文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1615号上诉人（原审被告）:高建伟，男，1967年11月10日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈梅珍，女，1969年2月13日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区，系高建伟妻子。上诉人（原审被告）:高倩，女，1993年3月12日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：汪俊，男，1969年5月22日生，汉族，住安徽省旌德县。委托诉讼代理人：肖晶丹，江苏普信律师事务所律师。上诉人高建伟、高倩因与被上诉人汪俊房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初6920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高建伟、高倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判汪俊支付房屋实际面积与合同成交面积的合理差价。事实和理由：1.（2020）苏0206民初1801号民事判决中，法院已经撤销高建伟将案涉房屋赠与高倩的行为，现因法院及政府原因，让其违法过户已被撤销所有权的房屋。2.双方合同上写明的面积为70平方米，金额为123800元，因此实际交易面积只有70平方米，现多出来的面积应由汪俊按市场价收购。3.高建伟因患癌症，故将房屋登记在高倩名下，拿到房产证后第一时间告知了汪俊，多出的3.4平方米主张折价5万元，汪俊还价3万元，后未能协商一致。汪俊二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。汪俊向一审法院提出诉讼请求:判令继续履行其与高建伟签订的《房屋买卖协议》，并将金惠苑39号501室房屋从高倩名下直接过户至其名下；一审法院经审理认定事实如下：2003年10月31日，高建伟（乙方）与无锡市惠山区堰桥镇拆迁安置办公室（甲方）签订拆迁安置协议，拆迁安置到包括金惠苑39号501室在内的房产。2006年1月9日，高建伟（甲方）与汪俊（乙方）签订房屋买卖协议一份，协议约定：兹有乙方因居住需要，购买甲方金惠苑39号501室，二室一厅住房一套70平方米，经双方协商达成如下协议：一、房价：123800元。二、付款方式：由甲方出具收据，乙方一次付清。三、甲方房屋卖给乙方后，房屋产权归乙方所有。甲方必须无偿协助乙方办理金惠苑39号门501室房屋产权证过户手续，办证费用由乙方负担。四、该房于06年元月9日前产生的水电费等其他一切费用由甲方承担。五、本协议一经达成，决不反悔，一式二份，经双方签字后生效。后，汪俊支付房款123800元，并由高建伟出具收据。金惠苑39号501室交付给汪俊并由汪俊居住至今。此后，高建伟将金惠苑39号501室房产登记至其女儿高倩名下，不动产权证载明案涉房屋面积为73.4平方米。2020年4月29日，汪俊起诉高建伟、高倩要求撤销高建伟将案涉房屋赠与高倩并将房屋登记在高倩名下的行为。2020年7月28日，法院作出（2020）苏0206民初1801号民事判决书，撤销高建伟将金惠苑39号501室房屋赠与高倩并登记至高倩名下的行为。该判决生效后，汪俊向法院申请执行，案号为（2020）苏0206执2816号，现该案已经结案，但相应登记行为还未撤销，金惠苑39号501室房屋仍登记在高倩名下。因此，汪俊在本案中申请将案涉房屋直接从高倩名下过户至其名下。法院至拆迁办咨询，拆迁办表示拆迁安置房屋初始登记并办证只要是符合所有流程的，一般不会撤销初始登记。一审中，高建伟提交拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表，证明案涉房屋差价款系陈梅珍支付，其没有权利将陈梅珍的份额出售。经质证，汪俊表示房屋原系陈梅珍与高建伟共同所有，高建伟于2006年将房屋卖给汪俊，陈梅珍对此知情，且在十几年间没有异议，证明陈梅珍早已追认了该份房屋买卖协议的效力。对于多出的3.4平方米，房屋面积差异是对方自己测量错误。房款是一口价结算，而不是按照面积计算，双方订立合同的初衷是以123800元整体买卖该套房屋，而不是对方陈述的只卖70平方米。对方现在要求按照现价就3.4平方米补偿差价有违诚实信用原则，也对无过错的其显失公平。即便房屋存在3.4平方米面积差异，该差异不足以抗辩其过户义务。庭审中，汪俊表示房屋办证及过户过程中产生的费用、税费以及土地出让金等均由其承担。