江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1594号上诉人（原审被告）：孙福和，男，1954年2月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。上诉人（原审被告）：商金凤，女，1955年10月5日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，江苏木瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市百盛物业有限公司，住所地江苏省盐城市双元东路9号怡景花园14号楼301室、302室。法定代表人：韩志辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：戚利霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：冯晶，江苏一正律师事务所律师。上诉人孙福和、商金凤因与被上诉人盐城市百盛物业有限公司（以下简称百盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙福和、商金凤共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由百盛物业公司承担。事实与理由：1.2007年8月、2014年10月、2017年8月，盐城苏某房地产公司（以下简称苏某房产）与百盛物业公司通过议标的方式分别签订了《盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同》各一份。一审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条认定苏某公司与百盛物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。但根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定以及《江苏省物业管理条例》第三十二条第一款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。因此，案涉前期物业服务合同因违反了行政法规的强制性规定而无效。一审认定《盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同》系有效合同，属于认定事实和适用法律错误。2.一审判决认定物业管理公共服务费的构成与事实和法律不符。2013年12月9日盐城市物价局和盐城市住房保障和房产管理局联合发布了《关于贯彻实施新的通知》第五条规定：物业管理区域内，共用设施设备运行电费及公共照明、公共用水费用，单独列账核算，按照实际支出和约定方式向业主和物业使用人合理分摊，也可在物业合同中约定费用分摊标准，采用定额预收、余额滚动核算的方式分摊定期公布收支情况。孙福和与百盛物业公司签订的《“明珠苑”物业管理委托合同》约定：物业管理公共服务费。收费标准是：多层0.48元/平方米/月，小高层1.15元/平方米/月(含电梯运行费)，商业用房1.15元/平方米/月。据此，孙福和、商金凤所住小高层1.15元/平方米/月应当包含物业费0.48元/平方米/月和电梯及公共能耗费0.67元/平方米/月。后百盛物业公司在明珠苑小区公告栏张贴明珠苑小区共用水电费分摊情况公示表(2017年1月1日~2017年12月31日)显示：电费分摊0.45元/平方米/月，水某分摊0.02元/平方米/月，两项合计0.47元/平方米/月。但在一审中，在百盛物业公司未向法院提交电梯及公共能耗费收支及向业主公示情况下，一审法院直接按房屋面积142.5平方米×1.15元/平方米/月和142.5平方米×1.27元/平方米/月判定孙福和、商金凤向某物业公司支付物业管理费，明显草率，依据不足。3.一审判决房屋空置期间物业管理费按90%计收，不符合法律规定和合同约定。孙福和、商金凤办理交房手续后，直到2015年6月份才开始装修，于2016年底才实际入住。根据《关于贯彻实施新的通知》第六条之规定以及百盛物业公司在明珠苑小区收费公示表备注载明：业主未入住或未使用的物业，其物业公共服务费按合同约定标准的70%缴纳。因此，一审判决自2010年6月3日至2016年底期间物业服务费按照90%计算，亦明显不当。4.在百盛物业公司提供物业服务期间，公共卫生间垃圾横飞、消防管道年久失修、围墙格栅锈迹斑斑、小区绿化随意毁坏等，百盛物业公司提供的物业服务明显不符合合同约定，是一种严重的违约行为。虽然一审判决认定百盛物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，并判决对物业管理费按90%计收；但百盛物业公司提供的物业服务明显质价不符，即使按90%计收，亦显失公平。百盛物业公司辩称，1.孙福和、商金凤以明珠苑前期物业合同未经中标为由，主张合同无效，无法律依据。《物业管理条例》第24条的规定并非效力性规范，而是管理性规范，不能依据该条规定认定合同无效。2.关于每平方米的物业费收费标准，双方签订的物业管理委托合同及明珠苑前期物业合同中有明确的约定，未超过政府指导价标准，可以作为认定收费的依据。3.关于案涉房屋是否为空置房屋的问题，一审中孙福和、商金凤未提供任何证据证明房屋为空置房，且未在一审中要求按空置房标准交纳物业费，视为其主动放弃了权利，二审再以房屋空置为由要求按合同标准的70%交纳物业费依法不应支持，根据民法典第944条相关规定，以房屋空置无需接受相关物业服务为由，要求少交物业费的也不应支持。4.虽然一审法院认为百盛物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，但仅以物业服务存在细微瑕疵，就对物业费进行打折，会造成更大的社会不公和不良后果。