陕西省城固县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)陕0722执异31号 案外人：胡某某，住陕西省城固县龙头镇。 委托代理人：刘某某，住陕西省城固县。 申请执行人：左某某，住陕西省城固县。 申请执行人：周某某，住陕西省城固县。 被执行人：陈某某，住陕西省城固县。 在本院执行左某某与陈某某民间借贷纠纷一案和周某某与陈某某借款合同纠纷一案中，案外人胡某某于2021年4月14日对执行查封被执行人陈某某、张某甲承包开发的由某某省某某县某某房地产开发有限责任公司开发的某某县某某村“某某”商住楼项目5-1-1号、5-1-2号、5-1-3号、6-1-1号、6-1-2号、6-1-4号、A2-1-1号、A2-1-4号、A6-1-1号、A6-1-2号、A6-1-3号共计11套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胡某某称，1、案外人从不认识申请执行人左某某、周某某二人，也没有与该二人有法律和事实上的债权债务关系。人民法院在查封被执行人陈某某房产时，将产权属于案外人的上述11套房产错误查封，严重侵犯了案外人的财产权。应立即解除查封。2、人民法院错误查封的11套房产产权属于案外人胡某某所有。本案被执行人陈某某、张某丙及开发商张某甲、张某乙四人2015年承包某某省某某县某某房地产开发有限责任公司“某某”商住楼时，因资金不足借案外人现金500余万元，逾期多年未还。案外人于2018年向法院起诉，并依法保全查封了上述11套房屋。执行中两次网拍、一次变卖均流拍后，经双方协商以物抵债。城固县人民法院（2020）陕0722执恢74号之一《执行裁定书》及（2020）陕0722执恢75号之一《执行裁定书》确定“将以上11套房屋交付胡某某抵偿借款本息”。裁定书还明确确认“上述房产所有权自本裁定送达时起转移”，“胡某某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”，“由胡某某承担相应的税费和契税”，裁定书于2020年6月19日送达即发生发法律效力。该11套房屋从即日起产权已归胡某某所有。案外人胡某某依据城固县人民法院法律文书已缴纳了有关税费，正在办理房产过户手续中。 综上，城固县人民法院（2018）陕0722执1182号及（2019）陕0722执1655号《执行裁定书》所查封的被执行人陈某某与张某甲承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限公司共计32套房屋中11套商铺属于与本案无关的案外人胡某某个人财产，案外人与两申请执行人无债权债务纠纷，查封明显错误。故请求人民法院依据民事诉讼法第227条规定，依法尽快解除错误查封。 申请执行人左某某、周某某，被执行人陈某某未提出书面意见。 本院查明，一、张某甲、张某乙夫妇因与他人合作承包修建《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》，因资金不足，委托汉中市某某有限公司居间寻求融资合作方，汉中市某某有限公司将张某甲、张某乙介绍给胡某某，胡某某同意借款给张某甲、张某乙，支持其项目开发。2015年3月27日经双方协商，由陈某某、张某丙出面担保，张某甲、张某乙向胡某某借款人民币200万元，同日胡某某通过城固县某某开发有限责任公司在城固县某某部账户上给张某甲账户上转账200万元。张某甲、张某乙收款后向胡某某出具《借款合同》、《借款借据》、《借款居间服务合同》，陈某某、张某丙向胡某某出具《保证合同》。《借款合同》约定：“借款期限一年，月利率20‰，按季付息，期满还本。”该笔借款于2016年3月25日期满，借款到期后张某甲、张某乙无力偿还借款本金。2016年5月9日经双方协商将“该笔借款续展一年（即2016年3月25日至2017年3月25日止）”。续展期满后，张某甲、张某乙仍无力还款，双方协商再续展一年（即2017年6月25日至2018年6月25日止）。 另2016年6月29日张某甲、张某乙又以同样理由向胡某某借款本金人民币100万元，同日胡某某又通过银行汇款方式给张某乙账户上转账100万元，该笔借款仍由陈某某、张某丙提供担保。张某甲、张某乙同样向胡某某出具《借款合同》、《借款借据》、《借款居间服务合同》、《保证合同》。《借款合同》约定“借款期限一年（2016年6月29日-2017年6月28日），月利率20‰，按季付息，期满还本”。借款逾期后，张某甲、张某乙无力还款，提出延期一年（即2017年6月29日-2018年6月28日）。 以上两笔借款再次逾期后，胡某某多次找陈某某、张某甲催要借款，二人承诺“2018年3月底前本息全部还清”。同时，某某县某某房地产开发有限责任公司承诺“到期借款人如不能还款，公司自愿以张某甲与陈某某在公司的投资、分红以及公司核算后分配给张某甲、陈某某的房产及售房款优先还款”。还款承诺期满后，张某甲、张某乙夫妇未按合同约定履行还本付息义务。陈某某、张某丙也以种种理由推诿，拒不承担担保责任。