贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4241号上诉人（原审原告）：方春，女，1981年7月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：程庚，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，贵州秉尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州特兴房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区纺织巷10栋3单元7楼13号。法定代表人：邹学文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘堃，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐然，贵州慧歆律师事务所律师。上诉人方春因与被上诉贵州特兴房地产开发有限公司（以下简称特兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,本案现已审理终结。上诉人方春上诉请求：1、撤销原判，发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依据《商品房买卖合同》第七条约定，商品房价格已包括水、电建设安装费及配套设施建设安装费用，第十二条第一款约定上水、下水、供电交付时达到使用条件，故被上诉人出售的商铺上水、下水交付时需要到户。案涉商铺所在楼层被上诉人仅在商场两侧修建了卫生间，被上诉人仅以卫生间存在上、下水通道主张达到商铺使用条件明显不符合合同约定。商铺所在楼栋除上诉人购买的商铺所在二层外，其他楼层的买受人与被上诉人签订的合同与上诉人与被上诉人签订的合同条款相同，其他楼层买受人均实现了上、下水铺设入户。《商品房买卖合同》由被上诉人提供，在未采取合理方式提请上诉人注意免除或限制其责任的条款的情况下，应作出不利于提供格式条款一方的解释。被上诉人特兴公司答辩称：双方签订的商品房买卖合同没有约定上下水入户，且案涉房屋不是住宅，是商城内部的商铺，在公共区域内有水箱，经过竣工验收合格，被上诉人已经履行了上下水安装的义务，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。方春向一审法院起诉请求：1、判令被告特兴房开发将青云都汇2-32商铺整改至上水、下水达到使用条件；2、判令被告特兴房开向原告赔偿损失78400元；（损失以建面为基数，暂按月租金100元为标准计算，最终以法院委托第三方评估机构的评估结果为准，自2017年10月31日起暂计算至2020年6月15日，最终计算损失付清时止）；3、判令本案诉讼费、律师代理费由被告承担。一审法院认定事实：原告方春于2016年4月30日与被告特兴房开签订《商品房买卖合同》。合同中约定原告购买被告开发的位于南明区贵阳特兴商业中心（青云都汇）2层32号房屋，建筑面积24.5平方，总价款790678元，房屋的规划用途为商用。交房时间为2017年10月31日。合同中第十二条：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：1、上水、下水交付时达到使用条件；供电：交付时达到使用条件；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时敷设到户。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月27日，被告登报公告于2017年10月28日交房。根据商场的规划，原告收房后，原告所购房屋所在楼层用于经营干货。现原告认为在双方签订的合同中第十一条第一款规定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；第十二条第一款第一项约定，上水、下水交付时达到使用条件。但截至2020年6月15日，被告交付的该房屋仍未安装上水、下水，因被告过错，被告交付的该房屋达不到使用条件，导致原告该房不能正常使用而造成经济损失，被告应予以赔偿，故遂诉至一审法院，审理中，原告提供下列证据：1、原被告身份信息，证实原被告的主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告向被告购买商品房，存在合法有效的买卖事实，合同第十一条第一款规定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；第十二条第一款第一项约定，上水、下水交付时达到使用条件；3、发票，证实原告已按约交付房款；4、房屋产权证，证实原告是房屋的所有权人；5、原告商铺内无上下水的照片，证实根据合同的约定，上下水交付时达到使用条件，但被告至今未对交付原告的房屋安装上下水。被告对上述证据的质证意见：对证据、证据2真实性无异议，证明目的不认可，合同第十二条规定的为“本项目”，从合同第7页第一条第二段，明确可以得知：项目指的是“贵阳特兴商业中心”，同时合同第十二条第五、六、七项对于需要到户的，明确约定的为：敷设到户。