河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1489号上诉人(原审原告、反诉被告）：平顶山悦淇东城国际实业有限公司。住所地：河南省平顶山市卫**矿工路与诚朴路交叉口东南角东城国际展示中心**。统一社会信用代码：914104033175256067。法定代表人：郑帅浩，经理。委托诉讼代理人：查聪雷，河南国俊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市聚英锦程服饰有限公司。住所地：深圳市龙岗区布吉街道吉华路湖北宝丰工业区内的******。统一社会信用代码：91440300550342937J。法定代表人：贾勇，总经理。委托诉讼代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟即鹏，广东鑫涌律师事务所律师。上诉人平顶山悦淇东城国际实业有限公司（以下简称东城公司）、深圳市聚英锦程服饰有限公司（以下简称聚英公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2394号民事判决，向本院提起上诉。上诉人东城公司的委托诉讼代理人查聪雷,上诉人聚英公司的委托诉讼代理人庄灶群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东城公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持上诉人一审诉讼请求、驳回被上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一、关于本诉的上诉部分，一审法院适用法律错误。1.聚英公司应当赔偿东城公司三倍押金150万元。聚英公司没有在2019年11月30日之前将全部道具进场完毕，根据合同约定“合同签订后因聚英公司原因不能按照第二节点（即2019年11月30日之前全部道具进场完毕）进场的，除退还押金外，需赔偿押金本金的三倍”。该条款属于明确的双方权利义务约定条款，并不违反法律法规强制性规定，所以，在聚英公司违约的情况下，应当尊从双方合同约定意愿依法适用该条款，即聚英公司三倍返还押金共计150万元。2.经过司法鉴定的基础性装修款项229440元，应当由聚英公司赔偿。该部分装修是东城公司根据聚英公司要求风格、面积进行装修，具有专属依附性，属于独家定制，一审中聚英公司也申请对该部分价值进行鉴定，基于专属依附性，商业装修风格多变性，其他商铺不能另行使用该部分基础装修，所以，聚英公司应当赔偿东城公司该部分装修损失。3.东城公司支付给聚英公司的20万元装修金，聚英公司应当全部返还。东城公司支付该20万元装修金的目的是让聚英公司对18家商铺进行全面装修，最终在2021年1月1日全部开业，但是聚英公司仅仅开业了3家店铺，聚英公司构成根本违约，因聚英公司过错导致合同目的根本无法实现。所以，聚英公司应当全额返还该部分装修金20万元。4.租金损失765076元应当由聚英公司赔偿东城公司。新冠疫情属于典型的不可抗力事件，但是双方约定开业时间为2021年1月1日，当时新冠疫情并未爆发。在疫情缓和阶段，聚英公司也是一直拖延解决此事，既不说解除合同也不说如何进驻商铺，致使商铺一直闲置，因具有合同限制，东城公司也未对该商铺进行出租。直至2020年5月26日，东城公司无奈向聚英公司发出解除合同通知。因为聚英公司过错，导致商铺一直闲置，继而出现租金损失，聚英公司应当支付该部分预期租金损失。二、关于反诉的上诉部分，一审法院认定没有事实和法律依据。未拆除的品牌标识和灯具，因为具有一对一的专属依附性，东城公司不能对该部分再利用，并且需要单独花费拆除费用对该部分予以拆除。双方约定的2021年1月1日的全部开业时间，开业店铺18家，最终开业3家店铺，责任和过错均在聚英公司。聚英公司应当对自身不能拆除部分的损失承担责任，而不能将该部分损失转嫁给东城公司。聚英公司针对东城公司的上诉请求和理由辩称，东城公司上诉要求赔偿三倍的押金与《合同法》相关的规定不相符，也缺乏事实依据。按照一审的判决，一审已经从东城公司支付的基础装修费用、空置的租赁损失等相关的费用，对东城公司所主张的损失进行了填补，赔偿押金其本质上是对于守约方所造成的损失的补偿。在一审法院判决中，已经对东城公司所实际造成的损失进行了判决，其在二审中又主张三倍返还1500000元的押金，显然与合同法所规定的填补原则不相符，而且如果判令聚英公司向东城公司支付三倍的押金，则明显地超过了东城公司实际的损失，这也是明显不公平的。第二，也正如我方在上诉中所答辩称的，在本案中合同履行的过错，实际上是东城公司，因此，无需退还押金，更无需赔偿三倍的押金。