沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0112民初1873号 原告：沈阳新希望置业有限公司，住所地沈阳市棋盘山开发区高坎旧镇街50号204房间。统一社会信用代码91210112798460857B。 法定代表人：蒋波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：皮伟、宋微，系辽宁卓政律师事务所律师。 被告：高巍，男，1972年1月24日生，汉族，住址辽宁省抚顺市望花区。 被告：王敏学，女，1983年3月6日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。 原告沈阳新希望置业有限公司与被告高巍、王敏学商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳新希望置业有限公司的委托诉讼代理人皮伟、宋微到庭参加诉讼，被告高巍、王敏学经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1710140060，2017年9月19日签订）及《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》；2、判令被告支付原告代其偿还的房屋贷款利息38607.27（8214.14+30393.13）元、逾期利息246853.90元、罚息15230.34（14540.13+690.21）元、及沈河法院案件受理费34184元、保全费5000元，共计339875.51元；3、判令被告支付原告因上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行诉原、被告金融借款合同纠纷一案的律师代理费20000元；4、判令被告支付原告违约金1407590.052元（包括解除《商品房买卖合同》违约金943040元、代偿款违约金364550.052元及首付款逾期付款违约金100000元）；5、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续并承担相关费用；6、判令被告协助原告办理注销抵押权预告登记手续并承担相关费用；7、判令本案诉讼费、保全费、保全担保费、公告费、律师代理费及一切与诉讼相关的费用由被告承担。开庭时，原告增加诉求，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》。事实与理由，原、被告于2017年9月19日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市东陵区4门的房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积303.12平方米，房屋总价款4715200元，双方约定2017年9月19日前付清首付款1415200元，2017年10月18日前付清余款3300000元。2017年12月14日，原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“浦发银行”）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向浦发银行贷款本金3300000元用于购买案涉房屋，贷款期限24年（2017年12月14日至2041年12月14日），以案涉房屋为抵押物，原告为保证人，承担阶段性连带责任保证。而后因被告未能依《个人购房担保借款合同》约定向浦发银行偿还贷款本息，原告于2018年6月28日代被告向浦发银行偿还2期贷款本息共计54000元。由于被告恶意拖欠浦发银行贷款本息，浦发银行于2019年7月22日将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2019年10月22日作出（2019）辽0103民初10353号民事判决书。但被告未按判决履行自己的义务，为防止损失进一步扩大，原告对此承担了连带保证责任，代被告向浦发银行偿还银行贷款本金、利息、罚息、诉讼费及保全费共计3551500.52元。原告承担保证责任后数次向被告追偿，但被告均没有履行自己的还款义务，依据《商品房买卖合同补充协议》、《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》之约定，原告有权据此解除与被告之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》，有权向被告追偿代其向浦发银行偿还的上述款项并要求被告支付相关违约金。为维护原告的合法权益，现依据上述事实与法律特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告高巍、王敏学未向法院提交书面答辩状及提举证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1710140060）、《商品房买卖合同补充协议》及《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》。《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区4门房屋，建筑面积303.12平方米，总房款4715200元，被告应于2017年9月19日交纳首期房款1415200元，其余3300000元房款采用商业贷款方式支付，并于2017年12月14日内到达原告指定账户。《商品房买卖合同补充协议》第7.2.6条约定“保证期内，因买受人未能按《借款合同》约定……还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》……有权要求买受人承担总房款20%的违约金……”。《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》约定，二被告以向原告借款并分期偿还的方式缴纳总房款30%的首付款，扣除50000元抵顶部分，共计1365200元，并约定分8期偿还，每期170650元，第一次偿还时间为2018年3月1日，第二次偿还时间为2019年3月1日……第七条约定“如乙方在上述约定期限内未及时足额偿还首付款借款的……乙方应向甲方支付违约金100000元……商品房存在银行抵押的，乙方负责予以撤销并承担相应贷款法律责任”。2017年12月14日，被告高巍作为借款人，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人（抵押权人），被告高巍、王敏学作为抵押人（被告王敏学同时作为共同还款人），被告沈阳新希望置业有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告高巍、王敏学向上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款3300000元用于购买上述房屋，贷款期限为24年，自2017年12月14日至2041年12月14日，贷款利率为在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，如遇基准利率调整，则随之调整，并约定了具体的调整方法。还款方式为等额本金还款法，每月10日为还款日。合同约定担保方式为抵押加保证，被告高巍、王敏学以其购买的沈阳市东陵区4门房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与高巍、王敏学于2017年12月25日办理了预购商品房抵押权预告登记。