山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁11民终886号 上诉人（原审被告、反诉原告）：冷福利，男，1971年9月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：李玲，山东东方太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，山东东方太阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：于娜，女，1990年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被上诉人（原审第三人）：山东联瑞置业发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路61号，统一社会信用代码91371102592631665G。 法定代表人：尹玉龙，总经理。 委托诉讼代理人：单子洋，日照五莲德信法律服务所法律服务工作者。 上诉人冷福利因与被上诉人于娜、山东联瑞置业发展有限公司（以下简称联瑞置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初7573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冷福利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不支付违约金3万元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.合同违约因于娜违约不买造成，卖方和中介方已经告知此房情况，不存在欺诈行为。2.补充协议中写明此房屋有法院判决，目的就是告知买方此房拍卖查封情况，并且写明过户不成互不追究责任，双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议均具有同等效力。根据该补充协议，本案中房屋即使过户不成，于娜也不应追究任何违约责任。3.一审判决卖方欺诈违背当事人自愿约定。在签订补充协议前冷福利已明确告知涉案房屋涉诉情况，于娜在明知涉案房屋产权状态的情况下仍与冷福利签订补充协议，证明其已接受涉案房屋存在有相应风险。于娜反悔，拒绝配合冷福利办理过户登记手续，应认定为违约。于娜主张因涉案房屋在案外人名下无法过户，事实上涉案房屋仅仅是案外人许伟帮助冷福利竞拍，在竞拍成功后该涉案房屋的实际控制人仍是冷福利，在当时的情况下足以实现于娜购买涉案房产的目的。一审判决认定冷福利存在违约行为与事实不符。 于娜、联瑞置业公司均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 于娜向一审法院起诉请求：1.依法撤销于娜与冷福利于2020年5月21日签订的《补充协议》；2.判令解除于娜与冷福利于2020年5月15日签订的《房屋买卖合同》；3.判令冷福利返还于娜购房款及定金281000元及利息，并支付违约金156200元；4.判令支付律师代理费6000元。在案件审理过程中，于娜明确其在本案中主张违约金不再主张利息。 一审法院认定事实：于娜与冷福利在第三人的居间下签订房屋买卖合同一份，约定于娜购买冷福利名下的产权证号为鲁（2016）日照市不动产权第0006723号房屋，价格为781000元。冷福利自愿将涉案房屋出售给于娜，并已将房屋状况充分告知于娜，如冷福利未履行房屋权属情况的告知义务而导致于娜重大误解并造成损失的，由冷福利承担违约责任。支付房款的方式为于娜于签订合同当日支付定金10000元，于2020年5月22日前支付首付款231000元，首付款由第三人保管，剩余540000元由于娜通过银行按揭贷款的方式支付。签订合同后如于娜违约不买，则定金归冷福利所有且于娜应按照购房款的10%计算支付违约金；如冷福利违约不卖，则应双倍返还于娜定金并按购房款的10%计算支付于娜违约金。办理银行贷款时，于娜、冷福利应提供真实有效的材料并到场签字，如未按第三人要求办理相关手续，则每逾期一天按照总房款的0.5%计算支付违约金，逾期超过30天的守约方有权要求解除合同。办理房屋过户时，于娜、冷福利应提供真实有效的材料并到场签字，如双方发生争议，则律师费等实现债权的费用由违约方承担。该合同签订日期为2020年5月15日，冷福利系先委托他人在合同中签字，后又在合同中签字确认。冷福利曾在签订上述合同前向于娜提供涉案房屋的不动产权证书照片打印件一份，该不动产权证书显示冷福利为涉案房屋的所有权人，产权证号为鲁（2016）日照市不动产权第0006723号。 