江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1250号上诉人(原审被告):连云港市新境界置业有限公司。住所地灌南县金X花园售楼处。法定代表人：严松亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：顾强星，男，汉族，居民，住灌南县。被上诉人(原审原告）:金宝红，女，汉族，居民,住灌南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑井艳，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。上诉人连云港市新境界置业有限公司（以下简称新境界公司）因与被上诉人顾强星、金宝红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新境界公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：原审认定事实错误，导致判决错误，理由如下：一、原审认定双方合同第15条第3项为无效条款，是错误的，理由如下：1.双方合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。第3项约定：“商品房交付使用后买受人同意待出卖人完成该项商品房综合验收合格后办理权属登记”。根据该条约定，本案争议的焦点主要看该条约定是否是无效条款或者是否属于格式合同。2.该条款不属于无效条款。双方之间对该条约定不存在《合同法》第52条、53条规定无效的情形，也不违反《民法总则》第153条关于中违反强制性规定或者违背公序良俗的规定，故该条款不属于无效条款。3.该条款也不属于合同法中规定的格式条款。(1)该合同是采用房地产管理部门的示范文本，在合同正文前附有“商品房买卖合同说明”，明确告知，买受人应仔细阅读本合同内容，对合同条款即专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。且对合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方可以对条款的内容进行修改、增补或删减。并告知，在空格部位打X，以示删除。该部分合同是作为建设厅对所有购房者的提醒注意内容。作为买受人都是成年人，应该对该内容了解。对合同中双方约定增补或修改的条款应当进行仔细阅读，如果不理解，可以在合同签订时咨询当地房地产开发主管部门。没有任何人向被上诉人施加压力，强迫被上诉人购买房屋或者强迫签订合同，如果在签订合同时，认为该条款不平等，可以要求修改或者不购买。故涉案合同第15条约定内容清楚明确，属于在签订合同时可以协商的条款，并非由上诉人单方确定的不可协商条款，被上诉人在签订合同时是明知的，故该条款不属于格式条款。(2)上诉人在该条约定中，用下划线和加粗、加黑的三种方式与合同中其他字体进行区分，上诉人己经做到了足以让被上诉人知道该条款约定内容的提示义务，不应当认定为格式条款。(3)根据《合同法》第40条规定：“除去合同法52条、53条之外，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，达到排除对方主要权利的，该条款无效”本案中被上诉人的主要权利是接收房屋，除此之外，都不是合同的主要义务，办理产权登记仅是属于从合同义务，所以办理产权登记在房屋买卖合同中也不属于合同的主要权利。故该条约定不符合《合同法》第40条关于格式条款的认定，因此该条款不属于格式合同。二、从本案的双方举证和利益考虑。1.开发建设的小区购房人达到上千户，一旦发生逾期办理商品房产证情况，开发商将面临着向全体购房人支付违约金的局面，如果法院改变合同约定内容，判令支付违约金，将导致开发商资金断裂，甚至破产，被上诉人即使胜诉也有可能无法取得执行款，这样双方当事人的利益都无法得到保护，不利于社会稳定。2.从当事人违约的过错程度上来看，未按期办理房产证的原因是政府工程未能完成，导致综合验收未能按期进行，上诉人不存在欺诈行为，并非恶意违约，而且开发商已经积极办理综合验收，现在具备了办理产权证的条件。3.办理权属登记的约定条款仅是要求由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现由于特殊情况没有及时提交，并未导致被上诉人实际损失。由于被上诉人己经办理房屋入住，未按期办理房产证的直接损失无法体现。被上诉人购买目的是商品房，产权证是否办理不会影响的被上诉人的居住条件。只有当被上诉人购房为了炒房进行交易才能暂时短时间受到交易影响，但如果被上诉人真的为了炒房交易，就违背双方合同签订目的，不应受到法律保护，也违背国家法律法规及其现行国家关于房屋交易的调控政策。所以是否及时办理产权登记不会导致被上诉人任何损失。故被上诉人诉求没有事实依据与法律依据。综上，原审法院未能考虑社会效果，对双方之间的约定不能全面审查，直接认定无效，且对客观己经取得的综合验收事实未能查明，是错误的。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人顾强星、金宝红答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。顾强星、金宝红向一审法院起诉请求：1.判令新境界公司向其支付违约金55556.55元(逾期办理权属变更及登记的违约金计算至2020年5月19日，自2020年5月20日起至其实际获得房屋权属之日止，按照银行间同业拆借LPR标准的1.5倍计算违约金）；2.