贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1624号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路276号第四层。法定代表人：郑先强，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄林，男，1963年2月15日出生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹书会，女，1963年4月10日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽，贵州知合律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王艳芳，贵州知合律师事务所实习律师。上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司因与被上诉人黄林、邹书会租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。遵义大成房地产开发有限责任公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2．由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审严重违反法定程序。本案属于当事人一方人数众多的不适用简易程序的情形，原审法院采用简易程序进行审理，严重违反法定程序。二、本案认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为本案诉争法律关系为租赁法律关系，与事实不符。一审法院推定被上诉人购买商铺的动因系以与上诉人确立租赁法律关系，违背客观事实。《补充协议》切实的表示了其委托法律关系的特征，一审法院以偏概全，断章取义，故意遗漏关键信息。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，从合同整体来看，其称谓为买受人、出卖人并无不妥，并不能以此得出或排除该协议系何种法律关系的结论。《补充协议》约定“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为…至2021年3月31日止”等足以说明租金系承租人支付，被上诉人委托上诉人统一管理的事实。可以看出《补充协议》具备委托法律关系的基本特征。一审法院将“委托”认定为“租赁”系主观臆断。法律法规并未规定委托法律关系必须发生于委托事项之前。根据法无禁止即可为的民法原则，受托事项先于委托法律关系并不违反法律禁止性规定。在本案中“买卖不破租赁”并不必然导致合同权利义务的概括转移。三、上诉人认为本案的纠纷因案涉商铺空置期产生，故本案实际需要解决的问题为在承租人解除租赁合同后导致的空置期是否应当继续计算租赁费。被上诉人请求支付欠付租金实际为空置期间应取得的租金利益。《补充协议》租金的计算以国美15年租约为基础，这是上诉人支付租金的前提，即有租金可付。但因国美提交解除合同，在新承租人承租前产生了空置期。在此过程中，上诉人向包括本案被上诉人在内的业主及时告知相关情况，并向所有业主全额支付了国美支付的违约金。现因承租人支付租金的前提丧失，故上诉人失去了继续支付的基础。《补充协议》的履行同样以国美履行15年租约为前提。一审法院未考量现实经济压力，以上行的经济指标确定经济下行期间给付标准，违背公平合理原则。案涉商铺取得收益全额支付给相关业主，上诉人在整个过程，没有收益。根据“无利益无责任”的原则，判决上诉人承担责任缺乏事实和法律上的依据。如果一审法院的理由成立，不管后续该物业能否出租，作为被上诉人一方只要时间一到，其依《补充协议》向上诉人主张租金必然得到支持。对上诉人一方来说，这种结果必须完全接受。但双方发生纠纷来看，这种结论是荒唐的。本案被上诉人作为投资人，主动的承担风险是投资人基本的职业道德，而不是转嫁风险。2020年1月10日上诉人继续与以维护被上诉人利益的原则与第三人签订《租赁合同》，之后由业主代表签字予以认可，对此行为该如何予以认定，一审判决没有说明。上诉人认为，该行为应当认定为：业主对上诉人代理人身份的认同。上诉人只起到中间人的作用，而非合同的相对人。即便人民法院认为本案属于租赁合同关系，在2017年3月该租赁合同已经解除。2017年2月，国美电器与上诉人签订了《房屋租赁合同终止协议》，并于2017年3月9日将违约金784094.22元转入了工行的租金专户（24×××04）。同月28日，大成公司将该款项转给各业主，并注明“付业主国美电器违约金”。即便人民法院坚持认为本案属于租赁合同纠纷，从2017年3月，双方的租赁合同已经解除，上诉人没有继续支付租金的义务。但这种结论，前提是人民法院依法查清事实，能够充分论证双方之间属于租赁合同关系的情形下方能得出。否则依旧应当认定双方之间为委托合同关系。本案判决违背了弘扬社会主义核心价值观的价值导向从本案的时间脉络表可以看到，国美15年租约在前，上诉人与被上诉人买卖合同在后，在签订买卖合同之时，双方达成补充协议，委托上诉人继续统一对外出租该物业，为了对上诉人的受托行为进行监管，双方约定了租金来源、开设专户、代扣代缴、业委会监管等具体事项。黄林、邹书会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、一审法院并未违反法定程序。1、原告提供的证据足以证明原被告之间的法律关系及被告拖欠租金的客观事实，无需人民法院调查收集证据，涉案金额争议不大。虽然有类似案件57件，但每个案件是相对独立的，是可分之诉。对共同起诉的类似案件，法院认为可以合并审理，且当事人同意合并审理，形成普通共同诉讼，一审法院据此适用简易程序并无不当。