内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民终324号上诉人（原审原告、反诉被告）：乌海市新锐房地产开发有限责任公司。法定代表人：王生胜，董事长。委托诉讼代理人：付卫民，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳要军，内蒙古法兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：乌海市鑫旺旺商贸有限责任公司。法定代表人：刘笑南，经理。委托诉讼代理人：刘海，该公司监事。委托诉讼代理人：陆梦英伦，内蒙古慧灵律师事务所律师。上诉人乌海市新锐房地产开发有限责任公司（以下简称：“新锐公司”）、乌海市鑫旺旺商贸有限责任公司（以下简称：“鑫旺旺公司”）合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新锐公司委托诉讼代理人付卫民、靳要军，上诉人鑫旺旺公司委托诉讼代理人刘海、陆梦英伦到庭参加诉讼，本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新锐公司上诉请求：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1110号民事判决书第二项；二、改判鑫旺旺公司支付合同约定的违约金5000000元；三、本案一、二审诉讼费用由鑫旺旺公司承担。事实和理由：一、鑫旺旺公司至今未支付10500000元欠款的行为构成违约，应承担违约责任，一审判决驳回要求支付违约金的诉讼请求导致判决结果上的逻辑悖论，应依法纠正。首先，根据《酒店预售协议》、《合同书》的约定，乙方鑫旺旺公司购买甲方新锐公司建设的涉案酒店地上十一层，并且租赁酒店的地下部分；关于付款期限，《合同书》第二条有约定；针对违约责任，《合同书》第四条有约定。合同的履行情况一审判决亦查明，鑫旺旺公司仅支付合同款项54800000元，剩余10500000元至今未支付，违反双方关于付款期限的约定，鑫旺旺公司对上述事实没有异议。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，应支付违约金5000000元。其次，一审判决认定涉案合同合法有效，鑫旺旺公司未履行合同义务，导致案涉房屋消防工程验收无法进行，故其应支付合同欠款10500000元，认定事实清楚，适用法律正确。二、合同约定的5000000元违约金与鑫旺旺公司逾期付款八年违约造成的利息损失基本相当，因此应当予以全部支持。一审适用法律错误，应依法改判。首先，根据《合同书》第二条约定，鑫旺旺公司应在2012年9月30日前支付涉案欠款，未按期支付导致新锐公司投资计划受挫，造成巨大投资利益损失；并且，鑫旺旺公司至今未支付该笔欠款，逾期已达八年之久，其占用资金期间，新锐公司丧失对该笔款项的控制以及相应投资机会，由此造成的损失已远超出双方在签订《合同书》时约定的违约金数额。鑫旺旺公司辩称，不认可新锐公司的上诉请求，因为我方对于本案一审判决全部判项提出上诉，因此我方认为其主张10500000元的购房款没有依据；基础法律关系不存在，我方不存在违约情形，也没有依据支付违约金5000000元，具体理由在我方上诉状的事实与理由中阐述。鑫旺旺公司上诉请求：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院作出的（2020）内0302民初1110号民事判决，将本案发回重审或者依法改判驳回新锐公司原审中的全部诉讼请求，并支持原审中鑫旺旺公司的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用均由新锐公司承担。事实与理由：双方当事人案件经内蒙古自治区高级人民法院再审裁定发回重审后，乌海市海勃湾区人民法院于2020年12月24日作出（2020）内0302民初1110号民事判决认定，由鑫旺旺公司向新锐公司支付合同价款10500000元，驳回我方全部反诉请求，该判决认定的事实及法律关系与庭审严重不符，适用法律严重错误，应撤销并依法予以改判。一、一审判决认定涉案合同全部合法有效，与当事人自认以及各方证据证明的事实严重不符。（一）新锐公司明确自认2012年7月15日签署的《合同书》不是其真实意思表示，但是一审判决歪曲当事人本意认定是双方真实意思表示，没有任何事实和证据依据，与本案当事人的自述严重背离。一审法院认定酒店地下部分以28300000元租金租赁给鑫旺旺公司并长期使用，是双方真实意思表示，明显违反了《合同法》第214条和第232条，是违法判决。