广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1002民初1286号 原告：和辰，男，1985年1月18日出生，纳西族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：罗安晟，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：广西华东房地产开发有限公司（简称：华东公司），住所地：广西百色市右江区平安路10号迎龙小区会所，统一社会信用代码：91451000690219439R。 法定代表人：李少图，董事长。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王京宝，广西中名（靖西）律师事务所律师。 原告和辰与被告华东公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和辰委托诉讼代理人罗安晟、被告华东公司委托诉讼代理人韦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和辰向本院提出诉讼请求：一、判令被告向支付逾期办理不动产权证书的违约金98666.4元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月3日，原、被告签订《商品房买卖（预售）合同》，由原告购买被告开发位于百色市右江区，合同对价款、逾期交房与办证等条款均作出约定。合同签订后，原告经首付加按揭贷款足额支付了购房款，2015年10月30日被告交付了房屋，但其怠于履行合同义务，未能在房屋竣工验收合格后及时向百色市住房和城乡规划建设委员会提交竣工验收备案文件，并取得竣工验收备案登记表，并且在建设过程中存在未按照规划许可的内容进行建设，导致小区出现超容积率等问题，而无法在合同约定的期限内为原告办理并取得涉案房屋的产权证，直到2020年4月30日被告才为原告办理取得涉案房屋的不动产权证，其已构成违约。原告多次要求按合同 2 约定的以房屋总价356325元为基数、从2017年10月20日至2020年4月29日的每日万分之三计算支付违约金，均遭拒绝。因此提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告华东公司辩称：一、华东公司在涉案房产逾期办证的过程中不存在违约行为。涉案的房产交付以后，华东公司已经及时将相关的材料报送政府部门进行验收申请，但是非华东公司的原因导致办理不动产权证书受到严重影响。（一）在2018年8月30日以及2018年9月25日以前，华东公司在涉案房产逾期办证的过程中不存在过错。华东公司交房至2018年8月30日、2018年9月25日才向百色市国土资源信息测绘中心提交申请首次登记材料，原因是百色市右江区机关事务局没有按照合同约定对小区人防部分进行投资建设。小区人防投资不到位导致人防验收推迟影响首次办理登记的时间。百色市迎龙苑小区是百色市右江区机关事务管理局投资建设的楼盘，并约定人防设施建设是由机关事务局负责出资建设。小区始建于2011年年底，于2013年施工完成，华东公司已经于2014年起向百色人防办申请对小区的人防工程竣工验收，后人防办到现场验收项目不予通过，原因是人防工程还应具有独立的排水、通风、电气、滤毒室等应急设施，否则验收不合格。华东公司已就人防建设事宜于2015年10月16日发函至百色市右江区人民政府机关事务管理局，但一直未就此项予以答复。而百色市人民政府于2016年12月29日发文“凡修建防空地下室而未取得人民防空办公室核发的《防空地下室工程竣工验收备案表》的，市建设和规划委员会不发放《建设工程规划竣工验收合格单》及《建设工程竣工备案表》，市房地产管理局不发放《中华人民共和国房屋所有权证》”，迎龙苑小区人防验收至2018年才通过。从建设、验收到通过已经历尽三四年之久，严重影响迎龙苑小区办理住建委的各项验收工作和办理不动产权登记事项。在人防验收通过以后，华东公司马上提交相关材料至住建委和不动产登记中心。虽然百色市右江区机关事务管理局并不是本案合同的相对主体，但是从华东公司所提交的材料可以看出，造成涉案房产迟迟未能办理首次登记的过错方并不是华东公司。（二）在2018年8月30日以及2018年9月25日以后，华东公司在涉案房产办证的过程中也不存在过错，不应承担责任。