贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0425民初61号 原告：高某某，女，瑶族，1985年9月8日生，户籍地为湖南省城步苗族自治县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。 原告：吴某某，男，布依族，1981年11月7日生，户籍地为贵州省紫云苗族布依族自治县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。 委托诉讼代理人：陈汝昌，贵州袭明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：杨某某，女，汉族，1983年10月15日生，户籍地为贵州省紫云苗族布依族自治县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县新城区。 被告：吴某某1，男，汉族，1978年4月23日生，户籍地为贵州省紫云苗族布依族自治县。 被告：贵州紫云卓远房地产开发有限公司，地址为贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县新城区4-1号，统一社会信用代码：91520425076005094N。 法定代表人：朱长庚，系公司董事长，男，汉族，1963年8月29日生，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：杨海军，男，1980年9月10日生，汉族，户籍地为湖南省永州市祁阳县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。代理权限：一般授权代理。 原告高某某、吴某某与被告杨某某、吴某某1贵州紫云卓远房地产开发有限公司占有物返还纠纷一案，本院已于2020年8月13日作出（2020）黔0425民初915号民事判决书。原告高某某、吴某某不服该判决，向贵州省安顺市中级人民法院提起上诉。贵州省安顺市中级人民法院于2020年11月19日作出（2020）黔04民终1410号民事裁定书，裁定将本案发回紫云苗族布依族自治县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，分别于2021年5月7日、6月8日公开开庭审理了本案。第一次庭审原告高某某、吴某某及其委托诉讼代理人陈汝昌、被告杨某某、吴某某1、被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨海军均到庭参加了诉讼；第二次庭审原告高某某、吴某某及其委托诉讼代理人陈汝昌、被告吴某某1、被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨海军均到庭参加了诉讼，被告杨某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告吴某某1、杨某某对紫云自治县松山镇新城区紫欧雅郡1栋12单元2层1号房（房号为12-2-1室）内的装修全部拆除，恢复原状，并将该室内的所有物品全部搬出，将该商品房归还给二原告；2、本案诉讼费、律师费由被告吴某某1、杨某某承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，于2019年1月16日与被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司（以下简称卓远公司）签订《商品房买卖合同》，向其购买位于紫云自治县，房号为12-2-1、建筑面积为119.82㎡的商品房。总价款为215820元，付款方式为首付115820元，余款100000元为银行按揭贷款。原告高某某按合同约定于2019年1月14日将首付款115820元支付给卓远公司，卓远公司2019年1月25日将该商品房交付给二原告。二原告于2020年4月准备对房屋进行装修时，却发现被告吴某某1、杨某某不知何时已经对该房屋进行装修并在该房屋内居住。经询问被告杨某某，其向二原告出示《协议书》，并声称该房屋系被告吴某某1与其离婚时作为财产分配给共同生育的的孩子吴雨和吴天宇而由其代为管理使用。后经了解，系被告吴某某1撬门入室，偷换房门钥匙后对房屋进行装修所致。二原告向被告杨某某出示了《商品房买卖合同》，表明自己为该房屋的所有权人，要求其将装修部分全部拆除，将房内的所有物品全部搬出，并将房屋移交给原告，但被告予以拒绝。原告与其协商无果，为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼请，请求法院依法判决。 被告吴某某1辩称，1、被告并未撬门而入，因为其装修在前，原告购房在后，是原告方撬门而入；2、2015年吴某某1在紫欧雅郡做工程，紫欧雅郡没有钱付工人的工钱，其去借高利贷来给工人发工钱，朱长庚与其口头协商将争议房屋以1650元/㎡的价钱计算来抵扣其工程款，当时核算下来紫欧雅郡约欠其43万余元的工程款，当时没有签订施工合同，也没有工程款的核算清单，之后其与被告杨某某离婚，就将争议房屋作为离婚补偿给了杨某某；3、被告吴某某1、杨某某是合法占有争议房屋的，房屋于2016年由被告吴某某1、杨某某开始装修，若是没有事实缘由，是不会对房屋进行装修的，故不同意将房屋装修拆除。 被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司诉讼代理人杨海军辩称，被告吴某某1与朱长庚协商拿房屋抵工程欠款一事其不清楚，公司付总（付凯，公司负责人之一）告诉代理人，公司欠李某某的钱，因此将房屋抵押给她，后来公司无力偿还其欠款，李某某就向安顺市中级人民法院申请执行，公司将争议商品房抵押给李某某，抵押手续都齐全的。 当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人质证并进行证据交换，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1、原告提交的协议书、照片，证明被告吴某某1、杨某某在离婚时，在对案涉商品房没有合法权利的基础上对其进行财产分割并进行装修，该行为侵害了原告的合法权益。被告吴某某1质证称，其与被告杨某某2016年离婚并进行财产分割的，装修也是在原告2019年购买该商品房之前，说被告侵害原告合法权益，在时间顺序上不合情理。本院经审查认为，该协议系由被告吴某某1、杨某某二人合意签定，不能证明争议商品房的权属问题，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。2、原告提交的紫欧雅郡防盗门钥匙领取表，证明贵州紫云卓远房地产开发有限公司已将争议商品房交付给原告。被告吴某某1质证称，争议商品房的门是其更换的，原告方是如何取得钥匙不得而知。本院经审查认为，该份领取表上除原告高某某外，还有其他购房人的钥匙领取确认签字及按捺手印，领取时间为2019年1月25日，另结合被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司与原告高某某签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZY019）第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”可视为贵州紫云卓远房地产开发有限公司以“交付钥匙”的形式向原告高某某履行房屋交付使用的义务。