北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终988号上诉人（原审原告）：张传斌，男，1971年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋菲，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京青年嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院3号楼11层1209。法定代表人：王鹏，总经理。上诉人张传斌因与被上诉人北京青年嘉业房地产经纪有限公司（以下简称青年嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张传斌之委托诉讼代理人魏欣华、宋菲到庭参加诉讼。青年嘉业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张传斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持张传斌的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定青年嘉业公司于2020年4月14日将北京市石景山区18号（以下简称涉案房屋）返还给张传斌系认定事实错误。2020年4月14日青年嘉业公司向张传斌返还的房屋遭到了严重破坏，不符合青年嘉业公司向张传斌返还房屋的要求，故张传斌没有收房的义务。2.涉案房屋及设施受到损坏系青年嘉业公司造成，张传斌已完成举证证明责任。3.一审法院认定青年嘉业公司向张传斌支付的各项维修费用过低，不足以弥补张传斌受到的实际损失。涉案房屋的钥匙由青年嘉业公司管控，开锁费用应由其承担。4.一审法院认定的迟延交付租金的滞纳金过低，参照民间借贷的相关法律规定来认定系适用法律错误。张传斌向一审法院起诉请求：1.判令青年嘉业公司支付张传斌房租滞纳金3906元（12600*0.5%*62天）；2.判令青年嘉业公司赔偿张传斌房屋及相关设施的损失共计24120元；3.判令青年嘉业公司支付张传斌2020年3月16日至2020年11月6日期间的房屋占用费32200元。一审法院认定事实：2018年2月6日，甲方张传斌与乙方青年嘉业公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租代理合同》）。其中约定：房屋坐落于北京市石景山区18号，建筑面积54.2平方米，2室1厅1厨1卫。出租代理期自2018年3月16日至2020年3月15日。张传斌应于2018年3月16日前将房屋交付给青年嘉业公司。租金标准为每月4000元，青年嘉业公司将各期租金划入张传斌账户的日期为2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日，依次类推。第七条房屋及附属设施的维护。（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任。青年嘉业公司负责维修的范围：门窗玻璃，水龙头，马桶，房屋内水管（不包括主管道），阀门（不包括总阀门），淋浴喷头软管，电灯，开关，电视，冰箱，洗衣机，热水器，燃气灶，油烟机，换气扇，刷墙，铺地，贴瓷砖，打隔断，厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通。张传斌负责维修的范围：水表，电表，燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气管道，自采暖炉，空调设备，一楼自建部分，顶棚防水，卫生间防水等除以上青年嘉业公司负责维修的范围外，均为张传斌负责维修的范围。1.对于以上约定的由张传斌负责维修的范围内的房屋及其附属物品设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，青年嘉业公司应及时通知张传斌修复，张传斌应在接到青年嘉业公司通知后的7日内进行维修，逾期不维修的青年嘉业公司可代为维修，费用由张传斌承担，因维修房屋影响青年嘉业公司使用的，青年嘉业公司有权选择减少租金或者延长租赁期限。2.因青年嘉业公司保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品设备设施发生损坏或者故障的，青年嘉业公司应负责维修或承担赔偿责任。（二）张传斌允许青年嘉业公司或承租方对房屋进行装修装饰或添置新物，对房屋进行装修装饰或添置新物的具体事宜见附件一。