抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初1343号原告罗玉民，男，1964年3月27日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人暨原告孙玉敏，女，1965年8月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告抚顺恺元房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区站前街东四路16号。法定代表人景钟，该公司总经理。委托代理人王泽成，系辽宁凯业律师事务所律师。委托代理人丁凯，系辽宁凯业律师事务所律师。原告罗玉民、孙玉敏与被告抚顺恺元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗玉民委托代理人暨原告孙玉敏，被告抚顺恺元房地产开发有限公司委托代理人王泽成、丁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金22630.3元(先计算385天），如被告延期支付则一直计算至被告实际支付之日止并由被告承担延期支付的贷款利息。二、诉讼费用由被告承担。三、要求被告及时向原告交付房屋，如逾期交付，继续承担延迟交付的违约金。事实与理由：原告于2013年11月16日与被告签到了抚顺市商品房买卖合同，合同编号为R201300502083,原告购买的是新抚区东一路9-3号楼1单元2012号，面积48.23平方米，金额293913元，原告于2013年11月16日支付房款93913元，余款20万元办理了公积金贷款。依据原告与被告签订的合同约定2015年12月31日前交付房屋，但是始终未能履约。所以原告只能依据合同约定，诉至法院，请求贵院依据合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任第1项（2)逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，那么被告应当支付给原告的违约金为日58.78元，从2020年3月27日至2021.4.15止385天，金额22630.3元（己经起诉2020辽0402民初859号判决）。被告抚顺恺元房地产开发有限公司辩称：第一原告孙玉敏、罗玉明购买房产总房款为293913元。原告这是第三次起诉。前两次起诉法院均判决抚顺恺元房地产开发有限公司支付违约金，两次共计支付90877元，占总房款的30.92%。被告现依据《民法典》第585条规定，申请人民法院适当减少违约金。《民法典》第585条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。第二，依据最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知第11条规定再次强调，当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第584条规定损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第584条的规定确定损失的30%的，一般可以认定为民法典第585条第二款规定的过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任。相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。第三，依据2020年1月1日新生效的关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第22条，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确认违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第584条、第591条、第592条、本解释第23条等规定进行认定。第四，我们因种种原因没有交房，综合原因比较复杂，是属于我们当时签订合同时无法预见或应当预见的原告的实际损失，实际是无房可居住。原告购买我处的房产建筑面积48.23平方米，违约金每日折合近59元每月，折合近1829元。按照抚顺市新抚区房屋出租市场价和相应的面积显然过高，请审判长予以适当考虑。第五，我们认为人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行条件、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。所以双方约定的违约金金额过高，而且是按日计付。该计算方式造成，如果持续下去，违约金将超过购房款的数额，也就是违约金超过合同标的数额。第六违约金应当计算至2021年4月11日，我们当时发出了对A座B座的公告，并以邮寄信函的方式通知可以验收房屋，办理入住。最后，由于案涉房屋虽然已经能够实际入住，但是在验收手续上尚有瑕疵。故被告在向全体业主交付房屋的过程中，确实先就未向本司提起诉讼的业主进行了房屋交付。由于原告及部分业主提起了诉讼，因此本司在积极与此类业主商讨调解方法，并不存在不达成调解协议，就不交房的情形，另外是否交房与否不属于人民法院的强制执行的内容，应按合同约定审理，请求人民法院驳回原告第三项新增的诉讼请求。经审理查明：2013年11月16日，二原告作为买受人与被告作为出让人签订一份商品房买卖合同。合同约定，二原告购买被告开发建设的坐落于抚顺市新抚区房屋一处，建筑面积48.23平方米，单价每平方米6093.99元，总价款293913元。二原告已向被告预缴房款93913元，余款20万元办理公积金贷款。合同第十一条关于房屋交付期限约定为2015年12月31日。合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2021年4月9日，被告于报纸刊登交房通知，现该房屋至今未交付原告使用。另查明，2016年7月，原告罗玉民、孙玉敏就同一事由以抚顺恺元房地产开发有限公司为被告诉请给付违约金，本院作出（2016）辽0402民初1615号民事判决书，判决被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本该判决生效后十日内支付原告罗玉民、孙玉敏自2016年1月1日起至2016年7月18日的违约金11756元。2020年3月，原告罗玉民、孙玉敏就同一事由以抚顺恺元房地产开发有限公司为被告诉请给付违约金，本院作出（2020）辽0402民初859号民事判决书，判决被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本该判决生效后十日内支付原告罗玉民、孙玉敏自2016年7月19日起至2020年3月26日的违约金79121.38元。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票及原、被告的陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。另有民事判决书予以佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力，当事人依法受合同约束，应当按照合同约定享受权利、承担义务。原、被告自愿签订商品房买卖合同，且于合同中就出卖人逾期交房的违约责任作出明确约定，该合同内容系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应认定其有效。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，应当依照合同约定履行给付违约金的责任。虽被告于2021年4月9日于报纸刊登交房通知，但事实上被告至今未向原告交付房屋，且该房屋未予交付也并非由于原告拒绝收房导致。故被告辩称违约金计算至2021年4月12日的抗辩意见本院不予支持。现案涉房屋至今未予交付，故该违约金截止时间本院暂计至原告起诉之日止（2021年4月15日）。为督促合同当事人依照合同约定履行相应义务，原、被告在合同签订时约定了违约金条款，现被告承担的违约金的数额累计增多是由于被告长期未能交付房屋导致的。现原告的大笔资金被长期占用，已给原告造成了实际损失，被告主张违约金过高且原告无实际损失的抗辩意见，本院不予支持。原告主张违约金过高的抗辩意见本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗玉民、孙玉敏自2020年3月27日起至2021年4月15日（共计385日）的违约金22630.30元；二、驳回原告罗玉民、孙玉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，本院减半收取183元，由被告抚顺恺元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二一年六月四日代书记员 徐月