新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1066号 上诉人（原审原告、反诉被告）：霍尔果斯市银海旅游发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市亚欧国际1号楼4单元1002室。 法定代表人：朱金山，公司经理。 委托诉讼代理人：李盛军，新疆同济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍尔果斯元汇服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯口岸欧陆经典小区11号楼2楼。 法定代表人：张岚，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘强，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：樊雪君，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：霍尔果斯开建发展集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯中哈国际边境合作中心A7。 法定代表人：康智，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘强，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：樊雪君，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 上诉人霍尔果斯市银海旅游发展有限公司（以下简称银海公司）因与被上诉人霍尔果斯元汇服务有限责任公司（以下简称元汇公司）、霍尔果斯开建发展集团有限公司（以下简称开建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区霍尔果斯市人民法院（2020）新4004民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银海公司的法定代表人朱金山、委托诉讼代理人李盛军，被上诉人元汇公司、开建公司的共同委托诉讼代理人刘强、樊雪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银海公司上诉请求：1．维持一审判决第一、二项；2．撤销一审判决第三项；3．撤销一审判决第四、五项；4．判决元汇公司、开建公司赔偿其设备、设施、物品、电采暖配套设施价值1,010,032.6元；5．判决元汇公司、开建公司赔偿其15个月的经营损失，具体损失数额由鉴定部门评估认定。庭审中，银海公司当庭撤回第5项上诉请求即：由元汇公司、开建公司赔偿其15个月的经营损失的上诉请求。事实和理由：1．其为开办经营阿勒腾美食城而添置的设备、设施是专项用途，现租赁合同因元汇公司、开建公司违约而被依法解除，经评估价值为1,010,032.6元，这些经营用设备和设施本身就属于其所有，但因为元汇公司违约导致这些设备、设施对其已经毫无价值，应当认定为实际损失，由元汇公司、开建公司承担赔偿责任。双方《租赁合同》违约条款第5条约定：“因甲方债务纠纷等情况，造成乙方损失的，甲方负责全额赔偿（包括装修改造、设备配制及配套设施、经营损失等所有费用），如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同”。第六条约定：“由于甲方原因造成乙方未能正常营业的，给乙方造成损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失”。一审判决违背当事人真实意思表示，剥夺了其依法享有的合同权利。2．一审法院判决其支付租金355,833元，违背了公平及公序良俗原则。其是经过霍尔果斯市招商引资从外地前来投资办企业的，元汇公司出租的房屋存在着巨大隐患，在投入200余万元装修并购进设备后，才得知元汇公司未交前两年暖气费被热力公司断管停暖的事实，在这种情况下其向法院起诉请求赔偿，元汇公司竟然还反诉要61万元的租金，一审法院不应支持元汇公司的租金诉求。另外，双方《租赁合同》约定的出租面积约为：2771平方米，但是元汇公司未交付两间办公室约有200余平方米，而一审判决将这未交付的200余平方米办公室也计算租金。 元汇公司辩称，1．其按照合同约定交付符合约定的房屋，银海公司因自身原因运营不当，不能归结为出租方责任，一审法院已经判决其承担全部装修费用787,585.89元，对于装修以外的价值1,010,032.6元动产应当由归银海公司所有，其不同意使用以上资产，并且根据法律规定，应当由银海公司自行解决。2．其主张房屋租金为61万元，但一审判决对其主张的3年租金扣减了15个月租金254,167元，对于扣减后的租金355,833元银海公司应当支付。一审判决认定事实清楚，请求维持原判。 开建公司辩称，案涉合同是元汇公司与银海公司签订，元汇公司具有独立法人资格，其不应当承担赔偿责任。 银海公司向一审法院起诉请求：1．判决解除其与元汇公司签订的《租赁合同》；2．判决元汇公司、开建公司赔偿其因冬季不能供暖造成的三个采暖期共计15个月经营损失，具体损失额由司法鉴定部门评估认定；3．判决元汇公司、开建公司按司法鉴定评定标准赔偿其房屋装修款。 