河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初761号原告：张华朋，男，1970年5月6日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：张新明，男，1959年9月20日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：韦志锋，河南鼎荣律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张华朋与被告张新明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华朋，被告张新明及其委托诉讼代理人韦志锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张华朋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告房租4000元；2.依法判令被告偿还原告（房屋赔偿、水泥地坪、搬迁费用、水电、投资等）赔偿款26000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告从会兴村大队手中承包了会兴村一处垃圾沟的土地使用权，并涵盖小院，房间七间（其中四间厂棚共计104㎡是原告租赁后原告所建）。被告承包后并未实际开发、使用该处土地，该土地一直处于闲置状态。2006年3月1日，原告从被告手中租赁了该片荒地来进行生产经营和居住。双方约定，该土地长期由原告使用，年租每年预付一次，具体价格由市场确定。原告租赁后，在该土地上进行了房屋建造和装修，并将荒地改造为厂房进行生产经营。2019年10月，原告跟往年一样向被告预付了2020年3月1日至2021年3月1日的房租，共计4000元，但是没过多久，原告得知该片土地2020年3月份要拆迁，2020年无法使用，未经原告许可的情况下私自将原告所建房屋拆除。原告遂向被告讨要已预交的租金，但被告拒不返还。拆迁后，政府对于因拆迁导致的建筑物损毁造成的经济损失进行了拆迁补偿，共计1万余元被被告领取。原告认为，由于土地无法使用，被告作为出租人应当返还原告预交的土地租金。且政府对于该次拆迁的赔偿是按照“房屋投资受损，使用受损，地坪投资受损、水电使用受损，拆迁安置受损”的标准进行，原被告之间系长期租赁，地面建筑物和基础设施都是原告建造的，因此，本次拆迁实际受损人是原告，多疑该部分拆迁款应当归属原告，为此，原告提起诉讼。被告张新明辩称，1.原告所述与事实不符，原告租赁后对小院没有增加、新建建筑物或附着物。被告2006年出租房屋给原告使用时，当时的租赁物就是一座小院，其中除了四面围墙、地坪、蓄水池外，还包括砖木结构的房屋3间，石棉瓦搭建的简易棚100多平方米。原告诉状所述“其中四间厂棚共计104㎡是原告租赁后由原告所建”、“原告租赁后在该土地上进行了房屋建造和装修，并将该荒地改造成厂房进行生产经营”、“地面建筑物和基础设施都是原告建造”。这些陈述都与事实不符。原告诉状陈述内容自相矛盾，事实上，原告租赁后对小院并没有增加、新建建筑物或附着物。2.政府拆迁补偿是对被告原有的建筑物和附着物进行的补偿，该补偿与原告无关。2020年政府规划道路，占用案涉小院，政府拆迁安置的工作人员通过实地查看，对小院的建筑物和附着物进行了清点测量，出具《北环路取直工程地面附着物清点表》、《房屋征收补偿表》、《房屋建筑面积认定及补偿情况明细表》及《附着物补偿明细表》，清点表和补偿表中记录的补偿项目和面积与被告出租给原告时的地上建筑物、附着物是一致的。也就是说，补偿是对被告原有的建筑物和附着物进行补偿，该补偿与原告无关。3.关于原告租金的问题，被告愿意按照原告实际使用时间为原告结算租金，多出来的租金予以退还。本院经审理认定事实如下：2003年4月13日，张新明（乙方）与三门峡市湖滨区会兴镇会兴村委会（甲方）签订会兴废旧、旧货交易市场租用合同书，主要约定：一、甲方负责水、电、路三通，水、电费由乙方负担。二、乙方新建废旧、旧货网点。（1）甲方根据乙方的经营规模大小、经营品种、使用面积大小，合理归还，甲方负责砌围墙，确定土地面积。（2）乙方新建废旧、旧货网点，在甲方统一规划、要求下，合理建筑房屋，费用自理。三、缴纳租费：1.乙方自签订协议之日起，本年度不再收取租费，但是为确保甲方投资财产不受损失，有利甲乙双方履行合同，每户在租用前必须缴纳贰仟元租地保证金，方可办理租用手续。2.2004年同等条件下乙方优先承租。3.乙方使用期满后，临时使用土地上的建筑物（房屋）归甲方所有，若乙方需要续租，同等条件下优先考虑，协商后确定。四、乙方在使用期间：1.需在公安、市场、工商、税务、市容等有关部门监督下，文明经商，合法经营。2.若有上级有关部门、国家、省、市检查指导时，乙方必须按照上级有关部门要求规定，积极配合、支持，无条件按规定达标，所需开支费用乙方自负。3.若因消防、道路、围墙、房屋裂缝、倒塌等造成意外事故，后果由乙方自己负责。4.围墙、建筑物房屋出现裂缝，由乙方进行修复，费用自负。五、乙方在租用期间，不得转让、出租。如发现转让、出租者，甲方将按违约终止合同，收回租用权。六、如遇人力不可抗拒的自然灾害事故，甲乙双方互不追究责任。