辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终818号上诉人（原审原告）：韩广峰，男，1978年3月28日出生，满族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：阜新市创佳门窗有限公司，住所地阜新市太平区煤城路48号。法定代表人：曹凤云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李慧、高峰，辽宁万策律师事务所律师。原审第三人：阜新绿地顺天置业有限公司，住所地阜新市细河区人民大街北段46号6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：迟晓静，该公司员工。上诉人韩广峰与被上诉人阜新市创佳门窗有限公司，原审第三人阜新绿地顺天置业有限公司因执行异议之诉纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩广峰，被上诉人阜新市创佳门窗有限公司的委托诉讼代理人李慧、高峰，原审第三人阜新绿地顺天置业有限公司的委托诉讼代理人迟晓静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。韩广峰的上诉请求：1、请求二审法院撤销阜新市细河区人民法院(2021)辽0911民初104号民事判决书，依法改判解除因被上诉人与原审第三人案件所查封的阜新绿地顺天置业有限公司名下的位于辽宁省阜新市细河区房屋；2、请求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不清。一、首先上诉人先于被上诉人取得房屋所有权，即上诉人与第三人之间以房抵款在先，被上诉人因与第三人债务案件纠纷查封房源在后；其次上诉人在抵款手续办理齐全之后立即准备办理房屋备案登记，但是已被被上诉人申请查封，导致无法办理房屋备案登记，所以房屋至今没有办理产权登记，上诉人没有任何过错；况且上诉人与第三方抵款手续完备之后，协议生效，与第三方债务数额已经发生变更，因被上诉人原因至今无法办理产权登记，目前等于是钱房两空。因所抵房屋急于办理产权变现为农民工开支，请贵院查明事实，依法支持我的合理诉求。二、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应予支持：其中规定第一，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第二，已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且讲剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第三，非因买受人自身原因未办理过户登记。”此三项条件上诉人全部符合，因此，本案一审法院适用条款法律错误，应依法改判一审法院的判决。阜新市创佳门窗有限公司辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予维持，驳回被上诉人的上诉请求。1、上诉人对被执行房产不享有所有权，不能要求人民法院解除查封。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件。本案中，涉案房屋在答辩人申请查封时仍登记在被执行人阜新绿地顺天置业有限公司名下，对外公示的所有权人仍为阜新绿地顺天置业有限公司，故阜新绿地顺天置业有限公司仍为该案涉房产的所有权人。2、抵款协议无论是否属实并不形成优于其他债权的利益，不能阻却、排除人民法院依据法院生效法律文书采取的强制执行措施。债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的债的履行方式。在完成房屋所有权变更之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。本案中，被答辩人提供的九份其与另三方订立的《抵款协议书》，主要是基于被答辩人韩广峰与沈阳顺天建设集团有限公司及第二项目部之间的工程款抵账行为，合同性质实质为以物抵债协议，该协议的目的在于消灭韩广峰对沈阳顺天建设集团有限公司第二项目部的债权，而非单纯的房屋买卖。而案外人要阻却强制执行需要与被执行人之间存在真实的房屋买卖合同关系。抵账行为并不具有双方真实的房屋买卖意思表示，只是债务人履行债务的一种变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且该涉案房屋并未完成权属登记的变更手续。3、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定为：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人是因第三人拖欠其工程款而约定的以房抵债，随后与其签订的抵顶协议，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，并未实际支付购房款。案涉房屋折抵工程价款协议并非上述司法解释规定的买卖合同，并且上诉人在涉案房屋被查封时并未合法占有涉案房屋，因此以房抵债协议不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。综上，上诉人对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，恳请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。阜新绿地顺天置业有限公司辩称：我司确实先与上诉人签订抵债协议，欠款发生改变，本公司与阜新创佳门窗有其他案件，我方已经尽最大努力履行了。韩广峰向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法解除因被告与第三人案件所查封的阜新绿地顺天置业有限公司名下的位于辽宁省阜新市细河区房屋；2、请求贵院依法判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：韩广峰（乙方）与阜新绿地顺天置业有限公司（甲方）、第二项目部（丙方）、沈阳顺天建设集团有限公司（丁方）于2019年5月11日签订《抵款协议书（四方协议）》，丙方愿意购置甲方开发的阜新绿地剑桥项目A3-9-2152等房源，转让乙方，乙方自愿购买抵账房源。另案，阜新市创佳门窗有限公司与阜新绿地顺天置业有限公司买卖合同纠纷一案中，阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初1578号民事裁定书，对“绿地剑桥”项目中A3-9楼包括1-8-2等18户房屋予以查封。阜新市细河区人民法院（2020）辽0911执异27号执行裁定书，驳回案外人韩广峰的异议请求，韩广峰提出本诉。一审法院认为：《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不动产以登记为生效要件，本案中，《抵款协议书（四方协议）》其实质上是工程款抵账行为，系以物抵债协议，韩广峰与阜新绿地顺天置业有限公司没有签订商品房买卖合同，韩广峰未举证实际占有，案涉房屋物权未发生变更，即韩广峰未取得案涉房产的物权，韩广峰请求人民法院解除对房产的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；以上的规定，故韩广峰的诉讼请求缺乏事实及法律依据，故驳回其诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定判决：驳回韩广峰的诉讼请求。案件受理费100元，由韩广峰负担。本院经审理查明：原审认定事实属实。本院认为：本案的争议焦点为上诉人韩广峰是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人韩广峰（乙方）与原审第三人阜新绿地顺天置业有限公司（甲方）、第二项目部（丙方）、沈阳顺天建设集团有限公司（丁方）于2019年5月11日签订《抵款协议书（四方协议）》，其实质上是工程款抵账行为，系以物抵债协议。以物抵债协议系诺成合同，不以物的交付作为合同成立要件，以物抵债协议成立并生效，并不当然发生抵债物物权变动的法律效果。以物抵债协议订立后，是否发生物权变动，取决于当事人是否实际履行以物抵债协议，完备了抵债物的物权变动条件。在以不动产抵债情况下，应自不动产登记部门办理物权的变更登记之日起，抵债物完成了物权变动。本案中，上诉人韩广峰签订以物抵债协议后，未办理不动产变更登记，以物抵债协议未实际履行，涉案房屋所有权未发生变动，且上诉人韩广峰未实际占有使用该房屋，故上诉人韩广峰对涉案房屋不享有所有权，上诉人韩广峰对涉案房屋享有的债权不能产生排除强制执行的效力。故一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韩广峰负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓光审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二一年六月十八日法官助理张楠书记员韩天浩