湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3877号原告：宁乡和安物业管理有限公司，住所地宁乡市玉潭镇紫金路（紫金公路1单元1306房）。法定代表人：唐博文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，系该公司法务。被告：胡忠亮，男，1969年04月19日出生，汉族，居民，住湖南省。被告：刘雪英，女，1970年12月24日出生，汉族，居民，住湖南省。原告宁乡和安物业管理有限公司（以下简称“和安物业公司”）与被告胡忠亮、刘雪英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的代理人钟波、被告胡忠亮到庭参加诉讼，被告刘雪英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告和安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业管理费7537元、城市生活垃圾处理费338元，增压费132元，违约金800元，共计人民币8807元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与湖南腾翔房地产开发有限公司分别于2013年10月8日和2015年10月10日及2017年10月31日签订了三份《华都丽景物业服务合同》，合同约定由原告向湖南腾翔房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为六年，即自2013年11月1日起至2019年10月31日止。另2019年10月6日与湖南腾翔房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，即自2019年11月1日起至2020年11月1日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主和物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金，被告系上述物业18-403号的业主，物业面积116.31㎡，物业诶收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应向原告缴纳从2015年11月24日至2021年5月24日的物业管理费用人民币7537元，城市垃圾费338元，增压费132元，违约金800元，被告一直拒缴费。被告胡忠亮辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为职责。2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律，法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”根据宁政验纪字【2013】14号，关于华都丽景二期工程“验收会议纪要”文件第二点第四条中“环保：商业用房不得做高噪声的娱乐场所，不得有喷漆等工艺的修车等项目，无油烟通道,门面不能有餐饮行业。同意通过联合验收。”自2014年后，本小区相继开设多家餐饮店如“在一起时尚餐厅楚一品”“老朋友夜宵”等店，油烟、噪音扰民让人无法入睡，严重影响我们生活质量。2017年左右，由于夜宵店内两家餐饮人员喝酒过多，聚众闹事斗殴，造成一人被杀，多人伤亡。此次事件，造成我们楼上住户晚上不敢出门，夜不能寐。又加之这些年楼下餐饮夜宵营业至零晨两点三点。本户居住长达6年，因六年以来，本户要求原告赔偿：精神损失扰民费，房屋不维修不处理，共计5万元。2、根据物业服务合同服务内容第1条，物业对共用部分的维修养护和管理工作根本没到位，本人入住华都丽景以来至今，本单元楼道门一直处于瘫痪状态，门禁、锁全是坏的，却无人维修，给居家安全造成严重影响，现场图片为证。3、据物业服务第4条，公共绿化的养护和管理，本小区未见半点绿化植物及设施，这部分维护及管理费需从物业管理费中去除。4、根据物业服务第5条，本小区物业从未协助维护秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤，对车辆停放更未参与过管理，本小区四通八达中间与新康安置区车辆停放更是混为一起,经常业主车辆没地方停放。5、消防通道、入户厅人行道、逃生通道长期被车辆堵塞;业主摩托车、单车无法正常通行。有现场图片。6、本户业主房屋墙体漏水，多次向物业反应，物业不参与不理睬也不给出解决方案，曾业主多次要求物业提供楼上住户的手机号码,便于沟通解决，物业却迟迟不理睬不解决，并讲属侵犯个人隐私权。试问，我的房屋墙体漏水如何解决？7、原告提出起诉费200元，被告不同意应由原告出。8、依据《湖南省物业管理条例》（省第十三届人大常委会第五次会议）第45条、第46条，原告宁乡华都丽景和安物业早该退出。9、原告无权收取本户的增压费，宁乡市人民法院于（2018）湘0124民初2115号文件中已明确1至4楼无需交增压费。也许原告认为我国不是判例法司法体系，不能引用；但是同时要晓得我国是“法律面前人人平等”。