辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3791号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘勇智，男，1979年6月3日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：佟伟，辽宁同人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石晶洁，女，1973年9月28日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：姜万鹏，辽宁际开律师事务所律师。刘勇智与石晶洁房屋租赁合同纠纷一案，刘勇智不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7256号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月27日作出（2020）辽02民终3316号民事裁定，将本案发回大连市中山区人民法院重审。大连市中山区人民法院作出（2020）辽0202民初4554号民事判决，刘勇智与石晶洁均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇智上诉请求：依法撤销一审判决中第一项、第四项及第五项判决内容，判令刘勇智与石晶洁签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除，石晶洁赔偿刘勇智装饰装修残值损失人民币12万元。事实和理由：一审判决事实认定不清、证据不足，适用法律错误，严重损害了刘勇智的合法权益。一、刘勇智一审已提供与石晶洁代理人谈话的录音证据，可以证明早在2019年6月刘勇智便告知石晶洁其不再继续经营案涉店铺，并开始与石晶洁协商转让店铺事宜，石晶洁同意刘勇智进行转租，但在刘勇智找到承租人后，石晶洁又告知不同意转租，经几次沟通未果，随后石晶洁删除了刘勇智微信，不接刘勇智电话，拒绝出面与刘勇智进行转租或退租事宜的沟通与交流，刘勇智无奈于2019年8月诉讼至一审法院。刘勇智支付案涉房屋租金至2019年11月30日，并于当日搬离案涉房屋交还钥匙，但因石晶洁采取拉黑刘勇智联系方式等行为导致双方无法进行有效沟通，无法通知石晶洁。无论是2019年6月还是本案起诉行为，刘勇智均已通过实际行为表明不再继续履行案涉租赁合同，石晶洁若认为刘勇智存在违约行为，完全可以通过合法途径向刘勇智主张承担相应违约责任。但石晶洁在明知刘勇智已不可能再继续履行合同且租金使用完毕之后，拒不出面办理房屋交接手续，也从未再向刘勇智主张支付租金，应当视为其已认可案涉租赁合同于2019年11月30日解除。一审法院判决案涉房屋租赁合同于2020年5月19日解除没有任何事实及法律依据。石晶洁拒不配合刘勇智转租及办理房屋交接手续恶意扩大损失，其恶意延长租赁期间产生的租金损失应当由石晶洁自行承担。二、退一步讲，假使案涉租赁合同确认于2020年5月19日解除，刘勇智已于一审提供视频证据证明石晶洁早于合同解除时间进入房屋占用并进行装饰装修，石晶洁在未经刘勇智同意的情况下在其认可的合同解除时间之前擅自占用房屋明显构成违约，且石晶洁在装修过程中破坏了房屋内原由刘勇智自行花费装修的大量物品，刘勇智对案涉房屋装饰装修花费高达人民币20万元，使用时间不到半年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，石晶洁应当依法赔偿刘勇智剩余租赁期内装饰装修残值损失。石晶洁辩称，不同意刘勇智的上诉请求。理由：1、2020年5月19日是经法院当庭确认要求石晶洁对房屋进行交接，因此原审认定自2020年5月19日双方合同解除并无不当。2、本案租赁合同解除的根本原因是因为刘勇智自身原因，是承租人的违约行为，石晶洁作为守约方可以选择继续履行合同或在违约责任协商一致的情况下解除合同，而石晶洁从一开始就不同意解除，这也是石晶洁作为守约方行使合同权利的表现。3、关于提前进住一节，石晶洁不予认可，刘勇智作为违约方始终通过各种理由试图将自己变为一个受害者，但无论如何也改变不了本案的基础事实即刘勇智违约，因此请求驳回其上诉请求。石晶洁上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第六项，改判支持石晶洁原审反诉请求；2、本案诉讼费由刘勇智承担。事实和理由：刘勇智单方违约提出解除案涉合同，导致房屋闲置，造成租金损失。虽法院已判决解除了双方租赁合同，但是并不能免除刘勇智的违约责任，其应赔偿损失。石晶洁主张按照6个月租金计算损失，有事实及法律依据。