北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8864号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京觅食森林商业经营管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街111号四层402B。法定代表人：刘彩霞，执行董事。委托诉讼代理人：王志勇，男，北京觅食森林商业经营管理有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁能集团有限公司，住所地山东省济南市市中区经三路14号。法定代表人：刘宇，董事长。委托诉讼代理人：闫烈，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫瑞霞，北京市东卫律师事务所律师。上诉人北京觅食森林商业经营管理有限公司（下称觅食公司）因与被上诉人鲁能集团有限公司（下称鲁能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初20680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人觅食公司之委托诉讼代理人王志勇、被上诉人鲁能公司之委托诉讼代理人宫瑞霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。觅食公司上诉请求：同意一审判决第一、二、三、四、五、七项，撤销一审判决第六、八项，依法改判鲁能公司给付我公司装修补偿款156.27万元。事实与理由：自我公司2018年7月1日承租北京市西城区西单北大街111号西单国际大厦地下一层、一层（剩余南半部分，建筑面积1601.86平方米，下称涉案房屋）至2019年3月西单国际大厦开业，期间西单国际大厦一直处于装修状态。我公司为此投入装修，一审中经评估鉴定装修价值为156.27万元。然而我公司在没有收入的情况下还坚持向鲁能公司支付高额租金，导致《房屋租赁合同》租金支付困难的状态并非我公司意愿，我公司并非恶意违约而未向鲁能公司支付租金。自2019年3月大厦开业至2019年11月1日我公司向鲁能公司致发《律师函》提出解除合同，期间1年时间都不足，即便至今，也仅2年左右时间，较整个14年租期较短，故我公司对一审法院仅酌定支持20万元的装修补偿款难以接受。鲁能公司辩称：同意一审判决。不同意觅食公司的上诉请求和理由。一、觅食公司请求补偿其房屋装修费用156.27万元缺乏事实和法律依据。1.依据《房屋租赁合同》约定，因承租人根本违约导致合同解除，该房屋装修添附物应归出租人所有、或由承租人自行拆除恢复原状，出租人无须向其支付任何补偿。我公司之所以行使合同解除权是基于觅食公司连续60天拒付租金构成根本违约，因此我公司要求觅食公司恢复原状。二、杜鸣联合资产评估（北京）有限公司（下称杜鸣公司）评估确认的房屋装修残值与觅食公司是否应当得到我公司的补偿没有法律上的因果关系。1.《资产评估报告》的评估程序不合法；2.《资产评估报告》缺乏支撑性材料；3.评估对象的产权界定不明晰，评估价值不准确；4.《资产评估报告》存在严重问题。三、觅食公司对一审判决认定的其违约事实、承担责任的方式并无异议，其上诉缺乏必要事实与法律依据。四、觅食公司提出上诉的目的纯属恶意诉讼、拖延支付时间、滥用司法资源。五、觅食公司应承担举证不能的法律责任。鲁能公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与觅食公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；2.判令觅食公司按合同约定腾退承租房屋，并将房屋交还我公司；3.判令觅食公司向我公司支付自2019年9月1日至2019年11月3日的租金470973.55元；4.判令觅食公司向我公司支付2019年11月4日至房屋实际返还之日的房屋占用费（其中2019年11月4日至2020年6月30日，按照每月224433.94元计算，2020年7月1日至实际腾房之日，按照每月233871.56计算）；5.判令觅食公司向我公司支付违约金403981.09元；6.判令觅食公司将涉案房屋恢复原状。觅食公司向一审法院反诉请求：判令鲁能公司给付我公司装修补偿款156.27万元。一审法院认定事实：一、关于鲁能公司与觅食公司之间的协议签订情况：2018年6月7日，鲁能公司（出租方甲方）和觅食公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》(SGTYHT/17-HQ-211)。合同约定鲁能公司将涉案房屋出租给觅食公司，房屋规划用途为商业。合同4.2约定房屋租赁期自2018年7月1日至2032年6月30日。合同18条约定：合同生效后两个合同租赁年度内该房屋租金标准为4.6元／平米／天，第三个合同租赁年度起，房屋租金标准调整为：2020年7月1日至2023年6月30日租金为4.8元／平米／天，2023年7月1日至2026年6月30日租金为5元／平米／天，2026年7月1日至2029年6月30日租金为5.3元／平米／天，2029年7月1日至2032年6月30日租金为5.6元／平米／天”。合同5.2.2条约定：房屋租金每季支付一次，为上付制，乙方至迟应在每季的10日前向甲方支付下季的房屋租金。