河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再167号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州泽龙置业有限公司。住所地：河南省郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。 法定代表人：林挺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）:王风云,女,1972年11月19日出生,汉族,住郑州市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：张政，河南铭树律师事务所律师。 委托诉讼代理人:殷萌凯,河南铭树律师事务所实习律师。 再审申请人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）因与被申请人王风云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终10688号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年2月23日作出（2021）豫民申1602号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。再审申请人泽龙公司的委托诉讼代理人姚孟开、孔政龙，被申请人王风云的委托诉讼代理人张政、殷萌凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泽龙公司申请再审称，一、同时期相关类案判决均认定以合同约定的临时水电替代正式市政设施符合交房条件，不属于违约。本案原审认定泽龙公司提供临时电不符合交房条件，并判决泽龙公司承担责任，严重违反了“类案同判”之规定。二、王风云在与郑州又一城商业管理有限公司(以下简称又一城公司)签订的《商业合作合同书》中委托又一城公司代其接收涉案商铺，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，涉案商铺取得竣工验收备案表，并根据合同约定提供临时电作为替代条件。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，此时涉案商铺已满足交付条件。当日，又一城公司根据委托，代表业主接收涉案商铺，并进行了招商、经营。三、根据王风云与又一城公司签订的《商业合作合同书》，王风云选择的是“3+2”返租模式，前三年租金已在购房款中一次性抵扣，后两年租金约定由又一城公司支付。故无论又一城公司是否对涉案商铺进行营业获利，王风云均从又一城公司获取租金收益。王风云与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第二项约定，五年合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。又一城公司仅对五年合作期限内业主收益予以承诺，合同到期后无论赢利还是亏损都是业主应自行承担的商业风险，与又一城公司无关，更与泽龙公司无关。原审判决泽龙公司承担王风云的租金损失没有依据。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回王风云的诉讼请求。 王风云辩称，泽龙公司至今未交付符合约定的房屋，泽龙公司主张的涉案《告知函》并不能发生交付房屋的法律效果，当时并不没有达到房屋交付的条件，原审判决泽龙公司承担王风云的租金损失正确，应驳回泽龙公司的再审请求。 王风云向郑州高新技术产业开发区人民法院(以下简称一审法院)提起诉讼，请求：1、判令泽龙公司支付王风云租金损失162336元；2、判令泽龙公司承担本案诉讼费用。 郑州高新技术产业开发区人民法院一审认定：2012年10月07日，王风云作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订合同编号为ＧＸ12001105069的《商品房买卖合同》一份，约定：王风云购买位于郑州市高新技术产业开发区××道××号××幢××层××号房屋一套，房屋价款为950801元。出卖人应当于2014年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。 上述合同签订后，王风云向泽龙公司支付了购房款及相关税费，泽龙公司于2012年10月7日向王风云开具有销售不动产统一发票一份。 2012年10月7日，王风云作为乙方，又一城公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡该商铺使用权给甲方，甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的208713元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠208713元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归郑州又一城商业管理有限公司所有，后24个月商铺使用权产生的收益由甲方向商铺实际使用人收取，并按照以下约定分配：自该商铺交房之日起算的第37个月至第48个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益5798元；第49个月至第60个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益6764元。 王风云曾于2018年向该院提起诉讼，请求泽龙公司向其支付逾期办证违约金、逾期交付房屋的租金损失。该院于2018年10月15日作出（2018）豫0191民初11425号民事判决书，认为“该商业合作合同所约定的后24个月应自2017年7月1日至2019年6月30日。泽龙公司并未按合同约定的时间向王风云交付房屋……，就王风云未能按商业合作合同书约定收取的租金收益，属于王风云因泽龙公司未按期交房所造成的损失，该损失应由该泽龙公司赔偿给王风云。