北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4480号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝思萌，女，1987年9月24日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴刚，男，1976年5月11日出生，汉族。二上诉人之委托诉讼代理人：阎玉，北京伟基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天恒盛业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区纪家庙南里（351纪家庙站1000米）。法定代表人：王云戈。委托诉讼代理人：杜昆志，北京东远鹤錡律师事务所律师。上诉人郝思萌、吴刚因与被上诉人北京天恒盛业物业管理有限公司（以下简称天恒盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝思萌、吴刚上诉请求：撤销一审民事判决书第二项；撤销一审民事判决书第三项，改判天恒盛业公司赔付二上诉人装修费人民币10万元，支付违约金人民币52000元；天恒盛业公司承担一审及二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，法律适用错误。一、一审法院错误认定上诉人合同期满前解除合同，存在违约行为。1、双方属于协商解除合同，并不适用合同第六条违约责任中一方提前终止本合同的违约责任的约定。双方协商解除既是双方一致认可，也是法院确认的事实。双方签署的《租赁合同》第六条的约定是任何一方提前终止合同，出现合同终止的这一法律结果，应该是一方的原因，即应是一方的民事行为所造成的法律后果而不是双方协商形成的法律后果。本案中，最终导致合同解除，产生合同中止的法律后果的民事行为是双方协商一致的民事行为。上诉人提出解除合同的行为，并没有产生解除（中止）合同的后果，也就不存在违约行为。2、上诉人不应向被上诉人承担违约责任，不应给付违约金。二、一审法院认为上诉人主张被上诉人的违约责任于法无据，属于法律适用错误。1、被上诉人存在违约行为，涉案球馆虽已经在合同签署后交付上诉人使用，但被上诉人仍可通过对整个院内厂区的管理，影响到上诉人对球馆的使用，仍控制着上诉人承租的场馆。在因疫情原因，被上诉人封闭球馆后，承租的球馆实际又在被上诉人的控制下，上诉人已经失去对球馆的控制。被上诉人在没有合同约定、法律规定的事由的情况下，不履行合同义务属于违约行为。2、上诉人要求被上诉人因违约行为承担违约责任既有合同上的约定，又有法律上的规定。根据双方签署的《租赁合同》第六条的约定及《中华人民共和国合同法》第107条的规定，被上诉人应承担违约责任。三、一审法院对装修损失的处理，缺乏事实及法律依据，属于事实认定错误，导致法律适用错误。1、被上诉人存在违约行为，应当承担上诉人的装修损失。被上诉人本可以于2020年4月29日正常开放场馆，然而其没有履行交付租赁场所的义务，继续关闭场所，使上诉人无法正常使用，属于违约行为，导致场所空置。被上诉人应当赔偿无法正常使用场所，给郝思萌、吴刚造成的装修损失。2、《租赁合同》系由被上诉人提供的格式条款，在合同解释上应当作出不利于提供格式条款一方的解释。不可抗力，也是非因上诉人方原因造成的不能正常使用球场的情况，符合双方合同约定的目的。四、若二审因本案事实不清发回重审，也应指定其他法院审理。天恒盛业公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。郝思萌、吴刚所述违约行为不存在，且对违约责任的约定是双方达成的，并非格式条款。对于装修损失的赔偿在合同中有明确约定，对方在本案中主张装修赔偿没有依据。关于合同的解除是对方提出解除，我方提出违约责任是合理的。郝思萌、吴刚向一审法院起诉请求：1.判令天恒盛业公司退还2020年1月25日至2020年5月10日的租金157033.6元；2.判令天恒盛业公司赔付装修款100000元；3.判令天恒盛业公司支付违约金52000元；4.诉讼费由天恒盛业公司承担。天恒盛业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令郝思萌、吴刚给付我公司违约金52000元；2.反诉费用由郝思萌、吴刚负担。一审法院认定事实：2018年5月10日，天恒盛业公司作为出租单位（甲方），郝思萌和吴刚作为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》，内容包括：租赁物面积为965平方米，租赁物用途为体育文化场馆经营。租赁期限为3年，自2018年5月10日起至2021年5月9日止。租金为528337.5元。任何一方提前终止本合同或违反本合同的规定，除按实际租赁期结清房款后，另赔偿对方年租金总额约10%的违约金，52000元。如在自签合同二年内遇到地区性占地或拆迁，甲方按照装修款的比例赔付乙方，装修款约定为20万，第二年以后，甲方将不再赔付乙方任何经济损失，双方作如下约定：如第一年占地或拆迁，甲方赔付乙方装修费的70%，如第二年占地或拆迁，甲方赔付乙方装修费的50%。一审庭审中，双方均认可《租赁合同》于2020年5月9日解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方协商一致解除合同，一审法院对此不持异议。郝思萌、吴刚租赁涉诉房屋用途为室内羽毛球场馆，在二人主张的期间内经营确实受到影响。一审法院根据疫情影响的程度依据公平原则酌情确定租金标准。关于装修损失，郝思萌、吴刚在合同期限届满前提出解除合同，再行要求天恒盛业公司赔偿装修损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于郝思萌、吴刚主张的违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于天恒盛业公司主张的违约金，郝思萌、吴刚在合同期满前解除，确有违约行为，一审法院考虑疫情因素，对违约金的金额酌情予以调整。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、北京天恒盛业物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还郝思萌、吴刚租金78516.8元；二、郝思萌、吴刚于判决生效之日起七日内给付北京天恒盛业物业管理有限公司违约金26000元；三、驳回郝思萌、吴刚的其他诉讼请求；四、驳回北京天恒盛业物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为：郝思萌、吴刚是否应当支付违约金；天恒盛业公司是否应当支付违约金及赔付装修款。关于一审法院判令郝思萌、吴刚支付的违约金，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，天恒盛业公司与郝思萌、吴刚签订的《租赁合同》约定租赁期为2018年5月10日起至2021年5月9日止，并约定任何一方提前终止该合同或违反该合同规定的，需赔偿对方违约金52000元。郝思萌、吴刚在合同期限届满前提前要求解除合同，构成违约。郝思萌、吴刚以涉案合同系因双方协商一致而解除为由，上诉主张其不存在违约行为。本院认为，郝思萌、吴刚因疫情造成经济损失而提出解除涉案租赁合同，天恒盛业公司对于合同的解除予以认可，但不能据此认定郝思萌、吴刚提前解除合同的行为不构成违约。双方于合同解除时并未对合同解除的相关法律后果达成合意，现天恒盛业公司反诉要求郝思萌、吴刚支付违约金，符合合同约定，郝思萌、吴刚应当承担相应的违约责任。一审法院已经对新冠肺炎疫情及其防控措施给郝思萌、吴刚经营活动造成的影响予以考虑，并相应扣减了违约金数额，处理妥当。郝思萌、吴刚关于不应给付违约金的理由不能成立，本院不予支持。关于郝思萌、吴刚上诉所称天恒盛业公司构成违约一节，郝思萌、吴刚以天恒盛业公司因疫情原因封闭球馆致使其失去对球馆的控制为由主张天恒盛业公司构成违约，依据不足，本院不予支持。关于郝思萌、吴刚主张的装修损失，鉴于涉案合同已就赔偿装修款的相关情形进行明确约定，本案不符合应当赔付装修款的情形，一审法院对郝思萌、吴刚关于赔付装修款的诉讼请求未予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，郝思萌、吴刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由郝思萌、吴刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月十一日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