北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3125号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鹏龙科贸有限公司，住所地北京市石景山区黄庄村临时292号。法定代表人：李秀娟，执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：河北盛通投资集团有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区建国道418号。法定代表人：李培生，执行董事。二上诉人之共同委托诉讼代理人：田劼，北京市浩天信和律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：樊慧东，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京西颐和酒店管理有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷东街甲26号院3号楼5至7层。法定代表人：王福君，经理。委托诉讼代理人：赵毅，北京市天沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅磊,北京市天沐律师事务所律师。上诉人北京鹏龙科贸有限公司（以下简称鹏龙公司）、河北盛通投资集团有限公司（以下简称盛通公司）因与被上诉人北京京西颐和酒店管理有限公司（以下简称京西颐和公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏龙公司、盛通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第五项，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定鹏龙公司、盛通公司违反《房屋租赁合同》第13.7条排他性协议，明显属于基本事实认定错误，应当予以纠正。根据合同条款的文字表述及真实目的，该排他性条款意在维持现有竞争关系，而排除新的竞争关系。排他性条款约定的“和颐酒店”和“北京大公馆”并存竞争发展的业态并未发生改变，上诉人并不存在产生新的竞争关系的违约行为，故上诉人并未违反排他性协议。2.一审阶段，被上诉人提供的证据自相矛盾，无法证明其因排他性事项遭受了经营损失，应当承担举证不利的法律后果。一审法院在被上诉人自证营业收入呈每年递增的情况下，反而酌情对被上诉人应交租金进行减免，明显缺乏事实及法律依据，应当予以纠正。3.关于多使用租赁面积的问题，一审判决以“上诉人明知且无异议、被上诉人已实际使用”为由认定双方以事实行为改变了以实测面积计算房租的约定，驳回上诉人主张的多使用面积租金，明显属于事实认定错误，侵害了上诉人合法的财产权益，应当予以纠正。4.被上诉人存在无故拖延支付租金的情况，符合合同约定的解除条件，上诉人有权解除合同。一审法院以被上诉人违约行为轻微不直接导致二被上诉人获得解除权，明显违背了当事人间的意思自治原则，应当予以纠正。5.一审法院通过“高度盖然性”将免租期两个月租金1472166.67元冲抵租金，明显违反了《补充协议》中以该笔款项抵扣水电费的约定。6.被上诉人主张的停水停电系其迟延缴纳水电费所致，鹏龙公司、盛通公司不存在恶意停水停电或非正常停水停电的情形，且本案定案证据也无法证明被上诉人因停水停电遭受经济损失，一审判决在未查明事实的情况下，酌定由鹏龙公司、盛通公司承担停水停电导致的损失，明显属于事实认定错误。7.一审法院以反诉期间超过本诉的主张期间，对上诉人主张至2020年3月20日前的租金不予处理，是错误理解了“反诉”的概念及适用条件，属于法律适用错误，应当予以纠正。8.鹏龙公司及盛通公司履行了合同义务，京西颐和公司的合同目的已经实现，应支付租金，无权行使同时履行抗辩权。京西颐和公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。被上诉人为了获利与北京中奥达商贸有限公司（以下简称中奥达公司）签订协议，实际经营者是中奥达公司，发票也是中奥达公司对外开具的，被上诉人违反了排他性协议的约定，影响京西颐和公司的经营，对京西颐和公司造成损失。京西颐和公司按时交纳租金，并备注了租金的对应月份，不存在迟延支付的情况。被上诉人未按约定向京西颐和公司提供员工宿舍，京西颐和公司对于金顶和大堂的使用是对租赁物添附的合理使用。停水停电是因为被上诉人管理混乱所致。京西颐和公司向一审法院起诉请求：1.判令鹏龙公司、盛通公司停止违约行为，终止将石景山区鲁谷东街甲26号院2号楼提供给北京中奥酒店有限公司经营酒店使用；2.判决鹏龙公司、盛通公司拆除配电室预付费插卡设备，恢复后付电费方式；3.判令京西颐和公司自2015年8月9日至2018年12月28日期间按照60%的租金标准支付租金，鹏龙公司、盛通公司返还此期间多付的租金4515128.08元；4.判令鹏龙公司、盛通公司返还京西颐和公司消防中控管理费64000元、排污费12030元；5.判令鹏龙公司、盛通公司支付停水停电给京西颐和公司造成的经济损失542257元；6.判令鹏龙公司、盛通公司向京西颐和公司提供2017年6月至2018年11月的房屋租金的发票（金额为5690975.7元），2017年7月至2018年12月的能源费发票（金额为1176813.71元）；7.案件受理费由鹏龙公司、盛通公司承担。鹏龙公司、盛通公司向一审法院反诉请求：1.判令双方房屋租赁合同解除；2.判令京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司支付多使用（含加建）面积部分的租金（自2015年3月1日起至今）及逾期支付该部分租金产生的滞纳金（按照相应欠付金额以日1‰标准计算）；3.判令京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司支付无面积争议部分的房租（自2018年2月起至今）；4.判令京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司支付因其陆续逾期支付无面积争议部分的租金产生的滞纳金（按照相应欠付金额以日1‰标准计算）；5.判令京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司支付违约金2612370元；6.反诉费用由京西颐和公司承担。一审法院认定事实：位于北京市石景山区鲁谷东街甲26号院3楼2层至7层（以下简称涉案房屋）产权单位为北京市石景山区北方农工商总公司。2010年10月25日，北京市石景山区北方农工商总公司更名为北京金宝山投资管理公司。北京金宝山投资管理公司2014年11月4日出具证明表示，同意鹏龙公司将涉案房屋转租给北京百诺酒店管理有限公司（以下简称百诺酒店公司）进行商业经营。2014年8月27日，鹏龙公司（甲方）与百诺酒店公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（协议编号为20140830），约定甲方将涉案房屋及相关设备（见附件1）租给乙方作为酒店经营及商业综合体使用，房屋建筑面积12100平方米（以双方实测面积为准）。租赁期为自2015年3月1日至2027年2月28日，免租期为2014年9月1日至2015年2月28日。