陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1610号 上诉人（原审原告）：齐鹏举，男，汉族，1994年10月1日出生，住陕西省，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系中建八局中原公司员工。 委托代理人：顾元鹏，陕西仁达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西逸阳房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXX0541。 法定代表人：孙祥勇，系公司总经理。 委托代理人：梁红刚，男，汉族，1987年10月5日出生，住陕西逸阳房地产开发有限公司，系公司法务经理，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码91610131333806440P。 法定代表人：陈峻晖，系该行行长。 委托代理人：张骁奕，男，汉族，1990年7月12日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系广发银行西安分行法务部员工。 委托代理人：杨博，男，汉族，1988年11月2日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系广发银行西安分行客户经理。 上诉人齐鹏举与被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司（以下简称“逸阳公司”）、广发银行股份有限公司西安分行（以下简称“广发银行”）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初3405号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了书面审理。上诉人齐鹏举及其委托代理人顾元鹏，被上诉人逸阳公司委托代理人梁红刚，广发西安分行委托代理人张骁奕、杨博到庭参加谈话。本案现已审理终结。 齐鹏举上诉请求：1、请求撤销（2020）陕0423民初3405号民事判决书；2、改判解除上诉人与被上诉人一之间订立的《商品房买卖合同》；3、改判被上诉人一向上诉人返还购房款328451元；4、改判被上诉人一向上诉人支付违约金27262.26元（违约金以328451元为基数，自上诉人付款之日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日暂计至2020年11月1日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，之后按此标准计算值被上诉人一实际履行之日为止）；5、改判解除上诉人与被上诉人二签订的《个人房屋按揭贷款合同》，并判令被上诉人二消除因本次合同解除给上诉人造成的不良征信影响；6、依法改判被上诉人一赔偿上诉人向被上诉人二偿还的本金及利息95083.96元（暂计至2020年11月1日，之后以被上诉人二结算为准）；7、本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人一承担。事实和理由，一、一审法院未考虑案件的具体情况，认定事实不清。上诉人与被上诉人一签订的《商品房买卖合同》中约定，被上诉人一应该于2020年12月31日向上诉人交付房屋。被上诉人发出《承诺书》，其中明确表示不履行合同约定的按期交房义务啊，满足预期违约的情形，并且截止谈话当日，案涉房屋距离交房标准还有很大差距，满足实际违约，上诉人享有解除权。虽然2020年初我国爆发新冠肺炎疫情，但在3月份就有效的遏制，且被告一公司2020年3月9日在其公众号上发表文章，说明其已全面复工，对其影响仅仅不到一个月时间，一审过分延长疫情不可抗力的时间。二、一审法院适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是对于事实违约情况下解除合同的规定，其内容是督促守约方及时行使解除权，且该条适用的前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”，本案双方当事人对合同的解除有明确的约定，同时《合同法》对预期违约在一百零八条也做了明确规定。因此上诉人完全有权利以预期违约为由解除合同。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此上诉人完全有权要求一并解除与被上诉人二签订的《个人房屋按揭贷款合同》。综上恳请改判，支持上诉人全部诉请。 逸阳公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。《商品房买卖合同》约定的答辩人的义务为交付案涉房屋，尽管受新冠疫情等不可抗力影响停工停产数月，但答辩人一直想方设法力促复工复产，尽快交付房屋，更没有以自己的行为表明不交付房屋。受新冠疫情影响，答辩人虽于2020年3月9日有序复工，但返岗人员还需严格执行政府部门的疫情防控措施，并非全面复工。故一审法院考虑答辩人受不可抗力影响，延长交房期限并无不当。在合同约定的交房期限截止之前，以答辩人预期违约为由解除合同，一审法院驳回诉请于法有据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 广发银行答辩意见与一审答辩意见相同。 