辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4918号上诉人（原审被告）：王建宇，男，1978年9月21日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李成，辽宁树正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区中华路9号4层A-19。法定代表人：郑建源，该公司经理。委托诉讼代理人：李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张微娜，辽宁申扬律师事务所律师。原审被告：邓进，男，1969年4月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：侯铁男，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。上诉人王建宇因与被上诉人深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“印力公司”）、邓进房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初8452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王建宇上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后改判或者将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人解除合同的时间为2020年3月26日，上诉人不应承担2020年3月26日后的租金、管理费、房屋占用费及违约金。因全球爆发新冠疫情，出现不可预见的事件，于是上诉人于2020年3月25日亲自到被上诉人处，明确向被上诉人表示终止双方的租赁合同。被上诉人要求上诉人提供书面解除合同通知书，上诉人按照被上诉人的工作人员郭家林的要求书写解除合同通知书，并于2020年3月25日19：00在地下停车场交付被上诉人工作人员郭家林。上诉人要求撤场，被上诉人以未结算为由不同意上诉人撤场。2020年4月24日，被上诉人提起诉讼，要求上诉人支付租金及管理费。上诉人多次要求撤场，被上诉人阻止上诉人撤场。直到2020年6月25日，被上诉人才允许上诉人撤出承租场地。而在2020年9月16日，被上诉人变更诉讼请求，将租金及管理费、违约金等计算时间结算至2020年9月10日。综上所述，上诉人认为被上诉人采取“软暴力”方法，以阻止上诉人撤场拖延租赁期限，且给上诉人造成严重损失，而通过诉讼提出无理要求获取非法利益。原审法院认定事实错误，请求贵院根据《民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，依法改判或者将本案发回重审，维护上诉人的合法权益。印力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。邓进述称，上诉人王建宇的上诉请求和理由有事实和法律依据，应予支持，且邓进不应承担连带责任。印力公司向一审法院起诉请求：1.判定被告王建宇支付租金61,982.3元及逾期缴纳租金的违约金（暂计算至2020年9月10日，为12,493.72元）；2.判定被告王建宇支付管理费17,272.67元及逾期缴纳租金的违约金（暂计算至2020年9月10日，为3560.83元）；3.判令被告王建宇支付2020年6月20日至2020年7月27日的占用费共计37,362.10元；4.判令被告王建宇支付水费307.4元，拆除费9913.6元；5.本案的律师费6000元；6.判令被告王建宇支付违约金45,440.4元，以上1至6项费用合计194,333.01元；7.判令被告邓进对上述款项承担连带给付责任；8.本案全部诉讼费、保全费由二被告共同承担。庭审中原告变更诉讼请求第4项拆除费变更为6238.1元。一审法院认定事实：ShenyangHoldingCompanyLimited系沈阳市和平区中华路15号，建筑面积33042.22平方米房屋的所有权人。2016年11月，原告（甲方）与ShenyangHoldingCompanyLimited（乙方）签订了一份《物业管理服务委托协议》，约定：乙方委托甲方为其委托代理人就位于沈阳市和平区民主路10号、中华路9号、中华路15号及中华路21号，建筑面积151308.34平方米的房屋代表乙方与租户签署租赁合同、收取租金及其他费用，并向租户就收取租金出具发票；将代乙方收取的所有收入（包括但不限于租金收入和停车场收入），在扣除本协议允许的税费和其他费用后将余额支付给乙方；协议有效期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止…。2019年11月，双方又续签《物业管理服务委托协议》，协议有效期为三年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，其他内容同上。2019年11月6日，原告代表ShenyangHoldingCompanyLimited作为甲方与作为乙方的被告邓进签订一份《商铺租赁合同》，合同通用条款第6.8约定，有关该商铺的公用事业及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费、非正常工作时间空调供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担。