辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2820号上诉人(原审被告)：王连秀。委托诉讼代理人：郝新林，辽宁世勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，辽宁世勋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处，住所地辽宁省大连市西岗区锦华街2号。统一社会信用代码12100000422436082Q。法定代表人：李伟国，该处副处长。委托代理人：林静，辽宁昭明律师事务所律师。上诉人王连秀因与被上诉人国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处（简称二十四处）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王连秀上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回二十四处的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定案涉房屋的临时建筑归二十四处所有、判决王连秀腾退该部分房屋无事实与法律依据。在租赁期间王连秀对案涉房屋内部进行装修，包括铺设水泥地面、增设卫生间、上下水管，对一楼的外立面及门头进行装修改造向外对接部分面积，并在主楼楼体垂直以外加盖部分临时建筑，本案争议的临时建筑即为主楼楼体垂直以外加盖部分的临时建筑。《房屋租赁合同》第七条约定了房屋内部装修、改造扩建的动产及不同动产的归属问题。第九条约定了租赁期内临时建筑的使用权，政府动迁的补偿归属，但并未约定租赁期满临时建筑的归属问题。两个条款彼此独立，适用对象完全不同，本案争议的临时建筑是垂直于房屋主体的独立建筑，不属于房屋内部增设的不动产，因此应适用《房屋租赁合同》第九条约定。在临时建筑归属未确定的情况下，二十四处无权要求王连秀腾退临建部分房屋。二、一审认定王连秀违约并判决王连秀支付违约金5万元，缺乏法律依据。1.案涉租赁合同于2018年6月30日到期，二十四处告知王连秀不再续租，王连秀向二十四处交还了租赁标的2-5层，双方另行协商了一层部分的继续使用问题，此租赁合同因履行完毕而终止，二十四处无权依据已终止的租赁合同向王连秀主张违约金。就一层部分的使用和返还，双方起初约定继续使用到2018年7月31日，到期后双方协商继续使用到2019年6月。到期王连秀又与二十四处协商，其承诺如果上级催促可以继续使用到2020年6月，并对租金标准达成了合意为3万元/年。在2018年6月30日租赁合同到期后，双方对于一层部分的使用重新进行了协商，口头约定了租期及租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此就一层部分王连秀与二十四处达成了一个新的不定期租赁合同，原租赁合同关于5万元的违约条款当然不能适用。2.假设王连秀存在违约行为，请求适当减少违约金金额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决王连秀支付房屋占用费3万元/年，那么从2018年7月1日至2020年6月30日应支付的占用费为6万元，一审判决额外支付5万元违约金，明显高于实际损失的百分之三十（6+6×0.3=7.8万元），属于过分高于造成的损失的情形。此外，关于临建部分的归属及补偿问题双方存在争议，但王连秀未在本案反诉，不属于本案的审理范围。二十四处辩称，不同意王连秀的上诉请求。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。一、关于案涉房屋临时建筑的归属，《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。租赁合同终止时由乙方（王连秀）投资装饰、装修、改造部分及增设的不动产均无偿归甲方所有（动产无偿归乙方所有）”。二十四处主张的“垂直于主楼楼体以外加盖的临时建筑”依附于案涉租赁房屋，两者不可分割，属于无法移动的不动产，属于合同第七条“增设的不动产”，因此在合同终止时，该临时建筑应当无偿归二十四处所有。《房屋租赁合同》第九条约定的是案涉房屋的临时建筑在被政府有关部门拆除时双方的责任以及在动迁的情况下，补偿款的归属，并没有约定合同终止时临时建筑的归属。第九条与第七条约定相互独立，并不矛盾，一审适用租赁合同第七条约定正确。二、关于违约金，《房屋租赁合同》第十四条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，造成对方经济损失的，由违约方按实际损失赔偿对方经济损失，并向对方支付5万元违约金。”王连秀存在两个违约行为：一是合同到期终止后，没有将全部房屋返还给二十四处，租赁房屋的一楼至今没有返还给二十四处；二是逾期支付租金的违约行为，在租赁合同终止后一年多之久才将拖欠的4.5万元租金支付给二十四处。因此，一审依据合同第十四条约定，判决王连秀向二十四处支付5万元违约金正确。