云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异72号异议申请人（案外人）杨学兰，女，汉族，1966年2月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：赵启华，云南驰兴律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人云南建投第四建设有限公司。住所地：曲靖市麒麟区三江大道西段建宁街道办事处。法定代表人：孟柳春，董事长。统一社会信用代码：91530000216521569H。被执行人云南丰源房地产开发有限公司。住所地：昆明市新迎小区5组团13幢1单元501号。法定代表人：刘馨，总经理。统一社会信用代码：91530000790266697K。本院在执行云南建投第四建设有限公司（以下简称建投四公司）申请执行云南丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年1月3日发出（2019）云03执恢125号拍卖告知书，告知被执行人及相关案外人，本院将对被执行人丰源房地产公司所有的位于曲靖市开发区房屋进行网络司法拍卖。案外人杨学兰以案涉Ｃ-1202号房屋已由其合法购买为由向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人杨学兰称，异议申请人于2012年9月5日与尹志俊签订了《房屋买卖合同》，购买了丰源房地产公司开发的位于曲靖市麒麟区房屋。在购买房屋前，昆明雄怡达房地产经纪有限责任公司向异议申请人提供了《授权委托书》一份，用来证明尹志俊已授权昆明雄怡达房地产经纪有限责任公司作为被委托人全权负责办理位于曲靖市麒麟区房屋的出售及收款事务，同时昆明雄怡达房地产经纪有限责任公司还提供了《商品房购销合同备案登记表》一份以此来证实尹志俊对转让该房屋所有权的合法性。双方签订的《房屋买卖合同约定》，房屋转让价格为人民币304000元，付款方式为分期付款，首付款人民币92000元在合同签订时支付，余款人民币212000元应在完成产权交易当天一次性支付。依据合同约定，异议申请人于2012年7月在签订《房屋买卖合同》前就预先支付人民币92000元作为前期首付款（房屋意向金）给昆明雄怡达房地产经纪有限责任公司，该公司也出具了收款收据，其后，异议申请人于2012年装修完毕后即入住到现在，但尹志俊一直未按照合同约定办理该房屋的产权过户手续。异议申请人入住后，先后多次与尹志俊交涉尽快办理该房屋的过户手续，但其一直以各种理由推脱，到最后干脆置之不理，直到贵院将（2019）云03执恢125号拍卖告知书张贴到异议人的房门上才知道上当受骗。综上所述，贵院在强制执行过程中，误将案外人的财产当做被执行人丰源房地产公司的财产予以执行，请求贵院依法裁定中止对异议申请人所有的位于曲靖市麒麟区房屋的执行。异议申请人杨学兰为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份；2.署名为尹志俊的授权委托书复印件一份；3.《房屋买卖合同》复印件一份；4.收据和中国工商银行个人业务凭证复印件各一份；5.商品房购销合同登记备案表复印件一份；6.云南省高级人民法院（2018）云民再17号民事判决书（网络查询版）复印件一份；7.最高人民法院（2018）最高法司惩复9号复议决定书（网络查询版）复印件一份；8.装修管理费、装修垃圾清运处置费、物业管理服务费、二次加压费、生活垃圾清运处置费等收据复印件18份；9.本院（2019）云03执恢125号拍卖告知书复印件一份。本院查明，云南建工第四建设有限公司与丰源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，云南建工第四建设有限公司不服本院（2011）曲中民初字第62号民事判决，向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院于2012年11月29日作出（2012）云高民一终字第40号民事判决书确认：一、撤销云南省曲靖市中级人民法院(2011)曲中民初字第62号民事判决；二、由丰源房地产公司于本判决生效后十五日内支付云南建工第四建设有限公司工程款16365913.55元;三、由丰源房地产公司于本判决生效后十五日内退还云南建工第四建设有限公司履约保证金2000000元;四、云南建工第四建设有限公司在工程款16365913.55元范围内就馨源现代城工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权;五、驳回云南建工第四建设有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费157068元,由云南建工第四建设有限公司负担32984.28元,丰源房地产公司负担124083.72元;二审案件受理费157068元，由云南建工第四建设有限公司负担32984.28元,丰源房地产公司负担124083.72元。鉴定费120000元,由云南建工第四建设有限公司负担25200元,丰源房地产有限公司负担94800元。保全费5000元,由丰源房地产有限公司负担。在该案二审过程中，云南建工第四建设有限公司申请诉讼保全，云南省高级人民法院2012年7月6日以（2012）云高民一终字第40号民事裁定查封了丰源房地产公司所有的馨源现代城小区包括案涉C-1202号房屋在内的34套房产。因被告丰源房地产公司未按生效判决确定的期限履行义务，云南建工第四建筑有限公司向本院申请强制执行，本院于2013年1月4日以（2013）曲中法执字第6号案件立案执行。2013年12月10日，本院依法裁定该案终结本次执行程序。2016年1月20日，本院以（2013）曲中法执字第6号执行裁定继续查封上述房屋。