吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初759号原告（反诉被告）：潘兴，男，1984年5月4日生，汉族，个体，住吉林省镇赉县。原告（反诉被告）：李晓侠，女，1982年8月6日生，汉族，个体，住吉林省镇赉县。共同委托诉讼代理人：姜涛玉，吉林中昱律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇赉县昊隆房地产开发有限公司，住所地吉林省镇赉县庆生街东育才路北金名苑小区13号楼第5门。法定代表人：韩淑萍，系公司经理。委托诉讼代理人：吴彪，吉林滳壇律师事务所律师。原告（反诉被告）潘兴、李晓侠与被告（反诉原告）镇赉县昊隆房地产开发有限公司（以下简称昊隆房地产公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告潘兴、李晓侠及共同委托诉讼代理人姜涛玉、被告昊隆房地产公司法定代表人及委托诉讼代理人吴彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘兴、李晓侠向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判决昊隆房地产公司立即交付镇赉县金点名苑小区12号楼3单元401室，并办理相关入住手续，协助办理不动产登记手续；2.请求贵院判决昊隆房地产公司立即给付一次性搬迁补助费5000元；3.请求贵院判决昊隆房地产公司立即给付临时安置补助费：（1）2015年7月4日至2016年12月30日期间临时安置补助费8670元（85平方米×6元/平方米×17个月）；（2）约定交房期限后延期临时安置补助费2017年1月1日至2021年3月1日期间的临时安置补助费51,000元（85平方米×6元/平方米×50个月×2倍）；4.请求贵院判决昊隆房地产公司支付楼房达到居住标准的装修费15,000元；5.要求贵院判决由昊隆房地产公司承担向潘兴、李晓侠交房前的供热费；6.诉讼费用由昊隆房地产公司承担。事实和理由：潘晓东系潘兴的父亲，潘兴、李晓侠系夫妻关系。潘晓东在镇赉县庆生南街有一处平房，主房面积为41.22平方米，有房照，附房面积为30平方米（层高2.2米以上且符合居住条件），砖瓦结构，无房照，院落（未建房）面积院约90平方米。后潘晓东将房屋出卖给潘兴、李晓侠，潘兴、李晓侠为房屋的所有权人，但未办理房屋过户登记手续。2015年7月，昊隆房地产公司以棚户区改造为由，对潘兴、李晓侠的房屋进行征收。2015年7月4日，潘兴、李晓侠以房屋使用人的身份与昊隆房地产公司签订了《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号106）（以下简称产权调换协议），该协议书记载被征收的房屋性质为住宅，砖瓦结构，建筑面积41.22平方米，但没有记载被征收房屋包括附房30平方米，此附房层高在2.2米以上，面积在24平方米以上，且符合居住条件应当折抵应回迁面积的无证房屋。潘兴、李晓侠选择产权调换补偿方式，昊隆房地产公司承诺在文庭雅苑小区内回迁安置潘兴、李晓侠，按照乙方潘兴、李晓侠选择回迁85平方米的户型给予设计并建设。昊隆房地产公司明确承诺回迁楼层为三楼，潘兴、李晓侠不交房款，产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按镇赉县《文庭雅苑（金点名苑）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称补偿方案）规定多退少补，装修方式为统一装修方式。潘兴、李晓侠临时安置过渡期为2016年12月30日前，临时安置补助费按照征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/平方米的标准支付给潘兴、李晓侠，因不可抗力外的原因未能使潘兴、李晓侠如期回迁入住，昊隆房地产公司按照原则临时安置补助费标准双倍给付乙方延长过渡期双倍给付乙方延长过渡时安置补助费。