贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2351号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县，该公司员工。委托诉讼代理人：喻泽斌，男，1994年11月24日出生，苗族，住贵州省水城县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李公平，男，1973年9月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州集成房地产开发有限公司因与被上诉人李公平商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月07日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求，于法无据。被上诉人的第一项诉讼请求为“判令被告支付每日万分之一的商品房延期交房违约金，暂计4200元，直至房屋内部质量和外部基础设施及公共配套符合政府法律法规为止”，而一审判决第一项为“被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决书生效之日十日内支付原告李公平逾期交付违约金（以已付购房款312512元为基数，按万分之一从2020年1月1日起计算至房屋符合交房条件并通知原告之日止。原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止。）”，故一审未按被上诉人主张的“直至房屋内部质量和外部基础设施及公共配套符合政府法律法规为止”出具判决，明显超出了被上诉人的请求，于法无据；2、一审判决违反了谁主张，谁举证的举证原则。一审判决认为“庭审中被告提交的竣工验收备案表系复印件，原告不予认可，经法庭要求，被告庭后亦未提交原件予以核实，应承担举证不利的法律后果”，一审判决明显违反了谁主张、谁举证的原则，本案被上诉人系以“房屋内部质量和外部基础设施及公共配套”不具备交房条件为由主张逾期交房的责任的，被上诉人未提交“房屋内部质量和外部基础设施及公共配套”不符合交付条件的相关证据，依法应当承担举证不能的法律责任。一审判决将举证责任交由上诉人承担，明显缺乏法律依据，显失公平；3、一审判决上诉人承担逾期交房的责任与事实不符，于法无据。上诉人已于2019年12月30日以邮寄的方式向被上诉人邮寄收楼通知书通知被上诉人收房，根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人以除案涉房屋主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷为由提出异议的，由出卖人按照相关规范修复后交付被上诉人，本案中，因案涉房屋不存在质量问题，被上诉人亦未提交任何能够证明案涉房屋存在质量问题的相关证据，被上诉人无权拒绝收房，根据《商品房买卖合同》约定的“由于买受人原因，未能按期交付的……视为被买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”之约定，案涉房屋已于上诉人通知被上诉人收房之日就已经完成交付，现买受人主张逾期交房的违约责任于法无据；4、一审判决内容不具体、不明确。一审判决未依法查明案件的主要事实，判决第一项表述为“被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决书生效之日十日内支付原告李公平逾期交付违约金（以已付购房款312512元为基数，按万分之一从2020年1月1日起计算至房屋符合交房条件并通知原告之日止。原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止。）”，上述判决内容明显不具体，不明确，文字内容不能作确定性的解释，存在歧义或模棱两可的情形。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误。被上诉人李公平答辩称，违约金是双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任约定的，合同第十四条也约定了上诉人必须出示相关手续和证明文件，由此产生的责任由出卖人承担，一审判决正确。李公平向一审法院起诉请求：1、判令被告支付每日万分之一的商品房延期交房违约金，暂计4200元，直至房屋内部质量和外部基础设施及公共配套符合政府法律法规为止，与之相关的购房合同第四章，第十二条内容与政府法规相悖属无效霸王条款；2、判令被告售卖的商品房没有交付水电气有线电视等三通费用属于违规行为，与之相关的购房合同附件五内容为无效霸王条款；3、判令被告赔偿原告因房屋延期由此产生的各项费用，包括但不限于误工费600元、汽车油费200元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月18日，原告作为买受人与被告作为出卖人就被告开发建设的位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为353037元，原告采取分期付款。合同第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。关于房屋的交付，合同第十一条约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……”。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时敷设到户；7、宽带网络：交付时敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：3、（1）非出卖人自身原因导致上述城市基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；（2）出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设计、共同配套达到使用条件。