湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终913号上诉人（原审原告）：赵荷花，女，1960年6月28日出生，瑶族，居民，住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：李解富，男，系赵荷花丈夫。被上诉人（原审被告）：欧阳文桂，男，1973年10月12日出生，汉族，居民，住湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审被告）：徐贵芳，女，1973年7月4日出生，瑶族，居民，住湖南省益阳市赫山区。上诉人赵荷花因与被上诉人欧阳文桂、徐贵芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵荷花上诉请求：确认一审判决第一项外，撤销一审判决第二项，改判支持上诉人全部正当请求：1、判令被上诉人立即支付所欠上诉人房屋租金37,000元；2、判令被上诉人赔偿因擅自拆除房屋墙体给原告造成的损失40,743元；3、判令被上诉人赔偿销毁一楼上二楼楼梯二个，共计4400元；4、本案一、二审诉讼费由二被上诉人负担；5、判令被上诉人支付上述金额从2017年7月27日计算至实际清偿完毕之日止的利息。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2015年4月1日签订的《租房合同》约定租期二年，被上诉人实际租房时间是两年零4个月。2、《租房合同》约定第一年租金34,000元，从第二年起每年增长8%，第二年租金为36,720元，另四个月租金也按第二年标准计算为12,240元，合计82,960元，上诉人要求收取整数83,000元，被上诉人认可，被上诉人已缴租金46,000元，尚欠租金37,000元，一审判决只付租金25,000元没有依据。3、被上诉人租赁期间，未经上诉人同意，擅自拆除商铺二楼两堵间墙划归他人经管，并收取租金，致使租赁物受到损失，有刘光云证明且被上诉人认可。上诉人发现后，要求恢复原状，被上诉人置若罔闻，恢复间墙经建筑装修公司核算需资金40,743元，一审法院未认定该事实。4、被上诉人将租赁房屋一楼上二楼楼梯卖掉，致使一楼不能上二楼，现已重做，价格为每个2200元，有隔墙租房老板证明且被上诉人认可。5、被上诉人欠钱多年不还为过错方，应承担一、二审的全部诉讼费用，一审判决上诉人负担759元，被上诉人仅负担400元，对诉讼费的处理不公。欧阳文桂辩称，1、上诉人提出的租房开始与结束时间因为我未参与，具体金额与时间需要找到徐贵芳进行确认；2、上诉人没有权利起诉被上诉人，因为被上诉人没见过上诉人；3、2013年被上诉人与物业公司签订合同时允许被上诉人改造，当时间墙就已拆除，跟上诉人签合同时的原状并没有间墙，合同约定不能拆除任何装修，解除合同时也没有拆除任何装修；4、被上诉人只拆除了楼梯转角部分，且是与物业公司签订合同时拆除的；5、解除合同时写了欠条，之后支付12,000元，扣除后所欠租金为25,000元。综上，请求依法驳回上诉人上诉请求。赵荷花向一审法院起诉请求：1、判令二被告支付房屋租金37,000元；2、判令二被告按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍赔偿因逾期支付租金给原告造成的损失18,755元（以37,000元为基数，从2017年7月27日计算至实际清偿完毕之日止，暂计算至2020年3月26日为18,755元）；3、判令二被告赔偿因擅自拆除房屋墙体给原告造成的损失40,743元（见预算表）；4、判令二被告赔偿因擅自拆除和销毁一楼至二楼楼梯二个4400元；5、本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：被告欧阳文桂与被告徐贵芳系夫妻关系。2015年4月1日，为经营装修材料，被告欧阳文桂（乙方）与原告赵荷花（甲方）签订《租房合同》，合同载明：甲方在江**大道同天家具广场有商铺二套，乙方自愿承租，双方协商如下：1、租房一至二层。2、租金：第一年叁万肆仟元整。从第二年起每年增长8%，租金按年一次性交清。3、租房时间：从2015年4月1日至2017年3月30日。4、租房其间的各种税、费（包括房产税、小区费）均由乙方负担。5、其它约定：乙方应合法经营，遵守法规，注意防火防盗。因上述造成的各种损失由乙方承担。乙方应爱护房屋，不得损坏。不租赁时不得拆走任何装修，如有损坏和拆走任何装修要照价赔偿。乙方不经甲方同意不得转租。如不续租，必须提前一个月告知甲方。如续租，在同等条件下优先乙方。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用，被告按约支付原告第一年的租金34,000元。第二年被告逾期未支付原告租金，租赁期满时，拖欠原告租金37,000元未给付，2017年7月26日，徐贵芳写下《欠条》：今欠到赵荷花房租叁万柒仟元整（￥37,000.00元）。