河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终2485号上诉人（原审原告、案外人）：贾自旺，男，汉族，1979年9月2日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：朱岐军，河南风驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：温倩倩，河南风驰律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张普玲，女，汉族，1968年7月21日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王孝铭，河南简同律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：郭东峰，男，汉族，1970年5月2日出生，住河南省封丘县。上诉人贾自旺与被上诉人张普玲、郭东峰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（2020）0727民初4300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾自旺及其委托诉讼代理人朱歧军，被上诉人张普玲委托诉讼代理人王孝铭、被上诉人郭东峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾自旺的上诉请求：一、撤销封丘县法院(2020)豫0727民初4300号民事判决书、撤销封丘县法院(2018)豫0727民初2194号民事裁定书和封丘县法院(2020)豫0727执异62号执行裁定书，立即停止对位于封丘县××××北，房屋所有权证编号为201600086号，建筑面积为409.55平方米房屋的查封，并终结对该房产的执行或发回重审，二、被上诉人承担全部一审、二审诉讼费。事实与理由：原审判决书认定事实不清，适用法律错误。2016年6月24日，郭东峰将案涉房屋出售给贾自旺并签订房屋买卖合同，合同签订后由于政策原因未能及时办理房屋过户手续，待封丘县不动产登记中心能办房屋过户登记手续时，贾自旺第一时间找到郭东峰让其协助办理房屋过户登记手续，但郭东峰一直以种种理由推脱拒不配合。本案中购房人贾自旺其房屋的物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，在性质上虽仍属于债权范畴，不同于一般债权，而是已具备了物权的实质性要素。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，贾自旺其虽因自身原因未办理转移登记，但不影响对其物权期待权的认定；在没有证据证明贾自旺尚有其他可供居住房屋的情况下，案涉房产具有了居住保障功能，相对于张普玲享有的普通金钱债权，应优先保护。张普玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。无钱缴纳过户费用系一审时上诉人自己承认，而非一审法院主观认定。上诉人称政策原因无法办理过户无事实和法律依据。物权期待权是否排除执行法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条，本案中上诉人不符合第28条之规定。至于上诉人称无其他住房等理由不是28条规定范围，无法排除执行。郭东峰答辩称：其与上诉人之间交易是客观真实的。房款已经付清，房子已经归上诉人所有。贾自旺向原审法院提出诉讼请求:1、依法撤销封丘县法院（2018）豫0727民初2194号民事裁定书和封丘县法院(2020)豫0727执异62号执行裁定书，立即停止对位于封丘县××××北，房屋所有权证编号为201600086号，建筑面积为409.55平方米房屋的查封，并终结对该房产的执行。2、诉讼费由张普玲、郭东峰承担。原审法院查明：贾自旺通过王庆贺了解到郭东峰卖房信息后，经过协商，在2016年6月24日，郭东峰将其位于封丘县××××北,房屋所有权证编号为201600086号、建筑面积为409.55平方米的房屋以60万元出卖给贾自旺，双方于当日签订了购房协议书，没有共有人李绍叶签字。当日贾自旺通过转款及现金支付方式给王庆贺60万元，由郭东峰向贾自旺出具60万元的收到条1份。此后，贾自旺入住该房屋，但未办理过户手续。房屋所有权证显示编号为201600086号，建筑面积为409.55平方米，房屋所有人郭东峰，共有情况共同共有，备注郭东峰、李绍叶共同共有。在张普玲与郭东峰民间借贷纠纷一案中，2018年7月17日张普玲向该院申请财产保全，该院于2018年7月18日作出（2018）豫0727民初2194号民事裁定书，裁定冻结郭东峰银行账户存款5800000元或查封、扣押等价值财产，并于当日依法查封了郭东峰名下位于封丘县××××北的房产，该房产证书编号为：201600086号。后贾自旺提出执行异议，该院于2020年11月10日作出（2020）豫0727执异62号执行裁定书，裁定驳回了贾自旺的异议请求，遂成诉讼。贾自旺庭审中称因为一是二年内不能过户，二是当时过户费用太贵，当时还是借的钱，经济困难，二年以后及五年以后过户费用会降低很多，所以未第一时间进行过户。贾自旺未提交二年内不能过户的相关证据。原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案贾自旺与郭东峰未办理涉案房屋的过户手续，也就是未办理变更登记，那么，案涉房屋产权并未发生改变。此外，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。目前，案涉房屋仍登记在郭东峰和李绍叶名下，贾自旺与郭东峰签订的协议，没有共有人李绍叶签字认可，且不能证明非因贾自旺自身原因未办理过户登记，因此，该院对案涉房屋的查封，并无不当，故贾自旺要求撤销封丘县人民法院（2018）豫0727民初2194号民事裁定书和(2020)豫0727执异62号执行裁定书，立即停止对位于封丘县××××北，房屋所有权证编号为201600086号，建筑面积为409.55平方米房屋的查封，并终结对该房产的一切执行的诉讼请求，该院不予支持，应驳回贾自旺的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决：驳回贾自旺的诉讼请求。受理费9800元由贾自旺负担。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人请求排除执行需举证证明同时符合上述四个要件，缺一不可。本案中上诉人称与郭东峰签订案涉房屋买卖合同后由于政策原因及郭东峰拒不配合导致未能及时办理房屋过户手续，该陈述与其一审庭审时自认的事实相矛盾，且其也未能提供确凿证据推翻之前自认，故本院对其上诉陈述未过户的原因不予采信，根据其本人原审自认，足以认定案涉房屋未能办理过户系其自身原因所致，故贾自旺所上诉请求排除执行不符合上诉司法解释规定，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9800元，由贾自旺负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年六月九日书记员  郭盛彧