北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5011号上诉人（原审被告）：魏凤莲，女，1964年4月22日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：王立魁，河北世纪联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，河北世纪联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丹，女，1981年9月7日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：淮利明，北京东钲律师事务所律师。第三人（原审第三人）：北京麦田房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。上诉人魏凤莲因与被上诉人王丹、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初19895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。魏凤莲上诉请求：撤销一审判决，驳回王丹全部诉讼请求。事实和理由：一、王丹未按照房屋租赁合同的约定支付房租违约在先，一审法院判决魏凤莲承担返还王丹定金5000元及给付违约金19000元，共计24000元，明显属于事实认定错误及法律适用错误。王丹未按照房屋租赁合同的约定，于2019年12月9日交付首期租金及押金，仅于2019年12月6日支付过5000元的定金，对于应该支付的133000元首期租金及押金分文未付。王丹支付定金之后无正当理由未按照房屋租赁合同的约定于2019年12月9日支付首期租金和押金共计133000元，属于违约在先，应承担违约金19000元，魏凤莲依约可单方解除合同，双方之间的合同已经解除，魏凤莲依法不负有返还定金的义务。二、一审法院认定魏凤莲于2019年12月9日与案外人签订房屋租赁合同，属于事实认定错误。魏凤莲长期居住在河北省石家庄市，涉案标的房屋是委托给房屋中介公司对外出租的，签订房屋租赁合同时也并非是魏凤莲本人签字确认，均是由魏凤莲委托自己的侄子魏某代为签订。一审庭审中，魏凤莲提交的魏某的证人证言以及魏凤莲与北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）的小沈的微信聊天记录，可以证明魏某是2019年12月10日晚上到中原公司与陆某签订的房屋租赁合同。2019年12月10日魏凤莲正式委托魏某代签房屋租赁合同，魏某不可能在未授权，未接到魏凤莲电话通知的情况下提前与陆某签订合同。王丹提交的与陆某的谈话录音中，一再诱导陆某签订合同日期是2019年12月8日，但陆某并未认可这一点，也没有确定租房合同签订日是12月9日。王丹辩称，同意一审判决。麦田公司述称，同意一审判决。王丹一审诉讼请求：1．魏凤莲返还王丹定金5000元；2．魏凤莲支付王丹违约金19000元；3．魏凤莲支付王丹损失47685元；4．魏凤莲以71685元为基数，自2019年12月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；5．魏凤莲支付王丹维权费用5000元。一审法院认定事实：2019年12月8日，魏凤莲(出租人、甲方)与王丹(承租人、乙方)就北京市海淀区某房屋(以下简称涉案房屋)签订《北京市房屋租赁合同》,约定：房屋租赁期自2019年12月9日至2020年12月8日，双方应于2019年12月9月办理房屋交付手续；租金标准为每月19000元，支付方式为押一付六，押金为19000元，首期租金及押金应于2019年12月9日交付。该合同第九条第三款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:1．迟延交付房屋达10日;2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全……；”该合同第九条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达10日;2、欠缴各项费用达1000元;……”。第十一条第二款约定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100％向乙方支付违约金……。”2019年12月6日，王丹将租赁涉案房屋的定金00元交给麦田公司工作人员张浩，2019年12月8日，麦田公司工作人员张浩将定金5000元给付魏凤莲。审理中，王丹、魏凤莲均确认上述房屋租赁合同已经解除。王丹表示其实际于219年12月9日在涉案房屋签的租赁合同，其与麦田公司的工作人员在场，魏凤莲未到场，后北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司)到涉案房屋，告知其涉案房屋已经租出去。王丹表示魏凤莲的行为构成违约，要求魏凤莲退还定金支付违约金并赔偿损失。王丹提交装修合同、收据、民事案件代理合同、发票。魏凤莲表示对装修合同和收据不认可，民事案件代理合同及发票与本案无关，王丹没有在12月9日支付房屋押金和租金，违约在先，过几天后其觉得王丹不租了，所以租给别人。麦田公司表示其处有涉案房屋钥匙，12月9日其工作人员一直与王丹在一起，带王丹看房时碰到中原公司的工作人员。王丹提交麦田公司工作人员张浩与魏凤莲的聊天记录及工作人员曹存的证人证言，证明魏凤莲一房二租。魏凤莲对聊天记录的真实性认可，表示王丹12月9日没有支付租金及押金，其有权将房屋租给他人，对证人证言不认可。麦田公司提交其公司工作人员与魏凤莲的聊天记录，证明带客户看房及沟通情况。王丹对聊天记录真实性认可。魏凤莲对聊天记录的真实性认可，但表示聊天记录不完整。魏凤莲提出12月8日张浩提出变更租金付款方式，就此未提交证据。