河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6810号上诉人（原审被告）：河南康广房地产有限公司，住所郑州经济技术开发区第十七大街以西、经南八北支路以北康桥悦城二号院2号楼。法定代表人：曹军领，该公司执行董事。委托诉讼代理人：校胜杰，男，系公司工作人员。委托诉讼代理人：路小洒，女，系公司工作人员。被上诉人（原审原告）：谢玉华，女，1987年3月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱燕军，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣府，北京观韬中茂（郑州）律师事务所实习律师。上诉人河南康广房地产有限公司（以下简称康广公司）因与被上诉人谢玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康广公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判为康广公司无需向谢玉华支付逾期交房违约金;2.本案一审、二审诉讼费用由谢玉华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，康广公司已在合同约定的交付期限之前向谢玉华履行了交付义务，谢玉华事实上自合同约定的交付期限次日即2020年1月1日已开始缴纳物业服务费，即，双方事实上对购房合同第八条约定的交付条件进行了事实上的变更，谢玉华自2020年1月1日起缴纳物业服务费的行为视为对康广公司在2019年12月30日前交房行为的追认，谢玉华因自身原因未收房，按照购房合同第十一条约定房屋已视同交付，康广公司不存在逾期交房情形。另外，康广公司交付的房屋自始至终具备居住使用条件，并未影响双方合同目的的实现。（1）购房合同约定的交付期限为2019年12月30日前，一审法院已查明康广公司在合同约定的交付期限之前向谢玉华履行了交付通知义务，在购房合同内容合法有效的前提下，一审法院应对双方合同履约情况进行全面审查，而不应仅仅依据涉案房屋取得竣工验收备案表时间晚于交房时间就认定康广公司逾期交房，进而按照日万分之一标准判决康广公司支付逾期交房违约金，康广公司不存在逾期交房情形，应驳回谢玉华该项诉讼请求。（2）康广公司在集中交付之后取得《竣工验收备案表》的行为并未给谢玉华造成损失，应酌情减免康广公司的违约责任。康广公司在2019年12月30日前向谢玉华邮寄交付通知书，并且涉案房屋在2019年12月27日已经五大质量责任主体验收合格，并最终取得《竣工验收备案表》，康广公司不存在逾期交房的情形，即使认定康广公司违约，也应酌情减免康广公司的违约责任，按照日万分之一标准计算对康广公司显失公平。（3）谢玉华自2020年1月1日起开始缴涉案房屋物业服务费，虽然谢玉华未在2019年12月30日前办理房屋交付手续，但谢玉华自2020年1月1日起开始缴纳涉案房屋物业服务费视为谢玉华对康广公司在2019年12月30日前交付行为的追认，谢玉华自2020年1月1日起已实际接收房屋，一审法院再按照购房合同约定判决康广公司支付逾期交房违约金没有事实依据。二、康广公司一直在善意履约，施工过程中努力克服大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响，在合同约定的交付期限之前向谢玉华交付经验收合格的房屋，履行交付义务，并且集中交付时大部分业主都已收房。即使认定康广公司违约，也应酌情减免康广公司的违约责任，不应再按照日万分之一标准计算逾期交房违约金，请求二审法院酌情给予调整。综上所述，一审法院认定事实不清，康广公司不存在逾期交房行为，不应按照合同约定的逾期交房违约金计算康广公司的违约责任。为维护康广公司的合法权益，根据相关法律规定，特提起上诉，请求依法判允所请。谢玉华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。康广公司作为涉案房屋的开发商，故意隐瞒自己未在合同约定交房日期前取得涉案房屋建设行政主管部门竣工备案表的事实，置包括谢玉华在内业主的安危于不顾，公然违规交房，违反诚实信用原则的同时，也断然不能掩盖其逾期交房的事实。其上诉状中对自己逾期交房行为的辩称，无论在事实方面，亦或是法律规定方面均不能成立，依法应予驳回。具体事实与理由如下：一、本案康广公司构成逾期交房的事实清楚，证据确实充分，而康广公司在上诉状中以谢玉华按期缴纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称，没有丝毫的事实和法律依据，根本不能成立。首先，涉案房屋交付时并未取得建设行政主管部门竣工备案表，不构成有效交付，属于违规交房，谢玉华有权拒绝收房。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房在2019年12月30日前建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。根据《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第四条第二款也明确规定：“房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表”。