湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终777号上诉人（原审被告）：周湛，男，1979年2月12日出生，汉族，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华经开区。委托诉讼代理人：黄骥，湖南碧泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南畈源餐饮管理服务有限公司，住所地湘潭市九华经开区传奇西路**创新创业中心生活服务中心生活区**第****。法定代表人：刘建峰，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：湖南畈米餐饮管理服务有限公司，住，住所地湘潭市九华经开区传奇西路**创新创业中心生活服务中心生活区**第****/div>法定代表人：刘建峰，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯金花，湖南惟明律师事务所律师。上诉人周湛因与被上诉人湖南畈源餐饮管理服务有限公司（以下简称畈源公司）、湖南畈米餐饮管理服务有限公司（以下简称畈米公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。周湛上诉请求：1、依法撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3992号民事判决，并依法驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：1、上诉人使用“6号铺面”，与被上诉人之间不是租赁合同关系。从租赁合同签订看，“6号铺面”的租赁合同是湖南畈米餐饮管理服务有限公司与湖南九云教育科技有限公司签订。2019年5月，九云公司退出天福超市的合伙经营，被上诉人与九云公司没有协议终止租赁合同。上诉人与被上诉人没有签订过“6号铺面”的租赁合同，也没有口头协议过租赁“6号铺面”。从租赁合同履行看，九云公司经被上诉人同意，将租赁的“6号铺面”转交给上诉人使用，九云公司退出天福超市的合伙经营。另一方面，九云公司履行合同义务，系九云公司委托上诉人代九云公司履行缴纳“6号铺面”的租金、水电费等。2、“1号、3号、4号铺面”租赁双方不是按照租赁合同的规定履行权利、义务。租赁合同是2018年3月畈米公司与九云公司就租赁“6号铺面”而签订，另一方面，“1号、3号、4号铺面”的租赁，是上诉人与畈米公司之间通过口头协议，形成租赁关系。3、遭受不可抗力，应当免责。受新冠疫情影响，上诉人受九云公司委托缴纳“6号铺面”及上诉人缴纳“1号铺面”的租金、水电费，虽不完全符合租赁合同与口头协议，但应当免责，上诉人及九云公司均不属于违约。另，根据湘潭经开区文件要求，应减免7个半月的租金。畈源公司、畈米公司一并答辩称：1、六号天福超市自2019年5月以来系由上诉人单独进行经营，上诉人系该场地的承租人，2018年4月与被上诉人的合伙人九云公司签订了租赁合同，2019年5月九云公司退出合伙，由上诉人独立经营天福超市，上诉人也将电表等过户至其本人名下，而且自2018年4月以来所有的租金的缴纳都是由上诉人支付给被上诉人，上诉人在一审庭审中均自认是由其独立进行经营，其称连当初九云公司的租赁合同都是由上诉人签订的，故上诉人一直都自认是承租人，之前的庭审中上诉人是本人出庭的，其自认陈述的内容更具有真实性，虽然被上诉人与上诉人没有重新签订书面的租赁合同，但是口头约定沿用原来的合同内容，客观事实上双方也建立了租赁关系，应当由其承担租金和水电费支付的义务，且上诉人在之前的庭审中也一直表示愿意支付租金和水电费，只是要求减免7.5个月的租金，因此上诉人称双方之间没有租赁关系并不属实。2、关于1号、3号、4号铺面的租赁双方也是上诉人与被上诉人，是基于上诉人租赁6号天福超市之后，上诉人另行租赁其他铺面档口，双方虽没有签订书面合同，但是事实上形成了租赁关系，上诉人支付了相关租赁和水电费，被上诉人提交的聊天记录中也可以证实双方的租赁关系，租赁合同不必须是书面形式，口头形式也可以进行认定。