辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4924号 上诉人（原审被告）：姜振福，男，1977年4月11日生，汉族，住大连市普兰店市。 被上诉人（原审原告）：大连宜家物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市普兰店区幸福小区10号3单元2层8号。 法定代表人：隋世川，该公司经理。 委托诉讼代理人：王君，女，满族，该公司员工。 上诉人姜振福因与被上诉人大连宜家物业管理有限公司（以下简称宜家物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院(2021)辽0214民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜振福上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：被上诉人已经被国家公安部、辽宁省扫黑办等相关部门立案调查，说明被上诉人非法存在。被上诉人没有合法手续，没有收费许可、资质证书及税务登记证，被上诉人至今没有在物价局登记备案，上诉人及小区业主没有和被上诉人签订任何物业协议，而上诉人与大连一合物业签订的临时协议也早已过期。被上诉人无权向上诉人收取物业费。 宜家物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。 宜家物业向一审法院起诉请求：姜振福支付2018年11月15日至2020年11月15日的物业管理费982元及滞纳金。 一审法院认定事实如下，2010年10月8日，姜振福大连市普兰店区道国际温泉新城小区购买案涉商品房。2011年11月13日，姜振福在业主临时公约的承诺书上签字。业主临时公约中第四条约定“建设单位有权选聘物业管理企业”，第三十七条约定“本临时公约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”。2011年1月10日，案涉小区的建设单位大连凯强房地产开发有限公司选聘大连一合物业管理服务有限公司为该小区提供物业服务。2016年6月10日，因大连一合物业管理服务有限公司一直处于亏损状态，无力经营，大连凯强房地产开发有限公司、大连一合物业管理服务有限公司与宜家物业三方签订了协议书，约定物业管理相关事宜，选聘宜家物业为该小区实施物业服务，并约定小区业主所欠的物业服务费由宜家物业收缴。姜振福房屋面积为58.49平方米，物业费收费标准为0.7元每月每平方米。姜振福缴纳了2011年11月13日至2013年11月13日的物业费。由于2013年11月14日至2018年11月14日的物业费没有缴纳，宜家物业曾将姜振福诉至一审法院。一审法院经审理后作出（2018）辽0214民初1971号民事判决，姜振福不服该判决，经二审、再审程序后，大连市中级人民法院（2018）辽02民终5420号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申287号民事裁定书，均对宜家物业具备物业服务资质予以认定，最终判定姜振福应当向宜家物业支付2013年11月14日至2018年11月14日的物业费合计2456元。姜振福自2018年11月15日至2020年11月15日的物业费共计982元尚未缴纳。2015年1月9日，国家发展改革委员会和财政部发布《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格[2015]36号），一、取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格[1998]2084号）、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格[2010]2668号)同时废止。各地要抓紧开展相关地方法规和文件的清理，积极推进管理工作方式转变，做好政策衔接工作，加强事中事后监管。 一审法院认为，根据物业服务相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于宜家物业是否有权收取物业费。案涉小区业主临时公约第三十七条约定“本临时公约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”，包括姜振福在内小区业主已在业主临时公约的承诺书上签字确认，业主临时公约已对小区业主产生约束力。案涉小区目前并未成立业主委员会，不存在业主委员会重新制定的业主公约，也不存在业主委员会与物业服务企业重新签订的物业服务合同。故依据业主临时公约第三十七条的约定，该份业主临时公约至今依然有效。业主临时公约第四条明确约定了“建设单位有权选聘物业管理企业”。2016年6月10日，大连凯强房地产开发有限公司作为建设单位与大连一合物业管理服务有限公司、宜家物业签订三方协议，选聘宜家物业为该小区实施物业服务，并约定由宜家物业收取物业费，符合业主临时公约第四条的约定。一审庭审中，宜家物业提交了营业执照、资质证书、三方协议书及物业管理合同，前述证据能够证明宜家物业具有物业服务资质，宜家物业为案涉小区提供物业服务符合相关法律法规的规定。姜振福辩称宜家物业没有收费许可证，故不具有相关资质。依据国家发展改革委员会和财政部于2015年1月9日发布的《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格[2015]36号），2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，宜家物业是在2016年6月以后接管案涉小区物业服务，因收费许可证制度已取消，故姜振福称宜家物业没有收费许可证，并不影响宜家物业提供物业服务及收费资质。同时，已生效的大连市中级人民法院（2018）辽02民终5420号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申287号民事裁定书，均对宜家物业具备物业服务资质予以认定。宜家物业作为物业公司按照合同约定提供了物业服务，姜振福理应按照合同约定期限及标准交纳物业费。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益。故宜家物业要求姜振福支付拖欠的2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计982元，该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于姜振福提出应以大连凯强房地产开发有限公司所欠付其的逾期交房违约金抵顶本案其所欠付的物业费问题。姜振福与大连凯强房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，姜振福与宜家物业之间系物业服务合同关系，二者并非同一法律关系；同时，大连凯强房地产开发有限公司与宜家物业并非同一主体，大连凯强房地产开发有限公司逾期交房产生的违约金不应由宜家物业承担。姜振福提交的证据即小区业主出具的证明，无其他证据佐证，真实性无法确定，不能证实三方就违约金可以抵顶物业费以及抵顶物业费具体数额达成一致意见，故在本案中无法以逾期交房违约金抵顶物业费。关于宜家物业主张的滞纳金。考虑姜振福一审庭审中陈述的物业服务存在的具体问题，以及姜振福认为逾期交房违约金可抵顶物业费，姜振福未缴纳物业费并非出于严重的主观故意。同时，为共同营造和谐的小区生活氛围，缓和业主与物业之间的关系，宜家物业关于滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，姜振福称已向有关部门举报宜家物业涉黑涉恶，虽一审当庭提交了举报材料，因姜振福一审当庭自认对宜家物业的举报并未被有关机关立案受理，宜家物业是否涉黑涉恶也不属于本案的审查范围。姜振福反映法院法官有关违规判案，充当恶势力保护伞，以身试法、知法犯法等问题，并无证据加以证明，一审法院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第九十三条的规定，判决：一、姜振福于本判决生效之日起十日内给付大连宜家物业管理有限公司2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计982元；二、驳回大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由姜振福承担，姜振福于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人与房屋建设单位签订了案涉物业协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。 关于被上诉人的主体资格问题，辽宁省高级人民法院作出的（2019）辽民申287号民事裁定和本院作出的（2018）辽02民终5420号生效民事判决均已明确认定“宜家物业提交的收费许可证、营业执照、资质证书、三方协议书及物业管理合同，能够证明宜家物业有权依照合同约定向姜振福主张其欠缴的物业费”，故，上诉人在未提供任何相反证据推翻上述生效法律文书所认定事实的情况下，仍主张被上诉人不具备向其主张物业服务费的主体资格，没有事实和法律依据。至于上诉人所称被上诉人涉黑涉恶问题，因上诉人未提供任何刑事犯罪线索或证据，本院对上诉人该节主张不予采纳。 综上所述，上诉人姜振福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜振福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年六月二十四日 法官助理  王秀颖 书 记 员  杜玉洁