北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7523号上诉人（原审原告）：北京九州智业科技孵化器有限公司，住所地北京市丰台区巴庄子139号23幢C200室。法定代表人：谢建华，执行董事。委托诉讼代理人：谢秀全，男，该公司总经理。上诉人（原审被告）：北京博雅晟源科技开发有限公司，住所地北京市丰台区巴庄子139号51栋1008室。法定代表人：郑文雅，执行董事。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。上诉人北京九州智业科技孵化器有限公司（以下简称九州智业公司）与上诉人北京博雅晟源科技开发有限公司（以下简称博雅晟源公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初6670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人九州智业公司之委托诉讼代理人谢秀全，上诉人博雅晟源公司之委托诉讼代理人杨士搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九州智业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审全部诉讼请求。1.本案的主要争议焦点一为租赁房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积是否存在重大差异。一审法院的认定与事实严重不符且缺乏法律依据。一审判决将争议焦点认定为博雅晟源公司是否应当退还我公司房租不符合客观事实，退还和退赔不同。双方并未在2013年6月26日对租赁房屋面积进行测绘验收，亦未在该日对租赁房屋完成交接验收，也没有就租金退赔的起算时间协商一致为2018年11月27日。且按照合同约定的11000平方米房屋面积主动如实向我公司交付房屋系博雅晟源公司的合同义务，博雅晟源公司在明知租赁房屋面积的情况下为了达到多收取我公司租金的非法目的，在签订合同时采取弄虚作假的欺诈行为虚增房屋面积，致使我公司遭受重大经济损失，博雅晟源公司除了不诚实信用外，已经构成合同欺诈。一审法院将《工程接管验收报告》中标注的储量面积认定为双方的实测面积，把博雅晟源公司在2018年11月27日发出的《通知》的日期认定为退赔租金的起算日期均与客观事实严重不符，应予纠正。2.本案争议焦点二为我公司租赁的房屋面积数量以及应退赔我公司的租金数额。一审法院以我公司在办公楼楼顶8个附属房其中的个别附属房堆放了一些杂物为由，认定我公司对8个附属房处于实际控制使用状态，并将投影面积作为租赁面积属认定事实错误，该部分房屋属于违章建筑，投影面积不同于建筑面积，我公司系对已计租面积的正当使用，我公司亦从未同意以2018年11月27日作为退赔租金的起算时间。3.本案争议焦点三为我公司交纳的供暖费是否应当退赔，我公司从未同意以2018年11月27日作为双方退赔供暖费的起算时间，一审法院将博雅晟源公司在2018年11月27日发出《通知》的日期认定为供暖费的退赔起算日期与客观事实不符，缺乏依据。4.争议焦点四为免费停车位的经济损失。我公司认为，因博雅晟源公司未履约，我公司30个停车位的经济损失赔偿金额的认定应以30个停车位的实际经济价值来认定，而不应按我公司提供的停车费发票金额是多少来认定违约赔偿损失。5.争议焦点五为88套公寓房屋的经营使用权属争议。涉案租赁合同继续有效履行的情况下，双方并未对租赁合同关系进行变更或解除，博雅晟源公司将88套公寓另行出租已经构成违约，一审法院未支持我公司的诉讼请求变相支持了博雅晟源公司一房两租。6.一审判决在认定博雅晟源公司违约赔偿责任，以及博雅晟源公司退赔房租的结算日期金额标准方面，完全偏离了法律规定和合同约定的实质精神，属于主观臆断的结果，适用法律不当。根据合同法第四十二条第二款、第一百零七条、第六十条、第一百一十一条，以及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条第2款之规定，请求撤销一审判决，改判支持我公司的全部诉讼请求。博雅晟源公司辩称，不同意九州智业公司的上诉请求及理由。双方对于租赁面积已经形成合意并已经履行多年，九州智业公司在履行多年后对租赁面积提出异议，我公司不予认可，我公司在回函中表示可以通过法律途径解决的目的系为了给九州智业公司提供一个合法的救济目的，并非认可由第三方对面积进行测绘，我公司认可合同订立时签订《工程接管验收报告》确定的面积，双方亦一直按此标准计付租金。