河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6773号上诉人（原审被告）：郑州仟禧置业有限公司，住所地郑州市高新区科学大道**。法定代表人：姜鹏程，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱吉星，河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明月，河南英伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄小燕，女，1986年10月15日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：宋鹏义，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂伟光，男，1973年10月22日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：张广军，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：康锏中，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马霖，男，1977年2月6日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。原审被告：郑州金田物业管理有限公司，，住所地河南省郑州市高新技术产业开发区科学大道**中原广告产业园**楼**物业用房**法定代表人：石强华。上诉人郑州仟禧置业有限公司（以下简称仟禧公司）因与被上诉人娄小燕、聂伟光、马霖及原审被告郑州金田物业管理有限公司（以下简称金田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初7940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人仟禧公司的委托诉讼代理人张明月，被上诉人娄小燕及其委托诉讼代理人宋鹏义，被上诉人聂伟光的委托诉讼代理人张广军、康锏中到庭参加诉讼，被上诉人马霖及原审被告金田公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。仟禧公司上诉请求：1.依法改判一审判决书第二项中上诉人返还被上诉人娄小燕的购房款为220649元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：娄小燕支付给郑州盛联行房地产营销策划有限公司（以下简称盛联行公司）的10万元款项与上诉人无关，上诉人不应承担返还义务。理由如下：一、根据原审证据显示，仟禧公司与娄小燕签订的房屋买卖协议中明确约定房屋总价款为280649元，仟禧公司实际收款金额也是280649元，故扣除仟禧公司已经退还的6万元，仟禧公司仅应退还娄小燕剩余购房款220649元。二、仟禧公司与盛联行公司并无任何合作关系，盛联行公司股东聂伟光称其公司基于与仟禧公司的代理销售关系收取款项，但未能提供有效证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十一条第一项、九十条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。聂伟光未提供证据证明盛联行公司与仟禧公司之间存在代理销售关系，故盛联行公司收取的10万元款项不应由仟禧公司承担返还义务，该款项与仟禧公司无关。三、关于娄小燕支付给盛联行公司的1万元款项由仟禧公司出具收据，此款项并不是由盛联行公司直接支付给仟禧公司，而是由聂伟光支付，其声称是娄小燕的购房款，故仟禧公司出具了相对人为娄小燕的收据。对于聂伟光的上述行为，仟禧公司认为其只是代付娄小燕的购房款，至于聂伟光与娄小燕之间及其与盛联行公司之间的关系，仟禧公司均不知情。故一审法院不能据此认定娄小燕支付给盛联行公司的10万元与仟禧公司有关。综上所述，一审法院认定事实有误，娄小燕支付给盛联行公司的10万元款项与仟禧公司无关，仟禧公司不应承担返还义务。请求二审法院依法予以纠正，改判仟禧公司返还娄小燕购房款为220649元。补充：盛联行公司出具的10万元收据显示款项性质为购房优惠服务金，收款单位为盛联行公司。娄小燕作为完全民事行为能力人，不可能不知道该10万元的收款主体和性质，故其对盛联行公司提供服务并收取服务费一事是明知的，仟禧公司未收取该部分款项，不应承担返还义务。娄小燕辩称，娄小燕与仟禧公司签订房屋买卖协议，房屋总价380649元。仟禧公司声称其可以提供优惠，但是需要在买卖协议上注明房款为280649元，剩余的10万元房款仍需支付，但不在合同上注明，以便将来可以少交相应的契税，娄小燕同意，2016年12月11日向仟禧公司支付房屋定金1万元，2016年12月14日向仟禧公司支付房款10万元。