江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2270号上诉人（原审被告）：盐城市城市资产经营公司，住所地江苏省盐城市解放南路168号。法定代表人：吴翠娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涌，北京乾成事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘开进，男，1960年5月11日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁响兵，江苏良烨律师事务所律师。原审被告：盐城市城市资产投资集团有限公司（原名称为盐城市城市资产经营有限公司），住所地江苏省盐城市解放南路168号。法定代表人：任连璋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涌，北京乾成事务所律师。上诉人盐城市城市资产经营公司(以下简称城市资产公司)因与被上诉人刘开进、原审被告盐城市城市资产投资集团有限公司（以下简称城市资产投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初5976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城市资产公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审或改判重新计算相应房屋的价值并确定其所谓损失；2.依法改判城市资产投资公司不承担连带责任。事实和理由：一、案涉房屋的土地使用权性质为划拨土地，一审法院采纳鉴定机构的评估意见书以出让土地核算被拆迁房屋的价格的损失错误。刘开进也没有采取适当减损措施导致的扩大的损失应由刘开进自身承担，一审法院将超出合理期限的租金判决城市资产公司承担属于事实不清，适用法律错误。1.本案房屋拆迁安置补偿合同纠纷因城市资产公司无法履行交付拆迁安置房义务而产生，城市资产公司的违约形态为根本违约，违约时间为原拆迁地新建的盐城金鹰国际购物中心开业时间2009年1月16日。2.城市资产公司作为违约方所承担的违约责任包括直接损失和间接损失，直接损失应以划拨土地使用权性质核算调换安置房的损失，间接损失应该以2009年1月16日为基准日起算三年的租金损失，一审法院采用的估价报告遗漏了刘开进本身应承担的合理价差的评估，存在专业缺陷。此外，北楼一层房屋（面积为353.2平方米）是办公性质，一审法院按照临街商业性质49500元/平方米计算的做法是错误的。3.本案中，刘开进作为权利人自2009年1月16日知道且应当知道城市资产公司已不可能交付拆迁安置房，刘开进一方面可以行使法定解除权，另一方面可以要求城市资产公司赔偿相应的损失，但刘开进在此期间并没有积极行使权利，没有采取适当措施防止损失的扩大，自身存在明显过失，无权要求城市资产公司赔付2012年1月16日之后的租金。同时，租金还应该酌减必要的其他费用，如经营成本、税费、可能的空置消耗等。4.城市资产公司2014年支付的400万元安置费的性质是对刘开进被拆迁房屋估值损失的补偿，是支付购房款的一部分，应该从产权调换安置房损失中扣除。二、城市资产公司与城市资产投资公司之间不存在公司法上的人格混同情形，城市资产公司委托城市资产投资公司支付拆迁费是履行义务维护债权的利益，不属于滥用公司独立法人地位的行为，一审法院认定事实不清。1.在公司人格混同的适用范围上，城市资产公司的主体性质为事业单位，城市资产投资公司的主体性质是有限责任公司，不属于公司法上的人格混同的适用主体范围。2.在公司人格混同的具体要件上，城市资产公司委托城市资产投资公司支付安置费的行为并非滥用公司法人独立地位，一审法院的判决违背了公司人格否认制度保护公司债权人利益的设立宗旨。3.在公司人格混同的具体内容上，城市资产公司委托城市资产投资公司支付安置费的行为不构成财务混同，一审法院在公司人格混的核心标准上认定错误。刘开进辩称，一、城市资产公司无法按2005年3月18日双方《拆迁协议书》约定向刘开进交付安置房，其已构成根本违约，依法应赔偿安置房损失及安置房租金损失。1.双方拆迁合同约定用于产权调换的安置房的土地性质均为国有，损失赔偿也应当以安置房的土地使用权实际性质确定价值。2.城市资产公司无法履行拆迁合同，构成根本违约，其应当承担无法交付安置房的全部责任，刘开进并无过错。刘开进主张的损失尚未达到行政法规规定的事业单位逾期付款利息标准。参照2020年9月1日施行的《保障中小企业款项支付条例》第15条的规定：机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。如果按日万分之五计算，城市资产公司应支付的逾期利息达46.1859万元/月，而一审依据鉴定意见，所支持的租金损失仅为13.7万元/月，明显偏低。城市资产公司上诉提出的按3年计算租金损失明显缺乏依据，且根本无法弥补刘开进实际损失，明显背离刘开进的合理预期。3.城市资产公司于2014年1月30日向刘开进支付的400万元款项，一审法院已作相应扣减，4.