辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2052号上诉人（原审被告）：都淑凤，女，1974年1月15日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：郭晨晨，女，1984年1月31日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：大连聚鑫房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连保税区自贸大厦813室，统一社会信用代码912102242MA0YUL2448。法人代表：吕娟，该公司经理。上诉人都淑凤因与被上诉人郭晨晨、大连聚鑫房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。都淑凤上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人都淑凤无须向被上诉人郭晨晨返还租金5250元；2.一审、二审案件受理费均由被上诉人郭晨晨负担。事实和理由：2020年4月12日被上诉人郭晨晨与中介工作人员三次看房后决定承租案涉房屋，考虑到被上诉人称该房屋只是偶尔居住，不交取暖费，生活比较困难，将租金由1200元最终确定为1050元。2020年4月18日，中介工作人员来到房间，再次确认案涉房屋能够达到郭晨晨要求后，都淑凤离开，将案涉房屋的两把钥匙和两张门卡交由中介公司转交郭晨晨。郭晨晨入住以后，找各种理由要求都淑凤把房屋内部分能用的设施都换新的，并口头以解除合同相要挟。上诉人都淑凤跟中介研究转租或者另行出租之后再退款给郭晨晨，并多次让郭晨晨把钥匙和门卡给中介，以便出租房屋，但郭晨晨不给，边继续使用该房屋，边说要退租。直到2020年9月1日接到法院传票，上诉人才知道被起诉了。郭晨晨拿着钥匙和门卡，占用着案涉房屋，利用法官的不知情，受理了本案。在向郭晨晨交付案涉房屋后，房子一直都是归她使用，2020年4月18日中介去看了电表，查了电费余额为0.5元，此后产生电费两次，从2020年4月18日至6月20日16元，6月20日至电费催费日止1.46元，共计17.46元，水费待查。2020年9月18日，上诉人多次催交下半年租金，郭晨晨既不交租金，也不让开锁，并且说保留起诉房主都淑凤私闯民宅的权利。2020年9月20日通过金州派出所、社区警官、物业去查看房子，房间一片狼藉，花洒和花洒挂钩被摔在地下，洗衣机阀门被掰断了，其它地方都有不同程度损坏，郭晨晨的一个手提袋和一把钥匙放在窗台上。上诉人直到2020年10月22日才进入房间，郭晨晨的包跟钥匙一直给她放着，郭晨晨至今也没完成交接，房子也一直归被上诉人郭晨晨使用，直到2020年10月31日，郭晨晨交了一把钥匙和一张门卡，还有一张门卡一把上诉人钥匙找各种理由不与交接，这种情况，完全可以视为郭晨晨还继续租住在该房屋，应支付租金。郭晨晨辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方现在的矛盾是上诉人认为被上诉人没有返还案涉房屋的钥匙。被上诉人在2020年4月19日已经表示因为案涉房屋的设施问题，房子不能居住，4月20日，上诉人修理了热水器，但是其他的设施没有维修。经双方协商，如果被上诉人坚持退租则把钥匙给中介。所以在2020年4月20日，被上诉人就将案涉房屋钥匙交给了中介，但中介不接收，单方将钥匙放在案涉房屋中。该情况被上诉人已经告知了上诉人。根据法律规定，如果上诉人没有提供合乎居住条件的房屋，被上诉人可以退租，并要求上诉人赔偿损失。大连聚鑫房地产经纪有限公司述称，该公司的意见与一审时陈述过的意见相同。郭晨晨向一审法院起诉请求：1、依法解除关于大连市金泉路999号1单元14楼1号房子的房屋租赁合同；2、要求被告都淑凤返还收取的房屋租金6300元、押金1050元，共计7350元并赔偿违约金1050元；3、要求二被告共同承担本案受理费。一审法院认定事实：2020年4月12日，郭晨晨与都淑凤签订《房屋租赁合同》，主要内容：一、房屋出租方（甲方）为都淑凤、房屋承租方（乙方）为郭晨晨、居间方（丙方）为聚鑫公司；二、甲方将坐落于大连市金州区金泉路999号1单元14楼1号的房屋出租给乙方，租期自2020年4月18日至2021年04月17日，租金每月1050元，甲方应于2020年4月18日前将房屋按约定条件交付给乙方；三、租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；四、如因甲方或乙方原因导致本合同解除的，违约方须向守约方支付相当于本合同约定的1个月租金的金额的违约赔偿金。合同签订后，郭晨晨向都淑凤支付7350元（半年租金6300元和押金1050元），都淑凤郭晨晨交付案涉房屋钥匙。郭晨晨认为案涉房屋未达到居住条件，在2020年4月18日至28日间，多次向都淑凤提出解除合同，均被拒绝。一审法院认为，郭晨晨、都淑凤双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，郭晨晨已在4月份通知聚鑫公司、都淑凤解除涉案合同，因此该合同已解除。关于都淑凤“原告未向其返回案涉房屋钥匙，因此案涉合同并未解除”的辩称，不予采信。因郭晨晨返还钥匙系附随义务而非主要义务。都淑凤为避免损失扩大，完全可以在郭晨晨向其提出解除合同后自行收回房屋，或依法请求确认解除合同的效力。但都淑凤对郭晨晨解除合同的要求置之不理，不予回应，其行为与《中华人民共和国合同法》中当事人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助等义务的规定相悖。故其应向郭晨晨返还剩余租期的租金。