广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初1931号 原告：柳州联发置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：91450200MA5KB8XT38。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗澜，广西佑成律师事务所实习律师。 被告：陈亮，男，1978年12月27日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李丽霞，女，1978年4月14日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告柳州联发置业有限公司与被告陈亮商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告柳州联发置业有限公司的委托诉讼代理人罗政、罗澜，被告陈亮的委托诉讼代理人李丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州联发置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告柳州联发置业有限公司与被告陈亮于2017年8月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002017022737）；2 -2- .判令被告将柳州市东环大道东一巷5号联发君悦8栋2单元24-3号商品房返还给原告；3.判令被告协助原告办理柳州市东环大道东一巷5号联发君悦8栋2单元24-3号的合同备案注销手续和预告登记注销手续；4.判令被告向原告支付代偿款769546.5元及该款项占用期间的利息损失（占用利息的计算方式：以769546.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2021年2月25日起计算至还清款项之日止）；5.判令被告向原告支付违约金263281.8元；6.判令被告向原告支付律师代理费35188元；7.判令上述4、5、6项所列款项从总房款877606元中抵扣，购房款不足抵扣的，由被告继续承担支付责任；以上金额共计190410.3元；8.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。 事实与理由：原告柳州联发置业有限公司与被告陈亮于2017年8月11日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：01002017022737），合同约定：原告向被告出售位于柳州市，建筑面积为85.14平方米，总价款为877606元；被告在签订合同时支付首期房款177606元，剩余房款700000元由被告向银行申请按揭贷款支付；若因被告未按照规定偿还银行贷款本息及相关费用，导致银行解除借款合同和被告承担保证责任的，原告有权解除买卖合同，收回商品房，另行出售，被告应当偿还原告代偿款项，还应当支付合同总价款30%的违约金，并承担原告因承担保证责任而产生的费用以及因解除合同发生的各项费用；因被告违约致使原告采取诉讼方式主张权利的，被告应当承担原告为此支付的诉讼费、律师费等实现债权的费用。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了首期房款177606元，原告与被告就该商品房办理了商品房备案登记手续和预告登记手续。原告于2019年9月10日将房屋交付给被告使用。2017年8月29日，原告、被告与中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行（以下简称：农业银行）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告向农业银行借款700000元用于购买本案房屋，借款期限360个月，以案涉房屋提供抵押担保并于2018年7月30日办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为阶段性保证人提供保证担保，为被告的债务承担连带保证责任。上 -3- 述合同签订后，农业银行向被告发放贷款700000元，原告因此收到被告的剩余房款700000元。在《个人购房担保借款合同》履行期间，因被告未按约定向银行还款，农业银行将原告和被告诉至柳南区人民法院，该法院于2020年12月2日作出（2020）桂0204民初3973号《民事判决书》，判决解除农业银行与原告、被告签订的《个人购房担保借款合同》，并判决被告应当向农业银行偿还本金676548.44元，截至2020年5月7日应付的借款利息16168.96元、罚息96.4元、复利245.31元，律师代理费30722元，原告对被告上述债务承担连带保证责任，案件受理费由被告和原告负担。2021年2月25日，原告已代被告向农业银行支付了贷款本金及利息722947.5元、案件受理费11038元、保全费4139元、公告费700元，律师代理费30722元，合计769546.5元。综上，被告未向银行履行还贷义务导致原告承担保证担保责任，已严重违反了合同约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，并有权要求被告承担违约责任及赔偿经济损失，被告有义务配合办理注销商品房备案及预告登记手续。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告陈亮辩称，对原告诉请的事实没有意见，但认为原告主张的违约金和律师费金额过高。 本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：01002017022737），合同约定：买受人向出卖人购买位于柳州市；建筑面积为85.14平方米，套内建筑面积为67.13平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价13073.23元，房屋总价款为877606元。另外，合同第六条对付款方式及期限约定如下：买受人应在签订本合同时，支付首期房款177606元（其中含认购定金款20000元），其余房款700000元由买受人向银行申请办理个人按揭贷款......附件四合同补充协议第一条第3点对银行按揭付款方式及因买受人原因导致合同解除的违约责任约定如下：... -4- ...（4）买受人为银行按揭或公积金贷款购房的，应按时付月供款，若因买受人原因未能付月供款，由此造成的责任由买受人承担所有责任；如银行等部门需要出卖人承担连带责任的，出卖人有权向买受人追索承担的全部责任，且出卖人有权单方面解除与买受人的《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人还应当向出卖人支付总房款的5%为违约金并承担解除合同产生的所有费用......以上选项因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用......附件四合同补充协议第十二条对因买受人原因导致合同解除的违约责任约定如下：......（2）出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方，出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述第（1）项承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失......