河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0224民初1138号 原告：河北滦南农村商业银行股份有限公司。住所地：滦南县倴城友谊路**。统一社会信用代码：911302247984056200。 法定代表人：孟德忠，职务董事长。 委托诉讼代理人：田山，河北存鹏律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐树明，该滦南农商银行员工。代理权限为特别授权代理。 被告：徐文国，男，1975年3月4日出生，汉族，现住滦南县。 被告：汤金梅，女，1979年6月24日出生，汉族，现住滦南县。 被告：唐山普林房地产开发有限公司。。住所地：滦南县倴城镇统一社会信用代码：91130224670311916R。 法定代表人：李广江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李艳，河北鸿然达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原告河北滦南农村商业银行股份有限公司（以下简称滦南农商银行）与被告徐文国、汤金梅、唐山普林房地产开发有限公司（以下简称普林房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦南农商银行的委托诉讼代理人田山、徐树明，被告普林房地产公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，被告徐文国、汤金梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦南农商银行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》；2、要求被告徐文国、汤金梅偿还原告剩余借款本金1116796.36元、截至2021年2月28日的利息117005.58元，并自2021年2月28日起至清偿之日止，按照合同约定的年利率标准支付原告利息；3、要求确认原告对被告徐文国、汤金梅以其名下位于滦南县的房屋折价、拍卖、变卖后所得价款在上述第二项、第五项债务范围内享有优先受偿权；4、要求被告普林房地产公司对上述第二项、第五项债务承担连带保证责任；5、要求三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告徐文国、汤金梅系夫妻关系。被告徐文国因买房需要，于2012年9月27日与原告滦南农商银行签订了《个人购房担保借款合同（一手房）》，被告徐文国向原告借款2810000元，借款期限自2012年9月27日起至2022年9月26日止，借款利率在中国人民银行公布的贷款基准利率6.55%的基础上上浮15%，执行年利率7.5325%，并且次年的借款利率按照确定的新的借款执行年利率计算。被告汤金梅为被告徐文国上述借款与原告滦南农商银行签订了《共同还款承诺书》，被告徐文国、汤金梅以其名下位于滦南县的房屋为上述借款提供抵押担保。被告普林房地产公司为被告徐文国、汤金梅的上述借款提供阶段性保证，保证期间自《个人购房担保借款合同（一手房）》签订之日起至借款人（徐文国）取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将抵押文件交于贷款人（滦南农商银行）收执之日止，保证方式为连带保证责任。被告徐文国与原告滦南农商银行签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》约定，“借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放的借款、行使抵押权、要求保证人承担保证责任；有权收取罚息和复利。”（第十六条第二款第二项）。三被告自2019年7月27日起就不再偿还借款本息，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告所请。 被告徐文国、汤金梅在法定期限内未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。 被告普林房地产公司辩称，关于被告徐文国、汤金梅仍需偿还原告滦南农商银行剩余借款本息的数额问题，因被告普林房地产公司不了解原告滦南农商银行本息的计算方法，且不清楚被告徐文国、汤金梅已偿还本息的数额，具体数额请法院核实，对被告徐文国、汤金梅贷款281万元无异议，扣除被告徐文国、汤金梅已偿还的本息数额，再扣除被告普林房地产公司履行保证责任代其偿还的1673025.42元，剩余数额为被告徐文国、汤金梅应偿还的数额，具体利息计算我方认可原告作为专业金融机构所核算的利息数额；关于原告滦南农商银行对被告徐文国、汤金梅名下的位于的房屋享有优先受偿权的问题，我方同意并认可；对原告滦南农商银行关于由三被告承担本案诉讼费用的主张无异议；但需要补充一点的是，在这些房产（具体的楼房号为1-37、2-40、3-46）范围内原告应享有优先受偿权，因为在办理按揭贷款的同时就已经对上述房产的抵押权进行了预告登记，被告普林房地产公司作为开发商是在知道原告对被告徐文国、汤金梅的房产办理了抵押权预告登记之后，才为其提供了阶段性的担保，如果被告徐文国、汤金梅就涉案房屋未向银行作出设立抵押权的意思表示，并办妥了相关预告登记手续，我方作为开发商也不会对被告徐文国、汤金梅的购房按揭贷款向银行提供担保，按照借款合同，我方所提供的阶段性担保应到被告徐文国取得房产证并办妥抵押权设立登记手续之后，我方所提供的担保才会终止，从2014年起被告普林房地产公司承建的中红购物城项目就可以办理房产证手续，但被告徐文国、汤金梅截至目前仍未办理房产证，也未向原告办理抵押权设立登记手续，被告徐文国的拖延办理行为恶意人为地延长了被告普林房地产公司提供的阶段性保证责任的保证期间，因此我方认为必须先以被告徐文国、汤金梅名下的上述涉案房屋由原告滦南农商银行行使优先受偿权，不足部分再由被告普林房地产公司承担保证责任。 