贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3296号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗杰，女，1976年10月6日生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：付安会，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州恒旭房地产开发有限责任公司，地址在贵阳市南明区新华路126号富中国际广场6D。法定代表人：郭筱丹。委托诉讼代理人：赵前，贵州黔邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师（实习）。原审第三人：张馨文，女，1972年9月7日生，土家族，住贵阳市南明区。上诉人罗杰因与被上诉人贵州恒旭房地产开发有限责任公司（以下简称恒旭房开）、原审第三人张馨文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初10589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李云鹤独任进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗杰的上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.导致上诉人不能经营幼儿园的原因，系案涉场地不符合办园条件，而被上诉人作为专业房地产开发建设公司，应当知晓幼儿园开发建设标准，其在明知租赁场地无幼儿园办学条件的情况下，仍以开办幼儿园为合同目的将案涉场地租赁给上诉人系有意利用上诉人对办学条件不了解进行诱租，从而达到高价出租的目的。上诉人依据被上诉人提供的案涉场地规划许可证明有充分合理的理由相信该场地具有申办幼儿园的条件，上诉人作为幼儿教育行业的初入者已尽到自身合理的审慎义务，上诉人并无过错。2.上诉人已举证证明2020年3月起，被上诉人私自将案涉场地上锁，实际控制案涉场地，上诉人并未实际得到使用，不应支付租金。3.上诉人因客观原因导致不能在原审庭审中提供我方预先向被上诉人支付的租金，导致原审法院认定本案租金仅为517500元，现该客观原因已解除，预先支付的43490元电汇凭证已能提供，请依法扣减。被上诉人恒旭房开答辩称，1、一审法院事实认定正确；2、针对上锁是因为物业公司为了保管幼儿园的财产进行上锁，并且幼儿园自己也上锁。而且出租人页电话通知过腾空房屋处理，但是上诉人答复的是因为该房屋还在涉案过程所以不腾空；3、针对43490元和我们的租金金额对不上号，金额按季度和按月都核对不上，金额是打入个人的，有可能是和个人之间的往来账款，和被上诉人公司无关。第三人张馨文陈述称，因为他受让我的幼儿园就是无证的，所以他对我的无证情况是清楚的。罗杰向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2018年7月24日签订的《美树阳光商业房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告赔偿原告装修损失343748.76元；3、本案诉讼费用由被告承担。恒旭公司提出如下反诉请求：1、判令罗杰支付自2020年3月10日起至2020年7月10日所欠租金115000元及违约金23000元；2、判令罗杰将租赁房屋恢复原状；3、判令罗杰承担本案诉讼费及反诉诉讼费。一审法院认定事实，2018年7月24日，罗杰（乙方）与恒旭公司（甲方）签订《美树阳光商业房屋租赁合同》，约定：房屋地址贵阳市南明区大庆路288号美树阳光11号楼2层2号房屋，建筑面积575平方米，甲方拥有租赁房屋的所有权和处置权。出租给乙方房屋仅用于经营幼儿园使用，乙方不得超范围经营及改变经营状态，否则视为乙方违约。房屋的经营人只限于本合同的乙方，未经甲方书面同意，乙方不得转租和转让，乙方如有前述行为应承担违约责任。租赁期限自2018年9月10日至2023年9月9日止。甲乙双方商定本房屋履约保证金为28750元，在合同签订之日由乙方向甲方一次性支付。甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止后10个工作日内，若乙方无违约事由（如拖欠房租及其他费用、存在其他违约情形等），并且对房屋外装、结构、内部装饰及水电气设备无损坏、不影响房屋的再次租赁，甲方在10个工作日内将履约保证金无息全额退还给乙方。若乙方未支付与甲方在本合同中约定的相关费用（包括租金、水、电、气费）则甲方可从乙方所交纳的履约保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方继续追收。若发生其它违约行为，则甲方不退还乙方履约保证金同时乙方还应向甲方支付违约金。房屋租金基准价如下（均按建筑面积计）：575平方米为20元/m?/月；具体租金计算方式如下：2018年9月10日至2020年9月9日月租金总额（按建筑面积计）11500元；2020年9月10日2021年9月9日在第2年度基础上递增8%，月租金总额12420元；2021年9月10日2022年9月9日至在第3年度基础上递增8%，月租金总额13413元；2022年9月10日至2023年9月9日在第4年度基础上递增8%，月租金总额14486元。合同签订之日，乙方须预先支付甲方2018年9月10日2018年12月9日租金共计34500元。租金均采用预付方式支付，即先付后用，租金每三个月支付一次，由乙方于下一个计租期（每三个月为一个计租期）开始前的15日前支付给甲方。甲、乙双方协商一致，乙方以现金的形式支付。甲方已委托贵州美树物业管理有限公司（以下简称物管公司）对该房屋进行统一的物业服务管理，乙方应接受物管公司对该项目的物业管理，自觉遵守物管公司制定的各项规章制度；甲乙双方在签订本租赁合同后，还须与房屋所在区域的物管公司签订《物业管理服务协议》、《装饰装修管理协议》、《消防安全责任书》、《商家公约》及其它物业管理文件，并严格按照物业管理规定执行和交纳物业管理费及其他各种费用，否则视为乙方违约，所产生的后果由乙方自行承担，导致甲方损失的，乙方应当赔偿。本房屋是现房交付，在签订本合同前，乙方已对房屋现状进行了实地查看并同意按照房屋现状接收房屋，房屋交付后，乙方不得以接收房屋的状况与约定不符为由向甲方主张任何权利。房屋应于2018年7月23日前向乙方交付，双方应于当日办理房屋的交接手续，甲方无需另行通知乙方办理交付手续，除甲方拒绝交付外，不论乙方是否于该日期到场办理房屋交付手续，相应的免租期及租期均从该日起算。以甲乙双方现场实际验收交付为准。乙方租赁房屋的装修方案须事先交甲方审定，并与物业管理公司签订《装修施工管理协议》后，乙方方可进行施工，装修费用由乙方承担。装修完毕后，乙方应到政府相关部门办理好营业许可证及相关证照后，方能营业。租赁期未满，若因乙方违约造成本合同解除或提前终止，乙方不得拆走固定装修物（不含可移动设施设备），甲方要求乙方恢复原状的，乙方必须恢复原状，否则由乙方承担恢复原状的全部费用，在修复期间的租金由乙方交纳。并向甲方承担与恢复原状费用等额的违约金。乙方应按时足额向甲方支付房屋租金。乙方在签订本合同的同时，应与该项目物业管理公司签订《物业管理服务协议》、《装饰装修管理协议》《消防安全责任书》《商家公约》及其他物业管理文件，并按时足额向本项目的物业管理公司交纳物业服务费和代收的水电气费。甲方同意乙方在不影响房屋结构、外观和消防；不影响甲方和任何第三方的使用、经营及相关利益的前提下，对租赁房屋进行二次装修，其规模、范围、工艺、用料、消防等装修所涉及的一切事项，应事先报政府相关主管部门审批通过及向甲方备案后，并向本项目的物管公司提交书面申请，在办理完善相关手续后方可实施，所涉及费用、责任由乙方自行承担。甲方单方面擅自解除本合同属甲方违约，因此而导致合同终止的，甲方应退还乙方交纳的履约保证金，并对乙方因此而造成的一切经济损失（包括按照20%年折旧率计算的装修损失、租赁过渡费用、停业损失），经甲乙双方评估确认后予以赔偿。乙方有下列情形之一的，视为违约：乙方未按本合同规定的时间支付租金；乙方未按本合同规定的时间支付水、电、气、物业管理费；乙方对所租赁的物业造成损坏的；其他违反本合同规定的行为。当乙方出现第13.2条约定的违约行为时，按以下方式承担违约责任：逾期时间在15天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的3‰。