文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终1735号上诉人（原审原告）：龚锡泉，男，1950年4月1日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：林秀娟，系龚锡泉妻子。女，1950年8月3日生，汉族，户籍地上海市闸北区，现居住地上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨杰，江苏漫修律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绿地地产集团无锡置业有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区政和大道。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋效楠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志萍，江苏永衡昭辉律师事务所实习人员。上诉人龚锡泉、绿地地产集团无锡置业有限公司（以下简称绿地公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚锡泉上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判绿地公司支付逾期办证违约金25580.07元（以968942元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的1.5倍的标准计算，自2019年12月28日起至2020年7月13日计算）。事实与理由：一、一审法院认定“绿地公司在通知交房前已经报送工程竣工验收备案文件，并取得了房屋测绘报告……商品房交付条件已经成就”，系事实认定错误，适用法律不当，应予纠正。1.绿地公司未能于2019年准时交房系公建配套不足，未能取得规划准许使用文件，显然不具备交付条件；2.绿地公司尚未按约就公共服务及其他配套设施达到合同约定的规划要求；二、一审法院认为“龚锡泉现已取得了相应不动产权证，其就绿地公司逾期办证的主张不符合合同约定”，系认定事实不清。1.绿地公司存在逾期办证的违约情形，2020年5月19日，绿地公司取得交付竣工验收证明后办理初始登记证，龚锡泉方可办理不动产权证；2.龚锡泉于2020年7月13日取得了不动产权证，并不免除绿地公司的违约责任；3.案涉商品房买卖合同约定的逾期办证违约金显著过低。绿地公司辩称，1.绿地公司享有90日的交房宽限期，最终的交付时间应当为2019年9月30日。在此之前案涉房屋已经具备了双方合同中所约定的交付条件，也即合同第九条约定具备建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、买受人付清房款。2.其在2019年7月5日向龚锡泉的住所邮寄了交房的通知，告知其具体的交付流程、时间、地点，龚锡泉也自认收到了交房通知，故绿地公司始终按照合同的约定履行交付义务。但龚锡泉在收到交房通知后，怠于收房，由此产生的房屋未收房责任应当由其自行承担。3.绿地公司不应当承担逾期办证的违约责任。此外，因未收房的原因是龚锡泉自身所致，但其已就案涉房屋办理了房产证，所以其无权再向绿地公司主张逾期办证的违约金。4.合同约定的违约金金额是双方当事人的真实意思表示，在合同有相关约定的情况下，应当依据约定。龚锡泉在未能证明自身损失的情况下，主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的1.5倍的标准调整违约金缺乏事实和法律依据。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龚锡泉的诉讼请求。事实与理由：1.补充协议约定买受人给予出卖人90天的宽限期，并未加重龚锡泉的责任，也未完全排除其主要权利，只是有条件地免除了出卖人的部分责任，龚锡泉仍然享有向其主张宽限期届满不能交房的违约责任。故补充协议规定的宽限期合法有效，最终交房日期为2019年9月30日。2.案涉房屋已经满足交房条件，未完成交付系龚锡泉怠于办理交付手续所致，应由其自行承担责任。龚锡泉辩称，1.补充合同中关于逾期交房90天宽限期的条款。属于格式条款，限制了龚锡泉的权利，也未作出注意义务的提示。2.绿地公司主张案涉房屋完成交付系其原因导致，无事实和法律依据。龚锡向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司支付逾期交房违约金(以968942元为基数，按日万分之一的标准计算，自2019年7月1日起至交付房屋之日止)；2.判令绿地公司支付逾期办证违约金25580.07元(以968942元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的1.5倍的标准计算，自2019年12月28日起至2020年7月13日，为199日，计算为25580.07元)。一审法院认定事实：2017年12月19日，龚锡泉与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：龚锡泉向绿地公司购买绿地世纪城A-8幢203单元1503号商品房1套，总价款968942元。商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清该商品房全部价款。交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，如因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人应支付违约金，同时视为买受人放弃对该房屋验收的权利，并视为绿地公司已合格交付，该房屋毁损、灭失的风险自绿地公司书面通知中的告知交付之日起由买受人承担，并按政府相关规定支付物业管理费等费用。