湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初289号原告（反诉被告）：胡松，男，1972年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：蒋雅洁，湖南惟明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠，湖南惟明律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭双秋，男，1949年9月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：王洪根，男，1963年6月13日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：彭林，男，1977年10月24日出生，汉族，系彭双秋之子，住湖南省湘潭市岳塘区。原告（反诉被告）胡松与被告（反诉原告）彭双秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡松的委托诉讼代理人蒋雅洁，被告（反诉原告）彭双秋的委托诉讼代理人王洪根、彭林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡松向本院提出诉讼请求：1、判令解除胡松与彭双秋之间的不定期租赁合同，由彭双秋腾空所租赁门面并返还给胡松；2、判令彭双秋向胡松支付租金72000元（从2019年6月8日计算至2020年12月8日），并应继续支付至返还房屋之日止的租金；3、判令彭双秋向胡松支付违约金30000元；4、判令本案诉讼费用由彭双秋承担。事实与理由：2017年6月8日，胡松与彭双秋签订《门面租赁合同》，合同约定：胡松将名下江滨球场综合楼5号门面租给彭双秋一家用于棋牌室经营，租赁期限为2017年6月8日至2018年6月8日，租金为32000元/年，合同租赁期满后，彭双秋所有物品三天内需搬走，如不搬走，视为自动放弃，由胡松处理，并赔偿胡松损失，无故占用场地费500元/天。合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，但彭双秋仍支付了2018年6月8日至2019年6月8日的房屋租金32000元，彭双秋一家将房屋用于经营餐馆。2019年6月8日，合同再次到期后，胡松当面告知彭双秋，不再将房屋租赁给其使用，并要求其及时腾退房屋，但彭双秋一直占用房屋至今，且拒绝支付租赁费用。胡松为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。彭双秋辩称：彭双秋没有占用胡松的房屋，胡松的诉讼请求没有事实和法律依据，胡松的房屋空置与彭双秋没有关系，请人民法院依法驳回胡松的诉讼请求。彭双秋向本院提出反诉请求：1、判令胡松与彭双秋之间的不定期租赁合同于2019年8月22日解除；2、判令胡松返还彭双秋押金1万元并支付相应利息；3、判令胡松赔偿彭双秋因采取保全措施所造成的损失；4、判令驳回胡松的其他诉讼请求；5、判令胡松承担本案反诉案件受理费。事实与理由：对胡松民事起诉状所陈述的2019年6月8日之前的事实没有异议。2019年6月8日，租赁合同到期后，胡松当面告之彭双秋，不再将房屋租赁给其使用，并要求彭双秋及时腾房，彭双秋同意并请求给予必要的时间搬迁。彭双秋之前已经委托女儿与陈明辉签订房屋租赁合同，租赁该房屋作为经营场地。之后，多次与胡松联系协商解除合同相关事宜，但胡松拒不接听电话，彭双秋只能通过前儿媳黄某于2019年8月22日通过微信告之胡松已经腾空房屋，请胡松回来协商处理解除合同的相关事宜。胡松称彭双秋不但不退房，还占用其房屋至今与事实不符。彭双秋为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。胡松辩称：1、本案纠纷系因彭双秋拒交房屋钥匙，且向胡松索要6万元转让费，并拒绝支付房租而导致，双方在《门面租赁合同》中已明确约定来修去丢，故彭双秋要求胡松支付6万元转让费没有法律依据。2、胡松与彭双秋之间的不定期租赁合同一直没有解除，彭双秋一直未交付房屋钥匙，且实际占用房屋，故胡松一直未返还押金，并以该押金来冲抵租金。3、胡松因该案申请财产保全已向保险公司购买了财产保全责任保险，如胡松申请人民法院采取保全措施给彭双秋造成了损失，彭双秋可向保险公司主张权利，其反诉请求与本案无关。