辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9789号上诉人（原审被告）：沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东街135号（305、307室）。法定代表人：刘迎春，公司执行董事。委托诉讼代理人：周颖，女，1989年3月11日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：赵海超，辽宁大宸（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘钢，男，1977年8月12日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：吴绍杰，辽宁循善律师事务所律师。上诉人沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人刘钢房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初5452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予改判。上诉人对于起诉交付案涉房屋没有异议，但上诉人不应向被上诉人给付逾期交房违约金。根据双方签订的《荣盛城项目幼儿园协议书》的约定，交房时间为2016年10月31日，交付标准为取得五方验收单。根据合同约定，上诉人已按合同约定，于2016年6月30日取得五方验收单，房屋符合协议书约定交付条件，且在2016年10月31日前向被上诉人邮寄收房通知单。即使上诉人未发出入住通知，被上诉人应于2016年10月31日来收房。被上诉人不收房是其自身原因，与上诉人无关，上诉人不应承担逾期交房违约责任。补充：同样案现已有二审生效民事判决（2020）辽01民终6646号民事判决，未支持逾期交房违约金。刘钢辩称：一、本案2018年8月进入实体审判程序，至今近三年，经历两次一审和二审，两次一审认定具备交房法定条件不一致。原一审认定交房时间为综合竣工验收备案合格之日，本次一审认定为消防验收合格之日，请二审法院依法确认法定交房时间以何为准。二、作为买受人从2014年12月份与上诉人签订房屋买卖合同至今，六年半时间尚未取得案涉幼儿园，一直没有实现开办幼儿园的目的，至今尚未取得幼儿园用房，上诉人更没有按合同约定向被上诉人交付幼儿园，以及办理房产的产权证。买受人已支付90%价款，按合同约定应在交房后一年内支付剩余10%价款。两次一审判决认定交房标准不一样，请二审法院公平公正裁决。刘钢向一审法院起诉请求：1.请求被告交付位于沈阳市皇姑区荣盛城项目的幼儿园用房；2.请求被告给付逾期交房的违约金（自2016年11月1日起按已付房款10,461,629.3元的日万分之一标准计算至实际交房之日止）；3.请求被告赔偿因延迟交房给原告造成的经济损失3,470,040元（按沈阳市已开办同等规模的红蓝黄幼儿园年净利润平均值计算利润，按行业惯例计算入园率，自2017年3月起计算至实际交房之日止，暂计算至2018年8月）。一审法院查明事实：2014年12月29日，原告刘钢(乙方)与被告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司(甲方)签订《荣盛城项目幼儿园协议书》，协议书约定：甲方将位于项目的幼儿园用房的使用权转让给乙方，该房产建筑面积约为2910平方米，建筑面积以房屋测绘报告上记载的面积为准，本协议约定面积与实测面积有差异的，交易价格多退少补。幼儿园用房的使用权转让价格以建筑面积为基数计价，按照每平方米3800元的标准计算。本协议暂定总金额11,058,000元，实际交易价格以房屋测绘报告上的实测面积乘以单价进行计算。乙方应在本协议签订之日向甲方支付合同总价款的30%，即3,317,400元，甲方将幼儿园向乙方交付使用的15个工作日内，乙方向甲方支付合同总价款的60%，即6,634,800元，办理交房手续后一年内，买受人向出卖人支付余款。乙方逾期支付全部剩余合同价款超过10个工作日的，甲方有权单方解除本协议，在扣除乙方支付的定金后，将乙方剩余合同价款返还给乙方。如甲方选择继续履行本协议的，则乙方每逾期支付款项一日，应按照合同总价款的万分之一向甲方支付违约金。甲方取得幼儿园用房的五方验收单(即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具)，且满足本协议5.2条使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件。甲方应该在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。甲方应通过向乙方发送交付入住通知的方式告知乙方办理房屋交付事宜。乙方应在收到该通知之日起15个工作日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方将幼儿园用房钥匙交付给乙方。如乙方在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为甲方已经将幼儿园用房交付给乙方，乙方应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房产生的一切费用及风险。如甲方未发送入住通知的，则以2016年10月31日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续。甲方最迟应在2016年10月31日前取得五方验收单，逾期超过90日的，乙方有权单方面解除本协议，甲方除应返还收取的全部购房款，还应按照已收取款的同期银行贷款利率作为计算标准赔偿乙方损失；如乙方选择不解除本协议的，则自2016年10月31日起，按乙方已支付款项的日万分之一支付违约金（违约金不做累加）。截至2019年1月16日，原告刘钢共计向被告支付案涉房屋购房款10,461,629.34元，其中2015年1月4日转账3,317,400元，2018年1月31日转账1,129,149.40元(以工程款抵扣)，2018年3月20日转账647,744元(以工程款抵扣)，2019年1月16日转账5,367,335.94元。