天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2788号上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市和平区赛曼屿食品经营店，住所地天津市和平区小白楼街兴安路166号恒隆广场6024A号。经营者：赵鑫，女，1990年3月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吴志鹏，天津华琛律师事务所律师。委托诉讼代理人：石建宇，天津华琛律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津恒隆地产有限公司，住所地天津市和平区小白楼街兴安路166号。法定代表人：叶旭明，董事长。委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰，天津金诺律师事务所律师。上诉人天津市和平区赛曼屿食品经营店因与被上诉人天津恒隆地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津市和平区赛曼屿食品经营店上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人涉及该两项的反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．新冠肺炎疫情发生后，为避免损失扩大，上诉人积极与被上诉人沟通解除房屋租赁合同，但对方无故拖延，致使损失扩大，被上诉人无权主张2020年3月11日至2020年6月18日期间的租金、管理费及收银机租用费用。2．上诉人在2020年6月18日与被上诉人协商解除房屋租赁合同，但在2020年11月30日前未交房是被上诉人怠于履行收房义务所致，上诉人不应承担该期间的房屋占用使用费。3．被上诉人提供虚假证据材料已经司法鉴定所认定，故鉴定期间的房屋占用使用费不应由上诉人承担。4．上诉人在装修期间，被上诉人未能一次性告知不合格原因，导致上诉人三次装修均未通过，涉案房屋始终未开业经营，没有任何经营收入，合同目的不能实现时，被上诉人可以随时收房。对于其怠于履行所造成的损失，不应由上诉人负担。天津恒隆地产有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实和理由：1．上诉人未按合同约定将涉案房屋交还被上诉人。一审期间，一审法院多次向上诉人释明交还钥匙以避免扩大损失，但上诉人迟于履行，直至2020年11月24日被上诉人才收到由一审法院转交的部分钥匙。一审判决确认被上诉人于2020年11月30日收回涉案房屋，并酌情按照合同约定租金70%判令上诉人该期间的房屋占用使用费，也充分维护了对方的利益。2．被上诉人在一审时提交的聊天记录、照片等证据可以证实上诉人已实际开业经营。上诉人不能以其无经营收入来证明未开业。天津市和平区赛曼屿食品经营店向一审法院起诉请求：1．被告返还原告2019年12月和2020年1月房屋租金及管理费共计38234.41元；2．被告赔偿原告支付的房屋消防改造费15000元；3．解除原告与被告于2019年12月24日签署的《房屋租赁合同》（合同编号：HLTJ-C-1205-11-19）；4．被告返还原告已缴纳的玻璃贴膜押金、装修押金、合同保证金、公用事业费押金、质量保证金、垃圾清运费及装修管理费、推广费、出入证、雇员证等各项费用，共计151164元；5．本案诉讼费用由被告承担。天津恒隆地产有限公司向一审法院提出反诉请求：1．解除被告与原告签署的《天津恒隆广场商场房屋租赁合同》，原告履行房屋复原义务；2．原告依据租赁合同向被告支付如下费用：⑴自2020年2月1日至租赁合同解除之日的基本租金，暂计算至2020年6月15日为88078.5元；⑵自2020年2月1日至租赁合同解除之日的管理费，暂计算至2020年6月15日为11583元；⑶自2019年12月1日至2020年3月30日电费148.121元；⑷自2019年12月1日至2020年3月30日的服务费76.88元；⑸自2020年1月17日至租赁合同解除之日的收银机租用费，暂计算至2020年6月15日为1189.8元；⑹自2019年12月1日至2019年12月31日的推广费费416.67元；⑺原告支付至前述⑴至⑹项款项实际支付之日的逾期付款滞纳金，暂计算至2020年6月15日为8428.92元；⑻支付装修免租期租金6313.87元；⑼支付提前解除合同违约金66441元；⑽按照租赁合同约定的标准支付自解除租赁合同之日至租赁房屋恢复原状交还被告之日的房屋使用费；⑾支付被告支出的律师费用15400元。原告已缴纳的保证金、商铺质量保证金、公用事业费押金、玻璃贴膜押金及装修押金共计143589元，抵扣前述⑴至⑾项款项后，差额部分由原告予以补足；3．原告立即将涉诉房屋地址取得的相关执照（包括但不限于营业执照和税务登记证）办理迁址手续；4．