《商品房买卖合同》及附件还对原、被告其他权利义务以及违约责任等进行了约定。合同签订次日，被告向原告付清了首期房款177606元，原告向被告出具了首付款《收据》。 此后，原告与被告到房产管理部门办理了商品房合同备案（备案日期2017年8月29日）及商品房预告登记手续（登记时间2018年7月30日）。 2017年8月29日，被告与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，被告向银行借款700000元用于购买涉案房屋。2017年8月30日，农业银行向被告发放贷款700000元。 借款合同履行期间，由于被告未能按时向农业银行偿还贷款本息，农业银行于2020年6月1日将原告与被告诉至柳州市柳南区人民法院，该法院于2020年12月2日作出（2020）桂0204民初3973号《民事判决书》，判决如下：......二、陈亮向农业银行偿还借款本金676548.44元；三、陈亮向农业银行支付截止至2020年5月7日累计还应付的借款利息16168.96元、罚息96.4元、复利245.31元（2020年5月7日之后至借款本息债务清偿完毕时止的借款利息、罚息、复利按照上述《个人购房担保借款合同》 -5- 的有关约定继续计算）；四、陈亮向农业银行支付律师代理费30722元；四、柳州联发置业有限公司对陈亮的上述所负的债务承担连带保证责任；......案件受理费11038元，诉讼保全费4139元，公告费700元，以上合计15877元（农业银行已预交），由陈亮、柳州联发置业有限公司共同负担并迳付给农业银行。 2021年1月26日，农业银行向原告发出《清偿贷款本息费用告知函》，载明农业银行诉原告及陈亮金融借款合同纠纷一案【案号（2020）桂0204民初3973号】已判决生效，原告作为连带责任保证人应代偿陈亮截止2021年2月28日应偿还的债务金额合计769546.5元，请原告按照指定收款账户于2021年2月28日当日清偿完毕。 2021年2月25日，原告向农业银行支付了代偿陈亮贷款本息及诉讼费等款项769546.5元。 另查明，2021年3月2日，原告与广西佑成律师事务所签订《委托代理合同》，该律师事务所接受原告的委托，指派罗政律师、罗澜实习律师担任原告与被告之间商品房预售合同纠纷一案的一审代理人，代理费用为35188元。原告已于同日支付代理费35188元，广西佑成律师事务所开具律师代理费发票（票据号02905522）。 现原告认为其为被告代为清偿了贷款本息以及其他费用，同时被告也违反了《商品房买卖合同》的约定，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等协商的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告所举证的《清偿贷款本息及费用告知函》、中国银行《国内支付业务付款回单》、（2020）桂0204民初3973号《民事判决书》等，并结合当事人庭审陈述，已形成完整证据链证实被告违约情形符合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第3点第（4）项所约定的解除条件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方 -6- 解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于原告主张解除《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应将位于柳州市返还给原告；同时，被告应当依照合同约定及时协助原告到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：01002017022737）、商品房预告登记的注销手续，本院确定返还上述商品房及办理相关注销手续的期限均为本判决生效之日起十日内。 关于原告主张被告支付代偿款769546.5元、律师代理费35188元的诉讼请求，有合同和事实依据，本院予以支持。关于违约金，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第3点及第十二条均对因买受人原因导致合同解除的违约责任均进行了明确约定，但该两点对违约金的计算方式约定不一致，因该合同是原告提供的格式文本，故本院按照有利于被告的原则，以附件四合同补充协议第一条第3点约定的方式来计算被告应向原告支付的违约金为43880.3元（总房款877606元×5%），对原告主张违约金超出部分，本院不予支持。以上费用合计848614.8元，由于被告已支付的购房款877606元足以抵扣上述费用，且原告也要求从购房款中进行抵扣，因此被告无需再向原告支付848614.8元，并且剩余28991.2元（877606元-848614.8元）。 关于原告主张代偿款占用期间的利息损失，本院认为，被告违反了其与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，导致原告向银行代偿了769546.5元，给原告造成利息损失，因此原告主张被告支付从原告代偿之日（2021年2月25日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案债务实际清偿之日止的利息损失，未违反法律的规定，本院予以支持。该利息损失从剩余购房款28991.2元中进行抵扣。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案案涉行为发生在民法典施行前 -7- ，适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告柳州联发置业有限公司与被告陈亮于2017年8月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002017022737）； 二、被告陈亮应于本判决生效之日起十日内将位于柳州市返还给原告柳州联发置业有限公司； 三、被告陈亮应于本判决生效之日起十日内协助原告柳州联发置业有限公司办理注销商品房合同备案（合同编号：01002017022737）、商品房预告登记的注销手续； 四、被告陈亮于本判决生效之日起十日内向原告柳州联发置业有限公司支付代偿款占用期间的利息损失（计算方式：以769546.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2021年2月25日起计算至本案债务实际清偿之日止）； 五、以上第四项款项从被告陈亮已支付给原告柳州联发置业有限公司的剩余购房款28991.2元中进行抵扣； 六、驳回原告柳州联发置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费15384元，减半收取7692元，保全费1472元，合计9164元（原告柳州联发置业有限公司已向本院预交9164元），由被告陈亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 -8- 审判员  伍艳丽 二〇二一年六月七日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条 -9- 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。