辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2264号上诉人（原审被告）：大连猛犸数字科技有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：于清，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘安宁，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：白蒙杰，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：高山，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄炎，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴天歌，辽宁法大律师事务所律师。上诉人大连猛犸数字科技有限公司（以下简称“猛犸公司”）因与被上诉人大连高新技术产业园区凌创资产管理中心（以下简称“凌创管理中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。猛犸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案外人大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室(以下简称“动漫办”)将合同权利转移至被上诉人，应当通知上诉人，未经通知，该转让对上诉人不发生效力。故被上诉人作为一审原告主体不适格。案涉房屋的所有权人为案外人“大连鑫晟华科技发展有限公司”；案涉《大连猛犸数字科技有限公司房屋租赁合同》的签订主体为案外人动漫办；在租赁期间收取上诉人租金及开具租金发票的主体为案外人“大连高新技术产业园区国有资产管理办公室”。综上，被上诉人既不是房屋所有权人，也不是收取租金及开具相应发票的主体，更不是签订合同的主体。虽然一审中被上诉人主张已将动漫办在租赁合同项下的权利转移至被上诉人。但根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，案外人动漫办将合同权利转让至被上诉人，应当通知上诉人，未经通知，该转让对上诉人不发生效力。故被上诉人作为一审原告主体不适格。二、原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，即为续租。原租赁合同继续有效，应继续履行原租赁合同中关于租金的约定。根据《合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同到期后（2015年3月1日至2017年10月31日期间），双方虽然未续签书面租赁合同关系，但是上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人没有提出异议，应视为形成不定期租赁合同关系，即为续租。在双方对不定期租赁期间的租金未明确约定的情况下，视为继续履行原租赁合同的租金约定，即1元/平方米/天。三、原租赁合同中约定的“占有使用费”的性质为违约金，上诉人为续租房屋，未给被上诉人造成任何损失，不存在违约情形，不应支付违约金。上诉人与被上诉人在原租赁合同中约定的高于租金标准的“逾期腾房占有使用费”，实质为上诉人“逾期腾房”的违约金，即被上诉人要求上诉人腾房时，上诉人拒不腾房或延期腾房导致被上诉人无法正常使用该租赁房屋，造成被上诉人损失时，上诉人给付被上诉人的补偿。本案中，被上诉人未举证证明其受到损失的情况，应承担举证不能的不利后果。上诉人作为租赁房屋的承租人，积极履行了承租人应尽的所有义务，不存在任何违约情形，未给被上诉人造成任何损失。1.原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，被上诉人可随时要求上诉人腾房，但在续租期间（2015年3月1日至2017年10月31日），即长达两年零八个月的时间里，被上诉人从未要求过上诉人腾房，即上诉人继续使用租赁房屋是经过被上诉人同意的，双方已经就房屋续租事宜达成一致意见。2.2017年10月，当被上诉人明确不再续租，要求腾房时，上诉人也是按照被上诉人要求时间搬离，不存在拒不腾房或延期腾房的情况。所以，上诉人没有给被上诉人造成任何损失。3.在原租赁合同到期后，上诉人一直想支付租金，但因为被上诉人内部管理混乱，主体不明确，且主体和负责人员更替频繁，租赁合同也无法正常续签，导致上诉人无法明确收租人，不知如何支付，向谁支付该笔租金。如果被上诉人主张损失，那么该损失也是因为被上诉人自己怠于管理造成的，不应由上诉人承担。另外，需要明确的是，原租赁合同第4.4条约定，支付“房屋占用费”的前提条件是，双方未就续租事宜达成一致意见，而本案被上诉人完全同意上诉人续租，双方已经达成一致意见，所以原租赁合同关于房屋占用费的条款不适用于本案。四、退一步讲，假设被上诉人应支付占有使用费，原租赁合同中约定的占有使用费的计算标准过分高于实际损失，应予以适当减少。