河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7202号上诉人（原审原告、反诉被告）：谷真启，男，1980年11月1日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：谷玉章，河南步青律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省郑州市新密市刘寨镇王沟村村民委员会，住所地新密布刘寨镇王沟村。法定代表人：王彦民，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘彦升，男，1969年5月8日出生，汉族，住河南省新密市。该村委会副主任。上诉人谷真启因与被上诉人河南省郑州市新密市刘寨镇王沟村村民委员会（以下简称王沟村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人谷真启及其委托诉讼代理人谷玉章，被上诉人王沟村委会的委托诉讼代理人刘彦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷真启上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判被上诉人双倍返还上诉人定金12万元；三、本案的二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）6万元是定金，而不是租赁费。2020年9月9日，被上诉人向上诉人出具的收条明确写明收到定金6万元，故该6万元是定金，而不是租赁费。（二）应该从本质上分析定金的作用和目的。6万元定金担保的目的是可以承租到合适的房屋和场地，而不是6万元定金换来一份无效合同，更不是被上诉人因一份无效合同依法应当获得6万元租赁费。（三）此处是被上诉人先取得定金，后签订的租赁协议，而不是被上诉人先签订租赁协议，后因该无效协议获得的定金。一审法院将6万元认定为租赁费是错误的。二、一审判决将定金6万元转化为租赁费6万元系法律适用错误。（一）定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金才可以转化为价款。一审判决认定案涉租赁合同是无效合同，当然自始无效，合同无法履行，被上诉人无法履行债务，定金当然也就不能转化为租赁费。（二）一审判决认定租赁合同因违法而无效，而租赁费是合法情况下的概念，一审判决认定错误。（三）租赁物未交付使用，租赁费6万元不存在。本案中，定金履行在签订租赁合同之前，并且被上诉人的租赁物因未按期完工，一直无法交付使用。定金6万元首先是定金，在合法的情况下，租赁物交付使用后才产生租赁费。本案中，不仅合同因违法而无效，而且被上诉人迟迟未完成租赁物的施工，租赁物无法交付使用，更不会产生租赁费。综上，一审判决认定部分事实错误，被上诉人应双倍返还定金，请求二审依法改判。王沟村委会辩称：一、原审事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的请求。二、在选取厂房地点时上诉人有故意过错，上诉人自认是根据上诉人规格要求和地点新建的厂房，在选取厂房地点时已经告知上诉人土地性质，上诉人知道此厂房项目是经过镇政府批准的王沟村申报发展集体经济项目，故上诉人愿意承担风险。事后又以厂房不是建设用地为由，请求解除合同，有违诚信原则，上诉人应当承担预期合同无效的后果和损失。三、上诉人利用合同缺陷过度请求违约责任不应当支持。在谷真启第一次起诉村委会时，请求违约金30万元，请求定金12万元。在第二次起诉请求违约金22万元，年租金16万元，根据法律20%定金的规定，定金金额不能超过3.2万元，谷真启在签订合同时就准备让村委会支付违约金，根本没有履行合同的诚意。四、上诉人是根本违约人，是违约方解除合同，应当承担村委会损失责任。从手机短信看，在厂房主体完工后，长时间不接收房屋，不支付剩余10万元租金，造成村委会不能及时购买变压器，谷真启又以没有安装变压器不符合交房条件，请求解除合同理由不足。在谷真启没有支付10万元剩余租金情况下，村委会有履行抗辩权。综上所述，造成合同无效双方都过错责任，上诉人请求双倍返还定金，承担违约损失没有事实依据和法律依据，应当维持原判决。谷真启向一审法院起诉请求：1.判令原、被告双方解除《房屋及场地租赁合同》；2.判令被告双倍返还定金120000元；3.判令被告赔偿原告经济损失100000元。王沟村委会向一审法院反诉请求：请求判令原告继续履行2020年9月17日《房屋及场地租赁合同》；判令原告支付剩余房屋租金106000元，并自2020年10月25日以106000元为基数按照3.85%支付违约金至实际清偿之日止。一审法院认定事实：1、2020年9月9日原告向被告支付60000元。当日被告向原告出具收条一份，内容为：今收到仓库定金60000元整（陆万元整），签订合同时抵扣年租金。2、2020年9月17日原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定主要内容：一、1、被告的租赁房屋及场地坐落于密杞公路北侧王沟村二组，其中仓储面积1600平米，办公用房6间，提供水电，配置630变压器一台；2、经双方协商房屋及仓储场地年租金为166000元／年；二、租赁房屋及场地用途：原告经营加工建筑玻璃，未经被告书面同意，原告不得将此屋及场地用作转让、转租、转借等一系列其他用途，被告于10月20日前交房给原告；三、租赁期限：租赁期限为拾年。自2020年11月1日起至2030年10月30日止。租赁期限届满前30天，如原告续租无违约行为，则在同等条件下原告享有有限租赁权；四、租金：本合同仓储、房屋及场地租金为每年壹拾陆万陆仟元整，原告须于本合同签订后交房后五日内将一年租金壹拾陆万陆仟元一次性付给被告。提前一个月交付下年租金。另查明，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》后，2020年10月被告新密市刘寨镇王沟村村民委员会在未取得合法用地手续情况下占用王沟村二组土地建钢架房，被告欲将该钢架房作为仓库租赁给原告使用。原、被告双方因该合同履行产生纠纷，形成诉讼。一审法院认为，被告未经批准，非法占用土地建造钢架房，违反了国家关于规划、土地用途等有关法律规定。故2020年9月17日原、被告双方签订的《房屋及场地租赁合同》应属无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应返还原告租赁费60000元。被告的反诉请求原告继续履行合同，该院不予支持。关于原告主张的经济损失，未提供证据证明，该院不予支持。原告另主张被告返还双倍定金，没有法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国典》第一百五十三条、一百五十七条等相关法律之规定，判决：一、被告河南省郑州市新密市刘寨镇王沟村村民委员会于本判决生效后十日内返还原告谷真启租赁费60000元；二、驳回原告谷真启的其他诉讼请求；三、驳回被告河南省郑州市新密市刘寨镇王沟村村民委员会的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2300元，由原告承担1650元、被告承担650元；反诉受理费为1210元，由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，因王沟村委会未经批准，非法占用土地建造钢架房，违反了法律规定，一审法院认定王沟村委会与谷真启签订的《房屋及场地租赁合同》无效，并无不当。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故王沟村委会收取谷真启的6万元应予返还。虽然一审判决主文表述该6万元为租赁费不严谨，但无论该款项为何性质，谷真启向王沟村委会共缴纳了6万元，在合同无效后，一审法院根据法律规定判令王沟村委会返还谷真启6万元的数额并无不妥。关于谷真启请求双倍返还定金的问题。本案中，谷真启向王沟村委会缴纳6万元定金系为了保证合同的有效履行，该定金系履约定金。定金合同系从合同，《房屋及场地租赁合同》系主合同，主合同无效，从合同亦无效，故谷真启请求王沟村委会双倍返还定金，依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，谷真启的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由谷真启负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年六月十八日书记员 赵凌杰