华东公司在2018年8月30日以及2018年9月25日已经向百色市国土资源信息测绘中心提交全部首次登记的材料，提交材料后由百色市国土资源信息测绘中心进行实测，并将实测的结果和申请的材料一并提交百色市不动产登记中心。但是不动产登记中心一直以小区容积超容为由不准予办理，根据百色市人民政府2008年12月21日批准实施的《百色市城市规划管理技术规定》第86页第（11）点“根据百色市实际情况，参照国家有关建筑面积的 3 计算规则，架空层作为公共停车库或公共开放活动空间等用途的，架空层超过4.5m，可不计算建筑面积。”而迎龙苑B区住宅楼架空层为5m，已经超过4.5m的范围，可以不计算在建筑总面积内。针对此问题，华东公司多次反复向百色市不动产登记中心以及住建委作出书面说明，但均未能得到有效的解决，直至2019年12月2日才得到百色市国土资源信息测绘中心的答复可以申请办理首次登记。如果华东公司确实存在超容建设问题，那么不可能在没有任何明确结果或者处置的情况下说理办理首登以及不动产登记。根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记受理后应在30个工作日内办结。但迎龙苑B区从2018年8月30日、2018年9月25日提交申请材料至测绘中心，测绘中心完成测绘工作直到2019年12月份才正式通知可以办理。期间其主要是不动产成立前已经建设项目的登记是以现在不动产的方案登记、还是以之前住建委的方案登记，这个历史遗留的问题逐层上报，直到2019年6月21日才下文件正式解决这个问题。但由于文件中提到备注栏的备注问题，又进行上报，中间开始以之前住建委的面积登记，后又改变以实测面积登记。再加上系统升级，房产局和不动产登记局的机构职能改革等等原因延误一年多时间之久，这些行政行为不是华东建设公司的过错原因，华东公司不存在违约行为，2018年8月30日以及2018年9月25日以后，华东无需承担责任。二、首次登记材料提交至不动产登记局后因对容积率问题，迟迟未给予答辩人办理首次登记，也不是华东公司怠于履行办证义务导致。首次登记办理完成后，华东公司积极履行协助办理不动产登记，不存在怠于履行的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任...”,具体到本案中，并不是华东公司的原因导致原告，过错责任并不在华东公司。三、在2020年2月至4月疫情期间受到疫情影响，华东公司将相关材料提交不动产后，并不能像正常情况下几天的时间就能审核通过并办理得相关的不动产证，而是提交材料以后需要预约并等待，因此2-4月份的时间不应计算入逾期办证的时间。四、双方约定逾期办证的违约金过高，请求法院根据实际情况给予调整。本案中涉案的房产约定的逾期办证违约金是按照日万分之三计算。根据代理人的调查和了解，不仅远高于住建委提供的通用合同关于逾期办证违约金的标准，也远远高于同地区同地段的房产关于逾期办证违约金的约定。其中包括答辩人开发的涉案迎龙苑小区A部分（与B区同属一个小区），A区购房违约金约定为购房总价的1%；小区附近广安公园里开发的泰安公寓的逾期办证违约金是按照日万分之一计算。近年来民营企业发展状况较差，华东公司目前负债累累，如按合同约定日万分之三计算逾期办证违约金将导致其破产。因此，请求法院予以调整。 4 综上，华东公司认为原告诉请，没有事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 一、原告为购买被告开发位于百色市右江区，于2015年1月3日与被告签订《商品房买卖（预售）合同》（合同编号：Ｂ8-1-1305），合同约定：房屋预测建筑面积125.91平方米，房屋总价356325元，于2015年10月30日前交付房产，（第二十条）因被告的原因致原告未能在交房之日起720日内取得房屋所有权证的，双方同意按第2种方式处理，即商品房具体手续由被告负责向房产管理部门办理，且在商品房交付之日起720日内将办理商品房所有权证所需的文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因被告的责任导致原告在商品房交付之后约定期限内未能取得商品房所有权证，则每日按买卖合同约定的房价款的万分之三向原告支付违约金，约定期限逾期超过90日原告可解除合同，如合同继续履行，违约金依上述约定计算，等等。合同签订后，原告依合同约定付清购房款，被告亦于2015年10月30日交付了涉案房屋，但至2020年4月30日才办理得涉案商品房所有权证，原告认为被告在办理涉案商品房所有权证方面构成违约，要求按照《商品房买卖合同》第二十条的约定支付违约金未果。 