原租赁合同中约定的占有使用费的性质系违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，原租赁合同中约定的占有使用费的计算标准已经明显高于实际损失，应当进行适当减少。五、原审法院以起诉状记载日期（2019年10月31日）作为诉讼时效中断日期的依据有误，应以原审原告提交起诉状的日期（2020年3月4日）作为诉讼时效中断的日期。被上诉人提交起诉状的时间为2020年3月4日，故2015年3月1日至2017年2月28日期间的债权均已超过诉讼时效。根据《合同法》第二百二十六条规定，本案中，2015年3月1日至2016年2月29日期间的房屋租金，上诉人应于2016年2月29日支付。2016年3月1日至2017年2月28日期间的房屋租金，上诉人应于2017年2月28日支付。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，2015年3月1日至2016年2月29日期间的房屋租金，应至2017年2月28日诉讼时效期间届满。2016年3月1日至2017年2月28日期间的房屋租金，应至2020年2月27日诉讼时效期间届满。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，被上诉人提交起诉状的时间为2020年3月4日。故2015年3月1日至2017年2月28日期间的债权均已超过诉讼时效。六、一审判决还存在认定事实不清和适用法律错误的其他情形。凌创管理中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求予以驳回。主要理由：1.上诉人称是合同权利义务转让，被上诉人认为只是被上诉人的部门职能发生了调整，而案涉房屋是大连高新技术产业园区管理委员会管理的房产，则无论是动漫办还是被上诉人都是管委会的一个管理部门，相关职能发生调整并不属于是债权债务的转让；2.即便上诉人认为是债权债务的转让，则实际上相关通知已经通知到上诉人，故被上诉人的主体是适格的；3.关于占有使用费。占有使用费不属于违约金。因为在合同第19.2条关于违约责任的部分，已经对违约金进行了约定，故占有使用费的性质不属于违约金。上诉人在合同期满后拒不腾退房屋，造成被上诉人无法及时完成招商工作，被上诉人的招商企业无法及时入住案涉房屋也产生了相应的成本，故应当按照合同的约定支付占有使用费；4.本案没有超过诉讼时效，本案被上诉人提交起诉状的时间为2019年的10月31日，并不是上诉人所称的2020年3月4日，提交起诉状后由一审法院组织进行诉前调解，所以立案时间才会晚于提交起诉状的。但是被上诉人已经依法的通过法律途径主张了自己的权利，所以诉讼时效中断。凌创管理中心向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2012年3月1日起至2015年2月28日期间的房屋租金78,445.8元及利息26,194.59元（其中，以20,337.8元为基数，自2012年6月20日起计算至2019年9月27日止；以29,054元为基数，自2013年2月1日起计算至2019年9月27日止；以29,054元，自2014年9月1日起至款项实际付清日止。以上均按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，暂计算至2019年9月27日，本息合计104,640.39元）；2.被告自2015年3月1日至2017年10月31日止，按2元/平方米/天标准向原告支付房屋占用费，共计150,603.2元。一审庭审中，原告撤销第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年2月28日，案外人大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室（以下简称“动漫办“，甲方）与被告（乙方）签订《大连猛犸数字科技有限公司房屋租赁合同书》，约定被告向动漫办承租的房屋位于大连户），租赁面积79.6平方米，租赁房屋只能用于办公用途；租赁期限自租赁房屋交付日起至租赁房屋计租截止日（止租日）止，共计3年；动漫办应于2012年2月15日之前交付租赁房屋；计租期自装修期届满后的次日即2012年3月1日至2015年2月28日止；租赁房屋的租赁使用费：租金标准为0.7元/平方米/天，2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金金额20,337.8元，于2012年6月20日支付；租金标准为1元/平方米/天，2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金金额29,054元，于2013年2月1日之前支付；租金标准为1元/平方米/天，2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金金额29,054元，于2014年2月1日之前支付；如被告未如期足额交付租金，累计欠租金达到60日时，原告有权解除合同。