新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新0109执异97号 异议人(案外人):孙恩振,男,1956年3月22日出生,住新疆乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：李近，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请执行人:刘艳荣,女,1966年1月23日出生,住乌鲁木齐市米东区。被执行人:新疆海华房地产开发有限公司。住所地:新疆乌鲁木齐市米东区龙河南路380号1幢。法定代表人:罗海燕,该公司总经理。委托诉讼代理人：李世杰，系该公司员工。刘艳荣就其与新疆海华房地产开发有限公司(以下简称海华房产公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷案申请诉前保全,本院作出(2019)新0109财保173号民事裁定,查封了包括位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960号海华紫鼎苑商住小区****房屋在内的部分房产，（2020）新0109执保421号案执行实施。2020年10月27日，本院（2020）新0109民初3591号民事调解书生效后，刘艳荣申请强制执行，本院执行案号（2020）新0109执2704号。现案外人孙恩振向本院提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭,于2021年6月11日进行了听证审查。异议人孙恩振的委托诉讼代理人李近、申请执行人刘艳荣和被执行人海华房产公司的委托诉讼代理人李世杰到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人孙恩振向本院提出异议请求：请求中止对(2020)新0109执保421号协助执行通知书中所涉标的即乌鲁木齐市米东区龙河南路960号海华紫鼎苑商住小区****房屋的执行。事实与理由：在申请执行人刘艳荣与被执行人海华房产公司（2020)新0109执保421号案件中,贵院误将我的财产当作被执行人的财产予以查封,我依法提出本异议。2011年4月7日,异议人与罗海燕、新疆崟山房地产有限公司签订《土地使用权转让协议书》,协议第二条约定,我有权在转让土地范围内任意挑选面积在140-150平方米住宅两套和地下车位两个,该住宅和停车位办证时我不再交任何税费(含房款),新疆崟山房地产发开有限公司将产权证办到我指定人名下。2016年12月25日,罗海燕、新疆崟山房地产有限公司、勾阳与海华房产公司签订《协议书》,约定新疆崟山房地产有限公司将米东区龙河南路960号海华紫鼎苑项目的开发权益转给海华房产公司,海华房产公司概括继受新疆銎山房地产有限公司关于紫鼎苑项目的债权债务。2019年8月19日,海华房产公司将乌鲁木齐市米东区龙河南路960号海华紫鼎苑商住小区****房屋安置补偿给了我,并向我出具了选房收据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。本案中,我作为被拆迁人与新疆崟山房地产有限公司签订《土地使用权转让协议书》,海华房产公司以乌鲁木齐市米东区龙河南路960号海华紫鼎苑商住小区****号房屋予以补偿安置。至此,我对本案争议房屋享有优先取得补偿安置的合法权益对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,应当得到保护。综上所述,我是案外人,法院将我的财产予以执行,明显错误,现依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议。申请执行人刘艳荣辩称：异议人的异议请求不能成立。涉案商铺是我向法院申请诉前保全的。与海华房产公司达成调解协议时我将申请保全全部事项告知罗海燕，罗海燕并未提出案涉房屋与异议人有协议，米东区人民法院民事裁定书已经发生法律效力，收据只有房号、面积，没有金额，也没有异议人本人的签字，并不能说明案涉房屋已经出售给异议人，不能仅凭一份收据就认定案涉房屋就是异议人，我认为异议人的合同、收据等证据都是伪造的，提出异议的当事人与海华房产公司恶意串通，帮助海华房产公司逃避债务，侵犯我的合法财产，我要求维护我的合法权益。被执行人：异议人所述均属实,认可其异议请求。本案的争议焦点：1、异议人主张与被执行人之间签订《土地使用权转让协议书》的真实性与合法性；2、案外人孙恩振的异议请求能否排除（2020）新0109民初3591号民事调解书的强制执行。根据听证中举证、质证情况结合当事人陈述，本院经审查查明：海华房产公司开发的海华紫鼎苑项目地址为乌鲁木齐市米东区龙河南路930号，之后该地址变更为乌鲁木齐市米东区龙河南路960号。海华房产公司系于2020年6月19日取得海华紫鼎苑商住小区商品房预售许可证。2011年4月7日，孙恩振（甲方）与罗海燕（乙方）签订《土地使用权转让协议书》，约定甲方将拥有土地使用权的位于米东区龙河南路一块土地（含地上附属建筑物）转让给乙方，该土地实际面积2,928.71平方米。土地转让补偿价格650万元，另外在甲方转让的土地范围内由甲方任意挑选两套住宅（住宅面积为每套140平方米至150平方米）和两个地下停车位，该住宅和停车位甲方不再交任何费税（含房款），到时乙方将房屋产权证办到甲方指定人名下为止。2019年8月19日海华公司出具NO.1034138收据，注明:姓名孙恩振，住宅房号****（面积121平方米）、房号****（面积121平方米）、房号****（面积121平方米），最终以实测为准，多退少补。2014年7月12日，新疆金山房地产有限公司（甲方，受让方）、刘艳荣（乙方，出让方）、罗海燕（丙方，担保方）签订《房屋、土地征购补偿安置协议书》：甲方征购乙方名下原有土地和房产面积以及补偿办法，甲方给予乙方的征收安置补偿为货币补偿1643元。2017年10月23日，海华房产在该合同下方备注：本合同中甲方的权利义务由新疆海华房地产开发有限公司承继。2018年1月3日，海华房产（乙方）与刘艳荣（甲方）签订《补充协议》，其中约定乙方需将其在米东区龙河南路960号开发的海华紫鼎苑商住小区住宅两套和一层商铺两间出售给甲方，抵付给甲方的利息，住宅每套面积约115平方米（最终以实测为准），具体位置见销售合同。