黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0126民初236号原告：巴彦县鑫合物业管理有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇恒瑞花园2号楼。法定代表人：李文涛职务：经理。被告：中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司，住所地：巴彦县巴彦镇。负责人：韩冰职务：经理。委托诉讼代理人：李默涵黑龙江九州律师事务所律师。原告巴彦县鑫合物业管理有限公司（以下简称鑫合物业公司）与被告中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司（以下简称巴彦邮政公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫合物业公司法定代表人李文涛，被告巴彦邮政公司负责人韩冰及其委托诉讼代理人李默涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫合物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告铺路款90300元；2、请求法院判令被告给付原告2018年11月1日至2020年5月31日的物业管理费及滞纳金共计245934元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在邮政小区管理承包物业服务，被告公司在原告管理的经营范围内，建筑面积6578.65平方米，每平方1.2元。但被告在2018年11月至2020年5月31日期间始终没有交纳物业费，共计拖欠物业费及滞纳金合计人民币245934元，而且在邮政局小区院内铺油渣路也是原告铺设的，总共面积1000平方米，其中被告负责1204平方米，每平方米75元，共计90300元，被告始终未给付，为此诉讼请求判令被告给付拖欠的物业费以及铺路款。被告巴彦邮政公司辩称，答辩人认为原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回，具体理由如下：一、原告起诉的诉请中陈述自2018年11月至2020年5月31日之间被告没有缴纳物业费，被告认为在此期间原、被告并未就被告办公区域的物业管理服务达成一致形成书面的物业管理服务合同。对于原告所陈述的物业服务面积、物业费的标准以及二次提水费的费用标准等等，并没有达成一致。被告认为原告在2018年之前以及在2020年5月31日以后所形成的原、被告之间的物业管理服务关系仅是原、被告双方经合议之后才形成的书面合同。在没有合同的情况下原告不能依据原合同标准进行收费，其中原告收取的物业费标准是每平方米1.2元，标准过高。原告给该物业服务区的商户发出通知当中，商服房的物业计费标准才0.7元，收取被告每平方米1.2元，没有政策和事实依据。另外二次提水费根据黑龙江省物业服务收费管理办法第十六条规定对于二次加压供水的收费在已经享受城市供水趸售价格的前提下二次提水加压费不应该由用水业主缴纳，因此该费用的收取没有依据。二、对于原告对院内道路进行铺装而向被告提取费用的问题，根据《物业条例》第十一条四、五项和《黑龙江省物业管理条例》第十七条第五项对于公共设施的维修维护应该由业主来共同决定。原告在没有征询被告完全同意的情况下进行道路铺设其费用也不应该直接摊到到被告名下，对于费用的形成和标准没有统一的依据无法进行审核。综上，被告认为原告诉请缺乏事实和证据依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、关于原告举示的证据一：物业公司和业主委员会2019和2020年签订的合同、2020年6月1号到2021年6月1号物业公司和邮政局签订的合同。拟证明：原告公司是合法、合情、合理管理邮政小区。被告巴彦邮政公司质证认为：对证据的真实性无异议，对合同的形成过程以及待证事实有异议。对于19、20年两年原告和业主委员会的合同，被告认为作为业主委员会在签订物业服务合同时应召开业主大会，根据《物业服务条例》第十一条第四项，在没有召开业主大会征询相当于物业服务面积和人数一半以上的业主同意，该协议效力待定。对于原告与被告之间2020至2021年签订的合同真实性无异议，该合同正在履行当中，该合同是在原、被告产生纠纷之后，经原被告调解之后把原告应寄收的2008年至2020年物业费、二次提水费平摊到后一合同当中而签订的，只是在后一合同条款当中没有体现。本院认证认为：被告对证据的真实性无异议，对证据的真实性予以采信。