天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2617号上诉人（原审原告、反诉被告）：禾富房地产开发（天津）有限公司，住所地天津市河北区新开河街榆关道447号。法定代表人：陈文元，总经理。委托诉讼代理人：张福来，天津唯岩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：方荣廷，男，1967年9月15日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：樊文兵，天津港山律师事务所律师。上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司（以下简称禾富房地产公司）因与被上诉人方荣廷房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。禾富房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回方荣廷的一审全部反诉请求，支持禾富公司的一审全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由方荣廷负担。事实和理由：一、涉案所有协议符合约定解除条件，应当改判解除，且方荣廷应当支付禾富房地产公司违约金。二、涉案所有协议符合法定解除条件应当改判解除，且方荣廷应当支付禾富房地产公司违约金。三、禾富房地产公司与方荣廷于2018年12月1日签订用于备案的《天津市商品房买卖合同》应当无效。假设该备案合同除价款之外的部分有效，该备案合同也应当依约定或法定解除，无继续履行的可能性。四、禾富房地产公司与方荣廷签订的所有协议均应当依法解除，合同解除后应当终止履行，已履行的应当恢复原状、采取其他补救措施，故一审法院应支持禾富房地产公司一审的全部诉讼请求。方荣廷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。禾富房地产公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除禾富房地产公司与方荣廷于2016年8月29日签订的关于天津市东丽区××号房屋的《认购协议》及其相关所有协议；2．依法判令方荣廷支付禾富房地产公司违约金40779元；3．依法判令方荣廷将位于天津市东丽区××号房屋腾交禾富房地产公司；4．本案诉讼费由方荣廷承担。一审案件审理过程中，禾富房地产公司变更诉讼请求为：1．依法判令解除禾富房地产公司与方荣廷于2016年8月29日签订的关于天津市东丽区××号房屋的认购协议，2018年12月1日签订的协议书、天津市商品房买卖合同及补充协议；2．判令方荣廷支付违约金40779元（总房款815580元＊5%）；3．判令方荣廷将涉诉房屋腾交禾富房地产公司；4．判令方荣廷配合禾富房地产公司办理注销涉诉房屋的买卖合同备案登记；5．判令方荣廷配合禾富房地产公司办理注销涉诉房屋所有权预告登记；6．判令方荣廷配合禾富房地产公司办理因解除房屋买卖合同退还7547.35元契税等相关手续；7．判令方荣廷配合禾富房地产公司办理因解除涉诉房屋买卖合同维修基金5283元及给禾富房地产公司相关维修基金的手续；8．诉讼费由方荣廷承担。方荣廷向一审法院反诉请求：1．依法判令禾富房地产公司及方荣廷继续履行2018年12月1日签订的《天津市商品房买卖合同》；2．依法判令禾富房地产公司协助方荣廷办理天津市东丽区××号房屋的不动产登记证明；3．反诉费用由禾富房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年8月29日，禾富房地产公司与方荣廷妻子周静签订《预定协议》，约定：乙方（周静）自愿认购瑜芳园×××室，面积90.62平方米，单价9300元每平方米，总房款842766元；协议签订当天交定金10000元，2016年9月13日交房款162766元及21069.15元＋160元，670000元办理公积金贷款；乙方若未按上述约定时间付款，逾期超过七日，视为乙方自动放弃以上所认购房屋；乙方对购买的瑜芳园×××房屋是他人名下待退房源且尚有部分未清抵押贷款的情况于签订本协议前均已知晓并认可，乙方认可在甲方（禾富房地产公司）办理完还贷退房手续后6个月内为乙方签订正式的商品房网签合同；如因乙方贷款资料或贷款资格不满足银行贷款条件，造成贷款不能落实，自商品房合同备案后超过60日，甲方有权单方解除本协议，乙方需要支付甲方总房款5%的违约金。该协议签订后，方荣廷于2016年8月29日向禾富房地产公司缴纳定金10000元；2016年9月13日缴纳首付171004.66元，税费12990.49元；并入住涉诉房屋。2018年12月1日缴纳房款274575元。2018年12月1日，禾富房地产公司（甲方）与方荣廷（乙方）签订《协议书》，约定：乙方应向甲方支付的购买天津市东丽区××号房屋购房款及相关税费共计828570.49元，该款是用于支付乙方购买天津市东丽区××号房屋实际成交购房款815580元人民币及相关税费等；经乙方申请，甲乙双方一致同意：天津市东丽区××号房屋按每平方米5830元的标准打印《天津市商品房买卖合同》，该合同仅用于天津市东丽区房管部门办理产权转移登记手续使用，不作为确定三方实际成交价款的依据，也不得用于房管部门办理备案登记之外的其他任何目的；甲乙双方一致确认天津市东丽区××号房屋实际成交总房款为815580元，乙方不得就实际成交价总房款（815580元）与《天津市商品房买卖合同》备案合同确定的总价（528314.6元）的差额向甲方主张差价房款的返还；甲方收到乙方应支付的购买天津市东丽区××号房屋实际成交房款中的815580元，首付168314.6元及相应的税费12990.49元及价外部分金额为274575.34元后开始与甲方签订并打印备案的《天津市商品房买卖合同》。