《合同》附件一《甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用》约定，张传斌同意青年嘉业公司对该房屋在不改变房屋主体结构的情况下，进行相应的装饰及物品添置。除主体管道及楼顶、楼底防水外，房屋内其余所有物品均由青年嘉业公司承担维修。自2019年3月16日至2020年3月15日，每月房租4200元，由青年嘉业公司按时向张传斌支付。如果青年嘉业公司在该支付张传斌房租3日之内不按时支付房租，则青年嘉业公司每天按该支付房租的5‰支付张传斌滞纳金。附件二《房屋交割清单》载明交割物品中含有冰箱一台。《出租代理合同》于2020年3月15日到期后，双方未签订续租协议。青年嘉业公司于2020年2月18日支付租期内最后一期租金12600元，该期租金应于2019年12月15日支付。青年嘉业公司主张迟延支付房租已取得张传斌的同意，张传斌不予认可。对于张传斌主张的滞纳金3906元，青年嘉业公司不同意支付，并主张若法院认定其存在违约行为，则张传斌主张的违约金过高，申请法院酌减。2020年3月14日，张传斌和青年嘉业公司至涉案房屋处交接房屋，当时尚有租户未搬离。张传斌主张其以房屋设施损坏且青年嘉业公司拒绝维修或赔偿、房屋不满足交割条件为由拒收钥匙。2020年4月14日，双方再次至涉案房屋办理交接，张传斌以相同理由再次拒收钥匙。对于房屋内租户搬离的时间，张传斌称租户于2020年4月14日搬离。青年嘉业公司主张租户于2020年4月14日前搬离，具体时间不清楚。2020年5月8日本案第一次庭审后，青年嘉业公司对房屋内部分损坏的设施进行了维修，张传斌认为未完全修好再次拒收钥匙。2020年10月21日，法院组织双方进行现场勘验时，双方表示均无钥匙，张传斌致电开锁公司开门，支出开锁换锁费820元。涉案房屋自2020年4月15日至法院勘验之日均处于空置状态。法院组织双方进行现场勘验时，张传斌要求青年嘉业公司对涉案房屋进行如下维修：一、主卧墙面有涂画痕迹、顶部有脱落、西墙为蓝色、南墙接线插座挡板掉落；二、拆除阳台晾衣杆安装钉3个、粉刷阳台顶板、更换窗台塑钢开关；三、更换卫生间门玻璃、浴霸顶板收拾平整；四、次卧墙面钉取掉、粉刷；五、厨房水池旁的台面有裂纹，需要更换，橱柜合页更换3个。主卧地面有两块复合板材的地板不平整、入门处墙面有走线痕迹应粉刷清理平整，要求对房屋内所有墙面包括顶棚进行粉刷，赔偿冰箱，修理门禁电话、交付门禁钥匙。青年嘉业公司仅表示主卧内的西墙可以粉刷，窗户塑钢开关可换，阳台顶部和次卧墙上的钉子可拔，卫生间门玻璃和厨房柜门合页可换。张传斌主张因青年嘉业公司仅同意维修部分设施，故不再同意维修，要求赔偿。张传斌后在本案第二次庭审前提交《房屋损坏的赔偿评估说明》，主张应赔偿的明细如下：（1）房屋墙修复、找平以及粉刷共15000元，主张的是整个房屋内全部墙面的修复费用；（2）主卧地板维修2000元；（3）厨房台面更换3000元；（4）卫生间玻璃500元；（5）卫生间吊顶500元；（6）开锁820元；（7）其他小件维修300元，包括塑钢窗开关、取掉抹平阳台上的铁钉、主卧室裸露电线盖板和厨房壁柜的合页3个；（8）冰箱丢失赔偿2000元。张传斌称于2014年购买海信单开门两柜冰箱，购买价格2000元左右，现无法提供购买票据。以上损失共计24120元。对于以上要求，青年嘉业公司认为：（1）主卧蓝色西墙和涂鸦粉刷、次卧取钉抹平共同意赔偿800元；（2）主卧地板维修赔偿100元；（3）厨房台面系自然损耗，不同意赔偿；（4）卫生间玻璃赔偿200元；（5）卫生间吊顶系自然损耗，与温度、湿度有关，不同意赔偿；（6）开锁费用同意赔偿240元；（7）其他小件维修赔偿150元；（8）认可冰箱丢失，不记得冰箱品牌，租赁时就是旧冰箱，仅同意赔偿350元。双方主张由法院酌定赔偿数额，不申请鉴定。上述事实，有《出租代理合同》、转账回单、勘验笔录、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张传斌与青年嘉业公司签订的《出租代理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。因双方明确约定了租金数额、支付时间、租赁期限、房屋及附属设施的维护义务等，双方应依约定履行。因双方约定2019年3月16日至2020年3月15日的租金为每月4200元，青年嘉业公司应于2019年12月15日向张传斌支付2019年12月16日至2020年3月15日的房租，若其在该支付房租3日之内不按时支付房租，则每天按该支付房租的5‰支付滞纳金。