新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终820号 上诉人（原审原告）：何斌，男，1990年1月25日生，汉族，乌鲁木齐铁路集团公司奎屯工务段职工，住新疆维吾尔自治区巩留县。 上诉人（原审被告）：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁州伊宁市经济合作区重庆北路688号西拓世贸中心C1区二楼。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 上诉人何斌因与上诉人新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何斌，上诉人新疆西拓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何斌上诉请求：1、撤销一审法院（2020）新4002民初3036号民事判决书第一项，依法改判西拓公司承担全部损失42,315.7元。2、本案一、二审的诉讼费用由西拓公司承担。事实和理由：双方自愿签订的《商品房买卖合同》，合法有效。该合同第十五条第三款规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人需按日计算向其支付全部已付款万分之一的违约金。合同中约定的违约金远远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院在未收到西拓公司证据的情况下，主动将违约金比例下调50％，违背了“法官不得帮助当事人提出权利抗辩事由和辩论事由”的原则，且未能及时办证的理由不属于《合同》第八条约定的不可抗力。因此，一审法院主动降低违约金缺少相关法律依据。 西拓公司辩称，1．何斌未按照办证规定缴纳维修基金，未按合同约定提出办理产权的书面申请，类案（2020）新40民终451号判决，依照合同约定以一审原告起诉时计算违约金。2．当地政府未按照招商引资合同约定提供标准建设用地（如水电等），因动力电不到位办理产证的手续不全导致延期办理。本案系第三方行为导致逾期办证，依据违约金适用法律原理及司法实践，由他方引起的违约行为应适用补偿行为也即损失多少补偿多少，何斌在一审期间未提交任何证据证实其所受到的损失。因此，何斌的上诉请求不能成立。 西拓公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判不向何斌支付逾期违约金；2．一、二审全部诉讼费用均由何斌承担。事实和理由：一审判决事实认定及法律适用错误。根据双方房屋销售合同第八条、第十五条约定，因当地政策发生变动，建设工程工期顺延。其作为房产开发商，不会参与制定亦不会事先知晓政府后期政策的变动，其亦是政策变动的受害者。一审法院未查清其提交的政府派出机构出具的因政府基础设施不到位导致逾期办证的事实，并认定西拓公司对政策变动的预判错误负有过错没有事实根据。 何斌辩称，1.其2013年已将公共维修金交给西拓公司，西拓公司收到款后一直未向相关部门缴纳。其多次找住建局、打市长热线等，2020年7月20日西拓公司才缴纳其维修基金。2．不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，本合同第八条不可抗力是地震、洪灾、战争、动乱、大规模流行疾病，西拓公司提出的市政配套设施不到位不属于不可抗力。西拓公司上诉状自认没有取得建设工程竣工验收备案证明。根据合同第十条约定，双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的商品房已取得建设工程竣工验收的备案证明，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。根据《中华人民共和国消防法》规定，商品房交房前必须通过消防验收，案涉房屋2018年8月5日消防验收合格，西拓公司在2015年交房，不满足交房条件违规交房。 何斌向一审法院起诉请求：1．西拓公司立即协助何斌办理不动产权证书；2．西拓公司向何斌支付逾期办证违约金50，345元（自2015年12月28日至2020年3月31日止，总房款323，762元×1555天×0．1‰=50，345元）；3．西拓公司向何斌退还维修基金8,408元；4．西拓公司向何斌支付利息（以8,408元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2013年12月15日计算至实际还清之日止）；5．本案诉讼费由西拓公司承担。庭审中，何斌申请撤回第3、4项诉讼请求。 一审法院认定事实：一、2013年12月15日，何斌为购买西拓公司开发的位于伊宁市重庆北路688号西拓·世贸中心第H6号楼2单元1202号住房，向西拓公司支付首付款133，762元。2013年12月20日，双方签订《商品房买卖合同》，约定何斌购买西拓公司开发的上述住房一套，房屋总价款为323，762元，买受人首期支付全部房价款的41.3％，其余19万元向银行借款支付；交房时间为2015年6月30日前，商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金等内容。合同签订后，何斌付清购房款。2018年12月21日，何斌结清贷款19万元，西拓公司在中国建设银行个人贷款结清证明左下方加盖其财务专用章并备注“房款已清”。庭审中，何斌自认西拓公司于2015年12月15日交付涉案房屋，其未缴纳涉案房屋契税。二、2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了西拓公司针对涉案西拓·世贸中心H6号楼的不动产登记申请。2020年3月31日，西拓公司在小区内张贴公告通知业主办理不动产权证书。