四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0781民初2666号 原告：严鹏杨，男，生于1996年7月10日，汉族，户籍所在地四川省江油市。 委托诉讼代理人：严桂华，女，生于1974年8月1日，汉族，户籍所在地四川省江油市，系严鹏杨母亲。 委托诉讼代理人：谭春雷，四川太白律师事务所律师。 被告：江油商道置业有限公司，住所地四川省江油市中坝街道解放上街银梦小区1-2幢2号楼1号，统一社会信用代码91510781314533125M。 法定代表人：李宝虎。 被告：汪霖，男，生于1970年12月24日，汉族，户籍所在地西安市莲湖区。 被告：汪霏，男，生于1977年10月16日，汉族，户籍所在地西安市莲湖区。 被告：颜锋，男，生于1969年1月4日，汉族，户籍所在地西安市莲湖区。 第三人：江油朗桥物业服务有限公司，住所地四川省江油市城区金轮干道134号1栋1层11室，统一社会信用代码91510781MA65108Y7N。 法定代表人：薛超库。 委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。 原告严鹏杨诉被告江油市商道置业有限公司、汪霖、汪霏、颜锋及第三人江油朗桥物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日受理。2021年5月25日由审判员唐天武适用简易程序依法公开开庭审理了此案。原告及其委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，被告江油商道置业有限公司、汪霖、汪霏、颜锋缺席，第三人江油朗桥物业服务有限公司的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼。现本案已缺席审理终结。 原告严鹏杨的诉讼请求：一、请求依法判令解除原告严鹏杨与被告江油商道置业有限公司于2018年12月12日签订《纪念碑商业街销售合同》；二、依法判令被告向原告返还已付购房款545258元及利息（以545258元为本金，自2018年12月12日起至2020年8月19日，按年利率7.8%计算资金占用利息，71893元；以545258元为本金，自2020年8月20日起，按年利率5%计算资金占用利息至本息付清为止,2020年8月20日至2021年3月19日，利息为15903元；截至2021年3月19日利息合计87796元）；三、依法判令被告江油商道置业有限公司向原告赔偿已付购房款一倍之内的赔偿金389258元；第二、三项请求金额合计1022312元。四、依法判令被告汪霖在其未出资1700万元范围内，就被告江油商道置业有限公司向原告承担的第二、三、七项诉讼请求债务承担补充赔偿责任；五、依法判令被告汪霏在其未出资200万元范围内，就被告江油商道置业有限公司向原告承担的第二、三、七项诉讼请求债务承担补充赔偿责任；六、依法判令被告颜峰在其未出资100万元范围内，就被告江油商道置业有限公司向原告承担的第二、三、七项诉讼请求债务承担补充赔偿责任；七、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担；八、解除申请人严鹏杨与第三人江油朗桥物业服务公司签订的借款协议。 原告主张的事实和理由：2017年开始，被告江油商道置业有限公司通过各种形式对外宣传其开发的江油市纪念碑地下商业街并对外销售，2018年12月12日，原告与被告江油商道置业有限公司签订商铺销售合同，合同约定被告将江油市中坝镇纪念碑地下商业街商铺二期B057号商铺，建筑面积28.74平方米，出售给原告，产权期限为40年。本案所涉商铺实际销售总价格为545258元，原告支付的所有购房款项为545258元，其中，原告于2018年12月12日当日及之前向被告支付了购房款项285258元；同日，原告经被告要求，原告在第一被告安排下，按照第一被告要求，原告在第三人江油朗桥物业服务有限公司借款26万元用于支付余下购房款，2018年12月12日原告与朗桥公司签订借款协议，约定第三人江油朗桥物业服务有限公司于2018年12月12日出借款项。 嗣后，原告数次找第一被告办理购买该商铺的产权证，可其总以各种理由拖延不予办理。2020年5月，原告开始多次找第一被告退还已付购房款及其利息，其一直拖延至2021年3月不予办理。