新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2203号 上诉人（原审被告）：新疆鑫润天成企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号。 法定代表人：王毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梅月霞，新疆新天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号。 法定代表人：侯苗玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建强，新疆源峰律师事务所律师。 上诉人新疆鑫润天成企业管理有限公司（以下简称鑫润天成公司）因与被上诉人乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司（以下简称金长江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初7931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日开庭进行了审理。上诉人鑫润天成公司的委托诉讼代理人梅月霞，被上诉人金长江公司的法定代表人侯苗玲及其委托诉讼代理人李建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫润天成公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判为不解除我公司与金长江公司于2019年1月24日就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》；2．撤销一审判决第二项，改判为我公司向金长江公司支付就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》项下2019年9月30日至2020年9月30日租金50,000元；3．撤销一审判决第三项，改判为我公司不支付违约金。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.2020年2月25日自治区政府《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业复工复产健康发展的十六条措施》（新政办发【2020】7号）、2020年3月13日《自治区工业和信息化厅、财政厅、人力资源和社会保障厅、住房和城乡建设厅、市场监督管理局、国家税务总局自治区税务局、中国人民银行乌鲁木齐中心支行关于帮助个体工商户应对疫情影响降低经营成本促进稳定发展的若干意见》（新机6896号电）、2020年2月23日乌鲁木齐市委办公厅、乌鲁木齐市政府办公厅关于印发《乌鲁木齐市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持企业发展的十七条措施》（乌党办发【2020】9号）文件规定：“租用国有经营类单位持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的中小微企业，免除其今年上半年租金。各类民营企业经营单位参照执行”，以及2020年8月26日自治区发改委、工信厅、财政厅、人社厅、住建厅、药监局、中国人民银行乌鲁木齐中心支行、国家税务总局新疆税务局等八部门《自治区关于进一步统筹推进疫情防控和经济社会发展各项扶持性政策落实的意见》规定：“（三十一）对承租国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户，自7月起免收3个月租金”。涉案房屋系国有房屋，应当执行上述政策减免9个月租金。2．双方没有具体约定交纳房租的时间，涉案租赁合同约定第一阶段租赁期限为2019年2月1日至2019年9月30日，我公司第一次交纳房租的时间为2019年3月11日，金长江公司未提出异议，直至本案一审开庭双方也没有就租金交纳时间进行补充约定，一审判决自行确定了合同履行期限，超出了合同内容。3．涉案房屋均已转租，我公司依据政策规定减免了次承租人的租金，金长江公司随意要求解除合同不仅损害了我公司的利益，也损害了次承租人的利益。我公司整体改造涉案房屋花费十几万元，次承租人也花费了近四十万元进行装修，随意解除涉案租赁合同不利于合同的履行，依据双方合同约定，金长江公司随意解除合同应当向我公司支付违约金。二、一审判决违约金错误。1．一审判决书中列明金长江公司的诉讼请求中不包括违约金，一审判决我公司支付违约金，违反不告不理原则。2．双方合同第十条未明确约定交纳房租时间及计算滞纳金的方式，在交纳租金时间不明确的前提下，不能随意认定我公司违约，而一审判决以需付租金的20%计算，不符合双方合同约定及法律规定。综上，请求支持我公司的上诉请求。 金长江公司辩称，涉案房屋不是国有房屋，我公司是民营企业，鑫润天成公司也不是中小微企业。双方合同第十条对合同的终止、解除、违约等均有明确约定。鑫润天成公司在没有发生疫情的时候也未按约交纳租金，一直在违约。次承租人没有欠付鑫润天成公司的租金，鑫润天成公司收取了次承租人的租金却不给我公司交纳租金，鑫润天成公司是通过诉讼拖延时间。综上，一审判决正确，请求驳回鑫润天成公司的上诉，维持原判。 金长江公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2019年1月24日签订的两份《房屋租赁合同》；2．判令鑫润天成公司支付欠付的房屋租赁费325,000元。 一审法院认定事实：2019年1月24日，金长江公司（出租人）与鑫润天成公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：金长江公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号共一间的房屋出租给鑫润天成公司使用，租期自2019年2月1日至2025年3月30日，租金为150,000元，首年租金为半年一付，第二年至合同终止为一年一付。