江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1242号上诉人（原审被告）：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济开发区新东方大道**。法定代表人：范菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张志明，香港特别行政区居民，男，住福建省厦门市。委托诉讼代理人：刘辉，江苏汉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宜先，江苏汉平律师事务所律师。上诉人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）因与被上诉人张志明商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人锦绣香江公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对我方所提的质保期过期、诉讼时效过期、被上诉人长达8年拒不收房导致涉案房屋长期无人管理等问题并未有明确不采纳说明。对涉案房屋何时存在质量问题单方认定为交付前就存在缺乏事实依据。一审判决我方承担维修责任的基础是涉案房屋存在质量问题是在房屋交付时就己存在。但是根据被上诉人单方委托的司法鉴定，只鉴定出台阶下沉；外墙面有渗水；地；地下室渗水窗密封性不合格的质量问题，并不能证明上述质量问题在房屋交付时2012年5月30日就存在。我方曾对此提出质疑，相关鉴定机构亦表明无法鉴定上述质量问题产生的时间。被上诉人自2012年5月30日收房日开始至起诉之日止，一直怠于收房，借此规避物业费、物业维修基金、合理契税等费用，从未对涉案房屋进行过管理，且被上诉人在一审中并未提交有效证据，证明其在合理期间曾向我方提出过涉案房屋存在此质量问题。相关质量问题的产生及扩大应由其自身承担主要责任。鉴定机构所作出的鉴定报告，也并未证明所涉质量问题是何时产生。故我方有权提出异议，认为相关质量问题早己过质保期（外墙面渗水质保期最多为5年）同时，被上诉人时隔近8年之久后提出诉讼，己过诉讼时效。我方所提异议，在一审判决中并未有合理不采纳的说明，有悖于相关法律规定。二、一审判决中提及到我方曾就门窗质量问题起诉过相关厂家，以此作为我方应承担全部维修费用的依据与之前判决不符。在该判决中，我方曾要求厂家赔偿重做费用的主张并未获得法院支持，只判决厂家承担了不足合同总额20%的赔偿责任(详见2019苏07民终2450号判决），依照此判决原则，我方最多也只应承担鉴定维修费用的20%，否则有悖公平。三、本案鉴定费用过高。本案鉴定费用高达35680元，如果只是鉴定台阶下沉、室内墙面有渗水、地、地下室渗水窗密封不良就花费如此高额的鉴定费用，极不合理。且该鉴定为被上诉人单方申请，我方早已提出异议，请求法院依法予以审查。被上诉人张志明答辩称：1.对于诉讼时效和质保期，我方认为我方一直在主张自己的权利，并未超过相关的期限。2.关于质量问题，经专业的鉴定机构鉴定涉案房屋确实存在一定的质量问题，且在另案门窗的赔偿诉讼中，也有生效的法律文书予以支持，该事实清楚。3.对于本案的鉴定费用，该费用并不是被上诉人所能制定的。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张志明向一审法院起诉请求：1.请求法院判令锦绣香江公司赔偿因房屋质量给张志明造成的无法入住损失80000元（以鉴定金额为准）。2.请求判令锦绣香江公司承担房屋质量赔偿金100000元（以鉴定金额为准）。3.请求判令锦绣香江公司开具全额购房发票，协助张志明办理产权证。4.请求判令免除张志明房屋修复前物业管理费。5.锦绣香江公司承担诉讼费。一审法院认定事实：张志明与锦绣香江公司于2011年10月28日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：连云港锦绣香江置业有限公司，买受人：张志明……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)第B17幢无单元101室……该商品房合同约定建筑面积共339.11平方米，其中套内建筑面积323.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.22平方米……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米8100元，总金额（人民币）2746791元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定引起的延期交付。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见附件四补充协议约定……附件四：合同补充协议：……第五条、关于收楼的约定：1、出卖人应当按照合同约定的时间将该商品房交付买受人使用。出卖人无需向买受人发出书面收楼通知。无论出卖人是否向买受人发出书面收楼通知，买受人均应按照上述约定的交付日期自行到出卖人处办理收楼手续，且出卖人无任何催告义务。