辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9292号上诉人（原审被告）：沈阳尽心房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路57号（2302）。法定代表人：冷心，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柴进，女，1988年6月24日出生，汉族，该公司工作人员，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审原告）：黄智鹏，男，1994年7月21日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人沈阳尽心房地产有限公司因与被上诉人黄智鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳尽心房地产有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人不构成违约，不承担违约责任。事实和理由：被上诉人开始为三人合租，9月20日被上诉人与上诉人沟通说室友不租了，与上诉人商议交房租困难，上诉人考虑客户不易，让其月付，中途为其免费转租，客户因未听到敲门声而报警。被上诉人于2020年10月19日发现棚顶漏水，上诉人积极与房主沟通并告知被上诉人维修处理需要稍等几天，因漏水不能马上刷大白，需要等干透。后被上诉人由于自身原因不想租此房，以此为借口，于11月初搬走。上诉人不构成违约，不承担违约责任。黄智鹏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人在上诉人办公场所与其协商房屋漏水及退租时，被上诉人一直没走，上诉人工作人员说要报警，后被上诉人就接到个电话，对方自称是上诉人公司老板，电话里许诺转租并承诺半个月还没转出去的话就退房租和押金等。黄智鹏向一审法院起诉请求：1、要求被告返还2020年11月13日至2020年12月13日房屋租金2700元及租房押金2700元；2、要求被告退还水、电押金200元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年3月11日，原、被告就位于沈阳市和平区胜利北街12-10号1-11-6（和谐家园），建筑面积85.41平方米房屋签订《沈阳市房屋租赁合同》，约定“房屋租赁期从2020年3月13日至2021年3月10日，租金每月2700元，租金支付方式押一付三，提前30天支付下一期房租，押金2700元，租赁期限或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方，押金不充抵房租（包括末期房租）。第十条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……”。签订合同后，原告交纳三个月租金、押金2700元及水电押金200元。截至庭审，原告租金共交纳至2020年12月13日。庭审中，被告对于“涉案房屋内出现漏水、长霉情况以及2020年10月24日原告曾至被告办公地点协商退租”的事实予以认可，同时表示“在10月24日原告来到我公司，一直不走，该电话可能是我的工作人员让别的人打的，为了安抚原告，好让原告离开办公地点，因为当时已经下班了，但该电话不是我打的，我也不认识这个人”。另查明，2020年10月24日原告与案外人签订《房屋租赁合同》，租赁期限及租金从2020年11月13日起算。一审法院认为，原告与被告签订的《沈阳市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，因涉案房屋内出现漏水、长霉情况，原告于2020年10月24日前往被告办公地点协商退租，达成了“2020年11月13日解除合同返还剩余租金、押金”的意向。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，故本院确认2020年3月11日原、被告就位于沈阳市和平区胜利北街12-10号1-11-6（和谐家园），建筑面积85.41平方米房屋签订的《沈阳市房屋租赁合同》于2020年11月13日解除。关于被告抗辩其没有承诺同意2020年11月13日解除合同并返还剩余租金、押金的意见，首先，原告搬离涉案房屋的原因系因涉案房屋内出现漏水、长霉情况，庭审中被告自认“原告告知我方后，我方没有派人到案涉房屋内察看，也没有维修”并认为原告应当追索侵权方即楼上住户，这一意见不符合合同相对性原则；其次，庭审中被告法定代表人自述“在10月24日原告来到我公司，一直不走，该电话可能是我的工作人员让别的人打的，为了安抚原告，好让原告离开办公地点，因为当时已经下班了，但该电话不是我打的，我也不认识这个人”，故被告应对此行为承担责任；再次，原告基于被告的承诺已另行租住他处，并交纳自2020年11月13日起的租金，综上，对于被告的抗辩不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，被告应返还原告剩余租金2700元及押金2700元。关于原告主张被告返还水电费押金200元的诉求，庭审中被告表示同意返还，一审法院予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳尽心房地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告黄智鹏房屋租金2700元；二、被告沈阳尽心房地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告黄智鹏房屋押金2700元；三、被告沈阳尽心房地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告黄智鹏水电押金200元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费71元（原告已预交，减半收取），由被告沈阳尽心房地产有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人沈阳尽心房地产有限公司提出被上诉人黄智鹏因自身原因不再租赁案涉房屋，不向被上诉人退还剩余房租及押金的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被上诉人黄智鹏曾因房屋漏水、长霉及退租问题到上诉人处与其协商，根据被上诉人一审提供的在上诉人处协商时接到的自称上诉人公司经理冷某的通话录音中“到2020年11月13日没转租出去，……退租金及押金”的内容，以及上诉人法定代表人冷心一审出庭自述“在10月24日黄智鹏来到我公司，一直不走，该电话可能是我的工作人员让别的人打的，为了安抚……”，可以认定被上诉人提供的证据能够初步证明双方就解除房屋租赁合同及退还租金、押金达成了一致意见。上诉人未能提供证据予以反驳，应当承担对其不利的法律后果。一审法院认定上诉人返还被上诉人剩余房租及房屋押金，并无不当。鉴于一审庭审中，上诉人亦明确表示同意返还水电费押金，此系上诉人的民事权利处分行为，一审法院予以确认亦无不当。综上所述，沈阳尽心房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人沈阳尽心房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月十八日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。