湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1659号原告：吴华兵，男，1970年10月5日出生，汉族，住：江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：张晰，湖南蜜獾律师事务所律师。被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所：浙江省杭州市西湖大道193号301室。法定代表人：孙建华，总经理。委托诉讼代理人：盛灵，女，1990年2月10日出生，汉族，住：湖南省长沙市岳麓区，系公司子公司的员工。第三人：湘潭三湾矿产有限公司，住所：湖南省湘潭市岳塘区岚霞路80号裕丰新城国际君仕阁18楼。法定代表人：李泽良，总经理。第三人：李泽良，男，1970年2月9日出生，汉族，住：湖南省湘潭县。第三人：陈菊泉，女，1970年10月18日出生，汉族，住：湖南省湘潭县。第三人：胡慧群，女，1977年5月16日出生，汉族，住：湖南省湘潭县。第三人：王志祥，男，1975年3月4日出生，汉族，住：湖南省湘潭县。第三人：彭清明，男，1970年3月16日出生，汉族，住：湖南省长沙市芙蓉区。第三人：张艳纯，女，1971年1月31日出生，汉族，住：湖南省长沙市芙蓉区。第三人：彭茶，女，1989年10月3日出生，汉族，住：湖南省湘潭市雨湖区。第三人：郭志军，男，1989年1月15日出生，汉族，住：湖南省湘潭市雨湖区。原告吴华兵诉被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、第三人湘潭三湾矿产有限公司（以下简称三湾公司）、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、彭茶、郭志军案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用普通程序公开进行审理。原告吴华兵的委托诉讼代理人张晰，被告浙商资产公司的委托诉讼代理人盛灵到庭参加诉讼。第三人三湾公司、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、彭茶、郭志军经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴华兵向本院提出如下诉讼请求：1、请求撤销（2021）湘0304执异19号执行裁定书，确认原告吴华兵对胡慧群、王志祥名下位于湘潭市岳塘区××道××号××社区××栋××楼商铺××年11月30日期间享有租赁权，并在拍卖公告中公示；2、请求法院依法确认原告吴华兵在2027年11月30日期间有权阻止向受让人移交占有的位于湘潭市岳塘区××道××号××社区××栋××楼商铺。事实与理由：2012年11月25日，原告吴华兵与第三人胡慧群、王志祥就涉案商铺签订租赁合同，第三人胡慧群、王志祥将涉案商铺租给原告吴华兵，合同约定租赁期限为15年，自2012年1月30日至2027年11月30日，原告吴华兵可以转租。在涉案商铺被抵押及查封之前，原告吴华兵已承租该商铺并实际使用至今，原告吴华兵与第三人胡慧群、王志祥之间的租赁关系真是有效，并且尚未到期。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，原告吴华兵仍有权继续占有使用该商铺。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。因此，法院对财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。基于以上事实及理由，为维护原告吴华兵的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告浙商资产公司辩称：1、原告吴华兵主张以租抵债的前提系债权的存在，被告浙商资产公司认为该项债务并非真实存在，首先缺少借条，其次流水中备注的款项为往来款和货款，不符合民间借贷的要素；2、原告吴华兵称于2012年至今承租涉案抵押物不符合事实，首先从其提供的证据可知租赁事项发生在2015年以后，其提供的转租合同及招租截图均可以证明；3、以租抵债不同于租赁合同，本质是借贷关系，被告浙商资产公司提供了最高人民法院（2014）民申字第215号及（2021）最高法民申26号案例予以佐证观点，最后，被告浙商资产公司统计了一下原告吴华兵出租的金额至2021年12月租金共计收入仅为200万余元，除去税收，在2027年能否收回500万元是个未知数，若如原告吴华兵所言从2012年开始承租，则其放弃了近三年的租金收益，不符合正常的经济逻辑。综上，请求法院驳回原告吴华兵的诉讼请求。本院审理查明如下事实：本院在执行申请执行人即被告浙商资产公司与被执行人即第三人三湾公司、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、张艳纯、彭茶、郭志军借款合同纠纷一案中，于2021年1月5日将查封公告张贴在胡慧群、王志祥名下位于湘潭市岳塘区××道××号××社区××栋××楼商铺。公告拟处置该商铺，告知相关权利人向本院主张权利。原告吴华兵随后向本院提出确认租赁权的异议，本院于2021年3月15日作出（2021）湘0304执异19号执行裁定，驳回了异议人即原告吴华兵的异议请求。另查明，2012年11月25日，原告吴华兵与第三人胡慧群、王志祥签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方即第三人胡慧群、王志祥出租给乙方即原告吴华兵的租赁物为甲方名下位于湘潭市岳塘区××道××号××社区××栋××楼××商铺，其中二期商铺产权面积为1145.87平方米，房产证号为潭房权证岳塘区字第2××4，三楼商铺产权面积为1145.87平方米，房产证号为潭房权证岳塘区字第2××4；甲、乙双方约定的租赁期限为十五年，自2012年11月30日至2027年11月30日；甲方以租抵债方式向乙方一次性收取十五年商铺租金伍百万元。乙方债权：黄觉兰2010年9月2日转支185万元、2010年9月3日转支91万元、54万元给甲方（计月息两分），双方同意按500万元整结算本息，以500万元借款本息冲抵本合同约定的500万元租金。乙方以对外招商转租，甲方不得再向乙方收取任何形式的房屋使用费用。后，原告吴华兵在2015年以来将涉案房屋转租案外人收取租金抵第三人胡慧群、王志祥所欠的本息500万元。以上事实有原告吴华兵提交的房屋租赁合同，转账凭证、房屋转租合同、转租转让告知函、收取转租的租金流水、（2020）湘0304执1911号查封公告、（2021）湘0304执异19号执行裁定书予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，《房屋租赁合同》约定胡慧群、王志祥以租抵债方式向吴华兵一次性收取十五年商铺租金500万元，能够认定案涉《房屋租赁合同》是胡慧群、王志祥以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告吴华兵仅提供的三张银行支付凭证，并不能证实双方的债权债务关系真实存在。因为其中两张凭证上的附言注明是“往来款”，另一张凭证上的附言注明是“货款”。原告吴华兵不能提供2013年、2014年、2015年已支付物业管理费的凭证，证实其在合同签订后已占有或使用涉案商铺。综上，原告吴华兵未能提供证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴华兵的诉讼请求。本案案件受理费600元，由原告吴华兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 张 保 红审 判 员 杨   林审 判 员 贺 雪 军二〇二一年六月二十一日法官助理李纯代理书记员 李纯（兼）