庭审中，西拓公司请求法院调整降低何斌主张的违约金。截至庭审结束，何斌尚未取得涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，何斌、西拓公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于何斌主张西拓公司立即协助其办理不动产权证书，按照双方合同约定申请办理房屋所有权转移登记系双方共同行为，西拓公司有义务协助何斌办理不动产权证书，但因何斌未缴纳涉案房屋契税，不具备办理产权手续的前提条件，故对何斌的该项诉讼请求，法院不予支持。对于何斌主张西拓公司支付逾期办证违约金50，345元（自2015年12月28日至2020年3月31日止，总房款323，762元×1555天×0．1‰=50，345元），因何斌在庭审中自认涉案房屋的交付时间为2015年12月15日，法院对此予以确认。西拓公司于2015年12月15日向何斌交付涉案房屋，按照双方合同约定西拓公司至迟应当于2016年6月12日前取得办理房屋所有权转移登记的基本条件，但至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理西拓公司针对涉案楼栋的不动产登记申请，西拓公司于2020年3月31日才通知业主办理不动产权证书，显然西拓公司构成违约，应当承担违约责任。西拓公司辩称逾期办证是因市政配套设施不到位所致，但其提供的证据不足以证实，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，市政配套设施不到位不属于不可抗力，故对西拓公司的上述抗辩意见，法院不予采纳。因此，2016年6月12日系何斌、西拓公司双方约定的西拓公司履行协助办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理西拓公司针对涉案楼栋的不动产登记申请，该期间（即1307天）属于西拓公司的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入西拓公司违约期间。对于何斌主张以全部已付款的万分之一按日计算违约金，因西拓公司抗辩认为何斌主张的违约金过高，要求调整降低，而对于何斌因西拓公司违约行为给其造成的实际损失双方均未举证证明，故法院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对何斌主张的违约金调整为合同约定违约金的50％，认定西拓公司应向何斌支付逾期办证违约金21，157.85元（计算方式：已付总房款323，762元×0.0001×1307天×50％=21，157.85元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、西拓公司于判决生效之日起十日内一次性向何斌支付逾期办证违约金21，157.85元；二、驳回何斌的其他诉讼请求。案件受理费1,058元，减半收取计529元，由何斌负担307元，西拓公司负担222元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。何斌提交了2020年7月20日维修基金发票，拟证明其已缴纳了维修金。西拓公司质证意见：认可该票据的真实性、合法性，不认可关联性。本院对何斌提交的证据的证明效力均予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，何斌于2020年11月25日缴纳契税。 本院认为，本案争议焦点为：西拓公司是否存在逾期办证的违约事实，如存在违约，违约金如何计算。关于违约事实。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方合同约定：商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。依据查明事实，西拓公司2015年12月15日将案涉房屋交付何斌，按照合同约定，西拓公司应当于2016年6月15日前向伊宁市不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记。但西拓公司2020年1月10日才向伊宁市不动产登记中心申请案涉房屋所在楼栋的不动产登记，该行为违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。双方合同关于房屋登记的条款并未约定土地性质和地价调整、政府配套设施滞后等情形可以作为西拓公司逾期办理房屋所有权登记的依据，因此，西拓公司以政府基础设施不到位导致逾期办证为由，不承担违约责任的理由不能成立。 关于违约金问题。首先，商品房的所有权转移登记是开发商与购房人共同向房屋登记部门申请，由房屋登记管理部门予以登记备案的过程。根据合同约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因此，办证义务以出卖人为主，买受人协助配合。何斌未提交证据证明其履行了共同申请办理登记的协助义务，且何斌于2020年11月25日才缴纳契税，故何斌对未能及时办理转移登记负有部分责任。2020年1月发生疫情，属于不可抗力，该期间不应认定西拓公司违约计付违约金。西拓公司以违约金过高主张调整，何斌因西拓公司违约行为给其造成的实际损失未提交证据，故原审法院根据本案实际以及违约金系弥补守约方当事人损失的原则酌情确定应支付的违约金有事实和法律依据。 综上，何斌与西拓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费658.00元，由上诉人何斌负担329元，上诉人新疆西拓房地产开发有限公司329元。 本判决为终审判决。 审判长 仝 新 山 审判员 周 丽 萍 审判员 阿 丽 拉 二〇二一年六月十二日 书记员 古丽孜娜提