贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2845号上诉人（一审被告）：薛从辉，男，1984年8月16日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：章晓兴，贵州伯克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嵋，贵州博矩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州源茂房地产开发有限公司。住所地：贵州省清镇市花园路湖城国际**楼****。法定代表人：陈剑明，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审原告）：陈勇，男，1980年12月18日出生，土家族，住贵州省。被上诉人（一审原告）：李净龄，女，1986年7月10日出生，土家族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：陈勇，男，1980年12月18日出生，土家族，住贵州省，系李净龄的丈夫。上诉人薛从辉因与被上诉人贵州源茂房地产开发有限公司（以下简称源茂公司）、陈勇、李净龄商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛从辉上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由源茂公司、陈勇、李净龄共同承担。事实和理由：一、本案薛从辉并非适格的被告，不应承担任何法律责任。陈勇、李净龄所举的其与现已注销的贵州麦田风想投资开发有限公司（以下简称贵州麦田风想公司）签订的《委托租赁管理合同》与本案并无关系，陈勇、李净龄并未将案涉房屋交付给贵州麦田风想公司实际使用，贵州麦田风想公司对陈勇、李净龄房屋的位置及权属情况不清楚，因而薛从辉并非适格的被告，不应承担任何法律责任。二、薛从辉购买的房屋为国际·丽水铭都2幢1层139号房，面积为64.35平方米。而陈勇、李净龄购买的房屋为湖城·国际丽水铭都2幢1层7号房，面积为45.5平方米，可以看出不管是房屋的房号还是面积都相差巨大，薛从辉购买的房屋与陈勇、李净龄购买的房屋不是同一套房屋。三、退一步来说，即使案涉房屋为同一房屋，源茂公司的行为构成“一房二卖”的情形，虽然陈勇、李净龄签订合同的时间早于薛从辉，但是薛从辉已经取得物权变更登记，依法取得对房屋的所有权，且薛从辉并未和源茂公司恶意串通损害陈勇、李净龄利益，薛从辉对此并不知情。陈勇、李净龄辩称，一、陈勇、李净龄签订《委托租赁管理合同》在先，再与源茂公司签订了《商品房买卖合同》，薛从辉为贵州麦田风想公司的法定代表人，作为本案的当事人主体适格。二、案涉两个不同房号的房屋实际为同一套房屋，因为陈勇、李净龄与源茂公司签订《商品房屋买卖合同》时，案涉房屋尚未经最终测绘确定面积，导致两个不同房号房屋面积存在差异。同时，清镇市诚信房地产测绘公司出具《情况说明》，已经证明案涉两套不同房号的房屋是同一套房屋。（三）薛从辉应当知晓陈勇、李净龄已购买了案涉房屋，在此情况下，其与源茂公司签订《商品房买卖合同》，主观恶意明显，与源茂公司构成恶意串通。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。陈勇、李净龄向一审法院起诉请求：1．判令源茂公司、薛从辉签订的关于清镇市湖城国际·丽水铭都2号楼1层139号《商品房买卖合同》无效；2．本案的案件受理费等费用由源茂公司、薛从辉承担。一审法院认定事实：薛从辉系原贵州麦田风想公司法定代表人。现贵州麦田风想公司已注销。2018年7月14日，源茂公司出具《收据》，确认收到陈勇支付的“湖城国际临街门面2-007号门面”认购金673800元。2018年7月14日，陈勇（委托方、甲方）与贵州麦田风想公司（受托方、乙方）签订《委托租赁管理合同》，约定甲方委托乙方租赁管理甲方所购买的清镇市湖城国际·丽水铭都临街门面一层2-007号房；期限5年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止；该临街门面总房款定价为765682元，2019年1月1日起至2020年12月31日止的委托租赁租金总计91882元，已在物业出售方与甲方签订《房屋买卖合同》时，作为优惠结算，一次性抵扣在甲方的总房价款中，乙方不再支付任何租金给甲方；为了管理经营的需要，乙方有权在认为合适的情况下更改物业的名称或其中任何部分的名称及编号。上述合同的乙方签章栏盖有薛从辉印章。