辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2258号上诉人（原审原告、反诉被告）：王仁兰，女，1964年4月9日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：邱丽萍，辽宁法之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙治峰，辽宁法之道律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张恩哲，男，1973年4月15日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉第三人）：薛清华，女，1983年9月22日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李靖华，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉第三人）：薛美荣，女，1974年2月11日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：李靖华，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行，住所地吉林市昌邑区国际商城**楼**，统一社会信用代码：912202016826066316。负责人：赵琳，该单位负责人。委托诉讼代理人：田宏伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：滕南平，男，1964年4月8日出生，汉族，辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。上诉人王仁兰、张恩哲、薛清华、薛美荣因与被上诉人吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行（以下简称吉林银行）、原审被告滕南平房屋买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仁兰上诉请求：依法撤销一审判决第四项，依法改判：1、张恩哲、吉林银行向王仁兰支付定金差额160万元；2、张恩哲、吉林银行向王仁兰支付违约金（以160万元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率，自2018年4月24日起至全额合同款退还之日止；以400万元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率，自2018年5月9日起至2019年3月12日止）；3、薛清华、薛美荣赔偿王仁兰违约金（以12万元为基数，每日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至全额合同款退还之日止）。事实和理由：一、1、案涉房屋不能交易系因张恩哲、滕南平单方原因所致。张恩哲于2017年12月26日通过竞拍购得案涉房屋，《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（大政办发（2018）31号）于2018年3月21日公布，滕南平、原大连同泰房地产营销策划有限公司（以下简称原同泰公司）于2018年4月3日与王仁兰签订《房地产买卖合同》。王仁兰直到原一审诉讼过程中才知道张恩哲为实际出卖人，张恩哲与原同泰公司均未告知王仁兰其权利可能存在瑕疵，在不能保证交易顺利进行的情况下，仍然委托滕南平与王仁兰签订《房地产买卖合同》，收取王仁兰的购房定金160万，对王仁兰400万元的资金进行监管，让王仁兰缴纳了相关税费，其行为显然违背诚信原则。王仁兰与滕南平于2019年3月12日签订合同变更协议，约定160万元转为定金，其性质应为履约定金，合同条款对双方有约束力。因张恩哲对案涉房屋不享有完整处分权而导致交易不能正常进行的后果应归责于张恩哲。王仁兰在履约过程当中没有任何过错行为。2、王仁兰不存在一审法院认为的要求吉林银行将案涉房屋直接过户至王仁兰名下的主导性。王仁兰签订《房地产买卖合同》之后，一直处于被动状态，所有程序均是按照原同泰公司指示操作。程序办理过程中，王仁兰从来不知道张恩哲的存在。