北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5763号上诉人(原审原告)：北京爱一贝思教育科技有限公司，住所地北京市通州区马头村******2766。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：王瑾，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艳芹，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王超，男，1984年11月19日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵建平，北京市大嘉律师事务所律师。上诉人北京爱一贝思教育科技有限公司(以下简称贝思公司)因与被上诉人王超合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初27337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贝思公司的法定代表人高杰及其委托诉讼代理人罗艳芹、王瑾，被上诉人王超之委托诉讼代理人赵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝思公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持贝思公司全部诉讼请求，王超承担一二审诉讼费。事实和理由：一、“家长投诉”是贝思公司的前承租人东方诺贝公司与其学员之间纠纷投诉，与贝思公司无关，贝思公司未向王超隐瞒与转让有关的任何事情，不存在任何隐形债务和风险。王超依据《转让协议》实际占有和使用了案涉房屋和全部物品，却违反《转让协议》约定，恶意拖欠该协议约定的义务，恶意拖延与贝思公司和友太通公司办理签订租赁合同主体转让协议。友太通公司要求贝思公司因拖欠支付房租和物业费交还案涉房屋、终止租赁合同。由于王超违约造成《租赁合同》不得不被终止；《租赁合同》终止后，《转让协议》也无法继续履行。王超的违约行为，造成《租赁合同》提前终止，房屋内设施设备等被友太通公司罚没抵做4个房租的违约金；导致贝思公司无法为《转让协议》签订时已有学员提供课程服务，现已有几名学员家长投诉起诉贝思公司，要求贝思公司退还学费、承担违约责任。二、王超应当赔偿贝思公司损失数额为545043.21元,包括下列数额：1、2020年1月1日至2020年3月13日期间案涉房屋的租金106229元（6.83元*213.06平方米*73天）、物业费12443元（0.8元*213.06平方米*73天）；2、被友太通公司不予退还的租房押金（保证金）126371.21元；3、案涉房屋内现有设施、设备等折价款30，000元（其至少不低于4个月房租违约金197787.15元）。三、一审判决认定贝思公司第2项诉讼请求数额为37389.90元是错误认定。贝思公司认为该数额应当为118672元。在2020年3月16日，贝思公司因王超对《转让协议》根本违约，导致友太通公司和贝思公司解除了《租赁合同》。《租赁合同》的解除，必然使得《转让协议》不能继续履行，此后无需王超支付案涉房屋租金和物业费。但王超应当承担《转让协议》约定的自2020年1月1日至《租赁合同》终止日2020年3月13日期间的租金和物业费，合计118672元（（6.83+0.8）元*213.06平方米*73天）。退一步讲，即使如一审判决所认定，《转让协议》于2020年2月12日解除，那么，经一审法院核算，截止该日，房租和物业费合计为53083.90元。由于贝思公司第2项诉讼请求金额明确为暂定数额，该项诉讼请求应当按最终数额。四、一审判决认定事实不清，且认定事实错误。首先，贝思公司是通过受让案涉房屋前承租人的租赁合同租赁权而取得案涉房屋承租权，其受让行为取得了友太通公司同意。再次，尽管各方暂未办理租赁合同主体变更手续，但现有证据足以证明，友太通公司已同意且已认可贝思公司向王超转让案涉房屋，王超已是案涉房屋实际承租人。一审法院认定《转让协议》为房屋转租协议、贝思公司还可以将XX号商铺转让给他人是错误认定。王超为了能受让案涉房屋，自2019年11月起，多次到案涉房屋考察现场、与贝思公司多次沟通、治商和确认该交易所及全部内容，最终确定并签订了包括案涉房屋承租权、案涉房屋装饰装修、设施设备和全部物品所有权等转让权益的《转让协议》。王超坚定地表示愿意受让该等资产。