秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0302民初3905号 原告：孙建军,男，1972年7月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李欣杭、冯鹏,河北建恒律师事务所律师。 被告：秦皇岛市江盟房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区西港路西侧首府**楼**，统一社会信用代码：91130303795469717T。 法定代表人：吴林，董事长。 被告：北京碧桂园凤凰置业发展有限公司，，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼**1901统一社会信用代码：911101063443894438。 法定代表人：李辉，董事长。 二被告委托诉讼代理人：廖晶，河北宏业律师事务所律师。 原告孙建军与被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司（以下简称江盟公司）、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯鹏、李欣杭，被告江盟公司、碧桂园公司的委托诉讼代理人廖晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙建军向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告赔偿原告人民币15450元；2.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2017年5月12日，原、被告签订《商品房买卖预售合同书》，购买被告开发的海港区碧桂园首府项目一期7-7号楼603房屋。在签订合同过程中，被告销售人员明确告知原告涉案房屋系电梯独立入户，保障生活的私密和舒适，并将门厅面积赠送给原告，向原告交付了所购买涉案房屋的户型图及《商品房买卖预售合同书》。原告购买涉案房屋的目的是为了改善居住条件，居住舒适，私密性，是吸引原告购买涉案房屋的主要原因。而在被告通知交房时，原告发现被告擅自更改设计，跟之前向原告出示的户型图完全不一致，之前承诺的电梯独立入户，改成了两梯三户的普通格局，赠送的门厅，变成了消防连廊，且比同一户型门厅面积更小。被告的行为属于虚假宣传，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一项之规定、给原告造成了巨大的经济损失，因此，被告应该向原告承担赔偿的责任。同时，销售人员在售房过程中明确告知原告诉争碧桂园首府项目系被告碧桂园凤凰置业发展有限公司开发，被告为千亿房企，项目质量有保证，给您一个五星级的家。并在碧桂园首府项目的宣传图册上印制“开发商：碧桂园集团”的字样。原告被“实力房企、精耕24载、礼献港城”的碧桂园驰名商标吸引，误以为购买的上市公司全国知名的碧桂园集团开发的热销房产。被告北京碧桂园凤凰置业发展有限公司自称诉争项目的房地产开发商，在销售过程中，进行足以误导消费者选择的虚假宣传，给原告造成了巨大的经济损失。综上，被告作为地产开发商在销售过程中，进行足以误导消费者选择的虚假宣传，给原告造成了巨大的经济损失，请法院依法判令如所请，以维护原告的合法权益。 被告江盟公司辩称，请法院驳回原告的诉请。一、从合同订立和房屋交付使用行为看，答辩人已经尽到充分的提醒和注意义务，被答辩人的合同目的已经实现。1.答辩人已经依据商品房买卖合同约定，将案涉房屋交付被答辩人，被答辩人购买房屋“改善居住条件”合同目的已实现。2017年被答辩人从答辩人处购买案涉房屋，双方签订《秦皇岛碧桂园首府认购书》《房屋情况告知书》《签约特别提示》《买卖合同重要事项告知书》《商品房买卖合同（预售）》及附件1至附件11、附录1和附录2等全套的合同文件，双方约定了房屋的户型、位置、面积、价格、交付条件、违约责任、重要提醒、房屋平面图、合同风险等合同要素。在双方签订的《认购书》第六条“乙方的义务”第七项约定“本认购书约定的认购物业的建筑图、结构平面图以政府有关部门批准的为准，乙方对此没有异议。”