文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1869号上诉人（原审原告）：李伟华，男，1989年12月12日生，汉族，住河南省宁陵县。被上诉人（原审被告）：正大凯悦（无锡）房地产有限公司，统一社会信用代码913200003105536479，住所地无锡市新吴区龙山路****1207。法定代表人：肖深，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建明，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜姗姗，江苏金匮律师事务所律师。上诉人李伟华因与被上诉人正大凯悦（无锡）房地产有限公司（以下简称正大凯悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李伟华上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.根据案涉合同约定，正大凯越公司应在2019年12月31日前交付房屋，且应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应携带的证件材料的通知书面送达其，但是直到现在正大凯悦公司都没有按照合同履行交付通知义务，故正大凯悦公司应当承担延期交付的违约责任。2.正大凯悦公司销售龙某的证言没有任何证据佐证，一审法院采信龙某的证言和正大凯悦公司的意见，没有事实依据。一审判决在引用其陈述时也与事实不符，其并没有陈述自己有逾期记录告知过龙某，而是根本没有逾期，让龙某核实。其也并未向龙某核实交房事宜而是询问核实可以交房。3.案涉房屋未达到约定的装修标准，未达到交付条件，其已经提起了相关诉讼。4.一审认定逾期交付违约金的计算方式错误，延期交房的时间应当从2019年12月31日计算至正大凯悦公司实际交付日期。新冠疫情影响是在延期交房之后发生的，不属于法律规定的不可抗力，一审法院考虑疫情影响而酌情认定的违约金没有法律依据。被上诉人正大凯悦公司辩称，其在一审中提交了验收备案表、测绘报告等证据足以证明案涉房屋符合了约定的交付条件。一审法院认定违约金的起止时间合法有据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李伟华向一审法院起诉请求：判令正大凯悦公司向其支付逾期交房违约金41244元（自2019年12月31日起至2020年5月17日止，按每天1494347元×0.0002=299元计算，自2020年5月18日起至实际交付之日止，按上述标准继续计算）。为证明自己的诉讼请求，李伟华向一审法院提交如下证据：1.商品房买卖合同（预售），证明双方存在商品房买卖合同法律关系。2.首付款销售发票及POS签购单，证明其已支付首付款448347元。正大凯悦公司为支持其抗辩理由，向一审法院提供以下证据：1.中国建设银行网上银行电子回执及东亚银行网上银行交易凭证，证明正大凯悦公司分别于2020年1月16日和2020年1月17日收到500000元和546000元，李伟华直至2020年1月17日才付清案涉房屋的全部购房款，李伟华现要求于2019年12月31日前交付房屋没有依据。2.建筑工程竣工验收备案表，证明案涉房屋于2019年8月16日已经竣工验收合格，具备于2019年12月31日前向李伟华交付的条件。3.曦晨测函（2019）第0146号测绘报告，证明正大凯悦公司于合同约定的交房日期前已具备交付条件，不存在逾期交房的情形。4.正大凯悦公司申请证人龙某出庭作证，龙某到庭陈述：其于2017年5月至2019年11月期间担任正大凯悦公司的销售员一职，李伟华来看房，是其接待的，当时李伟华暂时没有认购，其又电话回访，通过李伟华姐姐的电话和微信联系了很多次。因为李伟华支付首付款部分尚有不足，故没有立即购买，李伟华来看过几次后，考虑到房价上涨及结婚刚需等因素，最后还是购买了，剩下的楼层也不多了，李伟华最终选择了3层。李伟华买房要求首付做到最低，其也帮李伟华争取到了，因李伟华存在2、3次逾期记录，导致贷款没有成功。后来其又帮李伟华找了几家银行，都没有成功，最后找到江苏银行，银行经理表态尝试一下，但不能保证贷款成功。李伟华当时做的是组合贷款，是因为李伟华换工作还是想多贷款已经记不清楚了，反正公积金贷款就花费了一个月的时间，江苏银行答应试贷后，其让李伟华等通知。对于李伟华要求优先拿房的申请，其也答应贷款审批通过后帮忙，因为当时售房就以银行审批后可以优先拿房作为一个卖点宣传的，李伟华所购房屋位于二期最前面的小高层，也是接近交付标准的。2020年2、3月份，其给李伟华打电话，答应银行放款后过了疫情就可以让李伟华去拿房，还帮李伟华计算了相关费用，大概30000多元，具体去哪里交钱没有提及，就说了大致数额，但李伟华又不着急拿房了，主要考虑到首付已经是凑出来的，后期拿房早了还要缴物业费。因为买房的时候李伟华提过要提前拿房，其提交过申请，因为快要离职，所以做好手续之后就给了公司财务。李伟华和李伟华的姐姐都通过微信、电话、微信电话等方式和其做过很多次交流，后来因为换过手机，微信记录都没有了，现在也无法恢复。对于书面的交房通知书，以前是会发送的，一期都是统一发送的，后面因为是现房，客户比较零散，且每个房屋都达到了交付标准，所以就逐个通知，销售电话通知客户到财务处交钱，然后签字就可以了。正大凯悦公司对李伟华提供的证据1.2的三性均无异议，正大凯悦公司确实已收到案涉房屋的全部购房款，但李伟华采用贷款方式支付的1046000元于2020年1月16日和2020年1月17日才收到，李伟华提供的证据1补充协议第六条第二款明确约定，买受人采取按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续，故李伟华无权在付清房款前主张办理交房手续。李伟华对正大凯悦公司提供的证据1的真实性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为不能证明满足交付条件。对证据3的真实性不予认可，认为是正大凯悦公司私自委托，且数据来源不详，未提供原始报告，要求重新测量评估。对证据4的真实性有异议，龙某陈述房子已建造好，但也出示过相关可以交房的证件，且李伟华到现场看房时发现还有工人在施工。