2、本案答辩人立案起诉后，上诉人提起反诉，在审理过程中出现疫情，全国各地均抵抗疫情，限制出行，减少聚集，为抗击疫情，维护当事人身体健康，一审法院延期审理作出判决并无不当。二、一审法院认定被上诉人与上诉人双方系租赁合同而非委托关系具有事实依据和法律依据。1、2007年3月5日答辩人与上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并载明附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同约定答辩人购买上诉人开发的位于南明区，并将购买的商铺委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，协议第二条约定租金标准及支付方式。合同签订后，在2016年下半年后上诉人未按期足额支付租金，严重违反合同约定，构成违约。2、一审法院根据庭审调查认定原被告双方系租赁法律关系而非委托关系，并依法支持被上诉人的诉请，具有事实和法律依据。首先，《商品房买卖合同》及《补偿协议》系不可分割的整体，《补偿协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。其次，被上诉人所购买的是产权式商铺，虽然有独立的产权证，但无物理意义上的区隔，被上诉人作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有整个商场统一运营能力的实体来实现其购买该商铺的目的。再次，根据《补充协议》第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明答辩人与上诉人之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给委托上诉人的相关事项；该条款同时约定“即2009年5月1日起买受人自愿将该物业委托出卖统一出租，租赁期限为43个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止”，虽然该条款有“委托”字样，但系基于产权式商铺，无独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用的特征而进行的表述，不能仅以此推断被上诉人与上诉人系委托管理关系而非租赁关系。协议第二条对租金支付标准及支付方式进行已明确约定为“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日，出卖人无正当理由延迟向买受人缴纳租金，延迟一天，应按照当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”等，均明确上诉人向答辩人支付租金的义务以及上诉人不按期支付答辩人租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人义务和权利的约定。再次，《商品房买卖合同》签订时间为2007年3月5日，而上诉人与国美公司订立的《房屋租赁合同书》在2006年2月6日订立，从时间上看，显然不可能系答辩人委托上诉人将其购买的商铺租赁给国美公司，更不存在事后追认的民事行为。最后，“买卖不破租赁”原则上是保护承租人的承租权利，不因租赁房屋的所有权发生变更而受到损害。本案中，答辩人并未对上诉人与国美公司之间的租赁合同提出异议，承租人也未对答辩人购买房屋提出异议或者要求与答辩人确立租赁关系，或将租金直接支付给答辩人。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中，均是与上诉人直接发生联系，未受答辩人的约束，答辩人未予以干涉，上诉人也未征得被上诉人的意见。同时，在与国美公司，贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。答辩人与上诉人之间的租赁关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖，上诉人主张系委托关系违背客观事实。三、上诉人反诉要求解除《补充协议》没有事实和法律依据。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，系双方之间真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人以市场变化、招租困难、无法在出租户中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意见等为由，主张解除《补充协议》没有事实依据和法律依据。市场变化、招租困难均属于经营风险，不是解除该《补充协议》的约定事由及法定事由。其次，《补充协议》约定租赁截止期限为2021年3月31日，该补偿协议已经到期自然终止，客观上没有解除事项。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。黄林、邹书会向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告按约定履行继续支付租金的义务；二、请求依法判令被告支付原告现欠付的租金人民币16877元；三、请求依法判令被告支付原告延迟履行金2692.48元（暂算至2019年9月30日）并承担以延迟交纳金额为基数，以每天万分之三的标准支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的延迟履行金；四、本案诉讼费用由被告承担。