广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0803民初1224号原告：中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行，住所地湛江市霞山区×××××××，统一社会信用代码（分）91440803X17743281P。负责人:吴伟生，行长。委托诉讼代理人：邱雅，女，系该支行职员。委托诉讼代理人：陈明仲，男，系该支行职员。被告：贾泽要，男，1989年5月10日出生，汉族，住湛江市霞山区×××××××福宇花园首层3门铺面，公民身份号码130××××××××××××892。被告：保利（湛江）房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××562C。法定代表人：郭文峰，总经理。委托诉讼代理人：王雅洁，女，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行诉被告贾泽要、保利（湛江）房地产开发有限公司（以下简称：“保利公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行的委托诉讼代理人邱雅，被告保利公司的委托诉讼代理人王雅洁到庭参加诉讼,被告贾泽要经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告贾泽要签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××622）；×.判令被告贾泽要向原告偿还贷款本金619154.57元、贷款利息23395.77元（利息暂计至2021年3月5日，2021年3月5日之后的利息按照《个人购房担保借款合同》中的约定计至本笔贷款业务结清之日）；3.判令被告保利公司对被告贾泽要结欠原告的619154.57元贷款本金及相应利息承担连带清偿责任；4.确认原告对被告贾泽要提供的抵押物（地址位于湛江市霞山区××××××××××××××××××）享有优先受偿权；×.由两被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××622）对应的贷款提前到期。事实和理由：××××年×月×5日，原告向被告贾泽要发放个人住房贷款630000元，贷款期限30年（201×年×月×5日至204×年×月24日），用于购买位于湛江市霞山区××××××××××××××××××的房产，且所购房屋抵押给原告并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。根据借款合同的约定，被告贾泽要按等额本息法每月向原告归还贷款本息，但被告贾泽要未按借款合同约定的时间归还贷款本息，已构成违约。借款合同约定，保利公司提供阶段性连带责任保证担保，故保利公司应当承担保证责任。被告贾泽要不到庭，亦不提交书面答辩意见及证据。被告保利公司辩称，一、保利公司已完成涉案房屋的开发建设，并已办理了权属初始登记手续，不存在怠于建设、办理权属转移登记等情形；涉案房屋已办妥抵押预告登记，原告可依法行使对涉案房屋的优先受偿权，其债权清偿并不会受到实质的影响，应当免除保利公司的保证责任。二、退一步说，依据《民法典》第三百九十二条的规定，即使法院认定保利公司仍应承担保证责任，保利公司也仅对抵押物价值不足以清偿的部分承担保证责任。三、保利公司需承担保证责任的，法院应在判项中明确保利公司对贾泽要享有追偿权，且保利公司有权对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2019年1月23日，原告（贷款人）与被告贾泽要（借款人、抵押人）、保利公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××622），合同主要约定:1.借款金额为630000元，用于购买位于湛江市霞山区××××××××××××××××××；2.借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；3.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾伍后确定；4.还款方式为等额本息还款；5.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；6.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；7.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；8.借款人以湛江市霞山区××××××××××××××××××做抵押，并由保利公司提供阶段性保证担保；9.阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；10.贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。该合同贷款人落款处加盖了原告公章，借款人、抵押人落款处由贾泽要签名按指印，保证人落款处由保利公司盖章确认。2019年2月25日，原告按上述借款合同约定向被告贾泽要发放了贷款630000元。原告提交的借款凭证载明：还款方式为等额本息，贷款年利率为6.125%、逾期年利率为9.1875%。2019年3月8日，原告与被告贾泽要就贷款抵押物办理了预售商品房抵押权预告登记[不动产登记证明号:粤（2019）湛江市不动产证明第0007978号]，原告为预告登记权利人(申请人)，被告贾泽要为预告登记义务人。2021年3月12日，位于湛江市霞山区××××××××××××××××××办理了不动产权证[证号:粤（2021）湛江市不动产权第0014101号]，权利人为保利公司，但截至本案庭审终结，尚未将产权办在贾泽要名下，亦未办理正式的抵押登记手续。原告发放贷款后，被告贾泽要自2020年7月出现逾期还款情况。截至2021年3月5日止，被告贾泽要尚欠原告贷款本金619154.57元和利息23395.77元。原告认为被告贾泽要上述行为已构成违约，遂于2021年4月8日诉至本院，要求判如所请。本院于2021年4月23日向贾泽要送达了原告的起诉状副本。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。被告贾泽要、保利公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。《个人购房担保借款合同》签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告贾泽要，履行了合同义务，被告贾泽要亦应依约履行还本付息的义务。现被告贾泽要未按合同约定的期限和额度还款，根据双方的约定，被告贾泽要未按时偿还贷款本息的，原告即可宣布贷款立即到期、解除借贷关系和要求被告贾泽要立即清偿借款本息及相关费用。原告现依约宣告贷款提前到期，要求被告贾泽要偿还本案的贷款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原告在起诉前未将宣告贷款提前到期事宜通知借款人，故以起诉状副本送达时间即2021年4月23日确定为未到期贷款的到期日。结合原告提交的贷款交易明细、贷款基本信息及原告庭上的陈述，截至2021年3月5日，被告贾泽要尚欠原告贷款本金619154.57元、利息23395.77元，被告贾泽要应偿还给原告，2021年3月6日起至贷款本息清偿之日止的利息、逾期罚息等息费按照《个人购房担保借款合同》约定计算（以不超过年利率24%为限）。被告贾泽要以其购买的保利公司开发建设的位于湛江市霞山区××××××××××××××××××为本案债务提供预抵押担保并办理了预售商品房抵押权预告登记。抵押权预告登记虽非正式设立抵押权，但保利公司提供的不动产权证证明该房屋已办理了首次登记手续，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，抵押权自预告登记之日起设立，故原告作为抵押权人有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。依据《个人购房担保借款合同》的约定，被告保利公司的阶段性保证截止至抵押登记手续办理完毕，现因依据法律规定，涉案房产抵押权已经自预告登记之日起设立，保利公司不应再承担连带保证责任，故原告诉请保利公司对涉案债务承担连带清偿责任，本院不予支持。被告贾泽要经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十二条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行与被告贾泽要于2019年1月23日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××622）项下贷款于2021年4月23日到期；二、限被告贾泽要于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行偿还截至2021年3月5日的贷款本金619154.57元、利息23395.77元，并按《个人购房担保借款合同》相关条款的约定支付自2021年3月6日起至贷款清偿之日止的息费（以不超过年利率24%为限）；三、原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行有权以被告贾泽要用于抵押的位于湛江市霞山区××××××××××××××××××折价或者拍卖、变卖的价款对本判决第二项债务优先受偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5112.75元，由被告贾泽要负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  吴嘉嘉二〇二一年五月二十七日书记员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百九十二条保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。