二、被告因逾期未能为迎龙苑小区B区的商品房购买户办理所有权证，该B区的黄伟克等部分购房户于2019年9月24日向本院起诉（系列案件），要求被告逾期办理房屋产权证违约金。同年11月11日，本院作出判决，认定被告逾期办证构成违约，并根据违约过错程度、合同履行情况等方面考虑，将违约金调整为每日按已付房款的万分之一计算。判决后双方均提起上诉。百色市中院在审理该系列案件中另查明：百色市不动产权籍科收到测绘中心的所涉案房产实测绘结果是在2019年3月，收到实测绘结果后发现该小区存在超容积的问题，超容积问题最终由百色市政府于2019年6月会议讨论按历史遗留问题处理。后因不动产局与被告对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记录存在争议，最终可办理产权证的时间是2019年12月2日。2020年6月10日，百色市中院作出系列案件的终审判决，认定被告导致办证拖延的根本原因在于被告违反规划许可建设，其行为存在过错构成合同违约，同时综合超容积问题需行政逐级请示上报客观上导致逾期办证天数增加等方面考虑，判决维持一审将违约金调整为每日按已付房款的万分之一计算、并酌情扣减被告承担违约金天数90天计算违约金。 5 上述事实，有当事人举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：（2020）桂10民终1022号民事判决书、《商品房买卖（预售）合同》、《住房公积金借款合同》、首付款发票联、税收缴款书、入伙通知书、业主入住收费一览表、不动产权证等。被告提供的建设工程规划许可证、建设工程规划条件核实意见书、住宅楼面积情况说明、百色城市规划管理技术、竣工验收备案表、不动产权籍收件单、华东售楼经理与员工张守莉的工作聊天记录、华东售楼经理与测绘中心人员石丽香的工作聊天记录、百色市自然资源局关于印发百色市不动产登记历史遗留问题处理意见的通知书等，不能证明其不构成合同违约的主张，不予认定。另提供的《广安房地产商品房买卖合同》、《迎龙苑A区商品房买卖合同》与本案缺乏关联性，亦不予认定。 本院认为：综合本案双方诉、辩意见，争议焦点为：一、被告是构成合同违约？是否应承担违责任？二、违约金是否应当调整？如何调整？ 一、关于焦点一 本案诉讼因被告逾期办证引发，按涉案购房合同第二十条约定，被告在交房之日起720日内将办理房屋所有权证所需的文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因被告的责任致原告在交房付之日起720日未取得所有权证，则每日按合同约定的房价款万分之三支付违约金。被告于2015年10月30日交付了涉案房屋，按上述合同条款约定，应当于2017年10日20日前申请首次产权登记，因被告存在违反规划许可建设过错，导致最终可办理产权证的时间是2019年12月2日，因此被告构成过错违约，应当承担过错违约责任。综上，被告主张不存在过错违约，不承担违约赔偿责任的理由不能成立，不予采纳。 二、关于焦点二 根据涉案合同第二十条约定，被告于2015年10月30日交付了涉案房屋后，原告则应于2017年10日20日前取得房屋产权证，而实际至2020年4月30日才取得，则被告逾期违约天数为（2017年10月21日至2020年4月30日）共923天。因超容积问题需行政逐级请示上报，客观上导致逾期办证天数增加，对该期间造成的损失不应当全归责于被告，且被告在2019年12月2日办理房产首次登记后能够积极主动办理产权证。因此本院结合被告履行合同情况、及违约根本原因等方面考虑，并兼顾公平合理原则，酌情扣减被告承担 6 违约天数3个月、并确定调整为每日按已付房款的万分之一计算违约金，即356325元×1/10000×（923天-90天）＝29681.87元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十三条、第五百八十五条、第五百九十五条之规定，判决如下： 一、被告广西华东房地产开发有限公司支付原告和辰合同违约金29681.87元； 二、驳回原告和辰的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费2266元、减半收取1133元，由被告广西华东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陈红官 二〇二一年六月二日 书记员  邹 晴