博雅晟源公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回九州智业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由九州智业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实无误，但我公司对一审判决有不同意见。1.关于一审判决第一项作出的依据问题。因九州智业公司提出面积有误差，我公司才要求九州智业公司可以通过法律途径解决，而非因88间公寓退租引起的面积重新确定的问题。双方于2013年6月26日签字确认的《工程接管验收报告》中已经明确了各个租赁主体的面积，即便九州智业公司不再承租88间公寓，亦无必要重新测绘其他租赁房屋的面积。我公司回复函件的本意为：双方就此纠纷根本无法达成一致意见，所以要求九州智业公司通过合法正当之方式解决纠纷，我公司对于各个租赁房屋的面积是确定的，无需重新测绘。我公司对于九州智业公司单方测绘的结果不认可，在双方己经对于租赁面积确认一致的情况下我公司从未表示过“相关已经部门指定的第三方测绘机构”的测绘结果可以变更原合同。一审法院对于我公司发出的函件作出扩大解释显属不妥，既违背了我公司的真实意愿，也对我公司明显不公。事实上，自2013年6月起双方均依据《工程接管验收报告》确定的面积履行合同，直至2018年九州智业公司提出面积异议。我公司坚持认为九州智业公司要求变更合同已超过诉讼时效，而我公司从未以任何形式表示九州智业公司可以变更合同内容。2.九州智业公司在退租88间公寓的基础上，已经给我公司造成了合同损失（承租空档期），而此88间公寓面积双方确认为2217.5平方米，占租赁合同总租赁面积的20%(以双方确认的11000平方米为基数），在九州智业公司部分履行租赁合同义务的基础上要求我公司严格依照租赁合同履行全部附属义务，对我公司显失公平。九州智业公司辩称，对博雅晟源公司的上诉的答辩意见同我公司的上诉意见。九州智业公司向一审法院起诉请求：1.依法调整房屋租赁合同中租金计算标准(按照司法鉴定结果实际测量面积计算房屋租金)，退赔我公司自2014年1月1日到2020年12月31日以来向博雅晟源公司多付的房租1637095.53元及自2014年11月15日至2021年3月15日多交的供暖费60011.85元；2.要求博雅晟源公司支付2018年9月1日至2019年12月31日期间，未能按约定向我公司提供30个免费停车位的经济损失192000元；3.要求博雅晟源公司退赔我公司的购电款36585.6元，其中包括88套公寓房屋的电表里，有我公司预存费用的30585.6元，以及2018年11月支付的6000元购电款；4.要求博雅晟源公司将88套公寓房屋交回我公司经营使用，继续履行合同；5.诉讼费和测绘鉴定费由博雅晟源公司承担。一审法院认定事实：北京市丰台区巴庄子139号房屋产权人系北京市华丰养鸡厂（以下简称：华丰养鸡厂）。2009年5月4日，华丰养鸡厂（出租方、甲方）与北京广泰汇丰汽车销售服务有限责任公司（承租方、乙方，以下简称：广泰汇丰公司）签订《租赁协议》，约定将坐落于北京市丰台区巴庄子139号院内的部分土地19978平方米租给乙方使用，租赁期20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止。2013年4月24日，广泰汇丰公司（出租方、甲方）与北京神州智业科技孵化器有限公司（出租方、乙方，以下简称：神州智业公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条甲方出租给乙方经营管理使用的房屋的位置、名称、面积、装修、设施情况1、房屋名称、位置：位于北京市丰台区巴庄子139号（以下简称：涉案房屋）……2、本合同租赁房屋的总建筑面积约为11000平米（以实际测量面积为准）；3、甲乙双方经协商约定，本合同范围内的租赁房屋除西侧配套88套房屋现状交付外甲方同意并预计2013年7月1日前（以实际交付时间为准）按以下条件交付乙方使用：……第三条租赁期限1、本合同房屋租赁期限为19年，即2013年7月1日至2032年10月14日止；2、甲方给予乙方免租期6个月时间（甲方按本协议第二条第3款约定的交房条件将租赁房屋交付乙方并经验收合格后开始计算，如甲方推迟交付日期，则免租期起始日顺延）；……第四条租金及租金支付方式、押金、其他费用：1、房屋租金前五年按1.1元/平米/天计算，从本合同约定的免租期结束后次日开始的前五年房屋租金每年租金为4416500元；从第六年起，每隔三年房屋租金递增一次，每次递增5%；2、在本合同租赁期限内，每年的房屋租金乙方按季度向甲方支付，乙方在签订本合同的3日内先期给付房屋租金1000000元，首笔房屋租金的剩余部分1104125元，乙方在甲方按本协议约定的房屋及设施的交付条件要求交付乙方后3日内付清，每下一笔房屋租金乙方提前10天向甲方支付。