河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1833号上诉人（原审被告）：焦作星凯置业有限公司，住所地，焦作市解放区解放西路星凯国际城3号楼14-19号商铺。法定代表人：刘长江，执行董事。委托诉讼代理人：王金真，女，系公司员工。委托诉讼代理人：吕亚琼，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地，焦作市迎宾路1号一幢1。法定代表人：郑江，董事长。委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李春梅，女，1978年1月25日出生，汉族，住焦作市解放区。上诉人焦作星凯置业有限公司（以下简称星凯置业）因与被上诉人焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）、李春梅金融借款合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。星凯置业上诉请求：1、请求依法撤销（2021）豫0802民初737号民事判决书，依法改判上诉人无需承担连带清偿责任或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人不应对李春梅的还款承担连带清偿责任。根据中旅银行与星凯置业于2016年10月31日签订的《房屋按揭贷款合作协议补充协议》第1.2条的约定，星凯置业对被上诉人李春梅的该笔金融借款承担的连带保证责任至办理完毕涉案房产的抵押预告登记止。该份《房屋按揭贷款合作协议补充协议》应视为双方对承担连带保证责任的区间做的特别约定，如上诉人同意依照《房屋按揭贷款合作协议》承担连带保证责任，根本不可能再额外签订补充协议，依照补充协议的约定，自办理完毕抵押权预告登记的2017年4月24日起，上诉人无需再对该笔借款承担连带保证责任。《个人购房借款合同》虽然签订于《房屋按揭贷款合作协议补充协议》之后，但是《房屋按揭贷款合作协议补充协议》是中旅银行与星凯置业双方签订的，关于保证责任期间专门做了约定，《个人购房借款合同》是中旅银行与客户及星凯公司三方签订的格式版本，《个人购房借款合同》与《按揭贷款合作协议》约定的连带保证责任区间是一致的，如果上诉人认可《按揭贷款合作协议》及《个人购房借款合同》关于保证责任的相关约定，就不可能再单独与中旅银行签订《房屋按揭贷款合作协议补充协议》，如果中旅银行不同意对上诉人的保证区间进行变更，也不会同意与上诉人签订《房屋按揭贷款合作协议补充协议》，可见，双方对上诉人承担保证责任至抵押权预告登记时是达成一致意见的，一审法院应尊重双方的意思自治，双方当事人对自己权利的处分应得到法律保护，双方关于保证责任区间的认定应依照《房屋按揭贷款合作协议补充协议》约定执行。2、被上诉人中旅银行股份有限公司无权对上诉人名下92×××72账户内的所有资金及其孳息享有优先受偿权。依照中旅银行与星凯置业签订的《房屋按揭贷款合作协议》第十条的约定，上诉人在中旅银行开立贷款保证金账户，按照贷款总额的3％交纳保证金，是对所有在被上诉人中旅银行办理按揭贷款的业主还本付息的保证，被上诉人李春梅发生贷款逾期，被上诉人中旅银行仅有权在被上诉人李春梅涉案房屋贷款金额3％的范围内扣除保证金。一审法院认为双方未约定扣划保证金范围，所以上诉人辩称的被上诉人中旅银行仅有权在贷款金额的3％范围内扣划保证金不被支持，那么依照同样的推理，因为双方未约定明确的扣划范围，被上诉人中旅银行主张对上诉人名下92×××72账户内所有资金及利息享有优先受偿权也不应得到支持。中旅银行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1、银行与房屋销售商之间合作模式均是，房产销售商提供抵押阶段性担保，即所出售的房屋只有在业主取得房屋产权证书，在银行办理正式《抵押登记》以后，房屋销售商此时才不用承担担保责任，这是商业惯例，也只有这样子才可能降低贷款风险，维护金融行业健康稳定发展，同时这种合作模式让房屋销售商承担连带保证责任也是给房屋销售商施加压力，以保障房屋能够按时建设顺利交房，购房者只有按期收房，并取得房屋产权证书才可能按照贷款合同约定按时还款，倘若销售商未按期交房，或未办理房屋产权证书，购房者均是有权并可能提出解除购房合同，这样子在一定程度上也是加大银行贷款损失风险，也只有房屋办理正式抵押，并取得他项权证书，银行贷款风险才有所降低，这种合作模式在一定程度上也是起到了维护社会安定的效果。星凯置业与中旅银行于2016年5月31日签订的《房屋按揭贷款合作协议》，该协议第六条明确约定：乙方（星凯置业）同意按《借款合同》生效之日起，至甲方（中旅银行）取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。《房屋按揭贷款合作协议补充协议》是于2016年10月31日签订，当时签订该份《补充协议》是缘于新成立了不动产登记部门，不动产登记部门与房管局部门职能分开行使，办理房屋登记手续由房管局转为不动产登记部门办理，原协议约定的产权证书是《房屋所有权证》、《房地产权证》，不动产登记部门成立后，名称更改证书统称为《房屋不动产权证》。