广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0330民初522号 原告：桂林博恒物业服务有限公司，住所地桂林市叠彩区圣隆路**凤凰山小区****房。 法定代表人：蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张林洪。 被告：李文良，男，1983年8月23日生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 被告：钟群燕，女，1984年10月10日生，瑶族，广西平乐县人，住广西平乐县。 原告桂林博恒物业服务有限公司（以下简称“博恒物业公司”）诉被告李文良、钟群燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告博恒物业公司委托诉讼代理人张林洪、被告李文良到庭参加了诉讼，被告钟群燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间（共24个月）的物业服务费1,933.2元、公摊水电费192元，2016年1月1日至2018年1月31日公摊水电费152元，2020年1月1日至2020年12月31日室外电梯费120元，共2,397.2元；2、请求依法判令被告按2,397.2元的30％（即719.2元）向原告支付违约金；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司签订了《前期物业服务委托合同》。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。被告系琅东花园小区11栋西单元503室的业主，房屋面积123.92㎡。被告每月应向原告支付各项服务费98.6元，但截至原告起诉之日，被告尚有24个月未支付。原告屡次以电话通知、贴催费单的形式向被告追索该费用，但被告未予交纳，已经构成违约。根据合同约定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告应按所欠物业费总额作为原告的损失，以30％计算向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据相关法律法规诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告李文良辩称，1、原告诉请被告支付物业服务等费用没有事实法律依据，因为被告及所在小区从2018年4月1日起至今没有聘请过原告到该小区从事物业管理工作。原告与被告之间也不存在委托管理物业的关系；2、原告进驻被告所在的小区进行物业管理是非法的，强行进入该小区从事物业管理并未取得该小区业主及业委会同意，该小区及所有业主从没有承认过原告在该小区进行物业管理的资格，因此，原告要求支付物业服务等费用没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告钟群燕未作答辩，在举证期限内未向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据材料进行质证的权利，被告钟群燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。 本院经审理查明的事实如下：2013年12月31日，以原告博恒物业公司为乙方与建设方广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司为甲方签订了一份《【琅东花园】前期物业聘请合同》。该合同约定，聘请原告为琅东花园小区物业服务公司并对琅东花园前期物业所有服务事项负责，原告负责向业主和物业使用人收取物业服务费、公共用水电费用及其他有偿费用。2015年9月18日，琅东花园业主大会筹备小组成立，2015年11月19日，琅东花园业主委员会召开第一次全体业主委员会议，选举产生了主任、副主任等。2018年3月31日，桂林博恒物业服务有限公司琅东花园物业服务中心与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司共同发布《关于退出琅东花园小区物业管理的通知》，决定于2018年4月正式退出琅东花园小区物业管理工作。2018年7月，原告博恒物业公司重新开始对琅东花园提供物业服务。至本案庭审终结前已有70%左右琅东花园小区业主缴清了2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、公摊水电等费用。 另查明，被告李文良、钟群燕是琅东花园小区11栋西单元503室的业主，房屋建筑面积123.92方米。 以上事实，有《琅东花园前期物业聘请合同》、《琅东花园2019年物业收费公示》、催费通知单、室外电梯使用收费通知复印件等证据材料及庭审笔录证实。 本院认为,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告博恒物业公司与广西易通盛鼎房地产开发有限公司平乐分公司2013年开始对琅东花园前期物业所有服务事项负责。原告诉称被告尚欠2016年1月1日至2018月1月31日的公摊水电费152元未付，但是原告仅提供了一份物业合同证实原告与小区业主存在物业服务关系，未提供其他证据证实被告未交纳该笔费用及其计算方式，证据不充分，本院不予支持。2018年3月原告与小区开发商联合发布通知宣布从2018年4月正式退出琅东花园小区物业管理工作，前期物业服务合同终止。2018年7月原告又重新开始为琅东花园提供物业服务。为了小区的安全、环境卫生和业主的合法权益，原告为业主提供了小区内相关设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。业主可以依法共同决定拒绝或解聘物业服务人，因被告未提供证据证实琅东花园小区业主委员会代表业主拒绝或解聘原告为小区提供物业服务，视为自愿接受原告为小区提供物业服务，且原告所诉的物业服务费按0.65元/平方米/月、公摊水电费按8元/户/月、2020年1月起室外电梯使用费按10元/户/月计算基本符合当地物业服务收费标准，考虑到原告实际服务被告所居住小区确需要支出必要费用，根据公平原则，本院对原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1,933.2元（0.65元/平方米/月×123.92平方米×24个月）、公摊水电费192元（8元/户/月×24个月）、室外电梯使用费120元（10元/户/月×12个月），共计2,245.2元的诉请，本院予以支持。对于被告称原告不是本案适格的诉讼主体的辩解，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方未进行约定，故对原告该诉请本院不予支持。对于被告称原告是非法进入小区的辩解，经查，被告提供的派出所值班记录表中处置情况载明双方自行调解协商，因此，对于被告该辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第一百三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李文良、钟群燕于本判决生效后五日内支付2019年1月至2020年12月的物业服务费等共计人民币2,245.2元给原告桂林博恒物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，保全费人民币51元，合计人民币76元，由被告李文良、钟群燕负担55元，原告桂林博恒物业服务有限公司负担21元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄翠玲 二〇二一年六月四日 法官助理 黄泽南 书 记 员 徐 琴 附本案相关法律法条 《中华人民共和国民法通则》 第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》 132.民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。