安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终523号 上诉人（原审原告）：刘中羊，男，1976年8月29日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚志军，安徽始信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽国博置地有限公司，住所地安徽省江南产业集中区，统一社会信用代码91341700581517218L。 法定代表人：郑文建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐昱，该公司员工。 上诉人刘中羊因与被上诉人安徽国博置地有限公司（以下简称国博置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2021）皖1702民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘中羊上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。被上诉人逾期交房,2015年7月15日,被上诉人向上诉人发出《延期交房通知书》和《致歉信》,却未提到延期交房的时限。在之后长达五年之久的期间中,被上诉人未与上诉人重新约定交房日期,也未给上诉人一定的预期,该合同履行存在不确定性,若仅从合同第十八条(二)1、(2)的约定,确定解除事由之日,会导致显失公平。上诉人认为,本案解除权行使期间的起算点,必须结合延期交房后能够实际交房的日期,而实际什么时间能够交房,由被上诉人一方掌握,被上诉人未告知上诉人具体的交房时间,上诉人不知道被上诉人什么时间能够向上诉人交房,也不应当知道解除事由于何时出现,故上诉人于2021年3月起诉要求解除合同,行使解除权并未超过一年的除斥期间。2、上诉人刘中羊享有合同解除权,且并未消灭。被上诉人至今未向上诉人交付房屋。被上诉人未与上诉人办理交房手续,也未实际将房屋交付给上诉人,也不能够依据《商品房买卖合同》附件三合同补充协议的第二条约定视为向上诉人交付了房屋,被上诉人虽然向上诉人发出《入伙通知书》《世纪长江入伙须知》,但其未向上诉人出示《商品房买卖合同》第七条、第八条约定的证明文件,根据第八条的约定,上诉人有权拒绝交接。《商品房买卖合同附件三合同补充协议的第二条约定,“甲方通知乙方办理入住手续后,乙方应在5日内到甲方领取入住通知单。如逾期领取入住通知单,免除甲方一切交房违约责任和风险,视为甲方已将房屋交付于乙方,乙方已经占有该房屋,并承担毁灭、丢失的风险责任,同时承担该房屋所发生的物业管理费用。”该条款关于“不动产视为交付”的约定,不符合观念交付的情形,不能视为已经交付房屋,又根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定,被上诉人系提供格式条款的一方,其未履行提示或者说明义务,不合理地免除其责任、排除对方主要权利,该条款系无效的格式条款。至此,被上诉人并未向上诉人交付房屋。被上诉人不能够在合同约定的期限内交房，逾期后不能够确定具体的交房时间，不能够向上诉人出示涉案商品房竣工综合验收备案合格等有关证明，上诉人有理由认为，上诉人订立合同的根本目的不能实现，其在被上诉人向上诉人交付房屋前，均享有解除权。 国博置业公司辩称，案涉合同约定逾期超出60天的，被上诉人有权解除合同。案涉合同约定的交付时间60日后，被上诉人未交付房屋，上诉人依据合同应当知道享有解除权，但其在一年内未行使解除权，解除权已经消灭。 刘中羊向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》，并判决国博置业公司返还交纳的购房款165000元，支付违约金人民币825元；2、本案诉讼费、保全费、保险费用由被告承担。 原审法院查明：2014年1月28日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定国博置业公司将位于贵池区××道××北，东盾木业以东，世纪长江城Ｂ2＃楼1701室房屋出售给刘中羊，该房屋建筑面积共90.64平方米，总价款为315000元。该《合同》第7条约定，甲方应当在2015年7月31日前将商品房交付给乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2、在施工中因恶劣天气影响或其他异常困难等重大问题不能解决的；3、因政府有关政策法规调整或职能管理部门批准总平面变更的”；第八条约定商品房达到交付使用条件后，甲方应书面通知乙方办理交付手续；第九条约定如未按约定的日期办理房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；第十八条其中对逾期交房违约责任约定：甲方逾期超过60日后，乙方有权解除合同。同时双方还签订一份《合同补充协议》，该《协议》第2条约定：甲方通知乙方办理入住手续后，乙方应在5日内到甲方领取入住通知单。如逾期领取入住通知单，免除甲方一切交房违约责任和风险，视为甲方已将房屋交付乙方，乙方已经占有该房屋；第8条约定：本商品房屋买卖合同签订后，乙方应按合同约定的时间办理贷款手续及付款事宜，甲方不另行通知，若乙方延迟办理按揭贷款或推迟缴纳房款，甲方有权追诉乙方违约责任；第9条约定：按揭贷款方式，首付款165000元于2014年1月28日签约时缴付，余款150000元于本合同备案完成之日起7个工作日到相关部门办理贷款手续，并于一个月内办妥贷款交付甲方。如因个人原因，银行不予办理贷款，乙方必须于7日内补齐剩余房款。合同签定当日，刘中羊向国博置业公司交付首付款165000元。2015年5月15日，双方签订的《商品房买卖合同》完成备案。刘中羊未在7个工作日到相关部门办理贷款手续，并于一个月内办妥贷款交付国博置业公司，亦未在银行不予办理贷款的情况下，于7日内补交剩余房款150000元。2015年7月15日，国博置业公司向刘中羊发送了《延期交房通知书》和《致歉信》，向刘中羊告知了房屋延期交付事项及原因。2020年7月2日，国博置业公司向刘中羊寄送《入伙通知书》和《世纪长江入伙须知》，通知刘中羊前来办理房屋交付手续。刘中羊收到国博置业公司信函后未提出异议，也未补交尚欠购房款150000元。 原审法院认为，当事人为维护自己的合法权益向人民法院起诉的，对自己提出的诉求所依据的事实或者反驳对方诉求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。刘中羊在缴纳首付款后，未按约定的期限支付剩余购房款150000元。双方约定交房时间为2015年7月31日前，国博置业公司于2020年7月2日，向刘中羊寄送《入伙通知书》和《世纪长江入伙须知》，通知刘中羊前来办理房屋交付手续。在长达5年之久，刘中羊未向国博置业公司提出异议或催告。根据相关法律规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月的合理期限仍未履行，买受人请求解除合同的，应予以支持；如没有法律规定或约定的，经催告后解除权合理期限为三个月。没有催告的，解除权自发生之日起一年内行使，逾期消灭。本案双方约定国博置业公司逾期交房超过60日，刘中羊有权解除合同。现国博置业公司逾期交房已达5年之久，故刘中羊的解除权消灭，其主张解除合同等诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告刘中羊的全部诉讼请求。案件受理费3617元，减半收取1808.5元，由刘中羊负担。 二审期间，刘中羊向本院提交综合查验备案表及不动产证明各一份，证明案涉房屋2020年6月3日才通过综合验收，2020年7月8日才办理首次登记，此时才符合交房条件，合同约定在2015年7月31日交房，被上诉人逾期交房5年，上诉人认为其订立合同的根本目的不能实现，在被上诉人交房前可以随时解除合同。经审查，双方签订合同后未合意变更交房时间，故本案交房时间仍以合同约定为准，本院对该证据证明目的不予确认。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，案涉合同约定国博置业公司应在2015年7月31日前交房，逾期超出60日，刘中羊即有权解除合同。依据上述约定，因案涉房屋逾期交付已达5年时间，刘中羊的合同解除权已经消灭，一审未支持解除合同等诉讼请求并无不当。 综上所述，刘中羊的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3617元，由上诉人刘中羊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许院生 审 判 员 胡少斌 审 判 员 王 珺 二〇二一年六月九日 法官助理 夏国栋 书 记 员 刘 铮