江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终306号上诉人（原审被告）:韩峰，男，1983年7月12日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被上诉人（原审原告）:张盛，男，1990年6月30日出生，居民，住河南省驻马店市。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:葛研，女，1993年6月26日出生，居民，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。上诉人韩峰因与被上诉人张盛、葛研房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人韩峰不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定“2019年4月，按产权人的申请将房产拆分出售给国能公司、张盛、葛研。被告自愿放弃了优先购买权”的事实不清，适用法律错误。张盛、葛研在一审中没有提交产权人申请将房产拆分出售给国能公司和张盛、葛研的申请书、产权人委托第三人售房的授权委托书及2019年3月29日产权人将案涉房产拆分成9户出售的通知，故不能证明“2019年4月，按产权人的申请将房产拆分出售给国能公司、张盛、葛研。被告自愿放弃了优先购买权”的事实。2.张盛、葛研以“该房整体1家收购”的谎言，实施欺诈，迫使韩峰放弃优先购买权。张盛、葛研恶意串通并称案涉房屋会被法院查封，诱骗产权人，侵害韩峰优先购买权签订的备忘录、《房屋买卖合同》、过户申请书均无效。第三人王某不是中间买卖经办人，其只是买方的一般代理人。案涉房屋拆分成9户出售，没有通知承租人，不能证明承租人韩峰自愿放弃优先购买权。3.当时双方签订案涉《租赁合同》时，张盛、葛研称房子被他们整体买下了，还带着韩峰和原房东签订的《租赁合同》，韩峰就相信了房子整体被张盛、葛研买下的事实。张盛、葛研以欺诈手段，恶意侵害韩峰优先购买权签订的案涉《租赁合同》无效。4.现案涉房屋2019年12月31日之前的租金已经付清，按照约定2020年度的租金应当在2019年12月份支付给出租人，现在确实还没有支付。张盛、葛研的租金催交通知都收到了，但是因为案涉相关买卖合同侵犯韩峰的承租人优先购买权，不能确定案涉房屋合法所有权人，后承租人业已提起确认相关买卖合同无效和确认享有优先购买权的诉讼，韩峰没有继续交租金，不应认定恶意违约。被上诉人张盛、葛研二审辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，请求依法驳回韩峰的上诉请求，维持原判。事实和理由：1.涉案房屋已于2019年4月23日办理了不动产转移登记并登记在张盛、葛研名下。2019年4月28日，张盛、葛研与韩峰签订《店面房租租赁合同》一份，该合同合法有效。因韩峰未及时缴纳涉案房屋2020年的租金且在多次催收租金无果后引发的本案诉讼。2.在关联案件中（2020）苏13民终2457号案件事实部分已认定“2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并对进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，不动产登记时间为2019年4月23日”，故该相关事实认定清楚。3.张盛、葛研是在原房主出示了韩峰放弃优先购买权的材料之后才购买案涉房屋的。双方当事人签订案涉《租赁合同》时，张盛、葛研还向韩峰出示了案涉房屋产权证及韩峰和原房主签订的《租赁合同》。一审诉讼中张盛、葛研提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2019年4月28日签订的《店面房租租赁合同》；2.判令韩峰立即腾空并向某盛、葛研交付位于宿迁市宿豫区铺部分区域房屋；3.判令韩峰给付张盛、葛研租金200000元；4、判令韩峰赔偿张盛、葛研损失100000元；5.本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险保险费由韩峰承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，韩峰（乙方）与案外人邹阿巧、胡某、龚渭和、郑某（甲方）签订《店面房租租赁合同》一份，甲方将宿迁市宿豫区韶山路11-2、11-3、11-4门面房出租给乙方使用，租期自2017年10月31日至2022年12月31日。如果房产所有者将房产所有权转移给第三方时，必须事先通知乙方，合同对新的房产所有者继续有效。出卖房屋必须提前1个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权（须针对总房产证而言）。2018年底2019年初，房屋所有权人计划出卖案涉房屋。韩峰于2019年3月29日自愿放弃优先购买权。2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，双方于2019年4月23日办理了不动产转移登记。