城市资产经营公司与城市资产经营有限公司名称高度雷同，2005年3月拆迁协议签订时，两公司注册地点相同（均为盐城市），法定代表人由一人担任（均为吴翠娥），另外支付给刘开进的拆迁费用也是由城市资产经营有限公司的原法定代表人吴翠娥批核后从该公司下属单位账户转出，故一审认定两公司人员及财务混同具有相应的事实依据。刘开进向一审法院起诉请求：一、依法判令城市资产公司、城市资产投资公司履行2005年3月18日与刘开进签订的案涉房屋《拆迁协议书》，共同向刘开进赔偿损失，具体为：1.赔偿刘开进产权调换安置房价值损失计30790600元，其中一楼安置房价值按554.6㎡×(49500-4500)=24957000元，二楼安置房价值按480.2㎡×(11000-1500)=4561900元，三楼安置房价值按423.9×(4500-1500)=1271700元；2.赔偿刘开进安置房预期租金损失暂计：18683200元（租期从2009年1月16日起暂计至2021年1月16日止，具体按实计算至判决确定之日）；3.向刘开进支付其他各项拆迁补偿费用计2010039元，其中搬迁补助费12022.3元、临时安置补助费1033927元（2005年3月31日起至2009年1月16日止）、停产停业补助费136069.6元、拆迁奖金175044元、装饰装璜及附属设施补偿646496元、房屋残值回收补偿6480元。上述1、2、3项暂计51483839元。二、判令城市资产公司、城市资产投资公司共同承担刘开进发生的鉴定费用计20万元。三、判令城市资产公司、城市资产投资公司承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2004年10月3日，原盐城市建设局向城市资产公司颁发（2004）第21号房屋拆迁许可证。2005年3月18日，城市资产公司（甲方）与刘开进（乙方）签订《拆迁协议书》一份，载明“……按照市政府统一布置，甲方要求乙方所属建军中路175号房产实施拆迁，为了保证乙方的合法权益，甲方能够按市政府要求，按期拆迁结束，经甲乙双方共同协商，特签订以下协议：一、乙方必须按照甲方总体拆迁进度要求带头拆迁，保证在2005年4月5日前搬迁结束，并交于甲方实施拆除。二、为了鼓励乙方带头拆迁，甲方对乙方将采取以下优惠政策：1.乙方搬迁结束交于甲方拆除后3日内，甲方一次性支付给乙方拆迁费280万元。2.甲方按乙方实拆沿街底层面积，返还等面积新建底层门面房，具体位置按甲方与开发商签定的由曱方支配的位置优先由乙方选择，其门面房补差在4500元/㎡左右。3.如乙方需要，乙方所有拆迁的二层以上的房屋，亦可全部返还新建的等楼层等面积房屋，具体位置由乙方优先选择，其补差在1500元/㎡左右。4.以上第2、3条所涉及到的补差费用，待政府规划方案出台，开发商拿到施工许可证后，再另行签定资金支付协议。三、因市政府对乙方所属多块的土地出让，规划方案未确定，故本协议，只作为双方签订正式协议的原则依据。”协议签订后，刘开进将案涉房屋交于拆迁实施单位盐城房屋拆迁大队（现名称为盐城市房屋征收中心）拆迁。城市资产公司按约向刘开进支付了拆迁费280万元，但城市资产公司未能按拆迁协议中所约定的内容向刘开进返还沿街底层面积等面积新建底层门面房。一审另查明，1.城市资产公司与原盐城市城市资产经营有限公司注册时，住所地是同一地点，法定代表人均为吴翠娥。2014年1月29日，吴翠娥作为原盐城市城市资产经营有限公司的董事长批核并使用该公司账户向刘开进转账400万元过渡费。2.2019年10月11日，刘开进曾向一审法院起诉盐城市城市资产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷【案号为：（2019）苏0902民初6622号】，案件审理期间，盐城市城市资产有限公司辩称时自认对刘开进的案涉房屋进行了拆迁并补偿，因刘开进起诉时的被告主体不适格，被驳回起诉。3.一审法院在审理（2019）苏0902民初6622号案件时，刘开进向一审法院申请对其房屋拆迁损失进行评估，经一审法院委托江苏东某土地房地产评估咨询有限公司鉴定，该公司出具了（江苏）东某（2020）咨评字第016号《关于刘开进与盐城市城市资产经营有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案所涉及的位于盐城市区西侧的产权调换的安置房价值及逾期租金损失咨询性评估意见书》，该意见书中第八条价格咨询评估结论为“根据价格咨询评估依据和价格咨询评估方法，在价格咨询评估限定条件下确定价格咨询评估标的在价格咨询评估基准日产权调换的安置房价值及预期租金损失（原地位置安置房地产市场价值及特定时间段内的房屋客观租金）如下：1.价格咨询评估明细（产权调换的安置房市场价值)，楼层：一层，设定用途：商业，土地性质出让房屋单价：49500.0（元/㎡)；楼层：二层，设定用途：商业，土地性质出让房屋单价：11000.0（元/㎡)；楼层：三层，设定用途：办公，土地性质出让房屋单价：4500.0（元/㎡)。2.价格咨询评估明细（预期租金损失），1.期限2009.1.16-2010.