安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1300号 上诉人（原审被告）：沈显俊，男，1972年8月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 被上诉人（原审原告）：芜湖十都物业管理服务有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区陶辛镇双桥。 法定代表人：后宗文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：后小伟，安徽青弋江律师事务所律师。 上诉人沈显俊与被上诉人芜湖十都物业管理服务有限公司（以下简称十都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2021）皖0221民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈显俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费由十都物业公司承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间无合同关系，上诉人所在小区有业委会，社区暂代上诉人所在小区业委会签订合同有效与事实不符，没有法理依据。上诉人所在小区业主已于2021年1月20日书面告知被上诉人停止侵害其小区业主合法权益的行为。二、《育荣花苑2期和水务局小区合并情况说明》不能采信。三、物业费诉讼时效起算有误，超过三年诉讼时效部分不应支持。 十都物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，两个小区的物业合并管理有当时芜湖县房地产管理局出具的情况说明为证明，情况属实，后面的签字和这份情况说明的效力不冲突。第二，在育荣二期没有物业管理的情况下，社区能够代业主委员会行使职责，与被上诉人签订物业管理合同符合法律规定。长达近八年的过程中，没有业主提出要解除与被上诉人存在的物业服务合同关系，仅在我们诉讼后，为了不交物业费才抗辩，不符合法律规定。如果上诉人不愿意接受被上诉人的物业管理服务，可以依据相关的程序，行使对物业服务合同的解除权，但之前产生的物业管理费仍要交纳。第三，关于诉讼时效问题，上诉人在一审没有诉讼时效问题提出抗辩，在二审提出不予支持，且我们持续性提供了物业服务，到现在为止仍没有退出小区物业管理，因此我们认为上诉人上诉理由均不能成立。 十都物业公司向一审法院起诉请求：1、判令沈显俊立即支付物业管理费4046元，并自起诉之日起按月2%承担违约金至实际支付之日；2、本案诉讼费由沈显俊承担。 一审法院认定事实：沈显俊购买了育荣×期×幢×××室房屋，建筑面积为112.87平方米。2018年8月11日，芜湖县房地产管理局物业管理科出具《育荣2期和水务局小区合并情况说明》，证明：2012年7月9日，育荣2期业主委员会到房管局要求育荣2期与水务局小区合并管理，物业费按照水务局物业费标准收取，每平方米0.38元每月；并将原有的围墙拆除，路灯、大门维修改造，改造完毕后交付于芜湖十都物业管理服务有限公司管理；2012年7月9日芜湖十都物业管理服务有限公司进入代管；育荣2期的物业费征收时间定为2013年1月1日起开始计算。2014年10月28日，芜湖十都物业管理服务有限公司与芜湖县湾沚镇爱民社区居民委员会签订《水务局小区物业服务合同》，约定自2014年10月28日起至2019年10月27日止，由芜湖十都物业管理服务有限公司为水务局小区提供物业服务，物业费收取标准为0.38/月/平方。2016年，水务局成立业主委员会。2016年8月31日，芜湖十都物业管理服务有限公司与湾沚镇水务局小区业主委员会签订《水务局物业管理服务合同》，约定自2016年7月1日起至2017年6月30日止，由芜湖十都物业管理服务有限公司为水务局小区提供物业服务，物业费收取标准为0.38/月/平方，同时，原爱民社区居民委员会与芜湖十都物业管理服务有限公司签订的《水务局小区物业服务合同》终止。2017年7月1日，芜湖十都物业管理服务有限公司与湾沚镇水务局小区业主委员会签订《水务局物业管理服务合同》，约定自2017年7月1日起至2020年6月30日止，由芜湖十都物业管理服务有限公司为水务局小区提供物业服务，物业费收取标准为0.38/月/平方。另查明，育荣2期未成立独立的业主委员会。 一审法院认为，2018年8月11日芜湖县房地产管理局物业管理科出具的《育荣2期和水务局小区合并情况说明》能够证明自2012年7月9日起，育荣2期与水务局小区合并管理，由十都物业公司提供物业服务。因客观原因未能选举产生业主委员会的，物业所在地的居民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，因此十都物业公司与芜湖县湾沚镇新建社区居民委员会、爱民社区居民委员会签订《物业管理服务合同》并不违反法律规定。自2016年起，十都物业公司与合并后的水务局小区业主委员会分别签订了两份《物业管理服务合同》，合同时间截止到2020年6月30日。期间，育荣2期未成立独立的业主委员会。沈显俊作为育荣2期的业主，实际接受了十都物业公司提供的物业服务，依法应当缴纳合同期限内的物业费。对于十都物业公司要求沈显俊支付2013年10月1日起至2020年4月1日止的物业费，符合法律规定，该院予以支持。但是物业费应按沈显俊房屋实际面积112.87平方米计算，即112.87平方米＊0.38元每月每平方米＊78个月=3345.47元。十都物业公司要求沈显俊自起诉之日起按月2%的标准承担违约金至实际给付之日的诉讼请求，不违反相关法律的强制性规定，该院予以支持。 综上所述，该院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、沈显俊于本判决生效后十日内给付芜湖十都物业管理服务有限公司自2013年10月1日起至2020年4月1日止的物业费3345.47元，并自起诉之日起按月2%的标准承担违约金至实际给付之日；二、驳回芜湖十都物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由沈显俊负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审查，本院对于一审判决查明的案件事实予以确认。 本院认为，二审应围绕当事人的上诉请求进行审理。第一，当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以支持，举证不能则应承担不利后果。沈显俊主张其所在小区有业主委员会但并未提交证据证明，作为个人业主，其个人意见无法代表全体业主或者业主委员会，本院对此不予采信。第二，根据芜湖县房地产管理局物业管理科出具的《育荣2期和水务局小区合并情况说明》，结合当事人陈述等，沈显俊亦未提交充分的反驳证据，可以认定十都物业公司自2012年7月9日开始实际为案涉小区提供物业服务。无论依据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，双方之间成立的事实物业服务关系应予认可，还是参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”规定，基于两个小区的合并物业管理的事实，在上诉人所在小区尚未成立业主委员会的情况下，上诉人所在社区居委会代行业主委员会职责所签订的物业管理服务合同，一审判决按照另一小区的物业收费标准收取物业费用应予支持。第三，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二、三条的规定，上诉人在一审诉讼期间并未就诉讼时效提出抗辩，二审期间提出，人民法院不予支持。综上所述，沈显俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人沈显俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钱 晨 审 判 员  李 贺 审 判 员  宋喜萍 二〇二一年六月二日 法官助理  张 平 书 记 员  冯杨艳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。