河南省安阳市文峰区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0502执异64号案外人：张志强，男，1976年4月6日出生，汉族，住汤阴县。申请执行人：刘海军，男，1969年10月21日出生，汉族，住安阳县。被执行人：汤阴县安居房地产开发有限公司，住所地汤阴县人民路中段路南。法定代表人：戴文海，职务总经理。本院在执行刘海军申请执行汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，案外人张志强向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张志强称，请求撤销（2016）豫0502执2228号执行裁定，解除对位于汤阴县××东××（××汤阴县国税局）南边土地权利证书号41052301-892号的8021平方土地的查封。事实与理由：案涉土地虽登记在安居房地产公司名下，但实际与该公司没有任何关系，土地权属于德惠苑小区全体业主。案涉土地是该小区业主代表与当时安居房地产公司法定代表人燕鹏飞共同出资购买，由燕鹏飞代表双方于2010年2月4日在汤阴县国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得编号G-09-08地块国有建设用地使用权。竞标前双方签订《联合竞买国有建设用地使用权协议》，该协议约定，双方共同出资人民币2050万元，其中燕鹏飞出资人民币1561万元，案外人等业主出资人民币489万元，案外人于2010年2月2日将面积8021平方米的资金489万元缴到汤阴县财政局国库。并约定，在依法竞得该宗土地使用权后，汤阴国家税务局正南墙外8021平方米土地使用权归案外人等业主所有，剩余土地使用权归燕鹏飞所有。竞标前双方向汤阴县国土资源局出具《关于联合竞买汤阴县国有建设用地使用权的申请书》。按照约定，案涉土地由燕鹏飞摘牌。因个人不能开发用于商业性质的房产项目，所以于2011年11月将小区面积8021平方米土地过户到安居房地产公司名下，用于汤阴县国家税务局德惠苑小区项目的开发。工程款全部由小区专户支付，每一笔都有建筑公司申请，业主委员会代表签字，局领导签字。县国税局专门成立商品房分配领导小组，制定了房屋分配方案，业主为县国税局在职干部职工和离退休干部。该小区业主于2012年5月份签订购房买卖合同，同时在汤阴县房地产产权产籍监理所进行确权注册登记并发放房屋预告登记证明；2013年5月份个人缴纳契税；2016年10月份由安居房地产公司开具购房大票。根据汤阴县政府对问题楼盘相关手续办理规定，德惠苑小区目前已具备办理不动产证的相关条件，而且必须在规定时间办结。因法院查封该小区土地，导致该小区业主无法办理不动产证，请求法院解除对该小区土地的查封。案外人提交下列证据：1、《商品房买卖合同》二份；2、《房屋预告登记证明》三份；3、《联合竞买国有建设用地使用权协议》一份；4、《施工协议》一份；5、《汤阴县土地使用权转让登记申请表》一份；6、《土地使用权转让合同书》一份；7、汤阴县不动产登记中心出具《证明》一份；8、汤阴县德惠苑小区1-2号楼业主名单一份；9、购房人石超的《契税完税证》、《汤阴县商品房产确权注册登记凭证》、《房款单据》、河南增值税普通发票各一份；10、《汤阴县国家税务局经费报销单》共六套；11、《汤阴德惠苑住宅小区物业服务合同》共五套；12、汤阴县枫林物业服务有限公司出具业主付志飞、张志强等物业费《单据》共十二份；13、业主张凤娟、闫国英等人的《契税完税证》共五份。申请执行人刘海军称，一、案外人提出异议已过时效。法院生效裁定书已于2017年5月17日送达汤阴县国土资源局，案外人应在法院执行案件终结前提出，但至今已超过四年。二、法院执行行为合法，没有违反法律规定。在确定财产的权属是否属于被执行人时，除非法律由特殊的规定，一般应当根据该财产的权利外观表征来判断是否属于被执行人的责任财产。本案中土地证办理在被执行人名下，法院对被执行人财产的查封依法有据。三、根据案外人诉称，申请执行人认为案涉土地归属是燕鹏飞代表安居房地产公司出资1561万元竞拍所得，土地使用权归安居房地产公司所有，案外人不享有部分土地的使用权，法院采取的查封措施是正确的。因土地未分割过户，不影响该土地的权属。当事人在协议的履行过程中并未体现出物权转移的合意和意愿，协议的履行结果没有达到物权变动的法律效果，案外人也未取得被查封土地的所有权，无权排除执行。四、案外人对未办理过户登记存在过错，在土地的权属没有依法确定前不能排除执行。案涉土地于2011年11月过户到安居房地产公司名下，至今长达十年的时间，案外人没有主动办理土地分割，其本身存在过错。申请执行人不应当为案外人的过错承担责任。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，原告刘海军与被告汤阴县安居房地产开发有限公司、安阳市信合置业有限公司、朱建波房屋买卖合同纠纷一案，安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）于2015年6月10日作出（2014）安中民一初字第118号民事裁定。