广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终804号上诉人（原审被告）：广东赖工设计有限公司。住所地：梅州市梅江区×××××××××××××××××××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××071XF。法定代表人：赖某1。被上诉人（原审原告）：梅州客家梦工厂文创投资有限公司。统一社会信用代码：914××××××××077957A。法定代表人：李东浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟仪敏，广东粤梅律师事务所实习律师。上诉人广东赖工设计有限公司（以下简称赖工设计公司）因与被上诉人梅州客家梦工厂文创投资有限公司（以下简称客家梦工厂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人赖工设计公司的法定代表人赖某1、被上诉人客家梦工厂公司的委托诉讼代理人廖伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖工设计公司上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2020)粤1402民初3573号民事判决，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人客家梦工厂公司承担。事实与理由：一、被上诉人应当给予减免2020年2、3月份疫情的租金。首先，疫情减免是国家普及的指导政策，2020年疫情之后，上诉人反复催问疫情减免落实情况，被上诉人也承诺了可以减免2020年2、3月份的租金，并且已起草协议。其次，疫情减免不能针对个体施行差别化，不能因为企业要退租而剥夺上诉人的疫情减免。被上诉人在得到政府政策的情况下一直在推诿不回复，对其他的承租户被上诉人也进行了减免，现却差别化对待上诉人。再次，一审中被上诉人表示是由上诉人拖欠租金造成根本性违约而不能减免租金。这是混淆概念，上诉人坚持不同意。双方出现分歧和纠纷是在2020年7、8月份，所谓拖欠，前提是双方达成的互相谅解认可，即根据入驻协议，拖欠两个月即合同作废自动退出，而双方并未表达此意向，上诉人不存在违约。二、被上诉人应当退还保证金给上诉人。首先，双方在合同租期己剩不多之时已达成的互相谅解认可，即将上诉人所承租的地方共同发布招租信息，目的是上诉人在承租的地方进行装修的财物在下次出租时由承租人补偿一部分给上诉人以减少损失，后来双方亦均发布招租信息，但一直因为租金较高导致无法出租，不存在上诉人单方违约。其次，新冠疫情是不可抗因素。故被上诉人应该退还保证金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，没有考虑国家的防疫政策和不可抗因素，应当依法改判。请求二审法院在查清事实的基础上支持其上诉请求，以维护上诉人的合法权益、维护社会公平正义。客家梦工厂公司辩称，一、一审判决所依据的事实是清楚的。上诉人并不是在疫情期间拖延租金，而是从2019年8月起就未按照约定支付相关的费用，被上诉人一直向上诉人催收拖欠的费用，但是上诉人置之不理。上诉人的行为完全违反了双方的合同约定，属根本违约行为。而被上诉人在与上诉人进行协调未果的情况下主张解除合同，完全符合法律规定。上诉人既没有向法院提交任何证据证实其有存在减免的依据，也没有任何法律规定被上诉人必须给上诉人进行减免。因此，上诉人所陈述在疫情期间减免租金的理由不成立。二、由于上诉人一直没有按照双方合同约定的时间支付租金违约，故根据双方的合同约定，被上诉人对上诉人的保证金有权不予退还。一审判决被上诉人不予退回保证金，符合法律和双方合同约定。综上，上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回其全部上诉请求。客家梦工厂公司向一审法院起诉请求：1.确认双方2016年5月1日签订的《客家梦工厂创意创业孵化基地入驻协议》在2020年9月28日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的2019年8月1日至2020年9月30日的电费、物业管理费、运营管理费共计128272元；3.判令被告支付从2020年10月1日起至归还场地之日止占用原告场地每月的运营管理费11435元和物业管理费400元给原告；4.判令被告将占用原告的场地腾退并归还给原告；5.本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告是梅州市文化广电新闻出版局招商引资的企业，位于梅州市梅江区×××××××××××××××××××使用面积约3000平方米，未办理房产证，房屋权属为国有资产，由梅州市文化广电新闻出版局管理，梅州市文化广电新闻出版局受市政府委托，将梦工厂大楼提供给原告使用，主要用于“客家文化创意产业孵化基地”项目，楼内进驻企业和场所规划设计均由原告负责。