新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵0103民初164号 原告（反诉被告）：阿克苏智宸御策营销策划有限公司。 法定代表人:孙仿伟，任公司总经理。 委托诉讼代理人:夏宇，阿克苏智宸御营销策划有限公司项目负责人。 被告（反诉原告）：阿拉尔尚城房地产开发有限公司。 法定代表人：陈青松，任公司董事长。 委托诉讼代理人：许建业，新疆阿拉尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程鹏举，新疆阿拉尔律师事务所律师。 原告阿克苏智宸御策营销策划有限公司（以下简称智宸御策公司）与被告阿拉尔尚城房地产开发有限公司（以下简称尚城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日本院立案受理后，被告（反诉原告）尚城公司于2021年2月18日提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理（曾因法定事由中止审理）。原告（反诉被告）智宸御策公司法定代表人孙仿伟、委托诉讼代理人夏宇，被告尚城公司委托诉讼代理人许建业、程鹏举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智宸御策公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付营销策划佣金977，312.2元；2、被告向原告支付逾期付款滞纳金59，616元；3、被告向原告支付违约金100，000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原、被告签订《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》，合同约定，被告委托原告对阿拉尔“尚城御庭”项目一期剩余可销售部分的住宅及商业和二期全部的住宅及商业进行营销策划顾问总代理，原告负责该项目的市场调研分析、营销策划、推广策划、创意、设计、制作监督、销售员培训、案场管理的事宜。委托期限2019年5月1日自2020年4月30日，委托期内原告完成住宅项目销售面积至95%,商业项目一层完成销售面积至80%,二层完成销售面积至60%。原告完成合同约定销售任务，提出按销售溢价超出部分7:3比例计算；每月月费的支付时间同被告员工发放工资同时支付；合同同时约定：如被告不按合同约定支付佣金，每日须向原告支付未支付佣金总额万分之五滞纳金；合同同时对双方的权利、义务做了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定完成了销售任务，而被告从今年3月起至今拖欠原告佣金977，312.2元，被告的行为，已构成违约，应承担违约责任。现要求判决支持原告的全部诉讼请求。 尚城公司辩称：一、原告所述“按照合同约定完成了销售任务”和“被告从今年3月起至今拖欠原告佣金977，312.2元”的陈述均不属实，原告仅仅是对项目住宅完成了销售任务，商铺未完成，商铺一层仅完成了22.59%,商铺二层仅完成了11.95%；二、对原告主张的策划佣金977，312.2元不认可，合同中的佣金指月费、住宅和商铺的溢价提成以及住宅溢价提成的预留部分。对月费认可108，000元，对住宅溢价提成认可269，564.8元，但对住宅溢价提成的预留部分即20%,因原告未完成商铺销售任务，我公司拒绝支付；对商铺的溢价提成，因原告未完成商铺销售任务，我公司拒绝支付；三、对原告主张的逾期付款滞纳金仅认可月费108，000元及269，564.8元所对应的滞纳金，且滞纳金计算按日万分之五计算标准过高，应当调低；四、对原告主张的违约金10，0000元不认可，根据双方《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》第二条第一款约定、以及2020年5月29日原告发出的《告知函》可知，代理合同已于2020年5月30日到期终止，双方明确不再续约，且原告事实上也不再继续提供服务，并不存在答辩人单方解除合同等违约情形，不符合约定支付违约金的条件，因此，原告无权要求答辩人支付违约金10，0000元。 尚城公司提出反诉请求：1、智宸御策公司向尚城公司返还佣金413，201.15元；2、赔偿损失154，775.37元，合计567，976.52元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原、被告双方签订《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》，合同约定乙方智宸御策公司如不能完成合同期内约定的销售指标合同期满时，已付佣金乙方退还甲方尚城公司0.2%。