贝思公司基于诚信，期间未曾与任何第三方受让人进行接治。从2019年12月28日双方签订的《转让协议》内容看，该协议是包括房屋租赁权转让、房屋内设施设备、资产等一并转让的综合转让协议。贝思公司和王超未对案涉房屋内的物品进行清理、登记，未办理书面交接手续不能作为在王超违约的情况下，贝思公司可以向第三人转让案涉房屋承租权的理由。五、一审判决适用法律错误。一审认定的合同解除时间错误。一审判决我方向王超退还1万元定金错误。贝思公司因《租赁合同》终止被没收的押金（保证金）126371.21元和为了降低更大损失而放弃的价值30万元的所有物品均属于王超违约给贝思公司造成的经济损失，王超应当就此向贝思公司承担赔偿责任。六、一审判决使得违约人的违法成本几乎为零，助长了违约人随意摒弃契约精神、不遵守契约之道的气焰，未能保护民事主体合法权益，缺乏公平公正。王超辩称，同意一审判决,不同意贝思公司的上诉请求和理由。贝思公司向一审法院起诉请求：1、请求解除贝思公司与王超于2019年12月28日签订的《转让协议》；2、判令王超赔偿贝思公司合同约定的自2020年1月1日起的房租和物业费，共计37389.90元（房租每日每平方米6.83元、物业费每日每平方米0.8元，店铺具体面积为213.06平方米，计算至实际支付日）；3、请求法院依法判令王超支付因王超实际占用贝思公司店铺，贝思公司不能进入，导致被物业扣押的房租保证金126371.21元；4、请求法院判令王超支付，因王超换锁，贝思公司无法与物业继续履行租约，导致物业扣押贝思公司的装修、硬件损失约30万元；5、本案诉讼费由王超承担。一审法院认定事实：2019年12月28日，贝思公司（乙方）与王超（甲方）签订《转让协议》，约定贝思公司将位于北京市通州区东郎文创园内Xx号商铺“贝思少儿国际教育”（以下简称为XX号商铺）达成一致，约定转让权益如下“1、与东郎文创物业未尽之租赁协议，其中2020年1月1日起所欠房租、物业费用由甲方承担；2、店内所有硬件设施、图书绘本等；3、现有学员剩余所有课程；同时，乙方配合甲方做好之前老学员的安抚工作，除继续给老学员上课外，甲方不对任何一名学员承担退费义务。”协议约定转让金额为23万元整，其中2019年12月28日王超王超支付了定金1万元，并约定剩余22万元整于2020年2月1日支付，但同时从22万元中预留2万元保证金，甲方接手后2020年3月28日为观察期，期间无老学员家长闹事退费事件，甲方于次日前退还乙方。协议签订后，贝思公司于2019年12月28日将108号商铺的钥匙交给了王超，王超将房锁进行了更换，但双方未对案涉房屋内的物品进行清理、登记，亦未办理书面交接手续。2020年1月13日，贝思公司、王超双方前往物业处（即友太通公司）办理手续，王超称其从物业处得知贝思公司尚与学员之间有纠纷，故未能办理相关手续，后经贝思公司多次与王超沟通协商，王超未能继续履行合同。贝思公司称，王超所说的物业反映的纠纷，是一个老太太和东方诺贝公司的纠纷，和贝思公司公司没有任何纠纷。2020年3月16日，贝思公司称为了防止损失进一步扩大，与案外人友太通文化（北京）有限公司（以下简称为友太通公司）签订了《房租租赁合同终止协议》，约定于2020年3月13日终止贝思公司与友太通公司之间的租赁合同关系，并约定租房押金126371.21元不予退还、贝思公司租赁房屋内现在设备、设施等贝思公司不作处理，无偿归甲方所有。此外，协议还做出了其他约定。案外人北京东方诺贝教育咨询有限公司（以下简称为东方诺贝公司）与友太通公司于2018年1月9日签订了《房屋租赁合同》，约定友太通公司将坐落于北京市通州区九棵树西路92号内的房屋（建筑面积213.06平方米）出租给东方诺贝公司，租期自2018年1月9日至2023年1月8日，并约定东方诺贝公司向友太通公司支付押金126371.21元，东方诺贝公司于2018年1月24日支付给友太通公司租房押金126371.21元。其中合同第八条第二款约定承租人不得以任何形式进行分租、转租、转让等。2019年7月23日，友太通公司（甲方）、东方诺贝公司（乙方）与贝思公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定东方诺贝公司的上述《房屋租赁合同》的权利和义务由“丙方”享受和承担。但“丙方”处为空白，贝思公司公司的法定代表人高杰在丙方签字处签字。《合同主体变更协议》签订后，贝思公司与友太通公司实际履行了《房屋租赁合同》约定的权利义务。贝思公司已将案涉房屋的租金支付到2020年1月23日。