新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2202号   上诉人（原审原告）：李嵬，男，1980年3月23日出生，汉族，某某某工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：马金玉，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵春亮，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：付丽宏，女，1974年9月12日出生，汉族，某某某工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   被上诉人（原审被告）：付丽君，女，1978年12月21日出生，汉族，某某某局工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：马慧，天山区旭日法律服务所法律工作者。   原审第三人：天山区幸福路万合居信息服务部，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路283号。   经营者：颜亮，男，1991年2月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区天山区。   委托诉讼代理人：王红，男，该服务部工作人员。   上诉人李嵬因与被上诉人付丽宏、被上诉人付丽君、原审第三人天山区幸福路万和居信息服务部（以下简称万合居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李嵬及其委托诉讼代理人马金玉、赵春亮，被上诉人付丽宏及其与付丽君的共同委托诉讼代理人马慧，原审第三人万合居服务部的委托诉讼代理人王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李嵬上诉请求：撤销一审判决第三项，改判付丽宏、付丽君向我支付定金的利息损失3,000元、违约金170,000元、律师费15,200元。事实和理由：一审法院未审查《房屋买卖合同》的内容，对付丽宏、付丽君拒不履行合同的违约行为不予认定，有违公平公正。首先，2019年10月15日签订的《房屋买卖合同》第三条明确约定：“首付款450,000元，大写：肆拾伍万元，于2020年7月30日支付给甲方，甲方同意剩余转让款由乙方贷款方式400,000元，大写：肆拾万元整，于银行下贷付清。”根据《房屋买卖合同》约定，我的义务是于2020年7月30日向付丽宏、付丽君支付首付款450,000元，且根据合同金额的表述，该450,000元包含我已付的50,000元定金。合同根本没有约定办理商业贷款时间，且首付款中只是约定了有360,000元是由我从公积金支取后再向付丽宏、付丽君支付，与办理商业贷款完全无关。其次，合同约定首付款于2020年7月30日支付是因为涉案房屋登记在付丽君名下，付丽君的孩子于2020年6月底中考完毕，其后才能将户口迁出本学区，双方才能办理过户手续。我在疫情影响的情况下，为履行合同义务，在7月30日前将剩余首付款400,000元打入付丽宏账户，而付丽宏将款项退回并明确拒绝履行合同义务，最终导致合同无法继续履行。最后，我另行购买房屋是在中介公司多次与付丽宏沟通，因其明确告知不履行合同的情况下，我为避免损失扩大的自救行为，一审法院以受疫情影响及我另行购置房屋为由回避了付丽宏、付丽君的恶意违约行为，存在明显的事实认定不清。综上，请求二审公正裁判，支持我的上诉请求。   付丽宏、付丽君辩称，本案中我方没有违约行为，如有违约也是李嵬违约，合同约定李嵬应于合同签订之日支付我定金50,000元，但实际他第二天才支付的，并且我没有收取足额的定金，万合居服务部收取了其中的14,000元。另外，李嵬汇款期间，因我的工作特殊性并且款项数额与合同约定的首付款450,000元不符，我不知道该笔款项是李嵬支付的购房款，所以将款项退回是有正当理由的。本案的合同是因为李嵬另行购置房屋才解除的，我不存在违约行为，请求二审驳回李嵬的上诉请求。   万合居服务部述称，合同没能履行不是李嵬的责任，7月初他们两方商量过要去过户，但李嵬在南疆请不上假没能回来，我方同意李嵬的上诉意见。   李嵬向一审法院起诉请求：1．判令解除李嵬与付丽宏、付丽君之间的《房屋买卖合同》；2．判令付丽宏、付丽君向李嵬返还已付定金50,000元；3．判令付丽宏、付丽君向李嵬支付定金的利息损失暂计为3,000元；4．判令付丽宏、付丽君向李嵬支付违约金170,000元；5．判令付丽宏、付丽君向李嵬赔偿已支付的房屋中介代办费用3,000元；6．判令付丽宏、付丽君向李嵬赔偿损失250,000元；7．