沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6920号原告（反诉被告）：田静，女，1963年11月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（反诉原告）：于波，男，1980年5月7日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告（反诉原告）：董宁，女，1986年9月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：沈阳市和平区洋之铭房产信息咨询服务部，住所地沈阳市和平区三好街122号7门，统一社会信用代码91210102MA10P3783H。投资人：张铭洋，系该店经理。委托代理人：张玲，系辽宁冠阳律师事务所律师。原告（反诉被告）田静与被告（反诉原告）于波、董宁、第三人沈阳市和平区洋之铭房产信息咨询服务部（以下简称“洋之铭房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理。本案现已审理终结。原告田静诉称，2021年1月21日，原告通过中介沈阳市和平区洋之铭房产信息咨询服务部与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以285000元的价格转让其位于沈阳市和平区的房屋于被告。2021年1月26日原被告签订《补充协议》，约定被告支付乙方10000元定金，更名过户后支付260000元，交房当日支付购房尾款15000元。2021年2月6日，原告交房后，被告却迟迟不支付尾款15000元，原告与被告多次协商不成，因此诉至法院。根据《中华人民共和国民法典》等法律法规，被告的行为严重侵害了原告权益，为此，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判,维护原告的合法权益。诉讼请求∶1、请求判令被告支付原告剩余房款15000元及利息287.5元；2、请求判令被告支付原告违约金32775元；3、诉讼费用由被告承担。被告于波、董宁辩称，在交接房屋过程中即2021年2月6日，原、被告、第三人都在场的情况下，发现屋内不具备供暖条件，供暖管线没有铺设到案涉房屋门前。我方咨询了沈阳华强供热公司，给我方的答复是该房屋未缴纳供暖管网费，需缴纳供暖管网费5390.05元（收费标准是每平方米115元×房屋面积46.87平方米）才能将供暖管线铺装到该房屋门前并提供供暖，原、被告进行沟通，原告拒不缴纳该笔费用。因发生了供暖管线问题，双方产生了争议，我并没有说不给房屋尾款，而是原告根本就不与我谈，夺门而去。后来我也通过中介说可以刨除争议部分，将剩余尾款给付原告，但原告不予理会。另，案涉房屋交易时为出租状态，双方约定我取得房证即2021年1月28日之后，房屋租金就会支付给我，但实际上并没有支付给我，直到现在我方也没有看到出租协议，并不知道租赁合同在何时终止。第三人洋之铭房产述称，洋之铭房产已按照约定履行了中介义务，买卖双方因房屋内供暖管网费及租金问题产生交接纠纷，答辩人已积极居间磋商，尽到了中介的责任，现将房屋买卖合同履行情况阐述如下：一、答辩人为房产中介，根据买卖双方的需求提供中介服务。本案中，答辩人已促成买方于波、董宁与房主田静签订《房屋买卖合同》，且已协助双方办理完毕交易涉及的所有手续，尽到了中介的责任，答辩人有权收取中介费。根据民法典第963条，“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”答辩人通过房源及客源匹配、带于波实地看房，并在买卖双方有成交意向后，提供商谈的机会和场所，促成买卖双方于2021年1月21日签订《房屋买卖合同》。并于2021年1月26日，协助双方签署补充协议，变更付款方式及办理更名过户。2021年1月29日，买方新房证下发。2021年2月6日，答辩人配合双方进行交接，履行完毕所有交易手续。因交接时双方对供暖管网费的承担产生纠纷，被告未支付购房尾款，答辩人已积极居间协调，但无法左右买卖双方的意愿，答辩人已尽到了中介责任。二、关于原被告所述的房屋供暖及租金问题，答辩人已在签约时着重提示，尽到了审慎义务，买卖双方因此产生的交接纠纷，与答辩人无关。