山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1216号上诉人（原审原告）：李赛，男，1991年3月5日出生，汉族，住上海市虹口区，现住枣庄市市中区。上诉人（原审原告）：翟国琳，女，1992年9月3日出生，汉族，住山东省曲阜市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：孟振华，山东齐鲁（枣庄）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：张延利，男，1979年7月8日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：薛阳，山东长明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海泳，山东长明阳律师事务所律师。上诉人李赛、翟国琳因与被上诉人张延利房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（以下简称薛城区法院）（2021）鲁0403民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李赛、翟国琳上诉请求：1.撤销薛城区法院（2021）鲁0403民初689号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同符合法定解除条件，法院应当依法判决解除。2020年11月1日，张延利与翟国琳、李赛签订《房屋买卖合同》,《房屋买卖合同》签订后，因张延利个人原因，房屋被法院查封，被上诉人有义务先行解除该司法查封。2020年11月19日，因张延利与案外人王夏婉民间借贷纠纷，该房产被王夏婉申请法院保全，轮候查封。因存在该查封，将会导致合同目的无法实现。因此，卖家有解除该司法查封的义务。并且，《房屋买卖合同》第四条第一款明确载明“甲方承诺该房产不存在查封、诉讼等纠纷事项。若因上述原因在本合同签订后致使合同无法履行的，将由甲方承担本合同约定违约责任”，因为签订合同后出现的该司法查封情形导致合同无法履行，卖家应承担违约责任。二、在上诉人、被上诉人签订合同时，约定的通过法院托管资金解除第一个司法查封的方案客观上无法履行，因此，被上诉人应先行采取措施解除第一个司法查封。合同签订时该房产存在被薛城区法院司法查封的情况，买卖双方约定针对该房屋中的第一个司法查封（申请执行人为张娟），张延利承诺先行和张娟商议，让张娟解除第一个司法查封，解除查封款项30万元先行托管至薛城区法院账户，待查封解除并成功过户到上诉人名下后，由法院再将该托管资金支付给张娟，如果过户不成功，法院再将托管资金返还给上诉人。但是在签订合同后，张延利和枣庄市铭辉房地产经纪有限公司（以下简称铭辉公司）的乔宝森到法院执行局沟通解除查封事宜，法院明确告知无法托管该笔资金。因此，买卖双方签订合同时商议的解除第一个司法查封的方案客观上无法履行。后张延利想办法解除（包括和中介商量找担保人进行解除第一个司法查封），但是一直没能解除该查封。三、在出现王夏婉司法查封及约定解除第一个查封的方案无法实施后，上诉人（本人或者通过中介）多次催告被上诉人想办法解除查封，但是被上诉人一直未解决该问题。当得知案涉房产被王夏婉申请查封后，上诉人（本人或通过中介）一直积极催促卖家想办法解决司法查封的问题，但是两个司法查封在2021年1月20日前长达两个月仍未解除。以上事实有一审提交的相关证据证明。以上事实说明被上诉人未在合理的期限内恢复履行能力。期间上诉人通过中介也与被上诉人商议提供担保人担保，但被上诉人最终未能提供担保，导致买卖双方未就合同的继续履行达成一致意见。上述情形说明双方已无继续履行合同的可能，上诉人签订合同之目的无法实现，应予解除。四、因被上诉人不履行相关义务，经催告后在合理期限内不履行，上诉人依据法定解除权解除合同符合法律规定。1.买卖合同第四条第二项约定，被上诉人需要在合同签订之日起十个工作日内自行解除抵押手续。但是，被上诉人迟迟未解除。2.买卖合同第四条第一项约定，如出现司法查封，卖家需要解除该查封。现被上诉人迟迟未解除王夏婉的司法查封，属于违约，应当承担违约责任。并且，在房屋买卖交易中，被上诉人有义务保证其房产能顺利过户。即使合同第四条没有约定该义务，如果出现司法查封等妨碍过户的情况，被上诉人有解除该查封的先行义务。3.上诉人在2020年12月28日向被上诉人发送《告知函》，在宽限期内被上诉人仍未解除查封和抵押。2021年1月20日，上诉人向被上诉人发送解除合同通知解除合同。