涉案《合同书》不是缔约人的真实意思表示，而是为了规避人防工程不能买卖的名为租赁实为买卖的虚假合同，是以合法形成，掩盖非法目的的无效合同，故一审判决判令我方继续向新锐公司支付合同款明显丧失了合法依据。（二）2012年6月12日所签署的《酒店预售协议》内容违反了国家关于人防工程的强制性法律规定，是典型的“以合法形式掩盖非法目的”自始无效的合同。首先，新锐公司在庭审陈述，该协议签署的真实目的是其想连同酒店地下部分一并出售给我方，但鉴于出售酒店地下部分人防工程本身存在法律障碍，还考虑避税和减少交易成本的因素，决定又以“租赁方式”掩盖真实的买卖交易。其次，规制我国人防工程的主要法律规定集中于物权法、人民防空法及人民防空工程平时开发利用管理办法等法律中，上述法律法规无一例外的规定了人防工程作为国防资产归国家所有的总原则，而新锐公司作为投资者只享有平时的使用、管理、收益等不完整的他物权。乌海市人民防空办公室2018年3月给内蒙古自治区高级人民法院的回函中也明确了上述观点。因此，一审判决认定《酒店预售协议》的内容合法违背法律明确规定。此外，《酒店预售协议》在缔约形式上存在重大瑕疵，该协议的签署时间为2012年6月12日，而我方成立时间为2012年6月28日，不具备以公司名义对外缔约的有效身份。该协议上署名的“杨小军”既不是公司法定代表人，也没有得到我方合法有效的书面授权，故一审认定签订协议主体明确意思表示真实没有合法依据。（三）一审判决认定双方依据案涉《合同书》的相关约定已形成合法有效的租赁法律关系，不符合当事人的真实意思及法律规定。首先，根据我国合同法等法律的相关规定，租赁合同只分为定期租赁合同和不定期租赁合同两种。此外，新锐公司在审判程序中多次明确自认双方2012年7月15日所签署的《合同书》中关于地下人防工程部分的租赁约定不是同双方的真实意思表示，合同中对长期租赁的本意是向上诉人出售该“地下人防工程”。因此本案涉案合同中的“长期租赁”就是变相出售地下人防工程的意思表示。（四）新锐公司否认十一份《商品房买卖合同》的合法效力，声称为办理银行按揭贷款而签订的格式合同，实质上对双方不具有拘束力。可见该合同并非是其真实意思表示。二、一审判决无视新锐公司没有履行工程竣工验收法定义务的基本案件事实，并将涉案工程消防未验收的责任强加于鑫旺旺公司一方，相关事实认定没有任何证据及法律依据。新锐公司作为房屋出卖人，在交付所售商品房之前，组织竣工验收以保证所交付的房屋符合国家法律强制性规定的要求，是其作为房屋建设主体的法定义务，也是双方合同明确约定的合同义务。本案一审及此前庭审中我方举证《关于未验收已使用工程的报告（乌质监发2015第1号）》、《关于鑫旺旺公司与新锐公司合同纠纷一案的调查函》的回复、《关于内蒙古自治区高级人民法院审理鑫旺旺公司与新锐公司合同纠纷案调查函的报告》等证据中明确表述涉案酒店没有依据法律规定履行工程验收程序，并说明未进行竣工验收的原因是相关部门从未收到申报竣工验收或消防验收的申请，足以证实新锐公司没有履行工程竣工验收的法定责任。涉案《商品房买卖合同》第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收合格的，不得交付”。一审判决不符合我国关于工程验收相关法律法规的强制性规定。（二）一审判决以在先承诺、装修改造、不报资料等为理由将涉案工程未验收的责任归责于我方，没有任何证据、事实及法律依据。对方为了推脱未组织竣工验收的法律责任，向法院提交两份书面承诺和通知作为证据，以此证明原因和过错在我方，但是该两份证据从形成时间、合同主体、具体内容的表述存在自相矛盾地方。首先，《关于酒店验收通知》形成时间为2012年6月3日，而本案相关涉案合同签署时间为2012年7月15日和2012年7月17日，本案中新锐公司自认的房屋交付时间为2012年6月30日。也就是说在2012年6月3日，双方尚未签署购房或租房合同，我方没有实际占有使用该房屋。针对新锐公司提交2013年12月27日《承诺书》，内容表述为“我公司自行施工的甩项项目，若出现使用、质量、安全等责任事故，与...公司无关”，可见承诺事由是我方对于自行施工项目质量瑕疵方面的相关责任作出承诺，而不是对于施工验收责任主体的转移承诺。三、一审判决没有全面审查核实新锐公司的履约情况是否符合法律规定及合同约定，只是片面强调我方的付款合同义务，违反合同法的公平公正原则，剥夺履行抗辩权。本案的涉案合同均属于典型的双务合同，一审判决中对于涉案《商品房买卖合同》与《租赁合同》等合法有效性均予以认可，认为双方均应履行相关合同义务。