北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3351号上诉人（原审被告）：焦凯，男，1980年2月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人（原审被告）：刘燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人（原审被告）：燕朝阳，女，1970年5月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。三上诉人共同委托诉讼代理人：赵正阳，北京市兰台律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍兴，男，1988年1月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：祈晓娜，北京安翔律师事务所律师。上诉人焦凯、刘燕、燕朝阳因与被上诉人鲍兴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初18172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦凯、刘燕、燕朝阳上诉请求：撤销原判第一项至第四项，改判驳回鲍兴的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决对北京中业华宇物业管理有限公司（以下简称华宇公司）未履行2019年6月26日作出的整改承诺性质的认定与事实不符，认定华宇公司违约无事实与法律依据。实际上，系鲍兴以房屋存在瑕疵拖欠租金数月，华宇公司为实现尽快回收租金，承诺对瑕疵进行整改并已实际履行完毕。但该承诺内容并不构成华宇公司对鲍兴拖欠租金违约责任的免除，更非双方约定华宇公司应承担的义务，实际是为催收拖欠租金采取的让步措施。鲍兴拖欠租金违约在先，华宇公司据此解除合同不构成违约。退一步讲，如一审法院认定华宇公司履行行为存在瑕疵，但该履行行为并非合同约定的主给付义务，一审法院忽视了鲍兴支付租金和华宇公司义务的不对等，有失公平。2.一审判决认定焦凯、刘燕、燕朝阳承担赔偿暖气费、装修费、消防费等损失，并双倍返还保证金无事实或法律依据。合同约定了华宇公司提供广告位置，但并未约定广告牌安装义务。一审判决认定广告牌安装之后因政府拆除后未安装属于我方瑕疵履行无事实或法律依据。由于鲍兴的原因未继续安装广告牌，与华宇公司无关。根据《房屋租赁合同》3.4条规定，华宇公司仅代为收取供暖费。另外涉案合同签订前商户所在商场就安装了空调，当时没有供暖设施，双方是现状交付，根据合同约定，后续的改造由鲍兴承担。双方在接受现状后并没有提出异议。而中央空调的温度非华宇公司所能控制，为大厦控制，且为公共区域，即使供暖温度不够，也与华宇公司无关。一审判决以合同未履行期限占总期限比例酌定损失，没有事实和法律依据，焦凯、刘燕、燕朝阳不应赔偿。3.鲍兴系以个人名义签订合同，但其主张多以公司名义主张，不能证明系涉案场地产生的损失，鲍兴作为原告主体不适格。4.股东仅在出资范围内对公司债务承担有限责任，一审法院判决超出了股东应当承担的责任范围。鲍兴辩称，同意一审判决，不同意焦凯、刘燕、燕朝阳的上诉请求。鲍兴向一审法院起诉请求：1.请求确认鲍兴、华宇公司于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；2.判令焦凯、刘燕、燕朝阳退还租金90490元、暖气费3400元、室外广告费4560元，共计98450元；3.判令焦凯、刘燕、燕朝阳双倍返还鲍兴保证金72392元；4.判令焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿鲍兴装修、店内广告、设备设施等各项损失共计391828.73元；5.本案诉讼费、公告费由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。一审法院认定事实：2018年9月26日，鲍兴与华宇公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）华宇公司；承租方（乙方）鲍兴。第一条租赁场地。1.1本合同租赁场地为：北京市昌平区03商铺的房屋（租赁面积为：85平方米，以实际现状为准）。1.2乙方在该场地经营餐饮使用。第二条租赁期限和租金。2.1租赁期限为5年；免租期截止到2018年10月31日，自2018年9月26日至2018年10月31日，租赁起始时间自2018年10月31日至2023年10月30日止。经协商并确认起租日期从2018年12月11日开始。2.2租金。