北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4109号上诉人（原审被告，反诉原告）：吕某，女，1971年11月16日出生，户籍地北京市东城区，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：张某（吕某之夫），男，1963年1月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：北京侨乐房地产管理服务有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街7、9号10层1005。法定代表人：文文蔚，董事长。委托诉讼代理人：吴丹，北京市盈科律师事务所律师。上诉人吕某因与被上诉人北京侨乐房地产管理服务有限公司（以下简称侨乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕某上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回侨乐公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一审、二审诉讼费由侨乐公司承担。事实和理由：一、一审法院在事实认定部分确认北京市顺义区××房屋（以下简称：涉诉房屋）房屋的交付日期为2017年1月19日，吕某认为此部分事实认定存在错误，实际的收房日期应为2019年11月6日。具体理由如下：1．在侨乐公司没有提交足够的证据证明其向吕某送达过收楼通知书的前提下，一审法院依据吕某与开发商北京丽来房地产开发有限公司（以下简称丽来公司）签订的《北京市商品房现房买卖合同》及附件九《补充协议》中，收房日期“2017、1、19”均为手写，认定涉诉房屋的实际收房日期即为2017年1月19日，该种认定是错误的。首先，房屋买卖合同没有明确约定收房日期，手写的“2017、1、19”作为办理产权登记的起始日不是吕某手写的，吕某并不知情；其次，2016年7月19日，房屋买卖合同签订后，丽来公司以需要给合同盖章为由收走了吕某手里的合同原件，直到2018年7月1日才返还给吕某。吕某在签订房屋买卖合同时对于合同里关于收房日期的约定条款并没有太过在意，开发商也没有特别提醒吕某注意收房日期的相关条款，因此无法排除手写的“2017、1、19”是开发商在合同签订后填写上去的可能性。同时，合同条款内容繁杂，吕某在2018年7月1日拿到合同之前，吕某无法知道办理产权登记相关事宜，更不清楚需要在2017年1月19日办理收房。2．一审法院通过开发商丽来公司提交的内部电脑储存资料截图与侨乐公司提供的快递底单相互印证，认定侨乐公司的举证已经达到了“高度盖然性”，亦属事实认定错误。第一，开发商丽来公司提供的内部电脑储存资料截图并未经过吕某质证和发表意见，一审法院不能以此证据作为认定案件事实的依据。第二，吕某与售楼处现有销售人员沟通得知，当初实际出售涉诉房屋的是侨乐公司，侨乐公司以丽来公司的名义对外签订合同。上述程序是在恒大公司入股丽来公司之前完成，恒大公司对此并不知情，吕某支付的购房款也没有交给恒大公司控制下的丽来公司。另经吕某查询企业信息得知，吕某购房期间，方承光是侨乐公司的董事，也是丽来公司的法定代表人，两家公司属于香港新世界旗下的关联公司，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，丽来公司提供的内部电脑储存资料截图并不能够单独作为认定案件事实的依据。无论作为关联公司还是两家公司后来形成的特殊性利益冲突关系（目前恒大公司控制下的丽来公司，在没有拿到吕某就涉诉房屋支付购房款的情况下，可能还要额外支付一笔物业管理费给侨乐公司），一审法院在侨乐公司缺乏有效证据的情况下，仅依据两家公司的互证来认定案件事实，有违公平原则。第三，丽来公司提交的内部电脑储存资料截图显示文档修改日期为2017年1月10日，但这既不能证明丽来公司或者侨乐公司向吕某邮寄过收楼通知书，也无法证明吕某签收了收楼通知书。第四，侨乐公司提供的快递底单并非原件，内容模糊无法看到签收信息，法庭向快递公司调查后也无法查到原件底单，因此该证据也无法证明吕某签收了收楼通知书。综上，吕某认为此两项证据均存在瑕疵，并不能够相互印证证明吕某的收房日期为2017年1月19日。3．一审法院依据涉案房屋为现房，故推论出吕某应该知道何时收房，吕某认为这一推论有失公平。