北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5967号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文柯，男，1964年12月21日出生，汉族，居民，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王红冈，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若菡，北京市阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街5号。法定代表人：周建华，董事长。委托诉讼代理人：张野，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，北京市康达律师事务所律师。上诉人徐文柯因与被上诉人北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（以下简称凤桐祥瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制公开开庭进行了审理。上诉人徐文柯的委托诉讼代理人王红冈、李若菡，被上诉人凤桐祥瑞公司的委托诉讼代理人张野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文柯上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持徐文柯的全部反诉请求或发回重审；2．一审、二审诉讼费用由凤桐祥瑞公司承担。事实及理由：一、一审未查明案件事实及违约情形，属于认定事实不清。1．凤桐祥瑞公司严重违约并故意不回复徐文柯的三封要求继续履行合同的沟通函件，无权解除合同。合同签订后，徐文柯按照合同约定支付首付款349817元。后长达14年的时间里，徐文柯从未接收到关于房屋结构封顶或收房的书面通知及其他形式的通知，应被视为凤桐祥瑞公司严重的违约行为。2020年3月30日徐文柯收到凤桐祥瑞公司邮寄的《催告函》，要求徐文柯收到该函后10日内前来办理交房事宜。当时正值全国疫情最为严重的阶段，因此徐文柯于2020年4月9日向凤桐祥瑞公司邮寄《回复函》，告知其无法前往北京、希望凤桐祥瑞公司按照合同的约定制作《交房通知书》，后再次邮寄《再次沟通函》、《敦促交房函》，希望与凤桐祥瑞公司沟通交房事宜，明确表示愿意继续履行合同，要求其制作《交房通知书》，说明交房时间、地点、需要缴纳的费用以及所需的材料，但凤桐祥瑞公司至今没有回应。直到2020年8月3日收到凤桐祥瑞公司出具的解除北京市商品房预售合同通知。凤桐祥瑞公司严重违约在先且恶意不与徐文柯沟通交房事宜，因此无权解除合同。2．《催告函》不是收房通知书，凤桐祥瑞公司应制作合同约定的《房屋入住通知书》通知徐文柯收房。按照合同第十五条的约定凤桐祥瑞公司有书面通知收房的义务，徐文柯须在接到书面通知后办理后续交房事宜，徐文柯有依据相关证明文件等事实条件拒绝收房的权利。二、一审判决认定双方签订的合同应予解除，不符合合同约定和法律规定，属于适用法律错误。1．凤桐祥瑞公司是违约方，徐文柯没有任何违约行为，凤桐祥瑞公司解除合同不符合合同约定。2020年5月25日凤桐祥瑞公司的律师函因“原址无此人”被退回，2020年5月29日张野律师的电子邮件徐文柯从未接收到。凤桐祥瑞公司在2020年6月30日收到了徐文柯的《敦促交房函》，在明确知晓徐文柯没有收到《律师函》的前提下，凤桐祥瑞公司没有尝试其他途径与徐文柯沟通，单方面解除合同获取房屋升值利益。凤桐祥瑞公司律师函通知的付款时间未按照合同第十条约定的付款时间，也没有与徐文柯协商约定，其以强制规定的付款时间为限，有违程序正义的公平公正。另外，退一步看，如果凤桐祥瑞公司行使解除权可以以律师函中所述日期为准，按照合同的约定，也要在2020年6月30日之次日起60日后才能行使解除权。因此，凤桐祥瑞公司2020年8月3日的解除通知不符合合同约定，亦不属于可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。凤桐祥瑞公司也不符合最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的违约方解除合同的三种情形。三、一审判决认为房屋未完成交接，对逾期取得房屋权属证明违约金不予支持的认定是错误的。凤桐祥瑞公司要求继续履行合同，因此凤桐祥瑞公司应当按照合同第二十条约定的处理方式支付违约金。凤桐祥瑞公司的长期违约行为导致该房产未能正常办理权属登记手续，损害了徐文柯房产使用和增值方面的权益。凤桐祥瑞公司辩称，凤桐祥瑞公司同意一审判决，不同意徐文柯的上诉请求。