辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7969号上诉人（原审被告）：穆广礼，男，1963年4月21日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区。委托诉讼代理人：张凤武，辽宁古京律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁古京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张峻熙，男，1988年9月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：徐锋镖，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆峰，辽宁盛恒律师事务所律师。原审被告：王相一，男，1962年7月10日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区。原审被告：陶玉秀，女，1978年2月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人穆广礼因与被上诉人张峻熙，原审被告王相一、陶玉秀房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆广礼上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人承租房屋是为了经营使用，因办理不了消防审批手续，被消防部门责令停业，房屋使用目的不能实现，是由于被上诉人未提供房屋来源手续的违约行为导致的，被上诉人构成根本违约，应由被上诉人承担违约责任。上诉人无过错不应承担租金及占用费。一、被上诉人拒绝提供办理案涉房屋消防手续的文件，配合办理消防审批，导致案涉房屋不能办理消防审批手续，被公安消防部门责令停业。所以，案涉房屋虽然为上诉人占用，但是案涉房屋经营需要办理消防审批手续系法律的强制性要求，因不能办理消防手续，不能正常营业,上诉人签订合同的目的不能实现。依据双方合同第一条第2项规定；“甲方（即被上诉人）保证根据乙方要求提供相关权属文件或者陪同乙方（即上诉人）到房产登记部门查询”，依据房屋租赁合同的性质，出租方也应当提供相关手续，配合办理相关审批.但本案中被上诉人拒绝提供相关文件，致使不能办理消防审批，违反了合同约定及法律规定。正是由于被上诉人违约造成上诉人不能使用房屋。被上诉人的违约行为与不能使用房屋存在直接因果关系，所以上诉人拒绝支付租金合理合法。一审法院认为没有办理消防审批未影响上诉人占用使用房屋，显然属于适用法律错误。上诉人是不能使用房屋的。上诉人办理消防审批时，审批部门告知，因房产证显示用途为“办公”，但其他文件显示用途为“住宅”存在矛盾之处。因此要求上诉人到房地产大厦一层调取投入使用时间和投入使用性质的文件。上诉人曾自己到房地产大厦调取了文件，但后由于房产部门以上诉人不是房主为由将文件收回。在此种情况下，上诉人多次找到被上诉人代理人要求配合调取，但被上诉人坚决拒绝。致使至今不能办理消防审批。二、案涉房屋沈河区八纬路48号H-J轴系案外人孙迟所有。上诉人与被上诉人签订合同时被上诉人并没有告知上诉人，并且是被上诉人将H-J轴房间内的物品搬出，将房屋交给上诉人。合同第一条第1项、第4项均明确说明超出登记的面积部分归上诉人使用。可见超出登记面积的部分是一定存在的。如果被上诉人否认超出登记部分指的是H-J轴，那么就应当指出超出登记部分在哪里。事实上房屋房屋内已经没有其他超出登记面积的部分了。一审法院应当就超出登记面积部分查明具体位置，或者要求被上诉人说明具体位置。但一审法院没有这样做，就认定H-J轴不是超出登记部分面积，显然错误。合同第八条第3款第（3）项机第十条第款约定，甲方因产权纠纷导致乙方不能正常经营的，甲方应返还租金并赔偿装修损失。所以，被上诉人将第三人所有的房屋出租给上诉人使用，因发生产权纠纷造成上诉人不能使用房屋，违反了双方的约定。按第十条第款约定，被上诉人无权收取租金。一审法院应当结合合同及案涉房屋的产权证查明房证面积和超出部分面积的具体位置，此点对本案至关重要，但一审法院没有查清，属于事实不清。张峻熙辩称，请求维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、对于上诉人提出的办理消防手续及违约金的问题，在双方签订的租赁合同中有明确约定。首先，被上诉人出租给上诉人的是房屋，并不是经营场所，对经营场所办理消防手续，法律规定就是上诉人（承租方）一方的义务。本案上诉人混淆了房屋和经营场所的概念，答辩人具有不动产中心颁发的房产证，就证明答辩人出租的房屋合法。