北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8406号上诉人（原审被告）：北京青桐宾馆有限公司，住所地北京市丰台区华源四里甲5号楼。法定代表人：肖奇，执行董事。委托诉讼代理人：吕彦昌，北京中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周丽君，女，1985年1月20日出生，汉族，无业，住广东省深圳市龙华区。上诉人（原审被告）：肖奇，男，1977年3月18日出生，汉族，北京青桐宾馆有限公司执行董事，住广东省深圳市龙华区。被上诉人（原审原告）：周聪威，男，1972年12月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：杨春梅，女，1971年3月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：白丽娜，北京市证信律师事务所律师。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。上诉人周丽君、北京青桐宾馆有限公司（以下简称青桐宾馆）、肖奇因与被上诉人周聪威、杨春梅租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周丽君上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或依法改判我不承担租金及物业费的支付责任、不承担逾期付款违约责任、不承担诉讼费及保全费。事实和理由：1.青桐宾馆与周聪威、杨春梅存在租赁合同关系。2013年5月6日，北京经纬科博网络技术有限公司（以下简称经纬公司）与周聪威、杨春梅就北京市丰台区华源四里甲5号楼（以下简称涉案房屋）签订《北京市房屋租赁合同》。签约后，经纬公司全面履行合同义务。后经纬公司结清全部债务后于2016年12月8日注销，其与周聪威、杨春梅所签《北京市房屋租赁合同》因此而终止。经纬公司在签订合同后并未实际履行，合同实际由青桐宾馆履行，涉案房屋也交给青桐宾馆使用，周聪威、杨春梅同意青桐宾馆按上述经纬公司所签《北京市房屋租赁合同》同等条件继续承租。自2016年12月28日起，涉案房屋租金、水电费、物业费等均由青桐宾馆向周聪威、杨春梅支付，周聪威、杨春梅也一直是向青桐宾馆主张权利。由于青桐宾馆未与周聪威、杨春梅签订书面《房屋租赁合同》，应依法认定双方之间存在不定期租赁关系，相关义务只能由青桐宾馆承担。一审判决认定经纬公司未将涉案房屋交还周聪威、杨春梅以及青桐宾馆与周聪威、杨春梅无租赁合同关系，属认定事实错误。2.经纬公司依法注销，一审法院未对该公司是否违法进行清算，清算行为是否损害债权人的利益进行审查，直接认定注销后未尽事宜由其股东肖奇和我承担责任，无法律依据。3.一审判决我构成债务加入，无事实依据。我从未向周聪威、杨春梅出具偿债承诺，也从未向其表示过债务加入。4.一审判决遗漏诉讼请求。青桐宾馆曾因周聪威、杨春梅违反《房屋租赁合同》约定，未提供峰谷计价电费给其使用造成损失请求赔偿并提供了充足证据，一审法院未对该项请求进行审理和裁判。青桐宾馆、肖奇上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判：1.肖奇不承担租金、物业费支付责任，不承担逾期付款违约责任，不承担案件受理费、保全费；2.周聪威、杨春梅赔偿青桐宾馆电费损失，可在青桐宾馆欠付周聪威、杨春梅的房租中予以扣除；3.青桐宾馆根据实际经营情况按合同约定标准的30%支付租金。事实与理由：同周丽君的上诉事实与理由。周聪威、杨春梅辩称，对于一审判决减免租金我们并不同意，但我们并未上诉，不同意周丽君、肖奇、青桐宾馆的上诉请求。1.2013年5月6日合同签订后，我们将涉案房屋交付给肖奇、周丽君使用。至2019年9月15日之前，肖奇、周丽君都能按照约定支付租金，但从2019年9月16日起其开始拖欠房屋租金。截至2020年9月15日，肖奇、周丽君共拖欠租金3957005.2元、物业费498909.9元，严重损害了我们的合法权益。按双方合同约定，经书面通知及双方协商一致后才可以变更合同条款，同时要签订书面变更协议。肖奇、周丽君未书面通知我们其在占有涉案房屋后又将涉案房屋交给谁，经纬公司在注销时也没有通知我们，我们对涉案房屋使用人变更情况不清楚，直至诉讼时我们才知道经纬公司已经被注销。肖奇、周丽君在经纬公司注销后继续使用涉案房屋，理应支付租金、履行义务。2.