具体答辩意见如下：一、不存在徐文柯陈述的故意不回复，徐文柯陈述与事实不符。房屋符合入住要求时，凤桐祥瑞公司于2008年1月28日、2008年4月向徐文柯发送了入住通知书，入住通知书向所有小区的业主发送的，其中包括徐文柯，因为时间已经十多年了，所以公司无法提供直接的证据证明，一审期间提交了相关证据证明向其他购房者发送了入住通知书。二、2020年3月26日凤桐祥瑞公司又向徐文柯发出了催告函要求其履行支付尾款义务并进行收房。2020年5月25日向徐文柯发送律师函，以快递及电子邮件的方式发出，快递是按照合同中徐文柯的地址邮寄的，快递显示2020年5月27日被签收，但是又过了几天快递被退回，快递单写明为“查无此人”。凤桐祥瑞公司发送的电子邮件徐文柯已经收到，所以徐文柯说凤桐祥瑞公司从来没有回复其发出的三封函件是与事实不符的。凤桐祥瑞公司在邮件和律师函中都对徐文柯的三封函件进行了陈述。由于徐文柯一直没有与凤桐祥瑞公司沟通，也没有积极履行支付尾款、办理收房手续，所以凤桐祥瑞公司要求解除合同。徐文柯陈述凤桐祥瑞公司没有权利解除合同与事实不符，凤桐祥瑞公司是依据双方签署预售合同的第十条约定行使解除权。三、房屋预售合同中没有要求凤桐祥瑞公司提交房屋收房通知书，只是在合同第十条有凤桐祥瑞公司书面通知徐文柯办理交房手续。徐文柯以凤桐祥瑞公司2008年向其他业主发送收房通知书，就主观认为合同有这方面约定，与事实不符。四、徐文柯称凤桐祥瑞公司没有按照合同第十一条约定提供相关文件，实际应当是徐文柯到凤桐祥瑞公司处收房，在办理收房手续时才会向徐文柯出示合同第十一条约定的相关文件。五、凤桐祥瑞公司通知徐文柯之后，徐文柯没有履行其义务，违约方是徐文柯。六、本案并不适用民法典，民法典发生前的事实不适用民法典，本案应当适用合同法。徐文柯提到的民商事会议纪要第四十八条也与本案无关。七、因为徐文柯不办理收房手续，凤桐祥瑞公司无法提供房屋符合办理产权的证明。凤桐祥瑞公司向一审法院起诉请求：1．判令徐文柯在十日内协助凤桐祥瑞公司共同到北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理网上合同及预售登记备案注销手续；2．判令徐文柯支付违约金41978．04元（未支付房款1399268元*3%）；3．判令徐文柯承担全部诉讼费。事实与理由：凤桐祥瑞公司与徐文柯于2006年9月28日签订《北京市商品房预售合同》及附件，就徐文柯购买北京市杨宋镇某小区某层01103的房屋买卖事宜达成协议（下称01103号合同）。合同签订后，徐文柯只支付了349817元的首付款，未按合同约定支付剩余购房款。凤桐祥瑞公司为维护自身合法权益起诉至法院。徐文柯向一审法院提出反诉请求：1．判令凤桐祥瑞公司继续履行《北京市商品房预售合同》，将涉案房屋十日内交付徐文柯；2．判令凤桐祥瑞公司支付逾期交房违约金331976．33元（已付房款349817元*13年*365天*每天万分之二）；3．判令凤桐祥瑞公司支付逾期取得房屋产权权属证明违约金140451．52元（349817元*11年*365天*每天万分之一）；4．反诉费由凤桐祥瑞公司承担。以上合计472427．85元。事实与理由：《北京市商品房预售合同》约定凤桐祥瑞公司应当在2007年9月30日前交房，同时合同第十三条约定了逾期交房的违约责任，合同第二十条约定了产权登记等事项。徐文柯支付首付款349817元后，凤桐祥瑞公司一直没有与徐文柯联系，仅在2020年3月30日收到凤桐祥瑞公司邮寄的《催告函》，后徐文柯向凤桐祥瑞公司快递了《回复函》《再次沟通函》《敦促交房函》，凤桐祥瑞公司向徐文柯送达《关于解除北京市商品房预售合同》的通知。该公司违反了《中华人民共和国合同法》及《北京市商品房预售合同》的规定，故徐文柯提起反诉。一审法院认定事实如下：2006年9月28日，凤桐祥瑞公司（出卖人）与徐文柯（买受人）签订了编号×的《北京市商品房预售合同》，载明：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得座落于怀柔区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：京怀×号……第三条、基本情况：该商品房房屋坐落为：北京市杨宋镇某小区某层01103。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：其他结构，建筑层数为：3层，其中地上2层，地下1层……其中，套内建筑面积338．97平方米……第五条、计价方式与价款：1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5160元，总价款人民币壹佰柒拾肆万玖仟零佰捌拾伍元整……第六条、付款方式及期限：买受人采取下列第4种方式付款……4．