北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终322号上诉人（一审原告、执行案外人）：姜海瑞，男，1982年11月30日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。被上诉人（一审第三人、被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，执行董事。委托诉讼代理人：董璐，男，该公司员工。上诉人姜海瑞因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初500号民事判决，于法定期限内向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姜海瑞、被上诉人联合创意公司的委托诉讼代理人王明威到庭参加诉讼，被上诉人罗德物业公司、卓兴立海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姜海瑞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止强制腾退姜海瑞合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块C座7010号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼C座7010号）（以下简称涉案房屋）；2.确认拍卖公告中“无租赁”的记载无效；3.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司、卓兴立海公司承担。事实及理由：一审法院认为姜海瑞未实际占有使用涉案房屋，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。1.房屋交付条件已经合同双方以实际行动变更，涉案房屋于2017年3月8日视为交付使用。本案涉案房屋指的是姜海瑞租赁的特定房号的房屋，双方合同附件约定的内容，可经双方协商变更或以实际行动变更履行。在联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件和方式，即改变租赁房屋的交付条件，正当且合法，一审判决因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，而认定姜海瑞未取得涉案房屋的占有使用权明显错误。姜海瑞举证证明联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知进行房屋交付，姜海瑞至此实际占有使用该房屋，但鉴于房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。2.一审法院依据《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”，而认定涉案房屋为“未租赁”存在严重错误。评估机构是经执行法庭委托的中介机构，评估机构不具有中立性，其身份不符合证人或鉴定人的条件，其出具的“空置”证明不具有客观性。估价报告中明确指出“估价报告的用途为提供价值参考依据”，评估报告作为姜海瑞未实际使用房屋的证据不具有合法性；对房屋是否空置或者租赁没有委托评估，不能作为判决的证据使用。估价报告未明确姜海瑞所承租的涉案房屋这一间的现场情况，其作为姜海瑞未实际使用房屋的证据不具有客观性和关联性。3.《房地产估价报告》对姜海瑞的涉案房屋“未租赁”的认定缺乏事实和法律依据。一审法院对于姜海瑞在一审中的《调查取证申请》未予批准，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的原则。4.姜海瑞依据变更后的交付条件接受租赁房屋，并按照现状使用，因为联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据姜海瑞相关费用的缴付情况，推定姜海瑞未实际使用房屋。5.姜海瑞基于《物业认租协议书》向联合创意公司主张违约责任，其依据是书面合同的未完全履行，并不能否认姜海瑞与联合创意公司变更了交付条件后实际使用了房屋。一审法院因为姜海瑞向联合创意公司主张违约责任而认定姜海瑞未实际使用房屋，是对合同主体处分自己的权利的否定，是严重侵害民事主体权利的行为。联合创意公司辩称，认可姜海瑞的意见。姜海瑞与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，姜海瑞已实际使用涉案房屋。卓兴立海公司辩称，姜海瑞与联合创意公司签订的物业认租协议因违法而无效；涉案房屋为空置，不存在租户占有使用的事实，法院应当继续执行标的物，依法腾退房屋，姜海瑞的上诉请求无法律依据；涉案房屋已执行终结，法院不应当受理姜海瑞提起的案外人执行异议之诉，请求二审法院判决驳回姜海瑞的全部上诉请求。姜海瑞向一审法院起诉请求：1.终止强制腾退姜海瑞合法租赁的涉案房屋；2.确认拍卖公告中“无租赁”的记载无效；3.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司承担。一审法院认定事实：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称，以下简称森菲克斯公司）。2013年5月5日，森菲克斯公司（甲方）与姜海瑞（乙方）就涉案房屋签订《MINI派物业认租协议》，约定乙方认租甲方开发建设的研发中心物业，乙方为保障其享有将来依据本协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利，自愿向甲方支付本协议约定的订金（以下简称“认租订金”）。关于租金及房屋交付，双方约定，该房屋认租订金为446520元，甲方应于2013年10月31日将认租物业完成至本协议约定的条件，交付乙方使用。关于租赁期限，双方约定乙方的认租期限为20年，从房屋交付之日起计算，认租期满后，租期顺延至2056年11月30日，顺延期限免收租金。关于违约责任，双方约定，甲方原因造成逾期交付房屋，逾期超过90日的，乙方不解除合同的，自逾期超过90日后每再逾期一日，乙方有权要求甲方按日支付认租订金万分之五的违约金，本协议继续履行。协议签订后，姜海瑞支付租金446520元。之后，联合创意公司未按照合同约定的时间向姜海瑞交付涉案房屋。2019年2月，姜海瑞将联合创意公司起诉至北京市大兴区人民法院，要求联合创意公司支付因逾期交付房屋产生的违约金（以446520元为基数，按日万分之五的标准，自2014年1月30日起计算至房屋实际交付之日止）。2019年3月19日，北京市大兴区人民法院作出（2019）京0115民初5416号民事判决书，判决联合创意公司于判决生效之日起七日内支付姜海瑞违约金（以446520元为基数，按日万分之五的标准，自2014年1月30日起计算至判决生效之日止）。联合创意公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2019年5月20日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终6085号民事裁定书，裁定准许联合创意公司撤回上诉。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由北京市第二中级人民法院执行。北京市第二中级人民法院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向北京市第二中级人民法院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，北京市第二中级人民法院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，北京市第二中级人民法院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，北京市第二中级人民法院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。