江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执复69号复议申请人（申请执行人）：南京紫金资产管理有限公司，住所地南京市中央路258-28号锦盈大厦17楼。法定代表人：蒋海，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈婷，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林飞玉，江苏行德律师事务所律师。复议申请人（第三人）刘宜标，男，1968年11月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：郭澈，江苏漫修（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成，江苏漫修（无锡）律师事务所律师。原异议人：无锡市陆区建筑安装有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区阳山配套区天顺路8号。法定代表人：张建兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广，无锡邦矩合律师事务所律师。被执行人：无锡澳玛高铁科技有限公司，住所地无锡惠山经济开发区阳山配套区天顺路9号。法定代表人：王飞。被执行人：无锡市天顺化纤环保设备有限公司，住所地无锡市阳山镇冬青村。法定代表人：王益新。被执行人：江苏杰程富浩桥梁工程有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥南塘社区。法定代表人：王烽。被执行人：无锡绿科环保科技有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥东风社区。法定代表人：沈建梁。被执行人：王飞，男，1987年11月3日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：谈静霞，女，1987年10月8日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：沈建梁，男，1971年11月30日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：沈玲，女，1973年9月20日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：毛伟峰，男，1982年3月21日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：王益新，男，1963年2月28日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：崔维娜，女，1979年9月5日生，汉族，住无锡市。第三人：无锡龙成企业管理有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路21号。法定代表人：包步芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐鸿胜，该公司职员。复议申请人南京紫金资产管理有限公司（以下简称紫金公司）、刘宜标因申请执行人紫金公司与被执行人无锡澳玛高铁科技有限公司（以下简称澳玛公司）、无锡市天顺化纤环保设备有限公司（以下简称天顺公司）、江苏杰程富浩桥梁工程有限公司（以下简称桥梁公司）、无锡绿科环保科技有限公司（以下简称绿科公司）、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜、第三人无锡龙成企业管理有限公司（以下简称龙成公司）金融借款合同纠纷执行一案，不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2021）苏0211执异44号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）与澳玛公司、天顺公司、桥梁公司、绿科公司、