江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1196号上诉人（原审被告）：惠志文，男，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：洪旭，上海方本（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王欣，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李岭，江苏崇公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珺，江苏崇公律师事务所实习律师。上诉人惠志文因与被上诉人王欣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠志文上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院以（2020）苏0706民初1558号民事判决为依据认定上诉人应当继续支付2019年12月27日至2020年9月1日期间的房屋占有使用费没有事实和法律依据。一、被上诉人不是占有使用费的请求权人。1、占有使用费的请求权基础是占有保护请求权。被上诉人不是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋不享有物权。被上诉人与案外人刘某林之间的房屋租赁合同已被判解除，其对案涉房屋亦不享有合同债权。被上诉人对涉案房屋系无权占有，其作为无权占有人无权主张房屋占有使用费。2、被上诉人与上诉人之间签订的房屋租赁合同（转租合同）有无效力与其能否主张占有使用费无关。租赁合同双方的义务是交付租赁物和给付租金。租金是债权请求权，因被上诉人无法向上诉人交付房屋，合同不具备履行的基础，故上诉人没有支付房屋租金的对等义务。二、被上诉人无权就其向案外人支付的款项向上诉人主张追偿。1、根据（2019)苏0706民初2024号和（2019)苏07民终3067号民事判决认定的事实，涉案房屋的实际占有人是王欣和连云港温瑞假日宾馆有限公司（以下简称温瑞公司）。依照《民法典》第一百七十八条的规定，被上诉人仅能就超过自己责任份额的部分向温瑞公司追偿，无权向上诉人追偿。2、被上诉人向刘某林支付涉案款项，说明其自认系涉案房屋的实际占有人，在2020年9月1日前占有涉案房屋。被上诉人自愿向刘某林支付房屋占有使用费是其对自身权利的处分，应当承担相应的法律后果。温瑞公司没有义务为被上诉人的个人行为买单，对其支付金额亦不认可。三、温瑞公司实际使用涉案房屋不超过2020年4月5日。1、2020年1月温瑞公司接到关于疫情期间不许营业的通知后，主动向辖区派出所和社区进行报备并停止营业。2、2020年3月31日海州区人民法院查封涉案房屋并张贴公告，责令占有人于公告张贴之日起五日内搬离涉案房屋，依照《民法典》第七百二十四条第一项“租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押”属于租赁物无法使用的情形的规定，温瑞公司事实上已经无法使用房屋。3、2020年4月5日公告到期，应当视为温瑞公司实际搬离的日期。四、一审判决直接沿用（2020)苏0706民初1558号民事判决，认定上诉人支付占有使用费的义务延续至2019年12月27日之后，存在事实认定不清。另案判决仅能明确在2019年12月27日之前上诉人是温瑞公司的实际经营者，并不能证明上诉人在2019年12月27日之后仍继续经营温瑞公司，更不能证明温瑞公司实际经营至2020年9月1日。综上，原判决认定基本事实不清，法律适用错误，请求二审撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。被上诉人王欣答辩称：一、惠志文上诉状中极力否认其为温瑞公司的实际经营人，意在混淆事实为自己开脱责任。1、《海友酒店转让（股份股权转让）合同》及其补充协议证明惠志文是温瑞公司的经营人。海友酒店及后来在该酒店地址上新注册的温瑞公司都是惠志文实际经营。2015年10月23日惠志文在注册成立温瑞公司时，之所以将公司的法定代表人注册为王玉恩而非自己，只是因为惠志文的身份是在职教师经商违反规定，只能将妻弟王玉恩的名字借用作为温瑞公司的法定代表人，实际上王玉恩作为普通的农村人，其既无经济实力又无经济能力来运营温瑞公司。2、惠志文另案中的出庭证言证明其为温瑞公司的实际经营人。2016年5月4日刘某林诉王欣房屋租赁合同纠纷一案惠志文作为证人出庭作证称：“酒店2015年10月1日运营组织发生变化，之前是王欣经营管理，现在是我经营管理，王欣将股权转让不再参与酒店管理”。此外惠志文还称其是酒店实际经营人酒店，法定代表人王玉恩是其妻弟。