河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6882号上诉人（原审被告）：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用代码：91410100079448683L。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵丽君，女，汉族，1984年9月27日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：王璐燕，女，汉族，1987年1月7日生，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：韩文举，男，汉族，1990年4月10日生，住河南省长葛市。被上诉人（原审原告）：史智萍，女，汉族，1986年12月20日生，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）：申东华，女，汉族，1987年7月21日生，住河南省睢县。被上诉人（原审原告）：王乐乐，男，汉族，1994年5月10日生，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：尹丹丹，女，汉族，1976年9月7日生，住安徽省界首市。被上诉人（原审原告）：苗东东，男，汉族，1989年1月23日生，住安徽省界首市。被上诉人（原审原告）：蒋丽，女，汉族，1981年3月15日生，住河南省永城市。被上诉人（原审原告）：李用玲，女，汉族，1983年7月8日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：贾金丽，女，汉族，1981年11月7日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：李彩，女，汉族，1986年3月3日生，住河南省泌阳县。被上诉人（原审原告）：魏艳秋，女，汉族，1979年8月14日生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告）：王珂，男，汉族，1986年9月11日生，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：宋高琼，男，汉族，1992年8月22日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：郭世东，男，汉族，1987年11月1日生，住河南省睢县。被上诉人（原审原告）：常南南，女，汉族，1989年10月21日生，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：张丹，女，汉族，1985年6月9日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：景少锋，男，汉族，1981年6月22日生，住河南省登封市。被上诉人（原审原告）：潘雪连，女，汉族，1989年12月13日生，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：和欢庆，男，汉族，1984年8月22日生，住河南省睢县。被上诉人（原审原告）：车红霞，女，汉族，1978年10月4日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张龙，男，汉族，1992年4月20日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：邹连重，男，汉族，1985年8月12日生，河南省商丘市睢阳区。被上诉人（原审原告）：刘明，男，汉族，1984年12月1日生，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：苏培，女，汉族，1985年5月24日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：许俊涛，男，汉族，1990年1月16日生，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：张喜凤，女，汉族，1976年9月14日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：孟庆芳，女，汉族，1972年10月8日生，住河南省民权县。被上诉人（原审原告）：陈阳阳，女，汉族，1990年12月22日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：吴中豪，男，汉族，1991年2月20日生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：董雷，男，汉族，1988年2月4日生，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审原告）：张艳丽，女，汉族，1991年6月26日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：杨改霞，女，汉族，1977年4月2日生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：毛世宽，男，汉族，1992年6月2日生，住河南省原阳县。被上诉人（原审原告）：梁明明，男，汉族，1986年1月10日生，住河南省孟津县。被上诉人（原审原告）：沈帅，男，汉族，1987年4月27日生，住河南省尉氏县。被上诉人（原审原告）：胡宗北，男，汉族，1985年9月13日生，住河南省桐柏县。被上诉人（原审原告）：李睿杰，男，汉族，1989年10月10日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：冯江伟，男，汉族，1989年3月20日生，住河南省安阳县。被上诉人（原审原告）：宋建涛，男，汉族，1975年10月3日生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：薛军，男，汉族，1980年6月3日生，住河南省开封县。被上诉人（原审原告）：王欢，女，汉族，1982年8月26日生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：李磐石，男，汉族，1993年5月24日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：冀艳贞，女，汉族，1981年5月22日生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告）：冯占炬，男，汉族，1988年9月6日生，住河南省禹州市。