北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7680号上诉人（原审被告）：白燕星，男，1964年6月14日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234室。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。上诉人白燕星因与被上诉人北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人白燕星、被上诉人奥和物业公司之委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白燕星上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回奥和物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一审法院基于白燕星与奥和物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》内容，判令白燕星对相应的物业管理服务费进行支付，但一审法院忽视了奥和物业公司对于《前期物业管理服务协议》存有违约行为，其判决排除了奥和物业公司一方的责任，明显有损于白燕星一方的合法权益。奥和物业公司未能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供相应的物业管理服务，根据《前期物业管理服务协议》甲方权利义务中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”，而甲方实际上并未履行相应的义务。奥和物业公司的违约行为主要有以下三个方面：1.小区道路长期存在塌陷、坑洼情况，奥和物业公司及众多业主多次向奥和物业公司进行反映，要求其进行相应的维修，但奥和物业公司置之不理，听之任之，至今小区道路塌陷、坑洼的情况仍未得到解决。2.小区无正规停车位，奥和物业公司却收取白燕星1000元车位押金，全天候停满了来历不明的车辆及私自占车位的工具，纵使业主粘贴了“禁止停车及禁止私自占车位”的告示亦无济于事，白燕星亦曾向奥和物业公司反映，奥和物业公司没有采取任何措施。3.《前期物业管理服务协议》中物业管理服务质量对环境卫生服务质量作出如下说明：“配置专职清洁队伍...公共地方垃圾日产日清”，而实际上小区中公共地方随处可见长期杂物摆放，更有甚者在楼道内存放杂物，并且楼道内遍布小广告、宠物粪便，既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此奥和物业公司视若无睹。在一审诉讼过程中，白燕星亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此并未查明事实，并判令白燕星按照《前期物业管理服务协议》约定的金额酌情扣减后支付相关费用，对此，白燕星不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》中有关违约责任的约定，奥和物业公司应当承担相应的违约责任，并对白燕星予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决白燕星酌情扣减后支付相关的物业管理费用明显不合理。白燕星愿在奥和物业公司整改以上三方面违约行为后，支付相关物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费。奥和物业公司辩称，同意一审判决，不同意白燕星的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。我方一审提交了北京市前期物业服务费用评估报告，该报告是涉案物业开发商委托专业评估机构对涉案物业定价进行了一个评估，该评估报告显示，在评估的结论上，定价收费是1元每平米每月，因此我方按照这个标准收取的费用。奥和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令白燕星支付自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业管理服务费4924.5元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计5574.5元；2.本案诉讼费用由白燕星承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，白燕星与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称奥和汇润公司）签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区丰西北里XX小区南区X号楼X单元XX室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为136.79平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，白燕星有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给白燕星造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；白燕星违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求白燕星每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让方）与奥和物业公司（受让方）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理服务，于2020年1月1日撤出北京丰台区XX小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使权利，向欠费方主张债权。另，提交其与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称项目指挥部）于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：项目指挥部将丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米。月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份；另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称，已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管XX小区1-6号物业管理服务。白燕星称对《物业前期服务委托合同》《债权转让协议书》不清楚，没有看到过公告，且小区环境有很多问题，对方没有尽到物业服务义务。白燕星庭审中确认未交纳2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费。一审法院认为，奥和汇润公司与白燕星签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为白燕星提供了物业服务，白燕星应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向奥和物业公司交纳相应的物业费用；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，奥和物业公司与丰台项目指挥部签订《物业前期服务委托合同》约定由其提供物业服务，对业主具有约束力。故对于奥和物业公司要求白燕星支付自2017年8月10日至2020年8月9日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，法院予以支持。但法院尚需说明的是，奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范方面进行维护，另因奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故法院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，白燕星据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院于2021年3月26日判决：一、白燕星于判决生效之日起十日内支付北京奥和物业管理有限公司2017年8月10日至2020年8月9日的物业管理服务费4432元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，白燕星与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为涉案小区提供物业服务，白燕星应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费缴费标准向奥和汇润公司支付物业费。后奥和汇润公司将未追缴的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权转让给奥和物业公司，奥和物业公司接管涉案小区并向小区提供物业服务。白燕星主张其并不知晓奥和汇润公司与奥和物业公司之间的债权转让事宜以及奥和物业公司接管涉案小区物业的情况，对此奥和物业公司已经提交了《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》以及张贴公告的照片，尽到了基本的举证义务，结合奥和物业公司与项目指挥部于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，本院确认自2020年1月1日起为涉案小区提供物业服务的主体系奥和物业公司。综上，奥和物业公司有权要求白燕星支付其之前欠付奥和汇润公司的物业费等费用以及现在欠付奥和物业公司的物业费等费用。至于各项费用的收费标准，白燕星与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了物业费、生活垃圾清运费及楼道照明费的收费标准，参考奥和物业公司接管涉案小区物业后与项目指挥部签订的《物业前期服务委托合同》亦未改变之前约定的收费标准的事实，一审法院按照上述标准确定白燕星欠付各项费用的基数并无不当。白燕星主张奥和汇润公司与奥和物业公司未按照合同约定的标准提供物业服务，故不应当支付物业费，因一审法院已经在综合考虑白燕星的各项主张以及物业公司服务瑕疵的基础上，酌情减免了白燕星的部分物业费及全部违约金，考虑到物业服务具有持续性、公共性等特点，本院对此不再予以调整。综上所述，白燕星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由白燕星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年六月四日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