北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4538号上诉人（原审原告）：北京市海淀区清河农工商公司，住所地北京市海淀区清河朱房路临**。法定代表人：薛春伟，总经理。委托诉讼代理人：吕雯，女，北京市海淀区清河农工商公司职员。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司北京海淀支行，住，住所地北京市海淀区海淀大街**/div>负责人：白梅，行长。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行，住所，住所地北京市海淀区学院路**div>负责人：王鹏，行长。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张博，北京市京师律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭智超，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京市海淀区清河农工商公司（以下简称清河农工商公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称农行海淀支行）、被上诉人中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行（以下简称农行海淀东区支行）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。清河农工商公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持清河农工商公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。如果《合作协议书》的实质内容为土地使用权流转的性质，则按照签约时法律规范（《中华人民共和国土地管理法》修订前的第63条、《中华人民共和国经济合同法》第7条）的背景来看，如果以永久使用的文字代替相关土地使用权流转，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；按照现行法律规定（《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第63条）来看，形式上不符合法律规定，客观上也无法完成土地使用权的流转。2.《合作协议书》的实质内容应为名为合作、实为租赁。法律并未规定租金的给付方式，因金融机构使用房屋的特殊性，清河农工商公司在交付标的物时一并交付建设批文、设计图纸及与建筑物有关的资料，符合常理。签约时支付的1100万元，从1993年1月8日签约至2013年1月7日期间，核算每日每平方米的租金为0.47元，该标准远低于同期同地段的租金标准。《合作协议书》虽约定清河农工商公司不得收回楼房使用权，但同时也明确约定楼房所有权归清河农工商公司所有。依据《中华人民共和国合同法》第214条第1款的规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此《合作协议书》中涉及不得收回楼房使用权的内容，应属于无效约定。农行海淀支行辩称，同意一审判决，不同意清河农工商公司的上诉请求和理由。双方签约时施行的是1988年的《中华人民共和国土地管理法》，其中没有清河农工商公司所称第63条的相关规定，也没有关于集体土地用于非农建设的禁止性规定。《合作协议书》名为合作，实为集体土地使用权及地上建筑物所有权转让合同，清河农工商公司与农行海淀支行之间不存在房屋租赁法律关系。农行海淀东区支行辩称，同意一审判决，不同意清河农工商公司的上诉请求和理由，同意农行海淀支行的意见。清河农工商公司向一审法院起诉请求：1.确认清河农工商公司和农行海淀支行于1993年1月8日签订的《合作协议书》中租赁期限超过二十年的部分无效；2.判令农行海淀支行和农行海淀东区支行将位于清河东北旺路清河交通中队东侧的框架结构空楼一幢的房屋及场地全部腾空交与清河农工商公司。一审法院认定事实：1990年6月1日，北京市城市规划管理局核发（90）建市字622号《建设工程许可证》，载明：“在规划上同意清河综合商业市场，工程项目（用途）为市场，建筑面积（㎡）为3151，层数为地上1-3，高度（m）13.75，栋数为1，结构种类为框架，工程造价（元）为128万”。1990年9月12日，北京东升农工商公司清河分公司（甲方、发包方）与北京市平谷县建筑工程公司（乙方，承包方）签订《北京市建筑安装、市政工程承包合同》，约定由乙方建设清河综合商业市场，全部工程造价为197万元。1993年1月8日，清河农工商公司（甲方）与农行海淀支行（乙方，原名中国农业银行北京市海淀区支行）签订《合作协议书》，其中内容为：“为繁荣新技术产业开发区的经济，促进新技术产业开发区的建设，乙方拟在清河地区开拓新的资金市场，但办公用房有困难，甲方支持乙方的想法，并愿意与其合作，将清河东北旺路的框架结构空楼一幢，及所属地皮，提供给乙方，作金融业务办公用房。双方本着，公平合理，等价有偿的原则。经友好协商，达成如下协议：一、甲方将座落在清河东北旺路，清河交通中队东侧的框架结构空楼一幢（总建筑面积：3151平方米，占地面积：5700平方米。南边、北边东西长95米，东边、西边南北长60米。具体位置见附图）于一九九三年二月八日，以土地及楼房现状，提供给乙方使用。乙方愿意在政策允许的范围内给甲方贷款方面提供方便。二、乙方于一九九三年二月八日，一次性向甲方提供房屋建筑补偿费、折旧费及土地补偿费总计：壹仟壹佰万元；甲方收款后，于同日，将楼房建筑批文，设计图纸（含电路、取暖、上下水等图纸）及与建筑有关的资料和楼房所有钥匙，全部移交给乙方。