河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6539号上诉人（原审原告）朴文强，男，1968年7月27日出生，朝鲜族，住郑州市管城回族区。委托代理人连松奎，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托代理人张娟娟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王辉，男，1978年4月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人段朝辉，河南中锦律师事务所律师。委托代理人郭耀辉，河南中锦律师事务所律师。上诉人朴文强因与被上诉人王辉返还原物纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人朴文强及其委托代理人连松奎、张娟娟，被上诉人王辉的委托代理人段朝辉、郭耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朴文强向一审法院起诉请求：1、判令王辉立即停止侵权行为，腾退侵占朴文强所有的位于新郑市××店镇××通道东侧、××路西侧华商汇1-13A号楼1单元109号的房屋；2、判令王辉按照月租金10000元向朴文强支付自2021年1月1日至实际腾退房屋之日给朴文强造成的租金损失，暂计至2021年1月13日为4193.5元；3、本案诉讼费用由王辉承担。一审法院认定事实如下：朴文强系新郑市xxx镇××通道东侧、××路西侧1-13A号楼x单元xx号房产所有权人。2015年2月6日，朴文强（甲方、委托方）与郑州华商汇商业运营管理有限公司（乙方、受托方）（以下简称华商公司）签订《郑州华商汇委托经营管理协议》，双方约定甲方将涉案商铺全权委托乙方进行租赁和经营管理，委托经营期限自2015年12月31日至2025年12月30日止（共计10年）；自本协议生效至委托经营期结束期间，甲方不得自行出租该商铺，亦不得直接向该商铺承租方直接收取与租赁该商铺相关的任何费用（含租金）；无论何种情况导致本协议解除或终止的，甲方认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同；委托经营期内，甲方将该商铺委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年内如有出租和经营收益的，作为乙方的商业管理费收入，乙方将该资金用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场档次、举办各种活动、提高市场的知名度和交易活跃度等，以期提高今后的市场租金水平，增进甲方的长远利益；委托经营期的第4年、第5年，甲方的委托经营收益由乙方在当年度结束后一个月内一次性固定返还103407元，税费按国家规定各自承担，该两年如有任何形式的出租和经营收益，亦作为乙方的商业管理费收入；委托经营第6年起至委托经营期结束，无固定委托经营收益，如该商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准的10%向该商铺承租方收取商业管理费，已代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租方收取的商业管理费，归乙方所有，税费按国家相关规定执行；委托经营期结束时，如乙方已实际出租该商铺的，甲方接受该租期尚未届满的租赁合同，委托经营期顺延至租期届满之日，顺延期间内的租金由乙方代收，但乙方须将实际收到的租金收益转交甲方，税费按国家相关规定执行。2015年4月13日，华商公司（甲方、出租方）与郑州东岳商贸有限公司（乙方、承租方）（以下简称东岳公司）签订《租赁合同》，约定乙方租赁华商汇基础建材A馆并负责招商的有关事宜；乙方租赁期限为九年，自A馆交付乙方后计算租金时起租期开始集散，乙方对外招租租赁的期限最晚不应超过本合同租赁期限，对外招商租赁合同签订后即需加盖乙方印章后在甲方备案，租赁期满前，乙方如需续租，应提前3个月提出书面申请，同等条件下乙方有优先承租权；甲方于2015年8月31日前将A馆交付给乙方。2016年11月8日，一审法院预登记受理朴文强与华商公司委托合同纠纷一案，经一审法院诉讼调解对接中心进行审理，朴文强于2017年5月10日向一审法院提出撤诉申请。