河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终2203号 上诉人（原审被告）武亦文，男，1991年1月9日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：李晨光，河北魏利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张志勇，男，1973年6月1日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：郝晋华，河北十力律师事务所律师。 原审第三人：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区赵都新城S4地块3号商业楼水厂路西231号。 法定代表人：栗志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏金锋，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原审第三人：康宏毅，男，1981年6月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人武亦文因与被上诉人张志勇、第三人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司、康宏毅排除妨害纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。 武亦文上诉请求：一、一审法院认定事实存在明显错误。上诉人于2015年8月25日通过自己的银行卡向第三人康宏毅转账支付50万元购房款，康宏毅承认收到该笔款项。在该笔转款就是发生在上诉人和康宏毅之间的情况下，一审法院本应认定就是上诉人的购房款这一事实，但一审法院却作出了相反的认定，存在明显错误。武维涛为购买2701号房屋，2013年3月20日与康宏毅签订房屋购买协议书，并于当天向康宏毅支付购房款29万元。一审法院认为上诉人没有合法入住的认定，明显错误。康宏毅可以从龙瑞公司获得交房手续，而康宏毅并没有全部交给上诉人，故上诉人的收方手续不全，但这并不妨碍上诉人已经实际接收房屋，并合法占有的事实，因为康宏毅2017年4月8日在一房二卖给张志勇之前，其从未向上诉人提出过任何异议。二、一审法院关于龙瑞公司与博众公司的顶账协议和被上诉人与龙瑞公司的商品房买卖合同不损害国家、集体或第三人利益的认定，属于适用法律错误。综上，一审法院惹你的那个事实、适用法律错误，应依法纠正，请贵院支持上诉人请求。 张志勇辩称：一、被上诉人张志勇对所购涉案房屋系合法取得善意取得，张志勇在购房时对第三人康宏毅与上诉人武亦文之间所发生事情一概不知，属于善意购买。张志勇对所涉案房屋支付了全部的对价款、对涉案房屋支付了合理的价格，张志勇系按照龙瑞房地产公司、博众建筑公司、智华房地产开发公司2015年12月29日后签订的《关于商品房折抵工程协议》中约定的涉案房屋价格足额支付了购房款，张志勇并按照上述抵顶工程款协议，和房屋抵顶权属人博众建筑公司签订的房屋买卖合同，同样龙瑞房地产公司也依照上述三方协议给张志勇开具741681元的房屋收款收据，并签订了备案的购房合同，对此前张志勇的交纳购房款这一基本事实予以追认。张志勇对涉案房屋已经依照相关规定作了登记，通过正常途径获取了房屋所有权不动产证书，由此证实，张志勇对所涉案房屋购买途径合法、购买内容合法、依法登记合法。那么在此情形下张志勇获取涉案房屋所有权应当依法受到保护，这既是对基本事实的尊重，也是对法律的尊重。二、上诉人所述其对涉案房屋支付了对价款事宜、购买了涉案房屋，我认为是不成立的。1、上诉人自行描述所购涉案房屋同样来自本案中龙瑞房地产公司、邯郸市博众公司及智华房地产开发公司中三方房屋顶账协议，但上诉人所未交房款时三方顶账协议并未成立，对涉案房屋价格并未确立，所以上诉人支付所谓涉案房屋款是不能成立的；2、按照上述三方顶账协议，邯郸市博众建筑装饰有限公司才是真正的顶账房屋所有人，而上诉人与第三人康宏毅的帐来帐往，并没有任何证据显示博众建筑装饰公司对康宏毅个人售房行为进行了追认，也并没有任何证据显示上诉人与博众建筑公司签订了购房协议，所以上诉人与康宏毅个人中间的财务往来在没有博众公司认同的情况下不能证明其向康宏毅缴纳的就是购房款，况且上诉人与段弘毅个人之间也并没有形成任何对涉案房屋的购房协议，也就是说上诉人与康宏毅个人之间的账目往来，不能证明其所缴纳款项就系涉案房屋款项，博众公司才是抵顶房屋的权属人，在没有博众公司对康宏毅授权售房或事后追认的情形下，康宏毅个人对涉案房屋是无处置权的，所以说上诉人所陈述通过第三人康宏毅购买涉案房屋属于主体错误、是难以成立的。