辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7342号上诉人（原审原告）：赵秀云，女，1958年5月20日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王采石，系辽宁中宇智博律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨云芝，女，1954年9月15日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王采石，系辽宁中宇智博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所地沈阳市沈河区青年大街185号。负责人：张静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张京，系置业公司地产部员工。委托诉讼代理人：安雪，系金廊分公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳茂业置业有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街185-2号沈阳茂业中心7楼。法定代表人：张静，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张京，系置业公司地产部员工。委托诉讼代理人：安雪，系金廊分公司员工。上诉人赵秀云、杨云芝因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。赵秀云、杨云芝上诉请求：1、撤销沈河区人民法院（2020）辽0103民初2971号民事判决，查清事实改判或者将本案发回重审；2、本案一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在主观臆断，缺乏客观公正性。关于被上诉人给上诉人擅自断电造成被上诉人无法继续经营，带来极大经济损失问题，一审法院主观臆断认为被上诉人采取断电措施系为了避免自身损失扩大，且断电前应通知到上诉人不应直接断电。根据相关法律法规的规定，由于水、电是由相关专业单位进行供应，其他主体是没有权利断水断电的。即使与承租人之间的房屋租赁合同中明确写明了拖欠房租就断水断电，该条款也是无效的。如果因给承租人断水断电造成的损失，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。而并非一审判决中所述被上诉人直接断电的行为欠妥，是无论通知到达承租人与否其根本无权给承租人断电。二、被上诉人自2019年12月7日起给我培训中心违法断电，最终导致原告培训中心无法经营，再加之供暖无法达标，培训中心被迫停课，遣散员工并进行补偿，取消培训全部课程，返还并赔偿班级学员全部课程收费，租赁合同因被上诉人租赁物不具备消防安全和供暖等使用功能，同时被上诉人违法断电导致商铺无法运营，合同目的无法实现。在合同期内上诉人无法正常使用租赁房屋，房屋装修剩余价值亦无法使用，而一审判决却称上诉人主张装修剩余价值损失并非被上诉人过错导致。三、对于上诉人主张返还采暖费，上诉人多次测量多时间段温度均达不到供暖标准，上诉人缴纳租赁费是包含采暖费的，理应享受标准的供暖温度，现因租赁房屋内温度不达标造成的损失应该由被上诉人赔偿。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。赵秀云、杨云芝一审诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司之间的《配套项目租赁合同》；2、请求判令二被告赔偿原告装修剩余价值共计112104元；3、请求判令二被告返还原告采暖费共计43319.04元；4、请求判令二被告承担原告的人员遣散工资补偿费用共计30000元；5、请求判令二被告赔偿原告经营可期待利益损失共计29488元；6、请求判令被告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司承担违约金66842.11元；7、请求判令本案诉讼费、评估鉴定费和律师费等由二被告承担。庭审中，原告放弃对律师费的主张。事实和理由：1、2017年12月5日分别与被告之间签订了配套项目租赁合同，合同号为YX20017909和YX20017910，租赁面积共计676.86平方米，用于开办琪恩教育培训中心，租赁经营期限自2018年3月1日起至2020年8月31日。2、被告于2018年3月1日将商铺交付原告，原告按照培训中心的标准进行了装修并投入使用，在租赁合同履行期间，被告多次改变当初设计规划，重新调整规划商铺动线，按照规定应当报送消防部门验收通过，但被告经消防验收不合格，由于原告举办的是培训中心，如果消防不合格无法继续经营下去，于是举报至政府相关部门，相关消防部门下达了整改通知书，但被告一直未整改，导致原告至今无法办理相关手续，无法实现合同目的。