贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2970号上诉人（原审原告）：杨虎，男，1986年4月27日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖萍，贵州华顿律师事务所律师。上诉人杨虎因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人杨虎上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人全部诉请；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人的合同目的不必然落空错误；2、一审法院认定上诉人未向被上诉人进行催告错误；3、退一步讲，《补充协议》还约定了任意解除权，一审法院即便认定上诉人没有法定解除权，也应当认定具有任意解除权。被上诉人宏益房开答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法院维持一审判决；2、涉案房屋属于其他房屋组成部分，需要有专业经营的运营管理公司管理才能发挥房屋的商业价值。上诉人与贵州花果园购物中心有限公司签署了《委托经营管理协议》，将涉案房屋委托给贵州花果园购物中心有限公司经营管理并收取租金收益，由此可见，上诉人购买涉案房屋的目的在于取得房屋的租金收益。上诉人已从贵州花果园购物中心有限公司收取了租金收益，上诉人签署合同的目的是可以实现的。上诉人认为其合同目的无法实现，与事实不符，请法院依法驳回原告的全部诉请；3、被上诉人在上诉人购买案涉房屋时已告知上诉人房屋在出售时已被抵押登记，不存在隐瞒案涉房屋抵押的行为。被上诉人未能按期解抵押，仅是迟延履行义务的行为，不构成重大违约，也不影响上诉人合同目的的实现；4、如上诉人仍坚持解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，那上诉人应按照《补充协议》第二条约定向被上诉人支付购房总价款1.5%的退房违约金，且被上诉人是无息退还购房款。综上，请法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。杨虎向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告2019年8月23日签订的《商品房买卖合同》及两份《补充协议》；2、被告一次性退还原告已支付的购房款186491元；3、被告支付原告不能办理房屋登记的违约金人民币22378.92元，违约金计算至购房款付清之日止（违约金以186491元为基数，按照中国人民银行公布的贷款利率的2倍即0.765%每月计算，从2020年2月23日暂计算至2020年11月23日）；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月23日，被告宏益房开（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号259294），合同约定买受人购买出卖人开发的本市南明区房屋，建筑面积21.22平方米，总价款为366491元，买受人以银行按揭方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款186491元，余款180000元以银行按揭支付；出卖人应当在付清全款次日前向买受人交付该商品房；合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”第二十二条第二项“初始登记”，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人逾期未满壹年，未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任。如超过壹年仍未向政府部门提供初始登记资料，按买卖人已付购房款万分之五承担违约责任。补充协议第十二条“关于房屋登记的约定”第12.1款第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。双方对转移登记未约定。同日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《花果园G区购物中心商铺补充协议》二份（以下简称补充协议），约定，第一条第2项“甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已经设定抵押，乙方对相关情形完全清楚知晓，且不持异议。双方同意由甲方在本协议签订后半年内解除上述房屋的抵押登记。如甲方在《商品房买卖合同》约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的，甲方按日计算向乙方支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际解除抵押之日起30个工作日内向乙方支付违约金。”第二条，自协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息），补充协议还对其他事项进行了约定。另一份补充协议约定终止双方签订的《前期物业服务合同》。《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告支付首期购房款186491元，被告出具《收据》一张给原告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”本案中，原告购买房屋的最终目的是取得房屋的所有权，而被告宏益房开未在补充协议约定的期限内解除案涉房屋的抵押登记，属迟延履行债务，已经构成违约。但此违约行为并不必然导致原告无法取得案涉房屋的所有权，即不会必然导致原告的合同目的落空，原告未获得法定解除权。双方补充协议中第一条第2项中约定“如甲方在《商品房买卖合同》约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的，甲方按日计算向乙方支付已交付房款的万分之0.5的违约金，并于该商品房实际解除抵押之日起30个工作日内向乙方支付违约金。”而《商品房买卖合同》对转移登记并未约定。原告也未提供证据证明其在双方约定解押时间届满后，对被告催告其履行义务。且双方已经约定了不能解押被告应该承担的违约责任。故针对原告诉请以合同目的不能实现之法定解除权解除《商品房买卖合同》、补充协议，并要求被告支付违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：驳回原告杨虎的全部诉讼请求。案件受理费4434元、减半收取计2217元，保全费1527元，由原告杨虎负担。二审期间，上诉人提交《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》，拟证明在签订房屋买卖合同时，房屋已经实际交付给上诉人了，房屋属于现房销售；提交催告函，证明上诉人通过邮寄方式向被上诉人进行催告，要求其在三个月内办理产权证，邮寄地址是合同上签署的地址，没有人签收，邮件退回了。被上诉人质证称花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》真实性无异议，该协议可以证明上诉人购买房屋目的在于取得租金收益，其签署合同目的已经实现。催告函真实性无异议，但被上诉人没有收到，邮寄单也显示该催告函是退回的。经本院询问，被上诉人称与案外人贵州花果园购物中心有限公司签订了委托管理协议，案外人贵州花果园购物中心有限公司未按期支付租金，从新冠疫情之后就没有再支付过租金。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，被上诉人是否解除案涉房屋的抵押登记与上诉人能否基于购买行为取得房屋所有权的合同目的存在必然联系。上诉人购买案涉房屋时虽知晓房屋存在抵押的事实，但被上诉人承诺于合同签订后半年内解除房屋的抵押登记，现被上诉人未在约定期限内解除抵押登记已构成违约，被上诉人诉至一审法院后上诉人既未采取补救措施，亦未明确何时能够解除抵押，导致上诉人无法取得房屋权属登记。上诉人提起本案诉讼本就具有催告作用，被上诉人宏益房开迟延履行解除抵押登记的行为属迟延履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同目的能否实现不能简单凭借今后仍有取得所有权的可能性进行判定，宏益房开作为出卖人本案并未提交证据证明其迟延履行解除抵押的合同义务并不影响买受人合同目的的实现，宏益房开应当承担举证不利的后果。房屋至今未能解除抵押，使上诉人取得房屋所有权的合同目的事实上陷入高度不确定性的风险中，应认定构成法律上的合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，故本院予以支持。一审判决认定上诉人的合同目的不必然落空依据不足，本院予以纠正。合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还已支付的购房款。上诉人通过收取租金已获取一定收益，上诉人的违约金主张依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人杨虎的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11859号民事判决；二、解除杨虎与贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年8月23日签订的合同编号为259294的《商品房买卖合同》及《花果园G区购物中心商铺补充协议》；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨虎返还已支付购房款186491元；四、驳回杨虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2217元、保全费1527元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4434元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年六月四日书记员  帅艳芷