2019年2月1日至2019年9月30日金额为50,000元，2019年9月30日至2020年3月30日金额为50,000元，2020年3月31日至2021年3月30日金额为150,000元。承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20％滞纳金。该合同对应房屋仅取得《临时简易产权书》，该产权书载明：产权人为乌市长江工贸总公司印刷厂，建筑面积为132.34平方米，建筑年代为1992年，用途为库房，核发日期为1997年6月19日，另注明：1．此房屋系短期使用的临时简易建筑，为了业主申办营业执照特发此证书。2．此房屋使用权只准自用，不得买卖、转让、交换、赠与、抵押、典当……3．城市建设需要时，自行拆除，不安置，不补偿。4．此证书有效期1999年6月16日至2000年6月16日。到期房屋仍在继续使用的，要及时更换此证书。但该《临时简易产权书》使用期限届满后，未再换领新证。同日，金长江公司（出租人）与鑫润天成公司（承租人）又签订《房屋租赁合同》一份，约定：金长江公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号的9间房屋出租给鑫润天成公司使用，租期自2019年2月1日至2025年3月30日，租金为200,000元，首年租金为半年一付，第二年至合同终止为一年一付。2019年2月1日至2019年9月30日，金额为100,000元，2019年9月30日至2020年3月30日，金额为100,000元，2020年3月31日至2021年3月30日，金额为200,000元。承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20％滞纳金。后双方签订《补充协议》，约定：房屋北面第二间房屋由出租人暂用，使用期限为两年，自2019年2月1日至2021年2月1日，使用期结束后，此房屋由出租人交由承租人使用，若不能按时交付，每延期一年，将本合同房租减少10,000元整，直至正常交付。该合同对应房屋于2002年9月18日取得《公房产权证书》，载明：单位名称为乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司，房产坐落为乌市沙区长江路住宅小区，栋号为十七，结构为框架，建筑面积为420平方米，所有形式为有限责任，产权来源为征购补偿，登记号为乌房权证乌市沙区字第XXXX号，权利确定日期为1996年3月23日。上述两份合同签订后，金长江公司依约向鑫润天成公司交付了房屋，鑫润天成公司共向金长江公司付款150,000元。一审庭审中，双方均认可，2019年9月30日前两份合同项下产生的费用均已结清。2020年1月28日至2020年3月13日期间（计45天）为新疆疫情期间，此期间无法正常经营的原因是不可抗力事件而导致。一审法院认为，金长江公司与鑫润天成公司同日订立的两份《房屋租赁合同》的效力问题、鑫润天成公司分别欠付两份合同项下款项数额及金长江公司主张违约金能否成立的问题，针对上述两份合同，一审法院分析如下：一、双方针对《临时简易产权书》对应房屋订立的《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，《临时简易产权书》对应房屋的主管部门批准的使用期为1999年6月16日至2000年6月16日，使用期限届满后，未再换领新证，未经主管部门批准延长使用期限，双方针对《临时简易产权证书》对应房屋签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2019年2月1日至2021年2月1日，已超过临时建筑的使用期限，依据上述法律规定，该份《房屋租赁合同》因违反法律、法规的强制性规定自始无效，而金长江公司请求判令解除该份租赁合同及要求鑫润天成公司承担违约责任的诉请，均属于合同履行问题，故一审法院对金长江公司的上述两项诉请均不予支持。租赁合同无效的，金长江公司可参照租金标准向鑫润天成公司主张占有使用费，但经一审法院释明后金长江公司拒绝变更诉讼请求，坚持要求按照租金主张该合同项下费用，金长江公司的租金请求于法无据，一审法院不予支持，金长江公司可参照占有使用费，另案主张该部分费用。二、双方针对《公房产权证书》对应房屋订立的《房屋租赁合同》。双方针对《公房产权证书》签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在该份《房屋租赁合同》中约定：“租期自2019年2月1日至2025年3月30日，租金为200，000元，首年租金为半年一付，第二年至合同终止为一年一付。2019年2月1日至2019年9月30日，金额为100,000元，2019年9月30日至2020年3月30日，金额为100,000元，2020年3月31日至2021年3月30日，金额为200,000元。承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同”。据此合同约定，首年下半年租金即2019年9月1日至2020年1月31日租金应于2019年8月1日前付清，第二年租金即2020年2月1日至2021年1月31日租金应于2020年1月1日前付清，逾期15日未交纳的，金长江公司有权解除合同，现鑫润天成公司逾期交纳房租已远超15日，构成违约，金长江公司请求判令解除双方订立的《房屋租赁合同》有事实及合同依据，一审法院予以支持。合同解除时间按鑫润天成公司收到法院送达的诉状副本等应诉材料的日期，确定为2020年10月16日。合同解除后，鑫润天成公司应于判决生效之日三十日内返还金长江公司出租的房屋及场地，未退还房屋及场地的应支付房屋占有使用费，如存在相互返还的物品，应在判决生效之日起十五日内予以返还，如对返还的物品难以确定的，双方当事人可以另案起诉。关于金长江公司主张该合同项下2019年9月30日至2020年3月30日租金100,000元，2020年3月31日至2021年3月31日租赁期内，半年的租金100,000元，共计200,000元能否成立的问题，一审法院认为，按照金长江公司的上述计算方式，金长江公司实际计算租金的期间为2019年9月30日至2020年9月30日。