（二）公共服务设施1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或在准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场／；3、游泳池／；4、社区医院／；5、垃圾站／6、／以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：（3）（1）非出卖人自身原因导致上述城市基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；（2）出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设计、共同配套达到使用条件。（三）商业配套设施：1、幼儿园：／前竣工；2、学校：／前竣工；3、会所：／前竣工；4、购物中心：／前竣工以上设施如果在约定期限未竣工，双方同意按照下列第3种方式处理：（3）（1）非出卖人自身原因导致上述城市基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；（2）出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设计、共同配套达到使用条件。（四）相关设施设备的具体约定详见附件五。”。第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第1种方式处理：1、按照约定时间，分别处理：（1）逾期在180日之内……；（2）逾期超过180日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或在出具的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知15日内，办理该商品房的交接手续；……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）、墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知买受人……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。……”。附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定“双方同意本合同第十二条变更如下出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日前达到使用条件：（1）、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，根据商品房规划用途，买受人按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。（2）、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套到达使用条件。鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑业将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用的具体时间由相关买受人或经营者最终确定。”。合同签订当日，原告向被告支付房款，被告向原告出具《收据》两张，一张载明：“兹收到李公平交来贵阳恒大帝景34-2012首付105912元（含定金壹万元）”。另一张载明：“兹收到李公平交来贵阳恒大帝景34-2012楼款247125元（含优惠款）”。庭审中，被告指出优惠款为40525元，原告实际付款312512元。2019年12月30日，被告通过邮寄通知原告收房。原告陈述其在验收时发现涉案房屋地面高差达到10CM，地面多余的水泥砂浆已硬化，未清理干净，窗户玻璃胶没有打，垃圾也未清理，窗台上框有固定铁框突出，厕所防水不完整，入户门框胶条脱落，墙面空鼓，等等问题，另外该楼的地下停车场也还未建好，还有小区多处基础设施和配套，未达到政府法规验收标准。故将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告提交以下证据：1、照片四张、2019年12月31日视频两段，拟证明被告交付的诉争房屋质量不合格，地面不平起沙，同一地面高差相差很大，窗户没有打玻璃胶，窗框有突出，房屋内到处是垃圾，防水不完整，地下停车场未完工，墙面有空鼓，门框胶条有脱落，小区内的绿化未完工。被告对真实性无异议，但认为从原告提交的视频及照片可以证明房屋完全符合交房条件，原告陈述相差十公分是因为原告认为厕所与客厅之间地面要有十公分差距，但合同并无约定，且交付的商品房就是毛坯房。关于原告陈述的窗户没有玻璃胶等不影响原告居住，对与垃圾我方也进行了清理。关于绿化和停车场问题，合同并未进行约定，原告也并未举证。2、贵阳市城市房地产管理办法，拟证明合同第十二条与贵阳市房地产管理办法第二十六条相悖，应属无效条款。被告对真实性无异议，但认为房屋已达合同约定及法律规定的交房条件，取得了竣工验收备案，完全具备交房条件。3、房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十七条、贵州省城镇房地产开发经营管理条例第三十一条，拟证明三通费应由被告缴纳，诉争房屋的水、电、煤气等并未开通。被告认为其并未向原告收取过三通费，公司也按照合同约定水、电、宽带、通信在交付时达到了使用条件，均是敷设到户，但宽带、通信都需要原告自行办理开通，水电可以直接使用。