广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14874号上诉人（原审原告）：黄建平。上诉人（原审原告）：黄超英。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪义银。委托诉讼代理人：廖作明，广东华商律师事务所律师。上诉人黄建平、黄超英因与上诉人汪义银房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48006号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄建平、黄超英上诉请求：1.撤销一审判决的第二、第三项，改判汪义银支付房屋恢复原状费用4万元及5个月的房屋占有使用费35250元；2.本案一、二审诉讼费用由汪义银承担。事实与理由:一审判决错误排除客观存在的重要事实，错误推定事实，导致基本事实不清、判决结果不公。一、黄建平、黄超英自行对房屋恢复原状的装修费用远超4万元，有多组证据予以佐证。且由于案件审理时间跨度较大，黄建平、黄超英至今未收到汪义银任何钱款，黄建平、黄超英找不同的装修专业人士询价并不断修改方案，争取以最小成本解决问题，因此4万元装修费为最低价。二、黄建平、黄超英能够自由进出涉案房屋的时间为2019年10月26日，从汪义银违法占有房屋到黄建平、黄超英进行装修期间，两段时间合计为5个月。1.一审审理中，法官当庭播放了黄建平、黄超英委托开锁专业人员的对涉案房屋的开锁视频，且一审判决认可了黄建平、黄超英支付的开锁费用350元，支付时间为2019年10月26日15时8分45秒。在此之前，黄建平、黄超英无法进入涉案房屋，直到管理处10月中旬打电话催促黄建平、黄超英交水电费，但黄建平、黄超英因担心汪义银所出租的次承租人在房间内还留有贵重物品而不敢擅自闯入涉案房屋，，黄建平、黄超英曾多次报警要求警察陪同遭拒，最后经过管理处的同意，黄建平、黄超英才委托开锁专业人士进行开锁。2.一审判决支持了黄建平、黄超英的开锁费用350元，即认可在开锁时间2019年10月26日之前黄建平、黄超英无法进入涉案房屋，因此，汪义银在7月31日租期届满后仍违法占有房屋直至10月共计3个月。但一审判决仅支持半个月的房屋占有使用费，与事实不符，也与判决的逻辑不符。综上，恳请二审法院查清本案基本事实，并依法支持黄建平、黄超英的上诉请求。上诉人汪义银上诉请求：1.撤销一审判决的第二、第五项；2.改判一审判决第四项为汪义银仅需支付水电费1176元；3.改判黄建平、黄超英退回扣除一审判决第一项给付的1200元，第三项判决给付的3525元和改判的水电费1179元后的剩余押金款3496元；4.本案一、二审诉讼费用由黄建平、黄超英承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误及遗漏了核心的事实未查明。1.汪义银与黄建平、黄超英之间的房屋租赁关系分为三个阶段:第一个阶段为2011年8月1日至2016年8月1日，双方签订了《房屋租赁合约》；第二阶段为2016年8月2日至2018年7月31日；第三个阶段为2018年8月1日至2019年7月31日，双方签订了《房屋租赁合同》。第一阶段，至黄建平、黄超英提起诉讼时，《房屋租赁合约》已过诉讼时效，汪义银不再履行合约义务。根据汪义银提供的新证据可知，到拍视频时止，出租房屋仍是五间房的格局，并没有改造成黄建平、黄超英所称的二室一厅。另外，原审法院未查明房屋格局的原状是二室一厅还是现在的五房、当时的装修状态如何等对本案非常重要的基本事实。第二阶段没有提供相关材料，不能为黄建平、黄超英提供本案件的诉讼依据。对于第三阶段，黄建平、黄超英不能要求汪义银把房屋恢复成二室一厅，汪义银亦不应承担该费用及房屋的空置损失。从黄建平、黄超英提供的证据材料可知，黄建平、黄超英与汪义银签订《房屋租赁合同》时出租房屋的格局为五房，而非《房屋租赁合同》第二条房屋租赁期限中说的二室一厅格局。这是合同中对基本事实的一个错误认识。所以黄建平、黄超英不能依据《房屋租赁合同》第二条房屋租赁期限中的约定而要求汪义银将房屋恢复至二室一厅的原状。