江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏07执复51号复议申请人（利害关系人）：卢振洲，男，汉族，住连云港市海州区。申请执行人：江苏灌云农村商业银行股份有限公司。法定代表人：王良新，该公司董事长。被执行人：郭守才，男，汉族，住灌云县。被执行人：孙如粉，女，汉族，住灌云县。复议申请人卢振洲不服江苏省灌云县人民法院（以下简称灌云县法院）作出的（2020）苏0723执异13号执行裁定向本院申诉，本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。经审查查明，2016年8月23日，灌云县法院对江苏灌云农村商业银行股份有限公司（以下简称灌云农商行）诉郭守才、孙如粉金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0723民初3925号民事调解书，该民事调解书确认郭守才、孙如粉于2016年9月23日前给付灌云农商行借款本金1400000元及利息19286.43元，并从2016年5月21日起，以本金1400000元，按年利率12.6%计算逾期利息至实际给付之日止。案件受理费8787元，由郭守才、孙如粉承担。根据灌云农商行的申请，灌云县法院于2016年11月4日立案强制执行，案号为（2016）苏0723执2227号，执行过程中，灌云县法院于2016年12月5日作出（2016）苏0723执2227号执行裁定书，查封被执行人郭守才所有的位于灌云县××镇××××××道南侧[证号为灌国用（注：土地使用权面积199㎡）、灌房权证杨集镇字第0××5号、灌房权证杨集镇字第0××4号（注：四层商住用房证载建筑面积共739.02㎡）]房屋，查封期限为三年。后灌云县法院于2017年1月17日作出（2016）苏0723执2227号之一执行裁定书，评估、拍卖上述房屋。2018年5月31日，卢振洲通过淘宝网网络司法拍卖平台以1464000元的最高价竞得孙如粉、郭守才共同共有的位于灌云县××镇××××××道南侧，证号为灌国用、灌房权证杨集镇字第0××5号、灌房权证杨集镇字第0××4号房屋（注：证载房屋及土地使用权评估价为2540000元）及不在证部分房屋（注：该无证房屋位于四层商住用房南侧，不在土地使用权范围，建筑面积为92.55㎡，评估的该房屋建筑物成本价值为76100元，不含土地使用权价值）。同日的成交确认书中载明，最终成交以灌云县法院出具拍卖成交裁定为准。在执行案件恢复执行过程中，灌云县法院于2018年7月17日作出（2017）苏0723执恢484号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人郭守才、孙如粉共同共有的、位于灌云县××镇××××××道南侧，证号为灌国用、灌房权证杨集镇字第0××5号、灌房权证杨集镇字第0××4号房屋的查封，同时，上述房屋的所有权归买受人卢振洲所有，并注销附着于上述房地产上的抵押登记。2019年10月28日，灌云县法院向卢振洲发出通知书，告知其在2018年5月31日通过网络司法拍卖拍得的、位于灌云县××镇××××××道南侧房屋，仅指有证房屋，具体包括土地证号为灌国用、房产证号为灌房权证杨集镇字第0××5号、灌房权证杨集镇字第0××4号所载明的房地产，而不包括不在证的房屋，即评估报告中建筑面积为92.55㎡的部分，理由是，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条的规定，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。因本次拍卖前，灌云县法院未对不在证部分的房屋进行查封，依法不得处分该财产，且在处分该不在证部分房屋时仅对建筑物进行处置，而未对所涉土地使用权作一体处理，故对不在证部分房屋的拍卖予以撤销。同时，对卢振洲竞买的不在证房屋部分，按照其买受价42616元予以退还。卢振洲对该通知书的内容不服，向灌云县法院提出执行异议，灌云县法院于2020年5月11日作出(2020)苏0723执异5号执行裁定书，驳回卢振洲的异议请求。卢振洲不服，向本院提出复议，本院于2020年7月31日作出(2020)苏07执复66号执行裁定书，认为灌云县法院对不在证房屋未进行查封就进行了拍卖，违反了法定程序，但是并未损害当事人及竞买人的利益，因此撤销对不在证房屋的拍卖不符合撤销拍卖的法定事由，故裁定撤销（2019）苏0723执异5号执行裁定，同时撤销灌云县法院于2019年10月28日作出的通知书。