新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2319号   上诉人（原审被告）：马月智，男，1975年2月10日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：金国恒，水磨沟区精诚法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：马冬梅，女，1966年9月18日出生，回族，乌鲁木齐市米东区圣达饲料经销部经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：马春林（系马冬梅丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   原审第三人：昌吉准东经济技术开发区金政商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区火烧山产业园环城西路449号（火烧山社区神火集团院内）。   法定代表人：梁建华，该公司总经理。   上诉人马月智因与被上诉人马冬梅及原审第三人昌吉准东经济技术开发区金政商贸有限公司（以下简称准东金政商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。   马月智上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马冬梅的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定2014年4月2日我方分别与案外人妥秀珍就涉案场地签订租赁合同，并且妥秀珍认可我方向马冬梅的转租行为。实际上我方从2018年就向妥秀珍租用了涉案场地。2019年、2020年我方都与妥秀珍签订了涉案的租赁合同，并且我方还于2020年4月向妥秀珍交纳了30,000元场地租赁费。请求二审法院公正判决。   马冬梅辩称，不同意马月智的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   准东金政商贸公司未到庭陈述意见。   马冬梅向一审法院起诉请求：1．判令马月智返还租金60,000元；2．判令马月智支付利息5,100元（2019年2月1日至2020年7月1日）；3．马月智承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年11月1日，马冬梅（乙方）与马月智（甲方）签订《租房合同》一份，约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区米东北路4266号10栋600平方米门面租给乙方经营，租赁期限为1年，自2018年11月1日至2019年11月1日，年租金80,000元。合同还约定了其他内容。当日，马冬梅向马月智交纳租金80,000元，马月智出具收条一张。2019年4月30日，第三人向马月智发出内容为“马月智：你已经拖欠场地租赁费2019年2月1日-5月1日，限你在三天内交纳租金，否则，将重新租赁”的《通知》一份。2019年2月1日，第三人（乙方）与妥秀珍（代案外人李秀兰）（甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于乌鲁木齐市米东区柏杨河乡独山子村饲草料活畜市场（废品站以东，通汇牛马市场以北，绕城高速入口路以南），面积约30000平方米，租赁期限从2019年2月1日至2028年2月1日为止10年；甲方向乙方提供合同标的场地，提供现有完好的水电设施，甲方不得无故参与和干涉乙方经营，不得任意占用或干涉乙方的承包经营权，甲方必须保证乙方自主经营、自负盈亏，不得侵犯乙方的合法权益；甲乙双方的合同不影响甲方与各商户签订的租赁合同，乙方对原有租户不得无理由解除合同，只有两家到2021年12月30号，就有乙方自己处理。合同还约定了其他内容。庭审中，马月智和第三人均认可合同中载明的两家未到期的商户不包含马冬梅。2019年2月1日，马冬梅与第三人淮东金贸公司签订《场地租赁合同》一份，约定马冬梅租赁4号场地，面积600平方米，租赁期限从2019年2月1日至2020年2月1日止，年租金33,000元。合同还约定了其他内容。后马冬梅按约定交纳租金33,000元。2020年2月1日，马冬梅与第三人就涉案场地续签《场地租赁合同》一份，并交纳租金16,500元。庭审中，马月智认可其从未向第三人支付过租金。本案当事人均认可涉案场地即为4号场地，面积600平方米，该场地包含在第三人从案外人李秀兰处租赁的整片场地，面积30000平方米中。   