齐鹏举向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告逸阳公司之间订立的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院判决被告逸阳公司向原告返还购房款328451元；3.请求人民法院判决被告逸阳公司向原告支付违约金27262.26元。（违约金以328451元为基数，自原告付款之日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日暂计至2020年11月1日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，之后按此标准计算至被告逸阳公司实际履行之日止）4.请求人民法院判决解除原告与被告二签订的《个人房屋按揭贷款合同》，并判令被告二消除因本次合同解除给原告造成的不良征信影响；5.请求人民法院判决被告逸阳公司赔偿原告向被告二偿还的本金及利息共99522.89元。（暂计至2020年12月1日，之后以被告二结算为准）以上共计455236.15元；6.本案诉讼费由被告逸阳公司承担。 一审认定事实：2019年1月14日，原告与被告逸阳公司签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的乐华住宅首开区一期7幢1单元7层10704号房，建筑面积为120.42㎡，总价款为1078451元；二、原告应当于2018年12月5日前支付首期房价款328451元，余款750000元由银行按揭；三、被告应当在2020年12月31日前向原告交付该商品房；四、除不可抗力外，被告未按照约定期限交房，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，应当书面通知出卖人。被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部已付款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；五、原告解除合同后被告退款的前置条件是被告在正式接受到原告解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款；六、遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。原告已于2018年12月5日付清首期房价款328451元。2019年1月8日，原、被告三方签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定原告将涉案商品房抵押给被告广发银行并以此向被告广发银行申请个人商品房贷款750000元，用于购买涉案商品房，借款期限为360个月，贷款利息自实际放款日起计算，由原告按等额本息还款法还款，同时被告逸阳公司作为保证进行担保。合同签订后，被告广发银行于同年1月23日按照合同约定将借款750000元转入原告指定账户（即被告逸阳公司账户），截止2020年12月14日原告共偿还贷款本息合计99522.89元。涉案商品房应于2020年12月31日前交付原告。另查,被告逸阳公司承诺于2021年5月31日前交房。 一审法院认为：本案争议焦点为：是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同，被告逸阳公司是否构成预期违约及如何处理；新冠疫情能否作为合同约定的发生不可抗力的事实依据以及应当延迟交房的期限。 关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，双方约定的交付期限为2020年12月31日，截止庭审辩论结束，仍未到交房时间。原告认为被告逸阳公司承诺了交房延期至2021年5月31日，已经预期违约，应当解除合同。根据《合同法》第九十四条第一款第(二)项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”该规定明确了当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方在履行期限届满之前，才有法定解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告逸阳公司的交房履行期限未届满，也未表明拒绝履行合同主要义务，原告主张被告逸阳公司预期违约即享有合同的法定解除权没有事实和法律依据，不能成立；加之，2020年初，我国全面爆发新冠肺炎疫情，属于合同约定的不可抗力因素，合同约定“遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人”，故在本案件确定交房期限时也应当适当考虑延长被告逸阳公司的交房期限。同时，另外，原告与被告二之间的抵押借款合同正常履行中，不具备解除的法定条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：驳回原告齐鹏举的诉讼请求。案件受理费8062元（原告已预交），减半收取计4031元，由原告齐鹏举负担。 二审期间，上诉人齐鹏举向法庭提交被上诉人公众号发布的文章一份，证明被上诉人逸阳公司2020年3月9日已经全面复工，疫情并未影响其复工。 逸阳公司针对以上证据发表质证意见：真实性、合法性认可，但2020年3月9日复工只是公司职能部门复工，项目工地并未全面复工。 广发银行针对以上证据发表质证意见：与我们无关，不予质证。 