北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3372号上诉人（原审被告）：焦凯，男，1980年2月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人（原审被告）：刘燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人（原审被告）：燕朝阳，女，1970年5月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。三上诉人共同委托诉讼代理人：赵正阳，北京市兰台律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜同军，男，1976年2月13日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：祈晓娜，北京安翔律师事务所律师。上诉人焦凯、刘燕、燕朝阳因与被上诉人姜同军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦凯、刘燕、燕朝阳上诉请求：撤销原判第一项至第四项，依法改判裁定驳回姜同军的起诉或者发回重审。事实与理由：1.一审判决认定姜同军为涉案合同当事人属于认定事实错误。2018年8月25日签署的《房屋租赁合同》当事人并非姜同军，而是北京云滇云魁餐饮有限公司，姜同军签署也是在法定代表人处签字按手印。根据合同相对性，姜同军不是适格原告，无权向北京中业华宇物业管理有限公司（以下简称华宇公司）及焦凯、刘燕、燕朝阳主张任何合同权利及义务。人民法院立案后，已经受理的也应裁定驳回起诉。2.一审判决认定姜同军起租日为2018年12月11日，与事实不符。合同约定起租日为2018年10月1日，一审判决以其他同类承租户变更起租日的情况为由，推定合同起租日为2018年12月11日无事实和法律依据，双方确实是按照合同履行的。3.一审判决对华宇公司未履行2019年6月26日作出的整改承诺性质的认定与事实不符，认定华宇公司违约无事实与法律依据。实际上，系姜同军以房屋存在瑕疵拖欠租金数月，华宇公司为实现尽快回收租金，承诺对瑕疵进行整改并已实际履行完毕。但该承诺内容并不构成华宇公司对姜同军拖欠租金违约责任的免除，更非双方约定华宇公司应承担的义务，实际是为催收拖欠租金采取的让步措施。姜同军拖欠租金违约在先，华宇公司据此解除合同不构成违约。退一步讲，如一审法院认定华宇公司履行行为存在瑕疵，但该履行行为并非合同约定的主给付义务，一审法院忽视了姜同军支付租金和华宇公司义务的不对等，有失公平。4.一审判决认定焦凯、刘燕、燕朝阳承担赔偿广告费、暖气费及装修设施设备等损失，并双倍返还保证金无事实或法律依据。合同约定了华宇公司提供广告位置，并未约定广告牌安装义务。一审判决认定广告牌没有安装或安装之后因政府拆除后未安装属于华宇公司瑕疵履行无事实或法律依据。由于姜同军的原因未继续安装广告牌，与华宇公司无关。根据《房屋租赁合同》3.4条规定，华宇公司仅代为收取供暖费。另外涉案合同签订前商户所在商场就安装了空调，当时没有供暖设施，双方是现状交付，根据合同约定，后续的改造由姜同军承担。双方在接受现状后并没有提出异议。而中央空调的温度非华宇公司所能控制，为大厦控制，且为公共区域，即使供暖温度不够，也与华宇公司无关。一审法院认定设备投入损失，姜同军没有证据证明搬离。一审法院认定的设备属于可移动，并非形成附合，即使存在损失，也与华宇公司的履行行为不存在因果关系。一审判决以合同未履行期限占总期限比例，酌定设备损失，没有事实和法律依据，焦凯、刘燕、燕朝阳不应赔偿。5.股东仅在出资范围内对公司债务承担有限责任，一审法院判决超出了股东应当承担的责任范围。姜同军辩称，同意一审判决，不同意焦凯、刘燕、燕朝阳的上诉请求。姜同军向一审法院起诉请求：1.请求确认姜同军、华宇公司于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；2.判令焦凯、刘燕、燕朝阳退还租金168630元、暖气费4800元、室外广告费4560元，共计177990元；3.判令焦凯、刘燕、燕朝阳双倍返还姜同军保证金87600元；4.判令焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿姜同军装修、店内广告、设备设施等各项损失共计414449元；5.本案诉讼费、公告费由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。一审法院认定事实：2018年8月25日，姜同军与华宇公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）华宇公司；承租方（乙方）姜同军。第一条，租赁场地。1.1本合同租赁场地为：北京市昌平区02商铺的房屋（租赁面积为：120平方米，以实际现状为准）。1.2乙方在该场地经营餐饮使用。第二条，租赁期限和租金。2.1租赁期限为13年11个月；免租期截止到2018年9月30日，自2018年8月7日至2018年9月30日，租赁起始时间自2018年10月1日至2026年9月30日止。