辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初930号原告：张某岩，男，1973年1月3日出生，汉族，住营口市老边区。委托诉讼代理人：张卫东，系内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：营口昆仑房地产有限公司，住所地老边区铁南西街珍珠岩里。法定代表人：张永大，系该公司经理。委托诉讼代理人：边玉红，系辽宁元久律师事务所律师。第三人：赵某涛，男，1965年4月2日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：马俊国，系盖州市万达法律服务所法律工作者。原告张某岩与被告营口昆仑房地产有限公司、第三人赵某涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某岩及其委托诉讼代理人张卫东，被告营口昆仑房地产有限公司的委托诉讼代理人边玉红，第三人赵某涛的委托诉讼代理人马俊国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某岩向本院提出诉讼请求：1.请求判决原被告房屋买卖合同无效（变更为解除原被告间的房屋买卖合同），被告返还原告房款246500元及利息；2.请求判决被告赔偿原告装修房屋的损失（以评估为准）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过中介知道被告赵某涛处有昆仑华府小区顶账房，后通过赵某涛在昆仑华府小区售楼处以246500元价格购买昆仑华府小区3-3-301号房产，被告昆仑房地产公司为原告开具房款246500元的收据，及收取了3年物业费，昆仑房地产公司为原告办理的入户，也交付了房屋钥匙，于是原告于2017年12月25日装修入住该房至今。现在，据原告了解，该房产于2017年5月22日已被昆仑房地产公司抵押给营口沿海银行，所以，虽然2017年12月25日被告昆仑房地产公司为原告出具的房款收据，也办理了入住，形成了事实上的合同关系，但是现在并不能实现原告的合同目的。同时，原告购买时，对该房产已抵押的事实并不知情，不存在任何过错，因此，原告依据相关法律规定，提起诉讼，请求依法判决。被告营口昆仑房地产有限公司辩称，本案应由赵某涛返还原告房款及承担相应的损失，且因原告有过错也应该自行承担一定责任。案涉房屋系赵某涛从龙泰公司和华君公司顶账得来后赵某涛卖给原告，原告与赵某涛之间存在房屋买卖关系，被告昆仑公司是在赵某涛要求下协助其办理相关手续，原告将款项交给赵某涛并没有交给我公司，因此本案被告昆仑公司既不是房屋买卖合同相对方也没有收取房款，因此不应该承担任何责任。原告作为购房人在买卖房屋时其明知该房屋处于抵押状态，不能按正常的签订商品房买卖合同方式交易，因此其也存在过错，应该自行承担一定责任，请求法庭驳回原告对被告昆仑公司的诉请。第三人赵某涛述称，一、关于被告营口昆仑房地产有限公司给原告张某岩出具246500元房款收据的性质，答辩人认为该收据完全可以证明是原告与被告营口昆仑房地产有限公司之间的房屋买卖关系，另外答辩人给被告营口昆仑房地产有限公司出具的并由被告营口昆仑房地产有限公司持有的票据可以看出，是答辩人收到被告营口昆仑房地产有限公司的款项。结合其他证据完全可以看出被告营口昆仑房地产有限公司应交付给答辩人包括本房屋在内的房屋，被告营口昆仑房地产有限公司将房屋出售张某岩，将卖得的房款交付给了答辩人，因此被告应将房屋款项返还给原告。二、被告营口昆仑房地产有限公司与答辩人之间的房屋抵顶协议可以看出，被告营口昆仑房地产有限公司是应将顶账房屋交付给答辩人，并应办理相关手续，这样可以看出现在房屋出售给原告张某岩，并没有加重被告营口昆仑房地产有限公司的任何责任。将款项返还给原告，被告可以将房屋收回，没有加重被告的任何负担，如果现在的房价上涨，被告可以小赚一笔。三、关于房屋已抵押事实被告营口昆仑房地产有限公司是抵押人是知情的，其出售房屋后应予以解押并办理房屋登记手续。在上次庭审时被告营口昆仑房地产有限公司不承认对于抵押是知情的事实，但答辩人查阅了被告营口昆仑房地产有限公司的企业登记信息显示,被告营口昆仑房地产有限公司只是股东变更，企业还是那个企业，股东变更不影响企业权利能力和行为能力，一个企业在银行办理了房屋抵押登记自己不知道是不符合常理的，股东变更应对企业的所有信息是掌握的，既然接受了权利，也应承担义务。