四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终164号 上诉人（原审被告）：四川省苍溪县福源房地产开发有限公司，住所地四川省苍溪县陵江镇红军路下段。 法定代表人：陈福全，董事长。 委托诉讼代理人：曾鑫，四川汉能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苍溪县自然资源局，住所地四川省苍溪县陵江镇江南干道二段120号。 负责人：陶书奎，局长。 委托诉讼代理人：彭秀君，女，该局工作人员。 委托诉讼代理人：张鸣，四川达权律师事务所律师。 上诉人四川省苍溪县福源房地产开发有限公司因与被上诉人苍溪县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2020）川0823民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，同年3月11日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人福源房地产公司的法定代表人陈福全及委托诉讼代理人曾鑫以及被上诉人苍溪县自然资源局的委托诉讼代理人彭秀君、张鸣到庭参加了诉讼。经合议庭合议并报本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 福源房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人已于2017年2月8日与被上诉人签订了土地出让合同，苍溪县人民法院已用案涉土地向上诉人抵偿了部分债务。后被上诉人收回同意补偿上诉人11208580元但未补偿。被上诉人再次将案涉土地拍卖，拍卖价款24250000元。被上诉人认可承担案涉土地前期拆迁成本12688700元，被上诉人还应向上诉人支付拆迁还建成本11190600元，加上被上诉人收回土地应支付给上诉人的补偿款，品迭后，被上诉人还应向上诉人支付10837880元。 苍溪县自然资源局答辩称，上诉人所称的11208580元已包含在被上诉人拍卖时确认应向上诉人支付的12688700元中，不存在还应向上诉人支付的问题。上诉人在整个交易过程中并没有交纳一分钱，上诉人要求被上诉人支付棚改资金，而棚改资金是按项目进度拨付，不能与上诉人应交纳的出让金相抵。 苍溪县自然资源局于2020年7月14日向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即支付国有土地使用权出让金余额11561300.00元，从2019年8月29日起按中国人民银行公布的贷款利率支付利息；2.被告从2019年8月29日起至全部国有土地使用权出让金缴清之日止，每日按延迟支付款项的1‰支付违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定的案件事实：2014年2月17日，作为甲方苍溪县人民法院与作为乙方苍溪县福泉建筑安装工程有限责任公司（简称福泉公司）签订了《用地协议》。因1999年福泉公司修建法院办公楼，工程交付后，法院欠福泉公司部分工程款，为解决债务，双方达成协议：1.法院同意将陵江法庭所在地剩下的边角地（道路、花园、山坡，厨房，面积以测量为准）由福泉公司按县政府的规划进行旧城改造。法院办公楼所欠福泉公司的本金，利息（中央财政偿付资金除外）从本协议签字之日起即清偿完毕。2.福泉公司除全部履行2012年7月3日国土收储协议中的全部还建义务外，另行给法院修建300平方米厨房，法院不支付任何费用。3.福泉公司使用法院边角用地的相关手续由福泉公司按规定向相关部门报批。法院不承担费税。 2014年8月5日，苍溪县国有资产监督管理局作出关于陵江法庭剩余边角土地抵偿债务的批复【苍国资（2014）56号】，批复如下：一、请你院将四川恒正会计事务所对修建县法院综合楼欠付福泉公司债务情况的审计【川恒会事审字（2014）28号】，送县审计局进行审计核实，并将审计结果上报县人民政府审定。二、根据相关规定对拟抵偿事项进行公示，接受社会监督。三、公示期满后，请你院按照相关程序和政府审定的意见办理以资抵债手续，并与福泉公司结算有关账务。 