宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初2756号原告：黑志文，男，1975年4月26日出生，回族，住宁夏固原市。被告：马致花，女，1988年6月4日出生，回族，住宁夏固原市。第三人：宁夏华阁房地产经纪服务有限公司法定代表人：杨宗虎，系该公司经理。原告黑志文与被告马致花、第三人宁夏华阁房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黑志文、被告马致花、第三人宁夏华阁房地产经纪服务有限公司的法定代表人杨宗虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑志文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金28100元；3.被告向原告赔偿经济损失14000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年12月2日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告将其派胜小区17号楼1单元601室以562000元的价格出售给被告，付款方式为二手房按揭贷款。合同对房屋过户、交付及双方责任均进行了约定。合同签订后，被告只向原告支付定金1万元，后原告按照合同约定协助被告办理银行按揭贷款手续，并且银行面签手续已办理完毕。原告要求被告办理房屋过户手续时，被告拒不办理，并明确告知原告不要案涉房屋。《房地产买卖合同》签订后，原告为能够及时向被告交付涉案房屋，腾空涉案房屋在外租住，支付租金4000元。原告又向案外人购买房屋，因装修订购地板砖及门窗支付定金1万元。现被告明确告知原告违约，不再继续履行合同义务。根据原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》第七条第2项、第9项的约定，被告应当向原告支付房屋成交价5％的违约金即28100元。因被告违约给原告造成的经济损失14000元也应当由被告承担。综上，原告认为被告严重不遵守承诺，其行为已侵害了原告的合法权益，现原告为维护合法权益向人民法院提起诉讼。马致花辩称，不同意原告的诉讼请求。被告交付了定金2万元，原告没有退还。如果原告退还了定金，被告愿意承担违约金。后被告与丈夫通过协商决定购买涉案房屋，原告又不卖了。不同意支付原告主张的经济损失。宁夏华阁房地产经纪服务有限公司述称，第三人愿意退还代为保管的定金1万元，但要扣除原告应当支付的中介费。黑志文依法向本院提交了证据。本院对黑志文提交的证据认定如下：《房地产买卖合同》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告及第三人于2020年12月2日签订合同，约定经第三人居间，原告将涉案房屋出卖给被告等事项，予以采信；购房定金保管条1张来源合法，内容真实，能够证明被告交纳的定金中的1万元由第三人代为保管，予以采信；《房屋租赁合同》1份、《铂盛木门订购协议》1份无其他证据印证，不能证明原告已将涉案房屋腾空在外租住，并且为其购买的房屋装修购买了木门，不予采信；承诺书1份来源合法，内容真实，能够证明被告和其丈夫丁成明于2021年1月12日书面告知原告其不购买涉案房屋，并承诺承担所有违约责任，予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年12月2日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》（出售方即甲方为黑志文，购买方即乙方为马致花，居间方即丙方为宁夏华阁房地产经纪服务有限公司），约定：甲方同意将固原市原州区派胜小区17号楼1单元601室（涉案房屋）出售给乙方；成交价格为562000元；付款方式为二手房按揭贷款；甲、乙双方于2020年12月15日向丙方提交贷款所需材料及相关材料；甲、乙双方一致同意从定金或首付款中预留1万元作为物业交割押金由丙方代管，甲、乙双方于物业交割完成后，丙方在2个工作日内将该款交付给甲方；甲方违约，应按照房屋成交价的百分之五向乙方支付违约金，且甲方应归还乙方已付款（包含定金），乙方违约，应按照房屋成交价的百分之五向甲方支付违约金，且甲方应归还乙方已付款（包含定金）；本合同自各方签字或盖章之日起生效。原、被告在合同上签字捺印，第三人在合同上盖章。被告向原告交纳了购房定金2万元，其中1万元由第三人按照合同约定代为保管。2021年1月10日，被告和其丈夫丁成明向原告出具书面承诺，承诺载明：本人马致花，身份证号：×××，因购买派胜小区17号楼1单元601室房屋现造成违约，本人确定不要该房屋，所有违约责任由本人承担。被告和其丈夫丁成明向原告出具承诺后，又要求购买涉案房屋，原告不予同意。原告称其在被告和其丈夫出具承诺后已将涉案房屋另行出卖给他人。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》既包含房屋买卖合同的内容，也包含中介合同的内容，其中关于房屋买卖部分的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告要求解除与被告订立的房屋买卖合同，被告不同意解除，但其已经书面告知原告不购买涉案房屋，故双方订立的房屋买卖合同应予解除。合同签订后，被告案明确表示不购买涉案房屋，其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付违约金28100元的诉讼请求于法有据，予以支持。合同约定解除后，被告向原告交纳的定金2万元应予退还。因定金1万元由第三人代为保管，故应当由原告和第三人各向被告退还定金1万元。原告要求被告赔偿经济损失14000元证据不足，不予支持。被告关于不同意解除合同、不同意支付违约金的辩称理由不能成立，不予采纳。被告辩称原告胁迫其出具了承诺，原告不予认可，被告未提交证据证明，故被告该辩称证据不足，不予采纳。第三人要求在代为保管的定金1万元中扣除原告应当支付的中介费，因原告与第三人关于中介费的法律关系属于另一法律关系，故本案中对中介费不予处理。虽然原、被告及第三人签订合同等行为发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，但合同未约定房屋过户的时间，合同义务的履行持续到《中华人民共和国民法典》实施之后，故本案的处理应当适用《中华人民共和国民法典》。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条第一款、第五百八十五条第一款、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用一、解除原告黑志文与被告马致花订立的房屋买卖合同；二、被告马致花于本判决生效后十日内向原告黑志文支付违约金28100元；三、驳回原告黑志文的其他诉讼请求；四、原告黑志文、第三人宁夏华阁房地产经纪服务有限公司于本判决生效后十日内向被告马致花各退还定金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取计426.00元，由原告黑志文负担142元，被告马致花负担284元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙二○二一年六月四日书记员 金小荣依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。