贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终1344号 上诉人（原审被告）：江卫，男，汉族，1975年3月10日出生，住贵州省罗甸县。 被上诉人（原审原告）：王世明，男，布依族，1952年8月6日出生，住贵州省罗甸县。 原审被告：韩江，男，汉族，1996年7月14日出生，住贵州省罗甸县。 上诉人江卫因与被上诉人王世明，原审被告韩江排除妨害纠纷一案，不服州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初1793号民民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 江卫上诉请求：一、依法发回重审或改判贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初1793号民事判决。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律适用错误。（一）一审涉案房屋系江兆菊、江卫、江炯、韩江四人的家庭共同共有房屋，一审法院认定属江兆菊个人所有系事实认定不清。首先，根据民法典第三百零八条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的共同财产。”并且家庭共有财产的主体是对家庭共有财产的形成作出贡献的家庭成员。家庭共有财产的形式主要是家庭成员在共同生活期间的共同劳动收入，包括家庭成员交给家庭的财产、家庭成员共同受赠的财产以及在此基础上购置和积累起来的财产等。本案江兆菊从曹善林处受让两层房屋是事实，但根据一审庭审二上诉人与被上诉人的陈述事实，在受让曹善林房屋之后，就把受让二层房屋拆除并重新修建四层房屋及二上诉人提供的证据（证明、证人证言、贷款合同）系证明上诉人江卫作为家庭成员贷款出资及聘请工人支付工钱修建房屋的事实一审法院避而不谈，严重忽略了涉案房屋系二上诉人家庭共同共有的基础事实。其次，涉案房屋并非一审法院查明的由江兆菊办理土地变更登记的房屋，江兆菊办理有土地变更登记的房屋，系靠街并早已出租给他人开设宾馆（玉源酒店）的一栋房屋，涉案房屋是在该栋房屋后的无任何权属证明的另一栋房屋二楼。（二）上诉人江卫作为涉案房屋共有人有权出租房屋。首先，刘孝丽为什么在2014年底与江兆菊儿子江炯离婚后还转成租客?是由于江兆菊的儿子江炯吸毒且已入狱，故江炯与刘孝丽离婚，考虑到江兆菊多病，幼孙无人照顾，刘孝丽无房居住的情况，江卫作为家庭代表与刘孝丽签订《房屋租赁合同》，从2014年12月开始以租客身份照顾孩子（并且约定如刘孝丽外嫁则合同无效，）；另，刘孝丽从2014年底一直合法占有、使用涉案房屋至江兆菊2020年初亡故，如存在一审法院认定江卫的出租行为系无权处分，那江兆菊为何在2014年至亡故时容忍一个已经与儿子江炯离婚的女人在家里?可见江兆菊作为家庭成员是知道并且允许刘孝丽以特殊身份照顾幼孙。其次，上诉人江卫不居住在涉案房屋内，而是在涉案房屋的楼上，其并未侵犯任何人的权利。为此，一审法院认定上诉人江卫出租行为系无权处分，但又认定江卫系诉讼适格被告，存在前后矛盾，如江卫居住在涉案房屋，那作为家庭成员可以有权处分房屋出租行为，应是适格被告，如江卫未居住在涉案房屋内，江卫无权处分出租房屋，其又怎么会是一审判决的适格被告呢?综上所述，二上诉人在修建房屋时作为家庭成员，出钱出力，涉案房屋在没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的时应作为家庭共有财产，家庭共有财产是以维持家庭成员共同的生活或生产为目的的财产及家庭共同生活关系的存在为前提，为此，上诉人认为，一审法院以自己主观臆断，忽略案件基础事实，致使认定事实不清适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求依法支持上诉人的上诉请求。 王世明二审未答辩。 韩江二审未陈述。 王世明向一审法院起诉请求：1、请求法院依法责令两被告停止侵占并搬出非法占用原告的房屋一套（位于罗甸县联城桥边120ｍ）并排除障碍。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于罗甸县北侧，原来系曹善林所有，后曹善林欠江兆菊借款，就用房屋抵给江兆菊，并于2006年1月20日办理了土地变更登记手续，登记在江兆菊个人名下，无共有人。后来，江兆菊又将房屋推倒重建。2019年3月8日江兆菊（甲方）与王世明（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方把自己个人私建的整栋房屋（五层）中的第二层北侧一整套房屋出售，建筑面积约120平方米。二、乙方出资购买甲方所出售的该房屋。三、经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方承诺本人出售的该房屋无任何产权归属纠纷，无任何抵押，无债权债务纠纷。2、甲方承诺违反第三条第1款的承诺，乙方购买合同成立后所造成的损失，均由甲方负责全部民事违约责任（包括赔偿乙方所有损失）。3、甲方出售该房屋的总价人民币为：199800元。4、乙方一旦转款支付给甲方，本合同立即生效。5、本合同生效之日起该房屋的不动产权属立即转移给乙方。6、甲方的全幢楼房目前尚未取得房产证，故无法过户给乙方。今后一旦政策允许甲方的全栋楼房可以办理不动产权证书时，甲方应迅速登记办理领取房产证，并所有费用甲方自理。