辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1104号 上诉人（原审原告）：毕重一，男，1950年6月26日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：毕重连（毕重一弟弟），住丹东市元宝区。 上诉人（原审原告）：文英，男，1948年4月21日出生，满族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：文俊峰（文英儿子），住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：辽宁凤城农村商业银行股份有限公司，住所地凤城市凤凰大街27号。 法定代表人：高文军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史鹏飞，辽宁科泰律师事务所律师。 原审被告：丹东乐然实业有限公司，住所地丹东市振安区帽盔山变电51号。 法定代表人：于丹华，该公司经理。 原审被告：丹东同兴建筑工程有限公司，住所地丹东市振安区同兴镇变电51号。 法定代表人：白征环，该公司经理。 二原审被告共同委托诉讼代理人：李焕强，辽宁泽宇律师事务所律师。 上诉人毕重一、文英因与被上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司（以下简称凤城农商行）、原审被告丹东乐然实业有限公司（以下简称乐然公司）、原审被告丹东同兴建筑工程有限公司（以下简称同兴建筑公司）执行异议之诉一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2020）辽0682民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毕重一的委托诉讼代理人毕重连、上诉人文英的委托诉讼代理人文俊峰，被上诉人凤城农商行的委托诉讼代理人史鹏飞、原审被告乐然公司及同兴建筑公司的共同委托诉讼代理人李焕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕重一、文英上诉请求：撤销辽宁省凤城市人民法院（2020）辽0682民初3255号民事判决，依法解除对振安区同兴镇变电村51号1-105房屋的查封。事实与理由：1、上诉人与原审被告之间是委托承揽关系，上诉人作为定做人，支付了价款，应当取得涉案房屋的所有权。2、同兴建筑公司办理的辽丹房权证振安区字第××号房屋产权证无效。此案应中止审理，待上诉人确认上述产权证无效后，恢复审理。 凤城农商行辩称，原审正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 乐然公司、同兴建筑公司述称，本案事实是真实的，具体裁判请法院裁定。 毕重一、文英向一审法院起诉请求：判令被告将租赁范围内的个人物资搬离，将租赁范围内的厂房、场地返还原告；被告将租赁原告的固定资产及物资返还原告（详见固定资产及物资清单），如无法返还，按现在市场新价予以赔偿。 一审法院认定事实：1998年10月20日，原告(乙方)与被告同兴建筑公司（甲方）签订《建房集资协议书》。约定：一、甲方在帽盔山岭上建综合楼，乙方集资获得第一层4轴至5轴（东起第五间）房壹处，建筑面积80.52平方米。二、甲方上述房屋面积每平方米集资单价人民币2500元，总额为贰拾万元，一次性足额交给甲方，以签收为准。三、甲方暂定于1998年11月15日将上述房屋交付乙方使用，工程质量为合格标准。四、房屋交付使用之日起，乙方按有关规定缴纳水费、电费、取暖费。五、乙方协助甲方维护公共设施安全、完整、美观。乙方获得部分内部维修自付。内外部一切结构、构造、设施不征得甲方同意不得改变。六、乙方必须遵守执行综合楼物业管理规定，合理承担义务。产权证书由甲方统一办理。七、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。1998年10月30日，原告与被告同兴建筑公司又达成补充协议:一、乙方取暖费必须交齐方能进户。二、甲方负责安装后窗护栏，安装进户铝合金门。三、甲方在室内设有洗手盆及上下水道。四、乙方在需要情况下，甲方提供民用电表一块。五、产权证书乙方按所有权各执一份。六、进户前乙方交齐所有集资款。 原告毕重一与原告文英于1998年10月20日分别向被告同兴建筑公司交款85000元，二原告共计交款170000元。1998年底至1999年初，被告同兴建筑公司将涉案房屋交付原告，原告在涉案房屋经营商店至今。被告同兴建筑公司于2014年7月15日办理涉案房屋的产权证书，证号：辽丹房权证振安区字第××号、房屋所有权人：同兴建筑公司、坐落：同兴镇变电村51号1-105、规划用途：综合楼、建筑面积80.78平方米。2015年8月7日，被告同兴建筑公司（甲方）与被告凤城农商行（乙方）签订最高额抵押合同（合同编号：凤城农商行2015年最高抵贷字第3411141254056号）约定：为了确保2015年8月7日至2018年8月6日期间，乐然公司在人民币1050万元最高贷款金额内与本合同乙方凤城农商行签订的所有借款合同项下借款人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。