辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5731号上诉人（原审原告）：辽宁光达房地产开发有限公司，住所地：沈阳金融商贸开发区B-7号。法定代表人：李锋，该公司总经理。委托代理人：刘璇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：袁源，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳名仕汽车维修有限公司，住所地：沈阳市大东区大东路105号。法定代表人：刘明科，该公司经理。委托代理人：李思浓，辽宁卓政律师事务所律师。第三人：杨宏宇，男，1973年3月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：包萨日娜，辽宁恒灿律师事务所律师。上诉人辽宁光达房地产开发有限公司（以下简称光达公司）因与被上诉人沈阳名仕汽车维修有限公司（以下简称名仕汽车公司），原审第三人杨宏宇返还原物纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁光达房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销沈阳市大东区人民法院作出的(2020)辽0104民初3573号《民事判决书》，依法改判或发回重审；2.请求二审法院判令被上诉人立即腾退上诉人所有的位于沈阳市大东区大东路105号的房屋；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、证据不足。刘咏仪以上诉人名义与第三人杨宏宇签订的《房屋租赁合同》系双方恶意串通签订的无效合同《房屋租赁合同》，而是刘咏仪为了达到霸占诉争房屋的目的而恶意签订的。上诉人在一审庭审中才得知该《房屋租赁合同》，并就此提出了异议。首先，双方对于租赁房屋的地址、范围均未进行约定。该合同租赁期限长达15年，承租人对租赁房屋投资高达400万元，未写明租赁房屋的地址、范围明显违反商业常理。第二，该租赁合同并未写明签订时间。第三，租金约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平。该院内有证房共3933平方米，其中包括门市房、办公楼及仓库，依照最低标准计算年租金应为75万元起，合同中年租金约定为15万或20万，明显低于所在区域同类房屋的租金水平。第四，第三人杨宏宇与刘咏仪在该租赁合同中约定：“鉴于乙方(杨宏宇)的全部改造工程费用较大，经双方初步测算为400万元。”但第三人并未提供证据证明实际支出该笔大额款项用于装修。第五，第三人杨宏宇未实际向案外人刘咏仪支付租金。一审法院仅凭刘咏仪向第三人出具的盖光达公司财务章的收据就认定杨宏宇向刘咏仪交纳了租金，属事实认定不清。综上所述，案外人刘咏仪与第三人杨宏宇之间签订的《房屋租赁合同》存在多处违反商业习惯及常理的情形，双方恶意串通签订虚假合同损害上诉人利益，应属无效合同。二、刘咏仪系无权代理。案外人王姿涵曾于2017年2月5日作为当时上诉人的法定代表人，代表上诉人光达公司在《沈阳晚报》上发布声明：“辽宁光达房。地产开发有限公司公章、财务章、法人章、合同章、发票章丢失，声明作废。”此行为已产生公示的效力。因此，第三人杨宏宇于2017年9月签订合同时，知道或应当知道案外人刘咏仪所持有的公章已作废，刘咏仪无权代表光达公司对外签订合同。一审法院认定刘咏仪构成表见代理事实错误，且刘咏仪在本案中也曾到庭承认在上诉人公司内没有担任任何职务。三、一审法院对于案外人刘咏仪代表上诉人与第三人杨宏宇签订房屋租赁合同效力的认定系适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，案外人刘咏仪在没有代理权的情况下，仍然代理上诉人实施行为，非法处置上诉人的财产，与第三人杨宏宇签订《房屋租赁合同》，上诉人从未对该行为表示追认，该《房屋租赁合同》对上诉人不发生效力。四、第三人杨宏宇与被上诉人法定代表人签订的《房屋租赁合同》系双方恶意串通签订的虚假合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”案外人刘咏仪与第三人杨宏宇之间恶意串通签订虚假《房屋租赁合同》损害上诉人利益，该合同应属无效。名仕汽车公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。杨宏宇述称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。