内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终563号上诉人（原审被告）：刘某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王某1，巴彦淖尔市临河区力行法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵某1，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：赵某2（赵某1弟弟），现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。被上诉人（原审第三人）：内蒙古喜阳迪房地产开发有限责任公司。法定代表人：房某，公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙杰律师事务所律师。原审被告：柳某。上诉人刘某因与被上诉人赵某1、内蒙古喜阳迪房地产开发有限责任公司（以下简称喜阳迪房地产公司）及原审被告柳某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院作出的（2020）内0802民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭，并于2021年5月14日公开开庭进行了审理，上诉人刘某及其委托诉讼代理人王某1、被上诉人赵某1及其委托诉讼代理人赵某2、被上诉人喜阳迪房地产公司的委托诉讼代理人王某2、张某、原审被告柳某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某的上诉请求，请求撤销原判并依法改判驳回赵某1对刘某的一切相关诉讼请求。本案一二审案件受理费用由赵某1、喜阳迪房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，偏听偏信、判决显失公正。一、赵某1的诉求缺乏事实及法律依据应予驳回。赵某1在与刘某于2020年4月13日签订《房屋买卖合同》时主观具有欺诈性。因该合同只约定了交款的时间及逾期交款构成违约，而并未约定交房期限及不能交房构成违约的情形，属显失公平、公正，应当予以撤销。且该合同签订时赵某1再三向刘某保证涉案房屋于2020年6月底前交房，由此刘某才给赵某1缴纳了1万元定金，并于2020年5月19日和其办理了网签合同的变更。刘某提供的涉案房屋君诚元小区业主维权微信截图9张，完全可证实赵某1隐瞒事实真相违约在先，也可证实赵某1与刘某办理了网签合同的变更后，2020年6月份，刘某得知君诚元小区开发商法定代表人被抓，广大业主因不能按期交房维权的事实，同时也得知喜阳迪房地产公司根本不可能在2020年12月30日前交房，方知上当受骗，与赵某1所签订《房屋买卖合同》的目的根本无法实现。因为刘某与赵某1所签《房屋买卖合同》的相对方是赵某1而不是喜阳迪房地产公司，与喜阳迪房地产公司没有形成相应的对价及相应的权利义务关系，而只是为了实现合同目的，将网签合同从他人名下变更到了刘某名下。刘某并不是不要涉案房屋，如果喜阳迪房地产公司立即交房，刘某就立即给付赵某1购房款，否则实现不了合同目的，刘某坚决拒交购房款。虽然刘某与喜阳迪房地产公司签订了形式上的网签合同，但该网签合同是存量房网上签约，主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此，在刘某与赵某1签订《房屋买卖合同》的情况下，再办理的网签合同，只是办理产权过户登记的必须手续，而不是刘某与喜阳迪房地产公司就同一交易标的物重新签订的买卖合同，从这一方面来说，在刘某与赵某1已签订《房屋买卖合同》的情况下，网签合同并不具有独立性，该网签合同瑕疵并不影响此前签订的《房屋买卖合同》效力，亦不能因此而免除赵某1只收购房款，不考虑合同目的能否实现的合同义务。所以，为了维护刘某的合法权益，为了不必要的损失继续扩大，刘某才拒绝支付赵某1相应的购房款。二、刘某不存在违约，赵某1要求给付房款承担违约赔偿责任无事实及法律依据。刘某对赵某1的诉讼请求享有《合同法》第67条规定的先履行抗辩权，刘某拒绝支付剩余房款符合先履行抗辩权的法定条件。第一，先履行抗辩权产生的基础是双务合同，本案双方签订的《房屋买卖合同》，属于双务合同，并互负债务。第二，先履行一方当事人在其履行债务的期间届至或者届满前没有履行债务，即通常所说的先履行一方存在违约的情形。本案中，赵某1到目前为止尚未履行交付房屋义务，致使合同目的无法实现，赵某1的违约已成为现实。故刘某依法享有拒绝支付购房款的权利，以合同目的无法实现为由进行履行抗辩成立，刘某拒绝支付购房款不构成违约。且刘某从购房合同签订至今及时并一直在行使抗辩权。三、依据《合同法》的规定，刘某购买涉案房屋的目的是为了居住使用、收益、受益。刘某向赵某1支付了购房款后，赵某1的不及时交付房屋，导致刘某购买房屋的目的不能实现，赵某1的行为构成违约。且在刘某与赵某1变更网签合同后发现所购屋存在不能如期交付的权利瑕疵，赵某1、喜阳迪房地产公司又未及时告知刘某，已经阻碍了刘某购买房屋目的的实现，双方签订的《房屋买卖合同》符合合同解除的法定条件，刘某完全可以行使《合同法》第一百四十八条规定的解除权，该合同应当予以解除。