辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2206号上诉人（原审原告）：苏敏，女，1991年6月6日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：万**（苏敏的丈夫），北京市京都（大连）律师事务所律师，住址同上。被上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇李家村。统一社会信用代码91210200098018494H。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司员工。上诉人苏敏因与被上诉人大连恒科房地产有限公司（以下简称“恒科公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏敏上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付迟延交房违约金3410.36元及因迟延交付房屋导致上诉人产生的经济损失；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、苏敏未按合同约定履行付款义务的原因是恒科公司未与住房公积金管理中心签订公积金贷款协议，导致苏敏无法办理公积金贷款，恒科公司应承担全部责任。本案《商品房买卖合同》的签订日期为2018年2月27日，经当庭质证，恒科公司认可在2018年2月3日到2018年9月3日之间未与住房公积金管理中心签订公积金贷款协议，导致苏敏不能办理公积金贷款的事实。苏敏未依约支付购房款项的原因系恒科公司过错，一审法院仅以苏敏未按照约定完成付款义务为由认定恒科公司不存在逾期交房的违约责任明显不当。二、《商品房买卖合同》第六条第3款关于“买受人须于2017年12月11日前办理完毕贷款申请手续”的约定自始无法成就，应视为无效约定，一审法院以该约定内容为依据否定苏敏的诉讼请求不能成立。依据《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》相关规定及贷款银行要求，办理贷款申请手续的前提是取得已备案的《商品房买卖合同》，在未取得该合同之前，无法办理贷款申请。本案《商品房买卖合同》的签订日期为2018年2月27日，苏敏不可能按照合同约定在2017年12月11日前即办理完毕贷款申请手续，该条款约定自始无法成就，应视为无效约定。恒科公司作为长期从事房屋开发、销售业务的一方，在明知约定条款自始无法成就的情况下，仍通过签订格式条款的方式要求原告于2017年12月11日前办理完毕贷款申请手续，依据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、退一步讲，即使认定该条款有效，苏敏已于2017年12月11日前签署了《商品房预售合同》，履行完毕苏敏能够完成的贷款申请手续，恒科公司既未依照相关规定按时办理合同备案并向苏敏提供备案合同，也未及时与住房公积金管理中心签订公积金贷款协议，导致苏敏无法在约定时间内办理完毕贷款申请手续，应承担全部责任。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，恒科公司并未在规定时间内办理合同备案，直至2018年2月27日之后才将已备案的《商品房买卖合同》交给苏敏，此时因恒科公司未与住房公积金管理中心签订公积金贷款协议，苏敏已无法办理贷款申请手续，恒科公司应承担全部责任。四、苏敏办理贷款的前提条件是恒科公司已办理完毕合同备案手续并提供已备案的《商品房买卖合同》，不能因为合同没有约定就减少恒科公司必须履行的义务，一审法院以合同未约定恒科公司应负担的责任为由驳回苏敏的诉讼请求明显错误。《城市商品房预售管理办法》第十条规定恒科公司应当自签约之日起30日内办理登记备案手续，《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》第五条规定受理商品房贷款需提交已备案的《商品房买卖合同》，邮政储蓄银行官方网站截图显示办理贷款业务需提交备案合同，而办理合同备案手续只能由恒科公司完成，苏敏在没有取得备案合同的情况下无法办理贷款申请。因此，虽然合同中没有约定恒科公司应负担的责任，但以上内容都是恒科公司必须履行的义务，不能因为合同未约定而将所有的风险和责任全部归于苏敏。五、恒科公司无正当理由延期交房，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条及第九条约定，本案中，恒科公司于2018年10月27日方才完成房屋交付，严重侵害了苏敏的合法权益，苏敏基于合同约定向恒科公司主张违约责任，有事实和法律依据。恒科公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人于2018年10月24日收到上诉人所购房屋的全款，上诉人于2018年10月27日实际接收房屋，上诉人在一审中未提供因被上诉人的原因导致逾期交房的证据，依据双方签订的商品房买卖合同的约定，上诉人未足额支付全部款项前，被上诉人可以延期交房，故不存在逾期交房的违约责任，不同意上诉人的上诉请求。