同时在合同签订后，智宸御策公司擅自销售保留房源、低于销售底价销售房源，给尚城公司造成损失。因此，在合作期限届满时，智宸御策公司应当按照合同约定返还佣金、赔偿损失。现要求判决支持全部反诉请求。 智宸御策公司辩称：应判决驳回反诉请求，理由如下：第一，对反诉原告提出的“反诉被告没有完成任务”及“保留房源造成损失”的观点不予认可，双方签署的合同及补充协议约定及时付款，对因反诉原告尚城公司的延迟付款等原因导致工作延误，责任由反诉原告尚城公司承担；第二，通过尚城公司的银行流水及员工考勤和工资等可知，尚城公司与董某有劳务关系，董某个人与尚城公司签署的文件与智宸御策公司无关，故反诉原告认为我公司保留房源的观点不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告（反诉被告）智宸御策公司为支持其本诉请求及反诉辩称理由向法庭提交下列证据： 1、智宸御策公司营业执照复印件及组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，证明本诉原告营销范围、成立时间、营业期限等身份信息及主体资格；2、《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》及其补充协议1、2、3原件四份，证明本诉被告应当按照销售额溢价部分的30%给原告结算，且因本诉被告从2020年3月份就未向本诉原告结算佣金及月费，应当支付滞纳金；3、《项目销售报表》原件一组，由《结算申请单》及《收入明细》两部份组成，均用于证明原、被告双方已结算总数额为650，683.91元及具体的结算依据和凭证；4、《商品房预售许可证》[编号：新建房许字(2019)04号、新建房许字42号]复印件两份，证明因本诉被告在签订合同时未取得1#、4#、5#、6#、7#的商品房预售许可证，导致本诉原告未能完成销售任务，故本诉原告不应承担相应责任；5、《尚城御庭项目-阿克苏智宸御策营销策划有限公司顾问未结算费用及结算明细》原件一份，证明本诉被告实际还未给本诉原告结算的佣金及月费共计977，312.2元；6、本诉被告公司员工5月份考勤表、工资表复印件及董某的工资流水记录打印件各一份，证明董某是本诉被告发放的工资；7、关于保留房源的通知复印件一份，证明原、被告关于保留房源的通知形式是固定的，董某个人签署的保留房源格式不符。 被告（反诉原告）尚城公司对上述证据发表质证意见：对证据1三性均无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。本诉被告认可双方按照销售额溢价部分的30%进行提成结算，但只有在本诉原告在完成全部销售任务后，方能达到双方结算提成的条件。该补充协议1仅是对《代理合同》第四条第(一)款第3项提成方式作出变更，未做变更的销售任务仍是继续有效的。该份证据并不能证明被告存在未结算等违约行为及违约数额；对于证据3的三性均有异议，其中《结算申请单》的三性均不予认可，双方在结算时实际使用的申请单不一致，为本诉原告事后单方制作的，非双方的结算凭证，不能作为认定案件事实的依据。对于《收入明细》的三性均予以认可，原、被告累计结算共计650683.91元；对于证据4真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议。双方签订顾问代理合同前，本诉原告对项目是否以及何时能够取得预售许可证的情况是明知的、有预判的，其应当为被告预留合理的时间办理预售许可证；同时在未取得预售许可证的情况下，本诉原告仍可以开展项目的前期宣传和客户定购、认购等工作，并不必然影响合同的履行；结合实际履行情况来看，8#商铺在签订合同前就已经满足销售条件，但原告在签订合同后6个月内仍未完成销售任务；即使按照最晚的7#商铺于2019年10月14日取得预售许可证，往后推算6个月，本诉原告也是仍未能完成销售任务的。因此，该预售许可证实质上与本案无任何关联，不能作为认定案件事实的依据；对于证据5中住宅佣金部分，2019年11月至2020年3月载明的金额认可，同意支付；对4月175726.7元的数额，认可167216.3元，差额部分为8510.4元,属于本诉原告擅自销售保留房源3号楼3单元701室的溢价提成部分，不属于约定的结算范围，应当予以扣减；对5月115999.8元的数额，认可106579.3元，差额部分9420.5元。