被上诉人（原审原告）：姚传敏，女，汉族，1973年7月26日生，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：乔金利，女，汉族，1983年4月14日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：李联峰，男，汉族，1982年10月15日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张永民，男，汉族，1983年6月8日生，住河南省内黄县。被上诉人（原审原告）：高雅洁，女，汉族，1972年4月3日生，住河南省获嘉县。被上诉人（原审原告）：陈**飞，男，汉族，1990年3月22日生，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：申淑锋，男，汉族，1981年12月29日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：林园，女，汉族，1988年11月7日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：贾坤朋，男，汉族，1993年4月16日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：程银平，女，汉族，1980年1月9日生，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：程维洋，男，汉族，1991年1月9日生，住河南省周口市川汇区。被上诉人（原审原告）：刘文文，女，汉族，1988年9月3日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：王彩虹，女，汉族，1988年9月26日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：徐国勤，女，汉族，1982年8月8日生，住河南省镇平县。被上诉人（原审原告）：赵宜凯，男，汉族，1980年11月23日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：黄磊，男，汉族，1988年12月16日生，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：张倩，女，汉族，1986年9月20日生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：张玉宽，男，汉族，1993年6月11日生，住河南省睢县。被上诉人（原审原告）：刘秀丽，女，汉族，1984年4月5日生，住河南省清丰县。被上诉人（原审原告）：田晴晴，女，汉族，1990年5月20日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：石克军，男，汉族，1981年8月4日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：宋丽娟，女，汉族，1979年11月22日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：曹大伟，男，汉族，1983年7月2日生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：高柯嘉，男，汉族，1977年12月18日生，住福建省安溪县。被上诉人（原审原告）：刘国伟，男，汉族，1988年5月1日生，住河南省林州市。被上诉人（原审原告）：徐玉香，女，汉族，1973年9月15日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：何利利，女，汉族，1980年10月4日生，住新疆墨玉县。被上诉人（原审原告）：吴东霞，女，汉族，1988年10月22日生，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：王顺，男，汉族，1991年3月17日生，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：袁红敏，女，汉族，1986年2月6日生，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：吴留振，男，汉族，1984年7月18日生，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：张晓，女，汉族，1979年8月3日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：古帅帅，男，汉族，1991年4月6日生，住河南省沁阳市。被上诉人（原审原告）：陈旭冉，男，汉族，1984年3月11日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：艾玉芬，女，汉族，1975年8月4日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：汪小红，女，汉族，1980年10月27日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：胡小娅，女，汉族，1984年1月23日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：冯珍珍，女，汉族，1989年7月20日生，住河南省方城县。被上诉人（原审原告）：靳艳敏，女，汉族，1985年1月27日生，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：赵晓正，男，汉族，1991年8月4日生，住河南省汝州市。被上诉人（原审原告）：谢冬辉，男，汉族，1994年12月24日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：郝敏，女，汉族，1988年10月12日生，住河南省民权县。被上诉人（原审原告）：王鹏，女，汉族，1981年9月6日生，郑州市。被上诉人（原审原告）：赵延召，男，汉族，1982年2月20日生，住河南省鲁山县。被上诉人（原审原告）：赵登明，男，汉族，1978年11月23日生，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：董春霞，女，汉族，1988年9月18日生，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：宫茜茜，女，汉族，1990年8月30日生，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）：胡伟，男，汉族，1978年10月16日生，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：黄学成，男，汉族，1990年6月28日生，住河南省灵宝市。