2016年5月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《客家梦工厂创意创业孵化基地入驻协议》。协议约定，甲方提供位于梅州市梅江区××××××××××××××××××××××××××××，总建筑面积共315平方米场地供乙方使用，合同期为伍年，从2016年7月10日至2021年7月9日；运营管理费为每平方米30元/月（不含税），每月共9450元，第三年开始以10%比例隔年递增，第二年运营管理费每月为9450元，第三年运营管理费每月为10395元，第四年运营管理费每月为10395元，第五年运营管理费每月为11435元。支付方式为2016年7月10日前，乙方应向甲方支付三个月的运营管理费（2016年7月10日至2016年10月9日），共28350元，乙方在2016年10月10日前向甲方支付三个月运营管理费（2016年10月10日至2017年1月9日），共为28350元，以后按一次性缴交每6个月运营管理费的方式缴交（即下一次缴交时段为2017年1月10日至2017年7月9日，如此类推）共为56700元，每半年的第一个月的前十天为缴纳时间，甲方向乙方开具同等金额的收据（不含税）；每办公室使用的电费、水费、网络通讯费均按每办公司内安装的电表及水表记录用量，其中电费以1元/kwh收费标准计收，水费以4元/吨收取含排污费，物业费400元/月，甲方向乙方开具同等金额的收据（不含税），每月10号前缴清各类费用，如水、电费、网络通讯费收费标准有所调整，则按调整后的标准执行，甲方需提前5日将该等调解书面通知乙方；乙方逾期交付各类费用，每逾期壹日，甲方按各类费用金额的5%收取滞纳金，逾期20日强制停电处理，逾期一个月以上，视为乙方违约，此协议自行终止，乙方即刻撤出，并结清所欠费用；为保证乙方切实履行本合同约定的责任，乙方同意向甲方支付相当于当年度两个月运营管理费作为保证金，共￥18900元，甲方向乙方开具同等金额的收据；本合同约定期满时，如乙方已完全履行了本合同项下的各项职责及义务，且已向甲方付清全部费用，物业费、水费、电费、电话费、物业管理费、赔偿金（如有）及其他有关费用等后，甲方将保证金无息退还给乙方。如乙方在履行本合同的过程中违约或未经甲方同意，提前终止本合同的，甲方除不给予退回保证金，同时有权要求乙方承担违约责任；以及其他权利义务等。协议签订后，原告按照约定向被告提供了场地，履行了合同项下的义务，但被告从2019年8月1日起，未按照合同约定按时足额向原告支付运营管理费、电费、物业管理费等各项费用。经原告催收，被告在2019年10月16日和2020年4月8日分别支付10000元和5000元给原告。2020年5月，被告向原告提出提前解约。原、被告经过协商达成协议。协议内容:原、被告双方同意提前终止双方2016年7月10日签署的《客家梦工厂创意创业孵化基地入驻协议》；原、被告确认，自2019年8月至2020年7月被告尚欠原告费用共计96598元。原、被告协商决定在2020年8月15日前，被告办公室（含装修、家具、部分设备、设施）由甲乙（原、被告）双方共同寻租（转让）。双方还对分期付清欠费、落实新冠疫情减免相关政策等内容进行了约定。2020年7月6日，原告通过微信将《201—204赖工欠费分期付款协议书》发给被告。同月23日，原告将分期付款补充条款修改后，又以《201—204赖工欠费分期付款协议书（20200918改…）》发给被告。上述协议书双方未签名盖章，未能有效解决纠纷。原告遂诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。一审庭审中，原告表示，被告要求扣除减免疫情没有依据。对缴纳的保证金，是被告一直拖欠管理费用，造成违约。所以原告多次与被告协调未果的情况下，单方向被告发出解除合同，因此根据合同法的规定，该保证金依法不予退回。一审诉讼中，原、被告还确认，截止至2020年7月9日，被告尚欠原告各项费用合计96598元。另在一审法院主持下，原、被告双方在2020年12月15日到涉案场地清点尚存被告的财产：①实木办公桌9张；②电脑显示器5台；③书架6个；④格力风管式空调4台；⑤TCL柜式空调1台；⑥办公椅17张；⑦吊灯4个；⑧装饰吊件2个。2020年12月25日，原、被告双方同意自行清点确认被告的财物由被告腾退至原告指定处存放保管后，将涉案场地交还原告。一审另查明，在2020年9月期间，因被告在欠缴租金且未通知原告的情况下擅自将场地内物品搬离，原告为阻止被告搬离物品，在涉案租赁场地的门上加锁。2020年12月21日，被告再次到涉案租赁场地内搬物品，原告不同意被告搬离并再次对大门进行加锁。但如果被告需进入场地，原告均会将钥匙供被告使用。