贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3097号上诉人（原审被告）：贵州鲜品惠电子商务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市国家高新技术产业开发区路58联合广场第1-5栋（3）10层5号房。法定代表人：卢雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾梅月，贵州融为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田华，男，1976年2月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：刘秀英，女，1983年7月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州百鹿电子商务有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路7号金世旗帝景传说三组团B3号楼1层9号。法定代表人：牛芮，该公司经理。上诉人贵州鲜品惠电子商务有限责任公司（以下简称：鲜品惠公司）因与被上诉人田华、刘秀英、原审第三人贵州百鹿电子商务有限公司（以下简称：百鹿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人鲜品惠公司的上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项内容；2、一、二审诉讼费用由两位被上诉人承担。事实和理由：本案一审认定事实和作出判决前后矛盾，一审法院从2019年5月4日起算，将房租及水电、物业共计算出100377.4元，抵扣完被上诉人应退还上诉人21800元的保证金后，判决上诉人支付给被上诉人租金及费用78577.4元与事实不符。上诉人实际未支付租金的期间为2019年5月4日至2019年8月15日，根据房屋租赁合同约定，上诉人只需支付给被上诉人租金72666元（2019年5月4日至2019年8月5日共计三个月，2019年8月6日至2019年8月15日共计10日，21800元/月*3+21800元/月除30日*10日=72666元），72666元（房租）+5911.4元（水电、物业）=78577.4元，冲抵被上诉人应该退还给上诉人的押金21800元，则上诉人只需支付给被上诉人56777.4元（78577.4元-21800元=56777.4元）。被上诉人田华、刘秀英答辩称，对方称金额不对，按照原审判决第7页，和一审法院判决是一致的。田华、刘秀英向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效；3、请求法院判决第三人在工商行政管理部门将其公司注册地进行变更，不得再使用贵阳市观山湖区金阳南路7号金世旗帝景传说三组团B3号楼1层9号房屋为公司经营地址；4、判决被告与第三人共同支付2019年5月4日至2019年8月15日期间的房屋占用费72666.6元，并承担2018年12月4日至2019年8月15日占用房屋期间的水、电费及物业费5911.4元；5、判决被告向原告支付违约金21800元；6、本案诉讼费用由被告承担。鲜品惠公司向一审法院提起反诉请求：1、判令解除双方于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告退还租金65400元、押金21800元，共计87200元；3、判令反诉被告支付违约金21800元；4、本案受理费、律师费等费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，018年12月4日，出租方（甲方）田华、承租方（乙方）鲜品惠公司签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，甲方出租的房屋坐落于贵阳市观山湖区金阳南路7号金世旗帝景传说三组团B3号楼1层9号，建筑面积295.25平方米，规划用途商业。第二条，双方商定租期为3年，自2018年12月4日起至2022年2月3日止。甲方向乙方赠送的免费装修时间为2018年4月至2019年2月3日。第三条，1.房屋租金：第一年每月21800元，第二年每月23500元，第三年每月25400元。2.房屋租金支付时间为本合同签订之日的当日，乙方须向甲方支付第一期三个月租金65400元。此后租金每半年支付一次，乙方必须在本期租金结束日期前一周支付下一期的房屋租金。第五条，1.