辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2260号上诉人（原审被告）：刘兵，女，1985年9月27日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号。法定代表人：王世国，总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。上诉人刘兵因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兵上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判大连高新园区海创物业管理有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%。事实和理由：1.物业公司起诉上诉人不交物业费一案，一审判决法院认为：被上诉人已为上诉人所在小区提供了物业服务，即使被上诉人服务不达标，亦不能否定被上诉人为上诉人提供物业服务的事实，及被上诉人收取相应物业服务费的权利。上诉人对法院此处判决陈述有疑义，事实情况是：上诉人交物业费在先；物业公司不作为、不服务在后；上诉人极其不满，与物业公司多次沟通无效，才导致的后期物业服务纠纷，以至于上诉人（和谷歌里小区大部分业主）未按时交物业费的情况发生。物业服务的瑕疵是减免物业费的依据，但是一审判决并没有认定物业服务不达标的内容。被上诉人未尽到物业管理责任，物业服务不达标，上诉人物业服务费应该减少交或者不交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，鉴于被上诉人物业服务不达标，应当对造成的损失予以补偿，冲抵、少收或者不收物业费。因此上诉人再次声明：不是不交物业费——要交，但需请求法院对物业公司服务不达标和不作为的种种行为，给予合理的处理结果，减收上诉人的物业服务费。2.物业公司私自扩展经营，例如海创物业办公室门口投放的大型购水机；海创物业私自在小区内划车位线向业主收取车位费；小区正大门口的公建处，物业私自立杆收停车费；小区内单元楼道、电梯间的广告牌投放等，物业需与业主协商或者物业收取费用，费用的明细和去向，业主有知情权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应于支持。业主请求物业服务企业退其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。因此请求法院对物业公司私自扩展经营以及小区内私自划车位并收取上诉人（业主们）车位费的问题，给予合理的处理意见，上诉人要求海创物业退还上诉人所交的车位费。3.审判程序存在瑕疵：（1）一审判决审查证据不全面。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。………人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。在一审开庭时，上诉人曾将上诉状上所述：物业公司存在诸多明显违反《物业管理（合同）服务标准》、以及《业主手册》中规定义务的行为、物业服务存在严重不达标的照片和说明，已提供给一审法院审查，但法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致一审判决中并没有认定物业服务不达标的内容和对物业合理的处理意见。（2）一审法院现场勘查不全面。一审判决中并没有体现，谷歌里小区的业主们集体对海创物业服务极度不满的实际情况进行现场勘查。4.关于海创物业服务不达标和不作为的行为，谷歌里小区业主多有不满，对此大部分业主与海创物业沟通无果后，不交物业费的业主超半数以上，不只上诉人一家未交物业费，为什么开庭期间被上诉人不敢与其他业主们集体上诉？而是一家一家单个上诉？法院一审判决时，为什么先不调访事实，去听听谷歌里其他业主们对物业服务满意度的真实心声再依法判决。5.物业公司存在诸多明显违反《物业管理（合同）服务标准》、以及《业主手册》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，事实情况如下：（1）小区、楼梯道、电梯间，地面及墙面卫生不清理；电梯间里全是手印或灰尘，很久没人擦；走廊有外卖菜汤撒一地，将近1个月海创物业没人收拾清理。（2）楼层走廊一整层灯坏没人修，每天业主用手机电筒照明回家，没有物业工作人员清查楼层，上报海创物业后很久没人管，自己家老人过来帮换灯泡；又隔很久物业才将电梯口灯泡换了；电梯里灯泡也是经常坏，物业根本不及时更换；住户走廊的灯都已经掉下来了，也没有人来修理（有安全隐患）。（3）小区外来人员随便进出，海创物业不管；且外卖摩托车随意进出小区，在小区里开车飞快地狂奔，2次自己差点被撞，还与外卖人员发生争执。（4）小区绿化树木随意砍伐，杂草丛生却无人修理；杂草长得已看不见修剪的小团树，海创物业才能简单弄一下（一年最多1次甚至都不修剪）。（5）海创物业根本不定期巡查各楼及楼层的问题，楼层走廊墙面裂缝严重，之前上报过物业，最终无人处理或是盘查原因。（6）小区内单元楼道、电梯间里，物业办公室门口等，广告牌的投放和购水柜体等商业行为，海创物业从来都不经业主同意，或与业主协商，私自投放，海创物业后期收取的相关费用也不知去向，同时也没有进行收费公示或用途说明。（7）小区业主在楼体外墙，私自张贴、悬挂广告牌，海创物业从来不过问，一切随意。（8）各楼单元口无《通知栏》，海创物业在墙面随意张贴通知等信息，极度破坏各楼单元口处的墙体面，墙面毁坏不堪入目。（9）楼梯间电梯按键板松动，海创物业不合理修复，而是用透明胶带直接粘在墙上打发了事；且电梯存在严重的安全隐患。（10）部分业主没在指定位置晒被或晒菜，而是就近找位置随意拉绳晒被或晒菜，海创物业无人管理或提示业主，乱成一片。（11）小区经常有装修房子的，装修用料或废料，长期堆放且无人清理，海创物业没有任何治理行为。