辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1468号上诉人（原审被告）：王金鹏，男，1982年3月24日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：张智铖，系营口市站前区站前法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：营口市南湖物业服务有限公司，住所地营口市站前区南湖公寓小区B2甲1号。法定代表人：王余春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：哈杰，系营口市站前区东风法律服务所法律工作者。上诉人王金鹏因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王金鹏上诉请求：1.请求二审法院撤销（(2021)辽0802民初488号民事判决书，并予以发回重审或改判；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人存在严重违反物业服务合同的约定的情况，上诉人据此拒交物业费的理由是合法合理的。根据该合同第第一章总则的第6点，明确约定了被上诉人作为物业管理企业，有义务确保消防通道的畅通无阻，但是由于本小区商业用房使用人亚龙湾洗浴擅自搭建违章建筑，完全阻挡了小区北部楼群的消防通道，并且亚龙湾的停车场还堵塞了其他入口，导致一旦这几栋楼发生火灾或其他危险事件，消防车将无法做最快的救援，后果不堪设想。其次，被上诉人完全没有履行物业合同和法律法规赋予其相关义务。《物业管理条例》明确规定：“物业管理是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。”“物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例的违法建设的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。”另外，物业合同第二章五条也明确约定了物业公司应当对小区内的公用设施、共用部位进行管理、维护，但是该违建于2016年搭建至今，被上诉人从未对其制止或举报到有关部门，反而对业主的投诉置若罔闻，这显然是违法、违约的行为。更何况，该违建高度足以使不法人员攀爬到上诉人所在的楼层,具有很大的安全隐患，对于业主的基本安全诉求都无法保障，上诉人认为被上诉人作为物业服务企业并不称职。因此，上诉人认为被上诉人没有履行合同义务，更没有履行法定义务，所以通过拒交物业费的方式维权无可厚非。第三，被上诉人没有履行其与居委会签订的物业服务合同约定。在该合同中，被上诉人向居委会承诺做好协助安全防范工作、做好消防服务，对物业区域内违反法律法规的行为应当及时告知、建议、劝阻，但如上所述，被上诉人怠于或是故意不履行上述义务。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，支持上诉人的全部诉清。营口市南湖物业服务有限公司辩称，我方认为原判决事实清楚，判决准确，应该予以维持。主要理由是上诉人提出的关于消防通道的问题，说关于消防通道法律上都有相关的规定。我们作为物业方，每年受国家消防机关包括公安派出所的消防大检查，我们小区每年都被都被评为合格的过关的。所以这个问题不是小区业主担忧的问题，也不是说像他说的那样，这是第一个想说的。第二个他说的小区存在的违建这个状态，这个都是开发商当时的问题，跟有没有违建有没有手续都是开发商的事情。作为小区物业管理，我们管理的范围管理的职责，都是按照物业法和双方签订的物业合同进行履行的。这些问题如果发现违建或什么当事人不应在案中来提出，应该去向相关的执法部门去投诉。营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费人民币9576元，并按约定支付滞纳金，数额从欠付之日起至结清全部欠款之日止，按应付额的日3‰计算；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告王金鹏系天宇宏府小区业主，其所有的房屋建筑面积为113.97平方米。2013年3月20日，被告办理入住手续，与营口市南湖物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，约定物业费计费日期自2012年9月30日起计算，并交纳了2012年9月30日至2013年9月30日期间的物业费。2013年1月1日，营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会与原告签订3年期物业服务合同，合同约定服务内容主要包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务等，物业服务费收费标准为每月每平方米1元。2016年1月1日营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会与原告续签3年物业服务合同，合同主要内容同上。2019年4月16日营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会与原告续签至2019年12月31日，合同主要内容同上。2020年1月1日营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会与原告续签至2020年12月31日，合同主要内容同上。2013年9月30日至2020年9月29日期间，被告累计拖欠物业费9573.48元。一审法院认为，原告南湖物业与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费，原告主张被告交纳2013年9月30日至2020年9月29日期间的物业费，于法有据，一审法院予以支持，但原告主张的物业费金额计算有误，应更正为9573.48元。关于滞纳金，实为违约金，因约定的违约金标准过高，且被告并不是合同的相对人，故该院酌情调整为滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告主张权利之日起计算。关于被告提出的房屋存在质量问题的辩解意见，因房屋质量问题的责任主体为开发商，而不是物业公司，所以被告不能以此作为拒交物业费的合理理由。关于被告提出的违建问题的辩解意见，原告已作出合理解释，且原告没有执法权，即使发生违建原告也仅能通过向有关行政部门举报的方式进行管理，而无权自行处理，所以违建问题不能作为被告拒交物业费的合理理由。另外，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时交纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告王金鹏于该判决生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司物业费9573.48元及违约金，违约金以9573.48元为基数，自2020年9月3日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。上诉人主张小区内存在违章建筑而物业没有及时处理解决并及时告知有关主管部门，应不交或少交物业服务费。对于违章建筑被上诉人虽然无权自行处理，但确应向有关行政部门反映相关违建情况维护小区业主整体利益。作为相邻权的受侵害住户也可以直接向行政主管部门反映。即使被上诉人没有向行政主管部门反映违章建筑情况，也仅属于物业服务上的瑕疵，不属于损害业主利益的重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。另，小区居住环境的改善应靠小区业主与物业服务提供者共同努力共同维护，双方均不能置身事外。被上诉人作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。对上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的问题，上诉人亦可通过小区业主委员会统一向被上诉人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王金鹏负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十八日法官助理贾文震书记员宋洪峰