辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终960号 上诉人（原审原告）：王李荣，男，1981年10月25日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 被上诉人（原审被告）：丹东海鹰房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区金泉四路18-6号。 法定代表人：梁卫军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王洞天，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人王李荣因与被上诉人丹东海鹰房地产开发有限公司（以下简称海鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王李荣，被上诉人海鹰公司的委托诉讼代理人王洞天、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王李荣上诉请求：1、撤销丹东市振兴区人民法院(2020)辽0603民初3514号民事判决，发回重审或依法改判；2、判令对上诉人所购房屋的窗户质量进行鉴定并由被上诉人进行维修，重新计算逾期交房时间；3、判令被上诉人自2018年12月31日起至房屋实际交付之日止，按同地段同类房屋租金标准，赔偿上诉人逾期交付违约金，暂计15600元；4、判令被上诉人自2018年12月31日起至房屋实际交付之日止，赔偿上诉人在此期间所产生的物业费、电梯费、取暖费等相关费用，暂计3681元；5、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定被上诉人逾期交房的时间为9个月，事实不清、证据不足。一审法院认定，被上诉人已经提供了涉案房屋工程竣工验收等文件，可以证明涉案房屋质量符合国家质量标准，上诉人应在被上诉人第二次发出《商品房入住通知单》时，即2019年9月30日开始计算上诉人的收房时间。而上诉人从2018年12月24日起就房屋窗户质量问题多次与被上诉人沟通，并未得到有效解决。2020年12月11日下午两点，上诉人与被上诉人指定的维修工程师孔某共同查验房屋，发现上诉人所购房屋窗户倾斜、开裂、渗水及窗框与墙体间隙过大等质量问题依然存在，被上诉人至今未给出解决修复方案，完全没有尽到修复的义务和责任，上诉人一旦收房，必然严重影响上诉人居住生活，因此上诉人拒绝收房。如果窗户有质量问题，仍强求房屋的买受人正常收房，是免除了开发商应承担的赔偿损失等民事责任，排除了房屋买受人的主要权利，加重了房屋买受人的责任。故被上诉人逾期交房的时间不应仅仅为9个月，而应是直至被上诉人将窗户维修好后为止。二、一审法院判决认定对涉案房屋无需进行质量鉴定的事实不清、证据不足。一审法院认定，被上诉人已经提供了涉案房屋的工程竣工验收等文件，可以证明涉案房屋质量符合国家质量标准。但被上诉人以已经取得竣工验收文件作为否定房屋存在质量问题的理由是不能成立的。竣工验收合格仅仅是房屋交付的法定条件之一，在房屋交付后，如果出现质量问题，应当通过房屋质量鉴定确定问题的性质和严重程度。而一审法院在上诉人出示相关问题证据后，未到现场查验也未委托第三方鉴定机构对上诉人所购房屋窗户质量进行鉴定，就做出房屋无质量问题的判决，明显缺乏证据支持。故上诉人请求二审法院按照上诉人提交的《鉴定申请书》的内容依法对涉案房屋的窗户进行质量鉴定。三、由于被上诉人的原因，导致上诉人至今没有实际收房，而上诉人在未收房期间所产生的物业费、电梯费、取暖费等上诉人的损失，按照相关法律之规定，均应由被上诉人承担赔偿责任。另外，上诉人不同意按每月1300元计算逾期交房违约金，要求有资质评估部门对房屋质量及是否符合施工规范进行鉴定。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，恳请二审法院依法撤销原判决，发回重审或依法改判。 海鹰公司辩称，一审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本案不存在改判及发回重审情形，上诉人提出的其他几项上诉主张和新的诉讼主张在一审时没有提出，二审不应予以支持，应驳回上诉，维持原判。 王李荣向一审法院起诉请求：判令被告自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止，按同地段同类房屋租金标准立即赔偿逾期交房违约金暂计1万元（最终以相关主管部门公布或评估机构评定的数据为准）；判令被告立即对原告购买的房屋内全部塑钢窗体进行更换，并达到约定的交付标准和国家标准；判令确认被告完成第二项诉请的修复义务，并向原告出示合同第九条约定的证明文件之日为房屋实际交付之日；判令确认房屋交付之日前产生的物业费、电梯费、采暖费等全部相关费用由被告自行负担。 一审法院认定事实：2018年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将坐落于丹东市鸭绿江大街333-45号1单元2404号商品房(建筑面积92.71平方米)出售给原告，房屋总价款362125元，原告于2018年5月3日前一次性付清全部购房款，房屋交付条件为该房屋已取得建设工程竣工验收被告证明文件和已取得房屋测绘报告，同时载明该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等；被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；查验房屋：原告查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方协商解决。