租赁期限届满合同终止时，被告应及时按照约定的期限将租赁房屋腾空并交还原告。若被告未及时腾空并交还租赁房屋，自合同终止或解除日的次日起至实际腾空并交还租赁房屋之日止，原告有权要求被告按合同约定的最后一期的租金标准的2倍按日支付逾期占用房屋期间的占用费。原告依约将案涉租赁房屋向被告交付使用。2018年11月13日，大连高新园区海创物业管理有限公司出具《大连猛犸数字科技有限公司房屋使用证明》，确认被告于2016年10月1日至2017年10月31日期间使用案涉租赁房屋。被告已支付原告自2012年3月1日起至2015年2月28日期间的房屋租金78,445.8元。一审庭审中，原告对此认可。另查，案涉房屋的房屋所有权人为案外人大连鑫晟华科技发展有限公司，大连鑫晟华科技发展有限公司向动漫办授权，同意动漫办以动漫办名义将案涉房屋对外转租、分租，原告享有对外转租、分租房屋和签约以及收取租金的权利，并独立对外承担转租合同的义务。再查，动漫办向原告出具《合同主体变更确认函》，同意将其全部权利转移给原告，相关欠付租金由原告向被告主张。一审法院认为，动漫办与被告签订的《大连猛犸数字科技有限公司房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。关于原告要求被告自2015年3月1日起至2017年10月31日止，按照2元/平方米/天标准支付房屋占用费150,603.2元的请求，鉴于案涉《大连猛犸数字科技有限公司房屋租赁合同》约定的租赁期间于2015年2月28日已届满，被告已不具有占有使用案涉租赁房屋的依据，根据合同约定，被告应向原告支付上述期间的房屋占用费。关于被告辩称原告的诉讼请求已过一年诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应按约定的期限支付租金。对支付期限没有约定，依照该法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原告要求被告支付自2015年3月1日起至2017年10月31日期间的租赁房屋占用费，被告分别应于2016年2月29日支付2015年3月1日至2016年2月29日期间的租赁房屋占用费、于2017年2月28日支付2016年3月1日至2017年2月28日期间的租赁房屋占用费、于2017年10月31日支付2017年3月1日至2017年10月31日期间的租赁房屋占用费。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，2015年3月1日至2016年2月29日期间的租赁房屋占用费适用此前一年诉讼时效的规定，即至2017年9月30日在施行民法总则前诉讼时效期间已届满，故原告诉请该时间段的租赁房屋占用费不应得到支持。2016年3月1日至2017年2月28日期间的租赁房屋占用费，因至2017年10月1日施行民法总则时未过一年诉讼时效，则适用民法总则关于诉讼时效三年的规定，即应至2020年2月27日诉讼时效期间届满。本案原告起诉状记载日期为2019年10月31日，根据《民法总则》第一百九十五条的规定，构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故2017年2月28日起算的租赁房屋占用费的诉讼时效期间从2019年10月31日重新计算，故2016年3月1日之后的租赁房屋占用费诉讼时效期间均未届满。被告应支付原告自2016年3月1日至2017年10月31日期间的租赁房屋占用费97,271.2元（79.6平方米×2元/平方米/天×611天）。关于被告辩称其对案涉房屋享有优惠政策，并未提供相应证据予以证明，故一审法院对该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，一审法院判决：一、被告大连猛犸数字科技有限公司自判决生效之日起十日内向原告大连高新技术产业园区凌创资产管理中心支付房屋占有使用费97,271.2元（自2016年3月1日起至2017年10月31日止、按79.6平方米、2元/平方米/日计算）；二、驳回原告大连高新技术产业园区凌创资产管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3313元，由原告大连高新技术产业园区凌创资产管理中心负担1081元，被告大连猛犸数字科技有限公司负担2232元（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。二审中，当事人没有提交新证据，且均表示对一审判决查明事实无异议，本院对一审判决查明事实予以确认。本院补充查明：案涉房屋租赁合同第4.3条租赁期限的续展约定，在租赁期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否续展租赁期限予以协商。若乙方未以书面形式向甲方表示续租的意见或双方未能就续租条件达成一致，甲方可以重新招租。第4.4条期满搬迁。如果甲乙双方未就租赁期限的续展达成一致意见，则在计租期届满时，乙方应当腾空“租赁房屋”并交还给甲方。