湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15717号原告：长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤小区2片14-16楼之间，统一社会信用代码：544301047767625985。法定代表人：周剑。委托诉讼代理人：胡金花，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴双，湖南大梵律师事务所实习律师。被告：长沙市岳麓区楚卓美术培训学校，住所地长沙市岳麓区黄鹤安置小区3片1栋，统一社会信用代码：52430104782857120W。法定代表人：万和平。被告：万和平，男，1969年8月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会与被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校（以下简称“楚卓培训学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，原告追加了被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校的法定代表人万和平作为本案被告，本院予以准许。本案依法适用普通程序，于2021年6月7日公开开庭进行审理。原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会委托诉讼代理人胡金花、吴双到庭参加诉讼，被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校、万和平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2018年8月9日签订的《场地租赁合同》于2020年9月1日解除；2、判令被告向原告支付截至2020年9月1日欠付的租金及管理费共计674151.5元；3、判令被告向原告支付违约金人民币230400元；4、判令被告向原告支付自2020年2月1日起至实际清偿欠付租金之日止的滞纳金31564.8元（暂计至2020年11月1日共274天）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告承租原告所有位于长沙市岳麓区××街道××村××小区三片17栋西头场地，用于教育教学，双方于2018年8月9日签订了《场地租赁合同》。合同约定：1、租赁期限自2018年8月1日至2022年3月31日；2、场地年租金1152000元，年管理费19200元，共计1171200元每年；3、租金及管理费支付方式及时间为每年支付二次，合同签订之日起5日内支付第一阶段费用，以后每年2月、8月前支付下一阶段费用。4、因被告原因提前终止合同的，应按合同总租金20%的标准向原告支付违约金；5、被告欠付租金超过十日的，原告可以解除合同，被告应按总租金万分之一每天的标准向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定履行自身义务，交付场地给被告使用。被告虽依约向原告支付了租金，但自2018年8月1日至2020年7月31日仍拖欠租金及管理费576551.5元，2020年8月1日之后的租金及管理费亦未支付。原告多次催缴，被告仍未缴纳房租及管理费用。2020年9月1日，被告法定代表人万和平因个人债务纠纷，提出解除租赁合同，但未支付欠付的租金及管理费。综上所述，原告认为原被告之间签订的合同合法有效，原告已经按照约定履行义务，被告应按照约定支付租金及管理费。现被告未按约定支付且提前终止合同，已经严重违约，原告要求被告支付租金及管理费，并按照一年度总租金的标准支付滞纳金及违约金，符合双方约定及法律规定。并要求被告万和平对上述第二、三、四、五项诉讼请求承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，依照我国《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校、万和平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校、万和平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告提交的证据《岳麓街道办事处黄鹤村勘测定界图》、《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证及审批单》、《场地租赁合同》、《银行对账单回单》、《被告法定代表人万和平与村委书记王清短信聊天截图》、《黄鹤村周顺传与楚卓财务人员宁某的短信聊天》内容能够互相印证，能够证明本案案件事实，本院依法予以采信。经审理查明：原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会，曾用名长沙市岳麓区岳麓街道办事处黄鹤村民委员会。2018年8月9日，原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会（出租方、甲方）与被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，其中约定：第一条租赁物名称、用途及租赁期限1、甲方同意将位于长沙市岳麓区××街道××村××小区三片17栋西头总面积为3200㎡的场地出租给乙方，场地的租赁用途为教育教学，乙方可自主合法经营；2、租赁期限：自2018年8月1日起至2022年3月31日止。第三条租金及其他费用1、本合同计算起始日期为2018年8月1日，单价为30元／㎡／月（开具村委会收据），年租金为（大写）壹佰壹拾伍万贰仟元整（￥1152000），每年另收取公共管理费19200元，共计每年费用为1171200元；2、年度租金分二次支付，采用先付租后使用的原则，乙方在签订本合同之日起5日内付清第一阶段租金，以后每年租金均在下一年的2月、8月前支付；3、为确保出租场地设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方已支付的房屋保证金五万元由甲方保管（以票据为准）。租赁期限届满，乙方付清所有费用并腾空房屋后，甲方应将保证金退还给乙方（保证金不计算利息）。第五条甲方责任和义务2、甲方应按照合同约定将场地交付给乙方使用。