河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4682号原告：郑州龙轩物业管理服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾，统一社会信用代码：91410184MA3X5Q2W5R。法定代表人：郑利勇，总经理。委托诉讼代理人：马会杰，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：崔真真，女，1987年3月29日出生，汉族，户籍地河南省武陟县，现住河南省中牟县。原告郑州龙轩物业管理服务有限公司与崔真真、史恒强、李江波、梁红艳、李晓洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，原告撤回了对被告史恒强、李江波、梁红艳、李晓洁的起诉，本院依法予以准许。原告郑州龙轩物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人马会杰、被告崔真真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州龙轩物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告崔真真向原告支付物业服务费3897元及违约金(违约金以2493元为基数，按日千分之三计付至物业服务费付清之日止)；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月18日，被告崔真真与郑州茗业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于新郑市××镇鸿鹄路西侧、中原工学院东侧翰林华府小区××商品房××套。2016年9月18日，原、被告之间签订了《前期物业服务协议》，协议签订后，被告欠原告2020年1月22日至2021年12月31日期间的物业服务费3897元，经原告多次催要，被告迟迟不予缴纳。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告崔真真辩称：被告不缴纳物业服务费的原因是因为家中下水管道多次堵塞并造成返水，导致家中无法入住，被告多次向原告物业公司反映情况，至今仍未得到妥善解决，给被告造成了房租租金27300元、装修费4950元等损失。所以，被告才未向原告缴纳物业服务费。对于给被告造成的这部分损失，被告将另行向原告主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2016年9月18日，被告崔真真与出卖人郑州茗业房地产开发有限公司签订了编号为16001639822号《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告崔真真购买郑州茗业房地产开发有限公司开发的位于新郑市××镇鸿鹄路西侧、中原工学院东侧翰林华府小区××楼××层××室商品房，建筑面积76.06平方米，房屋总价款400549元。《商品房买卖合同》签订后，出卖人郑州坤达置业有限公司依约于2018年7月18日向被告崔真真交付了涉案的房屋。出卖人郑州坤达置业有限公司在交付房屋的过程中，选聘本案的原告郑州龙轩物业管理服务有限公司作为位于新郑市龙湖镇鸿鹄路西侧、中原工学院东侧翰林华府小区的物业服务单位，原告郑州龙轩物业管理服务有限公司随即开始履行对涉案小区包括被告崔真真在内的业主及小区公共部位、公共设施进行物业管理与服务的义务。2016年9月18日，原、被告之间签订了《前期物业服务协议》一份，主要约定：1、原告郑州龙轩物业管理服务有限公司自协议签订之日向翰林华府小区提供物业服务；2、被告交纳物业服务费用的时间为:每年第4月的前15日内交纳该年度物业服务费用；3、物业管理服务费标准:该物业的物业服务费备案价格为2.3元/月/平方米。从交房通知书确定的交房之日起，物业服务费按1.9元/月/平方米交纳，确定的交房日之后的第三年按前述备案价格交纳物业服务费，如备案价格低于第四条给定的“上浮后物业服务费”的，以“上浮后物业服务费”为准；4、违约责任：原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，原告有权要求被告补交，被告应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额3‰支付违约金，直至付清费用之日止。原、被告双方在《前期物业服务协议》中还对双方各自的其他权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及其相应的水电运行费用、其他有偿服务费用、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益等进行了具体的约定。《前期物业服务协议》签订并实际接受涉案房屋后，被告崔真真即开始享受到了原告郑州龙轩物业管理服务有限公司提供的物业管理与服务。2020年1月22日之前，被告尚能按照协议的约定按时足额向原告缴纳物业服务费用，之后被告以原告在履行《前期物业服务协议》过程中造成其家中下水管道堵塞并导致返水，给其造成了损失等为由，拒绝向原告缴纳2020年1月22日至2021年12月31日期间物业服务费用共计3897元。后经原告多次书面通知、微信通知，被告仍拒绝履行相关缴费的义务，双方为此发生纠纷，原告于2021年5月12日向本院提起了诉讼。另查明：1、原、被告虽然于2016年9月18日签订了《前期物业服务协议》，但依据原告向本院提交的《住房验收交接表》能够证实被告崔真真实际接受房屋的时间为2018年7月18日。故原告主张被告崔真真向原告交纳的物业服务费用应按照下列标准计算：2020年1月18日至2020年7月17日期间的物业服务费为76.06平方米×1.9元/月/平方米×6个月=867元，2020年7月18日至2021年12月31日期间的物业服务费为76.06平方米×2.3元/月/平方米×（17个月+13天）=3049元。以上共计3916元。原告在庭审中主张被告拖欠其物业服务费用共计3897元并未多于被告实际应交纳的物业服务费用3916元，本院应以原告主张的数额为准；2、被告崔真真在庭审中称，由于原告在履行《前期物业服务协议》过程中造成其家中下水管道堵塞并导致返水，给其造成的损失将另行向原告物业公司主张相应的权利；3、原告在庭审中称，对于被告反映其家中下水管道堵塞并导致返水的问题，原告物业公司已经进行了维修整改，但被告仍坚持以原告没有妥善处理给其造成的损失为由拒绝交纳物业服务费用。上述事实，有原告向本院提交的《前期物业服务协议》、合同信息备案摘要、住房验收交接表、文件发放登记表、工程维修交接单、通水通电试验单、缴费催告通知书、微信聊天截图、物业服务日志等证据，被告向本院提交的视频、音频、聊天记录等相关材料与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，原告郑州龙轩物业管理服务有限公司与被告崔真真签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。原告郑州龙轩物业管理服务有限公司已经按照合同约定履行了对位于新郑市龙湖镇鸿鹄路西侧、中原工学院东侧翰林华府小区进行服务和管理的义务，被告崔真真作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理与服务，即应按照《前期物业服务协议》的约定履行向原告交纳物业服务费用的义务。原告向本院提交的证据能够证实被告崔真真截止2021年12月31日之前拖欠应交纳的物业服务费共计3897元的事实，且原告主张的物业收费标准并未违反上述《前期物业服务协议》的约定，故本院对该事实依法应予以认定，对原告要求被告支付2021年12月31日前拖欠物业服务费的诉讼请求，应依法予以支持为宜；关于原告要求被告按照日3‰支付逾期付款违约金的问题，根据被告向本院提交的证据能够证实原告郑州龙轩物业管理服务有限公司在对被告进行管理与服务过程中确实存在对其房屋下水管道堵塞导致返水的问题处理不当并给被告造成了一定的损失,导致被告以此为由拒绝交纳物业服务费用，结合原告向本院提交的证据能够证实其已经履行了对被告反映的问题进行了整改维修的情形，本院对原告的该项诉讼请求酌定自原告向本院主张权利之日起的2021年5月12日起至被告实际付清物业服务费用之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算欠款利息为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告崔真真应于本判决生效后十日内支付原告郑州龙轩物业管理服务有限公司2020年1月22日至2021年12月31日期间的物业服务费用共计3897元，并以3897元为基数自2021年5月12日起至实际付清物业服务费用之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算欠款的利息；二、驳回原告郑州龙轩物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，减半收取为512元，由被告崔真真负担25元，由原告郑州龙轩物业管理服务有限公司负担487元。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二一年六月十日书记员  李明展