天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终3759号上诉人（一审被告）：吕波，男，1961年10月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李淑珍，女，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李莉，女，住天津市滨海新区。被上诉人（一审原告）：孙宗元，男，1990年8月28日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：杨晓杰（孙宗元之妻），住天津市宝坻区。上诉人吕波因与被上诉人孙宗元房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2021）津0115民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕波上诉请求：撤销一审判决；改判上诉人不退还被上诉人房屋租金及保证金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．涉案租赁合同期限未届满，被上诉人未提供经双方确认的移交房屋的手续，不符合退还押金的条件。上诉人取回钥匙只是为查看屋内情况，但在返还钥匙时，被上诉人已离开，无法将钥匙返还被上诉人，但不能以此认定涉案房屋已移交。2．涉案房屋的木地板并非租赁合同约定的配置，地暖管道漏水后，上诉人已积极配合维修，履行了合同约定的义务。被上诉人主张解除合同，违反合同约定，上诉人不应退还其保证金并返还租金。孙宗元辩称，上诉人的上诉请求没有法律和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。孙宗元向一审法院起诉请求：吕波退还孙宗元房租、取暖费等共计10364元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2020年3月17日，吕波（甲方）与孙宗元（乙方）就租赁宝坻区xxxx花园xx号楼x门xxx房屋签订《房屋租赁合同》。一、租赁标的：甲方同意将以上租赁标的在良好状态下租给乙方正常合法使用。上述房屋甲方毛坯房，房间已配置地板革、座便、卫生间门其他日用设施由乙方租住期间自行解决。二、租赁期及租金：㈠租赁期限为自2020年4月10日起至2020年4月28日止为乙方装修周期；正式租赁计费日期2020年4月29日起至2023年4月28日止，租期三年，租金为1250元/月，共计15000元；合同签订时，乙方支付甲方一年租赁费用15000元。一年租期到期前一个月，乙方须支付下一年的租赁费用15000元，否则乙方属于违约，甲方权终止本合同。甲方应在收到乙方交付的房租同时，向乙方开具同等金额收据。㈡租赁期间，乙方使用房屋所发生的（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）卫生费（9）上网费（10）车位费（11）室内设施维修费等全部由乙方自行承担。㈢乙方应当在进驻房屋时，向甲方交付1250元的保证金。租赁期满，乙方结清房租及相关租赁期间发生的费用后，将租赁房屋腾清并将甲方提供的（空白格）移交甲方确认。甲乙双方完成交接并无异议后，甲方应当将保证金本金1250元全额返还给乙方。㈣乙方在上述租赁开始日期后，可进入所租赁房屋进行布置，甲方于此日期前将房屋钥匙交付乙方。三、合同解除：㈠经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。㈡因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同行解除。㈢甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。㈣乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的；2．欠缴各项费用达200元的；3．擅自改变房屋用途的（正常合法经营的除外）；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（其他条款略）。四、违约责任：㈠租赁期间，非本合同约定的情况，甲方解除本合同，应提前30日通知乙方，并向乙方支付1个月租赁费用作为违约金。㈡租赁期间，非本合同约定的情况，乙方解除本合同，应提前30日通知甲方，并向甲方支付1个月租赁费用作为违约金。若约定的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。㈢乙方有第三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。㈣乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按违约标准支付违约金。（其他条款略）。该合同由天津思安物业管理有限公司在该小区物业负责人郭冬玲代理吕波与孙宗元签署。上述合同签订后，孙宗元向吕波支付一年租金15000元及押金1250元，吕波向孙宗元交付了房屋。孙宗元租住过程中向天津市恒安供热发展有限公司交纳2020-2021年采暖季采暖费1986元，向天津思安物业管理有限公司交纳物业服务费566元。2020年11月3日，涉诉房屋地暖管道破裂漏水需要维修，孙宗元搬出居住。经郭冬玲联系维修人员，于2020年11月6日完成漏水管道维修及对开凿地面水泥抹灰层的恢复，对拆除的地板未恢复。孙宗元未再搬回居住，并陆续将个人生活物品等全部带走。孙宗元认为无法居住，通过郭冬玲与吕波代理人李淑珍进行交涉，后自己与李淑珍交涉要求解除合同，退还租金。李淑珍表示2020年11月3日发生漏水，11月6日就要求退款，不符合合同要求，应提前一个月打招呼，不同意退款。2021年1月12日，李淑珍打电话通知孙宗元到涉诉房屋，李淑珍称，因为孙宗元说要走，我把钥匙要过来看看房屋情况，孙宗元来了之后说了几句话就走了，把钥匙给我了。孙宗元称，李淑珍打电话说重新铺地板，让把钥匙送来，我来后把钥匙给了李淑珍。对当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1．涉诉《房屋租赁合同》是否已经解除。孙宗元认为在漏水的时候就已经解除，因为房屋没有办法居住了，在漏水第一时间就通知了李淑珍要解除合同，但是李淑珍不同意。李淑珍认为没有解除，也不同意解除，称涉诉房屋房子是2020年4月份租赁，同年11月份解除不符合合同约定。2．孙宗元要求退还费用是否成立。