江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2950号上诉人（原审被告）：尚德龙，男，1983年12月23日生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。被上诉人（原审原告）：宜兴万达广场有限公司，统一社会信用代码913202825703451311，住所地江苏省宜兴市宜城街道万达广场1号。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘晟煜，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。上诉人尚德龙因与被上诉人宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2020)苏0282民初10847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚德龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由万达公司承担。事实和理由：1.其已经向万达公司多次提交撤场申请，万达公司以多种理由推脱，应当扣除部分租金；2.质量保证金和履约保证金应当抵消部分租金。万达公司答辩称，1.尚德龙仅仅向其提起了解除合同的申请，该申请未得其同意，且尚德龙也实际经营至2020年9月1日，故经营期间的租金应当全额支付；2.根据租赁合同约定，尚德龙根本违约导致合同解除的情况下，已经支付的履约保证金不予退还；3.本案中涉及的是租赁合同关系，而质量保证金及相应的其他费用系尚德龙与另一主体即宜兴市万达广场商业管理有限公司存在的物业服务合同中涉及的相应费用，与本案租赁合同关系无关。综上，一审判决并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。万达公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商铺租赁合同于2020年9月26日解除；2.判令尚德龙支付租金128269.95元（自2020年1月1日起至2020年8月31日的租金）及利息损失（以128269.95元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；3.判令尚德龙支付房屋占用费（按月租金17243.1元为标准自2020年9月27日起至2020年10月3日止，按2倍月租金34486.2元为标准自2020年10月4日尚德龙实际交还商铺之日止）；4.判令尚德龙立即交还符合房屋交付时标准的店铺；5.确认尚德龙已支付的租赁保证金31280元归其所有，不予退还；6.判令尚德龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月10日，万达公司作为甲方和尚德龙作为乙方就位于宜兴××广场××号室××街××层××号商铺（计租面积为92平方米）签订租赁合同一份，租赁期限从2018年8月10日至2021年8月9日止共36个月，约定月租金每月每平方米170元，即15640元每月，用于经营尚鑫嘴餐饮，从第二年度开始按照前一年标准上逐年递增5%，第二年租金是每月16422元，第三年租金是每月17243.1元。该合同中还约定“本合同签署之日，乙方应当向甲方支付人民币32180元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金……甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从覆约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。”对房屋交还，合同中约定为“18.1.本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2.在交还期内：……使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项(包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等)……18.3.双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费……18.5.无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费……18.6.自交还期届满之日的次日起，甲方或物业服务公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。”对于违约责任，合同中约定“21.4.乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日(含本数)的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……21.7.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。”又查明，2020年3月1日，万达公司作为甲方和尚德龙作为乙方、宜兴万达广场商业管理有限公司作为丙方签订补充协议一份，因为新冠疫情扶持乙方经营，甲方和丙方给予乙方租金、物业服务费扶持优惠，约定自2020年1月1日至2020年1月31日期间扶持优惠租金为9853.2元，2020年2月1日至2020年2月9日期间扶持优惠租金为10276.99元……如乙方已获得2020年1月25日至2月29日租金、物业服务费扶持优惠的，则相应折减本协议优惠金额，其他租赁期限内租金、物业服务费标准仍按租赁合同、物业合同约定执行。