安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初1095号 原告：魏瑞梅，女，1972年2月27日出生，汉族，住安徽省全椒县××国耀××城××单元××室。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 被告：安徽国辉置业有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：郑文建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚方明，安徽衡远律师事务所律师。 原告魏瑞梅诉被告安徽国辉置业有限公司（简称国辉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏瑞梅委托诉讼代理人李洪照、被告国辉置业委托诉讼代理人龚方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏瑞梅向本院提出诉讼请求：1、判令国辉置业支付逾期交房违约金18185.9元（2017年12月31日至2018年11月15日的违约损失为357990元×0.01%×320天＝11455.7元，2018年11月16日至2019年2月17日的违约损失为357990元×0.01%×94天×2倍＝6730.2元）；2、判令国辉置业支付魏瑞梅逾期办理不动产权证违约金27319.1元（其中2019年2月17日至2020年8月24日的违约金为357990元×4.95%／12×18.5个月＝27319.1元，之后的违约金按同行业拆借ＬＰＲ利率4.95%计算至不动产权证办好之日止）；3、判令国辉置业承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月17日，国辉置业与魏瑞梅签订《全椒县商品房预售合同》，合同第二条约定，国辉置业将位于全椒县襄河镇国耀新加坡××幢××单元××室房屋出售给魏瑞梅；第三条约定，房屋总价为357990元；第十一条约定，国辉置业应当在2017年12月30日前将验收合格的商品房交付给魏瑞梅；第十四条约定，办理房地产权证；附件一约定，分期付款及商业贷款；补充条款第二条约定，国辉置业为魏瑞梅办理房地产权证。合同签订后，魏瑞梅支付了首付款同时在银行办理了按揭贷款，每月支付按揭贷款。魏瑞梅按约履行了合同义务。2017年12月30日交房期限到了，国辉置业商品房因没有通过政府有关部门验收，未将案涉房屋交付给魏瑞梅，国辉置业逾期交房。2018年7月17日国辉置业作出承诺，承诺在2018年11月15日前交付房屋，如再发生逾期，按照约定双倍支付违约金。后魏瑞梅多次要求交房，直到2019年2月17日国辉置业才将房屋交付魏瑞梅。交房后，魏瑞梅多次要求国辉置业办理房产证，但因国辉置业所建商品房未办理商品房总房产证，故一直未能为魏瑞梅办理案涉房屋的房产证，国辉置业应支付逾期办证违约金。 国辉置业辩称，杨自胜支付的壹万元定金与魏瑞梅没有关系，杨自胜没有在约定时间内签订购房合同，定金不能作为本案的购房款，应予以没收，魏瑞梅至今没有付清房款。魏瑞梅诉称不是事实，请求驳回魏瑞梅逾期交房违约金的诉讼请求。1、国辉置业出售的13号楼商品房基本都已在2018年11月15日前交房。2019年2月17日，魏瑞梅才到国辉置业公司领房，魏瑞梅要求的逾期交房违约金过高，双方没有协商好，其他购房者基本协商好违约金数额，并且国辉置业支付了其他购房者4000元左右的逾期交房违约金；2、魏瑞梅陈述国辉置业承诺双倍支付逾期交房违约金没有依据，双方合同明确约定逾期交房违约金仅为已付房款的日万分之一，且日万分之一也明显过高，如法院判决国辉置业再支付魏瑞梅逾期交房违约金，请求降低违约金标准。国辉置业提供的2018年7月17日的承诺书没有国辉置业公司经办人员签字，不能证明公司同意自2018年11月15日之后按照双倍标准支付违约金，且承诺的双倍违约金也明显过高，如法院判决国辉置业支付，其要求将违约金标准降低，按照每月500元左右的房租价格确定。请求法院驳回魏瑞梅逾期办证违约金的诉讼请求。1、合同第十四条明确约定在国辉置业办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由魏瑞梅、国辉置业签署本合同规定的《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起90日内，由魏瑞梅依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，双方合同没有明确约定办证时间，只是约定在国辉置业取得初始登记后魏瑞梅再申请办证，本案涉案已竣工验收，但因政府审批原因，国辉置业尚未取得新建商品房房地产初始登记手续及房地产权证，办证程序暂未成就，不存在逾期办证损失；2、双方签订的合同补充条款第二条约定，魏瑞梅是按揭贷款购房，办证前提是魏瑞梅把办证相关税费交给国辉置业，由国辉置业代办房产证，但魏瑞梅至今未缴纳，是魏瑞梅违约，国辉置业无需支付魏瑞梅任何办证违约金；3、办不办房产证对魏瑞梅使用不产生实际影响，没有给魏瑞梅造成任何实际损失，魏瑞梅也无证据证明实际损失的存在；4、魏瑞梅计算损失时间错误，应从国辉置业领取初始登记证之日起减去两个90天共180天；5、如法院判决国辉置业支付魏瑞梅办证违约金，魏瑞梅主张的违约金损失也明显过高，应降低为月租金500元左右；合同第七条约定，魏瑞梅若未按本合同约定的时间付款，应当向国辉置业支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同约定的应付款期限之次日起算至实际付款之日止。