苏敏向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付延迟交付违约金3410.36元（首付款286,585元×0.0001×119天，自2018年6月30日至2018年10月27日）及因延迟交付房屋致原告产生的金钱损失；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告认购被告开发的甘井子区秀泊园16号2单元20层2号房屋一套，建筑面积96.49平方米，总房款936,585元；第六条第3项“2018年12月11日前支付首期房款286,585元整；余款（即65万元）买受人须于2017年12月11日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起30日内全款到账”；第八条“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）或者依法向政府有关部门缴交的款项（包括但不限于税费、物业维修基金等）”；第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……”。另查，2017年12月9日，原告向被告支付首付款266,585元,2018年9月17日向被告支付房款250,000元（商业贷款），2018年10月24日向被告支付房款400,000元（公积金贷款），至此原告付清全部房款。2018年10月27日，被告向原告交付房屋。一审法院认为，依据法律规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方合同约定被告应当在2018年6月30日前交付房屋。但根据审理查明，原告全部房款的付清时间为2018年10月24日。原告付清全部房款属于先履行义务，被告交付房屋属于后履行义务，在原告未按照约定履行完成付款义务之前，被告享有先履行抗辩权。而且被告在原告付清全部房款后的第三天，即2018年10月27日交付房屋，故不存在逾期交房的违约责任。关于原告陈述，系被告原因导致其无法办理公积金贷款，而导致其付款期限延后的问题。双方在合同中约定“买受人须于2017年12月11日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起30日内全款到账”，而此条并未约定办理贷款的具体形式及被告应负担的责任。故原告主张被告存在违约责任，无事实及法律依据。综上，原告诉请主张不成立，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决：驳回原告苏敏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人苏敏提交了其与被上诉人恒科公司签订的商品房认购书（复印件）及恒科公司系统显示的案涉合同信息照片，拟证明2017年12月9日双方签订了商品房预售合同，并约定公积金贷款。被上诉人恒科公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人恒科公司对前述证据的真实性及证明内容均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人苏敏申请到大连市住房公积金管理中心查询“2016年2月4日至2018年11月30日期间，恒科公司与大连市住房公积金管理中心签订的公积金贷款协议”。该中心于2021年4月9日向本院出具回执，并附其与恒科公司于2016年2月4日签订的个人住房公积金贷款合作协议及2018年9月3日签订的个人住房公积金贷款合作协议。恒科公司对前述证据的真实性亦无异议，本院予以确认。本院经审理查明，一审判决除有一处笔误，即合同“第九条……（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……”，而非“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……”外，一审判决查明事实均属实，本院予以确认。本院补充查明：2017年12月3日，苏敏与恒科公司签订的《大连·恒大港湾商品房认购书》约定，苏敏购买案涉房屋，总房款为936,585元，在签订认购书时支付2万元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），苏敏选择按揭付款（公积金贷款）方式付款，苏敏须于2017年12月11日前支付首付款266,585元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款65万元由银行提供按揭贷款，苏敏需在2017年12月11日前办理完毕银行贷款申请手续……。在恒科公司内部售房系统显示，案涉房屋的客户名称为苏敏，合同签署日期为2017年12月9日，合同总价（含税）936,585元……付款方式为公积金贷款。一审时，对于案涉商品房买卖合同第六条约定的支付首付款时间为2018年12月11日前，余款65万元办理完毕贷款申请手续时间为2017年12月11日前的时间矛盾问题，双方均认可该问题系打印错误，但苏敏称应均为2018年12月11日，而恒科公司则称应均为2017年12月11日。二审中，上诉人苏敏确认本案仅向被上诉人恒科公司主张逾期交房违约金3410.36元，不主张该逾期交房违约金的利息损失等。另查，2016年2月4日，恒科公司与大连市住房公积金管理中心签订《个人住房公积金贷款合作协议》约定，合作项目为恒科公司开发建设并销售的座落于甘井子区的经批准命名为恒大港湾的商品房（不含别墅、公建房、商用两用房），合作期限为2年，即从2016年2月4日至2018年2月3日，双方还就其他权利义务进行约定。