辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4101号上诉人（原审被告）：瓦房店康居物业管理有限公司，住所地辽宁省瓦房店市五一路一段57号。法定代表人：祝全鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：姜淑玲，瓦房店市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘羽祥，女，1986年10月24日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：赵瑾，辽宁湛平律师事务所律师。上诉人瓦房店康居物业管理有限公司因与被上诉人刘羽祥返还原物纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2019年12月12日作出（2019）辽0281民初6075号民事判决，刘羽祥不服，上诉至本院。本院于2020年5月7日作出（2020）辽02民终1895号民事裁定，撤销原判，发回重审。辽宁省瓦房店市人民法院于2021年3月16日作出（2020）辽0281民初3452号民事判决，瓦房店康居物业管理有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，公开开庭进行了审理。瓦房店康居物业管理有限公司的法定代表人祝全鹏及其委托诉讼代理人姜淑玲，刘羽祥的委托诉讼代理人赵瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瓦房店康居物业管理有限公司上诉请求：一、撤销瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3452号判决；二、驳回刘羽祥的诉讼请求；三、判决案涉房屋瓦房店市康居物业管理有限公司具有使用权。事实和理由：一、刘羽祥承认二层楼房面积只有80平方米，书面申请撤销一层平房的诉求，获得大连市中级人民法院支持，并且80平方米的二层楼房已经执行完毕。具体如下：刘羽祥瓦房权证文私字第××号房屋产权证书登记时间2012年8月29日，证书内容记载：房屋坐落在瓦房店市，总层数为2层，建筑面积162.4平方米。刘羽祥依据该产权证书起诉瓦房店市康居物业管理有限公司腾退房屋，瓦房店法院法院（2018）辽0281民初4962号判决驳回刘羽祥的诉讼请求。驳回的理由是该房屋规划用途为变电所，总层数为2层，由于产权证书上没有该房屋的平面图，加之刘羽祥无法说清楚该房屋的具体位置，同时产权证书上所标注的2层楼只有80平方米左右（产权证面积为162.4平方米），其他面积无法明确，由于产权证书上也没有明确的房屋示意图，瓦房店市康居物业管理有限公司对刘羽祥请求的房屋位置不予认可，因此对刘羽祥的诉讼请求无法支持。刘羽祥不服上诉大连中院，大连中院依据刘羽祥瓦房权证文字第××号房屋产权证书的2层楼面积80平方米，依据刘羽祥书面申请撤销对2层小楼以外面积的主张，作出（2019）辽02民终220号民事判决，确认2层小楼在刘羽祥瓦房权证文私字第××产权证书内，瓦房店市康居物业管理有限公司在法律文书生效后15天内腾退给刘羽祥，该判决已经执行完毕。二、刘羽祥在没有新的证据情况下，还用原来的房照瓦房权证文字第××号房屋产权证书，诉请瓦房店市康居物业管理有限公司腾退没有房照的一层平房。被瓦房店市法院驳回，刘羽祥不服上诉大连中院，大连中院（2020）辽02民终1895号民事裁定书发回重审。三、瓦房店市法院没有按照大连中院（2020）辽02民终1895号民事裁定的要求执行，只依据刘羽祥单方提供的房屋演变流转资料为证据，将无房屋产权证书的案涉房屋一层162.4平方米房屋全部判给刘羽祥所有。具体理由如下：1、房屋产权登记公示的权利，是一种行政权利，国家把这个权利交给房屋管理部门，其他任何部门无权行使。法院判案依据是房产管理部门现在的房屋登记信息。瓦房店法院不看刘羽祥现在房屋登记信息，而把已作废的房屋产权证书等资料作为判案的依据。2、大连中院（2020）辽02民终1895号民事裁定第二页指出，刘羽祥的房屋产权不论是一层还是二层，总面积就是162.4平方米。刘羽祥在房屋产权证书范围内已经取得了二层楼房80平方米，再加上162.4平方米，刘羽祥实际获得二层楼房和一层平房总面积242.4平方米。超出了刘羽祥房屋产权证书记载的面积。3、案涉一层房屋162.4平方米，在瓦房店市房产部门没有登记公示的房屋产权证书，属于无产权房。瓦房店市世纪家园消防建设展示图明确标明是瓦房店市康居物业管理有限公司的办公用房。大连市实施《物业管理条例》办法第二十五条规定：建设单位应当物业管理区域内提供物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会统一，任何单位和个人不得改变物业用房的用途。刘羽祥证人矫强在瓦房店法院（2019）辽0281民初6075号卷宗中强调，案涉房屋始终是物业办公用房。