案涉房屋于2016年6月30日通过五方验收，取得《房屋建筑工程竣工验收报告》2017年1月25日，案涉房屋通过消防验收，综合评定为消防验收合格。被告提交落款时间为2016年10月21日的荣盛·荣盛城交付使用通知书，载明“刘钢：您所购的荣盛·荣盛城幼儿园已验收合格。本公司请您于2016年10月30日到荣盛·荣盛城入住手续办理现场接待处办理入住手续。如您未在规定的期限内办理入住手续，视为我公司按购房合同约定的日期交付了房屋。”。原告刘钢否认收到了该份通知书，被告亦未举证证明原告收到了该份通知书。2018年3月9日，被告向原告发出催告函，函告“您所购买我公司荣盛城项目幼儿园已经验收合格，已经具备了协议中约定的交付使用条件。我公司再次函告您收到本函之日起5日内补交剩余购房款、办理收房入住相关手续，并交纳逾期付款违约金621,459.6元，逾期我公司将通过法律途径解决。该催告函以邮寄的方式向原告送达，邮件信息显示退回，退回原因为地址欠详且无联系电话(电话空号)。被告另称于2018年7月15日委托辽宁晟盟律师事务所向原告发出《律师函》，函告原告收悉本律师函件之日起，解除《荣盛城项目幼儿园协议书》；已交房款，扣除相关损失后，予以返还；收悉本解除函之日起5日内，带相关手续办理退款事宜。被告称该律师函以邮寄的方式向原告送达。该邮件信息显示已签收，但邮件签收信息单中未显示被告邮寄的材料名称及收件人。2018年8月1日，被告向原告发催告函，告知原告解除《荣盛城项目幼儿园协议书》，并办理退款事宜。该函告通知以邮寄的方式向原告送达，邮件信息显示他人代收。原告刘钢否认收到上述三份函件。2018年8月18日，被告致函沈阳荣盛中天房地产开发有限公司，“贵公司受沈阳金盛安燃气工程有限公司委托，将紫提东郡项目三期燃气工程340,819.4元工程款支付给我公司，用于支付原告购买荣盛城幼儿园的购房款。现因刘钢违约，我公司已经与刘钢解除《荣盛城项目幼儿园协议书》，故函告贵公司：请贵公司在收悉本函后，及时通知沈阳金盛安燃气工程有限公司解除委托付款，我公司将上述金额购房款无息返还至贵公司，请及时查收。”2018年8月22日，沈阳荣盛中天房地产开发有限公司致函沈阳金盛安燃气工程有限公司，“请贵公司在收悉本函之日起5日内，提交解除办理工程款抵房款《委托付款函》的申请，按照工程款付款管理向我公司提交材料，并与我公司财务部对接办理退款事宜。”同日，被告向沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司和沈阳金盛安燃气工程有限公司发出告知函，其内容均为解除委托付款，退还顶账的购房款。2018年8月30日，沈阳金盛安燃气工程有限公司致函沈阳荣盛中天房地产开发有限公司，回复“我公司曾委托贵司将紫提东郡项目三期燃气工程款340,819.4元支付给沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司，作为刘钢购买荣盛城幼儿园的购房款。2018年1月31日贵司向荣盛新地标房地产开发有限公司支付了上述款项，该公司向刘钢出具了收款收据，贵司受托付款的民事法律行为已经生效，无权撤销。刘钢没有任何违约，沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司无权单方行使合同解除权，《荣盛城项目幼儿园协议书》仍继续履行。”同日，沈阳金盛安燃气工程有限公司致函沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司，回复：“我公司曾委托贵司将锦绣天地项目三期二批住宅燃气工程款647,744元支付给沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司，作为刘钢购买荣盛城幼儿园的购房款。2018年3月20日贵司向荣盛新地标房地产开发有限公司支付了上述款项，该公司向刘钢出具了收款收据，贵司受托付款的民事法律行为已经生效，无权撤销。刘钢没有任何违约，沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司无权单方行驶合同解除权，《荣盛城项目幼儿园协议书》仍继续履行。”沈阳金盛安燃气工程有限公司致函被告，回复：“贵我双方曾一致同意将荣盛城项目一期燃气工程款788,330元作为刘钢购买荣盛城幼儿园的购房款。2018年1月31日贵司向刘钢出具了收款收据，贵司受托付款的民事法律行为已经生效，无权撤销。刘钢没有任何违约，沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司无权单方行使合同解除权，《荣盛城项目幼儿园协议书》仍继续履行。”三笔款项至今未履行返款手续。2019年1月3日，被告向一审法院提起诉讼，要求原告支付剩余合同款596,370.66元及逾期付款违约金。2019年5月13日，原告刘钢向一审法院提交了增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求为：请求判令被申请人按约定提供给申请人涉案幼儿园用房的办理不动产权登记的资料；请求被申请人协助申请人办理涉案幼儿园不动产权登记，将该幼儿园用房更名过户至申请人名下；请求判令被申请人支付申请人逾期办证违约金807,234元。一审法院认为，原告刘钢与被告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司签订的《荣盛城项目幼儿园协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行相应的法律义务。关于原告主张被告交付案涉房屋问题。被告虽称其之后向原告发送了催告函、律师函件，催告原告收房及告知原告协议已解除，但其提供的证据无法证明原告已收到上述函件，原告亦否认收到，且被告在另案诉讼中亦要求原告支付剩余合同款及违约金，显见双方均认可协议应继续履行，故被告应依协议约定，履行向原告交付房屋的义务。关于原告主张被告给付逾期交房违约金问题。原、被告双方在《荣盛城项目幼儿园协议书》中明确约定被告应该在案涉房产取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付原告使用，因被告已于2016年6月30日取得五方验收单，故被告应于2016年7月15日前向原告交付案涉房屋，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。