辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0682民初855号原告：凤城市天正房地产开发有限公司，住所地：凤城市凤凰城管理区翰墨街。法定代表人：陈筠，董事长。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。被告：厉清华，男，1986年12月10日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市铜山区，住凤城市。委托诉讼代理人：孙晓慧，女，1988年12月20日出生，满族，无业，住址同上（系被告妻子）。原告凤城市天正房地产开发有限公司（以下简称天正房地产公司）诉被告厉清华租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天正房地产公司的委托诉讼代理人何晓东、杨明月、被告厉清华委托诉讼代理人孙虹慧到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告天正房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告双方于2019年6月24日签订的《房屋租赁协议》；2、请求法院依法判令被告支付原告房屋租金24268元(2020年6月5日至2021年1月31日止）；3、请求法院依法判令被告支付违约金37000元；4、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年6月24日签订《房屋租赁协议》,约定原告将其所有的坐落于凤山区,建筑面积113.36m2的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2年：自2019年6月5日起至2021年6月4日止，房屋租金标准为：每年37000元，并约定了违约责任及约定解除权等条款。合同签订之后，原告已将上房屋交付给被告使用，但被告未按照合同约定标准及时间支付房租，该行为已构成违约，故依法诉至贵院，请求法院依法调判。被告厉清华辩称：我要求原告退还合同中约定的保证金，我们签订合同的时候，原告没有让我们看合同，说合同都那样，没有什么重要的。但是合同中有违约金就是重要的，去年我们提不干了的时候原告也没有说有违约金。我认为合同的约定是不公平，我们疫情期间没有经营，天河湾都把小区两边的进出口都封上了。当时提出不干了，6、7月份撤出来的，但是联系不上原告，我也没有时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，确认如下事实：2019年6月24日，原告天正房地产开发公司(甲方)与被告厉清华(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定：一、房屋现状：房屋坐落于凤山区,建筑面积113.36房屋，建筑面积113.36m2，框架结构。二、租赁期限：1、房屋租期为贰个租赁年(租赁年是指自租金起算日起开始计算，每12个月为一个租赁年)，自甲方将房屋移交给乙方之日起，甲方给予乙方免租期二个月。在免租期内，乙方可在租赁物业内进行装修及完成乙方负责的其他相关工程而无须支付租金、物业管理费；但应支付在租赁物业内实际发生之能源费。即租赁期限为2019年6月5日起至2021年6月4日止。2、乙方如果利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，甲方可以随时终止合同、收回房屋；合同金额不予退返。3、协议期满前二个月，甲、乙双方应相互告知是否继续租赁此房屋；如续租，双方重新签订租赁合同。4、乙方应在协议期满(终止)3日内将房屋交还甲方；如乙方逾期不能将房屋交还给甲方，乙方须每日按同期租金总额的5%向甲方支付违约金，同时甲方有权向项目所在地人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。5、在租赁期内，如乙方拖欠甲方房屋租金超过30日，乙方须每日按应交纳租金总额的5%向甲方支付违约金，同时甲方有权随时解除本合同、收回房屋；因解除合同、收回房屋所产生的一切经济损失和法律责任，均由乙方自行承担。三、租金和租金缴纳方式：1、乙方租赁甲方房屋每个租赁年房屋租金为(人民币)：第一、二、三个租赁年每年房屋租金叁万陆仟元整(￥：37000.00元)。第四、五个租赁年每年房屋租金叁万柒仟捌佰元整(￥：37800.00元)。2、乙方于本合同签订之日一次性交纳第一个房屋租赁年的房屋租金(人民币)叁万陆仟元整(￥：37000.00元)。自第二个租赁年开始乙方需于下一个租赁年开始前一个月支付下一租赁年房屋租金。3、物业管理服务费为0.9元/平方米.月，即每个租赁年物业管理服务费用为(人民币)贰仟壹佰捌拾元整(￥：2180.00元)。如遇物业管理费调整，按调整后的标准交纳。4、甲方在收取乙方房屋租金和物业管理服务费时为乙方提供收款收据。5、乙方租赁期间的水、电、暖、卫生费、物业维修费及其他房屋租赁税、费等均由乙方承担。因欠费所发生的一切后果由乙方自负。6、乙方需向甲方交纳保证金(人民币)贰仟元整(￥：2000.00元)。如果乙方在租赁期间，甲方房屋因乙方原因设施受到损坏、拖欠水、电费、取暖费等，可自此保证金中抵扣，不足部分乙方须在3日内缴纳完毕；否则，甲方按每日同时期租金总额的5%向乙方收取违约金。同时乙方须保证在合同履行期间交纳甲方的保证金始终为(人民币)贰仟元(￥：2，000.00元)，保证金不足部分乙方须在接到甲方通知(电话、短信、书面)3日内向甲方交纳完毕。