乙方于2014年8月28日前支付甲方押金200万元，免租期结束前一个月押金自动抵消房屋租金。乙方于合同租金到期日前30日向甲方支付，提前支付的一个月的租金作为履约保证金。乙方逾期支付租金或导致甲方损失，甲方有权处置承租方现场全部设备及设施，合同终止。合同中同时约定：4.1租金每三年递增5%。2015年3月1日至2018年2月28日期间，租金单价为2元/平方米/天，年租金8833000元；2018年3月1日至2021年2月28日期间，租金单价为2.1元/平方米/天，年租金9274650元；2021年3月1日至2024年2月28日期间，租金单价为2.205元/平方米/天，年租金9738382.5元；2024年3月1日至2027年2月28日期间，租金单价为2.3153元/平方米/天，年租金10225522.45元。4.2租金具体付款日期及金额将附件2。甲方收到租金后的5日内应向乙方提供正式发票（含物业发票或甲方关联企业开具发票）。4.3乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应付租金的日5‰支付滞纳金，逾期15日，乙方应承担违约责任，拒不支付时，甲方有权解除本合同并收回房屋。4.4租赁期间，包括但不限于房屋每月的电话费、水费、电费、天然气费、卫生费清理费、上网费、室内设施检测和维修维护费、制冷费、取暖费、有线电视费、精装修费用、土建结构改造费、水电风消防等各专业费用、增加设备设施费（承租方开业所需的一切费用）均由乙方负担，逾期乙方承担违约赔偿责任。合同另约定：8.8因乙方未按照合同约定交纳相关款项而导致水、电、煤气或电话等任何供用设施被停止供应或通知将要停止供应的，一切责任由乙方承担，因恢复而产生的费用及因停止供应而使甲方或其他第三人造成的损失，均由乙方负责承担；租赁期内，因甲方及甲方关联企业未按照本合同规定交纳相关款项而导致水、电、煤气或电话等任何公用设施被停止供应或通知将要停止供应的，一切责任由甲方承担，因恢复而产生的费用及因停止供应而使乙方或其他第三人造成的损失，均由甲方负责承担……8.9如乙方未能按时支付物业服务费、水电费等任何一项费用的，除应及时如数补交外，每逾期1日，应按拖欠总额每日5‰向甲方支付滞纳金，逾期30日未付的，甲方或有关管理部门有权停止相关服务，因此所引起的损失与甲方无关，除此之外，乙方还应赔偿甲方或有关管理部门的相关费用及损失……10.1出租、承租任何一方如未按本合同的条款履行导致中途终止本合同，则视为违约，双方同意违约金为六个月房租（参照当年度租金标准），若违约金不足以弥补无过错方至损失，则违约方应补足支付该差额……13.4各种税和各种费用的交纳，除制冷、制暖每平方米53元/年、热水按10元/吨外，如天然气、水费、电费随行就市交纳，各种税费均执行国家及相应部门的收费标准自行交费或由出租方据实代理收取。制冷制热费用收取从乙方及转租方正式开业之日起计量收费……13.6为了满足承租方符合加盟经营的需求，出租方同意承租方将大厅外扩，考虑到三部电梯的运营负荷，出租方同意承租方根据工程设计要求打通外立面消防通道，分流二至四层客流（设计方案须征得出租方的同意及批准，不得影响整体效果）。13.7排他性协议，此楼在租赁期内，出租方承诺本园区不出现除北京大公馆以外的第二家以经营客房为主的酒店主体，包括大公馆与第三方公司联营酒店的经营活动，如违约，出租方应补偿承租方经营损失。13.8出租方承诺承租方将现有北京大国际会所大堂作为公共区域共同使用，如因出租方原因转租北京大国际会所的，承租方有权优先承租现有大堂使用面积。13.9未尽事宜双方以书面形式进行补充协议确认，与本合同有同等的法律效力。13.10甲方为乙方协调解决不低于5间地下员工宿舍及不低于30平方米的库房作为房屋配套，具体条件另议。第十三条本合同现乙方签约方为百诺酒店公司，乙方因经营需要另行在酒店所在地进行工商注册登记，酒店主体公司工商登记注册后自动取代乙方成为本合同的受许人，合同内容不做任何修改，将权利和义务转到新公司主体。本案审理过程中，双方均表示盛通公司将合同签订事宜委托鹏龙公司，上述合同的主体为鹏龙公司、盛通公司与京西颐和公司。该房屋租赁合同有以下附件：附件一：《设备移交清单》，其中记载交付机房、电梯、管线等设备；附件二：《租金及保证金付款明细表》，该明细表未记载内容；附件三：《房屋租赁合同》，其中记载北京市石景山区北方农工商总公司将位于北京市石景山区鲁谷东街东侧房屋租与北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司；附件四：盛通公司营业执照；附件五：盛通公司2014年8月27日出具的《授权委托书》，其中记载，盛通公司委托鹏龙公司及该公司经理谷松根代其与百诺酒店公司签订出租位于北京市石景山区鲁谷东街甲26号3号楼相关合同及文件事宜，授权期限为2014年8月27日至2014年9月30日。附件六：北京力川国际商务酒店有限公司（以下简称力川公司）的营业执照。附件七：力川公司为鹏龙公司出租合同出具的《履约保函》，其中记载，力川公司为以上房屋租赁合同提供的房屋产权问题给予担保；附件八：鹏龙公司的营业执照；附件九：租赁场地的各楼层平面图复印件；附件十：乙方的相关证照及章程；附件十一：石景山区人民政府办公室下发的文号为石政发[2012]3号的文件。2014年8月27日，鹏龙公司（甲方）与百诺酒店公司（乙方）签订《补充协议》，协议内容为：根据甲乙双方8月27日签订的20140830号租赁合同，由于甲方承诺乙方8个月免租期，但因甲方原因签订了予以乙方6个月免租期，为了弥补乙方2个月的房租损失，现甲乙双方达成协议，甲方将2个月房租折合为人民币1472166.67元，乙方凭此补充协议抵扣乙方交纳甲方的各项费用（水费、电费、天然气费、制冷制热费用），此额度甲乙双方根据使用情况凭票据确认，额度抵扣完毕乙方需正常交纳各项费用。京西颐和公司称该协议中金额已经抵扣房租。2014年10月27日，出租方、承租方、施工方签署的《会议纪要》，其中第14条载明：根据双方合同，出租方同意承租方在一层北侧切割结构横梁外挂楼梯直接上二层方案：承租方考虑到结构安全问题，提出第二种方案，尽量别做切割加固处理。承租方满足出租方设计施工需求，将现有车位拿掉一组，根据设计需要向东向北扩散，承租方需将门厅及楼梯方案报予出租方审核确认。2014年11月17日，出租方、承租方、施工方签署的《会议纪要》，其中记载，出租方提示承租方天井方案、大堂外扩方案和空调方案尽快出来。承租方一层大堂区域根据和颐硬性要求必须有卫生间，出租方提出和颐可与会所共用会所的卫生间或者在外扩空间新建，如共用卫生间距离太长，维护起来有很多不方便的地方，需要出租方安排更合理的解决方案。2014年12月1日，出租方、承租方、施工方签署的《会议纪要》，其中记载，出租方提出要求对方将系统图、天井图、大堂外扩图尽快交付出租方。2014年12月16日，出租方、承租方、施工方签署的《会议纪要》，其中记载，承租方提出，承租方三部电梯西侧边的金顶下我们需要开天井，出租方正在金顶上施工改办公室，会影响到我方施工方案，包总（出租方人员）回复金顶给承租方开天井使用。2017年3月初，京西颐和公司经营的和颐酒店正式开业经营。