因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十八条、第五百六十三条之规定，上诉人解除合同程序合法。五、张延利在买卖合同签订后，因个人债务问题出现多个司法案件及查封，有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。（1）2020年11月9日，张延利因为欠案外人林晶款项，被山东省枣庄市市中区人民法院（以下简称市中区法院）判决张延利给付林晶5万元。（2）张延利因欠案外人王夏婉债务，王夏婉在2020年11月19日申请市中区法院查封案涉房产，2020年11月24日，市中区法院判决张延利返还王夏婉借款58,000元及利息。（3）据张娟说，张延利在2021年初又因为债务纠纷，被他人起诉，法院也已判决。（4）在张延利和乔宝森2020年12月6日的通话录音中，张延利说还没借到钱去解除王夏婉的司法查封。因此，张延利目前没有能力解除王夏婉5万元的查封。（5）签合同时商议，先让张娟解除查封，然后去办理过户手续，过户成功后再将钱支付给张娟，但是这个方案后期无法实施，张娟明确表示不拿到钱不会申请解封。所以，张延利需要先拿出30余万元才能解除第一个司法查封。从以上情形可以看出，张延利资金状况不好，没有信誉，说话不算数，在林晶案和王夏婉案判决书中也可以看出张延利长期拖欠他人款项，债务累累，无偿付能力。目前外债（包括银行抵押贷款）高达60余万元，而该房屋首付仅仅468,000元，即便使用首付也解决不了上述债务，而张延利本人没有任何经济能力。所以，即便首付款支付给张延利，张延利也没有能力将房产过户给原告。据张娟陈述，该房产已经进入法院拍卖程序，上诉人无法通过执行异议排除执行。所以，该房产最终无法过户到上诉人名下，合同目的无法实现。目前，上诉人是受害方，已经支付给被上诉人2万元定金，支付给中介2万元佣金，因启动诉讼程序支付的律师费、诉讼费、保全费等也高达1万余元。目前，房产没买成，现在还花费5万元资金。并且，上诉人购买该房产用于结婚使用，被上诉人长期无法解除查封问题，直接影响上诉人的购房目的。希望法院本着公平、公序良俗原则，及早止损，判决解除合同，使上诉人能尽快购买合适房产。如果继续履行合同，换来的只能是双方更大的损失。综上，一审法院认定上诉人要求解除合同无事实依据明显错误，请求二审法院依法支持上诉人解除合同的诉讼请求。张延利辩称，一审认定事实清楚，尊重当事人意思自治，判决并无不当。一、本案《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，是当事人真实意思表示，对双方具有拘束力。薛城区法院（2021）鲁0403民初689号判决也确认双方签订的合同有效。1.本案房屋买卖关系存在特殊之处：出售方因财力受限而无法自行解除待售房屋上的出售限制，故通过中介发出“需要由购买方提供必要协助才能完成房屋交易”的要约，只有在购买方承诺充分的协助，双方才会达成买卖的合意，这是本案买卖关系的基石。为此，中介铭辉公司起草并由买方、卖方、中介三方共同签订“协助出售方代还款46.8万元”的《补充协议》。但是，时至今日，上诉人作为购买方并未提供任何实质性的协助，上诉人违背对要约人的承诺，致使合同履行陷入停滞状态。2.“代还款”意味着购买方和中介知晓出售方的货币资产是不充足的，购买方知晓自己承担先履行合同的义务。在此强调，《补充协议》对于上诉人、铭辉公司是一种主动承受义务的行为，而对于被上诉人是被动受益的行为。关键在于上诉人及铭辉公司“代还款”义务的履行情况，主动权在上诉人和铭辉公司，故合同履行中关键环节的时间是不可能确定的。也就是说，《房屋买卖合同》关于合同履行时间对被上诉人的要求，被《补充协议》予以修改。比如：《房屋买卖合同》第三页第四条第2项“合同签订之日起10个工作日内自行解除抵押手续”，就被修改。《房屋买卖合同》第三页第二条第2项“首付款468，000元将在合同签订之日起过户成功当日支付与甲方”，也被《补充协议》“由丙方将代还款468，000元一次代转入甲方指定还款账户”所修改。同时，协议中并没有对房屋过户时间有明确约定，被上诉人并无违约之处。二、上诉人在上诉状中主张适用《中华人民共和国民法典》第五百二十八条、第五百六十三条行使不安抗辩权而解除合同，不符合法律规定，上诉人也无权行使。1.上诉人主张行使不安抗辩权，视为上诉人已经自认承担先合同的义务，但上诉人未实际履行。2.被上诉人的房屋价值117.8万元，除去代还款46.8万元，还有结余款71万元，这对于被上诉人新增加10.8万元的债务是微不足道的。被上诉人不存在《中华人民共和国民法典》第五百二十七条丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。