但一审判决却对新锐公司的履约情况未作审查核实或结论认定。新锐公司在合同标的物交付、组织竣工验收、房屋产权证书办理等作为房屋出卖人、出租人的主要合同义务的履行中均存在根本性的违约事实。新锐公司辩称，一、鑫旺旺公司认为合同不是双方真实意思表示理由不能成立。二、《酒店预售协议》不是以合法形式掩盖非法目的。三、人防工程的租期我们提供的合同中已经对地下工程所涉及的土地期限有明确的规定。四、新锐公司并未放弃作为建设者组织验收房屋的法定义务和合同义务，且一审法院并没有把该法定义务强加给鑫旺旺公司。五、鑫旺旺公司在购买案涉酒店的时候，新锐公司已将其出售给案外人刘某，但其因资金压力问题，新锐公司将其转卖给鑫旺旺公司。六、关于杨小军参与涉案合同签约的问题，杨小军是刘海的女婿，谈交易的时候就一直在，且是唯一一个能说了算的人，一切重大事项都由杨小军在决定，故我方认为杨小军已经构成了表见代理，否则怎么可能出现鑫旺旺公司之后履行付款、接收房屋、装修进而使用酒店的后续行为。七、关于人防工程的问题，我们国家人防工程平时民用，战时征用，平时民用可以做使用权的交易、租赁，此种行为均受法律保护，并非违反法律强制性规定。因为鑫旺旺公司装修中将原消防设施、人防工程进行了破坏，所以造成了现在无法验收的事实，但依据法律规定，交付未经验合格房屋的行为可以进行手续的补办。新锐公司向一审法院起诉请求：依法判决被告支付购买酒店的欠款10500000元、支付违约金5000000元及利息从2012年9月30日至实际给付之日止，按银行公布的贷款市场利率进行计算，合计15500000元。鑫旺旺公司向一审法院反诉请求：确认原、被告双方于2012年7月15日签署的《合同书》无效；1.被告返还原告涉案酒店地下部分租金17800000元；并向原告支付利息损失（以17800000元为本金，自2012年7月6日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价计算）；2.被告赔偿原告涉案酒店地下部分的装修损失1000000元，具体数额以鉴定结论为准，解除原被告双方于2012年7月17日签署的合同编号分别为2010-0013284、2010-0013287、2010-0013289、2010-0013291、2010-0013292、2010-0013293、2010-0013294、2010-0013295、2010-0013296、2010-0013297、2010-0013298共计十一份《商品房买卖合同》；3.被告返还原告购房款37000000元，并向原告支付利息损失（以37000000元为本金，自2015年4月22日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价计算）；4.被告赔偿原告涉案酒店地上部分装修损失1000000元，具体数额以鉴定结论为准；5.被告赔偿原告经营损失1000000元，具体数额以鉴定结论为准。一审法院认定事实：2012年6月，经原、被告协商，原告将其开发的位于海勃湾区海拉路东与黄河东街南的临街一幢酒店预售给被告；2012年6月3日，杨小军代表鑫旺旺公司与原告新锐公司在《关于酒店验收通知》签字、盖章，双方协议新锐公司开发建设的瑞景园酒店甩项工程明细由业主自行施工完成。2012年6月12日，原告与杨小军签订《酒店预售协议》，杨小军代表鑫旺旺公司与原告新锐公司，约定原告将其开发的位于海勃湾区海拉路东与黄河东街南的临街一幢酒店预售给被告。2012年7月15日，原、被告签订《合同书》，合同约定：“一、原告出售给被告瑞景园小区临街酒店，地上共十一层，其面积以正式的房屋产权交易中心所确认的面积为准；原告将酒店的地下部分租赁给被告使用（不含地下停车场和景瑞园小区配套机房等配套面积），其面积共计1222.36元平方米，不包括在出售面积范围内。酒店地下部分的租金为28300000元，被告一次性将以上租金支付给原告，供被告长期使用；二、付款期限：合同签订前，被告应将购买酒店的款项和地下部分的租金合计65300000元，其中的40000000交付原告，剩余25300000元，被告必须在2012年9月30日前付清全部剩余房款；三、交房日期及房产证办理期限：双方签订正式《商品房买卖合同》后，即视为交房日期。四、违约责任：若被告未按约定交付款项，被告支付原告违约金5000000元。”