吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1100号上诉人(原审被告)：王安宝，男，1972年8月3日出生，汉族，农民，住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：贾玉杰（系王安宝妻子），女，1973年8月22日出生，汉族，农民，住吉林省龙井市。被上诉人(原审原告)：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地吉林省龙井市龙井街**。法定代表人：张宗义，该公司经理。委托诉讼代理人：安立岩，吉林华耀律师事务所律师。上诉人王安宝因与延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称“中艺物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院（2021）吉2405民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭（审判员秦承兰、崔玉、池东波）进行了审理。上诉人王安宝及其委托诉讼代理人贾玉杰，被上诉人中艺物业公司法定代表人张宗义及其委托诉讼代理人安立岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王安宝上诉请求：1.撤销一审判决，驳回中艺物业公司的诉讼请求；2.由中艺物业公司承担全部诉讼费用；3.中艺物业公司对在其物业合同服务期内所有损坏的公共设施与共用部分进行维修。事实与理由：1.根据《中华人民共和国民法典》第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人应当遵循诚信原则。当事人履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。王安宝与中艺物业公司签订物业合同已有八年之久,王安宝一直在本小区居住,居住的前三年里是全额交纳物业费，而物业公司在业主已全额交纳物业费时，没有按照物业合同约定对本小区及业主做到百分百的服务。小区从入住开始就根本没有达到服务标准：根据物业服务合同，本小区所属封闭小区，可是这么多年小区也没有封闭；服务合同里有写本小区有保安巡视，可入住至今业主没有看到过小区内有过保安。物业公司没有按照合同服务业主，业主多次向物业公司提出抗议,而物业公司不予理睬。才有了后期我们业主不交物业费来抗议物业公司事情发生。2.《中华人民共和国民法典》第937条、第942条规定，物业服务合同的内容是物业服务人员在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属物的设施的维修与养护,环境卫生和相关秩序的管理维护等。物业服务公司不仅要按约定，还要按照物业使用性质履行物业服务义务，不仅要妥善履行对业主共有部分的维修养护、清洁、绿化、经营、管理等义务，还要履行基本维护业务以及业主人身安全，合理保护义务。将妥善经营管理业主共有部分，对物业服务区域内违法违规行为，物业服务人员不仅有及时制止报告义务，还有协助行政管理部门处理的义务。在我们小区,物业公司根本就没有做到合同内容的20%。本小区没有人员管理车辆停放秩序，没有人员巡视小区安全，小区内共用设施从来就没有进行过维修，小区内共用门窗损坏，物业从来不给维修，就是楼道内的感应灯坏了，也得业主多次上门催修才给换上，有的业主实在没办法，有时自己买灯换上。小区内的卫生夏天杂草丛生,冬天下雪无人清理，到处都是冰雪，以至于小区内每到冬季都会人有摔伤。在我入住小区的八年来，楼梯玻璃没有清洁过，业主家门上、过道上、楼梯上到处都是小广告，因物业公司请的保洁员工资比较低，保洁员不会全天在岗，每天只抽出少部分时间仅清扫小区楼外面，偶尔进楼道打扫二、三楼，四楼以上不清扫，也不会每天打扫楼道。3.《中华人民共和国民法典》第943条规定，物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况和业主共用部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会，业主委员会报告。可是我们本小区的居民入住八年也不知我们的物业是干什么的，除了偶尔看到的保洁员，物业什么都不管，只有收物业费时才会看到物业人员的身影。4.一审适用条款正确，但认定事实有误，有失公平、公正原则。中艺物业公司根本没有达到服务标准的80%，而原审法院在认定了中艺物业公司为天星御花园小区提供服务期间，没有按照物业服务合同对房屋共用部分，公共设施设备维修、养护、修缮，楼道墙皮脱落，单元门损坏，楼道窗户损坏。这种情况下，还判决王安宝交物业费80%有失公平公正。物业服务人员对小区进行物业服务是一个长期持续而有效服务，中艺物业公司的服务没有持续有效，他们影响了小区业主的正常生活。物业仅凭着与业主有服务合同不服务业主，收取物业费是一个霸权行为。业主没有享受到服务，还要去交物业费，是不公平对待。中艺物业公司辩称：王安宝的上诉请求不能成立。事实与理由：1.上诉人对物业服务合同内所损坏的公共设施进行维修的诉求应在一审提出；2.王保安请求撤销（2021）吉2405民初48号民事判决没有依据。我公司按照前期合同已经全面的履行了物业服务合同的内容，一审法院判决80%是没有法律依据的，最高院出台了一个关于物业合同的司法解释，没有规定可以减免费用或者不交费，如果认为服务合同履行不好，可以要求物业公司进行继续履行。采取补救措施或者赔偿损失，而不是说可以减免。王安宝单纯的提交照片来反映这个物业服务不到位，这是不全面的，物业服务合同的内容是否全面履行应该是看一个时间段，而不是一个时间点。仅拿一张照片，或几张照片来证明服务不到位，那是不能反映客观事实的。证人系小区业主，均是不交费的或是长期拖欠物业费的，都是为了自己的利益，与本案有利害关系，证人证言不应采信。物业合同具有特殊性不适用百分比判法，应该是百分之百的判决支持；3.我们有大量的证据证明，包括报修单、维修单、照片来证明我们履行物业服务合同。4.一审罗列的一些不到位的地方并不是被上诉人所能解决的，涉及到公共部分的维修，是占三分之二面积业主的同意的，才能使用物业维修基金。若没有维修基金，业主不同意出钱，无法维修。