辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4947号上诉人（原审被告）：刘绪永，男，1961年3月26日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，住辽宁省瓦房店市都市。被上诉人（原审原告）：大连天福地物业管理有限公司，住所地辽宁省瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区18幢6-10室，统一社会信用代码：91210281MAOTXEYD4R。法定代表人：周福君，经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。上诉人刘绪永因与被上诉人大连天福地物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘绪永上诉请求：一、撤销一审判决；二、物业服务合同无效，经30%以上业主同意签订具有法律效力的物业服务合同，履行好物业服务内容，取消不合理收费，向全体业主公开账目；三、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、大连易嘉盛地产有限公司和瓦房店嘉盛物业有限公司是一个法人代表，两公司以小区没有业主委员会为由，在不告知、不通知全体业主的情况下，违法将小区全部物业服务委托给服务极差的被上诉人，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。业主多次向房产局反应被上诉人服务不到位、乱收费等问题，要求更换物业公司。物业服务合同已于2020年3月30日结束，被上诉人事实上已与小区业主没有法律上的合同关系，但被上诉人强行让业主接受其服务，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《民法典》第四条的规定。因此，应判决被上诉人物业服务合同无效并驳回被上诉人一审的诉求。二、被上诉人履行合同义务不到位、乱收费。被上诉人从不清扫公共区域，各种杂物随风起舞、杂草丛生，小区内构筑物破败不堪、道路更是千疮百孔，物业公司从没有维护和维修过。被上诉人强行向业主收取每月40元和30元的车库和车位管理费，但从没有清扫过。且车库外和固定车位均属于公共区域，是物业费中涵盖了的，另外收取费用系乱收费。被上诉人明确告诉上诉人如果车库管理费不交，物业费也不收。三、被上诉人从未向业主公布和公示其财务和收费状况。被上诉人大连天福地物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应维持原判，驳回上诉。大连天福地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告立即支付欠缴的物业费4725元、垃圾处理费144元、感应灯费90元、车位车库管理费1440元，合计6399元；二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，被告刘绪永是位于瓦房店市都市房屋的业主，房屋建筑面积164.07平方米。被告在该小区内还购买地上车库一个。2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，其中主要约定由瓦房店嘉盛物业有限公司为前述小区提供物业服务。2016年9月12日，大连深长城地产有限公司更名为大连易嘉盛地产有限公司。2017年4月1日，该小区尚未成立业主委员会，大连易嘉盛地产有限公司（甲方）与原告大连天福地物业管理有限公司（乙方）签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，自此由原告向案涉小区提供物业服务，该合同载明：“多层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月?平方米；高层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。使用人应按地上车库40元/个/月、地上车位30元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。服务内容与质量包括：1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共同设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……合同期限自2017年4月1日起至2018年3月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。2017年4月1日瓦房店嘉盛物业有限公司与大连天福地物业管理有限公司签订大连瓦房店香樱谷小区交接协议，约定自2017年3月31日十二时开始由原告对香樱谷小区进行物业管理，瓦房店嘉盛物业有限公司终止并退出该项目的物业管理。2018年3月31日，该小区仍未成立业主委员会，大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司续签《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日。一审法院认为，大连易嘉盛地产有限公司与原告天福地物业签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》成立且有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法签订的前期选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力，双方均应遵照履行。原告有权据此提供物业服务，其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告依法负有支付物业费的义务。被告所有的房屋系一楼业主，故不收取电梯费0.3元，因此原告主张2018年1月1日至2020年12月31日的住宅物业费4725元（0.8元/月/平方米×36个月×164.07平方米）、地上停车库物业费1440元（40元/个/月×36个月），不违反合同约定，一审法院予以支持。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第三条、第四条、第五条规定，市建设行政主管部门负责城市生活垃圾处理费征收和管理。城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此该生活垃圾处理费并非物业服务合同中约定提供卫生打扫等服务产生的费用，而是代市建设行政主管部门征收的城市生活垃圾处理费，因此原告请求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日城市生活垃圾处理费144元（4元/月/户×36个月），一审法院予以支持。虽然合同中约定物业管理区域内的水电气能耗按实分摊，但原告不能提供具体数据及分摊标准，因此原告请求被告支付感应灯费依据不足，一审法院不予支持。被告提出原告在物业服务中存在多处问题，致使物业服务并未达标，被告可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘绪永于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司住宅物业费4725元；二、被告刘绪永于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司地上车库管理费1440元；三、被告刘绪永于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司城市生活垃圾处理费144元；四、驳回原告大连天福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘绪永负担。本院二审期间，上诉人提供一组照片，拟证明被上诉人服务差。被上诉人不予认可，认为照片显示的鞭炮纸屑是最近的，并非上诉人所述的春节期间；照片是静态的，反映的只是某一个时间点的物业的状态，不能动态地反映整个物业服务的状态。由于该组照片仅能显示被上诉人提供的服务存在瑕疵，不足以证明被上诉人未履行合同义务，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，大连易嘉盛地产有限公司与被上诉人于2018年3月31日签订的《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》同时约定，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就本合同期限达成协议，双方未能成协议的，原合同继续履行。本院认为，大连易嘉盛地产有限公司作为案涉小区的建设单位，与被上诉人签订的两份前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，合法有效，对作为业主的上诉人具有约束力。上诉人以业主不知情等为由主张合同无效依据不足，本院不予采纳。虽第二份合同约定期限至2020年3月31日，但由于双方未提供证据佐证小区已成立业主大会或业委会且其与新的物业公司签订合同，被上诉人也在该期限之后按约定继续提供服务，因此，被上诉人有权主张截至2020年12月31日的相关费用。上诉人主张合同已经在2020年3月30日到期与事实不符，本院不予采纳。现被上诉人已经履行了案涉合同约定的义务，上诉人应按约定及时支付住宅物业费以及地上车库物业费。一审法院判决上诉人支付讼争期间的住宅物业费4725元、地上车库管理费1440元正确，本院予以确认。上诉人主张被上诉人服务不到位，因被上诉人履行合同存在瑕疵不足以构成业主拒绝承担交费义务的正当理由，不应予支持。对于上诉人主张被上诉人乱收费、车库物业费包含在住宅物业费中的意见，由于上诉人享有案涉小区地上车库的使用权，被上诉人也提供了对应的管理服务，上诉人即应依据合同交纳费用，本院对该意见不予采纳。同时，被上诉人代征生活垃圾处理费符合规定，一审法院支持被上诉人该部分请求并无不当。另外，由于上诉人一审中并未提出反诉要求被上诉人公开相关收益情况，且被上诉人对此不同意调解和一并处理，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理。上诉人请求签订合同、取消不合理的收费，本院亦均不予处理。综上，刘绪永的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘绪永负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年六月十七日书记员  黄月妍