河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6809号上诉人（原审被告）：河南康广房地产有限公司，住所地郑州经济技术开发区第十七大街以西、经南八北支路以北康桥悦城二号院2号楼。法定代表人：曹军领，该公司执行董事。委托诉讼代理人：路小洒,该公司员工。委托诉讼代理人：校胜杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡文涛，女，1971年1月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：郭江浩，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人河南康广房地产有限公司（以下简称康广公司）因与被上诉人蔡文涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出(2021)豫0191民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康广公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人已在合同约定的交付期限之前向被上诉人履行了交付义务，被上诉人事实上自合同约定的交付期限次日即2020年1月1日已开始缴纳物业服务费，即双方事实上对购房合同第八条约定的交付条件进行了事实上的变更，被上诉人自2020年1月1日起缴纳物业服务费的行为视为对上诉人在2019年12月30日前交房行为的追认，被上诉人因自身原因未收房，按照购房合同第十一条约定房屋已视同交付，上诉人不存在逾期交房情形。另外，上诉人交付的房屋自始至终具备居住使用条件，并未影响双方合同目的的实现。(1)购房合同约定的交付期限为2019年12月30日前，一审法院已查明上诉人在合同约定的交付期限之前向被上诉人履行了交付通知义务，在购房合同内容合法有效的前提下，一审法院应对双方合同履约情况进行全面审查，而不应仅仅依据涉案房屋取得竣工验收备案表时间晚于交房时间就认定上诉人逾期交房，进而按照日万分之一标准判决上诉人支付逾期交房违约金，上诉人不存在逾期交房情形，应驳回被上诉人该项诉讼请求。(2)上诉人在集中交付之后取得《竣工验收备案表》的行为并未给被上诉人造成损失，应酌情减免上诉人的违约责任。上诉人在2019年12月30日前向被上诉人邮寄交付通知书，并且涉案房屋在2019年12月27日已经五大主体验收合格，并最终取得《竣工验收备案表》，上诉人不存在逾期交房的情形，即使认定上诉人违约，也应酌情减免上诉人的违约责任，按照日万分之一标准计算对上诉人显失公平。(3)被上诉人自2020年1月1日起开始缴涉案房屋物业服务费，虽然被上诉人未在2019年12月30日前办理房屋交付手续，但被上诉人自2020年1月1日起开始纳涉案房屋物业服务费视为被上诉人对上诉人在2019年12月30日前交付行为的追认，被上诉人自2020年1月1日起已实际接收房屋，一审法院再按照购房合同约定判决上诉人支付逾期交房违约金没有事实依据。二、上诉人一直在善意履约，施工过程中努力克服大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响，在合同约定的交付期限之前向被上诉人交付经验收合格的房屋，履行交付义务，并且集中交付时大部分业主都己收房。即使认定上诉人违约，也应酌情减免上诉人的违约责任，不应再按照日万分之一标准计算逾期交房违约金，请求二审法院酌情给予调整。综上所述，一审法院认定事实不清，上诉人不存在逾期交房行为，不应按照合同约定的期交房违约金计算上诉人的违约责任。康广公司另补充：涉案项目自开工建设以来受扬尘管控政策影响。涉案项目根据上诉人安排的交付节点，计划取得竣工验收备案表的时间是在2019年12月15日，但是受扬尘管控政策影响，涉案项目在2019年11月11日才经五大主体验收合格。另根据上诉人统计的涉案项目受扬尘管控政策影响停工天数为392天。涉案项目在2020年6月29日取得竣工验收备案表，也就是说从涉案项目交付到取得竣工验收备案表期间，涉案项目均验收合格，上诉人交付的房屋具备居住使用条件。因此，即使认定上诉人交付时涉案房屋未取得竣工验收备案表，但是结合本案实际情况应酌情考虑扬尘管控对涉案项目的影响，减轻上诉人的赔付责任。被上诉人蔡文涛辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。康广公司作为涉案房屋的开发商，故意隐瞒自己未在合同约定交房日期前取得涉案房屋建设行政主管部门竣工备案表的事实，置包括蔡文涛在内业主的安危于不顾，公然违规交房，违反诚实信用原则的同时，也断然不能掩盖其逾期交房的事实。其上诉状中对自己逾期交房行为的辩称，无论在事实方面，亦或是法律规定方面均不能成立，依法应予驳回。具体事实与理由如下：一、本案康广公司构成逾期交付符合合同约定的房屋的事实清楚，证据确实充分，而康广公司在上诉状中以被上诉人蔡文涛缴纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称，没有丝毫的事实和法律依据，根本不能成立。首先，《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房在2019年12月30日前建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。根据上述约定，康广公司首先应在2019年12月30日前向蔡文涛交付房屋，同时，康广公司交付的房屋应当达到合同要求的状态。