湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0524民初1629号 原告：隆回龙达物业管理有限公司，住所地：隆回县桃洪镇紫阳村（川南房地产1号楼）。 法定代表人：李九首，该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 被告：蒋盛祥，男，汉族，1975年3月16日出生，湖南省隆回县人，户籍地隆回县，现住隆回县。 被告：蒋小贞，女，汉族，1987年6月9日出生，湖南省隆回县人，户籍地隆回县，现住隆回县，系被告蒋盛祥之妻。 原告隆回龙达物业管理有限公司（以下简称龙达物业公司）与被告蒋盛祥、蒋小贞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范清平、被告蒋盛祥到庭参加诉讼,被告蒋小贞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告龙达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付原告2019年9月1日至2021年8月31日的物业费3960.72元；2、判令两被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江·巴黎新城1期委托原告进行物业服务，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。两被告购买滨江·巴黎新城1期1幢1单元2305房，合同面积为110.64㎡，并与原告签订了《前期物业协议》，协议约定物业费标准：住宅1.5元/㎡/月。2019年9月1日至2021年8月31日的物业费3960.72元至今没有缴纳，在两被告没有缴纳物业费期间，原告依照法律法规及《前期物业协议》对两被告进行了一系列的物业服务，两被告也接受了原告的服务。在原告为两被告提供服务同时，经原告催收，两被告仍未交纳物业费。两被告的行为严重违约，根据《前期物业协议》约定，应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金并承担因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用。根据法律规定，《前期物业协议》对两被告具有法律约束力，现两被告拒交物业费，其行为严重损害了原告的合法权益。因此，根据《民事诉讼法》规定，依法起诉，请法院给予判决。 被告蒋盛祥、蒋小贞辩称，请求：1、驳回原告诉讼请求，判决物业费收费标准降低为0.8元/㎡/月，110.02㎡×0.8×12=共1056元/年。2、原告承担本案的全部诉讼费用；3、必须维修好小区内所有被人为损坏的公共区域。原告不能按照物业协议约定提供物业服务，违约在先。一、原告主要存在以下违反物业服务协议的行为：不履行制止并报告不法行为义务；不履行安全保卫义务；不履行维护公用设施的义务；不履行维修养护和管理建筑物、构筑物的义务；不履行养护和管理共用绿地、花木的义务；不履行维修养护和管理房屋建筑公共部位的义务；不维护消防设施，甚至破坏消防设施;原告并未按照协议约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。二、被告与原告签订的《前期物业协议》实为霸王条款。被告已向原告支付2017、2018年物业费用，现被告无续签的意愿，且明确以书面形式告知原告，因此原告再向被告收取2019-2020的物业费的诉求是极其不合理的。自2019年1月13日后的协议是无效协议，被告有权拒绝履行。因此，提出如下请求1、请求法院驳回原告的诉讼请求。2、根据民法典第278条第4小条业主有权选聘和解聘物业服务企业或其他管理人请求法院判决解除前期物业合同并立即撤离。3、请求法院从实际情况出发，根据龙达物业现有人员减少和服务质量严重的降低，以及收取小区公共的收益，将解除合同前的物业费判决为0.8元／平方／月。4、原告必须修复小区内被人为损坏的公共区域至原貌。 本院经审理认定事实如下：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江巴黎新城1期委托原告进行物业服务，并签订《前期物业协议》，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。2016年3月18日两被告购买滨江巴黎新城1期1幢1单元2305房，面积为110.64平方米。原、被告于2015年11月1日签订的《前期物业协议》第三条第1款约定住宅物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月。《前期物业协议》第三条第9款约定物业服务费用按年交纳，甲方或物业使用人应在接房当日缴纳一年的物业服务费及物业的其他相关费用，以后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费。两被告已交清至2019年8月31日止的物业服务费，依约应当在2019年8月31日前一个月内交纳2019年9月1日至2020年8月31日的物业服务费及应当在2020年8月31日前一个月内交纳2020年9月1日至2021年8月31日，两被告的物业服务费按面积110.64平方米计算为3983.04元（1.5×110.64×24）。原告按照合同约定向被告提供着物业服务，被告作为业主一直在接受原告的物业服务，但两被告以原告在物业服务过程中存在部分服务未到位的现象，拒绝交纳物业服务费，在原告催告后至今一直未交纳，故原告诉至本院。 上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证与证明书、被告的户籍资料、商品房买卖合同、前期物业服务协议、装修整改通知书、申请报告、责令改正违法行为通知书、川南地产证明、物业费催缴公告及原、被告庭审陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，蒋盛祥、蒋小贞提交的证据不足以证明其与龙达物业公司签订的《前期物业协议》违反法律规定，因此该协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。龙达物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，蒋盛祥、蒋小贞亦已实际享受了物业服务，被告应按约定向原告交纳物业服务费，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求本院予以支持；原告计算的金额有误，其诉讼请求要求的数额少于被告应交金额，以原告的请求金额为准；因原告在服务过程中存在部分服务未到位的现象，对原告要求由两被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止的诉讼请求，本院不予支持。即使龙达物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，蒋盛祥、蒋小贞也可以根据《前期物业协议》的约定或《中华人民共和国民法典》的相关规定，维护自己的合法权益。蒋盛祥、蒋小贞以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，龙达物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对蒋盛祥、蒋小贞提出的由于龙达物业公司服务不到位应当减少物业服务费并驳回原告的诉讼请求的主张，本院不予采纳。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告蒋盛祥、蒋小贞自本判决生效之日起10日内向原告隆回龙达物业管理有限公司支付2019年9月1日至2021年8月31日止的物业费3960.72元； 二、驳回原告隆回龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告蒋盛祥、蒋小贞承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  张善海 二〇二一年六月八日 法官助理阳碧华 书记员罗潇 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。