辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1477号上诉人（原审被告）：沈亚南，女，1987年10月23日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：钟玉智，系营口市西市区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王本岩，女，1952年4月2日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：韩振福，男，1951年6月6日出生，汉族，住营口市站前区，系被上诉人丈夫。上诉人沈亚南因与被上诉人王本岩租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。沈亚南上诉请求：一、撤销营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初80号民事判决，驳回被上诉人在一审的起诉；二、被上诉人返还给上诉人保证金2000元；三、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：2019年9月22日至2020年9月22日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同。上诉人承租房屋用于开办知行教育辅导业务。合同签订之后，上诉人交付了上半个租赁期的租赁费2.9万元（一个年度是5.8万元），时间是自2019年9月22日至2020年3月21日。合同履行至2020年1月份，新冠××疫情出现，中、小学、幼儿园以及校外辅导机构均停课，这是政策规定，全市人民都是知道的。上诉人所办的知行教育辅导也在停课范围之内，于2020年1月26日停办，并于2020年4月2日将所租赁的房屋钥匙交给了被上诉人，说明学校不能办了，房屋不能再租了。被上诉人也接收了钥匙，没有提出反驳的意思。上诉人认为：新冠疫情属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5-6条的规定，上诉人解除租赁合同不属于违约。按照最高人民法院的规定，疫情期间承租的房屋，因停业收入减少，可以免交或减少租金。一审法院的判决与法规相悖，判决以2020年7月28日为基准点，上诉人给付4个月的承租费19332元。上诉人在2020年4月2日就交付了钥匙，并声明租赁结束，已不欠租金了。上诉人在2020年4月2日之后己不占用房屋。所谓派出所出警的时间即2020年7月28日，是因为被上诉人要求上诉人将房屋恢复原状而发生纠纷的时间，并不是上诉人占用房屋的终止时间。采用这个时间判定上诉人占用房屋至2020年7月28日，与事实不符。一审法院认定以保证金2000元抵顶上诉人的违约金之说，实际上是变相的给付了违约金。疫情期间的房屋租赁没有违约金，上诉人所付的保证金完全应该返回。综上几点，上诉人不欠被上诉人的房屋租赁费。2000元的保证金应该返还给上诉人。请二审法院查清事实，依法公正判决。王本岩辩称：上诉人称2020年4月2日将钥匙交给被上诉人是故意编造谎言，上诉人的主张与最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5-6条规定没有任何关联，《民法典》第577条规定，充分证明上诉人不履行合同义务构成违约，还应承担继续履行合同义务的违约责任。一审判决没有事实证据且违反法律规定，一审认定上诉人搬离承租房屋为2020年7月28日与事实不符。2020年9月22日合同期满，被上诉人接收房子时根据合同约定收取房租，2021年3月20日上诉人将四台空调拉走。判决是根据派出所出警情况作为认定合同解除的事实依据，不真实且没有事实证据。派出所出警情况登记表明确规定报警类型是租金纠纷，不是合同的解除。《民法典》第577条规定上诉人不履行合同义务构成违约，按法律规定应当承担继续履行合同义务的违约责任。王本岩向一审法院起诉请求：1.判决被告给付原告29000元，违约金2000，合计31000元；2.诉讼费依法承担。一审法院认定事实：1、2019年9月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：甲方（原告）同意乙方（被告）租用一年，自2019年9月22日始至2020年9月22日。年租金5.8万元，签订协议后，乙方交付甲方2019年9月22日至2020年3月21日房租2.9万元。甲方要求乙方交付0.2万元房屋抵押金，作为保证金，如甲乙双方合同到期后，双方没有经济纠纷，甲方返还乙方0.2万元租房保证金。2、合同签订后，被告交付半年租金2.9万元及保证金2000元，被告从事教育行业，因疫情无法营业，2020年3月22日至2020年9月22日的租金无法续交，原被告协商，由原告协助被告将房屋进行转租，未能转租成功。原告于2020年7月28日报警，派出所出具接处警情况登记表中记载，原告丈夫马涛于当日将房屋内个人家具（门窗、玻璃、空调等）搬离房屋。庭审调查中，双方陈述被告搬走的这些设施是被告装修时自己的物品，报警后，民警告知双方到法院诉讼解决，原告遂诉至原审法院，被告陈述尚有四台空调在出租房屋内，原告亦承认四台空调尚未搬离。一审法院认为，原被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应当真实有效。被告作为承租者，自负盈亏，自主经营，后由于自身原因又遇新冠疫情无力交纳合同约定的下半年房租，构成违约。现双方对解除合同未能达成一致，关于被告交付房屋时间，双方各执一词，根据派出所的出警情况证明，被告将个人物品完全搬离承租房屋的时间为2020年7月28日，因此至上述时间被告仍对租赁房屋占有，因此对此期间仍应给付占用房屋的租金为19333元（每月4833元计算，从2020年3月21日至7月28日，4个月为19332元）。因新冠疫情原因，导致被告合同履行不能，因双方合同中未约定违约金，结合本案的具体情况，原告要求违约金该院酌定由被告交纳的2000元保证金予以抵顶即原告不需要返还被告保证金2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈亚南应在该判决生效后十日内给付原告王本岩房屋租金19332元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费575元（原告已预交）由被告沈亚南承担。本院二审期间，上诉人申请证人李某、胡某出庭作证，李某证明2020年4月份为上诉人搬家拉东西，胡某证明2020年7月20日为上诉人拆防盗门，当天是房主开的门。被上诉人质证称证人说的不属实，2020年7月28日上诉人将门窗和桌椅板凳拉走，7月28日有报警记录。上诉人提供其与同事的微信聊天记录截图，用以证明4月2日搬家。被上诉人质证称对真实性不认可，上诉人没给钥匙。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实及证据相一致。本院认为，上诉人承租案涉房屋开办教育辅导业务，合同约定的租赁期内因疫情期间的相关政策导致该期间不能经营，一审判决以2020年7月28日上诉人将个人物品完全搬离承租房屋的时间作为向被上诉人交纳房租的截止日期，具有相应的事实依据，符合最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中涉及解决疫情期间房屋租赁纠纷的相关政策，上诉人主张按2020年4月2日交付钥匙为租赁结束时间，但不能证明此时已完全搬离完毕，对其该项主张不予支持。关于保证金2000元的问题，依据上述最高人民法院指导意见的规定，本案解除房屋租赁合同不能完全归责于上诉人，对上诉人提出不予支付违约金的请求，予以支持，一审判决将保证金作为违约金抵顶的意见，本院予以更正，故案涉2000元保证金可作为应付房屋租金予以抵顶，即上诉人应给付被上诉人房屋租金为17332元（19332元-2000元=17332元）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、维持营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初80号民事判决第二项；二、变更营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初80号民事判决第一项为上诉人沈亚楠应在本判决生效后十日内给付被上诉人王本岩房屋租金17332元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费575元，由上诉人沈亚南负担516元，被上诉人王本岩负担59元。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十八日法官助理贾文震书记员宋洪峰