新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2328号   上诉人（原审被告）：乌鲁木齐敏悦鑫餐饮管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区长江路194号1栋2层。   法定代表人：杨明罡，该公司总经理。   委托诉讼代理人：贾伟涛，新疆西域律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区长江路43号。   法定代表人：高军善，该公司总经理。   委托诉讼代理人：宿生伟，男，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：闫新安，新疆同则律师事务所律师。   上诉人乌鲁木齐敏悦鑫餐饮管理有限公司（以下简称敏悦鑫餐饮公司）因与被上诉人新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司（以下简称糖酒大厦）物权保护纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭于2021年6月2日开庭进行了审理。上诉人敏悦鑫餐饮公司的委托诉讼代理人贾伟涛，被上诉人糖酒大厦的委托诉讼代理人宿生伟、闫新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   敏悦鑫餐饮公司上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回糖酒大厦的部分诉讼请求，按照每天每平方米0.51元的标准支付2018年5月1日至2019年6月12日期间的房屋占用费446,898元。事实和理由：一审法院认定我公司逾期腾房属于事实认定错误，认定逾期期间为2017年1月1日至2019年6月12日错误。第三人承租的房屋只要经过出租人同意，转租合同对出租人具有约束力，出租合同到期或者无效，转租合同并不必然无效，只有未经出租人同意的转租合同才会产生主合同无效、到期、解除，转租合同无效。本案中，我公司从案外人吴志敏处承租房屋是经糖酒大厦同意，转租关系受到法律保护，不论是糖酒大厦出售或者解除与吴志敏的《租赁合同》约定的房屋，均不影响我公司合法使用该房屋。吴志敏因违约行为给糖酒大厦造成的损失，在糖酒大厦诉吴志敏一案中，糖酒公司已要求吴志敏支付2016年12月29日至2018年1月5日期间的整栋楼房占用费5,219,138元，因该诉讼请求属于物权保护纠纷的处理范畴，人民法院对其诉讼请求不予支持，释明糖酒大厦可在案外另行主张，因此糖酒大厦向我公司主张吴志敏对其造成的损失显属诉讼主体错误。而且糖酒大厦在2017年10月18日向我公司送达搬迁通知，此时我公司已经在2017年4月向吴志敏交纳了2017年4月29日至2018年4月30日期间的租金。我公司没有任何违约行为，要求我公司腾房没有法律和事实依据，我公司仅负有将2018年5月1日之后的租金交付给糖酒大厦的义务，不属于非法占用房屋。一审认定逾期腾房占用费的标准错误，糖酒大厦将房屋出租给吴志敏并签订《房屋租赁合同》，合同中关于租金的标准我公司不清楚，而且对我公司没有约束力。我公司与吴志敏签订《房屋租赁合同》之后，对租赁房屋投入大量资金予以装修，是基于合同经出租人同意的基础上，由于承租人的违约行为，随意解除次承租人的合同显然违反了合同相对性的原则，同时给我公司也造成巨大的经济损失。我公司在得知承租人的合同被解除之后，仅负有不再向吴志敏支付租金的义务，2018年4月30日至2019年6月12日的租金，应当按照每天0.51元为计算标准，共计446,898元支付给糖酒大厦。综上所述，请求法院查明事实公正判决。   糖酒大厦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。敏悦鑫餐饮公司的上诉请求无事实与法律依据，我公司与吴志敏之前签订租赁合同，敏悦鑫餐饮公司基于我公司与吴志敏之间签订的合同才签订的。