山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终4012号上诉人（原审被告）：烟台天辰房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区新城大街628号。法定代表人：姜雪，执行董事。委托诉讼代理人：张强，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：姜莉莉，女，1982年1月30日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张辰光，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人烟台天辰房地产开发有限公司（以下简称天辰公司）因与被上诉人姜莉莉商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由姜莉莉承担。事实和理由：一、一审判决按照主合同的约定确定姜莉莉应当承担的违约金数额，理由不当。天辰公司与姜莉莉就涉案房屋签订的商品房买卖合同补充协议合法有效，一审判决也已予以认定。就买受人逾期付款应当承担的违约责任，双方已在补充协议中对主合同第六条进行了修改和变更，主合同中关于买受人逾期付款的违约责任的内容已不具备法律效力，一审判决不应当以此作为认定违约金数额的依据。即使按照主合同的约定进行认定，合同第六条载明买受人应当按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，该条款中“累计应付款”指的是房屋总价款1245692元，而非已付房款723368元，一审判决对此认定有误。二、补充协议合法有效，姜莉莉应当按照补充协议的约定向天辰公司承担违约责任。补充协议第四条第三款第1项明确约定，任何一方无正当理由要求终止合同的，按照已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。设立违约责任的目的是为了促使缔约双方秉承诚实信用原则，遵守契约精神，规范房地产市场交易秩序。姜莉莉在无正当理由的情况下单方终止合同，既违反了诚实信用原则和契约精神，影响了房地产市场交易秩序，也对天辰公司造成了一定损失。因此对于违约金的认定，在考虑弥补天辰公司损失的同时，也应当给予违约方一定惩罚。补充协议的约定并未加重姜莉莉的义务，其应当按照补充协议之约定承担违约责任。综上，请求二审法院依法支持天辰公司的上诉请求，维护天辰公司的合法权益。姜莉莉辩称，一审判决综合主合同和补充协议约定及姜莉莉合同履行过程中并无违约的实际情况，判令按合同第六条约定承担违约金，事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，依法应予维持。天辰公司上诉主张与客观事实严重不符，违约金主张畸高，依法应驳回。一、涉案购房合同签订及履行背景。购买涉案房屋是姜莉莉公公经天辰公司工作人员朋友介绍，为姜莉莉夫妇购置并提供资金支持。出于对天辰公司工作人员的信任，2019年9月16日，姜莉莉与天辰公司签订认购书，约定采取分期付款方式购买恒大御景半岛楼盘C1地块5号楼1204室商品房。同时，天辰公司仅以公司要求为名，在未向姜莉莉进行任何解释说明的情况下，要求姜莉莉在几十份文件上署名。至姜莉莉要求天辰公司返还购房款时，方知道其中混杂了非网签的购房合同、补充协议及放弃无理由退房等材料。姜莉莉提出解除订购协议退还房款时，天辰公司工作人员表示同意解除但需法院出具裁判文书，并主动指导姜莉莉按资金短缺因情势变更无法继续为由提起诉讼，但诉前调解阶段，天辰公司却反悔一再增加违约金数额，双方无法达成一致，因此姜莉莉正式立案诉讼。但起诉状内容是被天辰公司误导，并非实际情况。二、姜莉莉如约履行合同义务，不存在违约。认购书签订后，姜莉莉如期足额支付各期付款义务，并于2019年12月31日提前付清了截至2020年12月30日前的购房款。因此，至本案一审判决作出前，姜莉莉不存在违约事实。三、涉案购房合同解除前，天辰公司存在种种违规失信行为，严重损害姜莉莉权益，影响合同继续履行。订购书签订后至庭审期间，姜莉莉发现：1、天辰公司要求姜莉莉付款的账户非监管账户，导致姜莉莉已付房款未按照约定用途使用，存在资金安全风险。2、在姜莉莉已支付大额房款的情况下，姜莉莉多次要求天辰公司对房屋进行网签备案及预告登记，天辰公司也以公司要求为由推诿。3、选择涉案商品房，姜莉莉是出于对恒大品牌的信任。天辰公司属恒大地产集团有限公司全资控股公司，且认购书名称为“恒大御景半岛”，根据恒大集体发布的广告，恒大旗下房地产项目自2015年起施行“无理由退房政策”，作为下属企业，天辰公司理当执行该政策，与姜莉莉签订无理由退房协议，而天辰公司不但未提供该协议，且要求姜莉莉签署了自愿放弃承诺，有违诚信。4、恒大集团自2020年9月起出现资金链断裂，姜莉莉已交购房款不在监管账户内，房屋也未经网签备案、未预告登记，致姜莉莉财产随时面临被天辰公司债权人查封扣押风险，严重损害了姜莉莉的合法权益。四、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1、补充协议第四条第三项条款设置不合理，存在逻辑错误，有违公平原则。