河南省濮阳县人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫0928民初2109号原告：倪志民，女，1967年5月27日出生，汉族，现住濮阳县。被告：濮阳市普发房地产开发有限公司，住所地：濮阳市中原路中段路南（油田中行6楼）。统一社会信用代码：914109007942854147。法定代表人：季志壮，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈呈儒，濮阳市濮阳县君赢法律服务所法律工作者。第三人：郑普选，男，1958年3月20日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告倪志民诉被告濮阳市普发房地产开发有限公司、第三人郑普选排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告倪志民、被告濮阳市普发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈呈儒、第三人郑普选均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪志民诉称：原、被告系房产协议合同关系。濮阳县富民路与工业路交汇处龙城新村小区是濮阳市普发房地产开发有限公司开发建设销售的经济适用住房。2010年原告购买了龙城新村住房一套（9号楼1单元1层1号），定于2011年底交房，交房前该公司要在1号楼和9号楼之间约10米宽的空地上搭建彩钢房供物业公司使用，该空地非小区规划的物业楼用地，原告倪志民与1号楼业主张振甫均不同意在此搭建彩钢房。后经被告公司经理郑普选协调，2011年12月16日被告濮阳市普发房地产开发有限公司与1号楼业主张振甫、原告倪志民达成协议：濮阳市普发房地产开发有限公司出资搭建彩钢房，由物业公司使用，约定物业公司使用1年半后归业主。第三人郑普选在协议书盖了濮阳市普发房地产开发有限公司的印章，双方各执两份协议。合同约定时间到期后，原告要求归还彩钢房，物业公司以没有地方办公为由推辞，原告碍于第三人情面，让物业公司继续使用。2018年物业楼建好后，原告多次找第三人与物业公司交涉无果。现物业公司将建好的物业楼对外出租收取租金，却占着彩钢房拒不归还。故原告诉至法院请求判令：1、请求法院判令濮阳市普发房地产开发有限公司继续履行协议，物业公司搬出彩钢房，彩钢房的50%归还原告倪志民所有，并赔偿经济损失房租金19200元（每年2400元，按8年计算）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。被告濮阳市普发房地产开发有限公司辩称：一、本案案由系排除妨害纠纷，原告诉求系“履行协议，物业搬出彩钢房，彩钢房的50%归还原告所有，并赔偿经济损失租金19200元。”本案案由与原告诉讼请求不符，请求法院依法驳回原告起诉。二、原告主体欠缺，请求法院依法驳回原告起诉。根据原告提供的协议书显示，系濮阳市普发房地产开发有限公司与张振甫及原告二人签署的，原告单独提起诉讼，主体欠缺。三、原告诉求中的房屋已经在2013年被濮阳县公安消防大队予以查封，并责令濮阳市广夏民强物业管理有限公司限期整改，该协议中的房屋已经被拆除，现在的房屋系濮阳市广夏民强物业管理有限公司建造的物业服务用房。四、根据民法典及物权法、物业管理条例规定，物业服务用房归全体业主所有，任何人不得处分，原告无权处分该物业服务用房。五、协议中约定的彩钢房系物业服务用房，开发公司违反法律法规与倪志民、张振甫签订的协议是无效协议，该协议侵犯了全体业主的利益，根据民法典、物权法、物业管理条例的规定，物业服务用房属于全体业主共有，该协议自始至终不具有任何效力，原告无任何损失，原告诉求经济损失租金无依据，开发公司不应承担。综上，原、被告签署的协议系无效协议，原告主体欠缺，原告所诉房屋已经不存在，请求法院依法驳回原告起诉。第三人郑普选述称：我是濮阳市普发房地产开发有限公司会计，龙城新村小区是濮阳市普发房地产开发有限公司濮阳县分公司承建，普发公司濮阳县分公司已经于2018年左右注销。对于龙城新村建涉案彩钢房，我不知情，因为我与原告倪志民是邻居关系，所以她找我给她讲情，当时龙城新村建彩钢房时，分公司有三个经理负责此事，后来倪志民找到我后，我出面给她讲了一下情，至于协议谁签的，谁盖的章我都不知情。对于我作为本案第三人，说明我自己的观点：一、我认为根据物业管理条例，建设单位无权处置小区内公共临时建筑及设备，所以我认为该协议是无效协议。二、此协议约定物业公司使用一年半，因为该彩钢房是小区违章建筑，有关部门可以要求随时拆除彩钢房。