宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初720号原告：刘子健，男，1989年2月27日出生，汉族，宁夏德隆楼德鼎逸品食品有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：卢志斌，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄维，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：马某1，男，2009年7月13日出生，回族，学生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代理人：马某2（系马某1之父），男，银川市金凤区综合执法局工作人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：蒲小燕，女，1974年5月3日出生，汉族，无业，银川市兴庆区。被告：马某2，男，1962年4月19日出生，回族，银川市金凤区综合执法局工作人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告刘子健与被告马某1、蒲小燕、马某2互易合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告刘子健的委托诉讼代理人卢志斌、黄维、被告马某2并作为被告马某1的法定代理人到庭参加诉讼。被告蒲小燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘子健向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还不当得利724478元（其中包括购房款707000元、税费11478元、中介费6000元）；2.被告向原告支付利息102304元（按年利率4.75%，自2017年9月13日至2020年9月10日按照付款时间及类别计算，并主张至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，因被告马某2向相关部门投诉，称原告投资经营的宁夏德隆楼德鼎逸品食品有限公司（以下简称德隆楼公司）的经营活动对被告居住的位于银川市兴庆区某室房屋（以下简称案涉迎春苑房屋）造成妨碍，为解决双方的相邻关系纠纷，原告与被告马某2、蒲小燕口头协商，由原告另行购买一套房屋与被告居住的案涉迎春苑房屋进行置换。2017年9月13日，原告委托德隆楼公司的工作人员马旭琴在银川市兴庆区百盛中介部（以下简称百盛中介）找到拟置换的所有权人辛丽华名下的位于银川市兴庆区某室房屋（以下简称案涉君竹苑房屋），经被告马某2同意后，原告遂与辛丽华、百盛中介三方签订《二手房买卖委托合同》，由原告出资购买案涉君竹苑房屋。同日，马旭琴给辛丽华支付购房定金10000元。2017年9月21日，原告向辛丽华指定的其配偶鲁迎新的银行账户支付购房款697000元。为避免二次交易，原告与被告马某2按照口头协议，将案涉君竹苑房屋直接转移登记在被告马某2、蒲小燕之子马某1名下。当原告要求被告马某2、蒲小燕将案涉迎春苑房屋转移登记在原告名下时，马某2、蒲小燕拒不提供该房屋的权属证书，后经原告调查，被告马某2、蒲小燕并不是案涉迎春苑房屋的所有权人，故原告没有向被告交付案涉君竹苑房屋的权属证书和房屋钥匙。原告认为，被告马某2、蒲小燕恶意欺骗原告，在不具备置换房屋的条件下假意与原告磋商，诱使原告购买房屋并将权属证书办理在马某1名下，给原告造成经济损失，故原告诉至法院。马某1、马某2辩称，案涉迎春苑房屋不在被告名下的事实原告清楚，且被告也未强制要求置换房屋。后被告同意置换房屋后，也积极与房地产公司协商将案涉迎春苑房屋办理在马某1名下，但房地产公司一直未办理。被告现居住案涉迎春苑房屋是因拆迁补偿由房地产公司安置，但未与房地产公司签订拆迁安置补偿协议。蒲小燕未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告马某2、蒲小燕系夫妻关系，被告马某1系马某2、蒲小燕之子。2017年，原告与被告马某2、蒲小燕口头约定由原告提供一套房屋与马某2、蒲小燕居住的案涉迎春苑房屋进行置换。2017年9月13日，原告委托马旭琴与辛丽华、百盛中介签订一份《银川市二手房买卖委托合同》，约定由马旭琴购买辛丽华所有的案涉君竹苑房屋，价款为707000元；马旭琴向百盛中介支付中介费6000元，给辛丽华支付购房定金10000元；马旭琴于2017年9月22日之前将剩余购房款697000元支付给辛丽华后，辛丽华将案涉君竹苑房屋转移登记在马旭琴名下。