辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2889号上诉人（原审被告）：大连匠寓科技有限公司，住所地辽宁省大连市高新园区火炬路7号国际商业中心大厦2201号，统一社会信用代码91210211MA0UG2TK57。法定代表人：赵肖侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雅男，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：张庭协，男，1957年7月20日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王明华，女，1957年5月8日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区，系张庭协配偶。上诉人大连匠寓科技有限公司因与被上诉人张庭协房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连匠寓科技有限公司上诉请求：1、将（2020）辽0211民初10609号民事判决中第一项改判为双方租赁合同于2020年3月7日解除；2、撤销（2020）辽0211民初10609号民事判决第二项，依法改判上诉人应支付租金2000元（自2020年2月11日至3月7日，共25天），驳回被上诉人要求支付水电费的诉请；3、撤销（2020）辽0211民初10609号民事判决第三项，依法将上诉人支付的违约金数额降低为4800元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将合同解除的时间点认定为2020年9月15日属适用法律错误，进而导致错误认定合同解除时间；应确认合同解除时间为上诉人解除通知发出日（2020年3月7日）。一审对双方合同明确约定的解除权予以否定，认为合同第六条所约定的“出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金”并非《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十三条中的“解除合同的条件”，认为上诉人不享有单方解除权，系法律适用错误。《合同法》第九十三条的立法本意应是赋予合同双方对合同解除予以掌控的权利，而不是去限制合同双方必须约定明确的解除条件才算有效约定。本案合同约定的解除权符合法律规定，应属有效，上诉人具有单方解除合同的权利，上诉人发出书面解除通知日即为合同解除时间。退一步讲，即使按合同约定的“提前30日解除”，最多只能将合同解除的时间点向后推一个月至2020年4月7日，无论如何不应该认定上诉人无权解除。二、关于上诉人的上诉请求第二项，应基于合同早已于2020年3月7日解除的情形，驳回被上诉人水、电费的诉请，并改判上诉人仅应支付租金2000元（自2020年2月11日至3月7日，共25天）。一审错误认定合同解除日为9月15日，所以错判上诉人应支付2月11日至9月15日的租金（水电费也是同理）；并且无视双方于合同第四条明确约定的免租期（每年8月11日至9月26日，共45天免租期）、一审被上诉人当庭也表示不要求支付的45天免租期的情况，将免租期也算了租金，判决上诉人承担，属错判。三、关于违约金部分，一审判决认为上诉人转租房屋有收益，违约条款是单方制定的格式条款，即不采纳上诉人答辩状中要求按被上诉人实际损失降低违约金的意见，理由不充分且没有依据。承租人是否转租，转租后是否获益、格式条款制定一方的地位，仅相当于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中的“履行情况、过错程度、预期利益……”等降低违约金时需兼顾的因素和衡量的原则，法院以此为由不予适用上述司法解释没有法律依据。本案约定违约金明显过高（11340元，近五个月租金），远超实际损失的30%（实际损失至多两个月另行出租的时间成本，即4800*30%=1440元）；故应予降低至4800元。张庭协辩称，不同意上诉人的上诉请求，认可一审判决。张庭协向一审法院起诉请求：1、被告给付房屋租金16800元（原告起诉时主张2020年2月至8月的房租共计14400元，庭审时增加2020年9、10月房租2400元）；2、被告给付水、电、气费157元（原告起诉时主张70.50元，庭审时增加诉请）；3、被告赔偿违约金11340元；4、解除原、被告签订的租赁合同；5、被告腾退租赁房屋。一审法院认定事实：1、根据原告提供的权属证记载：原告系坐落于甘井子区兴华路66-4-2-1（旧址为南关岭街道山东路66-4-2-1）房屋的所有权人。原告作为委托人（甲方）、被告作为受托人（乙方）于2018年7月29日签订《房屋出租委托合同》，合同首部甲方处填写有“张庭协、王明华”，尾部则仅原告本人签名；乙方处被告加盖合同专用章。合同约定甲方将坐落于大连市甘井子区兴华路66-4-2-1号、面积为96.98平米的房屋委托乙方对外出租，甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限自2018年8月11日至2021年8月10日。委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托标准支付租金。甲方应于2018年7月29日前将房屋交付给乙方。合同同时约定：甲方每年预留45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年9月26日开始算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年10个月零15天的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上（遇节假日顺延，不再另行通知）。