辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初529号原告：交通银行股份有限公司鞍山分行，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路38号。负责人：常晓丹，行长。委托诉讼代理人：王珑翰，男，系该单位员工。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所执业律师。被告：周在兴，男，1974年8月14日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。（缺席）被告：鞍山泓宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区北二道街6号。法定代表人：胡怀富，经理。委托诉讼代理人：沈忱，女，工作人员。原告交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称交通银行）与被告周在兴、鞍山泓宇房地产开发有限公司（以下简称泓宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行委托诉讼代理人王珑翰、刘晓松、被告泓宇公司到庭参加诉讼。被告周在兴经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通银行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告周在兴偿还借款本金227912.41元，利息2977.17元，罚息23.14元，利息复利33.41元，罚息复利0.15元，从2021年5月23日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止。2、依法判决被告周在兴承担抵押担保责任，原告对被告抵押给我行的房产享有优先受偿权。3、依法判决被告鞍山泓宇房地产开发有限公司承担连带保证责任，判决原告对被告鞍山泓宇房地产开发有限公司存进的保证金享有优先受偿权。4、依法判决全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月25日原告与被告周在兴签订了《个人房屋抵押贷款合同》（编号：201701213411999001200000267)。合同第二十三条约定被告从原告处借款25.3万元整，用于购买房屋，借款期限为240个月。合同第二十四条约定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为1724.67元，还款日每月1日。合同第十三条中13.1条约定了“提前到期事件”，根据13.1条第（7)项约定，借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13.2条约定了提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13.2第（5)项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下己发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于鞍山市铁西区，建筑面积69.28平方米。第六条还约定了抵押担保范围，及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了抵押权登记。抵押登记号辽（2017)鞍山市不动产证明第0030622号。原告与被告鞍山泓宇房地产开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告鞍山泓宇房地产开发有限公司为原告向富雅豪庭小区业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商鞍山泓宇房地产开发公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定:债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。原告对该保证金帐户内资金享有优先受偿权。现还款期限己届满，被告的贷款己经逾期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款。请求贵院依法裁判以实现原告诉讼请求。周在兴未到庭，未作答辩。泓宇公司辩称，一、原告的请求超出双方约定的保障范围。原告同时主张抵押物和我公司的保证金的优先受偿权又要求我公司承担连带保证责任没有法律依据。原告在没有放弃抵押物优先受偿权的情况下，根据相关法律规定及合同约定我公司仅应对担保房屋实现抵押权以外的承担保证责任。二、2018年11月至2020年9月原告已违法扣除我公司在原告处储蓄的保证金32157.9元，请求法院判决对扣除的保证金予以返还或折抵房屋价款回购时一并冲抵。三、我公司已可以为借款人办理房屋产权证，原告与被告可以就该抵押房屋办理抵押权登记，由于被告怠于办理房产登记，同时又恶意拖欠借款加重的我公司的保证责任，根据原告出具的《个人房产抵押贷款合同》，借款人的违约行为已满足抵押权实现的情形，请法院判决原告应优先处置抵押房屋，免除我公司担保责任。四.原告主张的利息、罚息、复利等合计不能超过中国人民银行同期拆借利率（LPR）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因周在兴未到庭，未对交通银行提供的证据进行质证，对于交通银行提供的证据经本院审查后予以确认并在卷佐证。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，周在兴与泓宇公司签订《商品房买卖合同》，周在兴购买坐落于鞍山市铁西区，产籍号为2-25-474-2052，建筑面积为69.28平方米商品房一处。2017年10月25日，周在兴与交通银行和泓宇公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：抵押房屋为借款人所购房屋（产籍号2-25-474-2052），坐落于铁西区，建筑面积69.28平方米，购房总价叁拾壹万陆仟贰佰伍拾元整，购房合同编号201501313#2052，贷款金额贰拾伍万叁仟元整，贷款期限240月。基准利率种类为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，利率上浮10%；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。本合同项下贷款一次性发放，放款账户为62×××78。借款人选择的还款法为：等额本息还款法，每期还款为人民币大写壹仟柒佰贰拾肆元陆角柒分；借款人周在兴；贷款人：交通银行；担保人（保证人）：泓宇公司，所有合同当事人均在合同尾页签字盖章。另查，交通银行（甲方）与泓宇公司（乙方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，协议约定：本协议适用于位于鞍山市铁西区富雅豪庭二期楼盘。