江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异52号 异议人（案外人）：金建林，男，1955年6月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。 申请执行人：丁锦其，男，1956年10月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。 被执行人：太仓市津华房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇北门街，统一社会信用代码913205857206939251。 法定代表人：陈鸿志，该公司董事长。 被执行人：太仓市新华置业发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇世纪广场财富商务大厦1604室，统一社会信用代码9132058569671342XU。 法定代表人：陈益，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：朱晓军，江苏勤本律师事务所律师，代理上述两被执行人。 委托诉讼代理人：杜鑫慧，江苏勤本律师事务所实习律师，代理上述两被执行人。 本院在执行丁锦其与太仓市津华房地产开发有限公司（以下简称津华公司）、太仓市新华置业发展有限公司（以下简称新华公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人金建林向本院提出书面异议。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明：2019年4月9日，本院对丁锦其与津华公司、新华公司、第三人陶五羊、苏州武圣工贸集团有限公司（以下简称武圣公司）债权转让合同纠纷一案，作出（2019）苏0585民初829号民事判决书：“被告太仓市津华房地产开发有限公司、太仓市新华置业发展有限公司支付原告丁锦其债权转让款406000元。” 因津华公司、新华公司未按判决书履行付款义务，2019年5月14日，根据丁锦其的申请，本院立案强制执行，案号为（2019）苏0585执1945号。执行过程中，2019年11月13日，丁锦其向本院申请撤回执行申请。2019年11月13日，本院作出（2019）苏0585执1945号裁定：“终结本院（2019）苏0585民初829号民事判决书的执行。” 后根据丁锦其的申请，本院于2020年11月5日立案恢复强制执行，案号为（2020）苏0585执恢494号。执行过程中，本院作出（2020）苏0585执恢494号执行裁定，依法预查封了被执行人津华公司名下位于太仓市xxx室不动产[权证号：太房证明（2013）第2xx6、2xx5]，查封期限为2021年4月8日至2024年4月7日。 案外人金建林向本院提出异议要求：中止对异议人房产（太仓市xxx室）的执行。事实与理由：异议人金建林与被执行人津华公司的法定代表人陈鸿志于2017年7月25日签署股权转让协议书，双方约定由陈鸿志受让金建林在津华公司20%的股份，金建林退出津华公司股东身份，不再持有公司股份；股份转让款约定为482万元。同日，异议人金建林与被执行人津华公司及其法定代表人陈鸿志签订股份转让款支付的三方协议，约定由津华公司将其所有的位于江苏省太仓市xxx室房产出售给异议人，出售价格为150万元，房屋价款由陈鸿志代异议人支付给公司，并作为陈鸿志受让异议人股份的部分转让款。同时约定，陈鸿志不能按照约定向津华公司支付该购房款项的，不影响三方协议的履行，且由津华公司直接向陈鸿志主张权利。2017年10月18日，津华公司召开股东会议就以上股权转让及价款支付进行了表决并通过，同日，出具了股东会决议通过了以上《股份转让款支付协议》。异议人已经占有争议房屋3年多，并将争议房屋予以出租。因被执行人原因导致系争房屋一直未能过户到异议人名下。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起案外人执行异议申请，请求立即中止对系争房产的执行，维护异议人的合法权益。 申请执行人丁锦其辩称，一、从津华公司现有工商登记备案材料来看，津华公司的股东仍为陈鸿志。金建林和陈振明未发生过股权变更，所以我们对股权转让这一事实有异议。二、本案查封房产至今仍登记在津华公司名下，未发生变更，现在仅有的是初始登记，没有办理过房屋产权变更登记，也没有对外签过任何房产买卖协议，所以该房目前为止未对外出售或者是转让包括抵押或者抵债。三、不动产的所有权以登记为准，现房屋未发生过产权变更登记，不得对抗善意第三人，也不能对抗法院的查封。综上，申请执行人认为金建林所提异议不能成立，请求法庭依法驳回。 被执行人津华公司、新华公司辩称，一、本案当中的股权转让协议并未实际履行，通过工商登记也可以进行佐证。同时本案当中异议人适用的法律依据错误，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条的规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合同时满足四项条件，而本案当中没有异议人作为买受人与津华公司签订的买卖合同，同时也没有前往房产交易中心进行网签。本案当中津华公司至今未收到涉案房屋的价款，也就是说对于执行异议规定的第28条的第三项也不符合。也不是卖方的原因导致未能办理过户。所以异议不能成立。二、金建林与陈鸿志以及津华公司之间的所谓的股东会决议是一个内部约定，不能对抗外部登记。作为申请执行人应该是以登记作为申请执行的依据。