判令付丽宏、付丽君承担李嵬的律师费15,200元。   一审法院认定事实：2019年10月15日，李嵬与付丽君、付丽宏及万合居服务部共同签订《房屋买卖合同》，合同约定具体内容如下：1．由付丽宏、付丽君出售位于乌鲁木齐市天山区某某路46号-2号5栋6层3单元601室的房屋，成交总价款为850,000元；2．合同签订当日，李嵬向付丽宏、付丽君支付购房定金50,000元（付丽宏、付丽君自行收取，出具收条），留存万合居服务部处10,000元整，作为迁户保证金由万合居服务部代管，付丽宏、付丽君承诺于2020年7月30日办理原户口迁出手续；3．首付款450,000元于2020年7月30日前支付（其中360,000元为公积金支取后支付给付丽宏、付丽君），剩余400,000元于银行下贷后还清。付丽宏、付丽君应于收到全款交付房屋及钥匙；如付丽宏、付丽君违约不履行合同义务，需退还李嵬购房定金并赔偿其购房定金等额的违约金；双方任何一方无正当理由不履行合同，按合同成交价的20％给守约方支付违约金……。上述合同签订后，2019年10月16日，付丽宏向李嵬出具《收条》，载明其收到李嵬交纳的涉案房屋定金50,000元，上述款项由万合居服务部收取后转交付丽宏36,000元，剩余14,000元作为迁户保证金及物业保证金留存在万合居服务部处；2020年7月29日，尚惠民（李嵬的母亲）通过交通银行阿克苏分行营业部向付丽宏账户转账汇款400,000元，汇款用途备注为“李嵬购房款”；当日该款项被退回。付丽宏提交的银行交易流水单中显示400,000元的用途为“小额汇兑”；案件审理过程中，双方确认于2020年7月1日商定于7月7日同去银行办理商业贷款手续，因李嵬原因未能成行；双方再次商定办理商业贷款手续的时间为7月15日，因李嵬原因仍未能成行。2020年7月17日至2020年9月初，乌鲁木齐市突发“新冠肺炎”疫情，居民均居家隔离。2020年10月12日，李嵬另行购买案外人的住房。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”，依据该法律规定，本案中各方签订的合同及履行合同过程中发生争议的时间均在民法典施行前，故该案应当使用当时的相关法律作为裁判的依据。本案中，李嵬与付丽宏、付丽君及万合居服务部签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思的表示，该合同合法有效，各方当事人应当依约履行。因三方均同意解除合同，故对李嵬要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。李嵬与付丽宏、付丽君在合同中对应付房款的时间、金额及付款方式均进行了约定。约定首付款中有360,000元为公积金支取后支付，剩余款项选择的是“商业贷款”，在合同履行过程中双方对办理“商业贷款”的时间再三进行了确认，均因李嵬的原因未能成行，至首付款期限即将届满之时突遇疫情。疫情属于突发公共卫生事件，因疫情不能履行合同或不能及时行使权利的，应当属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，双方应当互不承担责任。本市的疫情解除后，双方就合同能否继续履行未达成新的合意，且李嵬于2020年10月17日购买了案外人的住房，也表明该合同无法继续履行，故对李嵬要求付丽宏、付丽君赔偿损失、支付违约金及律师费等诉讼请求，不予支持。本案中《房屋买卖合同》从其内容看是复合合同，其中包括了房屋买卖及中介两个部分。依据公平原则，付丽宏、付丽君收取李嵬的定金应当予以退还。付丽宏、付丽君称万合居服务部所收14,000元应当由其退还李嵬，但按照合同约定及付丽宏以“收条”的方式确认收到了“定金”的行为，以及万合居服务部的确认，留存在万合居服务部的10,000元的用途为“迁户保证金”，4,000元的用途为“物业保证金”，万合居服务部留存的款项系付丽宏、付丽君与万合居服务部之间的合同关系，故对李嵬要求付丽宏、付丽君退还定金的诉讼请求，予以支持。判决：一、李嵬与付丽宏、付丽君及天山区幸福路万合居信息服务部于2019年10月15日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月16日解除；二、付丽宏、付丽君退还李嵬定金50,000元；三、驳回李嵬的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李嵬向法庭提交如下证据：1.录音6份，分别为2020年5月31日、同年6月27日、同年8月8日、同年9月5日万合居服务部的工作人员王红与付丽宏的录音，及同年7月28日7月29日万合居服务部的工作人员王红与付丽君的录音；2．李嵬与付丽宏的短信记录；3．万合居服务部工作人员王红的通话记录。