北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6902号上诉人（原审被告、反诉原告）：施海涛，男，1980年9月21日出生，汉族，北京食为鲜食品连锁销售有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：范时嘉，女，1980年2月17日出生，汉族，北京百信万芝堂医药有限责任公司法人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王红伟，北京安科律师事务所律师。上诉人施海涛因与被上诉人范时嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。施海涛上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判，诉讼费由范时嘉负担。事实与理由：施海涛主张因范时嘉违反了确保一层无蔬菜、水果超市的保证，且未及时履行电梯维修义务，违约在先，施海涛有权拒付租金；施海涛已经支付电梯维修费用167455元及电梯维保费用10000元，施海涛已经提供支付凭据、发票，其在部分费用系由施海涛的合作经营人田国华支付，一审法院对田国华支付的费用未予认定，属于认定事实错误；范时嘉与北京天创伟业投资公司签署的《房屋租赁合同》已到期，无权要求施海涛腾房。范时嘉辩称，同意一审判决。范时嘉向一审法院起诉请求判决：1.施海涛付自2020年6月28日至2020年10月31日的房屋租金374000元，并以374000元为基数，支付自2020年6月19日至实际付清之日，按照日百分之一的标准计算违约金；2.施海涛支付自2018年4月28日至2020年10月31日的物业费72000元、自2018年9月1日至2019年8月31日的电梯维保费10000元；3.施海涛支付自2020年11月1日至2020年11月30日房屋占用费91250元；4.施海涛腾退房屋；5.施海涛承担本案诉讼费。施海涛向一审法院反诉请求判决：1.确认施海涛与范时嘉于2018年4月27日签署的《房屋租赁合同》无效；2.范时嘉返还100000元押金；3.范时嘉支付电梯维修费用144855元，电梯维保费用10000元；4.范时嘉支付违约金，其违约金冲抵反诉人自2020年6月28日至2020年10月31日期间的租金374000元；5.范时嘉赔偿经营损失100000元；6.范时嘉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月27日，出租方（甲方）范时嘉与承租人（乙方）施海涛签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋基本情况：1.物业房屋坐落于北京市丰台区莲怡园二区1号楼负一层102。2.出租建筑面积1200平方米。3.甲方将该房屋在良好状态下出租给乙方开办果蔬超市使用。二、租赁期：1.房屋租赁期为二年零六个月，甲方在该房屋交付起算，租赁期为2018年4月28日至2020年10月31日。2.免租期为两个月。即自2018年4月28日至2018年6月27日，免租月不收取租金。三、租金，押金及支付方式：1.该房屋租赁全年租金为1095000元，此租金不包含物业费用（物业费用为2元/平米/月），取暖费用、发票费用。2.本合同内2018年4月28日至2020年10月31日租金不变，无递增，每年租金为1095000元，租金支付及押金支付为：1）乙方签署本合同时按照半年租金的模式支付。2）签署本合同时，乙方应向甲方指定账户支付100000元的房屋押金。3）签署本合同时，乙方应向甲方指定账户支付547500元的首次房屋租金。4）每次缴付租金模式为半年支付，每期租金547500元，乙方应于本合同起租之日提前10天支付每半年度租金。5）具体缴付时间如下：……5.缴付时间为2020年6月18日。缴付金额为374000元。租赁期为2020年6月28日至2020年10月31日。6）租赁期满后，乙方如不再续租并办理完成工商注册地址迁出，甲方须在租赁期满之日起30个工作日内将押金无息退还乙方。7）乙方若于租赁期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。4.按约定支付日起，乙方若每逾期1日支付租金，则甲方按租金的1%，收取滞纳金；如乙方逾期支付租金超过30个工作日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任（甲方保留清退乙方及追究乙方罚则的权利）。6.甲乙双方约定：……e）甲方确保本商业一层无蔬菜、水果、超市的业态。五、双方责任：8.房屋设施如因质量原因、自然损耗或灾害而受到损坏时，甲乙方协商修缮事宜。合同签订后，施海涛向范时嘉支付押金100000元及2020年6月27日之前的全部租金。2020年6月28日起未再支付租金。另查，涉案房屋于2002年11月22日取得建设工程规划许可证。建设单位为北京运兴房地产开发有限公司。范时嘉提供北京天创伟业投资公司与北京泰中永安堂医药有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明其承租莲怡园二区1号楼底商（地下一层，底商二层），租赁期限自2005年11月1日起至2020年10月31日止。范时嘉提供2017年北京天创伟业投资公司与北京百信万芝堂医药有限责任公司签订的《补充协议》，载明：泰中永安堂医药有限公司与北京天创伟业投资公司签订位于北京市丰台区莲怡园二区1号楼底商房屋租赁协议。因业务需要于2017年12月1日起名称变更为北京百信万芝堂医药有限责任公司，故签订本补充协议。范时嘉为北京百信万芝堂医药有限责任公司的法定代表人。一审中，范时嘉提交其与北京睿博行卓越商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、北京睿博行卓越商业管理有限公司与王士亮签订的《商铺租赁合同》，证明一层系由北京睿博行卓越商业管理有限公司出租给王士亮，且经营内容为名烟名酒，并未经营超市。施海涛提交一层商铺店内经营照片，证明其销售商品不限于名烟名酒，存在超市业态，导致施海涛经营困难。施海涛提交北京华贸天诚科技有限公司向唐山市升莫机电设备有限公司转账10000元的电子回执单及发票四张、北京铂铠星奥电梯设备有限公司出具的收据四张、北京时代筑邦机电工程有限公司出具的电梯零配件报价书等，证明其支付电梯维保费用10000元，电梯维修费用167455元。