3款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物出售、交换、赠与、出租、转让、再抵押、抵偿债务或以其他方式处置等”，故被执行人高阳与上诉人孙浩峰于2012年5月19日签订的房屋转让合同无效。理由如下：答辩人分别于2018年3月12日、2018年8月28日、2020年3月30日、2020年12月31日，共四次查询案涉房屋登记信息，大连市不动产登记中心出具《房屋信息查询结果》明确记载，案涉房屋的他项权登记信息，即抵押权人为浦东银行大连分行，被担保主债权数额147万元，债务履行期限为2008年1月22日至2038年1月21日，登记时间为2008年4月3日。该组证据证明，答辩人为案涉房屋第一顺位的抵押权人。大连市中山区人民法院（2013）中民初字第3432号民事判决书及大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初376号民事判决书，充分认定答辩人对高阳提供的抵押物，即位于大连市甘井子区（越）《加州洋房26-5号》的案涉房屋，享有优先受偿权并准予继续执行该房屋。上诉人孙浩峰提交两份所谓“大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果”（2013年3月13日、2014年6月23日）与事实不符。故高阳违反合同约定，在未清偿答辩人借款或未征得答辩人同意情形下，违反合同约定，擅自转让案涉房屋，上诉人孙浩峰明知案涉房屋存在抵押权的情形下，与高阳签订房屋转让合同，严重侵犯了答辩人的合法权益，应当认定该转让合同无效，上诉人孙浩峰上诉请求缺乏事实法律依据，应当予以驳回。高阳、高慧辩称，其答辩意见与一审时一致，即不同意被上诉人浦发银行大连分行的诉讼请求。高阳与浦发银行大连分行签订借款合同，高阳、高慧签订担保合同时，由于案涉房屋不能办理权属登记，故没有办理房屋产权登记及他项权证。后来高阳与孙浩峰签订案涉房屋买卖合同时，也没有产权登记和他项权证，根据法律规定，不动产抵押应以登记为准。浦发银行大连分行向一审法院起诉请求：准予继续执行位于大连市甘井子区（越）房屋。一审法院认定事实：2008年1月22日，原告浦发银行大连分行与被告高阳签订个人购房借款合同，约定被告高阳向原告浦发银行大连分行借款147万元，用于购买加州洋房26-5号房屋（建筑面积189.6平方米，行政街号：大连市甘井子区（越）），同时原告浦发银行大连分行与被告高阳签订个人借款抵押合同，约定被告高阳用所购上述房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。被告高慧与原告浦发银行大连分行签订个人借款保证合同，被告高慧作为保证人对被告高阳所欠债务在担保范围内承担连带责任。2013年8月，原告浦发银行大连分行以金融借款合同纠纷为由到一审法院起诉被告高阳、高慧，要求解除个人购房借款合同，被告高阳偿还借款本金1,358,683.82元及利息，并对案涉房屋享有优先受偿权，被告高慧承担连带保证责任等。一审法院于2013年12月6日作出（2013）中民初字第3432号民事判决，判令解除浦发银行大连分行与高阳签订的个人购房借款合同，高阳偿还浦发银行大连分行本金1,358,683.82元及利息、律师费43,677元，浦发银行大连分行对抵押物即加州洋房26-5［行政街号：大连市甘井子区（越）］房屋享有优先受偿权，高慧对高阳应偿还浦发银行大连分行之款项承担连带保证责任，大连永高房屋开发有限公司对高阳应偿付的款项在抵押承担范围外承担连带清偿责任。另查，2012年5月19日，高阳与孙浩峰签订房屋转让合同，约定高阳将坐落于大连市甘井子区加州洋房26-5号房屋即案涉房屋卖给孙浩峰，房屋价格2,104,560元。同日,高阳出具收条，收到孙浩峰购买加州洋房26-5号房屋现金2,104,560元。2013年3月12日，大连市甘井子区人民法院作出（2013）甘民初字第1398号民事调解书，确认孙浩峰与高阳、宋强、高慧继续履行于2012年5月19日签订的位于大连市甘井子区加州洋房26-5号（建筑面积189.6平方米）的房屋买卖合同，高阳、高慧、宋强于2013年3月25日前协助孙浩峰办理案涉房屋交易过户手续，相关交易费用按法律规定由当事人双方自行协商办理。后孙浩峰依据上述调解书向该院申请强制执行，该院在执行过程中于2013年5月查封案涉房屋。2013年6月，孙浩峰办理案涉房屋的大连有线电视用户卡并交纳使用费，自2014年2月起交纳案涉房屋水、电等使用费用。再查，在浦发银行大连分行申请执行高阳、高慧金融借款合同纠纷一案中，一审法院依据（2013）中民初字第3432号民事判决书进行强制执行，于2018年3月9日查封案涉房屋，在对案涉房屋采取强制执行措施时，孙浩峰提出执行异议，一审法院于2019年11月5日作出（2019）辽0202执异254号执行裁定，认为孙浩峰于2012年5月19日与高阳签订买卖合同，先于一审法院查封（2018年3月9日）时间，并自2012年5月实际占有案涉房屋，其已足额交付了购房款，其未能办理房屋过户登记并非其自身原因，故孙浩峰的异议请求于法有据，予以支持，裁定中止对位于大连市甘井子区（越）房屋的执行程序。浦发银行大连分行对该执行异议裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，即本案。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据该规定，执行异议之诉针对的是执行行为本身，其核心在于案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止作出评价和判断。