江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终952号上诉人（原审被告）：泰兴市优格厨电有限公司，住所地泰兴市阳江中路9号泰兴市月星家居广场F910。法定代表人：侯新红，该公司经理。委托诉讼代理人：李凤如，女，1970年5月7日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏仁恒投资有限公司，住所地泰兴市大庆西路9号。法定代表人：朱春宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：周东，该公司员工。被上诉人（原审被告）：泰兴市月星家居广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路9号。法定代表人：李国祥，该公司经理。委托诉讼代理人：王文童，该公司员工。上诉人泰兴市优格厨电有限公司（以下简称优格公司）因与被上诉人江苏仁恒投资有限公司（以下简称仁恒公司）、泰兴市月星家居广场管理有限公司（以下简称月星公司）租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4339号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优格公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.月星公司应当与被上诉人仁恒公司共同承担连带责任。上诉人与月星公司、仁恒公司之间签订的是三方合同，月星公司在合同中也向上诉人收取了管理费等费用，且月星公司系仁恒公司指定的管理方，对于上诉人所承租的店铺未经消防验收应当知情，也不可能不知情的，故其应当与仁恒公司承担连带赔偿责任。2.关于定制橱柜、展柜的损失。尽管相关橱柜、展柜等可以拆除，但因属于定制产品，其尺寸是按照店铺的面积和尺寸，拆除后无法继续出售和使用。所谓附合不应当以能否拆除来进行衡量，而应当按照拆除后的价值是否丧失来衡量。在一般的装修价值处理中，家庭中的定制家具都应当作为损失的一部分，而本案尽管租赁的用途是用于经营橱柜、电器销售，但因拆除后丧失了使用价值，与家庭定制产品并无区别，属于形成附合的装修物，依法应当由被上诉人赔偿损失。3.关于营业损失。上诉人提交的收款结算单能证明该期间的营业金额，能够体现其实际的经营状况的，一审法院可以向厂家进行询价来确定上诉人的利润。即使无法明确确定营业利润，也可以参照同行业标准进行计算。4.上诉人向一审法院申请对案涉店铺的装潢、样品出样等损失装修残值进行评估，但实际评估过程中一审法院预设了立场，对于样品出样并没有进行评估，评估程序违法。5.关于律师费。尽管三方协议中未约定被上诉人应当承担上诉人的律师费，但该协议系被上诉人提供的格式合同，在合同多项关于争议和费用承担的条款中均明确约定，若上诉人违约，将承担被上诉人因此支出的包括律师费在内的一切费用。根据公平原则，上诉人因本案支出的律师费也应当由被上诉人承担。仁恒公司辩称，1.关于定制橱柜和展柜的损失问题，它属于可移动样品，在月星家居同类13个案件可移动样品均未参与评估。2.关于营业损失，上诉人一审提交的证据均是月星活动期间的销售业绩，不能客观、公正的反映上诉人的销售事实，上诉人需要提供完整的销售流水，回款，纳税单等依据，3.关于上诉人所说的70%的毛利率不符合市场行情，同时销售额也不代表营业利润，还要结合上诉人日常销售的费用才能确定。4.消防整改包括停业期间商场也进行了调整，开辟了专门的展柜供包括上诉人在内的月星负一层14家商户进行出样销售，并且不收取任何租金，免费提供场地，边整改边经营。上诉人单方面不参与经营，其损失由其承担。5.关于律师费的问题，双方所签协议做了明确规定，一审法院已经依法判决不予采纳。6、关于上诉人提供的月星家居代收款的证明，均是月星家居举办的三场活动中缴的款，因为涉及有满额赠与的活动抽奖的内容，就是行业里所讲的套取商场奖品的行为，在这里不排除上诉人有类似情况。月星公司辩称，同仁恒公司的答辩意见。优格公司向一审法院起诉请求：1.解除优格公司与仁恒公司、月星公司签订的合作协议（包括《泰兴月星家居广场展位租赁合同》及《泰兴月星家居广场管理合同》）；2.