天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终4284号上诉人（原审被告）：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张祎，男，1990年11月5日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：张国臣（系张祎之父），男，1972年2月18日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：张秀江（系张祎之母），女，1972年2月15日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人天津明玉城房地产投资有限公司（以下简称明玉城公司）因与被上诉人张祎商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明玉城公司的委托诉讼代理人项福生，被上诉人张祎的委托诉讼代理人张国臣、张秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明玉城公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由张祎负担。事实和理由：第一，一审法院计算违约金的标准和方法存在错误。张祎的实际损失仅为租金损失，并无利息损失。第二，一审法院将法律规定中衡量违约金减少的标准作为违约金的认定标准，属于对法律条文的错误理解和适用。第三，一审法院未对明玉城公司申请租金损失进行鉴定，属于违反法定程序。第四，双方之间的补充协议是明玉城公司工作人员在受胁迫的情况下签订的，应为无效，一审法院认为明玉城公司对该协议应行使撤销权，属适用法律错误。张祎辩称，不同意明玉城公司的上诉请求，同意一审判决，请求维持原判。事实和理由：第一，双方在合同中约定了违约金的计算方法，一审法院对于违约金的认定有利于明玉城公司，张祎的实际损失大于一审认定违约金数额。第二，明玉城公司申请的鉴定与本案无关，一审法院不存在程序违法。第三，双方之间的补充协议合法有效。张祎向一审法院起诉请求：1．判令明玉城公司支付张祎利息125,199.89元及违约金190,768.07元，共计315,967.96元（自2017年5月15日至2019年12月16日）；2．依法判令明玉城公司按照承诺书的约定给付张祎各项损失11,699.33元（其中利率浮动差为562元，银行贷款折扣差部分利息1,939.6元，延迟签合同赔付金额9,197.93元）；3．由明玉城公司承担诉讼费。一审法院认定事实：明玉城公司系从事房地产开发与经营的企业法人。张祎为乙方、明玉城公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定张祎购买明玉城公司开发的位于蓟州区××镇××路××号楼××房屋，总价款为933993元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2017年4月7日前，一次性存入商品房首付款283,993元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”2017年4月1日，张祎向明玉城公司支付商品房购房款283,993元。2018年2月10日，张祎向明玉城公司支付商品房购房款650,000元。2018年7月18日，张祎为乙方、明玉城公司为甲方，双方签订了补充协议，约定：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付。2019年12月16日，明玉城公司向张祎交付房屋。张秀江系张祎之母。2017年2月19日，明玉城公司为客户姓名张秀江，房号XX出具了承诺书，由于明玉城公司未能2016年12月27日前打合同备案，打印合同前可能出现房屋贷款政策变动造成首付比例上调的情况，明玉城公司对此作出以下承诺：如果备案打印合同时房屋贷款首套房首付比例在30%的基础上有上调，上调部分首付款将由明玉城公司借给客户使用，借款最长期限为二年，借款利率按同期银行贷款利率；若客户在办理房屋产权证前归还明玉城公司借款的，公司免收利息。如果客户办理房屋按揭贷款时银行利率有变动，从缴纳首付款之日至打合同之日止，利率浮动差将由明玉城公司补偿；客户符合银行折扣优惠政策的，根据客户办理贷款银行所承诺的银行贷款折扣差部分利息将由明玉城公司补偿（以客户缴纳首付款之日银行贷款优惠折扣为准）补偿款到打合同之日付齐。打合同最迟日期为2017年3月31日，如果未如期签订合同按照所交首付金额同期贷款利率赔付，从缴纳首付款之日起至打合同之日止。后期可继续签订合同。合同交房时间约定为2017年5月15日不变。该承诺书具有法律效力，一旦违约明玉城公司将承担相应法律责任。另，2017年至2018年期间，我市政府及其相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，具体文件如下：天津市环境应急及事故调查中心于2017年4月1日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2017年4月2日18时起至2017年4月7日18时止全面停止土石方等作业，停工5天。美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年5月24日发布《关于加强臭氧控制措施的通知》，要求施工工地自2017年5月24日起至2017年5月27日止建筑墙体涂刷、装饰等活动一律停工，停工4天。天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年5月25日发表于《关于加强2017年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，要求5月31日至6月8日、6月10日至6月18日，全市范围内各施工现场白天严格落实降低噪声保证措施，一律禁止夜间施工，停工18天。美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年6月7日发布《关于加强臭氧控制措施的通知》，要求施工工地自2017年6月7日起至2017年6月9日止建筑墙体涂刷、装饰等活动一律停工，停工3天。美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年6月14日发布《关于6月14日至17日期间做好不利天气条件应对工作的紧急通知》，要求施工工地自2017年6月14日起至2017年6月17日止，停工4天。蓟建委于2017年8月25日发布关于转发《蓟州区强化空气质量保障实施方案》的通知，要求施工工地自2017年8月25日起至2017年9月10日止在建施工工程全面停止施工，停工17天。天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，要求施工工地自2017年10月1日起至2018年3月15日止停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工等，停工166天。