北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7772号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市金泰宏昌商贸有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路67号大地科技大厦1606室。法定代表人：李杨，总经理。委托诉讼代理人：张书克，北京莫少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嗣淇，北京莫少平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉爱，女，1959年9月19日出生，汉族，无业，住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：张爱堂（王玉爱之夫），住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。上诉人北京市金泰宏昌商贸有限公司（以下简称金泰宏昌公司）因与被上诉人王玉爱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初25428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金泰宏昌公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金泰宏昌公司一审全部诉讼请求并判驳回王玉爱一审全部反诉请求；一、二审诉讼费由王玉爱承担。事实和理由：一、本案的事实，2016年8月23日，金泰宏昌公司与王玉爱签订了《北京市商铺租赁合同》。合同约定：王玉爱将坐落在北京市丰台区风荷曲苑13-017商铺244.64平方米的商铺出租给金泰宏昌公司经营超市。租赁期限为36个月，即自2016年9月1日起至2019年8月31日止。王玉爱须向金泰宏昌公司提供办理证照所需的相关产权文件。合同签订后，金泰宏昌公司依约支付了租金等各项费用。并进行了装修，2016年9月底装修竣工、进货到位，具备经营条件。但王玉爱却迟迟不能提供办理证照的相关产权文件，金泰宏昌公司多次催促，王玉爱均以“快了，快了”拖延。在试营业一段时间以后，食药监管部门就上门检查，责成整改。初始时，金泰宏昌公司以未正式开业、手续尚在办理中为由应付。时间一长，食药监管部门来的更加频繁，到后来，发出书面整改通知，并要求如果整改不到位，将封门、处罚，金泰宏昌公司无奈之下，只能大幅降价打折处理商品，甩卖货物，解除合同，以免封门造成更大的损失。二、案涉合同因王玉爱根本违约，致使金泰宏昌公司签订此合同的根本目的无法实现，金泰宏昌公司依法解除案涉合同，不存在擅自变更或者解除合同的情形，金泰宏昌公司解除合同有明确的法律依据，一审法院认定金泰宏昌公司不享有单方解除权显属错误。三、一审法院认定“对于办理营业执照及行政许可需要的证件负有审慎的注意义务，王玉爱未能提供房产证复印件的行为不构成违约”，属信口开河，错误至极。（一）提供办理证照所需的相关产权文件，是王玉爱的主要合同义务，而王玉爱并未实际履行。（二）一审法院查明了王玉爱未能提供案涉合同约定的办理证照所需的产权证明文件的法律事实，却一反常态，认定“王玉爱未能提供房产证复印件的行为不构成违约”，一审法院如此分裂的判决，属典型的黑白颠倒，是非不分。（三）王玉爱是否违约是由其行为本身所决定的，与金泰宏昌公司是否承担和尽到所谓的“审慎的注意义务”无关。王玉爱辩称，同意一审判决，不同意金泰宏昌公司的上诉请求和理由，请求依法维持原判。金泰宏昌公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《北京市商铺租赁合同》于2019年3月10日解除；2.判令王玉爱退还金泰宏昌公司保证金65000元、装修期租金32500元；3.判令王玉爱支付金泰宏昌公司违约金390000元；4.判令王玉爱赔偿金泰宏昌公司装修费131374元、经营性贷款利息182477.68元、货品损失117033.9元、可得利益损失199447.45元、其他损失58301.76元；5.诉讼费用由王玉爱负担。王玉爱向一审法院反诉请求：1.判令金泰宏昌公司支付提前解除合同的违约金390000元及可预期利益损失120000元；2.判令金泰宏昌公司支付王玉爱迟延付款滞纳金653886元；3.判令金泰宏昌公司支付王玉爱2019年2月28日至2019年3月15日租金32500元；4.判令金泰宏昌公司支付垃圾清运费500元；5.诉讼费用由金泰宏昌公司负担。一审法院认定事实：2016年8月23日，王玉爱作为出租人（甲方），北京金泰宏昌农产品有限公司作为承租人（乙方），双方签订《北京市商铺租赁合同》，内容包括：甲方将北京市丰台区风荷曲苑13-017商铺出租给乙方。商铺租赁期3年，自2016年9月1日至2019年8月31日。