河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6672号上诉人（原审原告）：河南广源物业管理有限公司，住所地郑州市二七区南屏路69号金牛水岸国际花园13号楼2单元110室。法定代表人：张敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艺伟，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱瑜，女，汉族，1979年1月5日出生，住郑州市。上诉人河南广源物业管理有限公司（以下简称广源物业）因与被上诉人朱瑜物业服务合同纠纷一案，河南省郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初11695号民事判决，朱瑜不服，向本院提起上诉。本院作出（2020）豫01民终17498号民事裁定，将本案发回重审。河南省郑州市二七区人民法院另行组成合议庭审理本案，作出（2021）豫0103民初1239号民事判决。宣判后，广源物业不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广源物业上诉请求：一、请求对(2021)豫0103民初1239号民事判决书依法改判，支持朱瑜支付其拖欠的物业费和水电费。二、上诉费用由朱瑜承担。事实和理由：一、朱瑜拖欠的水费和电费均已由广源物业为其垫付，朱瑜应当向广源物业支付。涉案小区为经济适用房，由于郑州自来水公司推进社区居民用水直接缴费改造进度限制，该小区目前尚未实现业主直接向自来水公司缴纳水费的硬件改造。小区现在水费收取模式为自来水公司给小区装一个总水表，每月水费由物业公司垫付，物业公司再通过每户业主的小水表向业主收取水费，目前二七区绝大多数旧小区均是这样的收费模式。在2015年底以前，小区电费也是这种缴纳模式。由于朱瑜所用的水、电费已经由广源物业垫付，根据公平原则朱瑜应当缴纳水电费。二、广源物业请求对类似案件同案同判，只有统一法律适用和量栽，才能提升司法公信力。2020年间，广源物业将小区十余户拖欠物业、水电费的业主诉至法院。其他业主均被判令支付了尚在诉讼时效期间内的物业费和水电费，目前此类案件均已强制执行完毕。而单对本案特别对待，显失公平且违背了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》，甚至可能催生众多再审案件，这样无疑给广源物业带来很多不必要的讼累。综上，望二审法院查明事实，依法改判，维护广源物业合法权益。朱瑜辩称，一、关于广源物业主张垫付水电费并要求朱瑜支付的上诉主张不能成立。首先，关于水电费，广源物业没有任何证据证明其主张期间朱瑜的水电使用情况及其为朱瑜垫付了水电费用。其次，一审判决正是基于事实情况和同案同判的要求做出了关于水电的上述判决。综上，一审关于水电费的判决结果正确，广源物业的主张不能成立，应当依法予以驳回。二、朱瑜认为一审针对物业费的判决结果存在瑕疵。首先，朱瑜认为超出诉讼时效期间的物业服务费用不应缴纳。一审判决对超出诉讼时效期间的2015年1月-2017年8月共计32个月的物业费不应支持。虽然一审中广源物业提供了所谓催收费用的证据，但没有证据显示其通知行为已通知到朱瑜。故此，一审判决认定通知行为的效力并据此判定超过诉讼时效的物业费，存在瑕疵。其次，业委会选聘新的物业服务公司要求进驻后，广源物业拒不退出移交，此后的物业费不应缴纳。小区业委会成立后选聘了河南正美物业服务有限公司作为新的物业服务公司，在通知广源物业更换物业，并要求其于2020年1月1日配合新物业公司进驻、交接的情况，广源物业拒不撤场、强行服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条第二款规定，一审判决判定2020年1月1日之后的物业服务费没有依据，亦存在瑕疵。三、虽然一审判决存在部分不足，但朱瑜对一审总体裁判结果表示接受，请求二审法院依法予以维持，驳回广源物业的上诉请求。广源物业向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付原告所拖欠的物业管理费8452.8元、水费2481元，电费5443.8元，违约金4913.28（所拖欠费用的30%）元，共计21290.88元；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱瑜所购房屋位于郑州市二七区××楼××单元××号，建筑面积102.06平方米。2011年12月31日，朱瑜与河南瑞祥物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定了物业管理服务费用标准：高层住宅按建筑面积1.15元/平方米/月，双方权利义务、物业管理服务内容、违约责任，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金等事项。2012年9月27日，郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处出具一份郑州市前期物业管理中标备案通知书，原告河南广源物业管理有限公司中标金牛水岸花园前期物业管理，同意备案。2012年10月1日，涉案小区开发商河南金牛置业有限公司（甲方）与河南广源物业管理有限公司（乙方）签订一份前期物业服务合同，约定甲方将被告房屋所在的金牛水岸国际花园（位于郑州市二七区环××、××、××、××西，总建筑面积299994.94㎡）委托原告河南广源物业管理有限公司实行物业管理，物业服务价格为1.15元/平方米/月，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业服务期限为自2012年10月1日起至业主大会成立。