江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1294号上诉人（原审被告）：徐福顺，男，汉族，住江苏省灌云县伊山镇。上诉人(原审被告)：蔡利利，女，汉族，住江苏省灌云县伊山镇。两上诉人共同委托诉讼代理人：夏加成，江苏法哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于海兵，男，汉族，住江苏省灌云县杨集。委托诉讼代理人：唐守武，江苏震云律师事务所律师。上诉人徐福顺、蔡利利因与被上诉人于海兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐福顺、蔡利利上诉请求：查明事实，撤销一审判决，予以改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2017年7月期间，于海兵承租徐福顺父母家门面房，用于经营。但该房屋所有权人是徐福顺的父母徐善兵、张井荣所有，蔡利利是无权将该涉案的房屋承租给被上诉人，而一审判决没有查明涉案房屋所有权主体事宜。2.于海兵与蔡利利于2019年4月18日签订的补充协议，自始无法律约束力，一审法院在判决书，第四页七行中为于海兵在补充协议上添加“注明：甲方房改建后多出房屋免费给乙方使用，包括二楼一楼”，上诉人持有的协议内容没有该内容，上诉人也无权就父母的房屋与被上诉人签订补充协议，一审法院没有严格审查补充协议的真实性，合法性，还将该补充协议添加注明条款，导致合同显失公平原则。该涉案房屋改建后，2017年7月期间至2020年7月签订的租赁合同是不可抗力而终止，改建的房屋所有权人不徐福顺、蔡利利，改建的房屋将近500平方米，是案外人张井荣，徐兵财产，上诉人无权处分该财产，而涉案补充协议被上诉人有欺诈行为。3.一审支持赔偿损失371450元。（160000元/年-72600元/年）×4.25年没有依据。4.一审法官诱导被上诉人对一审诉求进行变更，和原来诉求不同。5.在2020年7月26日上诉人父母已将该房屋出租后，被上诉人接收了徐福顺退回租金款项，说明双方之间已经解除了租赁关系。被上诉人于海兵答辩称：1.租赁合同和补充协议内容，被上诉人在提起诉讼的时候，向法庭提交的是复印件，同时提出了要求法庭到村委调取补充协议原件的调查取证申请，但是一审开庭审理中，因为两上诉人对我方提出的补充协议没提出异议，认可内容，故一审法院当时就没有调取该原件。租赁合同和补充协议是两个上诉人和被上诉人经过多次协商达成的内容，合法有效，双方应当按照协议履行。2.按照约定，被上诉人原租期还有1年3个月，补充协议约定续租三年，共计4年3个月时间，同时约定房租72600元每年，且是不涨价的，两上诉人陈述案涉房屋租赁给他人是16万，但被上诉人认为16万偏低，但因双方对16万租金认可，故一审判决以16万减去72600元差价作为被上诉人损失是有事实依据的。3.本案不存在上诉人所陈述的一审法官诱导被上诉人改变诉求的问题，被上诉人一审中一直主张要求两上诉人承担违约金50万。于海兵向一审法院起诉，请求判令：1.徐福顺、蔡利利赔偿损失并支付违约金共计500000元；2.本案诉讼费用由徐福顺、蔡利利承担。一审法院查明事实：一、2017年7月2日，于海兵(乙方)与徐福顺（甲方)签订房屋租赁合同书，约定：甲方将自有的坐落在灌云县伊山镇南京路的房屋出租给乙方使用；租赁期限三年，自2017年7月13日至2020年7月13日；租金每年以5%递增，即第一年租金69000元，第二年租金72450元……乙方在2017年7月13日之前交纳给甲方第一年租金及押金10000元，以后每年租金于当年7月13日前交付给甲方，以收条为准。合同第八条第2款规定：因市政建设需要或城区改造租赁期间的房屋，合同将自动终止，甲方收回房屋及装潢，租金按实际使用时间计算，退回剩余租金。房屋及装潢的所有拆迁补偿费用归甲方所有，与乙方无关。二、2019年4月18日，于海兵(乙方)与蔡利利（甲方)签订补充协议，内容如下：“甲乙双方达成如下协议：原租期2017年7月13日至2020年7月13日到期，房租还有壹年零三个月（15个月）。因南京路房屋改建，双方同意续租3年给乙方，三年不涨价，按原房租柒万贰仟陆佰元整￥72600.00元整，租期2023年7月13日到期（注：建房期间工期不算，到交钥匙算起，从新签合同。甲方保证一楼二楼地板砖贴好、墙面刷白和水电安装齐全，交付给乙方使用。甲方同意乙方租的房屋转租，但乙方要告知甲方。乙方搬迁费用由甲方负责，双方绝不反悔。注：甲方同意乙方转租给他人经营，但乙方保证主体结构不动，甲方保证在合同期间不收回乙方房屋，如有一方违约赔付对方30万元整。”于海兵、蔡利利双方在合同上签字，灌云县伊山镇方许村民委员会在见证人处盖章，并由陆建一签字。补充协议上还注明：甲方房屋改建后多出房屋免费给乙方使用，包括二楼一楼。协议签订后，涉案房屋即进行改建，改建工程于2019年12月底完成（门前地坪、出檐、西侧部分瓦等因邻里矛盾未完成的除外）。一审法院认为，诚信，是中华民族传统美德；诚信，是社会主义核心价值观；诚信，是民法基本原则；诚信，是合同法帝王准则；诚信，更是个人立身之本。守信，应获肯定、支持、鼓励；失信，应予否定、制止、打击。