一般情况下，即便是现房买卖，开发商和物业公司通知业主收房前还应该具备如下必要的条件，包括但不限于：首先，房屋不被他人占用。但具体到本案，截至2019年6月，侨乐公司仍然占用涉诉房屋并将该房屋用作电焊维修作业车间和杂物存储库房，因此涉诉房屋根本不具备验收条件；其次，开发商或者物业公司应当启动收房程序并引导业主完成收房流程，应该向购房人（业主）发出收房通知，并安排专职销售人员和物业人员与业主联络，落实具体的收房日期、检查房屋是否达到收房条件、办理必要的收房事宜、举行收房仪式。但本案中，该流程在2019年10月才启动，并在吕某的催促下于2019年11月6日才完成收房手续和入住仪式。4．吕某提供的《北京丽来花园业主接收物业之计量表读数记录表》可证明吕某是在2019年11月6日验收的涉案房屋，在此之前并未验收房屋，也未实际入住。因此，吕某认为一审法院认定收房日期为2017年1月19日系事实存在错误，吕某实际的收房日期应为2019年11月6日。二、一审法院适用法律错误。吕某认为，业主缴纳物业费的依据是双方签订了物业服务合同或者物业公司已经实施了物业服务行为，业主实际享受到了物业公司提供的物业服务。不论物业公司是依据物业合同还是事实物业服务行为向业主收取物业费，其前提均应当是业主对房屋取得了实际控制权，业主能够享受到或者已经享受了物业公司提供的物业服务。但在本案中，吕某是在2019年11月6日办理的房屋验收手续，在此之前房屋一直由侨乐公司实际控制，吕某并未享受到任何的物业服务，因此无需支付物业服务费用。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有违公平原则，请求二审法院依法予以改判。侨乐公司辩称，不同意吕某的上诉请求和意见，同意一审判决结果。侨乐公司向一审法院起诉请求：1．判令吕某支付2017年1月19日至2020年6月30日的物业服务费235685．24元；2．判令吕某支付因拖欠物业服务费而产生的滞纳金380481．88元（暂计算至2019年12月31日），滞纳金计算至实际付清为止；3．判令吕某支付侨乐公司的律师费损失8000元，以上合计：624167．12元；4．由吕某承担本案诉讼费用。吕某向一审法院提出反诉请求：1．判令侨乐公司向吕某赔偿涉诉房屋房屋占有使用费共计74万元；2．判令侨乐公司向吕某返还超额收取的装修管理费、垃圾清运费押金、装修押金，共计人民币101611元；3．判令侨乐公司修复被损坏的车库电动门及赔偿吕某已经修好的门窗费用5000元；4．判令侨乐公司对其擅自挪走的涉诉房屋花池中的五角枫树（价值15万元）、以及破坏的草坪（价值3万元）进行赔偿，共计18万元；5．本案全部反诉费用由侨乐公司承担。一审法院认定事实：吕某系涉诉房屋业主，该房屋建筑面积为1016．11平方米。2016年7月19日，吕某与丽来公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及附件九《补充协议》，约定买受人：吕某，通讯地址：北京市顺义区，联系电话：136XXXXXXXX第三条基本情况，该商品房房屋坐落为：顺义区××，建筑层数为4层，其中地上3层，地下1层，实测建筑面积共1016．11平方米，第九条交付条件，出卖人应当在2017年1月19日前向买受人交付该商品房。第十一条交接手续，（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。《补充协议》约定出卖人应根据《北京市商品房现房买卖合同》第九条规定的交付日期前向买受人交付该商品房，买受人应在交付使用通知书发出日起十四日内到出卖人指定的地点办理接收该商品房的手续，买受人不得借故拒绝收楼或拖延收楼。买受人未能在交付使用通知书载明的期限和办理该商品房交付手续的，视为出卖人已于交付使用通知书载明的买受人应收房的最后日期向买受人交付了该商品房。同日，侨乐公司与吕某签订《北京丽来花园前期物业管理服务协议》和《丽来花园业主临时管理规约》，约定由侨乐公司为吕某所在顺义区丽来花园一区提供物业服务。根据双方所签物业管理服务协议的规定，物业服务费由侨乐公司按照建筑面积每月每平方米5．6元的标准向业主收取，因业主原因未能按期办理丽来花园收楼入住手续而造成房屋空置的，业主仍需按建筑面积每月每平方米5．6元的标准向侨乐公司交纳物业管理费。交费时间为按每半年缴交，须在每年1月1日前，7月1日前缴费。不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，侨乐公司有权要求业主补交并从逾期之日起按总欠费每天0．