新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2216号   上诉人（原审被告）：新疆智掌云网络技术有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区天柱山街28号坤盛园10号301室。   法定代表人：胡登禄，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：张娜，天山区旭日法律服务所法律服务工作者。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）阿里山街566号。   法定代表人：张国征，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张铭，新疆联恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马俊，新疆联恒律师事务所律师。   上诉人新疆智掌云网络技术有限公司（以下简称智掌云公司）因与被上诉人乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发（集团）有限公司（以下简称建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人智掌云公司的委托诉讼代理人张娜，被上诉人建投公司的委托诉讼代理人张铭、马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   智掌云公司上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2895号民事判决第一项、第二项，改判驳回建投公司的诉讼请求或发回重审；2．判决由建投公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。本案遗漏了重要的诉讼参与人新疆软件园管理办公室（以下简称软管办）。智掌云公司与建投公司于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》第四条租金及支付方式中明确载明“301室12,071.64元（人民币大写：壹万贰仟零柒拾壹元陆角肆分），其中301室4,996元（人民币大写：肆仟玖佰玖拾陆元整）已由软管办支付……”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，智掌云公司认为一审法院应当将软管办追加为本案的第三人参加诉讼，以便更好地查清案件事实。二、一审法院查明事实不清，认定事实错误。1．智掌云公司认为软管办在此租赁关系中是代理人身份，代理建投公司行使对外租赁房屋的职权。软管办于2018年1月3日出具的《关于智掌云公司入驻智景电商众创空间的说明》明确承诺给予智掌云公司规定期限内免费提供办公场所，并享受相关优惠和政策，优惠政策是承诺从企业入驻开始，第一年免租金，第二年租金半价。软管办的该承诺依据代理的相关法律规定应当视为建投公司的承诺。2．智掌云公司认为缴纳租金应当从入驻时间起计算，即从2017年10月19日至2018年10月19日为一个缴费期。3．合同对租赁期限没有约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，智掌云公司与建投公司于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》继续有效，双方应当按照此合同的约定履行，即建投公司应当按照0.75元／天／平方米主张租赁费。4．根据《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业复工复产健康发展的十六条措施》的通知，建投公司应当对智掌云公司的租金进行减免。综上所述，请求二审法院查明事实，做出公正判决。   建投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。智掌云公司自2017年起租用建投公司房屋，仅支付了2017年度的房租，自2018年1月1日期至2019年4月30日一直占有使用涉案房屋，却以种种理由不与建投公司签订租赁合同并支付房屋租金，智掌云公司与建投公司存在事实租赁法律关系，理应按照同期同楼层房屋租赁价格向建投公司支付租金，一审法院依据客观事实判决智掌云公司支付建投公司租金合理合法。智掌云公司与建投公司于2018年12月19日签订《房屋租赁合同》时明知涉案房屋系建投公司所有，其租用的房屋租金应当直接向建投公司支付，智掌云公司并未向法庭提交建投公司委托软管办管理建投公司房屋的任何依据，亦未提交建投公司出具的其2018年之后租赁涉案房屋可享受减免租金的任何优惠证明材料，智掌云公司上诉请求缺乏事实和法律依据。智掌云公司拖欠租金期间，建投公司于2019年8月14日向智掌云公司发送《关于尽快缴纳租金的通知》，智掌云公司行政主管杨军于同日确认签收，至建投公司起诉，智掌云公司从未向建投公司就应缴纳租金问题提出过任何书面异议，证明智掌云公司认可租金数额。综上所述，智掌云公司恶意拖欠租金的行为严重损害了建投公司国有资产保值增值，请求依法驳回智掌云公司上诉请求。   