四、被告营口昆仑房地产有限公司的下设物业公司收取原告物业费等相关费用，更进一步对原告购买行为的确认。综上所述，答辩人认为原告起诉要求被告返还购房款，被告应予以返还，房屋装修损失因为是被告销售抵押房屋所致，应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的收款收据、进户通知单、抵顶协议、抵押合同等证据材料本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年12月25日，被告营口昆仑房地产有限公司为原告张某岩出具编号为014948号专用收款收据第三联（给付款单位做收据），该专用收款收据上记载的交款人为张某岩，数额为246500元，收款事由记载为“昆仑华府3#-3-301（49）85㎡×2900”。该收据上盖有“营口昆仑房地产有限公司财务专用章”。原告张某岩已实际占有案涉房屋，并向营口昆仑物业管理有限公司交纳了物业费、电梯费等相关费用。第三人赵某涛在014948号专用收款收据的背面书与有：“此房屋三个月内办理手续，如不能办理，全款退回，但不承担其它责任”等内容。另查明，2017年8月11日，赵某涛与营口龙泰家世界有限责任公司及天津银富投资管理有限公司签订抵顶协议一份，双方在协议中约定：营口龙泰家世界有限责任公司及天津银富投资管理有限公司将包括案涉房屋在内的多处房屋抵顶给赵某涛。再查明，案涉房屋的抵押人为营口昆仑房地产有限公司，抵押权人为营口沿海银行股份有限公司盼盼路支行。本院认为，因原告张某岩交纳案涉房屋购房款后为其开具收款收据的主体为被告营口昆仑房地产有限公司，且被告营口昆仑房地产有限公司已将案涉房屋交付原告张某岩，双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。由于案涉房屋处于抵押状态，无法办理房屋产权变更登记手续，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，故对于原告请求解除其与被告营口昆仑房地产有限公司之间房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。进而，对于原告张某岩要求被告营口昆仑房地产有限公司返还其购房款246500元的诉请，本院亦予支持，原告张某岩同时将座落于营口市老边区新东路北街昆仑华府小区3-3-301号房屋返还被告营口昆仑房地产有限公司。因赵某涛对于案涉房屋不能办理产权变更登记手续而全额退回房款做出了相应保证，故第三人赵某涛应对返还原告张某岩246500元购房款承担连带给付责任。关于原告张某岩对于利息的主张，从本判决生效之日起至款项实际付清之日止，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算利息部分，本院予以支持。关于原告张某岩对于装修损失的主张，待案涉房屋买卖合同确认解除后，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除原告张某岩与被告营口昆仑房地产有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告营口昆仑房地产有限公司返还原告张某岩购房款246500元；三、被告赵某涛对本判决第二项所确定被告营口昆仑房地产有限公司的给付义务承担连带责任，被告赵某涛承担保证责任后，有权向被告营口昆仑房地产有限公司追偿；四、被告营口昆仑房地产有限公司以246500元为基数，从本判决生效之日起至款项实际付清之日止，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算向原告张某岩支付利息；上述款项于本判决生效后十五日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、原告张某岩于本判决发生法律效力后十五日内将座落于营口市老边区新东路北街昆仑华府小区3-3-301号房屋返还被告营口昆仑房地产有限公司；六、驳回原告张某岩的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由被告营口昆仑房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审 判 长 李 萍人民陪审员 郭 娟人民陪审员 许秀娟二〇二一年六月八日书 记 员 郑舒月