被上诉人逸阳公司向法庭提交案涉房屋的现状照片，证明逸阳公司一直在全力争抢工期，尽快完工交房。 齐鹏举针对以上证据发表质证意见：真实性、证明目的均不认可，真实性无法确认，即使被上诉人在抢工，也无法消除事实违约。 广发银行针对以上证据不发表质证意见。 广发银行向法庭提交上诉人银行还款记录一份，证明截止上月上诉人还在还款，无解除事实。 齐鹏举、逸阳公司针对以上证据真实性、证明目的均认可。 经合议庭评议，对齐鹏举提交的逸阳公司公众号文章、逸阳公司提供涉案房屋的施工照片、广发银行提供的银行还款记录真实性予以认可。 本院二审期间经审理查明，逸阳公司截止2021年5月13日二审谈话期间，涉案的房屋没有交房，逸阳公司表示2021年5月31日也无法保证能够交房，工程至今未验收，不具备向业主交房的条件，2021年5月31日，逸阳公司没有交付涉案房屋。齐鹏举按照《个人房屋按揭贷款合同》约定，按月正常向广发银行还贷。其余事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审判决认定事实是否正确，是否符合事实违约；2、房屋买卖合同和按揭贷款合同是否应该解除。 关于焦点一，一审查明的事实清楚，齐鹏举与逸阳公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应依约严格履行。在该合同履行过程中,齐鹏举按照约定，于2018年12月5日付清了首期房价款328451元，其余房款办理了按揭贷款。逸阳公司未按照合同约定时间向齐鹏举交付房屋。逸阳公司主张2020年新冠病毒疫情为不可抗力情形，故延期交房。但逸阳公司于2020年7月份承诺于2021年5月30日交付房屋。经过全国的共同努力，2020年7月份疫情对施工企业的影响已经很小，其应是对各项情形包括疫情的影响综合分析后做出的承诺，故2021年5月30日，逸阳公司没有交付涉案房屋，存在违约的事实，应当承担违约责任。 关于焦点二，《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，按照涉案合同约定，逸阳公司在合同约定期限没有交付房屋，后承诺延期交房，在承诺延期的期间内也未交付房屋，齐鹏举有权解除合同。故对于齐鹏举解除涉案《商品房买卖合同》和《个人房屋按揭贷款合同》的请求，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，齐鹏举已向逸阳公司支付首期购房款328451元，并按月向广发银行偿还贷款。对于齐鹏举请求逸阳公司返还该两笔资金的请求，本院予以支持。齐鹏举按照合同约定请求逸阳公司违约金以交付首期购房款328451元为基数，按照同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的请求并无不当，本院予以支持。齐鹏举请求广发银行消除因合同解除给其造成的不良征信影响的请求，齐鹏举按时足额归还贷款，其征信因涉案的贷款合同并无影响，合同解除后其与广发银行的贷款合同关系消灭，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对于齐鹏举请求逸阳公司返还其已偿还购房贷款本金及利息的请求，本院予以支持。同时，逸阳公司返还广发银行剩余贷款本金及利息。 综上所述，上诉人齐鹏举的上诉请求成立，基于出现新的事实，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初3405号民事判决书； 二、上诉人齐鹏举与被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司签订的编号为1002876的《西咸新区商品房买卖合同》予以解除； 三、上诉人齐鹏举与被上诉人广发银行股份有限公司西安分行、陕西逸阳房地产开发有限公司签订的编号为155190000016的《个人房屋按揭贷款合同》予以解除； 四、被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人齐鹏举购房首付款328451元； 五、被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人齐鹏举违约金（以328451元为基准，自2018年12月6日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日至实际支付之日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司支付上诉人齐鹏举已向被上诉人广发银行支付的贷款本金及利息125814.12元（截止2021年6月1日）； 七、被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司返还被上诉人广发银行贷款剩余本金726142.8元（截止2021年6月1日），如上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司未按时还款，利息以实际还款日按照本案《个人房屋按揭贷款合同》约定利率据实结算； 八、驳回上诉人齐鹏举其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8062元，减半收取4031元，二审案件受理费8062元，均由被上诉人陕西逸阳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭永刚 审判员  张军海 审判员  韩 瑶 二〇二一年六月十一日 书记员  房 敏