该物业用房属于世纪家园小区全体业主的，因此，无法办理房屋产权证书。世纪家园小区于2003年建成至今都在使用案涉房屋，这个事实一审法院没有考虑和采纳。4、瓦房店法院（2020）辽0281民初3452号民事判决事实认定部分：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记：未经登记，不发生法律效力。无权占有不动产的，权利人可以申请腾退。但案涉162.4平方米一层平房，在瓦房店市房产管理部门没有生效的房屋产权登记证书的记载，也就是说没有房屋产权证书，属于无产权房，不应判给刘羽祥。四、房屋产权登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法。国家把这个行政管理权利交给了房产管理部门，法院没有这种物权登记公示的职能和权利。所以法院审理房屋纠纷案件的直接依据就是房屋产权证书。房屋产权证书登记记载内容就是法院执行的依据。刘羽祥房屋产权证书明确记载楼房总层数为2层，建筑面积为162.4平方米，房产证上的面积与实际不符，找房产管理部门解决，法院没有权利更改房产部门做出的决定。五、上诉人交的电费收据，上面注明的用电地址为瓦房店市文兰办事处长丰社区居民委员会五一路世纪家园，说明案涉房屋自始至终都是物业办公用房。刘羽祥辩称,不同意上诉人的上诉请求。1、根据房屋的原始档案记载，案涉房屋是1999年瓦房店中辽国际轴承制造总厂自建，坐落在瓦房店市，房屋总层数一层，房屋所在层一层，档案所附平米图为长20.30米，宽8米，共162.4平方米，设计用途变电所，产权证号为X号。2009年，案涉房屋由大连旅顺长兴房屋开发有限公司购买，并变更登记在大连旅顺长兴房屋开发有限公司名下。在房屋办理至大连旅顺长兴房屋开发有限公司名下时，案涉房屋因地名办变更地名，房屋坐落改为瓦房店市，房屋所在层依然是一层，建筑面积依然是162.40平方米，房屋总层数为8层，至此可以看出，总层数不是案涉房屋档案的面积，真正案涉房屋的面积是房屋所在的实际所在层的面积，因案涉房屋所在层在原始档案记载为一层，只有一层的面积才是案涉房屋的建筑面积。从一审中被上诉人提交的（2009）瓦民初字第1310号民事判决即就案涉房屋大连旅顺长兴房屋开发有限公司诉瓦房店中辽国际轴承制造总厂买卖合同纠纷一案的判决可以看出，大连旅顺长兴房屋开发有限公司在购买案涉房屋时，并未在案涉房屋西侧添附任何附属建筑，而是就是原始档案记载的面积162.40平方米，在大连旅顺长兴房屋开发有限公司购买完案涉房屋后，在西侧添附了附属建筑二层小楼。2010年9月10日，大连旅顺长兴房屋开发有限公司将案涉房屋连同自己所建的附属建筑一同卖给了矫强，并签订了买房房屋协议，被上诉人到瓦房店市人民法院调取了矫强与大连旅顺长兴房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件的全部档案，卷宗材料中的房屋买卖合同约定甲方（即大连旅顺长兴房屋开发有限公司）将所有的坐落在瓦房店市的变电所（建筑面积162.40平方米）及附属建筑，卖给乙方（即矫强），总价款11万元。从矫强与大连旅顺长兴房屋开发有限公司的房屋买卖合同上看，一层变电所的162.40平方米及其添附的附属建筑都转让给了矫强，为此矫强是案涉房屋162.40平方米变电所及紧挨着变电所的附属建筑的所有权人。矫强在办理房证过程中，瓦房店市不动产中心实地查看，发现一层变电所西侧有二层附属建筑，于是房证上记载总层数是2层，被上诉人到不动产中心咨询，问为何没有所在层是一层的记载，不动产中心答复新房证没有所在层一栏的标准项，所以无法增加该项，但从建筑面积上看，依然是162.40平方米，规划用途依然是变电所，为此可知，二层附属建筑的面积并非是不动产权证的面积，而是与不动产登记证上的162.40平方米面积毫无关联。后矫强办理房证后因与被上诉人离婚，将案涉房屋分割给了被上诉人，被上诉人于2012年取得房屋所有权证。被上诉人是案涉房屋的所有权人，被上诉人基于物权被侵占提起物权保护之诉符合法律规定。2、在上诉人侵占被上诉人西侧附属设施二层临建部分，被上诉人的确提出了诉讼，二层临建部分因也是属于被上诉人的财产，被上诉人提出腾退并无不当，上诉人不必纠结被上诉人基于何种原因起诉，如果法院将没有任何审批手续的临时建筑部分作为房证的面积，将违背原始档案记载，也违背法律规定，因民法典217条规定，不动产登记事项以不动产登记簿为准，而不是以当事人陈述为准，如果因二层临时建筑无任何审批手续而被拆除，将导致此案错判，引起国家赔偿，责任上诉人能承担的起吗？况且中院判决二层小楼腾退的依据是祝全鹏同意腾退，中院（2019）辽02民终220号民事判决也没有一句话认定一层面积不是被上诉人的，而一层面积恰恰是被上诉人享有合法权属的房屋，上诉人无视国家法律，整个房子被常年霸占经营公司，竟然在被上诉人毫不知情的前提下，擅自撬开一层房屋的房门，在里面居住办公经商。案涉房屋只有被上诉人才享有占有、使用、收益及处分权，除此以外的任何人，未经被上诉人同意均属于侵权行为。