山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终929号上诉人（原审被告）：王立会，男，1973年9月26日出生，汉族，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：王杰，山东名律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王俊兰，女，1968年7月30日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。委托诉讼代理人：庄新玲，山东岚杰律师事务所律师。原审被告：汪东梅，女，1974年8月26日出生，汉族，住日照市东港区。上诉人王立会因与被上诉人王俊兰及原审被告汪东梅排除妨害纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初5187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王立会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王俊兰诉讼请求或发回重审，本案的一、二审的诉讼费由王俊兰承担。事实和理由：一、一审法院认定王立会与汪东梅委托丁元明将房屋“出售”给郑某、郑某将房屋出售给王俊兰，均系有权处分，与基本事实不符，属于认定事实错误。没有真实意思表示的民事法律行为无效法律行为，王立会与汪东梅委托丁元明将房屋过户给郑某，是因王立会借周伟钱款，周伟与王立会意在不能还款时以房屋抵债。后，王立会未按时还款，周伟出于信任，指示丁元明将涉案房屋过户到郑某名下，郑某仅为以物抵债后的名义所有权人，周伟为房屋的实际所有权人，王立会与汪东梅及周伟、丁元明均无将房屋出售给郑某的意思表示。自2015年4月2日房屋过户到郑某名下，至2020年3月16日郑某出售房屋的5年时间内，王立会与汪东梅、周伟均未向郑某主张过所谓的“购房款”，也可推断出王立会与汪东梅、周伟均无将房屋出售给郑某的意思表示。郑某作为房屋的名义所有权人，将房屋再次出售给王俊兰系无权处分的行为。为自证其取得房屋所有权的合理性，郑某称房屋从丁元明处顶账而来，与丁元明签订了买卖合同，丁元明欠了郑某钱，与基本事实不符，均系伪证。二、本案程序方面存在瑕疵。证人郑某与本案王俊兰具有利害关系，其证人证言效力低，不能单独作为认定案件事实的依据。一审出具判决书的日期为2020年11月10日。2020年11月9日，王立会与汪东梅在两次庭审后委托代理人向一审法院提交诉讼代理手续并阅卷，并口头申请中止本案审理，一审法院迅速结案，未能充分保障上诉人与代理人的诉讼权利。王俊兰辩称，一审法院认定事实清楚，程序得当，适用法律正确，郑某依据公证文书认定丁元明有出售房屋的权利，其取得房屋后将房屋卖给王俊兰，是郑某处分自身财产的行为。王立会与汪东梅私自占用并不归还的行为侵犯了王俊兰的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。王俊兰向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令王立会与汪东梅将涉案房屋腾退；2.判令王立会与汪东梅向王俊兰支付自起诉之日起至实际腾退房屋期间的房屋使用费；3.诉讼费用由王立会与汪东梅承担。一审法院经审理查明：涉案房产原权利登记人为王立会，房屋所有权证号：房权证日房字第××号，坐落位置登记为林滩小区87#楼三单元二层东户205号，国有土地使用证号：国日用（2009）第××*号，坐落位置登记为日照市林海小区087幢3单元201号。现权利登记人为王俊兰，不动产权证号：鲁（2020）日照市不动产权第0023036号，坐落位置登记为日照市林海小区087幢3单元301号。以上房屋产权坐落位置登记不一致，王立会与汪东梅解释称，因办理房产证在前，当时三个单元的住户一起，确认王俊兰编号是205号，变更土地证后，按照一个单元确认是201号，加上地下室就是301号，上述产权证书载明的房屋是同一套房产。王俊兰对王立会的陈述无异议。另查明，2014年，王立会向案外人周伟借款40万元并将案涉房产抵押给周伟，于2014年5月29日办理抵押登记（已于2015年4月2日注销登记）。同日，王立会、汪东梅作为委托人与丁元明（受托人）签订了委托书并在日照市德信公证处办理公证，载明委托事项如下：我们夫妇（王立会与汪东梅系夫妻关系）共同共有房产一处，该房产位于林滩小区87#楼三单元二层东户205号房，房屋所有权证号：房权证日房字第××号，国有土地使用证号：国日用（2009）第××*号。我们夫妇准备将上述房产出售，因我们工作繁忙，不能亲自办理上述房产转让的相关事宜，特委托丁元明为我们的合法代理人，全权代表我们办理以下事宜：一、办理房屋所有权证的转移登记及领证事宜；二、国有土地使用证变更登记及领证事宜；三、代收转让房款、代签房产买卖合同；四、办理与上述房产交易、过户、抵押登记的其他相关事宜；五、办理房屋他项权证、抵押、解押手续；六、办理与上述房产转让的其他相关事宜.代理人丁元明在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我们均予承认。代理人无转委托权。委托期限：自公证之日起至委托事项办理完毕为止。王立会、汪东梅均在委托人处签字捺印。