某某县某某房地产开发有限责任公司也不按承诺优先还款，胡某某多次催要无果，诉至本院，并于2019年5月5日向本院提出财产保全申请，请求：一、对张某甲、陈某某承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限责任公司《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》：1、5#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为137.53㎡、121.24㎡、122㎡）的商铺予以查封。2、A2#楼一至二层上下两层分别连体的1、4号（建筑面积分别为259.4㎡、328.16㎡）的商铺予以查封。……。同日本院作出（2019）陕0722民初1475号民事裁定书：“一、依法查封被告张某甲、陈某某承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限责任公司《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》：1、5#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为137.53㎡、121.24㎡、122㎡）商铺。2、A2#楼一至二层上下两层分别连体的1、4号（建筑面积分别为259.4㎡、328.16㎡）商铺。查封期限为三年。查封期间禁止买卖、抵押、转让和过户。”……。2019年6月4日本院作出（2019）陕0722民初1475号民事判决：“一、限被告张某甲、张某乙于本判决生效后15日内偿还原告胡某某借款本金人民币300万元及利息（利息从2017年9月27日起按月息2分计算至本息清偿完毕止）。二、被告陈某某、张某丙对本判决第一项债务本息承担连带清偿责任。三、被告某某县某某房地产开发有限责任公司应在被告张某甲投资、分红及售房款范围内对本判决第一项债务本息承担连带清偿责任。”2019年7月1日胡某某向本院申请执行，在执行过程中因被执行人未主动履行，2019年8月26日本院作出（2019）陕0722执1061号之一执行裁定书：“一、依法查封、评估、拍卖或变卖被执行人陈某某、张某甲承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限责任公司《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》：1、5#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为137.53㎡、121.24㎡、122㎡）的商铺。2、A2#楼一至二层上下两层分别连体的1、4号（建筑面积分别为259.4㎡、328.16㎡）的商铺。查封期限为三年。查封期间禁止买卖、抵押、转让和过户及设定其他权利负担。”……。2019年12月11日因对上述查封房产进行评估，执行期限内不能结案，申请执行人申请撤回执行。本院作出(2019)陕0722执1061号之二执行裁定：“终结本院（2019）陕0722执1061号案的执行。”2019年12月20日汉中某某事务所汉恒评报字[2019]第212号资产评估报告结论：“经评估，本次委估的位于某某省某某县某某村“某某”5#楼1、2、3号，A2#楼1、4号一至二层商铺的评估总价值为690.59万元。”2020年2月18日本案恢复执行，2020年2月19日委托淘宝网对上述房产进行网络司法拍卖：一拍价格为评估总价值690.59元的85%即587.0015万元，二拍价格为一拍价格的90%即528.30135万元，变卖以二拍价格进行，两次拍卖及变卖均流拍。截止2020年6月27日，被执行人应还借款本息498万元（本金300万元，利息198万元）及诉讼费15400元、保全费5000元、评估费41500元、拍卖费5000元、执行费32400元，合计507.93万元。鉴于被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司企业经营现状，本院向某某县税务局发出协助执行通知书，要求计算被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司应缴纳税种及税率。某某县国税局给本院出具了回函，写明了应缴纳的税种及税率。被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司应承担的税额为916813.65元（抵债总额为5079300元*18%加5079300元*万分之五）；买受人或抵债人应缴纳的税费为203172元（抵债总额5079300元*4%）由申请执行人胡某某承担。因被执行人未向税务机关缴纳上述税费，故应将上述房产按应缴纳的税费916813.65元抵偿申请执行人胡某某，由申请执行人胡某某代为支付上述税费。2020年6月2日申请执行人胡某某书面向本院申请并同意对上述房产进行以物抵债，折抵被执行人欠申请执行人借款本息498万元（本金300万元，利息198万元）、诉讼费15400元、保全费5000元、评估费44700元、拍卖费5000元、执行费32400元，共计5079300元，以及被执行人应缴纳的相应税费916813.65元，合计5996113.65元。