云南省大理市人民法院执 行 裁 定 书（2021）云2901执异18号异议申请人：李灿荣，男，白族，1970年3月12日生，云南省鹤庆县人，住鹤庆县。申请执行人：大理州创新融资担保有限公司，住所地云南省大理州大理市下关镇洱河南路8号。统一社会信用代码：91532900597133980A。法定代表人：尹建东，职务董事长。被执行人：云南长绿园林绿化工程有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区天井综合市场富海路金牛巷家居酒店5楼。社会信用代码：91530103067114213N。法定代表人：陈兴泉，职务董事兼总经理。被执行人：云南昕举建筑工程有限公司，住所地云南省昆明市金桂苑住宅小区3幢1单元1602号。统一社会信用代码：915300007846386502。法定代表人：李文辉，职务总经理。被执行人：云南拓路劳务服务有限公司，住所地云南省昆明市五华区昌源中路美丽新世界34幢77号商铺。统一社会信用代码：91530102MA6K8QXU6B。法定代表人：杨淑全。被执行人：杨淑全，男，1976年9月22日出生，白族，住云南省大理白族自治州剑川县。被执行人：李文辉，男，1978年9月2日出生，白族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。被执行人：张晓斌，男，1974年9月3日出生，汉族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。被执行人：李文桢，女，1974年11月3日出生，住云南省大理白族自治州鹤庆县。在本院执行大理州创新融资担保有限公司申请执行云南长绿园林绿化工程有限责任公司、云南昕举建筑工程有限公司、云南拓路劳务服务有限公司、杨淑全、李文辉、张晓斌、李文桢追偿权纠纷一案中【执行案号：（2020）云2901执1321号】，李灿荣对本院执行被执行人张晓斌、李文桢名下位于鹤庆县房产【房产证号：云（2017）鹤庆县不动产权第0000828号】过程中要求李灿荣搬离上述房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年5月25日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人李灿荣请求称，法院于2021年4月21日来和泰宾馆粘贴公告，和泰宾馆已被登记查封，查封期限自2020年6月17日起至2023年6月16日止，告知异议人自公告之日起十五日内搬离。异议人与被执行人李文桢于2018年11月12日签订了房屋（和泰宾馆）租赁合同，被执行宾馆自2018年起一直处于租赁状态，现由异议人承租，租期至2028年11月12日，房屋租赁期限为十年，根据“买卖不破租赁的原则”房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续对该宾馆进行经营活动。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条【所有权变动后的法律效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：房屋租期间内，因赠与、房产继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。该执行的和泰宾馆由被执行人李文桢与异议人李灿荣于2018年11月12日经双方协商一致签订了房屋租赁合同，租期十年，房租一年一付，现在房租已缴至2021年12月11日（因新冠疫情影响，免除一个月的房租）。该租赁合同合法有效，且尚处于租期内，如强行要求异议人李灿荣搬离宾馆，不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场稳定。综合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《商品房屋租管理办法》第十二条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也即法院对被执行人财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。《最高人民法院关于人民法院执行中查封，扣押，结财产的规定》第十五条对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以依法查封，扣押，冻结；第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。综上，法院让异议人限期搬离和泰宾馆的执行，显然不符合法律规定，结合“买卖不破租赁”原则，法院应终止该执行案的执行，为了避免引发不必要的诉讼以及异议人财产权益的重大损失，特请法院待查明事实之后再依法决定是否予以执行。法院执行局的杨法官在2020年12月份通知异议人不能将下一年度的房租交与被执行人，因为房租已提前交付，当时异议人就已将租房合同、身份证复印件、付款收据等寄了过去，积极地配合法院工作。恳请法院在对和泰宾馆进行拍卖期间让异议人继续经营，拍卖之后异议人与新业主交接并交付剩余租年度相应的房租给新业主。如果现在让异议人搬离造成的软硬件设施损失将让异议人无法继续经营，异议人作为此案件的善意第三人，本人身带重大残族，无劳作能力，上有年近80岁的老父老母，下有正在读大学的孩子，请法院能够保障异议人的合法权益。异议人为证实其主张向本院提交了房屋租赁合同复印件一份、收据复印件三张。申请执行人答辩如下：案外人的异议申请不成立，请求法院依法驳回案外人的异议申请。理由如下：首先，就案外第三人李灿荣提供的《房屋租赁合同》、收据不能证明双方存在真实的租赁关系，根据与被执行人张晓斌、李文桢在评估过程中交流得知，案外第三人李灿荣与被执行人张晓斌、李文桢系“亲家”关系，仅凭《房屋租赁合同》及收据不能排除双方当事人通过虚构租关系或者倒签租赁合同的方式，为抵押权人实现抵押权制造障碍的情况。其次，根据李灿荣提供的《房屋租赁合同》载明的合同签订时间是2018年11月12日，而答辩人与被执行人张晓斌、李文桢于2018年8月2日就签订了《反担保抵押合同》，并于2018年8月13日办理了不动产抵押登记。即使案外第三人李灿荣与被执行人张晓斌、李文桢存在真实的租赁关系，抵押权也是先于租赁权设立的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，案外第三人李灿荣的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。再次，法院已依法对被执行人张晓斌、李文桢名下位于鹤庆县房产【房产证号：云（2017）庆县不动产权第00001号】进行了拍卖、变卖处置，但拍卖、变卖均已流拍。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利维续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”之规定，法院依法通知案外第三人李灿荣在规定时间内办理合法有据。综上所述，异议人的请求不成立，请法院予以驳回。本院查明，本院执行的大理州创新融资担保有限公司申请执行云南长绿园林绿化工程有限责任公司、云南昕举建筑工程有限公司、云南拓路劳务服务有限公司、杨淑全、李文辉、张晓斌、李文桢追偿权纠纷一案，执行案号为（2020）云2901执1321号。本院于2020年5月15日立案执行。本院于2020年6月17日作出（2020）云2901执1321号之一《执行裁定书》，查封了被执行人张晓斌、李文桢名下位于鹤庆县房产【房产证号：云（2017）鹤庆县不动产权第0000828号】。后经核实，鹤庆县人民法院作为首封法院，对该房产享有处置权。本案申请人作为前述房产的抵押权人，对其拍卖、变卖款享有优先受偿权。经商请鹤庆县人民法院将前述房产的处置权移送本院。本院于2020年7月1日作出（2020）云2901执1321号之二《执行裁定书》，裁定评估、拍卖被执行人张晓斌、李文桢名下位于鹤庆县房产【房产证号：云（2017）鹤庆县不动产权第0000828号】。另查明申请执行人与被执行人张晓斌、李文桢于2018年8月2日签订了《反担保抵押合同》，合同第六条约定“抵押期间，甲乙双方及有关第三方不得转让、出租、许可他人使用或以其他方式处分抵押物”，并于2018年8月13日办理了《不动产抵押登记证明》，载明涉案房产抵押方式为一般抵押，担保债权的数额为500万元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的人民法院不予支持。该涉案房产在异议人承租前已抵押，故异议人无权要求继续承租房屋，本院于2021年4月21日在涉案房产所在地粘贴公告，要求异议人自公告之日起十五日内搬离于法有据，异议人的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人李灿荣的异议请求。当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省大理白族自治州中级人民法院申请复议。审判长  许鹏飞审判员  徐 祥审判员  田艳丽二〇二一年六月一日书记员  董燕容