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜金融借款合同纠纷一案，滨湖法院于2016年9月22日作出（2016）苏0211民初1788号民事判决：一、澳玛公司归还无锡农商行借款本金8499948.62元及逾期罚息；二、澳玛公司支付无锡农商行律师代理费322800元；三、无锡农商行就澳玛公司的上述付款义务以及本案诉讼费用有权以天顺公司所有的锡房他证字第xx房屋他项权证项下房屋（阳山镇杨木桥村的房屋）协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在950万元范围内优先受偿；四、桥梁公司、绿科公司、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜对澳玛公司的上述付款义务承担连带清偿责任。该判决生效后，因义务人未履行义务，根据无锡农商行的申请，滨湖法院立案执行，案号为（2017）苏0211执1648号。执行过程中，当事人达成和解协议，无锡农商行撤回执行申请，法院裁定终结执行。2018年11月7日，紫金公司作为无锡农商行上述债权的受让人，申请恢复执行，滨湖法院立案执行，案号为（2018）苏0211执恢346号。2019年2月21日，滨湖法院通过司法网络拍卖方式，处置天顺公司用于抵押的无锡市惠山区××镇××村××房产。无锡市陆区建筑安装有限公司（以下简称安装公司）提出执行异议称：请求撤销对无锡市惠山区××镇××村××房产的拍卖行为。理由：1、其为上述房屋的实际使用人，天顺公司于2013年将房屋抵债给其，后其陆续建造了无证厂房、进行了装修等，累计投入8095万元。法院拍卖公告中明确买受人需要与实际使用人先行协商，但买受人未在拍卖前与其协商，故买受人不符合竞买资格。2、由于淘宝支付限额的原因导致其未能参与竞拍，拍卖程序存在瑕疵。3、请求重新拍卖，其保证参拍。重新审查时又补充理由：1、天顺公司已于2013年9月将案涉房屋协议转让其占有、使用，其与阳山镇政府于2017年6月办理了集体土地使用权租赁变更手续。2、案涉部分房产由无锡市惠山通达机械设备厂（以下简称通达厂）占有、使用，拍卖公告中未列明通达厂有优先购买权，法院也未向通达厂送达评估报告。3、法院仅就有证房产单独拍卖，造成拍卖的财产无法单独使用，也造成房屋内的装饰装修、添置物以及无证房产严重贬值，损害其合法权益。4、法院未与国土资源部门协商处理其已取得的土地使用租赁权即启动拍卖程序，损害其合法权益。5、拍卖公告中明确竞买人需在竞买前与当地土地管理部门协商，但买受人未与当地土地管理部门协商，因而买受人不具备竞买资格。6、法院拍卖造成房地分离，该拍卖行为应为无效。为此，安装公司提交以下证据：1、标的物调查情况表，该表仅载明案涉房产有实际使用人1人为张先生，而实际使用人还有通达厂，证明法院未对标的物状况充分查清。2、集体建设用地使用权租赁合同，证明安装公司系案涉房屋土地的租赁使用人。3、安装公司与天顺公司于2005年10月18日签订的工程施工合同、张建兴与谈敏兴于2013年6月18日达成的工程造价汇总确认单、安装公司与天顺公司于2013年9月30日达成的协议，证明案涉房产由安装公司占有使用的基本事实。4、安装公司的工商登记材料、物业管理费缴纳凭证、土地使用税和房产税缴纳凭证、王益新的陈述笔录、惠山区村委商会的证明，证明安装公司为案涉房产的占有人、实际使用人。紫金公司答辩称：安装公司并非所有权人，不能对抗抵押权人的权利。安装公司所称未将装修装饰物、无证房产等一并拍卖，不属于撤销拍卖的严重瑕疵行为。法院公告中释明了土地的性质，该瑕疵所引起的后果及可能发生的不利于买受人的责任应由买受人自行承担。集体土地属于租赁使用，买受人可以与集体土地所有权人商量租赁事宜。综上，安装公司提出的意见不足以撤销案涉房产的拍卖行为。紫金公司对安装公司提交证据质证认为：证据1拍卖公告仅是简要情况的概述，不能证明法院未查清标的物情况。证据2、3、4没有原件，对复印件的真实性不予认可。另外证据3、4涉及实体权利问题，与本案执行行为异议无关。第三人龙成公司及刘宜标答辩称：案涉房屋登记在天顺公司名下，是被执行人的财产，可以执行。