李伟华存在逾期记录的情况也告知过龙某，龙某表示没问题。贷款行也是龙某指定了江苏银行，说该银行与正大凯悦公司有签约协议，从未听龙某说过和其他银行有过联系，龙某所称的提前交房申请从未告知过李伟华。庭审中，李伟华陈述：2020年5月份其向龙某核实过交房事宜，询问何时可以交付房屋，龙某用语音回复的，没有听太清楚。一审法院要求李伟华提供与龙某的微信聊天内容，李伟华于2020年11月16日开庭时表示没有带那个手机。一审法院责令李伟华将手机带至法院核实，李伟华于2020年11月25日质证时表示手机没找到。一审法院经审理查明：2019年8月7日，买受人李伟华与出卖人正大凯悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份（合同备案号：201908070107），约定由李伟华购买位于无锡市新区××路××路××单元××号房屋，建筑面积124.27平方米，总价款为1494347元。签订本合同前，买受人已支付出卖人定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2019年8月7日前支付首期房价款448347元，余款1046000元向江苏银行申请贷款支付。商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年12月31日前交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《补充协议》六、对主合同房屋交接的补充约定载明：买受人采取按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续。合同签订后，李伟华向正大凯悦公司支付房屋首期款448347元，正大凯悦公司于2019年9月2日开具相应预收款增值税普通发票。剩余房屋价款1046000元由李伟华办理贷款，于2020年1月16日由无锡市住房公积金管理中心转入正大凯悦公司账户，于2020年1月17日由贷款行转入正大凯悦公司账户。另查明：2019年8月12日，正大凯悦公司委托无锡市曦晨测绘有限公司出具曦晨测函（2019）第0146号测绘报告，载明：嘉悦园47-302套内面积101.23㎡，分摊面积23.54㎡，建筑面积124.77㎡，土地面积17.52㎡。2019年8月16日，正大凯悦公司的正大凯悦Z15地块B区竣工验收合格。一审法院认为：李伟华与正大凯悦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应遵照执行。主合同中对于交房的手续、方式和要求予以了明确约定，但正大凯悦公司并未提供相应证据证明在案涉房屋满足交付条件后向李伟华进行了通知，应认定正大凯悦公司存在逾期交房的违约行为。根据补充协议中约定的内容，李伟华采取按揭贷款方式购房的，自贷款行将购房款划入正大凯悦公司账户方能办理房屋的交付手续，故李伟华自2020年1月17日后才有权向正大凯悦公司主张逾期交房违约金。根据主合同约定逾期交房违约金的计算标准，李伟华主张正大凯悦公司应支付的逾期交房违约金金额应按照每天1494347元×0.0002＝299元的计算标准符合合同约定，对此标准予以确认。对于具体的违约天数，因庭审中正大凯悦公司提供了符合合同约定的交房依据，涉案房屋已经具备交付条件，且也表示李伟华可以随时办理交接手续，故结合2020年1月17日已临近农历新年，此后接续有新冠疫情的影响，李伟华与龙某于2020年5月微信沟通交房事宜等因素综合考虑，酌定违约金的金额确定为30000元为宜。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、正大凯悦公司于判决发生法律效力之日起五日内支付李伟华违约金30000元；二、驳回李伟华其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费416元（此款已由李伟华预交），由李伟华负担114元，由正大凯悦公司负担302元（李伟华同意其预交的案件受理费302元由正大凯悦公司向其直接支付，法院不再退还，由正大凯悦公司在判决发生法律效力之日起五日内直接向李伟华支付）。一审查明事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否具备了交付条件；二、正大凯悦公司逾期交房的违约金具体金额如何确定。本院认为，关于争议焦点一。当事人对自己的主张有责任提供证据证明。建筑工程竣工验收备案表和测绘报告是案涉合同约定的商品房交付条件，现正大凯悦公司提供了上述材料，足以证明案涉房屋可以交付。李伟华认为案涉房屋不符合约定交付标准，但其未能提供相关依据，而其所述的装修标准系其与案外人之间的法律关系，故其应当承担举证不能法律后果。因此，一审法院认定案涉房屋已具备交付条件，并无不当。关于争议焦点二。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。案涉合同明确约定买受人采取按揭贷款方式购房的，自贷款行将购房款划入正大凯悦公司账户方能办理房屋的交付手续。李伟华直至2020年1月17日才付清尾款，故一审法院认定李伟华自该日之后才有权向正大凯悦公司主张逾期交房违约金，并无不当。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠疫情属不可抗力因素，2020年1月17日后受新冠疫情影响，正大凯悦公司确实难以交付房屋，一审法院考虑了新冠疫情对于案涉房屋交付的实际影响时间，酌情减免部分违约金，并无不当。虽然李伟华对于证人龙某的证言有异议，但在一审法院要求其提供与龙某微信聊天记录佐证时，其先是表示未带手机后再次开庭时又表示手机无法找到，其理由并无证据证明，且不符合常理，故一审法院认定李伟华曾与龙某沟通过交房事宜，并综合考虑到双方各自过错和新冠疫情影响，酌定违约金为30000元，并无不当。综上所述，李伟华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81元，由上诉人李伟华负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二○二一年六月七日法官助理李佳书记员沈秋月