山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终833号上诉人（原审被告）：徐军波，男，1975年5月31日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐英(系徐军波姐姐)，住威海经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：北京北控物业管理有限责任公司威海分公司，住所地威海经济技术开发区海埠58-166号301-303室。负责人：陶智伟，总经理。委托诉讼代理人：徐永红，女，系公司经理。委托诉讼代理人：荣一臻，山东求新律师事务所律师。上诉人徐军波因与被上诉人北京北控物业管理有限责任公司威海分公司（以下简称北控物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2021)鲁1092民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐军波上诉请求：撤销一审判决，改判依照北控物业公司的服务质量和服务能力支付服务费。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.北控物业公司与所谓的“业主委员会”签订的合同系无效合同。徐军波自2006年在广源新村居住至今，从未欠缴物业费,从未收到成立业主委员会的通知，未选举任何人担任业主委员会委员，未授权任何单位或个人签订物业合同，也未见到物业公司进驻的协议条款及公示内容。2.物业服务收费标准应实行政府指导价格，依照《威海市物价局、威海市住房和城乡建设局关于贯彻落实的通知》规定，徐军波所在小区的现状为：物业公司负责管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理等，绿地景观的养护和管理，协助维护公共秩序和安全防范工作。与北控物业公司服务能力对应的收费标准为四级，因此合同约定按照0.6元/平方米/月收费违反了政府指导价格，应当按照四级管理标准0.35元/平方米/月收费。3.物业公司服务质量不符合合同约定。北控物业公司没有按照服务合同第六条约定履行服务义务，履行义务存在瑕疵，徐军波所在小区现状为：一两个月清扫一次楼道卫生，物业管理混乱，管理人员没有持证上岗，从业人员没有统一着装管理、卫生清扫不及时，防疫防鼠灭蚊工作不达标，外人、大货车随便进出，小广告满天飞，外来大货车随便停放，门岗纯属摆设，垃圾遍地、院里荒草丛生，名贵树木生病干枯，基础设施毁坏未及时维护。根据民法典第五百八十二条规定，物业服务标准应当与其履约实际情况相符，业主可酌情付费，不应按照合同约定价款全额付费。4.一审法院认定证据有失偏颇导致事实认定错误，徐军波一审提交了业主聊天记录截图、物业不作为照片、业主自发签名等证据，上述证据虽有瑕疵，但可以证实北控物业公司非法签订物业服务合同、服务不达标、收费不合理。北控物业公司服务不符合合同约定是诉讼发生的原因，一审判决徐军波全额承担物业服务费显然违反公平原则。北控物业公司辩称，请求维持一审判决。北控物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间，共计24个月，拖欠的物业费1819.92元及迟延利息（以1819.92元为基数，自2020年5月26日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告徐军波系华能广源新村小区2号楼1单元301室房屋业主，房屋面积为126.39平方米。2019年1月，威海市经济技术开发区皇冠街道广源新村业主委员会委托原告为华能广源新村小区提供物业管理服务。2019年1月，原告与威海市经济技术开发区皇冠街道广源新村业主委员会签订《物业服务合同》，约定：原告作为物业服务企业为华能广源新村小区提供物业管理服务；住宅的物业服务费为0.6元/月/平方米；物业服务费按年度缴纳，业主应于本合同签署时缴纳第一年物业服务费；物业服务期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同签订后，原告按合同约定提供了物业管理服务，被告未缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。原告多次索要物业服务费未果。一审法院认为，威海市经济技术开发区皇冠街道广源新村业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效。根据法律规定，威海市经济技术开发区皇冠街道广源新村业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应按约定支付物业服务费用。2019年1月1日至2020年12月31日期间，被告共应支付24个月物业服务费，即1820元（0.6元/月/平方米*24个月*126.39平方米）。原告要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付物业费的利息，不违反法律规定，依法予以支持，该逾期付款利息应当分段计算为宜。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告徐军波于判决生效之日起十日内支付原告北京北控物业服务有限责任公司威海分公司2019年1月1至2020年12月31日期间的物业服务费1820元及逾期付款利息（以910元为基数，自2020年5月26日起至实际履行之日止；以910元为基数，自2021年1月1日起之实际履行之日止；上述利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐军波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人徐军波提交广源新村业主的集体签名表及业主群微信聊天记录，证实北控物业公司非法入住广源新村小区，物业费从0.35元/月/平方米涨到0.6元/月/平方米未经业主同意，也未做到上门签字、电话回访等。经质证，北控物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据无法证实北控物业公司系非法入住小区，且根据北控物业公司与业主委员会签订的物业服务合同约定，物业费为0.6元/月/平方米，不存在徐军波主张的乱涨价情形。北控物业公司提交如下证据：1.2016年2月1日广源新村小区业主委员会委员名单公告照片打印件，证实案涉小区首次业主大会于2016年2月1日召开，选举产生业主委员会委员7人，业主委员会于2016年2月1日召开首次会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任2人，此公告已在案涉小区公告，并附有业主委员会委员名单列表。2.2019年1月1日案涉小区业主委员会与北控物业公司签订的物业服务合同，该合同由三方盖章确认，并已在威海经济技术开发区物业管理办公室备案，证实该物业服务合同合法有效。经质证，徐军波对证据1的真实性有异议，认为该证据中显示的业主委员会成员其均不认识，证据2中无业主的签字，无法律效力。二审中，北控物业公司提交书面材料对收费问题做如下解释“根据威价费发（2018）59号文件服务标准，我公司服务标准参照四级，但不完全按照四级收费。差异说明如下：一、公区秩序方面：三级标准为0.22元/平/月，四级标准为0.08元/平/月，主要差异在：1.门岗：三级为封闭小区，四级为无封闭小区，广源新村现为封闭小区。2.巡逻岗：三级为每两小时一次，即每天12次，四级为白天4次，夜间2次，即每天6次，我公司现为每天8次巡逻（有记录）。3.监控室：三级为具备录像监控，四级为无，广源小区现有监控摄像头38个。因此我公司该项标准为0.17元/平/月，取三级和四级之间值。二、公共设备设施运行保养维修方面：弱电系统一标准0.08元/平/月，其中无住户报警和周边报警，按规定每减少一项费用扣除0.02元/平/月，该项为0.08-（0.02*2）=0.04元/平/月，因此我公司执行标准为0.04元/平/月。三、根据文件规定每平方米建筑面积收费基准标准可上浮10%，即文件四级为：0.506元/平/月。综上说明我公司现按0.60元/平/月收费合情合理”。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：案涉物业服务合同的效力如何认定，徐军波与北控物业公司之间是否成立物业服务合同关系，徐军波应否向北控物业公司支付物业费。威海市经济技术开发区皇冠街道广源新村业主委员会与北控物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐军波作为华能广源新村小区业主，上述物业服务合同对其具有约束力。徐军波在享受物业服务的同时应向北控物业公司支付物业服务费。徐军波以其所居住小区未成立业主委员会、业主委员会签订物业服务合同未经业主大会决定程序，该物业服务合同无效为由拒绝交纳物业费，无事实依据，理由不当，依法不予支持。即使北控物业公司提供的物业服务存在部分瑕疵，但徐军波提交的证据亦不足以证实北控物业公司未履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，该事由亦不构成徐军波拒交物业费的正当理由。徐军波主张北控物业公司收取物业费的标准过高，二审中，北控物业公司给予了合理解释，北控物业公司依据物业合同约定标准收取物业费，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，徐军波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐军波负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二一年六月三日法官助理李亚男书记员姚玉娇