综上，恳请二审法院维持邯山区人民法院的判决，驳回上诉人上诉。 邯郸市龙瑞房地产开发有限公司未提交书面答辩状，二审中称其答辩意见与一审意见相同。 康宏毅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，未答辩。 张志勇向一审法院起诉请求：1．依法判令武亦文排除妨害，腾清并搬离张志勇所有的邯山区房屋，停止侵害张志勇对上述房屋的所有权和使用权；2．依法判令武亦文赔偿张志勇损失50602元（自2018年8月8日起至上述房屋腾清日止期间按80.6元／天计算，暂计算至2020年4月8日）；3．本案的一切诉讼费用由武亦文承担。 一审法院认定事实：因博众建筑公司承包了龙瑞房地产公司商品房项目的装饰装修工作，故龙瑞房地产公司（甲方）、博众建筑公司（乙方）与邯郸市智华房地产开发有限公司（丙方）签订了《关于商品房折抵工程款协议》，约定甲丙双方基于施工合同对乙方共负有到期债务169721元，经共同协商，甲方、丙方以甲方开发的赵都新城项目1套商品房折抵甲方、丙方对乙方的债务。折抵商品房明细为房号7号地2号楼1单元2801号，销售面积130.85平方米，单价每平方米5590元，房款731452元。本次到期工程款共计169721元。2015年12月29日甲乙双方签订的合同编号为15121614的《关于商品房折抵工程款的协议》中7号地2号楼1单元2801号房号与本折房协议中折房号属同一房屋，折房金额为370468元，本次协议折房金额为169721元，超出债务的191263元，乙方应当以本协议签订后15日内到甲方指定地点，以现金方式补足，否则甲方有权不予办理折房业务。乙方同意甲方、丙方以上述商品房折抵债务。甲方配合办理房产过户相关手续。本协议签订后即视为甲方、丙方已履行完毕对乙方所负上述债务。办理上述商品房相关手续的费用及相关税费等均由乙方承担。龙瑞房地产公司在甲方处加盖合同专用章、博众建筑公司在乙方处加盖公章并有委托人康宏斌签字、邯郸市智华房地产开发有限公司在丙方处加盖合同专用章。后康宏毅代办博众建筑公司与张志勇协商出售赵都新城利和园2号楼1单元2801号房屋事宜，经协商张志勇同意购买该房屋，支付价款方式为张志勇支付给博众建筑公司500000元，同时张志勇需将博众建筑公司所欠龙瑞房地产公司的房款191263元直接支付给龙瑞房地产公司。2017年3月23日张志勇将300000元购房款支付给康宏毅，康宏毅向张志勇出具收条一份，表明收到利和园小区2-1-2801号房屋首付款300000元。2017年3月24日，张志勇将191263元支付给龙瑞房地产公司。2017年4月8日博众建筑公司（甲方、卖方）与张志勇（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：甲方自愿将邯郸市水厂路利和园小区2号楼1单元2801室（建筑面积130.85平方米）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为伍拾万元整。乙方在签订本合同时，支付全款伍拾万元整。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。支付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件（含在房屋价值内）。本协议自双方签字之日生效。甲方有博众建筑公司加盖公章及法定代表人签章、康宏毅签字捺印，乙方有张志勇签字。同日张志勇向康宏毅支付207500元购房款，康宏毅出具收条，表明收到207500元。2018年8月8日张志勇与龙瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），2018年9月12日张志勇缴纳该房屋的专项维修资金15702元。2019年6月11日，张志勇向龙瑞房地产公司支付10229元用以补足该房屋面积差款。后龙瑞房地产公司向张志勇出具741681元的发票。2019年6月20日张志勇缴纳该房屋契税21190.89元，印花税2.5元后取得该房屋不动产权登记证书，证书号：冀（2019）邯郸市不动产权第0026858号，载明，权利人张志勇，单独所有，坐落邯山区，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。