湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0525民初901号 原告:粟宇，男，1983年9月26日出生，汉族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：谢玲，湖南弘一律师事务所律师。 被告:邵阳市大地置业发展有限公司，住所地洞口县雪峰西路华西花园。 法定代表人:肖洪建，该公司总经理。 诉讼代表人：邵阳市大地置业发展有限公司管理人。 负责人：谢冰航。 委托诉讼代理人：孙潇林，邵阳市大地置业发展有限公司管理人职工。 原告粟宇与被告邵阳市大地置业发展有限公司（以下简称大地置业公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粟宇的委托代理人谢玲及被告大地置业公司委托诉讼代理人孙潇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粟宇向本院提出诉讼请求:1、请求确认粟宇为西南名都2号楼3007号房产的购房人,在大地置业公司破产程序中的债权性质为优先债权；2、本案诉讼费由大地置业公司承担。诉讼过程中，粟宇变更第1项诉讼请求为：确认粟宇为西南名都2号楼3007号房产的购房人，在大地置业公司破产程序中享受与其他全款购房人有同等待遇。事实与理由:2013年8月,粟宇通过金元开泰向大地置业公司的法定代表人张桂溪出借20万元,用于“西南名都”项目2号楼建设,约定借期6个月,月利率2%。借款到期后,大地置业公司及其负责人无力归还欠款。2014年5月，大地置业公司将西南名都2号楼3007号房以2200元/㎡的价格出售给粟宇,并签订《怀化市商品房房屋买卖合同》，该房面积114.43㎡，总价251746元。2014年6月20日,双方经结算，大地置业公司尚欠粟宇本金20万元及利息16400元,粟宇以借款本息216400元折抵房款,剩余房款13710元以王某秀、梁某嵩对大地置业公司的出借款项抵扣,大地置业公司向粟宇出具收款收据2张。2014年8月19日,粟宇与大地置业公司到怀化市房产管理局将西南名都2号楼3007号房办理预告登记证，预告登记权利人为粟宇。2019年1月16日，大地置业公司进入破产重整程序，破产管理人为湖南潇湘破产清算管理有限责任公司。此后，粟宇向破产管理人申报了债权。2020年9月21日收到管理人《债权审核结果告知函》,被告知粟宇申报的债权性质为普通债权。粟宇向管理人提出异议,管理人未回复异议，并在第二次债权人大会中将粟宇列为普通债权人。粟宇认为双方初期虽是民间借贷关系，但在借款到期后，于2014年6月20日对前期借款本息进行了结算，并将借款本息转化为购房款，已经形成了真实的购房合意，双方商品房买卖合同合法有效。因此，粟宇在大地置业公司破产重组程序里，应当被认定为西南名都2号楼3007号房产的真实购房人，申报的债权应为优先债权。 大地置业公司辩称，1、《怀化市商品房买卖合同》是以物抵债协议。2013年7月底至8月初，经案外人湖南金元开泰投资管理有限公司介绍，张桂溪、付中华与粟宇等五十多位自然人签订三份民间借贷合同，累计借款1600万元用于经营周转，约定月利率2%，以大地置业公司西南名都项目第12栋的房屋作抵押。在借款期限内，借款人如约支付了利息。借款到期后，张桂溪、付中华无力偿债，大地置业公司也出现严重债务危机，双方协商变更了还款期限。再次到期后仍无法清偿，大地置业公司也无力承担非典型性担保责任。大地置业公司为化解矛盾，与其中四十七名出借人签订了《怀化市商品房买卖合同》，约定以西南名都项目第12栋的67套房屋抵偿所欠债务，出借人均未实际支付购房款。 2、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，该规定是对以居住类生活消费为目的的商品房买受人生存权益的保护，已交付全部或者大部分房款的消费者就标的房屋所享有的权益优于建设工程价款优先受偿权，进而优于抵押权以及普通债权。粟宇为以房抵债的债权人，并非法律意义上的消费者，其债权不具备法定的优先性，其优先购房债权的主张没有事实与法律依据，应予驳回。 3、在完成房屋变更登记前，以房抵债并不形成优于其他债权的利益，否则将破坏债权平等受偿原则，损害大地置业公司其他债权人的合法权利。 4、粟宇的普通债权的性质已经洞口县人民法院裁定确认，该重整裁定合法生效，具备既判力，任何人均应遵守、执行，且大地置业公司重整计划已对粟宇的权益进行了充分保护，不存在有失公允的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。大地置业公司对粟宇提交的证据的合法性、客观性和关联性无异议，对粟宇主张的借款、结算、以借款本息折抵购房款、签订购房合同、大地置业公司破产重组及对认定粟宇债权为普通债权的事实均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定本案基本事实如下： 2013年8月,粟宇通过金元开泰向大地置业公司的法定代表人张桂溪出借20万元,用于“西南名都”项目2号楼建设,约定借期6个月,月利率2%。借款到期后,大地置业公司及其负责人无力归还欠款。2014年5月，大地置业公司将西南名都2号楼2501号房以2200元/㎡的价格出售给粟宇,并签订《怀化市商品房房屋买卖合同》，该房面积139.16㎡，总价306152元。2014年6月20日,双方经结算，大地置业公司尚欠粟宇本金20万元及利息16400元,粟宇以借款本息216400元折抵房款,剩余房款89752元以余某华、梁某嵩对大地置业公司的出借款项抵扣,大地置业公司向粟宇出具收款收据2张。2014年8月19日,粟宇与大地置业公司到怀化市房产管理局将西南名都2号楼2501号房办理预告登记证，预告登记权利人为粟宇。双方签订商品房买卖合同后因未达到交房条件未实际交房。2019年1月16日，大地置业公司进入破产重整程序，破产管理人为湖南潇湘破产清算管理有限责任公司。2019年5月初，粟宇向破产管理人申报了债权。2020年9月21日收到管理人《债权审核结果告知函》,被告知粟宇申报的债权性质为普通债权。 本案认为，本案系破产债权确认纠纷。大地置业公司因无力偿还粟宇的到期借款，双方协商签订购房合同，以案涉商品房抵消欠款。故该《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，并未违反法律规定。但直至人民法院受理大地置业公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续。粟宇在大地置业公司进入破产程序后根据原来的债权债务关系向管理人申报了债权，资产管理人亦将粟宇申报的债权予以登记，说明双方均无继续履行商品房买卖合同的意思表示，且以实际行动解除了案涉商品房的买卖合同。故粟宇已不具备购房人身份，该房屋仍属于大地置业公司的破产财产。粟宇对大地置业公司享有的债权不属于《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定的优先受偿的债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。粟宇此前基于大地置业公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合粟宇的资金出借人身份，可以认定粟宇并不属于上述规定所保护的商品房消费者，故粟宇也不能依据上述司法解释规定在大地置业公司破产过程中享有优先权。因此，管理人将粟宇申报的债权列为普通债权并无不当。 综上所述，本院对粟宇的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第一百一十三条规定，判决如下： 驳回粟宇的诉讼请求。 案件受理费2538元，由粟宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  周瑛 二〇二一年六月三日 法官助理李云霞 书记员黄宗泉