关于协议的解除理由及日期：贝思公司主张为事实上无法履行，主张解除的日期为2020年3月16日，理由是贝思公司于该日与物业解除了租赁合同；王超同意解除，理由是事实上已经无法实际履行，但认为解除的日期是2020年1月13日，理由是该日双方到物业公司确认，发现贝思公司方故意隐瞒与学员间发生纠纷的事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，贝思公司、王超双方基于真实意思表示签订《转让协议》，对贝思公司转让XX号商铺的事宜作出了具体的约定，且该转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《转让协议》合法有效，对贝思公司、王超双方具有法律约束力。本案王超称贝思公司与学员之间存在纠纷，丧失了订立该协议的基础，故单方面终止履行该协议，但并未向一审法院提交充分的证据予以证明，且双方在《转让协议》中亦对可能发生的“退费义务”约定由贝思公司承担，并约定了“观察期”、“2万元保证金”，故一审法院综合以上事实，认为王超单方面终止履行合同的行为违反了《转让协议》的约定，构成违约，应承担违约责任。关于《转让协议》解除的具体日期，一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，贝思公司认为应当以其与友太通公司解除房租租赁合同之日为准，王超称应以双方到友太通公司办理业务的日期为准，一审法院认为，首先，双方到友太通公司处办理业务之日仅是王超对于贝思公司可能存在与学员间纠纷之日，当日王超并未明确表示不再履行合同，且后续贝思公司、王超双方仍在进一步沟通协商，故王超的主张不能成立；其次，贝思公司与友太通公司解除房租租赁合同之日系贝思公司确定王超已不再履行合同后的减损措施，《转让协议》因王超的违约导致合同目的不能实现之日应在此之前。一审法院认为，转让协议中明确约定了王超应于2020年2月1日支付剩余转让款20万元，而经贝思公司催要后仍未支付，而支付转让款系履行转让协议的主要义务，王超未按约定日期转让，导致转让协议的签订不再能够实现其目的，故一审法院确定《转让协议》的解除日期为2020年2月2日。合同解除后，对于王超已经支付的定金1万元，应由贝思公司返还给王超。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失，直接损失指财产上的直接减少，间接损失是指失去的可以预期取得的利益的损失，但预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要确定的，即因违约行为的发生，使此利益丧失，若无违约行为，这种利益按通常情形是必得的；同时，损失的赔偿数额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，贝思公司、王超双方签订的《转让协议》中并未约定违约责任，故一审法院依法核算贝思公司所遭受到损失范围。首先，关于房租损失和物业费损失。贝思公司请求王超赔偿自2020年1月1日起的房租和物业费，一审法院认为，《转让协议》中已明确约定自2020年1月1日起所产生的房租、物业费由王超承担，故该房租损失和物业费损失为贝思公司的实际损失，应予以支持，但应计算到《转让协议》解除之日止，经一审法院核算为，2020年1月1日至2020年2月2日，共计33天，物业费为5624.78元（按每天每平方米0.8元计算，店铺具体面积为213.06平方米），租金为47459.12（2020年1月1日至2020年1月8日按每天每平方米6.5元计算8天，2020年1月9日至2020年2月2日按每天每平方米6.83元计算25天，店铺具体面积为213.06平方米），合计53083.90元。因贝思公司主张赔偿的数额并未超出一审法院核算的数额，故以贝思公司主张的数额37389.90元为准。其次，关于贝思公司主张王超支付因王超实际占用贝思公司店铺，贝思公司不能进入，导致被物业扣押的房租保证金126371.21元的诉讼请求，一审法院认为，依据一审法院查明的事实，贝思公司承继的东方诺贝公司与友太通公司签订的《房屋租赁合同》中约定承租人不得转租，贝思公司在与王超签订《转让协议》时，未事先取得友太通公司的书面同意，事后亦因双方发生纠纷而未能将108号商铺的租赁合同的承租方变更为王超。贝思公司采取先与王超签订转让协议，后到友太通公司办手续的方法，存在可能出租人不同意转租的法律风险，此外，王超对此法律风险亦应当知道，此为其一。其二，《房租租赁合同终止协议》系贝思公司与友太通公司签订，该合同对本案王超并无法律约束力。