被上诉人（原审原告）：蒋艳明，女，汉族，1986年6月3日生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：张桂霞，女，汉族，1980年4月24日生，住河南省开封县。被上诉人（原审原告）：朱航利，男，汉族，1988年2月10日生，住河南省临颍县。被上诉人（原审原告）：刘炳允，男，汉族，1987年4月5日生，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）：高柯娟，女，回族，1988年10月6日生，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）：杨玉娇，女，汉族，1988年8月15日生，住河南省巩义市。被上诉人（原审原告）：宋世杰，女，汉族，1985年4月20日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：陈彩红，女，汉族，1975年5月21日生，住河南省襄城县。被上诉人（原审原告）：郭小玲，女，汉族，1977年8月26日生，住河南省舞钢市。被上诉人（原审原告）：郭学献，男，汉族，1979年3月18日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：谢园园，女，汉族，1985年5月24日生，住河南省兰考县。被上诉人（原审原告）：娄伟娜，女，汉族，1985年5月20日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张兵，男，汉族，1984年8月3日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张森，男，汉族，1993年7月12日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张秀娟，女，汉族，1965年7月16日生，住河南省长葛市。被上诉人（原审原告）：范玲玲，女，汉族，1991年8月20日生，河南省商水县。被上诉人（原审原告）：谢慧琴，女，汉族，1988年6月16日生，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：张龙庭，男，汉族，1988年5月8日生，住河南省禹州市。被上诉人（原审原告）：李玲玲，女，汉族，1991年5月24日生，住河南省开封县。被上诉人（原审原告）：张丽红，女，汉族，1988年9月27日生，住河南省登封市。被上诉人（原审原告）：韩文军，男，汉族，1970年4月15日生，住江苏省宜兴市。被上诉人（原审原告）：陈俊芳，女，汉族，1998年4月8日生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：娄帅，男，汉族，1991年2月3日生，住河南省通许县。被上诉人（原审原告）：李腾跃，男，汉族，1993年6月25日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：王春营，男，汉族，1990年3月20日生，住河南省尉氏县。被上诉人（原审原告）：郭妍妍，女，汉族，1984年10月5日生，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：孙海霞，女，汉族，1978年8月26日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：陈秋慧，女，汉族，1978年6月25日生，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：刘红蕊，女，汉族，1978年11月9日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：李朝阳，男，汉族，1989年11月17日生，住河南省商丘市睢阳区。被上诉人（原审原告）：李朝军，男，汉族，1979年9月22日生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告）：黄飒飒，女，汉族，1985年10月23日生，住河南省光山县。被上诉人（原审原告）：张继恒，男，汉族，1970年5月24日生，住河南省商水县。被上诉人（原审原告）：潘凤英，女，汉族，1966年1月3日生，河南省项城市。被上诉人（原审原告）：孟维增，男，汉族，1983年10月13日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：姚文平，女，汉族，1988年3月21日生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：柴强，男，汉族，1988年1月23日生，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审原告）：周更新，男，汉族，1990年4月10日生，住河南省唐河县。被上诉人（原审原告）：邵玲玲，女，汉族，1990年10月30日生，住河北省衡水市武强县。被上诉人（原审原告）：董亚洲，男，汉族，1990年2月2日生，住河南省宜阳县。被上诉人（原审原告）：吴娇娇，女，汉族，1991年7月22日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：王琴琴，女，汉族，1990年12月18日生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：李冲及，男，汉族，1992年1月13日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：杨庆琪，女，汉族，1972年9月27日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：梁津津，女，汉族，1990年2月25日生，住河南省鲁山县。被上诉人（原审原告）：谢金娥，女，汉族，1962年4月22日生，住浙江省平阳县。被上诉人（原审原告）：徐小贞，女，汉族，1991年9月18日生，住河南省禹州市。被上诉人（原审原告）：李万**，男，汉族，1993年9月11日生，住河南省宝丰县。被上诉人（原审原告）：乔长丽，女，汉族，1985年5月20日生，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：罗秋霞，女，汉族，1987年10月27日生，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：屈亚勇，男，汉族，1991年6月14日生，住河南省临颍县。被上诉人（原审原告）：李素娟，女，汉族，1986年11月5日生，住河南省襄城县。