2021年3月，原告经调查了解，第一被告所销售的纪念碑地下商业街商铺为江油市人防工程，根本不能办理产权证及办理预售许可证，但第一被告在这种情况下，仍然向原告等人销售该商业街商铺，原被告双方签订了的该商铺销售合同应属无效合同；另外，第二、三、四被告均为第一被告的股东，且均为认缴出资，出资期限为2025年8月12日，但第一被告自身债务巨大，不能清偿到期债务，第二、三、四被告依法应当承担补充赔偿责任。因此，为维护自身合法权益，原告依据相关法律、司法解释之规定，向贵院提起上述诉请，恳请贵院予以支持。 被告江油商道置业有限公司缺席，但提交了书面答辩状，其辩称：一、原告与商道公司签订《商铺销售合同》的是真实意思表示，合法有效，被告从未作虚假宣传。商道公司有权销售纪念碑地下商业街商铺，原被告签订的商铺销售合同，是双方真实意思表示，合法有效。被告从未向原告作出虚假宣传，与被告签订合同是原告的真实意思表示。1.商道公司系依法成立的具有人防工程开发运营资质的法人；2.江油市纪念碑人防工程，经过了四川省人防办、绵阳市人民政府、绵阳市人防办、江油市人民政府、江油市人防办、江油市维稳办、江油市环保局、江油市建设局、江油市××部门的申请、立项、评估、勘测、设计、施工等手续，最终由商道公司投资建设完；3.《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十六条规定：国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。《四川省实施办法》第三十二条规定：鼓励单位或个人平时开发利用人民防空工程。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。《四川省城市地下空间开发利用管理办法》第二十四条规定：地下工程竣工后，建设单位应持建设用地使用权证、规划许可证、竣工验收合格证、测绘报告等材料向房屋产权登记机构申请办理建筑物产权登记。《绵阳市地下空间开发利用管理暂行办法》第二十五条规定：建设单位应持国有土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、竣工规划合格证、工程竣工验收备案书、地下空间建（构）筑物测绘报告等材料，向房屋登记机构申请办理地下空间建（构）筑物产权登记。第二十六条规定：房地产登记机构应当在地下空间建（构）筑物的登记簿及权利证书注明“地下空间”；属于人防工程和兼顾人防工程的，还应当注明“人防工程”，并记载平时用途……。从以上法律法规和办法可知，商道公司有权经营管理纪念碑人防工程，有权依法进行转让并办理权属登记。二、至今没有办理产权证的原因在于江油市人民政府，不应当归责于商道公司。1.江油市纪念碑人防工程的土地，原本是划拨性质，属于江油市人防办所有。2017年6月21日，江油市土地管理委员会召开会议，表决同意了将江油市纪念碑人防工程项目土地使用权由划拨转为出让，并为商道公司办理出让手续。会议同时明确了允许人防工程项目单独（分割）转让。2017年9月商道公司履行完毕了缴纳土地出让金和签订土地出让合同的相关手续，以出让方式取得了土地使用权。2.之后，就原告及其他业主办理产权证事宜，商道公司向江油市人民政府提交了相关资料，并且多次向政府汇报请求办理产权证书，但江油市政府一直没有办理。3.目前，江油市人民政府已经确定了产权证办理方案，原告也即将拿到产权证书。双方签订合同不仅合法有效，而且可以继续履行。三、商道公司不应当给原告赔偿已付购房款一倍的赔偿金。原告的该项诉讼请求无事实与法律依据。综上所述，商道公司一直在为原告申请办理产权证，不存在违约，商铺至今没有办理到产权证书，是江油市人民政府的原因，与商道公司无关，而且双方的合同可以继续履行。请人民法院依法审理后驳回原告诉讼请求。 被告汪霖、汪霏、颜锋缺席。 第三人江油朗桥物业服务有限公司辩称：1.朗桥公司与本案没有法律上的直接关联，本案的裁决结果并不会对朗桥与原告之间借贷关系有任何影响，不应当是本案第三人。2.原告的诉请没有法律依据，没有约定条件、也没有达到法律规定可以达到解除的条件，故所有诉请不应得到支持，请求驳回原告诉讼请求。诉讼请求八（解除借款协议）与本案之间的合同关系不是同一合同关系，不应当在本案予以处理；第三人朗桥公司已经起诉，并在贵院立案，如要审理，应当一并审理，以防出现裁判冲突，浪费诉讼资源。原告请求解除与第三人的请求没有实质关系和法律依据，应当予以驳回。