云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民初89号原告：陈贵才，男，汉族，1966年4月5日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：胡华达，男，汉族，1952年5月20日生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨国社，泰和泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：郭轶才，男，汉族，1969年8月16日生，住云南省曲靖市麒麟区。第三人：张春菊，女，汉族，1970年10月2日生，住云南省曲靖市麒麟区。原告陈贵才与被告胡华达、郭轶才、张春菊案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月13日立案后，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈贵才及其委托诉讼代理人安波，被告胡华达的委托诉讼代理人杨国社，第三人郭轶才、张春菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈贵才向本院提出诉讼请求：1、依法撤销曲靖市中级人民法院（2019）云03执899号执行裁定中“一、查封被执行人郭轶才、张春菊名下位于曲靖市房屋（房产证号：20××08、20××09）”，并停止对该财产的执行；2、判令本案诉讼费用由被告胡华达及第三人郭轶才、张春菊承担。事实和理由：2021年03月29日，原告陈贵才收到曲靖市中级人民法院的（2021）云03执异24号执行裁定书。原告陈贵才认定该裁定驳回原告陈贵才提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。1、原告陈贵才与第三人郭轶才、张春菊在2018年04月9日口头约定，第三人郭轶才、张春菊将其位于曲靖市房屋（房产证号：20××08、20××09）作价158000元出售给原告陈贵才所有，当日原告陈贵才通过银行转款90000元至第三人郭轶才账户，随后在2018年04月11日通过银行转款69000元至第三人郭轶才个人账户。第三人郭轶才向原告陈贵才出具了收条载明：“今收到陈贵才瑞和新城46幢（车库）46-1车库款，全款158000元，从今日起（车库）46-01号属于陈贵才所有，产权过户时郭轶才一同和陈贵才办理过户手续。车库全款（壹拾伍万捌仟元整）”该收条名为收条实为车库买卖协议，收条中的文字记录内容具备了合同成立的三个必备要件即：主体（原告陈贵才、第三人郭轶才）、权利义务所指向的对象（标的：瑞和新城46幢车库46-1号），价款是158000元，同时该收条中的内容还就办理过户登记做了约定。故此，该收条就是原告陈贵才与第三人郭轶才、张春菊买卖房屋（车库）的书面合同。2、该房屋（车库）原告陈贵才在2018年04月11日起就实际占有、使用至今这是无需争辩的事实。被告胡华达与第三人郭轶才、张春菊形成生效的调解书是在原告陈贵才实际占有、使用案涉标的物之后，于2019年07月12日才形成的生效法律文书。虽然依照物权法定的原则，不动产物权的变动需进行登记，不登记不发生物权的变动，但是原告陈贵才对案涉标的物车库的占有和使用是有权占有和使用。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）的规定，原告陈贵才即使对案涉标的物的车库不具有所有权，原告陈贵才与第三人郭轶才、张春菊之间形成的是债权，案涉标的物车库原告陈贵才也具有优先受偿权。案涉标的物不属于被告胡华达的抵押物，其也不具有优先受偿权。为此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的（四）“非因买受人自身的原因未办理过户登记。”不能主观判断，应当对全案综合评判。具体在本案中，原告陈贵才未能办理案涉房屋（车库）的变更登记的原告是第三人郭轶才造成的，当时第三人郭轶才忙于投资生意，原告陈贵才多次电话要求第三人郭轶才一起到房管部门办理变更登记，第三人郭轶才均未前来办理。第三人张春菊与原告陈贵才到房管部门办理，被告知第三人郭轶才也必须到才能办理。之后联系不上第三人郭轶才，故此未办理案涉标的物的变更登记并非原告陈贵才本人的原因。综上所述，曲靖市中级人民法院作出（2021）云03执异24号执行裁定书驳回原告陈贵才的案外人异议缺乏事实和法律依据。根据相关法律规定，原告陈贵才依法在收到执行裁定书后15日内起诉，请求判如所请。被告胡华达辩称，原告陈贵才与二第三人并未签订不动产买卖合同。原告陈贵才并未在瑞和新城居住，因此不可能对位于瑞和新城的车库实际占有使用。第三人郭轶才、张春菊述称，对原告陈贵才的诉请无异议。