房屋出租给上诉人后，上诉人要进行装修改造，以达到符合其经营条件的经营场所，按《消防法》的规定，建设单位应当向公安机关（2019年“消防法”修改后为城建部门）消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。上诉人作为建设单位，申报的义务人当然是上诉人。因此，办理消防手续是上诉人一方的义务，因上诉人自己办理不下来消防手续应由上诉人自行承担相应的不利后果。第二，上诉人未按约定支付房屋租金是事实，一审中上诉人一方对此也承认，因上诉人一方违约在先，被上诉人作为出租方有权依据租赁合同向违约方收取违约金。因此，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。三、就上诉人一方主张其损失的问题，因上诉人一方已经在沈阳市沈河区人民法院另行起诉，沈河法院已经通知被上诉人一方开庭日期，定于2021年6月16日开庭，因此，本案中不需要对上诉人一方的损失方面的抗辩进行审理。王相一述称，同上诉人意见。陶玉秀述称，请求维持原判。张峻熙向一审法院起诉请求：1.穆广礼、王相一、陶玉秀按《房屋租赁合同》第三条约定向原告支付从2019年10月10日至2020年1月9日房屋占用费5万元（自2020年1月10日至实际交还房产日房屋占用费按《房屋租赁合同》第三条约定计算）；2.穆广礼、王相一给付免租期房屋租金5万元；3.穆广礼、王相一给付违约金5万元；4.解除原告与穆广礼签订的《房屋租赁合同》，穆广礼、王相一、陶玉秀腾空房屋，将承租房产交还原告；5.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告系沈阳市沈河区八纬路48号（一层：A-H，1-7轴，J-K，1-3轴二层：A-J，1-7轴）、建筑面积548平方米房屋的所有权人，房屋规划用途为办公。2018年7月6日，原告作为甲方（出租方），被告穆广礼作为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的房屋坐落于沈阳市沈河区轴房屋，登记的建筑面积共计548平方米、超出登记的建筑面积的部分（详见附件照片）由乙方免费使用。租赁期为87个月，自2018年7月10日起至2025年10月9日止，自本合同生效之日起算。租金为前三年20万元/年，从第四年开始，每年租金递增1万元，第一年租金分两次支付，从第二年起，每年支付一次，支付方式为上打租。乙方享受三个月的免租期，自2018年7月10日起，至2018年10月9日止。2018年7月10日至2019年10月9日期间，房租为20万元，2018年7月15日前，乙方支付15万元，2018年8月15日前，乙方支付剩余5万。2019年10月10日至2020年10月9日期间，房租为20万元，2019年9月10日前乙方一次性支付。合同第八条2约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权采取合同第十二条的通知方式单方解除合同：……（2）未经甲方书面同意，进行转租、转借、转兑、抵押、质押租赁房屋等行为……（6）违反合同第三条约定未足额预付租金，逾期超过15天的……。合同第八条3约定：租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权采取合同第十二条的通知方式解除合同：（1）甲方未按照约定交付租赁房屋，迟延交付超过10天的；（2）租赁房屋原有主体出现严重质量问题，严重更影响乙方经营并可能危及乙方或第三人人身及财产安全的；（3）甲方因产权纠纷导致乙方不能正常经营的。合同第九条1约定：乙方签订本合同时，已经仔细检查了租赁房屋的现状和性能，包括但不限于确认租赁房屋供电、供暖、排水、消防设施及水电实际供应情况、屋内设施、内外墙状况，房屋权属证书等，确认该租赁房屋符合乙方的承租经营要求，能够实现乙方的租赁目的。甲方不保证在租赁房屋交付给乙方后，上述性状不发生变化。如有需要，乙方需自行与相关部门协调解决。乙方不得以此要求减少租金或解除合同。合同第十条1约定：乙方有任何违约行为或提前解除合同，乙方需于10日内将免租期房屋租金补交给甲方。合同第十条4约定：乙方有本合同第八条第2项所列行为的，除甲方有权单方解除合同外，乙方交付的全部费用（包括但不限于租金、押金、物业费等）不予退还，同时乙方须向甲方赔付3个月的租金（以当年的租金标准算），如乙方行为给甲方造成了其他损失，乙方向甲方赔偿。合同第十条5约定：甲方有本合同第八条第3项所列行为的，除乙方有权单方解除合同外，甲方需将乙方已交付的剩余租金及押金返还给乙方，同时需赔偿乙方剩余装修损失，如甲方行为给乙方造成了其他损失，甲方需向乙方赔偿。后被告王相一伪造其与原告之间的《房屋租赁合同》，办理了沈阳市沈河区金沐泉浴馆的工商登记，经营者登记为王相一，并将涉案房屋中的70平方米租赁给被告陶玉秀，租期为2019年6月10日至2024年6月9日，租金为每年60000元。