四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1622民初1898号 原告：广安岭源物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇祥升大道交运花园15-16门市，统一社会信用代码915116225582098159。 法定代表人：张英，执行董事。 委托诉讼代理人：周海燕，四川德斯普律师事务所律师。 被告：申爱兵，男，1972年11月22日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告广安岭源物业管理有限公司（以下简称岭源公司）与被告申爱兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后,依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告岭源公司的委托诉讼代理人周海燕和被告申爱兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岭源公司向本院提出诉讼请求：判令被告申爱兵支付物业服务费11096元及违约金1281元，合计12377元。事实和理由：2011年10月15日，原告与被告申爱兵签订了《物业管理服务协议》，约定原告对其所在小区进行前期物业管理服务，被告按照0.9元/㎡/月支付物业服务费，如逾期未缴，则从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。前期物业服务期满后，2013年12月22日，原告与被告所在的武胜县香江豪庭小区业主委员会签订了《香江豪庭物业服务合同》，合同约定：原告对武胜县香江豪庭小区进行物业管理，期限三年，即从签订合同之日起至2016年12月31日止，物业服务费由原告按1.00元/㎡/月向业主或者物业使用人收取。合同期限届满后，从2017年1月1日至今原告仍继续为该小区提供物业服务。被告的住房面积为108.3㎡，根据协议，应缴纳2012年9月1日至2021年4月30日期间的物业管理费11096元及违约金1281元，原告多次向被告催收未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告申爱兵辩称，一、按照《香江豪庭物业服务合同》约定，2016年12月30日期限已届满，此后未再续签订合同，根据《四川省物业管理条例》第五十四条第一项的规定，合同期满未续约的，物业服务企业应当退出物业服务。故从2017年1月1日起，香江豪庭小区业主没有义务给原告缴纳物业服务费，因双方没有物业服务合同关系；二、原告在服务期间，未尽到合同义务，达不到合同约定的服务标准和质量，给业主造成了损失，具体为：1、共用建筑物墙面脱落，屋顶及防火门坏了多年不维修，通道长期积水不处理；2、园林绿化不培植、不管理、不养护，造成小区花草、树木坏死；3、到处脏、乱、差给业主带来很多不便，影响业主心情；4、配套设备设施不维修、维护保养，安全隐患多，长期不整改，消防栓内无水枪及水带，灭火器失效多年不更换，监控摄像不能正常工作，电梯没有定期检查、保养，致使1幢电梯2020年底损坏，更换电梯花去260000多元，造成重大的经济损失；5、擅自改变配套建筑用途，将车库出租给旗舰店（融恒店）做仓库，给业主带来极大的安全隐患，违反了《四川省物业管理条例》第十一条规定，今年初，在新成立的业委会的监督下，原告的管理较以前有明显好转，脏、乱、差的现象有较大的改善。三、《香江豪庭物业服务合同》中没有约定违约金，且是因原告的原因造成的后果，故没有相关的法律依据。综上，由于原告未按照合同尽到相关义务，造成小区环境差，外观破旧，致使被告的房屋贬值，故在合同期内被告同意最多按照0.5元/㎡/月缴纳物业服务费，2017年1月1日以后无缴纳物业服务费的义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告方提供的证据为：1、营业执照、法定代表人身份证明、企业核准变更通知书，证明原告主体资格；2、物业管理服务协议、香江豪庭物业服务合同各一份，武胜县物价局指导批复，证明原、被告之间的物业合同关系及收费标准；3、收费通知单、物业费催缴通知单，证明被告欠缴物业费的事实、金额；4、电梯日常维护保养合同，证明原告对电梯进行了维护和保养。被告除对证据3提出异议没有收到外，对其他证据无异议。被告提供的证据为2021年5月15日拍的照片20张，证明原告在小区管理不善的问题。原告的质证意见为：对照片三性不予认可，小区垃圾每天物业处理两次，所以不能反映原告的服务质量及状态，目前小区正在进行绿化。 上述证据中，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.