广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终769号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：张定祥，男，汉族，1963年7月8日出生，住广东省梅州市梅江区×××××××小区×××××××××。身份证号码：441××××××××××××138。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：广东益康物业服务有限公司。统一社会信用代码：914××××××××××××229。法定代表人：吴浩杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓利梅，该公司员工。委托诉讼代理人：方辉，广东立政律师事务所律师。上诉人张定祥因与被上诉人广东益康物业服务有限公司（以下简称“益康物业”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张定祥上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初2677号民事判决；2、撤销陶然居业主委员会与益康物业签订的物业服务代管合同、物业服务合同；3、被上诉人不具备诉讼主体资格，改判驳回被上诉人的诉讼请求；4、责令益康物业公布2019年度公共收益明细，并配合业主查阅该明细相对应的银行账单、费用清单及票据；5、案件受理费由益康物业负担。事实和理由：一、本案中与上诉人存在所谓物业服务合同关系的主体是益康物业的分公司而不是益康物业，依据法律规定，分公司不具有法人资格，不能独立承担责任，分公司依此订立的合同不具有法律效力。二、被上诉人入驻陶然居小区是通过收买原业主委员会的代表，而且原业主委员会代表也没有经过全体业主公开投票民主选举产生，陶然居业主委员会在选聘益康物业过程中存在假冒业主签名的情形，被上诉人入驻陶然居小区的程序不合法。三、根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号第十七条“业主大会决定以下事项：（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”的规定，陶然居业主委员会在与益康物业签订合同前，未就益康物业入驻陶然居小区后的服务内容、标准以及物业服务收费方案进行业主大会表决，事后也没有召开业主大会进行追认，未获得业主大会授权。四、中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号第十七条规定：“业主大会决定以下事项：（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”陶然居业主大会议事规则第六条规定：“业主大会决定以下事项：（七）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的分配与使用。”无论根据国家的法律法规还是陶然居业主大会议事规则，陶然居的公共收益都必须由业主大会决定，陶然居业主委员会在与益康物业签订物业服务合同前，未就陶然居全体业主共有的公共收益如何支配进行表决，事后也没有召开业主大会进行追认，因此陶然居业主委员会从未获得业主大会授权支配公共收益。根据《合同法》第五十二条的规定，陶然居业主委员会在业主代表提出异议且表示不认可的情况下，强行与益康物业签订物业服务代管合同及物业服务合同，存在恶意串通侵占陶然居业主公共收益之嫌疑。五、根据《物业服务合同（临时代管）》《陶然居物业服务合同》的约定，《物业服务收费补充协议》第六条严重侵害了业主的合法权益。六、张定祥与其他热心业主一直要求业主委员会及益康物业公布陶然居小区2019年度公共收益明细，并配合业主查阅该明细相对应的银行账单、费用清单及票据，益康物业一直置若罔闻。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，益康物业与陶然居业主委员会互相勾结，违规签订合同，恶意侵占陶然居业主的公共收益，违反了国家相关的规定，也违反了陶然居业主大会议事规则，严重侵害了业主的合法权益。益康物业辩称：1.上诉人陈述物业服务标准不到位，根据举证责任规定，其应当提供相应证据，但上诉人未能提交充足证据证实物业存在连续服务不到位，且对上诉人的生活造成实质性影响。同时考虑到物业服务的特性及标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，故在物业公司不存在重大且明显违约行为的情况下，作为业主的上诉人，应当依法支付物业服务费；2.物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。