一审法院认为，马冬梅、马月智签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据已查明的案件事实，2019年2月1日，包括涉案场地在内的所有场地已全部由第三人租赁并统一经营管理，且马月智和第三人均认可第三人与妥秀珍签订的合同中载明的未到期的两家商户并不包含马月智，由此可知马月智应于2019年2月1日起向第三人支付租金，但马月智自认从未向第三人支付过租金，且2019年4月30日第三人已经向马月智发出催缴2019年2月1日至5月1日租金，否则将重新租赁的通知，马冬梅和第三人均陈述因多次催促马月智支付租金未果，而双方约定的租赁期间为2018年11月1日至2019年11月1日，因马月智的违约行为导致马冬梅经营困难，致使马冬梅合同目的无法实现，因此本院确认双方签订的《租房合同》于2019年2月1日已实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。按照上述法律规定，马月智应将2019年2月1日至2019年11月1日期间的租金返还马冬梅，即80,000元÷12个月×9个月=60,000元。故马冬梅要求马月智返还租金60,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。现马月智未及时返还马冬梅租金，应当向马冬梅支付资金占用期间的利息损失。故马冬梅主张的利息损失，应以欠付租金60,000元为基数，自2019年2月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类六个月至一年期贷款利率4.35%计算，即60,000元×4.35%÷365天×200天=1,430.14元，自2019年8月20日至2020年7月1日期间按照同期全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.07%计算，即60,000元×4.07%÷365天×317天=2,120.86元，合计3,551元，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。马月智辩称涉案场地系其向妥秀珍租赁而来，且双方合同尚在履行中，所以马冬梅诉请无事实及法律依据，并提交2019年1月3日及2020年4月2日其与妥秀珍签订的《场地租赁合同》证明其辩解意见，但其提交的上述合同的真实性无法确认，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、马月智于本判决生效后十日内向马冬梅返还租金60,000元；二、马月智于本判决生效后十日内向马冬梅支付利息损失3,551元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   马月智申请证人马万亮出庭作证，马万亮陈述：其与马冬梅是合伙人，双方合伙的承包马月智的饲料店，在2018年10月1日租期开始，一共交给马月智租金8万元，其中证人交了5万元，马冬梅交了3万元。2019年的时候马冬梅给第三人准东金政商贸公司交房租，证人并不同意，证人认为应该交给马月智。另证人表示房租8万元中5万元是证人出的，其放弃不要了。马月智对证人证言的真实性、合法性、关联性认可，可以看出场地是马月智的。马冬梅认可与证人是合伙关系，也认可其中5万元租金由证人缴纳，但是对于租赁关系不认可，马月智不缴纳租金所以我们交给了第三人，马月智应当予以返还。本院对证人陈述租金8万元中有5万元是其交纳的事实予以确认，该事实是马冬梅与证人合伙内部分配结算的问题，与本案并无关联。另因证人陈述并不能证明场地归属马月智的事实，故本院对证人证言与本案的关联性不做确认。   本院对一审认定的事实予以确认。   本院另查明：二审中，马月智自述2019年的租金于2019年6月16日向妥秀珍交纳。另，马月智认可第三人准东金政商贸公司曾给马冬梅承租的涉案门面停水停电，但认为只有一次，时间一小时。   本院认为，本案中，围绕马月智的上诉意见和马冬梅的答辩意见，本案的争议焦点为马冬梅主张返还租金并支付利息有无事实及法律依据。   根据庭审查明的事实，马月智系从案外人妥秀珍处承租涉案门面，后又出租给马冬梅使用，但是在马月智与马冬梅的合同租赁期间内，妥秀珍又与第三人准东金政商贸公司签订了《场地租赁合同》，把本案涉案门面在内的场地出租给了第三人准东金政商贸公司，致使马冬梅在租赁期间内无法正常使用涉案门面，故而与第三人准东金政商贸公司签订《场地租赁合同》并交纳租金。对此，本院认为，马月智与马冬梅签订的《租房合同》系其双方真实意思表示，合法有效。马月智作为出租人，负有保证租赁物正常使用的义务。马月智上诉称其一直在向妥秀珍承租涉案门面并交纳租金，但二审中其又自述其向妥秀珍交纳2019年租金的时间为2019年6月16日，并且马月智亦认可存在第三人准东金政商贸公司曾给马冬梅承租的涉案门面停水停电的情形。故马月智在租赁期限内未能保障马冬梅正常使用租赁物，导致合同无法继续履行，应认定马月智存在违约并承担相应的违约责任。因此，一审法院判决马月智向马冬梅退还租金并支付利息并无不妥，本院予以维持。   综上所述，马月智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,388.78元（马月智已预交），由马月智负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   蒋 欣   审  判  员   张 昊   审  判  员   王朋坤   二 〇 二 一 年 六 月 九 日   书  记  员   罗 敏