河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1188号上诉人（原审第三人）：王万生，男，汉族，生于1946年11月9日，住禹州市。委托诉讼代理人：武红军，河南光宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵桂英，女，汉族，生于1973年1月24日，住禹州市。委托诉讼代理人：卢军营，河南长顺律师事务所律师。原审被告：白聪敏，男，汉族，生于1967年8月4日，住禹州市。上诉人王万生因与被上诉人赵桂英、原审被告白聪敏返还原物纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初8047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王万生上诉请求：撤销禹州市人民法院（2020）豫1081民初8047号民事判决书，查清事实，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：第一：原审判决认定原审被告白聪敏2015年11月9日知道案涉房屋被查封缺乏证据依据，这个时间节点直接影响本案房屋租赁合同的效力，在司法实践中，人民法院查封房产一般都是通过不动产登记部门履行查封手续，不会去现场采取查封措施，不能通过查封的时间就可以等同于原审被告明知的时间，二者没有必然的关联性；同时，被上诉人对上诉人提供的各项证据均没有异议，也就是说被上诉人认可上诉人提供第五组证据的真实性和证明问题，那么法院就应当确认案涉房屋上诉人已经于2015年10月1日已经形成事实租赁合同关系，也就意味着上诉人从2015年10月1日履行着承租人的权利和义务关系，这个时间要早于查封房产的时间，因此本案虽签订的租赁合同时间为2016年1月10日，但实际形成租赁的时间为2015年10月1日，无论是原审被告白聪敏还是上诉人主观上都是不明知的，没有恶意之事实。再者，上诉人作为承租人已经尽到了正常的注意义务，审查了房产证件，对于法院查封和诉讼案件上诉人根本不知道，租赁前后原审被告或者被上诉人以及司法机关也从没有告诉过或者通知过案涉房屋被查封和涉诉案件的事实，上诉人不存在恶意串通的情况，并不存在任何过错，所签订的租赁合同不违反法律的规定，应当属于有效合同，原审法院依据民法典第154条认定属于恶意串通缺乏事实根据和证据支持。第二：所谓合同效力，是指依法成立的合同在当事人之间所产生的法律拘束力，合同效力反映了法律对当事人之间的合意的评价，本案中的租赁合同是基于双方的真实意思表示所形成的民事法律行为，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，且各方当事人也已经应按照合同约定履行了合同的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。同时，在签订合同时本案中的被上诉人并非案件房屋的权利人，不享有对该房屋的任何利益，不存在损害被上诉人的权益；被上诉人的房屋买卖关系成立在后，应适用“买卖不破租赁”之原则。本案租赁合同的有效和履行不影响被上诉人之后对房屋依法享有的物权，本身并不矛盾，但不能以否定上诉人合同效力为前提，法院在保护物权权利人同时也不能损害上诉人作为承租人应有的合法权益。同时，根据民法典第三编第二章第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中从证据上足以可以证明作为出租人的原审被告已经在查封之前将租赁房屋交付给承租人租赁使用，而作为上诉人的承租人也已经按照合同约定合法有效的占有房屋，合同已经履行持续之中，被上诉人对自己权利的救济完全可以待在租赁期限届满之时依法主张，本案要求停止侵权缺乏法律依据。第三：本案在诉讼费的承担上由第三人承担缺乏法律依据，在诉讼主体地位上上诉人仅为第三人，并非被告，显然原审法院让上诉人承担诉讼费错误。综上，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵桂英辩称，上诉人上诉请求不应当支得到持，因原判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，二审人民法院应判决驳回上诉，维持原判。一、原判决认定事实清楚、正确无误。1、本案事实：2015年6月前，赵桂英借给白聪敏51万元，月利息1.5%后赵桂英于2015年6月10日起诉到禹州法院，诉讼中，赵桂英于2申请法院将白聪敏所有的位于禹州市颖川办商贸大世界南10路3号房屋一栋四层（不动产权证号：1010000264）房屋保全查封，法院于2015年11月9日作出保全查封裁定，查封后2015年11月17日，双方达成（2015）禹民一初字第04939还款付息调解书，但白聪敏不按该调解书约定还款，后赵桂英申请执行，2019年1月29日，长葛市法院作出（2018）豫1082执恢310-1执行裁定书和（2018）豫1082执恢310协助执行通知书，将白聪敏所有的位于禹州市颖川办商贸大世界南10路3号房屋一栋中一楼两间门面抵偿给赵桂英，并办理所有权转移登记号为：豫2020禹州市不动产权第0000541号，权利人为赵桂英。