贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2969号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖萍，贵州华顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兴敏，女，1978年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：李量，贵州兑城律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊仕，贵州兑城律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市盐务支行，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路19号。负责人：杨胜果，支行行长。委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人刘兴敏、原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市盐务支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、逾期交付转移登记相关文书并非合同目的不能实现，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利，一审判决适用《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条系法律适用错误；2、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、利息等其他诉请不应予以支持。被上诉人刘兴敏答辩称，购买房屋目的为占有、使用、处分，虽然已占有房屋，但一直没有权属证书，合同目的不能实现，上诉人在违约至今都没有取得初始登记，也没有明确办理初始登记的时间，该合同目的不能实现，我方有权依照法律规定解除合同，故应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市盐务支行述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。刘兴敏向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2017年9月10日签订的两份商品房买卖合同（编号分别为202880、202883），同时解除原告、第三人于2018年4月28日签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号2018年花盐商房按字003号）；2、判令被告退还原告已付购房款2033759元，维修基金40658元，合计2074417元；3、判令被告赔偿原告资金占用费228958.64元（以已支付购房款、维修基金共计2074417元为基数，自2017年9月10日至2019年8月19日按年利率4.35%计算为175035.32元；自2019年8月20日暂计至2020年4月1日，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为53923.32元，实际计算至已付购房款、维修基金退还之日）；4、判令被告赔偿原告已向第三人偿还的借款本息（暂计算至2020年4月1日为536174.39元最终计算至被告赔偿之日）；5、判令被告承担向第三人偿还原告自判决确认的《个人商业用房贷款合同》（合同编号2018年花盐商房按字003号）解除之日起剩余的按揭贷款本息的义务；6、判令被告赔偿原告装修损失83555元；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号分别为202880号、202883号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的本市南明区花果园路花果园项目R-1区教学楼负2层5号（建筑面积为46.73平方米，套内建筑面积为35.97平方米）、6号（建筑面积为46.74平方米，套内建筑面积为35.98平方米）商业用房，按套计算总房款分别为2032662元、2033097元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付5号房首期房款1016662元、6号房首期房款1017097元，5号、6号房余款共计2032000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定“双方约定申请预告登记。……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人逾期未满1年，未向政府部门提供初始登记材料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任。如超过1年仍未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之五承担违约责任。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿。”合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告分别向被告支付5号、6号房首期房款1016662元、1017097元及维修基金20327元、20331元。2018年4月28日，原、被告与第三人签订《个人商业用房贷款合同》（合同编号为2018年花盐商房按字003号），原告以向第三人贷款方式向被告支付5号、6号房剩余房款2032000元。2018年12月10日，原、被告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2018年12月10日起涉案房屋被告交付给原告。因被告至今未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告遂起诉来院，提出如前诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已于2018年12月10日向原告交付案涉房屋，按合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但被告至今未办理案涉商品房所有权初始登记，导致至原告起诉之日仍未能履行该项产权转移登记义务，致使原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。综上，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房首期款，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付资金占用费的诉请，双方合同仅对被告办理案涉房屋初始登记期限及逾期办理违约责任进行了约定，未对被告办理案涉房屋权属转移登记期限及违约责任进行约定。而本案系被告至今不能办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，银行利息损失属直接损失范畴，原告有权要求就资金占用期间的损失要求赔偿。但原告诉请资金占用费从付款之日起算有误，一审法院确认从付款之次日起算予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，一审法院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的《个人商业用房贷款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求被告返还维修基金40658元并支付资金占用费的主张，因该款项被告代收后已交纳至贵阳市住房和城乡建设局，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，该费用不是被告收取，被告不负有退款义务，故对原告的该主张，一审法院不予支持。关于原告诉请被告赔偿装修费83375元的主张。被告虽对原告提交予以佐证的付款凭证真实性不持异议，但提出收款人的身份无法核实，对原告的证明目的不予认可。因原告对其提交的未注明用途付款凭证未提交其他证据予以证明系装修款项，且庭审中原告明确表示对装修残值不申请司法鉴定，故对原告的该主张，一审法院不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记及商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告刘兴敏与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：202880、202883）。二、解除原告刘兴敏与第三人中国银行股份有限公司贵阳市盐务支行于2018年4月28日签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号为：2018年花盐商房按字003号）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘兴敏首期购房款2033759元并支付资金占用费（以购房款2033759元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年9月11日起计算至上述款项付清之日止）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告刘兴敏截止至2020年4月1日已向第三人中国银行股份有限公司贵阳市盐务支行归还的贷款本息536174.39（最终计算至被告赔偿之日）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市盐务支行偿还原告刘兴敏就《商业用房贷款借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息等。六、原告刘兴敏于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园项目R-1区教学楼负2层5号、6号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。七、原告刘兴敏于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园路花果园项目R-1区教学楼负2层5号、6号房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、驳回原告刘兴敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费46768元，减半收取23384元，由原告刘兴敏负担390元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担22994元（该款原告刘兴敏已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告刘兴敏）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除。宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，不能履行协助办理产权转移登记的义务，已构成根本违约，一审判决解除合同并无不当，本院予以确认。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现，其不构成根本违约的主张不能成立，本院不予采纳。各方当事人对一审判决的其他内容未提出异议，故本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用46768元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年六月九日书记员  帅艳芷