逾期交付责任约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求履行合同的，合同履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款当期中国人民银行公司的同期活期存款基准利率的违约金。前期物业管理约定：物业服务时间从商品房交付之日到业主大会成立并与新选聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日起；物业服务期间，按建筑面积收取物业服务费。就补充协议约定：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2017年12月22日，双方另签订补充协议一份。协议第9条约定：甲方应在《商品房买卖合同》第十一条约定的交付期限之前10天向乙方发出交房通知，交房通知中乙方办房手续的时间为自甲方交房通知送达之日起15日内，该15日为交房的合理时间，乙方无权依此追究甲方该15日内的逾期交房责任；如甲方不能按照《商品房买卖合同》第十一条约定的期限将该商品房交付给乙方使用，买受人同意给予出卖人90天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交付条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。协议第10条约定：甲方在房屋符合交付条件的情况下，若乙方未按有关规定付清房屋维修基金、代政府收取的税费、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任，直到乙方付清全部房款及相关费用，同时，乙方仍须按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费。协议第14条约定：办理房地产权属转移登记的日期是指甲方将《商品房买卖合同》约定的项目向政府房地产权属发证部门申请办理甲方的产权登记的日期，而不是指乙方办出权属证书的日期。协议第20条约定：甲、乙双方经平等协商，一致同意订立的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。2019年7月5日，绿地公司向龚锡泉发出《绿地“世纪城”交房入住通知》，告知办理交房时间为2019年7月8日，在绿地世纪城办理入户手续，同时通知物业管理费应缴费用和维修基金应缴纳费用。备注中明确：按有关规定，物业管理费自开发商书面通知办理入住手续之日起的次月算起，自2019年7月1日起，无论是否在规定日期办理入住手续，买受人均将支付名下物业服务费。龚锡泉遂持通知书前往指定地点办理入住手续。审理中，龚锡泉称，其当天到达了绿地世纪城，并领取了排队号，但在等候过程中，因绿地公司没有合格的交房手续，下午即被行政部门责令停止交房，故未办成入住交房手续。龚锡泉为此向该院提供了“江苏1××××”网页截图，无锡市惠山区住房和城乡建设局（以下简称惠山住建局）出具的信访事项处理意见书及《行政处罚决定书》一份，证明因绿地公司在尚未通过交付使用竣工验收的情况下擅自通知业主于7月9日交房，7月10日惠山住建局在接到投诉后遂于当日立案调查，并责令立即停止交房。绿地公司质证后认为，对行政处罚的真实性予以认可，但决定书是依据无锡市地方政府规定作出，不能据此否定合同效力，就合同约定条件而言，在处罚决定下达前绿地公司已具备了合同约定的全部交付条件并已书面通知交房。绿地公司为此向该院提供了无锡市惠山测绘有限公司于2019年5月5日出具的绿地世纪城住宅小区四期Ｂ区房屋建筑面积测绘报告，以及2019年6月4日向惠山区住建局报送绿地世纪城住宅小区四期工程竣工验收备案文件的登记表。绿地公司另主张，龚锡泉应按通知时间前来收房，即使住建局下达了处罚决定书，但交房手续仍可以继续履行。绿地公司提供了部分绿地世纪城业主2019年7月至9月间的入住手续，据此证明并不影响交房的事实。龚锡泉质证后表示，真实性无异议，但无法证明绿地公司当时的交房合法合规。龚锡泉另向该院提供了惠山住建局于2020年5月19日出具的《关于绿地世纪城住宅小区四期B2区项目通过交付使用竣工验收的通知》，证明涉案小区于通知当日才通过验收，可以交付使用。其于事后知晓后，主动与绿地公司联系，遂于2020年7月11日至绿地世纪城办理入住手续。在办理了入住手续的流程1身份验证、流程2财务收款后，双方因2019年7月起的物业费缴纳问题产生争议，遂中断了交房手续。审理中，双方确认，绿地公司未再寄发新的交房通知。2020年7月13日，龚锡泉所购商品房办理了不动产权证。2020年8月14日，龚锡泉向绿地公司发函一份，陈述了交房手续的前后经过，并表示其已积极履行交房手续的义务，绿地公司以支付物业费为由拖延交房，要求绿地公司及时办理交房手续。绿地公司回函称，绿地公司于2019年7月5日已邮寄交付通知书，视为已完成交付手续；2020年7月11日系补办交房结算手续，其不承担逾期交付的责任。绿地公司另提交了绿地世纪城的住宅质量保证书及住宅使用说明书，但不能明确取得时间。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、房屋测绘报告、工程竣工验收备案表、交房入住通知书、房屋结算及进户凭证、入住手续办理流程卡、函件、处理意见书及处罚决定书、住宅质量保证书及住宅使用说明书等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据龚锡泉与绿地公司签订的商品房买卖合同，绿地公司在通知交房前已报送工程竣工验收备案文件，并取得了房屋测绘报告，则在龚锡泉付清商品房价款的情况下，商品房交付条件已成就，绿地公司通知交房符合合同约定。