河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初2139号原告：乔玉娟，女，汉族，1982年12月29日出生，户籍地河南省灵宝市，现住地洛阳市西工区。被告：洛阳万众房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区洛阳工业园区310国道与龙翔东路交叉口东北角万众e家营销中心。法定代表人：王永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯，河南民青律师事务所执业律师。原告乔玉娟与被告洛阳万众房地产开发有限公司（以下简称万众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。乔玉娟，万众公司的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。乔玉娟向本院提出诉讼请求：1.请求万众公司向乔玉娟支付逾期交房违约金（自2020年4月1日至2021年3月31日共365天违约金30811元，按照房屋总价款844123元日均万分之一标准）；2.判令万众公司支付逾期交房产生的房租（自2020年4月1日至2021年3月31日共365天18000元）；3.本案讼费由万众公司承担。事实与理由:2018年7月25日，乔玉娟与万众公司签订《商品房买卖合同》，合同约定乔玉娟以844123元的价格购买万众公司开发的国色天香万众e家11幢2单元1601号房屋。合同签订后乔玉娟于2018年7月25日支付首付款254123元，并依约办理商业贷款手续,银行已于2018年9月10日将590000元贷款全额支付万众公司，至此乔玉娟己按照合同履行全部付款义务。但万众公司未依照合同约定期限将的收合格的房屋交付乔玉娟验收使用，乔玉娟为减少租房租金的损失，不得已于2020年10月13日办理收房手续，但此时小区相点配套设施仍未完善，并向乔玉娟隐瞒了建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告等交房必备文件。万众公司的行为违反了相关法律规定，违约事实明显应承担违约责任。截止起诉日，涉案房屋仍未通过消防验收，也未取得建设竣工验收备案证明文件，未达到交付条件。乔玉娟认为，万众公司逾期交付房产，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给乔玉娟带损失。故提起本案诉讼。万众公司辩称，乔玉娟对万众公司提出的诉讼主张没有事实与法律依据，不能成立，应依法予以驳回。万众公司对乔玉娟在起诉状中所陈述的购房与交付时间没有异议。但是对乔玉娟提出的万众公司存在延期交房的违约责任有异议。虽然购房合同约定的交房时间是2020年3月31日前，实际交房时间是2020年10月13日，但是万众公司对延期交房不应承担违约责任。理由如下:1.从2018年12月至2020年1月，政府部门先后下发了19份文件，为治理大气污染采取应急管控措施，导致万众公司在施工过程中累计停工161天。在2020年1月至2020年4月，又因新冠疫情的爆发，导致万众公司停工85天,合计共停工246天。依据购房合同第十二条及合同附件十第五条的约定，遇政策因素及不可抗力的，交房时间顺延。乔玉娟所购房屋的约定交房时间与实际交房时间相差了195天，而因政策因素及不可抗力导致的停工时间为246天，所以万众公司的交房并未逾期。另依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此乔玉娟向万众公司主张逾期交房的违约责任不能成立。2.乔玉娟主张的租金损失因万众公司并不存在逾期交房的违约责任所以同样不能成立。即使万众公司存在逾期交房，该主张依法也不应得到支持。根据《民法典》第五百八十四条“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，万众公司与乔玉娟已在购房合同中对延期交付房屋所产生的违约损失的计算进行了约定，且乔玉娟已于2020年10月13日接受了房屋并实际占有。如万众公司存在延期交房的事实，违约损失也应依据合同的约定进行计算至实际交付房屋之日，不应超出约定即万众公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。综上所述，万众公司的交房时间因政策因素及不可抗力的原因依法顺延，不存在延期交房的违约，乔玉娟的主张没有事实与法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，2018年7月25日，乔玉娟与万众公司签订《商品房买卖合同（预售）》，乔玉娟购买万众公司开发的国色天香万众e家11幢2单元16层2-1601号，房屋总价款为844123元，付款方式为按揭贷款。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。合同约定出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付责任，合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条约定，交付期限合同第12条约定的不可抗力指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；……9.其他出卖人不能预防和控制的因素。万众公司提交《交付物品及资料确认书》以及2018年12月至2020年3月涉案房产开发期内政府下达的20份文件，证明涉案房屋其于2020年10月13日向业主送达入伙通知书开始交房，根据文件规定，万众公司累计停工共计246天，按照合同约定，交房期限应当顺延。乔玉娟对万众公司所提交的《交付物品及资料确认书》真实性无异议，但认为所交房屋不符合合同约定，不算正式交房，且对万众公司所说交的复工时间不予认可。乔玉娟提交一份洛建筑开复办[2020]10号文件的复印件，以证明万众公司已于2020年2月26日复工。万众公司对此不予认可，称该文件是中心城区房地产开发公司复工时间，国色天香万众e家是在西工区。本院认为，2018年7月25日，乔玉娟与万众公司签订《商品房买卖合同（预售）》，自愿、合法，依法确认有效。万众公司未按合同约定时间向乔玉娟交付符合约定条件的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定的交房日期为2020年3月31日，万众公司实际于2020年10月13日才具备向乔玉娟交付房屋的条件并向其送达入伙通知书，属逾期交房。万众公司逾期向乔玉娟交付涉案房屋，应当按照合同约定向其支付逾期交房的违约金。万众公司辩称因政策因素和不可抗力事件停工246天，交房时间应当顺延，并提交相关文件为证。本院认为虽然政府相关职能部门因执行国家治理污染的政策、新冠疫情防控等因素而下发的相关限制施工文件，对相关施工单位具有强制约束力，本案万众公司属于受上述文件规定内容约束的主体，但万众公司提交的证据不排除存在部分构成文件规定的停工条件、部分未构成文件规定停工条件的事实，据此，本院酌定因上述文件致使万众公司受到限制施工的日期为四个月，即万众公司交房日期应自约定的2020年3月31日顺延至7月31日，即本案延期交房违约金应自2020年8月1日开始起算。根据万众公司提交的证据其在2021年10月13日已向业主送达入伙通知书开始批量向业主交房，大部分业主也在2021年10月13日之后陆续验房、收房。乔玉娟认可在2021年10月13日验收收房，故据此认定万众公司延期交房的违约期间为2020年8月1日至2020年10月13日，共计73天，以每日按房屋总价的万分之一计算违约金为6161.93元（844123元×0.1‰×73天）。乔玉娟主张的因万众公司逾期交房给其造成的租金损失，该损失的赔偿双方无合同约定且万众公司因逾期交房已承担违约责任，故其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、洛阳万众房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向乔玉娟支付逾期交房的违约金6161.93元；二、驳回乔玉娟的其他诉讼请求。如洛阳万众房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费减半收取510元，由乔玉娟负担444元，洛阳万众房地产开发有限公司负担66元。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二一年六月十五日书记员  王梦珂