辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民再11号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：马新红，女，1970年8月22日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：常荣华，辽宁华恩律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：毕桂芹，女，1951年6月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人王继良，男，汉族，1973年12月26日出生，住抚顺市新抚区，系毕桂琴女婿。再审申请人马新红与被申请人毕桂芹租赁合同纠纷一案，本院2019年6月26日作出(2019)辽04民终1066号民事判决。马新红不服，向辽宁省高级人民法院（以下简称高院)申请再审。2020年8月25日，高院作出（2020）辽民申3137号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马新红的委托诉讼代理人常荣华，被申请人毕桂芹的委托诉讼代理人王继良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马新红再审请求：一、有新的证据能够证明生效判决诉讼主体错误，足以推翻原判决。毕桂芹租赁给马新红的房屋属于创宇公司房产，毕桂芹签订合同时为创宇公司的法定代表人。法定代表人以公司资产经营，应由公司承担法律责任。毕桂芹不是与本案有直接利害关系的公民，提出诉讼主体不适格。二审判决作出后，马新红查阅了创宇公司的工商登记档案，2017年6月22日，创宇公司股东变更，毕桂芹不再是创宇公司的股东和法定代表人，股东和法定代表人变更为陈继红，王继良继续担任创宇公司监事。王继良同陈继红系夫妻关系，创宇公司的性质为自然人独资，创宇公司的房屋属于陈继红所有，按法律规定，王继良也是租赁房屋的共有人。二、生效判决适用法律确有错误。1、马新红同毕桂芹所签订的《房屋租赁合同》为协议解除，马新红非违约解除，不承担违约责任。2018年3月11日，王继良同马新红签订解除合同《通知书》，《通知书》为王继良起草，王继良在上面签毕桂芹的名。签订《通知书》当日，王继良即带人到场监督撤场。2、毕桂琴的代理人王继良具有签订合同的代理权。马新红在签订和履行房屋租赁合同时都是同王继良协商，租赁合同中出租方电话是王继良的手机号码，租赁合同从租赁价格、时间和合同内容均是同王继良商讨，且交付租金是按照王继良指示的账户转账，王继良不仅是毕桂芹的女婿，同时也是创宇公司的监事，其签字代表毕桂芹和创宇公司，解除租赁合同有效。3、解除租赁合同《通知书》已经履行，马新红提供的照片、录音、录像证据能够证明房屋租赁合同为协商解除。签订《通知书》后，王继良即进入案涉房屋，监督马新红撤离租赁房屋。4、马新红提供的《通知书》照片同其他证据能够形成完整的证据链条，能够证明《房屋租赁合同》系约定解除。三、王继良于2018年3月21日在案涉租赁房屋悬挂、张贴招租售广告行为表明租赁合同为协商解除，认定马新红承担违约责任错误。马新红的请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)、(六)项的规定，请求撤销一、二审判决，驳回毕桂芹的起诉。毕桂芹辩称：马新红再审申请理由不符合《民诉法》第二百条一项规定，马新红提交的再审申请没有任何新的证据。再审申请书内容在一审和二审法院均提出过，不是新的观点或发现新的事实，马新红再审申请不符合立案标准，应予驳回。毕桂芹向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决马新红给付毕桂芹2018年5月17日至2018年10月26日止，共计162天的房屋租金976138.8元及违约金300万元并赔偿损失；2、请求法院判决马新红对租赁房屋结构进行改建和扩建的部分恢复原状；3、请求法院判令马新红将安装的用电手续更名到毕桂芹手下；4、诉讼费由马新红承担。马新红向一审法院反诉请求：毕桂芹返还马新红的押金20万元及利息、多支付的租金361644元及利息、增容变电所电力设施、三星吸顶空调约30台、柜台约100组。一审法院认定的事实：2016年5月16日毕桂芹作为出租方（甲方）与马新红作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于抚顺市新抚区房屋三处和房屋坐落土地一处租赁给乙方经营超市使用，具体房屋土地情况以乙方到现场查看房屋现状为准。二、租赁期限：本合同租赁期限为十年，从2016年5月17日起至2026年5月16日止。租赁期满双方可续签合同期限。