湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1720号上诉人（原审原告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。法定代表人：潘明安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡卫平，系公司法律部主管。上诉人（原审被告）：焦克涛，男，1987年4月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称“龙峰公司”）与上诉人焦克涛房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判焦克涛按月利率2%承担自2016年3月18日起（垫付资金之日）至2019年12月17日止共计45个月的购房首付款逾期偿还利息134371元和偿还龙峰公司垫付的房屋维修基金12854元，并由焦克涛承担本案诉讼费用。事实和理由：一、龙峰公司垫付焦克涛购房首付款149274元的事实除有《协议书》及付款凭据证明外，还有岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终1988号判决的认定，焦克涛并未举证其已偿还，一审判决焦克涛偿还龙峰公司首付款149274元正确；二、一审认定龙峰公司替焦克涛缴存房屋维修基金12854元证据不足错误，龙峰公司就维修基金缴存事实，提供了财务凭证、银行汇款凭证和经办人杨文轩系公司员工的证据，相互佐证，应予认定；三、2015年12月28日双方签订的《协议书》，充分证明了龙峰公司为焦克涛垫付购房首付款、逾期偿还利息及约定的“起始时间”约定明确。综上，请求支持龙峰公司的上诉请求。焦克涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙峰公司的诉讼请求，并由龙峰公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定“焦克涛与案外人饶启泉之前的债权折抵了所有的购房款没有依据，焦克涛应当偿还龙峰公司垫付的首付款149274元”是事实认定错误。1、龙峰公司与焦克涛房屋买卖合同纠纷案件中（案号：湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终1988号，以下简称该案为1988号案件，该案判决简称为1988号判决），焦克涛已提交证据证明龙峰公司拖欠饶启泉1983112.80元。1988号案件已查明饶启泉2013年4月7日向案外人焦长生借款800000元，月利率3%，出借人焦长生有权随时收回借款，并约定饶启泉没有足额归还本息，同意以龙峰公司建设的学府新城抵债。2013年4月9日，焦长生、饶启泉向龙峰公司汇款共1450000元，龙峰公司出具了收据。2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，决议为保证债权人的权益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务；2、龙峰公司于2016年7月10日向焦克涛及饶启泉出具的一份决定，该决定侧面说明龙峰公司已默认涉案房屋首付款从公司欠股东饶启泉的借款里予以扣减，龙峰公司不再向焦克涛追偿其垫付的首付款；3、一审对1988号判决内容断章取义，1988号判决并非认定“饶启泉只代焦克涛支付了后期购房款340000元”。另龙峰公司在1988号案件提交的民事起诉状中陈述：“焦克涛只支付了首付款149274元，在龙峰公司多次催促办理网签及银行贷款手续的情况下，焦克涛仍不理睬，故请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》”，说明龙峰公司已自认焦克涛支付了首付款149274元。且该自认与龙峰公司于2016年7月10日出具的决定相吻合，饶启泉也向法院承认向焦克涛借款的事实，同意从其对龙峰公司的债权中扣除焦克涛的全部购房款，上述证据已形成证据链，充分证明龙峰公司的决定不仅是免除涉案房屋的后期购房款340000元，还免除购房首期款149274元，用焦克涛与饶启泉之前的债权折抵了全部购房款，焦克涛无需另行支付任何款项；4、事实上，本案的购房属于零首付购房，是龙峰公司与其股东协商、并由焦克涛出面购房的结果。具体情况是：2015年末，龙峰公司开发的楼盘房屋极难销售，而龙峰公司急需资金周转，进而多方借贷，后为套取银行贷款，龙峰公司召开股东会，决定采取抬高售房单价、进而套取更多银行贷款的形式，所有购房者由各股东进行组织、挑选，而购房者无需支付购房首付款，只需支付后期款即可，因为后期款项刚好就是购房屋当时的真实市场价。