自2016年9月1日至2017年8月31日止，租金为78000元/月；第一年半年付，自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金为78000元/月；自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金为78000元/月；租金按年支付。自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交付65000元作为租赁保证金。租赁期满后，由甲乙双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，乙方并交清所欠的一切费用后商铺交还甲方，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。如甲方验收无误后，应于乙方退房之日三天内退还乙方租赁保证金。甲方须向乙方提供办证所需的相关产权文件。乙方自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务。甲乙双方自合同签订之日起，在本合同有效期内，如甲乙双方任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权终止本合同，同时违约方应向守约方支付6个月租金的违约金。甲方双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付6个月租金的违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除《合同》，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退还。1.在本《合同》有效期内，违反法律法规，进行不法经营活动的行为；乙方在租赁期结束或提前结束（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁房屋），迁出租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备或其他任何物品在迁出租赁房屋后的三日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方不得有异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。乙方在租赁期间内享有所有设施的使用权，并负责该房屋设施的维修、保养、年审，保证本合同终止时所有设施处于可靠运行状态，如有损坏和故障乙方承担赔偿责任。合同附件中约定甲方应提供的文件：甲方身份证复印件（或企业营业执照复印件）、签约代表人/委托人身份证复印件、房产证复印件（或购房合同复印件）、购房发票复印件。2017年11月15日，王玉爱作为出租人，金泰宏昌公司作为承租人，双方签订《北京市商铺租赁合同》，内容包括：甲方将北京丰台区风荷曲苑13-017商铺出租给乙方。商铺租赁期3年，自2016年9月1日至2019年8月31日。装修期半月，到2019年9月15日。自2016年9月1日至2017年8月31日止，租金为78000元/月；第一年半年付。自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金为78000元/月；自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金为78000元/月；租金按年支付，乙方应提前10日向甲方支付下期租金。乙方逾期未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交付65000元作为租赁保证金。租赁期满后，由甲乙双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，乙方并交清所欠的一切费用后商铺交还甲方，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。如甲方验收无误后，应于乙方退房之日三天内退还乙方租赁保证金。甲方须向乙方提供办理证照所需的相关产权文件。乙方自行获取依据法律法规和政府有关部分规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务。甲乙双方自合同签订之日起，在本合同有效期内，如甲乙双方任何乙方违反本合同中任何规定而致使另一方利益受损失，另一方有权终止本合同，同时违约方应向守约方支付6个月租金的违约金。甲方双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付6个月租金的违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除《合同》，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退还。