河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1601号上诉人（原审被告）：太行办事处马坡居民委员会第二居民小组，住所地：沁阳市太行办事处马坡村。负责人：何连全，系该居民小组组长。委托诉讼代理人：许建军，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，河南路通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沁阳市华康物资有限公司，住所地：沁阳市太行街道北环路马坡村口东500米路北。法定代表人：王延东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张趁义，河南河阳律师事务所律师。上诉人太行办事处马坡居民委员会第二居民小组（以下简称“第二居民小组”）因与被上诉人沁阳市华康物资有限公司（以下简称“华康公司”）租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2020）豫0882民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人第二居民小组的委托诉讼代理人许建军、被上诉人华康公司的法定代表人王延东及其委托诉讼代理人张趁义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第二居民小组上诉请求：撤销原审判决，对该案改判或者发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认为，当时的村民委员会组织法并未明确规定以租赁方式处分村集体财产的，须经村民会议或村民代表会议讨论决定。这种认为是严重错误的。2、双方虽均已认可2003年12月八亩大院出租第一次公开竞标时，第一出价人史小秋出价为37000元。第二出价人为司怀星36000元，第三出价人为沁阳市华康物资公司牛怀兵出价为35000元的事实。然而案涉租赁协议确以15年的租期，以每年一万元的价格租给华康物资有限公司王延东，一审法院确以不能认定案涉租赁协议损害了第二村民小组的集体利益为由认为租赁协议有效，这种认为是严重错误的。3、从2014年3月18日王延东出具的《证明》一份，证明王延东和时任小组长相互串通，签订虚假的合同，对抗国家税务机关，这足以证明双方恶意串通损害国家利益、群众集体利益。4、2020年8月，焦作市委、市政府对全市农村集体资产开展“三清理一规范”工作动员大会，马坡第二居民小组积极响应上级号召，将小组所属的21份租赁承包合同，全部交给了沁阳市太行街道办事处农村集体资产清理规范工作领导小组，经太行街道办事处审查向马坡村第二居民小组下发了马坡二组三清理一规范工作台账，需整改合同21份，整改内容均是侵害群众利益的条款，小组将20份合同已整改完毕，由于第19份合同租户沁阳市华康物资有限公司王延东仗着自己是政协委员，和政府有关部门关系好，熟人多等，拒不配合，以各种理由阻挠规范整理合同，致使马坡村三清理一规范工作实现停顿状态，并将马坡第二居民小组告上了法庭，此乃事情全部经过。2003年1月1日，吴道德利用其担任马坡村第二居民小组长的便利，擅自以第二居民小组的名义代表村民与沁阳市华康物资有限公司王延东违规签订的《土地租赁承包协议》，未经2/3以上村民同意，属擅自变更，违规续签租赁承包合同，符合焦作市委、市政府对农村集体产权三清理一规范的清理整顿范围，违反了民主议定原则，违反了法律的强制性规定，因此应当认定该租赁协议无效。二、该土地租赁协议违反了《村民委员会组织法》的规定，应当认定为无效。《村民委员会组织法》第十九条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（六）村民的承包经营方案；……”就本案来看，吴道德代表村民小组与王延东签订的土地租赁协议，关系村民的切身利益，依法应当提请村民会议讨论决定。原审庭审中，上诉人向法庭举证了本组村民的证明，证明2003年时任组长吴道德与王延东签订土地租赁协议时没有召开村民会议进行讨论。原审应对违法签订该租赁协议的违法事实依法予以认定。由于存在这一明显、重大违法情形，违法签订的土地租赁协议当属无效。华康公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人上诉没有事实理由和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下，一、一审认定双方于2003年12月18日签订的租赁协议。2003年12月26日签订的厂房场地租赁补充协议和继续履行2012年12月30日签订的八亩大院补充协议真实合法有效，上诉人应当继续履行该协议。1、双方于2003年12月26日对租赁协议和厂房场地租赁补充协议做了公证，沁阳市公证处出具了（2003）沁证经第266号公证书，充分证明以上协议是双方意思的真实表示，且真实合法。2、以上租赁协议、厂房场地租赁补充协议，从2004年1月1日双方一直履行至今，且双方根据协议的约定于2012年12月30日签订了八亩大院补充协议，租金调整为每年12000元，双方履行协议至今。3、华康公司竞标后马坡村委第二居民小组参照东西邻居的租期，为统一租金双方签订了五年的补充协议，合计租期为20年。何连全在一审法庭上提供的402组会计吴长海的谈话笔录，证明其他三个队都是20年，因此为华康公司补签了五年。沁阳市公证处对两份协议进行公证。协议生效后双方又履行了17年。二、公证书内容充分证明了上诉人签订协议程序合法并不违反村民组织法的相关规定。