江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2192号上诉人（原审被告）：何梦姣，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港中鸿置地有限公司，统一社会信用代码913207006978530370，住所地连云港市海州开发区新建东路1号。法定代表人：张敏兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢帅，江苏田湾律师事务所律师。原审被告：何学兵，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。上诉人何梦姣因与被上诉人连云港中鸿置地有限公司（以下简称中鸿公司）、原审被告何学兵排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初7821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何梦姣上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回中鸿公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中鸿公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。首先，案涉《门面房转让合同》明确约定的是“第一间、第二间、第三间”3间门面房，建筑面积为152平方米，总金额人民币80万元。被上诉人称该公司销售人员对建筑物性质不明，公司领导对此事不知情的情况下，将房屋出售给上诉人。事实上，80万元是进入公司账户，公司领导不可能不知道。只有被上诉人知晓三间房屋的属性，上诉人是不清楚房屋的属性，被上诉人作为开发商，在协议中专门约定，上诉人自行负责办理房产证。其次，案涉101商铺作为被上诉人具有所有权可以对外销售的房屋，上诉人购买三间房屋包括这一间在内，应当认定为有效。东侧两间是配电室，后经中院认定属于业主委员会所有，那么被上诉人所签订的协议中出售的三间商铺总面积是152平方米（销售时后面的配电室是不计算面积的），其中101商铺面积69.32平方米，那么在152平方米中扣除101商铺69.32平方米，还有82.68平方米对应的房款，应该退还给何梦姣。因为被上诉人作为出卖人，只能出卖其有所有权的房屋，而不能出卖其没有所有权的房屋。要保护合同的有效性，不能轻易否定合同的合法有效。再次，连云港市中级人民法院（2020）苏07民终2611号民事判决书中“本院认为部分”认定错误。一是以152平方米面积来否定三间房，不以“间”为单位来查明三间门面房的具体位置，而是以面积推算是错误的，如果面积存在误差，那么就面积差价房款进行多退少补；二是将三间房变成二间房，按面积算应当以前面两间认定为门面房，因为后面的一间房不能算门面房；三是“书证乃证据之王”，开发商与消费者书面上约定是三间门面房，并且强调以房屋现有状况交房，上诉人也使用了4年房屋，开发商并没有异议；四是本案应当查清协议中约定三间门面房具体位置。因为案涉《门面房转让合同》明确的第一间门面房就是东侧第一个房间。第一间门面出售之前是农民工作为住房在使用，所以电表产生了水电费。通过产生的水电费的房屋来查清合同中约定第一间门面房，进而可以查清约定的三间门面房。最后，本案已超过诉讼时效。上诉人从2015年购买房屋后，就使用101房，办理了水电卡，当时作为的仓库堆放汽车轮胎、配件。综上所述，被上诉人作为开发商又是房屋销售者卖错房，就应该对自己犯的错误负责，更不应该故意从与上诉人的合同中找疏漏来让上诉人承担被上诉人的错误，对开发商提供的格式合同条款理解上有歧义，应当作出有利于消费者的解释。中鸿公司辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确，应当驳回上诉。已生效的连云港市中级人民法院（2020）苏07民终2611号民事判决书第十页明确认定双方在合同中约定出售的房屋应当仅限于01配电室及02配电室并不包含101商铺，因此答辩人是101商铺的合法所有权人，上诉人应腾退房屋返还答辩人。何学兵述称，同何梦姣上诉请求。中鸿公司向一审法院起诉请求：1．判令何梦姣、何学兵将非法占有的福港东方塞纳小区23#楼101商铺恢复原状，并将房屋返还给中鸿公司；2．由何梦姣、何学兵承担案件诉讼费用。一审判决认定事实：2015年7月22日，中鸿公司（甲方）与何梦姣（乙方）签订《门面房转让合同》，约定：一、甲方将位于连云港市海州开发区福港﹒东方××小区××＃楼××××××房，建筑面积为152平方米，经甲乙双方协商一致，以总金额人民币捌拾万元（800,000元）转让给乙方。该房屋所有权归乙方所有。二、付款方式，甲乙双方签订本协议后，乙方于2015年7月20日前一次性支付给甲方人民币捌拾万元整（800,000元），转账的账户为甲方指定。甲方待收到付款后，将房屋移交给乙方。三、交付前，福港﹒东方塞纳小区23#楼东侧第一间门面房所有产生的费用，均由甲方全部结清。甲方并保证此房屋无抵押、担保等相关债务。乙方已告知房屋现有状况，并认可现有的房屋状况（无房产证）。乙方自行负责办理房产证。四、乙方在使用期间未经允许不得擅自改变房屋主体结构、外观等违法、违规行为。服从相关部门管理，承担一切水、电费，并按时缴纳物业费。五、甲方按现状房屋交付给乙方（乙方已看过现状房屋）。该合同还约定了其他内容。当日，何梦姣向中鸿公司交付了房款80万元，中鸿公司向何梦姣交付房屋，何梦姣随后对配电房01、配电房02进行装修并作旅行社经营使用。