第三，关于东城公司所主张的基础性装修款项，聚英公司认为根据双方合同所签署的实际情况来看，涉案商铺的装修是分为了两部分，第一部分是由东城公司进行基础装修，在基础装修完毕之后，提供相应的租赁物，再由聚英公司根据其经营的品牌情况进行特殊化装修，也基于后期要由聚英公司根据其公司的情况，进行特殊属性的装修，东城公司才在合同中约定了向聚英公司公司补偿40万元装修款的情况。而根据合同目前实际的履行情况来看，涉案承租的租赁物都只是进行了基础的装修。一审法院所针对的资产评估，也是针对东城公司所涉及的基础装修，而这个基础装修是具有普适性的，也就是说即使合同解除了，该装修的价值仍然是可以继续使用，并不影响到后期的租客，也无需拆除。所以聚英公司认为，即使认定聚英公司存在违约，就该相应的装修东城公司而言也不存在损失。关于200000元装修金的问题，我方已经按照合同的约定，将商铺经营所需的道具全部运抵涉案商场，而且也对已开业的商家店铺进行了相应的灯具装修、货架摆饰，以及logo安装等。也就是说相应的装修款项已实际产生，在此情况之下，聚英公司不存在违约，其要求返还200000元的装修金也是缺乏依据的。而且东城公司在上诉的过程中，对于合同根本目的的实现进行了混淆，实际上根据一审所查明的情况来看，涉案的商铺已经开业经营的是有三家，也就是说至少18家商铺中已经有三家商铺是在正常开业正常运行，并非东城公司所称的全部合同的目的无法实现。一审法院也是基于部分合同目的实现的情况，酌情裁判了10万元。虽然我方对其酌情裁判的10万元不服，但是我方认为一审法院在认定该事实的情况下，是不存在问题的。第四，关于租金损失，一审法院将案涉房屋二楼的租金参照一楼的房屋进行计算，也并不妥当。案涉房屋经营情况每日愈下，二楼基本没有顾客，与处于一楼门面位置的房屋情况截然不同，并且上诉人与被上诉人是按照营业额计算租金，按照二楼的实际经营情况，即使二楼开店经营也不可能有营业额缴纳租金。关于未拆除的品牌标识和灯具，我方认为：1.合同无法履行的过错方是在于东城公司。2.涉案的品牌标识和灯具均具有市场价值，因此一审法院判令东城公司承担该相应的费用符合事实。聚英公司上诉请求:1.撤销原审判决第二、三项，并依法改判驳回东城公司的诉讼请求；2.请求撤销原审判决第五、六项，并依法改判东城公司向聚英公司支付1270567元；3.诉讼费由东城公司承担。事实和理由：－、上诉人已依约履行合同义务，被上诉人拒不按期支付款项已严重违约。首先，上诉人已经将全部货架（即道具）进场，被上诉人对此也并未提出异议，同时双方仍在以实际的行为履行合同。那么既然道具已经进场，被上诉人就应当按照合同的约定，足额支付第二期款项。被上诉人迟迟不足额支付第二期款项，造成合同无法继续履行，其过错责任应全部由被上诉人承担。二、关于押金是否应当退还的问题。本案中的押金，是出租人抵押给承租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。本案中被上诉人并未依约支付第二期的款项，已构成违约，因此上诉人无需退还押金。三、关于装修金、租赁费用损失。首先，被上诉人违约导致了合同无法履行，相应的租赁费用损失应当全部由被上诉人自行承担，同时上诉人在装修房屋时也已经将装修金用尽，因此无需退还被上诉人装修金。其次，一审法院将案涉房屋二楼的租金参照一楼的房屋进行计算，也并不妥当。案涉房屋经营情况每日愈下，二楼基本没有顾客，与处于一楼门面位置的房屋情况截然不同，并且上诉人与被上诉人是按照营业额计算租金，按照二楼的实际经营情况，即使二楼开店经营也不可能有营业额缴纳租金。四、关于要求被上诉人赔偿上诉人1270567元损失。被上诉人违约导致合同无法履行，而上诉人的货架款、logo装修款、基础装修款、灯具费、货架运费都是因被上诉人违约而严生的直接损失，因此被上诉人应当予以赔偿。东城公司针对聚英公司的上诉请求及理由辩称，第一，聚英公司存在先行违约和根本违约的情形，双方签订的租赁合同第6.1条明确约定，在2019年11月30日之前，所有道具全部到场，同时道具包括货架、软装以及其他的带有品牌标志性的一些物品，而货架只是道具中的一部分，但是聚英公司并没有按照该时间节点对全部道具进行到场，同时就最基本的2020年1月1日的18家店铺全部开业的一个约定，双方陈述也对仅开业三家的事实是没有异议的，而剩余15家全部没有开业，所以聚英公司存在过错，造成了东城国际的重大损失。第二，押金损失。押金予以退还属于合同第6.1条明确的约定，聚英公司没有在2019年11月30日之前将全部道具进场完毕，在聚英公司违约的情况下，应当尊从双方合同约定意愿依法适用该条款，即聚英公司三倍返还押金共计150万元。关于装修金和租赁费用的损失，东城公司支付该20万元装修金的目的是让聚英公司对18家商铺进行全面装修，最终在2021年1月1日全部开业，但是聚英公司仅仅开业了3家店铺，聚英公司构成根本违约，因聚英公司过错导致合同目的根本无法实现。