抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初1106号原告袁辉，男，1978年12月11日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被告抚顺恺元房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区站前街东四路16号。法定代表人景钟，该公司总经理。委托代理人王泽成，系辽宁凯业律师事务所律师。委托代理人丁凯，系辽宁凯业律师事务所律师。原告袁辉与被告抚顺恺元房地产开发有限公司（以下简称恺元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁辉、被告恺元公司委托代理人王泽成、丁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金92802元。2、请求法院判令被告立即为原告办理原告购买的坐落于抚顺市新抚区房屋的入住手续；3、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月17日，原告购买了被告出售的坐落抚顺市新抚区）房屋。被告按约定应于2015年12月31日前将该房屋交付给原告。因被告延期交房，原告于2017年4月向抚顺市新抚区人民法院提起诉讼，经开庭审理，法院于2017年6月下达（2017辽0402民初942号民事判决书，判决被告支付原告违约金32417元（计算方式：自2016年1月1日起至2017年5月25日止共计510天，按己交总房款317817元的日万分之二计算）。该判决生效后被告未履行，原告于2017年7月向新抚区法院申请执行。新抚法院于2018年5月已将判决的32417元以及诉讼费全部支付给原告，该案执行完毕。2021年4月8日，被告电话通知原告于2021年4月12日办理该房屋入住手续，但被告至今未将该房屋交付给原告（详见本诉状下一段陈述），所以原告本次起诉的是被告应支付原告2017年5月26日起至2021年4月15日止的延期交房违约金90260元（计算方式：共计1420天，按己付总房款317817元的日万分之二计算。2021年4月12日，原告按照被告通知到被告所在地办理该房屋入住手续，而被告却拿出《执行和解协议》，告知原告必须在该执行和解协议上签字才能将该房屋交付给原告。原告在本诉状上一段中己陈述（2017）辽0402民初942号民事判决书已全部执行完毕，所以该执行和解协议与原告无任何关系，原告不能在该执行和解协议上签字。2018年7月19日，被告方将第一次起诉的执行款交付原告。因此诉讼时效应当从2018年7月19日起算，符合《民法典》关于诉讼时效三年的法律规定。因被告拒绝为原告办理入住手续，所以原告请求法院判令被告立即为原告办理该房屋的入住手续。综上，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告恺元公司辩称：1、违约金计算时间应为自2018年4月17日起。民法典关于诉讼时效的规定为三年，根据双方商品房买卖合同第12条的约定，违约金按日计算，随着时间的延续而产生，为持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2021年4月16日向人民法院起诉，故2018年4月17日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超过诉讼时效。2、违约金计算截止时间应为2021年4月12日。2021年4月6日，我公司通过邮政挂号信向原告住所地邮寄了书面交房通知，并于2021年4月8日、9日在抚顺日报上发出交房通知。根据双方买卖合同第14条约定，因原告的原因未能交房的自我公司发出书面通知之日视为买受人办理交付手续。原告要求违约金计算比例过高，请求法院适当降低违约金。根据《民法典》第585条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。依据最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知第11条规定再次强调，当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第584条规定损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第584条的规定确定损失的30%的，一般可以认定为民法典第585条第二款规定的过分高于造成的损失。原告因未能收房所受到的损失，为不能居住该房屋或不能将该房屋对外出租获得收益。假设同地区同类房屋的租金为每年2万元，按民法典第584条规定确定的损失金额约为8万元，原告已获得2016年1月1日至2017年5月25日的违约金32417元，就已经超过损失的30%，如原告在获得90260元违约金，违约金总计为总房款的38.6%，损失额的150%左右，如除去超过诉讼时效的违约金，违约金总计为房款的32.02%，总损失额的127%左右属于违约金过高情形。经审理查明：2014年4月17日，原告袁辉与被告恺元公司签订一份商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于抚顺市新抚区，面积为63.87平方米商品房一处，房屋总价款317817元。原告已向被告交付房款，被告于2014年4月17日为原告开具销售不动产统一发票。合同第十一条关于房屋交付期限约定为2015年12月31日前。合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现该房屋至今未交付原告使用。2021年4月9日，被告恺元公司于报纸刊登交房通知，现该房屋至今未交付原告使用。另查明，2017年，原告袁辉就同一事由以抚顺恺元房地产开发有限公司为被告诉请给付违约金，本院作出（2017）辽0402民初942号民事判决书，判决被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本该判决生效后十日内支付原告袁辉自2016年1月1日起至2017年5月25日的违约金32417元。该案已经进入执行程序。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票及原、被告的陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。另有民事判决书予以佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力，当事人依法受合同约束，应当按照合同约定享受权利、承担义务。原、被告自愿签订商品房买卖合同，且于合同中就出卖人逾期交房的违约责任作出明确约定，该合同内容系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应认定其有效。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，应当依照合同约定履行给付违约金的责任。虽被告于2021年4月9日于报纸刊登交房通知，但事实上被告至今未向原告交付房屋，且该房屋未予交付也并非由于原告拒绝收房导致。故被告辩称违约金计算至2021年4月12日的抗辩意见本院不予支持。现案涉房屋至今未予交付，故该违约金截止时间本院暂计至原告起诉之日止（2021年4月16日）。为督促合同当事人依照合同约定履行相应义务，原、被告在合同签订时约定了违约金条款，现被告承担的违约金的数额累计增多是由于被告长期未能交付房屋导致的。现原告的大笔资金被长期占用，已给原告造成了实际损失，被告主张违约金过高且原告无实际损失的抗辩意见，本院不予支持。原告主张违约金过高的抗辩意见本院不予支持。关于诉讼时效问题，商品房买卖合同约定，逾期交付房屋的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。违约金是按日持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确认，违约金债权与普通债务的性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。原告于2017年5月向被告主张给付自2016年1月1日起至2017年5月25日的违约金，本院作出（2017）辽0402民初942号民事判决书。被告至2018年7月给付执行款亦是针对上述期间的给付。本案原告主张从2017年5月26日至2021年4月15日的违约金，原告但并未提供相关证据进行证明其再次期间对此债权进行了主张，因此其主张的违约金部分超过诉讼时效。原告于2021年4月16日到本院进行告诉，根据其主张及诉讼时效的相关规定，本院仅对2018年4月16日至2021年4月15日期间内的违约金予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁辉自2018年4月16日至2021年4月15日（共计1096日）的违约金69665.49元；二、驳回原告袁辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2056元，本院减半收取1028元，由被告抚顺恺元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二一年六月七日代书记员 徐月