3、上诉人有多种违约情形，自上诉人租赁以来就没有按合同约定及时支付过租金，每次都是被上诉人不断催促后，才支付一部分，平均日常欠费都是2-3万元，上诉人在租赁经营期间长期超出租赁范围经营，占用他人的经营场地，严重影响了其他租赁户的正常经营，被上诉人多次要求整改，上诉人置之不理，且自2019年11月以后，上诉人未支付过任何租金，至今长达一年半时间，曾经被上诉人采取过一次短暂停电的方式催促上诉人缴纳租金，但是上诉人不但没有交租金，反而持菜刀对被上诉人的办公场地进行打砸并且毁坏财物，被上诉人曾因此报警，一审也提交了相关证明材料，上诉人在未告知也没有征得被上诉人同意的情况下，将1号夜宵档口转让并转租给他人，属于擅自转让转租的违约行为，所以上诉人的种种违约行为已经严重违反了合同约定，也影响被上诉人整个食堂的管理，造成秩序混乱，所以上诉人称只是因为疫情影响而没有缴纳租金是严重不符合客观事实的，被上诉人为了整体管理考虑，在本案期间主动放弃了3个月的租金也放弃了违约金的请求，是做了最大的让步，但是上诉人至今都没有任何改变。请求二审法院驳回其上诉，维持原判。湖南畈源餐饮管理服务有限公司、湖南畈米餐饮管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告立即搬离湘潭九华创新创业园内4号宿舍楼第一层商铺并将租赁物恢复原状返还原告；3.判令被告支付至实际搬离并返还商铺之日的租金和使用期间的水电费及按116.64元/天支付逾期违约金（租金和水电费暂计算至2020年10月31日为102544.8元）；4.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2018年1月22日，原告畈源公司与九华创新创业公司签订了一份《场地租赁合同》，原告畈源公司租赁了九华创新创业公司管理的位于湘潭市经济技术开发区××路××号××宿舍楼××层食堂内1300㎡的场地进行经营，约定租赁期限自2018年1月31日至2023年1月30日止。2018年4月28日，原告畈源公司委托原告畈米公司以畈米公司的名义与九云公司签订了一份《租赁合同》，该合同约定的主要内容有：由甲方（指本案原告畈源公司，以下同）将租赁的前述创新创业服务中心生活区4号宿舍楼第一层食堂内110㎡场地（即6号“天福”超市）租赁给乙方（指九云公司，以下同），用于经营食堂配套超市项目，租期自2018年3月6日起至2023年1月17日止。租赁期内乙方未经甲方允许，不得采取转租及肢解分租的方式将租赁场地转让给他人使用，以及采取与第三方合营等类似方式全部或部分转让租赁场地使用权，否则应向甲方承担金额为年租金的50%的违约金，且甲方有权收回租赁场地。合同期内租金标准为3888元／月，按季度支付，每季度首月15日为租金缴纳截止日，第一季度租金（2018年5月1日至2018年7月31日）乙方自本合同签订之日起5个日历天内支付。乙方自本合同签订之日5个日历天内，须向甲方一次性支付履约保证金人民币12000元。如乙方未履行合同义务或其他原因导致甲方损失，甲方可在保证金中予以直接扣减乙方应付费用、赔偿金、补偿金或违约金等，扣减后乙方须在5日内补齐保证金。乙方逾期未补齐的，甲方有权解除合同。合同终止或解除后，经双方确认所租场地的装修、设施设备无破损，无任何争议，且乙方在合同期内经营的商品或服务无特殊售后要求，则保证金一次性退还给乙方（不计息）。乙方所有装修按来装去丢原则处理，无论合同是否提前终止或解除，乙方不得要求补偿，且不得因拆卸装饰及设备而破坏租赁场地原结构。乙方如存在以下违约行为之一，甲方有权解除合同，保证金不予退还，同时乙方须承担相应的违约责任和赔偿责任：（1）未经甲方同意擅自转租的；……。乙方若未能按时足额支付租金和相关费用的，每逾期一日，甲方有权向乙方按月租金的3%收取违约金。乙方不按合同约定支付租金及其他相关费用，在甲方发出催缴欠费通知后15日内仍未支付租金、相关费用及违约金的，视为乙方单方解除合同，乙方应付清所欠房租和其他相关费用，且保证金不予退还。乙方违反约定导致合同提前终止或合同期满，若乙方未在甲方规定期限内退出租赁房屋的，每逾期一天，甲方有权按约定租金的两倍收取租金，甲方有权停水、停电和停止其他服务，并不退还乙方已支付的履约保证金，同时甲方有权在任何第三方的监督下，单方收回房屋，并将乙方在房屋内的办公用品进行搬离，腾空场地。