新疆维吾尔自治区高级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新民终159号   上诉人（原审原告、案外人）：王安明，男，1972年4月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：聂淑玲，新疆聂子律师事务所律师。   委托诉讼代理人：伍伟，新疆聂子律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、原申请执行人）：张瑜，女，1988年8月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区尼勒克县。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：柴群，女，1974年3月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：张勤德，男，1968年2月23日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。   委托诉讼代理人：杨明明，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人王安明因与被上诉人张瑜、柴群及原审第三人张勤德案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2021年1月13日作出（2020）新01民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。王安明本人及其委托诉讼代理人聂淑玲、伍伟、柴群的委托诉讼代理人高宏伟、张勤德的委托诉讼代理人杨明明到庭参加诉讼。张瑜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   王安明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王安明诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由张瑜、柴群承担。事实和理由：1.一审法院关于“《房屋转让（买卖）合同书》合同性质实际上属于以房抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示”的认定错误，没有法律依据。王安明与张勤德签订的《房屋转让（买卖）合同书》明确约定了转让金额、付款方式、交付日期等交易内容，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方如约履行合同义务，自2015年1月26日接收房屋后王安明居住至今，仅由于张勤德本人原因，办理过户未成功。2.一审法院关于王安明“对房屋不能过户主观上存在过错”的认定错误，有违公平。王安明与张勤德签订《房屋转让（买卖）合同书》时，张勤德未告知王安明涉案房屋设立抵押，且其在合同中明确保证该房屋无权利瑕疵。直至王安明找到张勤德办理过户手续时才得知房屋存在不能过户的原因。3.一审认为王安明未按约定支付房屋款项，没有事实及法律依据。一审中王安明已出示借据和转账凭证及借款说明、情况说明等证据，证实双方按照合同约定的付款方式履行。对此，房屋出让人张勤德完全认可，并向法院说明情况，但一审法院以王安明“对其与王斌、叶盛伟、王东生、施炎阶之间关系未予以合理说明”为由，对付款数额不予认定，是错误的。王安明通过供应钢材，清偿了张勤德欠付他人的款项，并解除了房屋抵押，且双方合意钢材款定价3,706,000元，为双方的真实意思表示。一审法院认定的钢材价格是王安明在2014年购买的，而冲抵房款是2015年9月之后，存在贬值，所以最终协商后定价，符合交易规则，故王安明已按照合同约定完成付款。综上，王安明与张勤德签订的《房屋转让（买卖）合同书》合法有效，且已足额支付房款，至今未办理过户并非王安明的过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。   柴群答辩称，一审认定事实正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案《房屋转让（买卖）合同书》系用涉案房屋抵偿张勤德的各项债务，属于以房抵债协议，双方达成的并非买卖房屋的合议。2.涉案房屋价值巨大，在涉案房屋存在抵押的情况下，王安明于张勤德签订《房屋转让（买卖）合同书》前，未充分了解房屋，其本人存在过错。3.一审法院关于付款的相关问题认定正确。王安明提交的《借款说明》属于张勤德的陈述，并非证据，而且与在案证据也不能相互印证。张勤德称其向王安明借款，但《房屋转让（买卖）合同书》及张勤德出具的《借条》均载明相应债权人是王东生而非王安明。且该《借条》中未约定利息，但王安明却按照15%的年利率要求抵偿房款，没有任何事实依据。《房屋转让（买卖）合同书》约定抵偿的是混凝土款，但王安明当庭称实际履行过程中的是钢材款，与合同约定不符，而且没有书面约定。