广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3334号上诉人（原审被告）：中山市醉粤都餐饮管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××。法定代表人：李子筹，该公司总经理。上诉人（原审被告）：李子筹，男，1978年11月1日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市创向商业有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××。法定代表人：张仁豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：武亚眉，广东天穗（长沙）律师事务所律师。上诉人中山市醉粤都餐饮管理有限公司（即原中山市开悦居餐饮管理有限公司，以下简称醉粤都公司）、李子筹因与被上诉人中山市创向商业有限公司（以下简称创向公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。醉粤都公司、李子筹上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项，驳回创向公司关于上述判项的诉讼请求；二、本案的诉讼费由创向公司承担。事实和理由：一、醉粤都公司与创向公司的租赁合同在2020年1月2日解除，醉粤都公司无需向创向公司支付2020年2月1日至2020年7月19日期间的租金、管理费、中央空调及公共能耗费。1.醉粤都公司与创向公司的租赁法律关系在2020年1月2日已解除。创向公司在2020年1月2日未经过醉粤都公司的同意，强行将醉粤都公司的经营场所上锁，并强行阻拦醉粤都公司搬运经营场所内的自有物品（从创向公司提供的光盘证据四及醉粤都公司、李子筹提供的光盘佐证），严重导致醉粤都公司无法经营，致使合同目的不能实现。醉粤都公司为防止双方损失进一步扩大，多次催促创向公司返还设备等，但创向公司于2020年1月13日仍强行恶意封锁涉案广场大门，限制醉粤都公司及其他承租方进入广场内，当天创向公司多次明确表示：“我说关门就关门，商场是我的...”及恶意阻拦醉粤都公司搬运设备等物品（从创向公司提供光盘证据八及醉粤都公司、李子筹提供的光盘佐证）。一审法院作出创向公司作为出租人，其签订租赁合同的目的是为了收取租金等费用，其不可能强行上锁妨害醉粤都公司、李子筹的经营行为的认定完全违背一般常理事实。从醉粤都公司及创向公司提供的证据能充分证明，醉粤都公司一直处于被动的一方，醉粤都公司多次搬运设备等物品均无果。本案中，依照一般常理，醉粤都公司不可能将物品仍留置在创向公司的租赁物内，醉粤都公司为连锁餐饮商铺，其各分店内物品可正常流通使用于其他分店，并且醉粤都公司是在一审法院要求创向公司办理涉案商铺场地交还手续情形下才能将醉粤都公司在涉案广场内的设备等物品搬离，在2020年7月19日搬离设备物品时，关锁醉粤都公司设备等物品的大门铁锁系由创向公司打开，足以证明醉粤都公司的设备物品系被创向公司强行扣押，致使醉粤都公司、李子筹无法使用设备等物品。涉案广场内设备等物品在长时间不使用的情况下容易产生折旧等损失，因此，醉粤都公司无任何的理由会将其设备等物品长期留置在创向公司的租赁物内，完全是由于创向公司强行扣押醉粤都公司设备等物品的行为导致醉粤都公司无法正常的经营运作，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，创向公司的行为违反双方的约定，属于根本违约，醉粤都公司有权解除双方的租赁合同。2.创向公司未在法定异议期三个月内提出确认解除合同的效力，应当不予支持。在2020年1月20日，醉粤都公司通知创向公司因其将醉粤都公司的经营场所强行上锁，严重导致醉粤都公司从2020年1月2日开始无法正常经营及运作，双方的租赁法律关系在2020年1月2日正式解除。而创向公司在签收该律师函后的2020年5月11日立案请求解除合同，据此，创向公司在明知醉粤都公司已通知其在2020年1月2日解除租赁合同时，其在长达三个月之久而未向人民法院确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定：合同解除或者债务抵销虽有异议，…当事人没有约定异议期间，在解除合同…通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”因此，醉粤都公司在通知创向公司解除合同的期间创向公司未能在法定的异议期间三个月内向法院提起解除租赁合同的确认之诉，法院应当不予支持创向公司的请求，并且系创向公司恶意上锁及强行扣押醉粤都公司经营设备的行为，导致合同目的无法实现，因此，醉粤都公司与创向公司之间租赁法律关系在2020年1月2日已解除。3.创向公司在明知于2020年1月2日正式解除租赁合同后未采取适当措施致使损失的扩大，不应当由醉粤都公司承担。