安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终2279号 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧155室，统一社会信用代码91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，该该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘晓莉，女，1979年9月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周义林，安徽云飞律师事务所律师。 上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因与被上诉人刘晓莉商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初11561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决金园公司逾期交房并承担逾期交房违约金错误。事实和理由：1.金园公司与刘晓莉于2014年3月15日签订《商品房买卖合同》，刘晓莉购买金园公司开发建设的金色家园B6-0701号房屋，约定2014年6月30日前交付经验收合格的商品房，刘晓莉于2014年6月30日已经上房。本案购房合同双方选定了第1项条件即“该商品房经验收合格”作为交付条件，与选项2“该商品房经综合验收合格”相比，二者区别在于，选项1，只要经建设单位组织设计、施工、监理、建设等单位进行工程竣工验收合格，即视为商品房经验收合格。选项2除了设计、施工、监理、建设等单位进行工程竣工验收合格外，还须由规划、环保、公安消防、城建档案等部门出具认可性意见，为该商品房经综合验收合格。金园公司提交的《工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》证据显示，金园公司交付的该商品房于2013年11月4日已通过建设单位组织设计、施工、监理、建设等单位进行工程竣工验收合格，符合选项1条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产管理开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，及合同约定，金园公司在合同约定的期限内，已经履行了交付经验收合格的商品房义务，不存在违约情形。2.刘晓莉所购房屋属淮北矿业（集团）公司，为了改善所属企业职工居住环境，提高生活品质而打造的住所，属于民生工程，福利安排住房性质。3.刘晓莉购买的房屋属于福利安排住房性质。 刘晓莉辩称，1.金园公司以通过建设单位组织的竣工验收为由认为交付的房屋具有合同第八条约定的条件，理由不能成立。2.金园公司提出刘晓莉不是企业职工，且获得相当大的利益，并引用民法典相关规定，认为一审判决显失公平及违背法律规定，该上诉理由不能成立。3.金园公司提出刘晓莉购买房屋是属于不当得利等理由错误。 刘晓莉向一审法院起诉请求：1.判令金园公司支付逾期交房违约金，截止至起诉之日为127498.18元，以后按日万分之一顺延至具备交房条件之日止。2.金园公司承担本案诉讼费等一切费用。 一审认定事实，2013年12月27日，刘晓莉与金园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘晓莉购买金园公司开发的“金色家园”B6一单元1701室，建筑面积共166.88平方米，总金额为544864元，出卖人应当在2014年6月30日前将案涉商品房经验收合格后交付买受人；约定的出卖人逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。宿州市商品房购销合同登记备案表载明，原告一次性付清了案涉房款。在本案法庭辩论终结前，被告金园公司提供的《工程竣工验收备案表》中，在备案意见及备案机关负责人、经手人处均为空白。 一审法院认为，刘晓莉与金园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘晓莉已按照合同约定支付了购房款，金园公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。案涉房屋金园公司应当在2014年6月30日前将经验收合格后的房屋交付。在法庭辩论终结前，金园公司提供的仅是不完整《工程竣工验收备案表》，案涉房屋并未通过正式验收合格，故其应承担违约责任。违约金应自2014年7月1日起算，双方订的《商品房买卖合同》对交付商品房的违约金计算方法已作约定，刘晓莉要求金园公司按已付房款的日万分之一支付至起诉之日的违约金请求，该院予以支持。违约金为544864元×0.1‰×2311天(从2014年7月1日至2020年12月2日)125918.07元。金园公司辩解称其已经按照双方所签合同中的约定，将案涉商品房实际交付，原告诉讼请求不应当得到支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，以及《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的，方可交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。故商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。金园公司将房屋转移占有给了刘晓莉(即俗称的交钥匙)履行了交钥匙这一项义务，但金园公司并未履行验收等其他义务，故可认定金园公司尚未依约交付房屋。金园公司称刘晓莉不属于其公司职工却享受到了优惠待遇，从中获利的答辩意见，对此金园公司在出售房屋时应当进行审查，双方是否违规不属于本案审理的对象。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：金园公司于判决生效之日起十日内支付刘晓莉自2014年7月1日起至2020年12月2日止的违约金125918.07元；自2020年12月3日起至案涉商品房符合合同约定交付条件时止的逾期交房违约金，以54864元为基数，按照日万分之一的利率计算。案件受理费为2850元，减半收取1425元，由金园公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，金园公司应否向刘晓莉承担违约金。 商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案中，刘晓莉与金园房产公司签订了《商品房买卖合同》，刘晓莉已按合同约定支付了购房款，金园房产公司应按合同约定于2014年6月30日前将经验收合格后的房屋交付刘晓莉。在一审法庭辩论终结前，金园房产公司未提供完整的《工程竣工验收报告》，应按合同约定支付违约金。一审判决金园房产公司按金奎已付房款日万分之一的标准支付违约金，符合双方合同约定且不违反法律规定。金园房产公司上诉称其在约定期限内履行了通知交房的义务，不存在违约交房情形，与本案事实不符，故金园房产公司关于一审判决其承担逾期交房违约金错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于金园公司上诉称案涉房屋属于民生工程及福利安排住房的性质，与本案非同一法律关系，本院不予审查。 综上所述，金园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2850元，由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 磊 审 判 员  姚 强 审 判 员  赵 路 二〇二一年六月二日 法官助理  崔玉凤 书 记 员  朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。