湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异154号 异议人（利害关系人）：张金成，男，汉族，1973年7月13日出生，住湖南省郴州市北湖区。 申请执行人：郴州农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：914310003955500579，住所地：湖南省郴州市北湖区南岭大道**。 法定代表人：周松柏，系该公司董事长。 委托代理人：周干平，男，该行风险管理部职员。 被执行人：胡继尹，女，汉族，1982年8月26日出生，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：李世敏，男，汉族，1981年4月11日出生，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：谢海军，男，汉族，1982年6月25日出生，住湖南省桂阳县。 被执行人：周永，男，汉族，1976年6月17日出生，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请人郴州农村商业银行股份有限公司（以下简称郴州农商行）与被执行人胡继尹、李世敏、谢海军、周永金融借款合同纠纷一案中，本院于2019年12月30日通过淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人名下，位于郴州市××路××号××栋××号的房产。竞买人张金成买受兴业苑101号门面后，向本院提出执行异议，要求撤销拍卖并退回竞拍款，同时按银行商业贷款利率标准支付其利息损失。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开进行听证，异议人张金成，申请执行人郴州农商行的委托代理人周干平到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人（利害关系人）张金成称：一、该房产有严重纠纷，不能交付。1.2019年12月30日，郴州市××路××号××号等房产通过淘宝平台竞拍。2020年1月2日，竞买人接到了法拍辅助机构的电话，称所拍的门面因为产权不清，存在众多纠纷，如果不想要，可以到法院退回竞拍保证金。其他几个买受人同样接到了法拍辅助机构的电话，内容基本一致。竞买人次日去法院找到承办法官，承办法官却说不能退。2020年3月份，接到法院电话通知交尾款，竞买人因害怕不交付尾款而被认为买受人悔拍，被迫于2020年3月13日付清了全部尾款。2.截止今天已经过去一年多，因该房产存在严重经济纠纷，本次竞拍的房产均未交付。该房产所在地的李家坝组不允许租户交房租交门面，否则断水断电、堵门面。2020年李家坝队村民就已经多次大规模聚众闹事，给法院、租户、异议人施压。法院下达了协函，租户拒交租金，该村民、租户不配合法院交房。3.异议人一直配合法院工作，2020年多次向法院反映情况，北湖区法院分管院领导于2020年11月8日受理该事件，向政法委汇报对该房产的纠纷进行调解，但是仍处理不了，提议异议人走执行异议程序处理。4.在竞买前异议人详细阅读了贵院公布的竞买公告，公告上并未注明此标的物存在重大纠纷和不能办理财产交付，法院未能在竞拍公告上披露此标的物存在重大纠纷的实际情况。异议人接受不了花血汗钱买一个不能交付且不能过户的房产。5.从以上情况可以看出，2019年12月30日竞拍的房产，按竞买规则应于2020年1月15日前交付尾款，但部分竞买人是于2020年3月交付的尾款。承办法官知道该房产存在纠纷，故在尾款交付时间及撤拍问题上反复，口径不一。竞拍的房产至今一年多未交付，异议人大额资金质押在法院，造成异议人直接经济损失。 二、该房产不能过户。拍卖公告中在标的调查表中房屋产权证一栏中明确载明产权证号，在过户情况栏中明确载明为空，异议申请人完全相信本次拍卖门面产权清晰，没有不能过户的情形。郴州市早就颁发房屋土地为一体的不动产权证作为房屋产权证明，如果产权证为房产证，那在土地产权证一栏中应明确有或无进行载明，执行申请人完全相信在标的调查表中房屋产权证一栏中明确载明的产权证为房屋土地为一体的不动产权证。异议人于2019年12月30日通过网络竞拍完全基于上述事实参与本次竞拍。产权信息依据法律及相关部门规定只有相关权力机关或办案需要或产权所有人可以查询，而异议人在拍卖成交由法院出具法律文书前，无权向房产登记部门查询房屋产权信息，无从了解产权信息。在异议人竞拍成交后，法院在向郴州市产权登记部门咨询，才告知房产宗地产权存在违法情形没有办理土地权属证暂时无法办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。上述房产情况应当由人民法院依职责查明并在拍卖公告中予以说明。为此包括异议人在内的多名竞拍人向贵院反映情况，贵院在2020年4月9日约谈了包括异议人在内的多名竞拍人，释明如有异议可向法院提出执行异议。公告中说明由竞买人咨询房屋过户政策，过户风险自行承担，竞买人的义务也只能向有关部门了解咨询房屋过户政策，而查询房屋产权登记信息及房产宗地产权存在违法情形没有办理土地权属证明事关房产权利这些关键信息，异议人在本次竞拍前无法查询，只能依赖于人民法院依职责查明并在拍卖公告中予以说明提醒。异议人认为，作出网络竞拍决定是建立在法院依职责查明产权信息并在拍卖公告中予以说明的基础上，而不是产权本身瑕疵、不清晰，在拍卖公告中又不予以说明误导异议人作出不对等竞拍对价的基础上，因为产权明确清晰目前政策完全可以过户，而本案是由于法院在拍卖公告中对产权本身不清晰没有予以说明，导致的过户风险不能由异议人自行承担。无法办理过户手续导致房产无法上市交易、无法进行房产抵押贷款，异议人还需承担补交土地确权所需费用、承担违法处罚及之后承担过户风险等责任，直接影响房产价值。异议请求：撤销异议人于2019年12月30日通过淘宝网平台竞拍贵院办理的被执行人胡继尹位于郴州市××路××号××号房产的拍卖及执行裁定，并退回异议人竞拍款640000元（含保证金），同时按银行商业贷款利率月度0.56%支付异议人损失43008元，合计683008元。 申请执行人郴州农商行辩称：1.拍卖的房产办理抵押是2014年，郴州市不动产登记中心成立是2016年6月，原来抵押登记有房产证就可以办理，但不动产证办理及过户要土地确权才能办理。我们找了开发商郴江房地产公司，了解到可以过户办证了，但只能办住房不能办商业门面我们也是今天（听证时）才知道。2.关于竞买规则问题。我们当时说明了可能会有点问题，只能说房产证是有的，过户问题我们也不知道，要看政府那边怎么搞。3.异议请求我们也不能答复撤销，我们是按照正规程序拍卖的，具体拍卖成交到确认书整个过程都是合法的。不动产登记中心也没出示不能办证的证明，我们也不清楚过户的问题。 被执行人胡继尹、李世敏、谢海军、周永未作答辩。 查明的事实 2014年10月16日，郴州农商行为抵押权人，胡继尹、谢海军、周永为抵押人，办理了抵押登记，抵押财产为登记在被执行人名下的，位于郴州市××路××号××栋××号等房产。郴州农商行与胡继尹、李世敏、谢海军、周永金融借款合同纠纷一案判决发生法律效力后，应郴州农商行申请，本院予以立案执行。