协议书上记载临时安置补助费按季发放；差价款、提前搬迁奖励、附属设施补偿款等其他相关费用在乙方回迁入住时，双方一次性结清。昊隆房地产公司在潘兴、李晓侠搬家交房后给付一次性搬迁补助费，对于此数额虽未在协议书记载，但昊隆房地产公司口头承诺按照5000元标准在潘兴、李晓侠办理入住时一起给付。此协议书合法有效，昊隆房地产公司应当按照约定履行义务。潘兴、李晓侠签订协议后及时搬出，自行租房等待回迁。此楼房于2016年12月竣工验收，昊隆房地产公司通知潘兴、李晓侠回迁楼房确定为镇赉县金点名苑小区12号楼3单元401室，建筑面积85平方米，要求潘兴、李晓侠需要补交25平方米的楼房差价款30,000元才能办理相关入住手续，并向潘兴、李晓侠交房，还要求潘兴、李晓侠承担2016年至2020年度供热费。潘兴、李晓侠不同意昊隆房地产公司以上的要求，与昊隆房地产公司多次沟通无果，双方产生争议无法协商解决。昊隆房地产公司未按照协议约定的时间交付楼房，属于严重违约，应当承担违约责任，昊隆房地产公司应当立即给付约定交房前的临时安置补助费，即2015年7月4日至2016年12月30日期间临时安置补助费8670元（85平方米×6元/平方米×17个月），还应当按照约定给付潘兴、李晓侠交房期限后延期临时安置补助费2017年1月1日至2021年3月1日期间的临时安置补助费51,000元（85平方米×6元/平方米×48个月×2倍）。昊隆房地产公司应当无条件按照约定向潘兴、李晓侠交付镇赉县金点名苑小区12号楼3单元401室，并办理相关入住手续，还应当无条件协助潘兴、李晓侠办理房屋不动产登记手续，应当给付一次性搬迁补助费5000元。因昊隆房地产公司未对于此楼房进行任何装修，不符合约定的统一装修标准（未铺设地面、未装修厨房和卫生间、整屋未刮大白），不具备居住使用条件，违反约定和交易惯例，昊隆房地产公司需要给付潘兴、李晓侠可折抵的装修费15,000元，由潘兴、李晓侠自己装修，昊隆房地产公司应当共计给付潘兴、李晓侠79,670元。因昊隆房地产公司违约未向潘兴、李晓侠交房，应当由昊隆房地产公司承担潘兴、李晓侠接收楼房前的供热费，所以请求贵院判决由被告承担此楼房2016年至2020年度供热费。为维护潘兴、李晓侠的合法权益诉至贵院。昊隆房地产公司辩称，1.没交楼的原因是潘兴、李晓侠违约。2017年3月26日回迁户统一分楼，但潘兴、李晓侠不同意交多要的面积23.26平方米差价款73,966.8元，以及其他相关费用，包括维修基金、物业费等，导致潘兴、李晓侠未能入住。2.不同意给付提前搬家奖5000元，因为潘兴、李晓侠不是提前搬家，昊隆房地产公司也没有口头答应给潘兴、李晓侠提前搬家奖5000元。3.潘兴、李晓侠对临时安置补助费的计算有误，昊隆房地产公司同意给付5936元，自2015年7月4日合同签订之日起给付至2017年3月26日分楼止，共计21个月，具体计算方式分两项，第一项、合同约定的期限为2015年7月4日至2016年12月30日，共计18个月，安置费为4452元，具体计算方法原房屋建筑面积41.2平方米乘以每平方米每月租金6元再乘以18个月（41.2㎡×6元×18月）；第二项，2017年1月1日至2017年3月2日，共计3个月，安置费为1484元，此为超出协议约定期限的部分，超出的部分按照协议约定应该给双倍租金，即建筑面积41.2平乘每平方米每月6元再乘二倍，再乘三个月等于1484元（41.2㎡×6元×3月×2），两项合计5936元。4.昊隆房地产公司同意给付潘兴、李晓侠装修费15,000元。5.供热费不应该由昊隆房地产公司承担。理由有两点，第一，2017年度的供热费2318元，是由昊隆房地产公司全额交付的；第二，2017年3月26日，回迁户统一分楼，因潘兴、李晓侠不交多要面积差价款，导致其未能入驻。因此，2017年3月26日之后的供热费理应由潘兴、李晓侠承担。况且2018年之后的供热费并未实际发生，因为报停了。昊隆房地产公司向本院提出反诉请求：1.要求潘兴、李晓侠给付房屋产权调换协议中的面积差价款73,966.8元；2.反诉费由潘兴、李晓侠承担。