四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终429号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川筑亿源置业有限公司。住所地：四川省冕宁县。 法定代表人：陆芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷龙，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：贾俊，四川谦亨律师事务所律，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱重南，男，1982年1月14日出生，汉族，村民，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陶全兵，四川毫达（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：刘星晨，四川毫达（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人四川筑亿源置业有限公司(以下简称筑亿源公司)因与被上诉人朱重南房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宁南县人民法院(2020)川3427民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人筑亿源公司上诉请求：1.依法撤销宁南县人民法院（2020）川3427民初27号民事判决第二、四项判决。2.依法改判驳回朱重南要求筑亿源公司退还房屋租金51万元的诉讼请求。3.依法改判驳回朱重南要求筑亿源公司赔偿经济损失427.99万元的诉讼请求。4.改判支持筑亿源公司要求朱重南支付2020年1月至8月的房屋租金共计28.6万元的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院事实认定错误,筑亿源公司在履约过程中未违约。一审法院认定筑亿源公司对案涉房屋未尽到保障义务构成违约,进而判令筑亿源公司退还朱重南已支付的租金及押金56万元,并赔偿朱重南80%的装修损失493908,18元错误。筑亿源公司与朱重南签订案涉房屋合同后,按照约定,将房屋移交给朱重南,且向朱重南提供了合法房屋产权证。朱重南依据合同及产权证等相关资料,向宁南县食品药品和工商质量监督局申办宁南县欧盛时代超市《营业执照》，证实筑亿源公司提供的房屋是合法商用房屋,能满足其经营超市的需求，上诉人作为出租人将权属于自己的合法房屋交付给承租人就完成了合同义务。且出租的9-1-72、9-1-73号房屋至今均属于合法商用房屋,而9××Ａ号房屋是2020年2月5日才被宁南县不动产登记中心非法作废,一审法院在判决17页也认定政府作废产权证的行为,“非系筑亿源公司主观意愿”,筑亿源公司在合同履行过程中,未违约。二、朱重南未取得施工许可证就进行装修,其行为违法,应对装修损失承担全部责任。朱重南超市未能如期开业,是其在装修前未办理施工许可证,宁南县城乡规划建设和住房保障局认为其违法装修违反《建筑工程施工许可管理办法》相关规定而责令其限期改,并要求国网四川宁南供电公司对案涉租赁房屋停止供电,致使朱重南超市不能完成装修继而停工。朱重南在未办理施工许可证的情况下就擅自施工,属于违法施工,违法施工导致的后果应当由其个人承担,一审法院判令朱重南违法施工导致的经济损失由筑亿源公司承担,显然有违公平,于法无据。三、筑亿源公司是案涉房屋的购买人,并非修建人,在购买房屋时并无过错,属于善意第三人,且购房后,行政部门颁发了合法权属证书,明确登记房屋使用性质是“商用”,在出租房屋和履行过程中均无过错。筑亿源公司9××Ａ号房屋产权证被作废是政府行政行为,属于不可抗力,不是筑亿源公司主观意愿,根据《合同法》第一百一十七条的规定，筑亿源公司不应当就政府作废房屋权利证书带来的不利后果承担责任。四、合同未被依法判令解除前,双方签订合同属于有效合同,且朱重南一直占用并使用房屋应当依约支付占用期间房租。1、朱重南自2018年12月30日接手房屋至2019年4月1日被宁南县城乡规划建设和住房保障局责令限期改正期间,朱重南正常使用房屋,该期间应向筑亿源公司交纳租金。