辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1249号上诉人（原审被告）：娄文斌，男，1968年7月24日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人娄文斌因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。娄文斌上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020辽0802民初2746号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，适用法律错误，判由不成立。一、原判中物业费开始计费日期错误。《辽宁省物业管理条例》第44条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。小区的开发商营口加伦置业有限公司合同范围内应完成的小区内道路迟迟未修，迫于全体业主的压力直到2017年10月才修好；小区外围围墙至今未修建完成；小区规划图显示的景观绿地至今没有建设完成；小区业主会所至今没有交付给业主使用。而被上诉人提供不出锦联经典名郡小区配套建筑及设备的验收报告，无法证明物业费用开始收取的日期是合法有效的，因此原判中对于物业费计费开始日期认定错误。二、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月，原判中对于物业费计费截止日期认定错误。三、被上诉人物业服务不达标，多项违反物业服务合同，侵害业主利益。1.被上诉人违反物业服务合同，将小区保洁、保安外包给其他公司，而且服务不达标；2.被上诉人违反物业合同汇总关于物业服务保证金的约定，一直未向站前区物业办交付物业服务保证金；3.被上诉人未经业主同意，私自在公共区域承接广告谋利，未公开相关收益和分配原则；4.小区绿化养护不合格，绿化树木大量死亡，被上诉人以低档劣质树种进行补种，严重影响小区形象；5.小区人行道砖为假冒劣质产品，至今大量损坏，无人维修；6、占用小区绿地出租给他人经营砂石料谋利、将规划中的业主会所出租给他人开超市谋利；7.在业委会对被上诉人多次下达整改通知时，被上诉人拒不整改，甚至作出了将业委会办公会上锁、严重影响业委会工作等恶意行为；8.个别业主改建绿地为葡萄园、凉亭，物业不管，侵害其他业主利益；9、1号楼应急通道畅通，4号楼应急通道不通，存在安全隐患；10.2016年7月份左右，8号楼1单元楼宇门墙体大面积脱落，电梯口墙砖大面积脱落，多次找物业，电话到沈阳总部也未及时修复，直至2017年7月中旬才给修好。8月中旬左右又发现出现脱落现象，楼宇门内地砖全破损，与物业协调没有结果。11.2018年8/9月份因客厅墙体裂缝找物业，物业派维修上门照相取证后没有结果。根据上述几点，本业主要求原锦联物业不作为，不应收取业主物业费。四、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议。因被上诉人物业服务不达标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了业主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，只是业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。至于原判中所说的“拒交物业费会造成降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费的业主的合法权益”更不成立。侵害业主权益的恰恰是被上诉人，业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续缴纳物业费。强迫业主给已被解聘的物业公司缴纳物业费才是不利于小区乃至整个社会的发展。园区管理不达标，卫生不合格，存在安全隐患，不能履行物业服务合同中的约定义务，业主有权申诉并拒交不合理收取的物业管理费。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决中物业费计费起止日期认定正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、针对物业服务未达标，业委会下达的整改通知，不存在不予理会现象；对业主大会的投票形式有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的权益。物业是服务机构，已经尽力对业主提出的问题予以整改；答辩人在合同状态未确定前，只能按照合同约定提供服务。答辩人与上诉人所在小区业主委员会之间的物业服务合同纠纷案经历两审程序，时间跨度约两年，在终审判决作出之前，《物业服务合同》处于有效且正常履行的状态，答辩人无法预料终审判决结果。三、上诉人请求缴纳物业费截止时间为2018年12月12日，没有事实和法律依据。该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝缴纳答辩人撤场前的物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同宗旨后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案的情况完全符合该条法律规定之情形。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费11631.36元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告与营口加伦置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定原告为锦联·经典名郡小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、该物业共用部位和公共区域的情节卫生，公共绿化和景观的养护与管理等，合同期限自2013年7月1日起，物业费标准为2元每平方米每月（含电梯服务费）。2018年1月18日，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，合同期限自2018年2月1日至2021年2月1日止，物业费标准为2元每平方米每月（含电梯服务费），业主逾期交费应支付赔偿金，赔偿金以法院判决为准。被告系锦联·经典名郡8号楼1单元502房屋业主，房屋面积121.16平方米。经原告催交，被告自2016年9月29日至2020年9月29日未交纳物业费，共计欠费48个月，应交纳物业费11631.36元。一审法院认为，原告作为物业公司为小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费事实存在，原告要求被告立即交纳拖欠物业费的请求有事实根据和法律依据，故对其请求，该院予以支持。被告关于小区内存在诸多问题，系物业管理责任的辩解意见，因小区居住环境的好坏，取决于全体业主的共同维护及物业服务企业的服务行为，不能简单归因于物业服务企业一方的责任；且被告提供的证据并不足以证明物业服务存在缺陷，已影响到业主正常生活，故不能成为拒缴物业费的理由。建议业主在遇到问题时不宜采取长时间拒缴物业费的消极方式进行对抗。若业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，且不能与物业服务企业沟通协商解决，可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业加以沟通，解决，还可向行业主管部门进行投诉或通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。业主长期拒交物业费的行为不仅会造成物业服务企业运营经费不足而无法维持正常的服务管理，损害其他正常交费业主的利益，还会激化矛盾，造成恶性循环。同时，作为物业服务企业，物业公司也要强化服务意识，要以业主满意作为服务的目标，全力提升物业服务质量，这样才能有效减少从根源上解决物业与业主之间的矛盾。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告娄文斌于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2016年9月29日至2020年9月29日物业服务费共计11631.36元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取45元，由被告娄文斌负担，原告已预交该院，由被告给付原告45元，该院返还原告45元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人主张被上诉人物业服务不周，不应依合同既定标准给付物业服务费问题，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。如上所述，上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的问题均为小区共性问题，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利。故上诉人该项诉请于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人娄文斌的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由上诉人娄文斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十五日法官助理贾文震书记员宋洪峰