同时，对于出租房屋的改装在第五条同样有明确规定“租赁期间，乙方若需要对房屋改装或装修，需要经过甲方书面同意，由此产生的一切费用由乙方自行承担。合同期满，甲方有权要求乙方恢复房屋原状，恢复原状的时间成本应计算在本租期内”，在租赁期内，汪义银没有装修改过房屋格局，和汪义银所拍的视频一样是五房。根据专款专项，第五条关于房屋改装和装修的约定是对第二条房屋租赁的期限规定中错误部分的修正，第五条才是合同的本意。房屋出租时的格局是五房，黄建平、黄超英控制房屋时也是五房，在租赁期内汪义银没有装修改造过房屋格局，不存在恢复二室一厅之说。另外，即使根据第二条“若乙方拒绝，甲方也可以自行恢复，费用由乙方最终承担”可知，汪义银承担费用的前提是甲方自行恢复至二室一厅，而现在实际情况是:出租房屋和签订合同交房时一样依旧是五房格局，不存在黄建平、黄超英自行恢复的情形。因此，汪义银不需要承担原审判决中的第二项责任。同时，原审法院对双方在签订《房屋租赁合同》时的房屋格局亦未查明。2.原审法院把黄建平、黄超英对房屋的升级改造错误认定为恢复成二室一厅原状。根据汪义银的实地考察，黄建平、黄超英把房屋刷白了、换了门芯、添加了监控、空调、热水器、床，但格局仍是签订《房屋租赁合同》交房时的五房，其他也基本没变。3.正是因为黄建平、黄超英对房屋的升级改造，黄建平、黄超英现在出租给其他人时可以租到七千多元一个月。汪义银在租赁期间按照房屋的性质使用房屋，不应承担出租房屋的正常损耗及房屋升级改造的费用；汪义银未占有房屋亦不应承担由此造成的空置损失。4.汪义银于2019年8月10日左右已经腾空了房屋，但由于联系人把汪义银拉黑，汪义银因联系不上对方而无法交接房屋。由于黄建平、黄超英的过错导致无法正常交接房屋，开锁的费用不应由汪义银承担，而应该由黄建平、黄超英自行承担。5.因黄建平、黄超英的原因导致其晚控制房屋而产生的空置损失应由黄建平、黄超英自行承担。参照《房屋租赁合约》第7.4条“若乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的房产内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖......”；《房屋租赁合同》第六条第四款“如乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权独自或会同管理处人员或者其他第三人作证进入自己的房产内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖......”；黄建平、黄超英提交的《证据材料清单》序号6，证据名称为“与被告沟通短信”，页码为第28页的短信显示“请于2019年8月7日前支付8月份一个月租金4700元即可。若超期支付，我们将提前收回房屋。”由上述可知，如果不是因为黄建平、黄超英自身的原因导致不能正常交接房屋，黄建平、黄超英在汪义银腾空房后即可正常出租或在汪义银腾空房屋后可以强行收回房屋然后正常出租。另外，黄建平、黄超英的儿子代表黄建平、黄超英签订最后一次租赁合同，其本人作为专职律师，对这种情况清楚依法该如何处理。因此，由于黄建平、黄超英的原因导致其晚控制房屋而产生的空置损失应由黄建平、黄超英自行承担。6.黄建平、黄超英提交的《证据材料清单（2）》中的×物业收款收据显示，7月份水电费863元，8月份的水电费316元，共计1179元，而非1219元。二、法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十八条，《中华人共和国民法总则》第一百九十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百六十六条等规定，特向二审法院提出上诉，愿判如所请。黄建平、黄超英在一审中的诉讼请求：1.汪义银立即向黄建平、黄超英补缴拖欠的租金差额1200元（2019年2月至2019年7月，每月200元）；2.汪义银立即将区×大厦附楼×房恢复至二房一厅的适住原始状态并自行承担恢复费用，或向黄建平、黄超英支付恢复费用4万元；3.