山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初2043号 原告：张伟，男，1989年1月1日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 委托诉讼代理人：秦戈军、王学良，山东龙头律师事务所律师。 被告：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处。 法定代表人：周来杰，董事长。 委托诉讼代理人：朱绪发、田瑞，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。 原告张伟与被告山东恒欣房地产开发有限公司（以下简称“恒欣公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人秦戈军、王学良，被告恒欣公司委托诉讼代理人朱绪发、田瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告承担逾期交房违约金人民币20170.60元(以购房款791004元为基数，自2020年7月1日至2021年3月12日共255天，按照每日万分之一计算)；2、请求人民法院判令被告承担后续逾期交房的违约金(以购房款791004元为基数，自2021年3月13日起至实际交房之日止，按照每日万分之一计算)；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月16日，原告与被告签署《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，原告依约向被告支付了购房款。依照双方商品房买卖合同约定，被告应于2020年6月30日前交付商品房，但被告时至今日也未能向原告方交付房屋。综上，被告未能依约交付房屋的行为已构成违约，给原告造成损失。为此，诉至法院。 被告开庭前向本院提交反诉状，反诉诉请：依法判令被反诉人交存住宅专项维修资金及支付逾期交存住宅专项维修资金的违约金，经本院审查，对被告的反诉，口头裁定不予受理。 被告恒欣公司辩称，1、被告不存在逾期交付房屋的违约行为，应驳回原告起诉。原告未按照《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定，交存住宅专项维修资金，违反了《住宅专项维修资金管理办法》的规定；2、违约金计算标准，在逾期超过90日后应以合同约定的已付款日万分之0.15计算；3、合同履行过程中，因疫情、超长雨季不可抗力导致未按时交房，该期间的违约责任应当扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告恒欣公司投资开发了“龙头西路66号东湖豪庭三期”房地产项目，并取得了商品房预售许可证,证号为（枣）房预售证第1875号。 2019年10月16日，原告与被告签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份,合同编号：YS0181256,原告从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋一套。该合同第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条交付时间和手续,约定:“(一)出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。(三)……3.查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单……(四)买受人应在2020年6月30日前，将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十二条逾期交付责任,约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]。(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.15[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金”。合同附件十一补充协议关于逾期交付的补充约定:“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；关于房屋交接、质量异议处理的约定：“2.买受人在结清房款、其他费用及代收代缴费用后，凭出卖人出具的房屋交接单与出卖人委托的物业服务公司办理交验手续，方能领取所购房屋的钥匙”。 上述《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》签订后，原告向被告支付房款791004元，2020年1月27日枣庄市市中区住房和城乡建设局做出《关于做好建筑领域新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》，通知要求市中区所有房屋市政建设项目立即停止施工；被告分别于2020年6月12日、2020年8月31日向原告发出《延期交房通知书》，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件。原告未缴纳住宅专项维修资金。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。被告恒欣公司辩称因原告或小区其他业主未按约定缴纳住宅专项维修资金，即无权要求交付房屋，其不存在逾期交房的违约行为，要求驳回原告的起诉。本院认为，原告缴纳住宅专项维修资金与被告按期达到合同约定的房屋交付条件并履行其交付义务之间没有必然的关联性，故被告的此项抗辩理由不成立，本院不予采信。本案中，原告已按合同约定支付了全部购房款，但涉案房屋至今未达到合同约定交付条件，被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定了房屋交付时间及交付条件，被告未按期达到合同约定的房屋交付条件，故依据上述法律规定及双方约定，被告应承担违约责任。被告辩称因合同履行过程中，存在新冠疫情、超长雨季强降水的影响，应对其在此期间的违约责任予以免除。本院认为：1、2020年新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，且疫情发生在合同约定的被告履行交付房屋义务期间，被告亦就该情形向原告发出了《延期交房通知书》，故对被告要求因疫情而免除其相应期间的违约责任的抗辩理由，本院予以采信。关于免除违约责任的期限，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。结合本案，原、被告在《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三部分关于逾期交付的补充约定，并依据枣庄市市中区住房和城乡建设局等主管部门有关本地区疫情防控的要求，本院酌定本案被告因新冠疫情影响的施工期间为2020年1月27日至2020年3月2日共35天，故相应免除被告35天的逾期交付违约责任；2、对被告抗辩因超长雨季强降水，应免除其相应期间违约责任的意见，因被告未提交证据证明超长雨季强降水系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告的此项抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于违约金的计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，原、被告对逾期超过90日后的逾期交房违约金计算标准有异议。被告抗辩认为应以双方有明确约定的全部房价款万分之0.15按日计算违约金；原告主张因《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第十二条系格式条款，根据法律有关规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应按照括号内的标准以全部房价款万分之1按日计算违约金。本院认为，合同第十二条中对逾期超过90日后的违约金标准存在前后不一致的两种表述，其中，以万分之0.15按日计算系双方当事人以数字形式明确约定的违约金计算标准。综合考虑原、被告双方签订商品房买卖合同的目的，本院确认合同第十二条关于逾期交付责任，按照逾期时间分别处理，逾期在90日之内，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之0.15的违约金。本案中，合同约定被告应于2020年6月30日前将涉案房屋交付给原告，故被告的违约行为自2020年7月1日起延续，因本院确认新冠疫情影响被告的施工期间为35天，故被告支付2020年7月1日后35天即自2020年8月6日起至涉案房屋达到合同约定的交付条件实际交付之日止的逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告山东恒欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张伟逾期交付违约金（以791004元为基数，自2020年8月6日起至2020年11月4日止，按日万分之一的标准计算；自2020年11月5日起至枣庄市市中区房屋达到合同约定的交付条件实际交付之日止，按日万分之零点一五的标准计算）； 二、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费304元，减半收取计152元，由被告山东恒欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 朱永辉 二〇二一年六月十八日 法官助理 潘鸿浩 书 记 员 牛 敏