湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终936号 上诉人（原审原告）：廖颂辉，住邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：岳进（系廖颂辉之子），住邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：谢阶华，邵阳市双清区律函法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：肖泽军（曾用名肖锋），住邵阳市双清区。 被上诉人（原审被告）：唐军英，住邵阳市双清区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王翔，湖南金州律师事务所律师。 上诉人廖颂辉因与被上诉人肖泽军、唐军英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人廖颂辉的委托诉讼代理人岳进、谢阶华，被上诉人肖泽军及其与被上诉人唐军英的共同委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖颂辉上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判支持廖颂辉的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审查明的事实与客观事实基本相符。2009年2月10日岳某某、朱某某与肖泽军签订《邵阳市岳某某、朱某某等35人联合建房购房协议书》，约定将位于双坡北路的三单元101、202两套房以238000元卖给肖泽军，肖泽军共交纳购房款（含车库）200000元、水电开户费4245元，合计204245元。因肖泽军、唐军英的儿子要结婚，对原购买的房屋不满意，后转卖给胡某某。肖泽军、唐军英见岳某某和朱某某84人联合建房快一些，又到岳某某联合建房处购得案涉住房。双方未签订书面协议，但口头约定按每平方米1800元的价格交易，应付房款为255600元（142㎡×1800元／㎡），加上车库80000元，总应付335600元。肖泽军2014年元月14日交房款30000元、2014年12月11日交车库款30000元，加上原存的204245元，下欠71355元（335600-60000-204245）至今未付。二、一审适用法律不当。岳某某与肖泽军、唐军英第一次签订购房协议约定，岳某某办好产权证后，肖泽军、唐军英来结算房款。但在岳某某办理好产权证后，肖泽军、唐军英以经济困难为由，一直未结算房款和拿房产证。一审认定廖颂辉2015年应当知晓合法权益受到侵害，于2020年才首次起诉已超过法定诉讼时效系适用法律错误。 肖泽军、唐军英辩称，廖颂辉的上诉主张缺乏事实和法律依据，本案已超过法定诉讼时效。请求二审驳回上诉，维持原判。 廖颂辉向一审法院起诉请求：判令肖泽军、唐军英交纳购房余款71250元，并从2012年8月16日起支付该房余款71250元资金占用期间利息6％至实际支付完毕之日止，并承担本案诉讼费及财产保全费、保函担保费。 一审法院认定事实：2009年2月10日，案外人岳某某（系廖颂辉丈夫）、朱某某（共为甲方）与肖泽军（乙方）签订了《邵阳市岳某某、朱某某等35人联合建房购房协议书》，约定：甲方将位于××路××城东乡政府后面（原消防厂）的三单元101、202共210㎡的两套房屋，以价格238000元的价格卖给乙方；乙方一次性支付房款188000元，余款于办好两证之后全部付清；双方约定交房时间为2009年3月8日。2009年3月9日，肖泽军向岳某某、朱某某交纳房款188000元。2009年6月6日，肖锋向廖颂辉交纳房款4245元。2009年9月17日，肖泽军签写了一份《协议》，该《协议》载明：“两套住房，一间车库按原价（住房贰拾叁万捌仟元，车库贰万元，合计贰拾伍万捌仟元）转让给胡某某，水电开户费在外，以此为证”等内容。第二日，胡某某在该《协议上》写明“同意此房以上价格购买”。2010年3月17日，岳进（系廖颂辉之子）与唐军英签订了《邵阳市岳进等56人联合建房转让协议书》，双方约定：岳进将其位于××路××号××栋××单元××号××楼××㎡的房屋以183300元的价格出售给唐军英，唐军英一次性交纳房款183300元，双方还约定交房时间为2011年8月1日。2013年唐军英向廖颂辉交纳水电开户费5500元。廖颂辉提交的落款为2012年8月16日《邵阳市岳某某、朱某某等84人联合建房转让协议书》约定：岳某某、朱某某将其位于××路××＃××单元××号××㎡的房屋以252000元的价格出售给唐军英，唐军英一次性支付200000元，余款52000元交房时四万元，余款办好“两证”后全部付清，但唐军英没有在此份协议上签字或捺印。 2015年6月23日，岳某某为唐军英就双坡北路6＃地段住宅六单元401号房屋办理了房产证，证号为：邵房权证双清区字第Ｒ××4号。同年11月26日，岳某某为唐军英就上述房屋办理了国土证，证号为：邵市国用（2015）第Ｓ11707号。2020年5月6日，唐军英以两证遗失为由进行公告，向邵阳市不动产登记中心申请补正。后廖颂辉得知此事后，以双方就案涉房屋尚有纠纷为由向邵阳市不动产登记中心进行异议登记。 另查明，坐落于邵阳市双清区××路××＃××栋××室的房屋为岳某某与朱某某共同开发，虽签订房屋买卖合同时以岳某某、朱某某两人的名义，但该房屋后分配给了岳某某，由岳某某自行处理，与朱某某无关。2020年8月6日岳某某去世，其大儿子岳进、二儿子岳冬均同意由其母亲廖颂辉继承岳某某在本案中的民事权利。 一审法院认为，本案属房屋买卖纠纷。若当事人知道或者应当知道自己的合法权益受到侵害时，应当在法定时效期间内行使权利，否则当时效期间届满时，对方当事人可以获得诉讼时效抗辩权。本案中，廖颂辉之夫岳某某分别在2015年6月23日和11月26日为唐军英就案涉房屋办理了房产证与国土证，若廖颂辉认为肖泽军、唐军英侵犯了其合法权益，其在办理房产证和国土证时就已经或应当知晓，但廖颂辉于2020年才首次向人民法院提起诉讼，且未提供相关证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，现肖泽军、唐军英提出本案已过诉讼时效的抗辩理由，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案已经超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回廖颂辉全部的诉讼请求。本案受理费790元，由廖颂辉负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理确认一审认定事实及证据。 本院认为，本案二审争议的焦点是：一、上诉人廖颂辉要求被上诉人肖泽军、唐军英支付购房余款71250元的依据是否充分；二、本案是否已超过法定的诉讼时效。2009年2月10日肖泽军与岳某某、朱某某签订了一份购房协议，双方对所购房屋的位置、面积及价格作出明确约定，后因肖泽军一方提出换房，且岳某某一方表示同意，肖泽军、唐军英实际购买了××路××＃地段住宅六单元401号房屋。因双方未就案涉房屋签订书面协议，以致于对房屋单价发生争议。廖颂辉主张应当按照1800元每平方米计算房款，故肖泽军、唐军英尚欠购房款71250元（上诉主张欠71355元）。但廖颂辉提供的未经购房者肖泽军、唐军英签字的建房转让协议书以及案外人的购房协议书尚不足以证明其主张的事实。且肖泽军、唐军英对此不予认可，并主张双方系以置换方式购得案涉房屋，其在首套房交纳的款项即为案涉房屋的购房款，不存在欠购房款的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因廖颂辉提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担举证不能的法律后果。关于本案的诉讼时效问题，廖颂辉之夫岳某某于2015年为案涉房屋办理好产权登记手续后，应当以积极的方式催收房款，但廖颂辉直至2020年才起诉主张权利，且无导致诉讼时效中止、中断的事由，其起诉确已超过法定的诉讼时效，故一审以此为由判决驳回廖颂辉的诉讼请求并无不当。廖颂辉就本案提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，廖颂辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1580元，由上诉人廖颂辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  毛海玲 审判员  李文明 审判员  李 鹏 二〇二一年六月七日 法官助理刘毓娴 书记员李梦岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……