江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终2198号上诉人（原审被告）：解静，女，1985年9月15日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：任汶杰，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚璇，江苏彭城（新沂）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁玉恩，女，1983年9月10日出生，汉族，住新沂市。上诉人解静因与被上诉人袁玉恩不当得利纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院作出的（2020）苏0381民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解静及其委托诉讼代理人任汶杰、尚璇，被上诉人袁玉恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人解静的上诉请求为：依法撤销(2020)苏0381民初4982号民事判决，或发回一审法院重审；由被上诉人袁玉恩承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审刻意遗漏重要事实致使认定事实不正确。被上诉人以不当得利起诉上诉人，但一审已经查明涉案58800元为上诉人购买房屋后转售赚取的差价，并非不当得利。一审刻意回避了一个重要事实，即被上诉人在购买房屋后，为及时办理房屋过户手续，在（2020）苏0381民初342号民事判决书作出后其向王文章、苏娟支付了58800元。一审回避该事实，仅凭上诉人出具的条据和既有在先判决，随意作出不公正判决，于法无据。二、上诉人在房屋销售过程中并未获得不当利益，相反房屋出售人在整个过程中却额外获益。在此次房屋买卖过程中，袁玉恩确认其共计支出了482600元(423800元+58800元)；该款项分为两部分，一部分是购房款423800元，另一部分是因王文章不协助其办理过户而另行代王文章偿还茹印华的50000元和微信转给王文章的8800元。一审法院判决解静向袁玉恩返还购房款55000元，则袁玉恩购买该房屋仅实际支出了368800元(423800元一55000元)；该数额与袁玉恩、王文章签订的房屋买卖合同标明的423800元不符。单从购买房屋的角度，袁玉恩因购房少支付了55000元；对于袁玉恩实际多支出的58800元，袁玉恩亦自认该58800元系因房屋过户需要，代王文章向茹印华支出的50000元及微信转给王文章的8800元，故该58800元并非购房款，不应列入购房款的范围。王文章在此次房屋出售中，一方面从袁玉恩手中收到购房款423800元，另一方面，又因过户问题让袁玉恩又向其支付了58800元，在整个房屋出售过程中，王文章通过各种形式，共收到482600元，高出其与袁玉恩签订房屋买卖合同约定价款58800元。因该房屋出售，王文章在合同约定房屋价款之外，变相多受益了58800元。三、（2020）苏0381民初342号判决并未确定上诉人具有返还义务，该判决书仅确认袁玉恩与王文章、苏娟之间签订的房屋买卖合同有效，且驳回了袁玉恩的其他诉讼请求。虽然该判决在本院认为部分认定袁玉恩提交的证据不足以证明其已将423800元购房款全部交给了王文章，但并不影响在本案中，袁玉恩自认其已经实际向王文章支付了423800元；虽然该判决确认关于解静收取的5.88万元购房款，袁玉恩可另行主张，但该判决并未查实解静该5.88万元的来源。事实上，在本案所涉房屋买卖合同履行过程中，王文章变相多受益了58800元，解静因房屋转售行为赚取了55000元收益，3800元中介费，该收益亦是在房屋合同价款范围内的正常收益。按照诚实信用原则，对于袁玉恩多支出的58800元应由王文章、苏娟在其不应该获益的范围内予以返还，而不能由解静在其正常交易获利范围内予以返还。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。袁玉恩辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。袁玉恩的一审诉讼请求为：1.判令解静返还袁玉恩58800元；2.案件受理费由解静负担。一审查明，2014年7月17日，王文章、苏娟（买受人、乙方）与新沂市经济适用住房发展中心（出卖人、甲方）签订一份《新沂市经济适用住房买卖合同》，购买涉案房屋。2018年1月16日，王文章、苏娟（卖方、甲方）与解静（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定王文章、苏娟将涉案房屋出售给解静；交易价格为363000元，合同签订后支付首付款10万元，余款263000元于2018年2月22日前付清；王文章、苏娟应于收到首付款当日将涉案房屋交付解静。新沂市温馨房产中介服务部作为丙方在该合同尾部加盖印章。合同签订当日，解静向苏娟转账支付8万元；次日，解静向苏娟转账支付2万元，并备注为房款。王文章、苏娟未将涉案房屋交付解静。