天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2200号上诉人（一审被告）：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园商业街003号。法定代表人：李雨龙，执行董事。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：徐添祺，女，1989年11月9日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）因与被上诉人徐添祺商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初7597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新鸿公司的委托诉讼代理人岳仁东、葛鹏艳,被上诉人徐添祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回徐添祺的全部一审诉讼请求;2.两审诉讼费由徐添祺承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。宣传资料对负一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台描述与涉案房屋不一致，但该宣传不属于商品房买卖合同的内容，新鸿公司没有诱导消费者；二、一审判决新鸿公司赔偿经济损失70000元与徐添祺的诉求区别明显,有超出诉讼请求的嫌疑。徐添祺对其经济损失是否存在应承担举证不能的法律后果，一审法院酌定赔偿经济损失70000元,缺乏事实和法律依据；三、本案与一审法院另案事实基本一致,但判决事项存在区别,同案不同判，有失人民法院裁判的公信力。徐添祺辩称，涉案房屋问题严重影响了业主的正常使用，同时影响了房屋的价值，一审判决酌情考虑上述因素，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐添祺向一审法院起诉请求：1.判令新鸿公司立即使涉案房屋地下一层卫生间（多功能室）具备卫生间的下水使用功能；2.新鸿公司在徐添祺收房后70年内确保涉案房屋地下一层卫生间（多功能室）具备作为卫生间的下水使用功能；3.新鸿公司立即改变涉案房屋二层北向次卧面临的上叠房屋排烟管道与涉案房屋卧室距离过近的现状；4.新鸿公司立即使涉案房屋二层具备南北双露台即与样板间保持一致；5.新鸿公司承担自2017年12月1日至徐添祺收房之日止的物业费，暂计至2020年5月31日的物业费16566元；6.新鸿公司赔偿徐添祺资金占用损失100000元，租房损失40000元，房屋交付违约造成损失100000元，误工、交通等损失50000元，合计306566元；7.诉讼费及其他费用由新鸿公司承担。一审法院认定事实：2017年3月30日，徐添祺（买受人，乙方）与新鸿公司（出卖人，甲方）签订编号为2014-008xxxx的《天津市商品房买卖合同》，约定：新鸿公司将其开发的位于天津市宝坻区××路××街××花园××号房屋出售给乙方。涉诉房屋的整体结构为三层，建筑面积为157．77平方米，每平方米价格11193.14元，价款1726495元。甲方于2017年11月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。2017年3月30日，双方签订《补充合同》约定了关于广告效力及示范单位。甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、本补充协议。甲方在签署合同及其附件、本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播...或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为邀约邀请，不是甲方的邀约或承诺，不作为本合同的组成部分...及交付时实际情况为准。后徐添祺按照合同约定向新鸿公司交纳了全部购房款，2017年11月新鸿公司通知徐添祺收房，因建造的房屋与之前收到房屋广告宣传材料的设计作了一定改变，徐添祺拒绝了收房，后于2020年12月19日收房。一审庭审中，徐添祺就诉请损失金额除物业费外，其余均未提供计算标准及相关证据证明，亦未对损失部分提出评估、鉴定申请；但向一审法院提出现场勘验房屋申请。2017年10月11日，天津市规划局向新鸿公司颁发《天津市建设工程规划验收合格证》，内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》有关规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。2017年11月6日，天津市宝坻区行政审批局向新鸿公司颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》载明：你公司在宝坻区××路××街××花园××商品房项目，经审查相关手续齐全，符合《天津市商品房管理条例》的有关规定，准予交付使用。证书编号：津建房许宝坻17095-xx花园21号楼。另查，2018年8月9日，天津市宝坻区市场和质量监督管理局对被告新鸿公司作出津市场监管宝竞罚告[2018]3号《天津市市场和质量监督管理行政处罚事先告知书》载明：由本机关立案调查的你（单位）涉嫌利用样板间作引人误解的虚假宣传和利用广告单页涉嫌发布虚假广告欺骗、误导消费者一案，已经调查终结。