辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4813号上诉人（原审被告）：大连润泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区爱华街13号7层1号。法定代表人：蒋楠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王振宇。被上诉人（原审原告）：单晓婷。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王敏，辽宁法新律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团大连有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区体坛路22号36楼8号。法定代表人：刘权，该公司总经理。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号超越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，该公司总经理。上诉人大连润泰房地产开发有限公司（简称润泰公司）因与被上诉人王振宇、单晓婷、原审被告恒大地产集团大连有限公司（简称大连恒大）、恒大地产集团有限公司（简称恒大集团）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判上诉人返还被上诉人房款5万元。事实和理由：1.通过一审查明的事实，双方形成的是商品房买卖合同关系，本案案由系商品房销售合同纠纷，而非预约合同纠纷。《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》（简称认购书）系预约性质，为保证本约订立而签，案涉定金属于立约定金。王振宇已按认购书约定交纳首期款1,650,045元，交纳的定金5万元也转化为房款。上诉人与王振宇、单晓婷签署了商品房买卖合同，开具了收据，表明定金已转化为房款。本案无论从客观交易的真实情况，还是法律适用层面，都不应再适用定金罚则，上诉人不应双倍返还定金。2.双方已签署商品房买卖合同，因为前股东未披露的诉讼案件导致房屋查封，交易无法继续履行，一审判决第五项已经判决上诉人承担违约责任，故不应再同时适用定金罚则。王振宇、单晓婷辩称，不同意润泰公司的上诉请求，主要理由:一、原判解除认购书,判令润泰公司双倍返还定金10万元，事实清楚，证据充分。1.认购书第六条规定:“如乙方履行完毕认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金……”本案润泰公司(甲方)收取被上诉人定金5万元，不仅未保留房号，连卖房资格都没有。一审判决解除认购书，双倍返还定金，并无不当。2.认购书是上诉人预制的格式合同，保留房号是前因，转入房款是后果，在无权保留房号的情况下也谈不上转入房款。二、原判解除商品房买卖合同,判令润泰公司支付合同约定违约金51,001.35元正确。1.2019年8月9日案涉房屋已被大连市中级人民法院另案查封，2019年9月25日润泰公司在明知被查封的情况下与被上诉人签订商品房买卖合同，系恶意通过签订合同，占用被上诉人购房款。2.润泰公司至今还在占用购房定金50,000元、首付款1,650,045元，合计1,700,045元，占用期间已达21个月，且有能力返还却不返还。3.被上诉人将唯一住房卖掉，本想改善住房也解决孩子入学问题。被骗后，全家四口靠租房度日，孩子也因此失去学区，只能进入私立学校求学，每年多支出学费6万元，年付租金3万元。一审仅判上诉人承责，免除大连恒大、恒大集团的连带责任，被上诉人虽不认可，但理解同案同判的规则，不再耗时抗争，急盼早日拿回房款。大连恒大与恒大集团未到庭，未提交书面答辩意见。王振宇、单晓婷向一审法院起诉请求：1.确认《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》、《商品房买卖合同》无效；2.判令被告润泰公司退还购房定金及首付购房款合计1,700,045元；3.按年息6%支付该款利息(2019年9月25日至还清还款项止，利息102,002.7元）；4.倍赔定金、购房款1,700,045元；5.支付违约金51,001.35元(2019年9月25日至2020年7月3日，按日170.0045元计算);6.被告恒大集团、大连恒大对被告润泰公司上述返还及不履行给付和赔偿义务承担连带责任。一审法院认定事实：2019年9月25日，原告与被告润泰公司签订了《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》、《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定:被告润泰公司向原告出售中山区桃仙街X号X单元X层X号商品房，面积132.54平方米，总房款4,140,045元，2020年3月30日前交房。当日，原告支付购房定金50,000元，首付款1,650,045元，合计1,700,045元。被告润泰公司没有按约定向原告交付房屋。2019年9月11日，被告润泰公司给原告出具告知确认书，告知原告所认购的房屋属于抵押房。经查，案涉房屋于2019年1月31日抵押给了中融国际信托有限公司，2019年8月9日被大连市中级人民法院查封。一审法院认为，原告与被告润泰公司签订的《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，被告润泰公司已取得《商品房预售许可证》，且向原告告知了案涉房屋已经抵押的事实，原告主张合同无效，证据不足。上述《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》签订后，原告依约履行了付款义务，虽然原告签署了抵押告知书，但被告润泰公司未向原告告知案涉房屋被法院查封的事实，导致双方合同目的不能实现，原告与被告润泰公司之间签订的《商品房买卖合同》不能实际履行，应当予以解除。