四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13000号 原告：成都市兴东置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区天长路111号5-6层。 法定代表人：明亮，成都市兴东置业有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：肖瑞鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都为梦启航文化传播有限公司。住所地：成都市金牛区五块石路1号27栋1层1号。 法定代表人：古典，成都为梦启航文化传播有限公司董事长。 委托诉讼代理人：李建康，男。 委托诉讼代理人：杨波，男。 原告成都市兴东置业有限公司（以下简称兴东公司）与被告成都为梦启航文化传播有限公司（以下简称为梦启航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序分别于2021年2月25日、2021年3月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告兴东公司的委托诉讼代理人闵丹、肖瑞鹏，被告为梦启航公司的委托诉讼代理人李建康、杨波到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告兴东公司的委托诉讼代理人闵丹、肖瑞鹏，被告为梦启航公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴东公司向本院提出诉讼请求：1.判令为梦启航公司向兴东公司支付自2019年7月29日起至2020年4月23日《租赁合同》解除之日止的房屋租金203,133.87元；2.判令为梦启航公司向兴东公司支付逾期支付租金的违约金，以逾期支付租金为基数，自逾期之日起至实际支付之日止，按各期欠缴租金按贷款市场利率（4.35%）的二倍计算；3.判令为梦启航公司向兴东公司支付解约违约金84,867.98元；4.本案的诉讼费、律师费、保全费由为梦启航公司承担。 事实和理由：2017年7月，兴东公司与为梦启航公司签订《创意山项目商业中心一期为梦启航艺术培训房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租金采取先付后使用的方式支付，为梦启航公司应按每3个月为一个支付期提前20个工作日支付租金；如每逾期一日支付租金的，按应付金额的1%支付滞纳金，如逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达30日的，兴东公司可解除本合同，为梦启航公司应按照当年年租金总额的30%支付违约金，且兴东公司有权扣收履约保证金不予退还。根据兴东公司核实，为梦启航公司尚欠2019年7月29日至2020年4月23日的租金203,133.87元。兴东公司多次采用电话、短信、函件等形式催缴未果。2020年4月23日，兴东公司依约向为梦启航公司送达《解除租赁合同通知》，于当日解除《租赁合同》。合同解除后，为梦启航公司仍未按约支付租金、违约金等费用。 为梦启航公司辩称，不同意兴东公司主张的合同解除时间，为梦启航公司于2019年10月15日口头提出申请解除合同，未得到兴东公司的明确回复，后于2019年11月22日发出书面解除合同通知书，兴东公司于2019年11月22日签字确认，在此之后兴东公司未提出异议，故为梦启航公司视为合同于2019年11月22日经双方协商解除。为梦启航公司于2020年4月去拉空调时，兴东公司已经将案涉房屋门锁锁上，玻璃门内张贴了解除合同通知书。其明确提出按照2020年国家政策减免租金，在此情形我方不同意违约金的主张，且金额过高。对律师费不予认可。 本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，兴东公司作为出租方（甲方）与为梦启航公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为乙方承租甲方位于成都市锦江区创意山商业中心一期项目的店铺，乙方在签订本合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或单方解除、终止本合同的理由。履约保证金不是乙方预付的租金、水电费、燃气费、物业费等其他任何费用，仅作为乙方履行本合同义务的保证。