原同泰公司提供的相关手续显示吉林银行为案涉房屋的权利人，所以王仁兰认为由案涉房屋的权利人吉林银行委托代开发票是购买拍卖房屋的正常手续，而非一审法院认定的王仁兰明知交易相对方为张恩哲而要求吉林银行直接将案涉房屋过户至自己名下。3、滕南平、张恩哲在交易过程中一再违约。对方当事人一直认可案涉房屋具备过户条件并同意配合过户，但张恩哲并未按照约定期限配合进行资金监管。在案涉房屋具备过户条件的情况下，张恩哲迟迟不给王仁兰办理过户手续的行为，显然已构成根本违约。4、购买案涉房屋的资金是通过融资渠道取得，因为张恩哲的一再违约，致使王仁兰的资金占用损失也一再扩大，案涉《房地产买卖合同》未能正常履行给王仁兰造成了巨大的经济损失。二、根据法律规定，因第三人的过错导致合同不能履行，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则。张恩哲作为出卖人，在没有法定免责事由的情况下，对案涉房屋不能办理过户的后果应承担违约责任。三、原同泰公司与王仁兰签订《房地产买卖合同》收取中介费之后，应当依照法律法规及合同约定为王仁兰提供合法合规的中介服务，保证提供的房源信息没有权利瑕疵，正常办理过户手续。但原同泰公司多次承诺办理过户的时间又多次违约，致使王仁兰购买案涉房屋的合同目的不能实现，构成违约，应该承担违约责任。因原同泰公司于2019年10月申请注销登记过程中未依法进行清算，所以根据相关法律规定，薛清华、薛美荣应该对原同泰公司承担的债务承担连带责任。张恩哲、滕南平辩称，不同意王仁兰的上诉请求。薛清华、薛美荣辩称，不同意王仁兰的上诉请求。中介公司已经促成双方签订合同，且合同合法有效，已经履行完毕中介义务，王仁兰要求薛清华、薛清荣承担违约责任没有事实和法律依据。吉林银行辩称，不同意王仁兰的上诉请求，本案为房屋买卖合同纠纷，吉林银行与王仁兰、薛清华、薛美荣之间不存在任何合同关系，不是本案所涉房屋买卖合同的相对方，案涉房屋买卖合同对吉林银行无约束力，吉林银行不存在承担责任的事实及法律依据。张恩哲上诉请求：1、变更一审判决第二项为张恩哲返还王仁兰48万元或发回重审；2、王仁兰承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1、案涉房屋买卖合同是王仁兰违约造成合同无法履行的，王仁兰应当承担违约责任。2、张恩哲仅需要返还给王仁兰48万元，计算方式如下：购房款160万元-560万元×20%（王仁兰违约，定金不予返还）=48万元。3、一审法院按照一审总的标的额收取诉讼费错误。王仁兰辩称，2019年7月17日至2019年7月26日王仁兰的存款为400余万，王仁兰具有履约能力，并且在履行过程当中已经多次催告对方当事人办理资金监管手续。且各方一致确认于2019年7月26日上午办理资金监管，因对方当事人违约导致未能办理资金监管，所以王仁兰没有任何违约行为。具体理由与上诉的事实和理由相同。薛清华、薛美荣述称，没有异议。吉林银行述称，同对王仁兰的答辩意见。滕南平述称，同意张恩哲的上诉请求。薛清华、薛美荣上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、王仁兰承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。案涉房屋买卖合同无法履行是因王仁兰违约，王仁兰应该承担违约责任。原同泰公司提供了居间服务，理应收取相应费用。王仁兰辩称，与上诉的事实和理由相同。张恩哲、滕南平述称，没有异议。吉林银行辩称，同对王仁兰的答辩意见。王仁兰向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告滕南平之间签订的《房地产买卖合同》（房屋位于大连市旅顺口区；2.被告张恩哲、吉林银行返还原告已经支付的合同定金1600000元、支付定金差额1600000元并赔偿原告中介费损失120000元；3.被告张恩哲、吉林银行向原告支付违约金（以1600000元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率，自2018年4月24日起至全额合同款退还之日止；以4000000元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率，自2018年5月9日起至2019年3月12日止）；4.被告薛清华、薛美荣赔偿原告违约金（以120000元为基数，每日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至全额合同款退还之日止）；5.