2017年5月10日，朴文强（甲方）与华商公司（乙方）签订《＜郑州华商汇商铺委托经营管理协议＞补充协议》，鉴于甲方已购买华商汇建材A馆1层09号商铺并于2015年2月6日签订了《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》（以下简称原协议），经双方友好协商，约定委托经营期满五年即2020年12月31日止，原协议无条件解除；委托经营期间，原协议约定的第4年、第5年当年度的甲方委托经营收益严格按照合同约定返还，逾期应按每违约天数以500元/日标准向甲方支付违约金或逾期一个月甲方有权收回商铺；本补充协议签订后，除《商品房买卖合同》、《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》及本补充协议外，甲乙之间关于商铺签订的所有合同，协议统统自动解除；本协议一式三份，甲方一份，乙方两份，为原协议的有效组成部分，本补充协议与原协议有不一致之处以本补充协议为准。2020年4月6日，王辉（乙方、承租方）与东岳公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将华商汇项目基础板材装饰馆第一层第8、9、32、33号商铺租赁给乙方使用，租赁期限为壹年，自2020年3月1日至2021年2月28日。王辉按约向东岳公司交纳租金。2021年2月17日，东岳公司出具情况说明一份，载明东岳公司于2015年4月13日与华商公司签订《租赁合同》，由东岳公司对华商汇建材A馆进行整体承租，租赁期限为九年，自2017年1月1日起开始计算。东岳公司整体承租华商汇建材A馆商铺后，王辉自2016年3月租赁华商汇建材A馆一层8号、9号、32号、33号商铺经营至今。另查明，1、河南省高级人民法院于2019年7月30日作出的（2019）豫民终36号上诉人东岳公司与被上诉人华商公司租赁合同纠纷民事判决书，判令东岳公司与华商公司继续履行双方签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议三》。新郑市人民法院于2020年2月20日作出的（2019）豫0184民初9189号东岳公司与华商公司租赁合同纠纷民事判决书，判令东岳公司与华商公司继续履行双方签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议三》。2、朴文强提供录音一份，拟证明东岳公司知晓华商汇与业主签订的《委托经营协议》期限由10年变更为5年，无权与王辉签订租赁合同，王辉没有尽到租赁房屋的注意义务。王辉对录音的真实性不予认可，认为内容与本案无关，不涉及委托经营协议及补充协议，不能证明东岳公司知晓或者认可华商公司与朴文强签订的补充协议。一审法院认为：返还原物纠纷是指物权权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。本案中，朴文强于2015年2月6日与华商公司签订《郑州华商汇委托经营管理协议》，约定将其所有的涉案商铺交由华商公司进行委托经营，委托经营期限为十年；后华商公司于2015年4月13日将包含涉案商铺在内的华商汇建材A馆整体出租给东岳公司，租赁期限为九年，王辉于2016年3月从东岳公司处承租涉案商铺并经营至今；朴文强与华商公司于2017年5月10日签订《＜郑州华商汇商铺委托经营管理协议＞补充协议》将涉案商铺的委托经营期限变更为五年即2020年12月31日止。从上述事实来看，朴文强对涉案商铺享有的所有权应受法律保护。朴文强与华商公司虽就涉案商铺的委托经营期限进行了变更，但华商公司与东岳公司所签订的《租赁合同》仍在继续履行中，而王辉基于与东岳公司签订的《租赁合同》而依约享有对涉案商铺的租赁经营权亦应受法律保护，王辉并非无权占有涉案商铺。另外，朴文强与华商公司在《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》中约定“委托经营期结束时，如乙方已实际出租该商铺的，甲方接受该租期尚未届满的租赁合同，委托经营期顺延至租期届满之日，顺延期间内的租金由乙方代收，但乙方须将实际收到的租金收益转交甲方，税费按国家相关规定执行”，现朴文强仅以其对涉案商铺享有所有权为由，要求王辉腾退涉案商铺，并不符合本案客观实际，亦有违公平原则。故对朴文强要求王辉腾退涉案商铺并支付租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回朴文强的诉讼请求。案件受理费154元，减半收取计77元，由朴文强负担。朴文强上诉称：一、一审认定事实错误，体现在以下两方面：1、一审认定东岳公司有权将案涉房屋转租给王辉是错误的。（1）东岳公司转租权，权利基础欠缺。