辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3084号上诉人（原审被告）：大连润泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区爱华街13号7层1号。法定代表人：蒋楠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宋晓蕾，女，1983年7月12日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：黄蔚蔚，男，1981年10月16日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市美兰区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓敏，北京市京师（大连）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟杰，北京市京师（大连）律师事务所实习律师。原审被告：恒大地产集团大连有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区体坛路22号36楼8号。法定代表人：刘权，该公司总经理。上诉人大连润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）因与被上诉人宋晓蕾、黄蔚蔚，原审被告恒大地产集团大连有限公司（以下简称恒大地产）商品房预售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，即定金转化为首期购房款，改判上诉人返还被上诉人房款5万元；2.撤销一审判决第四项，改判上诉人按日万分之一标准向被上诉人支付利息损失；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人已交房款129万余元，系支付首期房款，非单纯预约合同，其交付的5万元定金已转化为首期房款。双方曾签署过《商品房买卖合同》，故本案系商品房销售合同纠纷而非预售合同纠纷，被上诉人交付的5万元定金已转化为首期购房款，不再适用定金罚则，上诉人不应双倍返还定金。2.关于利息损失，上诉人认为赔偿标准过高，希望二审法院考虑当前企业的实际情况，适当予以调整，上诉人主张按日万分之一标准向被上诉人支付利息损失。宋晓蕾、黄蔚蔚辩称，不同意润泰公司的上诉请求。一、本案为商品房预售合同纠纷，上诉人依法应当双倍返还定金。首先，双方签订的《商品房买卖合同》实际为商品房预售合同。《商品房买卖合同》第二条明确约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为大连市国土资源和房屋局，商品房预售许可证号为大房预许第20130008号。另根据《合同补充协议》第二条第一款，本条款适用于商品房预售。由此可见，本案属于商品房预售合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷。其次，上诉人应当双倍返还定金。根据《大连-恒大明秀庄园商品房认购书》第六条，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金。上诉人收取被上诉人定金后应当按照约定履行合同义务，但其提供的房屋却属于不可售房屋，导致被上诉人合同目的无法实现，上诉人已构成违约，应当按照定金罚则双倍返还定金。二、上诉人要求降低赔偿标准，按日万分之一的标准支付利息损失没有事实和法律依据。案涉《商品房买卖合同》因上诉人的根本违约而解除，导致被上诉人合同目的无法实现，其应当承担相应的违约责任。上诉人在同意解除合同后拒不退还购房款，且一直非法占用被上诉人购房款至今，其应当赔偿被上诉人的损失。根据《民法典》第五百六十六条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”及第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。由于《商品房买卖合同》未约定上诉人违约导致合同解除的违约金的计算标准，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，一审法院以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算被上诉人的利息损失合法合理。上诉人自身实际经营情况与本案无关，也并非当事人双方约定或法定降低损失赔偿标准的事由，上诉人要求降低赔偿标准，按日万分之一的标准支付利息损失没有事实和法律依据。三、上诉人应当承担逾期提供证据的法律责任。《商品房买卖合同》形成于一审起诉前，不存在无法取得的客观原因或在规定的期限内不能提供的情形，上诉人应当对其逾期提供证据所造成的司法资源浪费承担法律责任。四、本案一审、二审诉讼费应当由上诉人承担。上诉人签订合同后没有向被上诉人提供《商品房买卖合同》，仅由其自身持有，根据《诉讼费用交纳办法》第四十条，当事人因自身原因未能在举证期限内举证，在二审或者再审期间提出新的证据致使诉讼费用增加的，增加的诉讼费用由该当事人负担。恒大地产未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。宋晓蕾、黄蔚蔚向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与润泰公司签订的《大连恒大明秀庄园商品房认购书》及《商品房买卖合同》；2.判令润泰公司返还首期款1240565元、双倍返还定金10万元；3.判令润泰公司赔偿利息等经济损失5万元（以1290565元为基数，自2019年10月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算）；4.判令恒大地产对上述款项承担共同偿还责任；5.