新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新01民终2445号 上诉人（原审原告）：康后洪，女，1979年8月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：张树兵，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红玲，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆中安光泰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区石化中鼎街1018号米东区综合办公室楼212号。法定代表人：张歆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石庆涛，男，该公司法务。上诉人康后洪因与被上诉人新疆中安光泰房地产开发有限公司（以下简称房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康后洪上诉请求：撤销一审判决第二项，改判房产公司返还我认购金2万元。事实和理由：我向房产公司交纳的是认购金，其业务员也承诺不想购房可以返还。我于2020年5月16日交纳认购金，而房产公司出示的《商品房认购书》（以下简称《认购书》）签订时间为2020年5月27日且当庭出示两份《认购书》原件。我从未签订过该《认购书》。法律规定鉴定不能作为判断案件的唯一证据，故一审法院认定我放弃鉴定就应当承担不利后果不当。一审认为我因贷款原因不能购买涉案房屋，不能贷款是不可归责于我的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院改判支持我的上诉请求。房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司与康后洪签订《认购书》，该《认购书》上康后洪本人签字，应当认定为双方真实意思表示。康后洪未能按照约定支付购房款、未签订房屋买卖合同构成违约。根据《认购书》约定及康后洪提交的微信聊天记录可知，康后洪明知其交纳的2万元为定金，且因其个人原因无法交纳首付款，其违约行为与是否可以办理贷款无关。综上，因康后洪违约，应承担违约责任，我公司不应退还其交纳的2万元。请求驳回上诉，维持原判。康后洪向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《认购书》；2．房产公司返还认购金2万元。一审法院认定事实：2020年5月，康后洪向房产公司支付2万元并签订认购确认单，确认购买阳光城·丽景湾项目，面积128.84平方米，付款方式贷款，成交总价1,071,778元。2020年5月27日，康后洪与房产公司签订《认购书》，约定康后洪预购乌鲁木齐市米东区东华南路1550号阳光天地项目，面积128.84平方米，单价8,318.67元／平方米，总房款1,071,778元，付款方式为商业贷款，首期房款不低于总房款的30％为321,778元，乙方应于2020年6月6日前支付，余款75万元乙方必须在《商品房买卖合同》签订之日45天内付清。乙方应于本认购书签订之日交付购房定金2万元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购商品房房款。乙方应自本认购书签订之日起10日内即2020年6月6日前持本认购书及定金收条与甲方签订《商品房买卖合同》以及补充协议。乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未与约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。2020年6月2日，康后洪与房产公司销售人员微信聊天，康后洪陈述因资金问题不想购买涉案房产，并提出对方收取的2万元定金能否退还一部分，房产公司销售顾问明确回复双方已签订购房协议，不同意退还定金。康后洪要求房产公司销售人员不能让其配偶办理假证贷款。2020年6月8日，房产公司向康后洪邮寄《通知函》，通知康后洪限期签署商品房买卖合同及提交完整购房资料，否则，房产公司有权解除认购书，不予退还定金。该邮件由他人代收。2020年6月16日，房产公司向康后洪送达《解约函》，康后洪未按期签署《商品房买卖合同》，《认购书》自动解除，房产公司有权将该房屋转售他人并没收已收取定金。该邮件由他人代收。另查房产公司在2019年6月19日取得涉案房产的商品房预售许可证。庭审中康后洪对于2020年5月27日签订《认购书》真实性不认可，认为本人并未签字并提出鉴定申请。一审法院委托新疆恒正司法鉴定中心进行笔迹鉴定。后康后洪主动撤销鉴定，该鉴定中心作出《不予受理告知书》。一审法院对此认为，康后洪对《认购书》签字不认可，康后洪应就该《认购书》真实性承担举证责任，在提交鉴定申请后又撤销鉴定致鉴定中心不能就签字真伪做出鉴定意见，其不利后果应由康后洪承担，一审法院对该份证据真实性予以确认。一审法院认为，双方于2020年5月27日签订《认购书》，对于解除《认购书》没有异议，双方均同意解除《认购书》，一审法院对该项诉讼请求予以支持。关于解除时间，双方在认购书中约定康后洪应自本认购书签订之日起10日内即2020年6月6日前持本《认购书》及定金收条与房产公司签订《商品房买卖合同》以及补充协议。康后洪若未按照本《认购书》所约定的时间与房产公司完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未与约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因康后洪违约责任，本《认购书》自动解除。