湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1024民初799号原告：胡勇，男，1976年8月23日出生，汉族，居民，住湖南省嘉禾县。原告：李志娟，女，1978年10月6日出生，汉族，居民，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：雷鹏飞，湖南嘉明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：嘉禾县金霖物业服务有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇新城区嘉宾路。法定代表人：唐聪聪，该公司负责人。委托诉讼代理人：胡将林，湖南众望归律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告胡勇、李志娟与被告嘉禾县金霖物业服务有限公司（以下简称金霖物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26、2021年5月28、2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷鹏飞、被告的委托诉讼代理人胡将林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡勇、李志娟向本院提出诉讼请求1、依法判决金霖物业退还胡勇、李志娟违规收取的物业费903元；2、本案诉讼费用由金霖物业承担。事实与理由:胡勇、李志娟购买了嘉禾县××小区××商品房，并办理了不动产权证【证号为:湘（2019）嘉禾县不动产权第0××7号】。2018年6月胡勇、李志娟前往金霖物业收房时，金霖物业要求胡勇、李志娟支付了全年的物业服务费1806元（一次性交清，免两个月物业服务费）后经胡勇、李志娟查询相关规定，嘉禾县金霖物业服务有限公司不能收取业主收房前的物业服务费用，因此嘉禾县金霖物业服务有限公司实际违规收取了胡勇、李志娟五个月的物业服务费用。依据国务院《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，嘉禾县金霖物业服务有限公司违规收取的费用应予退还，故胡勇、李志娟为维护合法权益，特依法提起诉讼，请求依法判决。金霖物业答辩称：嘉禾县金霖御景小区一期建设单位于2017年8月向业主交房，金霖物业一直在提供物业服务，胡勇、李志娟迟延收房，不是其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，胡勇、李志娟主张“被告不能收取业主收房前的物业费用”无事实及法律依据，应驳回胡勇、李志娟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡勇、李志娟提交的证据：1、胡勇、李志娟身份证复印件各一份，拟证明胡勇、李志娟身份情况；2、不动产权证复印件一份，拟证明胡勇、李志娟购买了嘉禾县××小区××商品房，并办理了不动产权证【证号为:湘（2019）嘉禾县不动产权第0××7号】；3、金霖御景收房交费明细表复印件，拟证明2018年6月胡勇、李志娟前往金霖物业收房时，金霖物业要求胡勇、李志娟支付了全年的物业服务费1806元（一次性交清，免两个月物业服务费）;金霖物业实际违规收取了胡勇、李志娟五个月的物业服务费用；金霖物业提交的证据：1、金霖物业营业执照，法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明金霖物业的主体资格；2、商品房买卖合同（预售）复印件一份，拟证明胡勇、李志娟向嘉禾县金霖御景购买房屋的事实；3、交房通知书复印件一份，拟证明金霖物业在2017年8月31日已经通知收房；4、（2018）湘10民终1373号郴州市中级人民法院判决书。拟证明胡勇、李志娟知晓收房的通知；5、嘉禾县金霖御景住宅小区前期物业服务委托合同、金霖御景住宅小区物业关于更改名称的申请，拟证明物业公司一直在为业主从事物业服务；6、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表、住宅前期公共性物业服务收费申报表复印件各一份，拟证明签订了前期服务合同，收费标准是按照发改委意见定的。对双方当事人提交的证据：胡勇、李志娟提交的1、2号证据；金霖物业提交的1、2、3、4、5、6号证据。本院予以确认并在卷佐证；对胡勇、李志娟提交的3号证据，该证据的真实性予以采纳，证明方向不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月17日，胡勇、李志娟购买了湖南省嘉禾县××小区××期××栋××商品房，并办理了不动产权证【证号为:湘（2019）嘉禾县不动产权第0××7号】；2017年8月30日，郴州裕新房地产开发有限责任公司（嘉禾县金霖御景住宅小区承建商）向各业主下达了交房通知书，定于2017年8月31日开始正式交房；2018年6月，胡勇、李志娟前往金霖物业收房时，金霖物业要求胡勇、李志娟支付了全年的物业服务费1806元（一次性交清，免两个月物业服务费），胡勇、李志娟以金霖物业违规多收取五个月的费用903元应予退还为由，向本院提起诉讼。另查明，1、金霖御景小区商品房买卖合同（预售），补充协议第十四条约定：买受人同意本合同项下的物业由出卖人委托的物业公司进行前期物业服务，在办理交房手续时，买受人应与物业公司签订前期物业服务协议。物业服务费用得起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理交楼手续的，自交楼通知确定的交楼时间起计算。买受人承诺自觉遵守物业公司制定的相关物业服务与管理规定，并按前期物业服务协议的约定交纳物业服务等各项费用，物业服务按照建筑面积收取，价格以物价部门核定的价格为准。2、金霖物业前期物业服务委托合同，是郴州裕新房地产开发有限责任公司（嘉禾县金霖御景住宅小区承建商）与郴州坦诚物业服务有限公司于2017年7月1日签订服务合同；2020年4月30日更名嘉禾县金霖物业服务有限公司。3、2018年8月3日，胡勇、李志娟与郴州裕新房地产开发有限责任公司（嘉禾县金霖御景住宅小区承建商）合同纠纷一案经过一、二审审理，在二审的裁定书事实部分中已认定：2017年8月30日，郴州裕新房地产开发有限责任公司向各业主下达了交房通知书，定于2017年8月31日开始正式交房。本院认为，物业服务合同是指物业服务人和其他物业管理人，在合同约定的物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付相应物业服务费用的合同。嘉禾县××小区××期于2017年8月31日开始正式交房，业主应按合同的约定（合同补充协议第十四条）交纳物业服务费，不能以未收房拒绝交纳物业费用。胡勇、李志娟购买嘉禾县××小区××期房屋，就应按合同约定交纳物业服务费，故对胡勇、李志娟要求金霖物业退还违规多收取的五个月的物业费903元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡勇、李志娟的诉讼请求。案件受理费25元，由原告胡勇、李志娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  邓洋清二〇二一年六月四日书记员  罗静涵附相关法条：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。