在合同终止后，二十四处至少三次以书面形式通知王连秀，合同到期终止不再续租，并主张返还房屋。不存在协商订立无固定期限租赁合同的事实，王连秀所述双方在租赁合同终止后，又订立口头的无固定期限合同与事实不符，《民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。违约金条款属于结算条款，一审判决王连秀支付5万元违约金正确。二十四处向一审法院起诉请求：1.被告向原告返还位于大连市西岗区一楼房屋；2.被告向原告支付自2018年7月1日至实际将房屋返还之日止的占有使用费暂计两年16万（以评估价为准）；3.被告向原告支付违约金5万元。一审法院认定事实：2010年7月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其名下位于大连市西岗区房屋出租给被告使用，该房屋为地下室一层（锦华街6号），地表以上为五层楼房，一楼附属该主体房屋的临时建筑，五楼活动板房；租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止；年租金15万元；每年6月1日前支付年租金的10万元，第二年6月1日前支付余下的5万元。关于房屋装修改造，原、被告约定：被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构，需先征得原告书面同意，投资由被告自理。租赁合同终止时由被告投资的装饰、装修、改造部分及增设的不动产均无偿归原告所有。动产无偿归被告所有。关于房屋临建部分特别约定：该房屋一楼主体外的临时建筑和五楼的活动板房为出租房屋的一部分，在租赁期内归被告使用，如租赁期内政府有关部门责令拆除，双方互不承担赔偿责任，被告不得以此要求原告降低租金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付5万元违约金。2015年12月23日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告出租给被告的房屋坐落于大连市西岗区，面积为430.92平方米的五层砖混楼房；租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，年租金15万元；每年6月30日前一次性支付下一年租金15万元。关于房屋装修改造约定：被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构，需先征得原告同意，投资由被告自理。租赁合同终止时由被告投资的装饰、装修、改造部分及增设的不动产均无偿归原告所有（动产无偿归被告所有）。关于房屋临建部分的特别约定：该房屋一楼主体的临时建筑在租赁期内归被告使用，如果租赁期内政府有关部门责令拆除，双方互不承担赔偿责任，被告不得以此要求原告降低金额；如遇政府动迁，临建补偿部分归乙方所有。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，造成对方经济损失的，由违约方按实际损失赔偿对方经济损失，并向对方支付5万元违约金。2018年8月2日，原告书面通知被告：原、被告签订的租赁合同已于2018年6月30日到期，按照上级机关的管理要求，锦华街2号不能继续出租。被告已于2018年7月16日将锦华街2号楼2楼以上部分交还给原告。原告鉴于1楼及其他部分的特殊情况，同意被告于2018年7月31日前交付给原告。现在时间已过，原告要求被告立即将锦华街2号剩余部分交还，同时结清与原告的欠款。同月15日，原告再次书面通知被告：立即将锦华街2号剩余部分交还给原告，同时结清欠款。2018年11月18日，原告书面通知被告：截至2019年10月，原告收到被告给付的5万元款项，经双方确认，结清合同终止前拖欠的租金4.5万元；0.5万元为一楼饭店自2018年7月1日至今的部分使用费用。鉴于国家政策要求和我处自身情况，经研究，现通知被告立即将锦华街2号一楼饭店和彩票站交还于原告，并给付按照原合同约定计算的一楼饭店自2018年7月1日至今的剩余使用费用。2019年6月，原、被告协商一致，同意按照3万元标准计算大连市西岗区一楼房屋的占有使用费。一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系至2018年6月30日届满，且双方在房屋租赁合同中明确约定租赁合同终止时由被告投资的装饰、装修、改造部分及增设的不动产均无偿归原告所有，被告应及时将案涉房屋腾退给原告。原告主张被告返还案涉房屋的诉讼请求符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。被告以案涉房屋的临时建筑问题未解决为由至今未腾退案涉房屋，属违约，应当按照合同约定支付违约金5万元。被告提出的因合同已终止，不能依据原合同要求履行支付违约金的答辩意见。因法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告该项答辩意见没有法律依据，一审法院不予支持。关于2018年7月1日至房屋返还期间的占有使用费标准。