7.2约定，乙方应在本合同签订时支付全额租赁保证金。7.4约定，租赁关系终止时，甲方应在乙方按本合同约定交还商铺后的3个月内将租赁保证金、质量保证金、公共事业保证金等在按照本合同约定作出扣除（如有）后一次性无息退还。10.2约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任。10.2.6约定，乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项累计超过15天的或累计逾期支付款项超过3次的。11.3约定，甲方逾期履行本合同项下的任何款项的退还或支付义务的，每逾期1日，按逾期未退还或未支付款项（含税）的0.1%向乙方支付违约金。但因乙方原因造成甲方逾期履行上述义务的，甲方不承担责任。12.2约定，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同，并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方因为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除合本合同，并按合同约定向乙方索赔。12.3约定，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方应支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，如乙方存在租金、管理费、推广费等费用的欠款应当与本合同解除或终止时足额缴纳。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）、推广费（含税）和管理费（含税）之和3倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金（含税）推广费（含税）和管理费（含税）之和的3倍。甲方因此而遭受的实际损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等。12.4约定，在租赁期间内，乙方逾期支付本合同约定的应收款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的0.1%支付逾期付款违约金。14.1约定，除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接收手续。未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺的一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。乙方逾期交还该商铺的，每逾期一日，乙方应按照最后一个租赁月的日平均租金（含税）及管理费（含税）之和两倍的标准向甲方支付占用使用费，并应承担实际发生的水、电等公共事业费用、推广费及其他费用。如因乙方逾期交还该商铺而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。甲方按照本合同约定清理该商铺内乙方的物品、设施及设备的合理期间，视为乙方逾期交还期间。14.2约定，乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。20条约定，如本合同的任何一方不可预见、无法控制、非因其过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则该方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，但应尽力减少因不可抗力引起的损失。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应须延。不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。如不可抗力情形存续超过180天，任何一方均有权解除合同。合同专用条款约定，乙方承租的商铺位于商场的第MC-L3-23，该商铺建筑面积为122.34平方米，套内建筑面积为79.72平方米，分摊的公共建筑面积42.62平方米；乙方向甲方承诺租赁该商铺仅用于经营餐饮，商铺交付日为2019年11月1日（约定交付日），交付宽限期为约定交付日起90天，租赁期自交付日起1年的期间，即自2019年11月1日至2020年10月31日，装修期15天，自2019年11月1日至2019年11月15日，乙方应于商铺交付日即2019年11月1日前按如下标准向甲方支付装修期租金、押金和管理费，租金标准：含税金额为398.60元/月（不含税金额为3.10298387元/平主米/月，税率为5.00%），装修押金为15,146.80元，装修期管理费标准：含税金额为1594.40元/月（不含税金额为12.29484178元/平方米/月，税率为6.00%）;自营业期开始，租金以1个月为一年支付周期，乙方应按本条约定按时、足额支付租金，乙方同意按固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付租金，首个支付周期固定租金乙方应于本合同签署时向甲方支付，其后各期预付的固定租金，乙方应于当期最后一个月20日前向甲方支付；乙方的提成租金应按月结算，并于每月20日前支付上月的提成租金超过固定费用的差额部分（如有），2019年11月16日至2020年10月31日，每月含税固定租金为11,958元，不含税提成租金每月含税营业额扣点（%）为9.5200；自营业期开始，管理费以1个月为一个支付周期，乙方应按约定按时、足额支付管理费，2019年11月16日至2020年10月31日，每月管理费含税总额为3188.80元；甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金45,440.40元，质量保证金5000元。