2018年7月29日，源茂公司（出卖人）与陈勇、李净龄（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋为出卖人开发的湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房（位于地上第**；房号为2-1-1-7；合同约定建筑面积45.5平方米）；单价14809元／平方米（含税价），总价款673800元，买受人应在2018年7月29日将此款全部支付；面积存在差异时，以清镇市诚信房地产测绘公司测出的实际建筑面积计算，多退少补。同日，源茂公司（甲方）与陈勇（乙方）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定甲方已将该商品房出租，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益按照乙方与贵州麦田风想公司签订的《委托租赁管理合同》为准；本合同签订之日起90个工作日内，甲方负责将该房屋产权到房地产产权登记机关进行分户登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人。2019年5月29日，源茂公司（出卖人）与薛从辉（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋为出卖人开发的湖城·国际丽水铭都2幢1层139号房（出卖人未将该商品房出租；合同约定建筑面积64.35平方米）；单价14809元／平方米，总价款952959元，买受人应在2019年5月29日将此款全部支付；双方同意以本合同约定以单位为结算依据，就实测套内建筑面积与合同约定的预测套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补。现陈勇、李净龄以源茂公司与薛从辉签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，致其损失为由，诉至一审法院。另查明，陈勇、李净龄购买的湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房，与薛从辉购买的湖城·国际丽水铭都2幢1层139号房，在各自与源茂公司所签《商品房买卖合同》所附房屋分层分户平面图中指向的位置大体一致。黔（2019）清镇市不动产权第××号《不动产权证》载明权利人薛从辉，共有情况单独所有，坐落清镇市湖城国际·丽水铭都2号楼1层139号，专有建筑面积43.04平方米，分摊建筑面积21.31平方米。诉讼中，陈勇、李净龄为证明自己的诉讼主张，向一审法院提供了清镇市诚信房地产测绘有限公司于2020年7月10日的出具《情况说明》，该说明载明“经我公司现场核实，贵州源茂房地产开发有限公司与陈勇、李净龄签订的商品房买卖合同（编号为ＨＣＧＪ-20180729）所附由贵州协同建筑设计有限公司出具的平面图2栋1单元1层7号房屋与我公司后期出具的测绘成果中湖城国际·丽水铭都-2号楼房号为‘（2）1-139’房屋所在位置大体一致，面积存在差异”。薛从辉对此不予认可。经一审法院询问湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房的具体位置，薛从辉称在租赁协议签订后，源茂公司并未将该房交付，故其对该房的位置也不清楚。一审法院认为，本案审理的焦点一是陈勇、李净龄购买的湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房与薛从辉购买的湖城·国际丽水铭都2幢1层139号房之间的关系认定，二是源茂公司与薛从辉就清镇市湖城国际·丽水铭都2号楼1层139号房签订的《商品房买卖合同》的效力认定。关于焦点一，对上述湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房与2幢1层139号房，因房屋在预售及正式办理不动产登记期间的房号，在实际操作中，确有不同的可能，故为真正判定该两套房屋的具体关系，一审法院考虑如下：首先，在陈勇、李净龄与源茂公司就湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房签订的《商品房买卖合同》中，双方明确约定以清镇市诚信房地产测绘公司为该房屋的测绘单位。而在薛从辉与源茂公司就湖城·国际丽水铭都2幢1层139号房签订的《商品房买卖合同》中，双方虽未明确约定清镇市诚信房地产测绘公司为该房屋的测绘单位，但该合同的附件房屋分层分户平面图即系该公司测绘制作，由此也可以确认薛从辉是认可该公司的测绘结果的。在此情况下，清镇市诚信房地产测绘公司作为陈勇、李净龄与薛从辉均认可的测绘单位，依据其所掌握的测绘情况所做出的《情况说明》即具有较高的可信度，足以作为相关事实的认定依据。其次，从该两套房屋的《商品房买卖合同》所附房屋分层分户平面图看，亦可以明确二者所处楼层一致，在同一楼层所处的位置大体一致，且其形状亦大体一致。再次，陈勇在与源茂公司签订《商品房买卖合同》之前，已与贵州麦田风想公司签订《委托租赁管理合同》，将其欲购买的房屋交由该公司委托租赁，该公司应支付的租金从陈勇已付购房款中扣除。