北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7571号上诉人（原审原告）：黄鹤，女，1975年3月2日出生，汉族，清华大学教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京旭天恒置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼562室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。上诉人黄鹤因与被上诉人北京旭天恒置业有限公司（以下简称旭天恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄鹤上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄鹤一审全部诉讼请求，诉讼费由旭天恒公司负担。事实与理由：黄鹤主张一审判决将其要求旭天恒公司交付维修、整改完毕后的房屋的诉讼故请求与其他业主提出的要求旭天恒公司依合同约定交付房屋的交付义务混淆，亦将黄鹤要求旭天恒公司赔偿的房屋不能使用期间损失与房屋质量损失混淆，黄鹤主张维修、整改期间不能使用房屋的损失有合同依据，是否报修、房屋是否存在结构性质量问题、房屋是否已经不再漏水都不影响维修、整改造成黄鹤不能适用房屋的事实，旭天恒公司对此应承担赔偿责任。旭天恒公司辩称，同意一审判决。黄鹤向一审法院起诉请求判决：1.旭天恒公司对坐落于大兴区庞各庄镇天恒旭辉7号院3号楼1-103室进行维修、整改；2.旭天恒公司将维修、整改完毕的大兴区庞各庄镇天恒旭辉7号院3号楼1-103室交付给黄鹤；3.旭天恒公司赔偿房屋不能使用期间损失，按相同地段租金标准每月17000元，自2019年1月1日起至房屋维修、整改完毕交付之日止；4.本案诉讼费由旭天恒公司承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，黄鹤（买受人）与旭天恒公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。该合同主要内容如下：该商品房坐落为大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）6#商业办公1层103；建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层；用途为商业，层高为5.10米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米39246.75元，总价款464.76万元；该合同第十二条交付条件规定：（一）出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施（内容略）；2.其他设施：公共绿地、小区非市政道路、公共停车场于2018年5月1日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：因上述设施不影响买受人使用商品房，因此，若该等设施未在约定期限内完成，不构成出卖人违约（该条款已标注下划线）。第十四条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人总房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者前述物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）见附件八补充协议约定。该合同附件八补充协议第五条第（一）款交付标准：买受人签署商品房确认单或完成领取钥匙，本合同项下房屋即交付于买受人。买受人必须自行到现场办理房屋交接手续，若确有需要委托他人办理的，应该出具经公证的委托书，若买受人为二人及以上时，出卖人向买受人中任何一人办理房屋交接手续的，即为出卖人已向买受人全体成员交付该房屋。（四）1.如果房屋存在主体结构工程以外的质量问题，认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应报修范围，并请出卖人复核确认的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，买受人对于出卖人前述维修工作应承担必要的配合义务，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。