抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初112号原告（反诉被告）庄金堂，男，1962年1月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人庄璨璨，女，1986年5月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区，系庄金堂女儿。被告（反诉原告）陈罡，男，1971年5月8日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告庄金堂与被告陈罡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案。2020年4月9日，被告陈罡对原告庄金堂提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄金堂及其委托代理人庄璨璨、被告（反诉原告）陈罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）庄金堂诉称及反诉辩称：双方签订5万元房屋过户协议于2018年3月8日起至2018年5月31日止。但是5月7日城管下通知单要求拆除违建，但由于我购买之前就有，所以5月20日城管下来执法，被告匆忙找到我要求提前办理过户，我说协议时间还未到没有同意，等到5月31日再说，他说过两天要出门，我说那就等到你回来，因为此房长达五年没有过户，被告都没有着急，没想到2018年6月1日把我告上法庭。4次开庭长达1年半之久，在法庭上被告多次要求收回此房，严重违约，而我在法庭上也多次表态积极要求被告配合我过户，但未达成。四次开庭我均以胜诉，法院驳回原告请求，而我于2019年12月9日上午，给被告打电话，要求他配合我办理房屋过户，但他不配合我，还威胁我要把此房抵押出去，并扬言我的麻烦在后面。购买房屋我与被告有口头协议，一楼有小角库，这个小角库没有手续，当时被告将小角库的手续给我办理完，我给被告剩余款项，被告陪同我过户就顺理成章了。从我给他通话至今，一直带着恐慌的心情，出于无奈，向法院提起诉讼。原告诉至法院，请求人民法院依法判令被告配合原告办理房屋过户手续，并按协议履行赔偿原告违约金50000元；诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）陈罡辩称并反诉：原告称新抚区执法局将我建的房屋评为违建，原告就不买了。我卖给原告时是卖给原告的女婿的，房屋前后都接出来，接完后执法局告知原告是违建，原告就称房屋是违建，原告不买了。第一次2013年5月10日我跟原告女婿签订的协议。第二个是原告跟其女婿有口头协议，将房屋卖给原告，但是没有实际过户。第三个协议2018年3月8日是我与原告签订的协议，新抚区执法局纠正违法行为，原告就不买了。房产证是在2018年1月8日下来的，属于棚改房，位于蝴蝶楼社区。违建的房子现在还在那放着呢。2018年5月份执法局下通告，限期将违建房屋自行清楚。我起诉被告时的诉讼请求就一项原告违约，将争议房屋还给我。现在房票在我这，我认为房屋就是我的。现提出反诉，1、判令被反诉人按照当事人的约定承担违约责任并按协议履行赔偿反诉人违约金50000元；返还楼梯间；2、反诉费由被反诉人承担。事实理由：被反诉人在四次开庭中使用违建用词，这种违反《土地管理法》、《城乡规划法》的违法行为当成恶意违约的法律依据和理由，被反诉人明确表示城管下来依法纠正被反诉人违建的违法行为后房价就不值协议价格了，同时房票在反诉人手中，协议房屋被反诉人不再购买。因此，被反诉人的诉讼请求应予驳回。反诉人请求贵院在查明本诉事实，依法判决被反诉人赔偿反诉人违约金50000元的请求。经审理查明：2013年5月10日，陈罡（卖房人、甲方）与王成（买房人、乙方）签订协议书，约定“1、甲方愿将刘山街19号楼4单元103号房屋卖给乙方，卖房款为18万元整，乙方付给甲方13万元整，余款5万元，待办理过户手续时付给甲方；2、甲方在乙方付完首付款13万元后，把该房屋相关手续交给乙方（配户单、入驻协议书、水电卡、钥匙等）；3、甲方房屋在与乙方交易前的所有费用由甲方承担；4、甲方如有违约，必须退给乙方全部房款及装修费用；5、双方不得找任何借口违约，否则赔付对方违约金5万元整；6、甲乙双方约定6月份之前完成一切交易及手续，过户资金各负责一半；7、此协议一式两份，双方各执一份。备注：收到手续有1、装修协议，2、业主公约；3、配户单，4、搬迁产权协议书”。陈罡收到王成支付首付款13万元，5万元尚未支付，未办理房屋过户手续。原告庄金堂原系王成的岳父，女儿与王成离婚后，将争议房屋的全部权利转让给原告庄金堂。2018年3月8日，陈罡（卖房人、甲方）与庄金堂（买房人、乙方）签订协议书，约定“1、乙方在2018年5月31日前将购房款余款5万元付给甲方后，甲方将刘山三路38-1号楼4单元103号（原19号楼4单元103号）不动产一切手续过户给乙方；二、甲乙双方各承担过户手续一半费用；三、双方不得以任何借口违约，否则赔付对方违约金伍万元整”。