各被告承担诉讼费。张恩哲向一审法院提出反诉请求：1.判令王仁兰承担违约责任，原告王仁兰已经交付的1600000元定金不予返还；2.判令被告吉林银行协助办理合同解除后的退税手续。一审法院认定事实：2018年4月3日，原告王仁兰作为买方（乙方）、被告滕南平作为卖方（甲方）、原同泰公司作为居间方共同签订《房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过居间方购买及出售位于大连市旅顺口区房屋，建筑面积约764平方米（房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准），房屋售价为5600000元，定金1200000元，于双方交接房款时可冲抵房款；本合同签订之日起3日内，乙方需备齐购房余款4400000元，同时三方将该款项存入居间方指定银行资金监管；因房屋产权过户发生的税费，甲乙双方按国家规定承担各自税费；该房屋以签约现状售于乙方，乙方同意按现状购买该房屋，乙方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易，乙方须在产权证办理完毕二日内支付给甲方购房款；如果甲乙双方未按照合同约定交付房款或房屋的，每逾期一日违约方按房屋总价款的千分之一支付违约金；基于居间方已提供居间服务，乙方须向居间方支付120000元作为中介费，该中介费于签约当日支付；办件时间为现金付款20个工作日（第8条），居间方履行合同第8条时，每逾期一个工作日，居间方分别按甲乙双方各自交纳的中介费的1%赔偿甲乙双方，若因甲乙双方原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，居间方不承担违约责任；合同签署后，因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，鉴于居间方已促成合同成立，居间义务已完成，收取的中介费用不返还；如乙方违约，则已付定金应支付给甲方作为违约赔偿，同时赔偿甲方的中介费损失，如甲方违约，则甲方需双倍返还定金给乙方，同时赔偿乙方的中介费损失；甲乙双方因履行本合同而产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、过户款项及手续文件。合同中还写明：甲乙双方知道并认可此房屋现在为拍卖手续，甲方按合同约定的时间和价格将此房屋的产权拍卖、过户到乙方或乙方指定人名下，并且结清所有的欠费，乙方拿到产权证二日内，将全部房款支付给甲方，甲、乙双方交接；签合同当日，乙方将定金1200000元直接支付给甲方，剩余房款按合同约定做银行资金监管。合同签订后，王仁兰于当日向滕南平支付定金1200000元，滕南平向王仁兰出具了收条；王仁兰于当日向原同泰公司支付中介费120000元，原同泰公司向其出具了收据。此后，王仁兰与滕南平签订《合同变更协议》，就上述合同相关事宜做如下变更：甲乙双方自行协商同意，此房屋税务机关受理，拿到缴税通知单二日内，乙方支付给甲方首付款400000元，其余房款4000000元继续资金监管，待产权过户到乙方名下，并且结清此两套房屋所有的欠费二日内，乙方将房款全部支付给甲方，甲、乙双方交接。上述变更协议签订后，王仁兰于2018年5月9日向滕南平支付房款400000元并办理了4000000元房款的资金监管。2018年5月17日，吉林银行向王仁兰代开金额为2406600元的商品住房（05013177）增值税普通发票，向孙元元代开金额为2406600元的商品住房（05013178）增值税普通发票。2018年5月17日，王仁兰缴纳案涉房屋契税34380元（房屋产权证书号：05013177）；案外人孙元元缴纳案涉房屋契税45840元（房屋产权证书号：05013178）。2018年5月17日，滕南平以吉林银行名义缴纳产权证书号为05013177房屋的地方教育附加税221.28元、教育费附加税331.92元、土地增值税（旧房转让）195974.28元、增值税（销售不动产）11064元、印花税（产权转移书据）1146元、维护建设税（市区）774.48元，缴纳产权证书号为05013178房屋的城市维护建设税（市区）774.48元、印花税（产权转移书据）1146元、增值税（销售不动产）11064元、教育费附加税331.92元、地、地方教育附加税2218元、土地增值税（旧房转让）195974.28元，以上合计419023.92元。