河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0184民初5050号原告：郑州浩创房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-7号楼。法定代表人：申艳霞，总经理。委托诉讼代理人：田继红，河南新誉佳律师事务所律师。被告：邓明娟，女，1991年9月25日出生，汉族，住四川省开江县。原告郑州浩创房地产开发有限公司（以下简称浩创公司）与被告邓明娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩创公司的委托诉讼代理人田继红到庭参加诉讼，被告邓明娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩创公司向本院提出诉讼请求(变更后)：1、依法判令解除编号为16001430634的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告配合原告办理预告登记、预抵押登记的撤销手续，及《商品房买卖合同》（编号为：16001430634）备案合同解除手续；3、依法判令被告承担违约金23436元；4、依法判令被告承担律师费3000元；5、依法判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年5月8日，原告与被告签订编号为16001430634的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告位于新郑市××镇郑××通道西××号房屋，总价款为646721元，首付款136721元，其中被告以按揭贷款方式进行支付510000元。合同附件四补充协议第一条第5款约定：“买受人获得银行按揭贷款后，应及时履行还款义务，否则，由此引起的出卖人承担保证责任的，买受人除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付费用30%的违约金，并承担出卖人为实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、提存费等）。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告于2016年5月24日，依法与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行签订商业贷款合同，并由原告为其承担阶段性保证责任。现因被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，2020年12月19日银行分别向原、被告发出“宣布提前到期通知书”，要求提前结清剩余全部贷款。为维护其自身合法权益，故原告诉至法院。邓明娟未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月8日，浩创公司与邓明娟签订编号为16001430634的《商品房买卖合同》，邓明娟购买郑州浩创房地产开发有限公司开发的位于新郑市××镇郑××通道西××号房屋，建筑面积共113.44㎡，约定房屋总价款为646721元，合同约定主要内容如下:第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式约定金额：首付款136721元，约定付款时间：2016-5-8，交纳比例21.14%；约定金额：510000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：78.86%。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。一、关于按揭贷款的约定：5、买受人获得按揭贷款后，应及时履行还款义务，否则，由此引起出卖人承担保证责任的，买受人除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付款项30%的违约金，并承担出卖人为实现债权的全部费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、提存费等）。二、关于合同解除的约定：3、合同解除时，不论是协商解除，还是通知解除，已经办理了备案手续的，双方应当自合同解除之日起15日内办理备案撤销手续。否则，违约方应向另一方承担合同总额5%的违约金，并承担由此产生的律师代理费、保全费、交通费、公证提存等费用。后邓明娟（借款人）、中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（贷款人）、浩创公司（保证人）三方签署了《个人购房借款/担保合同》，约定邓明娟向中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行贷款510000元用于购买涉案房产，由浩创公司作为保证人承担连带保证责任。后因邓明娟未按约定偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行要求浩创公司履行担保义务，浩创公司代邓明娟偿还了下余贷款本息，现邓明娟所欠的银行贷款本息现已全部结清。邓明娟至今没有向浩创公司支付代为偿还的银行借款本息。庭审中，浩创公司称邓明娟与浩创公司签订合同编号为16001430634的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门备案，涉案房屋已办理房屋预告登记及预抵押登记手续。邓明娟所交的首付款和维修基金具体金额应以票据为准，浩创公司不要求在本案中处理，邓明娟可以与浩创公司另行协商处理。违约金浩创公司主张按照代偿银行款额5%的标准计算。浩创公司为实现其债权，与河南新誉佳律师事务所签订《委托代理合同》一份，该所指派田继红为浩创公司与邓明娟商品房预售合同纠纷诉讼代理人，浩创公司为此支付律师费3000元。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，宣布提前到期通知书，个人贷款提前归还凭证，代偿证明，《委托代理合同》，收据等相关证据证明。本院认为，被告邓明娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃。邓明娟与浩创公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容，合同有效，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。在《合同补充协议》中双方约定在被告获得银行按揭贷款后应及时履行还款义务。本案中邓明娟未按时偿还银行借款，导致浩创公司承担保证责任，且未能偿还浩创公司代偿的款项致使浩创公司房屋销售后不能取得房款，房屋销售的合同目的不能实现，在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议对解除合同、违约责任等均作出了明确约定的情况下，邓明娟违反了双方合同约定，故浩创公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号:16001430634），本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，作为合同的附随义务，邓明娟应协助浩创公司办理涉案《商品房买卖合同》的合同信息备案解除手续、预告登记、预抵押登记撤销手续。故浩创公司的该项主张，本院予以支持。另外，合同解除后，对于邓明娟所交房款，浩创公司不要求在本案中处理，邓明娟可以与浩创公司另行协商处理。关于违约金，双方合同约定：买受人获得银行按揭贷款后，应及时履行还款义务，否则，由此引起的出卖人承担保证责任的，买受人除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付费用30%的违约金。浩创公司主张按照其代偿银行款额5%的标准计算。不违反法律规定，对此本院予以支持。邓明娟应向浩创公司支付违约金23436元。关于律师费，双方合同对此亦作出了明确约定，因邓明娟的原因致使浩创公司通过司法途径实现债权，邓明娟应当承担浩创公司为此支付的律师费3000元。浩创公司提供了《委托代理合同》、收据予以佐证，该主张符合双方合同约定，亦不违反法律规定，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州浩创房地产开发有限公司与被告邓明娟于2016年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:16001430634）；被告邓明娟应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州浩创房地产开发有限公司办理位于新郑市龙湖镇郑新快速通道西祥云路南45座26层2604号房屋《商品房买卖合同》的合同信息备案解除手续；二、被告邓明娟应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州浩创房地产开发有限公司办理涉案房屋的预购商品房预告登记、(预)抵押登记撤销手续；三、被告邓明娟应于本判决生效之日起十日内向原告郑州浩创房地产开发有限公司支付违约金23436元；四、被告邓明娟应于本判决生效之日起十日内向原告郑州浩创房地产开发有限公司支付律师费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，减半收取计231元，由被告邓明娟负担。本判决为终审判决。审判员 高 伟二〇二一年六月十八日书记员 陶岩岩