河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6812号上诉人（原审被告）：河南康广房地产有限公司。法定代表人：曹军领,该公司执行董事。委托诉讼代理人:校胜杰,男，该公司员工。委托诉讼代理人:路小洒,女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李小利，女，1987年1月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱燕军，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣府，北京观韬中茂（郑州）律师事务所实习律师。上诉人河南康广房地产有限公司（以下简称康广公司）因与被上诉人李小利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人康广公司的委托诉讼代理人校胜杰、路小洒，被上诉人李小利的委托诉讼代理人朱燕军、刘荣府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康广公司上诉请求：撤销原审判决第一项,改判为康广公司无需向李小利支付逾期交房违约金。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,康广公司已在合同约定的交付期限之前向李小利履行了交付义务,李小利事实上自合同约定的交付期限次日即2020年1月1日已开始缴纳物业服务费,即双方事实上对购房合同第八条约定的交付条件进行了变更,李小利自2020年1月1日起缴纳物业服务费的行为，应视为对康广公司在2019年12月30日前交房行为的追认,李小利因自身原因未收房,按照购房合同第十一条约定房屋已视同交付,康广公司不存在逾期交房情形。另外,康广公司交付的房屋自始至终具备居住使用条件,并未影响双方合同目的的实现。购房合同约定的交付期限为2019年12月30日前,一审法院已查明康广公司在合同约定的交付期限之前向李小利履行了交付通知义务,在购房合同内容合法有效的前提下,一审法院应对双方合同履约情况进行全面审查,而不应仅仅依据涉案房屋取得竣工验收备案表时间晚于交房时间就认定康广公司逾期交房,进而按照日万分之一标准判决康广公司支付逾期交房违约金,康广公司不存在逾期交房情形,应驳回李小利该项诉讼请求。二、康广公司在集中交付之后取得《竣工验收备案表》的行为并未给李小利造成损失,应酌情减免康广公司的违约责任。康广公司在2019年12月27日已经五大质量责任主体验收合格,并最终取得《工验收各案表》,康广公司不存在逾期交房的情形,即使认定康广公司违约,也应酌情减免康广公司的违约责任,按照日万分之一标准计算对康广公司显失公平。三、康广公司一直在善意履约,施工过程中努力克服大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响,在合同约定的交付期限之前向李小利交付经验收合格的房屋,履行交付义务,并且集中交付时大部分业主都已收房。即使认定康广公司违约,也应酌情减免康广公司的违约责任,不应再按照日万分之一标准计算逾期交房违约金,请求二审法院酌情给予调整。李小利辩称，一、康广公司作为涉案房屋的开发商，故意隐瞒自己未在合同约定交房日期前取得涉案房屋建设行政主管部门竣工备案表的事实，违反诚实信用原则，不能掩盖其逾期交房的事实。二、康广公司构成逾期交房的事实清楚，证据确实充分。涉案房屋的交付条件为：该商品房在2019年12月30日前建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。根据一审法院查明的事实，涉案房屋直到2020年6月29日才取得建设行政主管部门竣工备案表，康广公司作为开发商在对此事实明知的情形下，仍强行通知业主收房，明显属于违规交房，故依法应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。李小利虽然按期缴纳了物业费，但并未实际收房，康广公司以此推定其不构成逾期交房的理由不能成立。由于康广公司违规交房，李小利一直未实际收房，直到2020年9月6日为了缴纳涉案房屋契税，才被迫在房屋交接登记表上签字。李小利按期缴纳物业费是基于与物业公司之间存在的物业服务合同关系，与本案房屋买卖合同关系是相互独立的。三、康广公司的逾期交房行为给李小利造成的损失是显而易见的，直接影响了李小利对涉案房屋的实际占有和使用，严重损害了李小利对购买涉案房屋的预期利益。康广公司在一审中未提交任何证据证明涉案房屋所在项目在施工过程中受到过大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。请求二审法院维持原判。李小利向一审法院起诉请求：一、判令康广公司向李小利按日支付逾期违约金为总房款3522813元的每日万分之一，时间自2019年12月30日至案涉房屋达到交房标准为止，截至起诉之日暂定为131400.92元；二、判令康广公司向李小利按总房款的日十万分之一支付产权初始登记违约金至完成初始登记为止，截止起诉之日暂计10955.95元。一审法院认定事实如下：2018年12月26日,李小利（××）与康广公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：J180××××2839）一份，约定××购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××楼××单元××房，房屋价款总金额3522813元。出卖人应当在2019年12月30日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的商品房交付××使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。