江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0192民初3213号原告：南京浦口盛益资产管理有限公司，住所地南京市浦口区新浦路127号盛景华庭南苑2#商业101室。法定代表人：秦远海。委托诉讼代理人：任珊，北京大成(南京)律师事务所律师。被告：陈有文，男，1955年5月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：曹勇勇，江苏江北律师事务所律师。原告南京浦口盛益资产管理有限公司（以下简称盛益资产公司）与被告陈有文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盛益资产公司委托诉讼代理人任珊、被告陈有文委托诉讼代理人曹勇勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛益资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空搬离《租赁合同》中约定租赁给被告的南京市浦口区房屋；2.判令被告支付租赁期满后继续占用房屋的费用（占有期间以2020年68121.14元租金为基数每年递增5%）；3.判令由原告没收被告已支付的保证金4903.8元；4.判令被告支付原告因实现债权而支出的律师代理费5000元;5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月4日，原被告双方签订了《租赁合同》，原告将位于南京市浦口区出租给被告使用，租期自2015年6月8日至2020年9月7日。根据《租赁合同》第五条的约定，“本合同有效期届满，如乙方需继续租赁的，应于届满之日三个月之前向甲方提出续租的书面申请。”第三十二条的约定“合同终止或解除之日起15日内，乙方应将该出租商铺内财物全部空出，将原租赁商铺包括所设固定装置及设备完好无缺交回甲方，乙方应从终止或解除当日起至5日期限内按合同终止或解除当月的日租金标准向甲方支付房产使用费。如乙方未按对将出租商铺交还甲方，则甲方有权没收全部履约保证金；若乙方在交还商铺时发现对房屋结构所有损坏，甲方有权要求乙方进行恢复；如乙方不恢复，甲方进行恢复，但所产生的一切费用由乙方承担，恢复费用甲方亦可在履约保证金中做相应扣除。”现租期早已届满，被告并未按照合同约定向原告提出书面续租申请也未腾空搬离交还房屋，原告多次与被告协商并发函通知被告续签合同或腾空搬离房屋，但被告不予理睬，为维护原告自身的合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告陈有文辩称，第一、租赁房屋已经腾空，原告要求被告将其承租的其他房屋一并退租，现在原告拒收房屋；第二、在合同租赁期间，原告给予了三个月的免租期限，案涉租赁合同租期延长至2020年12月8日；因原告拒收房屋，导致此后的占有使用费也不需要支付；三、原告没有权利没收保证金；四、律师代理费应当提供相应证据。经审理查明，2014年11月28日，南京市浦口区保障房建设发展有限公司（以下简称浦口保障房公司）取得了南京市浦口区房屋所有权。2016年7月14日，浦口保障房公司委托盛益资产公司办理商业用房租赁、销售等相关手续。2015年6月4日，盛益公司（甲方）与陈有文（乙方）签订了租赁合同，约定：甲方将南京市浦口区房屋出租给乙方，建筑面积163.46平方米，用于经营百货商店。租赁期间：2015年6月5日至2020年9月8日，交付时间为2015年6月8日前。乙方租赁期满后，不得破坏原有房屋结构及水电设施并确保房屋处于可正常使用状态，双方办理交接手续签字确认后，乙方方可离场。本合同有效期届满，如乙方需继续租赁的，应于有效期届满之日三个月之前，向甲方提出续租的书面请求，乙方在同等条件下有优先承租权，否则视为放弃优先承租权。年租金58845.6元，按照1年度支付租金；其中前2年租金不变，以后每1年递增5%，2015年6月8日至2016年6月7日，租金为58845.6元，第二年度为58845.6元，第三年度61787.88元，第四年度64877.27元，第五年度68121.14元。履约保证金：乙方在本合同签订7个工作日内支付保证金4903.8元。履约保证金在本合同届满前或终止时，乙方按本合同约定交还出租物业，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用，且在乙方出具注销营业执照凭证或变更营业执照地址后（若乙方以承租物业为营业地址申办营业执照的情况下），在十五个工作日内，甲方不计利息返还给乙方。房屋返还：1.