经审理查明，2012年8月6日，被告徐文国与被告普林房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：唐滦南[2012]中红购物城字第2012-064号），合同约定，被告徐文国（买受人）购买被告普林房地产公司（出卖人）开发的中红购物城第壹幢1-37、2-40、3-46号房屋，上述房屋总价款为5634270元，上述房屋价款采用按揭付款的方式，买受人签署《商品房买卖合同》当日即应交纳房屋总价款的50%（即2824270元）作为首期房款，贷款额为总房款的50%（即2810000元）。出卖人应于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合验收条件和合同约定的上述房屋交付买受人使用。 另查明，被告徐文国、汤金梅系夫妻关系。 再查明，2012年9月27日，原告滦南农商银行（贷款人、抵押权人）与被告徐文国（借款人、购房人、抵押人）、汤金梅（抵押人）、普林房地产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同（一手房）》，合同载明：贷款人向借款人发放购房借款2810000元，用于借款人购买保证人开发的位于滦南县的房屋（涉案房屋），借款期限为120个月，即自2012年9月27日起至2022年9月26日止，借款采取浮动利率，借款初始利率在中国人民银行公布的贷款基准利率6.55%的基础上上浮15%，执行年利率7.5325%，借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自基准利率调整后的次年1月1日起按照调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度（上浮15%）确定新的借款执行年利率计算；还款方式采用等额本息还款法，每月为一个还款周期，借款人逾期还款的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的借款执行年利率上浮50%计收利息（罚息），直至本息清偿之日为止。被告徐文国、汤金梅以其名下位于滦南县的房屋（涉案房屋）为上述借款提供抵押担保。被告普林房地产公司为被告徐文国、汤金梅的上述借款提供阶段性担保，保证期间自上述合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押权设立登记并将抵押文件交予贷款人收执之日止，保证方式为连带保证责任。另根据上述合同第十六条第一款、第二款第二项的约定，借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放的借款、行使抵押权、要求保证人承担保证责任；有权收取罚息和复利。同日，原告滦南农商银行向被告徐文国开具了《河北省农村信用社（农村合作商业银行）借款借据》。同日，被告汤金梅为被告徐文国的上述借款与原告滦南农商银行签订了《共同还款承诺书》、《同意抵押声明》。上述合同签订后，原告滦南农商银行向被告徐文国发放了上述借款，被告徐文国自2012年10月27日开始偿还上述借款本息，截止至2015年8月5日被告徐文国共偿还上述借款本息952546元（其中本金485361.87元，利息467184.13元），此后被告徐文国拒绝偿还剩余借款本息，2015年10月28日被告普林房地产公司开始承担保证责任代被告徐文国偿还上述借款本息，截止至2019年6月27日被告普林房地产公司代被告徐文国偿还借款本息累计1662764.50元（其中本金1207841.77元，利息454922.73元）、罚息10260.92元。此后三被告自2019年7月27日起拒绝偿还上述借款剩余本息，遂争议成讼。 以上事实，有原、被告陈述，被告徐文国、汤金梅的《结婚证》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同（一手房）》、《河北省农村信用社（农村合作商业银行）借款借据》、《共同还款承诺书》、《同意抵押声明》、贷款发放明细可证。 本院认为，原告滦南农商银行与被告徐文国、汤金梅、普林房地产公司签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》系各方真实意思表示，且不存在法定的导致合同无效的相关情形，应为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告滦南农商银行依约放款，被告徐文国未按期还本付息，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”，本案中所有的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，且并不存在法律、司法解释作出另行规定的特殊情形，因此本案应当适用涉案法律事实发生时的相关法律规定。 