（12）公建用户私自扩地，将围栏外扩，留出的宽度距离自家使用，海创物业不管（物业不管不问，是否有私下交易或默许，不得而知，令人费解）。（13）小区到处可见，业主有随意拉线的情况，海创物业从不管理。（14）业主装修，私自砸墙，随意重新开门，破坏承重墙体，海创物业从不过问。（15）海创物业服务态度差，且保安人员与业主大门口争执，保安并口出狂言：在疫情期间业主必须测体温并持业主证进出；工作人员无须测体温并可随意进出小区（有视频为证）。（16）物业没有权利在小区私自划线，收取业主停车费用，且收取的费用对业主，没有任何明示并说明去向。正大门口的公建处，物业私立停车杆收费，用小区的公用区域，物业私自收钱，不合法律法规。（17）物业私自收取业主车位费，不交车位费的业主不让开车进小区，部分业主为了小区秩序配合物业交了车位费，管理结果和物业收车位费时说的不符（没有交钱买车位费的车辆，照样随意进出小区，且在小区随意停车），和之前没交钱时完全一样，开车从中间过去很费劲，极易刮蹭，而物业说车出现问题不负任何责任。注：以上所述全属事实，一审开庭时和开庭后，上诉人已分别给法院提供了物业服务不达标的详细相关说明及证据照片。不履行义务反而堂而皇之的享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使不履行服务义务的物业公司竟可欣然接受物业服务费，本案便是实例。对于物业公司的服务存在不达标和不作为的行为，人民法院应当判决大幅度减免欠交的物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，法院应当支持上诉人的请求，切合实际对谷歌里小区进行民意调查，上诉人的案件不仅是个人的民事纠纷案件，而是谷歌里小区十几年来老百姓对物业服务极度不满的真实体现，涉及民生问题。交物业费是我们业主们的义务，但小区各种服务是物业的义务，既然物业不履行义务在先，我们业主也可以不履行义务在后，法律层面叫做“同时履行抗辩权”；希望法院根据实际情况作出合理的判决，依法改判或发回重审。大连高新园区海创物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。事实和理由：上诉人在长达11年的时间里，一直未缴纳过任何物业费用，其抗辩均不能构成拒缴物业费的理由，如果上诉人不缴纳物业费，乃至提出打折的请求，均损害其他全额交纳物业费业主及被上诉人的合法权益，因此依法请求驳回上诉人的上诉请求。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付物业管理费8,699元、电梯费2,540元、滞纳金1,124元。一审法院认定事实：原告系海创谷歌里小区的物业服务企业，被告系该小区4幢1单元8层4号房屋业主，该房屋建筑面积57.06平方米。根据原、被告签订的《物业服务管理合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积1.2元/月/平方米，电梯运行费为每户每月20元，被告应于每月10-20日交纳物业服务费、电梯运行费。被告未向原告交纳自2010年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8,696元（1.2元/月/平方米×57.06平方米×127月）、电梯运行费2,540元（20元/月×127月）。一审法院认为，原、被告之间签订的《物业服务管理合同》依法成立、合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2010年6月1日至2020年12月31日止的物业服务费8,699元、电梯运行费2,540元的诉讼请求，本院支持其中合理部分物业服务费8,696元、电梯运行费2,540元。关于滞纳金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的物业服务问题，原告可协助被告查找原因，原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘兵于本判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2010年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8,696元、电梯运行费2,540元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，减半收取54.5元，由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担14元，被告刘兵负担40.5元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。本院二审期间，当事人二审均未提交证据，经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决，改判按5折支付物业费或发回重审”的依据为其一审提交证据可以证明物业公司提供服务存在瑕疵。被上诉人不予认可。本院认为，依照《物业服务管理合同》约定，物业公司为案涉小区提供基础服务，并收取物业费，在无证据证明物业公司提供服务存在较大瑕疵的前提下，不宜判令业主打折交纳物业费。本案中上诉人一审提交证据并不足以证明“物业公司提供物业服务存在瑕疵且应判令打折支付物业费”，且考虑“上诉人拒交物业费已长达10余年，一审法院并未判令给付欠付物业费的违约金”，二审对一审判决结果无据再作调整。另，若上诉人认为物业公司提供服务不符合约定，基于其在本案中并未提起反诉，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，其可以另行主张。综上所述，刘兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40.50元，由刘兵负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年六月三日书记员  牛超群