江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1360号上诉人(原审被告):李静，女，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告）：谢某，男，汉族，户籍地淮安市清江浦区，现住连云港市海州区。被上诉人（原审第三人）：张书证，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人李静因与被上诉人谢某、张书证房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李静上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审；3.减免房租，赔偿维修、装修、误工等损失1万元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人李静于2011年8月承租房屋，租期约定从交房之日起到拆迁止。这是一份附条件合同，除拆迁能解除该合同，其他任何条件都无权解除。2019年2月25日，被上诉人张书证(系租赁房屋所有人张某继承人之一)、常某房产中介公司施某、被上诉人谢某三方均未履行书面通知义务，也未获得李静书面放弃优先购买权，施某作为房地产经纪人，明知《房产经纪管理办法》规定，违规出具“阴阳合同”，将不允许交易的房屋办理交易手续。2017年9月，房产交易中心先将张某遗留给妻子周某的租赁房屋更名到周某名下，2018年周某去世后，张书证没有将该房屋变更到自己名下，是不允许交易的。2019年2月25日，房产交易中心未审查继承手续，直接为张书证和谢某之间办理周某名下遗留的租赁房屋的交易手续。2019年3月1日起至今，从张书证、谢某、施某侵犯李静优先购买权以来，他们曾多次干扰李静诊所工作，产生矛盾。2011年8月至今该租赁房屋经常漏雨，煤气安检不合格，张书证作为租赁合同受益人，应该履行租赁房屋的维修、维护义务，而张书证并没有履行，依法应该减免房租。综上，张书证、谢某、施某，房产交易中心的行为共同侵犯李静合法权利，造成损失，依法应该赔偿李静损失,支持李静优先购买。二、中止审理案件的套牌案应该撤销。2019年5月李静向海州区人民法院提起优先购买权确权(2019)苏0706民初4721号案。2019年6月，李静依法向海州区人民法院申请中止（2019）苏0706民初4768号案审理，海州区人民法院已经中止审理。根据法律规定，被中止审理案件在诉讼程序没有结束前不允许有任何诉讼行为，2019年10月31日海州区人民法院竟然违规让谢某撤诉。2019年6月16日，海州区人民法院制造出套牌(2020)苏0706民初3010号案。2019年9月22日李静依江苏省高级人民法院指示已向连云港市中级人民法院申请(2019)苏0706民初4721号案再审。根据上述事实，租赁合同解除必须在优先购买权程序结束后再审理，和“一事不再理”原则，应该撤销(2020)苏0706民初3010号这个套牌案。三、事实不清，发回重审。该案属于房屋租赁合同纠纷案，解除该租赁合同应当是当事人周某及其子女们共同解除，虽然谢某获得产权证，但产权证的获得过程是否合法，一审法院并没有调查清楚，在事实不清的情况下支持谢某解除李静和周某及其子女们的租赁合同显然是没有法律依据，也没有道理。四、减免房租，赔偿损失。李静因租赁房屋漏雨，漏水，更换地弹簧，煤气安全等问题多次要求张书证履行维修义务，张书证至今未履行，妨碍李静的正常使用，房租应减免，而李静为此承担的维修、装修、误工等损失依法应得到支持。一审时，李静关于承租期间所支付的维修费、装修费、误工等提供大量证据，一审法院故意遗漏，二审法院应该给予支持。综上，恳求二审法院支持李静的上诉请求。被上诉人谢某答辩称：一、拒不执行生效的法院判决，不同性质的案件混为一谈。一是优先购买权案。一审法院(2019)苏0706民初4721号民事判决书认定张书证将房屋卖给谢某，依据国家法律规定买卖合法有效，且有证据证明李静的理由不成立，判决败诉。连云港市中级人民法院（2020）苏07民终1615号民事裁定书按李静撤回上诉处理，李静拒不执行生效的判决，不愿撤出，无理占用，制造矛盾。二是解除租赁合同纠纷案。