新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1481号   上诉人（原审原告）：买买提明·阿布拉，男，1983年12月1日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：阿斯甫江·亚森，新疆卡玛莱提律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区东风路16号。   法定代表人：张雅芳，该银行行长。   委托诉讼代理人：苏群，男，1969年11月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区，该银行员工。   委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：新疆世纪百盛物业服务有限公司乌鲁木齐分公司，乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街103号。   负责人：万亮，该公司总经理。   上诉人买买提明·阿布拉因与被上诉人交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行（以下简称交通银行新疆分行）、被上诉人新疆世纪百盛物业服务有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称世纪百盛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初6046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭于2021年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人买买提明·阿布拉及委托诉讼代理人阿斯甫江·亚森，交通银行新疆分行委托诉讼代理人罗志新、第三人世纪百盛物业公司负责人万亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   买买提明·阿布拉上诉请求：1.判令被上诉人承担违约金131760元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人的租赁合同明确约定被上诉人每年11月15日前支付当年租金，被上诉人没有支付2019年的租金，没有履行合同约定的义务，应当按合同第十二条的约定承担违约金。   交通银行新疆分行辩称：根据合同约定，本案中2019年12月1日至2020年12月30日的房屋租赁费用应在2020年11月15日之前由买买提明·阿布拉提供发票后支付，在一审审理过程中，尚未达到付款条件，故买买提明·阿布拉该项上诉请求没有法律依据，应当驳回。   世纪百盛物业公司辩称：不认可买买提明·阿布拉该项上诉请求，不应承担违约金。   交通银行新疆分行上诉请求：撤销一审判决第一项，改判交通银行新疆分行向买买提明·阿布拉支付租金175680元。事实与理由：一审判决未查明本案基本属实，也存在适用法律错误的地方，1.交通银行新疆分行与世纪百盛物业公司之间的租赁合同中，关于租金，约定包含了租赁物的租金、场地使用费、市场管理费三部分，其中租金175680元，场地使用费87840元，市场管理费175680元。场地使用费和市场管理费收取的主体应是提供场地及市场管理的世纪百盛物业公司，在租赁物所有权人未与世纪百盛物业公司达成协议的情况下，其无权收取场地使用费及市场管理费用。2.本案租赁物处于一个对外经营的市场范围内，该市场由世纪百盛物业公司管理，对市场内部商户收取相应的场地使用费、市场管理费是商铺使用方与管理方协商一致后达成的契约，本案中，租赁物原所有权人委托世纪百盛物业公司代为出租租赁物，故世纪百盛物业公司统一收取相应的费用。3.交通银行新疆分行提供的由世纪百盛物业公司出具的发票也可以清楚看到租金、场地使用费和市场管理费均是各自独立的，开立的发票也均是相应的费用，能够证明交通银行新疆分行缴纳的款项包括租金、场地使用费和市场管理费。4.一审判决未查明租金是否包含场地使用费、市场管理费。5.一审判决认为因本案所涉租赁物因司法拍卖发生物权变动，因此出租人就变更为买买提明·阿布拉属于适用法律错误。物权发生变动后，并不当然发生合同权利、义务的转让，仅应当是租赁关系仍受法律保护，本案租赁合同不存在继续履行的问题。   买买提明·阿布拉辩称：交通银行新疆分行与买买提明·阿布拉的租赁关系早就客观存在，交通银行新疆分行只有付款的义务，没有选择向谁支付租金的权利。2017年、2018年租赁费按合同约定的439200元，相关案件法院已经受理两次，当时交通银行新疆分行未提出异议，并且把钱交给了法院，那个案子的被执行人与本案原审第三人世纪百盛物业公司没有关系。   世纪百盛物业公司辩称：请求支持交通银行新疆分行的上诉请求。   买买提明·阿布拉一审诉讼请求：1、请求判令交通银行新疆分行继续履行商铺租赁合同;2、请求判令交通银行新疆分行向其支付租赁费439,200元;3、请求判令交通银行新疆分行向其支付违约金131,760元;4、诉讼费和其他费用由被告承担。事实和理由：2019年4月9日，买买提明·阿布拉参加石河子市人民法院在阿里巴巴司法拍卖网发布的关于乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街98号1号楼1层109号及105号商铺的拍卖，购买了上述商铺，办理了相关手续过户到自己名下。之后，向该商铺的承租方交通银行新疆分行通知自己是商铺的所有人，租金应该向其支付，但交通银行新疆分行以各种理由拒不支付租金。   一审法院认定事实：2019年4月9日，买买提明·阿布拉通过拍卖以1,600,000元的价格竞得新疆维吾尔自治区石河子市人民法院拍卖的位于乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街XX号1号楼1层109号及XX号商铺，并办理了相关手续过户到自己名下。该商铺原所其有权人与世纪百盛物业公司签订《房屋托管协议》，约定托管期十年，自2015年1月1日至2024年12月31日。2015年至2020年，乙方（世纪百盛物业公司）按出租价格年租金20%提取作为乙方的委托报酬。2021年至2024年乙方按出租价格年租金25%提取作为乙方的委托报酬。之后，世纪百盛物业公司与交通银行新疆分行签订《商铺租赁合同》，约定租赁期为9年，自2014年12月1日至2023年11月30日。该合同第四条明确约定，租金总额为3,996,720元，其中：1.2014年12月1日至2017年11月30日，每年租金366,000元（含税），其中商铺租金146,400元/年、场地使用费73,200元/年、市场管理费146,400元/年。2.2017年12月1日至2020年11月30日，每年租金439,200元（含税），其中商铺租金175,680元/年、场地使用费87,840元/年、市场管理费175,680元/年.3.2020年12月1日至2023年11月30日，每年租金527,040元（含税），其中商铺租金210,816元/年、场地使用费105,408元/年、市场管理费210,816元/年。   