在《房屋转让（买卖）合同书》约定的房屋价款6,350,000元，单价已经远高于绿城百合公寓二期当时的市场价的情况下，王安明又将自己单价为3,580元/吨的钢材以2,616元/吨的价格用于抵偿房款，承担数百万元的巨大损失，明显不符合常理。   张瑜未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。   张勤德述称，1.张勤德与王安明之间的《房屋转让（买卖）合同》是双方的真实意思表示，合法有效。王安明已按照合同约定的付款内容履行完毕了支付房款的义务，案涉房屋的所有权应归王安明所有。且张勤德已于2015年1月26日将房屋交付给王安明占有使用，因张勤德于2015年3月未能及时返回新疆，导致未能成功办理过户手续。2.张勤德认为执行法院对房屋的评估不符合事实情况，人民法院也不应对房屋进行评估拍卖。   王安明向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销（2020）新01执异217号执行裁定书，不得执行坐落于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区XXX号房产；2.请求依法确认王安明对坐落于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区***号房产的所有权。   一审法院认定事实：2015年1月23日王安明（乙方）与张勤德（甲方）签订《房屋转让（买卖）合同书》一份，约定：第一条（房屋基本情况），1．甲方转让的房屋位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区XXX号，房屋面积为176.7；房屋产权证号或商品房买卖合同编号XXX；2．甲方转让的房屋性质为：商品房√经济适用房口房改房口或其他；3．甲方转让的房屋土地证号：未办理；…。第二条，房屋成交方式以及成交价格：选项A。1.A选项：（一次性付款方式）（1）成交价格：现经甲乙双方确定，一次性成交价格为人民币6,350,000元（大写：陆佰叁拾伍万元整）将上述房屋转让给乙方。（2）付款方式：①以张勤德借王东生本金2,380,000元及利息，减去王安明欠款475,271.13元后以实结算为准；②减去王安明代付房屋装修工程款360,000元（已含扣除电器款捌万元）；③剩余欠款王安明以送中材大厦混凝土冲抵，双方据实结算为准。注：（1）甲乙双方协商需在2015年3月30日内办理完房屋过户手续。（2）土地证在开发商土地证办理下来时同时办理完过户手续…。   2020年10月30日张勤德出具《借款说明》一份，内容为：2013年4月4日，本人与施炎阶（当时是山河建设集团有限公司新疆区域公司出纳会计）到王安明位于北京路科学一街181号二楼的办公室，因伊犁承接工程，要打合同履约保证金，有困难要帮忙，借款2,000,000元。随后王安明安排他的会计叶盛伟和王斌办理借款事宜，当时我让他转到山河的会计施炎阶（建行卡XXX）卡内，然后打到甲方新疆祥汇绿城房地产开发公司账户（尾号88344），此项目是以山河建设集团有限公司名义承接的。第二天借款500,000元，此款王安明让叶盛伟直接转到我卡里。2013年7月25日，再次遇到困难借款500,000元，此款王安明（建行卡XXX）直接转账到（建行卡XXX）内。2013年12月10日王安明安排他的堂哥王东生向我催还3,000,000元借款，经过双方对账结算扣除王安明从我处拿走的材料，我给他出具了2,380,000元借条一份。以上事实由转款流水为证。   2013年12月10日张德勤出具借据一份，内容为：今借到王东升现金贰佰参拾捌万元整（2,380,000元）。   2018年11月1日绿城物业服务集团有限公司新疆分公司出具《证明》，内容为：兹有王安明先生，身份证XXX自2015年元月居住在百合公寓二期16242室，同时2015年至今的物业费、水费均为该住户缴费。   2015年7月30日王安明向中国电信股份有限公司申请办理159全家福业务。2015年8月2日王安明为涉诉房屋安装电视，并形成电视安装服务工作单一份。2018年6月12日王安明通过中国建设银行卡向绿城物业服务集团有限公司新疆分公司付款8,217.12元，同日绿城物业服务集团有限公司新疆分公司向王安明开具8,217.12元的物业服务费发票。   2014年12月12日案外人李红云在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心就涉诉房屋办理了房他证水磨沟区字第XXX号他项权证，他项权利种类为一般抵押，债权数额为1,300,000元。2016年3月10日乌鲁木齐市水磨沟区人民法院依据（2016）新0105执314号执行裁定书查封了张勤德的涉案房屋。2016年6月20日张勤德、李红云向乌鲁木齐市房屋产权交易中心申请解除了涉诉房屋他项权证设定的抵押登记。   从2015年12月21日起，涉诉房屋被多家法院依法查封至今。   一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.王安明是否具备排除执行的民事权益；2.王安明要求确认涉诉房屋归其所有的请求能否成立。