广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0327民初474号 原告：桂林市鑫德信物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路102号。统一社会信用代码：914503000927389334。 法定代表人：杨明明。 委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 被告：蒋运腆，男，1963年9月5日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县，现住广西壮族自治区灌阳县。 原告桂林市鑫德信物业服务有限公司与被告蒋运腆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告桂林市鑫德信物业服务有限公司的委托诉讼代理人冷丽艳、被告蒋运腆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告桂林市鑫德信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付所拖欠的2017年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3476及违约金8468.01元，2020年12月31日之后被告应支付的物业服务费和相应的违约金另计；二、判令被告向原告支付维修费用695.2元（从2017年5月至2020年12月），以上合计12639.21元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：被告为和信·云水瑶小区第17幢003号房（1-4层）业主，于2016年6月3日对上述房屋办理了收房手续。原告经选聘于2017年3月开始负责对和信·云水瑶小区提供前期物业管理。被告对房屋收房后，接 2 受了原告提供的物业服务，应依法向原告交纳物业服务费。但被告自2017年7月1日起就没有向原告交纳物业服务费，截至2020年12月31日止，被告所拖欠的物业服务费为3476元。至今，被告仍没有支付其所欠交的物业服务费。同时，被告对应承担的维修费也未向原告支付。原告认为，被告拖欠物业服务费等费用的行为已构成违约，除向原告支付所拖欠的物业服务费等费用外，还应按约定支付违约金。据此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 原告桂林市鑫德信物业服务有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件及被告的身份证复印件，证明原、被告的主体信息；2、《商品房买卖合同》、《业主入伙会签单》、装修开工申请表、《装修管理协议》、防火责任书、缴款通知书，证明二被告为和信·云水瑶小区第17幢003房业主，于2016年6月3日办理了上述房屋的收房手续；3、灌阳县和信联合投资有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》、广西紫东宏源房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、《和信·云水瑶小区临时管理规约》及承诺书，证明2017年3月25日开始，原告经选聘开始负责对和信·云水瑶小区的物业提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》，约定了物业服务费收费标准及违约责任。在被告接受房屋时签订了临时管理规约和承诺书，承诺遵守管理规约包括临时交纳物业服务费等。被告在收房后，接受了原告的物业服务，但却未按约定交纳物业服务费，构成违约，应该承担违约责任，除应支付拖欠的物业服务费外，还应支付违约金；4、温馨提示2份、鑫德信保安亭机动车外来车辆进出登记表2份、小区照片7张、云水瑶出入车辆证的样本两张，证明原告对小区管理的行为，原告与被告存在物业服务关系，原告经选聘为被告进行物业服务，在本案中具有主体资格，收费项目及收费标准都有相关证明。 被告蒋运腆答辩称，原告桂林市鑫德信物业服务有限公司诉求的第一项没有合法有效的物业服务合同做保障，因而就没有收取物业费的依据。原告接受转让、委托而取得的物业服务合同因违反国家法律规定而无效，且原、被告之间没有签订合法有效的前期物业服务合同，相互间不存在合同的权利与义务关系。原告每月履行号职务职责，没有尽到服务的义务，因而失去收取物业费的权利，物业服务人收取物业费，有着法律规定的前提条件，那就是物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务。原告在本人所居住 3 小区提供的服务，没有达到约定的要求，也没有履行好法定职责义务。一是门卫室设置不合理，小区南、北方向共有5条主要通道大门，只在北中大门设置一处门卫室，且被告所在的商住楼根本没有设置门卫室。小区内车辆乱停乱放，车辆互挡互堵，消防通道上停车，根本没有人管，小区内交通秩序差，原告没有尽到维护小区基本秩序的法定职责义务。 经审理查明，被告蒋运腆与出卖人广西紫东宏源房地产有限公司签订了购房合同，购买了和信·云水瑶17幢003号房（1-4层），该房的建筑面积为201.80平方米，其中套内建筑面积184.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.27平方米。2016年6月3日，被告蒋运腆对所购买的17幢003号房办理了业主入伙签订，签名认可实际已完成了收房手续，同时对该住房进行了装修。在原告桂林市鑫德信物业服务有限公司对和信·云水瑶小区进行物业服务管理之前，开发企业广西紫东宏源房地产有限公司曾聘南宁恒强物业服务有限公司为和信·云水瑶小区前期物业管理部门。