新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2190号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区通安南路1999号阳光恒昌·万象天地商务公园1-1办公楼5层509室。 法定代表人：张鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，新疆邦本律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：楼龙华，男，1951年12月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：管金燕，女，1960年5月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 上诉人中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司（以下简称中国铁塔乌鲁木齐分公司）因与被上诉人楼龙华房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国铁塔乌鲁木齐分公司的委托诉讼代理人郭婷婷与被上诉人楼龙华及其委托诉讼代理人管金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国铁塔乌鲁木齐分公司上诉请求：1．请求依法撤销（2020）新0103民初4382号民事判决，驳回楼龙华的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由楼龙华承担。事实和理由：一、2019年2月我方电话告知楼龙华不再租用其房顶，我方预付租金剩余部分也未要求楼龙华退回。我方于2019年4月2日完成基站拆除工作，我方认为《站址租赁合同》在完成拆站工作时终止，楼龙华要求我方支付租金的诉讼请求无法律依据。二、我方承认依据双方签订的《站址租赁合同》占用楼龙华屋顶部分面积建设通讯基站，我方在鉴定报告上签字，并不代表我方同意对房屋整体屋顶承担修复义务。一审法院认定由我方对整体屋顶进行修复，扩大了我方的修复义务。楼龙华拒绝我方委派有资质的施工单位修复屋顶，其对损失扩大的部分应当自行承担。综上，请求二审法院依法查明事实，公正判决。 楼龙华辩称，一、1.依据2017年6月23日沙依巴克区人民政府沙政通（2017）12号“关于征收沙依巴克区仓房沟村片区老城区改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告。”征收范围是仓房沟村片区所属的房屋和土地，而涉案房屋是沙依巴克区炉院街片区乌拉泊社区管辖，不在此次征收改造拆迁范围之内。2．合同没有到期，双方也没有解除。在这种情况下，使租赁合同不能正常履行，错误全部是对方的。3．中国铁塔乌鲁木齐分公司从来没有告诉过我方要求解决合同争议，另一方面用打电话告知解除合同，在本《租赁合同》中是没有约定的。4．合同履行到2019年4月份，涉案房屋在没有政府拆迁征用的情况下，中国铁塔乌鲁木齐分公司撤走了基站的设备和设施，无法搬走的用切割机割除，把残留仍然留在租赁物之中，不交房屋及租金，这种严重的违约行为我方依据合同约定，起诉属于正当行为。二、1.依据2018年8月双方签订的《站址租赁合同》，可以证明中国铁塔乌鲁木齐分公司租赁的是我方3楼楼顶的整个楼顶平台，而不是中国铁塔乌鲁木齐分公司所说的，是租赁的部分面积，这说法是错误的。2．中国铁塔乌鲁木齐分公司在整个楼顶的2/3安装了室外天线和支架组装成一个天线塔，直立在房顶，靠的是植入墙体的拉线底座，用钢丝绳从不同角度紧拉着室外天线塔、电缆电线，各种设备装满了整个天线塔的空间和场地，只留下北边的一个小过道供维修人员通行。旁边还装了一台大型的空调主机，夏天送冷气，冬天送暖气给室内机房，剩余空地供维修人员行走。整个楼顶在中国铁塔乌鲁木齐分公司使用当中，中国铁塔乌鲁木齐分公司所说与事实不符。修复鉴定是对涉案房顶天线支架拆除后，留下残留部分和其它留下的设备的拆除，拆除这些残留必需要破坏保温和防水，也就是说房顶要重新做。根据双方的《站址租赁合同》第5.4条的约定这10来年房顶漏水防水都是移动公司修复的，因为他们在使用。请求二审法院依据以上事实依法驳回中国铁塔乌鲁木齐分公司的上诉请求。 楼龙华向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告房屋租金35,000元（自2019年8月18日至2020年8月17日止）；2．