辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5220号上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村，统一社会信用代码91210200576069756T。法定代表人：杨建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙亮，男，1982年8月21日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人孙亮商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、案涉房屋未能如期办理产权登记系政府未能动迁形成净地所致，非上诉人原因，上诉人无过错，一审判决上诉人承担逾期办证违约金错误。1.大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局出具的《关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函》，以及红旗街道《动迁情况说明》均已明确，红旗街道负责案涉楼盘所在的土地拆迁，正是由于该项目摘牌时为“已批未供摘牌项目”，未动迁形成净地，导致目前暂时办理不了产权证，红旗街道承诺对此负责，故上诉人在此事件中不存在任何过错，不应因此承担责任。2.一审法院判令上诉人承担逾期办证违约金，无合同及法律依据。《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担违约责任。……”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，即上诉人承担逾期办证违约金的前提条件必须是因为上诉人的责任导致被上诉人未能按期取得权属证书。本案中，案涉房屋至今无法办理产权证系政府原因所致，而非上诉人责任导致，故一审判决上诉人承担逾期办证违约金，无合同及法律依据。二、《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定系双方在平等协商的基础上订立的，不存在免除己方责任、排除对方权利的情形，非格式条款，一审法院认定该条款无效，无依据。1.双方在《补充协议》第十四条第三款约定：“买受人特此声明，通过与出卖人仔细洽商、要求出卖人对其应当承担的义务、责任进行说明，已经对合同及补充协议的全部内容(包括权利、义务、责任)有了充分的了解并完全明白和同意”，表明双方系在平等、自愿、公平的基础上，经充分协商签订本合同，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约责任的条款，也是双方在充分协商的基础上自愿订立的，系双方真实意思表示，不存在胁迫、重大误解、显示公平，或者违反法律法规强制性效力性规定导致无效的情形，非格式条款。2.《商品房买卖合同》示范文本说明部分第3条再次印证合同系在充分协商的基础上订立，系双方真实意思表示，合法有效。案涉《商品房买卖合同》系辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的示范文本，该示范文本说明第3条约定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，该内容再次印证双方作为合同当事人有权对示范文本进行修改或者增补，而最终签订的合同正是双方经过协商后签署的，是双方的真实意思表示。一审法院认定《商品房买卖合同》第十五条之约定内容系格式条款而无效，无依据。三、被上诉人诉请的2017年3月31日至同年11月4日的违约金已超过三年的诉讼时效，一审法院未采纳上诉人抗辩观点，判决支持该期间的违约金，系法律适用错误。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”；《最高人民法院》第18条规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。……”以及《最高人民法院理解与适用》对该第18条解释为，“……以当事人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金具体数额，……。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护。自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”根据上述规定，双方合同约定按日计算逾期办证违约金，应当以每日分别适用诉讼时效的规定，而被上诉人诉请的2017年3月31日至同年11月4日的违约金已超三年的诉讼时效。一审法院未采纳上诉人抗辩观点，认为“只要购房人存在要求保利公司协助办证的行为，即可以认定购房人并未怠于行使自身的权利”明显系法律适用错误，请求调整。孙亮辩称,不同意保利公司的上诉请求，同意一审判决。在签订案涉商品房买卖合同时，上诉人没有对明显减轻其责任部分进行显著的提示、标明和告知，属于格式条款无效情形，一审确认违约金约定中关于“最高不超过已付房款0.1%”的约定条款无效，适用法律正确。关于违约金问题，逾期办证行为是长期存在的违约责任，且另案生效判决已经确认违约金标准。因逾期办证，被上诉人产生无法落户、无法出卖房屋、孩子无法落户办理入学手续等多种问题及损失，一审判决适用的违约金标准适宜。关于诉讼时效问题，上诉人的违法事实仍然存续，没有超过诉讼时效，一审判决公正合理。孙亮向一审法院起诉请求：1．确认双方《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最高不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；2．判令保利公司向孙亮支付逾期办理产权证的违约金88844.89元【1295115.00元×0.00005×1372天（自2017年3月31日起至2020年12月31日止）】；3．本案诉讼费用由保利公司承担。一审法院认定事实：2011年10月10日，出让人大连市国土资源和房屋局与受让人保利公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定保利公司受让案涉大连市甘井子区红旗街道湾家村的土地，出让人同意在2012年1月31日前由大连市土地储备中心将出让宗地交付给受让人，交付土地的条件为净地交付。2015年7月2日前，保利公司取得了案涉楼盘经环保部门、供水单位、供热单位、供气单位、供电单位、市政工程质量监督机构、有线电视行政部门等机构出具的验收合格、同意接收的文件。2016年7月18日，大连市公安消防局出具案涉楼盘消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。2014年2月26日，保利公司与孙亮签订《商品房买卖合同》，约定孙亮购买坐落于大连市甘井子区，丘地号为88-21-94，建筑面积104.90平方米的房屋。房款总金额1295115元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：3.如确因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%”。合同签订后，孙亮依约向保利公司交付了购房款。2014年10月，保利公司向孙亮发出保利西山林语收楼通知书，通知孙亮于2014年10月31日办理房屋入住手续。