四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终210号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓林，男，1967年2月4日出生，汉族，住广元市利州区，系张馨芳之夫。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张馨芳，女，1968年2月2日出生，汉族，住广元市利州区，系王晓林之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：童荣周，四川利州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺毅，男，1976年9月4日出生，汉族，住广元市利州区，身份证号510802197609××××。系张琼芳之夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张琼芳，女，1974年5月7日出生，汉族，住广元市利州区，系贺毅之妻。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：王晓峰，男，1977年11月1日出生，汉族，住广元市利州区，系胡秀莉之夫。 原审被告：胡秀莉，女，1979年7月13日出生，汉族，住广元市利州区，系王晓峰之妻。 上诉人王晓林、张馨芳与被上诉人贺毅、张琼芳、王晓峰、原审被告胡秀莉房屋买卖合同纠纷一案，四川省广元市利州区人民法院作出（2018）川0802民初1911号民事判决，王晓林、张馨芳不服判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）川08民终1000号民事裁定，撤销原判，发回重审。四川省广元市利州区人民法院作出（2019）川0802民初5227号民事判决，王晓林、张馨芳不服判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王晓林、张馨芳及委托诉讼代理人童荣周、被上诉人贺毅、张琼芳、王晓峰到庭参加诉讼，被上诉人张琼芳、原审被告胡秀莉经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理终结。 王晓林、张馨芳的上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、依法确认被上诉人与被上诉人于签订的房屋买卖合同无效，由被上诉人返还该诉争房屋并恢复原状；4、本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审未查清案件基本事实，错误认定案件事实。1、2004年6月21日上诉人王晓林与广元市蜀门市场开发有限公司签订集资建房合同书，由于当时上诉人资金紧张无能力交纳首付款，被上诉人王晓峰无房居住，经协商，被上诉人愿意为上诉人垫交首付款4万元，该房由被上诉人王晓峰居住使用，2014年7月29日上诉人归还了被上诉人王晓峰房屋垫交款4万元。2、2004年2月27日被上诉人王晓峰与被上诉人张琼芳签订的商品房销售合同，至始无效。①上诉人未将诉争房屋出售给被上诉人王晓峰；②该诉争房屋为上诉人的福利房，王晓峰无资格取得，也无权利履行上诉人的房屋买卖合同；③该诉争房屋不是商品房，且被上诉人之间的房屋买卖合同不符合房屋买卖合同的实质要件，即被上诉人王晓峰对该诉争房屋无处分权；④被上诉人王晓峰在卖给被上诉人张琼芳该诉争房屋前征询二上诉人意见，二上诉人均明确告知该诉争房屋不卖只能由被上诉人王晓峰居住或出租，二被上诉人恶意串通使被上诉人贺毅、张琼芳居住至今，而法院仅以居住确定所有，严重损害了上诉人的合法权益。3、上诉人按照与广元市蜀门市场开发有限公司签订的合同与被上诉人王晓峰的约定，归还了被上诉人王晓峰的垫资款，应工商局的要求交纳了该诉争房屋的尾款及其他相关费用近10万元，于2004年8月4日登记了房屋所有权，2010年9月25日登记了土地使用权，合法取得了该诉争房屋的所有权。4、上诉人王晓林取得该诉争房屋的资格，被上诉人王晓峰同为一单位无资格取得，该资格实质是国家工作人员的一种福利，福利即具有相应的价值，该价值为二上诉人共同所有，处分该价值时必须征得共有人同意，被上诉人王晓峰无资格取得，即没有相等的福利价值，法院认定被上诉人王晓峰实际履行了义务，明显错误认定。二、一审法院采信使用证据错误，错误判决。1、被上诉人贺毅出示的2001年上诉人签订的协议一张。