辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5251号 上诉人（原审被告）：杜苏杰，男，1975年6月20日生，汉族，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：李艳青，北京市世纪（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场**大连软件园**楼101—A号。 负责人：穆民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 上诉人杜苏杰与被上诉人亿达物业服务集团有限公司大连分公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杜苏杰上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实和理由：原审法院认定事实不准确，适用法律错误，二审法院应依法予以纠正。一、被上诉人与业委会签订的物业服务合同违反法律、行政法规强制性规定，无效。依据民法典第143条的规定，业委会无签订物业合同的行为能力。根据民法典278条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；应当由专用部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二的业主参与表决，经双过半通过才能选定。二期全体业主从未参加过业主大会的表决程序，说明原告的选聘未经民主程序决定。依据《物业管理条例》第15条的规定，业委会代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同，业委会未经业主大会授权，无权与被上诉人签订物业合同。双方所签合同违反了《物业管理条例》的强制性规定，合同无效。一审法院对于物业合同的效力认定错误，二审法庭应予纠正。二、被上诉人未履行法定和约定的催告义务，上诉人未达交费期限。依据民法典第944条的规定，物业企业在业主逾期交费时要进行催收程序，在合理期限届满仍不支付的，才可以诉讼；且物业合同第17条第5项也约定，对于欠费业主先进行张贴催费单、催费公告的方式催收，未交物业费超过6个月的，且经原告催收后仍未缴纳的，才可以提起诉讼。该6个月的约定应为民法典第944条的合理期限的约定。现无证据证明被上诉人进行过催收，未达到起诉收取物业费的条件。即使法庭认为上诉人应支付物业费，也不应支付至2021年3月31日，而应按合同约定，经过6个月的催费期。三、被上诉人未按合同约定提供相应的物业服务，未履行进驻时所做的承诺，存在严重的违法、违约行为，应承担相应的违约责任，减免物业费。被上诉人进驻小区后，未按合同约定提供物业服务，对约定的10项管理服务事项中90%的服务不到位、对涉及业主人身、财产安全的消防系统、设备设施等事项不作为，擅自改变公用设施进行经营，且未依法公开经营收益状况，存在严重违约、违法行为。对于保洁、绿化、安保等事项存在不作为等严重违约行为。举重以明轻，被上诉人在提供的服务过程已涉嫌违法，当然构成严重违约。根据《物业管理条例》第35条的规定，物业服务企业应当按照物业合同的约定，提供相应的服务，被上诉人未依约履行，存在严重违约行为，根据民法典第577条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。上诉人要求被上诉人减免物业费以承担违约责任。 被上诉人不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。主要答辩意见：一、案涉物业服务合同合法有效。业委会系业主大会执行机构，对外由业委会代表业主大会行使权利。案涉小区业委会已与被上诉人签订了物业服务合同，且被上诉人在案涉小区提供了物业服务，履行了物业合同，业委会签订物业合同是否是业主大会的决议，并非物业公司法定审查义务，故本案物业服务合同真实有效，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。二、被上诉人通过多种方式对上诉人进行过催收，被上诉人作为物业服务企业，本着和谐相处的原则，从来不想通过诉讼的方式来解决最基本的交纳物业费的问题，但催缴后，上诉人仍无缴纳行为，被上诉人无奈才诉至法院。另外，上诉人欠交物业费的事实从来不是依据催缴行为产生，未能按期履行物业费缴纳义务既是对物业服务企业的伤害，更是对小区已交纳物业费业主合法权益的伤害。三、被上诉人已经按照合同约定履行了物业服务企业职责。对于提供物业服务的举证，上诉人与被上诉人在一审中均出具了多组照片，但诚如一审法院观点，任何照片都不足以呈现物业服务的持续性和整体性。被上诉人进驻案涉小区长达三年之久，如真像上诉人所述，小区早已破败不堪，也不可能形成被上诉人所呈现的照片状态。事实上，被上诉人自接手案涉小区以来，除了提供日常物业服务，对许多陈旧破损的公共设施设备正逐步进行着改造。 亿达物业服务集团有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2019年1月1日至2020年9月30日的物业费3032.93元；2.被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金909.88元；3.由被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费3899.61元；2.被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金1169.88元；3.由被告承担诉讼费用。 一审法院查明，2018年2月12日，大连市沙河口区德源小区第二届业主委员会与亿达物业管理有限公司大连分公司签订《德源小区物业服务合同》，约定由原告为德源小区提供物业服务，服务期限为自合同签订之日起至2022年12月31日止，德源小区二期住宅物业费2.5元/月/平方米，电梯费12元/户/月。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月25日前交纳下期的物业费。在所交季度首月5日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。