山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1242号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李金平，男，1969年1月14日出生，汉族，永济市。 委托诉讼代理人：胡凯，山西西厢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔茂都，曾用名崔茂堆，男，1952年5月16日出生，汉族，永济市。 委托诉讼代理人：刘钱，山西弘韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志霞，山西弘韬律师事务所律师。 上诉人李金平因与被上诉人崔茂都确认合同效力纠纷一案，不服山西省永济市人民法院（2020）晋0881民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李金平上诉请求：1、永济市人民法院作出的(2020)晋0881民初375号民事判决书认定被上诉人的损失事实错误,缺乏证据支持,判决上诉人对被上诉人赔偿的损失数额过高。上诉人恳请二审法院公正审理,依法撤销该一审判决第二、第三项内容。改判被上诉人崔茂都返还上诉人房屋保证金113521元;2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉费用。事实及理由:本案案涉的合作建房协议签订于2019年7月3日,签订的起因是包括被上诉人崔茂都在内的八户房屋已成危房。在协议签订时,被上诉人崔茂都并不在案涉房屋内居住,其在一审庭审中所提供的杨某租房的相关证据以及证人杨某的出庭证言均系伪证。上述租房损失并不是本案案涉合同的直接损失。可一审法院却对被上诉人崔茂都虚假陈述的的租房损失子以支持16000元,明显认定事实错误。且一审法院对被上诉人崔茂都虚假陈述、提交伪证以及证人杨某作伪证的行为未依法进行处罚,纵容了被上诉人的违法行为。对于本案的房屋维修损失,在一审审理过程中,被上诉人崔茂都申请人民法院进行司法鉴定,因无鉴定机构愿意承担该鉴定而未能进行司法鉴定。被上诉人自行委托运城市元兴房地产评估公司进行了估价,但对于该估价过程,上诉人并未参与,相关的估价依据上诉人并未进行质证。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定,未经质证的鉴定材料,不得作为鉴定依据。因此,该估价报告不能作为认定本案的证据。可一审法院却以上诉人未申请重新鉴定为由,采信了该估价报告的证据效力,明细认定事实错误。本案案涉合同为无效合同,被上诉人对于该无效合同的签订也有过错,对于房屋的损失,其也应当承担相应的责任,可一审法院却未认定被上诉人对于合同无效的过错事实,也认定事实错误。本案被上诉人的房屋本身已经年久失修,一审法院判决的房屋维修损失远远超过了实际损失。因此,上诉人特提出上诉,恳请二审法院公正审理,依法支持上诉人的上诉请求,以体现司法公正。 崔茂都答辩称：一、一审法院认定事实正确。1、对于答辩人房屋修建期间的租房损失,一审法院认定事实正确,上诉人称一审法院认定事实错误没有任何依据。在上诉人李金平与答辩人签订《合作建房协议》后,答辩人即搬离该房屋。答辩人在履行上述合同期间,一直在外租房居住,势必会产生租房的相关费用,虽然答辩人在一审中并未提供证据证明其在房屋修建期间的租房的租金损失1.6万元。但是,由于上诉人李金平的过错导致合同的目的无法实现,从而造成答辩人租房损失,于情于理上诉人也应当按照市场价格支付答辩人租房损失。一审法院在充分考虑本案的实际情况后,支持答辩人所主张的租房损失,判令上诉人支付答辩人房屋修建期间的租房损失1.6万元,并不属于事实认定错误。2.一审法院认为因上诉人李金平的过错导致《合作建房协议》履行不能,上诉人李金平应当赔偿答辩人实际损失120479元，系认定事实正确。2019年7月29日,上诉人李金平与答辩人签订《合作建房协议》,答辩人基于履行合同约定,拆除并搬离涉案房屋,答辩人并不存在任何过错。