转租权属于房屋所有权人的专属权利。在未经房屋所有权人（出租人朴文强）同意的情况下，华商公司无权将其从朴文强处获得的房屋转租权私自转让给东岳公司，即东岳公司只能使用房屋，而不能转租房屋。华商公司与东岳公司之间私自转让转租权的行为，因侵犯了房屋所有权人朴文强的利益而归于无效。所以，东岳公司无权将案涉房屋所有权人朴文强的房屋再行转租给王辉。而王辉基于东岳公司的转租而实际占有案涉房屋，因东岳公司本就无权转租给王辉，所以王辉的占有，也因缺乏合法有效的法律基础，而归于无效，即王辉的占有属于非法占有。（2）如果法院认定东岳公司可以单独从华商公司获得转租权，那么理论上必然会导致房屋出租过程中出现多个中间转租人，那么专属于房屋所有权人的转租权，将会失去其存在的意义，这与法律规定的转租权只属于房屋所有权人的立法本意相悖。2、一审认定王辉自2021年2月28日以后的占有仍是合法占有，是错误的。即便东岳公司有权将房屋转租给王辉，王辉与东岳公司签订的《租赁合同》已于2021年2月28日到期。2021年2月28日之后，王辉因未与东岳公司续签租赁合同，也未向东岳公司缴纳租金。因此，现王辉对案涉房屋的占有为无权占有。一审法院认定王辉对案涉房屋2021年2月28日以后的占有是有权占有，属于事实认定错误，二审依法应当予以纠正。同时，鉴于本案的诉讼尚在进行当中，王辉明知房屋所有权人不同意再继续出租案涉房屋，而此时与东岳公司继续签订新的《房屋租赁合同》，王辉和东岳公司之间存在明显侵害房屋所有权人利益的恶意，所以王辉和东岳公司之间签订的新的《房屋租赁合同》，属于无效合同。二、朴文强有权要求王辉（次承租人）腾退案涉房屋并要求其承担占有使用费。2017年5月10日，朴文强已与华商公司在平等自愿、协商一致的基础上签订了《＜郑州华商汇商铺委托经营管理协议＞补充协议》，将双方之间的委托经营期限从10年调整为5年，该补充协议因不违反法律的强制性规定而有效。一审法院所援引的（2019）豫民终36号民事判决和（2019）豫0184民初9189号民事判决，是华商公司和东岳公司在隐瞒了合同已经变更的基础上做出的，所以对本案没有参考意义，且朴文强并未参加上述两案件的审理，所以上述两案件的审理结果对朴文强没有法律约束力，也不应当作为本案的裁判依据。因华商公司对案涉房屋的租赁限至2020年12月31日已经终止（履行期限已经届满），故华商公司对案涉房屋已不再享有出租经营权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此华商公司转租给东岳公司的租赁合同、东岳公司再次转租给王辉的租赁合同不应继续履行，朴文强有权要求次承租人（王辉）腾退案涉房屋并承担超出期限的占有使用费。三、一审判决的司法导向将损害包括朴文强在内的华商公司四百户业主的合法权益。案涉房屋系朴文强倾尽全力所购买，朴文强拥有房屋的所有权。但一审法院判决将导致朴文强既无法收回房屋，又收不到任何租金，使得朴文强作为房屋所有权人利益严重受损。请求依法撤销一审判决，改判支持朴文强的一审诉讼请求。王辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王辉占有使用案涉商铺有充分的事实及法律依据，不存在任何侵权行为，朴文强诉请王辉向其腾退房屋并支付租金损失，不存在任何依据。朴文强的上诉请求不存在事实和法律依据。一、王辉占有使用涉案商铺，存在充分的事实依据和法律依据，系有权占有，不存在任何侵权行为，朴文强诉请王辉停止侵权行为、腾退商铺不存在事实及法律依据。2015年2月6日，朴文强与华商公司签订了《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》，由朴文强全权委托华商公司对其所购买的建材A馆商铺进行委托经营，委托经营期限自2015年12月31日起算至2025年12月30日止（共计10年，委托经营期限起算时间以乙方实际确定的开业时间为准）。建材A馆实际开业时间为2016年3月1日，委托经营期限自2016年3月1日开始，至2026年3月1日结束。2015年4月13日，东岳公司与华商公司签订《租赁合同》，约定由东岳公司作为承租方，对华商汇建材A馆实行整体租赁、统一运营、统一管理，租赁期限为9年，自A馆交付东岳公司后计算租金时起租期开始计算。2016年1月28日，东岳公司与华商公司签订《租赁合同》补充协议三，确认建材A馆整体租金起算时间为2017年1月1日。东岳公司系建材A馆整体租赁经营权人，租赁期限自2017年1月1日至2025年12月31日。