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”之规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。依据本案查明事实，案涉房屋现登记在张勤德名下。因此，从物权公示的角度，张勤德是案涉房屋的所有权人。虽王安明实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定王安明已取得案涉房屋的所有权。其次，张勤德与王安明签订的《房屋转让（买卖）合同书》系基于抵销张勤德借王东生所产生的债权及王安明代付的装修款等法律关系，合同性质实际上属于以房抵债协议，而非单纯的房屋买卖，该《房屋转让（买卖）合同书》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是张勤德履行债务的变通方式，并不必然引起房屋权属的变动。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中王安明与张勤德签订《房屋转让（买卖）合同书》的时间为2015年1月23日，在签订《房屋转让（买卖）合同书》之前案涉房屋已于2014年12月12日办理了他项权证，案外人对涉诉房屋设定了抵押，从善意买受人的角度，在进行大额交易之前，应当对房产的权利状况进行全面核实，排除对己方的不利因素，而王安明在签订《房屋转让（买卖）合同书》时，涉案房屋已存在抵押，对已设定抵押的房屋王安明仍进行以房抵债，其对房屋不能过户主观上存在过错，其行为符合上述第四项规定的情形。第四，王安明与张勤德在《房屋转让（买卖）合同书》中第二条付款方式中约定，部分购房款项以送中材大厦混凝土冲抵，而本案中王安明陈述，双方并未按合同约定的中材大厦混凝土冲抵房款，而是以钢材款进行的冲抵，从王安明出示的票据中显示其购买钢材的价格为3,850元每吨，但其冲抵房款时却以2,616元每吨进行计算，明显不符合日常交易惯例，王安明对此也未作出合理的解释。最后，对于向王东生出具的借据中涉及的款项，王安明虽出示了张勤德的《借款说明》、借据及转账凭证，但王安明对其与王斌、叶盛伟、王东生、施炎阶之间的关系未予以合理说明，各方之间的转账是否均系代表王安明的行为无证据可以佐证，张勤德向王安明借款却向王东生出具的借据也无合理的原由，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第一款：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息”之规定，张勤德向王东生出具的借据中未约定利息，应视为不支付利息，而本案中王安明却按15%的年利率计算利息并冲抵房款，与法律规定明显不符。综上所述，王安明对涉案房屋不享有物权，其也未按合同约定支付相应款项，对不能过户亦存在过错，其对涉案房屋并不享有足以排除执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋并确认房屋归其所有的诉讼请求不能成立。判决：驳回王安明的全部诉讼请求。   本院二审期间，王安明提交如下证据：《乌鲁木齐地区2015年9月份建设工程综合价格信息》《乌鲁木齐地区2015年10月份建设工程综合价格信息》《乌鲁木齐地区2015年11月份建设工程综合价格信息》。拟证明2015年焊接钢管价格在2,600元上下。   经质证，柴群认为上述证据是打印件，对其真实性、合法性均不予认可，关联性亦不认可，在一审庭审中王安明对钢材价格的说明是需要资金周转，所以没有按原价格抵债。张勤德对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对上述证据，在www.xjzj.com网络上进行核实，相关内容与王安明提交的网页打印件内容一致，真实性、合法性予以认可，关联性将在本院认为中予以分析认定。   本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：1.王安明对涉案房屋是否享有所有权；2．王安明对涉案房屋是否享有排除强制执行的其他民事权益。   一、关于本案法律适用问题   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系执行异议之诉案件，王安明主张对涉案房屋享有权利所依据的合同、付款及占有的事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且不属于前述司法解释所规定的溯及适用的具体情形，故本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律及司法解释。   二、关于王安明对涉案房屋是否享有所有权的问题   王安明主张其与张勤德签订《房屋转让合同》，购买了涉案房屋所有权，并按约定支付了房款，实际占有使用了涉案房屋，故对涉案房屋享有所有权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋现登记在张勤德名下，在未办理产权登记前，即使王安明已与张勤德就涉案房屋转让签订了合同，并实际交纳房款、实际占有使用涉案房屋，亦不发生物权变动的效力。