新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1835号 上诉人（原审原告）：刘婷，女，1981年10月2日出生，俄罗斯族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：范茹君黛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路462号广场联合大厦B座5楼。 法定代表人：赵文林，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐家春，新疆青玄律师事务所律师。 上诉人刘婷因与被上诉人新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司（以下简称曜石空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人刘婷及委托诉讼代理人范茹君黛，被上诉人曜石空间公司的委托诉讼代理人唐家春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘婷上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市天山区人民法院做出的（2020）新0102民初4044号民事判决书的第三判项，改判为曜石空间公司给刘婷返还租金403,325元，赔偿加盟费50,000元，装修款449,630元，罚款7,643.71元，支付占用资金利息55,235.92元(利息计算方式：本金965,834.63元，年利率6%，期间为2019年7月-2020年3月)或将本案发回重审；2.由曜石空间公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、我方所办教育机构的消防一直未通过是因为曜石空间公司的消防原因，从而导致合同目的无法实现，曜石空间公司一直未提供教育培训所需的消防合格书，整栋楼的消防资质都不符合教育培训的要求；二、涉案房屋未通过整体验收故导致我方无资格申请二次消防验收，一审法院认定系我方原因未向消防部门申请办理消防验收手续不符合事实；三、租赁合同中约定了涉案房屋应当符合教育机构办学消防验收手续，在我方办理消防未果后，曜石空间公司表示其负责整改，但涉案房屋至今未通过整改，涉案房屋系挪作商用、占用消防设施空间从而导致无法用于办学，故系曜石空间公司存在违约，应当退还租金并赔偿损失。 曜石空间公司辩称，一审判决正确，应当维持。涉案大楼2005年建成后已经通过消防验收，刘婷应当自行前往消防机构报备消防事宜，本案是刘婷自身原因造成消防手续未办理完毕，我方是房屋出租方和物业管理方，不是培训机构经营主体，消防申报需要经营主体自行办理且我方只是协助办理，二楼和三楼的经营机构已经全部办理消防验收手续并实际经营，刘婷目前连消防施工都未完成，所以就无法申报，我方不存在违约行为，刘婷要求赔偿没有事实及法律依据，请求维持一审判决。 刘婷向一审法院起诉请求：1.判令解除刘婷与曜石空间公司签订的房屋租赁合同；2.判令曜石空间公司向刘婷返还租金403,325元，赔偿加盟费50,000元、装修款449,630元、罚款7,643.71元，退还装修押金10,000元，支付占用资金的利息损失55,235.92元；3.曜石空间公司承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月1日，刘婷向曜石空间公司交纳房屋租金403,325元。2019年8月4日，刘婷（作为承租方，乙方）与曜石空间公司（作为出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定曜石空间公司将其位于乌鲁木齐市天山区广场联合大厦三层，建筑面积436.82平方米出租给刘婷。刘婷确认在签订合同时，曜石空间公司对上述房屋的实际状况进行了充分告知，刘婷亦做了充分细致地了解，并接受此实际情况作为交付条件。刘婷租用该房只能用于开展4-14周岁少儿教育培训。在租赁期内，曜石空间公司保证此楼符合开办教育的基础条件。非经曜石空间公司同意，并按规定报经相关部门核准，刘婷不得擅自改变承租房屋的用途。刘婷在办理相关证照的过程中，曜石空间公司需配合刘婷办理。