……5、甲方保证乙方免费停车位30个。第五条其他约定1、如乙方招商进驻的企业需要办理工商、税务经营地址注册、变更业务，甲方应在5日内向乙方提供办理上述工商、税务业务所需和租赁房屋有关的证明材料及文件。……3、甲方承诺院内租赁房屋西侧的其他房屋不得用于出租、经营写字间（酒店宾馆、公寓除外），如若经营写字间，乙方有优先承租权。……第九条合同的变更、解除和终止3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任：（2）逾期1个月未交纳当期应付的房屋租金。”2013年6月26日，广泰汇丰公司与神州智业公司签订了《工程接管验收报告》，其中载明：工程基本情况，办公楼建筑面积8679.2㎡，公寓建筑面积2217.5㎡，附属设施（消防水泵房）建筑面积30㎡，总建筑面积10926.7㎡。接管验收情况，验收内容为技术资料移交验收、主体结构验收情况、地基与基础工程验收情况、装饰装修工程验收情况、屋面工程验收情况、给水、排水及采暖工程验收情况、电气工程验收情况、消防工程验收情况、室外道路验收情况、房屋钥匙移交验收情况。项目验收总体意见为未完善事项甲方同意按要求解决，乙方同意进场装修施工。庭审中，九州智业公司认可《工程接管验收报告》真实性及认可乙方签字是其执行董事、公司股东谢秀全本人的签字，但认为双方签订的《工程接管验收报告》不能证明双方对实际面积验收，不认可对租赁房屋进行交接。博雅晟源公司表示当时面积经双方测绘且谢秀全代表神州智业公司在《工程接管验收报告》上签字确认，因双方是非专业人员、非专业工具测量，测绘结果有误差也是双方可以接受的范围，双方于2013年6月26日确认后一直在履行，直到2018年九州智业公司才提出异议，已经超过法律规定的要求变更合同的时效。2017年，广泰汇丰公司（甲方）、神州智业公司（乙方）与九州智业公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：“甲方与乙方于2013年4月24日签订的位于丰台区巴庄子139号的房屋租赁合同（简称“既有合同”）正在履行中，现甲、乙、丙三方经协商一致，就合同主体变更及保证条款相关事宜达成以下协议：一、合同主体变更条款1、本协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方。2、乙丙双方保证丙方具有履行本协议所需相关资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任。3、乙方在本协议生效后基于履行既有合同对甲方所享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担。4、本协议生效后，丙方按照既有合同的约定享受权利和承担义务。……三、除本协议约定的情形外，既有合同其他内容不变。”2017年10月1日，华丰养鸡厂（甲方）、广泰汇丰公司（乙方）、博雅晟源公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于：甲、乙双方为北京市丰台区巴庄子139号部分土地19978平方米，其中建筑面积14720平方米，依据《中华人民共和国合同法》及2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》协议的双方。甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上就丙方取代乙方成为既有协议一方的相关事宜达成以下协议：1、甲方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。2、丙方同意取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。