2018年9月3日，恒科公司与大连市住房公积金管理中心就该恒大港湾项目商品房又签订《个人住房公积金贷款合作协议》，约定合作期限为3个月，自2018年9月3日至2018年11月30日，该协议书还约定了双方其他权利义务。本院确认上述事实有《大连·恒大港湾商品房认购书》、恒科公司系统显示的案涉合同信息照片、两份《个人住房公积金贷款合作协议》、询问笔录及二审笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，依据已查明的事实和双方当事人诉辩主张，恒科公司对于其未按案涉商品房买卖合同约定在2018年6月30日向苏敏交付房屋，而是逾期119天，在2018年10月27日才交付房屋的事实系认可的。现恒科公司抗辩不同意向苏敏支付逾期交房违约金的唯一理由为苏敏未按案涉商品房买卖合同约定时间付清全部房款。而苏敏则主张其未依约付清房款系因恒科公司原因造成的，并已提交相应证据证明。对此，本院认为，首先，苏敏和恒科公司签订案涉商品房买卖合同的时间为2018年2月27日，而该合同第六条约定“2018年12月11日前支付首期房款286,585元整；余款（即65万元）买受人须于2017年12月11日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起30日内全款到账”，即约定65万元贷款的办理时间不仅早于该合同签订时间，甚至早于首付款支付的时间一年，且约定贷款到账时间为2018年3月26日（合同签订起30日内），该约定显然不符常理。对此，恒科公司称应是首付款及贷款均在2017年12月11日前付清，而苏敏则称应是首付款及贷款均在2018年12月11日前付清，但双方均无证据证明各自主张。鉴于按照通常理解，办理贷款手续时间及贷款到账时间均应在首付款支付之后，且该商品房买卖合同第六条约定内容是由恒科公司制订、印制并提供的，而恒科公司未有证据证明当时双方真实且唯一的意思表示为首付款及贷款支付时间均为2017年12月11日前，则在该合同第六条约定有两种以上理解时，苏敏主张作出不利于恒科公司的理解，即首付款及借款在2018年12月11日前付清，于法有据。故苏敏分别在2017年12月9日付款首付款、2018年9月17日及10月24日付清贷款65万元，符合合同约定；其次，苏敏在二审时提交了其与恒科公司在2017年12月3日签订《大连·恒大港湾商品房认购书》及恒科公司内部系统案涉房屋销售信息，从前述两份证据显示内容来看，虽然苏敏认购案涉房屋的当时，双方约定苏敏在2017年12月11日前支付首付款，同时签署《商品房买卖合同》及办理65万元贷款，但是双方实际上未在2017年12月11日签署正式的《商品房买卖合同》，而是在2018年2月27日才签署并完成网签备案。也就是说，即使案涉《商品房买卖合同》第六条约定2017年12月11日前支付首付款及办理贷款，但是在正式商品房买卖合同未在该日期前签署并办理合同备案的情况下，苏敏亦无法办理银行贷款手续；再次，尽管案涉《商品房买卖合同》第六条未明确约定苏敏选择何种类型贷款，但是从恒科公司认可真实性的《大连·恒大港湾商品房认购书》及其公司内部系统信息，可以看出恒科公司同意并确认苏敏支付剩余购房款的贷款方式之一为公积金贷款。然而，从恒科公司与大连市住房公积金管理中心分别于2016年2月4日及2018年9月3日签订《个人住房公积金贷款合作协议》约定合作期限来看，苏敏与恒科公司签订案涉《商品房买卖合同》当时，恰值恒科公司与该中心之间的合作期限届满（2016年2月4日至2018年2月3日）且双方尚未签订新协议，而恒科公司与该中心签订新协议并约定合作期限起始时间为2018年9月3日，该日期已经在案涉《商品房买卖合同》第八条约定交房时间2018年6月30日之后。故苏敏未在该合同约定交房时间前支付公积金贷款40万元，是恒科公司的原因造成的。此外，公积金贷款无法及时审核并办理，亦直接影响到苏敏办理剩余25万元商业贷款进度，故苏敏未能在合同约定交房时间前支付该笔贷款，亦应认定为是恒科公司原因造成的。基于以上，在案涉《商品房买卖合同》第六条约定不明且有两种以上解释的情况下，苏敏在2018年10月24日前付清全部房款不违反合同的通常理解，且苏敏未能在2018年6月30日（约定交房时间）前付清银行贷款的原因系恒科公司造成的，而非苏敏个人原因导致，恒科公司以此为由拒绝向苏敏给付逾期交房违约金，无事实和法律依据，亦有悖诚实信用原则。据此，苏敏诉请恒科公司给付逾期交房违约金3410.36元（首付款286,585元×0.0001×119天，自2018年6月30日始至2018年10月27日止），有事实和法律依据，应予以支持，一审判决驳回苏敏的此项诉请，有失妥当，本院予以纠正。综上所述，苏敏的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6251号民事判决；二、大连恒科房地产有限公司于本判决生效后十日内向苏敏给付逾期交房违约金3410.36元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回苏敏的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，均由大连恒科房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月八日书记员  王丽秋