即使如上诉人所述，物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，也不能成为该小区业主拒绝交纳物业服务费的理由，否则势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已经交纳物业费业主的合法权益；3.在陶然居小区，绝大部分业主均能按月准时支付物业费，像上诉人这样拖欠物业费的业主是极少数的，这也足以说明被上诉人在陶然居小区提供的物业服务是得到了绝大部分业主的认同的。益康物业向一审法院起诉请求：1.判令张定祥支付物业费1972元及利息（利息以实欠物业费为基数，以每日千分之一计算，自2020年6月10日起计至张定祥付清欠款止）；2.判令诉讼费用由张定祥负担。张定祥向一审法院反诉请求：鉴于益康物业在无理情况下起诉张定祥造成张定祥时间、精神上损失（包括整理抗辩材料、送材料、出庭等），请求法院判决益康物业赔偿张定祥1000元损失费。一审法院查明，梅州市梅江区陶然居小区原物业服务企业是广东客都物业发展股份有限公司（以下简称“客都物业”）。益康物业原名称为东莞市益康物业服务有限公司，2019年12月11日变更为现在名称。益康物业在2017年2月在梅州市成立了东莞市益康物业服务有限公司梅州分公司，2020年1月14日变更为广东益康物业服务有限公司梅州分公司。陶然居业主委员会（第三届）于2018年2月24日通过梅州市梅江区房地产管理局的备案。2019年1月18日，客都物业、东莞市益康物业服务有限公司、陶然居业主委员会三方共同向陶然居业主发出公告，告知客都物业退出陶然居，陶然居业委会已委托东莞市益康物业服务有限公司于2019年2月1日起正式接管小区物业服务；2019年2月1日起，仍拖欠客都物业的物业费，债权转移给东莞市益康物业服务有限公司享有并追收。2019年1月20日，陶然居业委会与益康物业签订《物业服务合同（临时代管）》，当中约定的高层住宅物业费为0.90元/月·平方米。2019年2月1日，益康物业正式进驻陶然居小区接管物业服务。代管约一年后，2020年1月11日陶然居业委会作出“陶然居【2019】业主大会表决结果公告二”，公示内容为经第三届业主大会表决，同意聘用广东益康物业服务有限公司梅州分公司为陶然居的正式物业服务企业。公示期间至2020年2月10日，业主对公示如有异议请于此日前向业委会提出。2020年3月26日，陶然居业委会与益康物业签订正式《物业服务合同》，约定的物业费仍为0.90元/月·平方米，业主交物业费时间为每月10日前。本案张定祥于2016年入住陶然居成为业主。因张定祥未向益康物业交物业费，益康物业诉至一审法院，提出上述诉讼请求。张定祥则到庭并提出反诉。一审法院认为，本案争议焦点一是益康物业与陶然居业委会签订的《物业服务合同》是否有效、对张定祥有无约束力；二是益康物业服务质量是否有严重瑕疵，张定祥可否拒交物业费。对争议焦点一，陶然居业委会与益康物业于2020年3月26日签订的《物业服务合同》，是业委会采用书面征求意见表决形式召开业主大会后签订，该会议召开形式符合《物业管理条例》第十二条规定，在张定祥未提供表决单签名虚假、未“双过半”等证据情况下，应认定合法有效。张定祥主张益康物业跨区域经营，因益康物业2017年已成立梅州分公司并经工商登记，故不采纳。张定祥认为益康物业无物业管理资质证、无工作人员上岗证，违反国家规定，该情形即使属实，违反的也是行政法规中的管理性规定而非效力性规定，不影响上述合同的效力。张定祥又认为陶然居业委会与益康物业于2019年1月秘密签订《物业服务合同（临时代管）》，因未经业主大会表决而无效。因该临时代管合同目的是先检测益康物业服务水平和质量，并非正式物业合同，法律并未规定该类合同签订必须经业主大会讨论决定，故不予采纳。综上，张定祥认为上述两合同无效的意见不予采纳。依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持。可见，陶然居业委会与益康物业签订的《物业服务合同》，张定祥即使未签名，亦对张定祥有约束力，张定祥应履行缴交物业费的义务。对争议焦点二，业主拒交物业费需有正当理由，比如物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。张定祥提交的拟证明客都物业、益康物业服务存在严重瑕疵的书面材料是其他业主的单方陈述，无其他证据佐证，无法认定；反映益康物业工作人员与业主矛盾的现场照片、视频，无法看出谁是过错方，而派出所出具的《不予行政处罚决定书》也未认定益康物业工作人员有过错；反映入户大堂前消防通道过窄的照片，是否过窄或不规范无消防部门的认定为依据，无法断定；反映供水管增压管接到普通管的照片，无法看出是益康物业还是业主所为；提交的深圳财政局复函、行政处罚决定书，是对深圳市伯勤会计师事务所相关会计师的处罚，与本案并无直接关联，张定祥如认为益康物业侵占公共收入，也应通过业委会解决。综上，张定祥提交的证据不能有效证明益康物业不履行物业服务合同或履行合同达到重大瑕疵程度，不能拒交物业费。