辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4271号上诉人（原审原告）：王连晖，女，1972年4月20日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：林雪梅，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：于幸，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。统一社会信用代码91210200576069756T。法定代表人：杨建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡婷婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。上诉人王连晖因与被上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王连晖上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，尤其是一审判决认定上诉人是为了更低的价格购房而签订承诺书的事实不存在。(1)第一时间点――交付定金的时间点。上诉人交付定金时，双方已就房屋的价款、面积、位置等主要的购房事项信息予以谈妥，但未提及到承诺书的事情，即在约定购房位置、单价等购房并交纳定金时，双方并无要签订一份承诺书的说法。(2)第二时间点――签署承诺书的时间点。被上诉人提供的上诉人签名的《承诺书》形成的时间，是在上诉人交付购房定金之后。因为将房屋位置、价格等主要购房条件确定后，才交的定金，这也是符合一般购房惯例。这说明签署承诺书的事与优惠价格无关联。当时，销售人员告诉购房就是这个价，不存在因为办证权利要求放弃才获得房屋买卖成交价的事情。上诉人交付购房定金之后，至被上诉人要求上诉人签订《承诺书》这个时间段，双方并没有对购房价格重新进行过协商，上诉人没有要求过要降价，被上诉人也没有因为要让上诉人签署承诺书而提出降价措施。还有，上诉人也没有按照交纳定金时价格要求被上诉人再降价才会签订那个承诺书，故上诉人就不存在为了更低的价格优惠而签订《承诺书》的情况。(3)第三时间点――承诺书中确认的签署商品房买卖合同的时间点。承诺书中确定当日签署了一份商品房买卖合同，承诺书中放弃的违约金也是对应的当日签订的商品房买卖合同的条款。一审庭审中没有该份商品房买卖合同作为证据提供，无法确定其中的约定内容，也无法确定承诺书放弃的逾期办证违约金的期限。(4)第四时间点――上诉人提交的商品房买卖合同的签署时间点。上诉人提交的商品房买卖合同的签署时间是在签署承诺书之后的大约十天。在后形成的商品房买卖合同中变更了之前的承诺书内容，再次对逾期办证违约金进行了约定。故本案对承诺书的法律性质方面即影响案件权利关系来看，商品房买卖合同，是经过后期双方新的约定，这个约定中含有逾期办证违约金的内容，故是后面的商品房买卖合同覆盖了前的承诺书关于约定金的约定内容，故承诺书是不能再适用于双方房产买卖争议的一种过期的、无约束力的约定。即签署承诺书的行为在本案中不应归纳为法律事实，就是案情经过的一个客观事实，不能作为放弃主张逾期办证违约金争议案定案依据。因此，一审认定事实是错误的。二、一审判决适用法律也有错误。本案一审判决存在多处问题，对客观事实、生活事实作法律上的审查时，未能准确审查出承诺书和后期签署的商品房买卖合同的法律性质、法律意义，二者的前后形成，反映出新约定变更原来约定的法律事实。承诺书，系开发商一方起草，是否能够与本案争议相关联，是否能够将售房者二项主要合同义务(交房和办证)进行非法约定，主要合同义务不可放弃，否则就是合同目的不能实现。另补充两点：第一，关于承诺书应当认定为法律上无约束力的过程性文书，被上诉人对于逾期办证的相关问题，在出售房屋时存在诱导性的欺诈行为，导致上诉人误解并签署了承诺书。上诉人即使放弃了逾期办证的违约金，也应当是在其认知内的合理期限范围内，也不能是永久的放弃。第二，开发商办理产权证是商品房买卖合同的主要义务，该主要合同义务不可放弃，不可进行非法约定，对应的开发商的主要合同义务，购房者的主要合同权利，该部分权利是业主的主要权利，对该部分的权利业主放弃行为属于无效性，否则购房合同不能实现，因此承诺书在形式上是虽然是单方承诺，但是至少应当是商品房买卖合同的补充约定，其内容显失公平，应当认定为无效。保利公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。承诺书系上诉人的真实意思表示，合法有效。上诉人已经承诺不就逾期办证事宜向被上诉人主张责任，况且本案中只是暂时无法办证，并不是永久无法办证，故该问题必然在未来予以解决。本案签署承诺书的背景为被上诉人对于暂时无法办证的事实明知，在此情况下才要求上诉人签署承诺书免除被上诉人逾期办证的违约责任。在上诉人出具该承诺书后，被上诉人方才与上诉人签署购房合同，将案涉房屋出售给上诉人，否则保利公司将不会与上诉人签署该购房合同，故保利公司认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王连晖向一审法院起诉请求：1、确认原、被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；2、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金66,837.8元【1,049,000元×0.00005×1275天（自2017年3月31日起至2020年9月26日止）】；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2015年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由原告出资购买被告开发的保利·西山林语楼盘内的商品房一套，该房屋位于甘井子区红南北园11号18层1号（工程楼号为B区1号楼），建筑面积104.9平方米，总房款1,049,000元；交房日期为2015年10月31日前，被告将经验收合格的房屋交付给原告居住使用；产权登记方面，被告应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如确因被告责任自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部房款1,049,000元。