对商铺销售佣金部分及第三行商铺返租佣金载明的全部金额均不认可，本诉原告未按照合同约定完成任务，该部分不应当结算。对于月费载明的全部金额均予以认可，同意支付；对于证据6的真实性认可，关联性、合法性不予认可，董某是原告指定的驻场项目负责人即案场经理，本诉被告是根据营销策划顾问代理合同的第七条第(二)款第8项的约定来支付工资的；对于证据7的真实性、合法性认可，关联性不认可，双方并未限定保留房源的约定形式，且后续双方通过签署《商铺退返赔偿协议》的形式确定了8号楼116号的商铺为原被告确认的保留房源，因此可见，保留房源的形式可以通过后续约定进行补充、变更，同时应当注意董某对保留房源的认可也系履行职务行为的后果。 被告（反诉原告）尚城公司为支持其反诉请求及本诉辩称理由向法庭提交下列证据：1、《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》及其补充协议1、2、3原件四份，证明双方之间为委托销售代理关系，双方结算的前提是合同签订后6个月内完成回款到账率的50%，未完成销售任务时，原告应当返还已付溢价提成部分的20%。因董某系原告指派驻场项目负责人即案场经理，其每月工资5000元由被告支付。月费及溢价提成预留的20%部分，必须在商业和住宅一并达到销售任务后才能予以结算；2、《房地产开发项目全案代理销售协议》原件一份、《解除合同协议书》原件一份、《商品房买卖合同》原件四份，证明自2018年7月23日至2019年4月22日，阿克苏标典房地产营销策划有限责任公司为尚城御庭小区的销售代理公司，商铺8-101、103、104、105为标典公司销售，面积共计281.35㎡；3、尚城御庭小区1#、6#、7#、8#《房屋面积预测报告》原件四份，证明双方签订合同时，减去标典公司销售的281.35㎡，原告可销售的商业项目一层可销售面积为4465.49㎡、二层可销售面积为3644.24㎡；4、原告在合同期间内销售的商铺合同原件二十二份，证明：原告实际销售商铺的面积为一层销售1008.94㎡，二层435.31㎡以及未完成合同约定销售任务；5、定购协议原件七份、商铺买卖合同原件六份，证明：1号楼108室、114室和7号楼105室、108室、111室、112室、113室的商铺，仅签订了定购协议未备案未回款不应结算溢价提成，1号楼104、112和7号楼106的商铺均是在原、被告双方合同期满后才进行备案到款，不应结算溢价提成；6、董某工资明细表原件二十四张、结款申请及清单原件四份、销售方案（最终版）原件一份，证明董某系原告工作人员，其履行项目负责人及驻场经理的职务行为，以及其履职的后果应由原告承担；7、三方协议原件一份，证明住宅3号楼3单元701室为保留房源，原告无权销售，应当扣除该房屋佣金8510.4元；8、4号楼3单元702室《商品房买卖合同》原件一份、6号楼2单元601室《商品房买卖合同》原件一份，证明住宅4号楼3单元702室的销售单价为每㎡3350元，溢价佣金为6143.4元，结合结款申请及清单证明，住宅6号楼2单元601室的销售单价为每㎡3416元，溢价佣金为7372.9元，且该笔溢价佣金被告分别给原告支付过两次，原告应当返还被告或扣减7372.9元；9、发票原件十三张、业务结算等付款凭证原件十一张，证明被告分10次共计向原告支付月费及住宅溢价提成共计650，683.91元，其中住宅溢价提成348，683.91元、月费302，000元；10、《告知函》原件一份，证明：2020年5月30日，《代理合同》期限届满后，原、被告双方均明确表示不再续约，被告并不存在违约解除合同。 原告（反诉被告）智宸御策公司对上述证据发表质证意见：对证据1的真实性、关联性认可，但对于证明目的不认可。截止2020年3月商业贷款还未正常办理，而被告却要求在6个月完成销售是无法达到的，且后续也是被告主动提出解约的，没有完成商业贷款，但住宅应该及时支付，商铺只是说保留20%，没有说不予支付。董某不是原告指派的，董某于原告也没有劳务派遣关系，被告处需要我们调派一个人过去，刚好董某来应聘，就到了被告处；对证据2的三性均不予认可，该证据与原告无关；对证据3的真实性认可，但对于证明目的不认可，是被告违约导致原告未完成任务；对证据4的真实性认可，但对于证明目的不认可。合同都是在2020年以后签署的，能办理按揭也是在2020年以后了，是被告违约导致未完成任务的；对于证据5的真实性认可，关联性不认可，双方的权力义务是通过定购协议来约定的，没有签订销售合同，是因为客户没有按照约定来签署；对证据6的真实性认可，关联性不认可，结款是以实际销售额来计算的，双方确认之后才会结款，所以董某才会签字；对于证据7的三性均不认可，双方关于保留房源是有格式的，同时原告也没有给董某授权；对证据8、9的三性均予以认可；对证据10的真实性认可，但对于证明目的不认可，原告出具的是告知函，被告出具的是合同终止函。