吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终231号上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑芹，1964年11月26日生，住四平市铁东区。上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛立生，1968年4月9日生，住吉林省四平市铁西区。上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑彦，1971年7月10日生，现住吉林省四平市铁东区。上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑芬，1966年9月4日生，现住吉林省四平市铁西区。葛立生、葛淑彦、葛淑芬共同委托诉讼代理人：葛淑芹，系兄弟姐妹关系。上诉人(原审被告)：四平市宇邦房屋开发有限公司，住所地四平市铁西区北沟街苹果社区营销中心。法定代表人：孙广伟，董事长。委托诉讼代理人：黄洋，男，汉族，1987年2月8日生，住吉林省四平市铁西区，该公司员工。委托诉讼代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。上诉人葛淑芹、葛立生、葛淑彦、葛淑芬与上诉人四平市宇邦房屋开发有限公司（以下简称宇邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛淑芹一方上诉请求：撤销一审判决，宇邦公司一次性返还回迁增加面积款及利息34000元，案件受理费由宇邦公司负担。事实和理由：彭凤兰与宇邦公司签订产权调换协议书回迁面积是最小户型36平方米，2015年底通知选户型，去了一看没有36平方米，最小户型是46.44平方米，无奈选了46.44平方米。选完告知不交钱也不给保留户型，被迫交了增加面积钱，实属强买强卖。宇邦不按合同约定盖房，违规建设，应承担违约责任。根据商品房买卖合同司法解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。宇邦公司辩称，彭凤兰要求按商品房的相关法律规定适用本案属于适用法律错误，本案是回迁房屋，只适用回迁的相关方案和回迁安置协议，不能按商品房对待，故彭凤兰的上诉请求依法不能成立，应予驳回。宇邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭凤兰的诉请，案件受理费由彭凤兰负担。事实和理由：原审判决认定事实与法律适用错误，应改判驳回诉讼请求或发回重审。一、原案诉请已超过诉讼时效，应驳回起诉。理由:一是棚改1#-4地块的被征收人只有部分人员曾经上访，不是所有被征收人上访，也不包括本案原告。二是原告代理人葛淑芹所举证据，只能证明葛淑芹曾上访，不能证明所有被征收人一直在上访主张权力。三是本案所举上访证据的当事人葛淑芹已签息访协议，收取了困难补助，相对应的信访事项已得到了解决。四是彭凤兰所主张的权利已超过法定的诉讼时效，宇邦公司交付所选房屋,彭凤兰接收了相应房屋，至今已有4年多的时间，时至今日彭凤兰反悔，故该主张现已超过法定的诉讼时效。五是依照谁主张谁举证的原则，彭凤兰也未举证证明其主张的诉求在此三年期间中断过时效。二、彭凤兰2016年选房、确认、结算、变换、确认结算、回迁46.44平方米房屋,是自愿行为,应确认为回迁协议的变更。理由:回迁46.44平方米房屋是平等主体双方合同变更行为，《自行选择户型确认书》、两份《回迁安置费用结算清单》，是双方书面变更原383号协议回迁36平方米面积的书面凭证,当时彭凤兰对回迁结算标准也没有异议,按标准补了结算差价，两次进行了签字确认和结算。宇邦公司履行了变更后的《补偿协议》，配合彭凤兰进行了选房、确认、结算，办理入住手续时，彭凤兰以原选和确认回迁的22层楼太高，提出新的楼层回迁要求时，宇邦公司次配合调换了相同面积的低楼层2层，并向彭凤兰交付了回迁房屋。彭凤兰两次选房及结算和核对结算数额的行为，是对产权调换协书中约定36平方米的约定变更。彭凤兰交纳物业费接收房屋行为，是对回迁房屋面积变更的再一次确认。彭凤兰两次结算清单的签字确认是对回迁结算标准的两次确认。彭凤兰没有举证证明选房、确认、结算、调房和交房时受到了威迫，双方合同行为均合法有效。三、原判决违反诉讼程序，违背事实错误做出超出诉讼请求的判决。理由:退一步讲，在不考虑上诉人以上两项撤销原判理由的情况下，原审判决超出诉讼请求判决，同时存在计算错误，应改判。一是原审原告是主张返还36平以外增加10.44平方米的面积款及利息34000(46.44-36=10.44平方米），对36平以内部分没有提出异议，原审判决计算数额时包含了36平以内的靠户型面积款7337.7元，属超诉请进行评判行为。