山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1130号上诉人（原审被告）：许任修，男，1956年6月17日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：许杰（系许任修之子），住威海经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：威海天润实业集团有限公司，住所地威海经济技术开发区海滨南路15-19号。法定代表人：赵宇波，总经理。委托诉讼代理人:李密，山东鹏华律师事务所律师。委托诉讼代理人:付彦萍，山东鹏华律师事务所律师。原审第三人：威海经济技术开发区西苑街道蒿泊股份经济合作社，住所地威海经济技术开发区西苑街道蒿泊社区。法定代表人：杨建波，理事长。委托诉讼代理人：姜茂忠，山东茂忠律师事务所律师。上诉人许任修因与被上诉人威海天润实业集团有限公司（以下简称“天润公司”）及原审第三人威海经济技术开发区西苑街道蒿泊股份经济合作社（以下简称“蒿泊合作社”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2021)鲁1092民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许任修上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由天润公司承担。事实和理由：一、一审法院并未有效送达开庭传票、起诉状及证据，缺席开庭剥夺了许任修出庭及质证的权利，程序严重违法。二、一审判决遗漏了必须参加诉讼的威海经济技术开发区建设局（以下简称“经区建设局”）。案涉《房屋使用权出让合同》系双方真实意思表示，天润公司作为该房屋的所有权人将案涉房屋出让给许任修，许任修支付了对价并占有使用至今，案涉房屋拆除应由许任修与经区建设局签订拆迁安置补偿协议，为了查清《房屋征收补偿协议书》、评估报告等真实性和合法性也应当通知经区建设局参与本案。三、案涉《房屋使用权出让合同》合法有效。1.案涉房产系合法建筑并经不动产登记中心确权，具有使用权价值，该协议系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。2.案涉房屋项下土地是威海经济技术开发区西苑街道办事处蒿泊居民委员会（以下简称“蒿泊居委会”）集体土地，蒿泊居委会同意案涉房屋使用权转让给许任修，天润公司以第三人的土地使用权作为理由提出诉讼，主体不适格。3.天润公司主张案涉土地是划拨土地，应当举证证实，法律并未禁止出让划拨土地上建筑物的使用权。4.案涉房产及土地已经列入拆迁规划，土地性质已经改变，天润公司以划拨土地性质主张合同无效与事实不符。5.案涉合同系2010年签订，案涉合同基本履行完毕，天润公司主张合同无效已经超过了诉讼时效。6.案涉房产系许任修住所，合同无效必然严重影响许任修的基本生存条件和社会的基本安定和谐。2010年许任修如不购买案涉房屋的永久使用权，同等价格仍可以购买同地段的住宅，而现在案涉地段的房价在12000元至16000元之间，四十多万元的补偿款明显过低。天润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.一审法院依法向许任修送达了开庭传票，但许任修无正当理由拒不到庭，缺席开庭程序合法。2.经区建设局非必要参加诉讼当事人，案件结果与经区建设局无关联性。3.许任修在签订房屋使用权出让合同时明知土地性质为划拨的工业用地，不存在经过不动产中心确权的情形。4.天润公司与许任修多次协商现金补偿、置换房屋、异地期房安置等方案，均未成功，天润公司不存在恶意，更不存在超过诉讼时效问题，案涉房屋土地性质未改变。5.合同第五条第三项约定，房屋使用权行使中如果因市政规划需要拆迁，按照政府的规定，受让人取得经济补偿，现案涉房屋因政府修路被征用，许任修应该按照合同履行。蒿泊合作社辩称，案涉房屋被政府征用进行统一路南延，希望各方当事人协商解决，如协商不成，请求依法判决。天润公司向一审法院起诉请求：1.确认天润公司、许任修于2010年12月27日签订的《房屋使用权出让合同》无效；2.许任修将位于威海市厦门路金鑫工业园1号楼301室房屋腾退给天润公司。一审法院认定事实：2008年1月21日，天润公司与蒿泊居委会签订一份“合作开发建设蒿泊工业园合同”，约定蒿泊居委会提供建设用地、天润公司负责投资，完成蒿泊工业园一期工程的建设，工程包括三栋单身职工宿舍楼和一栋办公楼，并约定了双方分配房屋的比例。一期工程完工后，天润公司取得其中一号宿舍楼的处分权，该楼至今未办理不动产所有权初始登记。2009年8月19日，蒿泊居委会取得案涉楼房所处宗地的土地使用权，为工业用途，使用权类型为划拨。2010年12月27日，天润公司与许任修签订一份《房屋使用权出让合同》，约定：一、出让房屋使用权用地为划拨类工业用地，土地使用权人为蒿泊居委会。二、房屋名称为金鑫工业园综合办公楼，房屋使用权出让年限为50年（2009年8月19日至2059年8月19日），房屋合法规划用途为工业项目宿舍及附属房，房屋坐落于厦门路金鑫工业园1号楼301室（即前述蒿泊工业园一号宿舍楼301室），建筑面积73.81平方米。三、天润公司与许任修约定按照建筑面积计算房屋总价款，该房屋使用权单价每平方米3190元，总价款235454元。四、天润公司应在2011年8月31日前，且许任修结清款项后交付使用。五、1.房屋使用权行使期中，如果土地性质改变为商业或住宅用地，许任修需要办理《商品房房屋所有权证》；办证时，许任修除了交纳政府规定的办证费用及税费外，还须交纳土地变性实际发生的费用。2.房屋使用权行使期中，许任修需要转移使用权给第三方，需要向天润公司办理备案手续，许任修不能公开上市交易和不得私下炒作使用权。