广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初191号原告：刘欢，女，汉族，1993年4月25日出生，住广东省兴宁市×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××480。委托诉讼代理人：肖校立，湖南嘉衡律师事务所律师。被告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城一期会所。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：何梦晶，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹治，该公司工作人员。被告：沈晓晗，男，汉族，1966年7月23日出生，住广东省汕头市金平区×××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××015。委托诉讼代理人：彭宁，北京市天同（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓钧元，北京市天同（深圳）律师事务所律师。原告刘欢与被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称东圳公司）、沈晓晗商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人肖校立到庭参加诉讼，被告东圳公司的委托诉讼代理人何梦晶、曹治到庭参加诉讼，被告沈晓晗的委托诉讼代理人邓钧元、彭宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欢向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还原告多收的房款140000元；2.请求法院判令被告支付原告资金占用费16100元（以140000元为基数，按年利率6%，暂从2018年10月8日计算至2020年9月7日，直至付清为止）；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月22日原被、告签订了惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区109栋二单元804号房的《商品房认购协议》，并于2018年9月6日签订了《商品房买卖合同》。该认购协议和商品房买卖合同均约定房屋总价1413623元。原告按照被告销售人员杨晓鹏的接待安排于2018年8月22日向向案外人沈晓晗支付190000元，2018年8月27日向被告支付383623元，又于2018年10月8日按揭放款向被告支付980000元，合计支付了1553623元。后原告经核查本案房屋价格，发现多支付了140000元。综上所述，被告无正当理由多收取了原告购房款，违反了商品房买卖合同的约定。原告为保障自己合法利益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告东圳公司辩称：一、被告东圳公司仅向原告收取了与《商品房买卖合同》约定一致的购房款，并未向原告收取合同约定价款之外的款项。被告东圳公司与原告之间仅形成商品房买卖合同关系，被告东圳公司与原告签订的是《商品房买卖合同》，约定的是原告购买被告东圳公司开发的房屋，双方仅存在商品房买卖合同关系。被告东圳公司仅向原告收取了《商品房买卖合同》中约定的购房款，并未向原告收取合同约定价款之外的任何款项。原告诉称按被告东圳公司销售人员要求额外支付了案涉款项并要求被告东圳公司返还，没有事实和法律依据。原告既未提交证据证明销售人员是被告东圳公司的员工，也未能证明收款方是被告东圳公司工作人员或受被告东圳公司授权或指示付款，且原告也未能提交被告东圳公司出具的相应收款收据佐证被告东圳公司收取相关案涉款项。二、被告东圳公司与原告之间的商品房买卖合同已履行完毕。被告东圳公司与原告签订了《商品房买卖合同》后，被告东圳公司仅收取合同约定的购房款，被告东圳公司亦按照合同约定向原告交付了商品房，即被告东圳公司与原告之间的商品房买卖合同已履行完毕，双方对此并不存在争议。综上所述，原告主张的案涉款项的收款人不是被告东圳公司，被告东圳公司不是原告诉请款项的受益主体，原告主张要求被告东圳公司返还款项缺乏事实依据，恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。