安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1341号 上诉人（原审被告）：高兴贤，男，1946年11月20日出生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁金龙，男，1963年3月16日出生，汉族，户籍地：安徽省宿州市埇桥区，现住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：解俊杰，安徽三联律师事务所律师。 原审第三人：宿州市雪枫贸易公司，住所地安徽省宿州市埇桥区胜利路前园巷5号。 法定代表人：卢敏，该公司经理。 上诉人高兴贤因与被上诉人袁金龙、原审第三人宿州市雪枫贸易公司（以下简称雪枫公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初6783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高新贤上诉请求：1、撤销一审判决，驳回袁金龙一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由袁金龙承担。事实与理由：袁金龙与雪枫公司签订的协议，实质上是一种债权抵付，其区别于一般的商品房买卖合同，一审法院将协议认定为买卖合同，属于定性错误。同时袁金龙同雪枫公司之间的债权抵付协议，违反法律强制性禁止性规定，属于非法转让土地，属于无效协议。袁金龙是租赁雪枫公司的房屋，袁金龙使用涉案房屋长达8年之久都未办理房产登记，只能视为租用，不是合法占有。袁金龙与雪枫公司仅签订协议，但没有办理房屋转移登记，雪枫公司仍然享有涉案房屋的所有权，高兴贤与雪枫公司签订施工协议约定由高兴贤承包按揭房屋的施工建设，且工程已竣工，并经雪枫公司验收，雪枫公司拖欠高兴贤工程款，因此高兴贤请求人民法院查封案涉房屋。高兴贤自2013年便将雪枫公司诉至法院，袁金龙对此事一直知情，但没有提出异议，不符合常理，高兴贤未在异地换房协议上签字，该份协议上签字是伪造的，不具有真实性，依法不能予以认定。 袁金龙辩称:本案涉案房屋是袁金龙与雪枫公司之间的房屋买卖，袁金龙向雪枫公司支付过66000元，当时说要是买雪枫公司一块地皮，后来雪枫公司要开发商品房，又想用这块地皮，在这种情况下签订的以地换房协议，并且约定了开发的商品房具体实际交付时是三套房屋，袁金龙又补了差价6400元，双方的交易行为合法有效。高兴贤是涉案房屋工程的施工人，其与雪枫公司签订施工协议的时候，约定的很清楚，雪枫公司无权单独卖房，必须经过高兴贤同意才能卖房。事实上在交付涉案房屋时，袁金龙交了6400元的上房款，雪枫公司的赵新华将该款转交给了高兴贤，高兴贤在协议上签字就是同意售房，涉案房屋是经高兴贤同意然后才交付的，后来因为雪枫公司工程款没有及时支付给高兴贤，高兴贤与雪枫公司发生纠纷。高兴贤对整个交易过程是明知的，并且不仅仅是本案的一个涉案房屋，还有王心凌等四五户买卖房屋，都是经过高兴贤同意的，2015年涉案房屋被查封时，雪枫公司就提出了查封异议。袁金龙与雪枫公司是房屋买卖，不存在债权抵付，真实合法有效。袁金龙支付了房款，并一直在涉案房屋中居住。高兴贤的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。 袁金龙向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决对宿州市埇桥区××路××室（房产证号2××3）房屋停止执行，并依法解除对该房屋的查封；2、判令本案诉讼费由高兴贤承担。 一审法院查明事实：雪枫公司作为甲方与代玉民（戴玉民）作为乙方签订《土地使用协议》，同时赵新华在甲方处签名，协议载明：经甲乙双方协商，甲方同意出让征用土地一宗，东邻生活中心线3.5米，西邻东距道路中心线14.0米……为保证乙方顺利使用此宗地立此协议。1995年3月1日赵新华出具收条，载明：代玉民兄交地款共计66000元……。2000年10月13日，雪枫公司作为甲方与戴玉民、袁金龙作为乙方签订了一份《用地协议》，同时赵新华作为甲方代表签名，该协议书载明：经甲乙双方协商，甲方愿以雪枫公司综合楼门面房一间（42平方米）、二楼商品房两套（每套86平方米）和生活间14平方米换取乙方住宅用地430.5平方米，乙方同意以地换房。甲方负责乙方各室的水电安装，不得收取乙方水电入户费。甲方代办房屋产权证……。