安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终480号 上诉人（原审被告）:王肖巍,男,1985年10月22日出生,汉族,户籍地安徽省淮北市相山区，住安徽省池州市贵池区。 被上诉人（原审原告）：黄琼,女,汉族,1978年10月13日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：徐勃，安徽天贵律师事务所律师。 上诉人王肖巍因与被上诉人黄琼房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2021）皖1702民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王肖巍、被上诉人黄琼及其委托诉讼代理人徐勃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王肖巍上诉请求：1、依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人房屋租赁关系于2020年11月5日解除,认定事实正确,但认定上诉人迟迟未向被上诉人交付房屋钥匙以及需承担占用被上诉人房屋使用费,系认定事实错误,依法应予撤销。本案基本事实是,2019年8月,上诉人与被上诉人确定租赁关系,由上诉人承租被上诉人位于贵池区××路××花园××幢××号经营“贵池区王家酒铺”。当初上诉人租房时,被上诉人仅将房屋交付给上诉人,未交付租赁物钥匙,因此上诉人为了经营安全就只好自行换锁经营。在上诉人经营期间,因周边邻居经常恶意投诉,辖区街道办就以扰民为由建议上诉人换址经营,上诉人无奈只好被迫停业,自2020年9月起陆续清空屋内设施设备直至2020年11月5日已全部清空并将房屋交付给被上诉人,同时上诉人与被上诉人结清了房租并提出不再租赁房屋。至此,双方的房屋租赁关系已然解除,且上诉人也已将租赁物交付给被上诉人,根本不存在上诉人占用被上诉人房屋之说。至于被上诉人一审要求上诉人交付租赁房屋钥匙,上诉人认为该请求无事实依据,不能成立,理由如下:首先,上诉人承租时被上诉人就未曾向上诉人交付过租赁物钥匙,是上诉人为了经营安全,才自费换锁经营。既无交付钥匙,又何来归还钥匙呢？更何况该钥匙是上诉人个人财产,不属于被上诉人所有,本就无需归还。其次,双方租赁关系解除后,被上诉人曾委托其弟弟（微信昵称“晨光”）找上诉人拿钥匙,上诉人本可以不予理睬,但还是友好配合其弟弟,双方约好2020年11月14日晚上去店里交钥匙,但当晚上诉人才发现被上诉人早已自行将房屋上锁。对此,上诉人考虑既然被上诉人已上锁,自己的锁就可以取走了,在这种情况下,上诉人才取走了自己的锁,并告知了被上诉人弟弟这个情况,其弟弟也答应会转告被上诉人。由此可见,诉争的房屋锁及钥匙本就是上诉人个人财产,无需归还被上诉人,且双方租赁关系解除后被上诉人通过自行上锁早已实际控制了租赁物,上诉人未交付自己购买的锁的钥匙完全不会阻碍被上诉人使用租赁物,其早已将租赁物腾空交付给了被上诉人,根本不存在占用房屋的情形,一审判决上诉人向被上诉人交付房屋钥匙以及上诉人承担房屋占用费系认定事实错误,应于以撤销。二、原审判决上诉人承担水电费726.9元以及物业费,无事实依据,应予撤销。1、双方租赁关系已于2020年11月5日解除,上诉人并未占用被上诉人房屋,该水电费并非上诉人使用产生,不应由上诉人承担;2、上诉人无需承担案涉物业费。上诉人租赁期间,因房屋外挂大理石脱落渗水需要被上诉人找物业申请维修基金进行维修,被上诉人曾答应上诉人找物业公司处理,让上诉人暂时不缴纳物业费,但被上诉人一直未予解决,导致上诉人自费近千元维修,因此并非上诉人恶意拖欠物业费,该费用应由被上诉人承担。三、一审开庭送达程序不当,导致上诉人未能参加庭审,严重影响了上诉人答辩以及举证质证的权利行使。该案开庭前,一审法院仅电话通知上诉人被上诉人已起诉,但未向上诉人送达纸质传票等材料,导致上诉人无法参加该案庭审,直接影响了上诉人一审诉讼权利的行使,导致了一审判决查明事实有误。