辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再105号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：马新萍，女，1974年8月15日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：郭玉坤、任凤明，均系北京融商（大连）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：大连民勇集团股份有限公司，住所地大连市沙河口区西安路60号27层，统一社会信用代码912102007169161294。法定代表人：贺延庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：马家强、王姗姗，均系辽宁融都律师事务所律师。原审被告：南海波，男，1976年1月2日出生，住辽宁省朝阳北票市。委托诉讼代理人：马新萍，系南海波妻子。再审申请人马新萍因与被申请人大连民勇集团股份有限公司（以下简称民勇集团）、原审被告南海波房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初57号民事判决和本院（2019）辽02民终8917号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年6月18日作出（2020）辽民申1660号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人马新萍及委托诉讼代理人郭玉坤，被申请人大连民勇集团股份有限公司的委托诉讼代理人马家强、王姗姗，原审被告南海波的委托诉讼代理人马新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马新萍申请再审，请求撤销大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初57号民事判决和本院（2019）辽02民终8917号民事判决，驳回被申请人的诉讼请求；所有诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1、一审法院程序存在错误；2、双方只签订有一份25平方米租赁合同，申请人2015年3月17日支付给被申请人的15万元只是双方签订的25平方米合同提前两年续交的租赁费，不存在被申请人所说的有45平方米和25平方米两份租赁合同，申请人对被申请人提交的租赁合同中南海波的签字并不认可；3、申请人要求追加大连理工大学为第三人有事实和法律依据。大连民勇集团股份有限公司辩称，不同意申请人的再审请求，原一、二审判决正确，应予维持。事实与理由：1、原审的程序是合法和适当的；2、本案存在两份租赁合同，也就是45平方米的合同和25平方米的合同，虽然合同上的签字不是申请人本人所签，但南海波作为马新萍的配偶，其代马新萍签署的合同对马新萍是有约束力的，而且在签署这些合同之后，马新萍也实际履行并另行补交了25平方米合同当中应付的三年租金15万元，所以，马新萍从行为上看对25平方米的合同和45平方米的合同都是认可的。3、民勇集团享有涉案整栋楼的使用权，申请人和民勇集团之间的租赁关系和理工大学没有任何的关联性。民勇集团向一审法院起诉称，1.判令二被告向原告支付赔偿金13.36万元（按月1.67万元计算自2017年5月14日至实际腾退之日止）；2.判定二被告将其与原告签订的两份房屋租赁合同项下的房屋（位于大连市甘井子区大学生生活服务中心）腾退给原告。一审法院认定事实：1998年11月14日，原告与案外人大连理工大学签订《大连理工大学大连民勇集团联合建设大学生生活服务大楼的协议》，约定大连理工大学提供土地2300平方米、原告出资建设约6000平方米左右建筑物（高为四层）一栋，房屋产权归大连理工大学，民勇集团具有第一、二层房屋的使用权，使用期限为25年。自2008年起原告将部分面积租赁给二被告。2014年5月1日，原告与被告马新萍签订《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），约定原告将坐落于甘井子区建筑面积约45平方米房屋出租给马新萍，租赁期限为三年，自2014年5月15日起至2017年5月14日止；租金每年18万元。