10、宁乡和安物业管理有限公司法定代表人唐博文董事长，请出具公司营业执照。综上所述如此不负责任的物业，已严重影响我们正常生活的质量，本人不交物业管理费实属无奈。相反，原告应当赔偿答辩人：精神损失扰民费，房屋不维修不处理，共计5万元。（大写：伍万元整）。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误、履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，根据合同法有关履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。要求赔5万元，是答辩意见，不是反诉。被告刘雪英未作答辩。经审理查明：2015年10月10日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订的《华都丽景物业服务合同》约定物业服务费收费标准为住宅0.7元／月·平方米，服务期限为：2015年11月1日至2017年10月30日。2017年10月31日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订《华都丽景前期物业服务合同》约定物业服务费收费标准为住宅0.7元／月·平方米，服务期限为：2017年11月1日至2019年10月31日。2019年10月6日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订《华都丽景前期物业服务合同》物业服务费收费标准为电梯住宅1.2元／月·平方米，服务期限为：2019年11月1日至2020年11月1日。被告胡忠亮、刘雪英系原告所服务的位于××乡××路华都丽景17,18栋18-403室房屋的业主，房屋建筑面积116.31㎡，房屋为电梯住宅。自2015年11月24日起被告未交纳物业管理费及生活垃圾处理费，经原告书面催收，被告仍未交纳。另，根据宁乡市环境卫生维护中心的委托，由原告代收华都丽景小区住户2015-2018年度城市生活垃圾处理费，标准为75元/户/年。再查，根据原告在本院所涉华都丽景小区的其他物业服务合同纠纷案件及被告提交的照片等证据可知，原告在物业服务合同约定期限即2015年11月1日至2020年11月11日向华都丽景小区提供物业服务期间，存在消防设施的维护与保养不到位、安全监控与门禁不到位、门岗执勤与巡逻不到位、对小区摩托车停放及小区摆摊设点管理不到位、对违规搭建的行为劝阻不力、消防通道堵塞疏通不及时等服务质量问题。上述事实，有不动产产权信息情况表、两份《物业管理委托合同》、宁乡县发展和改革局价格核定表、律师函、委托授权书、被告提交的照片及到庭当事人的庭审陈述等材料在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，湖南腾翔房地产开发有限公司作为建设单位与原告和安物业公司依法签订的《华都丽景物业服务合同》、两份《华都丽景前期物业服务合同》对华都丽景小区全体业主具有拘束力。原告和安物业公司依据合同约定对该小区提供了物业服务，并对被告欠交的物业管理费进行了书面催收，被告作为小区业主，应依约向原告交纳物业管理费，但原告在合同期限内未能依据合同约定完全履行，存在服务质量问题，本院酌情将物业管理费予以减少20%，根据《华都丽景物业服务合同》及《华都丽景前期物业服务合同》的约定的收费标准核算，被告应向原告支付2015年11月24日至2020年11月1日期间的物业管理费4414元（0.7元/㎡/月×116.31㎡×47.2个月×80%+1.2元/㎡/月×116.31㎡×12个月80%）；原告主张2020年11月1日之后的物业服务费，但无合同或其他证据足以证实，本院对该阶段费用不予支持。关于城市生活垃圾处理费，被告胡忠亮对原告提交的宁乡市环境卫生维护中心的授权委托书无异议，故本院对原告主张的城市生活垃圾处理费300元（75元/户/×4年）予以支持。关于增压费，合同中并未明确约定，原告提交的证据也无法证实增压费的实际产生时间，证据不足，本院不予支持。关于违约金，原告服务本身存在不尽完善之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。被告辩称因原告房屋不维修、扰民等造成了精神损失，但被告没有提供证据证实，被告可另寻合法途径维护其合法权益。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定解聘原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡忠亮、刘雪英在本判决生效之日起五日内向原告宁乡和安物业管理有限公司支付物业管理费4414元、城市生活垃圾处理费300元，合计4714元；二、驳回原告宁乡和安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25（已减半收取），由原告宁乡和安物业管理有限公司负担12元，由被告胡忠亮、刘雪英负担13元。本判决为终审判决。审判员  谢苗苗二〇二一年六月二日书记员  谢 露附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。