元汇公司向一审法院反诉请求：1．判决解除其与银海公司签订的《租赁合同》，银海公司返还租赁房屋；2．判决银海公司支付房屋租金61万元及自2017年9月1日起的滞纳金（按500元／天计算）；3．判决银海公司支付其电费12,342元。 一审法院认定事实：2016年8月12日，银海公司与元汇公司签订书面《租赁合同》。元汇公司将位于霍尔果斯兰新路26号“特区展示馆”整栋建筑（减去现设置于一层的广通电影院、卫生间、两间办公室及二层的三间办公室，面积约2771平方米）出租给银海公司经营宴会厅。双方约定租期五年（2016年9月1日起至2021年8月31日止），房屋租赁费随租赁期限递增，其中第一个合同周期为三年（2016年9月1日至2019年8月31日），每年租金200,000元；第二个合同周期为两年（2019年9月1日至2021年8月31日），租赁费在200,000元的基础上每年递增5％，即第四年（2019年9月1日至2020年8月31日）租金210,000元，第五年（2020年9月1日至2021年8月31日）租金220,000元。合同约定每个租赁期的最后一个月交清下一个年度的租赁费。2016年8月23日，银海公司向元汇公司支付了第一年度租金200,000元。后银海公司未再向元汇公司支付过房屋租金。 租赁合同签订后，银海公司开始筹备装修，2017年5月1日，银海公司经营的“阿乐腾国际演艺饮食城”宴会厅正式开业。因元汇公司未交清租赁之前的暖气费，热力公司于2016年停止供暖，至今未向租赁房屋供暖，致使银海公司经营的宴会厅在冬季采暖期不能正常营业。自2019年10月起至今，银海公司经营的宴会厅处于停业状态。 依银海公司申请，法院依法委托新疆诚成工程项目管理有限公司、新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司对“阿乐腾国际演艺饮食城”房屋装修工程造价、资产评估进行鉴定。2020年9月25日，新疆诚成工程项目管理有限公司作出诚成造价鉴定［2020］926号工程造价鉴定意见书。鉴定意见：霍尔果斯市阿乐腾美食城装修鉴定项目总造价为1,100,394元。2020年9月27日，新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司作出新正资评字（2020）第0907号资产评估报告。评估结论：至评估基准日2020年9月，采用市场法评估测算，阿乐腾美食城内经营用设备、设施及其他物品、电采暖及配套设施评估价值为1,010,032.6元。银海公司支付工程造价鉴定费39,615元，支付资产评估鉴定费30,000元。鉴定报告作出后，法院组织当事人对两份鉴定报告进行质证，银海公司对两部分的鉴定结论无异议。元汇公司对《工程造价鉴定意见书》中第3项室内迎宾墙建造及装修、第18项四个卫生间的建造及装修中部分项目提出异议，经庭审双方协商，银海公司同意将迎宾墙价目表中石材楼地面造价3,448.17元、钢支架造价2,961.63元、男、女卫生间吊顶天棚951.87×2=1,903.74元及金属门窗套造价854.44元×2=1,708.88元及成品隔断造价2,245.91元×2=4,491.82元、洗漱间洗漱台造价2,319.9元、男、女卫生间风扇、普通灯具、照明开关、蹲便器、小便器、男卫洗涤盆、洗漱间洗脸盆合计5,961.8元，从总造价金额中扣除。 2020年11月14日，新疆诚成工程项目管理有限公司作出［2020］1114号关于工程造价鉴定部分计算成新率后的工程造价补充鉴定意见书。补充鉴定意见为：霍尔果斯市阿乐腾美食城计算成新率后到2020年9月7日的装修现值价款为804,263元。法院组织各方当事人对补充鉴定意见书进行了质证。银海公司对补充鉴定意见没有异议，元汇公司对补充鉴定意见未提出书面异议，经庭审质证，称按照80％折旧的，认为成新率计算较高。开建公司与元汇公司质证意见一致。银海公司同意从总造价金额中扣除的部分：室内迎宾墙价目表中石材楼地面现值2,241.31元、钢支架现值2,369.3元、男、女卫生间吊顶天棚666.31×2=1,332.62元及金属门窗套现值598.11元×2=1,196.22元及成品隔断现值1,572.14元×2=3,144.28元、洗漱间洗漱台现值1,623.93元、男、女卫生间风扇、普通灯具、照明开关、蹲便器、小便器、男卫洗涤盆、洗漱间洗脸盆现值合价4,769.45元，前述项目合计16,677.11元，银海公司同意从总装修现值合价804,263元中扣除，扣除后的金额为787,585.89元。 案涉租赁房屋产权人是开建公司，元汇公司系开建公司下属子公司。自2014年4月开建公司将案涉租赁物的日常物业维护管理工作及对外租赁事宜移交元汇公司服务承担。 一审法院认为，银海公司与元汇公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当严格履行合同。本诉部分，对银海公司主张解除租赁合同的请求，元汇公司同意解除并在反诉中也要求解除双方之间的租赁合同，故对双方主张解除租赁合同的请求，予以确认。银海公司请求依法判令赔偿其因冬季不能供暖造成的三个采暖期共计15个月经营损失，因银海公司未能提供经营收益水平的相关财务资料及其他证明损失额的证据材料，亦未提交对此部分损失鉴定的申请，因该部分损失无法确认，不予支持。对于银海公司请求依法判决元汇公司按司法鉴定评定标准赔偿房屋装修款的主张，银海公司主张元汇公司全额赔偿装修损失及资产损失。