山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终927号 上诉人（原审被告）：稷山县明瑞房地产开发有限公司，住所地稷山县稷峰东街。 法定代表人：赵俏花，经理。 委托诉讼代理人：王丹东，山西圣剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨金贵，男，1969年11月24日出生，汉族，自由职业者,住稷山县。 委托诉讼代理人：董晓荣，山西方立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：原文婷，山西方立律师事务所实习律师。 上诉人稷山县明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）因与被上诉人杨金贵合同纠纷一案，不服稷山县人民法院（2020）晋0824民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人明瑞公司的委托诉讼代理人王丹东、被上诉人杨金贵的委托诉讼代理人董晓荣、原文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明瑞公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。1.杨金贵于2019年12月28日通过司法拍卖程序竞拍取得涉案房产，杨金贵在法律上取得涉案房产的所有权。但有法律明确规定不能交付使用的情况下，人民法院不能强制上诉人违法履行其它附属义务。2.根据《中华人民共和国城市房产管理法》第27条,《中华人民共和国建筑法》第61条，《国务院城市房产开发经营管理条例》第17条，均明确规定在建筑尚未施工完毕和竣工验收的情况下，不能交付用户使用。同时2018年10月28日，稷山县房地产管理中心也向上诉人下发通知,严禁上诉人在房屋没有竣工验收的情况下交付客户使用，否则因违法违规擅自交付客户，接通水、电等设施，由此因违反消防、人防等造成的后果由上诉人承担，所以被上诉人虽经司法程序取得涉案房产的所有权，但因法律明确规定，尚不具备完全交付使用的条件,故上诉人无法违背法律规定为被上诉人接通所涉房产的水、电等附属义务，否则由此造成的后果上诉人根本无法承担。3.一审法院认定涉案房产在审理前已有住户入住亦认定该房屋已具备交付及使用条件,是完全错误和无法律依据的。因为上述已入住住户的水、电并非上诉人所为，均是各户的擅自行为，给上诉人的管理造成了很大的混乱和不安全隐患,为了制止擅自行为的客户行为,上诉人对上述客户的不法行为不仅进行了制止,而且通过110报案进行了法律介入。该事实在一审庭审时已向法庭提供了110出警的U盘记录。综上,一审法院仅凭被上诉人通过司法程序取得所有权，又以审理中有客户入住为由,即认定涉案房屋已具备交付及使用条件，让上诉人违法履行附属义务，完全违背法律明确规定，判决明显错误，二审法院应予纠正。 杨金贵答辩称，一、答辩人依法取得案涉房产,且案涉房产已具备通水电的基础条件,原审法院判令上诉人协助办理通水通电于法有据。2019年12月28日通过司法拍卖程序竞拍取得涉案房产,稷山县人民法院作出（2019）晋0824执6号之一执行裁定书确认答辩人为涉案房产合法所有权人。评估机构通过现场实地勘察后出具评估报告确定案涉房屋排水已安装完毕,预埋管线已完成，法院司法拍卖公告也再次确定案涉房屋符合通水通电的基础条件。同时,案涉房产所在小区入住率很高，案涉房产所在的九号楼内也有数家业主已实际入住,房屋均己接通水电正常居住,以上事实足以证实案涉房屋已具备交付及使用条件。上诉人作为案涉房产的开发商及物业管理公司,应履行开通水电的义务，法院判令上诉人履行开通义务属于认定事实正确。二、上诉人以不符合法律规定的交付条件为由拒绝办理通水通电手续,明显与事实不符。上诉人虽辩称涉案房屋未竣工验收,然后其却已向九号楼部分业主交付房屋，其交付行为足以说明上诉人也认可涉案商房配套设施完备具备交付条件。结合原审庭审情况,上诉人开发的小区为自有水井,需由上诉人开户办理,小区用电并未独立分户,需在上诉人处开通并由上诉人代收水电费,目前小区的所有入住业主均是如此缴纳水电费。上诉人所称的原审提交证明案涉房屋9号楼住户私自开通水电的录音证据没有开头、没有发生的时间且内容杂乱不清、通话双方身份不明,且未附报警记录及出警情况材料,不足以证明业主私自开通的事实。但上诉人原审所递交的证据前后矛盾,一会称全小区都没有验收,一会说仅九号楼没有验收。然而涉案小区为稷山县知名小区,入住率颇高,且入住业主均正常使用水电并向上诉人缴纳水电费,如上诉人再以此狡辩,答辩人申请法院依法对案涉小区进行实地查看,确定小区入住情况及通水电情况。三、上诉人以未进行竣工验收,不符合交付条件为由,拒不协助办理通水通电手续明显错误。