北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终150号上诉人（一审原告、执行案外人）：哈尔滨市南岗区长泰五金建材商行，经营场所哈尔滨市南岗区。经营者：陈伟。委托诉讼代理人：王真，北京市天同（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于胜，北京市天同律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：孙丽萍，女。委托诉讼代理人：张昊，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏红，北京盛荣鑫佳律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：李玉慧，女。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。一审第三人：李荣国，男。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。上诉人哈尔滨市南岗区长泰五金建材商行（以下简称五金建材商行）因与被上诉人孙丽萍、李玉慧，一审第三人李荣国案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2020）京02民初602民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。五金建材商行上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，并依法改判支持五金建材商行的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费均由孙丽萍、李玉慧承担。事实与理由：2015年8月28日、10月8日，李玉慧分别向张敏臣借款1500万元、向五金建材商行借款2000万元。上述借款到期后，李玉慧仅陆续支付逾期利息，始终不能偿还借款本金。2019年10月19日，李玉慧、李荣国与张敏臣、五金建材商行签订《以房抵债协议》，约定李玉慧、李荣国用共有的的实际坐落于金茂府8号住宅楼17层1单元2002室的房屋（以下简称案涉房屋）抵偿上述借款中的3400万元。与此同时，李玉慧、李荣国与张敏臣、五金建材商行办理了案涉房屋交接手续，包括移交房屋门禁卡、更换入户密码、移交全套住房资料。此后，受张敏臣、五金建材商行的委派，张丽婷、鲍会颖实际入住案涉房屋，并拍摄了相应视频进行记录。期间，张丽婷、鲍会颖缴纳过房屋水费，邀请过朋友到案涉房屋做客，与物业管家沟通案涉房屋欠费问题。此外，张敏臣、五金建材商行自接收房屋后也一直积极联系开发商办理房屋产权过户，曾在2019年12月专程前往开发商递交办理产权所需资料。但因为缺少李荣国的工作居住证，所以房屋产权一直不能完成过户登记。又由于2020年初的疫情管控影响，办理产权事宜被迫中断，这才造成案涉房屋至今未能完成过户。到2020年7月，李玉慧趁新冠疫情管控影响、张敏臣与五金建材商行不在案涉房屋居住之机，伙同孙丽萍擅自更换门锁、强占房屋。而张敏臣与五金建材商行直至2020年8月返京查看房屋情况时，才发现以上侵权行为并了解到房屋在2020年6月被二中院保全查封，随即提起执行异议以及本案的执行异议之诉。五金建材商行已在一审中提交了充足证据，证明在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面《以房抵债协议》、合法占有使用房屋以及积极办理房屋产权变更登记，并证实了案涉债权的真实性。据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，五金建材商行依法有权排除对案涉房屋的强制执行。一审判决认定基本事实不清，不当采信李玉慧单方陈述，错误否认五金建材商行的合法权益，应予纠正。一、案涉《以房抵债协议》关于“将案涉房屋作价3400万元抵顶给张敏臣、五金建材商行”的合意清楚明确，协议第四条关于将房屋产权办理至第三方名下的约定，系解决张敏臣、五金建材商行不具备北京购房资格的特殊合同安排。