2017年5月2日，鹏龙公司向京西颐和公司发出《公司函》，内容为：今日获悉你公司被不明身份的人以不明理由进行停水停电等破坏违法行为，依据双方签订的《房屋租赁合同》及相关协议为准绳，关于你公司租金及日常经营产生的水电气等费用，我公司再次声明，相关费用应交纳本公司，我公司从未授权任何个人及委托第三方收取相关费用，也从未授权任何个人及第三方以任何理由向你公司进行停水停电等破坏你公司正常经营的违法行为。为了保障你公司的正常经营，我公司现授权你公司接管物业相关的水电气等相关的基础设施，你方有权采取必要的措施，恢复到合同约定的正常状态，任何个人和第三方无权干涉，如你公司在资产保全执行过程中，如有人提出疑议，请出示此函，请其直接与我公司实际控制人高树成先生联系，其享有一切解释权利。其下加盖鹏龙公司印章并由高树成签字。2015年3月9日，出租方、承租方、施工方签署的《会议纪要》，其中记载，出租方：谷总提出大楼消防中控室在设计的时候给东楼每层都设计有回路接口，中控室24小时有保安值班，为了便于管理，承租方可以免费接到大公馆中控室。王总（承租方）回复因承租方加盟和颐酒店，管理方要求为独立中控室，我方和和颐方监理沟通一下。承租方：谷总给我方安排的五间员工宿舍请尽快安排，我方2015年3月20日店长到店开展招聘培训等事宜，员工约40人，住店员工约28人，女员工偏多，包总来协调此事。2015年8月9日，鹏龙公司（甲方）、盛通公司（甲方）与中奥达公司（乙方）签订《北京力川国际商务酒店有限公司整体转让合同》（以下简称《整体转让合同》），约定甲方将位于北京市石景山区鲁谷东街甲26号院二号楼负1层至7层（北京大公馆）及两栋宿舍楼有偿转让给乙方独立经营（详细楼层状况和面积及附件1），合同另约定：北京大公馆是力川公司的注册商标，力川公司是鹏龙公司和盛通公司共同出资注册的经营性公司，其全部资产归甲方所有。转让经营范围：甲方现状转让的北京大公馆，包括客房、自助餐厅、演艺厅、男女浴区、温泉戏水池，面积约22500平方米，以及与其配套的员工宿舍、机房、库房、车场等（详见营业执照经营范围）。转让期限自2015年8月9日至2025年8月8日，筹备期为2015年8月9日至2015年9月25日，筹备期满开始进入固定收益期。力川公司整体转让给乙方经营管理，乙方独立经营自负盈亏，转让期间给甲方固定收益金税后1900万元/年。因东楼的国际会所和二至七层共用一个机房，特别约定乙方必须保证提供国际会所和东楼二至七层以上水电气、制冷、供暖，不得随意中断或乱收费，按照原甲方与其签订的收费标准收取费用，甲方有权中止和恢复国际会所和二至七层的供水供电。采用整体转让形式，签订本合同后30日内甲方将注册的力川酒店（含商标）转让给乙方经营，转让期满乙方再返还给甲方。经询问，鹏龙公司、盛通公司表示筹备期过后即开始经营，现该合同尚在履行中。京西颐和公司主张鹏龙公司、盛通公司与中奥达公司签订《整体转让合同》并在园区内经营酒店的行为，违反排他性约定。为证明实际经营情况，京西颐和酒店提交了2018年12月19日北京市长安公证处出具的（2018）京长安内经证字第59136号公证书，其中载明：2018年12月17日下午，本公证员及公证员助理裴晨汇通申请人的代理人文何刚、王颖来到位于北京市石景山区了鲁谷东街甲26号的“北京力川国际商务酒店”，在公证人员的监督下，王颖在该酒店前台使用银行卡支付费用办理了入住手续，取得“预订卡”一张、“押金账单”一张及“8816”房间门卡一张。之后，在公证人员的监督下，王颖来到“8816”房间，并使用本处拍照设备对该酒店内相关标识、房建内设施、房门卡、“押金账单”等进行拍照。拍照之后，王颖来到酒店前台办理退房手续，取得“刷卡单”、“消费明细账单”及“北京增值税普通发票发票联”各一张。保全证据如下：（1）预订卡，正面显示名称为“北京维斯风尚酒店管理有限公司”，反面显示分店地址及电话，其中列明维斯风尚酒店大公馆店的地址与电话；（2）银联商务刷卡单，其中显示商户名称为“北京中奥酒店有限公司”；（3）消费明细账单，其中记载王颖于2018年12月17日入住并同意支付费用158元，其上加盖北京中奥酒店有限公司发票专用章；（4）房卡及押金账单照片，其中均有“维斯风尚酒店”字样；（5）酒店内部外部照片，内部悬挂中有“力川”、“维斯风尚酒店”字样，外部悬挂招牌为“北京力川国际商务酒店”。京西颐和公司另提交姜伟、李金洪于2018年12月5日于携程网预定2018年12月8日入住威斯风尚酒店的网络截图及北京中奥酒店有限公司开具的住宿费发票。京西颐和公司另提交赵洋于2018年12月5日办理入住威斯风尚酒店是的“消费明细账单”及住宿费发票，其中均加盖北京中奥酒店有限公司印章。2015年11月4日，鹏龙公司向京西颐和公司出具《工作联系函》，内容为：按照双方合同约定，贵方应于2015年9月1日应向我公司交纳下半年的房屋租金，期间我方工作人员多次催缴此款贵方迟迟未缴纳，针对此情况经董事会研究决定特别通知贵方在2015年11月10日前一次性交纳2015年度下半年的房屋租金4416500元。如到期未缴纳房屋租金我方将采取必要的措施，因此造成的一切后果应由贵方承担。2015年12月31日，鹏龙公司（甲方）与京西颐和公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：依据甲乙双方于2014年8月27日签订的《房屋租赁合同》，承租标的北京市石景山区鲁谷东街甲26号院2号楼2-7层总面积12100平方米，经双方友好协商，达成共识如下：乙方放弃2-4层总面积5815平方米的租赁权和承租权；甲方同意收回2-4层总面积5815平方米的经营权以及租赁权，另行出租，所获收益与乙方无关。庭审中，鹏龙公司、盛通公司提交2016年3月31日鹏龙公司（甲方）、京西颐和公司（乙方）与北京卓明物业管理有限公司（丙方）签订的《三方确认》复印件（以下简称2016年3月31日三方确认）一份，内容为：甲方将2-7层共计12100建筑平方米出租给乙方，现经甲乙双方确认，乙方已退租其中的2-4层，共计5815建筑平方米，乙方退租的石景山区鲁谷东街甲26号2-4层的面积（5815建筑平方米）由丙方继续承租并接管该面积所有的权利和义务，至此，所有相关手续均已合理合法的办理完毕，三方确认2016年4月1日之前租金由乙方承担之后由丙方承担，三方签字生效。京西颐和公司否认该协议的真实性，并申请法院调取了（2016）京0107民初16611号中盛通公司提交的《三方确认》，该《三方确认》中未记载签订日期其中并无“三方确认2016年4月1日之前租金由乙方承担之后由丙方承担，三方签字生效”内容，其他内容一致，京西颐和公司主张2016年3月31日三方确认系鹏龙公司、盛通公司伪造，鹏龙公司、盛通公司未提交2016年3月31日三方确认的原件。2016年4月10日，京西颐和公司向鹏龙公司及盛通公司发出《公司函》，内容为：承租前，我方经过调研，考虑到“三公政策”对北京大公馆造成的影响以及北京大公馆客房改制的担忧，经过与谷总、包总沟通，贵方明确表示北京大公馆不会更改现有经营模式，不出现自营、联营、外包方式的“不脱鞋入住”的客房经营模式，对此我公司也承认北京大公馆现有客房与洗浴相结合的“同一个大堂、脱鞋入住、门票入住”的经营模式，并以合同13.7条进行了相关约定。根据我方现已掌握的情况（详见附件），贵方无视合同约定，单方面擅自允许承租方“中房集团”将北京大公馆现有经营格局进行更改，严重影响了双方的合约和我方的权益，对此，我方提出严正交涉，立即停止现场施工，否则我方将采取进一步措施，并追究贵方的违约责任。