原告按约定将案涉商铺交付给被告邓进使用。2019年11月21日，原告代表ShenyangHoldingCompanyLimited（甲方）与被告邓进（乙方）、被告王建宇（丙方）签订一份《租赁主体变更协议》，约定：甲、乙、丙三方共同确认，原合同之承租方即乙方自2019年11月1日即变更日起变更为丙方，原合同项下乙方所有权利和义务（包括但不限于租金的缴纳等，但乙方已依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外）同时转由丙方承继履行，甲、丙双方形成新的租赁关系，乙方承担连带保证责任；除另有约定外，甲、乙、丙三方一致同意，乙方应在本协议生效之日结清变更日前乙方应付的租金、管理费、推广费、公用事业费用等全部费用，但乙方如未履行，丙方承担连带责任，丙方负责变更日后产生的租金、管理费、推广费、公用事业费用等相关费用；乙方按原合同的约定应向甲方缴纳了保证金共计65,587.2元（包括租赁保证金45,440.40元，质量保证金5000元，装修押金15,146.80元），乙方同意，自本协议生效之日起，其根据原合同已交纳的保证金将自动转为新租赁关系项下丙方的保证金。乙方同意对因新租赁关系所产生的丙方相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。在新租赁关系租赁期内，若甲、丙方对原合同作其他任何变更或修改，乙方同意将按照本协议第5条的保证责任范围内继续承担连带保证责任。2020年1月27日，原告发出通知：为响应新型冠状病毒疫情防控工作，沈阳印象城春节期间营业时间调整如下：即日起至1月30日（初六）营业时间调整为9：30-18：00，1月31日（初七）起恢复正常营业时间。后原告又发出通知，该通知中载明：为响应和平区疫情管控措施，严格关闭管控，对非居民生活必需的服务场所一律关闭，沈阳印象城将于2月6日至2月9日暂停营业。2020年2月13日，原告下发服务变更通知：为响应国家疾病预防控制，保障购物环境的安全可靠，沈阳印象城将营业时间调整如下：从即日起至2020年2月21日每日营业时间为10：00-17：00（如有调整，另行通知）。2020年2月21日，原告向各商户下发《租金减免告知函》，函中载明：为减轻商户的经营压力，我司决定减半收取2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金。如您已缴纳，我们将直接从后续账单中扣除。本次的租金减免政策需贵方在收到此《租金减免告知函》及本次《商户结算通知单》后于2020年2月29日前缴纳本次《商户结算通知单》内租金、管理费、推广费、公用事业费及2020年2月29日前发生的所有应付未付的租金、管理费、推广费、公用事业费（如有）后，既可享有本次租金减免政策。2020年3月12日，辽宁纬轩律师事务所受原告委托向被告王建宇发出《律师函》，函中载明：……截至2020年3月11日，贵方拖欠2019年11月至2020年3月期间的租金30,094.3元，产生滞纳金2768.68元；拖欠2019年11月至2020年3月期间的管理费8769.2元，产生滞纳金851.4元，以上租金、管理费合计38,863.5元，滞纳金合计3620.08元。限贵方于2020年3月25日前付清上述款项，如贵方在该期限内付清欠款，则印力公司免除贵方的滞纳金，否则印力公司将严格按约定追缴一切款项，并考虑委托本律师采取进一步法律措施以维护自身合法权益，因此产生的一切责任、损失及后果均由贵方自行承担。2020年3月16日，原告向被告发出催缴函，函中载明：截止到2020年3月15日，被告王建宇欠2019年11月16日至2019年11月30日、2020年3月1日至2020年3月31日、2019年11月1日至2019年11月15日、2019年12月1日至2019年12月31日期间的固定租金和管理费合计32,884.50元。请于2020年3月31日前付清所有拖欠款项，并根据租赁合同的约定支付违约金，如届时贵司仍未支付上款，按租赁合同约定金额计算相关费用，同时将于2020年4月1日时起对贵司停止物业服务，采取包括但不限于诉讼、财产保全（如查封生产设备、办公设备、冻结银行账户等）法律手续向贵司追讨欠款及损失赔偿，由此产生一切费用及后果由贵司自行承担。2020年3月25日，被告王建宇向原告发出《终止通知》，该通知中载明：F3-23号商铺花炉品牌，由于受疫情影响无法继续经营，于2020年3月25日与贵司终止商铺租赁合同，并希望贵司退还已缴纳的保证金，请贵司予以理解。但原告未同意终止合同。