辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5058号上诉人（原审原告)：大连戎旅物业管理有限公司，住所地：大连经济技术开发区金马路389号。法定代表人：孙荣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩明志，辽宁世勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景谊，辽宁世勋律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：关小明。上诉人大连戎旅物业管理有限公司（以下简称戎旅物业）因与被上诉人关小明物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戎旅物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持戎旅物业的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费均由关小明承担。事实和理由：戎旅物业在一审中提供了《前期物业服务合同》、《业主服务手册》、《交房确认书》及《业主情况登记表》，能够证明关小明为案涉房屋的实际所有权人。同时，本案并无相反证据证明案涉房屋在2017年11月1日至2018年6月21日期间已经转让或进行了处分，且案涉房屋的处分情况应由关小明承担举证责任。因此，一审法院以戎旅物业证据不足为由，驳回其诉讼请求是错误的。关小明未作答辩。戎旅物业向一审法院起诉请求：1、关小明给付拖欠的物业费1,983.05元、违约金506.27元，合计2,489.32元。2、本案诉讼费由关小明承担。一审判决认定事实：2016年11月1日，中国人民解放军65521部队营建指挥部（甲方）与戎旅物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定为做好65521部队建设的叁玖家园小区业主生活服务保障工作，甲方聘用乙方为叁玖家园小区提供前期物业服务。物业服务费标准为：住宅2.35元/月/平方米，车库40元/月/个。2018年11月6日，中国人民解放军65521部队营建指挥部出具《物业服务费收取情况证明》，内容载明：我营建指挥部于2016年11月1日与大连戎旅物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，将65521部队建设的叁玖家园小区（位于大连市甘井子区华北路285号和七利路18号）前期物业承包给戎旅物业，并约定住宅物业服务费每平米每月2.35元，我部负责收取第一年的物业服务费，收取后再按期交给戎旅物业公司。实际实施过程中，我部在收取业主房款时一并将第一年的物业服务费予以收取，没有单独给业主开具物业费专项收据。2017年11月1日以后的物业费由大连戎旅物业自行收取，与我部无关。戎旅物业提供了2016年11月6日记载有关小明签名的《前期物业管理服务协议》，主要内容为：戎旅物业（甲方）为关小明（乙方）所有的位于叁玖家园小区A1楼2单元102号房屋提供物业服务，建筑面积为110.16平方米。计收开始时间：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期接收房屋者，自交房通知书发出或通知书上所载交房日期起计收管理费。住宅用户按照建筑面积每月每平方米2.35元计算。乙方交纳物业管理服务费时间为每年11月。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额的万分之叁向甲方交纳违约金。戎旅物业另提供了同日记载有关小明签名的《承诺书》，主要内容为：本人位于叁玖家园小区A1号楼2单元1层2号房屋的买受人或物业使用人，为维护本物业管理区域内全体业主及使用人的共同利益，本人声明如下，一、确认已详细阅读《业主临时公约》、《房屋装饰装修管理规定》、《治安消防管理规定》、《物业服务细则》的全部内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约及手册内的全部内容；三、本人同意承担违反本临时公约及相关规定的所应承担的一切责任，并同意对该物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。此外，戎旅物业提供了当日记载有关小明签名的《叁玖家园交房确认书》，证明关小明确认接收叁玖家园小区A1楼2单元102号房屋。2018年6月28日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与戎旅物业大连戎旅物业管理有限公司签订《前期合同服务终止备忘录》，约定双方根据《前期物业服务合同》、《业主手册》、《物业服务细则》及相关法律、法规，根据业主问卷调查结果，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意解除前期物业服务合同关系。前期物业服务合同终止时间为戎旅物业自2018年6月22日上午7时30分正式解除前期物业服务合同，停止为叁玖家园小区提供物业服务。戎旅物业主张关小明2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费未交纳，将关小明诉至一审法院。一审法院认为，中国人民解放军65521部队营建指挥部与戎旅物业签订了《前期物业服务合同》，戎旅物业在本案讼争期间一直为案涉小区提供物业服务，案涉《前期物业服务合同》对于讼争期间能够接受到戎旅物业物业服务的买房人具有约束力。本案中，戎旅物业提供的证据仅能证明关小明在2016年11月6日确认其接收了案涉房屋，但未能证明2017年11月1日至2018年6月21日期间戎旅物业的服务对象始终是关小明，即关小明有可能在接收案涉房屋后对房屋转让或进行其他处分，以致其不再是戎旅物业的物业服务对象，不具有交纳物业费的合同义务。而戎旅物业作为物业服务企业，应当对讼争期间其服务的对象明确知晓，并对此负有举证责任，然戎旅物业未能提供证据佐证，应当承担举证不能的不利后果。因此，依据现有证据，戎旅物业不能证明关小明欠付戎旅物业2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费，戎旅物业主张关小明支付该期间的物业费及违约金依据不足，依法不予支持。关小明经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利，本案依法缺席审理。判决：驳回大连戎旅物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（大连戎旅物业管理有限公司已预交），由大连戎旅物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院另查明：案涉房屋面积为110.16平方米。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人是否应承担案涉房屋2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费。关于被上诉人是否是案涉房屋的权利人一节，上诉人在一审中提供了有被上诉人签名的、落款时间为2016年11月6日的《前期物业管理服务协议》（业主手册）、《承诺书》、《交房确认书》，其中《承诺书》签名处还留有手印。据此可知，被上诉人系案涉小区A1号楼2单元1层2号的买受人或物业使用人。对于一审判决中所述案涉房屋可能发生的被上诉人有可能在接收案涉房屋后对房屋转让或进行其他处分的情况，应由被上诉人对此承担举证责任。本案中，一审法院穷尽送达手段后以公告方式送达了起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，被上诉人无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，可以认定被上诉人是案涉房屋的业主。中国人民解放军65521部队营建指挥部与上诉人签订了案涉《前期物业服务合同》，上诉人在案涉期间内一直为案涉小区提供物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《前期物业服务合同》对包含被上诉人在内的全体小区业主具有约束力。故被上诉人应按照案涉《前期物业服务合同》约定的物业费标准向上诉人缴纳物业费。对于案涉房屋面积，上诉人主张为110.16平方米，被上诉人签名的《业主手册》中记载的房屋面积与此相同；如前所述，被上诉人未参加诉讼视为其放弃抗辩的权利，故被上诉人应按上诉人主张的房屋面积缴纳案涉期间的物业费2,001.97元（2.35元/平方米/月×110.16平方米×7个月+2.35元/平方米/月×110.16平方米÷30天×22天）。鉴于上诉人一审诉请的物业费金额为1,983.05元，属对自身权利的处分，应予准许，故被上诉人应向上诉人缴纳2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费1,983.05元。关于上诉人主张的违约金一节，虽然被上诉人存在迟延缴纳物业费的行为，已构成违约，但鉴于上诉人现已退出案涉小区，另行收取违约金不利于矛盾化解和小区的秩序稳定，故对于上诉人该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，戎旅物业上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6944号民事判决；二、关小明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连戎旅物业管理有限公司2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费1,983.05元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回大连戎旅物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由大连戎旅物业管理有限公司负担10元、关小明负担40元；二审案件受理费50元，由大连戎旅物业管理有限公司负担10元、关小明负担40元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年六月二十一日书记员 曾 悦