一审认定刘咏仪经营管理上诉人，基于法定代表人的授权，刘咏仪构成表见代理，我方有理由相信刘咏仪有权代理上诉人，因此我方是善意相对人。另合同中免租期约定是属于双方合意结果。双方在合同中确认我方费用较大对于免租期及租金约定是双方真实意思表示，合法有效。上诉人仅凭主观臆断不符合法律规定。光达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退原告所有的位于沈阳市大东区大东路105号的房屋；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明以下事实：本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区大东路105号42幢一层，房屋所有权人为原告辽宁光达房地产开发有限公司，该公司的法定代表人为李锋。2014年8月1日，李锋因涉嫌骗取贷款罪，被公安机关刑事拘留，目前，李锋仍在监狱服刑。在李锋被羁押后，辽宁光达房地产开发有限公司的公章由案外人刘咏仪保管。2018年，案外人刘咏仪代表辽宁光达房地产开发有限公司（甲方）与第三人杨宏宇（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将包括涉案房屋在内的沈阳市大东区大东路105号院内房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月23日至2033年3月22日止，共15年，前六年每年租金15万元，后九年每年租金20万元，租赁期间，房屋、场地及设施的翻建改造、维修维护、装饰装修等全部改造工程均由乙方负责并承担相应费用，甲方同意乙方对租赁房屋场地转租，但转租期限不得长于本合同约定的租赁期限，刘咏仪在该合同上加盖了辽宁光达房地产开发有限公司的公章。签订租赁合同前，案外人刘咏仪向第三人杨宏宇出示了沈阳市大东区大东路15号院内房屋的产权证书原件；签订合同后，刘咏仪向杨宏宇交付了房屋和场地，杨宏宇向刘咏仪交纳租金，刘咏仪在租金收款收据上加盖辽宁光达房地产开发有限公司的财务专用章。2019年6月，第三人杨宏宇与案外人刘明科签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给刘明科，租期自2019年6月25日起至2020年6月24日，年租金8万元，房屋用于汽车修理使用。签订合同前，杨宏宇向刘明科出示了涉案房屋的产权证书复印件及其与辽宁光达房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同；签订合同后，杨宏宇将涉案房屋交付给刘明科。刘明科使用涉案房屋经营沈阳名仕汽车维修有限公司，该公司为自然人独资企业，刘明科是该公司的法定代表人。沈阳名仕汽车维修有限公司向杨宏宇交纳房屋租金。2020年6月，杨宏宇与刘明科续签合同，双方约定租期自2020年6月25日起至2021年7月25日止。上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、说明、房产证、转款明细及庭审笔录等证据经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，本案系原告持公司法定代表人的授权，起诉公司人员持公司公章与他人签订合同效力的纠纷。首先，关于原告起诉主体资格问题。本案原告辽宁光达房地产开发有限公司法定代表人为李锋，原告基于法定代表人李锋的授权提起诉讼，原告具有起诉的主体资格。其次，关于辽宁光达房地产开发有限公司与第三人杨宏宇签订房屋租赁合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故原告公司与第三人杨宏宇签订合同盖章时即成立。另依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，原告辽宁光达房地产开发有限公司主张案外人刘咏仪在其公司不担任任何职务，且公司未授权其对外出租房屋，故刘咏仪代表公司与第三人杨宏宇签订的房屋租赁合同无效，但承认在公司法定代表人李锋被羁押后，公司的公章系由刘咏仪保管。本院认为，签订合同时，刘咏仪向杨宏宇出示了房屋的产权证书原件并在租赁合同上加盖了辽宁光达房地产开发有限公司的公章；签订合同后，刘咏仪向杨宏宇交付了房屋及场地；在刘咏仪收取租金后，在其出具的收款收据上加盖了辽宁光达房地产开发有限公司的财务专用章；综合以上情况，第三人杨宏宇有理由相信刘咏仪有权代理辽宁光达房地产开发有限公司与其签订房屋租赁合同，刘咏仪的代理行为有效，对被代理人辽宁光达房地产开发有限公司发生合同效力。