黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终138号上诉人（一审被告）：北安市华钰装潢有限公司，住所地北安市六道街53号。法定代表人：于洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：于丽丽，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘小伟，男，该公司内勤。被上诉人（一审原告）：北安市供销合作社联合社，住所地北安市乌裕尔大街18号。法定代表人：王志伟，该联合社主任。委托诉讼代理人：刘金果，该联合社副主任。委托诉讼代理人：赵宇，黑龙江天平律师事务所律师。上诉人北安市华钰装潢有限公司（以下简称华钰装潢公司）与被上诉人北安市供销合作社联合社（以下简称北安供销社）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2020）黑1181民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人华钰装潢公司的委托诉讼代理人于丽丽、刘小伟，被上诉人北安供销社的委托诉讼代理人刘金果、赵宇到庭参加询问。本案现已审理终结。华钰装潢公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北安供销社的诉讼请求。事实和理由：1.北安供销社主张已按照《产权置换协议》全面履行了合同义务，但并未举证证实。且华钰装潢公司已举示反证证实北安供销社未将回迁房屋全部交付华钰装潢公司。因此，华钰装潢公司享有先履行抗辩权。2.北安供销社径行主张赔偿房屋损失，该请求缺失权利基础。本案争议是合同纠纷，北安供销社的主张是基于《产权置换协议》提出，该协议尚未解除，不能直接要求华钰装潢公司赔偿损失。3.一审判决未认定黑龙江**星房地产开发有限公司（以下简称华星房地产公司）是《产权置换协议》的主体，未追加华星房地产公司为必要的共同诉讼参加人，遗漏了诉讼主体。一审法院单纯基于协议未加盖华星房地产公司公章就认定华星房地产公司不是《产权置换协议》的主体是错误的，《建设工程规划许可证》、《建设工程核准表》等证据载明了开发主体是华星房地产公司。4.本案请求权是债权请求权，不是物权请求权，适用诉讼时效制度。物权请求权是指物权的圆满状态受到妨害或者有被妨害之可能时，物权人为恢复其物权圆满状态，请求妨害人为或不为一定行为的权利。而本案是赔偿损失的请求权，是典型的债权请求权。因此，本案已经超过诉讼时效期间。5.一审中，华钰装潢公司提交了情况说明，一审法院认为该证据性质上属于证人证言，因证人未出庭作证，未予采信。而证人出庭需经法院通知，一审法院并未通知证人出庭作证，剥夺了华钰装潢公司的举证和申辩权利，程序违法。6.一审法院采信《房地产评估报告》错误。首先，该报告仅依据一种评估方法就认定诉争房屋价值违反评估和鉴定的法律强制性规定。其次，评估中心以现在的市场价认定损失数额错误。还有，诉争房屋的二楼和三楼面积不同，而该评估报告以二、三楼等面积均值认定房屋价值，显然存在错误。北安供销社辩称，1.华钰装潢公司主张案件超过诉讼时效的理由不能成立。双方签订的《产权置换协议》是以物易物合同，被拆迁人对特定房屋的债权视为特种债权，赋予物权效力，也就是债权物权化，不动产物权请求权不适用诉讼时效的规定。2.一审判决未遗漏共同诉讼参与人。《产权置换协议》是华钰装潢公司与北安供销社签订，依据合同相对性的原则，该份协议只在双方之间发生法律效力，北安供销社只能向华钰装潢公司提出拆迁房屋折价补偿要求。3.刘某出具的情况说明属于证人证言，证人应当依华钰装潢公司的申请出庭作证，不是法院依职权调查的范围。4.一审判决由华钰装潢公司给付北安供销社房屋折价补偿款正确。回迁房屋经司法鉴定，评估总价为3,718,200元。华钰装潢公司将应交付给北安供销社的房屋回迁给他人，致使约定的回迁房屋不能交付，应当折价赔偿。北安供销社向一审法院起诉请求:1.华钰装潢公司赔偿房屋损失3,718,200元；2.华钰装潢公司承担诉讼费用、保全申请费、鉴定费用。一审法院认定事实：华钰装潢公司和北安供销社于2007年7月26日签订《产权置换协议》，该协议甲方（拆迁人）为华钰装潢公司和华星房地产公司，乙方（被拆迁人）为北安供销社。合同内容为：“第一条，项目名称、地点。建设项目名称：北安市华钰商住综合楼，建设地点：北安供销社办公楼原址，建设单位：华钰装潢公司和华星房地产公司。第二条，被拆迁房屋现状。1.乙方在拆迁范围内有产权证照的楼房是：一楼商服面积163.95平方米，二至三楼办公室面积634.8平方米，一楼商服后接面积93平方米，库房面积538.69平方米，有产权证照的房屋面积合计为1430.44平方米。2.乙方在拆迁范围内无产权证照的房屋及车库面积为270平方米，甲方按每平方米300元一次性现金支付给乙方。