河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6811号上诉人（原审被告）：河南康广房地产有限公司，住所地郑州经济技术开发区第十七大街以西、经南八北支路以北康桥悦城二号院2号楼。法定代表人：曹军领，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:校胜杰，男，系该公司员工。委托诉讼代理人:路小洒，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：乔瑞红，女，1978年7月7日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：朱燕军，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣府，北京观韬中茂（郑州）律师事务所实习律师。上诉人河南康广房地产有限公司（以下简称康广公司）因与被上诉人乔瑞红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月9日通过云间网上庭审系统公开开庭审理了本案。上诉人康广公司的委托诉讼代理人校胜杰，被上诉人乔瑞红的委托诉讼代理人朱燕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康广公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判为康广公司无需向乔瑞红支付逾期交房违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由乔瑞红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，康广公司已在合同约定的交付期限之前向乔瑞红履行了交付义务，乔瑞红事实上自合同约定的交付期限次日即2020年1月1日已开始缴纳物业服务费，即双方事实上对购房合同第八条约定的交付条件进行了事实上的变更，乔瑞红自2020年1月1日起缴纳物业服务费的行为视为对康广公司在2019年12月30日前交房行为的追认，乔瑞红因自身原因未收房，按照购房合同第十一条约定房屋已视同交付，康广公司不存在逾期交房情形。另外，康广公司交付的房屋自始至终具备居住使用条件，并未影响双方合同目的的实现。（1）购房合同约定的交付期限为2019年12月30日前，一审法院已查明康广公司在合同约定的交付期限之前向乔瑞红履行了交付通知义务，在购房合同内容合法有效的前提下，一审法院应对双方合同履约情况进行全面审查，而不应仅仅依据涉案房屋取得竣工验收备案表时间晚于交房时间就认定康广公司逾期交房，进而按照日万分之一标准判决康广公司支付逾期交房违约金，康广公司不存在逾期交房情形，应驳回乔瑞红该项诉讼请求。（2）康广公司在集中交付之后取得《竣工验收备案表》的行为并未给乔瑞红造成损失，应酌情减免康广公司的违约责任。康广公司在2019年12月30日前向乔瑞红邮寄交付通知书，并且涉案房屋在2019年12月27日已经五大质量责任主体验收合格，并最终取得《竣工验收备案表》，康广公司不存在逾期交房的情形，即使认定康广公司违约，也应酌情减免康广公司的违约责任，按照日万分之一标准计算对康广公司显失公平。（3）乔瑞红自2020年1月1日起开始交涉案房屋物业服务费，虽然乔瑞红未在2019年12月30日前办理房屋交付手续，但乔瑞红自2020年1月1日起开始缴纳涉案房屋物业服务费视为乔瑞红对康广公司在2019年12月30日前交付行为的追认，乔瑞红自2020年1月1日起已实际接收房屋，一审法院再按照购房合同约定判决康广公司支付逾期交房违约金没有事实依据。二、康广公司一直在善意履约，施工过程中努力克服大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响，在合同约定的交付期限之前向乔瑞红交付经验收合格的房屋，履行交付义务，并且集中交付时大部分业主都已收房。即使认定康广公司违约，也应酌情减免康广公司的违约责任，不应再按照日万分之一标准计算逾期交房违约金，请求二审法院酌情给予调整。综上所述，一审法院认定事实不清，康广公司不存在逾期交房行为，不应按照合同约定的逾期交房违约金计算康广公司的违约责任。二审庭审中，康广公司补充上诉意见称：根据双方签订的购房合同第八条以及合同附件四《合同补充协议》第12条约定，涉案项目施工过程中，受政府主管部门扬尘管控政策的影响导致房屋交付逾期，出卖人可以顺延交付时间并不承担违约责任。案涉项目施工过程中，受政府扬尘管控停工政策影响的天数为392天。项目第三方监理单位记录的监理日志显示，项目受扬尘管控停工政策影响的天数为264天，按照合同约定康广公司可以顺延交房至2020年8月份。康广公司努力克服政府停工政策影响，在合同约定的交房日之前即2019年12月30日向乔瑞红交付涉案房屋，康广公司没有违约。乔瑞红辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。康广公司作为涉案房屋的开发商，故意隐瞒自己未在合同约定交房日期前取得涉案房屋建设行政主管部门竣工备案表的事实，置业主安危于不顾，公然违规交房，违反诚实信用原则，属于逾期交房。其上诉状中对逾期交房行为的辩称，在事实或法律规定方面均不能成立，依法应予驳回。具体事实与理由如下：一、本案康广公司构成逾期交房的事实清楚，证据确实充分。康广公司在上诉状中以乔瑞红按期交纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称，没有事实和法律依据，根本不能成立。首先，涉案房屋交付时并未取得建设行政主管部门竣工备案表，不构成有效交付，属于违规交房，乔瑞红有权拒绝收房。康广公司依法应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。其次，乔瑞红虽然按期缴纳了物业费，但并未实际收房，康广公司以乔瑞红按期缴纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称十分荒唐，根本不能成立。