遵义大成房地产开发有限责任公司向一审法院提出反诉请求：一、请求依法解除反诉原、被告于2007年3月5日签订的《补充协议》；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2006年2月6日，本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司将其开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的裙楼商场第一层部分面积、第二层全部面积、第三层全部面积、第四层全部面积建筑面积4803.98ｍ2（净使用面积4202.55ｍ2）出租给贵州国美电器有限公司使用，租赁期限为2006年4月1日至2021年3月31日。租金计算标准为1.79元／天／平米，租赁费用每三年递增一次，合同期内第一次、第二次按每次3%递增，第三次、第四次按每次4%递增。第一年至第三年，租赁费用为2750000元／年，第四年至第六年2832500元／年，第七年至第九年租赁费2917475元／年，第十年至第十二年3034174元／年，第十三年至第十五年租赁费3155540.96元／年。2016年9月21日，贵州国美电器有限公司向本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司出具《关于解除房屋租赁合同的提前通知》。2017年2月27日，本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司（甲方）与贵州国美电器有限公司（乙方）订立《房屋租赁合同终止协议》，确认双方于2016年12月31日提前终止《房屋租赁合同》，双方租赁关系于2016年12月31日终止，租赁费结算至2016年12月31日，确认截止本协议签订时租赁费用已结清，协议第四条约定：乙方向甲方补偿三个月的租金（即：252847.83×3＝758543.5元），作为提前终止合同的一次性全部补偿，此笔补偿金的税金由乙方承担（即25550.72元），乙方最终向甲方实际支付补偿金784094.22元。2007年3月5日，本诉原告黄林（买受人）与本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2007-160），《商品房买卖合同》包含附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《补充协议》。《商品房买卖合同》约定黄林购买遵义大成房地产开发有限责任公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的2-123号商铺，面积14.17ｍ2，附件四《补充协议》载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人黄林”，协议约定：一、出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人后，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有；三年后，即2009年5月1日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止。二、租赁期内租金的计算标准及支付方式：1、租赁期为：2009年5月1日至2021年3月31日止。2、租金的计算标准为：（1）2009年5月至2012年4月为58.3元／月／ｍ2，总计为2478元／季；（2）2012年5月至2015年4月为60.09元／月／ｍ2，总计为2554元／季；（3）2015年5月至2018年4月为62.49元／月／ｍ2，总计为2657元／季；（4）2018年5月至2021年3月为65元／月／ｍ2，总计为2763／季。3、租金的支付方式：（1）出卖人按季向买受人支付租金。（2）支付租金的资金来源及支付程序：由出卖人在工商银行开设一个租金专户（帐号：24×××04），为买受人按照实名制的原则办理一张专卡，每季由承租人将租金定期打入该帐户，工商银行于收到款后五个工作日将当季租金划到买受人的专卡上。（3）租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内。出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金。（4）商铺交付使用后，出卖人负责组织业主按国家相关政策成立业主委员会。由业主委员会对出卖人在工行开设的租金专户进行监管，并同时负责2021年3月31日后的统一招商及其它应该由业主委员会履行的职责。三、租赁期内，出卖人或买受人任何一方发生变更，变更后的主体仍然继续履行本合同项下的全部权利及义务。四、租赁期内，与房屋租赁相关的税费，按国家规定由出卖人和买受人双方分别交纳，应由买受人承担的相关税费，由出卖人从租金中代扣代缴。五、由于买受人单方原因干扰该物业经营者的经营活动，给经营者所造成的损失由买受人全部承担。六、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。2008年4月14日，本诉原告黄林、邹书会取得所购商铺的所有权证。2017年7月16日本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州天地佳装饰设计有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定遵义大成房地产开发有限责任公司将位于贵阳市房屋出租给贵州天地佳装饰设计有限公司使用，总租赁面积5423.09平方米，1层门面的面积为384.88ｍ2，通道面积为110.16ｍ2，通道面积不计算租金，2层面积为1685.31ｍ2，3层面积为1649.76ｍ2，4层面积为1703.14ｍ2，租赁期限为2017年7月13日至2025年7月12日。