2014年9月1日，苍溪县审计局作出关于苍溪县人民法院综合楼工程欠款及利息的复核意见【苍审投（2014）149号】，审核结果：截止2014年8月31日，苍溪县人民法院应付福泉公司综合楼欠款及利息金额为9265271.28元。 2014年12月17日，苍溪县土地整理收购储备交易中心作为甲方与苍溪县人民法院作业乙方签订《收购（回）储备国有土地使用权协议书》。载明：一、乙方的土地及地面附作物基本情况：该宗土地位于县，系县法院职工宿舍，县法院1998年建新综合楼后，县法院将办公用房交陵江法庭使用，陵江法庭未履行土地权属变更手续，该片国有土地使用证：苍国用（1991）01696号因保管不善遗失。土地所有权性质为国有，土地批准及实际用途为办公、住宅。现经批准本次收储苍国用（1991）01696号宗地中的零星边角地块，实测面积2947.48平方米（约合4.42亩），地面附作物为县法院厨房248.25平方米。二、土地收购储备方式：该宗地采用抵偿债务拆迁安置方式进行收购。收购（回）县法院原陵江法庭现有的边角国有土地2947.48平方米（约合4.42亩），收购（回）成本价格为偿抵债务649.57万元，并还建县法院300平方米伙食团（估价114万元），两项合计收购成本为763.57万元。四、收购储备价款支付方式：该宗地收购（回）储为偿抵债务拆迁安置方式。在该棚户区改造项目供地后，剥离清算抵法院欠福泉公司649.57万元债务，并由取得该棚改项目企业负责还建县法院300平方米伙食团。苍溪县国土资源局作为监证方在协议上盖章。 2015年6月30日，经四川省工商行政局核准，福泉公司名称变更为四川元天建设工程有限公司。福源公司现有股东为陈福全和四川元天建设工程有限公司。 2017年2月8日，苍溪县国土资源局作为出让方与福泉公司作为受让方签订了《国有建设土地使用权出让合同》（合同编号为0704-2017-6884，电子监管号5108242017B00366），合同约定：将位于苍溪县原陵江法庭（陵江镇北门沟），出让宗地编号苍府土供（2017）01号，宗地总面积2907.39平方米，出让给福源公司使用。宗地用途为其他普通商品住房用地，出让人同意在2017年2月8日前将出让宗地交付受让人。本合同项下的土地使用权出让年限为70年，自约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让金总额为2747050元；付款方式为本合同签订之日起，一次性付清国有建设用地使用权出让款。其他土地利用要求详见苍规条（2014）第29号、苍规建住函【2016】239号。合同并对违约责任等作出了约定。同日，双方签订了《国有建设用地交地确认书》，载明苍溪自然资源局（交地方）于2017年2月8日将宗地编号苍府土供（2017）01号的国有建设用地使用权交付给福源公司（受让方），福源公司同意接收。 2017年9月20日，苍溪县人民政府会议纪要第36期《关于解决苍溪县人民法院拖欠福泉公司债务问题的纪要》，纪要主要事项如下：会议指出，按照2014年7月23日十六届县人民政府第21次常务会议要求，县审计局已于2014年8月对苍溪县人民法院拖欠福泉公司工程款及利息进行审核复核，截止2014年8月31日，欠款及利息额为9265271.28元，扣减中央财政认可工程欠款2769614.21元，县人民法院欠款总额为6495657.07元。县国土地资源局已于2014年10月28日同县人民法院、县国资局等相关部门与福泉公司就县人民法院建修综合楼债务处置及陵江法庭边角零星地块土地处置达成一致意见：县人民法院将2919.64平方米（合4.38亩）的原陵江法庭零星边角地块的土地使用权变更给福泉公司抵债，同时福泉公司还建300平方米的伙食团，伙食团估价114万元；县人民法院原陵江法庭现有国有边角土地2919.64平方米纳入该片棚户区改造，收储价偿抵法院欠工程款及利息649.57万元，加还建300平方米的伙食团（估价114万元），此收储价纳入棚改成本，享受棚改优惠政策;县人民法院与福泉公司于2014年2月17日签订了用地协议；双方承诺县人民法院修建综合办公楼所欠福泉公司的本金及利息（中央财政偿付资金除外）从本协议之日起即清偿完毕。但由于政策调整等客观因素制约,导致该棚改项目无法实施，进而产生了债务遗留问题。