2020年4月9日，万达公司和尚德龙签订《关于申请扶持政策（帐单分期）的函》，约定自2020年3月1日至2020年4月30日的租金可分期支付。2020年1月1日起，尚德龙再无支付过租金。2020年9月8日，万达公司向尚德龙邮寄解除租赁合同告知函，告知尚德龙未支付2020年1月至8月的租金等，万达公司于2020年8月31日解除租赁合同，尚德龙于2020年9月26日签收该邮件。审理中，尚德龙陈述在疫情后三月十几号收到万达公司通知可以开业，当时只能做外卖，但是他的店做不了外卖，万达公司就让他把店内的灯打开，到三月中下旬可以做堂食，从恢复营业到八月底离开，生意也没有恢复到以前的经营状况，三月份恢复营业后的营业时间是从早上9点到晚上9:30。他曾经在2019年11月28日晚向万达公司员工微信中就申请不再经营，2019年12月22日发给楼层主管，12月23日时把原件给楼层主管了，在这段期间万达公司的楼层主管换了好几个，副总也换了好几个，原先万达公司员工答应的条件，后面接手的员工就不认可了，他一直在和万达公司沟通解除合同，但是万达公司一直不让他离开，万达公司说如果一家一家商铺都走了会对万达公司的经营造成影响，所以就拖着不让他离开。他对优惠租金和扶持分期的协议都认可，但是他当时签函的时候就和万达公司说就算分期也付不起房租，邮寄通知函他也收到了。目前餐饮设备还在店里没有搬出，是万达公司不让尚德龙搬走，因为万达公司认为他拖欠房租，希望法院考虑疫情减免租金。以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、关于申请扶持政策（帐单分期）的函、微信记录、通知函等证据在卷佐证。一审法院认为：因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同客观上会造成一定的影响，但不可抗力造成的不利影响及于双方当事人而非一方，疫情期间由此产生的经济损失应由双方进行合理分担，但是随着疫情有效管控，宜兴地区2020年5、6月份已经全面复工复产，不可抗力因素已经消除，后尚德龙不能继续经营并无力支付租金，系其自身问题导致，万达公司在尚德龙延迟交纳租赁合同项下租金超过30日的情况下给尚德龙发送解除通知要求解除租赁合同，于法有据，法院予以支持，尚德龙应承担导致合同终止的违约责任。第一，对于租金问题。尚德龙所抗辩的新冠疫情情况应予以考虑。2020年1月1日至2020年8月31日租赁合同解除期间的租金应考虑疫情影响因素减免三个月（2020年2月至4月的租金合计49266元）的租金为宜，故此期间的租金按合同约定计算合计为82110元及该款自2020年11月10日起至判决生效之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为宜。第二、对于房屋占用费问题。万达公司解除合同后，尚德龙应及时将租赁房屋交还给万达公司，但目前尚德龙未搬离，故尚德龙应在合理期限内搬离店铺并承担自2020年9月27日起计算至搬出之日止按照月租金17243.1元计算的房屋占用费为宜，万达公司的主张过高应予调整。第三、根据合同约定，由于尚德龙违约而提前终止租赁合同，万达公司有权没收该合同项下的履约保证金，故万达公司要求确认尚德龙已支付的租赁保证金31280元归万达公司所有不予退还，法院予以支持。对于尚德龙的其他抗辩法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、万达公司和尚德龙在2018年8月10日签订的商铺租赁合同于2020年9月26日解除。二、尚德龙于判决发生法律效力之日起十日内支付万达公司82110元及利息（以82110元为基数，自2020年11月10日起至判决生效之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、尚德龙于本判决发生法律效力之日起三十日内清空腾退位于宜兴××广场××号室××街××层××号商铺并交付给万达公司。四、尚德龙应当自2020年9月27日起按17243.1元／月标准向万达公司支付宜兴××广场××号室××街××层××号商铺的房屋占有使用费至尚德龙腾退房屋为止。五、万达公司不予退还尚德龙支付的租赁保证金31280元。六、驳回万达公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费用3140元（其中案件受理费减半收取1920元，保全费420元），由尚德龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予确认。二审另查明，尚德龙主张其于2019年12月2日向万达公司提交解除合同申请，但万达公司一直未予回复，其就一直经营至2020年8月底。尚德龙明确，其提交的是解除合同申请，而非解除合同告知书。上述事实，由询问笔录在卷作证。本院认为：尚德龙主张其早已向万达公司申请解除合同，但万达公司未予答复，应扣除其部分租金，但其向万达公司的材料并非解除合同通知，并不产生解除合同的法律效力，其亦实际经营至2020年8月底，故一审判决其支付经营期间的租金，并无不当。尚德龙上诉主张履约保证金应抵消部分租金，但根据合同约定，因其违约而提前终止租赁合同，万达公司有权没收该合同项下的履约保证金，故尚德龙该上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。尚德龙主张质量保证金抵消部分租金，无合同依据，本院对该上诉主张亦不予采纳。综上，尚德龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元，由上诉人尚德龙负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月二十四日书记员  刘 滢