附件为：（1）显示为鹏龙公司2016年3月28日出具的函件的拍照件，其中介绍了北京大公馆的既往经营模式并记载有以下内容：决定由主营洗浴转变为客房、婚庆、会议，将单一的经营转变为多种经营模式，改高端为大众，分开经营后酒店可以独立对外接待会议、婚宴、餐饮，同时开展多种经营，集酒店、洗浴、培训、办公、餐饮于一体；（2）中奥达公司2016年3月28日向鹏龙公司、盛通公司发出的《工作联系函》，内容为：根据经营需要，我公司拟定在北京大公馆北侧加建一个面积约180平方米的酒店大堂，与东侧和颐酒店大堂对称，同样采用钢结构外挂玻璃幕墙方式建设。现我方已经起草报给上级部门的《关于北京大公馆加建酒店大堂的申请》，敬请贵公司物业部协助我方办理相关手续；（3）《一层拟定加建酒店大堂示意图》及工地照片，用于证明中奥达公司在楼宇西侧加建大堂的事实。鹏龙公司、盛通公司认可收到该函件，但否认附件（1）的真实性。2016年4月26日，鹏龙公司向京西颐和公司出具《关于北京大公馆洗浴楼体北侧加建大堂事宜的回复函》，内容为：1.加建北侧大堂是为了解决北京大公馆洗浴宴会厅以及九楼（实际七楼）经营的美容整形医院接待大堂所用；2.北京大公馆洗浴申请文件备份与物业部，现作为附件回复给贵方；3.如北京大公馆洗浴在北侧大堂办理住宿性质手续等，按照双方签订的《房屋租赁合同》条款处理。2016年9月26日，京西颐和公司向鹏龙公司及盛通公司发函要求对方开具租金发票。2016年11月11日，鹏龙公司以联营合同纠纷为由将盛通公司、第三人闫晓鹏、彭飞诉至一审法院，要求确认法院判令盛通公司向鹏龙公司支付固定收益11791316.76元。一审法院于2017年6月16日做出（2016）京0107民初16611号民事判决书，判决驳回京西颐和公司诉请。因鹏龙公司不服该案判决提出上诉，北京市第一中级人民法院2017年9月19日做出（2017）京01民终6087号民事判决书，判决认定各方的合作协议并非联营合同，合同条款有效并据此判决撤销一审判决并判令盛通公司支付鹏龙公司2010年1月1日至2016年12月31日的剩余收益11791316.76元。2017年3月3日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司出具《公司函》，告知对方加建行为及相关酒店经营行为违反了排他性协议。2017年3月20日，鹏龙公司向京西颐和公司出具《通知函》，内容为：我是鹏龙公司的股东，同时我本人也是该公司的实际控制人。近几年来由于内部问题，导致公司在经营管理中出现了十分混乱的情况，公司的个别人员也干了不少严重损害鹏龙公司利益的事情。现在，作为实际控制人和股东我已经和公司法定代表人张硕龙正式接手该公司的管理事务，并向你和贵公司发出通知，请贵公司在接到本通知后暂缓向公司其他的股东或管理人员支付后续的租金。后续的租金请你们依据股东高树成、法人张硕龙的亲笔签字，并加盖公司公章的委托书和收据予以据实支付和结算。其后加盖鹏龙公司印章，并有高树成、张硕龙签字。2017年9月22日，京西颐和公司向鹏龙公司及盛通公司发出《公司函》，内容大致为：需要对方出具函件确定租金收取方并开具房租发票后京西颐和公司再行交纳房租。2017年11月8日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司出具《公司函》，要求对方提供员工宿舍。2017年12月7日，京西颐和酒店向鹏龙公司、盛通公司出具《公司函》，其中第10条提出鹏龙公司需要按照合同约定提供不低于5间的员工宿舍。2018年1月5日，京西颐和公司再次向鹏龙公司、盛通公司出具《关于排他性专函》，以鹏龙公司违反排他性条款为由，要求对方关停酒店业务并从即日起留取50%房租作为争议金，待争议解决后清算，如未正面回复本函，视为同意提案。2018年3月19日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司开具《公司函》，要求对方解决发票拖欠、停水、风机噪音、排污不畅等问题。2018年4月9日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司出具《公司函》，催促对方开具房租发票。2018年5月28日，京西颐和公司向盛通公司、鹏龙公司出具《公司函》，内容大致为：因欠开房租发票8002377.03元及能源费发票2197966.19元，故要求向高树成控制下的鹏龙公司交纳部分房租，让高树成予以开具部分房租发票以便完成半年度报税。2018年7月18日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司再次出具《公司函》，内容主要为：1.通过携程艺龙等订房网站查看，名称为“V-MAX威斯风尚酒店（北京石景山万达广场店）”已经上线，要求对方立即关闭新开设的酒店、下线该酒店产品或改变业态经营。2.截至2018年7月仅开具7979999.6元的房租发票、500000元物业管理费发票（仅冲抵能源发票）。现仍欠房租发票8002377.03元及能源费发票1777588.17元。3.因屋顶漏雨造成损失并垫付的维修费用，要求冲抵房租。4.在7月中旬发生多次午夜停水一小时的情况，要求损失抵扣租金。5.风机噪音问题造成客户投诉及直接经济损失10263元，要求损失在房租中扣除。6.要求解决长期存在的排污系统及化粪池返臭及排污不畅问题。7.要求尽快拆除南侧违法加建的楼宇并停止养鸽行为。8.要求取消物业及第三方非法安装的买电卡装置设备，物业及第三方多次胁迫我方交纳中控室管理费用排污费排污税等费用，如协商未果被迫交纳上述费用，要求在房租中予以扣除。2018年11月5日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司出具《公司函及备忘录》，说明因多次催促后对方仍欠开10233232.7元房租发票及1107865.33元能源费发票，故京西颐和公司以开具支票的方式交纳房租，待发票开具后，告知支票密码。鹏龙公司、盛通公司主张京西颐和公司除了要支付主体部分的面积差房屋外，还应支付未经其许可使用的两个金顶、加建的避风阁、大堂的租金。双方均表示，金顶、大堂与其他主体租赁物一并交付京西颐和公司使用，避风阁亦在免租期内建设完成，交付时金顶作为附属物由京西颐和公司实际控制，租赁期间内京西颐和公司将金顶加以装修利用。经查，京西颐和公司在装修完成后，其将建设图纸等消防验收材料交被告，并由被告代为办理了验收手续，京西颐和公司提交了消防验收材料为证。为证明租赁物面积，鹏龙公司、盛通公司提交2018年11月19日北京京建恒信房地产测量技术有限公司经盛通公司单方委托做出《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》，报告记载北京大公馆房产测绘项目（和颐酒店）的测绘结果：101号建筑面积114.93平方米；102号（后加建部位）建筑面积137.6平方米；501号、601号、701号建筑面积均为2138.31平方米；附属用房（金顶）建筑面积73.1平方米；附属用房（金顶）建筑面积75.8平方米。对该报告京西颐和公司不予认可，鹏龙公司、盛通公司未举证证实该测量报告的测量过程。2019年1月29日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司发出函件，内容大致为：1.我公司已将租金支付至2018年1月30日，贵方违反排他性条款并拖欠发票，应予以解决；2.