上述房产变卖总价值为5283013.5元，剩余713100.15元应由另案（2020）陕0722执恢75号支付。2020年6月19日本院作出（2020）陕0722执恢74号之一执行裁定书：“一、将被执行人陈某某、张某甲承包开发某某省某某县某某房地产开发有限责任公司的某某省某某县某某村“某某”商住楼项目：1、5#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为137.53㎡、121.24㎡、122㎡）商铺。2、A2#楼一至二层上下两层分别连体的1、4号（建筑面积分别为259.4㎡、328.16㎡）商铺共作价5283013.5元，交付申请执行人胡某某抵偿被执行人借款本息5283013.5元。上述房产所有权自本裁定送达时起转移。二、申请执行人胡某某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司应承担的税额为916813.65元（抵债总额为5079300元*18%加5079300元*万分之五），已由被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司用上述房产按二拍价折抵申请执行人胡某某，并由申请执行人胡某某承担相应的税费。四、过户期间产生的契税203172元由申请执行人胡某某缴纳。 二、陈某某、张某丙夫妇因与他人合作承包修建《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》，因资金不足，委托汉中市某某有限公司居间寻求融资合作方，汉中市某某有限公司将陈某某、张某丙介绍胡某某，胡某某同意借款给陈某某、张某丙，支持其项目开发。2015年7月20日经双方协商，并由张某甲、张某乙出面担保，陈某某、张某丙向胡某某借款人民币200万元，同日陈某某、张某丙、张某甲、张某乙向胡某某出具《借款合同》、《借款借据》、《借款居间服务合同》、《保证合同》，《借款合同》约定“借款期限一年，月利率20‰，按季付息，期满还本”。次日，胡某某通过城固县某某部账户上直接给陈某某指定的某某某某县某某房地产开发有限责任公司账户上转账200万元。借款期满陈某某、张某丙无力偿还借款本金，仅将利息清至2016年1月20日。2016年6月20日经双方协商将“该笔借款续展一年（即2017年6月20日至2018年6月19日止）”。2017年12月20日，陈某某、张某甲承诺“2018年3月底前本息全部还清”。同时，某某县某某房地产开发有限责任公司承诺“到期借款人如不能还款，公司自愿以张某甲与陈某某在公司的投资、分红以及公司核算后分配给张某甲、陈某某的房产及售房款优先还款”。还款承诺期满后，陈某某、张某丙夫妇未按合同约定履行还本付息义务。张某甲、张某乙也以各种理由推诿，拒不承担担保责任。某某县某某房地产开发有限责任公司也未按承诺给胡某某优先还款，胡某某多次催要无果，诉至法院。2019年5月5日胡某某向本院提出财产保全申请，请求：1、对被告陈某某、张某甲承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限责任公司《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》：1、6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、4号（建筑面积分别为107.43㎡、98.87㎡、265.93㎡）的商铺予以查封。2、A6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为258.76㎡、255.72㎡、240.50㎡）的商铺予以查封。……。本院于同日作出（2019）陕0722民初1473号民事裁定：“一、依法查封被告陈某某、张某甲承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限责任公司《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》：1、6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、4号（建筑面积分别为107.43㎡、98.87㎡、265.93㎡）商铺予以查封。2、A6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为258.76㎡、255.72㎡、240.50㎡）商铺。查封期限为三年。查封期间禁止买卖、抵押、转让和过户。……”2019年6月4日本院作出（2019）陕0722民初1473号民事判决：“一、限被告陈某某、张某丙于本判决生效后15日内偿还原告胡某某借款本金人民币200万元及利息（利息从2016年1月20日起按月息2分计算至本息清偿完毕止）。