我方与吴志敏之间的合同已经解除，敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间的合同必然会解除，解除之日即是我方与吴志敏之间合同解除之日，敏悦鑫餐饮公司作为本案涉案房屋的实际占有人，占有使用的房屋中获得收益，侵害了我方的权益，一审判决敏悦鑫餐饮公司向我方支付占有使用费没有错误，敏悦鑫餐饮公司所称的租赁期间产生的纠纷与我方无关，敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间约定的租金标准与我方无关，敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间的合同约定对我方没有约束力。请求驳回上诉，维持原判。   糖酒大厦向一审法院起诉请求：1．判令敏悦鑫餐饮公司赔偿房屋占用损失4,417,607元；2．判令敏悦鑫餐饮公司承担鉴定费12,500元。   一审法院认定事实：2012年3月29日，糖酒大厦（出租人）与吴志敏（承租人）签订FS-TJDS-××-××房屋租赁合同约定，承租范围位于乌鲁木齐市××路××号糖酒大厦14432平方米房屋及附属设施，免租期为2012年4月6日至2012年8月5日，租期从2012年8月6日至2020年8月5日。租赁用途为酒店，未经出租人同意不得擅自改做它用，否则出租人可以解除合同。租金为200万元／年，逐年递增。承租人每逾期一天，按应付租金额的千分之五向出租人支付违约金，逾期超过三十天糖酒大厦有权终止合同，封门并收回房屋，所有损失承租人自行承担。租赁期间，承租人未经出租人书面同意整体转租、转经营权或者私自更换承租房屋、未按时交纳租金及各项费用超过五天的，出租人有权解除合同，收回租赁房屋，没收保证金，要求承租人支付相当于合同租金总额20％的违约金并赔偿损失。违约责任保证金为180万元。在租赁期内，如果欠付租金，出租人有权通知承租人支付欠付费用，在收到通知五日内仍未支付，则有权从保证金中扣除等同于欠款或者等同于遭受损失之赔偿金额。同日，糖酒大厦与吴志敏又分别签订FS-TJDS-××-××号仓储合同；针对××路××号糖酒大厦后院、负一层建筑面积450平方米房屋及附属设施签订了FS-TJDS-××-××、××场地租赁合同和房屋租赁合同。2012年6月20日，糖酒大厦向吴志敏出具证明载明：同意吴志敏将糖酒大厦部分转租，使用时必须遵循新疆副食品集团糖酒大厦有限责任公司与吴志敏签订的房屋租赁合同上的所有条款，且不得超过吴志敏的承租时间。2012年8月6日，糖酒大厦与吴志敏针对××路××号糖酒大厦一楼北侧二楼房屋及附属设施签订了FS-TJDS-××-××房屋租赁合同，租期为2012年8月6日至2020年8月5日，先付租金后使用，租金分别为12万元／年，租金逐年递增。其他内容基本同FS-TJDS-××-××号房屋租赁合同。2013年6月1日，双方针对××路××号一楼南侧二楼及附属设施签订了FS-TJDS-××-××房屋租赁合同，租期从2013年8月6日至2020年8月5日，先付租金后使用，租金为35万元／年，租金逐年递增，其他内容基本同FS-TJDS-××-××号房屋租赁合同。上述合同签订后，糖酒大厦与吴志敏开始履行合同。2015年5月1日，吴志敏（出租人）与敏悦鑫餐饮公司（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：吴志敏将××路××号二楼一层，建筑面积1300平方米房屋转租给敏悦鑫餐饮公司；租赁期限自2015年5月1日至2020年8月5日止；房屋租金为每年40万元，租金支付方式为每年提前三个月支付全年租金；租赁房屋的用途为餐饮经营，租赁房屋的维修由敏悦鑫餐饮公司负责。该合同签订后，敏悦鑫餐饮公司作为次承租人承租案涉房屋，并经营餐饮。2018年4月9日，经工商管理部门核准新疆敏悦鑫餐饮管理有限公司名称变更为乌鲁木齐敏悦鑫餐饮管理有限公司。2016年12月28日，糖酒大厦以吴志敏违约为由通过不同方式向吴志敏送达解除合同的通知。2017年8月7日，一审法院受理糖酒大厦诉吴志敏租赁合同纠纷一案。糖酒大厦提出诉讼请求：1．判令吴志敏腾退位于乌鲁木齐市××路×号（现门牌号×号）糖酒大厦建筑面积14432平方米的房屋、后院、负一层建筑面积约450平方米的房屋以及一层北侧二楼房屋；2．