会议决定，一是责成县国土地资源局会同县法院、县财政局、县国资局等单位与福泉公司进行协商，于2017年9月20日前就解决遗留问题提出多方一致认可的方案报县政府审定。二是由县人民法院按照程序，向县人民政府申请支付拖欠福泉公司2014年9月1日至2017年7月31新增利息（扣减县财政局2016年12月2日支付抵债土地出让金2747050元后新增利息），按县人民法院与福泉公司签订的协议利率核算，同时，要以此了断与福泉公司的债务关系，不得再新增利息及其他费用。三是责成县国土地资源局综合评估、深入研判，避免因化解苍溪县人民法院修建综合楼拖欠福泉公司工程款的遗留债务问题产生信访连锁反应，进而影响社会稳定。 另查明，受自然资源局的委托，2019年3月5日，四川开元工程项目管理咨询有限公司作出开元苍审核字（2019）013号关于“原陵江法庭片区棚改项目”土地房屋征收前期费用的审核报告。审核报告载明：原陵江法庭片区棚改项目土地房屋征收前期费用申报金额12839186.28元，审定金额为13038789.02元。（一）福源公司支付（待支付）的款项申报金额1920659.00元，审定金额为1830209.00元。（二）原法院零星地块收储成本及利息（原法院欠福泉公司工程款及利息）申报金额为10918527.28元，审定金额11208580.02元。其中：1.原法院零星地块收储成本（原法院欠福泉公司工程款）申报金额为9265271.28元，审定金额9265271.28元；2.原法院零星地块收储成本利息（原法院欠福泉公司工程款利息）申报金额为1652000.00元，审定金额1942052.74元。特别事项说明，原法院零星地块收储成本利息原申报截止时间为2018年11月6日，本次审核截止时间为2019年2月28日。利率按照苍溪法院与福泉公司签订的协议为准。 2019年3月28日，苍溪县土地整理收购储备交易中心作为甲方与福源公司作业乙方签订《收购（回）储备国有土地使用权协议书》，载明：一、甲方协议收购（回）储备乙方土地地块基本情况：该地块位于陵江镇××路（原告陵江法庭零星地块），土地面积2907.39平方米（约合4.36亩），国有土地使用权出让合同电子监管号：5108242017Ｂ00366。原土地使用权性质为国有出让，土地用途为其他普通商品房用地。二、该宗地的土地协议收购（回）方式为有偿收回，按照四川开元工程项目管理咨询有限公司出具的《关于“原陵江法庭片区棚改项目”土地房屋征收前期费用的审核报告》【开元苍审核字（2019）013号】审定结论，该宗地补偿价款为1120.8580万元（大写壹仟壹佰贰拾点捌伍捌万元）。三、补偿价款支付方式及时间：鉴于乙方为原陵江法庭片区棚改项目的房屋征收补偿出资人，根据《苍溪县危旧房棚改户区改造管理办法（试行）》（苍府办发【2015】63号）文件第八条的相关规定，收回该地块的补偿价款1120.8580万元直接抵作乙方参与原陵江法庭片区棚改项目竟买时的报名费用。若乙方未能竟得项目用地，在该棚改项目拍卖成交后的3日内将补偿价款1120.8580万元一次性退付给乙方。四、该宗地的地上建筑物（附作物）的补偿金额为零。苍溪县国土资源局作为监证方在协议书上盖章。 2019年4月25日，苍溪县人民政府同意自然资源局所作的苍溪县人民政府供地方案苍府土供拍【2019】02号。载明：拟供地块位置苍溪县陵江法庭棚户区改造片区（陵江镇北门沟），拟供地块面积：宗地总面积为3669.02㎡（合5.5亩），其中：净用地面积为3327.71㎡（合4.99亩），道路用地面积341.31㎡（合0.51亩）。规划设计要求为苍规条（2019）第20号规划条件通知书，土地用途为：住宅兼商服用地，住宅70年，商服40年，拍卖起始价2425万元，竟买保证金1213万元，加价幅度10万元/轮次（或10万元的整数倍）。同日，自然资源局和苍溪公共资源交易服务中心联合发布国有建设用地使用权拍卖公告及国有建设用地使用权拍卖出让须知。在拍卖公告第八条特别说明和出让须知第六条特别约定事项中均约定：该宗地的竟得人将承担该项目拆迁还建建筑面积4865.46平方米（不含杨渝、陈继伟还建，含法院职工住宿楼40户住户及法院还建300平方米食堂），拆迁还建成本费用按2300元/平方米计算，总计为1119.06万元。