北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7248号上诉人（原审原告）：王文静，女，1979年4月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崔宝红，男，1973年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李雅丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩，北京市京师律师事务所实习律师。原审第三人：京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘平君，总经理。委托诉讼代理人：石嘉豪，男，京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司职员。上诉人王文静与上诉人崔宝红、原审第三人京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司（以下简称京城亿墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初49852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王文静的诉讼代理人杨燚，上诉人崔宝红及其诉讼代理人李雅丽、李倩，原审第三人京城亿墅公司的诉讼代理人石嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文静上诉请求：撤销一审判决，改判支持王文静的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由崔宝红承担。事实和理由：一、因崔宝红违约导致王文静另行购买房屋而增加的110万元购房成本应认定为王文静的损失。崔宝红违约解除合同后，王文静于第二日购买了本小区的另一套房屋，比购买崔宝红的房屋多支付110万元。如果崔宝红不违约，王文静无需额外支付该笔费用，故增加110万元购房成本与崔宝红的违约有直接的因果关系，应当认定为损失。一审判决认为“王文静另行购房户型、面积均与涉诉房屋差别较大，同一小区上叠房屋一般与下叠房屋整体价值有所不同”，故对于王文静主张的多支付的110万元是实际损失的理由不予采纳。但是，崔宝红出售的朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋）是上叠户型，购买价格为35790元/平方米，王文静另行购买的房屋是下叠户型，面积比涉诉房屋增加了41.8平方米，但购买价格为34031元/平方米，单价反而比涉诉房屋低，说明王文静另行购买房屋是善意和诚实的。如果增加的购房成本反而由王文静承担，显失公平。二、王文静因另行购买房屋所产生的税费差额，系崔宝红违约给王文静造成的损失，一审法院未予认定。涉诉房屋是满五唯一住房，按照433万缴税，王文静承担的税费不超过15万元。但王文静另行购买房屋，发生了910542元的税费，差额达到76万元，这些税费显然属于崔宝红违约给王文静造成的损失。三、一审法院提出的崔宝红退还定金时间周期短、崔宝红第二天就提出解除、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同）自签订至解除同地区整体房价平稳，不应作为本案酌定35万元违约金的理由。无论崔宝红是否很快提出解除合同以及第二天就退还定金，客观上王文静需另行购房，必然导致额外花费，上述情形不能减轻崔宝红的过错责任。四、一审法院未考虑王文静积分落户需要购房的急切需求，且王文静在一审起诉时已经自行降低了违约金标准。王文静在一审起诉时考虑到另行购买房屋与涉诉房屋的面积差，已经将186万元的损失自行降低到100万元，一审判决仅支持35万元，显然酌定过低。崔宝红针对王文静的上诉请求和理由辩称，王文静另行购买的房屋比崔宝红的房屋面积大，而且位置好，所以王文静增加的110万购房款不能认定为王文静的损失。另，对王文静主张的诉讼费用承担亦不认可。京城亿墅公司针对王文静的上诉请求和理由述称，没有意见。崔宝红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由王文静承担。事实和理由：一、一审法院对“同日晚些时候，崔宝红将50万元向王文静退还”的事实认定有误。2020年5月21日，王文静向崔宝红支付2万元。2020年5月22日12点18分，王文静向崔宝红支付48万元，崔宝红随即在5月22日12点59分就将50万元退还给王文静，并未侵犯王文静的合法权益。