宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初539号   原告：朱平，男，1968年3月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市永宁县。   被告：黄山，男，1989年11月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（未到庭，身份信息由原告提供）。   被告：陈子岳，男，1985年2月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区（未到庭，身份信息由原告提供）。   原告朱平与被告黄山、陈子岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱平到庭参加诉讼，被告黄山经本院公告送达开庭传票，被告陈子岳经本院传票传唤，无正当理由，均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   朱平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2019年11月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；2.判令二被告向原告支付房屋租金25500元，违约金2805元，合计28305元；3.判令二被告向原告支付房屋租赁期间的物业费1016元、采暖费6155.82元、水费148元，合计7319.82元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年11月1日，原告与被告黄山、陈子岳签订了《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份，合同约定，出租方（原告朱平）将其位于银川市兴庆区某号的营业房（面积141平方米，上下两层结构）出租给承租方（黄山、陈子岳）从事餐饮。租赁期限为三年，出租方从2019年11月1日起将出租房交付承租方使用，至2022年10月31日收回。租金和租金交纳期限：第一年分三期：第一期2019年11月1日付35000元整；第二期2020年1月15日付20000元；2020年5月1日付55000元。年租金税后110000元整。第二年、第三年每年提前2个月交付房租（每年9月1日）。2019年11月1日，原告与二被告补充签订协议一份，约定：乙方（黄山、陈子岳）在租赁期间，水电、采暖、土地使用费、物业费等其他各种费用全部由乙方自理，房产税经双方协商由乙方承担。合同签订后，原告将房屋交付二被告。截至2020年9月22日，二被告陆续支付原告第一年的租金90000元，但自2020年9月22日后，二被告再未支付过租金。2020年11月18日，被告黄山、陈子岳将房屋交还给原告，但产生的相应费用均未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。   黄山、陈子岳未作答辩。   根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，原告（出租方）与被告陈子岳（承租方）签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于银川市兴庆区某号营业房出租给被告使用。期间为三年。2019年11月1日，原告（出租方）与被告黄山、陈子岳（承租方），重新签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份，约定原告将上述房屋出租给二被告使用，面积141㎡，房屋用途是餐饮；期限三年自2019年11月1日至2022年10月31日。年租金为税后110000元。租金分三期：第一期2019年11月1日付35000元，第二期2020年1月15日付20000元，第三期2020年5月1日付55000元。第二年、第三年每年提前2个月交付房屋租金（每年9月1日）。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金3‰/月。当日原被告双方签订补充协议，约定水电、采暖，物业费等其他各种费用由乙方自理。合同签订后，二被告按约定交纳房屋租金90000元，后再未交纳相关费用。二被告租赁期间产生水费147.60元，原告已交纳；2019-2020年期间该房屋产生采暖费5505.63元、2020-2021年期间采暖费5505.63元，原告均已交纳。另原告已支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费916元。   本院认为，原、被告签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应分三次向原告支付一年房屋租金，并承担水费、物业费和采暖费，但被告未按约定履行合同义务，截止2020年11月18日二被告欠付房屋租金25424.66元（20000元＋110000÷365天×18天），理应支付。关于原告诉请的水费、采暖费，原告已代二被告实际支付，本院支持二被告应向原告支付水费147.6元、采暖费6155.82元。关于原告诉请的物业费，二被告已于2020年11月18日将房屋返还原告，故二被告应承担2020年11月18日前欠付的物业费808.09元（916÷365天×322天）。关于原告诉请的解除房屋租赁合同，经双方协商，2020年11月18日被告已将案涉房屋返还给原告，双方已协商解除房屋租赁合同，原告主张解除租赁合同无事实依据，故原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请的违约金，因2020年1月以来，全国范围内发生重大疫情，二被告经营餐饮行业亦受客观影响，基于该不可抗力的原因，本院对原告诉请的违约金不予支持。被告黄山、陈子岳经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。   综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、被告黄山、陈子岳于本判决生效之日起七日内向原告朱平支付房屋租金25424.66元、物业费808.09元、采暖费6155.82元、水费147.6元，合计32536.17元；   二、驳回原告朱平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费690元，已减半收取345元，由被告黄山、陈子岳负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 王怀成   二〇二一年六月四日   法官助理 李凯丽   书记员 韩芳芳   附：本案适用的相关法律条文   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。