3、原告使用租赁商铺期间，2018年整个供暖期间以及2019年供暖至今培训中心温度一直不达标，原告和其他商铺集体投诉供暖管理部门并实际测量温度7次，分别为11°、12°、10°11.5°、15°、12.5°、14.5°不能达到室内温度16°，原告缴纳租赁费是包含采暖费的，按照沈阳市供暖相关规定应当给予返还原告供暖费，共计21659.52元。由于供暖无法达到政府规定标准，租赁商铺因太冷无法正常使用，导致原告生源流失，损失严重。4、被告自2019年12月7日起给我培训中心违法断电，最终导致原告培训中心无法经营，再加之供暖无法达标，培训中心被迫停课，取消培训全部课程，返还并赔偿班级学员全部课程收费，租赁合同因被告租赁物不具备消防安全和供暖等使用功能，同时被告违法断电导致商铺无法运营，合同目的无法实现。5、原告因被告违约行为导致合同无法履行，造成损失如下:（1）原告装修损失共计120000元（总计180000元，两年无法正常使用）；（2）采暖费损失:43319.04元（2018及2019年度采暖费）；（3）员工遣散补偿费用共计30000元；（4）造成可期待利益损失29488元（返还课时费共计147440元）；（5）造成原告律师费维权损失5000元。综上所述，被告出租商铺因消防验收不合格、供暖严重不达标且给原告违法断电等违约行为，导致原告无法运营，合同目的根本无法实现，根据《合同法》第94条以及《电力法》、《物业管理条例》的相关规定，被告违约行为达到了原告行使解除权的条件，在合同解除后被告应该赔偿原告的全部经济损失。为了维护原告合法权益遂向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公平公正判决。沈阳茂业置业有限公司金廊分公司一审反诉请求：1、判令双方签订的两份《配套项目租赁合同》于2020年1月10日解除；2、判令反诉被告立即支付拖欠租金、物业费共暂计133846元（2019年9月10日至2020年1月10日）；3、判令反诉被告立即支付前述款项自应付之日起至反诉被告实际返还之日止按每日1‰计算违约金，暂定69175.5元（暂计至2020年6月18日）；4、判令反诉被告立即按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，归还反诉原告，并办理工商注销手续等合同义务；5、判令反诉被告立即支付场地占用费99831.91元（自2020年1月11日暂计至2020年6月18日，请求判令至反诉被告实际交还场地之日止）；6、判令反诉被告承担本案诉讼费等一切费用。庭审中，反诉原告放弃向反诉被告主张办理工商注销手续等合同义务。一审法院认定事实：2017年12月5日，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司作为甲方，赵秀云、杨云芝分别作为乙方，双方签订《茂业百货配套项目租赁合同》两份，合同约定甲乙双方就乙方租赁甲方场地的相关事宜协商一致签订本合同，乙方租赁场地位于甲方3（楼），建筑面积为245.48平方米，用于奥数、书法培训中心项目，租赁经营期限自2018年3月1日起至2020年8月31日，甲方于2018年3月1日将租赁场地交付乙方，甲方给予乙方61天的装修免租期即至2017年4月30日止，从次日起乙方应按合同约定的标准向甲方交纳租金、设施服务费及其他相关费用。2018年6月1日至2019年5月31日每月基本租金为2987元/5249元，2019年7月1日至2020年8月31日每月基本租金为3435元/6036元，除首月租金外，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下月租金及设施服务费，乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金，如乙方拖欠租金20日以上的，甲方有权单方面解除合同。同时约定，乙方接收租赁场地后，租赁场地一切工程改造项目均由乙方自行负责施工或委托有相关资质的施工方施工并按照有关规定办理报批验收手续，包括但不限于施工许可、消防验收等。乙方应承担租赁场地内的消防安全责任，保证租赁商铺符合各项消防标准，并遵守关于消防管理的相关制度。租赁期满或在本合同被提前终止时，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态并予以归还，并应在15天内结清应付的租金及其他费用，否则，乙方每逾期一天，乙方须向甲方交纳滞纳金（相当于两倍的日租金及营运管理费），同时经甲方书面催促后乙方仍未在甲方指定期间内清空遗留的设施、设备及物品，则甲方有权自行处置相关遗留物品，无论甲方如何处置上述遗留物品，乙方均不得要求甲方予以赔偿，同时，甲方有权通知商场管理方停止向该商铺提供水、电、煤气、中央空调及其他管理服务，由此对乙方产生的任何影响，甲方不承担任何责任。