本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2019年12月24日，天津恒隆地产有限公司（出租方，甲方）与天津市和平区赛曼屿食品经营店的经营者赵鑫（承租方，乙方）签订《天津恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的场地坐落于天津市和平区××路××号××广场商场××号铺位（租赁面积约为39平方米），用途为商业，乙方在该房屋内经营赛曼屿品牌餐饮品类的商品／服务，交付日暂定2019年12月1日，合同期自交付日起至2021年11月30日止，装修期自交付日至2019年12月10日止，开业日2019年12月11日（开业日为装修期结束后的第一日或交付日）；房屋的装修：若乙方需对房屋进行任何装修工程（包括但不限于乙方对该房屋进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），由此引起的一切成本、费用、风险及责任由乙方自行承担；房屋的交还：于合同期满或提前解除时，乙方应交还该房屋且甲方有权收回房屋。乙方应在合同期届满或提前解除前至少七日前停止营业及开始恢复原状工程。乙方交回房屋应符合状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施处于附件二所列验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好状态。该房屋内的装修、设施、设备、物品应全部移除，该房屋整体整洁。若乙方曾进行任何特别项目工程的，甲方自行聘用承建商或乙方聘用甲方指定的承建商完成该等特别项目工程的恢复原状，乙方应结清由此引起的一切成本及费用；租金：租金为基本租金与营业租金两种，以两者的含税金额之中较高者为当月适用租金。合同期内，乙方应向甲方交付租金。基本租金于交付日起算的第一年每月含税金额19573元，于交付日起算的第二年起至合同期满之日止每月21115元，乙方需于每个历月的第一日向甲方预先缴付当月的基本租金；管理费：每月含税金额2574元，乙方需于每个历月的第一日向甲方预先缴付当月的管理费；公共事业费用：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，水费为8.75元／ｍ3；服务费：含税金额单价为0.3512元／度；推广宣传费：每年5000元；收银机租用费：每台每月含税金额289.75元；保证金：相当于三个月基本租金及三个月管理费之和，自交付之日起算的第一年为88589元，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，保证金最晚在合同期届满或解除后三十日内无息退还乙方；商品质量保证金5000元，于合同期届满或解除后六个月内无息退还乙方；公用事业费用押金20000元，待甲方收到公共使用费用最后一个月的账单后三十日内予以结算；违约：乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并取消乙方的装修期。涉及迟延支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，不按时交接房屋的，每迟延一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日租金1.3倍的占用费，提前解除合同，收回房屋，并取消乙方的装修期，还应向甲方支付相当于三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应照实赔偿。合同签订后，原告与被告于2019年12月3日办理了租赁铺位的交接手续并签署了《房屋验收单》，被告将租赁铺位交付原告，并交付原告铺位钥匙10把（6把地锁、4把链锁）。此后，原告对租赁铺位进行了装修，经三次竣工验收但结论均为不合格，后于2020年3月17日开业审批通过，同日被告将POS机交付原告，后原告开业经营甜品制定。期间，原告向被告交纳了保证金88589元、质量保证金5000元、公共事业费押金20000元、玻璃贴膜押金2000元、装修押金28000元、推广费5000元及物业管理费2574元、垃圾清运费2195元、出入证费150元、2019年12月租金16087.41元、2020年1月租金19573元。2020年1月24日零时起，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应。天津恒隆广场商场亦因受疫情防控措施影响于2020年2月4日停止营业，后于2020年3月11日恢复营业，但原告未恢复营业。后被告向原告多次发送催款通知书及催款函，要求原告支付2020年3月和4月的各项费用，但原告均未交纳。庭审中，原告表示租赁铺位内已无原告的任何物品。一审庭审后，原告于2020年11月18日交付一审法院租赁铺位钥匙4把。被告于2020年11月24日收到上述钥匙。一审期间，原告申请：1、《天津恒隆广场xxxx号房屋接受承诺书》中“赵鑫”签名处进行笔迹和指纹鉴定；2、《开业通知书》中“赵鑫”签名处进行笔迹和指纹鉴定；3、《电表底册》中“赵鑫”签名处进行笔迹鉴定。经一审法院委托天津市中慧物证司法鉴定所鉴定，该所于2020年10月15日出具津中慧［2020］痕迹鉴字第44号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、落款日期2019年12月3日《天津恒隆广场xxxx号房屋接受承诺书》中“赵鑫”签名处指印不是赵鑫捺印形成；2．落款日期2020年1月17日《开业通知书》中“赵鑫”签名处指印不是赵鑫捺印形成；于2020年10月15日出具津中慧［2020］文书鉴字第165号司法鉴定意见书，鉴定意见：1．落款日期2019年12月3日《天津恒隆广场xxxx号房屋接受承诺书》中“赵鑫”签名字迹不是赵鑫本人所书写；2．落款日期2020年1月17日《开业通知书》中“赵鑫”签名字迹不是赵鑫本人所书写；3．