河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6781号上诉人（原审被告）：郑州合坤文创产业园有限公司，住所地郑州航空港区迎宾大道南侧**楼。法定代表人：马红恩，执行董事。委托诉讼代理人：张英民，河南麟格律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李成伟，男，1970年8月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：林天增、樊晓强，河南鼎荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州澳赞客商贸有限公司，住所地郑州航空港新港大道与长空路交叉口东南角**。法定代表人：翟学周，总经理。委托诉讼代理人：翟田雨，公司员工。上诉人郑州合坤文创产业园有限公司（以下简称合坤公司）、李成伟因与被上诉人郑州澳赞客商贸有限公司（以下简称澳赞客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2021）豫0192民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。合坤公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，第三项，改判上诉人支付被上诉人截止到2020年11月30日的租金450000元；2、一、二审诉讼费用由法院合理裁判。事实和理由：在上诉人明确表明不履行合同义务时，被上诉人应当依据双方合同约定行使合同解除权。其怠于行使该权利，应当就扩大的损失自行承担法律后果。李成伟上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判驳回被上诉人对李成伟的诉讼请求；2、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：李成伟未作出对合坤公司的债务承担连带责任的意思表示，相关条款的约定对李成伟没有约束力。澳赞客公司辩称，合坤公司法人是李成伟，所签订合同就是针对李成伟。当时签的都有协议，并且说的很明确。房租迟迟没交上了，最终钱还没有落实到位。今年我才起诉他，他提出的理由我不认可，我就按照证据说话。澳赞客商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告支付拖欠的租金528000元、电费8500元；2、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告于判决生效十日内腾空房屋交付给原告；3、判令二被告按照312000元／年的标准向原告支付自2021年2月1日至实际腾房之日的租金；4、判令二被告向原告支付违约金78000元；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月5日，澳赞客公司（出租方甲方）与合坤公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于澳赞客购物广场东侧3#（共200㎡）第一层房屋出租给乙方用于办公、展销等，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止，年租金31.2万元，租赁期间出租方每年递增5％租金，乙方按每季度10.4万元支付租金给甲方。该合同第七条约定，甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。同时约定房屋租赁期间的水、电费等由乙方支付，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方优先同意继续租赁，租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，视为同意乙方继续承租。租赁期间任何一方违反本合同规定的，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同履行过程中，双方签订《补充协议》，内容如下：澳赞客公司（甲方）与合坤公司（乙方）于2017年9月1日签订房屋租赁合同，免租期一个月，于2017年10月1日起计租，年租金312000元。截止2020年8月25日已支付房租共计512000元，因疫情原因，经双方友好协商，房租不再逐年递增，若乙方于2020年10月31日前支付拖欠租金424000元，甲方将给予减免三个月租金，即租金已结算至2020年12月31日，若乙方未按时足额还款，乙方及乙方法定代表人将承担连带责任，甲方按照合同金额执行并收取逾期违约金，若乙方不能按照合同履约，甲方将起诉至人民法院强制执行，由此产生的一切费用和造成的损失由乙方承担。乙方违约期间，甲方有权将乙方租赁房屋锁门并强制腾空所租赁的房屋。该补充协议加盖澳赞客公司和合坤公司印章，并由时任合坤公司法定代表人李成伟签名确认。该协议未注明签订日期，澳赞客公司主张签订日期系在2020年8月25日至2020年10月31日期间，合坤公司及李成伟庭审中对签订日期表示不清楚。澳赞客公司提供案涉租赁房屋现场照片显示，案涉租赁房屋由合坤公司作为楼盘展示使用，房屋内仍存放合坤公司办公用品未腾空。原审法院于2021年2月4日立案受理此案，于2021年3月1日将起诉状副本送达合坤公司，本案于2021年3月23日开庭时，原告当庭增加诉讼请求，要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。郑州合坤包装有限公司于2018年6月22日更名为郑州合坤文创产业园有限公司；2020年5月28日，李成伟开始担任公司法定代表人，2020年12月14日，该公司法定代表人由李成伟变更为马红恩。张卫卫于2016年11月25日从新港办事处寺王村村委会及坡地刘村村委会租赁位于郑州航空港区××大道与长空路交叉口东南角面积为8519.9平方米的房屋。2016年11月30日，张卫卫将所承租的上述房屋中的第一、二层面积3890平方米的房屋转租给师敏军。