补充条款第3条约定魏瑞梅应当自签署《预售合同》之日起十日内向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需一切资料，交纳相关税费。魏瑞梅未能在上述期限内办妥上述手续的，应视为逾期付款，应按照《预售合同》第七条承担违约责任。合同签订后，魏瑞梅未按期提供银行按揭资料及相关税费，导致银行发放贷款迟延，魏瑞梅违约，应支付逾期付款违约金。综上所述，请求驳回魏瑞梅诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：魏瑞梅与杨自胜系夫妻关系。2016年11月1日，国辉置业（甲方）与杨自胜（乙方）签订《国耀·新加坡城认购书》，约定：乙方现向甲方认购该项目13幢101号房，建筑面积95.5㎡；该套商品房总房价为人民币357990元；乙方自愿向甲方支付人民币壹万元整作为认购该商品房的定金，在签订《商品房买卖合同》时，认购定金抵作购房款，在首付款中扣除；乙方未能在本认购书规定时间内与甲方签署《商品房预售合同》，甲方将有权没收已缴纳的定金作为违约赔偿；乙方在签订正式《商品房买卖合同》时，非直系亲属（父母、配偶、子女）不得更名；同时认购书上备注：客户于2016年11月1日成功定购国耀襄河湾13栋101室……客户承诺于15日内付清首付并签约，……逾期定金没收，房源另售。当日，杨自胜支付定金1万元。 2016年11月17日，国辉置业（甲方）与魏瑞梅（乙方）签订《全椒县商品房预售合同》，约定魏瑞梅购买国辉置业开发建设的位于全椒县襄河镇内环南路168号国耀新加坡××幢××单元××室商品房，据甲方暂测该房屋建筑面积为95.5平方米，房屋总价款为357990元。其中，合同第十条约定，该房屋的交付必须符合该商品房验收合格；第十一条约定，甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：甲方支付乙方已交房价款日万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的交付期限之后61天起算至交房之日止；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《交房交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。另，补充条款第二条约定，在办理房屋交接手续同时，采用按揭付款的乙方，其商品房《房地产权证》及《他项权证》由甲方统一办理，相关税费由乙方自行承担。合同签订后，魏瑞梅另支付首付款67990元，按揭贷款28万元。 另查明：国辉置业未能在2017年12月30日前将案涉房屋交付给魏瑞梅。2018年7月17日，国辉置业向12#-15#业主出具承诺书，载明“我司开发国耀新加坡城项目12#-15#未能按《商品房预售合同》规定交房时间交付业主……若2018年11月15日我司仍然未能交房，我司承诺将从2018年11月15日开始至实际交房之日止，按照与各位业主签订的《商品房预售合同》中关于逾期交房违约条款的双倍标准，赔付各位业主违约金”。2019年2月17日，国辉置业向魏瑞梅交付案涉房屋。另国辉置业陈述其承建的商品房未完成初始登记，现案涉房屋仍无法办理不动产权属证书。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述，魏瑞梅提供的《全椒县商品房预售合同》、收据、《国耀·新加坡城认购书》、房屋交接单，国辉置业提供的《全椒县商品房预售合同》予以证实，本院经审查对上述证据的真实性予以确认，对其证明效力将在后文予以阐述。对于国辉置业提供的中国工商银行个人借款凭证，因与本案无关联性，本院对该证据不予确认。 本院认为，魏瑞梅与国辉置业签订的《全椒县商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应严格遵守。合同签订后，魏瑞梅已按合同约定履行了交付全部购房款的义务，国辉置业亦应按合同约定于2017年12月30日前履行交付房屋的义务，但国辉置业实际于2019年2月17日向魏瑞梅交付了案涉房屋，超过约定的交房时间，构成违约，依法应承担违约责任，应自合同约定交付日期之次日即2017年12月31日起至实际交付房屋之日止支付违约金，魏瑞梅诉请2017年12月31日至实际交付房屋之日2019年2月17日止支付违约金，经计算违约天数为414天。