贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1794号上诉人（原审被告）：贵阳万科远通房地产有限公司，住所地贵阳市云岩区金阳大道南段118号。法定代表人：陈潇。委托诉讼代理人：廖智慧，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：何晓艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）刘钧，男，1986年4月29日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：郭娅，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琼，贵州黔信律师事务所律师。上诉人贵阳万科远通房地产有限公司（以下简称万科远通公司）因与被上诉人刘钧商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初14268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人万科远通公司上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.《商品房买卖合同》第十二条同时约定了赔偿责任和违约责任，若被上诉人选择不退房则触发赔偿责任，若被上诉人选择退房则触发违约责任，现在被上诉人选择不退房，上诉人承担的应为赔偿责任。一审判决混淆了违约责任和赔偿责任，明显认定事实错误，依法应予撤销。2.赔偿责任的承担应当以损失实际发生为前提，本案中案涉商铺已实际使用，被上诉人并未发生损失，故被上诉人诉请赔偿缺少事实基础。一审判决认定被上诉人诉请赔偿金额，明显缺乏事实依据，依法应予撤销。案涉商铺已实际使用，其商业和使用价值均得到体现，被上诉人没有产生损失，其诉请赔偿责任的事实基础并不存在；被上诉人未举证证明有燃气和无燃气的商铺租金存在差价，应承担举证不力的法律后果。3.一审判决将商铺交付前的时间作为起算赔偿款的时间节点，明显有悖客观事实和赔偿原则，依法应予撤销。4.本案中虽存在上诉人未按约安装燃气的情形，但并未对被上诉人产生损失，但一审判决支持被上诉人诉请的赔偿金却高达合同总金额的14%-21%，该款项显然过高，一审判决结果对上诉人显失公平，且将造成被上诉人双重获利的情况。被上诉人刘钧答辩称，1.双方之间约定的是违约责任，上诉人提到的违约责任和赔偿责任是混淆了约定和法定的概念。上诉人提到的赔偿应按实际损失计算是指在合同中没有明确约定的情况下才适用的赔偿标准，但是本案中合同已经明确约定了赔偿的标准，根据意思自治原则，应当尊重当事人之间的真实意思表示，有约定应按约定，没有约定才按法定。本案在合同第12条已经明确了违约金的计算标准，在该合同条款未被撤销或被认定为无效之前，该合同条款的约定是合法有效的，应按合同约定的条款执行；2.赔偿违约金的计算时间是合同明确约定了燃气开通时间为2018年12月30日，不应以房屋是否实际收房作为计算的时间。3、关于公平原则。公平原则适用前提是合同不成立、无效或被撤销，本案合同成立并生效，不适用该情形。刘钧向一审法院起诉请求：1、被告立即安装原告名下位于贵阳市云岩区房屋燃气管道及设备，敷设到户；2、被告赔偿原告因逾期安装燃气管道及设备的违约金195017元（违约金从2018年12月31日起按155元／㎡／月标准暂计至2020年7月31日，即155元＊66.22㎡＊19个月，违约金应计算至燃气及设备安装完毕之日止）；3、被告承担本案诉讼费等一切费用。一审法院认定如下事实：原告因购买被告修建的“万科远通悦城”项目的商铺，于2017年8月26日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定房屋建筑面积为66.22㎡（套内建筑面积为63.18㎡）、房号为第13，14,17号楼及地下室负2层19号房，或17-商业-119；其中《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21498.72元，总价款1358289元。”第十一条约定“出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房，……”第十二条“本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定“（一）城市基础设施4.燃气2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕，待燃气公司调试完毕后由燃气公司确定点火时间；5、电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。（3）……第4项未达到使用条件的，由出卖人负责修复，不影响房屋交付，修复期间出卖人赔偿买受人的租金（以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金）……”庭审中，原被告双方均认可原告已按合同约定支付完购房款。另，庭审中被告提交物业管理费收款收据，拟证明2020年10月17日，燃气管道及设备已具备安装条件，但因为要敷设入户，所以需要原告配合。原告对此认为该证据恰好证明被告至今仍未开通燃气。此外，本案在审理过程中原告向一审法院申请诉讼财产保全，支付保全费1495元。