辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4290号 上诉人（原审被告）：王浩杰，男，1968年12月15日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连中海海惠物业服务有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金海里9号。统一社会信用代码91210213716987808Y。 法定代表人：李晓华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周晓欣、邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。 上诉人王浩杰因与被上诉人大连中海海惠物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王浩杰上诉请求：撤销原判，依法改判为：1.被上诉人出具与案涉小区业主委员会签订的历年物业服务合同，合乎法定程序、公平公正公开选聘程序机制以及符合市场竞争招投标机制的所有资料；2.在此前提下上诉人依照相关文件标准支付7折物业费给被上诉人；3.被上诉人历年使用的维修资金超出部分全部返还业主，并处以全部历年使用维修资金三倍处罚赔偿；4.被上诉人取得的公共部位设施等收益包括(停车收益、广告收益、出租收益)历年所有收益全部返还业主，若被上诉人有真实可量化的成本开支予以扣除，若无则处以全部历年收益的三倍处罚赔偿；5.被上诉人出具自接管小区以来的所有历年物业费，电梯费的财务收支报表；6.被上诉人出具自接管小区以来所有公共部位设施等的收益(广告收益、停车费收益、出租收益)所有财务收支报表；7.被上诉人出具自接管小区以来的所有维修资金财务收支报表。事实与理由：一、原审判决不是基于客观事实，而是基于主观意识，引用的法律条文是片面有选择性的，并没有提供相应的客观事实依据作为支撑。二、物业服务属于商业服务合同，非公益性质，非政府行政性质，商务服务合同必须符合商业等原则。维护业主小区共用部位每一分钱的合法权益是法律赋予每一位业主的责任和义务，开支必须清晰、可核实，业主聘请的物业公司必须符合法定程序，有效保护业主合法权益而签订的合同条款，业主与物业公司之间的账必须一清二楚，这样才能建立起业主与物业公司的和谐关系，接受业主的监督，物业才能用心做好服务，提升服务质量，拿物业公司该拿的钱。三、物业合同纠纷有两个主体，一个是物业公司，一个是业主委员会。业主委员会是否能代表业主，并对业主有约束力，需要业主委员会加入第三方。自从物业公司接收案涉小区以来，所有的财务报表都没有公开过。业主委员会换届选举的资料也没有看到，因此业主委员会必须加入第三方。 大连中海海惠物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。 大连中海海惠物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费1770.60元；2、判令被告支付拖欠2016年4月1日至2020年7月31日期间的电梯费1062.36元；3、判令被告支付拖欠2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费374.55元；4、判令被告支付逾期缴费违约金962.25元；以上四项合计4169.76元。 一审法院认定事实：大连中信物业管理有限公司于2018年8月1日变更公司名称为大连中海海惠物业服务有限公司。2015年6月，原告（受托方、乙方）与大连市甘井子区和兴家园业主委员会（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，甲方将和兴家园委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为五年，自2015年6月1日零时起至2020年6月1日零时止。合同第二十二条约定，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之3交纳滞纳金。第二十五条约定，电梯运行费0.30元/平方米*月。2020年7月15日，大连市甘井子区和兴家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》，甲方委托乙方对和兴家园小区提供物业服务，合同期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。合同第十条约定，2020年6月1日至2020年7月31日物业费按照原物业服务合同约定的价格执行即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上0.8元/月?平方米（含0.3元/月?平方米电梯运行费）。2020年8月1日至2023年5月31日按照经业主大会决议调整后的价格执行即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上1.10元/月?平方米（含0.3元/月?平方米电梯运行费）。第十二条约定，物业服务费按照半年度交纳，业主应在每上半年度1月10日前交纳上半年度物业服务费，应在每下半年度7月10日前缴纳下半年度物业服务费（遇节假日顺延）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金。被告系大连市甘井子区促进路8C-1-9-4号房屋的业主，房屋面积为68.1平方米，被告欠缴原告2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业费。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、标准交纳物业服务费。据此，原告要求被告支付拖欠的2016年4月1日至2020年7月31日的物业费1770.60元（0.5元/月/平方米×68.1平方米×52个月）和电梯费1062.36元（0.3元/月/平方米×68.1平方米×52个月）、2020年8月1日至2020年12月31日的物业费374.55元（1.10元/月/平方米×68.1平方米×5个月），理由正当，予以支持。关于被告提出的物业服务不到位及报表公示问题的辩论意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管、维护及公开义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位及未公示为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。至于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王浩杰于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费1770.60元。二、被告王浩杰于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2016年4月1日至2020年7月31日期间的电梯费1062.36元。三、被告王浩杰于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费374.55元。四、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王浩杰负担，并自判决发生法律效力之日起十日内给付。 本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，但上诉人提交光盘一张、案涉小区业委会组成人员及会议记录材料复印件一份，拟证明被上诉人未做好案涉小区的消防设备维护、将小区公共收益弥补物业费、物业经理是业委会成员影响公平性等问题，以此主张物业费应打七折，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人二审提供的证据，本院认定如下：对光盘中证明物业怠于维护消防设施的部分照片予以采信，小区公告栏照片以及业委会相关材料因与本案不具关联性，本院不予采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，大连中海海惠物业服务有限公司与大连市甘井子区和兴家园业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》对该小区业主王浩杰具有约束力，大连中海海惠物业服务有限公司与王浩杰之间已经建立了物业服务合同关系，因此，王浩杰应当按照合同约定的物业费收费标准履行交费义务。至于上诉人提出“对业委会成员构成以及选举程序的公平性、合法性不认可”的主张，由于目前既无生效判决认定案涉小区业主委员会的成立程序不合法，也无生效判决撤销业主委员会决议或确认案涉物业服务合同无效，上诉人一直接受着被上诉人提供的物业服务，却以合同无效为由拒交物业费，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当，二审予以维持。 关于上诉人提出“被上诉人提供服务存在质量问题，物业费应至少打七折”的主张，本院认为，上诉人认为被上诉人提供服务不符合合同约定并在一、二审中提供了相关照片，但这些证据只能体现被上诉人某时点的服务瑕疵，不足以证明该问题为常态化问题，不构成减免物业费的正当理由。上诉人如认为被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以合法方式维护自身权益。 至于上诉人提出“要求被上诉人出具历年物业服务合同、选聘程序材料和历年物业费、电梯广告费、停车费、维修资金、出租等收益的财务收支报表并将维修资金和收益的超出部分返还业主，否则处以三倍处罚赔偿”的上诉主张，本院认为，上诉人的上述请求与本案物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且王浩杰在一审中也没就要求物业出示材料和赔偿问题提出反诉请求，因此，上诉人的此项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。 综上，王浩杰的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人王浩杰已预交），由上诉人王浩杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王 迪 二〇二一年六月十八日 法官助理 邹 璇 书 记 员 于 涵