云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终340号上诉人（原审原告）：普洱鼎益投资有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区普洱大道八号路普洱二中东侧。法定代表人：王某1，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李光睿，云南逻计律师事务所执业律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王某2，男，生于1970年12月29日，汉族，初中文化，云南省普洱市思茅区人，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：邹某，女，生于1973年5月1日，汉族，初中文化，云南省普洱市思茅区人，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李树华。代理权限：特别授权代理。上诉人普洱鼎益投资有限公司（以下简称：普洱鼎益公司）因与被上诉人王某2、邹某租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人普洱鼎益公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王某2、邹某给付普洱鼎益公司自2020年3月1日起至2020年6月30日的房屋租赁费44800元（月租金标准为40元/㎡/月×280㎡）以及以44800元为基数，按30%计算，向普洱鼎益公司支付自2020年3月1日起至2020年6月30日止的违约金13440元，以上两项费用合计58240元。3.本案一、二审诉讼费用全部由王某2、邹某负担。事实及理由：1.普洱鼎益公司请求邹某对租金承担连带责任的请求权基础并非基于合同的相对性，而是基于该笔租赁合同之债是王某2、邹某夫妻关系存续期间共同经营产生的债务。涉案商铺被邹某转租给案外人赵广彬，该转租行为在（2020）云0802号民初899号民事判决书、（2020）云08民终1451号民事判决书中得到王某2的追认，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，因王某2、邹某违约承担的共同债务应当认定为夫妻共同债务，原审认定邹某不应承担责任适用法律错误。2.一审对“普洱鼎益公司对邹某的转租行为同意”的认定应当仅指普洱鼎益公司认可王某2、邹某在原租赁期限内的转租行为，不能扩大解释为认可转租的期限。普洱鼎益公司并未对王某2、邹某的行为表示认可，涉案《商铺租赁合同》中约定的租赁期限于2020年3月1日届满后，普洱鼎益公司欲与案外人赵广彬另行签订租赁合同，但案外人以其与王某2、邹某的租赁合同未到期为由于2020年7月1日才与普洱鼎益公司另行签订商铺租赁合同。在这期间王某2、邹某持续以35元/㎡/月获得收益。王某2、邹某在缺少约定的前提下继续占用涉案商铺并继续取得收益的行为阻断了转租行为的正当性和合法性。3.普洱鼎益公司向王某2、邹某主张的月平米租金基数为40元符合市场价格规律和交易习惯，应当予以支持。4.一审判决对王某2、邹某不存在违约行为的认定属于适用法律错误，本案中王某2、邹某逾期支付租金的行为也构成违约，且普洱鼎益公司要求王某2、邹某以普洱鼎益公司的实际损失44800元为基数，按30%计算损失部分的违约金不满足违约金过高需要由法院进行调整的相关规定，故针对普洱鼎益公司提出的13440元违约金的主张，请求予以支持。被上诉人王某2、邹某未提交书面答辩状。普洱鼎益公司向一审法院提出诉讼请求：1.由王某2、邹某向普洱鼎益公司支付自2020年3月1日起至2020年6月30日止的房屋租赁费44800元（月租金标准为40元/㎡/月×280㎡）；2.由王某2、邹某以44800元为基数，按30%计算，向普洱鼎益公司支付自2020年3月1日起至2020年6月30日止的违约金13440元；3.由王某2、邹某共同承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月24日，普洱鼎益公司与王某2签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》（合同编号：Ａ-02号），普洱鼎益公司为甲方，王某2为乙方，约定：“甲方向乙方出租位于普洱市思茅区，面积为280㎡，经营范围及品种为成品茶批发零售，租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，租金单价为20元／㎡／月，月租金为5600元，乙方在合同签订后3日内支付24个月的租金给甲方，合计134400元，租金的情况为第一年2017年3月1日至2018年3月1日期间为0元，第二年2018年3月1日至2019年3月1日租金为67200元，第三年2019年3月1日至2020年3月1日租金为67200元，乙方在合同签订后3日内向甲方支付履约保证金5600元，履约保证金由甲方在整个租赁期间保存，乙方有违约行为或给甲方造成损失时，甲方有权从履约保证金中予以扣除相应金额，不足部分甲方有权向乙方追偿，商铺移交日期为2016年11月30日。”并约定了双方其他的权利、义务。签约后，王某2向普洱鼎益公司支付履约保证金5600元，普洱鼎益公司如约向王某2交付租赁的商铺。2016年12月22日，邹某与案外人赵广彬签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，约定将王某2向普洱鼎益公司承租的涉案商铺转租给赵广彬使用，租期自2017年7月1日起至2020年7月1日止，普洱鼎益公司及王某2对邹某的转租行为均予以同意，涉案商铺交由赵广彬使用。王某2已向普洱鼎益公司付清截至2020年3月1日的租金，王某2、邹某自认赵广彬已向其付清截至2020年6月30日的租金。普洱鼎益公司在案涉商铺张贴《告知函》，内容为将商铺租金调整至40元／㎡／月。2020年6月28日，普洱鼎益公司与赵广彬签署《租赁合同》，约定普洱鼎益公司向赵广彬出租涉案商铺，租期自2020年7月1日起至2022年12月31日止。