1.在本《合同》有效期内，违反法律法规，进行不法经营活动的行为；乙方在租赁期结束或提前结束（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁房屋），迁出租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备或其他任何物品在迁出租赁房屋后的三日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方不得有异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。乙方在租赁期间内享有所有设施的使用权，并负责该房屋设施的维修、保养、年审，保证本合同终止时所有设施处于可靠运行状态，如有损坏和故障乙方承担赔偿责任。合同附件中约定甲方应提供的文件：甲方身份证复印件（或企业营业执照复印件）、签约代表人/委托人身份证复印件、房产证复印件（或购房合同复印件）、购房发票复印件。该份合同手写的签约时间为2016年8月23日，双方均认可该份合同为2017年11月15日所签。庭审中，王玉爱提交《情况说明》，内容为：“本人王玉爱现有座落于丰台区风荷曲苑小区配套商业13号楼017号自有房商铺一套，面积为244.64平方米，该商铺于2016年9月1日出租给由李杨、陈国荣创办的北京金泰宏昌农产品有限公司，租期为3年。2017年11月15日该公司李杨、陈国荣要求注册地址变更为风荷曲苑13号楼017号。同时公司由原来北京金泰宏昌农产品有限公司更名为金泰宏昌公司。在租期内以上两公司出现任何债权债务、经济纠纷全部由李杨、陈国荣二人承担。附：两公司营业执照复印件、李杨、陈国荣身份证复印件。李杨、陈国荣，2017年11月15日。”经查，北京金泰宏昌农产品有限公司成立日期为2012年10月10日，金泰宏昌公司成立日期为2009年5月7日。2019年10月9日，北京金泰宏昌农产品有限公司出具情况说明，内容为：“北京金泰宏昌农产品公司将涉及到承租王玉爱风荷曲苑13-17底商合同中的权利及义务全部转移给北京市金泰宏昌商贸有限公司。”庭审中，金泰宏昌公司提交增值税普通发票，该份证据显示王玉爱向案外人北京瑞思特物业管理有限公司交纳装修管理费1223.2元。庭审中，金泰宏昌公司提交微信截图、电话录音、接受调查的函、（京丰）食药监责改［2018］190278号责令改正通知书、（京丰）食药监责改［2019］19157号责令改正通知书、到店检查监控录像资料，拟证明王玉爱未能依约提供涉诉房屋的产权文件，致该公司无法办理企业登记，进而无法办理食品、卫生等经营许可手续，构成根本违约。金泰宏昌公司最终被北京市丰台区食品药品监督管理局关停。王玉爱认为微信截图有删改，证明目的不认可，王玉爱已经且只能提交房屋买卖合同，双方合同约定的产权证明文件即为房屋买卖合同，开发商明确说向金泰宏昌公司提供过大产权证复印件。录音真实性认可，但不完整。接受调查的函、责令整改通知书、到店检查监控录像资料的真实性认可，可证明金泰宏昌公司违法经营，属于根本违约。王玉爱在反诉中亦提交上述两份行政处罚单作为证据，拟证明金泰宏昌公司违法经营，违反合同约定，应承担违约责任。金泰宏昌公司称该公司因王玉爱违约，不提供产权证明文件而受到行政处罚。金泰宏昌公司提交退租风荷曲苑小区13-17底商房工作函，内容包括：“就承租您名下的风荷曲苑底商13-17房间我们双方签订有《房屋租赁合同》，因该底商房的房产证一直未能办理妥当，致使我们不能将营业执照经营场所变更至现承租经营地风荷曲苑底商13-17，食品经营手续无法办理。按照有关法规异地经营视同无照处理，门店经营中被相关部门多次警告，直至2019年03月05日受到北京市丰台区食品药品监督管理局现场处罚《责令改正通知书》（当日以微信照片形式发送至张爱堂先生），勒令立即停业，致使门店已无法继续经营。为减少损失门店做了大幅度的降价甩货、启动会员卡余额退还手续、进行设备设施的搬离，按照公司安排所有事项于2019年03月13日完成，鉴于此请贵方于2019年03月13日17:00到场双方完成风荷曲苑底商13-17房间交接手续，如果不到，视为房间已交付。”王玉爱对该份证据的真实性表示认可，确认收到该份证据。王玉爱在反诉中亦提交该份证据，拟证明金泰宏昌公司单方提前解约，根本违约，应承担违约责任。金泰宏昌公司不认可证明目的。金泰宏昌公司提交风荷曲苑13-17底商房交接单，该份证据显示该公司与王玉爱于2019年3月13日进行交接，其中遗留物品：双层货架9组、单层货架14组，不锈钢水槽2个，原装修隔断材料、剩余物品由甲方处理。其他应交接项：1.空调情况：大厅前叁台（转），原调料区、大电闸上、财务室外叁台不转。王玉爱认可该份证据的真实性，但认为实际交接时间为2019年3月16日，并在反诉中亦提交该份证据，拟证明空调损坏，未修复完好，废弃物交由王玉爱处理。金泰宏昌公司不认可王玉爱的证明目的。