2019年1月16日，双方继续签订《补充协议书附件》，其中约定：乙方将其开发的海华紫鼎苑小区住宅****房（面积117.22平方米）赔付给甲方，乙方须在海华紫鼎苑小区预售许可证办理完毕后给甲方办理网签合同等移交手续。2020年7月9日刘艳荣申请诉前保全，本院作出诉前保全裁定，（2020）新0109执保421号案对海华紫鼎苑商住小区****住宅房屋进行了保全查封，查封期限2020年7月9日－2023年7月8日,同时查封的还有****、****住宅房屋。（2020）新0109民初3591号民事调解书确认的协议内容为：一、被告新疆海华房地产开发有限公司欠付原告刘艳荣拆迁补偿费8,000,000元及利息550,000元（按照年利率3.85%，自2019.1.1算至2020.10.15期间），以上共计8,550,000元，被告自愿于2020年10月31日之前一次性履行完毕；二、自2020年11月1日之后的利息，以欠付的拆迁补偿款本金8,000,000元为基数，按照银行同期贷款利率月息5.85‰支付至被告新疆海华房地产开发有限公司向原告刘艳荣清偿完毕之日；三、被告新疆海华房地产开发有限公司自愿于2020年10月31日之前一次性向原告刘艳荣给付案件受理费41,600.92元（因调解减半收取）、保全费5000元，担保费11,040元，邮寄送达费票据60元，共计57,700.92元。该调解书生效后，海华房产公司未按协议履行，刘艳荣于2020年11月申请强制执行，本院立案（2020）新0109执2704号，目前该案尚未执行终结。此三套房产在本院查封之前，乌鲁木齐市中级人民法院裁定首封，查封案号（2019）新01执276号，查封期限2018年9月26日至2021年9月25，后于2021年2月23日执行裁定解除首封。该三套住宅目前尚在本院查封期间，海华公司迄今未向孙恩振实际交付。认定上述事实的证据有：《土地使用权转让协议书》,《协议书》,NO.1034138收据,(2018)新01执保132号协助执行通知书,(2020)新01执恢126号协助执行通知书回执,(2019)新0109财保173号民事裁定书,(2020)新0109执保421号协助执行通知书(以上为异议人提交);《房屋、土地征购补偿安置协议书》《补充协议书附件》(系申请执行人提交),执行卷宗，听证记录。听证中,对于异议人举证2019年8月19日海华公司开具给孙恩振的NO.1034138收据，刘艳荣质证意见:真实性无异议,但存在不合理不合法,理由是我保全在先,买卖在后,系案外人与海华房产公司串通逃避债务。本院认为：申请执行人刘艳荣申请执行的标的为金钱债权,异议人孙恩振系对登记于被执行人海华房产公司开发的商品房提出异议。人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。异议人提出异议的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。其提供的用以证实其对案涉****住宅享有优先取得权利的证据是海华房产公司2019年8月19日收据，因申请执行人刘艳荣对此收据的证明力不予认可，本院首先就异议人主张适用的上述规定结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十四条规定进行审查。一、执行异议和复议案件规定第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。上述商品房买卖司法解释第七条明确规定被拆迁人享有优先取得权利的补偿安置房屋为拆迁补偿安置协议中明确约定的位置、用途特定的房屋,该房屋应系达成拆迁补偿安置协议时拆迁人享有合法处分权的合同标的物。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第44条规定:被执行人或其他擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。本案中，乌鲁木齐市中级人民法院在（2019）新01执276号案中查封案涉****房产的查封期限为2018年9月26日至2021年9月25，而海华房产公司以开具收据方式与孙恩振确定拆迁补偿安置房产包括****房产的时间为2019年8月19日，即被执行人对人民法院已经查封的财产在尚未解除限制之前擅自私下进行了处分，该行为明显妨害民事诉讼，虽乌鲁木齐市中级人民法院于2021年2月23日解除了对该房产的处分限制，也只是在本院于2020年7月9日对该房产进行了案涉轮候查封的情况下才未造成被执行人逃避执行的严重后果，因此，被执行人该行为存在不法性，与商品房买卖司法解释第七条予以保护的优先权的合法取得原则相悖，申请执行人刘艳荣就此提出的合法性抗辩成立。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。此两条款均明确规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，即排除人民法院执行的特定房产的交换取得须是在人民法院查封之前即已确定，在人民查封之后被执行人的交易处分行为缺乏合法性，听证过程中被执行人海华房产公司对于为何一直未实际交付孙恩振的原因也作了明确说明，即其知道该房产一直处于被人民法院查封期间因而不具备向孙恩振交付的条件，因此，孙恩振作为案外人就此房产提出的异议，其理由不符合上述法定的排除执行条件。综上，孙恩振与被执行人海华房产公司就案涉****房产所作的置换约定缺乏合法性和公示公信力，目前（2020）新0109民初3591号民事调解书已进入强制执行程序，孙恩振的案外人异议不能对抗本院基于刘艳荣的申请所采取财产控制之效力，不足以排除本院对案涉标的的依法执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人孙恩振的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   徐雪丽人民 陪 审员   马晓红人民 陪 审员   马桂红二 〇 二 一 年 六 月 二 十 三 日书  记  员   王思雨