本院于2019年10月30日下发（2019）湘1002执恢683号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人胡继尹、李世敏、谢海军、周永的存款，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。 2019年11月28日，本院在淘宝网司法拍卖平台上传《拍卖公告》，拟定于2019年12月29日10时起至2019年12月30日10时止（竞价顺延除外）在郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对被执行人胡继尹、谢海军、周永的财产进行网络司法拍卖，拍卖标的物为位于郴州市××路××号××栋××号房产，位于郴州市开发区××市场××栋××号房产。《住宅／商业类标的调查情况表》上关于权证情况栏载明：产权证号：××，土地产权证栏为空白。《拍卖公告》载明：标的物以实物现状为准，本院不保证拍卖物的真伪或品质。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。竞买人请在竞拍前实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认……标的物过户登记手续由买受人自行办理，竞买人需详细咨询房屋过户的相关政策，过户风险自行承担……竞买人在拍卖竞价前请务必认真了解及其相关法律规定，仔细阅读本公告和本院发布的竞买须知。 拍卖成交确认书显示，异议人张金成于2019年12月29日在郴州市北湖区人民法院于淘宝网开展的“郴州市××路××号××栋××号房产”司法拍卖中，以最高应价胜出，标的网络拍卖成交价格640000元。2020年3月，异议人张金成按本院要求支付了全部竞拍购房款640000元（拍卖保证金抵付了竞拍购房款）。 另查明，位于郴州市××路××号××栋××号房产房产系登记在被执行人名下。郴州市北湖区龙泉街道三里田村李家坝组部分村民因与其他人的债务纠纷，有妨碍案涉房产拍卖进程的行为。异议人称，因拍卖门面的土地存在违规建设情况，暂时无法办理不动产权证过户登记。 裁判的理由与结果 本院认为，本案为执行行为异议。本案的争议焦点为本案房产网络司法拍卖程序是否合法的问题。 本案网络司法拍卖标的物为房产，应适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，该规定第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 根据上述司法解释规定，具体到本次案涉房产的网络司法拍卖，本院经审查认为，执行机构拍卖程序合法，异议人要求撤销司法拍卖的理由不能成立。理由为：第一，本案拍卖房产为不动产，不动产物权以登记为准，在被执行人未履行生效判决确定义务情况下，本院依郴州农商行申请，启动强制执行程序，并拍卖登记在被执行人名下的房产并无不当。第二，在本案听证程序中，了解到本院执行机构通知买受人领取拍卖成交执行裁定书，并释明可以强制交付拍卖房产，但异议人因担心村民闹事等后续使用问题，部分竞买人拒不领取拍卖成交执行裁定书，亦未申请本院强制交付竞得房产。故异议人称拍卖房产不能交付并非事实。第三，买受人通过合法司法拍卖程序竞得的房产依法享有物权的各项权利，如其物权受到不法侵害，可依法维权。故异议人担心案外人闹事影响竞得房产使用并不是撤销司法拍卖的法定理由。第四，审查网络司法拍卖的披露事项，拍卖标的的披露事项符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条规定。对于拍卖房产现状，《住宅/商业类标的调查情况表》上均有详细记录，且拍卖公告明确载明了“标的物以实物现状为准，本院不保证拍卖物的真伪或品质。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。竞买人请在竞拍前实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认……标的物过户登记手续由买受人自行办理，竞买人需详细咨询房屋过户的相关政策，过户风险自行承担……竞买人在拍卖竞价前请务必认真了解及其相关法律规定，仔细阅读本公告和本院发布的竞买须知”。根据公告内容，异议人在参与竞拍前应仔细审慎阅读拍卖公告，充分了解拍卖标的物现状，并充分了解过户税费及可能不能过户的风险，再行决定是否参与竞拍。故，即使异议人称案涉房产无土地产权证而导致暂时不能过户属实，亦非撤销网络司法拍卖的法定理由。 综上所述，异议人异议理由均不成成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回异议人张金成的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审判长  谢宇明 审判员  肖 娜 审判员  刘 斌 二〇二一年六月十日 书记员  何姗蔚 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第十三条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息： （一）拍卖公告； （二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外； （三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据； （四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则； （五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等； （六）优先购买权主体以及权利性质； （七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况； （八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户； （九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式； （十）执行法院名称，联系、监督方式等； （十一）其他应当公示的信息。 第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示： （一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件； （二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者； （三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担； （四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样； （五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵； （六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示； （七）买受人悔拍后保证金不予退还。 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。