一审判决主张双方不存在以房抵债关系、实际合意为“对外出售房屋，房款抵顶3400万元欠款”，与协议约定、实际履行行为、双方交易习惯不符，有违当事人真意。1.《以房抵债协议》内容是五金建材商行、张敏臣与李玉慧、李荣国的共同合意，五金建材商行在案涉乙方落款处加盖公章，依法属于合同当事人。2.案涉《以房抵债协议》载明了抵债标的、抵债金额、抵债方式并特别约定赎回制度，能够证明双方真实合意是“将案涉房屋作价3400万元抵顶给张敏臣、五金建材商行”。2.《以房抵债协议》签署后，李玉慧自愿交付房屋以及办理产权所需全部资料，而张敏臣、五金建材商行实际入住使用房屋。3.除案涉房屋外，李玉慧在2019年底还将另外一套金茂府房屋抵偿给张敏臣，由此证明以房抵债是李玉慧偿还张敏臣债务的常用方式，案涉《以房抵债协议》的合意就是“将案涉房屋作价3400万元抵项给张敏臣、五金建材商行”。二、五金建材商行已提供充分证据证明在人民法院查封案涉房屋前已合法占有房屋。一审判决以债务人李玉慧不认可五金建材商行占有使用房屋为由，认定五金建材商行未尽到举证责任，严重违反证据采信规则，也与客观事实严重不符。1.五金建材商行提供了全面、详实的证据，反映了交接房屋手续、实际入住房屋、实际缴纳水费、邀请他人做客、沟通房屋物业费、沟通房屋产权办理事宜等客观事实，证明五金建材商行自2019年10月起实际入住、使用、控制房屋。2.一审判决仅因“李玉慧否认将房屋交付给五金建材商行使用”即否定五金建材商行对案涉房屋的合法占有，违反证据采信规则，认定事实错误，应予纠正。三、五金建材商行积极推动案涉房屋的产权变更登记，房产未能过户是李荣国欠缺工作居住所致，并非五金建材商行的原因，且五金建材商行对此亦无过错。五金建材商行不具有购房资格并不影响《以房抵债协议》的履行，一审判决将五金建材商行不具备购买案涉房屋的资格作为认定过错的依据，明显不当。四、孙丽萍伙同李玉慧破门而入、强占房屋，并定向执行案涉房屋，针对性地逃废李玉慧对五金建材商行的借款债务，具有明显恶意，不应保护。2020年7月，孙丽萍、李玉慧趁张敏臣、五金建材商行受疫情管控影响、不在案涉房屋居住之机，未告知张敏臣、五金建材商行，强行破门，擅自更换案涉房屋门锁，非法侵占房屋，实属侵权行为，本就不应受到法律的保护。更为重要的是，孙丽萍在首封李玉慧多处房产和多家公司股权，财产价值足以覆盖其对李玉慧的全部债权金额的情况下，仅定向执行案涉房屋，并在张敏臣、五金建材商行提出执行异议和本案诉讼后，迅速帮助偿还600余万元房屋贷款，并向执行法院提供高额执行担保、推动法院尽快执行案涉房屋，行为明显异常，严重悖离一般债权人在执行标的涉及巨大争议时的理性举措。事实上，孙丽萍与李玉慧之间不存在真实债权债务关系，二人互相配合，以虚假调解、定向执行案涉房屋的方式逃废李玉慧对五金建材商行的债务。为此，五金建材商行已向北京市人民检察院申请对该虚假诉讼进行监督，检察院目前已发现重大疑点，正在调查处理过程中。综上所述，参照《执行异议和复议规定》第二十八条，五金建材商行对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益，应予保护。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重不公。请求二审法院查明事实，改判支持五金建材商行的全部诉讼请求。李玉慧辩称，一、李玉慧与五金建材商行之间未形成事实上的民间借贷关系、也未形成买卖关系，李玉慧未将上述房产抵账给五金建材商行、也未将案涉房屋交付给五金建材商行，李玉慧只认可将案涉房屋抵账给孙丽萍，所以五金建材商行不是案涉房屋的合法权利人，不能排除执行。1.李玉慧与五金建材商行之间不存在合法有效的买卖合同，李玉慧与五金建材商行之间也不存在民间借贷关系。五金建材商行向法院提交的《以房抵债协议》虽然落款时间系2019年9月，但实际签署的时间为2020年8月，且《以房抵债协议》中五金建材商行的公章是在李玉慧不知情的情况下加盖的，故李玉慧认为该协议依法不具备法律效力。2.五金建材商行并未实际占有案涉房屋，而是由孙丽萍占有。五金建材商行提交的案涉房屋的相关材料并非原始原件，不能证实其对案涉房屋享有物权或者排除他人权利，除此之外其提供的其他材料均不是直接证据，也不能形成证据链条，无法证实其占有使用案涉房屋。