房屋月租金为2400元，按季度付款，年租金为25200元。付款方式在第九条补充规定中填写为：第一次2018年8月11日付3600元；第二次2018年11月11日付7200元；第三次2019年2月11日付7200元；第四次2019年5月11日付7200元；以后两年以此类推。合同约定：如房屋已开通天然气、煤气等相关设施，甲方须在签署合同后的3日内自行去相关部门办理停供手续，否则出现任何意外情况，由甲方负责，与乙方无关。出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。原、被告于2018年7月29日交接房屋，原、被告签署的房屋交割清单中对于水、电的起记底数进行记录，但对燃气的起记底数并无记载。原、被告均认可被告已支付2019年2月11日前的租金。2、根据被告所提供的短信记录，被告工作人员通过短信向原告发送解除合同通知照片一张，该份解除合同通知记载“……根据合同约定，我司决定与您解除合同，现通过发送解除通知的方式，在今日正式解除与您的合同关系，双方上述合同于本通知发出日解除。若您在收到本通知后3日内未赴我司办理退房手续，我司只能以封锁房屋的方式向您交房；封锁后视为我司已向您退还房屋，此后房屋发生的一切风险将由您承担。……”被告另提供EMS邮件拟证明其于2020年7月5日向原告邮寄案涉房屋钥匙，但原告拒收。原告认可其收到短信及拒收邮件的事实，并称其不同意被告解除合同，要求其继续履行合同，应以其起诉解除合同为准。原告于2020年8月9日向一审法院递交起诉状，在诉前调解阶段，一审法院于2020年9月15日向被告送达起诉状，双方对解除合同均无异议，且被告亦表示可以即时进行房屋交接，因双方对于其他诉请无法达成调解，未能进行房屋交接。调解程序终结，进入诉讼程序后，原、被告在一审庭审中均表示可以对房屋进行交接，现房屋已完成交接。原告另提供水费温馨提示（2020年7月、32.5元）、电费收据联（2020年7月、38元）、联合收费凭证（2020年5月、98.25元）拟证明其代付被告租用房屋期间的水电费157元。一审法院认为，原、被告所签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但究合同内容，原、被告间并非原告将出租房屋的事项委托给被告进行并向被告支付委托费用的委托合同关系。实际上，被告通过《房屋出租委托合同》的签订向原告支付租金承租案涉房屋同时取得将房屋改造并进而转租的权利，故原、被告间系房屋租赁合同关系。原、被告现对合同已解除的现状及房屋已腾退的事实均无异议，但因被告曾于2020年3月7日向原告通过短信发送解除合同通知，而原告则通过诉讼提出解除合同的诉请，故双方对于合同解除的时间存在争议。一审法院认为，关于被告辩称因合同约定“甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方”，故其于2020年3月7日发出解除合同通知已产生合同解除的效力一节不应予以采纳。理由如下：第一，本案裁判时面临适用民法典时间效力问题，现无论是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款均规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”但案涉合同中所约定的上述条款并非“解除合同的条件”。第二，即使将该合同约定视为被告享有单方解除合同的权利，但被告于2020年3月7日发出解除合同通知既不符合合同所约定的“提前30日”，被告也未在该通知中表示愿意承担合同所约定的违约金。第三，被告并未提出证据证明其解除合同存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条所规定的法定解除的情形，故参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条：“……对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”综上，被告虽于2020年3月7日发出解除合同通知，但其并不享有法定或约定解除权，虽原告未在异议期限内提起诉讼，但该解除合同通知并不发生解除案涉合同的效力。现被告并未按照合同约定向原告支付租金，构成违约，故原告以诉讼方式解除合同符合法律规定的法定解除情形，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条之规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十条第二款之规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”故原、被告间的《房屋出租委托合同》于2020年9月15日（起诉状送达日）解除。一审法院认为，合同已于2020年9月15日解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在原告提出解除合同诉请且被告已于2020年7月5日即向原告邮寄房屋钥匙并于调解期间再次明确表示同意返还房屋的情况下，对于因原告未及时接收房屋而产生损失，不应由被告赔偿。故被告应向原告给付自2020年2月11日至2020年9月15日期间的房租：其中2020年2月11日至2020年8月10日期间为14400元；而2020年8月11日至2020年9月15日租金应为2485元【日租金（25200元/365天）×36天】。原告虽诉称其主张至2020年10月租金，但其诉请数额则为72400元，予以照准。故被告应向原告支付欠付租金16800元。关于原告诉请的水电费，因双方在交接房屋时也未明确此节，故根据原告证据，因水费温馨提示（2020年7月、32.5元）无法证明已缴费事实，故一审法院认定原告代交被告使用房屋期间的水电费用共计136元。