陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1207号 上诉人(原审被告)：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400562204064T。 法定代表人：汤沸，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宝刚，系陕西权诚律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：许磊，男，汉族，1985年11月22日生，住咸阳市彬州市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原审第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400758842201G。 法定代表人：许世坛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宝刚，系陕西权诚律师事务所律师。 上诉人咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）因与被上诉人许磊及原审第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷并与各方当事人谈话，对本案不开庭进行了审理。上诉人志通公司及原审第三人世茂公司委托诉讼代理人李文伟、被上诉人许磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 志通公司上诉请求：1、撤销秦都区人民法院(2020)陕0402民初5685号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案协议未经76%业主书面同意错误。1、一审中，上诉人出示了被上诉人与其他440户业主（占案涉广场共计517户业主85%）签字的《协议书》，以及72%业主参与业委会分房划线时签字确认的面积确认表。可以证明上诉人完成了房屋返还义务。2、一审中，针对部分（约20余户）业主当庭对《协议书》上的签字不认可的情况，上诉人申请进行笔迹鉴定。一审法院在没有鉴定的情况下，仅凭部分业主单方陈述认定《协议书》上诉签字不是业主所签错误。二、一审法院认定上诉人未将房屋返还给被上诉人错误。案涉租赁物是产权式商铺。基于产权式商铺的特点及本案客观实际，上诉人以将涉案房屋整体移交给业委会的形式交付给被上诉人。上诉人已经向被上诉人返还了商铺。三、一审法院判决上诉人承担房屋未交付期间的租金损失没有法律依据，对上诉人不公平。1、上诉人已在租期结束后将房屋返还给被上诉人；2、上诉人于租期结束前，通过报纸公告的形式告知全体业主，租期结束后不再租赁被上诉人的房屋，请被上诉人于租期结束后来业委会洽谈收房事宜。房屋交付给业委会后，上诉人就全部撤离了涉案广场，再未占有、控制、利用被上诉人的商铺获益。 许磊辩称，1、案涉商铺为独立商铺，各业主应独立行使权利。客观上被上诉人并未收到商铺；2、上诉人登报公告系其单方行为，上诉人没有按照被上诉人前期提供的详细地址和联系方式进行通知。返还房屋是上诉人在合同期满后应尽的义务，不应由被上诉人主动索要；3、测绘面积上的签字只能代表业主对物权的确认，不能证明返还的事实；4、世茂公司与志通公司系关联公司，世茂公司在售房过程中虚假宣传，只发了个空的房产证，并未对房屋进行实际的交付。另，一审当庭就有业主称协议书上的签字并非本人所签，因此一审认定涉案协议书未经76%业主书面同意的事实正确。业主委员会无权代表业主接受房屋。志通公司未将房屋交付给被上诉人系本案不争的事实，一审判由其承担未交房的租金损失有理有据。总之，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。 许磊向一审法院起诉请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层1-444号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失50585.62元,依据为支付原告租金逐年递增推算方法；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。 一审法院认定事实：2012年10月31日，原告与第三人世茂房产签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为19.51平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司于2012年10月31日签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米207元，第二年租赁费为每平方米414元，第三年租赁费为每平方米621元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月24日签订“协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。 一审法院认为，被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”、“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明该条件具备。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。