辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1247号上诉人（原审被告）：孙思慧，女，1986年7月18日出生，满族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：吴素虹，女，1962年10月15日出生，满族，住址同上，系上诉人孙思慧的母亲。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，系公司员工。上诉人孙思慧因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。孙思慧上诉请求：一、撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2803号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的上诉请求；二、请求判决上诉人缴纳物业管理费截止时间为2018年12月12日；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，适用法律错误，判由不成立。一、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月11日，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。另依据2020年8月31日辽宁省营口市中级人民法院民事判决书（2020辽08民终742号判决第二条：上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送迖的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日解除。依据最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月12日。原判中对于物业费计费截止日期认定错误。二、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议。被上诉人物业服务不达标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了立主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。至于原判中所说的“拒交物业费会造成降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费的业主的合法权益”更不成立。侵害业主权益的恰恰是被上诉人，业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费。强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费才是不利于小区乃至整个社会的发展。三、本上诉人在被上诉人管理期间未做到服务到位，12号楼1单元楼宇门开关非常不方便，老人和孩子根本无能力开关，楼道瓷砖经常掉下，十分危险。上诉人购买房屋时一并购买楼前小院，一单元楼上27楼空调水常年流入院内，造成房子玻璃长期污染。多次与物业沟通，一次没有到位，造成邻里的不和谐。楼上掉物砸坏坡璃，物业不给调解。我们不是不交物业费，进户时2016年、2017年我们如数缴纳物业费，后来我们发现问题了，几次与物业沟通无效，才导致后来物业费的问题。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称：一、原审判决确定的物业费数额及物业费起止日期正确。上诉人提到的营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号判决书于2020年8月31日作出并生效，由此可知答辩人应当于判决生效后60日内撤场，2020年9月30日答辩人办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。二、针对物业服务未达标，业委会下达的整改通知，不存在不予理会现象；对业主大会的投票形式有质疑提起诉讼是答辩人合理合法的权益。物业是服务机构，已经尽力对业主提出的问题予以整改；答辩人自始至终遵照合同约定或人民法院判决书的规定履行义务，不存在“拒绝退出、移交”行为，对于已履行部分，答辩人有权向上诉人收取物业费；该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝缴纳答辩人撤场前的物业服务费。综上，请求驳回上诉，维持原判。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费11044.44元；二、请求判令被告向原告支付欠交的车库管理费600元；三、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：锦联经典名郡小区开发商与原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司签订《前期物业服务协议》，约定，前期物业服务是指：从房屋出售之日起，至小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，并约定住宅房屋收费按照建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费(含小高层、高层住宅等)按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区12号楼1单元101室的业主，该房屋建筑面积167.34平方米，被告办理入住后缴纳物业费至2017年12月31日，从2017年12月30日至2020年9月30日共计33个月，被告一直未缴纳物业费。2016年10月1日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《车位车库服务协议书》，约定甲方使用乙方位于19-57号车位，服务费每月为50元每月，原告诉称，被告欠交2019年9月30日至2020年9月30日的车库管理费共计12个月600元。一审法院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，开发商与营口市站前区东升路乙、沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与孙思慧物业服务合同纠纷一案、孙思慧沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司签订《前期物业服务协议》，以及营口市站前区东升路乙、沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与孙思慧物业服务合同纠纷一案、孙思慧与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《前期物业服务协议》以及《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，营口市站前区东升路乙、沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与孙思慧物业服务合同纠纷一案、孙思慧依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，被告居住在锦联名郡小区，其接受了营口市站前区东升路乙、沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与孙思慧物业服务合同纠纷一案、孙思慧提供的物业服务，应向营口市站前区东升路乙、沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与孙思慧物业服务合同纠纷一案、孙思慧缴纳物业服务费，被告系锦联经典名郡小区12号楼1单元101室的业主，该房屋建筑面积167.34平方米，被告应当承担给付营口市站前区东升路乙、沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与孙思慧物业服务合同纠纷一案、孙思慧2017年12月30日至2020年9月30日共计33个月的物业服务费11044.44元(167.34平方米2元每平33个月=11044.44元)及2019年9月30日至2020年9月30日车库管理费600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙思慧给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2017年12月30日至2020年9月30日的物业服务费11044.44元(167.34平方米*2元每平*33个月=11044.44元)；二、被告孙思慧给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2019年9月30日至2020年9月30日车库管理费600元。上述款项，在该判决生效后十日内给付。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费91元，减半收取45.5元，由被告承担，原告已预交原审法院，由被告给付原告。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院(2020)辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥。关于上诉人主张被上诉人物业服务不周，不应依合同既定标准给付物业服务费问题，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。如上所述，上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的问题均为小区共性问题，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利。故上诉人该项诉请于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人孙思慧的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由上诉人孙思慧负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年六月十五日法官助理贾文震书记员宋洪峰