新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新民终117号 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆棉花产业（集团）喀什棉业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市解放南路8号米兰大厦1号综合楼7层办公室。 法定代表人：凯色尔·依马木，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范秦军，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆米兰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区富康街220号好景花苑小区12栋1层11商铺。 法定代表人：阿里木江·艾力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田建军，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆米兰房地产开发有限公司喀什分公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市解放南路8号米兰小区四单元1703室。 负责人：阿里木江·艾力，该分公司经理。 委托诉讼代理人：田建军，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 上诉人新疆棉花产业（集团）喀什棉业有限责任公司（以下简称棉业公司）因与上诉人新疆米兰房地产开发有限公司（以下简称米兰公司）、新疆米兰房地产开发有限公司喀什分公司（以下简称米兰喀什分公司）合同纠纷一案，前由喀什地区中级人民法院于2019年5月13日作出（2017）新31民初35号民事判决。棉业公司、米兰公司均不服，提出上诉。本院于2020年4月30日作出（2020）新民终11号民事裁定，撤销喀什地区中级人民法院（2017）新31民初35号民事判决，将本案发回重审。喀什地区中级人民法院重审后于2020年12月17日作出（2020）新31民初20号民事判决。棉业公司及米兰公司、米兰喀什分公司均不服，提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人棉业公司的法定代表人凯色尔·依马木及其委托诉讼代理人刘应文，上诉人米兰公司、米兰喀什分公司共同委托诉讼代理人田建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 棉业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判米兰公司、米兰喀什分公司支付已交付房屋装修款1,360,000元；米兰公司、米兰喀什分公司承担违约损失5,919,908.02元（以11,700,001.44元为基数，按五年以上中国人民银行同期贷款利率，自2012年1月1日计算至2021年1月1日）。事实与理由：一、原审事实认定有误。米兰公司按约定应向棉业公司交付一楼商业面积920.68平方米，办公面积3,072.6平方米，合同约定的过渡期为2008年3月1日至2009年10月30日，但办公面积直至2014年底才通知入住，晚了五年。一楼商业面积920.68平方米至今未交付，虽一审法院判决米兰公司向棉业公司支付等额价款11,700,001.44元，其依据的是2011年、2012年销售价，近十年等额价款的银行同期利息应予支付，方显公平。二、装修问题认定有误。双方签订的《共同开发商住小区的协议书》约定米兰公司应当交付的3,072.6平方米办公室标准为粗装修，室外必须安装夜景装饰并对应具备的消防、采暖、电照、供排水等设施进行了要求，办公楼需要有卫生洁具、地面瓷砖等设施。棉业公司在未取得一楼920.68平方米商铺的情况下，仅接收了办公室面积，而没有直接要求赔偿办公室装修款。即使棉业公司一直未提异议，也不代表不再主张。 米兰公司辩称，一、棉业公司要求支付装修款1,360,000元无事实及法律依据。首先，米兰公司与案外人喀什地区供销社、喀什地区经贸委签订的1号楼交接明细表，明确注明土建、消防、给排水等功能正常，说明满足了正常使用需求。其次，2013至2016年，棉业公司未提及装修问题。最后，棉业公司主张的1,360,000元装修款，未举证证实计算依据。二、棉业公司主张违约损失5,919,908.02元无事实基础。1．本案系棉业公司违约。《共同开发商住小区的协议书》约定，棉业公司应在2008年3月20日前将拆迁区域的原办公、招待所和餐厅腾空，并交由米兰公司拆除。棉业公司应在2008年4月15日前将拆迁区域内的原住房腾空，并交米兰公司拆除。事实上，米兰公司在2008年底还因拆除案外人潘立国的店铺引起纠纷。棉业公司怠于履行合同义务，违约事实清楚。2．棉业公司拒绝接收案涉920.68平方米商业面积，本身存在过错，故其主张赔偿损失无事实和法律依据，该部分详见上诉理由。 