2019年5月，何梦姣对配电房旁边的101商铺进行装修使用。为此，双方产生争执，中鸿公司认为出售的房屋仅是配电房01、02号，并不包含101商铺，何梦姣认为购买的三间房屋就是配电房01、02号以及101商铺三间。2019年7月23日，中鸿公司向何梦姣发出终止门面房转让合同通知，陈述福港东方塞纳营销代理公司销售人员在对建筑物性质不明、公司领导不知情的情况下，将福港东方塞纳23号楼最东边的配电房01、配电房02（合同中称第一间、第二间、第三间门面房）出售，并于2015年7月22日签订合同，该建筑物实测面积合计151.84平方米（合同面积152平方米）。现为避免该错误行为对双方造成不良影响，特通知终止该合同。2019年8月20日，江苏云港律师事务所受何梦姣委托向中鸿公司发函，认为中鸿公司终止合同通知无效，何梦姣拥有三间房屋的合法所有权。一审法院另查明，福港﹒东方塞纳小区23#楼竣工图纸显示一楼东侧第一间房屋标注为低压配电房，即测绘报告中的配电房02，建筑面积为99.35平方米，竣工图纸显示该房间存在两个门；在配电房02北边存在一间高压配电房，即测绘报告中的配电房01，建筑面积为52.49平方米，该房间只有一个门；配电房02号西侧为101商铺，建筑面积73.19平方米，该商铺有预售许可证，可以办理不动产权证。一审法院还查明，中鸿公司在开发福港﹒东方塞纳小区时，在小区内其他地方重新建造了配电房，涉案的配电房01、02号并未被当做配电房实际使用。2019年9月17日，中鸿公司向一审法院另案起诉何梦姣，请求：1．确认中鸿公司、何梦姣双方于2015年7月22日签订的《门面房转让合同》无效；2．判令何梦姣向中鸿公司返还福港东方塞纳23#楼东侧第一间、第二间、第三间房屋（即配电房01、02）；3．诉讼费用由何梦姣承担。一审法院经审理于2020年7月20日，作出（2019）苏0706民初8129号民事判决书，判决：一、中鸿公司与何梦姣于2015年7月22日签订的《门面房转让合同》无效；二、何梦姣于判决发生法律效力后三十日内返还购买的福港东方塞纳小区配电房01、02号；三、中鸿公司于判决发生法律效力后三十日内返还何梦姣购房款80万元。何梦姣不服该判决，向江苏省连云港市中级人民法院提起上诉，该院经审理作出（2020）苏07民终2611号民事判决书，对上述查明事实予以确认，判决撤一审法院（2019）苏0706民初8129号民事判决，并驳回中鸿公司的诉讼请求。该判决书针对案件诉争的事项即“关于门面转让合同的内容是否包含了101商铺的问题”进行了阐述，结论是“双方在合同中约定出售的房屋应当仅限于01配电室及02配电室”。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十七条规定“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”江苏省连云港市中级人民法院（2020）苏07民终2611号民事判决已经发生法律效力，该判决认定2015年7月22日中鸿公司与何梦姣签订《门面房转让合同》中约定出售的房屋应当仅限于01配电室及02配电室，故中鸿公司作为诉争的101商铺开发建设主体，对该商铺仍拥有物权，何梦姣、何学兵方占有使用该商铺无法律依据，中鸿公司要求何梦姣、何学兵恢复原状，返还房屋，依法予以支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”的规定，因何梦姣、何学兵持续占有使用诉争房屋，中鸿公司作为物权人要求何梦姣、何学兵恢复原状，返还房屋，依法不适用诉讼时效的规定，何梦姣、何学兵抗辩中鸿公司超过诉讼时效无法律依据，依法不予采纳。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第一百九十六条、第二百三十五条、第二百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：何梦姣、何学兵于判决生效之日起三十日内将福港东方塞纳小区23#楼101商铺恢复原状并返还给连云港中鸿置地有限公司。案件受理费400元，由何梦姣、何学兵负担（连云港中鸿置地有限公司已预交，何梦姣、何学兵于判决生效之日起30日内给付连云港中鸿置地有限公司）。本院二审期间，何梦姣、何学兵提出已对连云港市中级人民法院（2020）苏07民终2611号民事判决申请再审，对于该判决认定的“双方在合同中约定出售的房屋应当仅限于01配电室及02配电室”不予认可。双方均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，江苏省连云港市中级人民法院（2020）苏07民终2611号民事判决已经发生法律效力，该判决认定案涉合同中约定出售的房屋应当仅限于01配电室及02配电室。因此，中鸿公司对案涉101商铺拥有物权，何梦姣、何学兵方占有使用该商铺无法律依据，一审法院依据生效裁判文书所认定的事实判决上诉人将案涉101商铺恢复原状并返还给中鸿公司并无不当，本院予以确认。何梦姣、何学兵辩称中鸿公司诉讼主张超过诉讼时效无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人何梦姣的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人何梦姣已预交），由上诉人何梦姣负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 张 奇审 判 员 马晓凤二〇二一年六月九日法官助理 周 岚书 记 员 王方洁法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。