当时合同即将到期，无法开展后续工作，所以原告发函催促对方，但是被告收到后，在未支付剩余劳动报酬的情况下，给原告发的终止通知函。 本院结合本诉、反诉原、被告在庭审中举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该类证据确与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为认定事实的参考依据。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年7月23日至2019年4月22日，阿克苏标典房地产营销策划有限责任公司为阿拉尔“尚城御庭”项目的销售代理公司，委托期限内完成销售8-101、8-103、8-104、8-105商铺共计4间，累计销售面积达281.35㎡。2018年9月、2019年4月，阿克苏地区新政房地产测绘有限责任公司作出《房屋面积测绘报告》四份，减去上述标典公司销售的281.35㎡，智宸御策实际可销售的商业一层面积为4465.49㎡、二层可销售面积为3644.24㎡。2018年10月16日，尚城公司取得商业项目8号楼预售许可证；2019年7月3日，取得1号楼、6号楼的预售许可证；2019年10月14日取得7号楼预售许可证。 二、2019年4月29日，智宸御策公司与尚城公司签订《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》，合同约定：甲方：阿拉尔尚城房地产开发有限公司，乙方：阿克苏智宸御策营销策划有限公司。委托范围：1、甲方委托乙方对阿拉尔市大学路尚城御庭项目一期项目剩余可销售部分的住宅及商业和二期全部的住宅及商业进行营销策划顾问总代理，负责该项目的市场调研分析、营销策划、推广策划、创意、设计、制作监督、销售员培训、案场管理的事宜。6、建筑面积最终以测绘部门确定的建筑面积为准。委托期限：1、合作期为2019年5月1日至2020年4月30日，委托期内乙方完成住宅项目销售面积至95%、商业项目一层完成销售面积至80%、二层完成销售面积至60%。2、住宅销售均价不能低于3300元/㎡，商业一层销售均价不能低于8000元/㎡、二层销售均价不能低于4000元/㎡。3、第四条代理费：（一）、代理总费用：1、顾问、代理策划及设计费用为3万元/月（简称月费）；3、完成合同约定的销售指标任务，提成按回款到账率的1%计算。结算方式与时间：2、销售部分：销售任务自合同签订之日起6个月内销售能够完成回款到账住宅的50%、商业的50%，甲方先按当月实际销售回款额的0.5%计算，剩余0.5%在合同委托期限内完成约定指标后予以结算。3、如不能完成合同期内的销售指标合同期满时佣金计提，已付佣金乙方退还甲方0.2%。双方的权利义务：甲方应按照本合同约定及时付款，对因甲方的延迟付款等原因导致工作延误，责任由甲方承担。乙方服务过程中指定项目负责人（案场经理暂定1位）驻场，驻场负责人（案场经理）的工资每月5000元由甲方承担、社保自理。违约责任：1、在合同执行过程中，若因甲方原因无故终止协议的，须支付乙方对本项目已销售房源的所有佣金并支付乙方人民币10万元整作为对乙方违约的赔偿。3、若甲方不按合同约定及时支付乙方佣金，每日须向乙方支付未支付佣金总额万分之五滞纳金。 三、2019年5月29日，智宸御策公司与尚城公司签订《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同补充协议（1）》，将原合同第四条第一款第一条所诉的顾问、代理策划及设计费用修改为4万元/月、将原合同第四条第一款第三条所诉（完成合同约定的销售指标任务，提成按回款到账率的1%计算）修改为“甲乙双方按照溢价甲方70%、乙方30%的比例分成”。 四、2019年9月26日、2019年12月的结算申请单及明细证明6号楼2单元601室的佣金溢价款为7372.9元，且在该两月均进行结算，属于重复结算的佣金溢价款。2020年1月11日，原告智宸御策公司销售1-3-702号住宅一套，销售溢价款为6143.4元。 五、2019年10月27日，智宸御策公司销售8号楼116号商铺一间。2020年5月16日，智宸御策公司、尚城公司、董某三方签订《商铺退返协议》，约定因8号楼116号商铺为公司保留房源，因智宸御策公司销售该商铺，导致退房产生的损失共计3万元，由三方各承担损失壹万元。 