因买受人原因逾期办理房屋交接手续的，买受人应按本合同约定承担逾期收房的违约责任。（最后一句话标注了下划线）。第十条2.如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际情况与约定标准差价1倍给予补偿。买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。4.保修期内，该房屋保修项目发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务，只有出卖人拒绝履行保修义务或同一部位修理三次以上未能修复的，买受人才有权自行委托出卖人及买受人双方共同指定的有资质的第三方修理，修理费用由出卖人承担，除此之外，买受人不得自行委托他人修理。（该条均标注了下划线）。同日，黄鹤与旭天恒公司就103室房屋的地下室部分签订《北京市商品房预售合同》（价格为1万元）。同日，黄鹤（甲方）与河南京大建设工程有限公司北京通州分公司（以下简称通州分公司、乙方）签订《创意空间优化改造施工合同》，约定甲方自愿将103室的改造工程发包给乙方进行改造施工；乙方承诺在2018年12月31日前完成改造施工并按照附件一约定的标准向甲方交还该商品房；为便于乙方施工管理，甲方授权委托乙方在出卖人通知交付该商品房及该储藏室后按出卖人要求的交房时间代表甲方，根据《北京市商品房预售合同》的约定与出卖人办理房屋交付手续，甲方在乙方代为办理房屋交付前不得撤回本授权。乙方代为接收出卖人交付房屋后开始进行本协议约定的改造工程。前述合同签订后，黄鹤向旭天恒公司支付了全部购房款。2018年4月23日，旭天恒公司发放入住通知书，告知黄鹤房屋交付时间为2018年5月1日。同日，通州分公司向黄鹤发送告知函，告知黄鹤其司将按照要求与开发商办理房屋接收手续，并进场改造施工。后通州分公司于2018年4月27日与旭天恒公司办理了涉案房屋的交付手续。2018年12月18日，通州分公司向黄鹤发送快递，告知黄鹤于2018年12月27日前来办理该工程的验收及交接手续。2018年3月23日，涉案房屋所在楼栋通过北京市规划和国土资源管理委员会规划竣工验收并取得工程竣工验收备案表。2018年4月，涉案房屋所在楼栋取得房屋面积测算技术报告书。因涉案房屋所在小区部分业主投诉，北京市住房和建设委员会于2019年3月8日作出答复：一、关于实际交房按仓储、且楼距小，下叠户常年见不着阳光，绿化设施不达标等问题，不属于区住建委监管范围，请依据合同约定与建设单位协商解决。二、关于公共设施不完善问题，该项目所有在区住建委办理手续的单位工程已按设计图纸施工完毕。三、关于大兴住建委等有关部门违法违规发放合格证问题，该项目属于商业办公性质，目前房屋竣工验收施行备案制，区住建委未发放合格证。如果您发现房屋存在质量问题，请及时向区住建委反映，积极督促建设单位履行保修义务，尽快妥善处理。关于绿化设施不达标等问题：“大兴区庞各庄旭辉7号院”项目已通过规划部门验收；关于房屋未达到交房条件情况下强迫业主办理入住手续问题：经大兴区住建委调查核实，“大兴区庞各庄旭辉7号院”项目已取得规划验收、消防验收、竣工备案等相关手续，已达到交房条件。同时住建委已对旭天恒公司进行约谈，要求开发企业在办理交房手续时，不得通过言语和行为强制业主收房。区住建委已多次组织协调会积极协助业主与建设单位按照购房合同约定协商解决问题纠纷。目前，建设单位在听取广大业主诉求后，已制定方案对小区公共区域和业主户内进行了一系列品质提升，绿化措施定于3月中旬开始，5月底前完工，大兴区住建委将积极督促品质提升工作的落实情况。后北京市住房和建设委员会对涉案房屋所涉商业办公用房项目作出处理，认定存在的主要问题有：一是质量行为方面：建设单位质量保修责任落实不到位；二是实体质量方面：地下车库地面起砂、空鼓、开裂、厚度不足，屋面、门窗渗漏，院墙景观装饰柱墩损坏、石材挂件锈蚀等。处理情况：要求建设单位对上述问题组织相关单位进行整改，针对建设单位在建设工程质量保修范围和保修期限内对所有权人存在拖延履行保修义务的行为，依据《北京市建设工程质量条例》，对建设单位处10万元罚款，对建设单位项目负责人处单位罚款数额5%，即0.5万元罚款。一审中，经法院释明，黄鹤选择处理地上房屋部分的《北京市商品房预售合同》，撤回了关于地下部分对应的诉讼请求。本案审理过程中，一审法院通知黄鹤到现场勘验，黄鹤表示不去现场。在其他关联案件现场勘验时发现涉案房屋所在小区的楼外墙已经修复，没有发现外墙保温层脱落。