内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终751号上诉人（原审被告）：李某，，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：马禄，内蒙古字仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司包头分公司。负责人：陈霖委托诉讼代理人：王晓蕾。委托诉讼代理人：高凤霞。上诉人李某因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某的委托诉讼代理人马禄，被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人王晓蕾、高凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）内0291民初1787号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因三江尊园小区住宅日照要求不符合标准，开发商并未向上诉人交付案涉房屋，被上诉人无权要求上诉人支付物业费。2011年3月1日上诉人与包头市三江金茂房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》购买包头市稀土高新区三江尊园白露苑25－105号住宅，合同签订后，上诉人发现该房屋日照时间明显不足，遂去包头稀土高新技术产业开发区管理委员会反映情况。高新区管委会出具《关于重新审核“三江尊园”住宅小区规划设计条件通知书有关内容的函》，因此上诉人与三江金茂房地产公司多次进行协商，房地产公司也并未向上诉人交付该房屋。上诉人认为，商品房买卖合同履行完毕是上诉人与被上诉之间物业服务合同关系成立且生效的前提，只有三江金茂房地产公司向上诉人交付房屋后，被上诉人才有权向上诉人收取物业费。该房屋并未交付上诉人，上诉人亦没有享受被上诉人提供的物业服务，被上诉人无权要求上诉人支付物业费。一审法院根据合同附件五第五条第二款“该商品房达到本合同约定的交楼条件后，出卖人无须书面告知买受人，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续”认定案涉房屋已经完成交付缺乏事实及法律依据。该条款为格式条款，剥夺和限制了买受人的合法权利。被上诉人的原告主体不适格，商品房买卖合同关系并未履行完毕，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系。被上诉人主张的2018年度之前的物业费已过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。广东中奥物业管理有限公司包头分公司辩称，被答辩人称开发商并未交付该房屋给被答辩人与事实不符。被答辩人于2011年3月11日与三江金茂房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，与答辩人签订了《前期物业管理协议》合同合法有效，双方均应遵守执行。《商品房买卖合同》约定交付日期为2011年12月31日，在约定期限被答辩人并未按照约定时间收楼，且三江金茂房地产开发有限责任公司于2013年12月21日给被答辩人邮寄过宅急送单号为A006118342786入伙通知书邮件。更何况《商品房买卖合同》补充合同中第五条，关于收房条件及甲方交付的补充中第二点，该商品房达到本合同交楼条件后，甲方无须另行书面告知乙方。乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续。该房屋已于2011年11月25日完成竣工验收，被答辩人未按约定时间收房，应视为房屋已交付。关于日照不符合标准事宜与本案无关，被答辩人与三江金茂房地产开发有限责任公司之间的纠纷，可另案诉讼。三江金茂房地产开发有限责任公司与答辩人签订了《前期物业服务合同》，其委托答辩人管理期限从合同签订之日起至业委会代表全体业主与答辩人签订的物业服务合同生效时，答辩人为三江尊园小区提供物业管理服务，该合同第六条约定物业服务费的收费标准为每月3.5元/平方米，物业费按被答辩人的建筑面积缴纳，被答辩人作为业主也接受了答辩人的服务，被答辩人应该按照合同约定履行缴费义务。2020年6月1日，包头稀土高新区三江尊园第一届业主委员会与答辩人签订了《物业服务合同》，合同期限为三年，该合同依然约定了物业费的收费标准及交费方式。关于答辩人主张的物业费事宜与被答辩人提到的诉讼时效毫无关联。根据《民法典》第一百八十九条，分期履行债务诉讼时效的起算，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。因《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》中均约定物业服务费按年交纳，答辩人的主张发生在诉讼时效期内，且《物业服务合同》一直在延续中，故不存在诉讼时效问题。综上所述，被答辩人不办理收房手续，不履行缴费义务，实属个人行为，请求贵院维持原判，维护答辩人的合法权益。广东中奥物业管理有限公司包头分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理费159017.25元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司（以下简称“三江金茂房地产公司”）作为三江尊园的建设单位与原告中奥物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理期限从2011年10月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同约定中奥物业包头分公司为三江尊园小区提供前期物业服务，该合同第六条约定物业服务费的收费标准为每月3.5元/平方米，物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积交纳。