北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5844号上诉人(原审原告)：北京中视创品文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路145号13号楼（六里屯孵化器2857号）。法定代表人：韩文娟，执行董事。委托诉讼代理人：赵廷凯，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍齐，北京海润天睿律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：南风星河国际文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：贾小伟，董事长。委托诉讼代理人：程刚，男，1966年9月5日，汉族，南风星河国际文化传媒（北京）有限公司员工，住江苏省镇江市京口区。原审第三人：东方嘉业（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：佟新，总经理。委托诉讼代理人：郭振元，男，1982年8月1日出生，汉族，东方嘉业（北京）资产管理有限公司员工。上诉人北京中视创品文化传媒有限公司（以下简称中视公司）因与被上诉人南风星河国际文化传媒（北京）有限公司（以下简称星河公司）、原审第三人东方嘉业（北京）资产管理有限公司（以下简称嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初30234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中视公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认中视公司与星河公司所签《协议书》第一条第1款无效，星河公司及嘉业公司连带向中视公司返还房屋租金10万元、押金10万元；2.一、二审案件受理费由星河公司、嘉业公司承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。中视公司在一审法院起诉时，以为本案嘉业公司为涉案房屋的所有权人，遂出于维护房屋所有权人合法权益的考虑，将其列为本案嘉业公司。但在一审诉讼期间，星河公司及嘉业公司均表示，涉案房屋的所有权人为北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司，而非本案嘉业公司。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。因此，在上述情况发生后，一审法院为查明案情和正确适用法律，应将北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司作为第三人，通知其参加诉讼。但一审法院却并未进行前述处理。一审法院的上述做法已经构成程序违法。也正是基于前述程序违法，才导致了一审法院在未查明案件事实的情况下即草率地作出了判决，进而导致判决事实不清和适用法律错误。二、一审法院认定事实不清。（一）一审法院关于中视公司与星河公司未因《协议书》第“一”条第“1”款构成房屋租赁关系的认定属于事实不清。中视公司与星河公司签订的《协议书》分别就租赁房屋、租赁设备、提供和接受劳务等事项作了约定，因此，该协议书是多个法律关系的总和，处理不同的法律关系应适用不同的法律规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而《协议书》第一条“1”约定：“甲方现有办公场所（北京市朝阳区高碑店小郊亭华膳园2号楼A2）除A2茶室、A3一楼杨臣刚音乐工作室外全部交付乙方使用。场地使用费为每月人民币壹拾万元（小写：人民币100000元），采用押一付一方式支付，乙方在合同签订后三日内支付第一个月费用壹拾万元（小写：人民币100000元），此后，每个月费用在次月5日前付清。”很明显，星河公司将前述合同约定的房屋提供给中视公司使用并收取费用的行为是典型的租赁行为。中视公司、星河公司双方为此形成得了租赁合同关系。至于《协议书》里同时存在的设备租赁和劳务合作合同关系，并不影响前述房屋租赁合同关系的成立。（二）一审法院将嘉业公司当作房屋所有权人认定属于事实不清。庭审过程中，嘉业公司提供的资料表明，其并非是涉案房屋的所有权人，根据庭审查明的情况（星河公司自认），星河公司所转租房屋的所有权人为北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司，而非嘉业公司。一审法院将嘉业公司作为星河公司所转租房屋的所有权人进行认定，事实错误。（三）一审法院关于中视公司未提交星河公司诉出租房屋嘉业公司断水、断电的证据认定属于事实不清。