2020年11月6日，灌云县法院作出（2020）苏0723执恢458号执行裁定：一、被执行人孙如粉、郭守才占有使用的不在证房屋（位于灌云县××镇××××××路南，西临，在证房屋南侧，建筑面积92.55平方米，混合结构，层高3.5米）的使用权归买受人卢振洲享有。二、买受人卢振洲按照房屋现状取得上述房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人卢振洲自行负责。卢振洲不服上述执行行为向灌云县法院提出异议，灌云县法院在2018年4月28日的竞买公告及标的物介绍中明确标的物范围为被执行人郭守才、孙如粉所有的位于灌云县××镇××××××道南侧房地产，包括房屋及其占用的国有土地使用权以及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套的辅助设施和不可移动的装修装饰，在证房屋面积739.02平方米，不在证房屋面积为92.55平方米，土地四至为北至原，西至华少雷土地（），东至空地，土地形状为矩形。2018年5月31日，卢振洲通过司法拍卖竞得位于灌云县××镇××××××道南侧房屋（土地证号为，房产证号为灌房权证字第04号及灌房权证杨集镇字第0××5号，证载房屋建筑面积为739.02平方米）及不在证房屋（建筑面积为92.55平方米）和不在证的土地。（2020）苏0723执恢458号执行裁定书随意变更卢振洲竞买的标的物范围和权属性质，缺乏事实和法律依据。请求：1.撤销（2020）苏0723执恢458号执行裁定书，改判被执行人郭守才、孙如粉不在证房屋（位于灌云县××镇××××××道南、、在证房屋南侧，建筑面积92.55平方米，层高3.5米）为卢振洲所有；2.撤销（2020）苏0723执恢458号执行裁定书，改判按照灌云县法院2018年4月28日竞买公告及标的物介绍确定的标的物范围向卢振洲交付房屋及土地。灌云县法院认为，本案审查的焦点在于（2020）苏0723执恢458号执行裁定内容的合法性问题，灌云县法院按照卢振洲的请求事项分别对该执行裁定的内容进行审查。关于异议请求第1项，其实质是要求灌云县法院对无证部分的房屋进行所有权确认，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，不动产物权的变更需要该不动产具备相应的登记条件，即使是自建房屋，其也应符合初始登记条件。由于涉案无证房屋在灌云县法院发布的拍卖公告中已告知无相关产权证件，加之上述无证房屋系建造在集体土地上，人民法院不能代替相关行政主管部门行使规划审批、施工准建、缴税登记等一系列流程的职权，同时，（2020）苏0723执恢458号执行裁定书所援引的《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》依然现行有效，据此，卢振洲的异议请求第一项缺乏依据，灌云县法院依法不予支持。关于异议请求第2项，灌云县法院于2018年4月28日发布的拍卖公告中明确标的物分为两部分，一部分为证载房屋建筑面积739.02平方米，另一部分为无证房屋建筑面积为92.55平方米，由于前一部分的有证房屋及土地已由灌云县法院于2018年7月17日作出的（2017）苏0723执恢484号之一执行裁定书确定为卢振洲所有，而后一部分的无证房屋及土地与异议请求第1项重合，故灌云县法院不再重复审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，灌云县法院于2021年1月20日作出（2020）苏0723执异13号执行裁定：驳回卢振洲的异议请求。卢振洲不服上述裁定,向本院申请复议称，一、2018年5月31日，申请人通过淘宝司法拍卖，以1464000元的最高价，拍得灌云县法院在淘宝司法拍卖网竞拍的位于江苏省连云港市灌云县××镇××××××道南侧的房屋。灌云县法院在2018年4月28日竞买公告及标的物介绍中明确标的物的范围为郭守才、孙如粉所有的灌云县××镇××××××道南侧房地产，包括房屋及其占用的国有土地使用权以及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套的辅助设施和不可移动的装修装饰。证载房屋建筑面积739.02平方米，不在证房屋建筑面积92.55平方米，土地四至为北至，西至华少雷土地（现），东至空地，土地形状为矩形。