辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终694号 上诉人（原审被告）：辽宁大洼农村商业银行股份有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区大洼街道新华街8号。 法定代表人：贝世东，该行董事长。 委托诉讼代理人：王晶，辽宁泰来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘志强，男，1970年9月11日出生，满族，无职业，住辽宁省锦州市太和区。 上诉人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司因与被上诉人刘志强房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2021）辽1104民初821号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王晶、被上诉人刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、请求撤销盘锦市大洼区人民法院（2021）1104民初821号民事判决书，依法改判或发回重审。2、—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1．原审判决第一项“原告刘志强与被告辽宁大洼农村商业银行股份有限公司通过拍卖公司迖成的房屋买卖合同具有法律效力”，本案当中并不存在所谓的房屋买卖合同，没有任何事实依据，原审判决是明显错误的，二审法院应予纠正。2．原审判决第二项“被告辽宁大洼农村商业银行股份有限公司在原告刘志强办理过户登记时履行义务”，上诉人在委托拍卖时，已将以物抵债协议、同意抵债意向书等相关手续交付给拍卖人，同时，将因房屋所有人无法联系，房屋无法过户等情况告知拍卖人，拍卖人也将相关情况告知被上诉人，被上诉人认可该瑕疵并于拍卖人签署了竞买协议书，其中约定：乙方在拍卖展示期间，应到标的物现场认真仔细查验拍卖标的物，甲方对标的的瑕疵不做任何担保，只按现状拍卖，对拍卖前后的数量、质量和各种手续及能否更名过户等不做任何担保，风险提示，该标的所涉及到的所有风险和瑕疵由乙方（买受人）承担并解决。因此涉案标的已交付至被上诉人，是否能够过户登记应由被上诉人自行承担，上诉人对被上诉人办理过户不具有协助义务。二、原审判决适用法律错误。1．上诉人与被上诉人之间的纠纷并不是房屋买卖合同纠纷，应定性为拍卖合同纠纷，从被上诉人起诉的事实和理由来看，涉案标的物是通过拍卖取得，这和一般房屋买卖合同关系不同，属于法律适用错误。2．根据《拍卖法》第61条第1款，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿，上诉人如有过错或造成被上诉人损害，被上诉人应向拍卖人追究赔偿责任，并不应向上诉人主张相关诉求，故被上诉人诉讼主体有误，上诉人不应该是本案适格主体。综上所述，原判决认定事实不清、适用法律错误。特向贵院上诉，希望贵院本着维护法律尊严采纳相关意见，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘志强辩称：原审法院认定事实正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 刘志强向一审法院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告房屋买卖合同合法有效，房屋产权归原告所有；2．判令被告协助原告办理过户登记；3．案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：坐落在兴隆台区兴隆农场的房权证字第1180249-1和1180250-2号两处房产，房屋所有权人为案外人王振忠与罗颖，该两处房产于2013的2月4日在盘锦市房屋产权产籍管理处办理房屋他项权证，他权种类为一般抵押权，权利人为大洼县农村信用合作联社（现更名为辽宁大洼农村商业银行股份有限公司）。2016年11月16日，案外人罗颖、王振忠向被告大洼农商行出具同意抵债意向书，同意用坐落于兴隆台区兴隆农场（房权证字第××号和1180249-2号）房屋抵债。同日，被告大洼农商行作为甲方与案外人王振忠、罗颖达成以物抵债协议，协议第二条约定：乙方自愿向甲方转让王振忠、罗颖共同所有的一处房屋以抵偿乙方贷款本息，房屋坐落于兴隆台区兴隆农场。建筑面积190平方米。本协议签订后15日，乙方协助甲方办理抵债房屋产权过户。2020年九月间，被告大洼农商行与案外人辽宁信源通拍卖有限公司（以下简称信源通拍卖公司）达成辽宁省委托拍卖合同一件，被告作为委托人，信源通拍卖公司作为拍卖人，就拍卖清单中房屋委托拍卖，拍卖清单中包括罗颖和王振忠抵债给被告大洼农商行的房屋。在委托拍卖合同中还约定了其他相关内容。