《电表底册》中两处“赵鑫”签名字迹不是赵鑫本人所书写。一审法院认为，原告与被告签订的《天津恒隆广场商场房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全部履行自己的义务。被告已依约将租赁铺位交付给原告，并且通过了被告的开业审批。原告主张其未通过消防、给排水、电气、弱电等验收，致使原告因案涉房屋验收不合格而无法经营，被告应承担违约责任。但依照合同约定，原告对房屋进行任何装修工程，由此引起的一切成本、费用、风险及责任由原告自行承担。据此，虽消防改造单位由被告推荐，但因消防改造引起的风险及责任应由原告自行承担，故原告要求被告承担因装修验收不合格而无法经营的违约责任，无事实及法律依据，不应予以采信。另，被告提交的证据“原告经营的照片和双方工作人员微信聊天记录”，能够证明原告已经开业经营，即使原告未能正式开业经营，责任亦应由原告自行承担。同时，被告经营的恒隆广场虽因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响暂时停业，但在短期内即恢复营业，原告经营的品类亦可以恢复营业，尚不足以导致因受新冠肺炎疫情影响致使租赁合同的目的不能实现。故此，原告要求解除租赁合同的理由不能成立，对其要求解除租赁合同诉讼请求，不予支持。依照合同约定，合同期内，原告应向被告支付租金及管理费。据此，原告支付给被告的2019年12月至2020年1月的租金及管理费均在合同期内，不应予以返还，对原告要求被告返还上述期间的租金及管理费的诉讼请求，不予支持。原告租赁的铺位未能通过消防改造验收与被告无关联，故对原告要求被告赔偿房屋消防改造费的诉讼请求，不予支持。自2020年2月开始，原告未向被告支付租金等各项费用，经被告催要后仍未履行，依照法律规定及合同约定，被告有权要求解除租赁合同，故对被告要求解除双方签订的《天津恒隆广场商场房屋租赁合同》的反诉请求，予以支持。关于租赁合同解除日，以一审法院将被告的反诉状送达原告之日即2020年6月18日，作为通知到达原告之日，租赁合同应于上述日期予以解除。关于被告是否履行租赁铺位恢复义务的问题，合同中虽有租赁铺位恢复原状标准的相关约定，但原告接收的是其他租户已经装修的铺位，被告提交的“赵鑫”签名的《天津恒隆广场xxxx号房屋接受承诺书》，经鉴定不是赵鑫本人所签，该承诺书不对原告具有约束力，故基于上述情况，不应再适用合同约定的租赁铺位恢复原状的标准，在双方没有其他约定的情形下，原告应现状交还租赁铺位，对被告要求原告履行房屋复原义务的反诉请求，不予支持。被告要求原告支付各项费用的反诉请求，其中的基本租金、管理费，2020年2月1日至3日应正常支付为2184.36元；2020年2月4日至2020年3月10日，被告商场因受新冠肺炎疫情及防控工作影响停止营业，综合考虑兼顾公平原则，原告与被告各承担50%，原告应支付13106.16元；2020年3月11日至2020年6月18日，被告商场虽可正常营业但亦存在受疫情影响的因素，酌情考虑原告承担70%的租金及物业管理费为50883.48元，以上共计66174元。被告提交的证据“电表底册”上“赵鑫”的签名，经鉴定不是赵鑫本人所书写，故无法确认被告主张电费的金额，对被告要求原告支付电费及服务费的反诉请求，不予支持。依据租金及管理费的收取标准，原告应支付的收银机租用费，2020年1月18日至2020年2月3日为162.01元；2020年2月4日至2020年3月10日为171.54元；2020年3月11日至2020年6月18日为665.82元，以上共计999.37元。被告要求原告支付2019年12月1日至2019年12月31日推广费的反诉请求，因上述期间原告尚未开业经营，被告亦尚未进行推广宣传，不予支持。自2020年2月开始，原告应支付的各项费用受疫情影响应存在适当减免的情形，酌情考虑不再支付逾期付款违约金，对被告要求原告支付各项费用的逾期付款滞纳金的反诉请求，不予支持。原告违约导致合同解除，应向被告支付提前解除合同的违约金。被告要求原告支付的提前解除合同违约金，连同被告要求原告支付的具有违约金性质的装修免租期租金，原告主张约定的违约金过高，一审法院以被告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以及因新冠肺炎疫情给双方造成的影响，结合公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为原告支付被告相当于一个月租金及管理费22147元作为违约金。原告自被告商场恢复营业后，未再开业经营，但亦未将租赁铺位返还给被告，应向被告支付房屋占用费，对被告要求原告支付房屋占用费的反诉请求，予以支持。2020年11月16日庭审中，原告表示租赁铺位内已无其物品，且于2020年11月18日将租赁铺位的部分钥匙交至一审法院，被告于2020年11月24日收取钥匙，为避免扩大损失，酌定被告于2020年11月30日将租赁铺位收回。故此，原告应支付被告2020年6月19日至2020年11月30日期间的房屋占用费，占用费标准亦按照租金标准的70%支付为73910.9元。被告要求原告支付律师费的诉讼请求，因无法律规定律师费属于实际损失范围，不予支持。被告要求原告立即将在涉案房屋地址取得的相关执照办理迁址手续的反诉请求，不属于民事案件受理范围，不予审理。合同解除后，原告交纳给被告的其他各项费用应一并予以处理。