商业管理公司指甲方委托的商业管理公司。商业经营服务费指乙方所租物业的基础商业服务费。租赁物业位于创意山商业中心3号楼2层30、31、32号，物业产权面积498.9平方米，月租金45元／平方米，租期自2017年9月15日起至2022年9月14日止。2018年9月15日至2019年9月14日租金单价为45元，月租金22450.5元；2019年9月15日至2021年9月14日租金单价为47.25元，月租金23573.03元。租金采取先付后使用方式，每叁个月为一个支付期提前20个工作日支付。租赁期限届满或本合同提前终止，乙方应在甲方通知的期限将租赁物业归还甲方，如乙方逾期未搬出，甲方有权要求乙方承担物业占用费，逾期不足十天的须支付一个月当月租金，逾期超过十天不足二十天的须支付两个月当月租金，逾期超过二十天不足三十天的须支付三个月的当月租金。乙方迟延支付租金、物业费等，甲方有权按照每逾期一日，按应付金额的1%收取滞纳金，乙方延迟支付累计达3次或累计达30日的，甲方可解除合同，并有权不退还乙方履约保证金，及另按合同解除或终止时月租金标准的两倍向甲方赔偿损失，但若是乙方拖欠租金导致甲方解除合同的，乙方应按当年年租金总额的30%支付违约金。甲方因向乙方催付租金等引起的所有费用和开支，包括律师费等，均由乙方承担。该合同附件一载明：兴东公司指定成都拓邦企业营销策划有限公司对为梦启航公司承租的商铺提供商业经营管理，请为梦启航公司及时与商业管理公司签订《商业经营管理合同》。任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，送达至下属地址，为梦启航公司联系地址为成都青羊区××路××号（蓝罐ＣＯＣＯ金沙三期）。 2017年7月31日，兴东公司出具收据，确认收到为梦启航公司租赁保证金44,901元。 2019年10月19日至11月8日期间，兴东公司向为梦启航公司作出三份《租金催缴通知书》，要求为梦启航公司支付2019年10月29日至2020年1月28日的租金。 2019年11月20日，为梦启航公司向兴东公司作出《解除租赁合同通知》，主要内容为因兴东公司未全面正确履行合同义务，创意山综合体无任何形式推广活动及导视建立，完全不具备商业氛围，没有达到商业经营条件，导致为梦启航公司经营损失惨重，故告知兴东公司1.解除《租赁合同》；2.返还履约保证金，减免房租；3.保留向兴东公司依法追究赔偿的权利。2019年11月22日，李林艾签收该《解除通知》。 2020年4月22日，兴东公司向《租赁合同》约定的为梦启航公司联系地址邮寄送达了《解除租赁合同通知》，主要内容为催要2019年7月29日至2020年1月28日期间的租金（其中2020年2月至4月租金按照国资委、成都市政府关于减免租金政策的相关要求，兴东公司将对符合条件的租户落实租金减免），截止通知发出之日，为梦启航公司拖欠应付租金累计超过30日，已违反合同约定，现通知为梦启航公司解除《租赁合同》。该《通知》于2020年4月23日被签收，EMS物流详情显示为“他人代收”。 2020年9月4日，兴东公司委托国浩律师（成都）事务所处理与为梦启航公司等八人的房屋租赁合同纠纷，总计律师费为165,292元，其中约定为梦启航公司纠纷案律师费20,262元。同年12月21日，兴东公司支付律师费165,292元，国浩律师（成都）事务所出具了相应金额的发票。 庭审中兴东公司与为梦启航公司均认可，兴东公司收到为梦启航公司保证金44,901元。房租起算时间为2017年9月29日。租金已支付至2019年7月28日。 庭审中兴东公司陈述，李林艾系其公司员工，李林艾签收行为仅表示收到为梦启航公司作出的《解除通知》，但未授权李林艾有权代表兴东公司对《解除通知》内容作出认可或否认的意思表示。兴东公司认为合同于2020年4月23日解除，解除后仅对案涉租赁房屋作封门处理，未搬动屋内物品。 以上事实的认定有兴东公司提交的营业执照、《租赁合同》、确认书、租金催缴通知书、《解除租赁合同通知》、照片、《委托代理合同》、律师费发票、交易凭证，为梦启航公司提交的《解除租赁合同通知》、收据、照片，以及兴东公司、为梦启航公司的当庭陈述在案为证。 