四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终681号 上诉人（原审被告）：苟三林，男，1973年2月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人苟三林因与被上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2021）川0411民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苟三林、被上诉人合纵物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苟三林上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回合纵物业公司的诉讼请求，并赔偿因合纵物业公司的不作为给苟三林造成的损失；本案一二审诉讼费由合纵物业公司承担。事实和理由：1.一审法院以合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》作为判决的依据错误。2.合纵物业公司没有履行约定义务，苟三林所在小区无物业人员进行管理，服务不到位。3.因合纵物业公司的原因导致苟三林家下水道经常阻塞、厨房经常漏水、房间光照不充分、门窗不能打开以及太阳能进出水管断裂，给苟三林造成了损失。4.合纵物业公司利用小区公摊面积收缴停车费，并据为己有。 合纵物业公司辩称，苟三林提出的因合纵物业公司不作为给其造成的损失超出了本案的诉讼范围，对此，苟三林没有证据证明。 合纵物业公司向一审法院起诉请求：判令苟三林向合纵物业公司支付物业费3636元、违约金1090.8元，共计4726.8元；本案诉讼费由苟三林承担。 一审法院认定事实：苟三林系攀枝花市阳光家园小区业主，拥有该小区37栋二单元1-3号房屋一套，建筑面积为97.21㎡。2011年1月20日，合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由合纵物业公司为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用0.52元/平方米·月，合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日。该合同期满后，因阳光家园业委会正值改选期，在没有业委会的情况下，经五十一阳光社区居委会工作指导，合纵物业公司继续履行物业管理服务。2015年1月16日，合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会续签了《阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由合纵物业公司为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用住宅0.52元/平方米·月，合同期限自2015年1月20日至2018年1月19日。合同订立后，合纵物业公司为阳光家园小区进行物业服务。自2012年1月20日起至2018年1月19日期间，苟三林未缴纳物业服务费。经催收未果,合纵物业公司诉讼来院，要求苟三林支付拖欠的物业服务费及违约金。另查明，2016年3月4日，攀枝花市合纵物业管理公司更名为四川合纵物业服务有限公司。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。"本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行之前，因此适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，阳光家园业主委员会与合纵物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。苟三林实际接受了合纵物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。合纵物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。苟三林在实际接受了合纵物业公司的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，合纵物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使合纵物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，苟三林不能因为合纵物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定合纵物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付的，不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为，理应承担合同明确的违约责任。本案中，苟三林经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩和证据，一审法院视其自愿放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。苟三林自2012年1月20日起至2018年1月19日未交纳物业服务费，合纵物业公司主张3636元，于法有据，一审法院予以支持。关于合纵物业公司主张的违约金，经查，物业管理合同约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的，合纵物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金”，但合同未明确约定物业费收取的时间。因约定不明，合纵物业公司亦未提交任何证据证明苟三林所欠物业费用的实际应缴时间，致无法核算违约金数额，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、苟三林于本判决生效之日起十五日内支付四川合纵物业服务有限公司自2012年1月20日起至2018年1月19日期间的物业服务费3636元；二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由苟三林负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审时，上诉人苟三林向本院提交其于2021年5月拍摄的4张照片，拟证明合纵物业公司没有提供服务。合纵物业公司质证认为，照片的时间已超出其服务期，对照片的三性均不予认可。 本院认为，苟三林提交的4张照片拍摄于合纵物业公司服务期之后，不能达到其证明目的，本院依法不予采信。 二审中，合纵物业公司没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人苟三林居住小区的阳光家园业委会与合纵物业公司签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》及《阳光家园小区物业服务合同（续签）》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，两份合同对阳光家园小区业主均具有法律约束力。之前，本院作出的生效判决书已认定合纵物业公司按照合同约定为阳光家园小区提供了物业服务，故苟三林就应当按照合同约定支付物业服务费。虽然，2014年1月20日至2015年1月19日期间，合纵物业公司未与阳光家园业委会签订物业服务合同，但合纵物业公司按照前合同约定，为小区实际提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务法律关系，小区业主仍然应当缴纳物业服务费。二审时，苟三林提出合纵物业公司不作为，小区管理混乱，但提供的证据不能证明合纵物业公司不履行合同或履行合同有重大瑕疵。并且，一审法院就本案物业服务费的缴纳从各个方面进行了综合评定。故苟三林拒交物业服务费的理由不成立，其要求合纵物业公司赔偿因不作为给其造成的损失不是本案的审理范围。 综上所述，苟三林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由苟三林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年六月十日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明