贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1422号上诉人（原审原告）：祝仁琴，女，汉族，1980年10月7日出生，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：向小军，系贵州千载律师事务所律师，执业证号：15201201610149570。上诉人（原审原告）：陈志霞，男，汉族，1979年11月6日出生，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：向小军，系贵州千载律师事务所律师，执业证号：15201201610149570。被上诉人（原审被告）：六盘水华泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘州市胜境大道530号华泰阳光大厦三楼，统一社会信用代码：915202007854588038。法定代表人：彭贵波，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：赵存福，系云南义声律师事务所律师，执业证号：15301201410594629。上诉人祝仁琴、陈志霞因与被上诉人六盘水华泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初6846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祝仁琴、陈志霞上诉请求：1.撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初6846号民事判决书；2.请求改判被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金73603.25元（该违约金以上诉人已付购房款367821元为基数，2017年10月22日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至2020年9月13日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果严重有失客观公正，依法应予撤销；被上诉人未及时给上诉人办理案涉房屋的不动产权证书，构成严重违约，根据法律的规定，应该向上诉人承担违约责任。一、一审法院将被上诉人未及时办理案涉房屋不动产权证书的原因归纳为系政府整体规划、分期建设、整体验收的项目，需要完成整体规划验收后，才能申请整体备案登记及办理产权登记，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160614）签订于2017年6月9日，合同签订之后，被上诉人于2017年6月28日向被告交付了房屋，说明案涉房屋早就修建完成，房屋交付之后，被上诉人自然应当履行协助上诉人办理房屋产权登记的义务。从被上诉人在一审中提交的证据《贵州省建设工程竣工验收备案表》（竣备[2018]第104号）载明，东湖国际商业广场1#至4#楼开工日期为2013年6月10日，竣工日期为2015年8月10日，竣工验收日期为2015年12月9日。从被上诉人在一审中提交的证据《贵州省建设工程竣工验收备案表》（竣备[2019]第37号）载明，东湖国际商业广场5#至9#楼开工日期为2015年7月4日，竣工日期为2017年4月10日。也就是说，上诉人购买的房屋位于7号楼属于一期（A区），房屋在2017年4月10日就具备竣工验收条件。至于被上诉人向法院提交《盘县城市规划委员会2016年第四次城规委会议纪要》，是2017年3月12日盘县城市规划委员会的会议纪要，在此时，东湖国际商业广场一期（A区）的工程均已修建完成，已具备竣工验收条件，城规委的会议纪要虽然涉及东湖国际商业广场规划变更方案，但其主要是针对二期（B区）作相应的调整，指的是2017年8月至2020年1月建设的部分。上诉人购买的7号楼房屋是一期（A区），在2017年4月已经具备竣工验收条件，不可能再调整。而且，盘州市自然资源局于2019年6月28日出具的《关于东湖国际商业广场项目的情况说明》，贵阳市住房和城乡建设局于2020年10月22日出具的《关于东湖国际商业广场项目的情况说明》，称东湖国际商业广场建设项目属于整体规划，分期建设，整体验收项目，仅仅是一个文字说明，不是政府部门的正式文件，不能起到相关的证明作用。如果真有整体规划，分期建设，应该拿出案涉房屋竣工验收之前政府部门要求整体规划、分期建设、整体验收的相关文件予以证明，而不是房屋已经竣工验收之后出个说明就可以证明。即使是房屋已经竣工验收之后，政府部门调整规划，也属于房屋开发商自身应当承担的商业风险，不能简单地以政府原因来判决开发商不承担逾期未办理房产证的违约责任。因此，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》交付房屋以后，被上诉人给上诉人办理房屋产权登记的条件是已经成就了的，被上诉人未及时给上诉人办理产权登记，构成单方违约，应当承担违约责任。被上诉人向一审法院提交的证据根本不能够证明其未及时办理产权登记是属于政府原因导致的，一审认定因政府原因导致被上诉人未及时办理产权登记，属于事实认定错误。二、一审法院故意避开《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》而适用《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条作为裁判依据，属于适用法律错误。一审法院认为，上诉人与被上诉人双方在合同中并未约定办理商品房转移登记的具体日期及违约责任，且被上诉人于2017年6月30日向上诉人交付了案涉房屋使用至今，故对上诉人主张被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金不予支付。首先，上诉人与被上诉人在双方合同中虽然未约定逾期办理商品房转移登记的具体日期及违约责任，但该条款属于被上诉一方单方提供，属于格式条款，并非双方协商一致的结果，根据《合同法》第四十条，该格式条款属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的情形，该条款应属于无效条款。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）”该条司法解释属于法律的强制性规定，是为了保护购房者的合法权益而针对开发商长期不给购房者办理房屋产权登记而设定的强行性规定，该规定并不以房屋是否交付为前提，也不以房开商未给购房者办理房产证给购房者造成损失为前提。而一审法院未依据该条司法解释作出裁判，仅依据《合同法》的相关条款作出裁判属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果严重有失客观公正，依法应予撤销；被上诉人未及时给上诉人办理案涉房屋的不动产权证书，构成严重违约，根据法律的规定，应该向上诉人承担违约责任。被上诉人六盘水华泰房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实比较清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任。该条规定的违约责任是过错责任并非严格责任，本案迟迟未能办理房屋权属证书的原因是住建局、规划局等职能部门对案涉楼盘的规划及工作部署造成的，并非被上诉人自身的原因造成。上诉人主张的违约金，按照上诉人的主张结合民法总则关于诉讼时效的规定，上诉人主张违约金早已超过三年的诉讼时效。