广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1023民初1414号 原告：韦忠华，男，1974年8月12日出生，壮族，住广西平果市。 原告：黄艳懿，女，1982年4月18日出生，壮族，无业，住广西平果市。 原告黄艳懿的委托诉讼代理人：韦忠华，系原告的丈夫。 被告：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。统一社会信用代码：91450100697629158X。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：苏广志，该公司法务。 第三人：余金秀，女，1972年6月10日出生，壮族，住广西平果市。 第三人：陆盛富，男，1973年9月28日出生，壮族，住广西平果市。 第三人陆盛富的委托诉讼代理人：余金秀，女，1972年6月10日出生，壮族，住广西平果市。系第三人的妻子。 原告韦忠华、黄艳懿与被告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称：“广西荣良公司”），第三人余金秀、陆盛富商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月23日受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告韦忠华即原告黄艳懿的委托诉讼代理人、被告广西荣良公司到庭参加诉讼。为了查明案件事实，本院依职权追加余金秀、陆盛富作为本案第三人参加诉讼并于2021年6月17日第二次公开开庭进行了审理。原告韦忠华即原告黄艳懿的委托诉讼代理人、被告广西荣良公司、第三人余金秀即陆盛富的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦忠华、黄艳懿向本院提出诉讼请求：判令被告支付给原告逾期办证违约金17628.29元（违约金计算方式：以已付购房款264689元为基数，自2019年3月5日起至2020年12月30日止按日万分之一计付，即264689×0.0001×666天＝17628.29元）。事实和理由：2016年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告开发的位于平果市。根据合同约定，买受人（即原告）未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋的所有权证书的，则属于出卖人（即被告）违约。2016年9月16日被告向原告送达《麒麟华府二期入伙通知书》，正式向原告交付麒麟华府二期3栋1单元2802号商品房。但直到2020年12月30日，被告取得该商品房的不动产权证书后才交付给原告。被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为证明自己的主张提供的证据有：1．《商品房买卖合同》；2．广西增值税普通发票复印件一张；3．《麒麟华府二期入伙通知书》一份；4．不动产权证复印件一份；5.（2020）桂1023民初2895号民事判决书下载件一份。 被告广西荣良公司辩称，根据合同第20条规定，未能及时办理产权证的原因是原告未能及时提供相关材料所致，被告无需承担违约责任。原告已将涉案的商品房转让给第三人，该商品房的权属及相关的权利义务已经一并转移，两原告不是适格的诉讼主体资格。 被告广西荣良公司没有证据提交。 第三人余金秀、陆盛富辩称，第三人受让该商品房前，被告的行为已经违约，应由原告向被告主张违约责任，第三人不向被告主张违约责任。 经质证，被告广西荣良公司对原告的证据一真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为涉案商品房已经转让给第三人；对原告的证据二真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该发票不是完税发票；对原告的证据三的三性有异议，认为交房的时间应以原告在营销中心签收时间为准；对原告的证据四的三性有异议，认为该产权证已经注销，与本案无关；对原告的证据五的有异议，认为该判决和政府干预被告与购房客户之间的合同约定，对该行政行为不认可。 第三人余金秀、陆盛富对原告提供的证据没有异议。 根据原告的举证、被告和第三人的质证意见，本院对无异议的证据予以确认，对被告有异议的证据的分析和确认如下： 对被告有异议的证据三，该证据系被告开具给原告的入伙通知书，故对该证据的证明力本院予以确认；对被告有异议的证据四，该证据系平果市不动产登记局出具的，虽然该证书因房产转让而注销，但不能因此而改变涉案商品房首次办证的登记时间，故本院对该商品房首次登记办证时间为2020年10月30日的事实予以确认；对证据五与本案无关，本院对该证据不予认定。 根据原告的起诉和举证、被告和第三人的答辩和质证意见及本院的认证情况，本院查明以下法律事实： 2016年8月22日，原告韦忠华、黄艳懿与被告广西荣良公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告广西荣良公司开发的位于平果市。关于产权登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列2、3种方式处理：2．出卖人关于办理产权登记手续通知发出之日起，买受人应在7个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料及费用（含买受人未付清应付房款、房屋产权登记机构认为买受人必须提供的其他材料并按政府部门现行规定缴费标准缴交相关费用如相关税费、契税等）如因买受人原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。3．如因国家或地方政府及有关部门改变政策等其他非出卖人原因造成办证超期限的，不属于出卖人违约。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款264689元，并由广西荣良公司平果分公司开具编号为ＮＯ04568079税票。被告于2016年8月30日向原告发出通知，通知规定交房的时间为2016年9月16日-9月18日。2016年9月16日被告将涉案商品房交付给原告使用，但未能按照合同约定在交付之日起900日内取得该商品房的所有权证书。直到2020年12月30日被告才取得涉案商品房的不动产权证书，并交付给原告。另查明，原告韦忠华、黄艳懿于2021年2月22日将涉案商品房转让给第三人余金秀、陆盛富。 本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于房屋权属登记问题。原告已按约定支付购房款，被告广西荣良公司应当依照合同约定按期办理不动产权证给原告，被告未能按照合同的办证期限办理涉案商品房的产权证书，其行为已构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。 关于违约金的计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条的规定，依据双方的约定，买受人应在交房之日起900日内取得商品房的房屋所有权证书，故违约金的起始时间，应从2016年9月16日起的900日后即2019年3月5日开始起算。截至2020年12月30日办证之日止，延期办证期间共计666天。故原告请求被告以已付购房款264689元为基数，按照日万分之一计付支付的违约金，本院酌情予以支持。被告应支付的违约金数额为264689×0.0001×666天=17628.29元。被告广西荣良公司主张造成延期办证的原因是原告未能及时交付办证材料给被告，其不应承担违约责任的理由不充分，本院不予以采纳。 关于原告的诉讼主体资格是否适格问题。被告的违约行为发生在其与原告的购房合同存续期间，原告和被告作为合同的当事人均应当全面履行合同约定的义务，被告未能按照合同约定全面履行自己的义务，其行为已经构成违约，依法应当向原告承担相应的违约责任；原告将涉案商品房转让给第三人的事实并不是免除被告违约责任的构成要件，且第三人也明确表示由原告向被告主张权利。原告作为合同当事人仍有权利向被告主张违约责任，故原告的诉讼主体是适格的。被告主张原告的诉讼主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2020］17号第十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告韦忠华、黄艳懿违约金17628.29元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费240元，减半收取120元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 马 良 二〇二一年六月十八日 书记员 黄燕花