该协议是复印件，不能作为证据使用；该协议来源不合法，因该协议相对人是上诉人王晓林和被上诉人王晓峰，该证据出示也只能是被上诉人王晓峰出示；该协议未征得上诉人张馨芳同意，被上诉人王晓峰也未履行协议约定的条件，该协议归于消灭，而法院以该非证作为定案证据明显违反证据规则。2、被上诉人出示2004年2月27日被上诉人王晓峰与被上诉人张琼芳的《商品房销售合同》。①该证据相对人为二被上诉人与上诉人没有关联性；②该证据为无处分权的人被上诉人王晓峰与被上诉人张琼芳签订，该合同未得到上诉人的确认和追认；③该证据不符合商品房买卖合同的实质要件，也未约定房屋总价款、房款支付时间等具体事项，即该合同至始无效。法院采信使用以上二组无效协议作为证据使用，将上诉人支付近10万元合法取得登记在上诉人名下的福利房，错误判给仅支付了45000元的被上诉人贺毅、张琼芳，该45000元由王晓峰收取，与上诉人没有关联性。三、一审适用法律错误。该房系上诉人福利房、应当适用《中华人民共和国房地产管理法》及2007年以前关于福利房的相关法律法规的规定来判决此案。 被上诉人贺毅、张琼芳未在法定期限提交书面答辩状。贺毅庭审中答辩：1、上诉人王晓林未提供证据证实案涉房屋属于福利分房，我提供了证据证实案涉房屋的开发主体是蜀门开发公司，案涉房屋是单位集资修建的商品房。2、上诉人的上诉理由不能成立，我同意一审判决结果。 被上诉人王晓峰、胡秀莉未在法定期限提交书面答辩状。王晓峰庭审中答辩：案涉房屋是我堂哥王晓林说单位上给他分了个房子，问我要不要，我当时征求了我父母意见，由我父母出资购买王晓林那个房子，给了40000元首付，我和王晓林也签了转让协议，他是同意给我过户的，当时签协议的时候我嫂子张馨芳没有在场。后来贺毅说他要结婚，我买的那个房子也没住就卖给了贺毅。 张琼芳、贺毅向一审法院起诉请求：1.被告办理房屋所有权、土地使用权变更登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。 王晓林、张馨芳在一审庭审中提出反诉请求：1、请求依法确认反诉被告王晓峰与贺毅、张琼芳于2004年2月27日签订的房屋买卖合同无效；2、请求反诉被告归还属于反诉原告位于广元市利州区××路××市场××号楼××单元××楼房屋一套并恢复原状；3、本案诉讼费、反诉费及其他一切费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2000年6月21日，被告王晓林（乙方）因单位广元市工商行政管理局集资建房，与广元市蜀门市场开发有限公司（甲方）签订《集资建房合同书》，约定乙方向甲方按期足额交清建房集资款，取得房屋所有权，甲方同意乙方入住位于广元市××市场××＃楼××单元××楼××号××楼。房屋建筑面积107.33平方米，总价75187元。按甲方要求首期付款4万元整，其余部分入住前一次付清。 2001年9月4日，被告王晓林与被告王晓峰签订《转让协议》，将其享有的位于广元市利州区××路××市场××号楼××单元××楼右侧集资住房一套转让给被告王晓峰，协议载明“兹有广元工商职工王晓林愿将自己分有的××号楼××单元右侧四楼壹套房屋转让给其弟王晓峰所有，双方不得反悔。” 2001年9月6日，王晓峰以王晓林名义向开发公司缴纳了购房款4万元。 2004年2月27日，被告王晓峰与原告张琼芳签订《商品房销售合同》，合同约定：张琼芳以现金45000元支付给王晓峰作为房屋首款。下余房款，办理房屋产权证、土地证费用以广元市工商局实际收费为准，王晓峰需出示相关费用，房款收费票据，张琼芳以现金方式支付给王晓峰。在张琼芳交清全部房屋价款后，王晓峰代理张琼芳办理房屋产权证、土地证，税费、规费按照国家规定收取，由张琼芳支付给王晓峰代缴。 同日，原告向被告王晓峰支付了购房款45000元，被告王晓峰出具收条一份，载明“今收到张琼芳首付房款肆万伍仟元正（45000.00元），该房系蜀门市场6号楼3单元4楼右侧房屋。”之后原告二人在该房屋内居住至今。 2004年8月4日，被告王晓林取得位于广元市利州区××路××号××栋××号房屋的所有权，权证号为：广房权证城Ｃ字第1××3号。8月19日，被告王晓林向广元燃气圾限责任公司缴纳天然气安装费2420元。 2010年9月25日，被告王晓林办理了国有土地使用证：广国用（2010）第6××5号。 2011年6月20日，被告王晓林向广元市工商行政管理局交纳购房款29634.42元。 2014年7月29日，被告王晓林将被告王晓峰缴纳的购房款4万元退还给被告王晓峰。 另查明，1、原告张琼芳、贺毅于2002年3月21日登记结婚，自2004年起二人在案涉房屋内居住至今。