2019年4月28日，张盛、葛研（甲方、出租方）与韩峰（乙方、承租方）签订《店面房租租赁合同》一份，双方约定，甲方将宿迁市宿豫区韶山路城东农贸市场0区综合楼-商01铺部分区域、商05铺部分区域（详情见附图）出租给乙方用于经营母婴用品。房屋租期为五年，自2017年10月31日至2022年12月31日。装修期为两个月，即在装修期内免收租金。实际计算租金的日期为2018年1月1日起。租金为人民币20万元每年，每年租金不递增。承租方以银行转账形式向出租方支付租金，租金按年一次性支付，并于当期租金到期日提前一个月将下期租金交纳至出租方指定银行账户。承租方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按年租金的1%收取滞纳金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方自行放弃所有的装潢及添附，同时，乙方赔偿100000元。后因韩峰未及时交纳2020年的租金，张盛、葛研于2020年4月8日、4月19日通过微信向韩峰发送催缴租金通知，要求韩峰于收到通知5日内交纳租金。2020年5月7日，张盛向韩峰发送催缴通知，载明“你好，韩峰，由于屡次催缴租金，你方仍然未缴纳。我方将于2020年6月1日正式与你正式解除合约，收回房屋使用权。并通过法律途径追缴拖欠租金及滞纳金、违约金。请及时腾空房屋。特此通知。张盛”。一审案件审理过程中，张盛、葛研进一步明确第一、第三项诉讼请求，请求判决确认张盛、葛研与韩峰于2019年4月28日签订的《店面房租租赁合同》于2020年6月1日解除；请求判令韩峰立即给付张盛、葛研租金、房屋占有使用费合计200000元（租金计算至2020年5月31日，房屋占有使用费参照约定租金标准暂计算至2020年12月31日，以后部分另行主张）。一审法院认为，张盛、葛研与韩峰之间签订的《店面房租租赁合同》系双方真实、一致的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，对双方均有法律约束力。韩峰未按时给付租赁费用，经张盛两次发通知催缴仍未履行，张盛、葛研享有解除合同的权利并依约定有权向韩峰主张欠缴的租赁费用。自张盛、葛研要求解除合同的意思表示到达韩峰时，案涉合同已经于2020年6月1日依法解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同约定及性质，韩峰负有将案涉房屋退还张盛、葛研的义务。因韩峰现仍占有使用涉案商铺，对于合同解除后的占有使用费损失，参照双方合同约定的租金标准予以支持。综上所述，对张盛、葛研的第一、第二、第三项诉讼请求依法支持。对于张盛、葛研主张的逾期支付租金的滞纳金损失，因双方约定的标准过高，酌情自逾期履行之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。对于韩峰提出的张盛、葛研与原房主恶意串通签订买卖合同损害其优先购买权，应认定双方签订的买卖合同无效，张盛、葛研因此也无权向其主张租金的答辩意见。一审法院认为，即便买卖合同无效，因涉案房屋已经出售并办理过户，韩峰要求确认其与涉案01、05号房屋原产权人签订的同等条件优先购买该房屋的合同条款成立的请求在事实上已经不能，已经失去实际意义，其只能要求原出租人承担损害赔偿责任。即，即便买卖合同无效，也不影响本案租赁合同权利、义务的履行，故对其该答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认张盛、葛研与韩峰于2019年4月28日签订的《店面房租租赁合同》于2020年6月1日解除；二、韩峰于判决书生效之日起三十日内将所承租的宿豫区城东农贸市场0区综合楼-商01铺、05铺部分腾空并交付给张盛、葛研；三、韩峰于判决生效之日起十日内给付张盛、葛研商铺租金83333元（取整）及滞纳金损失（以83333元为基数，自2019年12月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止，以100000元为限）;四、韩峰于判决生效之日起三十日内给付张盛、葛研商铺占有使用费【自2020年6月1日起，按200000元/年的标准计算至实际返还商铺之日止（本次以2020年12月31日为限）】；五、驳回张盛、葛研其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由张盛、葛研负担1100元，韩峰负担1800元。二审中韩峰提交以下证据：1.江苏国能酒业有限公司发出的《邀请函》复制件一份，载明当时江苏国能酒业有限公司整体购买案涉6948.2平方米房屋，后2019年4月20日龚渭和代表所有产权人与代表张盛、葛研的王某事先将案涉6948.2平方米房屋拆分成9份作价，分卖给江苏国能酒业有限公司和张盛、葛研，引发相关矛盾问题，为此在2019年7月5日邀请各方代表协商和解此事。证明案涉房屋购买人已经意识到侵犯了韩峰优先购买权。2.案涉房屋原房主之间的《委托书》复印件两份，证明案涉房屋原房主系授权龚渭和和胡某办理案涉房产买卖、过户手续。一审法院认定系按产权人的申请拆分出售，但事实上张盛、葛研并未提交该两个受托人的申请材料，该认定事实不属实。张盛、葛研对上述证据质证意见：上诉人提交的证据不属于新证据，且上述证据均系复印件，真实性无法确认，且与本案不具有关联性。