辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5042号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳城北生活服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义开发区京沈街58号。法定代表人：尹艳萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯飞，辽宁沛法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁大学，住所地沈阳市皇姑区崇山中路66号。法定代表人：潘一山，该校校长。委托诉讼代理人：王英明，男，该大学职工。上诉人沈阳城北生活服务有限公司（以下简称“城北公司”）因与被上诉人辽宁大学房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。城北公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人提出的诉讼请求，支持上诉人提出的反诉请求；2.判令被上诉人承担本诉、反诉案件受理费及上诉费。事实和理由：一、投标保证金（履约保证金）40万元应予抵销二食堂、浴池租金。被上诉人尚欠沈阳亿拓商贸有限公司（被上诉人二食堂、浴池首次承包人沈阳魅力酒店管理有限公司更名而来，以下简称“亿拓公司”）投标保证金40万元（按双方承包协议约定转为履约保证金）、亿拓公司已通过《确认书》将返还投标保证金40万元的权利转让给上诉人行使，且已被一审法院查明认定。亿拓公司承包被上诉人二食堂、浴池与上诉人承包被上诉人二食堂、浴池本质上是相互延续的关系。亿拓公司向被上诉人交纳的60万元投标保证金由上诉人向被上诉人抵销其中的20万元用于支付上诉人应付租金的事实；亿拓公司通过招投标程序承包被上诉人二食堂及浴池三年后，上诉人在未通过招投标程序的情况下从亿拓公司接过承包权续包二食堂、浴池的事实；上诉人与被上诉人签订的二食堂、浴池承包协议约定由上诉人交纳履约保证金40万元，上诉人以被上诉人尚欠亿拓公司40万元履约保证金直接抵顶而没有另行交纳的事实。前述事实及一审法院已认定的事实，均能证明被上诉人应向上诉人返还40万元投标保证金（履约保证金）并用以抵销租金。被上诉人以上诉人违约，该40万元已被扣除的主张不能成立。上诉人在承包开始后，因浴池所在房屋面积过大，超出学生洗浴需求造成大量闲置浪费，导致上诉人严重亏损，经请示主管校长并征得同意后，部分面积改做商服，持续至今已有十余年之久，被上诉人对此始终没有提出异议，既没有以上诉人违约为由扣除履约保证金进而要求上诉人补交履约保证金，又没有以上诉人违约为由解除合同。因此被上诉人提出上诉人改变用途的行为构成违约没有事实依据，上诉人改变用途的行为已被双方认可接受，40万元已被被上诉人扣除的主张不能成立。该40万元由上诉人在本次诉讼中向被上诉人提出返还及抵销主张，并未超过三年诉讼时效期间；二、被上诉人主张的欠付租金及房屋占用费，应按法律规定、司法解释、国家政策对疫情期间的费用给予免除。被上诉人与上诉人签订的二食堂、浴池承包协议中，并未约定承包期满合同终止或解除后，上诉人完成搬迁的期限。而被上诉人在向上诉人发出的《关于解除租赁关系并限期腾迁的通知》中单方面提出一个月的搬迁时间，该搬迁时间不仅处在学校教学期内这种不适合搬迁的时点，而且上诉人承包已达15年之久，承包涉及众多加盟业户，期间涉及的众多法律关系及历史遗留问题错综复杂，在短短的一个月时间内根本不可能完成，是一个明显不合理期限，违反了《民法总则》《合同法》关于合同当事人应当遵循的诚信原则，该一个月的不合理搬迁期限对于上诉人不生效。同时，上诉人在对《关于解除租赁关系并限期腾迁的通知》给被上诉人的《复函》中也表示：支持被上诉人收回二食堂、浴池，但基于权利义务对等原则，被上诉人也应对拖欠上诉人的维修、更新、改善增设费用进行清算。此后，被上诉人并未再次函告上诉人坚持一个月的搬迁时间。此后，双方在处理搬迁及清算事务过程中，新冠××疫情爆发。上诉人自2020年1月至8月期间累计停业8个月，损失巨大。在此期间，应原审原告安排，答辩人参加了原告组织的二食堂、浴池防疫消杀、卫生报表、防疫演练等工作，这些工作是根据被上诉人自身特点进行的，其实施效果直接惠及被上诉人，故双方关于二食堂、浴池的承包协议事实上仍在继续履行，上诉人对此履行的是承包合同当事人的义务，而不是以社会公众一员的身份履行。