安装公司既然认为天顺公司已将案涉房屋以物抵债给其，又表示参拍，明显不合逻辑。第三人拍卖前已对房屋及土地进行充分了解，愿意承担拍卖物存在的瑕疵可能造成的法律后果，所以没有必要再与张先生联系。且拍卖公告备注要求与张先生联系不是强制性规定，不能成为撤销拍卖的理由。龙成公司与刘宜标对安装公司提交证据质证认为：紫金公司的抵押债权所依据的裁判文书合法有效，认可紫金公司陈述。另查明：无锡市惠山区××镇××村××房产登记在天顺公司名下。2016年4月12日，滨湖法院在（2016）苏0211民初1788号案件审理过程中对其进行了查封。2018年3月27日，滨湖法院至天顺公司进行案涉房产评估，安装公司法定代表人张建兴提出其为该房产使用人，装修、门卫、水电及附属物都是其建造的，请求法院在拍卖时公示竞买人提前与其联系。另外，其亦有竞买意向。2018年5月2日，无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司就案涉房产出具评估报告，评估报告记载：有证房屋价值为2452.58万元（其中房屋评估价值2254.73万元，装修评估价值197.85万元），本次估价范围不包含厂区无证房屋及附属物价值。2018年12月24日，滨湖法院作出（2018）苏0211执恢346号之二执行裁定书，裁定拍卖天顺公司所有的位于××镇××村××房产。拍卖公告中对本标的物竞买特别提醒内容为:本次拍卖仅限于房产价格，不包括部分为：内部装修、无证房产、门卫、围墙、绿化、水电。该房屋无租赁但有使用人，买受人竞买前需要与实际使用人对不包含部分进行协商确认；同时公示使用人张先生的联系方式。另该土地系集体土地，竞买人竞买前需与当地土地管理部门协商，用途需符合当地产业发展政策。若买受人未按上述情况提前了解本拍品，所造成的损失由买受人自行承担。2019年2月1日，第一次拍卖流拍。滨湖法院进行第二次拍卖，起拍价1263万元，竞价时间为2019年2月20日10点至21日10点。竞买人刘宜标在2019年2月21日9点56分以1263万元竞买成功。安装公司未参加拍卖。又查明：案涉房产所占土地系集体所有，无锡市惠山区阳山镇人民政府与天顺公司于2005年1月8日签订惠山区集体土地使用权租赁合同，约定镇政府向天顺公司出租集体建设用地使用权，地块面积53280平方米，土地使用权出租用途为工业，出租年限为50年（自2005年1月1日至2055年12月31日），土地使用权租金560万元。合同签订后，天顺公司于2005年缴纳土地使用权租金3048114元。滨湖法院至无锡市自然资源和规划局惠山分局阳山中心调查时，该所反映：1、工业集体土地使用权不能办理至个人名下；2、土地使用人与房屋产权人不是同一人的，需协商一致，按照不动产登记条例规定，未能解决争议的，不能办理过户登记手续。无锡市自然资源和规划局惠山分局告知，受让房申请不动产登记时，需提供以下材料：集体建设用地使用权租赁合同、集体建设用地使用权租赁备案表、司法裁定及协助执行通知书、不动产登记申请书、受让方（须为非自然人）组织机构代码证或营业执照身份证明、完税凭证。滨湖法院对案涉房屋进行现场勘查，四幢有证房产分别由安装公司、通达厂各使用两幢，内有机器设备、装饰装修。厂区内还有门卫室一间、无证房产一幢（另有他人使用）。滨湖法院审查后认为：拍卖过程中，法院应全面真实披露拍卖财产的现状、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，严禁故意隐瞒拍品瑕疵诱导竞买人竞拍，严禁故意夸大拍品瑕疵误导竞买人竞拍。本案中，拍卖前未详细披露房屋所在地土地租赁和实际缴纳土地使用费的真实情况、未披露被执行人与房屋使用人的真实法律关系、未将房屋内装修、添置物等一并处置，可能导致房屋不能单独使用、房屋价值贬值等情形。买受人未按本院拍卖公告，在竞买前与实际使用人、当地管理部门就内部装修、无证房产、门卫、围墙、绿化、水电、土地使用权租赁事宜进行协商。故拍卖程序不符合法律规定，依法应予撤销。安装公司提出案涉房产系天顺公司以物抵债给其，但又提出有竞买意向，前后陈述矛盾。据此，滨湖法院作出裁定：撤销（2018）苏0211执恢346号之二执行裁定。紫金公司不服上述裁定向本院提起复议称：一、拍卖公告已明确披露土地性质系集体土地、房屋无租赁。