3、生效判决查明惠志文是温瑞公司的实际经营人，（2016）苏0706民初2386号民事判决书、（2017）苏07民终1023号民事判决书、（2019）苏0706民初2024号民事判决书、（2019）苏07民初3067号民事判决书均查明同一事实，即2015年10月11日王欣等人与惠志文签订《海友酒店转让（股份股权转让）合同》一份，王欣等人将连云港海友酒店民主路步行街（民主路184号）转让给惠志文，此后惠志文成立温瑞公司，惠志文系实际经营人。综上，惠志文确系温瑞公司的实际经营人。二、王欣与惠志文之间存在转租关系，惠志文是涉案房屋的实际使用人，1、惠志文从王欣手中转承租涉案房屋是其经营酒店的现实需要，涉案房屋本来是以王欣的名义从案外人刘某林处承租，目的是用于经营海友酒店，2015年10月11日惠志文从其他股东手中受让了75%的股权，并在涉案房屋所在地址上注册成立了温瑞公司。2016年4月10日，其他四股东（包括王欣）与惠志文签订了《海友酒店转让合同补充协议》，就涉案房屋的转租问题进行了约定。其中明确了四股东授权王欣与惠志文签署涉案房屋的转租合同，解决了惠志文酒店的经营用房问题。2、双方转租关系真实存在，惠志文是涉案房屋的实际使用人。（1）如上所述，惠志文从王欣手中转承租了涉案房屋是经营酒店的，必然需要双方就此签订了房屋租赁。合同是双方的真实意思表示，在本案的一审中惠志文对转租合同的真实性也是明确认可的，因此认定双方存在转租关系是有充分的合同依据。（2）生效的（2017）苏07民终1023号案的民事判决书显示惠志文在其上诉状中明确表述“惠志文作为从王欣手中转承租了涉案房屋的转承租人，与刘某林无合同关系”，这印证了双方转租关系是客观存在的。（3）2016年5月，惠志文在刘某林诉王欣房屋租赁合同纠纷一案庭审中作证称，其于2015年10月底宴请刘某林与其谈房租合同可不可以变更为惠志文，还以自己妻子的账号于2016年2月3日打了9万元房租给刘某林。此外，刘某林诉王欣房屋租赁合同纠纷一案一审判决后，惠志文于2017年3月10日代王欣向刘某林支付了2017年度的租金273000元。以上事实足以说明双方就涉案房屋的转租关系是真实存在的，惠志文是涉案房屋的实际使用人。三、王欣与刘某林之间的房屋租赁合同被判解除及王欣与惠志文之间的转租合同被解除，其责任完全应由惠志文来承担。1、惠志文应对涉案房屋租赁合同及转租合同的解除承担一切责任。2016年4月10日签订的海友酒店转让合同补充协议第一条约定，房屋甲方（其他四股东）转租给惠志文，惠志文履行房屋转租合同，如有房租违约由惠志文承担，与甲方无关。事实上正是因为惠志文拖欠租金导致租赁合同解除，转租合同也因此没有了存在的基础，按照上述约定，租赁合同及转租合同被解除以及由此引发的所有不利后果都应由惠志文来承担。2、惠志文应承担因其逾期腾退涉案房屋给王欣带来的所有损失。虽然刘某林与是王欣之间的租赁合同已被判解除，转租合同也没有了存在的基础，惠志文作为次承租人当然负有将其占有的涉案房屋腾退交还的义务。法院依据合同相对性判决王欣承担腾退房屋的义务，并因此强制执行了王欣巨额的房屋占有使用费，而王欣基于合同相对性原则，同样有权要求惠志文承担及逾期腾房给自己造成的损失，向自己支付涉案房屋占有使用费。综上所述，惠志文的上诉没有事实和法律依据，请求二审维持一审判决。王欣向一审法院起诉请求：1、惠志文给付王欣占有使用费209484元；2、本案诉讼费由惠志文承担。诉讼中，王欣变更第一项诉讼请求为：惠志文给付王欣自2019年12月27日至2020年9月1日期间的房屋占有使用费207000元。一审法院认定事实：一、涉案房屋的租赁情况位于海州区××路×××号的房屋（以下简称案涉房屋）由江苏信和物业服务有限公司出租给刘某林使用。2013年，刘某林将该房屋转租给王欣，租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日止，前三年每年租金260000元，以后每年逐年递增5%，后两年按年租金350000元交纳。合同签订后，王欣与他人使用该房屋共同经营海友酒店。2015年10月1日，王欣与惠志文签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给惠志文，租期自2015年10月1日至2023年12月31日，租金标准同王欣与刘某林的租赁合同。同年10月11日，惠志文与王欣、王某、郁某、徐某四人签订《海友酒店转让（股份股权转让）合同》，约定海友酒店股东之一的惠志文（持股25％）以160万元的价格购买王欣等上述四人75％的股份，股份变更后该酒店由惠志文独资，交接时间为2015年10月1日，酒店扎账时间为9月30日。合同签订后，惠志文设立温瑞公司继续经营。2016年4月10日，惠志文（乙方）与上述四人（甲方）又签订《海友酒店转让合同补充协议》，约定甲方将案涉房屋转租给乙方，详见“房屋转租合同”，乙方履行“房屋转租合同”，如有房租违约由乙方承担，与甲方无关，甲方授权委托王欣签署“房屋转租合同”，乙方与王欣签署的“房屋转租合同”有效期至2023年12月31日，租期内不得解除。