湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终698号上诉人（原审被告、反诉原告）：王海燕，男，1962年9月2日出生，汉族，住南县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何德华，男，1977年5月7日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：宋力虎，湖南跃海律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖蓉，湖南跃海律师事务所律师。上诉人王海燕因与被上诉人何德华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（2020）湘0921民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求，由何德华赔偿违约金15万元；2、在查明事实的基础上驳回何德华要求给付剩余购房款的请求；3、由何德华承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审适用法律及认定事实均存在错误。1、一审本诉及反诉中均无当事人提出要求判令支付诉争房屋产权证书的诉请，一审超请求进行了判决。上诉人向何德华购买的是三套住房，在本案诉讼中才得知何德华仅办理了两套房屋产权证书，对剩下的一套未办理产权证书不知情，且诉讼中也未见到第三套房屋产权证书办理的证据，一审仅凭何德华口头陈述就判决给付诉争房屋的产权证书缺乏法律及事实依据，产权证办理后也应先行交付才可要求上诉人交付房款；2、合同约定2018年6月何德华交付三套产权证后，上诉人才将剩余房款一次性付清，何德华有先履行义务，应先将产权证全部交上诉人，上诉人才给付剩余购房款。何德华滥用诉权，在自身义务未履行的情况下提起诉讼，一审在未查明第三套房屋产权情况下判决上诉人给付剩余购房款违背双方合同约定，上诉人给付剩余购房款的条件并未成就。二、一审判决何德华承担30000元违约金缺乏法律及事实支持。双方签订的购房补充协议约定了房款交付时间及方式，该约定系双方的真实意思表示，何德华未按约定时间交付所购房屋产权证，上诉人请求按违约金赔偿理由充分。三、何德华交付的三套房屋虽是2017年9月交付，但何德华作为建设方并未完善相关配套设施，该房屋存在相应安全隐患，故并不能视为2017年9月为实际交房，至今还不能正常居住，导致上诉人权利受损。综上，一审在未查明事实情况下错误判决，请求二审依法改判。何德华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王海燕的上诉请求，维持原判。一、王海燕无权要求答辩人赔偿违约金15万元。1、答辩人已按约定时间将房屋及车库交付王海燕占有使用，并已完成装修入住，王海燕并未提交房屋不能正常居住权利受损的证据，且从未向答辩人提出过异议，王海燕要求支付违约金缺乏事实依据；2、答辩人所建房屋建设用地属拆迁安置宅基地，该地直至2019年12月27日才完成征收补偿工作，该房屋自2017年建成之后，答辩人即将所有产权登记证书所需材料交予办证机关，因政府行为迟延，加上办证时需王海燕面签，王海燕因无能力支付剩余购房款而一直拖延，导致最后一本房屋产权证未办下来，违约非答辩人单方面造成，王海燕要求答辩人赔偿违约金15万元缺乏法律依据。二、一审判决王海燕支付剩余购房款合法合理。答辩人已将办证产权证书所需材料交予办证机关，只需王海燕配合面签即可办理，答辩人合同义务完成，王海燕应立即支付购房款，一审判决要求王海燕支付剩余购房款合法合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。何德华一审起诉请求：1、判令王海燕支付购房款201500元；2、判令王海燕支付水电开户费用、水电材料安装费等共计8775元；3、判令王海燕自起诉之日起，以210275元为基数，按年利率6%支付资金占用期间的利息，直至付清房款之日止；4、本案诉讼费由王海燕承担。王海燕一审反诉请求：1、判令何德华支付违约金150000元；2、案件诉讼费用由何德华承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，何德华与王海燕签订《房屋买卖协议》，甲方何德华、乙方王海燕。协议约定：一、甲方住宅建设地址和住向及设计方案设施如下：住宅为砖混结构，坐北朝南……，电单独开户，由乙方负责，水单独开户，由乙方负责；二、开竣工时间及价格：1、工程计划于2017年1月18日开工至2017年9月18日止交付乙方使用；2、现甲方房屋除一层车库上面一楼为一层，东为1号房，西为2号房，乙方定一楼一至二房、××楼××号房，建筑面积以房产局发证面积计算（不动产权利证书，面积为135ｍ2），每平方米2100元，楼梯间计每套各负担一半面积。三、付款方式：甲、乙双方签订合同之日预交人民币壹拾伍万元整……，甲方把前后路面硬化完工后付总价的80%，余下房款在乙方交房产证、国有土地证时全部付清。四、双方责任：1、甲方应在约定时间内按时交房，否则按违约金处罚……；4、乙方应按约定工程速度付款，如延期或少付则按月息1分计算，超过半年按月息2分计算，在非正常情况下，甲方如中途废止合同，应承担一切违约金。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同签字生效，双方不得反悔，如一方违约则罚违约金15万元，未尽事宜，双方协商解决并具有法律效力。何德华、王海燕在甲、乙方签字栏内签名确认。另该协议载明王海燕向何德华购买车库东（南）1-2间共计2×75500元＝151000元。根据上述合同约定，王海燕应付购房款及车库款共计1015000元。合同签订后，王海燕于2017年4月28日向何德华支付定金150000元，2017年9月，涉案房屋竣工及房屋前后路面硬化完成后，何德华向王海燕交付了房屋及车库。2017年9月18日，因王海燕未按协议约定的时间支付购房款，经双方协商，王海燕向何德华支付迟延履行利息8000元，同月20日，王海燕支付购房款300000元，2017年10月10日王海燕支付购房款150000元，2018年1月7日，双方签订《房屋买卖补充协议》，协议约定王海燕暂付何德华房款200000元，剩余房款201500元，定于2018年6月由何德华支付房产证、国土证给王海燕时，由王海燕一次性付清。