辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初3123号原告：鞍山万科物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：何显利，男，1962年6月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告何显利物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日受理后，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人刘沫含到庭参加诉讼。被告何显利经依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付拖欠住宅物业费2123.4元，违约金334.44元，合计2457.8元。车位物业费600元。违约金94.5元.合计694.5元。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山万科惠斯勒6#楼2012房业主，建筑面积104.09平方米。7号楼37号车位。原告与被告于入住时签订《前期物业服务合同》，根据合同约定：物业服务费由原告按建筑面积以1.7元/月/平向被告收取，被告应于每年12月20日前向原告交纳次年上半年物业费,每年6月20日前向原告交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三向乙方作为违约金。现被告拖欠2020年1月1日一2020年12月31日住宅物业费，2020年1月1日一2020年12月31日车位业服务费，经原告多次催要，被告拒不交纳。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，被告拖欠原告物业费拒不交纳已经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决被告给付所欠物业费、违约金合计3152.34元。何显利未到庭，提交答辩状称，我是辽宁省鞍山市铁东区万科惠斯勒小镇6号楼二单元2012室的业主，第一从购房至今整日受到楼梯、厨房排烟问题侵扰。每天楼上楼邻居家做饭的油烟，都会从我家的餐厅灯的开关、厨房墙面瓷砖、厨房墙面电源插座、厨房墙面上的检修门、厨房棚顶等缝隙向屋里串味，家里自己做菜，用抽油烟机时右眼会顺着风从上述缝隙窜出风来，风大到可以瞬间扑灭点燃的打火机的程度等于抽油烟机吸走的，本应该排到楼外的油烟。从这些缝隙又排回了屋里。万科地产增派人来修理过。拆开棚顶发现烟道本应该安装的反逆阀并未安装而且我们发现楼体设计有严重问题，墙体里的消防管道致使反逆阀无法正常安装。万科派人勉强安装上反逆阀，依然于事无补，家里仍然整天受到油烟味的侵扰，严重影响生活身心健康。餐厅灯的开关，厨房墙面的检修门缝隙严重到出现油烟渍。第二楼体的排水问题。我家住在一楼有个自家的院子，每当下雨的时候，楼顶的排水管道完全不起作用。雨水像瀑布一样砸向院子里，我们辛苦种下的蔬菜被砸毁，万科来修理过，但还是没有起作用。这两件事我们一直向万科地产万科物业反映，万科都是敷衍了事。万科地产每次的回复都是我们给你登记上就再也没有音信了。万科物业每年为了想让我们交物业费都说来年一定修，但收完物业费之后就不闻不问了。我们在惠斯勒住了这么多年，一次次给我们承诺一次次让我们失望，我们生活在满是油烟味的家里，看着餐厅里总也擦不完的油渍墙壁开关。下雨天看着院子里被大水砸倒的辛苦种下的蔬菜，我们真的伤心了。如果万科不能修缮这些楼体设计问题，或给我们一个解决方案，我们拒绝交房物业费。2020年1月1日至2020年12月31日的车位物业费已于2020年11月12日交完。现在我们迫于无奈已经不在这套房子里居住了，一家人挤在一套50平米的小房子里，1万元一平米买的精装房。我们不奢求其他，我们只想过正常的生活，有一个健康的人居环境，恳请法官能为老百姓主持公道，让我们回家。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因何显利未到庭，未对原告提供的证据予以质证。对原告提供的证据经本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司系为万科惠斯勒小镇提供物业服务的物业公司，何显利系该小区2012室业主，建筑面积104.09平方米。鞍山万科房地产开发有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：本合同期限自2011年9月30日起，至2016年10月1日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按住宅1.7元/月/平方米交纳物业服务费。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费(如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费)。业主或物业使用人应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%向乙方作为违约金。未交纳物业服务费用超过6个月的，乙方有权依法向人民法院起诉。另查,何显利在万科物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为104.09平方米。何显利欠付物业费期间自2020年1月1日至2020年12月31日,合计欠缴物业费2123.4元（1.7元×12个月×104.09平方米）。再查，经核实，何显利2020年度车位物业费确已交纳完毕。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案鞍山万科房地产开发有限公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。万科物业公司履行了提供物业服务的义务,何显利没有按时支付物业服务费。故对万科物业公司要求何显利给付拖欠的物业费2123.4元的诉讼请求,本院予以支持。关于万科物业公司要求何显利支付滞纳金之诉讼请求,根据本案实际情况并结合被告提出的相关证据，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，本院对于物业公司要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于何显利提出房屋排烟及院内积水问题，系物业违约在先，业主有权拒交物业费之抗辩理由,本案中,万科物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,但基本履行了《物业服务合同》约定的义务。何显利提出万科物业公司存在的问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。万科物业公司对涉案小区履行了物业服务义务,何显利作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向万科物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对万科物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。如鞍山万科房地产开发有限公司、万科物业公司的行为确实给何显利造成了实际财产损失，何显利也可以对万科物业公司、鞍山万科房地产开发有限公司另行提起诉讼主张权利。何显利拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对何显利提出的此项诉求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条的规定,判决如下:一、何显利于本判决生效之日起15日内向鞍山万科物业服务有限公司支付物业费2123.4元;二、驳回鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由何显利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  范泓滢二〇二一年六月八日代理书记员  李诗瑶