《签约特别提示》第三条“秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超出合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”在附件1房屋平面图中明示了被答辩人所购买的房屋图示范围。附件2关于该商品房共用部分的具体说明，提到“该商品房的公共部分与公用房屋分摊的建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行。纳入该商品房分摊的共用部分的名称、面积和所在位置以政府规范审批文件为准。”答辩人在销售广告及销售人员、监签人员曾多次提示和告知以合同约定为准前提下，被答辩人作为完全民事行为能力人，经过认真考察现场和慎重考虑后才与答辩人签订合同，理应完全知晓自己所享有的合同权利和义务。合同签订后，答辩人严格遵照合同文件约定，将案涉房屋交付于被答辩人，其“改善居住条件”合同目的已实现。2.从实际使用效果看，被答辩人购买房屋“居住私密性”合同目的已实现。案涉房屋从户型设计图位于楼层西侧，其房屋入户门厅北侧是消防门，消防门北侧正对的是消防电梯，向东为楼道连廊，连廊向东约8米远为东侧的双门电梯，东侧电梯两个出口分别连接同层中室和东室的入户门厅。该设计已经在案涉房屋的入户门外形成一个相对封闭的门厅，具有一定的私密性。另外从日常行为习惯和实际使用效果看，西室电梯以被答辩人使用为主，东室和中室业主更多的使用东侧电梯，消防电梯的使用对于被答辩人来说具有独立性。因此，该设计理念已充分体现了被答辩人的居住私密性和电梯使用的独立性，被答辩人购房“居住私密性”目的也已实现。二、答辩人的销售广告性质属于要约邀请而非要约，且不构成虚假广告。根据被答辩人引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。商品房销售广告和宣传资料视为要约需同时满足“对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确、对合同订立和合同价格确有重大影响”。答辩人认为销售广告性质属于要约邀请，主要理由如下：1.销售广告资料对“赠送门厅、一梯一户”等并无明确具体的允诺或说明。销售广告中并无对“赠送门厅、一梯一户”具体明确的说明或允诺，反而在案涉房屋销售广告宣传页下部，答辩人明确告知业主“本资料为要约邀请，所有资料及内容信息来源截至2016年10月，仅供参考。所有细节最终以政府批文为准，买卖双方的权利义务以双方订立的合同为准。”2.广告资料未对房屋合同订立和房屋价格确定产生重大影响；案涉户型位于楼层西侧，与同层东侧户型为对应关系，其定价相对较高的原因一是案涉房屋位于西侧，远离海阳路主干道，受粉尘、汽车尾气、噪音等环境影响小；二是其面对小区内部，紧邻小区内景，景观条件相对优越；三是答辩人前期经过大量客户验证，西侧案涉房屋户型更受市场欢迎，同一楼层客户更愿意选择西户。综合上述原因，答辩人对案涉户型的定价进行合理确定。房屋的定价与电梯、门厅并无关联，广告资料未对合同价格产生重大影响。即使在销售过程存在“赠送门厅”的广告宣传用语，被答辩人也不可能因为所谓的“赠送面积”而产生订立商品房合同的主观意愿，因此销售广告资料不能认定对合同订立和房屋价格产生重大影响。3、即便广告资料被认定为要约，而随后双方的签约行为也使要约失效或承诺变更，销售广告资料内容不产生合同效果。根据《合同法》第20条第四项“有下列情形之一的，要约失效：(四)受要约人对要约的内容作出实质性变更。”第30条承诺的变更，“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”据此，如果广告资料被认定为要约，但受要约人即被答辩人，在合同签订过程中，从“认购书”“签约提示”商品房销售主合同对合同标的的约定、附件1房屋户型图、附件2等多处明示情况下，应视为合同内容已经对要约条件进行了实质性变更，因此双方的权利义务完全应该以签字确认的合同约定为准，销售广告资料等不产生合同效果，也不构成虚假广告宣传。三、案涉房屋完全按照经相关行政部门审批通过的方案施工建造并交付。