其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五：付款方式及期限的约定：银行按揭付款的约定：按工程进度付款。首付款：买受人在签订《预售合同》当日，即2006年9月30日向出卖人支付该套房屋总款的20%；人民币叁拾肆万玖仟捌佰壹拾柒元整（349817元）。二期款：买受人在该套房屋结构封顶后十五日内向出卖人支付该套房屋总房款的30%，人民币伍拾贰万肆仟柒佰贰拾陆元整（524726元）。尾款：买受人在该套房屋交房后十五日内，向出卖人支付该套房屋总房款的余款人民币捌拾柒万肆仟伍佰肆拾贰元整（874542元）。如买受人未能在规定期限内支付相应款项，出卖人有权收取买受人违约金，具体操作按《预售合同》第十条执行……第十条、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的叁%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰[该比率应当不小于第（1）项中的比率]的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金……第十一条、交付条件：（一）出卖人应当在2007年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……第十三条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内[该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金[该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰[该比率应当不小于第（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第十五条、交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已于通知的交房日期交付房屋，自该日起该房屋发生的一切风险责任由买受人承担，且买受人应从该日起承担缴纳买受人应支付部分的物业管理费……第二十条、产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2009年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付……。2007年9月10日，凤桐祥瑞公司（甲方）与徐文柯（乙方）签订《协议书》，载明：鉴于：1．双方曾签署了《房地产预售合同》一份，约定由乙方出资购买甲方开发、销售的某小区103号房，甲方应于2007年9月30日前向乙方实际交付标的房屋。2．甲方由于自身的原因，未能按约定的期限向乙方交付房屋。3．乙方由于自身的原因，未能按约定的期限向甲方支付购房款。双方经协商一致，就甲方延期交房和乙方延期付款等内容，达成如下一致意见：1．双方经协商确认，原《房地产预售合同》约定的交房日期变更为2007年12月31日；2．由于乙方未能按原《房地产预售合同》的约定向甲方支付购房款，而甲方同样存在延期交房的情形，故双方承诺互不追究对方由此产生的违约责任（无论该违约责任基于合同约定产生还是法律规定产生）。3．除与本协议约定不一致的内容外，原来的《房地产预售合同》的约定仍然有效并应继续履行……。徐文柯表示该《协议书》上的名字不是其本人签写的。2008年1月，某小区（南区）工程通过验收，2008年3月21日完成验收备案，《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：工程名称：某小区（南区）A型13栋、B型8栋、C型29栋、D型44栋。工程地址：怀柔区杨宋镇。规划许可证号：2004规（怀）×号。工程类别：商品住宅。施工许可证号：×。开工时间：2005年9月。竣工验收时间：2008年1月24日。2018年1月24日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均同意竣工验收并盖章。但凤桐祥瑞公司与徐文柯一直未办理房屋交接手续。2020年3月26日，凤桐祥瑞公司向徐文柯邮寄《催告函》，载明：致徐文柯先生，你与本公司于2006年9月28日签署了《北京市商品房预售合同》，购买我司开发并销售的103号房屋。该房屋实测总房款金额为1784638元，您已付房款金额为349817元。现本公司特郑重书面通知您，望您在收到本函之日起10日内前来我司办理交房事宜。2020年4月9日，徐文柯出具《回复函》并通过快递邮寄给凤桐祥瑞公司，凤桐祥瑞公司于2020年4月13日签收。