2019年10月18日，原告向被告穆广礼、王相一发出律师函，通知二被告解除合同，希望二被告在2019年10月22日前偿还拖欠的全部租金、立即搬离租赁房产、承担违约责任，并联系交还房屋。庭审中，被告穆广礼、王相一称2018年9月前发现涉案房屋无法办理消防审批手续，浴池于2018年10月31日停业。涉案房屋现由被告穆广礼占有使用，被告王相一为其看房子。原告与被告穆广礼、王相一均认可涉案房屋租金交纳至2019年10月9日。一审法院认为，原告与被告穆广礼之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现原告主张解除合同、被告同意解除合同。对此予以认可。被告陶玉秀已将房屋交还被告王相一，庭审中，被告穆广礼与王相一亦均认可房屋系由穆广礼占有使用，故对原告主张被告王相一、陶玉秀承担责任的诉讼请求，不予支持，应由被告穆广礼将涉案房屋腾空并交还原告。关于原告主张被告支付房屋占用费的问题。被告穆广礼辩称因原告存在违约行为导致双方合同解除，不应承担租金及占用费。被告该主张已在一审法院另案主张权利，本案中对此不予处理。一审法院认为，根据本案实际情况，涉案房屋虽未办理消防审批手续，但并未影响被告穆广礼实际占有使用涉案房屋，且双方虽在合同中约定超出登记的建筑面积的部分（详见附件照片）由乙方免费使用，但庭审中，原、被告双方均认可合同并未附有照片，被告穆广礼亦未提交相关证据证明合同中约定的超出登记建筑面积部分即为沈河区八纬路48号H-J轴，故对被告主张因其承租房屋存在产权纠纷导致无法经营，不予采信。综上，被告穆广礼应支付原告房屋租金及占用费（自2019年10月10日起至实际腾房之日止，按照年租金200000元计算）。关于原告主张被告支付免租期租金及违约金的问题。原、被告双方在合同中明确约定如被告存在将房屋转租、逾期预付租金的情况，应支付免租期租金及违约金，故对原告该主张予以支持，被告穆广礼应支付原告免租期租金50000元（200000元÷12个月×3个月）、违约金50000元（200000元÷12个月×3个月）。一审法院判决：一、解除原告张峻熙与被告穆广礼于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告穆广礼于判决发生法律效力后15日内将涉案房屋腾空并交还原告张峻熙；三、被告穆广礼于判决发生法律效力后15日内支付原告张峻熙房屋租金及占用费（自2019年10月10日起至实际腾房之日止，按照年租金200000元计算）；四、被告穆广礼于判决发生法律效力后15日内支付原告张峻熙免租期房屋租金50000元；五、被告穆广礼于判决发生法律效力后15日内支付原告张峻熙违约金50000元；六、驳回原告张峻熙的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告穆广礼负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，上诉人根据经营需要，自行改造或添加相关设施、设备，并自行到消防、卫生、工商等部门办理相关手续，对此被上诉人不承担任何责任。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人与被上诉人均认可案涉合同已于2019年10月18日解除，故一审判令解除合同并判令上诉人腾退房屋、给付租金及占用费并无不当。因合同中明确约定如上诉人存在将房屋转租、逾期预付租金的情况，应支付免租期租金及违约金，王相一未经过被上诉人同意将部分案涉房屋转租给陶玉秀，上诉人亦未按期给付租金，构成违约，故一审对被上诉人要求上诉人给付免租期租金及违约金的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人拒绝提供办理案涉房屋消防手续的文件，配合办理消防审批，导致案涉房屋不能办理消防审批手续，被公安消防部门责令停业的问题，因合同约定上诉人根据经营需要，自行改造或添加相关设施、设备，并自行到消防、卫生、工商等部门办理相关手续，对此被上诉人不承担任何责任，上诉人并未提交充分证据证明被上诉人未配合调取相关证明文件，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人将第三人所有的房屋出租给上诉人使用，因发生产权纠纷造成上诉人不能使用房屋，违反了双方的约定的问题，本院认为，即便上诉人主张的案外人要求其腾退案外人所有的房屋一事属实，但亦不足以导致上诉人无法继续使用被上诉人所有的房屋，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人穆广礼负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。