关于依法解除上述借款合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，被告徐文国（借款人）自2015年8月5日起、被告普林房地产公司（保证人）自2019年6月27日起拒绝偿还借款本息，构成违约，致使上述借款合同的合同目的不能实现，原告滦南农商银行作为无过错方当事人享有合同的法定解除权，因此，对于原告滦南农商银行要求解除上述合同的主张，本院予以支持。 关于要求被告徐文国提前清偿剩余借款本息问题，根据上述借款合同第十六条第二款第二项的约定，被告徐文国连续三期以上未足额偿还借款本息，原告滦南农商银行有权要求被告徐文国提前清偿全部剩余债务，本院予以支持；关于应当偿还的借款本息数额问题，结合庭审情况、原、被告陈述及相关证据核算可知，原告滦南农商银行主张的已偿还借款本息数额与被告普林房地产公司辩称的承担保证责任代被告徐文国偿还借款本息数额的差值为上述借款逾期罚息10260.92元，按照上述借款合同约定，该罚息为被告徐文国逾期还款所应承担的违约责任，与主债务借款本息无关，因此应以原告滦南农商银行主张的本金数额为基数计算利息（即被告徐文国应偿还原告滦南农商银行剩余借款本金1116796.36元并支付自2019年6月28日起至清偿之日止的利息（以欠款本金为基数，具体按合同约定年利率计算）。 关于优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记时效。”，第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”通过以上规定可以看出，预告登记需要当事人向登记机构申请办理，经登记机构备案并履行相关手续方可实现，而非仅凭当事人的约定就可完成预告登记。退一步讲，即使完成了预告登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的物权变动登记条件还不具备时，为了保证将来物权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，并非直接赋予预告登记的权利人以担保物权；抵押权是通过正式抵押登记设立，而非通过抵押预告登记设立，抵押权设立后，抵押权人方才取得对抵押财产的优先受偿权。本案中，原告滦南农商银行（抵押权人）、被告徐文国、汤金梅（抵押人）并未就涉案房屋向登记机构申请办理抵押权预告登记，更未办理正式的抵押权设立登记，因此在该涉案房屋上并未设立符合法律规定的抵押权，也不享有对涉案房屋的优先受偿权。综上，原告滦南农商银行关于其对涉案房屋享有优先受偿权的主张，于法无据，本院不予支持；被告普林房地产公司关于涉案房屋早已可以办理房屋产权证书，具备办理抵押权登记条件，因原告滦南农商银行、被告徐文国、汤金梅怠于办理以致抵押登记未完成的辩称，理据不足，本院不予支持。 关于被告普林房地产公司承担连带责任的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第十条的规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”，阶段性担保是附解除条件的保证，其意是指当合同约定的解除条件成就时，保证人的阶段性保证责任免除。本案中，涉案房屋既未办理房屋产权证书，也未办理正式的抵押权设立登记，根据合同约定，阶段性担保的解除条件未成就，因此，被告普林房地产公司仍应承担保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”，被告普林房地产公司在承担保证责任后，有权就其代被告徐文国偿还的借款本息向被告徐文国追偿。 依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告河北滦南农村商业银行股份有限公司与被告徐文国、汤金梅、唐山普林房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》； 二、被告徐文国、汤金梅于本判决生效后十日内偿还原告河北滦南农村商业银行股份有限公司借款本金1116796.36元，并自2019年6月28日起至清偿之日止，按合同约定的年利率标准支付利息； 三、被告唐山普林房地产开发有限公司对被告徐文国的上述债务承担连带清偿责任，被告唐山普林房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐文国追偿； 四、驳回原告河北滦南农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15904元，减半收取7952元，由被告徐文国、汤金梅负担，于本判决生效之日交纳。被告应交部分，已有原告预交，待执行中一并给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李恩仲 二〇二一年六月四日 书记员  杜 健