一方面，由于康广公司违规交房，乔瑞红一直未实际收房，直到2020年6月14日为了缴纳涉案房屋契税，才被迫在房屋交接登记表上签字。另一方面，乔瑞红按期缴纳物业费是基于与物业公司之间存在的物业服务合同关系，这与乔瑞红和康广公司存在的房屋买卖合同关系彼此是相互独立的。康广公司将乔瑞红交纳物业费的日期推定为乔瑞红的收房日期不能成立。二、康广公司单方认为其逾期交房行为未造成乔瑞红损失，以及其施工过程中受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，要求减轻其违约责任的辩称没有事实和法律依据，根本不能成立。首先，康广公司的逾期交房行为给乔瑞红造成的损失是显而易见的。一方面，康广公司的逾期交房直接导致乔瑞红不能按照合同约定日期收房，影响了乔瑞红对涉案房屋的实际占有和使用，严重损害了乔瑞红对购买涉案房屋的预期利益。另一方面，乔瑞红在实际收房前按期缴纳了物业费，但实际并不能享受到物业提供的服务，由此产生的物业费损失是康广公司逾期交房的行为直接造成的。所以，康广公司称其逾期交房行为未给乔瑞红造成损失的抗辩不能成立。其次，康广公司称造成其逾期交房的原因系受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，与事实不符，根本不能成立。本案一审中，康广公司未提交任何证据证明涉案房屋所在项目在施工过程中受到过大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。康广公司逾期交房行为主要体现在未在合同约定交房日期前向建设主管部门提交资料进行竣工备案，这很明显并不会受大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。康广公司的上述辩称明显是为了逃避其应承担的违约责任，根本不能成立，请求驳回上诉。康广公司补充的上诉意见不能成立。首先，双方合同签订日期为2018年12月13日，双方合同第八条明确约定了涉案房屋的交付条件，康广公司统计了392天的扬尘管控，是从2016年至2019年。康广公司提交的证据系其单方制作，并不能证明涉案项目受到扬尘管控的影响；康广公司并没有在双方合同签订前告知乔瑞红涉案项目受扬尘管控等政策影响，即便涉案项目受到政府扬尘管控的影响，在双方合同签订日期之前的扬尘管控与乔瑞红无关。另外，根据康广公司提交的扬尘管控统计，能够说明康广公司在与乔瑞红签订商品房买卖合同时，已经预见到了涉案项目会受政府扬尘管控的影响。在此基础上，双方约定的交房日期和逾期交房的违约责任对双方均具有约束力。康广公司应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。乔瑞红向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告按日支付逾期违约金为总房款4668603元的每日万分之一，时间自2019年12月30日至案涉房屋达到交房标准为止，截至起诉之日暂定为174138.89元；2.判令被告向原告按总房款的日十万分之一支付产权初始登记违约金至完成初始登记为止，截止起诉之日暂计14519.36元；3.本案诉讼费、律师代理费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月13日，原告乔瑞红（××）与被告康广公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：J180××××8359）一份，约定××购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××楼××单元××房，房屋价款总金额4668603元。出卖人应当在2019年12月30日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的商品房交付××使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。附件四合同补充协议第六条约定，出卖人应当在2020年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.0001%违约金。原告乔瑞红（××）与被告康广公司（出卖人）另行签订《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》一份，第十二条约定：鉴于政府增设不动产管理局导致政府部门之间权限不清、职责不明办证时限延长等因素影响，合同第十五条及合同附件四约定的办证时限无法办理完成有关权属证书，现出卖人与××一致同意将《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四第六条内容变更为出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局。2020年7月20日，被告向原告开具发票一份，写明不动产康桥悦蓉园住宅18号楼2单元1-2层103，金额4668603元。2020年6月14日，原告乔瑞红在房屋交付与入伙物品领用登记表上签字。2020年6月29日，涉案楼盘进行了竣工验收备案。被告提供不动产登记证书一份，写明2020年11月4日，郑州市自然资源和规划局向被告发给不动产权证一份，编号为豫（2020）郑州市不动产权第0323663号。权利人为河南康广房地产有限公司，房屋坐落：郑州经济技术开发区经南十二路136号18号楼2单元1-2层103。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。被告在取得竣工验收备案表前通知原告收房，原告有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由被告承担。原告于2020年6月14日接收房屋，该院将违约金计算至该日。故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，该院支持77965.67元（以4668603元为基数按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年6月14日止）。