的违约金，合同继续履行；逾期超过15天（包括15天）的，甲方有权解除合同并收回房屋。甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按本合同季度租金总额的20%向甲方支付违约金（该违约金与逾期违约金累加计算），乙方的装修损失自行承担，其保证金不予退还。因乙方原因对物业有损坏的，乙方应承担修复责任，未及时修复的甲方可聘请第三方修复，乙方承担修复费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权决定该合同是否继续履行，如甲方决定解除合同并收回房屋，乙方除应支付应付租金外，乙方的履约保证金将作为向甲方支付的违约金，不予退还，乙方的装修损失自行承担，对第三方造成经济损失的其损失由乙方承担：未经甲方书面同意，擅自变更经营范围或超范围经营的；未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借房屋，擅自调换使用等或擅自歇业达60日的（因乙方经营整修并报甲方同意的除外）；进行非法、违法活动，损害公共利益或损害甲方商誉或声誉的；甲方交房后，乙方单方面擅自解除本合同的；故意损坏承租房屋或因乙方重大过失导致承租房屋出现损害的；乙方有其他违约行为致使本合同目的无法实现，合同无法继续履行的：各项欠款（包括物管费、水电气费）逾期超过60天的。如合同因乙方违约终止、解除后，乙方应在合同终止、解除后3日内搬离房屋，否则每延误一日，应按日租金（以当期月租金除以30计算）的3倍向甲方支付违约金。合同并对其他相关事项进行了约定。合同落款乙方处的“罗杰”的名字，系第三人张馨文代签。2018年7月24日，罗杰与恒旭公司签订《补充协议》，约定对《租赁合同》第五条第一项即5.1条修改补充如下：租金（按建筑面积计算）：一层：575平方米为50元/m'/月；本补充协议增加部分的房屋租金甲方不出具发票，若乙方要求出具发票的，所产生的税费由乙方承担；租赁价格在前2年内（即从2018年9月10日到2020年9月9日期间）保持不变，第3年起每年的租金在上一年的基础上按8%的幅度递增，具体租金计算方式如下：2018年9月10日至2020年9月9日月租金总额28750元；2020年9月10日至2021年9月9日在第2年度基础上递增8%，月租金总额31050元；2021年9月10日2022年9月9日，在第3年度基础上递增8%，月租金总额33534元；2022年9月10日至2023年9月9日在第4年度基础上2022年9月9日递增，月租金总额36216元。《租赁合同》第五条第一项即5.4条1）项修改补充如下：合同签订之日，乙方须预先支付甲方2018年9月10日至2018年12月9日租金共计人民币86250元。本补充协议未约定，以《租赁合同》约定为准。此后，恒旭公司将涉案房屋交付给罗杰使用，罗杰罗杰陈述于2018年8月5日开始装修，10月8日搬入。罗杰在审理中提交了2018年10月5日《南明区教育局致家长书》，内容为：经我局和多个部门联合对南明区望城坡美树阳光11号楼2层2号“美树阳光智慧幼儿园”办园地址和办学行为实地查看，该园在办园过程中存在以下问题：1、不具备教育行政部门颁发的办学许可证，属无证办学行为；2、收费项目未到相关部门备案，属违规收费；3、租赁的校舍不符合办园标准。......。罗杰并提交贵阳市南明区教育局出具的《停止办学通知书》，载明：2019年3月5日经乡、社区服务中心及南明区教育局到大庆路288号美树阳光11栋实地查看，现有的办学状况及条件不具备办学的基本条件，通知立刻停止招生及办学行为，自接到本通知之日起即可完成清退及终止办学的相关工作，如需继续办学，请另选新址，并到南明区教育局职成教科办理相关手续后方可申请办学。2020年3月17日，恒旭公司发出《缴费通知》，告知因受疫情影响，恒旭公司同意“智慧幼儿园”2月10日至3月9日房租减半收取，即应交房租从3月9日至6月8日，共计71875元。请于2020年3月23日前缴纳上述费用，逾期未交产生的损失自行承担。因双方发生争议，罗杰遂诉至法院，提出诉请同前。罗杰就其装修损失，提交了建筑装饰工程施工合同、管道燃气设施安装合同、燃气报警控制系统设施安装合同、设计图，证明、收据、银行流水、微信转账记录截图，证明原告将幼儿园基础装修工程发包给第三方谭友成进行装修，已经支付28万元的装修费、原告为涉案房产安装管道燃气工程、燃气报警控制系统设施支出安装费32137元；原告支出设计费、厨房装修、水电费、门头广告、监控、户外围栏等共计31611.76元，共计为装修涉案房产实际投入资金343748.76元。