1、上诉人关于史小秋出价37000元中标一次，上诉人负责人何连全本人纯属无理取闹，2003年11月马坡村第二居民小组发布公告，对外公开出租北环路八亩大院，建明公司、金达公司、何连全、华康公司四家交的报名费即保证金10000元。何连全母亲不让华康公司参加说他竞标后不加价让华康公司使用，期间何连全借王延东1万元所交报名费。第一次史小秋以3.7万中标，因当时建明、金达左邻右舍的八亩地租金为每年6000-7000元，明显高出3万多元，但史小秋中标不签订协议，不交租金，明显是人为搅局，恶意捣乱。太行办领导参加马坡村委第二村民小组研究后，无奈宣布为黄标，竞标失败。现在才知道史小秋是何连全的姐夫，当时是何连全让史小秋去投的标。2、双方签订的协议经历了三任村民小组组长，从没有提出异议。2012年12月30日与第二任小组长司怀星签订了八亩大约补充协议，现任小组长何连全现在不能因为时任马坡村支书吴桂?，小组长吴道德去世，到处收集证据说双方恶意串通暗箱操作，全面推翻前任小组长所签协议，这是何连全对前任组长的侮辱，对前任组长工作的诋毁。3、何连全2018年当小组长后，补充协议也已履行了两年。何连全借这次三清一规范活动之际，对以前所签的三份协议，对已经履行两年的协议认为全部无效，私自宣布合同无效，私自发布公告对外出租给他人，强迫华康公司报名。4、焦作市委市政府开展三清理一规范工作活动，太行办事处并没有直接确认租赁协议、厂房场地租赁补充协议以及沁阳市公证处出具（2003）沁证经第266号公证书和2012年12月30日签订的八亩大院补充协议违法，同时太行办事处为马坡村出台了三清理一规范的指导意见，上诉人拒不落实执行办事处的意见材料，不上交办事处。华康公司向一审法院起诉请求：1、确认华康公司、第二居民小组于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》合法有效；2、判决第二居民小组继续履行双方于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》，并要求第二居民小组收取华康公司缴纳2021年的场地租金17000元；3、本案诉讼费用由第二居民小组承担。一审诉讼中，华康公司申请撤回了要求第二居民小组收取华康公司缴纳2021年的八亩大院租金17000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2003年12月1日起，第二居民小组通过发布招租公告的形式，对其所有的位于沁阳市太行办事处马坡村南的八亩大院对外公开招租。2003年12月18日，华康公司竞标成功，其作为乙方与作为甲方的第二居民小组签订租赁协议。双方约定由华康公司租赁第二居民小组的八亩大院一处（包括四面围墙、五间平房、办公室），租赁期限为15年，从2004年1月1日起至2019年1月1日止。租金交付方式为先交款，后用厂地，每年租金为10000元，华康公司一次性交清前3年租赁费30000元方可用地，以后一年一交，在每年使用前的一个月内交清下年的租金10000元。该协议甲方签字为第二居民小组时任组长吴道德并加盖第二居民小组公章，乙方签字为华康公司法定代表人王延东以及牛怀兵并加盖华康公司公章。2003年12月26日，华康公司（乙方）与第二居民小组（甲方）又签订了厂房厂地《租赁补充协议》一份，双方约定：之前签订的租赁协议届满后，双方在不改变租赁协议条款的前提下续订租期5年，即从2019年1月1日至2024年1月1日止。厂房厂地《租赁补充协议》与原租赁协议具有同等法律效力。该补充协议甲方签字为第二居民小组时任组长吴道德并加盖第二居民小组公章，乙方签字为华康公司法定代表人王延东并加盖华康公司公章。当日，沁阳市公证处出具（2003）沁证经字第266号公证书，对租赁协议进行了公证。协议签订后，华康公司开始租赁使用八亩大院并按期缴纳租金。2012年12月30日，华康公司法定代表人王延东与第二居民小组又签订一份《八亩大院补充协议》，双方约定：自2012年12月30日起，租赁的八亩大院租金由原来的10000元调整为每年12000元，自2012年12月30日起租金按国家粮食价格每五年调整一次，调整方案由双方协商确定。后双方经口头协商，从2019年开始，租金增加至每年17000元。截止目前，华康公司已向第二居民小组缴纳租金至2020年度。2020年10月22日，第二居民小组单方对外发布八亩大院承包公告，又将华康公司承租的八亩大院租赁给案外人买应时，双方于2020年12月6日签订了土地租赁合同，约定租赁期限从2021年1月1日起至2041年1月1日止，每年租金32000元。2020年12月份，华康公司向第二居民小组缴纳2021年度租金，第二居民小组拒绝收取，华康公司与第二居民小组由此发生纠纷，华康公司诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，第二居民小组抗辩涉案租赁合同无效的主要理由为八亩大院的出租未经第二居民小组村民小组会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》的相关强制性规定，且租赁合同系华康公司与第二居民小组时任组长通过恶意串通签订，租金价格畸低，损害了第二居民小组村民小组集体利益。该院认为，双方争议的《租赁协议》于2003年12月18日签订，厂房厂地《租赁补充协议》于2003年12月26日签订，当时正在施行的法律即1998年11月4日修订后公布的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定，涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。