房屋交付后，乙因经营需要欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方及有关管理部门同意，并自付费用进行装修或修缮，但不得破坏住房构架及其他正常使用设施。第六条：房屋各项费用的缴纳：1.水电费用及物管费，房屋物管费应由乙方自行缴纳，具体金额以物业管理公司的收费标准为准，水电费及其他费用均由乙方自行缴纳。3.乙方使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方自行缴纳，包括但不限于安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。第七条，房屋租赁期间，乙方如将租赁房屋转租给第三方，必须事先获得甲方书面同意。在不影响甲方收益和合法商业经营的情况下，甲方需同意乙方转租，乙方须对次承租人的一切行为向方承担责任。如未经得甲方认可，乙方擅自转租（包括部分转租）、转让，甲方有权作废转租、转让合同且终止此合同。第十条，1.房屋押金为21800元，须与第一期租金同时支付。2.合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。3.因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等。甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。......等等。”房屋租赁合同签订当日，原告将房屋交给被告装修并使用，被告支付了租金65400元及押金21800元。2019年8月15日，被告鲜品惠公司将搬离后的租赁房屋钥匙将回原告田华，期间：2019年7、8月的水费57.2元、电费934.2元，2018年12月4日至2019年8月15日的物业费4920元，共计5911.4元由原告田华支付。同时查明，被告鲜品惠公司租赁房屋期间，允许第三人百鹿公司在该房屋内从事部分经营活动。并且就案涉房屋以原告和第三人百鹿公司名义签订了《房屋租赁合同》，该合同出租方由第三人百鹿公司员工代二原告所签，第三人百鹿公司以该份房屋租赁合同将其公司经营场登记在案涉租赁房屋处。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条及收款收据、企业注册信息查询资料等证据在卷佐证，已经庭审举证、质证核实，可以认定。一审法院认为，原告田华与被告鲜品惠公司签订的《房屋租赁合同》亦经双方签字成立，意思表示真实，协议内容不违反法律行政法规的效力性规定，对双方具有法律约束力。原告田华自合同签字后已经将约定房屋交付被告使用，履行的交付房屋的义务，有权依合同约定收取租金。但由于履约中双方产生争议，被告鲜品惠公司搬离租赁房屋，原告方接受了其交还的钥匙，事实上已经不在继续履行房屋租赁合同，故对解除房屋租赁合同的诉请，一审法院予以支持。关于合同解除后的租金及费用根据，被告鲜品惠公司2019年8月15日交回钥匙，视为其实际使用房屋2019年8月15日，从2019年5月4日起算应付租金94466元，以及该期间的水、电费及物业费共计5911.4元，共计100377.4元，在水电房租费用结清后保证金21800元依约应退还，冲抵后被告鲜品惠公司应支付78577.4元，故原告方相关诉请一审法院予以支持。鉴于租赁房屋至双方产生争议时确无三相电，双方为此产生争议，被告鲜品惠公司经营中确需使用三相电，不再租赁房屋一定程度上与房屋本身功能有关，故原告方关于支付违约金额的主张，一审法院不予支持。而被告鲜品惠公司以租赁房屋为商业用途，且口头约定原告田华应开通三相电，但其进场后至离场时，原告田华均未开通三相电导致其无法正常经营，系原告违约所致。对此，一审法院认为，首先，约定租赁房屋确为商业用途，但商业用途的房屋并必然开通三相电。而原告田华交付的房屋，确为其向房开企业购买，已经验收合格交付其管理使用的性质为商业的房屋，并违反双方合同约定；其次，被告鲜品惠公司提出双方口头约定租赁房屋应开通三相电，但未举证证明该口头约定存在，应承担举证不能的不利后果；第三，被告鲜品惠公司提出双方合同规定“甲方交付的房屋严重影响乙方的安全、健康以及正常使用房屋的，甲方违约（原告）”由于原告没有接通三相电，被告无法正常营业、安全隐患严重，属原告违约。如前所述，原告交付房屋符合商业用途性质，可以正常使用。如若非要把有没有三相电与合同条款中关于“安全隐患”关联，而按日常生活的经验，有三相电的房屋与二相电的房屋相比较而言，三相电的房屋安全注意会更大，而非没有三相电导致存在安全隐患严重，故不能依此认定原告违约。所以，被告鲜品惠公司主张原告方违约的意见，一审法院不予采纳。