辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终973号上诉人（原审被告）：宏运地产阜新有限公司，住所地阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：武健，系公司员工。委托诉讼代理人：李慧，辽宁万策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佐秀芬，女，1960年7月23日出生，汉族，住阜新市太平区．被上诉人（原审被告）：沈阳嘉润置业代理有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街17号4F-08M-117号。法定代表人：印巧悦，系公司经理。委托诉讼代理人：王华楠，辽宁紫剑律师事务所律师。上诉人宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运地产）因与佐秀芬、沈阳嘉润置业代理有限公司（嘉润置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人宏运地产的委托诉讼代理人李慧、武健，被上诉人佐秀芬、被上诉人嘉润置业的委托诉讼代理人王华楠到庭接受了询问，本案现已审理终结。宏运地产上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销细河区人民法院（2021）辽0911民初403号民事判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决：所依据的事实不清，判决结果错误。具体理由如下：一、上诉人未收到过被上诉人佐秀芬交纳的25，000.00元定金，且案涉25，000.00元也并非定金，不属于购房款的一部分，不应由上诉人退还，而应由实际收取人被上诉人沈阳嘉润置业代理有限公司（以下称“沈阳嘉润公司”）负责退还。本案中，被上诉人为代志鹏的母亲，其向被上诉人沈阳嘉润有限公司交纳了25，000元定金。但上诉人收取的是代志鹏交纳的购房款168，546.00元，其中并不含有被上诉人佐秀芬交纳的定金25，000.00元。上诉人与被上诉人佐秀芬之间没有房屋买卖合同关系。并且，上诉人在被上诉人沈阳嘉润公司向上诉人提交代志鹏的《情况说明》及《退房申请》后，已将所收到的全部购房款返还给被上诉人代志鹏。根据上诉人与被上诉人沈阳嘉润公司签订的《宏运铂郡项目销售代理商务标》的附件二中，对电商服务费，作了明确约定，说明，该20，000.00元的电商服务费与购房款不同，不是购房款的一部分。同时，也与主合同《宏运铂郡项目销售代理商务标》约定的“销售服务费”不同，不属于“代理合同纠纷”。主合同系代理关系，而附件二中约定的是双方合作的事项。在约定“电商服务费”的附件二中，上诉人与被上诉人沈阳嘉润公司达成合作合意，由被上诉人收取购房者20，000.00元的“电商服务费”后，上诉人为交纳“电商服务费”的购房者提供相应的购房优惠。20，000.00元的“电商服务费”由被上诉人沈阳嘉润公司收取后并未向上诉人支付，是由被上诉人沈阳嘉润公司单独为购房者出具的收据。也就是说，该“电商服务费”是被上诉人沈阳嘉润公司与上诉人间签订的一份销售促销（合作）合同，即其销售出一套房屋，向购房者收取两万元的“电商服务费”，上诉人就对该购房者提供购房优惠。但若该购房者退房，被上诉人沈阳嘉润公司应当将其收取的两万元“电商服务费”单独退还给退房的购房者。但被上诉人沈阳嘉润公司与上诉人签订的电商服务说明合同中，仅约定收取购房者电商服务费20，000元，其自行加收了5000元，也违反了合同约定。因此，该案涉25，000.00元定金与上诉人无关，不应由上诉人退还，而应由被上诉人沈阳嘉润置业代理有限公司予以退还。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付律师费没有事实及法律依据。本案中，双方未签订过房屋买卖合同，也并未对律师费作过任何约定。综上，上诉人认为一审法院（2021）辽0911民初403号的民事判决所依据的事实不清，适用法律不当，以致判决结果错误，恳请二审人民法院依法对此予以纠正。嘉润置业辩称：1、一审法院认定宏运地产与嘉润置业是委托代理关系正确，宏运地产的上诉理由不成立。双方签订的《宏运铂郡项目销售代理人商务标》已经证明代理法律关系。按照《民法典》关于代理的规定应当由宏运地产（被代理人）自行承担民事法律后果。所以，一审法院判令由宏运地产退还25000元给购房人是正确的。2、一审原告（购房人）缴纳的25000元被细河区人民法院认定为购房款的一部分是正确的。购房人与宏运地产存在房屋买卖的法律关系，购房人有交付房款的义务，宏运地产有交付房屋的义务。至于这笔钱由宏运地产和沈阳嘉润如何分配属于宏运地产和沈阳嘉润的内部问题，不能对抗外部的善意第三人。3、宏运地产以《宏运铂郡项目销售代理商务标》附件二中“团购费”的约定作为抗辩理由不能成立。首先，该文件属于双方之间的内部文件。不能对抗善意第三人。即不能约束购房人。其次，沈阳嘉润是宏运地产的委托代理人，电商服务费属于宏运地产给予沈阳嘉润的劳动报酬。沈阳嘉润获得劳动报酬合情合理。如果按照宏运地产的上诉请求，由嘉润退费，就等于改变了双方的法律关系，显然与本案的事实不符，是错误的。