所以，聚英公司应当全额返还该部分装修金20万元。此外，新冠疫情属于典型的不可抗力事件，但是双方约定开业时间为2021年1月1日，当时新冠疫情并未爆发。在疫情缓和阶段，聚英公司也是一直拖延解决此事，既不说解除合同也不说如何进驻商铺，致使商铺一直闲置，因具有合同限制，东城公司也未对该商铺进行出租。直至2020年5月26日，东城公司无奈向聚英公司发出解除合同通知。因为聚英公司过错，导致商铺一直闲置，继而出现租金损失，聚英公司应当支付该部分预期租金损失。关于聚英公司一审反诉的诉讼请求，其中1270567元，我们认为聚英公司的上诉没有事实和法律依据，一审对该金额的审理和裁判理由是正确的。东城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告双方于2019年11月3日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告退还原告押金500000元、装修金200000元；3.依法判令被告赔偿原告三倍押金1500000元；4.依法判令被告赔偿原告实际损失1003130.87元；5.本案诉讼费用、保全费由被告承担。聚英公司向一审法院反诉请求：1.确认聚英公司与东城公司签订的《租赁合同》于2020年5月26日解除；2.判令东城公司向聚英公司赔偿实际损失1270567元；3.判令东城公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月3日，东城公司（甲方、出租人）与聚英公司（乙方、承租人）签订了《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于平顶山市××东区矿工路与诚朴路交汇处的东城国际购物中心商业广场一、二层部分商铺经营使用，商铺具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件1。合同约定的主要内容有：（1）计租面积为租赁的该房屋套内面积为3115平方米，租赁期限为18个月，计租日期为2020年1月1日至2021年6月30日，装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费……乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部分验收、具备合法开业条件。（2）该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米人民币元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，租金/抽成标准按照月租金/抽成12%比例递增，采取提成租金方式的，甲方按照自然月向乙方收取租金，次月10日前甲乙双方完成上月销售额对账工作，对账无误后，双方根据乙方上月实际销售额计算应付租金，乙方在每月15号将应付甲方的租金费足额支付至甲方提供的账户。（3）乙方在租赁该房屋内必进品牌为VJC、BOY、odbo、欧柏兰奴、JOJO童装、DIZAI、木子集合店、艾卓拉、5个单独品牌鞋店，其他品牌在附件一图纸中显示落位品牌为主品牌在附件六中进行挑选。（4）合同6.1条款内容有：本合同签署之日起甲方应当向乙方支付装修金及押金，装修金金额为100万元（含所有位置），押金金额为100万元，共计费用200万元，费用支付方式：1.签订合同付款10%（签订合同之日起一周内付款）费用20万元；2.道具进场后付款40%（全部道具到场后一周内付款）费用80万元；3.货品到场后付款30%（全部货品到场后一周内付款）费用60万元；4.开业后付款20%（开业后一周内付款）费用40万元。合同签约后因乙方原因不能按第二个节点进场的，除退还押金外，需赔偿押金本金的三倍，达不成合作的，赔偿金额押金本金的三倍。（5）2019年11月30日之前全部道具到场完毕，2019年12月20日全部货品到场，届时该房屋应达到交付条件进行交付，如因乙方原因，乙方未能在装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营的，本合同项下之装修期不予延长。（6）本合同项下之开业日为2020年1月1日，乙方应当于该日开业经营，乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算，扣率柜以版本租金为准。（7）双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决，协商不成，提请该房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。（8）其他内容。