黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1003民初476号原告：牡丹江恒丰物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。法定代表人：胡殿生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张睿，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙强，男，牡丹江恒丰物业管理有限责任公司项目经理。被告：张新春，男，1963年1月25日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：林云朋，牡丹江市铁岭法律服务所法律工作者。原告牡丹江恒丰物业管理有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）与被告张新春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒丰物业公司委托诉讼代理人张睿、孙强、被告张新春及其委托诉讼代理人林云朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业服务费5618.00元，违约金13150.00元，合计18768.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法判令被告偿还原告欠款本金及利息18766.00元；2.请求法院依法判令被告承担本案所产生的诉讼费以及为实现权利而产生的其他费用。庭审中，原告坚持变更之前的诉讼请求，放弃变更后的诉讼请求。事实和理由：2013年8月，原告恒丰物业公司通过竞标中标，与黑龙江世纪家园房地产开发有限公司建立物业管理服务关系，对牡丹江裕华园小区进行物业管理。牡丹江市阳明区前进街道二纺社区居委会确认证明辖区内的裕华园小区，自2013年成立至今一直由牡丹江恒丰物业管理有限责任公司提供物业服务，原告自中标之日起按照《物业管理条例》约定对该小区进行物业管理服务，并积极全面履行职责。原告持续为被告所居住的裕华园小区A号楼B单元C室、面积为67.38平方米房屋及裕华园小区A号楼D单元E室、面积为57.2平方米房屋，提供物业管理服务，被告应向原告支付物业费，但被告自2014年至2020年期间，拖欠物业费5618.00元未支付，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金13150.00元。原告多次向被告催缴，被告均不予理睬。据此，原告特向贵院提起诉讼，请予支持。被告张新春辩称，一、原告的法定代表人胡殿生于2019年1月15日出资50万元购买了牡丹江恒丰物业管理有限责任公司原股东高永江的百分之百股权，设立了新的牡丹江恒丰物业管理有限责任公司，而高永江没有将2019年1月15日以前拖欠的物业费的债权转让给胡殿生，现原告没有取得收取被告2019年1月15日前物业费的债权，故被告不欠原告2019年1月15日前的物业费；二、此案2014年至2018年4月以前的物业费已经超过诉讼时效，被告不予给付，而且在胡殿生收购恒丰物业公司股权之前的物业费，被告已与原股东高永江协商予以免除；三、恒丰物业公司占用本小区公用公共设施，谋取利润，不用于本小区的基本建设，本小区的盈利应冲抵部分物业费；四、被告没有和现恒丰物业公司签订物业管理合同，不受合同法的约束，被告没有给付原告物业费的义务，双方没有约定物业费的支付标准及违约金，现物业费的标准过高。综上，被告不欠原告2014年至2019年1月15日物业费及违约金，原告应与被告签订物业管理合同，针对合同收取相应的物业费。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于牡丹江市阳明区裕华园小区A号楼B单元C室、面积为67.38平方米；裕华园小区A号楼D单元E室、面积为57.20平方米。被告张新春系两处房屋所有权人，于2013年12月23日入住涉案房屋。原告恒丰物业公司与黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2013年8月30日签订《裕华园小区前期物业管理中标单位确认书》，恒丰物业公司于2013年9月至今为上述小区提供物业服务。原告恒丰物业公司与被告张新春于2013年12月23日签订《入住验收协议》及《承诺书》，协议约定住宅物业费标准为每月0.72元/平方米，每户每年收取楼道声控灯电费15元。原告起诉要求被告缴纳A号楼D单元E室物业费的期限为2014年9月10日至2015年9月9日及2017年9月10日至2020年9月9日；要求被告缴纳A号楼B单元C室物业费的期限为2014年9月10日至2020年9月9日。2019年12月30日原告通过在被告门口张贴催缴通知单的方式向被告书面催缴物业费，被告未缴纳物业费。原告主张违约金的依据为《业主手册》中管理费用第2条约定“每六个月交纳一次物业管理费用，按缴费具体时间安排，每超过1日收取千分之三滞纳金”。被告不缴纳物业费的抗辩事由为：原告公司法定代表人胡殿生于2019年1月15日出资50万元购买了牡丹江恒丰物业管理有限责任公司原股东高永江的百分之百股权，设立了新的牡丹江恒丰物业管理有限责任公司，而高永江没有将2019年1月15日以前拖欠的物业费的债权转让给胡殿生，现原告没有取得收取被告2019年1月15日前物业费的债权，故被告不欠原告2019年1月15日前的物业费。为证明以上抗辩主张，被告提交了私营企业基本注册信息查询单、牡丹江恒丰物业管理有限责任公司章程修正案、股权转让协议，本院对上述证据形式要件予以采信，对于被告的抗辩主张不予支持。本院认为，原、被告双方签订的《恒丰裕华园小区居民入住验收协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行。恒丰物业公司是裕华园小区合法的物业服务企业，其有权向欠缴物业费的业主追缴物业费。恒丰物业公司作为独立法人，系与全体股东与管理人员相互分离的实体，独立享有权利和承担义务，故公司股东、法定代表人发生变更，不影响恒丰物业公司作为独立法人存在，不影响物业服务协议效力，被告张新春以恒丰物业公司股东变更为由，抗辩称恒丰物业公司无权收取2019年1月15日之前物业费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告收取物业费是否超过诉讼时效问题，根据原告提供的证据能够证实原告于2019年12月30日向被告门口张贴催缴通知单，故原告主张2016年12月30日前的物业费因超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，原告恒丰物业公司向被告张新春主张裕华园小区A号楼B单元C室自2017年1月1日至2020年9月9日期间的物业费2201.00元（410.00元+597.00元+597.00元+597.00元）；裕华园小区A号楼D单元E室2017年1月1日至2020年9月9日期间的物业费1527.00元（509.00元+509.00元+509.00元）本院予以支持，其请求超出部分不予支持。对于恒丰物业公司主张张新春支付违约金的诉讼请求，本院认为，张新春未按协议约定标准及时间缴纳物业费，依约应承担相应的违约责任。恒丰物业公司主张的违约金计算标准过高，本院将以恒丰物业公司的损失为基础，结合合同履行以及张新春的主观因素等予以综合考量，酌定张新春按未交纳物业费的20%支付恒丰物业公司违约金745.60元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张新春于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江恒丰物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2020年9月9日期间欠缴的物业费3728.00元、违约金745.60元，共计4473.60元；二、驳回原告牡丹江恒丰物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135.00元，由被告张新春负担25.00元，由原告牡丹江恒丰物业管理有限责任公司负担110.00元。本判决为终审判决。审判员  崔思敏二〇二一年六月七日书记员  张 丽