天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1365号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司，住所地天津市和平区劝业场街和平路xxx号x楼。法定代表人：张丽华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢伟，天津张盈（滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏瑞，天津张盈（滨海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津百货大楼集团有限公司，住所地天津市和平区和平路xxx号。法定代表人：韩新茂，董事长。委托诉讼代理人：宋辉，天津同华律师事务所律师。上诉人天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司（以下简称金隆鼎公司）因与被上诉人天津百货大楼集团有限公司（以下简称百货大楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金隆鼎公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人作为出租人应当提供证据证明其出租房屋符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的要求，即出租人已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。二、一审判决对于合同的违约责任由谁承担未能查清。1．一审判决以被上诉人提交的《关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告》为依据确定消防验收未通过归责于上诉人，进而确定上诉人承担违约责任没有依据。2．上诉人为第二次消防验收报验主体，消防疏散门是否能够拓宽是消防工程能否达到验收标准的关键，而一审法院对此仍未查明。（1）疏散门宽度不达标问题，并非上诉人的责任。（2）关于新老楼结合处自动扶梯遮挡消防通道的问题，上诉人多次与被上诉人沟通解决，最终，被上诉人出具《工作备忘》，同意将新老楼交界处小扶梯拆除，并承诺承担拆除施工及费用。但被上诉人截至目前尚未进行拆除，导致消防验收未能通过。并且防火卷帘门违规设置逃生门，该逃生门并非上诉人设置。（3）一审法院未就消防疏散门能否拓宽，若不能，责任应由谁来承担的问题调查清楚。综上，一审判决在没有查清事实的基础上，判决上诉人承担履行交纳租金、占用场地期间的使用费并腾空5800平方米的租赁场地没有事实依据和法律依据。另，被上诉人作为出租人，明知涉案房产无法取得消防验收，导致上诉人无法开业经营，也危及消防安全，构成根本违约。2010年涉案房屋通过消防验收，不能直接推定涉案租赁合同的验收责任在于上诉人，上诉人对于涉案房屋自始不具备验收条件导致合同无法履行不存在过错，上诉人解除合同系合法解除，被上诉人应承担全部责任。百货大楼公司辩称，2017年11月3日的解除合同通知并没有涉及疏散门宽度的问题，依据2017年的消防报告认定的意见，上诉人的上诉理由均不能成立。被上诉人自2010年12月消防验收合格后对疏散门的宽度没有自行进行拆改，目前的疏散门宽度不达标是由于上诉人为了扩大招商范围未尽审慎义务，布局不当导致，被上诉人不存在违约情形。双方租赁合同约定上诉人独立进行招商，被上诉人仅负责协助义务，上诉人招商方案、布局、相关信息对被上诉人都是保密的，被上诉人无从知晓上诉人的招商布局。由此导致的疏散门宽度的问题不应由被上诉人承担责任。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。百货大楼公司向一审法院起诉请求：1．确认金隆鼎公司2017年11月3日解除《租赁招商合同书》的行为违法；2．判令金隆鼎公司向百货大楼公司支付自2017年1月1日至2017年ll月3日的租赁费用4193980元；3．判令金隆鼎公司按照每天每平方米2.8元的标准向百货大楼公司支付自2017年12月4日至实际腾房日的场地使用费；4．判令金隆鼎公司在不破坏复合装修物的情况下腾空5800平方米的租赁场地并交百货大楼公司收回；5．本案诉讼费由金隆鼎公司承担。金隆鼎公司向一审法院提起反诉请求：1．确认金隆鼎公司与百货大楼公司间签订的《租赁招商合同书》于2017年11月3日解除；2．判令百货大楼公司向金隆鼎公司退还保证金400000元；3．判令百货大楼公司向金隆鼎公司赔偿因解除租赁合同造成的各项损失共计19527535.78元。一审诉讼期间变更该项请求为本案不再主张装修损失，确定主张的损失构成为：应收档口租金960000元，独立商铺租金7079564.88元，因违约被商铺索赔4055559.55元，截至2018年2月6日依据生效判决应赔付商户的91000元；4．本案诉讼费由百货大楼公司承担。