1、2021年1月21日签约当日，答辩人已明确提示双方，交易房屋没有供暖，原告田静也说明若办理供暖需自行缴费开栓，但买卖双方办理交接时，被告于波要求将供暖管网费用扣除后支付剩余尾款，但原告已告知房屋内没有供暖且已在总房款中优惠出此部分价格为由，要求被告支付全额尾款，双方因此产生争议，截止开庭当日，原告已交付房屋，但被告未支付尾款。2、关于反诉人所述的租金问题，因被反诉人口述房屋处于出租状态，月租金1350元，但未提供租赁合同，交接时租客已退租，因此具体剩余多少租金，答辩人无法获知。综上，答辩人已促成合同成立且已办理完毕交易涉及的所有手续，答辩人已尽到审慎及中介义务，根据合同相对性，原被告产生纠纷与答辩人无关，且答辩人已积极居间协调，请求法院根据事实情况及法律规定，考虑中介的辛苦和不易，判令原被告双方自行承担相应责任。反诉原告于波、董宁诉称，反诉人通过房屋中介沈阳市和平区洋之铭房产信息咨询服务部向被反诉方购买位于沈阳市和平区房屋一套，购买时被反诉人提及该房屋没有供暖，但是有供暖管线，并已经铺设到该房屋门前，房屋内接入门前供暖管线，缴纳采暖费即可供暖，在签订房屋买卖合同中2.2款也有供暖管线的约定“本合同第2.1款约定的房屋转让成交价格中包含维修基金、燃气管网费”（燃气管网费指天然气管网费及供暖暖气管网费）。在实际房屋交接验方中，该房屋门前并没有铺设供暖管线，咨询该房屋所属供热公司沈阳华强供热有限公司，答复该房屋未缴纳供暖管网费，需缴纳供暖管网费5390.05元（收费标准是每平方米115元×房屋面积46.87平方米）才能将供暖管线铺装到该房屋门前并提供供暖，反诉人与被反诉人进行沟通，被反诉人拒不缴纳该笔费用。被反诉人在出售房屋过程中，该房屋处于出租状态，被反诉人声称该房屋租赁合同签署到2021年8月9日，租金1350元，租金收到2021年3月9日，反诉方要求被反诉方出示租赁合同，被反诉方一直找各种借口拒绝出示房屋租赁合同，在房屋交接时被反诉方并没有履行房屋买卖合同约定，在反诉方新房证下发后，将之后的房屋租金支付给反诉方。被反诉方存在未按约定履行合同，并且存在房租陈欠情况，因此反诉人请求法院驳回原告起诉的同时，支持反诉人的请求。诉讼请求∶1、请求判令被反诉人赔偿经济损失5390.05元；2、请求判令被反诉人依照房屋租赁协议，赔偿反诉人租金566元及违约押金1350元；3、反诉人在诉讼过程中产生的诉讼费用、律师费、误工费由被反诉人承担。反诉被告田静辩称，涉案房屋所在楼都是自愿供暖，交费就能开通。在签订合同时，我方就已经向被告陈述该房屋没有供暖设施，安装需要交纳费用，在双方签订合同时，已经将该笔费用让出来，降价5000元，所以被告是明知的，而且案涉房屋的管线已经安装到门口了，所以关于经济赔偿损失5390.05元不同意支付。关于租金，我方确实收取到2月9日的租金，在2月6日现场时，租户也在场，把钥匙交付给我，我也交付给被告，因为事先我们在卖房子的时间就征求了租户的意见，他可以优先购买，租户也因工作原因，要提前离开，所以签订了终止合同，并退还租户押金1350元，买方事先也是同意提前退租和退押金的。第三人洋之铭房产述称，关于供暖管线问题签约时原告确实陈述供暖管线已经铺设到案涉房屋门前。合同11.2条有约定，被告新房证（2021年1月28日）下发之后的租金归被告所有。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积46.87平方米房屋原登记在田静名下，2021年1月28日登记在于波、董宁名下，为共同共有。2021年1月21日，田静（甲方、出卖人）与于波、董宁（乙方、买受人）、洋之铭房产（丙方、中介人）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定“房屋成交价格285000元，定金10000元，违约责任：6.1如出现以下任一情形则视为违约，违约方应每日按照房屋转让成交价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同：6.1.1甲方未按约定时间办理房屋产权证、房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销、产权过户、购房贷款及房屋交付等相关手续。6.1.2乙方未按约定时间付款、办理产权过户及购房贷款相关手续……11.2经甲乙双方确认，该房屋租赁情况及租金划分选择以下第三种方式。