但青年嘉业公司实际支付房租的日期为2020年2月18日，其虽主张迟延支付租金已取得张传斌的同意，但未提供证据予以证明，故应支付滞纳金。对于张传斌依据合同约定按日5‰标准计算的滞纳金3906元，青年嘉业公司认为过高，申请法院予以酌减。法院参照民间借贷利率的相关规定，结合青年嘉业公司需要支付的租金数额、延迟支付租金的期间和张传斌的实际损失等因素，依据公平和诚信原则，酌定青年嘉业公司支付张传斌滞纳金320元。依据约定，除主体管道及楼顶、楼底防水外，房屋内其余所有物品均由青年嘉业公司承担维修。对于张传斌主张的赔偿损失24120元的诉求，分析如下：（1）对于房屋墙修复、找平以及粉刷15000元，根据现场勘验情况，房屋墙面仅有部分受损。张传斌主张青年嘉业公司赔偿整个房屋内全部墙面的修复费用，缺乏事实和法律依据。张传斌亦未举证证明其所述的损害全部由青年嘉业公司所致。结合青年嘉业公司的赔偿意见，法院酌定青年嘉业公司赔偿张传斌墙面修复费用1000元。（2）对于主卧地板维修2000元，因仅有两块地板不平整，且地板是复合板材，结合青年嘉业公司的赔偿意见，法院酌定200元。（3）对于厨房台面更换3000元，因厨房水池旁的台面有裂纹，故青年嘉业公司应赔偿400元。（4）对于卫生间玻璃500元，法院采纳青年嘉业公司赔偿200元的意见。（5）对于卫生间吊顶500元，青年嘉业公司应赔偿300元。（6）对于开锁、换锁费820元，青年嘉业公司同意赔偿240元，法院不持异议。（7）对于塑钢窗开关、取掉抹平阳台上的铁钉、主卧室裸露电线盖板和厨房壁柜的合页3个等小件维修300元，法院采纳青年嘉业公司赔偿150元的意见。（8）对于冰箱2000元，张传斌陈述于2014年购买时价格是2000元，但未提供购买票据。结合使用年限，法院酌定青年嘉业公司赔偿其500元。以上损失赔偿额共计2990元。对于张传斌主张青年嘉业公司支付2020年3月16日至2020年11月6日的房屋占用费32200元的诉求，因《出租代理合同》约定的出租代理期至2020年3月15日，故青年嘉业公司应按时将涉案房屋返还张传斌，否则应支付房屋占有使用费。2020年3月14日，双方至涉案房屋欲办理交接时，涉案房屋内尚有租户居住。2020年4月14日，双方再次办理交接。张传斌主张租户于该日搬离。青年嘉业公司主张租户于该日前搬离，其作为负有返还涉案房屋义务的一方，对此应负有举证责任，但其未提供证据予以证明，故应承担不利的后果。参照双方约定的租金标准，法院酌定青年嘉业公司应支付张传斌2020年3月16日至2020年4月14日期间的房屋占有使用费4200元。2020年4月14日，双方办理交接时，张传斌以房屋设施损坏且青年嘉业公司拒绝维修或赔偿、房屋不满足交割条件为由拒收钥匙，涉案房屋自2020年4月15日至10月21日法院勘验之日均处于空置状态。因青年嘉业公司对房屋内设施的损坏并未显著影响房屋的使用，张传斌对于设施的损坏可请求青年嘉业公司维修或赔偿，其主张的拒收房屋的理由缺乏事实和法律依据。故法院认定青年嘉业公司于2020年4月14日已将房屋返还给张传斌。张传斌在此后未采取适当措施防止房屋空置损失的发生，故对其主张的2020年4月14日以后的房屋占有使用费的诉求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条规定，判决：一、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张传斌房租滞纳金320元；二、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿张传斌房屋及相关设施维修费用2990元；三、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张传斌房屋占用费4200元；四、驳回张传斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，张传斌围绕上诉请求依法提交了新证据：1.粉刷工人开具的收条；2.付款凭证即微信转账记录；3.房屋粉刷之后的照片。上述证据用以证明张传斌为修复粉刷涉案房屋墙面于2020年10月26日向粉刷工人支付费用4000元，一审认定的墙面修复费用不足以弥补张传斌的实际损失。本院对上述证据的真实性、关联性及证明目的予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张传斌与青年嘉业公司签订的《出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方基于合同享有的合法权益受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方之间的《出租代理合同》中对租期、租金支付时间及迟延支付租金的滞纳金进行了约定。