米兰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判米兰公司向棉业公司按照合同约定交付920.68平方米商业面积；改判支持米兰公司一审反诉请求第1、2、3、5项【即棉业公司向米兰公司交付拆迁安置补偿的86套房屋的房屋产权证；棉业公司向米兰公司支付超出拆迁置换面积的购房款6,181,687.5元（最终以86套房屋产权证登记的建筑面积与实际安置补偿房屋建筑面积的差额得出的应补交的房款为准）；棉业公司向米兰公司支付拆迁安置补偿房屋的营业税、契税、维修基金合计2,039,768.44元；棉业公司承担本案的反诉费、评估费、送达费等全部诉讼费用】。事实与事由：一、一审判决米兰公司向棉业公司支付米兰大厦一层920.68平方米商业面积等额价款11,700,001.44元超出合同约定，属认定事实不清、适用法律错误。1．双方约定一层商业面积920.68平方米在新建楼盘拆一补一，未涉及货币补偿的约定。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，一审判决货币补偿超出合同约定，无事实及法律依据。2．一审判决一方面要求继续履行协议，即实物房屋补偿，另一方面又突破协议约定以货币补偿方式履行，自相矛盾。3．米兰公司已经对案涉920.68平方米商业面积中的397.4平方米实际交付，有交接手续为证，该部分应予以认定。4．米兰公司一楼留存商铺合计面积为921.69平方米，亦愿意向棉业公司交付，不存在无法履行的事实，不需货币补偿。二、一审判决对86套房屋的房屋产权证、超出置换面积的购房款、拆迁安置补偿房屋的相关税款的事实认定错误，导致错误驳回米兰公司的反诉请求。1．棉业公司向米兰公司交付86套房屋的房屋产权证是办理不动产权证书的前提条件，一套房产不能存在两个权属证书。棉业公司代表公司职工与米兰公司就拆迁住宅补偿原则、安置费的标准、超面积房款计算标准、房屋交付现状及条件进行了约定，安置费亦由棉业公司统一领取。米兰公司与86户拆迁户没有签订拆迁安置补偿协议，无法向拆迁户主张。棉业公司基于合同义务应交付房屋产权证。原房屋产权证是补交差额房款的必要证据，米兰公司仅调取了36份房产档案，剩余50户无法逐一核实面积差额。2．米兰公司所主张住宅面积差额的房款事实清楚、证据充分，应予以支持。根据双方签订的历次协议，约定不超过10平方米，按1,850元计算差价，超过10平方米，按3,500元市场价结算，米兰公司依据双方的合同约定请求支付住宅面积差额的房款应予支持。米兰公司已经向拆迁户交付房屋，棉业公司应依约定给付面积差额部分的购房款。36户能调取档案信息的房产，差额计算出为3,173,819元，其余50户房产无相关档案，只能暂计3,810,967.5元。3．棉业公司应当依据双方约定自行承担自有面积范围内的税费。《共同开发商住小区的协议书》约定被拆迁安置户的安置面积在原建设面积范围内自行承担土地出让金及税费，现相关费用未向米兰公司交纳。应由棉业公司给付米兰公司，再由米兰公司代缴。关于承担税费的数额，根据喀什税通（2018）1007号税务事项通知书，税务机构通知米兰喀什分公司缴纳税款2,292,308.41元，应由棉业公司负担。 棉业公司辩称，1．关于交付920.68平方米商业面积的问题。棉业公司一审时也希望拿实物房屋，但是400平方米交接单中部分房屋已经出售不能交付。现在剩余的921.69平方米商铺或在角落，或没有窗户，不能成片，都是卖不出去的。一审法院依据商铺平均销售价认定，是过去的价格，勉强也能接受。2.关于86套房产证书。职工住房在拆除时已经作废了，过去也向米兰公司提交了复印件。且86套房屋产权是住户的，米兰公司向棉业公司主张没有法律依据。3．超出面积购房款的问题，棉业公司认可，也可以帮着要，但支付义务不在棉业公司。4．关于税费、维修基金等问题。2016年棉业公司去过房产局，该局答复应由米兰公司承担相应营业税，契税及维修基金是由具体住户承担，不应由棉业公司承担。 棉业公司向一审法院起诉请求：1．米兰公司、米兰喀什分公司依法履行双方签订的《共同开发商住小区的协议书》和《共同开发商住小区补偿合同书》以及双方后来达成的《共同开发商住小区补充协议书》；2．米兰公司、米兰喀什分公司按照合同约定交付1号楼商业面积920.68平方米（需装修）并办理相关产权证书或者支付等额价款（以实际评估结果为准）；3．米兰公司、米兰喀什分公司支付棉业公司已代为装修房屋的装修款1,360,000元（以实际评估结果为准）；4．米兰公司、米兰喀什分公司承担违约损失8,842,680元（以实际评估结果为准）；5．米兰公司、米兰喀什分公司按照协议约定装修需要交付的房屋，否则按照市场装修价格支付棉业公司装修费；6．米兰公司、米兰喀什分公司承担本案诉讼费用和其他合理支出。共计10,202,680元。 米兰公司向一审法院反诉请求：1．棉业公司向米兰公司交付拆迁安置补偿的86套房屋的房屋产权证；2．棉业公司向米兰公司支付超出拆迁置换面积的购房款6,181,687.5元（最终以86套房屋产权证登记的建筑面积与实际安置补偿房屋建筑面积的差额得出的应补交的房款为准）；3．棉业公司向米兰公司支付拆迁安置补偿房屋的营业税、契税、维修基金合计2,039,768.44元；4．棉业公司向米兰公司赔偿因违约所造成的各项损失9,000,000元（暂定金额，最终以评估为准）；5．棉业公司承担本案的反诉费、评估费、送达费等全部诉讼费用。