被告沈晓晗辩称：沈晓晗与谢晓丹是多年好友，关系极好，双方一直在生意和投资上有合作关系。惠州大亚湾龙光城项目开盘后，谢晓丹与沈晓晗共同选定北区109栋二单元804号房，即案涉房屋。2018年6月4日，谢晓丹以其与沈晓晗的共同投资款向东圳公司转账支付案涉房屋认购定金50000元。2018年6月14日，东圳公司向谢晓丹出具《收款收据》，该收据载明：“今收到谢晓丹交来定金（惠州龙光城-北八期-北区109栋-二单元-804）伍万元”。其后，中介跟沈晓晗、谢晓丹说刘欢欲购买案涉房屋，经协商，刘欢同意向沈晓晗、谢晓丹支付140000元购房资格转让款，且由于沈晓晗、谢晓丹已经预先支付了50000元的房屋定金，刘欢同意支付50000元定金补偿款，所以刘欢向沈晓晗支付共计190000元。在该笔款项支付后，沈晓晗、谢晓丹通知惠州大亚湾东圳房地产有限公司由刘欢取代谢晓丹继续办理购房手续，且确认谢晓丹与沈晓晗已支付的50000元定金自动转化为刘欢支付的定金。此后，刘欢顺利购得案涉房屋，并办理房屋登记，顺利实现了其购买案涉房屋之目的。上述事实有《网上银行电子回单》《收款收据》以及谢晓丹出具的《公证书》予以证明，故沈晓晗收取案涉款项有合理理由。二、刘欢具有完全民事行为能力，对自身财产的处分负有合理谨慎的注意义务；从本案支付款项的数额、支付方式、标的物情况、刘欢未提异议的情况、定金转化情况来看，沈晓晗与刘欢之间必然存在购房资格转让的合同关系，刘欢向沈晓晗支付相应款项是履行合同义务，其主张沈晓晗无正当理由取得款项的说法不能成立。1.刘欢具有完全民事行为能力，对自身财产的处分负有合理谨慎的注意义务。商品房买卖更是生活中的大宗买卖行为，购房者更应当有合理谨慎的注意义务，需对支付的全部对价进行综合考量，在充分考虑后再作出购买意思表示。2.从刘欢支付的款项数额来看，刘欢很清楚自己支付的款项总数额，并妥善保存了相关支付凭证。本案中，刘欢与东圳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定了商品房总价款，价款构成是“首期房价款+银行按揭款”的综合方式，因此刘欢在签订相应按揭贷款合同时，就已经清楚自己需支付的款项总数额，如果其认为该款项总数额存在超付，其不可能继续签订按揭贷款合同，继续按照《商品房买卖合同（预售）》约定的按揭款金额向银行申请贷款。因此，不可能存在刘欢对总价款没有概念，根据房地产公司要求逐批支付，在支付完价款后才发现超付的情形。换言之，刘欢是在明确知道房屋总价的情况下，向沈晓晗实际支付了房屋总价外的购房资格转让款，足以说明刘欢对该款项性质是了解并认可的。3.从支付方式来看，购房资格转让款的收款方是沈晓晗，并非东圳公司，如果刘欢不是明知款项用途并认可款项的支付，其不可能向沈晓晗的个人账户转账。因此，刘欢向自然人账户转账的支付方式，亦足以说明其很清楚该款项的性质。4.从标的物来看，案涉房屋属于较为热门的稀缺房型，刘欢在开盘那么久之后才去买，确实已不可能买到。当时刘欢可以选择其他未被预定的房型，但其坚持要买案涉房型，如果不是沈晓晗最后同意将购房资格转让给刘欢，其根本不可能买到案涉房屋，这也进一步说明了刘欢不可能不知道向沈晓晗支付的是购房资格转让款。5.从提出异议的时间来看，刘欢在签订购房合同、按揭合同、支付房款、收楼、办理房产证时，对于支付给沈晓晗的购房资格转让款从未提出异议，却在办成房产证且时隔快两年后才提出起诉，明显不合常理。由此可见，刘欢一直认可向沈晓晗支付的购房资格转让款。6.从定金转化的情况来看，刘欢并未直接向东圳公司支付50000元购房定金，而是将50000元连同购房资格转让款一并支付给沈晓晗，该50000元系用于补偿沈晓晗早先选定案涉房屋时支付的购房定金。本案中，刘欢仅要求返还“购房资格转让款”部分，并未要求返还“50000元定金补偿”部分。可见，刘欢实际很清楚沈晓晗选定案涉房屋时预先交付的定金已自动转化为了刘欢应付的定金，该事实足以证明其认可与沈晓晗之间的购房资格转让合同关系。综上所述，刘欢与沈晓晗之间必然存在购房资格转让的合同关系，刘欢向沈晓晗支付款项是履行合同义务，其主张沈晓晗无正当理由取得款项的说法不能成立。三、刘欢明知款项性质是购房资格转让款，仍然向沈晓晗的个人账户自愿支付，是其真实意思表示，体现了意思自治原则；刘欢现要求返还款项，明显违反了诚实信用原则。1.