江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2210号上诉人（原审被告）：江苏万尔阀门有限公司，住所地南通市港闸区城港路**。法定代表人：雷鸣亮，执行董事。委托诉讼代理人：蔡斌，江苏山水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏宸馨成环保工程有限公司，住，住所地南通市海门区海门经济技术开发区扬子江路**/div>法定代表人：施建昌，董事长。委托诉讼代理人：姚健，江苏清竹律师事务所律师。上诉人江苏万尔阀门有限公司（以下简称万尔公司）因与被上诉人江苏宸馨成环保工程有限公司[原名中国能源工程（海门）辰鑫环保工程有限公司，以下简称辰鑫公司]房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万尔公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、万尔公司与辰鑫公司系有特殊关系的关联企业，本案应当中止审理或先行移送公安一并侦查，而一审却在关联企业之间的刑事侦查还没有结论的情况下径行判决，导致本案认定事实不清，适用法律错误。二、辰鑫公司在一审庭审中拒不提供账册，以供法庭审核江苏俊融实业有限公司与万尔公司之间涉及的100万元，应由辰鑫公司承担举证不能的不利后果。三、一审中万尔公司已充分举证说明，辰鑫公司早已将案涉房屋全部出租给关联公司江苏昌源金属构件有限公司（以下简称昌源公司），并进行了工商备案，而昌源公司也向辰鑫公司支付了房租，但辰鑫公司在庭审中陈述昌源公司没有实际租赁其房屋，一审判决对此未予评判，导致事实认定不清，适用法律错误。四、一审判决第一项内容为解除双方2018年9月24日签订的厂房租赁协议书，该观点明显错误。辰鑫公司早在2019年期间就通过发《告知函》、《律师函》等解除了双方的租赁合同关系，一审对此错误地重复评价，导致事实认定不清，适用法律错误。五、一审认为万尔公司尚欠租金合计168015元，而判决支持177255.2元，前后自行矛盾。六、一审中辰鑫公司减少了诉讼请求，理应承担相应的案件受理费。辰鑫公司答辩称，第一、二项上诉请求与本案没有关联，房屋租赁是万尔公司与辰鑫公司之间发生的，万尔公司已支付了部分租金，还有剩余租金没有支付。请求二审法院驳回上诉，维持原判。辰鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2017年11月27日、2018年9月24日签订的租赁合同；2.辰鑫公司支付租金177255.20元。一审法院认定事实：2017年11月27日，辰鑫公司（甲方，出租方）与万尔公司（乙方，承租方）签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋地址：江苏海门扬子江路777号，建筑面积为1165平方米；2.厂房类型：钢结构；3.租赁期限为1年，从2017年7月1日起至2018年6月30日止；4.租赁价格：甲、乙双方约定，该厂房租金为每年人民币125820元；5.付款方式：采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同既生效。承租方应支付日首期第一季度租赁房款。后按顺序每季度期满前15日内支付；6.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同并就双方其余的权利和义务等均进行了约定。合同到期后，辰鑫公司（甲方，出租方）与万尔公司（乙方，承租方）于2018年9月24日再次签订《厂房租赁合同书》一份，约定：1.租赁房屋地址：海门经济技术开发区扬子江路777号，建筑面积为1029.50平方米；2.厂房类型：钢架结构，宿舍类型：混凝土结构；3.租赁期限为3年，从2018年7月1日起至2021年6月30日止；4.租赁价格：甲、乙双方约定，该厂房、宿舍第一租赁年租金为人民币112730元，第二、第三租赁年租金为人民币150307元；5.付款方式：租金每3个月一交，甲方提供相应发票后，七个工作日内乙方必须交付租金；6.乙方未按期缴纳租金和保证金的，逾期超过30日甲方有权解除本合同，并有权要求乙方承担合同租金金额5%的违约金。合同并就双方其余的权利和义务等均进行了约定。之后，辰鑫公司（甲方，出租方）与万尔公司（乙方，承租方）又签订《办公楼、宿舍租赁合同书》一份，约定：1.租赁房屋地址：海门经济技术开发区扬子江路777号，租赁办公楼建筑面积为100平方米，宿舍9间；2.房屋类型：混凝土结构；3.租赁期限为1年，从2019年4月1日起至2020年3月31日止；4.租赁价格：甲、乙双方约定，办公楼、宿舍年租金为人民币56050元；5.付款方式：租金每3个月一交，先交租金后使用，支付日期为支付当月5日前；6.乙方未按期缴纳租金和保证金的，逾期超过30日甲方有权解除本合同，并有权要求乙方承担合同租金金额20%的违约金。合同并就双方其余的权利和义务等均进行了约定。