辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2384号上诉人（原审原告）：姜国利，男，1963年1月2日生，汉族，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：卢绪章，辽宁不凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺爽，辽宁不凡律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：朱楠楠，女，1987年6月28日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰涵，辽宁新世纪律师事务所实习律师。原审被告：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。统一社会信用代码91210203679973465L。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金秀，女，该公司职员。上诉人姜国利因与上诉人朱楠楠、原审被告大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城置业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜国利上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.变更一审判决第一项为：朱楠楠双倍返还姜国利定金5万元，其中由嘉城置业在其保管的定金中给付2.5万元。事实和理由：一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”规定审理本案，属于法律适用错误。1.姜国利、朱楠楠签订的《房屋买卖居间服务合同》已经法院生效判决予以解除，且就朱楠楠违约给姜国利造成的损失判决赔偿，但在该判决中仅是就因朱楠楠违约给姜国利造成的实际损失判决赔偿。姜国利表示不在该判决中主张双倍返还定金损失，该判决对此也未处理，否则判决赔偿的数额应为22.5万元，而非20万元。2.姜国利、朱楠楠签订的《房屋买卖居间服务合同》明确约定“卖方中途毁约的，应在毁约之日起两日内双倍返还买方已交付的定金”。合同约定的定金罚则合法有效，此前生效判决未予处理，此次一审判决理应对此项诉求单独处理，不应以定金和损失赔偿数额的总和不应高于因违约造成的损失，即高于此前判决的20万元为由不予支持姜国利的诉求。朱楠楠辩称，不同意姜国利的上诉请求。1.案涉合同第九条对于双方合同的解除时间及条件进行了约定，同时约定违约金的计算方式。依据合同法规定，当事人在订立合同时约定违约金或者损害赔偿计算方法的，意味着排除了可得利益损失规则的适用余地。无论当事人约定的数额是否精确，都是当事人在订立合同时所预见到的损失数额，没有超过定约人的预见范围，因此没有必要再适用可得利益损害赔偿的规则。大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初112号民事判决和大连市中级人民法院（2020）辽02民终3908号民事判决判令朱楠楠承担20万元可得利益损失，已经背离双方合同约定，违反合同法规定；同时，高达20万元的违约金已经足以弥补姜国利的损失。在朱楠楠已经履行了以上判决的情况下，本案一审判决依然判决朱楠楠继续承担赔偿责任，违背法律规定。2.大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初112号民事判决第11页对姜国利在签订案涉合同存在的过错进行了认定，在本案一审判决确定案涉纠纷赔偿责任时，对姜国利的过错认定事实不清楚。嘉城置业辩称，不同意姜国利的上诉请求，请求维持一审判决。朱楠楠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姜国利的诉讼请求。事实和理由：1.因案涉房屋买卖居间服务合同纠纷，姜国利已经提起过诉讼，且该案判决已经生效，朱楠楠已经依据该案判决向姜国利履行了20万元的赔偿义务。姜国利因履行案涉房屋买卖居间服务合同支付费用是其获得可得利益损失的条件，20万元的巨额赔偿已经足以弥补姜国利的损失，故姜国利无权继续要求朱楠楠承担返还义务。2.案涉房屋买卖居间服务合同未能履行，朱楠楠对此固然存在过错，但姜国利在签订和履行合同过程中也存在过错。朱楠楠因其过错产生的违约责任，已经大连市中级人民法院（2020）辽02民终3908号民事判决确定，朱楠楠就案涉房屋买卖居间服务合同纠纷不应该再承担其他违约责任。3.