孙亮依约办理并预交了物业服务费、采暖费等费用。诉讼中，保利公司提供了大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局出具的“关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”及动迁情况说明，载明：宗地编号为大城（2011）-18号的红旗水泥制品厂及周边搬迁改造项目由大连保利红旗房地产开发有限公司于2011年7月11日摘牌取得。该项目拆迁工作由红旗街道办事处负责，由于该项目摘牌时为已批未供摘牌项目，未动迁形成净地，目前拆迁工作正在积极进行中。红旗街道办事处承诺，在动迁过程中出现的任何纠纷及其他事宜均由其负责处理。经查，案涉楼盘至今无法办理房屋权属登记证书。一审法院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为保利公司是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，若应承担，则违约金数额应如何确定。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担违约责任。本案中，孙亮已依约履行了支付购房款的义务，保利公司即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，现保利公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报不动产登记机关备案，已经构成违约，应当承担违约责任。关于保利公司辩称案涉房屋逾期办证系政府迟延交付净地所致，非该公司原因，其对此不存在过错因此不应当承担责任一节，保利公司虽然提供了红旗街道出具的函件及动迁情况说明，证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理，其本身无过错。但根据业已查明的事实，保利公司与大连市国土资源和房屋局于2011年签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，大连市土地储备中心应于2012年1月31日前向保利公司交付净地。而保利公司在明知政府不能如期交付净地，案涉房屋的产权证可能无法按时办理的情况下，未证明已经向孙亮说明相关情况，仍于2014年2月26日与孙亮签订商品房买卖合同，并约定了逾期办证的违约责任，主观上显然存在过错。保利公司的抗辩无事实与法律依据，不予支持。此外，孙亮于2014年10月31日接收案涉房屋，按照合同约定，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，保利公司需承担违约责任。而保利公司于2016年7月18日才取得办理房产证所必需的大连市公安消防局出具的案涉楼宇的消防验收合格证明，已超出了合同约定的办理产权证的期限。即使不存在拆迁问题，保利公司亦无法全面履行合同义务协助孙亮办理案涉房屋所有权证书。保利公司应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准一节，商品房买卖合同约定，如自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。该约定一方面确定了违约金的支付标准为已收房款的日万分之一，另一方面又对该违约金设定了上限，即不得超过已付房价款的0.1%，相当于将逾期办证的违约天数限定为10天，超过10天则保利公司不需承担任何责任。该违约金上限的设置违反了《民法典》关于格式条款的规定。根据《民法典》第四百九十六条第二款的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中，违约金上限的设定显然属于减轻保利公司责任的条款，保利公司应采取合理的方式提示购房人注意。但保利公司未能提供充分的证据证明其在与孙亮订立合同时已经采取上述法律规定的方式对“最多不超过已付房价款的0.1%”这一内容进行了足以引起对方注意的特别标识或对该格式条款予以说明，不能证明保利公司已尽到了特别提示和说明义务。又根据《民法典》第四百九十七条，“有下列情形之一的，该条款无效：…（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利”，保利公司在已预见到案涉房屋产权证可能无法按时办理的情况下，并未告知购房人案涉房屋办理产权证的相关风险，而是直接在合同中对其所应承担的逾期办证违约责任作出限定，亦无证据证明其已向购房人尽到特别提示和说明义务且得到了购房人的认可，业已损害了购房人的利益。现合同约定的办证截止期限早已经过，保利公司仍无法协助孙亮办理房屋所有权证书，且办理产权证的障碍尚未消除，何时能够办理亦无法确定，合同中关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定显然不利于督促保利公司积极履行协助办理产权证的义务，上述条款应认定为无效。对于孙亮确认该条款无效的诉讼请求，予以支持。关于保利公司主张合同约定的“已付房款日万分之一”的违约金标准过高，请求依法降低一节。虽然保利公司对于案涉房屋无法办理产权证应承担违约责任，但因保利公司并非案涉地块的拆迁责任主体，拆迁等相关事宜并非保利公司单方所能控制，并且红旗街道已书面表示案涉房屋所在地块的拆迁工作由其负责，故考虑保利公司的过错程度，结合孙亮的实际损失状况，根据公平原则，酌定将合同约定的“已付房款日万分之一”的逾期办证违约金标准调整为“已付房款日万分之零点五”。本案中，孙亮于2014年10月31日接收案涉房屋，其要求保利公司承担自2017年3月31日起至2020年12月31日止的逾期办证违约金于法有据，予以支持。保利公司以2017年3月31日至2017年11月4日的逾期办证违约金已经过了三年诉讼时效为由拒付违约金，我国民法典设置诉讼时效的目的是为了防止权利人怠于行使自身权利。案涉小区包括孙亮在内的业主均面临着无法依照合同约定办理房屋产权证书的困境。商品房买卖合同中逾期办证违约金的设置有两个目的，一是督促保利公司积极履行合同义务，二是在逾期办证事由出现时，对购房人的损失进行适当补偿。只要购房人存在要求保利公司协助办证的行为，即可以认定购房人并未怠于行使自身的权利，自然也不存在诉讼时效经过的情形。对于保利公司的辩解，不予采纳。孙亮请求保利公司以1295115元的购房款为基数，按照日万分之零点五的标准支付自2017年3月31日始至2020年12月31日止的逾期办证违约金符合法律规定和合同约定，予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第四百九十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、确认2014年2月26日孙亮与大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“但最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效；二、被告大连保利红旗房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙亮自2017年3月31日起至2020年12月31日止的逾期办理房屋所有权证书违约金88844.89元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1011元（已减半），由被告大连保利红旗房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审审理过程中，保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任；2.