新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0103民初1440号 原告:阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司，住所地新疆阿拉尔市八团商贸城C栋109号房。 法定代表人：章严富。 委托诉讼代理人：刘丽君，新疆天沃律师事务所律师。 被告：赵琴珍，女，1969年出生，汉族。 原告阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司（以下简称亿鑫房产公司）与被告赵琴珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后（期间因调查取证中止审理），依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿鑫房产公司的委托诉讼代理人刘丽君，被告赵琴珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿鑫房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付租赁费300，000元，资金占用费32，321元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月7日，原、被告双方签订《彩钢棚房屋使用租赁合同》，约定将原告所有的位于阿拉尔八团农副产品交易中心*****号，共计6间商铺出租给被告使用，租赁期间为20年，被告一次性向原告支付租金共计800，000元。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告仅向原告支付了租金500，000元，后经原告多次催要，被告至今仍未支付完毕。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告赵琴珍辩称，1.我和妹妹赵全珍在原告处购买了五套商铺，因为这五套商铺不能按期交房，因此才迫不得已签了租赁合同；2.租赁的彩钢棚是在原告的帮助下才办好了烟草专卖零售许可证和食品经营许可证，因为这两个证在2023年就到期了，我担心到期后不能够继续再办理烟草专卖许可证和食品零售许可证，影响我的经营，也就是影响实现租赁合同的目的；3.被告对彩钢棚没有产权，所签订的合同属于无效合同，不应当再支付剩余的款项，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告双方对下列证据存在争议： 原告向本院提交证据1.第一师八团城镇管理服务中心于2020年12月15日出具的一份《证明》（内容如下：“兹有阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司开发的八团农副产品交易中心项目已全部完工，其中农副产品交易中心配套项目卖菜大棚两大间面积约3500平方米，彩钢棚二排共22间，面积约450平方米，总彩钢棚面积约3950平方米，全部设施完成正在营业，属阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司出资兴建”），用以证明涉案*****号房屋的产权人系原告公司。 被告质证认为，对证据1的真实性认可，但证明目的不予认可。 本院在审理本案过程中，为查明涉案*****号彩钢房是否办理规划许可，向第一师八团城镇管理服务中心、第一师自然资源和规划局调取相关证据。第一师八团城镇管理服务中心向本院书面回函形成本案证据2.《关于新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院调查取证函（第一师八团农副产品交易中心建设项目）的回函》，内容如下：“你单位新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院调查取证函（第一师八团农副产品交易中心建设项目）我单位已获悉，经核查资料，第一师八团农副产品交易中心建设项目于2017年7月在八团基建科办理工程规划许可证（团建字第2017-3号），建设规模：总建筑面积14567平方米，其中钢结构2980平方米，商业用房框架二层11587平方米，彩钢棚下的*****彩钢房不在规划许可范围内”；第一师自然资源和规划局向本院书面回函形成本案证据3.《关于对第一师八团农副产品交易中心建设项目中彩钢棚下*****彩钢房是否办理规划许可的复函》，内容如下：“贵院《新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院调查取证函》收悉，经师市自然资源和规划局查询，师市自然资源和规划局自2019年7月机构改革，承接城镇规划职能后，未办理过该项目的规划许可手续。但第一师八团由原建设局授权办理建设工程规划许可手续。为此，该项目是否办理过规划手续，应以八团查询结果为准”。 原告对本院调取的证据2、证据3认为，对于证据的真实性，合法性，关联性认可，但认为涉案*****彩钢房不需要办理规划许可，不能证明涉案房屋是违法建筑。 被告对本院调取的证据2、证据3认为，对证据没有意见，涉案房屋属于违法建筑。 经审查本院认为，根据本院调取的证据2、证据3，可以明确证明涉案*****彩钢房不在主管部门已经规划的许可范围内，即涉案*****彩钢房未取得相关规划许可。原告提交的证据1虽然客观真实，只能证明涉案*****彩钢房属于原告公司建造，但并不能证明彩钢棚下涉案*****彩钢房符合规划许可，即对于涉案房屋既未办理房屋产权登记，原告也不能证明彩钢棚下的*****彩钢房属于合法建造。综上，本院对原告提交的证据1不予采信，对证据2、证据3予以采信。综合当事人陈述以及本院认定的证据，经查明： 一、原、被告于2017年7月达成口头协议，由原告将其开发的八团农副产品交易中心彩钢棚内6间商铺租赁给被告，被告于2017年7月6日至7月7日期间分四次向原告公司法定代表人章严富账户预付租金50万元，双方均认可上述款项系预付的租赁费；2017年11月1日，被告实际租赁使用八团农副产品交易中心B号彩钢棚内商铺号为*****号六间商铺。 二、2018年5月7日，原、被告双方根据前期的口头协议，签定一份《彩钢棚房屋使用租赁合同》，合同约定：1.原告将位于八团农副产品交易中心B号彩钢棚内商铺号为*****号六间商铺租赁给被告，租赁期限为20年（2017年11月1日至2037年10月31日）；2.租金每间13.3万元，租赁费用共计80万元，由被告向原告一次性付清。根据上述约定，被告承租的年租金为4万元。因签订租赁合同前，被告已向原告公司法定代表人章严富账户预付租金50万元，原告公司认可上述款项系被告预付的租赁费用。 三、第一师八团农副产品交易中心建设项目于2017年7月在第一师八团基建科办理工程规划许可证，但位于农副产品交易中心彩钢棚下的*****号六间商铺（彩钢房）并不在上述规划许可范围内，即原告租赁给被告的*****号商铺并未取得规划许可证； 四、原、被告双方签订租赁合同后，除前期已支付的50万元租金外，被告未再向原告支付租金。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，并且该法律事实持续至民法典施行后，因此，本案应当适用民法典的规定予以处理。 根据庭审查明的事实，原告租赁给被告的*****号商铺既未取得规划许可证，也没有办理产权登记，因此，涉案*****号商铺系原告违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定予以兴建，且在本案第三次庭审法庭辩论终结前也未取得规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告双方签订的《彩钢棚房屋使用租赁合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，在被告已经预付50万元费用的前提下，原告请求被告按照无效合同的约定履行30万元租赁费，没有法律依据，本院不予支持。 关于本案所涉及的部分款项返还、是否搬离租赁房屋、何时搬离租赁房屋等后续问题，因双方签定的《彩钢棚房屋使用租赁合同》无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，对于是否搬离租赁房屋、何时搬离租赁房屋的问题，根据民事行为意思自治原则，双方可以另行协商，并对实际占有使用*****号商铺期间的占有使用费从已支付的50万元款项予以扣减，应当返还的予以返还。如协商不成，权利方可以提起诉讼另案解决。本案不宜处理，且也并非本案处理范畴。 综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告辩解不应当再支付租赁费的意见，符合本案事实以及法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费3142元（已减半收取），由原告阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审判员  陈福建 二〇二一年六月四日 书记员  张 静