江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1213号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏宽宜物业管理有限公司，住所地连云港市连云区宿城街道办事处桃源路1号。法定代表人：汪秀兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴徽、顾倩，江苏蓝昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港海发旅游商业发展有限公司，住所地江苏省连云港市连云区墟沟镇海滨大道2号阳光国际D08室。法定代表人：胡洁君，该公司总经理。委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。委托诉讼代理人：金同友，江苏顺策律师事务所律师。上诉人江苏宽宜物业管理有限公司（以下简称宽宜物业公司）因与被上诉人连云港海发旅游商业发展有限公司（以下简称海发旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宽宜物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1.一审认定租期的起算时间错误。上诉人虽与被上诉人于2018年5月23日签订房屋租赁合同，但直至2018年8月1日进行水电交接时，被上诉人才将涉案的部分房屋交付上诉人使用，因此租期起始时间为2018年8月1日，30万元租金所对应的租期为2018年8月1日至2019年7月31日。一审判决上诉人支付2018年5月23日至2019年12月31日期间的租金没有事实与法律依据。2.被上诉人并未交付全部房屋，应当赔偿上诉人的损失。根据合同约定，被上诉人应当将位于连云区××街道××××××室内外设备交付给上诉人使用，但在1年的租期内，被上诉人并没有将一楼面积约为500平方米的会议室及三楼面积约100平方米的餐厅（约占租赁房屋总面积的三分之一）交付，对于这部分损失已经依法提起反诉，被上诉人应当赔偿。3.对于2018年8月1日至2019年12月31日期间的租金，应当按照上诉人实际使用的房屋数量计算。一年租期期满后上诉人多次与被上诉人商量续租事宜，被上诉人均无任何回复，在此期间上诉人仅使用了xx、xx、xx、xx以及一楼的两间办公室，而一审判决上诉人按照使用全部房屋的价格给付租金明显与事实不符。4.一审判决上诉人支付125918元水费没有事实与法律依据。根据租赁合同约定，租赁期间的水费由上诉人向宿城街道水利站交纳，因此被上诉人无权主张水费。而一审法院仅根据宿城水利站出具的《枫树山庄水费缴纳说明》、《说明》，就认定水费己经由连云港某林业发展有限公司以相关款项冲抵的方式实际缴纳。对于宿城水利站与连云港某林业发展有限公司之间是否存在债权债务关系及数额均没有审查，即便是连云港某林业发展有限公司代被上诉人缴纳，连云港某林业发展有限公司、被上诉人均没有通知上诉人，因此对上诉人不产生任何效力。另外，上诉人在将室内水阀全部关闭后，水表依然高速运转。经上诉人测量，室内水阀全部关闭后水表依然产生103吨流量的水费，通过接处警工作登记表也可看出涉案房屋总水表有两条管道，其中有一条去向不明。一审法院未对水表、水管等现场进行勘察及测量，就判决支付125918元水费，无事实依据。被上诉人海发旅游公司二审辩称：1.租金起算时间，有双方签订的书面房屋租赁合同以及除水电费交接清单以外的其他书面交接证据为证，并且在之前被上诉人委托律师发的律师函给上诉人时，上诉人相关回函等内容均视为对租期起算时间的确认，并且上诉人也事实上按照一审判决认定的起算时间支付了全年租金。2.全部房屋都已交付给上诉人使用，上诉人在之前的相关回函沟通过程中均已经确认，并且也是按照全部房屋的约定实际支付租金，上诉人称部分房屋未交付使用不属实，且上诉人也不能提供任何证据予以证明其上诉观点。3.上诉人在租期期满后的实际使用期间一直对房屋进行实际占有使用，在此期间均未提出任何质疑和异议，依据相关规定，应当参照合同约定租金支付实际占用的期间的租金，所以一审认定事实有法律依据。4.