2020年12月15日，原告刘志强（乙方）作为竞买人和买受人与信源通拍卖公司（甲方）达成竞买协议书，其中约定：乙方在拍卖展示期间，应到标的物现场认真仔细查验拍卖标的实物，甲方对标的的瑕疵不做任何担保，只按现状拍卖，对标的拍卖前后的数量、质量和各种手续及能否更名过户等不做任何担保，同时不承担由此产生的任何责任。乙方应仔细阅读拍卖资料，并依据拍卖规定中的要求进行竞买行为。2020年12月17日，就案涉房屋，信通源公司为原告刘志强出具拍卖成交确认书，并收到原告刘志强支付的拍卖价款。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案适用当时的法律及司法解释。根据原告提供的证据，拍卖人在拍卖案涉房产时，原告明知拍卖房产是受被告委托，且是抵债房屋。依照我国合同法第四百零二条的规定，本案拍卖人与原告竞买成功后，买卖合同直接约束委托人与竞买人，故对被告有关其与原告无直接合同关系，不具备合同主体身份的意见，原审法院不予采纳。被告委托拍卖的房产因是抵债而来，未办理过户登记，不影响其与原告之间买卖合同关系的法律效力，故对原告要求确认其与被告之间的房屋买卖合同具有法律效力的诉讼请求，原审法院予以支持。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、转让、变更，需要依法登记，始发生效力，在原告竞买成功的房产未进行依法过户前，原告主张产权归其所有的诉讼请求，不具有事实和法律依据，原审法院不予支持。被告委托拍卖的房产来源于与其债务人达成的抵债协议，但房产亦未过户到被告名下，原告在竞买时对此知情。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明等和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。同时依照我国合同法第六十四条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据以上事实和法律规定，原告要将其竞买的房产过户到自己名下，需要经过被告及被告的债务人（房屋产权登记人）、原告三方的共同协力，被告当然负有协助义务，故对原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，作出如下判决：一、原告刘志强与被告辽宁大洼农村商业银行股份有限公司通过拍卖公司达成的房屋买卖合同具有法律效力；二、被告辽宁大洼农村商业银行股份有限公司在原告刘志强办理过户登记时履行协助义务；三、驳回原告刘志强要求确认房屋产权归其所有的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，被告辽宁大洼农村商业银行股份有限公司负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 合议庭对一审查明事实予以确认。 本院认为：关于上诉人是否是本案的适格主体问题。根据被上诉人向原审法院提供的证据，拍卖人在拍卖案涉房产时，被上诉人明知拍卖房产是受上诉人委托，且是抵债房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本案拍卖人与被上诉人竞买成功后，买卖合同直接约束委托人与竞买人，对上诉人有关其与被上诉人无直接合同关系，不具备合同主体资格的意见，本院不予采纳，故对上诉人称其不是本案适格主体的上诉请求因依据不足不予支持；关于上诉人与被上诉人达成的房屋买卖合同效力问题。上诉人与被上诉人签订的协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该协议书合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。上诉人委托拍卖的房产因是抵债而来，未办理过户登记，不影响其与被上诉人之间买卖合同关系的法律效力，故对被上诉人要求确认其与上诉人之间的房屋买卖合同具有法律效力的诉讼请求，法院予以支持正确，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人在被上诉人办理过户登记时是否有协助的义务问题。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明等和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据以上事实和法律规定，被上诉人要将其竞买的房产过户到自己名下，需要经过上诉人及上诉人的债务人（房屋产权登记人）、被上诉人三方的共同协力，上诉人应当负有协助义务，故原审法院对被上诉人要求上诉人协助办理过户登记的诉讼请求并无不当，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年六月十七日 书记员  段 渴