大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0204执异86号案外人：高玉强，男，汉族，1956年5月1日生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，辽宁德中律师事务所实习人员。申请执行人：大连御风鹏程投资有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。法定代表人：简华，总经理。委托诉讼代理人：谭建伟，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。被执行人：大连中腾房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：葛沛希。本院在执行大连御风鹏程投资有限公司与大连中腾房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人高玉强对本院执行的位于大连市沙河口区XX公建提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人称，请求中止对位于大连市沙河口区xx公建，建筑面积为169.68平方米房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由为：案涉查封的xx-xx号公建房屋已由被执行人中腾房屋开发有限公司出售给案外人，双方已于2006年12月31日签订《商品房买卖合同》，案外人已支付全部房屋购房款、合法占有该不动产，房屋未办理产权登记非因案外人原因。合同约定被执行人将位于大连市沙河口区××号公建房（建筑面积814.72平方米的房屋出售给案外人，计价方式及价款约定为按建筑面积计算，单价为每平方米4600元。同时约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照大连市房地产绘测中心的测定面积为准多退少补。本案中大连银行股份有限公司第二中心支行与被执行人办理的系建筑工程抵押，案涉房产系经抵押权人大连银行同意进行的合法出售，案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》合法有效并已经履行完毕全部付款义务，被执行人将案涉房屋交付给案外人使用，案外人用于经营大连市沙河口区午月海鲜烧烤酒店大同街店十五年多。2006年12月31日，案外人按照合同约定支付首付款80万元。2008年12月25日，案外人支付剩余购房款项245万元，并由案涉房屋的抵押权人大连银行向案外人开具245万元专用收款收据，合计支付325万元。案外人支付完毕全部购房款后，曾多次要求被执行人中腾公司协助办理产权证，但被执行人答复“待小区整体办理、到时候通知”。2014年1月7日，被执行人中腾公司为案外人代开该房屋的全额发票。案外人带着《商品买卖合同》、发票去办房产证时，被房地产交易中心窗口告知该房屋已抵押给大连银行，现在无法办理产权证。案外人经过与大连银行沟通，被告知案涉房产抵押债权已打包转让给中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“东方资产”），东方资产现又将该案涉房屋抵押债权打包转让给申请执行人大连御风鹏程投资有限公司（以下简称“御风公司”）。现经案外人与申请执行人多次沟通后，其均拒绝配合案外人办理案涉xx-xx号公建房屋过户手续，导致案外人迟迟未能办理相关产权。案外人对案涉房屋依法享有占有、使用、收益权，且案外人对案涉房屋未办理过户登记没有过错，人民法院执行程序中不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办法过户登记的财产出卖给案外人，案外人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；案外人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果案外人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，中腾公司与大连银行签订的系在建工程抵押，中腾公司系经抵押权人大连银行同意出售抵押（案涉xx-xx号公建房产），案外人与中腾公司签订的系合法有效的《商品房买卖合同》；并且，案外人已履行完毕全部付款义务。案外人依据《商品房买卖合同》约定及实际履行行为：“支付全部购房款、实际占有房屋，取得案涉房屋的占有、使用、收益；同时，案外人对案涉房屋未办理产权过户登记手续没有过错，人民法院不得对案涉房屋进行查封，应当将案涉房屋解封。本院查明，大连银行股份有限公司与大连中腾房屋开发有限公司等借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2007年9月18日作出（2007）大民三初字第72号民事调解书：“一、被告大连中腾房屋开发有限公司于2007年10月20日前偿还原告大连银行股份有限公司借款本金人民币3785万元和截至2007年6月20日上述贷款本金利息人民币2171054元及2007年6月21日至还清之日上述贷款本金利息（利率按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定执行。二、被告大连市金州区登沙河兆丰海产品有限公司、被告葛沛希、被告刘育利对被告大连中腾房屋开发有限公司尚欠原告大连银行股份有限公司的上述款项承担连带清偿责任。三、本案案件受理费231050元、减半收取115525元，财产保全费5000元，合计人民币120525元，原告已预交，由被告大连中腾房屋开发有限公司承担，并按上述规定的时间一并给付原告。”后大连中腾房屋开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，大连银行股份有限公司向本院申请执行。执行过程中，大连御风鹏程投资有限公司提出变更申请执行人申请，本院于2020年1月9日作出（2019）辽0204执恢1247号执行裁定书：“变更大连御风鹏程有限公司为本案申请执行人。”2020年3月27日，本院作出（2019）辽0204执恢1247号之一执行裁定书：“查封大连中腾房屋开发有限公司名下位于大连市××街××区××楼××、大连市××区××楼××、大连市××区××楼××、大连市××区××楼××、大连市××区××楼××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××区长××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××、大连市××号公建。冻结存款期限为12个月，查封车辆车籍期限为2年，查封不动产期限为3年。”经查，案涉房屋登记抵押权人为大连市商业银行股份有限公司（后更名为大连银行股份有限公司），2015年12月23日，大连银行股份有限公司将案涉债权转让给中国东方资产管理大连办事处。2019年6月26日，中国东方资产管理股份有限公司将案涉债权转让给大连御风鹏程投资有限公司。另查，高玉强因与大连中腾房屋开发有限公司存在涉及案涉房屋的商品房销售合同纠纷案件，诉至本院，本院于2019年12月24日作出（2019）辽0204民初8346号民事判决书：“一、第三人大连银行股份有限公司第二中心支行，中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司、大连御风鹏程投资有限公司于本判决生效之日起十日内解除位于大连市沙河口区××楼夹层××轴××轴××号房屋抵押手续；二、被告大连中腾房屋开发有限公司于大连市沙口区xx号楼夹层纵xx轴横xx轴xx房屋抵押解除后十日内协助原告高玉强办理大连市沙河口区××楼夹层××轴××轴××号房屋房地产权属证书。”大连御风鹏程投资有限公司不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年7月21日作出（2020）辽02民终3970号民事裁定书：“一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8346号民事判决；二、驳回高玉强的起诉。”案外人为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同、房屋权属登记面积报告书、发票、大连银行股份有限公司对账单、交款单、特种转账贷方传票、行贷款利息凭证、专用收款收据等证据材料。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。根据上述规定，在申请执行人对执行标的享有优先受偿权的情况下，不论案外人主张的所有权是否成立，申请执行人的优先受偿权均应获得优先保护。本案中，案涉房屋原抵押权人大连银行股份有限公司已将案涉债权全部转让给大连御风鹏程投资有限公司，本案申请执行人对案涉房屋享有优先受偿权，故案外人以其拥有案涉房屋所有权请求排除对案涉房屋的执行，本院不予支持。关于案外人提出其已向大连银行股份有限公司履行了偿还贷款义务、相关抵押应当解除的问题，执行异议的书面审查过程中，应当按照生效法律文书及具有公示效力的物权登记判断执行标的的权利归属并作出裁决，在案涉房屋具有公示效力的抵押登记依然存在的情况下，不宜通过执行异议的书面审查程序对案外人与申请执行人间关于抵押相关的纠纷径行作出裁决，案外人可通过执行异议之诉解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人高玉强的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二一年六月八日书 记 员  杨 丹