判令新境界公司自行拆除案涉金X花园小区与规划不一致的违法建筑，使得案涉金X花园小区符合办理产权证的条件，并协助顾强星、金宝红办理产权证件；3.本案诉讼费用由新境界公司承担。一审法院认定事实：顾强星、金宝红与新境界公司于2017年8月21日签订了《商品房买卖合同》，顾强星、金宝红购买了新境界公司开发的金X花园小区第X幢X单元X室的住宅一套,建筑面积124.77平方米,价款为500000元，合同约定交付日期为2018年6月31日，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（3）项处理：3、商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记。顾强星、金宝红于2018年7月27日实际收到房屋。因业主多次反映新境界公司擅自更改规划设计，变更消防通道及其他违建事宜，规划局也书面向综合执法局提出建议，综合执法局派员到现场对有关违章建筑进行了强制拆除。因涉案房屋未通过综合验收，遂顾强星、金宝红起诉。现涉案房屋已于2020年9月10日由新境界公司组织竣工验收合格，并于2020年9月23日报送工程验收备案文件至灌南县住房和城乡建设局备案。本案审理中，新境界公司自述因绿化、河堤加固、县蒸汽管道建设、疫情影响等原因导致该房屋现无法验收，但其没有提供证据。一审法院认为：顾强星、金宝红与新境界公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，新境界公司应于2018年6月31日前将符合合同约定条件的房屋交付顾强星、金宝红，但新境界公司未能按期交付房屋，应当认定新境界公司违约，依法应承担给付逾期交付房屋的违约金。现顾强星、金宝红要求新境界公司给付从2018年6月31日起按照总房款的万分之一计算至2018年7月27日期间的逾期交房违约金，共计27天。该主张符合双方约定，故对顾强星、金宝红主张的该期间逾期交房违约金（500000元×0.01%×27天=1350元），依法予以支持。另，根据合同的约定，新境界公司于2018年7月27日向顾强星、金宝红交付房屋后，应当在合同约定的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，新境界公司未能按期提供，构成违约，应承担违约责任。但合同第十五条又约定，商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记，而该条款（第15条第3项）的实质是免除出卖人的违约责任，该条款为无效条款，依法不予采纳，故按照违约金的计算标准未作约定处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，根据违约金的性质，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则。另结合公平原则，酌定按照已付房款总额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准来计算。关于计算违约金的时间，双方约定的自房屋交付之日起180日内由出卖人提供相关资料备案，该时间约定不违反法律、法规的强制性规定，约定有效。即支付起点为2019年1月27日,新境界公司已于2020年9月23日向不动产登记部门报送工程竣工验收备案文件，支付终点为2020年9月23日。综上，新境界公司需支付的逾期办证违约金为：31840元（500000元×3.85%/12个月×19.9个月）。对于顾强星、金宝红主张拆除小区内的所有变更规划设计的违章建筑，该主张不属于人民法院受理范围，顾强星、金宝红可向有关行政机关反映，并要求处理，故对该诉求依法不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、新境界公司于判决发生法律效力之日起十日内给付顾强星、金宝红逾期交房违约金1350元（500000元×0.01%×27天）；二、新境界公司于判决发生法律效力之日起十日内给付顾强星、金宝红逾期办证违约金31840元（500000元×3.85%/12个月×19.9个月）；三、驳回顾强星、金宝红的其他诉讼请求。案件受理费1190元，减半收取595元，由顾强星、金宝红负担235元（已交纳），新境界公司负担360元（顾强星、金宝红已预交，新境界公司在兑现上述款项时一并支付顾强星、金宝红）。本院二审期间，双方均未提供新的证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然涉案合同是采用房地产管理部门的示范文本，但是其中第十五条第三项内容系上诉人为了保护其自身利益，为重复使用，而事先拟定增设的免除其自身违约责任的条款，故该条款属于格式条款。该条款内容虽然在合同中用下划线及加粗的方式予以标示，有别于合同其他内容，但是该条款的实质是剥夺了买受人的权利，故一审法院认定该条款无效，按照逾期办证违约金未做约定处理，酌定按照已付房款总额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的抵款市场报价利率判令上诉人承担逾期办证违约金并无不当。综上，上诉人新境界公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1189元，由上诉人连云港市新境界置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年六月二日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。