天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初8011号原告（反诉被告）：徐璆，男，1974年6月26日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：郭文倩，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳欣，天津张盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市美震房地产开发有限公司，住所地天津市河东区新开路与华捷道交口南侧琛赢大厦15层A区。法定代表人：田慧敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴森，男，该公司职员。委托诉讼代理人：贾佩宇，男，该公司职员。原告（反诉被告）徐璆与被告（反诉原告）天津市美震房地产开发有限公司（以下简称美震公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后,依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。徐璆及其委托诉讼代理人郭文倩、岳欣，美震公司的委托诉讼代理人戴森、贾佩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐璆向本院提出诉讼请求：1.美震公司返还履约保证金10000元；2.美震公司赔偿因解除合同造成的经济损失586500元；3.诉讼费由美震公司负担。事实和理由：美震公司与徐璆于2017年5月31日签订《租赁合同》，约定徐璆承租美震公司所有的位于天津市河东区××路××道××花园××号不动产，租赁期限自2018年1月5日起至2023年1月4日，年租金60000元，用途为经营停车场。双方签订《租赁合同》后，徐璆按照合同约定向美震公司支付了第一年度租金及履约保证金70000元，但美震公司交付的不动产一直处于不适租状态，裕阳花园业主主张该不动产存在产权纠纷阻扰徐璆进入、使用该不动产，直至2019年3月1日，案外人强占该不动产并用于经营停车场收益。美震公司在得知涉案不动产被强占后非但不采取措施要求强占者离开，而是起诉徐璆要求继续支付不动产被强占之后的租金，该案经天津市第二中级人民法院终审判决，认定美震公司交付涉案不动产存在权利瑕疵，被案外人强占，租赁合同已事实解除。徐璆对于合同解除无任何过错，因美震公司原因导致租赁合同解除，徐璆无法通过使用涉案不动产获益，造成巨大经济损失，故成讼。美震公司辩称，1.租赁合同约定合同解除后，押金抵扣应由徐璆承担的费用、租金及违约责任赔偿外，剩余部分返还徐璆；2.生效判决认定徐璆至2019年3月前未付租金，属于违约，因此徐璆应支付违约金18000元；3.徐璆承租期间保管涉案不动产不当，导致被案外人强占至今未返还，现美震公司无法确定徐璆在承租期间是否发生应扣除费用；4.截至本案立案，双方未就解除合同达成一致，美震公司交付不动产时处于良好适租状态，徐璆已书面确认，在其使用一年多后，因与物业管理单位关系不当，导致不动产被强占，责任不在美震公司，美震公司不应承担其经济损失。综上，请求驳回徐璆的全部诉讼请求。美震公司向本院提出反诉请求：1.解除美震公司与徐璆于2017年5月31日签订的《租赁合同》；2.徐璆支付违约金18000元；3.徐璆支付2017年7月5日至2018年1月1日免租期间的租金30000元；4.徐璆将位于天津市河东区××路××道××花园××号不动产腾空返还；5.反诉费由徐璆负担。事实和理由：美震公司与徐璆于2017年5月31日签订《租赁合同》，约定徐璆承租美震公司所有的位于天津市河东区××路××道××花园××号不动产，年租金60000元，美震公司为出租人，徐璆为承租人。合同签订后，徐璆仅交过一期租金，后均未依约交纳租金，故反诉。徐璆辩称，1.租赁合同已经天津市第二中级人民法院判决确认解除，予以认可；2.不同意支付违约金，因涉案不动产一直处于不能使用状态，故未支付租金系履行不安抗辩权，美震公司已经同意徐璆延迟支付租金，应视为双方对租赁合同中租金履行事实的变更，且违约金约定过高；3.租赁合同不能继续履行系美震公司导致，徐璆无过错，徐璆占用不动产期间未造成任何损坏，美震公司主张徐璆没有妥善保管房屋和支付免租期租金无依据；4.现不动产由第三方强占，并非由徐璆实际占有使用，徐璆没有腾交不动产的能力与义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案位于天津市河东区××路××道××花园××号不动产系美震公司所有。2017年5月31日，美震公司（出租人、甲方）与徐璆（承租人、乙方）就租赁上述不动产事宜签订《租赁合同》（编号：美震-裕阳-资产-1706-5），约定：“租赁用途：车库；期限自2018年1月5日至2023年1月4日，共计60个月。