1.答辩人不存在擅自更改设计行为。答辩人开发的“碧桂园首府•一期”项目是按秦皇岛市规划部门审批通过的设计图纸完成建设施工并竣工验收，该设计已于2016年8月17日在市规划局网上公示，且与答辩人的销售广告并不矛盾，答辩人不存在擅自更改设计行为。2.案涉工程完全符合规划要求和建设工程消防安全的强制性要求。房屋销售广告中，答辩人已明确告知被答辩人，案涉户型所对应电梯为担架电梯，也是消防电梯。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）“8.5.1建筑的下列场所或部位应设置防烟设施：1.防烟楼梯间及其前室；2.消防电梯间前室或共用前室；”，且该条款被住建部《关于发布国家标准《建筑设计防火规范》的公告》确定为“强制性条文，必须严格执行”。消防门设计位置处于电梯前室南侧（实线位置），如果未按消防设计要求，而将消防门设置在电梯出口东侧（虚线位置），则消防电梯前室与被答辩人入户门厅将成为无任何排烟通道的完全封闭空间，将严重违反消防设计规范强制性要求，如果发生消防事故会严重影响业主安全和建筑安全，同时，由于该电梯为担架电梯，消防门设置电梯出口东侧，将导致担架很难顺利出入电梯，也会增大业主的安全风险。因此，消防门的位置设置，完全符合建筑消防安全的强制性要求，也是保护业主消防安全的需要。综上，请合议庭依法查明事实真相，驳回被答辩人的诉讼请求。 被告碧桂园公司辩称，依据合同的相对性原则，答辩人北京碧桂园凤凰置业发展有限公司不是合同当事人，故不承担任何责任。本案中商品房买卖合同的当事人是被答辩人与秦皇岛市江盟房地产开发有限公司,而答辩人只是合同关系以外的第三人。合同作为一种民事法律关系,其不同于其他民事法律关系(如物权法律关系)的重要特点在于合同关系的相对性。合同的相对性主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同相对人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼,也不应承担合同的义务或责任。在本案中,北京碧桂园凤凰置业发展有限公司只是作为秦皇岛市江盟房地产开发有限公司的股东，并不是合同当事人，依照合同相对性原则，被答辩人应由合同当事方互相承担权益义务，答辩人不应承担任何责任。综上，答辩人请求人民法院依法判决驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，案件受理费由被答辩人负担。 原告就其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告与被告江盟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一本。证明：原告与被告江盟公司签订房屋买卖合同，被告江盟公司系诉争房产项目唯一开发商。证据二、原告购房的收据发票复印件，收据上有“碧桂园”商标，题头载明“碧桂园集团通用机打收据”及收据编号，收款单位盖章为“秦皇岛市江盟房地产开发有限公司发票专用章”。证明被告江盟公司伪造或冒用碧桂园知名房企品牌出售房屋，故意误导原告。证据三、被告江盟公司的《企业信用信息公示报告》打印件一份2页，证明被告碧桂园作为被告江盟公司股东，对被告江盟公司冒用碧桂园知名房企品牌销售房屋的行为是明知的，构成共同欺诈。证据四、被告江盟公司印制的房屋宣传手册原件一本。其中宣传图册第一页第一行印制“碧桂园商标”，第二页第一行印制“千亿房企碧桂园五星礼献”、最后一行印制“发展商：首钢江盟地产＆碧桂园集团”，第三页第二行印制“2016年福布斯全球上市公司500强/中国地产十强，千亿房企碧桂园”，证明：1.二被告将实际由江盟公司开发的涉诉楼盘，以碧桂园名义进行出售，使用碧桂园知名房企品牌的名称并进行宣传，误导原告，违反广告法，构成虚假宣传和消费欺诈；其中宣传图册第4页印制“户型赏析：私家电梯厅独立入户，体现身份的私密与尊崇”，证明：被告违法将公共使用部分作为西室业主私有部分进行承诺和销售，用虚假和引人误解的宣传误导原告选择西室，剥夺了原告知情权选择权。