其三，因贝思公司与友太通公司之间的租赁合同于2023年1月8日才到期，即便王超违反《转让协议》的约定，贝思公司亦可将108号商铺转让给他人，贝思公司与友太通公司解除合同并非其唯一的选择。基于上述理由，贝思公司要求王超承担全部房租保证金126371.21元的损失，即无原王超双方间的约定，亦缺少相关法律依据，一审法院不予支持。再次，关于贝思公司主张的因王超换锁，导致贝思公司无法与物业继续履行租约，物业扣押贝思公司的装修、硬件损失约30万元的诉讼请求，贝思公司与友太通公司签订的《房租租赁合同终止协议》第八条约定“乙方租赁房屋内现在设备、设施等乙方不作处理，无偿归甲方所有”，一审法院认为，根据前述理由，贝思公司与友太通公司之间的租赁合同尚未到期，贝思公司与友太通公司解除合同并非其唯一的选择；此外，贝思公司约定108号商铺中的设备、设施等无偿归友太通公司的行为并不妥当，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此，一审法院对贝思公司请求王超赔偿该项损失的诉求不予支持。判决如下：一、北京爱一贝思教育科技有限公司与王超于2019年12月28日签订的《转让协议》于2020年2月2日解除；二、北京爱一贝思教育科技有限公司退还王超定金共计10000元，于判决书生效之日起七日内执行清；三、王超赔偿北京爱一贝思教育科技有限公司房租和物业费损失共计37389.90元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京爱一贝思教育科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3976元，由北京爱一贝思教育科技有限公司负担3609元（已交纳），由王超负担367元，于判决生效之日起七日内支付给北京爱一贝思教育科技有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，贝思公司向本院提交贝思公司法人高杰与友太通公司负责人张美萍微信记录，证明涉案房屋出租人友太通公司同意贝思公司办理合同主体变更手续，由王超继续履行租赁合同。王超对该证据真实性、合法性和证明目的均不认可。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，贝思公司与王超签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。据查明的事实，王超单方面终止履行该协议，构成违约，应承担相应违约责任。二审的争议焦点在于王超应承担的违约责任如何认定。首先，关于《转让协议》的解除时间。双方签订的《转让协议》中明确约定了王超应于2020年2月1日支付剩余转让款20万元，而本案据查，经贝思公司催要后王超仍未支付剩余转让款，导致转让协议的合同目的无法实现，一审法院综合本案实际情形，确定《转让协议》于2020年2月2日解除，并无不当。其次，对于王超应承担的违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，关于贝思公司主张王超赔偿自2020年1月1日起的房租和物业费，《转让协议》中已明确约定自2020年1月1日起所产生的房租、物业费由王超承担，故该房租损失和物业费损失为贝思公司的实际损失，应由王超支付。经一审法院核算，2020年1月1日起至合同解除之日即2020年2月2日的房租及物业费合计53083.9元。因贝思公司在本案一审中主张赔偿的期间及数额并未超出一审法院上述核算的范围，故一审判决以贝思公司主张的数额37389.9元为准，并无不当。关于贝思公司主张的被物业扣押的房租保证金126371.21元以及被物业扣押的装修、硬件损失约30万元的损失。本案中查明的事实及现有证据，不能证明该损失是因王超违约导致的王超订立合同时可预见之损失，一审对此未予支持并无不当。另外，对于王超已经支付的定金1万元，因一审在核算贝思公司损失时予以了全额核算，并未扣除定金数额，故一审判决1万元定金由贝思公司返还王超，亦无显著不当。综上所述，北京爱一贝思教育科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7952元，由北京爱一贝思教育科技有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年六月一日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