四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初909号 原告：成都和佳置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道伏龙社区5社。 法定代表人：刘翊，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘伟，男，系公司员工。 被告：杨惠文，女，1979年6月10日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：秦永强，四川川高律师事务所律师。 原告成都和佳置业有限公司（以下简称和佳公司）与被告杨惠文商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人秦永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和佳公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方就“中渝国际”项目1幢Ｘ单元23层2305号商品房于2018年3月30日签订的《四川省商品房买卖合同》（合同自编号：×××05）及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：×××05）；2、请求判令杨惠文向和佳公司支付违约金129173元，且和佳公司有权从杨惠文已付房款中直接扣除；3、请求判决杨惠文协助和佳公司办理注销上述房屋的预抵押登记、预告登记、合同备案登记手续；4、请求判决杨惠文承担本案的案件受理费、公告费、保全费以及其他相关费用。事实与理由：2018年3月30日，杨惠文以按揭贷款的方式购买和佳公司开发的“中渝国际”项目1幢Ｘ单元23层2305号商品房，并与和佳公司签订了《四川省商品房买卖合同》（合同自编号：×××05）及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：×××05）（以下统称购房合同）。购房合同签订后，杨惠文即与成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称“农商银行”）申请个人住房按揭贷款，并由和佳公司对其贷款承担阶段性连带保证责任。自2020年6月起，杨惠文已连续3个月未按期足额归还农商银行按揭贷款，故农商银行于2020年8月要求和佳公司履行担保责任。2020年9月22日，和佳公司代杨惠文向农商银行归还贷款本金242666.57元，逾期利息、复利、罚息及违约金等14751.71元，合计257418.28元。杨惠文作为借款人，未按照其与农商银行所签订的贷款合同履行还款义务，导致和佳公司代杨惠文履行了相应的还款义务，已违反双方所签订的购房合同的约定，为维护和佳公司合法权益，特诉至法院。 杨惠文辩称，1.原被告买卖合同已经履行完毕，不存在解除可能；2.和佳公司所依据的解除合同条款是格式条款，未尽告知义务；3.杨惠文的迟延付款行为与和佳公司违约交房有重大关系，和佳公司本应于2019年6月30日交房，从和佳公司提供的证据来看，和佳公司于2020年10月26日才向杨惠文交房，影响了杨惠文的收入，导致杨惠文不能按期付款；4.杨惠文累计为购买该房屋已支付78万余元，如解除合同对杨惠文显失公平。 本院经审理查明，2018年3月30日，和佳公司作为出卖人与买受人杨惠文签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买预售许可证25344号下第1幢23层2305号商品房，建筑面积56.94平方米，按照套内面积计算总价款为645865元。合同第九条对付款方式及期限约定为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；买受人于2018年3月30日（签订合同当日）前支付首期房价款325865元，占全部房价款的50%，余款人民币320000元向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（贷款机构）申请贷款支付，期限为10年。补充协议第三条对逾期付款责任进行了约定，买受人采取贷款方式支付商品房价款的，出卖人在保证期内，因买受人未能按《借款合同》的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款或以其他形式（如诉讼等）直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人除有权向买受人追偿外，还有权要求买受人承担如下违约责任：在阶段性担保期间，如买受人逾期偿还银行本息连续或累计逾期达到三期的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。 2018年4月23日，杨惠文（借款人）、成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（贷款人）、和佳公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人发放五成购房贷款，金额为人民币320000元，借款期限为120个月，从2018年4月24日至2028年4月23日。 2020年8月17日，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行向和佳公司发送履约担保责任通知书，内容为：“借款人杨惠文已连续3个月未按期足额归还我行贷款本息，导致该笔贷款在我行存在严重违约风险，故请贵公司按商品房贷款合作协议约定承担相应的保证责任。