辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终874号 上诉人（原审原告）辛桐，女，1986年11月26日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪翔和物流有限公司法定代表人，现住辽宁省本溪市平山区。 委托诉讼代理人姚利，辽宁荣璟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）本溪市明发房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区消防路8号。 法定代表人张鑫，该公司经理。 被上诉人（原审第三人）刘刚，男，1963年11月18日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本钢消防器材厂退休干部，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。 上诉人辛桐因与被上诉人本溪市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司）、刘刚房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2020）辽0504民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 辛桐上诉请求：撤销原审判决，依法改判将坐落于明山区体育街华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房使用权及未来所有权归辛桐所有。全部诉讼费用由明发公司、刘刚承担。其依据的事实及理由：一、一审判决认定事实不清。2005年6月9日，辛桐与明发公司订立《商品房买卖合同》，约定辛桐以每平米5800元价格总计2588250元的价格购买华夏新城面积为215.75平方米，230.5平方米的8、9号商业用房。明发公司在签订合同之日，给辛桐出具收据及《商品房销售结算通知单》，辛桐与明发公司之间的合同是基于取得案涉房屋物权的意思表示而订立的，符合房屋买卖合同的构成要件。刘刚与明发公司之间的关系，并非买卖合同关系。在辛桐与明发公司订立合同一年后，刘刚与明发公司订立商品房买卖合同，虽然该合同名义上为《商品房买卖合同》，但结算方式为抹账实质是以房屋抵债协议是基于双方存在的债权债务关系而形成的，刘刚也没有支付购房款的行为。双方之间订立合同的目的是实现债权人的债权，刘刚并非房屋的买受人，一审法院仅依据双方之间的合同标题即确认合同性质，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误，辛桐与明发公司现行订立以取得涉案房屋所有权为目的的《商品房买卖合同》，随后刘刚为实现自身债权，与明发公司订立以房抵债协议，根据民法原则，物权是权利人可对任何人主张的权利，是绝对权。而债权为相对权，仅存在于债权人与债务人之间的相对权。物权的效力应高于债权，而本案中一审法院将刘刚与明发公司之间的以房抵债协议认定为《商品房买卖合同》，并依照处理一房多卖合同的法律原则确定案涉房屋归刘刚所有，属于适用法律错误。 明发公司辩称：一审判决不正确，辛桐说的情况属实。 刘刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 辛桐向一审法院提出诉讼请求：判令辛桐与明发公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，确认华夏新城8、9号房屋所有权归辛桐所有。全部诉讼费由明发公司承担。 一审法院认定事实：2005年6月9日，辛桐、明发公司签订《商品房买卖合同》，内容为：辛桐以每平方米5800元价格、总计2588250元价格购买明发公司开发的本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房。明发公司于签订合同之日为辛桐出具收据和商品房销售结算通知单，其中收据内容为辛桐购房8号、9号、人民币2588250元，商品房销售结算通知单内容为辛桐购买明山区体育街华夏新城面积为215.75平方米、230.5平方米房屋。 2005年3月10日，明发公司为刘刚出具承诺书，内容为：经双方协商，我公司同意刘刚往华夏新城工地供应钢材，所供钢材款我公司以正建的华夏新城8号、9号商铺抵顶，商铺价格每平方米5500元，钢材价格由刘刚和工地项目部商定，最终结算款以项目部验收结算单为准，多退少补。商铺以双方签订的买卖合同为准，最终结算以产权处面积为准，多退少补。明发公司负责出具发票，及办理后续一切产权手续。商品房进户时间为2006年5月之前，产权办理为进屋后一年。 2005年9月15日，明发公司（甲方）与马锦立项目部（乙方）签订抹账协议约定，甲方同意将华夏新城8号、9号商铺以每平方米5500元价格抹给乙方顶工程款，抹商铺面积暂定为各200平方米，价格各为110万。同年12月22日，明发公司（甲方）与一建公司华夏新城项目部（乙方）签订补充协议约定，根据2005年9月15日、2005年10月25日5#、6#、7#、8#、9#、五户公建抹账协议，达成如下补充协议：甲方欠乙方工程款以华夏新城五户公建抵押给乙方，乙方只能以此房抵押换取材料，待甲方将公建出售后偿付给乙方所欠工程款。五户公建只有抵押权，没有出售权。出售权只属于明发公司出售。 2006年4月15日，明发公司与刘刚签订两份《商品房买卖合同》，刘刚以每平方米5500元、分别为1186625元和1267750元价格购买明发公司开发的本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商铺。