一审法院认定事实：2015年5月15日百货大楼公司与金隆鼎公司（原名称为天津沛沛餐饮管理有限责任公司）签订《租赁招商合同书》约定，百货大楼公司将其所有的坐落天津市和平区和平路1xx号x楼商场租给金隆鼎公司用于餐饮、休闲、娱乐招商经营使用，并为金隆鼎公司提供必要的便利与支持，双方确认承租（计价）面积为5800平方米。租赁期间为10年，自2015年5月15日至2025年5月14日，其中，2015年5月14日至2015年9月30日为免租期，2015年10月1日正式起租。租赁费用包括租金、物业费、空调使用费、税金、百货大楼公司主办的广告推广费用，按面积和阶段支付：第一阶段2015年10月1日至2015年12月31日，老楼部分计租，计价面积为2300平方米，租赁费用为2.3元/平方米/天；第二阶段，2016年1月1日至2017年9月30日，全部计租，计价面积5800平方米，租赁费用为2.3元/平方米/天；第三阶段2017年10月1日起，计价面积5800平方米，租赁费用为2.8元/平方米/天。先付费后使用，每季度支付一次，最后一个月的15日之前支付下一个季度的租金，第一期租金应在2015年9月15日之前支付。金隆鼎公司向百货大楼公司支付保证金400000元，作为金隆鼎公司依约履行本合同的经济担保，如因金隆鼎公司的原因导致百货大楼公司受到经济损失或对外承担责任（包括但不限于食品安全、违约责任、侵权责任、劳动工伤、行政处罚），百货大楼公司有权以保证金予以冲抵，如保证金不足以弥补百货大楼公司损失的，百货大楼公司有权继续追偿。百货大楼公司保证对承租区域享有合法的出租权。百货大楼公司同意金隆鼎公司基于餐饮、休闲、娱乐招商目的将承租的商场另行转租给第三人进行相关经营，但第三人仅限于与金隆鼎公司不存在合作、投资或联营关系的独立的经营实体。不具有独立经营性质的第三人不属于百货大楼同意转租的范畴。百货大楼公司协助金隆鼎公司办理有关自身及第三方商户的工商、税务、消防、燃气等手续（提供营业执照、说明书、授权书等），相关费用按照原来百货大楼公司与上海甘丹公司之间的约定承担。任何一方均不得随意解除合同，如一方无故单方解除，则解除方应当赔偿对方因此造成的全部损失。任何一方出现不能履行合同义务的违约行为，在对方书面催告满10个工作日后仍未履行或未采取对方认可的纠正措施，对方有权解除本合同并主张赔偿损失。合同解除后一个月内，金隆鼎公司自行处分已经附和于百货大楼公司不动产之上的装饰装修及设施设备之外的其他装饰装修物，但金隆鼎公司不得破坏百货大楼公司不动产现状。已经附和于百货大楼公司不动产之上的装饰装修及设施设备归百货大楼公司所有，百货大楼公司不再予以补偿。2015年12月30日双方就x楼观光电梯事宜签订《租赁招商补充合同》，百货大楼公司同意金隆鼎公司将和平路一侧x楼电梯施工改造为直达观光电梯；如因金隆鼎公司原因导致《租赁招商合同书》解除的，则观光电梯自百货大楼公司送达解除通知文件之日起无偿归百货大楼公司所有，金隆鼎公司不再基于观光电梯向百货大楼公司主张任何权利。合同签订后，金隆鼎公司陆续将400000元保证金交付百货大楼公司，百货大楼公司给金隆鼎公司出具了收据。2017年4月7日百货大楼公司给金隆鼎公司下发催款通知，要求金隆鼎公司按照合同书的约定，支付拖欠的租赁费用。2017年11月3日金隆鼎公司通知百货大楼公司，要求解除双方签署的合同，理由为“百货大楼公司场地建筑存在如下问题：1、建筑设计缺陷（新老楼结合处自动扶梯遮挡消防通道）问题；2、防火卷帘门违规设置逃生门问题；3、老楼x楼部分涉嫌违章建筑问题等，导致金隆鼎公司消防验收不合格，无法开业经营。依据租赁合同的规定完全属于百货大楼公司的原因造成。因此通知百货大楼公司即日起解除双方租赁招商合同，并要求百货大楼公司根据合同相关条款赔偿金隆鼎公司全部损失”。百货大楼公司收到通知后，回复“我司对载明的解除理由均不予认可。但鉴于目前你我双方租赁关系已呈解除状态，故我司要求你司在一个月内完成撤场，撤场行为应事先向我司通报并不得对x楼场地造成毁损。”另查，2017年6月7日天津市和平区公安消防支队给百货大楼公司下发消防备案检查不合格通知书（和公消竣查字［2017］第0011号），主要存在十三项问题，其中包括竣工图与设计图不一致、竣工图与现场不一致、竣工图使用性质与设计图不一致、防火卷帘上设置逃生门等。2017年9月20日天津市和平区公安消防支队给金隆鼎公司下发消防备案检查不合格通知书（和公消竣查字［2017］第0039号），主要存在九项问题，其中包括竣工图与现场不一致、防火卷帘上设置逃生门、部分疏散门宽度与竣工图不一致且小于1.4M，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2016）第5.5.19条第一项的规定、部分疏散走道设置影响疏散走道正常使用的门，不符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）第3.1.15条的规定等内容。