3、乙方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并不再履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。4、本补充协议于2017年10月1日起生效。”同日，九州智业公司（甲方）、广泰汇丰公司（乙方）与博雅晟源公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方于2013年4月24日签订了《房屋租赁合同》依据《中华人民共和国合同法》及2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》协议的双方。甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上就丙方取代乙方成为既有协议一方的相关事宜达成以下协议：1、甲方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。2、丙方同意取代乙方成为既有协议的一方，并继续履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。3、乙方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并不再履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。4、本补充协议于2017年10月1日起生效。”九州智业公司向法院提交2017年11月23日华丰养鸡厂《通知》、京安发【2017】15号文件、《关于我司88套公寓房屋处置的意见函》等证据称，2017年11月底，因需对房屋进行消防改造，其将其中88套公寓交回博雅晟源公司，但是博雅晟源公司收回改造完毕后没有把公寓交还九州智业公司。博雅晟源公司认可收回88套公寓，并称因九州智业公司违反约定对外转租且因88套公寓发生恶性事件被产权方收回，其向法院提交《通知》、送达的照片和电话录音等证据，证明由于九州智业公司违约将公寓多次转租，致使管理混乱，且88套公寓房屋发生了恶性刑事案件，九州智业公司表示不再承租并折抵了租金，九州智业公司对送达照片真实性不认可，对其他证据真实性认可，不认可证明目的。庭审中，双方一致认可九州智业公司于2017年11月28日将88套公寓腾退交回给博雅晟源公司，经博雅晟源公司改造后目前由案外第三人承租,庭审中,经法院释明,九州智业公司坚持要求博雅晟源公司继续向其交付88套公寓。另，九州智业公司向法院出示了2018年9月3日向博雅晟源公司发送的《关于要求解决免费停车位的告知函》，述称其公司从2018年9月1日起即无法正常使用博雅晟源公司按租赁合同约定提供的免费停车位，称原因是产权方对房屋进行了调整，以前免费停车的地方都不让使用了并在旁边建了一个收费的停车场，并出示华丰养鸡厂出具的《通知》对上述事实予以佐证。博雅晟源公司对上述证据真实性予以认可，认可收到上述告知函，并于2018年9月3日向九州智业公司发送《回函》，并称系从2018年起至2019年整个园区做硬化升级改造所以无法提供车位，以前是可以停车的，现在不允许停车、都在外面，园区内是收费的；双方一致认可之前园区的免费地面停车场于2018年9月1日开始停用，同日启用了收费的停车楼。但博雅晟源公司认可2018年9月1日至2019年12月31日期间没有提供免费车位的事实。为证明免费停车位的经济损失，九州智业公司提交停车发票等证据，共计74400元，博雅晟源公司对此真实性认可，但是不认可关联性。2018年10月25日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于供暖费计费面积的异议函》，载明“第一，贵我双方2013年4月24日签订《房屋租赁合同》时，双方没有对租赁面积进行实际测量。第二，《房屋租赁合同》第二条第2、3款约定，租赁房屋是由办公楼和88套公寓房屋两部分组成，但目前贵我双方对88套公寓房还存在着重大分歧，贵司在对88套公寓房进行改造后，至今仍未交回我司管理，双方也未达成任何解决方案。目前，88公寓房被贵司占用并实际对外经营。我司实际租赁的房屋建筑面积发生了重大变化，需要进行核减……我司郑重向贵司提出两点建议：一是贵我双方在2018年11月1日之前共同组织人员对租赁房屋建筑面积进行全面的实地测量；二是根据办公楼和88公寓房的实际测量结果，确定贵我双方《房屋租赁合同》的最终租赁面积，签订补充协议或者重新签订《房屋租赁合同》。”