截至2020年8月17日，价款人杨惠文在我行个人一手商业用房按揭本金余额为253333.25元（不含贷款利息和违约金）”。 另查明，两张成都农村商业银行股份有限公司出具的成都农商银行贷款还款凭证，一张显示归还本金242666.57元，归还违约金3684.81元，归还利息79.27元。另一张显示归还本金8000.01元，归还利息2987.62元。两张均备注：客户杨惠文为融创Nano按揭客户，目前已连续逾期4期，为我行风险预警客户，按合同要求担保方成都和佳置业有限公司履行担保代偿责任。交易日期为2020年9月22日的三张成都农村商业银行股份有限公司的业务回单显示，付款人均为成都和佳置业有限公司，收款人均为杨惠文，业务种类为归还贷款，金额分别为242745.84、3684.81、10987.63。 2020年9月25日，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行向和佳公司出具代偿证明，内容为“借款人杨惠文已连续4个月未按期足额归还我行贷款本息，导致该笔贷款在我行存在严重违约风险，现贵公司已于2020年9月22日按商品房销售贷款合作协议之约定，代借款人杨惠文向我行偿还了贷款本金242666.57元，逾期利息、复利、罚息及违约金等14751.71元，合计257418.28元。至此，贵公司已代借款人杨惠文承担了全部还款责任，我行与借款人杨惠文之间的借款合同已解除/终止，债权与债务关系已全部了结”。 房屋交付领用物品登记表显示，杨惠文于2020年12月26日签名捺印。 以上事实有原被告当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《公证书》、履约担保责任通知书、成都农商银行贷款还款凭证、业务回单、代偿证明、房屋交付领用物品登记表、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，和佳公司、杨惠文签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。因案涉房屋尚未过户至杨惠文名下，合同未履行完毕，双方应当按约履行合同义务。杨惠文自2020年6月起连续3个月未按期足额向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行归还贷款本息，导致银行要求和佳公司履行担保代偿责任，杨惠文的行为已构成违约。 根据补充协议第三条约定“在阶段性担保期间，如买受人逾期偿还银行本息连续或累计逾期达到三期的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”，该条款不属于不合理地免除或者减轻一方责任、加重对方责任、限制对方主要权利的无效格式条款，且买受人杨惠文在补充协议尾部签署了特别声明，明确表明已理解且知悉全部条款内容，该条款合法有效。和佳公司作为已经承担保证责任的保证人,承担保证责任后未能受偿,在本案立案前的先行调解阶段至立案后审理过程中，杨惠文亦无任何履约行为，和佳公司获取房屋出售对价的合同目的无法实现,双方约定的解约条件已经成就,和佳公司依据合同条款诉请解除买卖合同及补充协议，本院予以支持。根据补充协议第十四条“无论因何种原因导致合同及本补充协议解除或终止，买受人均应在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续”，和佳公司诉请杨惠文协助其办理注销案涉房屋的预抵押登记、预告登记、合同备案登记手续的诉讼请求本院予以支持。对于杨惠文辩称和佳公司存在逾期交房的违约行为，因其未提交相应证据无法证明，且即便存在和佳公司逾期交房行为也与杨惠文逾期未付款的行为缺乏因果关系，对其辩称不予采信。合同解除后，和佳公司应返还杨惠文已付房款，双方在庭审中均未提交杨惠文已付房款的相关凭据，但合同载明在签订合同前杨惠文已支付首期款325865元，对已付房款金额予以确认。 关于违约金，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则，案涉合同约定“买受人按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”，该违约金约定明显过高,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，本院认为，和佳公司未举证说明其受到的实际损失，本院兼顾合同的履行情况、杨惠文违约的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金数额为50000元。和佳公司有权从已收取首付款325865元中扣除违约金。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都和佳置业有限公司与被告杨惠文于2018年3月30日签订的《四川省商品房买卖合同》（合同自编号：×××05）及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：×××05）； 二、被告杨惠文于本判决生效后十日内向原告成都和佳置业有限公司支付违约金50000元； 三、原告成都和佳置业有限公司于本判决生效后十日内向被告杨惠文返还已付房款325865元； 四、以上二、三项相抵，成都和佳置业有限公司应向杨惠文返还275865元； 五、被告杨惠文协助原告成都和佳置业有限公司办理房屋的预抵押登记、预告登记、合同备案登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5775元，由被告杨惠文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余唯嘉 二〇二一年六月一日 书记员  蒋琳珂