该成本费用含在本宗地出让价款中，成本费用在该宗地拍卖成交后按项目工程进度分批次拔付给竟得人。 2019年5月16日，被告福源公司以拍卖的方式竟得供地编号为苍府土供拍（2019）02号地块的国有建设用地使用权，当日原被告签订了《成交确认书》。 2019年5月28日，原被告签订了《国有建设地使用权出让合同》（合同编号为0704-2019-6、电子监管号5108242019B02234）。合同约定：苍溪县国土局将位于苍溪县陵江法庭棚户区改造片区土地（宗地总面积为3669.02平方米，出让面积3327.71平方米）出让给福源公司使用。本合同项下的土地使用权出让年限为70年，自约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为24250000元；付款方式为分期付款，受让人福源公司应于2019年6月27日前支付出让价款12130000元、2019年8月28日前支付出让价款12120000元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。违约责任约定：受让人应按照本合同约定，按时支付土地使用权出让价款，受让人不能按时支付土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日的，经出让人催收后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。 2019年7月25日，福源公司出具收条。载明今收到苍溪自然资源局原陵江法庭片区棚改项前期费用12688700.00元，大写壹仟贰佰陆拾捌万捌仟柒佰元正。此款直接转入陵江法庭地块土地出让金。收款单位福源公司。【12688700=审定金额13038789-李英货币补偿350000元】 2019年8月30日，原被告双方签订了《国有建设用地交地确认书》，载明自然资源局（交地方）于2019年8月30日将宗地编号苍府土供拍【2019】02号的地交付给福源公司（受让方），福源公司同意接收。 2020年2月19日，自然资源局向福源公司送达《限期缴纳土地出让金通知书》，载明：你公司尚欠我局土地出让金价款1156.13万元，现通知你公司积极筹措资金，必须在2020年3月17日前交清剩余土地出让合同价款，并按《国有建设土地使用权出让合同》约定承担相应的违约责任。逾期，我局将予以诉讼追缴。 再查明，依据拍卖公告和出让须知，福源公司应向自然资源局缴纳的报名保证金1213万元和拆迁还建成本保证金1119.06万均未实际缴纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。福源公司通过拍卖程序竟得编号为苍府土供拍【2019】02号的土地，双方于2019年5月28日签订的《国有建设土地使用权出让合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该合同自然资源局已将编号为苍府土供拍【2019】02号的土地于2019年8月30交付给福源公司所有。福源公司应当依该合同向自然资源局支付土地出让金2425万元。福源公司辩称，1.案涉陵江法庭边角地是四川元天建筑工程有限公司（原福泉公司）与苍溪县人民法院抵偿部分债务合法取得。2.自然资源局不按相关部门和政府会议纪要为其办理国有土地使用权证，反而于2017年2月8日在被告不自愿的情况下，强迫签订了第一次出让合同，收取被告土地出让金2747050元（中央财政应付给福泉公司的县人民法院欠款），被告又一次合法取得该宗土地使用权，自然资源局应按合同直接为被告办理国有土地使用权证，该土地使用权出让合同合法有效至今未撤销。该辩称意见不予支持，理由如下：1.2014年2月17日苍溪县人民法院与福泉公司签订的《用地协议》。该协议约定法院同意将陵江法庭的边角地块由福泉公司按县政府的规划进行旧城改造；边角用地的相关手续由福泉公司按规定向相关部门报批。该《用地协议》在其后履行中并没有全部实现，其作出同意用地抵偿债务的主体应是苍溪县人民政府，苍溪法院无权对该边角地块直接作出抵偿债务决定。2.