3.房屋使用权行使期中如果因市政规划需要拆迁，按照政府的规定许任修取得经济补偿。4.房屋使用权到期后，房屋继续由许任修使用，土地按国家的规定处置。该合同还约定了办理入住手续、违约责任等内容，并附有土地使用权证、房型图。合同落款处除天润公司、许任修签字盖章外，蒿泊居委会以土地使用权人的名义加盖有公章。该合同签订后，许任修向天润公司支付了约定的总价款，天润公司亦将房屋交付给许任修，许任修对房屋进行了装修并居住使用。2013年，蒿泊居委会的土地及财产划拨由蒿泊合作社管理，相应债权债务由蒿泊合作社承担。2020年间，案涉房屋所在楼宇因市政道路建设而需要整体拆除。天润公司与许任修等房屋使用人就房屋腾退事宜无法达成一致，天润公司向一审法院提起一系列诉讼。一审法院在另案审理过程中，组织多方当事人进行协商，天润公司提出了现金补偿、置换至旁边类似房屋、异地期房安置等解决方案，但未能达成一致意见。另查，天润公司已经与经区建设局签订了《房屋征收补偿协议书》，约定有偿征拆案涉楼宇（合同载明的编号为齐鲁大道518-1号楼）及附属物，按照评估机构评估的价值进行货币补偿。其中三层以上房屋按建筑面积每平方米补偿4360元及装修损失1200元。天润公司同意许任修腾退房屋后，将可以取得的案涉房屋补偿款项及装修补偿款支付给许任修，款项数额总计为410383.60元（4360×73.81＋1200×73.81）。一审法院认为，天润公司基于同第三人的合作开发合同而完成楼房建设并取得案涉房屋的处分权，虽然该房屋的开发建设审批手续不齐全，亦未完成不动产所有权登记，但天润公司可成为该房屋的所有权人。根据案涉房屋项下土地使用权性质及房屋规划用途，该房屋不属于可以向社会公众销售的商品住宅。在此情况下，天润公司、许任修达成了房屋使用权出让合同，其真实目的系为了实现房屋所有权的转让，该合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。案涉房屋因市政建设而需要拆除，双方当事人无法就房屋腾退及补偿事宜协商一致，天润公司主张合同无效并要求许任修腾退案涉房屋，于法有据，予以支持。许任修腾退房屋后，天润公司应当返还许任修所交纳的出让合同项下的款项，且应当对许任修的装修等损失进行合理赔偿。现天润公司作为房屋所有权人与征收部门达成了征收补偿合同，明确了补偿标准，而天润公司、许任修所签订的合同中有“房屋使用权行使期中因市政规划需要拆迁，按照政府的规定受让人取得经济补偿”的约定，且天润公司同意按该项约定执行，则天润公司应当及时支付许任修相应补偿款项以替代履行返还合同价款及所应承担的赔偿损失的责任。许任修经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认威海天润实业集团有限公司、许任修于2010年12月27日签订的房屋使用权出让合同无效；二、许任修于判决生效之日起十日内将位于威海市厦门路金鑫工业园1号楼（齐鲁大道518-1号楼）301室房屋腾退给威海天润实业集团有限公司；三、威海天润实业集团有限公司于许任修实际腾退房屋之日起三日内支付许任修补偿款410383.60元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2416元，由天润公司负担1208元，许任修负担1208元。本院二审期间，天润公司围绕上诉请求依法提交了与经区建设局签订的《房屋征收补偿协议》一份。本院组织许任修进行质证，经质证，许任修对该份协议的真实性不认可，主张需要经区建设局出庭作证。本院认为，该份证据加盖经区建设局和天润公司公章，并经签字确认，对该份证据的真实性予以认可。另查明，许任修陈述，其在2018年开始将案涉房屋出租，本人居住在滨海龙城小区，另陈述一审法院已向许任修送达传票，但许任修未接收，未参加一审庭审。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.许任修与天润公司之间的《房屋使用权出让合同》是否合法有效；2.一审法院的审理程序是否合法。关于焦点一，根据双方签订的《房屋使用权出让合同》中关于在土地性质发生改变时，许任修需要办理《商品房房屋所有权证》等内容，可以认定双方真实目的系转让案涉房屋所有权，该《房屋使用权出让合同》本质为房屋买卖合同。案涉房屋项下土地为划拨工业用地，案涉房屋合法规划用途为工业项目宿舍，许任修与天润公司签订合同使案涉房屋向社会公众出售并用于居住、租售，与案涉房屋土地性质及合法用途相违背，违反法律强制性规定，应当认定该《房屋使用权出让合同》无效。为减少合同无效造成的损失，天润公司已提出现金补偿、置换房屋、异地期房安置等措施，但许任修均未允可。因城市道路建设规划和社会公共利益需要，案涉房屋需被拆迁，天润公司请求许任修腾退案涉房屋，于法有据，亦未损害许任修的居住权，应予支持。天润公司应在案涉房屋腾退后，参照双方《房屋使用权出让合同》第五条的约定，按照征收部门补偿标准将相应补偿款支付给许任修以替代履行返还已支付价款及相应装修等损失赔偿的责任。关于焦点二，一审法院在规定时间内向许任修送达开庭传票、应诉通知书等法律文书，在许任修拒收的情况下，依法缺席审理，并无不当。许任修主张应追加经区建设局参与本案诉讼，本院认为，经区建设局非本案房屋买卖合同纠纷当事人，其与天润公司签订的《房屋征收补偿协议书》亦由天润公司提交法庭，故，经区建设局非本案必要诉讼参加人，许任修该项请求，本院不予支持。综上所述，许任修的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4832元，由上诉人许任修负担。本判决为终审判决。审判长  陈天合审判员  张燕妮审判员  侯善斌二〇二一年六月三日法官助理俞凯书记员刘莎莎