湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6207号上诉人（原审原告）：周状，男，汉族，1985年1月26日出生，户籍地长沙市岳麓区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩崇峰，湖南弘一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，总经理。委托诉讼代理人：廖祺，湖南通程律师事务所律师。上诉人周状因与被上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周状上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持上诉人一审时的第一项诉讼请求，判令被上诉人支付自2017年11月2日至2018年4月9日期间的逾期交房违约金共计17945.37元；三、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由是：一审法院查明事实不清，关键事实认定错误，上诉人曾于2020年10月22日之前向一审法院坪塘法庭递交了民事起诉状，坪塘法庭曾于同年10月22日组织诉前调解，因被上诉人不同意调解又被退回立案庭，2021年1月11日才正式立案，一审法院对于本案受理时间认定错误以致诉讼时效的起算点计算错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人旷远公司答辩称：根据对方提交的一审法院坪塘法庭人民调解案卷移交登记表的记载，可以确认上诉人在2020年10月22日之前就向一审法院坪塘法庭提交了诉讼材料，故诉讼时效可以从2017年11月2日起算。上诉人周状向一审法院起诉请求：1、旷远公司因逾期交房而向周状支付违约金17945.37元（自2017年11月2日至2018年4月9日，共计158天，逾期交房违约金具体金额按照周状全部已付款万分之一/日的标准计算）；2、本案的诉讼费用由旷远公司承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，周状与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由周状购买旷远公司位于岳麓区××路××段××号××期××栋××栋××号房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。合同签订后，周状依约向旷远公司支付全部购房款1135783元。2018年1月10日，周状与旷远公司就因延迟交付共同签订《补偿协议书》，该协议书约定：“因综合原因导致旷远公司延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月。由此旷远公司一次性补偿周状一年的物业管理费（2017年11月7日至2018年11月6日）作为逾期交房补偿金，合计3129元，该补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，除此之外，周状不得再向旷远公司主张其他任何形式的补偿金、违约金、赔偿金以及提出其他索赔要求”等内容。另查明：1、旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收。2、《补偿协议书》系旷远公司拟定及提供，就涉案项目已与多户业主就逾期交房签订《补偿协议书》。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、旷远公司是否构成逾期交房；二、涉案《补偿协议书》签订后周状能否再向旷远公司主张逾期交房违约金；三、涉案是否超过诉讼时效。针对焦点一，周状与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务，旷远公司应当按合同约定在2017年6月30日前向周状交付房屋。涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，旷远公司已构成逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。针对焦点二，旷远公司辩称“周状与旷远公司双方对逾期交房违约金已签订了《补偿协议书》，且约定了偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，该协议签订后，周状不能再次就逾期交房主张权利”，一审法院认为，《补偿协议书》中虽约定“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，但《补偿协议书》首部亦明确约定了“因综合原因导致旷远公司延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月”，故涉案《补偿协议书》应视为周状、旷远公司双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿。且涉案《补偿协议书》仅约定“交房时间不得不延期至2017年11月”，属约定不明，在约定不明时，应对合同提供方做不利解释，故一审法院认定周状与旷远公司双方在《补偿协议书》中约定的延期时间截止至2017年11月1日，旷远公司仍应向周状支付逾期交房违约金的期间为2017年11月2日至2018年4月9日。针对焦点三，涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，旷远公司已逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。旷远公司在2021年1月7日向法院起诉主张权利，部分诉讼请求仍在诉讼时效期限内，故一审法院认为超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立，现周状将违约金标准调整为按日万分之一计算，一审法院综合考虑周状因旷远公司违约行为可能造成的损失，对周状诉请的违约金标准予以支持，故旷远公司应向周状支付2018年1月6日至2018年4月9日的逾期交房违约金10676.36元（1135783元×0.1‰×94天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向周状支付逾期交房违约金10676.36元；二、驳回周状的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费248元，因适用简易程序减半收取124元，由周状承担51元，旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担73元。本案二审中，上诉人提交一份复印自一审法院坪塘法庭的人民调解案卷移交登记表，拟证明上诉人于2020年10月22日之前就向一审法院坪塘法庭起诉主张权利，一审判决却没有认定该事实。被上诉人对上诉人的证据三性均不持异议。根据上诉人的举证、被上诉人的质证，本院对上诉人提交的证据予以认定：可以证明上诉人在2020年10月22日之前已向一审法院坪塘法庭提交了诉状。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，根据上诉人二审提交的证据可知，其于2020年10月22日之前就已通过起诉的形式主张权利，故一审诉讼从2018年1月6日起计算本案的诉讼时效不正确，至迟应从2017年10月22日起算，故对上诉人一审时的第一项诉讼请求：即从2017年11月2日起至2018年4月9日止计算被上诉人应支付的逾期交房违约金17945.37元，应予支持。本案一审计算违约金的起算点错误，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初1026号民事判决；二、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向周状支付逾期交房违约金17945.37元。本案一审案件受理费124元，二审案件受理费248元，均由旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  曾庆军二〇二一年六月四日书记员  刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。