判令吴志敏支付拖欠的租金截止2017年6月5日占用费5,258,294.16元以及按照每天1.03元的标准支付自2017年6月6日起至实际腾退之日的房屋占用费；3．判令吴志敏承担违约金1,577,488元。一审法院在该案中审理认定，糖酒大厦与吴志敏之间的房屋租赁合同、场地租赁合同已于2016年年底有效解除。在合同解除的情况下，糖酒大厦要求腾退房屋的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。同时认定，针对糖酒大厦要求吴志敏支付2016年8月6日至2016年12月28日的租金即3，579，953元÷365天×142天=1,392,748元的诉讼请求，考虑到糖酒大厦认可吴志敏已交纳保证金200万元的事实，亦同意用吴志敏已交纳的保证金抵偿欠款本金，故遵从其愿，将保证金和租金两项相抵后，针对糖酒大厦的该项诉讼请求一审法院不予支持。针对糖酒大厦要求吴志敏支付2016年12月29日至2018年1月5日的占有费5,129,138元的诉讼请求，一审法院认为，糖酒大厦明确以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，占有使用费属于物权保护纠纷的处理范畴，故一审法院对糖酒大厦的该项诉讼请求不予支持，糖酒大厦可在案外另行主张。其中判决，吴志敏于本判决生效之日起十五日内腾退位于乌鲁木齐市××路×号糖酒大厦建筑面积14432平方米房屋、后院、负一层建筑面积约450平方米房屋以及一层北侧二楼房屋；驳回糖酒大厦要求吴志敏支付2016年8月6日至2016年12月28日租金1,392,748元的诉讼请求；驳回糖酒大厦要求吴志敏支付2016年12月29日至2018年1月5日占有使用费5,129,138元的诉讼请求。据此，一审法院作出（2017）新0103民初7252号民事判决。吴志敏不服判决提出上诉，本院作出维持（2017）新0103民初7252号民事判决的（2018）新01民终2891号终审判决。2017年10月18日，糖酒大厦向敏悦鑫餐饮公司送达通知书，内容为，本公司所有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区××路×号1栋的房产，现查明由你非法占有，我公司现通知你方于接到本通知之日起7日内清理所有物品并搬离，按期向我公司移交你所占用的场地。逾期我公司将强制清场，并保留依法追究你侵权行为给我公司造成损失的赔偿责任。敏悦鑫餐饮公司未搬离租赁场地，糖酒大厦故起诉至一审法院。一审法院于2018年4月28日立案受理该案。审理中，一审法院委托鉴定机构对案涉房屋同地段市场租赁价格进行估价，评估平均单价为2.665元／平方米／天。糖酒大厦交纳鉴定费12,500元。后经审理，一审法院作出（2018）新0103民初3565号民事判决：一、乌鲁木齐敏悦鑫餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内搬离乌鲁木齐市沙依巴克区长江路194号1栋2层房屋（面积约2153.25平方米），并将上述房屋返还原告新疆副食品集团糖酒大厦有限责任公司；二、乌鲁木齐敏悦鑫餐饮管理有限公司自2018年1月6日起，至实际返还上述房屋之日止，按照每天每平方米2.6元向新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司支付占有使用费。三、驳回新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司的其他诉讼请求。2019年9月27日，本院作出（2019）新01民终2834号民事裁定。该裁定认为，生效裁判文书已经确认糖酒大厦与吴志敏之间的房屋租赁合同已经解除，并对糖酒大厦要求吴志敏支付合同解除之后的占有使用费的诉讼请求进行了判决，一审判决对该部分事实未能查清。同时，糖酒大厦与吴志敏之间的租赁合同中对涉案房屋整栋楼宇的租赁价格约为年租金200万元，糖酒大厦曾按照日租金1.03元每平方米的计算标准向吴志敏主张过整栋楼宇的占有使用费，敏悦鑫餐饮公司占有使用的房屋系整栋楼宇中的第二层，确定该楼层的占有使用费数额应当结合整栋楼宇的租金标准，敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间的租金标准等多重因素考量，审慎判断双方争议房屋的占有使用费计算依据，公平处理当事人的合法权益。