若乙方延迟履行商铺返还义务的，除本合同其他相关约定外，乙方还用自本合同终止之日起直至该商铺返还甲方为止，每逾期一日，乙方按租期届满或提前解除前一个月的日租金标准的双倍向甲方支付占用期间的占用费。双方补充约定物业管理费分别为4593元/月和2614元/月。原告签订合同后对商铺进行装修并于2018年7月5日投入使用，用以经营琪恩教育培训中心，其租金交纳至2019年8月。2019年10月23日，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司向原告发出催款函，截至2019年10月23日，原告已拖欠9月和10月租金及物业费12098元、质保金22404元、滞纳金10054.81元，同时告知原告在收到函三日内清偿上述全部欠款，否则金廊分公司将进行断电处理并有权单方解除合同。2019年11月5日，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司再次向原告发出二次催款函，原告已拖欠9月至11月租金及物业费18147元、质保金22404元、滞纳金11124.37元，再次告知原告如未清偿欠款公司将进行断电处理。原告拒收上述邮件。2019年12月，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司以原告拖欠租金为由将原告所经营的商铺断电，原告未在从事经营活动并于2019年12月8日发出公告，琪恩教育培训中心各学科课程自2019年12月8日起全部暂停，承诺向学员退还学费，屋内设施设备仍由原告管理。2020年1月6日，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司向赵秀云、杨云芝邮寄解除合同通知书，以承租人拖欠费用为由与其解除合同并通知承租人于2020年1月10日前交清所有费用、交还场地及承担其他合同义务。沈阳茂业置业有限公司金廊分公司与沈阳市第二热力供暖公司签订供热合同，由沈阳市第二热力供暖公司向茂业百货供暖，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司已缴纳2017至2020年度的采暖费。根据被告提交的沈阳市公安消防局建设工程消防验收意见书载明对沈阳茂业中心商业裙房的建设工程消防验收评定为消防验收合格。沈阳茂业天地（商场）自2020年2月6日起庭审辩论终结前一直处于闭店状态，对外公示的闭店理由为“根据政府及教委对新型冠状病毒感染××疫情的防控工作部署要求”。现双方在履行租赁合同过程中产生争议，故诉至法院。本案在审理过程中，原告赵秀云、杨云芝提交评估申请，请求对位于沈河区青年大街185号茂业百货3楼琪恩教育培训中心装修剩余价值进行评估，本院委托辽宁光辉资产评估有限责任公司对上述评估项目进行鉴定，该评估公司于2020年9月17日作出评估报告，评估价格为112104元。沈阳茂业置业有限公司金廊分公司对评估报告有异议提出复议，该评估公司作出复函。一审法院认为，赵秀云、杨云芝与沈阳茂业置业有限公司金廊分公司签订的《茂业百货配套项目租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，双方在租赁合同履行过程中，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司依约将承租商铺交付给赵秀云、杨云芝使用，赵秀云、杨云芝亦应按照合同约定的期间及时足额给付租金，其未按时给付租金，过错在先，二原告虽以消防不合格以及供暖不达标为由不交纳租金，但被告提交了消防合格的证明材料以及交纳采暖费的凭证，且原告所提交的证据均不足以证明其不交纳租金的理由成立，故原告赵秀云、杨云芝违反合同约定，应承担违约责任。沈阳茂业置业有限公司金廊分公司根据合同约定采取断电措施系为了避免自身损失扩大，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司虽在采取断电措施前已向原告邮寄催款函，但被告并未举证证明其断电的行为直接通知送达到原告，如被告直接断电必然扩大原告的损失，且双方之间的租赁合同仍在履行阶段，被告擅自断电侵害了原告合法使用商铺的经营权，故沈阳茂业置业有限公司金廊分公司直接断电的行为欠妥，应当承担因其断电行为给原告造成的损失，被告沈阳茂业置业有限公司应对沈阳茂业置业有限公司金廊分公司所付债务承担连带责任。关于双方主张解除《茂业百货配套项目租赁合同》的问题。按照合同约定，承租人迟延交付租金20日以上的，承租人有权单方面解除合同，因赵秀云、杨云芝迟延交付租金，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司先后向其发送催款函及解除合同通知书，但现有证据无法证明沈阳茂业置业有限公司金廊分公司已将解除合同的事项通知反诉被告，故无法认定双方之间的租赁合同已于2020年1月10日解除。