安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终1010号 上诉人（原审原告）：唐海波，男，1975年5月31日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：邓勇，安徽孟德春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：费传利，男，1977年5月27日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 上诉人唐海波因与被上诉人费传利房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐海波上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由费传利承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，唐海波与费传利2017年9月29日签订门面房买卖合同，合同约定由费传利先支付20000元首付，2017年11月30日付款350000元，剩余80000元待房产过户时支付。费传利仅在2017年9月24日通过银行转账支付订金作为合同约定的首付款，后续购房款截止到唐海波起诉到法院都未支付。一审认定事实存在严重错误，第一，费传利购房首付款是通过银行转账，在房屋买卖前，费传利支付房屋租金也是通过银行转账，双方是有固定的支付方式，因此，在后续购房款的支付上，双方是不存在争议的；第二，唐海波曾经向法院提出调解，并未提出要求解除合同，该调解行为并不影响费传利支付购房款；第三，案涉录音是在第二笔购房款已过约定支付时间一年后录的，彼时费传利已经违约；2、原审法院适用法律错误。一审判决适用合同法第四十五条，但双方的房屋买卖合同并不是附条件的合同，唐海波也不存在采用不正当的行为来阻止费传利支付购房款，第二笔购房款的付款方式是按期支付，即在2017年11月30日前，费传利将购房款按照首付款的支付方式转入唐海波卡中即可，根本就不存在有能够阻碍的情形；3、费传利的违约行为明显。按照双方买卖合同的约定，唐海波在收取首付款后，房屋已经实际交付给费传利使用，唐海波所接受原房屋租金、购房首付款的银行卡一直都是正常使用，费传利未按期付款，存在明显违约；4、一审认定房屋买卖合同有效，但该合同中的约定存在瑕疵，将不属于双方能够约定转让的部分进行转让，一审对合同的内容全部有效进行确认，将导致法院判决如生效会影响双方及第三人的权利。综上所述，一审查明事实不清，适用法律错误，依法应当给予改判，保护守约者的合法利益。 费传利辩称，唐海波的上诉没有任何依据。1、首付款2万元是唐海波通过电话银行刷卡的方式完成交易；2、唐海波拿走《测绘图纸》是为了自己的利益阻碍合同履行；3、唐海波常年在外，不配合费传利完成过户；4、根据双方合同约定，总成交价45万元包括店面外走廊价格。综上，唐海波拖延时间，制造交易障碍，一审判决合理，请求二审驳回上诉，维持原判。 唐海波向一审法院起诉请求：1、判决解除双方房屋买卖合同；2、判决费传利支付违约金90000元（按合同约定总房款20%支付违约金）；3、费传利承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：2017年9月29日，唐海波（甲方）与费传利（乙方）签订门面房买卖合同一份，其合同为“第一条：乙方购买的门面房屋位于淮南市谢家集区，（以下简称该房屋）。甲方所取得该房屋的房屋所有权证（编号：×××52），土地证（编号：）该房屋建筑面积为：43.82平方米，产权人：唐海波。第二条：双方一致同意该房屋的成交总房价为人民币45万元（且该房屋占用范围内的土地使用权及其他权益随该房屋一并出售，包含店面外的走廊）。乙方先支付贰万元的该房屋首付款，其余的房款由乙方在2017年11月30日筹备叁拾伍万元整一次性支付。该房屋过户税费（房产证土地证）新法不动产权证，由甲乙双方共同承担。且甲乙双方达成共识，无论税费多少双方共同支付不得反悔。甲方在将该房屋交付乙方前，需结清水、电、物业费等各项税费，未结清的由甲方承担。剩余的捌万元尾款待房产完整过户后，由乙方减除50％过户费用后将剩余尾款支付甲方，或者甲方将不足部分补给乙方。第三条：甲方在收取首付款后，应当向乙方开具收款凭证，注明收款时间。并随之将该房屋的房产证，土地证及甲方身份证复印件交由乙方保管。乙方逾期未支付全额购房款的，按照每逾期一日交付甲方一百元违约金。第四条：甲方在签定本合同前须告知该房屋在租人变更产权意向，并在本合同签定后，以书面形式通知该房现有在租人，明确告知已经变更产权事宜，以保障乙方权益。并以书面形式递交乙方。第五条：甲方有义务全程协助乙方完成产权变更手续。任何一方违反约定的，按照该合同总价的20％支付对方违约金。