双方建立租赁关系以来，周丽君、肖奇从未要求安装可计费电表，租赁期间从未提出电费交纳问题，其已经通过实际交纳电费的行为变更了《北京市房屋租赁合同》的约定，其在诉讼中突然提出，有恶意拖欠租金的意图。3.请求二审法院改判周丽君、肖奇按合同约定标准支付租金、违约金及物业费。一审法院枉顾事实、违反法律规定故意偏袒周丽君、肖奇，违法作出减免租金和违约金的判决，严重侵害我们的合法权益。肖奇针对周丽君的上诉述称：同意其上诉。周丽君针对青桐宾馆的上诉述称：同意其上诉。青桐宾馆针对周丽君的上诉述称：同意其上诉。周聪威、杨春梅向一审法院起诉请求：1.解除我们和经纬公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令青桐宾馆、周丽君、肖奇支付房屋租金3957005.2元和物业管理费498909.9元；3.判令周丽君、肖奇支付迟延支付租金的违约金5379153.95元（其中2019年9月16日至2020年1月15日租金1288791.6元的违约金计算至2020年2月1日；2020年1月16日至2020年5月15日租金1334106.8元、2020年5月16日至2020年9月15日的租金1334106.8元的违约金元均计算至2020年8月14日）；4.诉讼费、保全费由青桐宾馆、周丽君、肖奇承担。一审法院认定事实：周聪威与杨春梅系夫妻关系。2013年5月6日，甲方周聪威、杨春梅与乙方经纬公司签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：乙方租赁甲方涉案房屋，房屋用途酒店；租期自2013年5月16日至2028年5月15日共计15年，其中2013年5月6日至2013年8月16日为免租期，年税后净租金3630223元、押金300000元；签订合同当日支付2013年8月16日至2013年12月15日4个月租金1210076元及押金；乙方向甲方支付租金每4个月一次，每次在租金到期日提前5天支付，同时甲方应出具同等数额的收据；乙方承担水费、电费、能源费、电话费、网费、有线电视费、物业费等一切费用；上述设施未开通的，由乙方负责交费开通，甲方可协助办理；乙方承租期间，甲方提供的电力可峰谷计费，电费按北京商业用电标准交付；甲方未按约定时间交付该房屋或者未按时返还押金，乙方未按约定支付租金或其他费用，以及乙方未按期交还房屋或有其他违约行为的，每逾期1天，违约方按应付金额1%支付延迟违约金；乙方不得擅自转租、转让、抵押或者变相转租、转借、转让、抵押，不得破坏性使用，乙方如因经营需要转租、装让、抵押，或者变相转租、转借、转让、抵押，需经甲方书面同意；租赁期满或者后天解除后，乙方应返还房屋及附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋交付清单》上签字盖章。《合同附件租金支付明细》载明：2016年5月15日前每年租金3630223元；自2016年5月16日至2019年5月15日每年租金3811734元；自2019年5月16日至2022年5月15日每年租金4002321元。2018年6月13日，周丽君、青桐宾馆共同出具《承诺书》，载明：本人于2013年5月6日承租周聪威涉案房屋，该房屋用于开办连锁睿士主题酒店（青桐宾馆），经与周聪威友好协商本人承诺，按合同所欠2018年1月16日至2018年5月15日房屋租金共计174403元，在6月、7月、8月3个月向周聪威结清欠款共计174403元，截至到2018年12月31日保证在每个月的17日向周聪威交纳当月的房屋租金共计317644.5元，从2019年1月份起，保证每月17号预付下1个月的租金共计317644.5元。如未能达到上述承诺，周聪威有权随时维权，主张权利。2019年12月16日，青桐宾馆向周聪威支付1000000元。2020年1月9日，周丽君、青桐宾馆再次出具《承诺书》，载明：本人于2013年5月6日承租周聪威涉案房屋，该房屋用于开办连锁睿士主题酒店（青桐宾馆），经与周聪威友好协商本人承诺：1.本人所欠国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业费（2015年7月1日至2018年12月31日）共计498909.9元，与国贸物业公司物业服务合同纠纷一案的律师费20000元及国贸物业公司物业服务合同纠纷一案的案件受理费9719元，共计528628.9元，其中200000元在2020年1月11日前向周聪威结清、剩余328628.9元在2020年1月31日前结清。