庭审中，针对供暖费，双方一致认可2017年之后的供暖费是交给案外第三人，针对2014年、2015年和2016年的供暖费，博雅晟源公司表示其并非供暖公司，不应该退还，如果要退还，也不同意负担物业公司的义务。九州智业公司向法院出示了其公司委托北京泰达克房地产测绘咨询有限公司出具的三份《房屋面积测算技术报告书》，用以证明涉案房屋实际面积少于合同中的面积、博雅晟源公司多收租金及供暖费的事实；博雅晟源公司认为其系九州智业公司单方委托，对上述报告书不予认可。2018年11月1日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于计费面积的异议函》，载明，“我司于2018年10月29日特委托第三方专业测绘机构（北京泰达克房地产测绘咨询有限公司）对租赁房屋全部进行实地测绘……依据该测绘报告书，我司租赁办公楼（19、21、23、25幢）建筑面积为8234.84平米、原88套公寓(27幢)建筑面积为2195.65平米、办公楼附属的消防泵房建筑面积为35.8平米，共计建筑面积为10466.29平米。鉴于以上情况事实，我司向贵司郑重函告如下：第一，我司将按照房地产专业测绘机构实际测绘的房屋建筑面积支付相关费用。……第二，贵司需全额退回我司自2013年4月24日至2018年10月30日期间向贵司多支付的房屋租金及其他费用。”博雅晟源公司认可收到上述函件。2018年11月27日，博雅晟源公司向九州智业公司发送《通知》，载明“你公司单方指定测绘机构进行测绘的结果我公司不认可，如果你公司对当初双方签字确认的面积有异议可以通过法律途径由相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘。如果在相关法律部门指定的第三方测绘机构测绘未有结果前你公司应按照合同约定按时足额缴纳租金及相关费用，否则按照违约单方退租处理后果自负！我公司将通过法律途径维护我公司的正当利益不受损害！为了减少损失我公司将采取相应措施维护合法权益不受侵害！”2018年12月3日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于购电及租赁计费面积的复函》，载明“我司在2018年11月26日向贵司提出申请购电10000度，并通过网银向贵司转账支付了购电款12000元，但贵司只向我司的电卡充值5000度电，剩余的5000度购电款被贵司以不当理由强行扣除。……我司郑重函告如下：第一，我司强烈谴责贵司的野蛮行为，并要求贵司在2018年12月5日前将剩余的5000度电充值到我司的电卡里……第二，依据贵我双方签订的《房屋租赁合同》条款约定，贵司有义务去配合我司的正当购电要求……第三，我司于2018年11月1日向贵司下发了一份《关于房屋租赁合同计费面积的异议函》、并附发了第三方房地产专业测绘机构的《测绘报告书》，如贵司对我司委托的房地产专业测绘机构的测绘结果有异议，贵司可以另行委托房地产测绘机构重新进行测量或者向法院提出异议，贵司在2018年12月10日前如未重新测量或者向法院提出异议，我司将继续依据上述《测绘报告书》向贵司支付租赁费用并保留要求贵司赔偿前期租赁费用的权利。”庭审中，双方一致认可博雅晟源公司已经为九州智业公司充电36585.6元。针对租赁面积差，九州智业公司称自从88套公寓交付博雅晟源公司后要求博雅晟源公司测量，博雅晟源公司一直不同意，其单独委托机构测量，发现面积有异议，于2018年11月1日发函要求博雅晟源公司变更面积；博雅晟源公司表示双方共同测量的面积，也是一直按照这个履行的，九州智业公司自将88套公寓交还后，九州智业公司自行减去88套公寓面积交纳租金，2018年11月1日之前九州智业公司都未就面积问题提出过异议。庭审中，双方一致认可九州智业公司2014年至2017年11月期间是按照租赁合同约定的11000平方米的标准交纳的租金，从2017年11月28日开始减去《工程接管验收报告》中的88套公寓2217.5平方米，按照8782.5平方米计算房租的。庭审中，经法院询问，双方一致认可租金从2014年1月1日起至2018年12月31日止是按照每平米1元的标准交纳，自2019年1月1日起至2020年12月31日止是按照每平米1.155元的标准交纳。经九州智业公司申请，法院委托北京市测绘设计研究院对九州智业公司承租的房屋面积进行测绘，北京市测绘设计研究院出具了《司法鉴定检验报告书》，检验结果：1.