四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1314号 原告：李健，女，1967年7月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王波，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 被告：四川久久壹家信息科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：黄仕友，总经理。 委托诉讼代理人：杨皓森，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋玲，女，系该公司员工。 原告李健与被告四川久久壹家信息科技有限公司（以下简称久久壹家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李健及其委托诉讼代理人王波，被告久久壹家公司的委托诉讼代理人杨皓森、蒋玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李健向本院提出诉讼请求：1、判令解除李健与久久壹家公司2020年5月28日签订的《房屋托管服务合同》，并支付从2020年9月20日起到久久壹家公司实际返还房屋之日止的房屋占用费；2、判令久久壹家公司将“华润·时光里”5-1-604的房子以及门禁卡一张、装修钥匙一把、主钥匙七把返还李健；3、判令久久壹家公司返还李健装修款32340元。事实和理由：李健与久久壹家公司于2020年5月28日签订了《房屋托管服务合同》，约定李健位于成都市高新区中和街道新华社区二、五、六地块的华润·时光里5-1-604的房屋托管给久久壹家公司，用途为经营公寓、居住及办公或配套项目，并由李健全权委托久久壹家公司对房屋进行装修。合同中约定托管期为39个月，从2020年5月28日至2023年8月27日止，其中装修免租期为3个月，在签订的《补充协议中》注明：“此合同首次付租时间为2020年9月20日”。租金3500元/月，每月20日支付给李健。随后李健于5月29日向久久壹家公司缴纳了32340元装修款并将5-1-604的房子以及附随的门禁卡一张、装修钥匙一把、主钥匙七把交给了久久壹家公司，由久久壹家公司进行装修以及此后的托管。但时至今日，根据双方约定3个月装修免租期早已经过去（8月28日截止）。李健通过和久久壹家公司沟通，以及查看现场进度，该房屋的装修远远没有完工，到了9月20日，久久壹家公司也没有支付首次租金。随后与久久壹家公司进行沟通后，久久壹家公司未正面回复，反而以各种理由推诿搪塞。李健认为从久久壹家公司的履行行为来看，其已经表明对此合同的履行存在重大瑕疵，并造成李健物质及精神层面巨大损失，破坏了双方继续履行合同关系的信任基础，故李健诉至到院。 久久壹家公司辩称，1、李健先存在违约行为，无权单方解除案涉合同，案涉合同为双方自愿平等签订，李健不享有法定解除权，双方应继续履行合同义务；2、久久壹家公司已经完成大部分装修工作，其次本案并非装饰装修合同纠纷，双方案涉合同为复合型房屋托管合同，合同的履行本质由久久壹家公司统一装修并统一运营，房屋能够正常使用后向李健支付租金，故仅以房屋装修时间长短和装修进度与久久壹家公司向李健支付租金是否实际履行无关，故请求驳回李健全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年5月28日，李健（出租方，甲方）与四川久久壹家信息科技有限公司（乙方，承租方）签订一份《房屋托管服务合同》及《久久壹家基础装修清单》，约定：1、甲方将位于成都市中和华润·时光里5-1-604房屋托管给乙方，该房屋面积38.9㎡，装修状况为毛坯。甲方收租期36个月，免租装修期3个月，合计托管期为39个月，自2020年5月28日至2023年8月27日止，租金每月3500元，自甲方收到租金第一个月起计算，租金以每三年递增5%计算；2、甲方应于2020年5月29日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。甲方在交房时协调与物业管理有关的事务，甲方提供进出门卡、水、电、气卡、猫眼、可视对讲、装修许可证等物业管理有关的手续，如甲方无法按期提供上述物品或材料导致乙方无法正常施工的，本合同免租期以实际天数顺延。