当日，马旭琴给辛丽华支付购房定金10000元，辛丽华给马旭琴出具一份收条。2017年9月21日，原告以银行转账方式给案外人鲁迎新支付购房款697000元，马旭琴给百盛中介支付中介费6000元，百盛中介给马旭琴出具一份收据。同日，原告与马某2、蒲小燕为减少在置换房屋过程中产生交易税费，双方协商一致同意由马某1与辛丽华签订房屋买卖合同并将案涉君竹苑房屋转移登记在马某1名下，故由蒲小燕以马某1法定代理人身份，代马某1与辛丽华签订一份《银川市存量房买卖合同》，约定马某1购买辛丽华所有的案涉君竹苑房屋，价款为707000元。原告为办理上述房屋的转移登记代马某1缴纳相关税费共计10978元。2017年9月27日，银川市国土资源局为马某1核发案涉君竹苑房屋的不动产权证书。后被告马某2、蒲小燕未能将案涉迎春苑房屋转移登记给原告，原告也未将案涉房屋交付给被告。另查明，经本院向马旭琴调查，其陈述案涉《银川市二手房买卖委托合同》系原告委托其签订，案涉君竹苑房屋的中介费、定金、购房款以及相应税费均由原告支付。本院认为，互易合同就是以物易物，是指双方当事人约定，互相交换金钱以外的财产，并转移标的物所有权的协议。原告与被告马某2、蒲小燕约定由原告提供一套房屋置换马某2、蒲小燕居住的案涉迎春苑房屋，双方当事人之间形成的法律关系为互易合同关系。互易合同参照适用买卖合同的有关规定。原告以不当得利为由提起诉讼，要求被告返还不当得利并承担相应的损失，其实质是要求被告支付购房款并承担相应的损失，其主张的法律关系性质虽然与本院根据案件事实作出的认定不一致，但对裁判理由及结果没有影响，故本院以互易合同纠纷对本案进行审理。案涉君竹苑房屋虽然由辛丽华与马某1签订房屋买卖合同并办理转移登记，但该房屋价款及相应的税费实际由原告出资后转移登记给马某1，原房屋所有权人虽然是案外人辛丽华，但不影响原告实际为出卖人的身份。被告马某1作为房屋买卖合同的买受人且房屋转移登记在其名下，应视为其作为买受人之一成为原告和马某2、蒲小燕互易合同关系的当事人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉君竹苑房屋已转移登记至马某1名下，马某1已取得该房屋的所有权，虽然原告未将房屋交付给被告，但并不影响双方买卖合同的履行，因被告不能提供案涉迎春苑房屋作为互易对价，故被告应向原告支付案涉君竹苑房屋的价款。原告因互易而购置房屋，本院确认被告应向原告支付案涉君竹苑房屋价款及原告代马某1支付的税费共计717978元（707000元＋10978元）。对原告主张的中介费6000元，因该费用系原告向案外人辛丽华购买房屋支出的费用，与被告无关，故本院不予支持。对原告主张的利息102304元，虽然原告未将案涉君竹苑房屋交付给被告，但被告马某1已取得不动产物权，且被告未履行互易合同或支付购房款的义务，原告可以行使履行抗辩权，被告在履行互易合同过程中存在违约，应承担相应的违约责任。因双方当事人未约定逾期付款违约金，本院参照当时中国人民银行同期贷款基准年利率及逾期罚息利率标准，原告主张按年利率4.75%计算违约金，符合法律规定，故本院确定被告向原告支付自被告马某1取得案涉君竹苑房屋权属证书之日即2017年9月27日至实际付清购房款之日止的违约金。被告蒲小燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第六百二十六条、第六百四十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告马某1、蒲小燕、马某2于本判决生效之日起五日内向原告刘子健支付购房款及垫付的税费共计717978元，并按照年利率4.75%支付上述款项自2017年9月27日至实际给付之日止的违约金；二、驳回原告刘子健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12068元，由被告马某1、蒲小燕、马某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 何小军二〇二一年六月七日法官助理 陆钰莹书记员 杨 兰附：本案适用的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。第六百四十七条当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照适用买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条……