东岳公司与华商公司关于建材A馆的租赁合同纠纷，郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民初1854号民事判决书、河南省高级人民法院作出的（2019）豫民终36号民事判决书、新郑市人民法院作出的（2019）豫0184民初9189号民事判决书，均认定东岳公司与华商公司之间签订的《租赁合同》及相关补充协议合法有效并判令双方继续履行《租赁合同》及相关补充协议。王辉自2016年建材A馆开业后，便开始承租案涉商铺并进行经营。就案涉商铺的租赁事宜，王辉与东岳公司签订有租赁合同并支付了租金，王辉对案涉商铺依法享有占有使用的权利。王辉对案涉商铺的占有，系有权占有，不存在任何侵权行为，朴文强诉请王辉停止侵权行为、腾退商铺不存在事实及法律依据。二、朴文强与华商公司系委托关系，即使其委托关系解除，朴文强也应当认可华商公司与王辉所签订的《租赁合同》。案涉《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》，明确载明“甲方将其购买的华商汇建材A馆1层9号商铺全权委托乙方进行租赁和经营管理”，协议名称及协议内容，均表明朴文强与华商公司之间系委托关系。朴文强起诉华商公司要求解除协议，新郑市人民法院也认定案由为“委托合同纠纷”。而且，与朴文强同为华商汇商铺业主起诉华商公司解除合同的案例，新郑市人民法院、郑州市中级人民法院均认定案由为“委托合同纠纷”。因此，朴文强与华商公司系委托关系。朴文强委托华商公司将案涉商铺对外出租，华商公司依据朴文强的委托授权，与东岳公司就建材A馆租赁事宜签订了《租赁合同》及相关补充协议。朴文强作为委托人，应当认可华商公司与王辉签订的《租赁合同》及相关补充协议的效力，且应当认可王辉依法依约取得的建材A馆整体租赁经营权。因此，即使案涉商铺托管协议解除，也只是朴文强与华商公司委托关系的解除，也不影响其委托关系存续期间华商公司与东岳公司所签订的合同效力，朴文强也无权要求收回商铺。另外，合同具有相对性，朴文强与华商公司关于委托经营管理事宜所签订的补充协议，系其双方内部约定，对东岳公司及王辉不产生任何约束力，朴文强无权据此要求东岳公司或王辉腾退房屋。一审判决所援引的（2019）豫民终36号民事判决和（2019）豫0184民初9189号民事判决，均系生效判决文书，所认定的事实及所作出的判决事项是完全具有法律效力的，朴文强称因其未参与诉讼而不应当作为本案依据，不存在任何依据。且朴文强称该两份判决文书“是华商公司和东岳公司在隐瞒了合同已经变更的基础上做出的”，完全违背判决文书系人民法院作出的这一基本法律常识。朴文强上诉称其将案涉商铺出租给华商公司，与事实不符，其主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，也不存在任何依据。三、王辉对案涉商铺并非无权占有，朴文强要求王辉返还商铺不存在法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。依据该条法律规定，只有占有人系无权占有的情况下，权利人才可以要求返还原物。东岳公司对建材A馆依法依约享有整体租赁经营权，在东岳公司租赁经营期限内，王辉有权与东岳公司签订租赁合同并占有使用案涉商铺，不存在任何侵权行为。王辉对案涉商铺依法享有占有使用的权利，系合法占有、有权占有，并非无权占有，朴文强诉请王辉向其返还商铺，不存在事实及法律依据。四、朴文强认为其系商铺产权人就必然有权要求王辉返还商铺的认识是错误的，朴文强与华商公司签订托管协议时已经明知，其对所购商铺进行处分的权利是受到一定限制的。该《委托经营管理协议》第四条第11款明确约定，“无论何种情况导致本协议解除或终止的，甲方认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同”。协议第六条第3款约定“委托经营期限结束时，如乙方已实际出租该商铺的，甲方接受该租期尚未届满的租赁合同。”这表明，朴文强对其所购买商铺进行处分的权利受到一定限制，是明知的，对在商铺已出租情况下其无权要求收回商铺，也是明知的。无论何种情况导致托管协议解除或终止，朴文强都应当认可并继续履行华商公司已和东岳公司签订的租赁合同。即使委托经营期限结束，在该商铺已经实际出租的情况下，朴文强也应当认可该租赁期限尚未届满的租赁合同，无权要求返还商铺。现王辉所承租的案涉商铺仍在东岳公司的租赁期限内，王辉占有使用案涉商铺，有合同及法律依据，朴文强无权要求王辉向其返还商铺。五、朴文强主张收回商铺，损害了公共利益，违背不得滥用民事权利的法律原则，其诉称一审判决的司法导向损害其合法权益，不存在任何依据。