湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初1151号原告：曹仲福，男，1976年4月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘乡市。原告：成燕飞，女，1980年10月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市，现住湖南省湘乡市，系原告曹仲福之妻。被告：何建阳，男，1972年7月8日出生，汉族，住湖南省湘乡市，现住湖南省湘乡市。被告：李玲，女，1982年3月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系被告何建阳之妻。第三人：湘潭百事房地产中介有限责任公司，住所地湖南省湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城一期11栋105号。法定代表人：王育仁，公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳铁建，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：陈潇，系该公司员工，一般代理。原告曹仲福、成燕飞与被告何建阳、李玲、第三人湘潭百事房地产中介有限责任公司（下文简称“百事中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告曹仲福、成燕飞、第三人百事中介公司委托诉讼代理人欧阳铁建、陈潇到庭参加了诉讼，被告何建阳于法庭辩论时到庭参加了诉讼，被告李玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹仲福、成燕飞向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判令两被告履行合同违约义务，立即支付违约金4万元；二、请求法院依法判令第三人退还定金1万元、意向金2000元、违约金1万元；三、本案全部诉讼费用由两被告和第三人承担。事实和理由：两原告于2020年12月15日通过58同城网站，看中第三人百事中介公司发布的房产信息(交易房产为湘乡市望春门办事处涟滨北路滨江御园2栋1701室)，两原告经实地看房对该房产较满意。按第三人百事中介公司的要求，两原告于2020年12月16日向第三人百事中介公司交了意向金2000元，两原告与两被告及第三人百事中介公司三方于2020年12月17日签订了房屋买卖合同，两原告于合同签订当天按合同约定支付了房屋定金5万元，其中两被告收款4万元，第三人百事中介公司收款1万元。合同约定两被告应当于2021年1月19日前办理该房的产权过户手续，但两被告在收到定金后一直不配合办理房屋转户手续。其中两原告多次要求第三人百事中介公司尽快找两被告落实转户手续，但两被告一直不配合办理，两原告到2021年1月19日晚才通过第三人百事中介公司的电话得知两被告的房屋不出售。在此合同履行过程中，两被告为单方面违约，按照当时三方签订的房屋买卖合同约定，两被告必须返还两原告双倍定金并承担成交价的2%的中介服务费。在此合同中，第三人百事中介公司为第三方，非合同当事双方，第三方应当承担的违约责任应由违约方承担，两被告违约后，两原告多次要求两被告履行合同违约责任，但两被告仅在2021年2月2日退还两原告定金4万元，其余定金、意向金及违约金拒不支付。两被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告何建阳辩称，被告何建阳签订了房屋买卖合同后，因生病在医院住院20多天，被告何建阳也跟原告解释过，现在房屋不出售了。原告要求被告何建阳支付4万元违约金，希望原告谅解，可以达成调解协议。被告李玲未进行答辩。第三人百事中介公司辩称，一、第三人愿意退还两原告意向金2000元，且已经通过微信转账退还2000元。二、第三人无需退还1万元定金，也无需承担违约责任1万元。理由如下：1.第三人已经促成原、被告之间的买卖合同成立并生效，第三方已经完成了自己的中介服务，根据《民法典》第九百六十一条、第九百六十三条规定，以及案涉房屋买卖合同第七条第三项约定，原、被告双方应当支付报酬。2.第三人收取的1万元，名为定金1万元，实为中介费1万元，结合案涉合同第五条、第七条第一项约定，第三人在促成原、被告双方签订合同后，有权收取2万元中介费，原、被告各支付第三人1万元。虽然合同第三条写为第三方收取了1万元，但结合合同的全部条款，实则为原告支付第三方的中介服务费。