四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终649号 上诉人（原审原告）：成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司，住所地四川省剑阁县下寺镇拐枣坝。 法定代表人：杨文凯，总经理。 委托诉讼代理人：彭志波，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：魏明成，男，1975年5月10日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被上诉人（原审被告）：朱清英，女，1976年2月14日出生，汉族，住四川省剑阁县，与被上诉人魏明成系夫妻。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈文立，四川广府律师事务所律师。 上诉人成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司因与被上诉人魏明成、朱清英物业服务合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2021）川0823民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院基于上诉人未及时疏通被上诉人户外的下水道导致被上诉人自己出资对下水道进行清淤和重新改道，属上诉人服务存在重大瑕疵，也给被上诉人造成了一定的经济损失为由，酌定被上诉人少交两年的物业费2758元，为认定事实错误。2、一审法院以上诉人向被上诉人催收物业费通知，被上诉人声称不知情，也没有送达方面的证据加以佐证，进而驳回上诉人向被上诉人的滞纳金的主张，完全是不顾证据事实的行为。 魏明成、朱清英答辩称，请求依法驳回上诉人的诉讼请求，1.物业费包含了香江国际小区3栋一单元1101号住宅的物业费共计5810.77元，对于该部分物业费一审已经查明上述房产的所有权人为案外人魏光桃，因此被上诉人不应该承担该部分物业费。2.上诉人主张的香江国际商业1号楼1单元102号营业用房的物业费的计算起止时间错误。本案中被上诉人取得营业用房的时间为2019年的2月。开发商向被上诉人出具了《情况说明》，证明双方正式交付该房屋的时间为2019年2月。3.上诉人未认真履行服务合同，应当依法扣减相应的物业费。 成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即支付香江国际小区1幢1-102号营业用房（建筑面积114.92平方米）自2017年3月1日至2021年12月31日的物业服务费6665.00元、垃圾清运费4666.00元总计为11331.00元，并从2017年3月1日起至付清之日止以每年物业服务费总额为基数按每日千分之三支付滞纳金；2.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月16日，原告与剑阁县下寺镇香江国际小区的开发商剑阁县远达房地产开发有限公司签订了《香江国际前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供三级物业服务并按相关标准收取费用，期限至小区业主委员会成立时终止。其中，服务的主要内容为：（一）、根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料；（二）、负责建筑物共用部位的维护和管理，附属配套建筑和设备的维修、养护和管理，包括道路、沟渠、池、井、停车场等；（三）、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理，包括共用照明、建筑物、防雷设施等；（四）、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）、负责物业公共绿地、花木、绿化带景观及设施的养护和管理；（六）、负责维护本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、协助安全防范等事项；（七）、装饰装修管理服务；（八）、负责物业服务档案和物业档案的管理；（九）、其他服务事项。收费标准为：（一）、高层住宅，0.80元/月﹒㎡；（二）、商业物业1.00元/月﹒㎡。涉案的香江国际商业1号楼1-102号营业用房建筑面积为114.92平方米（含分摊建筑面积6.56平方米），于2017年2月24日登记备案在二被告名下属共有。剑阁县下寺镇香江国际小区业主委员会成立后，分别于2019年1月30日、2020年3月30日与原告签订了《剑阁香江国际物业服务合同》，合同内容与《香江国际前期物业服务合同》大概一致，主要对双方的权利及义务进行了约定，收费标准不变，特别约定业主须在每年头月的10日前交纳当年物业服务费、每逾期一日按总金额的千分之三支付违约金。现原告仍在香江国际小区执业。 剑阁县物价局（2004）41号文件中，确定了剑阁新县城生活垃圾处理费收费标准城市居民为4.00元/月﹒户、营业用房餐饮业建筑面积超过100平方米为0.70元/月﹒㎡。剑阁县发展和改革局（2015）12号文件中，确定了“香江国际”前期物业服务收费标准为电梯住宅0.80元/月﹒㎡、营业用房1.00元/月﹒㎡。原告现在执行的收费标准均为上述标准。 被告因户外下水道堵塞清淤并改道，对物业服务不满后自2017年3月起便未交纳物业服务费及垃圾处理费。按约定涉案营业用房计算至2021年12月31日欠缴的物业费为6665.00元、垃圾处理费4666.00元共计11331.00元。每年的物业费为1379.00元、垃圾处理费为965.00元。 一审法院认为，原告与开发商及小区业主委员会所签订的物业服务合同，系后者代表业主行使的职权，对双方均具有约束力。原告的主要职责是按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务。原告在为香江国际小区进行了物业管理服务后，二被告作为该小区涉诉房屋的业主及受益人，应按合同约定及时交纳物业服务费和垃圾处理费。基于原告未及时疏通被告户外的下水道，导致被告自己出资对下水管道进行清淤和重新改道，属原告服务存在重大瑕疵，也给被告造成了一定的经济损失，故原告主张的物业服务费不予全部支持，酌定被告方少交两年的物业服务费即2758.00元为宜。原告提交的物业费通知，被告方声称不知情，也没有送达方面的证据加以佐证，对进行过催收的事实不予确认，加之原告服务不到位也存在过错，故对原告主张违约金的请求不予支持。 综上所述，对原告的部分诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、限被告魏明成、朱清英在一审判决生效后十日内向原告成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司支付2021年12月31日前应给付的物业服务费3907.00元、垃圾处理费4666.00元计8573.00元；二、驳回原告成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司的其他诉讼请求。 本院审理时，被上诉人提供了一份《情况说明》，拟证明开发商向被上诉人交付房屋的时间为2019年2月，故物业费计算的起始时间为2019年2月；照片9张，拟证明被上诉人自行出资对共用部分单位下水道进行清淤及改道，上诉人未按物业合同履行自身的合同义务，存在重大瑕疵或过错。另有照片7张，拟证明上诉人怠于履行自己的合同义务，在服务过程中存在重大过错，给小区的业主造成了损失。上诉人认为，备案显示2017年2月14日案涉房屋已经登记在被上诉人名下。被上诉人朱清英于2017年登记注册了剑阁县清英中餐馆，其营业场所为案涉商铺，被上诉人购买和实际使用本案商铺使用时间是2017年；下水道堵塞时间为2021年3月29日，是在本案一审判决之后、二审受理之前，并且上诉人在接到被上诉人的污水堵塞后及时进行了清理，从被上诉人的照片中可以看出相关工作人员到现场处理污水的情况。 本院认为，物业服务是指物业服务企业根据其与业主达成的物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务管理区域的环境卫生和相关秩序的服务。作为物业服务企业，有收取物业费的权利，但应履行好物业服务之职责。在物业企业尽到了物业服务职责时，业主应当交纳物业费。 上诉人作为案涉小区物业服务企业，负有对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理的职责。被上诉人因上诉人未处理其户外下水道堵塞导致其自行组织清淤并改道支付了相应的费用，一审法院根据被上诉人支付费用的情况酌定扣减一定的物业费并无不当，同时，鉴于上诉人在履行物业服务合同过程中存在服务不及时等问题，不支持上诉人的违约金请求也是正确的。 因被上诉人未在一审判决后提起上诉，故对其为对抗上诉人的主张，提出的开发商向其交付房屋的时间不是2017年以及香江国际小区3栋一单元1101号房产非其所有等抗辩事实是否成立、是否能达到对抗上诉人主张的目的，本院不予审查和评判。 综上，上诉人的上诉理由不成立，相应上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 李 林 审 判 员 吕 晶 二〇二一年六月二十一日 法官助理 刘 骁 书 记 员 罗曼丹