3.被上诉人没有先履行合同义务，上诉人《告知函》却以被上诉人未履行先合同义务违约为由行使解除权，并非行使的不安抗辩权。上诉人不存在通知被上诉人中止履行的事实，并未履行不安抗辩权的相关程序要求。故，上诉人作为先合同义务人，并非履行不安抗辩权，事实上只是行使了顺序履行抗辩权，而且，其亦无权行使不安抗辩权而解除合同。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十八条第二款之规定，上诉人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。三、本次纠纷的根本原因是第三方中介铭辉公司拒绝将托管代还款打入被上诉人指定的还款账户，被上诉人没有任何违反合同约定的行为。1.铭辉公司作为居间服务者，本应忠于买卖双方，平等地服务交易双方。但是，铭辉公司迟迟不履行打款的合同义务，假借“避免双方风险”的名义，却把风险完全转嫁到被上诉人一方，致使合同履行陷入停滞状态。同时说明，铭辉公司是本案合同纠纷唯一受益的一方，却站到购房者一方，完全丧失了中立性。2.被上诉人在订立合同之时，如实告知相对方房屋的真实情况，不存在任何隐瞒。为促使合同的履行，曾多次表示愿意先行把房屋交付给上诉人占有使用。在合同履行中，被上诉人也不存在任何违反合同约定的行为。在一审庭审记录第8页，审判长询问上诉人“主张合同解除和违约行为的事实依据是什么”，上诉人并没有说清被上诉人违反了《房屋买卖合同》及《补充协议》的哪一条哪一款约定。3.订立合同之初，上诉人就已知晓被上诉人的现金资产不充足，出售房屋的目的就是为了变现。现在，上诉人在未提供任何协助、未履行先合同义务的前提下，却要求被上诉人拿出现金解决房屋查封等所有债务问题，有违客观事实和情理，故意刁难被上诉人，不利于合同的履行，客观造成合同履行陷入停滞状态。综上，被上诉人不存在违约行为，仍有促使交易全面履行的诚意和意愿，一审判决并不无当。上诉人的上诉请求不能成立，敬请法庭依法予以驳回。李赛、翟国琳向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2021年1月20日解除；2.判令被告返还原告购房定金20,000元；3.判令被告赔偿原告违约金117,800元；4.判令被告支付原告中介费20,000元；5.判令被告支付原告律师费、交通费等7,200元；6.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2020年11月1日，李赛（乙方）、翟国琳（乙方代理人）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于薛城区中央花城6号楼3单元0903室的房产出售给乙方，该房屋的建筑面积119.31m2，证件号为YS0007231，双方约定售价为1,178,000元；双方约定付款方式为银行按揭贷款（商业贷款），甲方同意配合乙方办理银行按揭及贷款手续，乙方在本协议签订之日应付给甲方购房定金20,000元，首付款（不包含定金）468,000元，将在合同签订之日起过户成功当日支付与甲方。贷款审批通过后五个工作日内，甲乙双方配合办理产权转移手续，乙方于产权转移至乙方名下之日起五个工作日内配合办理完银行贷款抵押登记手续，乙方剩余房款690,000元于贷款发放当日一次性支付给甲方；如甲方房屋存在已设立抵押权等他权情形，由甲方负责在本合同签订之日起十个工作日内自行解除抵押手续，其后操作按第二条约定执行……当日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：1.因此房尚有法院保全和房屋贷款尚未解封、解押，需要前期用乙方首付款待还款办理此房解封、解押手续，甲方已告知此房现状原因且甲乙双方均对此事知悉且认可；经甲乙双方协商一致，此房代还款走铭辉地产（丙方）资金托管流程，乙方于签订此房买卖合同后十五日内先行将此房代还款（不含定金）468,000元一次性打入丙方账户，由丙方将此房代还款468,000元一次性打入甲方指定还款账户；2.甲方负责此房不动产证办理，办证产生的一切费用由甲方承担，甲方确保此房过户前名下首套房且契税满五年，期间若因甲方非首套房产生的多余过户税费由甲方承担；3.乙方负责此房过户手续办理，过户产生的一切费用由乙方承担。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方应按协议约定履行权利义务。关于原告要求解除合同及要求被告支付违约金的诉讼请求，根据合同约定内容，一审法院认为无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李赛、翟国琳的诉讼请求。