宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终479号上诉人（原审被告）：黄学梅，女，1977年3月15日出生。上诉人（原审被告）：陈玉洁，女，1966年3月13日出生。被上诉人（原审原告）：梁继萍，女，1974年5月9日出生。被上诉人（原审原告）：柳国斌，男，1971年3月8日出生。上诉人黄学梅、陈玉洁因与被上诉人梁继萍、柳国斌房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2021）宁0202民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。黄学梅，梁继萍、柳国斌到庭参加诉讼，陈玉洁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄学梅、陈玉洁上诉请求：l.撤销一审判决，将案件发回重审或改判黄学梅、陈玉洁不向梁继萍、柳国斌返还购房款125000元及违约金20000元；2.本案一审、二审诉讼费由梁继萍、柳国斌负担。事实与理由：首先，一审判决认定事实不清。黄学梅签署《房屋买卖协议书》的行为是履行职务的行为，由此产生的责任不应由黄学梅承担。案涉房屋系某房地产开发有限公司抵顶给某建设有限公司工程款，后某建设有限公司又以以物抵债方式将案涉房屋抵顶给某建筑安装有限公司。同时某建设有限公司、某建筑安装有限公司与梁继萍、柳国斌签订《商品房抵顶三方协议》，明确案涉房屋系通过以物抵债方式交付的房屋，房款共计317925元，故向梁继萍、柳国斌抵顶出售房屋的主体为某建筑安装有限公司，非黄学梅个人，案涉房屋的具体办理手续由梁继萍、柳国斌与某房地产开发有限公司办理，某建筑安装有限公司仅具有配合义务。梁继萍、柳国斌作为买受人明知案涉房屋的基本情况且本身通过低价购买，而黄学梅作为某建筑安装有限公司的员工代表公司签署《房屋买卖协议书》，该行为系职务行为。其次，案涉合同的目的已经实现。案涉《房屋买卖协议书》签订后，相关手续已经完成钥匙也已交付给梁继萍、柳国斌，且梁继萍、柳国斌已经完成初步装修，即案涉房屋已由梁继萍、柳国斌占有使用，不存在案涉合同目的无法实现的情形。梁继萍、柳国斌辩称，黄学梅陈述的已经完成房屋初步装修的事实不存在，案涉房屋的合同尚未办理备案手续，物业公司前期物业合同无法签订，在此情形下黄学梅、陈玉洁通知梁继萍、柳国斌进行装修，但进行实际装修的前提条件是不存在的；梁继萍、柳国斌签订协议时并不知道正宏公司的情况，签协议、收钱都是跟黄学梅、陈玉洁办理的，当时黄学梅、陈玉洁称其具有房屋权属。综上，梁继萍、柳国斌认为黄学梅、陈玉洁上诉请求不能成应予以驳回。梁继萍、柳国斌向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2020年8月6日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令黄学梅、陈玉洁向梁继萍、柳国斌返还购房款125000元及违约金20000元，共计145000元；3.本案诉讼费由黄学梅、陈玉洁承担。一审法院认定事实：2020年8月6日，梁继萍、柳国斌与黄学梅、陈玉洁签订《房屋买卖协议书》一份，约定梁继萍、柳国斌购买黄学梅、陈玉洁房屋一套，面积为127.17平方米，总价款为250000元；协议还约定，买卖双方到售楼部办理三方抵账协议书、房屋买卖协议书。协议一经签署，买方给卖方支付百分之五十购房款，剩余百分之五十购房款某建设有限公司把相关卖房资料签字盖章完成后资料邮寄回来交给售楼部，买方把剩余百分之五十房款一次结清...卖方必须保证该房屋属于自己权属房屋，因本房屋债务纠纷或其他原因致使本房屋不能给买方办理房屋权属手续，卖方必须赔偿买方违约金，违约金双方约定为20000元...，协议签订后，梁继萍、柳国斌于2020年8月6日向黄学梅、陈玉洁支付了百分之五十的购房款125000元，黄学梅、陈玉洁于同日向梁继萍、柳国斌出具一张收据，确认收到梁继萍、柳国斌支付的购房款125000元。另，截止本案开庭时，黄学梅、陈玉洁仍没有向梁继萍、柳国斌交付涉案房屋，黄学梅当庭表示涉案房屋暂时不能办理过户登记亦无法明确向梁继萍、柳国斌交付涉案房屋的具体日期及办理过户的时间。