关于原告主张的违约金，一审法院认为，被告承租房屋并非居住使用而系转租获益，且违约条款系其提供的合同中的格式条款，故被告主张根据原告的实际损失调整违约金的答辩意见本不应予以采纳，但考虑新冠××对于租赁行业的现实影响因素，原约定违约金标准应予以调低，故将违约金调整为5670元（按照原违约金标准的50%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决：一、原、被告于2018年7月29日签订的《房屋出租委托合同》解除。二、自判决发生法律效力之日起10日内，大连匠寓科技有限公司向张庭协支付欠付租金16800元、水、电费136元。三、自判决发生法律效力之日起10日内，大连匠寓科技有限公司向张庭协支付违约赔偿5670元。如果大连匠寓科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回张庭协的其他诉讼请求。案件受理费403元（按照诉请标的40210.5元及简易程序减半收取），按照张庭协诉请支持比例，由张庭协自行承担56元，由大连匠寓科技有限公司承担347元。本院二审期间，双方当事人对原审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，大连匠寓科技有限公司与张庭协所签订的案涉《房屋出租委托合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，应为有效。大连匠寓科技有限公司在合同约定的租赁期限届满前提出终止履行，构成违约，其应当承担违约解除合同的违约责任。现双方关于合同解除并无争议，争议的焦点问题之一是如何认定合同解除的时间点。案涉《房屋出租委托合同》的约定，“出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金”。据此，出租人张庭协或者承租人大连匠寓科技有限公司按照合同约定履行通知义务并承担约定违约金的情况下，可以单方提出终止合同。该约定符合《合同法》第九十三条的规定，与违约方不享有法定的合同解除权不矛盾，应尊重订立合同时双方的真实意思表示，在合同有约定的情况下，以合同约定作为确定当事人权利义务的依据。现已查明，大连匠寓科技有限公司于2020年3月7日向张庭协以短信的方式发送了解除合同的通知，张庭协于本案一审庭审过程中明确表示收到过该短信，在此情况下，依据前述合同约定，30天后，即2020年4月7日应认定为案涉《房屋出租委托合同》的解除之日。由此，至张庭协起诉要求解除合同时，案涉房屋租赁合同已经解除，故对于张庭协的该项诉请不应予支持，而应当确认案涉《房屋出租委托合同》已于2020年4月7日解除。合同解除之前，大连匠寓科技有限公司应支付2020年2月11日起至2020年4月7日期间的欠付租金（双方当事人对大连匠寓科技有限公司支付租金至2020年2月11日无异议），具体数额为3866元［=（25200元/365天）×56天，取整］。自2020年4月7日之后，因双方租赁合同已经解除，大连匠寓科技有限公司无需向张庭协给付房屋租金，但因该公司直至2020年7月5日才向张庭协返还房屋钥匙，故自2020年4月7日至2020年7月5日期间，该公司仍应参照案涉房屋租赁合同中关于租金计付标准的约定向张庭协给付房屋占有使用费，具体数额为6145元［=（25200元/365天）×89天，取整］。自2020年7月5日起，因出租人张庭协拒收钥匙且不予配合办理退房交接事宜，致使案涉房屋至本案一审诉讼期间才完成腾退，由此产生的房屋空置费用，不应继续由大连匠寓科技有限公司承担。关于水、电费，因均发生于大连匠寓科技有限公司未返还房屋期间，故原审判由该公司承担，并无不当。关于大连匠寓科技有限公司应承担的违约金数额问题，按照双方的案涉房屋租赁合同约定，虽然任何一方当事人均可以提前单方终止合同，但除了应于约定期限前履行书面通知义务外，还应当承担合同期内租金总金额15%的违约金。现大连匠寓科技有限公司提出降低违约金计算标准的请求，原审已经结合当事人的实际损失和考虑了新冠××疫情对房屋租赁产生的影响，将违约金调整为前述合同约定标准的50%，并无不当，本院予以维确认。另，案涉《房屋出租委托合同》属于《中华人民共和国民法典》施行前成立的合同，双方关于该合同解除所引发的争议及本案一审诉讼均始于《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案原审援引《中华人民共和国民法典》的规定予以审理不妥，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10609号民事判决第三项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10609号民事判决第一项、第四项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10609号民事判决第二项为：大连匠寓科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张庭协支付欠付租金3866元及房屋占有使用费6145元，水、电费136元；如果大连匠寓科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回张庭协的其他诉讼请求。一审案件受理费403元（张庭协已预交），由张庭协承担301元，由大连匠寓科技有限公司承担102元；二审案件受理费806元（大连匠寓科技有限公司已预交），由大连匠寓科技有限公司承担203元，由张庭协承担603元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月十八日书记员  李 彩