2、2019年4月1日至2020年2月5日宁南县不动产中心将9××Ａ号房屋产权证被作废前筑亿源公司交付给朱重南的房屋属于合法房屋,筑亿源公司完成交付合法房屋义务,朱重南有义务支付房屋租金。3、2020年2月5日至2020年8月11日期间,筑亿源公司多次告知朱重南,如不继续租用房屋,则将房屋退还公司减少双方损失,但朱重南拒不办理交接手续,一直占有使用到2020年8月11日才将房屋交还给公司,该期间双方合同并未解除,朱重南实际占有房屋,应当支付房屋租金共计28.6万元（按照合同约定房屋租金43万／年计算,每月3.58万元）。4、即便9××Ａ号房屋权属证书被作废,9-1-72、9-1-73号房屋至今均属于合法商用房屋,朱重南一直占有使用,致使筑亿源公司租房目不能实现,也不能将房屋租赁给其他人获取利益,严重侵害了筑亿源公司的利益。综上所述,一审判决违背了《合同法》第六十条的规定及民法公平的基本原则，事实认定错误,导致法律适用错误,判决不公,请二审法院查清事实后,依法改判,支持筑亿源公司的上诉请求。 当庭补充，1.一审法院没有审理上诉人的一审反诉请求，审判程序违法；2.即使法院认定宁房权证金沙明珠字第9-1-73A房产证作废属于上诉人的过错，那9-1-72、9-1-73两间门市及车位对应的租金也不应该退还给被上诉人。 被上诉人朱重南辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人存在根本违约行为，因为双方签订的合同中在前部分就明确表示了该租的房屋是用于开超市，在合同第5章载明非常清楚，因上诉人的原因导致超市不能开，上诉人承担相应的违约行为，并予以双倍的赔偿。本案中，正是由于上诉人的案涉房屋的房产证被相关部门撤销，导致了被上诉人租用房屋开超市的目的不能实现。3、上诉人要求被上诉人履行支付租金的义务是不能得到法庭的支持。案发后，双方积极进行了磋商，被上诉人为了避免损失的扩大，将货物和货架进行了退还，双方对租金未能达成一致，被上诉人才在2020年向人民法院提起上诉。在诉讼过程中，上诉人还提起了反诉要求被上诉人继续履行合同，2020年房屋的占用是由于上诉人的原因造成的。4、上诉人的反诉请求在一审法院认定中，做出了充分说明，我方认为对上诉人的反诉请求进行了审理，不存在程序违法。 原审原告（反诉被告）朱重南向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间订立的《租赁合同》；2.依法判令被告立即退还原告交付的房屋租金及押金共计56万元；3.依法判令被告向原告承担违约责任，按合同约定向原告赔偿全部经济损失共计427.99万元；4.被告承担本案的诉讼费用。 原审被告（反诉原告）筑亿源公司向一审法院反诉请求如下：1.请求法院确认双方签订的《租赁合同》合法有效，判令反诉被告继续履行合同。2.判令反诉被告按照合同约定向反诉原告支付2020年的房屋租金43万元。3.本案本诉、反诉诉讼费均由反诉被告承担。 一审法院认定的事实：筑亿源公司于2016年取得了位于宁南县××小区××号房屋（合计建筑面积约为2904.88㎡）的土地使用证及房权证，以上房屋房权证载明的规化用途均为“商业”，其中“9－1－72、9－1－73号”房屋（建筑面积合为271.40㎡）为两间临街门市。2017年2月8日，筑亿源公司将上述房屋出租给案外人刘常友，其用于开设“宁南县变色龙家居专卖店”。2018年11月30日，朱重南与刘常友签订转租协议，双方约定朱重南向刘常友支付30万元，刘常友将房屋转租给朱重南。当日，朱重南向刘常友支付了25万元，余款5万元约定朱重南超市开业后支付。同日，筑亿源公司与刘常友签订了房屋租赁终止协议，解除了双方的《租赁合同》。 朱重南（乙方）与筑亿源公司（甲方）双方于2018年12月1日签订了《租赁合同》，并于2018年12月30日重新签订了《租赁合同》替代了原合同，新签订的合同约定筑亿源公司同意朱重南将承租房屋（9－1－72、9－1－73、9－1－73A号房屋）及车位用于开设“连锁超市”及超市配套车位使用，租期为14年；第3.1条约定前4年每年租金为43万元，车位租金每年为8万元；第3.2条约定押金为5万元；第5.1条约定朱重南在开业后1年内，如因甲方原因不满足公安、消防等政府部门的相关审批手续，造成无法营业的，甲方承担乙方此期间内装修及投资款直接损失的两倍赔偿；第5.4条约定甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于连锁超市经营，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可用作该用途；5.6条约定甲方同意将房产交由乙方按照连锁经营统一标准设计和装修。