辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3543号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢芳，女，1977年9月26日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：梁文,辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡竹,辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉第三人）：王伟，男，1970年3月22日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：梁文,辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡竹,辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑家煦，男，1991年9月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：郑晓锋（系郑家煦父亲），男，1965年9月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：周红雨，辽宁助君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**钢城街**。法定代表人：包洪根，该公司经理。委托诉讼代理人：王珂殊，辽宁千山律师事务所律师。上诉人谢芳、王伟因与被上诉人郑家煦、鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢芳、王伟二人的委托诉讼代理人梁文，被上诉人郑家煦的委托诉讼代理人郑晓锋，被上诉人宏昊公司的委托诉讼代理人王珂殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢芳、王伟上诉请求：1.撤销（2019）辽0304初字405号民事判决，上诉人不服一审判决金额为120,032元；2.确认上诉人与被上诉人宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-1254）的房屋归上诉人所有，判令被上诉人宏昊公司配合上诉人办理房屋所有权登记证；3.判令被上诉人郑家煦立即将位于鞍山市立山区（产籍号为3-304-1254的房屋返还给上诉人；4.判令两被上诉人连带承担一、二审案件受理费。事实和理由：原审判决认定:“该案涉房屋未实际交付给谢芳。……宏昊公司与谢芳未就买卖房屋达成真实意思表示，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但不能产生房屋买卖合同关系成立的法律后果。……郑家煦提供的证据足以证明其于2011年收取案涉房屋后并入住至今，谢芳对涉案房屋上述现状未尽到应尽的注意义务，其行为明显不符合商品房买卖关系的交易习惯和理性买受人的惯常做法。……谢芳对案涉房屋所作的商品房预告登记仅为可期待物权，并未发生物权变化，谢芳对案涉房屋不享有物权，故对谢芳要求郑家煦返还房屋的诉讼请求不予支持”是错误的，具体表现为：1.双方于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》，当日宏昊公司就将该房屋交付给上诉人，当时房屋是清水房，没有任何装修，也没有任何人居住，宏昊公司还将钥匙交付给上诉人。2.双方签订了《商品房买卖合同》，有宏昊公司加盖的公章及法人名章，宏昊公司协助上诉人办理预告登记，证明是双方真实意思的表示，该合同不存在合同法规定的无效的条件，故应当认定合法有效；且类似的案件立山法院的判决也认定合同有效；2014年8月21日包洪根出具的《情况说明》，也证明宏昊公司一并出售的其他房屋均是宏昊公司真实意思的表示。3.郑家煦提供的证据并不能证明其从2011年收取涉案房屋后并入住至今。在2014年3月21日宏昊公司将房屋交接给上诉人时，郑家煦并未在房屋内居住，当时房屋是清水房，房屋的钥匙也是宏昊公司交付给上诉人的，通过郑家煦提交的取暖费、水费、电费等费用的凭证可以证明，2012年9月29日至2015年5月25日这段时间内，郑家煦未向相关部门交纳过任何费用，此时间段内该房屋是空置的，而上诉人所看到的又是清水房，钥匙又是宏昊公司交付给上诉人的，足以证明此时间段内郑家煦并未入住，上诉人对涉案房屋现状已尽到应尽的注意义务，符合交易习惯和理性买受人的惯常做法。4.上诉人办理了预告登记，房产登记簿上记明房屋所有权人是上诉人。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，至记载于不动产登记簿时发生效力。”故上诉人办理了法定登记手续，且记载在房产部门的登记簿上，上诉人对该房屋享有优先权，一审判决却认定上诉人不享有物权是错误的，二审法院应依法纠正。5.郑家煦与宏昊公司之间没有真实的交易，郑家煦没有将购房款转至宏昊公司的银行流水凭证，所谓的房屋买卖合同并未履行，是虚假交易。宏昊公司给郑家煦开具的辽宁省地方税务统一发票加盖的现金收讫章中间方框处应当标明收取款项时间，但却是空白的，没有标记。