2.2租金：经甲乙双方协商，租赁期内租金每两年递增6%，乙方按照本合同约定支付租金，租金按租赁面积计价：租期内租金开始标准为人民币6元/天/平方米。第一年至第二年租金为人民币262800元。租期内租金支付方式为每六个月支付一次，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。2.3合同履行保证金。合同签订时乙方需向甲方缴付合同履行保证金人民币43800元，合同到期解除时，甲方在确认乙方交付租赁物和设备设施完好的情况下，一个月后退还乙方合同履行保证金。第三条，甲方权利和义务。3.4甲方应保障给乙方对水、电、暖气的正常供应，费用以市政收费为标准，由乙方直接向相应单位缴纳或甲方代收。甲方负责日常维修及维护。第四条乙方权利和义务。4.3乙方应按本合同约定，按时足额向甲方缴纳租赁费用。乙方应按时足额向有关单位缴纳水、电、暖气等费用或由甲方代收，并开具收据。第五条违约责任。5.1合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前解除合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，需提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金将不予退还。5.2甲方在保证乙方正常营运，没有争议的情况下。乙方违反本合同约定迟延交纳房租超过30日，甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任。5.4因甲方违约或甲方单方原因导致本合同无法继续履行的，甲方按照乙方实际装修费用根据未履行合同期限占总租赁期限的比例向乙方支付装修费用，并赔偿给乙方造成的营业损失。第六条合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.乙方逾期支付租金超过三十日。2.乙方拒付租金或其它费用，经甲方两次书面催告仍未交纳的。有下列情形之一的，乙方有权解除合同：2.甲方影响乙方正常使用租赁房产的；5.其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，姜同军应交付6个月租金131400元，实交168630元，应支付保证金43800元，实交56210元，华宇公司依约交付了房屋，市场于2018年12月11日正式开业。2018年10月姜同军向华宇公司交付暖气费4800元，同年11月向华宇公司交付户外广告制作费4560元。华宇公司安装了户外广告，后被其拆除。合同履行期间，姜同军等商户，就户外广告拆除后的恢复、供暖、电梯、排烟等问题向华宇公司发出《鑫隆商厦二层各商户集体向中业华宇物业管理有限公司提出要求声明》，2019年4月28日，华宇公司出具《关于商户要求的回复函》，内容：“1.中央空调制暖问题拟定于10月1日之前修复完成；2.楼内整改和小工程问题于6月30日之前修复完成；3.楼外体广告制作及一楼楼梯口清理已在进行；4.关于影响商户营业要求补给免收租金4个月的要求公司不予支持，原因是物业作为房屋提供单位只保证单个个体租赁合同面积内的正常使用开业条件，但考虑到商户经营现状物业免收1.5个月租金。”2019年6月26日，华宇公司做出承诺：鑫隆商厦二层各商户与华宇公司协商内容如下：物业法人焦凯承诺2019年7月5日前给出官方文件解决租金问题以及二层整改承诺。同年7月8日，华宇公司在涉案经营场地张贴了《房屋租金催款函》，内容：各位商户，因房屋租金到期，请贵单位在收到本催款函三日内履行合同义务，请到二楼办公室支付所欠房屋租金。2019年7月11日和26日，华宇公司分别向姜同军发出解除合同通知，后姜同军物品未搬离承租房屋，同年7月14日华宇公司收回房屋，现房屋室内装饰已被拆除。后姜同军诉至法院，审理中，华宇公司注销，华宇公司股东为焦凯、刘燕、燕朝阳。根据姜同军的申请，本案被告变更为焦凯、刘燕、燕朝阳。审理中，姜同军将其第4项请求明确为：装修费155000元、注册公司的费用2000元、厨房设备23000元、加盟费50000元及保证金50000元、物料费28515元、家具费26700元、灶具及运费7885元、冷柜11400元、水电费3000元、灯箱1200元、煲仔饭机6800元、灶具款22000元、砂锅、椅子、消毒柜4710元、支付工资4500元、排风款20000元、餐具费2000元，共计418710元。庭审中，姜同军就其损失（第4项诉讼请求）提交以下证据：1.装饰装修合同（承包方式：包工、包料，估价15.5万元）、工程概预算书及银行电子回单等，证明其装修损失为15.5万元；2.注册公司服务费收据，金额2000元，证明注册公司损失；3.厨房设备安装合同、报价单、支出凭证（金额3000元）、银行电子回单（金额2万元），证明其厨房设备损失；4.合作协议及转账单，证明其加盟费及保证金损失10万元；5.购货单及转账单，证明其物料损失28515元；6.买卖合同、银行电子回单，证明其家具损失26700元；7.支出凭证及收据，证明灶具损失7885元；8.支出凭证，证明冷柜损失11400元、水电费3000元、灯箱1200元；9.购买煲仔饭机、网购记录，证明该项损失金额6800元；10.银行电子回单，证明灶具损失22000元；11.