仁恒公司、月星公司赔偿优格公司各项损失合计428152元〔包括：装修残值76715元；厨柜出样按照60%折旧为53937元；存货搬迁、拆卸、安装费用10000元；存货储藏安置费用15750元（3个月租金）；营业损失240000元（20000元/月，计算12个月）；律师费10000元；租金1750元（自2019年3月22日至2019年3月31日计10日，按月租金5250元计算）；鉴定费20000元〕；3.诉讼费由仁恒公司、月星公司承担。一审法院认定事实：2017年10月1日，优格公司（乙方）与仁恒公司（甲方）、月星公司（丙方）签订《展位租赁合同》，主要约定：乙方承租位于泰兴市阳江中路9号的泰兴月星家居广场编号为F910的展位；展位计费面积175平方米（含实际使用面积20%的公共分摊面积）；展位租赁期限为自交付之日起至2020年9月30日止。甲、乙、丙三方同意，本合同自2017年10月1日起计收综合费用。综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费。乙方承租展位综合费用每月为人民币30元/㎡，月合计5250元（其中展位租金每月10元/㎡，物业管理费每月2.5元/㎡，商场运营管理费每月17.5元/㎡）。综合费用按每半年为一个结算期，先付后用。每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。为保证乙方的商品及服务质量，乙方向丙方缴纳商品服务质量保证金1万元。甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用。甲方应当按照向乙方交付符合展位租赁合同约定的展位。甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为丙方有权按照展位租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使合同约定的出租人权利。丙方有权按照展位租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使出租人权利。在租赁期限内，丙方负责商场公共部位的物业管理工作.优惠政策：首期3年合同期内，第一年优惠3个月，与商场同期开业再优惠1个月；第二年优惠3个月；第三年优惠3个月；优惠期后用。同日，月星公司（甲方）与优格公司（乙方）签订《泰兴月星家居广场商场管理合同》，主要约定：甲方应当履行泰兴月星家居广场的管理权。乙方有权以自己的名义，在营业执照核准的经营范围内，独立从事合法经营，独立承担民事责任。三方签订上述合同后，优格公司经仁恒公司同意对案涉展位装修后于2017年10月1日开业经营。2019年2月23日，泰兴市公安消防大队作出行政处罚决定书，认定展位所在地下一层未经消防验收擅自投入使用并责令禁止使用。优格公司于2019年3月22日停业。后双方因赔偿产生纠纷，协商未果，优格公司遂诉至一审法院。2020年4月30日,经一审法院委托，泰州安信房地产评估咨询有限公司出具《装饰装修司法鉴定价值评估报告》，对案涉展位部分装饰装修进行评估（含地面地砖、墙面墙纸、墙面乳胶漆、顶面吊顶、中间隔断、灯具、广告背板等不可移动装饰装修，不含橱柜、灶具样品和定制展柜），确认评估价值为76715元。优格公司为此用去鉴定费20000元。审理中，一审法院组织双方当事人对案涉展位现场勘查显示：优格公司主张的橱柜组装好后放在墙边（部分橱柜装在墙上），部分台面与墙面接触处用玻璃胶固定，灶具样品整体放在墙边，展柜组装好后安放在墙边。再查，2018年10月至2019年3月，优格公司应缴纳展位6个月综合费用31500元，扣减优惠期1.5个月，优格公司实际缴纳23625元（含：租金7875元、服务费13781.25元、物业管理费1968.75元）。另仁恒公司已将商品服务质量保证金1万元退给优格公司。审理中，优格公司提交月星集团代收款结算单复印件主张每月营业损失20000元。仁恒公司、月星公司认为营业利润无法确认，损失无法认可。一审法院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”本案优格公司与仁恒公司签订《展位租赁合同》，约定优格公司向仁恒公司租赁案涉展位。