山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0613民初156号原告：佘淑春，女，1985年3月3日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：曲行通，山东霖鑫律师事务所执业律师。被告：烟台忆境房地产开发有限公司，住所地烟台市莱山区。法定代表人：王为军，该公司总经理。委托诉讼代理人：巴本刚，山东文康（烟台）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：周喜悦，女，1990年4月23日出生，汉族，烟台忆境房地产开发有限公司法务，现住公司宿舍。原告佘淑香与被告烟台忆境房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人曲行通，被告之委托诉讼代理人巴本刚和周喜悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告返还原告补差款7981元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年8月4日签订《商品房买卖合同》，2018年12月23日被告向原告交付房屋时，要求原告缴纳补差款7981元，否则拒绝交房，同日原告向被告缴纳补差款。按照双方签订《商品房买卖合同》约定，案涉房屋按套计算房价，按套计价不需要缴纳补差款，现原告为维护其合法权益，故诉诸法院，请公断。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回原告的诉讼请求。一、被告收取原告房屋面积差价款，符合双方合同约定，原告诉请没有任何事实和法律依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条第4款约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积差异部分按双方同意以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，根据合同签约总价除以合同约定建筑面积折算单价，折算出的单价乘以合同约定面积与产权登记面积的差额据实结算，多退少补；。”，该补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，原告与被告均应按照上述约定履行义务。原告按照上述约定交纳面积差价款，被告依约收取该款项，有明确的合同依据和法律依据，应为合法有效，原告诉请不应予以支持。二、《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告从未对约定内容提出任何异议，且原告在2018年12月27日接收案涉房屋时已按照约定将面积差价款支付给被告，应视为原告同意按照《商品房买卖合同》补充协议第四条第4款约定计算面积差价，同意按照补充协议约定履行义务，是以实际行为对于“双方合同约定系双方真实意思表示”的再次确认。三、原告要求返还已支付的面积差价款，其诉请实际为行使撤销权。但本案不存在任何可以行使撤销权的事由，原告也没有提供任何证据证明其享有撤销权。况且，从2018年12月27日至今已达两年多的时间，即便原告享有撤销权，也已经超过了撤销权行使的除斥期间。本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的房屋，该商品房合同约定建筑面积共146.66平方米，总价款1393394元。《商品房买卖合同》第四条约定计价方式与价款按套（单元）计算；第五条约定面积确认及面积差异处理产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。当事人选择按套计价的，不适用本条约定；第二十一条约定待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。合同中另载明了房屋的其它基本情况、买方逾期付款以及卖方逾期交房的违约责任、房屋交付期限及交付条件等相关约定的内容。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》（附件七）。该补充协议第一部分为特别提示，为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人：在签署前，详细阅读并充分理解本合同及补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法解释说明。本合同一经签署即对双方均有约束力。第一条第1款约定：“在签署合同及补充协议前，出卖人已向买受人明示合同示范文本及补充协议，买受人已认真阅读了合同及附件补充协议，且对于可能影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理方式提请买受人注意并充分说明，买受人已知悉双方的权利义务。”第四条第4款约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积差异部分按双方同意以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据合同签约总价除以合同约定建筑面积折算单价，折算出的单价乘以合同约定面积与产权登记面积的差额据实结算，多退少补；（2）面积误差比绝对值超出3%的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人返还买受人。（3）面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。买受人不以房屋面积差异作为解除、终止履行合同的理由，并放弃相应的抗辩权。买受人应配合出卖人的相关发票事务处理，包括但不限于交回原购房发票给出卖人，配合出卖人开具红字发票等。”第十二条第2款约定：“本补充合同与《合同》具有同等法律效力。若本补充合同与《合同》规定不一致，则以本补充合同规定为准。”补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议均由被告提供，原告在落款处签字捺印，无书写内容。合同签订后，原告已付清房款，2018年12月27日，原告接收案涉房屋。案涉房屋实测面积147.5平方米，比合同约定面积增加0.84平方米。原告接收案涉房屋时，被告根据合同及补充协议要求原告补交房屋面积差价款7981元（1393394÷146.66×0.84），原告的丈夫曲行通向被告交纳补差款7981元。庭审中，原告主张，2017年8月4日原告到现场选房时，被告明确告知所有的买房人案涉房屋按套进行销售，当天在被告售楼处和被告签订了商品房买卖合同及补充协议，被告未告知原告补充协议的内容，只是要求原告在签字处签字。被告主张，案涉房屋买卖合同第四条计价方式和第五条因网签系统原因无法选择，原、被告只能在补充协议中对面积差异的处理进行具体约定。被告售房时与包括原告在内的买方，关于面积差异的处理明确约定了补充协议。被告已向原告告知补充协议的内容。原告的丈夫为律师，具备专业法律知识，对合同内容理应理解充分，且其以实际行为表示了对合同约定内容的认可并交纳补差款7981元。原告在收房时及收房前后均从未对合同约定内容提出过任何异议。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《房产测绘报告》、微信聊天记录等及庭审笔录在卷佐证并经庭审质证，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为《商品房买卖合同补充协议》的效力问题，被告能否按照该补充协议的约定向原告收取补差款。首先，《商品房买卖合同》第二十一条约定，待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署补充协议重新确定该商品房最终总价款。《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款明确约定案涉房屋面积应以产权登记面积为准，并明确了面积差异的处理方法、案涉房屋价款的确定方法，该条款约定系双方在签订商品房买卖合同主合同的基础上，双方对房屋计价方式的进一步明确，结合合同的有关条款、合同的目的，双方的真实意思表示为按建筑面积结算房款。其次，《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款约定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条导致合同无效的情形，也不存在第四十条免除被告责任、加重原告责任、排除原告权利的情形，应为合法有效。最后，原告的丈夫曲行通于2018年12月27日按照《商品房买卖合同补充协议》的约定补交房屋价款并办理收房手续，其行为不仅是再次对前述《商品房买卖合同补充协议》的内容的再次确认，也以实际行为证明其已知并认可补充协议约定的“按照实际面积结算房价款”。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。双方在《商品房买卖合同》中约定的案涉房屋建筑面积为146.66平方米，又在《商品房买卖合同补充协议》中约定面积差额房款的处理方式，该处理方式符合法律规定。且《商品房买卖合同补充协议》约定若补充合同与合同规定不一致，以本补充合同规定为准。该约定应视为双方在补充协议中进一步明确了房屋计价方式。案涉房屋建筑面积增加0.84平方米、房屋总价款差额7981元。原告主张房屋总价款按套计算、不需要交纳补差款，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，本院对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告佘淑春的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告佘淑春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二一年六月二日书记员 宋晓萃