第三，虽然沈阳嘉润向购房者出具了收款收据，但不能证明沈阳嘉润和购房者之间存在法律关系。两者之间从未订立过书面协议，没有任何法律关系。所以沈阳嘉润也不存在退款义务。最后，本案中购房人退房的责任是宏运地产自己造成的。沈阳嘉润没有责任，故此不能将宏运地产的损失转嫁给沈阳嘉润。沈阳嘉润完成了应当履行的代理工作，在销售房屋过程中没有过错。本案中购房人退房的根本原因是宏运地产迟迟无法交付房屋，导致买卖协议无法继续履行。宏运地产应当承担违约的责任，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。佐秀芬辩称：一审判决是正确的，我们买的是宏运地产的房子，参加的是宏运地产交2万元抵4万元购房款的活动，宏运地产和嘉润置业之间有无约定我们不清楚。佐秀芬向一审法院起诉请求：一、请求法院判令二被告退还购房定金25000元；二、请求法院判令二被告给付律师费1000元；三、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年11月期间，佐秀芬为购买宏运地产阜新有限公司的商品房，向沈阳嘉润置业代理有限公司交纳房屋定金30000元，沈阳嘉润置业代理有限公司的销售人员韩佳慧、孟祉行出具收条一张，内容为，5000元诚意金用于宏运铂郡三期开盘认筹排号，于11月7日补齐25000元转为正式认筹金3万元。佐秀芬认可宏运地产阜新有限公司返还5000元。原告按约定缴纳了定金，因被告宏运地产阜新有限公司未按约定交付房屋，原告与被告宏运地产阜新有限公司解除房屋买卖合同，定金25000元至今未返还。另查明，宏运地产阜新有限公司与沈阳嘉润置业代理有限公司签订宏运铂郡项目销售代理商务标，约定沈阳嘉润置业代理有限公司对宏运地产阜新有限公司开发的宏运铂郡物业进行全程销售代理。一审法院认为：被告宏运地产阜新有限公司未能按约定交付房屋，原告佐秀芬与被告宏运地产阜新有限公司解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告宏运地产阜新有限公司应返还原告定金25000元，并给付律师费1000元。被告宏运地产阜新有限公司主张定金由被告沈阳嘉润置业代理有限公司收取，应由被告沈阳嘉润置业代理有限公司返还原告定金，因原告与被告宏运地产阜新有限公司订立房屋买卖合同，向被告宏运地产阜新有限公司缴纳了房款及定金，现已经解除房屋买卖合同，故应由被告宏运地产阜新有限公司返还原告定金并赔偿损失，二被告之间的合同约定，不能对抗第三人，二被告之间的代理费用纠纷，与本案并非同一法律关系，应另行解决，故对于被告宏运地产阜新有限公司该主张不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：被告宏运地产阜新有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告佐秀芬定金25000元、律师费1000元，合计26000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息．案件受理费325元，减半收取162.5元，由被告宏运地产阜新有限公司负担（原告已预付）。本院二审期间，上诉人宏运地产围绕上诉请求向本院提交如下证据：1、宏运地产与被上诉人佐秀芬签订的购房意向书；2、收款收据；3、银行汇款回单；4、由购房者出具的情况说明，以上证据用以证实宏运地产所收到的购买楼房预付款均已退还给佐秀芬，案涉标的25000元系嘉润置业收取的电商服务费，应由嘉润置业予以返还。经当庭质证，嘉润置业对以上证据的真实性、关联性没有异议，但对举证目的提出异议，认为4份证据均不能证明嘉润置业负有退款义务，因嘉润置业与购房者之间没有法律关系。一审法院认定事实25000元系购房款的一部分，二审庭审过程中购房者的陈述均可以证明购房者是基于买卖合同法律关系向宏运地产缴纳该25000元，故此，嘉润置业没有退款义务。佐秀芬质证意见与嘉润质证意见相一致。本合议庭认为：以上证据不能排除宏运地产负有返还预付款的责任，达不到举证目的，本院不予采信。对争议的事实，二审法院认定一审法院查明的事实属实。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，宏运地产与嘉润置业之间系委托代理销售的法律关系，嘉润置业受委托处理的事宜产生的权利义务，承受者均是宏运地产；宏运地产与嘉润置业之间签订的合同只对二者具有拘束力，不能对抗第三人。本案系宏运地产违约引发，佐秀芬因此诉讼支付的律师费属于遭受的损失，违约方宏运地产应予赔偿。因此，一审法院认定事实、适用相关法律据此判决，并无不当。宏运地产的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宏运地产阜新有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由宏运地产阜新有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 丽审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二一年六月二十二日书记员 贾奥宇