北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终320号上诉人（一审原告、执行案外人）：张汉生，男，1955年9月4日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，执行董事。委托诉讼代理人：董璐，男，该公司员工。上诉人张汉生因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初522号民事判决，于法定期限内向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张汉生，被上诉人联合创意公司的委托诉讼代理人王明威到庭参加诉讼，被上诉人罗德物业公司、卓兴立海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张汉生上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止强制腾退张汉生合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块D座3002号、D座3004号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院3002号、D座3002号）（以下简称涉案房屋）；2.确认拍卖公告中“无租赁”的记载无效；3.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司、卓兴立海公司承担。事实及理由：一审法院认为张汉生未实际占有使用涉案房屋，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。1.房屋交付条件已经合同双方以实际行动变更，涉案房屋于2017年3月8日视为交付使用。本案涉案房屋指的是张汉生租赁的特定房号的房屋，双方合同附件约定的内容，可经双方协商变更或以实际行动变更履行。在联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件和方式，即改变租赁房屋的交付条件，正当且合法，一审判决因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，而认定张汉生未取得涉案房屋的占有使用权明显错误。张汉生举证证明被上诉人联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知进行房屋交付，张汉生至此实际占有使用该房屋，但鉴于房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。由于联合创意公司出现状况，已经不能按照合同的约定交房，张汉生特殊情况特殊对待，首先占有控制了该涉案房屋，然后又起诉了联合创意公司。2.一审法院依据《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”，而认定涉案房屋为“未租赁”存在严重错误。评估机构是经执行法庭委托的中介机构，评估机构不具有中立性，其身份不符合证人或鉴定人的条件，其出具的“空置”证明不具有客观性。估价报告中明确指出“估价报告的用途为提供价值参考依据”，评估报告作为张汉生未实际使用房屋的证据不具有合法性；对房屋是否空置或者租赁没有委托评估，不能作为判决的证据使用。估价报告未明确张汉生所承租的涉案房屋这一间的现场情况，其作为张汉生未实际使用房屋的证据不具有客观性和关联性。3.《房地产估价报告》对张汉生的涉案房屋“未租赁”的认定缺乏事实和法律依据。一审法院对于张汉生在一审中的《调查取证申请》未予批准，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的原则。4.张汉生依据变更后的交付条件接受租赁房屋，并按照现状使用，因为联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据张汉生相关费用的缴付情况，推定张汉生未实际使用房屋。5.张汉生基于《物业认租协议书》向联合创意公司主张违约责任，其依据是书面合同的未完全履行，并不能否认张汉生与联合创意公司变更了交付条件后实际使用了房屋。一审法院因为张汉生向联合创意公司主张违约责任而认定张汉生未实际使用房屋，是对合同主体处分自己的权利的否定，是严重侵害民事主体权利的行为。联合创意公司辩称，认可张汉生的意见。张汉生与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，张汉生已实际使用涉案房屋。卓兴立海公司辩称，张汉生与联合创意公司签订的物业认租协议因违法而无效；涉案房屋为空置，不存在租户占有使用的事实，法院应当继续执行标的物，依法腾退房屋，张汉生的上诉请求无法律依据；涉案房屋已执行终结，法院不应当受理张汉生提起的案外人执行异议之诉，请求二审法院判决驳回张汉生的全部上诉请求。张汉生向一审法院起诉请求：1.终止强制腾退张汉生合法租赁的涉案房屋；2.确认拍卖公告中“无租赁”的记载无效；3.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司承担。一审法院认定事实：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称，以下简称森菲克斯公司）。2007年11月22日，张汉生与森菲克斯公司签订两份《物业认租协议书》，约定：张汉生认租森菲克斯公司开发建设LOMOSTUDIO研发中心物业D座3002号、3004号，认租订金每间房91926元，认租年限均为20年。当日，森菲克斯公司向张汉生出具收据，载明：今收到张汉生交来D3002、D3004租金183852元。合同未约定涉案房屋的交付时间。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由一审法院执行，一审法院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向一审法院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，一审法院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，一审法院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，一审法院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，一审法院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。张汉生以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认张汉生与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制张汉生腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。一审法院经审查于2020年8月27日作出（2020）京02执异424号执行裁定书，裁定驳回张汉生的异议请求，并于2020年9月2日向张汉生送达上述裁定。张汉生不服该裁定，于2020年9月14日通过邮寄起诉材料的方式向一审法院提起本案诉讼。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。张汉生与联合创意公司签订《物业认租协议书》后，联合创意公司未在合理期间内向张汉生交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，张汉生主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间为2017年夏天，涉案房屋没交钥匙，其将桌椅搬入房屋后自行更换门锁，张汉生未向一审法院提交办理房屋交接的任何手续。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括涉案房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但是亦不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，涉案房屋共有2间，呈基本毛坯状态，屋内放置有桌椅、电脑及文件柜等物品，张汉生称不太清楚何时收到涉案房屋钥匙，其从2018年开始在涉案房屋内放置桌椅。一审法院经审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张汉生提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据张汉生起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力，但是法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，张汉生与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，张汉生未向一审法院提交充分证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，一审法院难以认定张汉生在一审法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：一、一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案张汉生在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括张汉生在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和张汉生主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是张汉生，均不能向一审法院提交双方进行交接的相关证据，故张汉生关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，一审法院难以认定。三、根据一审法院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，虽然涉案房屋内放置部分办公用品，但无证据证明张汉生在一审法院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。另，现场勘验过程中，张汉生称其不太清楚涉案房屋交付钥匙的时间，其于2018年以后开始往涉案房屋内放置桌椅并且办公，但是庭审过程中，却又主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间为2017年夏天，当时涉案房屋并无门锁，其就把桌椅搬了进去。张汉生未就其关于接收房屋自相矛盾的陈述作出合理的解释。综上，因张汉生提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故一审法院对其要求终止强制腾退张汉生合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。张汉生主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，一审法院判决：驳回张汉生的诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该条规定，案外人要举证证明对其有利的法律规范所适用的全部要件事实真实存在；在言词辩论程序终结时，当事人提供的证据要使法院认为待证事实存在的可能性，已达到高度盖然性的程度，案外人的诉讼请求将会得到法院支持，即获得胜诉判决；当现有证据能够证明某一项要件事实或某几项要件事实不存在时，或者某一项要件事实存在与否处于真伪不明状态时，由案外人承担败诉的不利后果。本案上诉人张汉生系执行案件的案外人，其主张对涉案房屋享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，张汉生的此项主张要想得到法院支持，必须证明其在法院查封之前已占有使用该不动产。本案中，张汉生与联合创意公司之间并无房屋交接手续，张汉生亦未提交充分证据证明其已于查封前实际占有并使用涉案房屋，而《房地产估价报告》有关执行标的使用状况的记载以及联合创意公司认可房屋不具备实际交付条件的陈述等证据，足以导致张汉生是否实际占有使用房屋这一待证事实处于真伪不明的状态，故对此负有举证证明责任的张汉生应当承担不利后果。换言之，张汉生提供的证据不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的全部要件事实均存在，其无权阻止涉案房屋的强制执行。此外，张汉生关于《房地产估价报告》对于涉案房屋使用状况的记载存在错误的主张，无证据支持，一审法院未受理其调查取证申请程序合法，并无不当。张汉生的第二项诉讼请求，不属于本案裁判事项，本院不予处理。综上，张汉生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3977.04元，由张汉生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 刘 辉审 判 员 赵 彤二〇二一年六月二日法官助理 张乃丹书 记 员 翟释然