辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民初18号原告：张帅，男，汉族，无业，1984年10月18日出生，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：乔伟光,辽宁泓汇律师事务所律师。被告：营口泰平实业有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区熊岳镇黄旗村（金禾旺族家园27栋6号门市）。法定代表人：陆志，该公司总经理。委托诉讼代理人：李媛媛，辽宁盛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦秋男，辽宁盛典律师事务所实习律师。第三人：营口元基房地产开发有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区富春江街昆仑大街商网05-12#。法定代表人：武金红，该公司总经理。第三人：武奎斗，男，1970年10月8日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。第三人：温艳辉，女，1971年3月9日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。原告张帅与被告营口泰平实业有限公司，第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张帅及其委托诉讼代理恩乔伟光，被告营口泰平实业有限公司的委托诉讼代理人李媛媛、芦秋男到庭参加诉讼。第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张帅向本院提出诉讼请求：1、判决座落于营口经济技术开发区归原告所有;2、判决停止对上述房屋的执行；3、解除对上述房屋的查封；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年初，第三人营口元基房地产开发有限公司（以下简称“元基公司”）因资金紧张，通过案外人张永峰向原告借款，期限为一个月。借款到期后，元基公司无力偿还借款，经张永峰协调，元基公司自愿用其开发的元基首府12号楼2单元402室抵顶原告借款，原告表示认可，双方签订了《商品房买卖合同》，元基公司向原告交付了案涉房屋。2020年7月8日，贵院下发（2020)辽08执字20号执行通知书后原告得知，元基公司因欠交通银行股份有限公司营口分行贷款本金7972万元没有偿还，被交通银行起诉至法院，判决生效后交通银行将该笔债权转让给了东方资产管理公司，东方资产管理公司又将该笔债权转让给了本案被告营口泰平实业有限公司（以下简称“泰平实业”），后元基公司仍没有偿还债务，泰平实业申请强制执行，2018年9月7日贵院查封了案涉房屋。原告得知上述情况后，及时向贵院提出了执行异议，贵院作出（2020)辽08执异212号裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与元基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告对案涉房屋享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，完全能够阻却执行。为维护自身合法权益，原告特提起本次诉讼，请求依法裁判。营口泰平实业有限公司辩称，答辩人依据（2014）营民二初字第00212号民事判决，并通过债权转让方式取得案涉抵押房屋的优先受偿权，即有权申请强制执行并优先于一般债权。2015年2月9日，贵院作出（2014）营民二初字第00212号生效民事判决确认交通银行营口分行对第三人元基公司抵押物享有优先受偿权。同年9月，答辩人取得案涉债权，成为本案受让的权利人享有（2014）营立一保字第129号裁定中对第三人元基公司名下抵押财产的优先受偿权，该执行案件由轮候变为首封，查封期限自2019年10月12日至2022年10月12日。因此，答辩人依法享有对案涉房屋的优先受偿权，优于原告的一般债权。二、原告提供的证据无法证明其符合排除强制执行的条件。1、原告无法证明其已支付案涉房屋价款。原告主张以第三人元基公司欠款抵顶案涉房屋的房款，提供的证据无法证明其主张的债权真实存在，亦无法证明抵顶房款实际产生。根据最高人民法院的裁判观点，以不动产抵偿债务，不动产过户视为债务清偿的标志。案涉房产始终未办理过户登记，因此无法认定原告已经支付了案涉房屋购房款。2、原告未办理过户登记，系因其自身未尽到审慎义务。原告主张以以物抵债为目的签订《商品房买卖合同》。在这种情况下，原告作为债权人，与直接购买房屋的商品房消费者不同，应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋在原告与元基公司签订《商品房买卖合同》之前已经办理了抵押登记，原告在此种情况下仍然购买案涉房屋，导致无法办理过户登记，系其自身未尽到审慎义务。综上，原告在案涉房屋办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未尽到审慎义务，不属于法律保护的善意相对人。原告的付款方式不符合消费者购买房屋的付款习惯，不具有消费者资格。本案不应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条的相关规定，原告不符合排除执行的条件。三、原告主张基于债权抵顶案涉房屋，其未完成变更登记，仍属一般债权，不具有优先效力，不享有对案涉债权排除执行的权利。原告通过以物抵债的方式取得了案涉元基首府12号楼2单元402室，并签订《商品房买卖合同》，实际上是为了实现债权，不当然产生物权变动的法律效果。且其至今未办理过户登记，仍属于一般债权，不具有优先效力。若一般债权人通过抵顶房屋就能使其权利优先于抵押权人，这与法律对抵押权人保护的宗旨相悖。因此，原告不能据此排除对案涉不动产的强制执行。四、原告不具有物权期待权，不符合排除执行的法定情形，应当依法判决驳回原告诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住房屋的情形。原告主张因第三人无力偿还借款而抵顶案涉房屋，与一般商品房消费者交易习惯不符，不应认定其为商品房消费者。本案原告对第三人元基公司主张的实际是以物抵债的债权，而非物权期待权，故原告对案涉房屋所享有的民事权不足以排除贵院作出的执行行为。