3、上诉人提出的第三项上诉请求，因二审期间不能提出独立诉讼请求，因此其提出的该项上诉请求违法。4、上诉人称其交纳电费显示与房屋所在一致，是完全不符合事实的，电表上的8301918号是电表箱号，而不是房屋的坐落地，且房屋的坐落地与上诉人使用房屋一致，更显示了上诉人的侵权行为。刘羽祥向一审法院起诉请求：被告将位于瓦房店市房屋（房产证号为瓦房权证文私字第××号）腾退给原告。一审法院认定事实：1999年1月16日，瓦房店市房屋（现房产证号为瓦房权证文私字第××号）原登记在瓦房店中辽国际轴承制造总厂处。房产证记载，案涉房屋所在层数1层，建筑面积162.4平方米，房屋平面图载明该房屋长20.3米，宽8米，规划用途为变电所；2009年，上述房屋变更登记至大连旅顺长兴房屋开发有限公司处。2010年，房屋所有权变更登记至案外人矫强名下。2011年，案外人矫强与原告解除婚姻关系，该房屋作为夫妻共同财产分割，由原告刘羽祥所有并进行变更登记。在房屋流转过程中，依照登记记载事项，房屋的面积及规划用途无变化；现该房屋部分面积由被告使用。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；未经登记，不发生法律效力。无权占有不动产的，权利人可以请求腾退。根据原、被告提供的房屋产权证记载，原告系案涉162.4平方米房屋的所有权人。原、被告均认可争议房屋位于瓦房店市，结合房屋产权证记载，一审法院予以确认。在案涉地点有长约20米，宽8米的房屋，紧挨该房屋西侧又建一处二层建筑，东侧实为一层，但其高度与西侧二层楼房高度相当。房屋产权证、平面图确认争议房屋长20.3米，宽8米，规划用途为变电所。在现场可见，档案登记的房屋即位于东侧的一层房屋，而非西侧的二层建筑。经现场查看，现东侧房屋的一部分由被告实际占有并使用。被告无房屋所有权而占用原告的房屋，于法无据，应当腾退给原告。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条之规定，判决：被告瓦房店康居物业管理有限公司自判决生效后十日内腾退瓦房店市房屋（登记产权证为瓦房权证文私字第××号）给原告刘羽祥。案件受理费100元，由被告瓦房店康居物业管理有限公司负担。二审期间，上诉人于庭审结束后提交2021年5月18日电费收据联一张，拟证明“送电地址，说明上诉人开始至今在此地址办公。”被上诉人对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院对上诉人提交的该证据真实性予以采信，该证据能够证明案涉房屋目前由上诉人占有使用。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，刘羽祥曾诉请瓦房店康居物业管理有限公司将刘羽祥所有的瓦房店市房产予以腾退，对此本院于2019年3月26日作出（2019）辽02民终220号生效民事判决，该判决查明“刘羽祥持有的产权证所载明的房屋建筑面积为162.4平方米。在本案一审庭审中，刘羽祥表示其要求康居公司腾退案涉房屋中二层小楼的两间房屋（即一审卷宗照片2的两层房屋，现用作物业办公室，面积约80平方米），瓦房店康居物业管理有限公司的法定代表人祝全鹏同意将上述房屋腾退给刘羽祥。二审中，刘羽祥向本院提交申请，明确表示其在本案中仅主张一审要求腾退的上述二层小楼，对于案涉房屋产权证书上载明的162.4平方米中的其他部分面积在本案中暂不主张。”该判决判令瓦房店康居物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内将瓦房店市房产（产权证号为：瓦房权证文私字第××号）中两层房屋腾退给刘羽祥）。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人依据其持有的瓦房权证文私字第××号房屋产权证诉请上诉人腾退占有使用的瓦房店市房屋，现上诉人上诉称案涉房屋中的一层平房没有对应的房证，对此，一审法院经勘验现场，查明在案涉地点有长约20米，宽8米的房屋，紧挨该房屋西侧又建一处二层建筑，东侧实为一层，但其高度与西侧二层楼房高度相当，而房屋产权证、平面图确认的房屋长20.3米，宽8米，规划用途为变电所。现场可见，档案登记的房屋即位于东侧的一层房屋，而非西侧的二层建筑。上诉人主张案涉地点东侧一层房屋属于未经登记公示的房屋依据不足，其主张案涉房屋始终是物业用房因此无法办理房屋产权证书无事实与法律依据。上诉人目前占有使用案涉东侧房屋的一部分，而案涉房屋产权证现为被上诉人持有，上诉人未能提供案涉房屋的权利凭证或有权占有的相关合同依据而占有使用被上诉人的房屋，于法无据，一审判令上诉人予以腾退并无不当。综上所述，瓦房店康居物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由瓦房店康居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年六月三日书记员 任建芳