辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终603号上诉人（原审被告）：池俊平，女，1979年11月16日生，汉族，住阜新市细河区。被上诉人（原审原告）：阜新新都物业管理有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街45号000103室。法定代表人：夏小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：张世伟、朱景文，该公司员工。上诉人池俊平因与被上诉人阜新新都物业管理有限公司（新都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院作出的（2020）辽0911民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池俊平上诉请求：一、请求二审法庭依法判决：原审判决发回重审；二、依法判决新都物业公司履行物业合同中约定的条款内容；三、由新都物业公司承担本案全部费用。事实及理由：2011年4月29日，我与阜新市盛夏房地产开发公司和新都房地产开发公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《前协议》），这是我与新都物业公司之前签署的唯一一份物业服务合同，也是本案纠纷审理的唯一的依据。《前协议》第3条第4款明确约定：园区内污水排放畅通，沟道无积水。第6条第1款又约定：园区内实行24小时定时值班巡逻制度。可是被答辩人根本不履行协议约定，2013年7月造成园区内局部因下雨积水最深达到近2.0米深，造成了我家室内积水深度达1.5米深。家中所有生活用品，家电水泡后几乎全部报废，大多数家具及装修、电器也都被水泡不能用了。仅凭购买票据可以统计的直接经济损失高达56000元。我在一审庭审期间向法庭进行了充分的举证。可是一审法庭却把这起：因物业公司不遵守合同，不履行合同约定给我家庭财产安全造成“没顶之灾”的严重违约行为轻描淡写地认定为“物业服务瑕疵”，令人难以接受。这是阜新市当时众所周知的灾害场景，在这里无需赘诉。因为当时受灾的业主并非我一家，我们部分受灾业主曾联名7名，委托39号楼402业主向细河区法庭提起诉讼依法请求赔偿，细河区法院不予立案。请法庭调查。新都物业公司称政府对此受灾已做过处理等等……不属实，因众多受灾业主至今谁也没有得到过任何部门、机关负责人等有过任何解释和处理意见，对此虽然业主们多方奔走，但应负责的部门至今全部保持沉默。请新都物业公司出具政府处理过的证据。就是因为这么大的灾害没有管才导致了该小区许多受灾业主只能采取唯一的办法即拒交物业费。因2020年8月15日阜新市近50年历史上最大降雨量都没有造成该园区积水，可以佐证，业主受灾与物业公司不履行合同约定有直接因果关系。依照合同约定及相关法律规定，一审法院判决缺少法律依据。另外，新都物业公司在小区物业服务的经营上还有其他违法违规侵害我合法权益的事实。1、新都物业公司不是依据《物业管理条例》的法定条件公开招投标产生，2010年进驻小区，2016年4月才在阜新市市场监督管理局核准开始经营。2、新都物业公司将小区共有道路、绿化地边私自改为“露天停车位”，重复收取业主“占地费”并且私自抬高收费标准是否有相关合法的批复手续。3、园区内共有的绿地边、道路旁，被划出218个停车位，二次出售，收取业主“占地费”，11年累计创收287万多元，不知去向。物业公司没有按照合同规定每年向业主公布物业管理服务收费收支情况。根据《合同法》第67条，对一审判决中对“同一合同纠纷的双方，选择性的维护违约方的权益，忽视开脱违约方的法定责任，只是单纯强调答辩人的合同义务”的审判认定，显失法律公平正义的原则。请求依法发回重审。新都物业公司辩称：上诉人认为家被水淹是由于污水管路不畅通造成的不成立。不是因为物业公司服务不到位造成。上诉人称被水淹1.5米，就是说小区内水高1.5米，小区是开放小区，如果她家被淹1.5米说明市政道路积水达到1.5米，上诉人家被水淹与物业没有任何关系。原告新都物业公司向原审法院起诉请求：一、给付拖欠的物业费4089.60元；二、给付违约金435.54元，两项合计：4525.14元；三、由被告承担诉讼费及其他一切费用。原审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年8月22日，阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛夏房地产开发有限公司（甲方）与原告阜新新都物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，委托原告对阳光水岸住宅小区（一期）提供物业管理服务，委托服务期限暂定为所辖的物业管理区成立业主委员会之前。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止，住宅物业费为0.8元/平方米/月。被告池俊平系坐落于阜新市房屋业主，该房屋建筑面积为71平方米。被告池俊平自2014年4月起至2020年3月31日止共欠付原告物业费4089.60元。原审法院认为：被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告与阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛夏房地产开发有限公司于2010年8月22日签订《前期物业服务合同》有效，被告池俊平系坐落于阜新市房屋业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告池俊平欠付原告自2014年4月起至2020年3月31日止物业费，故被告应向原告交纳物业费4089.60元（0.8元/平方米/月×71平方米×72个月）。关于原告要求被告给付违约金的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称小区排水等问题，应属于小区公共区域管理问题，对于小区公共区域管理应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主。即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会提出意见和建议，由业主委员会代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。被告池俊平请求原告赔偿其各项损失，因与本案并非同一法律关系，故本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决：一、被告池俊平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阜新新都物业管理有限公司交纳自2014年4月起至2020年3月31日止物业费4089.60元；二、驳回原告阜新新都物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告池俊平负担。（原告已预付）本院二审期间，上诉人池俊平围绕争议焦点提供物业费收款收据，证明被上诉人乱收费。新都物业公司质证意见是收据与本案无关。交款人与上诉人无关，与本案没有联系。本院认为，上诉人提供的收款收据系赵国强向新都物业公司缴纳停车占地费，与上诉人池俊平应否缴纳物业费用无关联性，对上诉人池俊平提供的证据不予认定。对二审事实本院认定如下：一审判决认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案案涉《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。池俊平作为新都物业公司提供物业服务小区的业主，应按照合同约定向新都物业公司支付物业费。因池俊平拖欠物业费，原审判决其向新都物业公司支付拖欠的物业费，于法有据，本院予以维持。对于池俊平主张被申请人提供的物业服务质量不合格的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为拒缴、缓交以及减免物业管理费的抗辩权。故对于上诉人池俊平的上诉主张不予支持。如池俊平认为新都物业公司未按照合同约定履行义务，给本人造成损失，可另行提起诉讼。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，依法不应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人池俊平负担。本判决为终审判决。审判长  赵荣志审判员  陈 鹏审判员  黄 华二〇二一年六月十一日书记员  娄 岩