签订上述合同后，于娜于2020年5月15日缴纳定金10000元，后于2020年5月20日缴纳首付款271000元，上述款项现均在第三人处。于娜、冷福利及第三人又于2020年5月21日签订补充协议一份，主要内容为于娜认可并知晓涉案房屋有法院判决，冷福利承诺将房屋顺利过户至于娜名下，若过户不成则互不追究责任。 另查明，涉案房屋原登记在冷福利名下，后因冷福利在一审法院有作为被执行人的案件，一审法院将涉案房屋予以拍卖，许伟于2020年1月19日通过司法竞拍的方式以627835.5元的价格拍得涉案房屋，一审法院于2020年3月3日作出（2019）鲁1102执2700号之三号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及其他权利归许伟所有。许伟于2020年6月15日与董相芳签订二手房买卖协议，将涉案房屋卖与董相芳。现涉案房屋已于2020年6月16日登记在董相芳名下，且涉案房屋已存在抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司日照分行，抵押期限为2020年6月17日至2040年6月17日。在案件审理过程中，于娜、冷福利、第三人均认可三方曾于2020年5月29日前去办理房屋过户手续。冷福利主张已在合同签订及履行过程中告知于娜涉案房屋已被司法拍卖。于娜未予认可，主张其直到2020年5月29日前去办理房屋过户时才知道涉案房屋已被司法拍卖。冷福利主张其现对涉案房屋拥有控制权，如于娜同意继续履行合同，则冷福利保证能将涉案房屋过户至于娜名下。再查明，于娜在案件审理过程中增加要求冷福利支付律师代理费6000元的诉讼请求，一审法院已当庭限其在规定期限内补交诉讼费并告知其逾期缴纳的法律后果，但其未在一审法院指定的期限内补交诉讼费。 一审法院认为，冷福利在与于娜签订合同前向于娜提供其仍为房屋所有权人的不动产权证书照片，但当时涉案房屋已被司法拍卖并由许伟竞得，冷福利已不是涉案房屋的登记权利人，冷福利对此应是明知的。冷福利在与于娜签订合同时，未向于娜如实告知上述情况，仍以自己的名义与于娜签订房屋买卖合同，其行为显然未履行房屋买卖合同中将涉案房屋权属情况如实告知于娜的义务，其行为已构成违约。于娜、冷福利虽签订补充协议，补充协议中载明涉案房屋有法院判决，但并未明确载明涉案房屋已被司法拍卖，冷福利主张已告知于娜涉案房屋被司法拍卖的情况，于娜未予认可，冷福利亦未提交证据予以证实，故一审法院对冷福利的该项辩解不予采信。 签订合同后，于娜已履行支付定金、首付款的义务，并于2020年5月29日与冷福利及第三人前去办理房屋过户手续，其系在积极履行合同。现涉案房屋已由许伟过户至董相芳名下，且已设立抵押，冷福利虽主张仍能将涉案房屋过户至于娜名下，但其仅提交署名为许伟、落款日期为2020年10月15日的证明一份，未提交其他证据予以证实，且涉案房屋在2020年6月16日已不再登记在许伟名下，在许伟已不是涉案房屋登记权利人的情况下，冷福利提交的证据显然不能证明其证明目的，故对冷福利的该项主张，一审法院不予采信。 对于娜、冷福利的本诉及反诉诉讼请求，一审法院分析确认如下： 1、冷福利在与于娜签订补充协议时，未如实告知涉案房屋的权属情况，其行为已构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，于娜有权撤销，故对于娜要求撤销与冷福利签订的补充协议的诉讼请求，一审法院予以支持。 2、冷福利在签订房屋买卖合同时未如实告知涉案房屋的权属情况，涉案房屋现已登记在董相芳名下且已设立抵押，冷福利在本案审理过程中未能提交证据证明其仍能将涉案房屋过户至于娜名下。于娜签订房屋买卖合同的目的已不能实现，冷福利已构成根本违约，故对于娜要求解除与冷福利签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 3、现于娜与冷福利签订的房屋买卖合同拟被判令解除，对于于娜支付的定金及首付款，冷福利应予以返还。因该款现由第三人保管，三方均明知，故第三人应予以配合协助退还该款项。对于于娜要求冷福利支付的违约金，冷福利提出违约金过高的抗辩，于娜未能提交证据证明其损失情况，且该约定的违约金明显过高，一审法院予以调整。结合定金数额及过错程度，一审法院酌定冷福利支付于娜违约金30000元。于娜放弃要求冷福利支付利息的诉讼请求，系对自身民事权利的处分，一审法院予以准许。 4、对于于娜要求冷福利支付的律师代理费，因于娜未在一审法院指定的期限内缴纳诉讼费，故对于娜的该项诉讼请求，一审法院不予处理. 对冷福利的反诉诉讼请求，一审法院分析确认如下： 1、结合一审法院对于娜本诉诉求的分析认定，现一审法院拟判令解除于娜、冷福利签订的房屋买卖合同，故对冷福利要求于娜继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。 