北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终206号上诉人（一审原告、执行案外人）：郭国平，男，1960年4月13日出生，住北京市丰台区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，执行董事。委托诉讼代理人：董璐，男，该公司员工。上诉人郭国平因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初534号民事判决，于法定期限内向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭国平，被上诉人联合创意公司的委托诉讼代理人王明威到庭参加诉讼，被上诉人罗德物业公司、卓兴立海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭国平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止强制腾退郭国平合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块D座6007号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼D座6007号）（以下简称涉案房屋）；2.确认拍卖公告中“无租赁、未经营”的记载无效；3.确认郭国平与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效；4.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；5.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司、卓兴立海公司承担。事实及理由：一审法院认为郭国平未实际占有使用其租赁房屋，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。1.郭国平举证证明联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知（包括电话）进行房屋交付，郭国平是2017年11月在联合创意公司办公室登记签字拿到了涉案房屋钥匙。郭国平至此实际占有使用该房屋，但鉴于房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。交接手续并非证明房屋租赁关系实际存在的必要条件。本案涉案房屋指的是郭国平租赁的特定房号的房屋，双方合同附件约定的内容，可经双方协商变更或以实际行动变更履行。在联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件和方式，即改变租赁房屋的交付条件，正当且合法，一审判决因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，而认定郭国平未取得涉案房屋的占有使用权明显错误。涉案房屋已于2016年10月12日取得不动产权证。业已完成竣工验收备案，具备了交付条件。2.一审法院依据《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”，而认定涉案房屋为“未租赁”存在严重错误。评估机构是经执行法庭委托的中介机构，评估机构不具有中立性，其身份不符合证人或鉴定人的条件，其出具的“空置”证明不具有客观性。估价报告中明确指出“估价报告的用途为提供价值参考依据”，评估报告作为郭国平未实际使用房屋的证据不具有合法性；对房屋是否空置或者租赁没有委托评估，不能作为判决的证据使用。估价报告未明确郭国平所承租的涉案房屋这一间的现场情况，其作为郭国平未实际使用房屋的证据不具有客观性和关联性。3.《房地产估价报告》对郭国平的涉案房屋“未租赁”的认定缺乏事实和法律依据。一审法院对于郭国平在一审中的《调查取证申请》未予批准，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的原则。4.郭国平依据变更后的交付条件接受租赁房屋，并按照现状使用，因为联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据郭国平相关费用的缴付情况，推定郭国平未实际使用房屋。5.郭国平基于《物业认租协议书》向联合创意公司主张违约责任，其依据是书面合同的未完全履行，并不能否认郭国平与联合创意公司变更了交付条件后实际使用了房屋。一审法院因为郭国平向联合创意公司主张违约责任而认定郭国平未实际使用房屋，是对合同主体处分自己的权利的否定，是严重侵害民事主体权利的行为。联合创意公司辩称，认可郭国平的意见。郭国平与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，郭国平已实际使用涉案房屋。卓兴立海公司辩称，郭国平与联合创意公司签订的物业认租协议因违法而无效；涉案房屋为空置，不存在租户占有使用的事实，法院应当继续执行标的物，依法腾退房屋，郭国平的上诉请求无法律依据；涉案房屋已执行终结，法院不应当受理郭国平提起的案外人执行异议之诉，请求二审法院判决驳回郭国平的全部上诉请求。郭国平向一审法院起诉请求：1.确认拍卖公告中的“无租赁”记载与事实不符；2.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；3.终止强制腾退郭国平合法租赁的涉案房屋；4.诉讼费用由罗德物业公司承担。一审法院认定事实：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称）。2007年12月8日，郭国平与北京森菲克斯科技开发有限公司（以下简称森菲克斯公司）签订《物业认租协议书》，约定：郭国平认租森菲克斯公司开发建设的研发中心物业，物业坐落于涉案房屋，认租订金与租金相同，合计110647元，已于2007年12月8日付清（其中1000元于2007年11月25日支付），认租年限为20年，自双方换签正式《房屋租赁协议》之日起开始计算；郭国平应按照森菲克斯公司要求在2008年12月31日前换签正式的《房屋租赁协议》。2007年11月25日，森菲克斯公司向郭国平出具收据，载明：今收到郭国平交来D6007订金1000元。2007年12月8日，森菲克斯公司向郭国平出具收据，载明：今收到郭国平交来D6007房屋租金109647元。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由北京市第二中级人民法院执行。北京市第二中级人民法院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向北京市第二中级人民法院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，北京市第二中级人民法院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，北京市第二中级人民法院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月，北京市第二中级人民法院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。郭国平以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认郭国平与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制郭国平腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。北京市第二中级人民法院经审查于2020年8月24日作出（2020）京02执异381号执行裁定书，裁定驳回郭国平的异议请求，并于2020年8月30日向郭国平送达上述裁定。郭国平不服该裁定，于2020年9月12日向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2020年9月21日立案受理。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。郭国平与联合创意公司签订《物业认租协议书》后，联合创意公司未向郭国平交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，郭国平主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间为2017年11月初，拿了钥匙后长期搁置，但郭国平未向一审法院提交办理房屋交接的任何手续。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括涉案房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但是不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态。现场勘验过程中，郭国平称其系2017年底才收到涉案房屋的钥匙，涉案房屋内已经通电，但没有通水。一审法院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，郭国平提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据郭国平起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力，但是法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，郭国平与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，郭国平未向一审法院提交充分证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，一审法院难以认定郭国平在一审法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：一、一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估计机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案郭国平在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括郭国平在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和郭国平主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是郭国平，均不能向一审法院提交双方进行交接的相关证据，故郭国平关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，一审法院难以认定。三、根据一审法院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，而涉案房屋内不通水、暖，基本呈空置状态，郭国平称涉案房屋长期搁置，故一审法院不能认定其对涉案房屋进行了实际使用，更不能认定其在一审法院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。综上，因郭国平提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故一审法院对其要求终止强制腾退郭国平合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。郭国平主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，一审法院判决：驳回郭国平的诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该条规定，案外人要举证证明对其有利的法律规范所适用的全部要件事实真实存在；在言词辩论程序终结时，当事人提供的证据要使法院认为待证事实存在的可能性，已达到高度盖然性的程度，案外人的诉讼请求将会得到法院支持，即获得胜诉判决；当现有证据能够证明某一项要件事实或某几项要件事实不存在时，或者某一项要件事实存在与否处于真伪不明状态时，由案外人承担败诉的不利后果。本案上诉人郭国平系执行案件的案外人，其主张对涉案房屋享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，郭国平的此项主张要想得到法院支持，必须证明其在法院查封之前已占有使用该不动产。本案中，郭国平与联合创意公司之间并无房屋交接手续，郭国平亦未提交充分证据证明其已于查封前实际占有并使用涉案房屋，而《房地产估价报告》有关执行标的使用状况的记载以及联合创意公司认可房屋不具备实际交付条件的陈述等证据，足以导致郭国平是否实际占有使用房屋这一待证事实处于真伪不明的状态，故对此负有举证证明责任的郭国平应当承担不利后果。换言之，郭国平提供的证据不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的全部要件事实均存在，其无权阻止涉案房屋的强制执行。此外，郭国平关于《房地产估价报告》对于涉案房屋使用状况的记载存在错误的主张，无证据支持，一审法院未受理其调查取证申请程序合法，并无不当。郭国平的第二、三项诉讼请求，不属于本案裁判事项，本院不予处理。综上，郭国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512.94元，由郭国平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 刘 辉审 判 员 赵 彤二〇二一年六月二日法官助理 张乃丹书 记 员 翟释然