我方对大厅外立面消防通道的加建系依据合同13.6条进行，不应计算交租面积；3.根据《房屋租赁合同》与2015年12月31日《补充协议》，我方租赁的5-7层面积为原租赁面积与退租面积差即6285平方米，自补充协议起，即2016年1月1日起，我方按照上述面积向贵方支付租金，贵方亦接受，现贵方依据单方测量报告主张增加租金，我方不予认可。2019年2月2日，京西颐和公司向鹏龙公司、盛通公司出具公司函，表示因对方违反排他性条款且拖欠发票，故要求对方在开立发票后再行支付部分租金，后续租金以发票方式交纳，待开具相应发票后告知密码。庭审中，就京西颐和公司向鹏龙公司支付租金情况，双方确认如下：2014年8月27日京西颐和公司向鹏龙公司支付2000000元押金，2015年2月1日又支付2416500元，双方确认该两项数额之和为2015年3月1日至2015年8月30日租金；2015年6月15日支付100000元，提交了2015年6月15日支付业务回单（付款）及2015年7月10日支付业务回单（收款）各一张，其中支付业务回单（付款）显示向廊坊市盛通酒店投资管理有限公司支付600000元，附言“北京市力川国际商务酒店有限公司借款（包文明）”，支付业务回单（收款）显示盛通公司向京西颐和公司转回500000元，附言“还力川酒店包文明借款”，双方确认差额100000元转为租金；2015年7月10日支付50000元，提交了2015年7月10日支付业务回单（付款）两张，金额分别为20000元、30000元，附言“其他合法款项北京鹏龙科贸有限公司（包文明借款）”，收款人为李宝杰。鹏龙公司、盛通公司否认该款项转为租金，京西颐和公司未举证该款项转为房租；2015年7月14日，代盛通公司垫付电梯费52500元，双方同意抵扣租金，提交2015年7月14日鹏龙公司出具的《联系函》、2015年7月17日支付业务回单（付款）、电梯安装费发票；2015年11月20日，支付100000元，以鹏龙公司出具收据为证；2015年12月8日支付400000元，以中国民生银行2015年12月8日支票存根及鹏龙公司开具的收据为证；2015年12月15日支付800000元，以支票存根及鹏龙公司出具的收据为证；2016年1月30日，以和颐酒店储值卡方式支付500000元，以鹏龙公司出具的收据及储值卡登记明细表为证；2016年2月2日，支付800000元，以2016年1月28日中国民生银行转账支票存根为证；2016年2月15日，支付200000元，以2016年2月5日中国民生银行转账支票存根为证；2016年5月29日，支付820873.2元，以2016年5月26日中国民生银行转账支票存根为证；2016年7月12日，支付736085.04元，以2016年7月7日中国民生银行转账支票存根、2016年7月12日支出凭证、2016年7月9日鹏龙公司收据为证；2016年9月12日，支付764675元，以2016年9月2日中国民生银行转账支票存根、2016年9月12日支出凭单、2016年9月6日鹏龙公司出具的收据为证；2016年11月7日、2016年11月29日、2016年12月30日，分别支付382337.5元，支票存根分别注明：2016年12月房租、2017年1月租金、2017年2月租金；2017年5月12日，支付300000元；2017年10月19日，支付200000元；2017年12月3日，支付3000000元；2018年2月11日，支付746603.89元；2018年3月1日，支付305870元；2018年11月15日，支付2230855.67元；2019年2月2日，支付900000元。京西颐和公司主张鹏龙公司开具2018年11月前尚未开具的5690975.7元的房租发票。截至2019年5月鹏龙公司已经向京西颐和公司开具房租发票累计金额15679999.6元。京西颐和公司要求开具金额为1176813.71元的能源费发票。截至2018年12月京西颐和公司交纳能源费情况如下：2016年5月29日，支付能源费608960.1元；2016年9月29日，支付能源费68375.27元；2017年1月22日，支付能源费362327.62元；2017年1月26日，预存电费20000元；2017年2月24日，支付1月至3月供暖费104095.31元，在该次京西颐和公司制作的计算表中，显示其按照单价26.5元/平方米/月，面积6285平方米计算，鹏龙公司的工作人员谷松根在表格下面手写注明“代收到和颐自己方式计算的取暖费104095.3元”，据该手写内容鹏龙公司、盛通公司主张双方就租赁面积未达成一致意见；2017年3月29日，预存电费20000元；2017年5月3日，预存电费50000元；2017年5月17日，预交5月-9月空调费166552.5元；2017年5月19日，支付能源费22959.46元；2017年5月23日，预付电费30000元；2017年6月22日收条、转账支票、收据，其中显示北京中奥达商贸有限公司收到2017年1月份至6月份的消防中控管理费24000元；2017年7月1日，预交电费30000元；2017年7月24日，预存电费40000元；2017年8月17日，交能源费28090.12元（含中控管理费16000元）；2017年9月12日，预交电费40000元；2017年9月22日支付8月份能源费11149.18元；2017年9月29日，预交电费40000元；2017年10月31日，支付9月份能源费174215.49元（含中控管理费4000元及2017年11月15日至2018年3月15日供暖费）；2017年12月4日，预存电费40000元；2018年1月22日，支付10月-12月份能源费19600.44元（含中控管理费4000元）；2018年1月22日，预存电费50000元；2018年3月15日，支付1-2月份能源费21088.2元（含中控管理费8000元），预存电费30000元；2018年5月21日，预存电费30000元，支付2018年5月至9月制冷费166552.5元；2018年6月14日，支付3月至5月能源费22927.86元，预存电费50000元；2018年7月9日，交6月份能源费6694.12元；2018年7月23日，支付能源费17203元（含中控费16000元、排污费1203元）；2018年8月7日，支付7月份能源费15301.6元（含中控管理费4000元，环保排污费1203元），预存电费50000元；2018年9月4日支付8月份能源费14064.7元（含中控4000元、排污费1203元）；2018年10月9日支付9月份能源费17155.36元（含中控费4000元、排污费1203元）、预存电费50000元；2018年10月26日，支付11月至次年3月供暖费166552.5元；2018年11月19日，支付10月份能源费18948.38元（含中控管理费4000元、排污费1203元）；2018年12月13日，预存电费50000元。以上已交能源费数额合计2676813.71元，京西颐和公司自认对方已经开具发票的金额为1500000元，尚未开具发票金额为1176813.71元。京西颐和公司主张其向鹏龙公司支付排污费12030元并主张返还，鹏龙公司表示该项费用系和颐酒店用水应每月向环保管理部门交纳1203元的环保排污费用，因其负责园区的统一管理，故该项费用由其向京西颐和公司代收并统一交付环保管理部门。京西颐和公司主张其向鹏龙公司支付消防中控管理费64000元并主张返还。