吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终914号上诉人（原审被告）：王振伟，男，1979年8月15日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：周玉晶（系王振伟妻子），住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市华达科技开发有限公司，住所地吉林省吉林高新区吉丰东路100号厂房A-1号。法定代表人：马林，总经理。委托诉讼代理人：贾岚，吉林明汇律师事务所律师。上诉人王振伟因与被上诉人吉林市华达科技开发有限公司（以下简称华达公司）返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王振伟上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回华达公司的诉讼请求；二、诉讼费由华达公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实。一审时,华达公司主张王振伟的转租合同无效，并以此为由要求腾迁，王振伟在答辩中称华达公司未在法律规定的期限内提出转租异议，且其向案外人郑某出示过授权转租的《同意书》，王振伟的转租期亦未超出编号为201601的租赁合同约定的期限以及转租《同意书》规定的转租期限，故转租有效。一审未总结双方争议焦点，亦未对该争议焦点进行事实认定，遗漏了王振伟转租有效的事实，基于转租合同有效的事实对涉案房屋的占有并非无权。二、一审判决依据华达公司与吉林鼎丰佳仕美茗车荟进出口贸易有限公司（以下简称鼎丰公司）签订的解除租赁协议认定王振伟对涉案房屋的占有处于无权状态，证据不足，适用法律错误。案外人郑某因病去世，案外人鼎丰公司未作为诉讼主体参与诉讼，没有证据证明郑某未按合同约定支付租金。华达公司与案外人鼎丰公司明知涉诉房屋实际使用人为王振伟，且王振伟已向郑某预缴了2021年的租金，仍然解除编号为201601的《房屋租赁合同》，意在迫使王振伟重复缴纳租金或者腾退房屋，属于恶意串通，损害了王振伟的合法权益。华达公司与鼎丰公司签订的解除编号201601《房屋租赁合同》应为无效。一审判决依据该解除协议判定王振伟腾迁，有失公允。华达公司将房屋整体出租给郑某，郑某对外分租，从中挣取差价的出租-转租模式，从王振伟提交的授权转租《同意书》和华达公司一审提交的两份《房屋转租同意书》可证明。是房屋租赁行业常见的商业模式，而基于此模式，郑某被授权对外转租的期限内，华达公司对房屋享有的所有权，即被设定了权利限制，不应再享有对房屋完整的支配权，即使华达公司与郑某或者鼎丰公司解除租赁协议，也不享有要求次承租人腾迁的直接权利，而只能依据解除协议要求鼎丰公司交还房屋或者承担逾期交房的违约责任。三、一审判决王振伟支付房屋占有使用费计算的起始时间有误，显失公平。王振伟与鼎丰公司的书面协议约定的租赁期限截止时间为2020年11月7日，且房费已预缴完毕，2020年8月21日至2020年11月7日的时间包含在王振伟租赁期限内，一审判决以华达公司与鼎丰公司解除租赁协议的时间的次日2020年8月21日为计算房屋占有使用费的时间，对王振伟来说重复计算了2020年8月21日至2020年11月7日的租金。王振伟作为次承租人，依据华达公司与郑某签订的房屋租赁协议，以及华达公司为郑某出具的授权转租《同意书》，转租涉诉房屋，并向郑某预缴了2021年房屋租金，属于有权占有使用涉诉房屋。对出租人与承租人间的租赁期限及转租期限的稳定性具有信赖利益，该信赖利益应当得到保护，不应因出租人与承租人解除协议而丧失对房屋合法的占有使用权。依据一审判决，出租人与承租人随时解除租赁关系，作为次承租人就丧失了对房屋占有使用的权利，该结果不仅增加了次承租人的承租风险，更与诚实守信原则相悖，且易引发纠纷从而增加当事人诉累。综上，一审判决遗漏重要事实、证据不足、适用法律错误、判决结果显失公平，应依法改判驳回华达公司诉讼请求。华达公司辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。华达公司是基于房屋所有权人提起的腾迁之诉，一审庭审中已向双方释明，华达公司拥有合法房屋所有权是明确的，至于提出转租无效的主张和证据，是对抗王振伟在一审的答辩，转租是否有效不是本案争议焦点，一审程序合法，不存在遗漏事实的情形。