天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1874号上诉人（一审被告）：陈伟，女，1988年出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：芦达川，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：项志伟，男，1989年出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：冯永良，天津雍阳律师事务所律师。上诉人陈伟因与被上诉人项志伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初8182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈伟上诉请求：1.依法撤销天津市武清区人民法院（2020）津0114民初8182号民事判决第三项或发回一审法院重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人担负。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.2016年6月29日，上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖协议》，该协议对剩余房款没有约定具体给付期限。2017年3月，上诉人曾起诉被上诉人解除合同，后被驳回。但后期被上诉人一直未付清剩余房款，属于被上诉人违约在先。2.根据一审查明的事实，因被上诉人未付清房款，应属于被上诉人违约在先，依据协议约定，上诉人不退还被上诉人交付的定金50000元。即使不能认定被上诉人违约，也只能认定双方对剩余房款的给付约定不明确。由于约定不明确导致双方无法继续履行合同，且被上诉人不具备天津市购房资格，也导致双方合同无法继续履行。故不应认定任何一方违约，上诉人退还被上诉人定金5万元。3.退一万步讲，即使认定上诉人违约，依据双方协议第七条约定，被上诉人反悔，上诉人不退定金，若上诉人反悔，应加倍赔偿被上诉人定金，即最多上诉人给付被上诉人10万元（含退还定金50000元）,一审法院在双方协议有明确约定、被上诉人只交纳定金5万元其他房款未交付的情况下，判决上诉人除退还定金50000元外，另赔偿被上诉人损失185000元无事实和法律依据。项志伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：双方所签订的协议合法有效，均应受该协议约束，按协议履行权利义务。但上诉人在起诉要求解除该房屋买卖协议未果的情况下，擅自将涉案房屋出售案外人，并完成了过户手续，存在明显主观故意，造成被上诉人无法履行该房屋买卖协议。因此一审判决上诉人承担违约责任，依法赔偿被上诉人相应的损失有事实和法律依据。项志伟向一审法院起诉请求：1.判令解除项志伟、陈伟于2016年6月29日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令陈伟赔偿项志伟房屋差价款185000元、购房定金50000元及房屋装修费用42000元等共计人民币277000元；3.诉讼费用由陈伟承担。一审法院认定事实：2016年6月29日，陈伟（甲方）委托穆怀猛与项志伟（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，约定陈伟将其位于天津市武清区××镇××路××楼房以总价款340000元出售给项志伟，项志伟交付给陈伟定金50000元，此款由穆怀猛代收。协议第七条约定，本协议甲、乙双方签字后若乙方反悔，甲方不退定金，若甲方反悔，应加倍赔偿乙方定金。2017年3月10日，陈伟起诉与项志伟解除房屋买卖协议，返还定金，一审法院立案后，经审理出具了（2017）津0114民初2431号判决书，驳回了陈伟的诉讼请求。2018年2月份，陈伟及案外人崔松涛（作为合同甲方）与案外人杨清、张亮（作为合同乙方）在天津市郡利达房屋信息咨询有限公司的居间介绍下签订了《郡利达房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将上述涉案房屋以总价款525000元出售给乙方，双方还约定了其他具体履行合同事宜。2018年3月9日，陈伟与案外人杨清、张亮签订了《天津市存量房屋买卖协议》，现陈伟已将涉案房屋过户登记至案外人杨清、张亮名下。另查明项志伟、陈伟签订房屋买卖协议后，陈伟将涉案房屋钥匙交给项志伟，项志伟对涉案房屋进行了装修。庭审中，项志伟提交了装修施工合同1份及收条2份，证明项志伟支付装修费42000元的事实，陈伟对项志伟提交证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。