判令被告赔偿原告房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用31,827.8元；3．判令被告赔偿原告房屋三楼基站房二间及碰坏瓷砖、玻璃等修复费用10,000元；4．本案诉讼费、邮寄费均由被告承担。 中国铁塔乌鲁木齐分公司向一审法院反诉请求：1．确认《站址租赁合同》已于2019年4月2日因政府政策性拆迁导致解除；2．判令楼龙华返还2019年4月2日至2019年8月17日预付租赁费8,750元。 一审法院认定事实：2018年12月26日，楼龙华（甲方、出租方）与中国铁塔乌鲁木齐分公司（乙方、承租方）签订《站址租赁合同》一份，约定如下：1．租赁标的：甲方向乙方提供位于乌市沙区雅山南路656号1栋楼顶10平方米场地用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架。乙方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放相应线缆。2．租赁期限：两年，自2018年8月18日起至2020年8月17日止；租赁期内，因不可归咎于乙方的原因导致乙方不能继续使用房屋或场地时，乙方有权解除本合同，甲方应按未履约时间比例退还乙方已预付的相应租金。3．租金价格、付款方式：双方商定，本合同总租金为人民币60,000元，年租金人民币30,000元。付款期限为：合同双方签字盖章生效后40个工作日内支付第1次。此后，每年租金在合同约定租金的基础上维持不变，每次支付时间为合同履行，每届满一年，乙方收到甲方租赁发票后30个工作日内交清下年度的租金。4．双方可以协商变更或解除本合同。遇国家中的工程项目或政策性房屋拆迁，甲方应提前三个月向乙方提出解除执行合同，并退还乙方已支付的用于租赁房屋（或场地）建基站的租金。双方对其他权利和义务亦在该合同中作出约定。 合同签订后，双方依约履行，2019年1月22日中国铁塔乌鲁木齐分公司向楼龙华交纳租金30,000元。本案诉讼过程中，中国铁塔乌鲁木齐分公司称：1．案涉房屋房顶的铁塔支架最初由中国移动公司搭建，2015年11月时由中国移动公司整体移交至中国铁塔乌鲁木齐分公司；2．2019年2月其接到拆迁办通知，要求将仓房沟月明楼附近基站拆除，且因案涉房屋没电，导致其无法正常使用，便于2019年4月2日组织施工人员将屋顶铁塔支架拆除，并以电话通知的方式告知了楼龙华解除《站址租赁合同》，但双方并未进行交接，2019年4月2日后案涉房屋仍由中国铁塔乌鲁木齐分公司占有。 本案诉讼过程中，经楼龙华申请，法院依法通过法定程序选定新疆中远工程检测有限公司对乌鲁木齐市沙依巴克区雅山南路656号1栋房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用进行鉴定，经鉴定，新疆中远工程检测有限公司出具新疆中远［2020］鉴字第108号《鉴定意见书》。该意见书载明：一、天线支架残留物拆除及清运合计1,680元；二、屋面SBS拆除与屋面SBS卷材防水恢复（含找平）29,147.80元；三、垃圾清运：1,000元。楼龙华因此产生鉴定费10,000元。 中国铁塔乌鲁木齐分公司于2020年12月30日提出鉴定如下异议：“1．该鉴定程序违法；2．鉴定人对所需鉴定事实认识存在错误”。新疆中远工程检测有限公司出具中远（2021）函字009号鉴定异议的回复函一份，载明：“1．……依据最高人民法院及自治区高级人民法院对外委托鉴定机构的相关要求，我机构已在人民资产诉讼网中通过最高人民法院审核登记备案，可在自治区范围内执业进行建设工程鉴定，不存在异议人所提及的‘司法鉴定许可证’及‘司法鉴定执业证’。2．我机构接受贵院委托，按照相关程序依据委托书鉴定事项进行鉴定，与双方当事人共同进入现场进行现场勘验，并形成了勘验记录双方查看后签字确认，签字确认之时未提及异议人所述‘仅10平方米场地用作建造通信塔’的问题，通过现场勘验涉案房屋屋面四周均有拉线角铁支架穿透防水层，而且防水层应作为一个整体构造才能起到防水作用，其内容也隶属于委托书中的鉴定事项”。另，法院于2020年11月24日前往案涉房屋现场察看时，楼龙华称损坏的玻璃共计4块，每块1平方米，合计损坏4平方米玻璃，玻璃价格及安装费可由中国铁塔乌鲁木齐分公司自行询价，中国铁塔乌鲁木齐分公司对此无异议，并同意由其进行询价，经中国铁塔乌鲁木齐分公司询价，玻璃为60元／每块，合计240元，安装费为120元，楼龙华对玻璃价格无异议，但认为安装费应为600元。 