辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4671号上诉人（原审被告）：吕雪，女，1984年1月31日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雨晴，辽宁君顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高广友，男，1957年11月15日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王东，北京市建研律师事务所律师。上诉人吕雪因与被上诉人高广友房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕雪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、案涉房屋租赁协议系上诉人与案外人高强于2012年3月15日签订，房屋租金及兑店款项也一直是案外人高强收取，被上诉人高广友不是案涉房屋租赁协议的相对人，其仅是案涉房屋的房东，根据合同相对性原则，被上诉人无权依据案涉房屋租赁协议向上诉人索要案涉房屋的租金。二、一审判决认定本案未过诉讼时效错误。根据案涉房屋租赁协议第二条、第三条的约定，案涉房屋当时已被法院依法查没，上诉人与被上诉人未就2015年3月15日之后的房屋租金协商达成一致，可以视为案涉房屋租赁协议于2015年3月15日自动终止，被上诉人向上诉人主张2013年3月15日至2015年3月14日的房屋租金的诉讼时效应从2015年2月14日起算。依据当时相关的法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，即至2017年2月14日，现被上诉人的诉请早已过了诉讼时效。三、在案涉房屋租赁期限内，因案涉房屋被本溪市中级人民法院强制没收，在2013年3月15日至2015年3月14日这段期间内，案涉房屋的权利主体应为本溪市中院，此时案涉房屋租赁协议就已经解除，上诉人与本溪市中级人民法院重新建立了新的租赁关系。故被上诉人无权向上诉人主张前述期间的房屋租金。四、因被上诉人的违法犯罪行为导致案涉房屋被法院实施查封措施，严重影响了上诉人经营，给上诉人造成了巨大的损失。出租方不但无权向上诉人索要房屋租金，同时还应对上诉人的损失予以赔偿。五、退一步讲，即使上诉人需支付房屋租金，也并非是被上诉人所主张的金额。1、案涉房屋租赁协议第二条中明确约定，2013年3月15日至2015年3月14日房屋租金为十万元，即年租金5万元。一审判决仅凭主观猜想认定案涉租金为每年10万元明显缺乏事实依据；2、根据案涉房屋租赁协议第五条第三款约定，案涉房屋租赁协议在案涉房屋被法院罚没时即相应解除，上诉人已经支付的3万元兑店转让款应当予以退还，一审判决未对上诉人提出的该部分事实予以确认。高广友辩称，不同意上诉人的上诉请求以及事实与理由，同意一审法院的判决。高广友向一审法院起诉请求：判令被告支付2013年3月15日至2015年3月14日的房屋租金15万元。一审法院认定事实：原告于2001年取得西岗区绕山路31号一层公建的房屋所有权证书，房屋建筑面积514.25平方米。2010年7月21日，原告向其子高强出具《委托书》，内容为：“现委托我儿子高强代为出租管理大连市西岗区绕山路31号一层门市，代为签定出租合同、收取租金”。2012年3月15日，高强（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方租赁大连市西岗区绕山路31号中建筑面积约180平方米用于网吧经营，租赁期限5年，自2012年3月15日至2017年3月15日。房租从2012年3月15日至2013年3月15日为110,000元，其中含兑网吧金额30,000元；从2013年3月15日至2015年3月15日为100,000元；从2015年3月15日至2017年3月15日的房屋租金，由双方提前6个月再进行协商。协商不一致，视为乙方放弃2015年3月15日至2017年3月15日的房屋租期，双方的租赁协议将自动终止，并解除作废。乙方向甲方交纳房屋押金10,000元。每年租金在到期日期的一个月前一次性交纳。合同签订后，被告支付了2012年度租金及押金。2012年7月12日，本溪中院作出（2011）本刑二初字第00008号刑事判决，判决：一、被告单位本溪天信房地产开发建设有限责任公司犯逃税罪，判处罚金2,000万元；二、被告人高广友犯逃税罪，判处有期徒刑五年，并处罚金1800万元；犯贪污罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯挪用公款罪，判处有期徒刑十年；数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；三、侦查机关依法扣押在案的赃款赃物、违法所得予以追缴，上缴国库。高广友不服判决，提出上诉。辽宁省高级人民法院于2012年11月24日作出（2012）辽刑二终字第76号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。后大连市西岗区绕山路31号一层公建被本溪中院没收，被告等承租人将租金支付给本溪市国有债权管理办公室。高广友对刑事裁定不服，向最高人民法院申诉，最高人民法院于2014年4月8日作出（2013）刑监字第00192号再审决定，指令天津市高级人民法院再审。天津市高级人民法院于2017年12月8日作出（2014）津高刑再字第0001号刑事判决，判决：一、撤销辽宁省高级人民法院（2012）辽刑二终字第76号刑事裁定和本溪中院（2011）本刑二初字第00008号刑事判决；二、本溪天信房地产开发建设有限责任公司犯逃税罪，判处罚金500万元；三、高广友犯贪污罪，判处有期徒刑十年，并处没收个人财产10万元；犯逃税罪，判处有期徒刑五年，并处罚金50万元；数罪并罚决定执行有期徒刑十二年，并处罚金50万元，没收个人财产10万元；四、案涉赃款予以追缴，上缴国库。