创向公司在2020年1月20日已知悉醉粤都公司通知其解除租赁合同，但创向公司仍恶意扣押醉粤都公司物品及强行上锁的行为显示创向公司明显系恶意扩大其损失，从而进一步达到要求醉粤都公司支付租赁等费用的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，醉粤都公司从2020年1月2日后未能在涉案商铺继续经营，也不存在任何的收益，创向公司恶意扣押醉粤都公司物品及上锁的行为导致其进一步损失的扩大，创向公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求醉粤都公司赔偿。据此，一审法院以醉粤都公司未能提供充分证据证明创向公司对涉案租赁商铺采取了强行上锁等妨害行为，应承担举证不能的法律后果明显系违背事实，不管是从醉粤都公司提供的证据还是创向公司提供的证据都足以证明在2020年1月2日双方的租赁合同基于创向公司的违约行为已无法再继续履行，醉粤都公司已承担举证责任。二、一审法院对新冠疫情的事实并未予以调查，疏忽新冠疫情这一重要事实导致错误判决。自2020年1月份起，因新冠疫情影响，广东省启动重大突发卫生公共事件一级响应，2月24日由“省级一级应急响应”调整为“省级三级应急响应”，直至5月9日零时起，才由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，新冠疫情是双方签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，其也直接导致无法实现合同目的之一的原因，且不可归责于醉粤都公司。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”及第6条第2款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，醉粤都公司作为餐饮行业，因政府发布的疫情期间相关管控政策的影响，受到了巨大损失，继续属行合同对醉粤都公司显失公平。醉粤都公司在疫情期间及被创向公司扣押设备等物品导致无法经营的情形下，醉粤都公司无任何的收入，一直处于亏损的状态，创向公司恶意催收租金及相关费用，明显违反了公平原则和诚信原则。三、在2020年1月2日涉案商铺未被创向公司强行锁门之前，醉粤都公司从未拖欠租金，不存在任何违约行为。四、一审判决醉粤都公司支付2020年2月1日至2020年7月19日的租金、管理费、中央空调及公共能耗费，明显违反合同权利义务对等原则，显失公平。由于创向公司的根本违约行为，强行锁门，造成租赁物无法正常使用，反而判令醉粤都公司支付租金，明显违反合同权利义务对等原则。综上，醉粤都公司对涉案商铺已投资上百万的资金，但创向公司不诚信的经营行为导致醉粤都公司亏损严重，同时涉案广场内大量客商纷纷撤离，进一步证明创向公司存在不诚信经营的行为。综上，请求二审法院查明事实，支持醉粤都公司、李子筹的上诉请求。创向公司答辩称，一、根据创向公司一审提交的证据可以证明，醉粤都公司于2019年12月30日对外贴出公告，因店铺搬迁原因自行停业，再根据大众点评网站上2019年12月31日第三方客户写的差评，客户到醉粤都公司吃饭，发现醉粤都公司已经锁门，锁门的原因是醉粤都公司搬迁，故醉粤都公司停业的真实原因是其搬迁新址。二、醉粤都公司停业以及向创向公司发出申请均是在2019年底，2020年1月份才开始疫情，故醉粤都公司上诉主张的疫情影响与本案无关。三、涉案商铺的钥匙一直在醉粤都公司手中，根据创向公司一审提交的公证材料可以证明醉粤都公司的人员一直到2020年5月份仍然可以自由进出涉案商铺，2020年7月19日李子筹将钥匙交回创向公司，钥匙交接表中有李子筹本人的签名，一审法院计算租金至2020年7月19日正确。四、双方合同约定醉粤都公司不能擅自停业，因醉粤都公司2019年12月30日自行停业，停业三天以上构成违约，醉粤都公司有权解除合同。五、双方合同约定租赁期限为六年，合同中约定了九个月免租期，醉粤都公司在免租期满后的几天时间里擅自停业并搬走，一审法院已经综合考虑了醉粤都公司投入装修以及其承受能力等情况，对创向公司认为免租期属于附条件赠与的主张不予采信，判决醉粤都公司支付租金至2020年7月19日已经兼顾了公平原则。综上，请求二审法院驳回醉粤都公司、李子筹的上诉。创向公司向一审法院起诉请求：一、解除创向公司与醉粤都公司的租赁合同关系；二、醉粤都公司、李子筹连带支付从2020年2月1日起至2020年8月24日期间拖欠的租金（其中2020年2月1日至2020年3月20日按每月32956.7元计算，2020年3月21日至2020年8月24日按每月37079.6元计算）、管理费（其中2020年2月1日至2020年3月20日按每月5493.28元计算，2020年3月21日至2020年8月24日按每月6179.94元计算）、中央空调能耗费（按每月4394.56元计算）以及2019年12月23日至2020年1月31日期间拖欠的电费6元，上述费用合计314911.77元；三、醉粤都公司、李子筹连带向创向公司支付逾期支付租赁费用滞纳金（以各月尚欠租赁费用本金为基数，按每日3‰分别自该月6日起计算至实际清偿之日止）；四、创向公司无需向醉粤都公司退还租赁保证金82399.2元及管理费保证金13733.2元；五、醉粤都公司、李子筹连带向创向公司赔偿免租期实际损失226621元；六、醉粤都公司、李子筹连带向创向公司赔偿场地空置损失2个月总租费合计95308.28元；七、醉粤都公司、李子筹于判决解除之日前交还场地，逾期以合同约定的租金和管理费、中央空调能耗费之和的2倍按日支付场地占用费，其中包含创向公司已垫付的招牌拆除费用1200元。