综上，彭双秋的反诉请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回彭双秋的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容及双方当事人的质证意见参见法庭笔录。对胡松提交的证据1、原、被告的身份信息资料，证据2、房屋所有权证，证据3、《门面租赁合同》，证据5、不动产权证书，彭双秋无异议，对彭双秋提交的证据8、押金收条，胡松无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对胡松提交的证据4、照片，根据该照片显示，本案所涉房屋的卷闸门处于关闭状态，该证据不能证明彭双秋在正常使用房屋，故本院对该证据不予认可。对彭双秋提交的证据6、门面租赁合同、社区证明，证据10、证人彭某的证言，该两份证据结合本案的其他证据及当事人的陈述，能够证明彭双秋一家另行租赁了房屋经营餐馆，故本院对该两份证据予以认可。证据7、微信电子文档截图，证据9、证人黄某的证言，因胡松认可已经收到黄某所发送的微信文字信息，该两份证据能够证明彭双秋通过黄某告知胡松其已搬离案涉房屋，要胡松回江滨协商处理相关事宜，故本院对该两份证据予以认可。证据11、湘潭市岳塘区彭林餐馆的营业执照，因胡松对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可；营业执照所载经营场所的地址与案涉房屋的地址一致，能够证明彭双秋一家租赁案涉房屋经营餐馆的事实，故本院对该证据的关联性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月8日，胡松与彭双秋签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：胡松将位于江滨球场综合楼5号门面出租给彭双秋，租赁期限从2017年6月8日至2018年6月8日，全年租金为32000元；彭双秋向胡松交纳押金10000元；合同租赁期满后，彭双秋的所有物品三天内需搬走，否则，由胡松处理，并应赔偿损失，无故占用场地费按500元／天计算。该合同签订后，彭双秋向胡松交纳了押金10000元，胡松将房屋交付给彭双秋使用，彭双秋将该房屋用于经营棋牌室。合同到期后，双方口头约定续租一年，彭双秋改变了房屋用途，将该房屋用于经营餐馆。合同于2019年6月8日再次到期后，胡松当面告知彭双秋不再将房屋租赁给其使用，要求其腾空并返还房屋。双方因房屋租赁的相关事宜未能达成一致意见，2019年8月22日，彭双秋在胡松不接听电话的情况下，通过儿子彭林的前妻黄某发微信告知胡松已经搬离租赁房屋，请其回江滨协商处理相关事宜，但胡松一直未回复。之后，彭双秋一直未向胡松交付案涉房屋的钥匙，胡松遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，彭双秋已将2017年6月8日至2019年6月8日的房屋租金支付给胡松，之后的租金未支付。本案在审理过程中，彭双秋的委托诉讼代理人彭林于2021年4月16日将案涉房屋的钥匙交给了胡松的委托诉讼代理人蒋雅洁。案涉房屋位于岳塘区××街道××村××号××楼××号。2019年1月1日，彭双秋的女儿彭某与陈明辉签订了一份《门面租赁合同》，合同约定陈明辉将位于岳塘区××街道××村××号××楼××号门面租赁给彭某用于餐馆经营。彭双秋租赁案涉房屋所经营的餐馆登记的名称为湘潭市岳塘区彭林餐馆，登记的经营者为彭双秋的儿子彭林。彭林餐馆实际是彭双秋一家在经营，搬离案涉房屋后，彭双秋一家使用彭某租赁的房屋继续经营该餐馆。胡松的母亲谭斌云居住在案涉房屋所在楼栋的4单元302号。本院认为，胡松与彭双秋于2017年6月8日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思的表示，合法、有效，受法律保护。双方约定的租赁期间届满时间为2018年6月8日。2018年6月8日后，双方又口头约定续租一年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。胡松与彭双秋在书面租赁合同到期后，双方口头约定续租一年已经超过了六个月的租赁期限，应当采用书面形式，由于未采用书面形式，故双方达成的续租一年的口头协议应视为不定期租赁合同。