辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终521号 上诉人(原审原告):张相仁，男，1952年2月2日出生，汉族，辽宁辰达房地产开发有限公司法定代表人，住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：赵淑荣，女，1970年11月12日出生，汉族，辽宁辰达房地产开发有限公司员工，住辽宁省盘锦市兴隆台区 被上诉人(原审被告)：盘锦益天龙物业管理有限责任公司，住所地盘锦市兴隆台区兴三街鹤翔路益天龙商厦**。 法定代表人：马贵龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：牛小玉，该公司员工。 委托诉讼代理人：马继红，该公司管理经理。 被上诉人(原审被告)：沈元兴，男，1948年6月26日出生，汉族，辽宁双台河口国家级自然保护区管理局退休人员，住盘锦市兴隆台区。 上诉人张相仁与被上诉人盘锦益天龙物业管理有限责任公司、沈元兴房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院(2020)辽1103民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人张相仁及其委托诉讼代理人赵淑荣、被上诉人盘锦益天龙物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人牛小玉、马继红；被上诉人沈元兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张相仁上诉请求：一、撤销兴隆台区人民法院（2020)辽1103民初1557号民事判决，将本案发回重审或依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 盘锦益天龙物业管理有限责任公司辩称，本案事实清楚一审判决无误，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 沈元兴辩称，自业主和物业公司重新签订合同起我代理的2015年的场地出租合同就已经没有法律效力了，关于物业提出降价时我也提到过，2016年物业公司一直拖欠，物业公司和业主重新签订合同，我代表签的自然就无效了。 张相仁向一审法院起诉请求：要求被告给付房屋租金424，866.00元及利息。事实及理由：原告通过法院执行、调解等方式，获得了位于兴隆台区小区益天龙商厦三楼的经营面积2041.628平方米，该三楼总面积为3604平方米，原告的面积占总面积的56.6489%。2015年4月份，原告将2041.628平方米经营面积交给沈元兴，由沈元兴作为全体业主代表，将三楼总面积3604平方米整体出租给被告，租期五年，从2015年4月1日至2020年3月31日止，每年租金25万元，实行上打租，每年4月1日前交付当年租金，由沈元兴从被告统一领取租金，再向各位业主按照各自面积比例分发租金。按照原告的面积比例，每年租金应当为141，622.00元。2015年、2016年，原告仅得到部分租金，原告没有计较。2017年、2018年、2019年这三个年度，原告未得到租金，原告得知被告益天龙物业公司向被告沈元兴支付了部分租金，也有部分业主得到的租金，唯独原告三年来一分租金未得到，原告向被告沈元兴索要租金，被告沈元兴称被告益天龙物业公司支付的租金不足，并同原告一起索要。三年来，原告多次与被告沈元兴同去找被告益天龙物业公司索要租金，二被告态度始终较好，承诺给付，但至今未实际给付，原告的房屋经被告沈元兴租给被告益天龙物业公司使用，被告益天龙物业公司是实际租用者，应支付租金；被告沈元兴将原告的房屋面积统一出租，历年来都是其负责统一领取租金，再分发给各业主，二被告均有义务向原告如数支付租金，经原告多次索要无果，故诉至本院。 一审法院认定事实：原告通过法院以调解、执行的方式取得了位于兴隆台区小区益天龙商厦三楼的部分经营面积。2015年4月4日，被告沈元兴代表益天龙商厦三楼全体业主与被告益天龙物业公司签订《场地出租合同》一份，出租面积3604平方米，租赁期限为五年，从2015年4月1日起至2020年3月31日止，每年租金25万元。由被告沈元兴从被告益天龙物业公司统一领取租金，再向业主按照各自面积比例发放。2017年年初，被告益天龙物业公司因经营不善，与业主协商降低房屋租金，部分业主与被告益天龙物业公司协议一致并重新签订《房屋租赁合同》。2017年11月21日，二被告签订《解除场地出租合同协议》一份，内容为：因经营不善，被告益天龙物业公司重新商定房租费价格并与业主(产权人)重新签订了出租合同，原2015年4月4日签订的场地出租合同从2017年1月1日终止。上述协议由被告沈元兴作为益天龙商厦三楼业主代表签字。另查，被告益天龙物业公司自2017年起停止向原告支付租金。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。被告沈元兴与被告益天龙物业公司签订的《场地出租合同》，该合同系当事人的真实意思表示，代表天龙商厦三楼全体业主，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。2017年，被告益天龙物业公司与作为业主代表的被告沈元兴签订的《解除场地出租合同协议》，该协议亦没有法律规定的合同无效的情形，应认定为原租赁合同已解除，且被告益天龙物业公司与商厦三楼的其他业主已重新签订《房屋租赁合同》，可以佐证原租赁合同已解除的事实，对原告提出未收到解除合同通知的主张不予采信；对原告要求被告益天龙物业公司支付租金的诉讼请求不予支持。原告申请对《解除场地出租合同协议》的签订时间进行鉴定，已无实际意义，故对鉴定申请不予支持。被告沈元兴与原告间不存在租赁合同关系，原告要求其支付租金的请求无相关依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7673.00元，减半收取3836.50元，由原告承担。 二审中，上诉人与被上诉人均没有向本院提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中的合同是否解除及解除的时间为本案纠纷解决的基础。合同的解除是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力的行为。可见合同解除当事人协商一致，可以解除合同。被上诉人沈元兴与被上诉人益天龙物业公司签订的《场地出租合同》，该合同系当事人的真实意思表示，代表天龙商厦三楼全体业主，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。2017年，被上诉人益天龙物业公司与作为业主代表的被告沈元兴签订的《解除场地出租合同协议》，该协议亦没有法律规定的合同无效的情形为有效合同。沈元兴在得知被上诉人益天龙物业公司与商厦三楼的其他业主已重新签订《房屋租赁合同》的情况下，与益天龙物业公司签订解除合同，亦不违反法律规定。本案，被上诉人沈元兴代表上诉人签订《场地出租合同》，并没有上诉人书面委托且实际履行，同样在没有书面委托的情况下又与被上诉人益天龙物业公司签订《解除场地出租合同协议》，亦为真实有效行为。同时，2017年的1月1日起，被上诉人益天龙物业公司与商厦三楼的其他业主已重新签订《房屋租赁合同》可以佐证原租赁合同已实际解除的事实。关于上诉人上诉认为，被上诉人沈元兴与被上诉人益天龙物业公司签订协议后，上诉人的房屋摊位己交付给上诉人益天龙物业公司，由其占有和使用，租金也己支付，处于正常履行状态，上诉人从来没有同意过解除或者终止原合同，从来没有授权沈仁兴解除或者终止合同；并提出未收到解除合同通知的主张；两个被上诉人恶意串通的违法行为，因上诉人未能向本院提供证据证明，故该主张本院不予支持。原审法院对上诉人要求被告益天龙物业公司支付租金的诉讼请求不予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人张相仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7673元，由上诉人张相仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年六月十一日 书记员  沈雅文 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定：“第二审人民法院对上诉案件经过审理，按照下列情形，分别处理”： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。