新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终856号 上诉人（原审原告）：聂思明，男，1974年6月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：武庆忠，新疆同创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东市路二街9区3院2-4。 法定代表人：李孝江，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：新疆易安居房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县园林路中央御景花园小区34-3-1号门面房（六街23区34元15-3-1）。 法定代表人：李孝江，该公司总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：田万潮，新疆宋楠律师事务所律师。 上诉人聂思明因与被上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司（以下简称易安居分公司）、新疆易安居房地产开发有限责任公司（以下简称易安居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2020）新2323民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人聂思明及其委托诉讼代理人武庆忠，被上诉人易安居分公司、易安居公司的共同委托诉讼代理人田万潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂思明上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（202O）新2323民初1392号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：原审认定事实有误。上诉人在呼图壁县人民法院审理的（2020）新2323民再4号案件中已主张解除合同，且该案已判令解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同，故上诉人在合同已经解除的情况下要求被上诉人退还购房款并承担利息、支付赔偿款及支付房屋价差的诉讼请求符合法律的规定，应予支持。本案一审中，上诉人向法庭说明上诉人已在（2020）新2323民再4号案件中主张解除15号楼、16号楼地下负一层部分合同，且诉讼请求得到支持，该案虽因上诉未生效，但原审法院若认为需要以（2020）新2323民再4号的判决作为本案审理依据，应中止审理本案。原审法院在本案需要另一民事判决作为依据的情况下，直接驳回上诉人的诉讼请求，属程序违法。一审法院未准予上诉人的鉴定申请，亦属程序违法。 易安居分公司、易安居公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，被上诉人向上诉人出售的系整体楼房，包括地面房屋及地下负一层，地上房屋已出售，上诉人不能仅要求解除地下负一层的合同，请求维持一审判决。 聂思明向一审法院起诉请求：1．判令二被告向原告退还房款469,966元、利息48,901元，以469,966元为基数按年息7.995％支付2018年1月3日至2019年8月19日的利息为48,901元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至清偿完毕之日计算的利息，以上利息合并暂计至2020年3月31日为64,075元，合计534,041元；2．判令二被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿款469,966元；3．判令二被告向原告赔付15、16号楼负一层2014年1月房屋价格与2020年6月房屋价格之间的价差。 一审法院认定事实：2013年10月26日，聂思明与易安居分公司签订商品房买卖合同，约定易安居分公司向聂思明出售中央御景花园10号、15号商业楼和16号商业楼负一层，建筑面积6189平方米，总价24,500,000元；买受人的房屋仅作商业使用；10号、15号商业楼属框架结构，层高3.6米，建筑层数5层，地下1层；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自愿按以下方式进行处理：面积发生变更，单价不变，总房款多退少补；面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。后双方又签订商品房买卖合同补充协议，约定此栋楼全部总价合计24,500,000元，其中左手负一楼面积738平方米（有电梯），单价2,000元，合计1,476,000元；右手负一楼面积834平方米（无电梯），单价1,800元，合计1,501,200元，最终面积以测绘报告为准。2014年7月21日，易安居分公司（甲方）与聂思明（乙方）签订商品房买卖合同补充协议2，约定：乙方在2014年8月1日前再给甲方付款2,000,000元；甲方尽快把总面积大约3000平方米的房产证办到乙方名下，乙方尽量给甲方再付部分房款；乙方将以下房屋按揭贷款方式给甲方回款，……，乙方不能以任何借口和理由向甲方退房，如要退房甲方将以低于此价的50％回购。贷款不够甲方以现金支付；剩余款项乙方付清后，甲方在政府规定的时间内把剩余产权办理到乙方名下或乙方指定人名下。2014年9月22日，聂思明与易安居分公司签订2份商品房买卖合同，分别约定易安居分公司向聂思明出售中央御景花园X-X-X号房、10地-1号房，用途均为商业，建筑面积分别为170.68平方米、715.03平方米，金额分别为204,816元、1,430,060元；关于面积误差比的约定和2013年10月26日双方签订的商品房买卖合同约定相同。2015年8月13日，聂思明以房屋层高不足为由，向本院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同中聂思明购买834平方米商品房（地下室）的约定，并要求返还该部分购房款1,501,200元。本院于2016年1月4日作出（2015）呼民初字第1902号民事判决书，驳回了聂思明的诉讼请求。聂思明不服提出上诉，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2016年9月20日作出（2016）新23民终872号民事判决书，确认聂思明以房屋层高不足为由提出解除合同的理由不能成立，驳回上诉，维持原判。