如果乙方逾期未交还的，则乙方应当按本合同约定的最后一期的租金及物业服务费标准的2倍按日向甲方支付逾期占用房屋期间的占用费，甲方并有权随时要求乙方退还房屋……。另查，一审法院出具的材料收据显示，2019年12月25日凌创管理中心向一审法院提交了本案起诉状、证据清单等材料。本院确认上述事实有《大连猛犸数字科技有限公司房屋租赁合同》、材料收据及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合猛犸公司和凌创管理中心在二审中的诉辩观点，本案二审争议焦点有二：一是凌创管理中心是否系适格原告；二是猛犸公司应按何种租金标准给付占有使用费。针对第一个争议焦点，猛犸公司上诉称案涉租赁合同的主体系动漫办，收取租金及开具发票的主体系案外人“大连高新技术产业园区国有资产管理办公室”，且房屋所有权人为案外人“大连鑫晟华科技发展有限公司”，而凌创管理中心不是前述任何一方主体，且动漫办将案涉租赁合同权利转让给凌创管理中心未通知猛犸公司，对猛玛公司不发生效力，故凌创管理中心不是本案适格原告等上诉理由。对此，本院认为，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同签订主体为动漫办和猛犸公司，且动漫办已向凌创管理中心出具《合同主体变更确认函》确认凌创管理中心向猛犸公司主张案涉房屋租赁合同项下权利。故凌创管理中心提起本案诉讼，原告主体适格。因此，猛犸公司的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，猛犸公司上诉称案涉房屋租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，应继续履行原租赁合同中关于租金的约定；原租赁合同约定占有使用费的性质系违约金，猛犸公司系续租，不是违约，不应支付违约金；即使支付占有使用费，该标准过分高于实际损失，应减少等上诉理由。对此，本院认为，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同第4.3条及第4.4条已约定，租赁期限届满前3个月，双方应就是否续展租期进行协商，如果双方未达成一致意见，甲方有权重新招租，且乙方应当腾空案涉房屋，否则按合同约定的最后一期的租金及物业服务费标准的2倍按日向甲方支付逾期占用房屋期间的占用费。可见，双方在签订该合同之初便就合同到期后相关问题作出明确约定，该约定对双方当事人均有法律约束力。现双方均认可案涉房屋租赁合同约定租期于2015年2月28日到期后，未就续租条件等达成一致意见，亦未签订续租合同，则在猛犸公司占用案涉房屋且凌创管理中心未提出异议期间，双方形成了不定期租赁合同关系。根据案涉原租赁合同第4.4条约定，双方已就原约定租期届满后且双方未签订书面续租合同期间的占有使用费标准进行事前约定。故凌创管理中心诉请猛犸公司按该约定的标准给付占有使用费，有事实和法律依据，并无不妥。因此，猛犸公司的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于猛犸公司上诉称一审判决以起诉状记载日期2019年10月31日作为诉讼时效中断依据有误，应以凌创管理中心提交起诉状日期2020年3月4日作为诉讼时效中断的日期，故凌创管理中心主张的2015年3月1日至2017年2月28日的债权已过诉讼时效一节，本院认为，因一审判决仅支持了凌创管理中心诉请给付2016年3月1日至2017年10月31日期间的占有使用费，未支持2015年3月1日至2016年2月29日期间的占有使用费，且凌创管理中心未对此提起上诉，故凌创管理中心在该期间的债权是否超过诉讼时效，不是二审审查范围，二审仅应审查2016年3月1日至2017年2月28日期间的占有使用费是否超过诉讼时效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，因案涉房屋租赁合同中并未约定租赁期限届满后，猛犸公司给付占有使用费的履行期限，则猛犸公司应在2017年2月28日前支付该期间占有使用费，至《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行时，尚不足一年诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，本案适用三年诉讼时效，即截至2020年2月27日届满。虽然本案立案时间是2020年3月4日，但一审法院早在2019年12月25日已接收了凌创管理中心提起本案诉讼的起诉状、证据材料等，以该日期作为凌创管理中心主张权利并提起诉讼的时间，并未超过三年诉讼时效期间。因此，一审判决认定诉讼时效中断时间虽有不妥，但处理结果正确，猛犸公司的此项上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，猛犸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2232元，由大连猛犸数字科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月九日书记员  王如琪