补充协议签订后，王海燕当天支付房款200000元，尚欠购房款201500元。另查明，2017年9月12日，何德华代办电开户，支付电开户每户1200元，王海燕应承担3600元；支付材料费3240÷12户×3＝810元，王海燕应承担810元；支付水开户每户400元，王海燕应承担400元×3户=1200元；材料费2800元，人工工资500元，王海燕承担（2800+500）÷12×3＝825元，以上合计6435元。再查明，何德华所建房屋建设用地属拆迁安置宅基地，该宅基地于2019年12月27日由南县自然资源局与南县南洲镇丁家城村民委员会签订《征收补偿协议书》，完成征收补偿工作。2020年9月29日，何德华将王海燕购买的三套房屋中的二套办理不动产权利证书。另一套已向不动产登记中心递交相关手续，房产权利人到场面签即可颁证。一审法院认为：一、关于何德华请求王海燕支付购房款，水电开户相关费用及资金占用期间利息的请求。首先，何德华与王海燕签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。现何德华对房屋办理了不动产权利证书，何德华交付不动产权利证书后，王海燕应立即向何德华支付剩余购房款，故何德华要求王海燕支付购房款的请求，符合合同约定及法律规定，予以支持；其次，对于水电开户支出的相关费用，双方虽在合同中约定水电开户由王海燕负责，但根据公平原则，何德华在统一为住户进行水电开户时为王海燕所有的三套房屋进行了水电开户所支出的费用，理应由王海燕负担。至于梯步308、步梯台费支出，在双方的合同中没有约定应由谁承担，现何德华要求王海燕负担，理由不充分，证据不足，不予支持。最后，对于何德华主张计算逾期给付购房款期间的资金占用利息的诉讼请求。双方签订补充协议后，确定由何德华先履行交付不动产权利证书义务，现何德华逾期办理不动产权利证书而导致王海燕逾期交付购房款，王海燕没有迟延履行给付购房款的违约行为，不应承担资金占用期间利息。故对何德华要求王海燕支付资金占用期间利息的诉讼请求，不予支持。二、关于王海燕主张何德华应承担违约责任问题。本案何德华与王海燕所签订的《房屋买卖补充协议》约定由何德华交付房产证、国土证后，由王海燕一次性付清剩余房款，该协议明确双方履行合同方式，由何德华先履行交付不动产权利证书义务。现何德华直至2020年9月29日才办理不动产权利证书，未能在合同约定期限内履行交付不动产权利证书的义务，属违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案中，2017年9月何德华已向王海燕实际交付房屋和车库，王海燕也已实际占有使用该房屋，故在王海燕未能举证证实其实际遭受的损失数额的情况下，如果根据双方合同约定支付150000元的违约金则明显过高，现何德华主张违约金过高，请求法院进行调整的请求，事实和理由充分，予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合本案实际情况，酌情认定何德华应赔偿的违约金损失为30000元。何德华辩称因土地征收及新冠疫情等不可抗力因素导致迟延办理不动产权利证书，不属于违约行为。根据何德华提供的《土地征收补偿协议书》，该协议书于2019年12月27日签订，何德华应从协议签订后次日开始办理不动产权利证书，剔除疫情不可抗力因素，何德华也应在相关单位恢复办理业务之日起至2020年9月29日前办妥不动产权利证书，故何德华的辩称理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、何德华于判决生效后10日内向王海燕交付不动产权利证书，王海燕同时支付购房款201500元、水电开户费用6435元，合计207935元；二、驳回何德华的其他诉讼请求；三、何德华于判决生效后十五日内向王海燕支付违约金30000元；四、驳回王海燕的其他诉讼请求。上述一、三项相抵后，王海燕向支付177935元。案件受理费4454元，减半收取2227元，何德华负担50元，王海燕负担2177元；反诉案件受理费1650元，王海燕负担1320元，何德华负担330元。二审中，当事人双方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明：二审中，王海燕对第三套房屋的产权证需自己协助面签即可办理的情况表示知情且认可。何德华明确表态愿意共同办理第三套房屋产权证。除此之外，二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人双方签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》合法有效，何德华依协议约定于2017年9月将涉案房产交付于王海燕，王海燕收房后实际占有使用并部分装修入住，故王海燕以房屋配套设施不完备为由提出房屋未实际交付的上诉主张与查明事实不符，本院不予支持。涉案房产已办理了两套房产证，剩余的一套办证资料已提交，需王海燕配合协助面签即能办理，该实际情况王海燕二审中表示知情且不持异议，产权证需双方同时配合才能办理属客观事实，王海燕提出何德华有先履行义务，产权证交付后才能付款的上诉理由与客观实际不符，何德华明确表态愿意共同办理第三套房屋产权证，从彻底解决本案纠纷的角度出发，一审判定何德华交付不动产权证书，王海燕支付购房款并无不当，本院予以维持。关于王海燕提出一审判定3万元逾期办证违约金缺乏依据的上诉主张。当事人双方在《房屋买卖协议》中对逾期交房的违约责任进行了约定，但对逾期办证的违约责任双方在《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》中均未明确，王海燕以逾期交房违约金15万元的条款作为逾期办证的违约责任，要求何德华予以支付的上诉理由无依据，本院不予支持。因本案何德华逾期办证属客观事实，一审结合本案实际，酌情认定何德华赔偿3万元逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上，王海燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3497元，由王海燕负担。本判决为终审判决。审判长  李京伟审判员  陆康彪审判员  黎 娜二〇二一年六月八日法官助理张怀书记员方赛兰