天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2423号上诉人（一审原告）：张锋，男，1989年出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：孙雪洁，北京市立天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，北京市立天律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：北京轩缘惠通房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区通胡大街上游小区6号楼111号。法定代表人：贾秀波，总经理。委托诉讼代理人：朱晓艳，女，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津珠江京津房地产投资有限公司，住所地天津宝坻九园工业园区。法定代表人：张永锋，董事长兼经理。委托诉讼代理人：王龙康，男，该公司员工。上诉人张锋因与被上诉人北京轩缘惠通房地产经纪有限公司（以下简称轩缘公司）、天津珠江京津房地产投资有限公司（以下简称珠江京津公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张锋的委托诉讼代理人孙雪洁、周伟，被上诉人轩缘公司的委托诉讼代理人朱晓艳，被上诉人珠江京津公司的委托诉讼代理人王龙康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与轩缘公司无居间合同关系。轩缘公司与珠江京津公司恶意串通，违反《中华人民共和国价格法》和国家房地产价格调控政策，诱骗上诉人按非法开盘价认购房屋，致使轩缘公司获取60000元的非法所得，珠江京津公司对于其销售代理商轩缘公司从事违法委托事项明知且支持。轩缘公司与珠江京津公司均应对上诉人的60000元本金损失和利息损失承担连带赔偿责任。轩缘公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：上诉人与轩缘公司之间虽未签订书面合同，但双方系居间合同关系。轩缘公司已为上诉人提供了购房服务，上诉人也成功与珠江京津公司签订商品房买卖合同，购买了房屋。轩缘公司完成了主要居间服务义务，上诉人支付了服务报酬，双方在事实上完成了合同的履行。轩缘公司与珠江京津公司之间并非销售代理关系。珠江京津公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：轩缘公司与上诉人之间系居间合同关系，且双方已履行主要合同义务。珠江京津公司与轩缘公司之间为营销辅助合作关系，并非销售代理关系。珠江京津公司依法销售涉案房屋，涉案商品房买卖合同标的价格符合政府调控价格规定，不存在与轩缘公司相互串通以收取电商费方式规避政府限价等行为。张锋向一审法院起诉请求：1.判令轩缘公司退还电商服务费60000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.珠江京津公司对上述电商费及利息承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：自2017年3月份开始，张锋多次因购房前往珠江京津公司售楼处，并在其开发的珠江国际城项目部接触到售楼人员，负责接待的售楼人员为轩缘公司的员工。2017年3月26日，张锋通过ｐｏｓ机刷卡的方式向轩缘公司交纳费用10000元，并拿到珠江京津公司珠江国际城项目排号卡；之后，张锋在轩缘公司工作人员指导下与珠江京津公司签订《商品房买卖合同》。2017年3月30日，张锋ｐｏｓ机刷卡的方式向轩缘公司交纳费用50000元。之后，轩缘公司为张锋出具了收据，载明，交款单位：张锋；人民币：陆万元整；收款是由：服务费。收款人轩缘公司盖章确认。另，2017年3月31日，张锋与珠江京津公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定张锋购买珠江京津公司开发建设的坐落于宝坻区××工业园××号楼××房屋，建筑面积95.06平方米，价款855635元。张锋已向珠江京津公司实际购买了上述房屋。诉讼中，轩缘公司陈述，其为张锋购房提供了房源信息、看房班车、购房分析、在售项目推广、楼盘现场参观以及楼盘优劣对比等服务，并安排工作人员就在售楼盘的房屋情况为张锋进行细致的讲解说明。在张锋购房期间，轩缘公司有专业的项目人员进行接待，带领张锋参观介绍项目、帮助审查合同、指导与开发商签约，最后达成房屋成交。张锋在了解项目和房屋情况之后，同意交纳服务费，轩缘公司出具的收据也载明了收款方以及费用名称，轩缘公司认为，张锋清楚该费用的内容及收费原因，认同服务的事实，轩缘公司也确实履行了居间服务的相关义务。张锋陈述，其是通过轩缘公司的广告宣传了解涉诉项目，在新浪乐居网站上看到了项目的情况，在开车前往楼盘的途中也看到了相关宣传。张锋是自行去现场看的楼盘，因售楼人员说可以享受团购优惠，张锋向轩缘惠通公司共计支付电商费60000元，拿到珠江京津公司排号卡，并在轩缘惠通公司指导下签订了商品房买卖合同。张锋认为轩缘公司的工作人员就是售楼人员。轩缘公司提供了整个购房过程的服务，但实际就是带着去签了《商品房买卖合同》。珠江京津公司陈述，对张锋具体购房经过不清楚，以双方签订的《商品房买卖合同》为准。另查，与本案原告起诉相同被告的同类案件共计17件，其中（2019）津0115民初9029号案件已判决生效。本院于2019年3月28日作出的（2019）津01民终355号民事判决书关于2016年11月4日珠江京津公司与轩缘公司签订的《珠江京津国际城项目服务合作协议》（以下简称《合作协议》）及该协议具体内容等相关事实进行了确认，现该判决已发生法律效力。故对该两份判决所确认的事实一审法院亦予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、珠江京津公司与轩缘公司是否构成销售代理关系；二、张锋与轩缘公司之间是何种法律关系；三、轩缘公司是否应当退还张锋服务费。对此一审法院分别评判如下：一、关于珠江京津公司与轩缘公司是否构成销售代理关系问题。