被告同兴建筑公司提供的抵押物为：坐落于同兴镇变电村51号1-101至1-108、201至501，房产证号Ｇ0003593-××4,建筑面积3562.98平方米商业用房；坐落于振安区的892平方米土地使用权。同日，办理上述抵押物的登记，取得他项权证为：辽丹房他证振安字第××号他项权证、丹东振安他项2015字第0046号土地他项权利证明书。涉案房屋在辽丹房他证振安字第××号他项权证上登记。2017年11月10日，经被告乐然公司申请，向凤城农商行借款1050万元，并于2017年12月22日签订借款合同一份（合同编号：凤农商2017年流贷字第341114-1254-090号）。合同约定，借款金额为1050万元，借款期限为8个月，自2017年12月22日起至2018年8月5日止。年利率为7.7367%的固定利率，合同期内不调整。由于乐然公司未履行还款义务，凤城农商行向一审法院提起诉讼。2018年7月24日，一审法院作出（2018）辽0682民初1978号民事调解书，调解协议内容：一、解除原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司与被告丹东乐然实业有限公司于2017年12月22日签订的借款合同；二、被告丹东乐然实业有限公司于2018年8月24日前一次性偿还原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司借款本金10500000元及利息、罚息（按照借款合同约定计算，编号：凤农商2017年流贷字第341114-1254-090号）；三、原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司对被告丹东同兴建筑工程有限公司抵押的房屋（辽丹房他证振安字第××号他项权证）及土地（丹东振安他项2015字第0046号土地他项权利证明书）享有优先受偿权；四、被告于丹华、白征环、李乃岩、李杰、董存刚对上述款项承担连带保证责任。由于被告乐然公司未按期履行（2018）辽0682民初1978号民事调解书所确定的义务，被告凤城农商行向一审法院申请执行。2018年12月5日，一审法院作出（2018）辽0682执1880号执行裁定书，查封包括涉案房屋在内的被告同兴建筑公司抵押房屋和土地使用权。2020年8月26日，一审法院作出（2020）辽0682执1328号执行裁定书，拍卖包括涉案房屋在内的被告同兴建筑公司抵押房屋和土地使用权。2020年9月2日，原告发现一审法院在涉案房屋处张贴了《凤城市人民法院拍卖公告》，将原告购买105室房屋列入拍卖范围，遂向一审法院提出执行异议。2020年9月28日，一审法院作出（2020）辽0682执异45号执行裁定：驳回异议人申请人毕重一、文英的异议请求。原告不服该裁定向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与被告同兴建筑公司约定涉案房屋价款为20万元，原告给付17万元，并未支付全部价款，不符合上述法律规定。即便原告支付全部价款，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原告虽然购买涉案房屋，但没有办理产权登记，没有取得涉案房屋的所有权。其购买涉案房屋开办商店，而不是用于居住，属于一般不动产买受人，有要求被告同兴建筑公司履行房屋产权转移登记的权利，即期待取得房屋产权的权利，属于一般不动产买受人的物权期待权，其实质是债权而不是物权。《中华人民共和国物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。被告凤城农商行系涉案房屋的抵押权人，抵押权系担保物权，属于物权，根据物权优先于债权的民法基本原理，无论涉案房屋抵押设立在原告买卖之前还是之后，抵押权均优先于一般不动产买受人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。一般不动产买受人的物权期待权不属于法律、司法解释另有规定的除外情形。综上，原告请求停止对涉案房屋的执行，于法无据，不予支持。 一审法院判决：驳回原告毕重一、文英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告毕重一、文英承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人集资购买的涉案房屋登记在原审被告同兴建筑公司名下，不符合上述规定，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。上诉人提出其与原审被告之间是承揽加工关系，因其未提供证据加以证明，本院不予支持。上诉人提出本案应该中止审理，因不符合案件中止审理的法律要件，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人毕重一、文英负担。 本判决为终审判决。 审判长  王作伟 审判员  李存林 审判员  张 策 二〇二一年六月十五日 法官助理张倩倩 书记员于大海