2、因冷福利未举证证明于娜存在违约，且结合前述分析认定，系冷福利在签订合同过程中存在违约，故对冷福利要求于娜支付违约金156200元的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销于娜与冷福利于2020年5月21日签订的补充协议；二、解除于娜与冷福利于2020年5月15日签订的房屋买卖合同；三、冷福利于判决生效之日起十日内返还于娜定金及首付款共计281000元；四、冷福利于判决生效之日起十日内支付于娜违约金30000元；五、驳回于娜其他诉讼请求；五、驳回冷福利要求与于娜继续履行合同的诉讼请求；六、驳回冷福利要求于娜支付违约金156200元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7858元，减半收取3929元（已减半收取），由于娜负担1347元，由冷福利负担2582元，反诉案件受理费3424元，减半收取1712元（已减半收取），由冷福利负担。 二审中，冷福利提交如下证据：1.张某通话录音光盘一份、通话录音记录一份、电话费缴费发票一份。证明张某与第三人处职工夏晓晴明确告知于娜该涉案房屋存在的法院拍卖与执行情况，于娜主张补充协议中“法院判决”不能明确为司法拍卖与事实不符。该录音进一步证实冷福利已经完全履行了告知义务，不应承担违约责任。2.社保缴费记录一份。该社保缴费记录系冷福利通过日照人社APP查询并打印，证实夏晓晴确系联瑞置业公司职工，冷福利在本案中房屋的买卖事宜均委托张某与夏晓晴进行沟通，且在双方签订补充协议之时，张某就已告知夏晓晴房屋的真实状况。于娜明知该房屋现有状态，却与冷福利签订补充协议，对于“法院判决”情况未尽到审慎审查义务，理解有误，该后果不应归责于冷福利。3.证人张某出庭作证，证明（1）在与于娜签合同时，冷福利将房屋拍卖的各种信息全部告诉了于娜，因为于娜当时也接受了这个情况，所以签了协议，并且补充协议中提到“如果过户不成，互不追究责任”。（2）于娜一定要从冷福利名下过户到于娜的名下，后通知了好几次于娜不去过户。 于娜质证称：张某拿着冷福利的房产证、用胡新军的名字和于娜签的房屋买卖合同，合同上胡新军的名字是张某签的，于娜一直以为他是胡新军并不知道他叫张某，觉得被骗了就报了警，之后才知道他叫张某。张某拿着胡新军的身份证和于娜去银行办理贷款业务，于娜看到身份证上的照片与张某不是一个人，所以才签了补充协议。张某说于娜不配合过户与事实不符，过户时于娜去了两次，还录了视频，中介也在，但张某没去。冷福利保证给于娜办理房屋过户，但该房产已拍卖给许伟了，现又过户给了董相芳。于娜要求跟冷福利过户是因为与冷福利签的合同。关于“法院判决”的声明，于娜到了一审时才知道有声明、房子拍卖给许伟后，在一审判决时才知道他又过户给董相芳。 联瑞置业公司质证称：第一，证人证言以及提交的录音均无充分的证据证实冷福利在签订房屋买卖合同时，将房屋已由法院拍卖的事实告知了于娜。第二，根据证人张某陈述，房屋买卖合同及补充协议均可以看出房屋买卖合同的当事人，即出卖一方为冷福利。第三，对该录音真实性有异议。首先，上诉人应提交该录音的原始载体。其次，该录音无法证实通话人员的身份信息。再次，即便该录音真实存在，录音中第三人公司的工作人员也未认可告知房屋系法院拍卖房屋的事实，只是认可补充协议中约定的该房屋由法院判决，判决并不代表房屋拍卖的事实。第四，涉案房屋的交易系冷福利与于娜事先联系沟通，在双方已就房屋交易的细节基本谈妥之后才找到联瑞置业公司，要求由联瑞置业公司公司为其代办过户事宜，因此，联瑞公司对其双方事先如何商谈约定并不清楚。联瑞公司在合同签订及履行过程中也不存在任何过错，买卖合同、补充协议均系双方的真实意思表示。 对二审中当事人提供的证据，本院将结合质证意见及一审查明的事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，冷福利与于娜在联瑞置业公司签订房屋买卖合同及补充协议时，未如实告知涉案房屋的权属情况，其行为已构成欺诈。原在冷福利名下的房屋在签订合同时已经一审法院拍卖给许伟，现已转让给董相芳并办理抵押。于娜签订房屋买卖合同的目的已不能实现，冷福利构成根本违约。一审法院判决由冷福利承担违约责任并无不当。冷福利所提供的证据不足以证明其履行了告知义务，其认为于娜已接受涉案房屋存在的相应风险，拒绝配合冷福利办理过户登记手续构成违约，与事实不符，本院不予采信。 综上所述，冷福利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人冷福利负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫华 审判员  杨荣国 审判员  李 红 二〇二一年六月七日 书记员  陈飞羽