辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4109号上诉人（原审被告）：李庭芳，男，1981年6月27日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：大连英圣物业有限公司，住所地：辽宁省瓦房店市钻石街69-12号。法定代表人：孙长英，该公司经理。委托诉讼代理人：孙迎丽，该公司经理。上诉人李庭芳因与被上诉人大连英圣物业有限公司（以下简称英圣物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庭芳上诉请求：撤销一审判决，并依法改判减半收取物业费；一、二审诉讼费用由英圣物业承担。事实和理由：1.英圣物业未履行安保义务，什么人都可以随便进小区。2.英圣物业没有履行相关维修、养护、管理、维修义务，道路破损严重，消防不好用，卫生不收拾，电梯不好用，护栏腐烂严重。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费权利。为什么几百户都不缴费，物业不去解决问题，反而以前期物业服务协议中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。这也舍不得物业管理单位在不行职责或服务质量下降，干好干坏一样能收费，更不会提高物业服务质量，形成恶性循环，业主成为最终的受害人。英圣物业辩称，不同意李庭芳的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。英圣物业向一审法院起诉请求：1.李庭芳给付物业管理费6,141元；2.本案诉讼费由李庭芳承担。一审判决认定事实：李庭芳是瓦房店市世纪英伦小区11号楼1单元503号房屋的业主，该房屋的建筑面积是120.86平方米。2013年3月26日，大连世纪英伦小区业主委员会（甲方）与大连世纪英伦物业有限公司（乙方）签订委托合同书，合同约定：“……一、管理及内容，甲方瓦房店市号世纪英伦住宅区范围内物业管理委托给乙方实行统一管理、综合服务、承包经营、自负盈亏；三、委托管理期限为三年，自2012年5月8日起至2015年5月7日止，业主委员会任期三年届满后，在新的业主委员会未产生前，本协议继续有效；四、双方责任、权利、义务，……7.负责确定本住宅区管理服务费收费标准，商业网点、其他住宅建筑面积每平方米0.5元，高层0.8元（含电梯费）交纳物业管理费。”2012年6月29日，瓦房店市物价局给大连世纪英伦物业有限公司颁发收费许可证，确定的收费标准为物业服务收费每平方米每月0.5元。2013年12月24日，大连世纪英伦物业有限公司名称变更为大连英圣物业有限公司。2015年10月26日，大连世纪英伦小区业主委员会与英圣物业续签了《委托合同书》，继续将位瓦房店市号世纪英伦住宅区范围内的物业委托给英圣物业统一管理，委托管理期限为5年，自2015年10月26日起至2020年10月25日止。《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》（瓦政发[2009]61号）规定：城市居民按每户每月4元标准征收生活垃圾处理费；居民由街道办事处、工业园区管委会负责代征，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。2016年10月23日、2018年10月19日、2019年11月28日，英圣物业三次向李庭芳发出通知，催促其交纳欠交的物业费。2019年11月28日《物业费催缴通知单》中载明：物业费120.86平方米×0.5元/月×12个月=725元，电梯费120.86平方米×0.3元/月×12个月=435元，垃圾处理费（替政府代收）4元/月×12个月=48元，应交费周期2014年11月-2019年12月，应交费金额1,160元（+48元）×5年零1月=6,141元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，李庭芳所有房屋所在小区（世纪英伦住宅区）业主大会分别于2013年3月26日、2015年10月26日与英圣物业签订了《委托合同书》，对于英圣物业实施物业管理事宜及双方的权利义务进行了约定，根据上述法律规定，该《委托合同书》的效力及于李庭芳，对李庭芳具有约束力，李庭芳应当按照《委托合同书》约定的时间及标准交纳物业服务费、生活垃圾处理费及电梯费等。庭审中，李庭芳对于其欠交物业服务费6,141元的事实并无异议，但其辩称英圣物业在提供物业服务的过程中存在诸多问题，对此李庭芳并未提供相关的证据加以证明；另，即使其所述属实，英圣物业在物业服务中存在不足和瑕疵，但并不能因此否认英圣物业提供了相应的物业服务，也不能构成李庭芳拒交物业服务费的正当理由。因此，英圣物业请求李庭芳交纳物业服务费6,141元有事实与法律依据，予以支持。判决：李庭芳于本判决生效之日起十日内向大连英圣物业有限公司交纳2014年11月至2019年12月期间所欠物业服务费6,141元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李庭芳负担。二审中，李庭芳提交了新证据：1、照片一组，拟证明小区物业服务不到位，英圣物业没有按照合同约定履行职责；2、律师费筹集统计表复印件（有业主签字的），拟证明因英圣物业不履行物业服务职责，小区业主想通过诉讼的方式与其解除合同；3、小区业主王某与原业委会成员李圣年、刘金华的谈话录音，拟证明业主委员会成立不合法；4、证人王某当庭提供的证言，拟证明前述证据3是真实的且小区物业服务存在重大瑕疵。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。英圣物业对前述证据均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳金额。案涉小区业主委员会与被上诉人的前身大连世纪英伦物业有限公司和被上诉人分别于2013年3月26日、2015年10月26日签订了《委托合同书》，将案涉小区的物业管理委托给被上诉人。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对包含上诉人在内的全体小区业主具有约束力。关于上诉人所述业主委员会成立不合法一节，现尚未有生效法律文书或行政机关的具体行政行为对其主张的对此事实予以认定，故本院不予采信。案涉《委托合同书》对物业费标准进行了明确的约定（0.8元/月/平方米），而《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》（瓦政发[2009]61号）亦明确规定城市居民按每户每月4元标准征收生活垃圾处理费。现上诉人对一审判决认定的房屋面积和欠费期间并无异议，经本院审查，上诉人应向被上诉人缴纳的物业费和卫生费金额[（0.8元/平方米/月×120.86平方米+4元）×62个月=6,242元]高于被上诉人一审诉请金额（6,141元），故一审法院认定上诉人应缴物业费及卫生费金额为6,141元并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人既然未在案涉欠费期间内向被上诉人主张权利，现又以此拒交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李庭芳上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李庭芳负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月十日书记员 于 涵