一审判决支付水费是建立在被上诉人一审时候提供充分证据基础上依法予以确认，并且上诉人在一审时候对水费产生吨数也是确认的，对产生水费的单价也是视为认可的。上诉人一审期间变更主张水费被别人偷用，但并未提供证据予以证明，一审判决中已经释明上诉人可以在提供相关证据后另案向相关偷水人员主张权利，所以一审判决已经查明涉案的相关事实，依法对上诉人的一审诉求进行支持，且该判决并未损害上诉人的其他相关权益。综上，请求维持原判。海发旅游公司向一审法院提出诉讼请求：判令宽宜物业公司给付租金182258.00元及水费125918元，共计308176元及其逾期付款利息，并承担本案受理费。宽宜物业公司向一审法院提出反诉请求：海发旅游公司赔偿其损失10万元及利息，并承担反诉费用。一审法院认定事实如下：2018年5月23日，海发旅游公司作为甲方与江苏某保安服务有限公司（以下简称某公司）作为乙方签订《房屋租赁合同》，某公司系宽宜物业公司在签订合同预成立的公司，后未能成立，由新成立的宽宜物业公司代替某公司履行该《房屋租赁合同》的权利义务，双方对此均无异议。合同约定由甲方将位于连云港市连云区××街道××××××室内外配备的各种家具和设备、设施、树木租赁给乙方作办公使用，合同期限为1年，自2018年5月23日起至2019年5月22日止；合同租金总额30万元，不含水电，乙方租金按季度预付，自本合同签订之日起付第一季度租金75000元，余下租金必须于每季度提前十日缴纳，不得滞后；租赁房屋水费由乙方负责，租赁期间水费由乙方直接向宿城街道水利站缴纳；在合同履行期间，双方均应恪守诚实信用的原则，严格遵守各项条款，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担……合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方于2018年8月1日进行了水电交接，并形成《水、电交接单》，内容为：“枫树山庄截止2018年7月31日电表数为2726.53，水表数为33941，从2018年8月1日起水、电费由江苏某保安服务有限公司自行承担。”宽宜物业公司于2018年12月26日交纳租金150000元、于2019年5月31日交纳租金75000元、于2019年6月6日交纳租金75000元，合计300000元。宽宜物业公司租用涉案房屋及设施至2019年12月31日搬出，之后不再租用，并将房屋及设施交还。宽宜物业公司在租赁房屋期间，于2018年12月14日支付海发旅游公司租赁房屋电费4679.19元。当事人有争议的事实：1.《房屋租赁合同》租期的起算时间。海发旅游公司主张为合同约定的起算时间即2018年5月23日，宽宜物业公司主张房屋实际交付时间即2018年8月1日交接水电的时间。宽宜物业公司主张的依据为双方的《水、电交接单》，认为该交接单的形成时间为2018年8月1日是房屋实际交付时间，海发旅游公司对此不予认可，并提供枫树山庄客房、大厅及厨房物品清单2份，证明在水电交接单之外双方还有其他交接，宽宜物业公司对该2份交接单的真实性亦予以认可，但该2份交接单均没有形成时间，海发旅游公司认为该水电交接单仅能证明交接水电的时间，不能证明实际交付房屋的时间。一审法院认为，租赁合同约定的租期起算时间为2018年5月23日，宽宜物业公司以双方之间的水电交接单的形成时间作为海发旅游公司交付租赁房屋时间从而作为租期起算时间，海发旅游公司对此不予认可，且海发旅游公司亦举证证明双方之间尚有其他物品交接，水电交接并非双方的唯一一次交接，一审法院认为宽宜物业公司以此作为租赁房屋实际交付时间无法律依据，依法不予支持，房屋租赁合同租期的起算时间应当为合同约定的2018年5月23日。2.关于《房屋租赁合同》在履行过程中实际使用的房屋。海发旅游公司主张枫树山庄的全部房屋及设施都交给宽宜物业公司使用，宽宜物业公司主张只使用了其中部分房屋，而约占枫树山庄总建筑面积三分之一的房屋即一楼约500平方米的会议室和三楼约100平方米的餐厅未能使用，且系海发旅游公司不允许其使用，宽宜物业公司就其主张未能提供证据证明。