《回复函》载明：致北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，本人于2020年3月30日辗转收到贵方关于北京市杨宋镇某小区64号、103号房屋之《催告函》，颇感意外及震惊，现复函如下。按贵司催告函所述，贵司早已收到上述房屋首付款。但多年来贵司从未与本人联系沟通房屋建造进程，亦未书面提示房屋结构封顶及后续交房事宜。贵方从无告知、通知，然而现在却径直向本人进行“催告”，违背了客观实情，实在令人震惊意外和遗憾。近期更值新冠疫情关键阶段，所有入京人员将被集中隔离14天，本人根本无法在收函之日起10天内至你方协商处理相关事宜，请予谅解。请贵司按专业流程，制作《交房通知书》，说明交房时间、地点、需要缴纳之费用以及所需材料等，以免差错、疏漏、或造成双方的误解。相关文件可扫描发到以下联系邮箱（×@163．com）。以上种种，敬请知悉。烦请贵方结合现时实际情况，向本人以书面方式具体明确地说明切实可行的交房方案及所有相关事宜细节，以便推动后续事宜顺利开展。通信地址：上海市×室。2020年4月29日，徐文柯出具《再次沟通函》并通过快递邮寄给凤桐祥瑞公司，凤桐祥瑞公司于2020年5月2日签收。《再次沟通函》载明：致北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，本人于2020年3月30日收到贵方关于北京市杨宋镇某小区64号、103号房屋之《催告函》，后于2020年4月9日复函贵司，至今已有叁周。然而在这叁周内，本人没有收到贵司的任何来电来函，沟通或明确交房具体事宜，故只好再次致函贵司……如能提供《交房通知书》说明交房时间、地点、需要缴纳之费用以及所需材料等，则最佳。当然，具体交房时间还请结合疫情情况，双方商议确认为好……几点想法也与贵司沟通：1．本人已经按照合同附件五付款方式3之约定，按期足额支付了上述两套房屋的首付款；后续款项需要贵司提供相关资料及证明并通知本人，经本人核实符合合同约定后再按照合同约定支付相关款项。但是在本人支付了首付款后，贵司并没有按照合同约定通知本人并提供约定的相关资料。2．根据合同第十一条交付条件约定，贵司应于2007年9月30日前通知本人并交付这两套商品房，同时交付前应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明》、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、权威机构的实测技术报告、房屋权属证明、基础设施达标证明、《住宅工程质量分户验收表》等证明给本人。但是贵司未能在上述时间节点前出具相关证明，也无口头或书面的通知本人开始进行交付流程。达到上述条件后，结合合同第十二条贵司确认的市政基础设施和其他设施承诺，理应经本人认可方才可能进行进一步的交付。3．根据合同第十四条约定，交付过程中对商品房的面积双方有3%的绝对值差异约定。这会影响房屋交易价格。甚至本人有权选择退房，所以这是非常重要，也是应当在交付前进行确认。贵司应当提供有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书，并向本人提供房屋的面积实测数据，以便结算房屋价款，或由本人决定是否行使退房的权利。4．根据合同第十五条交付手续约定，房屋达到合同十一条的约定了，贵司应书面通知本人方可进行交付，但是贵司并未按照合同十一条交付条件中的时间约定给本人书面通知。5．根据本合同第二十条约定，贵司应于2009年9月30日前取得上述两套房产的权属证明，并通知本人，如贵司没有按时完成将根据约定承担违约责任。至今，贵司也没有向本人提供上述两套房产的权属证明……。2020年5月25日，北京市康达律师事务所张野律师出具《律师函》并通过快递邮寄给徐文柯，邮件因原址无此人被退回。2020年5月29日晚上8：42，张野律师以邮件方式向徐文柯邮箱（×@163．com）发送《律师函》。《律师函》载明：关于商品房预售合同相关事宜。徐文柯先生：你好……受北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司委托，就题述事宜发送本律师函。徐文柯先生于2020年4月9日发来的《回复函》和4月29日发来的《再次沟通函》均已收悉，上述函件的各项主张无任何事实、合同或法律上的基础，凤桐祥瑞公司均不予认可，并保留全部法律权利……郑重声明：一、合同依据……二、事实情况：0164合同和1103合同签订后，徐文柯先生只分别支付了489189元（0164合同）和349817元（1103合同）的首付款。凤桐祥瑞公司已多次以书面文件、电话等多种方式通知徐文柯先生办理交房、支付剩余房款等事宜，但徐文柯先生至今未付剩余房款及违约金，已构成违约。