安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终1122号 上诉人（原审原告）：陈田，女，1988年7月25日出生，汉族，住安徽省固镇县。 被上诉人（原审被告）：固镇白马环球港商业管理有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路与东菜市交口，统一社会信用代码91340323395311910G。 法定代表人：吴同和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱坤明，安徽振固律师事务所律师。 上诉人陈田因与被上诉人固镇白马环球港商业管理有限公司（以下简称固镇白马公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，上诉人陈田、被上诉人固镇白马公司委托诉讼代理人邱坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈田上诉请求：一、依法撤销原判第二项，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁经营管理合同》;二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律依据不符，遗漏诉讼请求，判决结果失当。一是上诉人多次向被上诉人主张要求其支付拖欠租金，被上诉人书写给付租金承诺书，承诺书以公示的方式告知白马一期全体业主,且被上诉人在承诺时间内仍未支付租金,上诉人有权解除《商铺租赁经营管理合同》。二是一审法院判决书中认为：根据案涉租赁合同的约定，案涉商铺租期是自2016年1月30日至2021年1月29日，案涉合同已经终止，故上诉人要求解除案涉合同的请求,该院不做判决事项。上诉人不认可该判决，如法院不对案涉合同是否解除做出明确定性判决，仅在判决中含糊其辞认为合同已经终止，事实上却导致上诉人无法收回自己合法拥有的不动产商铺，造成上诉人合同到期后的合法权益无法得到保障。综上,一审法院认定事实不清，判决依据不符合案件事由，一审法院对诉讼请求的不做判决是明显的裁判结果失当，为了维护上诉人的合法权益和法律的尊严，现根据相关规定，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 固镇白马公司辩称，一、上诉人要求返还分割商铺将严重影响商铺的经济价值，损害整体商铺业主合法利益。白马环球港各商铺间未进行物理墙体分割，无独立的使用通道，无单独的水电和消防设施，未形成独立使用空间，业主虽享有独立产权，一旦分割将无法通过消防验收，经营户无法办理营业执照，商铺将失去经济价值，只有统一规划布局才能体现优势。二、双方签订的《商铺租赁经营管理合同》，为维护整体业主利益，已经对业主的物权行使进行了限制性约定，上诉人不能违反该约定，否则应当承担赔偿责任，并且应当继续履行合同。目前提出解除租赁合同的业主只是1100余商铺中的极少部分，按照合同约定少数服从多数的原则，应当按照绝大多数业主的意愿继续统一经营，为此，固镇县相关部门牵头达成《会议纪要》，决定继续委托被上诉人统一租赁经营，所有租赁收益由政府部门监管专户发放，保证各业主按时取得租赁费。综上，应当驳回上诉，维持原判。 陈田向一审法院起诉请求：一、判令解除陈田与固镇白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》；二、判令固镇白马公司支付自2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金，共计人民币42927元；三、判令固镇白马公司支付逾期付款违约金1565元（以年租金42927元为基数，按照日万分之一计算，自2020年2月1日起算至2021年1月31日）；四、本案诉讼费由固镇白马公司承担。 一审法院认定事实：陈田、固镇白马公司于2016年2月18日签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定，陈田为甲方，固镇白马公司为乙方。甲方同意将其位于白马环球港一期商铺3层3196号租赁给乙方，甲方在本合同签订之日已与固镇淮弘置业有限公司（出卖人）签订该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及办理房屋产权证时间，甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理，租赁期限为五年，自白马环球港一期统一开业日始（最迟日期为2016年3月1日，但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，此种情形从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金）。租金计算标准：第一年26829元、第二年32195元、第三年37561元、第四年42927元、第五年42927元。租金支付方式：前三年租金乙方一次性支付予甲方，直接冲抵购房款。后两年租金按季度予以返还，打入甲方书面指定的银行账户。乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后固镇白马公司按约履行合同前四期给付租金义务，即前三年租金直接冲抵了购房款，第四年度租金已支付完毕，第五年度42927元租金，固镇白马公司已于2021年2月9日支付三个月租金10732元，剩余32195元租金一直未付。白马环球港一期开业时间为2016年1月30日。陈田在一审庭审中将诉状中第二项诉讼请求变更为：“固镇白马公司支付陈田自2020年1月30日至2021年1月29日租金42927元”。 一审法院另查，因××我国于2020年1月24日启动重大突发公共事件一级响应导致各地停工停产，至2020年3月15日由一级降为三级，各地政府要求逐步复工复产。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈田、固镇白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应该按约履行。