贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2301号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：方庆荣，男，1989年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：石聪聪，女，1990年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：王慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，男，1995年4月24日出生，苗族，住贵州省锦屏县，该公司员工。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称集成房开）因与被上诉人石聪聪、方庆荣、原审被告恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大置业）商品房销售合同纠纷一案，上诉人集成房开不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初9564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人集成房开的委托诉讼代理人王玉林，被上诉人石聪聪、方庆荣，原审被告恒大置业的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：1．撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1．双方签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金，但《补充协议》第十二条第三款有明确约定，一审在未论证该违约金条款是否无效的情况下，根据同批次其他案件《商品房买卖合同》中关于逾期办证标准作出判决于法无据，且我国并非判例法国家，同批次其他案件亦非被上诉人举证的证据，也与本案无关；2．《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，一审将《补充协议》认定为格式条款无事实和法律依据；3．虽《补充协议》对违约金起算时间的约定存在变更，但整体上并不存在减轻上诉人的义务，一审未从整体上把握《补充协议》中关于违约金标准及计算时间的约定，单独就违约金计算时间条款作为其认定格式条款的理由，于法不符。4．被上诉人已实际占用房屋，实现房屋的使用价值，不存在经济损失，也未提供相关损失证明，且违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，故一审判决上诉人承担逾期办证违约金无事实和法律依据。被上诉人石聪聪、方庆荣答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》已经明确约定逾期办证的违约责任，上诉人又利用其强势地位与被上诉人签订《补充协议》，补充协议是上诉人的固定版本，应属于格式条款，明确减轻上诉人的义务，减损被上诉人的权利。一审认定事实清楚适用法律正确，上诉人在有合同约定且一审基本认定的情况下提起上诉，明显浪费司法资源，请求法院依法驳回，维持原判。原审被告恒大置业答辩称，我方意见与一审一致。石聪聪、方庆荣向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金34912元（以883860元为基数，每日按照万分之一计算，计算时间从2019年4月25日起，暂计算至2020年5月25日）；3、判令本案的诉讼费由被告承担。因被告已具备办证条件，原告撤回第一项。一审认定如下事实：原告因购买被告开发建设的位于“云岩区甲秀北路8号恒大帝景”项目房屋，于2019年4月25日与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定房屋总价款为883860元，交房时间为2019年10月25日，出卖人承诺于2018年12月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同签订当日，原告向被告支付首期款183860元，尾款70万元于2019年6月12日支付。被告于2019年6月18日将房屋交付给原告使用至今。《补充协议》第十二条第三款约定“3、若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房”。2020年3月17日，被告取得案涉房屋的不动产登记。2020年3月21日，被告在《贵阳晚报》刊登了《关于贵阳恒大帝景项目办理产权的通知》，通知“贵阳恒大帝景项目二组团8、9、11、12、13、15、16、17号楼住宅及负1层-负4层商业部分”业主办理相应不动产权证。一审认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。《补充协议》第十二条第三款虽对办证时间进行了变更约定，但因该《补充协议》为格式条款，内容存在不合理减轻房屋出卖人的义务，故应以主合同为准，被告取得初始登记后通知原告办理转移登记之日才能视为其已履行完毕合同约定的交付办理转移登记有关文书的义务。本案中被告完成通知的时间为2020年3月21日，迟于合同约定，属于违约行为，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，本案对买受人不退房的情形，就逾期办理转移登记违约金合同中没有约定，鉴于本案同一批次其他案件的《商品房买卖合同》对该种情形的违约金约定为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故一审法院参照这一约定对原告主张的逾期办理转移登记违约金予以支持。即以原告已付房款为基数，按每日万分之一的标准计算违约金；对于逾期期间，双方虽约定办证时间为2018年12月20日前，但双方合同签订时间为2019年4月25日，在原告未举证证明其付款时间早于合同签订时间前，逾期时间应按付款时间分别计算，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除，故违约金为23244.19元（183860元×日万分之一×（2019年4月25日至2019年6月12日）48日）＋［883860元×日万分之一×（2019年6月12日至2020年3月21日）-30日）253日］。另，本案系商品房买卖合同法律关系，被告恒大置业不是合同一方当事人，原告要求被告恒大置业承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告方庆荣、石聪聪逾期办证违约金23244.19元；二、驳回原告方庆荣、石聪聪的其余诉讼请求。案件受理费336元（已减半收取），由原告负担112.3元（已预交），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担223.7元（此款原告已预交）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另二审查明，根据筑房（2020）现售字第（0001）号《商品房现房备案证明》记载显示，案涉房屋竣工日期为2019年7月5日，取得现房销售备案时间为2020年1月9日。本案事实，有各方当事人的陈述及其提交的证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点问题是：一、如何确定逾期办证违约金的起算日和计算期间。二、如何确定逾期办证违约金的计算标准。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：一、关于如何确定逾期办证违约金的起算日和计算期间。经查，双方于2019年4月25日签订《商品房买卖合同》并基于此合同履行了付款、预售合同备案、房屋交房等合同义务，但双方关于转移登记的约定为“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，约定的日期与客观事实矛盾，应当认定双方对转移登记的日期没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，案涉房屋于2019年6月18日交付买受人使用，出卖人应当于交付之日起90日届满后向买受人承担违约责任，据此逾期办证违约金的起算日应为2019年9月16日，逾期办证违约金的截止日应为2020年3月20日，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除，逾期办证违约金的计算期间应为157日。一审法院以签约之日起算逾期办证违约金，适用法律不当，本院予以纠正。二、关于如何确定逾期办证违约金的计算标准。双方签订的《商品房买卖合同》时，合同文本中分别载明了超过90日买受人选择退房的违约金标准为银行同期贷款利率为和买受人不退房的违约金标准为已付房款的日万分之一，但双方仅选择适用退房情形下的违约金计算标准，未选择不退房情形下违约金计算标准。而在《补充协议》第十二条第三款中，实际上对出卖人逾期办证的违约金标准整体调低为已付房款的年0.1%，并将买受人有权退房的时间变更为“交付三年后未能办妥房地产权属”。在商品房交易过程中，出卖人本身处于强势和主导地位。本案中《商品房买卖合同》条文对买受人退房和不退房两种情形下违约金计算标准均有对应的明确条款，但出卖人在未明确告知买受人的前提下，以规避不退房的条款并通过《补充协议》变更的方式，致使买受人在选择不退房情形下的权益保护落空或标准降低，在此情形下，买受人可以按照对出卖人不利的方式解释合同条款并主张按照合同条款中载明的日万分之一的标准计算违约金，一审法院参照相关案件认定该标准，本院认为并无不当，集成房开关于逾期办证违约金的计算标准的理由，本院不予认可。据此，逾期办证违约金应为13876.60元（即883860元×日万分之一×157日）。综上所述，上诉人贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初9564号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初9564号民事判决第一项为贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付方庆荣、石聪聪逾期办证违约金13876.60元；三、驳回方庆荣、石聪聪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取336元（已由方庆荣、石聪聪预交），由方庆荣、石聪聪负担112.3元，由贵州集成房地产开发有限公司负担223.7元；二审案件受理费672元，由方庆荣、石聪聪负担336元，由贵州集成房地产开发有限公司负担336元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 程 奕审判员 田镇华二〇二一年六月七日书记员 王开航