《合同书》签订后，2012年7月17日，原、被告签订十一份《商品房买卖合同》，编号分别为2010-0013284、2010-0013287、2010-0013289、2010-0013291、2010-0013292、2010-0013293、2010-0013294、2010-0013295、2010-0013296、2010-0013297、2010-0013298；约定：买卖的××区小区商业1-11层酒店02，土地来源出让，土地使用年限2004年6月30日至2024年6月30日，其中第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的不得交付。甲方于2012年10月15日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”；瑞景园小区商业1、2层房屋价款分别为1585631元，瑞景园小区商业3-11层价款分别为3698082元，11份《商品房买卖合同》共计房屋价款37000000元。合同签订后，被告陆续支付部分款项，截至2013年4月，被告共计付款54800000元，剩余款项10500000元。2013年12月27日，鑫旺旺公司出具《承诺书》并加盖公章，确认“新锐公司对酒店部分工程做了甩项验收，鑫旺旺公司在装修过程中对新锐公司的甩项工程进行自行施工，承担由此发生的所有质量责任及与经济责任”。原告新锐公司开发的瑞景园住宅小区二期，同期开发本案酒店、1#-6#住宅楼，其中2#-5#住宅楼与酒店的消防施工单位均为陕西云安消防自控工程有限公司，5#住宅楼与酒店同时进行五方竣工验收，瑞景园住宅小区二期2#-5#住宅楼与酒店同时进行消防验收，除酒店外均完成消防验收备案并抽查合格。2013年12月14日，乌海市公安消防支队对乌海市紫晶海岸国际酒店有限公司作出（2013）71号《建设工程消防设计审核意见书》，对紫晶海岸国际酒店客房部内部装修工程消防设计图纸材料作出审核意见；2015年4月30日和2015年5月6日，乌海市公安消防支队对涉案酒店进行消防监督检查，根据监督检查记录，酒店存在的消防隐患主要是由于鑫旺旺公司在装修过程中擅自拆改原有建筑结构与消防设施以及后期使用过程中破坏所导致。一审法院认为，原、被告签订《酒店预售协议》、《合同书》，签订协议主体明确，是双方真实意思表示，合同内容涉及出售瑞景园临街酒店及地下部分租赁使用；《合同书》是对《酒店预售协议》内容的补充协议，双方就出售瑞景园临街酒店及地下部分租赁使用中的权利义务达成合意；双方按照《酒店预售协议》、《合同书》中约定，又签订十一份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中商品房屋与《酒店预售协议》、《合同书》中酒店11层房屋一致，是对《酒店预售协议》、《合同书》中出售酒店11层房屋买卖行为的具体约定；双方按照《酒店预售协议》、《合同书》中约定，已经交付瑞景园临街酒店及地下部分；《酒店预售协议》、《合同书》、《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方应根据合同约定及法律的规定履行各自义务。本诉原告起诉请求依法判决被告支付购买酒店的欠款10500000元、支付违约金5000000元及利息，双方签订《酒店预售协议》、《合同书》、十一份《商品房买卖合同》，双方形成商品房买卖法律关系、地下部分租赁法律关系，被告对支付款项数额没有异议；双方合同约定交付房屋的甩项工程涉及消防工程竣工验收，由业主即房屋买受人自行施工完成；房屋的出卖人应依法对出售交付房屋的消防工程竣工验收承担义务，房屋的买受人应对房屋的甩项工程涉及消防工程验收承担合同义务；原告按照《合同书》交付的房屋，未进行消防工程竣工验收而交付被告占有、使用、经营，乌海市公安消防支队监督检查记录证实，酒店存在的消防隐患主要是由于被告鑫旺旺公司在装修过程中擅自拆改原有建筑结构与消防设施以及后期使用过程中破坏所导致，被告不履行合同义务，违反诚实信用原则，因被告的行为导致房屋消防工程验收无法进行，被告不支付剩余合同价款的理由不成立，对原告主张的被告给付剩余合同价款10500000元的诉讼请求予以支持；原告主张被告承担违约金及利息的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，不予支持。双方因本案的合同纠纷，致使房屋消防工程验收长期无法进行，应由相关职能部门通过行政职权予以解决，房屋的出卖人应履行消防工程验收配合义务，房屋的买受人应完善、恢复消防设施原状配合消防工程验收工作。反诉原告请求确认原、被告双方于2012年7月15日签署的《合同书》无效及返还涉案酒店地下部分租金、利息损失、装修损失、解除原、被告2012年7月17日签订十一份《商品房买卖合同》、返还原告购房款37000000元、支付利息损失、赔偿地上部分装修损失、经营损失的事实请求。