北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7983号上诉人（原审被告）：赵怀生，男，1951年4月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵丽梅（赵怀生之女），1979年11月25日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234室。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。上诉人赵怀生因与被上诉人北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人赵怀生之委托诉讼代理人赵丽梅、被上诉人奥和物业公司之委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵怀生上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决奥和物业公司无权起诉我。事实和理由：1.奥和物业公司提供的2019年12月北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称项目指挥部）和奥和物业公司签订的《物业前期服务委托合同》是无效的。项目指挥部不具备法定企业标准，在国家工商网未注册，根据《物业管理条例》第二十四条前期物业管理招投标之规定要求未公开公平，也未上报区人民政府主管部门批准。2.奥和物业公司起诉要求我支付物业费的时间2017年1月27日到2020年1月26日，可是奥和物业公司提供的是2019年12月与项目指挥部签订的前期物业委托合同，奥和物业公司提供的照片根本不是在起诉我的时间范围内，所以不能作为物业公司提供物业服务的证据。债权转让协议书一份是2018年2月7日转让，第二份是2020年1月转让，项目指挥部盖的公章是代表哪方认可转让的？对此我质疑它的真实性。通知公告是在2020年5月27日张贴的，根据《民法典》第546条规定，债权转让的通知和义务应提前告知，所以我认为这个转让协议不符合法律规定。3.物业服务的瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关的法律规定，也是一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵内容具体表现在什么部位，也没有根据《物业管理条例》第4条规定应遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则来判定。京高法发【2003】389号第22条明确规定，有下列的情况，业主可以要求减收物业服务费或要求返还多交的服务费，物业管理企业提供服务项目和质量与合同的约定差距明显的。一审判定赵怀生认可了2016年签订的前期物业服务合同的真实性，那这份合同的内容也是真实的，根据合同的内容物业管理的服务内容：（1）安全防范有门岗值班物业管理区域的巡视，可实际上物业公司违背了该条规定，没有在出入口设置专人的门岗值班，（2）交通秩序与车辆停放内容：限速、限重、禁鸣、车辆进出管理、停车泊位管理，责任：车辆行驶停放有序、保持小区安静、维护交通安全、实际也没有在停车场设置保安人员更没提供巡逻，导致有犯罪分子流入小区进行偷盗，北京市丰台区看丹派出所报案记录可查到前述内容，（3）消防管理内容：消防器材的管理，消防通道的畅通，实际上根本没有消防器材，消防通道长期的锁闭，（4）公共绿化内容：修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护清理功能，绿地必要的补种，清理公共绿地，实际上根本没有绿化，也没有修剪，也没有公共绿地的整洁。（5）共用设备的维护和管理内容单元防盗门实际上从入住开始就一直未使用。一审判决未能考虑案件的实质性，对物业服务费的减免幅度判决过低。“没有义务就没有权利”，《合同法》第67条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相驳，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务，提供劣质服务之乱状甚至未提供服务，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使其不履行服务义务9/10的物业公司竟可享受9/10的物业服务费，本案便是实例，对于物业公司的服务存在恶意不作为的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。奥和物业公司辩称，同意一审判决，不同意赵怀生的上诉请求和理由，一审法院认定事实正确，适用法律正确，我公司是适格主体，有权利主张拖欠的物业费用。前期物业服务合同是赵怀生是认可的。依据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条，物业管理条例第21条，民法典546条规定，我公司作为债权受让方进入涉案物业履行物业服务义务，所以有权利和赵怀生主张拖欠的物业服务费。我公司在一审中提交的证据足以证明我公司按照物业服务合同履行了物业服务。情况说明是涉案开发商出具的，证明存在的问题不属于我公司违约。同时赵怀生在一审庭审中，也认可拖欠物业费。我公司作为经营性企业履行物业服务是需要经济成本，赵怀生多年拖欠行为给我公司正常开展物业服务造成严重阻碍。因此赵怀生不履行合同义务同时还要求我公司按约履行不符合法律规定，构成违约。按赵怀生所说，假设我公司存在部分履行瑕疵可另行以法律程序主张，赵怀生以此为由拒绝支付物业费没有依据，请求驳回上诉，维持原判。奥和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵怀生支付自2017年1月27日至2020年1月26日期间的物业管理服务费4119.9元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计4769.9元；2.本案诉讼费用由赵怀生承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，赵怀生与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区XX小区北区X号楼X单元X室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为114.44平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，赵怀生有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给赵怀生造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；赵怀生违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求赵怀生每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让方）与奥和物业公司（受让方）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理服务，于2020年1月1日撤出北京丰台区XX小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使权利，向欠费方主张债权。另，提交其与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称丰台项目指挥部）于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：丰台项目指挥部将丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米。月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份；另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称，已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管XX小区1-6号物业管理服务。赵怀生对《债权转让协议书》不认可，称与之前提交的《债权转让协议书》不一致，奥和物业公司称以当庭提交的证据为准；称《物业前期服务委托合同》系与案外人签署，不认可，应是无效的；另，赵怀生提交照片称，小区物业服务不达标，存在小区卫生清理不到位等问题，对方没有尽到物业服务。赵怀生庭审中确认未交纳2017年1月27日至2020年1月26日期间的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费。一审法院认为，奥和汇润公司与赵怀生签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为赵怀生提供了物业服务，赵怀生应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向奥和物业公司交纳相应的物业费用；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，奥和物业公司与丰台项目指挥部签订《物业前期服务委托合同》约定由其提供物业服务，对业主具有约束力。故对于奥和物业公司要求赵怀生支付自2017年1月27日至2020年1月26日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，法院予以支持。但法院尚需说明的是，奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范方面进行维护，另因奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故法院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，赵怀生据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院于2021年3月26日判决：一、赵怀生于判决生效之日起十日内支付北京奥和物业管理有限公司2017年1月27日至2020年1月26日的物业管理服务费3707.86元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。经查，赵怀生在一审中认可《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》的真实性，并称其有公告的原件，系奥和物业公司张贴公告的时候保留的。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，赵怀生与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为涉案小区提供物业服务，赵怀生应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费缴费标准向奥和汇润公司支付物业费。后奥和汇润公司将未追缴的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权转让给奥和物业公司，奥和物业公司接管涉案小区并向小区提供物业服务。据此，奥和物业公司有权要求赵怀生支付其之前欠付奥和汇润公司的物业费等费用以及现在欠付奥和物业公司的物业费等费用。至于各项费用的收费标准，赵怀生与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了物业费、生活垃圾清运费及楼道照明费的收费标准，参考奥和物业公司接管涉案小区物业后与项目指挥部签订的《物业前期服务委托合同》亦未改变之前约定的收费标准的事实，一审法院按照上述标准确定赵怀生欠付各项费用的基数并无不当。赵怀生主张奥和汇润公司与奥和物业公司未按照合同约定的标准提供物业服务，故不应当支付物业费，因一审法院已经在综合考虑赵怀生的各项主张以及物业公司服务瑕疵的基础上，酌情减免了赵怀生的部分物业费及全部违约金，考虑到物业服务具有持续性、公共性等特点，本院对此不再予以调整。综上所述，赵怀生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵怀生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年六月四日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