湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1281民初819号 原告：洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司，住所地洪江市黔城镇芙蓉春天小区。 法定代表人：郭少林，董事长。 委托诉讼代理人：邬兰兰，公司员工。 委托诉讼代理人:刘柃汝，公司员工。 被告：蒋远刚，男，1973年9月19日出生，侗族，湖南省洪江市人，居民，住所地洪江市。 原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司（以下简称芙蓉春天物业公司）与被告蒋远刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序于2021年6月3日公开开庭对本案进行了审理。原告芙蓉春天物业公司的委托诉讼代理人邬兰兰、刘柃汝及被告蒋远刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芙蓉春天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2019年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费2216元及违约金（违约金按《前期物业管理委托合同》第二十一条约定从逾期之日起按日3‰计算）；2、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系芙蓉春天小区16栋*单元***室业主。2015年4月1日，原告与芙蓉春天小区建设单位湖南万福房地产开发有限公司依法签订了《前期物业管理委托合同》，受托原告管理芙蓉春天小区的物业服务工作。受托管理期限自2015年4月1日起至业主委员会成立时止。合同约定被告根据建筑面积按0.6元/平方米/月标准向原告缴纳物业费。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，而被告自2019年1月起便开始拖欠物业费，经原告多次催收，被告以种种借口拒交。故请法院判如所请。 被告蒋远刚辩称：原告所诉被告欠其2019年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费2216元是实。原告曾于2017年3月10日起诉被告未交物业费，后物业公司口头承诺按物业手册要求做好相关物业卫生事项，被告按正常收费标准缴纳了物业服务费，但原告在2018年打扫了一次卫生后，又恢复了老样子，既不打扫卫生，也不清理因管理不善造成的墙面污渍，以至于因垃圾堵塞造成外墙漏水，引发内墙脱皮开裂，被告多次要求原告打扫卫生并对外墙进行处理，但至2021年3月，仍未有任何改善，原告给出九折物业费，但被告不能接受。原、被告之间形成了物业服务合同关系，根据物业手册第三条约定：定期消杀、垃圾及时处理、环境整洁。但原告一直没有按时打扫卫生，垃圾遍地，脏乱差，达不到基本的卫生条件，违反了合同的约定。被告对现场卫生拍摄了具有代表性的照片，证明被告未缴纳物业费是因为原告的不作为，未达到服务质量约定标准造成的。因原告未及时打扫卫生，被告被迫自己打扫，两年间被告清扫不下二十次，按50元/次市场标准计算，被告付出的人工费超过1000元，应由原告赔偿。故请法院根据本案的实际情况确定物业费的交纳比例，并由原告对被告所造成的损失进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院认定如下：1、关于原告的第6组证据即现场照片一组，原告拟证明其近三年来打扫卫生的情况。被告仅对打扫其房屋所在二楼平台的照片予以认可，认为也只能证明原告在二年间对该平台打扫了一次，认为其他照片系原告对小区其他区域打扫照片，不属于被告住房周围区域。本院经审查认为，该组照片系原告对小区服务的照片，本院对该证据的真实性予采信。2、关于被告所提交的证据即现场照片一组。被告拟证明原告搞卫生的情况不达标。原告对照片所反映情况的真实性无异议，但认为被告房屋外墙二楼平台不是人员活动的场所，对该地方进行清理需要架高架或者从被告家窗户爬出去，垃圾系楼上业主高空抛物造成的，业主可通过报案处理，并非原告不作为，同时，原告也向业主宣传了环保意识，也告知了高空抛物的危害及责任，原告也注意到了业主居住的体验感，一年对平台进行二次清扫。本院对该证据的真实性予以采信。本院根据采信的证据和开庭审理查明的情况，确认以下案件事实：2015年4月11日、2017年1月1日、2017年7月27日、2018年4月1日，原告与湖南万福房地产开发有限公司先后签订了《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理补充协议》、《〈前期物业管理委托合同〉续约合同》。合同约定：湖南万福房地产开发有限公司委托原告管理芙蓉春天小区的物业服务工作；管理期限自2015年4月1日至业主委员会成立止；物业收费标准为0.6元／平方米；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金；及其他事项......。合同签订后，原告按委托合同对洪江市××小区××小区的物业费。2014年8月15日，被告与张健和签订了《房屋买卖合同》，购买了张健和所有的位于洪江市××小区××栋××单元××号房屋，成为该房屋的业主，该房建筑面积为131.92㎡。被告房屋所处的二楼外墙平台不时有业主从高空抛撒垃圾洒落此平台。该平台离地有4米多高，平时清理须架高架，原告每年不定期清理两次。被告以原告未及时清除该平台上的垃圾为由拒交物业服务费。酿成纠纷。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湖南万福房地产开发有限公司就洪江市黔城镇芙蓉春天商住小区的物业管理与原告签订了《前期物业管理委托合同》、《〈前期物业管理委托合同〉续约合同》、《前期物业管理补充协议》,符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该协议合法有效。原告对洪江市黔城镇芙蓉春天商住小区提供了物业服务，并已实际履行合同，有权依约向被告收取物业管理费。被告房屋所处的二楼平台不是人员活动的公共区域，不属于原告日常保洁范围，且原告依然对该区域进行了不定期的保洁，被告拒付物业管理费的理由不能成立。被告未向原告缴纳物业管理费的行为已构成违约，应承担缴纳物业管理费和支付违约金的民事责任。被告的住房建筑面积为131.92㎡，2019年1月1日至2021年4月30日期间应缴的物业管理费为2216元（131.92㎡×0.6元/㎡/月×28个月）。关于违约金的计算标准，违约金的数额应相当于因违约行为给对方造成的损失。因洪江市芙蓉春天物业管理服务有限公司未能提供证据证明其具体损失，故洪江市芙蓉春天物业管理服务有限公司的损失按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%计算为宜。本院对原告要求被告自逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照上述所引用的司法解释条文及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定，判决如下： 一、限被告蒋远刚在本判决生效后3日内向原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司支付2019年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费2216元及违约金（违约金自欠交物业管理服务费的月份即2019年1月1日的次月起按所欠物业管理服务费为基数，按年利率4.35%计算至上述物业管理服务费付清时止）； 二、驳回原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋远刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  姜宇鸥 二〇二一年六月三日 法官助理蔡君 书记员张爱平