辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5621号上诉人（原审被告）：沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**（乐天百货****）。法定代表人：王小梅，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙**，系北京市盈科律师事务律师。委托诉讼代理人：孙玮，系北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：乐天百货（沈阳）有限公司，住所地，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**iv>法定代表人：车用炅，系该公司总裁。委托诉讼代理人：陆敏，系辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷宁悦，系辽宁普达律师事务所实习律师。上诉人沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉请或发回重审。事实与理由：一、本案不是普通的租赁合同纠纷案件，而是萨德事件导致中国公民对乐天集团在中国经营的抵制，自2017年3月起沈阳乐天百货商场客流量锐减，导致包括上诉人在内的商户无法正常经营。2017年3月29日上诉人向被上诉人发出关店申请，被上诉人同意从2017年4月起将包括上诉人在内的商户租赁及物业费减至合同约定租金的30%，所有商户才得以勉强维持开业。截至本案发生时被上诉人为乐天百货在中国境内的最后一家营业商场。被上诉人于2020年4月30日彻底封楼，停水停电。被上诉人的撤场方式为自2019年5月起向所有商户发出告知函，要求将租金恢复至原约定标准而当时萨德事件的影响仍在，商场业户没有能力正常经营。被上诉人以提高租金和物业费方式对商户进行清场且不退还租赁保证金及装修损失。二、案涉场地一直在被上诉人控制之下，原审判令上诉人支付场地占用费没有事实及法律依据。三、被上诉人无权在萨德事件对商场客流量持续影响的情况下，单方要求上诉人按原合同约定标准支付租金、物业费及各项费用。乐天百货（沈阳）有限公司向一审法院提出诉请：1.请求判令被告向原告支付拖欠租金72,489.29元、物业费42,691.01元、电费30,160.00元、水费1,823.10元、POP费20.00元、仓库使用费2,146.60元、店庆费2,000.00、电话费86.00元、营业促进费4,299.49元，共计155,715.49元;2、请求判令被告向原告支付滞纳金218,663.73元（每逾期一日按逾期款项千分之一计算滞纳金，自各项费用逾期之日起暂计算至2019年7月28日，最终数额计算至被告实际履行之日止）；3、请求判令被告按照合同终止月的基本租金标准的2.5倍支付逾期返还场地占用费，自2019年7月29日起至实际返还房屋之日止;4、请求判令被告按照合同约定将房屋恢复原状（暂计恢复费用200,000.00元）；5、请求判令被告承担本案律师费31,167.72元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了关于沈阳市皇姑区铺位的《租赁合同》，约定由被告租用原告前述铺位经营“老屋川菜”。计租面积约为【493】平方米场地。《租赁合同》3.1条约定：“租赁期限：为期【8】年。自【2014】年【6】月【1】日起至【2022】年【5】月【31】日止。”《租赁合同》4.1.1条约定：“固定租金支付方式：乙方先付后用，按每【1】个月为交租周期支付租金。首个交租周期的租金应于乙方开业后【343】日内支付甲方。其余每期租金支付时间为当期交付租金日届满前的【15】日内以银行转账方式提前向甲方支付下期应交纳租金。基本租金＝日基本租金×当月租赁天数×该商铺租赁面积。”《租赁合同》4.2.1条约定：“固定租金标准：第一个租约年（2014年6月1日至2015年5月31日），日基本租金为RMB【零】元／日／平方米。第二个租约年（2015年6月1日至2016年5月31日），日基本租金为RMB【贰角】元／日／平方米。第三个租约年（2016年6月1日至2017年5月31日），日基本租金为RMB【捌角】元／日／平方米。第四个租约年（2017年6月1日至2018年5月31日），日基本租金为RMB【捌角】元／日／平方米。第五个租约年（2018年6月1日至2019年5月31日），日基本租金为RMB【贰元伍角】元／日／平方米。