山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终4101号上诉人（原审被告）：海阳大昭置业有限公司，住所地海阳市旅游度假区海滨中路北。法定代表人：范国军，经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王少哲，男，1992年6月1日出生，汉族，住河北省武安市。委托诉讼代理人：丁汝娜，山东海沃律师事务所律师。上诉人海阳大昭置业有限公司（以下简称大昭公司）因与被上诉人王少哲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2021）鲁0687民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大昭公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回王少哲的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由王少哲承担。事实和理由：大昭公司与王少哲签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方应严格按照约定履行各自义务。虽然合同中约定王少哲以贷款方式支付房款，但贷款只是相对全款、分期支付房款的一种付款方式，王少哲可以选择其他方式支付房款。案涉房产已具备办理不动产权证书条件。王少哲未变更付款方式，也未履行支付剩余房款的义务，本质上未付清房款，已违反合同约定，大昭公司不同意解除合同。庭审中，大昭公司补充事实和理由如下：一审判决解除双方的商品房买卖合同所依据的理由，其中土地被查封，银行存款被冻结，王少哲合同目的无法实现，对此大昭公司认为土地是否被查封，银行的存款是否被冻结，均不影响双方签订的商品房买卖合同的继续履行。更何况大昭公司名下有两块土地，被查封的是尚未开发的二期，王少哲购买的房屋所在的一期土地并未被查封，不影响王少哲合同目的的实现。一审判决认为办理贷款，根据一手房买卖的交易习惯，应当由大昭公司给予办理，这明显与事实不符。王少哲选择的银行贷款的方式购买房屋，其应当也有义务向银行申请贷款，并且将贷款及时足额的发放给大昭公司。因此在王少哲未付清所有购房款的情况下，商品房买卖合同不应当解除。一审判决商品房买卖合同解除的理由不当，请二审法院依法给予纠正。王少哲辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，而大昭公司的上诉请求以及上诉理由无任何法律依据。王少哲在合同履行中按照合同约定支付了首付款，并且积极联系大昭公司办理贷款手续，但是因为大昭公司海防林事件导致政府部门停止涉案房屋网签备案以及大昭公司资金链断裂，合作的贷款银行拒绝办理贷款，从而导致涉案的房屋无法继续履行。在整个合同履行过程中，王少哲不存在任何的违约行为。因此望二审法院依法驳回大昭公司的上诉请求，维持原判。王少哲向一审法院起诉请求：1.判令解除王少哲与大昭公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令大昭公司返还王少哲购房款388249元及支付利息（自2018年4月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；3.诉讼费由大昭公司承担。一审法院经审理，对当事人双方没有争议的事实确认如下：1、2018年4月19日，王少哲与大昭公司签订编号为HY2018-007029《商品房买卖合同（预售）》，约定王少哲购买大昭公司开发的爱·情海之都第16幢103号商品房一套。该房屋建筑面积为78.17平方米，单价为9700元，总房款为758249元。合同第六条约定：买受人签订本合同之日首付房款388249元，剩余370000元于2018年5月18日前在银行办理按揭手续后付清。第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准条件的商品房交付给买受人使用。第九条约定：……如遇政府协调的煤气、热力等相关配套管网不到位或政策变化等，政府部门工作原因，导致房屋延期的，则交房时间相应顺延，合同继续履行，不属违约。2、合同签订后，王少哲按约付清首付款388249元。3、经调查海阳市住房保障和交易中心及海阳市度假区管委，因海阳市海边所涉楼盘的开发商涉嫌占用海防林用地，为配合调查该海防林事件，海阳市政相关部门通知住房保障和交易中心于2018年6月26日停止网签合同及办理备案，调查结束后，于2019年1月放开网签。4、涉案房屋取得商品房预售许可证，2020年12月取得竣工验收备案表。对当事人双方有争议的事实，一审法院确认如下：王少哲主张合同签订后，其按约付清首付款并积极准备了大昭公司要求提交的征信报告、银行流水、身份证复印件等贷款资料，但其一直未接到大昭公司要办理银行贷款的通知，涉案房屋也未办理网签。按照一手房买卖合同的惯例，买受人是没有自主选择贷款银行的权利，均是由开发商指定银行并通知买受人办理银行贷款手续，购房合同第六条的约定虽然未明确指出，但是按揭贷款银行的选定以及相应的手续均应由开发商协助买受人办理，并且应由开发商在符合网签条件的情况下通知买受人办理按揭贷款手续。