共计17,221,455.9元。 一审法院认定事实：2008年年初，棉业公司与案外人喀什地区供销社、喀什地区经贸委作为甲方，米兰公司作为乙方，签署一份《共同开发商住小区的协议书》，约定如下内容：1．项目名称为喀什噶尔购物广场，建设地点为喀什市解放南路50-51号。2．建设区内土地面积15,469平方米，建设面积为地上74,500平方米，包括宾馆写字楼、商铺和住宅楼。项目区内被拆迁房屋面积现状及补偿面积表写明：经贸委占地面积2,230.61平方米，办公面积2,433.44平方米，建筑面积合计2,433.44平方米，补偿建筑面积3000平方米。供销社占地面积6,632.31平方米，商业面积5,746.04平方米，办公面积1,025.44平方米，住宅面积4,742.53平方米，建筑面积合计11,514.01平方米，补偿建筑面积11,514.01平方米。棉业公司占地面积3,760.92平方米，商业面积3,295.27平方米，办公面积213.6平方米，住宅面积7,532.25平方米，建筑面积合计11,041.12平方米，补偿面积11,041.12平方米。以上经合计，占地面积12,623.84平方米，商业面积9,041.31平方米，办公面积3,672.48平方米，建筑面积合计24,988.57平方米，补偿建筑面积25,555.13平方米。3．另写明甲方在拆迁范围内有房屋154户，其中棉业公司98户，喀什地区供销社56户；办公面积及商业面积产权属于单位，住宅面积产权属于个人。4．乙方米兰公司按“拆一补一”政策将甲方所有的建筑物面积按商业、办公和住宅类分别安置，所有房屋具体分配方位、楼层、面积等要求，需在规划设计图中标明，甲乙双方签章认可。5．办公安置在1号楼，建筑面积3,672.48平方米，其中喀什地区经贸委建筑面积3000平方米，喀什地区供销社建筑面积1,025.44平方米，棉业公司213.6平方米，具体楼层双方协商后分配。6．商业面积安置在1号楼，建筑面积9,041.31平方米，其中喀什地区供销社5,746.04平方米，棉业公司3,295.27平方米。7．住宅安置到2号楼，其中喀什地区供销社4,742.53平方米，棉业公司7,532.25平方米。8．乙方米兰公司负责为甲方职工住宅办理商品房产权证、进住手续并承担相关费用。9．拆迁的办公楼按原有面积安置，超出面积按工程决算价进行结算，反之按实际减少面积支付补偿款。10．拆迁的住宅按实际面积安置，新建面积超过原面积，若不超过10％的范围内，超出面积部分按市场销售价的基础上优惠10％出售；超过10％，按市场价出售给甲方。11．项目区内房屋拆迁安置等问题由甲方出面协调解决。12．房屋应当符合质量规范标准，商业面积及办公面积应当为粗装修，室外应当有夜景装饰。13．关于土地出让问题，甲方的商业、办公面积的土地出让金及税费由甲方自行承担；住宅安置面积没有超出原有面积的，自己承担土地出让金及税费，超出的，由乙方承担土地出让金及税费；公共部分由全体业主分摊。14．过渡期间为2008年3月1日至2009年10月30日，该期间由乙方支付临时过渡费，具体费用另行约定。住宅每户每月500元。若未能按期交付房屋，乙方以标准两倍支付过渡费。15．甲方应在2008年3月20日之前完成原办公、商业面积的房屋拆迁，在2008年4月15日之前完成住房拆迁工作。16．若双方的行为造成协议无法履行的，应当给对方承担经济损失，损失以评估为准。合同还约定了其他施工期间的权利义务。 2008年1月30日，棉业公司作为甲方，米兰公司作为乙方，签订一份《共同开发商住小区补偿合同书》，约定以下内容：1．甲方拆迁过渡期间办公费用每月5,000元整，按实际月支付。2．甲方办公、商业设施搬迁补偿费200,000元，由乙方一次性支付。3．甲方原一楼商业面积由乙方在新建一号或二号楼的一楼商业面积予以补偿。 2008年4月13日，棉业公司与案外人喀什地区供销社、喀什地区经贸委作为甲方，米兰公司作为乙方，签订《共同开发商住小区补充协议书》，约定如下内容：1．对原协议第四条即本判决书载明的前述第10项内容，修改为住宅楼新建超出原面积，在不超过10平方米的范围内，以优惠价1,850元出售给住户；超出部分在10平方米以上，按市场价销售给住户。2．甲乙双方对工程进行监理招标，费用由乙方承担。3．开发商违约，按照住户住宅新房面积，以3,000元/平方米，由开发商收购并一次性付清。4．甲方应当于2008年5月15日前将全部建筑腾空交由乙方。住户搬迁时，保证门、窗完整。 2008年3月24日，棉业公司与案外人喀什地区供销社、喀什地区经贸委作为甲方，米兰公司作为乙方，签署项目确认书，内容为，喀什噶尔购物广场项目1,000万元保证金，使用范围为：一、拆迁户过渡费，供销社56户20个月每月500元合计56万元，棉业公司98户合计98万元，棉业公司一次性补偿20万元，供销社一次性补偿30万元，棉业办公室租赁费20个月5,000元每月合计10万元，供销社办公室租赁费20万元，经贸委36万元，以上合计270万元。二、开发商前期费用130万元，电梯费用300万元，门窗200万元，竣工无异议时支付100万元。 2008年3月26日，棉业公司在米兰公司的领款单上签字，注明收到住户每月每户500元一年6,000元，98户合计58.8万元，一次性补助费20万元，办公过渡费12个月每月5,000元合计6万元，以上合计84.8万元。 