2016年1月10日，白聪敏、白福昌为甲方与王万生为乙方签订租赁合同，将白聪敏所有的位于禹州市颍川办商贸大世界南10路3号房屋一栋中一楼两间门面租给王万生，租期20年，由王万生对外转租，收取租金抵偿借王万生40万元借款及利息，合同签订后，王万生将涉案房屋转租至今。后赵桂英诉至禹州市法院，诉求返还涉案房屋，禹州市法院于2021年作出（2020）豫1081民初8047号民事判决书，认定白聪敏于王万生于2016年1月10日所签租赁合同无效，并判决王万生于判决生效10日内将白聪敏所有的位于禹州市颍川办商贸大世界南10路3号房屋一栋中一楼两间门面，号为：豫2020禹州市不动产权第0000541号，返还给权利人赵桂英。现王万生上诉，以2016年1月10日所签租赁合同合法有效为由，诉求驳回赵桂英一审诉求或发回重审。2、整个事件的过程如下：2015年6月10日起诉白聪敏归还51万借款及利息→诉讼申请保全，2015年11月9日禹州市法院作出保全查封裁定→2015年11月17日赵桂英与白聪敏达成调解还款付息协议，并出具调解书→2016年1月10日白聪敏与王万生签订涉案房屋租赁合同→后赵桂英申请执行。2018年将涉案房屋执行给赵桂英，并办理登记。根据以上的基本事实，白聪敏明显逃避债务不归还，恶意、变相转移财产，将财产以租赁合同方式转移。3、再次分析白聪敏是否明显逃避债务不归还，恶意、变相转移财产，将财产以租赁合同方式转移事实。(1)、2015年11月9日，法院已将白聪敏涉案房屋查封保全，这是白聪敏明知道的，2015年11月17日白聪敏与赵桂英达成调解还款付息约定，法院作出调解书，后白聪敏不按调解书的约定还款，并且于2016年1月29日，直接将涉案房屋租给王万生，租期20年以租金归还王万生借款40万及利息，等法院去执行保全涉案房产时，执行不成了。（2）、按法律规定，从涉案房产2015年11月9日查封起，白聪敏就无权在对涉案房产处分，也不允许再处分，因白聪敏已收到法院查封手续，在明知不能处分情况下，仍出租给王万生，达成调解还款付息，更是一分钱不还，明逃避债务不归还，恶意、变相转移财产，将财产以租赁合同方式转移事实。显。综上，原判决认定白聪敏与王万生恶意签订租赁合同，事实清楚、正确无误。4、再次分析王万生是否恶意串通将涉案房屋以租赁合同方式非法占用。(1)、王万生借给白聪敏40万元借款及利息未付，这一事实，王万生肯定也要求白聪敏还款，白聪敏肯定要告诉王万生不能还款，怎么还款，二人商量这是难免的。白聪敏能不说赵桂英的诉讼情况吗，法官可以推理这一事实，这是生活常识吗。(2)、为何王万生不购买该房，不把涉案房屋抵偿给王万生，而是签订租赁合同还款，那就是，法院已把该房查封了，无法抵偿转移了。不得已二人想了这一招数。(3)、并且一签合同20年，从王万生年龄看当时已73岁了，20年是啥状况，完全“司马昭之心”。(4）、还有一个重要事实，白聪敏的该涉案房屋与王万生房屋相邻，法院查封时，张贴公告很长时间，王万生应该看到，其经常，甚至每天都去，不可能看不到该房已查封不能处分的事实。综上，原判决认定王万生完全明知情况下恶意串通白聪敏签订租赁合同，达到占房还款的目的，事实清楚、正确无误。二、原判决适用法律正确。1、在白聪敏明知该房查封，无权处分情况下，还于王万生签订20年租赁合同，完全符合《民法典》第一百五十四条的规定，双方签订租赁合同无效。2、一审适用《民法典》第二百零九条、二百三十五条规定，完全符合该案事实，在签订20年的租赁合同中，应当登记，去不动产中心查明该房的状况，王万生并没有做到，其明知已被查封，也不可能办理相关登记的，法院已在不动中心办理查封手续。在长葛市法院作出（2018)豫1082执恢310-1执行裁定书和（2018）豫1082执恢310协助执行通知书时，该房产已归赵桂英，并且赵桂英已办理该房屋产权证情况下，王万生已在占有该房，无权占有，是违法的，应当返还。3、从《民法典》等相关法律规定看，没有任何法律依据能支持王万生通过租赁合同善意占有取得该房。4、从《民法典》第二百四十一条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益来看。只有赵桂英处分出租该房，王万生现在行为完全违法该法律规定。5、从《民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的权利人可以请求排除妨害或者消除危险；第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任这两条来看，赵桂英完全可以要求王万生排除妨害，依法请求损害赔偿。