山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终738号 上诉人（原审被告）：运城市盛之都房地产开发有限公司。住所地：山西省绛县和平北路131号。 法定代表人：郑维才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史君哲，山西欣哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桑保才，男，1956年12月22日出生，汉族，山西省绛县仪门路中二巷2号居民。 委托诉讼代理人：许昭洲，山西杰昊律师事务所律师。 原审第三人：郑维才，男，1963年10月24日出生，汉族，福建省福州市鼓楼区龙庭路10号居民。 上诉人运城市盛之都房地产开发有限公司（以下简称盛之都公司）因与被上诉人桑保才、原审第三人郑维才合同纠纷一案，不服山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盛之都公司的委托诉讼代理人史君哲、被上诉人桑保才及委托诉讼代理人许昭洲到庭参加诉讼。原审第三人郑维才经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 盛之都公司的上诉请求：1、依法撤销山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初1486号民事判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由:原审法院认定事实错误，导致判决错误。 一、上诉人已经按照2009年12月3日《协议书》约定全面履行了合同义务,上诉人已经超付被上诉人补偿款2141746.6元。上诉人法定代表人郑维才与被上诉人于2009年12月3日签署了《协议书》,约定由被上诉人提供坐落于古绛镇东关村第十居民组（和平路）65084.98平方米（约97.6284亩）土地，上诉人每亩地按195000元（包括土地款、地面附着物、电力设施、农民所有赔偿、补偿款和拆迁款）支付被上诉人土地费用，并按每平方米60元（实际可销售建筑面积）给付被上诉人开发利益。上诉人开发的腾逸盛世名郡项目（原名称腾逸普罗旺斯）总建筑面积130169.96平方米,减去公租房面积4309.64平方米、会所面积724.32平方米，减去保安房面积57平方米,可销售面积为125079平方米,按60元/平米计算,上诉人应付被上诉人开发利益7504740元,项目用地97.6284亩，以195000元/每亩计算，上诉人应支付被上诉人土地费用19037538元，两项费用共计26542278元。上述事实经原审法院查明，在原审判决中予以认定。 上诉人原审提供的以下证据证明，上诉人已经支付被上诉人28684024.6元,超出2141746.6元,上诉人已经全面履行了合同义务: 1、上诉人与被上诉人原审均提供了2019年5月15日《桑保才土地补偿款整理表》作为证据，该证据系上诉人与被上诉人关于补偿款的结算文件，该证据载明:截止2018年12月7日,上诉人支付被上诉人补偿款共计29015754.6元。29015754.6元中包括被上诉人原审第三项诉讼请求六笔款项901349元。经过审理,上诉人认为该六笔款项中原审法院认定的三笔迁坟费181730元、上诉人替被上诉人偿还的董红利23000元应扣除,截止2018年12月7日,上诉人支付被上诉人补偿款28604024.6元。 2、上诉人原审提交2020年3月23日、2020年4月9日上诉人支付迁坟费用两笔8万元的凭证,该两笔费用系2019年5月15日双方对账之后产生的，应计算在上诉人支付被上诉人的补偿款数额内。 3、2018年12月23日，被上诉人给上诉人法定代表人郑维才、会计张幼英发手机信息，明确表示上诉人已经不欠其任何费用,这一事实证明,被上诉人认可上诉人已经全面履行了合同义务，不欠被上诉人补偿款。 二、原判错误认定解决“李金花路”路的费用被上诉人不应承担。“李金花路”是指项目西门通行需占用的土地，上诉人与被上诉人双方于2012年1月9日达成协议:“关于李**路一事,由我们两家共同解决”，既然被上诉人同意与上诉人共同解决，解决费用必然由双方共同承担。解决道路问题上诉人支付了90万元，被上诉人理应承担45万元。原审法院认为双方达成的协议仅能证明被上诉人同意参与解决,不能证明被上诉人必须承担解决事项费用支出，是对协议内容的错误理解。 综上所述,本案法院审理的焦点应是根据2009年12月3日《协议书》,上诉人是否欠付被上诉人补偿款。原审法院已经查明上诉人应付被上诉人补偿款数额，但没有查明上诉人已经支付被上诉人补偿款数额,对上诉人是否欠付补偿款没有认定，却在有充分证据能够证明上诉人超付补偿款2141746.6元的前提下,判决上诉人返还被上诉人861730元,明显有悖事实,缺乏依据。