2008年3月27日，喀什地区供销社、喀什地区经贸委、棉业公司从米兰公司处收到保证金600万元。 2008年4月8日，米兰公司出具房产面积统计表，对协议中约定的面积进行了统计。棉业公司在表中手写注明，1．实际补偿面积12,000平方米，住宅楼8,006.72平方米，多余部分为公摊面积。2．其他为商业面积和办公面积3,072.6平方米。3．一层商业面积为920.68平方米。4.415.27平方米平房补偿161.46平方米，减少253.81平方米，包括在3,072.6平方米里。 2009年4月8日，棉业公司与米兰公司签署项目确认书，内容为，确认职工住房拆迁过渡费，拆迁过渡时间为2009年4月至2009年12月，过渡费86户住户9个月每月500元合计38.7万元，扣除2008年未搬迁9户54,000元，扣除货币置换住房3户18,000元，合计31.5万元。2009年4月9日注明收到31.5万元。 2009年4月18日，米兰公司与案外人通州市长城建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，将喀什噶尔购物广场2号楼、4号楼及裙楼承包给该案外人进行施工。 2010年3月16日，米兰公司向棉业公司支付搬迁补助费，86户6个月每户每月500元合计25.8万元。 2011年3月22日，喀什地区供销社与棉业公司作为甲方，米兰公司作为乙方，签订一份补充合同，约定：1．现乙方向甲方交付拆迁安置房139套，面积14,924.13平方米。2．拆迁区内原有拆迁住房154套，部分住户没有搬迁或由乙方自行安置，此面积双方结算时从原安置面积中扣除。3．超面积部分按市场价结算，即每平方米3,500元；乙方交付甲方不足的五套房屋，乙方按3,500元/平方米回购结算。4．依据公告，自2011年1月1日起交房，物业费等由甲方统一和喀什米兰物业服务有限公司结算。 2011年3月22日，喀什米兰物业服务有限公司作为甲方与喀什地区供销社作为乙方签订一份房屋移交及物业费用等结算协议，注明米兰小区2号楼136户及3号楼3户合计139户竣工房屋钥匙移交给乙方，并对物业费等费用进行了结算。 2013年11月29日，米兰喀什分公司向棉业公司及案外人喀什地区供销社、喀什地区经贸委发出会议通知，要求对各单位一号楼拟分配面积进行确认、交付，对所取得物业的产权手续办理，物业管理工作安排和其他事宜进行协商。 2013年12月3日喀什地区供销社及喀什地区经贸委等参会人员在落款处签名并注明部分问题需尽快协商解决。 2013年12月4日，喀什地区供销社发函称供销社物业由其自行代管，代管期一年，期满后各方业主共同决定后期管理事宜。 2013年12月5日，喀什地区供销社与米兰喀什分公司签订1号楼交接明细表，写明建筑面积14,616平方米，1-20层面积13,804平方米，地下室616平方米，21层196平方米，土建、消防、给排水等各部分功能正常。 2014年6月25日，米兰公司向棉业公司发出一份征求意见书，内容为“米兰公司应补偿棉业公司商业及办公面积920.68平方米，现征求你单位同意，在米兰商场一楼补偿400平方米商铺（误差3％），其余部分在新建一号楼6-11层按1：2的面积补偿解决。若无异议，请予以确认”。 2014年6月27日，棉业公司向米兰公司发出回复函，内容为“同意你公司补偿方案，应补偿我公司商业面积920.68平方米，其中400平方米在一楼沿街商铺中划拨补偿，剩余520.68平方米按1：2的比例在10层-11层划拨补偿。根据之前协议，一号楼6-10层补偿棉业公司3,072.6平方米办公面积条款已经生效，不得擅自变更。在收到复函后，你公司应尽快办理房产划拨及产权过户手续”。 2014年11月3日，米兰喀什分公司向棉业公司发出工作联系函，内容为“依据合同及附件，我公司在米兰商场一楼补偿400平方米以内的商铺，其余部分在一号楼第7层，第12、13、14、15层补偿解决。其他问题进行协商，若无异议请确认”。 2014年11月14日，棉业公司向米兰公司发出函，内容为“我公司坚持你单位2014年6月25日意见征求函内容，一楼补偿400平方米（误差3％）的商铺，其余部分在一号楼6-11层按1：2比例补偿面积解决。供销社及经贸委已经搬入新楼，望你公司尽快履行承诺”。 2014年12月10日，米兰喀什分公司向棉业公司发出入住函，内容与2014年11月3日联系函内容基本一致，并提出接通知后尽快到喀什地区供销社办理入住手续。棉业公司签收。 2014年12月17日，米兰喀什分公司向棉业公司发出商铺移交函，写明移交一楼商铺面积397.4平方米。棉业公司予以签收。 2016年4月19日，米兰喀什分公司向棉业公司发出通知，内容为“你单位取得的商铺、宾馆、办公场所土地出让金及税费由你单位自行承担。你单位住宅楼86套9,009.06平方米，需交营业税1,399,482.38元，契税及维修基金640,286.10元，合计金额2,039,768.44元，办公楼面积权属暂不计算，现涉及到国家实施营改增税制改革，望你单位将款项交至我公司，现急需办理房产证，请你单位予以配合”。 另查明，2009年案外人潘立国就拆迁赔偿事宜起诉米兰公司及米兰喀什分公司，要求米兰公司及米兰喀什分公司赔偿损失，该院做出二审判决后，米兰公司及米兰喀什分公司提出申诉，现案件再审情况无法查明。 