2018年5月7日，抚顺市新抚区城乡管理局发出通告，内容如下，“一、擅自设置临时设施、建筑物（构筑物）的行为；二、擅自在小区内堆放各类物品的行为；凡具有上述行为之一的责任人，必须于一周内自行改正违法行为，逾期不改，新抚区城乡管理局将予以强制清理取缔。因清理取缔造成的一切后果，由违法行为人自行承担。特此通告”。陈罡提供2007年12月12日楼梯间收据，载明交款人“陈刚”，盖章单位为胜利经济开发区刘山街道物业管理所，为19-4-103楼梯间租用费2000元。另查明，2018年5月，反诉原告陈罡起诉反诉被告庄金堂买卖合同纠纷，请求判令解除双方的房屋买卖协议；判令庄金堂支付违约金50000元；判令庄金堂将位于新抚区产及楼梯间于2018年7月30日前退还给陈罡；判令庄金堂支付陈罡四个月房屋租金，共计2000元；判令庄金堂支付自2018年3月8日至2018年7月25日50000元房款的四个月银行活期利息；庄金堂严重侵犯我的名誉，请求判令庄金堂支付陈罡精神赔偿30000元；判令庄金堂停止侵权并在抚顺日报赔礼道歉；诉讼费由庄金堂承担。本院于2018年8月15日作出（2018）辽0402民初1138号民事判决书，驳回陈罡的诉讼请求。陈罡不服提出上诉，抚顺市中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）辽04民终1791号民事裁定书，撤销（2018）辽0402民初1138号民事判决书，发回重审。该案发回重审时，陈罡变更诉讼请求，要求庄金堂返还非法占有的房屋；要求庄金堂支付从2013年5月10日起至实际腾房之日止的房屋租金，每月按800元进行计算；案件受理费由庄金堂负担。本院于2019年5月16日作出（2019）辽0402民初313号民事判决书，判决驳回陈罡的诉讼请求。陈罡不服提出上诉，抚顺市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）辽04民终1747号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院所确认的上述事实，有原告提供的协议书、通告等书证及原、被告的陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。另附本院（2018）辽0402民初1138号民事判决书、（2019）辽0402民初313号民事判决书、抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终1791号民事裁定书、（2019）辽04民终1747号民事判决书在卷为凭。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被告于2013年5月10日与原告前女婿王成签订房屋买卖合同，被告将上述争议房屋卖给王成，约定房屋价款18万元，王成已给付被告价款13万元，约定剩余价款5万元，待被告将房屋过户给付被告。被告也依约将该房屋交于王成的义务，后因原告女儿与王成离婚，王成将其对该房屋的权利转让给原告，被告于2018年3月8日与原告签订房屋买卖协议书，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方应依约履行各自义务，应予指出：被告作为卖方，在合同未到约定过户期限，便提前要求原告与其办理过户登记，双方未能达成一致，被告便向法院起诉原告要求解除与原告的买卖合同，腾迁房屋并支付租金。该案经过一审、二审发回重审、一审、二审，至今双方就房屋过户问题未能达成一致。现原告来院告诉要求被告依约履行配合办理房屋变更所有权登记的请求，本院予以支持。同时，原告应依约向被告履行剩余50000元房屋价款的义务。过户费依约原、被告各承担一半。关于原被告均提出要求对方赔偿违约金50000元的主张一节，本院支持了房屋过户和支付剩余房价款等权利义务后，已实现了双方所签订合同的目的。原、被告的违约金主张本院不宜支持。关于被告反诉原告返还楼梯间一节，因楼梯间不属于合同中的标的物，与本案不属于同一法律关系，本院不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告陈罡于本判决生效后十五日内配合原告庄金堂办理将位于抚顺市新抚区房屋的所有权变更登记手续为原告庄金堂所有，过户手续费原被告各负担50%；二、原告庄金堂于本判决书生效后十五日内支付被告陈罡剩余房屋价款50000元；三、驳回原告、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告负担950元、被告陈罡负担950元。反诉费1050元，由被告陈罡自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  张 博审 判 员  李 蕊审 判 员  张毓平二〇二一年六月十八日代书记员  陈世芳