二、涉案房屋相关案件的审判、执行情况2016年，刘某林诉至一审法院要求解除其与王欣的租赁合同并支付租金。一审法院作出（2016）苏0706民初2368号民事判决书：判令解除租赁合同，王欣、惠志文给付租金和违约金。该案经过二审程序，江苏省连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终1023号民事判决书，认定王欣与惠志文非转租关系，而是酒店转让关系，并依据王欣与刘某林的租赁合同改判：解除王欣与刘某林的租赁合同，王欣给付租金、占有使用费和违约金。上述判决生效后，刘某林向一审法院申请强制执行占有使用费，一审法院划扣王欣共计575476.74元（该款为2018年1月1日至2019年2月28日占有使用费331415元及执行费5013元、2019年3月1日至12月26日占有使用费235602.74元及执行费3446元）。王欣于2020年4月23日诉至一审法院要求上述款项应由惠志文承担，一审法院于2020年9月2日作出（2020）苏0706民初1558号民事判决书，判决惠志文应付王欣2018年1月至2019年12月房屋占有使用费567017.74元。该案经过二审程序，江苏省连云港市中级人民法院于2020年12月15日作出（2020）苏07民终3609号民事判决书认为：刘某林将涉案房屋出租给王欣，王欣又于2015年10月1日与惠志文签订的《房屋租赁合同》，上述租赁合同可以证明王欣转租房屋给惠志文的事实，即王欣与惠志文之间存在转租关系。《房屋租赁合同》是王欣、惠志文签字确认的，是双方真实意思的表示，也未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。并作出判决：驳回上诉，维持原判。因刘某林与王欣的租赁合同已解除，但涉案涉房屋未予腾空交还，刘某林于2019年3月诉至一审法院，要求王欣、惠志文和温瑞公司搬离房屋并支付占有使用费，一审法院作出（2019）苏0706民初2024号民事判决书，判决王欣、温瑞公司限期搬离房屋。连云港市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）苏07民终3067号民事判决书对一审法院一审判决予以维持。该判决作出后，刘某林向一审法院申请强制执行，在强制执行过程中，刘某林将涉案房屋出租给案外人唐健，涉案房屋未腾空的物品经拍卖也由唐健竞买，2020年9月1日，一审法院将涉案房屋的钥匙及竞拍的物品一并交给唐健。另查明，王欣通过其妻子潘芳的银行账户于2020年8月13日、8月15日、9月10日、9月15日分四笔共计转入刘某林账户房屋占有使用费209484元。2020年9月15日，刘某林向王欣出具收条一份：“今收到王欣付房屋占有使用费（民主路184号海友酒店）2019年12月27日至2020年9月4日合计人民币贰拾万玖仟肆佰捌拾肆元209484元。刘某林”。该收条底部注明评估费1000元、办证费8000元、换开锁费3600元，共计12600元未付。一审法院认为，根据王欣与惠志文双方签订的《房屋租赁合同》、《海友酒店转让（股份股权转让）合同》及补充协议，能够认定涉案房屋由王欣承租后又转租给惠志文，双方存在转租合同关系。对于惠志文提出合同无效的抗辩理由，一审法院认为，双方并未明确约定转租房屋需经刘某林的同意，且即使有约定，未经刘某林的同意，也不影响双方《房屋租赁合同》的效力。对以上两个问题，均有生效判决文书予以认定，一审法院对惠志文提出的双方不存在租赁关系及《房屋租赁合同》无效的抗辩理由均不予支持。对于王欣主张的占有使用费，王欣已实际向刘某林支付了2019年12月27日至2020年9月1日期间的占有使用费，因涉案房屋实际由惠志文占有，故王欣有权向惠志文追偿该费用。对于惠志文抗辩其不是实际经营人，即不是本案的适格原告问题，一审法院认为，已有生效判决认定惠志文应当向支付2019年12月27日之前的租金及房屋占有使用费，王欣主张的占有使用费只是时间上的延续，故对其抗辩一审法院不予支持。根据本案查明的事实，涉案房屋已通过强制执行程序于2020年9月1日实际交付给承租人唐健，且刘某林认可其将涉案房屋出租给唐健，涉案房屋腾空交付实际为2020年9月1日，王欣也同意按照该时间作为本案计算占有使用费的最终日期。对于王欣主张的占有使用费计算标准，王欣主张按照828元/天计算，该标准低于《房屋租赁合同》约定的2020年租金标准（865.83元/天），是王欣对自己权利的处分，一审法院予以确认，故惠志文应支付王欣2019年12月27日至2020年9月1日期间的占有使用费828元/天×250天=207000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：惠志文于判决生效之日起十日内给付王欣2019年12月27日至2020年9月1日的房屋占有使用费207000元。