因被上诉人属于国有性质，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、6中第一款；《辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》【辽政发（2020）6号】四、（二十）“1个3月房租免收，2个月房租减半”的规定，以二食堂月租金41,666元，浴池月租金37,500元计算，被上诉人应按司法解释及政策规定免除上诉人房租共计158,332元。根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则的规定，上诉人停业的其余6个月对应的租金474,996元也应免除。此外，疫情期间，无论被上诉人将二食堂、浴池另行对外出租承包还是闲置，被上诉人都不可能获得任何收益。综上，应免除上诉人在疫情期间的相应租金、房屋占用费；三、被上诉人应向上诉人给付由上诉人垫付的二食堂、浴池维修费用、更新费用、改善物增设物对价。上诉人已在一审过程中举证了维修、更新、改善物增设物相关的票据，证明发生的金额；举证了上诉人向被上诉人提交的大量关于二食堂、浴池进行维修、更新、改善增设并应由被上诉人完成及承担费用为内容的书面《报告》，以及证人尹某证言，证明维修、更新、改善增设已经实际发生。对此，被上诉人对前述《报告》当中浴池相关的报告时间为2011年9月2日、2013年3月10日、2014年6月18日、2015年1月21日、2015年9月16日、2019年9月3日共6份《报告》；二食堂相关的报告时间为2011年5月28日、2011年6月29日、2011年9月23日、2011年12月8日、2011年12月28日、2012年2月29日、2013年3月10日、2013年3月18日、2013年3月27日、2013年6月4日、2014年3月6日、2014年3月18日、2014年8月31日、2015年5月6日、2015年7月7日、2015年11月16日、2019年12月11日共17份报告已认可收到。这些证据能够证实上诉人对租赁承包物进行的维修、更新、改善增设已经实际发生及费用金额。上诉人连续多年，每年均以书面《报告》形式向被上诉人提出对二食堂、浴池进行维修、更新、改善、增设，应由被上诉人完成并承担费用，被上诉人均接收书面《报告》，并持续表示先由上诉人完成，此后再由被上诉人履行审批手续给予承担或抵销租金，始终未明确提出维修、更新、改善、增设应由上诉人完成并自行承担费用，也始终未以实际行为拒收上诉人提交的书面《报告》来表示被上诉人没有义务进行上述工作及承担费用。因此双方以实际履行行为确认了对二食堂、浴池进行的维修、更新、改善、增设而发生的费用由被上诉人承担的事实。此外，即便被上诉人主张以双方于2015年7月28日签订的《辽宁大学蒲河校区二食堂承包协议》《辽宁大学蒲河校区浴池承包协议》来免除自身承担上述费用的责任，但两份《协议》从形式上仅能涉及协议期间双方的权利义务，不能确定协议之前双方的权利义务，被上诉人并未举证此前协议有免除被上诉人承担上述费用的约定，故应根据法律、司法解释规定及双方连续多年发生的事实履行行为，确认对二食堂、浴池进行的维修、更新、改善、增设而发生的费用由被上诉人承担。综上，请求二审法院将本案发回重审或依法改判，支持上诉人提出的上诉请求，维护上诉人合法权益。辽宁大学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。辽宁大学向一审法院起诉请求：1.确认解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付欠付租金75万元；3.判令被告支付房屋占用费39,583元（暂计算至2019年11月15日，并自2019年11月16日起按合同约定租金标准支付至实际返还房屋之日止）；4.判令被告返还非法占用的房屋；5.本案诉讼费由被告承担。城北公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告给付反诉原告垫付的二食堂、浴池维修费用、更新费用等共计2,930,935.8元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告改善物、增设物对价2,482,507.5元；3.