补充协议第四条第三项约定：买受人逾期付款，出卖人有权解除合同并按买受人已付款50%主张违约金。商品房买卖中，买受人的主要义务就是支付购房款，而根据该约定，买受人支付的购房款越多，承担的违约金越高，导致“违约程度轻者重责，违约程度重者轻责”，条款设置本身不符常理，存在逻辑错误，亦有悖公平原则。2、补充协议第四条第三项不合约，与主合同第六条约定相冲突，明显加重买受人违约责任，根据主合同第二十一条之约定，应以主合同第六条约定为准。（1）补充协议第四条第三项系天辰公司单方提供的格式条款，未进行提示说明；（2）与主合同第六条约定相比，明显加重买受人违约责任。根据主合同第二十一条之约定，补充协议中含有不合理加重买受人责任内容的，应以主合同为准。因此，违约金应适用主合同第六条约定。3、补充协议第四条第三项不合法，按已付购房款50%作为违约金，违约金比例畸高，已超过司法保护上限。综上所述，姜莉莉认为，一审判决认定事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，判决合法有据，依法应予维持。请求人民法院依据事实和法律，作出公正的裁判，驳回天辰公司的上诉。姜莉莉向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的烟台恒大御景半岛楼盘C1地块5号楼1204室商品房认购协议，由天辰公司向姜莉莉退回所交购房款723368元；2.诉讼费用由天辰公司负担。一审法院认定事实：2019年9月16日，姜莉莉与天辰公司签订了《烟台恒大御景半岛商品房认购书》，约定：姜莉莉购买天辰公司开发的烟台恒大御景半岛楼盘C1地块5号楼1单元1204室，房屋总价款为1245692元，姜莉莉同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），姜莉莉须于2019年9月19日前支付首期房款104569元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月16日前付清186854元，于2020年3月16日前付清186854元，于2020年6月16日前付清124568元，于2020年9月16日前付清124568元，于2020年12月16日前付清124568元，以此类推直至2021年9月16日前付清剩余款项。天辰公司向一审法院提交一份就涉案房屋双方签字盖章的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，该合同约定“第二条预售依据该商品房已由烟台市住房和城乡建设局批准预售许可证号为烟房预许字2019第086号。第三条该商品房地址为牟平区滨海东路532号5号楼1204号。第四条该商品房金额+装修金额为1245692元。第五条付款方式及期限首付款124569元，于2019年9月19日前付清；第二次付款186854元，于2019年12月16日前付清；第三次付款934269元，于2021年9月16日前付清。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。第六条逾期付款责任逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）第二十一条补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该商品房买卖合同落款处有双方当事人的签字盖章，但未有落款时间。截止2019年12月31日姜莉莉已累计付款723368元。天辰公司亦向一审法院提交了《合同补充协议》，该补充协议第四条第（三）项中约定“在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。该补充协议亦有双方签字盖章确认，但亦无落款时间。姜莉莉对证据的真实性没有异议，但主张商品房买卖合同系由天辰公司提交的空白合同，由姜莉莉签字后将商品房买卖合同交予天辰公司，但直至诉讼前，仍未收到天辰公司盖章确认的商品房买卖合同。姜莉莉认为其起诉解除双方商品房买卖关系即向天辰公司发出了解除之前的邀约的通知，而截至起诉之日天辰公司未在姜莉莉撤销邀约之日前做出承诺，因此该商品房买卖合同未生效，另外该合同没有网签备案号码和水印，并非网签备案合同，亦可证明天辰公司未按住建部门的要求对购房合同进行网签备案，已属违约，该合同补充协议系天辰公司提供的格式文本，对天辰公司提及的违约金条款未作提示说明，且与主合同约定相比明显加重了买受人的违约责任，应属无效条款。天辰公司认可涉案商品房买卖合同没有进行网签备案，亦承认涉案商品房买卖合同及补充协议没有送达给姜莉莉。针对姜莉莉诉称的无理由退房，天辰公司向一审法院提交了由姜莉莉签字确认的自愿放弃签署《无理由退房协议书》。该协议书内容为“本人在签订恒大御景半岛楼盘5幢1单元1204房《认购书》前已仔细阅读在销售现场公示的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及所有相关文件，自愿承担并履行相应的义务。现本人自愿放弃签署《无理由退房协议书》，确认不申请无理由退房，并不追究出卖人任何责任”。