租赁期限自2019年10月1日至2025年9月30日止。刘婷应在2019年6月27日向曜石空间公司支付第一年2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金，计人民币398,598.25元。2020年、2021年租金金额与第一年相同。刘婷负责支付出租房屋水费、电费、取暖费、供冷费、物业管理费、装修施工费及其他费用。楼层公共部分的维修、修缮由曜石空间公司负责，刘婷使用空间面积内的维修、修缮由刘婷负责。曜石空间公司允许刘婷在租赁面积内需要使用的相关设备、物料及空间内所有装修。曜石空间公司负责整体消防的验收通过；刘婷负责自己租赁面积内装饰装修，包括二次消防，空调等改造；在刘婷装饰装修、内部通道、消防改造等内部改造符合国家对教学要求的前提下，曜石空间公司保证刘婷二次消防的验收合格，供刘婷顺利开展经营活动；因为曜石空间公司消防原因造成刘婷不能合法经营，刘婷有权解除合同，并要求曜石空间公司退还房款装修等损失。因为刘婷自己装饰装修所用材料不符合国家相关要求，消防改造不合格等自身内部原因引起的消防报备不合格，曜石空间公司不承担任何责任。交付房屋前，曜石空间公司应当对租赁房屋作必要的检查与修缮，以保证能满足刘婷的正常使用。交付房屋时，双方一同查看所出租房屋及相关设施的配备状况，双方办理交接手续。若刘婷已经实际入驻或开始装修视为曜石空间公司完成交付，并且房屋已经满足交付条件。刘婷应承担承租区域的消防安全责任。……除非双方协商一致或本合同另有约定，双方均不得提前解约。非因刘婷原因，曜石空间公司提前解除本合同的，曜石空间公司返还刘婷剩余租金并赔偿装修费用，曜石空间公司按照合同约定年度租金总额的30％向刘婷支付违约金。非因曜石空间公司原因，刘婷单方提前解除本合同的，曜石空间公司有权要求刘婷支付当年租金总额30％作为违约金。由于刘婷违反本合同约定致使曜石空间公司单方解除合同，合同自曜石空间公司书面通知到达刘婷之日起失效。曜石空间公司有权扣除刘婷剩余全部租金，若曜石空间公司的实际损失超过剩余的数额，曜石空间公司有权向刘婷继续追偿。2019年7月30日，刘婷向曜石空间公司交纳装修保证金10,000元，刘婷开始对涉案租赁场地进行装修，期间因未取得《建筑工程施工许可证》擅自进行室内装修，于2019年12月9日乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局处罚款7,643.71元。2020年4月21日，新疆捷诺消防技术有限公司出具的广场联合大厦商业裙楼3楼消防改造工程检测意见，内容为刘婷的教学用房排烟口未做联运至消防控制室、报警设备线路未连接至消防控制室。 另查明，案涉房屋所在的“人民广场联合大厦”竣工验收备案表显示，案涉房屋已经竣工验收合格。部分教育培训机构经乌鲁木齐市建设局对室内设计及消防改造验收合格，取得办学许可。 一审法院认为，刘婷与曜石空间公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。本案争议焦点为曜石空间公司提供的租赁场地是否存在因曜石空间公司的消防原因致使刘婷不能实现合同目的，刘婷主张解除合同应否支持；曜石空间公司是否存在违约，应否退还刘婷租金、押金并赔偿刘婷损失。经查，案涉房屋所在的“人民广场联合大厦”已经竣工验收合格，且进驻的部分经营教育培训的租户已经办理了消防验收手续，实际经营。刘婷作为承租户在租赁前应充分了解租赁房屋的现状，承租房屋后根据自己的经营类别、性质进行装修和相应的消防改造。在实际经营前向消防主管部门申请对案涉房屋的装修及消防进行验收，曜石空间公司应予配合。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，刘婷未向消防部门申请办理消防验收手续，其提供的证据亦不足以证实因曜石空间公司的消防原因致使其无法办理证照，导致其无法实现合同目的。刘婷要求解除租赁合同，曜石空间公司虽坚持不同意解除合同，但考虑到刘婷不愿意继续履行租赁合同，该义务不宜强制履行，故双方的租赁合同予以解除。合同解除，曜石空间公司收取刘婷的装修押金10,000元，应向刘婷退还。