甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘执复48号 复议申请人（被申请人、异议人）：甘肃高地房地产开发有限公司。住所地:金昌市金川区金汇里建设路西侧。 法定代表人：高泽香，总经理。 申请人：甘肃华瑞建设有限公司。住所地:永昌县城关镇北背巷1号。 法定代表人：潘存荣，总经理。 金昌市中级人民法院（以下简称金昌中院）在执行申请人甘肃华瑞建设有限公司(简称华瑞公司)与被申请人甘肃高地房地产开发有限公司（简称高地公司）建设工程施工合同纠纷诉前财产保全一案中，高地公司以金昌中院在执行（2018）甘03财保4号《民事裁定书》过程中超过当事人申请保全的金额查封不动产为由，向金昌中院提出书面异议。金昌中院于2020年9月4日作出（2020）甘03执异2号民事裁定，高地公司向本院申请复议。本院于2020年11月17日作出（2020）甘执复270号民事裁定，撤销金昌市中级人民法院（2020）甘03执异2号异议裁定,发回金昌中级院重新审查。金昌中院依法另行组成合议庭进行了审查，并于2021年2月4日作出（2021）甘03执异2号执行裁定。高地公司不服该裁定向本院申请复议，本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 金昌中院查明，申请人华瑞公司与被申请人高地公司建设工程施工合同纠纷诉前财产保全一案执行过程中，金昌中院依据申请人的申请，于2018年12月20日根据（2018）甘03财保4号《民事裁定书》，查封了高地公司名下位于金昌市金川区金汇里建设路西侧中港PARK的房产，具体房号为：一号楼A幢（1单元501号、1单元502号、办公1403、办公1405、商场、商铺1108号、3单元501号、3单元701号）。一号楼B幢（商铺2102号、2103号、2104号、商场2201号、办公2301号—2320号、办公2401号—2420号、办公2501—2509号）。负1层车位（地下室01号、地下室02号、无障碍停车位、1号车位—89号车位）。2号楼（商场3201号、办公3304号、办公3306号、办公3310号、办公3311号、一单元601号、一单元603号、一单元701号、一单元702号、一单元801号、一单元802号、一单元901号、一单元903号、一单元1001号、一单元1101号、一单元1102号、二单元502号、二单元601号、二单元702号、二单元801号、二单元802号、二单元902号、二单元1001号、二单元1002号、二单元1102号、二单元1201号）。经高地公司申请，金昌中院解除了一号楼B幢商铺2102号、办公2301号—2320号、办公2401号—2420号房产的查封手续。 金昌中院认为，金昌中院查封高地公司的房产未经拍卖变价，高地公司主张本院查封该公司的房产价值超出当事人保全申请金额的理由依据不足。金昌中院采取的保全措施为“活查封”，准许高地公司出售被查封房产，只是要求房产买受人将高地公司所得房价款汇入本院指定银行账户，由本院通知不动产登记机关办理不动产物权变动登记手续。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回甘肃高地房地产开发有限公司的异议申请。 高地公司申请复议称： 一、金昌中院对申请人财产超标的查封错误行为事实客观存在。 1、金昌中院作出的该(2021)甘03执异2号《执行裁定书》认为，“本院查封高地公司的房产未经拍卖变价，高地公司主张本院查封该公司的房产价值超出当事人保全申请金额的理由依据不足”。根据该裁定书的表述，金昌中院认定复议申请人主张超标的保全不成立的理由竟然是对高地公司的房产没有拍卖变价，其认定理由完全没有法律依据。华瑞公司申请对复议申请人房产查封是诉前保全申请，金昌中院对复议申请人房产进行查封也是诉前保全措施，当时案件尚未审理不存在拍卖变价。金昌中院裁定书的认定理由于法于理都站不住脚。 2、2018年12月，复议申请人与华瑞公司因建筑施工合同付款纠纷，华瑞公司向金昌中院起诉提出诉讼请求：(1)判令高地公司支付30216417元工程款，并承担利息436696元；(2)判令高地公司自2018年11月1日起按照年利率8.7%承担利息至付清工程款止；(3)判令高地公司赔偿华瑞公司违约金或损失1782120元；(4)判令高地公司承担保全费5000元及诉讼财产保全保险费100305.67元等。以上总计32540538.67元及相关利息。2018年12月14日，华瑞公司向金昌中院申请保全复议申请人财产33435223元。 3、2018年12月20日，金昌中院根据华瑞公司申请，查封了复议申请人高地公司全部待售房屋44套（层），共计14433.06平方米，冻结银行账号（2705××××0773）至今。后经评估以上实际保全房产价值为102256000元。