不动产登记部门要求将《合作协议》项下相关称呼进行修改，才能办理手续，所以才不得不签订《补充协议》，将相关称呼进行修改，符合不动产登记部门要求。因不动产登记部门是2016年下半年新成立的，有关房产办理阶段相关称谓时任银行客户经理尚未完全理解，在签订补充协议时，为了尽可能的降低风险，才将第1.2条中1.2条项下的1,2,3项下内容全部列选作为保证期间，目的是需要星凯置业承担担保责任至抵押房产办理完毕所有权证书及办理正式的抵押登记并取得他项权证书之日止。银行与房屋销售商之间合作模式均是，房产销售商提供抵押阶段性担保，是指其所出售的房屋只有在业主取得房屋产权证书，在银行办理正式《抵押登记》以后，房屋销售商此时才不用承担担保责任，这是商业惯例。并且在后期签订的《个人购房借款合同》又进行明确约定，担保阶段为本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得该房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止，《个人购房借款合同》均是在《补充协议》之后签订的，也应当以最后签订的合同约定的内容为准各自承担权利义务，星凯置业承担的担保期间应为办理正式抵押登记并将他项权证书交付中旅银行之日止为准。涉案房屋至今仍未办理正式抵押，借款人李春梅未按照合同约定按期偿还贷款本息，星凯置业应当为借款人李春梅的贷款承担连带清偿责任。二、星凯置业因涉诉在中旅银行的保证金账户被郑州中院查封，中旅银行为此提起执行异议之诉，请求郑州中院解除保证金冻结措施，并确认中旅银行对该保证金内的账户金额享有优先受偿权。郑州中院已于2021年3月10日开庭审理，在郑州中院开庭审理时，星凯置业也当庭认可中旅银行的起诉事实及诉求。中旅银行对该账户内的所有资金及其孳息均享有优先受偿权。《合作协议》中也明确约定有，协议项下任一房屋贷款发生逾期或违约，中旅银行均有权从星凯置业保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分。该协议并不违反法律法规强制性规定，涉案借款人李春梅严重违约，中旅银行按照合同约定已向李春梅宣布借款提前到期，要求李春梅立即偿还全部欠款本息，星凯置业作为担保人，并提供有保证金质押，按照协议内容，中旅银行可以扣除保证金账户金额用于偿还每笔违约贷款应偿还部分。李春梅未答辩。中旅银行向一审法院起诉请求：1．判令被告李春梅立即支付原告2017中旅银个按贷字第1735020号《个人购房借款合同》项下借款本金347555.02元及利息、罚息、复利（截至2021年1月20日已累积产生利息、罚息、复利共计9709.85元，此后的利息、罚息、复利依据借款合同约定继续计算至借款全部还清之日止），金额暂为357264.87元；2．判令原告有权对被告星凯置业公司提供的92×××72账户内的所有资金及其孳息（截止2020年12月21日该账户内金额为1422920.74元）在第一项债权范围内享有优先受偿权；3．判令被告星凯置业公司对第一项诉求承担连带清偿责任；4．判令上述被告承担本案的所有诉讼费用和保全费用。一审法院认定事实：2016年5月31日，原告中旅银行（甲方）与被告星凯置业公司（乙方）签订《焦作中旅银行股份有限公司个人房屋按揭贷款合作协议》，约定：双方就个人房屋贷款事宜开展合作，房屋项目名称为星凯国际城市综合体建设项目，甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过16000万元的个人房屋按揭贷款额度，乙方同意按自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，住房贷款按照贷款总额的3％交纳保证金，账号为92×××72，并接受甲方的监督和管理。协议项下任一房屋贷款发生逾期或违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内及时补足保证金。2016年10月31日，原告中旅银行（甲方）与被告星凯置业公司（乙方）签订《焦作中旅银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议补充协议》，约定：保证范围包括借款人在具体借款合同项下全部的借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及其他一切应付款项，乙方对下列第1、2、3项期间内产生的借款合同项下所有借款人应付未付款项（包括甲方依据借款合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任：1．借款合同签订之日起至借款合同项下抵押房产办理完毕所有权证书及他项权证并交予甲方之日止；2．借款合同签订之日起至借款合同项下房产办理完毕预购房产抵押登记，并将预购房屋第一登记他项权证（如有）交予甲方之日止；3．借款合同签订之日起至借款合同项下房产办理完毕抵押权预告登记，并将房屋抵押权预告登记他项权证（如有）交予甲方之日止。