甲方应于乙方交付押金和第一期房租后五日内将上述房屋及附属设施交予乙方；年租金：60000元，每年支付一次，合同签订三日内支付2018年1月5日至2019年1月4日租金60000元，2018年12月5日前支付2019年1月5日至2020年1月4日租金60000元，2019年12月5日前支付2020年1月5日至2021年1月4日租金60000元，2020年12月5日前支付2021年1月5日至2022年1月4日租金60000元，2021年12月5日前支付2022年1月5日至2023年1月4日租金60000元；押金：10000元租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方应于本合同签订三日内将押金交付给甲方；乙方不按照约定支付租金达30日的，应按年租金额的30%向甲方支付违约金......”。租赁合同签订后，徐璆按照约定向美震公司支付押金10000元、租金60000元（2018年1月5日至2019年1月4日期间）。2017年6月2日，美震公司向徐璆交付涉案不动产，徐璆在《交房确认书》中签字，确认涉案不动产水、电、门窗、消防设施齐全。2019年1月8日，徐璆曾向美震公司提交《关于暂缓交纳房屋租金的报告》，以项目未能审批为由申请暂缓交纳2019年度租金。2019年3月1日起，涉案不动产被案外人占有使用。2020年5月29日，本院立案受理了美震公司（原告、反诉被告）诉徐璆（被告、反诉原告）、案外人胡晓珍（被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理后于2020年2月18日作出（2019）津0102民初3459号民事判决，判决：“一、徐璆应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市美震房地产开发有限公司支付2019年1月5日至2019年3月1日期间租金9205元；二、胡晓珍对上述第一项承担连带给付责任；三、驳回天津市美震房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐璆的全部反诉请求”。徐璆、胡晓珍不服判决，提出上诉，天津市第二中级人民法院经审理后于2020年6月30日作出（2020）津02民终1915号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，经美震公司申请强制执行，徐璆已履行判决确定的给付义务。本案诉讼中，徐璆申请对涉案不动产经营停车场净利润进行评估，本院委托天津市博达有限责任会计师事务所进行鉴定工作，该机构以“由于提供的证据当中无实际发生的经营数据，我们无法根据预计金额判断产生的预计损失，出具相应的经济鉴证报告。对该项委托无法承接”为由，将鉴定委托退回本院。另查，美震公司就涉案不动产对案外人天津市河东区裕阳花园小区业主会、案外人天津市磊博物业管理有限公司提起返还原物纠纷诉讼，该案本院于2021年1月13日立案，现仍在审理过程中。本院认为，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，涉案不动产于2019年3月1日起被案外人占有使用至今，租赁合同目的已无法实现，庭审中徐璆亦表示同意解除合同，故美震公司要求解除租赁合同的反诉请求，予以支持。现徐璆已将实际使用涉案不动产期间的租金付清，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，美震公司应返还押金10000元。徐璆的该项诉讼请求，予以支持。关于徐璆要求美震公司赔偿经济损失586500元的诉讼请求，因徐璆未提交相应证据证明该损失金额系其承租涉案不动产必然取得的预期利益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，徐璆的该项诉讼请求，不予支持。关于美震公司要求徐璆支付违约金的反诉请求，因徐璆在涉案不动产未被案外人占有前即未按约定期限支付租金，但美震公司在对徐璆提起的诉讼中并未主张违约金，考虑到徐璆曾向美震公司提交了缓交租金的报告，且涉案不动产后被案外人占有使用的事实，应视为美震公司认可了徐璆缓交2019年度租金的要求。故美震公司的该项反诉请求，不予支持。关于美震公司要求徐璆支付免租期租金的反诉请求，双方在租赁合同中无相关条款约定，不予支持。关于美震公司要求徐璆返还涉案不动产的反诉请求，因涉案不动产非徐璆实际占有，且美震公司已对实际占有人提起返还原物诉讼，故美震公司的该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市美震房地产开发有限公司与徐璆2017年5月31日签订的《租赁合同》（编号：美震-裕阳-资产-1706-5）予以解除；二、天津市美震房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐璆支付押金10000元；三、驳回徐璆的其他诉讼请求；四、驳回天津市美震房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9765元（徐璆预交），由徐璆负担9715元，天津市美震房地产开发有限公司负担50元。反诉费580元（天津市美震房地产开发有限公司预交），由天津市美震房地产开发有限公司负担555元，徐璆负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 袁 媛审判员 李 铁审判员 祖爱华二〇二一年六月二日书记员 宋 丹本案引用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。