甲方对搬离物品不承担任何保管责任。甲方保留采取进一步法律措施的权利。根据本合同约定甲方有权解除合同的，自甲方发出解除通知后乙方须三日内腾空场地并向甲方返还租赁场地，并不退还乙方已交履约保证金。在合同履行期间，若因政府对有关租赁行为的法律法规的修改、政策变化、土地征用、发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明。遭受不可抗力的一方由此免责。上述合同还对其他方面进行了约定。（二）上述合同签订后，原告将合同约定的上述场地交付给九云公司使用，九云公司则与被告周湛合伙在该场地内开设了“天福”的超市。该超市（以下均称6号“天福”超市）由被告周湛负责经营，并由被告周湛负责向原告缴纳租金及水电费等费用。2019年5月，九云公司退出与被告周湛的合伙，“天福”超市由被告周湛单独继续经营。租金等相关费用也继续由被告周湛负责缴纳。被告周湛单独经营“天福”超市后，经与原告协商一致，又陆续从原告处租赁了创新创业服务中心生活区4号宿舍楼第一层内的1号夜宵商铺、3号包点商铺、4号水吧及烧烤商铺，其中1号夜宵商铺租金3500元/月，但双方未就新租赁的上述商铺签订书面协议。被告周湛经营上述商铺及超市一段时间后，又陆续向原告退还了3号包点商铺、4号水吧及烧烤商铺，但继续租赁1号夜宵商铺及6号“天福”超市。被告周湛在经营期间，因未按照约定及时向原告支付1号夜宵商铺和6号“天福”超市的租金及水电费，原告多次向其催缴，原告仍未缴纳，原告遂诉至一审法院，形成本诉。（三）1.原告畈源公司与原告畈米公司法定代表人均为刘建峰，两原告均租赁了湘潭市九华经开区传奇西路9号创新创业服务中心生活区4号宿舍楼第一层食堂，为了方便统一管理和运营，原告畈源公司全权委托原告畈米公司办理畈源公司租赁范围内的租赁户（含“天福”超市、各商铺）往来的所有业务运营管理，包括签订租赁合同、收受租金和相关费用、管理租赁户的经营行为等，畈源公司对畈米公司从事上述行为全部认可，与租赁户因租赁关系产生的诉讼权利由畈米公司主张。2.根据原告陈述，翟倩妮系两原告法定代表人刘建峰的前妻，翟倩妮担任原告畈源公司的法定代表人至2018年4月止。3.根据被告周湛陈述，其现在独自经营的只有6号“天福”超市，1号夜宵商铺已于2019年8月按月租金3500元转租给案外人黄酉兵，双方约定黄酉兵应支付被告转让费8.8万元，但黄酉兵只支付了4万余元给被告，尚欠4万元余元未支付。但原告表示对此不知情。4.根据原、被告一致陈述，原告向被告收取了如下押金：1号夜宵商铺押金1.05万元、3号包点商铺押金0.75万元、4号水吧及烧烤商铺押金1.2万元、6号“天福”超市押金1.2万元。3号包点商铺和4号水吧及烧烤商铺押金合计1.95万元，原、被告已作为原告应支付被告的租金及水电费进行了冲抵。5、庭审中，被告辩称2020年受新冠肺炎疫情的影响，其承租的商铺可以免除7个半月的租金，2020年其只需向原告支付4个月半的租金。原告当庭表示考虑到新冠肺炎疫情的影响，自愿放弃被告自2020年1月24日起至2020年3月31日止的租金，另外还表示自愿放弃要求被告支付违约金的请求。（四）对于被告周湛租赁期间所产生的租金及水电费的对账，原、被告确认都是由两原告的会计颜小默与被告周湛直接对接、确认。庭审中，原、被告一致确认：1、被告至2019年12月31日止尚欠原告租金（含水电费）22,255.7元{包括1号夜宵商铺应预付至2020年3月9日止的租金（含水电费）、6号“天福”超市应预付至2020年1月31日止的租金（含水电费），水电费计算到2019年12月31日}。2、被告尚欠原告2020年3月10日至2020年12月24日1号夜宵商铺租金33369.86元（3500元/月），2020年2月1日至2020年12月24日6号“天福”超市租金41798.66元（3888元/月）；3、被告尚欠原告2020年1月1日至2020年11月30日1号夜宵商铺水电费3058.2元、6号“天福”超市水电费12296.5元。