因泰兴市公安消防大队作出《行政处罚决定书》，认定展位所在的地下一层未经消防验收擅自投入使用，并责令禁止使用。故仁恒公司出租给优格公司的案涉展位具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致优格公司于2019年3月22日停止营业，根据上述规定，优格公司作为承租人主张解除《展位租赁合同》、《泰兴月星家居广场商场管理合同》以及要求仁恒公司赔偿相关损失，有事实和法律依据，予以支持。关于优格公司的装饰装修残值损失。双方签订租赁合同后，优格公司经仁恒公司同意对展位进行装修，现因仁恒公司违约致合同解除，故优格公司有权要求仁恒公司赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修的残值损失。因优格公司完成的地面地砖、墙面墙纸、墙面乳胶漆、顶面吊顶、中间隔断、广告背板等不可移动装饰装修，已与展位结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大，可以认定形成附合，且上述装饰装修的残值经评估机构确认为76715元，以及优格公司支出的评估费20000元，一审法院确认应由仁恒公司赔偿优格公司。关于优格公司主张的橱柜、灶具样品和定制展柜损失53937元。结合双方所举证证据以及现场勘验，可以确认橱柜、展柜是组装好后放在墙边（部分橱柜固定在墙上）、灶具样品整体放在墙边，上述物品与案涉展位均可以分离，且分离不需花费巨大或非毁损不可分离，故未形成附合。根据上述司法解释规定，优格公司主张赔偿橱柜、灶具样品和展柜损失，于法无据，不予支持。优格公司主张的存货搬迁、拆卸、安装费用10000元及存货储藏安置费用15750元。优格公司未能提交证据证实因对方违约实际支出上述费用，一审法院对此不予支持。优格公司主张的营业损失240000元。优格公司提交的月星集团代收款结算单只能证实该期间的营业金额，但不能证实其因仁恒公司违约产生的实际经营损失数额，一审法院对此不予支持，优格公司可在补充证据后另行依法主张。优格公司主张的律师费10000元。虽优格公司为提起诉讼支付了律师费用，但双方在合同中未约定仁恒公司违约需承担律师费用一审法院对优格公司的该诉讼请求不予支持。优格公司主张返还的租金1750元（2019年3月22日至3月31日；5250元/月÷30天×10天）。一审法院认为，1.双方约定展位6个月交纳一次综合费用，第二年享有三个月免租期。2.优格公司在2018年9月至2019年3月期间实际交纳4.5个月的租金、商场运营管理费、物业管理费等综合费用合计23625元，其中交纳租金7875元（175㎡×10元/㎡/月×4.5个月=7875元），据此，可以确认优格公司是按1684元/月交纳租金，未按5250元/月标准交纳租金，且优格公司未交纳2019年3月份租金；3.优格公司主张退还租金的2019年3月22日至3月31日属于约定的免租期，优格公司在未实际交纳该租金的情况下，主张返还上述10天的租金1750元，无事实和法律依据，不予支持。关于优格公司主张月星公司承担赔偿责任的问题。双方在合同中约定月星公司系受仁恒公司委托对商场进行经营管理并向优格公司收取相关费用，月星公司不是展位出租人或所有权人，故优格公司主张月星公司承担赔偿责任，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除泰兴市优格厨电有限公司与江苏仁恒投资有限公司、泰兴市月星家居广场管理有限公司于2017年10月1日签订的《展位租赁合同》、《泰兴月星家居广场商场管理合同》。二、江苏仁恒投资有限公司于判决生效之日起十日内给付优格公司泰兴市优格厨电有限公司装修损失76715元、鉴定费20000元，合计96715元。三、驳回泰兴市优格厨电有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7724元，由优格公司负担4000元(已交)，仁恒公司负担3724元（此款优格公司已垫付，仁恒公司履行上述义务时一并给付优格公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：1.收据两份、代收款结算单一份、订货单一份，订货单中均有客户的地址和电话，不存在仁恒公司所说的骗取商场礼品的情况。