辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4836号上诉人（原审原告）：丁维成，男，1992年2月19日出生，满族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连天豪房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区祥溢园81-1号，统一社会信用代码91210200669237317E。法定代表人：杨传来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于桂萍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：曲贺，女，该公司职员。上诉人丁维成因与被上诉人大连天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁维成，被上诉人天豪公司的委托诉讼代理人于桂萍、曲贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁维成上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.本案中丁维成与天豪公司签署的《商品房买卖合同》中明确提到，天豪公司应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记。双方协商后，丁维成作出巨大让步，约定天豪公司办理房屋产权登记的时间为自房屋交付之日起两年内，但天豪公司仍然不能有效履行合同。且小区房屋被查封，是因为天豪公司经营出现问题，无法偿还债务，才将房屋抵押给于盛，导致小区部分房屋被查封，天豪公司负有全部过错。2.小区部分房屋虽属于查封状态，但并不影响办理权属登记，案涉房屋为小区二期2号楼，天豪公司可以分期办理权属登记。涉案房屋于2017年4月被查封，时间将近四年，天豪公司所称的刑事案件查不到任何信息。3.根据另案民事裁定书显示，天豪公司名下的土地使用权（权证号大甘国用(2013)第40034号）已被解封，天豪公司以土地被查封为由，推脱责任，理由不能成立。天豪公司辩称，不同意丁维成的上诉请求。2015年11月，我公司将碧水轩亭小区内2号楼的52套房屋抵给公司原股东于盛，用于偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2016年于盛涉嫌刑事犯罪，检察机关对上述52套房屋以及小区全部土地予以查封，导致我公司无法及时办理权属登记相关手续。我公司一直在积极协调办证事宜，近期即可解决。丁维成向一审法院起诉请求：1.判令天豪公司立即协助办理房屋所有权证；2.判令天豪公司支付逾期办证违约金10000元(自2019年10月31日起至办理完毕房产证之日止，暂计算至起诉之日，按合同约定的日万分之一为标准计算)；3.本案诉讼费用由天豪公司承担。一审法院认定事实：2018年2月3日，丁维成与天豪公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：丁维成出资购买天豪公司开发的位于辽宁省大连市甘井子区建筑面积78.09平方米的商品房，房屋总价款为728406元整；办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，由丁维成负责办理。如果因天豪公司责任，自房屋交付之日起超出两年，丁维成仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，天豪公司承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，丁维成依约交付房款728406元。2018年3月10日，天豪公司将案涉房屋交付丁维成居住使用至今。另查，2015年11月2日，天豪公司与于盛签订协议，议定：天豪公司将碧水轩亭小区内第2号楼1-4单元中的52套房屋(总的建筑面积为4490.98平方米)折价抵给于盛，以偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2017年4月，检察机关以于盛涉嫌犯罪为由，将上述52套房产全部查封，同时被查封的还有案涉小区所占用的全部土地。目前，检察机关的查封措施尚未解除，丁维成至今没能取得案涉房屋的权属证书。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方均应按照上述商品房买卖合同全面完整地履行自己的义务。合同签订后，丁维成即按合同支付全部房款，履行了自身义务。天豪公司收款后，即应按合同约定按期交房并配合丁维成办理案涉房屋的权属登记。现天豪公司未能在合同约定的期限内，即2020年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，构成违约且已经造成丁维成利益受损，依法应当承担相应的违约责任。现丁维成请求判令天豪公司支付逾期办证违约金，理由正当且证据充分，予以支持。关于立即协助办证一节，考虑到案涉小区所占用的土地以及小区部分房屋目前仍处在被查封状态，该司法强制措施直接影响案涉小区各楼盘权属登记的正常办理，该查封行为何时才能得以解除，无法提前预判，因此，立即协助办证在客观上暂时无法实现，丁维成此项请求属于结果不能，利害关系人可待办证条件成就时另行主张。关于违约金的适用标准一节，如前所述，查封行为客观上直接制约办证行为的实现，不以天豪公司的意志为转移，更不是天豪公司主观追求的结果，因此，从过错程度分析，天豪公司对此并不应当负有全部过错。结合案情，应由天豪公司按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当。至于天豪公司当庭提出的相关抗辩意见，理由适当，予以考虑。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连天豪房地产开发有限公司支付原告丁维成逾期办证违约金(自2020年3月10日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案之日止，按总房款728406元的日万分之0.5为标准计算)。二、驳回原告丁维成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(减半收取，原告预交)，由被告负担，此款应于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，丁维成提交辽宁省鞍山市（2021）辽03执异195号执行裁定书，拟证明双方在签订合同之前，案涉房屋项下土地即被查封，而天豪公司并未向丁维成告知该事实。天豪公司对裁定书的真实性没有异议，但认为该公司在2016年仅收到了针对52套房屋被查封的通知书及清单，并不知道土地使用权被查封，且案涉房屋并不在被查封的52套房屋之内。本院认为，从该裁定书内容看，系鞍山市中级人民法院在刑事案件涉财产部分执行过程中，天豪公司提出执行异议，请求解除对大甘国有（2013）第40034号土地的查封措施，该院以“关于追缴的金额及财物的名称、数量等相关情况及涉案财产的处置，应由刑事审判部门予以明确，不属于执行异议的审查范围”为由，驳回了天豪公司的异议申请。该裁定书并未体现天豪公司明知案涉土地使用权被查封却未向丁维成告知，故本院对裁定书的真实性予以确认，对丁维成所主张的证明事项不予采纳。现双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的相关事实予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理网签备案。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。关于上诉人主张天豪公司协助办理房屋产权证一节，因案涉小区52套房屋项下的土地使用权目前仍处在被司法机关查封状态中，该司法强制措施直接影响案涉房屋权属登记的办理，因此，房屋权属登记行为在客观上暂时无法实现，故对上诉人要求天豪公司协助办理房屋产权证的上诉请求，本院不予支持，上诉人可待办证条件成就时另行主张。现双方对于一审法院判令天豪公司自2020年3月10日起支付逾期办证违约金均无异议，但上诉人上诉主张应按总房款的日万分之一标准计算违约金。本院认为，上诉人于2018年3月10日接收案涉房屋居住使用至今。根据双方所签订的商品房买卖合同的约定，被上诉人天豪公司应于2020年3月10日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，逾期未能办理构成违约，故天豪公司应当承担违约责任。双方于合同中所约定的逾期办证违约金为：自房屋交付后两年期限届满之次日起，天豪公司承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。具体到本案，首先，被上诉人天豪公司应于2020年3月10日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，至本案一审开庭之日（2020年11月5日），逾期办证时间未超过一年，从逾期时间角度，买受人所受损失相对较小。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人虽称因被上诉人逾期办证给其造成了经济损失，但并未提供证据证明损失的具体金额。再次，根据查明的事实，案涉房屋并不在司法机关所查封的52套房屋之内，但由于房屋项下土地被司法机关查封，客观上制约了办理房屋权属登记的实现。天豪公司称在签订案涉商品房买卖合同前对土地被查封并不知情，在得知该情况后一直在与司法机关积极沟通处理土地解封事宜。从实际情况看，天豪公司并不存在故意拖延办理房屋产权事宜的行为。故一审法院结合本案实际情况，确定天豪公司按日万分之0.5的标准承担逾期办证违约金较为合理，本院予以认可。一审判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人丁维成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人丁维成负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二一年六月十六日书记员  苏 锐