另外在2020年6月份被上诉人就通过张贴公告的形式通知上诉人等业主，要求提供相关材料用于办理不动产权证，但直到一审开庭，被上诉人也没有收到上诉人提交的相关委托书、各类证件材料的复印件等，且上诉人的妹妹就在被上诉人的销售部门上班，需要何种材料，除了公告通知，其妹妹也告诉过其，但直到一审开庭，被上诉人都没有收到材料。一审开庭后，上诉人自行缴纳商铺的契税后，才将办理不动产权的材料交给其妹妹。一审开庭过程中，祝仁琴亲自到庭参加诉讼，其本人向法官明确表明打官司就是为了要办房产证，并不是为了要违约金，故本案中逾期办理产权证的违约金，不论是依照法律规定还是依照双方当事人签订的商品房买卖合同当中对逾期办理权属证书的违约责任的约定，结合诉讼时效已经超过的事实，上诉人的上诉请求均不应得到支持，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。祝仁琴、陈志霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于盘州市红果开发区的房屋所有权证，并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金73603.25元（该违约金以原告已付购房款367821元为基数，2017年10月22日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至2020年9月29日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2017年6月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告以367821元的总价款向被告购买其开发的位于原盘县红果江源路“东湖国际商业广场”（分Ａ区第7号楼1单元27层2号房屋，建筑面积为123.43平方米，套内建筑面积97.77平方米。合同对付款方式及期限、房屋交付条件、逾期交房责任、房屋登记等进行了明确约定，其中第二十二条第二项初始登记约定，出卖人在房屋交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记；第三项转移登记约定“（一）出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起无日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文件的，按已付房价款的无承担违约责任；2、约定日期起无日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文件的，双方同意按下列第／项处理：（1）为买受人有权退房，买受人退房的，出卖应当自收到退房通知之日起无日内退还买受人已付款，并按照无利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房办理登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款无的违约金。（四）1、双方同意共同向房屋登记申请办理商品房转移登记。……”。原告购买的案涉房屋为Ａ区，原告依约向被告交付了房屋价款，被告于2017年6月28日向原告交付了该案涉房屋使用至今。至本案开庭之日原告尚未取得房屋权属转移登记。故原告诉至法院。另查明，2013年7月14日，原盘县住房和城乡建设局作出《关于红果王家山西区道路工程建设的会议纪要》，纪要对红果王家山西区道路工程建设事宜作出相关规定。2013年8月10日，六盘水华泰房地产开发有限公司向原盘县住房和城乡建设局报送《关于东湖国际项目办理工程规划许可证和施工许可证相关费用的申请报告》，内容：由我公司开发的东湖国际商业广场正在办理工程规划许可证和施工许可证需要缴纳城市基础设施配套费、安全文明措施费、劳保统筹费、墙改基金等。由于我公司承担修建王家山四号路的任务，现恳请以上四项费用暂缓缴纳，待四号路决算时冲减缴足。后被告向盘州市国土资源局缴纳了城市基础设施配套费。2020年10月22日，盘州市住房和城乡建设局出具《关于东湖国际商业广场项目的情况说明》，内容：东湖国际商业广场项目，项目地址盘州市翰林街道王家山，开发企业为六盘水华泰房地产开发有限公司，该项目属于整体规划，分期建设，整体验收项目。项目A区于2017年8月完工、B区于2019年9月完工，待规划验收完毕后，六盘水华泰房地产开发有限公司方可向我局申请办理竣工备案。被告于2020年11月16日已为原告办理了案涉房屋不动产权证书，证号为黔（2020）盘州市不动产权第0004841号。一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力,双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原被告双方均按合同约定履行了支付房款和交付房屋的义务，且案涉房屋已2020年11月16日取得不动产权证书，故对原告要求被告立即为原告办理案涉商品房的房屋所有权证的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，因原被告双方在合同中未约定办理商品房转移登记的具体日期及违约责任，且被告所开发的案涉商品房系政府整体规划、分期建设、整体验收的项目，需完成整体规划验收后，才能申请整体备案登记及办理产权登记。原告虽逾期取得房屋产权证书，但不能归责于被告自身的原因，且被告于2017年6月28日向原告交付案涉房屋使用至今，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金73603.25元的诉讼请求，本院不予支持。对被告提出驳回原告的诉讼请求的辩解意见，理由成立，予以采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回原告祝仁琴、陈志霞的诉讼请求。案件受理费820元，由原告祝仁琴、陈志霞负担。二审期间，被上诉人六盘水华泰房地产开发有限公司向本院提交华泰房地产不动产权证书申领表，拟证明2021年4月2日祝仁琴已经将案涉房产的不动产权证书原件领走的事实。上诉人祝仁琴、陈志霞质证认为，被上诉人提供的证据达不到证明目的，产权证虽然已经办理，但被上诉人是在之前就已经违约，并非是在办理产权证后。对被上诉人陈述办证之前需要上诉人缴纳相关税费的问题，我方认为本案主要是因为被上诉人未及时提供办理商品房产权证的有关文书而导致房产证没有及时办理，并非是因为上诉人没有缴纳税费。上诉人祝仁琴、陈志霞未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：华泰房地产不动产权证书申领表，能够证实上诉人已经领取了案涉房屋的不动产权证书。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人主张的违约金应否予以支持。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中并未约定办理商品房转移登记的具体日期及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被上诉人应承担违约责任的前提是由于被上诉人的原因导致上诉人未在上述规定的期限内取得不动产权属证书。本案中，被上诉人已举证证实案涉商品房系政府整体规划、分期建设、整体验收的项目，需完成整体规划验收后，才能申请整体备案登记及办理产权登记，故上诉人虽逾期取得不动产权属证书，但不能归责于被上诉人自身原因。因此，一审判决对上诉人主张的违约金不予支持并无不当。综上所述，祝仁琴、陈志霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由上诉人祝仁琴、陈志霞负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年六月十一日法官助理胡金丽书记员王颖慧