7、甲方取得全栋楼房不动产权证书后，应负责为乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。8、甲方的另一栋临街的楼房，无论甲方出租给他人或出售给他人。都不能侵害乙方的永久通行权。合同中有证明人杨某、贾某签字纳印。合同签订后，乙方当场支付现金199800元给江兆菊。江兆菊写收条收到王世明的购房款199800元。同日江兆菊又与王世明签订了《租房合同》，约定：甲方王世明现把从乙方江兆菊手中购买的连城桥边的原住房二楼一整套房子约120平方米，返租给乙方江兆菊，每年乙方应支付给甲方租金10000元。租期为2019年4月1日至2020年3月30日。江兆菊将卖房所得款项拿1万元支付给原告。另查明，江兆菊于2020年9月19日病逝，二被告系其儿子。2014年12月5日，被告江卫将案涉房屋出租给案外人刘孝丽至今。上述事实，有一审法院认定的证据及原、被告的陈述相互印证，足以认定。 一审法院认为，一、关于原告与二被告母亲江兆菊签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。本案中，江兆菊从曹善林处受让房屋，并办理了土地变更登记，且登记在江兆菊一人名下、后江兆菊重新修建了房屋，虽未办理房屋所有权证，但江兆菊拥有该房屋的所有权的性质并未改变，房屋所有权人江兆菊有权将房屋中的一套出售给原告。被告江卫提出案涉房屋系家庭共有的意见，因其未提供足够证据证明，故一审法院对江卫的该意见不予采信。被告江卫提出房屋价格低于市场价格，但未提供房屋买卖时二手房市场价格的标准，故对该意见一审法院不予采纳。综上，原告与江兆菊签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，原告已经按照合同的约定将购房款一次性支付给江兆菊，该房屋应当归原告所有。二、关于二被告是否是本案适格主体的问题。被告江卫提出房屋的实际使用人是刘孝丽，故其与韩江不是适格被告的意见，因刘孝丽在案涉房屋中居住的依据是与江卫签订的房屋租赁合同，但案涉房屋是江兆菊所有，江兆菊已将房屋卖给原告，江卫的出租行为一开始就是无权处分，因江卫的无权处分行为给原告使用房屋产生了障碍，故其是本案适格被告，原告有权要求被告江卫排除妨害。根据刘孝丽当庭证言，韩江放假期间会居住在案涉房屋，故其也是本案适格被告。被告江卫提出买卖房屋后，其与刘孝丽签订的房屋租赁合同依然有效的意见，因本案的房屋买卖合同的主体是江兆菊与原告，而房屋租赁合同的主体是江卫与刘孝丽，且主张房屋租赁合同有效的主体应当是刘孝丽，故被告江卫提出的该意见一审法院不予采纳，综上，案涉房屋已被江兆菊出售给原告王世明，王世明支付对价后又将该房屋出租给江兆菊，应视为江兆菊已经将房屋交付给原告，因该房屋并未办理产权证，故该房屋的所有权已经发生转移。被告江卫将房屋出租给刘孝丽，其应当责令刘孝丽搬出该房屋。被告韩江也应当搬离案涉房屋。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项、第二项，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告江卫应于本判决生效之日起十五日内责令刘孝丽搬出原告王世明位于罗甸县北侧的房屋；二、被告韩江应于本判决生效之日起十五日内搬出原告王世明位于罗甸县北侧的房屋。三、驳回原告王世明的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币30元，由被告江卫、韩江负担。 二审中，上诉人江卫提交如下证据：房屋所有权证复印件；房屋征收安置协议；租赁合同、江兆菊抵押贷款合同、个人借款合同；张秀芳抵押贷款合同；经组织质证，本院认定房屋所有权证的关联性不予认定，不能证实案涉房屋属江卫共有；房屋征收安置协议的价格是否高于本案房屋买卖价格，与本案争议的排除妨害纠纷没有关联性；租赁合同由唐双九承租房屋并装修用于开办旅业，江兆菊抵押贷款合同为罗德俊贷款担保，个人借款合同和张秀芳抵押贷款合同为江卫借款装修酒店张秀芳担保，均与本案所涉房屋所有权没有关联性。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.江卫是否拥有案涉房屋的共有权问题；2.是否应当排除妨害问题。 本院认为，王世明与江兆菊2019年3月8日签订于的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，江卫作为江兆菊的儿子，在双方签订合同后并未因共有权而提出异议。本案所涉房屋系江兆菊从曹善林处受让后，经重新修建，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，江兆菊自修建完成取得房屋所有权。关于江卫是否拥有案涉房屋的共有权问题，江卫认为，案涉房屋系其贷款出资、聘请工人支付工钱参与修建，是房屋的共有权人，所举证据不能证实其主张。江卫认为房屋买卖价格低于市场价，买卖价是否与市场价相吻合，并不影响房屋买卖合同的效力。关于是否应当排除妨害问题，案涉房屋现由刘孝丽居住，韩江在放假期间也居住，王世明向江兆菊购得房屋后将房屋反租给江兆菊，现江兆菊已故，双方租赁合同终止。王世明要求居住人搬出理由正当，因刘孝丽是根据与江卫签订的《房屋租赁合同》取得的居住权，一审判决由出租人江卫责令刘孝丽搬出房屋并无不当。 综上所述，江卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由江卫负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月二日 法官助理毛辉 书记员杨洁