郑家煦亦无取款凭证，证明无现金收取事实。6.郑家煦提供的税收通用完税证、房地产税收纳税申报表不具有真实性。7.郑家煦提交的商品房买卖合同、辽宁省地方税务统一发票、小区住宅安置单不具备真实性。8.郑家煦的维修基金、物业费、取暖费与本案无关联性。9.立山法院基于相同的法律事实曾作出（2018）辽0304民初629号民事判决，确认李某与宏昊公司签订的另一份商品房买卖合同合法有效，不能存在同案不同判问题。郑家煦辩称，服从原审判决。宏昊公司辩称，服从原审判决。郑家煦向一审法院起诉请求：1.确认郑家煦与宏昊公司签订的房屋买卖协议合法有效，房屋属于郑家煦；2.判令三被告配合原告办理房屋产权证手续；3.宏昊公司、谢芳、王伟承担诉讼费用。谢芳向一审法院反诉请求：1.确认谢芳与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-1254的房屋归谢芳所有；2.判令郑家煦立即将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-1254的房屋返还给原告谢芳；3.判令三被告连带承担案件受理费。一审法院认定事实：2009年4月9日，郑家煦与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2008531)，郑家煦购买宏昊公司位于鞍山市立山区(产籍号为3-6-304-1254)，建筑面积为75.02平方米房屋，房屋价款为257,694元。2009年4月29日，郑家煦全额缴纳了购房款。2011年，宏昊公司交付涉案房屋，郑家煦收取该房屋并实际入住至今。2009年4月29日，郑家煦缴纳涉案房屋的房地产税、住宅专项维修资金等各项税费；2011年入住后，郑家煦居住期间一直缴纳水费、取暖费、物业费等各项费用。2011年12月至2013年5月期间，谢芳借款给宏昊公司，谢芳与宏昊公司存在民间借贷的债权债务关系。后宏昊公司因到期无法偿还借款本息，以房抵债。2014年3月21日，谢芳与被告宏昊公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：谢芳购买宏昊公司位于鞍山市立山区(产籍号为3-6-304-1254)，建筑面积为75.02平方米房屋，房屋价款120,032元。该案涉房屋未实际交付给谢芳。2014年4月28日，谢芳对上述房屋作商品房预告登记。2020年5月29日，鞍山市立山区住房和城乡建设局出具《宏昊城色产权办理登记公告》，对符合要求的业主开始产权证办理进行登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人之间法律关系的界定，不应受制于合同的外观和名称，而应当由当事人真实的意思表示和合同的实质内容来决定，本案宏昊公司与郑家煦签订了《商品房买卖合同》，宏昊公司向郑家煦交付了案涉房屋，郑家煦支付了相应的购房款，双方达成了买卖房屋的合意，该合同合法有效。后宏昊公司与谢芳亦签订了《商品房买卖合同》，经查，该合同系宏昊公司因不能偿还所欠谢芳的债务以房抵债而签订，双方存在的是民间借贷的法律关系，宏昊公司与谢芳未就买卖房屋达成真实意思表示，双方虽签订了《商品房买卖合同》但不能产生房屋买卖合同关系成立的法律后果。另外，谢芳在签订该合同时涉案房屋是现房，郑家煦提供的证据足以证明其于2011年收取案涉房屋后并入住至今，于2009年4月开始缴纳了案涉房屋的房地产税、住宅专项维修资金、物业费、煤水电、取暖费等相关费用，而谢芳直至2014年3月才与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，谢芳对涉案房屋上述现状未尽到应尽的注意义务，其行为明显不符合商品房买卖关系的交易习惯和理性买受人的惯常做法。综上，对郑家煦要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求该院予以支持，在具备办理本案争议房屋产权登记手续时被告宏昊公司应配合郑家煦办理商品房产权登记手续；对谢芳要求确认《商品房买卖合同》合法有效，房屋归谢芳所有的诉讼请求不予支持。关于谢芳主张郑家煦返还涉案房屋一节，经查，谢芳对案涉房屋所作的商品房预告登记仅为可期待物权并未发生物权变化，谢芳对案涉房屋不享有物权，故对谢芳要求郑家煦返还房屋的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、原告(反诉被告)郑家煦与被告(反诉被告)鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2008531)合法有效；二、被告(反诉被告)鞍山市宏昊房产开发有限公司在具备办理房屋产权登记手续时协助配合原告(反诉被告)郑家煦办理“宏昊城色”鞍山市立山区(产籍号为3-6-304-1254)商品房产权登记手续；三、驳回原告(反诉被告)郑家煦其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)谢芳的全部诉讼请求。案件受理费7867元(郑家煦预交5166元，谢芳预交2701元)，由鞍山市宏昊房产开发有限公司、谢芳、王伟承担。