施海涛称其与北京华贸天诚科技有限公司法定代表人田国华是合作经营关系，田国华也向范时嘉支付过房屋租金。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。范时嘉提交涉诉房产的建设工程规划许可证及附件可以证明涉诉房产已取得建设规划。范时嘉与施海涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同应为有效。双方均应依据合同履行各自的义务。关于本诉，施海涛认可2020年6月28日起未向范时嘉支付租金，故对范时嘉要求施海涛支付2020年6月28日至2020年10月31日房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。范时嘉主张按照日百分之一支付违约金，与合同约定不符，双方合同约定日百分之一计算滞纳金，且标准过高，故法院依据合同第七条违约处理中约定的违约金标准即100000元确定违约金金额。范时嘉主张2018年4月28日至2020年10月31日的物业费，因双方合同中就物业费的支付对象、支付时间、支付方式等没有明确约定，故对于范时嘉主张物业费的诉讼请求，法院不予支持。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。范时嘉作为出租人，对于涉案房屋附属设施的电梯负有维修保养的义务，因此支出的费用应当由出租人范时嘉负担。故对范时嘉主张电梯维保费的诉讼请求，法院不予支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现双方租赁期限届满，施海涛应当将租赁物返还给范时嘉。故对范时嘉要求腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。范时嘉提交的其与北京天创伟业投资公司的《租赁合同》于2020年10月31日届满，故范时嘉主张2020年11月1日至11月30日的房屋占有使用费，缺乏法律依据，法院不予支持。关于反诉，双方所签合同合法有效，对施海涛主张合同无效的诉讼请求，法院不予支持。施海涛未将工商注册地址迁出，不符合合同直接退还押金的约定，但依据合同约定，乙方若于租赁期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。故施海涛支付的押金应直接抵扣其欠付的房屋租金。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故施海涛主张的电梯维修费及维保费应当由范时嘉负担。审查施海涛提交的关于电梯维修费及维保费的相关证据，其中，中国建设银行网上银行电子回执单记载的付款人为北京华贸天诚科技有限公司，无法证明施海涛为实际付款人，故法院对该份证据不予采信。施海涛提交的唐山市升莫机电设备有限公司出具的4张修理费发票上记载的付款人亦为北京华贸天诚科技有限公司，故法院对该四张发票亦不予采信。施海涛提交的北京时代筑邦机电工程有限公司出具的收据与电梯零配件报价书相对应，金额为26000元，法院予以采信。施海涛另外提交的5张收据，无交款人信息，无法证明施海涛为实际付款人，亦无法证明与本案的关联性，故法院不予采信。根据合同约定，甲方确保商业一层应无蔬菜，水果，超市的业态，根据现场照片，一层烟酒商铺经营的范围与超市经营的范围有重合的情况，属于范时嘉未能按照合同约定履行义务，构成违约。施海涛主张违约金冲抵租金374000元，缺乏法律依据，法院不予支持。依据双方合同第七条违约处理的约定，违约金为100000元，故范时嘉应当向施海涛赔偿违约金100000元。施海涛主张经营损失100000元，未能提供证据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年1月判决：一、施海涛于判决生效之日起十日内给付范时嘉2020年6月28日至2020年10月31日的房屋租金274000元；二、施海涛于判决生效之日起十日内将承租的北京市丰台区莲怡园二区1号楼负一层102房屋腾退给范时嘉；三、范时嘉于判决生效之日起十日内给付施海涛电梯维修费26000元；四、驳回范时嘉其他诉讼请求；五、驳回施海涛其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，施海涛补充提供北京华贸天诚科技有限公司出具的证明及该公司法定代表人田国华出庭作证，同时补充提交唐山市升莫机电设备有限公司工商登记信息及北京铂铠星奥电梯设备有限公司重新出具的收据，主张以此证明范时嘉应向其支付电梯维修、维保费用。范时嘉对施海涛的证明目的不予认可，对北京铂铠星奥电梯设备有限公司重新出具的收据真实性不予认可。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，范时嘉与施海涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。施海涛认可自2020年6月28日起未支付租金，故一审法院判决施海涛支付拖欠租金，并无不当。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物，一审法院判决施海涛腾退涉案房屋，亦无不当。根据施海涛的实际履约情况，一审法院对其要求退还押金的反诉请求未予支持，亦属合理。因双方在合同中约定了范时嘉需确保一层应无蔬菜、水果超市业态，一审法院根据租赁房屋现场照片反映的实际经营业态，认定范时嘉未能按照合同约定履行上述义务构成违约；又因施海涛未能按约定支付租金，一审法院综合考虑双方在履约过程中违约行为的实际情况，根据合同违约处理条款的约定内容，酌情作出调整违约金并适当抵扣租金的处理，公平合理。关于施海涛主张的经营损失，因其未就该项主张举证，一审法院未予支持，并无不当。关于施海涛主张的电梯维修、维保费用，因其提供的部分凭证显示费用系案外人支付，不能直接证明与其本人及本案存在关联，一审法院对该部分凭证对应金额在本案中未予支持，亦无不当。综上，施海涛上诉过程中的举证不足以推翻一审法院所作认定，施海涛的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6228元，由施海涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年六月十一日法官助理  方浩然书 记 员  果满树书 记 员  王远征