广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0803民初498号原告：陈小军，女，1990年9月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区天润御海湾12幢2711房，公民身份号码440××××××××××××922。委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丕煊，广东法博律师事务所实习律师。被告：陈安超，男，1979年7月16日出生，汉族，住湛江市市辖区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××934。委托诉讼代理人：吴文英，广东朝胜律师事务所律师。原告陈小军诉被告陈安超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小军及其委托诉讼代理人李泽如，被告陈安超的委托诉讼代理人吴文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年6月3日签订的《物业租赁合同》；2.判令被告退还押金14400元，支付违约金14400元、赔偿装饰装修（硬装）损失49500元，共计78300元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月3日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定被告将湛江市霞山区××××××××××××（绿溪西路、绿华路这边方向，面积约168平方米）租给原告做产后康复养护行业使用，租赁期限为2019年6月3日至2024年6月2日止，月租金为4800元，租赁保证金为14400元并约定合同解除时返还租赁保证金。2019年6月12日，原告与湛江市蓝轩装饰工程有限公司签订《装饰装修合同》，对该物业进行装饰装修，装修费共计66000元。2019年6月3日至2020年11月4日，原告都有按照合同规定缴纳房租、物业管理费、水电费。2020年11月中旬原告曾表示可能不再续租该物业并要求退押金，被告表示不同意退押金，原告当即表示继续续租该物业。原告于11月23日回到该物业时，发现原本的门和锁都已经被拆除更换并且已经搬入新的租户。被告在《物业租赁合同》有效期内，合同未解除的情况下，未经原告同意的情况下，擅自将该物业出租给他人，并且拆掉原有的锁，重新装上新的锁，导致原告无法正常使用该物业并造成了严重经济损失。根据《物业租赁合同》约定，被告应退还押金14400元并支付违约金14400元、装饰装修损失49500元给原告。被告陈安超辩称，一、原、被告签订的《物业租赁合同》于2020年10月25日解除，是基于双方协商一致予以解除。原告存在不按时交物业管理费、水电费、不缴纳下季度租金等违约行为，且原告告知被告其不再续租，因此原、被告在2020年10月25日解除了《物业租赁合同》。二、被告有权没收原告交付的押金，不予退还。因原告存在未能按期交付租金、水电费、物业管理费等违约行为，且原告自身原因撤离租赁的房屋，被告不应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的报警回执，真实性予以认定，但报警内容不明确，无法证明与本案具有关联性；2.原告提交的《装饰装修合同》和收据，真实性本院予以认定；3.原告提交的光盘，可以证明涉案房屋在2020年11月23日的情况；4.原告提交的涉案房屋装修前和装修后的照片，真实性本院予以认定，可以证明涉案房屋装修前并非纯毛坯房，已刷墙并布好水电；5.原告提交的微信聊天记录、装修图纸、合同附件，与本案无关；6.被告提交的录音和文字版记录，其真实性本院予以认定，原告自愿将电话交由其合作伙伴与被告沟通，现又不同意合作伙伴与被告的沟通内容，与常理不符；7.被告提交的相片，真实性本院予以认定；8.被告提交的录像，拍摄时间不清楚，仅能看出门已拆除；9.被告提交的报警回执，真实性予以认定，但报警内容不明确，无法证明与本案具有关联性；10.被告提交的证人证言，因证人未出庭接受双方当事人询问，本院对该证言不予采信；11.被告提交的情况说明，不属于证据；12.被告提交的微信聊天记录、转账凭证，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月3日，原告陈小军与被告陈安超签订《物业租赁合同》，约定由被告向原告出租位于湛江市霞山区×××××××××××××（以下简称：“401房”），租赁期限自2019年6月3日至2024年6月2日止（2019年6月3日至8月2日为装修免租期）；租赁保证金为三个月租金；每月租金4800元，按每季度交一次租，双方自签订本合同之日起，原告一次性向被告支付三个月租赁押金及三个月租金；原告按起租日五天内前向被告缴纳本季度租金及每两三个月收取原告所产生的水费、电费；在合同规定租赁期内，陈小军单方面终止合同的或陈小军违约导致陈安超解除本合同的，陈安超有权不退回租赁押金及多收的租金及所有硬件装修装饰，所有机具、设备，作为陈小军的违约金；陈小军拖欠租金30天（含）以上，陈安超有权提前终止合同，并提出赔偿；陈安超违约，则需向陈小军赔付已交的押金金额作为违约金，并赔偿相关损失；陈小军违约，则陈安超扣留押金作为违约金，违约金不包括租金滞纳金及水电欠费。《物业租赁合同》签订当天，陈小军依约向陈安超交付租赁保证金（押金）14400元和2019年8月3日至11月2日的租金14400元，陈安超将涉案租赁物交由陈小军使用。陈小军对401房装修后经营产后康复养护项目，并交纳租金至2020年11月4日。2020年10月下旬，原告陈小军和被告陈安超表示不再租赁401房，希望被告退还原告已交的租金保证金14400元，被告拒绝后，原告未依约交纳下一季度的租金，被告遂于2020年12月初将401房另行租赁给他人。原告与被告因是否解除租赁合同产生纠纷，原告遂于2021年1月21日向本院提起本案诉讼，要求判如所请。在庭审过程中，原告主张其在2020年10月底打算重新将401房装修，故将401房的设备、床、沙发等物品搬到新租赁的御海湾房屋，并将401房的门拆除，而御海湾房屋是原告于2021年1月才租赁的。另查明，原告为装修401房于2019年6月12日与案外人湛江市蓝轩装饰工程有限公司签订《装饰装修合同》，约定湛江市蓝轩装饰工程有限公司对401房进行装修，包工包料，陈小军应支付66000元装修款。再查明，2020年10月25日，原告陈小军用其手机打电话给被告陈安超，电话接通后，原告将手机交由其合作伙伴与被告沟通。双方沟通内容主要为：原告打算做到月底，希望被告将押金退还原告，下个月初基本就不再交租；被告表示原告可以找人租赁401房，若原告在一个月内找到新租客，被告可以退还两个月押金，若原告在两个月内找到新租客，被告可以退还一个月押金，若被告比原告早找到新租客，押金则不退还。2020年11月5日，被告给原告发微信信息“你们的东西搬完没”，原告未予回复，被告又于2020年11月6日再次发信息“你好，你们的东西搬完没，如果不回应当你们默认搬完了”。原告后回复“还没”。2020年11月5日，被告的工作人员打电话给原告，问原告什么时候可以将钥匙交回。原告则回复钥匙丢了。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈小军与被告陈安超签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据本院查明的事实，原告未在合同约定的时间内交纳下一季度的租金，原告的合伙人向被告明确下个月不再交纳租金，原告把401房的物品基本清空，结合原告上述一系列行为，本院对被告主张原告要求提前退租的意见予以采信。原告于租赁期限届满前向被告提出提前退租的要求，违反合同租期约定，原告应属违约一方。因此，原告要求被告退还押金、支付违约金、赔偿装修款等诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告主张其继续承租401房并打算重新装修房屋的意见，本院不予采纳。关于《物业租赁合同》的解除时间，因原告的合作伙伴和被告电话沟通内容主要是如何退还押金的问题，可视为双方已经就解除租赁合同达成一致的意见，被告辩称《物业租赁合同》于2020年10月25日解除的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈小军与被告陈安超于2019年6月3日签订的《物业租赁合同》于2020年10月25日解除。二、驳回原告陈小军的其他诉讼请求。案件受理费1757.5元，由原告陈小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  吴嘉嘉人民陪审员  梁满枢人民陪审员  黄**娟二〇二一年五月二十七日书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。