合同签订后，辰鑫公司按约将上述租赁物交付万尔公司使用。辰鑫公司已开具2017年第三、第四季度、2018年第一、第二季度以及2019年第二季度租金的增值税发票，票面金额为177255.20元。2019年10月10日，辰鑫公司向万尔公司发送公函，要求万尔公司支付拖欠的租金以及电费，并要求解除与万尔公司之间签订的租赁合同。一审庭审中，辰鑫公司自认案涉租赁房屋已由其于2020年1月底收回。一审认为，辰鑫公司、万尔公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。万尔公司辩称上述合同无效，但未有证据予以证明，法院对其辩称不予采信。万尔公司作为合同的相对人应当按约履行租金的给付义务。而根据租赁合同的约定，明确了先付后用原则，现万尔公司未按约履行，构成违约，应承担相应的清偿责任。根据双方签订的租赁合同，法院认定万尔公司尚欠辰鑫公司2017年第三、第四季度租金62910元，尚欠2018年第一、第二季度租金62910元，尚欠2019年第二季度租金42195元（含办公楼、宿舍租金人民币14012.50），上述合计168015元。而辰鑫公司举证的增值税发票中记载2017年第三、第四季度、2018年第一、第二季度以及2019年第二季度租金合计160414.82元（不包含税款），辰鑫公司主张的租金数额小于合同中约定的金额，故法院以辰鑫公司主张的租金数额为准。辰鑫公司、万尔公司签订的《工业厂房租赁合同》以及《办公楼、宿舍租赁合同书》租赁期限已经届满，合同的权利义务已经终止，辰鑫公司无需再主张解除合同。关于辰鑫公司、万尔公司于2018年9月24日签订的《厂房租赁合同书》，根据该份租赁合同第三条第4款以及相关的法律规定，万尔公司拖欠租金连续30天以上的，辰鑫公司有权主张解除合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、解除辰鑫公司与万尔公司于2018年9月24日签订的《厂房租赁合同书》；二、万尔公司于判决生效后十日内支付辰鑫公司租金177255.20元；三、驳回辰鑫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3845元，由万尔公司负担。二审中，辰鑫公司补充银行汇款凭证两份：1.2019年4月12日，万尔公司向辰鑫公司账户转账29873.45元，转账用途：第一季度房租；2.转账2316元，转账用途：2018年12月份电费；3.转账5718元，转账用途：第一季度电费。万尔公司质证认为，一审法庭曾要求辰鑫公司提供账册，辰鑫公司拒不提供；且当时万尔公司的印章、财务均由辰鑫公司控制，辰鑫公司完全可以凭空或把其他关联企业的成本开成万尔公司的发票并做账。本院审查后认为，辰鑫公司提供的票据有银行盖章，故对其形式真实性予以认可，证据效力待后一并陈述。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院另查明：1.二审审理过程中，辰鑫公司更名为江苏宸馨成环保工程有限公司。2.案涉房屋于2018年领取（2018）海门市不动产权第00×××17号不动产权证。本院认为，本案系辰鑫公司起诉万尔公司的租赁合同纠纷，只需审查辰鑫公司与万尔公司之间是否存在真实的房屋租赁合同关系，至于两公司之间是否存在关联，与其他公司之间有无关联、有无民间借贷往来，并非本案审查范围，本案无需以万尔公司与案外人的民间借贷纠纷为审理依据，更无需中止审理。辰鑫公司与万尔公司订立的租赁合同并无法定的无效情形，一审对合同效力的认定正确。万尔公司主张其并未实际租赁案涉房屋，但其在二审中又认可使用了少部分房屋并开展生产，现有证据也可表明万尔公司确曾多次向辰鑫公司转账支付房租及水电费，故对万尔公司的该项主张本院不予支持。辰鑫公司虽曾向万尔公司发送过通知函表示解除合同，但万尔公司主张其已于2019年上半年搬走，故辰鑫公司的解除通知未能送达到万尔公司，现辰鑫公司起诉法院要求解除合同合法有据。辰鑫公司根据租赁合同主张2017年第三、第四季度、2018年第一、第二季度及2019年第二季度租金，万尔公司作为承租人，应当对其已支付租金承担举证责任，其未能证明已支付上述租金，故辰鑫公司的租金支付请求应予支持。关于欠付租金数额问题，双方合同约定万尔公司在收到发票后七个工作日内付款，在没有特别约定的情况下，应理解为万尔公司按发票金额付款，万尔公司账目中也确实存在按发票金额支付部分租金的情况，故一审按辰鑫公司主张的发票金额认定欠付租金符合双方的交易习惯。辰鑫公司最终确认的诉请为要求万尔公司支付租金177255.2元，一审按该标的额计算诉讼费为3845元正确。综上，万尔公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3845元，由上诉人江苏万尔阀门有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金玮审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年六月一日书记员  邱晴