2、若买受人在约定的交付日期后15日内没有前来办理收楼手续的，视为买受人认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定的交付日期为该商品房的实际交付日期，该商品房的风险责任自合同约定的交付日期起由出卖人转移给买受人，物业服务费及房屋保修期从该日起算。3、该商品房交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不能以此为由拒绝收楼。买受人以该商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续的，除非买受人能够证明房屋不具备交付条件，否则双方同意《商品房买卖合同》约定的交付日期届满之日或出卖人通知交楼日期届满之日视为出卖人实际交付房屋之日，物业服务费及房屋保修期从该日起算。买受人认为不具备交楼条件拒绝收楼的，应该在台同约定的交付之日起三日内向出卖人书面提出，如属实则交付时间顺延至交付条件具备之日；超过三日没有提出的视为买受人同意按合同约定日期收楼。买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时，与出卖人依法确定的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人确认出卖人已在销售现场将其拟定的《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容，并同意按照该《前期物业管理服务协议》文本与物业管理公司签订。买受人成立业主委员会后，由业主委员会决定物业管理公司的选聘。《商品房买卖合同》签订后，张志明向锦绣香江公司支付了购房款2746791元，锦绣香江公司于2011年10月28日向张志明开具金额为826791元的发票，于2012年8月24日向张志明开具金额为280000元的发票。涉案房屋于2011年12月19日竣工验收，锦绣香江公司于2012年5月28日向张志明发送《收楼通知书》，通知张志明于2012年5月30日办理有关收楼确认手续。张志明发现涉案房屋存在入户台阶下沉、室内渗水、地、地下室积水严重无防水无排水窗变形等问题，拒绝收房，并向锦绣香江公司提出交涉，要求锦绣香江公司修复后再交房。但锦绣香江公司认为所交房屋符合合同约定的交房条件，对张志明提出的维修要求未予理睬。2016年、2017年期间，张志明曾向锦绣香江公司提出要求退房，但锦绣香江公司也未予同意。张志明于2019年5月15日向锦绣香江公司发送《要求履行合同义务的函》，向锦绣香江公司提出两点要求：1、锦绣香江公司应当在收到本函三日内将全额发票向张志明开具；2、锦绣香江公司将质量完好房屋交付给张志明。另查明，锦绣香江公司曾就门窗质量问题与临沂星月门窗有限公司在连云港市连云区人民法院发生诉讼，经审理，确认锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区房屋门窗质量存在问题。张志明于起诉后向一审法院申请对涉案房屋质量进行鉴定，东南建设工程安全鉴定有限公司于2020年5月16日出具《工程质量鉴定报告书》，鉴定结论如下：1、入户台阶整体下沉，严重影响其使用功能，属于严重质量缺陷；2、二层10/B-E轴外墙渗漏以及三层8-11/G-H轴房间积水，不满足DGJ32/J103-2010对墙面、外窗防水的相关规定，严重影响其使用功能，属于严重质量缺陷；3、地、地下室积水不是因本身质量问题雨水通过其他渗漏点流入地下室所致；4、门窗启闭、密封性能检查合格率不满足GB50210-2001的要求，属于严重质量缺陷。东南建设工程安全鉴定有限公司于2020年5月29日出具《鉴定报告》，提供了漏水等问题的修复方案。连云港永安工程造价咨询有限责任公司于2020年9月29日出具工程造价鉴定报告书，鉴定结果如下：1、连云港经济技术开发区锦绣香江小区17幢101室房产入户台阶下沉、室内渗水、地、地下室积水严重无防水无排水窗变形的质量缺陷情况进行修复费用鉴定造价为65732.57元。连云港永安工程造价咨询有限责任公司于2020年11月20日出具《关于（2020）苏0791法司鉴委字第30号司法鉴定补充说明》，入户台阶下沉修复费用为1879.98元；门窗倒翘、不能正常关闭修复费用为46803.38元；内墙面渗漏、泛碱（地（地上**复费用为2352.79元；内墙面渗漏、泛碱（地下一（地下**费用为13129.51元；露台排水管修复费用为1566.91元。张志明支付了鉴定费35680元。在本案诉讼过程中，张志明明确表示撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，张志明与锦绣香江公司达成购买涉案房屋合意，由张志明向锦绣香江公司支付购房款，由锦绣香江公司向张志明交付房屋，张志明与锦绣香江公司之间系商品房销售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋经鉴定存在入户台阶整体下沉、二层10/B-E轴外墙渗漏以及三层8-11/G-H轴房间积水、门窗启闭、密封性能检查合格率不满足GB50210-2001的要求的质量问题，上述质量问题系交房前便存在的自身质量问题，并非因张志明未尽质量减损义务而导致，由于锦绣香江公司未能履行维修义务，现张志明主张自行维修，因上述严重质量问题而产生的修复费用，张志明有权要求锦绣香江公司承担。