因欠付遵义大成房地产开发有限责任公司房租，2019年8月28日遵义大成房地产开发有限责任公司发函贵州天地佳装饰设计有限公司要求其2019年8月31日前交还房屋。本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司在2016年7月7日至2019年7月2日期间共计11次，分别于2016年7月7日、2016年10月18日、2017年3月29日、2017年8月14日、2017年11月28日、2018年2月26日、2018年6月1日、2018年8月29日、2018年11月28日、2019年3月12日、2019年7月2日支付本诉原告黄林租金3886.42元、3886.42元、3886.42元、3713.36元、3713.36元、3713.36元、3713.36元、3713.36元、3713.36元、3998.57元、1332.86元，共计39270.85元。以上款项系支付黄林、邹书会2-123、2-124门面租金。该院另查，本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦第二、三、四层商铺总计373个，涉及业主为283名。该院又查，2020年1月10日本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司、贵阳市遵义路306号解放大厦商场二、三层商铺业主（出租方、甲方）与承租方（乙方）贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司订立《房屋租赁合同书》，约定遵义大成房地产开发有限责任公司与商铺二、三层业主签订的《补充协议》于2021年3月31日到期，同时遵义大成房地产开发有限责任公司与承租方权利义务终止。2021年3月31日前本合同所收取的租金由遵义大成房地产开发有限责任公司收取和发放业主。2021年4月1日起本合同由商场二、三层商铺业主与承租方乙方继续履行至合同期限届满时止，商铺业主负责租金收取和发放。二、三层商铺总租赁面积3335.07平方米，二层面积为1685.31ｍ2、三层面积为1649.76ｍ2、含一层通道110.16ｍ2（不计入出租面积）。租赁期限自2020年1月10日起至2032年3月31日止。合同尾部甲方由被告加盖公章，并由陈登洪、刘继章等四十三名业主签名奈印。本案本诉原告黄林、邹书会主张本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司欠付本案2-123门面租金16877元系2016年12月1日至2019年11月30日期间产生，延迟履行金2692.48元系2016年11月21日至2019年9月30日期间产生。一审法院认为，本案争议的焦点为：本案诉争法律关系是租赁法律关系还是委托法律关系?《补充协议》是否应当解除?遵义大成房地产开发有限责任公司是否应当支付原告租金、延迟履行金，该院作如下评判：一、本案诉争法律关系问题。该院认为，本案诉争法律关系为租赁法律关系，理由如下：（一）本诉原告黄林、邹书会所购买的商铺系产权式商铺，无物理意义上的区隔，黄林、邹书会作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定其所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有将整个商场统一运营的能力的实体实现其商业利益。本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容并未明示由商铺购买人直接与贵州国美电器有限公司建立租赁关系，遵义大成房地产开发有限责任公司在与黄林订立《商品房买卖合同》时即订立《补充协议》，并将《补充协议》明确为《商品房买卖合同》的附件四，黄林、邹书会有理由相信其系与遵义大成房地产开发有限责任公司确立租赁法律关系，即黄林、邹书会购买商铺的动因系以与遵义大成房地产开发有限责任公司确立租赁法律关系；（二）从《补充协议》内容看，协议首部即载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人黄林”，并非“委托人黄林、受托人遵义大成房地产开发有限责任公司”。协议第一条约定的“出卖人将该物业按《商品房卖买合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明黄林与遵义大成房地产开发有限责任公司之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给出卖人，该条款内容与遵义大成房地产开发有限责任公司主张的委托法律关系特征相悖，不属于黄林委托遵义大成房地产开发有限责任公司相关事项。该条款“即2009年5月1日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止。”内容表明租赁期限，其中“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租”系基于本案产权式商铺无法“独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用”的特征进行的表述，不能推断出排除与遵义大成房地产开发有限责任公司确立租赁法律关系的结论。协议第二条对租赁期内租金计算标准及支付方式进行了约定，其中“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”等明确了遵义大成房地产开发有限责任公司向黄林支付租金的义务以及遵义大成房地产开发有限责任公司不按期支付黄林租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人的义务和出租人权利的约定；（三）委托法律关系中受托人办理受托事项的行为产生于接受委托之后。