李玉慧仅认可将案涉房屋抵账给孙丽萍，并且将案涉房屋交付给孙丽萍占有使用，故五金建材商行主张占有案涉房屋不能成立。3.五金建材商行并未支付全部价款。李玉慧与五金建材商行之间不存在民间借贷关系，且五金建材商行一审提交的证据无法确认《以房抵债协议》的基础债权合法有效，故李玉慧认为五金建材商行所谓的抵账的基础法律关系和法律事实不存在，故五金建材商行依据《以房抵债协议》排除执行的请求没有事实以及法律依据。4.五金建材商行不具有在北京购买房屋的资格，因此不论是买卖合同或者是抵账协议，都不可能产生物权变动的效力。五金建材商行所谓的“双方约定将案涉房屋变更至五金建材商行关联公司名下”的陈述不属实，非合同体现内容，且无证据支持，故在五金建材商行明知李玉慧无购房资格的情况下，仍然称其没有过错，明显不符合客观实际。二、李玉慧认为仅有以房抵账协议，但是未办理物权登记，不产生物权变动的效力，仅形成了普通债权债务关系，根据法律规定，普通债权按照查封的先后顺序清偿，二中院查封案涉房产的行为符合法律规定。综上，五金建材商行不是案涉房屋的合法权利人，不能排除执行，二中院依据生效法律文书查封李玉慧名下房产的行为符合法律相关法规定，五金建材商行举示的证据不能证明享有案涉房屋的物权，也不能证明案涉房屋由其占有使用，即五金建材商行不具备足以排除强制执行的实体权益，故应当依法驳回五金建材商行的全部上诉请求。孙丽萍辩称，认可一审判决，五金建材商行的上诉请求没有事实和法律依据应予驳回。1.案涉房屋不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的登记在被执行人名下不动产。案涉房屋登记在开发商名下，而非被执行人李玉慧名下。2.《以房抵债协议》是李玉慧被胁迫的条件下签订，不是李玉慧真实意思表示。李玉慧的真实意思只是卖房还债，双方的基础法律关系还是债权债务关系，不是房屋买卖关系。故李玉慧与五金建材商行之间没有形成真正的房屋买卖合同。3.五金建材商行未合法占有案涉房屋。李玉慧从未将案涉房屋交付给五金建材商行，双方并未签署交接协议，允许五金建材商行委托人员进入房间看房，只是表明其有房产，有还款能力，最差也还可以卖房还债。李玉慧于2020年7月3日将案涉房屋交付给孙丽萍占有使用，孙丽萍交付了水、电、燃气费，合法居住使用至今。4.五金建材商行并非《以房抵债协议》的一方当事人，对案涉房屋不享受任何权利。5.因五金建材商行自身不具备购房资格原因，自始无法过户。李荣国答辩意见与李玉慧的答辩意见一致，李荣国认为其与本案没有直接关系。五金建材商行向一审法院提出诉讼请求：1.判令停止执行案涉房屋，并解除查封措施；2.案件受理费由孙丽萍、李玉慧共同负担。一审法院认定事实：2011年5月24日，中化方兴置业（北京）有限公司（以下简称中化方兴公司、出卖人）与李荣国、李玉慧（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定李荣国、李玉慧以1286.6340万元购买案涉房屋。协议签订后，李玉慧、李荣国以贷款形式支付了全部购房款。案涉房屋一直未办理房屋过户手续。2015年10月8日，五金建材商行（甲方、出借人）与李玉慧（乙方、借款人）签订《借款协议》，约定，1.甲方同意借给乙方人民币2000万元。2.借款期限2015年10月8日至2015年11月8日。3.借款用途：流动资金借款。4.还款方式：借款人借款当日付息，到期还本。5.利息计算：利率为月利率3%。协议签订后，五金建材商行按《借款协议》约定将2000万元划付至指定账户，并提交招商银行交易单一份，载明付款日期为2015年10月8日。2019年9月29日，李玉慧、李荣国出具《承诺书》一份，载明：本人李玉慧在2015年8月28日向张敏臣的借款1500万元，2015年10月8日向哈尔滨市长泰五金建材商行的借款2000万元，已逾期未还，为了表示自己还款的诚意，特做出以下承诺：一、本人在2019年11月15日将借款3500万元及利息（按借款合同利率约定以实际欠息天数计算）全部还清。二、将本人与李荣国共同在北京购买的案涉房屋抵押给出借人张敏臣和哈尔滨市长泰五金建材商行。三、如果本人在承诺还款日届满后，不能偿还以上借款和利息，本人李玉慧和房产共有人同意用上述房产抵偿。