辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2435号上诉人（原审原告）：大连通洋房地产开发有限公司，住所地：辽宁省庄河市栗子房镇兴隆村，统一社会信用代码：91210283550619107D。法定代表人：孙霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁德俊，该公司员工。委托诉讼代理人：刘成俊，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：庄河市竣翔物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市庄河市大郑镇大郑村，统一社会信用代码：91210283MA0YXA515W。法定代表人：牟世山，该公司经理。委托诉讼代理人：钟玉芝。委托诉讼代理人：林长庆，庄河市诚道法律服务所工作人员。上诉人大连通洋房地产开发有限公司（以下简称通洋公司）因与被上诉人庄河市竣翔物业管理有限公司（以下简称竣翔公司）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通洋公司上诉请求：撤销一审判决并发送支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由竣翔公司承担。事实和理由：一、本案争议焦点是租赁合同纠纷，一审法院所认定的事实是取暖费、物业费由竣翔公司退还给业主，是其与业主之间的关系，与争议事实无任何关联，不影响案涉租赁合同纠纷，以此事实作判决依据，不可能得出正确结论，且竣翔公司举出的证据也不能证明退取暖费的事实存在。二、在2019年至2020年取暖期满后，通洋公司多次找到竣翔公司，要求办理锅炉交接，而竣翔公司拒绝见面，并利用物业管理之便将锅炉房门紧锁，占据场地，又购进燃料，霸占锅炉，阻拦通洋公司工作人员进入小区管理锅炉，为此通洋公司已两次找到当地派出所寻求解决。2020年至2021年度供暖期临近时，竣翔公司又自备燃料、送检锅炉配件，清理场地，自备生产为小区供暖，且收取业主取暖费，通洋公司为了保证业主取暖，作了让步，允许竣翔公司依原合同履行，由竣翔公司继续为小区供暖，通洋公司只收取租赁费，当通洋公司按上一年租赁协议标准向竣翔公司主张锅炉租赁费时，竣翔公司以各种理由拒不支付租赁费。竣翔公司提供的《解除合同书》、《关于未交原告锅炉租金的理由》、《锅炉压力表检定证书》，进一步证明了其已实际霸占锅炉并使用的事实。时至今日，锅炉仍在竣翔公司控制下使用给小区供暖，有通洋公司提供照片、录像、录音等证据证明。三、竣翔公司用占据场地、购买燃料、检测锅炉配件、收取暖费的方式表示同意继续租赁，依据《中华人民共和国民法典》第734条之规定，本应是“原租赁合同继续有效”，而一审法院认为“不存在继续租赁锅炉的合同关系”以强词夺理的逻辑作出错误的判决，损害了通洋公司的合法权益。竣翔公司辩称，不同意通洋公司的上诉请求。一、通洋公司对租赁物没有出租权。涉案虽是租赁合同纠纷，但必须是通洋公司取得所有权的租赁物或使用权方可对外出租。竣翔公司之所以租赁通洋公司锅炉，是在不得已情况不明的情况下租用锅炉。后经过了解和询问相关部门才得知通洋公司出租的锅炉属小区配套设施，属全体业主共同共有。通洋公司没有对外出租权。且2020年12月3日金宴家园小区业主委员会解除与竣翔公司物业服务委托合同。情势发生重大变化，竣翔公司根本无法继续租用锅炉，由业主委员会自行雇用他人为小区供热。大郑镇政府为地区和谐稳定建议业主委员会通过法律渠道解决小区锅炉权属问题，目前金宴家园业主委员会已向庄河市人民法院提起诉讼，请求确认锅炉属全体业主共同共有。二、金宴家园小区锅炉应属全体业主所有。通洋公司是金宴家园小区开发商，又是金宴家园小区前期物业管理人，2011年9月1日通洋公司物业服务中心正式管理金宴家园小区物业并与业主委员会负责人栾长宝订立前期物业管理服务协议。一直持续到2019年9月18日。案涉小区均由通洋公司锅炉供热，如果无供热配套设施，广大业主是不会购买通洋公司商品房的！通洋公司权利瑕疵，因案外人金宴家园小区业主委员会主张权利，竣翔公司可以不支付租金，并且通知通洋公司（口头）。案涉《锅炉租赁协议》约定的租赁期限为一年（即一个采暖期）。取暖期过后，即是2020年4月5日协议自动失效，之后对双方都无约束力。因为协议是双方真实意思完成的。“锅炉租赁协议”实际是“租赁五个月”采暖期。2020年11月2日采暖期至2021年4月5日这期间金宴家园小区业主委员会已自雇他人为小区供热，且业主委员会认为锅炉房是全体业主共同共有。三、竣翔公司租赁期满至2020年4月5日止，之后未继续使用租赁物。故不存在“续租”的问题，且通洋公司引述的《民法典》于2021年1月1日生效。通洋公司向一审法院起诉请求：竣翔公司立即给付锅炉租赁费5万元。一审判决认定事实：通洋公司于2010年开发建设了庄河市大郑镇金宴家园小区，在小区内建造了锅炉房购置了锅炉并一直负责为该小区冬季供热。2019年10月8日，竣翔公司与庄河市大郑镇金宴家园住宅小区业主委员会签订了物业管理服务委托合同，由竣翔公司对金宴家园小区进行物业管理服务。2019年，通洋公司、竣翔公司签订了锅炉租赁协议，约定：通洋公司将金宴家园锅炉出租给竣翔公司使用，使用年限一年（即一个采暖期）；年租金5万元，于2019年11月15日前交清；双方交接时间为2019年11月2日；竣翔公司采暖期过后，将供热站所有设备设施完好无损，经通洋公司验收合格后方能交于通洋公司，否则，如出现损坏按价赔偿。协议签订后，竣翔公司给付了通洋公司租金5万元，并使用锅炉为小区供热。一个年度的供热期满后，通洋公司、竣翔公司双方没有再签订锅炉租赁协议，也没有办理锅炉交接手续。