天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2199号上诉人（一审被告）：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园商业街003号。法定代表人：李雨龙，执行董事。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：窦晓，女，1984年9月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市。上诉人天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）因与被上诉人窦晓商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初7595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新鸿公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回窦晓的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由窦晓负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，适用法律错误。宣传资料中对负一层卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处花园、二层前后设露台属于要约邀请，该宣传不属于商品房买卖合同的内容。一审判决以宣传材料存在误导，订立合同时未进行必要解释说明认定新鸿公司违约，缺乏事实和法律依据。2．一审判决支持购房者70000元损失与其诉讼请求的70000元构成内容不同，超出诉讼请求。3．类案判决对事实认定与一审判决不同，应统一裁判尺度。窦晓提交书面意见称，不同意新鸿公司的上诉请求。其主要答辩意见是：新鸿公司虚假宣传行为已被罚款，窦晓合法权益受损失，房屋价值贬损。窦晓同意一审判决。窦晓向一审法院起诉请求：1．判令新鸿公司立即使涉案房屋地下一层卫生间（多功能室）具备卫生间的下水使用功能；2．新鸿公司在窦晓收房后70年内确保涉案房屋地下一层卫生间（多功能室）具备作为卫生间的下水使用功能；3．新鸿公司立即改变涉案房屋二层北向次卧面临的上叠房屋排烟管道与涉案房屋距离过近的现状；4．新鸿公司立即使涉案房屋的二层具备南北双露台及地下一层的采光井与样板间保持一致；5．新鸿公司承担自2017年12月1日至窦晓收房之日止的物业费，暂计至2020年5月31日物业费16566元；6．新鸿公司赔偿窦晓资金占用损失100000元，租房损失40000元，房屋交付违约造成损失100000元，误工、交通等损失50000元，合计306566元；7．诉讼费及其他费用由新鸿公司承担。一审法院认定事实：2017年3月30日，窦晓（买受人，乙方）与新鸿公司（出卖人，甲方）签订编号为2014-0081364的《天津市商品房买卖合同》。约定：新鸿公司将其开发的位于天津市宝坻区××路××街××花园××房屋出售给乙方。涉诉房屋的整体结构为三层，建筑面积为157．77平方米，每平方米价格11193.14元，价款1765942元。甲方于2017年11月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。2017年3月30日，双方签订《补充合同》约定了关于广告效力及示范单位。甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、本补充协议。甲方在签署合同及其附件、本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播……或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为邀约邀请，不是甲方的邀约或承诺，不作为本合同的组成部分及交付时实际情况为准。后窦晓按照合同约定向新鸿公司交纳了全部购房款，2017年11月新鸿公司通知窦晓收房，因建造的房屋与之前收到房屋广告宣传材料的设计作了一定改变，窦晓拒绝收房，后于2020年12月19日收房。一审庭审中，窦晓就诉请损失金额除物业费外，其余均未提供计算标准及相关证据证明，亦未对损失部分提出评估、鉴定申请；但向一审法院提出现场勘验房屋申请。2017年10月11日，天津市规划局向新鸿公司颁发《天津市建设工程规划验收合格证》，内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》有关规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。2017年11月6日，天津市宝坻区行政审批局向新鸿公司颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，载明，你公司在宝坻区××路××街××花园××商品房项目，经审查相关手续齐全，符合《天津市商品房管理条例》的有关规定，准予交付使用。证书编号：津建房许宝坻17095-理想花园21号楼。一审另查，2018年8月9日，天津市宝坻区市场和质量监督管理局对新鸿公司作出津市场监管宝竞罚告［2018］3号《天津市市场和质量监督管理行政处罚事先告知书》，载明，由本机关立案调查的你（单位）涉嫌利用样板间作引人误解的虚假宣传和利用广告单页涉嫌发布虚假广告欺骗、误导消费者一案，已经调查终结。经查，你单位分别通过样板间和广告单页向业主宣传的负一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况与实际销售房屋存在不一致的情况……综上，合并罚款156700元。一审法院认为，窦晓与新鸿公司签订的天津市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的强制性规定，为有效合同。窦晓已交纳了全部购房款，新鸿公司应将符合合同约定和使用标准的房屋交付窦晓。新鸿公司建造的窦晓的涉案房屋与广告宣传的房屋诸如一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况存在不一致，已由窦晓提供的证据予以证明并已被有关行政管理部门确认后予以行政处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。新鸿公司作为专业的房地产开发企业，对土地规划、房屋周边环境、户型等规划设计情况应比买受人更加明确，但在订立合同时未进行必要的解释、说明，且在样板间、宣传页等宣传材料中对购房者存在一定的误导，影响了窦晓对房屋使用的预期，且新鸿公司变更房屋等相关设计未经主管部门批准并按合同约定及时通知业主，导致双方三年多未办理房屋交接的主要原因和责任在新鸿公司，故新鸿公司构成违约，应承担相应的赔偿责任；窦晓在新鸿公司通知收房后，明知房屋存在未全部按样板间、宣传页等宣传材进行建造，未及时行使权利，扩大了自身的损失。参照中国人民银行同期贷款利率的标准，及窦晓已交纳总房款金额，一审法院酌定由新鸿公司向窦晓支付经济损失70000元，超出部分，一审法院不予支持。窦晓诉请新鸿公司按宣传材料的设计标准，改造修建地下卫生间、露台、排烟口、地下一层无窗等，因涉案房屋已由相关部门验收合格，上述诉请涉及重新规划设计，依法应由有关行政管理部门处置。窦晓诉请物业费、交通费、误工费、采光费、租房费等费用的证据及法律依据不足，一审法院均不予支持；窦晓申请勘验涉案房屋，因涉案房屋存在的主要问题已被行政管理部门确认，故一审法院对其申请不予准予。新鸿公司主张涉案房屋已由有关部门验收合格，窦晓诉请赔偿无法律依据的意见依据不足，一审法院不予采信。一审法院判决：“一、天津新鸿房地产投资有限公司于本判决生效后十日内支付窦晓经济损失70000元；二、驳回窦晓其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5898元，减半收取计2949元，由窦晓负担949元，天津新鸿房地产投资有限公司负担2000元（于本判决生效后十日内交纳）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为新鸿公司是否应支付窦晓损失款。天津市宝坻区市场和质量监督管理局因新鸿公司销售涉案房屋时样板间、宣传情况与实际销售房屋存在不一致的情况，对新鸿公司进行了行政处罚。新鸿公司主张其样板间、宣传材料仅为要约邀请，但其宣传的负一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台等因素影响涉案房屋价格，本院对新鸿公司以要约邀请为由免责的主张不予支持。窦晓对因上述情形产生的损失基本已完成举证责任，一审判决酌情予以支持窦晓70000元损失是正确的。关于此类案件裁判尺度问题，由一审中双方提交的类案参考裁判文书可知，损失得到支持的幅度属于一审法院结合个案案情行使裁量权，且本案中一审判决符合常理，不违反法律规定。新鸿公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，新鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人新鸿公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘 锟审判员  张玉洁二〇二一年六月七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……