抵偿房产由张敏臣接手管理负责销售，以实际销售房款抵偿借款金额。四、本人和李荣国同意为出借人出具各项房产转移手续，以便确保出借人张敏臣和哈尔滨市长泰五金建材商行能够实现销售权益和利益保证。五、本人和李荣国承诺此房产不抵押给任何第三方。李玉慧和李荣国签字即生效。2019年10月19日，李玉慧、李荣国（甲方、与共同购买人）与张敏臣（乙方）签订《以房抵债协议》，约定，甲方在乙方处借款3500万元，计算到2019年10月15日本息共计3590万元。因甲方目前无偿还能力，故同意用自己与共同购买人的房产抵偿债务。经双方协商，达成协议如下：一、甲方（与共同购买人）用于抵债房产商品房预售合同坐落地址：北京市朝阳区广渠路15号金茂府3号住宅楼17层1单元2002室（实际坐落于金茂府8号住宅楼17层1单元2002室）。二、房产抵债额度3400万元，其余债务继续由甲方偿还。三、甲方（与共同购买人）保证抵债房屋没有法律纠纷（包括出租、出借、抵押、贷款）。四、甲方（与共同购买人）于2019年11月15日前办理完毕该房产不动产登记证，同意积极协助乙方办理委托公证手续或协助乙方办理出售给第三方的产权更名手续。五、本协议签字后，甲方（与共同购买人）将该房产及办理产权手续交付乙方，室内装饰装修及室内不可移动设施归乙方所有。配合乙方变更物业登记手续，更换房屋门锁密码。六、甲方（与共同购买人）在为乙方办理产权手续前，如偿还借款本息3590万元，乙方同意甲方（与共同购买人）赎回抵债房产。尾部甲方处有李玉慧、李荣国签字，乙方处有张敏臣签字，五金建材商行加盖的公章。2020年5月12日，孙丽萍起诉李玉慧民间借贷纠纷一案，诉讼请求：1.判令李玉慧偿还孙丽萍借款本金9846万元；2.判令李玉慧支付孙丽萍利息，以9846万元为本金，按照年利率12%为标准计算，自2020年1月1日起至实际清偿之日止。2020年7月6日，二中院作出（2020）京02民初230号民事调解书，调解书主文内容为：一、李玉慧于2020年7月8日前偿还孙丽萍借款本金9846万元及计算至2020年7月8日的利息6118007.67元；二、如李玉慧未能按期足额支付上述款项，需以借款本金9846万元为基数，按年利率12%支付逾期利息；三、案件受理费534100元，减半收取267050元，保全费5000元，保全担保费78768元，由李玉慧负担（于2020年7月8日前给付孙丽萍）；四、各方对本案诉争事项不再有其他争议；五、本调解协议自各方签字后即生效。该案审理中，因孙丽萍提出保全申请，二中院于2020年6月17日保全查封了案涉房屋。上述调解书作出后，因李玉慧未依据调解协议履行义务，孙丽萍申请强制执行，二中院以（2020）京02执741号立案受理。五金建材商行提出书面异议，二中院于2020年9月28日作出（2020）京02执异464号执行裁定，裁定驳回五金建材商行的异议请求。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议焦点是：五金建材商行所享有的民事权益是否足以排除强制执行。关于五金建材商行主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求排除强制执行的诉讼请求，一审法院认为，第一，双方是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。现五金建材商行依据其与李玉慧签订的《以房抵债协议》证明双方存在房屋买卖关系。首先，该协议首部乙方处未列明乙方中包含有五金建材商行，五金建材商行只是在协议尾部加盖了一个公司公章。而李玉慧否认其曾与五金建材商行签订过该协议。其次，该协议载明：甲方与共同购买人（李玉慧、李荣国）于2019年11月15日前办理完毕该房产不动产登记证，同意积极协助乙方（五金建材商行）办理委托公证手续或协助乙方（五金建材商行）办理出售给第三方的产权更名手续。从上述协议内容可以看出，双方达成的一致意见是，同意出售案涉房屋，房款用于抵顶李玉慧所欠张敏臣和五金建材商行的3400万元欠款，李玉慧、李荣国负有协助办理房屋所有权变更登记手续的义务，而案涉房屋的实际购买人并不一定是五金建材商行。