1.关于案涉房屋出售的通知，应系原房屋所有权人的义务，张盛、葛研系善意购买。第三人善意购买租赁房屋并且已经办理登记手续的，承租人主张优先购买该房屋的，法院不应支持。2.关联案件（2020）苏13民终2457号案件认定事实部分已认定“2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并对进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，不动产登记时间为2019年4月23日”，故该相关事实认定清楚。本院对上述证据认证意见：1.对于《邀请函》，（2020）苏13民终2457号案件对该证据真实性已予以确认，故对该《邀请函》的真实性，本院予以认可。至于该证据与本案的关联性，将在下文予以进一步分析说明。2.该两份《委托书》系复印件，即使证据真实，亦不能达到韩峰举证目的。韩峰提出异议的该相关事实已由（2020）苏13民终2457号生效民事判决予以认定，故对该证据，本院不予采信。二审中张盛、葛研未提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张盛、葛研与韩峰之间签订的《店面房租租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。韩峰上诉主张一审法院认定“2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场的0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研”事实不清。对此，本院认为，在（2020）苏13民终2457号生效民事判决中，已对该相关事实分析认定为“对于上诉人时某1、时某2上诉提出的一审法院认定‘2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场的0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研’事实不清问题，根据被上诉人龚渭和和王某的一审陈述及一审法院调取的涉案房屋的不动产产权登记表等证据可以认定该事实，上诉人时某1、时某2该上诉理由不能成立。”该民事判决再次确认了“2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并对进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，不动产登记时间为2019年4月23日”的事实，故对韩峰该上诉主张，本院不予支持。韩峰上诉主张一审法院认定“2019年4月，按产权人的申请将房产拆分出售给国能公司和张盛、葛研。被告自愿放弃了优先购买权”的事实不清。对此，本院认为，一审法院并未认定“2019年4月，按产权人的申请将房产拆分出售给国能公司和张盛、葛研。被告自愿放弃了优先购买权”，而是依据2018年底2019年初案涉房屋原产权人曾向韩峰发出案涉房屋整体出售的通知，韩峰亦认可在此基础上其于2019年3月29日作出了放弃优先购买权的表示，认定“2018年底2019年初，房屋所有权人计划出卖案涉房屋。韩峰于2019年3月29日自愿放弃优先购买权”，故一审认定的韩峰基于前期通知整体出售房屋的基础上作出过放弃优先购买权的事实，并无不当。故对韩峰该上诉主张，本院不予支持。韩峰还上诉主张案涉房屋拆分成9户出售，没有通知承租人，张盛、葛研恶意串通，诱骗产权人，侵害韩峰的优先购买权签订的备忘录、《房屋买卖合同》、过户申请书均无效；张盛、葛研购买案涉房屋，恶意侵害韩峰优先购买权签订的案涉《租赁合同》亦无效。对此，本院认为，其一，出租人未通知承租人或存在其他妨害承租人行使优先够买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。韩峰主张案涉房屋原产权人与张盛、葛研签订的案涉《房屋买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。其二，韩峰以张盛、葛研购买案涉房屋，恶意侵害韩峰优先购买权为由主张案涉《租赁合同》无效，亦法律依据，本院不予支持。韩峰还上诉主张因案涉相关买卖合同侵犯韩峰等承租人优先购买权，进而不能确定案涉房屋合法所有权人，后相关承租人业已提起确认相关买卖合同无效和确认享有优先购买权的诉讼，韩峰没有继续交租金，不应认定恶意违约。对此，本院认为，前文已述，出租人未通知承租人或存在其他妨害承租人行使优先购买权情形的，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。涉案房屋已经出售给张盛、葛研并办理过户登记手续，张盛、葛研已为案涉房屋合法所有权人。张盛、葛研与韩峰签订案涉《租赁合同》，实际遵守了“买卖不破租赁”的规则，保证了韩峰继续承租案涉房屋的权利。故韩峰以此为由拒付租金，本院不予支持。综上，韩峰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由韩峰负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年六月五日书记员  黄 莘