二审期间，本院另查明，在已经生效的（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书中记载：“证人杨某证言证实，我是鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人，2012年12月末，宏昊城色的老总包洪根来到我公司申请贷款，当时是我公司员工杨兴海拉来的业务，我指定我公司的员工谢芳和李某办的业务，包洪根从我公司贷款200万元，贷款期限是半年，抵押物是包洪根开发的宏昊城色小区的14套房子，当时我们约定到期包洪根不还款的话，这14套房子归我公司所有，因为是谢芳和李某办的业务，所以房屋买卖合同上签的是他俩的名字。其中12套签的是谢芳的名字，还有两套签的是李某的名字。2013年5月，贷款到期后我们开始联系包洪根，办理房屋的手续，这期间发现包洪根顶给我们的14套房子都有一房多卖的问题。当时我们就想告他，包洪根多次请求我们不要告他，他负责帮我们调换等额的房屋。到2014年3月份左右，包洪根断断续续地给我们提供了9套房子，但总价值没有达到等额的200万元，这9套房子的手续有商品房买卖的网签合同、购房发票、商品房登记。以谢芳的名义签的购房合同是在2014年3月21日，以李某和吴世魁的名义签的合同是在2014年4月10日，是与宏昊城色一个姓张的女子签的合同，是包洪根安排她跟我们签的合同。这9套房子是：B-26-18、B-29-17、B-26-13、B-25-04、B-8-12、B-25-05、B-8-9、B-27-10、A-17-16。证人李某、谢芳的证实情况与杨某相同。”其中上述9套房屋中的B-25-04房屋，即为本案案涉产籍号3-6-304-1254房屋。另查，一审法院认定“2011年12月至2013年5月期间，谢芳与宏昊公司存在民间借贷的债权债务关系。后宏昊公司因到期无法偿还借款本息，以房抵债。”错误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，上诉人提交了鞍山市立山区人民法院（2018）辽0304民初629号民事判决，欲证明该法院基于相同的法律事实曾作出确认李某与宏昊公司签订的另一份商品房买卖合同合法有效的判决，法院不能存在同案不同判问题。本院认为，该判决书中当事人没有郑家煦，涉及的房屋亦非本案房屋，其与本案没有关联性。另外，上诉人提交了税收完税证明和增量房申报表，欲证明上诉人系案涉房屋的购买人，本院认为，上诉人凭税收完税证明和增量房申报表，不能证明与宏昊公司存在真实、合法的房屋买卖关系，上诉人提供该证据不能达到其证明目的。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。本案中，宏昊公司与郑家煦于2009年4月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该买卖合同签订后，郑家煦向宏昊公司支付了相应的购房款，宏昊公司于2011年向郑家煦交付了案涉房屋。郑家煦一直入住至今，并缴纳了案涉房屋的房地产税、住宅专项维修资金、物业费、煤水电费、取暖费等相关费用，其已实际占有使用案涉房屋。关于谢芳与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》问题，首先，该合同系宏昊公司为向案外人鞍山市东方小额贷款有限公司贷款200万元，以案涉房屋在内的相关房屋作为贷款抵押物，而与鞍山市东方小额贷款有限公司工作人员谢芳签订，谢芳只是贷款业务的经办人，宏昊公司与谢芳之间不存在真实的民间借贷关系及商品房买卖合同关系，实际上是宏昊公司与案外人鞍山市东方小额贷款有限公司存在法律意义上的民间借贷关系，对此，鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人杨某、上诉人谢芳及案外人李某在已经生效的（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书的证人证言中予以明确陈述，且该证人证言被上述生效的刑事判决书予以采信。其次，案涉合同并非因欠上诉人谢芳的债务而与之签订的以房抵债合同，该合同不是宏昊公司与谢芳就买卖房屋达成真实意思表示，上诉人谢芳并非案涉房屋的权利人，双方虽签订了《商品房买卖合同》但不能产生房屋买卖合同关系成立的法律后果，上诉人谢芳无权就案涉房屋主张权利。综上，一审判决对郑家煦要求确认《商品房买卖合同》有效和在具备办理本案争议房屋产权登记手续时宏昊公司应配合郑家煦办理商品房产权登记手续的诉讼请求予以支持以及对谢芳要求确认《商品房买卖合同》合法有效，房屋归谢芳所有，郑家煦将房屋返还给谢芳的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。