转租有效是建立在租赁人与承祖人的租赁关系成立的基础上，一审判决已查明，郑某与华达公司的房屋租赁合同是鼎丰公司履行法定代表人的职务行为，在郑某、鼎丰公司未向华达公司支付房租的情况下，华达公司在郑某病逝后，与鼎丰公司签订的解除201601房屋租赁合同协议效力及于郑某和鼎丰公司，鼎丰公司签订的解除协议已充分证明郑某与鼎丰公司未交付租金的事实。华达公司没有收到租金，是受损失一方。王振伟提交的授权转租同意书是复印件，且内容不明，不能证明华达公司同意将房屋转租给王振伟，华达公司提供了两份房屋转租同意书是有效转租，是真实意思表示。王振伟是否向郑某支付2020年11月8日至2021年10月8日的租金，与华达公司无关。郑某、鼎丰公司未交付租金导致租赁合同解除，王振伟不能使用案涉房屋。由华达公司向郑某等主张王振伟向郑某交付的租金于法无据。房屋占有使用费计算的起算时间为2020年8月21日，房屋租赁合同解除时间为2020年8月20日，租赁合同解除后，王振伟已无权使用房屋，依据司法解释规定，向王振伟主张房屋使用费有法律依据。使用费标准，一审判决按照王振伟与鼎丰公司签订的租赁合同约定的年租金13万元作为计算标准并无不当。华达公司向一审法院起诉请求：一、王振伟立即从华达公司的房屋内迁出；二、王振伟承担逾期腾房占有使用费，自2020年8月21日计算至实际腾迁之日止，并赔偿两个月损失21,666.70元，两项合计54,166.70元；三、诉讼费由王振伟承担。一审法院认定事实：2016年4月12日，华达公司与郑某签订《房屋租赁合同》（合同编号：201601），约定华达公司将坐落于吉林市高新区吉丰东路100号厂房A-1号房屋（建筑面积为2,572.02平方米）租赁给郑某使用，用于成立鼎丰公司，租赁期限自2016年4月12日起至2022年4月11日止。租金支付时间为：一年一付，每年提前1个月支付下一年租金。违约责任约定：严格按照合同约定支付租赁费用，如延期10天以上，每延期支付一天，按所欠费用的千分之三支付违约金；逾期超过一个月，经书面通知后仍未交纳的，视为违约，应支付10万元违约金，华达公司有权解除合同。2016年7月1日，华达公司与郑某签订《房屋租赁合同（编号201601）补充协议》，约定：在租赁期间内，如郑某按合同每年约定的时间一次性付清当年房租，华达公司同意郑某将部分未用房屋合法转租给第三方，如郑某未按约定付清房租，郑某的转租行为无效，郑某转租必须经过华达公司书面同意。郑某承诺如与第三方发生租赁合同纠纷，由郑某承担法律责任，与华达公司无关。2017年11月8日，郑某、鼎丰公司与王振伟签订《租房协议书》，协议约定，华达公司将将坐落于吉林市高新区吉丰东路100号厂房A-1号汽车展厅（面积320平方米）出租给王振伟使用，期限为2017年11月8日至2020年11月7日，年租金为13万元。2019年9月8日，郑某出具收条，载明收到2019年9月8日-2020年11月8日房费。2020年8月3日，郑某去逝。2020年8月4日，华达公司向王振伟出具通知书要求王振伟不能继续向鼎丰公司和郑某交付房租。2020年8月20日，华达公司与鼎丰公司签订《解除201601〈房屋租赁合同〉协议书》，载明：因郑某未按照《房屋租赁合同》约定按时向华达公司支付租金，双方同意解除《房屋租赁合同》，鼎丰公司向华达公司返还位于吉林市高新区吉丰东路100号厂房A-1号全部租赁房屋。鼎丰公司出具说明，载明：郑某于2016年4月12日与华达公司签订的《房屋租赁合同》因公司未成立，需租赁华达公司的位于吉林市高新区吉丰东路100号厂房A-1号房屋作为经营场所，在公司成立后，公司认可郑某的租赁房屋行为系郑某履行公司法定代表人职务的行为。一审法院认为，关于郑某于2016年4月12日与华达公司签订的《房屋租赁合同》，因鼎丰公司出具说明认可郑某系履行公司法定代表人职务的行为，故郑某与华达公司签订的《房屋租赁合同》效力及于鼎丰公司。郑某依据其与华达公司签订的《房屋租赁合同》获得了案涉房屋使用权，同时应当承担支付租金的义务，因郑某未按合同约定支付租金，华达公司于2020年8月20日与鼎丰公司签订《解除201601〈房屋租赁合同〉协议书》，故华达公司作为房屋所有权人有权要求王振伟从案涉房屋腾迁。