北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7191号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏瑞雪，女，1985年10月25日出生，汉族，北京搜狗网络技术有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱峰（苏瑞雪之夫），1983年5月30日出生，北京奇虎科技有限公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭继元，男，1989年5月27日出生，汉族，北京万融时代资本管理有限公司职员，住北京市海淀区。上诉人苏瑞雪因与被上诉人谭继元房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏瑞雪上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回谭继元的诉讼请求，支持苏瑞雪的反诉请求，诉讼费由谭继元负担。事实与理由：苏瑞雪主张其提供了证据证明改水期间房屋并不丧失居住条件，受影响的只是卫生间及厨房的一小部分，谭继元未提供证据证明改水期间搬离租赁房屋，谭继元在租赁房屋具备居住条件的情况下退租应承担违约责任，且谭继元搬离租赁房屋的时间不早于2020年9月26日；谭继元于2020年9月14日提出解约，合同当日解除，谭继元自解除之日无正当理由占用租赁房屋，如继续使用应当支付占有使用费，谭继元应当就其损坏物品支付修复费用，支付唯一网络端口占用费。谭继元辩称，同意一审判决。谭继元向一审法院起诉请求判决：1.苏瑞雪赔偿由于在租赁合同期间小区改造对谭继元无法正常居住造成的改造期间（2020年9月6日至2020年9月30日）房屋租金损失，合计人民币3833.33元；2.苏瑞雪立即返还扣除租赁期间谭继元未缴纳水电煤气费用后剩余的租房押金，即一个月租金人民币4600元减去截至2020年9月26日双方交接时谭继元尚未缴纳的水电煤气费用后剩余的押金（4040元）；3.苏瑞雪支付由于房屋租赁合同被迫解除产生的违约金，合计100%月租金，即人民币4600元；4.诉讼费由苏瑞雪承担。苏瑞雪向一审法院反诉请求判决：1.谭继元支付提前解除租赁合同违约金4600元；2.谭继元支付水、电、燃气及门锁更换，损坏物品修复费用共计：2403.07元（详见反诉状所诉费用清单）；3.谭继元支付2020年9月30日至2020年10月7日苏瑞雪2020年11月30日未交钥匙的房屋占用使用费1226.67元；4.谭继元承担反诉受理费等相关费用；5.谭继元支付该房屋唯一网络端口占用费1600元。一审法院认定事实：2019年12月29日，谭继元（承租方、乙方）与苏瑞雪（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区白菜湾四巷17号院1号院1单元503的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用。租期1年，期限自2019年12月30日起至2020年12月29日。月租金4600元，押金4600元。乙方退房时需交清水、电、燃气，有线电视，网费等费用，保证屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还乙方押金4600元。否则甲方按实际发生维修费用或相应物品价值从乙方押金中给予扣除，并将剩余押金返还乙方。租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金，合同终止。乙方须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，甲方不再退还乙方已交租金及押金，合同终止。关于合同履行情况，谭继元向苏瑞雪交纳押金4600元，并交纳租金至2020年9月29日。因北京首华物业管理有限公司于2020年9月对涉案房屋所在小区进行上下水管道更换，谭继元于2020年9月14日提出解除合同。2020年9月26日，双方到涉案房屋办理交接手续，但因交接协议内容无法达成一致意见，谭继元未能将房屋钥匙交付苏瑞雪。同日，谭继元将房屋钥匙交给房屋现场施工人员。苏瑞雪称水电改造工程持续至2020年9月23日，且其一家出于止损的目的于2020年10月7日强制收回房屋。双方确认谭继元尚欠水电及供暖费683.07元未能支付。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因涉案房屋进行水管改造导致房屋居住用途无法实现，故谭继元于房屋施工期间（2020年9月14日）提出解除合同，理由正当。合同解除时间以2020年9月14日（解除通知到达日）为准。关于租金退还一节，因房屋自2020年9月6日起已缺乏使用条件，谭继元应及时向苏瑞雪主张解除合同，故其于2020年9月14日提出解除合同的行为对于其损失扩大亦负有一定责任，故法院根据公平原则，酌定2020年9月6日至2020年9月13日部分租金予以退还，2020年9月14日后的租金予以全部退还。关于押金，押金应于合同解除后予以退还，因谭继元主张抵销应支付的水电燃气费，法院对于抵销后的押金数额予以确认，并对谭继元诉讼请求中的合理部分予以支持。关于合同解除违约金，因本案合同解除的原因系不可归责于双方的事由（上下水管更换），故谭继元要求支付违约金的诉讼请求以及苏瑞雪要求支付提前解除合同违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院均不予支持。关于水电及燃气费一项反诉请求，法院已就押金折抵事宜进行处理。关于反诉门锁更换、物品损坏费用以及网络占用费，依据不足，法院均不予支持。关于反诉房屋占用费，谭继元自行将房屋钥匙交于第三方的行为存在过错，而苏瑞雪未能于双方商议之日（2020年9月26日）配合谭继元完成房屋交接亦存在一定过错，故依据现有证据，法院认定双方对于未能如约办理房屋交接手续负有同等责任，并根据公平原则，双方过错程度以及本案具体情况，酌情认定谭继元应支付2020年9月30日至2020年10月7日部分房屋占用费。据此，一审法院于2021年3月判决：一、自判决生效之日起七日内，苏瑞雪退还谭继元房屋租金3000元；二、自判决生效之日起七日内，苏瑞雪退还谭继元押金（折抵谭继元应支付的水、电、燃气费）3916.93元；三、自判决生效之日起七日内，谭继元支付苏瑞雪房屋占用费613元；四、驳回谭继元的其他诉讼请求；五、驳回苏瑞雪的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，苏瑞雪补充提交视频光盘及截图、照片等，主张以此证明谭继元在2020年9月26日前未搬离涉案房屋，改水期间涉案房屋未丧失居住条件、谭继元损坏物品、占用网络端口应当赔偿。谭继元对苏瑞雪的证明目的不予认可。本院认为，苏瑞雪与谭继元签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在上述合同履行期间，因发生房屋上下水管更换的客观情况，对房屋的正常租赁使用产生影响，谭继元于2020年9月14日提出解除合同，但双方未能就合同解除之后的交接及相关费用的负担问题未能达成一致意见，一审法院根据本案客观情况认定合同因不可归责于双方事由解除，并根据双方在合同履行及解除过程中的行为过错程度，在扣减应支付的费用之后判决苏瑞雪退还谭继元房屋租金3000元、押金3916.93元，并判决谭继元支付苏瑞雪房屋占用费613元，对双方的其他诉讼请求未予支持，公平合理。据此，本院对苏瑞雪的上诉请求不再予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏瑞雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年六月十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树