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回赵某1对刘某的一切相关诉讼请求，判令一、二审诉讼费用全部由赵某1承担。赵某1辩称，一审判决认定事实清楚，证据采信、适用法律正确，判决公正无误，请求二审法院维持原判。刘某的上诉理由均系空洞的说词，无针对性，亦没有证据支持，请求二审不予采纳。本案的核心是刘某与喜阳迪房地产公司签订了网签合同，在房管局已备案，依物权法定和不动产登记原则，涉案房屋已是刘某法定的财产，赵某1已完成交付，刘某必须交付购房。综上，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回。喜阳迪房地产公司辩称，同一审答辩意见。柳某辩称，同意刘某的上诉意见。赵某1向一审法院的起诉请求：1.请求判令刘某、柳某支付房款320000元，并从2020年5月19日起至付清款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；2.刘某、柳某承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明，喜阳迪房地产公司曾向案外人郭某借款，后用涉案房屋即临河区君诚元小区19号楼2单元302号房屋抵顶了借款，并承诺给郭某办理网签变更手续，郭某又以330000元的价格将该房出售给赵某1。2020年4月13日，赵某1与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定，刘某以330000元价格购买涉案房屋，面积97.68元，网签过户费用由赵某1承担，刘某先付定金10000元，剩余320000元在过户的同时一次性付清。2020年4月19日，刘某向赵某1支付定金10000元。2020年5月19日，经赵某1协助，刘某、柳某与喜阳迪房地产公司就涉案房屋网签了《商品房买卖合同》，约定，房价为341880元，在2020年5月19日一次性付清，2020年12月30日前交付房屋，并约定了喜阳迪房地产公司逾期交房的违约责任等。2020年5月20日，喜阳迪房地产公司向刘某、柳某出具收到341880元房款的收据1张，刘某、柳某实际未向喜阳迪房地产公司交付该款，也未向赵某1支付剩余320000元房款。庭审中，赵某1提供了其与刘某、柳某等人谈话录音一份，主要内容，买房时刘某曾到过房屋现场，并知道是期房，在网签变更后刘某给付房款。刘某、柳某提供了2020年9月18日拍摄的涉案房屋及所在小区的现状照片、光碟及微信截图、巴彦淖尔市政府办公楼前照片，意在证明，其拒交剩余房款是因为所购房屋无法交付使用，是赵某1违约导致其的合同目的无法实现。赵某1对上述证据的真实性及举证意图均不予认可，认为涉案房屋网签给刘某、柳某时，刘某、柳某与喜阳迪房地产公司重新约定房屋交付时间为2020年12月30日前，房屋何时交付与其无关。一审法院经审理认为，赵某1与刘某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。刘某称，赵某1承诺最迟在2020年6月底前交付房屋，但未能提供证据证明，不予认定。刘某、柳某提供涉案房屋及所在小区的现状照片、光碟及微信截图、巴彦淖尔市政府办公楼前照片，用以证明所购房屋无法交付使用，是赵某1违约导致其合同目的无法实现，故拒交剩余房款。上述证据只能证明房屋的现状，并不能证明涉案房屋不能如期在2020年12月30日交付，且刘某、柳某又与喜阳迪房地产公司约定，由喜阳迪房地产公司交付房屋，故对上述证据的证明目的不予采信。刘某明知所购涉案房屋为期房，在与喜阳迪房地产公司签订《商品房买卖合同》时约定，由喜阳迪房地产公司在2020年12月30日前交付房屋，故赵某1对涉案房屋不负有交付义务，刘某、柳某以住房的合同目的无法实现，拒付赵某1剩余房款是行使先行抗辩权和不安抗辩权的理由不能成立。现涉案房屋经赵某1协助，刘某、柳某与喜阳迪房地产公司签订了商品房买卖网签合同，赵某1履行了合同义务，刘某应将剩余房款320000元支付赵某1，拒不支付构成违约，应承担民事责任。赵某1要求刘某支付房款320000元并支付利息的诉讼请求，予以支持。利息的承担应从逾期付款之日即2020年5月19日起至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2020年5月19日一年期贷款市场报价利率计付。《房屋买卖合同》产生于赵某1、刘某之间，柳某不是该合同的当事人，根据合同的相对性，该协议对柳某没有约束力，赵某1向柳某索要房款没有事实和法律依据，其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、刘某于本判决生效后七日内支付赵某1房款320000元，并从2020年5月19日起至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2020年5月19日一年期贷款市场报价利率计付利息。二、驳回赵某1对柳某的诉讼请求。案件受理费6100元，赵某1预交3050元，由刘某负担，其余部分不再交纳；保全费2120元，由刘某负担。本院二审期间，刘某提供以下证据：1.刘某、柳某与喜阳迪房地产公司房某交涉交付房屋的谈话录音（提交光碟一张，语音文字整理记录一份）；2.君诚元小区施工单位内部转账审批确认单一张（提供复印件）；3.君诚元小区业主维权微信群截图10张。