山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1003民初3209号 原告：文登市祥龙物业服务有限公司，住所地威海市文登区米山东路2-1号。 法定代表人：杨东辉，经理。 委托诉讼代理人：刘平，山东阔海大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭惠元，山东阔海大地律师事务所实习律师。 被告：于秀梅，女，1954年4月4日出生，汉族，住威海市文登区。 原告文登市祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙物业公司）与被告于秀梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥龙物业公司的委托诉讼代理人刘平、谭惠元，被告于秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令于秀梅支付2015年1月1日至2021年6月30日的物业服务费3136.80元、电梯运行费1568.40元、滞纳金16724元，合计21429.20元;2.判令于秀梅支付律师代理费3000元；3.案件受理费由于秀梅承担。事实和理由：祥龙物业公司系依法成立的物业服务企业，2012年与威海亿鑫房地产有限公司签署了《前期物业服务合同》，承揽了中央龙湾居民小区物业服务项目。2015年祥龙物业公司与中央龙湾小区业主委员会签署了《威海市文登区物业服务合同》，并按照合同约定为中央龙湾小区提供了物业服务，于秀梅作为该小区业主，理应支付相应的费用。 于秀梅辩称，不同意祥龙物业公司的诉讼请求，于秀梅购买案涉房屋后一直未居住，要求按照国家政策交纳物业费，2018年7月份之前对于空置房应按照90%的比例交纳，2018年7月份以后对于空置房应按照60%的比例交纳。 本院经审理认定事实如下： 一、小区物业及业主房产的基本信息。于秀梅系案涉小区即威海市文登区中央龙湾居民小区12号楼4单元609室业主，房屋面积为49.79㎡。该小区已成立业主大会并选举产生业主委员会。 二、物业服务合同的签订情况及内容：2014年5月18日，祥龙物业公司与于秀梅签订《文登祥龙物业前期物业服务合同》，约定由祥龙物业公司向于秀梅提供物业服务，于秀梅向祥龙物业公司交纳物业服务费，其中住宅物业服务费为0.8元/月/㎡，电梯使用费为0.4元/月/㎡。业主办理入住时预交一年物业费、电梯使用费，此后每季度首月的10日前为本季度物业相关费用交费期，逾期加收日3‰的滞纳金；逾期三个月以上的，祥龙物业公司可以向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费用、律师费等均由业主负担。2015年12月1日，祥龙物业公司与威海市文登区中央龙湾小区业主委员会签订《威海市文登区物业服务合同》，约定由祥龙物业公司为案涉中央龙湾小区提供物业服务，并明确了物业服务内容。物业服务费用由小区业主按照房屋产权面积交纳，具体为高层住宅0.8元/月/㎡，电梯使用费（含电梯小修费用、维保费、年检费及日常运行费）为0.4元/月/㎡。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后每季度末预付下季度物业服务费。房屋交付后空置一年以上的（需到物业服务处报备并存档），物业服务费用按照90%交纳。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应滞纳金。合同期限为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日。服务期限内，无重大责任事故发生，合同自行延续。 三、业主欠付物业服务费的期间及数额。于秀梅欠付祥龙物业公司自2015年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费3106.90元、电梯运行费1553.45元。 四、于秀梅提出如下抗辩意见：2018年7月份以前，按照物业服务合同的约定，物业费应当按照90%交纳；2018年7月份以后，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定，物业服务费应当按照60%交纳。祥龙物业公司主张《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款针对的是前期物业服务，案涉房屋并不适用该规定；另外，祥龙物业公司以于秀梅未履行书面告知义务为由不同意按照90%的比例交纳物业服务费、电梯使用费，于秀梅抗辩其已向祥龙物业公司提出备案要求，但该公司工作人员答复无需进行备案，并提交了其于2021年6月1日到祥龙物业公司办公室办理备案时形成的视听资料及祥龙物业公司经理杨某于2021年6月2日向其发送的手机短信予以证实。视听资料中业主问“我从来没住过，用报备吗”，工作人员答复“没事，没住就没住，不用报备，以电表数为准”，业主问“没有住过也不能报备，就能享受打折的待遇吗”，工作人员答复“是的，我们是9折，没有草厦子也没有冰箱”。虽然祥龙物业公司对于秀梅提交的视听资料不予认可，但其对手机短信的真实性无异议，祥龙物业公司经理杨某向于秀梅发送的短信内容中载明“今天上午我上班后办公室客服人员向我反映您昨天来报空置事宜，报空置需要双方签订空置协议，希望有时间您来物业办公室签订一下空置协议”，从短信内容来看，于秀梅确曾于2021年6月1日到祥龙物业公司报备，祥龙物业公司亦未提交证据证实系于秀梅的原因致使双方未能于2021年6月1日签订空置协议，于秀梅提交的视听资料及手机短信内容可以相互印证，本院对该两份证据予以采信，认定于秀梅已履行了报备义务。 另查，2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号）第十七条第一款规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十”，第十七条第二款规定：“其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定”。 再查，祥龙物业公司委托山东阔海大地律师事务所以诉讼方式处理本次纠纷并支付代理费3000元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，祥龙物业公司与于秀梅签订的前期物业服务合同及与威海市文登区中央龙湾小区业主委员会签订物业服务合同，均系各方当事人真实意思表示，属有效合同，祥龙物业公司及于秀梅均应受此约束。祥龙物业公司按照约定提供了物业服务，于秀梅理应交纳物业服务费。关于于秀梅抗辩的2018年7月份以后对于空置房应当按照60%的标准收取物业服务费的主张，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款系针对交付后空置六个月以上的普通住宅的前期物业公共服务费作出的规定，案涉小区已选举产生了业主委员会且业主委员会已与祥龙物业公司签订了物业服务合同，因此案涉房屋并不适用该规定，故于秀梅的该主张，于法无据，本院不予支持，于秀梅应当按照物业服务合同约定的90%的比例向祥龙物业公司支付物业服务费2796.21元（3106.90元×0.9）、电梯运行费1398.11元（1553.45元×0.9），超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，因双方确实对物业服务费交纳标准及数额存在争议且于秀梅的部分抗辩主张成立，故本院对祥龙物业公司的该主张不予支持。关于律师代理费，因双方就本次纠纷的产生均存在一定过错，本院酌定由双方各负担1500元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告于秀梅于本判决生效之日起十日内支付原告文登市祥龙物业服务有限公司物业服务费2796.21元、电梯运行费1398.11元，合计4194.32元； 二、被告于秀梅于本判决生效之日起十日内支付原告文登市祥龙物业服务有限公司律师代理费1500元； 三、驳回原告文登市祥龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，由原告文登市祥龙物业服务有限公司负担158元，由被告于秀梅负担48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王兴东 二〇二一年六月十八日 法官助理燕志卿 书记员王莉莎