3‰（千分之三）交纳滞纳金及支付相关诉讼费。《北京丽来花园前期物业管理服务协议》第五条其他有偿服务费用：此等服务费用标准应按服务成本及市场价格，通胀等情况变化而调整。一、装修管理费用1．建材垃圾费按业主房屋总建筑面积（包括地上地下建筑面积）每平米10元按次收取；2．装修押金按业主房屋总建筑面积（包括地上地下建筑面积）每平米15元按次收取。侨乐公司要求吕某支付2017年1月19日至2020年6月30日的物业服务费，为此提交《北京市商品房买卖合同》及附件、《北京丽来花园前期物业管理服务协议》《丽来花园业主临时管理规约》、2017年1月5日恒大丽宫收（验）楼通知书以及快递单号为“xxxxxxx”的顺丰速运快递单复印件。吕某对上述证据真实性不认可，称2016年7月19日签订《北京市商品房买卖合同》之后，开发商取走了合同原件，直到2018年7月1日才将合同原件交给吕某，且从未收到过侨乐公司或者开发商邮寄过的任何通知单，也从未签收过与此有关的快递，吕某表示涉诉房屋实际办理收楼手续的时间为2019年11月6日，故同意支付2019年11月6日至2020年6月30日的物业服务费。侨乐公司称因时间久远，快递单原件已无法找到且已无法查询物流信息。吕某要求侨乐公司赔偿房屋占有使用费740000元，为此提交2019年5月拍摄的涉诉房屋内堆放物业巡逻车、杂物的照片及录音录像。吕某称房屋占有使用费的计算标准按照该地区民房出租每天每平米1元计算，涉诉房屋面积为1016．11平方米，房屋占用期间为2017年5月至2019年5月，共2年。经询问，吕某认为涉诉房屋已经被其购买，尽管开始未实际收房，但是房屋使用权无论是归开发商还是归吕某，都不应被侨乐公司占用使用，故占用时间从2017年5月开始主张，但未提交证据予以证明。关于房屋占用费计算标准吕某亦未提交证据予以证明。侨乐公司对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，称与本案并非同一法律关系，无法证明房屋内物业巡逻车、杂物为侨乐公司所有，无法证明其照片的拍摄时间在诉讼请求期间内，无法证明其主张的房屋占用期间及占用面积。一审庭审中，双方一致认可侨乐公司将物业巡逻车、杂物堆放于涉诉房屋的地下车库，但对于占用期间及占用期限未达成一致意见。吕某要求侨乐公司返还超额收取的装修管理费、垃圾清运费押金、装修押金101611元，为此提交了收据、发票，证明侨乐公司向其收取了垃圾清运费押金30483．3元、装修押金50805．5元，装修管理费50805．5元，共计132094．3元，提交《麗宫装饰装修指南（北京丽来花园物业装饰装修指南）》，其中约定上述标准应为：装修管理费5元/平方米、垃圾清运费押金10/平方米、装修保证金15元/平方米，故侨乐公司向吕某超额收取101611元。侨乐公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称上述费用与本案并非同一法律关系，且当时已经跟吕某阐明了新的收费标准，从2020年1月开始所有业主都是按照新的收费标准执行。其中，装修押金和垃圾清运费押金会根据业主装修完成情况全部或部分返还，装修管理费不退还。吕某要求侨乐公司修复损坏的车库电动门及为修门窗已经支付的5000元，为此提交房屋玻璃变形的照片，证明侨乐公司在占用涉诉房屋期间，在屋内进行高温作业，致使房屋玻璃变形毁损。侨乐公司对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，认为即使玻璃变形损毁，亦不能证明与侨乐公司有关。吕某要求侨乐公司赔偿其擅自挪走的涉诉房屋花池中的五角枫树以及破坏的草坪共180000元，为此提交张某（吕某之夫）与园林公园工作人员的聊天记录截图，证明按照市场价值，涉诉房屋花池中的五角枫树价值150000元。侨乐公司对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。针对涉案房屋的交付时间，一审法院依法对开发商丽来公司进行了询问。丽来公司陈述吕某已于2016年8月30日交齐全部购房款项，涉案房屋的交付时间为2017年1月19日。其公司于2017年1月5日出具收楼通知书，并于2017年1月9日向吕某寄出，因时间过长，且没有快递单回执联，无法确认吕某是否收到邮单，但主张其公司已经按照双方房屋买卖合同中约定的送达地址向吕某送达，且当时也联系了吕某，但因销售已经离职，无法查询电话记录。