北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3027号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱明宇，男，1973年7月1日出生。委托诉讼代理人：李小波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王戈，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖霞，女，1971年8月31日出生。委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏仁正，北京友恒律师事务所实习律师。上诉人朱明宇因与被上诉人肖霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初46796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱明宇与其委托诉讼代理人李小波、王戈，被上诉人肖霞与其委托诉讼代理人陈加奎、魏仁正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱明宇上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回肖霞的一审全部诉讼请求，支持朱明宇的一审反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决存在严重的程序瑕疵。1.一审判决遗漏了必要共同诉讼当事人。北京市海淀区402号房屋（以下简称涉案房屋）是肖霞与其前夫朱铁军的夫妻共同财产，应追加朱铁军为本案必要共同诉讼当事人。2.（2018）京01民终5106号民事判决书已经就朱明宇与肖霞房屋买卖合同纠纷作出生效判决，本案构成重复起诉，一审违反一事不再理原则。3.本案案由应为返还原物纠纷，一审未释明当事人变更案由，也未驳回肖霞的诉讼请求，枉法裁判。二、一审就合同不能履行的违约责任认定错误。1.肖霞与朱明宇之间房屋买卖合同纠纷被解除的根本原因是肖霞事先隐瞒涉案房屋存在其他共有权人的事实，在无权处分之后肖霞的卖房行为没有取得共有权人朱铁军的事后追认，进而导致房屋买卖合同无法履行。2.朱明宇在2017年6月28日已经满足北京市购房资格所要求的条件，但肖霞拒绝提供共同产权人同意出售的证明，构成违约。朱明宇以向肖霞发函并向法院起诉的方式提出解除合同，后朱明宇复婚。3.中介公司没有办理网签是因为肖霞没有提供离婚证明。4.合同签订后，朱明宇主动履行了主要合同义务。在肖霞明确违约的情况下起诉，朱明宇对合同解除并无过错。相反，肖霞在合同签订时隐瞒房屋存在共有产权人的事实，且没有取得事后追认，其违约的主观恶性明显，应承担违约责任。5.之前法院生效判决已经就合同效力及违约问题处理完毕，肖霞主张违约金属于重复起诉。三、一审枉顾肖霞退款义务在先，判令朱明宇向肖霞交还房屋，侵犯朱明宇权益。四、本案因肖霞违约导致合同不能履行，故朱明宇要求肖霞赔偿装修损失和逾期退回购房款利息，合法合理，应予支持。肖霞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.本案一审程序合法，不存在遗漏必要诉讼当事人，朱铁军与本案双方诉求及法律关系无关。2.此前判决已经认定朱明宇主观拒绝购买房屋，是违约方。3.本案合同履行过程中，是朱明宇拒绝配合中介取得购房资质，拒绝办理网签备案。4.肖霞作为诚信履约方，其财产权益受到严重损害，朱明宇应予以全部赔偿，向肖霞承担违约赔偿责任。朱明宇不仅在交易中违背诚信，更是想通过恶意诉讼转嫁风险，朱明宇起诉后，在争议没有得到法院审理裁决前，其有义务及责任保持现状，但朱明宇在起诉后恶意改变婚姻状态，为法院判决制造障碍，以达到其解除合同的目的。朱明宇起诉浪费司法资源，造成肖霞长达四年的诉累。肖霞向一审法院起诉请求：1.请求判令朱明宇将北京市海淀区402号房屋恢复原状交还给肖霞；2.请求判令朱明宇赔偿肖霞房屋出租损失65000元；3.请求判令朱明宇赔偿肖霞房屋使用费，从2017年6月12日至2020年9月12日，按每月18000元计算，共计702000元；4.请求判令朱明宇赔偿肖霞房屋使用费，从2020年9月13日起至交还房屋日止，按每月18000元计算；5.请求判令朱明宇赔偿物业费，从2017年6月12日至房屋交还之日，2017年至2020年的物业费为10622.93元；6.请求判令朱明宇赔偿肖霞交通损失费111308元、住宿费5428元；7.请求判令朱明宇赔偿肖霞原有装修损失30万元；8.请求判令朱明宇赔偿肖霞维权律师代表费30万元；9.请求判令朱明宇向肖霞承担违约责任，支付违约金318万元；10.请求判令朱明宇承担本案案件受理费、保全费。朱明宇向一审法院反诉请求：1.请求法院判令肖霞赔偿朱明宇房屋装修损失198968.02元；2.请求法院判令肖霞补偿朱明宇判决前721万元购房款的孳息30895.77元；3.反诉案件受理费由肖霞负担。一审法院认定事实：2017年3月8日，肖霞（出卖人）、朱明宇（买受人）在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为海淀区402号，建筑面积共135.44平方米；该房屋无抵押，出卖人已将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为1590万元。