河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初2263号原告:洛阳慧生活物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区建福路**。法定代表人：杨飞，该公司副总经理。委托诉讼代理人：蔡好好，河南君友律师事务所执业律师。被告：曹**杰，男，汉族，1990年12月30日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。原告洛阳慧生活物业管理有限公司（以下简称慧生活物业）诉被告曹**杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告慧生活物业的委托诉讼代理人蔡好好、被告曹**杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧生活物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费10996.60元(暂计算至2021年4月为物业服务费10714.60元、生活垃圾处置费282元)。并按照物业费1.35元/㎡/月的标准，生活垃圾处置费按照5元/月的标准支付至判决之日当月；2、判令被告向原告支付违约金3298.98元；3、本案的诉讼费、邮寄费、律师费及诉讼过程中产生的全部费用由被告承担。事实及理由:原告和洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）就坐落于洛阳市××××路“天城一品天第园”物业签订了《前期物业服务协议》，成为“天城一品天第园”小区的物业管理单位，从2015年11月开始，负责该小区的物业管理工作，为天城一品天第园业主提供物业服务。被告是该小区6幢1单元3401室业主，并于2014年8月31日接收该房屋。房屋面积125.98㎡，物业服务费收费标准为1.35元/月/㎡。被告无正当理由，从2016年2月至今一直未缴纳物业服务费和相关费用。期间原告通过多种方式进行催缴，被告拒不支付。另，依照《物业服务合同》约定，被告违反协议，不按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按每天3‰支付违约金，现原告自愿以拖欠费用30%的标准向被告主张违约金。综上，为维护自身合法权益和其他交费业主的利益，诉至贵院，请依法判决。曹**杰辩称，1、慧生活物业提出的每平方1.35物业费不认同，天城一品小区因违规交房整个小区设施设备不完善，消防设施不到位，小区是临时水电，自从2016年1月起慧生活物业对业主收费标准是每平方1.08，另在之前2020豫03**民初5826号、2020豫03**民初5825号的案件当中，慧生活物业均主张物业费用为每平方米1.08元，即实际的收费标准为每平方米1.08元，附小区业主缴费凭证一张。2、自从入住天城一品小区，慧生活物业未履行职责，管理混乱，服务差，卫生差，小区配套设施设备至今仍未到位，消防设备形同虚设，安全隐患大，公共区域广告收益等不对业主公示，对本人造成极大的伤害和损失。3、慧生活物业提出的违约金事实不存在，本人从未与慧生活物业签订相关协议。4、慧生活物业提出的前期物业协议是违反国家法律法规没有经过合法招、投标的物业企业。自己单方面编制了一份前期物业服务合同，这是一份不公平、不合理、而且违反国家《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等多个法律法规的非法合同。该合同是慧生活物业单方霸王条款的格式合同，未对业主本人公示，违背了另一方业主的意愿，是一份强迫业主不得不接受的霸王合同!因此本人对慧生活物业所说的前期物业协议中规定的内容不知情，不认同，当属于无效合同。经审理查明：1、慧生活物业（乙方）与天城公司（甲方）签订《前期物业服务协议》两份，协议载明：“甲方选聘乙方对天城一品A6地块项目实施前期物业管理服务事宜；物业基本情况，名称天城一品天第园，类型商住楼，座落位置洛阳市西工区建福路8号，建筑面积458733.17㎡；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积，已办理房产证的，以房产证记载的面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的建筑面积为准交纳，具体标准如下，高层住宅为1.35元/月/平方米，非住宅2.50元/月/平方米；合同期限自2015年9月25日起至2024年9月24日止。两份协议还对服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与配合、住宅专项维修资金、物业保修、违约责任、其他事项等进行了约定。落款甲方处加盖有天城公司公章，乙方处加盖有慧生活物业公章。天城公司为洛阳天城一品A6地块的开发商，慧生活物业系具有物业管理服务资质的企业，曹**杰系洛阳天城一品6号楼1单元3401室的业主，房屋面积为125.98平方米，其于2014年8月31日验收该房屋并同意接收该房屋。2、2020年12月14日河南君友律师事务所受慧生活物业委托向曹**杰出具的《律师催告函》载明：曹**杰从2016年2月开始至2020年12月一直未缴纳物业服务费和相关费用，期间我委托人通过多种方式进行催缴，但至今未果；望您于收到本催款通知之日起10日内，主动向我委托人一次性支付您所拖欠的各项费用；如您逾期仍未缴纳物业服务费及相关费用，我委托人将依照和建设单位签订的《前期物业服务协议》的相关约定，从您逾期之日起，按照日千分之三计取违约金，并将按照《物业管理条例》以及相关法律法规的规定，通过法律途径追缴相关费用，届时产生的诉讼费、律师费、邮寄费以及诉讼过程中产生的相关费用将由您全部承担。曹**杰认可收到《律师催告函》。慧生活物业提交洛建[2017]112号《洛阳市住房和城乡建设委员会关于代收居民户生活垃圾处理费的通告》显示，自2017年1月1日起，抄表到户的居民户按照每户每月5元的标准一并缴纳生活垃圾处理费。曹**杰对此表示没有异议。3、经法庭询问，慧生活物业称曹**杰拖欠2016年2月1日至2021年4月30日期间的物业费10714.60元（1.35元/月/平方米×125.98平方米×63个月）、垃圾处理费物业费282元（2元/月×11个月＋5元/月×52个月），曹**杰自认从2016年2月1日后未向慧生活物业缴纳过物业费和垃圾处理费，但辩称未交物业费的原因是物业费收费过高且物业服务不到位。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中天城公司作为天城一品天第园小区的建设单位与慧生活物业订立的《前期物业服务协议》对该小区业主具有法律约束力。慧生活物业进驻该小区提供物业服务，曹**杰作为该小区6号楼1单元3401室的业主应当按照协议约定缴纳物业费，故对慧生活物业要求曹**杰支付其欠缴的物业费的诉讼请求，本院予以支持。曹**杰称其拒缴物业费的原因是物业费收费过高且物业服务不到位，并向本院提交照片作为证据予以证明。本院认为慧生活物业虽然为涉案小区提供了基本的物业管理服务，但就本案业主曹**杰，其提供的物业服务存在瑕疵，故慧生活物业主张的2016年2月1日至2021年4月30日期间的物业费10714.60元（125.98平方米×1.35元/平方米/月×63个月），本院酌定减免为8500元。慧生活物业主张2016年2月1日至2021年4月30日期间的垃圾处理费282元，曹**杰自认未缴纳且未提出异议，本院予以支持。关于违约金，慧生活物业主张过高，且其未提交充足证据证明其实际损失，故本院不予支持。慧生活物业主张由曹**杰承担律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：曹**杰于本判决生效之日起三十日内向洛阳慧生活物业管理有限公司支付2016年2月1日至2021年4月30日期间的物业费8500元；曹**杰于本判决生效之日起三十日内向洛阳慧生活物业管理有限公司支付2016年2月1日至2021年4月30日期间的生活垃圾处理费282元；驳回洛阳慧生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果曹**杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取78元，由洛阳慧生活物业管理有限公司负担30元，由曹**杰负担48元。本判决为终审判决。审判员  杨晓宇二〇二一年六月十日书记员  毛琳柯