一审法院认定事实：2019年3月21日，中山创向商业有限公司（作为甲方）与中山市开悦居餐饮管理有限公司（以下简称开悦居公司，即现醉粤都公司）（作为乙方）签订一份租赁合同，约定：1.由甲方将位于中山市××××××××××××××××（蕙纷享生活广场）1－4层商业物业自编号第2F－09－01号单元出租给乙方使用，租赁期限为6年，即从2019年3月21日起至2025年3月20日止；2.该单元仅限于经营餐饮类业态，品牌名称为开悦居，不得作其他用途或者经营其他商品，若乙方需要调整或改变经营范围，须经甲方书面同意，否则，视为乙方违约，乙方无条件退还该单元给甲方，甲方不对乙方作任何补偿；3.租金：不包括管理费及其他费用，租金为每月41199.6元，签订合同之日起，每2年递增率为8%；4.租赁保证金：在双方签订本合同之日同时乙方向甲方支付保证金82399.2元，保证金在租赁期限届满或者合同解除、终止，且乙方无违约情况、缴清全部应缴费用，并完好（自然损耗除外）交还该租赁物业（包括但不限于搬迁完毕全部可移动设施，修复因安装设备设施所导致物业的损坏之处、将各类经营证照的注册地址迁出租赁物业等）给甲方后22个工作日内，甲方不计息退还给乙方；5.装修免租期为6个月，从2019年3月21日至2019年9月20日止（自交付铺位日起计算）；6.合同终止，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并要求乙方交还该单元：（1）乙方逾期支付合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费）超过10天的；（2）未经甲方同意连续2日不开展经营活动的；（3）甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁合同，并按照二个月租金的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同，按约定支付违约金外，并无息退还保证金;7.乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方委托的管理公司支付欠费金额的1%的滞纳金，且甲方或其委托的管理公司有权在保证金中先行扣除欠费及滞纳金；8.租赁期间，乙方未经甲方同意持续3天不营业的，甲方有权解除合同并收回档位另行出租，并将保证金作为违约金予以没收，由此引起的一切经济损失由乙方承担；9.租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。上述租赁合同还约定了其他内容。同日，中山创向商业有限公司（作为甲方）与开悦居公司（作为乙方）签订一份补充协议，约定：甲方同意将自编号：2F-09铺位出租给乙方经营餐饮业态，第一年给予租金、管理费8折的优惠计算，第二年给予租金、管理费9折的优惠计算，具体为第一年：租金为每月32959.68元、管理费为每月5493.28元、中央空调及能耗费为每月4394.56元。第二年：租金为每月37079.64元、管理费为每月6179.94元、中央空调及能耗费为每月4394.56元。上述租赁表述的“第一年”是指甲方向乙方交付租赁物业之日起计12个自然月份。上述补充协议还约定了其他内容。另外，中山创向商业有限公司（作为甲方）与开悦居公司（作为乙方）还签订一份蕙纷享生活广场客户手册，约定：1.管理费：乙方须在当月5日前向该物业管理公司交付当月管理费，每月管理费为6866.6元；2.签订本客户手册时，应向物业管理公司缴纳管理费保证金13733.2元和首月管理费6866.6元。租赁期届满，乙方在履行完合约所有义务并结清有关费用，并经甲方验收商铺合格后22个工作日内将保证金无息退还给乙方；3.水电费：该物业内的水费3.96元/吨、电费1.2元/度，上月的水、电费（次月5日前，乙方凭该甲方或甲方委托的管理公司发出的收费通知书缴交）；4.中央空调及公共能耗费，每月4394.56元，由商户缴交；5.迁出手续，如用户迁出时未能将其使用的单元恢复原状，管理公司工程部负责完成，费用由用户承担。上述客户手册还约定了其他内容。2019年12月26日，开悦居公司向创向公司提交一份申请转让或结业函，载明：自开悦居进驻荟纷享生活广场开业以来，商场内部人流稀少，造成开悦居在二楼商场经营出现困难，开业个多月都处于亏损经营状态，鉴于荟纷享生活广场目前招商还未到位和大气候的餐饮困局，开悦居真的无法经营下去，在此希望将荟纷享生活广场二层的开悦店转让或结业处理，开悦居交租经营日起至2020年1月31日止，但经开悦居董事会决定于2019年12月30日将荟纷享生活广场店暂停对外营业，暂停期间希望能对外转让。