辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4640号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁省辽勤集团建设发展有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区鸭绿江街18号。法定代表人：宗立，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周凤鸣，辽宁辽盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁国艺文化艺术传播有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区金辉街1号18层54号工位。法定代表人：舒长城，男，1969年8月6日出生，满族，该公司总经理，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁省辽勤集团建设发展有限公司（以下简称“辽勤公司”）因与被上诉人辽宁国艺文化艺术传播有限公司（以下简称“国艺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽勤公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决根据房屋租赁合同推定案涉房屋应具备基本的使用功能，被上诉人有权解除房屋租赁合同错误。被上诉人已经实地查看案涉房屋，明悉房屋无水电设施的现状，房屋内部问题均由被上诉人自行解决，房屋租赁价格是周边市场的三分之一，被上诉人在确认房屋状态后才交付的租金并进行装修；二、一审判决上诉人退还租金170,000元并赔偿装修损失72,200元错误。通过被上诉人提供的录音证实，其承认不能继续履行合同的真实原因是租赁房屋用于开办幼儿园的手续无法办理，故装修损失应由其自行负担；三、一审判决认定上诉人未能提供符合使用条件的租赁房屋，属于上诉人违约错误，未支持上诉人的反诉请求错误。国艺公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。国艺公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告之间签订的租赁合同，被告返还原告所缴纳的房租170,000元；2.请求法院判令被告返还原告因修缮被告房屋所投入的费用83,200元；3.请求法院依法在合理范围内，判令被告赔偿因被告的违约行为，给原告造成的经济损失和部分财产损失50,000元；4.案件的诉讼费由被告承担。辽勤公司向一审法院反诉请求：1.请求依法判令解除案涉房屋租赁合同；2.依法判令被告支付租金及占有使用金（黄河北大街六号院仓库自2020年1月1日起至实际腾退之日止，按照日27.4元计算（年1万元折算）；西侧二层小楼自2020年1月1日起至实际腾退之日止，按照日82.19元计算（年3万元折算）；锅炉房自2019年8月1日起至实际腾退之日止，按照日246.5元计算（年9万元折算），截止起诉至日暂计76,172.22元；3.依法判令被告支付原告违约金（黄河北大街六号仓库暂计2000元，西侧二层小楼暂计6000元，锅炉房18,000元），共计26,000元；4.请求依法判令被告腾退案涉房屋，如规定期限内不予腾退，房屋内物品依据合同约定归反诉原告所有；5.依法判令被告给付原告为追究被告违约责任所支付的律师费7000元（依据锅炉房合同）；6.依法判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年，原告（反诉被告）与辽宁省人民政府机关事务管理局房产处签订房屋租赁合同三份，租赁位于沈阳市于洪区院内西侧平房和锅炉房、西侧小二楼、西侧一处仓库，房屋租金分别为90,000元、30,000元、10,000元，原告共计交纳房租170,000元，2018年12月6日，辽宁省人民政府机关事务管理局房产处并入被告（反诉原告）辽勤公司。该租赁房屋没有水、电、采暖、排水等设施，经原告多次与被告沟通，该问题没有解决，根据双方的房屋租赁合同约定，租赁期间所产生的水、电、煤气、采暖、物业等费用由原告承担，合同并未注明房屋没有水、电、采暖、排水等设施，2020年3月20日被告向原告出具出租房收回通知书，称因原告未按期交纳房租，因此要求收回房屋。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，根据房屋租赁合同推定，被告租给原告房屋应具备基本的使用功能，实际租赁房屋没有水、电、采暖、排水等设施，经沟通被告也未予以完善，因此原告有权解除房屋租赁合同，并要求被告赔偿原告的损失，原告委托装修公司对该房屋安装不锈钢牌匾、断桥门窗、做屋内防水、粉刷墙壁；铺设人工草坪及砂石，支出费用72,200元，应由被告予以赔偿。原告主张定做的外挂楼梯，并未证明已实际制作并安装，因此原告主张的该部分损失不予认可。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）应给付违约金5万元的请求，没有合同约定和法律依据，不予支持。被告（反诉原告）主张判令原告（反诉被告）支付租金及占有使用金、违约金等请求，因被告（反诉原告）未能提供符合使用条件的租赁房屋，属于被告（反诉原告）违约，对被告（反诉原告）的该项请求不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）辽宁省辽勤集团建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）辽宁国艺文化艺术传播有限公司退还租金170,000元；三、被告（反诉原告）辽宁省辽勤集团建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）辽宁国艺文化艺术传播有限公司赔偿装修损失72,200元；四、驳回原告（反诉被告）和被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费5098元，反诉费2549元，由被告（反诉原告）承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人辽勤公司提交新的证据如下：房屋租赁合同，用以证明租金标准高于案涉房屋租赁合同的租金，该承租人对房屋的使用范围超过被上诉人对房屋的使用范围，该承租人自行安置房屋的水电、采暖、排水等设施，案涉房屋完全符合被上诉人租赁该房屋的用途。被上诉人国艺公司发表质证意见如下：与本案无关。本院对法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人国艺公司及其法定代表人舒长城分别与辽宁省人民政府机关事务管理局房产处签订的三份《房屋租赁合同》系基于双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。因辽宁省人民政府机关事务管理局房产处于2018年12月6日并入辽勤公司，故以上诉人辽勤公司作为诉讼主体并无不当。因案涉房屋没有水、电、采暖、排水等基础设施，经与出租人沟通也未予解决。二审期间，辽勤公司自认至其向国艺公司发出解除合同通知之日，其仍未解决水、电、采暖、排水等基础设施问题。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。”辽勤公司作为出租人，未能向承租人提供租赁房屋的水电、采暖等基础设施，导致承租人不能按照约定的办公、教室的用途使用案涉房屋，致使国艺公司承租房屋的目的无法实现。上诉人辽勤公司虽辩称与国艺公司达成口头协议，由国艺公司自行解决水电、采暖等基础设施，但其并未提交相应证据以证实其事实主张，应承担对其不利的法律后果。案涉租赁合同中对于案涉房屋的水电、采暖等基础设施由谁解决问题，并未作出明确约定，按照房屋租赁的交易习惯理应由出租人完成该项义务。因上诉人辽勤公司未能向国艺公司提供符合约定用途的租赁房屋，违约在先，应承担相应的违约责任，故应将国艺公司预付的租金予以返还，且无权向被上诉人国艺公司主张给付租金并要求其承担违约责任。同时，国艺公司因修整案涉房屋产生的经济损失亦应由辽勤公司承担，辽勤公司在上诉中并未对装修费用的金额提出异议，本院依法予以认定。综上，一审判决并无不当之处，对上诉人辽勤公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人辽勤公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5098元，由上诉人辽宁省辽勤集团建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月九日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；