三、原告将我作为第三人起诉后，我也询问了当时主管搭建彩钢房的两个经理关于“一年半期限”的问题，他们回答是按照规划部门相关规定，临时建筑不得超过两年，另外我也询问了彩钢房材质问题，他们说当时用的彩钢和塑料泡沫材质，属于给物业公司搭建的物、料用棚，不是让他用于办公。我收到法院传唤后，去现场看了看，现在的彩钢房确实不属于我公司搭建的，现在的彩钢房是以彩钢和岩棉为材料搭建的，这个材料按照消防要求可以办公。当时我询问了物业公司经理，他说现在的彩钢房是物业公司重新搭建的，不是原来的，原来的已经拆除，拆除材料物业公司还保存着，如果普发公司要，物业公司可以归还。经审理查明：原告倪志民系濮阳县龙城新村9号楼1单元1层1号业主。2011年12月16日，被告濮阳市普发房地产开发有限公司作为甲方，张振甫、倪志民作为乙方，双方签订《关于普发公司搭建的物业彩钢房使用协议书》一份，内容为：“为进一步落实县政府加快经济适用房交房进度，促使龙城新村尽快交房，又不影响东西两方业主生活方便，经双方多次协商达成如下条款：1、乙方：业主1楼9单元2号张振甫（西户）和业主9号楼1单元1号（东户）倪志民二个业主同意尽快搭建彩钢房不影响物业交房。2、甲方：濮阳市普发房地产开发有限公司出资在1号楼和9号楼中间搭建彩钢房，为了弥补给二业主造成生活不便的影响，同意由物业公司先使用一年半的时间后，物业公司搬出彩钢房归两家业主所有。3、本协议由甲乙双方签字盖章后生效，任何一方不得反悔。4、本协议书一式四份，甲乙双方各执两份。5、其他相关事宜双方协商解决。”濮阳市普发房地产开发有限公司在甲方处盖章，张振甫、倪志民在乙方处签字捺印。庭审中，被告濮阳市普发房地产开发有限公司提交濮阳县海蓝物业管理管理有限公司于2021年3月28日出具的证明一份，内容为：“因濮阳市普发房产于2011年11月份搭建彩钢仓储，经消防部门几次检查不符合消防安全标准，三次检查中要求强制拆除，于2013年9月份拆除。2014年3月广大业主强烈要求物业公司重新搭建符合消防安全标准的收费办公室，方便广大业主缴费，特别65岁以上老人缴费方便，物业公司报经相关部门同意，重新搭建符合消防安全标准收费办公室。此证明真实可靠，也可以由部分业主代表证明。”根据被告濮阳市普发房地产开发有限公司的申请，本院自濮阳县公安消防大队调取濮县公消封字[2016]第0001号临时查封决定书，该决定书记载：濮阳县公安消防大队于2016年1月29日对濮阳市广夏民强物业管理有限公司进行消防监督检查，发现濮阳市广夏民强物业管理有限公司物业办公室使用彩钢房搭建，低于A级要求，决定对其物业办公室查封，查封期限自2016年1月29日10时至2016年2月28日10时。并要求濮阳市广夏民强物业管理有限公司立即整改火灾隐患，整改后经大队检查合格方可解除查封。另查明：张振甫到庭接受调查时称其不参加诉讼，其在濮阳县××新村××楼××单元××号的房屋已经出售，已不是该小区业主，其对于《关于普发公司搭建的物业彩钢房使用协议书》中享有的权利永远放弃，不再起诉。本院认为：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案案由虽系排除妨害，但根据原告倪志民的诉讼请求，其要求被告濮阳市普发房地产开发有限公司继续履行协议，彩钢房的50%归还原告倪志民所有，并赔偿经济损失房租金19200元，以上诉讼请求实质是要求确认涉案彩钢房的50%归其所有。根据《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于“违法建筑相关纠纷的处理问题”第二十一条的规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人的诉讼请求如果要求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，原告倪志民要求被告将涉案彩钢房的50%归还其所有的依据为双方签订的协议，但该协议并不能确定涉案彩钢房的物权归属，且被告濮阳市普发房地产开发有限公司称涉案彩钢房仅是搭建的临时建筑，并未经过合法审批，故原告倪志民现对未经建设审批手续搭建的彩钢房要求作出认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于民事诉讼的受理范围，应驳回原告倪志民的起诉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，裁定如下：驳回原告倪志民的起诉。案件受理费140元，原告倪志民不予负担。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  张秀林二〇二一年六月三日书记员  马新亚