在附件中双方约定定金为200万元并约定了支付时间及方式；物业费用保证金为16万元，于物业费用结清当日支付。对于商业按揭贷款，双方约定：1.买卖双方确保本人及配偶（如有）应于网签后5个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为500万元。2.贷款由银行直接支付给出卖人。买卖双方确保本人及配偶（如有）积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。3.若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。对于剩余购房款的支付双方约定如下：1.买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款270万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；2.买受人于2017年6月1日前支付出卖人购房款500万元，支付方式为银行资金监管；3.买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款104万元，支付方式为银行资金监管。对于网签备案登记双方约定：1.买卖双方于资格审核通过后3个工作日提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件；2.房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提，买卖双方应于本条第1款约定的时间前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件。对于房屋租赁及交付双方约定：出卖人已将该房屋出租，租赁期至2018年1月31日，买受人同意继续履行租赁合同。出卖人应于过户当日将租赁押金或保证金及剩余租金支付买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续。对于违约责任，双方有如下约定：具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日；（2）出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋；（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；（4）出卖人将房屋出售给第三人；（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；（6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人拒绝购买该房屋；（3）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（4）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。同日，肖霞、朱明宇还分别签署了《购房资格协议》《补充协议》《重要事项告知书》等。在《购房资格协议》中双方明确朱明宇签约时不具备购房资格，出售其及家庭名下1套房屋后，即具备购房资格；肖霞知晓朱明宇暂不具备购房资格，并同意朱明宇于2017年7月1日前满足上述条件，具备购房资格。合同签订后，朱明宇陆续向肖霞支付221万元，并以银行监管方式支付500万元。对于221万元，肖霞认可朱明宇向其支付购房款216万元，另5万元肖霞称系为了提前入住给原租户的补偿，不应属于购房款，朱明宇对此不予认可。2017年6月12日，肖霞将涉案房屋交付朱明宇，朱明宇对房屋进行了装修。后因网签手续一直没有办理，双方在履约过程中产生纠纷，朱明宇向一审法院提起诉讼。一审法院受理了肖霞朱明宇诉朱明宇肖霞房屋买卖合同纠纷一案，朱明宇在该案提出如下诉讼请求：1.依法解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》2、肖霞向其退还购房款721万元；3.判令肖霞赔偿其违约金318万元。肖霞在该案审理时的答辩意见为不同意肖霞朱明宇的诉讼请求及事实与理由，请求法院驳回其诉讼请求。一审法院审理后认为：“庭审中，肖霞主张依据其提供的产权证、判决书及声明足以证明自己对房屋拥有全部的处分权，但肖霞确是在与前夫朱铁军婚姻关系存续期间取得的涉案房屋所有权，而法院的离婚判决书中又未就该房产的归属作出判定，在此情况下，仅依据肖霞提供的书面材料考察，该房产的权属是存在瑕疵的，故肖霞作为出卖人有义务进一步提供材料证明该房产的权属情况以确保交易的顺利进行，但正是因为肖霞消极的怠于履行自己的义务，导致朱明宇未能如期取得银行贷款，进而使其对肖霞的房屋处分权产生合理怀疑。