二、被告张某甲、张某乙对本判决第一项债务本息承担连带清偿责任。三、被告某某县某某房地产开发有限责任公司应在被告陈某某投资、分红及售房款范围内对本判决第一项债务本息承担连带清偿责任。”2019年7月1日胡某某向本院申请执行，在执行过程中因被执行人未主动履行，2019年8月26日本院作出(2019)陕0722执1062号之一执行裁定书：“一、依法查封、评估、拍卖或变卖被执行人陈某某、张某甲承包开发的某某省某某县某某房地产开发有限责任公司《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》：1、6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、4号（建筑面积分别为107.43㎡、98.87㎡、265.93㎡）的商铺。2、A6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为258.76㎡、255.72㎡、240.50㎡）的商铺。查封期限为三年。查封期间禁止买卖、抵押、转让和过户及设定其他权利负担。”……。2019年12月10日因对上述查封房产进行评估，执行期限内不能结案，申请执行人申请撤回执行。本院作出（2019）陕0722执1062号之二执行裁定：“终结本院（2019）陕0722执1062号案件的执行。”2019年12月21日汉中某某事务所汉恒评报字[2019]第211号资产评估报告结论：“本次委估的位于某某省某某县某某6#楼1、2、4号一至二层商铺及A6#楼1、2、3号一至二层商铺经评估后，评估总价值为755.12万元”2020年2月18日本案恢复执行，2020年2月19日委托淘宝网对上述房产进行网络司法拍卖，一拍价格为评估总价值7551200.00的85%即6418520.00元，二拍价格为一拍价格的90%即5776668.00元，变卖以二拍价格进行，两次拍卖及变卖均已流拍。截止2020年6月20日，被执行人应还借款本息412万元（本金200万元，利息212万元）及诉讼费11400元、保全费5000元、评估费44700元、拍卖费5000元、执行费22400元，合计4208500元。鉴于被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司企业经营现状，本院向某某县税务局发出协助执行通知书，要求计算被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司应缴纳税种及税率。某某县国税局给本院出具了回函，写明了应缴纳的税种及税率，被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司应承担的税额为759634.25元（抵债总额为4208500元*18%加4208500元*万分之五）；买受人或抵债人应缴纳的税费为168340元（抵债总额4208500元*4%）由申请执行人胡某某承担。因被执行人未向税务机关缴纳上述税费，故应将上述房产按应缴纳的税费759634.25元抵偿申请执行人胡某某，由申请执行人胡某某代为支付上述税费。经申请执行人于2020年6月2日书面向本院申请并同意对上述房产进行以物抵债，折抵被执行人欠申请执行人借款本息412万元（本金200万元，利息212万元）及诉讼费11400元、保全费5000元、评估费41500元、拍卖费5000元、执行费22400元、另案（2020）陕0722执恢74号剩余欠款713100.15元，共计4921600.15元，及被执行人应缴纳的相应税费759634.25元，合计5681234.4元。上述房产变卖总价值为5776668元，折抵申请执行人5681234.4元后剩余95433.6元，由申请执行人胡某某转交至被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司。2020年6月19日本院作出（2020）陕0722执恢75号之一执行裁定:“一、将被执行人陈某某、张某甲承包开发某某省某某县某某房地产开发有限责任公司的某某省某某县某某村“某某”商住楼项目：1、6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、4号（建筑面积分别为107.43㎡、98.87㎡、109.28㎡）商铺。2、A6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为258.76㎡、255.72㎡、240.50㎡）商铺共作价5681234.4元，交付申请执行人胡某某抵偿被执行人借款本息5681234.4元。上述房产所有权自本裁定送达时起转移。二、被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司应承担的税额为759634.25元（抵债总额为4208500元*18%加4208500元*万分之五），已由被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司用上述房产按5681234.4元折抵申请执行人胡某某，并由申请执行人承担相应的税费。