朱重南于2018年11月30日向筑亿源公司交纳了租赁房屋押金5万元，并于2018年12月17日、2019年1月10日按双方约定分两次向筑亿源公司指定账户转入第一年的租金51万元。 2019年1月9日，朱重南开始对案涉房屋进行装修。2019年1月22日，宁南县食品药品和工商质量监督局向朱重南颁发了宁南县欧盛时代超市的营业执照，朱重南计划于2019年4月底五月初开业。但2019年4月1日，宁南县城乡规划建设和住房保障局向朱重南送达了《责令限期改正通知书》，告知因其未办理施工许可证进行装修违反《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，责令其立即停止施工，限期整改。该局于同日向国网四川宁南供电公司送达要求对房屋停电的函件，朱重南也停止了装修。2019年4月3日，宁南县自然资源局向筑亿源公司出具了《责令限期改正决定》，该决定载明：筑亿源公司未经规划许可擅自将宁南县金沙明珠小区规划为地下停车场的区域改为商业用房，并责令筑亿源公司于2019年5月4日前恢复宁南县金沙明珠小区地下停车场功能，恢复范围为宁房权证金沙明珠字第9××Ａ号所载范围。由于该《责令限期改正决定》送达程序不合法，筑亿源公司申请行政复议后被撤销。2019年11月，朱重南、筑亿源公司为解除合同进行了两次协商，但均无结果。2019年12月2日，宁南县不动产登记中心在宁南县人民政府网发出《不动产更正登记公告》，将案涉房产9-1-73Ａ用途由商业更正为车位。2020年2月5日，宁南县不动产登记中心将案涉房产的房产证（宁房权证金沙明珠字第9××Ａ号）和土地使用证明（宁国用2016-1077号）公告作废，并对其产权进行了注销登记。因宁南县房产管理中心、原国土局在办理金沙明珠小区地下车库商品房买卖合同登记备案、房屋产权证、国有土地使用证等相关证件办理过程中存在违规，2019年10月21日，宁南县纪委对涉及三名相关人员已给予党纪处分。 由于出现上述情况，朱重南2019年10月23日委托了凉山天成联合会计师事务所对装修损失进行鉴定，并出具了《审核鉴定报告》，该事务所对朱重南的各项经济损失经鉴定共计261.3万元，该鉴定认定直接损失为156.69万元，间接经济损失104.61万元。但因朱重南单方鉴定，筑亿源公司并不认可并申请进行司法鉴定，该院在诉讼中委托了四川金达资产评估有限公司对案涉房屋装修部分进行了鉴定。该公司于2020年10月12日出具了《资产评估报告》，双方当事人在鉴定谈话中均表示同意以本次鉴定为定案依据。本次评估结果为：“委托评估资产的评估价值为617,385.23元”（包含装修人工，材料等费用）,四川金达资产评估有限公司收取了鉴定费10,000.00元，其中朱重南支付了4,000.00元鉴定费，筑亿源公司支付了6,000.00元鉴定费。同时对于朱重南装修所余留现场的物资，朱重南明确表示由筑亿源公司自行处置。2020年8月11日，双方对案涉租赁房屋内的剩余物资进行了清点，并形成了物品清单，朱重南向筑亿源公司交付了钥匙，朱重南明确表示对上述物资可由筑亿源公司自行处置。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、朱重南、筑亿源公司签订的合同是否合法有效，该合同是否应当继续履行或解除？二、朱重南的损失范围及金额为多少？三、筑亿源公司是否构成违约，朱重南诉讼请求是否应得到支持？ 对于第一个焦点，朱重南（乙方）与筑亿源公司（甲方）双方于2018年12月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违返法律规定，故该合同合法有效。但在朱重南承租期间，筑亿源公司并未能保证朱重南所租房屋可以用于开超市，案涉租赁房屋中面积最大的房屋（宁房权证金沙明珠字第9××Ａ号）房权证、土地使用证，被宁南县不动产登记中心变更用途、公告作废，并对其产权进行了注销登记，朱重南不能再继续租赁案涉房屋来开设超市，其合同目的不能实现。