第六个租约年（2019年6月1日至2020年5月31日），日基本租金为RMB【贰元伍角】元／日／平方米。第七个租约年（2020年6月1日至2021年5月31日），日基本租金为RMB【叁元贰角】元／日／平方米。第八个租约年（2020年6月1日至2022年5月31日），日基本租金为RMB【叁元贰角】元／日／平方米。”《租赁合同》4.3条约定：“物业管理费：乙方应按租赁面积向甲方支付物业管理费，费用标准为【壹元捌角】元／㎡／月。支付时间为支付租金时一并支付。”《租赁合同》4.5条约定：“乙方应按时支付租金，不得延误，否则，每延迟一日，应按欠交金额的千分之一向甲方支付滞纳金¨¨¨如每个交租周期乙方迟延支付租金超过二十日的，甲方有权要求乙方立即停止营业，直至交清租金。”《租赁合同》6.3条约定：“POS机手续费：乙方自行使用POS机收银系统向客户收取费用，由此产生的银行手续费由乙方承担。”《租赁合同》7.1条约定：“租赁保证金。租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金由甲方保管，按本合同约定使用并不计利息。甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同不予返还。”《租赁合同》7.1.1条约定：“乙方在签署《租赁合同》之日起【7】日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、物业费总和的租赁保证金（采用固定租金以外方式时，由甲方估算此数额），合计【100,000】元，【大写：壹拾万元】（平年每月天数按照365÷12计算，闰年每月天数按照366÷12计算，以下类同）。该商铺的最终租赁面积确定后或日保底租金及／或物业管理费发生调整时，甲乙双方应重新计算该租赁保证金的实际数额并进行相同调整。该保证金用以保证乙方履行本合同及保证商品品质。”《租赁合同》第7.1.6条约定：“本合同终止（不论基于何种原因），在甲乙双方结清所有款项（包括但不限于租金、各项管理费、违约金、迟延履行金、赔偿金及其他抵扣款等）及乙方按本合同约定（包括但不限于证照注销、商铺归还等）返还该商铺三个月后，甲方向乙方无息退还该保证金或剩余部分。”《租赁合同》14.1条约定：“合同变更需满足如下条件：14.1.1、租赁期内，除本合同另有规定外，如出现下述任一情况，双方可以变更本合同。14.1.1.1、甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意变更本合同的。14.1.1.2、因不可抗力或意外事件，致使该商铺及其附属设施损害，使本合同不能继续履行的。14.1.2、关于合同变更，除按照14.1.1.1项，需有双方协商一致变更的外，一方应向另一方以正式书面通知的形式提出，双方以书面方式确定变更后的合同条款。14.1.3、因变更本合同，使一方遭受损失的，有过错一方应赔偿另一方由此遭受的损失，因不可抗力导致变更合同的除外。”《租赁合同》14.2条约定：“14.2.1本合同因下列任何一项事由的发生而终止¨¨¨14.2.2.3对于乙方应当承担的任何款项或费用（包含但不限于租金、保证金等）未按本合同规定期限付款的，甲方可向乙方提出一次书面催款，经一次书面催款后十五日内乙方仍不付款的。”《租赁合同》14.4条约定：“在本合同终止后，乙方须按照甲方的要求完成店铺的撤离及清场工作，恢复交付日交予乙方使用时的状态¨¨¨。”《租赁合同》15.1条约定：“商铺交还期限：本合同约定的租赁期满或根据合同约定双方解除合同或因其他原因导致合同提前终止时，乙方应在合同期届满或合同解除、合同终止【15】日内将店铺恢复至交付时的状态后交还给甲方。”《租赁合同》15.2条约定：“除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因导致本合同提前解除的，则乙方应当在收到甲方交还通知之日起【15】日内交还该商铺。”《租赁合同》15.3条约定：“合同结束（不论基于何种原因），乙方须自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并在【15】日内将商铺恢复至清水的状态后交还甲方¨¨¨。”《租赁合同》15.6.2条约定：“乙方逾期交还该商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同终止月的基本租金标准2.5倍向甲方交付违约金，直至乙方按照合同约定将商铺归还甲方为止。”