二、一审法院遗漏崔宝红向王文静明确表示不出售涉诉房屋的事实。涉诉合同及补充协议签署当日即2020年5月21日，王文静将2万元定金支付给崔宝红，后崔宝红考虑到通过办理假离婚将不唯一的涉诉房屋变成唯一房屋从而逃税是不合法的，故崔宝红于2020年5月22日早上就明确告知王文静和京城亿墅公司不再出售涉诉房屋，但王文静于2020年5月22日中午12点19分无缘无故向崔宝红转账48万元，崔宝红随即在5月22日12点59分将50万元退还至王文静。三、一审法院认为涉诉合同及补充协议合法有效，是错误的。崔宝红在出售涉诉房屋前已明确告知京城亿墅公司涉诉房屋不是满五唯一，家庭名下还有多处房产，同时京城亿墅公司也将该事实告知了王文静，故崔宝红、王文静和京城亿墅公司签署涉诉合同和补充协议时对该情况均知情。京城亿墅公司和王文静建议崔宝红可以通过假离婚方式将涉诉房屋办成满五年且是名下唯一的房屋，这样可以避免缴纳税费，随后京城亿墅公司要求崔宝红和王文静双方签署合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，王文静和京城亿墅公司建议崔宝红通过办理假离婚方式将不唯一的涉诉房屋变成唯一房屋从而逃税签署的涉诉合同和补充协议，实质上是三方恶意串通损害国家利益和社会公共利益，以合法形式掩盖逃税的非法目的，故合同无效。崔宝红于2020年5月22日将2万元定金随即退还给王文静，并未给王文静造成任何损失。加之，涉诉合同和补充协议无效，并非是崔宝红的过错导致的，而是王文静和京城亿墅公司的过错导致的，不应由崔宝红来承担相应责任，故一审法院适用法律错误，侵犯了崔宝红的合法权益。四、一审法院认为崔宝红应赔偿王文静违约金35万元，无法律依据。崔宝红是在明确告知京城亿墅公司及王文静不出售涉诉房屋后，王文静无缘由地转账给崔宝红48万元。王文静的损失系其自身恶意扩大，与崔宝红无关。即便认为崔宝红存在违约行为，那么给王文静造成的实际损失也仅为定金2万元，按照涉诉合同约定的违约金即房屋成交总价的20%，明显高于实际损失。另，王文静于2020年5月23日就在涉诉房屋所在小区购买到心仪的房屋，该房屋与涉诉房屋户型不同，且面积多出40多平米，单价低于涉诉房屋的单价。且同地区整体房价平稳，未出现明显不利于王文静的市场价格波动。因此，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，崔宝红仅应退还王文静4万元。而一审法院判决崔宝红支付违约金35万元，显然未考虑到王文静的实际损失，对崔宝红不公平。综上所述，一审判决对部分事实认定有误，并遗漏重要事实，适用法律不当。王文静针对崔宝红的上诉请求和理由辩称，王文静不认可崔宝红的陈述，王文静从来没有与京城亿墅公司一起让崔宝红离婚以达到房屋满五唯一。王文静上诉状中的意见作为答辩意见。京城亿墅公司针对崔宝红的上诉请求和理由述称，王文静支付了两笔款项，一笔2万元，另一笔48万元。当时京城亿墅公司没有收到崔宝红陈述的其他情况。王文静向一审法院起诉请求：1．崔宝红向王文静支付违约金100万元；2．崔宝红向王文静支付逾期支付违约金1.5万元（以100万元为基数，按日万分之五的标准计算，从2020年5月23日起至实际全部履行之日止）；3．本案诉讼费由崔宝红承担。一审法院认定事实：2020年5月21日，王文静作为买方，崔宝红作为卖方，共同签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：崔宝红出售朝阳区×号房屋。该房在3至4层，建筑面积240.29平方米。该房屋是崔宝红家庭唯一住房，购房时间满五年。该房屋成交价格433万，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价427万，王文静一并支付给崔宝红。崔宝红保证本人、共有权人同意出售房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋……如因此导致合同无效或不能履行，崔宝红应退还累计已收全部房款，并向王文静承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿损失。如王文静依照本合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行。本合同自王文静向崔宝红发出书面通知到达之日起自动解除。崔宝红应于5个工作日将收取全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价20%向王文静支付违约金。