广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终498号 上诉人（原审被告）：防城港恒大金碧房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区北部湾大道99号，统一社会信用代码：91450600MA5L5W2H1Q。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李炳光，该公司员工。 委托诉讼代理人：董志华，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：孟路娥，女，1984年4月23日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：潘力加，广西维冠律师事务所律师。 上诉人防城港恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人孟路娥商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决无视合同约定，错误理解合同条款。上诉人在沙盘现场和宣传海报上均有提示，模型仅供参考，买卖双方权利和义务，最终以政府法律文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准，表明我司已尽到了相应的提示义务，证明力高于被上诉人的自述。现一审法院主观臆断的认可了被上诉人自述的情形，却 -2- 又认为我司未对孟路娥说明该温馨提示，无视了我司提供的证据，明显不公。若按照一审判决的方向，所有合同都可以随意找个理由解除，合同的稳定性及法律效力都将是空谈，造成的社会影响将极其恶劣。涉案《商品房买卖合同》并未约定涉案商铺北面设有窗户，如果我司交付的房屋北面设有窗户，岂不是违反了合同约定，构成根本违约，现我公司按照合同的约定交付房屋，未违约。一审法院既认可了《商品房买卖合同》的效力，认为双方当事人应当全面履行各自的义务，现又认定我司按合同交付房屋的行为属于违约，前后自相矛盾。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定的是，双方签订合同后，我司按照法定程序变更建设工程施工图设计文件，并涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，我司才有书面告知的义务。我司完成设计规划变更的时间为2018年7月4日，涉案《商品房买卖合同》签订的时间为2018年8月22日，明显不属于合同所约定的“双方签订合同后”的情形，况且涉案房屋是作为商铺使用，规划设计变更的调整并未影响商品房的质量或使用功能。一审法院认为我司违反该条约定，并认定被上诉人以此享有解除合同的权利，明显是对合同条款与案件事实的错误理误。二、一审判决《建设工程规划许可证》的效力，对案件基本事实认知错误。我司按照法定程序申请变更规划设计，防城港市住建委于2018年7月4日作出《关于防城港恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”项目总平面规划设计方案审查意见的函》，同意了新的总平面设计方案。在法院组织各方现场勘查时我司已展示了规划设计变更后防城港市审批通过的总平面规划设计图，过后我司也作为证据提交，该图显示涉案16号楼北面设有非机动车通道，我司完全按照总平面规划设计图进行建设，并未有与2018年6月22日公告调整内容不符，增设了16号楼西北侧的非机动车通道的情形。且涉案房屋已经防城港市自然资源局核实，并获得了《建设工程规划许可证》，充分说明了涉案房屋完全符合已批准的规划条件。一审判决关于“恒大公司在住建委登记的设计图中涉案房产北侧里面确有开窗，而 -3- 该房屋现实北面未开窗”的认定，是依据原2017年11月22日防城港市住建委审批通过的总平面规划设计方案及相应图纸，但却无视了防城港市住建委2018年7月4日作出《关于防城港恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”项目总平面规划设计方案审查意见的函》的内容，该函已明确表示“撤销防住建函(2017)1523号文及我委于2017年11月28日审批通过的总平面设计方案及相应的图纸，原件作废收回”。现一审法院根据一份作废的总平面设计方案及相应图纸的内容，认为我司未按该图纸的设计方案建设涉案商铺的窗户，属于对基本事实的认知错误。三、一审法院判决第三项系强加给恒大公司的责任。退税问题是孟路娥自行持生效判决书去办理，无需恒大公司协助。综上，我司未有任何违法的行为，涉案房屋的建设完全符合法律要求，原审判决认定事实与适用法律均错误，请二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 孟路娥辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、根据本案查明的事实及证据显示，案涉106房屋北面确实存在开窗。1.防城港市住房和城乡建设委员会于2017年11月22日出具的《关于恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”项目建筑立面设计方案审查意见函》中明确显示案涉106房屋北面有开窗，且此后恒大公司再未进行过立面设计方案变更。2.根据现场沙盘模型显示，案涉106房屋北面存在开窗。3.