另查明，2017年6月23日沙依巴克区人民政府发布《关于征收沙依巴克区仓房沟村片区老城改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》（沙政通［2017］12号），该通告载明：“……二、征收范围：沙依巴克区仓房沟村片区老城区改造提升建设项目，其中包含：西山农场以东、雅山山体以南、仓房沟路以西、自治区种牛场以北。……”。 再查明，案涉房屋属乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管理委员会乌拉泊社区管辖，该房屋所有权人为楼龙华，产权证号为：乌房权证沙依巴克区字第XXXX号。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案楼龙华、中国铁塔乌鲁木齐分公司之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 楼龙华与中国铁塔乌鲁木齐分公司签订的《站址租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。 关于中国铁塔乌鲁木齐分公司要求确认《站址租赁合同》于2019年4月2日因政府政策性拆迁导致解除的问题。法院认为，虽然双方在合同中约定：“租赁期内，因不可归咎于乙方的原因导致乙方不能继续使用房屋或场地时，乙方有权解除本合同，甲方应按未履约时间比例退还乙方已预付的相应租金”“遇国家中的工程项目或政策性房屋拆迁，甲方应提前三个月向乙方提出解除执行合同，并退还乙方已支付的用于租赁房屋（或场地）建基站的租金。”，但中国铁塔乌鲁木齐分公司提交的沙依巴克区人民政府2017年6月23日发布的《关于征收沙依巴克区仓房沟村片区老城改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》载明的征收范围是沙依巴克区仓房沟村片区老城区改造提升建设项目，其中包含：西山农场以东、雅山山体以南、仓房沟路以西、自治区种牛场以北，而案涉房屋属乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管理委员会乌拉泊社区管辖，不属于该通告征收的范围，且一审法院2020年11月24日前往案涉房屋察看时，案涉房屋仍未被拆迁，同时楼龙华对案涉房屋没电至中国铁塔乌鲁木齐分公司无法使用房屋的事实不予认可，中国铁塔乌鲁木齐分公司对此并未提交证据予以证明。因此，中国铁塔乌鲁木齐分公司所举证据不能证明案涉房屋被政府政策性拆迁，其没有单方解除合同的权利，楼龙华亦不认可双方合同已于2019年4月2日解除，故一审法院对中国铁塔乌鲁木齐分公司要求确认《站址租赁合同》于2019年4月2日因政府政策性拆迁导致解除的反诉请求不予支持。 关于楼龙华要求中国铁塔乌鲁木齐分公司支付房屋租金35,000元以及中国铁塔乌鲁木齐分公司要求楼龙华返还房租8,750元的问题。法院认为，因双方《站址租赁合同》并未解除，中国铁塔乌鲁木齐分公司要求楼龙华返还房租8,750元无事实和法律依据，对其该项反诉请求一审法院不予支持，中国铁塔乌鲁木齐分公司应当按照合同约定继续支付楼龙华房租。依照《站址租赁合同》中约定的租金标准，结合中国铁塔乌鲁木齐分公司已支付30,000元房租以及租赁期限现已届满的事实，中国铁塔乌鲁木齐分公司应付租金为30,000元［600,000元（总租金）-30,000元（已付租金）］。 关于楼龙华要求中国铁塔乌鲁木齐分公司赔偿房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用31,827.8元的问题。一审法院认为，楼龙华该项主张系因铁塔支架拆除后残留部分的拆除、清运提起，而中国铁塔乌鲁木齐分公司自认案涉房屋房顶所搭设的铁塔支架为2015年11月时由中国移动公司整体移交至中国铁塔乌鲁木齐分公司，同时房顶后续残留部分的拆除必然会对房顶保温防水设施造成的损害，因此中国铁塔乌鲁木齐分公司应当赔偿楼龙华该项诉请中所主张的损失。关于该项诉请中国铁塔乌鲁木齐分公司应赔偿具体数额，法院认为，新疆中远工程检测有限公司鉴定的房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用为31,827.80元。该鉴定意见系具备法定资质的评估机构及人员对受损房顶进行勘验、核对、测量和记录，并综合分析确定后依法评估所得，程序合法，依据充分，公正客观，能够公允反映受损房屋的损失状况，可以作为案件审判的参考依据。