湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终615号上诉人（原审被告）：湘潭名生置业有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经开区传奇西路9号九华创新创业综合大楼10层1012室，统一社会信用代码914303006962118259。法定代表人：兰维勇，该公司负责人。委托诉讼代理人：周艳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宋鹏程，男，1983年8月5日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区，现住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：汤珊珊，女，1984年10月5日出生，汉族，户籍地址湖南省湘潭县，现住湖南省湘潭市雨湖区。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，该公司总经理。上诉人湘潭名生置业有限公司（以下简称名生公司）因与被上诉人宋鹏程、汤珊珊、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名生公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定上诉人出售房屋时隐瞒房屋质量问题，系认定事实不清。本案系现房交付，从常理推断可知业主在购房之前肯定会现场查看房源，事实上，被上诉人也已承认在购房之前现场查看过房源，知晓房屋存在质量问题并与上诉人达成一致，将在交房之前由上诉人将房屋整改完毕。上诉人已披露房屋质量瑕疵也承诺会整改，被上诉人所述当时只知道霉菌问题后来才知道漏水问题，明显与事实不符。在上诉人提交的证据中涉及“整改施工”，若上诉人仅仅披露了霉菌问题，不可能涉及整改施工。二、上诉人系在被上诉人违约拒绝按照认购书与上诉人签订商品房买卖合同并交纳放款后，才按照认购书约定进行挞定处理，一审法院按照定金罚则要求上诉人双倍返还定金系适用法律错误。上诉人与被上诉人达成一致签订认购书之后，被上诉人单方反悔，提出参与整改过程的不合理要求，并以此为由拒绝与上诉人签订商品房买卖合同，上诉人多番催告无效后挞定处理，符合认购书约定和法律规定。退一步讲，即使一审法院无法判定被上诉人要求参与整改过程的行为是否合理，本案也是由于不可归责于双方的原因导致无法签订合同，返还定金即可，而不应当适用定金罚则。宋鹏程、汤珊珊共同答辩称，上诉人认为房屋霉菌问题不可能涉及“整改施工”系缺乏工程常识，房屋产生霉菌和水管泄露问题均需要整改施工才能正常交付。上诉人在案涉房屋存在多处管道漏水说成霉菌阴雨天导致，明显存在欺诈行为，同时在问题发生后，上诉人不作为不答复答辩人的要求，其以实际行为拒绝履约，应当适用定金罚则。原审被告恒大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。宋鹏程、汤珊珊向一审法院起诉请求：1.返还购房定金2万元，合同违约赔偿金2万元，同等数额的精神损失费2万元，其中4万元按小微贷利率需支付利息，共计60592元；2.赔偿宋鹏程和汤珊珊的误工费：暂定1万元/天，共计15万元。一审法院认定事实：2020年5月24日，原、被告签订了《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（甲方为名生公司、乙方为宋鹏程、汤珊珊）。该认购书约定，1.乙方向甲方认购湘潭恒大书香门第楼盘11栋1-21103房；该商品房建筑面积共141.70平方米，单价为6214元/㎡，总金额为880516元。2.乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金，（定金在签订商品房买卖合同时转入房款。3.付款方式为：按揭付款，原告须于2020年5月26日前支付首付房款200516元（不含定金），余款66万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年5月26日前办理完毕银行按揭贷款手续。乙方必须在约定的付款方式和期限内到湘潭恒大书香门第销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；第九条约定，乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。该认购书还对其他进行了约定。认购书签订后，原告向被告支付购房款定金20000元。后因原告得知所购房屋存在水管泄漏问题，遂与被告协商整改事项未果，因双方协商不成。另查明，1.原告购买的案涉房产为现房，看房时原告看到房屋霉菌情况，但并不知道系水管泄漏问题，被告认可房屋存在水管泄漏问题。2.现被告已将房屋整改到位，并已卖出。3.被告同意解除认购书，被告名生公司自述其提出要求原告签订《商品房买卖合同》，但原告要求修改商品房买卖合同条款，并要求参与整改，但被告拒绝修改，双方无法签订《商品房买卖合同》，故原告诉至法院。一审法院认为：原告与被告名生公司签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，该认购书内容包含房号、面积、价格、定金等内容，且明确约定付款后另行签订商品房买卖合同，故该认购书应认定为商品房买卖预约合同，现双方均同意解除该认购书，予以确认。该预约合同内容明确约定了定金2万元，该定金具有预约定金和违约定金的双重属性，一方违约时应当适用定金罚则，故本案争议焦点为：本案原、被告双方无法签订商品房买卖合同的违约责任由谁承担。合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础上，原、被告双方为订立商品房买卖合同而签订前期认购书，房屋买卖合同中作为买方应当按照约定支付价款，卖方应当提供符合交房条件的商品房，本案买卖的标的房屋虽为现房，但因该房屋为精装房，被告应当提供符合精装要求的房屋，原告虽实际查看房屋，但因水管泄漏系隐蔽瑕疵，被告未能举证证实其在原告看房时已告知原告该房屋因泄漏造成霉菌，且原告明知泄漏情况仍同意购买房屋的事实，且从一般购房人要求考虑，买方定是拒绝接受水管泄漏的房屋瑕疵，据此原告要求与被告签订的商品房买卖合同应当予以修改并要求被告将房屋整改的请求合理，被告方拒绝此要求，且其后将该房屋卖出，构成违约，应当由被告名生公司承担违约责任，适用定金罚则，由被告名生公司双倍返还两原告定金共计4万元，原告请求被告支付利息及误工费的诉讼请求，无事实及法律依据，依法予以驳回。被告恒大公司不是本案中《湘潭恒大书香门第商品房认购书》的合同相对方，依法不承担责任。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋鹏程、汤珊珊与被告湘潭名生置业有限公司于2020年5月24日签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》；二、由被告湘潭名生置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告宋鹏程、汤珊珊定金共计4万元；三、驳回原告宋鹏程、汤珊珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，减半收取2230元，由原告宋鹏程、汤珊珊负担1230元，被告湘潭名生置业有限公司负担1000元。二审中，被上诉人宋鹏程、汤珊珊向本院提交了二份证据，证据一、图片四张，拟证明两被上诉人的维权事实；证据二、视频资料一份，拟证明上诉人存在欺诈行为。上诉人名生公司质证认为，对证据一的真实性、合法性及关联性均有异议，上诉人公司没有张总这个人，却能证明两被上诉人在购房时知晓漏水及霉菌问题，双方沟通后续解决；对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据只能说明双方就房屋问题进行沟通，不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，无法确认证据一的真实性，对该证据不予采信；证据二无法达到两上诉人的证明目的，不予采信。一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：在案涉《湘潭恒大书香门第商品房认购书》签订过程中，上诉人名生公司是否存在违约行为，名生公司是否应当双倍返还定金。在本案一、二审过程中，上诉人名生公司没有提交充分证据证明其在案涉商品房认购书签订过程中，向两被上诉人披露了案涉商房出现霉菌问题是因水管漏水所致的事实，而上诉人与两被上诉人正是因为水管漏水整改问题而产生了纠纷，导致双方未能如期签订《商品房买卖合同》，因此，应当认定上诉人名生公司在案涉商品房认购书签订过程中未履行明确告知义务，存在违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因上诉人名生公司未履行明确告知义务，导致商品房买卖合同未能订立，根据上述法律规定，上诉人名生公司应当双倍返还定金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4460元，由上诉人湘潭名生置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  贺振中审判员  向兴礼审判员  肖伟胜二〇二一年六月四日书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。