在此情况下，薛从辉作为贵州麦田风想公司的法定代表人，无法确认陈勇交由其管理的房屋具体位置，与常理不合。即使如薛从辉所称源茂公司未交付房屋，贵州麦田风想公司在为获取该房屋管理权已付出一定代价的情况下，作为其法定代表人的薛从辉，未主动与源茂公司接洽以获得该房屋管理权，亦不合常理。最后，从陈勇、李净龄与源茂公司签订的《商品房买卖合同》的内容可以看出，二人购买湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房时，该房尚未经最终测绘确定面积，所以才约定以清镇市诚信房地产测绘公司测绘面积为准。在此情况下，约定面积与最终确定的面积存在差异的可能性不能当然排除。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合清镇市诚信房地产测绘公司出具的《情况说明》陈述的内容，案涉两份《商品房买卖合同》所附房屋分层分户平面图所显示的房屋情况，以及薛从辉的陈述，一审法院认为，所谓湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房与2幢1层139号房虽然房号、面积不同，但其所处楼层、位置、结构均基本一致，故湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房与2幢1层139号房系同一套房屋，或者包含于2幢1层139号房的这一情况具备高度可能性，一审法院予以确认。关于焦点二，鉴于一审法院已对湖城·国际丽水铭都2幢1单元1层7号房与2幢1层139号房系同一套房屋，或者包含于2幢1层139号房的这一事实已被确认，则源茂公司作为房屋出卖人，在将房屋出售给陈勇、李净龄的情况下，又将之售予薛从辉，存在主观恶意。另一方面，在贵州麦田风想公司与陈勇签订《委托租赁管理合同》租赁管理案涉房屋后，薛从辉作为该公司当时的法定代表人，应当知晓该房屋已由陈勇、李净龄购买，仍与源茂公司签订《商品房买卖合同》，亦存在主观恶意。双方的行为已经构成恶意串通，并给陈勇、李净龄对该房屋的合法权益造成损害。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，薛从辉与源茂公司于2019年5月29日就购买湖城·国际丽水铭都2幢1层139号房所签订的《商品房买卖合同》应属无效，一审法院对陈勇、李净龄要求确认此合同无效的诉讼请求，依法予以支持。一审法院判决：薛从辉与源茂公司于2019年5月29日就购买湖城·国际丽水铭都2幢1层139号房所签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费10538元，减半收取5269元，由薛从辉、源茂公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：薛从辉与源茂公司签订的《商品房买卖合同》是否存在恶意串通的情形而无效。本案中，陈勇、李净龄（甲方）与贵州麦田风想公司（乙方）签订的《委托租赁管理合同》载明：“2019年1月1日起至2020年12月31日止的委托租赁租金总计91882元，已在物业出售方与甲方签订房屋买卖合同时，作为优惠结算，一次性抵扣在甲方的总房价款中，乙方不再支付任何租金给甲方。”而《委托租赁管理合同》中房款765682元与《商品房买卖合同》中房款673800元相差91882元，与租金金额完全一致。此外，《委托租赁管理合同》早于源茂公司与陈勇、李净龄签订的《商品房买卖合同》。据此可知，贵州麦田风想公司通过支付租金91882元抵扣源茂公司收取的房款，两公司之间事实上存在利害关系。薛从辉为贵州麦田风想公司的法定代表人，其应当知道所承租商铺的情况，之后，薛从辉与源茂公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，且薛从辉亦未提交证据证明已实际支付案涉房屋房款，因而，薛从辉与源茂公司存在恶意串通的高度盖然性。尽管薛从辉主张购买的139号房屋与陈勇、李净龄所购买的9号房屋的房号、面积存在区别，但是清镇市诚信房地产测绘有限公司出具的《情况说明》载明，该两套房屋所在位置基本一致，同时，房屋分层分户图显示该两套房屋的位置、形状大体一致，一审法院认定房号不同的房屋实质上存在重合或者包含的高度可能性。综上，一审判决以薛从辉与源茂公司存在恶意串通的情形判令薛从辉与源茂公司签订的《商品房买卖合同》无效，并无不当，本院予以维持。综上所述，薛从辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10538元，由上诉人薛从辉负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年六月十六日书记员  曾凡青