天津市环境应急及事故调查中心于2018年3月23日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ应急响应措施》，于2018年3月25日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ应急响应措施》，要求施工工地自2018年3月25日0时起至2018年3月29日0时止全面停止土石方等作业，停工4天。市安监管总队于2018年5月28日发布关于转发市总队《关于开展2018年区县扬尘专项督查的通知》，要求自2018年5月28日起至2018年6月15日止对建筑工地扬尘治理情况进行督查，停工19天。天津市蓟州区建设工程质量安全监督管理支队于2018年6月5如发表于《关于加强2018年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，6月7日、6月8日，6月16日、6月17日，学校周边200米范围施工现场禁止震荡施工，停工4天。一审法院认为，双方当事人对商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、明玉城公司逾期交房、明玉城公司实际交房时间等事实均无异议。本案的争议焦点主要在于明玉城公司应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除，以及如何扣除；二、张祎主张的逾期交房违约金是否应予适当减少；三、张祎依据承诺书主张的损失能否支持及如何计算。关于双方签订合同时间，张祎认定双方签订合同时间为2017年4月7日，但合同中记载合同生成的日期2017年3月31日，合同登记备案栏记载契税已交时间为2017年4月7日，故一审法院认为双方签订的合同时间为2017年3月31日。张祎于2018年2月10日支付全部购房款，一审法院认为明玉城逾期交房自张祎交付全部购买房款次日2018年2月11日起算。关于因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除。一审法院认为，双方签订合同后，各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列相关文件均明确要求停止施工，明玉城公司因配合执行政府部门上述文件的要求而停工，由此引发的延期交房属于不可抗力，该部分逾期天数应于扣除，依前述政府部门发布的停工文件的要求，自合同签订之日即2017年3月31日起至2018年2月10日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程累计停工211天，明玉城公司交房日期应予顺延，顺延至2018年9月9日。再次因执行停工文件停工25天，因此应再次顺延至2018年10月4日。综上，明玉城公司应承担自2018年10月5日起至2019年12月16日止期间逾期交付房屋的违约责任。关于张祎主张的违约金是否应予适当减少。明玉城公司主张逾期交房给张祎造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失，明玉城公司认为张祎的诉讼请求过分高于其实际损失，明玉城公司要求依法减少。一审法院认为，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额过高的情况下，明玉城公司要求进行调整，一审法院予以支持。其次，关于逾期交房造成的损失如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。因此，综合本案的具体情况及合同约定，明玉城公司逾期交房造成张祎的损失为48,753.14元（以933,993元为基数，自2018年10月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，计35,888.68元；以933,993元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计12,864.46元）。综上，张祎主张利息及违约金共计315,967.96元，该数额高于明玉城公司逾期交房造成的张祎损失48,753.14元的130%，应予调整为63,379.08元。关于补充协议的效力。明玉城公司主张2018年7月18日双方签订的补充协议是在明玉城公司受到胁迫的情况下签订的，故该补充协议无效。一审法院认为，明玉城公司并未提交充足的证据证明该补充协议是在明玉城公司受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，明玉城公司并未在一年内行使撤销权，故对明玉城公司的主张，一审法院不予支持。关于张祎依据承诺书主张的损失：关于张祎主张自2016年8月27日至2017年4月7日利率浮动价差562元，一审法院认为双方签订合同日期为2017年3月31日，自张祎所主张缴纳首付款时间2016年8月27日至双方签订合同时银行贷款利率并未发生变动，故对张祎请求给付利率差一审法院不予以支持。关于张祎主张自2016年8月27日至2017年4月7日，银行贷款折扣差利息，张祎无法提供其符合银行折扣优惠政策的证据，故一审法院对其该项主张不予以支持。关于张祎主张因明玉城公司延迟签合同的赔付金额，因双方签订的合同日期为2017年3月31日，并非超过明玉城公司为张祎出具承诺书中约定的期限，故对张祎该项主张一审法院不予以支持。一审法院判决：一、由明玉城公司于判决生效后五日内给付张祎违约金63379.08元，款项直接汇入张祎在中国农业银行6228××××6270账户；二、驳回张祎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3020元（已减半，张祎已预交），由张祎负担2399元，由明玉城公司负担621元（款项由明玉城公司直接汇入张祎上述账户）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一是一审法院是否存在程序违法的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该法律条文适用的前提是当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，双方当事人对逾期交付房屋违约金的计算方式有明确约定，明玉城公司一审期间主张对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定缺乏必要性，一审法院程序并无不当。本案的争议焦点之二是明玉城公司逾期交房违约责任的认定问题。本案系商品房销售合同纠纷，明玉城公司未按约定交付张祎所购房屋，应承担逾期交房的违约责任。本案二审期间，明玉城公司对于逾期交房的事实和天数不持异议。明玉城公司与张祎之间虽对逾期交房的违约责任进行了约定，但明玉城公司抗辩违约金数额过高，根据张祎因逾期交房所受损失大小、违约责任的损害填补功能，一审法院结合双方约定认定明玉城公司的违约责任，并未过分高于张祎的实际损失，并无不妥。综上所述，明玉城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元，由上诉人天津明玉城房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  刘 为审判员  张 璇审判员  张红星审判员  史军锋二〇二一年六月十一日法官助理唐新轶书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……