如乙方租赁期限达到10年期满，则甲方承诺在2025年5月17日至2026年5月16日止甲方免收乙方一年租金，乙方用于扣除弥补先前装修时间及乙方以甲方名义安装并增加的用电容量费用，但乙方需承担本年度2025年5月17日-2026年5月16日的房产和土地税20万元整。三、租金的交付方式：每年租金220万元人民币，采取上打租方式交付租金。每年交纳一次租金，乙方于2016年5月17日前交给甲方租房预付款人民币20万元整。乙方于2016年6月10日前交给甲方预付款100万元整。甲方将房屋完全交给乙方。乙方于2016年6月30日前交给甲方2016年5月17日至2017年5月16日期间的第一年剩余租金100万元整；乙方于2017年3月17日之前交给甲方2017年5月17日至2018年5月16日期间的第二年租金220万元整；乙方于2018年3月17日之前交给甲方2018年5月17日至2019年5月16日期间的第三年租金220万元整。六、在租赁期限内，乙方确需对房屋结构进行改建或扩建的，应事先征得甲方书面同意。七、乙方在租赁期限内，对原房屋进行装修的费用和新加盖的房屋费用由乙方负担。合同期满或提前终止时归甲方所有，乙方不得破坏房屋内的墙面、地面、屋顶的装修原装，不得拆除门、窗、水、电、供暖及牌匾等全部装修、装饰的设施，以上全部装修装饰和加盖的房屋均无偿归甲方所有，甲方对乙方的装修及添补加盖房屋的设施不承担任何补偿责任。八、本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可以提前终止合同。九、由下列情形之一的，甲方有权提前终止本合同，同时乙方需另向甲方支付违约金人民币300万元整。A、甲方无任何违约，乙方逾期支付租金二个月以上。十、在房屋租赁期限内，乙方可以将房屋转租、外兑他人；但必须经过甲方书面同意，并且每年租金数额需变更增加至360万元整。十一、除本合同明确规定的违约条款之外，任何单方面违反合同条款皆视为违约。十四、乙方承租房屋期间所发生的水费、电费、暖气费等各项费用由乙方负担。签订本协议时，甲方收取乙方水费、电费、暖气费押金20万元整。如果合同到期后，乙方不欠以上款项，则甲方将20万元退还给乙方，如欠费，甲方有权用该20万元折抵欠费项。”。租赁合同签订后，毕桂芹依约将房屋交于马新红使用，马新红向毕桂芹支付了两年的房屋租金（2016年5月17日至2018年5月16日）及押金20万元，马新红使用毕桂芹房屋经营抚顺市宝岭生鲜副食品超市。第二年租期届满前，毕桂芹、马新红因解除租赁合同事宜，未达成一致意见，2018年5月12日王继良报警称高超带领二十多人对自己进行威胁，扬言要搬新加坡酒店内的东西。当日，马新红雇佣的超市工作人员将房屋钥匙交予王继良时王继良拒绝接收，工作人员将钥匙留在超市并离开。2018年6月18日，一审法院组织毕桂芹、马新红双方到案涉房屋现场勘查，经查案涉房屋中有空调外挂机11台、三星吸顶空调11台、扶梯四台、柱子16根、电梯井一个、无货柜。一审法院判决：一、毕桂芹与马新红之间签订的《租赁合同》有效，并于2018年5月12日解除；二、马新红于本判决生效后三十日内向毕桂芹支付违约金660000元；三、马新红于本判决生效后三十日内将租赁房屋改建部位恢复原状（4台扶梯处和16根柱子处）；四、马新红于本判决生效后三十日内配合毕桂芹将用电手续变更至毕桂芹名下；五、毕桂芹于本判决生效后三十日内向马新红返还押金161900.20元；六、毕桂芹于本判决生效后三十日内向马新红返还四天的房屋租金24109.58元；七、毕桂芹于本判决生效后三十日内向马新红返还增容变电所电力设备、三星吸顶空调11台及空调外挂机11台；八、驳回毕桂芹其他诉讼请求；九、驳回马新红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。马新红不服一审判决，上诉请求：撤销抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初763号民事判决，对一审法院认定的在押金中扣除未交纳暖气费的数额38099.80元不再主张，驳回毕桂芹的诉讼请求，支持马新红的其他全部反诉请求。二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、本案的房屋租赁合同系由合同双方协议解除还是单方违约解除及合同解除时间的认定。二、合同双方如何承担合同责任。对第一个争议焦点：本案双方在签订的房屋租赁合同第八条中约定，本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可以提前终止合同。马新红主张双方已于2018年3月11日以“通知书”的形式，确认合同双方已协议解除房屋租赁合同，现毕桂芹否认其与马新红协商一致解除租赁合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马新红未能提供《通知书》的原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；第六十九条规定无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，另马新红在二审期间提供的录音资料、照片、证人证言不足以证明双方已于2018年3月11日协议解除房屋租赁合同的事实，本院对以上证据均不予采纳，对其提出的双方已协议解除房屋租赁合同的主张不予支持。