托管期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照返还时现状返还房屋（即装修、家私家电等部分现状无条件移交给甲方）双方应对房屋及其附属设施、水电使用等情况进行验收，验收认可后在《房屋交割清单》上签字盖章，结清各自应当承担的费用。乙方退房时以双方签署的《房屋交割清单》为依据交还甲方水电气卡等物品；3、甲方委托乙方全权代为装修，本房屋装修总价为53900元，房屋装修完成后，由乙方制作《房屋装修物品清单》，交由甲方签字确认，该物品清单及《房屋交割清单》共同作为合同到期后双方移交房屋依据；4、装修押金以及在装修期间产生的水电费、物业管理费、电梯费、取暖费、垃圾清运费由甲方承担；5、合同九条第三款约定房屋建筑有关的阳台改造、封阳台、安全防护网、楼梯改造、结构改造、甲方另有要求的拆除及改造费用由甲方承担。增项费用由乙方出具增项清单，甲乙双方共同签署的增项清单为依据，增项清单作为本合同的附件；6、装修期结束且双方结算后的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、电梯费由乙方承担；7、合同第十三条第三款第一项及第二项约定：乙方如不支付或者不按照约定支付租金达60日或二次及以上拖欠各项费用达10000元，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十三条第四款第二项约定：甲方如存在房屋无法正常使用的情形，乙方有权单方解除合同或中止租金支付。 合同签订当日，李健与久久壹家公司又签订了《补充协议》，约定：1、甲方按照实际装修进度付款，签合同付六成32340元，基装完成之后付三成16174元，软装及全套家具家电全部进场后支付最后一成5390元；2、如乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日则乙方违约，原合同第十三条第三款第一项作废。 2020年5月29日，李健向久久壹家公司支付第一期装修款32340元，并向久久壹家公司员工刘江交付了门禁卡一张、装修钥匙一把、主钥匙七把。2020年6月17日，李健向久久壹家公司员工支付搭建费用3260元、消防联动费400元、装修管理费139.24元、装修押金100元、履约保证金1500元。 李健提交的其与久久壹家公司员工刘江微信聊天记录载明：2020年6月8日，刘江向李健发送信息“确认一下平面图哈。我们运营在公司，住房那个事情马上落实”并发送文件“时光里5-1-604-Model.PDF”，李健回复“稍等”并拨打语音电话“聊天时长00:59”刘江发信息：“那就用这个平面图了哈，另外我等运营开完会出来给他们单子，李姐，这是搭建合同哈（附合同照片一张）先付50%加图纸费3010+500，搭的钢混14的钢，楼梯的话我下午去对接好。消防我也今天去对接好。一起就办了。”2020年6月10日，李健向刘江发送信息：“好的，辛苦你了。你帮我们问一下，我们今天下班后去房间看一下可以不。”2020年6月11日，刘江向李健发送信息“李姐，那个搭建和楼梯，这边看您微信转我我去给你办还是？他们的合同原件和收据我抽空可以给你带过去”李健回复语音（转文字）：“小刘啊，我觉得好多事情还是认真一点哈，因为我觉得我现在跟你打交道心头有点虚这个样子嘛，要不然你看你明天上午抽个时间你过来一下，中午我太忙了哈，太忙了，我只能抽点儿时间来跟你沟通一下，你把那个拿过来就所有的合同啊，图纸啊这些你拿过来，然后呢，我觉得可以，我明天就当场付给你，你看这个样子行不？就是要麻烦你跑一趟，谢谢你。”2020年6月20日，刘江向李健发送信息“就是这种左边那种玻璃扶手，扶手做成木头的（楼梯图片）（价格计算表），说先付一半50%，完工后再付50%。”从2020年7月10日起至2020年10月15日的微信聊天记录为李健向刘江催促工程进度以及要求按照合同约定支付租金等事项，到2020年10月14日时，刘江发送消息“我查一下搭建尾款是多少钱，上次说的搭建尾款抵扣。”李健“那你也要办个手续哈，口说无凭哈。” 2020年1月7日，刘江通过微信向李健发送消息《敦促函》，载明：华润时光里5-1-604业主，根据《房屋托管服务合同》及相关附件、补充协议的约定，需要你方负责施工完毕交付我方的工程中（结构改造、新建楼梯、扶手安装、消防改造），尚有楼梯、扶手一直未完成安装。我司多次联系你方告知相关情况，你方相关工程一直未能完成施工。根据《合同》第十三条之约定，我司将对装修工程予以停工，并停止向你方支付租金，故：1、请完成应该由你方施工的架构改造、新建楼梯、扶手安装、消防改造的全部工程项目。