2、被告王晓峰、胡秀莉于2004年2月11日登记结婚。3、被告王晓林、张馨芳于1989年11月4日登记结婚，于2006年12月27日补办结婚证。 一审法院认为，根据双方当事人诉、辩主张及庭审举证、质证，本案的争议焦点是谁是案涉房屋的所有权人。 首先，2000年6月21日，被告王晓林因单位集资建房，与房产开发企业签订《集资建房合同书》，由于该合同约定了当事人名称、房屋基本状况、房屋价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，因此该合同应当认定为商品房买卖合同。所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即商品房买卖合同的完成要由房地产开发企业将销售的房屋所有权转移给买受人，同时买受人要按合同约定支付价款。本案中，被告王晓林虽然与房地产开发企业已签订商品房买卖合同，但在签订合同后至未交纳购房款之前，房屋的所有权尚未转移给被告王晓林，被告王晓林在此阶段实质是享有购买该房的资格，而非已取得该房的所有权。 其次，2001年9月4日，被告王晓林与被告王晓峰签订《转让协议》后，被告王晓峰已按《集资建房合同》约定向房产开发公司交纳了购房首付款，由于被告王晓林仅是名义购房人，购房资金是由被告王晓峰实际支付，故实际履行《集资建房合同》的人是王晓峰而非王晓林。同时，被告王晓林在签订转让协议时尚未取得该房所有权，被告张馨芳在此时并不具有房屋共有人身份，被告王晓林将其享有的购房资格转让给被告王晓峰并不必须取得张馨芳同意。因双方的转让行为法律未明确禁止，且由被告王晓峰实际履行了《集资建房合同》约定的义务，故被告王晓林与被告王晓峰签订的《转让协议》应系双方真实意思表示，该协议依法成立并生效。 第三，对于被告王晓峰与原告张琼芳于2004年2月27日签订的《商品房销售合同》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告张琼芳与被告王晓峰签订合同后，原告张琼芳、贺毅即按合同约定向被告王晓峰支付了购房款，并自2004年起占有使用该房至今，双方实际已按《商品房销售合同》履行了各自的义务。虽然二原告在取得该房产后未按《城市房地产管理法》的相关规定办理房产权属登记，但未办理权属登记是因原、被告为该房转让事宜发生争议导致登记不能，且未办理权属登记并不影响双方《商品房销售合同》的效力，也未影响二原告已实际占有使用该房屋的事实。故被告王晓峰与原告张琼芳签订的《商品房销售合同》同样系双方真实意思表示，合同合法成立并生效。 综上理由，被告王晓林与被告王晓峰签订的《转让协议》及被告王晓峰与原告张琼芳签订的《商品房销售合同》均合法成立并生效，故原告张琼芳、贺毅应为案涉房屋的实际所有权人。 被告王晓林明知案涉房屋已转让给原告张琼芳、贺毅，并由原告张琼芳、贺毅实际居住使用的情况下，仍以自己名义办理了房屋所有权证和国有土地使用证，违背了诚实信用原则。虽然被告王晓林之后又交清了购房尾款，并将被告王晓峰缴纳的购房款4万元退还给被告王晓峰，但该行为并不代表被告王晓林就取得了案涉房屋的所有权，也不能以此来否定《转让协议》和《商品房销售合同》的效力。因此，被告王晓林、张馨芳要求确认被告王晓峰与原告张琼芳签订的《商品房销售合同》无效及由原告归还被告王晓林案涉房屋并恢复房屋原状的请求本院不予支持。被告王晓林、张馨芳应将案涉房屋所有权证及国有土地使用证变更登记至原告张琼芳、贺毅名下。 同时，因案涉房屋为被告王晓林单位集资建房，该房的购买分配是基于被告王晓林单位职工这一身份取得，具有一定福利价值，被告王晓林是否主张相应福利价值，可另循法律途径解决。 对于被告王晓林已缴纳的天然气安装费2420元和购房尾款29634.42元，由原告张琼芳、贺毅在办理案涉房屋所有权证及国有土地使用证变更登记时支付给被告王晓林、张馨芳。 对于被告王晓林已退还给被告王晓峰的购房款4万元，由被告王晓峰支付给被告王晓林、张馨芳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王晓林、张馨芳自本判决生效之日起十日内将位于广元市利州区××路××号××栋××号房屋（产权证号：广房权证城Ｃ字第1××3号）过户至原告（反诉被告）贺毅、张琼芳名下；二、原告（反诉被告）贺毅、张琼芳自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王晓林、张馨芳支付天然气安装费2420元和购房尾款29634.42元，合计32054.42元；三、被告王晓峰、胡秀莉自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王晓林、张馨芳支付购房款40000元；四、驳回被告（反诉原告）王晓林、张馨芳的反诉请求。