六、2019年11月14日，智宸御策公司与尚城公司签订《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同补充协议（2）》，约定溢价佣金结算方式：每月结算一次，客户办完合同备案、贷款下贷，次月5号前提报溢价佣金，10号前结算溢价佣金；月费、溢价佣金预留：2019年9月26日之后每月结算月费及溢价佣金预留总金额的20%，预留月费到截止日一次性结算，商业、住宅达到合同销售任务一次性结算。 七、2019年5月至2020年5月，智宸御策公司在委托期内进行销售的商业部分共有35套，分别为：1-101面积为101.22㎡、1-102面积为125.23㎡、1-103面积为45.53㎡、1-104面积为80.18㎡、1-105面积为32.62㎡、1-108面积为39.69㎡、1-109面积为56.09㎡、1-112面积为39.69㎡、1-114面积为50.51㎡、1-115面积为39.69㎡、1-116面积为39.69㎡、1-117面积为56.09㎡、1-118面积为50.51㎡、1-119面积为39.69㎡、1-201面积为109.77㎡、1-202面积为54.35㎡、1-203面积为97.36㎡、1-204面积为173.83㎡、7-101面积为90.59㎡、7-102面积为63.57㎡、7-103面积为63.57㎡、7-104面积为63.57㎡、7-105面积为63.57㎡、7-106面积为63.57㎡、7-108面积为52.97㎡、7-111面积为52.97㎡、7-112面积为63.57㎡、7-113面积为63.57㎡、8-102面积为101.22㎡、8-106面积为63.58㎡、8-108面积为52.98㎡、8-110面积为52.98㎡、8-111面积为52.98㎡、8-112面积为63.58㎡、8-113面积为63.58㎡。2019年5月至2020年4月，尚城公司在委托期内向智宸御策公司累计付款共计650，683.91元，其中月费302，000元、住宅溢价提成款即销售住宅佣金348，683.91元。 八、2019年5月至2020年5月，智宸御策公司住宅溢价提成款即住宅销售佣金共计应为739，647.11元，其中2019年10月佣金132，661.71元、11月佣金46，084.8元、12月佣金85，274元、2020年1月至2月佣金138，670元、3月佣金63161元、4月佣金167，216.3元、5月佣金106579.3元。因智宸御策公司最终未完成销售任务，应扣除147，929.422元（739，647.11元×20%），尚城公司在庭审时主张扣除金额为121，398.4元，自愿放弃2019年10月份佣金132，661.71元的20%。故尚城公司应付智宸御策公司住宅销售佣金为618，248.71元，已支付住宅销售佣金348，683.91元，尚欠付住宅销售佣金269，564.8元。 九、2020年5月29日，智宸御策公司及尚城公司均向对方发出解除合同的通知，通知自2020年6月1日到达智宸御策公司，自2020年6月2日到达尚城公司。 本院认为：本诉被告尚城公司将其开发的“尚城御庭”项目委托给本诉原告智宸御策公司进行销售，由尚城公司向智宸御策公司支付月费及溢价分成，双方签订的《阿拉尔“尚城御庭”项目营销策划顾问代理合同》为商品房委托代理销售合同，该合同系当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 本案本诉部分，双方的争议焦点一：委托期限内，本诉原告智宸御策公司销售情况。尚城公司在商业部分的销售情况取决于智宸御策公司进行商品房代理销售的“销售达成”情况，按照双方合同约定，“销售达成”系指顾客正式办完《商品房销售合同》备案、贷款下贷。本案中，智宸御策公司进行销售的商业部分共有35套，但其中1-108、1-114、7-105、7-108、7-111、7-112、7-113号商铺，仅签订了订购协议未备案、回款，按照合同约定，该部分不能视为智宸御策公司的销售已达成。1-101、1-102、1-103、1-104、1-112、7-106号商铺，均是在双方合同期满后才进行备案到款的，以上共计13套商铺均未达到合同约定的结算条件、其对应的商铺面积不应当计入销售任务。除去上述13套未达到结算条件的商铺外，智宸御策公司在委托期内实际销售完成的商铺共计22套，一层实际销售完成面积为1008.94㎡，占比实际可销售面积的22.59%；二层实际销售面积为435.31㎡，占比实际可销售面积的11.95%，均未达到一层完成销售面积至80%、二层完成销售面积至60%的合同约定。智宸御策公司未能完成商业部分的销售任务。 争议焦点二：关于营销策划佣金的数额认定问题。