依据2014年9月1日苍溪县审计局关于苍溪县人民法院综合楼工程欠款及利息的复核意见，截止2014年8月31日，苍溪县人民法院应付福泉公司综合楼欠款及利息金额为9265271.28元。虽双方后来于2017年2月8日方签订的《国有建设土地使用权出让合同》（合同编号为0704-2017-6884），合同约定出让宗地编号苍府土供（2017）01号，宗地总面积2907.39平方米，出让金总额为2747050元。该《国有建设土地使用权出让合同》虽未撤销。2017年9月20日苍溪县人民政府会议第36期会议纪要已明确，是因政策调整等客观因素的制约，导致该棚改项目无法实施，可知双方并未按《用地协议》和2017年2月8日签订的《国有建设土地使用权出让合同》履行。3.福源公司后又于2019年5月16日参与该宗地编号苍府土供拍【2019】02号的土地拍卖，在拍卖程序中竟得该块土地并重新签订《国有建设土地使用权出让合同》，亦是其真实意思表示。 依据2019年5月28日双方签订的《国有建设土地使用权出让合同》，约定付款方式为2019年6月27日前支付1213万元、2019年8月28日前支付1212万元。在支付过程中福源公司于2019年7月25日将原陵江法庭片区棚改项前期费用1268.87万元抵作土地出让金，双方对此确无异议，故福源公司下欠土地出让金为1156.13万元，一审法院予以确认。福源公司辩称，按照2019年3月28日的收储协议自然资源局应补偿1120.8580万元，抵作出让金；按照拍卖公告，原告应将拆迁还建成本1119.06万元支付给被告；多交了的土地出让金274.705万元，上列品迭后现已超过土地拍卖价款，还未计算被告向拆迁户支付的安置过渡等费用。该辩称意见一审法院不予支持，理由如下：1.在拍卖公告第八条特别说明和出让须知第六条特别约定事项中均约定该宗地的竟得人将承担该项目拆迁还建建筑面积4865.46平方米，拆迁还建成本费用按2300元/平方米计算，总计为1119.06万元。该成本费用含在本宗地出让价款中，成本费用在该宗地拍卖成交后按项目工程进度分批次拔付给竟得人。一审庭审查明，福源公司并未实际缴纳该费用，因本案审理的是建设用地使用权出让合同纠纷，故不存在自然资源局应将拆迁还建成本1119.06万元支付福源公司。福源公司依据棚改政策应享受的优惠，福源公司应另案主张。2.2019年3月28日的收储协议，自然资源局应补偿被告1120.8580万元，该笔费用已包含在抵作土地出让金的1268.87万中。理由为：一、四川开元工程项目管理咨询有限公司作出的关于“原陵江法庭片区棚改项目”土地房屋征收前期费用的审核报告。该审核报告审定金额为13038789.02元。其中：1.福源公司支付（待支付）审定金额为1830209.00元。2.原法院零星地块收储成本及利息审定金额11208580.02元，包含（1）原法院零星地块收储成本（原法院欠四川省苍溪县福泉建筑安装工程有限责任公司工程款）审定金额9265271.28元；（2）原法院零星地块收储成本利息（原法院欠四川省苍溪县福泉建筑安装工程有限责任公司工程款利息）审定金额1942052.74元。二.扣减双方无争议的李英货币补偿35万元后余额为1268.87万元已抵作土地出让金。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因2019年5月28日双方签订的《国有建设土地使用权出让合同》第十条约定分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条约定受让人应当按照本合同约定，按时支付土地使用权出让价款。受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，故在此时间前的利率标准应适用中国人民银行同期贷款基准利率，在此时间后的利率标准应适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故自然资源诉请福源公司支付下欠土地出让金1156.13万并从2019年8月29日起支付利息及违约金，一审法院予以支持。福源公司辩称不欠土地使用权出让金，更不存在有支付利息和违约金，即使存在，利息和违约金不能同时主张且利息不能超过年息6%。该辩称意见与合同约定不符，双方当事人应受合同约束，该辩称意见不予支持。 