甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初969号原告：李中亚，男，1976年12月4日出生，汉族，个体户，户籍所在地河南省夏邑县，现住兰州市西固区。被告：甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区××路××号。法定代表人：孙毓涵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘有贤，男，1987年4月29日，汉族，现住甘肃省兰州市安宁区，系该公司股东。原告李中亚与被告甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司（以下简称不负光阴教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李中亚、被告不负光阴教育公司委托诉讼代理人刘有贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李中亚向本院提出诉讼请求：1.判令解除李中亚、不负光阴教育公司签订的《房屋租赁合同》，不负光阴教育公司搬离并腾退涉案房屋；2.判令不负光阴教育公司支付拖欠的租金288000元，并按照租金的25%支付违约金72000元，合计360000元；3.判令不负光阴教育公司支付李中亚为其代垫的物业费9600元、暖气费18400元，合计28000元；3.本案诉讼费由不负光阴教育公司负担。事实与理由：2019年4月10日，李中亚与不负光阴教育公司签订《房屋租赁合同》，约定李中亚将位于兰州市西固区××路××号××建筑面积为400平方米的房屋出租给不负光阴教育公司用于商业经营；租赁期限为3年；2019年5月10日至2020年5月9日的租金为58元／平方米，2020年5月10日至2021年5月9日的租金为60元／平方米。合同签订后，李中亚于2019年4月10日交付了房屋。不负光阴教育公司使用涉案房屋期间，李中亚为其垫付2019年5月10日至2021年5月9日两个年度的物业费9600元，垫付2019年至2020年度采暖费18400元。按照合同约定，不负光阴教育公司应于2020年4月11日之前支付2020年5月10日至2021年5月9日的租金，并支付垫付的物业费、暖气费，但不负光阴公司经李中亚多次催要拒绝支付。李中亚于2021年3月16日依照合同约定向不负光阴教育公司送达《合同解除通知书》，通知不负光阴公司解除合同并腾交房屋，不负光阴公司未予理睬，李中亚诉至法院。不负光阴公司辩称，1.拖欠一年的租金数额没有异议，但李中亚主张的25%的违约金数额过高。从今年一月份到目前为止，李中亚强行断电给不负光阴公司造成严重损失，故不应当向其支付违约金。2.对暖气费予以认可，物业费没有正式发票，暂不予认可。3.同意解除房屋租赁合同，房屋应等不负光阴公司主张停业及装修损失后再返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证。李中亚提交的房屋租赁合同、微信聊天记录打印件、采暖费发票，不负光阴教育公司经质证后无异议，本院予以确认。李中亚提交的物业交费催款通知单，不负光阴教育公司经质证后对真实性无异议，但认为李中亚未向物业公司支付涉案房屋物业费，不负光阴公司不应向其支付物业费。经审查，该通知单只能证明物业公司催收物业费的事实，不能证明李中亚已垫付了涉案房屋的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月10日，李中亚与不负光阴教育公司签订《房屋租赁合同》。双方约定，李中亚将位于兰州市西固区××路××号××建筑面积为400平方米的房屋出租给不负光阴教育公司从事教育培训业务，租赁期限为3年，从2019年5月10日起至2022年5月9日止；2019年5月10日至2020年5月9日的租金为58元／平方米，2020年5月10日至2021年5月9日的租金为60元／平方米；租金每半年为一个结算周期，不负光阴教育公司于每个结算周期开始前30日内通过银行转账方式付清本期租金；涉案房屋在租赁期间的水、电、暖、气、物业管理等费用，由不负光阴教育公司缴纳。双方在房屋租赁合同中还约定，如不负光阴教育公司逾期支付租金，每迟延1日应支付年租金0.3%的违约金；如不负光阴教育公司拖欠租金达60日以上，李中亚有权解除合同。合同签订后，李中亚将涉案房屋交付不负光阴教育公司使用。李中亚还缴纳了涉案房屋在2019年至2020年度供暖季产生的采暖费18400元。现因不负光阴教育公司至今未支付2020年5月10日至2021年5月9日的房屋租金，李中亚诉至法院，引发本案诉争。本院认为，李中亚与不负光阴教育公司签订的房屋租赁合同依法成立并生效，对当事人具有拘束力，当事人应全面履行合同义务。