本案根据一审查明的事实，涉案房屋直到2020年6月29日才取得建设行政主管部门竣工备案表，康广公司作为开发商在对此事实明知的情形下，仍强行通知业主收房，明显属于违规交房，根本不属于有效交付，故依法应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。其次，谢玉华虽然按期缴纳了物业费，但并未实际收房，康广公司以谢玉华按期缴纳涉案房屋物业费的行为推定其不构成逾期交房的辩称十分荒唐，根本不能成立。一方面，由于康广公司违规交房，谢玉华一直未实际收房，直到2020年9月6日为了缴纳涉案房屋契税，才被迫在房屋交接登记表上签字。另一方面，谢玉华按期缴纳物业费是基于与物业公司之间存在的物业服务合同关系，这与谢玉华和康广公司存在的房屋买卖合同关系彼此是相互独立的。康广公司将谢玉华交纳物业费的日期推定为谢玉华的收房日期，毫无逻辑可言，更没有任何事实和法律依据，根本不能成立。二、康广公司单方认为其逾期交房行为未造成谢玉华损失，以及其施工过程中受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，要求减轻其违约责任的辩称没有事实和法律依据，根本不能成立。首先，康广公司的逾期交房行为给谢玉华造成的损失是显而易见的。一方面，康广公司的逾期交房直接导致谢玉华不能按照合同约定日期收房，影响了谢玉华对涉案房屋的实际占有和使用，严重损害了谢玉华对购买涉案房屋的预期利益。另一方面，谢玉华在实际收房前按期缴纳了物业费，但实际并不能享受到物业提供的服务，由此产生的物业费损失是康广公司的逾期交房的行为直接造成的。所以，康广公司以其逾期交房行为未给谢玉华造成损失的抗辩根本不能成立。其次，康广公司辩称造成其逾期交房的原因系受大气污染防控、扬尘管控治理等政策影响，与事实不符，根本不能成立。一方面，本案一审中，康广公司未提交任何证据证明涉案房屋所在项目在施工过程中受到过大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。另一方面，康广公司逾期交房行为主要体现在未在合同约定交房日期前向建设主管部门提交资料进行竣工备案，这很明显并不会受大气污染防控、扬尘管控治理等政策的影响。所以，康广公司的上述辩称明显是为了逃避其应承担的违约责任，根本不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持；康广公司之上诉请求无论在事实方面，亦或是法律规定方面，均不能成立，依法应予驳回。请求二审人民法院依法驳回康广公司的上诉请求，以维护谢玉华的合法权益，亦为维护社会生活的诚信体系。谢玉华向一审法院起诉请求，一、判令康广公司向谢玉华按日支付逾期违约金为总房款2764044元的每日万分之一，时间自2019年12月30日至案涉房屋达到交房标准为止，截至起诉之日暂定为103098.84元；二、判令康广公司向谢玉华按总房款的日十万分之一支付产权初始登记违约金至完成初始登记为止，截止起诉之日暂计8596.18元；三、判令本案诉讼费、保全费、律师代理费等费用由康广公司承担。一审法院认定事实：2018年8月15日，谢玉华（××）与康广公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：J180××××7650）一份，约定××购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××楼××单元××房，房屋价款总金额2764044元。出卖人应当在2019年12月30日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的商品房交付××使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。附件四合同补充协议第六条约定，出卖人应当在2020年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.0001%违约金。谢玉华（××）与康广公司（出卖人）另行签订《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》一份，第十二条约定：鉴于政府增设不动产管理局导致政府部门之间权限不清、职责不明办证时限延长等因素影响，合同第十五条及合同附件四约定的办证时限无法办理完成有关权属证书，现出卖人与××一致同意将《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四第六条内容变更为出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局。2020年6月21日，康广公司向谢玉华开具发票一份，写明不动产康桥悦蓉园住宅18号楼2单元7层701，金额2764044元。2020年9月6日，谢玉华在房屋交付与入伙物品领用登记表上签字。2020年6月29日，涉案楼盘进行了竣工验收备案。康广公司提供不动产登记证书一份，写明2020年11月4日，郑州市自然资源和规划局向康广公司发给不动产权证一份，编号为豫（2020）郑州市不动产权第0323650号。权利人为河南康广房地产有限公司，房屋坐落：郑州经济技术开发区经南十二路136号18号楼2单元7层701。