在该时间段内，依据双方合同约定，共需支付租金200,000元［100,000元（计算标准：2019年9月30日至2020年3月30日，金额为100,000元）＋200,000元÷12个月×6个月（计算时间段：2020年3月31日至2020年9月30日，计算标准：2020年3月31日至2021年3月30日，金额为200,000元）］。关于租金是否应当减免的问题，一审法院认为，按照合同约定，首年下半年租金即2019年9月1日至2020年1月31日租金应于2019年8月1日前付清，第二年租金即2020年2月1日至2021年1月31日租金应于2020年1月1日前付清，而2020年1月28日至2020年3月13日期间（计45天）为新疆疫情期间，即鑫润天成公司逾期交纳租金的违约行为在疫情前已经发生，现鑫润天成公司以不可抗力为由要求免除责任，减免租金的辩称意见，缺乏依据，一审法院不予采纳，故一审法院对金长江公司请求判令鑫润天成公司支付该合同项下租金200,000元的诉讼请求予以支持。关于金长江公司主张该合同项下违约金，一审法院认为，鑫润天成公司逾期交纳租金已构成违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定：“逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20％滞纳金”，按照双方合同约定，鑫润天成公司本应于2020年1月1日前付清第二租赁年度全年租金200,000元，但金长江公司仅主张了第二租赁年度内半年租金，金长江公司的违约金计算基数已经进行了减免，实质上已免除鑫润天成公司的部分违约责任，故一审法院对金长江公司请求判令鑫润天成公司支付该合同项下违约金40,000元（200,000元×20％）的诉讼请求予以支持。判决：一、金长江公司与鑫润天成公司于2019年1月24日就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除；二、鑫润天成公司支付金长江公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》项下2019年9月30日至2020年9月30日租金200,000元；三、鑫润天成公司支付金长江公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》项下违约金40,000元；四、驳回金长江公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明，金长江公司在本案一审起诉状中的诉讼请求为：1．判令解除双方于2019年1月24日签订的两份《房屋租赁合同》；2．判令鑫润天成公司支付欠付的房屋租金325,000元；3．判令鑫润天成公司支付违约金65,000元。一审庭审笔录中记载金长江公司的诉讼请求与金长江公司的起诉状中的诉讼请求一致。金长江公司为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为侯苗玲、何秀英。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，金长江公司与鑫润天成公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、金长江公司与鑫润天成公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、鑫润天成公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》中2019年9月30日至2020年9月30日期间鑫润天成公司应付租金数额如何确定；三、金长江公司要求鑫润天成公司支付违约金的诉讼请求能否成立。对此，本院分析如下： 一、金长江公司与鑫润天成公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方签订的租赁合同约定鑫润天成公司应提前一个月交纳租金，逾期15天不交租金，金长江公司有权终止合同，该租赁合同中亦明确约定了租赁期限及对应的租金数额。根据合同约定，鑫润天成公司应于2019年8月30日支付2019年9月30日至2020年3月30日的租金100,000元，于2020年2月28日支付2020年3月31日至2021年3月30日的租金200,000元。现鑫润天成公司未按照合同约定的时间交纳租金，逾期支付租金天数已超过15天，则金长江公司有权解除涉案合同。金长江公司在本案起诉时要求解除涉案租赁合同，一审法院以起诉状送达至鑫润天成公司处的时间即2020年10月16日作为涉案租赁合同解除的时间，符合法律规定，故鑫润天成公司主张涉案租赁合同不应解除的上诉意见，本院不予采纳。 二、鑫润天成公司就《公房产权证书》订立的《房屋租赁合同》中2019年9月30日至2020年9月30日期间鑫润天成公司应付租金数额如何确定。鑫润天成公司对该租赁合同中2019年9月30日至2020年9月30日期间的租金数额为200,000元并无异议，但其认为因疫情原因，金长江公司应依据相关政策规定减免9个月租金。对此本院认为，鑫润天成公司提供减免租金的政策依据均是针对国有经营类企业，而金长江公司系自然人投资或控股的股份有限公司，不适用上述政策规定，且鑫润天成公司在疫情发生前已经存在欠付租金的情况，故鑫润天成公司要求减免9个月租金的上诉意见，无事实和法律意见，本院不予采纳。 三、金长江公司要求鑫润天成公司支付违约金的诉讼请求能否成立。基于前述分析，鑫润天成公司未按合同约定的时间支付租金，构成违约，其应当向金长江公司支付违约金。涉案租赁合同中虽未明确约定违约金数额，但该合同约定鑫润天成公司逾期支付租金，应向金长江公司支付20%的滞纳金。对此本院认为，该合同中约定的滞纳金属于违约金性质，一审判决以欠付租金的20%作为违约金，并无不当，对鑫润天成公司主张不应支付违约金的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，鑫润天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,100元（鑫润天成公司已预交），由鑫润天成公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 艳 审判员 高 茜 审判员 马恒雯 二〇二一年六月八日 书记员 杨 晗