经甲乙双方协商，租赁期内租金第三年起两年递增7%，乙方按照本合同约定支付租金，租金按租赁面积计价：租期内第一年为7元/天/平方米。第一年租金为人民币217175元。房租到期前一个月以现金或转账方式支付。2.3合同履行保证金。合同签订时乙方需向甲方缴付合同履行保证金人民币36196元，合同到期解除时，甲方在确认乙方交付租赁物和设备设施完好的情况下，一个月退还乙方合同履行保证金。第三条甲方权利和义务。3.4甲方应保障给乙方对水、电、暖气的正常供应，费用以市政收费为标准，由乙方直接向相应单位交纳或甲方代收。甲方负责日常维修及维护。第四条乙方权利和义务。4.3乙方应按本合同约定，按时足额向甲方缴纳租赁费用，乙方应按时足额向有关单位缴纳水、电、暖气等费用或由甲方代收，并开具发票。第五条违约责任。5.1合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前解除合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，需提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金将不予退还。5.2甲方在保证乙方正常营运，没有争议的情况下。乙方违反本合同约定迟延交纳房租超过30日，甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任。5.4因甲方违约或甲方单方原因导致本合同无法继续履行的，甲方按照乙方实际装修费用根据未履行合同期限占总租赁期限的比例向乙方支付装修费用，并赔偿给乙方造成的营业损失。第六条合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.乙方逾期支付租金超过三十日。2.乙方拒付租金或其它费用，经甲方两次书面催告仍未交纳的。有下列情形之一的，乙方有权解除合同；2.甲方影响乙方正常使用租赁房产的。3.其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，鲍兴依约交付5个月租金90490元，并支付保证金36196元，华宇公司依约交付房屋后，市场于2018年12月11日开业。2018年10月鲍兴向华宇公司交付暖气费3400元，同年11月向华宇公司交付户外广告费4560元。后华宇公司安装了户外广告，随后将该户外广告拆除。合同履行期间，鲍兴等商户，就户外广告拆除后的恢复、供暖、电梯、排烟等问题向华宇公司发出《鑫隆商厦二层各商户集体向中业华宇物业管理有限公司提出要求声明》，2019年4月28日，华宇公司出具《关于商户要求的回复函》，主要内容：“1.中央空调制暖问题拟定于10月1日之前修复完成；2.楼内整改和小工程问题于6月30日之前修复完成；3.楼外体广告制作及一楼楼梯口清理已在进行；4.关于影响商户营业要求补给免收租金4个月的要求公司不予支持，原因是物业作为房屋提供单位只保证单个个体租赁合同面积内的正常使用开业条件，但考虑到商户经营现状物业免收1.5个月租金。”2019年6月26日，华宇公司做出承诺：鑫隆商厦二层各商户与华宇公司协商内容如下：物业法人焦凯承诺2019年7月5日前给出官方文件解决租金问题以及二层整改承诺。同年7月8日，华宇公司在涉案经营场地张贴了《房屋租金催款函》，主要内容：各位商户，因房屋租金到期，请贵单位在收到本催款函三日内履行合同义务，请到二楼办公室支付所欠房屋租金。2019年7月11日，华宇公司向鲍兴发出解除合同通知，后鲍兴搬离承租房屋，同年7月14日华宇公司收回房屋，现房屋室内装饰已被拆除。后鲍兴诉至法院，审理中，华宇公司注销，华宇公司股东为焦凯、刘燕、燕朝阳。后根据鲍兴的申请，本案被告变更为焦凯、刘燕、燕朝阳。审理中，鲍兴将其第4项请求明确为：室内装修120463.8元、消防13806元、空调安装10000元、加盟费161264元、代办工商费9900元、网络费1800元、员工工资20588.8元、装修押金5000元、物业费5000元、广告费3600元、厨具1190.8元、店内广告设施7113.3元，共计359726.7元。庭审中，鲍兴就其损失（第4项诉讼请求）提交以下证据：1.《室内装修合同》（承包方式：包工、包料，总价83980，如有增项最后以增项为准）、结算单（金额为96178.8元）及转账单（96180元）、其他费用的收据及送货单等，证明其装修损失为120463.8元；2.《北京市建设工程施工合同》（自动喷水灭火系统，包工包料、合同价款12600元）、微信转账记录（13806元），证明消防设施施工损失；3.《销售安装合同》（合同约定价款为10000元）及报价清单及微信转账单（金额10000元），证明其中央空调损失；4.