2018年9月30日，本溪中院将大连市西岗区绕山路31号一层公建514.25平方米房屋交还原告。同时提供一份《租金提存明细》，明细中记载了被告等人支付租金的时间和数额，被告吕雪于2013年5月27日支付租金50,000元。一审法院认为，案涉《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告应当按照约定支付租金。高强系原告授权对案涉房屋进行出租管理，故被告对原告诉讼主体资格提出的异议不成立。根据协议约定，2013年3月15日至2015年3月15日每年租金为100,000元，被告应支付此期间租金200,000元，被告于2013年5月27日已支付租金50,000元，扣除押金10,000元，尚欠140,000元未付。被告主张每年租金为50,000元有违常理，一审法院不予采信。被告提出诉讼时效抗辩，《房屋租赁协议》租期于2017年3月15日届满，每年租金在到期日期的一个月前一次性交纳支付，故最后一期租金应于2017年2月15日前支付。本溪市国有债权管理办公室于2018年9月30日将案涉房屋和租金明细交付原告，原告此时才知道被告未付清租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间应自2018年9月30日起计算三年，原告起诉时未超过诉讼时效期间，故对被告该抗辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、被告吕雪于判决生效之日起十日内支付原告高广友租金140,000元。二、驳回原告高广友其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,600元（原告已预交），由原告高广友负担100元，被告吕雪负担2,500元。本院二审期间，被上诉人提交如下证据：一、案外人夏克帅与高广友的租赁合同、案外人林军与高强签订的租赁协议，拟证明前手承租人租赁案涉房屋的租金均为10万元/年，高强与吕雪所签的合同的租金数额是笔误。二、案外人孙媛与上诉人签订的房屋租赁合同，拟证明租赁案涉房屋的租金为10万元/年，高强与被上诉人所签的合同的租金数额是笔误。上诉人质证意见：证据一的真实性无异议，但该两份合同系被上诉人与案外人签订，与本案无关。证据二的真实性无异议，但对关联性有异议，上诉人签订该合同后认为租金过高，又与高强协商，将租金变更为三年18万元，并重新达成协议。本院对证据认证如下：证据一与本案争议事实缺乏关联性，本院不予采纳。上诉人认可证据二的真实性，能够证明上诉人曾以10万元/年的价格承租案涉房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人是否有权依据案涉房屋租赁协议向上诉人主张租金；被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间；2013年3月15日至2015年3月14日房屋租金的权利人是否是被上诉人；案涉房屋租赁协议的租金标准。关于被上诉人是否有权依据案涉房屋租赁协议向上诉人主张租金一节。上诉人主张被上诉人并非案涉房屋租赁协议的当事人，无权主张租金。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。经查，被上诉人是案涉房屋的所有权人，通过其子办理出租案涉房屋事宜，其子出租案涉房屋的民事法律行为对被上诉人发生效力，被上诉人依法有权向上诉人主张租金。故上诉人该主张与法相悖，本院不予支持。关于被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间一节。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。经查，因案涉房屋在2013年5月以前就被本溪中院没收，被上诉人无从知晓租金交纳情况。现案涉房屋在2018年9月30日归还被上诉人，被上诉人才知道上诉人未足额交纳2013年3月15日至2015年3月14日的房屋租金，诉讼时效应当从此时起计算，被上诉人起诉时未超过法定诉讼时效期间，一审法院对此认定正确，应予维持。关于2013年3月15日至2015年3月14日房屋租金的权利人是否是被上诉人一节。本案中，作出没收被上诉人个人财产的刑事判决被撤销后，已然不发生导致物权设立、变更、转让或者消灭的效力，案涉房屋的所有权应恢复至房屋被没收前的状态，故被上诉人作为案涉房屋的所有权人，有权要求上诉人向其支付前述期间的房屋租金。关于案涉房屋租赁协议的租金标准一节。上诉人主张案涉房屋租金为每年5万元，经查，就案涉房屋，上诉人先后订立两份房屋租赁协议，第一份约定第二年至第三年的租金每年10万元，第二份协议约定第二年至第三年即“2013年3月15日至2015年3月15日的房屋租金为人民币10万元”，其余条款无实质性变化。在已经就租金标准达成一致且签订书面协议的情况下，被上诉人又降低租金标准不符常理，上诉人未能就此承担举证证明责任。因此，对于“2013年3月15日至2015年3月15日的房屋租金为人民币10万元”文意解释为“年租金为人民币10万元”，应为双方当事人的真实意思表示。故一审法院认定2013年3月15日至2015年3月15日案涉房屋租金标准为10万元/年，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人吕雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,000元，由上诉人吕雪负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  唐庆福审判员  王 亮二〇二一年六月二十三日书记员  黄月妍