参照商业合作合同所约定的租金收益标准，泽龙公司应按每月5798元的标准，赔偿王风云2017年7月1日至2018年6月30日期间的损失，经计算为69576元”，并判令泽龙公司支付王风云逾期办证违约金及2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金损失69576元。该判决现已生效。截止法庭辩论终结之日，泽龙公司尚未按合同约定向王风云交付涉案商铺，王风云遂提起本案诉讼。 泽龙公司提交有工程竣工验收备案证书、2015年9月15日通知单及确认书、2020年6月28日告知函及回单、梧桐办事处致广大业主的一封信复印件、高压供电方案答复单、高压供用电合同、送电申请单复印件、供配电流程打印件、郑州市房屋租赁信息服务与监管平台网页打印件、长期租赁合同复印件、房屋租赁合同复印件、（2016）豫0102民初1512号民事判决书打印件各一份，因上述证据并不能证明其不应向王风云赔偿租金损失，故对上述证据该院不予采纳。 郑州高新技术产业开发区人民法院一审认为，就王风云与泽龙公司之间因逾期交付商铺所引发的纠纷，相关生效判决已认定“王风云未能按商业合作合同书约定收取的租金收益属于其因泽龙公司逾期交房所造成的损失”，并判令泽龙公司支付王风云2017年7月1日至2018年6月30日期间租金损失69576元（5798×12）。截止本案法庭辩论终结之日，泽龙公司仍未按《商品房买卖合同》的约定向王风云交付涉案商铺，其该行为导致王风云的损失持续存在。商业合作合同书约定第49个月（即从2018年7月1日起算）至第60个月的租金收益为每月6764元，故对王风云自2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金损失为81168元（6764×12）该院予以确认。此后虽已超出了商业合作合同书约定的期间，但王风云所购房屋性质为商铺，未能交付使用导致其租金损失持续存在，故其参照商业合作合同书上一年度的租金标准主张该期间损失并无不当。综上，泽龙公司应向王风云支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失共计162336元。一审法院作出（2020）豫0191民初6036号民事判决：泽龙公司于本判决生效后10日内，支付王风云2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失162336元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1773元，由泽龙公司负担。 泽龙公司不服向郑州市中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回王风云主张赔偿租金损失的诉讼请求或将案件发回重审。 郑州市中级人民法院二审法院查明，除一审认定的“截止法庭辩论终结之日，泽龙公司尚未按合同约定向王风云交付涉案商铺”外，与一审法院认定的事实一致。另认定，2020年6月28日泽龙公司邮寄了由又一城公司、泽龙公司共同签章的《告知函》。《告知函》主要载明：尊敬的王风云女士：您名下位于郑州高新技术产业开发区××道××号××号××号楼××层××层商铺，此前已由郑州又一城商业管理有限公司依据您的授权办理交房手续。因项目整体招商进度等原因，该商铺一直处于闲置状态。现经过各方不断努力，项目招商工作已取得一定成效，而您与郑州又一城商业管理有限公司《商业合作合同书》合作期间也已届满。为了项目整体招商能够迅速取得突破并长期稳定发展，请您在接到本函后，于2020年7月3-4日17：00前往项目交接，查看房屋并洽谈，商讨后续商业发展合同事宜。 郑州市中级人民法院二审认为，泽龙公司与王风云签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋已于2015年9月取得了竣工验收备案表，泽龙公司称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及王风云与案外人又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付房屋的依据不足。又一城公司或者泽龙公司并未按照约定向王风云支付租金收益，生效判决已确认由泽龙公司支付王风云租金收益，同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及又一城公司并未与王风云就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向业主寄送告知函，因此，2020年7月之前的租赁收益损失，泽龙公司亦应予支付。2020年6月28日泽龙公司及案外人又一城公司向业主寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向王风云履行了交付房屋的通知义务，王风云收到告知函后的租金收益损失不应再支持。原审认定支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金收益损失并无不当，法院予以维持。二审法院作出（2020）豫01民终10688号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3546元，由泽龙公司负担。 本院再审查明，一、在本案之前的涉案商铺类案中，业主们反映的主要是供电基础设施问题，认为临时电不符合交付使用条件，法院审理的也主要是供电问题。对前期物业管理，以及供排水、弱电设施等基础设施和公共设施等交房条件，业主们并未提出异议。二、涉案《商品房买卖合同》第八条、第十四条约定供配电设施使用条件为市政电力直接供给，同时约定买受人同意出卖人提供替代条件，但出卖人应在6个月内完善，仍未达到上述使用条件即市政供电的，应赔偿因此给买受人造成的直接经济损失。涉案商铺所在的又一城商场于2020年1月9日开始市政供电，之前使用的是临时电。三、2020年8月8日又一城公司出具的《交付证明》显示：该公司依据其与购房业主们签订的《商业合作合同》，受业主们全权委托于2015年9月16日已接收又一城商场。四、2015年、2016年又一城公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取部分商户履约保证金，因招商结果不理想，除商场电影院等个别商铺外，又与绝大部分商户解除合同，退还了履行保证金，商场未能按期开业持续至今。