江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初70号 原告（案外人）：孙档娣，女，1971年2月4日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：贾宝平，江苏弘泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王周敏，江苏弘泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：泰州医药高新区野徐镇鸿泰农民资金互助合作社，统一社会信用代码93321291MA1XRUBJ3D,住所地泰州市医药高新技术产业开发区野徐镇新华路46号。 法定代表人：周敏，该合作社理事长。 委托诉讼代理人：李普生，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：庄仁平，男，1971年3月14日出生，汉族，住泰州市高港区。 被告（被执行人）：唐吉灵，女，1972年3月20日出生，汉族，住泰州市高港区。 被告（被执行人）：庄月萍，女，1973年11月7日出生，汉族，住泰州市高港区。 被告（被执行人）：周永生，男，1981年9月7日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 被告（被执行人）：秦长岭，男，1972年9月6日出生，汉族，住泰州市高港区。 被告（被执行人）：祁峰，男，1980年2月24日出生，汉族，住泰州市高港区。 被告（被执行人）：泰州市派克包装材料有限公司，统一社会信用代码913212036921008106，住所地泰州市高港区许庄街道马厂村社区。 法定代表人：朱松根。 被告（被执行人）：泰州市仁爱服饰有限公司，统一社会信用代码913212030844058484，住所地泰州市高港区许庄街道明河村。 法定代表人：庄仁平。 第三人：周远红，女，1981年11月24日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 原告孙档娣与被告泰州医药高新区野徐镇鸿泰农民资金互助合作社（以下简称鸿泰合作社）、庄仁平、唐吉灵、庄月萍、周永生、秦长岭、祁峰、泰州市派克包装材料有限公司（以下简称派克公司）、泰州市仁爱服饰有限公司（以下简称仁爱公司）、第三人周远红案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙档娣及其委托诉讼代理人王周敏、贾宝平，被告鸿泰合作社的委托诉讼代理人李普生到庭参加诉讼。被告庄仁平、唐吉灵、庄月萍、周永生、秦长岭、祁峰、派克公司、仁爱公司、第三人周远红经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，鸿泰合作社与庄仁平、唐吉灵、庄月萍、周永生、秦长岭、祁峰、朱广俊、派克公司、仁爱公司、泰州英克莱斯贸易有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月15日作出（2018）苏1291民初907号民事判决：庄仁平、唐吉灵于判决发生法律效力之日起十日内偿还鸿泰合作社借款本金100万元及利息（以100万元为本金，自2016年10月23日起至2017年1月23日止，按照月利率17.4‰计算，自2017年1月24日至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；庄仁平、唐吉灵于判决发生法律效力之日起十日内给付鸿泰合作社为实现债权支付的律师服务费1.53万元；庄月萍、周永生、祁峰、朱广俊、秦长岭、泰州英克莱斯贸易有限公司、派克公司、仁爱公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决书发生法律效力后，根据申请执行人鸿泰合作社的申请，本院于2019年12月12日立案执行，案号为（2019）苏1291执1349号。 在该案执行过程中，本院依法作出（2019）苏1291执1349号执行裁定：冻结、扣划被执行人庄仁平、唐吉灵、庄月萍、周永生、秦长岭、祁峰、泰州派克包装材料有限公司、泰州市仁爱服饰有限公司银行存款人民币1047586元，或查封、扣押、扣留、提取等值财产。并于2020年1月13日作出（2019）苏1291执1349号协助执行通知书：查封周永生名下位于泰州市会展路77号锦绣国际商务中心A幢2205室的不动产[苏（2018）泰州不动产权第0042025号]，查封期限三年，自2020年1月13日起至2023年1月12日止。