原告刘海军不服，提起上诉，河南省高级人民法院于2015年10月10日作出（2015）豫法民终字第00083号民事裁定，发回重审。安阳中院于2016年8月18日作出（2015）安中民一初重字第9号民事判决书，判决：“一、被告汤阴县安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘海军返还购房款4236000元及利息（从2014年11月6日起至本判决限定履行期限届满之日止，以上述4236000元为基数，按照中国人民银行规定的同期银行存款利率计算利息）；二、驳回原告刘海军的其他诉讼请求。”判决生效后，因安居房地产公司未履行还款义务，刘海军向安阳中院申请强制执行。安阳中院于2016年11月28日作出（2016）豫05执379号执行裁定书，裁定：“一、河南省安阳市中级人民法院于2016年8月18日作出（2015）安中民一初重字第9号民事判决书指定由河南省安阳市文峰区人民法院执行；二、河南省安阳市文峰区人民法院收到本裁定及有关案件卷宗材料后五日内通知有关当事人。”本院在执行过程中，于2017年5月15日作出（2016）豫0502执2228号执行裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结、扣留、划拨、提取被执行人汤阴县安居房地产开发有限公司名下银行存款423万元或同等价值财产。”同年5月17日查封被执行人安居房地产公司名下位于汤阴县××城路与××交叉口西南角土地，土地权利证书号：41051301-892，宗地面积8021平方米，并于2020年5月15日续查封该块土地。案外人不服，提出执行异议。另查明，案外人提交的《联合竞买国有建设用地使用权协议》显示，甲方燕鹏飞与乙方张志强于2010年2月1日签订该协议，约定：甲乙双方联合竞买宗地编号为G-09-08，国有建设用地使用权，在依法竞得该宗土地使用权后，汤阴县国家税务局正南墙外8021平方米土地使用权归乙方所有，剩余土地使用权归甲方所有。甲乙双方共同出资人民币2050万元，其中甲方出资人民币1561万元，乙方出资人民币489万元。竞价溢出部分由甲乙双方根据出资比例分别补足。甲乙双方确认取得土地后，汤阴县国家税务局正南墙外8021平方米，该块土地使用权归乙方所有，该地政策性资金支出由乙方承担。如竞得土地后，按甲乙双方出资比例，办理国有土地使用证。同等条件下优先考虑由甲方施工。甲乙双方同意各自于2010年2月3日前将约定出资金额全部汇入汤阴县国土资源局指定专用账户和办理报名等所涉及的本项目的相关事宜等内容。案外人提交《施工协议》显示，甲方汤阴县国家税务局与乙方河南佳森建筑有限责任公司于2011年2月14日签订该协议，约定汤阴县国家税务局德惠苑小区楼房两栋，在保证工程质量和按期完工的前提下，同意由乙方按每平方米1090元价格承建（含税），同时由甲方提供主材料：钢筋、水泥。工程甩项包括：电梯、入户门、太阳能、网线、铝合金窗户。汤阴县不动产登记中心出具《证明》显示，位于汤阴县××路的“德惠苑”住宅小区，共2幢建筑，房屋已售出，部分房屋已办理预告登记和按揭抵押手续。案外人提交的《商品房买卖合同》显示，2012年3月12日，出卖人安居房地产公司与买受人张志强签订该合同，出卖人以出让方式取得编号G-09-08地块的土地使用权。该地块土地面积为8021平方米，规划用途为住宅，小区名称为德惠苑小区。该小区2幢1单元8层801号房屋由张志强购买，房屋建筑面积为184.56平方米，总价款为239928元等内容。同日，汤阴县房地产管理所对该合同进行备案登记。案外人提交的《房屋预告登记证明》显示，城关镇人民路东段德惠苑小区02幢1单元8层801号房屋预告登记权利人为张志强，预告登记义务人为安居房地产公司，登记时间为2012年3月14日等内容。案外人提交的《汤阴德惠苑住宅小区物业服务合同》、《单据》显示，委托方（甲方）汤阴德惠苑住宅小区业主委员会与受托方（乙方）汤阴县枫林物业服务有限公司于2014年3月19日签订该合同。合同约定甲方委托乙方对汤阴德惠苑住宅小区实施物业管理服务等内容。同年，汤阴县枫林物业服务有限公司开始收取该小区业主的物业管理费用并出具相关单据。本院认为,被执行人安居房地产公司名下的案涉土地在本院查封前已建成德惠苑小区出售并交付于该小区业主，本院于2017年5月15日作出执行裁定查封该地块显属不当。案外人的异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对位于汤阴县绕城路与人民路交叉口西南角，土地权利证书号41051301-892，宗地面积8021平方米土地的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 常 波审判员 刘亚峰审判员 郝宜春二〇二一年六月十一日书记员 张 力