新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1947号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张留军，男，1982年4月12日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马俊骁，新疆万和律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆鑫磊永祥混凝土有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区柴窝堡管理委员会白杨沟村（兴睦新街）200号。 法定代表人：杨芳梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙纤韵，女，该公司员工。 上诉人张留军因与上诉人新疆鑫磊永祥混凝土有限公司（以下简称鑫磊永祥公司）土地租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2020）新0107民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人张留军的委托诉讼代理人马俊骁，上诉人鑫磊永祥公司的委托诉讼代理人孙纤韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张留军上诉请求：1．撤销（2020）新0107民初422号民事判决书第三项，并依法改判鑫磊永祥公司支付张留军损失400,000元；2．判令一审、二审诉讼费由鑫磊永祥公司承担。事实和理由：一、导致涉案《土地租赁合同》无效的责任方为鑫磊永祥公司，其在明知土地的性质是草场用地，亦在明知我方租用土地系用来开办驾校的情况下，依然与我方签订《土地租赁合同》，故鑫磊永祥公司是缔约过错的责任人，应当承担导致合同无效的全部责任；二、涉案《土地租赁合同》的签订是在双方信息不对称情况下签订的，鑫磊永祥公司在签订合同时存在欺诈行为，其误导我方将此地块视为可建设的工业用地，我方已在合同中示明租赁用途为开办驾校，鑫磊永祥公司却在合同中故意隐瞒能够直接影响该合同合法性、影响双方合同目的实现可能性的重大情况，违反了先合同义务，致使我方为建设驾校所进行的所有投资付诸东流，鑫磊永祥公司应当承担缔约过失责任，赔偿我方的各项损失；三、鑫磊永祥公司故意实施不作为的欺诈手段而导致了我方合同目的不能实现，并导致合同自始因违法而无效，我方所投资建设的场地各项设施被行政单位依法拆除，经原一审法院委托评估损失高达74万余元，鑫磊永祥公司的行为完全符合了缔约过失责任的四个要件，应当承担缔约过失责任，应当根据我国《合同法》第五十二条第一款、第五款，第五十八条之规定，赔偿我方基于善意信赖进行投资的投资损失。 鑫磊永祥公司辩称，土地租赁合同是有效的，张留军在与我方签订合同时对土地性质是知晓的，签订合同时我方就承租土地合同的有关条款有明确的向对方说明和告知，我方只履行配合对方办理相关手续的义务。 鑫磊永祥公司上诉请求：1．撤销乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2020）新0107民初422号民事判决书，依法改判为涉案土地租赁合同有效；2．依法改判我方不向张留军返还租金和保证金110,000元；依法改判张留军支付租金150,000元；3．依法判令张留军承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案双方签订的土地及房屋租赁合同合法有效，我方通过与达坂城区柴窝堡××委员会签订的《草场征占用协议》依法取得138亩草场用地，享有该草场用地的经营权，使用权，符合《中华人民共和国草原法》第13条及15条规定，涉案土地租赁合同约定，张留军开办驾校的一切手续包括草场用地变更手续由张留军自行办理，双方土地及房屋租赁合同本身没有违反合同法关于合同无效的规定；二、张留军未办理任何行政许可手续的情况下进行建设房屋、硬化地面22亩，导致执法部门将该处房屋及训练场拆除，其中30间房（属于达坂城区柴窝堡××委员会集体的财产）系我方以10万元从村委会租赁取得，张留军应当承担该30间房屋拆除造成的损失；三、租赁合同依法应当继续履行，张留军自2016年3月合同签订后至今拖欠3年租金150,000元未付，张留军2017年3月21日转账的50,000元，系我公司收到租车款并非租金，其余60,000元我公司也没有收到。 张留军辩称，我国对土地用途分为农用地、建设用地和未利用地，草地作为农业用地的一种，未经省级相关部门批准，不得擅自改变土地用途，《中华人民共和国农村土地承包法》第33条第二款规定“土地承包经营流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，鑫磊永祥公司在没有依法向县级以上相关部门进行土地用途变更的情况下，无权将草场用地当做建设用地进行出租，所以双方签订的转让草地作为建设用地出租违反法律强制性规定属无效合同，所以我方不应当支付租金，已经缴纳的租金和我方投资造成的损失对方均应当返还。 张留军向一审法院起诉请求：1．依法确认张留军、鑫磊永祥公司签订的土地租赁合同无效；2．判令鑫磊永祥公司退还张留军履约保证金10,000元，租赁费100,000元；3．判令鑫磊永祥公司承担缔约过失责任，赔偿张留军各项损失400,000元；4．诉讼费由鑫磊永祥公司承担。鑫磊永祥公司向一审法院反诉请求：1．判令张留军支付3年租金款150,000元；2．