根据《建筑工程质量管理条例》第49条,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第6条的规定,稷山县住房和城乡建设管理局仅为涉案工程的备案机关,竣工验收备案是行政主管机关为监管需要而收集工程建设相关情况的登记备查行为。竣工备案仅仅是行政部门监管材料备案行为,行政部门本身并不具备竣工验收的技术能力,不能作为涉案工程是否竣工验收合格的证明。建设工程的竣工验收应由专业的监理单位及甲方单位共同进行工程各项质量技术标准的验收。备案行为不能作为涉案房屋是否具备交付条件标准，应以涉案房屋是否具备使用条件（工程质量是否合格）作为交付的标准。显然，涉案房屋已经具备使用条件，且具备开通水电的硬件设施，可以交付使用。 杨金贵向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告办理位于明鑫花苑9号楼1-13号门面房的水电开通手续。二、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年12月28日，原告通过司法拍卖，竞拍得位于明鑫花苑小区9号楼1-13号（1-2层）门面房。2020年1月2日，稷山县人民法院作出（2019）晋0824执6号之一执行裁定书，裁定：位于稷山县稷圣路与育英街交叉口的稷山县明瑞房地产开发有限公司明鑫花苑小区登记在被执行人刘鹏程名下的9号楼1-13号（1-2层）门面房，共计12间，总建筑面积为2642.22㎡的所有权归买受人杨金贵所有。原告多次找到被告要求开通水电，被告未予开通水电。至今，9号楼已有住户陆续入住，但被告却未给原告开通水电。上述事实，有当事人提供的成交确认书、稷山县人民法院作出的（2019）晋0824执6号之一执行裁定书、山西省商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证两份、土地使用权证及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为：本案原告杨金贵于2019年12月28日通过司法拍卖程序竞拍取得案涉房产，并经（2019）晋0824执6号之一执行裁定书确认为案涉房产合法所有人。司法拍卖作为人民法院的执行措施之一，其拍卖结果对被执行人与竞买人均产生法律上的约束力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第三款“当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书”的规定，稷山县明瑞房地产开发有限公司与杨金贵均应全面履行司法拍卖所确定的义务。案涉房产在审理前已有住户入住，应当认定该房屋已具备交付及使用条件。水电设施作为房屋的配套设施亦应配置完备且应包含在房屋价款内。杨金贵通过法院的司法拍卖取得案涉房产的所有权，支付了拍卖价款，即应取得具备前述交付使用条件的房产，稷山县明瑞房地产开发有限公司作为被拍卖房产的开发商，有义务为杨金贵提供水电等配套设备完备的房产。稷山县明瑞房地产开发有限公司对杨金贵提供的房屋预售许可证当庭认可，故稷山县明瑞房地产开发有限公司不应怠于履行完工义务，以该建筑尚未施工完毕和竣工验收拒绝为原告接通水电的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原告杨金贵的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告稷山县明瑞房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告杨金贵办理案涉房产（明鑫花苑小区9号楼1-13号门面房）的通水通电。 本院二审期间，被上诉人杨金贵提供了8份稷山县人民法院判令明瑞公司向9号楼其他住户履行交房义务的判决，拟证明案涉房屋已具备交付条件。上诉人明瑞公司质证称，对证据的真实性没有异议，但法院判决交付，其认为达不到交付条件就没有交付。二审查明事实与一审一致。 本院认为，被上诉人杨金贵于2019年12月28日通过司法拍卖程序竞拍取得上诉人明瑞公司开发的明鑫花苑小区9号楼1-13号（1-2层）12间门面房产权。一审中，上诉人承认9号楼有住户已接通水电，证明该楼具备接通水电条件。上诉人明瑞公司有义务协助被上诉人杨金贵对其购买的明鑫花苑小区9号楼1-13号（1-2层）12间门面开通水电。 综上所述，明瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人稷山县明瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 军 审判员 陶佩林 审判员 张雅玲 二〇二一年六月十七日 法官助理王奕璇 书记员陈瑶