吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0882民初522号 原告：曹发财，男，1943年9月20日生，汉族，退休工人，现住址吉林省大安市。 被告：大安市瑞城房地产开发有限公司，住所地吉林省大安市安广镇。 法定代表人：刘晓芳，职务该公司经理。 原告曹发财与被告大安市瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城房地产公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，曹发财、瑞城房地产公司法定代表人刘晓芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曹发财向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令瑞城房地产公司履行2014年3月17日与曹发财签订的大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议、补充协议，即给曹发财办理“安广镇富贵天成小区1号楼9单元301室”的楼房产权证，并将楼道仓房交付曹发财使用，并赔偿曹发财违约金5万元；2.瑞城房地产公司补偿曹发财过渡期间临时安置补助费150元×7个月，搬迁费500元，共计1550元；3.返还曹发财因办理楼房产权证预交款合计12,825.50元，以上各项合计64,375.50元；4.本案的所有诉讼费用由瑞城房地产公司承担。事实和理由：曹发财与瑞城房地产公司于2014年3月17日签订大安市棚户区改造国有土地上房屋调换补偿协议书，当日又签订补充协议。协议签订后，瑞城房地产公司按照协议约定交付曹发财楼房两处，但没有交付楼道内仓房，也没有按照约定给付过渡期间临时安置费1050元，（7个月，每月150元）和搬迁费500元；瑞城房地产公司还没有按照约定的验收后二年内给曹发财办理房产证。让曹发财不能容忍的是：瑞城房地产公司让曹发财办理产权证，还强迫曹发财缴纳各种费用合计12,825.50元，否则不给曹发财办理产权证（协议约定所有费用全部由瑞城房地产公司承担）。曹发财在无奈的情况下，交纳了上述费用后，瑞城房地产公司只给曹发财办理一处楼房的产权证（1号楼4单元202室），剩余一处楼房（9单元301室）至今没有办理产权证。该楼房已于2014年11月7日交付使用，即视为验收合格。瑞城房地产公司没有在约定的期限内给曹发财办理产权证，视为违约，应赔偿曹发财5万元。曹发财多次与瑞城房地产公司协商未果，故起诉至人民法院，请依法判决。 瑞城房地产公司辩称，1.回迁房屋已于2014年末交付曹发财居住，没有造成实际损失，不同意赔偿；2.因曹发财拒不交纳房屋维修基金，天然气初装费等费用，导致至今不能办理房照，并不是瑞城房地产公司的过错，而且协议上也明确了瑞城房地产公司负责的费用；3.依据协议约定，本协议需要通过公证才有法律效力，但协议未办理公证，效力存在问题；4.如果曹发财交齐费用，瑞城房地产公司同意尽快为其办理房照。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 曹发财向本院提交证据1为金额2,281.50元吉林省住宅专项维修资金专用票据（原件）一份，证明：这笔钱应该是瑞城房地产公司负责，瑞城房地产公司没有负责，是我交的，我不交这个钱，瑞城房地产公司不给我办房照，协议书上写的是所有费用由瑞城房地产公司承担；曹发财向本院提交证据2为收据（原件）一份、车库收据（原件）一份，证明：1号楼9单元301室（90.79平方米、7911元）及1号楼南15号车库（23.4平方米、2633元），所有费用都应该由瑞城房地产公司承担，但其没有承担，都是我交的；曹发财向本院提交证据3为大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书及补充协议（复印件）各一份，证明：瑞城房地产公司补偿曹发财过渡期间临时安置补助费每月150元，七个月，加上搬迁费500元，共计1550元。补充协议上第四条约定了所有费用由瑞城房地产公司承担，以及瑞城房地产公司违约的事实；曹发财向本院提交证据4为回迁协议一份（复印件），证明回迁是非法的，上面没有我的签字，只有瑞城房地产公司法定代表人签字和盖章，该协议不产生法律效力，我不承认。另外，该份证据可证明按照补充协议规定瑞城房地产公司应免两户的费用，但其只免去了一户的费用。 