案件受理费1500元，由原告（反诉被告）贺毅、张琼芳负担775元，被告（反诉原告）王晓林、张馨芳负担775元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致，本院予以确认。 二审围绕上诉人的上诉请求，本案争议焦点为：1、上诉人王晓林是否将涉案房屋转让给了被上诉人王晓峰；2、被上诉人王晓峰将涉案房屋卖给了被上诉人张琼芳是否合法。 本院认为，上诉人王晓林与被上诉人王晓峰2001年9月4日签订《转让协议》，约定将涉案房屋转让给王晓峰所有。2001年9月6日王晓峰以王晓林的名义向广元市蜀门市场开发有限公司缴纳购房款40000.00元。后该房钥匙由王晓峰持有并对房屋占有、使用。依据上述事实，双方所签订的《转让协议》，其意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定协议有效。虽房产登记在王晓林名下，但王晓林并非实际权利人，实际权利人为王晓峰。王晓林、张馨芳上诉虽主张王晓峰交纳房屋首付款4万元系自愿为上诉人垫交，该房由王晓峰居住使用。未将诉争房屋出售给被上诉人王晓峰，该诉争房屋为上诉人的福利房，王晓峰无资格取得，也无权利履行上诉人的房屋买卖合同。转让协议是复印件，不能作为证据使用；该协议来源不合法，因该协议相对人是上诉人王晓林和被上诉人王晓峰，该证据出示也只能是被上诉人王晓峰出示；该协议未征得上诉人张馨芳同意，被上诉人王晓峰也未履行协议约定的条件，该协议归于消灭，而法院以该非证作为定案证据明显违反证据规则的事实，但在二审庭审中王晓林认可《转让协议》系其签订，王晓林陈述“2001年房子分给我的时候，王晓峰是我堂弟，他父亲是我幺爸，他来找我买这个房子，我们当时商量房子卖给他可以，但是有两个条件：房屋转让金5000元还有把我老婆工作解决了，但是后面王晓峰他们没有把这两件事办了，所以我们不卖给他了。”张馨芳陈述“王晓峰说的钥匙拿了就先把5000元转让金给我们，钥匙拿了他也没给我们钱，工作也没有给我解决，所以房子我们没有卖了。”该陈述否定了其上诉所主张的事实。同时,王晓林、张馨芳上诉主张涉案房屋为广元市工商行政管理局分配的福利房，但未举出证据证明广元市工商行政管理局对分配的福利房不准转让或限制转让的事实。王晓林、张馨芳的上诉主张不成立，本院不予支持。 被上诉人王晓峰与被上诉人张琼芳于2004年2月27日签订的《商品房销售合同》，系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合同有效。合同签订后，张琼芳按合同约定向王晓峰支付了购房款45000.00元，王晓峰向贺毅、张琼芳交付了房屋，贺毅、张琼芳对该房屋实际占有、使用至今。但双方未办理房屋过户手续，王晓峰应当协助贺毅、张琼芳办理房屋过户手续。同时该房屋登记在王晓林名下，王晓林、张馨芳也应当协助贺毅、张琼芳办理房屋过户手续。关于王晓林、张馨芳上诉以王晓峰对涉案房屋无处分权，王晓峰与贺毅、张琼芳恶意串通为由主张王晓峰与张琼芳签订的《商品房销售合同》合同无效的问题。本院认为，从本案事实看，王晓峰所持有的涉案房屋《转让协议》、交购房款的发票和对房屋占有、使用的事实，已足以证实王晓峰系房屋的实际权利人，享有处分权。王晓峰将涉案房屋出售给贺毅、张琼芳并将情况告知王晓林、张馨芳，后王晓峰、贺毅、张琼芳得知王晓林将涉案房产登记在王晓林名下，王晓峰、贺毅、张琼芳要求王晓林、张馨芳办理过户手续未果，直到贺毅、张琼芳2015年向法院起诉时，王晓林、张馨芳对贺毅、张琼芳占有、使用达10年之久的涉案房屋未向王晓峰、贺毅、张琼芳主张过权利。已足以证实王晓峰将涉案房屋出售给张琼芳并不存在恶意串通行为。故王晓林、张馨芳主张王晓峰与张琼芳签订的《商品房销售合同》合同无效的理由不成立，本院不予支持。其请求王晓峰、贺毅、张琼芳返还该诉争房屋并恢复原状不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，王晓林、张馨芳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500.00元，由上诉人王晓林、张馨芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 洪 审判员 王振茂 审判员 熊剑洪 二〇二一年六月七日 书记员 曾梦佳