辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终755号上诉人（原审被告）：董文文，女，1987年4月12日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：董彦秋，女，1970年12月26日出生，汉族，现住辽阳县。系董文文姑姑。委托诉讼代理人：董延申，女，1968年7月3日出生，汉族，现住辽阳县.被上诉人（原审原告）：鲁仁状，男，1973年11月10日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：王晓平，辽宁律安律师事务所律师。上诉人董文文因与被上诉人鲁仁状物业服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭于2021年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人董文文的委托诉讼代理人董彦秋、董延申，被上诉人鲁仁状的委托诉讼代理人王晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董文文上诉请求：1、请求判令撤销初审判决，并判令驳回鲁仁状在初审的诉讼请求；2、请求判令由鲁仁状承担一、二审诉讼费用。事实与理由：初审认定事实不清，判董文文给付鲁仁状取暖费、物业费5910元无事实依据。一、鲁仁状作为诉讼主体不适格，无权向董文文主张权利。物业服务合同是业主与物业服务企业双方建立的服务合同，而鲁仁状作为自然人并非物业服务企业无权以自己名义收取物业费用，同时刘二堡镇河北村民委员会也无权将物业服务承包给自然人，故鲁仁状无权起诉董文文索要物业费。二、初审判决董文文给付取暖费、物业费无理。2019年10月1日供暖之前董文文就通知了供暖方由于门市不再租赁不再经营，取消供暖，供暖方也没有对该门市供暖，并没有发生供暖费，假设供暖方未切断供暖，属于未经董文文同意私自供暖，也与董文文无任何关联，董文文无需支付供暖费。另外物业服务方并没有尽物业管理，也不可能发生物业费，所以要求物业费也是无理的。三、初审按35元每平米认定供暖费标准有误。辽阳县2019-2020年度门市供暖费标准为26元每平米，而初审不加详查仅以鲁仁状一方陈述在无依据情形下认定供暖费标准有误。四、初审审理本案程序错误。初审审理时通知董文文到法庭时，董文文按通知时间及时到了刘二堡法庭，但没有开庭，第二次、第三次通知董文文到法庭，董文文因事没有到庭，但法庭并没有给董文文送达传票就进行了庭审，驳回了董文文应诉的权利程序错误。综上，望二审法院查清事实，依法判决。鲁仁状辩称：1、答辩人与刘二堡镇河北村村委会签订了承包协议，根据协议约定“河北商贸城一、二层另负一层的物业管理权”由双方合作经营，合作期限从2017年8月至2020年7月31止。经营期间答辩人是自主经营管理。根据合同的约定答辩人有收取各项费用的权利，答辩人在经营期间共有三项收费。一是商户的冬季取暖费，因为取暖费是产权人辽阳彭辉房地产开发有限公司直接向答辩人进行收取，故答辩人在缴纳了全额的取暖费后，再向各商户按照使用平米数收取取暖费；二是收取水费；三是收取物业费和其他费用。2、2013年董文文购买了辽阳澎辉房地产开发公司的门市房作为商用房一直出租，各种费用一直缴纳没有拖欠，但是2019年10月1日租期到期后，董文文就拖欠取暖费及物业费合计7125元。3、河北商贸城的供暖是集中供暖，物业管理也不仅仅是打扫卫生而已。董文文所讲的2019年通知了供暖方停止供暖，但是供暖方没有通知答辩人，也没有从供暖费总额中减掉董文文的供暖费。所以，董文文所讲的申请停止供暖的事情不知真假，因此不能听董文文单方面说法就免掉供暖费用。对于物业费还是不能因为不开业就不交物业费。综上，董文文上诉无理，原判正确，请二审法院驳回其上诉请求。鲁仁状向一审法院起诉请求：2017年8月1日，我方承包了刘二堡镇河北村民委员会河北商贸城的物业管理经营权，承包期限为三年。由于河北商贸城的冬季取暖费是由产权人辽阳澎辉房地产开发有限公司直接向我方收取，我方在缴费后再向各位商户进行收缴。董文文拖欠了取暖费3855元及物业费3270元。我方催缴后董文文仍不交纳，故诉至法院，请求判令董文文给付取暖费3855元及物业费3270元，合计7125元。一审法院认定事实：2011年10月，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会投资成立了辽阳县刘二堡镇河北消费品综合市场，系集体所有制企业。2012年9月22日，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订了一份合同书，主要约定：由辽阳澎辉房地产开发有限公司出资在现河北村市场东侧墙外建设“刘二堡河北村商贸城”，建成后，地下负一层归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有，其余归辽阳澎辉房地产开发有限公司所有，50年后，辽阳澎辉房地产开发有限公司将刘二堡河北商贸城全部产权无偿归还辽阳县刘二堡镇河北村民委员会；辽阳县刘二堡镇河北村民委员会全权负责刘二堡河北商贸城的物业管理，物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有。辽阳澎辉房地产开发有限公司在开发建设完辽阳县刘二堡河北商贸城后，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会将辽阳县刘二堡镇河北消费品综合市场于2014年1月更名为辽阳县刘二堡河北商贸城，经营范围为市场设施租赁，市场管理服务；物业管理。