河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7164号上诉人（原审原告）：朱艳晖，女，1972年9月18日出生，汉族。上诉人（原审原告）：徐淑琴，女，1968年6月25日出生，汉族。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：高祥兵、刘永艳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南绿地广场置业发展有限公司。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：郑如芸、张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人朱艳晖、徐淑琴因与上诉人河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称绿地置业）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人朱艳晖、徐淑琴的委托诉讼代理人高祥兵、刘永艳，上诉人绿地置业的委托诉讼代理人郑如芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱艳晖、徐淑琴上诉请求：1.在一审判决第一项绿地置业向朱艳晖、徐淑琴支付逾期交房违约金数额基础上增加307019.79元（既2017年6月2日至2017年12月19日期间的逾期交房违约金）；2.在一审判决第二项绿地置业向朱艳晖、徐淑琴支付逾期办理房屋初始登记违约金数额基础上增加363097.9元（即诉讼请求中违约责任的40%）；3.绿地置业承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：1.《商品房买卖合同》约定绿地置业应于2016年12月31日前交房，因绿地置业房屋存在规划设计等问题，2017年12月19日朱艳晖、徐淑琴降低收房标准后接收房屋，朱艳晖、徐淑琴2017年6月2日至2017年12月19日期间的逾期交房违约金诉请也应得到支持。由于绿地置业建造房屋存在规划设计与合同中房屋平面图不一致、M柱等诸多质量问题，直至双方对补偿事宜协商一致、朱艳晖、徐淑琴同意降低交房标准后，绿地置业于2017年12月19日向朱艳晖、徐淑琴交付了房屋，较约定的交付时间2016年12月31日前逾期353天。2.案涉房屋产权初始登记较合同约定逾期560天，绿地置业至今未提供任何证据证明不动产登记部门职能转变对其履行义务造成障碍的时间及范围，应当根据合同约定承担全部违约责任。郑政通【2016】37号《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》第四条载明，虽然市房管部门自2016年8月20日开始停止初始登记，但不动产登记中心及各区自2016年8月25日起即开始受理各类业务申请；即便不动产登记中心自2016年12月才开始受理首次登记材料，绿地置业提供的竣工验收备案表载明，案涉房屋于2016年12月23日竣工备案，绿地置业在不动产登记部门职能转变期间（2016年8月20日至2016年12月）并不具备办理初始登记条件，该职能转变并未对绿地置业履行义务造成时间上的障碍。本案中，绿地置业至今未提供任何证据证明不动产登记部门职能转变对其履行义务造成障碍的时间及范围。其应当承担逾期登记全部违约责任，根据合同约定向朱艳晖、徐淑琴支付逾期产权登记违约金。另，一审判决本院认为部分，明确绿地置业承担逾期初始登记违约责任的60%，违约金数额为526319.64元（877199.4元×60%），但判决主文中的数额为514101.5元，相差12218.14元，属笔误，应予以纠正。绿地置业上诉请求：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5310号民事判决第一项、第二项，改判驳回朱艳晖、徐淑琴的诉讼请求或发回重审；二、由朱艳晖、徐淑琴承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误，绿地置业不应承担延期交房的违约责任。1．绿地置业在合同约定期限内具备交房条件并已通知朱艳晖、徐淑琴交房，依约已完成交付。2016年12月23日，绿地置业取得案涉房屋的竣工验收备案后，于2016年12月30日以邮寄的形式向朱艳晖、徐淑琴发送《交房通知书》。根据《商品房买卖合同》第八条、《购房合同补充协议》第六条“如出卖人通知××办理商品房交接手续的，××未按通知规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自通知约定的验收交接日之第二日即视为该商品房已经交付”、第十一条、第十五条的约定，绿地置业已将符合合同约定标准的房屋交付给了朱艳晖、徐淑琴。2．朱艳晖、徐淑琴提交的证据《公证书》显示，“申请人朱艳晖于二O一七年一月十日来到我处，称其与河南绿地广场置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，现该公司通知交房……”也印证了绿地置业已通知朱艳晖、徐淑琴交房的事实。3．朱艳晖、徐淑琴提交的（2020）豫01民终154号民事判决书中，针对M型钢梁（即本案的M柱）的问题，法院仅判决“被告支付涂娅使用面积减少的损失200000元”，M柱问题并非主体工程质量问题。