建投公司向一审法院起诉请求：1．判令智掌云公司支付租金209,098.05元；2．判令智掌云公司支付资金占用利息14,636.86元（自2019年5月1日暂计算至2020年6月30日，按照年利率6％，后续计算至欠付租金实际付清之日）；3．判令智掌云公司支付律师费12,499元；4．一审诉讼费由智掌云公司承担。   一审法院认定事实：建投公司经其上级管理部门乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）国有资产监督管理委员会同意，于2015年10月16日购买由新疆朗坤房地产开发有限公司开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区××号“××商住小区”综合商业楼。该楼地下一层、地上四层共计8068.19平方米。地下一层购买单价每平方米4,000元，购买面积为1930.65平方米，地上一层至四层购买单价为每平方米8,700元，购买面积为6137.54平方米，总房款61,119,198元。建投公司（甲方）与智掌云公司（乙方）于2018年12月19日签订一份《房屋租赁合同》，出租房屋2017年度乙方实际分摊面积、租赁期限214室52.56平方米（每天每平方米0.75元，应缴时长19天）、301室287.42平方米（每天每平方米0.75元，应缴时长56天）。房屋年租金总额为214室748.98元、301室12,071.64元，其中301室4,996元已由软管办支付，乙方需支付7,075.64元，乙方合计租金7,824.62元。双方约定本合同租金由乙方于2018年12月31日前一次性付清。智掌云公司依约定向建投公司支付了房屋租金7,824.62元，建投公司出具了相应金额的增值税专用发票。智掌云公司（甲方）与案外人乌鲁木齐经济技术开发区国投物业服务有限公司（乙方）分别于2018年1月11日、2019年1月7日签订《乌鲁木齐市物业服务合同》二份，智掌云公司坐落地址为新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）××10号楼301室，物业类型办公楼，建筑面积287.42平方米，管理区四至：东至天鹅湖社区活动广场、南至云台山街、西至天柱山街、北至坤盛园小区。二份合同均约定，物业服务费：包干制办公楼：3.8元每月平方米。具体收费标准：物业费3.8元每月每平方米，空调费27元每平方米。物业服务费：第一年收取为13,106.35元，由业主或物业使用人承担的物业服务费用按每季交纳给乙方，业主或物业使用人应在每季第1个月第10日履行交纳义务。2018年合同约定，空调制冷费：按1个制冷期2018年6月1日至2018年9月18日收取为7,760.34元，由业主或物业使用人承担的空调制冷费用应在6月1日前一次性全额交纳至乙方。合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。2019年合同约定，空调制冷费：按1个制冷期2019年6月1日至2019年9月18日收取为7,760.34元，由业主或物业使用人承担的空调制冷费用应在6月1日前一次性全额交纳至乙方。合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同均约定违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。双方均约定了各自的权利义务及通知与送达事项。合同履行过程中发生争议，双方协商不成的，向乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）有管辖权的人民法院提起诉讼。2018年12月20日，建投公司（甲方、出租方）与智掌云公司（乙方、承租方）签订了一份《安全生产管理协议（办公楼）》约定了甲方的安全管理责任、乙方的安全责任。2018年至2019年期间建投公司向智掌云公司同楼层其他公司收取的租金标准为每天每平方1.5元。2019年8月14日，建投公司向智掌云公司送达了《关于尽快缴纳租金的通知》，该通知载明智掌云公司租赁的位于××10号楼301室（287.42平方米）办公，租赁单价每平方米每天1.5元，自2018年1月1日截至2019年4月30日共欠付租金209,098.05元，明细为：2018年（365天）租金为157,362.45元；2019年（2019年1月1日至2019年4月30日，计120天）租金为51,735.60元。请智掌云公司务必于2019年8月20日前向我公司缴纳欠付租金209,098.05元。建投公司分别于2019年9月11日、2019年9月14日向智掌云公司人员邮箱发送邮件及向法定代表人胡登禄发送《催付租金律师函》短信，再次催付租金无果，故建投公司起诉至法院。   一审法院认为，建投公司与智掌云公司签订《房屋租赁合同》，约定了2017年的房屋租金，双方已履行完毕。但结合庭审查明事实，建投公司提供的《乌鲁木齐市物业服务合同》《安全生产管理协议（办公楼）》《新疆增值税专用发票》能够证实，2018至2019年度，智掌云公司继续在建投公司名下的房屋内租赁办公的事实，双方虽未签订书面的《房屋租赁合同》，双方之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。