综上，楼龙华主张的房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用，法院按照31,827.8元，予以支持。 关于楼龙华要求中国铁塔乌鲁木齐分公司赔偿房屋三楼基站房二间及碰坏瓷砖、玻璃等修复费用10,000元的问题。法院认为，结合本案庭审过程中双方当事人的陈述及所举证据，仅能证明中国铁塔乌鲁木齐分公司损坏案涉房屋玻璃四块，因此对楼龙华该项诉请，法院仅就玻璃损失予以支持。针对玻璃损失的具体金额，楼龙华称可由中国铁塔乌鲁木齐分公司自行询价，经中国铁塔乌鲁木齐分公司询价，玻璃为60元／每块，合计240元，安装费为120元，虽然楼龙华对安装费有异议，但既然其同意由中国铁塔乌鲁木齐分公司自行询价，则应当接受中国铁塔乌鲁木齐分公司的询价结果，故中国铁塔乌鲁木齐分公司应赔偿楼龙华玻璃修复费用360元。遂判决如下：一、中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司于本判决生效之日起十日内支付楼龙华房屋租金30,000元；二、中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿楼龙华房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用31,827.8元；三、中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿楼龙华玻璃损失360元；四、驳回楼龙华的其他诉讼请求；五、驳回中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司的全部反诉请求。 本院二审期间，双方当事人未出示新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：中国铁塔乌鲁木齐分公司是否应当向楼龙华支付房屋租赁费用、垃圾清运设施修复费用及玻璃损失。围绕中国铁塔乌鲁木齐分公司的上诉意见及楼龙华的答辩意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 一、关于中国铁塔乌鲁木齐分公司是否应当支付房屋租金的问题。中国铁塔乌鲁木齐分公司与楼龙华于2018年12月26日签订的《站址租赁合同》约定，租赁期限为两年，自2018年8月18日至2020年8月17日，且合同另约定双方可以协商变更或解除合同。现中国铁塔乌鲁木齐分公司未提交充分有效证据证明其与楼龙华已就解除合同达成了一致，并于2019年4月将涉案房屋返还给了楼龙华，一审中中国铁塔乌鲁木齐分公司的工作人员也陈述涉案房屋于2019年4月2日后仍由该公司占有，二审中中国铁塔乌鲁木齐分公司庭审中认可其有部分设施未搬离涉案房屋，综上，在双方签订的合同未解除，中国铁塔乌鲁木齐分公司未将房屋返还的情况下，楼龙华要求中国铁塔乌鲁木齐分公司支付一年的租金并无不当，一审法院认定中国铁塔乌鲁木齐分公司还应支付租金30,000元正确，本院予以维持。 二、关于中国铁塔乌鲁木齐分公司是否应当支付垃圾清运及设施修复费用的问题。中国铁塔乌鲁木齐分公司上诉称一审判决让其承担整体屋顶的修复费用显失公平，对此本院认为，一审中，鉴定机构已就修复的面积进行了回复，鉴定机构认为通过现场勘验涉案房屋屋面四周均有拉线角铁支架穿透防水层，而且防水层应作为一个整体构造才能起到防水作用，鉴定机构的上述回复符合客观事实，中国铁塔乌鲁木齐分公司上诉认为其只应修复天线支架占用部分面积的防水层与客观实际不符，本院不予支持。 三、关于中国铁塔乌鲁木齐分公司是否应当支付玻璃损失360元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”之规定，中国铁塔乌鲁木齐分公司在承租期间，对楼龙华的房屋玻璃造成了损坏，其应当承担赔偿责任，一审法院认定中国铁塔乌鲁木齐分公司承担修复费用360元于法有据，本院予以维持。 综上，中国铁塔乌鲁木齐分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,604.70元（中国铁塔乌鲁木齐分公司已预交），由中国铁塔乌鲁木齐分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 杨 扬 审判员 金爱民 二〇二一年六月八日 书记员 马 婷