北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6879号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京德荣世源文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区黄杉木店路**远策中心**A07。法定代表人：马迪，总经理。委托诉讼代理人：温菲，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：远策文化传媒（北京）有限公司，住，住所地北京市朝阳区/div>法定代表人：吴武元，经理。委托诉讼代理人：王家利，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田妍卉，北京京翔律师事务所律师。上诉人北京德荣世源文化传媒有限公司（以下简称德荣世源公司）因与被上诉人远策文化传媒（北京）有限公司（以下简称远策文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制，公开开庭进行了审理。上诉人德荣世源公司的法定代表人马迪及其委托诉讼代理人温菲，被上诉人远策文化公司的委托诉讼代理人田妍卉、王家利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德荣世源公司上诉请求：1．依法撤销（2020）京0105民初36946号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，发回重审或改判远策文化公司向德荣世源公司返还房屋押金34万元和空调五部；2．一审、二审诉讼费用由远策文化公司承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。远策文化公司提交的2019年12月5日向德荣世源公司发出的《缴款通知书》，是原合同约定的交纳租金的时间及标准，在此之后双方一直在协商房屋租金数额变更的事宜，远策文化公司也同意降低房屋租金标准，待双方将房租数额确定后，德荣世源公司将以变更后的房屋租金标准来支付后期的租金，双方的这一行为已经是对租赁合同中年租金标准以及租金交付时间的条款变更，并不存在德荣世源公司未交租金违约的问题。二、关于双方合同解除的时间与违约责任的认定，一审法院判决第一项与第五项前后矛盾。一审法院认定双方解除合同的时间是2020年3月23日即远策文化公司在租赁房屋大门上锁并张贴封条之日。远策文化公司在合同有效期内强行锁门，阻止德荣世源公司使用房屋，已构成严重违约，应当承担违约责任，但法院又认定德荣世源公司存在违约行为，显然是错误的。三、一审法院判决远策文化公司无需返还德荣世源公司支付的三十四万元租赁押金显然是错误的。自2019年12月5日应交房租起，双方就一直在协商房租标准降低的问题，2020年1月21日爆发了疫情，之后远策文化公司就封锁了整个大楼，任何人无法进出。2020年3月23日，远策文化公司以德荣世源公司不交房租为由，将租赁的房屋上锁并贴上封条。在合同有效期内，远策文化公司的行为已经严重违约，根据双方《租赁合同》9．1和9．3条，远策文化公司应退还德荣世源公司押金34万，并向德荣世源公司支付剩余租期租金的10%作为经济补偿（剩余租期10%的经济补偿为：542681元）。四、一审法院判决德荣世源公司向远策文化公司支付2019年12月21日至2020年3月22日的房屋租金347452元是错误的。根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》一京政办发（2020）7号文件的相关规定，按照政府要求防疫规定关闭停业的，免收自1月20日起的房租。根据双方《租赁合同》，德荣世源公司所交的押金是一种保证金性质，远策文化公司可以在押金内抵付德荣世源公司应交的房租。德荣世源公司应当支付的房屋租金为2019年12月21日至2020年1月20日，共计30天，以远策文化公司所说的每年95万元租金标准，应为78082元，可从押金中扣减。五、德荣世源公司不应支付免租期的租金。