河南省平顶山市卫东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫0403执异51号案外人：河南天郡置业有限公司，住所地，平顶山市卫**北环路明源科技工业园。统一社会信用代码：9141040057495783X2。法定代表人：李矿平，总经理。委托诉讼代理人：刘东东，河南天郡置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：郭文红，上海君拓律师事务所律师。申请执行人：海翠红，女,汉族，1972年8月1日，住平顶山市新华区。被执行人：任浩，男，汉族，1985年08月15日出生，住四川省南江县。在本院执行海翠红与任浩民间借贷纠纷一案中，案外人河南天郡置业有限公司对查封位于平顶山市卫东区一矿路天安名郡小区26号楼1单元8层801号房屋提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人河南天郡置业有限公司称，本院在执行海翠红与任浩民间借贷纠纷一案中，对查封位于平顶山市××矿路××郡小区××楼××单元××号房屋提出书面异议申请。求法院中止并解除本院作出的（2019）豫0403民初4825号民事裁定书，解除位于平顶山市××矿路北段东侧××郡小区××楼××单元××房产的查封。事实与理由，2017年9月4日，异议人与徐小红、任浩签订《商品房买卖合同》，将争议房屋出售给徐小红、任浩，总价款为501294元，其中首付款101294元，剩余40万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，徐小红、任浩未支付首付款，已构成违约。后徐小红、任浩通过银行按揭贷款方式向异议人支付了剩余购房款40万元。后因徐小红、任浩未按照约定偿还银行贷款，异议人承担了担保责任，被平顶山广发银行连续扣划2020年3月31日至2021年3月29日的12个月款项共计28505.7元，后平顶山广发银行向新华区法院提起诉讼，新华区法院作出（2020）豫0402民初5055号民事判决书，判决徐小红、任浩偿还贷款本金387702.41元及利息3733.18元，异议人承担连带清偿责任。异议人为此向卫东区法院提起诉讼，后经调解双方达成协议，解除异议人与徐小红、任浩签订的商品房买卖合同（合同备案编号：410400201709050010号），房屋归原告所有。争议房屋虽然办理了备案登记，但尚未办理产权过户登记手续，该房屋所有权仍归异议人所有，且该房屋至今未交付。请求法院支持异议人的异议请求。申请执行人海翠红称，房屋登记是在任浩和徐小红的名下，他们和异议人之间的借款关系什么的我不管，他欠我的钱，我就应该查封执行他的房子。对异议提供的证据都是在我们起诉保全任浩之后的事情，和我们没有关系，我觉得是异议人和任浩后补的材料。任浩和异议人之间还有工程款没有算清楚，任浩说的这套房子是天郡置业欠他的工程款，天郡置业把这套房子抵给他了，不是正常购买的，当时抵了两套房，目前天郡置业还欠任浩几百万的工程款未清，任浩也在卫东区人民法院起诉天郡置业要求给付工程款，案件还未审结。房屋没有付首付，房子都给任浩了，期间一直也没有申请执行和诉讼，直到我们申请执行，异议人才提出诉讼，房子不是正常的买卖。因此异议人的理由不成立，请求驳回异议人的请求。被执行人任浩未提交答辩意见。案外人河南天郡置业有限公司提供的证据有：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件1份；2.《个人房屋按揭贷款合同》复印件1份；3.银行扣款单复印件12份；4.民事判决书复印件1份；5.民事诉状、民事调解书及法律文书生效确认书复印件各1份；6.民事裁定书复印件1份；7.不动产查封登记告知单及执行裁定书复印件各1份。本院查明，海翠红与任浩民间借贷纠纷一案。2019年11月21日平顶山市卫东区人民法院作出的（2019）豫0403民初4825号民事裁定书，裁定查封被申请人任浩名下的位于平顶山市××矿路北段东侧××郡小区××楼××单元××房屋一套（限额96000元）查封期限为三年，查封期间允许使用，但不允许买卖、抵押、转让等处分。2020年3月24日平顶山市中级人民法院作出（2020）豫04民终440号民事调解书，一、任浩自愿向海翠红共支付人民币130000元。其中任浩于2020年7月15日前支付海翠红100000元；于2020年12月31日前支付海翠红30000元。上述款项按约定期限、数额汇入户名为海翠红的中国工商银行平顶山中兴路支行账号：62×××99。如任浩不按上述约定支付相应款项，逾期后海翠红即可向人民法院申请强制执行。二、各方当事人承认就本案别无其他纠纷。任浩未履行调解书确认的义务，海翠红向法院申请强制执行。涉案房屋的不动产产权情况表显示，登记类型为预告登记，排第一位的查封为冻结情况显示，查封冻结文号为（2019）豫0403民初4825号，查封冻结类型为预查封，备注为原告：海翠红。案外人河南天郡置业有限公司对查封涉案房产提出异议。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发商办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”徐小红、任浩以与异议人签订商品房买卖合同购买涉案房产并办理了预告登记，（2019）豫0403民初4825号民事裁定书裁定查封涉案房屋符合上述通知第十五条第三项规定的条件，因此本案的预查封并无不当。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记系在不动产登记薄中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中对办理预告登记争议房屋的预查封，查封的是徐小红、任浩享有的在所有权登记完成前要求异议人履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。申请执行人海翠红对预查封涉案房屋的执行效果取决于该房屋预告登记能否符合本登记条件。只有当争议房屋完成本登记，申请执行人海翠红才能就该争议房屋变价满足其债权。本案中预查封的效力限制的是徐小红、任浩处分涉案房屋的行为，并无法律明确规定与被执行人发生交易的合同相对人的合同权利也因交易标的预查封而不得行使，本案中异议人通过诉讼行使《商品房买卖合同》及补充协议约定的合同解除权，是合同双方当当事人真实意思表示，非因法定事由不能剥夺异议人的合同解除权。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债券消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”本案中（2021）豫0403民初1437号民事调解书确认解除了涉案的《商品房买卖合同》，徐小红、任浩享有的涉案房屋物权变动的请求权因合同解除而消灭，涉案房屋的预告登记也归于无效。且（2021）豫0403民初1437号民事调解书确认涉案房屋归异议人所有。作为涉案房屋所有权人的河南天郡置业有限公司请求解除涉案房屋的查封，案外人河南天郡置业有限公司异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：中止对位于平顶山市卫东区一矿路天安名郡小区26号楼1单元8层801号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 周 刚人民陪审员 郜 峰人民陪审员 岳恩平二〇二一年六月二日书 记 员 李慧杰附本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。