该证据来源合法，客观、真实，对其证明目的，本院予以采纳。3、被告吴某某1提交的协议书，证明被告吴某某1与杨某某达成将争议房屋已进行分割的协议。原告质证称，被告吴某某1、杨某某对争议商品房没有处置权；被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司质证称，争议商品房不属于被告吴某某1的私人财产，其没有处分该房屋的权利。本院经审查认为，该协议系由被告吴某某1、杨某某二人合意签定，不能证明争议商品房的权属问题，故对该证据的证明目的，不予采纳。4、被告吴某某1提交的录音：一段是被告吴某某1与付凯的通话录音，证明紫欧雅郡欠被告吴某某1的工程款，并就涉案商品房的争议事宜与付凯商量过解决方案；另一段是被告吴某某1与原告吴某某的通话录音，证明被告吴某某1拥有争议房屋的使用权。原告质证称，针对第一段录音，表面上看不能确定对方是否是付凯本人，且从录音中听到付凯说自己也没有办法，由法院来处理；针对第二段录音，该录音并不能确认被告吴某某1是否拥有房屋的使用权，反而证明了原告方是通过合法途径拥有该房屋的使用权。本院经审查认为，第一段录音没有付凯本人的追认，其真实性不能确认，另从通话内容也无法反映出紫欧雅郡欠被告吴某某1的工程款，故无其他证据与之印证所证明的内容情况下，本院对该证据不予采信，第二段录音没有反映出被告吴某某1合法享有争议商品房的使用权，且房屋的权属问题应结合相关的证据确认，故对该份证据的证明效力不予认可。 根据当事人陈述、答辩并结合经庭审审查确认的证据，本院查明如下事实：原告吴某某、高某某系夫妻关系，2019年1月16日，原告吴某某、高某某（合同买受人）与被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司（合同出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＹ019），合同约定二原告购买位于紫云自治县新城区，建筑面积119.82㎡，该商品房按套计算总价款为215820元。2019年1月14日，原告高某某向被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司支付115820元购房首付款，同年1月18日二原告到紫云苗族布依族自治县房地产管理中心对涉案房屋办理销售合同备案登记（合同备案号Ｙ19001572，业务类型为预售合同备案，购房人吴某某、高某某，房开商为贵州紫云卓远房地产开发有限公司）。2019年1月25日原告高某某领取房屋钥匙。 另查明，安顺市中级人民法院在执行李某某与卓远公司民间供货纠纷一案中，于2017年10月24日作出（2017）黔04执114号执行裁定，26日作出协助执行通知，将卓远公司建设的“紫欧雅郡”项目一期住宅41套、商业用房16间予以查封。后双方达成《执行还款付息协议》。后卓远公司将已被查封的案涉商品房出售给原告高某某、吴某某，并完成商品房买卖合同的签订、网签、首付款支付。 再查明，被告杨某某与被告吴某某1于2016年2月1日经本院调解离婚，本院出具（2016）黔0425民初133号民事调解书，调解内容包括孩子的抚养及共同修建的房屋（未明确房屋的位置）及车辆的归属问题。2016年4月1日，双方私下另签订协议约定将紫欧雅郡1栋12单元201室即涉案房屋赠与双方共同生育的子女，在子女未成年之前由被告杨某某代为管理使用，被告吴某某1、杨某某于2020年3月完成对案涉商品房的装修并且居住至今。 本案争议焦点：1、涉案商品房是否系二原告合法取得，有无法律依据。2、被告吴某某1、杨某某现居住的涉案商品房是否系合法取得，有无法律依据。 本院认为，关于争议焦点1,原告高某某、吴某某于2019年1月16日与被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司就争议商品房签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ZY019）并按照合同约定于2019年1月14日支付了115820元购房首付款，同年1月18日在紫云苗族布依族自治县房地产管理中心办理了销售合同备案，且被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司于2019年1月25日以“交付钥匙”的形式向原告高某某履行房屋交付使用的义务。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，预告登记的目的在于保障房屋买受人预期物权的实现，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权，故对于涉案商品房，原告系合法取得。本案中，对于二原告诉请拆除涉案商品房装修物的问题，本院认为，原告在签订房屋买卖合同之前，已到涉案商品房现场查看过房屋状况，当时房屋已进行部分装修，二原告在购房时已明知该房屋进行过装修，仍然继续签订购房合同，由此推定原告对涉案商品房已进行过装修的事态知晓并且接受该事态存在，故对原告主张拆除涉案商品房装修的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点2,庭审中，被告吴某某1辩称其与被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司董事长朱长庚达成口头协议：用涉案商品房以1650元/㎡单价计价来抵扣被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司欠其约43万元的工程款，被告吴某某1主张其已取得涉案商品房占有、使用权，但在举证期限内未针对其主张提供相关证据加以证明，依法应承担举证不力的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”之规定，取得不动产合法占有或使用权的方式是依法登记。本案中，被告吴某某1、杨某某虽然正在管理、使用涉案商品房，但对涉案商品房无购房依据，也无二被告所辩称的抵扣工程款依据，更未在相关部分进行登记，被告吴某某1、杨某某占有、管理、使用涉案商品房不具合法性，故二原告诉请要求被告吴某某1、杨某某归还涉案商品房给二原告，理由充分，本院予以支持。另外，针对被告吴某某1、杨某某因装修案涉房屋的损失，其可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告吴某某1、杨某某于本判决生效之日起30日内，将紫云自治县新城区紫欧雅郡x栋x单元x层x号商品房归还给原告高某某、吴某某。 二、驳回原告高某某、吴某某的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取2269元，由被告吴某某1、杨某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  陈 虹 审 判 员  韦 江 人民陪审员  扬子江 二〇二一年六月八日 法官助理余梅 书记员郑伟 附：诚信风险提示书 诚信风险提示书 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或延迟履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条，《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪，非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。