双方在2018年11月2日签订的《补充协议》第十三条约定如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不用向甲方补交免租期的房租，一审法院在未审查双方协议的情况，判令德荣世源公司向远策文化公司支付免租期的租金267288元显然是错误的。六、德荣世源公司不应支付违约金20万元。德荣世源公司与远策文化公司一直在协商减少租金问题，德荣世源公司只能在双方确定数额后再进行支付，因此，并不存在德荣世源公司未交租金违约的问题，无需向远策文化公司支付20万元违约金。远策文化公司在合同有效期内，将房屋上锁贴封条，提前收回房屋，远策文化公司的行为明显违约，应当支付经济补偿金。七、德荣世源公司在一审中增加的诉讼请求，即请求远策文化公司返还租赁房屋中的五台空调，一审法院未予审理，属于漏判。远策文化公司辩称，同意一审判决，不同意德荣世源公司的上诉请求和理由。德荣世源公司向一审法院起诉请求：1．确认德荣世源公司与远策文化公司于2018年11月2日签订的《租赁合同（房屋）》于2020年3月23日解除；2．远策文化公司返还德荣世源公司租赁房屋押金34万元；3．案件诉讼费由远策文化公司承担。远策文化公司向一审法院提起反诉请求：1．确认双方签订的租赁合同于2020年2月15日解除，德荣世源公司已经支付的押金不予退还；2．德荣世源公司按照合同约定的标准支付远策文化公司租金和房屋占有使用费，以及逾期支付租金的违约金136000元；3．德荣世源公司支付远策文化公司3个月免租期租金267288元；4．德荣世源公司支付远策文化公司违约金712681元。一审法院认定事实：2018年11月2日，德荣世源公司、远策文化公司签订了一份《租赁合同（房屋）》，约定由德荣世源公司承租远策文化公司出租的位于北京市朝阳区黄杉木店路房屋，建筑面积796．84平方米。合同约定租赁期限五年，自2018年12月21日至2023年12月20日，自2018年9月21日至2018年12月20日期间为装修免租期。合同约定年租金136万元（含物业费、供暖费、制冷、租赁发票），租金每两年递增7％，租金采取押三付三的方式，德荣世源公司应在合同签订后一个工作日内支付首期租金34万元。该合同第2．3条约定：“在本合同生效当日（2018年9月20日），乙方（德荣世源公司）应向甲方（远策文化公司）一次性支付押金人民币340000元（大写叁拾肆万元整），相当于3个月租金。如乙方全部如约履行本合同各项条款并办理完毕将所承租房屋用于工商、税务的登记等注销或迁出手续的情况下，甲方受到乙方注销或迁出相关证明后，甲方应在乙方完成房屋腾退后30个工作日内，将押金无息退还乙方；若在合同期限内违反合同的约定，甲方有权使用部分或全部押金抵付其受到的及可能受到的直接和间接损失、发生的和预计发生的费用开支以及应得的违约金。”该合同第8．2条约定：“若乙方须提前解除合同，应于预计合同终止前叁个月书面通知甲方，经甲方同意后，合同方可解除。对于乙方已支付的押金和租金，甲方不予退还。”该合同第10条约定：“10．1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失。……（4）拖欠房租单次累计十五天。10．2在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该支付合同总租金10％的额度向甲方支付违约金。保证金不予退还。……10．5如因乙方原因导致合同提前解除，乙方还应向甲方补交免租期的房租。”该合同11．1约定：“若发生地震、洪灾等不可抗力事件，经双方协商可以提前终止本合同，双方据实结算租金。甲方退还未发生的租金和押金，任何一方不承担对方的赔偿责任。”该合同附件对德荣世源公司应当支付各期租金的金额和支付期限进行了约定。同日，德荣世源公司、远策文化公司双方签订了一份《补充协议》。上述合同签订后，德荣世源公司向远策文化公司支付了租赁押金34万元，并按照向远策文化公司支付了2019年12月20日以前的房屋租金。根据双方合同的约定，德荣世源公司应当在2019年12月5日前向远策文化公司支付2019年12月21日至2020年3月20日期间的租金34万元，截至本案法庭辩论终结，德荣世源公司未向远策文化公司支付该期间的租金。