2、关于原告举示的证据二：邮政小区业主委员会出具的证明一份。拟证明：2020年我公司和邮政小区业主委员会以及邮政局三方共同协商一致同意在邮政小区铺设油渣路面并且达成协议，邮政分公司同意负责邮政大门南北道中栋楼的背面（邮政车库前）邮政分公司平房前，合计邮政分公司应铺设路面1204平方米，每平方米75元，合计应出金额90300元。被告巴彦邮政公司质证认为：对该证据有异议，对于物业服务公共区域道路的维修维护，如果超出简单维护需要重新铺设的情况下，应由业主委员会组织业主大会，由物业服务面积和接受服务业主均超三分之二标准的情况下，物业公司进行维修维护。对于维修维护所发生的费用应进行公示公开，而且各业主均应分担，本案中业主委员会并未就此召开任何形式的业主大会，对于施工成本费用并未公示，被告并未知晓具体的施工费用标准，本物业服务区域之内除被告之外原告也未向其他业主收取费用，因此原告还应该继续完善相应的证据来证实相应的收取费用合法性。本院认证认为：该证据未有出具证明材料的人员或负责人签字确认，不符合证据要件。3、关于原告举示的证据三：房产局调取邮政局小区邮政分公司的面积。拟证明：被告自报的面积是5200平方米，与在房产登记的面积不符，房产登记面积6578.65平方米。被告巴彦邮政公司质证认为：对证据的形式有异议，应以房产部门确定的为准。在原告所计算的物业服务区域之内其中办公楼楼内物业管理服务由被告自己承担，原告并未进行管理。该笔费用按照原、被告之前的物业合同每年为14400元。锅炉房已经废弃无需提取任何形式的物业服务，另外对于该面积被告认为不准确，其中第十一项200平方米并没有相应的房屋。本院认证认为：对证据的真实性及证明问题需结合案件其他相关事实予以综合评判。4、关于原告举示的证据四：2018年11月、2018年12月份为邮政局开具的物业服务费发票。拟证明：2020年6月1日合同上的费用收取并没有以往多，而且两张发票上的费用还没有给。被告巴彦邮政公司质证认为：该发票真实性无异议，被告也同意把这两个月物业费补齐。2020年后签的物业合同中对于物业的卫生原、被告单独有约定。本院认证认为：被告对证据的真实性无异议，对证据的真实性予以采信。5、关于原告举示的证据五：邮政小区业主委员会证明、本案原告出具的证明。拟证明：2020年原告准备在邮政小区范围内铺设油渣路面，在经过小区业主委员会物业公司、邮政分公司多次协商一致同意在小区内铺设油渣路面，邮政公司同意负责邮政大门南北道中栋楼背面邮政车库前、邮政分公司平房前的地面合计邮政公司应铺设的路面为1204平方米，每平方米75元，合计90300元。邮政小区业主委员会主任在证明上填写了身份证号及电话并签名。以此证明邮政公司在其所有的该公司自己享有权利的房屋前面及通行的路段的路面，均同意铺设油渣路面，根据权利和义务相等的原则邮政公司应当依法履行给付原告所铺设的油渣路面的资金。邮政局所有业主可以证明原邮政小区院内路面是邮政局的邮车及邮政局办公车辆所压坏的，当时由物业公司业主委员会，邮政局主要领导三方多次协商一致同意我才开始修的路。被告巴彦邮政公司质证认为：该证明行文中明确写明2020年我公司准备在邮政小区铺设油渣路面，而该证明的作出是由巴彦县邮政小区业主委员会，如原告所述铺设油渣路面的主体是原告物业公司，那么该证明显然从文意中能够看出证明的主体是原告物业公司，该情况与事实不符，另外对于物业服务公共区域道路的维修维护，如果超出简单维护需要重新铺设的情况下，应由业主委员会组织业主大会，由物业服务面积和接受服务业主均超三分之二标准的情况下，物业公司进行维修维护。对于维修维护所发生的费用应进行公示公开，而且各业主均应分担，本案中业主委员会并未就此召开任何形式的业主大会，对于施工成本费用并未公示，被告并未知晓具体的施工费用标准，本物业服务区域之内除被告之外原告也未向其他业主收取费用，因此原告还应该继续完善相应的证据来证实相应的收取费用合法性。对于原告物业公司出具的证明由于原告是本案的诉讼主体那么该证据不具有客观性，属于原告的诉求或陈述。本院认证认为：对证据的证明问题需结合案件其他相关事实予以综合评判。6、关于原告举示的证据六：巴彦邮政分公司欠物业费统计表、以房产局数据重新统计建筑面积表、巴彦县邮政分公司欠物业费包括违约金的统计表、原告关于收取邮政分公司物业费用的说明、物业服务协议各一份。拟证明：2017年1月至2021年5月31日邮政公司向本案原告每月转付物业费6240元，这51张活期账户的交易明细足以证明2018年11月至2020年5月31日期间的物业费应当认定为每平方米1.2元，也就是说在2018年11月之前以及到2020年5月31日都是每平方米1.2元，以此证明邮政公司以其行为足以认定双方签订合同的物业费仍为每平方米1.2元，原告以每平方米1.2元向邮政公司提出每平方米1.2元是符合客观事实的。