山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6913号 上诉人（原审原告）：徐xx，男，1995年7月19日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：葛全勇，山东恒信通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛海德宁置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx86。 法定代表人：胡士宽，董事长。 委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。 上诉人徐xx因与被上诉人青岛海德宁置业有限公司（以下简称海德宁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初8356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判海德宁公司支付逾期交房违约金26797.69元；2.一、二审诉讼费用由海德宁公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，一审法院认为徐xx自愿同意接收现状房屋及海德宁公司逾期交房违约金应支付至2019年6月30日属于事实认定错误。一、海德宁公司作为商品房开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给徐xx，徐xx领取钥匙的行为不应视为开发商房屋交付义务的完成。1.完成竣工验收备案系作为开发商向购房人交付合格商品房的基本条件，海德宁公司作为商品房出卖人，向徐xx交付合格的商品房是其法定义务，未完成验收备案的房屋不能交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。商品验收合格为房屋交付的最低标准，海德宁公司作为商品房开发商，房屋未完成建设工程竣工验收备案，工程质量是否合格尚无结论，根据法律规定房屋不能交付。因此，海德宁公司不能将未验收合同的房屋其投入使用，也不能将其交付徐xx，徐xx即使接收了房屋，也不构成房屋的有效交付。海德宁公司交付未验收合格房屋的行为也因违反法律的强制性规定而无效。2、海德宁公司作为商品房开发商明知房屋未完成建设工程竣工验收备案，不符合商品房交付条件，却通知购房人办理交付手续，也违反了诚实信用的原则，应承担相应的民事责任。综上所述，海德宁公司违反法律规定和合同约定将未验收合格的房屋向徐xx交付，该交付行为无效，涉案房屋的交付日期应根据房屋验收合格的日期计算。二、海德宁公司采取隐瞒房屋未验收事实的方式骗取徐xx签订了房屋交接书，该房屋交接书不能反映徐xx真实意思表示，更无法证明海德宁公司关于变更合同条款、接收现状房屋的主张。海德宁公司作为开发商，应于房屋交付时主动出示房屋验收备案登记证明，但2019年6月30日徐xx接通知验收房屋时，海德宁公司仍未向相关政府部门提交房屋验收备案登记申请，更不可能向徐xx出示验收备案证明。同时，结合一审中海德宁公司主张2019年6月30日办理房屋交付时，海德宁公司已自行验收且认为符合交付条件的陈述，在海德宁公司自认为房屋符合交付的条件情况下，徐xx与海德宁公司之间不可能存在变更交付条件、接收未验收房屋的合意的情况。因此，海德宁公司在明知未验收备案的情况下，故意隐瞒了房屋未验收合格的事实，利用徐xx作为非建筑专业人员的弱势地位，不主动说明房屋验收情况，诱导徐xx接受钥匙并签订房屋交接书。故，徐xx签订房屋交接书的行为并非变更交付条件接收现状房屋的意思表示，因此涉案房屋的接收时间不应以房屋交接书的日期为准，而应根据房屋验收备案时间确定。三、海德宁公司在明知房屋未完成建设工程竣工验收备案的情况下，采取了故意隐瞒上述事实的方式通知徐xx验房收房，利用了购房人作为非建筑专业人员的弱势地位，过分加重徐xx的验收责任。综上所述，海德宁公司隐瞒房屋未取得验收备案的事实，将未验收的房屋向徐xx交付的行为不属于房屋的有效交付，房屋有效交付日期应根据房屋验收备案时间确认，海德宁公司应承担相应的逾期交付的违约责任。 海德宁公司未答辩。 徐xx向一审法院提出诉讼请求：1.海德宁公司支付徐xx逾期交房违约金26797.69元；2.本案诉讼费、保全费由海德宁公司承担。 一审法院认定事实：1、2018年11月11日，徐xx、海德宁公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxxx），合同约定徐xx向海德宁公司购买位于青岛开发区，房屋价款（不包含房屋装修）1727685.96元，装修总价317940元，房屋总价款2045625.96元。合同第九条载明商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人按合同约定付清全部房款。合同第十一条第（一）项约定：（一）出卖人应当在2019-5-31日前向买受人交付该商品房。合同第十一条第二款约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定：逾期交付责任为：2.自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日之，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方均认可徐xx已按照上述合同约定向海德宁公司按时足额交纳全部房款。 2、徐xx提交建设工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋竣工验收备案日期为2019年11月8日。海德宁公司辩称，一是该文件不能证明海德宁公司不符合合同第九条约定的交付条件，二是该证明文件的日期并不能代表实际应当交付的日期，三是海德宁公司早已通过验收备案，备案资料需要通过行政备案流程，属于行政管理职责。 海德宁公司提交房屋交接确认书一份，载明：“本人同意就该房屋进行交接，现确认已完成对该房屋的交接手续。”证明涉案房屋已于2019年6月30日实际交付给徐xx。徐xx认可确实签署了房屋交接确认书，实际交房日期为2019年6月30日，但主张海德宁公司在交付房屋时采取隐瞒未验收备案事实的方式对徐xx予以欺诈，造成现实交付的假象。 3、徐xx主张应当按照合同第十二条约定计算违约金以房屋总价款2045625.96元为基数，自2019年6月1日起至2019年11月8日止，共计161天，按照日万分之一计算即32934.58元（2045625.96元×161天÷10000），扣除海德宁公司已向徐xx支付自2019年6月1日至2019年6月29日止的逾期交房违约金6136.89元，剩余逾期交房违约金为26797.69元。双方均认可上述已支付违约金是按照房屋总价款的日万分之一计算的。 一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋的交房时间。徐xx主张海德宁公司应当在交房时主动出示约定的验收证明，但海德宁公司在交付时采取隐瞒等方式未告知其未取得建设工程竣工验收备案证明文件。海德宁公司辩称，徐xx在2019年6月30日进行房屋验收并完成房屋交付交接手续，应视为徐xx同意以实际行为表示变更合同交付条件视为接受现状交付，房屋的实际交付时间为2019年6月30日。根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款之约定：“……出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”徐xx在海德宁公司未提供建设工程竣工验收备案证明文件的情况下有权选择拒绝进行房屋的接收，但徐xx并未选择拒绝接收房屋，而是选择签署了房屋交接确认书，同意就涉案房屋进行交接，故海德宁公司交付徐xx房屋的时间为2019年6月30日。因海德宁公司已经向徐xx支付自2019年6月1日至2019年6月29日止的逾期交房违约金6136.89元，故对徐xx的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：驳回徐xx的诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由徐xx负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，虽然双方签订的商品房预售合同约定涉案房屋交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但在涉案房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的情况下，海德宁公司于2019年6月30日向徐xx交付涉案房屋，且已支付徐xx2019年6月1日至6月29日期间的逾期交房违约金，徐xx签署房屋交接确认书并实际接收涉案房屋，其无证据证明接收房屋时涉案房屋不具备居住使用条件，应视为徐xx对涉案房屋现状的认可，双方以各自的实际行为变更了涉案合同关于房屋交付条件的约定。在徐xx已经按照房屋现状接收涉案房屋的情况下，其再以交付的涉案房屋未经竣工验收及不符合合同约定的交付条件为由要求海德宁公司支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人徐xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费470元，由上诉人徐xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年六月二日 法官助理 于遨洋 书记员 贾 立