北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8095号上诉人（原审被告）：李梅，女，1982年4月3日出生，汉族，北京以德物业管理有限公司经理，住河北省石家庄市赵县。被上诉人（原审原告）：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，北京邻鲜连锁便利店有限公司员工。上诉人李梅因与被上诉人北京物美便利超市有限公司（物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：双方本着继续履行合同的原则签订了《补充协议》，协议中上诉人承诺在继续履行合同的基础上，减免2020年2月1日至2020年2月29日的租金，并将年租金由350000元调整至340000元，但双方达成补充协议一个月后被上诉人发函要求解除合同。我方认为根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，本案不应该认定新冠疫情是导致租赁合同不能实现根本目的的不可抗力，被上诉人应自担经营风险。一审法院忽略《补充协议》的表意基础，机械认定在减免租金的基础上核算应返还的租金，判决结果明显不公。物美公司辩称：同意一审判决，不同意李梅的上诉请求和理由。物美公司向一审法院起诉请求：1.请求李梅返还物美公司预先支付但未使用的租金102465元及押金30000元共132465元，并向乙方开具实际占用天的38368.34元（2020年6月18日--2020年8月29日）房屋租赁增值税发票；2.请求李梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李梅（出租方）与物美公司（承租方）就北京市大兴区龙河路97-131（单号）、109-1号1至3层113签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期5年，自2018年6月18日起至2023年6月17日止，免租期为30天，自租赁物交付之日起的次日计算。租赁期内，乙方向甲方交纳租金或管理费350000元整/年，两年后递增5%，合同期内递增一次。第一年为350000元整/年。第二年为350000元整/年。租金或管理费按年度支付。另支付人民币叁万元作为保证金。甲方应于2018年5月16日将租赁物交付给乙方。甲方向乙方出具税务部门认可的正式发票。双方在合同中约定违约金为60000元。2020年6月1日，李梅（甲方）与物美公司（乙方）就涉案房屋签订《补充协议》，约定：1.自2020年2月1日至2020年2月29日期间，租金合计金额为29166.66元，甲方同意施行全部减免。涉及租金从下期缴纳租金中自动减免（2020年6月18日至2020年12月17日）；2.自2020年6月18日至2023年6月17日剩余合同期间原租赁合同中租金递增条款作废；3.自2020年6月18日至2023年6月17日剩余合同期间租金为每年340000元。乙方已支付人民币30000元作为保证金。涉案房屋产权人系董凤宝，2018年5月11日李梅与董凤宝就涉案房屋签署租赁合同，约定租赁期间为2018年5月16日起至2023年6月30日止，该房屋性质为商业用房。双方均认可物美公司缴纳2020年6月18日至2020年12月17的租金共计140833.34元，缴纳押金30000元。物美公司称，140833.34元是扣除了2020年6月1日双方签订的《补充协议》中约定的减免29166.66元租金的；李梅称减免是以双方能够继续履行合同为基础进行的，现合同已经没有办法继续履行，减免协议不成立。物美公司称其受到疫情影响，北京市进行了大规模的限流，使其丧失客源。其于2020年6月1日签署补充协议时认为疫情已经结束，但是2020年6月18日新发地疫情爆发。双方均认可涉案房屋于2020年8月29日腾退，租赁合同自2020年8月29日解除。一审法院认为，物美公司与李梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行合同的义务。现双方均同意2020年8月29日解除合同，法院不持异议，合同解除时间为2020年8月29日。双方争议的《补充协议》中对2020年2月1日至2020年2月29日期间减免租金的约定应属有效，双方在补充协议中并未约定减免该月租金是以双方继续履行合同为条件，因此该协议中条款并非附条件条款，且受疫情影响，政府部门采取了相应的疫情防控措施，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，对于合同解除前疫情期间的房屋租金，可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除。因此关于李梅以现合同已经没有办法继续履行，减免协议不成立为由进行抗辩，法院不予采信。因减免的租金物美公司已经支付，双方约定在2020年6月18日至2020年12月17日阶段已经进行扣除，物美公司实际支付2020年6月18日至2020年12月17日期间的租金应为170000元，从而计算物美公司应支付李梅2020年6月18日至2020年8月29日的租金为68000元；关于违约责任，物美公司提前解除合同系违约，应当承担违约责任，其押金应当折抵违约金，因此对其主张退还押金的诉讼请求，法院不予支持，双方约定违约金为6万元，法院综合疫情对本案的影响，对违约金的数额予以调整，酌定违约金数额为45000元。扣除违约金及应支付的租金后，李梅仍需退还物美公司房屋租金87000元；关于要求李梅开具实际占用天的38368.34元（一审误写为388368.34元）的增值税发票，经法院核算，该数额为38833.34元，对超出部分法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、李梅于判决生效后十日内退还北京物美便利超市有限公司预先支付但未使用的租金87000元并向北京物美便利超市有限公司开具实际占用天的38833.34元房屋租赁增值税发票；二、驳回北京物美便利超市有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是核算租金数额时应否扣减《补充协议》中约定的减免金额。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行给付义务。物美公司与李梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行合同的义务。根据查明的事实，双方2020年6月1日签订的《补充协议》中约定“自2020年2月1日至2020年2月29日期间，租金合计金额为29166.66元，甲方同意施行全部减免。涉及租金从下期缴纳租金中自动减免（2020年6月18日至2020年12月17日）。”上述约定表意明确，协议中并未约定上述期间租金的减免以合同继续履行为条件，且双方已经履行上述减免约定，故一审认定物美公司已支付的2020年6月18日至2020年12月17日期间租金中应包含实际支付的140833.34元及应扣减的29166.66元共计170000元，并无不当。李梅主张《补充协议》中约定的租金减免以双方继续履行协议为条件，故不同意返还该部分金额，依据不足，一审法院未采信其抗辩意见，并无不当。一审法院结合双方合同约定及履行情况，并适当考虑疫情因素对履行合同造成的影响，认定李梅无需返还保证金并酌情降低违约金的金额，符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，李梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由李梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年六月九日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心