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议内容履行各自义务。根据合同第十二条约定，被告向原告交付的商铺应在2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕条件，现被告未按合同履行义务，应承担相应违约责任，根据合同法第一百零七条“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对原告的第一项诉请，于事实及法律有据，一审法院予以支持，对于安装标准，双方未明确约定，参照该条中关于电话通信、有线电视、宽带网络安装条件的约定，一审法院确认所应达到的条件为敷设到户。对原告主张的逾期安装燃气管道及设备违约金，双方约定燃气管道及设备应在2018年12月30日安装完毕，现未能安装完毕，逾期违约金起算日应为2018年12月31日，违约金标准双方约定为“以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金”，参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》内容，本案涉案房屋位于贵阳市云岩区，属于五级地段，商业类租金为90-155元／㎡，一审法院酌情按130元／㎡予以支持，则违约金自2018年12月31日起按130元／㎡／月标准计至安装完毕之日止，暂计至2020年7月31日为163563.4元（66.22×130×19）。对被告主张应计算至2020年10月17日，因前述已确定安装标准为敷设到户，因被告2020年10月17日为通知之日，燃气管道及设备安装并未敷设到户，故对被告的该意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳万科远通房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内安装完毕原告刘钧名下位于“云岩区百花大道118号万科远通悦城项目13,14,17号楼及地下室负2层19号或17-商业-119”房屋燃气管道及设备，敷设到户。二、被告贵阳万科远通房地产有限公司于本判决生效之日起二十日支付原告刘钧逾期安装燃气管道及设备违约金163563.4元（违约金暂计算至2020年7月31日，之后违约金以所购房屋建筑面积为基数，按130元／㎡／月标准计至燃气管道及设备安装完毕之日止）；三、驳回原告刘钧其余诉讼请求。案件受理费2100元（已减半收取），保全费1495元，由被告承担（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交如下新证据：赔付金额表、燃气安装完毕通知、一审、二审判决书，拟证明与本案情况相同业主的案件经过一审、二审判决按130元每平方米从2018年12月31日起计算至2020年11月21日止，已经按判决内容实际履行。所有业主计算违约金截止时间为2020年11月21日，且被上诉人接到的安装完毕通知与其他已完成赔付的业主时间一致。上诉人质证意见，真实性认可，认可安装完毕的时间，不认可赔付标准。上述证据中的业主有实际损失，案涉业主商铺已实际出租，没有实际损失。另查明，一审判决第一页存在笔误，将被告贵阳万科远通房地产有限公司误写为贵州万科远通房地产有限公司，本院予纠正。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，关于一审认定被上诉人应承担违约责任是否正确的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应按协议内容履行各自义务。合同第十二条明确约定，上诉人向被上诉人交付的商铺应在2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕条件，如未达到使用条件的，不影响房屋交付，由出卖人负责修复，修复期间出卖人赔偿买受人的租金。若因出卖人原因，出卖人不能在买受人提出异议之日起12个月修复的，买受人有权解除合同。合同解除的，出卖人按总价款1%向买受人支付违约金。上述约定系双方对燃气条款的特别约定，不以实际收房为前提。合同已明确约定了违约的赔偿标准。由于上诉人并未按约履行铺设燃气管道义务，被上诉人并未选择退房，而是选择继续履行合同，上述赔偿租金的约定对上诉人仍有约束力。一审按合同约定自2018年12月31日起计算赔偿租金损失并无不当。关于一审认定被上诉人租金损失标准是否适当的问题，按照双方合同约定为“以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金”，上诉人作为专业的房地产机构，基于对自身能力及市场因素的综合考量，经与被上诉人平等协商，在合同中约定的赔偿标准，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。一审法院参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》内容，结合涉案房屋位置、交付时间，酌定每平方米租金损失为130元符合本案客观实际，本院予以维持。综上，上诉人万科远通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4200元，由上诉人贵阳万科远通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年六月一日书记员  蒲美君