实际保全财产价值远超华瑞公司诉求债权32540538.67元及相关利息约6800万元。 4、2020年7月27日，金昌中院就复议申请人与华瑞公司建筑施工合同付款纠纷作出判决，复议申请人应支付被告华瑞公司欠款23600323.96元、预期支付工程款利息153958.27元及迟延支付工程款利息(约1836530.95元，暂计算至2021年1月29日)，共计25590813.18元。2020年12月29日甘肃省高级人民法院终审维持该一审原判。远低于金昌中院实际查封申请人财产102256000元价值，两者相差76665186.82元。 5、复议申请人出售其中3套房产所售房款就已经达到2000万元，华瑞公司也只是要求保全3300万元的银行存款或者等值的财产，在已经有2000万元现金被冻结的情况下，仍然查封复议申请人其余41套房产达2年多之久，金昌中院确实存在超标的查封错误行为。 6、金昌中院对复议申请人房产进行查封，置复议申请人多次提出的请求和异议于不顾，对复议申请人被保全房产是否属于现房、备案价格多少、房产面积多少、当地销售价格多少、能否分别查封等一概不予调查核实，先是以“依据申请人保全申请对其提供的被申请人财产范围内的财产依法冻结、查封并无不当”，后又以“本院查封高地公司的房产未经拍卖变价”为由，拒不承认超标的查封的事实，两次驳回复议申请人异议申请，明显存在错误和失当。 7、复议申请人房产被查封后，多次请求金昌中院对被查封房产组织评估，但金昌中院均置之不理。在金昌中院不启动评估鉴定程序的情况下，复议申请人单方委托具有合法评估资质的金昌金信达房地产估价有限公司进行了价值评估鉴定，并向金昌中院提交了价值评估鉴定报告。该鉴定报告认定复议申请人被查封44套房产评估价值为102256000元，足以证明金昌中院超标的查封。 8、复议申请人提交的该评估报告系具有合法评估资质的机构出具，最高人民法院在审理类似案件时认为，关于查封标的物价值的判断，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据(见最高人民法院2015执复字第12号民事裁定书)。最高人民法院(2017)最高法执复14号也认为，“当事人自行委托有资质的鉴定机构对案涉房产价格进行评估，并将鉴定意见用于佐证其主张，执行法院经审查予以采纳并认定超额查封的，并不违反法律规定”。因此复议申请人提交的评估报告系合法有效的证据材料，金昌中院理应采信并作为认定被保全房产的价值是否高于诉讼标的额这一基本事实的证据。如果不予采信，金昌中院就应该组织重新评估，以确定查封的财产价值是否与华瑞公司诉讼标的或申请查封的数额一致。复议申请人也多次请求金昌中院组织评估，但金昌中院一概置之不理。金昌中院如此不作为，任由复议申请人损失扩大。申请人作为商品房项目公司，在完成土地开发、商品房工程建设、取得销售房屋预售许可证的情况下，销售房产盈利成为其唯一的收入来源。因所有房产被查封长达两年多无法销售，银行账户被冻结资金无法进入，使复议申请人丧失了所有交易机会，资金无法回笼、无法按期缴纳税款、无法偿还到期债务、拆迁户围攻上访投诉，企业举步维艰，多次处于破产边缘。投资人欲哭无泪，再三请求金昌中院对超标的部分予以解封，稍解燃眉之急使企业得以生存，但均未获准。金昌中院如此明显的超标的查封行为，如今却以一句“本院查封高地公司的房产未经拍卖变价”拒不承认超标的查封的事实。 9、《中华人民共和国民事诉讼法》规定，“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结”。民事诉讼程序因债权人提出的诉讼请求而启动，原告的诉讼请求与保全措施之间存在着必然的联系，保全的范围应当限于债权人起诉的标的额。金昌中院在对复议申请人房产采取保全措施的过程中，对房产市场价格根本不予考虑，对房产现状也不核实，华瑞公司起诉的诉讼标的额为33435223元，金昌中院在采取保全措施时，查封了复议申请人名下全部44套待售房产和银行账户，复议申请人在执行异议中提交了评估报告证明被查封房产总价值1.02亿元，明显高于诉讼标的，金昌中院却对此置若罔闻，其超标的保全错误行为显而易见。 二、金昌中院对复议申请人房产的查封是“死查封”并非“活查封”。 金昌中院(2021)甘03执异2号执行裁定认为，“本院采取的保全措施为活查封”与事实不符。 1、金昌中院于2018年12月20日对申请人名下的44套房产和银行账户予以查封，复议申请人于2019年3月15日提交了《解除对部分财产的申请》，请求对部分超标的查封房产予以解封。2019年4月22日再次提交《解除对部分财产的申请》，但是金昌中院均既不解封也不答复，完全不予理睬。2019年5月5日，复议申请人再次提交了《执行异议申请书》，2019年5月21日，金昌中院就是否超标的保全举行听证会，复议申请人举证证明保全的房产价值远远大于华瑞公司起诉的标的，但是金昌中院在开完听证会后又没有了下文，复议申请人被超标的保全的房产还是没有解封。