涉诉房屋属于现房，符合收房条件，因业主原因未完成交付。为此提交《北京市商品房现房买卖合同》、内部电脑存储资料时间截图、吕某供款明细截图等予以证明。丽来公司提交的内部电脑储存资料截图显示名称为“3、91#吕某-收楼通知书及发递单20170109”的PDF文档修改日期为2017年1月10日。丽来公司与吕某签订的《北京市商品房现房买卖合同》载明房屋总价款为4600万元，附件五付款方式及期限载明：（一）签订合同前，买受人已向出卖人支付定金500万元；（二）贷款方式付款：买受人应当于2015年12月15日前支付首期房价款880万元，余款3220万元申请贷款支付，须于2016年7月30日或之前全部付清。丽来公司提交的吕某供款明细截图显示2015年8月23日已收定金500万元，2015年12月已收首期款880万元，2016年8月30日已收银行按揭款3220万元。截至2016年8月30日吕某已交齐全部购房款项。一审诉讼中，经询问顺丰快递，2017年的邮单已无法查询相关物流信息，本案中的单号为“xxxxxxx”的顺丰速运快递单已无法查询物流信息。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。侨乐公司与吕某签订物业服务协议，双方存在物业服务合同关系，该物业服务合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、涉诉房屋的交付时间，这关乎侨乐公司可主张物业费的起始时间；二、装修管理费、垃圾清运费押金、装修押金超额部分是否应当返还；三、涉诉房屋占有使用费、涉诉房屋的门窗、电动门损坏以及五角枫树、草坪问题是否应在本案中一并解决。针对第一项争议焦点。侨乐公司认为开发商已经向吕某邮寄收楼通知单书，故吕某应于2017年1月19日开始支付物业服务费。吕某表示从未收到过任何通知单，且实际交房日期应为2019年11月6日。在吕某与丽来公司签订《北京市商品房现房买卖合同》中约定“出卖人应当在2017年1月19日前向买受人交付该商品房”，在双方签订的附件九《补充协议》中约定“双方同意以2017年1月19日之次日为办理产权登记期限的起算日”，且“2017、1、19”均为手写，故吕某对2017年1月19日前交付房屋的事实应当知晓。《补充协议》约定出卖人应根据《北京市商品房现房买卖合同》第九条规定的交付日期前向买受人交付该商品房，买受人应在交付使用通知书发出日起十四日内到出卖人指定的地点办理接收该商品房的手续，买受人不得借故拒绝收楼或拖延收楼。买受人未能在交付使用通知书载明的期限办理该商品房交付手续的，视为出卖人已于交付使用通知书载明的买受人应收房的最后日期向买受人交付了该商品房。《北京丽来花园前期物业管理服务协议》和《丽来花园业主临时管理规约》，约定因业主原因未能按期办理丽来花园收楼入住手续而造成房屋空置的，业主仍需按建筑面积每月每平方米5．6元的标准向侨乐公司交纳物业管理费。经一审法院询问开发商丽来公司，其陈述涉诉房屋为现房，符合交付条件，且吕某已经于2016年8月30日交齐全部购房款项，收楼通知书也已按照房屋买卖合同中的地址给吕某邮寄，认为2017年1月19日即完成房屋交付。侨乐公司向一审法院提交的快递单虽无原件，且因时间久远物流信息已无法查询，但其提交的证据材料之间与丽来公司提交的内部电脑储存资料截图可以相互印证，亦符合房屋买卖合同中的交房事项约定，且与社会常理相符，一审法院认为侨乐公司对吕某收房时间的举证已然达到了“高度盖然性”的证明标准。吕某在2016年7月17日签订了《商品房现房买卖合同》，于2016年8月30日交齐全部购房款项4600万元，一审庭审中陈述对买卖合同中约定2017年1月19日的交房日期不知情，合同签订后不知道涉案房屋具体交房时间，也未就逾期交房向开发商主张过责任，明显不符合常理，一审法院对其主张交房日期为2019年11月6日的陈述不予采信。故一审法院认为涉诉房屋的交付日期应为2017年1月19日。对侨乐公司要求吕某支付2017年1月19日至2020年6月30日期间物业服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。但吕某提交的证据可以证明侨乐公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故一审法院对侨乐公司主张的物业费依法予以酌减，具体数额由法院酌定。因吕某并非恶意拖欠物业费，对侨乐公司要求吕某支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。