2006年2月6日，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司订立了《房屋租赁合同书》，将包括黄林、邹书会购买商铺在内商铺出租给贵州国美电器有限公司，确立了遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁法律关系，黄林与遵义大成房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》系2007年3月5日，显然不可能得出黄林委托遵义大成房地产开发有限责任公司将其购买的商铺向贵州国美电器有限公司出租的结论；（四）遵义大成房地产开发有限责任公司根据“买卖不破租赁”原则，认为“黄林、邹书会取得商铺后，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务已经概括转移给黄林、邹书会，黄林、邹书会应当继续履行遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁合同”。该院认为，“买卖不破租赁”原则系保护承租人的承租权利不因租赁房屋的所有权主体发生变更而受到损害。本案原告黄林、邹书会购买涉案房屋后并未对买卖关系发生前遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司之间租赁法律合同提出异议，承租方贵州国美电器有限公司也未对黄林、邹书会购买租赁房屋提出异议或者要求与黄林、邹书会确立租赁关系。贵州国美电器有限公司在履行与遵义大成房地产开发有限责任公司的《房屋租赁合同》、与遵义大成房地产开发有限责任公司订立《房屋租赁合同终止协议》终止租赁关系过程中均系直接与遵义大成房地产开发有限责任公司发生联系，未受黄林、邹书会约束，黄林、邹书会亦未予以干涉。本案涉案房屋，在贵州国美电器有限公司、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。黄林、邹书会与遵义大成房地产开发有限责任公司之间存在以涉案房屋为标的租赁关系，与“买卖不破租赁”原则并不相悖。黄林、邹书会通过买卖取得涉案房屋后，遵义大成房地产开发有限责任公司与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务，亦并不必然产生概括转移给原告的法律后果。综上，该院依法确认黄林、遵义大成房地产开发有限责任公司订立的《补充协议》系租赁合同性质，黄林、邹书会、遵义大成房地产开发有限责任公司争议的法律关系系租赁法律关系，遵义大成房地产开发有限责任公司关于本案是委托合同关系的辩称与事实不符，该院不予采信。二、《补充协议》是否应当解除问题。该院认为，依法成立的合同受法律保护。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司以市场变化、招租困难、无法在出租人中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意愿为由，主张解除《补充协议》。该院认为，反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司上述事实理由均属于协议双方应当承担的经营风险，其不能构成解除《补充协议》事由。反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司亦未提供证据证明涉案房屋出租人拒绝履行《补充协议》的证据，反诉被告黄林、邹书会作为出租方也并未表示不继续履行《补充协议》。《补充协议》尚在有效期内，应当继续履行。反诉原告遵义大成房地产开发有限责任公司解除《补充协议》的反诉主张无事实依据和法律依据，该院不予支持。三、关于本诉被告遵义大成房地产开发有限责任公司欠付原告黄林、邹书会租金及违约金问题。该院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。遵义大成房地产开发有限责任公司于2016年7月7日至2019年7月2日共计支付黄林、邹书会2-123门面租金，共计39270.85元，未足额、按期支付租金。现黄林、邹书会主张遵义大成房地产开发有限责任公司支付2-123门面尚欠2016年12月1日至2019年11月30日租金16877元，符合合同约定，该院据此予以支持。遵义大成房地产开发有限责任公司未按《补充协议》约定金额、期限向黄林、邹书会履行支付租金义务，构成违约，应当承担违约责任。黄林、邹书会主张延迟履行金，属于违约金性质，其以每天万分之三的标准计算截止2019年9月30日为2692.48元，符合合同约定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付黄林、邹书会截止2019年11月30日尚欠租金16877元；二、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付黄林、邹书会违约金（截止2019年9月30日违约金为2692.48元，2019年10月1日起至本金付清之日止违约金以16877元为基数，按每日万分之三计算）；三、驳回黄林、邹书会其他本诉请求；四、驳回遵义大成房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费145元（已减半）及反诉案件受理费25元，由遵义大成房地产开发有限责任公司承担。二审诉讼中，上诉人遵义大成房开公司向本院提交以下证据：第一组证据：新浪、搜狐新闻，证明业主投资回报的来源为国美电器，而非大成公司，且该信息已公开发布，具有公示效力，在业主购买商铺前，国美电器已经入驻并实际使用案涉商铺，国美与大成公司15年租约的事实已公开发布，具有公示力。