法院将现场勘验情况告知黄鹤，黄鹤表示旭天恒公司并没有将楼外墙保温层修好一事告知自己，外墙保温层以法官现场看到的为准，其要求维修、整改的具体事项为：涉案房屋存在漏水问题，旭天恒公司去年说修不知有没有修好，前后两个院的地坪没有修好，与其他邻居的栅栏没有做好维修，小区绿化不到位，最主要的问题是漏水。旭天恒公司表示现在不存在漏水问题。法院询问黄鹤是否对其主张的房屋质量问题申请过报修，黄鹤称因现在不具备入住条件，旭天恒公司一直在做维修，其没有收房。黄鹤提交视频、照片、微信截图，以证明涉案房屋在2019年4月仍未完工，在2020年仍在维修，不具备入住条件，涉案房屋在2019年7月漏水，存在重大质量问题；提交新闻报道，以证明涉案房屋涉及诸多质量问题；提交网络截图，以证明涉案房屋周边租赁市场同等房屋的租金标准。旭天恒公司对视频不认可，称即使存在漏水，也应由其公司承担维修义务；对照片不认可，称房屋已经完成交付，不存在不能入住的情形；对微信截图不认可，称未提交原始载体；对新闻报道不认可，称不能作为法院裁判的依据；不认可网络截图，称不能代表房租市场价。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案，本案焦点问题有二：一是旭天恒公司是否已经交付房屋；二是涉案房屋现是否仍存在黄鹤所主张的质量问题。关于焦点一：黄鹤与旭天恒公司签订的《北京市商品房预售合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，属合法有效；双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。前述合同第十二条、第十三条规定了涉案房屋交付的条件；其中十三条约定了其他设施（公共绿地、小区非市政道路、公共停车场）不影响买受人使用商品房，若该等设施未在约定期限内完成，不构成出卖人违约。根据法院调查的事实，涉案房屋所在楼栋已在2018年5月前通过北京市规划和国土资源管理委员会规划竣工验收取得工程竣工验收备案表，并取得房屋面积测算技术报告书；根据黄鹤与通州分公司签订的《创意空间优化改造施工合同》，黄鹤委托通州分公司代表自己与旭天恒公司办理涉案房屋的交付手续，通州分公司已按照前述合同约定与旭天恒公司办理了房屋交付手续。另外，根据《北京市商品房预售合同》附件八补充协议第五条第（四）项，第十条的规定，即使涉案房屋存在质量问题，根据黄鹤的表述，这些问题不属于主体结构工程质量问题，黄鹤不能以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续。综上，黄鹤称旭天恒公司未按约定向其交付房屋的主张，缺乏合同依据，法院不予采信，其要求旭天恒公司交付房屋的诉讼请求，亦缺乏依据，法院不予支持。关于焦点二：黄鹤提供视频、照片、微信截图，以证明涉案房屋曾存在质量问题，其中关于漏水的证据时间为2019年7月。旭天恒公司对前述证据真实性不予认可。黄鹤称去年旭天恒公司对房屋漏水进行了修复，故即使前述证据属实，亦不能证明现在涉案房屋仍存在漏水等质量问题。黄鹤要求旭天恒公司对涉案房屋进行维修、整改的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。根据双方所签订的《北京市商品房预售合同》的约定，涉案房屋存在的除主体结构之外的质量问题，为报修范围内的质量问题；经法院询问，黄鹤并未向旭天恒公司报修过相关质量问题，故其要求旭天恒公司赔偿房屋不能使用期间损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年3月判决：驳回黄鹤的全部诉讼请求。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，黄鹤与旭天恒公司签订的《北京市商品房预售合同》及黄鹤与通州分公司签订的《创意空间优化改造施工合同》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据上述合同的约定，旭天恒公司与通州分公司办理房屋交付手续并无不当。涉案房屋已通过规划竣工验收，一审法院已通知黄鹤参加现场勘查并将勘查结果告知黄鹤，且黄鹤所述质量问题属于合同约定的报修范围，一审法院询问时黄鹤表示未向旭天恒公司报修，故一审法院根据查明情况对黄鹤提出的诉讼请求未予支持，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5636元，由黄鹤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年六月九日法官助理  方浩然书 记 员  果满树书 记 员  王远征