根据合同约定，非因曜石空间公司原因，刘婷提出解除合同，剩余租金不予退还，刘婷要求退还租金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除并非因曜石空间公司违反合同义务，刘婷要求曜石空间公司赔偿装修损失及承担利息，无事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、解除刘婷与曜石空间公司签订的《房屋租赁合同》；二、曜石空间公司退还刘婷装修押金10,000元；三、驳回刘婷的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘婷向本院提交照片六张，证明涉诉房屋交付给我方是不符合建筑设计防火规范中对儿童场所的规范要求，交付时没有独立疏散出口及通道，没有喷头及烟雾探测器，三层没有主机箱，故无法申报申请消防验收。曜石空间公司质证意见为真实性无法确认，关联性不认可，合法性不认可，是否符合消防验收要求不能通过照片显示，应当由消防部门认定。 曜石空间公司向本院提交涉案大厦二楼和三楼5家教育培训机构的商家通过消防的验收意见书5份，证明其他教育培训机构已经消防验收通过并实际经营，刘婷没有经营是自身原因造成。刘婷质证意见为真实性认可，关联性不认可，我方承租是三楼的房屋，二楼的情况与我方无关，部分教育培训机构是网络教学，与我方的教育机构性质不同，三楼面积很大，涉诉房屋不符合消防手续的原因是没有独立安全出口和疏散通道，我方租赁的房屋在角落里，距离疏散通道较远，必须要外挂楼梯才能通过消防要求。 本院对刘婷提交的证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对曜石空间公司提交的证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 二审期间本院赴乌鲁木齐市建设局（人防办）就本案涉案商铺的情况及办理如何二次消防情况进行询问，该局工作人员回复没有涉案房屋办理消防的登记信息，刘婷未到该局办理过消防手续，二次消防需承租人自行办理。刘婷质证意见为真实性、合法性认可，关联性不认可，其陈述当时去办理消防是合伙人去办的，因资料不全无法办理，后来做过第三方检测，第三方检测说消防不符合规范。曜石空间公司质证意见为真实性、合法性、关联性认可。 本院认为，本案的争议焦点为刘婷要求曜石空间公司向其返还租金、赔偿加盟费、装修款、罚款并支付占用资金利息的诉讼请求有无事实及法律依据，数额如何确定。 本案中，刘婷上诉称涉案房屋无法办理二次消防验收手续的原因在于曜石空间公司，系曜石空间公司违约导致其损失，对此本院认为，首先，涉案房屋所在的“人民广场联合大厦”已竣工验收，根据涉案租赁合同第十三条的约定，办理二次消防验收的义务应当在于承租方刘婷，经本院赴相关部门调查，刘婷并未就涉案房屋申请办理二次消防验收；其次，刘婷陈述因曜石空间公司的整体消防未通过故影响了其办理二次消防验收，对此本院认为曜石空间公司进行装修系其自身经营需要且为公共区域的装修，与刘婷承租的房屋是否能够办理二次消防验收并不产生必然的关联关系；再次，刘婷陈述涉案房屋在曜石空间公司向其交付时就不符合办理教育机构的基础消防条件，对此本院认为，刘婷作为承租人，其应当根据自己的使用需求选择符合要求的场地，并审慎核实和了解涉案店铺的具体情况，刘婷在装修时，其经营的乌鲁木齐花鼓摇教育培训有限公司就室内装修及消防改造取得了《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文书审查合格书》，说明其对涉案房屋的初始消防条件是清楚的，故其应当承担自行选择涉案房屋作为其租赁物的责任，且直至二审阶段，刘婷未向法院提交第三方检测报告用以证明涉案房屋不符合消防规划无法办理消防验收。综上，本院对刘婷的该上诉理由不予采信，现曜石空间公司作为出租人已经履行合同义务向其交付了商铺，本案中刘婷在承租期内要求解除租赁合同故其系违约方，根据涉案租赁合同第三十条约定，非因曜石空间公司原因，刘婷提前解除本合同的，剩余租金曜石空间公司不予退还，因刘婷违约故其要求曜石空间公司向其赔偿加盟费、装修款、罚款并支付占用资金利息的诉讼请求均无法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,458.35元，由刘婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 金爱民 审判员 杨 扬 二〇二一年六月十一日 书记员 陈绍尧