判令反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）辽宁大学与被告（反诉原告）城北公司于2015年7月27日签订《辽宁大学蒲河校区二食堂承包协议》，将位于沈北新区道义南大街58号的房产D区二层及附属设施和设备承包给被告（反诉原告）城北公司经营，协议约定的租期2015年8月1日至2016年7月31日止。每年承包金50万元，于合同签订后三日内给付。该协议约定：“8.乙方（城北公司）在承包期间应合理使用、妥善管护承包物及其附属设施，未经甲方书面同意不得改变房屋建筑结构及附属设施现状。设施及设备损坏由乙方自行支付费用修复以恢复原状。乙方如有装修改造项目需提前向甲方提交施工方案，经甲方书面同意后方可施工。10.承包期届满或乙方违反本协议规定导致本协议提前解除时，乙方对房屋进行装饰装修而形成的添附除可移动物和拆除不损害价值的物品外，其他均由甲方（辽宁大学）无偿取得所有权。21.乙方在承包期内承担承包物的维修、维护等责任与费用。”2017年5月19日，双方又签订《补充协议书》，将合同期限延长至2017年7月31日，一年期承包金50万元。此后双方未再续签书面合同，被告（反诉原告）城北公司给付至2019年1月31日期间的承包租金，2019年2月1日至今案涉房产被被告（反诉原告）城北公司实际占用，未再给付原告（反诉被告）辽宁大学任何的承包金（租金）。原告（反诉被告）辽宁大学与被告（反诉原告）城北公司于2015年7月28日签订《辽宁大学蒲河校区浴池承包协议》，将位于沈北新区道义南大街58号学生浴池的房产、设施和设备承包给被告（反诉原告）城北公司经营，协议约定的租期2015年8月1日至2016年7月31日止。每年承包金45万元，于合同签订后三日内给付。该协议约定：“8.乙方（城北公司）在承包期间应合理使用、妥善管护承包物及其附属设施，未经甲方书面同意不得改变房屋建筑结构及附属设施现状。设施及设备损坏由乙方自行支付费用修复以恢复原状。乙方如有装修改造项目需提前向甲方提交施工方案，经甲方书面同意后方可施工。10.承包期届满或乙方违反本协议规定导致本协议提前解除时，乙方对房屋进行装饰装修而形成的添附除可移动物和拆除不损害价值的物品外，其他均由甲方（辽宁大学）无偿取得所有权。21.乙方在承包期内承担承包物的维修、维护等责任与费用。”2017年5月19日，双方又签订《补充协议书》，将合同期限延长至2017年6月30日，2016年7月31日至2017年6月30日期间承包金41.25万元。此后双方未再续签书面合同，被告（反诉原告）城北公司给付至2018年12月31日期间的承包租金，2019年1月1日至今案涉房产被被告（反诉原告）城北公司实际占用，未再给付原告（反诉被告）辽宁大学任何的承包金（租金）。2019年9月23日，原告（反诉被告）辽宁大学针对被告（反诉原告）城北公司承包租用的二食堂、浴池分别向其作出了《关于解除租赁关系并限期腾迁的通知》，该通知载明：“2.自2019年10月1日起，解除贵、我双方的房屋租赁关系。3.在贵、我双方房屋租赁关系解除后30日内迁出租赁房屋。逾期未腾迁，我单位将强制腾空房屋…。”被告（反诉原告）城北公司收到上述通知后向原告（反诉被告）辽宁大学回复了《对关于解除租赁关系并限期腾迁的通知的复函》称，“学校拒收承包费，并非故意拖欠，支持学校收回的意见，但学生食堂、浴池形成错综交融的资产关系、利益关系和历史遗留问题，迁出之前必须得到妥善处理…。”被告（反诉原告）城北公司未实际腾空涉案房产，亦未给付租金。一审法院另查明，被告（反诉原告）城北公司曾于2019年2月交纳给原告（反诉被告）辽宁大学投标保证金15万元未返还，被告（反诉原告）城北公司主张从应给付原告（反诉被告）辽宁大学的租金中抵销扣除。原告（反诉被告）辽宁大学称该15万元尚未返还，同意从租金中抵销扣除。在诉讼过程中，被告（反诉原告）城北公司称2004、2005年，案外人沈阳魅力酒店管理有限公司的授权委托人尹艳萍曾与原告（反诉被告）辽宁大学签约履行了二食堂、浴池的承包协议，案外人沈阳魅力酒店管理有限公司已交纳的尚有剩余40万元投标保证金在原告（反诉被告）辽宁大学处未能退还，应从应付本案租金中扣除。案外人沈阳魅力酒店管理有限公司已工商变更名称为沈阳亿拓商贸有限公司，沈阳亿拓商贸有限公司在本案诉讼过程中向一审法院提交了《确认书》，载明其将要求原告（反诉被告）辽宁大学返还投标保证金40万元的权利转让给被告（反诉原告）城北公司行使。原告（反诉被告）辽宁大学称该确认书与本案无关，该确认书是向一审法院提供的，不符合债权转让的条件，且投标保证金并非承包租赁合同主债权债务不具有转让性。案外人在承包租赁期间私自拆改违约，该保证金已违约被扣除不予返还。