辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1462号上诉人（原审被告）：赵喜阳，男，1986年5月26日出生，汉族，住站前区。被上诉人（原审原告）：营口国合物业管理有限公司，住所地站前区民主里15号。法定代表人：毕结群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李树歧，该公司员工。上诉人赵喜阳因与被上诉人营口国合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵喜阳上诉请求：1.依法撤销一审判决结果，重新审理改判；2.上诉费用由上诉人承担。上诉事实与理由：1.由于上诉人对法律诉讼程序不了解，上诉人并不知道具体开庭日期（开庭日期在传票上，本人未仔细阅读），导致上诉人开庭日期未到庭，亦未提交答辩意见及举证。2.一审判决中，被上诉人提出的诉讼请求不合理。上诉人于2013年3月29日购买房产，上诉人理应按房产购买日期缴纳物业费，被上诉人将房产原业主拖欠的物业费强加至上诉人身上并不合理，实际在2016年7月，上诉人曾经一次性缴纳3年物业费，以购买房产日期计算，上诉人未缴纳物业费的时间为2016年3月至2020年12月，共计57个月，按住宅面积每月每平方米0.6元收取，上诉人未缴纳的物业费应为3130.68元。被上诉人在一审判决中的诉讼请求3942.12元，与事实不符。3、上诉人在缴纳物业费至2016年3月后便不再缴纳物业费，原因为被上诉人并没有按双方签订的物业服务合同履行合同义务，没有提供公共绿化养护服务，被上诉人违约在先，故上诉人没有义务缴纳物业费、滞纳金及诉讼费。4.根据物业收费管理办法的规定，物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费。物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主欠缴的费用，物业应向原业主主张，新业主对此不承担连带责任。5.上诉人房产位于6楼，在主卧室外有几棵大杨树，上诉人自2016年起多次催促被上诉人对杨树进行修缮，被上诉人以各种理由推脱，被上诉人方般无奈后将情况反映至民心网（现辽事通），被上诉人答应民心网调解员尽快对杨树进行修缮，但随后反悔，至今未进行过修缮，上诉人要求对杨树进行修缮的原因：(1)杨树遮挡，屋内空气不流通，屋内闷热。如不修缮，随后客厅的采光也会受到影响。(2)杨树过高，树枝到玻璃，树枝在风力等级较小的天气不停刮玻璃，严重影响睡眠。(3)杨树过高，在风力等级大的天气下，树枝拍打玻璃，存在严重的安全隐患。结合上述几点，本人认为由于被上诉人不提供公共绿化养护服务，未履行合同义务，违约在先，已经对上诉人房产的正常使用造成严重影响。营口国合物业管理有限公司辩称：关于上诉人交费时间计算问题，答辩人开出的专用收款收据记载，上诉人于2016年8月23日一次性交过三年物业费，票据写明“2012.1.16—2015.1.6”期间物业费，答辩人主张从2015年1月7日开始欠费的日期是有票据根据的。上诉人对票据中记载的日期在交费的当时没有提出任何异议，事后在长达四年时间里也从未提出异议，在法院组织案件调解时也没有提出有关欠费时间问题。从上述事实看，答辩人完全有理由相信所开出的票据准确地记载了上诉人意思表示，反映了客观真实情况，证明了答辩人主张欠费日期、数额有据可查。关于树枝刮玻璃问题，不能构成不交物业费的理由，因为在一审法院组织调解之后，物业经理约定上诉人见面沟通案件情况，当时在谈到树枝刮玻璃的情况时，上诉人表示，现在树已经长高了，超过窗户，不影响了，答辩人认为，此问题已经解决了。综上，上诉人的上诉理由不能成立。营口国合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业费3942.12元；2、被告支付滞纳金800元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月11日，原告与营口怡景国际小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》及《补充协议》，合同约定原告为怡景国际小区业主物业使用人提供物业服务，主要服务内容是：公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务，保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，物业费标准0.6元每平方米每月，逾期按欠费金额的日千分之三交纳滞纳金，服务期限3年，自2014年2月22日至2017年2月21日。后原告与营口怡景国际小区业主委员会续签上述合同，服务期限自2017年2月22日至2020年2月21日。2020年1月20日，原告与营口怡景国际小区业主委员会续签上述合同，服务期限自2020年2月22日至2023年2月21日。被告系怡景国际小区9甲-5-602号房屋业主，房屋建筑面积91.54平方米，被告自2015年1月7日起2020年12月31日未交纳物业费。一审法院认为，原告与营口站前区八田地办事处惠安社区、营口怡景国际小区业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》、《补充协议》，是合同双方主体的真实意思表示，合同内容合法有效，依法产生效力，对业主具有约束力，故原、被告双方应当依照物业服务合同的约定履行各自担负的义务。原告应依约为小区业主提供物业服务，被告作为业主应依约交纳物业服务费。原告主张的滞纳金数额过高，物业服务合同并非原告与被告本人签订，故该院予以适当调整，可从原告向该院主张权利之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告赵喜阳于该判决生效之日起十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2015年1月7日至2020年12月31日物业服务费共计3942.12元及滞纳金，滞纳金以3942.12为基数，自2021年3月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交该院），减半收取25元，由被告赵喜阳承担。本院二审期间，上诉人向本院提供两个视频和三张照片用以证明大树刮玻璃有噪音及挡光影响，上诉人提供购房合同用以证明2013年3月29日购买房屋，购房前的物业费与上诉人无关。被上诉人对上述证据的真实性没有异议。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查，上诉人于2013年3月29日购买案涉房屋并主张其不应承担购房前的物业费。被上诉人在上诉人交费后虽出具了收款收据，但该收据为被上诉人单方面作出，且其自认在交费前未明确告知上诉人具体交费期间，故本院认定至被上诉人起诉时，上诉人欠缴物业费的时间为2016年3月30日至2020年12月31日。本院认为，上诉人自2013年3月29日签订房屋买卖合同，应认定其于受让该房屋后与被上诉人形成物业服务合同关系，上诉人应按物业服务合同约定缴纳相应的物业服务费用，依据二审查明的事实，上诉人应向被上诉人交纳2016年3月30日至2020年12月31日的物业费，上诉人主张其未缴纳物业费应为3130.68元，符合物业服务合同的相对性原则。被上诉人主张上诉人默许缴纳购房前的物业费，但其未在催收物业费时明确告知，且现有证据不能证明房屋买卖双方对案涉物业费的缴纳作出相应约定，故对被上诉人的抗辩理由不予采纳。关于上诉人提出被上诉人物业服务不周的问题，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。另，小区居住环境的改善应靠小区业主与物业服务提供者共同努力共同维护，双方均不能置身事外。被上诉人作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。综上所述，上诉人主张欠缴物业费为3130.68元的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、变更营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初1054号判决为上诉人赵喜阳于本判决生效之日起十日内给付被上诉人营口国合物业管理有限公司2016年3月30日至2020年12月31日物业服务费共计3130.68元及滞纳金，滞纳金以3130.68元为基数，自2021年3月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回上诉人赵喜阳其他上诉请求。二审案件受理费50元，由上诉人赵喜阳负担40元，被上诉人营口国合物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十五日法官助理贾文震书记员宋洪峰