山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6917号 上诉人（原审被告）：赵江维，男 被上诉人（原审原告）：宋作桓，男 委托诉讼代理人：林杜鹃，山东华政律师事务所律师。 上诉人赵江维因与被上诉人宋作桓物权保护纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵江维，被上诉人宋作桓的委托诉讼代理人林杜鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵江维上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由宋作桓负担。事实和理由：一、本案应为房屋租赁合同纠纷而非物权保护权纠纷，一审认定法律关系错误，遗漏诉讼参与人，不应判决赵江维向宋作桓支付网点占有使用费。1、赵江维使用房屋是基于赵江维与蒋业先签订的《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定蒋业先将青岛市黄岛区xx商铺出租给乙方（即赵江维）使用，房租为12500元每年，按年支付房租。蒋业先系孔振的授权委托人，该房屋实际系孔振出租给赵江维。而孔振系通过以房屋使用权抵债的形式自原房主郑金华处取得，故本案的法律关系应为房屋租赁合同纠纷而非物权保护权纠纷。2、赵江维已将2019年、2020年房租支付给了蒋业先，蒋业先作为房屋实际使用者孔振的授权人，应与孔振共同列为本案被告，一审法院遗漏诉讼当事人，未追加被告便在案件事实尚未查清的情况下判决赵江维承担2019年4月8日至2021年1月15日商铺占有使用费有违公平原则。本案应由宋作桓先与孔振进行房屋房租及使用权交割再向宋作桓主张权利，宋作桓在未与孔振进行房屋交割的情况下对赵江维提起诉讼，损害了赵江维的利益。二、一审法院认定网点占有使用费错误。一审法院在一审原告对房屋占有使用费举证不足的情况下，仅凭物业公司出具的证明就认定房屋占有使用费为2500/间/年，实际上赵江维与蒋业先签订的《房屋租赁合同》约定，xx共计八间商铺租金共为每年12500元，实际上平均每间商铺的租金应为每年1562.5元，一审对于网点占有使用费认定错误。因此，赵江维已足额支付2019-2020年的房屋租金，宋作桓应当与孔振、蒋业先进行房屋占有以及租赁费用的交割，而非向赵江维主张占有使用费，损害赵江维的利益。综上，一审判决错误，请求发回重审或改判。 宋作桓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宋作桓向一审法院提出诉讼请求：1.赵江维支付自2019年3月2日至起诉之日的青岛市黄岛区xx网点占用费13500元（按照2500元/年）；2.本案费用由赵江维承担。 一审法院认定事实：宋作桓通过淘宝网司法拍卖竞得青岛市黄岛区xx网点并交纳拍卖费，宋作桓于2019年4月8日办理了涉案网点房产证，房产证附记载明“因生效法律文书取得”。涉案网点物业管理公司青岛佳蓝紫砚商贸有限公司出具证明载明：我司系黄岛区xx路xx号（原阳光商城）物业管理公司，从事管理该商城的时间从2010年开始至今。黄岛区xx网点在我公司物业管辖范围内。自2014年1月起至今（暂计至2021年1月25日），一直由赵江维（身份证号）使用，涉及该网点物业费、水电费等费用一直由赵江维缴纳，该网点年租金为每间网点2500元一年。以上情况属实，特此证明。赵江维对上述证据真实性均无异议，但辩称涉案网点2020年开始由赵江维使用，之前由赵江维和其他人开办公司使用，赵江维虽辩称涉案网点使用费已经缴纳给其他人，但未提交与案外人签订的租赁合同，也未提交其他证据予以佐证。庭审中宋作桓明确诉求为：赵江维支付自2019年4月8日起（宋作桓实际取得房产证之日）至2021年1月15日期间的网点占用费，按2500元/计算。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，根据宋作桓提交的不动产证书，可以证明宋作桓系涉案网点所有权人，赵江维虽辩称其已将涉案网点租金交给案外人，但赵江维未提交其系合法占用涉案网点的相关证据，也未提交其他证据予以佐证，结合物业公司提供的相关证明，宋作桓诉求赵江维支付自2019年4月8日至2021年1月15日，按2500元/年计算的占用使用费13315元，符合法律规定，一审法院予以支持。赵江维的相关抗辩，未提交充分、有效的证据予以佐证，于法无据，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、赵江维于判决生效后十日内支付宋作桓网点占用费13315元；二、驳回宋作桓的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取69元，由宋作桓负担1元，由赵江维负担68元。 本院二审期间，赵江维提交蒋业先与李朝杰签订的房屋（商铺）租赁合同原件一份、李朝杰向蒋业先通过支付宝转账的电子回单原件两张、赵江维向蒋业先银行转账的回单原件一份、孔振给蒋业先出具的授权委托书原件一份、孔振与青岛欧亚豪格工贸有限公司、郑金华等案件的（2012）青民四初字第155号民事判决书复印件、郑金华与孔振的房屋商铺租赁合同补充协议复印件一份、郑金华与孔振签订的明细表复印件一份（上述原件质证后已退回赵江维），上述证据共同证明：在涉案房屋拍卖之前赵江维和孔振有合约，且赵江维已经支付过房租，双方一直在实际履行租赁合同。 宋作桓质证称，1、对上述证据的真实性不予认可。2、根据赵江维提供的租赁合同，租赁的总价是12500元，不能证明每间多少钱。宋作桓认可物业公司出具的证明，每间每年租金2500元。3、根据担保法第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2012年1月13日办理他项权证，而孔振与郑金华签订的租赁合同为2012年3月7日，因此租赁合同不能对抗宋作桓。4、对于民事判决书的真实性予以认可，但不涉及涉案房屋租赁事宜。5、电子回单不能证明涉案房屋的租赁价格。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，宋作桓于2019年4月8日取得涉案房屋权属证书，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益等物权，赵江维使用涉案房屋，应当自该日起向涉案房屋所有权人宋作桓支付占有使用费，一审对此处理正确，本院予以确认。赵江维未与宋作桓签订房屋租赁合同，亦非宋作桓将涉案房屋出租给赵江维使用，宋作桓系基于对涉案房屋依法享有物权而提起本案诉讼，故本案应为物权保护纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。赵江维从何人处租赁涉案房屋系其与案外人之间的法律关系，案外人是否参与本案诉讼不影响本案定性处理，故赵江维要求将案外人列为本案被告，本院不予采纳。赵江维二审中提交的证据涉及其与案外人之间的法律关系，涉案房屋所有权人宋作桓并未参与，对宋作桓没有法律约束力，其据此证明与案外人签订租赁合同、已支付租金、涉案商铺租金为每年每间1562.5元，依据不足，本院不予采信。赵江维无证据证明宋作桓同意或许可其将2019年4月8日之后的房屋租金支付给案外人，故赵江维以其已将租金交付给案外人为由主张不应支付宋作桓占有使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵江维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费138元，由上诉人赵江维负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年六月八日 法官助理 于遨洋 书记员  贾 立 书记员 于国英