天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0102民初393号原告:天津市如恒世家酒店管理有限责任公司，住所地天津市河东区新开路225号。法定代表人：高学森，该公司经理。委托诉讼代理人：李森，天津展格律师事务所律师。被告：杨建明，男，1963年2月19日出生，满族，住吉林省长春市双阳区。原告天津市如恒世家酒店管理有限责任公司（以下简称如家公司）与被告杨建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后,依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。如家公司的委托诉讼代理人李森，杨建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。如家公司向本院提出诉讼请求：1.杨建明支付2020年7月1日至2020年8月31日期间的天津市河东区××路××号××楼餐厅租金88329元；2.杨建明支付2020年7月20日至2020年8月31日期间的天津市河东区新开路225号如家酒店内220、219、218、217房间租金11200元；3.杨建明支付2020年7、8月拖欠的水费、电费、燃气费共计19919.50元；4.本案诉讼费由杨建明负担。事实和理由：2017年4月27日，如家公司与杨建明签订租赁合同，约定如家公司将位于天津市河东区××路××号××楼餐厅出租给杨建明经营餐厅，租赁期限自2017年5月1日至2020年7月31日止，年租金52万元，签订合同之日杨建明支付26万元租金，6个月后杨建明提前10天向如家公司支付下半年的26万元租金，租金以6个月为结算单位实行上付租金。租赁期间产生的一切费用（包括不限于煤气费、水费、电费、物业费、水费等）均由杨建明负担。2017年7月24日，如家公司与杨建明就天津市河东区新开路225号如家酒店内220、219、218、217房间签订房屋租赁协议，双方约定如家公司将前述房间出租给杨建明作为员工宿舍，租赁期间自2017年7月20日至2020年7月20日，租金每间房每月2000元实行上付制。合同签订之日杨建明给付48000元作为2017年7月20日至2018年1月20日的租金，杨建明每半年缴纳一次租金，需提前10个工作日交至如家公司指定账户。两份合同到期后，杨建明仍租用上述房屋，但欠付租金及水费、电费、燃气费未付，经多次催要未果，故成讼。杨建明辩称，1.如家公司未履行出租人的维修义务，影响杨建明的正常使用，导致经济损失；2.如家公司多主张了2970元租金，杨建明已交押金可与欠付租金进行抵扣；3.因受新冠疫情影响，租金应予免除2个月；4.水、电、燃气费如家公司多计算837元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：如家公司与杨建明系房屋租赁合同关系，如家公司系出租人，杨建明系承租人。2017年4月27日，如家公司（甲方）与杨建明（乙方）签订《租赁合同》，约定：“租赁标的物坐落于天津市河东区新开路225号门脸房一处（以下简称涉案餐厅），总面积约430平方米；用途餐厅；租期自2017年5月1日起至2020年7月31日止，2017年5月1日至2017年6月30日为装修免租期；年租金520000元，给付期限以6个月为结算单位实行上付租金，即签订本合同之日乙方向甲方支付260000元的房租，6个月后乙方提前10天向甲方支付下半年的260000元房租；本合同签订之日，乙方应支付甲方260000元作为2017年7月1日至2017年12月31日租金；乙方应于本合同签订之日向甲方支付履约保证金43000元。在租赁期限届满后，经甲方核实乙方不拖欠任何费用的情况下，甲方在租赁期限届满之日起5日内将保证金无息退还乙方；甲方于本合同签订之日与乙方进行交接，交接后因租赁房屋所产生的一切费用（包括但不限于煤气费、水费、电费、物业费、税费等）均由乙方负担；租赁期限届满，甲方如与文光大厦续租，合同期自然延期至2022年7月31日，且不上调租金，同等价格下乙方有租赁优先权......”。租赁合同签订后，杨建明向如家公司交付了履约保证金43000元，如家公司向杨建明交付了涉案餐厅。杨建明已支付租金至2020年6月30日。庭审中，杨建明自认涉案餐厅尚欠水费、电费、燃气费合计19082.50元未付。2017年7月24日，如家公司与杨建明签订《房屋租赁协议书》，约定：“租赁标的物坐落于天津市河东区新开路225号如家酒店内220.219.218.217房间（以下简称涉案宿舍）；用途员工宿舍；租期为三年，自2017年7月20日至2020年7月20日止；租金为2000每间房/月实行上付制付款，乙方每半年交纳一次房租需提前10个工作日交至甲方指定的账户。即本协议签订之日给付4800元作为2017年7月20日至2018年1月20日房租；乙方应于本协议签订之日向甲方支付履约保证金20000元。在租赁期限届满后无利息退还乙方。房屋租赁协议书签订后，杨建明向如家公司交付了履约保证金20000元，如恒世家酒店向杨建明交付了涉案宿舍，杨建明已支付租金至2020年7月20日。另查，2020年8月24日，杨建明就上述涉案房屋与案外人天津市文光集团有限公司另行签订2份《租赁协议》，约定租赁期限自2020年9月1日起至2021年8月31日止。本院认为，涉案租赁合同、房屋租赁协议书均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故仍应适用当时的法律、司法解释规定。一、关于涉案餐厅欠付租金问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”；第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的。应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，杨建明承租涉案餐厅经营使用，而餐厅属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入必然受疫情防控措施影响大幅减少。依照上述指导意见，杨建明未按约定付清2020年7月1日至2020年8月31日期间租金及占用使用费的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。经综合考量杨建明经营所受影响的程度，本院依照公平原则酌情判令涉案租赁合同免除两个月租金。因杨建明已支付租金至2020年6月30日，故2020年7月1日至2020年8月31日期间租金应予以免除。二、关于涉案餐厅欠付水、电、燃气费问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。本案中，如家公司虽主张杨建明欠付的水、电、燃气费合计19919.50元，但未提交有效证据证明，故欠付的费用应以杨建明自认的19082.50元（19919.50-837）为准。另，因如家公司尚有收取杨建明的43000元履约保证金未退，且杨建明同意在本案中抵扣，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，如家公司应从未退还的履约保证金中抵扣上述欠费。三、关于涉案宿舍欠付租金问题。如前所述，因如家公司尚有收取杨建明的20000元履约保证金未退，且杨建明同意在本案中抵扣，故如家公司应从未退还的履约保证金抵扣上述欠费。综上所述，如家公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回如恒世家酒店管理有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费2691元，由如恒世家酒店管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 铁审判员 祖爱华审判员 张 楠二〇二一年六月十八日书记员 宋 丹本案引用的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。