聂思明不服提出申诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年6月15日作出（2017）新民申716号民事裁定书，同样确认聂思明以房屋层高不足为由提出解除合同的理由不能成立，聂思明以负一层房屋面积不符合约定、规划用途不属于商业用途的申诉理由在原审中未提出，不属于审查范围，且双方签订的商品房买卖合同明确约定“面积发生变更，单价不变，总房款多退少补”的处理方式明确否定了“面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房”处理方式，故不予审查。一审法院认为，原告与被告易安居分公司签订的《商品房买卖合同》三份、《商品房买卖合同补充协议》一份、《商品房买卖合同补充协议2》一份均系双方当事人真实性意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应系有效合同。而本案中原告未主张解除合同，在合同未解除的情况下，原告主张二被告退还房款469,966元并承担利息、支付已付购房款一倍的赔偿款469,966元、赔付房屋价格差价的诉讼请求不能成立。待双方合同自行协商解除或依法判令解除后，原告可依据解除主张本案诉求。遂判决：驳回原告聂思明的诉讼请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院于2020年12月21日作出（2020）新2323民再4号民事判决，判决解除聂思明与新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同。易安居分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日作出（2021）新23民终732号民事判决，维持新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2020）新2323民再4号民事判决。 再查明，聂思明于2018年1月2日向易安居分公司支付房款200,000元，于2018年2月6日向易安居分公司支付房款100,000元，于2018年2月13日向易安居分公司支付房款100,000元，于2015年7月11日向易安居分公司支付房款250,000元，上述款项支付后，聂思明尚欠易安居分公司全部购房款1,031,234元。 本院认为，本院作出的（2021）新23民终732号民事判决已确认解除聂思明与易安居分公司签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，聂思明主张易安居分公司退还15、16号楼地下负一层房款及支付利息符合法律规定，本院予以支持。关于退还房款的数额，因双方当事人均认可案涉15、16号楼地下负一层房屋价款为1,501,200元，亦认可聂思明在合同解除前欠付房款的总数额为1,031,234元，故聂思明主张易安居分公司退还15、16号楼地下负一层房款469,966元（1,501,200元-1,031,234元）并无不当，本院予以确认。关于利息的计算方式，因本院作出的（2017）新23民终447号民事判决按月利率1.5％支持易安居分公司利息主张，故聂思明在本案中要求易安居分公司按年利率7.995％支付应退购房款自2018年1月3日至2019年8月19日的利息，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至清偿完毕之日的利息并无不当，本院予以支持。又因聂思明在本案中主张的房款469,966元分别为2018年1月2日支付的119,966元、2018年2月6日支付的100,000元、2018年2月13日支付的100,000元、2018年7月11日支付的250,000元，上述款项分别按照年利率7.995%计算自上述付款之日至2019年8月19日的利息共计49,628.58元，聂思明仅主张48,901元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。故易安居分公司应向聂思明支付购房款自2018年1月3日至2019年8月19日的利息48,901元，并以469,966元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自2019年8月20日至实际付清之日的利息。另，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，易安居分公司系易安居公司的分支机构，应先以其管理的财产承担责任，不足部分，由易安居公司承担。 关于聂思明主张易安居分公司、易安居公司向其支付已付购房款469,966元一倍赔偿款的问题，因聂思明在本案中并未提交证据证明案涉商品房买卖合同及补充协议系因易安居分公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明所致，故本院对其该项主张不予支持。关于聂思明主张案涉房屋2020年6月与2014年1月之间房屋价差的问题，因聂思明至今尚未交清案涉房屋的房款，针对案涉房屋的已付款项亦发生于2018年，且商品房的价格受市场因素所调整，价格涨落属不确定因素，故其要求易安居分公司、易安居公司向其赔偿案涉房屋2020年6月与2014年1月之间价差损失的请求，本院亦不予支持。 综上所述，聂思明的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2020）新2323民初1392号民事判决； 二、被上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司于本判决生效之日起十日内向上诉人聂思明支付购房款469,966元、利息48,901元，并以469,966元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付自2019年8月20日至实际付清之日的利息，不足以承担部分，由被上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司承担； 三、驳回上诉人聂思明的一审其他诉讼请求。 一审案件受理费13,836元，由新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司负担8,989元，由聂思明负担4,847元；二审案件受理费13,836元，由新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司负担8,989元，由聂思明负担4,847元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  王雪梅 审 判 员  马少飞 二〇二一年六月二十四日 法官助理  王壮森 书 记 员  王 璐