河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0983民初2880号 原告：刘长云，女，1963年7月10日出生，汉族，初中文化，退休工人，住辽宁省抚顺市新抚区。 原告：刘长虹，女，1969年3月10出生，汉族，初中文化，退休工人，住辽宁省抚顺市新抚区。 原告：孙佳荃，女，1963年5月1日出生，汉族，初中文化，退休工人，住辽宁省抚顺市顺城区。 被告：沧州碧城房地产开发有限公司，住所地：南大港管理区盛源街南侧馨苑西区。 法定代表人：李晓明，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：谭齐，女，1992年4月14日出生，汉族，大学文化，该公司职工，住。 被告：董永，男，1989年11月10日出生，汉族，初中文化，职员，住河北省保定市涞源县。 原告刘长云、刘长虹、孙佳荃与被告沧州碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城房地产公司）、董永买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长云、原告刘长虹、原告孙佳荃、被告碧城房地产公司之委托诉讼代理人谭齐到庭参加诉讼，被告董永经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告刘长云、刘长虹、孙佳荃向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行减免原告所购商品房十年物业费的承诺；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告分别与被告一于签订《沧州碧桂园生态城认购书》，被告二是被告一的销售顾问，当时被告二向原告承诺只要购买房屋就减免十年的物业费。2019年11月15日，被告二给原告出具了一张拖欠原告十年物业费的欠条，并约定于2020年6月30日前还清，后原告向被告催要此笔物业费，被告迟迟不予支付，并以各种理由推脱。现原告要求被告履行减免原告所购商品房十年物业费的承诺，被告不配合，为此原告诉至法院。 被告碧城房地产公司辩称，被告董永不是我司的销售顾问，我司从未向业主减免过物业费，原告所称的欠条实际是被告董永出具的，是董永的个人行为，与公司无关。原告在签订商品房买卖合同时，我司向原告作出过提示，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺，原告也对该提示签字、知晓并认可，也就是说原告明知或应当知道董永擅自签署减免物业费的承诺，该承诺超出合同的约定，我司不应承担减免物业费的责任。 被告董永缺席无答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告刘长云、刘长虹、孙佳荃分别于2019年11月3日、2019年11月3日、2019年11月15日与被告碧城房地产公司签订沧州碧桂园凤凰生态城认购书，原告为乙方（认购方），被告为甲方（出售方）。原告刘长云签订的认购书为碧桂园认购字第FHSTC20190422号，认购书中载明:“一、乙方向甲方认购的物业基本情况：认购物业南大港产业园区红卫路北侧南大港碧桂园芷兰湾住宅小区117号楼2-102（Y190型）洋房；建筑面积100.80平方米。二、认购价为756976元。三、乙方选择的付款方式为期楼洋房产品自付一个月分期96折（首付30%）。五、甲方的义务：2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。六、乙方的义务：4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费均由乙方承担。销售顾问:代理董永刘长云在乙方处签字加按手印被告碧桂园房地产公司在甲方处加盖销售合同专用章”原告刘长虹签订的认购书为碧桂园认购字第FHSTC20190420号，认购书中载明：“一、乙方向甲方认购的物业基本情况：认购物业南大港产业园区红卫路北侧南大港碧桂园芷兰湾住宅小区117号楼2-101（Y190型）洋房；建筑面积106.93平方米。二、认购价为814325元。三、乙方选择的付款方式为期楼洋房产品自付一个月分期96折（首付30%）。五、甲方的义务：2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。六、乙方的义务：4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费均由乙方承担。销售顾问:代理董永刘长虹在乙方处签字加按手印被告碧桂园房地产公司在甲方处加盖销售合同专用章”原告孙佳荃签订的认购书为碧桂园认购字第FHSTC20190426号，认购书中载明：“一、乙方向甲方认购的物业基本情况：认购物业南大港产业园区红卫路北侧南大港碧桂园芷兰湾住宅小区124号楼2-102（YJ115-9型）洋房；建筑面积108.61平方米。二、认购价为744416元。三、乙方选择的付款方式为期楼洋房产品自付一个月分期96折（首付30%）。五、甲方的义务：2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。六、乙方的义务：4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费均由乙方承担。销售顾问:代理董永孙佳荃在乙方处签字加按手印被告碧桂园房地产公司在甲方处加盖销售合同专用章”2019年11月15日，被告董永为原告出具欠条一张，载明：“本人董永碧桂园销售，欠117-2-101、117-2-10、124-2-102凤凰城十年物业费，偿还物业此条作废，物业费于2020年6月30日前还清。” 对当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：被告董永向原告出具的欠付10年物业费的欠条应否认定为被告碧桂园公司行为的问题。原告以此欠条主张被告碧桂园公司应兑现减免10年物业费的承诺；被告认为该欠条属于董永个人行为与公司无关并提交签约特别提示三份。被告提交的原告刘长云、刘长虹、孙佳荃分别签字的三份签约特别提示中载明：“尊敬的业主，恭喜您成功购买南大港产业园区的房（刘长云117号楼2-102房、刘长虹117号楼2-101房、124号楼2-102房）的单位。为保障您的合法权益，确保签约流程顺利进行，敬请您在签署合同前仔细阅读以下内容：3、秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”结合被告提交的签约特别提示及原告提交的欠条，可以证实被告碧桂园公司并未承诺过减免原告十年物业费且禁止工作人员作出超出合同约定的承诺。 本院认为，三原告分别与被告碧桂园房地产公司签订《沧州碧桂园凤凰生态城认购书》，且三原告分别按照约定交纳定金及房款，本院确定认购书真实有效，虽原告未提交正式的房屋买卖合同，但足以认定双方形成房屋买卖合同关系。虽原告要求被告履行减免所购商品房十年物业费的承诺，但通过三原告提交的欠条及被告碧桂园房地产公司提交的签约特别提示可以看出，被告碧桂园公司从未作出过减免十年物业费的承诺，亦禁止工作人员对客户作出超出合同约定的承诺，故原告要求被告碧桂园房地产公司履行减免物业费承诺无事实和法律依据。关于被告董永应否承担责任的问题，本案案由为房屋买卖合同，而被告董永出具的欠条中载明欠十年物业费，原告购买房屋享受物业服务应履行交纳物业费的义务，如房地产公司承诺减免物业费则原告享有免交物业费的权利，而欠条属于因欠付款项而做出返还欠款的承诺，实际中被告并不存在欠付原告物业费的情况，三原告与被告董永并不存在基础的欠款法律关系，该欠条的形成无事实依据，故不发生法律效力，但被告董永恶意行为有违诚实信用原则，如原告有证据证实被告董永行为为其造成损失，可就损失另案主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘长云、刘长虹、孙佳荃的诉讼请求。 案件受理费减半收取20元，由原告刘长云、刘长虹、孙佳荃负担（诉讼费于本判决生效之日起五日内交（汇）至黄骅市人民法院，收款单位：黄骅市人民法院：开户行：中国工商银行黄骅支行；账号：04×××23）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  李辉 二〇二一年六月十日 书记员  周婧