该债权已超过十余年，已过诉讼时效。在诉讼过程中，被告（反诉原告）城北公司称受疫情影响，2020年1月至8月期间累计停业8个月，应免除其房租158,332元，停业期的其他6个月租金474,996元也应免除。原告（反诉被告）辽宁大学不同意减免涉解除租赁关系后非法占用案涉食堂、浴池的租金。在诉讼过程中，被告（反诉原告）城北公司称从2004年开始，案外人沈阳魅力酒店管理有限公司与原告（反诉被告）辽宁大学签约履行了二食堂、浴池的承包协议，2008年被告（反诉原告）城北公司与原告（反诉被告）辽宁大学签约履行二食堂、浴池的承包租用协议。承包租用期间出现设施设备故障，被告（反诉原告）城北公司向原告（反诉被告）辽宁大学书面申请维修更新，被告（反诉原告）城北公司为此先行垫付了大量维修、更新费用。被告（反诉原告）城北公司亦对二食堂、浴池环境等进行改善、增设了设施物品，投资巨大。一审法院认为，原告（反诉被告）辽宁大学与被告（反诉原告）城北公司签订的《辽宁大学蒲河校区二食堂承包协议》及续签的《补充协议书》《辽宁大学蒲河校区浴池承包协议》及续签的《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。在履行过程中，原告（反诉被告）辽宁大学向被告（反诉原告）城北公司交付了案涉的二食堂、浴池，被告（反诉原告）城北公司一直使用上述二食堂、浴池，应依约给付案涉二食堂、浴池的承包金（租金）。上述合同期限到期后，双方当事人未能签订书面续租协议，原告（反诉被告）辽宁大学亦未对被告（反诉原告）城北公司继续使用涉案二食堂、浴池提出异议，依据相关法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。被告（反诉原告）城北公司继续使用案涉二食堂、浴池，但未能依约给付原告（反诉被告）辽宁大学相应的使用对价，2019年9月原告（反诉被告）辽宁大学书面通知要求其限期给付租金，被告（反诉原告）城北公司仍未给付，已构成违约，原告（反诉被告）辽宁大学已书面通知其解除合同，被告（反诉原告）城北公司也收到通知，故原告（反诉被告）辽宁大学主张确认其与被告（反诉原告）城北公司就涉案二食堂、浴池的合同关系解除，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告（反诉原告）城北公司抗辩原告（反诉被告）辽宁大学拒收租金承包金，缺少必要的事实依据，一审法院不予采信。被告（反诉原告）城北公司租用期间擅自对涉案二食堂、浴池部分房产改变约定的用途对外商业经营，原告（反诉被告）辽宁大学依约行使权利，并无不当。合同解除后，双方当事人就租赁涉案的二食堂、浴池未达成新的合意，被告（反诉原告）城北公司一直占用涉案的二食堂、浴池，未履行给付租金义务，原告（反诉被告）辽宁大学主张被告（反诉原告）城北公司以原合同租金标准（即二食堂每年50万元，从2019年2月1日起至2019年10月31日止；浴池每年45万元，从2019年1月1日起至2019年10月31日止），给付原告（反诉被告）辽宁大学不定期租赁期间的租金75万元（二食堂：50万元÷12个月×9个月为37.5万元；浴池45万元÷12个月×10个月为37.5万元）在法律保护的租金限额之内，符合相关法律规定，一审法院予以支持。案涉合同关系解除后，根据诚实信用原则，被告（反诉原告）城北公司应在合理期限内搬离涉案的二食堂、浴池，将涉案的二食堂、浴池依约返还给原告（反诉被告）辽宁大学，被告（反诉原告）城北公司至今未能搬离、返还，原告（反诉被告）辽宁大学主张被告（反诉原告）城北公司搬离、返还涉案的二食堂、浴池具有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告（反诉原告）城北公司拒不搬离涉案二食堂、浴池，实际占用涉案二食堂、浴池期间（2019年11月1日至今）给原告（反诉被告）辽宁大学客观上造成的经济损失，原告（反诉被告）辽宁大学主张按原合同约定标准（即二食堂每年50万元，浴池每年45万元）给付占有使用费至实际搬离、返还之日止，在双方合同期待利益损失的预期之内，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告（反诉原告）城北公司抗辩用剩余未返还的40万元保证金抵销原告（反诉被告）辽宁大学40万元的租金，结合本案证据材料、当事人的陈述，可证案外人沈阳亿拓商贸有限公司与被告（反诉原告）城北公司为两个独立法人。