北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8619号上诉人（原审原告）：么军，男，1972年12月31日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：乔尊，北京友鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：左建路，男，1972年8月30日出生，汉族，住北京市房山区。原审第三人：赵凤海，男，1953年9月21日出生，汉族，住北京市房山区。原审第三人：赵地震，男，1976年11月4日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人么军因与上诉人左建路、原审第三人赵凤海与赵地震房屋租赁合同纠纷一案，么军、左建路均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初14511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。么军上诉请求：同意一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判左建路向我支付装修改造补偿款200000元、除跳蚤费5400元及搬家费6800元；左建路承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.根据双方签订的《租赁协议》第八条之约定，左建路应按照合同约定的200000元的标准对装修改造进行补偿。我出于信赖在承租涉案院落后积极装修改造，投入巨大，因装修改造支付各项费用共计398000元，现租住院落仅一年左右就被拆除，一审判决支持的装修改造费用金额过低。2.我已提交大量证据材料证明原院落房屋作为狗舍导致滋生大量如跳蚤等虫子，如不由专业工作团队进行清理根本无法住人，经专业团队对涉案12间房屋清理三次，每次费用1800元，共计5400元。一审法院认定该费用不是租赁过程中必然发生的费用我无法认同。3.2020年10月27日，左建路电话告知我必须于10月28日搬离，10月29日就会将全部房屋拆除，时间仓促，我只能找搬家团队帮助，搬家费用共计6800元。除此之外，搬家过程中还有人员、车辆等损失并未计入，一审判决仅支持3000元远低于我的实际损失，不符合左建路应承担合同无效主要责任的认定。左建路辩称，除跳蚤费在合同中并未约定，并非租赁合同履行必然发生的费用，一审法院未支持该笔费用是正确的。涉案租赁合同为无效合同，么军在租赁过程中搬家，一审法院根据过错程度对搬家费用予以处理符合事实和法律依据。其他答辩意见同上诉意见。左建路上诉请求：同意一审判决第一、二项和第三项中搬家费的处理，改判我只需向么军支付装修改造费170000元。1.我不认可么军一审提交的《施工合同》、房屋照片等证据的真实性，一审法院应查明么军与装修公司的《施工合同》是否实际履行，如履行则应支付的装修费用金额、以及该装修费用是否公平合理、无瑕疵。一审法院未查明前述事实的情况下，裁判数额缺乏依据。2.根据双方签订的涉案租赁合同之约定，装修投入金额不得超过20万元，超过部分的装修款项应属么军自行扩大的损失。虽涉案合同被确认无效，但么军的装修损失也应以实际损失为准，在么军没有提供任何证据证明实际损失的情况下，一审法院认定事实不清。么军辩称，同我的上诉意见。赵凤海、赵地震述称，对一审判决无异议，对么军、左建路的上诉均不发表意见。么军向一审法院起诉请求：1.请求判令解除左建路与我签署的《租赁协议》；2.请求判令左建路向我返还已预付的租金共计63835.62元；3.请求判令左建路依照《租赁协议》向我支付我新增装修和改造部分的补偿共计392000元；4.请求判令左建路向我支付除跳蚤费共计5400元；5.请求判令左建路向我支付腾退搬家费共计6500元；6.本案受理费由左建路承担。在诉讼过程中么军变更诉讼请求为：1.请求确认左建路与我于2018年12月31日签署的《租赁协议》无效；2.请求判令左建路向我返还已预付的租金共计63835.62元；3.请求判令左建路依照《租赁协议》向我支付我新增装修和改造部分的补偿共计398000元；4.请求判令左建路向我除跳蚤费共计5400元；5.请求判令左建路向我支付腾退搬家费共计6800元；6.请求赵凤海、赵地震与左建路承担连带责任；7.本案受理费由左建路承担。一审法院认定事实：2010年3月19日，赵地震与左建路签订《协议书》，其中赵地震为出租方、甲方，左建路为承租方、乙方，双方约定甲方自愿将七里店村墩台西侧园田部分土地西南侧（东西34米，南北48.8米，约1600平方米，2.5亩）剩余5年8个月的使用权转租给乙方有偿使用。乙方租用土地用于建设农村大棚设施或者耕种。租赁期间为2010年3月19日至2015年12月31日。庭审中左建路提交的《协议书》有多处涂改且与赵地震提交的协议不一致，赵地震对于涂改部分不予认可。