一审法院认为：谢玉华与康广公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。康广公司在取得竣工验收备案表前通知谢玉华收房，谢玉华有权拒绝收房，由此产生的迟延交付责任应由康广公司承担，迟延交付违约金计算至竣工验收备案之日。对于谢玉华要求康广公司支付逾期交房违约金的请求，该院支持50305.6元（以2764044元为基数按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年6月29日止）。康广公司未提供证据证明其将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局的日期，应承担相应的不利后果，该院按不动产权证的颁发日期计算其报送日期。谢玉华与康广公司公司另行签订的《康桥悦蓉园（洋房）商品房买卖合同补充协议》，对办理房屋权属初始登记的资料报送时间作出了变更约定，涉案房屋取得不动产登记证前尚未逾期，故对于谢玉华要求康广公司支付产权初始登记违约金的请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南康广房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告谢玉华支付逾期交房违约金50305.6元；二、驳回原告谢玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2534元，减半收取计1267元，由原告谢玉华承担738元，由被告河南康广房地产有限公司承担529元。二审中，康广公司共提交两组证据。第一组证据为物业费交费收据。康广公司拟以该组证据证明：谢玉华自2020年1月1日起开始缴纳物业服务费，谢玉华对于涉案房屋在2019年12月30日交房的行为已经进行了事实的确认，谢玉华交纳物业服务费行为视为对房屋交付条件的认可。涉案房屋应当认定在2019年12月30日已经进行了交付。第二组证据为2016年至2019年悦蓉园扬尘治理天数统计表、关于全市安置房建设有关情况的汇报。康广公司拟以该组证据证明：涉案项目因受扬尘管控提供政策影响导致停工长达392天。康广公司按照合同约定可以顺延交房时间。涉案房屋各项竣工验收备案手续办理时间也应当予以顺延，康广公司不应当承担逾期交房违约责任。针对康广公司提交的证据，谢玉华经质证认为，对第一组证据物业费交费收据的真实性、证明目的均有异议。该交费收据系复印件，真实性无法核实，且与本案不具有关联性，业主缴纳物业费的行为是独立的法律行为，不能推定对涉案房屋交付条件的认可。对第二组证据的真实性、证明目的均有异议。首先该组证据系打印件，均系康广公司单方统计制作，不具有客观真实性。另外该组证据不属于二审新证据，依法不应当予以采信。相关的政府文件只有不完整的打印截图，没有原件，真实性无法核实。其次，在交房前取得涉案房屋建设主管部门竣工备案表系双方合同明确的约定和法律法规规定的交房条件，并不受扬尘管控政策影响，也不是康广公司能够单方顺延的。针对康广公司提交的证据，本院经审查认为，由于康广公司提交的第一组证据物业费交费收据系复印件，且谢玉华对该组证据的真实性不予认可，因此，本院对该组证据的的真实性不予认定。由于康广公司提交的第二组证据2016年至2019年悦蓉园扬尘治理天数统计表、关于全市安置房建设有关情况的汇报系复印件，且谢玉华对该组证据的真实性不予认可，因此，本院对该组证据的的真实性不予认定。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《商品房买卖合同》明确约定，涉案房屋的交付时间为在2019年12月30日前，交付条件为建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案等。涉案房屋实际取得竣工验收备案的时间为2020年6月29日，即在此之前，案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件。谢玉华交纳物业服务费的行为并不能否定案涉房屋未达到合同约定的交付条件的事实。因此，一审认定康广公司逾期交房的期间为自2019年12月31日至2020年6月29日并无不当。康广公司上诉以大气污染防治、扬尘管控等政策影响为由，要求酌减违约金，则康广公司负有证明因大气污染防治、扬尘管控造成实际停工的举证责任。但在本案诉讼过程中康广公司并未提供客观、有效、充分的证据证明涉案项目因受扬尘管控停工政策要求而实际停工的天数，且康广公司在本案一审过程中并未以大气污染防治、扬尘管控等停工政策影响为由提出抗辩。另，涉案商品房买卖合同订立于2018年8月份，此时，政府对于大气污染防治及扬尘管控已经实施多年，康广公司作为房地产开发商，在订立合同时应能预见涉案房屋施工过程中遇到此类妨碍施工的事件，并将其影响纳入到交房日期中考虑。综合以上，对康广公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，河南康广房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1058元，由河南康广房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二一年六月十一日书记员 王云霞