吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终305号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林亿通商贸物流城开发有限公司。法定代表人：尹太红，系公司总经理。委托诉讼代理人：田雪冬，吉林崇明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑春艳，女，1982年3月1日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：张春雨，男，1979年12月18日生，汉族，系郑春艳丈夫。委托诉讼代理人：夏洪辉，吉林春乾律师事务所律师。上诉人吉林亿通商贸物流城开发有限公司（以下称亿通商贸公司）因与被上诉人郑春艳房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人亿通商贸公司的委托诉讼代理人田雪冬，被上诉人郑春艳的委托诉讼代理人张春雨、夏洪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿通商贸公司上诉请求：1.请求依法撤销伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初2060号民事判决，依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、整体开业认定错误。1.整体开业并非是合同内容，也非是租赁合同义务，认定整体没有开业，没有依据。2.上诉人在一审庭审中已出据31张各租赁商户退返开业保证金的收据，证明各商铺如期开、营业，才退返的开业保证金。亦能证明建材城各商铺开业，也就是整体开业。3.代金券返现款，也能证明顾客在商铺购买商品，各商铺已实质开业，也证明了整体开业。4.租赁合同期限至2018年末，合同履行完毕已近两年的时间，一审判决退返租金于法无据。认定没有整体开业，违约在先的事实认定完全错误。租赁合同和补充协议没有书面通知开业的约定，但一审事实认定没有书面通知正式开业，属认定错误。二、返现款46,540元应从退返租金65,000元中扣除。一审判决中，对上诉人给被上诉人各种名目的返现款共计46,540元，没有加以考虑，判决中也没有体现。该几笔返现款的返现前提是收取租金，才能返现，有收才能谈到返，但一审判决中，全额返还租金和押金65,000元，只字未提返现款46,540元，另上诉人无法接受。三、房屋占用费应全部保护支持。由于商贸建材城全新建造、全新开业，为保障各租户利益，签定租赁合同时，采取租一送二的优惠政策，但被上诉人占有使用商铺至今，长达六年之久，拒不给腾房，因此，上诉人在一审中，依据租赁合同8.2.6款和9.1.5款的约定，反诉被上诉人房屋占用费63,000元×2年=126,000元。但一审法院以没有整体开业要求过高为由，给予了适当保护，既二年占用费21,000元，上诉人认为应该按租赁合同的约定“按照租金标准计算”给付房屋占用费126,000元。郑春艳辩称：一审判决第一项正确，应予维持。郑春艳向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即返还租金63,000元、押金2000元，合计：65,000元。二、诉讼费由被告承担。亿通商贸公司反诉请求：1.请求依法判决被反诉人给付反诉人房屋占用费126,000元。2.请求依法判决被反诉人立即腾出违约占用的亿通建材城16号楼1层编号为101、102两个商铺，面积172平方米。3.本案诉讼费等费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年9月17日，被告委托北京东方京鑫公司将属于被告吉林亿通物流开发的亿通国际装饰建材城商铺租赁给原告，双方签订了《商铺租赁合同》。原告交租金63,000元，押金2000元。2015年12月8日，被告北京东方京鑫公司又与原告签订《亿通国际装饰建材城商铺租赁合同补充协议》，约定将免租期在原合同基础上延长6个月，同时约定“甲、乙双方同意起租日以甲方所持有物业通知乙方的正式开业日期为准”。原告一直存放物品该房屋。后来，被告一直未能整体开业，也未按照约定书面通知正式开业。被告承接了北京东方京鑫公司的权利义务。被告给原告返现如下，2015年9月3日，地热补助返现12,105元；2015年12月8日，装修返现14,448元；2016年7月13日，装修返现11,237元；2016年11月16日，代金券返现5750元，以上四次返现计：43,540元。一审法院认为，1.原告租赁被告商铺没有正式整体开业营业，因为经过当事人举证法院生效判决可证明。本次开庭，反诉原告举证开业，也是一种广告的方式，定于某年某月某日开业，无法认定已经实际开业。2.原告确实占用租赁被告的房屋至今。因为原告租赁被告的商铺的门是原告锁的，现在钥匙在原告处。3．被告应返还租金及押金65,000元，原被告之间的补充协议约定，商铺整体开业，开始计算房租的起租日期，但是时至今日，商铺仍然没有整体开业，被告违约在先，所以被告应当返还给原告租金及押金。4.反诉被告是否应支付给反诉原告房屋占用费126,000元，是否应立即腾让房屋。法院认为，原被告之间签订了房屋租赁协议，虽然反诉原告没有整体开业，但是为了减少损失，反诉被告不应一直占用商铺达到五年之久，租赁期内，反诉原告没有整体开业，反诉被告也应当主动要求解决问题，腾让房屋给反诉原告。现在反诉原告要求反诉被告支付房屋占用费，于法于理都应适当保护，否则反诉被告属于不当得利。反诉原告按照租金要求占用费2年的126,000元，因为没有整体开业，要求过高，不能按照正常营业的租金保护占用费，当时合同约定每年租金63,000元，租一年赠送二年，实质是三年租金63,000元，一年的租金是21,000元，因为没有整体开业，房屋占用费酌情保护每年租金的一半，即10,500元，保护2年的占用费，是21,000元。同时本案的租赁合同，已经没有继续履行的可能性，法院依法予以解除。原告占有的被告的房屋，应当返还给被告。故判决如下：一、被告（反诉原告）亿通商贸物流城开发有限公司于判决生效后五日内返还给原告（反诉被告）郑春艳租金及押金65,000元。二、反诉被告（原告）郑春艳于判决生效后五日内支付给反诉原告（被告）亿通商贸物流城开发有限公司房屋占用费21,000元。三、反诉被告（原告）郑春艳于判决生效后五日内将占有的位于伊通镇亿通建材城16号楼1层编号为101、102两个商铺，面积172平方米，保持目前状态，返还给反诉原告（被告）亿通商贸物流城开发有限公司。四、驳回反诉原告（被告）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，反诉费1410元，由原告（反诉被告）负担235元，被告（反诉原告）负担1888元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据案涉《商铺租赁合同》《亿通国际装饰建材城商铺租赁合同补充协议》约定的内容以及查明的案件事实，上诉人亿通商贸公司未能提供充分证据证明案涉租赁商铺所在的亿通商贸城已正式开业，亦无通知郑春艳亿通商贸城开业的证据，上诉人亿通商贸公司所提供的各租赁商户退返开业保证金的收据、代金券返现款等证据均不能直接证明亿通商贸城正式开业，因此上诉人亿通商贸公司该项上诉理由不能成立，本院不予采信；关于返现款46,540元是否应从退返租金中扣除的问题，根据查明的案件事实，返现款46,540元包括地热补助返现、装修返现以及代金券返现，本院认为，前述返现款系依据双方之间返现协议的约定产生，与本案租赁合同关系不是同一法律关系，故不应予以扣除，上诉人亿通商贸公司该项上诉理由亦不能成立；关于房屋占用费，一审法院综合考虑被上诉人实际占用案涉房屋两年、亿通商贸城没有整体开业等客观事实，酌定房屋占用费标准为每年实际租金的一半，最终确定二年房屋占用费21,000元，符合公平原则，本院予以确认，上诉人亿通商贸公司所主张的房屋占用标准没有法律依据，不能得到支持。综上，上诉人亿通商贸公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人亿通商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2836元，由吉林亿通商贸物流城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏二〇二一年六月十五日法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