百盛物业公司能勉强维持运转，是因为部分业主及时支付了全额的物业费，如对故意拖欠物业费的业主不加以惩戒，还打折支付，这样会导致部分守法守约公民法制信仰的丧失，使得百盛物业公司进一步陷入经营的困局，明珠苑小区的环境无法有效的提升。百盛物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.孙福和、商金凤支付百盛物业公司2011年5月1日至2020年8月31日住宅物业管理费20235元、车库物业管理费504元，合计20739元，并支付自违约之日起按应付金额的日万分之六的利率计算的逾期付款违约金；2.孙福和、商金凤承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2007年8月5日，苏某房产（甲方）与百盛物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方通过议标方式确定乙方，为其所投资开发的“明珠苑”项目进行前期物业管理服务。主要管理事项为：业主或物业使用人装饰装修的管理；建筑共用部位、设施、设备、建筑物、构筑物、绿地、花木等的养护与管理；公共秩序维持、安全防范、车辆停放的管理及协助管理；业主自用部位委托维修养护等；前期物业服务费用实行包干制，小高层1.25元/月/㎡。合同期限自2008年3月1日至2013年2月31日。合同另约定双方的权利、义务、违约责任等事项。2010年8月10日，百盛物业公司与孙福和签订《明珠苑物业管理委托合同》，由孙福和委托百盛物业公司对明珠苑小区提供物业管理服务，合同约定的委托事项与前期物业服务合同内容基本一致，物业费收费标准小高层1.15元/月/㎡（含电梯运行费），收费时间为每年度的第一月的前5日预收当年度的公共物业管理服务费，孙福和逾期缴纳物业服务费需承担日3‰的滞纳金，合同另约定了双方的权利、义务、法律责任等。合同签订当日，百盛物业公司向孙福和收取了2010年5月1日至2011年4月30日期间的物业服务费1967元、楼道亮化费200元、装修垃圾清运费150元、装修保证金2000元、装修服务费207元。2010年6月3日，苏某房产向孙福和、商金凤出具了交房通知书。2010年12月17日，商金凤取得房屋所有权证书，共同共有人为孙福和。2014年10月18日、2017年8月1日，百盛物业公司再次与苏某房产续签了前期物业管理委托合同，除将物业服务费标准调整为小高层住宅1.27元/月/㎡、2017年8月1日的合同中增加汽车停放费收费标准外，其他内容与2007年8月5日的合同内容基本一致。后因孙福和、商金凤未再缴纳物业服务费，百盛物业公司多次催要无果，故诉至法院。一审法院认为，房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，苏某房产与百盛物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。孙福和、商金凤作为该小区的业主接受了百盛物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定履行物业费交费义务。关于第一年物业费缴纳时间，孙福和、商金凤提供的收据原件的缴纳时间虽然模糊不清，但仔细比对可以看出与百盛物业公司提供的存根是一致的，收据落款时间为2010年。关于物业费及计算标准，孙福和、商金凤于2010年6月3日办理交房手续，百盛物业公司收取第一年物业费从2010年5月1日开始计算，百盛物业公司多收取的1个月物业费应当予以扣除。双方之间的物业合同约定小高层为1.15元/月/㎡，百盛物业公司与苏某房产的前期物业合同于2013年2月31日前的约定为1.25元/月/㎡，2013年3月1日-2014年10月17日未签订新前期物业合同，2014年10月18日签订新前期物业合同约定为1.27元/月/㎡，故一审法院依法支持2014年10月31日前按1.15元/月/㎡计算，2014年11月1日后按1.27元/月/㎡计算。关于百盛物业公司提供的物业服务质量，经一审法院审查，百盛物业公司在催要物业服务费过程中确实存在不当催要行为，虽有一定原因，但与提供良好物业服务的理念相悖，应当认定为物业服务存在瑕疵。本案中，百盛物业公司有提升物业服务质量之责，孙福和、商金凤有交纳物业服务费之责，业主拒绝交纳物业费，会导致物业服务质量进一步降低，甚至恶化。孙福和、商金凤辩称百盛物业公司应当公布所有的物业人员基本情况、职责分工、配置情况、公共部位养护记录等情况，因百盛物业公司的公示义务属于合同附随义务，百盛物业公司的主要责任为按照合同约定提供物业服务，故孙福和、商金凤不能以此拒交物业服务费。孙福和、商金凤辩称房屋质量存在问题，百盛物业公司作为物业服务单位，应当在业主提出房屋质量问题时积极帮助联系开发单位或者承建单位进行查看、维修，但最终的责任主体并非物业公司，故孙福和、商金凤亦不能以此拒交物业费。鉴于以上情况，一审法院认定百盛物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，故对百盛物业公司主张的物业服务费按照90%计算，即住宅面积物业费：1.15元×（42-1）个月×142.5㎡+1.27元×70个月×142.5㎡=19387.13元，车库面积物业费：0.48元×（42-1）个月×7.53㎡+0.6元×70个月×7.53㎡×90%=464.45元，物业费合计为（19387.13元+464.45元）×90%=17866.42元，违约金部分不予支持。至于孙福和、商金凤主张的修窗户、水管、停水停电造成的损失，孙福和、商金凤可向相关责任人另行主张。