案外人孙档娣提出异议后，本院于2020年12月22月作出（2020）苏1291执异118号执行裁定书，驳回异议人孙档娣的异议请求。 原告孙档娣向本院提出诉讼请求:解除对位于泰州市会展路77号锦绣国际商务中心A幢2205室房地产的查封，并确认该房屋为原告所有。事实与理由：原告于2018年6月20日与周永生、周远红签订《泰州市房地产转让合同》，购买二人名下坐落于泰州市房屋。合同第二条约定：房屋总成交价为51万元。合同第三条第二款约定：二人应当于2020年8月1日前为异议人办理房屋产权、土地使用权变更过户手续。合同签订后，原告按合同约定向周永生、周远红支付了购房定金及购房款共计46万元，二人于2018年6月28日前将房屋交付给异议人，原告亦于2018年7月对房屋进行了装修并入住。鉴于上述事实，原告为2205室房屋的实际产权所有人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规的规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产，且已按照合同约定支付部分价款，也并非因买受人自身原因未办理过户登记，请求贵院依法支持原告的请求。 被告鸿泰合作社辩称，（2020）苏1291执异118号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告诉求，原告提供的现有证据不足以证明其在法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产并已支付相应价款，且原告亦未提供证据证明其系非因自身原因未办理过户登记。 被告庄仁平、唐吉灵、庄月萍、周永生、秦长岭、祁峰、派克公司、仁爱公司均未答辩，亦未提交证据。 第三人周远红未陈述意见，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，转让方周永生、周远红（简称甲方）与受让方孙档娣（简称乙方）及中介方泰州市新世纪房产经济有限公司（简称丙方）共同签订《泰州市房地产转让合同》，约定：甲方自愿将自有的坐落于泰州市大华锦绣城A幢2205的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权转让给乙方，房屋建筑面积为59.45平方米，具体面积以房产证为准；双方协商房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价为51万元；交易流程及具体付款方式与时间为：本合同签订时，乙方支付甲方购房定金2万元，甲方出具定金收条，说明收款事由；在本合同签订后，双方约定2020年8月1日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方在甲方签字交易部门收件后支付首付款5万元给甲方，如未按时支付，甲方可当场退件，甲方收款后出具收条，说明收款事由（上述房屋甲方在银行有贷款余额，由甲乙双方协商在2018年6月28日前将上述贷款余额结清，并配合中介方办理他项权证的注销事宜，经过协商，贷款余额16万元，由乙方支付）；双方约定于2018年6月28日前交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余33万元（含给甲方还贷的16万元整）给甲方，甲方出具收条，说明收款事由；在甲方收到定金时需向丙方交纳水、电、有线、煤气、物业费等欠费保证金1万元；甲乙双方另行约定付款期限和方式：在2018年8月1日前付11万元，并去国土局办理抵押手续；上述房地产在办理过户时发生的契税、个人所得税、交易费及工本费由乙方承担；丙方应得中介代理费见佣金确认书，于本合同签订时付清；三方还就乙、丙方的权利和义务及违约责任等进行约定。合同签订后，泰州市新世纪房产经济有限公司向孙档娣出具佣金确认书一份，载明：“成交物业为大华锦绣华城A幢2205室，成交金额为51万元，佣金金额为5100元”，还向孙档娣出具佣金5100元的收据一份。 同日，孙档娣通过其名下江苏银行账户向周远红转账支付2万元。周永生、周远红向孙档娣出具定金收条一份，载明：“出卖方周永生、周远红已收到买受方孙档娣购买位于泰州市海陵区大华锦绣华城A栋2205室的定金2万元”。 2018年6月29日，孙档娣通过其名下中国光大银行账户向周远红支付20万元，又通过其名下江苏银行账户向周远红支付11万元以及向周永生支付宝转账支付2万元。