但由于上诉人李金平的违约行为,导致双方签订的《合作建房协议》无法履行,答辩人要想返回涉案房屋居住,必须对涉案房屋进行重置,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,上诉人李金平作为过错方应当赔偿答辩人因合同无效所造成的损失。二、答辩人委托的评估机构系依法设立,鉴定人员具备评估资格,评估程序合法,评估结论客观准确。答辩人于2020年4月15日、7月9日,向一审法院递交书面的鉴定申请书,申请对宅基地上的房屋恢复原状及居住功能所需的人工和材料费进行鉴定,但无机构愿意承担该鉴定。因此,答辩人自行委托运城市元兴房地产评估有限公司对其受损房屋重置价值及残值进行评估,评估结论为该房屋重置价值为125930元,残值为5451元。一审庭审过程中,上诉人李金平对该评估报告提出异议,一审法院明确释明上诉人李金平申请重新鉴定事项。但在一审法院指定的期限内,上诉人李金平并未提交书面申请,上诉人李金平放弃申请重新鉴定的权利,对评估结论予以认可,应当承担相应的法律后果。因此,答辩人所委托机构出具的评估报告,资质具备、程序合法、依据合规、分析充分、论证严谨、结果客观。一审法院予以采纳,确定了答辩人的损失数额,并无不当。 李金平原审诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的合作建房协议、合作建房协议书无效；2.责令被告返还原告依据上述协议已支付给原告的保障金15万元；3.诉讼费由被告承担。 崔茂都原审反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2019年7月29日签订的合作建房协议书；2.判令反诉被告双倍赔偿反诉原告恢复涉案宅基地上房屋的原状及居住使用功能的费用（包括但不限于水、电、暖等设施，具体费用以鉴定结果为准）；3.反诉被告赔偿反诉原告合同履行后可以获得的利益损失96万元及违约金10万元；4.诉讼费由反诉被告承担。 原审查明：2019年7月3日，包括被告崔茂堆在内的孙李六组南巷8家住户一共9人（协议甲方）签订了一份合作建房协议，该协议上乙方没有人签名，永济市城东街道孙李村村民委员会、永济市城东街道办事处城乡建设管理站在协议下方加盖了公章。协议主要内容为：孙李村六队南巷住户共8家，在此长期居住数十年，房屋因年久失修，巷道低洼，下水无出路，造成雨水长期浸泡，8户居住地已成危房，现经8户共同协商同意，合作建房，因施工条件有限，经甲方全体同意，现委托乙方对危房进行改造，甲方积极配合乙方办理相关手续。双方经友好协商达成如下几条：1.房屋建成后，乙方交付给甲方两套各120㎡房屋，归甲方所有，若大于或小于10㎡以内，双方以2000元/㎡找差价，甲方将建成的剩余房屋交由乙方，由乙方自行出租，用于收回建房成本，标配1楼，剩余1幢自选。2.每户建房保障金15万元，地下室每平米1000元。若甲方收取保障金10万元，则地下室由乙方免费提供。若甲方收取保障金15万元，则地下室500元/㎡。乙方交房时，甲方退回乙方保障金。3.乙方预留车位，限甲方每户一个车位，车位价为2万元，交房时甲方确定车位过后不补。协议自合同签字之日起生效。原、被告的委托诉讼代理人均认可在协议上盖章的两个单位是见证单位。 2019年7月18日，李金平向孙李村委会提交了《关于提升改造孙李村6组南巷的申请报告》，内容为：孙李村六组南巷居住着8户人家36口人，在处、村联合安全排查时，发现南巷地势低洼（比主巷道低1.5米），下水不通，臭气熏天，房屋院墙经年浸泡在水中，已有部分房屋倒塌，严重危及居民的人身及财产安全，经村委会与各居民协商达成了由村委会牵头统一规划，提升水平，供暖供气，彻底消除安全隐患，还百姓一个舒适安全的居住环境，望村委会给予批准。永济市城东街道孙李村民委员会签署了“早日改造，彻底解决安全隐患”的意见，永济市城东街道办事处城乡建设管理站签署了“情况属实”的意见。 