请二审法院查明事实，撤销原审判决,依法改判。 桑保才辩称，一、上诉人在一审中没有提出反诉,一审是依法对被上诉人之诉求进行审理的。被上诉人在一审中主张双方三个协议之事实:第一个协议是09年12月3日协议，第二个协议是派出所调解书中的内容，第三个协议是在上两个协议基础上再补偿被上诉人80万元。对该三个协议,双方都几乎履行完毕。对第一个协议之存在及履行，双方少有争议,对第二个协议(一审原告第三组证据）即调解书之内容,一审上诉人对其真实性不予认可,却不出具其持有的那份调解书(上诉人一审认可被上诉人证据四即《会议纪要》,即承认调解书的存在),当承担不利的诉讼后果—即认定被上诉人出具的调解书文本的真实有效。第三个协议是双方口头约定，约定在前两次协议内容基础上再补偿被上诉人损失80万元，且已陆续履行76万余元(该76万余元是上诉人历时9个月中分五笔、次给付的）。第二个协议和第三个协议的前提是第一个协议没有约定房地产开发的终结时间,上诉人开发长达十年之久,导致被上诉人前期投资巨额民间借贷利息损失。 二、上诉状第一条第3项中提及的“被上诉人给张英短信中表示已不再欠任何费用”，该短信是被上诉人误认为上诉人履行了上述三个协议且不知道上诉人将(诉讼请求三中)六笔款项记在应付被上诉人的款项中的前提下而为的。该短信不能证明上诉人不欠款之主张。 三、上诉状第一条第2项中两笔迁坟款8万元，一方面是上诉人主张该两笔迁坟款证据不足（即该8万元中3万元是李红社无权代理主张并收取的，另5万元涉及的坟墓不在本案双方当事人合作开发的土地内，且两个坟墓存在的真实性存疑)。另一方面,该两笔款发生在双方2018年5月15日对账之后，且被上诉人未认可。在被上诉人基于对账争议而提起的诉讼，上诉人未提起反诉，不在一审及二审审理的范围之中。 四、上诉状主张一审审理的焦点是仅依据上述第一个协议上诉人是否欠被上诉人的补偿款。这是不顾本案双方共存在上述三个协议且该三个协议都已经履行或基本履行之事实，及一审焦点应围绕原告诉讼请求的相关法律的常识性规定。 另一方面，上诉人在其2019年5月15作出的《桑保才上地补偿款整理表》中，主张超付被上诉人76万余元;在上诉状第二页第二段中又主张超付被上诉人214万余元。仅从《桑保才土地补偿款整理表》中就能看出上诉人所主张超付的76万余元是历时9个月中分5笔(次)支付的(即:第一笔是2018年4月12日付的110.1727万元中超付2.1565万元、第二笔是2018年4月13日又超付4.1万元、第三笔是2018年11月15日再次超付42.7881万元、第四笔是2018年11月19日又再次超付2.6828万元、第五笔是2018年12月7日仍再次超付24.7244万元），而214万肯定支付的时间更长、支付次数更多。上诉人却不愿意详述其为何会违背09年12月3日协议，长时间、多笔（次)地一直超额支付被上诉人的款。长时间、多笔(次)地一直超付被上诉人款之事实,印证的上述被上诉人主张的第二个协议、第三个协议的存在。印证了超付款是基于邀约、承诺之后的履行承诺之事实。 五、《桑保才上地补偿款整理表》是上诉方作出的做为双方对账用的，表中记载“至2018年12月7日付被上诉人29015754.6元”中含有被上诉人第三诉讼请求中的六笔款项,该六笔款项被上诉人一直都不认可。故该表不能成为上诉人已付款29015754.6元之依据。 六、上诉状第二条说:一审判决错误认定“解决李**路费用(90万元)被上诉人不应承担”,该说证据不足，也不合逻辑。首先，该90万元与李金花或李金花路不存在关联性。其次,该90万元所投资的路不在双方合作协议中约定的土地内。再次，被上诉人未因该道路增加获得利益。总之，该费用与被上诉人无关联性。上诉人主张该费用由被上诉人承担即无事实依据，也无法院论据,且显失公平，又不合逻辑。综上所述，上诉人上诉理由站不住脚，请驳求回其上诉请求,维持一审判决。 郑维才未到庭，亦未提交书面意见。 桑保才向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告曾承诺的在“调解书”的基础上再支付原告损失800000元中的35482元；二、判令被告支付原告按公租房面积、会所面积和保安房面积共5090.96平米（每平米60元）计得的305458元；三、判令被告支付不当扣除原告的六笔款项共901349元（即1、2012年1月4日付与李红社的108438元；2、2012年4月11日付与崔瑞瑞的23292元；3、2012年6月11日付与李红社的29619元；4、2013年10月21日付与李红社的60000元；5、2016年10月18日付与董红利的230000元；6、2017年9月26日为李金花路发生的450000元）；四、判令被告支付原告按地下建筑面积16185.6平米（含地下车库203间、地下储存间245间、地下停车位5500平米）每平米60元，计得的971136元；五、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：第三人郑维才系被告公司法定代表人。