诉讼费由张留军承担。 一审法院认定事实：2015年8月13日，鑫磊永祥公司与案外人乌鲁木齐市柴窝堡管委会××委员会（以下简称：白杨沟村）签订了一份草场征占协议。协议约定，××村将位于本村的138亩草场用地租赁给鑫磊永祥公司，用于建设饲料添加剂生产，租赁期限为2015年8月13日至2046年8月13日；鑫磊永祥公司享有其他经营权，其在该土地上建设项目需要经政府有关部门批准同意，相关手续由鑫磊永祥公司自行办理。征占协议签订后，鑫磊永祥公司向××申请立项。××会作出经发（2015）××号涵，同意鑫磊永祥公司开展前期工作，并要求待环保、规划、国土、安监、消防等审批手续办理完毕后方可开工建设。张留军至今未办理该审批手续。2016年3月16日，鑫磊永祥公司与张留军签订了一份租赁合同，将其从白杨沟村租赁的土地中的30亩土地及部分房屋和附属设施转租给了张留军。合同约定，张留军租赁鑫磊永祥公司位于××村（原高铁新疆兵团三葛庄轨枕厂用地）土地30亩（包括大门右侧约30间左右房屋）用于开办驾校，租赁期限为2016年3月16日至2026年3月16日；租赁费用为前5年每年50，000元，第6年起每年60,000元，签订时支付第1笔，次年提前2个月支付下一年租金，张留军需要支付10，000元履约保证金，租赁期满后予以退还；开办驾校所需的环保手续及水、电、暖等一切由张留军自行办理，且不能在该地做任何违法违规事情，一切后果自负。2016年3月13日，张留军向鑫磊永祥公司支付了保证金10,000元、土地租赁费50,000元。2017年3月21日，张留军向鑫磊永祥公司交纳了2017年的租赁费50,000元。合同签订后，张留军持鑫磊永祥公司与案外人乌鲁木齐市柴窝堡管委会××村签订的草场征占协议，自己与鑫磊永祥公司签订的土地租赁合同及其他材料在相关部门办理了大众携同驾校营业执照，并为开办驾校对涉案租赁土地进行了建设，包括停车房、取暖房、厕所、训练场等。鑫磊永祥公司与张留军均未办理变更土地用途手续及相关审批手续，双方合同中涉及的原有30间房屋也均无任何建设规划及审批手续。2017年4月，乌鲁木齐市达坂城区××局将涉案土地上的房屋及训练场全部拆除。法院委托新疆铭鉴工程造价咨询事务所，就张留军在涉案土地上建设设施产生的费用进行评估。该机构出具新铭鉴字（2019）第112号工程造价鉴定意见书，认为张留军在涉案土地上建设的设施工程造价为745,254.44元。鉴定费8,900元由张留军垫付。 一审法院认为，张留军与鑫磊永祥公司签订的土地租赁合同包含了土地租赁和部分房屋及附属设施的租赁，该合同涉及的土地为草场用地，双方在未办理变更土地用途审批手续的情况下，将草场用地进行租赁用于开办驾校违法。张留军与鑫磊永祥公司签订的土地租赁合同无效。合同中涉及的房屋30间亦无建设和规划审批手续属违法建筑，该房屋的租赁亦不发生法律效力。张留军与鑫磊永祥公司签订土地租赁合同后，持该合同及鑫磊永祥公司与案外人××村签订的草场征占协议等材料，在相关部门办理了驾校的营业执照。张留军对租赁土地的性质应当是明知的，故其主张鑫磊永祥公司在签订合同时，违反诚实信用原则，存在重大欺诈的理由不能成立，法院不予支持。张留军与鑫磊永祥公司明知租赁的土地系草场用地，在未办理土地变更用途相关审批手续的情况下进行租赁和建设，对合同无效及由此造成的损失负有同等过错责任。土地租赁合同无效，双方应当相互返还因该合同取得的财产。鑫磊永祥公司出租给张留军的土地及被××拆除的30间房屋不存在返还问题。但是，鑫磊永祥公司已经收取张留军的租金100,000元、保证金10,000元，应当予以返还。因合同无效造成的损失，应有双方各自承担。张留军要求鑫磊永祥公司赔偿损失的主张，法院不予支持。鑫磊永祥公司反诉主张合同有效，并要求张留军支付租金的请求不能成立，法院亦不予支持。判决：一、张留军与鑫磊永祥公司签订的土地租赁合同无效。二、鑫磊永祥公司在判决生效后十日内返还张留军租金和保证金110,000元。三、驳回张留军要求鑫磊永祥公司赔偿损失的诉讼请求。四、驳回鑫磊永祥公司要求张留军支付租金的反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 鑫磊永祥公司向本院提交：2014年9月27日中铁大桥局六公司兰新铁路第二标段与新疆兴达商混凝土商品有限公司签订买卖合同一份，证明张留军之前是混凝土公司的员工，对涉案土地性质和附属设施十分清楚。张留军质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不涉及土地性质。因该证据系复印件且一审中已提交过，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．张留军与鑫磊永祥公司签订的土地租赁合同效力如何认定；2．张留军要求鑫磊永祥公司退还履约保证金、租赁费及各项损失有无事实及法律依据，数额如何认定；3．鑫磊永祥公司要求张留军支付三年的租金15万元有无事实及法律依据。 一、关于合同效力如何认定的问题。 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第十七条规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。”，综上，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而本案中鑫磊永祥公司将集体土地出租给张留军，用于非农建设，且并无证据证明涉案土地上建设的房屋取得相关规划手续或产权证明，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。