山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1081号 上诉人（原审原告）：商永刚，男，1970年4月24日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：魏轲，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩金慧，女，1972年7月15日出生，汉族，住淄博市张店区。 原审第三人：臧士强，男，1958年2月22日生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：臧嘉琪，女，汉族，1984年3月22日生，住淄博市张店区，系臧士强女儿。 原审第三人：刘成高，男，1968年7月25日出生，汉族，住淄博市张店区。 原审第三人：殷爱霞，女，1970年9月23日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人商永刚因与被上诉人韩金慧、原审第三人刘成高、殷爱霞、臧士强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商永刚的委托诉讼代理人魏轲、被上诉人韩金慧、原审第三人臧士强的委托诉讼代理人臧嘉琪到庭参加诉讼。原审第三人刘成高、殷爱霞经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人商永刚上诉请求：1.依法撒销一审判决，改判支持上诉人在一审阶段提出的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、减士强与刘成高、殷爱霞签订的是抵顶协议而非租赁协议。最高人民法院在(2014)民申字第215号民事裁定书中已经做了论述，即债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不用于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的原则。本案中藏士强与刘成高、殷爱霞所签订协议，名为租赁实为“抵顶”，第三人减士强也确实通过向韩金慧出租房屋的方式收取租金，而其本人却未实际使用案涉房屋，因此本案不能适用“买卖不破租赁”，应当认定第三人之间签订的协议性质为债权债务关系而非房屋租赁合同。2、本案诉争房屋是上诉人从淄川区法院通过竞拍取得，上诉人已经合法取得了房屋所有权。退一步讲即便存在租赁，那么原告可以继受原租赁合同的权利义务，并获得租赁收益，而不是因为存在租赁关系而丧失收益权，这从根本上逃背了原告取得该房屋所有权的本意,那么淄川法院在通过拍卖程序与原告所缔结合同的过程中就存在明显缔约过失责任。 被上诉人韩金慧辩称，我同意付房租，但不能付两份房租。 第三人臧士强答辩称，1、（2020）鲁03民终1985号判决书对协议的效力及性质做出了认定，臧士强取得了协议书中所涉房屋的租赁使用权及房屋对外转租进行收益的权利。2、上诉人通过司法拍卖取得了房屋的所有权，应继受《房屋租赁协议书》中的权利义务，臧士强有权对房屋进行使用和收益。3、商永刚与韩金慧之间不存在合同关系，其无权要求韩金慧向其支付租赁费。 商永刚向一审法院起诉请求：1、判令韩金慧重新签订租赁合同并支付自2018年11月23日起红星茶城B13-C-22号房屋租赁费用，年租金3万元整；2、诉讼费用全部由被告承担。后放弃要求被告重新签订租赁合同的诉讼请求。 臧士强向一审法院提出独立诉讼请求：1.请求确认臧士强在租赁期内有权阻止向商永刚移交占有涉案房屋；2.请求确认商永刚就涉案房屋在原告租赁期内不享有占有、使用、收益的权利；3.判令被告韩金慧依据与臧士强的租赁合同关系约定支付租赁费22000元（2019年5月至2020年5月期间）；4.诉讼费用由商永刚负担。 一审法院认定事实： 1、2012年3月30日，臧士强与刘成高、殷爱霞签订房屋租赁协议书一份，内容为因刘成高拖欠臧士强借款本金130万元，故刘成高自愿将其位于张店区门面房（包括本案B13-C-22号门面房）承租给臧士强，租期截至2027年3月30日，臧士强在刘成高的应收欠款本金130万元及利息（年利率10%）作为租赁费用，每年租赁费为21.67万元；臧士强享有转租权。同日刘成高、殷爱霞将上述租赁情况通知了物业公司。2012年4月17日臧士强向物业公司交纳案涉房屋用电保证金300元，2014年4月2日臧士强交纳案涉房屋物业费，（2016）鲁0303民初6185号民事判决书认定案外人赵新伟自2014年3月31日起从臧士强处租赁案涉房屋并判决赵新伟向臧士强支付相应物业费。原告对第三人之间租赁合同的签订时间有异议，但未在限期内申请鉴定。 2、2012年10月18日刘成高将上述房屋抵押给了其债权人青岛信达荣昌典当行有限公司并办理了抵押登记；2018年5月11日，上述公司与商永刚签订债权转让协议，将债权转让给商永刚并通知了刘成高、殷爱霞。 3、2017年5月17日臧士强与韩金慧签订房屋租赁合同一份，约定臧士强将涉案房屋转租给韩金慧，租期为2017年6月1日至2020年5月31日，年租金22000元，按年度预交。韩金慧2019年6月1日至2020年5月31日的租金未交纳。 4、2018年7月18日，淄博市淄川区人民法院因他案执行公告拍卖涉案房产，公告中特殊说明标的物有租赁情况，详情咨询执行法官；后商永刚竞拍取得涉案房屋；2018年11月23日淄川区人民法院裁定涉案房产的所有权及相应的其他权利归商永刚所有，以上权利自商永刚收到裁定时转移；后涉案房产登记到商永刚名下。 一审法院认为，本案争议的焦点是原告商永刚与第三人臧士强之间就案涉B13-C-22号门面房租赁费收益权的归属问题。