北京市丰台区巴庄子139号19幢、21幢、23幢、25幢的面积之和为8220.14平方米，（不含屋面8个附属用房）。另有8个附属用房层高不足2.2米，不计算建筑面积，其投影面积之和为161.89平方米。2.北京市丰台区巴庄子139号27幢：按九州智业公司提出方案一，即一层无走廊，二层走廊为外走廊的情况下，27幢面积：2130.83平方米；按博雅晟源公司提出方案二，即一层、二层走廊为内走廊的情况下，27幢面积：2388.08平方米；3.北京市丰台区巴庄子139号指定的消防水泵房，九州智业公司与新标酒店共用一间面积：71.88平方米。为此九州智业公司支付测绘费52812元。为证明88套公寓即巴庄子139号27幢原来是一层无走廊，二层为外走廊半封闭状态的，九州智业公司向法院提交了装修合同、证人证言和照片等证据，博雅晟源公司对九州智业公司提交的部分照片的真实性认可，不认可证明目的，认为是正在施工的照片，不能证明房屋的真实状态，对证人证言和装修合同的真实性无法核实；为证明88套公寓即巴庄子139号27幢原来一层、二层走廊是封闭状态的，博雅晟源公司提交照片，九州智业公司真实性认可，证明目的不认可。庭审中，经法院询问，九州智业公司表示2016年之前一层无走廊，二层为外走廊，2016年因为供暖问题，两层搭建彩钢进行封闭；博雅晟源公司表示一二层一直都是内封闭的状态。针对8个附属用房，九州智业公司认为是博雅晟源公司要加盖三层后未加盖成功，留有的简易房，故不应该计算在建筑面积内，其亦表示测绘是博雅晟源公司要求测量，之后我们也同意，但是按照房地产计算标准不应该算房屋面积；博雅晟源公司认为九州智业公司可以使用，属于房屋附属设施，应当在合同的范围内。双方一致认可当时承租的时候有8个附属用房，一二层为九州智业公司的办公楼，只能从二层办公楼上去，现个别附属用房堆放了九州智业公司的一些杂物。双方一致认可九州智业公司承租消防水泵房的一半面积。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。九州智业公司与博雅晟源公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点在以下五点：一、博雅晟源公司是否应当退还九州智业公司房租根据双方合同的约定，双方租赁面积为11000平方米（以实际测量面积为准），租赁合同签订后，广泰汇丰公司与神州智业公司于2013年6月26日签订了《工程接管验收报告》，双方均在该报告上进行了签字确认。双方2014年至2017年11月亦依据租赁合同约定的面积、租金标准履行合同，故视为双方对租赁房屋交纳租金的面积达成一致意见。当事人协商一致，可以变更合同。2018年10月25日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于供暖费计费面积的异议函》中提到由于88套公寓进行改造，其实际租赁的房屋建筑面积发生了重大变化，并要求重新就租赁面积进行测量。2018年11月1日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于房屋租赁合同计费面积的异议函》提出其委托第三方专业测绘机构对租赁房屋进行测绘，并对租赁合同计费面积提出异议。2018年11月27日，博雅晟源公司向九州智业公司发送《通知》表示：“如果你公司对当初双方签字确认的面积有异议可以通过法律途径由相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘。”从上述双方的函件往来可以看出由于88套公寓改造，九州智业公司将88套公寓退还给博雅晟源公司后，实际租赁的房屋建筑面积发生了变化，双方对租赁房屋面积存在争议，认可通过相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘，法院可以认定双方于2018年11月27日对房屋面积重新测绘达成一致意见，故自2018年11月27日起双方按照法院认定的办公楼和消防水泵房面积履行合同。对于博雅晟源公司提到已经超过诉讼时效的意见，法院不予采信。二、九州智业公司租赁的房屋面积及退还的租金数额根据北京市测绘设计研究院出具的《司法鉴定检验报告书》的检验结果，双方对北京市丰台区巴庄子139号19幢，21幢，23幢，25幢的面积之和为8220.14平方米，（不含屋面8个附属用房）和指定的消防水泵房，九州智业公司与新标酒店共用一间面积71.88平方米的结果予以认可，法院不持异议。