2017年8月7日，被告徐贵芳从其母徐荣珍的建设银行卡中转款12000元给原告丈夫李解富。因原告无法联系被告，认为二被告擅自拆除房屋墙体、楼梯，给自己造成经济损失，即向法院起诉，要求给付欠条上的租金，给付逾期支付租金造成的损失并赔偿因擅自拆除房屋墙体给原告造成的损失40,743元、楼梯二个4400元。另查明：被告在租赁期届满后，对承租房的装修物未进行拆除，并介绍承租人继续租赁原告的商铺。一审法院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告依约交付该商铺，二被告也应诚信履行给付租金义务。租期届满后，被告尚欠原告租金37,000.00元并立下欠条，经原告催讨，转账给付12,000.00元，尚欠原告商铺租金25,000.00元。现原告要求二被告给付所欠租金，理由正当，于法有据，一审法院予以支持，但要求给付租金37,000.00元，认为转账支付的12,000.00元租金，不是欠条上所欠租金，未提供证据证实，一审法院不予支持。被告未按照合同约定支付租金，应承担违约责任，占用原告资金的损失可按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失，可从2017年8月8日用微信催告之日计算，原告要求按同期贷款基准利率的4倍赔偿因逾期支付租金给原告造成的损失过高，高出部分不予支持；本案租期届满时，原告未向被告主张赔偿损失的权利，现起诉要求赔偿擅自拆除墙体损失40,743元和拆除楼梯损失4400元，缺乏依据，一审法院不予支持。被告欧阳文桂、徐贵芳经一审法院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告欧阳文桂、徐贵芳应于本判决生效之日起十五日内给付原告赵荷花租金25,000.00元及利息（利息自2017年8月8日起按年利率4.75%计算至租金付清之日止）。二、驳回原告赵荷花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159元，原告赵荷花承担759元，被告欧阳文桂、徐贵芳承担400元。二审期间，赵荷花向本案提供了如下证据：1、加盖江**瑶族自治县沃格衣柜店公章的刘光云的证明，拟证明做楼梯要2200元一个。2、刘光云的证明，拟证明徐贵芳把二楼的隔墙打通了。3、谢红梅的证明，拟证明徐贵芳和欧阳文桂的租房时间比合同延长了四个月。4、照片两张，拟证明徐贵芳与欧阳文桂将以前的楼梯拆走了，现在的楼梯是新装的。被上诉人对上诉人提供的证据质证认为，对上诉人提供的三份证据都不认可。上诉人买房子时，房子就已经改造了，解除合同时被上诉人也没动过房屋的装修。对上诉人提供的证据，本院认证如下，上诉人提供的证据1、2、4，被上诉人提出异议，上诉人亦未提供证据证明间墙及楼梯，被上诉人系与上诉人签订合同后或解除合同后拆除，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信；证据3，上诉人拟证明的事实，一审已认定，同时，上诉人二审亦认可徐贵芳出具欠条的时间即合同解除的时间，上诉人属重复举证，本院不予采信。二审期间，欧阳文桂、徐贵芳未向本院提供新证据。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应赔偿上诉人因拆除墙体损失40,743元和拆除楼梯损失4400元。当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，双方合同虽约定“不租赁时不得拆走任何装修，如有损坏和拆走任何装修要照价赔偿”，但被上诉人陈述其与上诉人签订合同时间墙及楼梯就已拆除，上诉人亦未提供证据证明被上诉人在与其签订合同后拆除了间墙及楼梯。因此，上诉人要求被上诉人赔偿因拆除间墙及楼梯造成的损失的上诉理由，应缺乏证据证实，本院不予支持。二、一审判决被上诉人给付上诉人租金25,000元是否恰当？被上诉人徐贵芳出具金额为37,000元的欠条的时间为2017年7月26日。之后，通过建设银行支付了12,000元。上诉人提出该12,000元是支付之前所欠租金，但被上诉人不予认可，上诉人亦未提供证据加以证明。因此，从时间的先后来看，可以认定被上诉人2017年8月7日的银行转账是偿还2017年7月26日出具的欠条中所载明的款项，一审判决被上诉人支付25,000元并无不当。对于诉讼费的负担，《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。因此，一审判决对诉讼费的负担亦无不当。综上，上诉人赵荷花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1159元，由上诉人赵荷花负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年六月一日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。