2019年12月30日，开悦居公司对外张贴公告，载明：鉴于荟纷享店开悦居搬迁珠海经营，请会员和顾客们到顺昌店或珠海前山店消费。2020年1月3日，创向公司向开悦居公司发送一份复函，表明创向公司不同意开悦居公司将承租物业进行转让或结业，要求开悦居公司继续履行合同并需依约缴付租金、管理费等费用。2020年1月20日，创向公司向开悦居公司发送一份催款函，该函上载明了2020年1月份缴费通知单，该缴费通知单上载明了水费、电费、冷量费、管理费、公共能耗、租金的费用，上述费用应于每月5日前缴清，逾期则会产生每日3‰的滞纳金。另外，创向公司要求开悦居公司于该函发出之日起三日内清偿2020年1月1日至2020年1月31日期间的水费、电费、冷量费、管理费、公共能耗、租金及相关费用产生的滞纳金合计59536.29元。2020年1月20日，开悦居公司委托律师向创向公司发送一份律师函，载明因创向公司于2020年1月2日将开悦居公司的经营场所强行上锁，严重导致开悦居公司从2020年1月2日开始无法正常经营及运作，双方的租赁法律关系正式解除。创向公司的行为已构成根本违约，严重损害开悦居公司的合法权利，产生的损失包括但不限于装修费、营业亏损、2020年1月2日后产生的有关费用（物业费、水电费）等均由创向公司承担。创向公司应在收到律师函之日起三日内联系处理租赁合同解除后的相关事宜，办理交接手续。庭审中，创向公司与醉粤都公司、李子筹均确认以下事实：1.醉粤都公司已向创向公司缴纳了租赁保证金82399.2元及管理费保证金13733.2元；2.涉案商铺的免租期从2019年3月21日起至2019年12月22日止，醉粤都公司缴纳租金至2020年1月31日止；3.创向公司与醉粤都公司均不同意继续履行合同。庭审中，一审法院要求创向公司、醉粤都公司双方于庭审结束后办理涉案商铺的场地交还手续，双方均同意自行协商尽快办理涉案商铺的场地交还手续。2020年8月18日，创向公司向开悦居公司发送一份交还钥匙、恢复场地原状通知函，该通知函载明：一审庭审中由法官当庭决定双方庭后办理中山市××××××××××××××××（蕙纷享生活广场）1－4层商业物业自编号第2F－09－01号单元商铺的场地交还手续。庭后创向公司全力按照法庭要求配合开悦居公司交还场地，但是开悦居自2020年7月19日最后一次搬离物品后仍然占有场地，开悦居公司不交还场地钥匙也未安排恢复原状。请开悦居在收到此函后一天内将门锁打开，将场地钥匙交还创向公司，派工程队将场地恢复原状，否则创向公司将在告知法庭后强制收回场地并恢复原状，一切发生费用和法律后果将由开悦居公司承担。2020年8月20日，开悦居公司向创向公司发送一份关于交还钥匙、恢复场地原状通知函的复函，该复函载明：开悦居已于2020年7月19日办理完毕中山市××××××××××××××××（蕙纷享生活广场）1－4层商业物业自编号第2F－09－01号单元场地的交还手续。开悦居公司于2020年7月19日办理完毕上述场地的物品办理及场地清理工作后，立即向创向公司出具的场地交还迁出放行条上载明的联系经办人李叶桃134×××××228的联系电话发送短信，表明可以交还场地并积极询问交还钥匙时间，但一直未收到回复。开悦居公司将商铺大门上锁是防止发生意外导致损失的正常合理行为，创向公司一直未理睬开悦居公司主动交还钥匙的要求，未积极办理场地交还手续。希望创向公司尊重事实，配合开悦居公司完成场地的交还工作。上述复函还附有两份附件，一份为租户场地交还迁出放行条，一份为短信截图。上述租户场地交还迁出放行条载明申请搬出日期为2020年7月17日，放行时间为2020年7月17日15时始至2020年7月24日止，搬出日期为2020年7月17日至2020年7月24日。上述短信截图显示：开悦居公司于2020年7月19日19时39分向134×××××228的电话号码发送一条短信，内容为“你好，二楼开悦居酒楼东西已经全部搬齐。场地可以交回商场。钥匙什么时候交给你”。2020年8月24日，创向公司工作人员在上述租户场地交还迁出放行条上手写载明确认收到涉案商铺的钥匙。开悦居公司的法定代表人李子筹也在上述租户场地交还迁出放行条上签名确认已于2020年8月24日将涉案商铺的钥匙予以交还。另查，关于涉案租赁商铺交还时间，醉粤都公司主张其已于2020年7月19日通过发送手机信息的方式联系创向公司收取钥匙，已履行了交付涉案租赁商铺的义务，因创向公司未及时收取钥匙由此造成的逾期收回涉案租赁商铺的后果应由创向公司自行承担；创向公司则主张虽然醉粤都公司于2020年7月19日曾发送手机短信称可交还涉案租赁商铺的钥匙，但其于2020年8月24日才实际将涉案租赁商铺的钥匙交还给创向公司，并在租户场地交还迁出放行条上签名确认，故涉案租赁商铺交还时间应以醉粤都公司实际交还钥匙之日为准。再查，创向公司于2020年8月25日至2020年8月31日期间通过发送手机短信的方式与开悦居公司就开悦居公司外墙招牌拆除事宜进行沟通。后，因双方沟通无果，创向公司单方委托广告设计公司将开悦居公司外墙招牌进行拆除，为此产生费用1200元。