内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终889号上诉人（一审原告）：韩秀琴，女，1958年11月23日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何涛，上海市建纬（包头）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王宝莲，女，1963年5月7日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：彭支援，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎明，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人韩秀琴因与被上诉人王宝莲房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩秀琴的委托诉讼代理人额尔敦朝鲁、何涛，被上诉人王宝莲的委托诉讼代理人彭支援到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩秀琴上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院没有对基础法律关系作出认定。本案争议的核心法律关系是上诉人与被上诉人间是否存在口头房屋买卖合同以及合同的效力问题。口头房屋买卖合同是否存在，以及合同主体问题在一审过程中双方持完全相悖的意见，在一审判决书中，对此没有给出明确回应。2.本案诉争标的由四部分组成，分别是01、02号底店和C5、C6号车库，现已相互打通构成一个整体。上诉人在购买时，均按底店价格统一购买。一审法院所调取的相关产权信息仅包含01、02号底店，不涉及C5、C6号车库。即便以一审法院的逻辑结合其所调取的证据，也仅能证明口头房屋买卖合同中关于01、02号底店的买卖部分有效。C5、C6号车库完全没有任何文件可以证明其为合法建筑，且现状是车库与底店已经构成了一个整体，具有统一的使用功能。即便不考虑客观整体的统一性，依据现有证据也仅能证明口头房屋买卖合同中关于01、02号底店部分有效。3.一审法院对证据认定错误。从一审法院调取的文件中可以明确显示，诉争房屋被列入产权遗留问题，说明存在房屋没有规划，并且已经超出土地使用许可证红线范围。4.诉争房屋现不具备办理产权变更登记条件。本案诉争为房屋买卖，诉争房屋一旦列入产权遗留问题，就意味着在短时间内无法办理变更登记手续，此种情况与房屋买卖的合同目的相违背，从保证交易安全、定纷止争的角度也不应简单驳回上诉人的诉讼请求。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人的诉请为确认合同效力，县级行政机关的决定，不能作为确认合同效力的依据。产权遗留问题解决政策制定的目的也并不是为了给法院认定合同效力提供依据，而是为了解决历史遗留问题，保护处于弱势地位的购房者权益的一项便民政策。依据此政策办理完成产权登记后，当然将发生物权效力，而本案诉争房屋仍未办理相关手续，被上诉人也未提供开始办理相关手续的证据，显然诉争房屋权利的确认仍处于债权阶段，并未发生物权的效力。2.一审法院举证责任分配错误。本案上诉人主张涉案四处房产五证不全，应属于否定性主张。依据民事证据规则，否定一方对其否定的事实不负证明责任。上诉人以提供充分证据证明，交易的正式存在，对于房屋是否五证齐全显然应由一审被告举证。而一审法院却以上诉人确认合同无效的证据不足为由驳回上诉人的起诉，显然缺乏法律依据。王宝莲辩称，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、上诉人韩秀琴与答辩人未就涉案房屋买卖事宜进行过任何接触和协商，未达成买卖合意，韩秀琴不是本案适格主体。答辩人与上诉人并不认识，在2019年1月22日之前，答辩人与上诉人并没有就华清佳苑01、02号底店，C5、C6号车库的买卖事宜进行过任何接触和协商，也无任何口头约定。上诉人作出违背事实的虚假陈述，隐瞒真实事实，应当追究其向法庭虚假陈述的责任。二、涉案房屋实际买受人是内蒙古包头兴业集团第三建筑有限责任公司（下称“三建公司”），在与三建公司的房屋买卖中，上诉人只充当代付款角色，并不是本案房屋买卖法律关系的适格主体，与答辩人沟通买卖事宜的一直是三建公司的人。而且在答辩人与上诉人不认识且未经过前期的沟通的情况下，以低于市场价口头达成高达400余万的买卖协议，并于当日支付房款，显然不符合常理，也不符合一般房屋交易习惯。三、上诉人一审诉称涉案房屋未办理国有土地使用证等相关证件而主张合同无效。经答辩人核实，涉案房屋所在的华清佳苑项目于2013年取得国有土地使用证，于2013年10月11日取得地字第****号《建设用地规划许可证》，于2014年12月22日取得建字第****号《建设工程规划许可证》，2017年5月5日取得《建设工程竣工验收备案表》，上述证件均在上诉人支付房款之前取得，上诉人所述合同无效的理由并不成立。韩秀琴向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告口头订立的华清佳苑01、02号底店、C5、C6号车库的房屋买卖合同无效，判令被告向原告返还购房款4082100元，并自2019年1月23日起向原告支付利息，其中2019年8月20日前按照同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截至2020年6月11日利息为271998.26元，本息合计4354098.26元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告提交：1．