另外合同中并没有约定两原告与第三人有关该1万元的定金罚则问题，相反针对两被告收取的4万元，合同中明确约定了定金罚则。所以上述1万元款项，第三人收取的名为定金，但并不属于定金担保，实则为中介费。同样，在最高人民法院（2015）民申字第469号民事裁定书也作出了类案的裁判精神。3.两原告要求第三人支付违约金没有法律依据，第三方积极促成了合同成立，提供了自己的居间劳务，第三人没有违约行为，第三人也一直在做两被告工作，希望两被告配合第三人和两原告办理过户手续，但两被告执意毁约，违约责任应当全部由两被告承担。三、第三人积极履约，无需承担诉讼费。原告曹仲福、成燕飞为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：房屋买卖合同1份及收据2份，拟证明2020年12月17日三方签订了房屋买卖合同，两原告向两被告支付了4万元房屋定金款，向第三人支付了购房定金款1万元。被告何建阳、李玲未提交证据。第三人百事中介公司为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：函告一份，拟证明第三人积极配合两原告要求两被告履行合同。对两原告提交的证据，第三人无异议，对第三人提交的证据，两原告亦无异议，被告何建阳在法庭辩论时到庭，未进行质证，被告李玲未进行质证，本院经审查该证据的三性，依法予以认定。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2020年12月17日，被告何建阳、李玲（卖方、甲方）与原告曹仲福、成燕飞（买方、乙方）、第三人百事中介公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方（被告何建阳、李玲）将坐落于湘乡市××路××栋××室的房屋出售给乙方（原告曹仲福、成燕飞），房屋总价款为100万元，建筑面积为143.43平米，双方共同委托丙方（第三人百事中介公司）于2020年12月25日前办理银行贷款手续，待贷款审批通过后，于2021年1月19日前办理该房的所有权过户手续。其中，合同第三条约定：“（一）为保证交易安全，乙方所付定金人民币伍万元整，（小写）￥50000.00（可抵扣房款和费用），甲方收取肆万元，（小写）￥40000.00，丙方收取壹万元，（小写）￥10000.00，甲方将相关证件的复印件移交到丙方，作为乙方交付定金的平等保证……（二）房款支付方式分期付款：乙方的贷款金额暂为陆拾伍万元整，（小写）￥650000.00（实际金额以审批为准，少审批金额由乙方负责补齐首付款），在过户前由乙方将房屋首付款（扣除已付定金）为人民币叁拾万元整，（小写）￥300000.00付给丙方，过户当天由丙方将购房首付款（扣除已收定金相关费用和预留贰万元）付给甲方（含本套房屋在公积金的贷款余额、利息、违约金），再由甲方签字过户至乙方名下，购房余款为人民币陆拾伍万元整，（小写）￥650000元待乙方贷款下放到甲方的账户上，作为甲方的房款可自由支取，过户前乙方出具购房余款借条给甲方……”第五条约定：“甲方负责中介费壹万元整（小写）￥10000.00，乙方负责中介费壹万元整（小写）￥10000.00，在过户前由甲乙双方负责支付丙方。”第七条第一款约定：“（一）在约定的过户时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得违约。若甲方违约，则必须返还双倍定金并承担成交价的2%的中介服务费；若乙方违约，则定金自动作为违约金赔偿并承担成交价的2%的中介服务费。”被告何建阳在合同尾部“甲方”处签字，并代替被告李玲在下方签名“李玲代”，原告曹仲福在“乙方”处签字，并代替原告成燕飞签名“成燕飞代”，第三人百事中介公司在“丙方”处加盖了公章。合同签订后，原告曹仲福于2020年12月17日向被告何建阳支付了4万元，被告何建阳向原告曹仲福出具了一张收据，载明“今收到曹仲福支付湘乡市滨江御苑2栋1701室购房定金款￥40000.00”。原告曹仲福于2020年12月17日向第三人百事中介公司支付了1万元，第三人百事中介公司向原告曹仲福出具了一张收据，载明“今收到曹仲福支付湘乡市滨江御苑2栋1701室购房定金款￥10000.00”。之后，原告曹仲福、成燕飞找被告何建阳、李玲办理房屋过户手续未果，2021年1月23日原告曹仲福、成燕飞与第三人百事中介公司共同向被告何建阳、李玲发出《函告》，内容为：“何建阳、李玲夫妇：本人曹仲福、成燕飞于2020年12月17日通过湘潭百事房地产中介有限责任公司的居间服务与您签署了湘乡市××路××栋××室的《房屋买卖合同》，根据合同第一条，您应于2021年1月19日前与我们办理完该房屋的产权过户手续。