现刘咏仪代理辽宁光达房地产开发有限公司与第三人杨宏宇签订的房屋租赁合同租赁期尚未届满，且根据该合同的约定杨宏宇可以在租赁期内对外转租房屋，杨宏宇与刘明科签订的房屋租赁合同合法有效，现租赁期限尚未届满。被告沈阳名仕汽车维修有限公司是基于其法定代表人刘明科与第三人杨宏宇签订的房屋租赁合同而使用涉案房屋，合理合法。辽宁光达房地产开发有限公司要求沈阳名仕汽车维修有限公司腾退涉案房屋的诉讼请求，没有法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告辽宁光达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告辽宁光达房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人光达公司向法庭提交以下证据：1.2017年2月5日沈阳晚报公告。证明上诉人在报纸上发公告声明公章、法人章财务章等丢失作废，故第三人杨宏宇与上诉人所签订合同上加盖的公章非上诉人有效公章；2.银行流水、微信记录。证明案涉房屋非杨宏宇投资进行装修而是由刘咏仪雇佣的工程队进行的装修。微信记录证明案涉房屋装修是刘咏仪。刘咏仪与杨宏宇恶意串通，损害上诉人利益。3.证人付某证言。证明案涉房屋非杨宏宇投资进行装修而是由刘咏仪雇佣的工程队进行的装修。杨宏宇称为涉诉房产投入400万进行装修与客观事实不符。微信记录证明证人向刘咏仪要工钱时刘咏仪均未拒绝。证明刘咏仪与杨宏宇恶意串通，损害上诉人利益。名仕汽车公司质证意见为：1.真实性无异议，关联有异议。据了解，2017.2.5登报作废的公章是之前辽宁光达房地产开发有限公司的股东王姿涵刻制的，并非刘咏仪使用的本案在租赁合同上加盖的公章是辽宁光达房地产开发有限公司在公安机关备案并有效的公章，上诉人所述与事实不符；2.银行流水真实性没有异议，证明内容、关联性均有异议，该证据仅说明刘咏仪对付某有过交易往来，无法证实交易往来的依据法律关系，无法证实与本案有关。微信聊天记录三性均有异议，该证据无法证实付某与案涉房屋有关参与房屋装修，无法看出其所要的装修款是什么项目、工程的装修款。3.三性均有异议，证人的发言无法证实其真实在涉案大东路105号参与施工。对证人身份及证言真实性有异议，不予认可。杨宏宇质证意见为：1.真实性无异议，该份公告只能证明辽宁光达房地产开发有限公司有丢失公章的问题，不能证明了刘咏仪使用公章，杨宏宇与辽宁光达房地产开发有限公司房屋租赁合同上的公章是刘咏仪加盖的，杨宏宇作为善意相对人与辽宁光达房地产开发有限公司签订的合同有效；2.同被上诉人意见。3.三性均有异议，证人当庭对于自己准确出生日期无法说清，证人是否具备完全民事行为能力存疑，当庭陈述与客观事实不符，没有证据证明工钱是刘咏仪所付。同被上诉人意见。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案围绕当事人诉讼请求予以审理。根据上诉人的诉讼请求即上诉人以被上诉人未经其许可占用案涉房屋，侵害其民事权益为理由请求被上诉人腾房，故本案为侵权之诉。被上诉人主张其占用房屋是基于租赁合同而非侵权行为。并向法院提交案外人刘咏仪以上诉人名义将上诉人光达公司名下房产租赁给第三人杨宏宇的租赁合同以及杨宏宇与案外人刘明科签订的房屋租赁合同。被上诉人同时提供刘明科使用案涉房屋经营名仕汽车公司并交付房屋租金的证据。基于上述证据，被上诉人使用房屋的行为并不构成侵权，上诉人请求腾房的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。对于一审法院认定上诉人与被上诉人存在租赁合同以及转租问题，进而以合同关系审理本案，与上诉人在一审法院诉求的基础不符，本院予以纠正，对于上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系，合同关系是否成立、有效问题，在本案中不予审理。综上所述，上诉人光达公司以被上诉人构成侵权，侵害其民事权益，请求腾房的诉讼请求不成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由辽宁光达房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年六月三日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。