鹏龙公司表示，因消防中控室按照消防管理部门的要求，在园区内统一管理，其已经将管理权交给北京中奥酒店有限公司，因消防中控产生值班人员工资，故其代北京中奥酒店有限公司向京西颐和公司收取了每月4000元的中控管理费。京西颐和公司表示中控管理费系鹏龙公司的谷松根收取并转交北京中奥酒店有限公司，因其基于租赁关系交纳该费用，故向鹏龙公司主张返还。为证明鹏龙公司、盛通公司委托中奥达公司收取消防管理费，故其应向鹏龙公司、盛通公司主张权利，京西颐和公司提交了2019年12月30日盛通公司与鹏龙公司向京西颐和公司出具的《工作联系函》及2016年6月6日《北京大管理中心第二次物业协调会会议纪要》，以上材料中均显示园区内的核心机房、各种设备设施的维修保养、中控室管理工作和水电等能源费收缴均委托中奥达商贸有限公司。鹏龙公司、盛通公司认可以上证据真实性，但表示以上管理关系基于《整体转让合同》建立，以上会议纪要中显示参会人员有北京力川国际商务酒店有限公司股东彭飞，院区协调办谷松根、包文明、朱惠忠等、和颐酒店王福君、文何刚、卓明物业方、国际会所方代表、北京大公馆郭青亮等，会议主要内容有：和颐酒店王福君发言反映了以下问题：（1）楼内水系统建设上的弊端造成酒店半夜停水，需要改造管道，彭飞回复：管道由北京大公馆与和颐酒店均摊费用进行改造；（2）金顶漏水，需要做防水，彭飞回复马上安排施工；（3）七层客房返臭，需要查找原因并解决，彭飞回复由谷松根、朱惠忠三日内协助解决……（5）因管道老化维修造成近期多次冷水停供，彭飞询问郭青亮后回复：老旧设备正在逐步修复更换，停水现象在所难免，停水前应提前通知；（6）五月中旬较热的几天停止供冷，应予以规范，彭飞回复：供冷时间并无国家相关标准参考，按照经验确定在5月15日至9月15日；（7）北广场管道和化粪池返臭味影响广场和七楼东部，彭飞回复：管道和化粪池需要定期清理，院内各单位共担此费用，物业协调招标落实单位。北京大公馆郭青亮发言内容大致为：目前需要解决公共区域卫生、设备、设施、宿舍等管理、消防费用分摊和管理责任划分、排污系统清掏等问题，并逐一说明……（2）院内排污管道、化粪池清理费用应各单位分摊，按要求每月清掏一次，平均每月14833元，排水公司会不定期检查。彭飞回复：排污水的费用含在税费里，不予计算，管道和化粪池清掏费按面积和使用性质综合考虑按照使用面积进行分摊，各单位要承担相应费用，我们协调可以公开招标，使用更便宜的疏通公司；（3）中控室管理费要求各单位分摊，中控室应为物业管理的核心部门，但目前中控室的管理工作、各项费用支出都是我方负责，所以要求各单位按比例分摊费用，含1个中控主管、8个中控员的人工费和消防慰问费，平均每月49066元，彭飞回复：各单位三天内确定是要按比例分摊费用，还是各派各的消防值班人员，此外各单位要指派固定的联系人，相互多沟通，谷松根和包文明负责落实……另查，租赁期内，园区内进行了配电室改造并将电费的付费方式改为预付。本案中，京西颐和公司主张鹏龙公司、盛通公司在承租期内多次恶意停水停电造成其经济损失542257元，为证明停水事实及损失情况，其提交了宾客账单，账单中记载了拒付房费的金额并由宾客签字，在备注中记载了因停电导致空调不能正常使用或电梯停运、电脑损坏及因停水、顶风机噪音、施工噪音等情形。为证明鹏龙公司、盛通公司违反排他性条款而造成损失，要求判令京西颐和公司自2015年8月9日至2018年12月28日期间按照60%的租金标准支付租金，鹏龙公司、盛通公司返还此期间多付的租金4515128.08元，为此其提交了以下证据：（1）自制散客客源报表、自制网络订房客源报表，其中显示2016年1月1日至2016年12月31日的散客总房金为1248210元、网络订房总房金8023912元，2017年1月1日至2017年12月31日散客总房金为690498元、网络订房总房金7426890元，2018年1月1日至2018年12月31日散客总房金为402554元、网络订房总房金6529137元，2019年1月1日至2019年12月31日散客总房金为259642.5元、网络订房总房金4818744.5元；（2）照片4张，京西颐和公司称系其在大堂悬挂的各年份房间价目表，其主张园区内的竞争关系导致其房价逐年下降。鹏龙公司、盛通公司对于以上证据均不予认可，并依据京西颐和公司提交的纳税申报表显示和颐酒店2016年度的营业收入为10214665.3元，2017年度的营业收入为12197891.33元，2018年度的营业收入为13409157.02元，其年营业收入呈每年递增的趋势，故不认为京西颐和公司存在损失。京西颐和公司表示其除了散客、网络订房客源外，尚有外拉团队客源等。本案审理过程中，盛通公司、鹏龙公司向一审法院申请财产保全，请求对京西颐和公司的银行存款余额23490652.83元及其他等值财产采取保全措施并以中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司出具的担保书提供担保。为此，鹏龙公司、盛通公司交纳保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，涉案租赁物系鹏龙公司、盛通公司自北京市石景山区北方农工商总公司处承租，取得出租方同意转租后，鹏龙公司、盛通公司于2014年8月27日与百诺酒店公司签订《房屋租赁合同》，将涉案租赁物转租给百诺酒店公司，签订合同时，盛通公司向鹏龙公司出具代为签订合同的委托书并将该委托书交付百诺酒店公司，后鹏龙公司完成了该委托事项，故该《房屋租赁合同》在鹏龙公司、盛通公司与百诺酒店公司之间成立，一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不损害国家、集体或他人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。因合同同时约定百诺酒店公司一方的权利义务由其新注册的经营主体继受，故该房屋租赁合同对京西颐和公司具有约束力。对于双方争议的主要焦点问题，一审法院评析如下：一、鹏龙公司、盛通公司是否违反了《房屋租赁合同》第13.7条排他性协议。双方在《房屋租赁合同》中对排他性条款约定为“在此楼在租赁期内，出租方承诺本园区不出现除北京大公馆以外的第二家经营以客房为主的酒店主体，包括大公馆与第三方公司联营酒店的经营活动”，根据其文意及目的可知，该约定系指鹏龙公司、盛通公司承诺在园区内不再出现其他酒店经营实体，以避免园区内的同业竞争。本案中，鹏龙公司、盛通公司表示《整体转让合同》签订后，转让地址上以“维斯风尚酒店”为招牌进行挂牌经营，后虽将该招牌拆除，根据京西颐和公司提交的公证书可见，该转让地址上仍继续经营“维斯风尚酒店”，而该酒店系北京大公馆以外的以客房为主的酒店主体，在园区内与楼宇西侧的京西颐和公司经营的和颐酒店形成竞争关系，系对排他性协议的违反。鹏龙公司、盛通公司虽提交了以北京力川国际商务酒店有限公司名义出具的住宿费发票，但发票开具项目不足以证明其实际经营项目，亦不足以证明维斯风尚酒店未在此经营，故一审法院对鹏龙公司、盛通公司提交的该证据不予采纳。就京西颐和公司提出的要求停止向第三方提供租赁物经营酒店的诉请，因涉及到鹏龙公司、盛通公司与第三方之间的合同履行，法院无法强制民事主体缔结或解除合同关系，故对于其该项诉请一审法院不予支持。二、京西颐和公司应交租金的面积计算。