湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异34号案外人：刘胜，男，1988年5月12日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：孙雅平，湖南法达律师事务所律师，代理权限为一般代理。申请执行人：湘潭湘军建设有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇凤凰路凯旋国际广场写字楼8楼。法定代表人：谭成文，董事长。委托诉讼代理人：马智，男，住湖南省湘潭市岳塘区，系该公司工作人员，代理权限为特别授权，即代为参加庭审进行辩论，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签订调解协议，提起反诉或者上诉，签收法律文书等。委托诉讼代理人：刘正，男，住湖南省株洲市荷塘区，系该公司工作人员，代理权限为一般代理。被申请人：株洲京鹰房地产开发有限公司，住所地湖南省芦淞区人民中路758号京鹰华府会所。法定代表人：张徐，总经理。委托诉讼代理人：李冬梅，女，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为参加执行异议程序，代为承认、放弃执行异议请求，代为调解或和解，代为签收相关法律文书等。在本院执行湘潭湘军建设有限公司（以下简称湘军公司）与株洲京鹰房地产开发有限公司（以下简称京鹰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘胜对本院执行被执行人京鹰公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号××房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘胜称，2019年9月23日，案外人刘胜与被执行人京鹰公司签订了两份《株洲市商品房（预）销售合同》（网签销售合同条码分别为9000638869、9000638865），案外人刘胜购买被执行人京鹰公司开发建设位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号××号房屋。其中，108号房屋的建筑面积为56.07平方米，总价款86万元；201-208号房屋的建筑面积为558.91平方米，总价款474万元，以上共计560万元。合同签订后，案外人刘胜的母亲潘晓玲分两笔向被执行人京鹰公司指定账户（朱有良账户）支付购房款560万元。至此，购房款已全部付清。2019年9月28日，在被执行人京鹰公司向案外人刘胜交付所购买的全部房屋后，案外人刘胜将房屋对外出租，故案外人刘胜已对房屋实际占有、使用和收益。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条之规定，案外人刘胜与被执行人京鹰公司签订的合同真实合法有效，案外人刘胜支付了全部购房款，是善意合法的买受人，其权利应受法律保护。人民法院应当解除对位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号××房屋的查封、冻结、并停止对该房屋的全部执行行为。申请执行人湘军公司称，一、没有任何证据证明案外人刘胜购买的案涉房屋，其提供的是潘晓玲和朱有良的购买凭证，与本案没有任何关系。二、涉案房屋仅仅只办理了网签手续，后续手续均未办理。三、网签登记仅仅是行政机关对房屋买卖合同进行管理的一个措施，并不产生不动产物权设立或变动的效力。因此，案外人刘胜对案涉房屋没有物权请求权，其异议请求不能成立。被执行人京鹰公司称，法院查封的涉案201-208号房屋已经销售给案外人刘胜，该房屋已不是被执行人京鹰公司的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，法院应当解除对涉案201-208号房屋的查封。被执行人京鹰公司于2019年9月23日与案外人刘胜签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定将该房屋以总价474万元。案外人刘胜已于2019年9月份将购房款474万元支付给被执行人京鹰公司（474万元支付到指定的朱有良账户）。被执行人京鹰公司在支付全部购房款后，于2019年9月底将房屋交付给案外人刘胜。本院查明，申请执行人湘军公司与被执行人京鹰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月24日作出（2019）湘0203民初586号民事判决：“一、限被告株洲京鹰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告湘潭湘军建设有限公司支付剩余工程款共计人民币2280060.46元；二、如被告株洲京鹰房地产开发有限公司不按上述期限支付工程款，原告湘潭湘军建设有限公司可就涉案建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿；三、驳回原告湘潭湘军建设有限公司的其他诉讼请求。”被执行人京鹰公司不服，提起上诉。2020年8月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终1024号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决生效后，因被执行人京鹰公司未履行付款义务，申请执行人湘军公司向本院申请强制执行。2020年11月10日，本院作出（2020）湘0203执1984号执行裁定：“查封位于株洲市芦淞区××路××号楼××号房产。”2020年11月16日，本院查封了上述201-208号房屋。另查明，2019年9月23日，案外人刘胜与被执行人京鹰公司签订两份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定：一、案外人刘胜向被执行人京鹰公司购买位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号房屋，房屋预（实）测建筑面积为56.07平方米，规划用途为商业服务，总价款为86万元；二、案外人刘胜向被执行人京鹰公司购买位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号××房屋，房屋预（实）测建筑面积为558.91平方米，规划用途为商业服务，总价款为474万元；三、在被执行人京鹰公司取得房屋所有权总证后30日内，由双方签署《房屋交接书》，并于签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法申请办理所有权转移登记。2019年9月25日，案外人刘胜已支付上述108号、201-208号房屋全部购房款共计560万元（该560万元由案外人刘胜的母亲潘晓玲分两笔支付至被执行人京鹰公司指定的朱有良名下中国工商银行尾号5513的账户）。当日，被执行人京鹰公司的股东易能文（占公司股权90%）向案外人刘胜出具一张收条，注明已收到108号、201-208号房款共计560万元，已汇入至朱有良账上。2019年9月底，被执行人京鹰公司将108号、201-208号房屋交付给案外人刘胜。2019年9月28日，案外人刘胜与易能文签订《门面租赁合同》，约定案外人刘胜将201-208号房屋出租给易能文进行酒店经营，租期自2019年10月18日起至2029年10月17日止。后易能文之子易威登将涉案201-208号房屋作为经营场所，登记注册了芦淞区君盛楼酒店，从事餐饮服务。因涉案京鹰华府1号楼至今未办理备案及完成竣工验收，案涉房屋至今未转移登记至案外人刘胜名下。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当解除对被执行人京鹰公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号××房屋的查封。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，案外人刘胜与被执行人京鹰公司签订的两份《株洲市商品房（预）销售合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同合法有效。《株洲市商品房（预）销售合同》签订的时间为2019年9月23日，本院查封涉案201-208号房屋的时间为2020年11月16日，故签订合法有效书面买卖合同在本院查封房屋之前；第二，2019年9月底，被执行人京鹰公司向案外人刘胜交付了涉案201-208号房屋，案外人刘胜于2019年9月29日将该房屋对外出租，故应认定案外人刘胜已在本院查封房屋前合法占有该不动产；第三，案外人刘胜已付清全部购房款；第四，涉案201-208号房屋至今未办理转移登记至案外人刘胜名下，系非因案外人刘胜自身原因。综上，案外人刘胜对登记在被执行人京鹰公司名下的不动产提出异议的理由成立，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对株洲京鹰房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××号楼××号××房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  粟 欢人民陪审员  胡菊香人民陪审员  董 敏二〇二一年六月七日书 记 员  张 晶附：本裁定书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。