湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7583号原告：杨俏，女，1990年11月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：谭晨明，湖南畅元律师事务所律师。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司。住所地陕西省西安市高新区沣惠南路16号金贸国际7号楼2401室。法定代表人：刘锐。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司。住所地长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)29010号。负责人：刘锐。原告杨俏（以下简称原告）与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称长沙分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭晨明到庭参加诉讼。被告大城小屋公司、长沙分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告长沙分公司签订的编号为ＤＣＸＷ2019-0731133房屋租赁合同自2021年4月25日解除，两被告立即将位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号房屋腾空并返还给原告；2、判令两被告按照4414.9元／月标准（4200元／月租金、214.9元／月物业服务费）向原告给付从2021年1月21日起至2021年4月25日止的租金及物业管理费13833.35元；3、判令两被告参照合同约定标准（4200元／月租金、214.9元／月物业服务费）向原告给付从2021年4月26日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费；4、判令两被告向原告给付违约金107964元；5、由两被告承担本案诉讼费用、保全费用及保函费等相关费用。事实与理由：原告于2019年9月8日与被告长沙分公司签订ＤＣＸＷ2019-0731133房屋租赁合同一份，约定由被告长沙分公司租赁原告所有的位于长沙市雨花区××街××小区××栋××号××，双方关于租赁期限、租金标准、违约责任等均作出了约定。其中合同第五条第二款约定“租金支付时间及方式：自甲方将房屋交付给乙方之日起两个月为免租期（装修），免租期（装修）结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金（如遇法定节假日或银行第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付）”；第七条第一款第四项约定“本房屋装修款总价为107964元”；第九条第四款约定，“装修结束，由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、电梯费”；第十三条第三款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2、二次及以上拖欠各项费用达10000元的”；第十四条第四款约定：“乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告长沙分公司交付了符合合同约定标准的房屋并给付了房屋装修款107964元，被告长沙分公司委托案外人对原告房屋进行装修。装修完毕后，被告长沙分公司依约对房屋进行占有使用，期间双方依约履行合同，被告长沙分公司从2021年1月20日开始停止向原告给付房屋租金及物业管理费，原告多次向被告工作人员催收，但被告均未能支付。鉴于被告拖欠租金的行为已经严重违反了合同的约定，原告有权依约解除与被告长沙分公司签订的房屋租赁合同。故原告书面告知被告长沙分公司双方租赁合同自2021年4月25日解除。另原告有权要求被告长沙分公司腾退房屋，给付欠付租金、房屋占用费及承担违约责任。另查明，被告长沙分公司系被告大城小屋公司下设分公司，无独立法人资格。本案在审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求两被告支付2020年2、3、4月的租金差额1050元。被告大城小屋公司、长沙分公司未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告大城小屋公司、长沙分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对经与原件核对无异的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、装修款支付凭证、租金支付凭证、银行交易明细、物业欠费明细、《函告》、EMS邮单及回执，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年9月8日，原告（甲方、出租方）与被告长沙分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其购买的坐落于长沙市雨花区××街道××小区××栋××室出租给乙方，该房屋为3室2厅2卫1厨，房产证面积为119.96平方米，装修状况为毛坯；2、租赁期限：甲方收租期60个月，免租期（装修）2个月，合计租赁期62个月，自2019年9月15日至2024年11月14日；3、租金标准：按房产证面积计算35元／平方米／月，月租金为4200元；4、租金支付时间及方式：自甲方将房屋交付给乙方之日起2个月为免租期（装修），免租期（装修）结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金；甲方指定收款账号：6212××××3068，户名：杨俏，开户行：工商银行佛冈支行；5、自甲方收到租金的第一个月起计算，租金以每三年递增5%进行计算；6、房屋交付：甲方应于2019年9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经双方交验签字签章并移交房门钥匙之后视为交付完成，装修结束后，由乙方承担水费、电费及物业管理费等；7、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照返还时现状返还房屋（即装修、家私家电等部分现状无条件移交给甲方，乙方保证家私家电均是正常可使用状态）；8、甲方委托乙方装修，装修单价900元／平方米（不足50000元按50000元计算）；按房产证面积计算，本房屋基础装修费用107964元；本合同签订当日支付基础装修费用的60%即64778.4元，基础装修费用的30%即32389.2元在本合同签订之日起30日内支付，余款10%即10796.4元在本合同签订之日起45日内付清；9、乙方不支付或不按照约定支付租金达60日或二次及以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋（第十三条第三款）；10、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形的，甲方有权解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金（第十四条第四款）。