辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4478号上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：路一平，辽宁顾阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：迟磊。委托诉讼代理人：杜跃，北京市盈科(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晶，北京市盈科(大连)律师事务所律师。上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）因与被上诉人迟磊物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿达物业上诉请求：撤销一审判决并依法改判迟磊支付2015年7月1日至2020年12月31日的物业费68,989.93元及逾期交费违约金1,000元。事实和理由：迟磊作为买受人按照法拍程序购买了案涉房屋，其应该遵守法拍竞买公告的告知，“竞买公告”第七条已明确载明：“标的物的交付由买受人自行办理，所有涉及的税费、欠费及办理产权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担”。房屋产生的欠费根据常理也可得出即为水电煤气物业费，买受人购买案涉房屋后必然要清缴从前的水电煤气等房屋欠费，物业费应被同理对待。据此，因案涉房屋所产生的欠费应当包括但不限于物业费，故本案诉请物业费应由买受人即本案迟磊承担。迟磊辩称，不同意亿达物业的上诉请求。一、拍卖标的房产自2020年10月29日所有权归迟磊所有，对于之前的物业费，迟磊不是适格主体，应由原产权人承担。二、拍卖公告内没有任何“物业费由买受人承担”字样，买受人买的是房产本身不包含物业费，在没明示、明确金额、明确内容的情况下更不能随意做扩大解释，增加买受人的责任。物业费不是拍卖房产过户、产权变更、拍卖行为相关费用。三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项明确规定网络司法拍卖平台公示的是“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，物业费跟产权转移没有任何关系，拍卖公告是人民法院作出的，法院也不可能硬性让买受人承担物业费。四、拍卖标的房产产权变更之前的物业费由迟磊承担极大的不公平，且增加了迟磊的义务。五、亿达物业起诉3年前的物业费，并未提供证据证明其进行有效催讨的事实，丧失胜诉权。亿达物业向一审法院起诉请求：迟磊支付拖欠2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费68,989.93元及逾期缴费违约金（暂计算至2020年11月16日6,898.99元），请求支付至实际支付之日止。一审判决认定事实：1、亿达物业原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2011年9月29日，亿达物业与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由亿达物业为融庄**区提供物业服务，物业收费标准为住宅：4.5元/月?平方米。物业服务费用按季度当季交纳，应于每自然季度首月10日内向亿达物业交纳当期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。2、2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》，主要内容为春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反相关规定，因此责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，主要内容为暂停业主委员会履行职责，由春田社区代行业主委员会职责。2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向本院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。一审法院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。3、坐落于大连市甘井子区房屋，建筑面积232.29平方米，原房主为汪书宇。2020年9月18日，迟磊通过网上竞拍方式购得该房屋。案涉房屋的《竞买公告》第七条内容为：“拍卖成交，买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书，拍卖成交确认书，自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续，如标的暂不具备办理权属变更条件，买受人须待办理条件符合时再自行办理。标的物交付手续由买受人自行办理。所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。买受人须承诺拍卖成交后的入住和资产移交工作由其自行解决。”《竞买须知》第十三条内容为：“标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”《标的物详情》拍品介绍的第2条内容：“税费负担情况（标的所在房管局、财税部门）：所有涉及的税费、欠费及办理权证所需费用，需按法律规定的标准，由买受人负担。”2020年9月19日，一审法院作出（2018）辽0211执恢481号执行裁定书，裁定案涉房屋归本案迟磊迟磊所有，所有权自该裁定送达迟磊时起转移。2020年10月29日，一审法院向买受人迟磊送达了执行裁定书、成交确认书。4、亿达物业自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，一直在案涉小区提供物业服务。