合同11.3条约定：乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，甲方有权在发出解除合同书面通知后的3日内，提前收回该房屋并没收房屋租赁押金；合同12.3条约定：若发生本合同11.3款任一情形的，或乙方违反本合同和（或）由于甲方其他责任致使本合同解除的，乙方无权要求退还房屋租赁押金，并应向甲方支付当年年租金的百分之十五违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失；合同12.4条约定：如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。二、涉案房屋租赁合同的履行情况。合同签订后，鲁能公司依约将涉案房屋交付觅食公司。因觅食公司欠付租金，2019年7月15日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金3948098.31元。2019年8月16日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年8月1日至2019年9月30日的房屋租金2632065.54元。2019年9月19日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的房屋租金1316032.77元。2019年10月21日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的房屋租金2632065.54元。2019年12月23日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金5264131.07元。2020年1月20日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2020年3月31日的房屋租金9212229.37元。2019年11月1日，鲁能公司向觅食公司发出《律师函》，通知觅食公司解除租赁合同关系，要求觅食公司支付欠付租金并按合同约定腾退租赁房屋。审理中，觅食公司认可于2019年11月2日收到《律师函》，认可自2019年9月1日起未再向鲁能公司支付房屋租金。双方均认可觅食公司未向鲁能公司交纳押金。2019年11月29日，觅食公司向鲁能公司发出《支付租金计划书》，该计划书主要内容为觅食公司因实际经营状况，申请缓交部分租金，并承诺于2020年11月25日前支付完成所有应付未付租金，同时承诺若觅食公司未按租金计划书支付租金，鲁能公司可依据合同约定解除《房屋租赁合同》。审理中，经双方确认，至本案最后一次庭审，涉案房屋中已无商户进行经营。三、觅食公司对涉案商铺的装修情况。审理中，觅食公司为证明其装修损失，申请对涉案房屋的装修市场价值进行鉴定。法院委托杜鸣公司对涉案房屋的装修实物资产市场价值进行评估，觅食公司支付鉴定费38000元。2021年3月29日，杜鸣公司出具《资产评估报告》，认定涉案房屋内装修实物资产市场价值为156.27万元。该评估报告显示觅食公司对涉案房屋的监控、排风、空调、排油烟、综合布线、强电、照明、给排水等部分进行了装修改造，装修设备的购置日期均为2018年，设备的启用日期为2019年1月。觅食公司认可该资产评估报告，并要求鲁能公司依评估结果向觅食公司支付装修损失。鲁能公司不认可该资产评估报告，认为觅食公司在评估时仅提交了部分装修合同，未提交全部的付款凭证，不能证明装修部分的产权归觅食公司所有。但鲁能公司认可觅食公司承租涉案房屋后进行了部分装修。审理中，经法院询问，鲁能公司明确表示不同意利用觅食公司的装修部分。另查，2017年6月28日，鲁能公司与觐海加商业经营管理（上海）有限公司（下称觐海加公司）签订《房屋租赁合同》(合同编号：SGTYHT/1-HQ-202)，约定鲁能公司将坐落于北京市西城区西单北大街111号西单国际大厦地下一层至五层（Bl-F5层，建筑面积7794.66平方米）出租给觐海加公司。合同4.2.l条约定：租赁期自2017年7月1日至2032年6月30日，共计15年。其后，鲁能公司与觅食公司、觐海加公司签订《三方协议》，其主要内容为：觅食公司为觐海加公司在京注册的子公司，自2018年5月1日起，原租赁合同中觐海加公司的权利义务全部转移至觅食公司，由觅食公司承担承租人的全部责任、权利、义务。觅食公司依据原租赁合同约定内容正常履约，按期、足额及时缴纳租金及物业费，觐海加公司同意为觅食公司承担连带责任。觐海加公司自愿与觅食公司共同承担连带责任，若觅食公司未能按原租赁合同约定的租金、物业费标准完成支付，超过30天的，鲁能公司有权解除与觅食公司、觐海加公司签订的三方协议，并有权依据本协议与原租赁合同约定追究觅食公司的违约责任，鲁能公司同时保留追究觐海加公司连带责任的权利。又查，2020年6月5日，鲁能公司向法院申请诉前财产保全，请求查封、扣押、冻结觅食公司名下价值相当于10056254.62元的财产。2020年6月8日，法院作出（2020）京0102财保272号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结觅食公司名下价值相当于210056254.62元的财产。鲁能公司支付保全费5000元。一审法院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，觅食公司逾期支付房屋租金及鲁能公司发出合同解除通知的时间均发生在民法典实施前，因此本案适用《合同法》的相关规定。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应按照房屋租赁合同及三方协议的约定履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据解除权约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现双方当事人均认可自2019年9月1日起，觅食公司未再向鲁能公司支付房屋租金。