最后查，根据创向公司提供的核准变更登记通知书显示，2019年12月19日，创向公司将企业名称由“中山创向商业有限公司”变更为“中山市创向商业有限公司”。根据醉粤都公司提供的核准变更登记通知书显示，2020年9月28日，醉粤都公司将企业名称由“中山市开悦居餐饮管理有限公司”变更为“中山市醉粤都餐饮管理有限公司”，该公司系由李子筹登记设立的一人有限责任公司。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。创向公司与醉粤都公司签订的租赁合同、补充协议以及客户手册是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、创向公司主张解除双方的租赁关系理据是否充分；二、涉案商铺的交还时间具体为何时；三、创向公司是否有权要求醉粤都公司支付租金、管理费、中央空调能耗费、水电费；四、创向公司是否有权没收醉粤都公司已支付的租赁保证金及管理费保证金，并要求创向公司支付逾期支付的滞纳金；五、创向公司是否有权要求醉粤都公司赔偿免租期实际损失、场地空置损失以及逾期交还场地的场地占用费等费用。具体分析如下：关于焦点一，创向公司主张醉粤都公司未经双方协商单方停业、并通过发送律师函的方式要求解除双方签订的租赁合同以及拖欠租金等租赁费用的行为已构成违约，请求法院解除双方之间的租赁合同关系；醉粤都公司则抗辩称双方签订的租赁合同已于2020年1月2日因创向公司的违约行为已被解除。一审法院认为，虽然醉粤都公司于2020年1月20日委托律师发送律师函，并以创向公司于2020年1月2日将开悦居公司的经营场所强行上锁导致开悦居无法正常经营，创向公司的行为已构成根本违约为由，要求解除双方之间的租赁合同关系，但是醉粤都公司未能提供充分证据证明创向公司对涉案租赁商铺采取了强行上锁等妨害行为，应承担举证不能的法律后果，而且依照常理来说，创向公司作为出租人，其签订租赁合同的目的是为了收取租金等费用，其不可能强行上锁妨害创向公司的经营行为，故对于醉粤都公司上述主张的事实，不予采信，一审法院依法认定创向公司不存在违约行为。醉粤都公司于2020年1月20日向创向公司发出律师函时不符合合同法第九十三条第二款及第九十四条规定的约定解除及法定解除的情形，醉粤都公司不享有合同解除权，其单方面发出的律师函不发生合同解除的效力，醉粤都公司抗辩称双方签订的租赁合同及补充协议已于2020年1月2日解除，理据不足，不予采信。醉粤都公司在合同约定的租赁期限尚未届满且创向公司不存在违约行为的情况下，醉粤都公司明确以自己的行为表明其不再继续履行合同，其行为已构成根本违约，创向公司有权解除双方签订的租赁合同。而且，庭审中双方均明确不同意继续履行合同，故创向公司主张解除双方的租赁合同关系，理据充分，予以支持，一审法院依法解除双方于2019年3月21日签订的租赁合同、补充协议以及蕙纷享生活广场客户手册。合同解除后，醉粤都公司应向创向公司返还涉案租赁商铺。关于焦点二，醉粤都公司主张其已于2020年7月19日通过发送手机信息的方式联系创向公司收取钥匙，已履行了交付涉案租赁商铺的义务，因创向公司未及时收取钥匙由此造成的逾期收回涉案租赁商铺的后果应由创向公司自行承担；创向公司则主张虽然醉粤都公司于2020年7月19日曾发送手机短信称可交还涉案租赁商铺的钥匙，但其于2020年8月24日才实际将涉案租赁商铺的钥匙交还给创向公司，并在租户场地交还迁出放行条上签名确认，故涉案租赁商铺交还时间应以醉粤都公司实际交还钥匙之日为准。一审法院认为，根据创向公司出具的租户场地交还迁出放行条显示，双方协定的迁出期限为2020年7月17日至2020年7月24日，创向公司的经办人为李叶桃，现醉粤都公司提供了其与创向公司经办人李叶桃的手机短信记录证明醉粤都公司已于2020年7月19日告知创向公司其已迁出完毕，并要求创向公司办理钥匙交还手续，创向公司未能提供相应证据证明系因醉粤都公司自身原因延迟交还涉案租赁商铺钥匙，故一审法院认定醉粤都公司已于2020年7月19日履行了交付涉案租赁商铺的义务，创向公司未及时收取钥匙导致逾期收回涉案租赁商铺属于因创向公司自身原因造成的扩大损失，由此造成的法律后果应由创向公司自行承担。关于焦点三，根据双方签订的租赁合同及客户手册约定，租金为每月41199.6元、管理费为每月6866.6元、中央空调及公共能耗费为每月4394.56元。另外，双方签的补充协议还约定，租金及管理费第一年打8折优惠，第二年打9折优惠，即2019年3月21日至2020年3月20日期间的租金为每月32956.7元、管理费为每月5493.28元；2020年3月21日至2021年3月20日期间的租金为每月37079.6元、管理费为每月6179.94元。虽然根据创向公司出具的欠缴明细表及催款函显示，醉粤都公司从2020年1月1日开始拖欠租金、管理费及中央空调及公共能耗费，但是庭审中，创向公司及醉粤都公司均确认醉粤都公司缴纳租金至2020年1月31日止，对于该事实，一审法院予以认定。