2000年10月18日，雪枫公司作为甲方与高兴贤作为乙方签订《施工协议》，同时赵新华作为甲方代表签名，该协议载明：为按期完成“宿州市雪枫贸易公司综合楼”建设工程，甲乙双方协商达成以下条款：……五、甲方在未付清工程款前，无权单独处置房产，若不能付款，乙方有权按市场价售房，甲方必须出具售房手续，承担同期银行利息……。2002年6月份雪枫综合楼工程竣工，2002年6月30日，雪枫公司赵新华作为甲方与代玉民、袁金龙作为乙方又签订一份《协议》，协议载明：甲乙双方同意签订以房换地最终协议如下：一、乙方应一次付清甲方现房与原土地换房协议中房屋面积之差额计11087元。甲方除付给乙方烟酒款及原“生活间”折款扣除，实收乙方现金6400元。“生活间”问题即已由此次甲方一次性补偿乙方而了结；二、甲方以雪枫综合楼门面房即西头第四间房号（A10）面积42.53平方，二楼宿舍房两套，（A101）92.614平方、（A103）92.614平方换取乙方位于该楼止原土地一宗（全部），面积430.5平方。乙方同意以该地换房。（注：A101代表二楼第一套、A103代表二楼第二套、A10代表门面房西头第四间）；三、甲方负责办理房屋产权证，办证费由乙方付。土地使用证为整楼一本，乙方不付土地使用证费用，房内设施，整楼统一。本协议甲乙双方签字生效，原双方签订之所有协议、字据、条款等同时废除。（注：房产证现未办，以后统一办理）。甲方赵新华签名，乙方代玉民、袁金龙签名，右下角有“同意给房高兴贤”字样。同日，代玉民、袁金龙按协议交款6400元，并接收三套房屋钥匙，赵新华出具收条，载明：收到代玉民袁金龙“以地换房”差额6400元，高兴贤出具收条，载明：今收到工程款6400元。2005年7月袁金龙入住涉案房屋至今。2018年7月23日雪枫公司证明，载明内容有雪枫公司与代玉民、袁金龙签订以地换房协议的过程，2002年6月30日高兴贤在协议上写：同意给房并签字，高兴贤当场收取现金6400元，并交给代玉民、袁金龙三套钥匙。2005年4月25日高兴贤起诉，由于雪枫公司与高兴贤建筑工程施工合同纠纷，雪枫公司至今没有给代玉民、袁金龙办理“以地换房”取得的三套房屋的房产证。 另查明：宿州市埇桥区人民法院2013年9月25日立案受理了高兴贤与宿州市雪枫贸易公司建设工程施工合同纠纷一案，同年10月12日本院作出（2013）宿埇民一初字第05161号民事裁定书，裁定：查封属于宿州市雪枫贸易公司所有的位于宿州市××路××商住楼××单元××室××（房产证号2××3）。同年11月29日本院作出（2013）宿埇民一初字第05161号民事判决书，后双方均不服，提出上诉。之后该案被宿州市中级人民法院发回重审，宿州市埇桥区人民法院于2015年3月2日作出（2013）宿埇民一初字第05161-1号民事判决书，判决：宿州市雪枫贸易公司公司于本判决生效之日起十日内支付原告高兴贤工程款99339.63元及利息；……2015年10月19日高兴贤申请执行，宿州市埇桥区人民法院向被执行人宿州市雪枫贸易公司发出执行通知书、财产报告书，责令其限期履行。2017年6月1日本院作出（2015）埇执字第03464号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宿州市雪枫贸易公司所有的位于宿州市××路××室（房产证号2××3）的房产。袁金龙提出书面异议，请求法院终止对袁金龙所有的位于宿州市××路××室（房产证号2××3）的房屋的执行，解除对该房屋的查封。宿州市埇桥区人民法院于2018年6月10日作出（2018）皖1302执异16号执行裁定书，驳回异议人袁金龙的异议请求。 还查明：宿州市埇桥区人民法院受理的（2005）宿埇民一初字第1161号即高兴贤与宿州市雪枫贸易公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据高兴贤的申请，宿州市埇桥区人民法院裁定查封了雪枫公司所有的座落于宿州市××路××商住楼××室××室××室××室。雪枫公司于2005年5月16日提出《复议申请书》显示：2002年6月30日，高兴贤收取雪枫公司工程款6400元，移交雪枫综合楼西头第四间（Ａ10）（现0104室，房产号：200500568）钥匙，雪枫公司同代玉民签证了“以地换房”协议。雪枫综合楼0102、0103、0104、0105已被代玉民、翟秋香、王新玲等人合法取得……应撤销（2005）宿埇民一初字第1161号裁定。《竣工验收备案表》显示2004年10月29日雪枫贸易综合楼经验收备案，建设单位负责人赵新华，工程用途门面、住宅，该工程的竣工验收备案文件包含商品住宅的《住宅质量保证书》等。2019年7月8日宿州市不动产登记信息查询结果，袁金龙、徐振梅名下截至目前在市本级不动产登记区域范围内无不动产登记信息。