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定按照实测建筑面积计算租金，但是双方在合同履行后的四年内并未向对方做出要求面积实测的意思表示，而在2014年8月27日补充协议、2015年12月31日补充协议、2015年11月4日工作联系函、《三方确认》中，双方对于租赁面积均按照总面积12100平方米、2至4层面积5845平方米进行表述、计算租金。鹏龙公司的工作人员谷松根虽在1月至3月供暖费表格下面手写注明“代收到和颐自己方式计算的取暖费104095.3元”，但其中并无否认租金交纳计算面积的意思表示，而在2016年10月至2017年2月房租交纳时，支票存根均注明了租金月份，其中租金均按照京西颐和公司主张即3至7层面积为6285平方米的标准进行计算，而在此期间鹏龙公司、盛通公司并未就租金数额提出异议并接受了以上租金，庭审中，双方一致认可2015年3月1日至2015年8月30日租金为4416500元，亦按照合同约定面积12100平方米计算，故一审法院认为双方已经以合同签订后的事实行为改变了双方以实测面积计算房租的约定，此系双方当事人意思自治的体现，法律并未禁止，故一审法院依据双方既往交纳租金情况及函件往来情况认定京西颐和公司予以计算房租的原租赁总面积为12100平方米，已经退租的2至4层面积为5815平方米，剩余承租面积为6285平方米。就双方争议的金顶部分，双方均表示金顶系在主租赁物交付使用时一并交付，且金顶在交付后处于且仅处于京西颐和公司的实际控制之下，在此情况下，京西颐和公司对于金顶部分进行装修并利用属于对附属物的合理使用，如其装修行为对租赁物造成了损坏，合同期满后鹏龙公司、盛通公司可另行主张其恢复原状、赔偿损失。对于大堂加建和外扩部分的，在免租期内京西颐和公司即将大堂加建及外扩方案书面报知鹏龙公司、盛通公司，鹏龙公司、盛通公司以其提交的书面材料进行了消防验收的报批工作，故一审法院认为双方系在明知京西颐和公司可以使用金顶并已经使用大堂及外扩大堂（避风阁）的前提下以事实行为达成了现有的租金计算标准的一致意见，故一审法院对于鹏龙公司、盛通公司主张租赁物租金存在计算面积差的主张，不予支持。三、京西颐和公司交纳租金情况是否构成鹏龙公司、盛通公司主张的违约。按照《房屋租赁合同》第13.7条之约定，如违反排他性协议，出租方应赔偿承租方的经营损失。本案中，2016年4月起，京西颐和公司多次发函催促对方开具发票并要求对方解决违反排他性协议的问题，并于2018年1月《关于排他性专函》中告知对方因对方违反排他性协议将扣留房租作为争议金，一审法院认为，因鹏龙公司、盛通公司违反排他性协议，京西颐和公司据此扣留部分租金的行为系行使同时履行抗辩权，不构成违约，盛通公司、鹏龙公司主张京西颐和公司存在逾期且不足额交纳租金系违约并要求解除合同、支付违约金的诉请，一审法院不予支持。京西颐和公司主张自2015年8月9日起按照约定租金的60%交纳租金，以差额部分抵消其损失，根据《整体转让合同的约定》，中奥达公司的筹备期至2015年9月25日，故其损失应自2015年9月26日起计算，为证明损失情况，京西颐和公司提交了大堂节目表照片及年度盈利情况报表，鹏龙公司、盛通公司以京西颐和公司自制的利润表为反证，一审法院认为影响经营的因素众多，竞争只为其中之一，双方的证据均不能证明各自的主张，一审法院考虑二酒店之间的位置关系、经营规模、定价策略及酒店市场情况，酌情考虑京西颐和公司损失并对其应交租金进行减免，确定其自2015年9月26日起按照约定租金的70%交纳租金，京西颐和公司主张退还2015年8月9日至2018年12月28日期间的租金，一审法院对于该2015年9月26日至2018年12月28日期间的应交租金按照70%予以核算后，自京西颐和公司2018年12月28日前缴纳的租金中退还相应差额，计算后应退还金额为2777848.67元，就鹏龙公司、盛通公司反诉主张2020年3月20日前的租金，因反诉期间超过了本诉的主张期间，对于超过的部分，一审法院不予处理，如有争议，双方可另案解决。根据合同法第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告提交的2016年3月31日《三方确认》复印件中对于京西颐和公司退租的2-4层的租金承担节点进行了约定，但京西颐和公司对于该《三方确认》的真实性不予认可，并申请法院调取了（2016）京0107民初16611号中盛通公司提交的《三方确认》，因该两份协议内容不一致，而鹏龙公司、盛通公司未提交证据佐证2016年3月31日《三方确认》复印件的真实性，故一审法院对于2016年3月31日《三方确认》的真实性不予认定，就其上记载的租金承担期间的划分，一审法院不予认定。而另一份《三方确认》中，并无签订日期与退租日期的记载，鹏龙公司、盛通公司主张2015年12月份2-4层的房租未支付，京西颐和公司表示其于2015年11月份即将2至4层交付，但其未提交证据举证，一审法院依据双方签订2015年12月31日《补充协议》的日期认定为退租日期，故一审法院认为京西颐和公司应交纳2015年12月份的房租，就京西颐和公司主张的2015年7月10日交纳50000元租金一节，因付款回单凭证中注明“包文明借款字样”，且收款账户并非鹏龙公司、盛通公司公账，故该笔钱款不能认定为租金，京西颐和公司虽欠交以上租金，但以上轻微违约行为不直接导致鹏龙公司、盛通公司获得解除权，且解除权具有一定除斥期间，现已经明显超出主张期间，故一审法院不能据此认定双方合同解除。对于2015年12月份2-4层租金在鹏龙公司、盛通公司应退还的租金中予以扣除，据此，鹏龙公司、盛通公司应退还租金金额为2417318.67元。就2014年9月1日《补充协议》中双方对两个月免租期的租金1472166.67元，京西颐和公司表示已经冲抵租金，鹏龙公司、盛通公司称该费用应按照该《补充协议》冲抵水电等费用，但实际履行中，京西颐和公司按月向鹏龙公司、盛通公司交纳水电消防等费用，该补充协议中约定的钱款并未用于冲抵水电费，而2016年10月份至2017年2月之间的租金都在支付的支票存根中予以对应注明相应的月份，结合鹏龙公司、盛通公司合同履行期内对于租金催告的情况，一审法院认为，双方将该1472166.67元计算为租金具有高度盖然性，故一审法院将该金额计入已交租金中。四、京西颐和公司主张的拆除配电室预付费设备、退还已交中控管理费、排污费问题。按照《房屋租赁合同》第4.4条的约定，承租方应承担消防、水电、卫生费清理费等开业所需的一切费用，一审法院认为消防中控管理费与排污费系京西颐和公司开业所需的费用，在2016年6月6日《北京大管理中心第二次物业协调会会议纪要》中物业方已经提出了排污费以及中控管理费的发生及均摊，在此之后，京西颐和公司按月计算并交纳此两项费用，可见双方就该两项费用的交纳达成了一致意见，现其主张返还该两项费用的主张，一审法院不予支持。就京西颐和公司提交的2015年3月9日《会议纪要》中出租方虽提出“承租方可以免费接到大公馆中控室”，但其中并无明确的免除其后续中控管理费的意思表示，且2016年6月6日《北京大管理中心第二次物业协调会会议纪要》签署及后续交费行为均在2015年3月9日会议之后，即使双方有免除消防管理费用的意思表示，亦以双方后续的交费合意所取代。就电费的支付方式，因电力设施的安装及管理需要符合供电部门的要求，现京西颐和公司要求拆除相关计量设备并改变支付方式，不具备履行条件，一审法院对京西颐和公司该项诉请不予支持。五、未开具发票的数额。