被上诉人（原审原告）：张树培，男，汉族，1991年5月5日生，住河南省尉氏县。被上诉人（原审原告）：吴红杰，男，汉族，1983年6月11日生，住河南省永城市。被上诉人（原审原告）：高伟锋，男，汉族，1982年10月1日生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：胡雪霞，女，汉族，1978年9月19日生，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：冯晓蕾，男，汉族，1979年6月7日生，住河南省襄城县。被上诉人（原审原告）：刘亚红，女，汉族，1989年1月9日生，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）：李丹丹，女，汉族，1987年2月12日生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：谢玉侠，女，汉族，1974年6月15日生，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：李泽宸，男，汉族，1985年7月24日生，住河南省光山县。诉讼代表人：张喜凤，女，汉族，1976年9月14日生，住郑州市金水区。诉讼代表人：郝敏，女，汉族，1988年10月12日生，住河南省民权县。诉讼代表人：黄飒飒，女，汉族，1985年10月23日生，住河南省光山县寨河镇耿寨村金弄村民组，身份证号：411327198510232523。被上诉人共同委托诉讼代理人：郭学献，河南乾元昭义律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：王肖荣，河南乾元昭义律师事务所律师。上诉人郑州晟道置业有限公司因与被上诉人张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州晟道置业有限公司上诉请求：1、依法判令撤销河南省郑州市二七区人民法院作出的（2021）豫0103民初1473号《民事判决书》，将本案发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人应承担违约责任，存在事实认定错误。一审法院以“无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。”为由认定上诉人承担违约责任，存在事实认定错误。第一，上诉人并无不履行合同情形，上诉人已将办理首次登记的资料提交到不动产登记中心；第二，上诉人未按时履行办理首次登记义务系政府原因，非上诉人所能控制；第三，因政府原因导致逾期办理首次登记，不能认定上诉人存在违约行为，上诉人不应承担违约责任。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致，并非上诉人原因，据《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”。因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。本案中，上诉人提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同导致，并非是上诉人原因。故一审法院直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，判令上诉人承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。（二）即使无《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人未能按合同约定办理初始登记系政府政策调整，该不可抗力情形所致，应免除上诉人的违约责任。1．不动产登记制度实施，上诉人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发商办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告，称“自2016年8月20日起，郑州市房屋登记业在初正式纳入不动产统一登记”，但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再向“郑州市住房保障和房地产管理局”报送初始登记资料，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，上诉人关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2．向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为：1、企业法人营业执照和资质续出书；2、国有土地使用证；3、建设工程规划许可证及附图；4、工程竣工验收证明；5、房屋分丘平面图及测绘报告；6、物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括：1、不动产登记申请审批表；2、公司营业执照或组织机构码证；3、授权委托书和代理人身份证复印件；4、不动产所有权证（或国有土地使用证）；5、建设工程规划许可证（含附件、红线图）：6、建筑物工程规划核实意见书；7、工程竣工验收备案表；8、不动产现场勘验报告；9、不动产权籍调查表；10、不动产测量报告；11、坐落证明及定位表；12、房屋面积实测绘报告；13、现场照片；14、询问笔录；15、分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些材料办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关，并非开发企业所能控制。3．政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免并无法克服。如前所述，随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同，以及路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得，均是上诉人在订立合同前无法预见、无法避免且不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。4．一审法院继续按照初始登记的期限判定上诉人的违约责任，导致当事人权利义务严重失衡。据《民法典》180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。……不可抗力，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”在限购、限售、限价的市场环境中，上诉人作为房地产开发企业努力响应国家调控政策。