案外人郑某出庭称，丁元明于2015年将案涉房产以33万元价格出卖给郑某，33万元是备案合同价格，实际还多，款项于房管局办手续时转账交付，后以61万元的价格卖给王俊兰。王俊兰及王立会对郑某的以上陈述均无异议。王俊兰提交的房屋买卖合同载明：2020年3月16日，丁明一与郑某签订房屋买卖合同，约定将案涉房产以61万元价格出卖给丁明一。根据王俊兰提交的银行流水来看，购房款61万元于2020年4月21日前付清。王俊兰称涉案买卖合同是丁明一同郑某签订的，丁明一系王俊兰的外甥，因疫情王俊兰不方便亲自前往，所以就委托其外甥帮忙签订的合同。王俊兰与郑某于2020年4月21日到不动产权登记中心办理过户登记，办理了不动产权证书，登记权利人为王俊兰。现王立会、汪东梅仍居住在案涉房屋内，经王俊兰催促后至今未搬出。王俊兰庭审中要求王立会与汪东梅支付占有房屋期间的费用，具体按照每月1000元计算，王立会与汪东梅对该计算标准无异议。一审法院认为，王立会与汪东梅委托案外人丁元明出售案涉房屋，并在日照市德信公证处办理公证，丁元明将房屋出卖给案外人郑某，符合委托事项约定，不超出王立会与汪东梅的委托权限，系有权处分。郑某取得房屋产权后将房屋出卖给王俊兰，亦属有权处分。王俊兰以丁明一的名义与郑某签订房屋买卖合同，且已经足额交付购房款并完成了房产的所有权的转移登记，本案现有证据不能证实王俊兰购买房屋存在买卖合同无效、转移登记行为无效或登记错误的情形，应当认定王俊兰已取得涉案房屋的所有权。王立会与汪东梅虽在答辩时称不知道房屋如何过户到郑某名下，并且曾与郑某协商凑钱赎房，后来又不清楚房屋过户到王俊兰名下，但其以上主张仅是口头陈述，并无证据证实；即使王立会与汪东梅对房屋处分过程不知情，因其已授权丁元明处置房屋，也是其与受托人丁元明之间的问题；至于王立会、汪东梅与郑某是否就房屋赎回达成一致后郑某违反约定又将房屋出售给王俊兰，系王立会、汪东梅与郑某之间的问题，并不能否定郑某与王俊兰之间的房屋买卖之效力。如王立会与汪东梅认为案外人损害了其利益，其可另行主张权利。现王立会、汪东梅居住在涉案房屋内拒不搬出，妨害了王俊兰的物权权利，王俊兰有权请求排除妨害，故对王俊兰要求王立会、汪东梅腾退房屋的请求，应予支持。王立会与汪东梅占有涉案房屋不迁出，给王俊兰损失客观存在，故王俊兰要求王立会与汪东梅支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于房屋占有使用费，王俊兰主张按照每月1000元计算，王立会与汪东梅对此标准并无异议，故一审法院参照该标准予以计算，自王俊兰起诉之日起计算至王立会与汪东梅腾空返还房屋之日止。汪东梅经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃本案诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王立会、汪东梅于判决生效后20日内将位于日照市产腾空并交付给王俊兰；二、王立会、汪东梅于判决生效之日起七日内支付王俊兰房屋占有使用费，按照每月1000元标准，自2020年7月3日起计算至腾空返还房屋之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由王立会、汪东梅负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。根据一审卷宗显示：郑某与丁明一签订的买卖合同约定，郑某应以获取房屋全款后7日内将房屋交付给丁明一。合同备注载明，由于郑某房屋出租给租户，如租户不走，郑某与丁明一共同清房，如郑某不配合或清不出去一年内不能将房屋交付给丁明一，丁明一有权退房，另每日收取2%的房款作为每日利息，郑某不得有异议。本院查明事实同一审法院认定事实一致。本院认为，王立会的上诉主张成立，其上诉请求应予支持。理由如下：第一，王立会作为诉争房产的原产权所有人，其一直占有涉案房屋并在此居住至今，其占有居住涉案房产具有正当性、合法性。第二，房产登记在郑某名下时，即存所有权与占有权分离的事实，郑某本身未取得涉案房屋完整的产权，郑某将涉案房产出售给王俊兰，王俊兰亦未能取得涉案房产的完整产权。第三，王俊兰系从案外人郑某处购得涉案房产，虽然王俊兰在登记机关完成了产权转移登记，但案外人郑某并未实际获得对涉案房产的占有、使用权，其并未按合同约定向王俊兰进行交付，事实上郑某亦无法按照合同的约定向王俊兰完成交付义务。第四，根据涉案合同显示，王俊兰明知涉案房可能存在清理方面的困难，并在备注中约定了不能清理交付房产的责任，即王俊兰对不能交付房产是存在预见性的。第五，本案系房屋买卖引起的纠纷，王俊兰对涉案房产的权利应当通过其与郑某所签订的房屋买卖合同的履行来实现，即王俊兰应当向其买卖合同的相对方郑某主张交付权利。王俊兰在自身尚未取得诉争房屋完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，以房屋完全产权人的身份直接向与其无合同关系的原房产登记所有人主张排除妨碍，并要求赔偿损失，不应予以支持。综上所述，上诉人王立会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初5187号民事判决；二、驳回王俊兰的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由王俊兰负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 杨荣国审判员 张卫华二〇二一年六月七日书记员 裴凤文