一审法院认为，项志伟、陈伟签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陈伟在其起诉要求与项志伟解除涉案房屋买卖协议被依法驳回的情况下又将涉案房屋卖与他人，并办理了产权过户手续，并因此获利185000元，陈伟的行为严重背离诚信原则，违反合同约定，应承担违约责任。项志伟要求解除与陈伟签订的房屋买卖协议，并由陈伟返还定金50000元，赔偿房屋差价损失185000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院应予支持；项志伟主张陈伟赔偿其装修损失42000元，陈伟不予认可，因项志伟、陈伟《签订的房屋买卖协议》对此并无约定，故一审法院对项志伟该项请求不予支持。此案经调解未果，一审法院判决：一、解除项志伟与陈伟于2016年6月29日签订的《房屋买卖协议》;二、陈伟于本判决生效之日起七日内返还项志伟购房定金人民币50000元；三、陈伟于本判决生效之日起七日内赔偿项志伟损失人民币185000元；四、驳回项志伟的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2728元，由陈伟承担，于本判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实无误，本院另查明如下事实：涉案合同第五条载明，项志伟向陈伟交清该房的房款后，该房的产权证、土地证没有过户到项志伟名下时，一旦项志伟把该房转让给他人，项志伟有权指定陈伟把该房的产权证、土地证过户到任何人名下。2017年3月10日，陈伟起诉项志伟要求解除涉案合同时所主张的事实理由为：陈伟、项志伟未能办理房管局网签手续和付清剩余房款，陈伟现已离婚无处居住，故请求解除涉案合同，返还项志伟定金5万元。同年6月1日，一审法院作出（2017）津0114民初2431号民事判决，认定双方口头约定房屋买卖合同签订后3个月内办理过户手续，但陈伟至今未与项志伟办理房屋过户手续；一审法院以陈伟要求解除合同但未提供解除合同的事实及法律依据为由驳回了陈伟的诉讼请求。2018年2月，陈伟与案外人杨清、张亮等签订了《郡利达房屋买卖（置换）合同》。庭审中，陈伟、项志伟均认可双方未约定明确的付款时间，涉案合同签订时陈伟并未将涉案房屋的贷款清偿完毕；陈伟主张项志伟在取得涉案房屋钥匙后在未付清房款的情况下擅自进行装修，项志伟主张贷款清偿完毕才能办理过户；双方均主张涉案合同未能履行的原因在对方，均主张合同履行过程中联系不上对方，但对此均未提供证据证实。本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、公序良俗，应为合法有效，双方均应按约全面履行己方义务。根据双方当事人的上诉请求、答辩意见，本案的争议焦点为：1.哪一方的违约行为导致涉案合同无法履行；2.上诉人是否应承担向被上诉人赔偿房屋差价损失的责任。针对第一项争议焦点，在（2017）津0114民初2431号民事判决已明确驳回上诉人所提解除涉案合同诉讼请求的情况下，双方本应继续履行涉案合同，但上诉人却擅自将涉案房屋出售给他人且办理了相关房产过户手续，从而导致涉案合同客观履行不能，上诉人的上述行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于上诉人所提被上诉人不具备购房资格导致涉案合同无法履行的主张，一方面，上诉人未举证证实被上诉人在涉案合同订立之时不具备购房资格，亦未举证证实涉案合同履行过程中被上诉人因自身原因丧失了购房资格；另一方面，涉案合同载明被上诉人有权指定上诉人把涉案房屋过户至他人名下，故即使被上诉人不具备购房资格，其亦可通过指定过户给他人的方式继续履行涉案合同，故上诉人的该项主张不能成立。关于上诉人所提被上诉人未付清房款构成违约的主张，在涉案合同未就剩余房款的给付期限进行明确约定的情况下，现有证据不能证实双方曾就此进行协商、上诉人曾请求被上诉人履行付款义务，故上诉人的该项主张缺乏事实及法律依据，不能成立。针对第二项争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，上诉人的违约行为导致涉案合同解除，并由此在涉案合同载明的房款之上额外获利185000元，而涉案合同如果得到履行，该笔房屋差价所对应的利益本应由被上诉人享有。因而该房屋差价系上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失，且涉案合同关于定金的约定并未明确免除任何一方给对方造成损失的赔偿责任，故上诉人应承担赔偿房屋差价损失的责任。综上所述，陈伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由陈伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 刘慧韬审判员 刘 洋二〇二一年六月一日法官助理郭晨书记员岳丽丽书记员刘勇附：本裁判文书所依照法律规定的具体条文1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……