上述证据用于证明因付丽君的孩子在案涉房屋学区上学，必须等到六月底才能办理过户手续的事实及李嵬为履行合同采取各种办法联系付丽宏、付丽君，最终因付丽宏、付丽君违约，导致合同无法履行的事实。付丽宏、付丽君对上述证据发表质证意见认为，录音的真实性认可，关联性不认可，不能证明其违约的事实。短信记录不完整，对真实性不认可，不能反映事实的全部内容。对通话记录真实性认可，当时是疫情阶段付丽宏的手机充电器坏了，导致不能接听电话，对方应该发送短信通知。万合居服务部对上述证据真实性、合法性、关联性均认可。付丽宏、付丽君提交向法庭提交如下证据：1．乌鲁木齐市天山区人民武装部出具的证明一份、感谢函一份。2．乌鲁木齐银行个人网上银行对账单一份、手机银行2020年7月收入交易明细一份。上述证据用于证明付丽宏从网上银行交易中看不到关于“购房款”的备注，而只是显示“小额汇兑”，因该款项和450,000元的首付款金额不一致，且2020年4月起付丽宏被借调至乌鲁木齐警备区所属训练基地，负责工程项目的招标工作，此项工作至2020年12月截止，在此期间，付丽宏出于谨慎对来路不明的款项不予收取。李嵬对付丽宏、付丽君提交的两份证据发表质证意见认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，人民武装部的证明没有经办人签字和联系方式，缺乏单位出具证明的形式要件。对对账单和交易明细不予认可，李嵬的母亲汇款时是备注有“李嵬购房款”的。万合居服务部对付丽宏、付丽君提交的两份证据质证意见与李嵬一致。万合居服务部向法庭提交图片一张，证明2020年7月28日李嵬支付款项的事实。李嵬对该证据真实性、合法性、关联性均认可。付丽宏、付丽君对该证据不予认可。上述证据中，因各方当事人对李嵬提交的录音、通话记录的真实性认可，且该证据确能客观反映在合同履行过程中的事实，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对李嵬提交的短信记录，其内容能反映李嵬在7月27日曾通过短信联系付丽宏的事实，且该短信记录与付丽宏在一审时提交的短信记录的后续内容具有连贯性，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对付丽宏、付丽君提交的证明、感谢函，该证据证明的事实与本案当事人履行合同并无直接关联性，故本院对该证据真实性确认，合法性、关联性不予确认。付丽宏、付丽君提交的对账单和交易明细及万合居服务部提交的图片与本案已查明的客观事实可以相互印证，故对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。   另查明，双方当事人对一审已查明的部分内容提出异议，经核对证据及向双方当事人确认，《房屋买卖合同》中付款方式的约定为：“首付款450,000元于2020年7月30日支付”。付丽宏一审提交的银行交易流水单中显示400,000元的“摘要内容”为“小额汇兑”。2020年7月7日及同月15日并非双方协商一致后去办理商业贷款的明确具体时间，而是双方在此期间协商过去办理过户手续的时间，但因李嵬没请上假，双方去办理过户的时间未能达成一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：付丽宏、付丽君在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当赔偿李嵬定金的利息损失3,000元、违约金170,000元、律师费15,200元。   付丽宏、付丽君与李嵬、万合居服务部签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行义务。因三方当事人均同意解除合同，一审法院判决《房屋买卖合同》于2021年1月16日解除并由付丽宏、付丽君退还李嵬定金50,000元并无不当，各方当事人亦未对此提出上诉，故本院予以维持。关于付丽宏、付丽君在本案合同中是否存在违约行为而导致合同解除的问题。李嵬上诉称，其为履行合同约定的付款义务，在2020年7月29日将合同约定的剩余首付款400,000元通过银行转账方式汇入付丽宏账户，而付丽宏于收到款项当日将该款予以退回，即明确表示不愿接受购房款，导致合同无法继续履行。对此本院认为，房屋买卖合同系出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付购房款的合同，出卖人的交易目的在于按照合同约定取得购房款。本案《房屋买卖合同》中约定“成交总价款为850,000元”，“首付款450,000元于2020年7月30日支付（其中360,000元为公积金支取后支付给付丽宏、付丽君），剩余400,000元于银行下贷后还清。”