合同签订后，马新萍于2014年7月14日分两笔向民勇集团支付14.7万元、40万元，合计付款54.7万元。同日，原告向马新萍出具54万元租金发票一份及7,000元载明“保证金”的收款收据一张。后因案涉房屋须进行整改，原告与被告马新萍在原合同履行过程中，另重新签署了落款时间为2014年5月1日《房屋租赁合同》两份（以下简称“45平方米合同”和“25平方米合同”），约定原告将坐落于甘井子区建筑面积分别为45平方米和25平方米的房屋出租给被告马新萍经营使用，租赁期限为三年，自2014年5月15日起至2017年5月14日止，其中45平方米合同约定租赁用途为“餐饮面馆”，25平方米合同约定租赁用途为“仅限面馆就餐摆放餐桌使用”。同时约定，两份合同的租金均为每年5万元，被告马新萍均于2014年5月15日前一次性缴纳三年租金15万元和15万元，其中45平方米合同约定履约保证金为1万元，25平方米合同对履约保证金未作约定。另两份合同中第八条第2款约定，合同提前终止或有效期满，双方未达成续租协议时，被告应当于终止之日或者租赁期限届满之日后3日内，将租赁物返还原告。被告逾期不返还租赁物的，应向原告支付本合同确认的同期租金金额的双倍作为赔偿。但原告有权不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。此外，45平方米合同的承租人落款处签署“马新萍”，附件《安全防范责任书》的承租方落款处签署“马新萍”；25平方米合同的承租人落款处签署“南海波、马新萍”，附件《安全防范责任书》的承租方落款处签署“马新萍”。2015年1月13日，原告与二被告签订《补充协议》，约定对海龙餐厅约4平方米进行了置换，落款乙方处签有“南海波”、“马新萍”。2015年1月16日，原告通过转账的方式退还给被告马新萍39万元。2015年3月17日被告马新萍另向原告转账15万元。另查，被告马新萍与被告南海波系夫妻关系。诉讼过程中，原告陈述：45平方米合同签订时间为2015年1月13日，25平方米合同系二被告与原告签订《补充协议》后为摆放餐桌而另行签订，签订时间在45平方米合同签订之后。原合同、后签订的45平方米合同、25平方米合同及《补充协议》的落款处“南海波”、“马新萍”的签名，均系被告南海波书写。案涉租赁房屋仍由二被告控制占用，租赁房屋经被告自建临建面积已发生改变，因双方租赁关系一直存续，故签署合同中的面积并不准确，二被告承租面积实际上已远超出合同约定的面积。诉讼过程中，被告马新萍提交两份《房屋租赁合同》（签署时间分别为2008年9月1日、2014年5月1日）复印件，并在一审法院向其作出的《调查笔录》中否认原告提交的45平方米合同和25平方米合同落款处“马新萍”的签字系其书写，但原告提交的25平方米合同内容与其提交的《房屋租赁合同》（签署时间：2014年5月1日）复印件内容基本一致。原告对被告提交两份《房屋租赁合同》复印件的真实性有异议，认为因被告未当庭出示原件，故不认可其真实性。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提交的原、被告签订的原合同、45平方米合同、25平方米合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因45平方米合同、25平方米合同及补充协议这两份租赁合同及补充协议签订时间在后，且基于双方在房屋租金及面积协商变更了原合同内容，故上述两份租赁合同及补充协议中与原合同约定不一致的内容，应以后签订的两份租赁合同及补充协议为准，该两份租赁合同及补充协议对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。关于原告要求二被告自2017年5月14日按月1.67万元的基数向原告支付赔偿金至实际腾退之日止的诉讼请求。根据查明的事实，45平方米合同和25平方米合同均约定被告承租案涉两处房屋的期间为2014年5月15日起至2017年5月14日止，原告已将其有权出租的凌工路2号大连理工大学大学生生活服务中心的45平方米及25平方米房屋出租给二被告，二被告理应根据约定的租赁期限占有使用案涉房屋，并支付租金。