原告交纳的保证金88589元、质量保证金5000元、公共事业费押金20000元、玻璃贴膜押金2000元、装修押金28000元、推广费5000元、垃圾清运费2195元、出入证费150元，其中的垃圾清运费2195元和出入证费150元，因该费用已实际发生不应返还；推广费因被告提交的证据尚不足以证明已对原告经营的品类进行了推广宣传，故不应收取原告推广费5000元。据此，被告应退还原告各项费用共计148589元。抵扣原告应支付被告的各项费用163402.81元后，原告还应支付被告14813.81元。原告申请鉴定的赵鑫签名和指印，鉴定结论签名不是赵鑫本人所写，指印不是赵鑫捺印形成，故鉴定费用16500元应由被告承担。一审法院判决：“一、天津市和平区赛曼屿食品经营店经营者赵鑫与天津恒隆地产有限公司签订的《天津恒隆广场商场房屋租赁合同》，于2020年6月18日解除；二、本判决生效之日起十五日内，天津市和平区赛曼屿食品经营店支付天津恒隆地产有限公司租金及管理费66174元、收银机租用费999.37元，合计67173.37元；三、本判决生效之日起十五日内，天津市和平区赛曼屿食品经营店支付天津恒隆地产有限公司违约金22147元；四、本判决生效之日起十五日内，天津市和平区赛曼屿食品经营店支付天津恒隆地产有限公司房屋占用费73910.9元；五、本判决生效之日起十五日内，天津恒隆地产有限公司退还天津市和平区赛曼屿食品经营店保证金88589元、质量保证金5000元、公共事业费押金20000元、玻璃贴膜押金2000元、装修押金28000元、推广费5000元，合计148589元；六、上述第三至四项合计163231.27元，抵扣148589元，余款14642.27元，由天津市和平区赛曼屿食品经营店于本判决生效之日起十五日内，支付给天津恒隆地产有限公司；七、驳回天津市和平区赛曼屿食品经营店的其他诉讼请求；八、驳回天津恒隆地产有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2183元，由天津市和平区赛曼屿食品经营店负担143元，天津恒隆地产有限公司负担2040元（天津恒隆地产有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付天津市和平区赛曼屿食品经营店）；反诉案件受理费2130元，由天津恒隆地产有限公司负担380元，天津市和平区赛曼屿食品经营店1750元（天津市和平区赛曼屿食品经营店负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付天津恒隆地产有限公司）；鉴定费用16500元，由天津恒隆地产有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内直接给付天津市和平区赛曼屿食品经营店）。”二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人均认可一审判决除第二项、第四项外的其他各项内容，本院不持异议，不再赘述。其中，一审判决第一项内容为确认涉案租赁合同于2020年6月18日解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人支付2020年2月1日至2020年6月18日期间的租金、管理费；如需支付，标准如何确定。二、上诉人是否应向被上诉人支付2020年6月19日至2020年11月30日期间的房屋占用使用费；如需支付，标准如何确定。关于争议焦点一，涉案商场因疫情及防控工作在2020年2月4日至2020年3月10日停止营业，自2020年3月11日起恢复营业。截至2020年6月18日涉案房屋租赁合同解除之前，合同为有效状态，且涉案房屋由上诉人占用，故上诉人应支付该期间的租金和管理费。一审法院综合考虑疫情的影响程度，参照合同约定租金的标准，按照不同情况分别酌情认定了上诉人支付该期间三个时间段费用标准及具体金额，符合实际，并无不当，本院予以维持。上诉人装修验收未能一次性通过的责任并不在于被上诉人，且聊天记录、照片等证据可以证明上诉人在该期间有实际经营，上诉人有关其始终未开业经营、合同目的不能实现等主张，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，结合涉案租赁合同内容可知，双方约定交还房屋时应办理交还经验收合格的房屋、交还收银机、交还所有钥匙、结清公用事业费用账户及注销该账户等手续，同时约定房屋占用费的标准为每日房租的1.3倍。涉案租赁合同于2020年6月18日解除后，上诉人仍控制着涉案房屋，被上诉人至2020年11月24日才取得上诉人交还的部分钥匙。一审法院综合本案实际情况，确定被上诉人于2020年11月30日收回涉案房屋，并参照合同约定租金70%的标准，酌情支持该期间的房屋占用使用费，已充分考虑了双方的利益平衡，公平合理，本院予以维持。司法鉴定期间不构成上诉人交还房屋的障碍，上诉人主张该期间不应支付房屋占用的费用，于法无据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人在合同解除后怠于收回房屋，没有事实根据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3122元，由天津市和平区赛曼屿食品经营店负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年六月十五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……