根据相邻的105、107房屋的购房合同显示，105、107房屋北面均存在开窗，且户型比106房屋更好，但是其销售价格却比106房屋更低。举重明轻，价格更低的房屋都有开窗，价格更高的房屋当然应该具备更好的条件。恒大公司称一审法院主观臆断案涉106房屋北面存在开窗没有事实依据。二、根据一审法院查明的事实及证据显示，恒大公司未遵守经审批的设计方案，违法更改设计方案，严重损害孟路娥的合法权益。恒大公司提及的2018年7月4日作出《关于防城港恒大金碧房地产开发有限公司“防城港市恒大悦珑湾：项目总平面规划设计方案审查意见的函》，此函内容并未同意其在案涉房屋所在的1 -4- 6号楼西北侧增设非机动车道，且未涉及任何与16号楼西北侧的变更。正因为恒大公司擅自增设车道，导致孟路娥所购买的106号房屋北面开窗因安全要求被封闭。三、孟路娥系依法解除合同。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案涉106房屋北面存在开窗即使未写入合同，但其通过审批的立面图和沙盘模型亦当然作为合同内容。2.根据案涉购房合同第十五条的约定，在恒大公司变更合同规划影响孟路娥房屋质量和使用功能未通知的，孟路娥有权解除合同。恒大公司擅自在案涉106号房屋北侧开辟非机动车道，封闭106房屋开窗，已经严重影响孟路娥房屋的质量和使用功能。3.在发现恒大公司存在违法变更规划的行为后，孟路娥依法发出行使解除权通知，案涉购房合同已经解除。 孟路娥向一审法院起诉请求：1.确认孟路娥与恒大公司签订的编号为FCG2018072021号《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月25日解除；2.判令恒大公司返还孟路娥已付房款421,547元、专项维修基金5,037元、登记费640元及利息暂计33,445.2元（利息以银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以97,280元为基数,从2018年12月29日暂计至2020年8月24日为7,217.37元；以129,707元为基数，从2019年2月28日暂计至2020年8月24日为8,510.4元；以194,560元为基数,从2018年8月22日暂计至2020年8月24日为17,232.34元；以5,477(专项维修金和登记费）元为基数，从2018年8月22日暂计至2020年8月24日为485.10 -5- 元，实际计算至支付完毕之日止）。3.判令恒大公司协助办理合同解除后退还契税手续。4.本案诉讼费用、保全费、保函费由恒大公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月22日，孟路娥作为买受人与恒大公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：孟路娥购买恒大公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积50.88平方米，单价为每平方米12746.32元，总价款为648533元。付款方式为分期付款，买受人应在2021年8月18日前分5期支付全部价款，首期房价款194560元于2018年8月22日前支付；第二期款97280元于2019年2月18日前支付；第三期款129707元于2019年8月18日前支付；第四期款129707元于2020年8月18日前支付；第五期款97279元于2021年8月18日前支付。合同第一条。第二条约定出卖人以出让方式取得坐落于防城港市港口区地块的建设用地使用权（国有土地使用权证号为桂（2017）防城港市不动产权第0010554号），建设工程规划许可证号为建字第450601201810029号，建筑工程施工许可证号为450600201805170201，预售许可证号为防房预售字××号）。合同第十一条约定出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条约定规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同第十五条约定（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退 -6- 还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。合同签订后，孟路娥依《商品房买卖合同（预售）》约定交纳了前三期房款421,547元（2018年8月22日交纳194,560元、2018年12月29日交纳97,280元、2019年2月28日交纳129,707元、）、专项维修基金5,037元（2018年8月22日支付）、登记费640元（2018年8月22日支付）。 另查，在防城港市住房和城乡建设委员会于2017年11月22日出具的《关于恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”项目建筑立面设计方案审查意见的函》中登记涉案房产显示北面有窗。 再查明，2018年6月21日，恒大公司在防城港日报、市住建委网站等公示《防城港市恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”变更后总平面规划设计方案》，调整内容包含“15、16号楼之间的非机动车出入口由东侧调整至15号楼西北侧，调整为车库应急入口”。2017年8月25日公示、2017年9月19日公示、2017年11月10日公示、2019年11月19日公示内容均未涉及涉案商铺所在16栋（号楼）车道调整问题。