赵秀云、杨云芝提起诉讼后，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于2020年6月18日签收起诉状且茂业金廊分公司亦同意解除合同，故认定《茂业百货配套项目租赁合同》的解除时间为2020年6月18日。关于原告赵秀云、杨云芝主张赔偿其装修剩余价值及评估费的问题。被告因原告未及时交纳租金存在违约与其解除租赁合同，合同中已约定承租人自行拆除装饰装修物，双方解除租赁合同后，原告仍有义务将承租的商铺恢复交接时的原状返还给出租人，故原告所主张的该项损失并非因被告的过错所致，对其所主张的损失要求被告承担，于法无据，不予支持。关于原告赵秀云、杨云芝主张返还采暖费的问题。原告所提交的证据并非是持续的、多时间段的温度统计，不具有客观性，无法认定原告所主张温度不达标的事实，且被告并非供暖单位和收费主体，其作为出租方在履行租赁合同过程中就该问题亦无过错，故原告的该项主张缺乏事实依据，不予支持。关于原告赵秀云、杨云芝主张被告承担人员遣散工资补偿费用的问题。原告无法继续经营的原因系因其拖欠租金违约在先所致，故原告主张的该项损失并非被告造成，对其该项主张不予支持。关于原告赵秀云、杨云芝主张赔偿其经营可期待利益损失的问题。被告在未通知到达原告采取断电措施的情况下擅自断电，给原告造成经营损失，应当按照其过错程度向原告予以赔偿。根据合同约定15天的免租搬迁期并结合双方的过错程度，酌定被告应当提前15天有效通知原告断电的事实，故被告应当向原告承担15天内给原告造成的损失，因被告的断电行为导致原告无法经营将学费予以退还，故结合课时单价、剩余课时数、学员人数等因素，酌定被告应赔偿原告经济损失22000元。关于原告赵秀云、杨云芝主张被告承担违约金的问题。原告以被告消防不合格以及供暖温度不达标为由认为双方签订的合同目的无法实现，被告存在违约行为，但如前所述，被告已提供证据证明商场整体消防验收合格，原告不能仅凭通话录音作出消防不合格的结论，而且原告采取的测温统计方式不具有客观性，故被告依约履行合同义务，不存在违约行为，原告的该项主张事实依据不足，不予支持。关于反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司主张反诉被告给付租金、物业费的问题。反诉被告自2019年9月起拖欠租金和物业费，因反诉原告的断电行为导致反诉被告自2019年12月8日起暂停授课，至此双方之间的合同目的已无法实现，反诉被告自2019年12月8日起未再享受物业服务，故对反诉原告物业费的主张，确定反诉被告给付至2019年12月8日共计23480.87元[（4593+2614）×3个月+（4593+2614）÷31天×8天]。对于租金，反诉原告擅自断电的行为导致反诉被告无法正常使用租赁物，侵害了反诉被告的承租权，故对于断电行为发生后即2019年12月8日的租金应予以适当减免，因反诉原告于2020年2月6日开始一直处于闭店状态，故酌定反诉被告按照租金的70%自2019年12月8日给付至2020年2月5日共计44038.57元[（6036+3435）×3个月+（6036+3435）÷31天×8天+（6036+3435）÷31天×23天×70%+（6036+3435）×70%+（6036+3435）÷29天×5天]。关于反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司主张反诉被告给付违约金的问题。根据合同约定，承租人应于每月25-31日期间向出租人交纳下月租金，如未按约定交纳租金的，每逾期一日，应向出租人支付欠费总额1‰的违约金。因反诉被告于2019年12月31日向法院提交诉讼材料主张解除租赁合同，故应认定反诉被告自2019年12月31日起与反诉原告产生纠纷，并非恶意拖欠租金，故对于反诉被告未按约定给付2019年9月至2019年12月期间的租金应当按照约定向反诉原告给付违约金至实际给付之日止即以9471元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止；以9471元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止；以9471元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止；以9471元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日止，以上违约金计算标准均为日1‰。关于反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司主张反诉被告给付场地占有使用费的问题。