从2017年1月份至2020年5月份邮政公司除起诉2018年11月至2020年6月没有向我公司转款，其余的月月有转款，况且价格都是一致的。邮政局提出价格过高，这个价钱是邮政局定的，不是我们物业公司定的。邮政局的门卫从来没有设立过是我物业公司雇的门卫，邮政公司的庭院也是我雇人清扫的，包括清雪，邮政局也没有参与过，拿过一分钱，开春邮政局办公楼房顶清雪也是我物业公司清理的，院内的停车场是我物业公司进行规划的停车位，并且对其停车场进行管理，庭院的绿化邮政局没有参与过，是我物业公司出资保养的，单位的庭院的量化，也是我物业公司出钱安装管理的。被告巴彦邮政公司质证认为：对于活期账户交易明细如被告在答辩意见中所述，被告认为在此期间原被告并未就被告办公区域的物业管理服务达成一致形成书面的物业管理服务合同。对于原告所陈述的物业服务面积、物业费的标准以及二次提水费的费用标准等等，并没有达成一致。被告认为原告在2018年之前以及在2020年5月31日以后所形成的原被告之间的物业管理服务关系仅是原被告双方经合议之后才形成的书面合同。在没有合同的情况下原告不能依据原合同标准进行收费，其中原告收取的物业费标准是每平方米1.2元，标准过高。另外对于2018年之前以及2020年5月31日之后缴纳物业费的标准无法证明本案争议的2018年11月1日至2020年5月31日物业费期间的物业费计算标准。对于欠物业费统计表和收取邮政分公司物业费用的说明均是原告方的自述，不应作为证据。对于物业服务协议，被告认为与本案没有关联性，该协议的期间是2020年6月1日至2021年6月1日与本案所争议的时间段并不吻合，不能直接证明本案争议的物业费计算标准。本院认证认为：对巴彦邮政分公司欠物业费统计表、以房产局数据重新统计建筑面积表、巴彦县邮政分公司欠物业费包括违约金的统计表一份、原告关于收取邮政分公司物业费用的说明等，均系原告自书内容，不属于证据范畴。关于活期账户交易明显及物业服务协议，其真实性及证明问题均予以采信，7、关于被告举示的证据一：巴彦县鑫和物业管理有限公司于2020年11月8日出具的“金牛管业”商服房屋的2020年10月—2021年10月物业费收据一张。拟证明：巴彦县鑫和物业管理有限公司收取商服门市的物业费，“金牛管业”商服房屋建筑面积120米，每月每平方米的物业费是0.7元，没有每平方米物业费1.2元的收费标准，按照每平方米物业费1.2元收取物业费没有合理依据。证据二：巴彦县鑫和物业管理有限公司于2020年7月4日出具的鞠鸿飞住宅的2019年10月—2021年10月物业费收据一张。拟证明：该住宅建筑面积94平方米，两年物业费，每月每平方米的物业费是0.5元，没有每平方米物业费1.2元的收费标准，按照每平方米物业费1.2元收取物业费没有合理依据。原告鑫合物业公司质证认为：原告和被告之间双方已经确认了物业费的标准每平方米为1.2元，根据合同自由私法自治的原则故对双方具有合同约束力。本院认证认为：对证据的真实性予以采信，对证明问题需结合案件其他相关事实予以综合评判。8、关于被告巴彦邮政公司举示的证据三：巴彦县鑫和物业管理有限公司2019年10月1日的通知一份。拟证明：巴彦县鑫和物业管理有限公司自2019年10月至2020年9月的物业费收费标准为：住宅物业费每月每平方0.5元（12个月×0.5元=6元），商服每月每平方米0.7元（12个月×0.7元=8.4元），二次供水每户每年120元，没有每平方米物业费1.2元的收费标准，按照每平方米物业费1.2元收取物业费没有合理依据。原告鑫合物业公司质证认为：原告和被告之间双方已经确认了物业费的标准每平方米为1.2元，根据合同自由私法自治的原则故对双方具有合同约束力。本院认证认为：对证据的真实性予以采信，对证明问题需结合案件其他相关事实予以综合评判。9、关于被告巴彦邮政公司举示证据四：中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司作出的情况说明。拟证明：中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司自2019年1月份起至2020年5月份，自雇清洁工一名清扫办公楼卫生，由中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司发放清洁工工资每月1200元，共计17个月，由于办公楼清洁工作本应是物业公司完成但没有进行，均是由邮政公司自己出资完成，因此不存在拖欠物业费、卫生费的情况。