北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2188号原告：王燕，女，1976年10月29日出生，汉族，北京市第十九中学教师，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：马文晖（王燕之夫），1968年7月6日出生，回族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告王燕与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人马文晖、被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1．判令被告天台山公司给付逾期办证违约金（以房款6187786元为基数，自2020年5月28日至实际办理房屋产权证之日止，暂计至2021年6月3日，按照日万分之一的标准计算）。事实与理由：原、被告双方于2016年10月21日签订《北京市商品房预售合同》，合同编号Y1963808，该合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区21-218居住项目（A7）门头沟新城居住项目12层1202号房屋（简称1202号房屋）。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款6187786元。按照合同第二十二条第（二）款约定，被告应当于2016年12月30日交房后730日内即2018年12月30日内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告未果。2019年12月6日，原告曾将被告诉至法院，要求其支付2018年12月31日至2020年5月27日的逾期办理不动产权证书违约金318052．2元。对原告该诉讼请求，法院均予以支持。但至今被告仍未为原告办理房屋产权登记证书，其违约行为尚未停止，故我再次诉至法院，请求法院依法支持我的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果。2．原告应当在办理入住手续时向被告交纳契税、公共维修基金、产权待办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，原告并未交齐相关费用，办证期限应予以顺延。三、原告主张的违约金计算有误。1．原告存在逾期交款的行为，其房款交清时间为2016年11月29日，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，逾期天数应当在原告主张的天数中予以核减。四、原告主张的违约金标准过高。本案中，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。五、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任。六、2021年2月22日被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月22日。七、此前生效判决未予核减的部分，如原告逾期交款等，不影响在本案中核减，该诉讼是一个整体。八、原告对房屋加建行为存在过错，且实际是受益方，要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，王燕（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王燕购买1202号房屋，该房屋预测建筑面积175．72平方米，房屋总价款为6187786元。该合同第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。天台山公司于2016年12月5日向王燕开具全部购房款发票，天台山公司于2017年5月26日向王燕交付1202号房屋。王燕曾于2020年5月7日将天台山公司诉至本院，要求天台山公司给付从2018年12月31日至2020年5月27日逾期办理房产证违约金318052．2元，本院于2020年8月17日作出（2020）京0109民初1511号民事判决书，就逾期办证违约金判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日支付王燕自二○一八年十二月三十一日至二○二○年五月二十七日止的逾期办证违约金318052．2元。双方均未上诉，该判决已生效。本院认为，王燕以就逾期办证违约金诉至本院，本院已出具生效判决文书，案件事实清楚，双方权利、义务明确，争议不大，应当适用简易程序，对天台山公司辩称本案应当适用普通程序的意见，不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据《预售合同》的约定，天台山公司应于房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书。天台山公司主张系王燕委托加建、改建行为导致逾期办证，相关责任由原告王燕承担的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。本院生效判决书已确认逾期办证时间起算时间，天台山公司主张王燕未按期交纳房款及相关税费，应顺延办证时间的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。《预售合同》约定，逾期办证违约金计算至实际取得房屋所有权证书之日，故对于天台山公司主张逾期办证违约金计算至其积极履行义务的2021年2月22日的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。由于办证日期不能确定，王燕主张计算违约金至2021年6月3日，本院予以支持。天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司主张违约金计算标准过高，申请法院降低违约金，但其未能提交证据证实，本院对其该项辩称意见不予采信。王燕主张以全部房款6187786元为基数，按照日万分之一的标准计算自2020年5月28日起至2021年6月3日止的逾期办证违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日支付王燕自二○二〇年五月二十八日至二○二一年六月三日止的逾期办证违约金230185．64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二一年六月十八日法官助理  宋霞敏书记员况曦