江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2631号上诉人（原审被告）：刘德君，男，1970年12月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：徐一飞，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋亚军，男，1973年9月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴辉，江苏品悦律师事务所律师。上诉人刘德君因与被上诉人蒋亚军房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2020)苏0282民初9508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘德君上诉请求：撤销一审判决，依法改判其仅需承担占有使用费32400元。事实和理由：1.案涉厂房在2015年已经由法院进行查封，本案租赁合同于2017年签订之后，厂房于2019年9月3日再次被法院查封。租赁合同约定：租赁期间法院查封厂房的租赁协议终止，双方互不承担责任。据此从2019年的9月4日租赁关系即终止，后续费用应定性为占有使用费，而不是租金。从2020年9月4日至2020年5月24日，应该按照300元每天支付占有使用费，共计是78900元。2.其前后共计支付租金42万元，而2017年7月1日至2019年9月3日的租金总计是373500元，其已经多支付租金46500元，该部分用作冲抵78900元，剩余32400元使用费应由其支付。蒋亚军辩称,1.法院查封应当解释为法院查封致使承租方无法正常生产经营的，租赁合同才终止，本案中法院的查封行为没有影响上诉人生产经营，其应按照约定支付租金。2.关于应当支付租金和使用费的期间、使用费的标准等问题，一审法院已经查明，所作认定并无不当，法院并未涤除其承租权，故其有权向上诉人主张厂房拍卖后的费用。蒋亚军向一审法院起诉请求：1.判令刘德君立即支付厂房租金132000元；2.判令刘德君承担逾期利息损失30800元；3.判令刘德君承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：蒋亚军与刘德君于2017年6月25日和2018年7月1日分别签订厂房租赁协议一份，两份租赁协议均约定由刘德君租赁蒋亚军位于宜兴市鑫乐金属材料有限公司（以下简称鑫乐公司）厂区的厂房。第一份租赁协议的租赁期间为2017年7月1日起至2018年6月30日止，租金为162000元。第二份租赁协议租赁期间为自2018年7月1日至2020年6月30日止，租金为180000元/年。两份协议均约定，租赁期间，如法院查封厂房，租赁协议终止，双方互不承担责任。2019年9月10日，刘德君出具欠条一份，确认2017年7月1日至2020年6月30日应付蒋亚军租金522000元，已支付220000元，尚欠租金302000元。欠条出具之后，刘德君又支付租金200000元，尚欠租赁期间内租金102000元，刘德君对租赁期间内尚欠租金102000元无异议。宜兴市人民法院分别于2015年1月27日、2015年5月6日、2015年12月31日，梁溪区人民法院分别于2015年2月5日、无锡市中级人民法院于2019年9月3日对涉案厂房进行了查封。2017年2月17日梁溪法院对涉案厂房进行了拍卖，拍卖价款为4492.55万元，并于2017年4月13日在鑫乐公司门口张贴了拍卖结果告知书。2020年7月28日梁溪区人民法院作出（2019）苏0213执恢688号之七执行裁定书，裁定涤除刘德君等人对涉案厂房的租赁，解除刘德君等人对涉案厂房的占有，同时要求刘德君等人于2020年8月28日前搬离涉案厂房。2020年9月1日，刘德君向梁溪区人民法院出具承诺保证书，保证书载明刘德君未按时搬离厂房，刘德君承诺于2020年9月15日17点前搬离。审理中，刘德君称涉案厂房在2019年11月被法院查封后，2020年春节前继续生产经营，春节后因为疫情到2020年4月15日开工生产经营，实际搬离时间为2020年9月份。一审法院认为，蒋亚军与刘德君签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案争议焦点在于，涉案厂房在租赁期间内被法院查封，承租人继续占有使用租赁厂房的情况下是否需要支付租金。对此该院认为，双方协议约定的“法院查封”应当解释为“法院查封致使承租方无法正常生产经营”。本案中，涉案厂房在租赁期间内被法院查封，但该查封并未实际影响到承租方刘德君生产经营。根据承租人刘德君的自述，其在2020年春节前继续生产经营，后在2020年4月份又开工生产经营。由此可以合理推定，法院对涉案厂房的查封并未对刘德君的租赁权益造成实质性影响。刘德君机械地将“法院查封”解释为“法律程序上的查封”，违背合同真实意思表示，同时也违背了公平原则——享有租赁权益却不承担租金。故对刘德君的抗辩意见，不予采纳。双方一致认可刘德君尚欠租赁期间内租金应当按照合同约定支付租金102000元，蒋亚军要求刘德君支付该部分租金，证据充分，于法有据，予以支持。刘德君逾期支付租金，应当承担逾期付款的利息损失。对于利息的计算方式，确定以102000元为基数自租赁期限届满次日即2018年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于租赁期间外的租金，该院认为，2020年7月28日，刘德君的租赁权被法院裁定涤除后，刘德君并未在法院限定的2020年8月28日前搬离涉案厂房。也就是说租赁期限届满后至租赁权益涤除前（共计28天），刘德君继续实际占有涉案厂房。刘德君应当支付该期间占用费用。占用期间的费用参照双方合同租金500元/天即14000元。蒋亚军要求刘德君支付租赁期间外租赁费14000元，应予支持。鉴于本案是由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，依照合同法等相关规定作出上述认定。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、刘德君于判决发生法律效力之日起十日内支付蒋亚军租赁期间内租金102000元及利息（以102000元为基数自2018年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、刘德君于判决发生法律效力之日起十日内支付蒋亚军租赁期间外厂房占有费14000元；三、驳回蒋亚军其他诉讼请求。如刘德君未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3556元、财产保全费1334元，合计4890元，由蒋亚军负担190元，由刘德君负担4700元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：本案双方租赁期间，法院对厂房的查封行为并未影响上诉人的生产经营行为，一审法院认定双方租赁关系并不因查封而解除，刘德君应支付租赁期间的租金并无不当。关于租赁期间外占有使用期间的费用标准问题，鉴于刘德君租赁期满后占有使用租赁厂房的行为与租赁期间的占有使用没有实质差别，一审法院按照租赁费用标准确定占有使用费并无不当。因蒋亚军承租涉案厂房在前，厂房被抵押在后，故涉案厂房被拍卖后蒋亚军与厂房原权利人的租赁关系并未被依法涤除，蒋亚军作为涉案厂房的承租人向次承租人刘德君收取租金和占有使用费并不违反合同约定和法律规定。综上，刘德君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人刘德君负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年六月八日书记员  华茜渝