吉林省桦甸市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0282执异64号案外人：张伟，女，1979年9月出生，汉族，住吉林省桦甸市。申请执行人：刘金峰，男，1954年10月出生，汉族，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：刘淑虹（刘金峰之女），女，1984年7月出生，汉族，住吉林省桦甸市。被执行人：桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：林涛。被执行人：林涛，男，1962年5月出生，汉族，住吉林省桦甸市。被执行人：陈梅菊，女，1977年8月出生，汉族，住吉林省桦甸市。在本院执行刘金峰与桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司、林涛、陈梅菊民间借贷纠纷一案中，案外人张伟于2021年6月3日对执行查封被执行人桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司所有的位于孔雀城B4号楼三单元201室房屋及房籍提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张伟称，裁定终止对孔雀城B4号楼三单元201室房执行。该房屋是我通过王德奎的介绍，在桦甸富森房地产开发有限公司购买的。2017年3月7日，我与桦甸富森房地产开发有限公司签订房屋认购协议书，桦甸富森房地产开发有限公司于签订协议书当日将房屋交付给我占有使用。我接收的房屋是毛坯房，接收后我对房屋进行了装修，并一直居住至今。桦甸富森房地产开发有限公司在与我签订房屋认购协议书时，我要求办理房产证，但当时因为行政原因不能办理房产证，我与桦甸富森房地产开发有限公司工作人员到桦甸市不动产登记中心咨询，证实该房屋可以办理房产证，但当时不能办理，需要等到能办理房产证时，由桦甸富森房地产开发有限公司告知我到桦甸市不动产登记中心办理房产证，至今我未得到通知。综上所述，我是在桦甸富森房地产开发有限公司购买的房屋，桦甸富森房地产开发有限公司是该房屋的建设单位，申请执行人与被执行人的债务纠纷与我没有任何关系。我在开发商处购买房屋，并已经居住多年，该房屋就是我的房屋。申请执行人申请查封我的房屋没有任何依据，我与申请执行人还有被执行人均不认识。望法院依据《民法典》第二百六十六条、第二百六十七条对我的合法财产进行保护，终止对我房屋的执行。刘金峰称，案外人的异议请求没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。案外人的主张不具备真实性，亦不符合常理。案外人仅提供房屋认购协议书、物业手写收据、桦甸富森房地产开发有限公司手写收据，不能够证明房屋所有权是案外人的。案外人主张是通过王德奎介绍，在桦甸富森房地产开发有限公司购买的房屋。2017年3月7日，案外人与桦甸富森房地产开发有限公司签订房屋认购协议，桦甸富森房地产开发有限公司于签订协议书当日将房屋交付其占有使用。但是2020年8月27日9时，张伟在桦甸市人民法院执行局的陈述是，张伟与王德奎不熟悉，是通过朋友介绍的，案外人跟王德奎私下签的房屋买卖合同，并未表明签协议时间，且案外人承认房屋认购协议书时间与实际不符。其次，案外人在异议申请理由中明确说在开发商处购买房屋并已居住多年。但是我所主张的执行局调查张伟笔录，张伟说的是刚刚居住了一年多，与异议申请理由中所说的2017年3月7日签订认购协议之后，当日就占有使用时间不符。而且案外人张伟，女，汉族，1979年9月7日生，住吉林省桦甸市永吉街道永和委九组，与执行局所调查的张伟，男，1977年7月26日生，住吉林省桦甸市新华街道富华委八组，性别、出生、住址皆不相同，可见案外人张伟与我所主张的执行局调查的张伟根本不是同一人。再次，房屋是张峻珲抵账给林涛个人的，王德奎只是宇顺公司股东有什么权利处置林涛的抵账房屋。张峻珲所接盘的长白山绿色食品厂，所要清偿的是林涛个人债务，并不是宇顺公司。林涛在贵院主张自己的权利，皆能证明林涛对张峻珲的债权仅是林涛个人的，而且张峻珲也承认曾多次对林涛清偿债务。所以，该抵账房就是林涛个人财产，应予追回。张峻珲系长白山公司的实际股东及债权人。被执行人林涛与长白山绿色食品公司之间的债权债务关系，已在贵院强制执行程序中。案外人已经偿还被执行人林涛钱款，应当将债权转让以及给付情况告知法院，且将上述协议留存执行卷宗中。案外人的主张不符合常理。林涛、宇顺公司明显存在逃避债务的嫌疑，根据相关法律规定，应追究其拒执罪。综上所述，案外人的主张没有任事实及法律依据，应当予以驳回。桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司、林涛、陈梅菊均未陈述意见。