判令润泰公司、恒大地产承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宋晓蕾、黄蔚蔚（乙方）于2019年10月22日与润泰公司（甲方）签订《大连恒大明秀庄园商品房认购书》（以下简称《认购书》），并约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购大连恒大明秀庄园楼盘9幢2单元1802室，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积148.50平方米，其中，套内建筑面积112.81平方米，按建筑面积计算，单价为28960元/m2；按套内建筑面积计算，单价为38122.00元/m2；总金额为人民币肆佰叁拾零万零仟伍佰陆拾伍元整（即￥4300565元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2．按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月27日前支付首期房款￥1240565元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即301.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。黄蔚蔚于2019年10月18日通过POS消费的方式用借记卡号62×××74向润泰公司账号支付50000元（附言45426023-822222015200030润泰公司）；黄蔚蔚于2019年10月22日通过POS消费的方式用借记卡号62×××74向润泰公司账号支付1240565元（附言45426023-822222015200030润泰公司）。润泰公司于2019年10月22日向宋晓蕾、黄蔚蔚出具《专用收款收据》，《专用收款收据》载明：付款单位（交款人）黄蔚蔚、宋晓蕾；收款项目9-2-1802、人民币壹佰贰拾玖万零伍佰陆拾伍元整、结算方式POS、收款事由房款（含定金），该《专用收款收据》加盖润泰公司财务专用章。宋晓蕾、黄蔚蔚于2019年10月22日签署《限购告知确认书》、《大连恒大明秀庄园项目购房特别提示（住宅）》、《告知确认书》。其中《告知确认书》内容为：非常感谢您能认购我司开发建设的大连恒大明秀庄园项目9幢2-18-2室。您所认购的该房屋属于抵押房，我司再次明确并书面告知与您，现确认您是在已对所认购房屋存在的上述情况切实已知悉，并在予以充分考虑后而做出的自愿认购。宋晓蕾、黄蔚蔚的代理人吴晓敏于2020年3月18日用顺丰速运向润泰公司《认购书》载明的地址“辽宁省大连市中山区秀月街15中与44中旁”发送《律师函》（单号SF6090262702663）；于2020年3月18日向润泰公司的住所“辽宁省大连市中山区爱华街13号7层1号”发出《律师函》（单号SF6090262699902）。上述两份快递《电子存根》均载明：律师函黄蔚蔚常德义解除合同通知，上述两份快递于2020年3月19日由润泰公司拒收。2020年3月18日，向恒大地产住所“辽宁省大连市沙河口区体坛路22号36楼8号”发送《律师函》（单号SF6090262696971），该快递于2020年3月19日由恒大地产签收。大连市自然资源局网站记载，中山区明秀庄园四期0A区9号楼2-18-2不可售（因超建、查封、物业用房、回迁安置等原因）。润泰公司在庭审中称“签订认购书时房屋是正常可以销售的，现在是受合作方澳南的案件影响，房屋现在不可售状态，自我们知道这个事情开始，项目已经开始叫停”。一审法院认为，宋晓蕾、黄蔚蔚与润泰公司签订的《认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，且润泰公司已取得《商品房预售许可证》，故该协议合法有效。上述《认购书》签订后，宋晓蕾、黄蔚蔚依约履行了付款义务，共向润泰公司缴纳房款1290565元，其中定金5万元。但因润泰公司原因造成案涉房屋处于“不可售”状态，且润泰公司同意解除合同并返还房款，故对于宋晓蕾、黄蔚蔚的第一项诉讼请求“解除与润泰公司签订的《认购书》”、第二项诉讼请求“判令润泰公司返还首期款1240565元”予以支持。关于宋晓蕾、黄蔚蔚所主张的双倍返还定金10万元，定金为履约担保责任、赔偿金为违约责任，二者性质不同，适用上也并不存在冲突。因润泰公司的原因导致案涉房屋处于查封状态，双方未签订《商品房买卖合同》，宋晓蕾、黄蔚蔚有权要求润泰公司承担双倍返还定金10万元。本案中，导致双方解除《认购书》的原因系润泰公司违约，致使宋晓蕾、黄蔚蔚购买案涉房屋的合同目的无法实现，润泰公司应当依法承担违约责任。虽然润泰公司同意退还购房款，但却一直占用黄蔚蔚、宋晓蕾1290565元资金至今，宋晓蕾、黄蔚蔚有权要求润泰公司赔偿利息损失，上述利息损失应以1290565元为基数，自2019年10月22日起计算至实际还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算。关于宋晓蕾、黄蔚蔚要求恒大地产对上述款项承担共同偿还责任的诉讼请求，宋晓蕾、黄蔚蔚有义务对其所主张的“因为恒大地产是润泰公司的上级公司、我们认为该商品房的销售是恒大地产与润泰公司的共同行为，所以恒大地产应当承担连带责任”承担举证责任，但宋晓蕾、黄蔚蔚并未提供相应的证据予以证明，应当依法承担举证不能的法律后果。故对于宋晓蕾、黄蔚蔚的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、解除原告宋晓蕾、黄蔚蔚与被告大连润泰房地产开发有限公司签订的《大连恒大明秀庄园商品房认购书》；二、被告大连润泰房地产开发有限公司向原告宋晓蕾、黄蔚蔚返还购房款1240565元；三、被告双倍返还原告宋晓蕾、黄蔚蔚定金10万元；四、被告大连润泰房地产开发有限公司于判决书发生法律效力后十日内赔偿原告宋晓蕾、黄蔚蔚利息损失（以1290565元为基数，自2019年10月22日起至实际还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算）。上述二、三、四项被告大连润泰房地产开发有限公司应给付原告的款项于判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告宋晓蕾、黄蔚蔚的其他诉讼请求。案件受理费42000元、保全费5000元，由被告大连润泰房地产开发有限公司负担。本院二审审理过程中，上诉人润泰公司提交《商品房买卖合同》一份，拟证明2019年10月22日，润泰公司与宋晓蕾、黄蔚蔚已签订《商品房买卖合同》，定金已转化为首付款，本案不适用定金罚则。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，认为根据上诉人2019年10月22日出具的专用收款收据显示定金未转化为购房款。