辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2083号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯今贵，男，1964年8月15日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：邓亚莲，女，1976年11月16日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：冯今贵，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连友好物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路672号。法定代表人：孙滨，公司经理。委托诉讼代理人：李琳，公司职工。委托诉讼代理人：曲晓琳，公司职工。上诉人冯今贵、邓亚莲因与被上诉人大连友好物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯今贵、邓亚莲上诉请求：1.撤销沙河口区法院（2020）辽0204民初7012民事判决书，改判驳回被上诉人违反合同义务的起诉；2.判决被上诉人返还上诉人侵占的物业费8649.60元。事实与理由：1.在本案中，上诉人主张的是物业安保责任的侵权赔偿与物业费的不安抗辩权问题，及违法违规收取物业费退还的反诉问题。物业侵权在先，停滞付物业费在后。所以，要求上诉人承担物业费，就应履行居住安全及财产不受到非法侵害的对等义务。上诉人在一审中提出了反诉请求一审未依法审理违法。被上诉人雇用了一些安保人员，安保是物业服务的重要事务之一，但是，其未对业主履行必要的安保监管义务。2016年11月11日赵海涛在被上诉人保安人员的控制和监管下从大门而入，疯狂对大连市沙河口区富丽庭1号楼806号住宅楼及1011号住宅楼进行盗窃，致使上诉人损失近30万元的财产，至今无法全部追回。盗窃者在物业管理区域携带盗窃财产顺畅的离开其盗窃现场，被上诉人为盗窃者创造并提供了进出条件而存在过错。事件发生之后被上诉人才按照公安部门的要求及业主的强烈反应在管理区域安装监控设施，更换了业主的出入卡。但至今被上诉人未对上诉人财产按照规定和常理进行赔付及赔礼道歉。物业费与侵权赔偿存在互为抵消部分，上诉人履行的是不安抗辩权。《物业管理条例》第三十五条、第四十八条是与本案有最直接密切关联的行政法规，一审应当依法适用。2.另外，在本案之前的几个案件中已明确了邓亚莲与涉案房屋无关。贵院依法应该对邓亚莲不是业主而做出判定，以确定被上诉人滥诉本案的错误行为。被上诉人明知上诉人邓亚莲（非物权人）根本不在富丽庭小区居住，其管理小区物业十多年了，富丽庭小区一号楼806是谁在居住还不清楚吗？2009年至2017年的物业费是谁交的还不清楚吗，所以，在依法不应当起诉上诉人邓亚莲，同时，也证明了上诉人对物业费抗辩是正确的。3.在上诉人反诉被上诉人友好物业合同违约及物业费侵权一案中，对于物业费的居民承担标准有2009年实施的《大连市物业服务收费管理实施细则》【大发改收费字（2009）449号】（以下简称《细则》）给予了具体的规定，被上诉人友好物业关于物业服务质量及物业费收费标准必须执行该《细则》的规定。其中第四条规定“物业服务收费实行统一领导，分级管理。”及第六条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”且第七条规定“住宅小区物业服务收费实行政府指导价。”所以，上诉人的房屋的物业费必须实行政府指导价。而被上诉人友好物业自认是三级服务。根据《细则》第八条住宅小区物业服务收费实行等级管理。三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）；这是政府规定的价格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”规定，上诉人要求退还违规收取的费用，应当依法支持。所以，一审规避上述具体规定而导致错误裁判。另外，根据《细则》第三十一条：凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；（二）擅自设立收费项目，乱收费的；（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；（五）其他违反价格政策法规的行为的规定，由于被上诉人自行擅自过高擅自设立收费项目（2.4元*米），属于是违反规定乱收费；不按规定实行收费公示和明码标价而应当依法承担返还责任。4.《大连市物业服务收费管理实施细则》对被上诉人在物业服务期间的违法行为具有约束力。一审以被上诉人与其关联企业大连建隆置业公司有《前期物业服务合同》有效为由，驳回上诉人的反诉是违背法律规定的。首先，富丽庭小区的居民均不认可这个单方的霸王条款的不公平合同，其次，大连的物业公司收费必须按照大连市政府的规定收取物业费，过高收费部分是无效或者可撤销，应当按照法定标准收费。所以，一审明知大连市政府的相关规定及本案的基本事实，却故意做出了枉法裁判。对被上诉人的违法收费及枉裁不但要查处，而且必须退还违规收取的费用。同时，在被上诉人未向上诉人履行物业服务义务，至上诉人的家庭财产被盗，被上诉人应当依法承担责任，并应当返还侵占上诉人的相应款项。综上所述，根据《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第三十五条、第十四八条、《大连市物业服务收费管理实施细则》等法律、规章的规定，必须依法纠正一审未按照关于本案物业费标准规定的违法的、瞒天过海的错误裁判，使司法审判的公信力、公正性昭然于社会。对此，上诉人请求贵院撤销沙河口区法院（2020）辽0204民初7012民事判决书的错误判决，驳回被上诉人的违反合同义务的起诉；上诉人请求贵院按法规规定判决返还上诉人被侵占的物业费8649.60元。大连友好物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。大连友好物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠交的物业服务费7154.11元（2.4元/月/平方米*106.46平方米*28个月=7154.11元），欠费期限自2018年6月1日至2020年9月30日；2.被告向原告支付逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三的违约金，共计3108.24元；3.由被告承担本案诉讼费用。冯金贵向一审法院提出反诉请求：大连友好物业服务有限公司返还侵占的物业费8649.6元。一审法院认定事实：2013年5月1日，原告与大连建隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定富丽庭小区的前期物业由原告负责，原告提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。住宅部分物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积，即每建筑面积2.4元/月交纳。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务，逾期交纳，按照应交金额的0.3‰按日计收违约金。