江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终971号上诉人（原审被告）：丁辉，男，1987年9月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司，统一社会信用代码913212830893172066，住所地泰兴市曾涛路88号。负责人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉虎，江苏律园律师事务所律师。原审被告：唐美，女，1986年11月11日生，汉族，住泰兴市。上诉人丁辉因与被上诉人江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称中南物业公司）、原审被告唐美物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初8220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由中南物业公司负担。事实和理由：自2018年1月1日起，中南物业公司并未按照协议约定完成其合同义务。例如，门禁至今未能启用、定期消毒并未实现、卫生打扫缺失、小区主要出入口无专人值守、小区交通秩序混乱、房屋装修未按规定施工存有重大安全隐患、绿化养护未到位、娱乐场所器械损坏没有修缮、安全通道堆放杂物导致无法通行等。中南物业公司辩称：2017年12月21日，讼争双方签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，中南物业公司严格按照协议约定提供相应的物业管理服务，然丁辉却未按照约定支付物业费等费用。丁辉在上诉状中的指称与事实不符，中南物业公司从安保、保洁、绿化、公共设施的维护等方面全方位为业主提供服务，但囿于现状，保洁人员、安保人员不可能24小时均在岗。基于此，一审法院已酌情减少了丁辉应缴纳的物业费金额。一审法院查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。唐美二审中未到庭亦未答辩。中南物业公司向一审法院起诉请求：1.唐美、丁辉支付物业管理费4025.52元（物业费1.12元/平方米/月×98.67平方米×12月×2年，公共能耗费0.58元/平方米×98.67平方米×12月×2年）；2.唐美、丁辉支付未支付的物业管理费的违约金448.4元；3.诉讼费由唐美、丁辉承担。一审法院认定事实：中南物业公司为泰兴市中南世纪城小区提供前期物业服务。唐美、丁辉夫妇系中南世纪城二期11号楼402室业主，房屋建筑面积98.67平方米。2017年12月21日，中南物业公司与唐美签订《中南·世纪城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.12元，公共运行费每月每平方米0.58元；每年的1月1日全额缴纳全年度物业管理服务费。未按时足额缴纳的，有权要求自逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。合同签订后，中南物业公司提供了相应的物业服务。唐美、丁辉欠缴自2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费和公共能耗费，中南物业公司催要未果，遂诉至一审法院。一审审理过程中，唐美、丁辉提供了拍摄时间为2020年12月中旬的小区照片一组，用以证明：部分小区业主在一楼外违章搭建，在绿化带里种植蔬菜；车辆无序停放，占用消防通道；两户连廊上放置了花盆，影响公共安全；中午时间小区后大门没有门卫；大楼外安装了不符合高层安全要求的晾衣架和防盗窗；单元门的门禁一直未启用。中南物业公司对于上述照片反映的内容不持异议，表示这些问题正在整改：对于安装的晾衣架和防盗窗，中南物业公司当时都上门进行了沟通，但是物业公司系服务机构，没有执法权限；关于北大门门卫，中南物业公司是早7点到晚7点有人值班，中午有半小时的换班吃饭时间没有人在现场，但监控会一直开着负责监管；关于车辆管控，每日上午7点白班上班后进行巡逻，发现违停车辆第一时间拨打110、114进行移车，对于连续三次不听劝阻违停车辆张贴温馨提示并进行锁车；关于连廊的花盆，中南物业公司也上门进行沟通，剩下一户，还在继续沟通；关于一楼违建和种植蔬菜的，近期城管与社区及物业在一户一户上门沟通，政府正对违章搭建进行集中整治，物业全力配合。一审法院认为，讼争双方签订的《前期物业管理服务协议》符合有关法律规定,应认定有效，双方均应按约履行各自的义务。唐美、丁辉作为业主，在接受物业公司提供服务的同时，理应及时按约交纳物业服务费、公共能耗费。考虑到中南物业公司客观上未能依约全面严格履行自己的义务，在物业服务上存在一定瑕疵，故其主张的物业服务费用应酌情减少，根据实际情况，减少的比例确定为30%。关于中南物业公司主张的违约金，《中南·世纪城前期物业管理服务协议》约定的逾期交费违约金计算标准偏高，中南物业公司将诉讼请求主动调整为448.4元，不超过法定上限，予以支持。综上，唐美、丁辉应给付中南物业公司2019年度及2020年度的物业服务费1856.6元、公共能耗费1373.5元、违约金448.4元，合计3678.5元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、唐美、丁辉于判决生效后十日内向中南物业公司支付2019年度及2020年度的物业服务费1856.6元、公共能耗费1373.5元、违约金448.4元，合计3678.5元；二、驳回中南物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由唐美、丁辉负担（此款中南物业公司已垫付，唐美、丁辉于判决书生效后十日内支付中南物业公司）。丁辉二审中围绕上诉请求向本院提交照片一组，用以证明中南物业公司在履行案涉协议过程中存在瑕疵情形。对该组证据，中南物业公司经质证认为，对照片的真实性没有异议，与一审中丁辉已提交的小区照片情况类似，一审法院已据此酌情减少了丁辉应缴纳的物业费。中南物业公司二审中未提交新证据。关于丁辉二审中提交的该组证据，因中南物业公司对真实性不持异议，本院依法予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。二审中，本案的争议焦点：中南物业公司要求丁辉、唐美缴纳欠付的物业服务费、公共能耗费及违约金能否予以支持。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。涉案《中南·世纪城前期物业管理服务协议》系讼争双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法、有效；双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，丁辉承认其自2018年起即居住至中南·世纪城，案涉物业费等费用“应该缴纳”，其未缴纳物业费的原因系认为“收费与其提供的服务不成正比”。一审法院根据查明事实，考虑到中南物业公司客观上确实未能依约全面履行自己的合同义务，在管理服务上存有瑕疵，遂酌情减少丁辉应缴纳物业费的比例，并无不当，本院予以支持。案涉《中南·世纪城前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定：甲方（唐美、下同）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（中南物业公司）有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰（千分之一）交纳违约金。据此，中南物业公司主张违约金费用，符合合同约定；其将违约金主动调整为448.4元，系对自身实体权利的处分，且不超过法律规定的利率上限，本院亦予以支持。综上所述，丁辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丁辉负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  高云审判员  吴玫审判员  陈雨二〇二一年六月八日书记员  周佳