事实上，中视公司一审过程中提交的中视公司员工虞浩的微信聊天记录（真实性已被星河公司认可）、《房屋租赁合同解除通知书》、嘉业公司向法院所作说明均已对中视公司所转租房屋被嘉业公司断水、断电的事实予以证明。（四）一审法院关于星河公司所转租房屋状态的认定与事实不符。事实上，在一审诉讼期间，星河公司早已撤出案涉房屋，现案涉房屋早已由他人承租使用了。一审法院关于案涉房屋由星河公司自用的说法不能成立。三、一审法院适用法律错误。（一）未将星河公司将房屋提供给中视公司并收取租租金的行为认定为租赁行为并适用《合同法》第二百二十四条的规定属于适用法律错误。《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给嘉业公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据上述规定，鉴于星河公司将房屋提供给中视公司使用并收取租金，其行为完全符合租赁法律关系的特征，应按租赁法律关系进行处理。实践中，一份合作合同里可能据包含若干种法律关系，不能因为有其他法律关系的存在而否定各自的法律关系。由于星河公司未能完成其转租已经取得所有权人同意的举证义务，应认定其作为无权处分人处分了权利人的财产且未取得权利人的追认，其将所承租的房屋进行转让的行为应认定为无效。一审法院未将星河公司向中视公司提供房屋并收取租金的行为认定为租赁法律关系并作出正确处理，属于适用法律错误。星河公司答辩称：服从一审法院判决。嘉业公司述称：我们不应该承担连带责任，我们是跟星河公司签订的合同，合同上写了不允许转租的，他们私下转租跟我们没有关系。现在涉案房屋已经出租给案外人了。中视公司向一审法院请求：1.确认中视公司与星河公司签订《协议书》第一条第1款无效；2.星河公司及嘉业公司连带退还房屋租金10万元；3.星河公司及嘉业公司连带返还押金10万元。一审法院认定事实：星河公司（甲方）与中视公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方自愿承包甲方后期制作中心，甲方现有办公场所即涉案场地全部交付乙方使用；场地使用费用为每月10万元，采用押一付一方式支付，乙方在合同签订后三日内向甲方支付第一个月费用10万元，此后每个月费用在次月5日前付清；乙方承包后，承包期间的水电费等日常费用由乙方承担；甲方自愿将现有的专业设备及办公设备交给乙方使用，设备的日常维护费用由乙方承担；甲方应在本合同签订后三日内向乙方提供每位员工的劳动合同及员工工资清单，经乙方确认后，乙方同意继续使用甲方员工，并每月向甲方支付用工费20万元，用工费支付时间、方式与场地使用费支付时间、方式相同；本合同签订后，乙方应向甲方支付押金30万元，合同到期后，在结清所有费用后，押金无息归还乙方。2018年12月10日，中视公司向星河公司支付60万元。庭审中，中视公司称星河公司于2019年1月4日向其交付涉案场地；星河公司称其于2019年1月1日向中视公司交付涉案场地。中视公司、星河公司双方均认可中视公司于2019年1月中旬搬离涉案场地。庭审中，中视公司称其于2019年1月25日向星河公司发出解除通知，为此提交其员工虞某向星河公司的法定代表人贾某发送微信予以证明，并于庭审中申请证人虞某出庭作证，该通知大意为：双方签订《协议书》后，双方已按照协议履行，因贵公司拖欠园区房租，导致园区先后停止对涉案场所水电供应，致使我公司合同目的无法实现，虽我公司就前述问题多次与贵公司交涉但至今仍未解决，导致我公司巨大损失；且经了解，贵公司在转租涉案场地时并未取得园区房屋权利人同意，贵公司无权转租涉案场地，故通知贵公司终止租赁贵公司所转租的房屋并返还已收取全部租金及相应劳务费，已由我公司另行安置的设备继续租赁使用并按照约定支付租金。星河公司对此不予认可，认为中视公司在发送解除通知之前已自行搬离涉案场地存在过错，嘉业公司向星河公司发送的解除协议通知书，并未有解除租赁合同的意思表示，仅为催缴租金的通知，且该通知书的落款的时间为2019年2月12日远迟于中视公司发送解除通知及搬离时间。2019年2月12日，嘉业公司向星河公司发出《房屋租赁合同解除协议书》，因星河公司欠缴房租，双方自2019年1月31日起解除房屋租赁合同。经询，嘉业公司表示该协议书确系由其向星河公司发出，星河公司拖欠房租的情况时有发生，主要用意为催缴房租，并无解除房屋租赁合同之意，之前也向星河公司发出过此类通知，双方至嘉业公司到庭发表陈述意见之时仍未解除房屋租赁合同。庭审中，中视公司称因星河公司拖欠嘉业公司租金致使涉案场地断电，导致中视公司无法使用，同时，在未经嘉业公司同意的情况转租涉案场地，双方协议书中关于房屋租赁条款部分在未经嘉业公司追认的情况下应属无效，但未提交证据予以证明。星河公司称在双方合同履行过程中存在断电情况，但已及时恢复，其与嘉业公司之间的房屋租赁合同仍正常履行，嘉业公司并未采取阻碍原星河公司之间履行合同的行为，并且双方为合作关系，并不应将协议书中有关场地使用条款单独认定为房屋租赁合同。