被告（反诉原告）城北公司提交了盖有案外人沈阳亿拓商贸有限公司印章的《确认书》，但原告（反诉被告）辽宁大学称该保证金因案外人违约已被扣除，债权已消灭，且提出诉讼时效、债权转让程序、条件等抗辩主张，上述争议问题均涉及案外人沈阳亿拓商贸有限公司与原告（反诉被告）辽宁大学履行承包租赁协议的实体争议，应另案认定裁判。此前案外人沈阳亿拓商贸有限公司未依法通知原告（反诉被告）辽宁大学债权转让，该债权是否有效存在，是否已过诉讼时效也无充足证据证明。被告（反诉原告）城北公司亦未提供充足的证据证明上述两者实体争议已经依法认定裁判，被告（反诉原告）城北公司径直抗辩用剩余未返还的40万元投标保证金抵销原告（反诉被告）辽宁大学40万元的租金缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。被告（反诉原告）城北公司、案外人沈阳亿拓商贸有限公司可依法另行主张权利。被告（反诉原告）城北公司抗辩用2019年交纳未返还的15万元投标保证金抵销15万元的租金，原告（反诉被告）辽宁大学已确认收到该款未返还，又返还该保证金及交纳租金的债权均已到期，两方作为法人均同意抵销，抵销行为依法成立，合法有效。被告（反诉原告）城北公司抗辩用2019年交纳未返还的15万元投标保证金抵销原告（反诉被告）辽宁大学15万元租金的意见符合法律规定，一审法院予以采纳。抵销后被告（反诉原告）城北公司要求返还上述15万元投标保证金的债权消灭，原告（反诉被告）辽宁大学要求被告（反诉原告）城北公司给付租金数额相应减少15万元，经核算，被告（反诉原告）城北公司还应给付原告（反诉被告）辽宁大学租金60万元。被告（反诉原告）城北公司抗辩受疫情影响减免部分租金问题。新型冠状病毒感染的××疫情已被相关部门认定为重大突发公共卫生事件，对于此事件，依法构成不可抗力。依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，除法律另有规定的外，根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。结合本案，原告（反诉被告）辽宁大学已通知其解除合同，搬离、返还涉案二食堂、浴池，被告（反诉原告）城北公司拒绝搬离、返还，在占有使用期间发生疫情，并非法律规定的因不可抗力不能履行合同情形，且其拒绝搬离、返还持续中发生不可抗力，依法不能适用不可抗力免除合同义务。在不可抗力情况下，双方当事人作为社会一员，应积极采取疫情防控等措施，努力配合做好疫情防控、尽力减少损失，以担负起社会一员的社会责任，而以配合采取疫情防控等措施要求减免租金，于法无据。综上，被告（反诉原告）城北公司抗辩受疫情影响减免部分租金，与相关法律规定相悖，一审法院不予支持。关于反诉原告城北公司主张反诉被告辽宁大学给付垫付维修、更新费用等共计2,930,935.8元及对涉案二食堂、浴池改善物、增设物对价2,482,507.5元问题。结合证据材料、当事人的陈述，不足以证明其在租期内实际对涉案二食堂、浴池进行维修，垫付维修、更新费用等2,930,935.8元，投资的改善物、增设物对价为2,482,507.5元，依法应承担举证不能的法律后果。本案中，涉案合同明确约定租期内设备、设施损坏，由反诉原告城北公司自费修复。租用承包物的维修、维护责任在反诉原告城北公司。装修、改造项目需经反诉被告辽宁大学书面同意，对装修的添附，除可移动物和拆除不损害价值的物品外，其他在租期届满或解除合同时，无偿归反诉被告辽宁大学。上述合同约定对双方具有法律约束力。又因反诉原告城北公司未提供充足证据证明双方在履约中，已书面或实质上变更了上述约定。在此情况下，即使反诉原告城北公司垫付了一定的维修、更新费用、投资改善物、增设物，该维修、更新费用、改善物、增设物的资金投入亦无权主张反诉被告辽宁大学承担或给付。反诉原告城北公司在涉案合同租期前的维修、更新、投资费用，因前期承包租赁一直续签到本案争议的涉案合同，反诉原告城北公司亦未提供充足证据证明应优先适用前期承包租赁合同特别约定给付维修、更新费用、改善物、增设物资金投入，结合履约过程，交易习惯，可认定双方的权利义务仍应以现行合同、协议约定内容为准。综上，反诉原告城北公司主张反诉被告辽宁大学给付租赁物维修、更新费用、改善物、增设物对价缺少必要的事实及法律依据，一审法院无法支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）辽宁大学与被告（反诉原告）沈阳城北生活服务有限公司就辽宁大学蒲河校区学生二食堂、浴池的租赁合同关系解除。