2015年10月31日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。同时查明，2015年10月16日，原告为能以更加优惠的价格购买到案涉房屋，遂向被告出具“若该房屋未能在合同第十五条约定的期限内取得房地产权属证书，本人承诺不因此向贵公司主张合同第十五条约定的违约责任”的相关承诺。另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在同一楼宇的部分购房者提出的相同诉求作出生效判决，相关判决最终认定购房者与被告签订《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告是在充分考察和明确了解案涉房屋的有关实际情况后，主动承诺放弃追究因被告逾期办证可能产生的违约责任并自愿接受了被告给予的房屋销售价格上的优惠条件。该份承诺未受任何不利因素干扰和影响，完全是出自原告作为一个完全民事行为能力人的自主判断和决定，因此，该承诺有效，对原告产生法律约束力。现，原告仍坚持以被告违约为由主张逾期办证违约金，违反民事诉讼“禁止反言”原则，属于滥用民事权利行为，对其请求依法应予驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：驳回原告王连晖的全部诉讼请求。案件受理费618元（减半收取，原告预交），由原告承担。二审中，上诉人提交了大连银行的交易明细清单，拟证明2015年10月11日上诉人向被上诉人缴纳了2万元购房定金，上诉人缴纳定金时即对房屋面积价款等主要问题达成意见，不存在之后的所谓以更低的价格取得优惠而签订承诺书的事实。被上诉人质证意见：对该证据真实性没有异议，但对证明事项有异议，该付款仅能证明双方有购房合同意向，无法证明双方在此时已形成事实上的购房合同关系，具体合同签订应当以实际签订时间为准。本院认为，该份证据可以证明双方有签订商品房买卖合同的意向，但无法证明缴纳定金即已对房屋面积价款等主要问题达成一致意见，故本院对该份证据不予采信。根据庭审和证据情况，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王连晖于2015年10月16日作出《承诺书》内容如下：大连保利红旗房地产开发有限公司：本人王连晖于2015年10月16日与保利公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及合同补充协议，购买贵公司开发的位于大连市甘井子区房屋。现对贵公司郑重承诺：1、若该房屋未能在合同第十五条约定的期限内取得房地产权属证书，本人承诺不因此向贵公司主张合同第十五条约定的违约责任。2、本人已对该房屋进行了现场勘察确认，对该房屋的结构形式、户型、朝向、空间尺度及该房屋所在楼宇及小区内、小区周边的相关情况进行了考察和了解并现场确认该房屋的规划、设计、验收等该房屋有关情况，本人均已清楚并知悉上述事实由此可能给生活带来的影响，已知悉贵公司在销售价格中已充分考虑了上述影响情况，本人予以接受并不要求贵公司承担任何责任。3、若本人违反禁止反言原则，作出于本承诺书内容相反的意思表示，均对贵公司不产生效力。在诉讼中，贵公司可援引本承诺书内容对本人反悔主张予以对抗。本院认为，关于《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容是否无效一节，因本院在针对涉案楼盘同类型案件所做裁判中已经就相关问题及标准进行了明确认定，即“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效，因此本案对相关问题的认定理由不再重复表述，本案理应以上述裁判结果为尺度作出一致性判断，即认定《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效。一审此节未予认定，本院予以纠正。本案争议焦点是上诉人在已经作出放弃逾期办证违约金承诺的情况下又主张逾期办证违约金应否予以支持。首先，上诉人于2015年10月16日出具案涉《承诺书》系不争的事实。上诉人系完全民事行为能力人，应对于其自身作出的民事法律行为承担相应责任。上诉人并未提交证据证明其签订该承诺系出于欺诈、胁迫等原因，故上诉人出具该份承诺应是其真实意思表示，是对其自身权利作出的处分，具有法律效力。根据该《承诺书》的内容，上诉人在已经对该房屋进行了现场勘查、对房屋具体情况包括对房屋的规划、设计、验收等有关情况予以了解的情况下，作出了不向保利公司主张逾期办证违约责任的承诺。《承诺书》中亦表示“若本人违反禁止反言原则，作出于本承诺书内容相反的意思表示，均对贵公司不产生效力。在诉讼中，贵公司可援引本承诺书内容对本人反悔主张予以对抗”。可见，上诉人在作出该承诺时，已经预见到后期可能有诉讼行为发生，系在此基础上自愿作出了放弃逾期办证违约金的承诺。在上诉人已经作出放弃逾期办证违约金承诺的情况下，又提起诉讼主张逾期办证违约金，于法无据，不应得到支持。其次，上诉人主张其作出的《承诺书》系商品房买卖合同中的补充约定，并主张该承诺书因显失公平而无效。本院认为，该《承诺书》中并无保利公司签章确认，系上诉人单方作出的承诺，并非案涉商品房买卖合同的一部分。该内容的作出亦不存在欺诈、胁迫情形，本案诉讼前上诉人未曾申请过撤销该承诺书，上诉人亦未能证明作出承诺书非其真实意思表示，其主张《承诺书》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王连晖的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4131号民事判决；二、确认王连晖与大连保利红旗房地产开发有限公司所签的《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；三、驳回王连晖的其他诉讼请求。一审案件受理费618元，由王连晖负担；二审案件受理费618元，由上诉人王连晖负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年六月十七日书记员  姜 珊