明发公司于签订合同之日为刘刚出具收款收据，内容为收购房款8号、9号，款项人民币1186625元、126775元，结算方式抹账。 本溪市明发物业管理有限责任公司于2013年12月10日、2014年6月10日出具收款收据，收款事由为收取刘刚8号、9号商铺2007年至2008年物业费5244元，2009年至2011年物业费7867元。2015年1月13日，本溪市明发物业管理有限责任公司收取刘刚供暖跑水补偿款500元。2012年6月1日开始，8、9号商铺由刘刚租赁给他人使用。案涉房屋至今未办理产权证书。明发公司认为系设计图纸与实际建筑房屋不符所致。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案焦点问题为：1.明发公司分别与辛桐和刘刚签订的《商品房买卖合同》的效力问题；2.本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房的权属问题。1.关于明发公司分别与辛桐和刘刚签订的商品房买卖合同的效力问题。明发公司分别与辛桐和刘刚签订的商品房买卖合同意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。2.本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房的权属问题。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。从明发公司提交的证据看，银行现金交款单体现的是明发公司向银行交纳房款，但不能证明该款就是辛桐向明发公司交纳的购房款，武波、胡琦的个人借款也不能证明转化为辛桐的购房款，且两笔款项数额与购房款数额亦不相符，辛桐亦不能证明明发公司向其交付了案涉房屋。综上，辛桐、明发公司虽已签订商品房买卖合同，但购房款、房屋交付的证据不足以证明辛桐的主张。从刘刚提交的证据看，明发公司承诺以案涉商铺抵欠刘刚钢材款先于辛桐、明发公司签订的商品房买卖合同，明发公司与刘刚签订的商品房买卖合同以及明发公司出具抹账收据、交付房屋的行为虽然晚于辛桐、明发公司签订的商品房买卖合同时间，但系明发公司履行此前以房抹账承诺的行为，且刘刚使用房屋、物业公司收取刘刚物业费亦可证明案涉房屋交付给刘刚的事实，故可以认定刘刚签订以房抹账承诺在先、合法占有房屋在先，刘刚具有案涉房屋的使用权。因案涉房屋不具备办理登记过户手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，刘刚尚不享有案涉房屋所有权。判决：1.辛桐与明发公司于2005年6月9日签订的《商品房买卖合同》有效；刘刚与明发公司于2006年4月15日签订的《商品房买卖合同》有效；2.坐落于本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房的使用权归刘刚；3.驳回辛桐要求确认坐落于本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房所有权的诉讼请求。案件受理费100元，由辛桐负担；刘刚缴纳案件受理费五十元，由辛桐负担。 本溪市中级人民法院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2005年6月9日，上诉人辛桐与被上诉人明发公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，对于辛桐要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。2006年4月15日，原审第三人刘刚与被上诉人明发公司签订的《商品房买卖合同》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。关于上诉人辛桐、原审第三人刘刚要求确认涉案房产所有权归其所有的诉讼请求，辛桐基于买卖合同、刘刚基于以房抵债合同仅享有债权请求权，在辛桐、刘刚基于合同所产生的履行合同请求权尚未实现之前，其对于诉争房屋并不享有物权，辛桐、刘刚诉请确认诉争房屋为其所有，没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人辛桐提出一审判决依照处理一房多卖合同的法律原则确定案涉房屋归刘刚所有，属于适用法律错误的上诉意见，本案中，一审判决确认涉案商业用房使用权归刘刚的判项，超出诉讼请求审理，不应属于本案审理范围，本院予以纠正。 综上所述，辛桐的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省本溪市明山区人民法院（2020）辽0504民初2031号民事判决第一项、第三项； 二、撤销辽宁省本溪市明山区人民法院（2020）辽0504民初2031号民事判决第二项； 三、驳回原审第三人刘刚要求确认坐落于本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房所有权归其所有的诉讼请求。 一审案件受理费三百五十元，由上诉人辛桐负担一百五十元，由原审第三人刘刚负担二百元；二审案件受理费一百五十元，由上诉人辛桐负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱飞 审判员  高伟 审判员  孙源 二〇二一年六月十八日 法官助理彭译萱 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。