案涉《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”是否属于无效格式条款；3.孙亮诉请的2017年3月31日至2017年11月4日的违约金是否已超过诉讼时效。关于焦点一，即保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担违约责任。本案中，孙亮已依约履行了支付购房款的义务，保利公司即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，现保利公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。关于保利公司上诉称，按照合同约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，保利公司才应承担违约责任，而案涉房屋未能办理产权证系由于政府未完成拆迁工作所致，保利公司不应承担违约责任一节，本院认为，虽然保利公司提供了红旗街道出具的函件及动迁情况说明，拟证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理。但根据保利公司与大连市国土资源和房屋局2011年签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，大连市土地储备中心应于2012年1月31日前向保利公司交付净地。保利公司在明知政府不能如期交付净地，案涉房屋的产权证可能无法按时办理的情况下，未向孙亮说明相关情况，仍于2014年2月26日与孙亮签订《商品房买卖合同》，并约定了逾期办证的违约责任，其主观上显然存在过错，故保利公司主张其不应承担违约责任的上诉请求无充分的事实和法律依据，本院不予支持。2014年10月，保利公司向孙亮发出收楼通知书，通知其于2014年10月31日办理房屋入住手续。孙亮已依约办理并预交了物业服务费、采暖费等费用，按照合同约定，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，保利公司需承担违约责任。关于焦点二，即案涉《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”是否属于无效格式条款。本案中，双方合同签订于2014年，孙亮系2020年11月提起诉讼，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力解释》）第一条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，故本案应适用合同签订时的法律规定。孙亮在本案中并未主张该条款“不成为合同的内容”，根据《民法典时间效力解释》第九条之规定，“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”，一审法院适用《民法典》第四百九十六条规定显然不妥。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，“提供格式条款一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。保利公司在已预见到案涉房屋产权证可能无法按时办理的情况下，未告知购房人案涉房屋办理产权证的相关风险，而是直接在合同中对其所应承担的逾期办证违约责任作出限定，排除对方主要权利。此外，针对案涉房屋所在同一楼宇其他购房者提出的关于保利公司承担逾期办证违约金的诉请，保利公司在该案中也主张其与购房者签订《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定并非无效格式条款，但该案生效判决已经确认该约定内容无效，并判决保利公司按已付房款日万分之0.5标准向购房者承担逾期办证违约金。另案生效判决具有既判力。案涉合同条款与另案合同条款的内容完全一致，本案一审判决与另案生效判决关于该条款效力的认定一致，关于保利公司承担逾期办证违约金的标准也是一致的。保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除，其在本案审理过程中未提交充分相反证据推翻此前生效判决的相关认定，故其关于案涉《商品房买卖合同》第十五条并非无效格式条款的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于焦点三，即孙亮诉请的2017年3月31日至2017年11月4日的违约金是否已超过诉讼时效。如前所述，双方合同签订于2014年，孙亮系2020年11月提起诉讼，主张2020年12月31日之前的逾期办证违约金，故本案关于诉讼时效的认定应适用《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）的规定，一审适用《中华人民共和国民法典》不当，本院予以纠正。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。二审中，孙亮承认在起诉前未向保利公司主张过逾期办证违约金，其向一审法院提交的起诉状载明日期为2020年11月4日，保利公司亦认可孙亮系于当日通过诉讼的方式向该公司主张权利，故应认定孙亮主张权利之日为2020年11月4日，因此，2017年11月5日之前，即孙亮所主张的2017年3月31日至2017年11月4日的相关违约金的请求已超过诉讼时效，保利公司此点上诉理由成立，本院予以采纳。保利公司上诉称，孙亮在起诉时尚未到2020年12月31日，故违约金应计算至2020年11月4日。本院认为，孙亮在提起诉讼时虽尚未到2020年12月31日，但截至一审开庭时（2021年3月15日）保利公司的违约行为仍在持续，且孙亮系按其主张的截至2020年12月31日的违约金预交了诉讼费用，故一审将违约金计算至2020年12月31日并无不当，保利公司此点上诉理由不能成立。综上，本院认定保利公司应向孙亮支付的逾期办证违约金应为74598.6元（1295115元*0.00005*1152天，自2017年11月5日起计算至2020年12月31日止）。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1511号民事判决第一项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1511号民事判决第二项为：大连保利红旗房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付孙亮逾期办证违约金74598.6元；三、驳回孙亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1011元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担833元，由孙亮负担178元；二审案件受理费1011元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担833元，由孙亮负担178元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月十五日书记员  姜 姗