刘勇智辩称，不同意上诉人石晶洁的上诉请求。答辩意见同上诉的事实理由。刘勇智向一审法院起诉请求：1、判令原、被告的《租赁合同》于2019年11月30日解除；2、判令被告返还原告押金人民币2万元；3、判令被告向原告返还煤气安装费24,500元，并自2019年6月13日至实际偿还之日止，按照中国人民银行发布的银行间同业拆借利率计算的利息损失；4、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失人民币12万元。石晶洁向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月1日起至2020年5月19日的房屋租金92,889元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因反诉被告违法解除合同产生的损失10万元。一审法院认定事实：原、被告于2018年11月6日签订《租赁合同》，合同约定原告承租位于大连市中山区房屋。房屋用途为集合店（含摄影；花艺；服饰；咖啡简餐）。租赁期限自2018年12月1日起至2021年12月1日止，年租金为20万元人民币。合同签订后，被告依约向原告交付了案涉房屋，原告依约向被告支付了第一年度租金20万元及押金2万元，燃气费24,000元，但并未安装煤气。原告经营过程中，原告因自身出国的原因，提出不再对案涉房屋进行租赁，被告未同意。另查，案涉房屋系公有使用权房屋，2019年4月1日，美徕家具（大连）有限公司与大连市中山房地产经营有限公司签订《房屋出租协议》，由美徕家具（大连）有限公司承租案涉房屋。2017年1月18日由被告作为法定代表人的大连禾颜文化传播有限公司与美徕家具（大连）有限公司签订《租赁合同》，由大连禾颜文化传播有限公司承租案涉房屋，租赁期限自2017年3月29日至2022年3月29日止。2019年9月23日，案外人美徕家具（大连）有限公司出具房屋转租证明，证明被告将案涉房屋转租事宜，案外人知晓。在原告租赁使用该房屋期间没有任何第三人向原告主张该房屋权利。且原告以该房屋注册登记的中山区绿仓西餐厅已经工商部门登记核准。原告不服一审法院（2019）辽0202民初字第7526号判决书，上诉至大连市中级人民法院。双方对案涉房屋交接时间争议较大，2020年5月19日的询问笔录中，法院告知被告（被上诉人），原告（上诉人）至迟于今日已经向你方告知领取钥匙的方式，并当庭主张变更诉讼请求为解除合同。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约行使权利及履行义务。原、被告同意解除合同，双方的合同应当解除。原、被告均未提供解除合同时间的充分证据，故应当以市法院在2020年5月19日的询问笔录的时间作为双方解除合同的时间。根据合同约定，原告要求被告返还押金及燃气费的主张符合法律规定和合同约定，应当支持。原告未提供相关证据，故对其要求被告赔偿装饰装修残值损失人民币12万元的请求一审法院不予支持。因反诉被告违约，反诉原告要求反诉被告支付2019年12月1日起至2020年5月19日的房屋租金92,889元的请求符合法律规定，应当支持。反诉原告要求反诉被告赔偿因违法解除合同产生的损失10万元的主张因证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:一、原告刘勇智与被告石晶洁签订的《租赁合同》于2020年5月19日解除；二、被告返还原告押金人民币2万元；三、被告向原告返还煤气安装费24,500元；四、反诉被告向反诉原告支付2019年12月1日起至2020年5月19日的房屋租金92,889元；上述被告应给付原告、反诉被告应给付反诉原告的款项，于判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求；本诉案件受理费4720元，原告负担3800元，被告负担920元；反诉案件受理费2079元，反诉原告负担1000元，反诉被告负担1079元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实除刘勇智已向石晶洁交付的燃气费数额外予以确认。另查，刘勇智已向石晶洁交付燃气费24,500元。又查，本次二审审理过程中，石晶洁认可2019年6、7月份刘勇智向其提出因出国不能继续承租案涉房屋，石晶洁亦表示在案涉房屋进入第二个租期阶段时石晶洁知道刘勇智已经搬走。上述事实有业经双方当事人举证、质证及本院审查的转账凭证及询问笔录在卷为凭，可以确认。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。双方现对于案涉《租赁合同》已经解除没有异议，但对于合同解除的违约方及解除时间争议较大。