另查，罗杰与恒旭公司均认可2018年9月10日至2020年3月9日期间罗杰共计支付租金517500元。罗杰陈述涉案房屋由罗杰与恒旭公司的黄齐鹏各上一把锁，因协商未达成一致才没有进行清场。上述事实，有当事人的陈述及《美树阳光商业房屋租赁合同》、补充协议、《南明区教育局致家长书》、《停止办学通知书》、《建设工程规划许可证》、申请、缴费通知书上等证据在卷佐证，并经本院庭审质证核实。一审法院认为，罗杰主张解除与恒旭公司签订的《美树阳光商业房屋租赁合同》及补充协议，恒旭公司亦无异议同意解除，本院从其自愿，对双方签订的前述协议依法予以解除。《美树阳光商业房屋租赁合同》约定“出租给乙方房屋仅用于经营幼儿园使用，乙方不得超范围经营及改变经营状态，否则视为乙方违约”，罗杰租赁该房屋后，在涉案地点经营幼儿园，其陈述恒旭公司出租给罗杰的房屋明确表示符合申办幼儿园的条件，但因涉案房屋的相关场地及设施不具备开办幼儿园的基本条件，无法取得办学许可，导致合同目的不能实现，故要求恒旭公司赔偿其装修损失343748.76元。对此本院认为，罗杰作为拟经营幼儿园的经营者，在经营幼儿园之前应当到有关部门办理相关手续并得到许可，方可依法依规进行经营，但罗杰在向恒旭公司租赁场地后即进行装修并开始使用，罗杰提交的证据表明，其所开办的幼儿园存在不具备教育行政部门颁发的办学许可证、收费项目未到相关部门备案、租赁的校舍不符合办园标准，现有的办学状况及条件不具备办学的基本条件等，已被有关部门通知停止办学，故导致罗杰不能经营幼儿园的原因，并不仅是涉案场地不符合办园条件所导致，其余原因应属罗杰自身行为所导致，故罗杰要求恒旭公司赔偿其全部装修损失缺乏依据。但鉴于恒旭公司与罗杰签订的《美树阳光商业房屋租赁合同》约定出租给罗杰的房屋仅用于经营幼儿园使用，故恒旭公司对涉案场地不符合办园条件具有过错，对罗杰主张的装修损失，应承担部分责任，综合本案的情况，本院酌情判令恒旭公司赔偿罗杰装修损失70000元，对罗杰主张的过高部分，本院不予支持。罗杰自2020年3月10日起未再向恒旭公司交付租金，也未将房屋腾空返还给恒旭公司，其虽陈述房屋被上锁不能使用，但其并未与恒旭公司办理交接手续，且其也自认除恒旭公司之外其本人也将房屋上锁，故恒旭公司有权要求罗杰支付2020年3月10日止7月10日期间的租金。罗杰提交的《缴费通知》载明恒旭公司同意2月10日至3月9日的房租减半收取，从3月9日至6月8日共计71875元，故对恒旭公司的反诉诉请，本院支持100625元（71875元+28750元）。鉴于罗杰与恒旭公司互负过错，本院综合本案实际情况，对恒旭公司主张的违约金，本院不予支持。罗杰与恒旭公司签订合同，约定出租给罗杰的房屋仅用于经营幼儿园使用，故恒旭公司是明知且同意罗杰将涉案房屋进行装修经营幼儿园，现双方签订《美树阳光商业房屋租赁合同》及补充协议予以解除，罗杰应将涉案房屋腾空返还给恒旭公司，但恒旭公司对合同解除亦有过错，故对恒旭公司提出的将租赁房屋恢复原状的反诉诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除罗杰与贵州恒旭房地产开发有限责任公司于2018年7月24日签订的《美树阳光商业房屋租赁合同》及《补充协议》；二、贵州恒旭房地产开发有限责任公司于本案判决生效之日起十日内，赔偿罗杰装修损失70000元；三、罗杰于本案判决生效之日起十日内，支付租金100625元给贵州恒旭房地产开发有限责任公司；四、驳回罗杰的其余诉讼请求；五、驳回贵州恒旭房地产开发有限责任公司的其余反诉请求。案件受理费4758元（其中本诉案件受理费减半收取3228元、反诉案件受理费1530元），由罗杰负担3621元，贵州恒旭房地产开发有限责任公司负担1137元。二审中，上诉人提交新证据一组，为《食品经营许可证》、营业执照、电汇凭证。（原件经验证一致已退还当事人）1、证明案涉场地有相关的食品经营许可和收费的备案，案涉场地不能开办幼儿园是因为场地不符合办园标准；2、证明在2018年7月25日，罗杰向指定收款人黄其鹏转账43490元，转账备注房租，该款项在一审时并未扣除。