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金132.8万元；2.期限2010.1.16-2011.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金135.5万元；3.期限2011.1.16-2012.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金138.2万元；4.期限2012.1.16-2013.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金140.9万元；5.期限2013.1.16-2014.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金145.2万元；6.期限2014.1.16-2015.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金149.5万元；7.期限2015.1.16-2016.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金154万元；8.期限2016.1.16-2017.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金166.3万元；9.期限2017.1.16-2018.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金179.6万元；10.期限2018.1.16-2019.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金194万元；11.期限2019.1.16-2020.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金174.6万元；12.期限：2020.1.16-2020.10.16，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金118.3万元。合计：1828.9万元”。双方对该鉴定报告进行了质证，且在两次诉讼庭审中均未提出重新鉴定。鉴定费用20万元已由刘开进交纳。4.2017年7月20日，刘开进与案外人钟辉签订《合同权利转让协议》，后又于2018年8月16日签订了《解除合同权利转让协议》。5.盐城市资产经营有限公司的法定代表人原为吴翠娥，于2014年7月8日变更为任连璋，公司名称于2020年12月31日变更为城市资产投资公司，城市资产公司为事业法人，法定代表人仍为吴翠娥。上述两公司注册时住所地均为盐城市。一审法院认为，刘开进与城市资产公司签订的案涉房屋《拆迁协议书》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现城市资产公司未能按约交付协议中约定的房屋，应承担相应的民事责任。一、关于刘开进主张房屋拆迁安置补偿损失的问题，1.城市资产公司未能按约交付约定的房屋，刘开进因此产生了产权调换安置房的损失，该损失已经司法鉴定，鉴定损失为30790600元。2.刘开进安置房预期租金的损失，根据鉴定评估结论，从2009年1月16日至2019年10月16日的预期租金损失为18289000元，因城市资产公司尚未支付完毕，故应计算至实际支付之日止（计算标准为118.3万元÷9个月÷30天×具体天数），但城市资产公司已经支付的过渡费400万元应从中扣减，刘开进不能同时享有过渡费的补偿和预期租金的赔偿。3.刘开进主张其他拆迁补偿费用2430145元，因双方在签订拆迁协议后，城市资产公司已经按照约定向刘开进支付了280万元的拆迁费，故刘开进的该项请求不予支持。二、关于城市资产投资公司是否承担责任的问题，本案中，城市资产公司与城市资产投资公司存在着人格混同的情形，故城市资产投资公司应承担连带赔偿责任。1.上述两个公司在注册时住所地为同一地点，在签订拆迁补偿协议时城市资产公司、城市资产投资公司的法定代表人为同一人，另外拆迁的费用也是由原盐城市城市资产经营有限公司的原法定代表人吴翠娥批核并从该公司的账户中转出，因此两公司之间存在人员及财务混同。2.城市资产投资公司在前期审理中也自认了其公司对刘开进房屋进行拆迁安置补偿的事实。三、关于城市资产公司、城市资产投资公司辩称刘开进起诉已过诉讼时效的问题，因双方为房屋拆迁安置补偿事宜至今未能协商处理，且2005年3月18日拆迁协议签订后，至2014年1月29日，城市资产投资公司还向刘开进支付过度费400万元，城市资产公司、城市资产投资公司至目前为止尚未明确表示不向刘开进履行安置补偿义务，只是双方对补偿协议中约定的产权调换因城市资产公司不能按约履行交房义务的补偿问题协商不一，故对此项辩称意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院判决：一、城市资产公司应判决生效后十日内向刘开进赔偿产权调换安置房屋损失30790600元。