辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终650号 上诉人（原审被告）：盘锦金都置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区大洼街道。 法定代表人：严乃林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王洪吉，盘锦市大洼区荣兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨金良，男，1970年1月1日出生，汉族，个体，住辽宁省东港市。 委托诉讼代理人：杨宁，系原告杨金良儿子，住辽宁省东港市。 委托诉讼代理人：范蓉荣，辽宁许传恩律师事务所律师。 原审第三人：宫希武，男，1963年2月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘山县。 上诉人盘锦金都置业有限公司（以下简称金都置业）因与被上诉人杨金良、原审第三人宫希武房屋买卖合同一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人金都置业的委托诉讼代理人王洪吉、被上诉人杨金良的委托诉讼代理人杨宁、范蓉荣到庭参加诉讼，原审第三人经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理完毕。 金都置业上诉请求:1.撤销盘锦市大洼区人民法院（2020)辽1104民初2005号《民事判决书》；2.驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.由被上诉人承担本案一审、二审全部涉案费用。事实与理由:一、一审判决适用法律错误 1、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被上诉人是具有民事行为能力的成年人，具有识别事物的能力。合同上的签名是被上诉人自己亲笔书写。签字前也曾认真的审查过合同的每一个条款。合同法第8条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”。合同法约束每一个合同当事人，不仅上诉人受合同的约束，被上诉人也应当受合同的约束。被上 诉人签订了合同，就应当严格履行合同上每一个约定的条款合同上约定了违约金为0.01%，就应当严格履行。合同法不能只适用于上诉人，也应当适用于被上诉人。2.一审判决在作出判决上诉人给付被上诉人违约金57916.83元时，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，这一规定并不适用于本案。一是本案双方签订的合同并不是没有约定违约金，而是有约定的。二是本案的损失数额也并不是难以确定的，被上诉人实际占有和使用了涉案房屋将近2000天，还利用涉案房屋进行出租赚取租金。不仅没有损失，还有所收获。二、一审判决上诉人给付被上诉人违约金57916.83元没有事实依据。合同法规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成顿时的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”那么，合同约定的损失是否低于被上诉人造成的损失呢？上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，于2014年5月20日将房屋交给被上诉人，被上诉人从那时起就占有并使用该房屋至今，甚至还将该房屋出租开办学前班，收取房屋租金，事实上被上诉人并没有损失。既然合同法关于违约金的规定是以造成损失为条件的，那么，没有损失就不能取得违约金。被上诉人不能一方面主张违约金，另一方面占有和使用该房屋甚至出租挣钱，这显然不符合公平公正的原则。 杨金良辩称，一审法院适用法律正确，《商品房买卖合同》虽是双方真实意思表示，但违约金约定明显过低，起不到惩治违约责任的目的。答辩人与上诉人签订《商品房买卖合同》虽然约定，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。如按照答辩人交付的已购房款22万元计算，上诉人违约2000多天，违约金仅为22元，违约金数额明显过低。我们知道合同约定违约金的目的主要针对存在违约责任进行赔偿，同时也是通过约定违约金的方式来督促双方本着诚信原则履行合同，22元的违约金明显违约成本过低，起不到惩治违约责任的目的。根据《民法典》第五百八十五条的规定，约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”显然22元的违约金，不足以补偿答辩人的实际损失。一、上诉人存在违约行为，给答辩人造成经济损失。1.答辩人系辽宁省东港人，涉案房屋于2015年3月开始出售，一直交由盘锦的亲属帮忙出售，管理，答辩人从未就该房屋赚取过租金。2.根据上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》的约定，上诉人应在商品房交付使用后360日将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。上诉人于2014年5月20日将涉案房屋交付给答辩人，故上诉人至迟应该在2015年5月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。并且于2014年答辩人就已向上诉人支付了购房款，上诉人至今没给答辩人出具购房发票。据一审法院依职权调查，至2021年1月14日，包括答辩人购买的房屋在内的人禾小区三期即人禾金华苑仍未办理房屋质量竣工验收备案书，不符合办理不动产登记条件。由于上诉人的违约行为，致使答辩人7年无法办理房屋产权手续，答辩人2015从年3月开始出售该房屋，因上诉人不出具购房发票、无法办理房屋产权证，导致房屋贬值、房屋出售困难，不动产多年无法变现，造成答辩人的经济损失。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。答辩人要求上诉人支付违约金57916.83元符合法律规定.综上，一审法院认定是事实无误，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉请求，维持一审判决。 宫希武未到庭，亦未提供书面意见。 杨金良向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告出具购房发票并立即协助办理房屋的产权登记手续；2.请求法院判令被告向原告支付违约金，按已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算截止于2020年5月10日，共计57,916.83元；3.本案一切费用由被告承担。事实和理由：2014年1月22日，原告与第三人宫希武签订了顶账房16#楼2单元102室的购房协议书，2014年2月24日由第三人宫希武带领原告去售楼处与被告签订了正式商品房买卖合同，原告以现金的方式当场向宫希武支付了购房款220,000.00元。合同签订后，2014年5月22日原告向被告支付了住宅专项维修资金、物业费、垃圾清运费、上电表户口费等各项费用，办理了入住手续并开始进行房屋装修，该房屋一直由原告居住至今。