案涉房屋买卖居间服务合同中约定了定金及违约金的计算方式，在此情况下，本应依据合同约定确定朱楠楠的违约责任，但大连市中级人民法院（2020）辽02民终3908号民事判决书超出合同约定，判决朱楠楠向姜国利支付可得利益损失20万元，已经远远超出了案涉房屋买卖居间服务合同约定，也超出了姜国利与朱楠楠在签订案涉房屋买卖居间服务合同时能够预见到的可得利益损失的范围。在此基础上，姜国利继续要求朱楠楠承担其他赔偿义务，将使合同双方权益严重失衡。姜国利辩称，不同意朱楠楠的上诉请求及事实、理由。生效判决已确认买卖合同合法有效，是由于朱楠楠违约导致合同不能履行，而由姜国利起诉要求解除合同。该生效判决涉及的20万元是姜国利起诉要求赔偿的实际损失，而非违约金。在此前案件中一审法院已确认姜国利的实际损失86万余元，但仅支持了20万元，属于违法自由裁量。本案中姜国利起诉的是定金，应当适用定金罚则，也就是违约方应双倍返还定金，一审法院没有按照定金罚责处理，仅以定金和赔偿的违约损失总额不能超过实际损失为由，对姜国利要求双倍返还定金的请求未支持是错误的。如果此前生效判决对姜国利的实际损失86万元全部赔偿，姜国利再起诉要求适用定金罚责而未得到法院支持，符合法律规定。本案是在对姜国利的实际损失没有足额赔偿的情况下，姜国利要求对定金的处理适用定金罚责符合法律规定，一审判决适用法律错误。嘉城置业辩称，不同意朱楠楠的上诉请求，请求维持一审判决。姜国利向一审法院起诉请求：判令被告朱楠楠双倍返还定金50000元，赔偿中介费损失25000元，嘉城置业承担连带责任。一审法院认定事实：2017年5月22日，被告朱楠楠以案外人于健代理人的名义（甲方）与原告（乙方）及被告嘉城置业（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，合同主要约定：甲方将位于大连市沙河口区房屋出售给原告，价款1550000元；甲方支付丙方佣金15500元，乙方支付丙方代理费40000元；税费由乙方负担；乙方于签署本合同之日支付定金50000元，丙方代为保管，交易完成后冲抵房款；乙方在合同签订之日起55日内将扣除已交定金后的购房款250000元备齐，存入履约保证银行；因甲方出售房屋是以贷款方式购买，现甲方尚欠银行购房贷款，经协商由乙方自愿出资1250000元为甲方还清贷款，交易完成后直接冲抵房款，解除房屋抵押贷款后甲方需保证其房屋可以办理过户，否则由甲方退还乙方已付银行贷款，甲方按合同约定另行承担违约责任；偿还贷款前甲方同丙方指定人员办理还贷款、撤抵押、房屋过户手续等事项的委托公证手续，公证费由甲方承担；甲方在签订本合同55日内将办理房屋过户手续所需的相关文件资料准备齐全；房屋需办理析产、委托售房公证，公证费由甲方承担；合同签订当日产权人未到场，由代理人签订，如因产权人不售此房，则由代理人承担连带违约责任并赔偿违约金给乙方、丙方；乙方中途悔约，乙方交纳的定金归甲方所有，甲方有权将该房屋再转让给任何人；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起两日内，双倍返还乙方定金；甲乙双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额的千分之一滞纳金，如逾期超过5日，则视为同意终止合同；合同签署后因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，甲乙双方或一方将成为本合同的违约者，鉴于由丙方促成的《房屋买卖居间服务合同》合法有效，丙方已收取的佣金不予退还，守约方因此产生的佣金损失，由违约方承担。当日，原告姜国利向被告嘉城置业交付定金25000元、中介费25000元。因《房屋买卖居间服务合同》签订后案涉房屋并未顺利办理过户，原告姜国利将被告朱楠楠及案外人于健诉至大连市西岗区人民法院，大连市西岗区人民法院于2020年3月16日作出（2020）辽0203民初112号民事判决，判令解除原告姜国利与被告朱楠楠、被告嘉城置业签订的《房屋买卖居间服务合同》，并判令被告朱楠楠赔偿原告姜国利损失200000元。原告姜国利与被告朱楠楠不服一审判决，均提起上诉，大连市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）辽02民终3908号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月9日，原告姜国利向被告朱楠楠出具收条，内容为：“现收到朱楠楠依据西岗区人民法院（2020）辽0203民初112号民事判决书通过建设银行于2020年7月9日转账支付的赔偿款20万元及诉讼费6388元，合计206388元（大写：贰拾万陆仟叁佰捌拾捌元整）”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，原、被告签订的《房屋买卖居间服务合同》已经法院生效判决予以解除，且法院已就原告主张的损失，判令被告朱楠楠给予20万元的赔偿。原告主张定金损失未在另案中处理，要求被告朱楠楠双倍返还定金。