山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1853号 上诉人（原审被告）：尚宗兵，男，1977年12月14日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：尚宗文（上诉人尚宗兵之兄），男，1962年9月30日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：徐万春，山东杰然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高行麒，男，1962年9月11日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 被上诉人（原审原告）：杜化琴，女，1965年6月1日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李坤，山东瀛创律师事务所律师。 上诉人尚宗兵因与被上诉人杜化琴、高行麒确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2021）鲁0306民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尚宗兵上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院确认涉案房屋买卖合同无效属于认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋拥有《房屋所有权证》，上诉人基于此与被上诉人签订房屋买卖合同，并经过审批合法地变更了产权登记，上诉人取得了合法的房产权属证书，认定涉案房屋买卖合同无效没有事实依据和法律依据。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。《淄博市城市房屋权属登记管理办法》第二十一条规定：登记机关颁发的房屋权属证书，是依法拥有房屋所有权或者他项权利的唯一合法凭证，受法律保护。涉案房产的产权证书是由国家机关房管部门颁发，产权证书上载明的权利人为尚宗兵，上诉人对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，可见涉案房产是依法可以进行交易的，不是国家禁止交易的房产交易对象。上诉人是基于政府公信力，能够办理相关房产变更登记手续才进行的房产买卖和交易。根据《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。涉案房屋经过产权变更手续，不存在违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为，也没有违背公序良俗的民事法律行为。二、涉案房产在买卖合同签订时所涉及的土地权属性质为集体土地使用证，但合同本身主要是地上建筑物的买卖，没有涉及集体土地买卖，没有违反《土地管理法》禁止性规定，最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要第15条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”的相关规定，涉案房屋所在土地从集体土地使用权征用为国有土地，虽然《中华人民共和国土地管理法》第十条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。涉案房屋所在地的爱国村民委员会更名为爱国居民委员会已经20多年。被上诉人并未因出售涉案房屋而丧失村集体村民的合法权益，现在涉案房屋已经拆迁灭失，本案不涉及转让集体土地使用权事宜。涉案房屋所在土地从集体土地使用权征用为国有土地，不违反土地管理法的强制性规定。三、本案被上诉人提起本次诉讼不符合民法的诚实信用原则和公序良俗原则。涉案房屋买卖双方均系完全民事行为能力人，意思表示真实，上诉人支付了全部购房款，双方房屋交易产权变更均已履行完毕。上诉人对此没有任何过错，而被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同已实际履行达7年之久的时间里也均未提出异议。现本案房屋买卖合同中的标的物已被拆迁，被上诉人系出于获取该房屋面临拆迁所带来的巨大经济利益而提起的诉讼，又以转让集体所有的宅基地违反法律规定为由，诉求与上诉人签订的房屋买卖合同无效，意图无理获取房屋拆迁利益，其行为有悖民法的诚实信用原则和公序良俗原则。因为“任何人不得从其不法行为中获利”，因而法律应对这种不正当行为进行否定性评价。四、在2017年12月29日涉案区域的土地现已由集体建设用地转为国有建设用地。土地使用性质已经发生转变，房屋买卖合同无效的法定事由已不复存在。被上诉人诉求确认与上诉人于2013年6月8日签订的房屋买卖合同无效，不符合法律规定。土地性质已经改变为国有建设用地，房屋买卖合同无效的情形现已消失。综上，被上诉人的诉求既与事实不符，又有违诚实信用原则和公序良俗原则，应依法予以驳回。 