双方所争议的焦点为8个附属用房和88套公寓的面积。针对8个附属用房一项，庭审中，双方一致认可8个附属用房的一二层为九州智业公司的办公楼，只能从二层办公楼上去，且现个别附属用房堆放了九州智业公司的一些杂物，故法院认定九州智业公司对8个附属用房处于实际控制使用状态，该面积应当认定为租赁面积。九州智业公司提到报告中的面积为投影面积而非建筑面积的抗辩理由，法院认为投影面积和建筑面积为测绘机构根据建筑规范的用词，双方在《房屋租赁合同》中约定的建筑面积依据的是九州智业公司能实际使用的面积，故对于九州智业公司的抗辩意见，法院不予采信。针对88套公寓的面积，双方一致认可博雅晟源公司自2017年11月28日将88套公寓收回并予以改造，且九州智业公司自2017年11月28日未就88套公寓向博雅晟源公司交纳租金，因法院认定双方对房屋面积重新测绘达成一致意见的时间为2018年11月27日，故本案并不涉及88套公寓退还租金。综上，根据《司法鉴定检验报告书》的测绘结果，租赁面积中办公楼的面积为8382.03平方米，消防水泵房为35.94平方米，共计8417.97平方米，因九州智业公司自2017年11月28日之后是按照8782.5平方米的标准交纳的房租，因此面积差为364.53平方米。故博雅晟源公司应当向九州智业公司退还2018年11月28日至2020年12月31日的多计算的租金321407.93元。三、供暖费和电费是否应当退还因法院认定双方自2018年11月27日起双方按照测绘机构测绘的办公楼和消防水泵房面积履行合同，且双方一致认可2017年之后的供暖费是交给案外第三人，故对于九州智业公司要求博雅晟源公司退还供暖费的诉讼请求，法院不予支持。对于电费一项，由于博雅晟源公司已经为九州智业公司充值相应的电费，故对于九州智业公司的诉讼请求，法院不予支持。四、免费停车位的经济损失当事人一方不履行合同义务，应当赔偿对方因此遭受的损失。因双方在《房屋租赁合同》中约定了30个免费停车位，现博雅晟源公司于2018年9月1日至2019年12月31日期间并未向九州智业公司提供停车位，故博雅晟源公司应当向九州智业公司赔偿损失。对于博雅晟源公司认为由于九州智业公司不再承租88套公寓且由于园区调整导致成本提高，属于情势变更，其免费提供30个停车位的基础不存在，法院认为双方在《房屋租赁合同》中对30个免费停车位的约定并没有前提条件，且双方并未对此重新约定，双方应当按照约定履行合同，故对于博雅晟源公司的意见法院不予采信。对于损失的金额，法院根据九州智业公司提交证据的实际损失予以确定。五、九州智业公司要求博雅晟源公司将88套公寓房屋交回九州智业公司经营使用经法院释明，九州智业公司坚持要求继续履行合同，要求博雅晟源公司交付88套公寓，因88套公寓目前已经由案外人占有使用，该公寓履行属于客观不能，故对于该项诉求，法院不予支持。需要指出的是，九州智业公司和博雅晟源公司应当珍视多年的商业合作关系，理应本着诚信履约、积极沟通、和平友善、合理解决双方的争议，共同努力构建首都和谐的营商环境。综上，一审法院判决：一、北京博雅晟源科技开发有限公司于判决生效之日起七日内退还北京九州智业科技孵化器有限公司2018年11月28日至2020年12月31日多付租金321407.93元；二、北京博雅晟源科技开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京九州智业科技孵化器有限公司未提供免费停车位的经济损失74400元；三、驳回北京九州智业科技孵化器有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人一致确认一审法院认定事实部分存在如下问题：1.《工程接管验收报告》中工程基本情况一栏，“建筑面积”一栏的准确内容为“建筑面积（储量）”；2.“2014年1月1日起至2018年12月31日止是按照每平米1元的标准交纳”应为“2014年1月1日起至2018年12月31日止是按照每平米1.1元的标准交纳”。除上述两处事实外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。另经询，双方当事人一致确认前述“每平米1元”的异议事实仅为笔误，一审判决第一项关于多付租金数额的计算并未受该笔误影响，即该判项中对于2018年12月31日之前的租金系依据“每平米1.1元”的标准计算而来。此外，九州智业公司表示涉案房屋自神州智业公司承租起即由九州智业公司实际使用。