辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5884号上诉人（原审原告）：沈阳蕾曜投资咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街35号1302室。法定代表人：陈卓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李卓，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：沈阳百家乐超市连锁有限公司，住所地沈阳市于洪区迎宾路19号。法定代表人：杨颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：董晶，该公司员工。上诉人沈阳蕾曜投资咨询有限公司因与被上诉人沈阳百家乐超市连锁有限公司居间合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。沈阳蕾曜投资咨询有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付居间服务费及违约金30000元或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方于2018年1月16日签订了房屋租赁居间合同，约定上诉人为被上诉人经营百家乐超市项目进行选址，委托方式为排他独家委托，委托费用为二个月均租金，计算方式为：（出兑费/转让费+总房租）/合同年限/12，因被上诉人违约拒绝支付居间费用的，按服务费20%承担违约责任。双方签订的合同已成立并生效，对双方具有约束力，各方应当严格按照合同履行各自的义务，应对自己的行为承担相应的责任。二、上诉人已按照合同约定完成了居间服务，促成了租赁合同签订，被上诉人应当按照约定支付服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中上诉人向被上诉人提供了涉案房屋的相关信息，被上诉人取得房源信息后，故意避开上诉人，私自与房主联系并签订租赁合同，严重的违法了双方的合同约定，故上诉人已完成居间服务，被上诉人应当依法支付服务费用。关于被上诉人辩称涉案房屋信息不是从上诉人处获取，是通过其他途径获取，但被上诉人并没有提供相关的证据予以证明，另外，被上诉人工作人员高岩已承认从上诉人处获取了涉案房屋的事实，被上诉人在获取了房屋信息后自行与房主联系并签订了租赁合同，根据合同第七条以及第七条第三款第3项：被上诉人避开上诉人私自与房屋签订合同的应当按照协议约定向上诉人支付服务费。3.《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原被上诉人在签订合同后，上诉人为被上诉人提供了全面而又细致的服务，先后带被上诉人查看了解了包括涉案房屋在内的36处房屋，付出了大量的人力、物力、财力，被上诉人均表示认可。根据法律规定，即便上诉人未促成合同，被上诉人也同样应当支付上诉人必要的费用。三、被上诉人违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。合同第五条第四款约定：甲方承诺并保证本人、其配偶、直系亲属、朋友及同事等任何甲方或甲方的相关人员不得进行私下交易。沈阳百家乐超市连锁有限公司辩称，一、上诉人与答辩人（原审被告、被上诉人）签订的《房屋租赁合同》根本没有履行，请求法院确认无效。并依法驳回上诉人的上诉请求，其本案的案件受理费、二审上诉费均由上诉人自行承担。上诉人与答辩人是签订的房屋租赁居间合同，但仅签订后上诉人根本没有依本合同的第四条到现场勘察，第五条依甲方义务。上诉人根本没有与房主房产所有权人见面签订任何坐落于于洪区汪河路7-7号1门的中介、看房，确定居间服务的任何认证手续，所以答辩人不存在任何费用，上诉人实属虚假诉讼，请求二审法院维持原审判决，依法驳回上诉人的诉讼请求。二、上诉人的诉讼请求费用不存在服务，没有履行居间服务，而依据该合同的第七条（三）1自本合同签署六个月内通过任何方式私自直接或间接与出租人签订房屋租赁协议，承租乙方推荐的房屋。答辩人没有与认定是原告推荐的，没有房主的认定是原告推荐的，中介服务而时间是六个月内。上诉人与答辩人仅签订居间合同，没有履行的时间是2018年1月16日，在2018年6月16日已过期失效。答辩人是另通过房产信息网与房主顾旭认识，与房主顾旭及委托人刘春莲，出租产权人郑培利签订租房的时间是2019年4月17日，2019年4月22日交接，时间已过一年多了，与上诉人不存在任何法律上的因果关系。沈阳蕾曜投资咨询有限公司向一审法院提起诉讼请求为：1.请求法院判令被告向原告支付居间服务费25，000元，违约金5，000元，共计30，000元。2、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2018年1月16日，原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司（乙方）与被告沈阳百家乐超市连锁有限公司（甲方）签订《房屋租赁居间合同》，该合同约定第一条“乙方前期服务项目”，针对甲方所从事业态的需求及行业性质，乙方在大量的房源中进行事隔性的初步筛选，通过物业比较分析，筛选出本合同附件所列房产，以乙方执有的甲方签字确认的附件为准。第二条“委托事项”，乙方依据甲方对房屋租赁的需求，通过前述物业调研筛选服务，为甲方提供房源。第三条“委托方式”独家代理，系甲方确认独家排他委托乙方提供本合同附件所列的房屋居间服务。第四条，现场勘查。乙方陪同甲方到本合同附件所列的房屋所在地进行现场勘查和看房，乙方可以对看房过程进行录音、录像，并可讲看房音频、视频资料存档。第五条甲方义务，甲方承诺并保证本人其配偶、直系亲属、朋友以及同事等任何甲方或甲方的关联人不得进行私下交易。第六条乙方义务，为完成甲方委托事项，带领甲方实地勘察房产，并协助甲方与出租人成交，并提供签订房屋租赁合同的参照文本。