沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初6971号原告：中国银行股份有限公司沈阳南湖支行，住所地沈阳市沈河区青年大街219号。负责人：杨海滨，系该支行行长。委托诉讼代理人：冷雪莲，系辽宁英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐少龙，系辽宁英泰律师事务所律师。被告：刘慧。被告：沈阳华锐世纪投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路168-2号4114室，实际经营地沈阳市沈河区团结路11号金融中心A1座2804室。法定代表人：张连臣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张齐，系该公司员工。原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告刘慧、沈阳华锐世纪投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行委托诉讼代理人齐少龙、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司委托诉讼代理人张齐到庭参加诉讼。被告刘慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘慧偿还贷款本金476520.14元、利息11519.71元、罚息348.10元，合计488387.95元（以上利息、罚息截止到2020年6月4日，以后利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止)；2、判令原告对被告刘慧所有的位于沈阳市沈河区的房产享有优先受偿权；3、判令被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司对被告刘慧上述欠款承担连带保证责任；4、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月20日签订了编号为N-C-2016年01字0483号《个人一手住房贷款合同》，合同约定，贷款金额为人民币500000元，贷款期限为360月，贷款用途为购买位于沈河区的房产，建筑面积为56.21平方米，同时贷款合同还约定，未按期归还贷款本息视为借款人违约，贷款人有权提前收回全部贷款本息并行使抵押权。合同约定，被告将其购买的房屋抵押给原告，双方在沈阳市房屋登记中心办理了抵押备案登记。2015年11月27日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与原告签订《个人房屋贷款合作协议》，承诺为包括被告在内的购买其开发的“华府新天地”项目业户提供全额不可撤销连带责任保证。原告依约向被告发放了贷款，但被告至2020年6月4日已连续8期未按约定还款，原告多次催要，被告均未履行还款义务。现原告根据合同约定要求收回剩余贷款的本息，对抵押房产行使优先受偿权，要求沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担连带责任保证，并要求被告承担本案诉讼费用，以维护原告的合法权益。被告刘慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司辩称，案涉房屋的商品房买卖合同已经备案，房屋已如期竣工、验收备案并进行了发证预告登记和抵押预告登记，且已向被告刘慧交付使用。本公司已经履行完毕合同义务，本公司多次催促刘慧办理房屋产权登记事项，但被告刘慧不予配合，故导致房产证处于未办理状态；为减少诉累，请求法院判令中国银行股份有限公司沈阳南湖支行向被告刘慧索偿并就房产实现债权，以实现案结事了的最终目的；如法院判令本公司承担连带责任，请法院在判决中明确本公司承担责任后对被告刘慧享有追偿权。原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司进行了举证和质证。被告刘慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。鉴于被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司对于原告提供的个人一手住房贷款合同、借款借据、个人房屋贷款合作协议等证据的真实性没有提出异议，本院对于上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日，原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司签订编号为2015年第3号的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》一份，其中，原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行作为甲方，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司作为乙方。协议约定：甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为华府新天地；地址位于沈阳市沈河区惠工广场西侧；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向中方中请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。上述合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依法可以向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证号为13431、10437、12279号。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过4000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人房屋贷款期限不超过30年。乙方同意自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。乙方在甲方设立专用售楼款监管账户，承诺将在甲方中请房屋贷款的购房借款人支付的首期款，以及甲方向购房借款人发放的贷款全部存入此账户，账户号为30×××96。庭审中，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司自认上述《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》中约定的贷款包含案涉该笔贷款。2016年12月20日，原告与被告刘慧签订编号为N-C-2016年01字0483号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，其中，原告作为“贷款人/”，被告刘慧作为“借款人”。合同约定：被告刘慧向原告借款50万元，用于购买座落于沈阳市沈河区的房屋，借款期限为360个月自2017年3月至2047年3月，贷款利率实行浮动利率，以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率为参考利率，下浮15%。按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，还款方式为等额本息，以其购买的座落于沈阳市沈河区的房屋为抵押物，贷款发放账户户名为沈阳华锐世纪投资发展有限公司，账号为30×××96，开户行为中国银行股份有限公司沈阳市分行。合同后附附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第二条第2款约定：本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、货款人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)、借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；第三条关于借款人违约事件及处理的约定：1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（1）向贷款人提供虚假资料、文件、信息或隐瞒家庭住房实有套数等重要事实、资料、文件、信息，可能或已经造成损失；（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用……2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）要求借款人限期纠正其违约行为；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……（6）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同……第四条关于开发商保证约定：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满(包括贷款提前到期的情形)之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。被告刘慧在“借款人”处签字按手印，原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行在“贷款人”处盖章。合同签订后，原告依据合同约定向被告刘慧指定的被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司的银行账户发放贷款50万元。2017年3月22日，原告与被告刘慧将其所有的坐落于沈阳市沈河区，建筑面积56.20平方米的房屋办理房屋抵押预告登记。在本案审理过程中，被告刘慧于2021年6月2日将上述房屋办理了所有权登记和抵押登记。截至2020年6月4日，被告刘慧拖欠原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行贷款本金476520.14元、利息11519.71元、罚息348.10元，上述款项合计488387.95元。现原、被告因金融借款合同纠纷产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系发生于民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》等的规定。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告刘慧于2016年12月20日签订的编号为N-C-2016年01字0483号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原告与被告刘慧已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。结合原告在庭审中提供的借款借据，能够证明原告已依约向被刘慧发放贷款。被告刘慧作为完全民事行为能力人，应清楚出具《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》并办理房屋抵押预告登记的法律后果，现其经本院合法传唤未到庭，亦未提供反驳贷款事实的相反证据，故，原告与被告刘慧之间借贷关系成立。双方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告刘慧作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告刘慧拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件二第三条的约定，有权要求被告刘慧提前偿还贷款，故，对于原告要求被告刘慧返还贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张对被告刘慧抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。不动产抵押权登记设立。本案中，被告刘慧以其所有的坐落于沈阳市沈河区，建筑面积56.20平方米的房屋作为本案债权的抵押物，并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和第一百九十五条的规定，在被告刘慧不履行债务时，原告就抵押物享有优先受偿的权利。故，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（乙方）与原告（甲方）于2015年11月27日签订编号为2015年第3号的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，并约定“乙方同意自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。”同时，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司庭审中亦自认案涉贷款包含在合作协议所约定的贷款范围内，依据该约定及被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司的陈述可以看出，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人。因被告刘慧于2021年6月2日为案涉房屋办理了所有权登记和抵押登记，根据上述协议对于保证期间的约定，保证责任已经免除。故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告刘慧于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行贷款本金476520.14元；二、被告刘慧于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行贷款利息11519.71元、罚息348.10元（上述利息、罚息截至2020年6月4日；自2020年6月5日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、如被告刘慧逾期履行本判决书第一、二项确定的给付义务，则原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行对被告刘慧抵押登记的房产（坐落于沈阳市沈河区，建筑面积56.20平方米）折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司沈阳南湖支行的其他诉讼请求。如果被告刘慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8626元，减半收取计4313元，保全费2962元，由被告刘慧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  潘鸿飞二〇二一年六月七日书记员  王 雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。第一百九十八条规定：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。