2019年3月12日，王仁兰（乙方）与滕南平（甲方）签订《合同变更协议》（合同号：20180400A7），就合同相关事宜作如下变更：一、乙方已实际支付给甲方的1600000元全部变更为定金；二、签订本补充协议当日，甲乙双方解除已经在银行监管的资金4000000元，退还给乙方；待甲方确认可以办理合同约定的房屋产权证给乙方七日内，甲乙双方重新办理4000000元的资金监管，甲方在资金监管后15日内，将约定房屋的产权办理在乙方名下，取证当日，甲乙双方交接房屋，乙方将全部房款支付给甲方；三、原合同的其他约定不变。该协议签订后，原告与滕南平解除了4000000元房款的资金监管。案涉房屋基本情况，不动产权证号为201805033155的房屋坐落于旅顺口区，建筑面积382平，房屋用途为别墅，所有权人为被告吉林银行；不动产权证号为201805033156的房屋坐落于旅顺口区，建筑面积382平，房屋用途为别墅，所有权人为被告吉林银行。上述两处房屋即为案涉房屋，不动产权证号原分别为201805013177、201805013178。上述房屋包含在被告吉林银行处理的物权资产包之内，该资产包共105项资产，由吉林银行委托吉林市天阳拍卖有限责任公司进行拍卖，被告张恩哲于2017年12月26日通过竞拍购得。2018年1月16日，张恩哲向滕南平出具《委托书》，委托滕南平代表其在大连市区域内，处置其从吉林银行取得的资产包内的房产：位于大连市旅顺口区龙王塘镇龙王塘村海珠花园**59和**房屋，委托滕南平委托中介出售以上房屋，滕南平可代其签订相关的买卖合同，资金监管解冻，代收房款，协调办理相关的报税和过户手续，交接房屋等与房屋相关事宜。庭审中，被告滕南平和张恩哲均称滕南平所收取原告的1600000元定金均已给付张恩哲。庭审中，张恩哲主张购买案涉房屋后，大连市政府于2018年3月21日颁发大政办发〔2018〕31号《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：“非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域的住房。”张恩哲主张因上述规定导致该两处房屋无法过户至其名下。针对本案纠纷，原告曾于2018年11月8日将滕南平、原同泰公司诉至一审法院，其诉讼请求为：1.判令被告滕南平立刻交付房屋：大连市旅顺口区房屋；2.判令被告滕南平、原同泰公司履行办理原告所购的位于大连市旅顺口区房屋的权属登记及产权证的义务；3.判令被告滕南平支付未按期办理权属登记及产权证的违约金（违约金以房屋的总房款5600000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止），被告原同泰公司对于此项承担连带责任；4.判令被告原同泰公司赔偿原告违约金（违约金以120000元为基数，每日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止）；5.判令被告滕南平、原同泰公司承担案件的诉讼费等相关费用。后原告于2018年12月28日申请撤诉，一审法院于当日作出（2018）辽0293民初2844号民事裁定：准许原告王仁兰撤诉。原告于本案一审中的诉讼请求原为：1.判令被告滕南平立刻交付房屋：大连市旅顺口区房屋；2.判令被告滕南平、吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行履行办理原告所购的位于大连市旅顺口区房屋的权属登记及产权证的义务；3.判令被告滕南平支付未按期办理权属登记及产权证的违约金（违约金以房屋的总房款5600000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止），被告吉林银行对于此项承担连带责任；4.判令被告同泰房地产公司赔偿原告违约金（违约金以120000元为基数，逾期每工作日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止）；5.判令被告滕南平、吉林银行、同泰房地产公司承担案件的诉讼费等相关费用。在本案原一审过程中，由于原告及各被告均要求并同意继续履行案涉合同，故一审法院于2019年7月11日组织各方当事人作出调查笔录，内容为：调查人：案涉房屋现在是否具备过户条件？