以上证据证实刘某所购房屋至今无法居住，完全是赵某1和喜阳迪房地产公司的过错，因为刘某与喜阳迪房地产公司商谈交房事宜时被告知刘某购买赵某1房屋在购买时就已经抵押给案外人郭某，涉案房产根本不存在，且喜阳迪房地产公司也不认可，所以在刘某合同目的实现不了的情况下，不可能也不应当交付购房款，该行为既不符合客观事实也不符合相关法律规定，因为刘某不可能花32万元仅仅购买一张合同，所以建议法庭支持刘某的上诉请求。经庭审质证，赵某1对1号证据是否是和喜阳迪房地产公司的法定代表人房某本人录音不认可，且内容与一审所诉的内容相矛盾；对2号证据的真实性不认可，因为证据是复印件；对3号证据不认可。喜阳迪房地产公司对1号证据的真实性、关联性、合法性均不认可，刘某在上诉状中称2020年6月喜阳迪房地产公司法定代表人被抓，录音证据又是同喜阳迪房地产公司的法定代表人房某做的，录音时间是2021年1月5日，时间明显是矛盾的，不可能与在押犯人通话。且该录音证据到底是与谁的录音，无法核实清楚，录音是否经过剪辑也不清楚，故该录音证据来源不合法，存在伪造证据之嫌疑，代理人作为公司的法律顾问，一年多也没有见过房某；对2号证据因系复印件，真实性无法确认，合法性和关联性不认可，喜阳迪房地产公司确实和郭某借过钱，给其网签过房产，刘某也对其认可；对3号证据照片的真实性、关联性、合法性均无法确认，均没有形成时间。案涉房屋已经网签，在一审时已经核对过。如果有抵押是不可能签网签的，君诚元小区已经被政府接管，政府已经派驻了工作组在处理相关事宜。柳某上述对1－3号证据的真实性及举证意图均认可。本院经审查认为，刘某提供的1号录音证据，与刘某进行通话的人未表明身份，是否为房某本人无法确认，且在赵某1与喜阳迪房地产公司均提出异议的情况下，其真实性存疑；2号证据即君诚元小区施工单位内部转账审批确认单系复印件，无法与原件核实；3号证据微信截图，无证据形成的具体日期，真实性及关联性无法确认。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案的事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系”的规定，上述1－3号证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，刘某应否向赵某1支付购房款32万元及利息。经审查，刘某与赵某1签订的《房屋买卖合同》中约定，刘某以330000元价格购买涉案房屋，先付定金10000元，剩余320000元在过户的同时一次性付清。在签订该《房屋买卖合同》后，刘某于2020年4月19日向赵某1支付定金10000元。2020年5月19日，经赵某1协助，刘某、柳某与喜阳迪房地产公司就涉案房屋网签了《商品房买卖合同》，在该网签的《商品房买卖合同》中约定，房价为341880元，于2020年5月19日一次性付清，于2020年12月30日前交付房屋，并约定了喜阳迪房地产公司逾期交房的违约责任等。在签订了该网签的《商品房买卖合同》的第二天即2020年5月20日，喜阳迪房地产公司给刘某、柳某出具了收到房款741880元的收据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，赵某1以双方签订的《房屋买卖合同》约定履行了过户手续即协助刘某与喜阳迪房地产公司办理网签了《商品房买卖合同》，喜阳迪房地产公司也给刘某出具了收到购房款的收据，全面履行了合同义务，刘某本应按照双方签订的《房屋买卖合同》约定履行其交付下欠320000元房款的义务，其拒绝履行，应承担继续履行的违约责任。故一审判决刘某支付赵某1房款320000元并承担利息，并无不当。刘某上诉称，赵某1在与其签订《房屋买卖合同》时具有欺诈性，只约定交款时间及逾期交款的违约责任，未约定交房期限及不能交房的违约责任，显失公平，应予撤销。但其在签订该《房屋买卖合同》后未提起撤销权之诉，也未在一审审理中提供赵某1具有欺诈的相关证据，亦未就此提起反诉，且其作为完全民事行为能力人，亦为职业学院的教师，在签订《房屋买卖合同》时应具有审查合同条款是否显失公平的应知，也应尽到审查涉案房屋是否为期房、何时交房的义务，故其该项上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。刘某上诉称，其与赵某1签订了《房屋买卖合同》，赵某1未向其交付房屋，导致其合同目的无法实现，符合《合同法》规定的解除条件，双方签订的《房屋买卖合同》应当予以解除。经审查，其与赵某1签订《房屋买卖合同》后，赵某1已按合同约定全面履行了其协助过户的义务，且在其与喜阳迪房地产公司签订的网签《商品房买卖合同》中约定了交房时间和逾期交房的违约责任，赵某1的交房义务已在签订该网签《商品房买卖合同》时转由喜阳迪房地产公司承受。喜阳迪房地产公司依据该网签《商品房买卖合同》承诺于2020年12月30日前交付房屋，而刘某提起本案诉讼的时间为2020年8月10日，其提供的证据亦不足以证明涉案房屋不能交付的事实，其也未在一审中提出解除合同的反诉，故其上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 霍淑珍审判员 边晓飞审判员 李智平二○二一年六月十五日书记员 田易鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。