被告未提供证据证明其将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局的日期，应承担相应的不利后果，该院按不动产权证的颁发日期计算其报送日期。原告与被告公司另行签订的《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》，对办理房屋权属初始登记的资料报送时间作出了变更约定，涉案房屋取得不动产登记证前尚未逾期，故对于原告要求被告支付产权初始登记违约金的请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南康广房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告乔瑞红支付逾期交房违约金77965.67元；二、驳回原告乔瑞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4073元，减半收取计2036.5元，由原告乔瑞红承担1161.5元，由被告河南康广房地产有限公司承担875元。本院二审期间，乔瑞红未向本院提交新证据。康广公司向本院提交以下证据：证据1：物业费缴费收据一份。拟证明乔瑞红自2020年1月1日起开始缴纳物业服务费，乔瑞红缴纳物业服务费行为视为对房屋交付条件的认可，涉案房屋已于2019年12月30日交付。证据2：2016年-2019年悦蓉园扬尘治理天数统计、关于全市安置房建设有关情况的汇报、监理合同、监理日志。拟证明：涉案项目因受扬尘管控停工政策要求停工的天数392天，据统计监理日志，涉案项目监理日志记录的停工天数是264天，依据附件四购房合同补充协议第8条第12款的约定，因配合城市建设、扬尘治理要求停工导致延期的，康广公司可以顺延交付时间，涉案房屋各项竣工验收备案手续办理时间也应予以顺延，康广公司不应承担逾期交房违约责任。乔瑞红质证认为：一、对证据1真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。1.收据无原件，真实性无法核实。2.该物业费缴费收据不属于民事诉讼法中所规定的新证据，不应当作为本案的定案依据。3.该证据与本案不具有关联性，无法达到康广公司的证明目的。业主缴纳物业费的行为是独立的法律行为，不能证明康广公司已经交房，也不能推定乔瑞红对涉案房屋的交付条件予以认可。二、对证据2真实性、合法性、证明目的均有异议。1.2016年至2019年扬尘治理天数统计系康广公司单方统计制作，无任何第三方机构的公证及认可，不具有客观性和真实性，相关的文件只有不完整的打印截图，没有原件，真实性无法核实。全市安置房建设有关情况的汇报并非政府规章文件，真实性无法核实。监理合同、监理日志系扫描件或复印件，均系康广公司单方制作，部分监理日志标注的日期没有年份，形成时间并不明确，真实性无法核实。2.该组证据形成时间均在一审之前，不属于新证据，不应作为本案定案依据。3.该组证据无法证明康广公司逾期交房系受扬尘管控治理等政策的影响。本案双方合同签订日期为2018年12月13日，而康广公司提交了2016年至2019年的扬尘管控治理文件，一方面说明在涉案项目整体的开发过程中，康广公司已经预见到了因为扬尘治理对项目进度所产生的阻碍以及延误，对合同约定的交房期限，康广公司在双方签订合同时应当予以考量。康广公司不能按约交房，属于自己的责任，应当承担合同约定的违约责任。另一方面，在双方合同签订时，康广公司并没有告知乔瑞红涉案项目在合同签订之前受到政府扬尘防控影响的情况，故双方合同签订日期前的扬尘防控政策是否影响涉案项目进度，与乔瑞红无关。4.在交房前取得涉案房屋建设主管部门的竣工备案表，系双方合同明确约定和法律法规所规定的交房条件，并不受扬尘防控政策的影响，也不是康广公司单方可以顺延的。康广公司并未提交政府主管部门向其下发的扬尘整改通知书等政府官方文件，不足以证明其逾期交房系受扬尘管控治理等政策的影响。根据当事人举证及质证意见，本院认为，康广公司二审提交的证据，乔瑞红均不予认可，且不足以证明康广公司的证明目的，故本院对康广公司二审提交的证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，乔瑞红认可其于2020年6月14日收房时交纳了2020年度全年的物业费。本院认为，本案双方当事人于2018年12月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付时间和交付条件，康广公司作为出卖人应当按照《商品房买卖合同》约定的时间将符合交付条件的房屋按时交付给××。一审法院已查明案涉楼盘2020年6月29日进行了竣工验收备案。在出卖人取得建设行政主管部门竣工备案表之前，案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件，××有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由出卖人承担。一审法院将逾期交房违约金计算至乔瑞红实际接收房屋的2020年6月14日，并无不当。乔瑞红交纳物业服务费的行为并不能否定案涉房屋未达到合同约定的交付条件的事实。康广公司上诉主张乔瑞红交纳物业费的行为应视为对康广公司在2019年12月30日前交房行为的追认，理由不足，本院对康广公司的该项上诉主张不予支持。案涉《商品房买卖合同》订立于2018年12月13日，康广公司作为房地产开发商，应当明确知悉政府对于大气污染防治及扬尘管控已经形成常态化管理，在订立合同时应能预见到相应管控措施对交房日期可能产生的影响。康广公司二审提供的相应证据，不能充分证明案涉项目因受扬尘管控等停工政策影响而实际停工的天数，且康广公司在本案一审过程中并未以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由提出抗辩，故本院对康广公司要求酌情减免违约责任的主张不予支持。综上所述，河南康广房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由河南康广房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年六月十五日书记员  陈明真