广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0921民初889号 原告：北海江南物业服务有限公司玉林分公司，住所地：广西玉林市玉州区人民中路六路口东门商业广场B幢十九层1916号房，统一社会信用代码：91450900MA5KEHW94G。 负责人：李传海，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨晋,1996年6月19日出生，汉族，住广西北流市。 被告：苏武生，男，1963年8月24日，汉族，居民，户籍地址：广西容县。 委托诉讼代理人：杨琨芃，广西鹏越律师事务所律师。 原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司（以下简称江南公司）与被告苏武生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告江南公司的负责人李传海及委托诉讼代理人杨晋，被告苏武生及委托诉讼代理人杨琨芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏武生立即向原告支付富康名都小区3-705号房物业管理费3127.1元，公摊水电费306.5元，电梯维护费636.4元，专项维修资金427.9元，合计4497.9元;2、判令被告苏武生向原告支付违约金938.1元（计算方式：欠费总额×30％）。事实与理由:被告苏武生为富康名都小区3-705号房屋所有人，房屋面积110.11㎡。2017年1月14日，原告与广西富来康置业投资有限公司签订了《富康名都前期物业管理服务合同》，约定由原告为富康名都小区提供物业管理服务，服务 -2- 期限自2017年1月15日起至富康名都小区依法成立业主委员会之日止。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对富康名都小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告截至2019年12月31日，被告已拖欠富康名都小区3-705号房物业管理费3127.1元，公摊水电费306.5元，电梯维护费636.4元，专项维修资金427.9元，合计4497.9元。根据《富康名都前期物业管理服务合同》第十一条“业主不按规定缴交管理服务费、房屋专项维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之五的滞纳金”，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30％计算违约金。由此计算，被告拖欠35.5个月物业管理服务费用产生的违约金为938.1元，费用合计为5436.0元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费,故原告向法院提起诉讼。 被告苏武生辩称，被告与广西富来康置业投资有限公司（开发商）双方签订商品房买卖合同后，该公司并没有与被告办理房屋交付使用验收手续，原告亦无充足证据证实被告何时验收房屋，故被告无需向原告支付任何物业费用。原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：富康名都小区是广西富来康置业投资有限公司开发的小区。2014年2月10日，被告苏武生与广西富来康置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买富康名都小区3-705号房，建筑面积为110.11平方米。该《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四点3前期物业管理约定，富康名都前期物业由富来康物业服务管理部进行管理，买受人对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意与该物业公司签订《前期物业管理服务协议》，承诺遵守《富康名都临时管理规约》、《富康名都前期物业服务协议》中涉及买受人的相关约定。2017年1月14日，广西富来康置业投资有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定广西富来康置业投资有限公司委托原告对富康名都小区提供前期物业服务，服务期限自2017年1月15日起至小区业主委员会成立止。富康名都小区业主委员会至今未成立。《前期物业管理服务合同》第七条主要费用、收费标准约定（1）物业费按0. -3- 8元/m²每半年收取；（2）预收维护费用：住房业主500元/年，商铺业主1000元/年（主要用于电梯维护、年检、水电公共部分）年底按实际分摊到户，多还少补；（3）维修资金0.1元每平方米每月（主要用于公共设施、设备维修，每年公示业主监督）；（5）暂定电梯电费为每户每月2元。同日，广西富来康置业投资有限公司与原告签订《补充协议》，约定一、根据主合同第七条，第一款主要费用、收费标准的内容“物业费按0.8元/m²每半年收取”现甲、乙双方确认住宅物业费按0.8元/月/m²每半年收取，商铺物业费按1元/月/m²每半年收取；二、甲、乙双方一致同意本补充协议作为主合同的一部分，与主合同具有同等法律效力，其中与主合同相冲突的内容均以本补充协议为准。《前期物业管理服务合同》第五条乙方的权利和义务约定：11、业主不按规定缴交管理服务费、房屋专项维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之五的滞纳金，无正当理由逾期二个月仍拒绝缴交的，乙方可按照有关规定采取停水、停电等催缴措施。2017年1月31日，广西富来康置业投资有限公司作出关于富康名都小区房屋交付时间的证明，证实广西富来康置业投资有限公司开发的富康名都小区共有楼盘3栋，其中第3栋楼盘已于2014年12月份竣工，并且已符合业主装修入住条件，广西富来康置业投资有限公司于2015年1月份开始电话联系业主交房，截至2015年6月底已全部通知完毕。 从2017年1月15日起，被告苏武生没有按照《前期物业管理服务合同》缴纳物业管理服务费。经原告核算，2017年1月15日至2019年12月31日物业管理费3127.1元，公摊水电费306.5元，电梯维护费636.4元，专项维修资金427.9元，合计4497.9元。上述费用经原告向被告催促未果，2021年3月5日，原告向本院提起本诉。 本院认为，原告江南公司与广西富来康置业投资有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告与广西富来康置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定富康名都小区前期物业管理由广西富来康置业投资有限公司选聘的物业服务企业进行管理。《前期物业管理服务合同》签订后，原告江南公司为富康名都小区提供物业管理服务。本案中，广西富来康置业投资有限公司（开发商）是否办理房屋交付使 -4- 用手续的问题，开发商开发的富康名都小区第3栋楼盘已于2014年12月份竣工，并且已符合业主装修入住条件，开发商于2015年1月份开始电话联系业主交房，截至2015年6月底已全部通知完毕。3栋705房的业主苏武生自收房（收到收房通知，业主自身原因未收房，以通知的期限日视为收房）时起，即占用、使用房屋并享受物业服务，应当交付物业管理费，被告苏武生其抗辩以开发商并没有书面通知或通过其他方式通知办理房屋交付使用验收手续为由拒交物业服务费，本院依法不予采纳。本案中，从2017年1月15日开始，被告苏武生没有按照《前期物业管理服务合同》缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。经原告核算，2017年1月15日至2019年12月31日物业管理费3127.1元，公摊水电费306.5元，电梯维护费636.4元，专项维修资金427.9元，合计4497.9元。上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告江南公司请求被告苏武生支付上述费用4497.9元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告请求被告苏武生按欠费总额3127.1元的30%计算违约金共938.1元，根据《前期物业管理服务合同》约定逾期不交物业管理服务费按每天千分之五收取违约金，本案中，被告苏武生没有依约交纳物业管理服务费，兼顾合同的履行情况及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告应当承担的违约金为450元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十四条、九百三十九条、九百四十四条规定,判决如下： 一、被告苏武生向原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司支付从2017年1月15日至2019年12月31日止的物业管理费、公摊水电费、电梯维护费、专项维修资金，合计4497.9元； 二、被告苏武生向原告北海江南物业服务有限公司玉林分公司支付违约金450元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费25元，由被告苏武生负担。 本判决为终审判决。 -5- 审判员  江恩国 二〇二一年六月七日 书记员  陈表政