辽宁省锦州市古塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0702执异44号异议人朱秀良，男，1959年5月29日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人刘晓旭，辽宁戎达律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市古塔区。负责人余传威，该行行长。被告李士伟，男，1975年6月15日出生，汉族，住辽宁省新民市。被告付大赛，女，1989年5月7日出生，汉族，住辽宁省新民市。本院在审理原告中国建设银行股份有限公司锦州分行与被告李士伟、付大赛信用卡纠纷一案中，本院于2018年11月22日作出（2018）辽0702民初1454号民事裁定：“查封被申请人李士伟、付大赛名下的所有的坐落于锦州市太和区XX号房屋，房屋查封期限为三年。”异议人朱秀良于2021年6月1日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人朱秀良称，请求贵院终止（2018）辽0702民初1454号裁定书的执行，解除坐落于锦州市太和区XX号房屋的查封。事实与理由：贵院在执行（2018）辽0702民初1454号裁定书过程中，贵院错误查封了异议人的房屋，异议人依法提出本执行异议。一、贵院作出（2018）辽0702民初1454号裁定书，对异议人的财产进行查封却未通知异议人，作为财产权利人有提出异议的权利，贵院执行程序违法。二、贵院执行案件对象明显错误。1、李士伟向异议人朱秀良借款事实。2013年8月3日，李士伟从异议人处借得人民币124000元（壹拾贰万肆仟元整），并出具欠据一份，约定借款于2014年8月3日前还清。2、在案涉房屋被查封前，李士伟与异议人基于双方真实意思表示签订以物抵债协议，该协议不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效协议。2016年11月24日，因李士伟未按约定还款，便与异议人协商以物抵债事宜，双方签订了《顶债协议》，协议约定：困李士伟无力偿还借款，将坐落于锦州市太和区锦义街信德水岸华城**楼房顶账给异议人，包括首付款十万元，此房从建行贷款贰拾叁万元整归异议人偿还，待异议人还清此房贷款后，李士伟负责给异议人办理过户手续。自合同签订当日，李士伟将案涉房屋的相关权利及凭证全部交付给异议人。至此以后，案涉房屋的贷款均由异议人按月支付。截止2021年4月份，异议人共计支付房屋贷款金额为76356元。3、异议人已向李士伟支付了案涉房屋的大部分款项。自以物抵债协议签订之日至2021年4月止，异议人已向李士伟支付了176356元（此款包括抵债款项）。因案涉房屋总价为33万元，异议人支付数额已超过案涉房屋总价的50%以上。4、异议人对案涉房屋未办理产权过户登记手续没有过错。自以物抵债协议签订后，异议人已申请将建行还贷人变更为异议人，且按照协议约定在实际履行中。由于案涉房屋有房贷、有抵押，导致未办理产权过户手续，因此，异议人对此没有过错。综上所述，异议人作为善意第三人，在购买案涉房屋时，案涉房屋尚无法院查封信息，又因案涉房屋的权属已于2016年双方签订以物抵债协议是就已经发生变化，且异议人已尽到合理审查义务及按约履行义务，异议人已取得案涉房屋的相关权利，是涉案房屋的实际使用人。故，贵院执行案涉房屋明显错误。贵院的查封效力不得对抗异议人，异议人据此向贵院提出对上述房屋解除查封，终止执行。请贵院支持异议人的请求。原告中国建设银行股份有限公司锦州分行未做答辩。被告李士伟、付大赛未做答辩。本院查明，原告中国建设银行股份有限公司锦州分行与被告李士伟、付大赛信用卡纠纷一案，申请人中国建设银行股份有限公司锦州分行于2018年11月22日向本院申请财产保全，请求对被申请人李士伟、付大赛名下所有的坐落于锦州市太和区XX号房屋予以查封。本院于2018年11月22日作出（2018）辽0702民初1454号民事裁定：“查封被申请人李士伟、付大赛名下所有的坐落于锦州市太和区XX号房屋。房屋查封期限为三年。”