其后，云南建投第四建设有限公司向本院申请恢复执行，本院于2019年6月12日以（2019）云03执恢125号案件立案执行。2020年1月3日本院发出（2019）云03执恢125号拍卖告知书，告知被执行人及相关案外人，本院将对被执行人丰源房地产公司所有的位于曲靖市开发区房屋进行网络司法拍卖。2020年4月27日，本院再次裁定该案终结本次执行程序。另查明，2017年3月15日，云南建工第四建设工程有限公司名称变更为云南建投第四建设有限公司。再查明，尹志俊与丰源房地产公司商品房购销合同纠纷一案，本院2017年7月6日作出了（2017）云03民再2号民事判决书。在该案中，本院查明，丰源房地产公司系有限责任公司，于2006年7月6日成立，营业期限2006年7月6日至2026年7月5日，注册资本壹仟万元，现法定代表人是刘馨。第三人朱文丽与闫泰丞、刘意于2006年7月6日合作成立丰源房地产公司，开发曲靖市馨源现代房地产项目。2007年1月18日，闫泰丞退出公司，其股份转让给朱文丽，朱文丽持有公司57%的股份，刘意持有公司43%的股份，刘意任公司法定代表人。后因经营产生纠纷，为解决纷争，2009年7月13日，丰源房地产公司、昆明市三林经贸有限责任公司（法定代表人刘馨)、曲靖食品王国有限公司(法定代表人孙洪忠)、曲靖锦恰酒店有限责任公司(法定代表人孙琴)、刘馨、朱文丽、刘意、孙洪忠、昆明锦雄物资有限公司、向东等十方经协商达成协议:其协议内容包含第三人朱文丽同意将其持有丰源房地产公司的57%股份以1300万元转让给刘馨，刘意放弃优先购买权，朱文丽同意购买丰源房地产公司开发的曲靖馨源.现代城的1300万元的房产，并将对刘馨享有的1300万元债权转让给丰源房地产公司，作为支付其购买馨源.现代城房地产项目1300万元房产的对价。股权转让协议及债权转让文书签署的同时，丰源房地产公司确认朱文丽履行完毕价值1300万元房产的付款义务，丰源房地产公司与朱文丽及朱文丽指定的购房者签订购房合同，并出具证明已收取购房款的发票给朱文丽及朱文丽指定的购房者，同日，朱文丽与刘馨达成股权转让协议，丰源房地产公司形成股东会决议、作出章程修正案、出具股权转让完毕证明，丰源房地产公司在册股东仍为2人，即变更为刘意、刘馨，同时，朱文丽发出付款指令，要求刘馨将1300万元支付给丰源房地产公司作为房屋购房款。2009年7月15日丰源房地产公司与朱文丽及朱文丽指定的购房人签订《商品房购销合同》，并由丰源公房地产公司开具1300万元商品房购销发票，同时签订了相应的《商品房购销合同》,即视为刘馨已经向朱文丽履行了支付转让款的义务。同意用丰源房地产公司建盖的34套房屋和12个地下车位折抵1300万股权转让款，并出具34套房屋和12个车位的《云南省收款专用发票》,其中，C1202号房屋对应的发票号码为02168892。上述34套房屋及12个车位分别在朱文丽及其指定的孙洪忠、孙琴、符丽萍、孙锐、孙洪波、颜树华、杨佩华等八人名下，其中，丰源房地产公司对符丽萍的A2502、C2403两套房屋进行网上备案登记,其余房屋至今未进行备案登记。为此，朱文丽等人于2011年5月11日向云南省曲靖市麒麟区人民法院起诉要求丰源房地产公司履行商品房购销合同义务，并申请对涉案财产保全。麒麟法院于2011年5月25日作出裁定查封上述房屋，2014年5月4日裁定继续查封至今。其后，原审原告尹志俊、丰源房地产公司不服向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院于2018年9月27日作出（2018）云民再17号民事判决：驳回上诉、维持原判。本院认为，本案争议焦点是异议申请人杨学兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有同时符合下列条件时，其排除执行的异议才能够得到人民法院的支持：其一，在人民法院查封之前，买受人与被执行人已签订有合法有效的书面合同；其二，在人民法院查封之前，买受人已合法占有该不动产；其三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；其四，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议申请人杨学兰主张其购买案涉房屋的《房屋买卖合同》系其与尹志俊签订，而非与被执行人丰源房地产公司签订。同时，云南省高级人民法院对案涉房屋采取诉讼保全措施的时间为2012年7月6日，异议申请人杨学兰主张其与尹志俊签订《房屋买卖合同》的时间为2012年9月5日，即在人民法院查封之后，异议申请人杨学兰才与尹志俊签订《房屋买卖合同》。此外，在异议申请人杨学兰主张的其与尹志俊签订买卖合同之前，丰源房地产公司已与朱文丽及朱文丽指定的购房人签订了包括案涉房屋在内的34套房屋及12个地下车位的《商品房购销合同》，丰源房地产公司出具了34套房屋和12个车位的《云南省收款专用发票》，此事实已经本院（2017）云03民再2号民事判决书审理查明。因此，异议申请人杨学兰向本院提交的证据不足以证实其在人民法院查封之前已与被执行人丰源房地产公司签订了合法有效的书面合同，异议申请人对案涉房屋不享有真实、合法并足以排除执行的权利，其与尹志俊之间就案涉房屋的买卖合同纠纷可另行起诉或通过其他法律程序予以解决。综上，异议申请人杨学兰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议申请依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人杨学兰的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘   兴   荣二〇二一年六月三日法官助理陆荣先书记员张辉