关于一层商铺现状，重审中，经该院组织双方当事人核对，共同确认一层尚余26套合计921.69平方米商铺未出售，该26套商铺散布于一层商场不同位置。米兰公司表示可以向棉业公司提供该剩余商铺，但棉业公司认为米兰公司应当提供920.68平方米连片商铺或者提供货币补偿。另外，双方还就变更按照适当比例交付其他楼层商业面积进行了协商，但最终亦未达成一致意见。 关于米兰公司对外已出售商铺价格，经调取米兰公司已出售33套商铺的销售合同、购房发票，并结合一层商铺具体坐落图，显示该33套商铺大体分布于一层商场七个不同位置，涵盖不同价格区间，能够反映一层商铺平均价格，据此计算已出售商铺平均价格为12,708元/平方米。双方当事人对于该33套房屋可以反映已出售商铺平均价格没有异议，但米兰公司认为按照该价格计算货币补偿则价格偏高，棉业公司认为该价格偏低。 一审法院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：1．棉业公司要求米兰公司交付一层商业面积920.68平方米（需装修）并且办理相关产权证书或者支付等额价款（含装修费）的诉求有无事实和法律依据。2．双方在多份合同中谁存在违约行为，双方均要求对方承担违约金或违约损失有无事实及法律依据。3．棉业公司请求判令米兰公司支付棉业公司已代为装修房屋的装修款1,360,000元有无事实和法律依据。4．米兰公司请求判令棉业公司交付拆迁安置补偿86套房屋的房屋产权证有无事实和法律依据。5．米兰公司要求棉业公司支付超出拆迁置换面积的购房款6,181,687.5元有无事实和法律依据。6．米兰公司要求棉业公司交付原始房屋产权证书并支付营业税、契税、维修基金等各项费用合计2,039,768.44元有无事实及法律依据。 关于第一个争议焦点，即棉业公司要求米兰公司交付一层商业面积920.68平方米（需装修）并且办理相关产权证书或者支付等额价款（含装修费）的诉求有无事实和法律依据。2008年，棉业公司、米兰公司及案外人喀什地区供销社、喀什地区经贸委签订了《共同开发商住小区的协议书》，4月13日签订了《共同开发商住小区补充协议书》，2008年1月30日签订了《共同开发商住小区补偿合同书》等合同，上述协议及合同明确约定“乙方（米兰公司）将按照拆一补一的政策将甲方（以上三个单位）所拥有的建筑物面积按商业、办公和住宅类别分别安置。1．办公安置到1号楼。…2．商业安置到1号楼，建筑面积9,041.31平方米。其中棉业公司建筑面积3,295.27平方米，分配方法同一款。”双方于2008年1月30日签订的《共同开发商住小区补偿合同书》第三项约定：甲方原一楼商业面积有乙方在新建一号或二号楼的一楼商业面积予以补偿。2008年4月8日，米兰公司与棉业公司共同确认的房产面积统计表中明确记载米兰公司应交付一层商业面积920.68平方米，对此双方当事人均无异议。此后双方当事人在往来函件中对于调整交付商业面积的具体位置进行了探讨，在本案审理过程中亦进行了协商，但并未最终达成一致意见。在此情况下米兰公司仍应当按照原合同约定方式交付商铺。关于一层商业采取实物补偿还是货币补偿问题。虽然目前剩余超过920.68平方米商铺尚未出售，但剩余商铺呈零散分布。双方当事人在原协议与合同中对于交付商铺是否需要连片并未进行具体约定，但考虑到此前商铺一直由米兰公司对外出售，如果交付剩余零散商铺确实不利于棉业公司进行整体使用或处置。而剩余商铺归米兰公司所有，由米兰公司向棉业公司支付等额货币补偿，更符合公平、便利和物尽其用原则。关于商铺货币补偿价格问题。双方当事人在签订原协议书后，又通过签署房产面积统计表形式对补偿一层商业面积进行调整。2013年11月29日，米兰公司通知棉业公司及其他合作开发单位，要求对各单位一层商业拟分配面积进行确认、交付。2014年之后，米兰公司与棉业公司又通过往来函等形式多次对交付一层商业方式进行协商，最终未达成一致意见。通过本案现有证据看，不宜认定商铺迟迟未予交付属于米兰公司或棉业公司的单方责任。考虑到商铺现价格相比原协商交付时的价格存在变化，如若按照棉业公司要求对商铺现价值进行评估，并以评估价值确定货币补偿金额则对米兰公司有失公允。因此，参照米兰公司实际出售商铺的平均价格确定货币补偿金额更为公平合理，按照该价格计算一层商业货币补偿金额应为920.68平方米×12,708元=11,700,001.44元。 关于第二争议焦点，即双方在多份合同中谁存在违约行为，双方均要求对方承担违约金或违约损失有无事实及法律依据。棉业公司提出，米兰公司没有履行双方约定的安置补偿义务，没有交付或迟延交付房屋，没有对房屋进行装修，因此应当按约定承担交付房屋、支付过渡费用并承担损失。米兰公司则主张，其已经履行了安置补偿义务，交付了房屋，支付了过渡期间的费用；另因棉业公司没有按约定时间拆迁，导致米兰公司迟延施工，由此造成的迟延交付房屋的责任不是米兰公司造成的，应当由棉业公司自行承担。另因棉业公司迟延拆迁，导致米兰公司迟延施工造成的损失，棉业公司亦应当予以赔偿。双方虽在合同中约定了拆迁期限，但是对于何时拆迁完成以及如何交付被拆迁的土地及房屋，双方当事人均未能提供充分、有效的证据予以证实。对于拆迁的具体过程，依据双方的陈述及现有证据，已经无法查实。