饶启泉因为向焦克涛借款用于龙峰公司经营，所以找到焦克涛，并向焦克涛做出无需支付首期款的保证，同时承诺后期款也从借款中予以抵扣，故才有本案焦克涛购房事实的发生。上述陈述有龙峰公司于2015年12月25日记录的《股东会决议》可以充分证实。二、一审认定“焦克涛应当承担逾期还款违约金，按年利率5.5%的标准从2019年12月4日支付至债务清偿之日止”没有事实及法律依据。1、龙峰公司在1988号案件中已自认焦克涛已支付149274元，并从未向焦克涛催缴房屋首付款，且本案事实上属于零首付购房情形，焦克涛不存在逾期还款的违约责任；2、一审在LPR上浮30-50%的标准内，认定按年利率5.5%计算违约金无法律依据，龙峰公司诉请的是支付房屋首期款，并非借款，不应按计收逾期贷款利息的标准计算利息。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持焦克涛的上诉请求。龙峰公司向一审起诉请求：1、判令被告向原告偿还原告垫付的购房首付款149274元；2、判令被告按日利率万分之一承担自2016年3月18日起至2019年12月7日止共计45个月的垫付购房首付款逾期偿还利息20151.99元；3、判令被告偿还原告垫付的房屋维修基金12854元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月28日，龙峰公司（甲方）与焦克涛（乙方）、饶启泉（丙方）就焦克涛购买龙峰公司开发的学府新城18栋2403号房屋相关事宜签订了一份《协议书》，约定：乙方申请零首付购买甲方房屋，因银行需首付30％购房款后方能办理按揭，首付由甲方代付；甲方同意代为乙方办理不超过12个月的贷款月缴额，12个月内乙方同意以均价每平方米3370元折价后由乙方归还甲方垫付的首付款、累计月缴、住房维修基金；双方最终结算公式为，团购均价3370元／平方米＊购房面积＋维修基金。如履行协议，偿还垫付资金后，甲方退还乙方购房合同、购房发票及微信基金，房屋回归正常乙方名下。2016年3月18日，龙峰公司代焦克涛垫付了首付款149274元。同日，龙峰公司与焦克涛签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定房款总价489274元，单价为4187.2元，焦克涛在2016年3月18日前支付首期房价款149274元，占全部房价款的31％，余款340000元申请贷款支付。另查明，2017年12月29日，龙峰公司起诉焦克涛，要求解除双方签订的商品房买卖合同，一审法院作出（2017）湘0602民初7216号民事判决书，认定饶启泉已代焦克涛支付了后期购房款340000元，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》为有效合同，并判决驳回龙峰公司解除“商品房买卖合同”的诉讼请求。龙峰公司不服提起上诉，岳阳市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）湘06民终1988号民事终审判决：驳回上诉，维持原判。再查明，龙峰公司于2016年7月10日向和焦克涛及案外人焦克涛出具书面条据“经公司研究决定，鉴于你二人的购房首期款已经支付，公司同意学府新城18幢2403房（购房人为焦克涛）的余款340000元，学府新城18幢2103房（购房人为焦克涛）的余款330000元，从公司欠股东饶启泉的借款里扣减，公司与饶启泉之间的债权债务以实际结算为准；焦克涛、焦克涛无须在支付购房余款。待房屋交付时，由公司开具全部购房发票，负责办理不动产登记备案手续”。龙峰公司提交了该公司的做账资料和外单位业务回单，拟证明缴纳了焦克涛的房屋维修基金，焦克涛不认可。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。龙峰公司与焦克涛签订的《房屋买卖合同》，经岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终1988号民事判决书认定为有效。根据双方于2015年12月28日签订的《协议书》，约定由龙峰公司代焦克涛垫付首付款；事实上龙峰公司代焦克涛垫付了首付款149274元；饶启泉已代焦克涛支付了后期购房款340000元。焦克涛主张与案外人饶启泉之前的债权折抵了所有的购房款没有依据，一审不予认可。故焦克涛应当偿还龙峰公司垫付的首付款149274元。