事实与理由：2015年7月，昊隆房地产公司征收了潘兴、李晓侠位于镇赉县庆生街的平房进行棚户区改造，双方同意产权调换面积为49.22平方米，含每户多给8平方米，潘兴、李晓侠选择要一个85平方米的户型。房屋竣工后，潘兴、李晓侠的回迁楼房确定为金点位名苑12号楼3单元401室，经实际测量建筑面积为87.48平方米。2017年3月26日，昊隆房地产公司通知潘兴、李晓侠交钱（多要面积差价款）取钥匙。潘兴、李晓侠不同意交钱，故昊隆房地产公司未交付钥匙。潘兴、李晓侠多要面积23.26平方米，每平方米的销售价为3180元，折价应补交增加面积款73,966.80元，经双方协商未果，故昊隆房地产公司提起诉讼。潘兴、李晓侠辩称，1.昊隆房地产公司称经测量金点名苑小区12号楼3单元401室建筑面积为87.48平方米，未经过潘兴、李晓侠确认，需要由昊隆房地产公司提供测绘报告证实。2.2015年7月时，昊隆房地产公司与潘兴、李晓侠明确约定不需要补交房款，按照85平方米回迁楼房，潘兴、李晓侠才同意与昊隆房地产公司签订协议书并搬家。当时约定回迁楼是三层，而非四层，且协议书没有写明需要补交房款。昊隆房地产公司在交房时要求补交房款，潘兴、李晓侠不同意，双方未达成一致意见，故昊隆房地产公司未向潘兴、李晓侠交付房屋，昊隆房地产公司属于严重违约，应当承担违约责任。潘兴、李晓侠不同意按照每平方米3180元的标准补交23.26平方米楼房款73,966.80元。潘兴、李晓侠无法定及约定义务向昊隆房地产公司补交楼房款，故请求驳回昊隆房地产公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，潘兴、李晓侠向本院提供证据身份证、结婚证、《产权调换协议书》、照片、镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1283号民事判决书、白城市中级人民法院（2017）吉08民终1167号民事判决书，昊隆房地产公司向本院提供证据营业执照、法定代表人身份证明、《产权调换协议书》、签到表、测绘报告、12号楼售价公示表、搬家通知书、2017年度供热费收据、二套房税、测绘费、垃圾清理费、返装修款、完税凭证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月4日，潘兴、李晓侠与昊隆房地产公司签订《产权调换协议书》（编号106），潘兴、李晓侠用其有产权证平房41.22平方米调换昊隆房地产公司开发的位于镇赉县金点名苑小区85平方米的户型住宅，即12号楼3单元401室（建筑面积87.48平方米），并约定临时安置过渡期为2016年12月30日，临时安置补助费按被拆迁房屋产权面积折算后的面积计算，按照每月6元/平方米标准给付，同时约定因不可抗力的原因未能回迁，按临时安置补助标准双倍给付。若回迁房屋不需要装修，昊隆房地产公司按200元/平方米给付装修费。因双方对是否需补差价款未达成一致意见，昊隆房地产公司一直未向潘兴、李晓侠交付房屋，故潘兴、李晓侠提起本诉，昊隆房地产公司就差价款提起反诉。本院认为，经法院生效判决确认，涉案文庭雅苑棚户区改造项目虽经镇赉县政府批准建设，但政府并未发布征收公告和征收决定，该项目的拆迁主体为昊隆房地产公司，《补偿方案》系昊隆房地产公司自行制定并单方组织实施，并非镇赉县政府制定的具有普遍适用效力的规范性文件。故潘兴、李晓侠与昊隆房地产公司签订的《产权调换协议书》系平等主体之间签订的民事合同。该合同系诉争双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方各自的权利、义务应按该协议约定履行，而不应受《补偿方案》的约束，也不按此方案执行。《产权调换协议书》中约定，昊隆房地产公司按潘兴、李晓侠选择回迁85平方米的户型给予设计并建设。昊隆房地产公司应按协议约定交付楼房，并协助办理不动产登记手续。