辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3619号上诉人（原审被告）：于雪。委托诉讼代理人：于希明。被上诉人（原审原告）：大连中拥物业管理有限公司，住所地：大连市旅顺口区模珠街156号12层2号。法定代表人：邢维阁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。上诉人于雪因与被上诉人大连中拥物业管理有限公司（以下简称中拥物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2021）辽0212民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于雪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中拥物业的诉讼请求。事实和理由：1、中拥物业公司起诉的2017年11月2日起至2021年3月31日的物业费7,549元已过诉讼时效；2、中拥物业不履行前期物业合同义务条款。(2018)辽02民终1649号民事判决书中明确认定“雨水管维护管理属于物业服务内容，住宅阳台及相连房屋有水淹痕迹，《中拥物业公司》应及时予以维修。并认定《中拥物业公司》提供的物业服务存在瑕疵”。中拥物业非法停用于雪家的门禁卡、电梯卡长达四年之久。3、庭审中有暗箱操作，弄虚作假行为。中拥物业庭审提交的起诉状与法院向于雪送达的不一致。因房屋漏雨问题一直没有解决，不同意缴纳物业费。中拥物业辩称，不同意于雪的上诉请求。中拥物业于2020年向一审法院起诉，后案件一直处于诉前调解阶段，直至2021年2月份正式立案。因此在起诉时，中拥物业按照前期物业服务合同约定的缴费时间诉请截止到2021年第一季度末应缴物业费。（2018）辽02民终1649号判决所涉及的内容，已经该判决书进行处理，依据一事不再审的基本原则，于雪不应再以该理由进行抗辩。于雪于2020年提起诉讼，要求中拥物业按照物业合同履行维修义务并赔偿其经济损失，经一、二审及再审均驳回了于雪的请求。于雪没有任何证据证明家中漏雨是中拥物业所维护的公共设施所导致。于雪二审期间提起诉讼时效抗辩不符合法律规定。中拥物业向一审法院起诉请求：1.于雪支付2017年11月2日起至2021年3月31日的物业费7,549元；2.于雪支付逾期违约金2,000元（截至2021年3月31日）。一审判决认定事实：于雪系大连市旅顺口区模珠街95号3层2号房屋的业主，房屋面积96.9平方米。2010年7月3日，甲方中拥物业与乙方于雪（于希明代）签订《前期物业服务协议》，约定中拥物业为于雪房屋所在的小区提供房屋共有部位、公用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务，于雪按照高层住宅物业1.9元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。每季度是一个支付周期，于雪应当于每一个支付期间届满前15日以前交纳下一个支付期间的物业管理费。若于雪迟延支付物业管理费及其他费用超过30日的，自逾期缴费之日起，每延期一日，于雪应当按照欠付费用的千分之三向中拥物业缴付滞纳金，同时于雪还应当承担中拥物业为追讨欠款而产生的诉讼费、律师费等费用。另查，中拥物业因于雪未按时交纳2011年7月15日至2017年11月1日间的物业费，将其诉至一审法院。一审法院经审理后作出（2017）辽0212民初1329号民事判决，认定门禁卡升级导致于雪的电梯卡不能使用，中拥物业未尽到《前期物业服务协议》第一条第二项规定之义务，故酌定对2014年3月21日至2017年11月1日间的物业费扣减20%，判令于雪向中拥物业支付物业费12,310.33元。对此，双方均提出上诉。大连市中级人民法院经审理后作出（2018）辽02民终1649号民事判决，认定中拥物业于2018年3月8日，即该案二审期间为于雪开通了门禁卡，并维持了一审判决。后于雪又将中拥物业诉至一审法院，要求中拥物业对公共雨水管进行维修，并赔偿其房屋装修损失及租房费用。因于雪经法庭释明后，不申请对公共雨水管（落水管）如何维修进行鉴定，故一审法院判决驳回于雪的诉讼请求。于雪不服提起上诉，大连市中级人民法院经审理后于2019年10月29日作出（2019）辽02民终6892号民事判决，认定并无证据证明南阳台公共水管漏水、堵塞，故驳回上诉，维持原判。本案庭审中，于雪自认除履行法院生效判决外，未向中拥物业交纳过物业费。