吉林省通化市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉05执复24号 复议申请人（利害关系人）：张国志，男，汉族，住辉南县朝阳镇。 委托诉讼代理人：范世来，吉林政声律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司辉南县支行，住所地辉南县朝阳镇。 法定代表人：张芷毓，行长。 委托诉讼代理人：陈会民，男，汉族，该行职员，住辉南县。 委托诉讼代理人：杨万隆，男，汉族，该行职员，住辉南县。 被执行人：吉林合丰泰粮食有限公司，住所地：辉南县朝阳镇。 法定代表人：任希峰，经理。 被执行人：任希峰，男，汉族，住辉南县。 被执行人：王殷，女，汉族，住辉南县。 张国志因与申请执行人中国农业银行股份有限公司辉南县支行（以下简称农行辉南县支行）、被执行人吉林合丰泰粮食有限公司（以下简称合丰泰公司）、任希峰、王殷金融借款合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（以下简称辉南法院）（2021）吉0523执异16号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 辉南法院查明：农行辉南县支行诉合丰泰公司、任希峰、王殷金融借款合同纠纷一案，辉南法院于2020年3月6日作出（2019）吉0523民初1157号民事判决，判令：“一、被告吉林合丰泰粮食有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告农行辉南县支行所欠借款本金2,901,235.49元及截止到2020年1月19日的罚息102,277.49元，并承担本金为2,901,235.49元从2020年1月20日起至履行完毕止的罚息，罚息利率按照年利率8.4825%计算。二、被告吉林合丰泰粮食有限公司如逾期未履行上述第一项内容，则原告有权就被告任希峰提供的抵押物即位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委四组商业用房建筑面积163.75平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委四组商业用房建筑面积140.93平方米及其土地使用权在折价或以拍卖、变卖后享有优先受偿的权利（上限为500万元）。三、被告任希峰、王殷对第一项内容承担连带清偿责任。案件受理费15,013元由三被告承担。”判决生效后，农行辉南县支行申请执行。2020年4月16日辉南法院作出（2020）吉0523执315号之一执行裁定，对被执行人任希峰所有的位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委四组商业用房建筑面积163.75平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委四组商业用房建筑面积140.93平方米及其土地使用权予以评估、拍卖。并委托吉林佳欣房地产评估测绘有限公司对三处房屋进行价值评估。2020年8月4日该公司出具佳欣司法鉴字（2020）第54号房地产估价报告，估价结果为，128.22平方米商业用房总价2,383,097元；163.75平方米商业用房总价1,460,814元；140.93平方米商业用房总价1,257,237元。辉南法院于2020年9月18日发布拍卖公告，将于2020年10月22日至2020年10月23日对位于朝阳镇工农街二委四组的二处房屋（163.75平方米、140.93平方米）作为连体商业用房在淘宝网上进行第一次拍卖，评估价格为2,718,051元，起拍价250万元；将于2020年10月22日至2020年10月23日对位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米在淘宝网上进行第一次拍卖，评估价格为2,383,097元，起拍价200万元。现已暂缓拍卖。 另查明，2016年4月7日，农行辉南县支行与任希峰签订《最高额抵押合同》，将上述三处房屋设定抵押并办理了抵押登记。2016年5月23日，任希峰与范佐亮签订《租房协议书》，将设定抵押的位于朝阳镇工农街二委四组的二处商业用房整体租赁给范佐亮经营家宜购超市，并将两处房屋之间的墙拆除，两处房屋的一层、二层之间均变成同一个房屋，同时北侧房屋的楼梯已经拆除，两处房屋只有通过南侧房屋的楼梯上到二楼。2017年12月9日，任希峰因经营缺少资金，张国志向王殷账户汇款100万元。任希峰与张国志签订《房屋租赁协议》，将朝阳镇工农街二委四组的二处商业用房整体租赁给张国志，租赁期限二十年，租金150万元。房屋一直由范佐亮承租至今，2018年开始张国志向范佐亮收取房租。 