河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4989号原告：郑州绿湖置业有限公司，住所地新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都·温莎城邦售楼部二楼。法定代表人：路向前，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：刘向阳，男，1991年1月23日出生，汉族，住河南省永城市。原告郑州绿湖置业有限公司与被告刘向阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州绿湖置业有限公司的委托诉讼代理人刘亚坦到庭参加诉讼，被告刘向阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州绿湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年11月6日签订的编号为13631501的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理注销编号为13631501的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、判令被告向原告返还扣划的保证金（暂计算至2021年6月2日）138051.61元。；4、判令被告向原告支付补偿金（暂计）17186.62元（以52107.31元为基数自2020年5月27日、以8885.71元为基数自2020年6月30日、以25791.86元为基数自2020年9月30日、以25754.03元为基数自2020年12月24日、以25512.7元为基数自2021年3月31日按万分之五/天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2021年6月2日）；5、判令被告向原告支付违约金1552.38元（暂计算至2021年6月2日）；6、判令被告向原告支付律师费损失4000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月6日，原、被告签订编号为13631501的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于新郑市××镇××路西侧、××路北侧绿都·温莎城堡18幢l单元1-2层102号房屋，建筑面积219.16平方米，总房款2054497元。首付624497元，余款1430000元以商业贷款方式支付。《商品房买卖合同》补充协议第2.4条约定：若出卖人（原告）为买受人（被告）提供阶段性贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还放款贷款提供担保）。其中2.4.1条约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2.4.2条约定：买受人没有按上述2.4.1项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同》第八条约定：逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致中信银行从原告保证金银行账户中共计扣划112538.91元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。此外，原告曾向被告住所地法院永城市人民法院提起诉讼，但经永城法院核实，被告户籍已注销。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六条：被告被注销户籍的，参照民事诉讼法第二十二条规定确定管辖。《民事诉讼法》第二十二条规定是由原告住所地人民法院管辖。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请！被告刘向阳未到庭答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，原、被告签订编号为13631501的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于新郑市××镇××路西侧、××路北侧绿都·温莎城堡18幢l单元1-2层102号房屋，建筑面积219.16平方米，总房款2054497元。首付624497元，余款1430000元以商业贷款方式支付。《商品房买卖合同》补充协议第2.4条约定：若出卖人（原告）为买受人（被告）提供阶段性贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还放款贷款提供担保）。其中2.4.1条约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2.4.2条约定：买受人没有按上述2.4.1项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同》第八条约定：逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致中信银行从原告保证金银行账户中共计扣划112538.91元。由于被告刘向阳未有按期足额偿还中信银行股份有限公司郑州分行的按揭贷款，导致该行共计扣划郑州绿湖置业有限公司保证金112538.91元。刘向阳在之后未向郑州绿湖置业有限公司支付上述款项。另查明，1、刘向阳与郑州绿湖置业有限公司签订合同编号为150××××1012的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门备案。2、涉案房屋已办理房屋预告登记及预抵押登记手续。3、2020年6月2日，郑州绿湖置业有限公司分别向刘向阳身份证所载地址和《商品房买卖合同》中约定的通讯地址发出《偿保证金通知函》；2020年7月2日，郑州绿湖置业有限公司向刘向阳身份证所载地址发出《逾期偿还保证金解除合同告知函》；2020年7月3自，郑州绿湖置业有限公司向刘向阳在《商品房买卖合同》中提供的通讯地址发出《逾期偿还保证金解除合同告知函》。均被拒收。4、原告本次诉请聘请律师花费4000元。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，扣划电子回执，邮政快递单，律师费发票，庭审笔录等证据予以证明。本院认为，被告刘向阳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。被告刘向阳与原告郑州绿湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方约定了，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利总、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。被告刘向阳未有按期足额偿还中信银行股份有限公司郑州分行的按揭贷款，导致原告承担了担保责任；之后被告刘向阳未有向原告及时支付该款项，原告郑州绿湖置业有限公司请求合同解除的条件已经成就，依法应予以解除。故本院对原告郑州绿湖置业有限公司请求解除合同的诉请予以支持。合同解除后应产生恢复原状的后果，被告刘向阳应返还原告扣划的保证金以及协助原告郑州绿湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续。绿湖公司主张刘向阳返还扣划的贷款本息及相应补偿金、违约金，并要求杨冬朋承担律师费4000元，符合双方的合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下：一、解除原告郑州绿湖置业有限公司与被告刘向阳于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13631501），被告刘向阳应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州绿湖置业有限公司办理该房屋的备案合同撤销、预告登记和预抵押登记注销、公共维修基金变更等手续；二、被告刘向阳应于本判决生效之日起十日内支付原告郑州绿湖置业有限公司代还款项138051.61元、补偿金17186.62元、律师费4000元、违约金1552.38元，以上共计160790.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1447元，由被告刘向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  常晓亮二〇二一年六月四日书记员  陈雪洋