2013年11月2日，董文文购买了辽阳县门市(107.85m)，用为商业经营，为此，董文文与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定2013年12月15日交付房屋，房屋交付后，物业费、取暖费等转移给买受人，自交付之日起，管理权归辽阳澎辉房地产开发有限公司所有，管理标准及收费标准由管理者按国家相关部门要求制定及执行，若有争议，由业主委员会与管理者协商解决。2017年7月17日，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会与鲁仁状签订了协议书，约定包括河北商贸城负一层及一、二层在内的物业管理权由鲁仁状和刘二堡镇河北村民委员会合作经营，合作经营期限为2017年8月1日至2020年7月31日；经营合作期间，鲁仁状应保证每年交给村民委员会经营利润300万元，三年合计900万元；经营期间，鲁仁状自主组织人员进行经营管理。协议签订后，鲁仁状开始经营管理河北商贸城，包括向商户收取物业费、水费、取暖费、制冷费。物业费的收取形式为：每季度每平9.9元，一季度一付；取暖费的收取形式为：辽阳澎辉房地产开发有限公司向商贸城供暖，鲁仁状向该公司交付取暖费后(每平28元)，再用商贸城自己独立的换热站，通过换热系统为用户供暖，最后再按商业门点标准向商贸城各商户收取取暖费，标准为每平28元以及二次加压运行费每平7元，合计35元；制冷费的收取形式为：按制冷周期收取每平米25元(制冷周期为每年的6月20日至10月20日)。董文文将上述房屋出租给他人后，费用也一直由承租人交纳。2019年9月30日，董文文将上述房屋收回后，从2019年10月1日至2020年3月31日，未交纳该期间的取暖费和物业费。2019年12月10日及2020年4月10日，鲁仁状两次通过张贴通知的方式向董文文催收该期间拖欠的各项费用，但其仍未交纳。为此，鲁仁状诉至本院，请求判令董文文给付2019年10月1日至2020年3月31日之间拖欠的取暖费3855元及物业费3270元，合计7125元。一审法院认为，董文文经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院视其自动放弃举证质证权利。建设单位辽阳澎辉房地产开发有限公司和辽阳县刘二堡镇河北村民委员会已经约定了刘二堡河北商贸城的物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有，而辽阳县刘二堡镇河北村民委员会成立的辽阳县刘二堡河北商贸城的经营范围亦有市场设施租赁、市场管理服务、物业管理等资质。因此，鲁仁状与辽阳县刘二堡镇河北村民委员会签订协议后，自2017年8月1日与辽阳县刘二堡镇河北村民委员会合作经营辽阳县刘二堡河北商贸城以来，一直由鲁仁状按照协议书的约定对商贸城提供市场管理和物业服务，根据上述协议和商贸城的经营范围，鲁仁状有权向各商户收取物业等相关费用，故鲁仁状作为主体适格。本案董文文未交纳自己所有的辽阳县门市(107.85m)自2019年10月1日至2020年3月31日的取暖费和物业费的事实存在。此前，董文文将房屋出租给他人，亦是由鲁仁状在为其物业服务，可以认定双方之间确实存在物业服务关系。根据法律规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，董文文拒绝交纳相关费用无法律依据。另外，根据董文文与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同也可以看出，双方也约定了董文文自2013年12月15日接收房屋后，物业费、取暖费由买受人承担，管理标准及收费标准由管理者按国家相关部门要求制定及执行等内容，因此，按该合同的约定，董文文也应依约交纳相关费用。经核算，鲁仁状请求董文文给付2019年10月1日至2020年3月31日之间拖欠的取暖费3855元及物业费3270元，是按照房屋面积110.14m计算的，但董文文房屋实际面积是107.85m，故董文文拖欠的取暖费应是3775元、物业费应是2135元，合计5910元。因此，鲁仁状多请求部分本院不予支持。董文文未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。判决：董文文于本判决生效之日起十日内给付原告鲁仁状2019年10月1日至2020年3月31日辽阳县门市(107.85m)的取暖费3775元、物业费2135元，合计5910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由董文文负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据辽阳县刘二堡镇河北村村民委员会与辽阳澎辉房地产开发有限公司的合同约定，河北商贸城的物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村村民委员会所有。鲁仁状与辽阳县刘二堡镇河北村村委会订立协议，约定合作经营辽阳县刘二堡镇河北商贸城，且鲁仁状依据协议有权向商户收取相关费用。董文文购买案涉门市后，已经接受物业服务并缴纳了相关费用，故一审法院认定董文文与鲁仁状之间存在物业服务合同关系，并无不当。关于董文文上诉提出“其未营业不应缴纳物业服务费以及取暖费已经报停不应缴纳”等主张，因其未能提供充分证据证明其主张的事实，本院对董文文该上诉主张不予支持。董文文在接到一审法院开庭通知后，未按时参加诉讼，且不能证明其合理正当事由，一审法院缺席审理并做出判决不违反法定程序。综上所述，上诉人董文文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董文文负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二〇二一年六月二日法官助理姜文瀚书记员董欣