贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初2999号 原告：重庆鼎达物业管理（集团）有限公司。住所地重庆市。 法定代表人：詹健。 委托诉讼代理人：陈本明，男，1964年2月15日生，汉族，重庆市潼南县人。系该公司员工。 委托诉讼代理人：王亚，女，1973年5月22日生，汉族，贵州省桐梓县人。系该公司员工。 被告：李宇安，男，汉族，1972年2月11日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告重庆鼎达物业管理（集团）有限公司（以下简称“重庆鼎达物业公司”）与被告李宇安物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆鼎达物业公司的委托诉讼代理人陈本明、王亚，被告李宇安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告2017年9月1日至2021年3月31日物业服务费用7357元，二次供水加压费0元，违约金2180.75元，合计欠费9537.75元（审理中违约金变更为1745元，合计总金额9102元）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年7月17日，与贵州省新中成房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定住宅物业服务费按建筑面积1.2元/平方米计收，商业物业费按建筑面积2元/平方米计收；约定违约事项业主欠费按日万分之二收取违约金；共用的专项设备运行能耗，独立计量核算、分摊计收；约定共用部位设施水电分摊按0.1元/平方米计算；桐梓县发展和改革局批复文件收取高层住宅按1.3月/平方米收取，商业按2.5元/平方米收取；原告向被告提供物业服务。原告于2018年5月28日，与溱水半岛小区业主委员签订《溱水半岛小区物业服务合同》，约定第一年住宅物业费按建筑面积1.2元/平方米，第二年按建筑面积1.3元/平方米，商业按建筑面积2.5元/平方米，二次供水能耗按100元/户收取，约定违约事项业主欠费按日万分之三向原告支付违约金。被告产权地为溱水半岛小区××-×-×，面积132.73平方米，2017年9月1日之后被告的物业费未缴纳。经原告多次催收未果，为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 被告李宇安辩称，物管公司应该为业主服务，物管公司并没有为我服务，我的下水管堵塞导致有三袋米被水浸泡不能食用，以及疏通下水管道花费500元应当由物管公司承担。二楼搭建钢架棚时物管公司没有制止，至今已经四年多了，应该由物管公司负责拆除二楼钢架棚，目前钢架棚未对我造成损失。如以后对我造成损失，物管公司应当承担责任。我的三轮车在物管公司的服务范围内被偷了，物业公司应当负全部责任。 本院经审理认定事实如下：2019年8月29日，重庆鼎达物业管理有限公司更名为重庆鼎达物业管理（集团）有限公司（“重庆鼎达物业公司”）。2013年7月17日，重庆鼎达物业公司与贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司就“溱水半岛”项目前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定由重庆鼎达物业公司为“溱水半岛”项目提供前期物业管理服务，就相关物业服务内容、质量及收费标准、违约责任进行了约定。高层住宅按1.2元/月/平方米计算。如未能按时足额缴纳物业服务费及分摊费的，应按未付款日千分之二的标准支付违约金。同日双方还签订了《业主临时公约》，约定物业管理区域的园区日常公用水电公摊为0.1元/月/平方米。溱水半岛住宅相关收费标准在桐梓县发展和改革局进行了备案，其中高层住宅1.3元/月/平方米。2018年5月28日，重庆鼎达物业公司与桐梓县娄山关街道溱水半岛业主委员会签订《物业服务合同》，就溱水半岛小区的物业管理事宜进行了约定。第二章第三条至十四条对委托管理服务的内容进行了约定，包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备、附属建筑物、构筑物、共用绿地、花木、配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁、垃圾的收集、清运、交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、开展社区文化娱乐活动等内容。合同第十五条约定委托管理期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第十九条约定了对公共区域违章、私搭、乱建依法进行管理。第二十条约定物业管理服务费标准为高层住宅按建筑面积1.3元/月/平方米收取。第二十一条约定物业费为预收制，业主缴纳费用时间：物业服务费到期的前十日缴纳下一年物业费用，逾期一日将按所欠总金额的3‰收取违约金。合同签订第一年，住宅物业物管费按1.2元/平方米计算，第二年起按合同价1.3元/平方米计算。 