本院于2018年12月24日作出（2018）辽0702民初1454号民事判决，内容为：被告李士伟、付大赛于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司锦州分行借款112769.55元（截止至2018年7月26日）；2018年7月27日起至借款实际付清之日的利息按龙卡信用卡对账单所列示金额为准。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元（已减半收取），保全费1084元，由被告李士伟、付大赛负担。该民事判决书已经发生法律效力。2016年10月17日，李士伟取得太和区XX号住房批准证。李士伟、付大赛在银行办理房屋贷款23万元。同月18日，预告登记权利人李士伟、付大赛在锦州市房屋产权监理处办理锦房预00字第××号房屋预告登记，预告登记义务人锦州信德房地产开发有限公司，房屋坐落太和区XX号，登记时间2016年10月18日，此房抵押自2016年10月12日起至2036年10月12日止。李士伟交纳锦州市住宅专项维修资金4648元。现异议人主张李士伟于2013年8月3日从异议人处借款124000元（壹拾贰万肆仟元整），李士伟并为异议人出具欠据。2016年11月24日，李士伟、付大赛（甲方）与异议人（乙方）签订顶债协议，内容为：甲方因欠乙方壹拾万元人民币无力偿还，将坐落在锦州市太和区XX号楼房的首付款壹拾万元人民币顶帐给乙方，其于此房从建行贷款贰拾叁万元整归乙方偿还。偿还方式按建行的规定方式偿还，不能逾期，逾期三次以上甲方有权收回房子，所有的钱款不予返还。待将建行贷款还清此房归乙方所有，甲方负责给乙方过户。注：建行还款方式为每月连本带息还款1413.83元，存入建行帐号：62×××24，帐户名称李士伟，期限从2016年10月12日至2036年10月12日止，共计贰佰肆拾个月，还款本金为贰拾叁万元整，银行利息另算。从签订此协议起，此房的所有债务及物业费、取暖费等等各项产生的费用归乙方交纳和负责，因各种费用产生的法律纠纷由乙方负责，由此给甲方带来的一切不良后果，甲方有权终止此协议，收回房产，所有费用由乙方交纳。由于乙方个人原因有变动或者无力偿还或者无力承担等房子各项事宜由尹亚州代替负责，由乙方的该承担的事宜负法律责任。未尽事宜甲乙双方协商解决，解决不了起诉法院。2021年4月22日，李士伟、付大赛出具证明，内容为：鉴于2013年8月3日，本人李士伟向朱秀良借款人民币124000元（大写：壹拾贰万肆仟元整）的事实，后因无资金偿还该笔借款，2016年11月24日本人与朱秀良签订《顶债协议》，约定将坐落于锦州市太和区XX号楼房抵顶给朱秀良，自协议签订之时，本人将上述房屋的相关权利及凭证交付给朱秀良，此后该房屋在建设银行的房屋贷款由朱秀良偿还。截止2021年4月份，朱秀良共计支付房屋贷款76356元。本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的足以排除强制执行的权益提出的异议。本院在执行过程中就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益只进行形式审查，而案外人对执行标的主张所有权属实体问题，应通过实体审理确定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已生效的（2018）辽0702民初1454号民事判决的判定，被告李士伟、付大赛应偿还原告中国建设银行股份有限公司锦州分行借款本金112769.55元、利息以及逾期违约金等责任。本案异议人是否享有排除对锦州市太和区XX号案涉查封房屋民事权益。异议人主张按上述法律规定，并认为符合该条规定的四个要件。从该条规定的条文意思看，是针对无过错不动产买受人的权利予以保护的规定，但以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。故异议人要求终止执行（2018）辽0702民初1454号民事裁定书，解除锦州市太和区XX号房屋的查封之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人朱秀良的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  熊 伟人民陪审员  沈丽姝人民陪审员  曹 亮二〇二一年六月十日法官助理谷荟萃书记员周佳妮