本院查明，刘金峰与桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司、林涛、陈梅菊、王德奎民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）吉0282民初2407号民事判决，判决桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司、林涛、陈梅菊于本判决生效之日偿还刘金峰借款1323760元支付利息1121626（自2014年1月26日计算至2018年8月2日的利息1271626元-15万元）；自2018年8月3日至实际给付之日的利息，按本金1323760元，月利率18‰另行计算；驳回刘金峰的其他诉讼请求。案件受理费13182元，财产保全费2870元由桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司、林涛、陈梅菊负担。上述判决生效进入执行程序后，本院于2021年5月24日作出（2019）吉0282执984号之五执行裁定，查封被执行人桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司所有的位于孔雀城B4号楼三单元201室房屋及房籍；查封被执行人桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司所有的位于孔雀城B4号楼三单元202室房屋及房籍。同时查明，桦甸市时代孔雀城小区由桦甸富森房地产开发有限公司开发建设。2018年2月14日，张峻珲将桦甸富森房地产开发有限公司以房抵债的位于孔雀城B4号楼三单元二楼东门（201室）、孔雀城B4号楼三单元202号房屋抵债给林涛，抵债价款50万元。2018年4月4日，林涛委托王德奎与案外人张伟之夫张伟（同姓名）签订房屋买卖合同，将张峻珲抵债给其位于孔雀城B4号楼三单元二楼东门（201室）的房屋出卖给张伟，价款20.5344万元；同时又签订一份售楼协议，售楼协议上有桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司打印字样，约定交付定金10万元，2018年5月1日前到孔雀城售楼处签订正规售楼合同。同日，张伟通过中国邮政储蓄银行向王德奎交付购房定金10万元，后于2018年9月6日给付王德奎房款10万元，王德奎出具此10万元收条，余款5344元作为办理房证预留押金。张伟与王德奎签订房屋买卖合同和售楼协议后，案外人张伟又与桦甸富森房地产开发有限公司签订房屋认购协议书，签约时间写为2017年3月7日。桦甸富森房地产开发有限公司并为后期办理房屋所有权证需要，给案外人张伟出具了一份房款29.0904万元的收据，房屋认购协议书和收据上均盖有“抵账房本公司未收款不办理退房退款业务”的印章。张伟接收房屋进行装修后居住至今，并向桦甸时代物业服务有限公司交纳2018年5月至2018年12月物业费394元、2019年度物业费1232元、2020年度物业费1027元、垃圾清理费400元、临时出入证费用30元，向桦甸市日晖供热有限公司交纳2020至2021年取暖期供热费2234.25元。案涉房屋尚未办理不动产权登记证。另查明，桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司于2012年3月7日成立，注册资本500万元，法定代表人林涛，股东分别为林涛、王德奎、钟河。本院认为，房屋抵债协议不违反留抵和物权法定原则，法律不禁止以房抵债行为，当事人基于有效的以房抵债协议，在债务消灭的同时相应的抵债价款转化为支付房款，抵债房屋的交付债权优于金钱债权。本案所涉房屋由桦甸富森房地产开发有限公司开发建设，案外人张伟购买案涉房屋，其与抵债房屋受让人签订房屋买卖合同，又经桦甸富森房地产开发有限公司确认，并与桦甸富森房地产开发有限公司签订房屋认购协议书。案外人张伟支付房屋价款，接收房屋交纳各项费用，实际占有使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人张伟与相对人所签订的房屋买卖合同、房屋认购协议均是当事人的真实意思表示，合同合法有效,且签订合同，房屋占有使用均在查封案涉房屋之前。案外人支付房屋价款，占有使用房屋，积极询问办理不动产登记符合常理，未办理过户登记，亦非案外人的原因，不存有过错。故案外人提供的证据能够证明所主张的事实成立，其异议请求应予支持。本院作出的（2019）吉0282执984号之五执行裁定第一项依据不足，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对本院于2021年5月24日作出的（2019）吉0282执984号之五执行裁定第一项查封桦甸市宇顺工程劳务有限责任公司所有的位于孔雀城B4号楼3单元201室房屋及房籍的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  许文平审判员  孙 罡审判员  白学远二〇二一年六月十八日书记员  崔曦之