固镇白马公司辩称合同起始时间应为陈田与固镇淮弘置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间即2016年6月30日开始起算，虽然《商铺租赁经营管理合同》约定，租期五年，自白马环球港一期统一开业日始，最迟日期为2016年3月1日，如果陈田未从出卖人处办理房屋交付手续的，从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金，但是根据陈田与固镇淮弘置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，陈田与固镇淮弘置业有限公司只是约定固镇淮弘置业有限公司最迟于2016年6月30日前将房屋交付给陈田，但2016年6月30日并不是案涉商铺实际交付时间，固镇白马公司也未提供其他证据证明案涉商铺实际交付时间，故一审法院认定租期及租金以案涉《商铺租赁经营管理合同》约定的白马环球港一期统一开业时间即2016年1月30日起开始计算。陈田已经按照约定将案涉商铺交付于固镇白马公司使用、收益，固镇白马公司理应如约支付相应租金，但关于因新型冠状病毒性肺炎导致停工停产，属不可抗力因素应当免除固镇白马公司自2020年2月1日至2020年3月15日期间（扣除44天）的租金，故扣除该44天租金，固镇白马公司应支付陈田剩余未付租金27020元。固镇白马公司逾期支付租金，应该按照合同约定向陈田支付违约金，扣除疫情44天，故固镇白马公司应向陈田支付违约金1212元〔（42927-42927÷365×44）×0.1‰×（365-44）〕。根据案涉租赁合同的约定，案涉商铺租期届满日是2021年1月29日，双方约定的租赁期限已经届满，陈田也明确表示不同意续租，案涉合同已经终止，故陈田要求解除案涉租赁合同的诉请，一审法院不作判决事项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、固镇白马公司于判决生效后十日内向陈田支付租金27020元以及违约金1212元；二、驳回陈田其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取457元，由固镇白马公司负担。 二审中，陈田提供U盘一个，内容是上诉人等维权的视频及与一审主审法官谈话的录音、一审判决后上诉人等与被上诉人领导协商的录音，证明固镇白马公司一直没有给上诉人等解决办法，每次去政府维权后，被上诉人才会给上诉人等发放租金，第五年的租金在一审起诉后才开始给，租金支付不及时等。固镇白马公司认为U盘证据不属于新证据，录音证据没有经过被录音人同意，系非法取得，不是合法证据，关于租赁费用不能及时发放是因为上诉人购买的是五年返租商铺，前期租赁的年收益最高额是房款的8%，实际租赁费用的收取仅为房款的3%，其中5%是房地产开发企业固镇淮弘置业有限公司进行补偿，由于固镇县人民政府拖欠固镇淮弘置业有限公司巨额拆迁还原建房款，导致最后一年租金不能及时发放，业主代表和被上诉人及固镇淮弘置业有限公司已经开展多种途径筹集资金，固镇县人民政府也已经安排资金落实了第一批租赁费用，固镇县人民政府已经表态在今年5月发放第二批的租赁费用，整个租金的追要过程由业主代表李辉、陈长宝负责全程监督和追索。今年第六年的租金也已经在2021年2月10日向上诉人等全部商铺业主发放部分，剩余部分将陆续在业主代表及政府监管下进行发放。固镇白马公司提供以下证据：1.委托经营管理合同，是固镇淮弘置业有限公司和固镇白马公司在2016年1月5日签订的，证明固镇淮弘置业有限公司将自持所有房产委托固镇白马公司租赁经营管理15年。期限是2016年-2032年；2.一期可售已售未售商铺占比情况，证明固镇淮弘置业有限公司自持商铺占总面积35.77%，目前同意答辩人继续租赁经营管理的业主面积占绝大多数。上诉人对证据1真实性无异议，但认为该合同与本案与上诉人无关，若该合同约定的商铺包含了各上诉人所购买的商铺，则该约定无效，因为侵害了上诉人的物权；对证据2真实性不能确定，并认为如果比例真实，也不能证明同意续租的业主占绝大多数，合同约定的50%与开发商自持的面积比例没有关系。本院认为双方当事人提供的证据与本案诉讼请求之间均不具有关联性，在本案中均不予采信。经审查，一审判决认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，一审判决对上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁经营管理合同》效力认定正确，该合同对双方当事人具有法律约束力。该合同约定租赁期限为五年，自2016年1月30日起至2021年1月29日，合同签订时适用的《中华人民共和国合同法》和2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》均规定，民事法律行为可以附期限，附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。本案争议的《商铺租赁经营管理合同》在一审审理期间终止期限届满，该合同已经失效，上诉人在一审庭审时已经知道该事实，并且主张了第五年全年的尚欠租赁费及违约金，故上诉人在一审起诉时基于合同效力期间内提出的解除合同的诉讼请求失去了前提条件，人民法院亦不能对已经失效的合同再次判决解除，上诉人再次提出解除合同的上诉请求没有事实依据，本院依法不予支持。合同失效后，双方当事人依法享有的权利应当得到保护，但人民法院应当依当事人请求而审理，上诉人在一审中没有主张返还租赁物，人民法院依法不得主动审查，上诉人可以另行主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈田负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴公礼 审 判 员 胡松涛 审 判 员 胡玉巧 二〇二一年六月七日 法官助理 丁刘女 书 记 员 夏婧楠