业主未交纳物业服务费超过6个月的，且经物业企业督促后仍未交纳的，物业公司可依法向所在地人民法院提起诉讼进行追缴，但是否采取以上措施由物业公司决定。合同还约定其他事项。另查明，2018年7月14日，亿达物业管理有限公司大连分公司变更名称为原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司。再查明，被告杜苏杰系德源小区二期行政街号中山路425B-1509号房屋业主，该房屋建筑面积52.97平方米，被告未向原告支付自2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业费(含电梯费)3899.48元(2.5元/月/平方米×52.97平方米×27个月+12元/户/月×27个月)。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，德源小区业主委员会与原告签订的《德源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告(物业服务企业)、被告(业主)均具有约束力，双方均应依约履行。被告主张上述合同无效的抗辩意见，无事实和法律依据，不予支持。 关于被告主张原告擅自提高物业收费标准的意见，经查，2.5元/月/平方米的收费标准系业委会与原告签订的案涉新合同生效后的约定，而被告辩称2.2元/月/平方米的收费标准系根据新合同未生效前与旧物业合同过渡期间的约定，故并非原告擅自提升物业费标准，本案合同确定收费标准与前物业服务企业收费标准无关。故被告该辩解无事实依据，不予支持。 关于被告辩称原告未依约履行催收程序即以诉讼方式向被告收取物业费的意见。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人“可以”催告业主在合理期限内支付物业费，而非“应当”；而案涉合同约定是否采用催收措施由原告决定。故原告采用诉讼方式向被告催收物业费并不违反法律规定，被告该抗辩意见于法无据，不予支持。 根据原、被告的诉辩意见及相应证据，可以认定原告已为德源小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应向原告支付物业费用。故原告主张被告支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费(含电梯费)3899.48元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，予以支持，超出部分，不予支持。而被告认为原告的物业服务不符合约定，且在利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况公示等方面服务存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，虽然被告主张原告的服务存在瑕疵，但其主张的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。故对被告该抗辩意见，不予支持。 关于原告主张的违约金一节，被告欠付物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杜苏杰于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费(含电梯费)3899.48元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元(原告已预交)，由被告杜苏杰负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一是德源小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同是否合法有效；二是被上诉人是否必须依法先履行催告义务，才可以起诉主张物业费；三是被上诉人物业服务质量能否成为上诉人不交物业费或主张物业费减免的理由。 关于焦点一案涉物业服务合同效力问题，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该合同是签订双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。被上诉人自物业服务合同生效后一直为案涉小区提供物业服务，履行了基本的物业服务职责，上诉人亦自认按照2.5元/平/月标准交纳过2018年度的物业费，视为对合同效力和物业费标准的认可，应当按约继续履行。现既无生效判决认定德源小区业主委员会成立不合法，也无生效判决撤销或确认解除案涉物业服务合同，上诉人一直接受着被上诉人提供的物业服务，却以合同无效为由拒交物业费，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当，二审予以维持。 关于焦点二催告是不是起诉主张物业费的法定前置程序，上诉人主张根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，被上诉人应当先履行催告义务，在合理期限后仍不交纳的，才可以提起诉讼。但该条第二款内容是：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”可见，该条用的是“可以”而非“必须”，说明催告不是起诉主张物业费的法定前置程序。业主接受了物业企业提供的物业服务，就应当依约按时交费，逾期未交费的，物业企业有权先通知催收，也可直接提起诉讼。上诉人对此法律规定理解有误，其催告前置的主张不成立。 关于焦点三被上诉人提供服务是否存在质量问题，该问题能否成为上诉人不交物业费或主张物业费减免的理由，上诉人认为被上诉人提供服务不符合合同约定，并在一审中提供了相关的照片和视频，但这些证据只能体现被上诉人某时点的服务瑕疵，不足以证明该问题为常态化问题，不构成减免物业费的正当理由。上诉人如认为被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以合法方式维护自身权益。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人杜苏杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王慧莹 审 判 员 毕春燕 二〇二一年六月十六日 法官助理 张福玲 书 记 员 黄月妍