北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8673号上诉人（原审被告）：北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区阜外大街甲6号3层328室。法定代表人：范晓凤，总经理。委托诉讼代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦子明，男，1949年6月5日出生，汉族，中国冶金矿业总公司退休职工，住北京市朝阳区。上诉人北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司（以下简称广厦阜成门公司）因与窦子明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初9494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人广厦阜成门公司之委托诉讼代理人唐亮，被上诉人窦子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广厦阜成门公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回窦子明的全部诉讼请求，或将本案发回一审法院重审；本案诉讼费由窦子明承担。事实和理由：1.一审法院未查明关键事实，认定事实错误。一审判决认定“窦子明自认于2021年1月8日完成了交接，本院不持异议”是错误的。我公司对此并不认可，燃气查询记录及我公司员工王大鹏于2020年8月与窦子明的沟通记录证实双方在2020年7月就完成了北京市西城区X房屋（以下简称案涉房屋）的交接。一审庭审笔录也可以证明此事实。窦子明在2020年6月收到我公司支付的至2020年7月8日止的最后一笔租金时，双方就已确定2020年7月合同到期终止，于是才有查自来水、燃气欠不欠费一事。房屋交接是民事法律行为，一审法院不能仅依据当事人单方自认就对此事实作出简单认定。2021年1月8日，窦子明将涉案房屋另行出租给其他中介公司，这个日期不是双方交接日期，而是其“利益最大化”的日期。2.一审判决适用法律错误。本案窦子明主张的租金及租金差价的截止期限为2021年1月8日，应适用《中华人民共和国民法典》。3.合同履行期间发生新冠肺炎疫情，故本案存在不可抗力的情况，一审法院判令我公司承担全部责任，适用法律亦存在错误。4.双方之间系委托合同关系而非租赁合同关系。窦子明辩称，同意一审判决，不同意广厦阜成门公司的上诉请求。广厦阜成门公司并未于2020年7月8日将涉案房屋交还给我；双方均认可2020年7月合同并未解除。燃气查询记录是我从燃气公司拿回来的，广厦阜成门公司于2021年1月最后交纳了一笔燃气费，2021年1月8日最后交纳了一笔水费。广厦阜成门公司否认双方在合同期满后仍存在合同关系，但其占用涉案房屋，收取案外人租金、维修金，理应支付我租金。窦子明向一审法院起诉请求：1.判令广厦阜成门公司补齐房屋租金24000元；2.判令广厦阜成门公司返还利用隐瞒真实房屋信息低价进高价出租赚取房屋差价的不合法收益30000元。一审法院认定事实：2019年4月2日，窦子明（甲方）与广厦阜成门公司签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：窦子明将案涉房屋委托由广厦阜成门公司出租；委托期限为2019年4月9日至2020年4月8日，出租委托期限可延长3个月，延长期内，乙方按委托期标准支付租金；租金为每月4000元；为了便于出租，如乙方出资对房屋进行修缮维修或添置设备等，甲方允许乙方适当浮动出租价格，租金多出部分归乙方所有，在房屋委托期内产生的其他空置房租，乙方自愿承担。广厦阜成门公司交纳租金至2020年7月8日。一审审理中，双方当事人围绕诉讼请求各自提交了证据，一审法院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，予以确认，对有争议的证据和事实，认定如下：1.