安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1109号 上诉人(原审被告):蚌埠缪氏置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路**，统一社会信用代码91340300553274677L。 法定代表人：陈道利，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:秦晓瑜，女，1980年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：茆平（系秦晓瑜配偶），男，1979年7月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张玲，安徽明钰律师事务所律师。 上诉人蚌埠缪氏置业有限公司（以下简称缪氏公司）因与被上诉人秦晓瑜买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮上区人民法院（2021）皖0311民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 缪氏公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判。二、一、二审诉讼费由秦晓瑜承担。事实和理由：一、缪氏公司与秦晓瑜之间不存在商品房买卖合同关系。1.秦晓瑜提供的《定金单》及《商品房买卖合同》中“蚌埠缪氏置业有限公司”签章均系案外人张维盗用并加盖，秦晓瑜的购房款也支付给张维。缪氏公司并不知情，更无与秦晓瑜签订合同的意思表示。2.淮上区人民法院（2021）皖0311刑初1号刑事判决书查明，收取秦晓瑜款项的张维系蚌埠市徽商房地产销售有限公司的员工，而非上诉人缪氏公司员工。其无权代表蚌埠缪氏公司对外签订合同、收取款项。因此，缪氏公司与秦晓瑜之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。二、缪氏公司并未收到秦晓瑜任何购房款，不应承担返还责任。1.即使缪氏公司与秦晓瑜之间存在商品房买卖合同关系，但其49万余元的款项也未交付给缪氏公司，而是转给案外人张维。而无论《定金单》，或是《商品房买卖合同》中均未授权张维收取购房款。其中，《定金单》上虽约定了购房认筹金，与秦晓瑜其中一次转款金额相同。但《定金单》上并无签订时间，不能视为缪氏公司在秦晓瑜向张维转账后对张维收款行为的确认。因此，张维私自收取款项的行为并不能等同于缪氏公司收取款项。2.本案中，秦晓瑜作为购房人在没有确认案外人张维有权代表缪氏公司收取购房款的前提下，就向张维大量转账，存在过错。秦晓瑜通过其丈夫茆平账户于2019年9月17日，2020年1月20日，2020年1月23日，分3次共计向张维转账491128元，而《商品房买卖合同》显示是在2020年1月20日签订。秦晓瑜在明知是与缪氏公司签订商品房买卖合同的前提下，却多次将大笔购房款转给张维个人，且从未向缪氏公司索要收据，证明缪氏公司收到其购房款。显然没有尽到作为购房人的合理注意义务，其本人对于错误支付款项后果应当承担责任。 秦晓瑜辩称，一、缪氏公司与秦晓瑜之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，双方已经签订了商品房买卖合同，且秦晓瑜已经支付了定金与首付款，因此双方之间商品房买卖合同已成立并且生效，缪氏公司将涉案房产卖与第三人，应当承担返还秦晓瑜房款的义务；二、至于缪氏公司未收到秦晓瑜支付的定金与首付款，是缪氏公司的过错导致，与秦晓瑜无关，因为张维是负责缪氏公司公司商品房销售的案场经理，并以缪氏公司名义在缪氏公司售楼中心与秦晓瑜洽谈买房一事，张维一直以缪氏公司名义向秦晓瑜销售商品房，并向秦晓瑜出具了缪氏公司盖章确认的《商品房买卖合同》、《定金单》，缪氏公司有理由相信张维有权代收购房款，且在张维构成职务侵占罪的刑事案件中也确认了张维一直在代收缪氏公司的购房款项，一段时间后再统一交给缪氏公司，因此，缪氏公司认为未收到秦晓瑜购房款项就认定双方买卖合同不成立无依据，因为其自身过错导致的损失，由缪氏公司自行承担。 秦晓瑜向一审法院起诉请求：1.依法判决确认解除秦晓瑜与缪氏公司之间的商品房买卖合同；2.依法判决缪氏公司返还秦晓瑜购房首付款491128元及其利息，利息自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算至实际给付之日止；3.本案诉讼费用由缪氏公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月12日，秦晓瑜（买受人）与缪氏公司（出卖人）置业顾问张维签订《商品房认购协议书》一份，协议约定秦晓瑜认购缪氏公司开发建设的位于蚌埠市淮上区××路××号楼××单元，建筑面积127.78平方米的商品房一套，总价款为1071819元，定金为20万元。2020年1月20日，秦晓瑜（买受人）与缪氏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人购买蚌埠玉文化创意产业园第8号市场X层XXXX室，建筑面积127.78平方米，总价款971128元，首付房款491128元，按揭贷款48万元。2019年9月17日，秦晓瑜丈夫茆平向张维中国建设银行卡转账20万元，2020年1月20日向该卡转账11万元，同年1月23日向该卡转账181128元，合计491128元，用于支付首付房款，张维代收该款后并未将该款交至缪氏公司委托的蚌埠市徽商房地产销售有限公司。另外，缪氏公司出具中华玉博园商铺《定金单》一份，载明认筹金20万元。另本院（2021）皖0311刑初1号刑事判决书查明，张维系蚌埠市徽商房地产销售有限公司销售经理，在中华玉博园项目售楼部负责现场销售，在其任职期间，利用职务上的便利，采取自收取部分客户购房定金及首付款不交账的方式，侵占公司资金360余万元，犯职务侵占罪。