王少哲得知大昭公司因为海防林事件和自身资金链中断等问题，导致贷款银行不与其合作，因大昭公司的原因，王少哲无法签订贷款合同，导致商品房买卖合同无法继续履行，王少哲的合同目的无法实现，因此王少哲有权要求解除购房合同，大昭公司应返还首付款并赔偿利息损失。提交以下证据：1、商品房买卖合同1份、收款收据2份；2、承诺书照片1份，证明事项：2019年9月16日，王少哲曾向大昭公司提出尽快解决房屋问题，大昭公司工作人员侯芳作出承诺，2020年2月1日解决包括王少哲在内的17名业主的爱情海购房问题；3、2019年7月16日、2019年11月14日王少哲与链家郭经理的通话录音一份，王少哲是通过链家来大昭公司处购买房屋，证明事项：大昭公司负责王少哲按揭贷款手续办理，但因海防林事件和资金链断裂等原因，大昭公司一直没有办理网签和按揭贷款手续。通话内容如下：“2019年7月16日，王：我想问一下，当初是开发商负责帮我们办理银行贷款吧？郭：对。王：这个是您非常确认的吧？郭：对。王：我4月19日买的房，到现在快一年三个月了，银行贷款还没下来。郭：首先是这样，去年6月份海阳出了防护林事件，海阳所有项目都没办法办贷款的。王：那这个不是我们业主的问题吧？郭：跟开发商没关系，是政府的问题。王：那现在呢？郭：可以签网签。全款和贷款的可以签网签。王：但是，我到现在都没有收到可以贷款网签这样的事情。郭：对，贷款手续现在还在做银行准入，还没办法做贷款。郭：我这边是链家的，链家驻海阳售楼处的。链家在海阳的项目，我负责跟开发商对接。如果年底开发商交不了房，我们会把这些东西处理掉，要不也会影响我们的声誉。王：你是说12月31日？我到现在都没有通知网签，一直不管不问的。郭：后面您找我就行。这边贷款能办手续的话，我会提前联系您。王：办贷款的话还是开发商帮忙找？郭：嗯，对。房款是流入他的口袋，不是流入您的口袋。2019年11月14日，王：我想打听下，看到小区被查封了是什么问题？郭：确实有查封迹象，后面那块地，现在这个房子跟后面那块地两个土地证，是不冲突的。能理解吗？王：现在去看年底交房不可能。郭：绿化也在做。王：那开发商不退钱的话，你们也没办法。郭：我们肯定要给所有业主一个交代。王：我们想要个交代就是到了年底可以协商退钱的事，而不是再等上半年。郭：这个我知道，我要到年底的时候看开发商是个什么态度。他要是正常能交房，所有都能办，对吧？王：他要是说再等半年就能办，您就让我们再等半年？郭：我不是这个意思，我的意思是到年底就是下个月，如果到时候交不了房，我们到时候会给一个说法。不可能等半年再等半年一直等下去。王：我的想法是到年底还交不了房，我不接受其他的条件，就是退钱。郭：好的”；4、2020年11月17日，王少哲、代理人肖律师与大昭公司销售经理包君娜、贝壳负责人包男士谈话录音一份，证明事项：大昭公司承认负责办理按揭贷款手续，但受资金链断裂的影响，贷款银行没有再合作，办理不了按揭贷款手续，不确定未来何时有投资款投入。通话内容如下：“肖：链家跟爱情海项目的开发商是什么关系？包（男）：是合作关系，18年是合作的，后期因为海防林事件已经全面停止合作了。肖：那您贝壳跟链家有业务关系？包（男）：是这样，链家是贝壳下面的直营体系，之前确实有人在跟开发商合作对接，现在也不在这个项目上了，所以现在让我过来跟开发商对接一下……肖：我们一直没有接到贷款的通知。包：因为现在还没有银行的准入，还没开始做。肖：那之前我记得是中国银行海阳支行做的是吧？之前跟那几家银行合作？包：原来是中国银行和农业银行两家。现在可能要换到恒丰。准入手续还没有办完，所以就拖着。肖：那什么时候能办？包：现在可能是因为资金的问题吧，现在公司资金比较紧张一直没有把证合完。肖：你说的证是什么证？包：合证，变成不动产后，咱们拿地的时候是两块证，前地块和后地块，变成不动产后要合一，涉及到一个费用数额挺大的，公司可能比较紧张。……王：包总，之前说我们的贷款是你们帮忙找银行，这个还算数吗？包：那当然，所有的开发商贷款都是开发商先去跟银行谈，人家准入了才能给咱们做手续。肖：那就一直等着？包：稍微等一等吧，没有更好的办法，等资金进来，尽快合证，把银行手续办完了就可以尽快的贷款了。肖：这个资金什么时候能准入？马上12月份了，很快又一年了。包：也是没有办法的事，我们也是在等着……”；5、山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782执3149号执行裁定书、（2019）鲁0782执3149-1号执行裁定书，山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687执307号执行裁定书，证明事项：（1）涉案房屋所在的海国用（2011）字第4007号地块被查封并于2019年9月25日续封三年、大昭公司银行存款31655467.93元被续冻结。（2）大昭公司的法定代表人已经被限制高消费。大昭公司名下土地被查封、银行存款被冻结，公司失信严重，导致贷款银行不与其合作，王少哲无法办理贷款手续；6、王少哲征信报告一份，证明王少哲的征信没有问题，可以办理银行贷款。大昭公司对证据1无异议，对证据2、3、4不认可，主张链家、贝壳与我公司无关，证据2、3、4不能够证明系大昭公司的原因导致王少哲无法办理银行按揭贷款。对证据5有异议，主张此证据与本案无关。对证据6的真实性没有异议，但主张提供征信报告只是申请办理贷款的众多材料中的一个。