对于资产部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案资产部分系未形成附合的装饰装修物，元汇公司不同意利用，该部分资产依法归承租人银海公司所有，可拆除的物品由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于装修工程造价部分，据新疆诚成工程项目管理有限公司工程造价鉴定以及补充鉴定意见书，装修现值评估价为804,263元，扣除银海公司与元汇公司协商扣减的部分16,677.11元后为787,585.89元。本案元汇公司欠缴租赁前的采暖费致使银海公司经营的宴会厅在冬季无法经营，出租人元汇公司未能全面保证租赁物在租赁期间的使用用途，构成违约，对装修损失，按照双方合同中关于违约条款的约定，元汇公司应当承担全额赔偿责任。元汇公司承担装修损失金额为787,585.89元。反诉部分，对于元汇公司主张银海公司支付房屋租金610,000元及自2017年9月1日起的滞纳金（按500元／天计算）的请求，银海公司仅支付第一年（2016年9月1日至2017年8月31日）的租金200,000元，自2017年9月1日起之后的租金未付。元汇公司主张三年的租金共610,000元。考虑因元汇公司违约过错致使银海公司冬季三个采暖期无法经营，另受2020年新冠肺炎疫情不可抗力因素影响导致租赁房屋未使用，根据公平原则，法院酌情减免15个月的租金共计254,167元，银海公司应向元汇公司支付租金355,833元。对元汇公司滞纳金的主张，因元汇公司违约在先，对此主张不予支持。对元汇公司主张电费12,342元，银海公司对此认可，予以确认。根据合同相对性原则，开建公司非本案租赁合同的相对人，并非适格被告，故开建公司对上述债务不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除霍尔果斯市银海旅游发展有限公司与霍尔果斯元汇服务有限责任公司签订的租赁合同，霍尔果斯市银海旅游发展有限公司应自判决生效之日起十五日内将租赁房屋返还给霍尔果斯元汇服务有限责任公司。二、霍尔果斯元汇服务有限责任公司自判决生效之日起十日内一次性支付霍尔果斯市银海旅游发展有限公司房屋装修款787,585.89元；三、霍尔果斯市银海旅游发展有限公司自判决生效之日起十日内一次性支付霍尔果斯元汇服务有限责任公司租金355,833元及电费12,342元；四、上述款项两相折抵后，霍尔果斯元汇服务有限责任公司自判决生效之日起十日内一次性支付霍尔果斯市银海旅游发展有限公司装修款419,410.89元；五、驳回霍尔果斯市银海旅游发展有限公司其余诉讼请求；六、驳回霍尔果斯元汇服务有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费本诉11,841.71元，反诉费4,950元，合计16,791.71元。按胜诉比例，由元汇公司负担7,376.62元，由银海公司负担9,415.09元。鉴定费69,615元，由银海公司负担30,000元，元汇公司负担39,615元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、银海公司应否支付元汇公司房屋租金；二、银海公司购置的价值1,010,032.6元的设备、设施等应否由元汇公司、开建公司赔偿。 关于争议焦点一。本案中，2016年8月12日，银海公司与元汇公司签订的《租赁合同》对租赁房屋的租期、租金、租金结算进行了明确约定，银海公司亦将元汇公司交付的房屋用于“阿乐腾国际演艺饮食城”宴会厅的经营，租赁期间银海公司仅支付第一年租金200,000元，自2017年9月1日起未再支付租金，故一审判决认定银海公司应当向元汇公司支付租金并无不当。银海公司上诉主张因元汇公司遗留暖气费问题，致使其不能正常使用房屋，不能实现合同目的，一审判决其支付租金违背公平原则。对此，本院认为，对于元汇公司交付的房屋存在暖气费遗留问题，一审判决在认定银海公司应当支付的租金时对因采暖问题经营所受影响的15个月的租金254,167元已经进行扣减，遵循了公平原则，合理的确定了双方的权利义务，并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二。关于合同解除后银海公司经营的宴会厅内设施、设备等的处理问题，银海公司上诉主张该设备、设施等经鉴定价值1,010,032.6元应当由元汇公司、开建公司赔偿。本案中，双方对于合同解除后的资产处理未作明确约定。银海公司则认为，依据违约责任条款，元汇公司、开建公司应当予以全部赔偿。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，在案涉合同履行中，双方均存在违约行为，一审法院充分考虑了本案双方各自的过错所应承担的相应责任，在对合同解除后已经形成附合的装饰装修费用处理时认定由元汇公司承担装饰装修的全部赔偿责任，对于未形成附合的银海公司经营期间自行购置的设备、设施等认定归银海公司所有，此认定并无不当，故本院对银海公司该上诉主张不予支持。 综上所述，银海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,090元，由霍尔果斯市银海旅游发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦梦璇 审判员  张瑀歆 审判员  何学涛 二〇二一年六月七日 书记员  邹 洁