安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1400号 上诉人（原审被告）:杨士忠，男，1955年3月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：王守军，蚌埠市蚌山区雪华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:安徽瑞康物业集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市蚌埠万达广场****楼****，统一社会信用代码913403006742061952（2-3）。 法定代表人：高超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所律师。 上诉人杨士忠因与被上诉人安徽瑞康物业集团有限公司（以下简称瑞康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨士忠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瑞康物业公司的起诉或将本案发回重审。事实与理由：杨士忠与瑞康物业公司之间不存在物业合同，根据合同相对性原则，一审判决没有事实和法律依据。瑞康物业公司没有给杨士忠提供任何物业服务，杨士忠没有承担费用的义务。一审法院认定瑞康物业公司物业服务存在瑕疵，仍判决杨士忠承担物业费，没有依据。 瑞康物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，杨士忠的上诉理由不能成立，请求驳回杨士忠的上诉请求。 瑞康物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令杨士忠支付拖欠的2015年3月21日-2020年3月21日期间的物业服务费36063元（1.2元/月/平方米*500.87平方米*60月＝36063元）；2.请求判令杨士忠从逾期之日起每日按应缴费用千分之五的标准支付违约金，暂按200元计算；3.请求判令杨士忠承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，瑞康物业公司变更第一项诉讼请求为：请求判令杨士忠支付拖欠的2015年3月23日-2020年3月22日期间的物业服务费31057元（1.2元/月/平方米*431.36平方米*60月＝31057元）。 一审法院认定事实：2012年12月10日，蚌埠市恒业房地产开发有限责任公司（甲方）与蚌埠市瑞康物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：“甲方选聘乙方对恒业·金鼎皇庄提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：恒业·金鼎皇庄。在物业服务区域内，乙方提供前期物业服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第五条物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体收费标准如下：1.高（小高）层住宅0.55元/月/平方米；2.多层住宅0.4元/月/平方米；3.商铺1.2元/月/平方米。第六条业主应于开发商入住通知单上入住日期起交纳物业服务费（物业服务资金）。物业服务费(物业服务资金)第一年按年度一次性交纳，以后业主可自愿按年或半年交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行交纳义务。第二十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按从逾期之日起每日按应缴费用千分之五的标准向乙方支付违约金……”合同签订后，瑞康物业公司入驻案涉小区提供物业服务，杨士忠于2014年3月23日预交了第一年度2014年3月23日至2015年3月22日期间的物业费，物业费依据房屋面积500.87平方米为基数进行计算。此后杨士忠未再交纳过物业费，瑞康物业公司分别于2017年3月23日、2020年5月21日向杨士忠催缴物业费未果，遂诉至来院。 一审法院另查明，案涉杨士忠房屋系商铺，坐落于××街××号××庄小区××号楼××，建筑面积431.36平方米。 一审法院再查明，蚌埠市瑞康物业管理有限公司于2016年7月25日更名为安徽瑞康物业管理有限公司，安徽瑞康物业管理有限公司于2017年3月10日核准变更为安徽瑞康物业管理集团有限公司。 一审法院认为，瑞康物业公司与蚌埠市恒业房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。瑞康物业公司自2014年起为该小区提供物业管理服务，杨士忠作为小区业主接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。杨士忠辩称物业公司未向其提供服务，其门口的垃圾也不是瑞康物业公司在清运，杨士忠不应当交物业费。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。杨士忠如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但在本案中考虑到瑞康物业公司认可杨士忠门口的垃圾并非由其清运，而是其他公司在处理，提供的物业服务存在瑕疵，故对杨士忠应缴纳的物业费酌情予以减免并对瑞康物业公司提出的逾期违约金不予支持。另因瑞康物业公司认可收取杨士忠第一年度物业费是按照房屋面积500.87平方米的标准计算，而杨士忠房屋实际面积为431.36平方米，第一年度多收取的1000元物业费应在此后杨士忠欠付的物业费中扣除。据此，杨士忠应向瑞康物业公司交纳2015年3月23日至2020年3月22日期间的物业费为26952元（431.36㎡×1.2元/㎡/月×60个月×90%-1000元）。 综上所述，对瑞康物业公司的诉讼请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨士忠于判决生效之日起十日内给付瑞康物业公司物业费26952元（自2015年3月23日至2020年3月22日）；二、驳回瑞康物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元，减半收取291元，由瑞康物业公司负担40元，杨士忠负担251元，杨士忠负担额于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨士忠提交了以下证据：1.照片7张，证明瑞康物业公司没有给杨士忠提供物业服务，比如清理垃圾、打扫卫生、燃气安装等。2.管道燃气设施配套建设合同一份，证明杨士忠入住以后是自己找的燃气公司开通的燃气，瑞康物业公司没有提供燃气服务项目。3.燃气缴费收据发票，证明燃气费是杨士忠自己缴纳的。 瑞康物业公司质证意见：对证据1-3的真实性都予以认可，关联性不予认可，瑞康物业公司提供的是公共区域的服务并非针对个人服务，证据2-3与本案无关。 本院认证意见：因瑞康物业公司对证据1的真实性予以认可，本院对该7张照片的真实性予以确认。因燃气安装不在瑞康物业公司提供的物业服务范围内，故达不到未提供燃气安装的证明目的。证据2-3中显示的当事人均为蚌埠市爱霞牛肉煎包（金鼎黄庄店），非本案当事人，与本案无关联性，本院仅对证据2-3的真实性予以确认。 杨士忠对一审认定的“杨士忠于2014年3月23日预交了第一年度2014年3月23日至2015年3月22日期间的物业费”提出异议，认为不是杨士忠本人交的，是杨士忠的租赁户缴纳的。经审查，杨士忠在一审庭审中认可其拿房时缴纳了物业费，其未提供缴纳物业费的相关凭证，至于是否是杨士忠本人缴纳该费用，并不影响本案的事实认定，故杨士忠的异议理由不成立。因瑞康物业公司对一审法院认定事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。杨士忠作为案涉小区业主，按时交纳物业服务费用系其法定义务。其上诉认为与瑞康物业公司并无物业服务合同关系，并据此不予交纳物业费，与上述司法解释的规定相悖，其上诉理由本院依法不予采纳。该司法解释第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受服务或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。一审法院鉴于瑞康物业公司在物业服务中存在瑕疵，根据收费与服务水平相对应的原则，已相应减少了部分物业服务费用及对瑞康物业公司主张逾期违约金的诉讼请求予以驳回。故依据上述规定，一审法院对瑞康物业公司关于物业费的主张部分予以支持，并不违反相关规定。 综上，杨士忠的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费474元，由杨士忠负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 懿 审 判 员  庞 玲 审 判 员  穆 莉 二〇二一年六月八日 法官助理  郭艳丽 书 记 员  邵春玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。