合同签订后，原告向被告交付了购房款。 被告向原告发出一份《商品房入住通知单》，通知原告于2018年12月31日前办理入住手续及交纳相关费用。通知书上未载明出具时间，原告主张时间为2018年12月24日。 被告又向原告发出一份《商品房入住通知单》，通知原告于2019年10月1日前办理入住手续及交纳相关费用。通知书上未载明出具时间，原告主张时间为2019年9月。 被告于2019年2月28日取得案涉工程的竣工验收备案书，载明：经审查，该工程符合竣工验收备案规定，予以备案。 原、被告均认可案涉房屋所在的相同地段、相同位置、相同面积在2019年度和2020年度租金价格均为1300元/月。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定及时交付房屋，应承担相应的违约责任。关于违约金金额一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因原、被告双方没有对逾期交付房屋的违约约定，但不能长期阻碍原告使用房屋的权利，否则必将损害原告利益，根据本案相关证据和原、被告的陈述等具体情况，该院确认被告逾期交房的时间为9个月，具体金额为11700元（1300元/月），原告提出的确认实际交付房屋时间的诉求本院不予支持。关于原告主张判令被告立即对案涉房屋全部塑钢窗体进行更换，确认被告完成修复义务，并出示合同第九条约定的证明文件之日为房屋交付之日的请求，该院认为，依照法律的有关规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，本案，被告已经提供了涉案房屋工程竣工验收等文件，可以证明涉案房屋质量符合国家质量标准，已具备基本的居住使用条件，可以交付使用，能够实现原、被告签订房屋买卖合同的目的，对涉案房屋无须进行质量鉴定，故对原告鉴定申请该院不予准许；原告提出的部分理由并不是阻却其长期拒绝收房的理由，如果原告在收房时发现房屋有质量问题，可以向被告提出并要求其在法律、行政法规规定的保修期及时维修，如果被告拒绝维修或者怠于维修，原告可以自行维修，维修的费用由被告承担；现原告以被告违反房屋买卖合同约定的查验房屋的规定拒绝收房，不符法律的规定，故对原告该部分诉讼请求该院不予支持。关于原告请求确认房屋交付之日前产生的物业费、电梯费、采暖费等全部相关费用由被告自行负担一节，该院审查认为，相关费用的权利人并非本案的当事人，故该部分诉请该院不予支持。原告提出关于调取涉案房屋竣工图纸的申请，因原告申请调取的证据对待证事实无意义，故该院不予准许。 一审法院判决：一、被告丹东海鹰房地产开发有限公司于本判决生效后日内给付原告王李荣延期交付房屋违约金11700元；二、驳回原告王李荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取175元，由被告丹东海鹰房地产开发有限公司负担93元，由原告负担82元（此款原告已预交）。 本院二审期间，上诉人提供了2020年12月22日到案涉房屋拍摄的照片九张。证明房屋窗户存在质量问题，存在偷工减料情况。 被上诉人的质证意见为，其中三张照片与上诉人上诉主张无关联性，另六张照片不知拍摄时间、地点，照片中无法看出是否是案涉房屋。照片体现的窗户存在瑕疵但并不影响使用和窗户使用寿命，故不能证明其上诉主张。 本院的认证意见为，该组证据系上诉人单方拍摄照片，且被上诉人不予认可，本院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是上诉人主张的案涉房屋窗户存在质量问题是否能阻却案涉房屋的交接，被上诉人是否应当给付上诉人主张的各项费用。被上诉人于2019年2月28日取得了案涉工程的竣工验收备案书，说明其交付的商品房已验收合格，达到商品房交付的法定条件，案涉房屋已具备基本的居住使用条件，可以交付使用。上诉人提出的房屋窗户质量问题并非房屋主体结构问题，房屋窗户存在瑕疵不足以产生房屋无法交付使用的后果，尚不足以对正常居住、使用房屋造成严重影响。上诉人有权就此问题要求被上诉人进行修复，由被上诉人承担相应的质量保修责任，如果被上诉人拒绝修复或者怠于修复，上诉人可以自行或委托他人维修，修复费用及修复期间造成的其他损失由被上诉人承担。但上诉人以此为由阻却案涉房屋交付，无法律依据。一审未支持上诉人申请鉴定的请求，参照上诉人与被上诉人均认可的同地段、同位置、同面积的房屋租金价格，判决被上诉人支付上诉人延期交付房屋违约金并无不当。上诉人提出被上诉人应赔偿逾期交付违约金15600元及物业费、电梯费、取暖费等相关费用3681元的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。 至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。 综上所述，上诉人王李荣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人王李荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张峻峰 审判员  关 爽 审判员  王玉瑛 二〇二一年六月十日 法官助理王婷婷 书记员张政悦