江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0305执异29号案外人：徐州美的置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区,城东大道以南。法定代表人:王某,该公司董事长。申请执行人：张某，男，1971年6月20日生，汉族，住徐州市贾汪区。被执行人：段某，男，1973年8月3日生，汉族，住徐州市贾汪区。被执行人：徐州迪克尔板业发展有限公司，住所地江苏省邳州市。法定代表人：段某，该公司经理。被执行人：徐州市永联家具有限公司，住所地徐州市贾汪区。法定代表人：段某，该公司经理。被执行人：张某1，女，1971年10月15日生，汉族，住徐州市贾汪区。本院在执行张某与段某、张某1、徐州迪克尔板业发展有限公司、徐州市永联家具有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人徐州美的置业有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明：张某与段某、张某1、徐州迪克尔板业发展有限公司、徐州市永联家具有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月26日以（2013）贾塔民诉保字第0015号民事裁定书和协助执行通知书查封了登记在张某1名下位于徐州市经济技术开发区××城Ａｌ1-1-701房屋。2013年5月7日本院作出（2013）贾塔民调字第154号民事调解书，调解内容为段某、张某1、徐州迪克尔板业发展有限公司、徐州市永联家具有限公司于2013年5月14日前偿还张某借款104万元及利息（利息自2011年6月15日起至借款还清之日止按同期银行贷款利率四倍计算）。根据张某的申请，本院于6月25日立案强制执行，案号为（2013）苏0305执2223号。2020年7月29日，本院再次继续查封了登记在张某1名下位于徐州市××技术开发区徐州美的城Al1-1-701房屋，现为首封。案外人徐州美的置业有限公司向本院提出异议称，备案登记在被执行人张某1名下位于徐州市××技术开发区美的城的Al1-1-701房屋的所有权属徐州美的置业有限公司所有。理由：1、在房屋权属登记前,案外人与被执行人张某1是房屋买卖合同关系,所有权未转移,双方是债权债务关系,案涉房屋处于商品房预告登记状态,法院的查封行为仅是预查封，此时该房屋的所有权权属尚未确定,而权属登记的明确是以不动产登记为准,即《物权法》第9条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而张某1未到房屋产权部门办理该房屋的不动产权证书,案涉房屋的所有权仍属案外人。2、被执行人张某1购买案外人案涉房屋后,由于其尚未办理权属登记,案外人作为张某1的银行抵押贷款的连带责任人,在其未按时足额履行还贷义务时,贷款行起诉至徐州市云龙区人民法院,该院作出(2016)苏0303民初2743号民事判决书,致使案外人为张某1偿还所有银行抵押贷款等费用。案外人诉至徐州经济技术开发区人民法院,2018年7月9日该院作出(2017)苏0391民初1788号判决书，判决：“原告徐州美的置业有限公司与被告张某1之间的编号为0296767的《商品房买卖合同》解除”，该判决已生效。根据该判决，案外人对案涉房屋仍然享有所有权。3、徐州市泉山区人民法院承办的(2014)泉执字第1351号案件中对预告登记在被执行人张某1名下的位于徐州经济技术开发区美的城A1-1-701房屋予以预查封是首封,因其查封期限是2018年4月8日至2020年4月7日,且到期后未续封,故本案现是首封,因此，案外人提出执行异议，请求对徐州市经济技术开发区××城Ａｌ1-1-701房屋解除查封、中止执行。申请执行人张某未答辩。另查明：徐州市经济技术开发区××城Ａｌ1-1-701房屋系由案外人徐州美的置业有限公司开发建设，所有权人为徐州美的置业有限公司，不动产权证书号为国房初徐州字第XXX号。2012年3月9日，张某1作为买受人与作为出卖人的徐州美的置业有限公司签订编号为0296767的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人从出卖人处购买位于徐州经济技术开发区××室的商品房，建筑面积175.01平方米，总价1524786元；买受人于2012年3月1日前支付购房款464786元，余款106万元以按揭方式于2012年4月1日前支付；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金；采取按揭方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款，累计三个月逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人通知买受人解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金，房屋由出卖人收回。买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还买受人或向有关部门提存；按照约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同解除手续。如果买受人拒绝配合办理解除合同手续或者未按照约定履行其义务，导致出卖人必须采取法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理的费用由买方承担。”签约后，买受人支付首付款464786元。2012年8月6日，中国银行青年路支行（贷款人）与张某1（借款人）、徐州美的置业有限公司（保证人）签订住房贷款合同，约定借款人向贷款人贷款106万元用于购买上述房屋，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款。贷款人依约发放贷款106万元至徐州美的置业有限公司的账户，但张某1作为借款人没有按约还本付息，截至2016年4月5日尚欠到期本金107584.65元、应收利息156728.61元、本金罚息1576.52元、利息罚息1234.24元及未到期本金883054.58元。贷款人诉至法院，徐州市云龙区人民法院于2017年2月7日作出（2016）苏0303民初2743号民事判决书，判决解除上述住房贷款合同，判令张某1偿还借款本金990639.23元及截至2016年4月5日的利息156728.61元、罚息2810.76元（此后利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日）及律师费63807元，判令徐州美的置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。2017年3月23日，徐州美的置业有限公司向张某1邮寄了解除上述商品房买卖合同的函，并要求其按全部房款的20%支付违约金。（2016）苏0303民初2743号案进入执行程序后，于2018年5月16日执结，法院扣划徐州美的置业有限公司名下银行存款983625.1元。另，为处理该案诉讼，徐州美的置业有限公司支出律师费78791元。因张某1未按约履行，徐州美的置业有限公司提取诉讼。2018年7月9日江苏省徐州经济技术开发区人民法院作出(2017)苏0391民初1788号民事判决书，判决：一、徐州美的置业有限公司与张某1之间的编号为0296767的《商品房买卖合同》解除；二、张某1于判决生效之日起十日内一次性给付徐州美的置业有限公司违约金人民币29719.18元、律师费人民币4万元。经征询案外人徐州美的置业有限公司的意见，其愿意退还结余款项。本院认为，首先，××城Al1-1-701房屋系由徐州美的置业有限公司开发建设，所有权人登记在徐州美的置业有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”的规定，在××城Al1-1-701房屋办理权属变更登记前，其所有权属徐州美的置业有限公司所有。被执行人张某1与案外人徐州美的置业有限公司签订商品房买卖合同，购买××城Al1-1-701房屋，该房屋备案登记在张某1名下，此时，张某1享有的是对××城Al1-1-701房屋的物权期待权，尚未取得房屋所有权。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款、第十六条的规定，预查封区别于正式查封，预查封针对的是购房人张某1尚不享有物权的房产。预查封的效力及于张某1对该房产的买卖、解除商品房买卖合同后张某1对徐州美的置业有限公司享有的退还购房款等所有金钱债权、变更登记完成后的正式查封，不具有因查封而具有的对标的物的拍卖、变卖等执行行为效力，不能阻却徐州美的置业有限公司行使商品房买卖合同约定的权利，包括合同解除权、管辖法院选择权。第三，徐州美的置业有限公司依法解除商品房买卖合同后，预告登记失效，被执行人张某1对××城Al1-1-701房屋不再享有物权期待权，仅对徐州美的置业有限公司享有退还购房款等金钱债权，经征询徐州美的置业有限公司的意见，其愿意退还结余款项。综上，案外人徐州美的置业有限公司的异议请求，理由成立，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：中止对徐州××城Al1-1-701房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘德刚审判员  卢增吉审判员  王秀富二〇二一年六月七日书记员  赵 田