一、房屋租赁合同是否应当解除。李中亚与不负光阴教育公司签订房屋租赁合同，向不负光阴教育公司交付了兰州市西固区××路××号房屋，不负光阴教育公司应依约履行支付房屋租金义务。房屋租赁合同约定，房屋租金应在每半年开始前的30日内支付，即不负光阴教育公司应在2020年4月11日前支付2020年5月10日至2020年11月9日的房屋租金，在2020年10月11日前支付2020年11月10日至2021年5月9日的房屋租金，如不负光阴教育公司拖欠租金达60日以上，李中亚有权解除合同。上述约定应视为双方对房屋租赁合同解除事由的约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，不负光阴教育公司至今未支付房屋租金，李中亚解除房屋租赁合同的事由已经发生，对其解除与不负光阴教育公司签订的房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。因李中亚未提供证据证明其在诉讼之前通知不负光阴公司解除合同，应认定其直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，双方签订的房屋租赁合同自李中亚的民事起诉状送达不负光阴教育公司时即2021年3月31日解除。合同解除后，不负光阴公司应腾退占用的涉案房屋。二、承租人应支付的房屋租金及违约责任。房屋租赁合同约定，2020年5月10日至2021年5月9日的租金为60元／平方米，李中亚诉请不负光阴公司支付该年度的租金288000元，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同因不负光阴教育公司的违约行为而解除，李中亚有权请求不负光阴教育公司承担违约责任。房屋租赁合同约定不负光阴教育公司逾期支付租金，每迟延1日应支付年租金0.3%的违约金。从上述计算标准来看，双方约定的违约金属法律规定的“过分高于造成的损失”。违约金具有惩罚性和赔偿性双重性质，我国法律规定的违约金以补偿性为其首要的、基本的功能，主要在于补偿无过错一方当事人所受的损失。李中亚未举证不负光阴教育公司逾期支付租金对其造成的损失，其实际损失应为不负光阴教育公司逾期支付房屋租金产生的利息损失。因此，不负光阴公司应承担的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期市场报价利率（LPR）计算，以不负光阴公司应支付的房屋租金为基数，从2020年4月11日计算至判决之日即2021年6月1日应为10032.6元。（2020年4月11日至2020年4月19日的违约金为：144000元×4.05%×9天÷360=145.8元；2020年4月20日至2020年10月10日的违约金为：144000元×3.85%×174天÷360=2679.6元；2020年10月11日至2021年6月1日的违约金为：288000元×3.85%×234天÷360=7207.2元）三、物业费、采暖费的承担。双方在房屋租赁合同中约定，涉案房屋在租赁期间的水、电、暖、气、物业管理等费用，由不负光阴教育公司缴纳。李中亚提交采暖费发票以证明其垫付涉案房屋2019年至2020年度采暖费18400元，不负光阴教育公司对此予以认可，对李中亚要求不负光阴教育公司支付代垫的采暖费18400元的诉请，予以支持。李中亚主张不负光阴教育公司支付其垫付的物业费9600元，但并未提交证据证明其已向物业公司缴纳了该项费用，对此其应承担不利的后果，对李中亚该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十五条,第七百零三条之规定，判决如下：一、原告李中亚与被告甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除；二、被告甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李中亚腾交位于兰州市西固区××路××号房屋；三、被告甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李中亚支付房屋租金288000元及违约金10032.6元；四、被告甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李中亚支付采暖费18400元；五、驳回原告李中亚的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费3560元，由李中亚负担657元，由甘肃不负光阴教育咨询服务有限公司负担2903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张小敏二〇二一年六月一日书记员  唐雪梅