聚英公司向东城公司出具“账户委托书”，显示委托毛风波收取东城公司款项，并显示有具体银行账户、开户行等信息。2019年11月4日，东城公司向毛风波上述银行账户转款200000元，用途显示为“合同预付款”；聚英公司同日向东城公司出具收款收据一份，显示收到款项金额为200000元，款项用途为“货架款”，并加盖有聚英公司印章。东城公司的委托诉讼代理人在庭审中主张该部分款项为“向被告支付装修金20万元”，聚英公司的委托诉讼代理人在庭审中质证表示：“2019年11月4日被告所开具的收条所写明的是货架款20万元”。2019年12月9日，东城公司向毛风波上述银行账户转款200000元，用途显示为“意向金”；聚英公司同日向东城公司出具收款收据一份，显示收到款项金额为200000元，款项用途为“押金”，并加盖有聚英公司印章。2019年12月19日，东城公司向毛风波上述银行账户转款300000元，用途显示为“合同款”；聚英公司同日向东城公司出具收款收据一份，显示收到款项金额为300000元，款项用途为“押金”，并加盖有聚英公司印章。聚英公司的委托诉讼代理人在庭审中质证表示：“2019年12月19日的原告转账的备注用途是合同款，实际被告也是按合同款签收。但当时因为原告提出为方便财务做账，要求被告将第三笔款30万注明为押金，所以在2019年12月23日被告才开具了该笔款项。”聚英公司提供的显示日期分别为2019年11月4日、2019年12月9日、2019年12月19日收据共三份，均显示为收到东城公司款项，但均未加盖聚英公司印章。关于聚英公司提供的证据毛风波转账记录截图，装修款收据、装修报价单、费用单、微信转账记录截图，李就远聊天记录截图，东城公司的委托诉讼代理人质证时均表示“均系被告与第三方之间的来往，东城公司并不知情，真实性不认可……”等。对于聚英公司提供的证据转账记录截图、微信聊天记录截图、货物清单，高飞聊天记录截图，东城公司的委托诉讼代理人质证时均表示“真实性不认可”，并称“高飞并不是东城公司的工作人员，聚英公司确实有部分货架到场，但是没有达到合同约定的全部道具到场。”对于聚英公司提供的证据深平共赢群聊天记录截图，苏珊聊天记录截图，东城公司的委托诉讼代理人质证时均表示“部分道具已到场，该部分仅限于1楼开业的3家，其他未开业的全部道具，只有道具中的部分货架到场。聚英公司并未按照2020年1月1日全部开业的约定开业。”关于东城公司主张其对房屋进行装修，并诉请赔偿装修费用238054.87元的问题，提供证据有装修及改造施工合同、装修及改造工程竣工结算汇总表、装修付款凭证及施工后现场图片，聚英公司的委托诉讼代理人质证表示不认可。在审理过程中，聚英公司申请对确定的商铺装修价值进行鉴定，其委托诉讼代理人提交确认书显示，确认鉴定位于平顶山市××东区矿工路与诚朴路交汇处的东城国际购物中心铺位编号为：一层的1-001A、1-011、1-008、1-042、1-043、1-044、1-077，二层的2-003、2-005、2-006、2-007、2-008、2-009、2-014、2-015、2-016、2-017、2-018、2-038、2-039、2-081、2-083、2-084、2-090、2-092、2-097、2-099、2-103、2-104，并在鉴定质证时提交铺位平面图二份，并对其中其申请鉴定的铺位位置在平面图中采用绿色涂标，但未涂标1-008铺位位置。东城公司的委托诉讼代理人质证时表示：“对被告提交的第二层图纸标记位置无异议，第一层位于1-008位置有异议，该位置也有装修，应当列入装修鉴定中。租赁合同中图纸范围部分有被告签章，该图纸中1-008部分明确显示为被告所租赁使用的商铺。”“一层1-008是给被告装修，但是后来位置又变更到1-011位置，1-011位置也装修了。1-008是先装修之后被告才要求换到1-011。”聚英公司的委托诉讼代理人质证时表示：“对于1-011位置认可，但是对于1-008位置不认可，该位置已经由原告开展东城国际招商中心，1-008是在被告要求更换到1-011位置之后原告才装修。”后双方关于鉴定的商铺铺位达成一致意见：对于聚英公司提交的铺位平面图中绿色涂标商铺及争议的1-008号商铺均进行装修装饰工程造价鉴定，但是在具体位置中至少明确1-008位置的装饰装修造价，鉴定意见作出后由法庭确定对于1-008位置的装饰装修造价是否予以确认支持。后经一审法院依法委托，河南中企资产评估事务所（普通合伙）于2020年12月31日作出资产评估报告，显示评估基准日为2020年1月7日，评估对象和范围包括位于平顶山市××东区矿工路与诚朴路交汇处的东城国际购物中心一、二层涉案已确定商铺的装修价值，商铺编号同上述双方确认编号，装修主要内容为：原隔断、部分吊顶拆除及修复，墙、柱面刷漆，顶部喷漆，新做隔断及包柱，铺地砖或复合地板，垃圾清运。