2020年6月1日，包头稀土高新区三江尊园第一届业主委员会与中奥物业包头分公司签订了WF（GX-2020-05-096）号《物业服务合同》，合同约定中奥物业包头分公司为三江尊园小区提供物业管理服务，物业服务合同期限为三年，自2020年6月1日至2023年5月31日止，该合同第六条约定物业服务费的收费标准为每月3.5元/平方米，物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积交纳。被告李某系包头稀土高新技术产业开发区白露苑25-105号房屋的业主，该房屋建筑面积为443.37平方米。2011年3月11日，李照霞与三江金茂房地产公司签订了一份合同编号为2010-0025701的《包头市商品房买卖合同》，合同约定出卖人于2011年12月31日将验收合格的商品房交付给买受人，合同第十六条约定附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。合同附件五第五条第二款约定该商品房达到本合同约定的交楼条件后，出卖人无须另行书面告知买受人。买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《包头市住宅质量保证书》中的属于住宅质量保证范围内的问题，不影响该商品房的交付，但出卖人应按照本合同第八条承担保修责任。如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按时交付。涉案房屋已于2011年11月25日完成竣工验收。2011年3月11日，原告中奥物业包头分公司与被告李照霞签订了《包头三江尊园前期物业管理服务协议》，委托中奥物业包头分公司为李照霞提供物业管理服务。合同第五条第二项约定物业服务费的收费标准是每月3.5元/m2，业主按照拥有的物业的建筑面积交纳，已核发《房地产权证》按证内核准的建筑面积计算，未核发《房地产权证》按《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算。小区公共水、电等能源费用以户为单位计算。业主自物业交付使用之日起预交至本年12月31日的物业服务费，此后物业服务费于每年度1月15日以年度为单位预收。庭审中，中奥物业包头分公司主张按照房屋面积为432.7平方米计算物业服务费，自2012年1月1日至2020年9月30日，李照霞累计欠物业服务费159017.25元。一审法院认为，原告中奥物业包头分公司与被告李某签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵守执行。中奥物业包头分公司提供了物业服务，李照霞作为三江尊园白露苑25-105号业主，接受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，李照霞应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故中奥物业包头分公司要求李照霞给付2012年1月1日至2020年9月30日的物业服务费159017.25元的主张，本院予以支持。李照霞辩称其未收房、物业服务费由建设单位交纳，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，三江金茂房地产公司与李照霞签订的《包头市商品房买卖合同》附件五第五条第二款约定该商品房达到本合同约定的交楼条件后，出卖人无须另行书面告知买受人，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续，涉案房屋已于2011年11月25日完成竣工验收，李照霞未按约定时间2011年12月31日前往收房，应视为房屋已经交付，故李照霞的抗辩理由无事实依据，本院不予采信。李照霞辩称中奥物业包头分公司主张的2018年度之前的物业服务费已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，因《物业服务合同》约定物业服务费按年交纳，中奥物业包头分公司的主张发生在诉讼时效期内，本院对李照霞的抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李照霞于本判决生效之日起十五日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费159017.25元。案件受理费3482元，减半收取计1741元（原告已预交），由被告李照霞负担1741元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院审理查明中对李照霞与三江金茂房地产公司签订《商品房买卖合同》及三江金茂房地产公司与广东中奥物业管理有限公司包头分公司签订《包头三江尊园前期物业服务协议》的事实及经过认定正确。但对李照霞收房的事实认定错误。李照霞与三江金茂房地产公司虽在《商品房买卖合同》约定交付日期为2011年12月31日，但在约定期限内李照霞已经与三江金茂房地产公司发生了合同履行争议，李照霞并未按照约定时间收房，至本案提起诉讼，李照霞尚未取得该房屋所有权，亦未对该房屋占有使用。被上诉人在答辩状中亦认可涉案房屋李照霞并未占有使用的事实。本院认为，《商品房买卖合同》的正常履行是合同权益人成为物业服务合同中适格业主的基础，虽三江金茂房地产开发有限责任公司于2013年12月21日给李照霞邮寄过入户通知书邮件，但不能因此即排除双方争议事实而直接认定交付。李照霞并非涉案物业的所有权人，亦无对建筑物专有部分的占有使用的交付事实，不符合物业服务合同的业主身份。广东中奥物业管理有限公司包头分公司向其主张物业费无事实及法律依据。综上，李照霞的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1787号民事判决;二、驳回广东中奥物业管理有限公司包头分公司的诉讼请求。一、二审案件受理费3486元，由广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 赵文革二〇二一年六月一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。