安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0822民初1459号 原告：中国农业银行股份有限公司怀宁县支行，住所地安徽省安庆市怀宁县高河镇政和路，统一社会信用代码91340822853863158H。 主要负责人：张俊，该行行长。 委托诉讼代理人：戴璇，女。 委托诉讼代理人：樊华，男。 被告：刘海军，男，1991年7月18日出生，汉族，户籍地安徽省怀宁县，现住安徽省怀宁县。 被告：安徽飞天房地产开发有限责任公司，住所地安徽省怀宁县高河镇稼先路口，统一社会信用代码9134082267092574XG。 法定代表人：许文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：查道发。 原告中国农业银行股份有限公司怀宁县支行（以下至判决主文简称怀宁农业银行）与被告刘海军、安徽飞天房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称飞天房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告怀宁农业银行诉讼代理人戴璇、樊华，被告飞天房地产公司诉讼代理人查道发到庭参加诉讼，被告刘海军经本院传票传唤无理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀宁农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘海军立即向原告偿还借款本金212087.32元并支付利息、罚息（截至2021年2月20日，利息、罚息合计7302.14元；自2021年2月20日至返还本金之日止的利息、罚息，按合同约定的利率标准计算）；2.如被告刘海军不能偿还我行贷款及利息，请求法院处置抵押物，原告享有优先受偿权；3.判令被告飞天房地产公司对上述第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，被告刘海军因购买位于怀宁县××镇××道××公寓××＃楼××单元××室房屋需要，与原告签订了合同编号为34020120140078934《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告刘海军向原告借款本金为260000元，借款期限为20年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，借款人的还款方法为每月等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。刘海军将所购房产提供抵押担保，同时由飞天房地产公司承担阶段性连带担保责任。根据合同约定，原告怀宁农业银行于2014年10月17日将260000元划入被告刘海军指定账户。后由于被告刘海军未能按照合同约定按时还款，截至2021年2月20日，刘海军仍下欠原告借款本金212087.32元及应付利息7302.14元。同时因飞天房地产公司保证金账户被查封，无法履行正常的代偿义务。故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。 飞天房地产公司辩称，对怀宁农业银行诉请的金额无异议，涉案房屋已经具备办证的条件,因为刘海军不配合所以一直没有办证,如果办证以后开发商是不需要承担连带责任的。如果刘海军无力偿还银行贷款,我公司要求在先行处置担保物后再承担连带担保责任。 刘海军未作答辩。 原告围绕诉讼请求提供了证据,经庭审质证,各方当事人对证据没有异议。本院经审查认为上述证据,具有真实性、合法性和关联性,本院予以认定。 根据认定的证据和庭审查明的事实,本院认定以下事实：2013年12月18日，怀宁农业银行（甲方）与飞天房地产公司（乙方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》（合同编号×××01），协议约定：甲方对乙方建设的“玉兰公寓”项目的购房者提供相关的抵押贷款业务,并由飞天房地产公司对所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供连带责任保证;连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的借款合同项目下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用,保证期限自甲方向购房人发放借款之日起至购房人取得房地产权利证书,并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。乙方应协助购房人和甲方办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式抵押登记,各登记证明文件的原件交由甲方保管。另乙方按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名安徽飞天房地产开发有限责任公司，账号×××62）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。乙方如需承担担保责任时，甲方有权直接从保证金专户划收相关款项。 2014年10月16日，刘海军（借款人、抵押人）与怀宁农业银行（贷款人）、飞天房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》【编号ＡＢＣ（2014）5006-1】，合同约定，刘海军为购买位于怀宁县××镇××道××公寓××＃楼××单元××室房屋，向怀宁农业银行借款260000元，借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，还款账户为6228××××5076。借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息,直至本息清偿为止。对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。刘海军以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保,本担保项下担保范围为本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金,以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。同时飞天房地产公司提供无条件、不可撤销的阶段性连带保证责任，保证范围为本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金,以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。保证期间从借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。保证期间为借款到期日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 合同另约定，发生下列情形之一的,贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款,有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施,并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……(2)借款人未按约定按期足额偿还借款……。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同经各方签字或盖章之日起生效。刘海军在“借款人”、“抵押人”栏签字,怀宁农业银行在“贷款人”栏签字并盖章，飞天房地产公司在“保证人”栏签字并盖章。 合同签订后，2014年10月17日，怀宁农业银行依约向刘海军发放了贷款260000元，刘海军自2014年11月20日如期还款，2018年3月20日，刘海军未如期还款，怀宁农业银行自2018年3月20日开始扣除飞天房地产公司的保证金账户至2020年6月20日。截至2021年5月20日，刘海军结欠怀宁农业银行借款本金212087.32元，利息（含正常息、罚息、复利）10082.93元。 本院认为,本案属金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同,自成立时生效”。本案中,涉案《一手住房贷款业务银企合作协议》（合同编号×××01）、《个人购房担保借款合同》【编号ＡＢＣ（2014）5006-1】是当事人的真实意思表示,合法有效,应受法律保护。原告依约支付款项给刘海军,刘海军没有依约履行还款义务,应依照合同的约定承担违约责任。刘海军应按照合同约定,承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。 刘海军结欠农业银行怀宁支行借款合同项下的贷款本金212087.32元本院予以确认。对于利息（含正常息、罚息、复利）,应以本金212087.32元为基数按照《个人购房担保借款合同》的有关约定计算，其中上述借款合同中关于中国人民银行贷款基准利率的约定应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。 关于涉案房屋的优先受偿权问题,《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,农业银行怀宁支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权,但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中,刘海军购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》,故农业银行怀宁支行对涉案房屋没有抵押权。对于农业银行怀宁支行请求处置位于安徽省怀宁县××镇××路（玉兰公寓）15＃楼601室并就该房屋享有优先受偿权,本院不予支持。 关于飞天房地产公司的担保责任问题,《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定:“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,债权人可以请求债务人履行债务,也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第六百九十一条规定“保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的,按照其约定”。本案中,被告飞天房地产公司作为保证人对刘海军的贷款承担阶段性连带保证责任系其真实意思表示,合法有效。刘海军欠农业银行怀宁支行的上述款项属被告飞天房地产公司保证合同担保的债权,且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》,因此原告农业银行怀宁支行在保证期间请求被告飞天房地产公司对刘海军结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚,理据充分,本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百条:“保证人承担保证责任后,除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿”的规定,被告飞天房地产公司承担保证责任后,有权向刘海军追偿。 综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零二条、第六百八十八条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 一、被告刘海军于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司怀宁县支行偿还借款本金212087.32元，并支付截至2021年5月20日的利息(含正常息、罚息和复利)10082.93元和自2021年5月21日起至贷款实际还清之日止的利息(含正常息、罚息和复利)（以本金212087.32元为基数按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算）; 二、被告安徽飞天房地产开发有限公司对上述第一项判决债务承担连带保证责任; 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司怀宁县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4592元，减半计取2296元，由刘海军负担，安徽飞天房地产开发有限责任公司对此承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  赵小春 二〇二一年六月一日 书记员  王珊珊