案件受理费1,800元，已减半收取，保全费1,345元，由原告李赛、翟国琳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交以下证据：证据一、《枣庄市不动产登记信息查询结果证明》（编号：37040326348）。证明目的：上诉人代理人于2021年5月8日到枣庄市薛城区自然资源局不动产中心调取案涉房产登记信息，经查询，目前案涉房产仍处于被查封状态和抵押状态。张娟和王夏婉的查封至今仍未解除。证据二、（2020）鲁0403民初952号民事判决书一份、上诉人翟国林与（2020）鲁0403民初952号案件原告田瑞婷手机通话录音一份（含光盘和录音文字版）。证明目的：1.一审判决后，上诉人得知被上诉人张延利和案外人田瑞婷存在债务纠纷，后通过其他人得到田瑞婷的手机号，通过与田瑞婷通话了解到张延利又被法院判决偿还债务情况。2.经过向二审法院调取证据，查到田瑞婷诉张延利的民事判决书，案号为（2021）鲁0403民初952号。薛城区法院于2021年3月16日判决张延利偿还田瑞婷借款14,975元并支付利息。3.上诉人翟国琳与田瑞婷通话录音内容可证明，张延利拖欠田瑞婷14,975元至今未还，田瑞婷对张延利个人信誉评价极低。因此，目前张延利对履行14,975元债务的能力也没有，足以证明其资金状况不好，存在丧失或可能丧失履行债务的能力。4.目前根据上诉人了解的情况及提交的证据，被上诉人张延利在签订案涉《房屋买卖合同》后，出现了与王夏婉、林晶、田瑞婷等三人的债务纠纷，均被法院判决偿还债务，并且王夏婉还申请了对案涉房产的轮候查封。目前案涉房产涉及多个查封、被上诉人张延利涉及法院判决的多笔债务，存在随时被他人再轮候查封的涉诉风险。证据三、（2021）鲁0403民初486号判决书一份。证明目的：被上诉人张延利另案起诉上诉人要求履行合同，法院判决驳回了张延利的诉讼请求。在该案件中，法院也认定了张延利存在违约行为，导致合同目的无法实现。张延利质证称，对证据一真实性认可，达不到上诉人的证明目的，一审时上诉人已经提交该证据，不是新证据，对于房屋登记信息事实我们认可。买卖房屋时张延利已经将房屋情况告诉了上诉人，王夏婉的案件是后来发生的，5万元案涉金额与近120万元房款相比没有形成较大的风险。对证据二判决书认可，对录音的真实性认可，但对录音的证明目的不认可。翟国琳有意诱导田瑞婷发言，该录音的证明效力太低。翟国琳并不清楚田瑞婷和张延利之间的关系，田瑞婷的陈述并不代表对张延利公正的评价。该案是小额债务，并没有给本案的房屋买卖带来风险，田瑞婷的评价并不代表对案涉房产增加购买风险，张延利的信誉不影响房屋买卖，张延利仍然有履行合同的能力。张延利欠田瑞婷14,975元，庭前代理人通过电话询问张延利，张延利告知今年4月已偿还8,000元。在一审中上诉人也提供了和其他人的通话录音，存在文字篡改、编辑的情况。被上诉人庭审中已经明确指出，同样对本次提供录音的文字编辑是否存在篡改提出质疑。对证据三真实性无异议，该案尚未生效，也反映出法院对于本案买卖合同认定为有效。证据三判决书并没有认定张延利存在违约行为。上诉人对于房屋买卖可以行使不安抗辩权，但其一开始就通知张延利主张合同解除权，上诉人的主张在法律上是不成立的。本院对上诉人提交的证据认定如下：对真实性予以确认。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：案涉合同是否符合法定解除条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均发生在2020年11月1日，因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案上诉人主张本案符合法定解除的条件，提出解除。对此，本院认为，双方当事人在《房屋买卖合同》及《补充协议》中未明确约定案涉房屋过户时间，通过《补充协议》可以看出，被上诉人已将案涉房屋存在抵押及查封的事实如实告知了上诉人，上诉人所举证据不能证明被上诉人存在违约情形，被上诉人与其他案外人的债务纠纷，不影响本案合同的履行。一审法院对于上诉人解除合同等诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，李赛、翟国琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,600元，由上诉人李赛、翟国琳负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年六月一日书记员 高 天