一审法院认为开具发票属于出租方在履行房屋租赁合同中应当承担的附随义务，同时也是其根据相关税务法规应当承担的法定义务，本案中，双方在合同中约定了出租方开具发票的义务，故京西颐和公司主张被告开具发票的诉请，应当予以支持，京西颐和公司主张鹏龙公司开具2017年6月至2018年11月期间尚未开具的5690975.7元的房租发票。经核算，截至2018年11月30日，京西颐和公司应交且已经交纳房租16156602.7元，截至2019年5月鹏龙公司已经向京西颐和公司开具房租发票累计金额15679999.6元，尚有476603.1元租金对应发票未开具。京西颐和公司诉请开具2018年12月前的能源费1176813.71元对应的发票，经查，京西颐和公司已交能源费数额合计2676813.71元，已经开具发票的金额为1500000元，尚未开具发票金额为1176813.71元，中奥达公司虽然依据《整体转让协议》代管园区内的能源供应设备，但鹏龙公司、盛通公司系京西颐和公司的合同相对方，京西颐和公司依据合同交纳各项能源费，鹏龙公司、盛通公司亦负有交付能源费发票的义务，故鹏龙公司、盛通公司应开具的房租发票金额为3463142.34元，能源费发票金额为1176813.71元，发票种类按照税法相关规定确定。六、京西颐和主张的停水停电损失。一审法院认为，京西颐和公司提交的2015年5月2日鹏龙公司向京西颐和公司出具的公司函及宾客账单可以证明，京西颐和公司承租期间出现了非正常的停水停电，鹏龙公司、盛通公司作为园区的管理方其应当为此承担赔偿责任，因冷暖气的供应亦依靠冷热水的供应，故一审法院根据京西颐和公司提交的宾客账单中记载的理由酌情认定赔偿数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决：一、北京京西颐和酒店管理有限公司自2015年9月26日起按照合同约定租金的70%向北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司交纳租金至违反排他性协议的行为停止之日止，北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向北京京西颐和酒店管理有限公司退还2018年12月28日前的房屋租金2417318.67元；二、北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司于本判决生效后十五日内赔偿北京京西颐和酒店管理有限公司停水停电损失100000元；三、北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向北京京西颐和酒店管理有限公司开具476603.1元房租发票，1176813.71元能源费发票；四、驳回北京京西颐和酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，鹏龙公司、盛通公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鹏龙公司、盛通公司提供的证据不足以证明其主张。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。对于京西颐和公司有关终止将石景山区鲁谷东街甲26号院2号楼提供给北京中奥酒店有限公司经营酒店使用、拆除配电室预付费设备、退还已交中控管理费、排污费的诉讼请求，一审法院未予以支持，京西颐和公司未对此提出上诉，故本院对该部分请求不予审理。鹏龙公司、盛通公司与百诺酒店公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。京西颐和公司继受百诺酒店公司在涉案合同中的权利义务，故涉案合同对京西颐和公司、鹏龙公司、盛通公司具有法律约束力。一、鹏龙公司、盛通公司是否违反合同约定的排他性协议根据已查明的事实，京西颐和公司承租房屋所在园区内有维斯风尚酒店挂牌经营，故鹏龙公司、盛通公司构成对合同约定的排他性协议的违反。鹏龙公司、盛通公司主张并未产生新的竞争关系的依据不足，本院对此不予支持。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。鹏龙公司、盛通公司违反排他性协议的约定，京西颐和公司据此提出拒绝部分租金履行的要求，属于行使同时抗辩权，不构成违约。一定区域内竞争对手的多寡，对于公司的经营会产生影响，也正是基于上述原因，双方进行了排他性的约定，鹏龙公司、盛通公司违反排他性协议的约定，应承担相应的违约责任。但具体损失金额如何认定，鉴于在确定损失时难以排除鹏龙公司、盛通公司的违约行为与京西颐和公司现有营业收入之间其他因素的影响，一审考虑二酒店之间的位置关系、经营规模、定价策略及酒店市场情况，酌情对京西颐和公司的租金按照约定租金的70%进行减免并无不当。二、鹏龙公司、盛通公司是否有权解除合同鹏龙公司、盛通公司主张应以实际租赁面积作为计算租金的依据，但其在2018年11月之前未向京西颐和公司提出过按照实测面积计算租金的意思表示，且在京西颐和公司与其多次协商其他事宜时亦未提出过京西颐和公司欠付租金的主张，故其主张已经超过合理期限，一审法院依据双方既往交纳租金情况及函件往来情况认定计租面积并无不当，本院对此予以确认。对于金顶及大堂加建及外扩部分的问题，如前所述，鹏龙公司、盛通公司并未就此提出过异议，反而配合京西颐和公司实现对标的物的控制和使用，其现主张该部分的租金及滞纳金，缺乏相应事实依据，本院对此不予支持。京西颐和公司虽然在履约中存在欠付部分租金的行为，双方在诉讼中亦因免租期租金冲抵问题存在争议，但考虑在合同履行过程中鹏龙公司及盛通公司并未就此通知京西颐和公司，亦未就此提出解除合同，反而一直接受租金给付。现经一审法院核算，京西颐和公司已不欠付租金，盛通公司及鹏龙公司反而应退还京西颐和公司多支付的部分租金，在此情况下，鹏龙公司及盛通公司有关解除合同及承担违约金的相应诉求，缺乏相应事实依据，本院对此不予支持。对于盛通公司及鹏龙公司反诉主张的无异议部分的租金，一审未与本诉合并处理并无不当，如京西颐和公司欠付租金，鹏龙公司及盛通公司可另行解决。三、盛通公司及鹏龙公司应为京西颐和公司开具发票的数额当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。京西颐和公司依据合同向盛通公司及鹏龙公司支付租金及能源费，盛通公司及鹏龙公司应向京西颐和公司开具相应金额的发票，一审法院判决盛通公司及鹏龙公司开具发票正确，本院对此予以确认。四、京西颐和公司主张的停水停电损失鹏龙公司及盛通公司作为出租方及园区管理方，未能保证水电的正常供应，从而影响京西颐和公司对涉案房屋的使用，应承担赔偿损失的责任。鹏龙公司、盛通公司主张停水停电系京西颐和公司迟延交纳水电费所致，但并未就此提供充分证据证明，本院对其主张不予采信。一审法院根据京西颐和公司提交的宾客账单酌情认定赔偿数额并无不当，本院对此予以确认。综上所述，盛通公司、鹏龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159253元，由北京鹏龙科贸有限公司、河北盛通投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二一年六月十日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