此外，被告鲜品惠公司反诉员工工资损失167500元，原告方对该损失是否客观存在提出质疑，即是客观存在，基于上述理由，也依法不受法律保护，因为按双方约定，原告方给予了被告鲜品惠公司三个月装修免租期，房屋装修完毕至开始开业及停业期间，没有开通三相电的事实是明知的，如若被告鲜品惠公司所言无三相电便无法正常营业，其仍招收员工并支付工资意欲为何?所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，该损失即便存在，也是自身可以防止的损失范围，无权要求赔偿。综上所述，被告鲜品惠公司关于原告方违约并据此提出相关诉请，无事实依据及法律依据，一审法院不予支持。原告方关于确认与第三人百鹿公司签订的《房屋租赁合同》无效及判决第三人百鹿公司在工商行政管理部门将其公司注册地进行变更，不得再使用案涉房屋为该公司经营地址。根据本案查明的事实，第三人百鹿公司与原告方并无租赁关系，其将他人租赁房屋作为其公司经营地址没有事实和法律依据，第三人百鹿公司应当遵纪守法，并主动纠正不当行为。就本案而言，因第三人百鹿公司与被告鲜品惠公司是互相独立的企业法人，各自独立承担民事责任，而第三人百鹿公司仅作为本案第三人，不是承担民事责任的适格主体，其与原告方之间如若存在纠纷，系相对独立主体之间的争议，应另行解决，不宜在本案中一并处理。原告方关于第三人百鹿公司与被告鲜品惠公司共同支付租金和费用的请求问题。经查，与原告方存在房屋租赁关系的是被告鲜品惠公司，而第三人百鹿公司在租赁房屋内经营，是被告鲜品惠公司将其承租的房屋部分允许第三人使用，而承租人自身也在使用房屋并支付租金，该行为如若违反原、被告之间房屋租赁合同的约定，应由被告承担相应责任。第三人的该行为不应产生支付租金及费用的民事责任，原告方的该项请求，一审法院不予支持。综上所述，因被告鲜品惠公司违约导致租赁合同解除，应存在相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、解除田华与贵州鲜品惠电子商务有限责任公司于2018年12月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州鲜品惠电子商务有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告田华、刘秀英租金及费用78577.4元；三、驳回原告田华、刘秀英和反诉原告贵州鲜品惠电子商务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取881元（本诉原告已预交）、反诉案件受理费1240元（反诉原告已预交），合计2121元。由被告贵州鲜品惠电子商务有限责任公司负担。二审期间，当事人双方并未提交新证据，本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人鲜品惠公司应当承担的租金及费用金额是多少。本院认为，上诉人鲜品惠公司主张一审计算金额有误，经审查，从2019年5月4日起算至上诉人实际使用房屋2019年8月15日止，欠付租金应为73838.7元（21800元/月*3+21800元/月÷31日*12日），田华一审诉请房屋占用费为72666.6元，本院从其自愿，加上水、电费及物业费5911.4元，共计78578元，扣除在水电房租费用结清后保证金21800元依约应退还，冲抵后上诉人鲜品惠公司应支付56778元，一审计算金额有误，本院予以纠正。另外，对于被上诉人田华二审庭审中陈述，应加上一个月的租金作为违约金，一审并未支持其违约金额的主张，因其二审并未上诉，应视为其服从一审判决，因此，该陈述本院不予采信。综上所述，上诉人鲜品惠公司的上诉请求与理由成立，本院依法予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4666号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4666号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4666号民事判决第二项为：“贵州鲜品惠电子商务有限责任公司于本判决生效后三日内支付田华、刘秀英租金及费用56778元。”四、驳回田华、刘秀英和反诉原告贵州鲜品惠电子商务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费减半后收取881元，由田华、刘秀英承担321元，由贵州鲜品惠电子商务有限责任公司承担560元，反诉案件受理费1240元，由贵州鲜品惠电子商务有限责任公司承担。二审案件受理费1764元，由被上诉人田华、刘秀英承担。审判员  李云鹤二〇二一年六月三日法官助理钟钦书记员李雪然