关于福源公司辩称，其关联的两个公司四川省苍溪县福源房地产开发有限公司和四川元天建设工程有限公司的关系。2015年6月30日，福泉公司变更为四川元天建设工程有限公司，且法定代表人陈福全变更为其子陈继伟，被告与四川元天建设工程有限公司是两套牌子，一套人马，家族企业，案涉土地在本案中的债权和所谓债务实际为同一主体，应当列四川元天建设工程有限公司作为第三人参加诉讼。因苍溪法院修建综合楼欠福泉公司债务，福泉公司变更为四川元天建设工程有限公司，福源公司股东为陈福泉和四川元天建设工程有限公司。福源公司自认承接了福泉公司债权，福泉公司将债权转让给福源公司，自然资源局对此表示认可。故，一审法院认为不应列四川元天建设工程有限公司作为第三人参加诉讼。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告四川省苍溪县福源房地产开发有限公司在一审判决生效之日起三十日内向原告苍溪县自然资源局支付下欠土地出让金11561300.00元及资金利息、违约金（以土地出让金11561300.00元为本金，从2019年8月29日起至付清之日为止，其中资金利息：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金：每日按延迟支付款项的1‰支付计算）。 二审查明：1、2015年2月5日，由时任苍溪县委常委、总工会主席王壮、副县长苏国成主持召开了县土地及矿产资源管理委员会2015年度供地会审会第一次会议。会议审定:鉴于原陵江法庭片区土地存在抵偿债务、县住建局规划设计要求整体打造、社会维稳等具体情况，会议原则同意采用直接确定业主方式确定该项目开发业主。上诉人于2017年10月至2018年3月与苍溪县法院职工住宿楼40户住户签订了土地及房屋补偿还建协议，其中五户由上诉人在2019年6月至同年8月以货币补偿的方式补偿到位。本院审理时，上诉人称其与被上诉人签订出让合同时，已向被上诉人提出与被上诉人应支付的棚改资金（拆迁还建费用）相抵，但被上诉人未予回应，其已于2020年11月5日取得预售许可证，预计2021年底前交付房屋。被上诉人提供了上诉人与还房户于2020年8月签订的《还建选房确认单》，和2020年11月17日公示的《还建选房确认表》，认为在还建户签订了选房合同和项目主体完工时，可以拨付棚改补助资金，现在可以向上诉人支付。2、应上诉人请求，被上诉人于2020年11月5日分别向苍溪县发展和改革局、苍溪县住房和城乡建设局出具《证明》，称“关于5108242019802234号《国有建设用地使用权出让合同》的出让金已全部缴清，请你局给四川省苍溪县福源房地产开发有限公司办理销售价格备案（商品房预售许可）…手续”，被上诉人认为，上诉人并没有实际付清土地出让金。 本院认为，上诉人主张抵扣的11208580元，已包含在被上诉人向上诉人支付的土地房屋征收前期费用12688700元中。在四川开元工程项目管理咨询有限公司作出的关于“原陵江法庭片区棚改项目”土地房屋征收前期费用的审核报告中，11208580元即为被上诉人收储原（苍溪县）法院零星地块的成本及利息，包含法院原欠上诉人关联公司的工程款本金9265271.28元和利息1942052.74元。该11208580元加上上诉人前期支付（待支付）的1830209元再扣除双方无争议的案外人李英货币补偿的350000元后为12688700元。上诉人于2019年7月25日向被上诉人出具收条，载明其收到被上诉人原陵江法庭片区棚改项前期费用12688700元，并注明此款直接转入陵江法庭地块土地出让金，说明12688700元已抵作上诉人应交纳土地出让金。故上诉人再请求被上诉人支付11208580元与事实不符，不应得到支持。 对上诉人请求以被上诉人应支付的棚改资金（拆迁还建费用）相抵的问题，根据被上诉人在拍卖案涉土地时的拍卖公告第八条“特别说明”和出让须知第六条“特别约定事项”中，明确案涉土地的竞得人将承担该项目拆迁还建成本费用11190600元。该成本费用含在出让价款中，按项目工程进度分批次拔付。拍卖公告的内容为土地出让合同的一部分，在上诉人应向被上诉人支付出让金的同时，上诉人请求品迭被上诉人应当支付的拆迁还建成本费用，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于当事人互负债务时可以相互抵销的规定，应当得到支持。