周永生、周远红向孙档娣出具收据一份，载明：“本人是泰州市大华锦绣国际商务中心A-2205物业之业主，现收到承购方孙档娣交来购房款33万元”。 2018年7月6日，泰州璟天物业管理有限公司（以下简称璟天公司）向“A-2205童晓辉”开具价税总额为1145元的增值税普通发票，上载明应税服务名称为生活服务物业费及公共能耗费。 2018年7月15日，孙档娣之子童晓辉以业主身份在璟天公司向其发送的锦绣国际商务中心装饰装修须知上签名确认。 2018年8月10日，甲方（债权人、抵押权人）童晓辉与乙方（债务人、抵押人）周永生、周远红签订《抵押借款合同》一份，约定：乙方向甲方借款35万元，月利率为0%，乙方以其所有的位于泰州市会展路77号锦绣国际商务中心A幢2205室的不动产作为借款抵押物抵押给甲方，该不动产作价51万元，借款抵押期限为自2018年8月10日起至2020年8月1日止；本合同的相关费用（包括抵押登记、评估费等）均由乙方承担；本次担保金额为35万元，担保范围包括但不限于本金、利息、违约金及实现上述债权的费用等。合同签订后，双方共同办理抵押登记手续，抵押权人童晓辉就案涉房屋领取不动产证明号为苏（2018）泰州不动产证明第0019678号的证书。 2018年8月11日，孙档娣通过其名下江苏银行账户向周远红支付11万元。周远红向孙档娣出具收据一份，载明：“本人是泰州市大华锦绣国际公寓A栋2205室物业之业主，现收到承购方孙档娣交来房款11万元”。 另查明，坐落于泰州市会展路77号锦绣国际商务中心A幢2205室的不动产现登记于权利人周永生、周远红名下并领取不动产权证号为苏（2018）泰州不动产权第0042025号的不动产权证书，建筑面积为59.67平方米，规划用途为住宅，该不动产于2018年8月8日通过换房不动产证书，原房产证、土地证注销。 庭审中，原告陈述，其子童晓辉与周永生、周远红签订《抵押借款合同》是为了保证案涉房地产转让合同能够履行，案涉房产能够在2020年过户至原告名下，房地产转让合同对于办理抵押手续有明确约定。 上述事实有泰州市房地产转让合同、佣金确认书、收据、定金收条、银行流水、物业费发票、物业费转账记录、装饰装修须知、抵押借款合同、泰州市不动产登记簿证明及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人对执行标的提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，原告已经提交充分证据证明其在本院查封案涉房屋之前已与被告即被执行人周永生及第三人周远红签订泰州市房地产转让合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行己方义务。原告已经按约支付定金及购房款合计46万元，房屋所有权人周永生、周远红亦按约将案涉房屋交付给原告占有、使用，为证明其已合法占有案涉房屋至今，原告提交了物业费转账记录及物业公司向其开具的发票予以证实，本院予以确认。双方合同中约定的过户期限为2020年8月1日，因此截至目前案涉房屋未能过户至原告名下非因其自身原因。关于剩余的购房款5万元，原告已经按照本院要求交付执行。综上，原告已经充分举证证实其对案涉不动产享有物权期待权，足以排除相关强制执行措施，对于其要求解除对于案涉房屋查封措施的诉讼请求，本院予以支持。但是对于其要求确认案涉房屋系属其所有的诉请，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋目前仍然登记在被告周永生及第三人周远红名下，且原告尚有部分购房尾款未付清，其依据案涉房地产转让合同享有要求该二人配合办理案涉房屋过户登记手续的请求权，但是原告要求确认案涉房屋系属其所有，不存在事实及法律依据，本院难以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）苏1291执1349号执行裁定书（协助执行通知书）中被告周永生名下位于泰州市会展路77号锦绣国际商务中心A幢2205室的不动产[苏（2018）泰州不动产权第0042025号]； 二、驳回原告孙档娣的其他诉讼请求。 案件受理费8900元，由被告庄仁平、唐吉灵、庄月萍、周永生、秦长岭、祁峰、泰州市派克包装材料有限公司、泰州市仁爱服饰有限公司共同负担（此款原告已预交，被告应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 兵 人民陪审员  刘葆久 人民陪审员  梁恒义 二〇二一年六月十六日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。