也就是从合同约定而言，并非上下水要“入户”。证据2三性均无异议。证据3、4三性无异议，证据5根据合同约定及业态等，上下水本就不需要入户。被告向本院提交下列证据：1、经审核的二层给排水及消火栓平面图，现场平面示意图照片，两处上下水点照片，证明被告完全是按照审核同各国的给排水图纸进行施工，根据规划设计，也是为集中上下水，并且已经在涉案商铺的二楼，设计有两处集中的上下水点，符合双方合同中约定项目内上水、下水达到使用条件的约定。原告认为设计图真实性无异议，但被告证明目的达不到，因该设计图的设计方是被告聘请，所有的设计都是按照被告意思设计，因此设计没有满足合同要求，设计违反了被告承诺，该责任应由被告承担。对其他两组真实性无异议，但是达不到被告证明目的，不能因为有集中上下水点，就排除被告应当向原告根据合同约定提供到达每户可使用的上下水。而且该上下水照片看出就是两个卫生间。2、建筑工程规划竣工验收报告，建筑工程竣工验收备案表，消防验收意见书，证明涉案房屋已经达到交付的条件，且符合各项规费要求，符合是否合同约定的交付条件。原告对上述证据三性均无异议，但该组证据仅仅满足的是合同第十一条第二款相应的第一点，不能证明满足合同第十一条第二款的第三点，从意见书中可以看出1到3层均是商场。3、2017年10月27日的贵阳晚报，2017年12月19日的贵阳晚报、现场照片，证明2017年10月28日涉案房屋就已经交房，原告也进行了收房，证明整个二层商场处于中正常营业状态，商铺本身不会因为上下水而影响涉案商铺的价值和正常使用，同时涉案商铺已经收房多年，原告现在提出安装上下水至其商铺并要求按照租金进行赔偿的请求及不合理业无依据，二层实际的业态也为干货、调味品。原告质证意见：对报纸交房公告无异议，对交房时间无异议，对照片时间真实性，不能反映是哪个时间段产生，不能证明交房时的情况。就算收房，目前使用也不能免除我方对被告的诉请责任。4、宣传资料，原告提出对真实性无法核实，只是一个印刷资料并不能代表被告向原告出示过也不能证明被告张贴到公共场合，而且只是一个广告，广告是要约邀请，只是要约邀请对双方不构成法律意义上的约束，即便是干货，调味品中心，也不是不提供上下水的依据，是否尽到审慎用水的义务是原告的事。5、商场公共区域顶部照片，其他商户顶部场照片，原告认为该照片是被告自行设计，并不能成为原告要依据要行使自己权利的参照。其他商户的也一样。另双方所争议的房屋位于青云路××号（青云都汇）商场二层，该层商铺共计201间，建筑面积7627.51平方，2017年10月28日交房，现已全部出售，且大部分商铺的产权证已办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。本案所涉房屋，已经验收合格并在合同约定的时间交付使用，现原告认为被告交付的房屋上水、下水未入户未达使用条件，因被告过错房屋达不到使用条件，不能正常使用而造成经济损失，被告应予以整改并赔偿，对于原告的主张，在双方签订的合同中第十二条第一款第一项中虽约定，上水、下水交付时达到使用条件，但并未明确表述为上下水入室，合同约定不明，且原告所购房屋性质为商用，在被告提交的宣传资料中也对商场每层的具体经营范围予以明确，现商场公共区域已经安装上下水设施并使用，而涉案房屋不是住宅或独立的底商，是商场内的铺面，该层商场在正常经营中，在合同没有明确约定的情况下，原告亦未举证有相关规定在设于商场内的商铺必须具备上下水入户，故被告已按合同约定履行义务未违约，原告要求被告对商铺整改上下水入户缺乏依据，不予支持。对于原告诉请的租金请求，被告按约交房，房屋已由原告实际占有管理，被告不存在违约，且原告没有证据证实其诉请的租金损失系因被告原因所致，故原告该诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回方春的诉讼请求。案件受理费1760元减半收取880元，由方春负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定上、下水设施在房屋交付时应达到使用条件，但对于具体何为达到使用条件双方存在争议，上诉人主张上、下水设施应当铺设入户，但合同对此并未明确约定，被上诉人则主张在房屋所在二层的厕所处已设置公用的上下水设施，已达到合同约定的符合使用条件的标准，因合同并未明确约定上、下水设施需铺设入户，案涉商场已竣工验收备案，表明案涉房屋符合设计规划，且案涉房屋性质为商铺，有别于住宅，对上、下水设施的需求亦有别于住宅，上诉人已进行收房表明其认可房屋现状，综上，上诉人主张应将上、下水管道设施铺设入户依据不足，上诉人作为原告应承担举证不利的后果。至于上诉人所称一层商铺均安装了独立入户的上、下水设施，被上诉人对此已予以说明系因一层商铺的经营业态主要为海鲜销售，故加装了相应的上、下水设施，案涉商场处于正常经营状态，现有证据不足以证明二层商铺未安装独立的上、下水设施影响了商铺的正常使用，在无相关明确约定的情况下，本案中上诉人主张被上诉人应将上、下水设施铺设入户不能成立，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人方春负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年六月四日书记员  帅艳芷