根据该合同条款的约定及双方关于定金的履行情况，李嵬的合同义务是需于2020年7月30日支付剩余的首付款400,000元并按照约定支付剩余购房款。李嵬二审中提交的通话录音证据可证明其已于2021年7月29日将400,000元汇入付丽宏的账户，并在汇款前后由其本人及万合居服务部通过各种方式积极联系付丽宏、付丽君，万合居服务部亦将购房款已打入付丽宏账户的事实通知到房屋出卖人之一的付丽君。李嵬作为房屋买受人，以比合同约定的提取公积金方式更有利于保障出卖人利益、减少出卖人交易风险的现金转账方式履行合同，已尽到合同义务，而付丽宏将款项退回的行为结合付款前后其不愿再履行合同的明确表示，应认定为付丽宏、付丽君违约，并最终导致《房屋买卖合同》无法继续履行。对于付丽宏、付丽君抗辩称李嵬在本案中亦存在比约定时间晚一天支付定金50,000元的违约行为，对此本院认为，根据《房屋买卖合同》中“合同签订当日乙方向甲方交付购房定金人民币五万元整。甲方自行收取，出具收条”的约定，李嵬应于2019年10月15日支付购房定金50,000元，但实际履行过程中，李嵬于2019年10月16日才履行了支付购房定金的合同义务，该支付时间比合同约定时间晚一天，确实存在迟延履行的行为，但迟延程度显著轻微，且该违约行为未影响付丽宏、付丽君合同目的的实现，亦不足以导致案涉合同解除，故对付丽宏、付丽君的该项辩称理由本院不予采信。   关于李嵬主张由付丽宏、付丽君赔偿定金的利息损失3,000元、违约金170,000元、律师费15,200元的各项上诉请求能否成立的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《最高人民法院关于适用的司法解释（二）》（法释[2019]5号）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述司法解释的规定，本案《房屋买卖合同》中虽约定违约金为合同成交价的20%，但具体的违约金数额还应当以实际损失为基础，兼顾其他因素综合认定。本案中，李嵬向法庭提交的证据虽能证明其在同一小区同样楼层购置其他房屋产生了比本案房屋交易价格更高的支出，但不同的房屋存在坐落位置、房屋朝向、房龄长短及装修、使用状况等种种差异，这些差异都是导致两套房屋价格不同的因素，因此，不能仅依据两套房屋的差价直接认定李嵬的损失，故对李嵬主张的违约金，本院酌定由付丽宏、付丽君向其赔偿50,000元，其余部分不予支持。《房屋买卖合同》第9.3条约定：“本合同履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院通过法律诉讼程序解决，届时所产生的诉讼费、律师费、交通费等费用均由违约一方承担。”李嵬主张付丽宏、付丽君向其赔偿律师费15,200元符合合同约定，且该费用系李嵬为解决本案纠纷实际发生的合理费用，故本院予以支持。一审判决付丽宏、付丽君退还李嵬定金50,000元，此款项应从《房屋买卖合同》解除之日即2021年1月16日返还，李嵬主张从定金支付之日起至本案起诉之日止的利息3,000元无法律依据，对其该项请求本院不予支持。   综上所述，李嵬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初565号民事判决第一项、第二项即李嵬与付丽宏、付丽君及天山区幸福路万合居信息服务部于2019年10月15日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月16日解除；付丽宏、付丽君退还李嵬定金50,000元；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初565号民事判决第三项即驳回李嵬的其他诉讼请；   三、付丽宏、付丽君赔偿李嵬违约金50,000元；   四、付丽宏、付丽君赔偿李嵬律师费15,200元；   五、驳回李嵬其他诉讼请求。   上述款项付丽宏、付丽君应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案请求标的491,200元，判决给付标的115,200元，占请求标的的23.5%。一审案件受理费4,334元（李嵬已预交），由付丽宏、付丽君负担23.5%即1,018元，由李嵬负担76.5%即3,316元；二审案件受理费4,064元（李嵬已预交），由付丽宏、付丽君负担23.5%即955.04元，由李嵬负担76.5%即3,108.96元。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞 艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   马恒雯   二 〇 二 一 年 六 月 四 日   书  记  员   徐晗峰