证据五、被告在搜狐焦点看房的宣传截图打印件3页、碧桂园销售人员杨凯的销售直播视频一段（当庭播放）；证明：被告将公共使用部分作为西室业主私有部分进行承诺和销售，称西室电梯独立入户，并用手指明确圈画赠送电梯厅的范围，用虚假和引人误解的宣传误导原告以每平米超出200元的价格选择西室，进行虚假宣传和欺诈消费者。证据六、被告在“房天下”发布宣传截图打印件2页、在“秦皇岛房产信息平台”发布的宣传截图打印件1页，被告明确使用“碧桂园的商标”进行宣传，并在广告上称“私家电梯厅独立入户”，“入户空间可塑性强，可打造玄关、花厅、储藏空间等”，证明被告在新媒体上进行足以误导原告的虚假宣传，构成欺诈。证据七、碧桂园销售人员刘岩的朋友圈宣传截图、与西室业主的聊天截图，碧桂园销售人员陈美琦朋友圈宣传截图打印件6页。证明：1.被告以“中国地产三强大品牌开发商”进行宣传；2.对业主明确阐述“你说的门厅是入户那吧？西户比东户大”，其阐述与事实相反，隐瞒业主房屋的真实情况进行销售；3.承诺业主可以在公共部分打鞋柜，称“其实你说的门厅都算是公共部分，只是自己可以放个鞋柜之类的”，进行虚假或者引人误解的宣传误导原告，并骗取原告以每平米高出东室200元的价格购买西室，属于欺诈行为，被告应予赔偿。证据八、城建档案馆出具的碧桂园首府（一期）档案，建筑设计总说明（三）、标准层消防电气平面图、四至三十一层平面图、二至三十一层消防平面图原件4张。证明：在设计施工阶段，诉争项目的西室消防门位置就位于西室入户门与三户共用的公共走廊之间，东中西三户共用担架电梯，不存在碧桂园销售人员所称的独立电梯厅、一梯一户、西室赠送面积比东室大等内容，被告进行虚假宣传和欺诈，应承担新消法规定的退一反三的赔偿责任。证据九、原告书写的购房经过25份、证人证言15份及证人身份证复印件，证明：被告在销售过程中作出与事实不符的虚假宣传，即西室一梯一户，独立使用电梯，赠送入户花厅面积比东室大，并故意误导原告诉争项目开发商系碧桂园集团，进行欺诈，并骗取原告以每平米高出东室200元的价格购买西室。证据十、秦皇岛晚报第6638期打印件2页，秦皇岛晚报记者对诉争项目进行调查并发表“我家的电梯厅呢”的报道文章，证明：被告虚假宣传和欺诈的事实及业主维权经过。证据十一、碧桂园工作人员与业主的录音证据2份（当庭播放）。与证据九中的吕振华、秦岭、秦岭、周元事情经过，马静静、张洪雷、白宝祥的证人证言共同证明：碧桂园集团采取尾随跟踪、打骚扰电话恐吓威胁等方式，称已经“锁定业主”“三日之内找到”“再闹下去小心着点我干死你”，以不当手段侵犯业主隐私，干扰维权业主正常生活。 被告江盟公司对原告提交的证据质证意见为：对证1、2商品房合同及发票，真实性、合法性、关联性与本案案由有关，但是与损害赔偿无关，证据正好证明合同中双方约定了房屋的户型、位置、面积、价格、交付条件、违约责任、重要提醒、房屋平面图、合同风险等合同要素，被告在《认购书》《签约特别提示》、主合同、合同附件等至少四处已履行了充分告知和提醒义务，原告对合同标的情况是明知的且无异议的。对证3真实性合法性认可，关联性不认可，该证据正好说明碧桂园是江盟公司的股东之一，涉案楼盘冠名碧桂园属于股东之间的商业合作，与本案无关联性，对证4广告宣传资料，真实性合法性关联性无异议，该广告资料为被告所制作，广告用语并不违反《广告法》中关于房地产销售广告的规定。其中在下方有“该广告资料为要约邀请”的字样，且广告资料中并无有关赠送面积的具体承诺。同时原告的证明目的中最后一行印有江盟、碧桂园集团，所以原告应当知晓该广告资料为要约邀请的事实，对证5真实性有异议，该证据无原始载体和视频来源信息；合法性无法确认；关联性有异议。拍摄时间不清，拍摄主体不清。二是视频左上角显示为“经纪人”，而被告的销售人员均为“置业顾问”。三是该视频并非被告制作和传播，和被告的销售广告并无关联，任何人都可以拍摄类似视频发布在网上。但视频中提到的消防电梯也是“担架电梯”，的确是被告的设计思路，被告也是按照该设计思路进行施工并交付原告案涉房屋的。对证6三性均有异议，该证据并未体现销售承诺，对证7销售截图（如有）真实性合法性关联性均有异议，该证据无法确认该信息的主体身份，无法证明是被告的销售人员，而且该证据并未体现入户门厅的销售承诺，不具有任何证明力。