智宸御策公司按照合同的约定，进场开展营销工作，尚城公司应依约履行支付月费等报酬的义务。智宸御策公司主张的策划佣金具体指月费、住宅的溢价提成以及住宅溢价提成的预留部分、商铺的溢价提成部分。对月费部分，双方均认可拖欠月费的数额为108，000元，本院予以确认。对住宅溢价提成部分及住宅溢价提成的预留部分：智宸御策公司要求尚城公司支付佣金399，473.6元（408，894.1元-2047.6元-7372.9元），尚城公司辩称支付佣金的条件尚未成就。本院认为，原、被告双方均认可的未结算部分（含住宅溢价提成部分+住宅溢价提成的预留部分）为399，473.6元，但对于未达到支付条件的佣金应当予以扣除，尚城公司主张应当扣除3号楼3单元701室住宅佣金8510.4元，本院予以支持。董某出庭陈述其系智宸御策公司指定负责“尚城御庭项目”的案场经理，在与尚城公司签署的《三方协议》中，董某已认可住宅3号楼3单元701室为保留房源不计入保留房源、销售面积，董某履行职务的行为应当由智宸御策公司承担相应后果，即住宅溢价提成部分应当扣除该房屋佣金8510.4元。案涉合同约定在智宸御策公司同时完成项目的商业及住宅约定销售任务时，才能一次性结算溢价提成20%的预留部分，该约定系双方真实意思表示，系合法有效的。但直至合同期限届满，智宸御策公司仍未能同时完成住宅及商铺的销售任务，不符合结算预留总金额20%的支付条件，故应当扣除佣金的金额共计121，398.4元（11月9217.8元+12月17，054.8元+1月27，734元+3月12，632.2元+4月33，443.8元+5月21，315.8元）。因此，尚城公司主张支付条件未成就的观点，本院予以采信，支持扣除金额为129，908.8元，扣除后尚城公司应当向智宸御策公司支付的住宅溢价提成部分为269，564.8元（399，473.6元-129，908.8元）。对于商铺的溢价提成部分智宸御策公司要求尚城公司支付佣金460，417.1元，尚城公司辩称支付佣金的条件尚未成就。智宸御策公司称造成条件未成就的原因在于尚城公司未取得预售许可证。本院认为，原、被告在案涉合同第四条第二款第2项约定：“销售任务自合同签订之日起6个月内销售能够完成回款到账住宅的50%、商业的50%，剩余部分在合同委托期限内完成约定的指标后予以结算”，提成方式在《代理合同补充协议1》中修改为“按照溢价甲方70%、乙方30%”，根据双方约定，自合同签订之日起6个月内即2019年9月底，智宸御策公司在住宅销售任务完成50%，经协商双方同意按月支付结算住宅的溢价提成部分。但针对商业部分，因未能在6个月内以及合同届满时完成回款到账的50%，结算条件尚未成就，尚城公司不存在为了自己的利益恶意阻止条件成就的行为，智宸御策公司向法庭提供的证据不能证明其已达到领取佣金的条件。按照尚城公司最晚取得预售许可证的时间顺延六个月，智宸御策公司仍未能完成约定的销售任务。根据双方约定的销售任务及实际销售情况，按照（当月佣金－保留房源佣金）×80%，（当月佣金－重复计算佣金－计算错误佣金）×80%计算，委托期内，即2019年10月至2020年5月，尚城公司应付佣金为269，564.8元，应付月费108，000元（0元＋6000元×3＋30，000元×3）。 争议焦点三：尚城公司是否存在违法终止协议以及应否支付逾期违约金问题。本案中，原、被告均已对方发出书面解除合同通知书明确不再续约，双方已达成了解除合同的合意，符合约定解除的条件，且合同因期限届满后自然终止，不存在违法终止协议的行为，本案不符合双方约定的一方违约向另一方支付10万元违约金的情形。关于逾期支付佣金的违约责任问题，双方在顾问代理合同中约定按照未支付佣金总额日万分之五计取滞纳金，该约定违约金换算成年利率为18.25%（5÷10，000×365），该约定是双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，也不能认定为约定违约金明显高于实际损失。本案逾期付款违约金可计算自2020年6月1日双方协商解除合同至本案一审判决即2021年6月11日，即尚城公司应支付智宸御策公司逾期付款违约金70，793.4元（377，564.8元×5／10000／日×375日）。本案中，原告仅主张59，616元，本院予以支持。 综上，本诉被告尚城公司应向本诉原告智宸御策公司支付营销策划佣金、月费、逾期付款违约金等共计元437，180.8元（269，564.8元＋108，000元＋59，616元）。 关于反诉，双方的争议焦点为：一、反诉被告智宸御策公司是否应当返还已收取佣金的20%。双方当事人在案涉合同第四条中约定，如智宸御策公司不能完成合同期内约定的销售指标合同期满时佣金计提，已付佣金乙方退还甲方0.2%。