经查，你单位分别通过样板间和广告单页向业主宣传的负一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况与实际销售房屋存在不一致的情况...综上，合并罚款156700元。一审法院认为，徐添祺与新鸿公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。徐添祺已交纳了全部购房款，新鸿公司应将符合合同约定和使用标准的房屋交付徐添祺。新鸿公司建造的徐添祺的涉案房屋与广告宣传的房屋诸如一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况存在不一致，已由徐添祺提供的证据予以证明并已被有关行政管理部门确认后予以行政处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。新鸿公司作为专业的房地产开发企业，对土地规划、房屋周边环境、户型等规划设计情况应比买受人更加明确，但在订立合同时未进行必要的解释、说明，且在样板间、宣传页等宣传材料中对购房者存在一定的误导，影响了徐添祺对房屋使用的预期，且新鸿公司变更规划设计未经主管部门批准并按合同约定及时通知业主，导致双方三年多未办理房屋交接的主要原因和责任在新鸿公司，故新鸿公司构成违约，应承担相应的赔偿责任；徐添祺在新鸿公司通知收房后，明知房屋存在未全部按样板间、宣传页等宣传材进行建造，未及时行使权利，扩大了自身的损失。参照中国人民银行同期贷款利率的标准及徐添祺已交纳总房款金额，一审法院酌定由新鸿公司向徐添祺支付经济损失70000元，超出部分，不予支持。徐添祺诉请新鸿公司按宣传材料的设计标准，改造修建地下卫生间、露台、排烟口、采光井等，因涉案房屋已由相关部门验收合格，上述诉请涉及重新规划设计，依法应由有关行政管理部门处置。徐添祺诉请物业费、交通费、误工费、采光费、物业费等证据及法律依据不足，一审法院均不予支持；徐添祺申请勘验涉案房屋，因涉案房屋存在的主要问题已被行政管理部门确认，故一审法院对其申请不予准予。新鸿公司主张涉案房屋已由有关部门验收合格，徐添祺诉请赔偿无法律依据的意见依据不足，本院不予采信。一审法院判决：一、天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十日内支付徐添祺经济损失70000元；二、驳回徐添祺其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5898元，减半收取计2949元，由徐添祺负担949元，天津新鸿房地产投资有限公司负担2000元（于判决生效后十日内交纳）。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，徐添祺已接受涉案房屋并办理了交接手续，补交了所有的物业费和其他费用。徐添祺认可新鸿公司在合同约定的时间内通知其收房，故其未在本案中主张逾期收房所产生的利息和违约金。徐添祺收房之后未装修未入住。徐添祺主张损失的理由是涉案房屋与样板房不符属于虚假宣传、存在无法正常使用的功能缺陷，严重影响徐添祺的生活及房屋价值，其主张的新鸿公司应赔偿款项为参考房屋全款而确定。新鸿公司承认宣传广告违法，但否认存在虚假宣传。行政机关进行行政处罚的决定书未被撤销，已经生效。本院认为，徐添祺与新鸿公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为:一、徐添祺是否存在损失以及应否由新鸿公司予以赔偿；二、徐添祺的损失数额如何确定。关于争议焦点一，徐添祺已履行了交纳全部购房款的合同义务，新鸿公司亦应依合同约定向徐添祺交付符合使用标准的涉案房屋。涉案房屋与样板间及广告宣传的房屋不一致，已为生效的政府行政管理部门行政处罚决定书予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案销售广告和宣传资料是新鸿公司就其开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。新鸿公司在订立合同时未对徐添祺进行必要的解释、说明，且样板间、宣传页等对徐添祺存在一定的误导，且其变更规划设计未经主管部门批准并及时通知徐添祺，对于未办理房屋交接存在过错，应承担相应的赔偿责任。关于争议焦点二，徐添祺在新鸿公司于2017年11月通知其收房后，已确定明知涉案房屋与样板间、宣传页等宣传材料不符，但未及时行使权利，放任至2020年12月19日收房，扩大了自身的损失，存在过错。一审法院综合全案考量，酌定由新鸿公司向徐添祺支付经济损失70000元，并无不当，本院予以维持。关于同类案件裁判尺度问题，另案与本案均认定新鸿公司违约，且对于损失得到支持的幅度属于一审法院根据个案具体情况具体分析的酌情处理行为，与本案并不冲突。综上所述，新鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人天津新鸿房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠审判员  刘 锟二〇二一年六月四日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；