三、上述房产折抵申请执行人5681234.4元后剩余95433.6元，由申请执行人胡某某交付被执行人某某县某某房地产开发有限责任公司。四、过户期间产生的契税168340元由申请执行人胡某某缴纳。” 另查明，一、左某某在城固县108国道经营零售钢材。陈某某承包修建陕建十公司某某8#楼项目。2012年起左某某一直给陈某某承建的工程项目供应钢材。2018年3月15日经双方结算，陈某某下欠左某某钢材款388.28万元，经左某某多次催要无果，诉至本院。本案审理过程中，经本院主持调解，2018年4月17日双方当事人自愿达成（2018）陕0722民初1075号民事调解协议：“由被告陈某某在2018年5月17日前支付拖欠原告左某某的钢材款388.28万元。” 二、左某某与周某某及陈某某分别系朋友关系。2015年6月15日陈某某因工程资金周转经左某某介绍向周某某借款200万元，双方约定借期一年，月息2分。周某某按陈某某提供的账号分别从中国某某银行、某某银行及城固县某某社给陈某某账号汇款共计200万元，陈某某给周某某出具书面借据一份，左某某在借条上签名，未注明是否担保。借款到期后陈某某未偿还本息，2018年2月15日经三方算账，陈某某抽回原借条，给周某某出具本金328万元的借条一份，借条载明“今借到周某某人民币叁佰贰拾捌万元正（328000.00元），借期一年，月利息2分，到期本息一次归还。借款人：陈某某，2018年2月15日，担保人：左某某”。2018年9月20日由陕西建工第十建设集团有限公司代陈某某支付利息10万元，借款到期后周某某多次催收，陈某某未能偿还。故向本院提出诉讼。要求陈某某偿还借款本金200万元及利息，利息从借款之日起按月利率2%计算至本金偿还之日为止。2019年9月2日本院作出（2019）陕0722民初2209号民事判决：“一、限被告陈某某于本判决生效后三十日内偿还借原告周某某人民币本金2000000.00元及利息，利息从2015年6月15日起按年利率24%计算至本金实际支付之日为止。被告陈某某已支付的利息100000.00元从上述应付利息中扣除。二、由被告左某某对上述债务承担连带偿还责任，被告左某某承担保证责任后可以向被告陈某某追偿。” 2021年3月10日本院依据已发生法律效力的（2018）陕0722民初1075号民事调解书和（2019）陕0722民初2209号民事判决书，在执行左某某、周某某分别与陈某某民间借贷纠纷、借款合同纠纷两案中，因被执行人陈某某至今未履行生效法律文书确定的义务。作出（2018）陕0722执1182号、（2019）陕0722执1655号执行裁定：“一、查封被执行人陈某某、张某甲承包开发的由某某省某某县某某房地产开发有限责任公司开发的某某县某某村“某某”商住楼项目3-1-902、3-1-1002、3-2-201、3-2-901、5-1-1201、5-1-1002、5-1-702、5-2-801、7-1-102及3-1-1号、3-1-3号、3-1-5号、5-1-1号、5-1-2号、5-1-3号、6-1-1号、6-1-2号、6-1-3号、6-1-4号、6-1-5号、A2-1-1号、A2-1-2号、A2-1-3号、A2-1-4号、A6-1-1号、A6-1-2号、A6-1-3号商铺。查封期限为三年。” 本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不管其主张实体权利的依据是否涉及本院其他的相关生效法律文书，均应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定处理。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中所涉及的房产已经法定执行程序抵债给案外人胡某某，其所有权自抵债裁定送达承受人时起转移。案外人胡某某所提出的排除执行异议具有合法性与真实性，能够排除执行，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，裁定如下： 中止对《某某省某某县某某村“某某”商住楼项目》①5#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为137.53㎡、121.24㎡、122㎡）的商铺；②A2#楼一至二层上下两层分别连体的1、4号（建筑面积分别为259.4㎡、328.16㎡）的商铺；③6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、4号（建筑面积分别为107.43㎡、98.87㎡、109.28㎡）的商铺。④A6#楼一至二层上下两层分别连体的1、2、3号（建筑面积分别为258.76㎡、255.72㎡、240.50㎡）的商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 韩小明 审 判 员 王志权 审 判 员 李汉平 二〇二一年六月二十二日 法官助理 任纪宏 书 记 员 郑清云