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，袁金龙和代玉民为达到取得第三人雪枫公司开发建设的商品房屋（含涉案房屋）所有权的目的，以之前支付66000元从第三人雪枫公司取得的一宗土地与其交换，并缴纳了差额款，支付了房屋对价，因此，上述协议对涉案房屋实质就是房屋买卖，双方协议不违反法律规定，应为合法有效协议。高兴贤辩解未经村委会同意协议具有虚假性、违法性。一审法院认为雪枫公司有权出售其开发建设商品住宅房屋，袁金龙用之前第三人雪枫公司交来的土地交换给该公司，亦无证据证明须经村委会同意，因此，高兴贤辩解理由不成立，不予采信。同日，赵新华收到了代玉民、袁金龙交来的差额款6400元，高兴贤收取工程款6400元，交给代玉民、袁金龙三套钥匙，因此，雪枫公司于2002年6月30日将涉案房屋移交袁金龙占有管理使用。袁金龙与雪枫公司签订协议在先，并付清房款、雪枫公司已交付房屋，高兴贤申请查封该房屋在后。涉案房产虽仍登记在雪枫公司名下，但雪枫公司与袁金龙的协议中约定由雪枫公司办理房屋产权证，特别注明“房产证现未办，以后统一办理”，雪枫公司出具证明系因其与高兴贤之间建设工程合同纠纷的原因至今没有给涉案房屋办理过户登记，且雪枫公司于2005年5月16提交的《复议申请书》及从一审法院调取的证据中也能印证基于同一协议的代玉民房屋及其他三户房屋在雪枫公司与高兴贤建设工程合同纠纷诉讼中被查封的事实，存在雪枫公司没有给其已售出的房屋办理房产证的客观情形，故，本案情形符合上述规定。根据合同《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由雪枫公司开发建设的住宅商品房，2005年7月袁金龙入住涉案房屋至今，经不动产登记部门查询袁金龙名下无其他用于居住的房屋，故，本案亦符合上述规定。高兴贤认为本案协议是“以物易物”不是“买卖合同”，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定”，本案应当适用上述规定。因此，对案涉房屋袁金龙有足以排除高兴贤执行的民事权益，袁金龙主张停止对涉案房屋的执行并解除查封，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于使用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得依高兴贤申请对第三人宿州市雪枫贸易公司名下位于宿州市埇桥区××路××室（房产证号2××3）房屋进行执行；二、解除对位于宿州市埇桥区××路××室（房产证号2××3）房屋的查封。案件受理费6316元，由宿州市雪枫公司负担。 二审中，双方当事人均没有提供新证据，一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，袁金龙、代玉民为达到取得雪枫公司开发建设的商品房屋（含涉案房屋）所有权的目的，袁金龙、代玉民与雪枫公司于2002年6月30日签订《协议》，以之前支付66000元从雪枫公司取得的一宗土地与其交换，并缴纳了差额款，支付了房屋对价，《协议》签订后，雪枫公司将涉案房屋交给了袁金龙，袁金龙、代玉民与雪枫公司签订的《协议》约定由雪枫公司办理房屋产权证，特别注明“房产证现未办，以后统一办理”，雪枫公司出具证明系因其与高兴贤之间建设工程合同纠纷的原因至今没有给涉案房屋办理过户登记。袁金龙与雪枫公司签订的《协议》在高兴贤申请法院查封之前，袁金龙付清了房款，并占有使用涉案房屋，房产没有过户也不是袁金龙的原因造成，根据上述法律规定，对涉案房屋袁金龙有足以排除高兴贤执行的民事权益，袁金龙主张停止对涉案房屋的执行并解除查封，符合法律规定，本院予以支持。雪枫公司有权出售其开发的房屋，其与袁金龙、代玉民签订的《协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。高兴贤上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，高兴贤上诉请求不能成立，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6316元，由上诉人高兴贤承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 强 审 判 员  王 磊 审 判 员  姚 强 二〇二一年六月七日 法官助理  崔玉凤 书 记 员  王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。