为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，乙方的保证责任解除。乙方于本协议签署之日，按贷款总额的1%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款。甲方根据本协议扣划保证金后，乙方应在甲方扣划之日起三日内补足相应款项作为保证金。甲方向购房人发放贷款时，乙方已经依法取得指定楼盘的预售许可证（或销售许可证）并已办妥登记备案手续。甲方向每一购房人发放贷款金额不超过其所购房屋总价款的80%，贷款期限最长为30年。甲方与购房人签署《个人房产抵押贷款合同》后，乙方应按产权交易登记部门的要求提供全套所需资料，协助甲方在30天内办妥该抵押登记或备案手续。乙方准备向购房人交付所购房屋时，应提前60天通知甲方。乙方授权，乙方在本协议项下有任何到期应付未付的款项时，甲方有权扣划乙方在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。本协议合作期限为十年。泓宇公司向交通银行出具《担保函》，内容为“交通银行鞍山分行太平洋支行：根据我公司与贵行签署的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，我公司特为购房人周在兴根据编号为201701213411999001200000267的《个人房产抵押贷款合同》向贵行申请的贷款提供连带责任保证，具体内容如下：“1.主债权本金为25.3万元，利率根据主合同的约定。2.保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。3.保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年。贵行宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。4.自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，我公司将根据贵行的要求立即偿还购房人应付未付的利息、本金，并承担本担保函第2条所述保证范围内任何应付罚息、违约金、损害赔偿金和贵行实现债权的费用。5.本担保函自签署之日起生效。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保、贵行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，我公司的保证责任解除。但在贵行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，我公司对该部分应付款项仍承担保证责任”。再查，2017年11月交通银行出具《借款凭证》，借款金额253000元，借款期限240个月，借款原因及用途为购房，借款人周在兴。2017年11月8日鞍山市国土资源局出具辽（2017）鞍山市不动产证明第0030622号《不动产登记证明》，证明权利或事项为预购商品房抵押权预告登记，权利人交通银行股份有限公司鞍山分行，义务人周在兴，坐落于铁西区，其他：产籍号为2-25-474-2052，预购商品房抵押权预告登记的种类为预告抵押设立登记，债权数额为25.3万元。再查，交通银行庭审中述称其已扣划泓宇公司保证金32157.9元。周在兴尚欠借款本金227912.41元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。周在兴与交通银行签订的《个人房屋抵押贷款合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。交通银行已按合同约定向周在兴履行了发放贷款253000元的义务，周在兴在借款后未按合同约定偿还借款本息的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故对交通银行要求周在兴偿还借款本金本金227912.41元，利息2977.17元，罚息23.14元，利息复利33.41元，罚息复利0.15元，从2021年5月23日起按照《个人房产抵押贷款合同》约定计算至实际给付之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于交通银行请求判令其对周在兴提供的抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，交通银行与周在兴及泓宇公司签订的《个人房屋抵押贷款合同》明确约定周在兴以其购买的位于铁西区，产籍号为2-25-474-2052号的房屋进行抵押担保，但仅只办理了预抵押登记，预抵押登记权利人享有的仅是请求办理抵押权登记的权利，而非抵押登记，抵押权不生效，故交通银行对位于铁西区，产籍号为2-25-474-2052号的房屋的房屋不享有优先受偿权，因该项主张没有法律依据，故本院不予支持。关于交通银行请求判令泓宇公司承担连带保证责任并对泓宇公司存入的保证金享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，周在兴与交通银行和泓宇公司签订《个人房屋抵押贷款合同》，泓宇公司在保证人处盖章；此外，泓宇公司与交通银行签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》并出具了《担保函》，约定由泓宇公司为购房人的全部贷款提供连带责任保证。根据交通银行（甲方）与泓宇公司（乙方）签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》中关于保证金的约定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条之规定，交通银行对泓宇公司存入的保证金享有优先受偿权，故对于交通银行的上述诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、周在兴于本判决生效之日起十日内偿还中国交通银行股份有限公司鞍山分行借款本金227912.41元，利息2977.17元，罚息23.14元，利息复利33.41元，罚息复利0.15元（从2021年5月23日起按照合同约定计算至实际给付之日止）；二、鞍山泓宇房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带保证责任；三、交通银行股份有限公司鞍山分行对鞍山泓宇房地产开发有限公司账户中的保证金享有优先受偿权；四、驳回交通银行股份有限公司鞍山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4741元,由周在兴、鞍山泓宇房地产开发有限公司负担，公告费300元由周在兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  范泓滢人民陪审员  姜 伟人民陪审员  梅 玲二〇二一年六月七日代理书记员  赵萃婷