北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7342号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代理人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：魏晨靓，男，1986年4月29日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：宗雪，女，1989年5月25日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南投资公司）因与被上诉人魏晨靓、宗雪商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江南投资公司上诉请求：撤销一审判决，并将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由魏晨靓、宗雪承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于因雾霾天气停工导致延期的问题。1.一审法院认定在商品房预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南投资公司应有谨慎的预判。但事实上，北京市在2016年以前因空气重污染发布的停工通知，系具有阶段性的短期通知，且仅限于停止土石方作业，2017年、2018年北京市发布的停工通知，不仅时间周期长（当年十一月至次年三月），且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等施工作业。江南投资公司并非专业气象单位，在签订商品房预售合同时无法对空气污染情况及北京市相关停工政策进行准确预判。2.根据双方签订的补充协议中“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南投资公司因遵守政府及相关部门法令造成，不应承担逾期交房违约责任。3.施工方系应北京市政策要求停止土石方作业等一系列施工，对工程施工进程确有较大影响，因政府及相关部门要求停工的相应时间应予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1.双方签订的预售合同约定房屋交付条件为“取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”，涉案房屋于2019年11月8日取得规划验收、2020年3月25日完成竣工验收备案、2020年4月16日取得有资质房产测绘机构出具的面积实测技术报告，故涉案房屋于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件。2.江南投资公司于2020年4月12日向魏晨靓、宗雪发出交房通知，要求其在20日内办理收房手续，但魏晨靓、宗雪因个人原因未办理，根据双方签订的预售合同、补充协议的相关约定，应视为魏晨靓、宗雪收房，江南投资公司不应承担延期交房违约责任，由此造成的损失亦应由魏晨靓、宗雪自行承担。魏晨靓、宗雪辩称，同意一审判决，不同意江南投资公司的上诉请求和理由。1.对于为防止空气重污染而对施工时间进行限制可能导致的延期，江南投资公司应当在和魏晨靓、宗雪订立预售合同时便有所预见。2.一审法院认定的交房日期顺延至2019年6月30日，江南投资公司的上诉主张严重失实。3.江南投资公司多次不讲诚信，违规操作，欺骗业主，甚至在诉讼中伪造证据，存在种种恶性行为，恳请法院在认定其违约责任时予以考量。魏晨靓、宗雪向一审法院起诉请求：1.判令江南投资公司向魏晨靓、宗雪交付朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团2#住宅楼×层×单元-×号房屋；2.判令江南投资公司向魏晨靓、宗雪支付逾期交房违约金。（按江南投资公司逾期交房给魏晨靓、宗雪造成的租金损失，以每月5651元为计算标准，自2019年1月1日起至江南投资公司实际交付房屋之日止）；3.判令江南投资公司向魏晨靓、宗雪交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件。一审法院经审理认定事实如下：2017年1月24日，魏晨靓、宗雪作为买受人、江南投资公司作为出卖人签订北京市商品房预售合同及附件，约定魏晨靓、宗雪购买江南投资公司开发的涉案房屋，房屋位于朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团2#住宅楼×层×单元-×。预测建筑面积76.17平方米，套内建筑面积57.88平方米，价款按照套内建筑面积计算，每平方米60280.8元，总房款3489053元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1229053元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款226万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。一审庭审中，魏晨靓、宗雪提交案外人马俊昕与江南投资公司签订的“附件十《北京市商品房预售合同》补充协议”，用以证明魏晨靓、宗雪与江南投资公司之间通过补充协议的形式确定了涉案房屋的面积为82.4平方米。房屋总价款为3795882元，房屋首付款1335882元，贷款246万元。但该补充协议被江南投资公司收走盖章，至今未交付魏晨靓、宗雪。江南投资公司对魏晨靓、宗雪提交的以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，称这并不能代表双方补充协议未交付魏晨靓、宗雪。合同签订后，2020年3月25日涉诉房屋完成竣工验收备案。一审庭审中，魏晨靓、宗雪提交房款发票三张（开具日期分别为2017年2月16日两张、2017年11月10日一张，金额分别为1229053元、106829元、2260000元，合计3595882元）。魏晨靓、宗雪还提交兴业银行借款借据，用途购房，借款方式抵押，借款金额2460000元，欲证明其已经支付全部房款。江南投资公司对该组证据的真实性认可。魏晨靓、宗雪提交《央行通知》，以证明根据中国人民银行2003年《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）第四条规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。