安徽省南陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0223民初1464号 原告:王奇石，男，汉族，1992年12月14日出生，住芜湖市镜湖区。 被告：芜湖德奥丰物业管理有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇黄金村安南汽车城内，统一社会信用代码913402235815463269。 法定代表人：邵书明，执行董事。 委托诉讼代理人：李琴，该公司员工。 被告：芜湖明宏实业有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇黄金村安南汽车城内，统一社会信用代码913402235621729045。 法定代表人：邵文宏，执行董事。 委托诉讼代理人：吕清，该公司员工。 原告王奇石与被告芜湖德奥丰物业管理有限公司（以下简称“德奥丰公司”）、芜湖明宏实业有限公司（以下简称“明宏公司”）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王奇石、被告德奥丰公司委托诉讼代理人李琴、被告明宏公司委托诉讼代理人吕清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王奇石向本院提出诉讼请求：1.判令被告芜湖德奥丰物业管理有限公司立即向原告支付租金314400元(2016年10月28日至2021年10月27日)、滞纳金及违约金(暂计89661.6元),减去已付25000元,合计379061.6元;2.判令被告芜湖明宏实业有限公司对上述租金、滞纳金承担连带付款责任;3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年，原告与明宏公司签订《商品房买卖合同》，原告从明宏公司处购得芜湖安南MALL综合市场内第8幢103号房，并由明宏公司实行统一经营、统一管理的商业管理模式，明宏公司在购房总款的基础上，直接扣减了三年房屋租金后，由原告实际交纳购房款54.2万元。其后，按照明宏公司的要求，包括原告在内的所有业主均与德奥丰公司签订《委托经营管理合同》，将商铺交由德奥丰公司经营管理，约定前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归德奥丰公司，从第四年开始不得低于（商品房买卖合同）内签订的总房价8%回报计算经营所得收益，双方在下一个经营年度的头3个月内进行本经营年度的利益分配，未按约支付收益的，逾期按每天可得收益的万分之三支付滞纳金。多年来，被告只总共支付了25000元，拖欠大量租金未予支付，理应承担支付租金的义务，并承担滞纳金、违约金。明宏公司销售价格表显示房屋销售总价为786004元,在扣除三年租金188640元后再优惠3万元,扣除零头后,购房总价为54.2万元。 被告德奥丰公司、明宏公司共同辩称，1.根据在县信访局谈好，按每年5000元支付给业主，业主也都是同意的，我司实际上也已经按照每年5000元支付给业主了，所以之前几年不存在违约金，我公司实际已支付对方到2021年度，2020年10月28日至2021年10月27日年度已支付5000元；2.2016年11月29日明宏公司和业主代表签了一份补充协议，协议上明确表示市场发展起来后每年支付给业主20000元，现在市场招商已经达到百分之八十以上了，也努力的把车管所给招商过来了，所以不存在违约金和利息；3.根据返租合同的第七条合同的变更和终止约定，合同在以下情况下进行变更：因不可抗力致使合同暂时无法履行的，双方可协商变更。2020年和2021年市场受疫情影响，承租户要求免租半年，公司收入不理想，支付员工工资都存在困难，导致员工离职几人，公司一直积极配合发展市场，也是为业主考虑。到委托期满后可以不用担心房子出租问题，因市场经营状况发生变化，致使双方的合同目的无法完全实现的，可协商变更相应合同条件。公司之前市场没有形成的时候跟业主们在县信访局协商好每年支付每户业主5000元，后2016年11月29日在公司签订了补充协议，市场形成后不用按照原包租十年协议来支付，现在市场已经形成，招商已达到百分之八十，所以后面只需按照补充协议来支付就可以了，不存在违约和利息。业主要是觉得租金少，也可以在解除委托经营管理合同后，按照实际收到的租金支付给业主，业主也可以跟已经在租的租户自行签订租赁合同，公司并没有多收租户租金不支付，公司资金收入困难，基本每年都要筹钱支付返租金给业主们，从承租户处收到的租金基本不够支付返租业主。另外合同约定的违约金标准明显过高，公司经营困难，无力负担。 本院经审理认定事实如下：2013年11月16日，原告王奇石与被告明宏公司签订《商品房买卖合同》，约定明宏公司将位于南陵县××镇××路××幢××层××室商业用房出售给王奇石，合同载明每平方米单价6383.98元,建筑面积84.9平方米,房屋价款为542000元，房屋交付时间为2013年8月28日前。2014年10月24日,该房屋办理产权登记。 2013年11月16日，原告王奇石与被告德奥丰公司签订《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》，约定：王奇石将其购买的安南中国MALL8幢1-2层103室商铺委托德奥丰公司统一经营管理，委托经营管理期限为10年，从2013年10月28日至2014年10月27日开始起算一年；商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致但并不影响本合同的开始履行。王奇石将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权、经营权授权委托给德奥丰公司，德奥丰公司以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。在经营过程中产生的市场管理费、治安费、物业管理费等经营费用，由德奥丰公司向承租户收取。