事实上，如果肖霞能积极的前往法院调取离婚案件的相关笔录以佐证朱铁军之声明或及时通过诉讼方式确认涉案房屋的权属情况，前述房产权属瑕疵是可以消除的，上述补救措施对于肖霞来说也并非非分之要求，故一审法院认为，肖霞存在未尽到配合义务超过十五个工作日，提供材料不完整导致交易无法进行的违约行为，则朱明宇行使单方解除权要求解除合同，一审法院支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就朱明宇要求肖霞支付违约金并退还所交钱款一节，肖霞作为违约方理应退还朱明宇交付的相关费用并承担相关违约责任，就违约金的数额，一审法院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。一审法院就该案作出（2018）京0108民初3998号民事判决书，判决：一、确认朱明宇与肖霞于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》、于2017年6月12日签订的《补充协议》均已解除；二、肖霞于本判决生效后三日内退还朱明宇221万元并配合朱明宇将朱明宇存入浦发银行账号为×××的监管账户内的存款500万元取回；三、肖霞于本判决生效后三日内赔偿朱明宇违约金25万元；四、驳回朱明宇其他诉讼请求。上述案件判决后，朱明宇及肖霞均不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理后认为：“朱明宇与肖霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》合法有效。办理网签手续是成功获得银行贷款的前提条件，截至到目前为止，朱明宇、肖霞均未主动提出办理网签事宜。肖霞仅收到221万元且房屋未过户之时即将房屋交付朱明宇充分说明了其履约诚意，其不会拖延自身取得剩余房款的时间，即其无拒绝办理网签的理由及必要，网签未办理的责任并不能归责于肖霞。肖霞提供的现有材料确实不能完全排除朱铁军的权利，其应当补充法律文书或是公证书证明房屋排除了朱铁军的权益，归肖霞单独所有。如果网签手续办理完毕，进入贷款环节后，肖霞未能应相关银行的要求补足材料，其确实构成违约。本案的实际情况却是网签合同未签署，前一程序未完成且责任并不在肖霞，在此情形下，朱明宇以肖霞在后一程序中未履行配合义务为由要求法院认定肖霞违约不应得到支持。一审法院认定肖霞违约不当，本院予以纠正。因朱明宇主观上不愿购买房屋，而购房款的支付取决于朱明宇的经济状况及其筹集房款的努力程度，根据现有情况，房屋买卖合同继续履行存在困难，强制继续履行也不利于保护守约方的合法权益”。北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终5106号民事判决书，判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3998号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3998号民事判决第三项、第四项；三、驳回朱明宇其他诉讼请求。本案审理中，因朱明宇对（2018）京01民终5106号案件申请再审，本案中止审理。后北京市高级人民法院驳回了朱明宇的再审申请。除双方房屋买卖合同纠纷案件中查明的事实外，本案中根据双方当事人提供的证据可以认定如下事实：朱明宇与瞿某原系夫妻。二人于2017年2月22日办理离婚手续。双方在离婚协议书中约定：房山区102、朝阳区709、朝阳区301等3套房屋归瞿某所有，朝阳区8-808房屋归朱明宇所有。2017年3月8日，朱明宇与肖霞双方签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》。2017年5月15日，朱明宇将朝阳区8-808房屋出售。2017年6月15日，朱明宇取得了朱某赠与给其的位于海淀区814房屋20%份额。2017年6月17日，朱明宇与瞿某二人办理了结婚（复婚）登记，2017年6月19日，朱明宇将其拥有的海淀区814房屋20%份额转给瞿某。2017年6月27日，二人再次办理离婚手续。双方在离婚协议书中约定：朝阳区709、海淀区814房屋归瞿某所有。2017年8月30日，朱明宇诉肖霞房屋买卖合同纠纷一案一审法院立案。2017年9月29日，朱明宇与瞿某二人再次登记结婚（复婚）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。肖霞与朱明宇就朱明宇购买肖霞的涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，上述合同及相关附件、补充协议均合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。根据双方此前的房屋买卖合同纠纷案件及本案查明的事实，至朱明宇提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，双方的网签手续仍未办理。虽双方在合同中没有约定办理网签手续的具体日期，但在《购房资格协议》中明确了朱明宇在签约时并不具备购房资格，需出售其及家庭名下1套房屋后才具备购房资格，并同时约定了朱明宇应于2017年7月1日前具备购房资格。而朱明宇在与肖霞签订房屋买卖合同时，其系离异状态，只需将其名下房屋出售后即可具备购房资格。但朱明宇在此期间又接受了他人赠与的房屋份额，并与前妻复婚，将其获赠的房屋份额转让给配偶，然后又于2017年6月27日办理了离婚手续。