吉林省白山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉06执异20号 案外人：娄富林，男，1961年9月14日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区新建街七委**。 申请执行人：胡耀恩，男，汉族，无职业，1979年1月4日生，住吉林省通化县快大茂镇利民委**。 委托诉讼代理人：孙成山，吉林升圆律师事务所律师。 被执行人：吉林省鹏润房地产开发有限公司。 法定代表人：王晓峰，董事长。 在本院执行申请执行人胡耀恩与被执行人吉林省鹏润房地产开发有限公司（以下简称鹏润房产公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人娄富林于2020年5月31日对本院执行被执行人鹏润房产公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中心：区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000106、000110、000111号门市房拍卖行为提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人娄富林称，娄富林于2012年11月28日从鹏润房产公司处购买了案涉三处门市房。娄富林与鹏润房产公司签订了房屋买卖协议，鹏润房产公司给娄富林出具了收据，娄富林在购买的同时就入驻了案涉房屋，一直占有和出租给他人使用至今。法院不应当对该房屋进行执行拍卖。请求：中止对吉林省白山市中级人民法院（2020）吉06执恢24号之二执行裁定书中对浑江区国际金街FM7、FM11、FM12商用门市房的拍卖措施。 申请执行人胡耀恩称，对娄富林向法院提供的与鹏润房产公司签订了房屋认购协议及租赁合同的真实性无异议。但案涉房屋是营业房屋，我方对该房屋享有债权抵押权，且已被白山市中级人民法院（2014）白山民二初字第25号民事调解书确认我方对该房屋依法享有优先受偿权；另根据物权法的规定未征得抵押权人同意，不得转让抵押物。综上，应驳回案外人的异议请求。 本院查明，胡耀恩与鹏润房产公司债权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月24日作出（2014）白山民二初字第25号民事调解书，协议内容：一、吉林省鹏润房地产开发有限公司于调解协议书生效之日起2个月内，即2014年8月23日一次性向胡耀恩支付贷款本金1150万元，如果吉林省鹏润房地产开发有限公司按期还款，胡耀恩自愿放弃截止2013年10月15日的利息2761638.75元。二、如吉林省鹏润房地产开发有限公司在上述期限内未履行或未完全履行还款义务，胡耀恩有权于2014年8月23日起要求吉林省鹏润房地产开发有限公司支付1150万元本金及截止到2013年10月15日的利息2761638.75元，以及2013年10月15日至还清全部债权之日止的利息（利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计息）。三、白山市城市信用社股份有限公司浑江分社与吉林省鹏润房地产开发有限公司于2007年8月30日、2007年12月10日签订的抵押合同有效，胡耀恩基于上述两份抵押合同对因受让债权行为而对抵押物享有抵押权，并在前述本金及利息、债权清收过程中所产生的费用（费用包括但不限于诉讼费、申请执行过程中产生的评估拍卖等费用）的范围内对抵押合同中的抵押物（抵押物分别为吉林省鹏润房地产开发有限公司所有的坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计13套；D区第3层卖场3500平方米；C区第4层办公楼707平方米）享有优先受偿权，如吉林省鹏润房地产开发有限公司在2014年8月23日不履行上述还款义务时，胡耀恩有权以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、案件受理费107370元，减半收取53685元，由吉林省鹏润房地产开发有限公司负担。 由于鹏润房产公司未履行上述生效法律文书确定的义务，本院根据胡耀恩的申请，立案执行。2020年9月9日，本院作出（2020）吉06执恢24号执行裁定书，裁定：查封被执行人鹏润房产公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中心：1.区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000104-000107、000110-000114号共9处门市房；……，查封期限为三年。 2020年9月9日，本院作出（2020）吉06执恢24号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人鹏润房产公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中心：1.F区门市房000104-000107、000110-000114号共9处门市房（1.区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120）……。 另查明，娄富林向法院提供的证据：1.2012年11月28日，娄富林与鹏润房产公司签订的关于案涉房屋的《国际金街商用门市房认购协议书》，并称交纳了购房款。 2.关于FM7门市房出租使用情况，娄富林与承租人付秋成签订该门市房租赁合同一份，期限是2013年1月1日至2013年12月31日；娄富林与承租人宋晓辉签订该门市房租赁合同一份，期限是2014年1月3日至2015年1月3日；毕凤琴（娄富林妻子）与承租人宋晓辉签订该门市房房屋租赁合同一份，期限是2020年4月18日至2021年4月17日。关于FM11门市房出租使用情况，娄富林与承租人李保田签订该门市房租赁合同一份，期限是2012年12月1日至2013年7月31日；毕凤琴、娄富林与承租人乔桂兰、高先亮签订该门市房租赁合同一份，期限是2013年7月17日至2014年7月16日；毕凤琴与承租人宋晓辉签订该门市房租赁合同一份，期限是2020年3月1日至2021年2月28日。关于FM12门市房出租使用情况，娄富林与承租人燕洪泉签订该门市房租赁合同一份，期限是2012年12月1日至2014年11月30日；毕凤琴与承租人时佰军签订该门市房租赁合同一份，期限是2014年12月1日至2015年11月30日；毕凤琴与承租人吕发签订该门市房租赁合同一份，期限是2021年4月26日至2022年4月25日。上述证据证明案涉三户门市房由娄富林购买后对外出租，一直对外出租至今。 还查明，白山市房产测绘中心出具的测绘结果明确，本案案涉房屋FM7、FM11、FM12号是测绘后的区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000106、000110、000111号门市房，系本院执行中所确定的房屋，也是本院（2014）白山民二初字第25号民事调解书中所确定的抵押房屋。 本院认为，本案争议焦点为：案外人对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行。 案外人娄富林针对其异议请求，向法院提供了案涉房屋执行前已签订购房协议，付清了全部房款，并实际接收房屋后对外出租的证据。申请执行人答辩认为对认购协议及租赁合同的真实性无异议，但抗辩称，案涉房屋已办理了抵押登记，案外人娄富林的房屋交易行为违反法律规定，应属无效。鉴于作为本案执行依据的本院（2014）白山民二初字第25号民事调解书中，在确定债权债务关系的同时，确定了胡耀恩对本案涉房屋作为抵押财产依法享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，……。”的规定，案外人娄富林排除执行的异议请求，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下： 驳回娄富林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审  判  长  孙启鹏 审  判  员  刘士民 审  判  员  王 晶 二〇二一年六月十日 法 官 助 理  韩 旭 （代）书记员  王俊杰