《购房合同补充协议》第十一条约定，“房屋交付标准仅以商品房买卖合同第八条约定的为准……××不得以主体工程之外的一般质量问题拒绝接收房屋，所可能存在的质量问题应按建设部有关质量缺陷的规定认定，确属出卖人质量问题的，出卖人在保修期内无条件予以修理，××发现的一般质量问题不影响交房手续的办理”；第十五条约定，“××不得以下列事由拒绝接房，但可与出卖人协商解决：（1）房屋出现非属主体结构和严重影响居住的质量瑕疵；（2）房屋的装饰、设备标准不明显低于合同附件三约定标准的；（3）不严重影响房屋使用功能的质量瑕疵；（4）出现无法或难以整改的问题，经出卖人催告后××在期限内未行使合同解除权的”，M柱使房屋面积减少不属于房屋质量问题，朱艳晖、徐淑琴不得以此拒绝接收房屋。4．朱艳晖、徐淑琴提交的证据《投诉处理单》“情况说明”显示，“该客户购买的房屋现已经交付完毕，客户对该房屋的交付没有异议，但对室内结构梁提出异议，并向我司提出赔偿要求”，可看出朱艳晖、徐淑琴已经接收了房屋，对房屋交付完毕没有异议，只是因结构梁问题向绿地置业投诉。5．朱艳晖、徐淑琴提交的证据《优惠凭据》上也显示，朱艳晖、徐淑琴同意将补偿款折抵2017年6月1日-2017年12月18日期间案涉房屋的物业费，可证明在2017年6月1日前，朱艳晖、徐淑琴已接收了案涉房屋。二、朱艳晖、徐淑琴要绿地置业支付逾期交房违约金的诉求，已过诉讼时效。涉案房屋于2016年12月31日已交付朱艳晖、徐淑琴，即2017年1月1日应为逾期交房违约金诉讼时效起算点。朱艳晖、徐淑琴最迟应在2020年1月1日前提起诉讼，但朱艳晖、徐淑琴于2021年才提起本案诉讼，显然已超过法定诉讼时效的规定。朱艳晖、徐淑琴提交的证据《优惠凭证》显示：免除的物业费先抵用613-616房（即案涉房屋）2017年6月1日-2017年12月18日的物业费。朱艳晖、徐淑琴既已认可物业费的缴纳，就认可其已于2017年6月1日前接收房屋，即使从2017年6月2日起计算诉讼时效，朱艳晖、徐淑琴请求绿地置业支付逾期交房违约金也已经过了诉讼时效期。三、一审判决认定事实错误，郑州市房管局与不动产登记中心因职能调整，取消房屋“初始登记”变更为“首次登记”程序，导致双方约定的合同内容发生变化，应认定为“情势变更”，绿地置业不应承担违约责任。1.2016年8月16日，郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，公告内容包括“自2016年8月20日起，郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发国有土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权利证等相关登记证明。”直至2017年1月份郑州市不动产登记中心方以会议纪要的形式确定办理首次登记的流程及所需资料。2．首次登记与初始登记并非同一概念。“初始登记”是由房管局受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件后，仅需提供《房屋面积测绘报告》，缴纳未售房维修基金，即可办理“初始登记”。“首次登记”是由不动产中心受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件，出具测绘成果报告后，还需要继续办理：①实测楼盘表确认②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售现场勘查等审核项目。因此，合同约定提交的“初始登记”所需资料，仅为“首次登记”的前置程序。政策发生变更后，不动产登记中心与房管部门职责交接不明，造成正常的登记无法办理，大量积压，导致了延后受理的情况。3.一审判决对绿地置业报送资料的时间认定错误。依据《商品房买卖合同》附件四第六条第一款约定：“出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。绿地置业提交的证据7显示，绿地置业已于2018年8月31日将资料报送不动产登记中心，即使逾期报送资料，逾期日期也应为2017年3月3日至2018年8月31日。四、一审判决结果显失公平。1．违约金的承担应以损失填补为原则，并辅以适当的惩罚性。绿地置业因情势发生变更，逾期提交初始登记资料对朱艳晖、徐淑琴来说并没有任何实际损失。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少…”，本案逾期提交初始登记的违约金为按日支付总房款的0.01％，明显过高，如认定绿地置业逾期提交初始登记资料存在违约，也应以绿地置业在本案中的主观过错，违约程度等情形，合理的认定绿地置业应承担的责任。绿地置业对朱艳晖、徐淑琴的上诉辩称，同其上诉意见。朱艳晖、徐淑琴对绿地置业的上诉辩称：1.《商品房买卖合同》约定绿地置业应于2016年12月31日前交房，因绿地置业房屋存在实际施工与规划设计不一致，导致实际使用面积减少，绿地置业作出补偿后，2017年12月19日朱艳晖、徐淑琴接收房屋，绿地置业应当按照约定承担逾期交房违约责任。本案一审判决仅支持朱艳晖、徐淑琴2017年6月1日之前的违约金245929.12元，该费用远不足以弥补因逾期交房给其造成的租金损失1106316.12元。2.朱艳晖、徐淑琴主张的逾期交房违约金未过诉讼时效。