根据约定，青年嘉业公司应于2019年12月15日向张传斌支付租金，在约定支付租金3日之内不按时支付租金，则每天按该支付租金的5‰支付滞纳金。青年嘉业公司实际于2020年2月18日向张传斌支付租金，故应支付逾期支付租金的滞纳金。一审法院根据青年嘉业公司的申请并结合青年嘉业公司需要支付的租金数额、迟延支付租金的期间及张传斌的实际损失等因素，参照民间借贷利率的相关规定，酌定青年嘉业公司向张传斌支付滞纳金320元并无不当，本院予以确认。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同中约定因青年嘉业公司保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品设备设施发生损坏或者故障的，青年嘉业公司应负责维修或承担赔偿责任。一审法院现场勘验表明房屋确实存在一种程度的破损，张传斌主张赔偿房屋及设施损失，有事实和法律依据，应予支持。关于张传斌主张的房屋墙面修复、找平以及粉刷造成的损失，二审中张传斌提交了其向粉刷工人的付款凭证4000元及粉刷工人向其开具的收条，用以证明张传斌修复墙面花费4000元，因破损地方较多，故张传斌对全屋进行粉刷是必要的，本院对张传斌的该项损失予以确认，一审法院认定墙面修复费用1000元过低，本院予以调整。关于张传斌主张的主卧地板修复费用、厨房台面更换费用、卫生间玻璃费用、卫生间吊顶费用及小件维修费用和冰箱费用，其未能提供充分证据证明其主张，一审法院根据现场勘验情况酌情确定的金额适当，本院予以确认。关于张传斌主张的开锁和换锁费用，鉴于双方系在法院主持下进行的房屋交接，此前的房屋钥匙在青年嘉业公司管控之下，故开锁、换锁的全部费用820元均应由青年嘉业公司负担，一审法院根据青年嘉业公司的意愿判决青年嘉业公司仅赔偿240元错误，本院予以纠正。青年嘉业公司应当于2020年3月15日向张传斌返还租赁房屋，当日交接时因租户尚未搬离，张传斌拒绝接收房屋理由正当。2020年4月14日办理交接时，租赁房屋已经腾空，张传斌应当接收租赁房屋，房屋存在需要维修的问题不构成张传斌拒绝接收房屋的理由，而应当在接收房屋后向青年嘉业主张维修损失。故青年嘉业公司应当支付2020年3月16日至2020年4月14日的房屋占用费，一审法院参照双方约定的租金标准酌定青年嘉业公司向张传斌支付房屋占用费4200元并无不当，本院予以确认。青年嘉业公司虽然不需要支付张传斌2020年4月15日至2020年11月6日期间的房屋占用费，但张传斌自行维修租赁房屋必然会在一定时间内影响张传斌的使用，青年嘉业公司应当赔偿张传斌维修期间无法使用房屋的损失，具体金额，本院综合考虑维修需要的合理期间以及双方约定的租赁标准酌情确定。综上所述，张传斌的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7193号民事判决第一项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7193号民事判决第四项；三、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7193号民事判决第二项为：北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿张传斌房屋及相关设施维修费用6570元；四、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7193号民事判决第三项为：北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张传斌房屋占用费4200元和维修期间无法使用房屋的损失4200元；五、驳回张传斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1306元，由张传斌负担974元（已交纳），由北京青年嘉业房地产经纪有限公司负担332元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1118元，由张传斌负担953元（已交纳），由北京青年嘉业房地产经纪有限公司负担165元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年六月四日法官助理 付雅卓书 记 员 赵梦芸