澳赞客公司陈述师敏军在租赁上述房屋后设立澳赞客公司，将承租的上述房屋中的第一层的部分（200平方米）转租给合坤公司。一审法院认为，澳赞客公司与合坤公司签订的《房屋租赁合同》所约定的双方主要权利义务内容为澳赞客公司出租房屋、合坤公司支付租金，双方系房屋租赁合同关系，而双方在该合同第七条约定的“甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”内容实际为房屋买卖法律关系中对卖方应承担义务的约定，与双方所签订的《房屋租赁合同》性质并不一致，澳赞客公司对此解释为系沿用格式合同而导致具有可信性，该条款系误解导致，不能作为约束双方租赁合同关系的合同条款，澳赞客公司是否对案涉房屋享有所有权对双方所签订的《房屋租赁合同》效力并没有影响。依据庭审查明事实，澳赞客公司将其承租的房屋的部分转租给合坤公司，双方均系市场交易的平等商事主体，对案涉房屋租赁价格应当是依据市场条件自行平等协商确定的，澳赞客公司在转租过程中的获利情况并不构成认定违法的条件。故此，澳赞客公司与合坤公司签订的《房屋租赁合同》应系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。依据庭审查明事实，双方在合同履行过程中曾签订《补充协议》，确认欠付租金424000元，并承诺于2020年10月31日之前付清，但截至目前仍未支付拖欠的租金，已构成迟延履行主要义务，澳赞客公司依法享有解除权，可以解除双方所签订的租赁合同。本案中，澳赞客公司直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同应自原告增加解除房屋租赁合同诉讼请求之日（2021年3月23日）解除。解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于澳赞客公司与合坤公司之间的合同已经解除，合坤公司应当对租赁房屋予以腾空，并交付给澳赞客公司。基于双方房屋租赁合同性质，合坤公司已实际占用使用案涉租赁房屋，对合同解除前的租金，应当按照合同约定标准31.2万元／年计付，双方补充协议中确定尚欠付租金424000元，系计算至2020年10月1日，2020年10月2日至2021年3月23日租金计算为147024元，合计应付租金571024元。对2021年3月24日至房屋实际腾空之日的房屋占用费，参照合同约定31.2万元／年租金标准计付。依据双方约定，违约方应当按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。双方所签订的《房屋租赁合同》因合坤公司违约而导致解除，应当向澳赞客公司支付违约金78000元（312000／12＊3）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。澳赞客公司要求合坤公司支付电费8500元，未提供证据证明，应当承担举证不利责任，对该诉讼请求不予支持。合坤公司主张于2020年10月31日已向澳赞客公司明确表示不再租赁房屋，未提供证据证明，而依据澳赞客公司提供的照片显示，澳赞客公司截至庭审辩论前仍占有使用案涉租赁房屋，对合坤公司关于双方合同已经于2020年10月31日解除的主张不予采纳。澳赞客公司与合坤公司、李成伟签订的《补充协议》约定如合坤公司未能在2020年10月31日之前支付拖欠的租金424000元，合坤公司及其法定代表人将对拖欠租金承担连带责任，澳赞客公司有权按照合同金额执行并收取逾期违约金。李成伟在该补充协议上签名确认，对该条款的约定系明知的，表明其自愿接受该条款的约束并自愿对合坤公司拖欠澳赞客公司租金承担连带支付责任。关于承担责任的范围，从双方约定的内容来看，能够明确的是对拖欠的424000元租金承担连带责任，对之后的租金及违约金是否承担连带责任，约定的并不明确，在此情况下，应当对约定的条款进行限缩解释，即李成伟对所拖欠的424000元范围内的租金承担连带支付责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州合坤文创产业园有限公司于判决生效之日起十日内向原告郑州澳赞客商贸有限公司支付截至2021年3月23日的租金571024元；二、被告郑州合坤文创产业园有限公司于判决生效之日起十日内将所租赁的位于郑州航空港经济综合实验区澳赞客购物广场东侧3#房屋腾空并交付给原告郑州澳赞客商贸有限公司；三、被告郑州合坤文创产业园有限公司于判决生效之日起十日内按照312000元／年的租金标准向原告郑州澳赞客商贸有限公司支付自2021年3月24日起至房屋实际腾空之日期间的房屋占有使用费；四、被告郑州合坤文创产业园有限公司于判决生效之日起十日内向原告郑州澳赞客商贸有限公司支付违约金78000元；五、被告李成伟对判决第一项中被告郑州合坤文创产业园有限公司租金支付义务中424000元部分承担连带责任；六、驳回原告郑州澳赞客商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9945元，减半收取计4972元，由被告郑州合坤文创产业园有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，澳赞客公司与合坤公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。合坤公司未按约定支付租金，其行为构成违约，应承担相应的责任。澳赞客公司与合坤公司、李成伟签订的《补充协议》约定如合坤公司未能在2020年10月31日之前支付拖欠的租金424000元，合坤公司及其法定代表人将对拖欠租金承担连带责任，澳赞客公司有权按照合同金额执行并收取逾期违约金。李成伟在该补充协议上签名确认，表明其自愿接受该条款的约束并自愿对合坤公司拖欠澳赞客公司租金承担连带支付责任。综上所述，合坤公司、李成伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10380元，由郑州合坤文创产业园有限公司负担2720元，由李成伟负担7660元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二一年六月十日书记员  李苗苗