2020年5月13日，被告王建宇经营的沈阳花炉品牌向原告递交《关店申请》，在申请中载明：目前租金已缴纳到2020年2月15日，由于新型冠状病毒感染××的疫情在全国范围内蔓延扩散导致的不可抗力，相应国家号召避免疫情进一步扩散，花炉印象城店已于2020年1月27日起闭店至今，公司严重亏损，以无力经营，无法继续履行合同，现申请贵司同意于2020年2月15日解除合同，已缴纳的租金物业费不再退还，仅申请全额退还我司已缴纳的各项保证金及押金。疫情期间，提前退租实属无奈，希望得到贵司的理解和同意。2020年5月31日，被告王建宇经营的花炉店贴出暂停营业的告示。2020年6月16日，原告向被告王建宇发出解除租赁合同的通知中载明：自2019年11月1日起，贵方一直拖欠我司租金、物业费等款项，虽然我司多次催促，贵方至今仍未支付。2020年5月31日，贵方在未经我司同意的情况下，直接在店铺内张贴“暂停营业”的告示并闭店，且贵方闭店的方式已严重影响商场形象及经营氛围，虽经我司一再要求贵方恢复营业，贵司仍坚持闭店。根据《商铺租赁合同》第10条之相关约定，现我司郑重通知贵方：1.贵我双方之间的《商铺租赁合同》于2020年6月20日解除；2.请贵方按《商铺租赁合同》第12.3条约定支付相应的违约金；3.限贵方于2020年6月20日前将商铺按合同约定交还给我司，否则我司将依据合同第14.1款、14.2款之约定，视为贵方已放弃该商铺内的一切物品的所有权，并有权进入该商铺内对物品和装修进行处置而无须承担任何责任，恢复商铺所产生的相关费用均由贵方承担，同时由于贵方逾期交还商铺，每逾期一日，应按照合同约定按照日平均租金（含税）及管理费（含税）之和两倍的标准向我司支付占用使用费等费用。2020年6月24日，被告王建宇搬离涉诉房屋，原告与被告王建宇办理了房屋交接手续。同日，被告王建宇签署《店铺物品放弃协议》，协议中载明：花炉店铺将店内物品于2020年6月24日自行撤出，撤出物品清单已由沈阳印象城进行记录登记，剩余未撤出物品花炉确认放弃，同意由沈阳印象城处置。2020年7月14日，原告向被告发出《通知函》，函中载明：我司已依据合同约定正式通知贵方《商铺租赁合同》于2020年6月20日解除，并要求贵方于2020年6月20日前将商铺按合同约定交还给我司，截至本函发出之日，贵方仍未将上述商铺按合同约定恢复并交还给我司。根据贵我双方签订的《商铺租赁合同》14.2款约定：“乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。”为维护合法权益，现我司正式通知贵方：1.我司将于2020年7月15日起竖立围挡并开始对上述商铺进行恢复施工，由此产生的一切费用（包括但不限于围挡费用、施工费用、各费人工、税费等）均由贵方承担，恢复费用暂预估为21,148.30元（最终金额以实际发生为准），施工完成后我司将根据最终实际发生的费用向贵方追偿。2.我司暂保留按《商铺租赁合同》的相关约定，追究贵方占用使用费等相关费用的权利。因被告未履行其恢复义务，原告委托沈阳市军珈市政工程有限公司对涉案商铺进行了恢复，为此产生了费用6238.10元。一审法院另查明：2019年11月1日，被告邓进向原告交纳诚意金20,000元。被告王建宇拖欠原告2019年11月16日-2019年11月30日的租金6178.3元、管理费2391.60元；2019年12月租金11,958元、管理费3188.80元；2020年3月租金11,958元、管理费3188.80元；2020年4月租金11,958元、管理费3188.80元；2020年5月租金11,958元、管理费3188.80元；2020年6月1日至2020年6月20日租金7972元、管理费2125.87元。被告承租期间欠水费307.40元，有剩余电费551.25元。原告因本案诉讼产生律师费6000元。一审法院认为，本案原告代表出租方ShenyangHoldingCompanyLimited与被告邓进签订的《商铺租赁合同》及与被告邓进、被告王建宇签订的《租赁主体变更协议》均系各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告依约履行了交付房屋的义务，被告理应支付租金。对于原告主张的租金，经查，《商铺租赁合同》系2020年6月20日解除，截至合同解除日被告王建宇欠租金61,982.30元、管理费17,272.67元；在被告承租期间出现“新冠××”疫情，此次疫情对生产、生活、企业经营等各领域均产生严重的影响，该疫情系双方订立合同时无法预见的，为了控制疫情沈阳市亦采取了相应措施，暂停旅行社、宾馆、酒店等行业的经营，势必给原告的经营带来影响。一审法院依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见及2020年2月6日发布的辽政发（2020）6号辽宁省人民政府关于印发《辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》第二十条：减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。