并承担相应责任。第六条：甲方保证对该房屋拥有100％的房产权、及管理权。如因任何产权问题给乙方造成损失，由甲方负责承担赔偿责任。以上各条款内容如产生纠纷，双方同意在该房屋区域内法院诉讼裁决。以收到房产订金贰万元整收款日期2017.9.24号，现正式定立本合同2017.9.29本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。甲方：唐海波乙方：费传利。”2017年9月24日费传利通过建设银行转账20000元给唐海波。该房屋现由费传利占有、使用。现唐海波以费传利未按约定支付购房款，存在根本违约，该房屋一直由费传利占有至今，诉至法院。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。唐海波与费传利签订的门面房买卖合同，系当事人真实意思表示，且未有违反法律规定，该合同应当合法有效。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点，就是关于合同的履行问题。唐海波以费传利未支付购房款，存在根本违约为由，要求解除合同并承担违约责任。双方在合同第二条中约定“乙方先支付贰万元的该房屋首付款，其余的房款由乙方在2017年11月30日筹备叁拾伍万元整一次性支付。剩余的捌万元尾款待房产完整过户后，由乙方减除50％过户费用后将剩余尾款支付甲方，或者甲方将不足部分补给乙方。”在该条款中双方只约定了支付时间，而未约定支付方式。费传利抗辩唐海波经电话沟通后以身份证丢失、在外地工作等拒不配合过户，并在此之前唐海波以合同存在瑕疵为由请求终止交易，应当驳回唐海波的请求。通过审理唐海波认可在2017年11月份就因合同的签订内容发生纠纷，并经法院进行调解未果，但唐海波未提供相关证据予以证实；以及通过费传利举出的通话录音摘要中记录的唐海波讲话内容“如果是按原合同呢我是没办法跟你交易以后肯定有麻烦可知道这里面存在确实有误解在里面没办法”能够验证费传利的抗辩情况。虽然本案有先后履行的顺序，但根据合同法第四十五条当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。费传利一直占有该房屋，唐海波能够找到费传利，唐海波有阻碍合同履行的行为，故其所举证据，不足以支持其诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第二款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回唐海波的诉讼请求。案件受理费2050元，由唐海波负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：案涉门面房买卖合同是否应予解除。针对上述焦点问题，本院评判如下： 本案中，唐海波与费传利于2017年9月29日签订的门面房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。唐海波上诉称案涉合同存在瑕疵、转让的房屋涉及到第三人，但双方对于出售房屋界限的争议系合同履行纠纷，且即便唐海波无权处分了第三人的部分房屋，该无权处分行为亦不影响案涉合同效力，故唐海波上诉称一审对合同全部确认有效错误的理由不能成立，本院依法不予支持。案涉合同并未约定解除条件，唐海波诉请解除合同应当符合法律规定的解除条件。案涉合同约定，费传利应当在2017年11月30日支付第二笔35万元购房款，但其并未按照合同约定的付款期限支付购房款，构成违约。费传利与唐海波在买卖房屋前一直存在租赁关系，其亦按期向唐海波支付房屋租金，费传利辩称其没有唐海波的收款账户、无法支付第二笔购房款与事实不符，即便如其所述，其也可以采取提存等方式履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。唐海波并未提交证据证明其在2017年11月30日后曾催告费传利支付35万元购房款而费传利仍未履行，从费传利提交的通话录音反而可以证实唐海波称案涉合同存在瑕疵、不愿意履行，故唐海波诉请解除案涉门面房买卖合同，不符合法律规定的合同解除条件，本院依法不予支持。案涉合同对于第二笔购房款支付的约定系附期限而非附条件，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十五条系适用法律错误，本院依法予以纠正。 综上所述，唐海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由唐海波负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年六月三日 书记员  魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。