证明月星公司是仁恒公司聘用的管理者，在上诉人履行租赁合同业务及缴纳租金的时候，相关的费用均是由月星公司收取，月星公司应当与仁恒公司承担连带责任。2.浙江优格实业有限公司出具的证明两份，其中一份证明中载明了部分出样产品的指导价。另一份证明，证明上诉人出样的展柜及集成灶共花费241378元，3.接处警工作登记表、照片打印件一张，证明在一审审理过程中被上诉人在未经上诉人许可的情况下破坏了案涉店铺的现场，影响了评估结果。仁恒公司质证认为，对证据1的真实性认可，但是对购买行为的真实性无法确认。有一种情况是商户代缴款，商场无法确认该销售合同的真实性。证据2的证明的真实性、证明目的无法确认，这份证据是2021年5月20日出具的，二审庭审时间是5月21日.不可能这么快拿到的。第一份证明的金额没有任何明细，第二份证明只有型号，没有日期，对于证据的有效性不予认可。证据3的真实性没有异议，但是需要核实出警的日期和进场评估的日期。月星公司质证认为，同仁恒公司质证意见，按照建筑行业的行规，指导价都是虚高的，售价都是较低的，不存在利润那么多的情况。本院认定如下：证据1的真实性，仁恒公司、月星公司均无异议，本院予以确认，该组证据仅反映部分收款和订货事实，但不能达到上诉人要求月星公司承担连带责任的证明目的；证据2系单位证明，缺少单位负责人及制作证明材料人员的签名或者盖章，部分证明无出具日期，不符合法律对该类证据的形式要件的规定，本院对该证明材料的证明力不予认可；证据3，对接处警工作登记表真实性确认、照片系复印件，无法认定其真实性。该组证据不能达到上诉人主张被上诉人未经许可破坏店铺现场的证明目的。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审中的争议焦点是：一、优格公司主张的各项损失有无依据。二、优格公司主张月星公司承担连带赔偿责任应否支持。本院认为，优格公司向仁恒公司租赁案涉展位用于经营，当事人各方因此签订的《展位租赁合同》、《泰兴月星家居广场商场管理合同》应属有效。合同履行过程中，被上诉人展位所在的地下一层因未经消防验收擅自投入使用受到行政处罚，被责令停止使用。据此应认定仁恒公司租赁给优格公司的案涉展位违反法律关于房屋使用条件的强制性规定，且该情形的出现导致该租赁展位无法使用，其行为构成违约，优格公司有权行使合同解除权。一审判决支持优格公司关于解除《展位租赁合同》、《泰兴月星家居广场商场管理合同》的诉讼请求正确，本院予以维持。优格公司在签订合同后经被上诉人同意对涉案展位进行了装修，其完成的地面地砖、墙面墙纸、墙面乳胶漆、顶面吊顶、中间隔断、广告背板等不可移动装饰装修物已与房屋形成附合，优格公司请求赔偿该装饰装修残值损失有事实和法律依据，一审法院根据司法评估报告对上述费用作出认定正确，本院予以维持。关于优格公司主张的橱柜、灶具样品和定制展柜损失有无依据的问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，优格公司主张的橱柜、灶具样品和定制展柜相关商品与房屋尚未达到不可分离状态，故不能认定构成附合，不适用添附规则，优格公司主张该部分损失于法无据，不予支持。关于优格公司主张的存货搬迁、拆卸、安装费用10000元及存货储藏安置费15750元，因未能提交证据证明因被上诉人违约实际支付该费用，故不予支持。优格公司主张的营业损失240000元，其未能提交充分证据证明因被上诉人违约所致的实际经营损失数额，一审法院在本案中未予支持并无不当，优格公司可以在补充证据后另行依法主张。关于优格公司主张的律师费10000元，因当事人在案涉合同中并未约定，故不予支持。关于月星公司应否对优格公司的相关损失承担连带责任的问题。各方当事人在案涉合同中明确约定月星公司系受仁恒公司委托行使相关合同权利义务，故因履行案涉合同所致的法律后果依法由仁恒公司承担，优格公司主张月星公司承担损失赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，优格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7724元，由上诉人泰兴市优格厨电有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 陈 雨二〇二一年六月八日书记员 吴泓萱