《民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”刘欢作为完全民事行为能力人，在对购房资格转让款有充分认知的情况下，自愿选择向沈晓晗的个人账户进行支付，系其意志自由下作出的真实意思表示，司法应充分尊重当事人的意思自治，维护市场交易稳定。2.《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”就双方购房资格转让的合同关系，刘欢已履行了付款义务，沈晓晗也确实向其转让了购房资格，刘欢最终已买到了该热门的稀缺房型，其目的已经实现，理应遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。刘欢现要求返还款项，明显违反诚实信用原则。四、案涉购房资格转让合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘欢无权要求沈晓晗返还购房资格转让款。关于“购房资格转让”这一问题，各级法院普遍认为：我国现行法律没有明确禁止购房资格的转让。购房资格转让是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，有关类案中各级法院均未支持购房者要求返还购房资格转让款之主张。因此，刘欢无权要求沈晓晗返还购房资格转让款。综上所述，沈晓晗与谢晓丹向东圳公司支付认购定金，共同预定案涉房屋，其后二人将案涉房屋购房资格转让给刘欢，并由沈晓晗收取了购房资格转让款及定金补偿款。现刘欢已实现其购房目的，却反过来要求沈晓晗退还款项，明显违背了诚实信用原则。我们恳请法院依法查明案件事实，驳回刘欢的全部诉讼请求！本院经审理认定事实如下：原告与被告东圳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告东圳公司开发的位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区109栋二单元8层04号房，总价款为1413623元。原告应当于2018年9月6日前支付首期款433623元，余款980000元向银行申请贷款支付。合同还约定了其他事宜。嗣后，原告向被告东圳公司支付了1363623元，原告向被告沈晓晗支付了190000元。庭审中，被告沈晓晗称于2018年6月通过案外人谢晓丹向被告东圳公司支付了案涉房屋认购定金50000元，原告向被告沈晓晗支付的190000元中，其中50000元折抵被告沈晓晗先前支付被告东圳公司的案涉房屋认购定金，其中140000元作为转让款由被告沈晓晗收取，同时被告沈晓晗将案涉房屋转让给原告，被告沈晓晗先前支付的50000元定金转为原告支付的定金。被告东圳公司称其是将案涉房屋以备案价出售给原告，被告沈晓晗并非其公司员工，也未曾委托被告沈晓晗代收房款。被告沈晓晗与被告东圳公司均称被告沈晓晗是被告东圳公司认购房源的客户。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为原告向被告沈晓晗支付的190000元是否属于被告东圳公司多收取的购房款。对此，本院分析认为，原告称其系按照被告东圳公司销售人员指引而向被告沈晓晗付款，但是未能提交相关证据证明该销售人员即为被告工作人员，或者该销售人员收款是受被告东圳公司授权同意，而被告东圳公司又予以否认，被告沈晓晗则称其系通过案外人先认购了案涉房产，仅系被告东圳公司的客户。根据原告提交的现有证据，不能证明被告东圳公司收取了超过合同约定的款项，无法证明原告向被告沈晓晗付款系受被告东圳公司指示或委托，也不能证明被告沈晓晗系被告东圳公司工作人员，被告沈晓晗收取该款项系履行被告东圳公司的职务行为，根据举证责任分配规则，该举证责任应由原告承担，致使待证事实无法查明的举证不能的法律后果也应当原告承担。因此，原告请求被告东圳公司返还多付的款项没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系商品房预售合同纠纷，被告沈晓晗并非商品房预售合同主体，原告与被告沈晓晗纠纷本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘欢的诉讼请求。案件受理费1711元，由原告刘欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年五月二十八日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