本院认为，该约定是双方的真实意思表示且未违反法律的禁止性规定，其目的在于督促智宸御策公司及时、完全的履行合同义务而设置的违约责任条款，该约定是合法有效的。而在实际履行过程中，尚城公司累计向智宸御策公司支付住宅销售佣金共计348，683.91元，但因智宸御策公司未能同时完成住宅及商业部分的销售任务，应当按照合同约定向尚城公司返还已付佣金20%，即69，736.78元。反诉原告主张的该项请求，本院予以支持。 争议焦点二：反诉被告智宸御策公司是否存在低价销售商业项目的违约行为。原、被告双方分别于2019年11月11日、2019年11月25日，以智宸御策公司的案场经理董某的微信向尚城公司办公室主任张某某发送《二期价格表销控表5.29》、二期价格表销控表5.29》，确定商业项目采取“一户一价销售方案”，表中的“最终销售低价”分别用于确定自营销售商铺价格和返租销售商铺价格。其中：1-105号的销售底价为7055元/㎡、1-109号的销售底价为7300元/㎡、1-116号的销售底价为6300元/㎡、1-118号的销售底价为6300元/㎡、7-102号的销售底价为12000元/㎡、8-102号的销售底价为12000元/㎡、8-106号的销售底价为9100元/㎡、8-108号的销售底价为9200元/㎡。销售过程中，智宸御策公司低于销售低价进行商铺销售，其中1-105号的实际销售价格为6970元/㎡、1-109号的实际销售价格为6762.26元/㎡、1-116号的实际销售价格为5760元/㎡、1-118号的实际销售价格为6150元/㎡、7-102号的实际销售价格为11000元/㎡、8-102号的实际销售价格为11500元/㎡、8-106号的实际销售价格为8624元/㎡、8-108号的实际销售价格为8966元/㎡。上述商铺由智宸御策公司销售，其低价商铺损失计算方法（销售单价-一户一价销售底价）×面积，共计造成反诉原告尚城公司损失为220，281.01元。 争议焦点三：智宸御策公司是否存在擅自销售保留房源的行为以及是否应赔偿损失。2020年5月18日签署的《三方协议》约定，3号楼3单元701室属于尚城公司的保留房源，不属于智宸御策公司的可销售范围，且该房屋在销售前已做过装修。经双方协商一致，由智宸御策公司同意承担该房屋的装修成本、以及拆除原有装修的一切费用，损失共计7482.3元，应当由智宸御策公司承担。智宸御策公司、尚城公司、董某三方签订的《商铺退返协议》约定位于8号楼116号的商铺为反诉原告尚城公司的保留房源，反诉被告智宸御策公司未经尚城公司许可进行销售，由反诉被告承担10，000元损失。 综上，反诉被告智宸御策公司应支付反诉原告尚城公司元307，500元（69，736.78元＋220，281.01元＋7482.3元＋10，000元） 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、九十三条、第九十六条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、被告（反诉原告）阿拉尔尚城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阿克苏智宸御策营销策划有限公司437，180元； 2、驳回阿克苏智宸御策营销策划有限公司的其他本诉请求； 3、原告（反诉被告）阿克苏智宸御策营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）阿拉尔尚城房地产开发有限公司307，500元； 四、驳回阿拉尔尚城房地产开发有限公司的其他反诉请求。 五、上述判项一、三相抵后，被告（反诉原告）阿拉尔尚城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阿克苏智宸御策营销策划有限公司129，680元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费15032元，减半收取计7516元，由本诉原告阿克苏智宸御策营销策划有限公司负担4626元，由本诉被告阿拉尔尚城房地产开发有限公司负担2890元；反诉案件受理费9480元，减半收取计4740元，由反诉原告阿拉尔尚城房地产开发有限公司负担2174元，反诉被告阿克苏智宸御策营销策划有限公司负担2566元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审 判 员 董     创 二〇二一年六月十六日 法官助理 吐尔艾力·如孜 书 记 员 魏     琪 1