云南省昭通市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)云06民终1030号上诉人（原审原告）：马明凤，女，生于1989年12月1日，汉族，云南省镇雄县人，住云南省镇雄县。被上诉人（原审被告）：胡思供，男，生于1981年8月6日，汉族，云南省镇雄县人，住云南省镇雄县。原审第三人：张永剑，男，生于1989年12月13日，汉族，云南省镇雄县人，住云南省镇雄县。上诉人马明凤因与被上诉人胡思供确认合同无效纠纷一案，不服云南省镇雄县人民法院（2020）云0627民初4863号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马明凤上诉请求：不服云南省镇雄县人民法院（2020）云0627民初4683号的民事判决书，理由如下：1.上诉人与原被告在2016年10月2日签订房屋买卖协议，该协议明确说明该房屋所有权和产权归上诉人，但是现在房屋一直被张永剑霸占据为己有，本人多年一直在外租房居住。2.上诉人与原被告签订房屋买卖协议时候，原被告明确承诺该房屋可以补办过户手续并持有该房屋产权证，在三年内可以将手续全部办齐，虽然协议里没有明确规定，但是在场承诺时，该协议在场见证人都某证明当时原被告承诺事实。事实：上诉人提交证据足以证明上诉人全款一次性缴纳该房屋购房款，该购房款是上诉人平时省吃俭用，东凑西拼凑齐，结果不但上诉人没有持有该房产，反而负债累累并且自己在外租房居住多年。协议已经签订四年多，原被告所谓当时承诺三年内办理过户手续根本没有实现，上诉人也得知该房屋根本不可能能够达到过户和办理《房屋产权证》的条件。根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定：所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。原被告在签订协议时候对上诉人的承诺已经发生欺诈行为，该房屋买卖合同可以视为无效，因此上诉人请求云南省昭通市中级人民法院撤销云南省镇雄县人民法院（2020）云0627民初4683号的民事判决书，重新判决原被告返还上诉人购买该房屋全款458000元整人民币。被上诉人胡思供未提出答辩意见。原审第三人张永剑答辩，涉案房屋属张永剑与马明凤同居期间的共同财产。涉案房屋系被答辩人二老爷马文宗修建，并介绍与胡思供转让，房屋所有情况，包括能否办理产权手续，马文宗早就告诉过答辩人及马明凤。该房屋转让时本身就没有约定要办理什么产权手续。被答辩人几次审理后才串通在协议上签字的其他人证明胡思供曾承诺办理房屋产权证给其的证词是虚假的，不可采信。涉案房屋根本不属被答辩人个人出资购买。答辩人与被答辩人2018年前感情尚好，为了家庭，答辩人打工所挣的钱大部分都是交给被答辩人，后由被答辩人出面购置涉案房屋，为购此房至今答辩人向姐夫罗仕凯借款5万元未还清。涉案房屋情况马文宗是最清楚和了解的，马文宗与被答辩人、答辩人属亲戚关系，又是马文宗介绍购买，故所签订的《房屋买卖协议》不存在任何一方有欺诈行为。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效”之规定，本案房屋买卖合同是有效的，不属法定可撤销和解除的情形。请求昭通市中级人民法院依法维持原判，驳回上诉。马明凤向一审法院起诉请求：解除我与被告胡思供签订的《房屋买卖协议》，由被告胡思供退还我购房款458000元。一审法院认定事实：被告胡思供原向案外人马文宗购买了位于木卓镇街××层房屋，差欠马文宗购房款100000元。2016年10月2日，经马文宗介绍，原告马明凤向被告胡思供购买该房屋。原、被告达成协议约定：被告胡思供将其房屋转让给原告马明凤，房屋占地面积51.2平方米，四至界限：前抵车路，左抵马文宗家，右抵胡庆忠家，左右墙身相互共用，中间楼梯三家共用，厕所胡思供单独所有，采光区任何一方都不得修建挡光。房屋转让价格458000元，一次性付清，房屋的产权、所有权、使用权一并转让，与胡思供无关。原告马明凤、被告胡思供、案外人马文宗、高坤四方共同在该协议上签字确认。协议签订后，原告马明凤通过现金和转账方式向被告胡思供付清购房款458000元（其中100000元由原告代被告向马文宗支付差欠的购房款），被告遂将涉案房屋交付给原告使用至今。2019年12月，原告以被告不能将涉案房屋过户给其为由，诉求一审法院解决。另查明，2010年起，原告马明凤与第三人张永剑同居生活，共同生育两个子女。2018年8月，一审法院受理原告马明凤起诉张永剑、徐富荣（张永剑之母）排除妨害纠纷一案，马明凤要求张永剑、徐富荣返还与胡思供购买房屋的协议，排除妨害并赔偿损失，一审法院作出（2018）云0627民初3675号民事判决书，判决驳回原告马明凤的全部诉讼请求。马明凤不服，向昭通市中级人民法院提起上诉，昭通市中级人民法院审理后依法驳回上诉，维持原判决。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告因房屋买卖达成协议，双方应遵循诚实信用原则全面履行协议。购买房屋对个人来说，属于重大事项，应对所要购买的房屋情况进行充分了解。从原告提交的协议上，可以认定原告马明凤对所购房屋的位置、面积、产权、四至界限及相邻的情况等作充分的了解。原、被告自愿达成购买协议，属于双方真实意思表示，合法有效，涉案协议对原、被告均具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。本案中，原告按照约定支付了购房款后，被告已经将房屋交付给原告使用，双方已经履行了各自的合同义务。至于原告提出被告未将产权证过户，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽涉案房屋未取得产权证，但不影响双方买卖合同合法有效。因房屋产权登记系行政机关对不动产权属关系及表现状态的确认，至于涉案房屋能否办理产权证，则属于政府职能部门对不动产权属的审查、认定、登记职责。被告出售的房屋尚不具备登记的条件，原告主张所购房屋不能办理产权登记，要求解除涉案房屋买卖合同，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，为鼓励交易、尊重当事人意思自治，维护市场经济的有序运行，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告马明凤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告马明凤承担。对当事人争议的事实，本院评判如下：在本案马明凤起诉胡思供请求解除双方之间的《房屋买卖合同》的诉讼中，张永剑申请以第三人的身份加入诉讼。诉讼中，张永剑提出本案争议的房屋是其与马明凤同居期间共同购买的财产，是共有财产，并提出不同意马明凤解除争议的《房屋买卖合同》的诉讼请求。上诉人马明凤与原审第三人张永剑之间曾有同居关系的事实存在，此系双方无争议的事实。在本案诉讼中，对争议的房屋马明凤认为是自己个人独立购买，张永剑则认为此房是同居期间双方共同出资购买的共有财产且不同意解除该合同。因马明凤与张永剑双方确实有过同居关系，在本案中既不宜确认张永剑是争议房屋的共有人，也不能否认张永剑不是共有人，从而导致本案是否有共有人须追加为原告不能确定。张永剑是否与本案有直接利害关系不明，需马明凤、张永剑先通过协商或诉讼的方式解决房屋的共有争议后再行起诉解决本案争议。综上所述，本案因争议的房屋是否存在共有关系不明，原审第三人张永剑基于主张自己是共有人而提出否定上诉人马明凤请求的诉讼主张，是否应追加张永剑为共同原告不能确定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销云南省镇雄县人民法院（2020）云0627民初4863号民事判决；二、驳回马明凤的起诉。一审案件受理费50元，退还一审原告马明凤；上诉人马明凤预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 周 裕审判员 周应彪审判员 李 韬二〇二一年六月十日书记员 肖 筱