本院认为，兴东公司与为梦启航公司自愿签订《租赁合同》，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于合同解除，为梦启航公司辩称《租赁合同》于2019年11月22日经双方协商解除，但兴东公司仅表示收到《解除通知》，对《解除通知》的内容不予认可，又根据为梦启航公司请求解除合同的原因系兴东公司未按合同约定经营创意山综合体，导致租赁房屋未达商业经营条件，为梦启航公司损失惨重，但为梦启航公司未提交证据证明兴东公司违约导致为梦启航公司合同目的不能实现，因自行承担举证不能的法律后果，为梦启航公司无权单方解除合同，对为梦启航公司关于合同解除时间的辩称，本院不予采信。庭审中双方均认可《租赁合同》项下租金已支付至2019年7月28日，根据合同约定，为梦启航公司应于2019年6月30日前向兴东公司支付2019年7月29日至2019年10月29日期间的租金，现约定期限已届满，为梦启航公司仍未支付租金，根据合同约定，为梦启航公司逾期支付租金累计达30日的，兴东公司有权解除合同。兴东公司向合同约定的为梦启航公司联系地址邮寄送达《解除租赁合同通知》，视为按照合同约定告知为梦启航公司解除合同，该《通知》于2020年4月23日被他人代收，但为梦启航公司未提交证据证明合同履行期间向兴东公司告知了变更联系地址，故兴东公司解除合同的《通知》邮寄即视为送达，本院确认兴东公司与为梦启航公司签订的《租赁合同》于2020年4月23日解除。 关于尚欠租金，庭审中双方均认可房租起算时间为2017年9月29日。根据前述评析，在本院确认兴东公司与为梦启航公司签订的《租赁合同》于2020年4月23日解除的情况下，根据合同约定，为梦启航公司应当向兴东公司支付2019年7月29日至2020年4月23日期间的租金207,479.56元。为梦启航公司辩称兴东公司表示按照国家规定减免租金，根据兴东公司出具的《解除租赁合同通知》，兴东公司应当为符合条件的承租人减免租金，为梦启航公司未提交证据证明其符合减免租金的条件，亦未提交证据证明双方就减免租金达成合意，对为梦启航公司关于减免租金的辩称本院不予采信。兴东公司主张为梦启航公司支付尚欠租金203,133.87元，系对自身权利的处分，未损害国家、集体或他人合法权益，本院予以支持。 关于违约金。《租赁合同》对承租方迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除的情形分别约定了不同的损失赔偿额计算方法。兴东公司既主张逾期支付租金违约金又主张按年租金总额30%计付解约违约金，实质系要求对迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除，一并主张损失赔偿。综合分析《租赁合同》对违约责任的约定，双方并无在因迟延支付租金导致合同解除时可同时适用前述两种损失赔偿额计算方法的合意。本案中，为梦启航公司的违约行为表现为逾期支付租金导致合同解除，故应按当年年租金总额30%计付违约金，本院确认违约金为84,862.91元。因双方约定因为梦启航公司违约导致合同解除时，兴东公司不退还履约保证金，该保证金具有弥补违约损失的作用，且截至庭审终结时，兴东置业公司仍保管该保证金，本院确认为梦启航公司应支付的违约金先行由履约保证金抵扣，兴东置业公司不再退还，剩余违约金39,961.91元（84,862.91元-44,901元），由为梦启航公司向兴东公司支付，对兴东公司多主张部分，本院不予支持。 关于律师费。因为梦启航公司违约，导致兴东公司采取诉讼方式主张权利，为梦启航公司应按合同约定承担律师费，且兴东公司提交的证据能够证明其因本案负担有律师费20,262元，故兴东公司主张为梦启航公司支付律师费20,262元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都为梦启航文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付租金203,133.87元； 二、被告成都为梦启航文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付违约金39,961.91元； 三、被告成都为梦启航文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付律师费20,262元； 四、驳回原告成都市兴东置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,083元、保全费2,041元，两项合计5,124元，由被告成都为梦启航文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二一年六月十五日 书记员 李冬梅