3.乙方在拆迁范围内有房屋产权证照的房屋面积和无房屋产权证照的房屋面积合计为1700.44平方米。4.被拆迁房屋的产权属于北安供销社资产。第三条，房屋拆迁产权置换的面积及位置。1.甲方同意将乙方被拆迁面积为163.95平方米的一楼商服等价置换到甲方在市社原址开发的新楼复式一、二楼，总面积为：368.2平方米（含地下室），其中：一楼面积为91.8平方米，二楼面积为183.6平方米，地下室面积为91.8平方米，双方互不找差。2.甲方同意将乙方被拆迁房屋的二、三层办公室及有照的车库面积中的1080平方米等价置换到甲方开发的位于市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧的新建的三层厢房楼的第二层、第三层，面积1080平方米，双方互不找差价。3.甲方同意将乙方被拆面积为93平方米的一楼后接房，等价置换到甲方开发的位于市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧的新建的三层厢房楼的一楼，面积为108平方米，分隔成二户，该户型为连体户型，位置在甲方新建C栋楼房的北侧，双方互不找差。第四条，乙方被拆迁无产权证照房屋的实际面积以拆迁公司实际测量为准，由甲方按市政府相关规定给予补偿，甲方置换给乙方的新楼面积由房产测量大队测出实际面积为准，实行找差。第六条、拆迁人、被拆迁人搬迁与回迁时限的约定。1.乙方在收到甲方的搬迁通知后，须在十五日内迁出。如有逾期，乙方须按甲方的实际损失进行赔偿。2.调换楼房临时安置过渡期限不得超过18个月，甲方不负责过渡期临时安置用房及其费用，但甲方不得擅自延长过渡期限。因甲方的责任延长过渡期限。可按有关条款，加倍补偿乙方的经济损失。3.本协议签订之日起，调换楼房临时安置过渡期限18个月以后，乙方办公用房的租赁费用由甲方全部承担。第八条，本协议一式叁份，甲乙双方各持1份，双方签字盖章之日起生效。甲方：北安市华钰装璜有限公司（加盖公章），代表人：于洋（加盖名章）、于海君。乙方：北安市供销合作社联合社（加盖公章），代表人：刘某。”2007年7月26日。双方签订《产权置换协议》后，北安供销社按照协议约定交付了被拆迁房屋，但华钰装潢公司未按照协议第三条约定向北安供销社交付位于北安市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧新建的三层厢房楼的第二层、第三层合计面积1080平方米，一层面积108平方米的回迁房屋。华钰装潢公司庭审时提交的案涉工程的建设工程规划许可证体现案涉工程的建设单位为华钰装潢公司和华星房地产公司。在本案审理过程中，北安供销社向法院申请对华钰装潢公司应给其回迁的位于北安市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧新建的三层厢房楼的第二层、第三层合计面积1080平方米，一层面积108平方米的回迁房屋现市场价格进行评估，经黑龙江省鑫佳房屋土地估价咨询有限公司作出鑫佳司法[2020]房估司鉴字012号司法鉴定意见书，鉴定结果为《产权置换协议》中约定的回迁房屋所在位置一层单价为5,257元每平方米，评估总价为567,800元，二层、三层（均价）为2,917元每平方米，评估总价为3,150,400元，合计总价为3,718,200元。一审法院认为，双方当事人于2007年7月26日签订《产权置换协议》系真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。华钰装潢公司辩称北安供销社起诉时已过法律规定的诉讼时效，因华钰装潢公司一直未交付回迁房屋，故北安供销社要求按照《产权置换协议》约定应交付回迁房屋的位置、面积上新建成的房屋进行评估，根据评估价格由进行补偿，其请求权基础系基于《产权置换协议》约定华钰装潢公司应交付回迁房屋的相应条款，其请求权性质属于不动产物权请求权。根据《中华人民共和国民法总则》规定，不动产物权请求权不适用诉讼时效的规定，故华钰装潢公司的该项抗辩观点，不予采纳。华钰装潢公司辩称《产权置换协议》中甲方还包括华星房地产公司，华星房地产公司应为回迁义务主体，并要求追加华星房地产公司为本案共同被告。虽《产权置换协议》中体现的甲方（拆迁人）中包括华星房地产公司，但协议落款处华星房地产公司并未加盖公章或法定代表人签字确认，且北安供销社现只主张要求华钰装潢公司承担责任，同时华钰装潢公司亦为案涉工程的建设单位，故华钰装潢公司的该项抗辩观点，不予采纳。华钰装潢公司辩称北安供销社未能完全履行义务，协议约定被拆迁房屋范围内仍有30余平方米房屋因占有人主张该房屋并非原告所有，致使该房屋至今未拆迁，但未提供证据证明其该项抗辩观点成立，故该项抗辩观点，不予采纳。