据此，裁定撤销一审法院（2018）新0103民初3565号民事判决，并发回一审法院重审。敏悦鑫餐饮公司在上述案件审理期间于2019年6月12日搬离案涉房屋，糖酒大厦撤回要求敏悦鑫餐饮公司搬离并返还乌鲁木齐市沙依巴克区××路×号1栋2层房屋的诉讼请求。糖酒大厦也未另案向吴志敏主张支付合同解除之后的占有使用费。另查明，敏悦鑫餐饮公司承租的糖酒大厦位于××路××号1栋二层房屋实际面积为2153.25平方米，其中由南侧二楼、北侧二楼和1栋主楼二楼组成，1栋主楼二楼（层）产权证书载明面积为676.4平方米，由此确认南侧二楼和北侧二楼面积合计为1476.85平方米。根据2012年8月6日糖酒大厦与吴志敏针对××路×号糖酒大厦一楼北侧二楼房屋及附属设施签订的FS-TJDS-××-××房屋租赁合同约定的第一年（2012年8月6日-2013年8月5日）租金为12万元／年（租金逐年按照6％递增），2013年8月6日至2014年8月5日租金应为127,200元／年。2013年6月1日，双方针对××路××号一楼南侧二楼及附属设施签订了FS-TJDS-××-××房屋租赁合同约定的第一年（2013年8月6日-2014年8月5日）租金为35万元／年（租金逐年按照6％递增）。一审法院按照2013年8月起算，可以核算出2013年8月6日至2014年8月5日吴志敏承租××路×号1栋二层租金单价为0.885元／平方米／天（477,200元÷1476.85平方米÷365天）。按照双方租金逐年递增6％的约定，2014年8月6日至2015年8月5日案涉房屋租金单价应为0.938元／平方米／天；2015年8月6日至2016年8月5日案涉房屋租金单价应为0.994元／平方米／天；2016年8月6日至2017年8月5日案涉房屋租金单价应为1.054元／平方米／天；2017年8月6日至2018年8月5日案涉房屋租金单价应为1.117元／平方米／天；2018年8月6日至2019年8月5日案涉房屋租金单价应为1.184元／平方米／天。   一审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据（2017）新0103民初7252号民事判决确认，糖酒大厦与吴志敏之间的房屋租赁合同、场地租赁合同已于2016年解除，敏悦鑫餐饮公司作为次承租人负有腾房的义务。诉讼中，敏悦鑫餐饮公司虽于2019年6月12日搬离案涉房屋，但糖酒大厦要求敏悦鑫餐饮公司支付实际占有租赁房屋期间的占有使用费的诉讼主张，于法有据，一审法院予以支持。对于敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间在履行双方房屋租赁合同中存在，诸如敏悦鑫餐饮公司所抗辩的交付租金等问题可另行通过协商或诉讼处理，与本案无关。本案争议焦点主要是：一、逾期腾房期间的确定。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因糖酒大厦与吴志敏之间的房屋租赁合同、场地租赁合同于2016年年底解除，相应的敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间就本案的案涉房屋租赁合同随之解除。合同解除之日后，敏悦鑫餐饮公司就负有腾退房屋的义务。因此，自2016年年底至2019年6月12日期间系逾期腾房期间，现糖酒大厦要求敏悦鑫餐饮公司自2017年1月1日至2019年6月12日支付逾期腾房占有使用费的诉讼主张，符合法律规定。二、占有使用费标准的认定。糖酒大厦与吴志敏针对××路×号糖酒大厦一楼北侧二楼房屋及附属设施及一楼南侧二楼及附属设施分别签订的FS-TJDS-××-××房屋租赁合同和FS-TJDS-××-××房屋租赁合同系当事人真实意思表示，对当事人具有拘束力。本案确定敏悦鑫餐饮公司案涉房屋占有使用费应参照上述合同约定的租金标准。