内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终749号上诉人（原审被告）：新阳光实业集团今典房地产开发有限公司。法定代表人：李晓峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭伟，内蒙古天祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫某，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：朱鸿均，内蒙古铭法律师事务所律师。上诉人新阳光实业集团今典房地产开发有限公司（以下简称今典房地产公司）因与被上诉人闫永商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（202O）内0291民初1841号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新阳光实业集团今典房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭伟，被上诉人闫某的委托诉讼代理人朱鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。今典房地产公司上诉请求：1.请求人民法院依法撤销（2020）内0291民初1841号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，被上诉人诉请“1、判令被告为原告办理包头市稀土高新区新光东路1号日月新天地公寓西座1207号公寓的房屋网签合同；2.判令被告向原告支付违约利息；3.判令被告承担本案的诉讼费”。上诉人认为，原判决认定事实不清，主要体现在以下三个方面：一、原判决认定“上诉人与被上诉人建立真实、有效的房屋买卖合同关系”与交易习惯不符。论理过程中存在自相矛盾之处。原判决在第4页“本院认为”部分认定：“原、被告于2017年1月24日签订《日月新天地公寓买卖合同》……。被告提交的证据可以证实工程款尚未结算、债务履行期限未到，但不能证实原告购房与被告今典公司、案外人成达公司之间，在履行《地暖安装合同》时形成担保关系，即被告抗辩原告是案外人成达公司实现债权的履约担保代持人，证据不足”。上诉人认为，既然原判决查明上诉人与案外人成达公司“尚未进行结算、债务履行期限未到期”，则意味着上诉人至今不能确定应当向成达公司支付工程款的具体数额，更不能确定案涉房屋价值是否超过应付工程款数额。而被上诉人自认其向上诉人支付购房款的方式为“地暖工程抵顶房款”，即上诉人对成达公司负有债务、而成达公司对被上诉人负有债务。在两债能够相抵的基础上，上诉人方才愿意将案涉房屋售与被上诉人。因此，在上诉人未能与成达公司进行结算并确定具体应付工程款数额的前提下，不具备与被上诉人订立房屋买卖合同的条件和意思表示。而原判决认定上诉人与被上诉人之间的法律关系“更符合商品房销售合同的法律特征”明显与其认定的事实相违背。二、退一步讲，即便认定上诉人与被上诉人之间存在商品房销售合同关系，上诉人也不应承担违约责任。原判决认定上诉人逾期交付商品房，应当向上诉人支付违约利息。上诉人认为，即便双方签订的《商品房销售合同》成立并生效，但被上诉人至今仍未向上诉人实际支付过购房款。被上诉人违约在先，无权向上诉人主张违约责任。上诉人向被上诉人交付房屋的前提条件是被上诉人足额支付购房款。被上诉人诉称“被告将案涉房屋以日月天地广场地暖工程款抵顶房款的形式售与原告，合同房价为868972元”。在双方的买卖关系中，被上诉人既对上诉人负有支付购房款的义务，同时又对上诉人的债权人成达公司拥有债权。属于“合同当事人互负债务”。但《民法典》第五百六十八条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销”。经原判决查明，上诉人对成达公司的债务尚未到期，因此不对被上诉人应付购房款的债务发生抵消。被上诉人在原审中亦承认“从未向上诉人实际支付过任何款项，全部房款都支付给成达公司负责人廖海春”。故在被上诉人未支付购房款的前提下，上诉人有权拒绝向被上诉人交房，更无须承担违约责任。三、再退一步讲，即便上诉人应当向被上诉人承担违约责任，原判决对于支付违约金的起始时间也没有正确认定。原判决第5页认定“原告请求被告支付逾期交房的违约金，合同第三条约定，被告于2017年12月31日前将商品房交付原告，但被告至今尚未交付房屋，故被告承担逾期交房违约责任的起止时间为其应交付商品房之次日，即2018年1月1日至房屋实际交付之日止”。上诉人认为，即便可以将被上诉人向成达公司的付款视为其向上诉人支付的购房款。但原判决第4页查明“2019年12月11日，廖海春向原告出具收条一张（今收到闫永交来日月新天地1207号房款868972元，注此房款已全部给清）”。违约金是对守约方损失的一种弥补，而现有证据能够证明被上诉人自2019年12月11日才将全部钱款交付廖海春，被上诉人的损失最早应从该日开始发生。原判决判令上诉人自2018年1月1日起开始支付违约金显然超出了被上诉人的损失范围。综上所述，原判决对于双方是否存在真实、有效的商品房销售合同关系没有查清，对于上诉人应否向被上诉人支付以及何时开始支付违约金没有查清，严重侵害了上诉人的合法权益。请二审法院依法查明本案事实，支持上诉人的全部上诉请求。闫某辩称，双方签订的《日月新天地公寓买卖合同》是双方真实意思表示，内容真实。买卖意愿清楚具体。具有约束力。