文书内容江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0391民初2101号原告：广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市徐州经济技术开发区美的城商业号楼1-301，统一社会信用代码91320301575352859F。法定代表人：马超群，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔海微，女，1987年6月7日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：卢梅花，徐州市云龙区青年法律服务所法律工作者。被告：穆元，男，1968年11月13日生，汉族，户籍地江苏省徐州市云龙区，现住徐州市泉山区。原告广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司诉被告穆元物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人高明祥、卢梅花、被告穆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2020年8月1日至2021年2月28日物业费、公共能耗共计1547.31元；2、请求判令被告支付从逾期之日起按应缴费总额日1‰支付逾期付款的违约金13.91元，合计1561.22元。3、本案全部诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的美润园小区业主，原告与被告于2017年3月29日签订《前期物业服务管理协议》，协议第6条约定“住宅物业服务管理费为每月每平方米1.7元”的标准，被告所有的房屋为27号楼1单元2801室，建筑面积130.01m2，应缴纳物业费2652.24元/年，但自2020年8月1日至2021年2月28日，被告一直拒缴物业费，现尚欠1547.31元未缴纳。根据以上事实，被告拖欠物业费的行为已严重违反《前期物业服务管理协议》第5条第2款和《业主临时规约》第9条的约定。原告有权要求被告从逾期之日起按应缴费总额日1%的比例承担违约金共计13.91元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业服务管理协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告穆元辩称，第一，诉讼主体不适格，被告不应交纳诉争物业费。案涉房产现仍不符合交付条件，故开发商为被告。二、被告并不存在拒交物业费，不应承担逾期付款违约金。被告提出先搁置有争议的三个月，从供电部门确认的供电时间起交物业费，而原告不同意被告跨月交纳。三、诉讼费及律师费由原告负担。本院组织了证据交换，围绕诉讼请求，原告当庭陈述并依法提交了证据1《徐州经济技术开发区行政审批局分公司准予变更登记通知书》、原告《营业执照》副本、《中标通知书》、《徐州市普通住宅前期物业管理公共服务收费备案表》，证据2《物业服务合同备案证明》、《前期物业管理服务协议》，证据3《美的公园天下临时管理规约》，证据4徐州美的公园天下业主资料登记表，证据5《商品房买卖合同》，证据6律师函；围绕答辩意见，被告提交了证据1收楼通知书，证据2售楼处经理在现场与被告的录音一份，证据3电力部门书面证明，证据4两次打入的注明为违约金的转账截图，证据5被告问询徐州康宏供水客服83266666的录音一份，证据6被告与美的管家微信聊天的截图一份，证据7前期物业服务合同，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下，2017年3月27日，原告作为甲方（物业服务企业）与被告作为乙方（业主）签订《前期物业管理服务协议》，协议第6条约定“住宅物业服务管理费为每月每平方米1.7元”的标准，被告所有的房屋为27号楼1单元2801室，建筑面积130.32m2。物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应每年度最后一个月15日前向甲方交纳当期物业服务资金，在约定日期以后的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一每天向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务。同日，被告签署《临时管理规约》与遵守《临时管理规约》承诺书。该《规约》第三十七条约定，“业主应按照《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务企业可以对欠费业主可采取电话、上门等多方式的催缴工作；仍未交纳业主，物业服务企业可根据日千分之一收取违约金及诉诸法律诉讼等进行物业费催缴工作。”2017年3月29日，被告与徐州跃辉置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为0633771），约定被告购买案涉房屋。2019年4月29日，被告收到徐州跃辉置业有限公司《收楼通知书》，但未予接收。2019年8月3日，徐州跃辉置业有限公司交付、被告接收了案涉房屋。2019年10月17日，徐州跃辉置业有限公司向被告支付2019年5月至7月的违约金3940.75元。2019年11月7日，被告的案涉房屋正式送电运行。2019年12月4日，徐州美誉房地产发展有限公司向被告支付2019年8月至10月的逾期交付违约金3940.75元。2020年9月30日，广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司变更为广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司。2021年3月3日，原告向被告邮寄的《律师函》称，“您所有的房屋为27号1单元2801室，建筑面积为130.01㎡，应交纳物业管理服务费用2652.24元／年，但自2020年8月1日起至2021年2月28日止，您尚欠物业费1547.31元，未予交纳。您欠缴物业费相应的违约金为13.91元。”根据原告诉请，结合案情，归纳争议焦点为：原告诉请判令被告支付物业服务费、公共能耗费1547.31元及违约金13.91元是否有事实与法律依据。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告作为物业公司依约对涉案小区进行物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费、公共能耗费。被告系涉案房屋的业主，应依法依约交纳物业费。关于被告房屋的建筑面积，原告提交的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》与《律师函》存在差异，本院以原告律师函载明的被告房屋建筑面积130.01㎡为计算依据。被告应交纳的物业费为130.01平方米×1.7元/平方米/月×7个月=1547.12元。至于原告主张的公共能耗费，原告提交的律师函中未予提及，本院不予理涉。关于原告主张的应支付从逾期之日起按应缴费总额日1‰支付逾期付款的违约金13.91元。虽有合同依据，但约定的违约金过高，本院依法予以调整，酌定支持违约金5元。关于被告主张的应扣除争议3个月物业费问题，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，被告自认已于2019年8月3日开发商交付、接收了案涉房屋，因此，自2019年8月3日起，被告依法依约交纳相应的物业费。被告与开发商的商品房买卖合同关系与本案系不同的法律关系，其抗辩无事实与法律依据。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条之规定，判决如下：一、被告穆元于本判决生效后十日内支付原告广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司自2020年8月1日至2021年2月28日的物业服务费1547.12元；二、被告穆元于本判决生效后十日内支付原告广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司违约金5元；三、驳回原告广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告穆元负担(原告已预交，被告随上述案款一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  魏俊哲二○二一年六月十六日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、物业管理条例（2018修订）第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。