辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2138号上诉人（原审被告）：王君，女，1989年10月5日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：李哲周，辽宁辽正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍山市睿达房屋综合开发建设有限公司，住所地鞍山市千山西路285号。法定代表人：张连生，该公司经理。委托诉讼代理人：王萍，该公司员工。上诉人王君因与被上诉人鞍山市睿达房屋综合开发建设有限公司（以下简称“睿达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王君上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人认购书合法有效，系认定事实不清：一审法院判决认定“原告在起诉前已取得了商品房预售许可证明，应认定该认购书有效”系认定事实错误：首先，双方签订的并非是商品房房屋买卖合同，双方签订的商品房认购协议。根据双方签订的协议及一审庭审查明能体现上诉人所认购商品房系市房产局冻结房源。依据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中被上诉人在2013年1月8日与上诉人签订的认购协议并非是在当时是否是有无销售许可证的情况下销售。上诉人是依据《合同法》第52条第5款，被上诉人违反了法律、行政法规的强制性规定，确定该协议为无效协议。一审法院以被上诉人在起诉前已取得了商品房预售许可证明，认定该认购书有效完全是偷换概念，混淆是非。第二、一审法院认定“双方虽然签订的合同名称为《商品房认购书》……应认定为商品房买卖合同”系认定事实不清。双方之间签订的系商品房认购协议。作为购房意向书或者是认购书来讲，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去（如产权年限、办房照时间、对上诉人违约等），需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋买卖关系的成立。认购协议认定商品房买卖合同应依《商品房销售管理办法》第16条规定的条件来确定。该条中明确交付购房款项，在上诉人仅交付少部分款项的情况下，一审法院片面认定该认购协议具备商品房买卖的全部主要要件，不符合《办法》第16条的规定。第三、上诉人与被上诉人于2013年1月8日签订认购协议书，被上诉人于2019年取得工程竣工验收备案证明，违反了《商品房销售管理办法》第7条现房销售的规定。被上诉人完全是在欺诈的情况下与上诉人签订认购协议。并同意借钥匙给上诉人装修，将房屋交付使用，以此来套牢上诉人无反悔余地。同时写明暂时不能办理贷款，从2013年签订认购协议至2020年还能说是暂时不能办理吗。如认定双方是《商品房买卖合同》，那么根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在双方未约定办理房产证的时间，应适用法律规定交付房屋90日后办理，被上诉人应承担逾期办证的违约责任。第四、认购协议书所涉及的条款均系被上诉人格式霸王条款，完全限制和约束上诉人的条款，协议所约定条款无效。现该认购协议已时隔多年，情势变更已无贷款能力，按协议履行已无可能。根据《解释》第4条的规定，该认购协议应按所交款项依法在确定责任后按定金处理返还上诉人。综上，被上诉人违反法律禁止性规定违法出售房屋，双方签订的认购协议无效。根据《合同法》第52条、58条及《解释》第4条的规定，双方签订的认购协议应予解除，各自返还，同时上诉人保留追索请求赔偿权利。被上诉人睿达公司辩称，服从原审判决。睿达公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认睿达公司与王君签订的房屋买卖合同合法有效；2.王君给付睿达公司购房余款100,000元及利息32,000元（睿达公司放弃要求王君给付利息的诉讼请求）；3.案件受理费由王君承担。一审法院认定事实：2013年1月7日，睿达公司（甲方）和王君（乙方）签订商品房认购书一份，约定：乙方认购甲方位于鞍山市千山西路共荣街179号“睿达花园新城6期”项目的商品房，认购房号：睿达花园新城104号楼1单元7层1072号房，建筑面积40.46平方米，单价3,790元每平方米，总价人民币153,344元。2013年1月7日前向甲方交纳房款总额的百分之30，人民币53,344元，后王君向睿达公司交纳53,344元。2013年1月8日，睿达公司和王君签订协议一份，协议约定：“王君（乙方）购买睿达公司（甲方）的房源为房产局冻结房源，暂时不能办理贷款，甲方通知乙方开始办理贷款时，乙方在7个工作日内必须积极配合甲方贷款，否则乙方每拖一天，甲方按贷款总额每月收取百分之2的利息。如果因乙方的原因不能办理贷款，乙方必须保证三个月内把全额交清，否则此房归甲方所有，乙方在贷款回款后方可办理入住手续。”王君办理入住时间为2013年1月8日。另查，涉案房屋于2019年1月14日已经符合竣工验收并已备案，现已取得预售许可证明，具备签订正式商品房买卖合同的条件。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案睿达公司、王君签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且睿达公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，应认定该认购书有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方虽然签订的合同名称为《商品房认购书》，但该认购书中约定了商品房的基本状况、销售方式、单价及总价款、付款时间、违约责任等必备事项，具备了商品房买卖合同的主要构成要件，且睿达公司已经取得了王君的相关部分款项，应认定为商品房买卖合同。依据双方约定王君应向睿达公司履行即给付剩余购房款的义务，王君未给付已构成违约，故对睿达公司要求王君给付剩余100,000元购房款的诉讼请求，该院予以支持。关于睿达公司自愿放弃要求王君支付利息的诉讼请求，系其对自身权利的处分，该院予以准许。一审法院据此判决：一、鞍山市睿达房屋综合开发建设有限公司与王君签订的《商品房认购书》合法有效；二、王君于该判决发生法律效力之日起10日内给付鞍山市睿达房屋综合开发建设有限公司剩余购房款100,000元。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1,683元，睿达公司已预交，由睿达公司承担433元，王君承担1,250元。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉商品房认购书是否有效，能否认定为商品房买卖合同。上诉人主张协议无效的理由是双方签订认购书时，案涉房屋是冻结房源，违反《城市房地产管理法》第三十八条中关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房产不得转让的规定。经查，双方于2013年1月7日签订商品房认购书，2013年1月8日签订协议书，上诉人于签订协议书的当日入住案涉房屋。2019年1月14日，案涉房屋取得竣工验收备案书，2019年4月8日，取得商品房预售许可证。自协议签订至今，上诉人未提供相应证据证明其曾以协议无效或受到欺诈为由向被上诉人主张权利，且一直使用案涉房屋，协议一直处于履行状态。目前案涉房屋已解除冻结状态，可以转让并办理产权证书，协议可以继续履行，自始有效。原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定认定协议效力，事实清楚，应予维持。上诉人该项主张，本院不予支持。关于案涉认购书能否认定为商品房买卖合同的问题。本案中，双方签订的认购书中明确了双方当事人的信息、商品房基本状况、销售方式、房屋价款及付款方式、违约责任，已经具备了商品房买卖合同的主要内容。同时上诉人已缴纳了首付款并在案涉房屋居住多年，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，认定案涉认购书为商品房买卖合同事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于上诉人二审提出未接到被上诉人办理贷款的通知一节，因上诉人在本案一审时认可被上诉人是在2020年6月左右以电话形式通知办理贷款事宜，其在二审否认的行为属于反言，违反民事诉讼诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，上诉人王君上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人王君负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年六月十六日书记员 张艺潇