2018年7月4日，防城港市住房和城乡建设委员会于出具的《关于恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”项目总平面规划设计方案审查意见的函》载明：一、该项目总平面规划设计方案已于2018年6月2日在防城港日报、市住建委网站及项目所在地现场进行公示，公示时间为7个工作日，期间未收到异议，现原则同意该项目总平面规划设计方案。四、须尽快办理相关用地手续后此函方可生效。 经现场勘察，涉案商铺所在16栋（号楼）北面为15栋（号楼），15号楼西北侧设有车库应急入口，16号楼西北侧同时设有非机动通道，涉案房屋北面并未开窗。 -7- 孟路娥称在其购买涉案商铺时，根据置业顾问介绍及涉案楼盘的沙盘显示，涉案商铺所在16号楼商铺北面均有开窗，购买涉案商铺时16号楼105、107商铺均未出售，经置业顾问介绍106、107商铺房屋结构一致，孟路娥选择106商铺，现因涉案商铺北面未有窗，于2020年8月25日通过邮政特快专递的方式向恒大公司送达解除合同的书面通知。恒大公司称于2018年7月4日变更总平面规划设计，因孟路娥在签订涉案合同时已完成变更总平面规划，合同平面图亦注明涉案房屋北面未有开窗，孟路娥主张恒大公司在更改房屋设计后未书面通知孟路娥无事实依据。另查，涉案楼盘16号楼107商铺于2018年9月2日出售，建筑面积为50.88平方米，单价为每平方米9,369.97元。 2017年7月4日，恒大公司取得涉案楼盘的建设用地规划许可证（地字第450601201700054号）。2020年11月10日，恒大公司取得建设项目名称为“防城港恒大悦珑湾2、13、15、16号楼”建设工程规划许可证（建字第450600202020100（竣）号）。 一审法院认为，孟路娥与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。 关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。结合孟路娥提供的沙盘图，涉案106商铺与107商铺的销售时间前后、销售价格对比以及防城港市住房和城乡建设委员会于2017年11月22日出具的《关于恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”项目建筑立面设计方案审查意见的函》中登记涉案房产显示北面有窗的事实，对孟路娥陈述其在购买涉案商铺时经置业顾问的介绍及沙盘的展示，购买涉案商铺北面有开窗的事实对其签订涉案房屋的有重大影响，对孟路娥陈述的事实予以认定。现涉案房屋北面未有开窗，恒大公司存在违约，应承担相应的违约责任。对于恒大公司称于2018年7月4日变更总平面规划设计，双方在签订涉案合同 -8- 时已完成变更总平面规划，合同中平面图亦明确显示涉案商铺背后为非机动车道入口，涉案房屋北面未有开窗；对于沙盘的展示已有温馨提示本模型仅作为防城港恒大悦珑湾项目范围销售展示，以规划部门批准的方案为依据制作；本资料内容自2017年12月启用，相关内容如有更新，请以最新内容为准。对于恒大公司的抗辩，该院认为恒大公司未能提供充分有效的证据予以证明在孟路娥购买涉案楼盘时已向对孟路娥说明该温馨提示。另外在2018年6月21日，恒大公司在防城港日报、市住建委网站等公示《防城港市恒大金碧房地产开发有限公司“防城港恒大悦珑湾”变更后总平面规划设计方案》，调整内容包含“15、16号楼之间的非机动车出入口由东侧调整至15号楼西北侧，调整为车库应急入口”。经现场勘察及商铺平面图可知涉案商铺所在16栋（号楼）北面为15栋（号楼），15号楼西北侧设有车库应急入口，16号楼西北侧同时设有非机动通道，即恒大公司现变更的规划与2018年6月22日公告调整内容不符，恒大公司增设了16号楼西北侧的非机动通道，根据合同第十五条第一款约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。恒大公司在住建委登记的设计图中涉案房产北侧立面确有开窗，而该房屋现实北面未开窗，影响该商品房的采光、采暖，属于对房屋设计的变更，孟路娥依约享有合同解除权。孟路娥向恒大公司送达了解除合同的书面通知，恒大公司于2020年8月25日签收。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在被告恒大公司签收该通知时解除。故对于孟路娥“确认孟路娥与恒大公司签订的编号为FCG2018072021号《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月25日解除”的诉讼请求，该院予以支持。 -9- 关于孟路娥请求恒大公司返还已付房款、专项维修基金、登记费、利息及协助办理合同解除后退还契税手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同第十五条第二款约定：买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。恒大公司应返还孟路娥房款421,547元、专项维修基金5,037元、登记费640元并支付利息（利息以194,560元为基数，从2018年8月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止；以5,677元为基数，（专项资金5,037元＋登记费640元）从2018年8月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止；利息以97,280为基数，从2018年12月29日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止；以129,707元为基数，从2019年2月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）。