本案中鑫磊永祥公司、张留军之间的租赁合同关系因违反强制性法律规定应属无效，一审对合同效力的认定正确，本院予以维持。 二、张留军要求鑫磊永祥公司退还履约保证金、租赁费及各项损失有无事实及法律依据，数额如何认定。 本院认为，因涉案合同属于无效合同，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中张留军向鑫磊永祥公司交付的保证金以及租赁费属于鑫磊永祥公司因履行租赁合同而获取的财产，故应当由鑫磊永祥公司予以退还；因张留军自2016年3月至2017年4月期间，占有使用了涉案场地，故本院认为在鑫磊永祥公司退还租金时，应当扣除该期间张留军占有使用的费用，共计54,166.67元（50,000元/12*13个月）。 鑫磊永祥公司返还租赁费的具体数额如何认定，本院认为，本案中鑫磊永祥公司对张留军已缴纳的10,000元保证金及2016年3月13日张留军缴纳的50,000元租金无异议，但其对2017年3月21日张留军缴纳的50,000元有异议，其抗辩认为款项并非本案中的租金，系张留军为履行案外合同缴纳的款项，对此本院认为，鑫磊永祥公司所提交的案外合同上的履行期限为2013年7月23日起至2013年9月22日，与本案的转账时间明显不符，鑫磊永祥公司提交的收据上的用途虽然显示的是租赁揽拌车款，但该收据是鑫磊永祥公司单方制作的，不能排除后补的可能性，鑫磊永祥公司在一审庭审中认可2017年3月21日张留军的转账对象系鑫磊永祥公司工作人员，故，对鑫磊永祥公司关于2017年3月21日张留军缴纳的50,000元非系本案中的租赁费的抗辩理由本院不予采纳。综上，鑫磊永祥应当向张留军返还保证金10，000元及租金45,833.33元（100,000元-54,166.67元）。 关于张留军要求鑫磊永祥公司向其支付损失的请求是否能够成立的问题，本院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因违背诚信原则而给对方造成损失的赔偿责任，在涉案合同的订立过程中，张留军作为承租方，在对涉案场地开办驾校投资建设前应当对涉案土地的性质进行了解，其将集体农用土地承租后在没有办理任何相关审批手续的情形下进行非农建设属于缔约过失后自身扩大损失的行为，但同时鑫磊永祥公司作为涉案场地的出租方，签订租赁合同时，明知张留军系用于非农建设，仍与张留军签订合同，获取租赁利益，亦有过错，故结合双方过错及合同履行的情况，本院酌定鑫磊永祥公司承担对张留军的投资损失承担20%的责任即向张留军赔偿149,050.89元（745,254.44元×20%）。 三、关于鑫磊永祥公司要求张留军支付2017年3月至2020年3月期间的租金15万元的请求能否成立的问题。 本院认为，因2017年4月涉案场地已被相关单位铲除地坪并拆除房屋，张留军已无法继续使用租赁场地，鑫磊永祥公司要求张留军支付此后的租金无事实依据，故鑫磊永祥公司的要求张留军支付2017年3月至2020年3月期间的租金15万元的请求本院亦不予支持。 综上所述，张留军、新疆鑫磊永祥混凝土有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2020）新0107民初422号民事判决第一、四项“张留军与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司签订的土地租赁合同无效；驳回新疆鑫磊永祥混凝土有限公司要求张留军支付租金的反诉请求”； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2020）新0107民初422号民事判决第三项“驳回张留军要求新疆鑫磊永祥混凝土有限公司赔偿损失的诉讼请求”； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2020）新0107民初422号民事判决第二项“新疆鑫磊永祥混凝土有限公司在判决生效后十日内返还张留军租金和保证金110,000元”为新疆鑫磊永祥混凝土有限公司在判决生效后十日内返还张留军租金和保证金55,833.33元； 四、新疆鑫磊永祥混凝土有限公司在判决生效后十日内赔偿张留军损失149,050.89元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件中，本诉部分争议标的510,000元，案件受理费8,900元，给付金额204,884.22元，张留军负担诉讼费5,324.57元，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司负担3,575.43元；反诉部分，案件受理费1,650元，由新疆鑫磊永祥混凝土有限公司负担；鉴定费8,900元，由张留军负担。二审案件中，张留军上诉标的400,000元，案件受理费7,300元，给付金额149,050.89元，张留军负担诉讼费4,579.82元，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司负担2720.18元；新疆鑫磊永祥混凝土有限公司上诉标的260,000元，给付金额为55,833.33元，案件受理费5,800元，张留军负担1,245.51元，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司负担4,554.49元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 杨 扬 审判员 金爱民 二〇二一年六月十五日 书记员 陈绍尧