根据王丹的申请，该院调取魏凤莲与案外人陆某、居间人中原公司签订的北京市房屋租赁合同，签订日期为2019年12月9月，租赁期限自2019年12月12日至2021年12月11日。王丹还提交中原公司经纪人名片、与陆某的谈话录音证明魏凤莲一房二租。魏凤莲对此不予认可，表示其与中原公司签订租赁合同的真正时间为12月10日，据此提交其与中原公司的聊天记录。王丹对此不予认可。证人魏某出庭作证，表示12月8日晚上其替姑姑魏凤莲到麦田公司签订租赁合同,12月10日晚上其到中原公司签订合同。王丹表示魏凤莲和中原公司签订合同时间为12月9日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王丹与魏凤莲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。魏凤莲与王丹于2019年12月8日就涉案房屋订立北京市房屋租赁合同，但魏凤莲又于2019年12月9日与案外人签订房屋租赁合同，结合魏凤莲与麦田公司工作人员的微信聊天记录，魏凤莲的行为已经构成违约，应承担违约责任。王丹要求魏凤莲返还定金并支付违约金的诉讼请求，证据充分，该院予以支持。王丹主张装修损失、利息损失、维权费用，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。魏凤莲提出其是12月10日才与他人订立房屋租赁合同，系王丹未支付房租违约在先，未提交充分证据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、魏凤莲于该判决生效后7日内返还王丹定金5000元及给付违约金19000元，以上共计24000元；二、驳回王丹的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。二审中，本院依法补充查明：魏凤莲与麦田公司工作人员张浩在2019年12月9日的微信聊天记录显示，魏凤莲在该日向张浩发送“张浩，还是别租啦，我也嫌麻烦，给物业反复说他们，人家也不给痛快，话保证不了行吧，非常抱歉啊，回头我把那5000块钱退给你。”张浩在该日向魏凤莲发送：“魏姐，刚把客户送走，我一直在安抚客户，客户情绪不稳定，说签好的合同，怎么说变就变呢。另外，我说也是业主替您着想，不想在中间出现什么违约的，扣您违约金什么的。后来客户一直在沟通装修公司的事情，临走时我先给您的5000块钱，当我先垫付，租户也没要我的钱。”“这事，拖蹊跷的，因为我们店装修，我们带着客户去了房子里签合同，我们前脚刚进去，我下楼去接另外一个客户的时间，中原的人就上来了。另外他们说给房子做保洁的，要加我们客户的微信，被我的店员给拦住了，说没这么办事的。没事，魏姐，既然中原有个居家的客户，您就租给那个客户吧，我也想能找个稳定的客户，直接能接手的，这样大家都省心。回头您把5000块钱押金给张浩转过来，我抽机会把钱给客户，我多做做客户工作。”魏某与魏凤莲在2019年12月10日的微信聊天记录显示，魏某向魏凤莲发送：“姑姑，昨天您说的那个设施损坏的问题，小沈在约定事项里单独写了，您看这样行吗？”该内容下面有一张魏某发送给魏凤莲的协议照片，照片的抬头“中原地产”标识清晰可见，虽然照片具体内容不清楚，但是可以看出协议的一方为“陆某”，一方为“魏凤莲”，而且该协议的的内容与形式与魏凤莲与沈家木签订的房屋租赁合同的内容与形式存在显著区别，落款日期可见“2019年12月9日。”魏凤莲称系中原公司带客户时发现房屋出现卫生间损坏了。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王丹与魏凤莲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵守履行。依据前述合同约定，王丹应于2012年12月9日支付首期租金及押金，如果王丹不按约定支付租金达10日，魏凤莲才有权以王丹未按期支付租金为由行使合同解除权。虽然租赁合同中约定王丹欠缴各项费用达1000元，魏凤莲亦有权解除合同，但是前述各项费用显然系租金之外的其他费用。此外，合同约定的解除权条件成就并不意味着合同当然解除，尚需有行使合同解除权的行为。本案中，现有证据一方面不足以证明魏凤莲在2012年12月9日享有合同解除权，另一方面不足以证明魏凤莲在2021年12月9日向王丹行使了合同解除权。相反，从魏凤莲的聊天记录来看，在其与王丹于2019年12月8日已经签订租赁合同的情况下，于2019年12月9日向麦田公司的工作人员用“回头我把那5000块钱退给你”的行为，主观上表明了将不会履行与王丹的合同。客观上，魏凤莲还于2019年12月9日让中原公司的工作人员带领客户看房。因此，一审法院认定魏凤莲的行为构成违约并无不当，本院不持异议。魏凤莲关于其单方解除合同，定金不退的主张不能成立，本院不予采信，本案的合同解除并非系魏凤莲行使合同解除所导致。鉴于一审审理中，王丹、魏凤莲均确认上述房屋租赁合同已经解除，而且考虑到王丹并未实际使用涉案房屋，本院从案涉合同的履行结果以及魏凤莲另行出租的客观情况考虑，酌情确认案涉租赁合同于2019年12月9日解除。二审中，魏凤莲主张其与案外人另行签订租赁合同的时间为2019年12月10日，本院认为，前述主张一方面与该合同记载的内容不符，另一方面，即便客观上该合同签订于2019年12月10日，该事实亦不影响本院关于魏凤莲不享有解除权以及并无证据证明其行使解除权的认定结果，不影响本案最终的处理结果。综上，魏凤莲的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，论理不当之处，本院予以调整，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1717元，由魏凤莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二一年六月十一日法官助理  王晓韬书 记 员  段瑞强