湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1551号上诉人（原审原告）：耒阳市五一影业有限公司，住所地耒阳市蔡子池办事处西关居委会五一东路112号。法定代表人：曹姣龙，该公司经理。委托诉讼代理人：龙平波，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：文瑞成，湖南楚章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司耒阳支行，住所地耒阳市蔡子池办事处金盆居委会五一东路137号。负责人：高辉，该支行行长。委托诉讼代理人：杨斌，男，该支行副行长。委托诉讼代理人：高宇，湖南湘华律师事务所律师。上诉人耒阳市五一影业有限公司（以下简称影业公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司耒阳支行（建设银行耒阳支行）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2021）湘0481民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。影业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持影业公司的诉讼请求。事实与理由：涉案《房产买卖契约》没有双方法定代表人签字，尚未生效。按照《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法实施细则》规定，涉案房地产转让没有经过评估及国有资产行政主管部门批准，故涉案房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定，建设银行耒阳支行如需使用涉案划拨土地，应先将该土地变性，签订涉案协议时，土地未变性，不能进行转让，一审判决对划拨土地上的房屋买卖效力未作评判。涉案合同约定的转让房产面积少于实际面积。综上，涉案协议未生效，且违反法律、行政法规的强制性规定而无效。建设银行耒阳支行辩称，案涉《房屋买卖契约》是双方在平等、公平、自愿基础上签订，签订时即已成立并生效，且双方已按协议内容履行完毕。涉案房屋买卖协议签订、履行过程中不存在合同无效的情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。影业公司向一审法院起诉请求：请求依法确认影业公司与建设银行耒阳支行1996年10月25日签订的《房产买卖契约》无效；本案诉讼费用由建设银行耒阳支行承担。一审法院认定事实：影业公司成立于1989年6月10日，曾用名耒阳市影业公司、耒阳市电影发行放映公司。1996年10月25日，以影业公司为甲方（卖方），建设银行耒阳市支行为乙方（买方），双方签订了《房产买卖契约》，其上载明：“立契约人甲方（卖方）耒阳市电影发行放映公司，乙方（买方）中国建设银行耒阳市支行。乙方根据业务经营发展的需要，拟将购买甲方房屋用作开办综合性金融业务机构，双方同意就下列房产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落于耒阳市*房屋叁间计东西长15.00米，南北宽9.50米（详见附图），总共建筑面积壹佰肆拾贰点伍平方米，出售给乙方。二、经甲乙双方议定的上述房产以成交价每平方米贰仟肆佰捌拾元整出售，计人民币（大写）叁拾伍万叁仟肆佰元整，¥353,400.00元，另外交易手续费、契税、过户工本费由乙方负担，如有其他费用乙方概不负担。三、办理有关购房手续，由双方派专人共同办理。四、付款方法，待办好一切交易手续后二天内，房屋价款由乙方一次性通过银行转账付清。五、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任，本契约一经双方法定代表人签字，单位盖章后，即具有法律文本效力。如出现契约文本签订后，甲方没有按乙方提出的时间清理房屋或者中途悔约，甲方应负担民事责任，并负责赔偿违约金壹万元，如乙方在签订后悔约，不按甲方要求付款给甲方，同样负责赔偿违约金壹万元。七、甲方房屋出售给乙方后，乙方在不得影响房屋结构、整体设计、城市规划的情况下进行装修，装修力求美观大方。八、本契约未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充议定书亦经双方签章后与本契约具有同等效力。九、乙方购买本房屋，如今后乙方要转让或出售，应优先甲方购买。另外，乙方购买本房屋用作开办金融机构，不得从事其他经营活动。但甲方不能干涉乙方内政。十、本契约一式肆份，双方各执贰份，契约文本自签订之日起生效，肆份文本效力相同。”该契约甲方（签章）处加盖了耒阳市电影发行放映公司公章，法定代表人处周满生为打印字；乙方（签章）处，加盖了中国建设银行耒阳市支行公章，法定代表人处梁瑞泽为打印字。双方均当庭提交了房地产买卖申请审批资料，其中《湖南省耒阳市人民政府印发（买房）契纸》记载：承（买）人中国建设银行耒阳市支行，出（卖）人耒阳市电影发行放映公司；座落耒阳市五一路；立契日期1996年10月25日，投税日期1996年11月26日，房价353,400元，税额10,000元。该契纸签发日期为1996年11月26日，其上加盖了耒阳市人民政府契税专用章及耒阳市房地产市场管理所公章。建设银行耒阳支行提交了耒房权证蔡子池字第*号《房屋产权证书》，其上载明：“房屋所有权人中国建设银行股份有限公司耒阳支行，房屋坐落蔡子池街道*号，幢号1，结构砖混结构，房屋总层数5，所在层数2，建筑面积144.16平方米，设计用途商业，附记1996年购买，原证号*”。建设银行耒阳支行还提交了耒国用*号《国有土地使用证》，其上载明：“土地使用者中国建设银行股份有限公司耒阳支行；座落耒阳市*号；用途商业；使用权类型出让；终止日期2053年11月；使用权面积贰拾伍点陆零平方米；四至，东与耒阳市电影公司共墙，南临五一路，西与耒阳市电影公司共墙，北与耒阳市电影公司共墙，与该宗地6层楼共有土地权面积155.92平方米，中国建设银行股份有限公司耒阳支行为第2层门面实际分摊占地面积22.99平方米”。一审法院认为，双方签订的《房产买卖契约》虽未经双方法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且已履行完毕，案涉房产现已转移登记至建设银行耒阳支行名下，并办理了国有土地使用证书，故该契约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，合同合法有效，依法应予保护。影业公司提出“该契约因没有双方法定代表人签字，尚不具备合同生效的要件，故该合同未生效”的主张，于法无据，该院不予支持。关于影业公司提出“该涉案《房产买卖契约》因违背了法律强制性规定而无效”的主张。该院认为，《国有资产评估管理办法》第三条、第八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条、第四十条的规定均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，故影业公司的上述主张，依据不足，该院不予支持。关于建设银行耒阳支行提出的“影业公司起诉本案时已过诉讼时效，其已丧失胜诉权”的辩解意见。该院认为，确认合同无效请求权不适用诉讼时效的规定，故建设银行耒阳支行的上述辩解意见该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回耒阳市五一影业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取200元，由耒阳市五一影业有限公司负担。本院二审期间，建设银行耒阳支行提交了办理涉案房产过户相关资料，经质证影业公司对证据真实性无异议，本院予以确认。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效。影业公司提出的《国有资产评估管理办法》《国有资产评估管理办法实施细则》均不属于法律、行政法规的范畴，故涉案房屋买卖协议的效力不受上述办法、细则的调整。《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定的是以划拨方式取得建设用地的几种情形，并未明确规定划拨土地上的房屋买卖行为无效，且建设银行耒阳支行与影业公司签订房屋买卖协议后，办理了房屋产权过户手续，并交纳土地出让金，办理了案涉房屋国有商业用地性质的土地使用权证，说明政府相关职能部门对涉案房屋原土地性质是清楚的，通过行政程序许可了房屋权属的变更及土地性质的变更，故影业公司要求确认涉案房屋买卖协议无效没有法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。至于涉案房屋买卖协议约定的面积与实际办证面积的差异，不是否定涉案房屋买卖协议效力的事由。关于涉案房屋买卖协议是否生效的问题，一审判决已作认定，本院予以确认，不再赘述。综上，影业公司上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人耒阳市五一影业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年六月十一日法官助理  许建中书 记 员  谢倩茜