辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4497号 上诉人（原审被告）：张笛，女，1987年8月29日出生，汉族，住大连沙河口区。 委托诉讼代理人：李锴镔，辽宁善允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连圣汐湾物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区邻海街**。 法定代表人：秦滨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。 上诉人张笛因与被上诉人大连圣汐湾物业服务有限公司（以下简称圣汐湾物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张笛上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.一审法院程序违法。《前期物业管理服务协议》签订于2013年9月18日，而上诉人的房屋买卖合同签订于2017年7月5日，房屋产权证登记时间为2017年10月9日。上诉人未签署过上述前期物业服务协议及《业主资料登记表》，被上诉人对于产权证面积和赠送面积的收费没有合同依据，不符合法律规定。一审未准许上诉人笔迹鉴定申请，属程序违法。2.一审认定事实错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》及国务院下发的《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用。案涉房屋产权证上明确写明案涉房屋的竣工时间为2016年4月21日，而一审认定案涉房屋早在2013年9月18日交付是错误的。上诉人领取钥匙并入住案涉房屋均是与开发商办理的相关手续，上诉人自始至终没有与被上诉人发生任何合同关系。3.本案应适用大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局联合发布的大价发[2016]19号《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》的规定确认物业费单价；4.被上诉人提供的物业服务不合格，案涉小区内长期存在着将住宅用房改变为经营性用房的行为，被上诉人长期不作为。被上诉人未公开其应公开公布的文件。 被上诉人圣汐湾物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：1.上诉人申请鉴定的事项对待证事实无意义。上诉人自入住之日起即成为案涉房屋的合法业主，是否签字并不影响本案的事实。2.上诉人在2017年签署的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定赠送面积收取物业费及物业费标准，并以划线方式明示在案涉商品房买卖协议附件中明确约定了赠送面积，且双方已经实际履行，足以认定双方认可。3.2014年8月16日，上诉人与地产公司约定，由地产公司补偿上诉人自2014年9月18日至2015年9月17日期间的物业费。以上行为足以证明上诉人自2013年9月18日起已经作为该物业的买受人合法占有案涉房屋，并享有相应的物业服务。上诉人应当按照实际入住时间缴纳物业费。上诉人虽然主张对前期物业协议不知情，但在领取案涉房屋钥匙并入住后，其对赠送的200.39平方米面积已交纳了一年物业费，并且在与开发商签订的补偿协议中将赠送面积的物业费列在补偿范围内。4.《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》仅为一份规范性文件，并不是地方性法规规章。且该通知第二条已经明确规定，别墅的物业服务属于非住宅类物业服务，不执行普通住宅的收费标准。 圣汐湾物业向一审法院起诉请求：一、张笛向圣汐湾物业支付自2016年10月至2020年9月的物业费68263.68元（255.35平方米×4元/月/平方米×48个月+200.39平方米×2元/月/平方米×48个月）；二、张笛向圣汐湾物业支付自2016年10月至2020年9月逾期支付物业费的违约金6,826元。 一审法院认定事实，圣汐湾物业自2013年10月1日起为张笛所有的案涉房屋（坐落于大连市甘井子区团小区提供物业服务。2013年9月18日，圣汐湾物业与张笛签订《前期物业管理服务协议》，约定圣汐湾物业为张笛提供物业服务，张笛房屋建筑面积257.26平方米，赠送面积200.39平方米，物业费标准为按建筑面积（产权面积）4元/月/平方米，含地下车库公共车场管理区域的按合同赠送面积2元/月/平方米，张笛应于每季初月10日前交纳物业费。张笛在物业处办理了入住手续并领取了案涉房屋钥匙。后圣汐湾物业依约为案涉小区提供了物业管理服务。2014年8月16日，张笛与地产公司签订了《协议书》，约定因张笛所有的案涉房屋处于银行抵押状态，故地产公司补偿张笛2014年9月18日至2015年9月17日的物业费17158元，，地产公司于2014年11月30日前为张笛办理案涉房屋抵押手续张笛母亲孙蕾对该协议签字确认。2017年7月5日，张笛就购买案涉房屋与地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定物业费标准为产权面积4元/月/平方米，赠送面积2元/月/平方米，张笛同意由地产公司选聘的圣汐湾物业对案涉小区实施统一的物业管理，并遵守物业管理规定，并对物业费无异议。