2、如你方在2021年3月5日，仍然没有完成相关施工，我司保留依照《合同》与你方解约的权利。该函件末尾有久久壹家公司的公章。 2021年1月8日，李健通过微信向刘江发送消息《解除通知函》，载明：四川久久壹家信息科技有限公司，依照双方2020年5月28日签订的《房屋托管服务合同》以及补充协议，你方已经违反了合同以及协议的相关规定（时至今日都没有支付租金）。违约责任应当由你方承担。2020年11月12日，我方已经向四川自由贸易试验区人民法院提起诉讼要求解除合同返还房屋，现该案在诉前调解阶段，请你方到法院尽快应诉。 2021年1月11日，刘江通过微信向李健发送《告知函》，载明：你方发送至我方的《解除通知函》我司已受妥，根据你方与我司签订的根据《房屋托管服务合同》及相关附件、补充协议的约定，需要你方负责施工完毕交付我方的工程中（结构改造、新建楼梯、扶手安装、消防改造），尚有楼梯、扶手一直未完成安装。我司多次联系你方告知相关情况，你方相关工程一直未能完成施工。你方604房屋原定于“根据《合同》第十三条之约定，我司将对装修工程予以停工，并停止向你方支付租金。”的当前状态，因你方提出解约发生如下变更：1、请你方依法、依约支付我司工程完成节点的相应工程款。2、我司依照你方解约诉求，中止租金支付，在你方结清相关约定款项后，我司将房屋现状返还你方，同时签订《合同解除协议》。该函件末尾有久久壹家公司的公章。 久久壹家公司提交的其员工刘江与李健的微信聊天记录载明：2020年6月20日，刘江发送信息给你李健“成品楼梯你自己找嘛？找好了把电话给我就是，我把电话给工程，让他们自己对接”李健回复：“好的，我还在咨询，没有最后定哈。（李健向刘江推送名为‘乔丰楼梯-巧巧151...’的微信名片），小刘，空了回个电话哈。（发送楼梯图片两张）” 久久壹家公司提交了李健创建的时光里5-1-604楼梯搭建沟通群微信聊天记录载明：该群为2020年8月25日建立，该群里就安装楼梯扶手有沟通，2020年11月19日，楼梯扶手135××××0251发送信息“骨架要安排装了不，厂里材料太多了放不下了，要装就进款安排师傅安装”刘江发送信息“我早就喊安了，安了，我们好安地板，尽快安了哈。”2020年12月7日，刘江发送信息“楼梯扶手135××××0251，你们还没有安装楼梯啊” 2021年3月22日，成都市律政公证处到案涉房屋进行拍照，照片显示房间内墙面已经粉刷，一楼地板已经铺设，窗台封窗已做，另有一台面和一吊柜，厕所内墙砖已贴，未见其余设施和家具电器。 另查明，久久壹家公司确认了刘江为其公司员工。 以上事实有原告身份证明、被告工商登记信息、房屋所有权证书、房屋托管服务合同、补充协议、久久壹家基础装修清单、微信聊天记录及当事人陈述在案佐证，本院予以认定。 本院认为本案双方的争议焦点主要有三个：一、李健与久久壹家公司签订的《房屋托管服务合同》是否应当解除；二、久久壹家公司是否应当支付房屋占有使用费；三、久久壹家公司是否应当返还装修款。针对本案李健的诉讼请求，本院分述如下： 关于合同解除的问题。李健与久久壹家公司于2020年5月28日签订的《房屋托管服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，久久壹家公司与李健因楼梯搭建安装工程的归属问题发生争议导致案涉房屋至今未能完成装修，李健也未能按照合同约定时间收到久久壹家公司支付的租金。从合同约定内容以及《久久壹家基础装修清单》来看，双方并未就楼梯搭建由哪方承担作出明确约定，合同第九条第三款虽然约定楼梯改造应当由李健承担，但从字面上理解，改造与搭建有本质区别，用楼梯改造的条款让李健承担楼梯搭建显然扩大了李健在合同履行中的责任义务，违反了合同公平性原则。根据合同第九条第三款约定，案涉房屋的楼梯搭建应当属于增项，而增项应当由乙方即久久壹家公司出具增项清单，双方签字确认后作为合同附件，从久久壹家公司提交证据来看，其并未按照合同约定制作增项清单。同时，李健和久久壹家公司员工刘江的微信聊天记录显示，刘江在安排楼梯搭建过程中起主导地位，并有向李健收取费用的行为，而费用中明确包含有搭建费用3260元。结合久久壹家公司向本院提交的经公证照片显示，截止2021年3月22日，案涉房屋的装修离彻底完工尚存在较大差距，并非仅仅只差一个楼梯和家具家电的摆放。依照常理，在双方未能明确约定楼梯搭建责任归属的情况下，久久壹家公司作为更加专业、装修工具更加齐全的一方，亦应当先行完成其他装修内容或搭建楼梯后向李健主张权利，而并非以楼梯搭建为由而搁置合同义务的履行，无限扩大案涉房屋的空置损失，致使整个合同的目的完全无法实现，故久久壹家公司在合同约定的装修过程中存在明显过错。