觅食公司延迟支付房屋租金超过30日后，鲁能公司取得涉案房屋租赁合同的单方解除权。后鲁能公司向觅食公司发出解除合同的通知。现鲁能公司要求确认涉案房屋租赁合同于2019年11月3日解除，于法有据，法院予以支持。觅食公司主张鲁能公司不享有涉案房屋租赁合同解除权的辩称意见，无事实及法律依据，法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。审理中，双方均认可涉案房屋由觅食公司实际使用，且至本案最后一次庭审时涉案房屋内已无商户进行经营。涉案房屋租赁合同解除后，觅食公司应将涉案房屋腾空返还鲁能公司。现鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋返还鲁能公司，有事实及法律依据，法院予以支持。因觅食公司欠付鲁能公司房屋租金，现鲁能公司要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年11月3日之间的房屋租金，于法有据，法院予以支持。觅食公司虽辩称因新冠疫情原因，申请减免部分租金，但觅食公司的违约行为发生在新冠疫情发生之前，因此对于其申请减免房屋租金的辩称意见，法院不予采信。因觅食公司一直未腾退涉案房屋，鲁能公司要求觅食公司按房屋租金标准支付自合同解除后至觅食公司实际腾房之日止的房屋使用费，有事实及法律依据，法院予以支持。因觅食公司违约导致涉案房屋租赁合同解除，现鲁能公司要求觅食公司依据房屋租赁合同约定支付违约金，于法有据，法院予以支持。涉案房屋面积较大，为商业用房，不易迅速找到合适的承租人，因此自觅食公司腾退涉案房屋至鲁能公司顺利将房屋再次出租，期间必定会造成鲁能公司房屋空置损失。现鲁能公司要求的违约金数额并未过分高于因觅食公司违约所造成的损失。因此觅食公司主张鲁能公司要求的违约金过高的辩称意见，无事实依据，法院不予采信。民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因鲁能公司未能提供证据证明涉案房屋原状，法院无法确认涉案房屋原状情况，因此对于鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。对于觅食公司要求鲁能公司赔偿装修损失的反诉请求，根据法院查明的事实，涉案房屋租赁合同解除系因觅食公司违约所致，觅食公司虽辩称其并非恶意违约，而是经营困难所致，但觅食公司长期不交纳房屋租金的行为确实违反合同相关约定。因此觅食公司要求鲁能公司赔偿装修损失的反诉请求，无合同及法院依据。但考虑到觅食公司对于涉案房屋的装修工程完工时间不长，并且装修内容包括弱电、给排水等隐蔽工程，从节约资源，保护环境的角度出发，鲁能公司再次出租涉案房屋时对于觅食公司的部分装修内容可以加以利用，因此法院酌定鲁能公司给付觅食公司装修补偿款20万元。据此，一审法院于2021年4月23日判决：一、确认鲁能集团有限公司与北京觅食森林商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；二、自判决生效之日起三日内，北京觅食森林商业经营管理有限公司将北京市西城区西单北大街111号西单国际大厦地下一层至地上一层剩余南半部分，建筑面积1601.86平方米的房屋腾空，交还鲁能集团有限公司；三、自判决生效之日起三日内，北京觅食森林商业经营管理有限公司向鲁能集团有限公司支付自2019年9月1日至2019年11月3日的租金470973.55元；四、自判决生效之日起三日内，北京觅食森林商业经营管理有限公司向鲁能集团有限公司支付2019年11月4日至房屋实际返还之日的房屋占用费（2019年11月4日至2020年6月30日按照每月224433.94元计算，2020年7月1日至实际腾房之日止按照233871.56元计算）；五、自判决生效之日起三日内，北京觅食森林商业经营管理有限公司向鲁能集团有限公司支付违约金403981.09元；六、自判决生效之日起七日内，鲁能集团有限公司给付北京觅食森林商业经营管理有限公司装修补偿款20万元；七、驳回鲁能集团有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京觅食森林商业经营管理有限的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：觅食公司与鲁能公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。本案中，关于觅食公司要求鲁能公司赔偿装修损失的问题。首先，经查明，觅食公司未能按照租赁合同约定履行支付租金的义务，导致双方签订的《房屋租赁合同》提前解除，其应向鲁能公司承担相应的违约责任，觅食公司作为违约方向鲁能公司主张装修损失，没有合同及法律依据；其次，鉴于觅食公司装修完工时间不长，且其装修内容包含弱电、给排水等房屋装修隐蔽工程，一审法院从节约资源、保护环境的角度出发，酌情确定鲁能公司给付觅食公司装修补偿款20万元，并无不当。现觅食公司关于要求鲁能公司支付其装修补偿款156.27万元的上诉理由，明显不成立，本院不予支持。综上所述，觅食公司的上诉请求不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由北京觅食森林商业经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年六月十六日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