中艺物业公司一审诉讼请求：判令王安宝立即交纳所欠物业服务费2501元，二次供水加压费300元，公用照明费480元，违约金5349元，共计8630元。事实与理由：王安宝的房屋位于龙井市天星御花园小区，面积是78.95平方米。欠交2015年5月至2020年10月止的物业费2501元，二次供水加压费300元，公用照明费480元，违约金5349元（根据物业管理服务合同：当月物业管理费用5％违约金），共计8630元。根据《前期物业管理服务合同》第二条〈物业管理服务内容〉第八款第一项收费项目之规定，住宅按建筑面积0.48元/平方米/月，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年；第四条第四款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起，交纳当月物业管理费用5％的违约金”。为了维护公司的合法权益不受损失，保障公司资金正常运行，保证整个小区内业主环境、生活不受影响，故请求人民法院查明事实依法判决王安宝立即交纳所欠各种费用及违约金。一审法院认定事实如下：王安宝系龙井市天星御花园小区6号楼2单元101室的业主，房屋面积为78.95平方米。2012年5月28日中艺物业公司与王安宝签订了《前期物业服务管理合同》，合同约定：物业服务费每户每月每平方米0.48元，二次供水费住宅用房每户每年100元，公用照明电费每年30元，双方对服务内容、服务标准、权利义务进行了约定。2014年，中艺物业公司将公用照明电费提高至每年80元。2015年3月9日，王安宝交纳了2014年5月28日至2015年5月27日的物业费，并交纳了照明费80元及二次供水费100元。王安宝自2015年5月28日起至今未交纳物业服务费、二次供水费及公用照明费用。另查明，天星御花园小区至今未成立业主委员会，中艺物业公司于2020年11月8日停止了对天星御花园小区1-6号楼的服务。中艺物业公司在为天星御花园小区提供服务期间，没有按照物业服务合同对房屋共用部分、公共设施设备及时维修、养护、修缮（楼道墙皮脱落、单元门损坏、楼道窗户损坏）、未及时清理公共卫生，小区内多处堆放物品或垃圾，冬天未能及时清理积雪。一审法院认为：中艺物业公司与王安宝签订的前期物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。现中艺物业公司已按照合同约定管理该小区，并为业主提供了相应的服务，王安宝作为该小区业主事实上也接受着中艺物业公司提供的物业服务，亦应按照合同约定交纳相关物业服务费，故中艺物业公司要求王安宝支付物业费用的诉讼请求，理由成立，法院予以支持。对于王安宝提出物业公司服务不到位，未按照合同履行相应义务，是中艺物业公司违约在先，违背诚实信用原则，不应全额交纳物业费的抗辩意见，根据王安宝提交的相应证据、出庭证人的陈述及庭审双方陈述，可以认定中艺物业公司提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，结合中艺物业公司服务的实际情况，法院认为王安宝按照物业服务费80％的标准交纳物业费为宜（0.48元×78.95平方米×65个月×80％＝1971元）。关于二次供水加压费，因庭审中双方均认可龙井市已于2017年5月取消了自来水二次加压费，故王安宝仅应支付2015年5月28日至2017年5月27日的费用为200元，故中艺物业主张的超出部分，法院不予支持。关于公共照明费，虽然双方在前期物业合同中约定公共照明费为每年每户30元，但物业公司已于2014年将公共照明费调整至每年每户80元，王安宝亦按每年每户80元的标准交纳了2014年至2015年期间的公共照明费，双方事实上已经以实际履行的方式认可了价格变更，王安宝未能提供充分的证据予以证明其按涨价后的价格交纳公共照明费并非出于其自愿，应承担举证不能的责任，故法院对中艺物业公司要王安宝按照每年每户80元支付照明费的诉讼请求，法院予以支持。关于照明费的数额，自2015年5月28日至2020年12月30日的照明费数额为447元（80元×5年＋80元÷12个月×7个月），对中艺物业主张超出的部分，法院不予支持。关于违约金，因双方对违约责任约定不明，且中艺物业公司履行合同时也存在违约行为，故对其要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条、第九百四十八、第九百五十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王安宝于判决发生法律效力之日起三日内向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司支付物业服务费1971元、二次供水加压费200元及公用照明费用447元，共计2618元；二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担17元，被告王安宝负担8元。二审中双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”中艺物业公司主张王安宝欠付2015年5月至2020年10月止的物业费及相关费用，依法应适用当时的法律、司法解释。本案中，中艺物业公司与宝安签订的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，双方应按合同约定享有权利，承担义务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院》第六条的规定，中艺物业公司为天星御花园小区提供了相关的物业服务，有收取物业费的权利，王安宝作为小区业主，享受了物业服务，其应当承担交纳物业费的义务。王安宝关于中艺物业公司未按物业合同约定全面履行物业服务，不应全额交纳物业费的抗辩理由，一审法院根据已查明的事实，认定中艺物业公司提供服务存在一定瑕疵，根据公平原则酌情对物业费予以适当调整，对公用照明费、二次供水加压费及违约金部分的处理亦无不妥。综上所述，王安宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王安宝负担。本判决为终审判决。审判长秦承兰审判员崔玉审判员池东波二〇二一年六月一日书记员 李宣臻