该证据有清洁员李亚娟本人签字。原告鑫合物业公司质证认为：本案被告对说明应该提交李亚娟发放工资的财务凭证，另外即使是被告雇佣了清洁人员，不能证明物业公司没有进行物业服务的情形，因为邮政局的办公楼和小区内的业主的室内均不是物业公司进行清理的范围。所以说物业公司已经提供了物业服务的义务。本院认证认为：结合鑫合物业公司庭后提交的情况说明，对2018年11月至2020年5月巴彦邮政公司办公楼保洁员工资由巴彦邮政公司发放的真实性予以采信。10、关于被告巴彦邮政公司举示的证据五：巴房权证字第××号房产证一份。拟证明：该房产证记载的为中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司锅炉房，面积280.89平方米，该锅炉房已经废弃多年，不能计算在物业管理的面积内，不应计算物业费。原告鑫合物业公司质证认为：关于物业服务的范围只要是小区内的不动产就属于物业公司应当服务的范围，根据物业条例并没有规定小区内废弃或者不使用的房屋不在征收物业服务费用的规定。只要是在小区内就应当缴纳物业服务费用。本院认证认为：对证据的真实性予以采信，对证明问题应结合案件其他相关事实予以综合评判。本院经审理查明：巴彦县鑫合物业管理有限公司成立于2016年1月18日，取得了《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，对位于巴彦县邮政小区进行物业服务。巴彦县邮政公司位于该小区，系物业服务对象之一。自2017年1月至2018年10月，巴彦邮政公司每月通过转账支付鑫合物业公司物业费6240元，鑫合物业公司自认该6240元中包括巴彦邮政公司自行确定的物业费5000元、巴彦邮政公司办公楼里保洁员工资1200元、税金40元。但双方未形成书面物业服务合同。2018年11月至2020年5月期间，巴彦邮政公司停止支付鑫合物业公司所有物业费用。2019年11月5日、2021年1月2日，鑫合物业公司分别与巴彦邮政公司所属的邮政小区业主委员会签订《物业服务合同》。2020年6月1日，鑫合物业公司与巴彦邮政公司签订《物业服务协议》，协议约定“巴彦邮政公司按面积享受业主委员会31%的决议权，巴彦邮政公司每平方米每月缴纳物业管理费1.2元（含二次提水费、办公楼内清扫人员用工费用）。办公楼总体面积计算方式为5200平方米×1.2元×12个月，全年合计费用为74880元，按月支付每月金额为6240元”，同时约定协议至2021年6月1日结束，再次按每月6240元标准支付给鑫合物业公司物业费。因2018年11月至2020年5月31日期间巴彦邮政公司未缴纳物业费，以及巴彦邮政公司未给付小区内铺设油渣路费用，鑫合物业公司来院诉讼。诉讼中，鑫合物业公司撤回对巴彦邮政公司未给付小区内铺设油渣路费用的诉讼请求。庭审中，巴彦邮政公司以：首先，虽然在2020年6月1日原被告之间签订了物业服务合同，确定了相关的物业服务标准，那也是在本案纠纷已经产生的情况经过原被告双方的调解把本案诉讼的相关的费用平摊到该合同中而签订的，否则在没有解决前一段争议的情况下不可能签订后一段的物业合同。第二、被告属于办公单位，其所附属的办公楼，已经形成一个单独的物业服务单元，办公楼之内的物业服务由被告自己进行，原告并没有进行任何服务。在原告与其他业主的物业服务面积之内，有门市房、车库和商服等，该物业费的提取应该和业主的商服用房相一致。二次提水费没单一服务单元应按一户收取，同时根据黑龙江省物业服务收费办法第十六条，被告作为用水终端在已经安装水表的情况下，原告所收取的二次提水费没有政策依据。第三、对于公共道路铺设和产生的费用，由于该费用的计算标准并未公开，虽然被告已经享受到了案涉公共区域的铺设，但是在未征询被告同意的情况下，原告铺设所产生的费用应以评估结果为准，在未评估的情况下，单凭以业主委员会证明每平方米75元，显然证据不足。第四、关于争议焦点一原则上来说物业公司受雇于邮政小区业主委员会，服务于小区内全体业主，如果按照原告所述被告作为小区业主的情况下，对于接受物业服务可以选择一般性的服务标准，也可以根据自身情况另外单独雇佣其他服务，那么本案中2018年之前以及2020年5月之后原被告之间的物业费收费均是通过合同形式达成的意思自治，与小区内全体业主的收费标准并不一致，那么本案争议的时间段内原被告没有形成有效的、书面的、单独的关于收费以及服务的合意。那么应当按照一般收费标准计算物业费，况且被告认为被告作为办公单位，所属的办公楼已经属于一个独立的物业服务单元，在没有书面的服务合同的情况下，不应缴纳物业服务费。