黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终637号上诉人（一审被告）：蔡建民，男，汉族，1970年5月10日出生，个体业主，住北安市。被上诉人（一审原告）：北安市昊泰房地产开发有限公司，住所地北安市农校住宅楼2单元501室。法定代表人：张景国，该公司经理。委托诉讼代理人：李科，男，该公司职工。上诉人蔡建民因与被上诉人北安市昊泰房地产开发有限公司（以下简称昊泰房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2020）黑1181民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，采取了阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人蔡建民，被上诉人昊泰房地产公司的委托诉讼代理人李科到庭参加询问。本案现已审理终结。蔡建民上诉请求：请求撤销黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1181民初2396号民事判决书；要求昊泰房地产公司承担诉讼费用。事实和理由：1.昊泰房地产公司所诉与事实不符，争议房屋有租赁合同一份、房屋认购协议书一份、购房押金收据一份、抵账单一份，以上证据能够证实此房屋双方曾达成购买意向，但因昊泰房地产公司提出价格过高，未能达成一致意见。现蔡建民的抵账钱款还在昊泰房地产公司，故昊泰房地产公司没有理由要求蔡建民支付房屋租赁费。2.昊泰房地产公司收取蔡建民房屋定金20,000元至今未返还，此事实是昊泰房地产公司违约，应双倍返还房屋定金40,000元。并承担诉讼费用。综上，请求撤销一审判决，维护蔡建民的合法权益。昊泰房地产公司辩称，1.此房屋原是开发商租赁给蔡建民使用，后蔡建民与昊泰房地产公司沟通是否可以出售给蔡建民，昊泰房地产公司同意，但因双方价格没有谈成，蔡建民继续租赁此车库经营超市。2.蔡建民认定20,000元定金至今未偿还有异议，蔡建民占用昊泰房地产公司400,000元车库使用至今。昊泰房地产公司多次向蔡建民索要车库，蔡建民也没有返还。3.蔡建民称20,000元定金款一事，蔡建民所用车库租金已经超过20,000元。故昊泰房地产公司未予返还。昊泰房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除昊泰房地产公司与蔡建民于2017年7月8日签订的房屋租赁合同；2.蔡建民返还位于北安市××小区××楼××（××）车库，并支付自2018年7月9日至2020年10月9日占用房屋使用费11,250元，自2020年10月10日起按416.67元/月支付占用房屋使用费至返还占用车库为止；3.诉讼费用由蔡建民承担。一审法院认定事实：2017年7月8日，蔡建民与昊泰房地产公司签订房屋租赁合同，合同约定蔡建民承租昊泰房地产公司位于北安市××小区××楼××号车库，租赁期限为1年，自2017年7月8日至2018年7月8日，租赁价格为5,000元。2017年7月9日，蔡建民与昊泰房地产公司签订昊泰兰景园认购协议书，认购北安市兰景园D13号楼113号车库，该协议约定签订该协议书时，蔡建民向吴泰房地产公司支付认购选房定金15,000元。庭审中，蔡建民自认收据D13号楼113号车库和14号车库共交纳40,000元，每个车库20,000元，113号车库改为租赁扣租金5,000元，剩余35,000元,昊泰房地产公司返其15,000元，其余定金20,000元尚未返还。昊泰房地产公司庭审自认，返还的定金15,000元，实际上是113号车库定金，未返还的定金20,000元是14号车库的定金。根据双方庭审自认情况及蔡建民与昊泰房地产公司签订的认购协议书中约定定金金额为15,000元，昊泰房地产公司实际亦返还蔡建民定金15,000元，结合未返还定金数额，可以表明蔡建民原交纳的113号车库的定金20,000元，其中5,000元已转为租金，在认购协议书上约定的定金15,000元己退还，蔡建民提供的收据上虽标明是113号、14号车库定金，但该收据上未返还的20,000元定金，实际上是14号车库定金。蔡建民已支付了2017年7月8日至2018年7月8日的租金5,000元。自2018年7月9日起至今，蔡建民未再交纳相关费用。此车库蔡建民至今仍在使用。一审法院认为，合法的权利依法受法律保护。