湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1623号原告：湘潭市第一人民医院，住所地：湘潭市岳塘区书院路100号。法定代表人：刘群友。委托诉讼代理人：李赛，男，1978年7月7日出生，汉族，湘潭市人，系湘潭市第一人民医院员工，住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：刘路兵，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。被告：湘潭庭琛商贸有限公司，住所地：湘潭市岳塘区书院路街道书院路100号3号楼一楼、二楼、五楼、2号楼一楼。法定代表人：彭利勤，公司经理。委托诉讼代理人：刘毅，湖南潭州律师事务所律师。原告湘潭市第一人民医院（以下简称一医院）诉被告湘潭庭琛商贸有限公司（以下简称庭琛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告一医院的委托诉讼代理人刘路兵及李赛，被告庭琛公司的委托诉讼代理人刘毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一医院向本院提出诉讼请求：1、判令解除一医院与庭琛公司之间的《场地租赁合同》；2、判令庭琛公司立即支付拖欠的租金507522元，水电费10101.7元；3、判令庭琛公司支付违约金15万元；4、判令庭琛公司立即搬离物品并腾空租赁场地；5、判令庭琛公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月20日，一医院与庭琛公司签订《场地租赁合同》，一医院将位于其院内3号楼1楼大厅、3号楼5楼手术室候诊区、3号楼2楼b超室、2号楼入口位置共计面积110平方米的场地租赁给庭琛公司，庭琛公司以此作为便利店、咖啡吧、书吧等经营使用，租赁期限从2018年8月20日起至2023年8月19日止。同时，双方在合同中对租金标准、支付方式及违约责任等均进行了约定，上述场地租金合计200800元/年，租金按年预付。合同签订后，一医院依约履行合同，向庭琛公司提供了合同约定的场地供其使用，庭琛公司仅缴纳了15万元的履约保证金便开始利用场地进行经营，但至今未依约履行支付租金义务。目前，庭琛公司共拖欠租金507522元、水电费10101.7元。庭琛公司的行为属于严重违约，一医院为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。庭琛公司辩称：1、庭琛公司通过公开招标方式与一医院签订《场地租赁合同》，并按照合同约定交纳了15万元履约保证金，投资数十万元对租赁场地进行装修改造并添置相关设备；2、庭琛公司在合同签订后，实际经营使用的合同场地只有一处36平方米区域，另外三处共计74平方米区域并未实际租赁使用。庭琛公司在合同签订后的第二个月开始，多次以书面等形式向一医院提出变更租赁区域等请求，一医院虽未书面答复，但以口头形式和默认方式予以了确认；3、在租赁合同相关内容发生变化后，针对合同押金、租金交纳方式、前期投入等相关条款是否应作出调整等事项，庭琛公司一直与一医院进行协商沟通，庭琛公司并非主观违约，不应承担违约责任；4、按照一医院的通知要求，庭琛公司已于2021年3月将唯一实际租赁经营使用的场地腾退给一医院，双方之间的《场地租赁合同》已实质解除。综上，本案并非庭琛公司违约拖欠租金，双方应根据实际情况结算租金。一医院及庭琛公司围绕其诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，一医院及庭琛公司提交的《湘潭市第一人民医院场地租赁合同》系同一份证据，本院予以认定；一医院提交的租赁场地照片、用电量核对单，庭琛公司对其真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定；一医院提交的拖欠租赁费用明细表，系一医院单方计算和制作所得，不属于证据，庭琛公司不予认可，本院不予认定；庭琛公司提交的前期投入汇总表、形象投入汇总表，因合同中明确约定“商店范围内均由乙方自费自行装修，甲方不承担任何费用”，故该组证据与本案无关，本院不予认定；庭琛公司提交的2018年9月25日申请报告、2020年10月12日湘潭市第一人民医院京东店运营情况说明以及2021年1月25日申请，一医院确认已收到，本院对该组证据的形式真实性予以认定。根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月20日，一医院（甲方）与庭琛公司（乙方）签订《湘潭市第一人民医院场地租赁合同》，合同约定：甲方将3号楼1楼大厅、3号楼5楼手术室候诊区、3号楼2楼b超室、2号楼1楼入口位置共享区域租赁给乙方经营便利店、咖啡吧、书吧等项目；租赁地点具体为甲方院内3号楼1楼大厅（36平方米）、3号楼5楼手术室候诊区（36平方米）、3号楼2楼b超室（25平方米）、2号楼1楼入口位置（13平方米）；租赁时间为租赁经营期五年，自2018年8月20日起至2023年8月19日止；租赁费用及交付方式为每年租金200800元，乙方按年度向甲方支付年度全部租金，每年度先交租金后开展经营活动，每年年初首月内一次性缴纳。乙方向甲方交纳15万元作为履约保证金，乙方无违约，项目建设完工院方验收合格后甲方一次性退还（不计息）；商店范围内均由乙方自费自行装修，甲方不承担任何费用；乙方每月5日起前主动到甲方财务科缴纳上月水电费；乙方违反本合同约定的，甲方有权解除合同，且不给予任何补偿，同时，乙方须向甲方支付违约金15万元；合同期满或乙方违约甲方提前解除合同的，乙方应当在甲方规定的期限内交还租赁场地，逾期交还的，乙方应当承担双倍租金的占用费。