支出凭证，证明砂锅、椅子、消毒柜损失4710元；12.借记卡交易凭证，证明其支付工资损失4500元；13.银行电子回单，证明其排风损失20000元和餐具款2000元；焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，收款人是否具有相应资质不详，也没有正式发票。自开业一个月后，姜同军就没有营业，解除合同后，屋内有部分杂物，其表示由我方随便处理。庭审中，姜同军主张合同实际履行期间，双方协商起租日为2018年12月16日，并提交了微信截屏和电话录音，前述证据内容主要是协商修改合同起租日。焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对其证明目的不认可。另查，姜同军承租房屋面积为120平方米，华宇公司按照154平米标准收取了姜同军的租金和保证金。再查，涉案房屋登记所有人为北京众友家园商贸有限责任公司，该公司同意华宇公司对外出租涉案房屋。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，姜同军与华宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。审理中，双方均表示合同解除日为2019年7月11日，根据双方合同实际履行情况，该解除日法院予以确认。关于合同起租日，根据姜同军提交的微信截屏和谈话录音，可以证明双方就变更合同起租日进行了协商，结合该证据的谈话内容及华宇公司与其他同类承租户变更起租日的情况以及涉案市场的开业时间，法院确认起租日应为市场开业日，即2018年12月11日，姜同军主张合同起租日为2018年12月16日，依据不足，法院不予采纳。合同解除的违约责任。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据租金交费收据，姜同军租金交付至2019年6月10日，依据合同，其应交付下期租金时间为2019年5月10日，但因华宇公司履行瑕疵，双方就华宇公司履行瑕疵问题进行协商，并于2019年4月回函，同年6月承诺2019年7月5日前解决租金和二层整改，在此情况下，姜同军未交纳下期租金符合法律规定，而华宇公司在未履行前述承诺的情况下，于2019年7月11日和26日发出解除通知，该通知不产生合同解除的法律效力，因此，华宇公司于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一、姜同军主张返还的租金、暖气费和室外广告费。租金，姜同军支付租金至2019年6月10日。根据其提交的声明和华宇公司的回函，可以证明合同履行期间，存在户外广告拆除后未安装、室内温度不合格等履行瑕疵，故姜同军返还租金的请求，法院予以采纳，但返还金额应考虑履行瑕疵对其经营的影响程度等因素确认，法院酌定返还比例为10%，即21900×7个月×10%=15330元，另合同解除后，姜同军多交的部分（168630-21900×7个月+（56210-43800）=27740元），应全部返还，姜同军主张合同履行期间租金全额返还，法院不予支持。其主张返还的户外广告费，因华宇公司已实际履行，仅是后期履行存在瑕疵，故法院在前述返还比例中已经予以考虑；暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，姜同军要求返还，法院予以支持。二、保证金。合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，现姜同军主张双倍返还保证金，符合合同约定，法院予以支持。三、装修费、注册公司的费用、厨房设备费用、加盟费及保证金、物料费、家具费、灶具及运费、冷柜、水电费、灯箱、煲仔饭机、灶具款、砂锅、椅子、消毒柜、支付工资、排风款、餐具费。根据双方的陈述，合同签订后，姜同军对涉案房屋进行了装修，同时，结合其提交的合同、付款收据和合同履行的实际情况，对其主张的装修费15.5万元，法院予以确认；厨房设备、家具、灶具（及运费）、冷柜、灯箱、砂锅、椅子、消毒柜、餐具，根据姜同军提交的证据，并结合其餐饮所需设备，该部分设备投入法院予以确认（74895元）。华宇公司在姜同军未将设备搬离的情况下，违约解除收回房屋，有义务保管涉案房屋的设施设备，其辩解涉案房屋仅留存杂物，依据不足，法院不予采信，故华宇公司应对上述装饰装修及物品损失进行赔偿，赔偿金额根据合同未履行期限占合同约定期限的比例，酌定为212650元。加盟费是其自行选择的营销方式、注册公司费用非必然产生的费用，与华宇公司的违约行为无直接的因果关系，故其主张赔偿，法院不予支持；灶具费、煲仔饭机、排风费，均是开业后支出，是否用于该处餐饮经营，无其他证据佐证，故其主张赔偿，依据不足，法院不予支持；物料费、水电费和员工工资，其经营过程中的成本支出，其主张赔偿，法院不予支持。同时指出，姜同军在主张双倍返还保证金的同时，又主张上述损失，因此，在法院已支持其双倍返还保证金的情况下，上述损失中超出一倍保证金的部分，法院予以支持，即212650-43800=168850元。