关于合同解除的违约方问题。案涉《租赁合同》约定租赁期限自2018年12月1日起至2021年12月1日止，刘勇智在经营过程中，因自身出国原因，向石晶洁提出不再对案涉房屋进行租赁，刘勇智构成违约。刘勇智以石晶洁先是同意转租后又反悔为由认为合同解除不是刘勇智单方责任，但刘勇智提交录音中的发言人无据认定是石晶洁的代理人，刘勇智亦未提交其他有效证据证明其提出的该项主张，故刘勇智该主张不能成立，刘勇智构成单方违约。关于合同解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体到本案，石晶洁认可2019年6、7月份刘勇智向其提出因出国不能继续承租案涉房屋；至2019年7月30日刘勇智向一审法院提起诉讼要求确认案涉《租赁合同》无效，并判令石晶洁返还已经交付的2019年8月至12月（实际应为2019年8月1日至2019年11月30日）租金、定金、燃气费并赔偿刘勇智装修损失，虽刘勇智此次提出请求要求确认合同无效而非解除，但从其该次诉讼请求全部内容来看，刘勇智再次表达出不能继续租赁案涉房屋的意思表示；案涉《租赁合同》约定2019年11月1日前刘勇智应交付第二年租金，但刘勇智始终未予交付，石晶洁一直未向刘勇智催收第二年租金，石晶洁亦表示在案涉房屋进入第二个租期阶段时其知道刘勇智已经搬走；刘勇智称因石晶洁删除或拉黑其联系方式，刘勇智因联系不上石晶洁交钥匙，只能把钥匙放在二楼承租人处；2020年5月19日本案第一次二审庭询时，本院告知石晶洁，刘勇智至迟于该日已经向石晶洁告知领取钥匙的方式。综合以上情况，结合诚实信用兼顾公平原则，本院酌定自第二年租期开始即2019年12月1日起算给予一个月合理期限，至2020年1月1日，在刘勇智已向石晶洁表达过不能继续租赁案涉房屋的意思表示，且石晶洁未收到第二年租金并知晓刘勇智已经搬离案涉房屋的情况下，石晶洁作为出租人应联系刘勇智催收第二年租金或收回房屋，而不应不采取任何措施，放任房屋空置状态持续存在，在本案发回重审后要求收取后续租金。综合本案实际情况，本院认定2020年1月1日为双方签订的《租赁合同》解除日期。结合以上认定，刘勇智应给付石晶洁2019年12月1日至2019年12月31日的租金16,666.67元（200,000元÷12个月）。石晶洁要求刘勇智给付2020年1月1日至2020年5月19日的租金，没有事实依据，不应予以支持。因案涉《租赁合同》解除系刘勇智单方违约，故刘勇智诉请石晶洁给付装饰装修残值12万元，没有法律依据，不予支持。刘勇智应承担单方解除合同的违约责任。石晶洁反诉要求刘勇智承担违约解除合同的违约责任、赔偿损失10万元（相当于六个月租金）。综合考虑本案双方履约情况、合同解除后的情况、剩余租期，本院认为，刘勇智按照三个月租金标准向石晶洁承担违约责任较为适宜，承担违约金具体数额为50,000元（200,000元÷12个月×3个月）。刘勇智已经支付押金20,000元，该押金抵顶相同数额违约金后，实际应向石晶洁支付违约金30,000元。另外，对于一审判令石晶洁向刘勇智返还煤气安装费24,500元，各方均未上诉，本院对此予以维持。综上所述，上诉人刘勇智、石晶洁的上诉请求均部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初4554号民事判决第三项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初4554号民事判决第二项、第五项、第六项；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初4554号民事判决第一项为：刘勇智与石晶洁签订的《租赁合同》于2020年1月1日解除；四、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初4554号民事判决第四项为：刘勇智于本判决生效之日起十日内向石晶洁支付2019年12月1日至2019年12月31日房屋租金16,666.67元；五、刘勇智向石晶洁支付违约金30,000元（本项与本判决第一项判项即石晶洁向刘勇智返还煤气安装费24,500元抵顶后，刘勇智应于本判决生效之日起十日内给付石晶洁5500元）；六、驳回刘勇智其他诉讼请求；七、驳回石晶洁其他反诉请求。一审本诉案件受理费4720元，由刘勇智负担3443元，石晶洁负担1277元；一审反诉案件受理费2079元，由刘勇智负担719元，石晶洁负担1360元；二审案件受理费5400元（刘勇智预交2700元、石晶洁预交2700元），由刘勇智负担2666元，石晶洁负担2734元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年六月十六日书记员 苏 锐