2.按合同所欠2019年9月16日至2020年1月15日房屋租金1288792元，在2020年1月31日之前向周聪威支付651948.5元、2月28日前向周聪威支付318421.75元，3月31日之前向周聪威支付318421.75元，分3个月向周聪威结清欠款1288792元。3.从2020年1月份起，保证每个月31日之前支付当月房屋租金333526.75元。如未能达到上述承诺，周聪威有权随时维权，主张权利。上述承诺书出具后，周丽君、青桐宾馆并未按照上述承诺履行付款义务。2019年9月16日至2020年9月15日期间，周丽君、肖奇、青桐宾馆欠付租金共计3957005.2元。另查，国贸物业公司曾以物业服务合同纠纷为案由起诉周聪威、杨春梅，要求其支付涉案房屋的物业服务费。法院于2019年作出（2019）京0106民初20660号、（2019）京0106民初9068号、（2019）京0106民初9039号、（2019）京0106民初9042号民事判决书，判决周聪威、杨春梅共向国贸物业酒店管理有限公司交纳物业费498909.9元。周聪威、杨春梅已履行上述判决书确定的物业费给付义务。一审审理中，双方一致确认经纬公司租赁房屋后实际由青桐宾馆使用房屋并交纳租金。经纬公司于2016年12月28日被注销，周丽君、肖奇系股东。周丽君、青桐宾馆、肖奇同意全额交纳2019年9月16日至2020年1月15日期间的租金1288792元。因新冠肺炎疫情影响，自2020年1月16日至2020年9月15日的租金仅同意按照原租金标准的30%交纳，为此提交青桐宾馆2月至5月营业报表。周聪威、杨春梅申请对周丽君、青桐宾馆存款进行保全。周丽君、青桐宾馆、肖奇坚持要求继续履行合同，称只要解除保全其可以将2019年9月16日至2020年1月15日的租金1288792元全部给付。周聪威、杨春梅同意解除保全，并表示只要周丽君、青桐宾馆、肖奇将所欠租金1288792元给付，其不再坚持解除合同。解除保全后，周丽君、青桐宾馆、肖奇仅给付280000元（于2020年11月8日给付80000元，于2020年11月20日给付200000元），故周聪威、杨春梅仍坚持解除合同。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周聪威、杨春梅与经纬公司于2013年5月6日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应属合法有效。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。现经纬公司作为租赁合同相对方已办理注销，依法不再享有民事权利，承担民事义务。因此，周聪威、杨春梅与该公司签订的《北京市房屋租赁合同》在该公司注销时终止。故对周聪威、杨春梅要求解除其与经纬公司之间租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。经纬公司虽已注销，但并未交回房屋及与周聪威、杨春梅办理交接手续，故仍会产生租金、违约金的损失，其注销后的未尽事宜应由其股东周丽君、肖奇承担。青桐宾馆虽然不是租赁合同相对方，但一直以自己名义交纳租金并出具承诺书，构成债务加入，其对欠付费用和周丽君、肖奇承担连带责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。法院结合北京市同期疫情防控总体要求，酒店行业的大致经营情况，参考北京市重大突发公共卫生事件响应一、二级的起止时间确定租金调整时间，酌情减免部分租金。周聪威、杨春梅主张的违约金过高，法院予以酌减。据此，一审法院判决：一、周丽君、肖奇于判决生效之日起7日内给付周聪威、杨春梅自2019年9月16日至2020年9月15日期间的房屋使用费3177000元及物业管理费498909.9元，北京青桐宾馆有限公司对上述款项承担连带责任；二、周丽君、肖奇于判决生效之日起7日内给付周聪威、杨春梅逾期付款违约金206880元；三、驳回周聪威、杨春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，周丽君、肖奇、青桐宾馆对一审判决认定的事实均无异议；周聪威、杨春梅则认为一审判决记载其认可经纬公司租赁房屋后实际由青桐宾馆使用房屋并交纳租金系错误，其对谁实际使用涉案房屋并不知晓，但认可经纬公司租赁房屋的目的是开办酒店，青桐宾馆于2014年4月2日成立，在青桐宾馆成立后租金等费用确系由青桐宾馆支付。