凤桐祥瑞公司已经可以按照合同的约定行使合同解除权……提出如下处理意见：1．徐文柯先生在接获本律师函后，如愿意继续履行0164合同和1103合同并办理交房事宜，则应分别向凤桐祥瑞公司支付剩余应付款2030113元（0164合同）和1434821元（1103合同），合计3464934元。考虑到徐文柯先生提及的疫情影响因素，凤桐祥瑞公司同意实际支付应付款及下文所提及的款项的日期可以适当延期，但最迟不得晚于2020年6月30日。否则，凤桐祥瑞公司将依照合同的约定与徐文柯先生解除0164合同和1103合同。2．徐文柯先生在接获本律师函后，如愿意继续履行0164合同和1103合同并办理交房事宜，则还应分别向凤桐祥瑞公司支付违约金1802322．78元（0164合同）和1273815．44元（1103合同），合计3076138．22元（违约金暂计至2020年5月31日，具体金额以实际支付日为准）。3．徐文柯先生在接获本律师函后，如愿意继续履行0164合同和1103合同并办理交房事宜，则还应分别向凤桐祥瑞公司支付已由其代为支付的物业管理费。其中0164合同项下房屋的物业管理费为165815．91元，1103合同项下房屋的物业管理费为130389．22元（物业管理费均暂计至2020年5月31日），合计296205．13元。如徐文柯先生仍逾期不履行合同义务，凤桐祥瑞公司将依据相应合同文件之约定以诉讼等方式主张其权利……。2020年6月25日，徐文柯出具《敦促交房函》并通过快递邮寄给凤桐祥瑞公司，凤桐祥瑞公司于2020年6月30日签收。《敦促交房函》载明：致北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，关于北京市杨宋镇某小区64号、103号房屋，本人在2020年3月30日收到贵司所谓“催告函”后，方才知晓房屋可以交付。函件收悉后，本人先后于2020年4月9日以及2020年4月29日两次致函贵司，已经积极表达了可以支付尾款，要求贵司交付房产的诚恳意愿。然而至今贵司未给予任何明确答复，甚至未有一次联络，着实另本人失望、费解。本人对于双方房屋买卖合同及交房事宜的观点态度已于前次函件中详细陈述，无须赘述。本人已以最大诚意谨慎处理此次事件，特再一次敦促贵司尽快妥善安排交房事宜，请贵司相应地予以积极回应。2020年8月3日，凤桐祥瑞公司出具《关于解除北京市商品房预售合同（合同编号×）的通知》并向徐文柯邮箱（×@163．com）发送。《关于解除北京市商品房预售合同（合同编号×）的通知》载明：尊敬的徐文柯先生：鉴于贵我双方于2006年9月28日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号×），约定您购买我司开发建设的北京市杨宋镇某小区某层01103号房屋（以下简称“1103号合同”）。1103号合同签订后，您只支付了349817元的首付款。1103号合同约定的二期款和尾款的付款期限均早已届满，为此我司已通过信函、电话、电子邮件等多种方式多次与您联系。虽经我司多次催促，但您至今仍未向我司支付二期款和尾款，且二期款和尾款已逾期支付超过60天，您已构成违约，根据1103号合同第十条（逾期付款责任）的相关约定，我司有权解除1103号合同，并追究您的违约责任。在此需要特别说明的是，我司开发建设的北京市杨宋镇某小区的所有其他购房客户均已按合同约定时间缴付完全部房款。为此，我司现正式通知您：1．贵我双方签订的1103号合同于2020年8月3日解除；2．请您于本通知送达之日起30日内前往我司指定地点（某小区销售中心，即北京市怀柔区杨宋镇和平路香水城接待中心）办理1103号合同解除的相关手续，包括但不限于办理1103号合同备案登记的注销手续、按照累计逾期应付款（1434821元）的3%支付违约金、退还已付房价款（扣除违约金及相关费用后）等相关手续。2020年11月11日，凤桐祥瑞公司向一审法院起诉，要求徐文柯协助办理网上合同及预售登记备案注销手续，并要求徐文柯支付违约金。徐文柯不同意凤桐祥瑞公司的诉讼请求，并提出反诉，要求凤桐祥瑞公司继续履行合同并支付违约金合计472427．85元。本案审理中，凤桐祥瑞公司提交了其与案外人马某、宁某、瓮某分别于2007年5月29日、2007年6月10日、2007年6月8日签订的《北京市商品房预售合同》、于2008年1月28日分别向马某、宁某、瓮某发放的《入住通知书》、于2008年4月向马某、宁某、瓮某分别发放的《致客户函》及与马某、宁某、瓮某分别签订的《北京某小区（欧郡别墅）业主收楼结算单》，用以证明房屋具备交付条件后，其已向包括徐文柯在内的某小区（南区）购房者发出入住通知及办理交接手续。徐文柯对凤桐祥瑞公司提交的关于案外人的证据不予认可，其称未收到入住通知书、致客户函，案外人是否入住与其无关。