辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5232号上诉人(原审原告)：润德物业服务(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区久寿街17号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎斌，男，1958年3月9日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人润德物业服务(大连)有限公司因与被上诉人阎斌物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人润德物业服务(大连)有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：一、本案一审法院在被上诉人未提出反诉的情况下，判决上诉人退还已收取的物业费2224.1元，违反法定程序。二、根据《前期物业管理合同》的约定，上诉人有权主张滞纳金、律师费，一审法院未予支持属于认定事实错误。三、案外人地产公司与被上诉人曾签署《赠予协议》，明确约定地下室物业服务费用缴纳标准，且在另案中被上诉人提出案涉房屋产权面积为71.25平方米，实际为地上二层、地下一层，上下三层面积相同，构成自认。上诉人还有被上诉人曾缴纳过地下室物业服务费发票作为辅助证据，证据充分，事实清楚，上诉人关于地下室物业服务费的主张应得到支持。被上诉人阎斌不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：一、收取物业费应当有合同依据，而案涉物业合同中未约定交纳地下室物业费标准。二、已交付的地下室物业费是为收房和维修房屋，应予退还。三、上诉人主张的房屋面积被上诉人不认可，应以购房合同和房证记载面积为准。四、物业合同没有约定地下室收费标准，上诉人按1.75元/平/月收费没有依据。润德物业服务(大连)有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费35,285.25元、拖欠总额30%的滞纳金，暂计至2021年4月30日为10,585.58元；2、判令被告承担本案律师费900元。一审法院经审理查明，2012年11月4日，甲方大连润德君城房地产开发有限公司与乙方被告阎斌签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托原告实施前期物业管理和服务；物业服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护与管理、公共区域的环境卫生、公共秩序维护工作等；公建物业服务费为每建筑平方米每3.5元，乙方办理入住手续时应当一次性预交为其半年或一年的物业服务费，其后，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费；如乙方在迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金，同时，乙方应当承担甲方委托的物业服务企业为追缴欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等的所有费用；甲方委托的物业服务企业擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求其清退所收增收费用。再查，被告系位于大连市西岗区房屋所有权人，该房屋建筑面积71.25平方米，用途为非住宅。因该房屋自2012年6月起经常发生漏水情况，经大连润德君城房地产开发有限公司与原告多次维修，该房屋漏水问题未彻底修复、处于闲置状态。故被告诉至法院，要求大连润德君城房地产开发有限公司与原告赔偿租赁损失、物品损失及更换费用、修复费用等损失。2020年6月2日，一审法院作出(2019)辽0203民初1754号民事判决，判决大连润德君城房地产开发有限公司赔偿被告房屋防水修复费用25,605.44元、房屋租赁损失900,000元、鉴定费12,500元。大连润德君城房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉。2020年10月15日，大连市中级人民法院作出(2020)辽02民终5646号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告已向原告交付案涉房屋2012年物业服务费2998.8元、2013年1月至6月物业服务费1465元及2012年面积为71平方米的物业服务费1478.6元、2013年1月至6月面积为71平方米、单价为1.75元的物业服务费745.5元。一审法院认为，被告与大连润德君城房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定原告为北京公园小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业服务费。关于被告提出的原告未履行维修义务，故要求原告赔偿、减免物业费的抗辩意见。在被告起诉大连润德君城房地产开发有限公司以及原告财产损害赔偿纠纷一案中，法院依法认定原告对案涉房屋已尽了维修义务，故判决驳回被告要求原告赔偿损失的请求，被告在本案中以此抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。合同约定，物业服务费每季度为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，原告主张被告应当支付2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23,441.25元(71.25平方米×3.5元/平方米/月×94个月)合理，予以支持。关于原告要求被告支付其房屋地下室物业服务费的诉讼请求。原告为证明其有权收取地下室物业服务费以及物业费的收费标准，提供了一份《协议书》，该《协议书》系复印件，被告对真实性不予认可，原告的此项诉讼请求，没有事实和法律依据，不能因为被告曾经按照71平方米、1.75元/平方米/月的标准向原告支付过物业费即认定原告的此项收费具有法律依据，故原告收取的地下室物业费2224.1元(745.5元+1478.6元)应当退还被告。关于原告要求被告给付滞纳金和律师费的主张，虽然原告向被告主张滞纳金和律师费存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该等主张，不予支持。判决如下：一、被告阎斌于判决生效之日起十五日内给付原告润德物业服务(大连)有限公司2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23,441.25元；二、原告润德物业服务(大连)有限公司于判决生效之日起十五日内向被告阎斌退还已经收取的物业费2224.1元；三、驳回原告润德物业服务(大连)有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取485元(原告已预交)，由原告润德物业服务(大连)有限公司负担320元，被告阎斌负担165元。二审中，上诉人补充提交录制于2021年6月15日的消防检查视频作为新证据，拟证明被上诉人的案涉房屋（24幢1单元1层1号公建）下方归被上诉人占有使用，地下部分与地下部分不可分割，连接在一起，被上诉人应当按照实际面积及约定的物业费标准缴纳物业费。被上诉人对视频拍摄房屋为案涉房屋不持异议，但认为该视频不能作为对地下室收取物业费的依据，收费应当按照物业合同约定和大连市物业管理条例的规定。被上诉人未提交新证据。本院采纳被上诉人的质证意见，对上诉人提交的新证据不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人是案涉小区的物业服务单位，被上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。上诉人已提供了基本的物业服务，被上诉人理应按约支付物业费。被上诉人的购房合同和不动产权利证书中所载的房屋面积均为71.25平方米，不包含地下室面积，且案涉《前期物业管理服务协议》未约定地下室的物业费收费标准，故上诉人要求被上诉人给付房产证所载71.25平方米的物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持；上诉人要求被上诉人按1.75元/平/月标准支付地下室物业费缺乏合同依据，一审未予支持亦无不当，二审亦予以维持。关于被上诉人要求上诉人退还已收取的地下室物业费2224.1元一节，因此项主张构成独立的诉讼请求，被上诉人应当另案主张，一审法院在被上诉人未提起反诉的情况下，支持被上诉人该项主张于法无据，本院予以纠正。上诉人提出的违约金和律师费的主张应得到支持。首先，该两项费用在《前期物业管理服务协议》中均有明确约定，上诉人主张该两项费用有合同依据；其次，被上诉人拖欠物业费是主要理由是其房屋漏水问题久拖未决，但另案生效判决已认定房屋漏水与上诉人无关，上诉人已尽维修义务，上诉人无失职之处，而被上诉人无故拖欠物业费构成违约，应当承担违约金。因此，上诉人主张的违约金于法有据，应予支持。但由于《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准过高，上诉人主张按欠费金额30%计算违约金（23,441.25元*30%=7032元）是对自己权利的处分，且有法律依据，予以照准。上诉人为追索案涉物业费发生的律师费900元亦有合同依据，数额合理，亦应得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1099号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1099号民事判决第二项、第三项；三、阎斌于本判决生效之日起十五日内给付润德物业服务(大连)有限公司违约金7032元和律师费900元；四、驳回润德物业服务(大连)有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取485元，二审案件受理费485元，合计970元，由润德物业服务(大连)有限公司负担320元，由阎斌负担650元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年六月二十一日书记员  张文秀