另查明，经已生效的《（2020）云0802民初899号民事判决书》及《（2020）云08民终1451号民事判决书》确认，王某2无权享受合同到期后顺延一年免费使用商铺的政策。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，普洱鼎益公司与王某2于2016年11月24日在平等、自愿的基础上签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，内容未违反法律规定，自成立时生效，合同相对方系普洱鼎益公司与王某2。邹某于2016年12月22日与案外人赵广彬签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，约定将王某2向普洱鼎益公司承租的涉案商铺转租给赵广彬使用，普洱鼎益公司作为出租人，王某2作为承租人，对邹某的转租行为予以同意，故王某2与赵广彬之间成立合法、有效的转租合同关系。普洱鼎益公司与王某2约定租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，王某2与案外人赵广彬约定的转租期限自2017年7月1日起至2020年7月1日止，普洱鼎益公司对转租行为予以认可，系同意延长其与王某2约定的租赁期限，因普洱鼎益公司于2020年6月28日与赵广彬签署《租赁合同》，约定出租涉案商铺，租期自2020年7月1日起至2022年12月31日止，故普洱鼎益公司与王某2签署的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》的租赁期限应延长至2020年6月30日。王某2已付清截至2020年3月1日的租金，还应向普洱鼎益公司支付自2020年3月2日起至2020年6月30日止的租金，计算标准为双方于合同中约定的租金单价即20元/㎡/月，该期间的租金为22213元（20元/㎡/月×280㎡÷30天×119天），扣除王某2已向普洱鼎益公司支付的履约保证金5600元，王某2应向普洱鼎益公司支付该期间的租金16613元（22213元-5600元），对此，一审法院予以支持，超过部分不予支持。普洱鼎益公司主张按40元/㎡/月的标准计算该期间的租金，一审法院认为，该标准系普洱鼎益公司在《告知函》中单方主张的租金标准，未经王某2认可，对王某2不产生拘束力，故对普洱鼎益公司的该项主张不予支持。王某2、邹某辩称2020年3月1日至2020年6月30日系普洱鼎益公司给予装修而免交租金的期限，一审法院认为，因王某2、邹某未举证证明其辩称的事实，故对其辩称不予采信。关于普洱鼎益公司主张的违约金能否得到支持的问题。本案中，普洱鼎益公司主张王某2于租赁期限届满后未获普洱鼎益公司同意继续占用商铺，应适用《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》第十三条中关于违约金的约定，向普洱鼎益公司支付违约金，一审法院认为，2020年3月2日至2020年6月30日系经普洱鼎益公司同意而延长的租赁期限，王某2在该期间内系合法使用商铺，无违约行为，故不适用该约定。关于邹某是否承担共同付款责任的问题。一审法院认为，邹某并未因签署转租合同而成为租赁合同或转租合同的相对方，普洱鼎益公司要求其承担责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：1.由被告王某2于本判决生效之日起十日内向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2020年3月2日起至2020年6月30日止的租金16613元；2.驳回原告普洱鼎益投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1256元，减半收取628元，由原告普洱鼎益投资有限公司负担449元（多诉部分），由被告王某2负担179元。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本案经二审审理，与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，普洱鼎益公司将商铺租赁给王某2，约定租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，商铺面积为280㎡，租金单价为20元/㎡/月，月租金为5600元。后经王某2同意，邹某于2016年12月22日又将该商铺转租给案外人赵广彬，转租期限自2017年7月1日起至2020年7月1日止，普洱鼎益公司对邹某的转租行为予以同意，视为对王某2的商铺租赁期延续至2020年7月1日止。在此租赁期间，王某2享有转租的权利，王某2将该商铺转租给赵广彬的行为及约定内容，王某2享有自主权，不受普洱鼎益公司的约束。普洱鼎益公司于2020年6月28日将该商铺租赁给赵广彬，租期自2020年7月1日起至2022年12月31日止，故王某2商铺租赁期限应延长至2020年6月30日。王某2已付至2020年3月1日的租金，还应向普洱鼎益公司支付自2020年3月2日起至2020年6月30日止的租金22213元，扣除王某2向公司支付的履约保证金5600元，王某2应向普洱鼎益公司支付租金16613元。普洱鼎益公司于2020年2月4日作出的《告知函》，主张商铺租金按40元/㎡/月的标准计算，系普洱鼎益公司单方制作，未与王某2进行协商并经王某2同意，对王某2不具有法律约束力。故普洱鼎益公司要求王某2支付自2020年3月1日起至2020年6月30日止的租金44800元，于法无据，本院不予支持。王某2租赁的商铺转租和延长至2020年6月30日，均系普洱鼎益公司同意，王某2并不存在违约行为。王某2作为租赁合同相对人，理应由王某2个人向普洱鼎益公司支付租金，故普洱鼎益公司要求王某2和邹某共同支付租金及承担违约金的诉请不能成立，本院不予支持。综上所述，普洱鼎益公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1256元，由上诉人普洱鼎益投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 松审判员 赵 勇审判员 曾 山二〇二一年六月一日书记员 胡晓玲