二是原审判决应评判的是36平以外商品价面积款部分是否收取合理，如果需返还，也是判决“返还增加商品价面积款”。三是本案不存在故意变更户型问题。回迁楼属于高层，因建筑平面组合原因造成设计的回迁房屋建筑面积与基本户型面积36平方米出现了差异，这不属违法设计，建筑设计院出具了情况说明，靠近36平方米增加的面积按成本价930元结算，实按超基本户型36平方米至45平内的按2800元，45平以外按3580元结算，这比按2.5平内外两部分结算方式少收了结算费用。四是原审判决认定事实和计算数额也错误。首先，靠户型增加面积部分应按930元每平方米结算，不是按850元每平方米结算，本案是高层，靠户型结算价是930元。其次，判决计算的30550.2元不是“增加回迁面积差价款”，而是“增加商品价面积款”,也就是36平以外的商品价差价款。第三，判决计算的30550.2元数额错误。第四，按彭凤兰举证的信访回复计算，增加“商品价面积款"应是2.5平×930元每平＋(46.44平-36平-2.5平）×3580元=30750.2元。第五，按信访回复，宇邦公司应返还彭凤兰的增加商品价面积款为-395元（30355.2元（上诉人实收）-30750.2元（按信访回复应收)）。综上，诉争协议属合法协议，双方的变更履行也属自愿行为，应受法律保护。退一步，即使按彭凤兰所举文件计算和判决，也应改判彭凤兰向宇邦公司补交395元增加商品价面积款。彭凤兰辩称，我的诉请是按商品房3%返还我多增加面积的钱，我是回迁户，我们签合同是36平，但是宇邦盖的是46.44平，是宇邦按商品房收的增加面积的钱。彭凤兰向一审法院起诉请求：宇邦公司返还多收取回迁增加面积款及利息，利息按年利率4.9%计算，共计34000元（46.44-36=10.44平方米);案件受理由宇邦公司承担。一审法院认定事实：2011年7月16日，彭凤兰与宇邦公司签订《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》(编号383)，协议约定彭凤兰私有照房面积25.87平方米，07年后房面积2.24平方米，合计面积28.11平方米;回迁户型36平方米;靠户型面积回迁时按成本价格结算。2011年3月25日，四平市住建局颁布的《关于对拟征收棚户区改造1#-4地〈征收房屋补偿方案>征求公众意见的通知》拟征收房屋补偿方案中，拟征收房屋基本情况按照《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办[2006]14号）规定，产权调换的地点为棚户区改造1#-4地原区域回迁，产权调换住宅房屋的基本户型为棚改政策规定的六个基本户型，即36㎡、45㎡、50㎡、55㎡、60㎡、65㎡。征收面积在36㎡以下（含36㎡）的安置到36㎡，36㎡以上45㎡以内（含45㎡）的安置到45㎡,45㎡以上55㎡以内（含55㎡)的安置到55㎡,55㎡以上的安置到65㎡。该区域回迁房源为高层住宅楼，靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算，商品房平均价格为3580元/㎡。2014年12月29日彭凤兰回迁至15#楼1单元22层2206室，2016年8月9日彭凤兰回迁房屋调换至15#楼1单元2层206室，回迁户型46.44㎡，拆一还一面积为28.11㎡，彭凤兰交付靠户型面积款7337.7元((36㎡-28.11㎡)×930),商品价面积款25200元（(45㎡-36㎡）×2800)、5155.2元（(46.44㎡-45㎡）×3580)，上述增加面积彭凤兰共计支付差价款37692.9元。2019年5月31日，四平市房屋征收经办中心作出市征信字【2019】75号《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》，载明:根据（四棚改办【2008】6号）《四平市市场化运作棚户区改造工程拆迁房屋回迁安置规定》第六条规定:“没有按《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》所规定的四个基本户型（即:36㎡、45㎡、55㎡和65㎡）进行设计的，属违规设计，肆意加大户型面积，对超出基本户型面积部分，增加面积款仍由回迁户按靠近基本户型所交费用标准交纳;按照规定设计，但因建筑平面组合原因造成房源建筑面积与基本户型面积出现差异的，超出基本户型面积2.5㎡(含2.5㎡)以内的由回迁户按靠近户型所交费用标准交纳,再超出面积部分按商品房价格结算。”根据该地块当时所执行的《征收房屋补偿方案》第五条征收补偿安置之规定:“该区域回迁房源为高层住宅楼，靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算，商品房平均价格为3580元/㎡”。