如果允许合同当事人因失信而获利，必将产生肯定、支持、鼓励失信的恶劣影响，这是民众所不能认同的，也是法律所不能允许的，人民法院当然要旗帜鲜明的对“过河拆桥”等违背诚信的行为说不。涉案房屋有关权利人因政策利好，经过改建本已获益巨大，应知足常乐。然而通过签订补充协议顺利完成改建后，见利忘义，背弃承诺，将涉案房屋转租他人，真乃人心不足。综上所述，对于海兵要求徐福顺、蔡利利赔偿损失（房屋转租差价）并支付违约金共计500000元的诉讼请求，根据于海兵、蔡利利陈述的改建后房屋租金价格，一审法院依法予以支持赔偿损失371450元[（160000元/年-72600元/年）×4.25年]。与此同时，对于海兵主张的违约金部分，因损失数额已高于违约金数额，一审法院依法不再予以支持。对徐福顺、蔡利利主张的蔡利利签订补充协议未经房屋实际所有人授权的抗辩，因无权处分并不产生合同无效的法律后果，且房屋租赁合同第一条明确载明“甲方（徐福顺）将自有的……房屋……出租给乙方（于海兵）使用”，一审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、徐福顺、蔡利利于判决生效之日起10日内赔偿于海兵损失371450元；二、驳回于海兵的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4400元，由于海兵负担964元，徐福顺、蔡利利负担3436元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实除“补充协议上还注明：甲方房屋改建后多出房屋免费给乙方使用，包括二楼一楼”外属实，本院依法予以确认。另查明，陆建一在与本院2021年4月27日的谈话笔录中确认，2019年4月18日补充协议除“注：甲方房屋改造以后多出房屋平方免费给乙方使用，包括二楼一楼”外是于海兵和蔡利利谈好后由其起草，两人签字确认的。补充协议最后一行“注：甲方房屋改造以后多出房屋平方免费给乙方使用，包括二楼一楼”是于海兵在蔡利利离开后要求其添加。还查明，张井荣、徐善兵起诉于海兵、蔡利利，要求撤销双方于2019年4月18日订立的补充协议，一审法院于2020年12月19日作出（2020）苏0723民初5698号民事判决，判决驳回张井荣、徐善兵的诉讼请求，张井荣、徐善兵不服该判决向本院提起上诉，本院于2021年6月4日作出(2021)苏07民终1293号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：1.应当以哪一份2019年4月18日的补充协议作为认定案件事实的依据，该协议的效力如何认定；2.一审判决确定的被上诉人于海兵损失是否恰当。关于应当以哪一份2019年4月18日的补充协议作为认定案件事实的依据的问题，本院经审查后认为，蔡利利手中持有的没有最后一行“注：甲方房屋改造以后多出房屋平方免费给乙方使用，包括二楼一楼”的补充协议是双方真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定及可以撤销的情形，是有效协议，双方均应当遵守履行。而于海兵手中持有的最后一行添加上“注：甲方房屋改造以后多出房屋平方免费给乙方使用，包括二楼一楼”的补充协议，因其要求添加的内容未与蔡利利协商，且现双方就添加内容也未形成一致意见，故本院认为于海兵要求按照其手中持有的补充协议作为双方履行的依据不能成立。关于于海兵的损失应当如何确定的问题，本院经审查后认为，一审法院计算的损失是建立在于海兵可以免费使用房屋改造后一、二楼增加面积的基础上，而根据本院二审查明的事实，蔡利利并不同意于海兵免费使用一、二楼增加的面积。在原有房屋面积已经无法查清，以及于海兵产生的损失并无充分计算依据，但徐福顺、蔡利利将改造后的房屋出租给他人使用确实给于海兵造成损失的前提下，本院认为应当按照双方在2019年4月18日补充协议中约定的违约责任“甲方（蔡利利）保证在合同期间，不收回乙方（于海兵）房屋，如有一方违约赔付对方30万元整”履行，所以，徐福顺、蔡利利应当支付于海兵违约金30万元。综上，上诉人徐福顺、蔡利利的部分上诉请求和理由成立，对成立部分，本院依法予以支持；因二审出现新事实，致使一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初5154号民事判决第二项；二、变更江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初5154号民事判决第一项为：徐福顺、蔡利利于本判决生效之日起十日内支付于海兵违约金300000元；三、驳回于海兵的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4400元，由于海兵负担1760元，由徐福顺、蔡利利负担2640元；二审案件受理费8800元（徐福顺、蔡利利已预交），由徐福顺、蔡利利负担7000元，由于海兵负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年六月七日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。