但国家政策调整属于上诉人无法预见且无法克服的情况，在政策调整后，上诉人无法在合同约定办理初始登记的期限内办理首次登记，若将法律制度和政策变化原因导致的非市场因素产生的不应由上诉人承担的民事责任经司法裁判确定给上诉人，将导致房屋买卖合同双方当事人权利义务的严重失衡。二、一审法院适用法律错误。（一）本案应当适用关于“不可抗力”或“情势变更”的法律规定，上诉人不应承担违约责任。依据《民法典》的相关规定，在出现不可抗力后，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定用于现行的首次登记明显对上诉人不公平，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定合同的履行期限因法律制度及政策的变化，上诉人依法不应承担不可抗力导致的“逾期初始登记”责任。另郑州市中级人民法院已就多案适用“不可抗力”或“情势变更”裁决驳回业主关于初始登记违约金的诉讼请求，本案亦应驳回被上诉人的诉请。（二）即使上诉人应承担违约责任，亦应按照《商品房买卖合同》的约定承担购房款0.001%的违约责任，一审法院不应酌增违约金比例。1、购房合同为合同双方的真实意思表示，不存在显失公平的情形。上诉人与被上诉人签订的购房合同是房管局的制式文本，且签字盖章的购房合同中的违约金条款，是合同双方的真实意思表示，违约金条款是根据违约程度的不同，所作出的不同程度的惩罚；房屋买卖合同的主旨是业主获得房屋、开发商获得价款，支付房款为业主的主要义务，交付房屋为开发商的主要义务，办理首次登记仅为开发商的附随义务；逾期支付房款为严重违约，故逾期支付房款的违约金要高于逾期首次登记的违约金，案涉购房合同根本不存在显失公平的情形。即使因开发商原因致使未按时履行初始登记义务，亦应按照《商品房买卖合同》附件四第六条的规定判定开发商承担购房款0.001%的违约责任，而不应酌定开发商承担购房款0.005%的违约责任。2、据《民法典》等相关法律规定，承担违约责任以实际损失额为限，被上诉人并实际损失，一审法院酌定增加违约金无任何法律及事实依据。《民法典》585条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”由该条表明，约定的违约金过分低于造成的损失时，人民法院才可酌定增加违约金，且增加后的违约金以实际损失额为限。本案，逾期为被上诉人办理首次登记，并未给被上诉人带来实际损失。被上诉人同时亦未提供证明损失存在的法定有效证据。在未存在实际损失的情况下，法院直接酌定增加五倍违约金无任何法律依据。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律不当，贵院应查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判。上诉人逾期提交办证资料系自身原因所致，应依法承担违约责任，其逾期提交办证资料与政府行为、不可抗力、情势变更等无关，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。（一）双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，上诉人应按合同约定提交办证资料，逾期提交办证资料应承担违约责任。本案中，双方签订《商品房买卖合同》附件四第六条明确约定，“出卖人应于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。在合同履行过程中，虽然《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理首次登记，但这仅仅是合同约定的办证机关和办证资料要求的变更，并没有免除上诉人提交办证资料的义务，上诉人作为房地产开发企业，仍应按合同约定及政策变化要求履行向郑州市不动产登记中心报送首次登记所需资料的义务。上诉人直到2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日才分别向郑州市不动产登记中心报送首次登记所需资料，已构成严重违约，依法应承担违约责任。（二）上诉人并没有证据证明其逾期提交办证资料与政府行为、不可抗力、情势变更等有关，其上诉理由不成立。2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，该通告显示，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。上述政策变化，只是将由房管局办理初始登记业务，改为由不动产登记中心办理首次登记业务，只是办理业务的变更，并没有免除上诉人应承担的提交办证资料的义务，上诉人仍应履行报送首次登记资料的义务。且该政策自2016年8月20日开始实施，至合同约定的2018年2月28日前提交办证资料，已实施长达一年半的时间，郑州市不动产登记中心早已正常办理不动产首次登记业务，上诉人提供不动产登记有关政策文件，证明逾期提交办证资料系政府原因所致，明显不能成立。其应就逾期办证非自身原因所致进行举证，否则，应承担举证不能的后果。事实上，合同约定的提交办证资料时间，距离政策变化长达一年半的时间，且不动产登记中心早已开始办理不动产登记业务，上诉人有充分的时间准备办理首次登记的相关资料，办理首次登记已不存在任何政策障碍，上述政策变化对上诉人没有任何影响，上诉人未按约定报送首次登记所需资料，完全系自身原因所致，理应承担违约责任。上诉人在不动产首次登记已实施长达一年半后仍以政府原因、不可抗力、情势变更等推脱其逾期提交办证资料，明显是推卸责任，违反诚实信用原则，其上诉理由不成立。原审法院调整违约金合理合法，上诉人逾期提交办证资料，应承担违约责任，其上诉理由不成立。双方签订的《商品房买卖合同》系上诉人单方制作的格式合同，该合同条款减轻出卖人的责任，加重买受人的责任，且未对买受人不利的条款进行任何提示，也不允许买受人进行修改。该合同第七条逾期付款约定，买受人逾期付款在60日之内，按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，逾期付款超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。而该合同约定出卖人逾期报送初始登记资料时，按日向买受人支付总房款的十万分之一的违约金。上诉人逾期报送初始登记资料的违约金，不仅远低于买受人逾期付款的违约金，也低于其他同类房企约定的逾期报送资料的违约金。该条款对被上诉人明显不公平，被上诉人有权依法要求调整违约金。违约金不仅是对造成损失的填补，还具有惩罚性，上诉人对违约金的性质理解错误。上诉人逾期办理首次登记，直接影响被上诉人取得不动产权证书，进而影响被上诉人以该房产进行其他投资行为，对被上诉人造成了经济损失，并不是没有任何损失。被上诉人要求将违约金调整为按日向买受人支付总房款十万分之五的违约金，合情合理合法。