广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初9616号原告：贺静瑜，女，汉族，1985年8月16日出生，住址：广东省深圳市宝安区安澜大道三楼上坑社区天润工业园厂房一楼A区，公民身份号码：430××××××××××××269。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住址：湖南省衡东县××××××××，公民身份号码：430××××××××××××811，系该公司员工。原告贺静瑜诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告贺静瑜，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人单健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺静瑜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的铺位合同无效，商铺租赁合同无效；2.被告返还房款115800元，赔偿500元见证费的损失，并以115800元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率从2018年4月9日算至2019年8月19日，并从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至实际清偿之日止，暂计起诉之日为16022.45元；3.被告承担本案诉讼费。合计131822.45元。事实和理由：2018年4月9日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第香港城南2050-1铺位，铺位建筑面积为7.27平方米（含公摊面积2.47平方米），套内面积4.8平方米，总投资款为225800元。四、签订本合同时原告向被告支付该铺位首期款115800元，剩余款110000元按下述方式支付：余款110000元分5年付清，利息按被告指定的贷款银行对步行街铺位贷款利率（年度）9%计算，本金及利息137000元；分期付款期限为2018年7月1日至2023年6月30日，原告需在每个季度第一个月5号前支付6850元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年4月9日起至2023年4月8日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年13548元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金3387元；合约到期，双方另行协商经营模式。2018年4月9日，广东永坤律师事务所出具收据，确认收取了原告律师见证费500元。2018年4月9日，被告向原告出具了专用收据，确认收取了原告合作资金115800元。后原告按约定支付了部分按揭款。原、被告签订的铺位合同实际上是商品房买卖合同。而，该铺位所在地块没有取得国有土地使用证或国有土地使用批准文件，且该铺位房屋没有取得房管部门的商品房销售许可证，即被告没有取得涉案房屋、土地的权属，原告是不能取得涉案商铺的不动产权属证书，依法此商铺合同是无效的。商铺合同无效，商铺租赁合同同样无效。鉴于商铺合同无效，过错在于被告，原告停止支付按揭款，但已付款项被告应向原告返还房款及基准利息赔偿500元见证费和因此造成的利息损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，无异议。经审理查明，2018年4月9日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目香港城北2050A-1铺位，建筑面积为7.27平方米（含公摊面积2.47平方米），套内面积4.8平方米，总投资款为225800元。四、签订本合同时原告向被告支付该铺位首期款115800元，剩余款110000元分5年付清，本金及利息合计137000元，分期付款期限为2018年7月1日至2023年6月30日，每个季度第一个月5号前支付6850元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。上述合同经广东永坤律师事务所见证，原告为此支付了律师见证费500元。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年4月9日起至2023年4月8日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年13548元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金3387元；合约到期，双方另行协商经营模式。同日，原告向被告支付了首期款115800元。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、专用收据、银行流水、律师见证费收据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系，在此本院更正案由为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，因此，本院确认原告与被告于2018年4月9日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款115800元，被告应将上述款项返还给原告。关于原告诉请的利息，本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。利息计算如下：以115800元为基数，从2018年4月9日起算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于律师见证费，该部分费用并非被告收取，系律师事务所收取，原告主张被告返还，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告贺静瑜与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2018年4月9日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺静瑜返还投资款115800元及支付利息（以115800元为基数，从2018年4月9日起算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告贺静瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1468元（原告贺静瑜已预交），由原告贺静瑜负担6元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担1462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年五月二十八日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。