关于被告对未收到物业服务费催缴通知的异议，被告以未接到原告催收电话提出抗辩，原告提供的照片证明原告除电话催收外，还在被告居住的1-12-1号房屋大门上方张贴了《物业费催缴通知单（副联）》，能够证明原告以张贴催收通知单的方式向被告催收了物业服务费，被告未提供相反的证据证明，故被告异议的理由本院不予采信；2、关于原告对被告提供的照片20张的异议，从照片所反映的情况来看，主要有三方面：一、墙面脱落和车库漏水、电梯通道积水、公厕共所隔墙等问题，该情况属于小区房屋墙面和水管道使用已久出现，应当由业主委员会核查后通过大修基金进行维修；二、楼房公共通道玻璃损坏及电梯口、防火门脱落的问题，从照片反映仅是部分因使用年限久造成，未并损坏唾丧失应有的功能；三、小区绿化照片，不能证明被告主张的脏、乱、差；四、消防设施设备问题，应当以相关部门的处理意见予以证明；五、小区监控及其他问题，均不能证明原告未进行物业服务和管理，综上，被告申爱兵提供的照片系打印件，为孤证，无其他证据印证，且原告广安岭源物业公司予以否认，该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2011年10月15日，武胜县安泰物业管理有限公司与被告申爱兵签订物业管理服务协议一份，对其所在香江豪庭小区进行前期物业管理服务。2012年5月25日，武胜县物价局关于“香江豪庭”小区物业服务指导价格的批复载明：“电梯住宅物业收费按每平方米法定产权面积每月不高于1.00元收取”，武胜县安泰物业管理有限公司以0.9元／平方米收取的前期物业管理费，被告申爱兵对此无异议并缴纳了至2012年9月1日前的物业服务费。2013年12月22日，武胜县安泰物业管理有限公司与武胜县沿口镇香江豪庭小区业主委员会签订香江豪庭物业服务合同一份，合同约定：“武胜县沿口镇香江豪庭小区业主委员会将香江豪庭小区委托给原告广安岭源物业公司实行物业管理，委托期限三年，从签订之日起至2016年12月31日止；按业主房产权建筑面积每月每平方米1元收取物业管理服务费；本合同期满前二个月甲乙双方应就续签合同事宜进行协商”。合同还对物业管理服务质量及标准等进行了约定。嗣后，武胜县安泰物业管理有限公司继续对香江豪庭小区进行物管服务。2014年11月17日，武胜县安泰物业管理有限公司更名为广安岭源物业管理有限公司（即本案的原告）。2016年12月31日，合同约定的服务期限届满后，原告继续为该小区提供物管服务至今。被告申爱兵所购买的房屋位于香江豪庭小区1栋12-1号，房屋面积108.3平方米。被告申爱兵从2012年9月1日开始欠缴物业服务费，根据物业服务合同，2012年9月1日到2013年12月21日应缴纳物业服务费1527.03元（108.3平方米×15个月×0.9元／月／平方米＋108.3平方米×0.9元／月／平方米÷30天×20天），2013年12月22日至2021年4月30日应缴纳物业服务费9559.28元（108.3平方米×88月×1元／月／平方米＋108.3平方米×1元／月／平方米÷30天×8天），应缴纳物业服务费合计为11086.31元。 本院认为，原告与被告申爱兵签订的《物业管理服务协议》、以及与武胜县香江豪庭小区业主委员会签订了《香江豪庭物业服务合同》，内容合法有效，依法受法律保护。原告履行了前期物业服务和后期物业服务合同的义务，为被告居住了小区提供了物业服务，被告抗辩原告的物业服务不到位，未能提供充分的证据证明其主张，故被告享受了原告提供的物业服务，应当按照协议履行给付物业服务费的义务。2017年1月1日《香江豪庭物业服务合同》物业服务期限届满后，由于无新的物业管理公司进场从事物业服务，导致原告至今仍在该小区从事物业服务持续至今，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外和《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”的规定，被告主张2017年1月1日以后因无合同关系不承担物业服务费的理由不能成立，原告请求被告缴纳物业服务费11086.31元，证据充分，本院予以支持。原告请求中超过的9.69元，系计算错误，本院不予支持。原告请求被告赔偿违约金1281元，因系根据《物业管理服务协议》第七条第三项“乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5%交纳违约金，……”的约定形成的权利，该每日5%的违约金的约定明显超过了法律规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，故本院酌情对原告请求的违约金384.3元（1281元×30%）予以支持。超过部分，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告申爱兵给付原告广安岭源物业管理有限公司2012年9月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费11086.31元，违约金384.3元，两项共计11470.61元； 二、驳回原告广安岭源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费110元，减半收取55元，由被告申爱兵负担（原告广安岭源物业管理有限公司已垫付，由被告申爱兵履行义务时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李毅 二〇二一年六月七日 书记员  谭攀