北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6669号上诉人（原审原告、反诉被告）：优茁（北京）体育文化有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：武秀兰，执行董事、经理。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观涛中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天恒盛业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区纪家庙南里（351纪家庙站1000米）。法定代表人：王云戈，董事长。委托诉讼代理人：杜昆志，北京东远鹤錡律师事务所律师。上诉人优茁（北京）体育文化有限公司（以下简称优茁公司）因与被上诉人北京天恒盛业物业管理有限公司（以下简称天恒盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初20936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优茁公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判被上诉人赔偿装修损失15万元、被上诉人开具租金等额发票、驳回被上诉人的全部诉讼请求；案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.原审判决没有查明租赁合同解除的原因，认定双方协商一致解除租赁合同属于认定事实错误。租赁合同解除的真实原因是被上诉人自2020年2月起对被上诉人管理的园区限制进入，导致上诉人无法使用租赁房屋，一直持续到上诉人退租。上诉人自2020年4月7日与被上诉人解除合同属于上诉人行使法定解除权，双方并非协商一致解除。2.原审判决认定上诉人提前解除租赁合同构成违约系认定错误。上诉人已经为继续履行合同进行协商，被上诉人既不同意调整租金也不让上诉人正常使用房屋，上诉人不属于违约。一审法院一方面认定双方协商解除合同，另一方面认定上诉人提前解除租赁合同构成违约，前后矛盾。3.原判适用法律错误。被上诉人不让上诉人正常使用租赁房屋进行经营，符合合同法第九十四条第二款、第四款的规定，被上诉人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，其违约行为致使不能实现租赁合同目的。上诉人通知解除合同，被上诉人退还租金未履行部分租金。上诉人在解除租赁合同时提出装修费用损失、装修残值赔偿要求，原审法院没有支持，不符合合同法第九十七条、第一百零七条及相关规定。4.被上诉人在收到解除合同通知时没有要求上诉人支付违约金，并退还未履行部分组件，可见被上诉人没有损失，被上诉人在本案中提出反诉，违反诚实信用原则。天恒盛业公司辩称：同意一审判决，不同意优茁公司的上诉请求和理由。优茁公司向一审法院起诉请求：1.判令天恒盛业公司向优茁公司退还2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金100000元；2.判令天恒盛业公司向优茁公司赔偿装饰装修损失334128元；3.判令天恒盛业公司承担本案承担诉讼费。天恒盛业公司向一审法院提出反诉请求：判令优茁公司向天恒盛业公司支付提前解除合同违约金60000元。一审法院认定事实：2019年12月1日，天恒盛业公司作为出租单位（甲方）与承租人张超（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方同意将北京市丰台区纪家庙南里（天恒公司院内）B1-2号房，建筑面积732.9平米租给乙方。租赁用途为体育文化场馆经营。租赁期限三年，自2019年12月1日至2022年11月30日。租金为60万元整。押金6万元。租金半年一付。在合同期内、期满、提前终止合同或因地方拆迁时，乙方不得因装修装饰、改造投资、经营补偿等问题，向甲方、地方政府或拆迁部门提出任何补偿要求，或提出超出本合同之外的其他要求，并不得拆损、破坏。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方提前终止本合同或违反本合同的规定，除按实际租赁期结清房款后，另赔偿对方年租金总额约10%的违约金，人民币6万元。甲方天恒盛业公司盖章，乙方张超签字捺印。之后，优茁公司与天恒盛业公司补签了《租赁合同》，天恒盛业公司作为出租单位（甲方）与承租人优茁公司（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方同意将北京市丰台区纪家庙南里（天恒公司院内）B1-2号房，建筑面积732.9平米租给乙方。租赁用途为体育文化场馆经营。租赁期限三年，自2019年12月1日至2022年11月30日。租金为60万元整。押金6万元。租金半年一付。在合同期内、期满、提前终止合同或因地方拆迁时，乙方不得因装修装饰、改造投资、经营补偿等问题，向甲方、地方政府或拆迁部门提出任何补偿要求，或提出超出本合同之外的其他要求，并不得拆损、破坏。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方提前终止本合同或违反本合同的规定，除按实际租赁期结清房款后，另赔偿对方年租金总额约10%的违约金，人民币60000元。甲方天恒盛业公司盖章，乙方优茁公司盖章，张超签字。庭审中，双方当事人认可优茁公司于2019年10月8日委托北京上绎思潮文化传媒公司向天恒盛业公司转账360000元，其中包含60000元押金和300000元租金。《租赁合同》于2020年4月7日解除，并于当日交接完毕。2020年4月7日，天恒盛业公司向优茁公司指定的账户（北京上绎思潮文化传媒公司）转账150954.1元，该款项系天恒盛业公司向优茁公司退还押金及2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金（扣除了水电费等费用）。一审法院认为，优茁公司与天恒盛业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按约履行合同约定义务，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方协商一致解除合同，法院对此不持异议。优茁公司租赁涉诉房屋用途为体育文化场馆经营，在优茁公司主张的期间内经营确实受到影响。法院根据疫情影响的程度，依据公平原则酌情确定租金标准。关于装修损失，优茁公司在合同期限届满前提出解除合同，再行要求天恒盛业公司赔偿装修损失，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于天恒盛业公司主张的违约金，优茁公司在合同期满前解除，确有违约行为，法院考虑疫情因素，对违约金的金额酌情予以调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、北京天恒盛业物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还优茁（北京）体育文化有限公司租金50000元；二、优茁（北京）体育文化有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天恒盛业物业管理有限公司违约金30000元；三、驳回优茁（北京）体育文化有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京天恒盛业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，优茁公司提交照片打印件证明案涉房屋之前是毛坯房，经过优茁公司装修成为一个完善的体育场地，天恒盛业公司应该赔偿装饰装修损失。天恒盛业公司不认可上述证据证明目的。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有三个，一是优茁公司应否承担提前解除合同的违约责任；二是天恒盛业公司应否赔偿优茁公司装修损失；三是优茁公司在本案中能否请求天恒盛业公司开具租金等额发票。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行给付义务。本案中，根据查明的事实，双方均认可于2020年4月7日合同解除，并办理交接，一审认定双方就合同解除协商一致并无不当，但双方对合同解除的后果并未达成一致意见，天恒盛业公司在本案中提出反诉请求优茁公司承担违约责任，一审法院根据优茁公司提前解除合同的事实认定优茁公司构成违约，并结合疫情因素对双方履行合同的影响，酌情按合同约定减半确定违约金额，符合客观事实。优茁公司上诉主张系因天恒盛业公司一方原因导致其无法使用租赁房屋，其系行使法定解除权，一审认定违约责任有误。但优茁公司提交的证据尚不足以证明天恒盛业公司一方存在违约行为致使优茁公司不能实现合同目的，优茁公司主张其行使法定解除权依据不足，本院不予支持。关于房屋装修损失一节，根据双方《租赁合同》第四条第5点约定的内容，乙方提前终止合同时不得向甲方主张装修装饰损失补偿。现优茁公司提前解除合同，其主张装修损失缺乏依据，一审法院未支持其请求，并无不当。关于优茁公司上诉请求天恒盛业公司开具租金等额发票一节，优茁公司起诉后在一审审理中撤回该项请求，该请求未经过一审处理，本院二审不予处理，优茁公司可与天恒盛业公司另行协商解决。综上所述，优茁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由优茁（北京）体育文化有限公司负担（已交纳550元，不足部分于本判决生效之日起10日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年六月九日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心