昊隆房地产公司向潘兴、李晓侠收取差价款的数额问题，昊隆房地产公司作为从事房地产开发的公司，提供格式条款的一方，在协议中应写明需补交差价款及差价款的计算方式，现昊隆房地产公司在协议签订后、工程竣工待履行交付回迁楼房时主张以23.26平方米（昊隆房地产公司对于潘兴、李晓侠所有无证房屋以两平抵一平的方式，按15平方米计算到回迁面积中，在回迁时对每一回迁户多给8平方米，其认为潘兴、李晓侠无差价回迁面积为41.22平方米＋15平方米＋8平方米=64.22平方米）为基数补差价款，有违诚实信用原则。潘兴、李晓侠用其有证平房（建筑面积41.22平方米、附房24平方米及其院落）调换85平方米户型住宅，虽略高于原有房屋面积，但并未显失公平。故应认定潘兴、李晓侠享受无差价的回迁面积为85平方米。潘兴、李晓侠实际回迁的面积为87.48平方米，超出2.48平方米。经生效民事判决确认，涉案小区3楼的市场价格为3180元/平方米，5楼的市场价格为2980元/平方米，昊隆房地产公司张贴的售价公示表与生效判决确认的价格一致，故本院认为潘兴、李晓侠应按市场价3180元补差价款，即潘兴、李晓侠应补交7,886.40元（3180元/平方米×2.48平方米）。《产权调换协议书》第六条第（三）项提前搬家奖励以提前搬迁奖励证明为准，潘兴、李晓侠在庭审中自认没接到搬迁奖励证明，其称没接到搬家通知，房子被扒了，是昊隆房地产公司口头承诺给付一次性搬迁补助费，但其未提供证据予以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，”潘兴、李晓侠应承担举证不能的后果，本院对其主张的搬家奖励5000元不予支持。《产权调换协议书》第六条第二项及第九条第二项约定，临时安置补助费按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/㎡的标准支付，因不可抗力外的原因未能使回迁户入住的，按临时安置补偿费双倍标准给付。双方签订《产权调换协议书》的时间为2015年7月4日，临时过渡期限为2016年12月30日，昊隆房地产公司并未按照约定日期进行回迁，也未在潘兴、李晓侠主张的回迁日期进行实际回迁，故其应按协议约定给付临时安置补助费。临时过渡期限应按潘兴、李晓侠主张的过渡期至起诉之日即2021年3月。2015年7月至2016年12月共17个月，2017年1月至2021年3月共50个月，由此计算昊隆房地产公司应给付临时安置补助费59,670元（6元/平方米×85平方米×17月+6元/平方米×2×85平方米×50月）。关于装修费，昊隆房地产公司同意按15,000元的标准给付，故本院对潘兴、李晓侠要求昊隆房地产公司给付装修费15,000元的诉求予以支持。关于交房前的供热费，因该费用未实际发生，且涉案楼房的供热处于报停状态，故本院对潘兴、李晓侠的此项诉求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、镇赉县昊隆房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向潘兴、李晓侠交付位于镇赉县金点名苑小区12号楼3单元401室楼房，并协助潘兴、李晓侠办理入住手续及不动产登记手续；二、潘兴、李晓侠于本判决生效后五日内向镇赉县昊隆房地产开发有限公司补交房屋差价款7,886.40元；三、镇赉县昊隆房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付潘兴、李晓侠临时安置补助费59,670元（临时安置补助费至2021年3月）、装修费15,000元；四、驳回潘兴、李晓侠其他诉讼请求；五、驳回镇赉县昊隆房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,791.75元，由潘兴、李晓侠负担500元，镇赉县昊隆房地产开发有限公司负担1,291.75元；反诉费824.59元，由镇赉县昊隆房地产开发有限公司负担799.59元，李会晨、李敏负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判长 邓连昌审判员 韩丽丽审判员 闫铭铭二〇二一年六月十七日书记员 赵书淼