被告提交以下证据：1、竣工验收备案表（复印件），拟证明案涉房屋于2019年12月27日已达到竣工验收标准，符合交房条件。原告认为系复印件，不是原件，该备案表不能代表房屋合格。经法庭要求，被告庭后亦未提交原件。2、房屋面积测绘报告书，拟证明已达到合同第十一条第二项约定的交房条件。原告认为其是说房屋内部的质量没有达标，外部的公共设施配套没有完工。没有经过建筑行政管理部门的综合验收管理。3、照片九张，拟证明原告在2019年12月30日向我司反馈地面不平有垃圾，窗户未打胶等问题，因并不影响居住但原告拒绝收房，我司对其反映的问题进行了整改。原告认为地面还是不平、起沙。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按合同约定履行了付款义务，被告应按照合同第十一条的约定向被告交付房屋，庭审中被告提交的竣工验收备案表系复印件，原告不予认可，经法庭要求，被告庭后亦未提交原件予以核实，应承担举证不利的法律后果，即被告提交的证据不足以证明案涉房屋具备合同第十一条约定的交付条件，对其辩称已符合交付条件的意见，不予采纳。根据合同第十三条的约定，被告应向原告支付违约金，即从2020年1月1日起按原告已付款312512元日万分之向原告支付逾期交房违约金，直至房屋符合交房条件并通知原告之日止。如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止。对于原告诉请要求确认合同第十二条无效，因该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，故对该诉请不予支持。关于原告的第二项诉请，庭审中，被告陈述其未向原告收取过三通费，原告亦未提交证据证明其向被告缴纳了三通费，原告的该项诉请，无诉的利益，故对原告的该项诉请，不予支持。关于原告主张要求被告赔偿因房屋延期产生的各项费用，合同对于延期交房被告应向原告支付违约金，现原告主张的赔偿费用与违约金系同一性质，故对原告的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李公平逾期交房违约金（以已付购房款312512元为基数，按万分之一从2020年1月1日起计算至房屋符合交房条件并通知原告之日止。如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止。）；二、驳回原告李公平的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担（此款原告已预交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院询问，被上诉人认可上诉人就房内质量问题已完成部分整改，还存在地面墙面不平的问题。被上诉人还称停车场未建好，上诉人则称停车场已建好。一般而言，取得建设工程竣工验收备案可证明配套设施符合规划并建设完成，上诉人称其已能提交竣工验收备案表，但其未在本院指定的2021年4月28日前提交。本院已向上诉人释明逾期提交承担需承担举证不利的后果。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件与案涉房屋质量是否合格、外部基础设施及公共配套是否合格紧密相关，尤其是该约定的第1项交付条件即是否取得建筑工程竣工合格证明文件，与房屋是否存在重大质量问题紧密相关。本案中，被上诉人是以质量存在问题、外部基础设施及公共配套不合格为由提起本案诉讼主张权利，故一审法院对案涉商品房是否达到双方合同约定的交付条件进行审查并无不当，并不存在上诉人上诉所称的一审判决超出诉请的情况。本案中，被上诉人提交的现场照片、视频只能证明房屋存在部分质量瑕疵，不足以证明案涉房屋存在主体结构和地基基础质量问题，亦不足以证明存在的其他质量问题达到严重影响其正常使用的程度，上诉人虽已对质量瑕疵问题进行相应整改，但上诉人未提交证据证明其在通知被上诉人收房时向被上诉人出示了达到合同约定的交付条件的相关凭证，被上诉人提起本案诉讼后上诉人仅提交竣工验收备案表复印件亦未尽到其举证责任，不能证明其交付的房屋达到合同约定的交付标准，亦不足以证明房屋质量合格、外部基础设施及公共配套合格，一审法院要求其于庭后一周内提交原件并释明未提交需承担举证不利后果后其仍未提交，二审中，上诉人亦未在本院指定的期限内提交，故上诉人应自行承担举证不利的后果。被上诉人已提交现场照片、视频作为初步证据证明房屋存在质量瑕疵，出售的房屋质量是否合格的举证责任应由作为出卖人的上诉人承担，一审判决并未违反“谁主张、谁举证”原则。一审法院判决上诉人自2020年1月1日起按被上诉人已付款312512元的日万分之一为标准计付违约金至房屋符合交房条件并通知之日止符合合同约定及法律规定，本院对此予以维持。但需要说明的是，若上诉人于本判决作出后向被上诉人出示了足以证明达到《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件的凭证，被上诉人不得再以质量瑕疵为由拒收房屋，迟延交付房屋的违约金计算至上诉人向被上诉人实际出示《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件的凭证之日视为一审判决的违约金计算止点“房屋符合交房条件并通知之日”。为避免双方产生争议，结合本案中上诉人已提交有资质的测绘机构出具的测绘报告的事实，以及取得建设工程竣工验收备案表一般需取得规划认可证或其他规划批复文件，而取得规划认可可以表明停车场等项目配套设施达到交付条件，故本院对前述“足以证明达到《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件的凭证”明确为建设工程竣工验收备案表。一审判决并不存在上诉人上诉主张的判决内容不具体、不明确问题。综上所述，贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年六月二日书记员  帅艳芷