《租赁合同》17.2条约定:“对于根据本合同乙方应向甲方支付的或乙方应当承担的任何款项或费用（包括但不限于乙方应当支付的租金、保证金、滞纳金等），在正常付款期限届满后，若乙方未按本合同规定期限付款的，则应根据预期款项的数额向甲方支付每日千分之一的滞纳¨¨¨。”《租赁合同》7.3条约定：“本合同项下违约方应赔偿的损失包括但不限于守约方的诉讼费、律师费等因违约行为而发生的费用支出。”2015年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订二份《租赁补充合同》，约定：乙方需要一个20平米的地库作为乙方原材料临时储存库房，价格按照甲方的出租价格承租。甲方实际按1479元/月向乙方收取广告促销服务费。在甲方店庆日统一策划店庆促销时，甲方向乙方收取2000元店庆服务费。乙方承担计租面积内所产生的水费，按【4.5】元/吨承担。乙方承担计租面积内所产生的电费，并按【1.3】元/千瓦·时计算。因国家政策性水、电价格发生变化，乙方必须配合甲方水电费调整。2017年3月31日，原、被告又签订《租赁补充合同》一份，约定原告免除被告2017年3月的租金、物业费、水电费共计52,023.68元。之后，原、被告又签订《租赁补充合同》十一份，约定原告免除被告2017年4月至2019年4月期间的租金和物业费共计791,569元。同时，上述合同均载明了免除费用的具体时间，并约定“本合同未涉及之内容，原《租赁合同》继续有效。”2019年5月9日，原告向被告发出《告知函》，告知内容为：“我司为了扶持贵方发展，自2017年4月起至2019年4月间一直按月给予贵方租金等费用的减免优惠，对此，我司与贵司按月签订相关减免协议，作为双方于2014年3月17日签订的《租赁合同》的补充协议，并严格履行了相关减免补充协议的内容，已求达到实际的减免效果及扶持效果。贵我双方最后一次签订的减免补充协议已经于2019年4月30日到期，现通知贵司自2019年5月1日起，我司将不再与贵司签订有关减免的补充协议，请贵司按照双方于2014年3月17日签订的《租赁合同》履行合同义务。”2014年3月17日签订的《租赁合同》与2015年10月8日签订的《租赁合同》内容一致。2019年6月27日、2019年7月10日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付自2019年5月起拖欠的租金及相关费用。2019年7月26日，被告停止经营，工作人员均已撤离，但其经营的物品仍在场地内。2019年7月29日，原告向被告发出《终止合同告知函》，以被告拖欠租金为由通知其终止2015年9月17日签订的《租赁合同》及相关补充合同，要求被告在15日内将所租的商铺恢复原状予以交还。截至2019年7月29日，被告共欠付原告租金、物业费、水电费、POP费、仓库使用费、店庆费、电话费、营业促进费共计155,715.49元。另查，原告自2020年4月30日即全部停止营业。原、被告均认可仓库使用费为735元/月。原告与辽宁普达律师事务所签订一份《民事诉讼委托代理协议》，原告为本次诉讼支付律师费31,167.72元。一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该《租赁合同》及《租赁补充合同》均合法有效，对双方均具有约束力。关于被告是否应按《租赁合同》约定的标准向原告支付2019年5月至2019年7月合同解除前期间租金、物业费等相关费用的问题。《租赁补充合同》是原、被告协商一致而签订的，该合同中关于减免相关费用有明确的期限及数额约定，该合同中亦明确约定“本合同未涉及之内容，原《租赁合同》继续有效”。关于2019年5月至2019年7月合同解除前期间相关费用的减免问题，原、被告未能协商一致，故被告应按《租赁合同》约定的标准向原告支付租金、物业费等相关费用。关于案涉合同解除时间的问题。原告主张应以其向被告发出《终止合同告知函》的时间为准，即2019年7月29日。被告则主张以其停止经营的时间为准，即2019年7月26日。被告主张解除合同的理由既不符合约定解除的条件，亦不符合法定解除的条件，故对其主张本院不予支持。而依据《租赁合同》的约定，被告逾期支付租金等费用，经原告一次书面催告后十五日内仍不支付的，原告有权解除合同。故本案中原告享有解除权，案涉合同解除时间应以2019年7月29日为准。被告应向原告支付租金等相关费用至2019年7月29日。关于原告主张的租金、物业费、水电费、POP费、仓库使用费、店庆费、电话费、营业促进费共计155,715.49元的问题。2017年3月31日原、被告签订的《租赁补充合同》仅约定免除被告2017年3月的租金、物业费、水电费共计52,023.68元，并未约定免除该月的仓库使用费735元。