2019年7月29日，崔茂堆（协议甲方）与李金平（协议乙方）签订了合作建房协议书，主要内容为：第一条宅基地相关情况该小区坐落于孙李村6组，占地面积307.71㎡，宅基地号永济集建（宅）字第0113847号……。甲乙双方同意合作建房，因不具备施工条件，与其他7户（皆为甲方）委托乙方对危房进行改造。第二条合作方式甲方提供上述房屋和宅基地的使用权，但保留宅基地的所有权与使用权，乙方也享有同等的所有权与使用权，乙方全额出资修建房屋。第三条房屋分配1.住宅楼修建好且小区满足居住条件后，甲方拥有原自家宅基地所在位置一层住宅一套，另其他楼层任选一套，总共两套住宅的使用权和所有权，面积各120㎡左右。大于或小于120㎡的部分，双方以贰仟元/㎡人民币互补差价。若房屋交付面积小于110㎡/套，甲方有权拒绝接收房屋，乙方以人民币贰仟元/㎡补120㎡/套房屋面积的现金给甲方。乙方拥有剩余其他楼层使用权和所有权。2.乙方预留标准车位，限甲方一个车位，车位价贰万元，交付房屋时确定甲方是否需求，过期不候。3.甲方可取得配套的总计两套地下室。自签订本协议起，乙方向甲方支付一定数量的保障金。若甲方向乙方收取人民币壹拾伍万元整的保障金，甲方按照人民币伍佰元/㎡补给乙方取得两套地下室的使用权和所有权。若甲方向乙方收取人民币壹拾万元整的保障金，则甲方直接取得两套地下室的使用权和所有权。4.本协议下房屋属永久性居住房（按法律规定年限处理），合作各方有权不经同意、不需要通知即自行处置各自名下的房屋，包括自用、出租、转让、赠与等，各方的继承人有权继承各自名下的房屋。以上自用、出租、转让、赠与、继承等事项的办理如需对方协助的，甲乙双方皆应提供必要的协助和配合，不得收取任何费用。第四条权利义务……4.本协议签订后，甲方不得拒绝提供该房屋及宅基地，甲方应在协议签订且保障金到账户15个工作日内搬迁，主体完工后甲方返还保障金的50%。在验收办理接收住宅、地下室、车位等手续后，向乙方返还原约定收取的保障金的剩余50%，限定10日内交还剩余50%的保障金，若不退还保障金，甲方应缴纳滞纳金（保障金的1%），保障金不计利息……。第六条违约责任本协议签订后，双方共同遵守，如因哪一方违约，给对方造成损失的必须双倍赔偿损失，并承担约定违约金金额10万元整，协议签订实施后双方不得以任何理由解除协议……。协议书签订当天，崔茂堆收到15万元现金后，出具了内容为“今领到房屋改造保证金壹拾伍万元整（押金）”的收条。收条上批注经手人李金平。崔茂堆陈述协议书是其和李树亭、高麦麦亲自逐条协商的，高麦麦在协议书第二条擅自加了“乙方享有同等的所有权和使用权”的内容；房屋分配原本协商是以人民币3000元标准补偿大于或者小于120平方米面积的差价，高麦麦改成2000元；自己相信高麦麦代表一级政府，双方才签订的合同，整个合同与李金平毫无关系，李金平只是高麦麦手下一员干将、是经手人；本人在7月20号左右将院里的树全部砍完，8月10号之前让李树亭找人将房子拆了；门房顶拆了两间半，椽、檩、瓦全拆了，另外一间半没有拆；围墙没有拆；西房上面搭建的彩钢瓦拆掉了，房屋主体没有拆；门房拆的剩下一间时将李金平叫来，李金平不让拆了；李金平到现在没有接收该块宅基地。崔茂堆的宅基地是1985年11月从孙李村购买的，对该宅基地崔茂堆持有原永济县土地管理局1994年7月2日颁发的永济集建（宅）字第0113847号集体土地建设用地使用证。坐落于宅基地上的砖瓦结构门房是1987年建盖的，东西长11.7米，南北宽8米，高4米；西楼板房是1989年建盖的，南北长8米，东西宽4米，高4米。诉讼过程中，崔茂堆于2020年4月15日、7月9日向本院提交书面鉴定申请书，申请对宅基地上的房屋恢复原状及居住功能所需要的人工和材料费用进行鉴定。本院按规定报送后，无鉴定机构愿意承担该鉴定。后崔茂堆委托运城市元兴房地产评估有限公司对其受损房屋重置价值及残值所涉及到的位于永济市城东街道办事处孙李村6组的房产进行估价。2020年9月11日，该公司作出房地产估价结果报告，确定估价对象于估价时点房屋重置价值为人民币125930元，房屋残值为5451元。