贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初4581号原告：吴珊，女，汉族，1989年6月10日生，住贵州省安顺市西秀区。原告：吴泽友，男，汉族，1959年3月21日生，住贵州省安顺市西秀区。原告：吴华，男，汉族，1981年10月21日，住贵州省安顺市西秀区。原告：吴芸，女，汉族，1985年10月8日，住贵州省安顺市西秀区。三原告委托诉讼代理人：吴珊，本案原告，代理权限：一般授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：杨超，男，该公司员工，代理权限：特别授权。原告吴泽友诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依职权追加吴华、吴芸、吴珊作为本案原告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴珊及原告吴泽友、吴华、吴芸委托诉讼代理人吴珊到庭参加诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照商品房买卖合同第八章第十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告。2、请求法院判令被告按照原告购房款总额510262元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年06月2日起至2019年9月12日期间的违约金42453元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证之日止。3、请求法院判令被告按照国家相关规定退还被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年9月12日起计算至实际退还之日止）。4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：Ｆ-Ｂ7-20-2，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为510262元，所购房屋建筑面积144.55平方米，套内建筑面积122.10平方米，该商品房按照套内单价每平方米4179.05元。原告于2013年09月11日支付购房定金10000元；原告于2013年09月12日签订被告单方拟定的商品房买卖合同当天支付了购房首付款尾款人民币（小写）￥143262元，共计交付购房首付款人民币（小写）￥153262元；原告并于2013年09月12日交付被告维修基金：9396元，四通费：4319元，其他：520元，共计人民币（小写）￥14235元。2014年1月7日，原告于被告指定的中国银行股份有限公司安顺分行办理个人住房贷款，支付了原告在被告处所购房屋剩余尾款人民币（小写）￥357000元。按照合约并由被告于2013年9月30日前将商品房交付给原告，然由于被告原因，该商品房在2013年12月1日才交付原告；同时，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设费用。然在被告2013年购房的时候被告仍未按照相关文件执行，收取了原告的四通费4319元。综上所述，被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。首先，商品房买卖合同为被告拟定签订，合同上有相应的约定。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证（现为不动产登记证），但被告方一直以种种原因拖延推诿，让原告的合法权益受到侵害。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产登记证（原房产证），并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了原告四通费4319元，应按退还原告4319元和已占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年4月11日起计算至实际退还之日止）赔偿原告，基于上述事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）向本院提交书面答辩意见辩称：一、根据违约金以补偿为主，以惩罚为辅的原则，违约金除应考虑合同双方的约定、违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素外，还应当考虑当事人的实际损失。答辩人已将涉案房屋交付给被答辩人使用，并未对被答辩人购买房屋用于实现居住或出租的合同目的造成实质影响，也未造成被答辩人的任何损失。并且未能办理不动产权证的原因是多方面因素造成的客观结果，答辩人没有主观过错，答辩人认为违约金过高，请求调整违约金。二、答辩人所收取的四通费是根据合同约定收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务，该费用标的数由相关部分审定报住建部门审核认定，向社会公示，在合同中告知购房者并经买卖双方签字认可。在商品房买卖合同中特别标注该费用是除房价外另行收取的“四通费”，让购房户充分知晓“四通费”为单列实收实支费用，不存在赚取购房者任何差价。同时，答辩人已将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。综上，答辩人恳请法院将逾期办证违约金酌情调整，驳回退还四通费的诉讼请求。经本院审理查明：2013年9月12日，吴泽友和曹乃琼作为买受人与被告今旦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为144.55㎡，总房价款510262元。同日，买受人向被告支付购房首期款153262元，维修基金9396元，四通费4319元。合同签订后，买受人依约向被告支付了全部购房款人民币510262元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。被告现已将房屋交付给买受人。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给买受人，吴泽友与曹乃琼曾于2017年6月5日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理于2017年8月1日作出贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初2146号民事判决，判决由被告在本判决生效后五日内支付吴泽友、曹乃琼2015年6月2日起至2017年6月2日止的逾期办证违约金人民币37300元。二、驳回吴泽友、曹乃琼的其他诉讼请求。另查明，曹乃琼于2019年5月20日死亡。曹正文与吴贤秀（已死亡）系曹乃琼父母。吴泽友与曹乃琼系夫妻关系，婚后生育子女吴华、吴芸、吴珊。本案在审理中，上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。上述事实，有原告吴珊的陈述及原告身份证复印件、户口册复印件、结婚证复印件、火化证书复印件、曹乃琼身份证复印件、生育证明、关系证明、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、个人一手住房贷款合同复印件、贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初2146号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，吴泽友和曹乃琼与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按合同约定全面履行义务。现对本案的争议焦点认定如下：一、对本案逾期办证违约金是否应当调整及怎样调整。该合同约定被告应于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定逾期办证超过90日，被告应按日以已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付上次起诉之后即2017年6月3日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告被告今旦公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被告今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被告今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合被告今旦公司已将案涉房屋交付原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故被告今旦公司应支付原告2017年6月3日起至2020年5月31日止的逾期办证违约金11159元（510262元×0.000015×1458天）。2021年6月1日起至被告今旦公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款510262元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、对原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持。被告辩称该费用系代原告向相关部门代交，但是亦未提交充分的证据证实。且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，被告今旦公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据。故原告诉请被告退还四通费的诉讼请求，本院予以支持。被告今旦公司依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人进行收取，其资金占用行为必然会给原告造成一定利息的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准予以支持，“四通费”收取之日为2013年9月12日，故本院支持从2013年9月12日计算至实际退还之日止。三、关于原告诉请的办理不动产权证书的诉请是否应当支持。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了被告今旦公司具有为原告办理房屋不动产权证书的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书的条件，故原告诉请被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告今旦公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴泽友、吴华、吴芸、吴珊从2017年6月3日起至2021年5月31日止的逾期办证违约金人民币11159元，2021年6月1日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以已付房价款人民币510262元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告吴泽友、吴华、吴芸、吴珊四通费人民币4319元及利息（以人民币4319元为基数，自2013年9月12日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还四通费人民币4319元之日止）。三、驳回原告吴泽友、吴华、吴芸、吴珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1020元，减半收取人民币510元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李霞二〇二一年六月七日法官助理刘玉莹书记员顾安甜