西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                   （2021）陕0116民初4940号 原告：西安沣东物业管理有限公司，住所地西安市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1065。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁笑笑，北京国枫（西安）律师事务所律师。被告：解高雄，男，汉族，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：管祥，陕西勇智律师事务所律师。原告西安沣东物业管理有限公司诉被告解高雄物业服务合同纠纷一案,本院于2021年3月12日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人丁笑笑、被告解高雄及其委托诉讼代理人管祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费54837.99元，违约金72879.68元，合计127717.67元（截止2020年12月31日）；2、判令被告向原告支付代缴的水费共1416.45元；3、前两项金额总计129134.12元；5、请求判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年3月25日，被告与西安沣东实业发展有限公司（下称“业主”）签订《启航时代广场项目商铺租赁合同》，租赁合同约定被告租赁业主位于启航时代广场B区四层10404（部分）号商铺共计1032.73平方米，双方约定被告应与业主所聘请的物业管理公司签订物业服务协议，原告即为业主所聘请的物业管理公司。2015年3月25日，原告与被告签订《物业服务协议（商业）》，约定原告向被告提供物业管理服务并收取物业费，服务期限为2015年3月25日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务协议为止，物业服务费为5.5元/㎡•月，并代缴水费，电费等费用。自2019年7月1日起被告无故拖欠物业费及水费，截止2020年12月31日，被告共拖欠物业服务费54837.99元，违约金72879.68元，共计129134.12元。被告辩称：原告诉请被告物业服务合同纠纷一案与原告的上级公司西安沣东实业发展有限公司诉本案被告的租赁合同纠纷的法律事实及相关证据重合属于重复起诉，两案虽属不同的法律关系，但西安沣东实业发展有限公司与另案陈述的证据和事实与本案一样，明显属于重复起诉，请求人民法院依法查明，驳回原告诉请；本案原告作为讼争房屋的物业服务方，在物业服务过程中，没有尽到物业服务应尽的管理业务，出现消防通道长期锁闭，楼面开裂，屋顶漏水，经常停电，其他小吃城的排烟污染，致使被告经营的网吧受到损失，原告未诚实履行合同义务，存在重大违约，原告的诉讼请求不具备事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，西安沣渭物业服务有限公司（以下简称“沣渭物业”）（甲方）与被告（乙方）签订《启航时代广场物业服务协议》，合同约定：沣渭物业（甲方）向被告（乙方）提供启航时代B座10404商铺（建筑面积1032.73平方米）的物业管理服务并收取物业费，服务期限为2015年3月25日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务协议为止；第三条（一）物业服务费为5.5元/㎡•月；2：乙方初次缴费应一次性预交3个月的物业服务费、此后的物业服务费按季度结算，乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任；（二）电费单价为1.38元/度、水费单价为商业5.75元/吨、特行19.6元/吨；第四条：受有关部门或单位及乙方的委托，甲方可提供代缴水费，电费等代收代缴服务；第六条（三）、如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应按未付金额的3‰向甲方支付违约金。乙方在接到甲方书面通知后，逾期达15日的，甲方有权中止或停止对其提供物业服务。合同签订后，沣渭物业依约履行合同。2019年6月30日，原告接替沣渭物业开展服务。被告2019年7月1日起被告开始拖欠物业费及水电费，截止2020年12月31日，被告共拖欠物业服务费54837.99元，水费1416.45元。为证明自己的主张，原告提交证据：1、《启航时代项目商铺租赁合同》、《物业服务协议（商业）》、原物业公司名称变更纪律《企业信用信息公示公告》、《公告》、张贴《公告》的现场照片、被告在《催费通知单》《催缴函》的说明及签字确认，证明原告有向被告提供物业服务协议并收取相关服务费等费用的权利和义务，被告由义务按照合同约定向原告支付物业服务费等费用的义务；2 、被告正常经营的现场照片、原告提供物业服务的现场照片，证明原告已经按照《物业服务协议》提供了物业服务的义务；3、被告欠缴物业等费的《费用明细整合》、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌、原告租赁商铺使用电费的抄表记录、原告代被告垫交水费、电费缴费凭证，证明原告已经履行了合同义务，经原告多次催缴，被告仍未履行支付物业服务费及水电费等费用的义务。原告提交的证据现成证据链，本院予以采信；被告向本院提交证据：1、《物业服务协议》，证明物业服务协议的第一项与第二项系物业管理服务的实现和范围，也是物业公司应尽的义务；2、消防通道长期锁闭、楼面开裂、屋顶漏水、停电、小吃城排烟污染图片及物业人员的联系内容，证明物业服务公司在整个服务过程中没有尽到管理义务，承租的物业存在诸多问题，致使承租人无法正常经营且形成巨大损失；3、商户诉状与判决书，证明物业公司出租房在履约过程中存在与被告信托的很多问题，其在诉讼过程中本院认定的相关事实，说明物业公司确实存在管理不规范，不尽职尽责的事实；证据四：不可抗力停业的通知，证明因疫情影响，接主管部门通知不能正常营业的客观事实系不可抗力原因引起的，在次期间物业公司不应收取物业管理费用。被告提交的证据1、2、4符合证据三性，其证明目的本院予以采信，证据3与本案没有必然联系，其证明目的本院不予采信。本院认为, 业主应当按时交纳物业服务费用,逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中,原、被告之间签订的《物业服务协议（商用）》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应当按约履行。原告向被告提供物业服务,被告应按约缴纳物业费, 现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。考虑到原告服务有不到之处，应由被告支付各项费用总和的80%，因此，原告要求被告支付物业费、水电费均于法有据，本院对其80%部分予以支持；因疫情影响，导致被告场所未能经营，应酌情减免一个月物业费（1032.73㎡×5.5元）×80%=4544元及垃圾费（1032.73㎡×0.4元）×80%=330.5元；关于原告主张违约金一节,因被告房屋确实存在问题，被告拒绝交纳物业费事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告抗辩称原告不完全履行相关义务，以此为拒交物业费的抗辩理由并无法律依据，故本院不予采纳；依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百五十六条、五百七十七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告解高雄于判决书生效后十日内向原告西安沣东物业管理有限公司支付物业服务费、水、电费共计（56254.44×80%）﹣4544-330.5元=40129.10元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费2882元，原告已预交，减半收取计1441元，由原告负担50元，被告负担1391元，被告应负担部分与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审  判  员   肖维超 二0二一年六月十日                           书  记  员   柯婷