崔茂堆交纳评估费用5000元。崔茂堆同时提供房屋拆除前的照片3张、房屋拆除后的照片13张，证明房屋拆除前后情况。李金平的委托诉讼代理人对该估价报告提出异议，本院告知其如果申请重新鉴定评估，务于休庭后7日内向本院提交书面申请，按通知预交鉴定费用，逾期承担举证不能的法律后果。在本院指定期间内，李金平未提交书面申请。崔茂堆陈述2013年4月25日与外甥女婿杨某签订房屋租赁合同，因签订、履行2019年7月29日的合作建房协议书，于2019年7月28日同杨某签订了提前解除租房合同协议，房屋租赁合同、提前解除租房合同协议都是在崔茂堆位于孙李村家中客厅签订的，提前解除租房合同协议签订后，崔茂堆从永济工行提取现金退还杨某房屋租金6万元，杨某向崔茂堆出具了收据；其同时提供房屋租赁合同、提前解除租房合同协议、收据予以证明。崔茂堆申请的证人杨某出庭作证证明房屋租赁合同、提前解除租房合同协议、收据均是在杨某开办的位于永济桥头汽车站里边的装潢店里面签订、书写的。另，崔茂堆提供高麦麦、李金平建设的银杏小区楼房照片、郭秀清宅基地上房屋照片，证明高麦麦、李金平与孙李村其他拥有宅基地使用权的村民合作建房的事实。崔茂堆的委托诉讼代理人陈述要求李金平给付10万元违约金、赔偿48万元损失的事实和依据是2019年7月29日的合作建房协议书第三条第一项、第六条的约定。对要求李金平赔偿崔茂堆房屋修建期间无处居住、需要租房两年的租金损失1.6万元的请求，崔茂堆未提供证据。原告李金平对其诉状所载明的“由于孙李村民以原告施工侵害了周边居民的知情权、排水权、通风、隐私权，影响居民生活生产安全等为由进行阻挡”的事实，提供了孙李6组居民向永济市城东街道办事处提交的信访材料予以证明。崔茂堆的委托诉讼代理人提出该证据是复印件，对证据来源的合法性有异议。因本案涉及的合作建房项目无法进行，李金平与其他住户因退款产生纠纷后，向本院提起诉讼，目前法院判决3案、调解2案。 原审认为：农村合作建房合同，一般是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建设房屋，并按照一定比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。在我国房屋与其所占用范围内的土地使用权是不可分离的，合建房屋合同履行的结果，实质上是使出资人也取得部分宅基地使用权，即部分宅基地使用权在实质上进行了转让，只不过这种转让是以特殊的形式表现的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”我国现行法律对农村宅基地的取得规定了严格的条件，而且对农村宅基地使用权的流转也有非常严格的限制性规定。李金平与崔茂堆2019年7月29日签订的合作建房协议书，名为合作建房，实为宅基地转让，其行为违反了《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”、第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，双方之间签订的合作建房协议书无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故崔茂堆应将收取的15万元保障金返还给李金平。该条所指的损失赔偿应当包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失。（详见全国人大法工委研究室编写组：《中华人民共和国合同法释义》、人民法院出版社1999年版、第93页）。崔茂堆要求李金平赔偿涉案房屋租金损失6万元，因证人即租房人杨某与崔茂堆存在亲属关系，且双方对房屋租赁合同、提前解除租房合同协议、收据、付款地点陈述不一，对该组证据本院不予认定，对崔茂堆的该项诉讼请求，本院不予支持。崔茂堆要求李金平赔偿房屋修建期间租房损失1.6万元，其虽未提供证据，但该主张符合生活需要，亦符合常理，故对崔茂堆的该项主张，本院予以支持。