辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9488号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：常明远，男，1958年12月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）因与被上诉人常明远物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令被上诉人缴纳2010年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日起至2017年4月15日物业费6725.90元；3.判令被上诉人支付2010年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2017年4月15日期间欠缴物业费违约滞纳金8575元；4.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人购买该房屋属于住宅，若改变房屋使用性质需办理审批手续，若开发商同意物业费减半收取，被上诉人应提供开发商正规书面手续，那么另一半物业费应由开发商代为被上诉人承担。被上诉人以（2006）沈河民二房初第655号民事调解书为依据，说明原物业公司调解同意被上诉人物业费按减半收取，被上诉人交纳2007年至2009年物业费是按减半收取的，但被上诉人2010年至2013年属于违约没有按减半缴纳物业费。上诉人请求法院按法律法规及物业合同内容判令被上诉人原额缴纳欠付房屋物业费6725.90元，并按合同收取被上诉人违约滞纳金8575元或将本案发回重审。常明远辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。建和公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费6725.90元及滞纳金8575元（滞纳金按日千分之一计算，自2010年1月1日计算至2013年12月31日以及2017年1月1日至2017年4月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为部分多层住宅和小高层住宅1元/平方米/月，地上车库为0.4-0.5元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告常明远为坐落于现代家园小区内的沈阳市的业主，房屋建筑面积为130.6平方米。2006年9月27日,现代家园小区的原物业公司沈阳现代物业管理有限公司公司因与被告常明远就2005年1月1日至2006年12月31日期间的物业费交纳事宜存在纠纷，将被告常明远诉至沈河区人民法院。在此案审理过程中，双方经人民法院调解自愿达成协议，被告常明远按物业费收费标准的一半交纳物业费。该院按照双方的调解内容作出[2006]沈河民二房初字第××号民事调解书。调解书生效后，被告于2006年11月20日按调解书约定，按每平方0.5元的标准向物业公司交纳2005年1月1日至2006年12月31日期间的物业费1560元，即每年780元。此后原告一直按此标准向原告收取物业费至2009年12月31日。2010年1月至2013年12月期间物业费没有交纳。在本案原告接任现代家园小区的物业管理工作后，原告尚未交纳2017年1月1日至2017年4月15日期间的物业管理费。原告诉至一审法院。一审法院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了物业服务后承担支付合同约定的相应物业费的义务，具备事实及法律依据。关于原告物业公司主张的2010年1月至2013年12月期间的物业费。该段期间现代家园小区的物业公司为沈阳现代家园物业管理有限公司。按照该物业公司与被告之间的调解书约定，2005年及2006年的案涉房屋的物业费按原物业费标准的一半收取，即每年780元。通过原告提交的物业现金日记账中也能看出，2006年至2009年期间物业费一直按民事调解书中约定的费率收取。一审法院对被告的上述抗辩予以支持。原告通过债权转让的方式取得现代家园小区尚欠物业费的债权，业主也有权引用原物业公司向业主作出的承诺向原告提出抗辩。因此对于2010年2013年期间物业费应按每年780元收取。经计算，2010年1月至2013年12月期间的物业费应为3120元（780元×4年）。对于2017年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，原告按照物业服务合同的约定标准1元/平方米/月的标准向被告主张2017年1月1日至2017年4月15日的物业服务费，上述物业费对应期间为3.5个月。物业费为457.1元（130.60平方米×1元×3.5个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应交住宅物业费365.68元（457.1元×80%）。上述物业费合计3485.68元。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向一审法院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，一审法院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理确实存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司主张的2017年1月1日至2017年4月15日处于原告对于上述业委会起诉要求解除物业服务合同案件诉讼的上诉期。原告在上述期间内没有交纳物业费，存在合理事由。故对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。对于2010年至2013年期间的欠交的物业费，因原告未能证明当时物业公司与被告之间存在滞纳金的约定，故对该期间的物业费滞纳金的请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、被告常明远于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2010年1月至2013年12月期间及2017年1月1日至2017年4月15日期间的物业服务费3485.68元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告常明远负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人建和公司提出被上诉人常明远原额交纳2010年1月1日至2013年12月31日及违约滞纳金的上诉请求，该期间内提供物业服务的沈阳现代物业管理有限公司与常明远之间曾就物业管理纠纷达成调解协议，2005年及2006年按原物业费标准的一半收取物业费。此后，根据上诉人提供的物业现金日记账记载，2006年至2009年物业费亦按上述标准收取。上诉人系通过债权转让的方式取得现代家园小区尚欠物业费的债权，上诉人未能提供证据证明沈阳现代物业管理有限公司曾在上诉人主张的时间段对被上诉人按原额物业费标准进行过催缴，应当承担对其不利的法律后果，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人建和公司提出被上诉人常明远原额交纳2017年1月1日至2017年4月15日物业费及违约滞纳金的上诉请求，二审庭审中，上诉人明确表示同意一审判决认定的按欠费金额80%支付物业费457.1元，又考虑此期间系解除物业服务合同纠纷案件诉讼期间，不属于被上诉人无故未交纳物业费的情形，故对于上诉人主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，建和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。