涉案房屋所在江南府小区，在2017年7月，银行已经陆续对业主放款，由此得出，在2017年上半年，江南府涉案的三幢楼体，应该已经主体结构封顶，不存在土石方作业的情况。故2017年10月底，政府针对土石方工程作业要求停工的限工令，对江南投资公司工程施工不会有任何影响，江南投资公司没有停工的必要性。江南投资公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。江南投资公司称“土石方”工程不仅仅指主体结构封顶前的作业，还包括二次结构、外挂幕墙等施工过程中的回填土、幕墙石材切割等。魏晨靓、宗雪提交“北京江南府业主群”微信群聊天记录截图，证明江南府未参与诉讼的业主均表示，补充协议及委托装修协议等文件，在业主签字后，开发商将文件原件拿走盖章，至今未向业主交付。江南投资公司对该证据真实性不认可，该聊天记录不全，无法体现全部过程，无法确认是否存在引导或误导情况，同时仅有两三人发表言论，无法确认发表言论的是否为涉及诉讼的相关人员。江南投资公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。魏晨靓、宗雪对前述证据中政府的通知、行动方案及新闻报道的真实性认可，其他证据真实性均不予认可，对证明目的均不予认可，魏晨靓、宗雪认为相应通知、要求均应在签订预售合同时即已考虑进去，这些证据不能证明江南投资公司有停工的必要性。江南投资公司提交《设计变更通知单》若干以及《北京市商品房预售合同》附件九，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。魏晨靓、宗雪对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称江南投资公司未曾就设计变更一事通知魏晨靓、宗雪。魏晨靓、宗雪对《北京市商品房预售合同》附件九真实性认可，证明目的不认可。江南投资公司还提交了《单位工程质量竣工验收记录表》和《装修委托协议》证明：魏晨靓、宗雪委托江南投资公司对涉诉房屋进行装修，双方同意在完成五方验收后即视为交付房屋，即可进行装修，装修时间为320天。以及涉诉房屋所在楼栋于2019年3月18日完成五方验收，该验收时间在双方变更后的交付时间内。魏晨靓、宗雪对《装修委托协议》真实性不认可，证明目的不认可。对《竣工验收记录表》真实性无法确定，证明目的不认可。魏晨靓、宗雪认为魏晨靓、宗雪签订《装修委托协议》后，原件被江南投资公司收走盖章，至今未返还。且魏晨靓、宗雪仅仅是在最后一页签字按手印，并未对该协议按骑缝手印或骑缝签字。江南投资公司提交的协议，第一页和第二页内容与魏晨靓、宗雪此前签订的内容明显不符，且被修改的部分均是有利于江南投资公司的内容，因而魏晨靓、宗雪不认可该证据的真实性。对此，魏晨靓、宗雪已提交相应的证据予以进一步证明。另外，从协议内容看，所谓的“五方验收合格即视为交房；装修期自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续”的条款，是对交房标准约定及交房时间约定做了重大变更。假设魏晨靓、宗雪当时真的接受了这样的条款，就会对2018年12月31日之前无法交房有明确认知，依常理，魏晨靓、宗雪不可能起诉。相反，既然所谓的五方验收在2019年3月就已经实际通过，为何江南投资公司在2019年9月另案同类型诉讼的开庭中，不直接提交如此重要的证据来免除其延迟交房的违约责任，这亦不符合常理。江南投资公司还提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。魏晨靓、宗雪对该证据真实性认可，证明目的不认可。魏晨靓、宗雪认为疫情系在2020年发生，不能免除江南投资公司的逾期交房责任。这个项目竣工验收的时间应该在2019年3月25日。案件审理过程中，经申请，一审法院依法委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉诉房屋的租金标准进行鉴定，评估报告确认涉案房屋自2019年1月至2019年11月期间，月租金在5591元至5699元之间浮动。为查明事实，一审法院调取北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对案外人孙亮反映的江南投资公司在销售房屋过程中存在的1.预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2.违法收回与购房人签订的补充协议原件；3.欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4.在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5.委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向江南投资公司下发《责令整改通知书》，要求江南投资公司将预售合同及补充协议退还给购房人，江南投资公司反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促江南投资公司整改；由于江南投资公司存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前江南投资公司承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈江南投资公司及北京红坊工程测量有限公司，要求江南投资公司更换房屋测绘合作单位；经核实江南投资公司提交该局的预售合同及补充协议，并经江南投资公司反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，江南投资公司收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。魏晨靓、宗雪对该证据真实性认可，证明目的认可。江南投资公司对该证据真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。