2019年8月在复议申请人极力请求，购房人金昌金控公司也从中提供担保的情况下，金昌中院方才允许复议申请人自行处置了其中3套，房款1600万元打入金昌中院指定账户，尾款400多万元购房人提供了担保，相当于2000万元处于冻结状态。在金昌中院对复议申请人44套房产长达2年多的查封中，也仅此3套房产允许申请人进行了自行处置并将房款打入指定账户，其余41套房产至今没有解封。2019年9月16日，复议申请人提交了《对被保全财产自行处分申请书》，要求在金昌中院执行局的监督下继续自行处分被查封的其余41套房产，所得款项汇入金昌中院的银行账户，金昌中院没有回复。2020年4月9日，复议申请人根据《民事诉讼法》225条的规定，再次向金昌中院提出了执行异议申请，在请求撤销金昌中院作出的原(2018)15号《执行裁定书》的同时，请求金昌中院以“活查封”方式对复议申请人房产予以保全，但金昌中院均不予回复也不予解封。经反复交涉，2020年9月4日，金昌中院在既未再组织听证，也未调查核实的情况下，作出了(2020)甘03执异2号异议裁定，仅以“依据申请人保全申请对其提供的被申请人财产范围内的财产依法冻结、查封并无不当”为由，驳回复议申请人高地公司异议，对申请人被超标的保全房产仍然不予解封，对复议申请人提出的“活查封”请求也不准许。2020年9月14日，复议申请人向省高院提出复议申请，请求撤销金昌中院(2020)甘03执异2号异议裁定。2020年11月17日，省高院作出(2020)甘执复270号《执行裁定书》，撤销金昌中院(2020)甘03执异2号异议裁定，发回重新审查。在此情况下，金昌中院对复议申请人房产仍然不予解封，至今查封已长达两年多。金昌中院的执行行为是“死查封”且违反法律规定，严重侵害了申请人的合法权益。 2、金昌中院(2021)甘03执异2号执行裁定认为，“本院采取的保全措施为活查封，准许高地公司出售被查封房产，只是要求房产买受人将高地公司所得房价款汇入本院指定银行账户，由本院通知不动产登记机关办理不动产物权变动登记手续”。有如此这般的好事，复议申请人长达两年多之久怎么闻所未闻，也从未收到过类似的通知，经查询金昌市不动产登记中心，他们也从未接到过金昌中院有关对高地公司被查封房产准许销售等有上述内容的通知。复议申请人的41套房产至今仍被查封，连一套房产的预告登记都无法办理，故不存在金昌中院所说实施的“活查封”的问题。 3、在甘肃省高级人民法院(2020)甘执复270号执行裁定书中，指出了金昌中院(2020)甘03执异2号异议裁定基本事实认定不清、对复议申请人高地公司提出的“活封”措施未予审查存在不当等问题，对金昌中院2号裁定予以撤销并要求金昌中院重新审查。金昌中院却对此视而不见，并未进行重新审查，随意作出了“高地公司主张本院查封该公司的房产价值超出当事人保全申请金额的理由依据不足”以及“本院采取的保全措施为活查封”的认定结论，再次裁定驳回复议申请人的异议申请，毫无道理可言。 综上，请求1、依法撤销金昌中院（2021）甘03执异2号《执行裁定书》；2、对金昌中院超标的查封复议申请人财产的错误执行行为予以认定并给予纠正；3、请求撤销金昌中院(2018)甘03执保15号执行裁定书或解除金昌中院依据(2018)甘03执保15号《执行裁定书》对复议申请人财产超标的额部分的查封措施；4、准许复议申请人自行处分被查封的房产。 关于本案涉及的金昌中院在办理诉讼保全案件中查封高地公司房产的范围，本院查明的事实与异议裁定认定的事实一致。 本院另查明：2018年12月17日，金昌中院根据申请人华瑞公司的申请，作出（2018）甘03财保4号《民事裁定书》，裁定冻结被申请人高地公司银行存款33435223元，或查封、扣押等值财产。依据前述诉讼保全民事裁定，金昌中院以（2018）甘03执保15号案件立案执行。2018年12月20日向金昌市不动产登记事务中心送达《协助执行通知书》，查封了本案争议的房产。后本案涉及的申请人与被申请人之间的建设工程施工合同纠纷进入诉讼程序，金昌中院以（2019）甘03民初字1号《民事判决书》判决:一、甘肃华瑞建设有限公司与甘肃高地房地产开发有限公司签订的建设工程施工合同及补充协议无效；二、甘肃高地房地产开发有限公司给付甘肃华瑞建设有限公司工程款23600323.96元，并支付逾期支付工程进度款的利息153958.27元，迟延支付工程款23600323.96元的利息，从2019年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.35%计算，从2019年8月20日起至工程款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；三、甘肃华瑞建设有限公司对涉案工程价款享有优先受偿权；四、甘肃华瑞建设有限公司向甘肃高地房地产开发有限公司交付涉案工程施工资料；五、驳回甘肃华瑞建设有限公司的其他诉讼请求；六、驳回甘肃高地房地产开发有限公司其他反诉请求。