河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民再32号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州益满园物业管理有限公司。住所地河南省郑州市金水区黄河路126号东1单元36号。法定代表人：韩占平，总经理。委托诉讼代理人：朱光宇，男，员工。委托诉讼代理人：高天序，河南松榕律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘国胜，男，1972年12月16日生，汉族，住河南省开封市祥符区。再审申请人郑州益满园物业管理有限公司（以下简称益满园物业）因与被申请人刘国胜物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）豫02民终1093号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月26日作出（2020）豫02民申400号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人益满园物业的委托诉讼代理人朱光宇、高天序，被申请人刘国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益满园物业申请再审称，请求再审法院依法撤销本院（2020）豫02民终1093号民事判决，改判支持其诉讼请求；一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1.原二审判决认定益满园物业服务未达约定标准系认定事实错误。双方于2014年签订《前期物业服务协议》，被申请人按照约定价格缴纳了2014年至2015年的物业服务费，表明被申请人对小区现状及物业服务认可。原二审法院认为物业服务没有达到约定标准系认定事实错误。2.二审现场勘查未通知益满园物业到场，勘查后也未将勘查形成的证据材料让益满园物业质证，故原二审判决依据现场勘查小区时存在的问题认定物业服务存在瑕疵，系程序违法、认定事实错误。3.益满园物业为了提高业主的居住舒适度，提供了大量超出合同约定的工作。刘国胜辩称，原二审判决正确，请求再审法院维持原二审判决。益满园物业提供的物业服务不达标的状态持续至今，原二审法官现场查看时，益满园物业及业主均在场，程序合法。益满园物业没有超出合同范围服务。二审判决让其支付80%的物业费，虽然过高，但尊重法院判决，没有申请再审。益满园物业向一审法院起诉请求：请求判令刘国胜支付其2015年11月11日至2019年10月10日共计47个月的物业费5613元，截止到2019年10月10日的违约金3929元，合计9542元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘国胜系皇家华韵小区35号楼2单元403号房（建筑面积为108.57平方米）业主。2014年8月26日，益满园物业（甲方）与刘国胜（乙方）签订前期物业服务协议，协议约定物业管理服务费多层住宅0.7元/平方米/月；电梯洋房一层0.7元、二层及以上1.10元/平方米/月；小高层/高层一层0.90元、二层及以上1.30元/平方米/月。违约责任约定为乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，或采取服务限制及诉诸于法律等措施。同日，双方又签订《房屋装饰装修管理协议书》，协议约定装修保证金住宅2000元/户，装修完毕，经物业服务中心验收合格，入住三个月后给予退还。刘国胜物业费交至2015年10月，每月每平方物业费为1.1元，2015年11月11日至2019年10月10日共计47个月的物业费5613元未交。另查明，刘国胜交纳的装修保证金2000元，其房屋装修完毕入住至今装修保证金2000元未退还。一审法院认为，刘国胜接受了益满园物业提供的物业管理服务，应支付相应的物业服务费用。刘国胜欠付益满园物业自2015年11月11日至2019年10月10日共计47个月的物业费5613元，刘国胜交纳的装修保证金2000元应予以折抵，折抵后刘国胜应支付益满园物业2015年11月11日至2019年10月10日物业费3613元。益满园物业主张的违约金部分与协议约定不符，不予支持。一审法院判决：一、刘国胜自本判决生效之日起十五日内向益满园物业支付2015年11月11日至2019年10月10日共计47个月的物业费3613元。二、驳回益满园物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘国胜负担。刘国胜不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销河南省开封市顺河回族区人民法院（2019）豫0203民初1624号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由益满园物业承担。本院二审认定事实：案涉小区存在建筑垃圾长期未及时清理，绿化不到位，公共草地被另作他用的情况。其他事实与一审审理查明的事实基本一致。本院二审认为，刘国胜提供的相关证据证明物业服务未达到约定标准，益满园物业亦自认物业服务存在瑕疵。经现场勘查，案涉小区确实存在建筑垃圾长期未及时清理，绿化不到位，部分公共草地被部分业主占作他用的情况，与双方约定的物业服务内容存在差距，但益满园物业管理服务的瑕疵，不能成为刘国胜拒交物业服务费的理由，考虑小区的整体服务情况和持续状态，酌定刘国胜按所欠物业费总额5613元的80%，再扣除予以折抵的2000元装修保证金，即2490.4元交纳物业服务费。二审判决：一、维持河南省开封市顺河回族区人民法院民事判决书（2019）豫0203民初1624号民事判决第二项；二、变更河南省开封市顺河回族区人民法院民事判决书（2019）豫0203民初1624号民事判决第一项为刘国胜自本判决生效之日起十五日内向益满园物业支付2015年11月11日至2019年10月10日共计47个月的物业费2490.4元；三、驳回刘国胜的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由刘国胜负担20元，益满园物业负担5元。二审案件受理费50元，由刘国胜负担40元，益满园物业负担10元。围绕当事人的再审请求，本院组织当事人进行证据质证和交换。益满园物业提交证据：2021年4月21日拍摄的照片五张，拟证明涉案小区物业服务现状符合合同约定，甚至超出合同约定范围。刘国胜质证意见：照片不能反映现状，垃圾处理厂是刚建的，小区部分路面常年积水，监控是新装的且不能全覆盖，有的不能正常使用，绿植是私人种植的，且该照片不能证明长期物业服务状况，起不到证明目的。刘国胜提交证据：涉案小区照片六张，拟证明截止再审期间，益满园物业服务仍未达到约定标准。益满园物业质证意见：照片拍摄时间系自己书写，真实性无法确认。本院认为，双方提交证据均产生于诉讼请求主张的缴纳物业费的时间段之后，与本案无关联性，不予采信。另，再审庭审时，本院向双方当事人出示二审法官去涉案小区勘查的相关照片，经质证，双方认可照片记载内容的真实性，即二审法官在二审期间查看现场，益满园物业人员及部分小区业主在场，拟证明益满园物业提供服务现状。本院再审查明的事实与二审认定的基本事实一致。本院再审认为，再审争议焦点为1.二审法官现场勘查是否能够作为二审改判依据，二审程序是否违法？2.益满园物业提供服务是否符合合同约定？经查，关于焦点1，经再审查明，二审法官现场勘查未制作笔录，拍摄照片未经质证，二审据此裁判，程序违法。二审法官现场勘查内容虽然不能直接证明益满园物业在其起诉请求所主张期间的物业服务状况，但对判断其服务水平起到辅助作用，可以作为本案的补强证据。本院再审庭审针对该组证据组织质证，双方当事人认可，且该二审程序问题不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，二审认定事实并无不当，再审对该组证据予以采信。关于焦点2，被申请人提出益满园物业提供的服务当中存在未及时维护下水管道、小区环境卫生差、未合理维护绿化、私搭乱建建筑、与业主经常发生纠纷等意见，在原审诉讼过程中，被申请人提供了相关证据证实益满园物业的物业服务未达到约定标准。二审期间益满园物业自认物业服务存在部分瑕疵，结合二审法官现场勘查情况，再审认定益满园物业提供的物业服务不符合双方约定标准。虽然益满园物业管理服务存在瑕疵，但不能成为被申请人拒交物业服务费的理由，二审酌定被申请人按所欠物业费总额80%交纳物业服务费，并无不当，再审予以确认。综上所述，益满园物业的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持河南省开封市中级人民法院（2020）豫02民终1093号民事判决。本判决为终审判决。审判长 郭 桥审判员 梁江增审判员 周志峰二〇二一年六月八日书记员 王 萍