综上，对百盛物业公司的诉讼请求，一审法院酌情支持孙福和、商金凤支付物业服务费17866.42元，对百盛物业公司超出部分的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、孙福和、商金凤于判决生效之日起十日内支付百盛物业公司自2011年5月1日至2020年8月31日期间欠付的物业服务费17866.42元。二、驳回百盛物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币462元，依法减半收取231元，由百盛物业公司负担75元，孙福和、商金凤负担156元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙福和、商金凤提交了：证据一、水电费发票、账户交易明细。证明孙福和、商金凤自收房后直至2016年2月份才实际入住，按照法律规定以及合同的约定物业管理费应按70%计收。证据二、百盛物业公司张贴的水某、电费公摊的公示照片。证明实际公摊水、电费只有0.47元/月/平方米，百盛物业公司按照0.67元/月/平方米收取无事实和法律依据。百盛物业公司对证据一中银行流水中扣取水电费的真实性无异议，但该流水中不能显示该水电费划扣的是哪个房屋的水电费，也不能够证明案涉房屋为空置房，对房屋的使用是有多种方式，与是否消耗水电无必然联系。电费立户日期显示为2010年1月6日，电费的明细表中也不是从2010年1月至今，该份流水不够全面，也不能证明其房屋为空置房。且在一审中孙福和、商金凤未提出相关的主张并提供证据证实，视为其放弃抗辩的权利，因此百盛物业公司应当按照合同标准全额支付物业费。对于证据二中公共能源消耗的公示表真实性没有异议，载明的内容即百盛物业公司主张的1.27元/月/平方米（0.6+0.67），该标准为物价局上调后的标准。对2017年度明珠苑小区公用水电费分摊情况公示表“三性”均不认可。本院经审核对孙福和、商金凤提交的证据一及证据二中公共能源消耗的公示表真实性予以确认。二审中，百盛物业公司认可未退还孙福和、商金凤押金2000元，同意在本案中直接扣减。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，苏某房产与百盛物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，对业主具有法律约束力。孙福和、商金凤主张依据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，案涉前期物业服务合同无效。本院认为，《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范，故对孙福和、商金凤据此主张苏某房产与百盛物业公司通过议标的方式签订的《盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同》系无效合同的上诉理由不予采信。关于物业费收取标准问题。孙福和与百盛物业公司于2010年8月10日签订的物业委托管理合同明确约定物业管理公共服务费小高层为1.15元/月/㎡，2014年10月18日苏某公司与百盛物业公司签订的前期物业合同约定在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，小高层住宅1.27元/月/㎡，故一审法院依法支持2014年10月31日前按1.15元/月/㎡计算，2014年11月1日后按1.27元/月/㎡计算并无不当。孙福和、商金凤主张其交纳的物业费中含公共能耗费0.67元/月/㎡，但百盛物业公司在明珠苑小区公告栏张贴2017年度明珠苑小区共用水电费分摊情况公示表显示：水、电费分摊合计0.47元/月/㎡，实际支出与约定收取的不一致。本院认为，首先，孙福和、商金凤提交的系复印件，百盛物业公司对此不予认可；其次，案涉两份前期物业合同均约定“在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制”，该部分费用亦可采用定额预收、余额滚动核算的方式分摊定期公布收支情况，故孙福和、商金凤主张一审法院认定的物业费标准错误没有法律依据。关于孙福和、商金凤的收房时间问题。孙福和、商金凤主张其收房时间为2011年1月份，但未提供充分证据予以证明，而百盛物业公司提交的物业费收据中明确载明物业费交费时间为2010年5月1日至2011年4月30日，而孙福和、商金凤自认其提交的物业费收据中原来的笔迹消失，入住时间以及相关费用系其自行用圆珠笔填写，故百盛物业公司物业费收据的证明力明显优于孙福和、商金凤提交的物业费收据证明力，加之孙福和、商金凤签订的购房合同约定案涉房屋交付时间为2010年4月30日、百盛物业公司提交了开发商2010年6月3日通知孙福和、商金凤入住的通知单，孙福和、商金凤取得案涉房屋产权证的时间为2010年12月4日，故一审认定孙福和、商金凤收房时间为2010年6月3日并无不当。关于一审认定物业费按照90%收取是否恰当的问题。孙福和、商金凤主张案涉房屋从交付至2016年2月系空置状态，应按70%的标准收取物业费，而根据孙福和、商金凤提交的公共能源消耗的公示表显示，物业公共服务费0.6元/月/㎡在业主未入住或未使用的物业的情况下按合同约定标准的70%交纳，而共用水电分摊并非按照70%进行交纳。一审法院已判决孙福和、商金凤仅交纳物业管理费的90%，且对物业公司主张的逾期违约金未予支持，故一审认定的收费标准并无明显不当。另，百盛物业公司认可未退还孙福和、商金凤押金2000元，亦同意予以冲抵案涉物业费，故双方可在执行时对该2000元予以扣减。综上，孙福和、商金凤的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由上诉人孙福和、商金凤负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年六月十日书记员 成以琴