房产公司于2020年6月8日及2020年6月16日向康后洪邮寄送达通知函及解约函，因房产公司未能按期签订商品房买卖合同，双方签订的《认购书》解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。故认定解除合同时间为解约函到达对方时解除，即2020年6月16日。关于2万元款项性质及是否能够返还，康后洪主张支付房产公司2万元为认购金，要求房产公司退还。一审法院认为，定金应以书面方式约定，双方签订《认购书》中明确约定康后洪支付2万元为定金，约定双方签订商品房买卖合同，定金自动转为购房款，并约定一方违约定金予以没收。另从微信聊天记录可知康后洪对已付2万元为定金是明知，故认定康后洪支付2万元为定金。关于能否退还问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”康后洪主张认为因其无法贷款及房产公司不诚信行为，其不存在违约行为。一审法院对此认为，康后洪向房产公司购买房屋，支付购房款是康后洪应履行的付款义务，康后洪因自身原因无法贷款不能购买涉案房产原因在康后洪，故按照定金规定，房产公司已收取的2万元定金因康后洪自身原因不能贷款从而签订商品房买卖合同，责任在康后洪，房产公司无须退还康后洪。康后洪述称房产公司不诚信拒绝其看样板间的意见，并未提交证据予以证实，不予采信。一审法院判决：一、康后洪与新疆中安光泰房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》于2020年6月16日解除；二、驳回康后洪要求新疆中安光泰房地产开发有限公司返还认购金2万元的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。康后洪提交如下证据：1．日期为2020年5月27日的《首付款分期申请书（按揭）》，用以证明我申请银行按揭，后因我丈夫名下已有一套房屋在按揭还款，故未取得按揭贷款，未能办理按揭系因银行运营导致，并非我不想购买房屋。2．转款明细单，用以证明2020年5月16日我向房产公司转账支付1万元。房产公司的质证意见为：1．对《首付款分期申请书（按揭）》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该申请书的申请人为康后洪，无我公司盖章，且反映是首付款分期，与房屋按揭贷款无关，购买商品房的首付款不能办理按揭，并且该申请书中提及康后洪于2020年5月27日签署《认购书》，这与康后洪上诉称未在《认购书》上签名相矛盾。2．对转款明细单的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对证据认定如下：1．康后洪提交的《首付款分期申请书（按揭）》仅有康后洪本人签字，并无房产公司的盖章确认，且其内容系康后洪要求分期支付首付款的申请，该证据无法证明康后洪系因银行原因导致其不能购买房屋，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。2．因房产公司对转款明细单的真实性、合法性、关联性予以认可，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一审中康后洪提交其与房产公司销售人员史亚宾的微信聊天内容载明：2020年6月2日康后洪：“明天签不了合同。”史亚宾：“最晚5号。”康后洪：“一号楼还有别的楼层没有，我不想买13层。”史亚宾：“2楼。”康后洪：“二楼不行，最好11楼、12楼。”史亚宾：“没有。”6月4日康后洪：“小史你好！我老公刚刚给你打电话了吧，这个房子我们不想要了，因为现在公司里的钱收不回来，没有这个钱来交首付。”史亚宾：“这个不是你说不要就不要了。”康后洪：“你看这两万块钱定金，你能不能想个办法帮我退一些回来，退的钱自然也会给你好处费的。”史亚宾：“购房协议都有签字的，不可以。”康后洪：“都是这个钱我知道，问题是现在我拿不上钱交不了这个钱啊。”史亚宾：“你们来了几次可不是这么说的”。史亚宾：“首付70万都没有问题。”康后洪：“公司答应说是给，但是一直拖到没有给呀，给说的日子他一直也没有给钱呀。”史亚宾：“还想着全款。问题不在我们这里。”康后洪：“那你意思是一分钱都退不上。”史亚宾：“嗯。”康后洪：“这个房子我是坚决的不买，你不要再说是我老公去买你这个房子，什么不需要我签字啊，他一个人就可以贷款啊这些东西的，你要是给他弄这些假证让给他贷上款了，我到时就要去告你。”史亚宾：“那就不办了。”本院认为，本案的争议焦点为：康后洪向房产公司交付的2万元款项的性质及房产公司是否应当向康后洪退还该款。关于2万元款项的性质。康后洪主张2万元系认购金且认为在不愿购房时可以返还。房产公司主张收取的2万元系定金，并提交《认购书》予以证明。本院认为，虽然康后洪否认其于2020年5月27日签订了《认购书》，但是康后洪在一审中提交的其与史亚宾在2020年6月的微信聊天内容能够印证康后洪已经签订过《认购书》的事实及康后洪因个人原因无法交纳首付款而作出不愿购买房屋的意思表示，且对其交纳的2万元系定金是明知的。综上，对康后洪称其并非自身原因导致不能签订商品房买卖合同的理由，本院不予采信。因康后洪违约致使双方不能签订商品房买卖合同，故房产公司收取的2万元定金，应不予退还。康后洪要求房产公司退还2万元的请求缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，康后洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（康后洪已预交），由康后洪负担。本判决为终审判决。审  判  长   谭建艳审  判  员   黄淑梅审  判  员   王 菲二 〇 二 一 年 六 月 十 七 日书  记  员   杨文新