现两份合同约定的租赁期限已届满，且原告与二被告未达成续约协议或就案涉房屋另行约定的房屋租赁协议，故二被告应按合同约定在租赁期满之日即2017年5月14日起3日内将租赁房屋返还原告，被告逾期不返还的，应向原告支付同期租金的双倍作为赔偿，但原告有权不接受双倍租金，并有权收回租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张违约金应以实际损失为基础，本案中原告的实际损失应为被告在租赁期间届满后的占有使用费，而占用费应以双方约定的租金为依据，因案涉两份合同约定的日租金合计为273.97元[（5万+5万）÷365天]，故被告应支付的占用费应为每日273.97元较为适宜。因原告在本案中另主张二被告腾退案涉房屋，根据合同约定，应视为原告放弃了主张同期租金金额的双倍赔偿金，故被告应自2017年5月15日起按日273.97元标准支付原告占用费至实际腾退之日止。关于原告要求二被告将上述后签订的两份租赁合同及补充协议项下的房屋（位于大连市甘井子区大学生生活服务中心）腾退给原告的诉讼请求，根据45平方米合同和25平方米合同及补充协议的约定，二被告应在上述合同项下的房屋租赁届满之日后3日内将租赁房屋返还原告。现上述两份合同中约定的租赁期限均已届满，被告依约应将其占有使用的合同项下的房屋面积予以腾退，现二被告仍占有使用房屋，违反合同约定。现原告要求二被告腾退案涉房屋，于法有据，予以支持。关于被告马新萍在其提交的反诉状及一审法院作出的调查笔录中抗辩45平方米合同、25平方米合同及补充协议中签字落款处“马新萍”不是其本人书写一节，被告马新萍提交《房屋租赁合同》（签署时间：2014年5月1日）系复印件，原告不予认可。经审查，原告提交的25平方米合同的经营用途“仅限面馆就餐摆放餐桌使用”，系对45平方米合同的经营用途“餐饮面馆”的补充，亦系对原告陈述事实的印证，而被告马新萍提交的《房屋租赁合同》（签署时间：2014年5月1日）复印件中载明被告承租的25平方米房屋的经营用途亦为“仅限面馆就餐摆放餐桌使用”，若独立于其他合同单独存在不符合常理，且该份合同为复印件，依法不予采信。通过原告陈述可知，原告提交的45平方米合同、25平方米合同及补充协议中签字处“马新萍”、“南海波”等签名均系被告南海波书写，因二被告系夫妻关系，被告南海波在上述两份租赁合同及补充协议中的有关马新萍的签名应认定为南海波对其妻子马新萍的代签行为。另根据查明的事实，被告马新萍于2014年7月14日向原告转款54.7万元（含保证金7,000元）；原告于2015年1月16日向被告马新萍转款39万元，被告马新萍于2015年3月17日另向原告转账15万元，上述转款时间及顺序与原告陈述的合同签订的先后顺序及逻辑联系相吻合，应视为被告马新萍对原告提交的由南海波代其签署的两份租赁合同及补充协议已知情，并履行了相应的付款义务。综上，应视为被告马新萍对其上述抗辩意见未提供证据予以证明，故对马新萍的该项抗辩意见，依法不予采纳。关于被告马新萍抗辩其向原告支付了6年的案涉房屋租金一节，被告主张原告曾承诺案涉25平方米房屋可由被告无条件续租，但未提交证据证明，原告对此予以否认且提交45平方米合同、25平方米合同和补充协议对事实发生经过作出说明（详见前段），故对被告马新萍的该项抗辩意见，依法不予采纳。关于被告马新萍对追加案外人大连理工大学为本案第三人的申请，因大连理工大学不是案涉两份租赁合同及补充协议的合同相对人，被告对原告承租资格并无异议，追加大连理工大学为本案第三人不影响本案审理结果，故对被告马新萍的该项申请，依法不予准许。被告马新萍、南海波经合法传唤拒不到庭，应视为放弃其法律赋予的抗辩权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告马新萍、南海波于判决生效之日起十日内向原告大连民勇集团股份有限公司支付占用费（按日273.97元标准自2017年5月15日起计算至实际腾退之日止）；二、被告马新萍、南海波于判决生效之日起三十日内将其承租的位于大连市甘井子区的房屋两处腾退给原告大连民勇集团股份有限公司（具体位置和范围见判决书附图中大学生生活服务楼一层9轴、10轴与C轴、E轴围成的网格状区域）；三、驳回原告大连民勇集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,972元，诉讼保全费1,188元，公告费1,100元，合计5,260元，由原告大连民勇集团股份有限公司负担2,000元，被告马新萍、南海波负担3,260元（此款原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。