辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽01执异201号案外人：汤霞，女，1982年7月31日出生，汉族，住址：辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：吴出清，男，1983年6月7日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。申请执行人：沈阳煤业（集团）国源物流有限责任公司，住所地：沈阳市沈河区北京街7号。法定代表人：朱庆财，该公司董事长。委托代理人：王长东，北京市国度（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王英华，北京市国度（沈阳）律师事务所律师。被执行人：辽宁天河中储物流有限公司，住所地：沈阳市东陵区前进乡文官村。法定代表人：张军，该公司经理。被执行人：张健，男，1964年2月8日出生，汉族，住址：沈阳市。被执行人：李鉴，女，1963年11月28日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。在本院执行申请执行人沈阳煤业（集团）国源物流有限责任公司与被执行人辽宁天河中储物流有限公司、张健、李鉴金融借款合同纠纷一案中，案外人汤霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人仓储合同纠纷一案，依据本院（2013）沈中民三初字第20号民事判决书，本院于2013年12月9日立案执行，执行案号为（2013）沈中执字第443号。在诉讼中，本院于2013年3月15日轮候预查封被执行人李鉴所有的，位于沈阳市和平区彩塔街x-x号（华润中心）x-x-x号房产，面积279.68平方米；轮候查封被执行人张健所有的，位于沈阳市××新区××南街××号××房产，面积166.02平方米。本院于2021年2月20日作出（2013）沈中执字第443号通知书，告知被执行人自收到本通知之日起三十日内将上述房产腾空后交付本院。案外人汤霞请求中止对位于沈阳市和平区彩塔街x-x号（华润中心）x-x-x号房产（以下简称案涉房屋）的腾空的执行，主要理由为：李鉴在2011年9月29日将沈阳市和平区彩塔街x-x号x-x-x号房产租赁给石小红;案外人又与沈阳市和平区彩塔街x-x号x-x-x号房产承租人石小红在2011年10月16日签订了《房屋租赁合同》，合同约定年租金为6万元。合同到期后案外人又与石小红分别在2016年10月16日约定年租金6.5万、2019年10月16日约定年租金7万分两次续签署租赁协议，案外人将房屋按个人需求进行了装修,将该房屋使用至今。现贵院2021年2月20日下达的《通知书》要求案外人在一个月内将案涉房产腾空，该行为势必会影响到《房屋租赁合同》的继续履行，也会给异议人造成一定的经济损失，另外房屋价值也包含案外人的装修价值。为此，案外人请求贵院停止对该房产的执行，以保护案外人的合法权益。申请执行人沈阳煤业（集团）国源物流有限责任公司答辩称，案外人汤霞的异议请求，无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。理由如下:(一)最高法院作出的(2014)民申字第215号《民事裁定书》认定以房屋使用权抵债为内容的合同关系属于债权债务合同关系,不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则,不产生阻却执行的效力。(二)根据城市房地产管理法第五十四条的规定,商品房租赁，应当向房产管理部门办理登记备案，本案案外人未提供租赁合同已办理登记备案的证据。(三)案外人汤霞明知案涉房屋被法院查封,仍与石小红签订《房屋租赁协议》，应承担对其不利的法律责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。被执行人李鉴与石小红存在债权债务关系,2011年9月29日，李鉴与石小红签订的《房租抵顶协议》,约定由于李鉴原因无力购买坐落与沈阳市和平区彩塔街x-x号x-x-x室的房产,故李鉴向石小红借款购买该处房产。并承诺自该房产办理入住手续日起20年内,李鉴将该房产出租给石小红使用,并将租赁费抵顶李鉴所欠石小红的购房款。系以房屋使用权抵债为内容的合同关系属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则2011年10月16日,石小红与异议人汤霞签订《房屋租赁合同》,又将上述房屋出租给异议人汤霞。上述《房租抵顶协议》不符合正常的交易规则，异议人未提供《房租抵顶协议》及《房屋租赁合同》中借款及租金交付的证据,且租金明显低于市场价格，未约定租金逐年递增、租期约定过长。经审查，案涉房屋现为本院首轮预查封状态。案外人提供了落款日期为2011年5月20日李鉴（甲方出租人、债务人）与石小红（乙方承租人、债权人）签订的《房租抵顶协议》中记载，由于甲方原因暂无力购买坐落于沈阳市和平区彩塔街x-x号x-x-x室的房产，故甲方向乙方借款购买该处房产。并承诺自该房产办理入住手续日起20年内，甲方将该房产出租给乙方使用,并将租赁费抵顶甲方所欠乙方的购房款。由此以上原因甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就该房租抵顶协议达成以下协议:租赁楼宇地点:沈阳市和平区彩塔街x-x号x-x-x室。二、租用建筑用途:住宅。三、租赁房租现状:清水。四、建筑面积:279平方米。五、租赁期限:20年。六、租赁起始日期:2011年9月29日-2031年9月28日。七、租金标准:年租金为人民币6万元。20年房租共计120万元整用以抵顶甲方所欠乙方购房款及发生的相关利息。八、合同履行期间内,乙方承担该房产发生的所有费用，如发生拖欠费用所发生的法律责任，由乙方承担，甲方无责。九、履约保证:1.合同届满不再续租时，乙方将完好物业交付甲方,并没有违约行为。2.合同履行期间内，乙方有权将该房产转租给第三方,所发生的房租和产生的费用由乙方收取和缴纳。3.合同履行期间内，乙方可以自行装修无需甲方同意。4.合同履行期间内，乙方应严格遵守市、区消防治安部门的有关规定，签订消防责任书，如乙方对租赁房屋使用不当,造成损失的，由乙方自行承担责任。5.合同履行期间内，乙方不愿经营或因其他因素乙方不能继续经营，乙方可以将租赁的房屋转租给第三方，租金由乙方自行决定,同时转租过程中的一切费用乙方负责。所发生的费用与甲方无关，租房合同由乙方签署。6.在承租期内，乙方负责租赁房屋的装修，如因动迁等情况，装修等相关补偿均由乙方受偿。十、违约责任:1.乙方在承租期间，甲方的任何纠纷和债务与乙方无任何关系,均不影响乙方对房屋的正常使用,所有责任由甲方自行承担。2.合同履行期间内,甲方不得将已出租的房屋转租给第三方或提前收回。如果收回负责赔偿乙方的损失。十一、合同的变更、解除与终止:1.经甲乙双方协商同意，可以解除合同。2.乙方由于自身原因需解除合同时,应提前两个月以书面形式通知甲方，甲方应在十日内回函给乙方。如乙方单方面解除租赁合同属违约行为，甲方不退还保证及租金并有权将该房屋收回。十二、本合同一式两份、自双方签字之日起生效。案外人提供的落款日期分别为2016年10月16日、2019年10月16日、2011年10月16日，石小红（出租方、甲方）与汤霞（承租方、乙方）签订的《房屋租赁协议》记载，石小红将案涉房屋租给汤霞，年租金分别为2011年10月16日至2016年10月15日为6万元、2016年10月16日至2019年10月15日为6.5万元，2019年10月16日至2029年10月15日为7万元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。本案中，被执行人李鉴与石小红以房屋租金抵顶购房借款的方式签订《房屋抵顶协议》，该协议并非单一的租赁合同关系，而是以房屋租金偿还债务，具有债权性质，案外人汤霞与石小红签订的《房屋租赁协议》系石小红的转租行为，且案外人尚未提供证据证明其已实际支付了房屋租金，以及占有使用了案涉房屋。故对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人汤霞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑竹玉审判员  关 兵审判员  钟 洁二〇二一年六月四日书记员  李春蕊