对证8三性不予认可，我方有相反的证据证明，对证9三性不予认可，该证据均为原告单方提供因为与本案有利害关系，不应作为证据使用。对证10该证据形式不合法，关联性有异议，该证据为记者的报到，并不是本案的当事人，与本案没有任何关联性。对证11三性不予认可该证据仅仅是两个人的通话，对人员的身份不清，时间不清，也并未提供原始载体。具体内容不清晰，与本案没有任何关联性。 被告碧桂园公司与江盟公司质证意见相同。 经本院审理查明事实如下：2017年5月12日，原告与被告江盟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告江盟公司开发的位于海港区房屋，建筑面积154.5平方米，价款为1603950元。现原告已居住使用该房屋。 原告在购买案涉房屋前，被告的销售人员曾向原告展示的宣传手册，该宣传手册首页载明：“碧桂园.首府；礼承家风、一宅天下（附：碧桂园公司商标）”第二、三、四页载明：“（附155㎡、133㎡、125㎡户型图）户型赏析：私家电梯厅独立入户，体现身份的私密与尊崇……（以上文字为五号字体）；本资料相关内容，图片是对项目所做的示意表现，仅供参考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准。本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。相关内容如有更新，请以最新资料为准（以上文字为八号字体）”。个别宣传手册末页载明：“礼承家风、一宅天下；2016年福布斯全球上市公司500强/中国地产十强，千亿房企碧桂园于秦央之心……”原告称购买的西室比东室每平米高200元左右。 另查，原告购买案涉房屋所在的楼层为三户两部电梯，原告所乘的电梯为楼层业主公共电梯，但其他业主平时所乘较少。门厅为消防连廊。 以上事实，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告江盟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告江盟公司开发的位于海港区的房屋。合同中的权利义务应由原告与被告江盟公司享有和承担，被告碧桂园公司不具有房屋买卖合同中的主体资格，根据合同相对性的原则，原告请求被告碧桂园公司承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。 原告在购买房屋之前，被告向原告出示的宣传手册内容，其中标明“电梯独立入户，保障生活的私密和舒适”为较大的字体书写，写在比较醒目的位置，能够引起购买者的注意；另“本资料相关内容，图片是对项目所做的示意表现，仅供参考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准。本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”为较小字体书写，写在偏僻的下角位置，不能足够引起购买者注意。以及被告销售人员向购买者推销案涉房屋为电梯独立入户、赠送门厅，存在误导购买者的行为。虽然被告注明该宣传手册为要约邀请，但故意缩小提示文字，放大宣传文字，对房屋的相关设施也作出了说明和允诺，而且具体确定，对购买房屋的价格有一定影响，该宣传手册应视为要约，作为合同内容的一部分，被告应在双方签订商品房买卖合同时，有义务向原告着重指出合同与宣传手册不一致的内容，被告的上述行为构成违约，应当承担违约责任。原告在签订商品房买卖合同时，亦应认真审查合同内容，着重审查买卖合同与宣传手册内容是否一致，原告未尽到足够注意义务，亦应承担一定责任。综合考虑上述因素，以被告江盟公司赔偿原告每平方米100元为宜，故对原告的诉讼请求予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙建军人民币15450元； 二、对原告孙建军的诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93元，被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  李长波 二〇二一年六月一日 书记员  杨晓娜