第七条规定了费用的结算标准，其中（三）如出现以下情形时，视为乙方的居间服务已经完成，且乙方将不再给予甲方服务费50%的优惠。甲方必须按照第七条第一款服务费标准向乙方支付服务费，并承担给乙方造成的全部损失。1.甲方（包括甲方、亲属、朋友、合作伙伴或其他被授权主体）至本协议签署六个月内，通过任何方式私自直接或间接与出租人（包括房屋所有权人、承租人、转租人或者其他任何有权签署房屋租赁合同的主体）签订房屋租赁协议承租乙方推荐的房屋。原告向本院提交了该《房屋租赁居间合同》的附件，为一张位于沈阳市于洪区1门挂有“刘全果品副食”牌匾的照片，上无被告方签字。2019年4月17日，被告沈阳百家乐超市连锁有限公司与沈阳市于洪区1门的房屋所有人顾旭、郑培利签订《租房合同》，二人同意将沈阳市于洪区1门出租给沈阳百家乐超市连锁有限公司使用，租赁期共60个月，从2019年10月1日至2024年9月30日。同时，被告沈阳百家乐超市连锁有限公司还与房屋所有人郑培利、“刘全果品副食”的经营者刘春莲签订《兑店协议》，刘春莲同意将刘全生鲜超市除库存商品外出兑给沈阳百家乐超市连锁有限公司，兑费为20万元。一审法院认为，本案中，原告与被告虽然签订了《房屋租赁居间合同》，但根据合同约定，原告在履行前期服务项目时，应根据甲方（被告）的要求初步筛选出本合同附件所列房产，以乙方执有的甲方（被告）签字确认的附件为准。本案中原告（乙方）提交了一张“刘全果品副食”的照片作为合同的附件，但上面却无被告方的签字，无法确认该房屋即是原告为被告居间介绍的房产。其次，原告提交的格式合同上并未列明该居间合同的服务期限，但也不能就此认为该服务期限是无限期的，根据合同“费用结算”当中写明：如出现以下情况，视为乙方的居间服务已经完成：“甲方至本协议签署六个月内，通过任何方式私自直接或间接与出租人签订房屋租赁协议承租乙方推荐的房屋”，由此可以推断出该居间合同服务期限为签订合同之日起6个月。原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司与被告沈阳百家乐超市连锁有限公司签订《房屋租赁居间合同》的时间为2018年1月16日，被告沈阳百家乐超市连锁有限公司与“刘全果品副食”房屋的所有人及租用人签订《租房合同》、《兑店协议》的时间为2019年4月，该时间距原告与被告签订《房屋租赁居间合同》的时间1年有余，原告认为被告能够租用到该房屋系自己居间介绍的结果，无事实依据。且被告方抗辩：虽与原告签订《房屋租赁居间合同》，原告方从未履行其“带领甲方实地勘察房产，并协助甲方与出租人成交，并提供签订房屋租赁合同的参考文本”的义务，原告确实也未提供该方面的相关证据，事实上被告与“刘全果品副食”所有人、租用人签订的协议中也未有原告参与其中的情况。被告还抗辩其系在网络上通过其他途径获取“刘全果品副食”房屋出租信息，原告未提交“刘全果品副食”房产所有人授权沈阳蕾曜投资咨询有限公司独家发布房屋出租信息的相关证据，在原、被告双方签订《房屋租赁居间合同》半年之后，被告称从其他途径获取“刘全果品副食”房屋出租信息并承租该房，不能认定为被告违约。关于原告提交的一份多大26次之多且看房人均为“潘笑”签字的“看房单”，被告称公司没有此人，原告也未就此提交合同上约定的对看房过程的录音、录像、音频等存档资料，该单一证据不能证明原告方确实带领被告方前去看房这一事实，对该证据本院不能采信。综上，本院认为，原、被告双方虽然签订了《房屋租赁居间合同》，但原告未提供确实充分的证据证明该合同在6个月的服务期限内实际履行，故对原告提出的要求被告支付居间服务费的全部费用及违约金的主张，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司的诉讼请求。二审中，上诉人沈阳蕾曜投资咨询有限公司提交以下证据：在被上诉人办公室拍摄的电话表1份、张俊一与潘笑微信聊天记录6份、收款收据3张。证明内容：证明1：高岩、潘笑系被上诉人公司工作人员；证明2：上诉人于2018年成功为被上诉人推荐商业门市三处，分别位于大东区大什字街、长江北街和文体西路，上述三处门市与上诉人、被上诉人签订的房屋租赁居间合同附件第一页中的第7项、第11项，第三页中的第7项一致，由被上诉人工作人员潘笑确认签字，居间服务费由被上诉人工作人员高岩支付。证明3：上诉人、被上诉人合同签订于2018年1月16日，但2018年8月、9月以及2019年4月上诉人、被上诉人之间仍按照原合同约定继续履行，合同并没有终止。被上诉人质证意见为：电话表真实性没有异议，高岩、潘笑原来都是我们单位的，但是18年5月份都已经离职了。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。由上述规定可见，居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务，其即可收取居间报酬。《合同法》第427条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。上诉人沈阳蕾曜投资咨询有限公司主张曾向被上诉人沈阳百家乐超市连锁有限公司员工推送案涉商铺，被上诉人因此租赁了案涉商铺。上诉人以其向法院提供的微信记录中发的照片和聊天记录作为案涉房屋是由其促成房屋租赁合同的证据。从上诉人提交的证据看，可以看出上诉人的员工曾向被上诉人的员工发过案涉商铺的照片，从微信聊天记录的内容看，其向被上诉人的员工表述这个房子是否可行的含义，但并无下文。该证据并不能足以证明被上诉人对案涉房屋的租赁是基于上诉人介绍完成的。因此，不能确定上诉人与被上诉人之间就案涉房屋的租赁问题而形成居间合同关系。因此，上诉人请求被上诉人给付居间合同的居间费用，证据不足，本院不予支持。综上所述，沈阳蕾曜投资咨询有限公司的上诉请求不成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由沈阳蕾曜投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年六月五日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。