因此对于米兰公司主张的棉业公司迟延拆迁应承担违约责任的主张，该院不予支持。虽然米兰公司于2014年12月17日出具《商铺移交函》通知棉业公司接受397.4平方米的商铺，棉业公司的职员买买提力签收，但是没有实际交易。后来的往来函中双方都未提到违约的事情。另依据查明的案件事实，米兰公司已经向棉业公司交付了住宅面积及办公面积。再依据前述拆迁时间无法查清的内容及米兰公司给付款项的相关证据，无法证实棉业公司提出的米兰公司迟延交付房屋等违约行为。综上，双方主张对方存在违约，应当承担违约金或违约损失的诉讼请求，均无事实依据，该院对棉业公司本诉及米兰公司反诉的该部分诉讼请求，均不予支持。 关于第三个争议焦点，即棉业公司请求判令米兰公司支付棉业公司已代为装修房屋的装修款1,360,000元有无事实和法律依据。依据查明的事实，双方在移交房屋时，均没有提出装修问题，而作为接受房屋的棉业公司，自2013年至2016年起诉之前的期间双方往来函件及协商过程中，从未向米兰公司及米兰喀什分公司提出过装修问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。棉业公司在合理期限内未要求履行，且双方合同约定的粗装修，其标准依据现有证据也无法进行认定。因此对于棉业公司主张的装修费用，该院亦不予支持。 关于第四个争议焦点，即米兰公司请求判令棉业公司交付拆迁安置补偿86套房屋的房屋产权证有无事实和法律依据。因双方当事人通过签订协议、合同书以及房产面积统计表等形式已经对交付不同房屋的面积进行了多次协商确认，现也无其他证据证实该协商确认面积存在重大误解、显失公平等明显不当情形，故对于米兰公司要求棉业公司重新提供房产证件以重新核实补偿面积的请求不予支持。 关于第五个争议焦点，即米兰公司要求棉业公司支付超出拆迁置换面积的购房款6,181,687.5元有无事实和法律依据。对于以上诉讼请求，在《共同开发商住小区的协议书》第三条约定，住宅面积12,274.78平方米产权属于个人。2008年4月13日的《共同开发商住小区补充协议书》第一条约定，如果新建面积超过原面积，按市场价或优惠价出售给甲方住户。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任，而且米兰公司不应首先向棉业公司进行主张，且在2011年交付住宅时亦未能提出对应的给付剩余房款的请求，因此对于米兰公司向棉业公司所提该部分主张，本案不予支持。 关于第六个争议焦点，即米兰公司要求棉业公司交付原始房屋产权证书并支付营业税、契税、维修基金等各项费用合计2,039,768.44元有无事实及法律依据。双方签订的《共同开发商住小区的协议书》第六条约定：1．甲方（棉业公司）取得的商铺、宾馆、办公场所的土地出让金及税费由甲方（棉业公司）自行承担。2．被拆迁安置户住宅安置面积，在原建筑面积范围以内，自己承担土地出让金及税费。3．被拆迁安置户住宅安置面积，超过原建筑面积范围的，超建筑面积部分，由乙方（米兰公司）承担土地出让金和税费。而对于相关税费的具体项目该协议并未明确约定。米兰公司作为专业的房地产开发商，应当负责办理现有房屋产权证书及交纳相应的营业税、契税。本案中，米兰公司亦未提供证据证实其已经实际缴纳或承担了相关税费，故对其该项请求不予支持。 另外，棉业公司和米兰公司主张的其他费用，无充足证据证实，亦无明确法律依据，对此不予支持。一审法院判决：一、米兰公司、米兰喀什分公司依法履行双方签订的《共同开发商住小区的协议书》和《共同开发商住小区补偿合同书》以及双方后来达成的补充协议书；二、米兰公司、米兰喀什分公司向棉业公司于判决生效后十五天之内支付米兰大厦一层920.68平方米商业面积等额价款11,700,001.44元；三、驳回棉业公司的其他诉讼请求；四、驳回米兰公司、米兰喀什分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100,536元，由米兰公司、米兰喀什分公司负担53,686元，棉业公司负担46,850元。反诉案件受理费62,564元，由米兰公司负担。 本院二审期间，米兰公司、米兰喀什分公司为证实其上诉主张提交以下证据：第一组证据：喀市税通（2018）1007号即国家税务总局喀什市税务局税务事项通知书，拟证实：国家税务总局喀什市税务局通知米兰喀什分公司缴纳营业税、城建税等税款共计2,292,308.41元。该税款按合同约定应由棉业公司承担，棉业公司未缴纳，导致权属证书无法办理。第二组证据：不动产权证书四份，分别位于喀什市解放南路8号2幢1单元、2单元、3单元、4单元，拟证实：2幢5单元均为拆迁安置户，因没有交税，无法办理不动产权证，其余四个单元属对外销售的商品房，权属证书办理完毕。棉业公司质证意见：对税务事项通知书及四份房产证真实性认可，关联性不认可，证明问题不认可。税务事项通知书由税务机关发给米兰公司，税的名称与棉业公司无关。本院认证意见：对上述证据真实性认可，与本案的关联性综合全案予以认定。 棉业公司应二审法院要求提供拆迁安置补偿的86套房屋的房屋产权证复印件，米兰公司、米兰喀什分公司对其真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认证意见，对其真实性、合法性、关联性均予以确认。 