另外，如上述焦点二所述，醉粤都公司已于2020年7月19日履行了交付涉案租赁商铺的义务，故对于2020年2月1日至2020年7月19日期间的租金、管理费及中央空调及公共能耗费，醉粤都公司应承担清偿责任。如焦点二所述，创向公司未及时收取钥匙导致逾期收回涉案租赁商铺属于因创向公司自身原因造成的扩大损失，由此造成的法律后果应由创向公司自行承担，故创向公司主张2020年7月19日以后产生的租金、管理费及中央空调及公共能耗费由醉粤都公司承担，理据不足，不予支持。关于创向公司主张的2019年12月23日至2020年1月31日期间拖欠的电费6元，创向公司提供了相应的缴明细表及催款函予以佐证，且醉粤都公司未能提供相应证据证明其已履行了相应的付款义务，故创向公司主张醉粤都公司向创向公司清偿2019年12月23日至2020年1月31日期间拖欠的电费6元，理据充分，予以支持。关于焦点四，如焦点一所述，醉粤都公司在合同约定的租赁期限尚未届满且创向公司不存在违约行为的情况下，醉粤都公司明确以自己的行为表明其不再继续履行合同，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。双方签订的租赁合同约定，租赁期间乙方未经甲方同意持续3天不营业，甲方有权解除合同并将保证金作为违约金予以没收，创向公司主张醉粤都公司已支付的租赁保证金82399.2元归创向公司所有，理据充分，予以支持。关于管理费保证金的问题，一审法院认为，双方签订的客户手册中并未约定醉粤都公司违约时创向公司可没收醉粤都公司已支付的管理费保证金，故该管理费保证金13733.2元的性质实际为保证物业服务合同履行的担保，用于在委托方违约时，弥补物业管理方的损失。因一审法院已经支持了创向公司关于管理费、中央空调及公共能耗费的诉讼请求，足以弥补因醉粤都公司延迟支付物业管理费及中央空调及公共能耗费的损失，故醉粤都公司已支付的管理费保证金13733.2元应予以返还或抵扣损失，对于创向公司主张的没收管理费保证金13733.2元的诉讼请求，不予支持。结合本案实际情况，一审法院认定醉粤都公司已支付的管理费保证金13733.2元应用于抵扣醉粤都公司应支付的租金、管理费、中央空调及公共能耗费、电费等费用。关于创向公司主张的逾期支付租金、管理费、中央空调及公共能耗费、电费的滞纳金，醉粤都公司未依约按时支付上述租赁费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的租赁合同及客户手册明确约定，乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日支付欠费金额的1%的滞纳金，现创向公司主张按每日3‰的标准支付滞纳金，一审法院认为，虽然双方签订的租赁合同及客户手册明确约定了滞纳金的支付标准，但是该滞纳金实则是为了弥补创向公司因醉粤都公司延迟支付相应租赁费用所造成的损失，结合本案案件事实，创向公司因醉粤都公司延迟支付相应租赁费用所造成的损失实际为利息损失，故一审法院依法认定双方约定的滞纳金计算标准过高，根据损失填补原则，一审法院依法将滞纳金的计算标准应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率进行计算。关于焦点五，虽然涉案的租赁合同因醉粤都公司的违约行为导致被解除，但是双方签订的租赁合同及补充协议中均未明确约定如因醉粤都公司违约导致合同解除，醉粤都公司需向创向公司赔偿免租期的实际损失，创向公司主张醉粤都公司向创向公司赔偿免租期的实际损失，理据不足，不予支持。关于创向公司主张醉粤都公司向创向公司赔偿两个月总租赁费作为场地空置损失的诉讼请求，虽然双方签订的租赁合同中约定，甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁合同，并按照二个月租金的标准向对方支付违约金，但是该条违约金条款约定的适用情形是双方协商解除合同后违约责任承担的情形，另外，本案中创向公司亦已主张要求没收醉粤都公司已支付的租赁保证金作为醉粤都公司违约导致合同解除所应承担的违约责任，一审法院亦已予以支持，创向公司既要求醉粤都公司承担两个月租金的违约金，又要求没收醉粤都公司已支付的租赁保证金，没有依据，故创向公司要求醉粤都公司赔偿两个月总租赁费作为场地空置损失，理据不足，不予支持。关于逾期交还场地的场地占用费的问题，如焦点二所述，醉粤都公司已于2020年7月19日将涉案租赁商铺交还给创向公司，醉粤都公司已于一审法院判决解除双方签订的租赁合同前将涉案租赁商铺交还给创向公司，另外，一审法院亦已支持了创向公司主张的醉粤都公司支付截止至2020年7月19日前的租金、管理费以及中央空调及公共能耗费，故对于创向公司主张醉粤都公司支付逾期交还场地场的地占用费的诉讼请求，一审法院不予支持，但是对于创向公司其中主张的招牌拆除费用的承担问题，因双方签订的客户手册中明确约定了如用户迁出时未能将其使用的单元恢复原状，管理公司工程部负责完成，费用由用户承担，根据创向公司提供的短信聊天记录显示，因醉粤都公司拒绝拆除相关招牌，创向公司自行委托案外人对涉案租赁商铺的招牌进行拆除，且相关的招牌拆除费用已实际产生，创向公司主张醉粤都公司承担招牌拆除费1200元，理据充分，予以支持。