孙宗元在一审庭审中对要求退还款项明细进行了说明，包括剩余房租费7292元（2020年11月4日至2021年4月28日）和1250元保证金；半年物业费266元；其搬出居住后多次联系供热公司退还采暖费，供热公司收取400元热能损耗费，将其余款项退还；因为退采暖费20多次联系供热公司才解决，支付电话费、车费和浪费的时间损失费1100元；剩余水电燃气56元。吕波代理人李淑珍称合同没有解除，而且孙宗元违约，故不同意退费。一审法院认为，孙宗元与吕波在协商一致基础上订立的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，受法律保护，具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。双方在履行合同过程中，因出现房屋地暖管道爆裂漏水，需要维修致孙宗元搬出居住，并要求解除合同。根据双方陈述及举证、质证意见，可以确定本案争议焦点一是涉诉合同的解除问题，二是孙宗元要求退还的款项应否得到支持。首先，涉诉合同是否解除问题。合同约定双方协商一致，可以解除本合同；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。在合同履行过程中至出现地暖管道漏水时，双方均是按照合同约定履行各自义务，未出现违约行为。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。在发生地暖管道漏水后，双方积极找小区物业查找原因，在确定漏水原因后，作为出租方的吕波也积极履行维修义务，对漏水管道进行了维修并对开凿地面水泥抹灰层进行恢复。因暂时不能对拆除的地板进行铺设，一直搁置至一审开庭当日也未予修复。2021年1月12日，吕波的代理人李淑珍通知孙宗元到涉诉房屋处，双方对通知内容说法不一致，但双方进行了交涉且孙宗元将房屋钥匙交付给李淑珍。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。在发生地暖管道漏水后，双方一直在沟通解除合同问题，通过微信聊天记录看，不论是通过郭冬玲联系吕波还是孙宗元自己联系吕波，都是由李淑珍代表吕波进行交涉，孙宗元要求解除合同，李淑珍坚持认为当时解除合同不符合合同约定，应提前一个月通知，不同意解除。地暖管道漏水属于意外，但在发生漏水后吕波未积极完成维修义务，其持有涉诉房屋钥匙，可以适时完成地板的维修铺设，至孙宗元起诉时该房屋仍不具备之前的居住条件。因此，吕波对合同不能继续履行负有责任。从双方陈述及一直由李淑珍与郭冬玲和孙宗元交涉的事实看，李淑珍能够代理吕波处理房屋租赁事宜。2021年1月12日孙宗元与李淑珍交接房屋钥匙的行为，应视为双方协商同意解除合同，自即日起涉诉合同解除。一审庭审中吕波代理人认为涉诉合同没有解除且不同意解除合同的理由不能成立，不予采信。其次，对孙宗元要求退还的款项应否支持问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因涉诉合同已经解除，吕波应根据合同约定退还相应租金及赔偿损失。因租金已交至2021年4月28日，合同于2021年1月12日解除，故合同解除日至4月28日的租金应予退还。2020年11月4日至2021年1月11日期间合同虽未解除，但维修地暖时拆除的地板并未完成铺设，致房屋仍不具备居住条件，孙宗元未在此居住，责任在吕波一方，故该期间的租金也应予以退还。因此，吕波应退还孙宗元2020年11月4日至2021年4月28日期间（5个月零27日）的租金，经核算为7375元（四舍五入取整数），孙宗元计算请求数额为7292元，未超出应退还金额，予以照准。合同约定合同解除，双方完成交接并无异议后，甲方将保证金本金1250元全额返还给乙方。双方交接房屋钥匙时吕波一方未提出任何异议，故对保证金应予全额退还。同理，吕波对孙宗元交纳的物业费也应根据上述退还租金期间予以赔偿。经核算上述期间物业费应为274元（四舍五入取整数），孙宗元计算请求数额为266元，予以照准。孙宗元对所述供热公司收取400元热能损耗费未能提交票据，不能证明实际退还采暖费金额，故对其该项请求不予支持。其要求退还剩余水电燃气56元，亦未能提交相应证据，不予支持。其要求赔偿退还采暖费支付的电话费、交通费和浪费的时间损失费1100元，更无据可查，不予支持。一审法院判决：一、吕波于判决发生法律效力后10日内退还孙宗元房屋租金及保证金8542元；二、吕波于判决发生法律效力后10日内赔偿孙宗元物业费损失266元；三、驳回孙宗元其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由孙宗元负担5元（已交纳），吕波负担25元（于判决发生法律效力后10日内给付孙宗元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片一组，证明涉案房屋内仍有被上诉人的东西，被上诉人没有移交房屋。被上诉人质证认为，上诉人提供的照片仅为房屋内垃圾，并没有被上诉人的物品，不认可其证明目的。被上诉人提供微信聊天记录一份，证明涉案房屋内地暖漏水和被上诉人没有关系。上诉人质证认为，涉案房屋之前一直停暖，暖气不存在漏水的情况，对其证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不足以证实其主张的事实成立，本院不予采信；被上诉人提交的证据中聊天对象未出庭陈述相关事实，本院无法核实真实性，对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约享有权利，履行义务。被上诉人接收涉案房屋后，2020年11月3日，因地暖管道漏水导致其无法实际使用涉案房屋，且直至被上诉人起诉，该房屋地板铺设仍未完成。另，双方于2021年1月12日已交接涉案房屋钥匙，应视为协商一致解除涉案房屋租赁合同。上诉人主张涉案房屋未予交接，依据不足，本院不予采信。因被上诉人交纳租金至2021年4月28日，因此，对于2020年11月4日至2021年4月28日期间的租金及被上诉人交纳的保证金，上诉人应予返还被上诉人。上诉人主张被上诉人违约解除租赁合同，不应退还租金及不符合退还保证金的条件，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，吕波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕波负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年六月十六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……