本案中，昊泰房地产公司与蔡建民之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，客观真实，合法有效。该合同约定的租赁期限为1年，自2017年7月8日至2018年7月8日，合同期限已满。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，在双方签订的房屋租赁合同到期后，蔡建民作为承租人继续使用该合同约定的租赁物即北安市兰景园D13号楼113号车库，除合同租赁期限依法变为不定期以外，双方应继续按照合同约定履行相应义务，蔡建民作为承租人，应当继续按照合同约定的每年5,000元租金价格，履行支付租金的义务。庭审中，蔡建民已自认对案涉113号车库进行认购后，改为租赁扣租金5,000元，已履行了2017年7月8日至2018年7月8日期间支付租金的义务，因此，昊泰房地产公司请求蔡建民支付自2018年7月9日至2020年10月9日租金11,250元，本院依法予以支持11,250元（5,000元÷12月×27月）；请求蔡建民按416.67元/月(5,000元÷12月）支付自2020年10月10日起至返还占用车库为止的占用车库使用费，本院依法予以支持。关于租赁合同的解除问题。昊泰房地产公司与蔡建民之间签订的房屋租赁合同中，第十条第（四）项约定，“乙方（蔡建民）有下列情形之一的，甲方（昊泰房地产公司）有权单方解除合同…1.不按照合同约定延期支付租金达30日的”。双方在合同中没有约定支付租金的期限。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，蔡建民自2018年7月9日至今，已超过两年未交纳继续使用车库租金，其作为承租方不履行支付租金的主要义务，致使租赁合同目的无法实现，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，昊泰房地产公司要求解除合同的法定事由成立，法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除北安市昊泰房地产开发有限公司与蔡建民之间签订的房屋租赁合同；二、蔡建民于本判决生效之日起十五日内返还北安市××小区××楼××（××）车库；三、蔡建民于本判决生效之日起十五日内给付北安市昊泰房地产开发有限公司占用房屋使用费：自2018年7月9日至2020年10月9日金额为11,250元；自2020年10月10日起，蔡建民按每月416.67元标准，给付至实际返还车库时止。案件受理费82元，减半收取计41元，由蔡建民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡建民向本院提交工程质量终身责任照片一份。证明昊泰房地产公司项目负责人是张景辉，工地欠蔡建民工程款60余万元，张景辉想把车库抵给蔡建民。昊泰房地产公司对该证据有异议，认为抵账单只是项目负责人跟施工方达成的初步意向，如若完成必须由昊泰房地产公司法人同意并加盖公章后方可生效，张景辉只是该项目的负责人，并不是公司负责人。经本院认证认为，蔡建民提交的证据无法证实其所欲证明的问题，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，蔡建民与昊泰房地产公司针对案涉车库先后签订了《房屋租赁合同》、《昊泰兰景园认购协议书》，说明双方针对案涉车库先后有租赁及认购的意向，从合同实际履行情况看，双方最终对车库购买价款未达成一致意见，故在使用期间内应按照双方签订《房屋租赁合同》的内容实际履行，现蔡建民主张车库此前因债务已予抵顶的事实昊泰房地产公司不予认可，昊泰房地产公司作为房屋的所有权人有权依据《房屋租赁合同》向蔡建民主张返还房屋并支付使用期间的房屋租赁费。关于蔡建民主张的已交付房屋定金未予返还的问题，因双方未达成购买合意，且双方签订的《昊泰兰景园认购协议书》中对车库价格未予以约定，故无法证实昊泰房地产公司在出售车库时存在违约事实，蔡建民主张的此项上诉理由，无法予以支持。综上，蔡建民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由蔡建民负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  王 凤审判员  满国石二〇二一年六月十一日书记员  郭立志