一审法院认为，中拥物业、于雪签订的《前期物业服务协议》为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。中拥物业依约提供物业管理服务，于雪理应按照约定支付物业管理服务费，故对中拥物业要求于雪交纳2017年11月2日至2021年3月31日所欠物业费7,549元（96.9平方米×1.9元/月/平方米×41月）的请求予以支持。关于于雪提出的公共雨水管存在漏水问题并以此为由拒交物业费的抗辩意见。因于雪已就公共水管维修问题对中拥物业提起过诉讼，但该案经两审终审，认定并无证据证明公共水管存在漏水、堵塞问题，且于雪在本案审理过程中亦未提交新的证据证明公共水管存在漏水问题以及漏水的原因。故对于雪的该抗辩意见，不予支持。中拥物业在诉讼过程中，自行撤回对律师费的主张，系对权利的自行处分，予以准许。关于中拥物业主张的违约金问题，虽然案涉《前期物业服务协议》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但立足于督促物业提供者不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于中拥物业提出的违约金请求，不予支持。判决：一、于雪于本判决生效之日起十日内给付大连中拥物业管理有限公司2017年11月2日至2021年3月1日间的物业费7,549元；二、驳回大连中拥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由于雪负担。二审中，于雪提供了起诉状两份，拟证明中拥物业的起诉请求数额仅为5,885元、时间截止至2020年6月30日，而一审卷宗中保存的起诉状数额变为7,549元，时间也延长至2021年3月31日。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。中拥物业对前述证据的真实性予以认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。关于于雪所述一审法院向其送达的起诉状中载明的诉请金额与一审卷宗中起诉状不同一节，经本院审查，中拥物业在一审庭审法庭调查阶段中陈述的诉讼请求与一审卷宗中保存的起诉状相同，于雪当庭进行了答辩；一审法院亦围绕中拥物业当庭陈述的诉讼请求进行审理，故一审程序不存在瑕疵。双方当事人签订了《前期物业服务协议》，该协议不存在违反法律法规的强制性、效力性规定的内容，应为有效。中拥物业向案涉小区提供了物业服务，则于雪应按《前期物业服务协议》中约定的物业费标准向中拥物业缴纳物业费。现于雪对于一审判决认定的欠费期间和房屋面积均无异议，故本院对一审判决认定的应缴物业费金额7,549元予以确认。关于于雪所述门禁卡的问题，（2018）辽02民终1649号民事判决中已确认中拥物业已于该案二审期间的2018年3月8日为于雪开通门禁卡，且（2018）辽02民终1649号民事判决中已将门禁卡问题作为认定中拥物业提供的物业服务存在瑕疵的事由之一对于雪应承担的2011年7月15日至2017年11月1日的物业费作以折扣处理。虽然中拥物业本案主张的物业费期间自2017年11月2日始，于雪在案涉期间内尚有部分时间段无法正常使用门禁出入，但此期间系中拥物业与于雪发生前次诉讼争议期间，中拥物业已经本院协调在前次诉讼中解决了该问题，故门禁卡问题不再构成能够认定中拥物业在本案案涉期间内服务存在瑕疵的因素。关于上诉人所述房屋漏雨问题，于雪曾于2019年基于与中拥物业之间的物业服务合同关系起诉请求中拥物业对案涉房屋雨水管进行维修并就其主张的雨水管堵塞给其造成的财产损失承担赔偿责任，最终（2019）辽02民终6892号民事判决以“无据认定南阳台公共水管漏水、堵塞”为由驳回于雪的前述诉讼请求。现上诉人在本案中提供的证据亦不足证明因中拥物业不履行物业服务职责而造成公共雨水管堵塞的事实，故其以房屋漏雨问题一直未解决为由拒缴物业费于法无据，本院亦不予支持。关于于雪主张中拥物业的案涉诉请已超过诉讼时效一节，经本院审查，于雪在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，对于其二审中提出的时效抗辩，本院不予支持。综上所述，于雪上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于雪负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月三日书记员 曾 悦