三、清河东北旺路清河交通中队东侧的楼房一幢的产权及所属土地产权仍归甲方所有，但甲方不得收回楼房使用权。乙方主动放弃使用权除外。乙方在使用期间，遇到不可抗力，使楼房遭到损坏，造成损失，双方均不对对方承担责任。四、乙方的用电，指标及设备，由甲方给予申报施工，乙方应积极配合；……五、乙方根据工作，业务需要，在楼房所属土地范围内可新建，或扩建各种设施，除征得甲方同意外，需由甲方申报有关部门批准后，方可施工，所需费用均由乙方负担。新建、扩建项目的产权仍归甲方所有，使用权甲乙双方各半。乙方在扩建或改建设施时，要照顾到相邻关系，不能妨碍他人的通风、采光、排水、通道及环境卫生，如造成不良后果，由乙方负责。六、乙方使用甲方的土地、房屋的一些法定的合理的费用，例如：房屋及各种设施的维修费、保险金、房产税、土地使用税、取暖费、电费、上下水费及各种社会性集资等，均由乙方负担。凡因楼房及土地产权归属原因，必须以甲方名义向有关管理部门交纳的各种费用。如时间允许，乙方接到甲方通知后，应及时将款交付甲方；如甲方已先付清有关款项，乙方须在十日内将款如数付给甲方，不得借故拖欠。乙方必须遵守，执行当地行政管理部门的有关规定和要求。七、甲方在楼房及土地使用权方面，只对乙方承担协议规定的责任。如乙方将使用权转移，应事先向甲方打招呼，并将乙方与第三方签订协议副本交甲方一份；第三方在楼房及土地使用期间，必须遵守本协议第五条规定及其他有关条款。如违反本协议有关规定，违反国家法律及规定，或发生其他纠纷，均由乙方负全责。由此给甲方造成的经济损失，乙方应负责赔偿。如问题严重，必要时，甲方有权将楼房及土地使用权收回，并且不退还补偿费。乙方的一切损失自负。乙方使用的房屋及有关设施的维修管理，均由乙方自己负责。八、此协议双方正式签字盖章后生效，一式两份，双方各执一份。九、本协议书的未尽事宜，双方另行商订签约。”上述协议签署后，农行海淀支行依约向清河农工商公司付款1100万元，清河农工商公司依约将相应房屋及土地交付农行海淀支行，后农行海淀支行装修后入住。现上述房屋和场地的实际使用人为农行海淀东区支行。2012年12月31日，北京市海淀区人民政府核发京海集有（2012）第00321号土地使用权证，其中载明：“土地所有权人为北京市海淀区东升乡经济合作总社，地址为海，地址为海淀区东升乡小营西路北侧积为0.573208公顷”，该土地使用权证未注明农用地、建设用地、未利用地的面积。另外，该土地使用权证所涉土地范围包括双方《合作协议书》所涉场地范围。一审法院认为，本案的争议焦点在于《合作协议书》的性质。根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，法院认为《合作协议书》不具有租赁性质，理由为：第一，从协议内容来看：其一，该协议书中约定了一次性付款、款项性质为建筑补偿费、折旧费及土地补偿费，此与租赁所具有的分期支付租金的特征不符，且协议书还约定了清河农工商公司需将房屋的建筑批文、设计图纸及与建筑有关的资料等全部移交给农行海淀支行，而结合本案查明的事实，协议书所涉房屋在签约时并未取得权属登记证书，建筑批文等全部资料在一定程度上代表着权利属性，而对于一般租赁的交付而言，仅交付租赁标的物即可，无需交付相关权属证明材料，故此亦与租赁所具有的交付的特征不符；其二，该协议书虽然约定房屋、土地及新建、扩建设施的所有权仍归清河农工商公司所有，但同时还约定了清河农工商公司不得收回楼房使用权，即农行海淀支行可以无限期使用，此与租赁所具有的租赁期限的特征不符。第二，从当时签约的法律规范背景来看：其一，双方在签约时施行的经济合同法已对财产租赁作出了明确规范，相应租赁合同应对租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限等内容作出明确约定，即具有租赁性质的合同，应当具备上述租赁因素；其二，双方签约时实行的土地管理法并未对集体建设用地的流转作出明确规定，且根据本案查明的事实，协议书所涉土地的权属证书的核发时间为2012年，故该土地在双方签约时并未取得权属证明，双方在协议书中以永久使用文字代替相关土地使用权流转具有合理性。因双方《合作协议书》不具有租赁性质，清河农工商公司以此为由要求确认协议超过20年的部分无效及要求农行海淀支行、农行海淀东区支行腾退房屋及场地的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，判决：驳回北京市海淀区清河农工商公司的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，清河农工商公司提起本案诉讼，要求农行海淀支行、农行海淀东区支行腾退涉案房屋及场地的理由系清河农工商公司（甲方）与农行海淀支行（乙方，原名中国农业银行北京市海淀区支行）于1993年1月8日签订的《合作协议书》的性质系房屋租赁合同，因其中未约定租赁期限而导致租赁期限超过20年的部分无效，并据此认为农行海淀支行、农行海淀东区支行现在占有涉案房屋及场地，无合同及法律依据，应予腾退。但根据《合作协议书》中具体条款的内容并结合签订合同时所实行的法律法规的规定，本院认为《合作协议书》不具有房屋租赁合同的性质，一审法院未支持清河农工商公司所提诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，清河农工商公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市海淀区清河农工商公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年六月三日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