现亿达物业主张原房主汪书宇自2015年7月1日起拖欠案涉房屋物业服务费，要求迟磊作为买受人支付上述期间物业服务费。迟磊表示仅同意按照3.15元/平/月支付自2020年10月29日起产生的物业费。一审法院认为，亿达物业与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。小区业主应当按照合同约定的物业收费标准及时间向亿达物业交纳物业服务费。亿达物业主张的物业服务费期间包括原房主汪书宇拖欠的物业服务费期间以及迟磊拖欠的物业服务费期间。本案中，双方的争议焦点为：1、迟磊作为竞拍房屋的买受人是否应当承担房屋产权转移前原房主拖欠的物业费；2、案涉《前期物业服务合同》的效力问题。对于第一个问题，原房主汪书宇在2020年10月28日前系案涉房屋的所有人，应对此前产生的物业管理费承担付款责任，该责任不因房屋被拍卖而被免除，而且《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物详情》中关于买受人应当负担费用的说明为：“所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”均未明确说明案涉房屋拍卖成交产权转移前拖欠的物业服务费由买受人承担，亦无法推断出买受人应当承担拍卖成交前的物业服务费。亿达物业主张迟磊承担房屋拍卖成交产权转移前的物业服务费，没有依据。对于第二问题，亿达物业与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与亿达物业的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知书》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，分别责令业委会停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、由春田社区代行业委会职责，且大连市中级人民法院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田融庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，案涉《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力，迟磊现作为案涉小区的业主应受该合同的约束，对于迟磊主张的案涉《前期物业服务合同》已到期的意见，不予采纳。综上，迟磊应当承担自案涉房屋产权转移至其所有后的物业费，即2020年10月29日至2020年12月31日期间的物业服务费2,195.14元（232.29平方米×4.5元/月/平×2个月+232.29平方米×4.5元/月/平×÷30天×3天）。原告主张超出部分的请求不予支持。关于亿达物业主张迟磊支付违约金的诉讼请求，迟磊未及时交纳物业服务费的原因系因原迟磊对缴费时间存在争议而非迟磊恶意拖欠，且迟磊主张支付的物业服务费期间理由正当，故亿达物业要求迟磊支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。判决：一、迟磊于本判决发生法律效力之日起十日内支付亿达物业服务集团有限公司2020年10月29日至2020年12月31日期间的物业服务费2,195.14元。二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费849元（亿达物业服务集团有限公司已预付，已减半），由亿达物业服务集团有限公司负担824元，由迟磊负担25元。判决：一、迟磊于本判决发生法律效力之日起十日内支付亿达物业服务集团有限公司2020年10月29日至2020年12月31日期间的物业服务费2195.14元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元（亿达物业服务集团有限公司已预付，已减半），由亿达物业服务集团有限公司负担824元，由迟磊负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，一审判决认定被上诉人应向上诉人支付2020年10月29日至2020年12月31日物业费2,195.14元，被上诉人未对一审判决提出上诉，上诉人亦未对一审判决认定此期间的物业费数额提出异议。经本院审查，一审判决认定的前述物业费金额正确，故本院对一审判决此部分内容予以确认。本案二审争议的焦点实为被上诉人是否应承担通过拍卖方式取得案涉房屋产权前拖欠的物业费。依据一审法院作出的（2018）辽0211执恢481号执行裁定书，被上诉人自2020年10月29日起取得案涉房屋的所有权，上诉人与案涉小区建设单位签订的《前期物业服务合同》自此时起对被上诉人具有约束力。一审法院在案涉房屋拍卖阶段对外发布的《竞买公告》第七条中对于与案涉房屋有关的税费、欠费及办理权证所需费用的说明中虽有“全部由买受人承担”的表述，但系以“按法律规定标准”为前提，该说明并不构成被上诉人承担案涉房屋所有欠费的事实和法律依据。上诉人现无证据证明被上诉人此前已实际控制该房屋并享受了其提供的物业服务，故其请求被上诉人缴纳2015年7月1日至2020年10月28日的物业费无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人诉请的违约金部分，被上诉人现仅拖欠了两个月物业费，且一审诉讼前刚取得案涉房屋的所有权；依据案涉《前期物业服务合同》的约定，被上诉人取得案涉房屋所有权之时已超过当季缴费时限，而其对上诉人本案诉请支付的大部分物业费不负有缴费义务。鉴于双方当事人在被上诉人取得案涉房屋所有权后即因物业费缴纳金额发生争议，被上诉人不具备拖欠物业费的主观恶意，故对于上诉人的该项诉请，一审法院未予支持并无不当。综上所述，亿达物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,698元，由上诉人亿达物业服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月十七日书记员 葛美玲