一审法院结合本市的疫情及双方的实际情况酌情给原告减免二个月的房屋租金计23,916元（11,958元/月×2个月），故被告王建宇应给付原告租金38,066.30元（61,982.30元-23,916元）；因被告王建宇系2020年6月24日腾退的房屋，被告王建宇应给付原告2020年6月21日至2020年6月24日期间的房屋占用费1594.40元（11,958元÷30天×4天），故一审法院对原告主张的管理费予以支持，对原告所主张的租金及房屋占用费部分予以支持，对被告王建宇提出其不存在违约，不同意给付租金、管理费、房屋占用费的辩解不予采纳；对于原告主张逾期缴纳租金违约金和逾期缴纳管理费违约金的请求，经查，虽然合同中有约定，但庭审中被告提出约定过高，一审法院根据被告王建宇从2019年11月就存在违约的事实并结合该案的实际情况酌情确定以一个月租金和管理费之和作为违约金为宜，故一审法院对原告的该项请求予以部分支持；对于原告主张的水费，依据合同第6.8条“有关该商铺的公用事业及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费、非正常工作时间空调供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担”的约定，被告应承担其承租期间的水费，故一审法院对原告的该项主张予以支持，庭审中原告同意水费可从剩余的电费中予以抵扣，一审法院准许；对于原告主张的拆除费，经查，根据合同第14.2条“乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担”的约定，被告王建宇将商铺交付给原告时并未恢复原状，依据合同的约定，原告有权自行恢复，恢复产生的费用应由被告王建宇承担，故一审法院对原告的该项请求予以支持；对于原告主张的律师费，因不系必须发生的费用，故一审法院对原告的该项主张不予支持；对于原告主张的解除合同违约金，因在被告王建宇承租期间，发生了疫情，致使其无力再继续经营，属不可抗力，故一审法院对原告的该项主张不予支持；对于原告要求被告邓进承担连带责任问题，经查，三方在2019年11月21日签订的《租赁主体变更协议》中不只一次明确约定被告邓进对被告王建宇的债务承担连带责任，被告邓进作为完全民事行为能力人自愿对被告王建宇的债务承担连带责任系其真实的意思表示，故其应承担相应的民事责任，故一审法院对原告的该项主张予以支持，对被告邓进不同意承担连带责任的辩解不予采纳；现租赁合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告应将收取的20,000元诚意金予以退还，该笔款项可抵扣所欠的租金。对于被告王建宇提出的《商铺租赁合同》解除时间应当为2020年3月25日的辩解，经查，2020年3月25日，被告王建宇向原告发出了《终止通知》，但原告未同意；2020年5月13日，被告王建宇又向原告递交《关店申请》；2020年5月31日，被告王建宇经营的花炉店贴出暂停营业的告示；2020年6月16日，原告向被告王建宇发出解除租赁合同的通知，且庭审中被告王建宇亦陈述在5月初一直同原告协商解除合同及腾房事宜，综上一审法院认为2020年3月25日并未解除合同，故对被告王建宇的该项辩解不予采纳。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的含税租金18,066.30元（38,066.30元-20,000元）；二、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的管理费17,272.67元（含税）；三、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间房屋占用费1594.40元（含税）；四、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司违约金15,146.80元（11,958元+3188.80元）；五、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司拆除费6238.1元；六、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司水费307.40元，该费用在剩余的电费中予以抵扣；七、被告邓进对被告王建宇的上述款项的给付承担连带责任，并于履行义务后，有权向被告王建宇追偿；八、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4113元，由原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承担2838元，被告王建宇、邓进承担1275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王建宇提交新的证据如下：证据一，视频，用以证明2020年3月25日被上诉人与上诉人双方明确解除租赁关系，并要求上诉人履行程序，提交解约申请，后由其工作人员与上诉人办理；证据二，微信截图，用以证明郭佳林告知上诉人具体何时填写解除合同事宜；证据三，《终止通知》，用以证明2020年3月25日下午上诉人按照沈阳分公司的要求履行了解约手续。三组证据证明上诉人与被上诉人的解约日期为2020年3月25日，后续发生的是在处理解约以后的撤场事宜。被上诉人印力公司发表质证意见如下：不同意质证。原审被告邓进发表质证意见如下：对此没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王建宇、被上诉人印力公司及原审原告邓进对案涉《商铺租赁合同》及《租赁主体变更协议》的约定内容并未提出异议，均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认定，2020年3月25日，上诉人王建宇向印力公司发送的《终止通知》中载明，“由于受疫情影响无法继续经营，于2020年3月25日与贵司终止商铺租赁合同。