汪义银立即向黄建平、黄超英支付房屋占有使用费暂计一个月7050元(从2019年8月1日起暂计至2019年8月31日，应计至实际恢复二房一厅为止，4700元×1.5倍=7050元）；4.汪义银立即向黄建平、黄超英支付由黄建平、黄超英垫付的水电费1219元；5.汪义银立即向黄建平、黄超英支付开锁费用350元；6.汪义银承担本案诉讼费、保全费。一审法院审理查明，2011年7月21日，黄超英（甲方）与汪义银（乙方）签订一份《房产租赁合约》，约定：甲方将深圳市福田区×大厦附属楼×栋×的房屋及其设备在良好状态下租给乙方作为住宅使用，建筑面积为70平方米；租赁期为五年，从2011年8月1日至2016年8月1日止，租金为每月3200元；合同备注：“甲方同意乙方装修房屋格局，甲方应处理管理处或物业公司对乙方改装房屋结构及装修等相关事宜，合同期满，终止合同乙方需恢复房屋的原状。”2018年7月27日，黄超英（甲方）委托其子黄绿洲与汪义银（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市福田区×大厦附属楼×栋×的房屋及其设备在良好状态下租给乙方作为住宅使用，建筑面积为70平方米；租赁期为一年，从2018年8月1日至2019年7月31日止，租金为每月4700元，押金9400元，每月10日前乙方向甲方支付下个月的租金，收款账户为黄超英工商银行账户。乙方应于租赁期限届满前三十天书面通知甲方是否续租，否则甲方有权扣除押金。甲方有权要求乙方将房屋恢复至二室一厅原状，若乙方拒绝，甲方可自行恢复，费用由乙方最终承担；合同期满，甲方有权收取该物业，乙方应如期交还，若乙方不搬离房屋，则应按照已支付当年租金的1.5倍向甲方缴纳逾期房屋占有使用费；合同期满，甲方有权要求乙方恢复房屋原状，恢复原状的时间成本应计算在本租期内。一审庭审时，黄建平、黄超英确认收取汪义银押金9400元。汪义银辩称上述合同并非汪义银本人所签。另查，黄建平、黄超英提交银行流水载明，2018年8月至2019年1月汪义银每月支付租金4700元；2019年2月至2019年7月汪义银每月支付租金4500元。汪义银称其要求黄建平、黄超英自2019年2月起减免租金200元，黄建平、黄超英口头同意减免，但黄建平、黄超英不予认可。黄建平、黄超英提交《×物业收款收据》两份载明，涉案房屋7月份水电费863元、8月份水电费316元；黄建平、黄超英称其于2019年10月18日向第三方转账2019年7月至9月水电费1219元；黄建平、黄超英支付开锁费用350元。黄建平、黄超英提交房产证载明，涉案房屋系两人共有产权。再查，2019年11月18日，黄建平、黄超英委托代理人黄绿洲向案外人高某转账1.5万元装修费，该转账备注为“×大厦×房第一笔装修费”。一审庭审时，黄建平、黄超英主张因涉案房屋2019年8月到9月期间产生水电费，故汪义银实际搬离房屋的日期为2019年10月1日后，汪义银则辩称其于2019年8月3日左右搬离。同时，黄建平、黄超英称涉案房屋的物业管理处知情且同意汪义银修改房屋格局，该装修没有备案，亦没有缴纳相应的装修押金即进行报批。一审法院认为，虽然汪义银主张《房屋租赁合同》并非其本人所签，但汪义银确认其使用房屋并支付相应的租金，因此，汪义银的主张该院不予采信。黄建平、黄超英为涉案出租房屋的共有产权人，关于该房屋租赁所产生的权利义务应由两人共同享有和承担。黄超英与汪义银签订的《房产租赁合约》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约行使权利和履行义务。本案中，汪义银自2019年2月起至2019年7月止每月欠付租金200元，其称系黄建平、黄超英同意减免，但并无证据证明，黄建平、黄超英亦不予认可，该院不予采信，黄建平、黄超英主张汪义银应当补缴拖欠的该期间的租金差额1200元（200元×6个月），符合合同约定，该院予以支持。