河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6611号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南锦雍置业有限公司，住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。法定代表人：李荣芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：焦作锦隆建开置业有限公司，住所地焦作市太行中路261号。法定代表人：翟四田，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李霞，女，1986年1月26日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：胡延顺，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王团结，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司因与被上诉人李霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初7931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南锦雍置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初7931号判决书；2、依法驳回李霞对河南锦雍置业有限公司的全部诉讼请求；3、依法改判支持反诉原告的诉讼请求；4、本案一审、二审诉讼费由李霞承担。事实与理由：一、本案原告李霞办理的是公积金贷款，且在支付房款时间上逾期156天，按照《商品房买卖合同》及李霞出具的《承诺书》，其应当承担相应的逾期付款责任，锦雍公司有权据实顺延交房时间，据此交房时间亦应当相应顺延156日。（一）一审法院忽略本案原告李霞购房贷款为公积金贷款这一重大事实，导致锦雍公司承担的举证责任过重。公积金贷款并非商业贷款，公积金贷款为李霞到住房公积金管理中心自行办理，放款银行系住房公积金管理中心受托银行，无论是公积金贷款还是商业贷款，放款期限与购买人何时办理手续、提交资料是否齐全相关，锦雍公司无法左右放款期限。一审法院认为被告并无证据证明贷款逾期系原告个人原因导致，此举明显加重了被告锦雍公司的举证责任，且该举证责任的分配也明显不当，锦雍公司作为反诉原告仅需证明原告的贷款存在逾期这一基本事实，至于贷款逾期的原因应由反诉被告李霞举证予以证明。（二）一审法院认为，李霞的逾期付款行为与锦雍公司的逾期交房行为没有实质的因果关系，故对锦雍公司顺延交房的请求不予支持，是对当事人意思自治的擅自处分。合同约定正是当事人意思自治的体现，即便李霞的逾期付款行为与锦雍公司的逾期交房行为没有因果关系，但是在合同已经进行事先约定的情况下，一方出现违约行为，应当按照合同承担逾期付款的违约责任。按照《商品房买卖合同》第七条、第八条第二款以及承诺书约定，李霞未按合同约定付清房款和其他费用的，锦雍公司有权据实顺延156天交房，并要求李霞向锦雍公司支付逾期付款违约金32970.7元。二、案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。双方《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2、因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工，因重大技术问题不能及时解决、市政配套没有到位、恶劣气候引起的延误交房”，锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控，锦雍公司与魏丽晓在签订《商品房买卖合同》时明确约定，出现上述事宜影响施工的，交房期限据实顺延。政府命令、环境治理等引起的延误交房，属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由，且不存在无效或可撤销等事由，该合同依法成立且生效，发生纠纷时，应尊重合同约定。三、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延。（一）因疫情及疫情防控措施，锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，交房期限应当相应顺延103天，锦雍公司不应当承担违约责任。且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延由于受新冠疫情的影响，河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件I级响应，至2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为Ⅱ级，锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天，该期限应当顺延交房期限，被告不应承担违约责任。且因疫情影响，自2020年3月19日至2020年5月6日河南省人民政府将重大突发公共卫生事件响应级别从Ⅱ级调整为III级之时，锦雍公司受疫情二级管控措施影响共计49日，该期限应当顺延交房期限，锦雍公司不应承担违约责任。除上述受影响的明确的期限外，因新型冠状肺炎，锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展，且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响，本案涉及的工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序也受疫情影响无法按时进行，锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。(二）自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。一审查明“《竣工验收备案表》显示，案涉房产于2020年9月18日竣工验收”系查明事实错误。根据《竣工验收备案表》，案涉工程已于2020年7月17日竣工验收合格，2020年9月18日取得竣工验收备案表。因为政府自2020年1月1日起施行联合验收影响至2020年9月18日才取得建设行政主管部门竣工验收备案表，导致锦雍公司正在进行的工程竣工验收程序延长，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。