米兰公司、米兰喀什分公司提供喀什棉业公司面积核对表一份，该表根据棉业公司提供的86位拆迁安置户的房屋面积，与喀什天正房地产估价测量资讯有限责任公司2012年作出的房产面积测绘成果报告书中86位拆迁安置户新安置房屋的面积，未超过10平方米的超出面积按1,850元/平方米计算，超出面积在10平方米以上的，按3,500元/平方米计算，得出超出拆迁置换面积的购房款为7,735,853.5元。棉业公司对安置后的房屋面积按测绘成果报告书的面积予以认定无异议，对面积核对表真实性、合法性、关联性均不认可。棉业公司认为原拆迁房屋的面积不好确定，一方面，棉业公司与米兰公司测绘的原拆迁住宅楼总面积为8,006.72平方米，与98位拆迁安置户的房产证面积是否相同不确定。另一方面，拆迁安置户的房屋面积存在相同户型，不同办证时间登记面积不同的情况。即便按原房产证面积进行计算，超出拆迁置换面积的购房款也应由职工个人承担。本院认证意见，对该证据与案件的关联性需综合全案进行认定。 本院二审查明：1．案涉《共同开发商住小区的协议书》第五条有关安置房屋的标准，约定米兰公司给棉业公司的办公室为粗装修，按照喀什市建筑的规范要求，室外必须安装夜景装饰。办公楼应具备符合消防规范的消防设施、采暖、电照、供排水、卫生洁具、地面瓷砖等设施。2.2009年案外人潘立国就拆迁赔偿事宜起诉米兰公司及米兰喀什分公司，要求米兰公司及米兰喀什分公司赔偿损失，原一、二审法院查明事实为，2008年12月，米兰公司未通知潘立国对其承租的位于喀什市解放南路64号的店铺进行拆除，造成潘立国财产损失，原一、二审判决认定米兰喀什分公司赔偿潘立国损失657,805元。米兰公司及米兰喀什分公司提出申诉，案件进入再审后的结果暂时无法查明。3.2014年12月17日，米兰喀什分公司向棉业公司发出商铺移交函，写明移交一楼商铺面积397.4平方米，接件人是买买提力，未加盖棉业公司公章。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：米兰公司、米兰喀什分公司是实物补偿920.68平方米的商业面积还是货币补偿11,700,001.44元；米兰公司、米兰喀什分公司是否违约，应否承担损失5,919,908.02元；米兰公司、米兰喀什分公司应否承担装修款1,360,000元；棉业公司应否向米兰公司交付拆迁安置补偿86套房屋的房屋产权证；棉业公司应否承担超出拆迁置换面积的购房款6,181,687.5元；棉业公司应否承担营业税、契税、维修基金2,039,768.44元。 关于米兰公司、米兰喀什分公司是实物补偿920.68平方米的商业面积还是货币补偿11,700,001.44元的问题。2008年4月13日，双方当事人盖章确认的房产面积统计表，约定米兰公司向棉业公司补偿一层商业面积920.68平方米。2014年，双方当事人来往函件中，米兰公司提出在米兰商场一楼补偿400平方米（误差3％）的商铺，其余部分在一号楼其他楼层按1：2补偿，双方最终未达成一致意见。米兰公司提供的397.4平方米一楼商铺移交函中仅有买买提力签字，棉业公司不予认可且未实际办理入住手续，原审对该部分面积未予认定正确。考虑到一楼所有商铺均未实际经营，米兰公司留存在一楼商铺面积仅剩余921.69平方米，位置或不成片，或在角落，按实物交付棉业公司显失公平且不利于管理。一审法院综合考虑后，参照米兰公司实际出售商铺的平均价格确定以货币11,700,001.44元补偿棉业公司，较为公平合理，本院予以维持。米兰公司、米兰喀什分公司要求实物交付920.68平方米商铺的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于米兰公司、米兰喀什分公司应否承担损失5,919,908.02元的问题。一方面，棉业公司一审主张损失是依据商业面积920平方米×60元/平方米×12个月×5年与办公楼面积3,072.6平方米×30元/平方米×12个月×5年之和，而二审主张的损失为920平方米货币对价11,700,001.44元计算自2012年1月1日至2021年1月1日的利息，主张的前后内容不一致。另一方面，双方在《共同开发商住小区补充协议书》中约定，棉业公司应于2008年5月15日前将办公、商业、住宅等全部建筑腾空交给米兰公司。棉业公司未提供证据证实何时将腾空的建筑交给米兰公司，而米兰公司提供的（2012）喀民再终字第25号民事裁定书，证实案外人潘立国在2008年12月未腾空房屋。棉业公司在庭审中亦认可2008年底腾空相关房屋。综上，米兰公司迟延交付商铺与棉业公司未按时腾空房屋有关。考虑到米兰商场一楼商铺均未实际经营，棉业公司一、二审计算损失的方式亦没有合同及法律依据，故原审未予支持棉业公司要求米兰公司、米兰喀什分公司承担违约损失的请求，并无不当，本院予以维持。棉业公司该项上诉请求不能成立。 关于米兰公司、米兰喀什分公司应否承担装修款1,360,000元的问题。案涉《共同开发商住小区的协议书》约定，交付的办公室为粗装修，应具备符合消防规范的消防设施、采暖、电照、供排水、卫生洁具、地面瓷砖等设施，故米兰公司有义务根据合同约定向棉业公司提供带有卫生洁具及地面瓷砖的办公室。棉业公司在起诉前已经接收相应面积的办公室，其主张接收的办公室没有卫生洁具及地面瓷砖，却未提供证据证实；关于粗装修损失的数额，亦是棉业公司自行估算，故原审法院对棉业公司要求米兰公司、米兰喀什分公司承担未按约定粗装修的相应损失的请求未予支持正确，本院予以支持。