评估结论为：在评估基准日，上述商铺装修评估价值为229440元。其中，1-008铺装修评估价值为11350元（建筑面积为80平方米），剩余铺位装修评估价值共计为218090元（建筑面积共计为2242平方米）。该资产评估报告送达后，聚英公司的委托诉讼代理人质证表示：“对其三性没有异议，但本诉原告对涉案房屋的装修项目墙面刷漆、顶部喷漆、地板砖等均系基础装修，即使被告不使用，也不影响他人进行使用，因此该部分装修价值不应作为原告的损失计入。”东城公司的委托诉讼代理人质证表示：“涉案房屋的装修项目墙面刷漆、顶部喷漆、地板砖等均系基础装修，具有依附专属性，上述装修均是聚英公司要求的，应由其承担。对评估报告无异议。”另，东城公司提供租赁铺位价格核算表显示诉请未开业经营商铺面积共计1912平方米，提供的聚英公司开业经营商铺（九九良品、CHROUS&KLOTH、袋鼠）面积共计697平方米。另提供的经营管理合同显示该商场内其他商铺月租金平均100元/平方米不等。在庭审中，东城公司与聚英公司各自的委托诉讼代理人共同确认双方之间的租赁合同在2020年5月26日解除。（1）关于租赁合同中约定的道具和货品，聚英公司的委托诉讼代理人称：“道具和货品是由被告提供。具体进场日期合同有约定。道具已全部进场，货品只有部分进场，是在开业当天即2019年12月25日进场。”“（道具包括）货架和品牌LOGO（即标识，下同）。货架于2019年11月27日全部到场，2019年12月9日7时49分微信聊天记录图片，证据5高飞聊天记录12月8日中和我方结算运费拍的视频，12月8日运送的是品牌标识。所以所有道具已进场。”“（全部道具已到场时间为）证据六（即深平共赢群聊天记录截图）中显示2019年11月27日上午9时46分，聊天记录显示傅总一栏可证明，其中傅总是我司人员。”但在第二次庭审中又称：“品牌标识属于装修，是专门定做的，不属于道具。”东城公司的委托诉讼代理人对此反驳称：“不认可。进场道具只到场3家开业的，其他的品牌店铺只进场了部分货架，其他道具没有进场。”“品牌标识属于道具。”其中，深平共赢群聊天记录截图显示，2019年11月27日上午9时46分聊天记录内容主要为：“傅总，这次来的货架是不是我们确定铺位的都一次拉过来的”、“是的”；2019年12月9日7时49分聊天记录内容主要为图片一张，其后文字聊天记录内容有：“毛总，这板子上磕碰太严重了吧”、“如果是新的货架板都有包装，这明显就不是”。另在第二次庭审中，双方的委托诉讼代理人共同确认称聚英公司的货品及货架均已由聚英公司取回拉走，但剩余部分品牌标识和灯具未拆除。（2）关于东城公司向聚英公司付款情况，东城公司的委托诉讼代理人称：“向被告付款70万，50万押金，20万装修金。”聚英公司的委托诉讼代理人称：“确认收到原告付款70万，但是是20万押金，50万装修金。”“我方提交的证据8（即收据三份）中，最后一笔30万为货架款，与原告提供证据收据中30万是同一笔。”（3）关于装修期具体时间的问题，双方委托诉讼代理人均确认“装修期是在开业前”，聚英公司的委托诉讼代理人另称：“计租期是在开业后开始计算，具体是以各个品牌店铺的开业日期计算。”（4）关于租赁合同中约定月租金抽成12%，双方委托诉讼代理人均确认称是“按照上个月营业额乘以12%，提取租金。”并称“租金标准除上述12%标准之外，没有其他固定标准或最低计算标准。”（5）东城公司诉请赔偿实际损失1003130.87元，明确为：“装修款238054.87元和空租租金根据约定商铺的相临商铺的租金计算765676元，根据合同约定参照相临商铺月租金金额计算。”并称“诉请的租金损失是1月1日至5月26日，疫情期间免除一个月剩余诉请是765076元。”（6）关于聚英公司进场开业经营的品牌，聚英公司的委托诉讼代理人称：“一楼小CK，澳洲袋鼠，99良品已开业，二楼三个童装货品已进场但还没开业，品牌是宝儿，米可，小猪佩奇。合同虽有约定有必进品牌，但双方对品牌进行了调整，在微信聊天记录中有体现。”东城公司的委托诉讼代理人称：“合同5.1条约定必进品牌，实际进场开业经营的有一楼3个，二楼的不清楚。”（7）关于聚英公司反诉请求赔偿损失1270567元，聚英公司的委托诉讼代理人明确为：“证据一至证据五中前期做的装修，货架，品牌标识,运费等，总计金额是1270567元。”即提供的毛风波转账记录截图，主张“证明支付货架款1066667元”；装修款收据、装修报价单、费用单、微信转账记录截图，主张“证明支付品牌标识费用24000元”；李就远聊天记录截图，主张“证明基装142300元”；转账记录截图、微信聊天记录截图、货物清单，主张“证明灯具费23200元”；高飞聊天记录截图，主张“证明货架运费14400元”。并称反诉请求精装（基装）费用“是品牌和灯具的精装，有灯条、小设备等，共计14万多，不是对地板，隔断等的装修。”