一审法院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。本案属《中华人民共和国合同法》分则和其他法律没有明文规定的合同，适用《中华人民共和国合同法》总则的规定，并参照《中华人民共和国合同法》分则最相类似租赁合同的规定。原告客家梦工厂公司与被告赖工设计公司签订的《客家梦工厂创意创业孵化基地入驻协议》，未违反法律行政法规强制性规定，依法成立、有效，双方均应依约履行。被告从2019年8月起未能按约定按时足额支付相关费用，构成根本性违约。根据被告提交的聊天记录显示，被告提出提前解除协议后，2020年7月6日，原告的工作人员谢战雄通过微信向被告发送《201-204赖工欠费分期付款协议书》，被告予以确认，足以认定双方同意解除终止协议。故双方签订的入驻协议在2020年7月6日已解除。原告请求确认入驻协议在2020年9月28日解除的请求不成立。根据双方签订协议书和后来付款协议显示，截止到2020年7月9日，被告逾期未交的电费、物业管理费、运营管理费合计96598元，原、被告对此无异议，予以确认。原告请求被告支付上述拖欠费用，予以支持。因2020年12月25日，原、被告双方同意自行清点确认被告的财物由被告腾退至原告指定处存放保管后，已将涉案场地交还原告。原告要求被告腾退涉案场地的请求已经实现。原告请求被告支付从2020年8月1日起至归还场地之日止占用原告场地的运营管理费和物业管理费，因双方权利于2020年7月6日已经终止后，原、被告对寻求转让达成共识，且原告已对涉案场地的大门进行加锁，致使被告无法对涉案场地的剩余物品进行清空和腾退，涉案场地未能清空和腾退，属原告责任和原因。对此请求，不予支持。被告提出原告应退还保证金用于抵对欠费和应减免新冠疫情期间两个月费用的抗辩，因被告从2019年8月起未能按约定按时足额支付相关费用，构成根本性违约。按照双方签订协议约定，被告违约保证金不予退还。被告迟延履行的违约行为发生在新冠疫情出现前，双方对是否减免又未能达成一致意见，被告要求减免两个月费用，不符合法律规定，依法不能免除责任。综上，对被告上述两项抗辩，不予采纳。综上所述，一审法院于2021年1月20日依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百二十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告梅州客家梦工厂文创投资有限公司与被告广东赖工设计有限公司签订的《客家梦工厂创意创业孵化基地入驻协议》于2020年7月6日解除；二、被告广东赖工设计有限公司应在判决生效之日起十五日内，支付电费、物业管理费、运营管理费合计96598元给原告梅州客家梦工厂文创投资有限公司；三、驳回原告梅州客家梦工厂文创投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2865.44元，按规定减半收取1432.72元（原告已预交），由被告广东赖工设计有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1.被上诉人应否减免2020年2、3月份疫情期间的两个月租金；2.上诉人缴交的保证金应否予以退回。关于被上诉人应否减免2020年2、3月份疫情期间的两个月租金问题。上诉人上诉称疫情减免是国家普及性的指导政策，被上诉人在2020年疫情发生后亦答应减免疫情期间的两个月租金，故应予以减免。本案中，上诉人在2019年9月期间即发生拖欠租金的违约行为，该违约行为发生在新冠疫情出现前，上诉人亦认可其在2020年5月到6月间搬出客家梦工厂即在疫情期间使用了涉案租赁物，且上诉人又无法举证证明因疫情导致其没有营业收入及继续按照合同支付租金对其明显不公平,另双方亦未就减免疫情期间租金达成一致意见。故上诉人上诉主张被上诉人应减免疫情期间的两个月租金，依据不足，依法不予支持。关于上诉人缴交的保证金应否退回问题。上诉人上诉称其不存在违约，且新冠疫情是不可抗因素，被上诉人应退还保证金。经查，上诉人从2019年9月起未能按约及时足额支付租金，已构成根本性违约，且上诉人主动提前终止合同。故按照双方签订的《客家梦工厂创意创业孵化基地入驻协议》约定，被上诉人有权不给予退回保证金。因此，一审判决被上诉人不予退回保证金处理正确，应予维持。上诉人的该项上诉请求理由不成立，依法不予支持。综上，上诉人广东赖工设计有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2865.44元，由上诉人广东赖工设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳审 判 员 黄伟玲二〇二一年六月十日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