因棉业公司系要求米兰公司、米兰喀什分公司承担未按合同约定进行粗装修的损失，而非要求继续履行合同义务，故一审法院有关棉业公司在合理期限内未要求履行，该公司不能再要求米兰公司、米兰喀什分公司继续履行的分析不当，本院予以纠正。棉业公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于棉业公司应否向米兰公司交付拆迁安置补偿86套房屋的房屋产权证的问题。案涉《共同开发商住小区的协议书》约定，154套住宅（面积12,274.78平方米）产权属于职工个人，协议中未约定棉业公司或职工个人有义务向米兰公司交付房产证原件；米兰公司主张一套房产不能存在两个权属证书，收回原权属证书才能办理新的不动产权证书，却未提供证据证实；米兰公司主张交付原房屋产权证是补交差额房款的必要证据，因棉业公司已将86位拆迁安置户的房产证复印件提交，计算房款差额已不存在障碍，故米兰公司要求棉业公司交付拆迁安置补偿86套房屋的房屋产权证无合同依据及法律依据，原审未予支持米兰公司要求给付86套房屋产权证的请求正确，本院予以维持。米兰公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于棉业公司应否承担超出拆迁置换面积的购房款6,181,687.5元的问题。案涉《共同开发商住小区的协议书》约定，154套住宅（面积12,274.78平方米）产权属于职工个人。拆迁的住宅楼原则上按实际面积安置，如果新建面积超过原面积，米兰公司同意在不超过10％的超面积范围内，将超面积部分按米兰公司市场销售价的基础上优惠10％出售给棉业公司；如果超面积部分在原补偿面积10％以上，米兰公司按市场销售价出售给棉业公司。案涉《共同开发商住小区补充协议书》约定，米兰公司同意在不超过10平方米的超面积范围内，将超面积部分按1,850元/平方米出售给棉业公司住户；如果超面积部分在原补偿面积10平方米以上的，米兰公司按市场销售价出售给棉业公司住户。2011年3月22日，喀什地区供销社、棉业公司与米兰公司签订的《补充合同》，约定超面积部分米兰公司按市场价结算，即按3,500元/平方米结算。因拆迁住宅的产权属于个人即棉业公司住户，《共同开发商住小区补充协议书》中亦约定由棉业公司的住户承担超面积购房款，属于当事人约定由第三人向米兰公司履行债务的情形。现米兰公司已经按协议约定拆除住宅，亦将建成的住宅交付棉业公司的住户。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”现86位拆迁安置户未明确表示是否愿意向米兰公司履行债务，在第三人未明确不履行债务的情形下，米兰公司直接要求棉业公司履行债务不当。原审未予支持米兰公司要求棉业公司给付超出拆迁置换面积购房款的请求正确，本院予以维持。米兰公司可与棉业公司及86位拆迁安置户另行处理。米兰公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于棉业公司应否承担营业税、契税、维修基金2,039,768.44元的问题。案涉《共同开发商住小区的协议书》第六条有关拆迁区土地出让问题，约定棉业公司取得的商铺、宾馆、办公场所的土地出让金及税费由棉业公司自行承担；被拆迁安置户住宅安置面积，在原建筑面积范围以内，自己承担土地出让金及税费。结合上下文意思，本处有关税费是与土地出让金相关的税费，协议并未约定其他税款及维修基金如何负担。米兰公司一审提供其单方出具的通知，告知棉业公司86套安置住宅楼需交纳营业税、契税及维修基金共2,039,768.44元，棉业公司不认可，该证据不能证实待证问题，原审未予认定与本案的关联性正确。二审中，米兰公司出具喀什税通（2018）1007号税务事项通知书，系税务机关通知米兰喀什分公司缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税等合计2,292,308.41元，税的内容与一审主张的契税、维修基金无关，缴纳的税额也存在出入，该证据不能证实待证问题，对其关联性本院不予确认。虽棉业公司认可86套安置户应承担相应的契税及维修基金，但米兰公司未提供证据证实已替住户代缴，一审法院未予支持米兰公司要求棉业公司承担营业税、契税、维修基金2,039,768.44元的请求正确，本院予以维持。米兰公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，棉业公司与米兰公司、米兰喀什分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决理由虽有瑕疵，但结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费224,109.56元，由新疆棉花产业（集团）喀什棉业有限责任公司负担62,759.36元，由新疆米兰房地产开发有限公司、新疆米兰房地产开发有限公司喀什分公司负担161,350.2元。 本判决为终审判决。 审判长 宋   振   芹 审判员 阿布拉·买合苏提 审判员 孙      祎 二〇二一年六月十六日 书记员 叶   云   飞