至于偿还方式，双方没有明确约定，焦克涛应当在龙峰公司主张的合理期间内偿还，否则应当承担逾期还款违约金（法院在LPR上浮30-50％的标准内，酌情认定按照年利率5.5％支付；从龙峰公司起诉之日即2019年12月4日起算）。龙峰公司主张房屋维修基金，但其提交的证据不足以证明其代焦克涛缴纳了房屋维修基金，焦克涛不认可龙峰公司代缴的事实，龙峰公司应当承担举证不能的责任，故对龙峰公司的相应诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由焦克涛向龙峰公司偿还垫付的购房首付款149274元；二、由焦克涛向龙峰公司支付逾期付款利息（以未还的购房首付款149274元为基数，按照年利率5.5％的标准从2019年12月4日支付至债务清偿之日止）；三、驳回龙峰公司的其他诉讼请求。上述第一、二项确定的义务，限于判决生效后15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取1973元，由龙峰公司负担238元，由焦克涛负担1735元。二审期间，龙峰公司提供了为焦克涛缴纳维修基金的票据，拟证明龙峰公司为焦克涛缴纳了维修基金12854元。本院组织双方进行了质证，本院认证认为，该证据来源真实、合法，且与本案诉求具有关联性，应予采信。经二审查明：龙峰公司提供了为焦克涛缴纳维修基金12854元的票据，票据名称为“湖南省物业专项维修基金专用收据（湘财通字2015No005308240）”，缴存时间2016年5月4日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题有二。一、焦克涛应否向龙峰公司支付首付款149274元及维修基金12854元。根据查明的本案事实，2015年12月28日签订的《协议书》已约定，焦克涛购买案涉房屋的首付款由龙峰公司垫付，在该协议中，虽然双方已就焦克涛应付购房款金额约定了计算方式（即团购均价3370元/平方米*购房面积+维修基金），但双方于2016年3月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》，已约定焦克涛购买的案涉房屋的总价款为489274元，其中首付款149274元已由龙峰公司垫付，剩余340000元申请贷款支付，故案涉房屋总价489274元，再加上维修基金的金额，就是焦克涛应向龙峰公司支付的款项。本院（2019）湘06民终1988号生效民事判决已认定案外人饶启泉已代焦克涛支付了后期购房款340000元，焦克涛上诉主张案涉房屋系零首付的事实，没有证据证明，其提供的证据也不能证明其已向龙峰公司支付了首付款149274元，龙峰公司亦不予认可，一审判决焦克涛向龙峰公司支付首付款149274元，并无不当，本院予以确认。对焦克涛上诉主张不支付首付款的请求，本院不予支持。龙峰公司提供了其代焦克涛支付维修基金12854元的凭据，焦克涛对未支付维修基金的事实也未予否认，故对龙峰公司上诉主张焦克涛支付维修基金12854元的请求，本院予以支持。二、关于龙峰公司主张首付款利息起算时间及焦克涛主张利率标准的问题。因双方就垫付的首付款没有明确约定偿还时间，也没有约定垫付利息及利率标准，综合考虑龙峰公司垫付首付款时间和本案案情，本院认为，一审酌情认定龙峰公司替焦克涛垫付的首付款按年利率5.5%自龙峰公司起诉之日（即2019年12月4日）计算至焦克涛清偿之日止，并无不妥，本院予以确认。对龙峰公司上诉主张垫付首付款自2016年3月18日起算和焦克涛主张不应支付逾期利息的意见，本院不予采纳。综上，上诉人龙峰公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人焦克涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因龙峰公司在二审提供了新的证据，本院对一审判决予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10379号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10379号民事判决第三项；三、由焦克涛向湖南龙峰房地产开发有限责任公司偿还垫付的维修基金款12854元。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费共7892元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担3946元，由焦克涛负担3946元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年六月三日书记员  荣晴瑶