原告多次找被告索要购房发票并要求办理房屋的产权登记手续，被告以发票机器损坏、手续不全等等各种理由进行推拖，迟迟不给原告出具发票，使原告无法办理房屋产权登记证书，根据原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告已经违约，现原告为维护自身的合法权益，向贵院提出诉讼，要求被告向原告出具购房发票并立即协助办理房屋的产权登记手续，承担相应的违约责任，望法院判如所请。 一审法院认定事实，2012年10月23日被告金都置业公司（甲方）与第三人宫希武（乙方）等人签订《关于以房抵工程款的协议》，约定将甲方开发的15#楼8户，16#楼7户（人禾小区三期人禾金华苑），共15户，按售价应付为3,658,453.00元，双方定为9.6折，计3,512,114.00元，工程队每出售一户，由甲方办理手续。2014年1月22日，原告杨金良与第三人宫希武签订《协议书》，约定宫希武将盘锦市大洼区新立镇人禾小区三期16#楼2单元102室转卖给原告，售价220,000.00元，面积74.38平方米，如果以后杨金良将房屋一次性转卖或贷款转卖，宫希武不做任何干涉，并积极配合贷款等一切手续。2014年2月24日，第三人宫希武带领原告去该房产所在小区的售楼处与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的人禾金华苑第01082034-20（16#）幢2单元102号房，建筑面积共74.38平方米；价款按建筑面积计算，单价为每平方米2,957.78元，总金额220,000.00元；付款方式为一次性付款；交付期限为，出卖人应当在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告以现金的方式当场向宫希武支付了购房款220,000.00元，被告未为原告开具购房款发票。2014年5月20日，被告向原告发出入住通知书，通知原告办理入住手续，原告当日办理的入住手续并交纳了住房维修基金等费用。自被告向原告交付房屋之日起至原告主张的2020年5月10日，被告已经逾期提供备案材料1817日。 另查明，至2021年1月14日，大洼区新立镇人禾小区三期人禾金华苑，未办理房屋质量竣工验收备案书，因而无法办理不动产首次登记，导致无法给小区业主办理转移登记。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。开具售房发票是商品房买卖合同中卖方的附随义务,原告要求被告为其开具购房发票，被告同意，故本院对原告的该请求予以支持。对于原告要求被告立即协助办理房屋的产权登记手续的请求，参照国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定可知,只有办理了房屋产权的首次登记,不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。涉案房屋所在工程尚未完成竣工验收备案手续,不具备办理产权的登记条件,因此,原告要求被告立即协助办理房屋的产权登记手续的请求,事实依据不足,在本案中不予支持。原告可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。因被告于2014年5月20日将涉案房屋交付原告，故被告至迟应该在2015年5月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。庭审中，被告虽然主张其已经将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案，但未提供有效证据予以证明，根据一审法院依职权调查了解，至2021年1月14日，包括原告购买房屋在内的人禾小区三期即人禾金华苑仍未办理房屋质量竣工验收备案书，不符合办理不动产登记条件。故应认定被告尚未将原告办理权属登记所需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同法相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原、被告约定违约金为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，按照原告交付的购房款220,000.00元计算，被告违约近2000天，违约金仅为22元，约定违约金数额明显过低，不足以补偿原告的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告支付违约金57,916.83元的请求，不违反上述规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告盘锦金都置业有限公司于本判决生效后十日内为原告开具新立镇人禾小区三期16#楼2单元102室房屋的购房发票。二、被告盘锦金都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期办证违约金57，916.83元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元（杨金良已预交1064元），由盘锦金都置业有限公司负担 本院二审期间，上诉人及被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：上诉人提交照片复印件一份，证明被上诉人在2018年10月至2020年10月将房屋出租给张红艳，年租金三千元。被上诉人质证认为，对该照片的真实性、合法性、关联性均不认可。该照片不能证实为案涉房屋，体现不出房屋的真实情况，照片中的租房人并不认识，也没有跟她签订过租赁合同。被上诉人提交2021年6月7日拍摄的案涉房屋的照片一组，证明案涉房屋目前状态，该房屋目前仍是毛坯房，不符合租赁条件；提交“58同城”平台打印数据一组，证明该房屋在有产权证的情况下，目前评估价格为12万，与购买时的22万差距巨大，因该房屋没有产权证，“58同城”不予发布房产信息，导致房屋贬值、出售困难；同时证明在房价波动高期时因无房产证致使房屋无法出售。上诉人质证认为，该组照片只能证明6月7日当日的房屋状态，是被上诉人在接到上诉状之后进行了整改，不能证明之前情况，且毛坯房并不影响房屋租赁，被上诉人亦承认这个房屋被使用过的事实，只是否认出租；该组截图与本案无关，房屋贬值是当前市场决定，并不仅仅因为没有办理房照而导致房屋贬值，该房屋除了“58同城”还应有其他销售途径，房屋无法销售不是因为未办理房产证。本院综合认证，上述证据均无法证明证据提交证据方待证明的事实，本院均不予采信。 二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。上诉人金都置业未按照合同约定在商品房交付使用后约定期限内提供全部登记备案资料，其应承担违约责任。本案中，双方在合同中约定的按已付房款的0.01%确定违约金，是以购房款固定比例计算，明显过低，可认定该条款为金都置业免除或限制自己责任的无效格式条款。故逾期办证的违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款处理，杨金良要求金都置业支付的逾期办证违约金数额，不违反上述规定，一审判决并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人盘锦金都置业有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1247元，由上诉人盘锦金都置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 郭安福 审判员 裴艳伟 二〇二一年六月十日 法官助理邓晓桐 书记员王璐