又查明：辉南法院在审查任希峰提起的执行异议案件中，要求任希峰在一定期限内将连为一体的两个房屋恢复原状，达到独立使用的程度，任希峰表示两处房屋处于整体出租，不能将两处房屋恢复原状。被执行人任希峰、王殷在该院尚有多件执行案件没有履行给付义务。 辉南法院认为：对于张国志提出超标的查封的主张，根据查明的事实，截止目前，农行辉南县支行的债权总额约350万元已超出128.22平方米房屋和163.75平方米房屋的起拍价334万元；且案涉140.93平方米房屋和163.75平方米房屋已连为一体，在使用上不可分，任希峰也表示不能将房屋恢复原状。故，对任希峰的三处抵押房屋进行拍卖不属于超标的拍卖。关于张国志租赁权是否真实，其能否为排除执行的问题。租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用、收益权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，能够排除执行的租赁权成立标准为“签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产”。本案中，张国志与任希峰形式上虽然签订了期限20年的《租赁合同》，也提交了一次性支付100万元的汇款记录，但张国志签订租赁合同后，自始至终未占有使用案涉房屋，只是收取租金，案涉房屋的实际租赁人一直都是范佐亮，故张国志不是真实的房屋租赁人，其租赁权的实质为以租金偿还借款，张国志的租赁权不具有排除执行的对世效力。综上，张国志的异议请求没有法律和事实依据，不予支持，予以驳回。据此裁定，驳回异议人张国志的执行异议请求。 张国志向本院提出复议申请称：1.依法撤销辉南法院（2021）吉0523执异16号执行裁定；2.依法终止对复议申请人租赁的位于朝阳镇工农委街二委四组的商业房140.93平方米（产权证号为：辉朝字第XXX号）的拍卖程序。事实与理由：一、复议申请人提出执行异议时，农行辉南县支行在答辩中，确定欠款本金2,891,737.07元，罚息279,327.90元，总计本息3,171,064.06元。现在罚息多少复议申请人不清楚，但是所增加的利息，是由于被执行人错误申请，法院错误作出裁定造成的。不应当计算由于裁定错误被辉南法院自行撤销期间的利息和罚息。如果按照第一次听证的时间，二处房屋的拍卖价格，足以清偿债务。二、根据民法典第703条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。规定了承租人有用租赁物收益的权利。而辉南法院确认为：“申请人将租赁的房屋暂时转租他人，就丧失了承租人的地位，就不是实际承租人”。但是按照上述法律规定，承租人对租赁物具有法定的收益权，申请人用租赁房屋取得收益，也是承租人，原审法院适用法律错误。 农行辉南县支行称：原审认定事实清楚，适用法律正确，复议申请人请求事项无依据，应予驳回。 本院查明事实除与原审查明事实基本一致外。 另查明：本案在执行过程中，任希峰以法院超标的拍卖案涉房屋为由，向辉南法院提出的执行异议，2020年12月8日辉南法院作出（2020）吉0523执异57号执行裁定，认为“该院拍卖任希峰的三处房屋不属于超标的拍卖”。据此，驳回任希峰的执行异议请求。该执行裁定已发送法律效力。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款：“案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”的规定，原审法院认为张国志提出超标的查封的主张不成立，系属对张国志提出执行行为异议。原审法院审查张国志是否对案涉房屋享有租赁权，据以排除对执行标的物执行，系属对实体权利的审查，应属案外人异议。原审法院认为该请求属于行为异议，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查不妥。关于张国志认为其是案涉163.75平方米、140.93平方米房屋承租人，并以利害关系人身份主张法院拍卖案涉三处房屋超标的问题。此前被执行人任希峰针对法院是否超标的查封、拍卖，曾提出异议，原审法院作出生效执行裁定认为拍卖任希峰的三处房屋不存在超标的拍卖，驳回其异议请求。鉴于张国志既不是案涉房屋所有人，也不是房屋共有人，辉南法院是否存在超标的查封的问题，并未侵害张国志的权益，其提出该主张属主体不适格。原审法院认定复议申请人张国志提出超标的查封主张无依据，作出驳回其异议请求不妥。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）之规定，裁定如下： 一、撤销吉林省辉南县人民法院（2021）吉0523执异16号执行裁定； 二、发回吉林省辉南县人民法院重新审查。 审判长  吕希连 审判员  王玉杰 审判员  王 红 二〇二一年六月一日 书记员  李建慧