新的房屋所有人谢某对租赁人李静拒不执行法院生效判决，起诉到一审法院，一审法院作出判决。这是两个不同主体，不同诉求的案件，李静以此案达到否定生效判决的目的，违背国家法律规定，是无理诉求，应予驳回。二、支持一审判决，驳回上诉。由于李静不与新的房屋所有人谢某友好合作，并无理占用房屋，不交租金，多次协商催缴不成，谢某要求解除张书证与李静签订的租赁合同，一审法院支持谢某的合理诉求判决李静腾空房屋交与谢某，并给付3万元租金，事实清楚、证据充分，并不是李静在上诉中凭空胡编乱造的事实，请求二审公正判决，维护公平正义，驳回李静诉求。三、支持谢某、张书证的合理诉求，赔偿损失。1.李静应支付谢某租金3万元，并赔偿延期造成的损失利息等，并追交2020年8月12日至今新产生的房屋租金。2.据张书证与李静签订的原租赁合同事项，该房屋是张书证装修好交与李静使用的，在使用过程中损坏应予赔偿或恢复原状，原合同注明甲方不承担乙方租赁期间的其他装潢等费用。要求很简单，把房子交给谢某，把欠付的房租给谢某，逾期造成的空档期，欠的房款租金要给，尊重法院所有的判决。被上诉人张书证答辩称：同意谢某的意见，希望二审法院能够公平公正判决。谢某向一审法院起诉请求：1.解除李静与张书证双方签订的《房屋租赁合同》，要求李静返还租赁的房屋；2.给付房租费4万元；3.本案诉讼费用由李静承担。一审法院认定事实：一、2011年6月13日，张书证（甲方、出租方）与李静（乙方、承租方）签订租赁合同，主要约定，甲方将位于延安×街××巷×号楼×单元×××室租给乙方；租赁期限从交房到房屋拆迁止；租金每年2万元，以甲方交房之日起计算，一年一付，租金三年调整一次，随周边租金浮动；本合同签订后，乙方向甲方缴纳定金2000元，甲方收到定金后择日动工改造门面；乙方租赁期间未经甲方许可，不得将房屋转租给第三方；乙方中途退房不退还剩余租金；乙方按时缴纳水电费等内容。合同签订后，张书证将涉案房屋交付给李静使用。二、2019年2月1日，张书证作为涉案房屋的所有人周某的代理人将涉案房屋以120万元的价格出卖给赵某、谢某二人，双方及连云港常某房产经纪有限公司（以下简称常某公司）签订了《房屋买卖合同》，手续由常某公司经办。2019年2月25日，张书证作为涉案房屋的所有人周某的代理人与谢某、赵某在房地产交易部门签订《连云港市存量房买卖合同》，该合同载明涉案房屋成交价格为50万元。2019年2月26日，涉案房屋登记在谢某及赵某名下。三、2017年12月7日，李静转款1万元租金给张书证，2018年1月16日转款1万元租金给张书证，2018年8月13日转款2万元租金给张书证，2018年12月29日转款2万元给张书证。李静在2018年12月29日转款给张书证2万元租金后发信息给张书证，内容为：“张大哥好，下半年租金已转过去，注意查收”，张书证回复：“款已收到2万，谢谢”。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、谢某是否具备原告的诉讼主体资格；二、谢某主张的解除《租赁合同》能否支持；三、谢某向李静主张支付租金4万元能否支持。一、关于谢某是否具备原告的诉讼主体资格问题。本案中，张书证将涉案的房屋出让给谢某及赵某，且办理该房屋的所有权变更，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，谢某作为本案的原告主体适格。二、关于谢某主张的解除《租赁合同》能否支持问题。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”。本案中，张书证将涉案房屋转让给谢某，受让人谢某应当按照张书证与李静签订的《租赁合同》履行，因涉案的《租赁合同》约定租赁期限为从交房到房屋拆迁止，该约定属于约定不明，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，谢某有权解除合同，故谢某主张的解除《租赁合同》应当予以支持。三、谢某向李静主张支付租金4万元能否支持。李静在2018年12月29日支付给张书证下半年租金2万元，可以认定李静承租的涉案房屋的年租金为4万元，同时可以认定李静交纳至2019年6月13日止的租金。