瑞城房地产公司质证称：对曹发财提交的证据1的真实性没有异议，我方认为这笔钱是曹发财1号楼4单元202室的费用，是由房产管理部门收取的，与瑞城房地产公司无关；对曹发财提交的证据2的真实性没有异议，我方认为这笔钱不是瑞城房地产公司收取的，是每个居民入住应该交的物业费，与瑞城房地产公司无关；对曹发财提交的证据3的真实性没有异议，补充协议的内容我们认可，但是曹发财所举证据中的费用，都是应该由自己承担的，补充协议中约定的办理产权证由曹发财个人缴纳税款由我公司承担，而且我公司应该承担的费用已经明确，其他的费用我方不承担；对曹发财提交的证据4有异议，证据4上之前是打印版本，后来是手写版本，而且之前已经有了协议书和补充协议，要求曹发财拿出原件。另外，这些钱不是我们收取的，协议上也没有写两户都给免，办理另一户的时候已经免去相关费用了。 瑞城房地产公司未提交证据。 本院认为，瑞城房地产公司对曹发财提交的证据1、证据2、证据3的真实性无异议，本院对证据1、证据2、证据3的真实性予以采信；瑞城房地产公司对上述证据的证明问题均有异议，认为双方在补充协议中已经明确了瑞城房地产公司应该承担的费用，而上述证据中所列费用都是相关部门收取，且应该是曹发财自行承担的相关费用，与瑞城房地产公司无关。本院审查认为，曹发财提交证据3中的补充协议第四条：“回迁楼内水、电、有线电视、电表安装费、电话安装费全由甲方负责，一方概不负责。楼房产权证由甲方负责办理。一切费用由甲方负责，办理产权证期限为回迁楼主体验收后二年内。如超过二年，甲方必须赔偿乙方损失费人民币五万元。”已经对瑞城房地产公司（甲方）应承担的具体费用作出了明确的约定，上述“一切费用由甲方负责”，约定的应是楼房产权证办理所需的必要费用，不包括证据1中依照建设部与财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定的应由业主自行承担的住宅专项维修资金、证据2中档案管理费、他项权利证费、网络初装费、装潢垃圾清运费、装潢保证金、卫生维护费、二次提水费、公共用电费、环卫费、取暖费，故本院对曹发财提供证据1、证据2、证据3中证明曹发财回迁楼房（一号楼九单元301室）及回迁车库（一号楼南侧15号）中电表初装费2400元（各1200元）、有线电视初装费1020元，共计3420元，应由瑞城房地产公司承担，现由曹发财缴纳完毕予以采信；曹发财提供证据3中的大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书第四条虽然约定了瑞城房地产公司在回迁房屋时应给付曹发财楼道仓房一个，但经我院查证及曹发财自述，上述楼道仓房位置为单元门内第一阶楼梯下，上述位置根据相关规定应属公共区域，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，双方在协议书中约定给付楼道仓房的条款因损害公共利益而无效，故本院对证据3中涉及交付楼道仓房部分的证明问题不予采信；证据3中的大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书第十条对安置补助费、搬迁费做出了明确的约定，瑞城房地产公司没有举证证明上述款项已经给付完毕，结合本协议及补充协议签订的时间、双方约定的具体搬迁时间及庭审中双方当事人对搬迁时间、曹发财入户时间的陈述，本院对证据3证明瑞城房地产公司尚欠曹发财安置补助费7个月共计1050元及搬迁费500元予以采信，对证据1、证据2、证据3所证明的其他问题不予采信。瑞城房地产公司对曹发财提交的证据4有异议，认为证据上之前是打印版本，后来是手写版本，而且之前已经有了协议书和补充协议，要求曹发财拿出原件，本院审查认为，证据4为复印件，双方当事人签章不全，瑞城房地产公司不予认可，曹发财又没有其他证据予以佐证证据4上记载内容的真实性，故本院对证据4不予采信。 根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院确认如下事实： 1.2014年3月17日瑞城房地产公司与曹发财签订大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书，协议书约定了调换补偿方式、被调整房屋状况、产权房屋调换安置面积、曹发财选择产权调换楼房具体情况、搬迁期限、乙方不能按期搬迁和交付拆迁房屋的责任等其他合同条款；并于同日签订补充协议，对回迁楼房位置、面积、回迁时间、回迁楼部分项目的费用承担、办理产权证照义务方及费用承担、不能按时回迁、不能按时办理产权证照的违约责任及其他合同条款进行了约定；2.2014年11月9日，曹发财缴纳了回迁的一号楼九单元301室的电表初装费1200元、有线电视初装费1020元、回迁的一号楼南侧15号车库的电表初装费1200元及其他各项费用共计10,544元；3.