华瑞公司和高地公司均不服前述判决向本院提出上诉，2020年12月29日，本院以（2020）甘民终631号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。 本院还查明，华瑞公司与高地公司因民间借贷纠纷一案，金川区人民法院于2019年3月14日作出（2019）甘0302民初3号《民事判决书》，确定高地公司的偿付义务为4985657元（含执行费），该案金昌中院以（2020）甘03执他3号执行裁定依法提级执行。 本院又查明，金昌中院在诉讼保全查封本案争议的房产过程中，金昌金信达房地产估价有限公司受高地公司的委托，对本案争议的房产进行了价值评估鉴定，并于2019年年7月30日出具了《估价报告书》。该鉴定报告认定复议申请人被查封的44套房产评估价值为102256000元，其中一层商铺的估价为每平米27490元，二层商铺的估价为每平米11750元，三层、四层商铺的估价为每平米6265元，五层商铺的估价为每平米6175元。负一层停车位的估价为每平米4000元，住宅部分平均估价为每平米4161.75元。依据此估价报告，高地公司向金昌中院提起了执行异议。 本院再查明，2019年8月，高地公司与甘肃金控投资股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，将处于金昌中院查封状态的中港park#B第一层（商铺2102号）、第三层（办公2301-2320号）、第四层（办公2401-2420号）房屋出售给甘肃金控投资股份有限公司。一层单价为按建筑面积每平米25000计算，三层、四层单价为按建筑面积每平米6000元计算，总价款为19，588，300.00元。2019年8月29日，高地公司向金昌中院提出申请，请求将已支付的15，670，640.00元（总价款的80%）予以冻结并对前述《商品房买卖合同》涉及的房屋予以解冻。对剩余的款项由甘肃金控金昌融资担保有限公司出具了《承诺书》进行了履约担保。 本院认为，金昌中院对复议申请人高地公司房产的查封执行行为，系因华瑞公司申请诉前财产保全而采取，财产保全的标的为冻结被申请人高地公司银行存款33435223元，或查封、扣押等值财产。本案进入诉讼程序后，经过金昌中院和本院审理，生效判决最终确定的执行标的额为“工程款23600323.96元，并支付逾期支付工程进度款的利息153958.27元，迟延支付工程款23600323.96元的利息，从2019年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.35%计算，从2019年8月20日起至工程款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算”。即本案的执行标的额为23,754,281.54元、相应款项的利息、以及保全费、一、二审案件的案件受理费、鉴定费、执行费、迟延履行期间的债务利息。金昌中院提级执行的案件的执行标的为4985657元（含执行费）。高地公司单方委托第三方评估机构作出的《估价报告书》，虽然不能作为执行法院确定拍卖保留价的依据，但高地公司与甘肃金控投资股份有限公司签订并已实际履行的《商品房买卖合同》中约定的价格与《估价报告书》中对商铺的估价价格接近，三份《商品房买卖合同》以实际市场成交价佐证了《估价报告书》具有能够证明所查封房产价值的客观真实性。《估价报告书》对查封房产的估价为10225.60万元，考虑到执行程序中可能实施的折价因素，对比本案采取查封措施的执行依据（2018）甘03财保4号《民事裁定书》确定的保全执行标的、以及本案涉及的两案合并执行的执行标的，可以认定金昌中院关于本案涉及的房产的查封超过了执行标的的合理范围，金昌中院（2021）甘03执异2号执行裁定认定事实错误，应当予以纠正。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割后会严重减损其价值的除外”。本案涉及的查封房产是可以按独立单元分割出售的商铺和住宅，故不存在使用上不可分的情形。金昌中院将可以分割查封与保全金额对应的相应价值的房产做整体查封违反了前述法律规定。 综上所述，复议申请人的复议申请具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销金昌市中级人民法院（2021）甘03执异2号执行裁定； 二、金昌市中级人民法院解除对甘肃高地房地产开发有限公司与本案执行标的相应价值之外超出部分房产的查封。 本裁定为终审裁定。 审判长  李志钧 审判员  程殿军 审判员  高子文 二〇二一年六月二日 书记员  王小东