2017年11月15日天津市和平区公安消防支队关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告（公消和［2017］48号），百货大楼公司位于和平区和平路xxx号，其1-9层曾于2010年12月3日通过消防验收。6层装修改造工程于2017年8月1日审核合格。核查情况：一、x楼天井自动扶梯遮挡消防逃生门的问题：金隆鼎公司对图纸进行了修改，将通向前室的安全出口改变位置，错开自动扶梯，修改过的图纸经过图审公司审查，并经我支队审核合格，经勘查金隆鼎公司没有按图纸进行施工，所以未通过消防验收；二、天井区域消防卷帘门掏洞：在6层装修改造工程审核中，没有“卷帘门掏洞”这一设计（该处改变安全出口和防火卷帘位置后已经可以满足两侧防火分区的疏散要求），金隆鼎公司没有按图施工是导致未通过消防验收的主要原因。防火卷帘属于消防产品，百货大楼1-9层于2010年12月3日通过消防验收，支队不会以百货大楼2-5层“卷帘门掏洞”追究其过错；三、老楼部分钢结构建筑涉嫌违章：百货大楼六层钢结构建筑为2010年8月拆掉原老楼夹二层后增加的，业已经消防审核验收，该建筑有当时市政府会议纪要和房产证为证，不属于违章建筑，商户反映的问题不属实。一审审理期间，被告申请其对涉诉房屋的装修装饰费用进行评估鉴定，以确定被告投入损失数额。鉴定过程中，因被告不能提供相关鉴定单位所需材料，鉴定单位天津倚天工程有限公司于2019年10月31日予以退件。诉讼中被告明确本案中不再申请鉴定该项内容，也不在本案主张装修损失。被告还申请对百货大楼x楼中位于电梯前室的消防疏散门（x楼招商办公室右侧，电梯前室正对的楼梯间的疏散门）由目前不足1.1米改扩至符合消防验收要求的宽度（消防要求为不得小于1.4米）是否影响到建筑主体的安全结构进行鉴定。天津市房屋质量安全鉴定检测中心有限公司接受一审法院委托。鉴定过程中，鉴定单位认为消防疏散门拓宽所涉及的墙体属于主体承重墙，现有条件下无法完成对该建筑的全面评估，亦无法保证该项目拆除可行性鉴定的科学性及准确性，因此不能承担此项鉴定，予以退件。被告金隆鼎公司认可原告百货大楼公司核算的租金数额和场地使用费计收标准，但不同意给付。一审法院认为，百货大楼公司与金隆鼎公司双方签订的《租赁招商合同书》及《租赁招商补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。被告主张百货大楼老楼x楼部分2300平方米钢结构建筑物为未经合法审批的违章建筑，但被告未提交有力证据证明该部分房屋为违章建筑，故被告该抗辩理由一审法院不予采信。针对被告提出消防疏散门由目前不足1.1米改扩至符合消防验收要求的宽度是否影响到建筑主体的安全结构进行鉴定的申请，一审法院委托的鉴定单位虽未出具鉴定结论，但该单位已确认消防疏散门拓宽所涉及的墙体属于主体承重墙。考虑该消防疏散门所处承重墙位置，一审法院认为疏散门不宜拓宽，一审法院对被告再次申请鉴定的申请不予准许。本案主要争议焦点为原、被告哪一方应承担消防验收未能通过的责任，由此确认合同的违约责任。一次消防验收属于房屋建设单位的法定责任，应由建设单位完成建设工程消防验收。原告提交的天津市和平区公安消防支队关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告（公消和［2017］48号）中，已明确百货大楼1-9层于2010年11月1日通过消防审核，于2010年12月3日通过消防验收。二次消防验收为建设单位或使用人的法定责任，具体可在合同中约定由出租方或承租方负责二次消防验收并承担相应不利法律后果或风险。依照合同约定，百货大楼公司负有协助金隆鼎公司办理消防等手续的义务，如提供营业执照、说明书、授权书等。被告作为承租人应对其承租房屋使用用途及相应的消防审批手续负有审慎注意义务。被告提出解除合同的理由主要为1、建筑设计缺陷（新老楼结合处自动扶梯遮挡消防通道）问题；2、防火卷帘门违规设置逃生门问题；3、老楼x楼部分涉嫌违章建筑问题等。被告认为上述问题完全属于百货大楼公司的原因，导致消防验收不合格。但在2017年11月15日天津市和平区公安消防支队关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告（公消和［2017］48号）中，已明确被告所述问题不能通过验收系金隆鼎公司一方，并未归责于百货大楼一方。综上，被告向原告提出解除合同的理由，不符合法定解除的规定，系违法解除。鉴于双方均同意合同于2017年11月3日解除，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依据合同约定“已经附和于百货大楼公司不动产之上的装饰装修及设施设备归百货大楼公司所有，百货大楼公司不再予以补偿”，故被告应依据合同约定将涉诉商场腾交原告。被告欠付租金，应按合同约定履行交纳租金的义务。合同解除后，被告不能将租赁物腾交原告，应承担占用场地期间的使用费。原告依照合同约定的租金标准主张场地使用费，标准适当，应予支持。被告应向原告支付自合同解除之日2017年11月4日至实际腾交租赁物之日止的场地使用费。