合同还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。另查明，广源物业称其主张的物业费8452.8元的计算期间为2015年1月1日至2020年12月31日，水费的计算期间为2014年12月26日至2020年年底，电费的计算期间为2014年12月26日至2015年9月底，上述水电费均由原告代被告支付。被告朱瑜认可其物业费、水费、电费均向瑞祥物业交纳至2014年12月31日，物业费及水费至今未再交纳，电费自2015年9月25日开始自行向电业局交纳。一审法院认为，广源物业与河南金牛置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案前期物业服务合同签订后，原告广源物业实际为该小区提供了物业服务，根据民事活动公平原则，被告应当向原告支付相应的物业费用。关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告提交证据证明其于2017年1月15日、2018年1月10日、2019年1月15日向被告催要了涉案的物业费、水费、电费,故2015年1月1日至2015年1月14日的物业费、2014年12月26日至2015年1月14日的水费及电费已过诉讼时效，对上述费用，该院不予支持。该院支持的物业费的计算期间为2015年1月15日至2020年12月31日，经核算该期间的物业费为8391.88元（102.06㎡×1.15元/平方米/月×71.5月=8391.88元），因原告河南广源物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，参照该小区同类案件生效判决，结合本案情况酌定减少10%，被告朱瑜应支付物业费7552.69元（8391.88元×90%=7552.69元）。关于原告主张的水费及电费，原告称其已代被告支付2014年12月26日至2020年年底的水费及2014年12月26日至2015年9月底的电费,因原告提供证据不能证明上述期间被告的水电费使用情况及其已为被告朱瑜垫付水费及电费，故原告要求被告支付水费及电费的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵，故对该项请求，该院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱瑜于本判决生效之日起十日内支付原告河南广源物业管理有限公司支付物业管理服务费7552.69元。二、驳回原告河南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由被告朱瑜负担50元，由原告河南广源物业管理有限公司负担282元。本院二审期间，上诉人广源物业提交了下列证据。第一组证据:同类案件判例。证据来源:二七区法院做出。证明目的:在同类事件中,二七区人民法院做出众多结果相同的案件,目前此类案件均已执行完毕。本案一审判决违反了最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》,损害了广源物业的权益。第二组证据:朱瑜欠水、电费证据。证据来源:广源物业提供。证明目的:证明朱瑜拖欠水电费用的详细计算方法。被上诉人朱瑜质证称：对广源物业提交的欠水、电费证据不予认可，提交的证据混乱，是手写的，不具有法律效力，不是自来水公司的收费凭证和收费依据，有造假嫌疑，且有多处涂改。被上诉人朱瑜提交郑州市二七区人民法院民事判决书一份，供法院参考。本院经审查认为，广源物业提交的第二组证据，其中2021年5月12日郑州自来水投资控股有限公司营业处二七营业所出具的证明以及2021年的水费发票，与本案广源物业主张的水费的期间无关，且广源物业未提交证据原件，本院不予认定；广源物业提交的水电费收缴单，以及水表读数表，均为广源物业单方制作，朱瑜不予认可，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，对于一审判决朱瑜应向广源物业支付的物业费，双方当事人均未上诉，本院予以确认。本案二审的争议焦点为广源物业主张为朱瑜垫付的水费、电费有无依据，应否支持。广源物业主张其已代朱瑜支付2014年12月26日至2015年9月底的电费，在一审中提交其单方制作的欠费表格及“点都智能物业工作平台”截图，证据不足；广源物业主张其已代朱瑜支付2014年12月26日至2020年年底的水费，根据广源物业在一、二审的举证，亦为其单方制作的水表读数、欠费明细等，不足以证明朱瑜实际使用产生的水费金额等事实。因此，广源物业要求朱瑜支付水电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。双方当事人均提交了郑州市二七区人民法院的相关民事判决，但不属于《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定的应当参照作出裁判的指导性案例。一审法院参照该小区同类案件生效判决，酌定减少10%的物业费。一审法院根据当事人陈述、举证等，认为广源物业关于水电费的诉讼请求，证据不足，未予支持，与同类案件生效判决的法律适用和裁判规则并不矛盾。综上所述，河南广源物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费209元，由河南广源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二一年六月三日书记员  刘 洋