2017年3月10日，被告李春梅（借款人）、原告中旅银行（贷款人）与被告星凯置业公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，合同编号为：（2017）中旅银个按贷字第1735020号，合同约定：贷款金额为380000元用于购买房屋，房屋坐落于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号，年利率4.9％，贷款期限300月，自2017年3月10日起至2042年3月9日，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为300期，每期还款本息为2199.35元，逾期贷款罚息利率为合同利率的150％。如借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则构成违约，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息。就本合同项下贷款人给予借款人、保证人的任何通知、要求、债务催收函或其他通信，邮政信函投寄之日起第三日即视为已送达。合同同时约定：贷款担保为抵押加阶段性保证，作为抵押物的房屋坐落于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号。保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得该房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（担保阶段）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在焦作中旅银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。担保范围包括合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等），保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。在保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还保证人承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中旅银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。2017年4月24日，涉案房屋办理抵押权预告登记。后被告自2019年1月21日起未按约还款，原告扣划了被告星凯置业公司的部分保证金。截至2021年1月20日，剩余借款本金347555.02元，累计产生利息、罚息及复利9709.85元。2021年1月21日，原告向被告李春梅邮寄《提前宣布借款合同到期通知书》，通知书载明：由于李春梅违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，根据合同约定，宣布编号为2017中旅银个按贷字第1735020号《个人购房借款合同》项下未偿还的借款立即到期。后被告仍未还款，故原告诉至法院。一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人购房借款合同》，主体合格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法认定为有效，缔约双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告李春梅发放了380000元的贷款，被告李春梅未足额偿还借款本息的行为已经构成了违约，依据合同约定，原告有权宣布已发放贷款全部到期，并收回已发放的贷款本息及相关费用，故原告主张被告李春梅偿还剩余借款本金并按照合同约定计算利息、罚息及复利的请求，有相关的事实及法律依据，法院予以支持。被告星凯置业公司作为被告李春梅阶段性按揭贷款的保证人，在《个人购房借款合同》的保证人处加盖公章。被告星凯置业公司辩称根据《房屋按揭贷款合作协议补充协议》的约定，星凯置业公司的保证责任自借款合同签订之日起至借款合同项下房产办理完毕预购房产抵押登记，并将预购房屋抵押登记他项权证交予中旅银行之日止，现涉案房产已于2017年4月24日办理抵押权预告登记，故星凯置业公司不应再对该笔借款承担连带保证责任。经审查，法院认为星凯置业公司的辩解理由不能成立，理由如下：《个人购房借款合同》明确约定，担保阶段为本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得该房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止。《个人购房借款合同》签订在后，应视为对《房屋按揭贷款合作协议补充协议》的更正或补充，约定不一致的内容应以《个人购房借款合同》为准，即担保阶段应为办妥抵押登记而非抵押权预告登记。《个人购房借款合同》约定担保范围包括债权本金380000元和相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权等所发生的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年，原告起诉未超过保证期间，故原告主张被告星凯置业公司对被告李春梅应偿还的借款本息承担连带清偿责任于法有据，法院予以支持。