综上，李霞未按约定付清房款和其他费用的，锦雍公司有权据实顺延交房时间并要求其承担逾期付款的违约责任；案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由，因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，故锦雍公司不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法改判，维护锦雍公司的合法权益。焦作锦隆建开置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2021)豫0191民初7931号判决书；2、驳回李霞的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由李霞承担。事实与理由：一、锦雍公司与李霞签订的《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，本案因政府命令、环境治理、重大会议等导致锦雍公司停工421天属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由，一审法院认定合同中并未作出特别约定，系认定事实错误。二、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，锦雍公司遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，故锦雍公司不应承担违约责任。三、锦隆公司与锦雍公司财产独立，锦雍公司不应承担逾期交房的责任，锦隆公司更无需承担责任。综上所述，请求二审法院依法改判，驳回李霞的全部诉讼请求，维护锦隆公司的合法权益。焦作锦隆建开置业有限公司发表意见称，对河南锦雍置业有限公司的上诉意见没有异议。河南锦雍置业有限公司发表意见称，对焦作锦隆建开置业有限公司的上诉意见没有异议。李霞对河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司的上诉辩称，一审认定事实及法律适用正确应当驳回二上诉人的上诉请求。一、本案被上诉人李霞起诉锦雍公司及焦作锦隆建开置业有限公司逾期交房的诉讼同小区的业主已经有众多生效判决存在且锦雍公司在本院作出（2020)豫01民终16854号民事判决书后又向河南省高院申请再审，后锦雍公司的再审申请被高院予以驳回并做出了(2021)豫民申1197号裁定书。现锦雍公司及建开公司针对此进行上诉没有任何事实及法律依据应当予以驳回。二、对于锦雍公司起诉李霞的逾期支付按揭贷款的诉讼一审认定事实及适用法律正确，也应当予以驳回上诉。对于业主未能按照商品房买卖合同约定的时间支付按揭贷款的事件，(1)各业主在签订购房合同之时就已经按照锦雍公司的要求向其缴纳了按揭贷款办理服务费，此办理贷款的事项已经由业主完全委托给锦雍公司进行办理。（2)另贷款银行的选择有开发商予以指定，业主对银行没有过多选择的权利。（3)办理按揭贷款的前提需要锦雍公司先为业主办理买卖合同备案、商品房预告登记、开具付款发票等事项，而锦雍公司完成上述义务的时间均在签订买卖合同之后，此也是导致业主逾期办理贷款的首要原因。（4)贷款事项需要锦雍公司、业主及银行三方之间该过程存在诸多买受人无法控制的客观因素，而作为买受人的业主并不能控制银行的审批流程及审批是否能够通过，此事件的发生作为业主来说，相对于银行及开发商，业主的弱势地位更为明显。（5)作为开发商的锦雍公司在自身存在逾期交付房屋的情况下却拿原本自己就知道的政策来为自己推责，合同约定的交付时间是锦雍公司的自行选择。锦雍公司作为合同的主导者与业主约定了对业主不利的付款时间条款，因为普通公众都知道，能不能批下来贷款、符不符合标准、贷款审批流程都是业主本身无法控制的，作为开发商自身更是知道。这两个知道一对比我们发现“一方面锦雍公司想用自己已经知道的事由为自己推责，一方面又想用自己知道的事由让别人担责”，此可不是法律所追求的公平公正。三、根据一审中锦雍公司提交的本案案涉房屋的不动产查询证明及购房合同显示，被告锦雍公司履行贷款所需的合同备案时间为2019年1月14日、房屋登记时间为2019年3月6日，而开发商为业主办理合同备案及房屋登记系业主办理按揭贷款的必备要件，此义务在锦雍公司一方。而根据我方与锦雍公司的置业顾问刘梦瑶的聊天可知锦雍公司完全准备好贷款资料的时间为2019年3月20日，因此应当从2019年3月20日开始计算按揭贷款办理时间，因此李霞的按揭贷款的放款时间符合双方合同的约定，并不存在违约，导致与合同不符的原因系锦雍公司造成的。李霞向一审法院起诉请求：1.锦雍公司向李霞支付逾期交房违约金55898元（暂计算至2020年9月23日，后续违约金按已付房款的日万分之二计算至实际交付合同约定的房屋之日止）；2.焦作建开对李霞的上述请求承担连带责任；3.本案诉讼费用由锦雍公司与焦作建开承担。河南锦雍置业有限公司向一审法院反诉请求：1.李霞向锦雍公司支付逾期付款违约金32970.7元；2.李霞承担本案的全部反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月22日，李霞与锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李霞购买锦雍公司位于郑东新区××、××西××单元××房，单价11738.55元/平方米，总金额1050718元。约定金额：450718元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年12月22日；约定金额：60万元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间：2019年1月22日。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。锦雍公司应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人未按本合同及补充协议约定付清房款或其他费用的，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四：合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定1、贷款方式为【商业性贷款】【住房公积金贷款】，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向【贷款方】【出卖人】提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。