吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1453号上诉人（原审原告、执行案外人）：王亚君（曾用名王雅君），男，1953年12月17日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。法定代理人：王博（系王亚君法定监护人），女，1991年5月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：高晓庆，吉林万璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奕凝，吉林万璋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙浩程，男，1985年7月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙华茵，北京大成（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷鹤，北京大成（吉林）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐哲，男，1985年6月22日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。上诉人王亚君因与被上诉人孙浩程、徐哲案外人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。王亚君上诉请求：1.撤销（2021）吉0204民初674号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由孙浩程、徐哲负担。事实和理由：一、一审法院认定的执行基础有误，徐哲对案涉不动产不享有所有权。本案中虽然案涉不动产登记在徐哲名下，但是其权利基础并不存在，该登记行为亦在（2015）船民一初字第114号民事判决和（2016）吉0204民初1275号民事判决中两次被认定为恶意串通的无效行为。因此，一个原因行为（即房屋买卖合同行为）已经被认定为无效，那么依据原因行为而产生的结果行为（即不动产登记行为）自然也是无效的，徐哲对于案涉房屋并不享有所有权。一审法院驳回王亚君的诉讼请求，支持对诉争房屋的继续执行，不但错误执行了具有权利瑕疵的标的物，同时损害了王亚君的物权请求权。二、法律是道德的最后一道防线，不应支持因恶意行为而产生的获益。案涉不动产本不属于徐哲所有，其恶意行为被认定无效后，理应将错误登记变更回原有状态，但其始终不予配合，拒绝将案涉房屋登记回其母亲孙淑清名下。同时，多次主张另行增加购房款或要求返还房屋。在多番行为未果的情况下，在外大量举债，最终无力偿还。其目的是否为变相取回房屋在所不论，单单就其上述恶意行为，就不应当受到法律的保护。一审法院将案涉不动产执行拍卖用于偿还徐哲的债务，等于变相将案涉不动产从王亚君手中取回。不但损害了王亚君的生活权、居住权，还变相成就了徐哲要回房屋或增加房屋价款的目的，有失公允。三、一审法院适用法律错误。本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。第二十八条适用于登记的所有权人对于房屋登记不存在权利瑕疵的情况下，仅仅是因为其他客观原因未能及时办理房屋过户登记而导致的执行异议。第二十八条适用于买受人与权利登记人之间存在真实有效的房屋买卖合同的前提之下。结合本案，徐哲并非案涉房屋的所有权人，其登记信息存在权利瑕疵，并且王亚君与徐哲之间也不存在房屋买卖合同。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护王亚君的合法权益。孙浩程辩称，一、（2021）吉0204民初674号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二、案涉房屋登记在徐哲名下，具备查封执行条件。孙浩程查封的案涉房屋登记在徐哲名下，孙浩程作为徐哲的债权人，执行其名下财产是法律赋予的权利，并无不妥。且从登记机关显示该房屋并无异议登记、查封等证明该房屋存在权利瑕疵的相关内容。王亚君所述的法院判决，孙浩程并不知情，对于孙浩程来讲，案涉房屋就是徐哲所有的合法财产，没有任何权利瑕疵，孙浩程的查封完全符合法律规定。三、王亚君不享有排除执行的权利。王亚君称其物权请求权被孙浩程损害，但实际上王亚君对于案涉房屋并不享有物权请求权，更不存在孙浩程损害其物权请求权的情况。王亚君与原房主孙淑清口头达成了买卖案涉房屋的合同，交付20%的购房款一万元，就在此房屋居住17年之久，而且剩余80%房款至今未付，因其未付房款一直未办理房屋更名手续。而且在一审时王亚君也明确说明，仅依据法律确认合同无效的判决，根本不能办理房屋款提存手续，主要原因是，17年前的房屋价款与现在不能同日而语，现在这个房屋的评估价即是28万元，17年后想再付4万元享有该房屋的物权，那是不公平，也不合理的。原房主将房屋更名至他人名下，房屋被查封导致王亚君无法取得房屋，其应与签订合同的原房主基于合同索赔，而不应通过执行异议之诉来向孙浩程主张权利。综上，应依法查明本案事实，驳回王亚君的上诉请求，维持原审判决，以维护孙浩程的合法权益。徐哲未提交答辩意见。