6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，依据该规定王万生只能和白聪敏解除租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依据该条规定，结合本案事实，王万生请求赵桂英继续履行原租赁合同，人民法院根本不应予支持，毕竟该房屋在出租前已被人民法院依法查封。综上，一审判决符合相关法律规定，一审法院的判决认定事实清楚证据充分，适用法律正确，程序合法，不能变相让赵桂英继续履行原租赁合同，恳请贵院驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。原审被告白聪敏未到庭答辩。赵桂英向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告与第三人所签订的“租赁合同”无效。2、依法判决被告和第三人停止侵权，立即从我房屋内搬出。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：赵桂英诉白聪敏民间借贷纠纷一案，双方自愿达成协议，禹州市人民法院于2015年11月17日出具（2015）禹民一初字第04939号民事调解书，由白聪敏支付赵桂英借款本金51万元及利息。诉讼中，禹州市人民法院依据赵桂英之申请，于2015年11月9日查封了白聪敏所有的位于禹州市××大世界南××房屋××层（不动产权证号1010000264）。后经长葛市人民法院执行，并向王万生送达优先购买权通知书，王万生没有购买。2019年1月29日，长葛市人民法院作出（2018）豫1082执恢310-1号执行裁定书和（2018）豫1082执恢310协助执行通知书，将白聪敏所有的位于禹州市颍川办商贸大世界南十路3号房屋一栋中的1楼两间门面房抵偿给赵桂英，并办理了所有权转移登记（××禹州市不动产权第0000541号），权利人为赵桂英。2016年1月10日，王万生（乙方）与白聪敏、白福昌（甲方）签订的租赁合同一份，双方约定乙方在20年内不向甲方支付租金，由王万生对外转租两间门面房，收取租金作为甲方每次还款的还款金额，直到40万元及利息清偿完毕时本合同终止等。合同签订后，王万生将案涉房屋对外转租至今。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，禹州市人民法院于2015年11月17日出具（2015）禹民一初字第04939号民事调解书，由白聪敏支付赵桂英借款本金51万元及利息。后经长葛市人民法院执行，将白聪敏所有的案涉两间门面房抵偿给赵桂英，并办理了所有权转移登记，赵桂英依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋于2015年11月9日被查封，白聪敏对此是明知的；王万生作为承租人，应当对所租赁的房屋的状况全面加以了解，王万生若尽了正常承租人的注意义务，则对租赁房屋已被人民法院查封的事实是清楚的，但白聪敏、王万生仍签订租赁合同，王万生非善意第三人。据此，赵桂英要求确认白聪敏、王万生签订的租赁合同无效，法院予以支持。综上所述，白聪敏、王万生签订的租赁合同无效，租赁合同自始无效。赵桂英依法取得案涉房屋所有权，租赁合同的签订不具有阻却赵桂英对案涉房屋行使所有权的效力，王万生应当停止侵权，将案涉房屋返还赵桂英。王万生与白聪敏签订租赁合同后，白聪敏已将案涉房屋交付王万生，王万生为实际控制人，故赵桂英要求白聪敏停止侵权，从案涉房屋内搬出，无法实际履行，故法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十七条、第二百零九条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认被告白聪敏与第三人王万生签订的租赁合同无效。二、第三人王万生于判决生效之日起十日内将位于禹州市颍川办商贸大世界南十路3号房屋一栋中的1楼两间门面房（豫2020禹州市不动产权第0000541号）返还原告赵桂英。三、驳回赵桂英的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中，案涉房屋于2015年11月9日被查封，原审被告白聪敏与上诉人王万生于2016年1月10日签订租赁合同，约定将案涉房屋出租给上诉人王万生。原审被告白聪敏明知案涉房屋已被查封仍出租，上诉人王万生作为承租人对案涉房屋的状况未尽到注意义务，上诉人王万生非善意第三人，一审认定租赁合同无效并无不当，因此上诉人王万生的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，一审判决合法合理，并无不当。综上所述，上诉人王万生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王万生负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年六月八日法官助理高毫歌书记员杨冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口