辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021））辽02民终4275号上诉人（原审被告）：历艳华。委托诉讼代理人：刘昌奇。被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号，统一社会信用代码：91210211756064119A。法定代表人：荣波军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵亚洲，该公司员工。上诉人历艳华因与被上诉人大连成园物业管理有限公司（以下简称成园物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。历艳华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判按照50%的标准支付物业费或发回重审。3、成园物业承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、成园物业未履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》约定的物业服务事宜，已构成根本违约，历艳华不应承担物业费用。历艳华在一审庭审中已经提供充分的证据证明自入住温泉花园小区以来，成园物业未按照合同约定提供物业服务，历艳华也未收到成园物业委托其他物业公司按照约定提供的物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款规定及合同的相对性，成园物业的不完全履行已经构成根本违约，历艳华可以要求解除物业服务合同，所以一审法院判决历艳华承担70%的物业费显然不合理。二、成园物业并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，并且在受委托期间，多次受到行政部门的处罚以及小区业主的举报及投诉，造成了温泉花园小区物业管理混乱，造成历艳华的生活困扰，成园物业应承担相应的赔偿责任。成园物业的物业服务根本不符合物业公司的服务标准，存在职责上的不作为，安全意识的淡薄等现象，成园物业要求历艳华支付物业服务费不应得到支持。三、历艳华在一审中列举了大量物业管理服务存在的问题并提供了充分的证据，足以证明成园物业在受托期间，在物业管理服务上基本不作为的事实。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审仅认为成园物业承担30%的责任，而业主承担70%的物业费，使成园物业逃避违约责任，显然是不公平的。成园物业辩称，不同意历艳华的上诉请求。成园物业已按照合同约定发行物业服务职责。成园物业向一审法院起诉请求：1、历艳华支付拖欠的物业管理费4,421元（自2016年1月至2019年12月，按每平方米0.96元/月计算）及滞纳金199元（按年息1.5%计算），合计4,620元；2、案件受理费由历艳华承担。一审判决认定事实：成园物业系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与成园物业签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托成园物业对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，成园物业继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，历艳华系温泉花园住宅小区业主，其房屋位于***号楼*单元*层*号，房屋的建筑面积为95.94平方米。2016年之前，历艳华按当时的收费标准全额交纳了物业管理费。2016年以后，历艳华则以姜建国无权代表全体业主签订合同，每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。截止到2019年12月31日，历艳华已累计拖欠四十八个月的物业管理费4,421元未付。成园物业多次向历艳华索款未果，遂诉讼。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与成园物业发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由成园物业继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向成园物业交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向成园物业送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，成园物业遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经本院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，成园物业在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予成园物业行政处罚了一次。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系成园物业与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对成园物业和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案历艳华都具有约束力，本案成园物业、历艳华都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，成园物业作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，成园物业还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于成园物业提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少历艳华此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，成园物业请求判令历艳华立即支付物业管理费，与法有据，对其合理部分予以支持。至于成园物业请求的滞纳金一节，证据不足，不予支持。关于历艳华当庭提出的抗辩意见，无据认定，不予考虑。判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，历艳华给付大连成园物业管理有限公司物业管理费3,094.7元（以历艳华拖欠的物业管理费4,421元的70%计算）。二、驳回大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，大连成园物业管理有限公司预交），由历艳华承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳比例。2014年12月3日大连市甘井子区温泉花园住宅小区业主委员会与被上诉人签订的价格每月0.96元/平的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》已被生效的（2019）辽02民终7204号民事判决判定继续履行，而合同能够继续履行的前提就是合同合法有效。因此，该合同对本案双方当事人有约束力。被上诉人作为物业公司应当按约提供服务，上诉人作为小区业主应当按时交费。现上诉人对其欠付2016年1月至2019年12月期间的物业费不持异议，被上诉人诉请上诉人支付拖欠的物业费有合同依据。关于一审法院酌定的缴费比例一节，虽然被上诉人在案涉期间履行物业职责存在瑕疵，但不可否认其确为案涉小区提供了基本的物业服务，被上诉人的服务瑕疵尚不足以免除上诉人交费义务。根据等价有偿原则，上诉人仍需交纳一定的物业费。同时，正是基于被上诉人存在电梯维保不及时、其他公共设施损毁等瑕疵履行问题，一审法院已经对物业费进行了扣减，酌定上诉人仅按70%比例支持所欠物业费，该处理并无明显不妥，二审不予调整。经审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额3,094.7元正确，本院予以确认。综上所述，历艳华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人历艳华负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月七日书记员 黄月妍