根据上述法律规定及生效判决确认的损失赔偿数额，原告该主张一审法院不予支持。原告已交纳的定金25000元由保管人即本案被告嘉城置业予以返还。关于原告主张的赔偿中介费25000元一节，根据《房屋买卖居间服务合同》约定，守约方产生的佣金损失，由违约方承担。案涉合同解除违约责任已确认为被告朱楠楠，故原告主张被告朱楠楠赔偿中介费损失符合合同约定，一审法院予以支持。原告主张被告嘉城置业承担连带责任无依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，一审法院判决：一、被告朱楠楠于判决生效之日起10日内返还原告姜国利定金25000元，由被告大连嘉城置业代理有限公司在其保管的定金中予以给付。二、被告朱楠楠于判决生效之日起10日内赔偿原告姜国利中介费损失25000元。三、驳回原告姜国利其他诉讼请求。案件受理费减半收取850元（原告已预交），由原告姜国利负担200元，被告朱楠楠负担650元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。根据姜国利一审提交的（2020）辽02民终3908号民事判决书，本院补充查明：（2020）辽02民终3908号民事判决书的“本院认为”载明：“朱楠楠于2017年5月22日签订《房屋买卖居间服务合同》时并未实际取得于健的授权，在2017年7月与于建离婚后亦未进行财产分割，直到本案诉讼，始终未取得于健同意出售案涉房屋，诉讼中于健亦表示不同意出售案涉房屋，故朱楠楠无法继续出售案涉房屋，案涉《房屋买卖居间服务合同》无法继续履行，合同目的无法实现，一审判决解除《房屋买卖居间服务合同》并无不当。朱楠楠因无法向姜国利出售案涉房屋，导致案涉合同无法继续履行，构成违约，应承担相应违约责任，姜国利有权要求朱楠楠承担因合同解除所受到的损失。”本院认为，本案争议焦点是朱楠楠应否赔偿姜国利的中介费损失以及向姜国利承担双倍返还定金的违约责任。生效的（2020）辽02民终3908号民事判决已经认定，朱楠楠因无法向姜国利出售案涉房屋，导致案涉《房屋买卖居间服务合同》无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。《房屋买卖居间服务合同》约定，“合同签署后因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，甲乙双方或一方将成为本合同的违约者，鉴于由丙方促成的《房屋买卖居间服务合同》合法有效，丙方已收取的佣金不予退还，守约方因此产生的佣金损失，由违约方承担。”姜国利向嘉城置业交付的中介费25000元，系姜国利为履行合同产生的佣金损失，应由违约方朱楠楠承担。姜国利要求朱楠楠赔偿中介费损失25000元，符合合同约定，本院予以支持。关于朱楠楠应否向姜国利承担双倍返还定金的违约责任，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据上述法律规定，定金罚则与损失赔偿虽是法律规定可以同时适用的违约责任承担方式，但二者同时适用时也应考虑定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失。具体到本案，姜国利因朱楠楠违约导致合同无法履行，已另案起诉主张房屋差价损失，生效判决已经判令朱楠楠赔偿姜国利损失20万元。除生效判决已经判令朱楠楠赔偿姜国利损失20万元，以及姜国利本案主张的中介费损失外，姜国利并无证据证实其因朱楠楠违约还存在其他损失，在此情况下，姜国利要求朱楠楠双倍返还定金，超出朱楠楠违约造成的损失，一审不予支持，并无不当。至于姜国利提出生效判决对定金未予处理，本案应当对定金诉求单独处理，不应以定金和损失赔偿数额的总和不应高于因违约造成的损失为由驳回姜国利要求双倍返还定金诉请的上诉意见，不符合上述法律规定，本院不予采纳。关于朱楠楠提出其已支付的20万元足以弥补姜国利的损失，不应再向姜国利承担赔偿责任的上诉意见，本院认为，朱楠楠向姜国利赔偿的20万元款项，系姜国利在另案中主张的房屋差价损失，属可得利益损失；而姜国利在本案中主张的中介费损失，系其因合同无法履行产生的直接损失，二者属不同的损失范畴，理应由违约方朱楠楠赔偿。至于姜国利向嘉城置业支付的定金25000元，在朱楠楠构成违约的情况下，朱楠楠不予返还定金，没有任何依据。故朱楠楠的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，姜国利、朱楠楠的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元（姜国利预交400元，朱楠楠预交425元），由姜国利负担400元，朱楠楠负担425元。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年六月十日书记员  杜玉洁