因此，王安明主张对涉案房屋享有所有权不能成立，一审法院对此未予支持并无不当。   三、关于王安明对涉案房屋是否享有排除强制执行的其他民事权益的问题   执行异议之诉的目的在于审查案外人对执行标的享有的民事权益能否排除法院强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定中四项要件需同时具备，缺一不可。   关于以房抵债协议能否排除强制执行的问题。王安明主张其与张勤德所签订的《房屋转让合同》系双方以有偿方式转让房屋的真实意思表示。柴群称王安明与张勤德所签订的《房屋转让合同》属于以房抵债协议，而非单纯的房屋买卖，并不必然引起房屋权属的变动。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的登记具有公示效力，对社会公众均具有信赖利益。未经登记而排除人民法院具有公示效力的查封执行行为，与不动产物权的登记公示原则不尽相符，系在特定情况下，优先保护在先占有人的权益。其次，在债务履行期限届满前，案外人与被执行人签订不履行到期债务时房屋归案外人所有的以房抵债协议，因具有让与担保的性质，故此类以房抵债协议不能排除人民法院的强制执行，除非案外人在签订协议时有明确的抛弃期限利益的表示。再次，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定并未明确将以房抵债协议列入排除强制执行的依据，或者将以房抵债作为支付房屋价款的方式，但由于以房抵债具有便捷性等特点，在生活中比较多见，一概拒绝认可其作为支付房屋价款的方式，可能与当事人意思自治原则不尽相符。同时，由于以房抵债协议中，没有直接支付购房价款的银行流水等凭证，相关债务的形成时间又往往距离以房抵债协议相隔较远，相关债务的真实性及其与抵债协议的对应关系审查难度较高，特别是对被执行人未偿还相关债务而抵作购房款的审查难度，远大于对案外人已全部支付购房款的审查难度，这些均会导致判断抵债合意的真伪较为困难。在债务履行期限届满后，案外人与被执行人签订房屋归案外人所有的以房抵债协议或者房屋买卖合同，并请求排除执行，需防范以下情形：一是案外人与被执行人恶意串通，以与被执行人无关的，甚至已经清偿的债务，捏造以房抵债协议以及查封前占有的证据，逃避执行，损害申请执行人的利益；二是案外人与被执行人签订以房抵债协议，案外人在查封前实际占有争议房屋，但双方之间的债务关系不清或者实际剩余债务明显小于争议房屋价格，偏颇受偿以损害申请执行人或其他债权人的利益。因此，本院认为，对案外人主张依据以房抵债协议排除强制执行的，应对以下内容进行重点审查，综合认定，防范恶意串通伪造证据，提起虚假诉讼的可能：一是审查以房抵债协议是否签订于被执行人债务履行期限届满前。如果签订于被执行人债务履行期限届满前，则不能排除人民法院的强制执行；二是审查相关债务的真实性。不能仅因案外人与被执行人均认可相关债务，而不对相关债务发生原因等证据进行审查，如果通过证据审查，相关债务存在明显矛盾或者不合理之处，未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定的“具有高度可能性”标准的，则不能排除人民法院的强制执行；三是审查相关债务是否清晰、数额明确，如果用于以房抵债的“债务”本身较为复杂，或者具有较强的不确定性，难以审查其债务的具体数额，可能存在“偏颇受偿”损害申请执行人利益的，则宜由案外人和被执行人通过另行起诉或者其他方式确定二者之间的债权债务关系，不宜在执行异议之诉中认可案外人已支付全部购房款，除非可以认定的到期“债务”已足以覆盖全部购房款；四是严格审查案外人在查封之前已合法占有该不动产的证据，以防止倒签以房抵债协议的可能；五是根据在案证据审查案外人和被执行人之间是否存在利害关系。王安明与张勤德在《房屋转让（买卖）合同书》第二条约定的付款方式包括：“以张勤德借王东生本金2,380,000元及利息，减去王安明欠款475,271.13元后以实结算为准”“减去王安明代付房屋装修工程款360,000元（已含扣除电器款捌万元）”“剩余欠款王安明以送中材大厦混凝土冲抵，双方据实结算为准”，显然具有以房抵债协议的性质。鉴于一审法院并未以《房屋转让（买卖）合同书》具有以房抵债协议的性质，径行认定王安明不享有排除强制执行的民事权益，故对王安明关于一审法院相关认定错误的主张，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王安明对涉案房屋享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行，具体分析如下：   第一，《房屋转让（买卖）合同书》是否合法有效。2015年1月23日，王安明与张勤德签订了《房屋转让（买卖）合同书》。其中所抵的部分债务，即2013年12月10日张德勤出具借据内容为：“今借到王东升现金贰佰参拾捌万元整（2,380,000元）”，并未明确约定借款期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条的规定，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还；房屋装修工程款虽然尚未实际发生，但所占购房款的比例较低；至于“剩余欠款王安明以送中材大厦混凝土冲抵”则属于“以物易物”，故结合下文对王安明占有使用涉案房屋相关证据的分析，可以认定《房屋转让（买卖）合同书》签订于所抵债务履行期限届满之后，2015年12月21日涉案房屋被依法查封之前，其内容不违反法律规定，合法有效。   