关于李子筹的责任问题，醉粤都公司是李子筹开办的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，李子筹未举证证明醉粤都公司的财产独立于其个人财产，故一审法院认为李子筹为醉粤都公司的股东，应对醉粤都公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，创向公司的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，予以支持，对其不合理的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除创向公司与醉粤都公司于2019年3月21日签订的租赁合同、补充协议、客户手册；二、醉粤都公司于判决生效之日起七日内向创向公司支付2020年2月1日至2020年7月19日期间尚欠的租金（其中2020年2月1日至2020年3月20日按每月32956.7元计算，2020年3月21日至2020年7月19日按每月37079.6元计算）、管理费（其中2020年2月1日至2020年3月20日按每月5493.28元计算，2020年3月21日至2020年7月19日按每月6179.94元计算）、中央空调及公共能耗费（按每月4394.56元计算）以及2019年12月23日至2020年1月31日期间尚欠的电费6元，醉粤都公司已支付的管理费保证金13733.2元应从中予以抵扣；三、醉粤都公司于判决生效之日起七日内向创向公司支付逾期支付滞纳金（以各月尚欠租金、管理费、中央空调及公共能耗费、电费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，分别自该月6日起计算至实际清偿之日止）；四、醉粤都公司已支付的租赁保证金82399.2元归创向公司所有；五、醉粤都公司于判决生效之日起七日内向创向公司支付招牌拆除费1200元；六、李子筹对醉粤都公司上述第二项、第三项、第五项的债务承担连带清偿责任；七、驳回创向公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37347元，财产保全申请费3020元，共计为40367元（创向公司已预交），由创向公司负担15367元，由醉粤都公司、李子筹承担25000元，醉粤都公司、李子筹于判决生效之日起七日内将应承担的案件受理费及财产保全申请费共计25000元迳付创向公司。本院二审期间，醉粤都公司、李子筹提交以下证据：1.利润表，证明醉粤都公司在经营期间一直处于亏损状态；2.申请书，证明醉粤都公司在2020年7月4日向中山市第一人民法院申请请求创向公司将涉案的设备退回给醉粤都公司；3.照片、光盘，证明2020年1月2日系创向公司的员工将涉案商铺上锁，在2020年7月18日，涉案商铺的门锁及扣押涉案设备的门锁均系由创向公司的员工开锁，2020年1月2日锁门员工与在2020年7月18日开锁的员工均为同一人。创向公司确认证据1的真实性，不确认证据2的真实性，其认为证据1与本案无关，证据2系醉粤都公司自行制作，证据3与事实不符，事实上钥匙一直在醉粤都公司手中。双方对证据1的真实性无异议，本院予以确认，证据2有原件予以核对，本院确认真实性，证据3醉粤都公司没有提交原件予以核对，本院对其真实性不予确认。创向公司提交以下证据：1.2020年8月24日交还钥匙公证视频，该视频与醉粤都公司、李子筹提交的证据3内容同时拍摄，拍摄场地一致、人员一致，证明2020年8月24日醉粤都公司实际控制人古年开和李子筹交还钥匙，给创向公司员工开门锁门试钥匙真假，故醉粤都公司、李子筹提交的证据3所述时间2020年7月18日为伪证；2.《租赁代理合作协议》，证明醉粤都公司、李子筹提交的证据3钥匙开店铺视频形成时间为2020年8月以后，因视频左侧两人均为创向公司外聘招商人员，该招商团队于2020年8月1日后才签约驻场，醉粤都公司提交证据3的形成时间并非2020年7月18日。醉粤都公司、李子筹对上述两份证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。证据1经本院打开移动公证网址核实为真实，本院确认真实性，证据2创向公司没有提交原件核对，也没有相关的签名或者盖章，本院对证据2的真实性不予确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、醉粤都公司应否向创向公司支付2020年2月1日至2020年7月19日期间的租金、管理费、中央空调机公共能耗费及相应滞纳金；二、创向公司能否没收醉粤都公司的租赁保证金；三、醉粤都公司应否向创向公司支付招牌拆除费；四、李子筹需否对醉粤都公司本案债务承担连带清偿责任。争议焦点一，关于醉粤都公司应否向创向公司支付2020年2月1日至2020年7月19日期间的租金、管理费、中央空调机公共能耗费及相应滞纳金的问题。