综上所述,上诉人认为原审判决认定事实错误,送达程序不当,恳请二审法院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。 黄琼辩称：1、一审判决解除双方租赁关系退还租赁物有事实和法律依据，上诉人于2020年11月5日结清一年房租后表示不再租赁房屋，且一直未支付后期房屋租金，构成根本性违约，一审法院予以了认定，上诉人在上诉状明确双方租赁关系于2020年11月5日解除。上诉人强调判决书交付的钥匙系个人财产，与案件无任何关联性，被上诉人在本案诉讼目的并非让上诉人交付钥匙，而是交付房屋，既然双方租赁合同解除，退还房屋理所当然。2、一审判决上诉人支付房屋占用费和物业费有事实和法律依据。根据相关法律规定，结合一审法院判决解除合同，且上诉人并无异议，一审判决上诉人支付2020年4月1日起支付房屋占用费有法律规定。上诉人依法应按约定支付物业费，综上，一审判决解除租赁关系，返还租赁物，支付占用费、物业费符合法律规定。请求驳回上诉人的上诉请求。 黄琼向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告2019年10月签订的《房屋租赁合同》,责令被告王肖巍立即交还出租房钥匙;二、判令被告王肖巍自2020年11月1日起支付逾期交房的房屋租金每月为6666元至实际交还出租房之日止;支付拖欠的物管费、水电费至实际交还出租房之日止;三、案件诉讼费用由被告王肖巍承担。 一审法院认定事实：2019年8月份黄琼与王肖巍确定租赁关系,王肖巍承租黄琼坐落于贵池区××路××花园××幢××号经营“贵池区王家酒铺”,租金每年80000元,前三个月房租免租。2019年11月13日、2020年6月30日、9月14日、11月5日,王肖巍分别向黄琼支付租金20000元、30000元、15000元、15000元,该8万元系结清2019年11月至2020年10月一年租金。2020年11月,王肖巍自行停业,主动提出不再租赁案涉门面,黄琼通知其交清拖欠物业费、水电费并腾空房屋交出钥匙。因王肖巍钥匙一直未交付并拖欠应支付的物业服务费、水电费以致成诉。另查明,黄琼支付案涉114、115门面2019年10月1日至2021年6月30日物业费共计3000元,于2020年11月23日、12月6日、2月8日共计支付案涉114、115门面电费706.02元,2021年1月3日,案涉114门面水费共计欠20.88元。 一审法院认为,被告承租原告房屋,应当按照双方约定全面履行自己的义务。对于原告主张解除案涉《房屋租赁合同》的问题,被告于2020年11月5日结清一年房租后,表示不再租赁该房屋且一直未予支付后续房屋租金,显然系以自己的行为表明其不履行租赁义务,其租赁关系应予解除;因原告未提供书面的房屋租赁合同,故原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》,本院变更为解除双方之间的房屋租赁关系。因租赁关系解除,被告应当返还房屋,但被告迟迟未向原告交付房屋钥匙,其应当承担占有使用至实际返还房屋期间的房屋使用费,故原告要求被告按合同约定租金6666元/月(80000元:12月)标准支付自2020年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金,符合法律规定,予以支持。对于原告要求被告支付拖欠物业费及水电费的问题,除双方另有约定,被告作为承租人理应承担租赁期间的物业费,本案未有证据证明物业费约定由原告承担,故本院支持由被告按143元/月(3000元:21月)标准承担自2019年11月起至实际交还房屋之日止的物业费;另欠付的726.9元水电费确系被告占有租赁房屋期间产生,依法亦应由被告承担,予以支持。被告王肖巍未到庭,视为其放弃诉讼权利。