再查，因案外人新疆世纪百盛物业服务有限公司等被执行人未自动履行生效法律文书确定的义务，2017年12月14日和2019年4月22日，乌鲁木齐市中级人民法院从交通银行新疆分行处分两次扣划439,200元，共计878,400元。   一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，世纪百盛物业公司受原产权人的委托，取得涉案房屋托管权后，与交通银行新疆分行签订房屋租赁合同，约定租赁期为9年，自2014年12月1日至2023年11月30日。该合同明确约定，租金总额为3,996,720元，其中：2014年12月1日至2017年11月30日，每年租金366,000元（含税）；2017年12月1日至2020年11月30日，每年租金439,200元（含税）；2020年12月1日至2023年11月30日，每年租金527,040元（含税）。根据世纪百盛物业公司与原产权人之间签订的托管协议，托管期十年，自2015年1月1日至2024年12月31日。2015年至2020年，乙方（世纪百盛物业公司）按出租价格年租金20%提取作为乙方的委托报酬。2021年至2024年乙方按出租价格年租金25%提取作为乙方的委托报酬。2019年4月，买买提明·阿布拉通过竞得涉案房屋的所有权后，理应收取涉案房屋的租赁费，但交通银行新疆分行以与世纪百盛物业公司签订的租赁合同中，每年的租金包括租金、市场管理费、场地使用费，其中的市场管理费和场地使用费应该支付给世纪百盛物业公司为由，向买买提明·阿布拉不支付租金，没有任何事实和法律依据。交通银行新疆分行及世纪百盛物业公司的该主张与原产权人签订的托管协议中，关于世纪百盛物业公司的报酬约定也不相符，故买买提明·阿布拉要求交通银行新疆分行继续履行租赁合同，支付2019年12月至2020年11月期间的租金439,200元，合理有据，应予以支持。至于买买提明·阿布拉主张的违约金，因房屋租赁合同中明确约定，交通银行新疆分行每年11月15日前支付当年租金，买买提明·阿布拉主张权利时，交通银行新疆分行不存在违约行为，故买买提明·阿布拉该项诉讼请求，应不予支持。   一审法院判决：一、交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行履行合同并支付买买提明·阿布拉2019年12月1日至2020年11月30日房屋租赁费439,200元。二、驳回买买提明·阿布拉的其他诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院在二审审理期间调取了阿里巴巴司法拍卖网发布的关于案涉商铺的标的物介绍、变卖公告、变卖须知。根据标的物介绍，拍卖机关石河子市人民法院在拍卖案涉商铺时，已经对案涉商铺进行了说明，包括处于出租状态、剩余租期等。本院组织当事人对此进行了质证。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1.案涉租赁物租金数额如何确定；2.买买提明·阿布拉主张的违约金是否有法律依据。对此，本院分析如下：   关于案涉租赁物租金数额的问题。拍卖机关在对案涉租赁物拍卖时已经对案涉租赁物的状态包括存在租赁情况等进行了说明，且特别说明竞买人需自行了解拍卖标的物现状。拍卖成交确认书上也载明，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖，无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。买买提明·阿布拉作为竞买人，对案涉商铺在拍卖时处于租赁状态应当是知悉的，其应当知道案涉商铺上存在租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。按照世纪百盛物业公司与交通银行新疆分行签订的《商铺租赁合同》，2017年12月1日至2020年11月30日，每年租金439,200元（含税），其中商铺租金175,680元/年、场地使用费87,840元/年、市场管理费175,680元/年。交通银行新疆分行提交的增值税专用发票显示，商铺租金和市场管理费的发票是分别开具的。综上，本案中，交通银行新疆分行向买买提明·阿布拉支付的2019年12月1日至2020年11月30日租金应为175,680元。交通银行新疆分行的上诉请求成立，本院予以支持。   关于违约金的问题。本案中，买买提明·阿布拉主张的是2019年12月1日至2020年11月30日租金，按照案涉商铺租赁合同的约定，每年的租金缴纳时间为当年11月15日前，买买提明·阿布拉主张权利时交通银行新疆分行并不存在逾期缴纳租金的情形，交通银行新疆分行不应承担违约金，世纪百盛物业公司也不存在违约行为，不应承担违约金，买买提明·阿布拉上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上，上诉人买买提明·阿布拉的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人交通银行新疆分行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初6046号第二项，即：驳回原告买买提明·阿布拉的其他诉讼请求。   二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初6046号第一项即“被告交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行履行合同并支付原告买买提明·阿布拉2019年12月1日至2020年11月30日房屋租赁费439,200元。”为：上诉人交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行履行合同并支付被上诉人买买提明·阿布拉2019年12月1日至2020年11月30日房屋租赁费175,680元。   一审案件受理费4,754.80元，买买提明·阿布拉已预交，由买买提明·阿布拉负担3,291.75元，交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行负担1,463.05元。二审案件受理费，买买提明·阿布拉已预交2,935.20元，由买买提明·阿布拉负担；交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行已预交5,252.80元，由买买提明·阿布拉负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张 诚   审  判  员   杜高升   审  判  员   杨鹏飞   二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日   书  记  员   李沐函