经核对原、被告分别自行制作的各项费用明细表，截至2019年7月29日，被告共欠付原告租金、物业费、水电费、POP费、仓库使用费、店庆费、电话费、营业促进费共计155,715.49元。关于原告主张的逾期支付租金等各项费用的滞纳金的问题。因各项费用欠付的具体时间无法进行准确区分，故以最后一笔费用欠付的时间为统一起算点，即2019年7月1日。按照《租赁合同》的约定，被告逾期支付租金等相关费用的滞纳金计算标准为欠付金额的日千分之一。该标准明显过高，因原告对应收款项的损失仅为资金的利息损失，故调整为以欠付金额155,715.49元为基数，利息自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的自2019年7月29日起至实际返还房屋之日止的场地占用费的问题。虽被告于2019年7月26日停止经营，但其物品仍存放在场地内，且依据现有证据不能证明系原告不让其将物品搬离。在案涉合同解除后，被告未能按照合同约定履行场地交还义务，应承担相应的法律责任。依据合同约定，被告逾期交还商铺，应按合同终止月的基本租金标准2.5倍向原告交付违约金，该违约金约定标准过高，调整为合同约定的租金标准37,488.54元/月（原、被告自行制作的费用明细表中的数额）的130%计算，自2019年7月30日起至2020年4月30日止，数额为438,616元。关于原告主张的被告将案涉房屋恢复原状的问题。依据《租赁合同》的约定，案涉合同除期限届满合同正常终止外，如因其他原因导致该合同提前解除的，则被告需将商铺恢复至清水的状态，故被告负有将案涉商铺恢复至清水状态的义务。考虑到案涉商铺现已在原告控制内，故在被告履行前述义务时，原告需给予协助。关于原告主张的律师费的问题。依据《租赁合同》的约定，该笔费用的产生系因被告的违约行为造成的，故对原告该部分诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告乐天百货（沈阳）有限公司截至2019年7月29日拖欠的租金、物业费、水电费、POP费、仓库使用费、店庆费、电话费、营业促进费共计155,715.49元及利息（以155,715.49元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告乐天百货（沈阳）有限公司场地占用费438,616元；三、被告沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告乐天百货（沈阳）有限公司律师费31,167.72元；四、被告沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日将位于沈阳市皇姑区铺位恢复至清水状态，原告乐天百货（沈阳）有限公司对此给予协助；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9855元，由原告承担2000元，被告承担7855元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，本案争议焦点为萨德事件应否认定为造成案争合同解除的原因。因萨德事件对韩国企业在中国市场的经营影响并不止案争商场一处，案争双方签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》均合法有效，《租赁补充合同》是双方关于减免相关费用期限及数额的明确约定，该合同中亦明确约定“本合同未涉及之内容，原《租赁合同》继续有效”。对于2019年5月至2019年7月合同解除前期间相关费用的减免问题，双方未能协商一致，故原审认定上诉人按《租赁合同》约定的标准向被上诉人支付租金、物业费等相关费用亦无不当。关于上诉人应否支付场地占有费用问题，虽上诉人己于2019年7月26日停止经营，但其物品仍存放在场地内，本案依据现有证据不能证明被上诉人不让上诉人将物品搬离。在案涉合同解除后，上诉人未能按照合同约定履行场地交还义务，其应承担相应法律责任。原审依据合同约定，判令上诉人按合同约定标准向被上诉人支付场地占用费并无不当，综上，上诉人的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9855元，由上诉人沈阳尹兴德品餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年六月十五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。