被上诉人质证称，1、款项不是打入公司账户，因为上诉收租会提供收据，但是对方没有提供收据；2、如果在一审中该证据不属于正当原因超期举证，不属于新证据。本院认为，上诉人提供的《食品经营许可证》、营业执照等证据拟证明的案涉场地不符合办园标准的事实系原审已查明的可确定事实，故该证据不属于新证据，本院不予认定。对于电汇凭证，其载明的汇款时间为2018年7月25日，而本案双方对于2020年3月10日之前的租金并无争议，现双方争议的系2020年3月10日至7月10日期间的租金承担问题，故该证据与本案争议事实无关，本院不予认定。本院认为，本案争议焦点为：一、导致本案租赁合同目的无法实现的过错方及过错责任如何认定；二、罗杰是否应承担本案房屋占用费以及占用费的具体金额为多少。关于焦点一。本院认为，罗杰作为拟开办幼儿园的经营者，在开办幼儿园之前应当到有关部门办理相关手续并得到许可，方可依法经营。经查明，罗杰在租赁案涉场地后，已向相关教育部门申请办学，经相关部门审查后，其被告知案涉场地不符合办园条件，但罗杰在明知不能办学的情况下，仍然对案涉场地进行装修并用于开办经营幼儿园，现案涉场地已被有关部门通知停止办学，导致罗杰不能经营幼儿园并造成损失，对此，罗杰自身存在主要过错，而恒旭房开在明知案涉场地不符合办园条件的情况下，仍与罗杰签订租赁合同并约定出租给罗杰的房屋仅用于经营幼儿园，其亦具有一定过错，故对于罗杰主张的装修损失（343748.76元），罗杰自身应承担主要责任，恒旭房开承担部分责任。一审法院结合本案情况，酌情判令恒旭房开赔偿罗杰装修损失70000元，并无不妥，本院予以确认。对于焦点二。本院认为，经查明，罗杰自2020年3月10日起未再向恒旭房开交付租金，也未将租赁房屋腾空返还给恒旭房开，其虽陈述房屋被恒旭房开上锁其并未实际使用，但其并未与恒旭房开办理退房交接手续，也未与恒旭房开解除合同，另外，罗杰自认其也将案涉房屋上锁，故罗杰应当对此后的房屋占用失承担一定责任。因双方对合同不能履行均存在过错，且对停业后双方均存在上锁的行为，故恒旭房开与罗杰应对停业后占用房屋期间的租金损失，各负担一半。因2020年3月10日至7月10日期间的租金损失，经本院核算应为100625元（71875元+28750元/月=100625元）。而罗杰二审提交新证据《电汇凭证》载明2018年7月25日罗杰向黄其鹏转账43490元，转账备注为房租。其主张该已付的43490元一审法院未予扣减，应在上述欠付租金中予以扣减。对此，本院认为，据已查明事实，本案双方对于2020年3月10日之前的租金并无争议，双方均认可罗杰在2020年3月10日之前的租金均系正常支付并无拖欠的事实，现罗杰主张2018年所交给黄其鹏的款项43490元用于2020年3月以后的租金，明显与事实不符，且恒旭房开未予认可，故本院对其该43490元应予抵扣拖欠的租金，本院不予支持。因此，本院确认，故罗杰应向恒旭房开支付2020年3月10日至7月10日期间的租金损失50312.5元。综上所述，上诉人罗杰的部分上诉请求与理由成立，本院予以改判。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第下项之规定，判决如下：一、维护贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初10589号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初10589号民事判决第五项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初10589号民事判决第三项为：罗杰于本案判决生效之日起十日内支付租金损失50312.5元给贵州恒旭房地产开发有限责任公司；四、驳回贵州恒旭房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5758元（其中本诉案件受理费减半收取3228元、反诉案件受理费1530元），由罗杰负担2621元，贵州恒旭房地产开发有限责任公司负担1137元。二审案件受理费9516元，由罗杰负担6516元，贵州恒旭房地产开发有限责任公司负担3000元。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年六月四日法官助理钟钦书记员李雪然