以上事实有原告提供的原告营业执照、被告户籍证明、原告畈源公司与九华创新创业公司签订的《场地租赁合同》、原告畈米公司与九云公司签订的《租赁合同》、微信聊天记录，原告向被告催租的照片、原告发给被告的违约通知书、接报案回执及监控视频、工作联系函、用电申请书、对账表；被告提供的产权证及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案的焦点为：一、被告周湛是否存在违约行为，原、被告双方之间的租赁关系是否应予解除；二、被告周湛尚欠付原告租金及水电费用的具体金额为多少。对于上述焦点，一审法院分析如下：对于焦点一，一审法院作如下分析：1.原告畈米公司受原告畈源公司的委托，以畈米公司的名义与九云公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害他人的合法权益，故该《租赁合同》合法、有效。2.虽然被告周湛未直接与原告畈米公司签订租赁合同，但被告周湛自九云公司与原告签订前述《租赁合同》后，就与九云公司合伙共同在原告出租给九云公司的创新创业服务中心生活区4栋第1层食堂内110㎡场地内经营“天福”超市，在与九云公司合伙经营超市期间由被告周湛直接向原告缴纳租金、水电费等费用，且在九云公司于2019年5月退出与被告周湛的合伙后，由被告周湛独自经营“天福”超市至今，租金、水电费等费用仍然由被告周湛负责缴纳，故原告畈米公司与九云公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》对被告周湛当然具有约束力，原告与被告周湛均应严格履行合同约定的义务。3.根据前述《租赁合同》中的约定，被告最迟应在每季度首月15日预付相应租金并支付已产生的水电费用，但被告周湛在合同期间并未按照前述租赁合同的约定及时预付、缴纳租金及水电费等费用，且在经原告多次催促后，仍未及时缴纳、支付。根据前述《租赁合同》的约定，被告不按合同约定支付租金及其他相关费用，在原告发出催缴欠费通知后15日内仍未支付租金、相关费用及违约金，视为被告单方解除合同。4.在前述《租赁合同》履行期间，原告又将1号夜宵商铺出租给被告周湛经营使用，但双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且租赁期间被告在原告不知情的情况下，擅自将1号夜宵商铺转租给了案外人黄酉兵，被告周湛的行为已经构成违约，故原告要求解除与被告之间的租赁关系具有事实和法律依据，本院予以支持。双方的租赁关系解除后，被告应腾空并返还所租赁的房屋（商铺）给原告。对于原告要求被告恢复原状的请求，因双方并未就此进行明确约定，一审法院不予支持。对于焦点二，一审法院分析如下：1、庭审中，经原、被告当庭确认：①至2019年12月31日被告尚欠原告租金（含水电费）22,255.7元{包括1号夜宵商铺应预付至2020年3月9日止的租金、6号“天福”超市应预付至2020年1月31日止的租金，以及该两个商铺至2019年12月31日止未支付的水电费}；②被告尚欠原告2020年3月10日至2020年12月24日1号夜宵商铺租金33369.86元（3500元/月），尚欠2020年2月1日至2020年12月24日6号“天福”超市租金41798.66元（3888元/月）。被告提出受新冠肺炎疫情的影响，要求原告减免2020年期间7个半月的租金，原告当庭表示自愿减免被告2020年1月24日至2020年3月31日止的租金。一审法院认为，考虑到2020年被告经营的商铺受新冠肺炎疫情的影响，可酌情减免被告2020年期间3个月的租金，即22164元(3500元/月+3888元/月)×3个月，故被告共应支付原告租金为75260.22元（22,255.7元+33369.86元+41798.66元-22164元）。对于被告向原告缴纳的1号夜宵商铺的押金10500元和6号“天福”超市押金12000元，合计22500元，根据租赁合同的约定，原告可在押金中直接扣减被告应付的租金等费用等，故抵扣押金22500元后，被告还应支付原告租金52760.22元（75260.22元-22500元）。对于自2020年12月25日起的租金，被告仍应按原约定计算，支付至实际腾空、搬离房屋（商铺）之日止；2.