案件受理费4442元（王欣已预交），由惠志文承担，于给付上述款项时一并给付王欣。二审期间，上诉人惠志文向本院提交以下证据：1、终止合同协议，证明2016年1月18日，被上诉人代表温瑞公司与华住酒店管理有限公司签订终止合同协议，温瑞公司无法以海友酒店名义正常经营；2、（2019）苏07民终3067号民事判决书，证明被上诉人在3067号案件中自认“2019年1月海友酒店被刘某林锁了一个月”，涉案房屋无法使用；3、（2020）苏0706民初2712号民事判决书，证明2020年6月9日，因涉案房屋无法使用，上诉人起诉被上诉人等人要求退还转让款，该案二审已经开过庭，还没有判决；4、（2020）苏0706执91号执行公告、张贴现场照片，证明2020年3月31日海州区人民法院在涉案房屋上张贴公告，限5日内搬离，逾期则强制清场；5、2020年1月至5月海友酒店的销售报表，是公安联网的入住信息登记，证明2020年1月之后涉案的酒店没有经营收入。经质证，被上诉人王欣发表质证意见为：证据1是复印件，对其三性和证明目的有异议，温瑞公司是独立的法人，并不是以海友酒店的名义来经营，在其后两年多的时间里温瑞公司始终在正常经营。证据2真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明涉案房屋无法使用，王欣在案中所谓的自认2019年1月海友酒店被刘某林锁了一个月，其背景是由于上诉人作为实际房屋的使用人拖欠租金导致刘某林起诉，刘某林在起诉过程中对涉案房屋进行锁门也只是采取自力救济的措施，根本原因在于上诉人不予配合，并不能说明涉案房屋无法使用。证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该案件是上诉人与王欣及其他股东之间股权转让合同纠纷，与本案没有关联。证据4的真实性无异议，这是法院在对刘某林诉王欣一案时采取的强制措施，上诉人实际经营的温瑞公司拒不搬离涉案房屋，对法院依法采取的执行措施拒不配合，所以才导致法院出具文书。对证据5三性均有异议，即使其反映的内容是真实的，也是商业风险，并不能证明上诉人没有使用涉案房屋。结合双方质辩意见，本院对证据认证如下：证据1不能推翻上诉人使用涉案房屋的事实，本院对其证明目的不予采纳；证据2涉及的锁门时间为2019年1月份，与本案争议的2019年12月份至2020年9月份的租赁关系没有关联性，本院对该证据不予采纳；证据3所涉案件仍在二审审理中，该一审文书尚未生效，本院不予确认；对证据4、5真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人王欣要求上诉人惠志文支付占有使用费主体是否适格；2、如上诉人惠志文应支付占有使用费，计取期间如何认定。本院认为，依据生效判决查明的事实，刘某林将涉案房屋出租给王欣，王欣又与惠志文签订《房屋租赁合同》《海友酒店转让（股份股权转让）合同》及补充协议，王欣与惠志文就涉案房屋构成转租关系。至于惠志文承租涉案房屋后，是否以温瑞公司名义经营、是否是温瑞公司的实际经营者，均不能否定王欣与惠志文的转租关系。根据合同相对性，温瑞公司与王欣之间并不存在租赁关系，惠志文负有支付租金及占有使用费的义务。因出租人刘某林未收到相应租金，其起诉要求解除与王欣之间的租赁合同，该租赁合同经法院判决解除后，王欣与惠志文之间的转租合同实际无法履行，惠志文应搬离租赁房屋。但惠志文未搬离租赁房屋，该期间的占有使用费应由惠志文承担。该占有使用费已在刘某林诉王欣房屋租赁合同纠纷一案中予以审理，并由王欣支付给刘某林，故王欣有权基于转租合同关系起诉要求惠志文支付相应占有使用费。对于占有使用费的计取期间，本院认为，王欣与惠志文的转租合同无法履行后，惠志文应将所租赁房屋交还王欣，王欣方可向刘某林履行交还房屋的义务，惠志文亦可直接将所租赁房屋直接交还给刘某林。根据刘某林申请执行王欣房屋租赁合同案件中法院执行情况，涉案房屋在2020年9月1日由法院强制执行交还给刘某林。即使温瑞公司疫情期间停止营业，但惠志文并未向王欣或刘某林履行交付房屋的义务，且惠志文亦未能举证证明其在一审法院公告要求占有人搬离涉案房屋至将涉案房屋钥匙及竞拍物品一并交给唐健期间，其履行了搬离义务，故一审法院认定惠志文应支付2019年12月27日至2020年9月1日期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠志文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4442元，由上诉人惠志文负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月八日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。