二审期间，上诉人为证明上诉请求提交就医资料、书证及图纸。被上诉人对上诉人提交证据所拟证明的事实予以否认。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、案件审理程序的合法性；二、对诉争《租赁合同》认定的依据；三、应否追加大连理工大学作为第三人参加诉讼。关于本案的程序问题。本案在一审开庭时，上诉人没有按时出庭，上诉人上诉提交的就医证明可见，上诉人系在开庭前日患病，实际的病情并非构成足以影响上诉人本人到庭及表达本人意愿的情形，一审法院依法缺席判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定。上诉人虽向一审法院提起了反诉请求，但因其并未到庭参加诉讼且也未继续履行提起反诉应履行的交费义务，有鉴于此，该项权利仍可另案主张，故一审判决并未剥夺上诉人的诉讼权利。综上，一审判决程序合法，上诉人所提异议理由不成立。对案涉有效合同的认定。根据本案查明的事实可见，2014年5月1日，被上诉人与上诉人马新萍签订了《房屋租赁合同》（以下简称《原合同》），被上诉人与上诉人马新萍在原合同履行过程中，另重新签署了落款时间为2014年5月1日的两份《房屋租赁合同》（以下简称《45平方米合同》和《25平方米合同》），因《45平方米合同》、《25平方米合同》及《补充协议》的签订时间在后，系对《原合同》内容的变更，故上述两份及补充协议中与原合同约定不一致的内容，应以后签订的两份租赁合同及《补充协议》为准。上诉人称被上诉人拿出的两份合同，面积总和己达到70平方米，与现状严重不符，被上诉人提供的合同并没有上诉人本人签名，上面的签名是谁的无法确定。上诉人与被上诉人之间只签订了一份面积25平方米的合同一节，本院认为，首先，被上诉人在一审中陈述案涉《45平方米合同》、《25平方米合同》及《补充协议》中签字处均系南海波书写，而南海波与马新萍系夫妻关系，至本案诉讼至今上诉人及南海波均未能对上述签字非为南海波所签进行举证，根据合同履行的情况，具体而言从租金退还及交纳的行为可见，退还原合同项下的租金与合同变更后需交纳合同项下的租金均在上诉人名下的账户间流转，由此说明，上诉人知晓合同变更的事实并履行了合同变更的事项；其次，上诉人称2015年3月17日转账15万元是为无条件续约、一次性再交了三年房租的主张不为被上诉人认可且也无书面合同佐证，上诉人提交的《25平方米房屋租赁合同》（签署时间：2014年5月1日）载明承租的25平方米房屋的经营用途为“仅限面馆就餐摆放餐桌使用”，从合同的内容看，认定为独立于其他合同单独存在有悖于常理且亦与实现案涉租赁的目的不符。上诉人提交的《25平方米合同》与被上诉人提交的《25平方米租赁合同》的差异之处只是履约保证金的条款不同，其他内容没有差异，双方对异议之处虽各自陈述观点不同，但实际上被上诉人并未另行向上诉人收取履约保证金，因此并不影响被上诉人提交《25平方米合同》履行的效力，也不构成对案涉事实的否定；再次，案涉合同记载的面积与实际面积不相符，从双方陈述合同履行变更的事实看，上诉人是明知的，而变更合同减少的租金应为基于面积的减少所致，与合同变更的事由相符，因此，上诉人以实际面积与合同面积不符予以否定案涉合同的效力不具有事实依据。关于应否追加大连理工大学作为第三人参加本案诉讼问题。大连理工大学和被上诉人之间签订《大连理工大学大连民勇集团联合建设大学生生活服务大楼的协议》，根据协议约定，案涉房屋产权归大连理工大学，民勇集团具有案涉第一、二层房屋的使用权，使用期限为25年，使用期内大连理工大学委托被上诉人经营大学生快餐、浴池及大学生生活服务项目。本案中，上诉人与被上诉人为案涉合同缔约主体，基于合同履行产生的纠纷，上诉人请求追加案外人大连理工大学参加本案诉讼无法律依据。