综上，对原告要求交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告赔偿租金损失50585.62元(按逐年递增计算2年零7个月)，但双方对租赁合同到期后的租金未约定，依法应按“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准。自2017年10月1日计算两年零七个月，金额为31298.92元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告许磊交付咸阳市秦都区人民中路咸阳世茂中心﹒新都汇-1层1-444号商铺（房屋所有权证号：陕〈2016〉咸阳市不动产权第S0000406号）；二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告许磊支付租赁费31298.92元；三、驳回原告许磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取532元（原告已预交），由原告许磊承担203元、被告咸阳志通投资管理有限公司承担329元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人志通公司提交的新证据有：面积确认表、赵军丽、张宇晨、唐均会与咸阳市商住区业主委员会签订的《业主授权委托经营管理协议》、（2020）陕0402民初5699号曹治平与上诉人及本案第三人房屋租赁合同纠纷一案判决书、咸阳中鑫商业运营管理有限公司向商户和顾客发的通知、世贸业主委员会议决定通过向广大业主通知和声明、咸阳中鑫商业运营管理有限公司的企业信用信息公示报告、咸阳中鑫商业运营管理有限公司向租户收费的凭证、涉案广场目前的营业现状（视频及图片）。被上诉人提交上诉人打给二期部分业主的流水。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经合议庭评议认为，双方当事人提交的证据与本案无关联性，不予认定。 经审理查明，一审认定事实正确，予以确认。另查明，在本院二审期间，2021年4月19日上诉人志通公司法定代表人由汤沸变更为程岩，公司高级管理人员中监事由孙岩变更为孙昭，执行董事兼总经理由汤沸变更为程岩。汤沸、孙岩均为第三人世茂公司董事。 本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人志通公司是否履行了在期限届满后返还房屋的义务？2、上诉人志通公司应否按原合同标准向被上诉人支付租金？ 对于焦点1，上诉人志通公司是否履行了在期限届满后返还房屋的义务？经查，被上诉人许磊在订立《商品房买卖合同》后，依据第三人世茂公司的指定，与上诉人志通公司签订了《授权委托书》及《（预）租赁合同》，一方面委托上诉人志通公司就案涉房屋初始交付、办理交付验收事宜并签署交接文件；另一方面将案涉商铺租赁给上诉人志通公司从事商业经营活动。在商事合同中，各商事主体的行为具有营利性。本案中，被上诉人许磊以每平方米17596.16元的价格从第三人世茂公司购得案涉商品房，又根据第三人世茂公司的指令以每年每平方米207元、414元、621元的价格租赁给上诉人志通公司。回报率仅为1.17%、2.35%、3.52%。由此可见，被上诉人签订相关《商品房买卖合同》、《（预）租赁合同》的目的在于经过志通公司三年的运营，在三年后取得较高的回报。上诉人志通公司虽是被上诉人许磊收房的受托人，但系世茂公司关联公司，且受世茂公司指定，故上诉人志通公司作为受托人，应在收房过程中负更大的谨慎验收义务，并与第三人世茂公司对作为业主的许磊承担连带交房义务。同时，上诉人志通公司作为承租方，在运营中还应尽到积极管理的合同义务，确保案涉商铺的经营环境具有较强的市场招商力。 上诉人志通公司现以《协议书》和《租赁物及其附属设施设备清单》主张已根据业主的意思表示，向案外人咸阳世茂商住区业主委员会进行了移交，但在本案一、二审中不能提交经全体业主签字认可的面积确认书，仅提交了部分业主的面积确认书，在已提交的面积确认书中仍存在面积误差问题。上诉人志通公司主张案涉商铺系产权式商铺，那么作为产权式商铺中的一部分，业主对所购买的商铺无法单独行使权利，整个商场应统一规划、经营。因而，虽然咸阳世茂商住区业主委员会在租赁物及其附属设施设备清单上盖章，但接收到符合合同约定的商铺是被上诉人的基本合同权利，作为产权式商铺，在该商铺的公用配套设施及建筑面积没有得到确认的情况下，咸阳世茂商住区业主委员会与上诉人志通公司签订的《咸阳市世茂商住区业主二期租赁物移交协议书》及租赁物及其附属设施设备清单上关于上诉人志通公司已完成商铺交付义务的相关内容损害了被上诉人的利益。对此，志通公司具有明显的过错，故该部分内容对被上诉人无效。另外，第三人世茂公司及上诉人志通公司在已经获取收益的情况下，仅以向咸阳世茂商住区业主委员会进行了交付为由对业主无法确定具体商铺位置、面积，以及商场处于瘫痪状态的事实免除责任，不符合合同的公平原则。综合以上因素，上诉人志通公司认为其已履行商铺返还义务的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 对于焦点2，上诉人志通公司应否按原合同标准向被上诉人支付租金？因上诉人志通公司未按约定向被上诉人许磊交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由上诉人志通公司承担。原审判决上诉人志通公司向被上诉人许磊交付商铺并承担未交付商铺期间的租赁费并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人咸阳志通投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费532元，由上诉人咸阳志通投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  刘联胜 审判员  张作儒 二〇二一年五月三十一日 书记员  郑 洁