该两笔房款在支付过程中，仟禧公司提供了POS机，最终两笔款项打入了盛联行公司的账户，其中1万元由仟禧公司开具收据，另外开具了一个收据10万元，但是盖的是盛联行公司的印章。娄小燕曾经质问仟禧公司，仟禧公司称是为了将来结算方便，要求娄小燕不用担心，可以开具相应发票。娄小燕于2017年10月29日与2016年12月23日收到仟禧公司开具的收据，载明收到房款分别为158390元和112259元。仟禧公司称只收到了娄小燕22万余元，明显是虚假陈述。首先，仟禧公司拿不出任何证据证明娄小燕与盛联行公司的中介服务协议。其次，娄小燕于2016年12月11日向仟禧公司交付了房屋定金1万元。其后为何又要向仟禧公司支付所谓的服务金10万元。再次，仟禧公司称与盛联行公司不认识，与事实不符。最后，娄小燕支付上述房款均发生在仟禧公司位于河南国际商会大厦的购房部，所有款项也均是按照仟禧公司的要求在仟禧公司提供的POS机上刷的。既然仟禧公司称与盛联行公司不认识，又怎么会掌握盛联行公司的相应POS机并完成支付的。聂伟光辩称：一、一审法院判决聂伟光不承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。二、仟禧公司上诉称与盛联行公司并无任何合作关系，与事实不符。盛联行公司收取的部分房款是基于与仟禧公司形成的代理销售合同关系，仟禧公司在张慧玲诉仟禧公司、聂伟光、马霖案件中已经自认委托盛联行公司销售涉案项目，聂伟光在本案一审中提交了张慧玲案的庭审笔录、一审判决书、二审判决书予以证明。同时盛联行公司在销售案涉项目时仟禧公司派驻有财务人员武点点在场，娄小燕也称其缴纳案涉款项均在涉案项目，均由仟禧公司财务人员武点点进行刷卡操作，娄小燕的交款行为，以及娄小燕与仟禧公司最终达成了房屋买卖协议，也足以证明仟禧公司同意并认可盛联行公司的收款行为。三、本案涉诉的根本原因是仟禧公司与娄小燕双方在履行合同过程中一方出现违约行为导致的，娄小燕与仟禧公司作为房屋买卖协议的合同主体，在履行房屋买卖协议过程中所产生的纠纷应当由其双方协商解决，不应当由合法履行完毕自己销售义务的案外人承担责任，同时盛联行公司收取的款项大部分已经作为销售成本支出。四、聂伟光、马霖虽然是盛联行公司的股东，但是该公司已经合法注销，根据公司法的相关规定，公司具有独立的法人资格，有限责任公司的股东及其认缴的出资额为限对公司承担责任。现盛联行公司已经合法注销，聂光、马霖作为曾经的股东，不应当承担责任。综上所述，一审法院判决聂伟光不承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。娄小燕向一审法院起诉请求：1.被告仟禧公司、金田公司返还原告购房款112259元；2.被告仟禧公司、聂伟光、马霖返还原告购房款100000元；3.被告仟禧公司返还原告购房款108390元；4.被告仟禧公司支付违约金38064.9元；5.本案诉讼费等相关费用由四被告承担。一审法院认定事实：2016年12月23日，原告与被告仟禧公司签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告仟禧公司位于郑州市郑东新区商务外环路5号的河南国际商会大厦1号楼4层016号房屋，建筑面积为24.52元，该房屋土地用途为商业用途，成交总价为280649元。被告仟禧公司应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，如因被告仟禧公司原因，未能在双方约定时间内将该房屋过户至原告名下，原告可在约定办证时间后30个工作日向被告仟禧公司申请退款，被告仟禧公司在接到原告退款申请后30日内，将原告已缴房款退还，并向原告支付已缴房款的10％作为补偿。原告提交的收据显示：2016年12月14日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房款10000元；2016年12月23日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房款158390元；2017年11月29日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房款112259元；2016年12月23日，原告向盛联行公司交纳涉案房款100000元。原告提交的POS机签购单显示：2017年11月29日支付的48259元、64000元，共计112259元支付至金田公司名下。2016年12月23日支付的38390元、20000元、100000元，共计158390元均支付至仟禧公司名下。原告提交的中国光大银行信用卡电子账单显示原告于2016年12月11日支付给盛联行公司1万元，交易明细显示原告于2016年12月14日支付给盛联行公司10万元。仟禧公司认可收到房款共计280649元。