山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1073号 上诉人（原审原告）：孙德良，男，1943年5月26日出生，汉族，初中毕业，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：张文亭，山东靖安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李翠勤，女，1957年8月14日出生，汉族，初中毕业，现住淄博市周村区。 上诉人（原审被告）：孙金光，男，1982年10月8日出生，汉族，初中毕业，现住淄博市周村区。 上诉人李翠勤、孙金光的共同委托诉讼代理人：徐学军，山东路和桥律师事务所律师。 上诉人孙德良因与上诉人李翠勤、孙金光农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2020）鲁0306民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙德良及其委托诉讼代理人张文亭，上诉人李翠勤、孙金光及其共同委托诉讼代理人徐学军到庭参加调查。本案现已审理终结。 孙德良上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判上诉人与被上诉人亲属孙志刚之间的房屋及宅基地使用权的转让行为全部有效，涉房屋项下119.5㎡建筑面积和337.32㎡土地面积所对应的拆迁补偿权益均应归上诉人所有；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决只认定房屋建筑面积之内的119.5㎡的转让行为有效是没有法律依据的。1996年上诉人向孙志刚交付购房款2000元，孙志刚收到购房款后将案涉房屋土地使用证项下的456.84㎡宅基地及地上所有的建筑、附属物一并交付给了上诉人，并且至今24年之久，这些土地及地上房屋一直是由上诉人占有并使用。这说明双方当时转让的不仅是119.5㎡的房屋，还应当包括房屋之外的所有宅基地使用权。根据“地随房走”的惯例，上诉人享有地上房屋所有权的同时也享有相应宅基地的使用权。上诉人与孙志刚系同一集体经济组织成员，我国土地管理法并没有禁止集体经济组织成员之间相互转让宅基地使用权的强制性规定。因此，一审判决将房屋和宅基地分开处理，认为宅基地使用权的转让行为无效，是没有法律依据的。另外，“一户一宅”只是我国《土地管理法》第62条中规定的一项宅基地使用原则，该条文并没有明确规定禁止集体经济组织成员之间相互转让宅基地使用权。相反，在第62条第5、6款中规定“宅基地在出卖、出租后，不得再行申请宅基地”；“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。通过这两项规定可以看出为了盘活农村闲置宅基地，国家是允许农村集体组织成员之间相互转让宅基地使用权的。另外可以看出，“一户一宅”的原则，只是村民申请宅基地时的原则，即：一户只能申请一处宅基地，出卖或出租后不允许再申请了。“一户一宅”并不是持有宅基地的原则，并未规定有宅基地的村民不可以再购买其他村民的宅基地。因此，上诉人认为，“一户一宅”只是我国土地管理部门针对村民申请宅基地时的一项管理性规定，并非强效性规定。即便违反“一户一宅”规定的情形也应由土地主管部门处理，不属法院调整的范畴。因此，一审判决认定上诉人与被上诉人之间的宅基地使用权转让无效是没有法律依据的。综上所述，一审判决适用法律存在错误，请二审依法改判。 李翠勤、孙金光辩称，基于上诉人和被上诉人之间，不存在案涉农村房屋的买卖交易，因此，上诉人的上诉请求，依法应予驳回。同时，应按照李翠勤、孙金光民事上诉状的上诉请求，判决案涉房屋转让协议不成立。 李翠琴、孙金光上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判案涉转让房屋协议不成立或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，导致判决结果错误。被上诉人在起诉状和庭审中存在大量虚假陈述，原审法院无视该严重不诚信行为对案件事实认定的影响，在没有充足证据的情况下，推测认定案涉转让房屋协议成立，导致错误判决。判决结果悖离事实真相，有违公平正义，损害上诉人合法权益。虚假陈述内容如下：（一）关于新宅基地申请时间和理由。被上诉人称上诉人于1996年因案涉房屋失修塌陷而申请新宅基地，而事实上，上诉人是于1988年申请、1989年盖房、1990年入住，自此案涉房屋因闲置长达六年(1990-1996)之久失修才出现屋顶塌陷；申请新宅基地理由也是因为上诉人孙金光未来成家需要。