乙方返还的房屋应当符合正常使用状态，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；2.房屋租赁期满，乙方将房屋完好的交给甲方，双方办理交接手续。违约责任：乙方无故拖欠租金、管理费或其它应缴费用达到三十天的，甲方有权单方解除合同，不予退还保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。甲方向乙方催付租金或其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费）及甲方因行使本合同项下其它任何权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。合同终止或解除之日起15天内，乙方应将该出租商铺内财务全部空出……乙方应从终止或解除当日起5日期限内按合同终止或解除当月的日租金标志向甲方支付房产使用费；如乙方未按时将出租商铺返还甲方，则甲方有权没收全部履约保证金。2015年6月12日，盛益公司向陈有文开具了收据，载明保证金4903.8元。2020年12月29日，原告工作人员刘羽与被告儿子陈福林就房屋续租进行沟通。刘羽陈述：空置的部分那就交掉；陈福林回复：空置的现在办个手续，我去交掉；现在有人在的，有一天我交一天钱。刘羽陈述：你没得人租的房子，十二月份底你要付。陈回复：对对，这是可以。2021年1月，被告通过微信向原告发送了身份证、户口本用于办理疫情房屋减免手续。2021年1月11日，原告委托律师向被告发出了催告函，要求被告在接收到律师函5日内腾空房屋，结清相应的费用，将房屋返还给原告。盛益公司为提起本次诉讼，委托律师参加诉讼，支付了律师费5000元，并开具了增值税专用发票。此外，盛益公司与浦口保障房公司均系南京浦口康居建设集团有限公司控股子公司。原告庭审中，认可被告租期延长三个月。被告庭审中，陈述房屋钥匙在其手中，仍在使用房屋。被告提交的富都公司的结清证明用于证明其支付完毕物业费，本院认证意见：富都公司出具的证明系证人证言，其应当出庭作证，而该证明抬头系原告，但富都公司出具给被告，该证据不符合证据规则，本院不予采信。以上事实有原告提供的房屋所有权证、授权委托书、租赁合同、结算凭证、律师费、邮寄单、委托代理协议、律师费发票、银行客户回单，被告提交的录音、授权委托书、聊天记录及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告庭审中认可，房屋租赁期限延长三个月，即截至2020年12月7日租赁期限届满。根据双方2020年12月份电话录音，被告委托其儿子处理房屋租赁事宜，承诺将12月份的房租付清；但其并未提供证据证明款项已经支付完毕。且截至庭审，被告陈述，其持有案涉房屋钥匙，仍在占有房屋。因此，被告占有房屋属于违约行为，应根据合同约定在15日内腾空房屋。关于占有使用费。双方在合同中约定了租赁从第三年度开始每年递增5%，现原告按照该约定主张占有使用费，具有一定的事实依据，符合法律规定，本院予以支持。结合原告给予被告的15天房屋腾空时间，被告应从2020年12月23日起按照71527.2元/年标准支付占有使用费，此后超过一整年度费用递增5%。由于被告逾期支付占有使用费、腾退房屋，给原告造成了利益损失，被告应当承担违约责任，其先行支付的履约保证金视为违约金，用于弥补原告的损失，故履约保证金4903.8元不予退还。原告为提起本起诉讼支付了律师费5000元，具有事实和合同依据，本院予以支持。被告认为，原告拒收房屋，无需承担责任，本院认为，被告并未提交证据证明，故本院对其抗辩意见，不予采信。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告陈有文于本判决生效之日起十五日内腾退位于南京市浦口区房屋（建筑面积163.46平方米）交还给原告南京浦口盛益资产管理有限公司；二、被告陈有文于本判决生效之日起十日内支付原告南京浦口盛益资产管理有限公司房屋占有使用费（自2020年12月23日起按71527.2元/年标准支付至实际腾退之日；如腾退逾期超过2021年12月22日后，每一整年度支付标准递增5%）；三、被告陈有文已经支付的履约保证金4903.8元，原告南京浦口盛益资产管理有限公司不予退还；四、被告陈有文于本判决生效之日起十日内支付原告南京浦口盛益资产管理有限公司律师费5000元；五、驳回原告南京浦口盛益资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取471元，由被告陈有文负担。本判决为终审判决。审判员  张维超二〇二一年六月十八日书记员  张 倩