该房屋处于出租状态，月租金金额为1350元、押金1350元，租赁期限于2021年8月届满，甲乙双方商定按乙方新房证下发后的房屋租金归乙方所有的方式进行租金划分……”。2021年1月26日，三方签订《补充协议》约定“甲乙双方于2021年1月31日前办理更名过户，在乙方新契证下发当日，乙方付给甲方首付款人民币贰拾陆万元整(小号260000元)，同时进行资金监管。在乙方新房证下发后7个工作日内，甲方结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日，乙方付给甲方购房尾款人民币：壹万伍仟元整(小写：15000元)……”。另，涉案房屋于2021年2月6日交付。庭审中，三方对于“签约时房主曾提出供暖不好同意降价5000元、未提及供暖管网费问题”的事实均予以认可，同时田静表示“供暖不好，是指没有供暖设施且已涵盖了供暖管网费，交上费用就可以供暖，所以降价”，于波、董宁则表示“降价5000元是因为室内没有供暖设施，自己愿意承担该室内供暖设备支出，田静承诺供暖管线已铺设至房屋门前，交上采暖费就可以供暖”，洋之铭房产表示“签约时房主提到交上费就可以供暖，双方并未明确交上什么费用”。截止庭审，于波、董宁未就涉案房屋供暖管网费产生实际支出。另查明，2020年8月4日，田静与案外人签订《房屋租赁合同》，租期从2020年8月10日起至2021年8月9日，月租金1350元，押金1350元。2021年1月21日，于波、董宁同意租户提前终止租赁合同并同意退还押金。2021年1月22日，田静与案外人签订《协议》，约定租赁合同于2021年2月8日提前终止，结清水、电、煤气等费用，退还押金1350元。上述事实，有房产证、房屋买卖合同、补充协议、沈阳市存量房交易资金监管确认书、房屋租赁合同、协议、关于解除房屋租赁合同的情况说明、租户身份证复印件、微信转账记录、电话录音及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋于2021年2月6日已交付，依照合同约定，于波、董宁应给付田静房屋尾款15000元。关于田静主张的利息及违约金，因双方对于“供暖不好降价5000元、后期交“费”即开通供暖”的涵义理解产生歧义，后期在协商过程中对于供暖管网费承担问题亦未能够达成一致意见，进而买受方未能在房屋交付时支付房屋尾款，其主观不存在违约故意，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。反诉部分。关于反诉原告主张的经济损失5390.05元，首先，如上所述，因双方对于“供暖不好降价5000元、后期交“费”即开通供暖”的涵义理解产生歧义，后期在协商过程中对于供暖管网费承担问题亦未能够达成一致意见；其次，截止庭审，于波、董宁未就涉案房屋供暖管网费产生实际支出，现其主张损失无事实依据，本院暂不支持，待证据充分后，可再行起诉。关于反诉原告主张的从2021年1月28日至2021年2月9日的房屋租金，合同约定“甲乙双方商定按乙方新房证下发后的房屋租金归乙方所有方式进行租金划分”，故该期间租金应给付新房主，该期间租金为566元（1350元/31天*13天）。关于反诉原告主张的押金1350元，2021年1月21日于波、董宁已向卖方表示同意提前终止与租户的租赁合同并同意退还押金，现该笔押金已退还租户，故对于该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于波、董宁于本判决生效之日起十五日内给付原告田静房屋尾款15000元；二、反诉被告田静于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告于波、董宁房屋租金566元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告其他的诉讼请求。案件受理费501元（已减半收取），由原告田静承担345元，由被告于波、董宁承担156元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告于波、董宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二一年六月一日法官助理张莹宏书记员王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。