合同中虽约定合同被提前终止时，承租人逾期交付租赁场所及其设施的，每逾期一天，需交纳滞留金（相当于两倍的日租金及营运管理费），但合同约定的滞留金明显高于出租人的实际损失，且反诉被告未返还租赁物系与反诉原告产生纠纷，并非反诉被告故意占用。另外，合同亦约定出租人赋予承租人15天的免租搬迁期，同时享有自行处置相关遗留物品的权利，但反诉原告并未行使该项权利，且反诉原告自2020年2月6日起一直处于闭店状态，其亦未将商铺积极出租从而将损失自行扩大，故应由其自行承担损失扩大的责任，对其该项主张不予支持。关于反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司主张反诉被告将承租场地恢复原状并予以返还的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因双方签订的租赁合同中已明确约定合同解除或终止时，承租人应在15天内将商铺返还给出租人并自行负担费用将该商铺内的属于承租人的所有动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识撤除、清理、清扫，恢复交接时原告或确保商铺适于验收交接状态，因此反诉被告有义务拆除设施、腾空诉争场地，对装饰装修物可由反诉被告自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，反诉被告应当恢复原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告赵秀云、杨云芝经济损失22000元；二、被告沈阳茂业置业有限公司对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任；三、反诉被告赵秀云、杨云芝于本判决发生法律效力之日起十五日内给付反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司物业费23480.87元、房屋租金44038.57元；四、反诉被告赵秀云、杨云芝于本判决发生法律效力之日起十五日内给付反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司违约金（以9471元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止；以9471元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止；以9471元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止；以9471元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日止，以上违约金计算标准均为日1‰）；五、反诉被告赵秀云、杨云芝于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租商铺恢复原状并返还给反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司；六、驳回原告赵秀云、杨云芝、反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元（原告已预交6781元，退回原告1255元），由原告赵秀云、杨云芝负担5095元，由被告沈阳茂业置业有限公司、沈阳茂业置业有限公司金廊分公司负担431元。反诉费2921元，由反诉原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司负担1603元，反诉被告赵秀云、杨云芝负担1318元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，诉争租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，原审关于该协议应为合法有效的认定正确。双方在租赁合同履行过程中，被上诉人己依约将承租商铺交付给上诉人使用，上诉人即应按照合同约定及时足额给付租金，其未按时给付租金，过错在先。上诉人虽以消防不合格以及供暖不达标为由不交纳租金，但被上诉人提交的消防合格证明材料以及交纳采暖费凭证，能够证明被上诉人己履行使出租商铺符合消防及供暖要求的合同义务，而上诉人提交证据不足以证明其不交纳租金的理由成立，故原审认定上诉人违约在先，应承担违约责任，驳回上诉人要求被上诉人赔偿装修剩余价值及其它各项损失的诉请并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8447元，由上诉人赵秀云、杨云芝负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年六月二十二日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。