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决：一、解除原告黄琼与被告王肖巍的房屋租赁关系,被告王肖巍自该判决书生效之日起三日内向原告黄琼交付租赁房屋钥匙,并支付拖欠的水电费共计726.9元;二、被告王肖巍自本判决书生效之日起三日内以6666元/月的标准向原告黄琼支付自2020年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费,以143元/月的标准支付自2019年11月1日起至实际交还房屋之日止的物业费;三、驳回原告黄琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元,减半收取50元,由被告王肖巍负担。 本案二审中，上诉人王肖巍提交证据如下：证据视频1，3月30日中午接到法官电话问我为什么没应诉，当时我和法官也解释了未能确认开庭日期的事实。未能到法院核实时间，给大家添麻烦十份抱歉。本次纠纷大部分责任在我，有些事情因当时人在外地未能及时沟通解决，在这里也向房东黄琼女士表示歉意。视频证据2，我是于2019年10月31日正式租赁凤凰城3栋114,115号商铺。一楼经营白酒，二楼经营啤酒，租期三年。在2020年10月和房东协商退租。退租原因是楼上住户恶意干扰我们正常经营，从开始营业就不断高空抛物，夏季我顾客多的时候，楼上嫌吵，高空抛物更猖獗，每天恶意报警、上访，导致无法正常经营。经营一年，赶上疫情商铺闲置4个月，装修亏损15万，退租时房东也表示理解。2020年9月我就陆续搬空一楼白酒区域，（派出所出警员可证明）10月1日白酒店在凤凰城一期侧门正式营业，二楼区域因未能找到合适铺子于2020年11月5日搬空。和房东纠纷产生于此。2020年10月31日一年租期到期，和房东协商因新铺子还未装修好，可能耽误一周时间，请求宽限几天时间，毕竟这一年天灾人祸亏损太多，实在不行按天交租也行，房东不同意，让交一个月房租，当时的情况是楼上天天报警不让经营，一楼也早已搬空，我心里挺不是滋味，也没和房东确定这个事情，暂时拖着了。2020年11月4日，有几个朋友晚上过生日要用我二楼区域，我答应了，这天晚上房东喊她亲属到我店里赶人，说我没交租要锁门，搞得我很难堪，作为租客的角度，我觉得花了十几万的装修我带不走，房东的铺子受益，连几天搬店时间都不宽限，疫情期间关店四个月，我其他店的房东都给与一定免租补偿，共渡难关，现在被迫关门几天时间都不给我宽限，还来赶人，我当时很生气，和房东也加深了矛盾。所以2020年11月5日清空了二楼桌椅后也没告诉房东。未能及时联系房东交房时我不对，但是我希望要依据事实解决本次纠纷，对于判决书中房东所述我一直未交付店铺钥匙，这一点我不认可。聊天证据3，微信聊天截图可以证明，房东的弟弟于2020年11月14日联系我，找我拿店铺钥匙，我当时在应酬和他约了第二天联系，第二天我到店等他发现门已被另一把锁给锁上了，（玻璃门用的U型锁）我告诉房东弟弟我已把自己的锁打开拿走了，房东现在用自己的锁锁门，商铺使用权已被强行收回。证据4，如今铺子早已有新商家进场，更不存在说我一直占用铺子。证据5，11月16日左右房东报警说我不交钥匙，派出所联系我到所里沟通，我当时和民警解释她已经把门锁了，我自己的锁已带走，门锁的事情也和他弟弟沟通交接过了，而且当时我在外地不在池州本地，有火车票购买记录和门锁购买记录为证。门锁购买时间就是19年10月租铺子的时间，铺子原有的锁在2019年10月31前被房东亲戚拿走。我自己的锁不属于房东财产我可以拒绝交付。证据6，关于水电费，我已于2020年10月28日交清在这之前的费用。11月抄表之前我早已搬离，所以水电费我以为已经交清，不是恶意不交，水电费我可以补上。证据7，关于物业费，在开业不久发现商铺外立面大理石缝隙漏水，每次下雨店里到处都是水，靠窗墙体都发霉严重，店内花了2000元做防水修补墙体后还是解决不了问题，找了装修队来检查，发现是房屋外挂大理石防水没做好的问题，属于开发商和物业的责任，联系好多次物业让处理，物业敷衍说要房东亲自来签字动用商铺维修基金，房东让我写个授权书授权我和物业沟通，但是物业不认可，多次联系房东，房东都不亲自来，物业也不做事，我自费修理，事情一直拖着，作为未能接受到物业正常服务的商家，我为什么要主动缴纳物业费，就算缴纳也要把维修费用报销后我才愿意缴纳，现在收我物业费不和情也不合法。综上所述，我希望法院能依据真实情况处理本次纠纷，我愿意缴纳2020年11月5日搬走前未抄表的水电费用726.9元，以及2020年11月1日至2020年11月5日五天的房租费用1111元。