贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4231号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树梅，贵州华顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖东财，男，1978年10月23日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州云初律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路169号。法定代表人：平亚虹，改行行长。委托诉讼代理人：陈红，女，1971年5月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人赖东财、原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原审第三项判决并依法予以改判；2、撤销原审第五项判决并依法予以改判；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、维修资金费用为被上诉人自行缴纳进住建部门财政专户，并非宏益公司收取，不应当由宏益公司返还，判决宏益公司退还，没有事实和法律依据。原告在一审中也未能够提供相关证据证明维修资金为宏益公司收取。根据住建部门规定维修资金在《商品房买卖合同》注销后，可向住建部门申请退还，而且维修资金费用也只会退还给房屋的买受人。如判决宏益公司退还，一方面没有事实根据，另一方面被上诉人再去住建局申请退还会导致重复。2、被上诉人在起诉书中第六项诉请为：“判令被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房本金、利息及提前还款产生的违约金。”，一审判决书中第五项判决：“被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时，向第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行偿还原告赖东财就《个人购房担保借款合同》剩余贷款的本金、利息及罚息等（按借款合同约定计算）。”被上诉人在一审诉讼请求中并未要求支付罚息，而一审判决要求上诉人支付罚息，此项判决超出一审被上诉人的诉讼请求。被上诉人赖东财答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行无意见发表。赖东财向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告立即支付原告首期购房款612793元及资金占用费（以612793元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月15日起计算至被告实际返还全部款项之日止），并立即支付原告违约金12256元；4、被告支付原告专项维修资金40835元、预告登记费80元及资金占用费（以40915元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月2日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；5、被告立即向原告支付已按揭的贷款本金及利息227359.13元（从2019年9月20起暂计至2020年3月20日），同时向原告支付自2020年3月20日至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息；6、被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及提前还款产生的违约金；7、被告承担本案诉讼费。一审法院经查理查明：2018年5月15日，原告赖东财（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区房屋一套，建筑面积199.78平方米，套内建筑面积146.11平方米，房款按套计算，总房款2041793.55元；买受人采取贷款方式付款，应当在合同签订之日支付购房首期款612793元，余款1429000.55元以银行按揭贷款支付；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2019年6月30日向买受人交付该商品房；…”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。《商品房买卖合同》签订后，双方在贵阳市住房和城乡建设局办理了《商品房预售合同备案登记》，原告于合同签订当日支付被告购房首期款612793元，被告当日向原告出具了收款收据；同月16日，原告向被告支付预告登记费80元；于同年7月2日，原告向被告交纳了维修资金40835元，被告当日向原告出具收款收据。2018年8月20日，原告由被告担保并以上述房屋作抵押，与第三人农行贵阳南明支行订立《个人购房担保借款合同》，原告向第三人贷款1429000元支付被告上述房屋的房款。第三人当日按合同约定向被告发放了贷款1429000元。交房期限届满后，被告未能向原告交付房屋，且经过180个工作日仍不能交付，原告诉至一审法院，提出如前诉请。庭审中，被告承认涉案房屋未交付，现在也不能交付。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告赖东财在与宏益公司、第三人农行贵阳南明支行订立《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》后，已按约将购房款支付被告；但被告未按约于2019年6月30日前将房屋交付原告，且逾期180个工作日仍未交付至今，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”；因被告逾期不能向原告交付房屋超过180个工作日后，至今仍不能交付，致使原告不能实现合同目的，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间，因补充协议中该约定违反了《商品房买卖合同》第二十九条的规定，排除了买受人的主要权利，从而无效，故被告的该抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。合同解除后，被告收取原告的全部购房款应退还原告。原告要求被告支付违约金，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”双方已对逾期交付房屋解除合同的违约责任进行了约定，该约定对双方具有约束力，故被告应按合同约定按已付全部房款2041793.55元的2%支付原告违约金40835.87元。原告要求被告支付资金占用费，因原告已经主张了违约金，其资金占用费请求系重复请求，一审法院依法不予支持。原告主张的维修资金40835元、预告登记费80元，系被告代收代交，《商品房买卖合同》解除后，被告应予以返还；但被告未实际得到使用，故对原告主张维修资金的资金占用费，一审法院不予支持。原告主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本案中《商品房买卖合同》被解除，《个人购房担保借款合同》的合同目的已经无法实现，原告请求解除《个人购房担保借款合同》于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，被告已收取了购房贷款，原告请求判令被告支付原告向第三人偿还的贷款本金及利息，并偿还第三人剩余贷款的本息，于法有据，一审法院予以支持。被告主张如解除合同，则由原告配合被告注销商品房买卖合同备案登记及预告登记，因登记或注销登记系该房买卖的附随义务，被告的该主张合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告赖东财与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年5月15日就贵阳市南明区花果园大街花果园后街彭家湾危旧房、棚户区改造项目一期第22栋2单元23层6号房屋订立的《商品房买卖合同》；二、解除原告赖东财与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行于2018年8月20日订立的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赖东财购房首期款612793元、维修资金40835元、预告登记费80元，并支付原告违约金40835.87元，合计694543.87元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赖东财向第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行偿还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时，向第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行偿还原告赖东财就《个人购房担保借款合同》剩余贷款的本金、利息及罚息等（按借款合同约定计算）；六、原告赖东财于本判决生效后10日内协助被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理上述房屋的商品房预售合同备案登记、预告登记等相关登记的注销手续；七、驳回原告赖东财的其余诉讼请求。案件受理费13342元，减半收取6671元，由原告负担171元，由被告负担6500元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。关于维修基金的退还主体问题，根据一审中赖东财提交的贵州省住宅专项维修资金专用收据，维修基金的收取主体为住建行政部门，赖东财可凭专用收据及本判决书向住建行政部门申请退还，一审判决宏益公司退还依据不足，本院予以纠正。关于宏益公司上诉主张的罚息问题，一审解除合同并对解除合同的后果一并处理系为了减轻当事人诉累，并不存在超出诉请问题。考虑到实际执行过程中双方可能对于该判项所涉罚息的理解存在争议，本院在此予以明确，若该罚息系因宏益公司违约导致解除本案商品房买卖合同及贷款合同而产生，则由宏益公司负担，若该罚息系赖东财在履行贷款合同中因其自身的逾期还贷行为产生，则由赖东财自行承担。综上所述，上诉人宏益公司的部分上诉请求不能成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4786号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4786号民事判决第七项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4786号民事判决第三项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还赖东财购房首期款612793元、预告登记费80元，并支付原告违约金40835.87元；四、驳回赖东财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13342元，减半收取6671元，由赖东财负担271元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担6400元；二审案件受理费13342元，由赖东财负担542元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担12800元。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年六月十八日书记员  帅艳芷