对于争议焦点二，首先对于铺设路面的费用计算标准没有明确的证据，该费用的形成没有足够证据支持，另外对于铺设路面的行为，涉及到公共区域，按照相关法律法规应当征得业主同意。庭审中没有证据证明铺设路面的行为经过合法的业主大会讨论并同意，因此原告主张的该部分款项证据不足的抗辩理由，不同意鑫合物业公司的诉讼请求。综合分析当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、如何确认巴彦邮政公司给付鑫合物业公司物业服务费及相关服务费用的标准；二、巴彦邮政公司是否构成违约，如违约是否应支付违约金；关于如何确认巴彦邮政公司给付鑫合物业公司物业服务费及相关服务费用的标准问题。本院认为，鑫合物业公司依法取得物业服务资质，与巴彦邮政公司所在的小区业委会签订《物业服务合同》，又单独与巴彦邮政公司签订《物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，业主拒绝交纳物业费应基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，鑫合物业公司自2017年起为包括巴彦邮政公司在内的案涉小区业主提供物业服务，至2018年10月期间其未与巴彦邮政公司形成书面物业服务合同，但巴彦邮政公司每月按6240元的标准支付给鑫合物业公司物业服务费的事实说明双方对物业费的收取标准已达成合意。而2020年6月1日双方签订的《物业服务协议》，明确记载巴彦邮政公司每月支付给鑫合物业公司的物业费仍然为6240元，说明物业费用收取标准是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院不宜再参照物业服务定价成本标准、当地物业收费市场参考价格的实际情况以及是否符合当地物业服务企业一般收费标准再进行调整。巴彦邮政公司仅以收费标准过高的抗辩理由，而无物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵的证据佐证，不能消除其应当给付物业服务费的义务。鑫合物业公司要求巴彦邮政公司给付2018年11月至2020年5月期间物业费的主张成立，予以支持。关于给付标准，因该6240元中包括由巴彦邮政公司通过鑫合物业公司支付给巴彦邮政公司办公楼保洁员的工资1200元，应在扣减后，余款5040元才应为巴彦邮政公司交纳的物业费数额。故鑫合物业公司主张的2018年11月1日至2020年5月31日期间巴彦邮政公司应交纳的物业服务费，应按每月5040元标准计算，为90720元（5040元×18个月）。关于巴彦邮政公司是否构成违约，如违约是否应支付违约金问题。本院认为，鑫合物业公司主张2018年11月至2020年5月期间巴彦邮政公司未交纳物业服务费违约金，对此双方未有合同约定，鑫合物业公司虽与巴彦邮政公司所在的业主委员会签订有《物业服务合同》，但未有经业主大会同意签订物业服务合同的证据，亦不能据此证明鑫合物业公司与巴彦邮政公司形成应支付违约金的合同义务，同时，鑫合物业公司还应证明因巴彦邮政公司未交费而遭受到的实际损失，未有证据佐证，对其要求违约损失的诉讼请求，可酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条一款（一）项的规定，按照年利率6%支付资金占用期间的利息损失。鑫合物业公司撤回巴彦邮政公司承担共有部分的设施修建费用的诉讼请求，不损害他人利益，应予准许。综上所述，原告鑫合物业公司的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司给付原告巴彦县鑫合物业管理有限公司2018年11月至2020年5月物业服务费90720元；二、被告中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司给付原告巴彦县鑫合物业管理有限公司2018年11月至2020年5月物业服务费利息损失（以每月5040元为基数，按年利率6%标准自2018年12月1日起每月分别计算至实际给付日止）三、驳回原告巴彦县鑫合物业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3172元，由被告中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司负担856元，其余2316元由原告巴彦县鑫合物业管理有限公司负担。被告中国邮政集团有限公司黑龙江省巴彦县分公司分担部分于判决书生效时交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  杨广新二〇二一年六月二日书记员  谢英杰