新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1800号   上诉人（原审被告）：王昭尹，男，1990年5月20日出生，汉族，乌鲁木齐市兴顺网吧负责人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：万荣荣，新疆仕诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：丁玉江，男，1965年4月7日出生，汉族，个体，经营餐饮，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人王昭尹因与被上诉人丁玉江房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2021)新0105民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王昭尹的委托诉讼代理人万荣荣，被上诉人丁玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王昭尹上诉请求：请求依法撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2021)新0105民初405号民事判决书,依法改判或发回重审;不服金额49,166.67元。事实与理由:一、2019年8月,王昭尹与丁玉江协商确定丁玉江承租乌鲁木齐市水磨沟区五星北路X号X栋房屋之事宜,王昭尹给予丁玉江20天房屋装修时间,丁玉江向王昭尹缴纳定金2万元。2019年9月5日双方签订《租房协议》,约定租赁期限为2019年9月5日至2024年9月5日(双方签订本协议前王昭尹已经向丁玉江释明王昭尹会继续与原房东签订租赁合同),年租金为12万元整(后调整为13万元整),房租按年支付,在房租到期前一个月一次性支付下次租金;双方如有一方违约本协议,违约方应给对方一次性支付违约本协议总金额的20%。协议签订后丁玉江仅向王昭尹支付租金6万元,后丁玉江又以无法办理营业执照为由要求提前解除协议,但是至今仍未向王昭尹归还房屋,一审法院认定的“2019年10月9日向王昭尹移交房屋钥匙和电卡”属于事实认定不清。二、丁玉江至今未向王昭尹归还房屋,应按照实际占用房屋期限向王昭尹缴纳房屋使用费。丁玉江与王昭尹签订《租房协议》前没有对办理登记营业的条件进行了解,相同位置的房屋均可办理登记进行营业,同时根据双方签订的《租房协议》,王昭尹并没有义务协助丁玉江办理营业执照。自2019年8月,王昭尹向丁玉江交付房屋,至丁玉江以无法办理营业执照为由要求解除《租房协议》,再至一审法院作出一审判决,丁玉江从未向王昭尹移交房屋钥匙和电卡,并没有向王昭尹归还房屋,至今仍在占用房屋。根据法律规定,丁玉江按照实际占用房屋的期限向王昭尹支付房屋使用费。一审法院认定《租房协议》于2019年10月9日解除,但是丁玉江至今仍在占用房屋,应判令丁玉江向王昭尹支付房屋占用期间的费用,而不应判令王昭尹向丁玉江退还租金49,166.67元。三、本案是丁玉江违反《租房协议》在先,应向王昭尹承担违约责任根据《租房协议》的约定“房租按年支付,在房租到期前一个月一次性支付下次租金;双方如有一方违约本协议,违约方应给对方一次性支付违约本协议总金额的20%”。王昭尹与丁玉江在协商确定租房事宜之后,即向丁玉江交付了房屋,但是丁玉江仅向王昭尹缴纳定金2万元,签订《租房协议》后仅又缴纳了4万元,后又无故提前解除协议,丁玉江的种种行径均违反《租房协议》的约定,应按照协议的约定向王昭尹承担违约责任。   丁玉江辩称，不同意王昭尹的上诉请求。其认为王昭尹应该退还全部租金。其认可一审法院认定的合同解除时间，即2019年10月9日。之所以办不了营业执照，是因为王昭尹无法给其提供正常手续，虽然王昭尹没有义务给其提供营业执照，但是王昭尹有义务给其提供用来办理营业执照的相关证明、材料，比如房产证。   丁玉江向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《租房协议》无效;2.判令王昭尹退还房屋租金6万元;3.判令王昭尹赔偿经济损失12,000元;4.判令王昭尹按约定赔偿丁玉江违约金按合同约定的总金额20%即24,000元。以上合计96,000元。本案一审庭前会议中，丁玉江同意变更其第一项诉讼请求，要求解除涉案合同。   一审法院认定事实：2018年8月丁玉江、王昭尹协商确定房屋租赁事项,丁玉江向王昭尹缴纳定金2万元。2019年9月5日,丁玉江、王昭尹签订《租房协议》,协议约定:“一、甲方向乙方提供新疆乌鲁木齐市水磨沟区五星北路X号X栋,面积:204平米,出租给乙方使用。