《房产租赁合约》、《房屋租赁合同》中有关于同意汪义银修改房屋结构、租赁期满时将房屋恢复原状的相关约定，其中《房屋租赁合同》明确约定合同期满将房屋恢复原状至二室一厅，汪义银辩称涉案房屋交付使用时的格局即为五单间，但并无任何证据予以证明，汪义银的抗辩无事实依据，该院不予采信；黄建平、黄超英主张汪义银自行将涉案房屋恢复原状或支付恢复原状费用4万元，鉴于黄建平、黄超英已自行恢复原状并已实际支付第一笔装修费用1.5万元，该院对黄建平、黄超英关于汪义银支付恢复费用的主张予以支持，但考虑到黄建平、黄超英未举证证明后期装修费用的实际金额，该院酌定调整恢复原状费用为3万元。关于房屋占有使用费，依据黄建平、黄超英提交的物业收款收据，涉案房屋于2019年8月份仍然产生水电费336元，该金额约为2019年7月水电费金额的一半，汪义银辩称其搬离时间为2019年8月3日，与常理不符，该院不予采信；汪义银作为房屋使用方，其应对实际搬离房屋的日期承担举证责任，汪义银未举证证明，应承担不利后果，该院推定汪义银实际搬离日期为2019年8月15日；黄建平、黄超英主张汪义银支付自合同期满至房屋实际恢复原状止的房屋占有使用费，虽有合同约定，但恢复原状所使用的时间具有不确定性，如由汪义银承担实际搬离后的房屋占有使用费，有失公平，该院予以调整，对于黄建平、黄超英的主张，该院仅支持2019年8月1日至2019年8月15日的房屋占有使用费3525元（4700元×1.5倍×0.5），超出部分的主张，该院不予支持。关于水电费，黄建平、黄超英主张涉案房屋2019年7月、8月的水电费1219元，有转账记录为证，该院予以支持。关于开锁费，亦有转账记录为证，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、汪义银应于判决生效之日起十日内向黄建平、黄超英支付拖欠的租金差额1200元；二、汪义银应于判决生效之日起十日内向黄建平、黄超英支付房屋恢复原状费用3万元；三、汪义银应于判决生效之日起十日内向黄建平、黄超英支付房屋占有使用费3525元；四、汪义银应于判决生效之日起十日内向黄建平、黄超英支付水电费1219元；五、汪义银应于判决生效之日起十日内向黄建平、黄超英支付开锁费350元；六、驳回黄建平、黄超英的其他诉讼请求。一审本案案件受理费50元，由汪义银负担。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，汪义银主张黄建平、黄超英在收回涉案房屋后仅是将其按原有格局（五间房）进行重新装修，并没有改造成其所称二房一厅的格局，故不存在所谓恢复原状的费用。黄建平、黄超英主张，涉案房屋在恢复原状过程中本准备恢复至二房一厅格局，但装修师傅发现汪义银在承租后添加五个厕所时已抬高了地面，排污管道在地面及墙体边缘，要全部恢复原状的施工难度及造价巨大，故不得不放弃修改厕所、排污管道，仅对相应的隔断进行打掉、加固后重砌。黄建平、黄超英主张其为恢复涉案房屋原状和重新搭建装修共花费47800元，相关费用不包括新购置空调、热水器、床等，二审中提供了黄绿洲向案外人高某分三次支付47800元的银行转账记录予以证明。本院认为，黄建平、黄超英与汪义银之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约依法全面履行。对于一审判令汪义银向黄建平、黄超英支付租金差额1200元，因双方均无异议，本院予以确认。针对上诉人的上诉请求，本院评判如下：汪义银在2011年承租涉案房屋后是否更改室内格局的问题。本案中，黄超英与汪义银在2011年的租赁合同中约定“甲方同意乙方装修房屋格局，甲方应处理管理处或物业公司对乙方改装房屋结构及装修等相关事宜，合同期满，终止合同乙方需恢复房屋的原状”，在2018年的租赁合同中约定“甲方有权要求乙方将房屋恢复至二室一厅原状，若乙方拒绝，甲方可自行恢复，费用由乙方最终承担”，黄建平、黄超英据双方上述约定主张汪义银在承租涉案房屋后将其原有的二室一厅格局进行了改变，汪义银虽不予认可并主张其承租涉案房屋时已是分割为五间小房的格局，但在其未能提供相应反驳证据予以证明的情况下，故根据优势证据规则，本院对黄建平、黄超英的主张予以采纳，认定汪义银在2011年承租涉案房屋后改变了原有二室一厅的格局。汪义银是否应向黄建平、黄超英支付修复涉案房屋费用以及其金额的确定问题。首先，经黄超英同意，汪义银在租赁期间改变了涉案房屋的格局，在租赁期限届满后，汪义银依法、依约负有将租赁物恢复原状的义务。