陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2021）陕0116民初3041号 原告（反诉被告）吕小利，女，1982年8月3日出生，汉族，住四川省郸县。身份证号：510XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人刘军键、郑敏娟，系陕西德迈律师事务所律师。被告（反诉原告）张宝，男，1984年9月18日出生，汉族，住陕西省商洛市山阳县。身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王江利、马帅萍，系北京市中业江川（西安）律师事务所律师。原告(反诉被告)吕小利与被告（反诉原告）张宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员田秋玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕小利委托代理人刘军键、郑敏娟，被告（反诉原告）张宝及被告委托代理人王江利、马帅萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕小利向本院提出诉讼请求：1.判XX城XX号楼20201商铺2019年12月7日至2020年12月24日的租金211708.47元，并承担逾期支付的违约金89347.4元，合计301055.87元；2.判令被告支付2020年3月1日至2020年12月24日的物业费13572.11元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年，被告与案外人西安华润置地发展有限公司签订了商业物业租赁合同，约定被告承租XX城XX号楼XX层XX商铺，用于经营巫山纸包鱼，租期为2019年2月1日起至2024年1月31日。后原告购买了该商铺，案外人西安华润置地发展有限公司亦及时通知了被告出租人变更的事宜，三方于2020年1月3日签订了出租主体变更协议书，约定自2019年12月7日起，被告直接将租金支付给原告。但被告一直拖欠租金并于2020年12月25日提出毁约，不再继续履行租赁合同，并清腾商铺，被告另拖欠物业费13572.11元。双方就拖欠的租金及违约金等协商未果，原告遂诉至本院要求诉称内容，望判如所请。被告（反诉原告）张宝辩称，2020年1月28日，其回老家商洛市山阳县过年时，因受新冠疫情这一不可抗力影响，无法来西安正常经营，无法继续履行租赁合同，遂通过微信和电话方式告知原告要解除合同，并愿意承担房租费用至2020年3月12日。故本案原告与被告之间的商业物业租赁合同已经于2020年3月12日解除；2.出租主体变更之前被告已经按约定将房租交至2019年12月6日，出租主体变更协议是2020年1月3日签订的，此时被告并未见过原告，又临近过年，原告也没有就租金缴纳的事情与被告进行对接，更未催要过，当月又赶上新冠疫情对被告的影响，导致2020年第一期房租未能按合同约定缴纳。根据双方签订的“商业物业租赁合同”第13条第2.7款约定：“乙方在物业交付之日起一年后单方面解除本合同，提前退租的双方具实结算租金”。被告不应承担逾期支付违约金的责任；3.因受新冠疫情这一不可预见和不可控因素影响，根据国家法律规定和相关条例、政策的要求，遵循民法中的公平原则，2020年3月12日被告与出租方共同在华润物业处结清了之前的所有物业费，并在“情况说明”中签字认可被告撤场的事实，出租方通过签字认可的方式同意双方的合同于2020年3月12日解除，故2020年3月12日以后的物业费不应由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。被告(反诉原告)张宝向本院提出反诉称，2019年1月3日，反诉人与被反诉人、案外人华润置地发展有限公司签订了一份出租主体变更协议，约定2019年12月7日起，反诉人将租金直接交付给被反诉人，原华润置地发展有限公司收取反诉人的履约保证金15943.9元转到被反诉人处保管。后因新冠疫情原因，反诉人无法继续经营该商铺，并通过微信、电话的方式告知被反诉人要解除商业物业租赁合同，并愿意承担房租费用至2020年3月12日，反诉人与出租方于2020年3月12日共同在华润置地物业处结清了所有物业费及管理费等，出租方也签字确认，合同于2020年3月12日解除，但被反诉人一直未返还履约保证金。故要求：1.确认反诉人与被反诉人之间的商业物业租赁合同已于2020年3月12日解除；2.被反诉人返还反诉人履约保证金15943.9元；3.被反诉人承担全部诉讼费用。原告（被反诉人）吕小利对被告（反诉人）张宝的反诉辩称，《出租主体变更协议书》及商业物业租赁合同系双方真实意思表示，应当自成立时有效，合同解除时间应该以双方协商一致时间为准，而非反诉人提出的解除时间。按照三方签订的出租主体变更协议书的约定，反诉人应在2019年12月25日至30日之前及时支付租金，当时并未受疫情影响，且西安市政府针对疫情的通知中，只是鼓励减免租金并没有要求必须减免，但反诉人张宝未在规定的时间内支付租金已经构成违约，应按照约定支付违约金，双方合同是2020年12月24日协商解除的，因此反诉人应支付物业费至2020年12月24日，履约保证金转交给被反诉人的情况属实，但是鉴于反诉人违约在先，故不同意退还履约保证金。经审理查明，2019年1月18日，被告（乙方）与案外人西安华润置地发展有限公司（甲方）签订了《【华润置地西安二十四城】商业物业租赁合同》，约定：被告承租位于XX城XX号楼XX层XX商铺，用于经营巫山纸包鱼，租期为2019年2月1日起至2024年1月31日。2019.2.1-2020.1.31期间租金单价为每月 每平米70元，每月租金为15943.9元，半年租金为95663.4元……。