二、本协议租赁期为:2019年9月5日至2024年9月5日。年租金为拾贰万元整(120,000元)。三、每次租金支付方式:房租年付方式。四、在房租到期前一个月一次性支付下次租金。五、承租期内,暖气费、水、电费、垃圾费、物业费由乙方自行承担,费用按国家规定的标准收取,不得二次加价。六、乙方在甲方同意后可对该经营场地进行装修,装修费用由乙方自行承担。本协议期满后已装修部分,归甲方所有,乙方不得擅自改、拆该场地内的装修,该装修费用不得折抵承包费及其他就帮抵甲方支付的费用。七、乙方装修房间后,应申报消防部门验收,合格后方可营业,否则视为违约行为。八、乙方应遵守国家法律法规及区市政府下达的各项规定,合法经营,如有违约行为,甲方有权即刻终止本协议,并视为乙方违约。九、续约条件:本协议期满后如双方仍有意合作,乙方有优先承租权。十、在合同期内有以下情况时,甲乙双方有权终止合同:1.乙方未按合同日期付清费用,甲方有权终止合同。2.乙方向第三方转让或转租经营场地时,未经由甲方同意,甲方有权终止合同。3.甲方非水电暖的直接供应单位,乙方按规定付费,因甲方的直接原因而不能保障水电暖的正常供应时,乙方有权终止合同,若因天灾人祸或者水、电、暖供应部门的责任而导致不能正常供应的除外。十一、甲方不向乙方提供房租发票,如提供发票由乙方按国家规定税率交纳发票金额税费。十二、在合同期内甲方如与其他部门或单位发生经济纠纷与乙方无关。如因甲方原因造成乙方不能进行正常的经营活动(如迫使乙方搬迁等),应视甲方违约。造成乙方经济损失,甲方应承担赔偿责任。十三、双方如有一方违约本协议,违约方应给对方一次性支付违约本协议总金额的20%。十四、本协议未尽事宜,在租赁期内如有纠纷双方协商解决。十五、本协议一式贰份,甲乙双方各执一份。”同日,王昭尹出具房租收据内容为“今收到承租人丁玉江自2019年9月5日至2020年9月5日的房屋租金(人民币)4万元,(大写肆万元整)定金(人民币)2万元,(大写贰万元整)。应付金额:(人民币)13万元(大写拾叁万元整)。特此收据。收款人签字王昭尹2019年9月5日”。   另查明,2016年3月7日,王昭尹与新疆启隆瑞安广告有限公司签订《租房租赁协议》,协议约定租赁期为2018年8月1日至2023年7月31日。   一审法院认为，关于本案《租房协议》的效力,丁玉江主张转租期限超过王昭尹剩余租赁期限,合同应无效,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定,一审法院认定《租房协议》中关于租赁期限“2023年8月1日至2024年9月5日”的约定无效。本案《租房协议》签订前,丁玉江、王昭尹就房屋租赁达成一致意见,丁玉江向王昭尹支付了定金,随后签订《租房协议》,反映出《租房协议》是丁玉江、王昭尹经过充分协商后的真实意思表示,约定内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效法定情形的规定,因此,除上述一审法院认定约定内容无效外,《租房协议》其他内容合法有效,对双方当事人发生法律效力,丁玉江要求确认《租房协议》无效的诉讼请求不成立,一审法院不予支持。庭审过程中,丁玉江、王昭尹均同意解除《租房协议》,一审法院不持异议。关于解除时间,丁玉江称因无法办理营业执照,于2019年10月9日向王昭尹移交房屋钥匙和电卡,王昭尹答辩称“过了一个月丁玉江说不租了,说要退”,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定,合同自通知到达对方时解除,一审法院认定2019年10月9日为《租房协议》解除之日。对于丁玉江要求退还房租6万元的诉讼请求,丁玉江、王昭尹签订的《租房协议》后,丁玉江因未办理营业执照未实际经营,可见丁玉江在签订《租房协议》前,未对营业登记条件提前进行了解,并在明知王昭尹不是房屋所有权人而是向其转租房屋的前提下,先行租房并缴纳部分房租,《租房协议》也未约定王昭尹对于丁玉江办理营业执照应当承担的义务。丁玉江在自己未能办理营业执照正常经营的情况下,提前解除合同,应当承担自《租房协议》签订之日至《租房协议》解除之日止的房屋租金。王昭尹自称签订《租房协议》一个月丁玉江就提出不租房了,此时,其可以采取转租他人等措施分担自己承担租金的责任,而且转租房屋是王昭尹租赁房屋的一部分,即使房屋没有转租给丁玉江,缴纳房租也是其基于《租房租赁协议》应当承担的义务,因此,王昭尹关于自己也是租的房屋,房租要交给房东,自己也赔了6万元,不同意退还租金的意见,一审法院不予采纳。丁玉江该诉讼请求部分成立,一审法院予以部分支持。按照双方当庭确认在王昭尹出具房租收据时双方变更房屋年租金为130,000元计算月租金为10,833.33元,剩余房租49,166.67元王昭尹退还丁玉江。