其次，因汪义银未履行其恢复义务，故黄建平、黄超英在收回房屋后自行修复并要求汪义银承担修复费用，符合双方合同的约定，应予允许。第三，对于在恢复原状过程中发生的工程项目，黄建平、黄超英主张原本准备恢复至二房一厅格局，因在施工过程中发现全部恢复原状的施工难度及造价巨大，故不得不放弃修改厕所、排污管道，仅对相应的隔断进行打掉、加固后重砌，符合常情常理，且汪义银作为恢复原状义务人亦未能就此提供反驳证据，本院对黄建平、黄超英的上述主张予以采信。第四，本案事实表明，汪义银将原本70平方米的涉案房屋分割为5个小房屋再次出租，客观上对房屋的承重、消防安全均带来一定的隐患，亦会对恢复原状带来一定的难度及增加恢复原状的成本，黄建平、黄超英作为出租方在同意承租方汪义银改变涉案房屋格局时理应作出上述预见，也应承担不能合理预见所带来的不利后果。基于上述考量，一审酌定汪义银应支付修复涉案房屋的费用3万元，并无不当，本院予以确认。至于汪义银主张黄建平、黄超英的相关诉请已过诉讼时效期间的问题，理由明显不成立，本院不予采纳。汪义银应向黄建平、黄超英支付房屋占有使用费的确定问题。本案中，双方的租赁合同期限于2019年7月31日届满，汪义银上诉主张其于同年8月10左右已腾空房屋，由于对方将微信好友拉黑而无法正常交接，同意按一审判决给付8月份半个月的租金；黄建平、黄超英主张因汪义银一直未办理交接手续及对房屋恢复原状，而被迫于同年10月26日请专业人员开锁收回房屋及对房屋进行修复，前后历时5个月，该期间的占用使用费应由汪义银负担。对此本院认为：首先，租赁期间届满后，承租人有及时向出租人返还租赁物的义务，承租人怠于履行该义务的，应赔偿出租人相应的租金损失。其次，在双方就交接存在争议时，出租人既有根据双方合同的约定采取相应收回措施的权利，亦有采用适当方式及时收回租赁物以减少双方损失的义务。第三，对于收回房屋后修复期间的租金损失，双方虽在合同中约定由原承租人承担，但出租人对于租赁物格局改变的修复成本也应承担一定的责任。基于上述考量，黄建平、黄超英虽于2019年10月26日才采用请人开锁的方式收回涉案房屋及自行修复房屋，但一审法院酌定汪义银仅向黄建平、黄超英支付2019年8月1日至当月15日期间因未及时退回房屋按原租金标准1.5倍计算的房屋占用使用费，利益略显失衡，本院酌情再加判汪义银向黄建平、黄超英按原租金标准计付1.5个月的房屋租金损失7050元。经审查，一审判令汪义银应向黄建平、黄超英支付2019年7月、8月的水费1219元，开锁费350元，处理正确，本院予以维持。综上，黄建平、黄超英的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回；汪义银的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48006号民事判决的第一、第二、第四、第五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48006号民事判决的第六项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48006号民事判决的第三项为：汪义银应于本判决生效之日起十日内向黄建平、黄超英支付房屋占有使用费3525元及租金损失7050元；四、驳回黄建平、黄超英的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由汪义银负担；二审受理费1402.96元，由黄建平、黄超英负担793.13元（黄建平、黄超英已预交843.13元），汪义银负担609.83元（汪义银已预交559.83元）。黄建平、黄超英可分别向一审法院申请退回50元，向本院申请退回50元；汪义银应在本判决生效之日起十日内分别向一审法院缴纳一审案件受理费50元，向本院缴纳二审案件受理费50元，拒不缴纳的，依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年六月二日书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。