侨乐公司要求吕某支付律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。针对第二项争议焦点。吕某认为按照2019年11月21日缴费当天侨乐公司提供的《麗宫装饰装修指南（北京丽来花园物业装饰装修指南）》，上面明确约定了装修管理费、垃圾清运费押金、装修押金的收费标准，因此应当按照该标准收费。侨乐公司表示因为新版的指南没有出来，故当天给了吕某旧版的指南，且当时已经向吕某阐明了新的收费标准。吕某称当时对新的收费标准提出异议，但物业公司告知如果不按时缴费，将不能进场装修。《麗宫装饰装修指南（北京丽来花园物业装饰装修指南）》中规定的收费标准与《北京丽来花园前期物业管理服务协议》第五条中规定的标准一致，且双方是否就新的收费标准达成合意，侨乐公司未提交证据予以证明。吕某称当时对新标准提出异议，但物业公司告知如果不按时缴费，将不能进场装修，故按照新标准缴纳了各项费用。现实生活中，由于物业公司在业主进场装修等事宜上处于绝对强势地位，故一审法院对吕某该项陈述意见予以采信，侨乐公司超额收取的装修管理费、垃圾清运费押金、装修押金应予以返还。针对第三项争议焦点。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。而吕某主张的涉诉房屋占有使用费、涉诉房屋的门窗、电动门损坏以及五角枫树、草坪问题均属于侵权关系，不宜在物业服务合同关系内处理，本案依法不予处理，吕某可另案解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吕某支付侨乐公司2017年1月19日至2020年6月30日的物业服务费211975．36元；二、侨乐公司返还吕某超额收取的装修管理费、垃圾清运费押金、装修押金共计101611元；三、驳回侨乐公司的其他诉讼请求；四、驳回吕某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吕某围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1．2019年11月6日收楼仪式现场照片，证明吕某是在2019年11月6日验收的涉诉房屋；证据2．吕某丈夫张某与侨乐公司物业主任王彬的对话录音，证据3．吕某丈夫张某与恒大公司销售总监郑先红、侨乐公司物业主任王彬的对话录音，该两份证据共同证明吕某在2017年1月19日并未验收涉诉房屋，吕某在手上没有合同、无人联系且未收到收楼通知书的情况下，也无法知道2017年1月19日应验收涉诉房屋；证据4．吕某丈夫张某与侨乐公司总经理关总的对话录音，证明房屋买卖合同在吕某签字后就被销售人员以需要盖章为由收走，直到2018年7月1日吕某才拿到合同，无法证明开发商确已向吕某送达了收楼通知书；证据5．吕某丈夫张某与恒大公司销售总监郑先红的对话录音，证明在2017年1月10日至2017年1月19日期间丽来公司根本没有销售团队去启动和跟进涉诉房屋收房事宜，一审认定吕某在2017年1月19日收房明显不符合常理；证据6．吕某丈夫张某与国家电网北京电力公司天竺供电所工作人员微信聊天记录，证明吕某实际收房日期为2019年11月6日，在此之前涉诉房屋一直被物业公司占用。证据7．丽来公司企业信息查询，证据8．侨乐公司企业信息查询，证明吕某购房期间，方承光是侨乐公司董事，也是丽来公司的法定代表人，两家公司属于香港新世纪旗下的关联公司。因此，丽来公司提供的内部电脑储存资料截图并不能单独佐证吕某的收房日期。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侨乐公司针对吕某提交的8份新的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋在2017年1月19号已经具备收房条件，根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，因吕某原因未能按期收楼入住而造成房屋空置的，仍需按照合同约定的标准向侨乐公司缴纳物业服务费；证据2、证据3、证据4的真实性无法核实，证明目的不认可。证据2、证据3显示的录音时间为2019年10月，无法反映2017年1月房屋交付时的真实情况，物业公司亦非房屋交付的一方当事人，且吕某所述的证明目的主要来源于吕某丈夫张某的个人陈述，不能予以采信；证据5的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。