综上，据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2972元，由上诉人马新萍负担。本院再审期间申请人与被申请人均未提交新的证据，再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，本院再审予以确认。本院再审认为，正常的经济活动应当秉持诚实信用的原则。本案再审期间的焦点问题是：1、双方签订了几份生效的租赁合同。申请人主张的只有一份案涉25平方米房屋租赁合同，被申请人主张的有变更面积后的45平方米和此后双方签订的25平方米两份房屋租赁合同；2、申请人2015年3月17日支付的15万元租赁费是申请人主张的25平方米合同提前两年续交的租赁费，还是被申请人主张的与申请人签订45平方米场地后，申请人另外租赁25平方米场地需缴纳的三年租赁费。结合本案证据和双方陈述，本院认为，申请人长期租赁被申请人的场地从事餐饮经营。2014年5月1日，双方重新对租赁场地面积、租金和租期及用途作出约定并签订房屋租赁合同，合同约定租赁面积45平方米，租金每年18万元，租期三年，用途为餐饮面馆。合同签订后，申请人也依约向被申请人缴纳了54万元租金和相关保证金。合同履行过程中，2015年1月，申请人租赁的场地因涉及消防安全问题需在场地内开辟一条2米宽通道，经申请人和被申请人协商，双方在原合同的基础上只对原租金改为每年5万元，并重新签订租赁合同（暂称第一份合同），包括合同签订时间等其他内容并未做调整。2015年1月16日，被申请人将此前申请人缴纳的54万元租赁费在扣除第一份合同约定的三年15万元租金后，将多出的39万元退还至申请人提供的账户内。由于申请人原经营面积因修建通道大幅缩减，考虑经营面馆需要，双方经协商后除签订一份场地置换的补充协议外，又签订了一份申请人再租赁被申请人25平方米场地的租赁合同（暂称第二份合同），除约定每年5万元租金，租期三年外，在用途栏明确写明“仅限面馆就餐摆放餐桌使用”。2015年3月17日，申请人向被申请人交纳了15万元租金。关于申请人提出否认第一份合同的存在，也不认可原审被告南海波在第一份合同上签署自己的名字的问题。经查，申请人马新萍与原审被告南海波系夫妻关系，在本案多个审判程序和多次审理过程中，原审被告南海波在签收法院开庭传票和法院的电话通知后，一直无正当理由拒绝参与庭审并说明情况，在本次诉讼时更是委托申请人马新萍参与诉讼，一方面说明南海波有意规避澄清事实，另一方面说明马新萍和南海波夫妻间是存在信任关系的，更重要的是在第一份合同签订生效后，被申请人依约扣除申请人应交租金15万元，退还多出的39万元租金到申请人账户，对此申请人并未提出异议，说明其对第一份合同的内容及南海波代其签署的情况要么知情，要么就是默认。关于申请人提出第二份合同即25平方米场地租赁合同，是在原45平方米合同开辟通道后剩余的面积，也是双方间唯一生效的租赁合同，申请人2015年3月17日支付的15万元租赁费是申请人提前两年续交的租赁费的问题。经查，双方分别提供的第二份合同中，对场地用途的表述内容是一致的，明确了“仅限面馆就餐摆放餐桌使用”，从合同内容上看，该合同独立于其他合同单独存在有悖常理，作为多年在案涉地经营面馆生意的申请人，应当清楚脱离了第一份合同的存在，仅有第二份合同根本无法正常经营面馆，这也解释了申请人2015年3月17日支付的15万元租赁费的真实原因。对申请人关于和被申请人约定提前两年续交租赁费的表述。首先，被申请人并不认可有此约定，其次，在租赁合同尚有两年才到期的情况下，申请人既未与被申请人在合同中明确注明，又未在收款收据中体现，申请人的该项主张既没有证据支持，也不符合正常逻辑。关于申请人再审提到的本案的程序问题和追加第三人的问题，由于原一、二审法院的判决中已有详细阐述，本次审理不再赘述。综上所述，马新萍的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）辽02民终8917号民事判决。本判决为终审判决。审判长  夏红军审判员  祝 贺审判员  张真洪二〇二一年六月一日书记员  杨 宁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。