辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3844号上诉人（原审被告）：窦广前。委托诉讼代理人：那立敏，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭毅，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，该公司员工。上诉人窦广前因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿达物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判窦广前不承担2019年12月19日之前的物业费或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由亿达物业承担。事实与理由：一、根据案涉《前期物业服务合同》第六条之约定，亿达物业主张欠缴物业费，应提交已向原业主实际交付案涉房屋的证据，否则应当承担举证不能的后果。但一审中，亿达物业自始至终并未提交已经向原业主交付房屋的证据，导致其主张物业费的起算时间和具体金额均无法确定。二、窦广前在一审中请求追加原业主邱永国参加诉讼，一审法院并未采纳，导致案件基本事实无法查清。原业主邱永国作为案涉房屋的原所有权人，了解案涉房屋是否实际交付、何时交付、物业费是否欠缴、欠缴的具体金额等案件的基本情况。原业主邱永国作为欠缴物业费的最终承担者，与本案有直接的利害关系。三、拍卖公告并未告知涉讼房产实际存在拖欠相关费用、拖欠的费用金额，缺少债务标的情况，属于格式条款，法律性质属于人民法院的免责声明条款，对买受人不产生债务转让或债务承担的法律效力。上诉人参与竞拍，并不意味着向物业公司作出了代替原业主支付物业费的意思表示。拍卖过程中涉及的竞买公告、竞买须知，只对参与拍卖的买受人和人民法院具有约束力，与亿达物业无关。竞买公告和竞买须知，既不是人民法院强制性要求窦广前偿还物业费的裁判文书，更不是窦广前作出的代为偿还物业费的承诺。四、物业费作为物业公司向业主提供服务的对价，应当由实际接受物业服务的业主承担。亿达物业5年来多次放弃向原业主主张权利，待拍卖成交后却第一时间起诉新业主，其行为严重违反了诚实信用原则。亿达物业未作答辩。亿达物业向一审法院起诉请求：窦广前支付拖欠的2015年5月1日至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元。一审判决认定事实：2010年4月20日，亿达物业（曾用名为“大连亿达物业管理有限公司”）与案外人大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，约定，由亿达物业为位于大连市小区提供物业服务。住宅物业费标准2.6元/月/平，公建物业费标准2.2元/月/平；按季度缴纳，于每季度首月10日内向亿达物业交纳当期物业费。合同同时约定了包含违约责任等其他权利义务。合同签订后，亿达物业即为东方圣克拉（南区）小区提供物业服务，案外人邱永国系案涉房屋原产权所有人。2019年12月6日，大连市中山区人民法院在京东网司法拍卖网络平台上发出《拍卖公告》，将大连市甘井子区红凌路**园**号*单元*层*号房屋进行公开拍卖。《拍卖公告》上注明：所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费）、税费及办理权证所需费用，按照当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”。大连市中山区人民法院于2019年12月19日作出《执行裁定书》，裁定位于辽宁省大连市甘井子区房屋归窦广前所有，房屋所有权自该裁定送达买受人时起转移。案涉房屋自2015年5月1日至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元（2.6元/平方米/月×302.98平方米×62个月）未交纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿达物业作为物业服务企业与开发商大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，对亿达物业、窦广前均具有约束力。亿达物业已为东方圣克拉（南区）小区提供了物业服务，窦广前作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向亿达物业支付物业费。本案争议的焦点是，窦广前是否应承担其自网络司法拍卖平台上竞买的房屋在其购买前由原业主拖欠的物业费。根据查明的事实，《拍卖公告》中明确载明“所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费）、税费及办理权证所需费用，按照当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”，内容详实具体，已尽到告知义务，系作为拍卖标的成功交易的条件之一。案涉房屋作为拍卖对象存在物业费欠费情形，其在参与竞买过程中并未对拍卖标的可能存在的权利瑕疵和附随义务向拍卖法院提出相应的异议，应视为其接受拍卖公告设定的权利义务，窦广前通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权，理应承担案涉房屋所欠的物业服务费用。故亿达物业要求窦广前支付自2015年5月1日至2至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元，于法有据，予以支持，对窦广前抗辩意见，依法不予采纳。判决：窦广前于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司物业服务费48,840.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,021元，减半收取计510.50元，由窦广前负担（此款亿达物业服务集团有限公司已预交，窦广前于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的案涉房屋自2015年5月1日至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元（2.6元/平方米/月×302.98平方米×62个月）未交纳外的事实予以确认。本院另查明：案涉房屋自2019年12月19日至2020年6月30日未缴纳物业费。对于2019年12月19日之前的案涉房屋物业费欠缴金额，因与本案无直接关联性，本院不予确认。本院认为，上诉人在一、二审中明确表示同意承担2019年12月19日之后的物业费，故本案争议的焦点为实为上诉人是否应承担案涉房屋2019年12月19日之前的物业费。依据大连市中山区人民法院作出的（2019）辽0202执2246号执行裁定书，上诉人自2019年12月19日起取得案涉房屋的所有权，上诉人与案涉小区建设单位签订的《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》自此时起对上诉人具有约束力。大连市中山区人民法院在案涉房屋拍卖阶段对外发布的《竞买公告》第八条中对于与案涉房屋有关的欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费等）、税费及办理权证所需费用的说明中虽有“由买受人自行了解并承担”的表述，但系以“按当地法律规定标准”为前提，该说明并不构成上诉人承担案涉房屋所有欠费的事实和法律依据。上诉人现无证据证明被上诉人在2019年12月19日之前已实际控制该房屋并享受了其提供的物业服务，其与上诉人之间在此之前不存在物业服务合同关系，故其请求上诉人缴纳2015年5月1日至2019年12月18日的物业费无事实和法律依据，一审法院予以支持不妥，本院予以纠正。关于2019年12月19日至2020年6月30日的物业费，上诉人对一审判决认定的房屋面积302.98平方米并无异议议，而案涉《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》中对于案涉房屋的物业费标准作出了明确的约定，即2.6元/月/平方米，故上诉人应向被上诉人缴纳此期间的物业费5,067.85元（2.6元/平方米/月×302.98平方米×6个月+2.6元/平方米/月×302.98平方米÷30天×13天）。综上所述，窦广前上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2161号民事判决为窦广于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司2019年12月19日至2020年6月30日期间物业服务费5,067.85元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,021元减半收取510.50元，由窦广前负担53元、亿达物业服务集团有限公司负担457.50元；二审案件受理费1,021元，由亿达物业服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月二日书记员 于 涵