河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫13执异13号异议人（被执行人）：南阳鸿达房地产开发有限公司。住所地：南阳市白河大道316号。法定代表人：范怡冰，任公司董事长。委托代理人：郭亚洲，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：张建伟，南阳鸿达房地产开发有限公司员工。申请执行人：李立民，男，汉族，1951年8月15日出生，住社旗县。委托代理人：吕存辉，河南铭树律师事务所律师。本院在执行李立民申请执行被执行人南阳鸿达房地产开发有限公司（下称鸿达公司）建设工程合同纠纷一案，于2020年11月6日作出（2020）豫13执283号执行裁定，裁定拍卖鸿达公司所有、位于社旗县新天地广场1号楼1楼1-19轴线商铺。鸿达公司不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。鸿达公司称，1.本案执行标的298.98497万元，而所拍卖的涉案房产价值近1000余万元，严重超标的执行；2.涉案房产未经过竣工验收，如果对涉案房产执行拍卖，将对后续房产交付等产生更多纠纷;3.执行拍卖涉案房产时，如不对该房产所对应的负1层房产一起整体处置，将损害其合法权益。请求撤销对涉案房产的执行拍卖。李立民辩称，本案执行本金及利息有500多万元，不存在超标的执行问题，应当依法执行。本院审查查明，南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司与南阳鸿达房地产开发有限公建设工程合同纠纷一案，本院于2018年3月1日作出（2017）豫13民初69民事判决：一、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司于本判决生效后30日内向原告南阳鸿达房地产开发有限公司交付承建的并经验收合格的1#商住楼；二、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司自2009年9月17日起，按80万元的日万分之三向南阳鸿达房地产开发有限公司支付违约金至房屋交付之日止，南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司承担连带责任；三、南阳鸿达房地产开发有限公司于判决生效后30日内交付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司工程款2894186元及利息；四、南阳鸿达房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司钢管租赁款283000元；五、驳回原告南阳鸿达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司的其他诉讼请求。该案上诉后，河南省高级人民法院于2020年4月3日作出（2018）豫民终922号民事判决：一、撤销南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第五项、第六项；二、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第一项为：南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司于本判决生效后30日内向原告南阳鸿达房地产开发有限公司交付承建的并经验收合格的1#商住楼；三、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第二项为：南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司第九公司自2009年9月17日起，按80万元的日万分之三向南阳鸿达房地产开发有限公司支付违约金至房屋交付之日止；四、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第三项为：南阳鸿达房地产开发有限公司于本判决生效后30日内交付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司工程款2989849.7元及利息；五、变更南阳市中级人民法院（2017）豫13民初69民事判决第四项为：南阳鸿达房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司钢管租赁款30000元；五、驳回南阳鸿达房房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司的其他诉讼请求。在该案诉讼中，河南省高级人民法院于2019年8月16日作出（2018）豫民终922号民事裁定及查封公告，对鸿达公司所有位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺进行查封并指定由黄台岗建筑安装工程公司保管。2020年11月16日，黄台岗建筑安装工程公司与李立民签订《债权转让协议》，双方约定，黄台岗建筑安装工程公司将河南省高级人民法院于2020年4月3日作出（2018）豫民终922号民事判决所确定其享有的债权转让给李立民。同年11月17日，李立民向本院申请变更申请执行主体。本院于2021年1月18日作出（2020）豫13执283号之一执行裁定，裁定变更李立民为本案的申请执行人，并于同年3月31日向被执行人鸿达公司送达。本案于2020年10月29日立案执行，立案号为（2020）豫13执283号。2020年11月6日，本院作出（2020）豫13执283号执行裁定，裁定拍卖鸿达公司所有、位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺。经本院委托，河南远志房地产评估公司对上述涉案房产进行评估，该公司于2021年5月21日出具豫远志评字（2021）FB-036号鉴定估价报告。该报告载明，鸿达公司所有、位于社旗县××天地广场××楼××楼1-19轴线商铺，建筑面积1004.7平方米，每平方米8657元，总价8697688元。该涉案房产所在的1号楼共6层，地上5层、地下1层，2层以上为住宅，其他为商业用房。本案执行的本息计约500余万元，另有诉讼费、执行费、保全费、评估费等约10余万元。社旗县国土资源部门出具证明，证实该房产所对应的土地使用权性质为商业用地，使用人为鸿达公司。涉案房产的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证据证明用地（房）单位均为鸿达公司。社旗县房屋交易和产权管理部门于2021年4月6日出具证明，证实鸿达公司所有、位于社旗县××天地广场××楼××楼33-49轴线的负1层及1层办理了房产证。本院认为，关于鸿达公司提出本案超标的执行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。依照上述司法解释规定，法院执行中对所执行财产采取查封、拍卖等强制执行措施时，不得明显超标的进行。执行标的总额应当包括生效判决确定的债权本金、利息以及实现债权的所需费用、执行费用、评估费用、各种税费、拍卖标的物过户费用等。同时，进入执行拍卖程序后，应当以网络拍卖二次拍卖的最低保留价确定查封财产价值。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定，起拍价不得低于评估价的70%，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。因此，在确定查封标的价值时应当充分考虑司法拍卖变现过程中的降价情况，以评估报告确定的市场价格为基础，参照网络拍卖二次拍卖最低保留价的下浮比例估算查封财产价值。本案中，涉案执行房产的评估价值与所执行的标的本息及其他费用等相比，并考虑到在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，本案不存在明显超标的执行问题。因此，鸿达公司的该项异议理由，本院不予支持。关于鸿达公司提出涉案房产未经过竣工验收，不能执行问题，因该涉案房产属于被执行人鸿达公司所有，在鸿达公司不履行生效判决的情况下，人民法院对其财产采取强制执行措施并无不当。至于该涉案房产是否经过竣工验收并不在本案审查范围，且现有证据证明该涉案房产所对应的1号楼房1层及负1层的其他房产已经办理了产权登记。为此，鸿达公司的该项异议理由，本院不予支持。关于鸿达公司提出执行拍卖涉案房产时，应当将该房产所对应的负一层房产一起整体处置的问题，因本案执行的涉案房产属于诉讼中查封的财产，进入执行程序后对该财产采取执行措施并无不妥，且现有证据不能证明该执行行为损害了其合法权益。鸿达公司的该项异议理由，本院不予支持。综上，本案执行不存在违法问题，鸿达公司的异议理由和请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回南阳鸿达房地产开发有限公司的异议请求。当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省高级人民法院提起复议。审判长  焦怡琳审判员  杨峨生审判员  王 浩二〇二一年六月九日书记员  夏 楠