河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6537号上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区瑞达路**。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈鹏飞，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭晶晶，女，1983年12月14日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智公司）因与被上诉人郭晶晶房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人玖智公司的委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人郭晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玖智公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书第三项；2.本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、认购协议约定的违约责任条款具有法律效力，上诉人无需承担违约责任。双方签署的认购协议为双方真实意思表示，依法成立并成效，是双方遵循自愿原则设立的房屋买卖合同法律关系。认购协议第六条第1款对协议的解除事由以及违约责任进行了明确约定：在解除事由成就后，被上诉人要求解除本协议的，上诉人退还被上诉人所交款项，互不承担违约责任。在认购协议生效后，违约责任条款对双方具有法律约束力，被上诉人要求解除协议，上诉人按照约定退还其所交款项即可，无需承担违约责任，被上诉人无权要求上诉人承担赔偿损失的违约责任，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人定金损失2万元为认定事实错误。二、违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金及定金等方式，认购协议已约定免除双方的违约责任，一审法院适用法律错误。根据当事人意思自治原则，协议约定了被上诉人解除协议时，上诉人退还收到的购房款，双方互不承担违约责任，该约定构成合同中的免责条款。依据《民法典》第五百八十二条的规定，在当事人对违约责任有约定时，应当按照约定承担违约责任。双方基于认购协议形成的法律关系是基于当事人的意思表示，该意思表示应当受到法律的保护与尊重，在合同不存在无效情形时，一审法院应当遵照合同约定进行判决。因此，一审法院在合同当事人对违约责任有明确约定前提下超越当事人之间的约定判决上诉支付定金损失2万元，违反了意思自治原则，属滥用自由裁量权。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审法院判决第三项，改判支持上诉人的上诉请求。郭晶晶辩称：第一，是上诉人未能在三个月内办理解押手续，并且持续长达一年多还没有办理解押手续，答辩人三个月内多次催促，没有结果，上诉人已经严重违约。根据合同约定，一审判决合理合法。第二，答辩人不同意上诉人对上诉费的请求。上诉人已经严重违约事实在前，作为购房人处于被动等待的状态，上诉费应由上诉人承担。第三，作为普通老百姓，这是答辩人的首套房，买一套房子比较难，钱有好多是借的，到现在这个房子一直是没有确定下来。请求法院按照一审判决，按照合同来执行。郭晶晶向一审法院起诉请求：1.返还已付首付款771820元（含定金2万元）和维修基金8808元，共计780628元；2.双倍返还定金赔偿20000元；3.解除合同并于10日内返还所有已付金额和赔偿违约金。一审法院认定事实：2019年11月26日，原告（××）与被告（××）签订郑州恒大城商品房认购协议约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大城3幢402单元，商品房套内建筑面积84.07平方米，总房款为1871820元。为保证双方签署商品房买卖合同，乙方同意在签署本协议时向甲方支付2万元作为定金（定金在签订商品房买卖合同时转入房款），甲方在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。付款方式为商业贷款，乙方必须于2019年11月25日前支付首期房款751820元（不含定金），并于抵押注销后三日内签署商品房买卖合同，余款25万元由银行提供按揭贷款。违约责任约定：1、如甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订商品房买卖合同及支付房款的日期并签章确认。2、如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到恒大城销售中心签署商品房买卖合同，甲方有权不与乙方就该房屋签署商品房买卖合同，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订商品房买卖合同，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任。2019年11月26日被告出具两份收据显示，郭晶晶交来首付款（含定）771820元、维修基金8808元。一审法院认为，当事人双方应当遵守诚实守信原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订商品房认购协议后，被告于2019年11月26日收取原告首付款及定金771820元、维修基金8808元。但未依约办理涉案房屋抵押解除手续，造成原告签署认购协议的目的不能实现，原告请求解除协议书并返还首付款及定金771820元、维修基金8808元，经审查并无不当，该院予以支持。对于双倍返还定金，被告未依约解除涉案房屋抵押手续，给原告造成了实际损失。该院认为，综合认购协议约定的内容、被告收取房款的实际情况、违约程度及原告实际损失，原告诉请双倍返还定金损失2万元，经审查并无不当，该院予以支持。对于违约金，与双倍返还定金不但能同时适用，该院已支持原告双倍返还定金损失，故对于违约金不再支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郭晶晶与被告郑州玖智房地产开发有限公司于2019年11月26日签订的《郑州恒大城商品房认购协议》；二、被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭晶晶首付款771820元、维修基金8808元；三、被告郑州玖智房地产开发有限公司于判决生效后十日内双倍返还原告郭晶晶定金损失20000元；四、驳回原告郭晶晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5903元，由被告郑州玖智房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。《郑州恒大城商品房认购协议》签订后，郭晶晶已按照合同约定的数额向玖智公司支付款项，在合同履行过程中郭晶晶并无违约行为。《郑州恒大城商品房认购协议》第六条违约责任第一款虽约定：“如甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任”,但第二款约定的内容为：“如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到恒大城销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋”。按照上述合同条款的内容可知，如玖智公司未在约定期限内办理完毕解押手续，仅需退还郭晶晶已交款项，而无需承担如支付违约金、赔偿损失等其他违约责任；但在郭晶晶未按期签订《商品房买卖合同》时，玖智公司不仅有权不与郭晶晶签订《商品房买卖合同》，而且无需退还郭晶晶已支付的780628元。对比上述两项约定条款，如按此履行，双方的民事权利义务将处于失衡状态，应当按照公平原则予以适当矫正。玖智公司在二庭庭审中陈述，由于郭晶晶不再购买房屋，所以房屋现在还未解押，其在庭后提交的情况说明中称案涉房屋已于2021年2月办理完毕解押手续，但其未提交有效证据证明其主张。郭晶晶已将780628元支付给玖智公司，并等待玖智公司办理解押手续；在合同不能继续履行的情况下，因玖智公司在客观上已经占用资金，占用期间必然导致郭晶晶受有财产损失，此部分财产损失，玖智公司应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。上述法律规定的规范意义在于，在民事责任成立之前预先免除责任的免责条款无效，而当民事责任成立后权利人可根据自己的意愿，通过不诉或协议免责等方式免除对方的民事责任。本案《郑州恒大城商品房认购协议》订立时，协议即约定玖智公司未在约定期限内办理完毕解押手续只需退还郭晶晶所交款项，而无需承担违约责任。但按照上述法律规定的规范目的，《郑州恒大城商品房认购协议》中的对应条款不能按照当事人的意愿发生法律效力；若按此约定执行，郭晶晶所受财产损失将无法弥补，玖智公司也将因未完成约定事项而受益，从而有悖民事行为的公平性。综上，一审法院综合认购协议约定的内容、玖智公司收取房款的实际情况、违约程度及郭晶晶实际损失，判令玖智公司返还郭晶晶首付款及维修基金，并双倍返还郭晶晶定金损失2万元并无不当。玖智公司的上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年六月四日书记员 赵凌杰