姜海瑞以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认姜海瑞与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制姜海瑞腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。北京市第二中级人民法院经审查于2020年8月24日作出（2020）京02执异361号执行裁定书，裁定驳回姜海瑞的异议请求，并于2020年9月2日向姜海瑞送达上述裁定。姜海瑞不服该裁定，向北京市第二中级人民法院提起本案诉讼。北京市第二中级人民法院于2020年9月15日立案。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。姜海瑞与联合创意公司签订《MINI派物业认租协议书》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向姜海瑞交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，姜海瑞主张其从联合创意公司接收涉案房屋钥匙的时间为2017年12月份，当时涉案房屋并无门锁，其进入后收拾了卫生并张贴纸条写明房屋归属，占用房屋用于审计工作使用，但姜海瑞未向一审法院提交办理房屋交接的任何手续。姜海瑞在执行异议案件中，向法院陈述其拿到涉案房屋钥匙的时间是2020年7月。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括涉案房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但亦不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院组织各方当事人对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，涉案房屋共有1间，呈基本毛坯状态，屋内放置有床铺和桌椅，并设有独立卫生间，但卫生间内未安装洁具，亦不通水。现场勘验过程中，姜海瑞先是称其于2017年7月拿到涉案房屋钥匙，后又称其于2017年底拿到涉案房屋钥匙，涉案房屋内已经通电，但没有通水，暖气以前通过，涉案房屋没有交过水、电、暖气费用。一审法院审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，姜海瑞提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据姜海瑞起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力，但是法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，姜海瑞与联合创意公司签订的《MINI派物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，姜海瑞未向一审法院提交充分证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，一审法院难以认定姜海瑞在一审法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：一、一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案姜海瑞在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括姜海瑞在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和姜海瑞主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是姜海瑞，均不能向一审法院提交双方进行交接的相关证据，故姜海瑞关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，一审法院难以认定。三、根据一审法院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，而涉案房屋内不通水、暖，姜海瑞亦主张涉案房屋未交过水、电、暖气费用，故一审法院不能认定其对涉案房屋进行了实际使用，更不能认定其在一审法院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。另，2019年，姜海瑞曾将联合创意公司起诉至法院，要求联合创意公司支付违约金，主要理由为联合创意公司未交付房屋。在执行异议案件中，姜海瑞又明确认可其在2020年7月才拿到涉案房屋的钥匙。但是在本案审理过程中，姜海瑞先是称其拿到涉案房屋钥匙的时间是2017年7月，后又称其拿到涉案房屋的钥匙是2017年年底。姜海瑞关于何时拿到涉案房屋钥匙的陈述自相矛盾，且不能就其自相矛盾的陈述作出合理解释，一审法院对其于2017年就占有使用涉案房屋的主张难以支持。综上，因姜海瑞提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故一审法院对其要求终止强制腾退姜海瑞合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。姜海瑞主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，一审法院判决：驳回姜海瑞的诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该条规定，案外人要举证证明对其有利的法律规范所适用的全部要件事实真实存在；在言词辩论程序终结时，当事人提供的证据要使法院认为待证事实存在的可能性，已达到高度盖然性的程度，案外人的诉讼请求将会得到法院支持，即获得胜诉判决；当现有证据能够证明某一项要件事实或某几项要件事实不存在时，或者某一项要件事实存在与否处于真伪不明状态时，由案外人承担败诉的不利后果。本案上诉人姜海瑞系执行案件的案外人，其主张对涉案房屋享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，姜海瑞的此项主张要想得到法院支持，必须证明其在法院查封之前已占有使用该不动产。本案中，姜海瑞与联合创意公司之间并无房屋交接手续，姜海瑞亦未提交充分证据证明其已于查封前实际占有并使用涉案房屋，而《房地产估价报告》有关执行标的使用状况的记载以及联合创意公司认可房屋不具备实际交付条件的陈述等证据，足以导致姜海瑞是否实际占有使用房屋这一待证事实处于真伪不明的状态，故对此负有举证证明责任的姜海瑞应当承担不利后果。换言之，姜海瑞提供的证据不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的全部要件事实均存在，其无权阻止涉案房屋的强制执行。此外，姜海瑞关于《房地产估价报告》对于涉案房屋使用状况的记载存在错误的主张，无证据支持，一审法院未受理其调查取证申请程序合法，并无不当。姜海瑞的第二项诉讼请求，不属于本案裁判事项，本院不予处理。综上，姜海瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7997.80元，由姜海瑞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 刘 辉审 判 员 赵 彤二〇二一年六月二日法官助理 张乃丹书 记 员 翟释然