崔茂堆因履行合作建房协议书拆除了自家的部分房屋，其并无过错，导致合作建房协议书不能履行，是由于李金平的过错行为造成的。崔茂堆委托运城市元兴房地产评估有限公司对受损房屋重置价值及残值进行了评估，李金平的委托诉讼代理人虽对该公司作出的房地产估价结果报告提出异议，但其未在本院指定的期间内提交书面鉴定评估申请，故对该报告的估价结果本院予以采信。估价报告确定房屋重置价值为125930元，扣除房屋残值5451元，崔茂堆的实际损失为120479元，该损失李金平应予赔偿。崔茂堆要求李金平赔偿合作建房协议书履行后可以获得的利益损失48万元，承担违约金10万元，实际上是要求李金平承担违约责任。合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”适用该条判令当事人承担违约责任的前提是合同必须是有效合同。换句话说，违约责任的产生，以合同有效为前提。本院已认定合作建房协议书无效，崔茂堆的该项主张没有法律依据，对其请求本院不予支持。涉案的2019年7月3日的合作建房协议，没有乙方签名，无法确定合作方究竟是谁，对该协议的效力，本院不予评判。上述崔茂堆应返还李金平15万元，扣除李金平应赔偿崔茂堆的120479元、16000元，崔茂堆实际应返还李金平13521元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认原告李金平与被告崔茂都2019年7月29日签订的合作建房协议书无效；二、反诉被告李金平赔偿反诉原告崔茂都房屋维修损失120479元、维修期间的租房损失16000元，该款从反诉原告崔茂都收取反诉被告李金平15万元保障金中予以扣除；三、被告崔茂都返还原告李金平房屋保障金13521元；四、驳回原告李金平的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告崔茂都的其他诉讼请求。上述应给付款项，限判决生效后三十日内履行。本诉案件受理费3300元，由被告崔茂都负担。反诉案件受理费7170元，鉴定费5000元，共计12170元；由反诉原告崔茂都负担4141元，反诉被告李金平负担8029元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认 本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人李金平与被上诉人崔茂都2019年7月29日签订的合作建房协议书，名为合作建房，实为宅基地转让，原审法院根据相关法律规定确认该协议无效正确。关于上诉人李金平所提运城市元兴房地产评估有限公司作出的房地产估价结果报告未经质证，不能作为认定本案的证据的上诉理由，经查，被上诉人崔茂都在原审庭审时已向法庭提交该估价结果报告，上诉人李金平亦对该证据进行了质证，上诉人李金平在原审时对该估价报告提出异议后，在原审法院指定的期间内未提交书面鉴定评估申请，原审法院对该估价报告予以采信，符合相关法律规定，上诉人李金平的此项上诉理由不能成立。关于上诉人李金平所提被上诉人崔茂都一审主张的租房损失并不是案涉合同的直接损失，案涉房屋系危房、崔茂都并不在案涉房屋内居住的上诉理由，经查，上诉人李金平未提交充分证据能够证实案涉房屋系危房无法居住。另，案涉合作建房协议签订后，被上诉人崔茂都宅基地上的房屋被拆除，致被上诉人崔茂都对其房屋不能居住或进行利用，原审法院在正确认定案涉合作建房协议无效的基础上，对被上诉人崔茂都主张的租房损失16000元予以支持并无不当，故对上诉人李金平的此项上诉理由，本院不予采信。上诉人李金平所提其余上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上所述，上诉人李金平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人李金平负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  张山平 审判员  解和吉 二〇二一年六月二十一日 书记员  李 娜