销售代理是指房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，中介服务机构向房地产开发企业收取佣金，双方之间应当订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及委托人和被委托人的权利、义务，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。本案中，从珠江京津公司与轩缘公司签订的协议名称来看为《合作协议》，而并非委托合同或销售代理合同；从珠江京津公司和轩缘公司签订的《合作协议》内容看，虽在第一条中约定了甲方（珠江京津公司）委托乙方（轩缘公司）负责珠江京津国际城楼盘进行销售工作，但从具体条文来理解，珠江京津公司只是为轩缘公司提供房源和办公便利，轩缘公司为珠江京津公司开发的商品房提供推广服务，珠江京津公司无须向轩缘公司支付任何费用。从本案查明的事实来看，轩缘公司向张锋提供服务过程中，未向张锋出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，亦未有证据证明其以珠江京津公司的名义对外销售御景家园房屋。因此，珠江京津公司与轩缘公司之间不符合销售代理的法律特征，双方并不构成销售代理关系。本案中，张锋主张珠江京津公司与轩缘公司之间存在销售代理关系，要求珠江京津公司承担连带责任，但未提供有关证据予以证明，故一审法院对张锋的上述主张不予支持。二、关于张锋与轩缘公司之间的法律关系问题。本案中，张锋有购房需求，轩缘公司为其提供了购房服务，轩缘公司也实际以广告宣传、实地看房、指导购房等方式向张锋提供了御景家园项目的销售服务，在此基础上，张锋与珠江京津公司签订了关于御景家园房屋的《商品房买卖合同》，张锋向轩缘公司支付了服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。所谓“报告订约机会”是指居间人接受委托后，将寻觅搜索到的信息报告给委托人，从而提供订立合同的机会。张锋与轩缘公司符合该类型居间合同的构成要件，故一审法院认定张锋与轩缘公司之间构成居间合同关系。三、关于轩缘公司是否应当退还张锋服务费的问题。张锋与轩缘公司之间形成的居间合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。轩缘公司已向张锋提供了房源信息、看房班车、楼盘介绍、购房指导等服务，张锋也已成功与珠江京津公司签订《商品房买卖合同》，且房屋现已交付，轩缘公司向张锋收取服务费60000元，有事实及法律依据，不构成不当得利。关于轩缘公司收取张锋服务费是否违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定，因该条规定是指“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”。本案中，轩缘公司与珠江京津公司并不存在代理销售关系，因此轩缘公司收取张锋服务费并不违反该条规定，故一审法院对张锋的该项主张不予采信。另，张锋作为完全民事行为能力人，根据其向轩缘公司交纳60000元和轩缘公司向其开具收据的时间及收据载明的费用名称，其在支付该款项时应知晓该费用的性质，且实际接受了相关服务，故一审法院对张锋主张该项费用及利息应予返还的请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回张锋的全部诉讼请求。一审案件受理费1514元，由张锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：珠江京津国际城珠江阳光行动宣言照片一张、售楼处现场开盘当天购房者在选房的时候所拍照片一张、售楼处现场公示价格及摇号公示牌照片各一张、显示涉案房屋备案价格的表格一页、载明珠江京津国际城开盘及楼盘“6万抵12万”优惠信息的网页截图五份、其他购房人收到的载明确认电商团购费6万元的短信页面截图一份，用以证明轩缘公司与珠江京津公司明知“6万抵12万”的优惠承诺，轩缘公司与珠江京津公司存在恶意串通行为，珠江京津公司公示的开盘价高于申报价上限，为违法价值。轩缘公司、珠江京津公司经质证均认为，不认可上诉人证据的真实性和证明目的。轩缘公司、珠江京津公司均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：珠江京津公司与轩缘公司是否存在恶意串通等情形，应结合三方之间合同关系、合同的签订及履行情况综合予以认定。上诉人的证据不能实现其主张的证明目的，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：珠江京津公司与轩缘公司是否应向上诉人退还服务费及相关利息。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。上诉人与轩缘公司虽无书面经纪合同，但上诉人以刷卡方式向轩缘公司支付款项，轩缘公司向上诉人出具了收款收据，且收款收据单注明“服务费”，且上诉人支付部分服务费后取得项目排号卡，之后在轩缘公司指导下与珠江京津公司签订商品房买卖合同，目前已实际接收合同约定的房屋。合同履行过程中，上诉人向轩缘公司合计支付服务费60000元，亦接受了对方提供的房源信息、楼盘介绍、购房指导等服务。上述事实可证实，上诉人与珠江京津公司之间系商品房买卖合同关系，与轩缘公司之间系居间服务合同关系，合同均已履行完毕。珠江京津公司是否高于备案价格宣传销售房屋，属于行政主管部门的行政管理范围，与涉案民事法律关系并非同一类型的法律关系。上诉人以珠江京津公司与轩缘公司恶意串通、违反法律和政策销售房屋、诱骗上诉人支付服务费为由，要求珠江京津公司与轩缘公司返还电商服务费及利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1514元，由张锋负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 白俊勇审判员 刘 洋二〇二一年六月四日法官助理郭晨书记员刘勇书记员岳丽丽附：本裁判文书所依照法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……