庭审中，德荣世源公司向一审法院提交了2020年1月7日、1月8日、1月13日、1月14日与远策文化公司工作人员的微信聊天记录以及电话录音，德荣世源公司以此证明德荣世源公司就降低租金数额事项与远策文化公司进行协商，在双方未达成一致意见之前，德荣世源公司可以暂缓租金的支付。远策文化公司对德荣世源公司的该证据真实性不予认可，且远策文化公司认为双方并未就降低租金数额事项达成一致意见，德荣世源公司应当按照合同约定的期限和金额向远策文化公司支付租金。合同履行过程中，远策文化公司于2019年12月5日向德荣世源公司发出了一份《缴款通知书》，要求德荣世源公司支付2019年12月21日至2020年3月20日期间的租赁费用共计34万元。该通知书“缴费公司盖章处”有德荣世源公司的签章。庭审中，德荣世源公司对该签章的真实性提出异议，但在法院指定期限内，德荣世源公司方未申请对该通知书上德荣世源公司公章的真实性申请鉴定。因德荣世源公司未支付2019年12月21日以后的租金，庭审中，远策文化公司称其于2020年2月11日将《催告函》张贴于德荣世源公司承租房屋的门上，该《催告函》要求德荣世源公司在三日内（2020年2月14日）以前向远策文化公司支付租金34万元，逾期未缴纳的，远策文化公司依据合同约定行使单方解除合同的权利。庭审中，德荣世源公司称其未收到该《催告函》。庭审中，德荣世源公司称其在2020年元旦前，处于安全考虑，就已经将承租房屋内的相机、摄影器材等物品搬离承租房屋。远策文化公司向一审法院提交了该公司工作人员与德荣世源公司法定代表人马迪于2020年3月3日的微信聊天记录，远策文化公司以此证明，因租赁房屋内没有电，且租赁房屋的门锁为电子锁，故远策文化公司在经过德荣世源公司同意后对租赁房屋的大门加装链条锁，马迪对远策文化公司的行为表示感谢。德荣世源公司称远策文化公司的上锁行为并未得到德荣世源公司的同意，德荣世源公司认为远策文化公司于2020年3月23日的上锁行为属于远策文化公司单方收回房屋行为，故双方的租赁合同应于该日解除，德荣世源公司称在该日期以后，德荣世源公司无法使用租赁房屋用于经营，每次去租赁房屋搬取物品需要取得远策文化公司的同意，且双方亦因德荣世源公司从租赁房屋内搬取物品事项发生争执并报警。庭审中，远策文化公司称并未妨碍德荣世源公司使用租赁房屋用于经营，但远策文化公司认可在2020年5月德荣世源公司要求搬走大型设备时，因远策文化公司认为就退租事项德荣世源公司未作出明确表示，故远策文化公司不允许德荣世源公司搬走物品。一审案件审理过程中，德荣世源公司、远策文化公司双方确认，德荣世源公司于2020年9月15日从承租房屋中搬出了所有物品，远策文化公司收回出租的房屋。另，庭审中，一审法院询问德荣世源公司对于合同约定的违约金意见，德荣世源公司明确表示其未违约，不应当支付违约金。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，德荣世源公司、远策文化公司双方于2018年11月2日签订的《租赁合同（房屋）》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，德荣世源公司、远策文化公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，德荣世源公司应当在2019年12月5日前支付下一季度租金，远策文化公司于2019年12月5日向德荣世源公司发出了《缴款通知书》，德荣世源公司逾期未支付。对于德荣世源公司以其与远策文化公司在协商降低租金为由认为可以暂缓支付的意见，一审法院认为，即使在德荣世源公司、远策文化公司协商变更合同，但在双方未能达成一致意见的情况下，德荣世源公司仍应当按照合同的约定履行其支付租金的义务，一审法院对于德荣世源公司的上述抗辩意见不予采信。在德荣世源公司未依约支付租金的情况下，德荣世源公司的行为构成违约，德荣世源公司以在该违约行为出现后发生的新型冠状病毒疫情作为免租事由的意见亦无法律依据，一审法院亦不予采信。关于德荣世源公司所述其未收到远策文化公司于2020年2月11日发出的《催告函》的意见，一审法院认为，远策文化公司未提交证据证明远策文化公司合法、有效的向德荣世源公司送达了该《催告函》，故一审法院认定该催告函不发生解除合同的法律效果。