赵地震称合同于2015年12月31日到期后没有续签，但是左建路实际占有并支付租金，左建路对此予以认可。左建路承租土地后建造了房屋。2018年12月31日，左建路与么军签订《租赁协议》，其中左建路为出租方、甲方，么军为承租方、乙方，约定承租院落位房山区窦店镇七里店村北，包含12间房屋、林木、约500平米仓库。租赁期限自2019年4月30日至2027年12月31日。租金第一年6万，第二年6.5万元，第三年7万，第四年、第五年、第六年，每年7.3万元；第七年7.8万元；第八年及余下八个月，按每年8.5万计算。关于拆迁自2019年4月30日起算，五年内院落（含仓库）因各种原因拆除的，甲方需要乙方新增新装修或改造部分进行补偿，但乙方投入金额不得超过20万元，双方协商不成的，以评估值为准。合同签订后，么军已交纳2年房租共计12.5万元，租金交付至2021年4月30日。么军承租房屋后对房屋进行了装修，其提交了《施工合同》、房屋照片证明装修支出的费用，左建路对于该证据真实性不予认可。2019年9月29日，窦店镇人民政府发出《限期拆除通知书》，要求违法建设人赵凤海对位于七里店村北的建设因未取得乡村建设规划许可证进行建设，责令限期拆除。2020年10月28日，么军将房屋腾退，后房屋被房山区窦店镇人民政府拆除。么军、左建路、赵地震庭审中均认可拆除违法建设镇政府已经给予相应补偿，补偿标准为每平米150元，但么军承租的房屋面积未单独进行测量。赵地震已经领取上述款项。庭审中赵地震称该土地系其叔赵凤海早年从房山区七里店村经济合作社承租，并提交了2016年1月1日房山区七里店村经济合作社（以下简称“七里店村”）与赵凤海签订的《农村土地承包（租赁）经营合同书》，七里店村为发包（出租）方、甲方，赵凤海为承包（承租）方、乙方，双方约定甲方将集体所有土地6亩发包给乙方经营，地块名称“墩台西侧园田”，用途为种植，承包期限为2016年1月1日至2027年12月31日，共计12年，承包费为每年每亩2000元，由2021年1月1日起每年承包金在原每亩2000元的基础上增加20%。由于赵凤海与赵地震系叔侄关系，该土地一直实际由赵地震使用，土地转租给左建路一事赵凤海知情且同意，2016年1月1日系赵凤海与七里店村续签的承包合同。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，左建路在集体所有的土地上建造的房屋因未取得规划审批手续被拆除，其将房屋出租给么军的《租赁协议》应属无效。在么军、左建路之间的租赁合同关系中，左建路明知房屋没有规划手续进行出租，承担合同无效的主要责任，么军在签订合同时未进行审慎的审查，承担次要责任。关于么军请求退还已付租金的请求，因其实际腾退时间为2020年10月28日，故左建路应退还的租金，经法院计算为32500元。关于么军请求支付新增装修和改造部分的补偿，由于房屋未经评估已经被拆除，故法院结合房屋面积及双方当事人过错程度，参考租赁用途及实际承租时间，酌情判令左建路支付么军新增装修及改造部分赔偿180000元。关于除跳蚤费，么军提交了《除虫协议》及收条，左建路均不予认可，由于该费用并非租赁过程中必然发生的费用，亦非合同无效直接导致的损失，故法院不予支持；关于搬家费的损失，法院根据合同履行情况及双方过错，酌情判令由左建路赔偿3000元。由于《租赁协议》系左建路与么军签订，根据合同相对性原则，该协议无效的后果应由左建路与么军承担，故么军请求第三人赵凤海、赵地震承担连带责任的诉求，没有法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、么军与左建路于2018年12月31日签订的《租赁协议》无效；二、左建路于判决生效后七日内向么军退还租金32500元；三、左建路于判决生效后七日内向么军支付装修改造补偿款180000元及搬家费3000元；四、驳回么军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。二审庭审中，左建路一审委托诉讼代理人王爽出庭发表意见，但未能向法庭提供合法的委托代理手续，本院对其出庭代理行为及当庭发表的前述答辩意见的效力不予确认。本院认为，本案中左建路与么军签订的《租赁协议》无效，双方应按照过错程度各自承担相应的责任。左建路作为出租人，将未办理建设规划审批手续建设的地上物对外出租，应承担合同无效的主要责任；么军未尽到审慎审查义务，一审法院认定其应承担合同无效的次要责任，处理正确。对于么军主张的合同无效后的各项损失负担问题，一审法院根据本案实际情况酌情予以处理，并无明显不妥之处。左建路、么军分别对部分费用处理提出异议，但均未能提供相应证据进一步佐证，本院实难采信。综上所述，么军与左建路的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费655元，由么军负担605元（已交纳），由左建路负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年六月十日法官助理 孙春玮书 记 员 祝 石