同小区韩梦杰等86人诉上诉人郑州晟道置业有限公司房屋买卖合同纠纷案件（案号为2020豫0103民初3649号、2020豫01民终16393号）一审、二审均支持了韩梦杰等人将违约金调整为按日向买受人支付总房款十万分之五违约金的诉讼请求，且上述判决书已生效，上诉人已按该生效判决书支付了违约金。根据同案同判的要求，原审法院支持了被上诉人的诉讼请求。上诉人关于违约金的上诉意见不成立，请求贵院依法驳回上诉维持原判。综上所述，上诉人逾期办证系自身原因所致，与政府行为、不可抗力、情势变更无关，上诉人违约，应承担违约责任，被上诉人调整违约金的诉请合理合法，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人向一审法院起诉请求：1．依法将各原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四第六条1中被告支付的违约金标准由每日0.001%增加至每日0.005%；2．判令被告向原告赵丽君等156人支付逾期办理产权初始登记违约金共计1182811.31元（违约金以各原告支付的总房款为基数，按总房款的日0.005%自合同约定的提交产权初始登记资料之次日起至登记资料提交之日止）；3．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告与原告分别签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市二七区百荣路南、杏园路东1幢至5幢及7幢至14幢楼房屋，总房款121684366元（其中5幢楼、7幢楼、9幢楼、14幢楼购房金额共计30396214元，8幢楼、10幢楼、11幢楼购房金额共计14318539元，1幢楼至4幢楼、12幢楼、13幢楼购房金额共计76969613元）；合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，向被告支付购房款121684366元；按合同约定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，并于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001%的违约金。被告于2018年6月15日向郑州市不动产登记中心报送了5幢楼、7幢楼、9幢楼、14幢楼首次登记所需资料，于2018年10月10日向郑州市不动产登记中心报送了8幢楼、10幢楼、11幢楼首次登记所需资料，于2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了1幢楼至4幢楼、12幢楼、13幢楼首次登记所需资料。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，被告分别于2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人，在认定本案合同履行情况时应予以考虑。但无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。原告诉称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，综合考虑本案中原、被告双方约定的原告逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市诸如郑州嘉晟置业有限公司等其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，该院酌定被告向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算共计1182811.31元（30396214元×0.005%×106天+14318539元×0.005%×223天+76969613元×0.005%×224天=1182811.31元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告郑州晟道置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵丽君等156人违约金共计1182811.31元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7723元，由被告郑州晟道置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人郑州晟道置业有限公司与被上诉人张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人分别签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方在合同中约定晟道公司应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，虽然《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理首次登记，但上诉人作为房地产开发企业，向郑州市不动产登记中心报送首次登记所需资料仍是其应尽的合同义务，而上诉人直到2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日、2018年10月16日才分别向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料，因此上诉人在合同履行期间存在违约。上诉人称首次登记逾期办理并非其自身原因，但自2016年8月20日起到双方约定的2018年2月28日前的办理期间，长达一年多时间，上诉人应有充分时间准备相应的资料，因此，上诉人称其不应承担违约责任的理由不成立。关于违约金的标准问题，虽然双方约定出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.001%的违约金，但张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人起诉时称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，原审法院综合考虑本案中双方约定的张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，从而酌定郑州晟道置业有限公司向张喜凤、黄飒飒、郝敏等156人按日支付总房款0.005%的违约金并无不当。综上所述，郑州晟道置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15446元，由郑州晟道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年六月九日书记员  张倩倩