同时，合同解除后，恒大公司应协助孟路娥办理退还契税手续。关于保全费、保函费由恒大公司承担的问题。由于上述费用并未实际发生，该院对该项主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定判决：一、孟路娥与 -10- 恒大公司签订的编号为FCG2018072021号《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月25日解除；二、恒大公司返还孟路娥已付房款421,547元、专项维修基金5,037元、登记费640元并支付利息（利息以194,560元为基数，从2018年8月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止；以5,677元为基数，（专项资金5,037元＋登记费640元）从2018年8月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止；利息以97,280为基数，从2018年12月29日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止；以129,707元为基数，从2019年2月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）。三、恒大公司协助孟路娥办理退还契税手续。四、驳回孟路娥的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理8,210元，减半收取4,105元，由恒大公司负担。 二审期间，各方当事人均无新证据向法院提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同（预售）》附件一1.房屋分层分户图显示16号楼西北侧设有非机动通道，106号商铺无窗户开设。 再查明，恒大公司在沙盘现场模型标注温馨提示：1.本模型仅作为防城港恒大悦龙湾项目范围销售展示，以规划部分批准的方案作为依据制作，因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异。2.项目后期具体规划，以当期政府批复的方案为准，项目内配套设施，设备位置，可能因政府或行业公司强制性要求调整，在不违反法 -11- 规的前提下，本公司有权作出局部调整。3.本模型仅供参考，销售人员会热情翔实，向您介绍项目情况，但不构成口头承诺。买卖双方权利和义务，最终以政府法律文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准。4.¨¨¨5.本资料内容自2017年12月启用，相关内容如有更新，请以最新内容为准。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：孟路娥请求解除涉案合同是否有事实和法律依据；如果解除合同，恒大公司是否有协助办理退税的义务。 本院认为，孟路娥与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 关于焦点问题。本院认为，孟路娥没有合同约定的解除权。恒大公司增设16号楼西北侧有非机动通道的总平面规划图经防城港市住房和城乡建设委员会的审查同意，同意的时间早于双方签订《商品房买卖合同（预售）》（于2018年8月22日签订）的时间，故本案不适用涉案合同第十五条第一款约定的解除权情形。又根据本院另查明的事实即《商品房买卖合同（预售）》附件一1.房屋分层分户图显示16号楼西北侧设有非机动通道，106号商铺无窗户开设。涉案合同约定涉案商铺系无窗户开设，至于沙盘现场模型显示涉案商铺开设有窗户的问题，根据本院再查明的事实“即恒大公司在沙盘现场模型标注温馨提示3.本模型仅供参考，销售人员会热情翔实，向您介绍项目情况，但不构成口头承诺。买卖双方权利和义务，最终以政府法律文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准。”综上，本院认为孟路娥没有合同约定的解除权。 另，涉案合同亦不存在符合法定解除权的情形。故孟路娥没有约定解除权或法定解除权，其无权请求解除涉案合同，一审判决双方签订的涉案合同于2020年8月25日解除有误，本院予以纠正。基于合同解除后的返还义务即恒大公司向孟路娥返 -12- 还已付房款、专项维修基金、登记费及利息已无事实依据，本院不予支持。因涉案合同未解除，恒大公司亦无需协助孟路娥办理退还契税手续。 综上所述，上诉人恒大公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1909号民事判决； 二、驳回被上诉人孟路娥的全部诉讼请求。 一审案件受理费8,210元，减半收取4,105元，由上被上诉人孟路娥负担；二审案件受理费8,210元（上诉人防城港恒大金碧房地产开发有限公司已预交），由被上诉人孟路娥负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年六月十七日书记员曾建 -13-