结合一审情况，双方证据已经充分证明截至2019年12月30日，涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，因此，无论康广公司是否交付房屋，均应承担逾期向蔡文涛交付符合交付条件的房屋的违约责任。其次，《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第四条第二款也明确规定：“房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表”。本案根据一审查明的事实，涉案房屋直到2020年6月29日才取得建设行政主管部门竣工备案表，康广公司作为开发商在对此事实明知的情形下，仍强行通知业主收房，康广公司诉称的交付行为明显属于违规交房，根本不构成有效交付，故依法应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。最后，康广公司未按期交付合格房屋，蔡文涛在收到符合合同约定房屋前不应支付物业费。但蔡文涛与物业公司之间存在的物业服务合同关系，与本案房屋买卖合同关系彼此是相互独立的。为避免纠纷，蔡文涛无奈支付了物业费。从合同约定交付之日起至康广公司实际交房屋之日期间的物业费，正是因康广公司未按期交付合格房屋给蔡文涛造成的损失之一，康广公司无视这一事实，反而狡辩蔡文涛交纳物业费的日期为蔡文涛的收房日期，明显是强盗逻辑，没有任何事实和法律依据，其主张根本不能成立。二、康广公司单方认为其逾期交房行为未造成蔡文涛损失，以及其施工过程中受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，要求减轻其违约责任的辩称没有事实和法律依据，根本不能成立。首先，康广公司的逾期交房行为给蔡文涛造成的损失是显而易见的。一方面，康广公司的逾期交房直接导致蔡文涛不能按照合同约定日期收房，影响了蔡文涛对涉案房屋的实际占有和使用，严重损害了蔡文涛对购买涉案房屋的预期利益。另一方面，蔡文涛在实际收房前按期缴纳了物业费，但实际并不能享受到物业提供的服务，由此产生的物业费损失是康广公司的逾期交房的行为直接造成的。所以，康广公司以其逾期交房行为未给蔡文涛造成损失的抗辩根本不能成立。其次，康广公司辩称造成其逾期交房的原因系受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，与事实不符，其上诉事由自相矛盾，根本不能成立。一方面，本案一审中，康广公司未提交任何证据证明涉案房屋所在项目在施工过程中受到过大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。另一方面，涉案房屋在2019年12月27日经五大责任主体验收，也就是涉案房屋所述楼栋早在此之前已经完工，恰证明涉案房屋建设并未受到大气管控、扬尘治理等因素影响。所以，康广公司的主张明显是为了逃避其应承担的违约责任，根本不能成立。综上所述，上诉人康广公司逾期向蔡文涛交付合格房屋的违约行为，严重损害了蔡文涛购买涉案房屋的合法权益，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人蔡文涛向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告按日支付逾期违约金为总房款5675295元的每日万分之一，时间自2019年12月30日至案涉房屋达到交房标准为止，截至起诉之日暂定为215093.68元；2、判令被告向原告按总房款的日十万分之一支付产权初始登记违约金至完成初始登记为止，截止起诉之日暂计18104.19元；3、判令本案诉讼费、保全费、律师代理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月5日,原告蔡文涛（××）与被告康广公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：J180××××2109）一份，约定××购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××楼××房，房屋价款总金额5675295元。出卖人应当在2019年12月30日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的商品房交付××使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。附件四合同补充协议第六条约定，出卖人应当在2020年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.0001%违约金。原告蔡文涛（××）与被告康广公司（出卖人）另行签订《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》一份，第十二条约定：鉴于政府增设不动产管理局导致政府部门之间权限不清、职责不明办证时限延长等因素影响，合同第十五条及合同附件四约定的办证时限无法办理完成有关权属证书，现出卖人与××一致同意将《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四第六条内容变更为出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局。2020年6月5日，被告向原告开具发票一份，写明不动产康桥悦蓉园住宅12号楼1-2层104，金额5675295元。