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，朱重南请求解除双方签订的《租赁合同》，该院应予支持。对于筑亿源公司反诉对方继续履行合同并支付2020年的房屋租金43万元的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。 对于第二个焦点，朱重南的损失范围问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，经审理，本案的损失认定如下：1.朱重南向刘常友已支付的25万元转租费；2.朱重南向筑亿源公司交纳的租赁房屋押金5万元及第一年的租金51万元（合计56万元）；3.朱重南装修损失（包含装修人工，材料等费用），经该院委托四川金达资产评估有限公司评估价值为617,385.23元，同时朱重南放弃了对案涉租赁房屋内的剩余物资的权利。朱重南虽在其所举第四组证据证明了其损失情况，但其提交的相关证据均为复印件，该组证据中关于其自己单方委托凉山天成联合会计师事务所出具的《审核鉴定报告》，对方当事人并不认可，且鉴定报告不客观、对与本案的关联等方面并无相关证据证实，故对该《审核鉴定报告》，该院并未采信，朱重南应承担举证不能的后果。 对于第三个焦点，筑亿源公司是否构成违约，朱重南诉讼请求是否应得到支持问题。筑亿源公司对案涉房屋未尽保障义务，其违反了案涉《租赁合同》第5.4条的约定，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，朱重南的损失仅限于该院已查实第二个争议焦点中的三项，对于第1项损失“朱重南向刘常友已支付的25万元转租费”，该损失系朱重南与案外人刘常友达成的协议，主要目的是要让刘常友退租继而租赁案涉房屋而向刘常友支付的相关费用，该转租费用的多少是否支付与筑亿源公司并无关系，故筑亿源公司对该损失不应承担赔偿责任。对于第2项损失“朱重南向筑亿源公司交纳了租赁房屋押金租金56万元”筑亿源公司应当全部退还。第3项损失朱重南装修经鉴定的617385.23元，首先装修系经筑亿源公司同意实施的行为，该损失系在双方签订合同后，朱重南在履行合同过程中所产生的，筑亿源公司应当予以赔偿。但因朱重南系在未取得施工许可证的情况下而进行装修所产生的损失，朱重南违反了《建筑工程施工许可管理办法》的规定其具有一定过错，故筑亿源公司仅应赔偿该损失的80%（即：493908.18元）。同时朱重南请求对于其直接损失的两倍进行赔偿的请求，该院不予支持，因（宁房权证金沙明珠字第9××Ａ号）房权证、土地使用证被宁南县不动产登记中心公告作废，并非系筑亿源公司主观意愿造成的，并不满足案涉《租赁合同》第5.1条约定的两倍赔偿条件。 综上所述，朱重南的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；筑亿源公司请求对方继续履行合同并支付2020年的房屋租金43万元，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.解除原告朱重南（反诉被告）与被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）订立的《租赁合同》；2.由被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）退还原告朱重南（反诉被告）交付的房屋租金及押金共计560,000元，并赔偿原告朱重南（反诉被告）装修损失493,908.18元,以上两项合计1,053,908.18元，该款于本判决生效后30日内进行支付；3.驳回原告朱重南（反诉被告）其余诉讼请求；4.驳回被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）要求原告朱重南（反诉被告）继续履行合同并支付2020年的房屋租金43万元的诉讼请求。本诉案件受理费45,519.00元，由原告朱重南（反诉被告）承担31,219.00元，由被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）承担14,300.00元。反诉案件受理费7,750.00元，由被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）承担。