合同签订的前提是廖海春挂靠成达公司与上诉人签有《地暖安装合同》，工程总额为1186365元，上诉人向成达公司转账付款28万元，均有收据，廖海春在收款人处签字。尚有906365元没付，上诉人将给廖海春的工程款直接留下，作为闫永的购买公寓房价款，改变了工程款的性质。标志着闫永购买房屋已支付了房款。同时闫永与廖海春构成了案外的债权债务关系。上诉人将涉案房屋卖给被上诉人，订立了合同，上诉人给被上诉人出具了收据，标志着上诉人将该房售给被上诉人，上诉人原欠廖海春的工程款作为抵房款，债权债务履行完毕。上诉人与被上诉人设立了买卖关系。被上诉人已经将购房款支付给了廖海春，这一事实表现了当事人的民事法律活动事实是出于各方自愿而进行的行为。一审判决正确，事实清楚，证据充分，法律关系明确，应予维持。答辩人在二审提出上诉人应向答辩人交钥匙，交房屋，并为答辩人办理该房屋的权属证书。恳请二审法院一并裁决。闫某向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告办理包头稀土高新区新光东路1号日月新天地公寓西座1207号公寓的房屋网签合同；2．判令被告向原告支付违约利息，以868972元为基数，自2018年1月1日至2019年8月19日，按照年利率4.75％计算，自2018年8月20日至2019年9月19日，按照一年期LPR4.25％计算，自2019年9月20日至2019年11月19日，按照一年期LPR4.2％计算，自2019年11月20日至2020年2月19日，按照一年期LPR4.15％计算，自2020年2月20日至2020年4月19日，按照一年期LPR4.05％计算，自2020年4月20日至2020年9月27日，按照一年期LPR3.85％计算，以上利息暂合计106266.94元，其后利息计算至实际交付房屋止；3．判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月24日，原、被告签订合同编号GY2016-0007的《日月新天地公寓买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区新光东路1号12层西座1207号公寓一套，建筑面积为156.29平方米，单价为5560元，房屋总价款868972元，付款方式一次性付款，房款交纳方式为日月天地广场地暖工程款抵房款。合同第三条约定“公寓竣工后，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2017年12月31日前，将房屋交付乙方。”合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定日期交付公寓，逾期在90日后的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付使用之日止，按银行同期贷款利率计算。第十一条约定“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理交接手续，提供包头市商业交房所需资料。”当日，被告向原告出具收据一张“今收到闫永交来公寓房款868972元，此款为廖海春工程款抵房款”。2017年1月24日、1月25日，原告闫永的母亲张美珍向廖海春通过银行转账100000元和250000元。2019年12月11日，廖海春向原告出具收条一张“今收到闫永交来日月新天地1207号房款：捌拾陆万捌仟玖佰柒拾贰元整（868972元），注此房款已全部给清。”廖海春挂靠内蒙古龙达建工集团成达工程有限责任公司（以下简称“成达公司”）为被告施工。2016年9月1日，被告（甲方）与成达公司（乙方）签订《地暖安装合同》，合同约定工程价款约为1186365元，全部工程完工后支付已完成实际工程量的90％，根据结算的工程量，45％以现金方式支付，后期50％以房抵顶（房价按售楼价下调5％）。2016年11月24日、2016年12月9日、2017年1月9日、2017年12月8日、2019年4月23日、2019年12月13日，被告向成达公司通过转账支付共计280000元，均有收据，廖海春在收款人处签字。2019年12月13日，廖海春对工程完成期限做出承诺。一审法院认为，原、被告于2017年1月24日签订《日月新天地公寓买卖合同》，合同中对商品房基本情况、价款、付款时间、付款方式、交付时间、配套设施、逾期付款及逾期交房违约责任等都进行了约定。被告当天出具收据，收据数额与合同总价相同，标注为工程款抵房款。被告抗辩工程款未结算，债务履行期限未到，属于履约担保行为，应当认定合同无效。被告提交的证据可以证实工程款尚未结算、债务履行期限未到，但不能证实原告购房与被告今典公司、案外人成达公司之间，在履行《地暖安装合同》时形成担保关系，即被告抗辩原告是案外人成达公司实现债权的履约担保代持人，证据不足。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条明确：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议……”，是否形成“以物抵债协议”，被告负有举证义务，其提供证据不足，应承担举证不利的法律后果。综上，原、被告双方签订《日月新天地公寓买卖合同》，涉及到商品房买卖合同的其他主要条款均已经约定，原告也履行了付款义务，更符合商品房销售合同的法律特征，合同内容即使需要补充，也不影响签订合同时双方真实意思的表示，该合同不违反法律规定，合法有效。