辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4471号上诉人(原审原告)：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地：大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号，统一社会信用代码：91210211679958716T。法定代表人：宋斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：胡传明，男，1958年12月24日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司因与被上诉人胡传明物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一品蓝天物业上诉请求：依法改判支持2012年11月9日至2012年12月30日的物业费或发回重审。事实和理由：一品蓝天物业于时效期间最后一天向胡传明主张权利，诉讼时效应予以中断。一品蓝天物业于2012年9月20日与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，根据该合同书第十三条的约定：物业费收费时间为每季度…；2012年11月9日，一品蓝天物业与大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，正式进驻案涉小区；2014年12月31日，一品蓝天物业在胡传明所在单元门处张贴《樱花园20号楼2单元欠缴物业费、电梯费明细》，催促明细表上的业主尽快交费。根据法律规定，诉讼时效期间自债务履行期间届满之日开始计算；一品蓝天物业于2012年11月9日正式接管案涉小区，自2012年11月9日至2012年12月31日期间为胡传明交费期间，2012年12月31日为债务履行最后一日，2013年1月1日，履行期间届满；因此，应自2013年1月1日开始计算诉讼时效；根据《民法典》第一百九十五条的规定：权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断并重新计算。故2012年11月9日至2012年12月30日的物业费应予支持。胡传明辩称，不同意一品蓝天物业的上诉请求。胡传明对一审判决也不认可，但未提起上诉。一品蓝天物业向一审法院起诉请求：1、胡传明支付2012年10月1日至2020年12月31日的物业管理服务费6047.8元（87.27平方米×0.7元/月/平方米×99个月）；2、胡传明支付逾期缴纳物业管理费的违约金700元（暂计算至2020年12月31日，自2021年1月1日志，每日违约金1.6元）。一审判决认定事实：2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与一品蓝天物业签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给一品蓝天物业（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，一品蓝天物业与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认一品蓝天物业于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。胡传明系大连市甘井子区樱花园20号2单元3层1号房屋的业主，房屋面积为87.27平方米。现一品蓝天物业主张胡传明拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。胡传明主张一品蓝天物业部分请求已过诉讼时效。一品蓝天物业分别于2014年12月30日、2016年12月30日及2018年12月28日在胡传明居住的单元楼张贴《樱花园20号楼2单元欠缴物业费、电梯费明细》，催促明细表上的业主尽快交费。落款时间为2014年12月30日的明细表中显示胡传明拖欠2012年10月至2014年12月的物业费1,649.403元。2016年12月30日的明细表中显示胡传明拖欠2012年10月至2016年12月间的物业费3,115.539元。2018年12月28日的明细表中显示胡传明拖欠2012年10月至2018年12月的物业费4,581.675元。胡传明提供的照片显示，案涉小区存在路面破损未维修，保洁不到位等情况。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与一品蓝天物业签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。一品蓝天物业依法为胡传明所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，胡传明作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。一品蓝天物业自2012年11月9日接管了案涉小区，并提供了物业服务，胡传明应自该日期起向一品蓝天物业交纳物业费。一品蓝天物业主张胡传明支付该日期之前的物业费没有事实及法律依据。本案中胡传明对诉讼时效提出抗辩，经查，一品蓝天物业提供的证据显示，其向胡传明催缴物业费用的最早时间是2014年12月30日，因此2012年12月30日之前的物业费用已过诉讼时效。综上，一品蓝天物业要求胡传明支付拖欠的2012年12月31日至2020年12月31日的物业费5,867元（87.27平方米×0.7元/平/月×96个月+87.27平方米×0.7元/平/月÷30天×1天），理由正当，予以支持。一品蓝天物业主张的其他期间物业费，因证据不足及已过诉讼时效，故不予支持。关于一品蓝天物业主张滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，胡传明存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但一品蓝天物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到一品蓝天物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现一品蓝天物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和胡传明每天的生活均与一品蓝天物业相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持一品蓝天物业的滞纳金主张。关于胡传明所称的一品蓝天物业对小区内车辆管理不到位、绿化缺失、存在安保问题、保洁不到位等物业服务不到位等问题。一审法院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故胡传明的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，一品蓝天物业亦应重视胡传明提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于胡传明辩称一品蓝天物业收费没有进行公示的问题，一审法院认为，胡传明可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。判决：一、胡传明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2012年12月31日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（大连一品蓝天物业管理有限公司已预交），由胡传明负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人关于2012年11月9日至2012年12月30日的物业费的诉请是否超过诉讼时效。因上诉人对于一审判决认定的2012年12月31日至2020年12月31日期间的物业管理费未提出异议，被上诉人亦未对此提出上诉，故对于一审判决认定的上诉人应向被上诉人缴纳此期间物业费，本院予以确认。对于2012年11月9日至2012年12月30日的物业费，一审法院以超过诉讼时效为由未予支持。根据上诉人与案涉小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同书》的约定，案涉小区物业费收费时间为每季度。上诉人于2012年11月9日进驻案涉小区，则对于上诉人有权收缴的属于2012年第四季度部分期间内的物业费，被上诉人应于2012年12月31日前缴纳。依照《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，1986年4月12日中华人民共和国主席令第三十七号公布，自1987年1月1日起施行）第一百三十五条之规定，上诉人应于2014年12月31日前向被上诉人主张权利。根据上诉人一审提供的催缴物业费的证据，上诉人于2014年12月30日就2012年10月至2014年12月的物业费对包含被上诉人在内的欠费业主进行了催收。据此，上诉人一审请求的2012年11月9日至2012年12月30日的物业费未超过两年诉讼时效的限制，一审判决未予支持不当，本院予以纠正。根据案涉《前期物业管理委托合同书》约定的0.7元/月/平方米的物业费标准及案涉房屋面积87.27平方米，被上诉人应向上诉人缴纳2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5,970.43元（0.7元/月/平方米×87.27平方米×97个月+0.7元/月/平方米×87.27平方米÷30天×22天）。关于上诉人诉请的违约金部分，根据被上诉人一审提供的小区照片及一、二审庭审陈述，上诉人向案涉小区提供的物业服务也存在诸多有待完善之处，而向欠费业主收取违约金亦不利于物业服务企业与业主关系的改善，故一审法院未予支持上诉人关于违约金的请求并无不当，本院予以确认。综上所述，一品蓝天物业关于2012年11月9日至2012年12月30日期间物业费的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》修正）第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初440号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初440号民事判决第一项为胡传明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2020年12月31日物业费5,970.43元；三、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元（大连一品蓝天物业管理有限公司已预交），由大连一品蓝天物业管理有限公司负担3元、胡传明负担22元；二审案件受理费50元，由大连一品蓝天物业管理有限公司承担6元、胡传明负担44元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王家永审判员 王慧莹二〇二一年六月七日书记员 连亚妮本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；