经营所得收益（指租金收益），由双方按照以下约定方式分配：前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归德奥丰公司，经营成本由德奥丰公司承担。从第四年开始不得低于商品房买卖合同内签订的总房价8%回报计算，超出部分王奇石与德奥丰公司双方按照实际租金收益9:1分成，相应的税费双方按收益比例承担，从第四年开始，双方在下一个经营年度的头3个月内进行本经营年度的利益分配。德奥丰公司未能按约定支付王奇石可分配收益的，逾期每天按照可得收益的万分之三支付滞纳金。明宏公司同意本合同内容，并对本合同德奥丰公司承担连带担保责任，该委托经营管理合同由王奇石签字，德奥丰公司、明宏公司加盖印章。 2016年11月29日，被告明宏实业在信访局等部门协调下与部分业主签订《补充协议》，约定：经协商就业主方在安南汽车产业园购置的门面房租金事宜达成如下协议：双方签订的包租10年租金收益不低于投资额8%的协议不变，期限不变。但由于明宏公司资金困难，业主同意前三年每年租金暂付2万元，余款由明宏公司暂欠；明宏公司如在三年内将市场建成，经业主认可，业主方放弃追讨前三年余欠款事宜，如三年后该市场仍未形成，业主方有权按原包租十年协议规定的投资额8%收益权向被告明宏实业要求给付所欠余款。 德奥丰公司于2017年1月22日、2018年2月9日、2019年1月28日、2019年11月26日、2021年1月29日分别支付原告5000元，合计支付25000元。 上述事实有原、被告当庭陈述及原告提交的身份证复印件、企业信息、《商品房买卖合同》、《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》、个人账户交易明细。被告提交的营业执照、《补充协议》等在卷证实，本院予以确认。 本院认为：《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》系王奇石与德奥丰公司、明宏公司的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，各方均应依约履行。依据《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》约定，德奥丰公司应当自协议约定的第四个经营年度的前三个月内支付不低于商品房买卖合同内签订的总房价的8%的租金收益，但德奥丰公司至今未能按照上述协议履行向原告支付租金收益的义务，显属违约。德奥丰公司每年应向原告支付租金为542000×8%=43360元，2016年10月28日至2021年10月27日的租金为43360×5=216800元。被告德奥丰公司提出的疫情影响租金收益的意见，本院认为，2020年初疫情的影响是客观存在的，综合案件情况及案涉商铺用于租赁的行业性质，本院酌定2019年10月28日至2020年10月27日期间的租金收益扣减2个月租金即7227元。被告德奥丰公司已经支付租金25000元，尚欠184573元。关于违约金，因德奥丰公司未能按照委托经营管理合同约定的期限支付租金收益，应当向原告支付违约金，被告德奥丰公司应自2017年1月27日，2018年1月27日，2019年1月27日，2020年1月27日，2021年1月27日分别向原告支付租金43360元、43360元、43360元、36133元、43360元，但被告德奥丰公司仅在2017年1月22日、2018年2月9日、2019年1月28日、2019年11月26日、2021年1月29日分别支付原告5000元，合计25000元。被告德奥丰公司应自应付而未付之日的次日起向原告支付违约金，关于违约金的标准，合同约定按日万分之三计算，明显过高,本院予以调整，损失赔偿款应与实际损失相当,本院确定对2019年8月20日前按年利率4.35%标准计算,对2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。委托经营管理合同约定从第四年开始不得低于商品房买卖合同内签订的总房价8%回报计算，并非按照原告主张的房屋销售价格表计算，而商品房买卖合同载明的总房价为542000元，故对原告要求按总价786004元计算的诉讼请求，本院不予支持。被告德奥丰公司辩称，根据补充协议的约定，市场已经形成，应按补充协议约定履行，本院认为，原告王奇石并未在补充协议上签字，王奇石对补充协议也不予认可，该补充协议对王奇石不具有约束力，故对被告该辩解意见本院不予采信。原告要求明宏公司对德奥丰公司应付租金、滞纳金承担连带付款责任，因原告提交的委托经营管理合同中约定明宏公司同意本合同内容，并对本合同德奥丰公司承担连带担保责任，故本院对原告该请求予以支持。该案系因民法典施行前履行合同发生争议，应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告芜湖德奥丰物业管理有限公司支付原告王奇石2016年10月28日至2021年10月27日期间的租金收益184573元，于本判决生效后10日内付清。被告并自应付而未付租金收益之次日起，以未付款为基数，对2019年8月20日前，按年利率4.35%标准计算，对2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算，向原告支付利息，直至实际付清之日止。 二、被告芜湖明宏实业有限公司对芜湖德奥丰物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告王奇石其他诉讼请求。 案件受理费3493元（已减半收取），保全费2415元，合计5908元，由原告王奇石负担1000元，由被告芜湖德奥丰物业管理有限公司、芜湖明宏实业有限公司负担4908元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  黄旭初 二〇二一年六月十日 书记员  刘凌志 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。