可见，仅凭该份《以房抵债协议》不能证明双方已签订合法有效的房屋买卖合同。第二，在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。五金建材商行称李玉慧已将案涉房屋交付给了自己并实际使用，但李玉慧否认该事实，称其从未将案涉房屋交付给五金建材商行，而是交付给了孙丽萍，用于抵顶所欠孙丽萍的债务。五金建材商行针对其主张提交了其曾支付过水费等相关证据，用以证明其曾居住过案涉房屋。而该部分证据不能充分证明李玉慧已将案涉房屋实际交付给五金建材商行，并认可案涉房屋应由五金建材商行实际占有使用的事实。故现有证据不能证明五金建材商行已合法占有案涉房屋。第三，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记情形。双方在签订《以房抵债协议》时，因李玉慧、李荣国存在购房资格问题，案涉房屋的所有权并未登记在李玉慧、李荣国名下，而五金建材商行对该事实是明知的，故《以房抵债协议》中约定的办理房屋更名手续的条款能否顺利履行存在风险，五金建材商行对该风险应有预期。加之，五金建材商行自身亦不具备购买案涉房屋的资格。故现有证据不能证明案涉房屋未变更登记到五金建材商行名下，五金建材商行自身不存在过错。综上所述，现有证据不足以证明五金建材商行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回五金建材商行的诉讼请求。二审中当事人均未提交新证据。本院与一审法院查明事实一致。本院认为，本案中争议焦点是：五金建材商行对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。五金建材商行需同时满足上述法条规定要件，才可排除强制执行第一，本案中，李玉慧、李荣国于2019年9月29日出具的《承诺书》，明确表示，李玉慧、李荣国同意将案涉房屋抵押给张敏臣和五金建材商行，若还款日届满，借款和利息未还，案涉房产由张敏臣管理并负责销售，以实际销售房款抵偿借款金额。李玉慧、李荣国与张敏臣于2019年10月19日签订了《以房抵债协议》，五金建材商行在合同尾部盖章。该协议明确约定，李玉慧、李荣国于2019年11月15日前办理完毕该房产不动产登记证，同意积极协助张敏臣办理委托公证手续或协助张敏臣办理出售给第三方的产权更名手续；如在办理产权手续前，李玉慧、李荣国偿还了借款本息3590万元，可以赎回案涉房产。结合两份合同内容分析，李玉慧、李荣国与张敏臣签订《以房抵债协议》的真实意思表示是，将案涉房屋出售后，以销售款抵偿借款，而非将案涉房屋出售给五金建材商行。故2019年10月19日签订的《以房抵债协议》并非合法有效的书面买卖合同。五金建材商行所提异议不符合上述规定的第一项要件。第二，五金建材商行提交的其占有案涉房屋的证据，包括证人证言、案涉房屋室内视频截图、李玉慧与李荣国的购房合同、微信聊天记录等均属间接证据，无法形成完整的证据链，其中，关于案涉房屋的的微信聊天记录的截图，提及的房主均是李玉慧；交纳水费的支付宝凭证仅一次，数额为15元，且无法证明交纳的是案涉房屋的水费。故五金建材商行提交的其占有案涉房屋的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。五金建材商行所提执行异议不符合上述规定的第二项要件。第三，不论五金建材商行对李玉慧、李荣国不具备在京购房资格、不可办理房屋转移登记是否明知，但其对案涉房屋还未登记在李玉慧、李荣国名下这一事实系明知，对其自身不具备在京购房资格系明知，故案涉房屋因未办理过户登记系因五金建材商行自身的原因。五金建材商行所提执行异议不符合上述规定的第四项要件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；五金建材商行的上诉请求欠缺事实和法律依据，应予驳回。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由五金建材商行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 颖审 判 员  张稚侠审 判 员  汪 明二〇二一年六月二日法官助理  李惠莹书 记 员  门子涵