2020年9月14日，原告（甲方）与被告长沙分公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1、甲乙双方已于2019年9月8日签订《房屋租赁合同》，经双方协商作如下补充；2、房屋面积为119.96平方米，房屋基础装修费用为107964元，增项费用为6826元，因客户不享受折扣，不参与旅游活动，故公司减免该项增项费用，优惠金额6826元。之后，原告依约向被告长沙分公司支付了装修款107964元，被告长沙分公司对诉争房屋进行了装修。因被告长沙分公司从2021年1月21日起未再向原告支付租金，原告于2021年4月25日向被告长沙分公司送达《函告》，主张双方签订的《房屋租赁合同》自2021年4月25日解除。另查明，被告长沙分公司少支付了原告2020年2、3、4月的租金差额1050元。诉争房屋自2021年1月至4月欠付物业费960.17元。本案在审理过程中，原告明确其第四项诉讼请求的合同依据为诉争《房屋租赁合同》第十四条第四款约定的违约责任，即原告已支付的房屋装修费用107964元为租赁合同解除后被告长沙分公司应支付的违约金。本院认为，原告与被告长沙分公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于诉争租赁合同的解除和诉争房屋的交还。根据合同约定，被告长沙分公司不支付或不按照约定支付租金达60日或者二次及以上拖欠各项费用达10000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋。原告诉称被告自2021年1月21日起未向其支付租金，原告于2021年4月25日向被告长沙分公司送达了《函告》主张解除《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院确认《房屋租赁合同》于2021年4月25日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告长沙分公司应向原告腾空并返还租赁的房屋。二、关于租金、房屋占用费、物业费的支付。根据合同约定，诉争房屋月租金为4200元，被告长沙分公司自2021年1月21日起未向原告支付租金，故原告请求被告长沙分公司向其支付自2021年1月21日起至2021年4月25日止的租金13160元（4200元/月÷30天×94天），本院予以支持。原告主张2021年4月25日前被告长沙分公司少支付的2020年2、3、4月的租金差额1050元，提交了银行转款明细，本院予以采信，被告长沙分公司应予支付。上述租金合计14210元。原告主张租赁合同解除后的房屋占有使用费，符合被告长沙分公司占用租赁场地的事实，故被告长沙分公司仍应按4200元/月的标准支付自2021年4月26日起至实际交付房屋之日止的占用费。《房屋租赁合同》约定由被告长沙分公司承担租赁期间的物业费，被告长沙分公司欠付物业费也属实，但原告非该费用的权利主体，且原告并未实际向物业公司代为交纳，故根据现有证据，原告要求被告长沙分公司向其支付物业费，本院不予支持。三、关于违约金。根据合同约定，被告长沙分公司不支付或不按照约定支付租金达60日或二次及以上拖欠各项费用达10000元的，原告有权解除合同，且被告长沙分公司应按照原告的装修款全额支付违约金。原告已向被告长沙分公司支付装修款107964元，原告根据上述合同约定主张被告长沙分公司支付违约金107964元。本院认为，上述违约金标准约定过高，且房屋装修附着于诉争房屋，被告长沙分公司亦将房屋交还给原告，且原告未提供证据证明诉争房屋装修除自然损耗外另有其他损坏以及因被告长沙分公司的违约行为已造成原告其他损失，根据审理查明的事实结合公平原则以及被告长沙分公司逾期支付租金给原告造成的逾期付款损失，本院酌情裁定被告长沙分公司向原告支付违约金10000元，对原告超过部分的诉讼请求不予支持。四、关于保函费。原告主张由被告长沙分公司支付保函费，因《房屋租赁合同》对实现债权的费用问题未做约定，且保全担保费并非实现债权而必然发生，本院不予支持。五、关于被告大城小屋公司的责任。被告长沙分公司系被告大城小屋公司设立的分公司，不具有法人资格，两被告应在本案中承担共同清偿责任。综上，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨俏与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年4月25日解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司应于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××室腾空交还给原告杨俏；三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司应于本判决生效后7日内支付原告杨俏租金14210元及后续房屋占有使用费（按4200元/月的标准从自2021年4月26日计算至实际交付房屋之日止）；四、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司应于本判决生效后7日内支付原告杨俏违约金10000元；五、驳回原告杨俏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1368元，由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年六月三日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。