广西壮族自治区贵港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂08执复41号 申请复议人（异议人、利害关系人）：罗彬，男，1990年9月7日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：罗胜捷，男，1962年10月12日出生，汉族，住桂平市;系申请复议人罗彬之父。 委托诉讼代理人：罗绍之，广西万益律师事务所律师。 申请执行人：桂平市农村信用合作联社，住所地：桂平市西山镇人民中路兴宁社区。 申请复议人罗彬不服桂平市人民法院（以下简称桂平法院）作出的（2021）桂0881执异63号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院认为，执行法院的拍卖公告已对竞买风险和瑕疵责任承担问题作出公示说明，因此异议人未实地看样就参与竞买，后果由其自行承担；购买房屋是家庭大事，即使是执行法院负责拍卖联系事宜的工作人员未履行义务导致异议人未能实地看样，后果也只会降低异议人的参与竞买意愿和竞价意愿，最终参与竞买以及竞买出价，更是在异议人谨慎考虑未实地看样风险后自己作出的决定，因此异议人认为执行法院对涉案房屋的说明、展示失实，未履行带异议人实地看样，存在程序错误，导致异议人有重大误解而竞拍，应撤销拍卖的事由不成立。至于异议人主张房屋存在租赁的问题，没有事实依据，不予认定。拍卖成功后，执行法院会按程序负责强制清空房屋交付给买受人，买受人此后如果遭受原屋主等人的违法侵害，既可通过依法寻求救济解决，也与本次拍卖应否撤销无关。综上所述，异议人的异议没有事实及法律依据，应裁定驳回。为此，裁定：驳回异议人罗彬的异议请求。 申请复议人罗彬复议称，一、桂平法院在淘宝网拍卖登记在覃运坚名下的坐落于桂平市过程中，未在拍卖公告中充分披露该房屋基本情况，拒绝申请复议人要求查看房屋的请求，导致申请复议人基于房屋外部状况误认为房屋可以正常使用，竞拍后才得知拍卖房屋内部十分残破，如使用修复成本畸高，无法正常使用。二、桂平法院在司法拍卖中未履行瑕疵告知义务，在拍卖公告中免除自己的基本职责，该免责条款无效。桂平法院（2021）桂0881执异63号执行裁定将本该法院履行的义务，加重到申请复议人身上，要求申请复议人承担法院不履行法律义务的后果，严重损害申请复议人的合法权益，该异议裁定认定事实错误，应予撤销。三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明……”第十二条第二款规定“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产己知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；”根据前述法律规定，法院进行网络司法拍卖时应当按照规定公布相关信息，桂平法院在拍卖公告中未展示房屋内部照片，且拒绝申请复议人要求查看房屋现状的要求，导致申请复议人产生重大误解参加竞拍，桂平法院在拍卖中的行为损害申请复议人的合法权益，该拍卖行为应予撤销。拍卖撤销后，人民法院应尽快退回申请复议人缴纳的保证金6万元。为此，请求：一、撤销桂平市人民法院（2021）桂0881执异63号执行裁定；二、撤销2021年4月16日关于登记在覃运坚名下的坐落于桂平市的网络司法拍卖，向申请复议人罗彬返还保证金。 经审查查明，桂平法院在执行申请执行人桂平市农村信用合作联社与被执行人李世凤、覃运坚金融借款合同纠纷一案中，于2020年10月9日以（2020）桂0881执3160号执行裁定查封了登记在被执行人覃运坚名下的座落于桂平市的房屋［土地使用权证：浔国用（2000）字第××号，地号：0119038；房屋所有权证：浔房权证字第××号］。于2021年2月4日作出（2021）桂0881执恢27号执行裁定书，裁定拍卖或变卖上述房屋。 2021年03月30日，桂平法院在淘宝网发布拍卖公告和竞买须知，于2021年04月15日10：00至2021年04月16日10：00在淘宝网对案涉房屋进行公开拍卖，起拍价568000元，保证金60000元。2021年4月16日，罗彬以750000元竞买成功。 桂平法院2021年03月30日在淘宝网上发布的拍卖公告中以黑色加粗字体提示“标的物详情及看样咨询本院网络司法拍卖辅助机构：柳州市万立金融咨询有限公司”以及联系地址、联系人电话等信息。并“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保”，以黑体加粗提示：“有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对接收拍卖财产一切已知和未知瑕疵”。 拍卖须知“三、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”“九、【标的物审查】本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”“十二、【竞买人违约责任】买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，预交的保证金不予退还。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……（七）买受人悔拍后保证金不予退还。”、第十五条第二款“人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”的规定，本案中，执行法院按照法律规定在网络司法拍卖平台发布了案涉房屋的拍卖公告，对房屋基本信息进行了披露，在拍卖公告上以黑色加粗字体提醒竞买人在竞买前进行实地看样、仔细审查、审慎决定，同时告知竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。执行法院在拍卖过程中已尽到显著提醒义务。申请复议人在竞买过程中未实地看房，未能够全面履行竞买者的审慎审查义务，竞拍成功后以房屋存在瑕疵为由要求撤销拍卖，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的应当撤销拍卖、退还保证金的情形。综上所述，执行法院驳回申请复议人的异议请求是正确的，依法应予维持；申请复议人罗彬请求撤销桂平市人民法院（2021）桂0881执异63号执行裁定，撤销案涉房屋拍卖，返还保证金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回申请复议人罗彬的复议申请，维持桂平市人民法院（2021）桂0881执异63号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长 罗祖耀 审 判 员 杨金伟 审 判 员 杨强志 二〇二一年六月十八日 法官助理 韦江转 书 记 员 苏 珊