山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民再29号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：上海瑞纳酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区东方路3610号2号楼6626室。法定代表人:濮伟梁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王永顺，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天宇，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王永秀，女，1965年10月18日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：曹绪桢，山东日中律师事务所律师。原审被告：海阳望海置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路和烟凤路交叉口。法定代表人：赵学昌，董事长。委托诉讼代理人：李海帆，男，该公司职工。再审申请人上海瑞纳酒店管理有限公司（以下简称上海瑞纳公司）因与被申请人王永秀、原审被告海阳望海置业有限公司（以下简称海阳望海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终2698号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。该院于2020年11月30日作出（2020）鲁民申7990号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人上海瑞纳公司之委托诉讼代理人王永顺、吴天宇，被申请人王永秀之委托诉讼代理人曹绪桢，原审被告海阳望海公司之委托诉讼代理人李海帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海瑞纳公司申请再审称，一、本案是租赁管理合同纠纷而不是租赁合同纠纷。王永秀收取固定收益的前提条件之一是合法拥有涉案房屋的所有权，根据海阳望海公司与王永秀签订的《房屋买卖合同》约定，应先由海阳望海公司向王永秀交付房屋，办理房屋交付手续。但王永秀一直未向上海瑞纳公司交付涉案房屋，并且在原审庭审中，王永秀也未向法庭举证证明已向上海瑞纳公司交付了涉案房屋。因此，上海瑞纳公司无需向王永秀支付固定收益(租金)。王永秀在二审庭审中主张陆续收到上海瑞纳公司28万多元的租赁费的事实是错误的，该28万多元的费用是由海阳望海公司向王永秀支付的，海阳望海公司支付的这笔费用与上海瑞纳公司无关，与本案无关。二、原审法院以2016年7月26日来认定涉案房屋的竣工验收时间没有法律依据。根据《合同法》第六十七条的规定，上海瑞纳公司可以向王永秀行使顺序履行抗辩权。本案《租赁管理合约》系双务合同，约定了先后的履行顺序，根据合同义务，应先由王永秀向上海瑞纳公司交付涉案房屋，且该房屋要达到约定的管理条件之后，上海瑞纳公司才可按约定向王永秀支付固定收益(租金)。上海瑞纳公司系后履行义务的一方当事人，在王永秀未向上海瑞纳公司交付涉案房屋，且房屋未达到约定管理条件的情况下，上海瑞纳公司行使顺序履行抗辩权，有权拒绝向王永秀支付固定收益(租金)。综上。请求撤销原一二审判决，依法改判驳回王永秀对上海瑞纳公司的诉讼请求。王永秀再审辩称，原审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，请求维持原一二审判决。海阳望海公司述称，请求法院依法处理。王永秀向一审法院起诉请求：依法判令上海瑞纳公司、海阳望海公司连带偿付王永秀酒店客房租赁收益869712元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据和事实当事人无异议，一审法院予以确认并在卷佐证：王永秀于2012年5月1日、2013年5月26日、2013年6月11日先后三次与海阳望海公司签订9份商品房买卖合同，购买海阳望海公司开发的望海·盛世双帆2号楼共计9套房屋。合同约定，海阳望海公司应当在2013年4月30日前将房屋交付给王永秀。王永秀与海阳望海公司签订商品房买卖合同的同时，王永秀与上海瑞纳公司、海阳望海公司签订了租赁管理合约，王永秀为出租人，上海瑞纳公司为承租人，租赁的用途为经营度假酒店，其中“望海·盛世双帆”2号楼605室约定的管理期限为海阳望海公司将该房屋正式向王永秀交房并度假酒店对外正式营业之日（2013年5月28日）起五年期限，其余8套房屋约定的管理期限为海阳望海公司将涉案8套房屋正式向王永秀交房并度假酒店对外正式营业之日（2013年6月3日）起五年期限；在上述合约履行期限内，上海瑞纳公司每年按照购房总价值6%的固定收益支付给王永秀，海阳望海公司为上海瑞纳公司的付款责任提供连带保证。2013年9月18日至2015年11月13日，海阳望海公司分五次共向王永秀支付占用涉案房屋收益289788元。2018年6月3日，王永秀从海阳望海公司手中收回涉案房屋。经一审法院查证，海阳望海公司开发的“望海·盛世双帆1号楼、2号楼”于2016年7月26日经过烟台市公安消防支队综合评定该建设工程消防验收合格。对本案争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.当事人之间签订的9份租赁管理合约是否有效王永秀主张9份租赁管理合约是双方的真实意思表示，不违反法律，是合法有效的，上海瑞纳公司、海阳望海公司应该按照合约履行。海阳望海公司主张因为消防安装公司没有按时完成消防工程以及容积率调整造成涉案房屋没有按时交付，涉案房屋也不具备对外经营酒店的法定条件，租赁管理合约没有实际履行，因此租赁管理合约是无效的，合同无效上海瑞纳公司不需要承担违约责任，海阳望海公司也无需承担担保责任。上海瑞纳公司主张租赁管理合约约定的房屋的交付条件有法律的强制性规定，由于涉案房屋不具备相关的验收合格证明，所以租赁管理合约是无效的，相关责任应该由王永秀承担。一审法院认为，涉案租赁房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的导致租赁房屋无法使用的情形，不影响房屋租赁合同的效力。本案中，9份租赁管理合约系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。2.