江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1903号上诉人（原审被告）：无锡市恒力建筑安装工程有限公司，住所地宜兴市官林镇凌霞南路101号，统一社会信用代码913202827140740441。法定代表人：缪祖强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨叶雯,江苏周秋平律师事务所律师。委托诉讼代理人：许臻，江苏周秋平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谈建中，男，1953年9月22日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴文艳，江苏鼎一律师事务所律师。上诉人无锡市恒力建筑安装工程有限公司（以下简称恒力公司）因与被上诉人谈建中委托代建合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初6633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒力公司上诉称：撤销一审判决，改判驳回谈建中的全部诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由谈建中承担。事实与理由：一、案涉代建房是否应通过二手房买卖方式过户至住户个人名下，为行政行为，应由房屋主管部门决定并作出解释。1、一审判决认定案涉房屋可以直接登记在住户名下的理由错误。2、恒力公司依据当时政策规定，只能将不动产首先办理至公司名下。二、《综合楼代建房协议书》并非房屋买卖合同，该协议明确约定由谈建中承担税费，一审事实认定错误。1、一审判决书中引用(2019)苏0282民初5269号民事判决书，以说明在前案中法院就判决恒力公司承担案涉税费，该认定事实错误。2、恒力公司主张先履行抗辩权，故谈建中迟延履行合同义务期间所发生的税款滞纳金、应税额增加、税率大幅提高等情形，应后果自负。三、恒力公司将房产登记至公司名下，没有告知义务，所有住户对此事实明知且无争议，谈建中怠于正确履行催告义务。1、作为实际物权所有权人，谈建中有义务及权利向行政机关申请办理相关不动产权证，恒力公司没有告知义务。2、谈建中早已得知不动产登记证办理至公司名下，却并未正确履行催告义务，其当时提出不合理要求的真实目的是想逃避二次过户产生的税费，这也是其迟延办理产权证的真实原因。谈建中答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。谈建中向一审法院提出诉讼请求：1、请求恒力公司立即支付谈建中垫付的税费54554.22元；2、本案诉讼费用由恒力公司承担。事实与理由：谈建中与原宜兴市兴达建筑安装工程有限公司（以下简称兴达公司，现名称变更为恒力公司）于2004年11月21日签订建房协议，双方约定由恒力公司为谈建中代建商住楼303室、109室，合计金额14.6万元。在谈建中付清全部房款的情况下，恒力公司仍将两套房屋登记在其公司名下，谈建中于2019年向法院起诉，要求恒力公司将案涉房屋过户到谈建中名下，并承担相应的税费，法院作出判决，恒力公司协助将案涉房屋过户到谈建中名下。该判决认为2010年11月24日恒力公司将案涉房屋登记在其公司名下，有可能被产权部门认定为商品房交易，导致增加税费，增加的税费部分应由恒力公司承担。因该房屋现没有办理过户手续，税费暂时没有发生，金额无法确定，待金额确定后再行主张权利。该判决现已生效。现谈建中已将案涉房屋从恒力公司过户至自己名下，因此代恒力公司垫付税费54554.22元，为追索该税费，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：2004年11月21日，谈建中与兴达公司签订代建房协议，双方约定：一、谈建中的房屋由兴达公司负责双包代建，谈建中必须按时交纳建房资。二、……，合计房款总额14.6万元……。三、以下所及范围由兴达公司帮助代办，资金由谈建中承担：……3、领取房屋产权证的有关费用；4、土地使用权属变更费……。2004年11月21日至2006年10月5日谈建中合计支付兴达公司136000元。兴达公司于2006年将该两套房屋交付给谈建中，谈建中并入住。2011年2月1日，谈建中向恒力公司付清剩余购房款。2007年3月27日兴达公司在公司名称已变更的情况下，仍将谈建中购买的坐落于宜兴市××镇××室××室房屋土地证登记于其公司名下。2010年11月24日恒力公司将商住楼303室、109室2套房屋房产证登记于其公司名下。2019年5月7日，谈建中向法院起诉恒力公司，要求将房屋过户至其名下及由恒力公司承担超过一手房办理房产证的相关房产过户税费。该案中，法院认为：谈建中与恒力公司之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，合同双方当事人均应当诚实信用地履行义务。该案中，双方的主要争议焦点是：一、恒力公司协助将案涉2套房屋过户至谈建中名下，相关过户产生的税费应由谁承担。谈建中认为，其已于2011年2月1日向恒力公司付清全部房款，但恒力公司于2010年11月将案涉2套房屋的房产证全部登记于公司名下，已构成违约，相关过户产生的税费应由恒力公司承担。恒力公司辩称，基于代建房协议的约定，房屋过户产生的费用均应由谈建中承担，且由于谈建中未按约履行该协议，导致房产证办理的延期，相关责任及额外产生的税费均应由谈建中承担。法院认为，双方在代建房协议书中明确约定领取房屋产权证的有关费用由谈建中承担，应直接办理产权证于谈建中名下的税费，应当由谈建中负担。谈建中已于2011年2月1日向恒力公司付清所有房款，恒力公司应及时协助将案涉2套房屋登记于谈建中名下。在2010年11月24日办理房产证时，恒力公司却将案涉房屋登记于其公司名下，有可能被产权部门认定属于商品房交易，导致增加税费，增加部分的税费应当由恒力公司负担。由于相关过户手续尚未办理，相关税费暂未发生，具体金额也无法确定，谈建中明确表示其愿意先行垫付相关税费，待房屋过户后，再根据实际发生情况，另行主张权利。