本案鉴定费10,000.00元，由原告朱重南（反诉被告）承担4,000.00元，由被告（反诉原告）四川筑亿源置业有限公司承担6,000.00元。 本院二审期间，被上诉人朱重南未提交新证据，上诉人筑亿源公司围绕上诉请求提交了新证据。本院组织双方当事人进行质证，并认定如下： 上诉人提交的证据： 房屋移交清单，拟证明被上诉人朱重南是在2020年8月11日才将房屋移交给上诉人四川筑亿源置业有限公司的。 被上诉人的质证意见： 对真实性无异议，但是对证明目的有异议。因为在诉讼过程中，上诉人要求继续履行合同，双方处于僵持阶段，一审法院为了避免损失扩大才主持的移交。 本院的认证意见：对上诉人提交的房屋移交清单的真实性，本院予以确认，但对该证据的证明目的，本院将综合全案其他事实和证据予以综合判定。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：一审程序是否违法；上诉人是否应当退还被上诉人已经交纳的房屋租金51万元，并赔偿被上诉人的损失；被上诉人是否应当支付上诉人2020年1月至8月的房屋租金28.6万元。 关于一审程序是否违法的问题。上诉人筑亿源公司诉称一审法院没有审理其一审反诉请求，审判程序违法。根据查明的事实，一审法院在判决书的说理部分对上诉人一审的反诉主张是否成立作了相应的论证，在判决主文中列出单独的一项进行了裁判，不存在对上诉人一审反诉请求未进行了审理的情况，一审法院审理本案的程序合法。上诉人该项上诉理由，与查明的事实不符，本院不予采信。 关于上诉人是否应当退还被上诉人已经交纳的房屋租金51万元并赔偿被上诉人的损失的问题。案涉《租赁合同》虽然合法有效，且被上诉人在履行合同中，未取得施工许可就对案涉房屋进行装修，违反了《建筑工程施工许可管理办法》的规定，具有一定过错，但此行为并非导致案涉合同不能履行的根本原因。合同不能继续履行的主要原因，在于上诉人明知其用于租赁的案涉房屋的主要部分，即房权证号为宁房权证金沙明珠字第9××Ａ号房屋虽登记为商业用途，但实际系停车场，却在案涉《租赁合同》第五章5.4条明确约定:“甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于连锁超市经营，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，要用作该用途。”让被上诉人相信案涉房屋能用于经营连锁超市而订立了案涉合同。但该房屋因系擅自改变使用性质，相应的产权证和土地使用证，被宁南县不动产登记中心公告作废和注销了商业性用房的登记，导致不能满足被上诉人租赁房屋用于经营连锁超市的用途。即上诉人订立案涉合同时有违诚实信用原则，致被上诉人的合同目的不能实现，案涉合同因上诉人的主要过错而解除。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条关于：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第四十二条关于：“当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第九十七条关于：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，上诉人应当退还被上诉人已经交纳的租金并赔偿被上诉人因此所受的损失。一审判决上诉人退还被上诉人所交纳租金，并按照双方过错确定上诉人赔偿被上诉人的装修损失，并无不当，对此，本院予以确认。 关于被上诉人是否应当支付上诉人2020年1月至8月的房屋租金的问题。前面已述案涉合同被解除，系因上诉人的根本性违约所致，其应承担主要过错责任，且案涉房屋虽于2020年8月双方才办理移交，是双方不能正常履行合同发生了争议，被上诉人并未正常使用过房屋，故上诉人提出由被上诉人继续支付其2020年1月到8月的房屋租金的上诉主张，无据可依，不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人四川筑亿源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47,331.00元，由上诉人四川筑亿源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨发蓉 审判员  郑 坚 审判员  刘志涛 二〇二一年六月二日 书记员  唐 春