原告诉请办理案涉房屋的网签合同，网签合同是商品房买卖合同经过双方签订后，到房地产管理部门进行备案，并在网上予以公布查询的合同，前提是双方签订《包头市商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。原、被告双方签订《日月新天地公寓买卖合同》尚有办理产权登记等权利义务需要补充约定，双方均享有自愿签订合同的权利，原告的诉请不得超越合同自由的原则，故该项诉讼请求，法院不予支持。原告请求被告支付逾期交房的违约金，合同第三条约定，被告于2017年12月31日前将商品房交付原告，但被告至今尚未交付房屋，故被告承担逾期交房违约责任的起止时间为其应交付商品房之日次日，即2018年1月1日至房屋实际交付之日止。合同第五条约定了逾期交房违约金的计算方式，故被告应当向原告支付以购房款868972元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期交房利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告闫永要求被告新阳光实业集团今典房地产开发有限公司为其办理包头稀土高新技术产业开发区新光东路1号日月新天地公寓西座1207号公寓的房屋网签合同的诉讼请求；二、被告新阳光实业集团今典房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告闫永支付以购房款868972元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期交房利息；三、驳回原告闫永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，减半收取计1213元（原告已预交），由被告新阳光实业集团今典房地产开发有限公司负担。本院审理期间，被上诉人提交“张美珍”给“廖海春”的打款单及现金取款凭证，欲证实其已经实际交纳购房款。被上诉人质证认可该证据的真实性，但对证明目的不认可。此组证据与被上诉人向原审法院提交的由廖海春出具的收条能够形成证据链，证实闫永已经将868972.00元全部交付于廖海春，并未向上诉人交付。对此本院予以采信。二审经审理查明，2017年1月24日，在廖海春带领下，闫永与上诉人签订合同编号GY2016-0007的《日月新天地公寓买卖合同》一份，约定闫永（乙方）购买今典房地产公司（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区新光东路1号12层西座1207号公寓一套，建筑面积为156.29平方米，单价为5560元，房屋总价款868972元。合同第四条约定付款方式“乙方付款形式及付款时间：1、一次性付款的，乙方应于2017年1月24日前，一次性存入全部价款868972元（房款缴纳方式为日月天地广场地暖工程款抵房款）”。新阳光实业集团今典房地产开发有限公司为闫永出具收据一份，在该收据上有“此款为廖海春工程款抵房款”字样。同日，闫永之母张美珍为廖海春银行转款10万元，2017年1月24日，张美珍再次为廖海春转款25万元。该合同签订后至本案诉讼，涉案房屋未交付被上诉人占有、使用。另查明，2016年9月1日，上诉人（甲方）与成达公司（乙方）签订《地暖安装合同》，合同约定工程价款约为1186365元，全部工程完工后支付已完成实际工程量的90％，根据结算的工程量，45％以现金方式支付，后期50％以房抵顶（房价按售楼价下调5％）。该合同签订后，廖海春做为实际施工人为日月新天地公寓地暖进行安装施工。2016年11月24日、2016年12月9日、2017年1月9日、2017年12月8日、2019年4月23日、2019年12月13日，上诉人向成达公司通过转账支付共计280000元，收款收据均由廖海春在收款人处签字。2019年12月13日，廖海春对工程完成期限做出承诺。但至本案提起诉讼时，该工程尚未进行工程验收及工程款结算。本院认为，双方当事人签订的《日月新天地公寓买卖合同》虽为双方真实意思表示，但根据双方合同约定的付款方式及付款事实可以证实，被上诉人闫永并未向今典房地产公司交付过购房款，且《日月新天地公寓买卖合同》签订后，该房屋亦未交付被上诉人占有、使用。闫永向廖海春交付房款的行为及其诉讼中的自述能够证实，闫永知晓该合同标的房屋系廖海春基于完成《地暖安装合同》后，作为实际施工人身份取得的收益折现。该房屋在签订《日月新天地公寓买卖合同》时仅为《地暖安装合同》履行的期待利益，且《地暖安装合同》产生的债权债务履行期限尚未届满。《地暖安装合同》《日月新天地公寓买卖合同》均为有效合同。但《地暖安装合同》的履行应为《日月新天地公寓买卖合同》履行的条件，《日月新天地公寓买卖合同》的有效性并不排除上诉人今典房地产公司对《地暖安装合同》的履行抗辩。故被上诉人在《地暖安装合同》尚未履行完毕，合同双方尚未结算时向上诉人主张履行《日月新天地公寓买卖合同》并要求上诉人承担违约责任，不应予以支持。一审法院判决由上诉人承担违约责任无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第(二)项，判决如下：一、撤销包头稀土技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1841号民事判决；二、驳回闫永的诉讼请求。一、二审案件受理费3639元，由被上诉人闫永负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 赵文革二〇二一年六月一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。