本案诉争房屋不属于法律规定人防工程，而是具有防空属性和功能的民用地下建筑，根据城市地下空间开发利用管理规定第十二条以及人民防空国有资产管理规定第二条，加之本案地下空间使用权已经转移给商道公司，且商道公司出资建设了地下建筑物，故江油市人民政府确认案涉建筑物属于民用建筑，应当予以办理产权登记的决定不违反法律规定，因政府原因不能办证属于不可抗力，不构成合同解除的约定条件和法定条件。团购协议独立于销售合同，依法成立合法有效，且已履行完毕，没有解除的事实前提。双方房屋价格应为493180元，合同载明非常清晰，团购协议费用不是购房费用。若销售合同无效，则原被告双方应当根据各自的过错承担各自的损失，原告无权索要资金占用利息，因其签订合同时有能力和义务人知道该合同是否有效。根据最高院相应判例可以得出，原告也存在过错。原告购房时已扣除租金收益，应当予以抵扣，原告与第三人之间的借款关系已经双方确认存在且履行完毕。坚持请求驳回原告的诉请。 审理查明：2018年12月12日，原告严鹏杨与被告江油商道置业有限公司签订了“纪念碑商业街商铺销售合同”，合同约定，原告购买被告江油商道置业有限公司开发的江油市纪念碑地下商业街B057号商铺。该商铺建筑面积28.74平方米。总价319658.00元 2018年12月12日，原告与第三人江油朗桥物业服务有限公司签订借款合同，约定，因原告认购“纪念碑商业街商业贰期B057号房”向第三人借款260000元，年利率为2%。原告应于2019年6月12日归还借款的20%；2019年12月12日归还借款的20%；2020年6月12日归还借款的20%；2020年12月12日归还借款的20%；2021年6月12日归还借款的10%；2021年12月12日归还借款的10%。 2018年12月12日，原告给第三人江油朗桥物业服务有限公司出具260000.00元借条一份。 原告借款后，于2018年12月12日向第三人江油朗桥物业服务有限公司支付（B057商铺借款利息【2018年12月12日-2021年12月11日】）；于2019年6月24日归还借款52000.00元；于2020年3月18日归还借款52000元。因原告未按约定归还借款，第三人已向法院提起诉讼。 2018年11月14日，原告向被告江油商道置业有限公司转款10000.00元，作为商铺订金；2018年12月12日原告向被告江油商道置业有限公司转款210000元（B057商铺参加21万优惠活动）；2018年12月12日原告向被告江油商道置业有限公司转款49638元；2018年12月12日原告向第三人江油朗桥物业服务有限公司借款260000.00元支付购房款，以上总计购房款为529638.00元。 2018年12月12日，原告与案外人江油汉城商业管理有限公司签订了《纪念碑商业街商铺委托经营管理协议》，原告将B057号商铺交案外人江油汉城商业管理有限公司统一经营和统一管理。 现因被告无法办理产权过户登记，原告的合同目的不能实现。原告起诉来院，望判如所请。 同时查明：现在，被告江油商道置业有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本2000万元，出资方式为认缴，其中汪霏出资比例10%，认缴出资200万元，颜锋出资比例5%，认缴出资100万元，汪霖出资比例85%，认缴出资1700万元，法定代表人李宝虎。江油朗桥物业服务有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本100万元，出资方式为认缴，其中梁旭锋出资比例10%，认缴出资10万元，薛超库出资比例90%，认缴出资90万元，法定代表人薛超库。江油商道置业有限公司与江油朗桥物业服务有限公司属于主要出资人相同的关联公司。 本院认为：一、本案原告所确定的房款是多少？原告所提交的仅有“纪念碑商业街商铺销售合同”，该合同记载房款为319658.00元，但原告提供的交款依据却为529638.00元，其中21万元为“B057商铺参加21万优惠活动”的款项，这21万元是原告的购房成本，应计入原告支付的购房款。 二、原告起诉被告江油商道置业有限公司三股东被告汪霖、汪霏、颜锋，要求加速到期三股东认股责任，责令三被告在认股金额范围承担本案民事责任。