被上诉人黄林、邹书会质证称，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。案涉商铺在诉讼之前已经出租给国美电器，达不到证明目的。第二组证据：丁小莉的起诉状，证明遵义大成房开公司与业主之间系委托合同关系。被上诉人黄林、邹书会质证称，丁小莉并非本案当事人，其诉状与本案无关，本案涉及的物业是产权商铺，但并非单独的商铺，该特殊产权式商铺无法单独出租，无法独立经营，虽然协议中有“委托”二字，但根据补偿协议的全部内容来看，并非委托关系，完全具备租赁合同的法律特征。第三组证据：《贵阳爱都沪美人医疗美容医院入驻解放大厦相关情况的说明》，证明遵义大成房开公司一直代表业主维护业主利益，属于代理行为。被上诉人黄林、邹书会质证称，真实性、合法性、关联性均有异议，该说明发生是在原告起诉之后，被告为规避本案客观情况。在之前并未征求业主的意见，不能达到证明目的，且该份证据系一审法院组织提供。第四组证据：公告及微信聊天记录截图，证明大成公司就是业主代理人，双方系委托合同关系。被上诉人黄林、邹书会质证称，公告是其单方面的告示不能达到证明目的，微信截图聊天的人员我方并不认识我方也没有委托他。从其内容来看双方也并不是委托关系。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人遵义大成房开公司与被上诉人黄林、邹书会签订的案涉《补充协议》系租赁合同的性质还是委托合同的性质；二、遵义大成房开公司是否应当承担案涉商铺的租赁费。一、关于《补充协议》的性质问题。首先，遵义大成房开公司作为案涉房屋开发商在黄林、邹书会买受商铺之前就与贵州国美电器有限公司订立了包括该商铺在内的4000余平方米房屋的租赁合同，该租赁合同在黄林、邹书会与遵义大成房开公司订立《商品房买卖合同》之后并不当然发生租赁主体的变更。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中均是与上诉人直接发生联系，未受被上诉人的约束或干涉，并且在遵义大成房开公司与国美公司、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到租赁合同之外第三方的阻挠、妨碍，被上诉人与上诉人之间基于《商品房买卖合同》或《补充协议》形成的合同关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖；其次，遵义大成房开公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容也未明示商铺购买人可以依据《商品房买卖合同》或《补充协议》直接取得向国美电器收取租金的权利，而双方签订《商品房买卖合同》时明确《补充协议》为《商品房买卖合同》的附件，从《补充协议》内容看，协议第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，协议同时约定“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为143个月，即2009年5月1日至2021年3月31日止”、“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付延迟履行金”，上述条款明确了黄林、邹书会将商铺前三年的使用及收益权让渡给遵义大成房开公司，并对协议履行期间租金标准、租赁期限及迟延支付租金的违约责任和计算方式明确约定，具有租赁合同关于“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式”等主要条款的法律特征，应当确认遵义大成房开公司与黄林、邹书会签订的《补充协议》为租赁合同关系的性质。至于遵义大成房开公司上诉认为《补充协议》系委托合同关系的诉讼理由，如前述之理由，《补充协议》约定了“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的”的合同内容，符合租赁合同的法律特征，该协议内容并不符合受托人完成委托人委托事务的委托合同性质，故本院对遵义大成房开公司的该项诉讼理由不予采纳。二、关于遵义大成房开公司是否应当承担2016年12月1日至2019年11月30日拖欠的包括“商铺空置”期间的租赁费问题。根据本案现有证据可以确认遵义大成房开公司于2016年12月1日至2019年11月30日期间存在拖欠或不足额支付租金的情形，尚欠租金16877元。遵义大成房开公司上诉主张“商铺空置”期间其未收取承租人租金，不应承担“商铺空置”期间租金的诉讼理由，首先，案涉《补充协议》系租赁合同性质，《补充协议》明确约定了租金标准、支付方式和租赁期限，遵义大成房开公司理应严格按照《补充协议》履行支付租金的义务；其次，案涉《补充协议》并未约定遵义大成房开公司可以在次承租人租赁期间届满至新的次承租人承租之前减免租金，而遵义大成房开公司是否通过转租行为取得租赁收益属于其自身经营的商业风险，遵义大成房开公司不得将本应由其自行承担的商业风险转嫁给购买商铺并与之形成租赁合同关系的业主。综上，遵义大成房开公司以“商铺空置”期间未取得租赁收益的理由而拒绝向业主黄林、邹书会支付租金的诉讼理由，不具有合同依据和法律依据，本院不予采纳。至于上诉人所提出的程序问题，虽然上诉人与多位业主产生同类纠纷，但不属于与同一合同的多名相对人发生纠纷，原判适用简易程序并无不当。至于审限问题，与案件的公正审理并无必然关系，事实上也没有造成审理不公，故不构成发回重审事由。综上所述，上诉人的上诉请求与理由均不成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二一年六月四日书记员  雷迪