新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终749号 上诉人（原审原告）：刘建江，男，汉族，1977年6月3日生，川宁药业工人，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人（原审被告）：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路**西拓世贸中心****。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 上诉人刘建江因与上诉人新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建江，上诉人西拓公司委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建江上诉请求：1、撤销一审法院（2020）新4002民初2992号民事判决第一项，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由西拓公司承担。事实和理由：双方自愿签订的《商品房买卖合同》，合法有效。该合同第十五条第三款规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人需按日计算向其支付全部已付款万分之一的违约金。合同中约定的违约金远远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院在未收到西拓公司证据的情况下，主动将违约金比例下调50％，违背了“法官不得帮助当事人提出权利抗辩事由和辩论事由”的原则，且未能及时办证的理由不属于《合同》第八条约定的不可抗力。因此，一审法院主动降低违约金缺少相关法律依据。 西拓公司辩称，1．刘建江未按照办证规定缴纳维修基金，未按合同约定提出办理产权的书面申请，类案（2020）新40民终451号判决，依照合同约定以一审原告起诉时计算违约金。2．当地政府未按照招商引资合同约定提供标准建设用地（如水、电等），因动力电不到位办理产证的手续不全导致延期办理。本案系第三方行为导致逾期办证，依据违约金适用法律原理及司法实践，由他方引起的违约行为应适用补偿行为也即损失多少补偿多少，刘建江在一审期间未提交任何证据证实其所受到的损失。因此，刘建江的上诉请求不能成立。 西拓公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判不向刘建江支付逾期违约金；2．一、二审全部诉讼费用均由刘建江承担。事实和理由：一审判决事实认定及法律适用错误。根据双方房屋销售合同第八条、第十五条约定，因当地政策发生变动，建设工程工期顺延。其作为房产开发商，不会参与制定亦不会事先知晓政府后期政策的变动，其亦是政策变动的受害者。一审法院未查清其提交的政府派出机构出具的因政府基础设施不到位导致逾期办证的事实，并认定西拓公司对政策变动的预判错误负有过错没有事实根据。 刘建江辩称，1、西拓公司不能过户的原因推给政府，经过几次的审理，西拓公司始终不能根据购房合同第八条第三节30日之内告知其不能按期办理房产证的真实原因以及真实原因的书面证据。2、西拓公司合同第十五条规定因当地政策发生变化建设工程可以顺延，根据合同西拓公司有县市级以上负责监督开发建设主管部门住建局的书面证明来证明是政府的原因导致逾期办证。西拓公司引用的江西省高级人民法院关于审理商品房买卖合同意见，仅适用江西省范围内，我们不能适用。3、根据合同第十条约定，双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的商品房已取得建设工程竣工验收的备案证明，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十一条处理。根据《中华人民共和国消防法》规定，商品房交房前必须通过消防验收，案涉房屋2018年8月5日才消防验收合格，西拓公司在2015年交房，不满足交房条件违规交房。 刘建江向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金15，845.7元（自2016年4月28日起计算至起诉之日即2018年12月3日止）、支付自2018年12月4日至实际取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2013年4月7日，西拓房产公司取得伊宁市火车站片区新疆路以南、天津路以东、重庆北路以西西拓·世贸中心的建设用地规划许可证。2013年8月27日，被告取得西拓·世贸中心（H-1、H-2、H-6、H-7商住楼、H-5商业楼、世贸中心A区）的建设工程规划许可证。2013年11月15日，被告取得西拓·世贸中心H6号楼的商品房预销售许可证。2015年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于伊宁市重庆北路688号西拓·世贸中心第H6号楼1单元404室住房一套，房屋总价款为221，000元，买受人首期支付全部房价款的30％，其余15万元向银行借款支付；交房时间为2015年10月30日前，商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告付清购房款，并于2018年12月5日缴纳涉案房屋契税2210元。庭审中，原告自认被告于2015年12月19日交付涉案房屋。二、2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了被告针对涉案西拓·世贸中心H6号楼的不动产登记申请。2020年3月30日，被告通知业主可办理不动产权证书。庭审中，被告请求法院调整降低原告主张的违约金。截至庭审结束，原告未取得涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告主张被告支付逾期办证违约金15，845.7元（自2016年4月28日起计算至起诉之日即2018年12月3日止）、支付自2018年12月4日至实际取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金，因原告在庭审中自认涉案房屋的交付时间为2015年12月19日，故法院对此予以确认。被告于2015年12月19日向原告交付涉案房屋，按照双方合同约定被告至迟应当于2016年6月16日前取得办理房屋所有权转移登记的基本条件，但至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告针对涉案楼栋的不动产登记申请，被告于2020年3月30日才通知业主办理不动产权证书，显然被告构成违约，应当承担违约责任。被告辩称逾期办证是因市政配套设施不到位所致，但其提供的证据不足以证实，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，市政配套设施不到位不属于不可抗力，故对被告的上述抗辩意见，法院不予采纳。因此，2016年6月16日系原、被告双方约定的被告履行协助办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告针对涉案楼栋的不动产登记申请，该期间（即1303天）属于被告的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入被告违约期间。对于原告主张以全部已付款的万分之一按日计算违约金，因被告抗辩认为原告主张的违约金过高，要求调整降低，而对于原告因被告违约行为给其造成的实际损失双方均未举证证明，故法院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对原告主张的违约金调整为合同约定违约金的50％，故法院认定被告应向原告支付逾期办证违约金14，398.15元（计算方式：已付总房款221，000元×0.0001×1303天×50％=14，398.15元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆西拓房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性向原告刘建江支付逾期办证违约金14，398.15元；二、驳回原告刘建江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由原告刘建江负担50元，被告新疆西拓房地产开发有限公司负担146元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘建江至今未缴纳维修基金。 本院认为，本案争议焦点为：西拓公司是否存在逾期办证的违约事实，如存在违约，违约金如何计算。关于违约事实。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方合同约定：商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时约定：出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。依据查明事实，西拓公司2015年12月19日将案涉房屋交付刘建江，按照合同约定，西拓公司应当于2016年6月16日前向伊宁市不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记。但西拓公司2020年1月10日才向伊宁市不动产登记中心申请案涉房屋所在楼栋的不动产登记，该行为违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。双方合同关于房屋登记的条款并未约定土地性质和地价调整、政府配套设施滞后等情形可以作为西拓公司逾期办理房屋所有权登记的依据，因此，西拓公司以政府基础设施不到位导致逾期办证为由，不承担违约责任的理由不能成立。 关于违约金问题。首先，商品房的所有权转移登记是开发商与购房人共同向房屋登记部门申请，由房屋登记管理部门予以登记备案的过程。根据合同约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因此，办证义务以出卖人为主，买受人协助配合。刘建江未提交证据证明其履行了共同申请办理登记的协助义务，且刘建江于2018年12月5日才缴纳契税，至今未缴纳维修基金。故刘建江对未能及时办理转移登记负有部分责任。2020年1月发生疫情，属于不可抗力，该期间不应认定西拓公司违约计付违约金。西拓公司以违约金过高主张调整，刘建江因西拓公司违约行为给其造成的实际损失未提交证据，故原审法院根据本案实际以及违约金系弥补守约方当事人损失的原则酌情确定应支付的违约金有事实和法律依据。 综上，刘建江与西拓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费320.00元，由上诉人刘建江负担160元，上诉人新疆西拓房地产开发有限公司160元。 本判决为终审判决。 审 判 长 仝 新 山 审 判 员 周 丽 萍 审 判 员 阿 丽 拉 二〇二一年六月十五日 法官助理 努尔亚木 书 记 员 加依达尔