关于金隆鼎公司请求百货大楼公司退还保证金400000元，依据合同约定，保证金为金隆鼎公司依约履行本合同的经济担保，如因金隆鼎公司的原因导致百货大楼公司受到经济损失或对外承担责任，百货大楼公司有权以保证金予以冲抵。因被告违约，故对于百货大楼公司不同意返还的抗辩意见，一审法院予以采信。关于金隆鼎公司要求百货大楼公司各项赔偿损失，因被告解除合同系违法解除，百货大楼并不存在违约行为，且金隆鼎公司主张的各项损失均基于其与第三方商户的合同，属于不同的合同主体权利义务法律关系，百货大楼公司不应予以赔偿。对于金隆鼎公司要求百货大楼公司赔偿的各项损失一审法院均不予支持。一审法院判决：一、原告天津百货大楼集团有限公司与被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司签订的《租赁招商合同书》及《租赁招商补充合同》于2017年11月3日解除；二、判决生效之日起十日内，被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司将天津市和平区和平路xxx号x楼的5800平方米的商场腾空交还原告天津百货大楼集团有限公司收回；三、判决生效之日起十日内，被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司给付原告天津百货大楼集团有限公司自2017年1月1日至2017年ll月3日期间的租金4193980元；四、判决生效之日起十日内，被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司给付原告天津百货大楼集团有限公司自2017年12月4日至实际腾房之日期间的房屋使用费，按每平方米每日2.8元标准计算；五、驳回被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43990元，由被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司负担（判决生效之日起十日内被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司给付原告天津百货大楼集团有限公司）；反诉案件受理费94917元，由被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交涉案房屋室内装修工程图纸一份，证明上诉人无法按照1.5米宽度对涉案消防疏散门进行拓宽，该消防验收未通过系被上诉人原因造成。被上诉人质证认为，对该证据真实性认可，对证明目的不认可，该图纸系上诉人为报消防验收而向消防部门提供，上诉人是该图纸的制作和提供主体，系其自身缺乏专业性、未尽审慎义务而导致消防验收未能通过，该不利后果应由其自行承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不能证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被上诉人已提供天津市和平区公安消防支队出具的文件，证明涉案百货大楼六层钢结构建筑为2010年8月拆掉原老楼夹二层后增加，业已经过消防审核验收，不属违章建筑。且被上诉人已取得涉案房屋不动产权证，上诉人未提供证据反驳上述事实，其主张该建筑为违章建筑，双方签订的《租赁招商合同书》无效，缺乏事实依据，本院不予采信。涉案《租赁招商合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约享有权利，履行义务。该合同书约定被上诉人仅具有协助上诉人办理有关自身及第三方商户的工商、税务、消防、燃气等手续，且未经被上诉人同意，上诉人不得擅自改变租赁场地内的主体、承重等建筑结构等内容。被上诉人签订租赁合同后，将租赁场地交付上诉人，而对涉案房屋进行整体布局及依据布局进行装修改造系上诉人一方义务，上诉人应在尊重房屋现状的前提下进行装修改造，并对改造后能够通过消防验收负有审慎注意义务。依据双方所提供证据，不足以认定被上诉人对租赁场地装修改造后未经消防验收合格存在过错，上诉人主张被上诉人应承担相应违约责任依据不足，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上，一审法院判决解除双方之间的租赁合同并由上诉人支付被上诉人租金、房屋占有使用费并无不妥。上诉人要求被上诉人退换保证金并赔偿其相应损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，金隆鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94917元，由天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年六月十五日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……