王亚君向一审法院起诉请求：1.判令停止对吉林市船营区案涉房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费用由孙浩程、徐哲承担。一审法院认定事实：孙浩程与徐哲民间借贷纠纷一案，一审法院于2020年4月21日作出（2020）吉0204财保29号民事裁定书，裁定查封徐哲名下坐落于吉林市船营区案涉房屋【所有权证号：XXX号】产籍，查封期限3年。一审法院于2020年7月16日作出（2020）吉0204民初2264号民事判决，判决内容如下：一、被告徐哲于判决生效之日起七日内给付原告孙浩程借款本金10万元及利息（自2016年10月14日起至2018年10月14日止的利息2万元及自2018年10月15日起按月利率2%标准计算至实际给付之日止的利息）；二、被告徐哲于判决生效之日起七日内给付原告孙浩程借款本金10万元及利息（自2017年3月27日起至2019年3月27日止的利息2万元及自2019年3月28日起按月利率2%标准计算至实际给付之日止的利息）。该判决生效后，徐哲未按期履行判决书所确定的义务，孙浩程申请强制执行。一审法院于2020年9月30日向王亚君送达（2020）吉0204执1746号执行通知书，王亚君向一审法院提出排除执行异议申请。一审法院于2020年12月15日作出（2020）吉0204执异73号裁定书，裁定驳回异议人王亚君的异议请求。王亚君于2021年2月1日向一审法院提起执行程序中执行异议之诉，请求撤销（2020）吉0204执异73号裁定书，停止对坐落于吉林市船营区案涉房屋的执行。另查明，王亚君与孙淑清、徐哲房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年10月28日作出（2016）吉0204民初1275号民事判决，判决认定以下事实：“坐落于吉林市船营区朝阳街4号楼1单元2层4号房屋原所有权人为孙向武，在孙向武死亡后孙淑清与王亚君达成口头协议将该房屋卖与王亚君，收取王亚君预交房款1万元，并将房屋交付王亚君占有、使用至今，其与王亚君之间房屋买卖合同成立。”判决内容：“一、原告王亚君与被告孙淑清之间关于买卖坐落于吉林市船营区案涉房屋的合同有效；二、被告孙淑清与被告徐哲之间关于买卖坐落于吉林市船营区案涉房屋的合同无效；三、驳回原告王亚君的其他诉讼请求。”以上判决已发生法律效力。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案是案外人王亚君提起的执行异议之诉，根据上述规定，王亚君作为案外人，应当对其对涉案房屋享有的民事权益同时符合上述四个要件承担举证责任，缺一不可，方可排除对涉案房屋的强制执行。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，王亚君购买案涉房屋只支付了1万元房款（约定总房款5万元），即已支付房款仅占总房款的20%，王亚君至今未支付剩余房款，亦未采取提存等措施支付房屋余款，王亚君之排除执行请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定，故王亚君请求解除房屋查封及中止对涉案房屋执行的诉讼请求，无事实与法律依据，对该项诉请，不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回王亚君的诉讼请求。案件受理费4300元由原告王亚君负担（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人王亚君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于王亚君就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因案涉房屋登记在被执行人徐哲个人名下，并非登记在被执行的房地产开发企业名下，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”该条明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的不动产买受人的物权期待权，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的不动产买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本案中，王亚君与孙淑清就案涉房屋没有签订书面合同，关于案涉房屋价款问题，双方存有异议，孙淑清在之前与王亚君就案涉房屋提起的诉讼案件中，称双方对房屋价格没有确定，未达成购房合意。且已生效的民事判决中虽认定了王亚君与孙淑清之间关于买卖案涉房屋的合同有效，却未认定房屋价款。现王亚君仅交付1万元房款，未支付剩余款项，亦未将剩余价款提存。基于以上原因，王亚君对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，王亚君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由王亚君负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二一年六月八日书记员  杨重阳