另外，张定祥主张益康物业服务不到位，但一审庭审中承认因认为益康物业进驻不合法，从而未向益康物业提出过改正，因此也不能认定益康物业对服务瑕疵有拒不改正或长期不改正的情形，不符合减交物业费条件。综上，益康物业要求张定祥按合同约定标准缴交物业费予以支持。益康物业诉请的物业费有部分属于张定祥拖欠客都物业公司的物业费，因客都物业公司退出陶然居小区前与业委会、益康物业三方已发出公告，告知之前物业费转让给益康物业，因此该债权转让对张定祥产生效力，益康物业要求张定祥交纳该部分物业费予以支持。综上，张定祥应支付2019年1月至2020年5月10日的物业费共1970.98元（115.94元×17个月）给益康物业，对益康物业诉请超出部分不予支持。至于益康物业诉请的利息，宜按贷款市场报价利率计算。对于张定祥的反诉，缺乏法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张定祥应在判决生效后五日内，支付从2019年1月起至2020年5月10日止的物业费1970.98元给广东益康物业服务有限公司；二、张定祥应在判决生效后五日内，支付从2020年6月11日起至付清上述物业费之日止，以实欠物业费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息给广东益康物业服务有限公司；三、驳回广东益康物业服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回张定祥反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（广东益康物业服务有限公司已预交），反诉费25元（张定祥已预交），均由张定祥负担。广东益康物业服务有限公司预交的50元案件受理费，广东益康物业服务有限公司愿意由张定祥迳行交付。二审中，张定祥提交下列证据：1、物业提供给业委会作假的部分名单5页，拟证明业委会上门随访的所有业主签名是造假的，不是业主本人签的：2、业主电话随访结果名单2页（其中一个业主打电话），拟证明业主否认在名单上签名的事实。经质证，益康物业对两份证据的三性、证明目的均有异议，认为该两份证据不能证明任何内容。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：1.益康物业作为涉案《物业服务合同》的主体是否正确；2.涉案小区业主委员会与益康物业签订的《物业服务合同》对张定祥是否有约束力，张定祥应否支付物业管理费。关于益康物业作为涉案《物业服务合同》的主体是否正确的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，与梅州市梅江区×××××××业主大会签订《物业服务合同》的合同相对方是益康物业。合同约定广东益康物业服务有限公司梅州分公司是益康物业的代理人。广东益康物业服务有限公司梅州分公司作为总公司的下属分支机构可以直接从事业务经营活动。因此，广东益康物业服务有限公司梅州分公司作为益康物业的下属分公司从事涉案小区物业服务业务，并不违反法律规定。根据上述法律规定，其民事责任由益康物业承担。益康物业作为涉案物业服务合同的主体正确。关于涉案小区业主委员会与益康物业签订的《物业服务合同》对张定祥是否有约束力，张定祥应否支付物业管理费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，梅州市梅江区×××××××业主大会与益康物业签订的《物业服务合同》对作为小区业主的张定祥具有约束力。而根据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，梅州市梅江区×××××××业主大会通过采用书面征求意见的形式召开会议符合上述行政法规的规定，且张定祥提交的证据不足以证明业主大会会议所作出的决议违法，亦无法证实益康物业未提供服务或者提供的服务不符合合同约定，张定祥作为业主有交纳物业费的义务。因此，一审法院认定涉案物业服务合同对张定祥具有约束力，并判决张定祥应向益康物业支付物业管理费并无不当，应予维持。至于张定祥提到的要求撤销陶然居业主委员会与益康物业签订的《物业服务合同（临时代管）》《物业服务合同》，责令益康物业公布2019年度公共收益明细，并配合业主查阅该明细相对应的银行账单、费用清单及票据等上诉请求，均不属于本案处理范畴，且为张定祥二审新提出的诉请，益康物业不同意进行调解，故双方可以另行协商解决。综上所述，上诉人张定祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（该款已由张定祥预交），由张定祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年五月二十七日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花