王玉爱就反诉提交2019年3月14日的飞机票及订单，拟证明其于2019年3月15日凌晨抵达北京，该份交接单标注的时间不属实。金泰宏昌公司认为飞机票与本案无关，该公司正式通知2019年3月13日交房。金泰宏昌公司提交装修协议、监控施工合同、公证书、临时租用库房协议、南京银行对账单、农业银行交易明细、微信截图、发票，拟证明其装修支出131374元、货品损失117033.9元、贷款利息支出182477.68元、可得利益损失199447.45元，王玉爱对该组证据均不认可。王玉爱提交银行流水，拟证明金泰宏昌公司逾期支付租金，应支付滞纳金。金泰宏昌公司对该份证据的真实性表示认可，但认为王玉爱违约在先，该公司系行使抗辩权。王玉爱提交录音及微信记录，拟证明金泰宏昌公司未办理相关手续，且在户外占道经营，城管、街道等部门多次对该公司进行检查。金泰宏昌公司自开发商处曾拿到过房产证，且记得放在文件柜中，但未及时办理，后又找不到。金泰宏昌公司无法办理证照许可手续的过错在于其自身。金泰宏昌公司要求按照原租赁合同延长租期，如不能续约就不干了，在不续约的情况下，拒绝支付租金。金泰宏昌公司认可该组证据的真实性，不认可证明目的。王玉爱提交与新租户签订的《商业地产租赁合同》及新租户办理的营业执照及食品经营许可证，拟证明金泰宏昌公司未在开业之前办理营业执照及相关行政许可手续，开业之后亦未进行补办，不法经营的过错在于其自身，而不是该公司所主张的在于王玉爱不能提供办理证照的相关产权文件。金泰宏昌公司提前解约，导致房屋空置及支付中介费用120000元。金泰宏昌公司不认可该组证据，认为真实性无法判断，且与本案无关，证明目的无法实现。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点包括：一、王玉爱未能提供涉诉房屋房产证是否违反了合同约定。双方在合同第5.3条中明确约定甲方须向乙方提供办理证照所需的相关产权文件，并在合同附件中约定甲方应提供的文件：甲方身份证复印件（或企业营业执照复印件）、签约代表人/委托人身份证复印件、房产证复印件（或购房合同复印件）、购房发票复印件。此处房产证复印件（或购房合同复印件）系并列的可选择关系。王玉爱虽未能提供房产证复印件但可以提供购房合同复印件。金泰宏昌公司作为销售食用农产品的经营机构，对于办理营业执照及行政许可需要的证件负有审慎的注意义务，王玉爱未能提供房产证复印件的行为不构成违约，金泰宏昌公司对于未能办理营业执照迁址及行政许可应自负其责。二、金泰宏昌公司是否具有主张王玉爱退还保证金的主体资格。北京金泰宏昌农产品公司与王玉爱于2016年8月23日签订《北京市商铺租赁合同》，2016年8月26日至2016今年8月29日期间，陈国荣向王玉爱转账446223元，其中包括65000元装修保证金。李杨、陈国荣于2017年11月15日向王玉爱出具《情况说明》，要求注册地址变更为风荷曲苑13号楼017号。同时公司由原来北京金泰宏昌农产品有限公司更名为金泰宏昌公司。同时保证在租期内以上两公司出现任何债权、债务、经济纠纷全部由李杨、陈国荣二人承担，并提交了两公司营业执照复印件。此后，王玉爱与金泰宏昌公司签订了与《北京市商铺租赁合同》内容一致的《北京市商铺租赁合同》，合同签订日期仍然书写为2016年8月23日。虽王玉爱辩称李杨等人以公司名称变更为由与其重新签订《北京市商铺租赁合同》，保证金系由北京市金泰宏昌农产品有限公司交付为由拒绝向金泰宏昌公司退还。考虑到李杨、陈国荣于2017年11月15日向王玉爱出具《情况说明》时明确表示北京金泰宏昌农产品有限公司与金泰宏昌公司系两家公司，且提交了上述二公司的营业执照。王玉爱与金泰宏昌公司签订了与《北京市商铺租赁合同》内容一致的《北京市商铺租赁合同》，合同签订日期仍然书写为2016年8月23日。且2019年10月9日，北京金泰宏昌农产品有限公司出具情况说明，对上述问题进行了明确。上述行为性质应视为经债权人同意的合同权利义务概括转让，北京金泰宏昌农产品有限公司对王玉爱的权利义务由金泰宏昌公司享有和承担，故金泰宏昌公司有权向王玉爱主张退还保证金。三、王玉爱是否应退还装修期租金。双方在合同中约定了半个月的装修期，但并未约定装修期免租金，在此后金泰宏昌公司未提交证据其向王玉爱主张退还装修期押金，王玉爱对此亦不予认可。故法院无法认定双方约定装修期免租金。四、双方合同的实际解除日期。金泰宏昌公司主张双方合同于2019年3月10日解除，鉴于该公司不享有单方解除权，其主张无法采信。王玉爱虽在标注为2019年3月13日的交接单上签字，结合其出行记录，法院认定双方合同实际解除时间为2019年3月15日。结合本案证据，对金泰宏昌公司要求王玉爱支付违约金、装修期租金、装修费、经营性贷款利息、货品损失、可得利益、其他损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于王玉爱主张的提前解除合同的违约金、预期利益损失，法院考虑合同的履行情况及王玉爱的实际损失，酌情予以支持。关于王玉爱主张的迟延付款滞纳金，法院考虑到双方约定的违约金及合同的履行情况，酌情予以支持。