原告陈贵才围绕诉讼请求及事实主张，提交并在法庭上出示如下证据：1、原告陈贵才的身份证复印件一份，欲证明原告陈贵才的主体资格；2、2020年11月16日曲靖市中院作出的（2019）云03执899号执行裁定书、2021年3月24日曲靖中院作出的（2021）云03执异24号执行裁定书复印件各一份，欲证明案涉标的物被曲靖中院查封位于曲靖市房屋（车库），与被告胡华达申请执行的标的债权是不同的标的物，原告陈贵才依法具有适格的主体资格提起案外人执行异议之诉的事实；3、2018年4月11日第三人郭轶才向原告陈贵才出具的收条、2018年4月9日、11日原告陈贵才通过农业银行转款至第三人郭轶才账户159000元的银行卡交易明细清单复印件各一份，欲证明原告陈贵才与第三人郭轶才、张春菊之间就买卖案涉执行标的物（车库）达成合意，原告陈贵才向第三人郭轶才支付了价款159000元，第三人郭轶才向原告陈贵才出具了收条，收条中载明的内容具备书面买卖合同的生效要件，该合同属于双方当事人的意定，未违反法律的规定，该收条合法有效。该收条名为收条，实为买卖案涉执行标的物（车库）的书面合同的事实；4、原告陈贵才持有案涉执行标的的产权证、原告陈贵才向曲靖伟纶物业服务有限责任公司交费的转账记录、曲靖伟纶物业服务有限责任公司向原告陈贵才出具的收据、证明、2018年4月12日原告陈贵才与曲靖伟纶物业服务有限责任公司签订的《物业服务合同》复印件各一份，欲证明原告陈贵才自2018年4月12日起对案涉执行的标的物（车库）就实际占有、使用、管理的事实，该事实一直持续至今，原告陈贵才对案涉标的物的占有是有权占有；5、2021年4月2日第三人郭轶才、张春菊向原告陈贵才出具的情况说明复印件一份，欲证明未办理案涉执行标的物（车库）变更登记的原因并非是原告陈贵才的原因的事实。被告胡华达质证认为，对原告陈贵才提交的证据的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可。理由为：1、本案涉及车库系第三人郭轶才、张春菊共有，第三人郭轶才出具收条不能算合法有效的买卖合同；2、第三人郭轶才出具的收条金额为158000元，原告陈贵才向第三人郭轶才转账159000元相互矛盾，证明原告陈贵才与第三人郭轶才存在其他经济往来，案涉款项不是车库款；3、原告陈贵才没有证据证明其居住在瑞和新城，仅凭物业公司关于车库的记录材料不能证明其实际占有使用该车库；4、第三人郭轶才、张春菊以太忙为由作为不能完成过户手续不符合常理。第三人郭轶才、张春菊质证认为，对原告陈贵才提交的证据的合法性、真实性、关联性及证明目的均予认可。被告胡华达围绕答辩请求及事实主张，提交并在法庭上出示民事调解书、还款承诺书复印件各一份，欲证明2015年10月26日，第三人张春菊因欠被告胡华达13000000元，承诺以曲靖的房产抵还借款。原告陈贵才质证认为，对被告胡华达提交的民事调解书的合法性、真实性没有意见，对于需要执行案涉房屋有异议。被告胡华达申请执行的权利依据为债权，案涉标的已经因原告陈贵才支付了全部款项而合法占有，自2018年4月12日开始使用至今，只是没有办理产权过户登记而已；还款承诺书仅有第三人张春菊的签字，不能证明案涉房屋抵押给被告胡华达。第三人郭轶才质证认为，对被告胡华达提交的民事调解书的合法性、真实性和关联性均无异议；对还款承诺书有异议，还款承诺书上没有写明车库，只有第三人张春菊签字。第三人张春菊质证认为，对被告胡华达提交的民事调解书的合法性、真实性和关联性均无异议；对还款承诺书有异议，借款、出具还款承诺书均是第三人张春菊个人行为，没有经过第三人郭轶才同意，当时被告胡华达要求第三人张春菊把能抵偿债务的房产都写下来，并没有涵盖案涉车库。第三人郭轶才、张春菊没有提交证据。本院认为，原告陈贵才提交的证据1、2、3、5来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法应予采信，作为本案定案依据使用；证据4中案涉执行标的的产权证、曲靖伟纶物业服务有限责任公司向原告陈贵才出具的收据、2018年4月12日原告陈贵才与曲靖伟纶物业服务有限责任公司签订的《物业服务合同》来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法应予采信，作为本案定案依据使用；原告陈贵才向曲靖伟纶物业服务有限责任公司交费的转账记录即微信转账截图打印件，因转账对象杨甫仙的身份无法核实，转账记录来源的合法性，内容的客观真实性以及与本案的关联性均不能确认，依法不予采信；曲靖伟纶物业服务有限责任公司不具备出具该类证明的职能及资格，证据4中曲靖伟纶物业服务有限责任公司向原告陈贵才出具的证明，来源的合法性，内容的客观真实性以及与本案的关联性均不能确认，依法不予采信。被告胡华达提交的民事调解书来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法应予采信，作为本案定案依据使用；还款承诺书来源合法，内容客观真实，但与本案不具有关联性，依法不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告陈贵才分别于2018年4月9日转账支付90000元至第三人郭轶才账户，于2018年4月11日转账支付69000元至第三人郭轶才账户。