就凤桐祥瑞公司律师于2020年5月25日发送的邮件问题，徐文柯表示其未收到邮件。庭审中，双方当事人均认可徐文柯已支付房款349817元。诉讼过程中，经一审法院审查，徐文柯身份证上的名字为“徐文柯”，但双方提供的证据中名字为“徐文轲”，徐文柯表示系签字习惯问题，本案中“徐文轲”实为“徐文柯”。凤桐祥瑞公司称需要核实其姓名问题并提交书面意见，但在一审法院限定期限内未提交上述问题的书面意见。经一审法院释明如果法院判决解除合同，徐文柯对于预付款是否要求返还。徐文柯表示如果法院判决解除合同，其将上诉，除退回购房款外，要求赔偿损失。因双方坚持诉辩意见，一审法院调解未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。徐文柯虽表示《协议书》不是其本人签订，但未提交证据予以证实，对其该辩称意见一审法院不予采纳。依照凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的编号为×的《北京市商品房预售合同》及《协议书》，凤桐祥瑞公司应当在2007年12月31日前向徐文柯交付房屋，并在交付日的7日前，书面通知徐文柯办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。依照凤桐祥瑞公司提供的验收备案表及向案外人马某、宁某、瓮某分别发送的《入住通知书》《致客户函》等证据，可以认定涉案房屋在2008年4月底前已具备交付条件，凤桐祥瑞公司应当及时通知徐文柯办理房屋交接手续。凤桐祥瑞公司在本案中未能提交充分证据证明其已向徐文柯送达入住通知等办理交接手续的通知，而凤桐祥瑞公司于2020年3月26日邮寄的《催告函》中有要求徐文柯办理交房事宜的内容，可以视作办理房屋交接手续的通知。徐文柯在接到此通知后，虽然曾三次向凤桐祥瑞公司发函，表示愿意继续履行合同，但双方并未进行实质性的沟通。由于新冠疫情的影响，徐文柯到凤桐祥瑞公司办理相关手续确实存在不便，但在徐文柯发函未得到回应后，徐文柯应当及时采取其它有效方式，与凤桐祥瑞公司协商办理交接房屋手续的事宜。在徐文柯于2020年4月9日发送给凤桐祥瑞公司的《回复函》中，徐文柯写明了联系邮箱和通信地址，故凤桐祥瑞公司向徐文柯指定邮箱中发送的邮件，不论徐文柯是否接收到，均应视为有效送达。凤桐祥瑞公司于2020年5月25日向徐文柯指定邮箱中发送的邮件将付尾款时间延到2020年6月30日，已经为徐文柯留出了必要的时间，徐文柯应在此日期前办理交接手续并支付尾款。根据双方签订的编号为×的《北京市商品房预售合同》在第十条、第十五条的约定，徐文柯已构成违约，凤桐祥瑞公司有权解除合同。鉴于凤桐祥瑞公司已于2020年8月3日出具《关于解除北京市商品房预售合同（合同编号×）的通知》，且徐文柯已收悉，故一审法院确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，对凤桐祥瑞公司要求徐文柯在十日内协助共同到北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理网上合同及预售登记备案注销手续的诉讼请求，一审法院予以支持，对徐文柯要求继续履行合同的反诉请求，一审法院不予支持。凤桐祥瑞公司要求支付违约金，因凤桐祥瑞公司行使了解除权，涉案房屋并未实际交付，故对凤桐祥瑞公司此项请求，一审法院不予支持。鉴于一审法院确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，故徐文柯已经交纳的购房款349817元应予返还。关于徐文柯反诉要求支付逾期交房违约金的问题，凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的《协议书》变更交房日期为2007年12月31日，虽然一审法院已经确定双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，但从现有证据来看，双方约定交房日期为2007年12月31日，凤桐祥瑞公司直至2020年3月26日才出具《催告函》，其虽然表示已向徐文柯送达入住通知书及致客户函，但并未提交证据予以证实，故其该意见，一审法院不予采纳，凤桐祥瑞公司应当自2008年1月1日起承担逾期交房的违约责任，故一审法院对徐文柯要求支付逾期交房违约金的请求予以支持。违约金支付的起始日期，一审法院确定为2008年1月1日，截止日期，一审法院确定为徐文柯收到凤桐祥瑞公司出具的《催告函》日期，即2020年3月30日，由此，一审法院核算逾期交房违约金为312946．3元。