双方合同内容涉及出售瑞景园临街酒店及地下部分租赁使用；地下部分租赁使用的《合同书》约定内容为“甲方将酒店的地下部分租赁给乙方使用（不含地下停车场和瑞景园小区配套机房等配套面积），其面积共计1222.36平方米，不包括在出售面积范围内。酒店地下部分的租金共计为28300000元，乙方一次性将以上租金支付给甲方，供乙方长期使用”，地下部分的约定双方形成租赁法律关系，原告主张《合同书》无效、解除十一份《商品房买卖合同》，《合同书》内容涉及地上临街酒店的买卖法律关系及地下部分的租赁法律关系，合同主体相同，合同内容中地上临街酒店及地下部分使用功能互补不可分割，双方对同一建筑标的物的不同位置财产，在同一《合同书》中就各自权利义务进行约定、处分，符合法律规定；反诉原告提供证据不能证实其主张的事实，《合同书》约定的内容不违反法律强制性规定，不具有合同无效的情形，《商品房买卖合同》没有约定解除合同的条件，亦没有法定解除合同的情形，对反诉原告的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八条第二款、第六十条、第一百三十条、第一百零九条、第五十二条、第九十三条第一款、第九十三条第二款、第九十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、本诉被告乌海市鑫旺旺商贸有限责任公司给付本诉原告乌海市新锐房地产开发有限责任公司合同价款10500000元，于判决生效后十日内付清。二、驳回本诉原告乌海市新锐房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告乌海市鑫旺旺商贸有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费114800元，由本诉原告负担30000元，本诉被告负担84800元（本诉原告已交，本诉被告负担部分于上述付款期限给付本诉原告）；反诉案件受理费100元，由反诉原告负担（反诉原告已交）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于鑫旺旺公司认为案涉合同系为了掩盖人防工程不能买卖而签订的名为租赁实为买卖的无效合同的问题。本案中，无论是双方于2012年6月12日签订的《酒店预售协议》，还是2012年7月15日签订的《合同书》中，有关于酒店系出售、其地下部分系人防工程…土地年限内使用、酒店地下部分的租金共计…、如政府对地下部分进行征用的明确约定，足见双方对于合同中各部分构筑物的交易性质及使用性能意思表示明确且具体，无规避法律、行政法规效力性强制性规定的情形存在；而新锐公司作为案涉人防工程的投资者，平时以出租或转让土地使用权的方式获得收益的权利是包括人防法等法律所允许的。关于鑫旺旺公司认为新锐公司将未经竣工验收的房屋交付其使用违反了法律强制性规定及应予以解除的问题。依据当时施行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”、第三十七条“违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款…。”的规定，本案中，涉案房屋尽管未经验收合格进行了交付使用，根据上述规定，未经验收合格交付使用的可以补办验收手续，故不能认定新锐公司的本案交付行为因此无效，且庭审中鑫旺旺公司亦认可，涉案酒店一直处于经营状态中，故本案也无法定解除情形的存在。但案涉酒店系公众场所，涉及不特定社会主体的安全责任，作为涉案房屋建设者的新锐公司，是涉案工程验收备案的责任主体，必须应履行消防工程、人防工程验收的法定义务，作为房屋买受人的鑫旺旺公司也应必须完善、恢复消防设施原状等其他措施配合消防、人防工程验收工作，共同切实推动并最终完成案涉工程验收合格的工作。关于新锐公司诉请被上诉人鑫旺旺公司承担支付合同约定的违约金5000000元责任的问题。因该诉求与合同约定的实现情形不符，故本院不予支持。综上所述，新锐公司、鑫旺旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430100元，由上诉人乌海市新锐房地产开发有限责任公司负担46800元，由上诉人乌海市鑫旺旺商贸有限责任公司负担383300元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 宋建勇审判员 高美兰审判员 钟思敏二〇二一年六月十九日书记员 王 彤