租金的支付方式为半年预付，在每半年的最后一个月25号-30号向甲方支付下半年租金。乙方的违约责任：合同期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金，如有特殊情况，须提前一个月以书面的形式向甲方申请延迟付款，征得甲方同意后，双方约定的付款时限内缴纳租金，延迟时间不得超过一个月；若乙方逾期达30天的，甲方有权终止本合同，且乙方应向甲方支付合同期内租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足。租赁关系终止时，除本合同及双方另有约定外，甲方将在乙方满足条件后15日内，把乙方已付的保证金或其余额无息退还乙方。乙方应于租赁期内按照本合同规定和调整的物业管理费标准向物业公司支付租赁房屋的物业管理费……租赁房屋的每月物业费为人民币[1366.62元]。乙方应于租赁房屋交付乙方之日前向物业公司预付租赁房屋半年的物业管理费，乙方其后各月预付的物业管理费应由乙方于每半年第一个工作日或之前向物业公司付清。第十三条第2.7款约定：“合同期内，若乙方在物业交付之日起一年内单方面解除合同，双方据实结算租金，甲方有权全额扣收乙方履约保证金；若乙方在物业交付之日起一年后单方面解除合同，提前退租的，双方据实结算租金。除此外，乙方应向甲方支付违约金，违约金按合同期内应交租金总额的10%计算，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足”。2020年1月3日，原告吕小利（丙方）、被告张宝（乙方）及案外人西安华润置地发展有限公司（甲方）签订了《出租主体变更协议书》约定：因甲方出租给乙方的位于XX城XX号楼XX层XX商铺出售给丙方，为此，甲乙丙三方经协商达成协议：1.原合同约定的出租人自本协议生效之日起变更为丙方，由丙方作为原合同的出租人全面履行原合同的义务和享有权利；2.乙方已按原合同约定将房屋租金支付至2019年12月6日，甲方及丙方均予以认可；3.经三方协商一致，从本协议生效之日起，丙方全面履行原合同出租人的权利、义务。自2019年12月7日起，租金由丙方直接向乙方收取，甲方不再向乙方收取租金。乙方依据丙方提供的账户支付丙方租金，丙方收取租金后向乙方出具收款发票。同日，案外人西安华润置地发展有限公司向原告出具告业主书表明，其已经将被告支付的15943.9元租赁履约保证金汇入原告的账户。2020年3月12日，被告与原告代理人共同到该商铺物业服务中心，被告出具情况说明，表明撤离该商铺，缴纳了部分物业费并同意将3000元装修押金全部转为该商铺2020年3月12日之前欠付的物业费，原告吕小利的代理人吕荣忠在该情况说明上予以签字确认。后被告与吕荣忠多次微信、电话联系，协商关于商铺收回、出租、转租、违约金、商铺内物品处理等事宜未果，原告遂起诉。庭审中，原、被告均坚持其诉、辩称意见，双方意见分歧较大，本案未能调解。上述事实有：《商业物业租赁合同》、《出租主体变更协议书》、情况说明、告业主书、缴费单据、微信聊天记录截图及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告和被告及西安华润置地发展有限公司签订的《商业物业租赁合同》、《出租主体变更协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。被告在合同履行期间因新冠疫情影响无法继续履行合同，欲解除合同，原、被告双方于2020年3月12日共同在物业处结清了之前的物业费用，被告向物业部门出具了“情况说明”表明撤场商铺，原告代理人吕荣忠签字认可，故原、被告双方之间的合同于2020年3月12日解除。被告未按期缴纳租金，应承担相应的违约责任。按照合同约定，在物业交付之日起一年后单方面解除合同，提前退租的，双方据实结算租金，被告应向原告支付违约金，违约金按合同期内应交付租金总额的10%计算。原、被告解除租赁合同后，双方均不积极作为，任由其损失扩大，对此双方均有责任，加之出现新冠肺炎疫情的客观因素，故本院认定期间的损失应由双方共同承担，由被告酌情承担两个月租金。原告要求2020年3月1日至12月24日的物业费，因物业费已付至2020年3月12日，且合同已经解除，故原告该主张依据不足，不予支持。原告主张律师费，依据不足，不予支持。原告收取了被告的履约保证金，按照合同约定，原告应当予以返还。综上，经核算，被告应承担2019年12月7日至2020年5月12日租金为70711.09元，违约金为100446.6元×10%=10044.66元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张宝于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吕小利2019年12月7日至2020年5月12日的租金共计70711.09元及违约金10044.66元。二、确认原告（反诉被告）吕小利与被告（反诉原告）张宝租赁合同关系于2020年3月12日解除。三、原告（反诉被告）吕小利于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张宝履约保证金15943.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6019元，减半收取3009.9元，由原告吕小利承担1191.9元，被告张宝承担1818元；反诉案件受理费99元，由原告吕小利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  员    田秋玲    二0二一 年  六 月 二 日                                书  记  员    刘  琦