开发商已经于2017年1月通知吕某收房，吕某所述情况无法核实，关于实际的售楼情况及收楼流程应以一审证据为准；证据6的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可；对证据7、证据8的真实性认可，关联性、证明目的均不认可。一审法院并非仅凭开发商提交的内部电脑储存资料截图认定案件事实，而且依据侨乐公司提交的收楼通知书、顺丰快递底单等证据综合认定案件事实。本院认为，侨乐公司认可吕某二审中提交证据1、证据7、证据8的真实性，本院不持异议，对上述证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以综合评断。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。鉴于双方对于一审判决第二项未提出异议，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点主要为吕某向侨乐公司支付物业服务费的起算时间应如何认定。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。吕某与丽来公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》以及吕某与侨乐公司签订的《北京丽来花园前期物业管理服务协议》和《丽来花园业主临时管理规约》，均系各方的真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，吕某与丽来公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2017年1月19日前向买受人交付该商品房。《补充协议》约定，出卖人应根据《北京市商品房现房买卖合同》第九条规定的交付日期前向买受人交付该商品房，买受人应在交付使用通知书发出日起十四日内到出卖人指定的地点办理接收该商品房的手续，买受人不得借故拒绝收楼或拖延收楼。买受人未能在交付使用通知书载明的期限和地点办理该商品房交付手续的，视为出卖人已于交付使用通知书载明的买受人应收房的最后日期向买受人交付了该商品房。吕某与侨乐公司签订的《北京丽来花园前期物业管理服务协议》和《丽来花园业主临时管理规约》中约定由侨乐公司为吕某所在顺义区丽来花园一区提供物业服务，因业主原因未能按期办理丽来花园收楼入住手续而造成房屋空置的，业主仍需按建筑面积每月每平方米5．6元的标准向侨乐公司交纳物业管理费。根据上述合同，已明确载明房屋的交付日期及未办理收楼入住手续的后果，侨乐公司亦提交2017年1月5日恒大丽宫收（验）楼通知书、顺丰速运快递单复印件等证据证明开发商丽来公司已按照房屋买卖合同中载明的地址向业主吕某邮寄了收楼通知书、明确了涉诉房屋的交付日期。现吕某虽不予认可，但是其并未就此提交充足的相反证据予以反驳，而且作为如此大额的商品房现房买卖交易，吕某作为买受人于2016年8月即已交齐全部购房款项，其称不清楚涉诉房屋交付时间，亦未举证在之后长达两年多的时间内曾向开发商要求过交付涉诉房屋或主张逾期交房的违约责任，确有违常理。故本院结合全案的事实、证据，并结合一审法院调查了解的相关情况，认为一审法院认定侨乐公司的举证已达到高度盖然性的证明标准，并据此采信侨乐公司关于物业费起算日期应为2017年1月19日的主张并无不当。关于吕某提出物业费应从实际收房日期即2019年11月6日起算的主张，根据上述分析，实际收房日期并不等同于物业费起算时间，吕某该项上诉意见缺乏合同及法律依据，本院对此不予采纳。一审法院在综合考量侨乐公司提供的物业服务确存在严重瑕疵、吕某并非恶意拖欠物业费等情形的基础上，未予支持侨乐公司要求吕某支付滞纳金的请求，并对侨乐公司主张的物业费予以酌减，亦符合公平原则，本院对此予以确认。吕某应依据一审法院核定的金额向侨乐公司支付2017年1月19日至2020年6月30日期间的物业服务费。综上所述，吕某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由吕某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二一年六月四日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希