辽宁省鞍山市铁东区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0302执异70号异议申请人（被执行人）：辽宁盛景置业投资有限公司，住所地鞍山市立山区东建国路535号。法定代表人：于丁一，总经理。委托诉讼代理人：高联国，辽宁律鑫律师事务所律师。申请执行人:交通银行股份有限公司鞍山分行，住所地鞍山市铁东区二一九路38号。负责人：常晓丹，行长。委托诉讼代理人：邱林，男，1968年5月5日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王珑翰，男，1980年5月1日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被执行人：豆艳丽，女，1976年7月5日出生，汉族，住河南省永城市。被执行人：李玉振，男，1978年1月10日出生，汉族，住河南省永城市。本院在执行交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称：“交行鞍山分行”）与辽宁盛景置业投资有限公司（以下简称：“盛景置业公司”）、豆艳丽、李玉振金融借款合同纠纷一案中，依法对被执行人豆艳丽名下房产进行评估拍卖，现被执行人盛景置业公司对评估报告不予认可，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人盛景置业公司称：申请人对贵院依据的鞍房估字第（2021）006号房地产估价报告书不服，认为其违反《拍卖规定》第六条之规定：“评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”申请重新评估，特此提出执行异议申请书。申请事项：1、请求法院不依据鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司2021年1月11日出具的鞍房估字第（2021）006号涉执房地产处置司法评估报告中鞍山市立山区园林大道331栋64号、69号、97号、100号4处住宅房屋市场评估价值对本执行案件房屋进行拍卖；2、请求人民法院重新指定鉴定机构对申请人与执行申请人争议的坐落于园林大道331栋69号（产籍号：3-43-120-2021）、园林大道331栋97号（产籍号:3-43-120-2161）、园林大道331栋100号（产籍号：3-43-120-2172）、园林大道331栋64号（产籍号：3-43-120-1322）四栋房屋市场价格进行评估。事实与理由：申请人于2021年4月2日接到贵院的《拍卖决定通知书》及《关于对鞍房估字第（2021）006号涉房地产处置司法评估报告申请重新鉴定的情况说明》，现依据《拍卖规定》第六条之规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。"认为该评估报告评估程序严重违法而申请重新评估，故请求贵院不依据鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司的评估报告进行拍卖，申请人的理由如下：一、鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司的评估程序违法。在鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司评估报告中第十六页中：“涉执房地产处置司法评估结果报告第九条、估价方法：本报告釆用比较法对估价对象进行评估。”和其出具的《情况说明》没有对其估价方法所依据的比较物（即参照物的价值）和选取地段进行论述和举证，在整个评估报告中只有方法，没有实物的价格依据及实物举例，由此有违评估程序的合法性，因此不能证明其评估价值的真实性、合理性。二、鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司的《评估报告》没有任何价格依据系其单方面想象价格，故贵院不应釆用该《评估报告》。1、在评估报告第十六页，即第八条中估价依据所列14项中也可以看出在本次评估报告中，只有评估房屋《商品买卖合同》、《辽宁省增值税普通发票》复印件为本案评估价值依据，而没有任何其他比较房屋价值依据。而其《情况说明》第四条中；“又阐述了《商品买卖合同》、《辽宁省增值税普通发票》复印件是委托物确权依据”，而该《情况说明》与《评估报告》相互矛盾的说词，也可以证明该《评估报告》是没有任何价格依据和法律依据的，故贵院不能引用该《评估报告》。2、本次评估的时间点为2020年12月29日，而在2020年12月29日的时间点该地段商品房屋市场价值远远高于评估价格。而本次评估的价格是引用法院提供的2017年《商品买卖合同》、《辽宁省增值税普通发票》为价格依据，得出的评估价格也比在2017年时间段出售商品房屋价格略低。可以看出本次评估系敷衍了事，没有建立在任何实质论证得出的结果。如贵院引用该评估报告房屋价格对本案房屋进行拍卖，将会造成申请人巨大财产损失，从而侵犯申请人的财产权利。综上所述，恳请贵院依法支持申请人2项申请请求。申请执行人交通银行鞍山分行辩称，鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司于2021年1月11日作出的鞍房估字第（2021）006号房地产评估报告，评估的四处房产，评估程序合法有效，评估的价格符合客观实际情况，希望贵院驳回被答辩人要求重新鉴定的申请。被执行人豆艳丽、李玉振未作出书面答辩意见。经审理查明，交通银行鞍山分行与豆艳丽、李玉振、盛景置业公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月1日作出(2019)辽0302民初466号民事判决书，判决：一、豆艳丽、李玉振于本判决书生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司鞍山分行贷款本金368873.21元，并承担此款自2018年11月2日起至本判决确认的实际给付之日止所产生的利息（按照双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定计算，但应扣除被告在此期间已经偿还的利息）；二、辽宁盛景置业投资有限公司对豆艳丽、李玉振上述债务承担连带保证责任、交通银行股份有限公司鞍山分行对辽宁盛景置业投资有限公司保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权；三、驳回交通银行股份有限公司鞍山分行的其他诉讼请求。