贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初5702号原告：邓盘龙，男，1984年10月7日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：六盘水人和房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路21号人和园地下部分吊三层01号，统一社会信用代码91520200798805202M。法定代表人：梁红贵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈学贵，系水城县双水街道办事处法律服务所法律工作者，执业证号32409091200169。被告：六盘水弘安物业管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路西段21号凉都人和园7号楼l层，统一社会信用代码91520201337336116D。法定代表人：洪林，系该公司执行董事兼总经理。原告邓盘龙与被告六盘水人和房地产开发有限公司（以下简称“人和房开公司”）、六盘水弘安物业管理有限公司（以下简称“弘安物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓盘龙，被告人和房开公司的委托诉讼代理人陈学贵到庭参加诉讼。被告弘安物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓盘龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告人和房开公司继续履行为原告办理商品房转移登记的义务；2、判令被告人和房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金36454.49元（从2018年4月1日算至2018年5月31日21443.82元，从2018年6月1日算至2020年9月16日15010.67元），并从2020年9月17日起至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，每日向原告支付房款价万分之零点五的违约金；3、判令被告人和房开公司及弘安物业公司向原告返还违规收取的五通费及供暖建设等相关费用共17057元；4、判令被告人和房开公司及弘安物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月9日，原告通过住房公积金贷款方式向被告支付357397元用于购买被告于2013年12月18日开发建设的钟山区麒麟路与大连路交汇处东南侧凉都·人和园小区4号楼811室一套住房，由于该小区是预售商品房，购房合同中约定于2017年12月31日交付使用。2017年3月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，后原告向被告支付该房屋契税6410元、五通开户费7366元，2020年3月27日支付维修基金8670.85元。2017年11月20日左右，被告通知原告可以领取钥匙，前提是必须缴纳集中供暖开户费9691元。2017年11月26日，原告为拿钥匙装修房屋被迫向被告缴纳供暖开户费9691元，被告才将房屋钥匙交付原告，原告搬迁入住后一直督促被告开具购房增值税普通发票以及早日办理房屋转移登记，但时至今日，被告以种种原因拖延，经原告多次联系被告方项目负责人要求办理房屋产权手续，均未果。原告认为，在原、被告双方签订《商品房买卖合同》之日起正式生效，合同双方应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三点约定：出卖人（被告）承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告不能在2018年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：l、约定日期起60日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期（2018年3月31日）至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金计算。因现在离被告在《商品房买卖合同》中承诺的在2018年3月31日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间已过去900日，被告不为原告办理房屋转移登记的行为已然违约。根据《中华人民共和国合同法》和《城市房地产开发经营管理条例》第32条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件遁用法律若干问题的解释》第18条、第19条之规定，被告应当立即为原告办理房屋转移登记并支付逾期办理的违约金，违约金应为60×357397×0.001+(900-60)×357397×0.00005=36454.50元。并从2020年9月17日起至被告将房屋转移登记的有关文书交付原告之日止，每日向原告支付房款价万分之零点五的违约金。另根据《关于全面整顿住房建设收费取消部门收费项目的通知》（计价格[2001]585号文件）明确取消城市集中供热工程建设集资费，将其统一并为城市基础设施配套中，不得另行收取之规定以及《贵州省城镇房地产经营管理条例》第三十一条第一款、第二款、《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》、《六盘水市人民政府办公室关于印发六盘水市城市基础设施配套费征收使用实施办法》等规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视、供暖建等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，因此被告应当返还违规收取的五通开户费和供暖建设费共计17057元。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决，支持原告诉讼请求。被告人和房开公司辩称，请求依法驳回原告的诉请。事实及理由：1、五通费用问题：房产销售期间我公司并不知道有文件规定“五通费用”包含在房价内的规定，也没有听说这个规定，更没有接到任何职能主管部门的要求，所以房产销售时没有把五通费用纳入成本核算房价，双方商定以购房合同及置业决算表明确房价及应当由购房人承担的其他费用（含五通费在内），购房人即原告根据其持有的置业决算表自愿交付了五通费，而且用于项目五通施工建设，所以不存在违规收费，不应返还。2、地暖建设费，原告诉请的“取暖开户费”，即供暖一、二级管网建设费。为了响应政策号召“集中供暖”提高市民生活水平进行项目“集中供暖”建设，建设费并未纳入成本计算房价，一、二级管网建设费支付建设方96元/平方米及设计费2元平方米计98元/平方米，对购房人仅收取95元/平方米。并以购房人持有的置业决算表明确由购房人承担，购房人已经同意并自愿交付，且该资金已经用于支付建设方，所以不存在返还。