2019年6月14日，四平市住房和城乡建设局作出四住建信字【2019】61号《四平市住房和城乡建设局关于葛淑芹等人信访事项复查意见书》，维持四平市房屋征收经办中心作出《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》（市征信字【2019】75号)。2019年8月6日，四平市住房和城乡建设局作出四住建信字【2019】123号《四平市住房和城乡建设局关于葛淑芹等人信访事项复查意见书》，维持四平市房屋征收经办中心作出《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》（市征信字【2019】75号)。一审法院认为，至2019年包括彭凤兰在内的棚改1#-4地块的被征收人一直在上访主张权利，故彭凤兰的起诉未超过诉讼时效。根据2011年3月25日四平市住建局颁布的《关于对拟征收棚户区改造1#-4地〈征收房屋补偿方案>征求公众意见的通知》、市征信字【2019】75号《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》、《征收房屋补偿方案》、《四平市市场化运作棚户区改造工程拆迁房屋回迁安置规定》，“该区域回迁房源为高层住宅楼，靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算，商品房平均价格为3580元/㎡”;“按照规定设计，但因建筑平面组合原因造成房源建筑面积与基本户型面积出现差异的，超出基本户型面积2.5㎡（含2.5㎡）以内的由回迁户按靠近户型所交费用标准交纳，再超出面积部分按商品房价格结算”；彭凤兰回迁房面积为46.44㎡，靠户型面积为36㎡，彭凤兰应支付增加回迁面积差价款30550.2元（2.5㎡×850元/㎡+（46.44㎡-36㎡-2.5㎡）×3580元/㎡)，彭凤兰实际支付增加回迁面积差价款37692.9元，故宇邦公司应返还彭凤兰增加回迁面积差价款7142.7元(37692.9元-30550.2元)。判决:一、被告四平市宇邦房屋开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性返还原告彭凤兰增加房屋回迁面积差价款7142.7元。二、驳回原告彭凤兰的其他诉讼请求。本院对一审查明事实予以确认，另查明：原审原告彭凤兰在本案二审审理之前去世，其继承人葛淑芹、葛淑芬、葛淑彦、葛立生参加诉讼。本院认为，彭凤兰与宇邦公司签订《产权调换协议书》明确约定回迁户型为36㎡，该约定对双方具有约束力。宇邦公司未能建设36㎡的户型，彭凤兰在别无选择的情况下选择了46.44㎡的户型，可见彭凤兰选择46.44㎡户型的行为不是其真实意思表示。而宇邦公司在自身存在不建设36㎡户型先行违约的情况下，又以不交钱就不保留户型相挟，迫使彭凤兰在违背真实意思的情况下交付46.44㎡户型的相应价款，其行为具有乘人之危之嫌。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受侵害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因主张合同变更应当在合同有效成立之后、合同履行完毕之前提出，而合同撤销亦受一年除斥期间的限制，故彭凤兰选择并交付增加到46.44㎡户型对应的价款虽非其真实意思表示，但因已经超过法律保护的期限而无法得到法律的救济，对其要求宇邦公司退还收取价款的请求，无法予以支持。《征收房屋补偿方案》明确规定靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，宇邦公司在先行违约的情况下还按照930元/㎡的价格收取彭凤兰靠近户型增加面积差价款，有违契约精神。本案纠纷系因宇邦公司不能提供36㎡回迁户型所引起，致使包括彭凤兰在内的部分回迁户长期上访，影响了社会的安宁与稳定。一审判决在保护彭凤兰的利益上虽略有宽泛，但彭凤兰现已离世，于情于理本院均不宜再作调整。综上所述，双方的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。彭凤兰预交的二审案件受理费650元，由葛淑芹、葛立生、葛淑彦、葛淑芬负担471元，退还葛淑芹、葛立生、葛淑彦、葛淑芬179元；四平市宇邦房屋开发有限公司预交的二审案件受理费650元由四平市宇邦房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟杰审判员 王玉川审判员 赵文涛二〇二一年六月一日法官助理 曲 胜书记员 王璐瑶