远策文化公司在2020年3月23日开始给德荣世源公司承租的房屋大门上锁，并张贴封条，且在庭审中，远策文化公司已认可因德荣世源公司就退租事项未表达明确的意见，故不允许德荣世源公司从租赁房屋内搬走物品。一审法院据此认为，远策文化公司方在2020年3月23日因德荣世源公司逾期支付租金而以锁门的方式单方解除合同，双方的租赁合同于当日解除。德荣世源公司方应当向远策文化公司支付2019年12月21日至2020年3月22日期间的租金。关于德荣世源公司要求远策文化公司退还房屋租赁押金的诉讼请求，一审法院认为，因德荣世源公司、远策文化公司双方签订的合同明确约定，因德荣世源公司的原因导致合同提前解除的，德荣世源公司缴纳的押金不予退还，故一审法院对德荣世源公司的该项诉讼请求不予支持。关于远策文化公司要求德荣世源公司支付合同解除后房屋占有使用费的反诉请求，一审法院认为，现有证据与远策文化公司的陈述足以证明合同解除后，德荣世源公司多次要求搬出物品，但远策文化公司不予配合，在此情况下，远策文化公司的该项反诉请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于远策文化公司要求德荣世源公司支付免租期租金的反诉请求，具有合同依据，一审法院予以支持。关于远策文化公司要求德荣世源公司支付违约金的诉讼请求，合同虽约定一方违约，应承担合同总租金百分之十的违约金，因德荣世源公司不认可其违约金，该反诉答辩意见应理解为包含该违约金标准约定过高的意思，一审法院对该违约金酌定予以降低。关于远策文化公司要求德荣世源公司支付因逾期支付房屋租金而产生的年租金百分之十违约金的反诉请求，一审法院认为，就德荣世源公司的同一违约行为，远策文化公司要求德荣世源公司承担多次违约金的请求没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月16日判决：1、确认德荣世源公司与远策文化公司于二〇一八年十一月二日签订的《租赁合同（房屋）》以及《补充协议》于二〇二〇年三月二十三日解除；2、远策文化公司无需退还德荣世源公司支付的三十四万元租赁押金；3、德荣世源公司于判决生效之日起七日内支付远策文化公司二〇一九年十二月二十一日至二〇二〇年三月二十二日期间的房屋租金三十四万七千四百五十二元；4、德荣世源公司于判决生效之日起七日内支付远策文化公司免租期租金二十六万七千二百八十八元；5、德荣世源公司于判决生效之日起七日内支付远策文化公司违约金二十万元；6、驳回德荣世源公司的其他诉讼请求；7、驳回远策文化公司的其他反诉请求。如果德荣世源公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，德荣世源公司提交德荣世源公司与“远策中心工程部刘总”的微信记录截图两张，证明双方交接物品后空调未搬走，一直与远策文化公司工程部刘总沟通。远策文化公司发表质证意见：真实性、关联性不认可，返还空调一事德荣世源公司在一审中未提出，应当另诉。本院将结合二审查明事实对该证据进行认证。本院另查一：德荣世源公司主张仍有五台格力中央空调（均为五匹）在涉案房屋未拉走，远策文化公司予以认可，并表示同意德荣世源公司拉走，但需要将安装空调墙面留下的孔洞予以恢复，德荣世源公司表示同意。另查二：远策文化公司作为甲方，德荣世源公司作为乙方于2018年11月2日签订《补充协议》，第十三条约定：“如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不用向甲方补交免租期的房租”。2020年6月22日一审法院庭前会议笔录中，德荣世源公司明确起诉请求第二项为：判决远策文化公司退还房屋押金34万元，同时要求远策文化公司返还德荣世源公司北京市朝阳区黄杉木店路房屋内除装修外的所有物品。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三，一是德荣世源公司是否构成违约及承担违约金的数额；二是租赁房屋内空调返还问题；三是承租人是否应支付免租期租金。关于争议焦点一，德荣世源公司是否构成违约及承担违约金的数额。依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。租赁合同生效后，承租人应当按照合同约定履行支付租金的义务。