上述事实，有秦晓瑜提供的证据身份证、结婚证、企业信息查询单、微信聊天记录证明，本院予以确认并在卷佐证。缪氏公司对秦晓瑜所举证据《商品房认购协议书》、定金单、微信聊天记录、确认函、《商品房买卖合同》均有异议，认为并非缪氏公司出具，是张维盗用缪氏公司公章诈骗原告财物，并非秦晓瑜、缪氏公司之间达成的协议；银行转款凭证真实性无异议，但只能证明秦晓瑜向张维付款，不能证明秦晓瑜向缪氏公司履行了合同约定的付款义务；对录音资料认为达不到证明目的，不能确认闫浩是缪氏公司员工，张维无权代收款项且合同未约定其可以代收；对民事判决书关联性有异议，不是秦晓瑜与张维洽谈的解放路售楼中心。对缪氏公司有异议的证据，本院分析认定如下：《商品房认购协议书》有缪氏公司销售顾问张维签字、定金单加盖了缪氏公司合同专用章、《商品房买卖合同》加盖了缪氏公司公章和法定代表人印章，缪氏公司辩称张维盗用印章，但并未提供证据证明，且加盖的印章真实、有效，非张维伪造，该组证据具有真实性、合法性和关联性，予以确认；银行转账凭证缪氏公司对其真实性无异议，予以确认；录音资料真实性予以确认；民事判决书与本案无关联性，不予确认。 一审法院认为：秦晓瑜与缪氏公司之间签订的《商品房买卖合同》，从形式上看，有买受人秦晓瑜签字，出卖人缪氏公司在合同上加盖该公司印章和法定代表人印章，内容未违反法律法规的强制性规定，合同属合法有效，双方当事人均应自觉遵守合同约定并积极履行。但是，该合同订立前，涉案房屋已出卖给第三人，双方不再具有交易条件，致使合同目的无法实现，故秦晓瑜要求确认解除秦晓瑜、缪氏公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，解除日期为本案起诉之日即2021年1月6日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第九条第一款第（三）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，缪氏公司应当返还秦晓瑜已付购房款491128元，并自起诉之日起，以491128元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止。缪氏公司辩称，秦晓瑜、缪氏公司之间不存在民事法律关系，本案是张维盗用缪氏公司公章诈骗秦晓瑜财物犯罪行为引发，因本院（2021）皖0311刑初1号刑事判决书已查明张维侵占的是蚌埠市徽商房地产销售有限公司款项，构成职务侵占罪，且缪氏公司无证据证明张维盗用公章，故该项辩解与事实不符，本院不予采纳。缪氏公司还辩称，秦晓瑜并未将购房款491128元支付缪氏公司，而是支付张维，缪氏公司没有返还义务。本院认为，秦晓瑜在缪氏公司设立的售楼中心与作为缪氏公司销售顾问的张维洽谈买房事宜，张维一直是以缪氏公司名义向秦晓瑜销售商品房，并向秦晓瑜出具了《定金单》、《商品房买卖合同》，秦晓瑜有理由相信张维有权代收购房款，其行为结果应由缪氏公司承担，应当向秦晓瑜返还购房款491128元并支付利息。至于张维侵占公司款项的行为，已在本院（2021）皖0311刑初1号刑事判决书中予以确认，秦晓瑜可以向有关办案主张返还或者另案诉讼解决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，适用当时的法律。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认秦晓瑜与蚌埠缪氏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年1月6日解除；二、蚌埠缪氏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向秦晓瑜返还购房款491128元，并自2021年1月6日起，以491128元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止。案件受理费8666元，减半收取计4333元，由被告蚌埠缪氏置业有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对本案争议焦点评判如下：一、关于缪氏公司与秦晓瑜之间是否存在商品房买卖合同关系。秦晓瑜与缪氏公司之间签订的《商品房买卖合同》，有买受人秦晓瑜签字，出卖人缪氏公司在合同上加盖该公司印章和法定代表人印章，该合同属合法有效。故缪氏公司上诉称其与秦晓瑜之间不存在商品房买卖关系的理由不能成立。 二、缪氏公司是否应承担返还购房款的责任。 虽然张维是缪氏公司委托的销售公司的员工，收取定金及房款是张维个人账户，但其是在缪氏公司设立的售楼中心与秦晓瑜洽谈买卖房屋，张维向秦晓瑜出具了缪氏公司与秦晓瑜签订的《商品房买卖合同》，及加盖“蚌埠缪氏置业有限公司”印章的定金单，致秦晓瑜有理由相信张维系代表缪氏公司。故秦晓瑜支付的购房款缪氏公司应予返还。缪氏公司上诉称不应承担返还购房款责任的理由不能成立。 综上，缪氏公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决书引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十四条第四款系笔误，应为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8667元，由蚌埠缪氏置业有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李丰年 审 判 员 唐红旭 审 判 员 张 青 二〇二一年六月十日 法官助理 祁克轩 书 记 员 杨怡静 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。