因此，自2017年1月1日至2017年8月5日期间的占有使用费单价应按照1.054元／平方米／天计算，敏悦鑫餐饮公司承租房屋的占有使用费应为492,487.03元［2153.25平方米×1.054元／平方米／天×217天］；自2017年8月6日至2018年8月5日期间的占有使用费单价应按照1.117元／平方米／天计算，敏悦鑫餐饮公司承租房屋的占有使用费应为877,890.79元［2153.25平方米×1.117元／平方米／天×365天］；自2018年8月6日至2019年6月12日期间的占有使用费单价应按照1.184元／平方米／天计算，敏悦鑫餐饮公司承租房屋的占有使用费应为792,878.33元［2153.25平方米×1.184元／平方米／天×311天］。以上合计占有使用费为2,163,256.15元。本案审理中，因双方就占有使用费标准存在分歧，经糖酒大厦申请，一审法院委托鉴定机构对案涉房屋租金标准进行评估估价，糖酒大厦交纳鉴定费12,500元。一审法院虽然未采用该评估价格，但鉴定费已实际发生，对该费用法院酌定糖酒大厦与敏悦鑫餐饮公司各承担一半。判决：一、敏悦鑫餐饮公司支付糖酒大厦有限责任公司逾期腾房占有使用费2,163,256.15元；二、敏悦鑫餐饮公司承担糖酒大厦鉴定费6,250元。   二审中，当事人未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，敏悦鑫餐饮公司与糖酒大厦之间因涉案房屋的腾迁、占有使用费的数额如何认定等问题产生争议，本案的争议焦点为：糖酒大厦主张敏悦鑫餐饮公司支付涉案房屋占有使用费的数额应当如何确认。对此本院分析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。涉案租赁合同的签订及履行期间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，本案应当适用当时的法律及司法解释。本案中，敏悦鑫餐饮公司上诉认为应当按照与吴志敏之间约定的租金标准向糖酒大厦支付2018年5月1日至2019年6月12日期间的占有使用费。通过庭审调查及当事人陈述证实，敏悦鑫餐饮公司占有使用涉案房屋系基于与吴志敏之间的转租合同关系，糖酒大厦与吴志敏之间的租赁合同经人民法院生效裁判文书判决解除，敏悦鑫餐饮公司继续占有使用涉案房屋属于无权使用，其占有使用期间应当向糖酒大厦支付占有使用费，作为涉案房屋的次承租人敏悦鑫餐饮公司可以向吴志敏主张合同不能继续履行的责任。关于占有使用费的标准问题，糖酒大厦在庭审中主张按照鉴定意见认定的租金标准计算，一审法院按照吴志敏与糖酒大厦之间约定的租金标准认定敏悦鑫餐饮公司支付占有使用费的标准，符合公平原则，并无不当，敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间约定的租金标准对糖酒大厦并无约束力，且该租金标准远低于同栋楼层的转租租金标准及鉴定评估的租金标准，敏悦鑫餐饮公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于敏悦鑫餐饮公司主张从2018年5月1日开始支付占有使用费的问题，糖酒大厦与吴志敏之间的租赁合同已于2016年解除，吴志敏并未向糖酒大厦给付2017年之后的占有使用费，糖酒大厦已通知敏悦鑫餐饮公司从涉案房屋搬离，敏悦鑫餐饮公司与吴志敏之间关于支付租金的行为并不能对抗糖酒大厦，且敏悦鑫餐饮公司提交的证据不足以证实已向吴志敏支付了2017年1月之后的租金，敏悦鑫餐饮公司上诉认为应从2018年5月1日起支付占有使用费的理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，敏悦鑫餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费20,303.47元（敏悦鑫餐饮公司已预交），由敏悦鑫餐饮公司负担。   本判决为终审判决。    审判  长冯 宁    审判 员姚 雷   审 判 员瞿佩茹   二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日    书  记  员  马 平