醉粤都公司上诉主张创向公司于2020年1月2日强行将涉案商铺上锁，2020年7月18日创向公司员工才打开涉案商铺门锁，且因新冠疫情影响，致使其无法经营，合同目的无法实现，故双方租赁合同于2020年1月2日解除。对此本院认为，第一，关于醉粤都公司主张创向公司于2020年1月2日将涉案商铺上锁的问题。2019年12月30日醉粤都公司发出公告，载明：“鉴于蕙纷享店开悦居搬迁至珠海经营，请会员和顾客们到顺昌店或珠海前山店消费”，2019年12月31日大众点评APP上网友点评载明：“门口贴着12月30日最后一天”，上述证据足以证明醉粤都公司已于2019年12月30日自行关门，并非醉粤都公司所称由于创向公司强行上锁导致其无法营业；第二，关于醉粤都公司二审提交的视频拟证明2020年7月18日涉案商铺的门锁及扣押涉案设备的门锁均由创向公司员工开锁的问题。根据创向公司二审提交的2020年8月24日交还钥匙视频显示，两个视频中黑色上衣及格子裤员工两视频中同时出现，拍摄场所一致，可认定两视频为同时间拍摄，醉粤都公司提交的视频中没有显示拍摄日期，二审期间也没有提供视频原始载体予以核对，而创向公司提交的视频经本院登录移动公证网址查验为真实，故本院采信创向公司提交视频的真实性，视频拍摄时间为2020年8月24日，醉粤都公司提交的视频无法证明2020年7月18日涉案商铺门锁及扣押涉案设备门锁均由创向公司员工打开。另外，根据创向公司提交的《租户场地交还迁出放行条》中显示，醉粤都公司法定代表人李子筹于“钥匙已交还”后签名确认，时间为2020年8月24日，也足以证明醉粤都公司提交视频拟证明其未持有钥匙的说法不能成立；第三，关于醉粤都公司主张因新冠疫情影响属于不可抗力，导致合同目的无法实现的问题。如前述第一点，醉粤都公司已经于2019年12月30日自行停业关闭商铺，当时尚不处于新冠疫情影响期间，且根据醉粤都公司2019年12月26日向创向公司发出的申请转让或结业函中载明：“开业多个月都处于亏损经营状态，鉴于荟纷享生活广场的目前招商还未到位和大气候的餐饮困局，开悦居真的无法经营下去”可见，醉粤都公司停止经营的原因并非因为新冠疫情的影响。综上，醉粤都公司上诉称双方租赁合同于2020年1月2日解除的主张不能成立，本院不予支持。一审法院结合双方交还钥匙的时间认定醉粤都公司已于2020年7月19日向创向公司交还了涉案租赁商铺，并解除双方于2019年3月21日签订的租赁合同、补充协议、客户手册并无不妥。同时，创向公司一审期间明确醉粤都公司已缴纳租金至2020年1月31日，故一审法院认定醉粤都公司应向创向公司支付2020年2月1日至2020年7月19日期间的租金、管理费、中央空调机公共能耗费及相应的滞纳金正确，本院予以维持。争议焦点二，关于创向公司能否没收醉粤都公司的租赁保证金的问题。租赁合同第六条第8款约定：“甲方（创向公司）或乙方（醉粤都公司）因自身原因需提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁合同”，虽然醉粤都公司于2019年12月26日发出申请转让或结业函，但其未提前60日通知创向公司且未得到创向公司同意的情况下，即于2019年12月30日自行停业，而创向公司亦于2020年1月3日向醉粤都公司复函不同意解除涉案租赁合同，故醉粤都公司履行协商解除合同的程序不符合上述约定。根据涉案租赁合同第七条第3款约定：“租赁期间，乙方（醉粤都公司）未经甲方（创向公司）同意持续3天不营业的，甲方有权解除合同并收回档位另行出租，并将保证金作为违约金予以没收”的约定，醉粤都公司在未得到创向公司同意的情况下，擅自于2019年12月30日开始停止营业，已构成违约，创向公司有权没收醉粤都公司缴纳的租赁保证金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。争议焦点三，关于醉粤都公司应否向创向公司支付招牌拆除费的问题。“蕙纷享生活广场”客户手册第7条第1款C项约定：“如用户迁出时未能将其使用之单元恢复原状，管理公司工程部负责完成，费用由用户承担”，根据创向公司提交的聊天记录显示，因醉粤都公司拒绝拆除相关招牌，创向公司自行委托案外人拆除招牌，并提供了广东增值税普通发票证明拆除招牌支出了1200元，该费用已经实际产生，根据客户手册的约定，该费用应当由醉粤都公司承担，一审法院对此认定正确，本院予以维持。争议焦点四，关于李子筹需否对醉粤都公司本案债务承担连带清偿责任的问题。醉粤都公司是李子筹成立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，李子筹未举证证明醉粤都公司的财产独立于其个人财产，李子筹为醉粤都公司的股东，应对醉粤都公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，上诉人醉粤都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6266元，由上诉人中山市醉粤都餐饮管理有限公司、李子筹负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年六月九日书记员  雷 媛