故法院对该税费部分暂不予理涉。……据此，法院判决：恒力公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助谈建中将坐落于宜兴市和桥镇闸口公路口商住楼303室等2套房屋权属证办理过户手续。该案判决后，因恒力公司未履行法律义务，2020年6月谈建中申请法院强制执行将房屋过户至其名下，并垫付费用54554.22元。审理中，恒力公司称在2009年就向谈建中发出办理房产过户手续通知，将通知张贴于谈建中的电表上，并提供照片。法院根据谈建中申请，至和桥供电所进行调查，副所长周春中反映：2012年6月18日，谈建中家更换了智能表，之后才张贴了条形码，2012年换表后供电所开始收集信息制作条形码，录入系统。审理中，关于案涉代建房是否需要先登记在恒力公司名下，再过户至个人名下的问题。法院至市不动产登记中心调查，周群立科长向法院反映：根据当时的情况，兴达公司取得土地开发许可证建造房屋，当时常规是根据申请人的申请，办理土地证和房产证的。至于当时有无相关政策和文件，是否应当把土地证和房产证先登记在建筑公司名下，再过户给购房人，现不动产中心没有相关文件。周群立科长没有提供相关文件，只是说明他反映的情况是根据当时的一般规定。法院至和桥建设局、市住房与城乡建设局法规科、土管局法规部门询问，均回复对当时情况不清楚，不知道有相关文件。法院责令恒力公司向法院提供所建涉案房屋，必须先登记在自己公司名下，再过户给买房人的相关方面文件，但恒力公司未能提供相关任何证据，后直接明确没有证据提供。审理中，法院至市不动产登记中心调取了恒力公司开发的商住楼有关住户的不动产信息，查明：1、商住楼405室，所有人胡爱娟，发证时间2009年7月30日，胡爱娟与兴达公司在2005年5月18日签订代建房协议。2、商住楼402室，所有人胡艳玲，发证时间2009年10月6日。3、店面房112—114室，商住楼204室，所有人孙建良，兴达公司与孙建良于2003年10月11日签订的协议，但发证时间2012年10月12日，档案中有孙建良与恒力公司签订的买卖房产买卖协议。4、店面房107室，恒力公司与堵建娣签订的房屋买卖协议时间是2004年7月30日，该房屋原初始登记在恒力公司名下，初始登记时间是2010年11月24日，登记在堵建娣名下时间是2012年4月12日。一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中双方的主要争议焦点为：恒力公司将涉案的房屋初始登记于其公司名下，导致过户时被认定为二手房，增加了税费54554.22元，应当由谁承担。一审法院认定增加的税费54554.22元应当由恒力公司承担。理由如下：一、根据恒力公司提供的宜兴市计划经济委员会于2001年6月1日下发的宜计经和（2001）181号文件，兴达公司当时建设的综合楼在2001年6月11日经批准立项，共建设营业用房15间，共6户人家，现有3户没有过户，住宅用房14户，现有4户没有过户（过户房屋中包括谈建中的房屋），后法院至市不动产登记中心调取材料，该楼405室住户胡爱娟的发证时间是2009年7月30日，402室住户胡艳玲发证时间为2009年10月6日，且根据查询，上述两人房屋是直接登记在个人名下，没有先登记在恒力公司名下，证明谈建中与胡爱娟、胡艳玲作为同一商住楼房屋购买者，是可以直接将涉案房屋直接登记在其个人名下的。二、恒力公司在知道可以办理房屋证时，未及时告知谈建中等购房者。恒力公司提供于2009年已将办理过户手续的通知张贴于谈建中电表上的照片，根据法院至供电所的调查，恒力公司提供的是虚假证据。三、恒力公司在未告知谈建中办理房屋登记手续的情况下，将房屋登记在其公司名下，导致谈建中2套房屋在过户时被认定为二手房，谈建中向税务部门交纳了两笔税款，第二笔税属于增值税，增值税发票上开的是恒力公司抬头，说明应当由恒力公司负担。四、根据5267号民事判决，明确恒力公司应承担将案涉房屋过户至谈建中名下产生的税费。恒力公司抗辩称，根据政策需先登记在恒力公司名下再将房屋二次过户至谈建中名下。法院多次要求恒力公司提供案涉代建房需要先将房屋登记在其公司名下，才能过户至个人名下的相关证据，但恒力公司明确表示无相关证据可以提供。五、谈建中与恒力公司签订的名称虽然是代建房，但本质上是房屋买卖，由谈建中承担二手房的交易税金，有违客观公正。即使当时有相关政策规定，恒力公司把房产登记在自己公司名下，也应当及时告知购房人，如实履行告知义务，以免房价不断上涨，导致税赋不断增加，但恒力公司连起码的告知义务也没有履行，故谈建中先行垫付的过户税费54554.22元，应当由恒力公司承担。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：恒力公司于判决发生法律效力之日起十日内向谈建中支付先行垫付的税款54554.22元。本案案件受理费1164元，由恒力公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系委托代建合同纠纷，双方协议约定领取房屋产权证的有关费用由谈建中负担。根据现已查明的事实，恒力公司在系列委托代建合同的履行过程中，已有其他合同相对方依法办理房屋的初始登记，故此，谈建中也可以办理房屋的初始登记。由于恒力公司把谈建中委托代建的房屋初始登记在其公司名下，构成违约，导致过户时被认定为二手房买卖，增加了税费54554.22元，恒力公司应承担相应的民事责任。一审法院判令恒力公司向谈建中支付先行垫付的税款54554.22元，符合法律规定，应予支持。恒力公司上诉认为，依据当时的政策，只能将房屋首先登记其公司名下，但未提供证据证明，且恒力公司将房屋初始登记其公司名下，并非善意，本院对恒力公司上诉请求，不予支持。综上，恒力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1164元，由恒力公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 潘晓峰二〇二一年六月三日书记员 陆奕匀