关于王振伟辩称，其已经向郑某支付了2020年11月8日至2021年11月8日的房屋租金，华达公司与王振伟不是合同的相对方，无权要求王振伟腾迁的辩解，因华达公司与鼎丰公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，致使郑某与王振伟的《房屋租赁协议书》事实上已不能履行，此时王振伟作为次承租人对于案涉房屋的占有处于无权状态。因王振伟与华达公司并没有直接的租赁合同，王振伟与华达公司又未能就房屋租赁事宜达成一致意见，故王振伟不能以其支付完租金为由向华达公司主张继续履行租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”规定，华达公司要求王振伟从案涉房屋内迁出的请求符合法律规定，予以支持。关于华达公司请求的逾期腾房占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，华达公司要求王振伟支付逾期腾房占有使用费的请求符合法律规定，予以支持。关于给付的标准，王振伟辩称即使应当支付逾期腾房占有使用费，应当按照其与郑某约定的每年10万元计算，并提交了郑某于2019年10月30日为其出具的欠条拟证明欠条的备注内容对房屋租赁费用有约定，但“欠条”无法确认系双方对房屋租赁费用达成的合意。而王振伟与郑某签订的《租房协议书》约定了房屋租赁费用为每年13万元，三年后如续租，租赁费为每年15万元。在《租房协议书》到期后，郑某与王振伟并未签订书面的续租合同，故逾期腾房占有使用费应当按照王振伟与郑某签订的《租房协议书》约定房屋租赁费每年13万元计算，折合每月为10,833.33元，自合同解除的次日即2020年8月21日起计算至王振伟实际腾迁之日止。关于华达公司要求王振伟赔偿因房屋腾迁后需要两个月的时间找承租人，故要求王振伟赔偿两个月的损失21,666.70元，因该项请求没有法律依据，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，作出判决。一审法院判决：一、王振伟于判决生效之日立即从位于吉林市高新区吉丰东路100号厂房A-1号房屋内迁出；二、王振伟于判决生效之日立即给付华达公司支付逾期腾房占有使用费。给付方式：2020年8月21日至2021年1月20日的房屋占有使用费54,166.65元（10,833.33元／月×5个月）于判决生效之日给付；自2021年1月21日起至实际腾迁之日止按10,833.33元／月的标准给付房屋占有使用费；三、驳回华达公司的其他诉讼请求。案件受理费577元，由王振伟负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，郑某及鼎丰公司系基于与华达公司签订编号为201601的《房屋租赁合同》而对案涉房屋取得使用权，且在华达公司同意的情况下将案涉房屋转租给王振伟，2020年8月3日，因郑某去逝，华达公司与鼎丰公司于2020年8月20日协商解除了案涉房屋的租赁合同，因此自华达公司与鼎丰公司解除租赁合同始，华达公司有权要求王振伟返还案涉房屋，因华达公司与鼎丰公司租赁合同的解除，王振伟丧失了对案涉房屋占有使用的依据，其如果想继续租赁案涉房屋，应当重新与华达公司签订租赁合同，王振伟既未与华达公司就案涉房屋达成新的租赁协议，亦未将房屋返还给华达公司，华达公司请求王振伟返还房屋并承担对房屋占有使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以维持。王振伟上诉称，已经提交了由华达公司盖章确认的《房屋转租同意书》，证明华达公司同意郑某及鼎丰公司将案涉房屋转租，故其转租合同合法有效。经查，王振伟提交的《房屋转租同意书》的转租期限为2020年8月7日，即便王振伟的转租赁合同有效，其转租效力仅至2020年8月7日止，此后王振伟无权占有使用案涉房屋。2020年8月20日，华达公司与鼎丰公司解除租赁合同，王振伟已经无权占有使用案涉及房屋，因王振伟未返还案涉房屋，故王振伟应从2020年8月20日向华达公司支付案涉房屋的占有使用费至房屋返还之日止。综上所述，王振伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,425元，由王振伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 洁审判员 孙 伟审判员 于福超二〇二一年六月七日书记员 徐俊茹（此件共10页，印15份）