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条第一款第一项的规定，判决：一、姜同军与北京中业华宇物业管理有限公司于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、焦凯、刘燕、燕朝阳返还姜同军租金43070元、暖气费4800元，以上共计47870元，于本判决生效后十日内执行；三、焦凯、刘燕、燕朝阳返还姜同军双倍保证金87600元，于本判决生效后十日内执行；四、焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿姜同军装修费、厨房设备及物品损失共计168850元，于本判决生效后十日内执行；五、驳回姜同军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。焦凯、刘燕、燕朝阳提交落款日期为2021年4月19日华宇公司员工姚某的书面证人证言，证明内容：1.关于2019年6月26日的承诺问题，商户以房屋有漏水、排风扇不开烟大等问题为由不支付租金，要求再免租金。之前已经给商户免了两个月租金了，这个文件签字盖章时其不在，但修水管、网络这些整改问题华宇公司后来都做到了。2.关于广告牌问题，广告牌拆除是政府的统一要求，之后商户没有提交效果图就没有装广告牌，广告牌拆除和没有安装都与华宇公司无关。3.关于暖气费的有关问题，华宇公司收取暖气费也是交给大厦物业，除了提供统一的中央空调外，大厦的很多商户都自己再装分机供暖，商户的温度和装多少分机有关，与华宇公司无关。证明目的：承诺函中说过租金和整改问题，物业公司已经完成了整改。姜同军不认可证据的真实性、合法性和关联性，证人和焦凯、刘燕、燕朝阳有利害关系。二审中，姜同军没有提交新证据。本院认为，姜同军与华宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。焦凯、刘燕、燕朝阳认可2019年7月11日向姜同军发送腾房通知，姜同军认可2019年7月11日双方的《房屋租赁合同》解除，故一审认定姜同军与华宇公司于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除，具有事实及法律依据，本院予以确认。焦凯、刘燕、燕朝阳上诉主张，姜同军不是涉案合同当事人，而是北京云滇云魁餐饮有限公司，但根据焦凯、刘燕、燕朝阳提供的双方签署的《房屋租赁合同》，承租方处仅有姜同军签字，且一审法院询问其对原告主体资格是否有异议，其答复没有异议，故对其主张不予采纳。关于起租日，根据姜同军提交的微信截屏和谈话录音，可以证明双方就变更合同起租日进行了协商，涉案市场的开业时间为2018年12月11日，该日起涉案房屋尚具备经营条件，故一审法院确认起租日应为市场开业日，具有事实依据，本院予以确认。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据租金交费收据，姜同军租金交付至2019年6月10日，其应交付下期租金时间为2019年5月10日，但因华宇公司履行存在瑕疵并于2019年4月出具函件表示对中央空调制暖、楼内整改和小工程问题、楼外体广告制作及一楼楼梯口清理问题进行整改，于同年6月承诺2019年7月5日前解决租金问题和二层整改，在此情况下，姜同军未交纳下期租金系行使履行抗辩权，不构成违约，而华宇公司在未履行前述承诺的情况下，于2019年7月11日和2019年7月26日发出解除通知，并于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于应返还的租金数额，一审法院根据华宇公司履行瑕疵对姜同军经营的影响程度，酌定返还比例为10%，并无不当，本院予以维持。关于暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，姜同军要求返还，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于保证金，合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，一审法院支持姜同军双倍返还保证金的主张，符合合同约定，本院予以确认。关于装修费和设备设施费，一审法院根据姜同军提供的合同、付款收据等证据，认定姜同军装修费15.5万元，设备投入74895元，具有事实依据，一审法院根据合同未履行期限占合同约定期限的比例，酌定上述装饰装修及物品损失为212650元，并扣除一倍保证金的部分，符合法律规定，本院予以确认。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，未提交证据对公司财产进行清算，一审法院判决涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担，于法有据，本院予以确认。综上所述，焦凯、刘燕、燕朝阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由焦凯、刘燕、燕朝阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  王爱红审 判 员  赵 蕾二〇二一年六月十五日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