宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初3823号原告：宁夏中宁县三旺物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县宁安镇福康花园A区4#综合用房。法定代表人：杨望，该公司经理。委托诉讼代理人：杨博，男，该公司员工。被告：谢卫东，男，1966年1月2日出生，回族，宁夏三略律师事务所律师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司与被告谢卫东物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨博、被告谢卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费2041元（77.74平方米×1.5元/月×12个月÷365天×710天×75%）、电梯费1517元（65元/月×12个月÷365天×710天）、公共水电费233元（120元/年÷365天×710天）、二次增压水费389元（200元/年÷365天×710天），共计4180元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，原告与银川市兴庆区国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》一份，约定原告承接银川市兴庆区国际花园小区的物业服务，约定住宅用户物业服务费每月每平方米1.5元，二次增压供水费用五层以上含每户每年200元，电梯运行费按年收取，二层每月30元，每上一层增加5元，九层至十一层按每月65元收取；院内照明、绿化用水等公摊水电费每户每年120元。原告自2016年1月16日至2017年12月31日期间管理该小区。2018年1月5日撤出该小区。被告系银川市兴庆区某室业主，房屋建筑面积为77.74平方米。被告尚欠自2016年1月16日至2017年12月25日期间的物业服务费、电梯费、公共水电费、二次增压水费未付，故原告诉至法院，请求判如所请。谢卫东辩称原告不能证明银川市国际花园小区业主委员会存在，故不能依据《物业服务承接合同》向原告主张权利；原告应举证证明专有部分过半数的业主或过半数的业主同意，才能证明业主委员会的成立，现被告提供的证据足以说明业委会未达到上述成立条件；原告向被告主张物业费的请求权基础为无因管理；因国际花园小区首次业主委员会于2018年8月3日召开，故在此之前，并不存在有业主委员会。本院经审理认定事实如下：2017年，吴月华、李春香等20名国际花园业主，以要求确认国际花园以纪集山为主任的业委会与原告于2015年12月29日签订的《物业服务承接合同》无效为由，诉至本院。本院于2017年12月12日立案受理后，经审理作出（2017）宁0104民初13425号民事判决书，后因原告不服，上诉至银川市中级人民法院，经审理裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年8月15日立案受理后，依法重新组成合议庭进行审理后作出（2019）宁0104民初13120号民事判决书，判决驳回吴月华、李春香等人的诉讼请求，并确认国际花园第一届业主委员会在文化街游乐社区的监督和组织下于2015年9月3日召开业主代表大会宣布成立，该业委会已经成立，其签订《物业承接合同》时具备民事主体资格。后上述20名业主因不服判决，上诉至银川市中级人民法院，经审理作出（2019）宁01民终4878号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年7月，原告因物业费事宜将国际花园小区多名业主诉至本院，要求支付物业费，本院经审理后作出相应的判决书，现已生效。上述判决书确认，2015年12月29日，原告与银川市国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》一份，约定由原告银川市国际花园提供物业服务；合同自2015年12月31日至2019年1月1日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；二次增压供水费用按五层以上含五层业主每户每年统一按照200元收费；电梯费二层每月30元，每上一层增加5元。九至十一层按每月65元收取。楼道照明、院内照明、绿化用水、公摊水电费每户每年120元；业主应于2016年1月1日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年交费对应日前履行交纳义务。原告于2017年12月25日搬离国际花园小区。被告系银川市兴庆区国际花园4-2-9E室业主，该房屋建筑面积为77.74平方米。另查明，在原告起诉的同类案件中，本院认定原告提供的物业服务在绿化、安保、保洁等方面存在有管理不到位等问题。庭审中，被告为证明自己的意见向法庭提交了针对国际花园前业委会的成立是否参与选举民意调查、业主委员会备案登记表、关于成立业主大会的提议、公告、业主大会决议等，其中公告、业主大会决议等中载有首次业主大会的字样。但原告对此不予认可，认为不一定是真实的。本院认为，就被告的答辩意见，已由（2019）宁0104民初13120号及（2019）宁01民终4878号判决进行论述并认定。被告提交的证据虽载有“首次”的字样，但据此无法推翻2015年业委会成立并签订《物业承接合同》的事实，故对被告的答辩意见不予采信。原告与银川市兴庆区国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费，但因原告提供的物业服务在绿化、安保、保洁等方面存在有管理不到位等问题，故本院酌定被告按照75%的标准向原告交纳2016年1月16日至2017年12月25日期间所产生的物业费，即2041.47元（77.74平方米×1.5元/月/平方米×12个月÷365天×710天×75%）。此外，被告还应全额向原告支付在此期间的电梯费1517.26元（65元/月×12个月÷365天×710天）、公共水电费233.42元（120元/年÷365天×710天）、二次增压水费389元（200元/年÷365天×710天），原告主张的项目费用均未超过上述范围，故本院确认被告应向原告支付上述期间的物业费2041元、电梯费1517元、公共水电费233元、二次增压水费389元，共计4180元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告谢卫东于本判决生效之日起三日内向原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司支付物业费2041元、电梯费1517元、公共水电费233元、二次增压水费389元，共计4180元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢卫东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯二〇二一年六月三日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。