姜莉莉对该协议书的真实性没有异议，但主张该协议与恒大集团的宣传明显相矛盾，要求姜莉莉自愿放弃可以无理由退房的重大权益，也不符合常理，从形式上看，两部分内容的字体不同，不排除后期打印的可能性。关于天辰公司答辩的依据补充协议的内容要求按已付购房款50%作为违约金。姜莉莉认为协议并未生效，即使生效了也应按照主合同约定执行。一审法院认为，根据规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姜莉莉与天辰公司签订了《烟台恒大御景半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且姜莉莉已按约定履行了部分款项支付义务，故上述签署材料对双方当事人具有约束力。商品房买卖合同及补充协议没有落款时间等事由并不影响合同效力。庭审中，姜莉莉要求解除双方签订的认购协议，解除双方之间的商品房买卖关系，天辰公司予以同意，系双方当事人真实意思表示，予以准许。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方均同意解除商品房买卖关系的情况下，姜莉莉要求天辰公司返还已支付的购房款，理由正当，予以支持。天辰公司以补充协议中约定的“在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”为据，要求扣减姜莉莉已付购房款723368元的50%即361684元作为违约金。姜莉莉主张该条约定与主合同第六条约定相比明显加重了买受人的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第二十一条明确约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议中该条约定明显加重了买受人的责任，故认定应以商品房买卖合同中约定为准。按商品房买卖合同中的付款期限及付款数额看，姜莉莉并未违约，但现姜莉莉起诉在起诉状中自述无法支付剩余购房款，其以明确的意思表示拒绝履行合同义务，现双方均同意解除商品房买卖合同，考量本案双方各自履行情况，一审法院认定以姜莉莉已付款数额723368元为基数，参照合同第六条逾期付款责任中约定1%标准核算数额作为姜莉莉要求解除合同的违约金数额，即7233.68元。姜莉莉主张天辰公司为恒大集团公司全资子公司，应履行无理由退房政策，但姜莉莉已自愿签署了自愿放弃签署《无理由退房协议书》的协议，其再以无理由退房政策为由主张权利，理由不当不予支持。综上所述，解除双方签订的《烟台恒大御景半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》，在扣减违约金7233.68元后，天辰公司应返还姜莉莉剩余的购房款716134.32元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，于2020年12月30日作出判决：一、解除姜莉莉与天辰公司签订的《烟台恒大御景半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》；二、天辰公司于判决生效之日起十日内返还姜莉莉购房款716134.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11034元，减半收取计5517元，由天辰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一审判决计算违约金是否正确。涉案《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第二十一条第二款约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。涉案《合同补充协议》第四条第三款“在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”与涉案《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第六条约定的逾期付款责任中关于违约责任承担违约金的约定差距过大，涉案《合同补充协议》第四条第三款系明显不合理地加重买受人责任，应属无效的格式条款，违约责任应以涉案《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》的约定为准。故天辰公司主张姜莉莉应向其支付已付款的50%作为违约金，于约不合，于法无据，不予支持。一审判决结合本案案情，考量合同双方各自履行情况，参照涉案《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第六条逾期付款责任中约定的1%标准，酌定违约金为7233.68元并无不当，本院予以确认。综上所述，天辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11034元，由上诉人烟台天辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年六月七日法官助理孙晓书记员孙嘉慧