我请求拆除商铺内我花钱的所有装修。因我自费维修了原本属于物业部门该承担责任的墙体，物业费需要和物业部门协商处理。被上诉人针对上诉人的举证发表质证意见为上诉人只给了2万元押金，一年的房租都没有给我。当时租房时，上诉人说他要租5年，免3个月房租。2020年10月份，我要求他给一年的房租。证据1我不清楚。当时开庭时，法官说已经打过电话给上诉人了。一审法院对上诉人的送达程序符合法律规定。证据2无异议，能理解上诉人，虽然过了期限，但退租我也同意。我弟弟和我说的和上诉人描述的不一样，他说看到店里还在营业，从我水电费的产生看，后期又有水电费，我认为他还在营业。真正搬空时间是2020年11月12日下午。他自己和我说支付占用费。我约了朋友2020年11月14日下午拿钥匙，但上诉人一直未到店里。我朋友和我说里面东西都搬空了，但里面还有两辆摩托车。我朋友11月14日晚上买了锁，后来锁撬了，里面摩托车也骑走了。在派出所的主持下，我把锁拿下来。后来上诉人就把我拉黑了。11月17日我到派出所报警但上诉人说自己不在池州，他和派出所约了11月20日交钥匙，到了11月20日我等不到电话，派出所和我说上诉人把派出所的电话也拉黑了，联系不上。自始至终没有交房给我。目前房子还没有对外出租。2021年5月15日左右我把锁给撬了，里面整理了一下，现在并未出租。证据3我不认可。证据4我不认可。证据5，我开锁有证明。证据6，是对方产生的，无异议。证据7我不清楚。综上，上诉人提交的证据1至7超过了举证期限，真实性合法性关联性有相应的瑕疵，不能证明上诉人与被上诉人履行了退还房屋的事实，请求二审法院不予采纳。本院结合双方的举质证意见，认为被上诉人的质证意见成立，本院经审理查明事实如下：2020年11月王肖巍在微信中自愿向黄琼表示：“我按一天100给付吧毕竟我没营业”。另，自2021年5月15日始，被上诉人黄琼已实际控制了案涉出租的房屋。此外，本院查明的其他事实与一审无异。 本院认为：上诉人王肖巍承租被上诉人黄琼房屋,应当按照双方约定全面履行自己的义务。本案中，王肖巍与黄琼对一审判决解除双方房屋租赁关系均无异议，本院予以确认。王肖巍上诉称双方租赁关系于2020年11月份解除后其并未占用被上诉人房屋、另水电费共计726.9元并非其使用产生，但未提供充足证据予以证明，且与本案查明的事实不符，故本院不予采信。王肖巍还上诉称其早已将租赁物腾空交付给了被上诉人,根本不存在占用房屋的情形,一审判决上诉人向被上诉人交付房屋钥匙以及上诉人承担房屋占用费系认定事实错误,应于以撤销。本院经审理查明，自2021年5月15日始被上诉人黄琼已实际控制了案涉出租的房屋，故对王肖巍关于撤销一审判决其向被上诉人交付房屋钥匙这一上诉请求，予以支持。另关于王肖巍上诉称一审判决其承担房屋占用费错误，因王肖巍在与黄琼商量解除双方租赁关系的微信中曾明确表示按100元一天给付，现本院结合双方庭审举质证意见及审理查明的事实认为本案中判决王肖巍按100元/天标准支付黄琼自2020年11月1日起至2021年5月14日止的房屋租金为宜。综上所述，王肖巍的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2021）皖1702民初4478号民事判决； 二、解除黄琼与王肖巍的房屋租赁关系； 三、王肖巍自本判决书生效之日起三日内向黄琼支付拖欠的水电费共计726.9元及按100元/天标准支付黄琼自2020年11月1日起至2021年5月14日止的房屋占用费,以143元/月的标准支付黄琼自2019年11月1日起至2021年5月14日止的物业费； 四、驳回黄琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元,减半收取50元,由王肖巍负担。二审案件100元，由王肖巍负担60元，黄琼负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年六月十六日 书记员  刘 铮 本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。