但绿地公司与业主办理交付手续时，因其不符合相应规定，被建设行政主管部门责令停止交房，则不能办理交房手续系绿地公司的原因造成。后基于存在行政处罚的情况，龚锡泉居住地又非本地，龚锡泉无法知道或者应当知道可以恢复办理交房手续的时间，而绿地公司又未再另行通知龚锡泉办理交房手续，则合同无法继续履行，应由绿地公司承担相应违约责任。绿地公司在其提供的格式条款中，就商品房的交付时间约定为出卖人在交付期限届满之日已满足合同约定交付条件的即视作该商品房已按期交付，完全排除了在其违约情况下应承担的责任，则该条款依法应认定为无效。同时，双方签订的商品房买卖合同中约定，补充协议含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。绿地公司提供的补充协议中又约定，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。上述合同与补充协议均为由绿地公司提供的格式条款，鉴于约定内容相冲突，则依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释。补充协议中就交付时间所作的宽限期约定明显减轻了出卖人的责任，则应以合同约定交付时间为准。合同约定，物业服务时间从商品房交付之日起算，物业服务期间产生物业收费，而补充协议约定，买受人须按绿地公司书面通知交付日期的次月起承担物业费，与上同理，补充协议约定排除了绿地公司违约的可能性并加重了买受人履行合同时的责任，则依法不予采纳，物业服务时间应按照合同约定起算。龚锡泉在获知绿地世纪城经建设行政主管部门确认可以交付使用后，自行前往绿地公司办理交付手续，绿地公司以补充协议的约定要求其支付自2019年7月起的物业费导致双方发生争议，致商品房交付手续仍无法履行完毕，应由绿地公司承担违约责任。综上，绿地公司应支付自2019年7月1日起的逾期交房违约金。龚锡泉就逾期交房提出的诉讼请求符合合同约定，该院予以支持。合同约定，买受人应在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则出卖人承担相应违约责任。如上所述，双方至今未办理商品房交付手续，而龚锡泉现已取得了相应不动产权证，则其就绿地公司逾期办证的主张不符合合同约定，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、绿地公司自判决发生法律效力之日起三日内向龚锡泉支付逾期交房违约金(以968942元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年7月1日起计算至交付商品房之日止)；二、驳回龚锡泉的其他诉讼请求。一审案件受理费716元，由龚锡泉负担280元，由绿地公司负担436元。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于绿地公司是否应承担逾期交房违约金。双方于《商品房买卖合同》中约定，出卖人在交付期限届满之日已满足合同约定交付条件的即视作该商品房已按期交付。而合同约定的交付条件仅为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及买受人已付清该商品房全部价款，具备上述条件并未当然确保商品房得以顺利交付。事实上，绿地公司与业主办理交付手续时，因其不符合相关规定，被建设行政主管部门责令停止交房，导致不能办理交房手续。该条款完全排除了绿地公司违约情况下应承担的责任，一审认定该条款系免除格式条款提供方责任、加重对方责任的格式条款，属无效条款，并无不当。同时，双方《商品房买卖合同》与《补充协议》在关于合同条款适用上存在相冲突的内容，依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释，对此一审已作充分论述，本院予以确认。一审据此认定补充协议中就交付时间所作的宽限期约定明显减轻了出卖人的责任，应以《商品房买卖合同》约定交付时间为准，亦并无不当。此外，《商品房买卖合同》与《补充协议》关于物业费起算点的约定亦存在前后不一，同理，应作不利于格式合同提供方绿地公司的解释，应以《商品房买卖合同》的约定为准，即物业费应从交付之日起支付。综上，绿地公司先因行政处罚导致无法办理交房手续，恢复办理交房后，又未通知龚锡泉前来办理交房手续；后龚锡泉自行前往绿地公司办理交付手续，绿地公司以补充协议的约定要求支付物业费导致双方发生争议，致使商品房交付手续仍无法办理。故案涉房屋未能交付系因绿地公司违约导致，一审认定绿地公司应承担逾期交房违约责任，违约起算点为合同约定的交付日期2019年7月1日，并无不当。关于绿地公司是否应承担逾期办证违约金。双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人应在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则出卖人承担相应违约责任。现双方未办理商品房交付手续，而龚锡泉已取得了相应不动产权证，不符合合同约定的绿地公司应支付逾期办证违约金的情形，一审法院龚锡泉该诉请不予支持，并无不当。综上，绿地公司、龚锡泉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1155.50元，由龚锡泉负担439.50元，绿地地产集团无锡置业有限公司负担716元。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年六月一日书记员 刘 滢