张书证将房屋转让给谢某后的2019年6月13日之后的租金李静未向谢某支付，李静应当向谢某支付2019年6月13日至2020年6月13日的租金，但考虑到2020年1月突发的疫情致使李静无经营收入，该疫情的发生属于不可抗力，酌定免除李静应交的3个月租金，即扣除金额为1万元（4万元/12月*3月），谢某主张支付4万元租金，其中3万元租金的诉讼请求，依法予以支持，超出的1万元，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十九条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定，判决如下：一、解除张书证与李静于2011年6月13日签订的《租赁合同》；二、李静于判决生效之日起三十日内将位于延安×街××巷×号楼×单元×××室腾空交付给谢某；三、李静于判决生效之日起十日内向谢某支付租金3万元。案件受理费800元，由李静负担（谢某已预交，李静在支付款项时一并支付给谢某）。本院二审期间，上诉人向本院提交：证据1.2021年4月7日的回避申请，证明连云港市中级人民法院、海州区人民法院有违规违法、乱作为现象，要求法院回避。证据2.中止审理的申请，证明（2020）苏0706民初3010号案件与（2019）苏0706民初4768号案件是同一个案件，同一个事实理由，这两个案件，违反一事不再理的原则，海州区人民法院违反民事诉讼法的规定，（2019）苏0706民初4768号案件处于中止审理阶段，让谢某撤诉。证据3.2020年7月12日的再审申请书，证明上诉人有优先购买权。被上诉人谢某经质证认为，这是混淆视听，再审申请书与本案无关联。相信法院审判的公正性。对于回避申请和中止审理申请，都是无理取闹。被上诉人张书证经质证认为，优先购买权的问题一审法院的（2019）苏0706民初4721号判决书和连云港市中级人民法院（2020）苏07民终1515号裁定书都否定了上诉人优先购买权。在整个过程中，上诉人放弃了优先购买权。对于回避申请和中止审理申请，都是无理取闹。本院经审查认为，上述证据不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2011年6月13日，上诉人李静与被上诉人张书证签订的租赁合同第三条约定：租赁期限从交房到房屋拆迁止。该约定虽然不是一个不变的租赁期限，但是其所附的解除条件成就的时间点是清楚明确的，即到房屋拆迁止，故其中“到房屋拆迁止”是对合同履行完毕的终止期限作出的约定，该约定明确，不属于租赁期限约定不明，并且此约定亦是双方合意对该合同的解除作出的特别限制，排除了双方的任意解除权，故涉案租赁应属于定期租赁。现涉案房屋尚未拆迁，上述租赁合同的终止期限尚未届满，解除条件亦尚未成就，合同应当继续履行。被上诉人谢某以涉案租赁为不定期租赁为由要求解除合同于法无据。一审法院对于涉案租赁合同第三条约定认为属于约定不明，应视为不定期租赁的认定及判决解除涉案租赁合同，判决李静腾空交付涉案房屋均不当，本院依法予以纠正。对于上诉人提出的减免房租、赔偿损失的上诉理由，经查，2018年12月29日前，上诉人一直按年足额交纳租金，依据双方的短信记录，在被上诉人张书证催要房租过程中，上诉人从未提出过房屋质量存在问题，现上诉人提出涉案房屋漏雨、漏水、地弹簧损坏及煤气安全问题需要维修，妨碍其正常使用，但是不能提供相应证据证实。故此上诉理由不能成立，本院依法不予支持。对于上诉人李静提出的中止审理的申请，因该申请理由不符合法律规定的应当中止诉讼或者可以中止审理的情形，本院依法不予准许。综上，上诉人李静的上诉请求部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3010号民事判决第一、二项；二、维持江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3010号民事判决第三项；三、驳回谢某的其他诉讼请求。一审案件受理费800元（谢某已预交），由谢某负担400元，由李静负担400元；二审案件受理费50元（李静已预交），由谢某负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年六月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。