河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初3557号原告：河南利达物业管理有限公司。住所地：驻马店市交通路中段。法定代表人：刘书利，总经理。委托诉讼代理人：吴兆平，男，1975年4月26日出生，汉族，系该公司员工，住河南省驻马店市驿城区。被告:张新民，男，1973年10月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告河南利达物业管理有限公司（以下简称利达物业）与被告张新民物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告利达物业的委托诉讼代理人吴兆平，被告张新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利达物业诉称，被告系××社区××号楼××单元××层东户业主，住宅按建筑面积0.2元/月/平方米收取物业费，合同签订后，原告按照合同履行了自己应尽的义务，而被告拒不缴纳2016年7月20日至2020年7月19日期间的物业费，经原告催要，被告仍拒不支付。请求依法判令：被告支付拖欠物业费1160元，并依约承担违约金（按照应付金额每日千分之二从应缴之日计算至实际交纳之日）。诉讼中，原告自愿撤回违约金部分的请求。被告张新民辩称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供维修服务，已造成违约。××社区安置小区××号楼××单元××室张新民从2017年至2020年上半年多次下水道堵塞，厨房内倒流垃圾污水，多次找物业人员反映此事，没人理会。无奈自己掏钱清理下水道，一次2、300元，清理多次，目前现在还有个别主户还在清理，不止一家二家问题，物业人员从没去过业主户问过此事。丢失电动车和电瓶偷盗，没有一次物业查到归还失主。这样的物业不负责任，还能干下去吗?综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行上面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。物业告业主们不交物业费，是因为他们服务没到位。业主自己掏钱找人清理下水道、改下水管道，有照片为据。经审理查明，一、2011年9月3日，驻马店市产业集聚区管理委员会金桥办事处(甲方，以下简称金桥办事处)与被告张新民（乙方）签订《市产业集聚区安置小区一期安置房交房合同》一份，约定：“1、张新民所分配安置房为一期工程中的第××幢××单元××层东户，建筑面积120.91平方米；储藏室为第1幢12号，建筑面积23.98平方米。2、为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理。物业管理包括公共部位的维护管理、配套设施的维护管理、环境卫生、车辆停放、安全、消防、房屋装饰装修管理、水电、及日常性物业管理事项等。乙方承担物业管理费用。1、乙方（各居住户）应服从物业公司管理。2、乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用，逾期不交者，物业管理部门有权采取限制服务措施，并按每月缴费额的千分之五收取滞纳金……”。二、2016年10月25日，驻马店市产业集聚区管理委员会（甲方、委托方，以下简称产业集聚区管委会）与原告利达物业（乙方、受托方）签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》一份，约定：“1、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《民法通则》、国务院《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方参与甲方组织的【金桥社区】和【2012期公共租赁住房社区】物业服务招标活动中标后，甲方委托乙方对以上两个社区提供物业管理公共服务的相关事宜达成一致，签订本合同。2、2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会班子会研究同意的竞标方案，对报名参与物业竞标的5家公司采用实地考察、现场陈述和标的打分等方式进行了综合评分，最后驻马店市利达物业管理有限公司以综合得分90.05分中标，中标标的为普通多层住宅的物业管理费用0.43/㎡/月。3、社区名称：驻马店市产业集聚区金桥社区（以下简称金桥社区）、驻马店市产业集聚区2012期公共租赁住房社区（以下简称2012期公租房社区）。住宅类型为普通多层住宅。4、乙方提供服务的受益人为金桥社区和**公租房社区的全体物业所有权人（以下简称业主）和物业使用权人（××）。5、委托物业管理服务期限为贰年。自2016年7月20日起至2018年7月19日止。6、本合同约定的物业费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；本合同约定的物业管理区域的物业费采取包干制的形式，按照业主和使用人所居住的房屋的建筑面积交纳。物业费用从甲方自2016年7月20日通知乙方正式进驻两个社区开展物业服务之日起计收。甲方按照本合同约定向乙方支付的社区物业费用按照乙方中标的多层建筑0.43元人民币/㎡/月的标准计算，分金桥社区和2012期公租房社区两个部分，其中：金桥社区的物业费用，一是甲乙双方约定按照0.20元人民币/㎡/月的标准向金桥社区内居住的业主收取其所居住的房屋的建筑面积的物业费用；二是根据市产业集聚区主任办公会研究意见，甲方按照乙方中标价格扣除乙方向金桥社区业主收取的物业费用后，按照0.23元/㎡/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给乙方。7、结合金桥社区内入住的都是市产业集聚区拆迁后搬迁至社区的农村拆迁居民，收入普通较低的实际情况，经市产业集聚区管委会主任办公会研究决定，为切实减轻群众负担，支持乙方进驻社区开展物业服务，乙方入驻两个社区第一年度首月的物业费由甲方全额支付，乙方入驻后的第一年度只需向金桥社区居民收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日。8、本合同约定期限内，由乙方自2016年8月20日起开始按照0.20元/㎡/月的标准向金桥社区入住的业主收取物业服务费用，甲方不再承担且甲方不承担任何连带责任……”。三、2017年12月8日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达物业（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务补充合同书》（补充合同一）一份，约定：2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会主任办公会研究同意的竞标方案，通过面向社会公开、公平、公正的招标，河南利达物业管理有限公司以多层住宅的物业管理费用0.43元/㎡/月中标。近一年来，乙方严格按照双方签订的合同约定，尽职尽责为社区群众搞好物业服务，积极配合甲方开展“创文创卫”工作，收到了社区群众的好评。目前，随着拆迁群众陆续入住原合同未涉及的金桥社区24号楼、26号楼和34号楼；2012期公租房社区的10号楼、11号楼、2013期公租房社区的12-16号楼，现需对以上交付乙方开展物业管理服务的住宅按建筑面积签订物业管理服务补充合同等条款。