合同中并未约定各租赁场地单价，但一医院与庭琛公司均认可所有场地租赁单价一致。房屋租赁后，因人流量等原因，庭琛公司实际只使用了3号楼1楼大厅（36平方米）的场地用于经营京东便利店。庭琛公司于2018年9月25日向一医院提交申请报告：申请取消《租赁合同》中约定的支付绩效工资条款，申请变更《租赁合同》中约定的租赁地点条款，只保留三号楼一楼大厅（36平方米）的租赁，要求将实际未投入经营的三号楼二楼、五楼和未接手的二号楼一楼经营权退还一医院，并按实际租赁面积支付租赁费用。2021年1月15日，庭琛公司向一医院提交减免租金、废止《租赁合同》及退还15万元保证金的申请。一医院虽未对庭琛公司的申请予以书面回复，但在庭审中，双方均认可三号楼一楼（36平方米）租赁时间为2018年8月20日至2021年2月28日，三号楼二楼、五楼合计61平方米，租赁时间为一个月，二号楼一楼（13平方米）不计算租金。同时，双方在用电量核对单中共同确认庭琛公司2018年8月19日至2021年2月26日共计产生电量14431（KW?h），根据0.7元/度计算的电费为10101.7元。2021年3月1日，庭琛公司已将其所有的物品搬离并腾空了租赁场地。因庭琛公司的租金及电费尚未付清，且双方对违约金是否应予支付未达成一致意见，一医院遂诉至法院，提出诉称所述之请求。一医院在庭审中向本院表示因新冠疫情，一医院已同意减免部分租金，但具体减免租金时间未确定，同时，一医院表示愿意减免部分违约金，金额请法院酌情确认。本院认为，一医院与庭琛公司之间签订的《湘潭市第一人民医院场地租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护，双方均应按合同履行各自的义务。《租赁合同》中明确约定了租金及租赁地点、时间等，但在合同履行期间，租赁场地实际进行了变更。一医院与庭琛公司均认可所有场地租赁单价一致，按照合同确定的价格，年租金的总金额再对照整个的租赁面积，即每平方米月租金为152.1元（200800元÷110平方米÷12月）。因双方均认可三号楼一楼（36㎡）租赁时间为2018年8月20日至2021年2月28日，三号楼二楼、五楼合计61㎡，租赁时间为1个月，二号楼一楼（13㎡）不计算租金，故相应租金应根据双方确认的时间予以计算。庭琛公司主张新冠疫情期间应减免四个月租金，虽一医院口头答应减免，但未确定减免时间。对此，本院认为，根据《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，明确了如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。因湖南省启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应级别由一级调整为二级，2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应级别由二级调整为三级，在此期间，医院人流量减少，患者非必要不会到医院看诊、家属非必要不会进行探视，庭琛公司作为医院内的便利店经营者，在新冠疫情防控期间必然减少了营业收入，故根据公平原则，本院酌情认定减免疫情期间三号楼一楼便利店场地2个月的租金。关于租金的计算，庭琛公司应向一医院支付三号楼二楼、五楼（合计61㎡）的租金共计9278.1元（152.1元/㎡×61㎡），三号楼一楼（36㎡）租金应减免两个月即计算28.3个月租金为154959.5元（152.1元/㎡/月×36㎡×28.3月），故庭琛公司应向一医院支付租金共计164237.6元，对于一医院超出上述金额的租金诉请，本院不予支持。关于电费，双方均认可庭琛公司欠付金额为10101.7元，故对一医院主张庭琛公司支付电费10101.7元的诉请，本院予以支持。关于违约金，因《租赁合同》中约定的二号楼一楼位置庭琛公司并未启用，且已及时通知一医院另行启用，庭琛公司对三号楼二楼、五楼实际使用时间仅为一个月，一医院在庭琛公司退出该两处场地后，也已因医院经营需要实际重新自行启用，一医院无证据证实其因庭琛公司的违约行为所造成的损失，也表示愿意减免部分违约金，根据公平原则，本院酌情认定庭琛公司应向一医院支付的违约金为10万元；因庭琛公司已腾空租赁场地，对于一医院主张解除双方之间《租赁合同》的诉请，本院予以支持，但对一医院要求庭琛公司搬离并腾空场地的诉讼请求，已无必要，本院不予支持。综上，对于一医院的诉请，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、解除原告湘潭市第一人民医院与被告湘潭庭琛商贸有限公司于2018年8月20日签订的《湘潭市第一人民医院场地租赁合同》；二、被告湘潭庭琛商贸有限公司于本判决生效之日起十日内日一次性支付湘潭市第一人民医院租金164237.6元及水电费10101.7元，合计174339.3元；三．被告湘潭庭琛商贸有限公司于本判决生效之日起十日内日一次性支付湘潭市第一人民医院违约金100000元；四、驳回原告湘潭市第一人民医院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10480元，减半收取计5240元，由被告湘潭庭琛商贸有限公司负担2740元，原告湘潭市第一人民医院负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二一年六月三日书记员  夏 璇