郭晨晨未遵守涉案合同第五条第二项“在室内设施存在损耗时，先自行维修再向都淑凤主张费用”的约定，在案涉房屋设施存在瑕疵时径行解除合同，故其应按照约定向都淑凤支付1050元违约赔偿金。又因郭晨晨并未举证证明其在解除涉案合同前并未入住案涉房屋，故其应向都淑凤支付首月租金1050元。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，都淑凤应向郭晨晨退回5250元（7350元-1050元-1050元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郭晨晨与被告都淑凤、大连聚鑫房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告都淑凤于判决生效后十日内返还原告郭晨晨租金5250元。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。三、驳回原告郭晨晨的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告都淑凤负担。本院二审期间，上诉人都淑凤围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人都淑凤提交的证据如下：证据1.都淑凤与郭晨晨的微信聊天记录截图，拟证明郭晨晨一直在使用案涉房屋。证据2.都淑凤与中介工作人员的聊天记录截图，拟证明都淑凤于2020年5月4日、5月24日和6月20日从中介公司工作人员处了解到，郭晨晨仍在继续租用案涉房屋。证据3.案涉房屋的照片，拟证明房屋部分设施被损坏。证据4.房屋租赁合同，拟证明在郭晨晨于2020年10月31日交还门卡和钥匙后，案涉房屋即于2020年11月16日另行出租他人，租金是每月1200元，由此说明案涉房屋并非无人租住，也不是不好。郭晨晨对以上证据均不予认可。大连聚鑫房地产经纪有限公司对上述证据无意见。经本院审查，本院认为上诉人提交的证据1中部分聊天内容与一审提交的证据重合，该证据内容不能直接证明郭晨晨一直在实际使用案涉房屋，证据2、3、4与本案争议事实欠缺关联性，对于以上证据本院均不予采信。经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另根据各方对真实性无异议的上诉人都淑凤与被上诉人郭晨晨的微信聊天记录截图，补充查明，在郭晨晨提出退租后，双方一直在协商退还房屋钥匙和门卡事宜，郭晨晨以都淑凤先行退还剩余租金为条件，拒绝返还全部房屋钥匙和门卡。至2020年9月19日，上诉人都淑凤微信询问被上诉人郭晨晨，“屋里没啥东西哈？开锁的下午过去，有东西请你拿走”，被上诉人郭晨晨回复，“你要是私自开锁，我保留起诉你私闯民宅的权利”。另，郭晨晨自认2020年5月11日在案涉房屋拍视频取证。本院认为，结合本案已查明的案件事实和当事人的诉辩主张，各方当事人对于一审判令案涉《房屋租赁合同》因承租人郭晨晨违约解除并无争议，对于一审基于该情节判令郭晨晨承担合同约定的一个月租金1050元违约金以及由其承担首月占用房屋期间的租金1050元两项，郭晨晨亦没有提出上诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案应围绕上诉人都淑凤请求不予返还剩余五个月租金5250元的上诉请求进行审理。本案中，郭晨晨在入住案涉房屋首月即因自身对该房屋条件、设施状况等不满意而提出退租，违约事实明确，在此情况下，其应当积极腾退房屋。但事实情况是，郭晨晨以上诉人都淑凤未明确同意或者先行按照郭晨晨的诉求退还租金为由，迟迟不返还案涉房屋的门卡和钥匙，其一方面主张2020年4月已经明确提出退租且已返还房屋，另一方面利用其尚未返还的房屋门卡和钥匙随意进出，无论其进入房屋的目的在于拍照取证或是其他，案涉房屋并未在其提出退租后即及时返还这一事实是可以确定的。且直至2020年9月19日（郭晨晨已支付的半年租金涵盖的租赁期限为2020年4月18日至2020年10月17日），在上诉人都淑凤提出开锁收回房屋的情况下，郭晨晨仍回复，“你要是私自开锁，我保留起诉你私闯民宅的权利”。基于以上事实，郭晨晨不仅应承担违约解除合同的违约金，还应当因其不及时归还、腾退案涉房屋的行为承担相应的责任。但是都淑凤上诉主张不予返还任何租金，也有悖合同法的减损原则，具体为《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。综合考虑以上情形，原审判令都淑凤返还剩余五个月租赁期限内的租金不当，应予调整，本院酌定由都淑凤返还郭晨晨2个月租金2100元。综上所述，都淑凤的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3289号民事判决第一项；二、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3289号民事判决第三项；三、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3289号民事判决第二项为：都淑凤于本判决发生法律效力之日起十日内返还郭晨晨租金2100元；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回郭晨晨的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（郭晨晨已预交），由都淑凤负担50元，由郭晨晨负担50元；二审案件受理费200元（都淑凤已预交），由都淑凤负担100元，由郭晨晨负担100元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月一日书记员  张 琳