如崔宝红逾期将王文静已支付款项返还给王文静，则每逾期一日，应按照未返还款总额万分之五每日向王文静支付违约金。同日，双方签订《补充协议》。约定：签订合同当日王文静向崔宝红支付定金2万元；5月22日支付定金48万元。2020年5月21日，王文静向崔宝红支付2万元，5月22日12点18分，王文静向崔宝红支付48万元。同日晚些时候，崔宝红将50万元向王文静退还。另查，王文静提供其与案外人之间的《北京市存量房屋买卖合同》以及交费记录、完税证明和房产本，主张另行购买案外人房屋并支付购房款960万元，以及税金915042元。经释明，崔宝红表示如果法院支持王文静诉请的违约金，则要求予以调低。经询一，王文静主张涉诉房屋是上叠房屋，面积240.29平方米，向案外人所购买的房屋为下叠房屋，面积282.09平方米。经询二，各方均认可崔宝红通过京城亿墅公司中介人员向王文静表达不再履行合同。一审法院认为，涉诉合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。崔宝红关于涉诉合同及补充协议无效的抗辩理由，于法无据，一审法院不予支持。法律规定，合同在履行期限届满之前，违约一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务的，守约一方可以解除合同。具体至本案，崔宝红于收到定金之后再将定金退回，且向作为居间方的京城亿墅公司明确表达不再履行合同，结合前述行为，一审法院认定崔宝红已经以其行为表示不再履行合同。王文静现已另行购房，且依据解除合同的法律后果提起本案诉讼，一审法院认定涉诉合同及补充协议均已解除。崔宝红辩称涉诉合同未解除以及王文静存在违约行为的意见，与一审法院查明事实不符，一审法院对崔宝红该辩称意见，不予采纳。崔宝红辩称合同存在欺诈，未举证证明；崔宝红辩称合同履行不能，未证明合同存在法律上或事实上不能履行的情形，故一审法院对崔宝红辩称意见，不予采纳。法律规定，约定违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院予以适当减少。具体至本案，王文静虽然主张因另行购房导致增加支出成本和税费，但经一审法院审查，王文静另行购房户型、面积均与涉诉房屋差别较大，且对于别墅类房屋而言，同一小区上叠房屋一般与下叠房屋整体价值有所不同。故一审法院对王文静关于实际损失的数额主张，不予采纳。同时，还有三个重要因素一审法院一并考虑，即崔宝红于收到48万定金当天即将全部定金50万元予以返还，其占用王文静资金谋求额外利益的表现并不突出，王文静因资金被占用而不能另行购房的客观障碍存续时间较短；崔宝红于签订合同第二日即以自身行为明确表示不再履行合同，涉诉合同履行状态的不确定性持续时间极短；涉诉合同自签订至解除期间，同地区整体房价平稳，未出现明显不利于王文静一方的市场价格波动。故一审法院以王文静实际损失为基础，兼顾涉诉合同履行情况、崔宝红一方的过错程度以及王文静预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对王文静主张的违约金酌情调整为35万元。另需说明，法律规定，守约方可就违约金或定金条款择一适用，现王文静选择违约金并据此提出诉求，一审法院不持异议，并根据法律关于违约金调整的规定依法作出认定。但法律并未规定违约金调整时不应低于定金罚则标准，否则“择一适用”将不具有选择意义，即把定金作为违约金调整最低标准时，定金不再具有与违约金并行存在的独立价值。崔宝红辩称王文静损失不大，因违约金目的以补偿为主，同时兼具惩罚性，一审法院结合涉诉合同总标的金额，以及崔宝红违约情形，对违约金数额作出认定，并对崔宝红的前述意见，不予采纳。王文静另主张崔宝红支付逾期违约金，因双方对于违约金是否应当给付以及违约金数额存在争议，在法院对违约金作出认定之前，王文静主张的违约金支付条件尚不成就，王文静该项主张缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、崔宝红于判决生效之日起七日内向王文静支付违约金350000元；二、驳回王文静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：2020年5月22日12：59，崔宝红通过网上银行转账的方式向王文静退还50万元。二审中，崔宝红称其于2020年5月21日22:00左右向京城亿墅公司工作人员表示不再出售房屋，证据为王文静在一审中提交的崔宝红于2020年5月22日下午2:49发给中介人员的微信记录“因为这个房屋买卖存在重大的误解与风险，他们昨天晚上刚刚签的协议，我今天上午早晨不是跟他说了吗？而且他那个无缘无故又付了那48万元，我已经退给他了，他昨天那两万我也退给他了。”