被上诉人杜化琴、高行麒辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 杜化琴、高行麒向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告于2014年7月10日签订的《淄博市房屋买卖合同》无效；2.判令被告立即返还周村区鹌子窝179号房屋拆迁利益；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：杜化琴、高行麒系夫妻关系。高行麒为偿还他人借款债务多次向尚宗兵借款。2014年7月10日，高行麒作为甲方，杜化琴作为甲方共有人，尚宗兵作为乙方，签订《淄博市房屋买卖合同》四份，约定高行麒自愿将坐落于周村区爱国村鹌子窝179号内房屋（06-1055821，建筑面积53.02平方米；06-1055822，建筑面积26.91平方米；06-1055823，建筑面积22.51平方米；06-1055824，建筑面积47.14平方米）出售给尚宗兵，房屋总价款为60000元。同年7月18日，尚宗兵取得了相应房屋的房权证。另查明，2017年4月18日，尚宗兵与淄博市周村区人民政府大街街道办事处签订住宅房屋搬迁产权调换补偿协议，涉案房屋因周村爱国社区棚户区（一期）改造项目已被拆除。再查明，2003年7月，原周村区大街街道办事处爱国村整建制转为爱国社区，冠名为周村区大街街道爱国社区居民委员会，执行“四不变政策”，即户口性质不变，土地、财产所有权和使用权不变，村民与原集体的经济关系及分配关系不变，国家涉及农村和农民的各项政策不变。淄博市周村区不属于国家宅基地改革试点地区。涉案土地在2017年12月29日土地性质由集体建设用地转为国有建设用地。 一审法院认为，当事人争议的焦点为：高行麒、杜化琴与尚宗兵签订的房屋买卖合同是否有效。本案中，涉案房屋所涉土地的权属性质在双方签订房屋买卖合同时为集体土地使用权，用途为宅基地。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地归农民集体所有，并由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，即农民集体所有的土地不得为本经济组织以外的成员享有。本案尚宗兵是淄博市周村区北郊镇大七村村民，非涉案房院所在周村区大街街道办事处爱国社区集体经济组织成员，不享有爱国社区集体经济组织成员待遇，无权享有集体土地的权益，签订的房屋买卖合同因违反强制性法律规定而无效。无效合同，自始无效，涉案土地性质虽于2017年12月29日由集体建设用地转为国有建设用地，但不能改变高行麒与尚宗兵在2014年7月10日签订的《淄博市房屋买卖合同》的效力。综上所述，对杜化琴、高行麒要求确认与尚宗兵签订的房屋买卖合同无效的诉求依法予以支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：高行麒、杜化琴与尚宗兵于2014年7月10日签订的《淄博市房屋买卖合同》无效。案件受理费减半收取计50元，由尚宗兵负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人尚宗兵提交房产证复印件一份，拟证明被上诉人高行麒现在居住的周隆路爱国花园12号楼3单元401室也是爱国村集体土地上承建的房产，该房产登记在被上诉人高行麒名下。被上诉人高行麒对该证据的真实性有异议，认为该证据系复印件，且该复印件中的房产与被上诉人高行麒没有任何关系。一审中，被上诉人也向周村区不动产查询了被上诉人高行麒的房产登记，除涉案争议房产外，并无其他房产。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鉴于上诉人尚宗兵提交的房产证系复印件，且无法证实其与本案的关联性，故对该证据的效力本院不予确认。 二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，2014年7月10日，上诉人尚宗兵与被上诉人杜化琴、高行麒签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体土地。涉案房屋作为上诉人尚宗兵的住宅，虽取得房屋所有权证，但依据相关法律规定在集体土地上建设的住宅不得向集体经济组织以外的人员转让。虽然2003年7月，周村区爱国村转为周村区大街街道爱国社区居委会，但其土地性质与政策并未发生变化。上诉人尚宗兵并非周村区大街街道爱国社区集体组织成员，其无权在该集体经济组织购买房产。且涉案房屋所属地区并非国家宅基地改革试点区，故原审认定涉案房屋买卖合同无效并无不当。上诉人尚宗兵以起诉时涉案房屋所在土地性质已转为国有建设用地为由主张涉案房屋买卖合同有效，没有法律依据。 综上所述，上诉人尚宗兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人尚宗兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈燕萍 审 判 员 马士军 审 判 员 杨继生 二〇二一年六月十八日 法官助理 张维娟 书 记 员 杨 柳