第二，王安明占有使用涉案房屋情况。对此本院认为，王安明在一审中提交的其与秦皇岛国民劳务服务有限公司2015年2月15日签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》、2015年1月26日王安明与张勤德签订的涉案房屋移交物品清单、百合公寓物业服务中心出具的物业证明、电信业务登记表、电视安装服务工作单等证据，足以形成证据链证明王安明于人民法院查封之前即已接收、居住涉案房屋至今。   第三，王安明支付房款情况。王安明主张其已按照《房屋转让（买卖）合同书》约定向张勤德支付完成合同约定的房款，对此其提交了张勤德的《借款说明》、借据及转账凭证、涉案房屋装修款360,000元的收据及银行转账明细表、确认单3张、出库单23张、称重计量单26张。对此本院认为，虽然王安明在二审中提交的新证据2015年乌鲁木齐地区钢材款的价格，可以对其冲抵房款时以2,616元每吨计算进行较为合理的解释，但由于王安明主张冲抵购房款的事项存在多处矛盾、不合理之处，在案证据不足以认定王安明在涉案房屋被查封前已经缴纳了全部购房款，理由如下：其一，王安明主张其向张勤德出借了3,000,000元，并提供了银行流水进行证明，但《房屋转让（买卖）合同书》中所涉及的借据载明的却是张勤德从王东生处借到现金2,380,000元；其二，《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第一款：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”张勤德向王东生出具的借据中未约定利息，而本案中王安明却按15%的年利率计算利息并冲抵购房款；其三，王安明与张勤德在2015年1月23日签订《房屋转让（买卖）合同书》中，就已约定房屋装修工程款360,000元，而《家庭居室装饰装修工程施工合同》实际上签订于此后的2015年2月15日，上述装修合同中亦未明确约定开工时间、装修期限等；其四，《房屋转让（买卖）合同书》中约定的是由王安明以混凝土冲抵部分购房款，但王安明在诉讼中陈述的却是以钢材款进行冲抵部分购房款，且双方未另外签订合同予以变更，也未提交该笔钢材的结算单据，王安明在二审庭审中表示其与张勤德曾经形成过3,700,000元左右的结算单据，但其与张勤德均遗失了该结算单据，不合常理；其五，王安明和张勤德在二审庭审中均认可二人均为山河建设集团有限公司新疆区域公司的项目负责人，双方往来工程建设材料较为频繁。相关钢材的确认单、出库单、称重计量单亦均无法直接反映与张勤德之间的关系，即相关钢材款与本案《房屋转让（买卖）合同书》所抵债务的对应关系难以查实。因此，不宜在本案中认可王安明已支付了全部购房款。   第四，王安明未办理过户登记的原因。王安明主张其与张勤德签订《房屋转让（买卖）合同书》时，张勤德未告知王安明涉案房屋已设立抵押，且张勤德在合同中明确保证该房屋无权利瑕疵，其对房屋不能过户主观上不存在过错。本院认为，未经登记而排除人民法院具有公示效力的查封执行行为，系在特定情况下，优先保护在先占有人的权益。虽然已设定抵押权的房屋并非禁止流通物，购买有抵押权的房屋所承担的应是抵押权实现所带来的风险，但明知他人的房屋上已设定有抵押权仍然购买，客观上导致了房屋登记所公示的权利外观与购买者所期待权利之间的差异，购买者在付款前即应与房屋所有权人协商涤除该房屋上的抵押权，或者在付款后积极协商房屋所有权人涤除该房屋上的抵押权并办理登记过户。因此，在涉案房屋上已设定有抵押权，并较为容易进行查询的情况下，王安明从2015年1月签订《房屋转让（买卖）合同书》后直到2015年12月涉案房屋被查封前，仍未涤除涉案房屋上的抵押权，难谓已尽到了合理注意义务。王安明以误信张勤德为由，主张未办理过户登记非因其自身原因的上诉理由，本院难以支持。   因此，王安明请求排除对涉案房屋强制执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院对其上诉请求不予支持。   综上所述，一审法院认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，故对王安明的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费56,250元（王安明已预交），由王安明负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   赵      钊   审  判  员   黄      睿   审  判  员   兰      宁   二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日   法 官 助 理   阿达克 · 阿克力   书  记  员   艾力努尔·马达尼