关于上诉人谢芳、王伟主张的谢芳于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》，当日宏昊公司就将该房屋交付给上诉人，当时房屋是清水房，没有任何装修，也没有任何人居住，宏昊公司还将钥匙交付给谢芳一节，因其没有提供充分的证据证明其主张的上述事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人谢芳、王伟应当承担不利的法律后果，故对上诉人谢芳、王伟的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张双方签订了《商品房买卖合同》，有宏昊公司加盖的公章及法人名章，宏昊公司协助上诉人办理预告登记，证明是双方真实意思的表示，该合同不存在合同法规定的无效的条件，故应当认定合法有效；且类似的案件立山法院的判决也认定合同有效；2014年8月21日包洪根出具的《情况说明》，也证明宏昊公司一并出售的其他房屋均是宏昊公司真实意思的表示一节，因宏昊公司在一、二审庭审中陈述：宏昊公司一直与东方小贷公司存在借贷关系，并用包括本案争议房屋在内的相关房产作为抵押物，抵押的形式是房屋买卖协议等，其与谢芳之间既不存在借贷关系，也不存在房屋买卖关系或房屋抵账关系，虽然相关房屋买卖手续登记在谢芳名下，实际是东方小贷公司借用公司员工即谢芳的身份所为。宏昊公司以上陈述能够与谢芳、杨某、李某在（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书中的证人证言相互认证，据此，可以认定上诉人谢芳对案涉房屋不享有相关的民事权利，故对上诉人谢芳、王伟的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张郑家煦提供的证据并不能证明其从2011年收取涉案房屋后并入住至今。在2014年3月21日宏昊公司将房屋交接给上诉人时，郑家煦并未在房屋内居住，当时房屋是清水房，房屋的钥匙也是宏昊公司交付给上诉人的，通过郑家煦提交的取暖费、水费、电费等费用的凭证可以证明，2012年9月29日至2015年5月25日这段时间内，郑家煦未向相关部门交纳过任何费用，此时间段内该房屋是空置的，而上诉人所看到的又是清水房，钥匙又是宏昊公司交付给上诉人的，足以证明此时间段内郑家煦并未入住，上诉人对涉案房屋现状已尽到应尽的注意义务，符合交易习惯和理性买受人的惯常做法一节，因从本案的现有证据来看，宏昊公司在与谢芳签订买卖合同之前，已将案涉房屋交付给郑家煦，郑家煦一直占有使用该房屋，上诉人谢芳、王伟的上述事实主张缺乏确实、充分的证据证明，故对上诉人谢芳、王伟的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张谢芳办理了预告登记，房产登记簿上记明房屋所有权人是上诉人，依据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条，故上诉人办理了法定登记手续，且记载在房产部门的登记簿上，上诉人对该房屋享有优先权，一审判决却认定上诉人不享有物权是错误的一节，因上诉人谢芳与宏昊公司之间不存在真实的民间借贷关系和房屋买卖合同关系或以房顶债关系，案涉房屋相关买卖手续虽然登记在谢芳名下，实际上是鞍山市东方小额贷款有限公司借用谢芳的名义而为，谢芳、王伟无权就案涉房屋主张任何权利，故对上诉人谢芳、王伟的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张郑家煦与宏昊公司之间没有真实的交易，郑家煦没有将购房款转至宏昊公司的银行流水凭证，所谓的房屋买卖合同并未履行，是虚假交易。宏昊公司给郑家煦开具的辽宁省地方税务统一发票加盖的现金收讫章中间方框处应当标明收取款项时间，但却是空白的，没有标记。郑家煦亦无取款凭证，证明无现金收取事实一节。因宏昊公司已经认可收到郑家煦交付的购房款，并为其开具了正式发票，且将案涉房屋交付郑家煦占有使用，上诉人以郑家煦没有将购房款转至宏昊公司的银行流水凭证，宏昊公司给郑家煦开具的发票加盖的现金收讫章中间方框处没有标明收取款项时间，郑家煦亦无取款凭证，证明无现金收取事实为由主张郑家煦与宏昊公司之间没有真实的交易，所谓的房屋买卖合同并未履行，是虚假交易，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出郑家煦提供的税收通用完税证、房地产税收纳税申报表、商品房买卖合同、辽宁省地方税务统一发票、小区住宅安置单不具备真实性一节，因上述材料上面均加盖有相关单位公章，上诉人主张其不具备真实性，并无相关证据予以证明，故本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出郑家煦的维修基金、物业费、取暖费与本案无关联性一节，因郑家煦交付维修基金、物业费、取暖费的事实能够证明郑家煦购买并占有使用案涉房屋的事实，故该证据与本案具有关联性。本院对上诉人提出的该项主张不予支持。关于上诉人提出立山法院基于相同的法律事实曾作出（2018）辽0304民初629号民事判决，确认李某与宏昊公司签订的另一份商品房买卖合同合法有效，不能存在同案不同判问题一节，因该判决书中当事人并没有郑家煦，涉及的房屋亦非本案房屋，其与本案没有关联性；另外，更为重要一点是如前所述，上诉人与宏昊公司就案涉房屋并不存在真实有效的房屋买卖合同关系，因此，上诉人提供的该判决书并不能决定和影响本案处理结果。本院对上诉人该项主张亦不予支持。综上所述，上诉人谢芳、王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽然存在瑕疵，但适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700.64元，由上诉人谢芳、王伟负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二一年六月三日书记员 姜 珊