本案双方均未能提供充足的证据证明合同解除的时间，一审法院以马新红将租赁房屋钥匙留置在租赁房屋的时间，即2018年5月12日为合同解除时间适当，本院予以维持。对第二个争议焦点：马新红在未与毕桂芹协商一致的情况下，未按合同约定的期限交纳房屋租金，其应给付毕桂芹至合同解除之日的房屋租金及承担相应的违约责任。双方租赁合同第六条约定，在租赁期限内，乙方对房屋结构进行改建或扩建，应事先征得甲方书面同意。马新红未提供证据证明其改建部分租赁房屋结构已经毕桂芹同意，应承担相应违约责任。一审法院认定马新红将改建部位4台扶梯及16根柱子恢复原状正确，本院予以维持。一审法院认定毕桂芹主张的违约金300万元过分高于造成的损失，调整至年租金220万元的30%即66万元适当，本院予以维持，对马新红主张应从2018年3月11日计算返还租金的主张，本院不予支持。就马新红诉讼主张应返还的物品，一审法院在审理期间已组织当事人双方到租赁房屋现场勘查，并对勘查后的现场物品签字确认，马新红主张返还空调的数量应为30台及柜台100组，应由其提供证据证明，一审法院依据现场勘查确认的物品情况认定毕桂芹返还马新红增容变电所电力设备、三星吸顶空调11台、空调外挂机11台正确，本院予以维持。二审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，驳回上诉，维持原判。再审中，依据当事人陈述，本院认定如下事实：案涉房产属于创宇公司，该公司为自然人独资企业。订立租赁合同时毕桂芹任该公司法定代表人。2017年6月22日，创宇公司变更法定代表人为陈继红（毕桂琴之女），王继良继续担任公司。再审认定的其他事实与原一、二审法院认定的事实相同。本院再审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、毕桂琴是否具有原告诉讼主体资格，其与马新红签订的《租赁合同》是否有效；二、本案诉争《租赁合同》是违约解除还是协议解除，以及解除时间和违约金的确定。关于第一个争议焦点：马新红提出的毕桂芹原告诉讼主体不适格问题，案涉房屋租赁协议为马新红与毕桂琴所签，该房屋所有权为创宇公司，该公司为自然人独资。合同签订时，毕桂芹为创宇公司法定代表人，一审时该公司出具《同意书》一份，同意毕桂芹将该公司所属案涉房屋及房屋坐落的土地租赁给马新红使用和签订租赁合同，故原审认定毕桂琴具有本案原告主体资格是适当的，应予支持。关于合同效力，毕桂芹与马新红于2016年5月16日签订的租赁合同，虽然该合同未加盖创宇公司公章，但毕桂芹原为创宇公司的法定代表，变更后的法定代表人陈继红出具《同意书》，对与马新红继续履行该合同予以追认，应认定该合同合法有效。关于第二个争议焦点：马新红主张双方协议解除房屋租赁合同，并以落款时间为2018年3月11日的“通知书”影印件加以证明，二审期间又提供的录音资料、照片、证人证言等补强证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；第六十九条规定无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。现毕桂芹否认其与马新红协商一致解除租赁合同，而马新红未能提供“通知书”原件，应由马新红承担举证不能的后果。故原审法院对“通知书”等证据不予采纳，对马新红主张双方已协议解除房屋租赁合同不予支持是适当的。因此，马新红在未与毕桂芹协商一致的情况下，未按合同约定的期限交纳房屋租金，其应给付毕桂芹至合同解除之日的房屋租金及承担相应的违约责任。关于违约金数额，原审认为约定的违约金过高，并加以适度调整是适当的，应予支持。至于合同解除时间，由于双方争议较大，且均未能提供充足的证据加以证明合，原审法院以马新红将租赁房屋钥匙留置在租赁房屋的时间，即2018年5月12日为合同解除时间适当，本院予以维持。关于双方当事人其他诉求，原审处置适当，应予维持。综上，原审事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，再审申请人再审请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）辽04民终2207号民事判决。一审案件受理费13562元，由毕桂芹负担4462元，马新红负担9100元，反诉案件受理费6781元由马新红负担4000元，毕桂芹负担2781元。二审案件受理费14121元由马新红负担。本判决为终审判决。审判长  杨丽娟审判员  李 英审判员  赵世平二〇二一年六月十八日法官助理隋泽龙书记员李雪