经原、被告当庭确认，被告尚欠原告2020年1月1日至2020年11月30日1号夜宵商铺水电费3058.2元、6号超市商铺水电费12296.5元，合计15354.7元，被告周湛应当支付给原告，自2020年12月1日起的水电费按实际发生的金额计算至被告实际腾空搬离之日止。3、对于原告主张的违约金，因原告在本案审理过程中自愿予以放弃，一审法院认为此系原告对自身权益的处分，故本院不再处理。另外，原告畈源公司委托原告畈米公司以畈米公司的名义将案涉场地出租给被告，双方约定由畈米公司收取租金及水电费等相关费用，管理租赁户的经营行为，与租赁户因租赁关系产生的诉讼权利由畈米公司主张，故本案由被告周湛将上述所欠付的租金及水电费直接支付给原告畈米公司。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审判决：一、解除原告湖南畈米餐饮管理服务有限公司与被告周湛之间的租赁关系；二、被告周湛在本判决生效之日起三十日内将位于湘潭市经济技术开发区××路××号××宿舍楼××层××号××商铺××号“天福”超市腾空、返还原告湖南畈米餐饮管理服务有限公司；三、被告周湛在本判决生效之日起十日内向原告湖南畈米餐饮管理服务有限公司支付上述商铺租金52760.22元；自2020年12月25日起的租金，被告周湛应按原约定标准计算（即1号夜宵商铺按3500元／月计算、6号“天福”超市按3888元／月计算），自2020年12月25日起计算至被告周湛实际腾空、返还之日止；四、被告周湛在本判决生效之日起十日内向原告湖南畈米餐饮管理服务有限公司支付上述商铺的水电费15354.7元，自2020年12月1日起的水电费按实际发生金额计算，计算至被告周湛实际腾空、返还商铺之日止；五、驳回原告湖南畈源餐饮管理服务有限公司、原告湖南畈米餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2350元，减半收取1175元，由被告周湛负担。如未在上述指定期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在二审中，双方当事人未提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是：一、上诉人与被上诉人是否就6号铺面有合同关系；二、1、3、4号铺面的租金、水电费应当如何认定；三、案涉的1、3、4、6号铺面的租金、水电费用是否应当按照7.5个月进行减免。关于焦点一，畈米公司受畈源公司委托，以畈米公司的名义与九云公司签订《租赁合同》后，周湛与九云公司合伙共同经营6号门面天福超市，九云公司于2019年5月退出与周湛的合伙后，由周湛独自经营天福超市至今，租金、水电费等费用仍然由周湛负责缴纳，故畈米公司与九云公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》对周湛当然具有约束力，被上诉人与周湛均应严格履行合同约定的义务。故上诉人周湛与被上诉人就6号铺面具有合同关系。关于焦点二，双方在二审庭审时均已明确表示除了1号、6号铺面，其他的铺面水电费、租金均已结清，故本院就3号、4号铺面的租赁合同关系不再处理。针对1号门面，周湛在一审庭审时认可从2020年3月10日至2020年12月14日1号铺面所欠租金是33369.86元（3500元/月），1号铺面的水电费从2020年1月1日开始计算至2020年11月30日是3058.2元。因此，周湛应当就其认可的事实履行义务。关于焦点三，周湛诉状中提出“根据湘潭经开区文件要求，应减免七个半月的租金”的意见，因其未提供相关证据予以证实，本院不予采信。一审法院考虑到2020年周湛经营的商铺受新冠肺炎疫情的影响，酌情减免周湛2020年期间3个月的租金并无不妥，本院予以支持。综上，周湛的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人周湛负担。本判决为终审判决。审判长  向兴礼审判员  贺振中审判员  肖伟胜二〇二一年六月四日法官助理骆盛书记员赵铮附：本案适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……