关于建投公司要求智掌云公司支付2018年1月1日至2019年4月30日期间租金209,098.05元的诉讼请求，建投公司主张2018年度租金为157,362.45元。计算公式：287.42平方米×365天（2018年1月1日至2018年12月31日）×每天每平方米1.5元；2019年度租金为51,735.60元。计算公式：287.42平方米×120天（2019年1月1日至2019年4月30日）×每天每平方米1.5元。智掌云公司辩称，智掌云公司经软管办同意入住智景电商创新创业中心，后调整办公地点至涉案地址，享受优惠政策。一审法院认为，根据建投公司、智掌云公司及软管办签订的《房屋租赁合同》，约定建投公司为出租方、智掌云公司为承租方及租金金额，其中明确载明，软管办给予被告的优惠政策需承担的租金金额并已经向建投公司履行完毕。一审法院认为，软管办给予政策优惠的方式是以明确约定的补贴的方式出现。智掌云公司未提交充分有效的证据证实其在2018年至2019年期间具体享受软管办给予的具体优惠政策，故智掌云公司辩称意见一审法院不予采信，智掌云公司应当支付建投公司2018年至2019年期间租金，租金标准可参考同期同楼层租金标准每天每平方米1.5元计算，故建投公司该项请求，于法有据，一审法院予以支持。关于建投公司要求智掌云公司支付资金占用利息14,636.86元的诉讼请求（自2019年5月1日暂计算至2020年6月30日，按照年利率6％，后续计算至欠付租金实际付清之日），一审法院认为，建投公司请求智掌云公司支付资金占用费合法有据，一审法院应予以支持，但年利率法院酌情予以调整，参考2019年中国人民银行贷款基准利率表4.75％计算，资金占用费应为11,587.51元（209,098.05元×4.75％÷12个月×14个月）；2020年7月1日至实际付清之日期间的资金占用利息，一审法院予以支持，应按照计算公式209,098.05元×4.75％÷12个月×月数计算。关于建投公司要求智掌云公司支付律师费12,499元的诉讼请求，智掌云公司辩称，该笔费用是建投公司自己诉讼的产生的费用非必要产生的费用，故不认可。一审法院认为，智掌云公司的抗辩意见合理，一审法院予以采信。故该项请求，一审法院不予支持。一审判决如下：一、智掌云公司于判决生效后十日内向建投公司支付房屋租金209,098.05元；二、智掌云公司于判决生效后十日内向建投公司支付2019年5月1日至2020年6月30日资金占用费11,587.51元；2020年7月1日至实际付清之日期间的资金占用费按照公式：209,098.05元×4.75％÷12个月×月数计算；三、驳回建投公司要求智掌云公司支付律师费12,499元的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，本院予以确认。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点：1．软管办是否应当追加为本案第三人参加诉讼；2．支付租金的期间和标准；3．智掌云公司要求对租金进行减免的事实及法律依据。围绕当事人的上诉意见及辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定如下：   一、关于软管办是否应当追加为本案第三人的问题。智掌云公司认为软管办系建投公司委托代理人，上诉称本案应追加软管办为第三人，对此本院认为，智掌云公司未提供充分、有效证据证实软管办系建投公司的委托代理人，本案处理结果同软管办没有法律上的利害关系，智掌云公司要求追加软管办为本案第三人缺乏事实及法律依据。对智掌云公司该项上诉意见，本院不予采纳。   二、关于支付租金的期间和标准的问题。智掌云公司认为缴费周期应当从入驻时间起计算一年，应当按照每天每平方米0.75元计算租金，对此本院认为，建投公司与智掌云公司已经结清2017年租金，2018年1月1日至2019年4月30日期间，双方未签订租赁合同，但智掌云公司仍继续使用租赁房屋，双方形成了事实上的房屋租赁合同关系，本案从2018年1月1日起按缴费周期一年计算租金符合常理，不违反相关法律规定；根据建投公司提交的案外人与其签订的租赁合同，可以确定与智掌云公司同期同楼层租金标准为每天每平方米1.50元，本案按照每天每平方米1.50元计算租金符合相关法律规定。对智掌云公司该项上诉意见，本院不予采纳。   三、关于智掌云公司要求对租金进行减免的事实及法律依据的问题。智掌云公司以疫情为由要求减免租金，本院认为，本案租金的计算期间是2018年1月1日至2019年4月30日，非疫情期间，智掌云公司要求对租金进行减免缺乏事实依据。对智掌云公司该项上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，智掌云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,602.46元，由智掌云公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   金爱民   审  判  员   杨 扬   二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日   书  记  员   余 霞