四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初3974号 原告：何虎，男，1979年1月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 被告：成都金怡源房地产开发有限公司，住所地成都高新区天府大道中段1号。 法定代表人：谢文谦，经理。 委托诉讼代理人：刘璐，女，系公司员工。 原告何虎诉被告成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称金怡源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何虎的委托诉讼代理人肖林，被告金怡源公司的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何虎向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年4月23日签订的《商品房买卖合同》有效，并责令被告为原告办理不动产登记手续；2.被告承担逾期办理不动产权证违约金约14206.5元（前述违约金以合同金额165000元为计算基数，按约定日万分之一计算，从2018年4月23日起计算至不动产证办理并交付之日止，截止到2020年8月31日，违约金约为14206.5元）3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月23日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定由被告将位于剑南大道中段998号金怡源购物中心Ａ-Ｄ区建筑面积40.07平方米的房屋（车位）转让给原告，合同签订后原告履行了合同约定的义务。被告已将车位交与原告使用。合同约定原告将办理不动产证委托被告负责实施，如因被告的责任，在房屋（车位）交付后730日内未取得不动产登记证的，被告应当按补充协议约定承担违约责任。补充协议约定，被告应当承担已付款日万分之一的违约金。现由于被告原因，导致前述房屋（车位）产权直到起诉之日均未办理取得，被告应当按合同约定承担违约责任。原告认为，原、被告签订的合同符合法律规定，且不损害他人利益，应当为合法有效，原告履行合同后，被告未按合同约定履行合同义务，系违约行为，应当承担相应的违约责任。何虎为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 金怡源公司辩称，1.对《商品房买卖合同》有效无异议；2.何虎要求金怡源公司承担逾期办理不动产权证的违约责任，既无事实依据，也无法律依据。根据双方签订的案涉《商品房买卖合同》约定，金怡源公司应当承担的义务是在约定时间内让何虎取得车位所有权证书，双方并未约定办理不动产权证及延期取得车位所有权证的违约责任，且何虎也未向法院提交证据证明其与金怡源公司就办理不动产权证进行了约定；3.金怡源公司在合同履行过程中不存在任何过错，故不应承担违约责任。金怡源公司作为合法资质的开发商企业，在签订合同时已取得了房屋所有权证书，出售案涉车位符合法律规定。合同签订后，金怡源公司积极为包括何虎在内的业主向房屋主管部门提交了办理相应车位所有权证的申请，且部分业主的车位所有权证已于2016年底前办妥，故不存在金怡源公司故意拖延办证的违约行为；4.因政策调整导致案涉车位的所有权证书无法办理，金怡源公司应当免责。自2016年11月23日起，成都主城区实施不动产统一登记制度，直接导致了车位所有权证书无法办理，且该政策属于政府单方强制性行为，金怡源公司作为行政行为的相对方只能无条件配合，故该合同的履行不能并非由金怡源公司原因导致，金怡源公司不应当承担责任；5.此类案件易引发群体性涉诉事件，若在何虎没有依据的情况下，判令金怡源公司承担违约责任，势必引发所在小区业主的效仿。综上，请求法庭驳回何虎的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月23日，何虎（买受人）与金怡源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于成都高新区地块的国有土地使用权，国有土地使用证号为成高国用（2011）第××号、成高国用（2010）第3147号，土地使用权面积为93711.22平方米。案涉商品房为金怡源购物中心（Ａ-Ｄ区地下室）项目中的-1层2141号车位，为现房，所在楼栋房屋所有权证号为权3026366，测绘建筑面积共40.07平方米，总价款为165000元，付款方式为办理民生银行信用卡车位分期付款。双方约定出卖人应当在款清后十个工作日内向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋（车位）所有权证书的，违约责任详见补充协议。补充协议第七条第6款约定“如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。 2016年4月23日，何虎向金怡源公司支付案涉车位首期款50000元，其余款项通过民生银行信用卡分期付款。2016年9月25日，何虎向金怡源公司交纳产权登记费、房屋维修资金、国土分割费、交易手续费、契税、印花税共计7111.93元。案涉车位已由金怡源公司交付给何虎使用。 另查明，2017年7月4日，金怡源公司与成都市国土资源局签订的《变更协议（二）》（5101高新南[2008]11号，以下简称变更协议）约定：“一、根据成都市国土规划地籍事务中心《勘测定界图》（拟GX2017-0180），成高国用[2010]第3147号《国有土地使用证》项下新增出让土地（地下）使用权面积7219.4平方米。二、根据成国土资发[2006]519号文的规定，新增的7219.4平方米出让土地（地下）使用权的土地用途为商业配套停车场用地…五、根据高新区管委会《第36次规划国土联席会会议纪要》（2011年5月23日）精神，该地下停车场建成后停车位不得分割办理产权”。 经查询关联案件，在（2020）川0193民初11786号案件中，本院于2020年11月27日向成都高新区公园城市建设局发出《协助调查函》，就变更协议第五条约定的背景、依据或原因以及目前是否可对案涉车位进行分割并办理产权登记的问题进行了调查，成都高新区公园城市建设局于2020年12月4日回函称：按照《成都市国土资源局成都市规划管理局关于在城市开敞空间下建设使用地下空间使用权的暂行规定》（成国土资发〔2006〕519号）文件要求，经成都高新区管委会和成都市国土资源局审定，金怡源公司与成都市国土资源局签订了变更协议，其成高国用[2010]第3147号《国有土地使用证》项下新增7219.4平方米出让土地（地下）使用权，土地用途为商业配套停车场用地，要求该地下停车场建成后停车位不得分割办理产权。 经核实，案涉车位属于前述7219.4平方米土地（地下）使用权范围内，该地下停车位涉及的土地（地下）使用权不得分割办理不动产登记手续。 再查明，成都高新区自2016年11月23日起实施不动产统一登记。 认定上述事实的证据有当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、房屋所有权证书、变更协议、协助调查函与回函及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，何虎与金怡源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示的体现，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故对何虎要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于何虎主张办理不动产登记手续的诉讼请求。自2016年11月23日起，成都主城区实施不动产统一登记制度。由于案涉地下停车位涉及的土地（地下）使用权不得分割办理产权，直接导致了案涉车位不能办理不动产统一登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本案中，金怡源公司不能办理案涉车位的不动产登记手续，属于事实上不能履行，故对何虎的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于何虎要求金怡源公司承担逾期办理案涉车位不动产权证违约金的诉讼请求，双方在合同中约定在商品房交付之日起730日内取得房屋（车位）所有权证书，在补充协议中约定如金怡源公司违约应承担逾期办证违约金。如前所述，在约定的交付时间以前，因受不动产统一登记政策的影响，金怡源公司客观上已经无法为何虎办理车位所有权证，无法办理产权证原因系政策调整，而非金怡源公司的违约行为，何虎该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告何虎与被告成都金怡源房地产开发有限公司于2016年4月23日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告何虎的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计78元（已由原告预交），由原告何虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余唯嘉 二〇二一年六月二日 书记员  李玉婕