该问题的认定和处理，须通过审查本案第三人之间房屋租赁合同（协议）的真实性、合同效力及租赁物占有使用情况加以确定。臧士强提交的其与刘成高、殷爱霞之间的房屋租赁协议、刘成高和殷爱霞给物业的通知函及用电保证金收据相互印证，能够证明上述房屋租赁协议签订和开始履行时间早于案涉房产抵押时间，原告商永刚提供的抵押合同复印件载明的抵押期间未经同意不得出租的内容仅为合同当事人之间的约定，不能完全反映签订抵押合同时案涉房产是否存在出租的真实状况，不能完全有针对性的证明本案第三人之间的房屋租赁协议存在时间倒签问题，综上否定第三人之间所签订房屋租赁协议真实性的证据不足。本案中也没有证据证明第三人之间的房屋租赁协议存在恶意串通损害他人利益、违反法律、行政法规强制性规定等情形，无法认定其为无效合同。同时，本案第三人签订的房屋租赁协议从名称、标的、租赁期限、租金、装修等内容来看具备租赁合同的要件，其中仅租金一项为以臧士强对刘成高、殷爱霞所享有的债权折抵，并不能以此来认定第三人之间仅有抵债的合意而无形成房屋租赁关系的合意；这不同于（2014）民申字第215号民事裁定书中当事人之间的房屋使用权抵债合同。从刘成高和殷爱霞给物业发出的通知函、臧士强交纳用电保证金及物业费以及臧士强将案涉房屋转租并实际收取租金的事实来看，臧士强已具体行使承租权和转租收益权。综上，本案应根据买卖不破租赁原则确定第三人臧士强在其与刘成高、殷爱霞房屋租赁协议约定的租赁期限内就案涉房屋享有转租收益权。对原告商永刚的诉讼请求本院不予支持；第三人臧士强享有获取租金的权益，对其要求被告向其支付租金22000元的诉讼请求应予支持；第三人提出独立请求权限于本诉诉讼请求范围，本案本诉诉讼请求为被告韩金慧2019年5月至2020年5月期间的租金22000元，第三人臧士强的第一、二项诉讼请求即请求确认臧士强在租赁期内有权阻止向商永刚移交占有涉案房屋以及请求确认商永刚就涉案房屋在原告租赁期内不享有占有、使用、收益的权利，部分重合并超出本诉诉讼请求范围，裁判依据和说理存在重合，但在本案中对超出部分不应作出裁判结果，其可另循法律途径处理。 综上，经一审法院审委会研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告韩金慧于本判决生效之日起十日内向第三人臧士强支付截至2020年5月31日的租金22000元。二、驳回原告商永刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告商永刚负担。 二审中，上诉人商永刚提交淄博高新区人民法院（2018）鲁0391民初95号民事判决书、（2018）鲁03民终3675号民事判决书，以及该案件的房屋租赁合同、转账凭证等相关证据一宗，证实该案件与本案情况相同，案件认定双方合同性质系房屋使用权抵债合同，不适用买卖不破租赁原则。原审第三人臧士强提交淄博市中级人民法院（2020）鲁03民终1985号判决书一份，证实本院生效的判决对臧士强、刘成高、殷爱霞之间签订的房屋租赁协议书的效力和性质作出了认定，臧士强因而取得了协议书中所涉房屋的租赁使用权，及将房屋对外转租进行的权益。本院认为，上述两份判决书只是参考性案例，对本案事实并不具有证明作用。对当事人二审争议的事实，二审认定与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：1、刘成高与臧士强签订的房屋租赁协议书的性质认定问题。2、商永刚是否有权利要求韩金慧向其支付租金。 关于焦点1。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，因刘成高拖欠臧士强借款本金130万元，故刘成高自愿将其位于张店区门面房（包括本案B13-C-22号门面房）承租给臧士强，租期自2012年3月30日至2027年3月30日，臧士强在刘成高的应收欠款本金130万元及利息（年利率10%）作为租赁费用，每年租赁费为21.67万元。从该合同内容看，刘成高为了使自己的债权得到清偿，同意臧士强以使用15年的方式抵顶所欠130万元的欠款，系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不应适用“买卖不破租赁”原则。涉案房屋已经被商永刚通过拍卖方式取得且已经办理了房屋产权登记，商永刚可以取得对于房屋的占有、使用、收益、处分的权利。刘成高与臧士强签订的《房屋租赁协议书》因涉案房屋的拍卖已经无法继续履行，臧士强可要求刘成高承担相应的违约责任。 关于焦点2。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。臧士强与韩金慧签订的租赁合同并无违反法律法规强制性规定情形，应为合法有效。臧士强本是基于对房屋的合法占有将涉案房屋租赁给韩金慧，鉴于商永刚已经取得了涉案房屋的所有权，参照“买卖不破租赁”原则，商永刚可要求继续履行臧士强与韩金慧之间签订的租赁合同未履行部分，韩金慧应向商永刚支付剩余租赁费。 综上所述，商永刚的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初1742号民事判决； 二、韩金慧于本判决生效之日起十日内向商永刚支付截止到2020年5月31日的租金22000元； 三、驳回商永刚的其他诉讼请求； 四、驳回臧士强的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费900元，二审案件受理费900元，均由臧士强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二一年六月十五日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