当时的《村民委员会组织法》并未明确规定以租赁方式处分村集体财产的需经村民会议或村民小组会议讨论决定，且《村民委员会组织法》关于“涉及村民利益的重大事项，必须提请村民会议或村民小组讨论决定后方可办理”的相关规定应当系调整和规范村集体组织内部管理和运行的管理性规定，并非影响合同效力的强制性规定，即便违反此类规定，也不必然导致合同无效。华康公司通过公开竞价的方式取得涉案土地承租权，其主观上不存在恶意，其信赖利益应予保护。涉案租赁协议双方均已履行长达17年之久，第二居民小组现在以该租赁协议未经村民民主议定程序为由，主张合同无效，理由显然不足，据此认定合同无效也不利于交易安全保护。按照第二居民小组提供的证据显示，第二居民小组2019年10月份已明确表示不认可双方签订的关于延长租赁期限的《八亩大院补充协议》，在此情况下其仍于2019年12月23日收取了华康公司交纳的2020年度租金，有违诚实信用原则。第二居民小组主张租赁合同系华康公司与第二居民小组时任组长通过恶意串通签订，但其提供的证据不能证明其主张的事实，对其抗辩主张，该院不予支持。庭审中，双方虽均认可2003年12月八亩大院出租第一次公开竞价时，中标人为案外人史小秋，中标价为每年租金37000元，但史小秋中标后并未与第二居民小组订立租赁合同，且第二居民小组于事隔17年后的2020年12月6日又将八亩大院出租给案外人时，双方约定的年租金才32000元，这表明史小秋报价的年租金37000元明显高于当时的正常市场价，结合华康公司庭审中关于2003年八亩大院周边其他租户交纳的年租金均为6000元至8000元左右的陈述，可以认定华康公司竞价成功后与第二居民小组约定的年租金10000元并未明显偏离当时市场价，且双方在之后的2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》中对租金的调整进行了明确约定且也实际履行，故不能认定涉案租赁协议损害第二居民小组村民小组的集体利益。综上，第二居民小组的抗辩理由不足，该院不予采纳。原第二居民小组双方签订的《租赁协议》、厂房厂地《租赁补充协议》和《八亩大院补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，现第二居民小组在租赁期限未届满的情况下，单方将八亩大院又出租给他人，其行为构成违约，华康公司要求其继续履行合同，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认华康公司与第二居民小组分别于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的厂房厂地《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》有效。二、第二居民小组应当继续履行上述第一项中的《租赁协议》、厂房厂地《租赁补充协议》和《八亩大院补充协议》。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本案中双方的争议焦点为双方分别于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的厂房厂地《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》是否有效。本院认为，一、关于上述三份协议是否应当因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定而被认定为无效的问题。首先，双方签订的租赁协议系2003年签订，当时适用的《村民委员会组织法》未将“以租赁或者其他方式处分村集体财产”明确作为需经村民会议讨论决定方可办理的事项；同时，《村民委员会组织法》的该条规定系管理性规定，违反该条款并非必然导致合同无效。其次，村民会议是村民委员会的内部决策程序，其内部决策的违法性后果不应由善意的合同相对人承担。第三，第二居民小组所主张华康公司法定代表人王延东和时任小组长恶意串通签订合同且合同价款畸低的事实，因无相关证据证明，本院不予认可。因此，上述三份协议不因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定而无效。二、若认定上述三份协议无效不符合公平正义的原则且不利于市场交易安全和稳定。村民委员会作为自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，虽然不是以营利性为根本目的的经济主体，但在从事经济活动时也应当遵循市场经济的原则，若过度给予特殊的保护，将村民委员会的自身的过错的后果完全交由其他商事主体承受，违背了公平正义的原则也不利于市场交易安全及秩序的维护。最后，法律更应当做的是正确引导村民委员会依法依规参与市场经济活动，才能更好促进基层群众性自治组织有序健康发展。因此，双方分别于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的厂房厂地《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》应为有效，原审判决支持华康公司继续履行合同的诉讼请求并无不当。综上所述，太行办事处马坡居民委员会第二居民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由太行办事处马坡居民委员会第二居民小组负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员张雪娇审判员余同云二〇二一年六月十八日法官助理崔坤书记员王向静