七、乙方在使用期间，若因国家或集体规划，乙方无条件服从，并无偿拆除临时使用土地上的一切建筑物，协议至此自动解除。张新明在租用上述土地后，于2006年3月1日转租给张华朋，双方签订书面租赁协议，但双方均未能提供完整的租赁协议，原告提交仅存的协议的一小部分，未显示租赁物的具体情况。后因北环路取直工程，涉案的小院及地上附着物被拆，2020年3月1日村干部对涉案小院及地上附着物进行清点，出具了北环路取直工程地面附着物清点表，该表载明石棉瓦顶棚是44.55㎡，轻钢棚是54.57㎡，24砖墙32.1×2.2×2个，24砖墙石棉瓦顶房53.28㎡，蓄水池3×4×2，24砖墙4.96×2.2+15.89×2.2。拆迁补偿共计38369.37元，其中超出认定建筑面积补偿金额20831.85元，房屋补偿金额包含附着物补偿17537.52元，其中17537.52元中水池、粪池项目补偿金额为2520元，围墙项目补偿金额为7484.4元，无门窗简易棚项目补偿金额为7533.12元。审理中，张华朋提交租金收条复印件两张，欲证明2019年11月15日收条载明的4000元房租是2020年3月1日至2021年2月28日的租金，涉案的房屋是2020年3月开始拆迁的，该部分租金应该退还。张新明认可是2006年3月份开始租赁，但是称租赁时间是从每年的元月份算起，整年出租，2019年11月15日的收条收的是2020年1月至12月的租金。2020年3月份通知拆迁，5月1日被告督促原告，原告5月十几号才搬走。张华朋提交7份证人证言，欲证明其在承租案涉小院后在院内加盖四间水泥瓦房。张新明提交四份证人证言，欲证明其在租赁土地后2003年4月份盖了3间房并搭建100多平方米的石棉瓦棚。审理中，张华朋称被告张新明的3间房没有门，没有窗，没有钉，没有大门，围墙也是倒塌的。水电、地坪、围墙、水池、粪池还有100多平方米的棚都是张华朋盖的。张华朋称三间房不是其盖的，但是是其修缮的。张新明称村里出租时是水电三通，围墙盖好，三间房、水池、粪池、石棉瓦棚是其建造的。审理中，走访三门峡市湖滨区会兴镇会兴村委会，经了解涉案地块本来是做旧货市场的，非典之后，村委进行了“三通一平”，通水、通电、通路、平整，围墙都是盖好的，但不是完整的，出租给了张新明。出租的时候是没有房子的，房子是商户自己盖，按照村委的要求房子是必须要加盖的。轻钢棚应该是2008年汶川大地震以后才有的。那片地地基不稳，会下沉。本院认为，被告张新明与三门峡市湖滨区会兴镇会兴村委会签订协议，租赁涉案地块，后又将涉案土地及地上附着物转租给原告张华朋，双方均予认可，该法律事实本院予以确认。原告张华朋与被告张新明于2006年3月1日签订租赁协议，原告张华朋称其2019年11月15日收条载明的4000元房租是2020年3月1日至2021年2月28日的租金，被告张新明认可是2006年3月份开始租赁，但是称租赁时间是从每年的元月份算起，整年出租，2019年11月15日的收条收的是2020年1月至12月的租金。按照常理，既然是2006年3月1日开始租赁，一年期应该到下一年的2月底，故原告张华朋的陈述更符合常理，被告张新明也未提供其他证据证明其意见，故本院认定2019年11月15日收条载明的4000元房租是2020年3月1日至2021年2月28日的租金。原告张华朋称涉案小院2020年3月开始拆迁，被告张新民称2020年3月份通知拆迁，5月1日被告督促原告，原告5月十几号才搬走。原告主张被告退还多交的房租，但是对于租住的时间并未提供证据证明，被告张新明自认原告租赁至5月份，5月十几号搬走，但是具体时间也不确定，考虑到拆迁的时间，故本院认定被告张新明租赁时间至2020年4月底。故原告张华朋多缴纳的10个月的房租，被告张新明应予以退还，退还原告张华朋10个月的房租3333元。关于涉案土地及地上附着物的拆迁补偿款，鉴于双方对于涉案土地地上附着物的建设分歧很大，且双方提交的相关证据均是证人证言，主观性强，本院根据庭审查明及走访情况得知，村委在进行出租时，进行了“三通一平”通水、通电、通路、平整，围墙都是盖好的，但不是完整的。并且按照村委要求是房子是必须要加盖的，原告张华朋也认可3间房子是被告张新明盖的，但是张华朋称其进行了修缮，原告张华朋租用涉案土地及房屋长达14年之久，按照常理，有一定的修缮是合理的，且根据走访情况得知轻钢棚是2008年汶川大地震以后出现的，是原告张华朋租赁房屋以后才有的，故54.75平方米的轻钢棚本院认定为原告张华朋所建，对于其他建筑物及地上附着物，原告主张补偿款，但是其提交的证据不能证明那个其主张，证据不足，本院不予支持。对于原告张华朋建造的轻钢棚以及对房屋的修缮，结合房屋建筑面积认定及补偿明细表，本院确定被告张新明应支付原告张华朋补偿款6000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张新明于本判决发生法律效力之日起十日返还原告张华朋租金3333元；二、被告张新明于本判决发生法律效力之日起十日支付原告张华朋补偿款6000元；三、驳回原告张华朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取280元，由原告张华朋负担190元，被告张新明负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇二一年六月八日书记员  韩 累