原告主张通过评估进行确定，因被告不同意，且双方在2019年6月已协商一致按照3万元/年标准计付，故原告主张的占有使用费应当按照3万元/年标准计付。因被告已向原告支付占有使用费0.5万元，故应予以相应扣减。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告王连秀于判决生效之日起三十日内向原告国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处返还位于大连市西岗区一楼房屋，并按照3万元/年标准支付2018年7月1日至房屋返还期间的占有使用费（被告已支付0.5万元）；二、被告王连秀于判决生效之日起十日内向原告国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处支付违约金5万元。被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（原告已预交），由被告王连秀负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查，双方于2015年12月23日签订《房屋租赁合同》（简称案涉《房屋租赁合同》）第十一条约定：“租赁合同期满后，合同即终止，届时乙方（王连秀）须将房屋退给甲方。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.王连秀应否腾退案涉房屋临时建筑；2.王连秀应否向二十四处支付违约金；如应支付，则违约金的具体金额。关于焦点一，案涉《房屋租赁合同》第十一条约定“租赁合同期满后，合同即终止，届时乙方（王连秀）须将房屋退给甲方。”该临时建筑系依附于租赁房屋主楼搭建，不能分割独立使用，在案涉租赁合同期满终止后王连秀需腾退租赁房屋的情况下，王连秀关于二十四处无权要求其腾退临建房屋的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，王连秀存在违约行为，应向二十四处支付违约金。理由如下：第一，王连秀主张原《房屋租赁合同》于2018年6月30日到期后，双方达成了关于一楼房屋的口头不定期租赁合同，但其未提供证据予以证明，且二十四处予以否认。按照谁主张、谁举证的证据规则，王连秀应对其举证不能承担相应不利法律后果。从二十四处多次发出书面通知王连秀返还案涉一楼房屋看，王连秀存在未按约定及时返还全部租赁房屋的事实。此外，从二十四处发出的书面通知内容看，王连秀还存在未按照原租赁合同约定期限及时交纳租金的行为。第二，即使按王连秀主张，双方关于一楼房屋占用费标准达成一致意见即3万元/年，其亦欠付自2018年7月1日至今的占有使用费。故原审认定王连秀存在违约行为，并无不当。关于违约金标准，案涉《房屋租赁合同》第十四条约定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的约定，造成对方经济损失的，由违约方按实际损失赔偿对方经济损失，并向对方支付5万元违约金”。双方约定以5万元作为违约金标准是考虑到原房屋租赁合同约定的租赁标的物系整栋房屋，包括地下室一层、地表以上五层楼房，年租金15万元的情况下约定的，双方在该房屋租赁合同到期后，未签订新的书面租赁合同。按照双方均认可的事实即2019年6月经协商一致同意按3万元/年标准计算案涉一楼房屋的占有使用费。在此情况下，虽然王连秀存在违约行为，但标的物已经变更为一楼房屋、占用费为3万元/年，二十四处在本案仍主张按照原租赁合同约定支付5万元违约金，确实过高。结合王连秀违约行为给二十四处造成的损失、主观过错程度等，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，本院酌定将案涉违约金调整为2万元。综上所述，王连秀的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2992号民事判决第一项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2992号民事判决第二项为：王连秀于本判决生效之日起十日内向国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处支付违约金2万元；三、驳回国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，由国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处负担2649元，由王连秀负担1801元。二审案件受理费4450元，国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处负担2649元，由王连秀负担1801元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年六月四日书记员  孙雨宁附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。