四被告均：具备过户条件，均同意配合过户。原告：同意房屋过户，可以办理资金监管。调查人：限原告于七日内将资金监管办理完毕。调查人：四被告，在原告办理资金监管后是否可以于15日内办理过户手续？四被告均：同意在法律规定范围内配合办理过户手续，承担协助义务，但不同意承担违约金，要求原告在办理完过户手续当日解除资金监管，这也是合同约定。原告：原告方要求按照起诉状主张违约金，但对合同中所明确规定的原告方的义务原告履行。调查人：限期原、被告按照上述合同变更协议履行各自义务，并于一个月内向本庭反馈房屋过户情况。上述调查笔录的履行情况：根据原告的代理人李律师与滕南平的短信记录显示，7月15日，李：我是王仁兰的代理人，我方当事人已经准备完毕可以办理监管，不知你方何时有时间一起去办理？滕：吉林银行办事员度假去了，得下周一给信。7月16日，李：滕南平您好，我方今天去法院向刘法官告知了您及姜总提出的待吉林银行办事人员下周一、二（即7月22或23日）到大连一并办理资金监管和房产过户手续的提议，刘法官回复若当事人同意，她没有异议，我方当事人也同意一并办理，只是还请您及姜总督促吉林银行勿再拖延。滕：收到，我们再和吉林银行沟通确定他们来连事宜。7月19日，滕：吉林银行这边我们已经联系上了，下周一、二听信，你这边通知一下买方准备一下。李：我们这边当事人这周一就已经准备好资金监管了，还麻烦您下周一二尽快能一起办理。7月22日，李：您好，不知道今天是否能办理？滕：正在联系，确定后在告诉你。根据原告的另一代理人韩律师与原同泰公司姜经理2019年7月23日至2019年7月28日的微信聊天记录显示，7月16日，韩：李律师今天去法院向刘法官告知了您及滕南平提出的待吉林银行办事人员下周一、二（即7月22日或23日）到大连来一并办理资金监管和房产过户手续的提议，刘法官回复若当事人同意，她没有异议，我方当事人也同意一并办理，只是还请您及滕南平督促吉林银行勿再拖延。姜：好的，明白。7月23日，韩：问滕南平了？他哪天回？什么时候办资金监管？姜：问了，周四晚上7：00到大连。韩：好的，那就争取这周五上午把资金监管做了吧。姜：好的。7月28日，姜：韩律师你好，问您一下您这边和蔡总联系的怎么样了？周一是否能做资金监管，我通知滕南平一下。原告认为双方最终确定履行时间为2019年7月26日上午，但各被告均未到场，故其于该日向一审法院提交变更诉讼请求申请书。根据原告提交的银行流水显示，2019年7月11日至7月25日，原告账户尚有资金3700000余元，截至2019年8月8日前，原告账户尚有资金4000000元。根据原告与滕南平、原同泰公司及大连银行2018年5月9日资金监管协议，案涉合同的资金监管无需被告吉林银行配合。另查，原同泰公司的股东为薛清华、薛美荣，2019年9月2日，薛清华、薛美荣向登记机关申请大连同泰房地产营销策划有限公司的简易注销登记，并承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结……。全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，由全体投资人承担相应的法律后果和责任。原同泰公司于2019年11月5日注销。庭审中，根据被告滕南平与张恩哲的委托关系，原告王仁兰选择委托人即张恩哲作为合同相对人主张权利。一审法院认为，结合上述查明的相关事实情况及各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题：一、本案各方当事人之间的法律关系如何认定的问题；二、案涉《房地产买卖合同》能否继续履行及其原因如何认定的问题。针对第一个焦点问题，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条规定：债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利；民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。由前述规定可以看出，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。本案中，由于案涉房屋的所有权人吉林银行通过拍卖程序出卖给张恩哲后，张恩哲委托滕南平将案涉房屋进行出售，滕南平作为张恩哲的受托人以其自己的名义与王仁兰、原同泰公司（即居间方）就案涉房屋签订了买卖合同。