辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终353号上诉人（原审原告）：王启娟，女，1964年9月20日出生，汉族，幼师，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：韩少华，辽宁玉衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴畏，男，1992年1月4日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：吴绍宾，男，1971年7月28日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。上诉人王启娟因与被上诉人吴畏、吴绍宾房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王启娟及其委托诉讼代理人韩少华、被上诉人吴畏、被上诉人吴绍宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王启娟上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、双方约定第二年房屋租金10万元无异议，但是被上诉人未支付上诉人35,000元，一审中被上诉人也没有提供证据来证明，应当承担不利的法律后果。一审法院判决证据不足。二、关于65,000元欠条的来源，由于被上诉人经营酒店不景气，在商定第二年房屋租金10万元后，经双方协议，上诉人先答应被上诉人将部分房屋租金3.5万元直接支付给案外人谷月华（因为租赁房屋中有一户房屋系谷月华所有），所以才同意被上诉人给上诉人出具了6.5万元欠条。至于被上诉人什么时间支付给谷月华3.5万元房屋租金上诉人不清楚。三、—审判决认为：“被告在第二年租期开始即给原告出具6.5万元欠条，应意味着出具欠条时或之前被告已经支付给原告或案外人谷月华3.5万，而案外人谷月华明确收到二被告租金时间是当年的8月份，在谷月华不认可5月20日已经收款的情况下，原告证据不足以证明此时欠条扣减的3.5万元即为原告未实际收到3.5万元不能允许被告出具6.5万元的欠条，应推定位原告在被告出具欠条时已经收到被告租金3.5万元，”结合本案出具欠条6.5万元的来源，此推理不能得出唯一结论，无法证明被上诉人已经支付给上诉人房屋租金3.5万元，事实不清。四、—审法院判令被上诉人支付给上诉人水电费证据不足。综上所述，一审法院判决认定案件事实不清，证据不足。致使裁判结果出现错误。因此请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护上诉人合法权益。吴畏、吴绍宾辩称，不同意上诉人的上诉主张和一审判决但是因为上诉人已经上诉，所以我方没有上诉。我们签订租房合同后，2015年因为上诉人欠债，娘娘宫信用社起诉了上诉人，凌海法院到我们那去了好几次，告诉我房子已经有纠纷要强制执行，这种情况按照我们签订的租赁合同约定，上诉人已经违约了。当初我是按照五年的租期计划进行的装修和投资，因此造成了我的损失上诉人应该赔偿。2016年10月份我把机器报停了，事实上法院执行后我就不能经营了，所以我们的租赁期限应该到2016年10月份。如果租期计算到第二年，我们就欠上诉人租金一万元，水费欠1051元，水费我是从自来水公司的电脑查的，但是没有打出单据。王启娟向一审法院起诉请求：1.依法判令吴畏、吴绍宾向王启娟支付所欠房屋租金45,000元及利息，利息按建设银行贷款利率计算；2.判令吴畏、吴绍宾向王启娟返还房屋租赁期间垫付的水费2430元及利息，利息按建设银行贷款利率计算；3.本案诉讼费由吴畏、吴绍宾承担。一审法院认定事实：2015年5月20日王启娟作为出租方，与吴畏作为承租方签订租房合同，约定将位于锦州滨海新区郁金香商务宾馆出租给吴畏和其父亲吴绍宾，租期自2015年5月20日至2018年5月20日计36个月，每年租金16万元。合同签订后，吴畏、吴绍宾支付了第一年租金，第二年起双方口头约定房屋租金变更为10万元/年。2020年5月20日，吴绍宾为王启娟出具欠条，欠条载明“今欠王启娟宾馆租金陆万伍仟元整（￥65,000元整），2016年8月初付，以上为2016年租金”。2016年7月27日，吴畏付给王启娟租金20,000元，王启娟出具收条，该收条载明“收吴畏交来房租贰万元整（20,000元），余下房租与2016年11月1日前结清”。之后，吴畏、吴绍宾未再向王启娟交纳房屋租金。王启娟认可2016年租期到期后即2017年5月20日口头同吴畏解除的租房合同，双方认可合同解除时宾馆的水表指针并未核对。2017年8月7日王启娟交纳水费2707元，并载明指针为4049，所属时期为2017年7月份。吴畏、吴绍宾认可拖欠水费1051元。2016年8月份，吴畏、吴绍宾给付案外人谷月华房租35,000元。2016年10月20日，吴畏、吴绍宾申请对郁金香商务宾馆报停。吴畏、吴绍宾承租的案涉郁金香商务宾馆使用的房屋为王启娟所有的金展家园12-9号、王启娟之子陈诗所有的金展家园1-10号，王启娟以年租金3.5万元同案外人谷月华手里租赁的一户房屋。一审法院认为，王启娟与吴畏签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，吴畏应按合同约定及时履行给付租金的合同义务。吴畏、吴绍宾提供因王启娟出租的房屋存在经济纠纷法院执法人员来访等致使其无法经营故于2016年10月20日即解除合同问题，王启娟出租的房屋存在经济纠纷以及其他事项并不必然构成吴畏、吴绍宾无法使用出租的房屋，双方的租赁合同未到期，吴畏、吴绍宾提出的宾馆报停亦不能证明双方解除了合同，故双方解除租赁合同的时间应为王启娟认可的解除租赁的时间即第二年租期期满，故第二年的租金吴畏、吴绍宾应全额给付。关于租金给付数额问题。