一审法院经认为，海发旅游公司出租给宽宜物业公司的枫树山庄是一个整体，双方签订租赁合同时也约定是枫树山庄的全部房屋及设施，宽宜物业公司主张承租期间因海发旅游公司原因未能全部使用承租房屋，但未能提供充分证据证明，海发旅游公司亦不予认可，一审法院依法不予支持，故租赁物按枫树山庄的全部房屋及设施计算租金。3.关于宽宜物业公司承租期间的水费。海发旅游公司主张水费自2018年8月1日起水表表底双方确认为33941吨，截止2019年10月30日水表数为82371吨，相减产生48430吨水费，按照2.6元/吨收费标准计算水费为125918元。宽宜物业公司对水表计数表示没有异议，但认为在海发旅游公司催交水费时，其已经向海发旅游公司提出枫树山庄的自来水管道另有接口或存有尚不明确的漏水，并向法院提供于2019年7月17日报警的《接处警工作登记表》及薛某某的书面证明，宽宜物业公司在报警时称怀疑有人偷水，但警察认为无法确认水是否被偷，要求其另行寻求帮助；枫树山庄总水表后有新旧两条管道，旧管道埋入地下，去向不明，新管道接入山庄，一楼厨房内控制总阀在无人用水和关闭该阀门情况下，总水表均快速运转。宽宜物业公司以此证明承租的枫树山庄内的水管有问题，不应该按照水表数承担相应水费，并认为按照合同约定水费应当由其直接向连云港市连云区宿城水利站（以下简称宿城水利站）缴纳，海发旅游公司无权向其收取水费，因此不同意按48430吨缴纳水费。为此海发旅游公司向法院提供连云港市连云区宿城乡人民政府2011年4月25日给连云港市物价局连云分局的《关于调整自来水水价的申请》，显示要求按2.6元/吨收取水费，连云港市物价局连云分局回复原则同意按此报告试行，待市物价局正式批文下达后，再按市物价局批复执行。海发旅游公司主张此后物价局至今没有正式批文下发，宿城水利站按2.6元/吨标准收取水费有合法依据；海发旅游公司提供宿城水利站分别于2020年9月10日、2020年9月28日出具的《枫树山庄水费缴纳说明》及《证明》各1份，内容分别为：枫树山庄自2018年8月1日起至2019年10月30日止，共产生水费48430吨，按2.6元/吨计费，共产生125918元水费；自2016年11月12日至2020年8月11日枫树山庄产生的水费318994元，已经由海发旅游公司的代管上级部门连云港某林业发展有限公司以相关款项抵冲的方式实际缴纳。海发旅游公司以此证明其向宽宜物业公司主张水费合法、合理，并认为薛正峰的证明属证人证言，但没有出庭，对薛某某出具的书面证明不予认可。一审法院认为，宽宜物业公司承租房屋所产生的水费按约定由其缴纳，但宽宜物业公司没有按约定缴纳，租赁期间产生的水费已经由海发旅游公司的代管上级单位代缴，故海发旅游公司有权要求宽宜物业公司支付相应的水费；海发旅游公司提供的证据可以证明在宽宜物业公司承租期间自2018年8月1日起至2019年10月30日止用水48430吨，按2.6元/吨计费，产生125918元水费的事实；宽宜物业公司主张枫树山庄的自来水管道另有接口或存有尚不明确的漏水，但提供的证据不能充分证明其主张，一审法院对该主张不予支持。一审法院认为，海发旅游公司与某公司之间的房屋租赁合同合法有效。宽宜物业公司代替某公司与海发旅游公司履行该租赁合同，亦是双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法予以确认，故该租赁合同中某公司的权利义务由宽宜物业公司行使并承担。海发旅游公司按照合同约定在签订租赁合同后将租赁房屋交付宽宜物业公司使用，合同约定的租赁期限于2018年5月23日起至2019年5月22日止的1年期间，宽宜物业公司作为承租人，向海发旅游公司支付了约定的1年期间的租金30万元，在租赁合同期满后双方未继续签订合同的情况下，宽宜物业公司又使用租赁房屋至2019年12月31日，海发旅游公司对此亦未提异议，该期间视为双方之间形成不定期的租赁合同关系，海发旅游公司要求宽宜物业公司按照原租赁合同约定的租金标准支付期间租金182258元（从2019年5月23日计算至2019年12月31日止，按照25000元/月×7个月+12月份7258元），低于实际产生的183288元（30万元/年÷365天×223天），符合法律规定，一审法院依法予以支持；对宽宜物业公司反诉主张其没有全部使用承租的枫树山庄全部房屋及设施，应当由海发旅游公司赔偿其损失10万元的反诉请求，因未能提供充分证据证明，该主张无事实法律依据，一审法院依法不予支持。