京城亿墅公司称其代理人石嘉豪系当时的中介人员，崔宝红是2020年5月22日王文静支付48万元后才告诉石嘉豪不卖房子了。王文静称其在崔宝红返还50万元定金后才知道崔宝红不再履行合同了。另，根据一审开庭笔录，各方当事人均认可2020年5月22日崔宝红通过中介转告王文静不再履行合同。2020年5月23日，王文静与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，该合同载明：王文静购买的房屋所在楼层为-1至2层，产权证明所载建筑面积共282.09平方米，该房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为960万元，该房屋所有权证满五年、非出卖方家庭在京唯一住房。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。涉诉合同及补充协议，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。崔宝红主张京城亿墅公司和王文静建议其通过假离婚方式将涉诉房屋办成满五唯一的房屋，三方恶意串通损害国家利益和社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，故上述合同无效。对此，王文静和京城亿墅公司均不予认可，崔宝红亦未提供充分证据予以证明，故崔宝红的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据已经查明的事实，崔宝红于2020年5月22日将其收到的50万元定金予以退回，同日崔宝红通过京城亿墅公司中介人员转告王文静不再履行合同，可以认定因崔宝红的原因导致合同不能继续履行，故王文静有权依据合同约定要求崔宝红承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”二审中，王文静主张因崔宝红违约导致其另行购房而增加购房成本110万元并产生税费差额76万元，均系其损失，故一审判决酌定的违约金数额过低；崔宝红则主张一审判决酌定的违约金数额未考虑王文静的实际损失，对其不公平。对此，本院具体分析如下：首先，王文静另行购买的房屋与涉诉房屋户型、面积均有较大差别，且对于叠拼别墅类房屋而言，同一小区上层叠拼房屋一般与下层叠拼房屋整体价值有所不同。同时，因崔宝红另行购买的房屋与涉诉房屋成交价格不同，且并非出卖人家庭在京唯一住房，故税费有所不同。因此，王文静主张其另行购买房屋而增加的购房成本及税费差额全部属于其实际损失，依据不足，本院难以采信。其次，王文静与崔宝红于2020年5月21日签订涉诉合同及补充协议，王文静于当日向崔宝红支付2万元，后王文静于2020年5月22日12点18分向崔宝红支付48万元，崔宝红于当日12：59将50万元向王文静退还并明确表示不再履行合同，王文静于2020年5月23日与案外人另行签订《北京市存量房屋买卖合同》。从上述事实来看，崔宝红于签订合同第二日即明确表示不再履行合同并退还已经收取的款项，涉诉合同履行状态的不确定性持续时间较短，未给王文静造成因资金被占用而不能另行购房的客观障碍。同时，自涉诉合同签订到崔宝红提出不再履行合同，再到王文静另行购房，仅有3天时间，在此期间涉诉房屋所在小区整体房价平稳，并未出现明显不利于王文静一方的市场价格波动。关于崔宝红提出的其在王文静支付48万元之前就已告知王文静不再履行合同、王文静的实际损失仅为定金2万元的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综合上述情况，一审法院以王文静的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、崔宝红一方的过错程度以及王文静预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对王文静主张的违约金酌情调整为35万元，并无明显不当，本院予以维持。关于王文静主张的逾期支付违约金，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，王文静、崔宝红的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17000元，由王文静负担10450元（已交纳），由崔宝红负担6550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年六月七日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然