2020年12月3日，竣翔公司又与金宴家园小区业主委员会签订了解除合同书，双方解除了物业管理服务委托合同，竣翔公司将收取的物业费、取暖费退给了业主。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物将交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因为通洋公司、竣翔公司签订的锅炉租赁协议的期限为一年，期限届满后双方未再签订租赁协议，故通洋公司、竣翔公司不存在继续租赁锅炉的合同关系。虽然双方未办理锅炉交接手续，但锅炉就在那里，在竣翔公司未明确表示继续租赁的情况下，通洋公司应当有能力对锅炉进行管理而没有设法进行管理存在放任行为。本案中，通洋公司有责任提供竣翔公司继续使用锅炉的证据，但通洋公司提供的证据不足以证明竣翔公司在2020至2021年度继续租赁使用锅炉，故对通洋公司的诉讼请求，不予支付。判决：驳回大连通洋房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费525元，由大连通洋房地产开发有限公司负担。二审中，通洋公司提交了新证据：1、2020年10月竣翔公司给业主开具的取暖费收据，拟证明竣翔公司已实际占有锅炉；2、2021年1月28日小区业主石胜与另外一个业主之间的通话录音，拟证明：竣翔公司向业主声称锅炉费是由业主承担，通洋公司要收50,000元的锅炉费，这笔钱由业主出；3、2021年1月28日竣翔公司雇佣的工人在锅炉房干活的录像。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。竣翔公司对前述证据均不均认可，主张其公司已于2020年12月3日后撤出案涉小区，之后由业主委员会雇人烧锅炉。二审中，竣翔公司提交了新证据：1、庄河市人民政府土地批件（庄政地字（2010）068号）《关于向大连通洋房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复》，拟证明供暖设施是开发商配套的，产权归所有业主所有；2、关于金宴家园小区业主委员会查询大郑政府置换及小区锅炉权属问题情况说明，拟证明通洋公司不是锅炉的产权人，锅炉是全体业主共有的；3、业委会的证明材料，拟证明：通洋公司的出租行为损害全体业主权益，2020年竣翔公司收取取暖费是受业主委员会委托。双方解除物业委托服务合同是真实的；4、通洋公司前期物业管理服务协议，拟证明通洋公司是开发商前期物业管理人，涉案标的物锅炉是配套设施，每年由其收取采暖费的事实；5、相关情况证明，拟证明通洋公司开发金宴家园住宅小区以来至2016年9月18日均由其负责供热，2016年9月19日由其委托案外人为小区供热至2019年9月18日止的事实。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。通洋公司前述证据均不予认可，主张本案是锅炉租赁争议，与产权没有关系，且案涉锅炉的产权是通洋公司的，取暖费是业业主按国家规定标准缴纳的，案涉争议和业主没有任何关系。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为竣翔公司是否实际承租了案涉锅炉、是否应向通洋公司缴纳租赁费。上诉人在本案中所诉租金实为2020—2021取暖季的租金，上诉人与被上诉人之间并未就此期间案涉小区的锅炉租赁问题签订书面协议，被上诉人亦不认可与上诉人就租赁价格达成了口头协议。上诉人在一审中提供了其与被上诉人签订的《锅炉租赁协议》，根据该协议中约定的租赁期限及交接时间，该份协议实则约定了2019-2020取暖季的案涉小区供暖锅炉租赁费用的承担问题。《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年3月15日中华人民共和国主席令第十五号公布，自1999年10月1日起施行）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人现主张前述《锅炉租赁协议》继续有效，则应以被上诉人继续占有、使用案涉锅炉为前提和基础。上诉人主张被上诉人已向案涉小区业主收取了2020—2021取暖季的取暖费并在二审中提供了被上诉人开具的取暖费收据，但被上诉人主张其已于2020年12月3日退出案涉小区，不再为案涉小区提供物业和供暖服务。一审中，虽然被上诉人仅提供了其单方向案涉小区业主出具的《解除合同书》，但案涉小区业主委员会在该《解除合同书》上盖章确认。上诉人现无有效证据否认业委会印章的真实性，亦无充分证据证明向案涉小区提供物业服务的仍为被上诉人，故对于被上诉人前述已退出案涉小区的主张，应予采信。虽然被上诉人在庭审中认可曾向案涉小区业主收取2020-2021取暖季的取暖费，但在被上诉人退出案涉小区后，已收取的取暖费如何处分属被上诉人和业主之间的关系，与上诉人没有关联性，亦不能以被上诉人在退出前实施了收取取暖费的行为而认定被上诉人在2020—2021取暖季仍承租案涉锅炉。上诉人在一、二审中提供的照片、录音、视频等证据均无法证明案涉小区2020—2021取暖季的供暖工作仍由被上诉人负责，被上诉人仍实际占有、使用案涉锅炉。据此，上诉人主张案涉《锅炉租赁协议》继续有效无事实和法律依据，其向被上诉人主张锅炉租金亦于法无据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，通洋公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人大连通洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月一日书记员 曾 悦