但如案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或其请求所指向标的物，与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或该权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属于“认为原判决、裁定错误”的情形。本案中，一审法院对案涉房屋采取执行措施，有一审法院已发生法律效力的（2013）中民初字第3432号民事判决作依据，该判决已确认浦发银行大连分行对案涉房屋享有优先受偿权，而被告认为浦发银行大连分行对案涉房屋未办理抵押权登记，不享有他项权，意在否定已生效的（2013）中民初字第3432号民事判决作为执行依据的合法性，其可以依照审判监督程序办理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持。依据该规定，浦发银行大连分行依据生效判决有权继续执行案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，一审法院判决：准予继续执行位于大连市甘井子区（越）房屋。案件受理费23,640元，由被告孙浩峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在一审时，孙浩峰曾提交大连市不动产登记中心在2013年3月出具的查询结果（复印件）及2014年6月出具的查询结果（原件），均显示案涉房屋无他项权登记，而浦发银行大连分行则提交大连市不动产登记中心在2020年3月出具的查询结果（原件）显示案涉房屋的他项权登记信息为抵押权人浦发银行大连分行，被担保主债权数额为147万元，债务履行期限为2008年1月22日至2038年1月21日，记载登记时间为2008年4月3日。一审法院就前述查询结果记载信息问题向大连市不动产登记中心发函，请求该中心确认案涉房屋是否办理抵押登记及哪种类型抵押。该中心回函称，案涉房屋已办理抵押权预告登记，类型属于预告登记中的抵押权预告登记。本院确认上述事实有一审庭审笔录、三张查询结果、一审法院向大连市不动产登记中心作出函件、大连市不动产登记中心回函、二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案系由浦发银行大连分行不服（2019）辽0202执异254号执行裁定而提起的申请执行人异议之诉。浦发银行大连分行提交生效的（2013）中民初字第3432号民事判决、大连市不动产登记中心于2020年3月30日出具查询结果等，主张其对案涉房屋享有抵押权的优先受偿权，应继续执行案涉房屋；孙浩峰则提交其与被执行人高阳签订的房屋转让合同、收条、（2013）甘民初字第1398号民事调解书、大连市不动产登记中心在2013年及2014年出具的查询结果等，主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是案涉房屋所有权人，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿权，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”排除例外情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条规定，已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者有权对抗抵押权。此即属于前文规定中“但书”条款为保护消费者生存权作出的例外规定，为避免动摇抵押权的优先性基础，在实践中应严格审查和把握，即该批复文件中涉及的商品房消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房的消费者购房人，而不应包括一般房屋买卖合同的买受人或基于以房抵债而取得房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，而该规定第二十八条规定系一般房屋买卖人的物权期待权，该类情形不具有优先于抵押权的价值基础，不能对抗抵押权人。本案系属于此类情形。依据现已查明事实，生效的（2013）中民初字第3432号民事判决确认浦发银行大连分行对案涉房屋享有抵押权的优先受偿权且已办理了抵押权预告登记，大连市不动产登记中心于2020年3月出具的查询结果及向一审法院回函亦确认该抵押权预告登记时间为2008年4月3日。而孙浩峰与高阳签订的案涉房屋转让合同及收条时间为2012年5月19日，系在该抵押权预告登记之后；生效的（2013）甘民初字第1398号民事调解书仅系确认继续履行合同、协助办理过户手续等，而未确认孙浩峰对案涉房屋享有物权；就大连市不动产登记中心在2013年3月及2014年6月出具的查询结果未显示抵押权登记信息问题，一审法院已发函要求大连市不动产登记中心确认是否办理了抵押权登记及抵押权类型，该中心亦对此回函确认已办理抵押权预告登记。故孙浩峰提交的现有前述证据无法证明其对案涉房屋享有可对抗浦发银行大连分行的抵押权优先受偿权，并排除强制执行的民事权益。据此，一审判决依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，支持了抵押权人浦发银行大连分行诉请继续执行案涉房屋，于法有据，并无不妥，本院予以维持，孙浩峰的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，孙浩峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,640元（孙浩峰已预交），由孙浩峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月十日书记员  王如琪