我夫妇已委托居间方通过面谈、电话、微信与您多次沟通，您仍拒绝办理过户手续，现已违约。现我夫妇根据《房屋买卖合同》条款要求及与居间方的沟通，做出如下告知：1、您需在2021年1月27日配合办理完成滨江御苑02栋1701室房屋过户手续。2、您若拒绝交易，则应根据《房屋买卖合同》第七条承担相应的违约责任，赔偿购买人曹仲福、成燕飞夫妇双倍购房定金（拾万元整）并承担成交价2%的中介服务费（贰万元整）。请您在接收此文件后一天内做出回复。否则本人将通过法律途径追回全部损失！”2021年2月1日，被告何建阳将收取原告曹仲福的4万元退还给了原告曹仲福。两原告在庭审中陈述第三人百事中介公司收取的2000元意向金已退还。本院认为，本案争议焦点为：一、两原告支付给被告何建阳的4万元和支付给第三人的1万元的款项性质问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案原告曹仲福、成燕飞与被告何建阳、第三人百事中介公司签订了《房屋买卖合同》，三方在合同第三条中明确约定了乙方（原告曹仲福、成燕飞）支付“定金”5万元，由甲方（被告何建阳、李玲）收取4万元，由丙方（第三人百事中介公司）收取1万元，原告曹仲福于2020年12月17日向被告何建阳实际支付了4万元，向第三人百事中介公司实际支付了1万元，同时被告何建阳和第三人百事中介公司均向原告曹仲福出具了含“购房定金款”字样的收据，符合定金担保合同的法律特征，应当认定原告曹仲福、成燕飞支付给被告何建阳的4万元，以及支付给第三人百事中介公司的1万元的性质均为定金。第三人百事中介公司称收取的1万元为中介费，与事实不符，本院依法不予采信。至于第三人的中介费，应由第三人另行主张权利。二、被告何建阳、李玲是否应当支付两原告违约金4万元的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告曹仲福、成燕飞与被告何建阳签订《房屋买卖合同》后，被告何建阳收取了原告曹仲福、成燕飞4万元购房定金，但被告何建阳一直未配合两原告办理房屋过户登记，并明确表示不再出售案涉房屋，已构成违约，根据双方签订的合同第七条第一款中约定：“若甲方违约，则必须返还双倍定金……”由于被告何建阳已退还两原告4万元，两原告要求被告何建阳另行支付违约金4万元，实质上是根据合同约定和定金罚则要求被告何建阳双倍返还购房定金，故两原告要求被告何建阳支付4万元违约金，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。至于被告李玲，在案涉房屋买卖合同中，被告李玲的签名系由被告何建阳所签“李玲代”，并非被告李玲本人所签，且定金的收取及定金收据的出具也均系被告何建阳所为，两原告亦未提交证据证明被告何建阳的上述行为有被告李玲的授权委托或被告李玲知情并认可该房屋买卖合同，两原告要求被告李玲支付违约金4万元，本院依法不予支持。三、第三人是否应当退还两原告定金1万元、意向金2000元，并支付违约金1万元的问题。第三人百事中介公司基于三方签订的《房屋买卖合同》收取了两原告定金1万元，现原、被告之间的买卖合同无法继续履行，第三人百事中介公司收取的定金1万元应予退还，两原告要求第三人退还定金1万元，本院依法予以支持。由于第三人百事中介公司已促成原、被告订立合同，合同无法继续履行系因被告何建阳违约所致，第三人并无违约行为，故第三人无需向两原告支付违约金1万元，两原告要求第三人支付违约金1万元，本院依法不予支持。两原告在庭审中自认第三人已退还两原告意向金2000元，两原告要求第三人退还意向金2000元，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告何建阳支付原告曹仲福、成燕飞违约金4万元；二、由第三人湘潭百事房地产中介有限责任公司退还原告曹仲福、成燕飞定金1万元；三、驳回原告曹仲福、成燕飞的其他诉讼请求。上述给付内容，限在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取675元，由原告曹仲福、成燕飞负担150元，由被告何建阳负担420元，由第三人湘潭百事房地产中介有限责任公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘智毓二〇二一年六月二日法官助理蒋莎书记员马力附本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。