一审法院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系魏晨靓、宗雪与江南投资公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，魏晨靓、宗雪已经全额给付了双方约定的涉案房屋购房款，江南投资公司应当依约履行交付房屋的义务，故一审法院对魏晨靓、宗雪要求江南投资公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于江南投资公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南投资公司提交的《设计变更通知单》，一审法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南投资公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，一审法院予以支持。江南投资公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，一审法院认为，结合江南投资公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南投资公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南投资公司上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于江南投资公司关于五方验收日期即视为房屋交付日期的辩解意见。一审法院认为，江南投资公司提供的《装修委托协议上》未加盖骑缝章，魏晨靓、宗雪对该协议的真实性提出的异议合理。且江南投资公司自己提供的证据也可以证明，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉诉房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故此，一审法院对江南投资公司的此项抗辩意见不予采信。综上，江南投资公司确实存在逾期向魏晨靓、宗雪交付房屋的违约行为，应按照合同约定承担违约责任，考虑到合同约定的违约金标准尚不足以弥补魏晨靓、宗雪的实际损失，对魏晨靓、宗雪要求江南投资公司支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持。江南投资公司应支付违约金的时间应从2019年7月1日开始起算，违约金的具体标准，一审法院根据本案的实际情况，参照鉴定结论，并考虑疫情对合同履行所造成的影响，综合认定为每月的违约金和租金共计4300元。关于魏晨靓、宗雪主张江南投资公司交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件的诉讼请求。一审法院认为，根据一审法院调取的《行政事项处理意见书》，江南投资公司在向行政机关反馈时称“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，现江南投资公司未举证证明其已将盖章后的补充协议返还给业主，故一审法院对魏晨靓、宗雪的该项诉讼请求予以支持。而魏晨靓、宗雪在本案中并未就《装修标准》返还问题提交充足证据予以佐证，故一审法院对该诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向魏晨靓、宗雪交付符合《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2010899）项下位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团2#住宅楼×层×单元-×号的房屋；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向魏晨靓、宗雪支付自二○一九年七月一日起至北京江南投资集团有限公司履行判决第一项下义务之日止的迟延交房违约金；三、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向魏晨靓、宗雪返还《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2010899）附件十《补充协议》原件；四、驳回魏晨靓、宗雪的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，魏晨靓、宗雪提交录音录像资料，欲证明涉案房屋在约定的交房日期尚不符合约定的交房条件。江南投资公司没有提交新证据。本院经审查认为，上述证据不属于二审新证据，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系江南投资公司是否应承担逾期交房的相应违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。江南投资公司与魏晨靓、宗雪签订的涉案预售合同及附件、补充协议等均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应依约履行各自义务。魏晨靓、宗雪作为买受方已依约支付涉案房屋购房款，江南投资公司作为出卖方应依约履行交付涉案房屋的义务。江南投资公司上诉主张其不存在逾期交房的情形，系因北京市环保政策导致停工及工程延期，且魏晨靓、宗雪系因个人原因未能收房。对此本院认为，首先，根据已查明的事实，双方签订涉案预售合同前北京市即已经存在就空气重污染而针对施工方式及时间进行限制的通知，且停工政策发布时间相对集中、固定，并非全时、无间断，江南投资公司作为开发商，其对签订预售合同并承担合同项下交房义务的风险应进行前期谨慎预判并负有相应的注意义务，故本院对其该项上诉意见不予采信。其次，江南投资公司提交的证据尚不足以证明涉案房屋在合同约定的交房日期已实际达到符合国家规定和合同约定的交付条件，虽然江南投资公司上诉主张涉案房屋于2020年4月达到交房条件，但并不能因此免除其逾期交房的违约责任，故本院对其该项上诉意见亦不予采信。综上，一审法院认定江南投资公司存在逾期交房的违约行为，认定其应承担相应违约责任，并根据合同约定及法律规定，结合交房日期顺延时间，参照鉴定结论，考虑疫情对合同履行造成的相应影响，综合认定违约金的具体标准，判决并无不当，本院予以维持。综上所述，江南投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2334元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 龚勇超审 判 员 杜丽霞二〇二一年六月十六日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