2009年12月3日，原告桑保才与第三人郑维才签订协议书一份，协议主要约定：1.原告愿将已拥有的山西省绛县古绛镇东关村97.6284亩国有土地使用权通过国土部门重新挂牌给第三人用于房地产开发，第三人给予原告扣除国土部门出让合同应缴金额后的差额补偿，按协议约定时间、进度付款；2.原告土地款为熟地每亩195000元（含国土局出让合同中应缴土地款项、地面附着物、电力设施及农民等所有赔偿、补偿款和拆迁款）；3.其他土地补偿款：原告以实际可销售建筑面积（不含储存间面积）每平方60元提取费用；4.原告负责地块所有附着物的清理、拆迁、赔偿工作，费用由原告承担，因此产生的纠纷责任由原告承担，并在第三人付首期土地款同时将97.6284亩三期围墙封闭的净地块交给第三人。原告依该协议协助第三人以其厦门腾逸置业投资有限公司（以下简称厦门公司）名义，于2009年12月8日通过绛县国土资源局拍卖程序，取得了上述土地。2010年3月11日，第三人郑维才注册成立了运城市盛之都房地产开发有限公司（即本案被告），之后被告即行使上述协议中第三人郑维才的权利、义务。被告共开发住宅楼19栋，项目用地面积65084.98平米。总建筑面积130169.96平米，其中16#楼建设工程规划许可证载明公租房面积为4309.64平方米、11#、12#、13#、14#楼建设工程规划许可证载明物业用房面积为724.32平方米。同时被告建有地下室及人防工程。原、被告对地上建筑面积除公租房、会所、保安房外，已按建筑面积125079平米，每平米补偿60元与原告结算，后原、被告对已建的公租房、会所、保安房、地下建筑面积也属于可销售面积应当补偿及被告不当扣款产生分歧。 同时查明：被告将其另外与东关村第十居民组协议开发的土地上的三笔迁坟费用181730元计算在原告名下；将解决“李金花路”一事所花支费用的一半450000元要求原告承担；替原告偿还董红利借款230000元要求原告承担，以上共计861730元，被告在原告的应得款中扣除。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，协议虽然是原告与第三人签订，但被告承接了协议的权利义务并已实际履行，故原、被告之间形成权利义务关系。关于原告的第一项诉讼请求，要求被告支付曾承诺的在“调解书”的基础上再支付原告损失800000元中的35482元，被告否认该“调解书”，在原告提供的“调解书”中，原、被告均没有签字或盖章，原告无其他有效证据证明该“调解书”的真实性，故对该项诉讼请求不予支持。 关于原告的第二项诉讼请求，要求被告支付原告按公租房面积、会所面积和保安房面积共5090.96平米（每平米60元）计得的305458元及第五项诉讼请求，要求被告支付原告按地下建筑面积16185.6平米（含地下车库203间、地下储存间245间、地下停车位5500平米、）每平米60元，计得的971136元。被告认为，公租房建好后交由政府处理，会所和保安房属于物业用房，地下建筑面积包括人防工程及地下室，地下室属于储存间依约定不存在补偿，均不存在可销售问题，一审法院认为，公租房属于政府倡导的公益保障性用房，会所和保安房属于物业管理用房，所有权依法属于业主，未经业主大会同意不得改变物业管理用房的用途，故上述三房属于不可销售面积；人防工程是国防的组成部分，包括为保障战时人员与物资掩蔽、防控指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用的防空地下室，是国家强制性配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得销售；地下室属于储存间不在原、被告协议约定补偿范围之内，故对原告的第二、五项诉讼请求不予支持。 关于原告的第三项诉讼请求，要求被告支付不当扣除原告的六笔款项共901349元（即1、2012年1月4日付与李红社的108438元；2、2012年4月11日付与崔瑞瑞的23292元；3、2012年6月11日付与李红社的29619元；4、2013年10月21日付与李红社的60000元；5、2016年10月18日付与董红利的230000元；6、2017年9月26日给付与李金花路发生的450000元）。被告认为，李金花路虽然不在97.6284亩范围之内，但是与项目开发有关系，从原告陈述中可以看到原告是知道解决李金花路被告支付了900000元，原告应承担450000元。经庭审查明，被告将其与东关村第十居民组协议开发的土地上支出的三笔迁坟费用181730元计算在原告名下；将解决“李金花路”一事所花支费用的一半450000元要求原告承担；替原告偿还董红利借款230000元要求原告承担，以上共计861730元，被告在原告的应得款中扣除。