被上诉人陈述既与事实不符，也违反常理，试问，哪个村委会因为村民自家房屋失修任其塌陷而为其重新批设宅基地?(二)关于自1996年以来上诉人是否主张过案涉房屋权利。一审法院采信被上诉人所称1996年以来长达24年，上诉人从未对案涉房屋主张过权利。但从法庭调查来看，2009年4月24日双方曾因上诉人在案涉宅基地旁种树纠纷报警，当时上诉人就表示不再允许被上诉人无偿使用。而且，当地派出所和村委出面进行调停时，被上诉人从未提及案涉房屋是其购买，否则村委也不会另行为其找地方养牛，被上诉人也不会不告诉参与调停的双方亲属或亲戚购买房屋的情况。因此，所谓上诉人长达24年没主张权利与事实不符。原审法院认为被上诉人没有主张权利的两大存疑问题，一是种树纠纷发生以后为何没有再主张权利；二是新宅基地被征收以后为何不回到案涉房屋居住。事实上，2009年种树纠纷发生以后，孙志刚很快查出得了脑瘤并于2017年不治身亡。试问，在家庭顶梁柱重症治疗期间和去世三年内，谁家还会有心情去主张年久失修不能居住的旧宅权益；新宅基地被征收补偿后，上诉人只能另行租房居住，也不可能回到不能居住的旧宅。存疑问题完全符合公序良俗和农村习惯。(三)被上诉人在原审庭审过程中，对两个《集体土地建设用地使用证》备注栏有无年审印鉴闪烁其词，一会说1996年以后因未更名不能年审，一会说这是上诉人的事情与被上诉人无关。恰恰，案涉房屋土地证作为影响本案审判导向和结果的关键证据，被上诉人如何取得、何时取得及持有状态是否存在重大瑕疵应是审查重点所在，然而原审法院疏于审查就臆定“该宅基地集体土地建设用地使用证也一直由原告持有”，这是导致错判的重要原因之一。若该证是被上诉人于1996年从孙志刚处取得，就不可能没有同另一证一样的1994、1995-1996年审印鉴；反之，被上诉人提交没有年审印鉴的土地证，说明其只可能是在1997年以后取得，而且并非从上诉人处取得。因为，上诉人不可能在同时持有属于自己的两个土地证情况下，只对其中一个年审盖章。从法庭调查可知，被上诉人在孙寨村旧村改造之前从未声称自己购买过案涉房屋，也未出示过案涉土地证。从被上诉人在拆迁补偿过程中开始主张自己购买来看，被上诉人应该是在此时段不知以何手段从何人处不法取得案涉土地证，并伙同他人编造所谓孙志刚在被上诉人家以2000元转让案涉房屋的故事，究其原因无非是孙志刚已去世，死无对证。(四)被上诉人在原审申请的四个证人证言相互矛盾，缺乏证明力，不能形成被上诉人主张转让房屋协议成立的证据(详见原审被告代理词)。(五)周村区人民法院受理的(2020)鲁0306民初593号案件，在法庭调查阶段，被上诉人陈述其在案涉房屋养牛并居住，本案又称仅作为养牛使用，前后陈述不一致，再次证明被上诉人虚假陈述事实。二、被上诉人基于拆迁补偿利益的诱惑，虚构事实、隐瞒真相，以身试法，不择手段取得案涉土地证并诉求侵占上诉人的合法权益，涉嫌虚假诉讼，应当依法对被上诉人进行严惩。综上所述，本案系农村房屋买卖合同纠纷，在讼争合同主体一方已去世且无书面合同的情况下，原审法院仅凭被上诉人持有存在大量瑕疵的案涉土地证、相互矛盾的证人证言和与事实相悖的所谓24年未主张权利，武断判决转让房屋协议有效并支持被上诉人享有相应面积拆迁利益属认定事实不清，请二审法院依法纠错改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。 孙德良辩称，李翠勤一方主张本案的涉案房屋是无偿借用，并不是买卖，其观点是不能成立的。本案主要通过以下几点就可以判断究竟是买卖还是赠与。第一，涉案房屋在双方没有争议的事实当中已经证实孙德良对案涉房屋使用期限已经长达24年，如果不是因为拆迁双方是相安无事的，在拆迁之前李翠琴一方从来没有向孙德良主张过权利，即使他自己一家人的另一处房屋被拆迁之后，自己全家到其他地方去租借房屋，也没有向孙德良主张要回所谓借用的房屋，这完全不符合借用的特征。第二，就是宅基地的使用原件一直是在孙德良手中持有，李翠勤一方主张孙德良是通过不法手段取得的该证件，这一点是没有任何证据的，纯属自己虚构。第三，一审庭审中的四位证人，都是买卖双方在进行房屋买卖现场的在场人，其证言属于直接证据，证人证言并没有任何相互矛盾的地方。四位证人只是因为到达现场的时间不一致，因此证明的细节可能不是完全一致。但是针对孙德良购买孙志刚案涉房屋的事实，他们的陈述均是一致的，并没有任何一个人可以证明，当时双方说的是借用房屋而不是买卖房屋。第四，在双方完成交易之后，土地使用证没有更名，只是因为当时的政策原因，农村的宅基地以及房屋过户后，一直不能办理过户手续，并不是当事人的过错导致的，双方房屋买卖主要的合同内容均已经履行完毕，而且对方均已经接受，因此这个买卖合同是成立的。上诉人的上诉请求没有任何证据证实，也没有法律依据和事实依据，应当依法予以驳回。 