《中华人民共和国民法典》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。在任何时候，所有权都不是绝对的、不受限制的。权利主体应当根据诚实信用原则行使权利，不得滥用权利，不得损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。朴文强出于投资目的，将商铺通过华商公司整体委托东岳公司进行统一经营管理，其获得定期回报，故其在行使所有权时应顾及其他商铺所有权人的合法权益。本案中，朴文强所有的案涉建材A馆一层9号商铺产权面积仅152.56㎡，东岳公司承租的整个建材A馆市场产权面积超过100000㎡，该商铺仅为很小的一部分。该市场只有走整体运营的道路，才能发展壮大，若各业主均自行其是，最终也影响业主自身的利益。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。委托经营管理，本身就具有约束性，若允许朴文强随意自行处置房产、不遵行统一经营管理，则违反了诚信和公平原则，朴文强系滥用民事权利。从朴文强与华商汇商业公司签订的《委托经营管理协议》也可以看出，该委托经营管理模式始终围绕着权利的分离和适当的限制为原则，商铺所有人作为投资者，仅享有对所购买商铺的回报收益权，无权在商铺已出租的情况下主张收回商铺。朴文强在签订《委托经营管理协议》时就知晓，其对权利的让渡获取的是稳定的收益和风险的规避，这也正是包括朴文强在内的广大商户选择该种经营模式的原因所在。因此，朴文强现在主张收回商铺，损害了公共利益，违背不得滥用民事权利的法律原则。一审判决恰恰是基于建材A馆全体业主的共同利益，认定朴文强主张返还商铺有违公平原则，朴文强上诉称一审判决的司法导向损害了四百户业主的合法权益，是完全错误的。六、朴文强应当向华商公司主张权利，朴文强主张王辉向其腾退房屋，不存在任何依据。依据案涉委托经营管理协议，朴文强将案涉商铺委拖华商公司对外出租，华商公司向王辉支付委托经营收益，朴文强认为自己未依约得到委托经营收益、自身权益受损，应当向华商公司主张权益。朴文强认为其有权收回商铺，也应当是向华商公司主张权利。王辉依据与东岳公司签订的租赁合同对案涉商铺进行合法的占有使用，并不是从朴文强手中承租的商铺，也从未与朴文强办理过交接手续。因此，朴文强主张王辉向其腾退房屋，不存在任何依据。七、朴文强主张王辉向其支付租金损失及月租金12000元的租金标准，不存在任何依据。王辉占有使用案涉商铺，与东岳公司签订有租赁合同并支付了相应租金。王辉与朴文强之间既不存在租赁关系，也不存在房屋交接或返还的问题。因此，朴文强向王辉主张租金损失不存在任何依据，其主张月租金12000元租金标准也不存在任何依据。综上，朴文强的上诉请求不存在任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回朴文强的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：朴文强就案涉房屋（商铺）于2015年2月6日与华商公司签订《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》，全权委托华商公司进行租赁和经营管理，期限10年，并约定委托经营结束时，如华商公司已实际出租该商铺的，朴文强接受该租期尚未届满的租赁合同，委托经营期顺延至租期届满之日顺延期间的租金由华商公司代收。华商公司在签订该协议后于2015年4月13日与东岳公司签订《租赁合同》，将包括案涉商铺在内的华商汇建材A馆整体出租给东岳公司，租赁期限为9年。虽然朴文强于2017年5月10日与华商公司签订补充协议将委托经营期限变更为5年，但东岳公司与华商公司的租赁合同还在履行期限内，根据上述《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》的约定，朴文强与华商公司补充协议变更委托经营期限，并不能影响华商汇公司与东岳公司之间签订的《租赁合同》的继续履行，王辉基于其与东岳公司签订的《租赁合同》依法享有对案涉商铺的租赁经营权，并非无权占有案涉商铺。朴文强直接向王辉主张腾退案涉商铺并支付租金损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，朴文强的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由朴文强负担。本判决为终审判决。审判员  张永军二〇二一年六月九日书记员  翟贝贝