截至2016年7月15日，案涉房屋未经消防验收合格，不符合法定房屋交付条件。案涉房屋实际于2017年1月25日经消防验收合格，此时，房屋已经符合约定及法定交付条件，被告应及时将房屋交付原告，但被告并未举证证明其在案涉房屋符合约定及法定交付条件后及时向原告发送了入住通知。又因双方在协议书中约定，如被告未发送入住通知，则以2016年10月31日作为交付日期。被告作为案涉标的物的出售方，有义务确保截至2016年10月31日前，案涉房屋符合约定及法定交付条件，因案涉房屋实际通过消防验收时间晚于该时间，故被告应自2016年11月1日起承担违约责任。另，原告已按协议约定于2015年1月4日向被告支付了总价款的30%即3,317,400元，又于2018年1月31日向被告支付1,129,149.40元(以工程款抵扣)，依据协议约定可推定被告最迟已于2018年1月31日通知原告交房。故，被告应向原告支付2016年11月1日至2018年1月30日止的违约金。现原告主张按已付房款10,461,629.3元的日万分之一标准计算违约金，因截至2018年1月30日，原告实际支付给被告的购房款为3,317,400元，故应以此数额计算。违约金计算标准为日万分之一，不属于明显过高，予以支持。故被告应向原告支付违约金151,273.44元(3,317,400元×0.0001×456天)。关于原告要求被告赔偿因延迟交房造成的经济损失问题。因该损失为非直接损失，款项无法确定，且一审法院已判令被告支付原告迟延交房违约金，不予支持。关于原告于2019年5月13日提出的增加诉讼请求问题，根据相关司法解释规定，增加诉讼请求于法庭辩论结束前提出的，可以合并审理的，应当合并审理。本案原审的法庭辩论结束时间早于原告提出增加诉讼请求的时间，故对于原告增加的诉讼请求，不予合并审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，一审法院判决：一、被告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告刘钢交付位于沈阳市皇姑区《荣盛城项目》的幼儿园用房；二、被告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告刘钢逾期交房违约金151,273.44元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项，如逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110,600元，由原告刘钢负担107,275元，由被告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司负担3325元；保全费5000元，由被告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：刘钢与沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日作出（2020）辽01民终6646号民事判决，该案双方签订《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》约定交房条件等内容与本案相同，本院撤销一审判决给付逾期交房违约金的判项。本院认为，双方签订的《荣盛城项目幼儿园协议书》合法有效，双方均应依约履行义务。根据协议约定的交房标准，案涉房屋取得五方验收即符合约定交房条件。结合《房屋建筑工程竣工验收报告》载明的五方验收合格时间，案涉房屋于2016年6月30日即符合约定交房条件，并未超过合同约定最迟2016年10月31日前符合交房条件的约定。因此，上诉人不应承担合同约定逾期交房违约责任，不应向被上诉人支付违约金。对于被上诉人提出应以综合验收备案完成时间作为交房标准，消防验收只是其中一项验收等主张。二审仅就上诉请求有关事实和法律适用进行审查，被上诉人对一审判决逾期交房违约期限并未提起上诉，故二审不予审理。对于一审判决认定案涉房屋应符合约定及法定交付条件，根据我国《消防法》第十三条规定，应以通过消防验收时间认定房屋具备交付条件的观点。被上诉人以上诉人违约为由主张支付逾期交房违约金，故应以合同约定作为判定违约的依据，在房屋符合约定交付条件的情况下，被上诉人应当接收房屋。如果被上诉人接收房屋后，因消防问题造成房屋无法经营使用等情形，可依据具体情况另行要求上诉人承担相应的责任。同类案件已作出二审生效判决，被上诉人自述未提出再审申请，并已申请法院执行。因此，本院对于一审判决第二项予以改判，不支持被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求。另，上诉人仅对一审判决第二项提起上诉，故二审案件受理费应按其上诉请求标的额收取，多收取部分予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初5452号民事判决第一项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初5452号民事判决第二项、第三项；三、驳回刘钢其他诉讼请求。一审案件受理费110,600元，由刘钢承担55,300元，沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司承担55,300元；财产保全费5000元，由刘钢承担2500元，沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司承担2500元。二审案件受理费3325元（沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司预交110,600元，应退还107,275元），由刘钢承担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年六月十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；