大昭公司认为向银行申请贷款的申请方应当是王少哲，本案王少哲未按购房合同第六条的约定于2018年5月18日之前向银行申请办理按揭贷款，王少哲也认可从未向银行提出过申请，因此本案贷款未办理成功的责任在王少哲。涉案房屋已于2020年12月取得了综合验收备案表，具备了法律规定的交房条件，在此情况下，王少哲不存在合同目的无法实现的情形。至于网签问题，王少哲提交的商品房买卖合同本身就是网签合同，合同有编号，2018年双方签订买卖合同时可以直接办理网签，不需要签订合同后再去申请网签备案，主张王少哲申请贷款，开发商可以考虑实际情况给予一定的方便，但是这不等于开发商有协助办理贷款的义务。综上，大昭公司不同意解除购房合同、返还首付款及支付利息。提交证据：综合验收备案表、订购协议。王少哲不认可。一审法院认为，王少哲与大昭公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，王少哲与大昭公司均应按约全面诚信履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条规定：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审查，一审法院认为王少哲提交的录音证据能够与庭审事实及其他证据相互佐证，其提交的一系列证据能够形成证据链证明王少哲按约付清首付款，后因为海防林事件，政府部门停止网签备案，大昭公司资金链断裂，导致王少哲的按揭贷款至今未能办理。大昭公司抗辩系因王少哲未向银行申请导致按揭贷款未能办理，大昭公司开发商无协助办理贷款义务，此与一手房买卖办理贷款常理不符，且王少哲的证据可以证实王少哲按约付清首付款后，一直积极联系贷款事宜，因此，对大昭公司抗辩不予支持。大昭公司名下的土地被查封、银行存款被冻结，庭审中，大昭公司未提交证据证明涉案房屋现可以成功办理贷款，王少哲与大昭公司签订的购房合同无法继续履行，王少哲的合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，王少哲要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王少哲要求大昭公司返还首付款388249元及支付利息，合法合理，予以支持。关于利息数额问题应分段计算：2018年4月19日至2019年1月期间，为海防林事件导致购房合同不能网签备案，贷款不能办理，此系不可归责于双方当事人的原因导致合同未能进一步履行，因大昭公司实际占用了王少哲的首付款388249元一定时间，因此，认定此期间的利息，按照公平原则，应以首付款388249元为基数按照中国人民银行公布的定期存款利率1.55%计算为4748元。2019年2月至今，系大昭公司的原因导致合同未能进一步履行，因2019年8月20日中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年2月至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算，一审法院核算为9254元；自2019年8月20日至今应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王少哲要求利息继续支付至大昭公司实际支付之日止，合法合理，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，于2021年1月28日作出判决：一、解除王少哲与大昭公司签订的编号为HY2018-007029《商品房买卖合同（预售）》；二、大昭公司于判决生效后三十日内向王少哲返还购房款388249元，支付利息14002元，利息以388249元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至大昭公司实际支付之日止；三、驳回王少哲的其他诉讼请求。一审案件受理费5691元，由王少哲承担2024元，大昭公司承担3667元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王少哲与大昭公司于2018年4月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点问题为：一审判决认定双方合同解除是否正确。涉案《商品房买卖合同（预售）》第六条付款方式及期限明确约定：买卖人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：按揭付款：买受人签订本合同之日首付房款388249元。剩余370000元整，于2018年5月18日前在银行办理按揭手续后付清。王少哲已按约付清首付房款388249元，根据上述约定双方已对剩余370000元房款的支付方式达成一致意见即通过办理银行按揭贷款支付，而王少哲至今未办理银行按揭贷款支付剩余房款系因为大昭公司资金链断裂致使合作的贷款银行拒绝办理贷款，并非因王少哲自身原因，大昭公司亦未提交证据证明涉案房屋现可以办理贷款，故涉案《商品房买卖合同（预售）》已无法继续履行，一审判决解除合同于法有据，本院予以确认。综上所述，大昭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11382元，由上诉人海阳大昭置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年六月八日法官助理孙晓书记员孙嘉慧