2018年1月23日，王文章、苏娟（出售方、甲方）与袁玉恩（购买方、乙方）及新沂怡家房产有限公司（中介方、丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定王文章、苏娟将涉案房屋出售给解静，交易价格为423800元。合同签订之前，袁玉恩已通过中介方支付购房定金2万元；合同签订当日，袁玉恩支付了购房款40万元及中介费3800元，共计支付423800元。其中，王文章、苏娟实际收取365000元，解静实际收取58800元。王文章并将此前收取解静的10万元款项返还解静。王文章按照其当时实际收取的款项向袁玉恩出具了365000元的购房款收据，并将涉案房屋交付袁玉恩占有使用。2019年9月3日，解静向袁玉恩出具一份收据，内容为：“今收到袁玉恩购买祥瑞家园13-2-503房款伍万捌仟捌佰元整（￥58800元）”。2020年1月7日，一审法院受理原告袁玉恩与被告王文章、苏娟，第三人解静房屋买卖合同纠纷一案，袁玉恩要求确认其与王文章、苏娟于2018年1月23日签订的房屋买卖合同合法有效，王文章、苏娟协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续。该案审理过程中，王文章、苏娟陈述解静在涉案房屋买卖过程中仅起到中介的作用，袁玉恩尚未足额支付约定的购房款；袁玉恩申请证人张某,4出庭作证，张某,4陈述其从事房屋中介行业，袁玉恩委托其买房，涉案房屋的房源信息系另一名中介人员即解静提供，交易价格是由其及解静、袁玉恩三方协商确定。一审法院于2020年3月31日作出（2020）苏0381民初342号民事判决，认定袁玉恩与王文章、苏娟之间的房屋买卖合同有效；并认为袁玉恩提交的解静出具的58800元收据、其账户40万元取款记录、证人张某,4证言不足以证明其已全额向王文章、苏娟支付423800元购房款，驳回了袁玉恩要求王文章、苏娟协助办理涉案房屋所有权转移登记手续的请求。该判决已经发生法律效力。后袁玉恩向王文章、苏娟另行支付了58800元，并办理了涉案房屋的所有权转移登记手续。一审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。解静向袁玉恩出具收据，载明收到袁玉恩购房款；其也非代王文章、苏娟收取。与袁玉恩订立房屋买卖合同的相对方是王文章、苏娟，而非解静。因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故解静收取袁玉恩支付的购房款无依据，应予返还。关于返还的数额。解静提供了涉案房屋的房源信息，其收取的58800元款项中包含与袁玉恩约定的3800元中介费，该部分款项应予扣除。故解静应返还袁玉恩的数额为55000元。遂判决：一、解静应于本判决发生法律效力之日起十日内返还袁玉恩55000元。二、驳回袁玉恩的其他诉讼请求。案件受理费635元，由袁玉恩负担41元，解静负担594元。二审中，解静提交以下证据材料：一是在（2020）苏0381民初342号案件中调取的被上诉人签字确认的交付款项示意图。证明该款项系王文章向解静交付，王文章与解静约定，涉案房屋出售价格高于36.3万元时，高出部分支付给解静。二是执行和解协议一份，证明涉案房屋因王文章欠茹印华款项被法院查封后，袁玉恩与茹印华自愿达成和解协议交付5万元给茹印华，涉案房产得以解封。不当得利的受益者应该为王文章。三是银行转账流水，证明上诉人在购买涉案房产时分三次向苏娟转账10万元，备注为购房款。袁玉恩质证认为，因被上诉人急于办理涉案房屋的过户手续，才在执行和解协议中替王文章偿还的五万元，该款与本案没有关系；交款的示意图是真实的；银行流水是一审已经认定过的事实。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案款项是否为不当得利，是否应予返还的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”不当得利的构成要件为：一方获得利益；一方获益无法律根据；致使对方遭受损失，即获益与损失之间存在因果关系。本案中，袁玉恩通过新沂怡家房产有限公司（中介方）向王文章、苏娟购买涉案房屋，房屋的总成交金额为42.38万元。买卖合同签订后，王文章作为房屋的出卖人向袁玉恩出具房款收条一份，证实其收到袁玉恩房款36.5万元，其余5.88万元由解静向袁玉恩出具收条。根据已查明的事实，解静并非涉案房屋买卖合同的相对方，二审庭审中，其向法庭确认，在涉案房屋买卖时，其职业为房产中介，已生效的（2020）苏0381民初342号案件中，其自认“经本人联系，王文章、苏娟将涉案房屋卖给袁玉恩”。故应认定解静是该宗房屋交易的中介方，其收取合理的中介费用合规有据，但其收取房款却于法无据。因此，一审法院在扣除解静应得中介费3800元后，判决解静返还袁玉恩55000元并无不当。上诉人解静关于除中介费以外的55000元售房差价，是其与王文章、苏娟约定的应得收益的主张，因该约定并不约束买房人袁玉恩，故本案不予理涉。综上，上诉人解静的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由上诉人解静负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 黄 政审 判 员 王月辉二〇二一年六月七日法官助理 李 莉书 记 员 杨荔媛