包头市华建房地产开发有限责任公司于2016年6月25日开具的销售不动产统一发票4张，金额分别为668640元、500000元、671280元、500000元；2．包头市华建房地产开发有限责任公司于2013年7月19日、10月23日开具的收款收据共计8张；3．包头市中宇物业有限责任公司于2013年10月23日、25日出具的收据3张；4．中国银行跨行人民币汇款凭证一份，凭证载明：2019年1月22日，原告向被告付款4082100元，付款附言是房款。经质证，被告对发票、收款和收据的真实性认可，证明目的不认可，上述证据及房屋钥匙由被告交付兴业集团三建公司的法定代表人李龙，而非交付原告，被告认为该证据的交付是被告与兴业集团三建公司之间的房屋交付行为；对汇款凭证的真实性认可，但该款项是房屋的实际买受人兴业集团三建公司通过原告的账户支付被告，并非原告所述的原告作为买受人履行的付款义务。被告提交：内蒙古华建置业有限公司首次登记情况说明（含不动产单元清单）、包头市不动产（房屋）登记簿证明、内蒙古华建置业有限公司出具的证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、包头市人民政府办公厅关于进一步加快城市规划区房屋产权登记集中治理工作的补充通知、建设工程竣工验收备案表、内蒙古自治区住房和建设厅官网查询涉案房屋的华清佳苑项目手续齐全公示信息图片，欲证明：涉案房屋所涉华清佳苑项目已进行初始登记，可以办理产权登记；被告合法拥有的涉案房屋的不动产权证号分别为：蒙（2018）包头市不动产权第XXXX号、蒙（2018）包头市不动产权第XXXX号；原告称涉案项目没有国有土地使用证等证件而合同无效的主张不成立，应予驳回；政策允许已经交付使用的不动产无需预售许可直接办理不动产权登记（预售许可是指开发商在房屋未竣工之前销售房屋回笼资金所需要许可，竣工后的房屋销售属于现售，不属于预售），且已经过验收备案。经质证，原告对内蒙古华建置业有限公司首次登记情况说明（含不动产单元清单）、包头市不动产（房屋）登记簿证明、内蒙古华建置业有限公司出具的证明的真实性认可，证明目的不认可。原告认为，从《国有土地使用证》（包国用［2011］第***号）的附图中可以看出，本案诉争房屋在出让土地范围之外，更不存在车库的备案登记情况，结合不动产登记清单和华建置业的证明，被告购买的房屋现为107号和108号商业楼，但从面积上看，差距较大；对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的真实性予以认可，证明目的不予认可。从《国有土地使用证》（包国用［2011］第***号）的附图可以看出，诉争房屋在出让土地范围之外，诉争房屋至今仍未取得预售许可证。退一步讲，即便诉争房屋已经列入产权遗留范围，并登记于被告名下，基于产权遗留问题办理工作的特殊性，仍不具备办理变更登记的条件，原告仍无法取得合法的产权登记备案；对包头市人民政府办公厅关于进一步加快城市规划区房屋产权登记集中治理工作的补充通知、建设工程竣工验收备案表的真实性认可，证明目的不予认可。包头市政府推出此项政策的目的是惠民，无论从效力还是目的角度均不能作为认定合同效力的依据。无论期房还是现房销售，被告至今未取得诉争房屋的产权登记是客观事实，至今不能为原告办理产权登记也是客观情况。对内蒙古自治区住房和建设厅官网查询涉案房屋的华清佳苑项目手续齐全公示信息图片的真实性和证明目的均不予认可。该文件仅有相关文号无法考证与本案的关联性，如依被告所言，诉争房屋五证齐全又何必列入产权遗留问题。原告陈述，原告要求确认合同无效的事实依据是目前该房屋并不具备建设工程的规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证和国有土地使用权证，而法律依据是城乡规划法第六十四条及商品房买卖合同的司法解释，在未取得建设工程规划许可证的情况下进行建设属于违法建筑，不具备合法性，基于非法的建筑所产生的房屋买卖合同，应当认定无效；交易未取得预售许可证的房屋，合同应被认定无效。一审法院认为，原告主张其与被告的房屋买卖合同无效，原告应当就其主张承担举证责任。但原告提交的证据不能证明其主张，而被告提交的证据恰好能够证明原告主张合同无效的情形已经消失，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告韩秀琴的诉讼请求。案件受理费41632元（原告韩秀琴已预交），诉讼保全费5000元（原告韩秀琴已预交），均由原告韩秀琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王宝莲向本院提交证据：包头不动产登记中心关于办理不动产分户转移登记的公告，拟证明涉案房屋可以办理分户产权。韩秀琴质证认为，对证据的真实性认可，诉争底店列入产权历史遗留问题。对证据的真实性双方当事人没有争议，予以确认。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，韩秀琴请求确认双方当事人口头订立的华清佳苑01、02号底店、C5、C6号车库的房屋买卖合同无效，主要理由是，涉案房屋至今未办理产权变更登记也不具备办理产权变更登记条件。经审查，韩秀琴就房屋买卖如何办理房屋权属登记或变更权属登记及何时交房均没有作出明确约定，另涉案房屋所在的华清佳苑商业楼已经取得国有土地使用证、建设工程竣工验收备案表、建设工程规划许可证，并在市不动产登记中心进行办证初始登记，上诉人的上诉请求及理由依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41632元，由韩秀琴负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 李雅滨审判员 宋 炜二〇二一年六月十一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。