《合作协议书》及转账单，证明其加盟费损失161264元；5.《代办工商执照协议书》、收据及转账记录，证明代办营业执照损失9900元；6.《互联网接入服务协议》及转账记录，证明其入网费损失1800元；7.转账记录，证明其员工工资损失20588.8元；8.微信转单（两笔金额分别为5000元），证明装修押金和物业费；9.转账单（金额为3600元），证明美团广告宣传费用；10.转账及购物截图，证明购买厨具费用1190.8元；11.转账和购物截图，证明其室内广告费用7113.3元。焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，收款人是否具有相应资质不详，也没有正式发票。其转账两笔5000元，其中一笔5000元系物业费，但我方已实际提供了物业服务，不应退还，另一笔5000元不能证明是收取的装修押金。另查，涉案房屋登记所有人为北京众友家园商贸有限责任公司，该公司同意华宇公司对外出租涉案房屋。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鲍兴与华宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。审理中，双方均表示合同解除日为2019年7月11日，根据双方合同实际履行情况，该解除日法院予以确认。合同解除的违约责任。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据租金交费收据和合同约定，鲍兴租金交付至2019年5月10日，依据合同其应交付下期租金时间为2019年4月10日，但因华宇公司履行瑕疵，双方就华宇公司履行瑕疵问题进行协商，华宇公司于2019年4月回函，于2019年6月承诺2019年7月5日前解决租金和二层整改，在此情况下，鲍兴未交纳下期租金符合法律规定，而华宇公司在未履行前述承诺的情况下，于2019年7月11日发出解除通知，该通知不产生合同解除的法律效力，因此，华宇公司于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一、鲍兴主张返还的租金、暖气费和室外广告费。租金，鲍兴支付租金至2019年5月10日。根据其提交的声明和华宇公司的回函，可以证明合同履行期间，存在户外广告拆除后未安装、室内温度不合格等履行瑕疵，故鲍兴主张返还租金的请求，法院予以采纳，但返还金额应考虑履行瑕疵对其经营的影响程度等因素，法院酌定返还比例为10%，即90490×10%=9049元，鲍兴主张全额返还，法院不予支持。其主张返还的户外广告费，因华宇公司已实际履行，仅是后期履行存在瑕疵，法院在前述返还比例中已经予以考虑。暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，鲍兴要求返还，法院予以支持。二、保证金。合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，现鲍兴主张双倍返还保证金，符合合同约定，法院予以支持。三、装修费、消防费、安装中央空调费、加盟费、代办营业执照费、网费、员工工资、装修押金、物业费、美团广告宣传费、厨具费、室内广告费。根据双方的陈述，合同签订后，鲍兴对涉案房屋进行了装修，同时，结合其提交的合同、付款收据和合同履行的实际情况及合同约定，对其主张的装修费和消防费，法院予以确认，但鲍兴主张的前述费用中合同之外的支出，是否用于装修和消防，依据不足，该部分费用法院不予支持。前述法院确认的装修和消防投入金额（96180元和12600元），根据合同未履行期限占合同约定期限的比例确定，酌定为95720元。中央空调，根据合同约定，涉案房屋配备了中央空调，其自行增加的该项设施应自行移机，不属于其损失范围；加盟费、美团广告费、室内广告费是其自行选择的营销行为，代办营业执照非必然支持的费用，因此，其要求赔偿，法院不予支持；员工工资、网费是其经营中成本支出，与华宇公司违约行为无因果关系，其主张赔偿，法院不予支持；厨具费，仅提交了转账记录，无其他证据佐证，故该项损失依据不足，法院不予支持；物业费，合同履行期间，华宇公司已实际提供了物业服务，其瑕疵因素已在上述返还租金时予以考虑，其要求返还，法院不予支持；装修押金，转账记录中虽未注明转账用途，但结合华宇公司收取物业费的收款方式和收款情况，该费用法院予以确认，而华宇公司未提供收取该项费用不应退还的相反证据，故该装修押金予以退还。同时指出，鲍兴在主张双倍返还保证金的同时，又主张上述损失，因此，在法院已支持其双倍返还保证金的情况下，上述损失中超出一倍保证金的部分，法院予以支持，即95720-36196=59524元。