关于双方是否于2020年3月达成续租合同。窦子明在与广厦阜成门公司工作人员王大鹏微信联系时表示续租1年的要约，但广厦阜成门公司并未作出承诺，双方于合同到期后并未达成定期租赁合同。但结合广厦阜成门公司付款的情况，可知双方于2020年4月9日到2020年7月8日形成合同关系，并实际履行。2.关于房屋交接情况。窦子明主张广厦阜成门公司于2021年1月8日将房屋交回，广厦阜成门公司依据王大鹏于2020年8月30日问询窦子明在吗的微信记录、1份显示自来水、燃气暂未查询到欠费的文件等主张双方于2020年7月8日达成房屋交接。对于主张的房屋交接情况，广厦阜成门公司负有举证证明责任，对广厦阜成门公司提供的证据，结合双方庭审陈述，经审查，法院无法确信于2020年7月8日完成交接具有高度可能性，故，广厦阜成门公司主张的该交接节点，法院不予认定。窦子明自认于2021年1月8日完成了交接，法院不持异议。一审法院认为，窦子明与广厦阜成门公司就案涉房屋签订的合同，虽名为委托合同，但结合双方合同约定内容，尤其是空置期房租由广厦阜成门公司负担的约定，足以认定双方实际的法律关系应为房屋租赁合同关系，所以本案案由应为房屋租赁合同纠纷。结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：广厦阜成门公司是否欠付窦子明租金；窦子明是否有权主张租金差价。关于焦点一，广厦阜成门公司欠付窦子明租金。广厦阜成门公司与窦子明的房屋租赁合同于2020年4月8日到期后，广厦阜成门公司继续交纳租金至2020年7月8日，窦子明不持异议，所以该段期间的不定期租赁合同关系已履行完毕。2020年7月8日后，广厦阜成门公司并未提供充分证据证明其将案涉房屋返还窦子明，所以广厦阜成门公司应承担举证不能的法律后果。窦子明认可于2021年1月8日收房，所以广厦阜成门公司应交纳2020年7月9日到2021年1月8日期间6个月房租共计24000元。关于焦点二，窦子明无权主张租金差价。由于广厦阜成门公司与窦子明之间并非委托出租关系，而系房屋租赁合同关系。窦子明并非不知晓广厦阜成门公司对涉案房屋进行转租的事实，根据合同约定，该超出部分的价款由广厦阜成门公司享有，既符合合同约定，也不违反法律规定。窦子明主张差价部分归其所有，既缺乏合同依据，也缺乏法律依据，故不能得到支持。据此，一审法院判决：一、判决生效后七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司支付窦子明租金24000元；二、驳回窦子明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，窦子明对于一审判决认定事实及对有争议的证据和事实作出的认定，均表示认可。广厦阜成门公司针对一审判决认定事实并无争议，仅就一审判决针对双方有争议的证据和事实作出的认定的第二点提出异议，坚持认为其于2020年7月8日将涉案房屋交还窦子明。其主要理由如下：1.水和燃气费查询单，说明已结清2020年7月8日前的水费和燃气费用；2.一审庭审笔录中窦子明自认2020年7月进行了水费和燃气费查询，不交割没有必要进行查询；3.窦子明并无证据证实双方于2021年1月8日进行交接。窦子明不同意广厦阜成门公司的上述主张，并提出广厦阜成门公司于2021年1月8日最后交纳了一笔水费，在2020年7月之后还对涉案房屋进行维修，其门店胡经理2021年1月4日给其发微信告知其涉案房屋租不出去了，于是其才于2021年1月8日至门店沟通双方发生争执，其拿回涉案房屋钥匙，但因尚有部分燃气费、电费未结清，才没有写交接单。本院针对广厦阜成门公司提出的异议，进行了全面审查。一、查阅一审卷宗。1.庭审笔录记载：窦子明提供其与胡经理（微信名称为“多彩葫芦”）于2021年1月4日的聊天记录，“多彩葫芦”称：“窦大哥：现在的房子特别邪性就是租不出去，没有客户呀，老这么耽误着也不是事，对不起您总觉得，要不您自己也租着试试吧，也许能快点啊”。