从拍卖公告公示的该宗房地产拍卖范围看，申请人竞得的房屋包括在证房屋、不在证房屋和在证土地、不在证的土地（竞买公告及标的物介绍中所确定范围内的所有范围和土地）。二、灌云县法院（2020)苏0723执恢458号执行裁定书随意变更申请人竞买的标的物范围和权属性质没有事实和法律依据，违反法律规定，损害申请人权益。申请人不服此裁定，依法提起异议，灌云县法院（2020)苏0723执异13号执行裁定书驳回了申请人的异议申请。本案根本问题是竞买公告及标的物介绍公示的标的物范围存在问题，灌云县法院不从根本问题和问题的根本方面着手解决问题，今天出具一个通知书，明天出个裁定书，对案涉标的物范围变来变去。请求：撤销灌云县法院（2020)苏0723执异13号裁定、（2020)苏0723执恢458号执行裁定书，改判被执行人郭守才、孙如粉不在证房屋（位于灌云县××镇××××××道南，，建筑面积为92.55平方米，层高3.5米）为申请人所有，改判按照灌云县人民法院2018年4月28日竞买公告及标的物介绍确定的标的物范围交付房屋及土地。本院另查明，2018年4月28日，灌云县法院在淘宝网司法网络拍卖平台发布了关于郭守才、孙如粉所有的位于灌云县××镇××××××道南侧房地产（第二轮第一次拍卖）的公告，并对拍卖标的物信息介绍如下：“（一）、拍品范围为郭守才、孙如粉所有的灌云县××镇××××××道南侧房地产，包括房屋及其占用的国有土地使用权以及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套的辅助设施和不可移动的装修装饰．证载房屋建筑面积739.02平方米，不在证房屋建筑面积92.55平方米．（二）、房屋基本状况（1）房屋所有权证证载房屋郭守才，孙如粉商住用房，坐落于灌云县××镇××××××道南侧；房屋所有人为郭守才；共有权人为孙如粉；共有情况为共同共有．产权证号为灌房权证杨集镇字第0××4号，规划用途为商业，现在用途为商业、宾馆用房；建筑面积为417.72平方米．产权证号为灌房权证杨集镇字第0××5号，规划用途为住宅，现在用途为宾馆用房；建筑面积为321.3平方米．设施设备：楼宇配备无框玻璃门，宽带入户，有限电视入户，通水电．空间布局：一共四层，其中一楼用作宾馆大堂和商业门面使用，二至四楼用作宾馆客房．（二）不在证房屋不在证房屋位于商住楼南侧，建筑面积92.55平方米，混合结构，层高3.5米．（三）土地基本情况坐落于灌云县××镇××；土地使用人为郭守才；使用权类型为出让；终止日期为2057年7月；使用权面积为199平方米.＜国有土地使用证＞证号为灌国用；土地四至为北至原204国道，西至华少雷土地，东至空地．土地形状为矩形．”本院认为，本案的争议焦点问题为灌云县法院于2020年11月6日作出的（2020）苏0723执恢458号执行裁定，是否变更了案涉拍卖标的物的范围和权属性质。本院认为，首先，灌云县法院于2020年11月6日作出（2020）苏0723执恢458号执行裁定，确认案涉拍卖标的物的无证房屋的使用权归卢振洲享有，该裁定虽然未涉及有证房地产部分，但该院于2018年7月17日作出的（2017）苏0723执恢484号之一执行裁定已经先行确认案涉拍卖标的物有证部分归卢振洲所有。虽然灌云县法院对卢振洲通过拍卖竞得的标的物，未通过一份确认成交裁定一次性处理完毕，但并不存在变更拍卖标的物范围而最终损害卢振洲合法权益的情况。其次，灌云县法院在淘宝网司法网络拍卖平台发布的案涉拍卖标的物的信息介绍，明确载明不在证房屋建筑面积92.55平方米，在灌云县法院向卢振洲发出通知书，告知其对不在证部分房屋的拍卖予以撤销后，卢振洲为此还提出执行异议、复议。因此，卢振洲对案涉建筑面积为92.55平方米的不在证房屋的权属性质应当自始是明知的，其决定参与竞买，视为对拍卖标的物完全了解，并接受拍卖标的物一切已知和未知瑕疵。灌云县法院于2020年11月6日作出的（2020）苏0723执恢458号执行裁定，确认该不在证部分建筑使用权归卢振洲享有，符合对无证房屋予以现状处置的相关法律规定，并不存在改变无证房屋权属性质的情况。综上，卢振洲的申请理由无事实和法律依据，灌云县法院不予支持并无不当，其复议申请不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回卢振洲的复议申请，维持江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛二〇二一年六月一日法官助理 于学金书 记 员 王诗语