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条第一款第一项的规定，判决：一、鲍兴与北京中业华宇物业管理有限公司于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、焦凯、刘燕、燕朝阳返还鲍兴租金9049元、暖气费3400元、装修押金5000元，以上共计17449元，于本判决生效后十日内执行；三、焦凯、刘燕、燕朝阳返还鲍兴双倍保证金72392元，于本判决生效后十日内执行；四、焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿鲍兴装修费、消防费共计59524元，于本判决生效后十日内执行；五、驳回鲍兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。焦凯、刘燕、燕朝阳提交落款日期为2021年4月19日华宇公司员工姚某的书面证人证言，证明内容：1.关于2019年6月26日的承诺问题，商户以房屋有漏水、排风扇不开烟大等问题为由不支付租金，要求再免租金。之前已经给商户免了两个月租金了，这个文件签字盖章时其不在，但修水管、网络这些整改问题华宇公司后来都做到了。2.关于广告牌问题，广告牌拆除是政府的统一要求，之后商户没有提交效果图就没有装广告牌，广告牌拆除和没有安装都与华宇公司无关。3.关于暖气费的有关问题，华宇公司收取暖气费也是交给大厦物业，除了提供统一的中央空调外，大厦的很多商户都自己再装分机供暖，商户的温度和装多少分机有关，与华宇公司无关。证明目的：承诺函中说过租金和整改问题，物业公司已经完成了整改。鲍兴不认可证据的真实性、合法性和关联性，证人和焦凯、刘燕、燕朝阳有利害关系。二审中，鲍兴没有提交新证据。本院认为，鲍兴与华宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。鲍兴租赁房屋用于经营，其作为房屋租赁合同的相对人，有权作为原告提起本案诉讼。焦凯、刘燕、燕朝阳认可2019年7月11日向鲍兴发送腾房通知，鲍兴认可2019年7月11日双方的《房屋租赁合同》解除，故一审认定鲍兴与华宇公司于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除，具有事实及法律依据，本院予以确认。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据租金交费收据，鲍兴租金交付至2019年5月10日，其应交付下期租金时间为2019年4月10日，但因华宇公司履行存在瑕疵并于2019年4月出具函件表示对中央空调制暖、楼内整改和小工程问题、楼外体广告制作及一楼楼梯口清理问题，进行整改，于同年6月承诺2019年7月5日前解决租金问题和二层整改，在此情况下，鲍兴未交纳下期租金系行使履行抗辩权，不构成违约，而华宇公司在未履行前述承诺的情况下，于2019年7月11日发出解除通知，并于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于应返还的租金数额，一审法院根据华宇公司履行瑕疵对鲍兴经营的影响程度，酌定返还比例为10%，并无不当，本院予以维持。关于暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，鲍兴要求返还，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于保证金，合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，一审法院支持鲍兴双倍返还保证金的主张，符合合同约定，本院予以确认。关于装修费、消防费，一审法院根据鲍兴提供的合同、付款收据等证据及合同未履行期限占合同约定期限的比例，酌定上述损失为95720元，并扣除一倍保证金的部分，符合法律规定，本院予以确认。对于装修押金，一审判决予以返还正确，本院予以维持。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，未提交证据对公司财产进行清算，一审法院判决涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担，于法有据，本院予以确认。综上所述，焦凯、刘燕、燕朝阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9427元，由焦凯、刘燕、燕朝阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  王爱红审 判 员  赵 蕾二〇二一年六月十五日法官助理  李 正书 记 员  杨 帆书 记 员  杨梓薇