双方一致确认涉案租赁合同明确约定了租赁标的，现双方对计租面积存在争议。经询，九州智业公司表示承租涉案租赁标的时8个附属用房即存在，当时计划建设三层，但此后未行建设；博雅晟源公司认可涉案租赁标的交付时8个附属用房即存在。另二审庭审中，九州智业公司另行提供了如下证据：1.2013年9月23日的《工程竣工交接单》、2015年2月2日的《工程竣工验收移交单》，欲证明双方并未在2013年6月26日对房屋面积进行验收并完成了房屋交接。博雅晟源公司质证称《工程竣工交接单》的真实性认可；《工程竣工验收移交单》上并无博雅晟源公司的公章，真实性无法确认；证明目的均不认可，两张单据均未涉及房屋面积。经查，2013年9月23日的《工程竣工交接单》显示交接内容包括建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收备案凭证、消防系统的使用操作培训、消防报警控制器的使用说明书、建筑消防设施检测报告、消防工程竣工图纸。2015年2月2日的《工程竣工验收移交单》显示施工单位为北京亮剑消防安全防范技术有限公司，验收项目为火灾姿容报警系统、自动喷淋系统、机械排烟系统。2.照片四张，两张照片平面图欲证明办公楼交付时仅有一、二层，其余涉案房屋现场照片欲证明8个附属用房没有经过消防验收审批，属于违建。博雅晟源公司质证称平面图的真实性认可，证明目的不认可，附属房在消防报警平面图中没有体现很正常；其余涉案房屋现场照片的真实性认可。本院认为，本案中，九州智业公司与博雅晟源公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。关于涉案租赁合同约定的租赁标的的计租面积问题，一审法院根据涉案证据情况进行了分析认定，并无不妥之处。博雅晟源公司称其并未同意对合同约定的计租面积进行变更，但在其2018年11月27日向九州智业公司发出的《通知》中，除表达了九州智业公司可以通过法律途径解决外，还表达了如指定测绘，则对相关法律部门指定的第三方测绘机构测绘结果的认可，一审法院据此认定双方于2018年11月27日起对房屋面积中心测绘达成一致意见并无不妥。现涉案租赁合同所约定的租赁标的为明确的特定房屋，租赁合同对计租面积有明确约定；租赁合同签订后形成的《工程接管验收报告》中明确载有各部分租赁面积，九州智业公司亦进行了签字确认；九州智业公司始终未对计租面积提出异议，并依据涉案租赁合同约定的计租面积及租金标准履行合同，一审法院认定双方此前对计租面积达成一致意见，并无不妥。九州智业公司二审提供的《工程竣工交接单》和《工程竣工验收移交单》并不能否定双方对计租面积已有确认的事实。对于租赁面积中涉及的附属用房，双方一致确认九州智业公司使用涉案租赁标的伊始该部分房屋即已存在，根据本案查明的事实亦可见该部分用房客观上只能由二层进入，亦由九州智业公司实际使用，故一审法院根据司法鉴定情况将该部分面积计入九州智业公司的应计租面积内，处理正确，九州智业公司以投影面积不同于建筑面积为由予以抗辩，理由不能成立。至于该部分房屋是否构成违章建筑，并不能成为九州智业公司拒付租金的理由。本案的处理亦不影响相关部门对该部分房屋是否构成违章建筑进行认定和处理。综上，一审法院据此对博雅晟源公司应退还的租金及是否应退还供暖费作出处理，未见不当之处。关于停车位的损失问题。涉案租赁合同明确约定博雅晟源公司保证乙方停车位30个，并未约定提供的前提条件，且88套公寓房早已于2017年11月28日收回改造，双方并未对停车位提供问题形成新的合意。考虑到该部分停车位为免费提供，合同并未约定条件和对价，一审法院根据九州智业公司的举证情况，对其实际损失予以确定，本院不持异议。至于九州智业公司诉请要求将88套公寓交回其经营使用一节，确如一审所言因该部分房屋现由案外人占有使用，经一审法院释明，九州智业公司坚持要求继续履行，确属履行不能，一审法院对九州智业公司的该项诉请未予支持，本院亦不持异议。综上所述，九州智业公司与博雅晟源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22131元，由北京九州智业科技孵化器有限公司负担17581元（已交纳），由北京博雅晟源科技开发有限公司负担4550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年六月三日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