朱艳晖、徐淑琴一审中提交的优惠凭据、邮寄通知充分证明，朱艳晖、徐淑琴于2017年12月19日收房时、收房后、2018年2月7日签字确认物业费优惠使用情况时及2020年12月9日领取案涉房屋不动产权证书时，多次向绿地置业主张逾期交房违约金、逾期产权登记违约金，并于2020年12月9日向绿地置业邮寄了书面通知，故绿地置业主张逾期交房违约金已过诉讼时效，不能成立。3.《商品房买卖合同》明确约定办理首次登记时间为2017年3月2日前，2016年8月20日房屋权属登记机构发生变化对上诉人履行首次登记义务未造成时间上的障碍，本案不存在情势变更。绿地置业应当根据合同约定支付逾期产权登记全部违约金。4.朱艳晖、徐淑琴主张的违约金数额依据的是由绿地置业提供合同中的约定，属于偏低，绿地置业主张过高缺乏依据。绿地置业至今未能举证证明违约金过高，故本案不存在违约金过高的情形。朱艳晖、徐淑琴向一审法院起诉请求：1.判令绿地置业向朱艳晖、徐淑琴支付逾期交房违约金552948.908元（合同总价款15664275元，按利率日万分之一，自2016年12月31日计算至2017年12月19日）；2.绿地置业向朱艳晖、徐淑琴支付逾期产权未登记违约金877199.4元（合同总价款15664275元，按利率日万分之一自2017年3月2日计算至2018年9月13日）；3.本案诉讼费用由绿地置业负担。一审法院认定事实：2012年12月7日，徐淑琴（××）、共有人朱艳晖与绿地置业（出卖人）签订编号为D12001161314、D12001161315、D12001161316、D12001161317的商品房买卖合同。合同约定××购买的商品房位于郑州市郑东新区××、××北××、××、××、××号房屋，房屋总价款共计15664275元。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给××使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之一的违约金。合同附件四第六条第1款双方关于产权登记约定如下：出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向××支付总房款的0.01％违约金。商品房买卖合同合同尾部有绿地置业加盖印章及徐淑琴、共有人朱艳晖签字捺印对合同内容予以确认。2012年12月31日，朱艳晖、徐淑琴向绿地置业支付7864275元，2013年7月19日，朱艳晖、徐淑琴向绿地置业支付1890000元购房款，2013年8月2日，朱艳晖、徐淑琴向绿地置业支付5910000元购房款。2016年12月30日，绿地置业向朱艳晖、徐淑琴发出交房通知书，通知朱艳晖、徐淑琴于2016年12月30日办理收房手续。但因规划设计问题，朱艳晖、徐淑琴拒绝接收，并于2017年12月19日接收房屋。2017年12月19日，投诉处理单载明：“朱艳晖、徐淑琴购买的房屋已经交付完毕，对房屋的交付没有异议，但对室内结构梁（《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中的结构梁）提出异议，并向我司提出赔偿要求。处理意见第2条显示，鉴于室内结构梁（《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中的结构梁）在朱艳晖、徐淑琴所购房屋中，对朱艳晖、徐淑琴充分利用室内空间、采光等产生了影响，我公司与朱艳晖、徐淑琴协商一致，对朱艳晖、徐淑琴补偿为187974元整（壹拾捌万柒仟玖佰柒拾肆元整），朱艳晖、徐淑琴对该问题无其他争议。”徐淑琴在投诉处理单上签字确认。2017年12月19日绿地集团中原房地产事业部客户服务中心出具优惠凭据载明：“绿地集团中原房地产事业部客户服务中心协调广场公司、物业公司同同意免除客户徐淑琴物业费187974元，该优惠凭证有效期从2017年6月1日开始计算，到凭证所优惠的费用使用完毕时自动失效．”2018年2月7日徐淑琴签字并书写：“以上费用先抵613-616这些房间的物业费2017年6月1日-2017年12月18日费用为79291.7元。剩余108682.3元抵用日期另外计算”的内容。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。绿地置业于2018年8月31日将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心，涉案房屋完成登记日期为2018年9月13日。朱艳晖、徐淑琴向原审法院提交诉讼材料的日期为2021年1月21日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱艳晖、徐淑琴与绿地置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于朱艳晖、徐淑琴主张绿地置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，因朱艳晖、徐淑琴购买绿地置业的房屋存在规划设计与房屋平面图不一致，朱艳晖、徐淑琴拒绝在2016年12月30日接收房屋，而后在优惠凭据上记载物业费优惠自2017年6月1日开始计算，故认定2017年6月1日朱艳晖、徐淑琴收房。绿地置业逾期交房，应承担自2016年12月31日至2017年6月1日的逾期交房违约金245929.12元。