铁岭市银州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽1202执异60号 异议人（案外人）：刘琰，男，1972年7月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 原案申请执行人：铁岭市总工会，住所地铁岭市凡河新区鸭绿江路**。 负责人：王耀华，系该工会会长。 委托代理人：许宏英，系辽宁天品律师事务所律师。 原案被执行人：铁岭市惠工房地产开发有限责任公司，，住所地铁岭市银州区光华路 法定代表人：叶昶钰，系该公司董事长。 委托代理人：张庆永，系该单位工作人员。 原案申请执行人铁岭市总工会与原案被执行人铁岭市惠工房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案【执行依据：（2017）辽1202民初2576号民事调解书;首次执行案号:（2018）辽1202执81号；恢复执行案号：（2020）辽1202执恢111号】，本院在执行过程中，案外人刘琰向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。 案外人刘琰称，请求解除对坐落于铁岭市银州区工人街道皇鑫玉苑5号楼3-32-1号（建筑面积94.21平方米）、5号楼3-32-2号（建筑面积63.66平方米）的查封。事实与理由：在法院查封之前即2017年9月29日已经出售，所有权人是刘琰。不属于惠工房地产开发有限责任公司的资产。特申请解除对案涉房产的查封。 为证明其异议请求，案外人向本院提交如下证据：1、不动产权证书两份（复印件）；2、编号为0004097的皇鑫玉苑商品房认购合同一份（复印件）；3、编号为0004098的皇鑫玉苑商品房认购合同一份（复印件）。 经审查查明，原案申请执行人铁岭市总工会与原案被执行人铁岭市惠工房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月1日作出的（2017）辽1202民初2576号民事调解书已经发生法律效力。由于原案被执行人未履行生效法律文书确定的义务，原案申请执行人铁岭市总工会于2018年1月10日申请执行，同日，本院以（2018）辽1202执81号案件立案执行。2018年8月23日，本院作出（2018）辽1202执81号之一执行裁定书，裁定查封被执行人铁岭市惠工房地产开发有限责任公司所有的坐落于铁岭市××工人街道××楼3-32-2（建筑面积63.66㎡）、5号楼3-32-1（建筑面积94.21㎡）、5号楼3-33-3（建筑面积101.72㎡）、5号楼3-33-2（建筑面积63.66㎡）、5号楼2-30-2（建筑面积100.57㎡）、5号楼1-32-2（建筑面积63.61㎡）、5号楼1-33-3（建筑面积94.14㎡）、5号楼1-33-1（建筑面积101.64㎡）、4号楼1-19-01（建筑面积126.78㎡）房屋，共计9套房屋。2018年11月19日，本院作出（2018）辽1202执81号之二执行裁定书，裁定查封被执行人铁岭市惠工房地产开发有限责任公司所有的坐落于铁岭市××工人街道××楼1-33-1（建筑面积122.06㎡）、3号楼2-33-2（建筑面积102.33㎡）、3号楼3-33-2（建筑面积122.06㎡）、5号楼3-3-2（建筑面积127.32㎡）、4幢门市2号（建筑面积32.27㎡）、4幢门市3号（建筑面积111.12㎡）、4幢门市4号（建筑面积273.71㎡）、4幢门市8号（建筑面积205.64㎡）、4幢门市9号（建筑面积138.56㎡）房屋，共计9套房屋。2020年7月6日，经申请执行人申请，本院以（2020）辽1202执恢111号案件立案恢复执行。2020年11月19日，本院委托京东网拍卖被执行人名下的铁岭市银州区皇鑫玉苑小区4号楼2号门市房产（建筑面积32.27平方米），2020年12月20日，买受人姜一枫（身份证号：2112021991××××××××）以255744.40元的最高价竞得。2021年1月26日，本院委托京东网拍卖被执行人名下的铁岭市银州区皇鑫玉苑小区5号楼3-32-1号房产（建筑面积94.21平方米），2021年2月12日买受人吴辉（身份证号：2112211983××××××××）以299,493.59元的最高价竞得。本院于2021年3月30日作出（2020）辽1202执恢111号以物抵债裁定书，裁定将被执行人铁岭市惠工房地产开发有限责任公司名下铁岭市银州区皇鑫玉苑小区5号楼3-32-2号房产（建筑面积63.66平方米）、3-33-3号房产（建筑面积101.72平方米）、3-33-2号房产（建筑面积63.66平方米）、1-32-2号房产（建筑面积63.61平方米）、1-33-3号房产（建筑面积94.14平方米）、3-3-2号房产（建筑面积127.32平方米）。以1540956.67元的价格交付铁岭市总工会抵偿所欠抵偿所欠债务1540956.67元（其中案件受理费23725元、评估费30000元、本金1487231.67元）。案件已执行到位共计2096224.66元，尚未全部履行所欠债务。 另查明，本院于2021年3月5日作出（2020）辽1202执恢111号执行裁定书，将被执行人铁岭市惠工房地产开发有限责任公司所有的铁岭市银州区皇鑫玉苑小区5号楼3-32-1号房产（建筑面积94.21平方米）的所有权归买受人吴辉所有，并于2021年3月15日向买受人吴辉送达。 再查明，案外人刘琰提供的编号为0004097的皇鑫玉苑商品房认购合同载明：出售方：铁岭市惠工房地产开发有限责任公司，认购房产5#楼3单元32层1号，面积94.21㎡，购买人：刘琰，单价￥6440.00元/平方米，人民币606712.40元。备注：抵汇工，时间为2017年8月27日；案外人刘琰提供的编号为0004098的皇鑫玉苑商品房认购合同载明：出售方：铁岭市惠工房地产开发有限责任公司，认购房产5#楼3单元32层2号，面积63.66㎡，购买人：刘琰，单价￥6440.00元/平方米，人民币409970.40元。备注：抵汇工，时间为2017年8月27日；案外人提供的不动产权证书显示：案涉两处房产权利人为铁岭市惠工房地产开发有限责任公司。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第493条的规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，买受人吴辉（身份证号2112211983××××××××8）于2021年2月12日以299,493.59元的最高价竞得铁岭市银州区皇鑫玉苑小区5号楼3-32-1号房产（建筑面积94.21平方米），并于2021年3月15日向买受人吴辉送达拍卖成交裁定。因此，买受人吴辉因网络司法拍卖成交而取得铁岭市银州区皇鑫玉苑小区5号楼3-32-1号房产（建筑面积94.21平方米）的所有权。案外人于2021年4月16日向本院提出执行异议，此时，案涉皇鑫玉苑小区5号楼3-32-1号房产已执行终结。案涉标的物所有权已转移至买受人吴辉名下，故案外人请求不足以排除本院的强制执行。同时，依照法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，权利能够排除执行需符合下列构成要件：1、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同;2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，对于坐落于铁岭市××工人街道××楼3-32-2号（建筑面积63.66平方米）房产，案外人未提供商品房购买发票及银行转账记录等信息，仅现有证据不足以证明案外人支付全部房款。综上所述，案外人的异议不足以排除执行，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘琰的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 强 审判员 曹永光 审判员 吉鹏宇 二〇二一年六月二日 书记员 郑龙峰