安徽省泗县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)皖1324执异24号 异议人（案外人）：魏奎,男,汉族。1976年10月8号出生,住安徽省泗县。 申请执行人：张慧清，女，汉族，1979年6月17日出生，住安徽省泗县。 被执行人:宿州市大家置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇国防南路，统一社会信用代码91341324550186874W。 本院在执行申请执行人张慧清与被执行人宿州市大家置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年8月7日作出（2017）皖1324执981号之一执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城38套房屋（含涉案的C2-1#105、106号），2020年7月29日作出（2017）皖1324执981号之三执行裁定书，继续查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城上述38房屋。异议人魏奎向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。 异议人魏奎向本院提出请求事项：请求撤销（2017）皖1324民初987号之一执行裁定书,解除对位于泗县××装饰城××＃××号××房的查封。事实与理由:申请人与宿州市大家置业有限公司于2013年签订的商品买卖合 同,约定宿州市大家置业有限公司开发的位于泗县国际装饰城二期1#105、106号门面房出售给申请人魏奎,建筑面积共126.61平方米,总价款775000元,并约定于2015年5月28日前交付房屋。因申请人多次带现金到宿州市大家置业有限公司会计处交纳,几次票据换成一张总票据计61万,最后一次刷卡16.5万,共计交纳柒拾柒万伍仟元整¥775000元。申请人于2014年9月9日全部交清房款。宿州市大家置业有限公司在2015年底把房屋交付给申请人至今已经将近6年了,且申请人已经将房屋租给他人使用。在此期间申请人多次要求宿州市大家置业有限公司为申请人办理房屋产权证,但宿州市大家置业有限公司以工程未验收合格为由予以推脱。2017年2月申请人到该公司再次要求宿州市大家置业有限公司为申请人办理房屋产权证,公司答复说先给按揭房屋的人办理,然后再给申请人办理房屋产权证。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:《被执行人将其所有的需要办理过户登 记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但尚未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。》本案中申请人已经付清全部房款,并经过合法交接实际占有了案涉房屋,并且已经租给他人使用。虽然没有办理过户登记手续,但申请人对此无任何过错。综上所述,申请人是案外人,贵院将申请人的财产予以查封保全,明显错误。将依《民事诉讼法》规定,提出异。 申请执行人张慧清未作答辩。 被执行人宿州市大家置业有限公司未作答辩。 经审查查明：申请执行人张慧清与被执行人宿州市大家置业有限公司民间借贷纠纷一案，安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初4572号民事调解书已发生法律效力。上述法律文书确定：“一、被告所欠原告借款本息665万元，其中本金600万元，利息65万元，于2017年1月25日前付506556万元，于2017年6月前每月27日付20万元，2017年7月27日前付40万元，2017年8月27日前付40万元，2017年9月27日前付40万元，2017年10月27日前付50万元，2017年11月27日前付50万元，2017年12月27日前付50万元，2018年1月27日前付60万元，2018年2月27日前付清全部本息。如山东巨野县、江苏省睢宁县龙城国际回款，或保证金账户退款，部分优先用于偿还上述款项，直至还清为止。二、上述还款先本后息，利息按年24%结算。三、如被告累计三次不能按期全额支付每期所应支付的款项，则甲方有权按应还未还部分款项的本金申请执行。本案诉讼费44,480元，保全费5,000元，合计49,480元，原告承担20,000元，被告方承担29,480元。”因被执行人宿州市大家置业有限公司未履行上述法律文书确定的义务，经申请执行人张慧清申请，本院于2017年4月13日立案执行。执行中于2017年8月7日作出（2017）皖1324执981号之一执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城38套房屋（含涉案的C2-1#105、106号），2020年5月8日作出（2017）皖1324执981号之三执行裁定书，继续查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城房屋38套（含涉案的C2-1#105、106号）。现异议人认为本院对上述房产的查封侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。 另查明，2014年9月9日,魏奎和大家置业公司签订 商品房买卖合同,魏奎购买大家置业公司位于泗县国际装饰 城二期C2-1#105、106号房,该商品房用途为商业,面积126.61方米,价款775000元,付款方式为一次性付清。同日,魏奎付清全部房款,大家置业公司为魏奎出具775000元房款的收据。魏奎与大家置业公司签订合同约定2015年5月28日前交付房屋。2015年底大家置业公司将房屋交付魏奎后,魏奎于2016年6月9日将房屋出租给他人用于经营，至今一直由魏奎对外出租。魏奎曾于2018年10月11日向本院提出执行异议,本院于2018年11月27日作出(2018)皖1324执异26号执行裁定,驳回魏奎的异议请求。经本院院长发现(2018)皖1324执异26号执行裁定存在错误,由本院依法组成合议庭重新进行审查，并于2021年4月29日作出(2021)皖1324执监1号执行裁定，裁定撤销本院(2018)皖1324执26号执行裁定。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定了不同的保护要件，即第28条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第29条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。从适用对象看，二者确属于一般规定与特别规定的关系。但从法理上分析，当两个法条法律效果相互排斥时，特别规定优于一般规定；当两个法条法律效果相同时，则可以选择适用。故本案可以依据第28条来审查。根据28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行的，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，异议人魏奎提供了与被执行人宿州市大家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合同一份，证明了双方在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；异议人提交的收据及供租赁合同、够相互印证，应当能认定异议人已经支付全部房款，并占有使用该房屋；结合泗县泗州国际装饰城房屋的现状，未能办理过户登记非因买受人自身原因。综上，异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下: 中止对宿州市大家置业有限公司位于泗县××装饰城××＃××号房屋的执行。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 于 海 审判员 吕庆要 审判员 周维成 二〇二一年六月十七日 书记员 赵 洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； (三)、该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。