辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4570号 上诉人（原审被告）：赵红松。 委托诉讼代理人：曲国祥。 被上诉人（原审原告）：大连良运物业管理有限公司，住所地：大连市中山区鲁迅路90号良运四季汇三楼。 法定代表人：黄卫国，经理。 委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁常征律师事务所律师。 上诉人赵红松因与被上诉人大连良运物业管理有限公司（以下简称良运物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭成员进行了审理。本案现已审理终结。 赵红松上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回良运物业的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由良运物业承担。事实和理由：2013年8月良运物业服务的柳润园36号楼的雨水管自上而下在流经七楼南阳台时爆裂，导致该单元的七、六、五楼业主的南阳台全部被雨水淹泡。事后良运物业仅对赵红松房屋受损部分的墙体大白进行了修补。因赵红松不在该处房屋居住，每年仅仅休假时偶尔来此居住，交完2014年的物业费赵红松才发现因雨水浸泡导致南阳台的地板、地脚线、壁纸凸起，发霉，变黑。遂与良运物业联系解决此事，时任良运物业主管经理的王云带领保险公司的人和维修人员来看过，王云本人也来过两次，但一直没有解决。赵红松因此自2015年起拒交物业费，并告知良运物业什么时候问题解决什么时候再交物业费。良运物业作为物业服务人没有尽到善良管理人的义务，如果良运物业能够定期对公用设施进行检查、维护，就不会出现雨水管爆裂的现象，更不会有五至七楼业主南阳台被雨水浸泡的损失。损失发生后，良运物业又没有一个解决问题的积极态度，没有履行物业服务人员应尽的义务。一审法院只审理物业服务合同的成立，效力，以及良运物业依合同所享有的权利，却不审良运物业的义务履行情况，赵红松提出的雨水管爆裂致淹受损事宜，一审法院却不理不审，有失公允。 良运物业辩称，不同意赵红松的上诉请求。赵红松一审和上诉中诉称的事实前后不一，且不能举证证明，所诉称事实依法不能认定。赵红松不能证明所遭受侵权事实与良运物业履行物业服务合同有关。赵红松不能举证证明36号楼雨水管流经所在单元7楼阳台处爆裂，并导致五、六、七楼南阳台被水淹的事实，亦不能举证证明自家南阳台地板、大白及地脚线出现的问题与所谓的雨水管爆裂有关。良运物业一直依约在案涉物业小区提供物业服务，赵红松亦承认良运物业对赵红松房屋受损部分进行了修补，主管经理等物业人员也前往查看，良运物业履行了善良管理人的义务。良运物业履行的是物业管理范围内房屋共用部位、共用设备、共用设施及公共场所环境卫生绿地花木等方面的养护与管理，没有约定由良运物业承担因侵权所引起的法律责任，赵红松不能证明良运物业履行物业服务合同中存在重大瑕疵，亦不能证明良运物业在提供物业服务过程中存在过错，赵红松不能超越合同约定要求良运物业履行责任，以此为由拒交物业费没有合同依据。赵红松诉称有关所遭受损失的主张属于侵权责任，与本案属于两个不同的法律关系，应另行主张权利。良运物业在入驻案涉物业期间依法依约提供物业服务，赵红松在持续享受物业服务的同时，亦应负有按时交纳物业费的义务。 良运物业向一审法院起诉请求：1、赵红松支付2015年1月1日至2016年6月30日期间欠付的物业管理费2,437.2元。2、赵红松承担逾期违约金390.6元（按同期人民银行贷款年利率，自2016年1月1日起至给付日止，暂计算至2019年8月30日止。） 一审判决认定事实：良运物业是具备物业服务资质的物业管理公司。2009年4月15日良运物业与大连都源置业有限公司签订了《依云溪谷前期物业服务委托合同》，约定由良运物业为其开发了该小区提供物业管理服务，因案涉物业业主选出新的物业管理人，良运物业从2016年7月1日正式退出该物业，同年6月底，良运物业与大连都源置业有限公司及新的物业管理人大连远洋基业物业管理有限公司达成合意，签订《协议书》，就《依云溪谷前期物业服务委托合同》有关事宜进行交接，三方约定2016年7月1日前的物业费由良运物业向业主收取，赵红松是依云溪谷**号***房屋的业主，房屋建筑面积为90.29平方米，赵红松与大连都源置业有限公司于2010年8月13日签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定赵红松以每月1.5元/平的标准，每季度首月10日交纳物业管理费，逾期交纳物业管理费按日0.3%收取滞纳金。赵红松自2015年1月1日至2016年6月30日未交纳物业费2,437.2元。 一审法院认为，良运物业与赵红松之间形成的物业管理与服务关系，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其物业管理与服务关系成立。良运物业已按照前期物业管理服务协议的约定，提供了相应的物业管理与服务，且已多次向赵红松发出催缴通知，现良运物业要求赵红松给付物业服务费，理由正当，予以支持。关于赵红松辩称房屋漏水，因属房屋质量问题，与本案无关，故不予考虑。且其辩护的因漏水浸泡地板而拒绝缴费的年度的2014年，与良运物业主张的“2015-2016年度”时间不符，不能构成对该时间段物业费用的抗辩，故一审法院认为，赵红松所辩无法律依据，且良运物业的物业服务无重大瑕疵,赵红松接受物业管理与服务后，理应交纳物业服务费。关于良运物业主张赵红松支付违约金一节。一审法院认为，赵红松存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，良运物业的主张理应得到支持。但考虑良运物业与业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。良运物业作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和赵红松生活环境，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予考虑良运物业的违约金主张。判决：一、赵红松自本判决生效之日起十日内向大连良运物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年6月30日期间欠付的物业管理费2,437.2元。二、驳回大连良运物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（大连良运物业管理有限公司已预交），由赵红松承担。 二审中，赵红松提交了新证据：1、5张照片、视频两段；2、证人张某当庭提供的证言，拟证明因为2013年公共雨水管在七楼处爆裂造成赵红松家中财产损失、地板被泡、墙体脱落，良运物业一直没有进行维修。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。良运物业对前述证据的真实性、关联性均不予认可。 本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。 案涉《依云溪谷前期物业服务委托合同》系由良运物业与大连都源置业有限公司签订，内容不违反法律法规强制性、效力性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十二条规定的无效情形。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条之规定，案涉物业服务合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。根据该物业服务合同，被上诉人向案涉小区提供物业服务，上诉人应向被上诉人缴纳物业费。上诉人在一审中对被上诉人主张的案涉房屋面积及欠费期间均无异议，故本院对一审判决认定的上诉人应向被上诉人缴纳的物业费金额2,437.2元予以确认。 关于上诉人主张案涉房屋因被上诉人未履行对公用设施的检查、维护义务造成公共雨水管破裂致其家庭财产损失一节，上诉人在案涉期间内并未依据《最高人民法院关于审理物业物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定向被上诉人主张权利，且上诉人所述公共雨水管爆裂的情况发生于2013年，与案涉欠缴物业费时间非同一期间，现又以拒交物业费的形式表达不满情绪于法无据，本院不予支持。关于上诉人所述被上诉人对其财产损失未予维修及赔偿一节，如上诉人认为因被上诉人的违约行为或侵权行为造成其财产损失，应提起反诉或另行向被上诉人主张权利，由此为由拒交物业费亦于法无据。 综上所述，赵红松上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人赵红松负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 王慧莹 审判员 王家永 二〇二一年六月七日 书记员 邵 将