关于逾期交房违约金计算标准，《全椒县商品房预售合同》约定国辉置业如未在约定期限内将该房屋交付魏瑞梅，应当向魏瑞梅支付违约金，违约金按魏瑞梅已支付的房价款日万分之一计算；后国辉置业承诺“若2018年11月15日我司仍然未能交房，我司承诺将从2018年11月15日开始至实际交房之日止，按照与各位业主签订的《商品房预售合同》中关于逾期交房违约条款的双倍标准，赔付各位业主违约金”，国辉置业辩称魏瑞梅主张的逾期交房违约金过高，要求降低，且魏瑞梅未举证证明其实际损失，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，调整为按已付房价款的日万分之一计算逾期交房违约金。经计算违约金为14821元（357990元×日万分之一×414天）。国辉置业辩称杨自胜支付的壹万元定金与魏瑞梅没有关系等，虽然《国耀·新加坡城认购书》系杨自胜与国辉置业签订，定金1万元系杨自胜支付，但魏瑞梅与杨自胜系夫妻关系，2016年11月1日的收据上备注收款事由系案涉房屋定金，该认购书上明确载明在签订《商品房买卖合同》时，认购定金抵作购房款，在首付款中扣除。同时，注明客户承诺于15日内付清首付并签约，……逾期定金没收，房源另售。此后，在超出认购书约定的付清首付及签约时间后一日内，国辉置业并未将房源另售，而是与魏瑞梅签订《全椒县商品房预售合同》，接受了魏瑞梅支付的首付款67990元、按揭款28万元，并将案涉房屋交付魏瑞梅，由此可知，国辉置业已经以其行为表明认可杨自胜的1万元定金转为案涉房屋购房款，案涉房屋购房款已付清，故本院对国辉置业的该答辩意见不予采纳。国辉置业辩称2018年11月15日通知魏瑞梅交付案涉房屋，因其未提供证据证明且魏瑞梅对此亦不予认可，故本院对此不予采信。 关于魏瑞梅诉请的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，国辉置业与魏瑞梅签订的《全椒县商品房预售合同》第十四条第二款约定：在签署《房屋交接书》之日起90天内，由魏瑞梅依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，魏瑞梅履行了支付房款义务，双方于2019年2月17日办理完毕涉案房屋的交接手续。因国辉置业至今未完成涉案房屋初始登记，涉案房屋仍不具备办理房屋所有权登记的初始条件，涉案房屋的不动产权属证书不能及时办理，故国辉置业应当承担逾期办证的违约责任，向魏瑞梅支付违约金，违约金的起算时间应为房屋交付之日起90日的次日即2019年5月20日；关于违约金计算的截止时间，合同补充条款第二条约定：在办理房屋交接手续同时，采用按揭付款的魏瑞梅，其商品房《房地产权证》及《他项权证》由国辉置业统一办理，相关税费由魏瑞梅自行承担，因涉案房屋目前初始登记尚未完成，存在不能办理所有权转移登记的客观事实，故本院将违约金计算的截止时间确定为国辉置业办理完毕房地产初始登记之日止，此后的案涉商品房逾期办证问题由双方协商解决，协商不成的魏瑞梅可依法继续主张权利。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案国辉置业与魏瑞梅未约定逾期办证违约金计算标准，故本院酌定国辉置业以购房款357990元为基数按照年利率2%自2019年5月20日支付逾期办证违约金至国辉置业办理完毕房地产初始登记之日止，此后的案涉商品房逾期办证问题由双方协商解决，协商不成的魏瑞梅可依法继续主张权利。对于国辉置业辩称魏瑞梅未按期提供按揭贷款所需的材料，导致银行发放贷款迟延，存在违约的意见，因与本案非同一法律关系，国辉置业可依法另行主张权利，本案不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下： 一、被告安徽国辉置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告魏瑞梅逾期交房违约金14821元； 二、被告安徽国辉置业有限公司于本判决生效之日起六十日内以357990元为基数按照年利率2%自2019年5月20日支付原告魏瑞梅逾期办证违约金至被告安徽国辉置业有限公司办理完毕房地产初始登记之日止； 三、驳回原告魏瑞梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取469元，由原告魏瑞梅负担317元，被告安徽国辉置业有限公司负担152元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 孙庆芳 二〇二一年六月二日 法官助理 王霖瑞 书 记 员 张领岭 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法典》 第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付 购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。