绿地置业辩称朱艳晖、徐淑琴起诉主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，经原审法院查明，朱艳晖、徐淑琴于2018年2月7日在优惠凭据上签字确认物业费优惠使用情况，双方就逾期交房协商最后日期为2018年2月7日，原审法院接受诉讼材料的时间为2021年1月21日，故对于绿地置业的该辩称，原审法院不予采纳。关于朱艳晖、徐淑琴主张绿地置业支付逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，合同约定的逾期办理初始登记按日支付总房款0.01％的违约金，自合同约定的逾期办理初始登记日期即2017年3月2日至2018年9月13日为560天，绿地置业逾期产权未登记的违约金为877199.4元（15664275元×560天×0.01％）。因不动产登记制度的变化，郑州市不动产登记中心虽于2016年12月开始受理房屋初始登记，但办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实存在因客观因素导致绿地置业不能履行及时提交权属登记资料的情形，因此应酌减绿地置业的违约责任。原审法院酌定绿地置业承担逾期初始登记的违约责任的60％，即526319.64元（877199.4元×60％）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南绿地广场置业发展有限公司于判决生效后十日内向朱艳晖、徐淑琴支付逾期交房违约金245929.12元；二、河南绿地广场置业发展有限公司于判决生效后十日内向朱艳晖、徐淑琴支付逾期办理房屋初始登记违约金514101.5元；三、驳回朱艳晖、徐淑琴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17671元，减半收取8835.5元，由朱艳晖、徐淑琴负担4140元，河南绿地广场置业发展有限公司负担4695.5元。本院二审期间，绿地置业提交以下新证据：2016年12月29日其在大河报上刊登的交房公告，证明绿地置业已经通知客户交付房屋。朱艳晖、徐淑琴发表质证意见称：根据双方合同约定，绿地置业的通知义务应该是书面通知，而不应以公告方式来通知。本院除对一审查明的相关事实予以确认外，另查明：2021年6月16日，原审法院作出（2021）豫0191民初5310号民事裁定，对其（2021）豫0191民初5310号民事判决的笔误进行补正，应为“河南绿地广场置业发展有限公司于判决生效后十日内向朱艳晖、徐淑琴支付逾期办理房屋初始登记违约金526319.64元”。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定，原审判决适用法律有误，应当适用当时实施的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条处理本案。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于绿地置业逾期交房的天数。本案中，因朱艳晖、徐淑琴购买绿地置业的房屋存在规划设计与房屋平面图不一致，朱艳晖、徐淑琴拒绝在2016年12月30日接收房屋，而后根据优惠凭据上记载，物业费优惠自2017年6月1日开始计算，朱艳晖、徐淑琴自2017年6月1日起实际缴纳了物业费（徐淑琴签字并书写以上费用先抵2017年6月1日-2017年12月18日费物业用等内容），故原审认定朱艳晖、徐淑琴于2017年6月1日收房并无不当。绿地置业逾期交房，应承担自2016年12月31日至2017年6月1日的逾期交房违约金。至于朱艳晖、徐淑琴上诉所称的绿地置业建造房屋存在规划设计与合同中房屋平面图不一致、M柱等诸多质量问题，双方已对此协商并于2017年12月19日就补偿事宜达成一致，上述问题不属于主体工程质量问题，依照合同约定，××不得以此拒绝接收房屋。因在收房前后，朱艳晖、徐淑琴一直就逾期交房及办证事宜与绿地置业交涉并主张权利，绿地置业关于朱艳晖、徐淑琴主张逾期交房违约金已过诉讼时效的上诉请求不能成立。关于绿地置业逾期交房应承担的违约责任。案涉商品房买卖合同约定交房时间为2016年12月31日，关于产权登记约定为出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在此期间，不动产登记制度发生变化，出现办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实会对绿地置业办理产权登记造成一定的客观影响。但根据绿地置业上述所称，2017年1月份郑州市不动产登记中心以会议纪要的形式确定办理首次登记的流程及所需资料，而本案中，绿地置业直至2018年8月31日将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心，涉案房屋完成登记日期为2018年9月13日，故绿地置业自身对涉案房屋迟延登记也有一定的责任。原审法院根据本案具体情形，酌定绿地置业承担逾期初始登记的违约责任的60％，并无明显不当，本院予以尊重。此外，就朱艳晖、徐淑琴上诉的原审判决关于绿地置业应承担逾期办理房屋初始登记违约金的笔误问题，原审法院已以补正裁定的方式予以纠正。综上所述，朱艳晖、徐淑琴、河南绿地广场置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21901元，由上诉人朱艳晖、徐淑琴负担10501元，由上诉人河南绿地广场置业发展有限公司负担11400元。本判决为终审判决。审判员  刘平安二〇二一年六月十七日书记员  徐若莹