即使如朱明宇所称，其此时其已具备购房资格，因其在此期间接受他人赠与的房屋份额，且办理了复婚手续，出现了签约时未向合同相对方和中介公司告知的影响其购房资格的情况，其应当及时、如实地告知并将其最终已具备购房资格的情况主动通过一定的方式告知中介公司和出售方，以便办理网签手续。而实际情况是朱明宇、肖霞均未主动提出办理网签事宜，在此前提下，朱明宇以肖霞出售的房屋权属存在瑕疵及肖霞不配合其办理贷款手续为由诉至法院，要求解除双方签订的合同。在双方所签订的合同是否应当解除正在法院审理的过程中，朱明宇在起诉后不到一个月的时间与前妻再次复婚，致使其不再具备购房资格，直接导致双方所签订的合同无法继续履行。至此足以证明朱明宇存在主观上不愿购买诉争房屋，并故意造成合同无法继续履行的行为。对此，结合已经发生法律效力的民事判决的认定和已对朱明宇要求认定肖霞违约的主张及相关诉讼请求予以驳回的处理结果，朱明宇应当承担相应的违约责任。朱明宇主张肖霞违反合同约定应承担违约责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间的房屋买卖合同已解除，且人民法院已经判决肖霞返还朱明宇支付的购房款，故朱明宇应当将涉案房屋返还给肖霞，对于肖霞要求朱明宇返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，肖霞主张朱明宇将涉案房屋恢复原状，因无充分证据证明原状，涉案房屋经朱明宇重新装修后，恢复原状已无法履行，且肖霞亦另行主张房屋装修损失，故对于肖霞该部分诉讼请求，一审法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。肖霞在本案中既要求朱明宇赔偿其房屋使用费、房屋出租损失、原有房屋装修损失、物业费、交通住宿费、律师费等损失，又主张朱明宇按照合同约定赔偿违约金318万元，根据肖霞提供的证据，不能证明其损失数额高于双方约定的违约金数额，故其既主张赔偿损失又主张赔偿违约金，一审法院不予支持。对于其上述主张，一审法院在朱明宇未以约定的违约金过分高于造成的损失并请求予以适当减少的前提下，对肖霞主张由朱明宇根据合同约定赔偿违约金的诉讼请求予以支持，对其要求朱明宇赔偿损失的诉讼请求不予支持。朱明宇反诉要求肖霞赔偿其装修损失及所支付的购房款的孳息，缺乏法律依据，一审法院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、朱明宇于本判决生效后15日内将北京市海淀区402号房屋交还肖霞；二、朱明宇于本判决生效后15日内赔偿肖霞违约金318万元；三、驳回肖霞其他诉讼请求；四、驳回朱明宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，朱明宇提供其与中介人员的录音，用于证明合同解除的原因系肖霞无法提供其单独所有涉案房屋的材料，从而不能办理贷款。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。对于一审未支持肖霞的诉讼请求部分，肖霞未对此提出诉讼请求，本院对该部分请求不予审理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人无须举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。已经生效的（2018）京01民终5106号民事判决书已经认定涉案合同解除，朱明宇应将涉案房屋返还给肖霞。鉴于本案系合同解除后的返还，属于债权请求权的内容，朱明宇主张本案应为返还原物，缺乏相应法律依据。返还购房款及返还房屋均系合同解除的后果，其履行不分先后顺序，双方均可主张对方履行，且生效判决已经对于返还购房款进行处理，朱明宇有关肖霞所负返还购房款义务在先的主张，没有相应法律依据。本案双方当事人提出的请求均未经法院审理，朱明宇主张本案违反一事不再理的原则，没有相应法律依据。生效判决已经认定肖霞不构成违约，因朱明宇主观上不愿购买房屋，导致合同解除，故朱明宇构成违约，应承担相应违约责任。（2018）京01民终5106号民事判决书对于肖霞是否违反配合贷款义务已经作详细论述，朱明宇认为肖霞未履行合同义务构成违约，但其提供证据不足以证明涉案合同不能履行系肖霞违约，故其要求肖霞承担违约责任的反诉请求，无相应事实与法律依据，一审法院驳回其反诉请求正确，本院对此予以确认。朱明宇在一审期间未以约定的违约金过分高于造成的损失请求予以适当减少，在此情况下，一审法院支持肖霞根据合同约定主张的违约金318万元正确，本院对此予以确认。对于朱明宇主张的装修损失及购房款孳息的问题，肖霞亦提出关于装修损失及房屋使用费的诉讼请求，双方在合同履行中互有损失，且各自损失均系基于同一事实造成，一审法院对于两方诉求均未支持，平衡了双方利益，本院认为一审法院认定得当，对此予以确认。涉案合同系肖霞与朱明宇之间签订，朱铁军并非合同当事人，朱明宇要求追加朱铁军进入诉讼没有相应法律依据。综上所述，朱明宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46569元，由朱明宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二一年六月十日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