辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4186号上诉人（原审原告）：大连汇邦物业管理有限公司，住所地：大连市西岗区民运街25号1109室。法定代表人：毕结群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军岗，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张**修。委托诉讼代理人：危心晶。上诉人大连汇邦物业管理有限公司（以下简称汇邦物业）因与被上诉人张**修物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇邦物业上诉请求：撤销一审判决、将本案发回重审或依法改判支持被汇邦物业全部诉讼请求。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，物业服务合同是典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生交纳物业费之债务，属于定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具体有确定性、整体性和连续性，汇邦物业所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行，虽然各期债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务和的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同，汇邦物业没有及时向业主追索欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。业主每期应履行的支付物业服务费的义务就整体《物业服务合同》而言不具有独立性，诉讼时效应该从最后一期物业服务费履行期间届满之日起算。因此，汇邦物业的义务是提供连续性的物业服务，张**修的义务是及时支付物业服务费，对于被上诉人支付物业服务费的具体方式，双方达成意思表示一致：即按期支付。因此张**修每期应履行的支付物业服务费的义务就整体物业服务合同而言不具有独立性，本案诉讼时效并未开始起算。张**修于2014年6月4日将房屋出售给案外人李宁，双方并未到上诉人处办理新老业主的交接手续。汇邦物业也是在2020年到房产部门调取房屋登记信息后，才知道张**修已将案涉房屋出售给案外人李宁，汇邦物业查到过户信息后已经积极联系新业主李宁，李宁也已将2014年6月份之后拖欠的物业费一次性交清。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案诉讼时效也可从汇邦物业知道案涉房屋出售之日起算。张**修辩称，不同意汇邦物业的上诉请求。汇邦物业自认2012年才开始为案涉小区提供服务，无权主张2012年之前的物业费。汇邦物业并非案涉小区的前期物业服务企业，在未召开业主大会的前提下，进驻小区违法。张**修自2006年起未向汇邦物业缴纳物业费，原因系汇邦物业服务不到位造成其车辆损失，汇邦物业同意以不缴纳物业费的方式弥补张**修的损失。汇邦物业在一审中提供了五张催缴照片，但张**修从未见到或收到这五份催缴函，故不能产生诉讼时效中断的法律效果。汇邦物业成立于2012年，不可能在2008年的12月的催缴函中加盖汇邦物业的印章。汇邦物业提供的2011年12月15日的催款函主张的是2006年4月1日至2011年12月31日的物业费，按照法律规定只能主张两年诉讼时效内的物业费，故2009年12月15日之前的物业费也已超过诉讼时效。汇邦物业举证的2014年12月15日的催款函是在2011年12月15日催款函出具超过两年后才形成，未在2年时效内主张，不能起到诉讼时效中断的法律效果。如前所述，2014年12月15日的催款函也只能主张两年诉讼时效期间内的物业费，即2012年12月15日至2014年12月15日期间的物业费，2012年12月15日之前的物业费已超过诉讼时效。2017年12月15日的催款函也是在2014年12月15日催款函出具超过两年后才形成，也未起到诉讼时效中断的效力，故2017年12月15日也只能主张两年时效内的物业费。张**修已于2014年6月将案涉房屋出售，且汇邦物业已收到2014年6月以后的物业费从汇邦物业提供的证据也能看出其诉请已超过诉讼时效。从汇邦物业提供的证据看，汇邦物业误以为诉讼时效一直为三年，所以才“炮制”了虚假的催款函。汇邦物业向一审法院起诉请求：1、张**修支付自2006年4月至2014年6月4日期间拖欠的物业费12,178.46元；2、张**修支付逾期交付物业费违约金3,653.54元（按欠费总额的30%计算）一审判决认定事实：张**修原系枫合万嘉小区**号*单元*层*号房屋的业主，房屋建筑面积为124.27平方米。2014年6月4日张**修将案涉房产出售。根据大连国合嘉汇房地产开发有限公司与大连国合物业管理有限公司签署的《枫合万嘉前期物业服务合同》约定，枫合万嘉小区住宅物业服务收费标准为1元/月/平方米，张**修应按其房屋建筑面积向汇邦物业足额缴纳每季度的物业费，如果逾期应补缴并从逾期之日起按应交金额的0.3%按日交纳违约金。大连国合物业管理有限公司系大连国际经济技术合作集团有限公司下设子公司，2011年12月7日大连国际经济技术合作集团有限公司调整物业业务管理架构，将大连地区各住宅小区划由汇邦物业管理，商业物业由大连国合物业公司管理，汇邦物业依据集团公司文件于2011年12月底接管大连枫合万嘉小区，大连国合物业公司全权委托汇邦物业代收交接前的物业管理费用。张**修自2006年4月至2014年6月未交纳物业费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于汇邦物业庭审中提供的催缴物业费照片无法提供证据的原始载体，现有证据无法体现拍摄时间，该证据不足以证明汇邦物业曾向张**修催缴过物业费，故汇邦物业于2020年8月14日向起诉要求张**修缴纳2006年4月至2014年6月4日期间的物业费及违约金的诉请，均已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的二年诉讼时效期间，故不予支持。判决：驳回大连汇邦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由大连汇邦物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院另查明：大连汇邦物业管理有限公司成立于2011年6月13日。本院认为，本案争议的焦点为上诉人的案涉诉请是否超过了诉讼时效。关于上诉人的诉讼主体身份一节，上诉人在一审中已提供了大连国合嘉汇房地产开发有限公司与大连国合物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、中国大连国际经济技术合作集团有限公司文件《关于印发调整物业业务管理架购方案的通知》、大连国合物业管理有限公司向上诉人出具的《委托书》，被上诉人未提供反驳性证据证明上诉人主张的自2011年12月底进驻案涉小区并提供物业服务的事实，亦未提供能够否认前述集团文件和《委托书》真实性的反驳性证据，故上诉人具有就案涉房屋向被上诉人主张案涉期间物业费的主体资格。关于诉讼时效一节，上诉人自认其于2011年12月底进驻案涉小区，其提供的委托书系2012年12月23日出具。上诉人在一审中提供的五张《物业服务费催缴函》的落款单位均为“大连汇邦物业管理有限公司”。第一张催缴函的落款时间为2008年12月14日、此时上诉人尚未成立，不可能存在以上诉人名义向被上诉人催缴物业费的行为；第二张催缴函的落款日期为2011年12月15日，按照前述上诉人自认，上诉人尚未进驻案涉小区，《委托书》未出具，亦不可能存在以上诉人名义催缴物业费的可能；第三张、第四张、第五张催缴函落款日期虽在上诉人主张的服务期间内，但上诉人提供的张贴催缴函的照片没有任何时间显示，且不能提供照片的原始载体。据此，上诉人提供的前述证据均具有重大瑕疵，在被上诉人不予认可的情况下，不能作为证明诉讼时效中断的有效证据，故一审判决认定上诉人的案涉诉请已超过诉讼时效并无不当。综上所述，汇邦物业上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大连汇邦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月二日书记员 于 涵