因此，吉林银行与张恩哲之间系买卖合同法律关系，张恩哲与滕南平之间系委托法律关系，张恩哲与王仁兰、原同泰公司之间系买卖合同、居间合同法律关系。据此，王仁兰应当要求与其有合同关系的被告或者依照法律规定要求相关被告承担民事责任。针对第二个焦点问题，一审法院认为，结合原告王仁兰、被告张恩哲的本诉及反诉情况，案涉房屋买卖合同已无再继续履行的可能，因此，原告王仁兰要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。而综合本案现查明的相关事实情况可以认定，案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因并非系被告张恩哲、滕南平的单方原因所致，主要理由如下：首先，案涉房屋两次买卖应当依次办理过户、依次由买卖各方按照法律规定缴纳相关税费，即吉林银行先将案涉房屋过户至张恩哲名下并缴纳相关税费后再由张恩哲过户至王仁兰名下并应再次缴纳相关税费。而结合吉林银行向王仁兰开具增值税普通发票及其缴纳契税等情况可以看出，因王仁兰缴纳契税等款项数额是以吉林银行出卖给张恩哲的房屋价款作为基数，故王仁兰实质上要求吉林银行直接将案涉房屋过户至其名下的行为本身就存在规避缴纳税费（即王仁兰、张恩哲等均不能排除存在少缴纳税费的情形）等问题，且该行为不应得到法律层面的支持和鼓励。其次，王仁兰在本案诉讼之前曾经起诉后又撤诉，且王仁兰在其撤诉后与滕南平在2019年3月12日签订《合同变更协议》之后再次提起诉讼（即本案）。前述变更协议中明确约定在可以办理案涉房屋产权证给王仁兰之时7日内，王仁兰与滕南平重新办理资金监管，但对可以办理产权证的具体时间在该协议中并未作以明确约定。虽然本案第一次审理期间，一审法院在调查笔录中告知本案各被告在王仁兰办理完毕资金监管后15日内办理案涉房屋过户手续，但由于各被告并未对此作以明确表示认可（即各被告在该笔录中陈述的意见是同意在法律规定范围内配合办理过户手续且不同意承担违约金），又由于在该笔录最后一页中记载的是一审法院告知原、被告按照上述《合同变更协议》履行各自义务并在一个月内向一审法院反馈房屋过户情况，因此，前述调查笔录并不能视为原、被告对如何履行案涉房屋买卖合同重新达成新的协议。而结合案涉短信、微信记录的内容可以看出，王仁兰与滕南平对资金监管和房屋过户手续是否可以同时办理的事宜又进行了协商，且对此协商的本意亦是要求吉林银行将案涉房屋直接过户至王仁兰名下（即王仁兰是以吉林银行开具的发票及依此缴纳的契税等作为过户前提）。因正如前所述，王仁兰与滕南平对此进行协商的内容存在不符合法律规定的情形，故在协商未果的情况下，王仁兰主张因滕南平、张恩哲、吉林银行等存在违约行为导致案涉房屋买卖合同不能继续履行的理由并无充分的法律根据。据此，综合本案情况可以认定，案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因并非系王仁兰所主张的观点。关于原告王仁兰要求被告张恩哲、吉林银行双倍返还定金一节，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，因滕南平系接受张恩哲的委托与王仁兰签订了案涉房屋买卖合同，且在滕南平向王仁兰披露其受委托内容后，王仁兰选择委托人即张恩哲作为合同相对人主张权利，故是否承担双倍返还定金的民事责任应由张恩哲承担。又因吉林银行并未系案涉房屋买卖合同的当事人，故王仁兰要求吉林银行承担双倍返还定金的民事责任并无充分的法律根据。鉴于王仁兰对案涉房屋买卖合同不能履行亦存在一定的责任，故其要求双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，在案涉房屋买卖合同不能再继续履行的情况下，张恩哲应当向王仁兰返还已收取的定金1600000元，而张恩哲反诉要求对该笔定金不予返还的请求，一审法院不予支持。关于原告王仁兰要求被告张恩哲、吉林银行赔偿其中介费损失120000元一节，一审法院认为，首先，因案涉房屋买卖合同的签订方系王仁兰、张恩哲（滕南平）、原同泰公司（即中介方），故吉林银行对此不应承担相应民事责任。又因本案在第一次审理之后作出由中介公司即原同泰公司返还中介费的民事判决后，原同泰公司并未对此提起上诉，且案涉120000元中介费是由原同泰公司收取，故在案涉房屋买卖合同解除后原同泰公司依据该合同获得中介费原则上应当予以返还。