关于王玉爱主张的2019年2月28日至2019年3月15日的房屋租金，金泰宏昌公司在本诉中主张退还半个月装修期租金，在反诉中认为因装修免租期而租金交付日期顺延至2019年3月15日，其主张互相矛盾，缺乏事实及法律依据，故对王玉爱的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于垃圾处理清运费，金泰宏昌公司在与王玉爱交接时约定剩余物品由王玉爱处理，王玉爱再行主张垃圾清运费，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京市金泰宏昌商贸有限公司与王玉爱签订的《北京市商铺租赁合同》于二〇一九年三月十五日解除；二、王玉爱于判决生效之日起七日内退还北京市金泰宏昌商贸有限公司保证金65000元；三、北京市金泰宏昌商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付王玉爱违约金、预期利益损失390000元；四、北京市金泰宏昌商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付王玉爱滞纳金65000元；五、北京市金泰宏昌商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付王玉爱房屋租金32500元；六、驳回北京市金泰宏昌商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回王玉爱的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金泰宏昌公司提交网页截图一组，证明办理迁址手续必须出具房屋产权证和住所证明，购房合同不能用于办理迁址手续，王玉爱存在违约行为。王玉爱对截图的真实性、关联性、证明目的均不予认可。王玉爱未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王玉爱与金泰宏昌公司签订的《北京市商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该份合同手写的签约时间为2016年8月23日，双方均认可该份合同为2017年11月15日所签，本院对此不持异议。双方在合同附件中约定甲方应提供的文件：甲方身份证复印件（或企业营业执照复印件）、签约代表人/委托人身份证复印件、房产证复印件（或购房合同复印件）、购房发票复印件。金泰宏昌公司上诉主张王玉爱不能提供房产证复印件导致其未能办理营业执照迁址及行政许可，并受到损失，要求王玉爱支付违约金390000元，赔偿装修费131374元、经营性贷款利息182477.68元、货品损失117033.9元、可得利益损失199447.45元、其他损失58301.76元。因合同约定房产证复印件（或购房合同复印件）系并列的可选择关系。王玉爱虽未能提供房产证复印件但可以提供购房合同复印件，不违反双方合同的约定。金泰宏昌公司作为销售食用农产品的经营机构，对于办理营业执照及行政许可需要的材料自身亦负有相应的注意及审核义务，在双方对于房产证复印件或购房合同复印件已进行约定的情况下，不应苛责王玉爱承担责任。根据合同约定，王玉爱未能提供房产证复印件的行为不构成违约，故对于金泰宏昌公司上诉主张的违约金、装修费、经营性贷款利息、可得利益损失、其他损失，本院均不予支持。关于双方合同的解除日期的问题。金泰宏昌公司上诉主张双方合同于2019年3月10日解除，但金泰宏昌公司不享有单方解除权。王玉爱虽在标注为2019年3月13日的交接单上签字，结合其出行记录，一审法院认定双方合同实际解除时间为2019年3月15日，并无不当。关于装修期租金的问题。双方在合同中约定了半个月的装修期，但并未约定装修期免租金，金泰宏昌公司主张装修期免租金，与合同文字约定不符，且装修期免租金通常应以免租期的方式进行约定，金泰宏昌公司的主张与常理不符。故对于金泰宏昌公司所持双方约定装修期免租金的上诉主张，本院不予支持。根据上述认定，装修期未免除租金，故2019年2月28日至2019年3月15日的房屋租金，金泰宏昌公司应予支付。对于王玉爱主张的提前解除合同的违约金、预期利益损失、迟延付款滞纳金，金泰宏昌公司上诉主张不同意支付。因租赁合同提前解除，应由金泰宏昌公司承担责任。金泰宏昌公司在履行合同过程中，亦存在迟延付款的情况。一审法院考虑合同的履行情况，王玉爱的实际损失以及双方约定的违约金，对上述费用酌情确定，并无不当。金泰宏昌公司上诉不同意支付，本院不予支持。综上所述，金泰宏昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7693元，由北京市金泰宏昌商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年六月七日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越