胡松与彭双秋均可以随时解除合同，胡松与彭双秋之间的不定期租赁合同自胡松于2019年6月8日当面告知彭双秋不再将房屋租赁给其使用时解除，故该不定期租赁合同自2019年6月8日胡松当面表示不再将房屋租赁给彭双秋使用时就已经解除。因此，胡松诉请判令依法解除胡松与彭双秋之间的不定期租赁合同已无必要，对此诉请，本院不予支持。胡松要求彭双秋腾空所租赁门面并返还给胡松的诉讼请求，因彭双秋已搬离该房屋，并已于2021年4月16日将房屋钥匙交付给胡松，故本院对胡松的该项诉请，亦不予支持。在该租赁合同解除后，承租人继续使用租赁物已没有法律依据，因此，在彭双秋通过黄某以发微信信息的方式通知胡松已搬离租赁房屋前（即2019年8月22日前），彭双秋应参照该租赁合同约定的租金标准32000元／年支付占用房屋使用费，具体数额为6575元（32000元÷365天×75天）。根据彭双秋提供的证据及双方当事人的陈述，可以认定彭双秋从2019年8月22日起已未实际使用案涉房屋。胡松于2019年8月22日收到彭双秋已搬离租赁房屋的通知后，对彭双秋希望与其见面协商的要求不予理睬，违反了合同权利义务终止后，应协助接收房屋的义务，对因未及时返还房屋而导致的租金损失具有一定过错。彭双秋在胡松不与其见面协商解除租赁合同后的相关事宜，并配合收房的情况下，可将案涉房屋的钥匙交付给其母亲谭斌云或进行提存后通知胡松，但彭双秋并未采取任何措施避免损失的产生，其对未及时返还房屋而导致的租金损失亦具有一定过错。因此。对于2019年8月23日至2021年4月16日期间的租金损失，本院酌情确定胡松与彭双秋应按5:5的比例进行承担，彭双秋应承担租金损失的具体数额为26400元（32000元÷12个月×19.8个月×50%）。彭双秋应支付的占用房屋使用费及应承担的租金损失合计为32975元（6575元+26400元），抵充胡松应返还的押金10000元，彭双秋还应支付22975元。故对胡松要求彭双秋支付租金72000元（从2019年6月8日计算至2020年12月8日），并应继续支付至返还房屋之日止的租金的诉讼请求，本院部分予以支持。胡松要求彭双秋支付违约金30000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。彭双秋辩称胡松的房屋空置与其没有关系，请人民法院依法驳回胡松的诉讼请求的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。彭双秋要求确认胡松与彭双秋之间的不定期租赁合同已于2019年8月22日解除的反诉请求，因双方之间的不定期租赁合同已于2019年6月8日解除，本院对该反诉请求不予支持。彭双秋要求胡松返还押金1万元并支付相应利息，因抵充应支付的占用房屋使用费及应承担的租金损失后，胡松无需再向彭双秋返还押金，故本院对彭双秋的该反诉请求亦不予支持。彭双秋要求胡松赔偿因采取保全措施所造成损失的反诉请求，与本案无关，且没有法律依据，本院不予支持。彭双秋要求判令驳回胡松的其他诉讼请求的反诉请求，内容不明确，本院不予支持。胡松辩称本案纠纷系因彭双秋拒交房屋钥匙，且向胡松索要6万元转让费导致的辩解意见，因其未提供相应证据证明，本院不予采纳。胡松辩称彭双秋一直未交付房屋钥匙，胡松可以押金冲抵租金的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。胡松辩称彭双秋要求胡松赔偿因采取保全措施所造成损失的反诉请求与本案无关的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭双秋在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡松支付占用房屋使用费并赔偿租金损失22975元；二、驳回原告（反诉被告）胡松的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭双秋的全部反诉请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2340元，财产保全费1020元，合计3360元，由原告（反诉被告）胡松负担2600元，被告（反诉原告）彭双秋负担760元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）彭双秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  郭 落人民陪审员  张定强人民陪审员  蒋 艳二〇二一年六月七日书 记 员  刘 娜