二、被告（反诉原告）沈阳城北生活服务有限公司于本判决生效后二十日内，搬离返还位于沈阳市沈北新区辽宁大学蒲河校区的学生二食堂、浴池给原告（反诉被告）辽宁大学。三、被告（反诉原告）沈阳城北生活服务有限公司于本判决生效后二十日内给付原告（反诉被告）辽宁大学涉案学生二食堂、浴池租金60万元。四、被告（反诉原告）沈阳城北生活服务有限公司于本判决生效后二十日内给付原告（反诉被告）辽宁大学占用学生二食堂期间的房屋占用费（以每年租金50万元为标准，从2019年11月1日起至实际搬离返还之日止）。五、被告（反诉原告）沈阳城北生活服务有限公司于本判决生效后二十日内给付原告（反诉被告）辽宁大学占用浴池期间的房屋占用费（以每年租金45万元为标准，从2019年11月1日起至实际搬离返还之日止）。六、驳回原告（反诉被告）辽宁大学的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告（本诉被告）沈阳城北生活服务有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费11,696元，由被告沈阳城北生活服务有限公司承担10,196元，原告辽宁大学承担1500元。反诉案件受理费减半收取24,847元，由反诉原告沈阳城北生活服务有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人辽宁大学与上诉人城北公司之间签订的《辽宁大学蒲河校区二食堂承包协议》及续签的《补充协议书》《辽宁大学蒲河校区浴池承包协议》及续签的《补充协议书》均系基于当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应恪守履约。二审庭审期间，上诉人城北公司明确表示对一审判决中第二、三、四、五项没有异议，故本院针对其上诉请求的范围予以审理。关于上诉人城北公司所提案涉协议应于2021年12月31日解除的问题，经查，被上诉人辽宁大学与上诉人城北公司之间签订的多份协议到期后，双方并未再行续签协议，但上诉人城北公司事实上仍继续使用案涉场地及房屋，故双方成立不定期的租赁合同关系。上诉人城北公司以自己的实际行为明确表示不履行给付租金的义务，符合我国法律规定的法定解除条件，被上诉人辽宁大学就此向上诉人发送《关于解除租赁关系并限期腾迁的通知》，依据合同法的规定，上诉人城北公司自收到该书面通知时案涉租赁协议应予解除。在合同解除后，上诉人城北公司仍然占有案涉房屋，故其应承担至实际腾退之日止的占有使用费。鉴于上诉人城北公司系违约方而非守约方，持续迟延履行给付租金的义务，且拒绝腾退并恶意占用案涉房屋，对其不应按照受疫情影响而减免租金的相关规定处理，一审判决并无不当之处，本院予以维持。关于上诉人城北公司主张被上诉人辽宁大学应给付其垫付的维修、更新费用及改善物、增设物对价的问题，经查，双方签订的协议中均约定，承包期届满或乙方（城北公司）违反协议规定导致协议提前解除时，乙方（城北公司）对房屋进行装饰装修而形成的添附除可移动物和拆除不损害价值的物品外，其他均由甲方（辽宁大学）无偿取得所有权。同时也约定，租期内的设备、设施损坏，由上诉人城北公司自费修复。二审期间，辽宁大学明确表示上诉人城北公司可以拆卸、移走可移动的添附物或拆除但不损害价值的相关物品，但上诉人城北公司当庭却坚持认为拆除、移走添附物对双方不利，属于上诉人城北公司自愿放弃行使权利的行为，又因双方协议约定其负有维修相应损坏的设施设备的义务，故对城北公司所主张的辽宁大学应给付其维修、更新费用及添附物对价的诉请不予支持。关于上诉人城北公司主张使用四十万元保证金抵销欠付租金的问题，经查，该四十万元保证金由案外人沈阳亿拓商贸有限公司的前身公司支付给辽宁大学，辽宁大学对该笔债权的转让提出异议并主张诉讼时效抗辩。上诉人城北公司对该笔债权的转让问题，并未提交证据以证实债权人让与该笔债权时履行了通知债务人的义务，且二审庭审期间辽宁大学明确表示，案外人沈阳亿拓商贸有限公司如果能提供有效的债权转让手续，并符合辽宁大学财务管理制度则可以抵扣。现上诉人城北公司未提交相应证据以证实其事实主张，故对其该项上诉请求不予支持。城北公司、案外人沈阳亿拓商贸有限公司可依法另行主张其合法权利。综上所述，上诉人城北公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,543元，由上诉人沈阳城北生活服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；