嘉业公司称其知晓中视公司使用星河公司承租房屋用于视频后期制作工作，嘉业公司对此表示同意。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点在于中视公司、星河公司之间存在何种法律关系以及星河公司是否存在未经嘉业公司同意转租的情况。关于原星河公司之间法律关系的问题，根据双方《协议书》约定，中视公司、星河公司双方就办公场所、专业设备、办公设备及劳务用工等事项达成一致，不宜仅认定为房屋租赁合同关系。关于星河公司是否存在未经嘉业公司同意转租的问题，嘉业公司到庭明确表示知悉中视公司使用星河公司承租房屋，对此不持异议，故不存在未经嘉业公司同意转租问题。本案中，中视公司与星河公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。中视公司虽称嘉业公司向星河公司发出《房屋租赁合同解除协议书》，导致其无法正常使用租赁标的，但中视公司在嘉业公司向星河公司发出《房屋租赁合同解除协议书》前已搬离租赁标的；同时，中视公司称星河公司拖欠房租致使涉案场地停电，导致中视公司无法使用，但未提交证据予以证明，该院对此不予采信，故中视公司请求确认中视公司、星河公司签订《协议书》第一条第1款无效，无事实和法律依据，该院不予支持。基于此，中视公司主张星河公司及嘉业公司连带返还租金、押金，于法无据，该院不予支持。嘉业公司经本院合法传唤未出庭应诉，该院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京中视创品文化传媒有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4300元，由北京中视创品文化传媒有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。根据星河公司与中视公司《协议书》的约定，星河公司将星河公司办公场所、设备、人员一并承包用于经营，星河公司、中视公司之间《协议书》并非房屋租赁合同，星河公司、中视公司之间不存在房屋租赁合同的法律关系，故本院对中视公司有关“中视公司、星河公司双方为此形成得了租赁合同关系，未按照合同法中租赁合同及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定处理属于适用法律错误，关于中视公司与星河公司未因《协议书》第一条第1款构成房屋租赁关系的认定属于事实不清，应确认中视公司与星河公司签订《协议书》第一条第1款无效并退还房屋租金、押金”的上诉理由和请求不予采纳，本院对中视公司有关“一审法院关于星河公司所转租房屋状态的认定与事实不符；一审法院关于中视公司未提交星河公司诉出租房屋嘉业公司断水、断电的证据认定属于事实不清”的上诉理由亦不予采纳。《协议书》约定中视公司承包经营星河公司的办公场所、设备、人员，中视公司向星河公司支付场地使用费、设备维护费、人员工资，中视公司基于《协议书》约定向星河公司支付60万元，中视公司在《协议书》签订后进场经营，由此表明涉案《协议书》的合同相对方是中视公司、星河公司，中视公司、星河公司实际履行了《协议书》约定的内容。合同履行中，中视公司以“断水、断电导致无法经营”的为由终止了合同的履行，并提起本案诉讼。根据《协议书》约定及实际履行情况，结合中视公司有关确认合同条款无效并返还款项的诉讼请求所需查明的待证事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”、《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款”根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼”的规定，由于本案的处理结果与中视公司所述“北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司”并无法律上的利害关系，中视公司所述“北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司”不属于本案中应通知参加诉讼的第三人，故本院对“一审法院将嘉业公司当作房屋所有权人认定属于事实不清；一审法院为查明案情和正确适用法律，应将北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司作为第三人，通知其参加诉讼。但一审法院却并未进行前述处理。一审法院的上述做法已经构成程序违法”的上诉理由和请求不予采纳。。综上，中视公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由北京中视创品文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 周艳雯审 判 员 何灵灵二〇二一年六月二日法官助理 陈文文书 记 员 王 艳