如果乙方在合同租赁期间单方解除、终止合同，乙方所交纳的保证金甲方不予退返。合同期满后，房屋无任何损坏，乙方不拖欠任何费用，甲方一次性退还全额保证金(人民币)贰任元(￥：2，000.00元)。四、房屋交付：甲方于2018年3月20日前将此房屋移交给乙方。五、其他约定：11、在合同期限内，如因甲方或乙方原因造成合同期限不能按约定履行(擅自违约)，甲、乙双方需支付对方违约发生时的全年租金作为赔偿金。……原告天正房地产公司与被告厉清华分别在该合同上盖章和签字。合同签订后，被告厉清华对原告房屋进行了接收，并用于经营餐饮。被告厉清华向原告交付了2019年6月5日-2020年5月4日期间的房租37000元。2020年1月，我国发生新冠××疫情。2020年1月25日，辽宁省启动重大突发公共卫生事件一级响应。丹东市及凤城市亦先后作出响应，各级政府针对各地情况采取了相应的停止人群聚集性活动、取消集市集会和娱乐场所活动、停办各类补习班、公交车辆及长途客运停止营运、减少探亲访友、人员限行等一系列疫情防控措施。2020年2月21日，辽宁省新冠××疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应，丹东及凤城地区全面复工复产，全面恢复正常生产生活秩序，全面恢复城乡交通运输。2020年6月6日起被告欠付租金。2020年5、6月份，被告提出因疫情经营困难为由，向原告提出解除合同，双方协商未果。2021年3月3日，原告诉至法院，要求解除合同，及要求被告给付自2020年6月5日起至2021年1月31日期间的租金24268元和违约金。本院认为：被告租赁原告的房屋，并签订房屋租赁合同，且实际履行，系双方当事人真实意思表示，真实有效，应予确认，双方应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新冠××疫情自2020年1月起在我国发生并蔓延，该公共卫生事件应依法认定为不可抗力事件。根据最高人民法院《印发的通知》及《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知要求，应依法妥善审理疫情期间发生的合同纠纷案件，受疫情或者疫情防控措施影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行或不能全面履行之间的因果关系和原因力大小，以确定所应承担的民事责任。结合本案，关于原告主张解除租赁合同，诉讼中，双方于4月23日办理租赁房屋交接手续，故本院予以支持。关于原告主张房屋租金24268元。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的规定：“对承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案，依据租赁合同约定，被告作为承租人应该在2020年5月20日前交纳2020年5月21日起至2021年5月20日期间的租金36000元。因在新冠××疫情发生期间，包括本地区复工复产后的一段时间内，疫情尚未结束。在此期间，鉴于本地区疫情及疫情防控对案涉租赁房屋经营有一定影响，导致被告作为承租人在疫情防控期间没有营业收入或者营业收入明显减少等实际情况，若仍按合同约定全面履行给付租金则有失公平，应兼顾租赁合同双方当事人的利益及双方应分担新冠××疫情这一公共卫生事件造成的经济损失。故对原告主张租金24268元，可酌定从原告已交纳的2020年2月至4月期间的租金中予以减免7000元，该减免的租金从原告尚未交纳的租金中予以扣减，余下至2021年1月31日份的租赁费，被告应按合同约定的标准向原告交纳，即被告仍应向原告交纳自2020年6月5日起至2021年1月31日期间租金17268元（24268元-7000元）。被告提出返还保证金2000元，可以与本案租金抵销。关于原告主张违约金37000元。因被告未能支付租金，其行为构成违约，虽然《房屋租赁协议》第五条第11项规定,“在合同期限内，如因甲方或乙方原因造成合同期限不能按约定履行(擅自违约)，甲、乙双方需支付对方违约发生时的全年租金作为赔偿金。”因被告在本案中的违约行为，与疫情致其经营收入下降有一定的关系,且其自身也遭受了较大的经济损失,故违约金的数额应适当减少给付,结合本案的实际情况,酌定为6000元为宜。关于被告抗辩其已于2020年6、7月向原告提出不干了即解除合同不同意给付租金之观点，因房屋租赁以钥匙的交付作为双方对租赁物的交付、转移和占有的一种表现形式，被告虽向原告提出过解除合同的意思表示，但双方并未达成协商一致意见，原告亦未实际接收房屋钥匙，故涉案房屋在原告起诉前仍一直在被告租赁使用中，被告抗辩观点，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等法律规定，判决如下：一、原告凤城市天正房地产开发有限公司与被告厉清华于2019年6月5日签订《房屋租赁协议》于2021年4月23日解除;二、被告厉清华于本判决生效之日起十日内给付原告凤城市天正房地产开发有限公司房屋租金15268元;三、被告厉清华于本判决生效之日起十日内给付原告凤城市天正房地产开发有限公司违约金6000元;四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1340元，减半收取670元，由原告凤城市天正房地产开发有限公司承担415元，由被告厉清华承担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  常妙语二〇二一年六月一日法官助理蔡明阳书记员吴金霞