湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5767号上诉人（原审被告）：陕西佳铭置业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区东关南街佳铭尚领第2幢2单元4层2-204A号房。法定代表人：徐凤仙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庆，男，1975年2月8日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：中联重科股份有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆南路361号。法定代表人：詹纯新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨海平，男，1979年6月27日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：何苏玲，女，1960年2月12日出生，汉族，住陕西省西安市户县。原审第三人：王荣辉，男，1959年2月5日出生，汉族，住陕西省西安市户县。原审第三人：李华，女，1981年1月10日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。上诉人陕西佳铭置业有限公司（以下简称佳铭公司）因与被上诉人中联重科股份有限公司（以下简称中联重科）、原审第三人何苏玲、王荣辉、李华执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初16109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳铭公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审；2．由中联重科承担本案诉讼费用。事实和理由：1．一审判决程序违法，适用法律错误。中联重科认为一审法院作出的腾房公告违法而提出异议，其诉讼请求与原判决、裁定有关，应按照审判监督程序办理，一审法院受理错误。且，本案应该是执行行为异议而不应该是执行标的异议，关于执行标的所有权的问题应该由仲裁进行处理而非法院处理。2．一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条规定的是执行行为异议，而非执行标的异议。该规定第二十九条规范的是开发商作为被执行人，与本案情形不符。目前查明的证据，李华有多套房屋。3．李华因刑事犯罪，2013年就被羁押，约定的付款时间截止至2012年，因李华被羁押，佳铭公司无法联系到李华，是李华自身原因所致。佳铭公司已于2012年在李华的住所地张贴解除合同的通知，说明合同已经解除。4．李华并未按购房协议约定支付全部购房款，仅备案并未办理物权登记，案涉房屋所有权不属于李华所有，不应作为其个人财产执行。且李华与佳铭公司之间的购房协议的订立时间、履行时间均早于李华与中联重科的纠纷。中联重科辩称：1．佳铭公司以案外人的身份认为案涉房屋归其所有提出异议，并非执行行为异议，而是执行标的异议。2．一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条系保护消费者的物权期待权，李华只有一套房产，并不是佳铭公司所称的三套房产，并且李华购买案涉房屋所交房款已经超过了总房款的60%，一审法院认定其享有房屋的物权是正确的。3．对余款，双方约定交房后四次交纳完毕，佳铭公司并没有提交证据证明与李华的房屋买卖合同已经解除。案涉房屋被查封之后，佳铭公司申请仲裁，不能作为本案裁判的依据。4．案涉房屋已经备案到李华名下，李华享有案涉房屋的准物权。请求驳回佳铭公司的上诉。原审第三人何苏玲、王荣辉、李华未作陈述。中联重科股份有限公司向一审法院起诉请求：ｌ．判令准许执行被执行人李华名下位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋；2．判令本案诉讼费用由佳铭公司承担。一审法院认定事实：2007年10月31日，佳铭公司作为出卖人（即西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司）的委托代理机构，李华作为买受人就案涉房屋（位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室）签订了合同登记号为Ｙ07060926《商品房买卖合同》，约定：买受人于2007年6月17日付清首付款69078元后，剩余16万元做银行按揭，逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，且买受人应按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。2009年3月26日，佳铭公司与李华签订《补充协议》，约定李华于2009年3月26日已付购房款139078元，剩余购房款9万元在交房（2009年3月26日）后两年之内分四次支付完毕（半年一付），按照银行同期贷款利率计息。但李华截至本案一审开庭审理之时依然没有支付剩余购房款9万元。根据2019年5月29日的房屋情况查询记录显示，案涉房屋权利人登记的名称为李华（合同号为Ｙ07060926），尚未办理正式的不动产权证号。李华庭审中自认2009年已实际交房并居住。2015年8月19日，中联重科诉何苏玲、王荣辉、李华、沈卫富追偿权纠纷一案，一审法院于2016年1月7日作出（2015）岳民初字第05794号民事判决，判令：一、何苏玲于判决生效之日起三日内给付中联重科垫付、回购款4892406.62元及利息（至2014年10月20日应付2397934.9元。此日后依所欠垫付、回购款总额每日万分之五顺延计付至实际清偿之日止）；二、王荣辉对何苏玲上述债务承担共同清偿责任；三、李华就何苏玲上述债务在727820元范围内承担连带清偿责任。一审判决后，第三人何苏玲、王荣辉不服提起上诉，2016年8月15日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终2128号民事判决驳回上诉，维持原判。因何苏玲、王荣辉、李华等未主动履行生效文书确定义务，中联重科申请强制执行，一审法院于2019年8月29日在西安市不动产登记中心查封了李华名下位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋（合同号为Ｙ07060926）。佳铭公司提出执行异议，以案涉房屋系其出卖给第三人李华但其并未支付完毕全部购房款为由，主张李华并未取得该房屋的所有权，不能作为李华的个人财产予以强制执行。一审法院于2020年11月19日作出（2020）湘0104执异158号执行裁定书，裁定中止对西安市碑林区××街××号××幢××室的拍卖。中联重科不服，遂成本诉。2020年11月12日，佳铭公司针对其与李华的商品房买卖合同纠纷向西安仲裁委员会提出仲裁申请，主张解除合同，截至本案判决前该案尚未审结。一审法院认为，本案争议焦点为佳铭公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。佳铭公司抗辩案涉房屋法院已裁定中止执行，且其已向李华发出书面解除合同通知并于2020年11月12日向西安仲裁委提出解除合同的仲裁申请，主张李华所办理的合同备案登记不产生物权变动的法律效果。