在注册资本认缴公司制度下，股东享有期限利益，债权人不能以公司不能清偿到期债务为由，请求未到出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充责任，除非在公司债务产生后，公司股东延长出资期限或公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施，已具备破产原因，但不申请破产，认股期限应加速到期。本案并不是执行案件，原告要求被告汪霖、汪霏、颜锋承担在未到出资期限的出资范围内承担补充责任的诉讼请求，本院不予支持。 三、原告认为被告江油商道置业有限公司与被告江油朗桥物业服务有限公司是关联公司，人、财、物混同，应共同承担民事责任。本院认为，不是所有的关联公司都应共同承担民事责任，只有在财产混同时才可能共同承担民事责任。诉讼中，原告并未举出二公司财产混同的证据，对该原告的请求，本院不予支持。 四、原告要求解除原告与第三人的借款合同，虽然本案与借款有一定的联系，但第三人已起诉，应当另案中处理。 五、被告江油商道置业有限公司发开的江油市中坝镇纪念碑地下商业街二期项目，性质是人防工程。《中华人民共和国人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分......。”第十八条“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《中华人民共和国物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有。”因此，江油市中坝镇纪念碑地下商业街项目属于国家所有，被告无权进行处分。 六、就原告与被告江油商道置业有限公司所签订的《商铺销售合同》，双方真实意思是转移商铺所有权，而不是占有、经营管理和收益权，该意思表示双方均未陷入错误认识。从房地产开发角度来看，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案被告未取得纪念碑地下商业街项目房地产权属证，依法不得转让。房地产开发商品房进行预售，也必须按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条办理。被告向原告出售该房屋违反了城市房地产管理法的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故本院确认原、被告所签《商铺销售合同》无效。原、被告所签的《商铺销售合同》的效力问题，在类案(2021)川07民终829号案也作出了同样的评判。 合同无效,双方取得的财产应予返还。被告向原告收取的购房款应当返还给原告；B057号商铺现由原告委托江油汉城商业管理有限公司经营管理，由原告间接占有。任何事物都有多面性，依照《中华人民共和国防空法》的规定，原告的占有为合法占有，原告在占有期间有权使用、管理并获得收益，因此，在被告未支付完应退的购房款前，应维持原状，财产收益权仍应由原告收取。被告在支付完应退的购房款后，有关的使用、管理、收益权由原告返还给被告。 七、原告请求被告承担退还房款的资金利息、赔偿已付房款一倍内的赔偿金389258元。本院认为，原告占用B057号商铺已有经营收益，请求支付资金利息的诉讼请求，本院不予支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了惩罚赔偿的情形，本案原告并未举证证明被告的行为，符合惩罚性赔偿的情形，原告要求被告“赔偿已付房款一倍内的赔偿金389258元”本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国物权法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、限被告江油商道置业有限公司在本判决生效之日起三十日内,向原告严鹏杨返还购房款529638.00元； 二、原告严鹏杨在收到被告江油商道置业有限公司返还的购房款529638.00元后，在五日内向被告江油商道置业有限公司返还B057号商铺的占有、使用、管理、收益权； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取7000.5元,由被告江油商道置业有限公司承担，此款原告已向人民法院交纳，被告江油商道置业有限公司在履行本判决书义务时一并支付给原告。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐天武 二〇二一年六月十日 书记员  王清宜