鉴于被上诉人对证据的真实性无异议，本院对该合同的真实性予以确认。本院除对一审判决查明的事实予以确认外，另查明如下事实：2019年10月22日，宋晓蕾、黄蔚蔚与润泰公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为大连市国土资源和房屋局，商品房预售许可证号为大房预许字第××号。第三条约定：买受人购买的商品房为明秀庄园二期第9幢2单元18层2号房，行政街号中山区桃仙街121号2单元18层2号，丘地号26-80-109，建筑面积共148.50平方米，其中，套内建筑面积112.81平方米。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米28960.0337元，总金额（人民币）肆百叁拾零万零仟伍百陆拾伍元整。第六条约定：买受人于2019年10月18日前支付首期房款￥1290565元整；余款（即￥301万元）须于2019年10月27日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起20日内全款到账。该合同签订后未办理网签备案手续，现双方均同意解除该《商品房买卖合同》。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，故本院二审针对润泰公司的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：5万元定金是否已转化为购房款，润泰公司应否双倍返还定金10万元；润泰公司要求按日万分之一标准支付利息损失的上诉请求应否支持。针对第一个争议焦点，本院认为，双方在《认购书》第一条约定：“买受人同意签署本认购书时，支付5万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）”，第五条约定：“买受人必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大明秀庄园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋。所付款项不予退还……”。因此，从双方约定内容看，认购书中的定金是双方为保证签订《商品房买卖合同》而设定的一种保证方式，属于立约定金。此类定金的效力在于：交付定金的当事人若拒绝立约，则丧失定金；接受定金的当事人若拒绝立约，则应双倍返还定金。二审中，双方均承认已于2019年10月22日签订了《商品房买卖合同》，根据认购书约定，在双方签订《商品房买卖合同》后，该定金转入购房款，且双方在《商品房买卖合同》第六条约定的首期房款1290565元亦包含该5万元定金在内，故可认定润泰公司已根据认购书约定履行了签订《商品房买卖合同》的义务，该5万元定金已转化为首期房款1290565元的一部分。被上诉人称根据《认购书》第六条“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金”之约定，因润泰公司原因导致案涉房屋不可售，故应双倍返还定金。现已查明，双方在《商品房买卖合同》中所约定的房号、建筑面积、套内面积、总房款与《认购书》中的约定完全一致，可见，润泰公司已按《认购书》约定的房号与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，故被上诉人依据该条约定主张润泰公司双倍返还定金，没有事实依据。润泰公司上诉称不应双倍返还定金，理由成立，本院予以采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，一审时宋晓蕾、黄蔚蔚的诉讼请求之一为“判令解除《商品房买卖合同》”，因双方在一审时均未提交《商品房买卖合同》，故一审法院仅判决解除了《认购书》。二审时双方均同意解除《商品房买卖合同》，故本院一并判令解除该合同。本案中，系因润泰公司原因导致《商品房买卖合同》无法继续履行而解除，故润泰公司应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，合同解除后，润泰公司应向被上诉人返还购房款并赔偿占用该款项期间的利息损失。如前所述，在双方签订《商品房买卖合同》后，5万元定金已转化为首期房款1290565元的一部分，故润泰公司应向被上诉人返还购房款1290565元，一审判令返还1240565元不妥，本院予以纠正。利息属于法定孳息，在《商品房买卖合同》就案涉情形下解除合同后的利率标准未做约定的情形下，被上诉人主张按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算利息有事实和法律依据。润泰公司虽上诉称应按日万分之一标准向被上诉人支付利息损失，但未提交任何证据证明被上诉人所主张的利息标准过高，故本院对该公司此项上诉请求不予支持。此外，案涉《商品房买卖合同》形成于一审诉讼之前，不存在因客观原因无法取得或在规定期限内无法提供的情形，一审时系因润泰公司自身原因未提交该证据。二审中，本院对该公司提交的《商品房买卖合同》予以采纳导致案件事实认定发生变化，故虽对润泰公司上诉请求合理部分予以支持，但一、二审全部诉讼费用均应由润泰公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1872号民事判决第一项、第四项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1872号民事判决第三项、第五项；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1872号民事判决第二项为：大连润泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向宋晓蕾、黄蔚蔚返还购房款1290565元；四、解除宋晓蕾、黄蔚蔚与大连润泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；五、驳回宋晓蕾、黄蔚蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42000元、保全费5000元，二审案件受理费1250元，合计48250元，均由上诉人大连润泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月十一日书记员  钟梓瑞