四、2018年7月16日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达物业（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》一份，约定：2018年7月1日按照管委会主任办公会的安排，组织相关处室和单位、社区居委会的工作人员对乙方两年来的履约情况和社区管理实际状况进行了综合考核，重点针对工作总结陈述、配合创文创卫工作开展、合同履行、基础服务、群众满意度等5个方面进行公开、公平、公正的综合考评打分，乙方获得98.9分，考核合格，可以续签金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务合同。服务期限五年，自2018年7月20日起至2023年7月19日止；物业费用标准同2016年合同等内容。原告利达物业进入该小区提供物业服务后，被告未向原告交纳物业费。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交：1、公告一份，载明“金桥社区各位住户：为提高社区群众生活水平，完善社区配套功能，优化社区居住环境，根据国务院和河南省《物业管理条例》及建设部《物业管理招投标办法》本着“政府主导、属地管理、业主参与、社会支持、企业介入、市场运作”的方针，产业集聚区管委会于2016年7月15日对金桥社区的物业管理进行了公开、公正的招标，最终河南利达物业管理有限公司以综合优势中标，该公司于2016年7月20日正式进驻金桥社区。开展服务工作两年以来，该公司执行物业服务标准，遵守双方签订的合同约定，根据物业服务范围开展了保洁、保安、绿化养护、档案管理、设施维护等具体工作。当初社区脏乱差的现象得到管控，社区居住环境水平有了提高。为了保证小区物业服务正常开展，希望各位住户（业主）按照《物业管理条例》及《物业收费管理办法》履行好自己的义务，及时向物业公司交纳所欠物业费用。驻马店市产业集聚区管理委员会，2018年11月15日”，该公告落款处加盖有“驻马店市产业集聚区管理委员会”印章。2、催缴物业费通知书照片一组。原告用以证明：①、管委会认可，原告完全履行了物业合同内容。②、催收物业费照片系原告方在被告家门上贴的催缴物业费照片，经原告多次催要，被告拒不交纳。被告的质证意见为：被告没有与原告签过物业服务合同，谁和原告签的，原告找谁要钱。二、被告提交2021年4月22日照片三张，用以证明原告不维护公共管道导致下水不通，被告无奈只能自己花钱找人通下水道。这种情况反复出现，被告认为利达物业未与产业集聚区管委会在法定时间内签订前期物业合同，合同应为无效合同。原告物业保安人数不够，人员年龄偏大，夜晚巡逻不够，小区常有盗窃事件发生。原告质证称，①物业服务合同是原告经公开招标与该小区开发建设单位管理委员会签订的，对小区业主有效。②被告提供的照片真实性无法佐证。③被告提出的管道堵塞，物业公司只负责公共部位，业主之家的管道属于业主自己维修。④物业管理是一个动态管理，发现问题，物业随时解决问题。⑤被告所说保安人员巡逻不够，没有事实依据。上述事实，有原告提供的《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》、《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》、公告、照片等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告张新民系驻马店市产业集聚区第一期安置房（即金桥社区）第××幢××单元××层东户，建筑面积120.91平方米业主，2016年7月17日，原告利达物业中标金桥社区普通多层住宅的物业管理工作。同年10月25日，原告与产业集聚区管委会签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》一份，约定由原告利达物业对本案诉争的小区提供物业管理服务。合同到期后，原告又与产业集聚区管委会于2018年7月16日签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》，为金桥社区提供物业服务。被告张新民虽不是合同的一方当事人，但根据上述法律规定，该合同对被告具有约束力。故原、被告之间形成物业服务合同关系，双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2、金桥办事处与被告张新民签订的《市产业集聚区安置小区一期安置房交房合同》载明“……为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理……乙方承担物业管理费用。乙方（各居住户）应服从物业公司管理。乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用……”，同时，从产业集聚区管委会与原告利达物业签订的合同中显示，考虑到金桥社区为安置小区，业主是失地农民，没有固定工作的情况，产业集聚区管委会与原告签订的合同中虽约定普通多层住宅的物业管理费为0.43元/㎡/月，但原告仅按照0.2元/㎡/月的标准向金桥社区业主收取物业管理费，产业集聚区管委会按照0.23/㎡/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给原告，且原告入驻第一年度向金桥社区业主收取11个月的物业管理费。综上，被告张新民抗辩其未与原告签订物业合同，不应交纳物业费的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。3、本案中，原告履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，虽经原告催要后仍未按期交纳，构成违约，现原告请求被告交纳2016年8月20日至2020年7月19日的一期第××幢××单元××层东户，建筑面积120.91平方米的物业管理费1136.55元（120.91平方米×0.2元/月×47个月），于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告交纳2016年7月20日至2016年8月19日的物业管理费，根据《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》约定，原告入驻社区第一年度首月的物业费由产业集聚区管委会全额支付，原告入驻后第一年度只收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日的物业管理费，故对原告上述请求，不符合合同约定，本院不予支持。4、被告抗辩原告管理不好，未提供相关证据加以证明；被告抗辩小区下水道经常堵，无人维修，还是业主自己找人花钱疏通下水道等情况；原告对此不予认可，且被告举证尚不足以证明上述情况系原告物业管理不善造成，故被告的上述抗辩主张，依据不足，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告张新民于本判决生效后十日内向原告河南利达物业管理有限公司支付物业管理费1136.55元。二、驳回原告河南利达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张新民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张新民负担。本判决为终审判决。审判员  张伟光二〇二一年六月十日书记员  李亚平