华钰装潢公司作为《产权置换协议》的合同主体和案涉工程的建设主体，应按照《产权置换协议》的约定履行向北安供销社交付回迁房屋的义务，但至今未交付回迁房屋，其行为已构成违约，故北安供销社要求华钰装潢公司依据评估价格给付回迁房屋折价款3,718,200元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：华钰装璜公司于本判决生效之日起十日内给付北安供销社回迁房屋折价补偿款3,718,200元。案件受理费36,546元、鉴定费12,300元、保全申请费5,000元，由华钰装璜公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，华钰装潢公司称，北安供销社有一处“无证房屋”未向其交付，但已按现金补偿的方式向北安供销社给付了补偿款。北安供销社对已给付补偿款无异议，但认为无证房屋已全部交付华钰装潢公司，且已实际拆除。本院认为，2007年7月26日，华钰装潢公司与北安供销社签订的《产权置换协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议内容履行。关于本案当事人的问题。虽然协议的甲方处有华星房地产公司字样，但该公司未在协议中盖章或签字，对协议内容没有作出意思表示，不是合同的相对人。即使存在被安置房屋所在工程项目是由华星房地产公司和华钰装潢公司共同开发建设的事实，在本案中，华兴房地产公司和华钰装潢公司所涉及的相应合作协议内容也仅在二者内部具有约束力，不能引起华星房地产公司成为案件共同诉讼参加人的法律效果。在北安供销社未起诉华星房地产公司的前提下，本案仍应依据合同的相对性确定案件当事人，一审法院未追加华星房地产公司为当事人符合不告不理的审判原则。关于《产权置换协议》履行中的违约责任问题。北安供销社按照协议内容向华钰装潢公司交付了有证房屋，但华钰装潢公司至今未能将有证房屋应置换的安置房屋交付给北安供销社，违反了《产权置换协议》的约定，属于不履行合同义务的违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现华钰装潢公司已将房屋另行处分给他人，合同约定的安置内容不能履行，北安供销社要求华钰装潢公司赔偿损失符合法律规定。如前所述，本案是违约责任中的赔偿损失问题，不涉及合同解除，华钰装潢公司主张北安供销社应当先要求解除合同，再要求赔偿损失的上诉理由不成立。本案合同中将拆迁房屋分为有证房屋和无证房屋，有证房屋约定的是拆迁安置，无证房屋约定的是现金补偿。现华钰装潢公司主张部分无证房屋未能拆迁，其据此享有先履行抗辩权而未交付安置房屋。因北安供销社的有证房屋已经交付华钰装潢公司并已实际拆除，华钰装潢公司应对有证房屋部分按照《产权置换协议》内容履行，双方对无证房屋约定的是现金补偿，且已补偿完毕，无证房屋是否实际拆除不影响本案所涉及的有证房屋拆迁安置问题，华钰装潢公司对此不享有先履行抗辩权。关于赔偿损失的数额问题。一审法院依据北安供销社的申请，已委托黑龙江省鑫佳房屋土地估价咨询有限公司对安置房屋的价值进行司法鉴定。因华钰装潢公司一直未能交付房屋，故按照北安供销社主张权利时的房屋价值进行司法鉴定并无不当。鉴定报告中载明的被鉴定房屋二层、三层建筑面积共计1080平方米，并非华钰装潢公司所称的按照二、三层等面积鉴定。至于华钰装潢公司主张的鉴定机构仅采用一种鉴定方法就作出鉴定报告，导致鉴定程序错误的主张没有法律依据，不能说明鉴定有误。华钰装潢公司也未提出其他合理理由或者提交证据推翻鉴定意见，本案司法鉴定意见应当作为判决的依据。关于诉讼时效期间的问题。华钰装潢公司依据《产权置换协议》将北安供销社的原有房屋予以拆除，北安供销社因华钰装潢公司未能交付安置房屋而主张赔偿损失，其请求权的基础源于不动产物权，形成于原房屋所有权置换安置房屋所有权过程中，故该项权利具有物权属性，不适用诉讼时效制度。关于证人出庭作证的问题。一审中，华钰装潢公司仅提交了刘某出具的情况说明，并未申请刘某出庭作证。依据居中裁判的原则，没有华钰装潢公司的证人出庭作证申请，法院不能依职权通知证人出庭作证。二审中，虽然华钰装潢公司向本院提交了申请证人刘某出庭作证申请书，欲证明刘某出具的情况说明所载内容的真实性，但是该情况说明的内容主要为“无证房屋没有拆除、北安供销社没有向华钰装潢公司主张安置房屋”的问题，该内容涉及的是华钰装潢公司所主张的其享有先履行抗辩权和本案已超过诉讼时效期间，结合前述关于该两项问题的本院认为，即使情况说明中刘某所言属实，亦不能导致裁判结果的变更，故对于华钰装潢公司的申请，本院不予准许。综上所述，华钰装潢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,546元，由北安市华钰装潢有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二一年六月七日书记员  王春宇