因拍卖对象系房屋，并未拍卖集体土地租赁使用权，故无需详细披露土地租赁和实际缴纳土地使用费等情况。2、拍卖时未将房屋内装修、添置物等一并处理，不能认定拍卖程序不合法。3、买受人未按公告在竞买前与实际使用人、当地管理部门进行协商，所造成的损失由买受人自行承担。同样不会导致拍卖程序不合法。综上，本案拍卖并未出现应予撤销的法定情形，请求撤销滨湖法院（2021）苏0211执异44号执行裁定。刘宜标亦不服上述裁定向本院提起复议称：一、认定事实错误。1、拍卖前，法院已对涉案标的物进行必要公示。涉案房屋登记在天顺公司名下；涉案房屋是被安装公司占有使用，无租赁关系；复议人根据拍卖公告向当地村委了解，村委表示若竞拍成功，即具备与其签订集体建设用地使用权租赁合同的资格；复议人在拍卖前已知“未将房屋内装修添置物一并处置”，同意将装修添置物拆除或折价给相应权利人。故执行法院已尽必要公示。2、复议人在竞买前已与实际使用人联系并协商。竞买前，复议人与公示中的张先生取得联系，滨湖法院错误认定“买受人未在竞买前与实际使用人进行协商”。且即使未协商，复议人愿意承担公告中所载拍卖物存在的瑕疵造成的后果。其次，备注要求与张先生联系不是法律强制规定，不能成为撤销拍卖的法定理由。二、撤销拍卖无法律依据。本案公示程序合法，两次拍卖公告期间未有第三方提出异议，拍卖程序合法。故不能适用异议复议规定21条第四款规定。三、复议人损失巨大。1、其他执行案中涉及村集体土地上的房屋拍卖也存在未披露房屋所在土地租赁和实际缴纳土地使用费情况，是否都应撤销。2、复议人拍下涉案房屋已逾两年，除资金占用成本，在谈项目未能入驻。随着工业厂房的升值，也再无可能以同等价格购置类似资产，损失巨大。综上，请求撤销滨湖法院（2021）苏0211执异44号执行裁定，认定（2018）苏0211执恢346号之二执行裁定有效。本院认为，执行法院在启动不动产司法拍卖时，应查明拍卖财产权属、权利负担、占有使用及房地产性质（用途）、规划和现状以及不动产结构变化、质量瑕疵等相关情况，对于查明的情况，应当在拍卖公告中如实告知。执行法院裁定拍卖的不动产涉及集体土地的，还应与国土资源管理部门沟通后再行处理。且在拍卖成交后，还应将拍卖财产移交给买受人。本案中，滨湖法院根据生效判决有权处置被执行人天顺公司名下抵押财产，即涉案房产。但在具体执行实施过程中，一是针对涉案房产系租赁的集体所有权土地上的房产，理应调查清楚土地租赁合同内容、租赁剩余期限、租金标准及支付等情况，作为确定保留价时应考虑的情形之一，并在拍卖公告中如实披露，却简单告知“竞买人竞买前需与当地土地管理部门协商”不妥。故紫金公司称无需披露土地租赁和实际缴纳土地使用费等情况的复议主张，于法无据，本院不予采纳。二是处置涉案房产时，已查明涉案房产上存在附属装饰装修、添置物以及无证房产、门卫等，且上述附属物系被执行人以外的安装公司建造的相关事实，却在公告中明确：本次拍卖不包括部分为内部装修、无证房产、门卫、围墙、绿化、水电。因上述财产均在天顺公司租赁的集体土地使用权范围内，强行将上述财产与涉案房产分开处置，必然会影响房屋的正常使用和维修等，甚至造成价值的减损，其后果不仅损害被执行人的合法权益，也会影响竞买人的占有使用，造成社会资源的浪费。同时，通过公告载明“竞买人竞买前需与实际使用人对不包含部分进行协商确认”亦存在不妥。事实上，正如复议人刘宜标所称竞买前与实际使用人张先生见过面，但竞买前双方并未协商确认，且至今也未能达成一致，故复议人称作为竞买人愿意承担拍卖物瑕疵造成的后果也无从谈起。综上，滨湖法院以拍卖程序不符合法律规定而作出撤销拍卖的裁定并无不当。至于复议人刘宜标认为本案的拍卖已造成其损失的，可通过相关法律途径另行寻求救济。故对复议人紫金公司、刘宜标的复议请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回南京紫金资产管理有限公司、刘宜标复议请求，维持无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211执异44号执行裁定。审判长  孙晓敏审判员  张圣斌审判员  李锡胜二〇二一年六月十五日书记员  叶锦锦