宽宜物业公司承租期间产生的水费按照租赁合同约定应当由其向宿城水利站缴纳，而海发旅游公司主张枫树山庄2018年8月1日起至2019年10月30日止的水费125918元已经由其代管上级主管部门代为缴纳给宿城水利站，故海发旅游公司主张不违反法律规定及双方约定，一审法院依法予以支持，该水费宽宜物业公司亦应当给付海发旅游公司。宽宜物业公司认为该期间有他人偷水或枫树山庄水管管道有其他情形，可另行主张权利。对海发旅游公司主张的上述租金及水费的利息，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.宽宜物业公司于判决发生法律效力之日起十日内给付海发旅游公司租金182258元及水费125918元，合计308176元及其利息（利息以308176元为基数，自2020年8月11日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）。2.驳回宽宜物业公司要求海发旅游公司赔偿损失10万元本息的反诉请求。案件受理费5922.64元、反诉费1150元，合计7072.64元，由宽宜物业公司承担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提供新的证据。关于宽宜物业公司提出的上诉理由，经查：1.根据涉案租赁合同，海发旅游公司与宽宜物业公司明确约定租期从2018年5月23日开始，并未约定租期从水电交接时间起算，宽宜物业公司主张以双方于2018年8月1日进行水电交接时间作为房屋交付和租期起算时间无事实依据，海发旅游公司对此亦不认可，因此该主张不能成立。2.宽宜物业公司称其并未使用一楼约500平方米会议室和三楼约100平方米的餐厅，海发旅游公司应当赔偿其损失10万元，但是宽宜物业公司在其租赁期间并未向海发旅游公司提出涉案租赁房屋没有全部交付，因此应认定宽宜物业公司在租赁期间已经使用了合同约定的全部租赁房屋；此外，宽宜物业公司在房屋租赁期满之后至2019年12月31日仍然使用涉案房屋，并未向海发旅游公司返还，因此应按照合同约定的租金标准支付此期间的全部租金。3.关于2018年8月1日至2019年10月30日期间的水费125918元，费用已经由海发旅游公司的代管上级单位代缴，故海发旅游公司有权主张；但宽宜物业公司提供的证据能够证明自来水管道另有接口或存有尚不明确的漏水等问题，海发旅游公司提供的出租房屋存在瑕疵，对于相关水费的产生应当承担主要责任，本院综合案件实际情况及双方各自的责任，酌定由宽宜物业公司按30%的比例承担，即37775.4元。本院认为，上诉人宽宜物业公司公司的部分上诉请求能够成立，一审判决认定事实清楚，但判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持连云港市连云区人民法院(2020)苏0703民初1403号民事判决第二项。二、变更连云港市连云区人民法院(2020)苏0703民初1403号民事判决第一项为：被告江苏宽宜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付连云港海发旅游商业发展有限公司租金182258元及水费37775.4元，合计220033.4元及其利息（利息以220033.4元为基数，自2020年8月11日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费5922.64元（海发旅游公司已预交）、反诉费1150元（宽宜物业公司已预交），合计7072.64元，由江苏宽宜物业管理有限公司负担5067.64元，由连云港海发旅游商业发展有限公司负担2005元。二审案件受理费7072.64元（宽宜物业公司已预交），由江苏宽宜物业管理有限公司负担5067.64元，由连云港海发旅游商业发展有限公司负担2005元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年六月三日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。