据此，原告王仁兰要求被告张恩哲、吉林银行赔偿其中介费损失120000元的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，虽然案涉房屋买卖合同中约定原同泰公司促成双方签订合同后居间费不予退还，但因原同泰公司作为专业提供房屋中介的服务单位应当知晓案涉房屋作为拍卖房屋的特殊性及如何依法依规办理相关过户及缴纳税费等事宜，且综合本案证据可以认定原同泰公司并未完全依法尽到其中介服务的相关义务，故原同泰公司理应承担返还中介费120000元的民事责任。再次，因原同泰公司目前已经办理了注销登记手续，且结合原同泰公司办理注销的相关材料可以认定该公司并未经清算后办理注销手续，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条规定（即公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持）应当由其股东薛清华、薛美荣对此承担责任。据此，被告薛清华、薛美荣应当向原告王仁兰返还中介费120000元。关于原告王仁兰要求各被告支付违约金一节，一审法院认为，因吉林银行与王仁兰并未有签订相关合同的事实，故王仁兰要求吉林银行承担违约责任并无充分的事实和法律根据。又因案涉房屋买卖合同不能得以继续履行的原因并非仅系张恩哲等被告所致，故原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。而若原告有充分证据能够证明因被告过错导致案涉合同解除给其造成其它相关方面的损失，则其可以通过另案诉讼等方式予以解决。关于被告张恩哲反诉要求被告吉林银行协助其办理合同解除后的退税手续一节，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，因张恩哲、吉林银行之间的房屋买卖关系与张恩哲、王仁兰之间的房屋买卖关系并非同一法律关系，故张恩哲若提起反诉应当以本案的本诉原告王仁兰为反诉被告，即不能以本诉被告吉林银行作为反诉被告。据此，张恩哲要求吉林银行承担相应民事责任应当通过另行提起诉讼予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王仁兰与被告（反诉第三人）滕南平、大连同泰房地产营销策划有限公司于2018年4月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）张恩哲于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王仁兰购房定金1600000元；三、被告（反诉第三人）薛清华、薛美荣于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王仁兰中介费120000元；四、驳回原告（反诉被告）王仁兰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张恩哲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51000元，由原告（反诉被告）王仁兰负担25000元，由被告（反诉原告）张恩哲负担25000元，由被告（反诉第三人）薛清华、薛美荣负担1000元；反诉费9650元，由被告（反诉原告）张恩哲负担。本院二审期间，王仁兰提交：原同泰公司向王仁兰出具执行裁定书和协助执行通知书、税款完税证明、吉林银行抵债资产处置审批表、委托拍卖合同、拍卖成交确认书（王仁兰、孙元元签署的）、吉林市天阳拍卖有限责任公司开给孙元元的拍卖佣金发票、盖有吉林银行印章的营业执照的复印件、法定代表人证明、不动产登记授权委托书、不动产登记申请书及询问记录的照片等证据，拟证明王仁兰在房屋买卖过程中一直以为交易的相对方是吉林银行，在整个交易过程当中都不知道张恩哲的存在。张恩哲、滕南平质证意见：上述证据来源于案外人蔡庆贺与姜秋红的微信聊天记录，对真实性、关联性均不认可，认为与本案无关。薛清华、薛美荣质证意见：对上述证据不予认可。上诉人王仁兰出示的证据是案外人蔡庆贺与姜秋红的微信聊天截图，与本案没有关联性。从拍卖书可以看出购买方是孙元元和王仁兰，和本案涉及的合同不具有关系。吉林银行的质证意见同张恩哲。本院对证据的认证意见：前述证据来源于案外人的微信聊天记录中的图片，王仁兰未能提供微信聊天记录的原始载体，未能提供图片原件，对方当事人对证据的真实性均不予认可，本院对前述证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。