以上事实，有（2020）苏0206民初1801号民事判决书、（2020）苏0206执2816号协助执行通知书、结案通知书、房屋买卖协议、收据、拆迁明细认定表、房产证及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中高建伟与汪俊签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认，双方应予恪守。高建伟辩称，其只卖掉了70平方米，案涉房屋多出的3.4平方米应属于陈梅珍，其无权出售，如要过户，应将多出的3.4平方米作价补偿给其。经查，陈梅珍虽未在转让协议上签字，但案涉房屋转让迄今已十多年，该房屋也早已交付汪俊使用，并无任何证据显示陈梅珍曾主张过权利或提出过异议，结合双方系夫妻关系，应视为对高建伟出售房屋行为的认可。庭审中，陈梅珍作为高建伟的代理人出庭也表示愿意将70平方米过户给汪俊。关于多出的3.4平方米，双方在签订合同时，产权证尚未办理，房屋买卖协议虽无法载明精确的房屋面积，但是是根据拆迁安置协议上安置房屋面积来载明的，现案涉房屋的精确面积与合同签订时载明的面积误差不大。另外，双方当时并未在协议中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，双方在此情况下签订合同即表明按照房屋现状进行交易。房屋买卖协议载明出售的系金惠苑39号501室，二室一厅住房一套，协议约定的也是房屋的总价，因此应认定高建伟当时系将房屋整体出售，而非仅出售案涉房屋的70平方米。现高建伟再向汪俊主张3.4平方米的补偿款，缺乏依据，法院不予支持。汪俊已按约支付了全部购房款，高建伟应按照合同约定无偿协助汪俊办理案涉房屋过户手续。法院已判决撤销了高建伟将案涉房屋赠与高倩的行为，高倩已不实际享有权利。现案涉房屋仍登记在高倩名下，为避免将不动产权证撤销后由高建伟重新办证、再过户到汪俊名下所可能产生的衔接问题，本案判令由高倩直接将金惠苑39号501室不动产权证变更办至汪俊名下，办证及过户过程中产生的费用、税费以及土地出让金等均由汪俊负担。汪俊主张由高建伟、高倩承担诉讼费用，考虑到客观上房子面积确实存在3.4平方米的差异，双方也曾就多出的面积多次协商补偿金额，且高建伟在庭审中也同意就70平方米配合办理过户登记，因此，相应诉讼费用法院酌定由汪俊自行负担为妥。高倩经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩与质证的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、高倩于判决发生法律效力之日起三日内将无锡市惠山区金惠苑39号501室房屋的不动产权证变更办理至汪俊名下，办理过户过程中产生的税费、土地出让金及费用等均由汪俊负担。二、驳回汪俊其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1388元，由汪俊负担。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，亦无新证据提供，本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：根据拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表，高建伟确认案涉房屋安置时记载的面积就是70平方米。本院认为：一、汪俊曾因高建伟将案涉房屋赠与给高倩而提起撤销权之诉，但因拆迁安置房初始登记的特殊性，无法基于撤销赠与后直接过户，现汪俊提起本案的过户之诉，程序上并不违反法律的规定。此前汪俊撤销的是高建伟将案涉房屋赠与高倩的行为，而非撤销房屋的所有权，故高建伟、高倩上诉称一审判决让其违法过户已被撤销所有权的房屋的主张，不能成立。二、从高建伟与汪俊签订的房屋买卖协议内容来看，双方交易的标的物就是金惠苑39号501室房屋，双方系按照房屋总价123800元进行交易，而非以单价乘以70平方米面积进行交易。另外，正是因为拆迁安置时记载的案涉房屋面积为70平方米，所以双方买卖时亦将70平方米作为描述案涉房屋面积的数据。因此，无论是在拆迁安置中，还是在本案的房屋买卖中，均是以70平方米作为案涉房屋的全部面积进行处置。因此，后续产权证上记载的房屋面积为73.4平方米，只是测量数据的变化，而作为标的物本身的房屋并无变化，故不影响双方以123800元的总价买卖案涉房屋的意思表示。现高建伟、高倩要求汪俊支付3.4平方米的差价，与事实不符，且于法无据，本院不予支持。综上，高建伟、高倩的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2776元，由上诉人高建伟、高倩负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年六月七日书记员  程夫栎