李健为实现合同目的，依约为久久壹家公司提供了3个月的免租（装修）期，并按时支付了合同约定的款项，在合同的履行过程并无过错。2021年1月8日，李建向久久壹家公司发送了《解除通知函》，表示因久久壹家公司违约要求解除合同。2021年1月11日，久久壹家公司收到《解除通知函向李健回复了《告知函》，表示系李健违约，要求李健支付相应工程款并签订《合同解除协议》。本院认为，久久壹家公司在约定的免租装修期内未能完成合同约定应当由自己承担的装修部分，亦未按照合同约定向李健支付房屋租金已经超过60日，欠付款项亦超过10000元，其行为已经违约，致使李健的合同目的根本无法实现。故李健于2021年1月8日向久久壹家公司发函行使单方解除权符合双方合同约定及法律规定，以久久壹家公司回函当日视为其接到通知之日，本院确认李健与久久壹家公司于2020年5月28日签订的《房屋托管服务合同》已于2021年1月11日解除。 关于房屋占用费。久久壹家公司未能按照合同约定时间2020年8月27日前将案涉房屋装修已明确的部分装修完毕，客观上造成房屋不能交付使用并收取租金的局面。从2021年1月11日久久壹家公司向李健回复的《告知函》内容可以看出，久久壹家公司实质上同意李健于2021年1月8日发函解除合同的要求，但以李健违约为由要求李健支付相应工程款并拒绝向李健支付租金，该行为应当视为久久壹家公司明确表示不再继续履约。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”由此可见，李健于2021年1月8日发函要求解除合同且于2021年1月11日得到久久壹家公司回函后，此时应当及时采取适当措施收回案涉房屋而并非任由久久壹家公司继续占用房屋，李健因此而扩大的房屋空置损失，不应由久久壹家公司承担。故本院酌定，久久壹家公司应当以合同约定的月租金3500元为标准向李健支付2020年8月28日至2021年1月11日的房屋占用费15750元（3500元/月×4月+3500元÷30天×15）。 关于案涉房屋的返还。由于李健与久久壹家公司在2020年5月28日签订的《房屋托管服务合同》已于2021年1月11日解除，久久壹家公司应当将案涉租赁房屋及附属门禁卡一张、装修钥匙一把、主钥匙七把返还给李健，本院对李健的该项诉讼请求予以支持。 关于返还装修款的问题。本案中，久久壹家公司虽然在整个合同的履行中存在违约行为，但根据双方签订的补充协议约定，李健向久久壹家公司支付了第一期装修款为32340元，二期款项三期款项应于基装完成及家具家电进场之后分别支付，亦能确定李健已经支付的32340元实际为基装款。根据案涉房屋现场照片显示，久久壹家公司已经完成了封窗、水电改造、贴砖、刷墙、铺设地板、台面及吊柜安装等主要基础装修项目，若久久壹家公司返还李健已付的装修款，必然涉及已完工部分装修的拆除运输，造成大量材料和时间浪费以及各项成本增加，造成社会财富不必要的流失。同时，李健未提交证据证明久久壹家公司已装修部分的实际价值，应当承担举证不能的不利后果，故其主张返还装修款并无事实和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。 李健未向本院提交任何能够证明其损失的证据，故其应当承担举证不能的不利后果，本院对于李健该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第（二）款、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李健与被告四川久久壹家信息科技有限公司于2020年5月28日签订的《房屋托管服务合同》于2021年1月11日解除； 二、被告四川久久壹家信息科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李健支付房屋占用费15750元； 三、被告四川久久壹家信息科技有限公司自本判决生效之日起五日内向原告李健返还成都市高新区观东一街666号“华润·时光里”5-1-604房屋及附属门禁卡一张、装修钥匙一把、主钥匙七把； 四、驳回原告李健的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1949元，由被告四川久久壹家信息科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年六月十六日 书记员  陈春梅