“货架、品牌标识这些费用已用完了（东城公司支付的装修费用）20万，现除我方拉走的货架，还剩灯具2.3万、精装14万等。”东城公司的委托诉讼代理人质证主要意见同上述。（8）关于商铺装修主体的问题，东城公司的委托诉讼代理人称：“我方进行基础装修，需要向被告付20万的精装修金，由被告进行进一步装修。我方主张的装修损失23万元就是基础装修的费用。”聚英公司的委托诉讼代理人称：“基本属实，但是原告应当向我方付装修金100万，不是20万。”一审法院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）东城公司和被告（反诉原告）聚英公司之间的租赁合同依法成立，未发现存在法律规定的无效情形，双方亦未提出合同无效的意见及理由，故应认定该租赁合同已经依法生效。现双方在本诉及反诉中均提出确认解除该租赁合同的诉讼请求，且在庭审中共同确认该租赁合同已于2020年5月26日解除，符合民事权利处分及合意解除合同的法律规定，可以确认支持，即原告（反诉被告）东城公司和被告（反诉原告）聚英公司之间于2019年11月3日签订的租赁合同于2020年5月26日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方之间的租赁合同解除后，聚英公司此前已经进场经营的货物（包括开业和未开业）有权取回即恢复原状，聚英公司反诉请求返还货物，后在第二次庭审中称其已将相关货品拉走取回，并表示放弃该部分诉请，属于对自己权利的处分，可以准许，故对双方合同解除后的该部分附随义务不再处理。但是，根据双方之间租赁合同的约定，聚英公司作为承租人应履行的合同义务包括道具及货品应按约定的期限全部进场并开业经营，以及依约支付租金等义务自不必赘述。其中，双方之间租赁合同约定的相关时间节点，即“2019年11月30日之前全部道具到场完毕，2019年12月20日全部货品到场，届时该房屋应达到交付条件进行交付”，“装修期是在开业前”，开业日为2020年1月1日，以及支付装修金及押金的时间节点。聚英公司的委托诉讼代理人在庭审中称已进场六个品牌，其中三个品牌已开业，剩余三个品牌未开业，东城公司的委托诉讼代理人则称：“实际进场开业经营的有一楼3个，二楼的不清楚。”聚英公司的委托诉讼代理人另称：“道具已全部进场，货品只有部分进场”，并对此主张提供了相应的证据。但是据其提供的该部分证据内容来看，东城公司工作人员并未确认其主张的全部道具已经全部进场，而是对此向聚英公司提出疑问，并且还对其中部分道具（货架）提出了异议，并结合其提供的其他证据来看，并不能确实充分地证明其主张的道具已经确实全部进场。因此，聚英公司并未完全按照合同约定完全履行义务，即其承担的道具和货品未完全按照合同约定的期限全部进场并开业经营，已经构成违约，依法依约应承担相应的违约责任或法律责任。根据双方之间租赁合同的约定，东城公司应向聚英公司支付装修金100万元、押金100万元，共计200万元，并明确约定了具体支付时间节点，但未明确约定具体支付时间节点对应款项具体为装修金或是押金。东城公司按照合同约定的期限支付了部分款项，即于2019年11月4日付款200000元，聚英公司盖章出具收款收据显示该款项为“货架款”，2019年12月9日付款200000元，聚英公司盖章出具收款收据显示该款项为“押金”，2019年12月19日付款300000元，聚英公司盖章出具收款收据显示该款项为“押金”。双方委托诉讼代理人在庭审中均认可已付款项包括装修金与押金两部分，而据上述收款收据可以认定东城公司所付款项中押金共计500000元，剩余200000元应为装修金。聚英公司委托诉讼代理人提供的收款收据（未盖章）不足以证明其反驳意见及理由，故对其关于押金及装修金的具体金额的意见不予支持。东城公司首笔付款200000元符合租赁合同约定的付款时间节点及金额，即“签订合同付款10%（签订合同之日起一周内付款）费用20万元”。但是，聚英公司未完全按照合同约定履行“2019年11月30日之前全部道具到场完毕”的义务，而根据合同约定，“合同签约后因乙方原因不能按第二个节点进场的，除退还押金外，需赔偿押金本金的三倍，达不成合作的，赔偿金额押金本金的三倍。”聚英公司应按照该约定向东城公司返还押金500000元。但是，据上述《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，东城公司主张的三倍押金不属于其因合同解除或聚英公司违约而造成的损失，不符合法律关于赔偿损失填补规则的规定，对其该部分诉请不予支持。同时，根据双方之间租赁合同的约定，东城公司作为出租人应履行的合同义务包括对租赁商铺进行基础装修，以及按约定的期限支付装修金及押金等。