上海瑞纳公司、海阳望海公司是否需要向王永秀支付租金及数额上海瑞纳公司与王永秀之间的合约是租赁合约，上海瑞纳公司、海阳望海公司之间签订了一份合同变更补充协议，证明上海瑞纳公司从未经营过所谓的酒店，至今王永秀没有将合法的涉案房屋交付给上海瑞纳公司使用收益，因此不应该向王永秀支付租金。海阳望海公司主张上海瑞纳公司已于2013年撤出了望海·盛世双帆项目，在通过消防验收之前，涉案房屋没有对外进行酒店经营，涉案房屋没有产生收益，本着对业主负责的态度，是由海阳望海公司向王永秀支付的租金收益，后期是海阳望海公司对酒店进行了部分经营，与上海瑞纳公司及其分公司没有任何关系。王永秀对合同变更补充协议有异议，这是上海瑞纳公司、海阳望海公司之间的协议，对王永秀无约束力，王永秀主张上海瑞纳公司在海阳市设立了分公司，分公司使用了涉案房屋进行了酒店营业，王永秀有权要求上海瑞纳公司、海阳望海公司按照租赁管理合约履行各自的义务。一审法院认为，涉案租赁管理合约的合同相对人是王永秀（出租人）与上海瑞纳公司（承租人），上海瑞纳公司、海阳望海公司之间签订的合同变更补充协议系双方之间的相关约定，不影响涉案租赁管理合约的依约履行，对王永秀不具有约束力。对于上海瑞纳公司、海阳望海公司之间签订的合同变更补充协议，在本案中一审法院不予认定。一审法院判决：一、海阳望海置业有限公司于判决生效后十日内向王永秀支付房屋占有使用费共计439945.15元；二、上海瑞纳酒店管理有限公司于判决生效后十日内向王永秀支付房屋租赁费共计429131.51元，海阳望海置业有限公司承担连带保证责任；三、驳回王永秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12497元，减半收取计6248.5元，诉讼保全费5000元，由上海瑞纳酒店管理有限公司、海阳望海置业有限公司承担。上海瑞纳公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王永秀对上海瑞纳公司的诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上海瑞纳公司提交海阳市住房和城乡建设管理局2019年12月26日出具的综合验收备案表原件2份，拟证明该物业可以交付使用的时间是2019年6月25日，而不是一审法院认定的2016年7月26日。王永秀质证称：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案没有关系，上海瑞纳公司、海阳望海公司对房屋的现状十分清楚，租赁管理合约明确约定了双方的权利义务，且房屋租赁的起止时间也十分明确，因此上海瑞纳公司应当按照合同约定支付租赁费。海阳望海公司未质证。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，无法进行正常营业，上海瑞纳公司与王永秀签订的租赁管理合同无法履行，一审法院认定2016年7月26日之前上海瑞纳公司无需向王永秀支付租金，海阳望海公司无需承担相应担保责任，2016年7月26日之后上海瑞纳公司应向王永秀支付租金，海阳望海公司承担相应连带担保责任，并无不当。上海瑞纳公司主张酒店未能正式营业不能依约支付王永秀租金，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院判令海阳望海公司支付王永秀房屋占有使用费共计439945.15，上海瑞纳公司向王永秀支付房屋租赁费共计429131.51元，海阳望海公司承担连带保证责任，事实清楚，于法有据。综上所述，上海瑞纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12497元，由上海瑞纳公司负担。本院再审查明，涉案租赁管理合约第一章定义1.1（b）管理责任起始的定义为，“客房”正式对外营业的日期（本合同所述房产交付之日），即为管理方开始履行度假酒店管理责任之日；第二章管理方及租期2.2管理期限约定，从房屋开发商正式向小业主交房并度假酒店对外正式营业之日（2013年5月28日或2013年6月3日）起五年期限。本案一审诉讼中，王永秀及海阳望海公司均认可2018年6月3日后海阳望海公司将涉案房屋交付给王永秀。本案再审中，王永秀主张2018年5、6月份之前涉案酒店曾经实际营业，上海瑞纳公司、海阳望海公司予以否认，王永秀对此未提供证据证明。另查明，王永秀原一审中主张的客房租赁收益869712元系涉案房屋截至2018年6月2日的租赁费。本院再审查明的其他事实与原一二审查明事实一致。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据涉案租赁管理合约第一章及第二章的相关约定可认定，上海瑞纳公司、王永秀二者履行合同义务有先后顺序，上海瑞纳公司向王永秀支付房屋租赁费的前提是海阳望海公司向王永秀交付房屋。而原一审中，王永秀及海阳望海公司均认可2018年6月3日后海阳望海公司实际将涉案房屋交付给王永秀。王永秀原一审中主张的客房租赁收益869712元又系涉案房屋截至2018年6月2日的租赁费。故在海阳望海公司未将涉案房屋交付给王永秀，上海瑞纳公司在未接收涉案房屋前，其有权行使抗辩权，拒绝王永秀要求其给付租赁费的要求，即上海瑞纳公司在本案中不应向王永秀支付房屋租赁费。因上海瑞纳公司在本案中不承担民事责任，海阳望海公司作为保证人，亦不应对原审判令的上海瑞纳公司支付王永秀房屋租赁费部分承担民事责任。原审判令的上海瑞纳公司支付王永秀房屋租赁费，属认定事实和适用法律错误，本院再审予以纠正。至于王永秀主张的该部分租赁费，其可依与海阳望海公司签订的商品房买卖合同之约定另行解决。综上所述，上海瑞纳公司关于其不应承担民事责任的再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终2698号民事判决；二、维持山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3979号民事判决第一项，即海阳望海置业有限公司于判决生效后十日内向王永秀支付房屋占有使用费共计439945.15元；三、撤销山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3979号民事判决第二项、第三项；四、驳回王永秀的其他诉讼请求。本判决于生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审案件受理费6248.5元、诉讼保全费5000元，共计11248.5元，王永秀负担5511.5元，海阳望海置业有限公司负担5737元。原二审案件受理费12497元，由王永秀负担。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  苏丽杰审判员  宋智慧二〇二一年六月九日书记员  陈智超