现梁继萍、柳国斌以其与黄学梅、陈玉洁签订的《房屋买卖协议书》的合同目的不能实现而诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，梁继萍、柳国斌与黄学梅、陈玉洁签订的《房屋买卖协议书》真实、合法有效，双方应当依约履行各自的义务。梁继萍、柳国斌已按约定向黄学梅、陈玉洁支付了百分之五十的房款即125000元，黄学梅、陈玉洁应当依约定及时为梁继萍、柳国斌办理房屋过户登记、交接等手续。但截至本案开庭时，黄学梅自认涉案房屋因开发商与其他公司之间存在仲裁纠纷现无法办理过户手续，且黄学梅自认不能确定向梁继萍、柳国斌交付涉案房屋的日期，黄学梅、陈玉洁的行为违反了《房屋买卖协议书》中“……卖方必须保证该房屋属于自己权属房屋，因本房屋债务纠纷或其他原因致使本房屋不能给买方办理房屋权属手续……”的约定，导致二原告签订涉案协议的根本目的无法实现，故梁继萍、柳国斌主张解除涉案《房屋买卖协议书》并要求黄学梅、陈玉洁返还购房款125000元的诉求于法有据，应当予以支持；对于违约金，因本案违约系由黄学梅、陈玉洁造成，双方对违约金亦有约定，梁继萍、柳国斌主张黄学梅、陈玉洁向其支付违约金20000元未超过法律规定，应当予以支持。黄学梅抗辩称其只是办理手续的人员，不应当承担责任，但其在涉案《房屋买卖协议书》及收据中均签字进行了确认，应当视为其自愿接受合同生效后所产生的法律约束力，作为合同相对方，其应当承担本案相关责任，故对黄学梅的抗辩意见不予采纳。陈玉洁经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、抗辩权等诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一、第二款、第五百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除梁继萍、柳国斌与黄学梅、陈玉洁于2020年8月6日签订的《房屋买卖协议书》；二、黄学梅、陈玉洁于判决生效后十日内返还梁继萍、柳国斌购房款125000元，并支付违约金20000元，共计145000元。案件受理费3200元，减半收取计1600元，由黄学梅、陈玉洁负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争双方对一审判决关于双方于2020年8月6日签订《房屋买卖协议书》、梁继萍、柳国斌已向黄学梅、陈玉洁支付购房款的50%即125000元、案涉房屋暂时不能办理过户登记的认定均无异议，争议的是《房屋买卖协议书》应否解除以及合同解除后购房款返还的责任应否由黄学梅、陈玉杰承担的问题。黄学梅、陈玉洁上诉主张其已将案涉房屋交付且梁继萍、柳国斌也已对案涉房屋进行了初步装修，并据此主张《房屋买卖协议书》不存在合同目的无法实现的情形。因诉争双方在二审庭审中均认可案涉房屋的并未实际交付、也未进行装修的事实，故黄学梅、陈玉洁的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。黄学梅主张其在《房屋买卖协议书》上签字是作为某建筑安装有限公司的员工履行职务的行为，因黄学梅、陈玉洁在《房屋买卖协议书》、《收据》中明确以个人名义出具，并未体现出任何黄学梅履行某建筑安装有限公司职务的意思，且黄学梅也未提交其与某建筑安装有限公司存在劳动关系的证据，故黄学梅的该项上诉主张也不能成立，本院不予支持。陈玉洁经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、抗辩权等诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。综上，黄学梅、陈玉洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人黄学梅、陈玉洁负担。本判决为终审判决。审判长 闫 莉审判员 张建兴审判员 周虎林二○二一年六月七日法官助理 马正萍书记员 董宁亚附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。