首先，关于租赁商铺的基础装修问题，双方委托诉讼代理人在庭审中共同确认涉案商铺的基础装修主体为东城公司，基础装修期限为开业前。聚英公司并未提出基础装修超过约定期限的抗辩理由，故可以认定东城公司进行基础装修未超过约定的开业时间节点。其次，根据东城公司提供的证据及据资产评估报告显示，东城公司对于涉案商铺进行基础装修，涉案商铺装修价值经评估总价值为229440元。但是，据东城公司提供的相关证据及资产评估报告中显示的装修内容来看，均属于基础性装修，并不具有专属于聚英公司经营使用的特征，即并不具有完全排除后续使用的专属功能，这些装修基本可以继续使用，故对其该部分诉请不予支持。但是，东城公司向聚英公司支付的装修金200000元，合同中并未约定相关的返还条款，双方委托诉讼代理人在庭审中亦称该部分费用用于聚英公司后续的品牌精装修，东城公司的委托诉讼代理人也称“需要向被告付20万的精装修金，由被告进行进一步装修。”而聚英公司提供的相关证据显示其确实进行了部分品牌装修，但装修费用金额的证据并不足够确实充分，故酌定由聚英公司向东城公司返还装修金100000元，超出部分诉请不予支持。关于东城公司诉请涉案商铺的租赁费用损失，其委托诉讼代理人明确为：“空租租金根据约定商铺的相临商铺的租金计算765676元，根据合同约定参照相临商铺月租金金额计算。”即预期可得利益损失，并称“诉请的租金损失是1月1日至5月26日，疫情期间免除一个月剩余诉请是765076元。”首先，根据双方在庭审中陈述的事实与理由，应当扣除双方均确认已经开业经营的三家商铺，即应当以未开业经营的商铺面积共计1912平方米来确定空租情况。其次，据合同约定的开业时间，××肺炎爆发流行及政府采取抗疫防控措施的时间，后者属于典型的不可抗力事件，根据相关法律法规及国家政策应当减免相应的租金，根据一审法院所在地的实际客观情况酌定免除三个月的租赁费用。再次，因双方在合同中未约定固定租金标准或最低租金标准，可以综合考虑参照相临商铺的平均租金标准（100元/平方米/月）计算租金损失，故东城公司该部分租金损失共计为357544元【即100元/平方米/月×1912平方米×（1＋26天÷30天）】。关于聚英公司诉请的赔偿装修、货架及品牌标识制作、运费等损失共计1270567元。首先，关于聚英公司反诉请求的品牌精装修部分费用，上述在东城公司诉请返还已付装修金200000元论述中已作出相应处理，故对其该部分反诉请求，不予支持。其次，聚英公司的委托诉讼代理人承认其货物及货架等均已取回拉走，仅剩余部分品牌标识和灯具未拆除。因其未提供确实充分证据证明主张的货架不能继续使用的理由，故对其反诉请求的货架损失不予支持。但是，聚英公司剩余未拆除的品牌标识和灯具，可以由东城公司补偿该部分损失，据其提供的证据显示该部分费用共计47200元，可由东城公司予以补偿后自行处理。聚英公司为履行合同而支付的运费等，依法依约应当自行承担，对其相关反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、原告（反诉被告）平顶山悦淇东城国际实业有限公司与被告（反诉原告）深圳市聚英锦程服饰有限公司于2019年11月3日签订的《租赁合同》于2020年5月26日解除。二、被告深圳市聚英锦程服饰有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告平顶山悦淇东城国际实业有限公司返还押金500000元。三、被告深圳市聚英锦程服饰有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告平顶山悦淇东城国际实业有限公司返还装修金100000元，并赔偿租赁费用损失357544元。四、驳回原告平顶山悦淇东城国际实业有限公司的其他诉讼请求。五、反诉被告平顶山悦淇东城国际实业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向反诉原告深圳市聚英锦程服饰有限公司补偿品牌标识和灯具损失费用47200元。六、驳回反诉原告深圳市聚英锦程服饰有限公司的其他反诉请求。本院二审诉讼过程中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的其他事实，二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.聚英公司应否返还东城公司所支付押金；2.聚英公司应否赔偿基础性装修款。3.一审酌定聚英公司应返还装修金10万元是否适当;4.一审认定东城公司损失数额是否适当，聚英公司应否赔偿东城公司三倍押金150万元；5.一审对聚英公司所主张损失的处理是否适当。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：一、关于聚英公司应否返还东城公司所支付押金的问题。