另查，因豆艳丽、李玉振、盛景置业公司未能履行生效法律文书中确定的给付义务，交通银行鞍山分行向本院提出执行申请，本院以（2020）辽0302执1134号予以立案执行。本院于2020年12月9日依法委托鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司对阙福磊名下的立山区园林大道331栋2层69号的房屋进行评估。2020年12月26日本院向鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司发出增加委托鉴定，现将委托事项内容增加三处房产：一、王风历名下的立山区园林大道331栋16层97号的房产进行评估，产籍号为3-43-120-2161建筑面积93.24平方米；二、豆艳丽名下立山区园林大道331栋17层100号的房屋进行评估，产籍号3-43-120-2172，建筑面积111.81平方米；三、赵殿臣名下立山区园林大道331栋32层64号的房屋进行评估，产籍号3-43-120-1322，建筑面积93.24平方米。再查，鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司于2021年1月11日出具《涉执房地产处置司法评估报告》一份，评估结果为：估价人员根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则对估价对象进行实地勘查。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经测算确定估价对象在价值时点2020年12月29日的估价结果为，估价对象A园林大道331栋69号（产籍号：3-43-120-2021），评估单价为4071元/平方米，评估总价为379580元。评估对象B园林大道331栋97号（产籍号:3-43-120-2161），评估单价为4265元/平方米，评估总价为397669元。评估对象C园林大道331栋100号（产籍号：3-43-120-2172）评估单价为4265元/平方米，评估总价为476870元。评估对象D园林大道331栋64号（产籍号：3-43-120-1322）评估单价为3887元/平方米，评估总价为362424元。再查，我院于2021年3月4日将《涉执房地产处置司法评估报告》送达至盛景置业公司。盛景置业公司向本院提出申请重新鉴定，鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司于2021年3月31日作出《关于对鞍房估字第（2021）006号涉执房地产处置司法评估报告申请重新鉴定的情况说明》，载明：1.鞍房估字第（2021）006号涉执房地产处置司法评估报告是依据法释（2018）15号《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》及中评协（2019）14号《中评协关于印发的通知》中的相关规定出具的。2.《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》第十条规定，人民法院委托司法执行财产处置资产评估的价值类型一般为市场价值，鞍房估字第（2021）006号涉执房地产处置司法评估报告在第14页第六项价值类型中明确为房地产市场价值。3.《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》第25条规定：资产评估报告应当载明评估目的是为人民法院确定财产处置参考价提供服务，我公司依据该条款注明评估目的。4.《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》第20条规定：资产评估机构及其资产评估师执行人民法院委托司法执行财产处置资产评估业务，应当根据评估财产的特点、可获得的评估资料等因素，选择一种适当的评估方法或者条件允许时选择多种评估方法，并在资产评估报告中披露方法选择的理由。我公司根据委估物情况选择了市场法，并披露了选择估价方法的理由。至于申请人提出估价依据中评估房屋的《商品房买卖合同》《辽宁省增值税普通发票》是作为委估物确权依据使用的。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”之规定，本案中，盛景置业公司在收到评估报告后向本院提出重新鉴定申请，鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司对盛景置业公司要求重新鉴定所提出的理由均作出回复。盛景置业公司未能提供充分证据证明鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司或者评估人员不具备相应评估资质或评估程序严重违法的情形，故对于盛景置业公司提出重新进行评估的异议申请，于法无据，本院不予支持。关于盛景置业公司提出的不依据鞍山中恒信房地产不动产评估有限公司2021年1月11日出具的鞍房估字第（2021）006号涉执房地产处置司法评估报告中鞍山市立山区园林大道331栋64号、69号、97号、100号4处住宅房屋市场评估价值对本执行案件房屋进行拍卖的异议申请，因该项异议申请不属于执行异议案件审查范围，故对于盛景置业公司的该项异议申请，本院予以驳回。综上,依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项规定,裁定如下：驳回辽宁盛景置业投资有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向鞍山市中级人民法院申请复议。审 判 长  谢文治审 判 员  董诗旗审 判 员  侯晓森二〇二一年六月十五日代理书记员  马梦姣