三、金建林因为股东身份曾经经过太仓市人民法院以及苏州中院进行了相关的判决，是实际未出资的，也就是金建林的股东身份跟津华公司之间存在争议，并且在金建林提交的证据当中的所谓的股东会决议还欠缺第三个股东陈振明的参加，不管从形式上还是实质上股东会决议都有问题。四、金建林至今已经侵害了津华公司的合法权益，他代表津华公司收房租已经长达三年之久，相关的收益应当归属于津华公司。 另查明：2021年4月12日，本院作出（2020）苏0585执恢494号之一执行裁定：“终结本院（2019）苏0585民初829号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。” 为证明其主张，异议人金建林向本院提供了以下证据：一、2017年7月25日，金建林作为股权转让方（甲方）与陈鸿志作为股权受让方（乙方）签订的《股权转让协议书》一份，协议书约定“1、甲方同意将持有的津华公司20%股份转让给乙方，股份转让后，甲方不再成为津华公司股东，不再持有津华公司股份；乙方同意受让甲方在津华公司持有的20%股份，乙方受让该股份后，持有津华公司82.5%股份。2、股份转让款双方一致同意约定为人民币肆佰捌拾贰万元整(RMB482万元整)，该款的支付由双方另行协商确定。3、本协议经双方确认签署并经津华公司股东会通过后生效。4、本协议生效后，由津华公司持本协议及相关手续至登记部门办理股份转让的变更登记。”二、2017年7月25日，金建林作为甲方与陈鸿志作为乙方、津华公司作为丙方签订的《股权转让款支付协议》一份，协议约定“1、丙方同意将丙方所有的位于太仓市2××号的房产[注册证号分别为(2003)太房证明第2xxx6号、2xxx5号，面积分别为55.13平方米和61.32平方米)]出售给甲方，出售的价格约定为150万元，其他出售条件按照房地产交易中心的商品房买卖合同的标准文本的内容确定。该房屋价款150万元确认由乙方代甲方支付丙方，并作为乙方支付甲方的部分股份转让款。如乙方不能按约向丙方支付该约定购房款，不影响本协议的履行，且由丙方直接向乙方主张权利。”三、2017年10月18日，陈鸿志、金建林作为津华公司股东参加津华公司股东会作出的股东会决议记录，记录记载“陈鸿志：因股东金建林与本人陈鸿志就上述股份转让涉及的股份转让款及支付方式于2017年7月25日与我公司及股份受让方，即本人陈鸿志签署了一份《股份转让款支付协议》，其中涉及了由金建林向我公司购买房产，由我本人作为股份受让方为其代付购房款，作为部分股份转让款的支付方式等，为此，请出席会议的股东审核该份《股份转让款支付协议》，并发表意见。陈鸿志：我同意该份《股份转让款支付协议》的各项内容及约定。金建林：我同意该份《股份转让款支付协议》的各项内容及约定，该约定是我的真实意思表示。陈鸿志：经出席股东讨论并表态，一致同意并通过股东金建林与本人陈鸿志于2017年7月25日签署的《股份转让协议》及股东金建林与我公司及本人陈鸿志于2017年7月25日签署的《股份转让款支付协议》，并确认自即日起，金建林不再成为本公司股东，不再持有本公司股份。本人陈鸿志持有本公司82.5%股份。其他股东是否有意见。陈鸿志：没有意见。金建林：没有意见。”四、津华公司太津华xxx号股东会决议，决议载明“本公司于2017年9月25日由公司董事长陈鸿志召集通知公司其他股东于本日召开公司股东会，讨论本公司股东金建林将持有的公司全部20%股份转让给股东陈鸿志，转让价格为482万元，以及其他关系事宜。经通知后，公司股东陈鸿志(代表公司62.5%表决权)，公司股东金建林(代表公司20%表决权)出席本次股东会，公司股东陈振明(代表公司17.5%表决权)在公司依法发出公司股东会通知后，未能参加本次股东会，期间也未提出不参加公司股东会的书面正当理由。实际出席本次股东会股东为陈鸿志、金建林，代表公司82.5%的表决权。经出席股东讨论一致，一致同意并通过金建林、陈鸿志及本公司于2017年7月25日签署的《股份转让款支付协议》，其中涉及本公司在该协议中的权利义务本次股东会予以同意并确认。” 另查明，津华公司股东为陈鸿志（持股比例62.5%）、金建林（持股比例20%）、陈建明（持股比例17.5%），未发生过变更。 上述事实，有案外人金建林提供的股权转让协议书、股权转让款支付协议、股东会决议记录、股东会决议，本院调取的津华公司工商信息以及相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。 本院认为：根据现行物权法律规范，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”因此，针对金建林就案涉房屋提出的异议，应当按照不动产登记簿的记载作形式审查并判断执行标的的权利归属。案涉房屋的不动产登记簿查询记录显示，太仓市xxx室不动产权利人为津华公司，故从权利外观上看，异议人金建林并非案涉房屋的所有权人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人金建林提供的证据并不足以证明其已支付了案涉房屋的价款。综上，异议人金建林的异议请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人金建林的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  林 森 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年六月十日 法官助理 王 伦 书 记 员 方佳英 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。