经查，根据东城公司与聚英公司双方之间租赁合同约定，聚英公司负有“2019年11月30日之前全部道具到场完毕，2019年12月20日全部货品到场”之约定义务，聚英公司于一审诉讼过程中陈述称：“道具已全部进场，货品只有部分进场”，并对此主张提供了相应的证据。但是据其提供的该部分证据内容来看，东城公司工作人员并未确认聚英公司所主张的全部道具已经全部进场，反而对此向聚英公司提出疑问，并且还对其中部分道具（货架）提出了异议；其次，一审诉讼过程中，针对原审法院关于“双方约定的道具都包含哪些内容”之询问，聚英公司陈述称“货架和品牌LOGO……”；再次，结合其提供的其他证据来看，聚英公司作为义务履行方，未能确实充分地证明其所主张的“道具已经依约全部进场”这一事实存在。因此，聚英公司应当承担举证不力的法律后果，一审判决认定聚英公司存在违约行为、应当承担相应违约责任合法合理，并无不妥。此外，东城公司与聚英公司在一审庭审中共同确认其双方之间的涉案租赁合同已于2020年5月26日解除，基于聚英公司的违约行为，其应当返还东城公司所缴纳50万元押金。故聚英公司关于其不应当返还50万元押金的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于聚英公司应否赔偿基础性装修款的问题。一审庭审中，聚英公司与东城公司共同确认涉案商铺的基础装修主体为东城公司。从东城公司所提供的相关证据及资产评估报告中显示的装修内容来看，均属于基础性装修，东城公司亦未提交有效证据证明这些基础性装修具有专属于聚英公司经营使用的特征、除聚英公司之外其他租赁主体难以后续使用等情况存在，东城公司应当承担举证不力的法律后果。故东城公司主张聚英公司应承担基础性装修款赔偿责任之上诉理由不能成立，本院不予采信。三、关于一审酌定聚英公司应返还装修金10万元是否适当的问题。经查，双方签订合同中约定东城公司向聚英公司支付100万元装修金用于18家商铺装修，且实际上东城公司已向聚英公司支付装修金200000元，目的在于用于聚英公司用于进一步的品牌精装修，而聚英公司提供的相关证据显示其确实进行了部分品牌装修，东城公司亦认可约定的18家品牌中已有3家已经开业。一审法院基于前述事实酌定由聚英公司向东城公司返还装修金100000元，并无明显不当。故东城公司主张聚英公司应返还装修金数额应为20万元的上诉理由不能成立，本院不予采信。四、关于一审认定东城公司损失数额是否适当，聚英公司应否赔偿东城公司三倍押金150万元的问题。二审中，东城公司上诉请求判决聚英公司应当赔偿东城公司三倍押金150万元。虽然涉案合同明确约定了“合同签订后因聚英公司原因不能按照第二节点（即2019年11月30日之前全部道具进场完毕）进场的，除退还押金外，需赔偿押金本金的三倍”之条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，违约损害赔偿数额应当以实际损失数额为限。涉案合同本质上为租赁合同，在已经确定承租方聚英公司负有应返还50万元押金及10万元装修金的前提下，出租方东城公司的损失主要应系租金损失，但结合2020年上半年突发新冠疫情以及经济下行的背景环境，一审酌定东城公司的租金损失357544元【即100元/平方米/月×1912平方米×（1＋26天÷30天）】较为合理，能够填补其相关损失，并无明显不妥。故东城公司关于应判决聚英公司应当赔偿东城公司三倍押金150万元的上诉理由不能成立，本院不予采信。五、关于一审对聚英公司所主张损失的处理是否适当的问题。如前所述，聚英公司未依约按时将道具进场属于违约行为，其本身对涉案合同不能继续履行负有直接责任和主要过错。此外，关于聚英公司所主张的品牌精装修部分费用，一审判决已经从应返还东城公司所支付装修金中酌情扣减了10万元予以弥补，且针对聚英公司剩余未拆除的品牌标识和灯具等物品，判定由东城公司补偿该部分损失47200元，处理适当。聚英公司亦未提交充分证据证明其1270567元，故聚英公司关于要求东城公司赔偿其1270567元损失的上诉请求不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人平顶山悦淇东城国际实业有限公司、深圳市聚英锦程服饰有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80370元，其中55745元由上诉人平顶山悦淇东城国际实业有限公司负担，其中24625元由深圳市聚英锦程服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 宋红彦审判员 郭 滨二〇二一年六月八日法官助理雷东书记员王艳华附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。