第六条乙方责任和义务1、乙方应按时支付租金、水电费及其它各项费用。第七条合同的解除2、甲、乙双方协商一致；3、乙方违法转租、迟延交付租金超过10天的或者过错严重造成房屋毁损的，甲方可以要求解除合同。第八条违约责任1、因乙方原因提前终止本合同的，乙方应按照合同总租金的20%的标准向甲方支付违约金；2、乙方欠付租金超过十日的，甲方可以解除合同，并要求乙方按照合同总租金的万分之一每天的标准支付滞纳金。双方另对其他事项进行了约定,2018年8月10日，被告法定代表人万和平通过银行转账的方式向原告支付654600元；2019年7月29日至2019年11月25日期间，杨涛通过银行转账的方式向原告支付1200000元。经查，杨涛系被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校的财务人员。原告认为被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校未足额支付租金，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，1、被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校法定代表人万和平于2020年9月1日向原告村委书记王清发送短信“因为个人三角债问题无法处理，导致学校无力再办下去，学校学生已经全部走光，房租无法再交，特向村里解除房租合同，村民房租已交至十月底，也请自行处理”及“村里的五万押金由村里拆除外围使用”。原告村委书记王清回复“好的，谢谢，别的事情到时候再进行沟通”。2、被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校的社会组织类型为民办非企业单位。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会与被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校未按期足额支付原告租金，是引起本案纠纷的主要原因。根据《场地租赁合同》第七条第二款的约定，被告楚卓培训学校的法定代表人于2020年9月1日向原告村委书记发送短信要求解除案涉合同，原告亦予以认可，已达《场地租赁合同》解除的条件。对于原告要求确认双方于2018年8月9日签订的《场地租赁合同》于2020年9月1日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付的租金及管理费674151.5元的诉讼请求，原告提供场地进行出租，被告应按约缴纳租金，租赁期限内被告产生租金及管理费共计2440000元（2018.8.1-2020.7.31：1171200元×2年=2342400元；2020.8.1-2020.9.1:1171200元÷12个月×1个月=97600元）。根据原告提交证据显示，被告楚卓培训学校签订合同后共计向原告来款1854600元，剩余585400元尚未支付。原告主张案涉合同项下原告实际支付租金1765849元，其中88751元应视为被告楚卓培训学校与案外人物业公司租赁合同项下的余款，原告并未提供证据证明该主张，故本院对原告要求被告楚卓培训学校支付租金及管理费585400元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告楚卓培训学校支付违约金230400元的诉讼请求，根据案涉合同第八条第一款的约定因被告楚卓培训学校原因提前终止本合同的，被告楚卓培训学校应按照合同总租金的20%的标准向原告支付违约金。原告以一年期总租金的20%计算违约金，过度加重被告的负担，本院酌情支持117080元（欠付金额585400元×20%）。关于原告诉请被告楚卓培训学校支付滞纳金的诉讼请求，本院认为虽有合同约定，但违约金及滞纳金系针对同一事由追究违约责任，二者在功能在存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，故本院对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告万和平承担连带清偿责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定：“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”第一百零四条规定：“非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的，依照其规定。”以及《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条的规定：“本条例所称民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。”被告楚卓培训学校属于上述法律规定的非法人组织，若被告楚卓培训学校的财产不足以清偿案涉债务的，其法定代表人即被告万和平应承担无限连带责任。本原告要求被告万和平承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条,《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会与被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校于2018年8月9日签订的《场地租赁合同》于2020年9月1日解除；二、限被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校于本判决生效之日起十日内向原告支付截止至2020年9月1日的租金及管理费共计585400元；三、限被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金117080元；四、被告万和平对上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13162元，公告费560元，共计13722元由被告长沙市岳麓区楚卓美术培训学校、万和平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  张 辉人民陪审员  郑小平人民陪审员  邓慧萍二〇二一年六月二十一日法官助理解秋阳书记员文力昱