关于徐文柯反诉要求支付逾期取得房屋权属证明违约金问题，因涉案房屋并未完成交接，且一审法院已经确定双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，进行房屋产权登记的基础并不存在，故徐文柯要求支付逾期取得房屋权属证明违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、徐文柯于判决生效之日起十日内协助凤桐祥瑞公司共同到北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理编号为×的《北京市商品房预售合同》网上合同及预售登记备案注销手续；二、凤桐祥瑞公司于判决生效后十日内支付徐文柯逾期交房违约金312946．3元；三、凤桐祥瑞公司于判决生效后十日内退还徐文柯购房款349817元；四、驳回凤桐祥瑞公司的其他诉讼请求；五、驳回徐文柯的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，徐文柯提交了（2020）沪0112民初22679号民事判决书，证明该判决书中认定凤桐祥瑞公司在2020年1月22日至2020年12月26日期间并不持有公章，故《催告函》、《律师函》、解除合同通知，均非其真实意思表示。本院经审查认为，该判决认定的情形与证明目的无必然关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违反社会公共利益，系有效合同。双方当事人均应依约履行义务。依照凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》，合同中关于“付款方式及期限”约定：按工程进度付款。首付款买受人在签订《预售合同》当日，即2006年9月30日向出卖人支付该套房屋总款的20%（349817元）；二期款买受人在该套房屋结构封顶后十五日内向出卖人支付该套房屋总房款的30%（524726元）；尾款买受人在该套房屋交房后十五日内，向出卖人支付该套房屋总房款的余款（874542元）。经查，徐文柯仅支付了首付款349817元，余款均未支付。对此本院认为，2020年3月26日，凤桐祥瑞公司向徐文柯邮寄的《催告函》载明：103号房屋实测总房款金额为1784638元，您已付房款金额为349817元……望您在收到本函之日起10日内前来我司办理交房事宜。凤桐祥瑞公司既已通知徐文柯办理交房事宜，按照常识可知，该套房屋结构已经封顶且满十五天，因此，徐文柯在收到凤桐祥瑞公司2020年3月26日的《催告函》时已然得知房屋结构已封顶，按照合同约定即应向凤桐祥瑞公司支付二期款524726元，但至今亦未付款。因此本院认为，一审法院认定：“徐文柯2020年4月9日发送给凤桐祥瑞公司的《回复函》中写明了联系邮箱和通信地址，故凤桐祥瑞公司向徐文柯指定邮箱中发送的邮件应视为有效送达”、“凤桐祥瑞公司于2020年5月25日向徐文柯指定邮箱中发送的邮件将付尾款时间延到2020年6月30日，已经为徐文柯留出了必要的时间，徐文柯应在此日期前办理交接手续并支付尾款”、“根据《北京市商品房预售合同》在第十条、第十五条的约定，徐文柯已构成违约，凤桐祥瑞公司有权解除合同，确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除”，理由充分，处理正确，本院对此予以维持。对徐文柯要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。关于徐文柯上诉认为“《催告函》不是收房通知书，凤桐祥瑞公司应制作合同约定的《房屋入住通知书》通知徐文柯收房”。对此本院认为，审查双方所签合同，双方所约定的交接手续项记载：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件”，该条款中并无凤桐祥瑞公司应制作《房屋入住通知书》通知徐文柯收房之约定，如前所述，凤桐祥瑞公司于2020年3月26日向徐文柯邮寄的《催告函》已经载明“望您在收到本函之日起10日内前来我司办理交房事宜”，函件中包含可交付房屋的意思表示，应当视为凤桐祥瑞公司履行了合同约定的“书面通知”买受人办理交接手续的义务。故徐文柯该项上诉理由事实依据不足，本院不予采信。关于徐文柯上诉要求支付逾期取得房屋权属证明违约金问题，因涉案房屋并未完成交接，且一审法院已经确定双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，进行房屋产权登记的基础并不存在，故徐文柯要求支付逾期取得房屋权属证明违约金的请求，本院不予支持。综上所述，徐文柯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8386．4元，由徐文柯负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年六月四日法官助理  赵 霄书 记 员  刘怡然