仟禧公司提交的中国工商银行业务回单显示仟禧公司于2020年12月4日、2020年12月30日、2021年2月9日分别退款2万元，共计退款6万元。仟禧公司提交的银行业务回单显示原告已收取租金58872元。经查，被告聂伟光、马霖系原盛联行公司的股东，盛联行公司已于2019年6月18日注销登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告仟禧公司于2016年12月23日签订《房屋买卖协议》，现原告要求被告仟禧公司退还购房款，应视为同意解除房屋买卖协议，仟禧公司亦同意解除房屋买卖协议，对此该院予以确认。关于原告要求被告仟禧公司退还已交房款220649元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，被告仟禧公司应当返还收取的购房款，同时，原告应返还房屋。关于原告要求被告金田公司返还购房款，原告虽将112259元购房款转到金田公司账户，但收据是由被告仟禧公司出具，且仟禧公司对该笔购房款也予以认可，金田公司仅是代收，故原告的该主张无事实和法律依据，该院不予支持。对于10万元，该款项虽由原告直接支付到案外人盛联行公司账户，并由盛联行公司出具收据，但经被告聂伟光陈述，盛联行公司作为包销方提供了服务，其收款并无不当。本案中无证据显示原告向盛联行公司作出委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，也无证据显示盛联行公司在收取该10万元款项时有向原告明确告知收款的主体和性质。该10万元是在购买房屋过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，且缴纳的地点是在销售方的指定地点，属于购买房屋的支出。故该款项的收款方虽为盛联行公司，但对购房者来说，在缴纳该10万元时主观上是向销售方仟禧公司缴纳的购房款。仟禧公司与盛联行公司的代理关系，以及盛联行公司是否取得仟禧公司同意收取该笔款项，是其内部关系，不能对外对抗购房者。另根据原告支付给盛联行公司的1万元购房款由仟禧公司出具收据的事实，也应由仟禧公司承担该10万元。原告主张聂伟光、马霖承担责任依据不足，该院不予支持。关于违约金，被告仟禧公司未按时将案涉房屋过户至原告名下，根据双方签订的《房屋买卖协议》已构成违约，应当承担违约责任，鉴于被告仟禧公司已经累计向原告支付案涉房屋租金58872元，其遭受的损失已得到相应弥补，故对原告主张的违约金，该院不予支持。被告金田公司和被告马霖经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告娄小燕与被告郑州仟禧置业有限公司于2016年12月23日签订的《房屋买卖协议》；二、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告娄小燕购房款320649元，同时原告娄小燕将郑州市郑东新区商务外环路5号河南国际商会大厦1号楼4层016号房屋返还被告郑州仟禧置业有限公司；三、驳回原告娄小燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6681元，减半收取3340.5元，由原告娄小燕负担354.5元，被告郑州仟禧置业有限公司负担2986元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。另查明，本院作出的（2020）豫01民终9716号民事判决中，确认事实部分显示，仟禧公司称当时委托盛联行公司代售房屋，盛联行公司收取的10万元属于其营销手段。该判决已生效，该案所涉房屋与本案娄小燕所购房屋均为郑州市郑东新区商务外环路5号河南商会大厦房屋。本院认为，关于涉案的10万元属于购房款还是中介服务费的问题。案涉10万元系由娄小燕以刷卡方式向盛联行公司支付，并由盛联行公司出具收据。本案中，无证据显示娄小燕向盛联行公司作出委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，也无证据显示盛联行公司在收取该10万元时向娄小燕明确告知收款的主体和性质，故该10万元对娄小燕而言，并非是代理服务费。该10万元是在购买房屋过程中，应销售方的要求而缴纳，缴纳地点是在销售方指定地点，属于购房的支出。故该款虽然由盛联行公司收取，但对于娄小燕来讲，在缴纳该10万元时其主观上是向仟禧公司缴纳的购房款。仟禧公司与盛联行公司之间的代理关系，以及盛联行公司是否取得仟禧公司同意收取该笔款项，是其内部关系，不能对抗娄小燕。且娄小燕向盛联行公司支付的1万元购房款系由仟禧公司出具的收据。故一审法院判令由仟禧公司退还娄小燕该10万元，并无不当。综上所述，仟禧公司的上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由郑州仟禧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年六月七日书记员 赵凌杰