根据原告与被告星凯置业公司签订的《焦作中旅银行股份有限公司个人房屋按揭贷款合作协议》的约定，被告星凯置业公司在中旅银行开立贷款保证金账户，并按照贷款总额的3％交纳保证金，协议项下任一房屋贷款发生逾期或违约，原告有权从星凯置业公司保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，星凯置业公司应在5个工作日内及时补足保证金。《个人购房借款合同》约定，在保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还保证人承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中旅银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。被告星凯置业公司辩称原告仅能在贷款金额的3％的范围内扣划保证金，现原告已宣布该笔贷款提前到期，故原告有权在星凯置业公司应承担的贷款本息范围内扣划保证金，双方并未约定扣划保证金的范围，故被告星凯置业公司的辩解意见不能成立，法院不予支持，原告主张对被告星凯置业公司的保证金账户内的资金及其孳息享有优先受偿权有事实及法律依据，法院予以支持。一审法院判决：一、被告李春梅应于判决生效之日起十日内偿还原告焦作中旅银行股份有限公司借款本金347555.02元及利息、罚息、复利（截至2021年1月20日的利息、罚息及复利为9709.85元，自2021年1月21日起的利息、罚息及复利按照编号为（2017）中旅银个按贷字第1735020号《个人购房借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）；二、被告焦作星凯置业有限公司应对判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任；三、原告焦作中旅银行股份有限公司有权对被告焦作星凯置业有限公司名下92×××72账户内的所有资金及其孳息在第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元、保全费2306元，由被告李春梅、焦作星凯置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人中旅银行提交案号为（2021）豫01民初85号郑州中院民事判决书一份。证明：因星凯置业的保证金账户被郑州中院冻结，中旅银行为此提起执行异议之诉，请求郑州中院解除保证金冻结措施，并确认中旅银行对该账户内的资金享有优先受偿权。星凯置业针对中旅银行的诉请也予以认可，郑州中院也作出判决确定中旅银行对星凯置业账户内的资金享有质权。上诉人星凯置业质证意见：对该判决的真实性无异议，但证明目的有异议。该判决是中级人民法院的一审判决，该判决未正式生效，不能证明被上诉人的观点。本院结合双方质证意见，认为该判决尚未生效，本院不予采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，被上诉人李春梅作为借款人、上诉人星凯置业作为保证人与被上诉人中旅银行签订的《个人购房借款合同》，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《个人购房借款合同》中明确约定，星凯置业承担的是抵押加阶段性保证，即就所抵押房产办理抵押登记之前所产生的所有李春梅应付款项，星凯置业承担阶段性连带责任保证。且同时约定，担保阶段为本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得该房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止，即担保阶段为办妥抵押登记而非抵押权预告登记。本案中，中旅银行依约发放了贷款，李春梅未按约偿还贷款，案涉房产并未办理抵押登记，因此按照合同约定星凯置业应承担连带保证责任。上诉人星凯置业认为应当按照《房屋按揭贷款合作协议补充协议》的约定，承担连带保证责任至办理完毕涉案房产的抵押预告登记止，但《个人购房借款合同》签订在《房屋按揭贷款合作协议补充协议》之后，应视为对《房屋按揭贷款合作协议补充协议》的更正或补充，约定不一致的内容应以《个人购房借款合同》为准。故对其上诉理由，本院不予支持。关于扣划保证金的范围，根据星凯置业与中旅银行签订的《焦作中旅银行股份有限公司个人房屋按揭贷款合作协议》与《个人购房借款合同》，双方并未在合同中约定扣划保证金的范围，故星凯置业要求在3%的范围内扣划保证金的理由不能成立。综上所述，焦作星凯置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6660元，由焦作星凯置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  拜建国审判员  董艳伟审判员  张前进二〇二一年六月十一日法官助理马林声书记员孙惠惠