一审法院认为，根据原告与第三人郑维才签订的协议约定，原告从第三人处应得土地款包括地面附着物及农民所有赔偿、补偿款和拆迁款，原告负责地块所有附着物清理、拆迁、赔偿工作，费用由原告负担，因此，如果在该地块上产生的迁坟费用应由原告负担；根据被告提供的原告书写的条据“关于李金花路一事，由我们两家共同解决。”仅能证明约定该路由原告参与处理解决李金花路，并不能证实原告必须承担解决此事的费用支出；替原告偿还董红利借款230000元，原告否认，被告未提供证据证明原告同意其代原告偿还借款，故对其主张不予支持。被告自行在原告应得款项中扣除的861730元应当返还给原告。被告主张已向原告超付76万余元未提出反诉，不予审理。一审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告运城市盛之都房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告桑保才应得补偿款861730元；二、驳回原告桑保才的其他诉讼请求。如果未按判决书指定期限履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24508元，减半收取计12254元，原告桑保才负担7483元、被告运城市盛之都房地产开发有限公司负担4771元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本案一审审理中，盛之都公司提交了2020年3月23日因胡金生家族迁坟支付补偿款50000元及2020年4月9日因张小锁和赵志强家族迁坟支付补偿款30000元的付款通知书、收据、转账凭证，认为上述80000元迁坟费用应计算在盛之都公司支付桑保才的土地费用中。证人李红社一审当庭证实，2012年1月4日付与李红社的108438元、2012年4月11日付与崔瑞瑞的23292元及2020年3月23日付与胡金生的50000元三笔迁坟费用所涉坟地均不在桑保才与盛之都公司合作开发的97.6284亩土地范围内。原审判决所认定的“三笔迁坟费用181730元”即是指2012年1月4日付与李红社的108438元、2012年4月11日付与崔瑞瑞的23292元及2020年3月23日付与胡金生的50000元三笔迁坟费用。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，桑保才与郑维才于2009年所签《协议书》系有效协议，盛之都公司承继了郑维才在该协议中的权利义务，桑保才与盛之都公司均应按协议履行。根据《协议书》约定，桑保才负责地块所有附着物清理、拆迁、赔偿工作，费用由桑保才负担。因2012年1月4日付与李红社的108438元、2012年4月11日付与崔瑞瑞的23292元两笔迁坟费用所涉坟地不在双方合作开发的97.6284亩土地范围内，该两笔迁坟费用不应由桑保才负担，盛之都公司将上述两笔迁坟费用从应付桑保才的款项中予以扣除不符合协议约定。2020年3月23日付与胡金生的50000元迁坟费用所涉坟地虽不在双方合作开发的97.6284亩土地范围内，但该笔迁坟费用不在桑保才的起诉范围内，一审判决判令盛之都公司予以返还超出了桑保才的诉讼请求。该50000元如何处理应由当事人另行解决。 关于桑保才是否应承担盛之都公司解决“李金花路”一事所花支费用900000元的一半的问题，从盛之都公司提供的桑保才书写的“关于李金花路一事，由我们两家共同解决”的条据看，双方对桑保才是否应承担解决此事的费用支出约定不明，盛之都公司要求桑保才承担其中的450000元证据不足。 关于盛之都公司偿还董红利的230000元应否由桑保才承担的问题，根据本案查明的事实，桑保才否认其与董红利之间存在借款关系，盛之都公司未提供证据证明桑保才与董红利之间存在借款关系，也未提供证据证明桑保才同意其代为偿还该笔借款，盛之都公司将该230000元从应付桑保才的款项中予以扣除缺乏事实依据。 综上所述，盛之都公司自行在桑保才应得款项中扣除的811730元应当返还给桑保才。至于盛之都公司是否超付桑保才款项的问题，与本案不属同一法律关系，应由双方另行解决。盛之都公司的上诉请求部分成立,对成立的部分，本院予以支持，不成立的部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初1486号民事判决； 二、运城市盛之都房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还桑保才应得补偿款811730元； 三、驳回桑保才的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审减半收取的案件受理费12254元，二审案件受理费12417元，共计24671元，由桑保才负担15617元，运城市盛之都房地产开发有限公司负担9054元。 本判决为终审判决。 审判长  任国强 审判员  张山平 审判员  梅智勇 二〇二一年六月三日 书记员  崔甜甜