孙德良向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认孙德良与李翠勤、孙金光（孙志刚之子）及其亲属孙志刚之间的房屋买卖及宅基地使用权转让行为有效；2.请求依法确认周集建（1991）字第021215号《集体土地建设用地使用证》项下的所有拆迁补偿权益归孙德良所有；3.请求依法判令李翠勤、孙金光（孙志刚之子）承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对双方争议的问题，一审法院查明，1996年孙德良在位于北郊镇孙家寨村土地使用证登记在孙志刚名下的456.84㎡的宅基地上养牛，其上建筑占地119.5㎡。直至原告起诉前，该宅基地一直由原告使用。该宅基地集体土地建设用地使用证也一直由原告持有。2005年孙志刚本村另一套宅基地拆迁，孙志刚搬出孙家寨村进城居住。2009年4月李翠勤与原告在争议宅基地外种树的原因起过冲突。孙志刚与被告李翠琴系夫妻关系，生育一子孙金光。2017年7月12日孙志刚去世。另查，孙志刚生前名下有两处宅基地，一处已于2005年拆迁，孙德良也有自己名下的宅基地。2019年10月涉案的争议宅基地和房屋进入棚户区改造的拆迁程序。 一审法院认为，孙德良与孙志刚系叔侄关系，双方转让住房未签订书面合同，仅将房屋和集体土地使用证交付，符合农村交易习惯。在原告使用该争议房屋及宅基地长达24年期间，被告未能提供证据向原告主张过权利。被告在同村居住期间和在被告居住的另一宅基地2005年拆迁后、及在2009年因为在争议宅基地外种树起争议时，均未提供出向原告提出过异议的证据，或向有关部门提出救济的证明。一审法院确认，孙志刚与孙德良之间房屋转让有效，该宅基地上119.5㎡住房属于孙德良所有，原告应当享受119.5㎡的拆迁利益。原告主张转让房屋时一并转让了孙志刚的住房之外其他宅基地使用权，一审法院认为集体土地所有权为淄博市周村区村民集体所有，由谁使用属于村民自治的范畴，双方无权交易。一审法院确认原告与孙志刚房屋转让协议有效，原告享有该119.5建筑物相应面积的拆迁利益，对原告要求享受剩余257.34㎡宅基地面积的拆迁利益的诉求，257.34㎡宅基地面积拆迁利益，属于淄博市周村区北郊镇孙寨村村民自治的范畴，一审法院不予干涉。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百三十三条；《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告孙德良与孙志刚之间的转让房屋协议有效，涉及房屋面积以外的宅基地面积使用权转让协议无效；二、周集建（1991）字第021215号《集体土地建设用地使用证》上119.5㎡房屋的拆迁利益归原告孙德良所有；三、驳回原告孙德良的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告李翠勤、孙金光负担562元，原告孙德良负担1588元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人孙德良与孙志刚系叔侄关系，双方转让住房虽未签订书面合同，但孙德良自1996年本案起诉前涉案宅基地一直由上诉人孙德良使用。且双方将房屋和集体土地使用证交付，符合农村交易习惯。在上诉人孙德良使用该争议房屋及宅基地长达24年期间，上诉人李翠勤、孙金光未能提供证据证实曾向上诉人孙德良主张过权利。并且李翠勤、孙金光在同村居住期间和在其居住的另一宅基地2005年拆迁后、及在2009年因为在争议宅基地外种树起争议时，均未提供出向孙德良提出过异议的证据，或向有关部门提出救济的证明。故一审法院认定孙志刚与孙德良之间房屋转让有效，该119.5㎡建筑物相应面积的拆迁利益归上诉人孙德良所有正确。因此，上诉人李翠勤、孙金光主张涉案房屋转让无效的理由，证据不足，本院不予采信。集体土地所有权为淄博市周村区村民集体所有，由谁使用属于村民自治的范畴，且双方亦未经相关主管部门批准，双方无权交易。涉案剩余257.34㎡宅基地面积的拆迁利益的诉求，257.34㎡宅基地面积拆迁利益，属于淄博市周村区北郊镇孙寨村村民自治的范畴。因此，上诉人孙德良主张其与孙志刚之间的房屋及宅基地使用权的转让行为全部有效，案涉房屋项下119.5㎡建筑面积和337.32㎡土地面积所对应的拆迁补偿权益均应归其所有的理由，证据不足，本院不予采信。 综上所述，孙德良、李翠勤、孙金光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人孙德良负担2150元，上诉人李翠勤、孙金光负担2150元。 本判决为终审判决。 审判长  马士军 审判员  杨继生 审判员  王 娜 二〇二一年六月九日 书记员  苏银银