另查明，原告按约定向小区业主提供了公共管道疏通、公共部分检修、安全隐患排查、保洁绿化、进出登记、安保巡逻、巡查，报事报修登记及处理、配套设施维修养护、秩序管理维护等服务。被告是桐梓县溱水半岛小区××-×-×的业主，房屋建筑面积为132.73平方米。被告交纳了2017年9月1日前的物业管理费，尚欠原告2017年9月1日之后的物业管理费未缴纳。经原告催收，被告以前述答辩的问题被告未处理为由拒绝交纳物业费，原告以前述请求诉至本院。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《物业服务合同》、物业管理费催缴通知单、桐梓县物业管理收费标准备案表、物业服务图片及原被告双方的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中重庆鼎达物业公司与贵州遵义新中成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与溱水半岛小区业主委员会签订的《物业服务合同》，协议内容均不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按约定履行相应的权利及义务。 本案争议焦点为，一、原告是否按约定全面履行了物业服务。二、被告拒交物业管理费的理由是否成立；三、物业管理费及违约金的计算标准。 焦点一：庭审中，原告提交了部分服务照片，从照片服务内容可以看出，原告已按约定履行了相应的物业服务，被告审理中对原告提供的小区相应物业服务表示认可，本院认定原告已按约定履行了物业服务。 焦点二：被告拒交物业管理费理由是否成立。被告拒交物业费的理由为原告对其个人的服务上没有做到位。一是其家中因下水道堵塞，原告未处理，导致三袋大米被浸泡及找人疏通管道花费500元，应由原告承担责任；二是其居住二楼私自搭建的钢架棚，原告未制止，对其家庭居住安全造成影响，要求原告拆除；三是其三轮车被盗，原告应负全部责任。针对被告提出的下水道堵塞导致财产受损的问题，从原告提供的上门服务的照片来看，原告上门进行了检查，因专有部位下水道堵塞未在合同中约定为物业服务合同的内容，被告也未举证该堵塞系公共下水道堵塞导致，故其前述主张，本院不予支持。针对被告提出车辆在小区被盗的问题，被告未提交报警记录及向原告反映该情况相关证据，本院无法采信。针对被告提出二楼业主搭建的钢架棚影响其居住安全问题，根据物业服务合同约定，原告应对公共区域违章、私搭、乱建依法进行管理。原告已向业主发送了整改通知书，并按要求报送相关部门处理。本案中被告要求原告对业主搭建的钢架棚进行拆除，于法无据，如其认为合法利益收到损害，可依法向相关职能部门反映，或另行主张权利。综上，被告提出的上述问题均不能成为其拒交物业管理费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的物业管理陷入非正常状态，不能更好的为业主服务。 焦点三：物业管理费、违约金的计算标准。被告住宅建筑面积132.73平方米，根据前述合同约定，2017年9月1日至2018年5月31日期间共计9个月，物业管理费应按1.3元/月/平方米收取，为1552.94元。2018年6月1日至原告主张的2019年5月31日期间共计12个月，应按合同约定的1.2元/月/平方米收取，为1911.31元，2019年6月1日至2021年3月31日期间共计22个月，应按1.3元/月/平方米收取，为3796.08元。故被告应支付原告2017年9月1日至2021年3月31日期间的物业管理费7260.33元。原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告请求的违约金，审理中原告主动降低了违约金的标准，请求被告按未付款项的日万分之四的标准支付原告违约金1745元。虽本案原告未按约交纳物业管理费构成违约，但原告作为物业服务企业，对业主反映的需物业公司协调配合处理的问题应当积极采取措施，跟进处理情况，并将协调处理结果及时向业主反馈，不断满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持。本案中，原告虽对被告反映二楼搭建钢架棚的问题向业主发送了整改通知书及向相关部门进行了报告，但未后续跟进处理，亦未将相关处理意见反馈被告，在服务上存在一定瑕疵，故本院酌情支持违约金872.5元，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十二条，第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李宇安于2021年6月20日前支付原告重庆鼎达物业管理（集团）有限公司2017年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费7260.33元、违约金872.5元共计8132.83元； 二、驳回原告重庆鼎达物业管理（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费25元，由被告李宇安负担。 本判决为终审判决。 义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员 丁 萍 二〇二一年六月十一日 书记员 钱婉莉