上述事实，有泽龙公司提供的《商品房买卖合同》、《商业合作合同书》、电费支付银行转账凭证和发票、该公司与供电公司签署的《高压供电合同》、又一城公司出具的《交付证明》、又一城商场对外招租签订的部分房屋租赁合同和对外招租商户的保证金交纳记录、奥斯卡影院经营照片以及当事人陈述等证据在卷为证。 再审期间，泽龙公司提供如下证据：一、泽龙公司、郑州高新供水有限责任公司（以下简称供水公司）于2014年6月5日签订的《供水施工合同》和供水公司于2021年3月1日出具的《证明》各一份。《供水施工合同》约定，泽龙公司将涉案供水工程交由供水公司施工，开工日期2014年6月10日，竣工日期2014年8月30日。《证明》显示，涉案项目于2015年7月16日开始市政供水。王风云的质证意见：对《供水施工合同》的真实性无异议，合同虽然约定的竣工日期为2014年8月30日，但并不意味着就如期完工；《证明》上无经办人签字，不能证明涉案项目于2015年7月16日开始市政供水。本院认为，《供水施工合同》可以证明涉案项目供水设施由供水公司施工。《证明》上虽无经办人签字，但加盖有供水公司印章，结合涉案项目供水设施由供水公司施工的事实，可以认定涉案项目于2015年7月16日开始市政供水。二、涉案商铺现场弱电照片12张，泽龙公司据此主张涉案商铺弱电设施2015年9月已敷设到位。王风云的质证意见：不排除是为诉讼需要而施工铺设或者拍照的，不能证明涉案商铺弱电设施2015年9月已敷设到位。本院认为，照片显示，弱电设施埋在墙体里，属于隐蔽工程，结合涉案项目工程2015年9月已经竣工验收合格的事实，可以认定涉案商铺弱电设施2015年9月已敷设到位。三、泽龙公司对住宅业主李俊杰的《告知确认书》、李俊杰的交房手续及其与物业公司签订的《前期物业服务协议》等，主要内容：李俊杰系涉案商铺所在楼房的住宅业主。涉案楼房项目原定物业服务企业为郑州新世纪物业服务有限公司，后因该公司无法满足要求，泽龙公司在2015年8月份之前又将物业服务工作交给河南升龙物业管理有限公司。2015年8月26日李俊杰收房，收房当天与河南升龙物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》。泽龙公司据此主张2015年9月之前，涉案商铺的前期物业管理已经落实。王风云的质证意见：不排除均是诉讼期间补签的，不能证明2015年9月之前，涉案商铺的前期物业管理已经落实。本院认为，王风云认为可能是诉讼期间补签的，但未提供反驳证据，结合在本案之前的涉案商铺类案中，业主们主要对供电问题提出异议，未对前期物业管理问题提出异议等事实，可以认定2015年9月之前，涉案商铺的前期物业管理已经落实。 再审期间，泽龙公司称，涉案楼房住宅的交付使用，奥斯卡影院正常经营等事实，证明涉案工程雨污水设施能够正常使用，符合合同约定。王风云质证的意见为：其作为一般的民众，雨污水设施是否合格无法作出专业判断。本院认为，雨污水排水设施系基础设施，属于隐蔽工程，因涉案项目工程2015年9月已经竣工验收合格，结合本案之前的涉案商铺类案中，业主们反映的主要是供电基础设施问题，对雨污水设施并未提出异议等，可以认定涉案雨污水排水设施合格，符合合同约定。 本院再审认定的其他事实与原审一致。 本院再审认为，一、关于涉案商铺在2015年9月16日已具备合同约定交付条件的问题。（一）泽龙公司、王风云在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件：“取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定的内容已完成，前期物业管理已经落实。”该合同第十四条约定配套的基础设施和公共设施条件主要包括：“市政直接供水，雨污水排水方式为接入市政管网；市政供电；电话、网络线路等弱电设施敷设到户等。”（二）2015年9月16日，泽龙公司取得涉案工程的竣工验收备案表。此时，供排水设施合格，弱电设施已经敷设到户，前期物业管理已经落实。（三）关于供电设施问题。泽龙公司、王风云在《商品房买卖合同》中约定供配电设施使用条件为市政供电，但该合同同时约定可以提供替代条件，故泽龙公司提供临时电作为替代不违反合同约定。综上，涉案商铺在2015年9月16日已具备合同约定的交付条件。 二、关于涉案商铺实际交付认定的问题。（一）根据2012年10月7日双方签订的《商业合作合同》、《委托书》约定，王风云已经全权委托又一城公司代其办理涉案商铺的交房手续。又一城公司出具《交付证明》证实其于2015年9月16日代表王风云接收了涉案商铺，根据王风云与又一城公司之间的委托法律关系及其代理人代理行为的法律后果，可以认定涉案商铺已经交付。（二）泽龙公司提交的证据可以印证涉案商场投入经营的事实。2015年9月16日至2016年期间，又一城公司就又一城商场对外招租，曾与多家商户签订商铺租赁合同，以及奥斯卡影院在又一城商场经营的实际情况等证据，可以印证涉案商铺在2015年9月16日已经交付。故原审以2020年6月28日泽龙公司履行的交付房屋通知义务的认定有误，本院予以纠正。 三、原审依据王风云与又一城公司的租赁合同判令泽龙公司承担租金损失，适用法律有误。2015年9月16日，泽龙公司将房屋交付后，王风云可基于租赁合同关系向又一城公司等要求支付租金，而不是基于房屋买卖合同关系向泽龙公司主张逾期交房的损失。原审基于房屋买卖合同关系以逾期交房为由判决泽龙公司支付王风云2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失162336元缺乏事实与法律依据。 综上，泽龙公司的再审理由成立，本院予以支持，原审判决适用法律有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终10688号民事判决和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初6036号民事判决； 二、驳回王风云的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1773元，二审案件受理费3546元，由王风云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖贺伟 审 判 员 段励刚 审 判 员 李 杰 二〇二一年六月十五日 法官助理 姜 浩 书 记 员 唐雅琦