二、城市资产公司应于判决生效后十日内向刘开进赔偿安置房屋预期租金损失14289000元（已扣除400万元过渡费）以及自2020年10月17日起至实际支付之日的预期租金损失（计算标准为：1183000元÷9个月÷30日×具体天数）。三、城市资产公司应于判决生效后十日内向刘开进支付鉴定费20万元。四、城市资产投资公司对上述一、二、三项中城市资产公司赔偿刘开进的款项承担连带清偿责任。五、驳回刘开进其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300349元，由城市资产公司、城市资产投资公司负担264307元，由刘开进负担36042元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，刘开进与城市资产公司2005年3月18日签订的房屋《拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方均应按约履行各自的义务。一、案涉房屋的土地使用权性质原为划拨土地，在对案涉房屋损失评估时是否应当以划拨土地性质进行评估价格认定损失。根据拆迁协议书约定，城市资产公司应按刘开进实拆沿街底层面积向刘开进返还等面积新建底层门面房，具体位置按城市资产公司与开发商签定的由城市资产公司支配的位置优先由刘开进选择。因案涉房屋被拆迁后，城市资产公司并未在原地向刘开进返还新建等面积底层门面房，也未在其他位置提供给刘开进选择由城市资产公司支配的其他房屋，城市资产公司也认可应向刘开进予以拆迁补偿，故一审法院委托中介机构对盐城市区西侧的产权调换的安置房进行价值评估并作为城市资产公司向刘开进赔偿安置房损失的依据并无不当。因双方协议中已约定了由城市资产公司向刘开进安置相应面积的底层门面房，该安置门面房的土地显然是出让性质，刘开进原有房屋的土地性质是否是划拨性质并不影响刘开进应获得的安置门面房权利，城市资产公司上诉认为在对刘开进应获安置房补偿款时应考虑原拆迁房屋的土地性质并予相应扣减的理由缺乏事实依据和法律依据。一审法院以原拆迁地新建的盐城金鹰国际购物中心开业时间2009年1月16日作为产权调换安置房市场价值的评估基准日并无不当，城市资产公司就按此价格30790600元向刘开进赔偿产权调换安置房屋损失。二、城市资产公司未能向刘开时交付安置房屋所造成的损失，刘开进未及时主张是否造成扩大损失，刘开进是否应自担部分损失，一审法院认定的损失是否合理。本院认为，根据双方协议约定，城市资产公司应按刘开进实拆沿街底层面积，向刘开进返还等面积新建底层门面房，但原拆迁地新建的盐城金鹰国际购物中心已于2009年1月16日正式开业，城市资产公司既未在原址向刘开进返还等面积新建底层门面房，也未向刘开进安置由其支配的房屋，已构成违约，应向刘开进承担相应的违约责任。对城市资产公司应向刘开进赔偿的损失，一审法院委托的价格咨询评估机构以原地位置安置房地产特定时间段内的房屋客观租金标准，并依据刘开进原有房屋楼层及面积分别计算的相应安置房的租金损失既符合合同约定，也符合客观实际。因城市资产公司在此期间既未向刘开进交付产权调换安置房，也未向刘开进支付安置房损失，故刘开进有权要求该期间的租金损失作为其损失的依据，且该租金损失与安置房屋损失在此期间的银行贷款利息损失大致相当，城市资产公司应向刘开进赔付。本案未向刘开进交付房屋及赔偿损失责任在于城市资产公司，对此刘开进并无过错，且在此期间，城市资产经营公司也曾于2014年1月29日向刘开进支付400万元拆迁过渡费，表明双方对相关拆迁事宜仍在协商之中，故也不存在刘开进怠于主张损失的事实。由于城市资产经营公司在支付该400万元时明确注明的是拆迁过渡费，该费用应从城市资产公司赔偿的损失额中予以扣减，城市资产公司上诉认为该款项应从安置房损失中予以扣减的理由不能成立。三、城市资产投资公司与城市资产公司之间是否存在人格混同，城市资产投资公司本案中是否应当承担责任的问题。本院认为，本案中，城市资产投资公司与城市资产公司虽然在注册时住所地为同一地点，在签订拆迁补偿协议时城两公司的法定代表人为同一人，原盐城市城市资产经营有限公司的原法定代表人吴翠娥曾批核从该公司账户向刘开进支付拆迁过渡费，上述事实证明两公司之间可能存在人员和财务混同的情形，但因城市资产公司是事业法人，并非有限责任公司，故其并不适用公司法的相关规定，一审法院适用公司法的概念认定两公司存在人格混同不当。基于本案判决后城市资产投资公司并未提起上诉，城市资产公司作为上诉人其只应对一审法院判决其所承担的责任提出上诉，其关于要求城市资产投资公司在本案中不承担责任的理由缺乏法律依据，该上诉理由本院不予理涉。综上，城市资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律部分不当，但判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300349元，由上诉人盐城市城市资产经营公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  荀玉先二〇二一年六月一日书记员  郁婷婷