甲方按合同的约定赔付乙方违约金2726元。同日，禾富房地产公司（甲方）与方荣廷（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定：方荣廷购买禾富房地产公司坐落于天津市东丽区××路××号房屋，建筑面积90.62平方米，每平方米价格5830元，价款为528314.6元；乙方贷款付款，应于2018年12月8日前，一次性打入商品房首付款168314.6元，其余价款办理贷款；乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。2020年6月6日及7月28日，禾富房地产公司分别向方荣廷开具168314.6元的购房款发票及287265.4元的购房款发票。一审法院认为，本案的争议焦点为2016年8月29日签订的关于天津市东丽区××号房屋的《预定协议》、2018年12月1日的《协议书》、《天津市商品房买卖合同》及补充协议是否符合解除条件。《预订协议》是禾富房地产公司与方荣廷之妻周静签订，为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反社会公序良俗，合法有效，其效力及于方荣廷。在此基础上，禾富房地产公司与方荣廷本人签订《协议书》，确认涉诉房屋真实价款为815580元，同时确认双方另行签订的备案合同即《天津市商品房买卖合同》中的价格528314.6元，不能作为实际成交价格。由此可知，《天津市商品房买卖合同》中关于涉诉房屋价款的约定非双方真实意思表示，构成双方虚假行为，不产生相应的法律效力，即使该价格超过禾富房地产公司向相关机关的备案价格，亦应当由行政机关进行规制，不因此影响合同的效力，合同中其他内容仍为有效条款。双方此前所签订的《预订协议》及《协议书》是在履约过程中所签订，条款内容或被履行或被替代，因《天津市商品房买卖合同》中价格系双方虚构，《协议书》中约定的价格才是双方的真实意思表示，现方荣廷同意解除《协议书》的目的在于否定真实的交易价格，因而双方认可解除《预订协议》及《协议书》已无实际意义。此外，关于禾富房地产公司主张解除《天津市商品房买卖合同》的诉请，虽方荣廷存在未给付剩余房款的行为，但是因为贷款延期及后期对房屋价款产生分歧所致，该合同仍具备履行条件，故一审法院认为《天津市商品房买卖合同》不符合合同解除的条件，除价格条款外的其他条款对双方仍具有约束力，双方应本着诚实信用的原则继续履行各自的义务。因《协议书》中双方约定的价格是真实的交易价格，按照交易习惯及合同约定，方荣廷应按该价格补齐剩余房款，在其补齐房款差价后，禾富房地产公司亦应按照合同约定为其办理过户手续。现方荣廷不同意补齐差额，故其要求禾富房地产公司为其办理过户手续的反诉请求不具有权利请求基础，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）禾富房地产开发（天津）有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）禾富房地产开发（天津）有限公司与被告（反诉原告）方荣廷继续履行2018年12月1日签订的《天津市商品房买卖合同》；三、驳回被告（反诉原告）方荣廷的其他反诉请求。案件受理费819元，由原告（反诉被告）禾富房地产开发（天津）有限公司负担，反诉费用40元，由被告（反诉原告）方荣廷负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，禾富房地产公司与方荣廷之妻周静签订的《预订协议》以及禾富房地产公司与方荣廷本人签订的《协议书》为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《协议书》确认案涉房屋真实价款为815580元，同时确认双方另行签订的备案合同即《天津市商品房买卖合同》中的价格528314.6元不能作为实际成交价格。因此，《天津市商品房买卖合同》中关于案涉房屋价款的约定非双方真实意思表示，不产生相应的法律效力，即使该价格超过禾富房地产公司向相关机关的备案价格，亦应当由行政机关进行规制，不因此影响合同的效力，合同中其他内容仍为有效条款。因《天津市商品房买卖合同》中价格系双方虚构，《协议书》中约定的价格才是双方的真实意思表示。关于禾富房地产公司主张解除《天津市商品房买卖合同》的诉请问题。虽方荣廷存在未给付剩余房款的行为，但因贷款延期及后期对房屋价款产生分歧所致，该合同仍具备履行条件，故一审法院认为《天津市商品房买卖合同》不符合合同解除的条件，除价格条款外的其他条款对双方仍具有约束力，双方应本着诚实信用的原则继续履行各自的义务，并无不当，本院予以维持。同时，基于《天津市商品房买卖合同》继续履行，一审法院未支持禾富房地产公司的其他诉请，亦无不妥，本院予以支持。综上所述，禾富房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费819元，由禾富房地产开发（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年六月十七日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……