在双方房屋租金约定为10万元且给付谷月华租金的主体应为王启娟的情况下，吴畏在第二年租期开始即给王启娟出具6.5万元的欠条，应意味着出具欠条时或之前吴畏、吴绍宾已经支付给王启娟或案外人谷月华3.5万元，而案外人谷月华明确其收到吴畏、吴绍宾租金的时间是当年的8月份，在谷月华不认可5月20日已经收款的情况下，王启娟的证据不足以证明此时欠条扣减的3.5万元即为王启娟应付给谷月华的3.5万元，而从日常的生活常识中如果王启娟未实际收到3.5万元不能允许吴畏、吴绍宾出具6.5万元的欠条，应推定为王启娟在吴畏、吴绍宾出具欠条时已经收到租金3.5万元，故吴畏、吴绍宾尚欠王启娟的租金为1万元。关于吴畏、吴绍宾拖欠王启娟的水费问题，基于双方解除合同时未核查水表的指针数额，且王启娟交纳的水费时间为2017年8月份，故吴畏、吴绍宾拖欠王启娟的水费金额应为吴畏、吴绍宾认可的数额。关于王启娟主张的利息损失问题，利息从应付欠款之日起计息，故吴畏、吴绍宾拖欠王启娟的租金从2016年11月2日起开始计算，水费从2017年8月8日计算，结合王启娟主张，应按中国建设银行流动资金同期贷款利率计算。关于吴畏、吴绍宾提出的已超过3年的诉讼时效问题，双方合同解除的时间为2017年5月20日，而王启娟的证据能够证明其在2020年5月3日曾向吴畏、吴绍宾打电话索要过租金，故王启娟的诉讼请求未超过诉讼时效，吴畏、吴绍宾该辩解不予支持。关于吴畏、吴绍宾提出的以宾馆内的装饰装修物抵顶租金的问题，未提供证据佐证，且王启娟也不认可，故该辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决：一、吴畏和吴绍宾于本判决生效后十日内支付王启娟房屋租金10,000元及利息损失，利息以10,000元为基数，从2016年11月2日起按中国建设银行同期贷款利率计算至二被告给付之日止；二、吴畏和吴绍宾于本判决生效后十日内支付王启娟水费1051元及利息损失，利息以1051元为基数，从2017年8月8日起按中国建设银行同期贷款利率计算至二被告给付之日止；三、驳回王启娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取493元，由王启娟负担454.50元，吴畏和吴绍宾负担38.5元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王启娟提交了2021年3月31日与案外人谷月华的通话录音，拟证明2016年3月三方通过协商均对3.5万元债务转让表示同意。吴畏、吴绍宾质证意见为，对录音的真实性无异议，对证明目的不认可。录音中上诉人的问题有引导性，因为谷月华年龄大了，回答的含糊不清。事实上，当时我们给的3.5万元现金，之后写的6.5万元的欠条。本院经审查认为，该通话录音中，谷月华仅明确认可8、9月份收到了被上诉人给付的3.5万元，在上诉人的多次引导下仍未明确陈述3月份曾向被上诉人要过钱，亦未明确陈述3月份三方曾共同协商的相关事实。故对上诉人提交上述证据的真实性予以采信，对其主张的证明目的不予认定。由于双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的《租房合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方均认可口头约定2016年租金调整为10万元，则该口头约定的效力本院亦应予确认。关于欠付房屋租金的数额问题。双方争议焦点在于被上诉人给付案外人谷月华的3.5万元是否包含在欠条所载的6.5万元之中。上诉人作为原审原告提起诉讼，主张与被上诉人协商由被上诉人直接给付案外人谷月华3.5万元后，年租金10万元扣除应给付案外人3.5万元，形成本案6.5万元欠条，因此，6.5万元系被上诉人欠付上诉人的租金，与案外人谷月华无关。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，上诉人对自己的主张应承担举证证明责任。二审庭审中，上诉人陈述“其中有一处门市是谷月华的，在2016年3月5日到期，在3月5日前我和吴绍宾和谷月华就商量了，吴绍宾说继续租，但是谷月华的钱3月5日由吴绍宾支付”，但未能提交充分证据证明，被上诉人对此不予认可。首先，被上诉人与上诉人的租赁合同应于2016年5月20日到期，上诉人所主张的2016年3月5日三方协商时，被上诉人并不欠付上诉人租金，因此，被上诉人并无参与上诉人与案外人协商并承诺提前向案外人支付3.5万元的义务。且上诉人的此项主张应属债务转移行为，应举证证明三方协议的存在，但上诉人未能提交相关证据。其次，2016年5月20日出具欠条时，按照上诉人的观点，上诉人理应与案外人谷月华确认是否收到被上诉人支付的3.5万元之后，才能确定被上诉人欠款的数额。在被上诉人尚未支付3.5万元的情况下，应出具10万元欠条。或者即使出具6.5万元欠条，也应载明3.5万元另行支付给案外人的相关内容。因此，上诉人的陈述不符合通常的交易习惯，并且未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审判决对此问题的分析合情合理，应予维持。关于欠付水费的数额，上诉人应举证证明双方解除租赁合同收回房屋时的水表指针示数及水费数额，但上诉人自述因自来水公司打电话通知其缴费的情况下，于双方租赁合同解除之后的2017年8月7日缴纳了水费2707元，因此，上诉人主张被上诉人支付其2707元水费明显事实依据不足。在上诉人举证不能的情况下，原审法院以被上诉人自认的欠付水费数额作出判决并无不当，本院应予维持。关于被上诉人提出上诉人存在违约行为，应承担赔偿责任的抗辩意见，因被上诉人未在法定期限内提起上诉，根据相关法律规定，不属于二审法院审理范围，本院不予调整。综上所述，上诉人王启娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由上诉人王启娟负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二一年六月九日法官助理周雨薇书记员张丹