合同期限自签订之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同生效之日止。另查，2010年8月12日，被告冯金贵与邓亚莲与大连建隆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于房屋，房屋建筑面积106.46平方米。2018年6月1日起至2020年9月30日，被告欠交物业服务费7154.11元（106.46平方米×2.4元/月/平方米×28个月）。又查，原告曾于2019年1月10日就物业服务合同纠纷起诉过被告冯今贵、邓亚莲，要求被告交纳2017年4月1日至2018年5月31日期间的物业服务费用，本院做出了（2019）辽0204民初662号民事判决书，判决被告冯今贵、邓亚莲于本判决生效之日起十日内偿付原告大连友好物业管理有限公司2017年4月1日起至2018年5月31日服务费3577.06元。后二被告上诉，大连市中级人民法院做出（2020）辽02民终506号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，大连友好物业服务有限公司与大连建隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对大连友好物业服务有限公司及小区全体业主均具有约束力，冯今贵、邓亚莲系案涉房屋业主，应按合同约定履行交费义务。现冯今贵、邓亚莲尚欠自2018年6月1日起至2020年9月30日的物业费7154.11元，大连友好物业服务有限公司主张其交纳的诉讼请求合理，本院予以支持。关于大连友好物业服务有限公司要求冯今贵、邓亚莲给付违约金的主张，因冯今贵、邓亚莲未交纳物业费系与大连友好物业服务有限公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于大连友好物业服务有限公司的该项主张，本院不予支持。关于冯今贵提出的因家中被盗所以才拒交物业费的抗辩意见，冯今贵提供了大连市公安局沙河口分局提供的案件来源证明、（2017）辽0204刑初336号刑事判决书以及视频截屏予以证明，对此冯今贵应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为大连友好物业服务有限公司未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害大连友好物业服务有限公司的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。冯今贵应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。大连友好物业服务有限公司作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于冯今贵提出的要求大连友好物业服务有限公司返还多交的物业费的请求，大连友好物业服务有限公司与大连建隆置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对大连友好物业服务有限公司及小区全体业主均具有约束力，该合同合法有效，大连友好物业服务有限公司依据合同约定收取冯今贵的物业服务费，冯今贵亦是按合同约定的收费标准交纳物业服务费，大连友好物业服务有限公司并不存在多收、恶意侵占冯今贵物业服务费的情形，因此，对冯今贵的反诉请求，本院不予支持。关于邓亚莲提出的其不在案涉小区居住，与案涉房屋没有权属、居住关系的抗辩意见，并提供了二份《证明》予以证明。本院认为，案涉房屋系冯今贵与被告邓亚莲共同购买，大连友好物业服务有限公司为此提供了《商品房买卖合同》予以证明，大连友好物业服务有限公司已实际为案涉小区提供了物业服务，作为案涉房屋的业主理应向大连友好物业服务有限公司交纳物业服务费，并且大连友好物业服务有限公司在2019年曾因物业服务合同纠纷起诉过冯今贵、邓亚莲，本院已做出判决，大连市中级人民法院也已做出终审判决，因此，对邓亚莲的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于邓亚莲提出因另案公告送达所产生的公告费、误工费等费用要求大连友好物业服务有限公司承担的抗辩意见，该抗辩意见与本案无关，并且邓亚莲也已明确表示要另案起诉大连友好物业服务有限公司，因此对邓亚莲的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯今贵、被告邓亚莲于本判决生效之日起十日内共同给付原告（反诉被告）大连友好物业管理有限公司自2018年6月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费7154.11元；二、驳回原告（反诉被告）大连友好物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）冯今贵的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元（原告已预付），由被告冯今贵、邓亚莲共同负担，给付时间同上。反诉费25元（反诉原告已预付），由反诉原告负担。本院二审期间，冯金贵提交旅顺和平水产品养殖场于2020年8月10日出具的《证明》及盐厂新村村民委员会于2020年8月10日出具的《证明》作为新证据，经审查，一审时冯金贵、邓亚莲已经提交上述两份证据，且一审法院庭审时组织双方进行了举、质证，上述证据拟证明事项与本案待证事实无关，一审不予采信并无不妥。双方当事人对一审查明事实均无异议，经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，首先，关于大连友好物业服务有限公司的本诉请求，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，被上诉人与大连建隆置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，被上诉人提起本案诉讼有合同依据，一审支持大连友好物业服务有限公司请求冯今贵、邓亚莲支付物业费的部分诉请正确，且一审法院（2019）辽0204民初662号民事判决书及本院（2020）辽02民终506号民事判决书均支持了大连友好物业服务有限公司另案诉请的不同时期的物业费，二审无据撤销本案一审判决。冯金贵、邓亚莲拒交物业费的主要理由为“家中曾经被盗，物业公司应进行赔付并赔礼道歉”，本案案由为物业服务合同纠纷，冯金贵、邓亚莲主张的“家中被盗”与本案并非同一法律关系，无据在本案中审理“家中被盗造成的损失”，冯金贵如认为物业公司应承担赔偿责任，可另行主张，冯金贵据此拒交物业费，一审不予支持并无不妥。其次，关于冯金贵的反诉请求。冯金贵一审反诉请求“大连友好物业服务有限公司返还侵占的物业费8649.6元。”案涉《前期物业服务合同》约定了物业费收取标准，且一审法院（2019）辽0204民初662号民事判决书及本院（2020）辽02民终506号民事判决书均对物业费收取标准进行了确认，一审判决依据查明事实，驳回冯金贵的反诉请求并无不妥，二审无据变更。综上所述，冯今贵、邓亚莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由冯今贵、邓亚莲负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年六月一日书记员  杨 宁