因系被告的原因导致双方合同解除，被告润泰公司应当依法承担违约责任。虽然被告润泰公司同意退还购房款，但却一直占用原告资金至今，原告有权要求被告润泰公司赔偿其利息损失，上述利息损失应以1,650,045元为基数，自2019年9月25日起计算至实际还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因被告润泰公司违反合同约定，故关于原告所主张的双倍返还定金100,000元及承担违约金的诉讼请求合理合法，应当支持。关于原告请求判令被告大连恒大、被告恒大集团对上述款项承担共同偿还责任的诉讼请求，一审法院认为，原告有义务对其所主张的“案涉房屋自买卖至履行的过程之中均是被告润泰公司以被告大连恒大、恒大集团的名义实行的”一节承担举证责任，但原告并未提供充分证据予以证明，应当依法承担举证不能的法律后果。故一审法院对于原告的该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王振宇、单晓婷与被告大连润泰房地产开发有限公司签订的《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》、《商品房买卖合同》于判决作出之日解除；二、被告大连润泰房地产开发有限公司返还原告购房款1,650,045元；三、被告大连润泰房地产开发有限公司赔偿原告利息损失（以1,650,045元为基数，自2019年9月25日起至实际还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告大连润泰房地产开发有限公司返还原告定金100,000元；五、被告大连润泰房地产开发有限公司向原告支付违约金51,001.35元(2019年9月25日至2020年7月3日，按日170.0045元计算);上述二至五项被告大连润泰房地产开发有限公司应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费53,750元、保全费5000元，由被告大连润泰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，故本院二审针对润泰公司的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：5万元定金是否已转化为购房款，润泰公司应否双倍返还定金10万元。关于该争议焦点，本院认为，双方在认购书第一条约定：“买受人同意签署认购书时，支付5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）”，第五条约定：“买受人必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大明秀庄园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋。所付款项不予退还……”因此，从双方约定内容看，认购书中的定金是双方为保证签订《商品房买卖合同》而设定的一种保证方式，属于立约定金。此类定金的效力在于：交付定金的当事人若拒绝立约，则丧失定金；接受定金的当事人若拒绝立约，则应双倍返还定金。二审中，双方均承认已于2019年9月25日签订了《商品房买卖合同》，根据认购书约定，在双方签订《商品房买卖合同》后，该定金转入购房款，且双方在《商品房买卖合同》第六条约定的首期房款1,700,045元亦包含该5万元定金在内，故可认定润泰公司已根据认购书约定履行了签订《商品房买卖合同》的义务，该5万元定金已转化为首期房款1,700,045元的一部分。被上诉人称根据认购书第六条“如乙方履行完毕认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金”之约定，因润泰公司原因导致案涉房屋不可售，故应双倍返还定金。现已查明，双方在《商品房买卖合同》中所约定的房号、建筑面积、套内面积、总房款与认购书中的约定完全一致，可见，润泰公司已按认购书所约定的房号与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，故被上诉人依据该条约定主张润泰公司双倍返还定金，没有事实依据。润泰公司上诉称不应双倍返还定金，理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5556号民事判决第一项、第五项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5556号民事判决第四项、第六项；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5556号民事判决第二项为：大连润泰房地产开发有限公司返还王振宇、单晓婷购房款1,700,045元；四、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初5556号民事判决第三项为：大连润泰房地产开发有限公司赔偿王振宇、单晓婷利息损失（以1,700,045元为基数，自2019年9月25日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回王振宇、单晓婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。一审案件受理费53,750元、保全费5000元，合计58,750元，由王振宇、单晓婷负担28,110元，大连润泰房地产开发有限公司负担30,640元。二审案件受理费1050元，由王振宇、单晓婷负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年六月十一日书记员  连亚妮