…”二审期间，被上诉人印力公司认可疫情属于不可抗力因素，同时亦自认由其草拟终止合同的范本并提供给上诉人王建宇，另结合上诉人王建宇提交的微信聊天记录及视频资料等证据可认定，2020年3月25日上诉人王建宇向印力公司发送了《终止通知》，其中明确载明了解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项及第九十六条第一款之规定，案涉《商铺租赁合同》应于2020年3月25日解除。因上诉人王建宇于2020年6月24日搬离案涉商铺，并与印力公司办理了交接手续，故王建宇应比照租金标准向印力公司给付从合同解除之日起至实际腾退商铺之日止的房屋占用费。一审法院考虑到疫情因素而减免王建宇两个月租金，本院予以认可。因案涉《商铺租赁合同》已于2020年3月25日解除，但被上诉人印力公司因王建宇欠缴租金未予结清而拒绝其退场，另结合上诉人王建宇后续发出的《关店申请》及《停业通知》等事实，并结合因受疫情等客观因素导致经营受损的实际情况，本院酌定免除王建宇应向印力公司支付的合同解除后的管理费共计人民币8503.47元（3188.80元+3188.80元+2125.87元），故上诉人王建宇实际应向印力公司给付管理费共计人民币8769.2元（17272.67元-8503.47元）。关于上诉人应否承担违约责任的问题，经查，现因上诉人王建宇以双方均不能预见的疫情爆发为由向印力公司提出《终止通知》，根据《商铺租赁合同》第20条之约定，上诉人王建宇无须对印力公司“由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿”，故上诉人王建宇无须承担因疫情导致产生的违约责任。但上诉人王建宇实际欠付2019年11月16日-2019年11月30日的租金及管理费和2019年12月的租金及管理费，因当时并未爆发疫情，故上诉人王建宇应按照《商铺租赁合同》第12.4条之约定承担逾期付款的违约责任，本院对此予以纠正。同时，根据《商铺租赁合同》第14.2条之约定，一审法院判令王建宇承担拆除费并无不当之处，本院予以维持。又因上诉人王建宇并未对水费问题提出异议，对此本院亦予以维持。综上所述，上诉人王建宇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初8452号民事判决第一、三、五、六、七项，即“一、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的含税租金18,066.30元（38,066.30元-20,000元）；三、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间房屋占用费1594.40元（含税）；五、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司拆除费6238.1元；六、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司水费307.40元，该费用在剩余的电费中予以抵扣；七、被告邓进对被告王建宇的上述款项的给付承担连带责任，并于履行义务后，有权向被告王建宇追偿；”二、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初8452号民事判决第二项，“二、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的管理费17,272.67元（含税）；”为“王建宇于本判决生效之日起十日内给付深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的管理费8769.2元（含税）；”三、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初8452号民事判决第四项，“四、被告王建宇于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司违约金15,146.80元（11,958元+3188.80元）；”为“王建宇于本判决生效之日起十日内给付深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司逾期付款违约金（以王建宇欠付的2019年11月16日-2019年11月30日的租金及管理费、2019年12月的租金及管理费为基数，从应付租金或管理费之日起至实际给付之日止按日千分之一计算）；”四、驳回深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4113元，由深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司负担2953元，由王建宇、邓进承担1160元；二审案件受理费1275元，由深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司负担225元，由王建宇、邓进承担1050元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年六月十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。