对于丁玉江要求赔偿经济损失12,000元的诉讼请求,王昭尹不予认可,丁玉江未提供证据证实经济损失确实发生,一审法院不予支持。对于丁玉江要求赔偿违约金24,000元的诉讼请求,《租房协议》中没有关于丁玉江办理营业执照王昭尹需提供符合条件的登记资料或王昭尹需要协助办理的约定,因此,丁玉江主张因王昭尹提供房产证复印件所有权人与《租房租赁协议》不符构成违约的意见不成立。同时,丁玉江该主张也反映出其在签订《租房协议》时未对转租房屋所有人是谁、签订协议后是否能够办理营业执照等核心问题进行谨慎审查,也是导致其不能办理营业执照正常经营的因素之一,也是丁玉江提前解除合同的原因之一,因此,丁玉江该诉讼请求不成立,一审法院不予支持。综上所述，丁玉江诉讼请求部分成立,一审法院予以部分支持。遂判决:一、丁玉江与王昭尹2019年9月5日签订的《租房协议》于2019年10月9日解除。二、王昭尹于本判决生效后十日内退还丁玉江房屋租金49,166.67元。三、驳回丁玉江的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王昭尹提交一组涉案房屋照片，照片拍摄日期为2021年4月29日，拟要证明涉案房屋现在的状态，仍然为丁玉江使用时的状态。房屋内仍然有丁玉江留置的物品，即LED门头、房内悬挂的牌匾，导致房屋无法转租。丁玉江对该份证据的真实性、合法性予以认可。本院对该份证据的真实性、合法性、有效性予以确认。   本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，丁玉江与王昭尹之间签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在涉案房屋系王昭尹与案外人新疆XXX广告有限公司签订《租房租赁协议》取得的使用权，该协议中约定王昭尹享有涉案房屋的租赁期限是2018年8月1日至2023年7月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定,涉案的《租赁协议》超出了王昭尹与案外人新疆XXXX广告有限公司签订《租房租赁协议》中的租赁期限，超出部分无效，故涉案的《租赁协议》的期限为2019年9月5日至2023年7月31日。   涉案合同签订后，丁玉江因不能办理营业执照，要求解除合同，根据涉案合同的约定，丁玉江就其提出的此项事由并不享有约定的单方解除权，也并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，则其要求解除合同，应当与王昭尹协商，双方达成一致意见方可解除。其于2019年10月9日单方交还钥匙并向王昭尹提出不再承租涉案房屋的行为，并不是导致涉案合同解除的法定情形。丁玉江以涉案合同无效为由向法院提出诉讼，一审法院庭前会议中，丁玉江表示要求解除涉案合同，王昭尹亦表示同意，则根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，涉案合同应当于此时解除，即2021年2月4日。一审法院认定涉案合同解除的时间不当，王昭尹提出涉案合同的解除时间一审法院认定错误的上诉意见成立，本院予以采纳。   涉案合同于2021年2月4日解除，丁玉江只支付2019年9月5日至2020年9月5日的租赁费用4万元及2万元定金，该期间为涉案合同履行期间，丁玉江应当按合同约定支付租赁费用，故其提出返还租赁费用的诉讼请求无事实及法律依据，不应予以支持。一审法院判决王昭尹返还丁玉江租赁费用有误，王昭尹上诉提出不应当返还租赁费用的上诉意见成立，本院予以采纳。   综上所述，王昭尹的上诉请求成立，一审法院对涉案合同解除时间认定有误，判决王昭尹返还租赁费用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初405号民事判决的第一项，即丁玉江与王昭尹2019年9月5日签订的《租房协议》于2019年10月9日解除为丁玉江与王昭尹2019年9月5日签订的《租房协议》于2021年2月4日解除；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初405号民事判决的第二、三项；   三、驳回丁玉江其他诉讼请求。   一审案件受理费1，100元，丁玉江已预交，二审案件受理费1，029.17元王昭尹已预交，均由丁玉江负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘   玉   涛   审  判  员   宋       超   审  判  员   王       丹   二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