沈阳新希望置业有限公司同意为本合同项下的贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。同时违约责任约定：逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行，借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。有权宣布贷款立即到期，有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任何一账户中扣划款项以清偿债务，有权按合同担保条款约定处分抵押物或依法追索保证人连带责任。2018年1月18日，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行依照合同约定发放了贷款3300000元，高巍、王敏共计偿还银行贷款，2018年2月10日本金11458.33元及利息11858元、2018年3月10日本金11458.33元及利息14771.03元、2018年7月9日本金11458.33元及利息13506.65元，以上本金共计34374.99元。原告沈阳新希望置业有限公司为被告高巍代为偿还，2018年6月28日本金11458.33元及利息14615.05元罚息400.9元、2018年6月28日本金11458.33元及利息14668.10元罚息249.17元、2018年6月28日本金利息1109.98元罚息40.14元，以上利息共计30393.13元罚息共计690.21元。被告之后未依约偿还贷款，原告因向上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行承担了还款的保证责任而要求解除合同并向被告追索损失未果，故诉至法院。 另查明，2019年7月22日，因被告高巍、王敏学逾期未偿还上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行贷款，被诉至沈阳市沈河区人民法院，该院审理后出具（2019）辽0103民初10353号民事判决书。该判决书判决，一、被告高巍、王敏学于本判决发生法律效力后15日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款本金3242708.35元；二、被告高巍、王敏学于本判决发生法律效力后15日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款3242708.35元的利息172514.65元、罚息7723.02元（截至2019年6月20日，自2019年6月21日至本判决确定的债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利等款项按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；三、被告沈阳新希望置业有限公司对上述第一、第二项义务承担连带责任。依据该判决，2019年11月28日，原告代二被告向上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行向履行了民事判决书中的还款义务，承担了保证责任，实际给付上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行本金金额3047916.74元、本金利息8214.14元、逾期本金194791.61元、逾期利息246853.90元、罚息14540.13元、诉讼费34184元、保全费5000元，总计3551500.52元。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告高巍、王敏学经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。1、关于原告主张解除2017年9月19日双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1710140060）、《商品房买卖合同补充协议》及《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》的诉求，被告高巍、王敏学未按个人购房担保借款合同的约定按期偿还借款，导致原告作为担保人在的上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行起诉后承担保证责任，被告已经构成根本违约，依照原告与被告高巍、王敏学签订的商品房买卖合同补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同及补充协议。同时被告应协助原告办理撤销相关的商品房备案、注销抵押权预告登记手续手续并承担相关费用。2、关于原告主张被告支付为其代偿的房屋贷款、利息、罚息及诉讼产生的损失的主张。依据原告提供的代偿证明、民事判决书等可以证实，被告应给付原告359875.51元（8214.14元+246853.90元+14540.13元+30393.13元+690.21元+34184元诉讼费+5000元+保全费+20000元律师费）。本次诉讼产生的保全担保费为1767.47元、律师费20000元，依据合同约定，被告亦应承担。因原告主张解除扣除《商品房买卖合同》收回案涉房屋，被告已经支付的贷款本金34374.99元应在被告的给付款中予以抵扣。3、关于原告主张的违约金诉求。因被告基于购房违约的一个事实，现原告主张解除《商品房买卖合同》违约金943040元，符合合同违约金为总房款20%的约定，予以支持。对于原告主张的代偿款违约金364550.052元、首付款逾期付款违约金100000元，系一个违约事实违约责任的重复计算，无法律依据，不予支持。4、被告王敏学同时作为共同还款人，对本案的给付责任，依照合同约定应承担共同给付责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告被告高巍、王敏学于2017年9月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1710140060）、《商品房买卖合同补充协议》及《关于“分期”购房活动之协议暨补充协议之购房首付款借款协议》于本判决生效之日起解除； 二、被告高巍、王敏学于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈阳新希望置业有限公司代偿款、诉讼费、保全费、律师费共计347267.99元（359875.51元+21767.47元-34374.99元）； 三、被告高巍、王敏学于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈阳新希望置业有限公司违约金943040元； 四、被告高巍、王敏学于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳新希望置业有限公司办理位于沈阳市东陵区4门房屋的预告登记、备案、抵押权撤销手续； 五、驳回原告沈阳新希望置业有限公司的其它诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57179元、公告费690元、保全费4939元，由被告高巍、王敏学负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  于 棣 审 判 员  宁 伟 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  王 玥 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。