广厦阜成门公司认可“多彩葫芦”的身份及微信聊天记录的真实性，但认为合同解除后其只是朋友帮忙、帮助介绍客户。2.庭审笔录中始终未见窦子明认可广厦阜成门公司于2020年7月8日与其就涉案房屋进行交接的记载。二、对双方争议的涉案房屋交接时间进行进一步审查。1.双方一致确认2020年4月8日之后至同年7月8日期间，广厦阜成门公司系于每月9日向窦子明支付9日至下月8日期间的房租，最后一次支付租金的时间为2020年6月9日。2.广厦阜成门公司认可其并无证据证实曾在2020年7月8日或之前通知窦子明解除合同，除水费、燃气费查询单及一审笔录外没有就涉案房屋向窦子明进行交接的其他证据。3.就在广厦阜成门公司未按月支付房租后为何一直未主张租金，窦子明解释称，其一直没有留意银行卡信息，因此没有发现。4.窦子明提供其2021年3月21日拍摄的燃气费查询情况照片，用以证明广厦阜成门公司尚有部分费用未结清。广厦阜成门公司认为查询单上手写添加的“已交。2020.7.28出账单。2020.7.30交的”可以佐证上述其主张的交接时间。本院综合一审笔录、窦子明提交的证据及广厦阜成门公司的质证意见、双方二审陈述意见等上述审查内容认为，广厦阜成门公司作为专业的房屋中介机构，应具备专业素养，在租赁合同终止或者解除后理应将水、电、燃气等费用与业主结清并办理交接手续。虽然2020年遭遇疫情，在双方结束租赁合同关系时，即便约见窦子明可能存在一定困难，其也完全可以通过微信等多种方式就交接事宜告知窦子明并做好交接工作。现其仅凭水和燃气查询单确不能证明其已完成交接义务，特别是，在其所述的交接日期之后，还有其交纳燃气费、维修涉案房屋的事实存在，其工作人员于2021年1月4日才以微信方式明确告知窦子明让窦子明自行寻找客户将涉案房屋对外出租，因此本院有理由相信，广厦阜成门公司针对一审判决认定的双方交接时间并非2020年7月8日的异议不能成立。广厦阜成门公司作为义务履行方，确应就其已履行了涉案房屋的交接义务承担举证责任，在不能证明其主张事实的情况下，一审法院将窦子明自认的交接时间认定为双方实际交接时间，并无不当。故本院对一审判决已经认定的事实予以确认。另，广厦阜成门公司认可在合同履行期限内，即便租户没有按时足额交纳房租，其也负有向窦子明按时足额支付租金的义务。本院认为，广厦阜成门公司二审中自认在合同履行期限间，即便租户没有按时足额交纳房租，其也负有向窦子明按时足额支付租金的义务，因此双方订立的合同虽名为《北京市房屋出租委托合同》，实际为房屋租赁合同。一审判决确认双方之间存在房屋租赁合同关系，是正确的。因双方当事人对于一审判决认定的双方并未续签租赁合同，2020年4月9日至同年7月8日双方存在合同关系并实际履行，均无争议，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案广厦阜成门公司并未就其已于2020年7月8日将涉案房屋交还给窦子明进行充分举证，其理应对此承担不利后果。一审法院将窦子明认可的交接时间确认为实际交付时间，并判令广厦阜成门公司承担此前的租金，并无不当。至于广厦阜成门公司提出的一审法院未考虑疫情因素影响、判决适用法律错误一节，因其并未举证证明涉案房屋属于受疫情影响严重的几类经营性用房，且2020年7月9日本市绝大部分地区疫情防控等级已经降低，故一审法院判令其按照约定标准承担2020年7月9日至2021年1月8日期间的租金，并无明显不当。广厦阜成门公司主张本案应适用《民法典》，一审法院适用法律错误一节，一则广厦阜成门公司主张根据《民法典》第四百六十九条，本案双方之间无任何形式成立合同，故不存在合同，该主张明显与本院上述分析不符，显无依据，本院无法采信；二则适用其所引用的《民法典》相关条款不会对本案处理产生实质影响，故对广厦阜成门公司以一审法院适用法律错误为由，不同意一审裁判结果的主张，本院不予支持。综上所述，广厦阜成门公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年六月十一日书记员  刘荧书记员  韩铮