附件四合同补充协议第六条约定，出卖人应当在2020年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.0001%违约金。李小利（××）与康广公司（出卖人）另行签订《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》一份，第十二条约定：鉴于政府增设不动产管理局导致政府部门之间权限不清、职责不明办证时限延长等因素影响，合同第十五条及合同附件四约定的办证时限无法办理完成有关权属证书，现出卖人与××一致同意将《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四第六条内容变更为出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局。2020年8月29日，康广公司向李小利开具发票一份，写明不动产康桥悦蓉园住宅21号楼1单元3层304，金额3522813元。2020年8月29日，李小利在房屋交付与入伙物品领用登记表上签字。2020年6月29日，涉案楼盘进行了竣工验收备案。康广公司提供不动产登记证书一份，写明2020年11月4日，郑州市自然资源和规划局向康广公司发给不动产权证一份，编号为豫（2020）郑州市不动产权第0323760号。权利人为河南康广房地产有限公司，房屋坐落：郑州经济技术开发区经南十二路136号21号楼1单元3层304。一审法院认为，李小利与康广公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。康广公司在取得竣工验收备案表前通知李小利收房，李小利有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由康广公司承担，迟延交付违约金计算至竣工验收备案之日。对于李小利要求康广公司支付逾期交房违约金的请求，该院支持64115.2元（以3522813元为基数按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年6月29日止）。康广公司未提供证据证明其将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局的日期，应承担相应的不利后果，该院按不动产权证的颁发日期计算其报送日期。李小利与康广公司另行签订的《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》，对办理房屋权属初始登记的资料报送时间作出了变更约定，涉案房屋取得不动产登记证前尚未逾期，故对于李小利要求康广公司支付产权初始登记违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南康广房地产有限公司在判决生效后十日内向李小利支付逾期交房违约金64115.2元；二、驳回李小利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3147元，减半收取计1573.5元，由李小利承担872元，由河南康广房地产有限公司承担701.5元。本院二审期间，康广公司提交了以下证据：1.物业费缴费收据，予以证明李小利自2020年1月1日起开始缴纳物业服务费，视为对房屋交付条件的认可；2.2016年-2019年悦蓉园扬尘治理天数统计、关于全市安置房建设有关情况的汇报，予以证明涉案项目因受扬尘管控停工政策要求停工392天，康广公司按合同约定可以顺延交房，涉案房屋各项竣工验收备案手续办理时间也应予以顺延，康广公司不应承担逾期交房违约责任。李小利发表质证意见称：对证据1无原件，真实性无法核实，合法性有异议，该物业费缴费收据产生时间是在2020年的9月5日，不属于民事诉讼法中规定的新证据，与本案不具有关联性；对证据2，康广公司单方统计制作2016年至2019年扬尘治理天数的统计表，对客观性、真实性、合法性有异议，无任何第三方机构的公证认可。本院认证如下：对康广公司提交的证据1为复印件，物业费的交纳也与本案商品房的交付无直接关联，本院不予采信。对证据2，为康广公司单方制作，不足以认定政府管控措施对案涉房屋施工实际影响的天数，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据李小利与康广公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件为：在2019年12月30日前建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案。据此，康广公司按约定的条件交付房屋，才能视为其完成依约交付义务。但涉案房屋直到2020年6月29日才办理了竣工验收备案，在此之前显然不满足合同约定的交付条件。故一审法院认定康广公司应承担逾期交房的违约责任、支付相应违约金，并无不当。至于李小利在此之前缴纳物业费的行为，属于其与物业公司之间物业服务合同关系内容，与本案房屋的交付没有直接关联，康广公司上诉称李小利于2020年1月1日起开始缴纳物业服务费应视为康广公司按约定完成交付义务，由此不应支付逾期交房违约金的理由，本院不予采纳。李小利、康广公司于2018年12月26日签订《商品房买卖合同》，康广公司作为房地产开发商，在订立合同时应能预见涉案房屋施工过程中遇到妨碍施工的事件，并将其影响纳入到交房日期中考虑。康广公司在一审中并未以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由提出抗辩，在二审中提供其单方制作的2016-2019年扬尘管控治理停工天数统计表，不足以认定政府管控措施对案涉房屋施工实际影响的天数，故康广公司上诉称应酌定减免违约金的理由，本院不予采纳。综上所述，康广公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1403元，由上诉人河南康广房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年六月十一日书记员 曹芳宇