3、延期办理转移登记违约金：虽然由于政府净地出让的项目土地存放大量建筑垃圾须进行处理，导致影响工期进度，加之项目验收层层整改，我公司仍然如期完成项目建设，并根据《商品房买卖合同》约定提前向原告进行交房装修。我公司建设任务已经完成。延期办证即办理不动产转移登记系政府临时政策限制—未清缴项目土地出让金，不予颁发大证无法办理转移登记。土地出让金欠缴在项目预售之前一直存在，政府职能部门允许预售、允许签订《商品房买卖合同》，却在项目建设完工后不同意办理转移登记，系政策因素，属不可抗力，我公司不应承担责任。即使按照合同约定计算，原告也明显计算错误，应当根据《商品房买卖合同》转移登记条款（二）、2、（2）约定计算，自2018年4月1日起算至起诉日的天数乘以总房款额乘以万分之零点五计。再说我公司现在账户、资产、财产全部因为法院执行案及税务机关项目税金清算查封，无力、无法支付。4、原告诉请五通费、取暖费用等等问题，此前已经有大量业主信访，我公司将实际情况进行解释和书面回复后，政府职能部门也并未认为我公司违规。综上所述，请求依法驳回原告诉请。根据上述事实另行说明：六盘水弘安物业管理有限公司并未收取原告五通费用，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证、商品房买卖合同,对被告人和房开公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书及法人身份证、人和园项目涉信访的回复、项目备案通知、文件，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的收据，能证明原告已交纳五通开户费、集中供暖开户费、税费、住房专项资金维修费的事实，故对该事实予以确认；对被告人和房开公司提交的置业结算表，能证明原告在购房时，被告人和房开公司已现场明确书面告知原告应当承担相关费用的事实，故对该事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日，原告邓盘龙（买受人）与被告人和房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告向被告人和房开公司购买位于钟山区房屋，建筑面积为102.01平方米，总价款为375397元，商品房总价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定附件五所列配套设施的建设安装费用（合同中附件五未约定），出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款75397元，余款30万元以公积金贷款支付。买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、相关部门按规定收取的开户费及相关费用、供暖建设费。出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在2018年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：ｌ、约定日期起60日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列处理，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。附件十二补充协议约定，房屋供暖是否需要提供，交房之前60日内买受人自行选择，如买受人选择提供供暖，相关费用由买受人自行承担，出卖人协助办理手续”。签订合同当日，原告支付被告人和房开公司税费6410元、支付被告弘安物业公司五通开户费7366元。2017年3月27日，原告支付维修资金8670.85元。2017年11月26日，原告支付被告弘安物业公司集中供暖开户费9691元。2020年6月2日，被告人和房开公司给原告开具增值税普通发票，金额为357397元（其中税额17018.90元）。因被告人和房开公司未按约定期限为原告办理商品房转移登记，原告诉至本院。另查明，本院依职权函询六盘水市不动产登记中心关于涉案房屋是否具备办理房产证的条件，六盘水市不动产登记中心复函称：“截止2021年1月27日，我中心尚未接到涉案项目的不动产首次登记申请。因不动产登记依申请启动，在申请人未提交相关材料向登记机构提出登记申请前，登记机构无法掌握项目是否具备不动产登记的条件”。本院认为，原告与被告人和房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，当事人应按合同约定履行义务。本案争议的焦点是：1、对原告主张由被告人和房开公司继续履行为原告办理商品房转移登记的诉请是否予以支持。因现在不具备办理商品房转移登记的条件，故对该诉请不予支持。2、对原告主张由被告人和房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金36454.49元（从2018年4月1日算至2018年5月31日21443.82元，从2018年6月1日算至2020年9月16日15010.67元），并从2020年9月17日起至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，每日向原告支付房款价万分之零点五的违约金的诉请是否予以支持。因被告人和房开公司未按合同约定的期限为原告办理商品房转移登记，已构成违约，应当支付违约金，违约金应根据合同中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”的约定计算，违约金从2018年4月1日算至2020年9月16日，违约金为16799.02元（购房款375397元×0.00005元/日×895天），对此予以支持，由被告人和房开公司支付给原告，对原告主张超出部分不予支持。2020年9月17日起的违约金，仍按日万分之零点五标准计算，至办理商品房不动产权属证书交付给原告时止。3、对原告主张由被告人和房开公司、弘安物业公司返还五通费及供暖建设等相关费用17057元的诉请是否予以支持。因合同中明确约定由原告承担，原告该诉请不能成立，故不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告六盘水人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邓盘龙逾期交付房屋不动产权属证书违约金16799.02元（购房款375397元×0.00005元/日×895天），2020年9月17日起的违约金，仍按日万分之零点五计算，至办理商品房不动产权属证书交付给原告邓盘龙时止；二、驳回原告邓盘龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元，由原告邓盘龙负担918元，被告六盘水人和房地产开发有限公司负担220元（原告已自愿预交，由被告六盘水人和房地产开发有限公司连同上述款项一并返还原告220元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  姜志成人民陪审员  陈放鸣人民陪审员  陈 建二〇二一年六月三日书 记 员  刘雪晶