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定，土地挂牌出让前，必须完成安置补偿、做到净地出让。净地出让是指土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律和经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、具备动工开发必须的其他基本条件。土地净地出让时应当具备净地交付的条件，实质是要求土地必须已与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，在法律层面上无权属纠纷和其他障碍。土地尚不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。案涉地块5.5亩，其中近750平方米的土地上在出让前尚有（苍溪县）法院职工宿舍楼两栋涉40户住户房屋需拆迁。上诉人于2014年2月17日与苍溪县人民法院签订了《用地协议》，县人民政府在2015年2月确定了案涉项目“采用直接确定业主方式确定该项目开发业主”的原则，在于2017年2月8日与被上诉人签订了《国有建设土地使用权出让合同》取得宗地总面积2907.39平方米的土地后，上诉人作为已“取得的国有土地使用权土地面积占规划总用地面积70%以上”的单位，其与拟纳入棚户区改造的苍溪县法院原职工宿舍楼的40户住户签订了土地及房屋补偿还建协议。案涉项目本不具备净地出让的条件，但在上诉人完成了与拟拆迁还建户还建合同的签订后，达到了法律层面净地出让条件。上诉人在出让之前，已与拆迁还建户完成还建合同的签订，涉及货币补偿的也补偿到位，项目已完成主体施工，同时，被上诉人虽称拆迁还建成本费用是根据项目进度拨付，但拨付的时间节点、方式等均未明确，另，案涉土地经历了抵偿、直接确认建设业主、拍卖等过程，时间较长，当事人对立情绪较大。本院综合考虑以上因素，确认上诉人应当得到的拆迁还建成本费用在土地出让合同签订时即具备与其应缴纳的土地出让金相抵的条件。两相品迭后，上诉人还应向被上诉人支付370700元（24250000元-12688700元-11190600元）。 上诉人在一审及本院审理时均认为其不欠付被上诉人的土地出让金，并在一审时认为即使存在欠付，利息和违约金之和不应超过年6%。双方签订的出让合同中虽对违约金进行了约定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院进行调整。上诉人认为其不欠被上诉人的土地出让金系对被上诉人主张的全面抗辩，也在一审时认为合同约定的违约金过高，因此，被上诉人应就其实际损失承担举证责任，而被上诉人没有作这方面的举证。本院认为，违约金不仅具有填平守约方损失的功能，还应考虑到对违约方的处罚。根据公平原则和诚实信用原则，上诉人按日1‰支付违约金能够弥补被上诉人的损失，亦能达到对上诉人欠付出让金行为惩罚的目的，故本院确定上诉人不再另支付利息。 综上，上诉人的部分上诉理由成立，相应上诉请求本院予以支持。根据二审查明的部分案件事实，一审判决结果应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省剑阁县人民法院（2020）川0823民初1790号民事判决； 二、上诉人四川省苍溪县福源房地产开发有限公司在本判决送达之日起三十日内向被上诉人苍溪县自然资源局支付下欠土地出让金370700元及违约金（从2019年8月29日起至付清之日，按日1‰计算）； 三、驳回被上诉人苍溪县自然资源局其他诉讼请求。 一审案件受理费91168元，由上诉人四川省苍溪县福源房地产开发有限公司和被上诉人苍溪县自然资源局各负担45584元；二审案件受理费91168元，由上诉人四川省苍溪县福源房地产开发有限公司和被上诉人苍溪县自然资源局各负担45584元（品迭后互不找补）。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 李 林 二〇二一年六月十日 法官助理 康小莲 书 记 员 罗曼丹