经归纳各方当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点为：案涉房地产买卖合同不能继续履行的原因应否归责于张恩哲；张恩哲及原同泰公司应否承担违约责任；薛清华及薛美荣应否返还中介费；张恩哲应否返还160万元；吉林银行应否承担违约责任。关于案涉房地产买卖合同不能继续履行的原因应否归责于张恩哲一节。根据王仁兰的上诉状、王仁兰的陈述、案涉房地产买卖合同以及二审期间王仁兰提举的材料可知，在签订案涉房地产卖合同以及实际履行中，王仁兰对案涉房屋权利人为吉林银行以及其购买的是拍卖房屋、需要履行拍卖手续是明知的。王仁兰未参与竞拍而仍想购买案涉房屋，应当自担此过程中可能出现的风险。王仁兰仅以所有程序由原同泰公司指示操作，并非自己主动为之，显然不足以证明其在合同履行过程中是善意的无过错方。据此，无论王仁兰是否知晓张恩哲的存在，还是张恩哲作为实际买受人受政策影响不能办理案涉房屋的过户，又或案涉房屋的资金监管未能办理，均不能认定案涉房地产买卖合同不能继续履行应当完全归责于张恩哲。故一审判决认定王仁兰主张张恩哲存在违约行为导致案涉房屋买卖合同不能继续履行的理由无充分的法律依据，并无不当。关于张恩哲及原同泰公司应否承担违约责任一节。如前所述，现无据认定案涉房屋买卖合同不能继续履行完全归责于张恩哲、原同泰公司，王仁兰要求张恩哲承担双倍返还定金以及支付违约金的违约责任，要求薛清华、薛美荣赔偿违约金，缺乏事实依据及法律依据，一审法院不予支持符合法律规定，应予维持。关于薛清华及薛美荣应否返还中介费一节。经查，本案原一审（2019）辽0293民初1754号民事判决书第三项为原同泰公司于该判决生效之日起十日内返还王仁兰中介费12万元，原同泰公司对该判决未上诉。前述判决被撤销并发回重审后，一审判决判令薛清华、薛美荣返还中介费，薛清华及薛美荣仅对二人应否返还中介费提出上诉主张。依据第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理的法律规定，本院仅就薛清华、薛美荣应否对原同泰公司的债务承担责任即应否返还中介费予以审查。根据查实事实可知，原同泰公司作为专业的房屋中介服务单位并未完全依约、依法履行相关义务，应当返还王仁兰中介费。薛清华、薛美荣作为原同泰公司的股东，应当知晓原同泰公司的涉诉情况，却在诉讼期间对公司进行简易注销登记，现二人已经承诺承担相应法律后果和责任，应当依法对原同泰公司债务承担清偿责任，一审判决对此论述充分，本院不再赘述。关于张恩哲应否返还160万元一节。张恩哲主张160万元仅应返还48万元。根据法律规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。本案中，主合同标的额为560万元，王仁兰与滕南平基于案涉房地产买卖合同约定160万元为定金，超过20%的部分48万元（160万元-560万元×20%）不产生定金效力，张恩哲同意返还，本院予以照准。关于定金112万元（560万元×20%），张恩哲主张因王仁兰在多次催促下迟迟不办理资金监管，存在违约行为，无权请求返还该定金，但张恩哲提举的证据不足以证明其主张，且与王仁兰的代理人和滕南平的短信往来记录的内容不相吻合，故一审判决对其不予返还定金的请求不予支持正确，应予维持。关于上诉费数额，对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。二审程序中，结合上诉状的事实理由部分，张恩哲明确自己的上诉请求为变更一审判决第二项，改判返还王仁兰48万元，实为不服返还160万元判项中的112万元，应当按该数额交纳上诉费。关于吉林银行应否承担违约责任一节。吉林银行并非案涉房地产买卖合同的当事人，故王仁兰要求吉林银行按照案涉房地产买卖合同的约定承担违约责任，缺乏事实依据及法律依据。综上所述，各上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90404元（王仁兰预交27054元、张恩哲预交60650元、薛清华预交2700元），返还张恩哲45770元，由王仁兰负担27,054元，由张恩哲负担14880元，薛清华及薛美荣负担2700元。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  唐庆福审判员  王 亮二〇二一年六月七日书记员  曲 娇