河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7321号上诉人（原审被告）：常晓坡，男，1979年4月5日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：付小林，河南奉献律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王腾飞，男，1989年9月19日出生，回族，住河南省偃师市。上诉人常晓坡因与被上诉人王腾飞租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常晓坡上诉请求：1、改判河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初2086号民事判决书第一项，在原判决的基础上再减免三个月相应的租金；2、请求确认上诉人与被上诉人房屋租赁合同已解除；3、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决在未查明房屋租赁合同是否已经终止的情况下，仍依据合同让上诉人承担房屋租金，属于事实不清。2019年12月28日，上诉人与被上诉人签订《出租合同》，主要约定被租房屋的地点和租赁期限（从2020年3月20日至2023年2月28日）。但上诉人自签订租赁合同后，先是全国开始出现疫情，后又因房屋门前开始大面积修路，致使门店一直处于歇业状态，经营活动的盈利收入几乎为零，每日除了要面对高额的房租，还要面临巨大的成本开支，投入百十万元的饭店处于巨额亏损的状态，即便是面对此情况，上诉人在困难经营的环境下依旧在履行合同，并且遵守合同约定向被上诉人支付了4次租金，共计19万元。此后，因疫情原因为确保承租人的利益，郑州市政府规定关于在疫情期间受影响的中小微企业及个体工商户，应当予以减免租金的政策。为此上诉人多次同被上诉人找原房东协商要求减免相应的租金，但原房东一直不予理睬，鉴于此种情况又加上上诉人自接手房屋后，房屋门前就开始修路，直接影响了饭店的正常营业。上诉人租赁房屋本身的目的是为了经营餐饮行业，但租赁期间却一直不能正常经营，致使合同目的无法实现，上诉人于2021年2月1日决定不再承租这个饭店，随后上诉人多次给被上诉人打电话和微信沟通明确指出房屋不再租赁，让被上诉人自行再寻找承租人，只因上诉人还欠有被上诉人房租，故双方协商饭店里的物品如有人需要则将物品变卖，所得价款优先偿还被上诉人的房租，可见双方对于合同的终止早在2021年2月时就同意解除了，但一审法院并未查明此点，仍然按合同继续有效为由计算房租至2021年3月20日，显然与事实不符。二、一审法院仅考虑疫情原因，未考虑因修路原因减免房租，显然显失公平。上诉人无恶意拖欠房租，只是因为签订合同后先是遇到疫情，后又遇到政府修路，直接导致上诉人花费近百十万元装修的饭店无法经营，上诉人对《租赁合同》真实性无异议，只是在合同履行过程中，长达9个月的修路导致上诉人承租门面交通不便，明显影响了上诉人的正常经营，对于双方当事人在订立合同时无法预料的，这种情况，如果仍然要求上诉人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据民法典的公平原则，综合考虑道路建设的期限及对上诉人经营的影响程度，应当对上诉人在修路期间应付租金数额予以适当调整，这才符合民法典中规定的平等主体之间的公平原则。一审法院在未考虑此种情况下单独让上诉人按合同承担租金有悖于民法典的公平原则。综上所述，结合本案租赁标的物为商铺，因疫情和修路原因直接导致上诉人所承租的饭店无法营业的严重后果，合同目的无法实现，因此给上诉人带来的损失极其惨重，虽然这种情势变更事由不可归责于合同的双方当事人，但出现该情况若只让上诉人对合同的租金条款履行的话，显然是对上诉人极其不公平。为此上诉人希望二审法院酌情考虑上诉人的情况，在原判的基础上再予以减免三个月的租金，对本案予以改判，依法支持上诉人诉求。王腾飞辩称：一、2021年2月1日上诉人曾给被上诉人发过短信说不再经营了，被上诉人回复短信要求上诉人腾空房屋，签订出书面解除协议，并支付拖欠的房租、交还钥匙。但上诉人并没有将房屋交还给被上诉人,双方也没有签订书面解除协议。2021年5月30日上诉人才将房屋内物品搬出，6月1日把钥匙交给了被上诉人，但上诉人并没有按照被上诉人的要求签订书面解除协议。被上诉人认为一审判决上诉人支付的租金数额是正确的。二、因为疫情和修路，被上诉人所承租房屋的出租方因为疫情仅减免了两个月的房租，其他并没有给被上诉人减免。原房东给被上诉人减免多少，被上诉人也可以给上诉人减免多少。综上，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。王腾飞向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告偿还拖欠租金380000元；2、判令本次诉讼所有费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年12月28日，王腾飞（出租方、甲方）与常晓坡（承租方、乙方）签订《出租合同》，主要约定:1.被租房屋为郑州市管城区城东路572号一楼门面约500平方米；2.租赁期为3年，从2020年3月20日至2023年2月28日；3.前半年租金270000元，以后每年租金为600000元，乙方付给甲方保证金50000元，租金半年交付一次，每次房租到期前40天缴纳租金。诉讼过程中，原告称截至2020年7月，被告共计向原告支付4次租金，共计190000元。2020年3月20日至2020年9月20日租金应为270000元，2020年9月21日至2021年3月20日租金应为300000元，以上共计570000元，减去被告曾向原告支付的190000元，尚欠原告租金380000元。被告对原被告双方签订的《出租合同》真实性及原告起诉金额380000元无异议，但认为应当进行租金的减免。一审法院认为，涉案的《出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。合同履行过程中，原、被告双方对于涉案《出租合同》、租赁时间、下欠租金等无异议，被告辩称因新冠肺炎疫情防控影响，应当进行租金的减免，考虑到租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定及受新冠疫情的影响程度，结合实际情况及已交纳的租金数额，被告主张租金减免的辩称意见，理由正当，该院综合上述因素酌定原告给予被告免除新冠肺炎疫情期间2个月的房租，根据双方签订的《出租合同》约定，2020年3月20日至2021年3月20日租金为570000元，经计算，每月平均租金47500元，被告已交纳租金190000元，被告应减免租金为95000元，被告还应向原告支付截至2021年3月20日的剩余租金285000元。原告诉请超出部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告常晓坡于本判决生效后十日内支付原告王腾飞自2020年3月20日至2021年3月20日的剩余房屋租金285000元；二、驳回原告王腾飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由被告常晓坡负担2625元，由原告王腾飞负担875元。二审期间双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，王腾飞与常晓坡之间签订的租赁合同属有效合同，双方当事人均应依约全面履行各自义务。一审法院考虑到租赁房屋的性质、具体用途及受新冠疫情的影响程度，结合本案实际情况，酌情减免常晓坡的2个月房租，处理并无不当。常晓坡主张由于政府修路导致其装修的饭店无法经营，要求再减免三个月租金的依据不足，本院不予支持。二审中，王腾飞称2021年5月30日常晓坡将房屋内物品搬出，并于6月1日把涉案房屋钥匙交还，本院予以认定2021年6月1日双方解除涉案租赁合同。常晓坡称2021年2月双方已协商解除合同，因其未提供充分证据证明，本院不予采信。综上所述，常晓坡的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人常晓坡负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年六月十八日书记员 田宇恒