后因争议房屋由武亦文自2015年11月起实际居住至今，张志勇就武亦文腾退该房屋事宜与武亦文协商未果，诉至本院，诉请如前。另查明，康宏毅、武亦文于2017年9月13日出具证明，载明“2017年9月23日前就7号地2号楼2801房屋问题解决清楚，给张志勇答案。”还查明，博众建筑公司通过抵顶工程款方式从龙瑞房地产公司取得7套房屋，包括本案涉及的赵都新城利和园2号楼1单元2801号、2701号、1401号房屋等。武亦文父亲武维涛向康宏毅购买赵都新城利和园2号楼1单元2701号房产，武维涛与龙瑞房地产公司于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》，约定武维涛购买赵都新城利和园2号楼1单元2701号房产，建筑面积130.85平方米，价款579142元。同日，龙瑞房地产公司向武维涛出具相应数值的发票。 一审法院认为，本案系排除妨害纠纷。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，张志勇提交的邯郸市不动产登记中心颁发的诉争房屋的《不动产权登记证》，载明房屋所有人为张志勇，单独所有。依据《中华人民共和国物权法》，的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生效力。不动产登记证是权利人享有房屋所有权的证明，诉争房屋的产权登记在张志勇名下，属于已经获得诉争房屋产权的所有人。张志勇基于物权的排他性请求武亦文腾退诉争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张志勇主张武亦文赔偿损失，但其仅提供损失明细并未提供证据证明实际发生损失，故本院对损失部分不予支持。关于武亦文辩称其向康宏毅购买了赵都新城利和园2号楼1单元2801号房屋并通过康宏毅取得争议房屋的钥匙在该房屋居住，但其提供的协议书并未明确其购买的是本案争议房屋，其提出的转账290000元系购房款，康宏毅当庭予以否认，且该协议书中约定的房屋价格与折房明细中的2701号房屋价格一致，故武亦文所提供的证据均不能证明其已购买争议房屋并合法入住的事实。武亦文还辩称张志勇与龙瑞房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系恶意串通，但龙瑞房地产公司与博众建筑公司签订的《关于商品房折抵工程款协议》系当事人对债务履行方式的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后龙瑞房地产公司与张志勇签订的《商品房买卖合同》（预售）系龙瑞房地产公司履行《关于商品房折抵工程款协议》，不损害国家、集体或者第三人的利益，故对该辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第九条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：一、武亦文于本判决生效之日后三十日内搬出、腾空位于邯郸市邯山区房屋；二、驳回张志勇的其他诉讼请求。案件受理费1065元，由张志勇负担985元，由武亦文负担80元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点在于武亦文是否具有本案所涉房产的合法权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动应当依法登记才能发生法律效力。本案所涉房产《不动产权登记证》，载明房屋所有人为张志勇，且张志勇签署了完备的《商品房买卖合同》，并支付了房款和房屋契税，可以认定张志勇具有对案涉房产的所有权。武亦文上诉主张的其已支付房款且合法入住，本院认为买卖合同的成立需要双方共同的意思表示，武亦文没有提供证据证明武亦文与邯郸龙瑞房地产有限公司就房屋买卖达成了合意，龙瑞公司和博众公司的抵顶协议也没有体现武亦文的权利份额。武亦文提交的物业交费单据和物业代收单据只能证明武亦文实际占有了房屋，并不能证明武亦文对案涉房屋已经合法取得。综上，武亦文的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由武亦文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 王一民 审 判 员 王双振 二〇二一年六月十一日 法官助理 丁 搽 书 记 员 冯凯帅