围绕上述争议焦点及抗辩理由，分析评判如下：首先，关于佳铭公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。经庭审已查明：1．李华与佳铭公司（暨作为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司的委托代理机构）在法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》。案涉房屋出卖人已于2009年3月份交付给李华使用并未收回。李华已支付的购房款超过合同约定总价款的50％，剩余购房尾款双方另行签订《补充协议》约定在交房（2009年3月26日）后两年内分四次支付完毕（半年一付）。李华自认《补充协议》签订后一直未支付剩余购房尾款，且未办理不动产所有权登记手续；2．佳铭公司确认李华并未支付剩余购房尾款，且自认其因无法联系到李华故而一直未向其主张权利；3．截至本案一审开庭之日，佳铭公司与李华就《商品房买卖合同》并未达成解除合意。一审法院认为，1．佳铭公司在双方缔结《商品房买卖合同》之时系作为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司的委托代理机构行使代理权签署合同，其对案涉房屋自始不曾享有所有权。因李华未依约支付完毕剩余购房款，佳铭公司作为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司的代理人在授权范围内可享有请求李华支付剩余购房款或承担相应违约责任的债权，但该债权不具有排他性，佳铭公司亦未举证证明其对案涉房屋享有排他性的其他民事权益；2．李华作为案涉房屋的买受人，虽未办理正式的不动产所有权登记手续，但其履行了大部分（已支付购房款50％以上的款项）付款义务，且李华并未在法定或约定期间内收到解除合同的通知，其在支付完毕剩余购房款或承担相应违约责任后依约享有请求办理不动产所有权登记请求权；3．李华作为买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由此反推可知，李华作为买受人就案涉房屋虽未办理正式的不动产所有权登记手续但其符合排除执行异议的民事权益的条件。中联重科作为债权人对李华所购买的案涉房屋申请强制执行，其主张的权利内容并未超过李华根据法律规定所享有的权利范围，且李华并未明确反对中联重科的主张。李华述称对原追偿权纠纷的裁判结果有异议，应另寻法律途径解决；其次，关于佳铭公司辩称解除合同的抗辩理由是否成立问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。由此可见，解除权作为一种形成权，受除斥期间约束，不发生中止、中断或延长事由，行权期间一旦经过则该权利归于消灭。佳铭公司作为出卖人的代理人自李华逾期支付购房尾款之日起即2011年3月27日起一年内有权行使解除权，然其在法院查封案涉房屋后另行发函主张解除合同，且在本案庭审中并未举证证明双方就解除合同已达成合意，故对其上述抗辩理由，不予采纳；最后，关于举证责任问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。佳铭公司抗辩案涉房屋所有权未发生转移，李华所办理的房屋登记属于备案的行政管理行为，不能产生物权变动的法律效果，并抗辩其已就解除合同等事宜申请仲裁。本案佳铭公司仅为房屋出卖人的代理人，而非所有权人。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中联重科以李华作为被执行人请求其履行金钱给付义务，属于金钱债权执行，佳铭公司在案涉房屋被查封后，另行向西安仲裁委员会申请仲裁，据此主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于法无据，法院不予支持。综上所述，中联重科诉请准许执行李华所购买的位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许执行第三人李华所购买的位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋。案件受理费80元，由佳铭公司负担。本院二审期间，佳铭公司提交了“解除通知书和三张照片”，拟证明其已于2012年1月12日在案涉房屋张贴解除合同的通知。中联重科质证认为不属于新的证据；对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议；从照片张贴位置看，不能证明是双方约定的送达地址，不能证明解除通知已送达给李华；即使已经送达，也超过了合同解除期。本院认为，对以上证据，因不属于新证据，且无法确认其真实性，故不予认定。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。综合上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案是否属于执行异议之诉受案范围？二、佳铭公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？关于争议焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，一审法院于2019年8月29日查封案涉房屋，案外人佳铭公司对执行标的即案涉房屋提出执行异议，一审法院经审查裁定中止对案涉房屋的拍卖。申请执行人中联重科不服提起诉讼，其诉讼请求为继续对案涉房屋进行执行。因此，本案属于执行异议之诉，佳铭公司认为本案属于执行行为异议，欠缺法律依据，本院对其此项上诉理由不予支持。关于争议焦点二。1．因李华欠付剩余房价款，依据《商品房买卖合同》、《补充协议》，佳铭公司有权请求李华支付款项并承担违约责任，但该请求权系一般债权请求权，不具有对案涉房屋排除强制执行的效力。2．佳铭公司未举证证明其已解除与李华订立的《商品房买卖合同》、《补充协议》；在案涉房屋被查封后，佳铭公司另行向西安仲裁委员会申请仲裁，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，其不能据此主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。3．李华系案涉房屋的买受人，虽未办理正式的不动产所有权登记手续，但已办理备案登记，且其履行了大部分付款义务，李华在支付剩余购房款或承担相应违约责任后享有的是办理案涉房屋物权登记的请求权，即物权期待权。参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定，如李华作为买受人，他人作为被执行人，就案涉房屋，李华符合排除执行的条件；同理，本案中，中联重科作为债权人，李华作为被执行人，中联重科对案涉房屋申请强制执行，亦应当予以支持。综上，中联重科提出准许执行李华所购买的位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋的诉讼请求，一审法院予以支持正确，本院予以维持。4．同时，为平衡各方当事人利益，公平保护各方权利，一审法院在执行案涉房屋过程中，应从该财产变价款中优先支付李华所欠付佳铭公司的剩余房价款。综上所述，佳铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陕西佳铭置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 易伟玲二〇二一年六月三日书记员 胡雨欣