周丽君、肖奇称其夫妻二人系经纬公司的股东，肖奇占股70%，周丽君占股30%，经纬公司承租涉案房屋后，以肖奇父母的公司全资注册成立青桐宾馆，青桐宾馆一直在涉案房屋处实际经营，酒店品牌是睿士酒店。本院针对一审认定事实部分认为，根据青桐宾馆交费票据及双方当事人陈述，一审判决认定的基本事实并无明显不妥，且周聪威、杨春梅是否知道系青桐宾馆实际使用涉案房屋并不对本案结果构成实质影响，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。肖奇、青桐宾馆提供经纬公司的注销手续。周聪威、杨春梅表示无法核实该手续的真实性，肖奇、青桐宾馆欲证明经纬公司注销前曾通知我们，我们对此证明目的不予认可，我们没有接到经纬公司注销的相关通知，且根据合同约定，合同变更需要签订书面补充协议，但双方从未变更过合同。周聪威、杨春梅称，其已于2021年2月8日收回涉案房屋；其曾于2020年1月15日向对方发送解除通知，要求对方在1月30日前腾退涉案房屋，但对方没有腾退，故其已另案起诉要求对方支付租金及占有使用费，本案主张的租金系2019年9月16日至2020年9月15日期间的租金，另案主张的租金及占有使用费期间与本案不存在重合。本院认为，因青桐宾馆对一审判决其承担连带责任并未提出异议，本院就相关问题不再进行赘述。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周聪威、杨春梅与经纬公司于2013年5月6日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。现肖奇、周丽君及青桐宾馆虽主张经纬公司自承租涉案房屋后就交由青桐宾馆使用，青桐宾馆承继经纬公司在上述合同中的权利义务，但青桐宾馆注册成立于2014年，且其并未提供证据证明变更承租人、转让合同项下债权债务业已经出租人周聪威、杨春梅同意，故本院对其此项主张无法采信。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。经纬公司经股东会决议解散，且已于2016年12月28日被工商管理部门批准注销，经纬公司已丧失民事行为能力和权利能力，其与周聪威、杨春梅所签《北京市房屋租赁合同》因此而终止。合同终止后，经纬公司返还涉案房屋、支付后续发生占用费的义务及相关违约责任并不能当然免除；肖奇提供的注销文件中并未体现公司注销后债权债务承担的责任主体，故作为经纬公司的股东，肖奇、周丽君应就公司注销后的未尽事宜承担相关责任。特别是周丽君，在2018年6月13日和2020年1月9日2次与青桐宾馆共同出具《承诺书》，书面认可“本人于2013年5月6日承租周聪威涉案房屋”，同时承诺分期将欠付租金及物业费等向周聪威结清，但其并未履行承诺。现肖奇、周丽君、青桐宾馆上诉坚持认为不应由肖奇、周丽君个人承担责任，显然缺乏事实及法律依据，本院实难支持。关于应付租金数额，一审法院已经考虑了2020年出现的新冠肺炎疫情对酒店经营的影响，对应付租金酌情予以部分减免，符合相关政策及规定。青桐宾馆上诉主张应根据疫情期间实际经营情况判决其按照合同约定标准的30%支付租金，显无道理，本院不予支持。至于周聪威、杨春梅主张的违约金，综合考虑其与经纬公司所签《北京市房屋租赁合同》就迟延付款约定的违约金标准、欠付相关费用的时间及金额，以及周丽君和青桐宾馆2次承诺后均未完全履行，甚至在法院审理期间，周丽君、肖奇、青桐宾馆虽承诺在周聪威、杨春梅解除账户查封后可以支付欠付的4个月租金，但却在账户解封后，仍未实际履行等一系列违约行为，一审法院认定周聪威、杨春梅有权主张违约金并酌定了违约金数额，并无不当。肖奇、周丽君不同意承担一审判决确认的违约责任，显无道理，本院不予支持。周聪威、杨春梅表示不同意一审法院酌减租金、违约金，要求周丽君、肖奇及青桐宾馆按照合同约定标准支付相关费用。因周聪威、杨春梅并未提出上诉，视为其认可一审判决，故对其此项主张本院不予采信。关于肖奇、周丽君及青桐宾馆上诉提出的一审法院遗漏诉讼请求一节，经本院查阅一审卷宗，一审法院已明确答复不予受理，故本院对其此项意见不予采信，其可就相关问题另行起诉。综上所述，肖奇、周丽君及青桐宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37862元，由周丽君、肖奇、北京青桐宾馆有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年六月十七日书记员 刘 荧书记员 韩 铮