德荣世源公司应当依约于2019年12月5日前支付下一季度租金，经远策文化公司于2019年12月5日发送《缴款通知书》，德荣世源公司仍未支付，德荣世源公司上诉称其与远策文化公司协商降低租金系对房屋租赁合同中房屋租金标准及支付时间的条款变更，但双方始终未能达成一致意见，故其该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，其逾期未支付租金的行为确已构成违约。远策文化公司在2020年3月23日因德荣世源公司逾期支付租金而锁门，是行使合同的单方解除权，房屋租赁合同于当日解除。德荣世源公司应当依据双方签订的租赁合同承担违约责任，因德荣世源公司原因导致合同提前解除，其缴纳的押金不予退还，一审法院据此判决远策文化公司无需退还德荣世源公司支付的34万元押金，于法有据，本院予以维持。远策文化公司要求德荣世源公司承担合同总租金百分之十的违约金，一审法院酌定予以降低，并无不当，本院予以维持。德荣世源公司上诉主张受新型冠状病毒疫情影响，远策文化公司应当免除其自2020年1月20日起的租金，缺乏法律依据，亦不符合规定的减免条件，故本院不予支持。关于争议焦点二，空调返还问题。双方租赁合同于2020年3月23日解除，德荣世源公司有权利要求远策文化公司返还屋内物品，同时亦有义务腾空房屋，远策文化公司应予配合。对此，双方在一审法院主持下进行现场勘验，双方同意于15日内拉走物品并交接，虽2020年9月22日一审法院谈话笔录中记载：“？……原告称其于2020年9月15日原告已经从承租房屋全部搬走。被代：以原告说的为准。”但现德荣世源公司上诉称仍有五台空调在涉案租赁房屋内，要求远策文化公司予以返还，远策文化公司对此予以认可，一审庭审笔录记载与本院查明事实不一致，故应以本院查明且双方当事人均认可事实为准。现涉案租赁合同已解除，远策文化公司应将空调返还德荣世源公司。同时，远策文化公司主张德荣世源公司应将安装空调在墙面上留下的空洞予以恢复，德荣世源公司表示同意，故本院不持异议。关于争议焦点三，免租期是否应支付租金。德荣世源公司以双方签订的《补充协议》第十三条为依据主张其无需向远策文化公司支付免租期租金，因双方《补充协议》对此存在明确约定，现虽因德荣世源公司的违约导致合同解除，但符合德荣世源公司不需补交免租期租金的约定，故德荣世源公司无需向远策文化公司支付免租期租金，一审法院对此认定有误，本院在此予以纠正。综上所述，德荣世源公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定德荣世源公司应支付免租期租金及未支持德荣世源公司要求返还物品的诉讼请求，属认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0115民初36946号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0115民初36946号民事判决第四、六、七项；三、北京德荣世源文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除并拉走涉案房屋内格力中央空调五台（五匹），同时对安装空调墙体上的孔洞恢复原状，远策文化传媒（北京）有限公司予以配合；四、驳回北京德荣世源文化传媒有限公司的其他诉讼请求；五、驳回远策文化传媒（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3200元，由北京德荣世源文化传媒有限公司（已交纳）。一审反诉案件受理费8985元，由北京德荣世源文化传媒有限公司负担4637元（于本判决生效之日起七日内给付远策文化传媒（北京）有限公司），由远策文化传媒（北京）有限公司负担4348元（已交纳）。二审案件受理费15193元，由北京德荣世源文化传媒有限公司负担9884元（已交纳6400元，剩余3484元于本判决生效后七日内交纳），由远策文化传媒（北京）有限公司负担5309元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年六月十日法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿法官助理  刘旭萌书 记 员  席 颖