北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2187号原告：王辉，男，1982年5月19日出生，汉族，北京市朝阳区蓝领时代职业技能培训学校管理人员，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证新律师事务所律师。原告王辉与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王辉，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉向本院提出诉讼请求：判令天台山公司支付王辉房屋逾期办理产权登记证书违约金（以房款6546773元为基数，按照每日万分之一的标准，自2020年11月18日起计算至开庭之日即2021年4月28日止）。事实和理由：2013年10月30日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1532529，合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区10层1002号房屋，现北京市门头沟区16号楼1002号（简称1002号）房屋，房屋总价款为人民币6546773元，被告应按照合同约定于2015年7月31日交付房屋。按照合同第二十二条第（二）款约定，被告应当于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告未果。2019年7月8日、2020年3月16日原告曾分两阶段将被告诉至法院，要求其支付2017年7月31日至2019年7月18日和2019年7月19日至2020年11月17日的逾期办理不动产权证书违约金469404元和319480．52元，法院均予以支持。但至今被告仍未为原告办理房屋产权登记证书，其违约行为尚未停止，故我再次诉至法院，请求法院依法支持我的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果。2．原告未能按照约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任。三、原告主张的违约金计算有误。1．依据合同约定，取得房屋所有权证书的期限应自买受人实际接收该商品房之日起算，对原告诉请按照逾期收房的天数进行核减；2．依据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》中，双方已就延期收房31天达成一致，并向原告支付了延期交房补偿金，该笔金额应当予以扣减，或将办证期限顺延31天。3．原告存在逾期交款的行为，原告交清房款的时间为2014年5月23日，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延。四、原告主张的违约金标准过高。本案中，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。五、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任。六、原告对房屋加建行为存在过错，且实际是受益方，要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。七、2021年2月22日被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月22日。八、此前生效判决未予核减的部分，如原告逾期交款等，不影响在本案中核减，该诉讼是一个整体。双方无争议的事实如下：2013年9月19日，天台山公司（出卖人）与王辉（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1532529）（以下简称预售合同），约定王辉购买门头沟区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区10层1002号房屋（即现1002号），房屋预测建筑面积198．83平方米，其中套内建筑面积166．96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．87平方米，单价每平方米39211．63元，房屋总价6546773元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2013年10月8日、2014年5月23日王辉分两次向天台山公司共交纳购房款6546773元，天台山公司向王辉出具发票。2015年11月23日，王辉向天台山公司支付代收公共维修基金39768元、代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元、代收物业费15533．38元、代收印花税5元，天台山公司向王辉出具收据。西山御园16号楼1002号房屋于2015年11月23日交付王辉，现由王辉居住使用。王辉于2019年7月8日将天台山公司诉至本院，要求天台山公司给付自2017年8月1日起至实际取得房屋产权证之日止的逾期办证违约金，本院于2019年10月23日作出（2019）京0109民初4867号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王辉二○一七年八月一日起至二○一九年七月十八日止的逾期办证违约金469404元。天台山公司上诉至北京市第一中级人民法院,北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。王辉于2020年10月14日再次诉至法院，要求天台山公司给付自2019年7月19日至实际办证之日止的逾期办证违约金，本院于2020年11月30日作出（2020）京0109民初4109号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王辉2019年7月19日起至2020年11月17日止的逾期办证违约金319480．52元。双方均未上诉。在（2020）京0109民初4109号案件审理中，天台山公司的答辩意见主要有：一、案件应当适用普通程序。二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．原告自行委托第三方实施加建行为；2．原告未交齐相关费用，办理期限应顺延。三、原告主张的违约金计算有误。1．办证期限应当自原告实际收房之日起算；2．根据《西园嘉园收房补充协议》，被告已向原告支付了31天的延期交房补偿金，该笔金额应当予以扣减；3．原告存在逾期交纳房款行为，办证时间应予顺延。四、原告主张的违约金过高，应当予以核减。违约金应当以实际损失为基础，且原告承担举证责任。五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，天台山公司不应承担自2020年1月23日至今的逾期办证责任。六、原告对加建房屋存在过错，且为受益方，要求天台山公司承担责任，违背了公平原则和诚实信用原则。（2020）京0109民初4109号民事判决书，对天台山公司上述答辩意见，均未予采纳。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，天台山公司所提出的第一至六项答辩意见与其在（2020）京0109民初4109号案件中的主要答辩意见一致，（2020）京0109民初4109号民事判决书中已作出认定，对其答辩意见均不予采纳，本案中，本院与（2020）京0109民初4109号民事判决书意见一致，对其第一至第六项答辩意见不予采纳，在此不再重复论述。双方《预售合同》约定的逾期办证截止时间为实际取得房屋所有权证书之日止，故本院对天台山公司主张违约金计算至2021年2月22日的意见，不予采纳。综上，王辉主张以6546773元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金，本院予以支持。因现无法确定实际取得房屋所有权证书的时间，本院暂计至法庭辩论结束之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王辉二○二〇年十一月十八日起至二○二一年四月二十八日止的逾期办证违约金106057．72元。（162天）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二一年六月三日法官助理  宋霞敏书记员况曦