后张笛取得案涉房屋所有权，不动产权证书记载案涉房屋专有建筑面积为255.35平方米。在诉讼过程中，圣汐湾物业自认地产公司减免了张笛2013年9月18日至2014年9月17日的物业费，而同时地产公司因案涉房屋解押事宜补偿张笛2014年9月18日至2015年9月17日物业费17158元，但因张笛自行交纳了2014年9月18日至2015年9月31日的物业费，故该补偿物业费期间延顺为2015年10月至2016年9月。至此，张笛未向圣汐湾物业支付自2016年10月至2020年9月的物业费。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，根据物业交房的日常生活经验，以及张笛持有案涉房屋钥匙且入住多年的事实，同时张笛也曾有依约交纳过物业费的情况，可以推定张笛已明知其签订了《前期物业管理服务协议》的事实。另外，张笛与地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中对地产公司选聘由圣汐湾物业提供物业服务及相应费用也进行了约定，张笛已签字追认。由此可见，圣汐湾物业、张笛已就物业服务事宜达成一致，合同关系成立，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。现圣汐湾物业已依约履行了物业服务义务，张笛理应履行交费义务。而张笛未支付自2016年10月至2020年9月的物业费，故圣汐湾物业有权要求张笛支付。根据不动产权证书记载的案涉房屋专有建筑面积为255.35平方米，前期物业合同的约定及地产公司出具的《证明》均载明赠送面积为200.39平方米，一审法院认定上述期间物业费为68264.64元（255.35平方米×4元/月/平方米×48个月+200.39平方米×2元/月/平方米×48个月）。圣汐湾物业主张张笛支付物业费68263.68元，一审法院予以照准。关于张笛辩称，根据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第六条第二项的规定，物业费应按照产权证登记的建筑面积计算，圣汐湾物业收取赠送面积的物业费不合法。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”首先，张笛所依据的上述通知不属于法律、行政法规，且该条款亦非导致合同无效的效力性禁止规定，故该《通知》并不影响合同的有效性；其次，案涉房屋系别墅，而《通知》中第二条第五项规定，别墅的物业收费服务标准由业主与物业服务企业协商确定，故赠送面积收取物业费并不受该《通知》第六条的调整。综上，张笛该辩解无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张笛辩解圣汐湾物业服务质量不达标的意见。根据查明事实，圣汐湾物业基本履行了物业服务合同中的义务，其偶尔存在瑕疵问题尚不足以构成张笛拒交物业费的抗辩理由，且张笛亦未提供圣汐湾物业服务质量存在重大瑕疵的相关证据，故对张笛以此为由不支付物业费的抗辩意见，一审法院不予支持。关于圣汐湾物业主张违约金的诉请，一审法院认为，张笛拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促圣汐湾物业完善其物业服务，一审法院认为不宜支持圣汐湾物业的违约金请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张笛于本判决生效之日起十日内给付大连圣汐湾物业服务有限公司自2016年10月至2020年9月的物业服务费68263.68元；二、驳回大连圣汐湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，由圣汐湾物业负担152元，由张笛负担1525元。 本院二审期间，上诉人提交一份大众点评软件截图，拟证明被上诉人对于擅自将住宅改变为经营性用房的行为未予制止，上诉人有权行使先履行抗辩权。本院组织双方当事人质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，该份证据与本案事实不具有关联性，本院不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。虽然上诉人主张案涉房屋产权证登记时间为2017年10月9日，但上诉人已于2013年9月18日领取了房屋钥匙并办理了房屋交接手续，且已实际入住。被上诉人已实际为小区提供了物业服务，上诉人作为案涉房屋的业主，应向被上诉人支付物业服务费。 关于物业费的收费标准，虽然上诉人对案涉《前期物业管理服务协议》的真实性不予认可，但其与地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均明确约定了被上诉人系案涉小区的物业服务企业，且上述三份合同中对产权面积和赠送面积的物业费单价均作出了明确约定，故，一审按照上述合同的约定计算讼争期间物业费为68263.68元，并无不妥，本院予以维持。上诉人以拒交物业费的形式表达对物业服务瑕疵的不满情绪，既无法律依据，也不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。 综上，张笛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费726元，由上诉人张笛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年六月十日 法官助理  王秀颖 书 记 员  王 阳