安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终464号 上诉人（原审原告）：池州世博物业服务有限公司，住所地安徽省池州市英伦城邦物业服务中心，统一社会信用代码91341700556329952P。 法定代表人：葛伟伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈琪，安徽天贵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李善龙，男，1975年7月26日出生,汉族,住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：汤厚龙，安徽安池律师事务所律师。 上诉人池州世博物业服务有限公司（以下简称世博物业）与上诉人李善龙物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省池州市贵池区人民法院（2021）皖1702民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世博物业上诉请求：1、撤销原判。改判支持上诉人诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，一审法院酌情认定物业费100000元令人不能信服；2、双方合同对能耗费进行了约定，即使未能明确能耗费具体到每一户是多少，但是至少通过上诉人的举证可以得出本案存在能耗费，被上诉人应当缴纳；3、本案合同约定违约金标准，被上诉人拿到产权证已有六年多时间，未支付物业费，严重违约，应当支付违约金。 李善龙未提交书面答辩意见。 李善龙上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。《前期物业合同》内容发生数次实质变更，自2016年12月31日后，被上诉人无权继续向上诉人主张物业服务费。依照被上诉人与案外人新时代置业公司的合同第五章第十二条第二款“其他”部分，对于物业费的约定为固定单价，双方共同确定了整体物业管理费为一定数额，之后再由被上诉人向英伦天地租户收取部分物业费，剩余差额由案外人上海农工商房地产集团池州新时代置业有限公司（以下简称新时代置业公司）向被上诉人补齐。本案中上诉人通过以房抵债形式取得案涉房屋所有权，原本约定其物业费由案外人免除，按照合同其物业费属于该合同约定的包干范畴，上诉人没有义务向被上诉人支付物业费。上诉人因维修地坪、清运垃圾发生的费用应当由物业公司负担。被上诉人作为物业服务者，地坪坏了不修，垃圾不清运，说明其存在严重违约行为，一审仅认为其行为有瑕疵轻判了被上诉人的违约行为。且一审法院在不能证明物业移交时间的情况下，酌定物业费对上诉人不公平。本案中，每次合同期满，被上诉人与案外人均签订《前期物业服务合同》，且有新的意思变更和合意，故上诉人认为在双方意思表示一致情况下，应当采取合同约定的包干形式，并且由案外人承担租户缴纳的物业费以外的差额。 世博物业辩称，1、我方依约提供物业服务，合同中明确约定物业费收费标准，李善龙已经取得房屋所有权，应当支付物业费。2、李善龙称我方未履行合同义务无事实依据。地坪维修是李善龙自身原因导致，李善龙是实际施工人，地坪损坏是其施工导致，并非在物业管理过程中损坏，其称我方严重违约无证据证明，请求驳回上诉人的上诉请求。 世博物业一审法院起诉请求：1、判令李善龙立即向世博物业支付物业费134010元，能耗费22335元，以及违约金23452元（违约金自2015年1月1日算至2020年6月30日，此后的违约金以欠缴物业费为基数从2020年7月1日起计算至实际付清之日止），共计179797元；2、由被告承担本案诉讼费用。 原审法院查明：2015年，新时代置业公司与世博物业签订一份《英伦天地项目前期物业服务合同》，约定由世博物业为其开发的英伦天地提供物业服务，服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层无电梯商业用房每月每平方米1.2元，每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；物业服务费中已计入高能耗共用设施运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，世博物业即对英伦天地提供物业服务。池州市贵池区物价局批准同意了双方合同约定的物业服务价格。合同到期后，双方续签了合同，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层无电梯商业用房每月每平方米1.2元（不含公共能耗费），物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，据实向业主分摊；物业服务费（及公共能耗费）每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬。双方还对其他事项进行了约定。世博物业为英伦天地提供物业服务至今。李善龙系池州市英伦天地19幢101-114、201-206、301-306室（共26套，面积合计1692.05平方米）业主，于2015年1月28日办理了前述24套房产的不动产权证，自2015年1月28日起拖欠物业服务费至今。 原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。世博物业系英伦天地的前期物业服务企业，该小区尚未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，故其为李善龙所在的小区提供物业服务，李善龙应当自办理产权证之日起缴纳物业服务费。根据《英伦天地项目前期物业服务合同》约定的标准及物价部门核定的标准，李善龙自2015年1月28日至2020年6月30日物业服务费131979.9元（1692.05平方米×1.2元/月.平方米×65月）。世博物业要求李善龙支付134010元，考虑世博物业的服务存在瑕疵，一审酌情确定李善龙支付100000元。世博物业在今后的物业服务中应加强管理，提高物业服务质量。世博物业主张能耗费22335元无事实依据，不予支持。由于合同中并未约定违约金，对世博物业主张违约金的诉求不予支持。李善龙所举证据不能证明其主张，且其所述理由不是拒交物业服务费用的正当理由。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告李善龙于判决生效之日起十日内向原告池州世博物业服务有限公司支付2015年1月28日至2020年6月30日的物业服务费100000元；二、驳回原告池州世博物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3896元，减半收取1948元，由李善龙负担。 二审期间，李善龙提交以下证据：1、送货单两份，证明李善龙维修广场砖花费10285元；2、记账凭证及收条，证明世博物业不安排工作人员处理垃圾，李善龙独立支付垃圾清运费。经审查，本案系物业合同纠纷，修复地坪产生的债务与本案不是同一法律关系，故对送货单不予采信；记账凭证和收条不足以证明世博物业拒不履行物业服务职责，不予确认。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，世博物业自2015年起多次与新时代置业公司签订前期物业合同，并提供物业服务，李善龙认为物业公司未入驻服务与事实不符，其上诉称2016年12月31日后不应支付物业费于法无据，不予采纳。2017年及以后的《前期物业服务合同》中，未免除业主的物业费缴纳义务，李善龙认为其采取以房抵债形式取得案涉房屋所有权后，其物业费由案外人新时代公司包干缴纳证据不足，不予采纳。原审查明，李善龙在2015年1月28日办理案涉房屋的全部产权证，成为案涉小区业主，一审法院以案涉房产证办理之日为起点计算物业费不违反法律规定。结合本案合同履行情况，一审法院未支持违约金并酌情调减物业费为100000元并无不当。关于能耗费，世博物业未充分举证证明能耗费具体数额，一审未支持能耗费合法有据。关于地坪修复等费用，李善龙修复地坪产生的债权债务与本案非同一法律关系，且双方对地坪损坏的原因及修复费用存有争议，不符合债务抵销的要件，故该主张不在本案审理范围内，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计4094元，由李善龙负担2300元，由池州世博物业服务有限公司负担1794元。 本判决为终审判决。 审 判 长 许院生 审 判 员 胡少斌 审 判 员 王 珺 二〇二一年六月八日 法官助理 夏国栋 书 记 员 陈 婳