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋地下室积水不是因本身质量问题。形成地下室积水的原因有房屋自身的因素，也有因涉案房屋长期无人管理造成的因素。一审法院综合张志明、锦绣香江公司履行合同的实际情况，故而该部分修复费用13129.51元由张志明承担7900元，锦绣香江公司承担5229.51元。露台排水管修复费用为1566.91元，系涉案房屋长期无人管理造成，此修复费用由张志明自行承担。关于张志明主张的锦绣香江公司开具全额购房发票，协助张志明办理产权证的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于张志明主张的因房屋质量给张志明造成的无法入住损失80000元损失的诉讼请求。张志明在诉讼过程中明确表示撤回，系张志明依法处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于张志明主张的免除张志明房屋修复前物业管理费的意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定，张志明与杨辉物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。张志明应向杨辉物业管理公司缴纳物业费。张志明要求锦绣香江公司承担免除物业管理费主体不适格，对张志明的该主张，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、锦绣香江公司于判决生效之日起十日内向张志明支付房屋质量赔偿金56265.66元；二、锦绣香江公司于判决生效之日起十日内向张志明出具购房款全额发票并协助张志明办理涉案房屋的不动产权证书；三、驳回张志明其他诉讼请求。如果锦绣香江公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元（张志明已预交），由张志明负担2548元，由锦绣香江公司负担1052元，鉴定费35680元（张志明已预交），由张志明负担10704元，由锦绣香江公司负担24976元。锦绣香江公司于判决生效后十日内给付张志明。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.本案张志明请求判令锦绣香江公司承担房屋质量赔偿金是否已过诉讼时效。2.本案鉴定报告是否有效，是否能证明涉案房屋交付时存在质量问题。如存在质量问题，维修费用的承担比例是否合适。本院认为，关于第一项争议焦点，本案系商品房买卖合同履行中因质量纠纷引起的追究违约责任的合同诉讼,应当适用一般诉讼时效期间，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，自被上诉人发现涉案房屋质量不符合合同约定拒绝收房起，锦绣香江公司对被上诉人提出的涉案房屋的质量问题一直未予处置，被上诉人就涉案房屋质量问题一直向上诉人主张权利，本案并未超过诉讼时效。关于上诉人主张涉案房屋已过质保期的上诉意见，本院认为，涉案《商品房买卖合同》中并未明确约定房屋质保期，且即使被上诉人提起诉讼的时间已超过房屋质保期，但房屋质保期的功能和作用，在于可以在质保期内免除购房人证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商保证交付房屋质量的合同义务，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，首先，本案鉴定报告系一审法院依被上诉人的申请，为查明案件事实，依据法定程序委托具备鉴定资格的鉴定人进行鉴定后由鉴定人出具的鉴定意见，合法有效；其次，经鉴定，涉案房屋存在入户台阶整体下沉、二层10/B-E轴外墙渗漏以及三层8-11/G-H轴房间积水、门窗启闭、密封性能检查合格率不满足GB50210-2001的要求的质量问题，且上诉人并未能举证证明上述质量问题系因其他原因，如自然力原因或被上诉人不收房等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，故应认定其提供的房屋不符合质量要求；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，因被上诉人主张自行维修，其有权要求上诉人承担涉案房屋因质量问题产生的修复费用。故一审法院根据《工程造价鉴定报告书》和《关于（2020）苏0791法司鉴委字第30号司法鉴定补充说明》，并考虑到地下室积水形成亦有涉案房屋长期无人管理的因素以及露台排水管问题系涉案房屋长期无人管理造成，综合双方履行合同的实际情况确定房屋修复费用分担并无不当，对上诉人的相关上诉意见本院不予采纳。关于上诉人主张鉴定费用过高的上诉意见，因鉴定费用系由当事人直接支付给有关鉴定机构或者单位的费用，且上诉人并未提供证据证明其主张，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人连云港锦绣香江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月四日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者一审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。