辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4474号 上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园21号。统一社会信用代码91210231723451243K。 法定代表人：李林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路一平，辽宁顾阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李繁，女，1979年5月22日生，汉族，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：王秀梅，辽宁衡平律师事务所律师。 上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业”）因与被上诉人李繁物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿达物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判李繁支付2015年1月1日至2020年12月31日的物业费59599.8元及逾期交费违约金1000元。事实和理由：李繁作为买受人按照法拍程序购买了案涉房屋，其应该遵守法拍竞买公告的告知。“竞买公告”第七条已明确载明：“标的物的交付由买受人自行办理，所有涉及的税费、欠费及办理产权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担”。房屋产生的欠费，根据常理也可得出为水电煤气物业费，买受人购买案涉房屋后必然要清缴从前的水电煤气等房屋欠费，物业费应被同理对待。据此，因案涉房屋所产生的欠费应当包括但不限于物业费，故本案诉请物业费应由买受人即本案李繁承担。 李繁辩称，不同意亿达物业的上诉请求，服从一审判决。 亿达物业向一审法院起诉请求：被告支付拖欠2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费59599.8元及逾期缴费违约金（暂计算至2020年11月2日5000元），请求支付至实际支付之日止。 一审判决认定事实：原告原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2011年9月29日，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为融庄B1区提供物业服务，物业收费标准为住宅：4.5元/月?平方米。物业服务费用按季度当季交纳，应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。坐落于大连市甘井子区房屋，物业面积183.95平方米，原房主为鲁楠。2020年5月31日，被告通过网上竞拍方式购得该房屋。2020年6月5日，一审法院作出（2018）辽0211执恢481号民事裁定书，裁定案涉房屋归被告所有。原房主鲁楠自2015年1月1日起开始不交纳案涉房屋物业服务费。2017年4月、2018年2月原告两次通过提起诉讼的方式向原房主鲁楠催缴物业服务费，后均申请撤回起诉。原告主张2015年1月1日至2020年12月31日期间案涉房屋物业服务费均未交纳，要求被告作为买受人支付上述期间物业服务费。被告表示仅同意支付产权转移后2020年6月5日至2020年12月31日期间物业服务费。另查，案涉房屋的《竞买公告》第七条内容为：“拍卖成交，买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书，拍卖成交确认书，自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续，如标的暂不具备办理权属变更条件，买受人须待办理条件符合时再自行办理。标的物交付手续由买受人自行办理。所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。买受人须承诺拍卖成交后的入住和资产移交工作由其自行解决。”《竞买须知》第十三条内容为：“标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”《标的物详情》第2条内容：“税费负担情况（标的所在房管局、财税部门）：所有涉及的税费、欠费及办理权证所需费用，需按法律规定的标准，由买受人负担。” 一审法院认为，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。小区业主应当按照合同约定的物业收费标准及时间向原告交纳物业服务费。原告主张的物业服务费期间包括原房主鲁楠拖欠的物业服务费期间以及被告拖欠的物业服务费期间。本案中，双方的争议焦点为被告作为竞拍房屋的买受人是否应当承担房屋产权转移前原房主拖欠的物业费。首先，原房主鲁楠在2020年6月4日前系案涉房屋的所有人，应对此前产生的物业管理费承担付款责任，该部分责任不因房屋被拍卖而被免除。其次，《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物详情》中关于买受人应当负担费用的说明为：“所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”均未明确说明案涉房屋拍卖成交产权转移前拖欠的物业服务费由买受人承担，亦无法推断出买受人应当承担拍卖成交前的物业服务费。原告主张被告承担房屋拍卖成交产权转移前的物业服务费，没有依据。综上，被告应当承担自案涉房屋产权转移至其名下后的物业费，即2020年6月5日至2020年12月31日期间的物业服务费5684元（183.95平方米×4.5元/月/平×6个月+183.95平方米×4.5元/月/平×÷30天×26天）。原告主张超出部分不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告未及时交纳物业服务费的原因系因原被告对缴费时间存在争议而非被告恶意拖欠，且被告主张支付的物业服务费期间理由正当，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李繁于判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司2020年6月5日至2020年12月31日期间的物业服务费5684元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费670元（原告已预付，简易程序已减半收取），由原告负担645元，由被告李繁负担25元。被告李繁负担部分于判决生效之日起十日内给付。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，一审判决认定被上诉人应向上诉人支付2020年6月5日至2020年12月31日期间的物业服务费5684元，被上诉人未对一审判决提出上诉，上诉人亦未对一审判决认定此期间的物业费数额提出异议。经本院审查，一审判决认定的前述物业费金额正确，故本院对一审判决此部分内容予以确认。本案二审争议的焦点实为被上诉人是否应承担通过拍卖方式取得案涉房屋产权前拖欠的物业费。 依据一审法院作出的（2018）辽0211执恢481号执行裁定书，被上诉人自2020年6月5日起取得案涉房屋的所有权，上诉人与案涉小区建设单位签订的《前期物业服务合同》自此时起对被上诉人具有约束力。一审法院在案涉房屋拍卖阶段对外发布的《竞买公告》第七条中对于与案涉房屋有关的税费、欠费及办理权证所需费用的说明中虽有“全部由买受人承担”的表述，但系以“按法律规定标准”为前提，该说明并不构成被上诉人承担案涉房屋所有欠费的事实和法律依据。上诉人现无证据证明被上诉人此前已实际控制该房屋并享受了其提供的物业服务，故其请求被上诉人缴纳2015年1月1日至2020年6月4日的物业费无事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人诉请的违约金部分，由于被上诉人对上诉人本案诉请支付的大部分物业费不负有缴费义务。鉴于双方当事人在被上诉人取得案涉房屋所有权后即因物业费缴纳金额发生争议，被上诉人不具备拖欠物业费的主观恶意，故对于上诉人的该项诉请，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，亿达物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1340元，由上诉人亿达物业服务集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王 迪 二〇二一年六月二十二日 法官助理 邹 璇 书 记 员 张文秀