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求贵院依法公正判决，驳回原告诉讼请求。第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、交通银行股份有限公司营口分行与营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉借款合同纠纷一案，本院于2015年2月9日作出（2014）营民二初字第00212号民事判决，判决：一、营口元基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司营口分行借款本金人民币79,720,000.00元，及至2014年9月21日应付的利息人民币1,648,836.61元；二、营口元基房地产开发有限公司给付交通银行股份有限公司营口分行借款本金79,720,000.00元的利息，计息时间从2014年9月22日起至本息付清时止，利率按双方合同的约定利率计算；三、武奎斗、温艳辉对上述借款本息承担连带责任；四、交通银行股份有限公司营口分行对营口元基房地产开发有限公司抵押物享有优先受偿权。判决生效后，营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉没有履行上述法律义务。2、2015年7月，交通银行股份有限公司营口分行与中国东方资产管理公司大连办事处签订了《不良资产转让协议》，将本院（2014）营民二初字第00212号民事判决确定的债权转让给中国东方资产管理公司大连办事处，并通过公告送达被执行人。2015年9月，中国东方资产管理公司大连办事处与营口泰平实业有限公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给本案被告营口泰平实业有限公司，并通过公告送达被执行人。3、（2014）营民二初字第00212号民事判决书发生法律效力后，2018年6月7日，本院对申请执行人营口泰平实业有限公司强制执行的申请立案执行，执行案号（2018）辽08执181号。2020年7月8日，本院执行局下发（2020）辽08执20号执行通知书，告知相关权益人，本院将对查封资产（含房屋）进行评估拍卖，对查封房屋主张权利的可依照法律规定提出执行异议。本案原告张帅以位于营口鲅鱼圈区房屋系其购买为由，对执行标的向本院提出书面异议，本院作出（2020）辽08执异212号裁定，驳回张帅的异议请求。4、2014年2月10日，张帅通过案外人张永峰借款给本案第三人营口元基房地产开发有限公司人民币400万元，本案第三人营口元基房地产开发有限公司与案外人张永峰于2014年1月14日签订《借款合同》，借款金额2000万元；于2014年1月26日签订《借款合同》，借款金额2100万元；于2014年2月7日签订《借款合同》，借款金额2900万元；于2014年2月10日签订《借款合同》，借款金额400万元，上述4份借款合同共计借款金额人民币7400万元，其中包含张帅对第三人营口元基房地产开发有限公司的借款400万元。本案第三人营口元基房地产开发有限公司到期未能偿还所借款项，经协商，张帅、张永峰、营口元基房地产开发有限公司签订了顶账协议，约定第三人营口元基房地产开发有限公司将元基首府小区住宅10套顶给张帅以抵偿借款全部本息，并按照张帅意愿将本案案涉12号楼2单元402室落户到本案原告张帅名下，协议落款时间为2014年8月10日。第三人营口元基房地产开发有限公司与本案原告张帅就案涉房屋元基首府12号楼2单元402室签订《房屋买卖合同》，落款时间为2014年8月8日，并给原告张帅出具收款收据。5、案涉房屋元基首府12号楼2单元402室登记在本案第三人营口元基房地产开发有限公司名下。本院认为，本案主要争议为原告张帅享有的权益是否能排除申请执行人营口泰平实业有限公司对本案涉案房屋抵押权的执行。2015年7月，交通银行股份有限公司营口分行与中国东方资产管理公司大连办事处签订了《不良资产转让协议》，将本院（2014）营民二初字第00212号民事判决确定的债权转让给中国东方资产管理公司大连办事处，并通过公告送达被执行人。2015年9月，中国东方资产管理公司大连办事处与营口泰平实业有限公司签订了《债权转让协议》，将上述债权转让给本案被告营口泰平实业有限公司，并通过公告送达被执行人，从而本案被告营口泰平实业有限公司取得了（2014）营民二初字第00212号民事判决确定的债权。该债权在案涉房屋元基首府12号楼2单元402室设定了抵押权。依据《物权法》第一百九十二条的规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。从而本案被告营口泰平实业有限公司取得了涉案房屋的抵押权。张帅于2014年2月10日，通过案外人张永峰借款给本案第三人营口元基房地产开发有限公司人民币400万元，因第三人营口元基房地产开发有限公司不能及时偿还借款，经协商，张帅、张永峰、营口元基房地产开发有限公司又重新签订了顶账协议，约定第三人营口元基房地产开发有限公司将元基首府小区住宅10套顶给张帅以抵偿借款全部本息，并按照张帅意愿将本案案涉12号楼2单元402室落户到本案原告张帅名下，协议落款时间为2014年8月10日。第三人营口元基房地产开发有限公司与本案原告张帅就案涉房屋元基首府12号楼2单元402室签订《房屋买卖合同》，落款时间为2014年8月8日。从而，原告张帅取得了买受涉案房屋的合同权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）以支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告在执行异议过程中，自认除本案涉案房屋外，还有其他房屋居住。但在本次诉讼过程中，原告称其有住房，是亲戚的房子，但并未提供出相关的证据予以证明。涉案房屋并非原告为保障居住权而购买的商品房，不符合《规定》第二十九规定的情形。原告主张适用《规定》第二十八条排除执行，但本案事实即使符合二十八条规定的情形，但因《规定》第二十七条系对用益物权的特殊规定，因此原告享有的对涉案房屋的合同权利亦不能排除申请执行人营口泰平实业有限公司对涉案房屋的抵押权的执行。综上所述，原告张帅提出的理由及请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告张帅诉讼请求。原告张帅预交的案件受理费5819元由其自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二一年六月二十二日法官助理张弘书记员郎爽