后该公司撤走后，开发企业广西紫东宏源房地产有限公司经选聘后，原告桂林市鑫德信物业服务有限公司为和信·云水瑶小区前期物业服务部门。2017年3月25日，原告桂林市鑫德信物业服务有限公司于开发企业广西紫东宏源房地产有限公司签订了前期物业服务合同。原告提供的证据有：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件及被告的身份证复印件，证明原、被告的主体信息；2、《商品房买卖合同》、《业主入伙会签单》、装修开工申请表、《装修管理协议》、防火责任书、缴款通知书，证明被告为和信·云水瑶小区第17幢003号房业主，于2016年6月3日办理了上述房屋的收房手续；3、灌阳县和信联合投资有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》、广西紫东宏源房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、《和信·云水瑶小区临时管理规约》及承诺书，证明2017年3月25日开始，原告经选聘开始负责对和信·云水瑶小区的物业提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》，约定了物业服务费收费标准及违约责任。在被告接受房屋时签订了临时管理规约和承诺书，承诺遵守管理规约包括临时交纳物业服务费等。被告在收房后，接受了原告的物业服务，但却未按约定交纳物业服务费，构成违约，应该承担违约责任，除应支付拖欠的物业服务费外，还应支付违约金；4、温馨提示2份、鑫德信保安亭机动车外来车辆进出登记表2份、小区 4 照片7张、云水瑶出入车辆证的样本两张，证明原告对小区管理的行为，原告与被告存在物业服务关系，原告经选聘为被告进行物业服务，在本案中具有主体资格，收费项目及收费标准都有相关证明。经被告蒋运腆质证，对原告提供的灌阳和信联合投资有限责任公司与原告签订的《前期物业合同》及缴款通知书有异议，因为该合同上没有法定代表人签字，且不足以证明原告所提供的物业服务符合物业服务要求，对其他证据材料无异议。被告提供的证据有：1、南宁市恒强物业服务有限公司灌阳分公司与被告签订的《前期物业服务合同》，证明原告前期物业服务合同违法无效；2、恒强物业公司与被告签订的《和信云水瑶临时管理条约》，证明原、被告双方不存在权利与义务关系；3、恒强物业公司出具的物业费交费票据，证明原告前期物业服务合同无效；4、广西紫东宏源房地产有限公司方制定被告签章的承诺书，证明云水瑶小区建设单位是广西紫东宏源房地产有限公司，原告前期物业服务合同无效；5、被告手机拍摄的12张现场照片，证明原告没有尽到服务义务；6、被告搜集的证人证词，证明原告没有履行约定法定义务，没有尽到维护小区基本秩序、保护人身和财产安全的责任。经原告桂林市鑫德信物业服务有限公司质证，对被告提供的1、2、3、4项的证据真实性没有异议，但并不能证明原告的前期物业服务无效，本案云水瑶小区最开始是由恒强物业公司进行物业服务的，但是在2017年恒强物业公司撤走了，所以建设单位广西紫东宏源房地产有限公司于2017年3月选聘了原告为云水瑶小区提供前期物业服务，并签订了前期物业合同，至于临时管理规约，按照规定，是由建设单位制定的。但是临时管理规约的建设单位建立的，不管是哪一个物业公司来进行物业服务，每个业主都是需要签订的。被告提交的收据也恰好证实所交费的项目都是符合原告提交的缴款通知书上的项目，是被告应承担的。这些收据都是被告向恒强物业公司交的物业费，并不是向原告桂林市鑫德信物业服务有限公司交的。被告提交的第5项证据，因为没有拍摄的时间点，所以不知道是什么时候拍摄的；至于车辆停放的问题，云水瑶小区因为开发商的规划设置的问题，设置比例没有按照规定标准设置，所以导致现在车辆停放问题没有得到解决；关于后门，原告是把后门锁起来的，因为有其他业主需要从后门出去，有时候原告锁了门，其他业主又要求开放，所以后来做了开放门禁提示，做了变通管理。对于第6项证据，被告提交的证词格式都是统一打印出来再由证人签字，所以对证词的真实性不予认可 5 本院认为，原告桂林市鑫德信物业服务有限公司与和信·云水瑶开发企业广西紫东宏源房地产有限公司签订的前期物业服务合同有效，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业服务费，原告在物业合同的履行过程中没有全面履行义务，故原告要求被告给付违约金的诉求，本院不予支持。被告称小区内车辆乱停乱放，属开发商设计不合理的问题，被告以此为由拒付物业服务费的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条的规定判决如下： 一、被告蒋运腆于判决生效后十日内支付原告桂林市鑫德信物业服务有限公司物业服务费3476元、维修费695.2元，合计4171.2元； 二、驳回原告桂林市鑫德信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费116元，减半收取计58元，由原告桂林市鑫德信物业服务有限公司负担38元，被告蒋运腆负担20元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，当事人在指定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行期限为在本判决指定期限届满后次日起二年内。 审判员  赵运昌 6 二〇二一年六月四日 书记员  陈 琴 附相关法律条款： 1、《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费 7