2021年1月2日，原告蔡文涛在房屋交付与入伙物品领用登记表上签字。2020年6月29日，涉案楼盘进行了竣工验收备案。被告提供不动产登记证书一份，写明2020年11月4日，郑州市自然资源和规划局向被告发给不动产权证一份，编号为豫（2020）郑州市不动产权第0323572号。权利人为河南康广房地产有限公司，房屋坐落：郑州经济技术开发区经南十二路136号12号楼1-2层104。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。被告在取得竣工验收备案表前通知原告收房，原告有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由被告承担，迟延交付违约金计算至竣工验收备案之日。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，该院支持103290.37元（以5675295元为基数按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年6月29日止）。被告未提供证据证明其将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局的日期，应承担相应的不利后果，该院按不动产权证的颁发日期计算其报送日期。原告与被告公司另行签订的《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》，对办理房屋权属初始登记的资料报送时间作出了变更约定，涉案房屋取得不动产登记证前尚未逾期，故对于原告要求被告支付产权初始登记违约金的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南康广房地产有限公司在判决生效后十日内向原告蔡文涛支付逾期交房违约金103290.37元；二、驳回原告蔡文涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，减半收取计2263元，由原告蔡文涛承担1080元，由被告河南康广房地产有限公司承担1183元。本院二审期间，康广公司提交了以下证据：1.物业费缴费收据，证明蔡文涛自2020年1月1日起开始缴纳物业服务费，视为对房屋交付条件的认可；2.2016年-2019年悦蓉园扬尘治理天数统计、关于全市安置房建设有关情况的汇报、监理合同、监理日志，证明涉案项目因受扬尘管控停工政策要求停工392天，据统计日志、涉案项目监理日志记录的停工天数是264天，依据购房合同补充协议附件四第8条第12款的约定，因配合城市建设、扬尘治理要求停工导致延期的，康广公司可以顺延交付时间，涉案房屋各项竣工验收备案手续办理时间也应予以顺延，康广公司不应承担逾期交房违约责任。蔡文涛发表以下意见：证据1无原件，其真实性无法核实，对证据的合法性有异议。物业费缴费收据产生时间是在2020年的9月5日，不属于民事诉讼法中规定的新证据，与本案不具有关联性；对证据2，对于2016年至2019年扬尘治理天数统计有异议，为康广公司单方统计制作，不具有客观性和真实性，合法性也有异议，无任何第三方机构的公证认可本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：1、康广公司主张蔡文涛于2020年1月1日起开始缴纳物业服务费，是否应视为康广公司按约定完成交付义务；2、康广公司以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由，要求酌减违约金，是否具有相应的事实和法律依据。首先，康广公司主张蔡文涛于2020年1月1日起开始缴纳物业服务费，是否应视为康广公司按约定完成交付义务。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件为在2019年12月30日前建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案等。康广公司按约定的条件交付房屋，才能视为其完成依约交付义务。但涉案房屋直到2020年6月29日进行了竣工验收备案，在此之前显然不满足合同约定的交付条件。至于蔡文涛在此之前缴纳物业费的行为，属于其与物业公司之间物业服务合同关系内容，不足以以此即推定康广公司依约完成了房屋交付义务。其次，关于康广公司以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由，要求酌减违约金，是否具有相应的事实和法律依据。涉案商品房买卖合同订立于2018年，根据康广公司提供的2016年、2017扬尘管控治理等文件，康广公司作为房地产开发商，在订立合同时应能预见涉案房屋施工过程中遇到此类妨碍施工的事件，并将其影响纳入到交房日期中考虑。且原审中康广公司并未以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由，提出抗辩；根据其二审提供的有关证据，鉴于其主张涉案项目因受扬尘管控停工政策要求停工的天数，与涉案项目监理日志记录的停工天数不一致，不足以认定政府管控措施对案涉房屋施工实际影响的天数，故对康广公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，河南康广房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2366元，由河南康广房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年六月十一日书记员 田宇恒