回迁的一号楼四单元202室住宅专项维修资金2,281.50元由曹发财于2018年5月14日缴纳。一号楼九单元301室住宅专项维修资金尚未缴纳，尚未办理产权证照；4.拆迁安置补偿费1050元及搬迁费500元瑞城房地产公司尚未给付。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中瑞城房地产公司与曹发财签订的大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书及补充协议书系双方真实意思表示，其内容（涉及楼道仓房条款因损害公共利益无效）不违反法律、行政法规的强制性规定，并已经实际履行，虽双方当事人对回迁楼部分费用承担问题存在争议，但并不影响协议效力，应认定为有效，双方当事人均应依约履行。双方在补充协议中虽明确约定了回迁楼房办理产权证照的义务方及办理产权证照的费用承担问题，但补充协议中“一切费用由甲方负责”应指在办理产权证照中产生的费用，不应包含应由曹发财所称的住宅专项维修资金，依照建设部与财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅专项维修资金由物业业主缴纳，曹发财作为回迁楼业主没有缴纳住宅专项维修资金导致回迁楼房不能办理产权证照的行为与瑞城房地产公司无关，瑞城房地产公司不应承担办理回迁楼房产权证照方面的违约责任，故本院对曹发财要求瑞城房地产公司为其办理安广镇富贵天成小区1号楼9单元301室楼房产权证照并赔偿曹发财违约金50,000元及返还回迁的一号楼4单元202室的住宅专项维修资金2,281.50元的诉讼请求不予支持；双方在大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书及补充协议书均对楼道仓房作出了具体的约定，结合本院调查曹发财自述，双方约定的楼道仓房位置在单元门内第一阶楼梯下，此位置按照相关规定属于公共区域，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，双方在协议书中约定给付楼道仓房的条款因损害公共利益而无效，故本院对曹发财要求瑞城房地产公司将楼道仓房交付其使用的诉讼请求不予支持；双方在大安市棚户区改造国有土地上的房屋调换补偿协议书第十条对安置补助费、搬迁费做出了明确的约定，瑞城房地产公司没有举证证明上述款项已经给付完毕，结合本协议及补充协议签订的时间、约定的具体搬迁时间及庭审中双方当事人对搬迁时间、曹发财入户时间的陈述，可以确认瑞城房地产公司尚欠曹发财安置补助费7个月，共计1050元及搬迁费500，故本院对曹发财要求瑞城房地产公司给付安置补助费1050元及搬迁费500元的诉讼请求予以支持；双方在补充协议第四条中明确约定了瑞城房地产公司应承担的具体费用，包括回迁楼内水、电、有线电视、电表安装费、电话安装费及办理房产证照的一切费用，故对曹发财提出的要求瑞城房地产公司给付回迁的一号楼九单元301室的电表初装费1200元、有线电视初装费1020元、回迁的一号楼南侧15号车库的电表初装费1200元，共计3420元的诉讼请求予以支持，对其他给付金钱诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、大安市瑞城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付曹发财人民币4970元（其中安置补助费1050元，搬迁费500元、一号楼九单元301室电表初装费1200元、有线电视初装费1020元、一号楼南侧15号车库电表初装费1200元）； 二、驳回曹发财其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1410元，减半收取705元，由曹发财负担680元，由大安市瑞城房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  华卫贺 二〇二一年六月二日 书记员  李国良