2018年4月11日，第三人郭轶才向原告陈贵才出具内容为“今收到陈贵才瑞和新城46幢（车库）46-01车库款，全款158000.00元，从今日起（车库）46-01号属已陈贵才所有。产权过户时郭轶才一同和陈贵才办理过户手续。车库全款（壹拾伍万捌仟元正）。收款人：郭轶才日期：2018年4月11日早8:42分电话1398890065818213875558”的收条。被告胡华达与第三人郭轶才、张春菊民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月12日作出（2019）云03民初91号民事调解书，确认：“一、由张春菊、郭轶才于2019每年8月30日之前支付胡华达借款本金750万元；二、若张春菊、郭轶才不按本调解书第一项履行还款义务，则由张春菊、诡异才偿还借款本金750万元并支付自2019年9月1日起至还清欠款之日止按24%年利率计算的利息。案件受理费99800元，减半收取49900元，由张春菊、郭轶才承担。”因第三人郭轶才、张春菊未依法履行生效法律文书确定的义务，被告胡华达向本院申请强制执行，本院于2019年10月10日立案受理。因双方当事人达成执行和解协议，本院于2020年1月13日裁定该案终结执行。2020年11月16日，本院作出（2019）云03执899号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人郭轶才、张春菊名下位于曲靖市房屋（房产证号：20××08、20××09）；二、查封被执行人郭轶才、张春菊名下位于曲靖市（羊场煤矿曲靖基地）10幢第4层3-4-405号房屋（不动产权证号：云（2017）曲靖市不动产权第××号）。原告陈贵才以案涉房屋系其购买为由向本院提出执行异议，本院于2021年3月24日作出（2021）云03执异24号执行裁定书，裁定驳回原告陈贵才的异议申请。2021年4月13日，原告陈贵才提起执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除申请执行人的强制执行。首先，关于原告陈贵才是否在查封之前已合法占有案涉房屋。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。本案中，原告陈贵才举示其向曲靖伟纶物业服务有限责任公司交费的转账记录、曲靖伟纶物业服务有限责任公司向原告陈贵才出具的收据、证明，欲证明原告陈贵才自2018年4月12日起对案涉执行的标的物（车库）就实际占有、使用、管理的事实，该事实一直持续至今，原告陈贵才对案涉标的物的占有是有权占有。原告陈贵才向曲靖伟纶物业服务有限责任公司交费的转账记录即微信转账截图打印件中的转账对象杨甫仙的身份无法核实，曲靖伟纶物业服务有限责任公司不具备出具该类情况说明的职能及资格，收据显示原告陈贵才缴纳物业服务费的最早时间为2020年12月13日，不能证明其主张的自2018年至今，案涉房屋的物业服务费均由其支付。上述证据显然不足以证明原告陈贵才已实际占有使用案涉房屋。其次，关于价款支付。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项。本案中，原告陈贵才主张159000元房款为先后二期支付，于2018年4月9日通过手机银行向第三人郭轶才转账支付90000元，于2018年4月11日通过手机银行向第三人郭轶才转账支付69000元，后收到第三人郭轶才向其出具的《收条》，与《收条》记载的金额“158000元”不符，称其多转了1000元，第三人郭轶才承诺退还而至今未予退还与常理相悖。再次，关于未办理过户登记的原因。作为房屋买卖法律关系中的买受人，在合同签订时应充分注意权利保障的方式，积极提供合同签订、占有使用、价款交付的相关证据，物权期待权才能依法得到保护。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。原告陈贵才提交的《收条》未对办理房屋产权变更登记手续的事项具体约定与常理相悖。根据原告陈贵才在庭审中所作陈述，称其繁忙，打过很多电话给第三人郭轶才一直未办理变更登记手续，且100000余元不会对其造成打击，可以认定为原告陈贵才消极不行使其享有的权利，原告陈贵才对未办理过户登记存在一定过错，物权期待权依法不应得到保护。因此，原告陈贵才所举证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告陈贵才的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判决如下：驳回原告陈贵才的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈贵才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  余 瑾审 判 员  武敬涛人民陪审员  耿 华二〇二一年六月二日书 记 员  何雨洁