安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖02民终1364号 上诉人（原审被告）：王显东，男，1971年10月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被上诉人（原审原告）：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。 负责人：叶小春，总经理。 委托诉讼代理人：刘婷，该公司员工。 上诉人王显东与被上诉人深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业芜湖分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2021）皖0202民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王显东上诉请求：建设单位把房屋质量售后委托给了华强物业芜湖分公司，然华强物业芜湖分公司对上诉人房屋质量存在的问题，不仅没有履行应尽的责任，反而违规取消了业主的方特免费卡，侵犯了业主的权益，从而导致了后期的物业费纠纷。一审法院认为上诉人没有交物业费和上诉人房屋质量问题、方特免费卡取消之间没有关联错误，请求撤销一审判决，维护上诉人合法权益。 华强物业芜湖分公司答辩称：首先，我们认为房屋质量问题和物业管理属于两个不同的法律关系，纵使是出现了房屋质量方面的问题，上诉人应该是向相关的地产公司进行维护权利，而不是以拒缴物业费的方式来达到维权的目的。其次，上诉人提到的方特卡是地产公司也就是华强旅游城公司赠送给第一批次业主的一张终身免费的方特卡，这个卡既不是我物业公司赠送的，同时也不归物业公司进行后续。所以针对上诉人所提出的，到了第三年卡就被取消了，对这个事情的真实性我们是不予认可的。如果说上诉人对方特卡有问题，可以和地产公司的客服中心进行联系，但这个不归我们物业管理公司。请求驳回上诉，维持原判。 华强物业芜湖分公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币7819.44元及逾期付款的违约金人民币709.4元，合计8528.84元；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：被告王显东系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积84.08㎡。2007年10月21日，原告华强物业芜湖分公司与被告王显东签订《前期物业管理协议》，约定：由原告向德邑风尚小区提供物业服务，收费标准为多层物业管理费0.8元／㎡／月、小高层及情景洋房1.5元／㎡／月，物业费用每月一交，缴纳费用时间为每月的10号到15号。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用万分之五的违约金。2015年12月31日、2017年1月1日，原告与德邑风尚小区业主委员会签订《德邑风尚物业服务合同》，约定由原告为德邑风尚小区提供物业服务。物业服务期限分别自2016年1月1日起至2016年12月31日、2017年1月1日起至2017年12月31日止。收费标准为多层物业费0.75元／月／㎡、高层0.9元／㎡／月，物业费用每六个月交纳一次，业主应在当年的6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期交纳的按日3‰计收滞纳金。电梯及二次供水能耗费每月10日前收缴上月之费用。 另查明：芜湖市镜湖区光华星城社区居民委员会分别于2018年12月28日、2019年12月27日、2020年12月25日出具物业服务证明，确认原告为德邑风尚小区提供物业服务。 一审法院认为，原告华强物业芜湖分公司与被告王显东签订的《前期物业管理服务协议》及原告与德邑风尚业主委员会签订的《德邑风尚物业服务合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，对王显东具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业芜湖分公司向小区提供了物业管理服务，王显东应依约交纳物业费。被告提出的房屋质量问题、方特免费卡的问题，可另行向责任人主张权利，被告拒交物业费用的抗辩理由不能成立。原告主张被告欠缴2010年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7819.44元（84.08㎡×0.75元/㎡/月×124个月），被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原告依据《前期物业服务协议》和《物业服务合同》中的约定要求被告支付逾期交纳物业费用滞纳金，该两份合同均系格式化合同，合同中关于滞纳金的约定加大了业主的义务，故对该项诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王显东于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费7819.44元。二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王显东负担。 二审期间，王显东当庭提交商品住宅质量保证书一份，证明开发商对住房质量有保证，而且开发商委托被上诉人对房屋质量问题进行处理。上诉人房屋质量存在问题，一直未得到处理。 被上诉人认为，这份证据上只有华强旅游城投资开发有限公司单方盖章，没有我物业公司盖章，即使是真实的，也仅限于开发商跟上诉人之间。我们并没有来自于华强旅游城投资开发有限公司的任何相关委托材料，所以针对上诉人提出的，由物业公司在两个工作日内予以受理，我们并不知晓。 因被上诉人对该份证据的真实性未提出异议，本院对该份证据的真实性予以认可，对其证明目的，本院在下文予以分析认定。 经查阅一审卷宗并询问双方当事人，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：上诉人二审中提交的由芜湖市华强旅游城投资开发有限公司出具的《芜湖市商品住宅质量保证书》第七条载明：本套住宅交付使用后，有关住宅质量的报修、来信来访及投诉，将由本公司委托深圳华强物业管理公司在2个工作日内予以受理。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为王显东是否有权拒缴物业费。围绕前述争议焦点，结合双方诉辨意见，本院分析论证如下：上诉人虽于二审中提交了《芜湖市商品住宅质量保证书》，但该保证书系芜湖市华强旅游城投资开发有限公司单方出具，对于该保证书第七条载明的委托事项，被上诉人并不认可；且从该条内容看，也不能得出被上诉人对上诉人的房屋质量问题承担售后维修责任的推断，故上诉人以房屋质量存在问题未解决为由，拒绝缴纳物业费，缺少合同依据，一审未予支持正确。另，上诉人关于因其方特免费卡被取消，因而拒绝缴纳物业费的上诉理由，上诉人亦未举证证明该卡系被上诉人发放或管理，且与本案物业服务合同纠纷确无关联性，一审该项认定并无不妥，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王显东负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 贺 审判员 钱 晨 审判员 宋喜萍 二〇二一年六月十日 书记员 黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。