2、因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期依照《商品房买卖合同》第七条处理，八、双方其他约定，买受人采用按揭贷款付款方式的，买受人应在商品房买卖合同签订之日起商业贷款30日内、公积金贷款60日内办理完毕贷款和放款所需要的全部手续，否则，按本补充协议第三条执行。2019年6月26日，李霞向锦雍公司支付60万元按揭贷款。2019年12月4日，锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知李霞商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知李霞商品房延期至2020年7月31日前交付。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。锦雍公司于2020年9月21日通过EMS向李霞邮寄收房通知，李霞于2020年9月23日签收。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，李霞已支付了房屋购房款，锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给李霞使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，锦雍公司主张已向李霞邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且李霞已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，锦雍公司单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张该院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，锦雍公司逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，该院酌情将违约金标准由日0.02%调整为日0.01%。关于锦雍公司逾期交房的天数，锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者大部分发生在签订合同之前，即锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对锦雍公司该辩称，该院不予采信。但鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使锦雍公司无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，本院对锦雍公司逾期交房天数酌情扣减40天。李霞于2020年9月23日签收锦雍公司邮寄的《收房通知》，即2020年9月23日为收房日期。自2019年12月31日至2020年9月23日计267天，逾期交房时间为267-40=227天，产生违约金23851.30元（即227天*0.01%*1050718元）。关于李霞诉请焦作建开就支付涉案违约金与锦雍公司承担连带清偿责任，经查，焦作建开为锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，焦作建开未提供有效证据证明其与锦雍公司之间财产独立，故该项诉请该院予以支持。关于锦雍公司主张李霞支付逾期付款违约金，因贷款申请及支付需出卖人、买受人及贷款银行三方共同配合完成，该过程存在诸多买受人无法控制的客观因素，且未有证据表明逾期付款系李霞个人原因导致，故对锦雍公司该项主张，不予支持。对于锦雍公司辩称李霞未按合同约定付清房款应顺延交房时间，涉案《商品房买卖合同》虽约定买受人未按合同约定付清房款，出卖人有权推迟交付房屋，但李霞于2019年6月26日付清房款，而涉案房屋于2020年9月18日竣工验收并于2020年9月21日向李霞邮寄交房通知书，李霞的逾期付款行为与锦雍公司的逾期交房行为没有实质的因果关系，且该院已酌定扣除锦雍公司的逾期交房天数且将其违约金标准降低，故对锦雍公司该项辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付李霞逾期交房违约金23851.30元；二、焦作锦隆建开置业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回李霞的其他诉讼请求。四、驳回河南锦雍置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，减半收取599元，由李霞负担401元，河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担198元。反诉费312元，由河南锦雍置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人河南锦雍置业有限公司与被上诉人李霞签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。河南锦雍置业有限公司未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给李霞使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。为妥善解决纠纷，平衡各方当事人利益，原审法院在计算违约金时，以李霞的实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％，对河南锦雍置业有限公司逾期交房天数酌情扣减40天，并无不当。河南锦雍置业有限公司上诉称因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，但对于与李霞签订商品房买卖合同之后的逾期天数，以及政府部门联合验收通知何时知悉，河南锦雍置业有限公司均不能做出明确答复，河南锦雍置业有限公司的上诉理由，没有事实依据，不符合案件的实际履行情况，本院不予支持。河南锦雍置业有限公司称因李霞逾期付款，相应交房日期应据实顺延并支付违约金，河南锦雍置业有限公司未能举证证明因李霞自身原因导致贷款逾期，且一审已经降低了违约金标准，扣除了违约天数，所以，原审对河南锦雍置业有限公司该项理由不予支持并无不当。焦作锦隆建开置业有限公司为河南锦雍置业有限公司的一人股东，未提供有效证据证明其与河南锦雍置业有限公司之间财产独立，一审法院根据公司法的相关规定，判决其承担连带责任，并无不当。综上所述，河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1197元，由河南锦雍置业有限公司负担801元，由焦作锦隆建开置业有限公司负担396元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年六月三日书记员  韩 冰