北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5741号上诉人（原审被告）：北京中天城投企业策划有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号（北京方和正圆商贸有限公司）6号办公楼508号。法定代表人：张亚林，董事长。委托诉讼代理人:史成续,北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中图文创（北京）国际会展有限公司（原名称为中图文创（北京）国际会展中心），住所地北京市通州区。法定代表人：李良京，总经理。委托诉讼代理人：孟德丰，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人北京中天城投企业策划有限公司（以下简称中天城投公司）与被上诉人中图文创（北京）国际会展有限公司（以下简称中图文创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天城投公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案移送公安机关进行刑事立案侦查；三、将本案发回重审或驳回中图文创公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审存在庭外审理行为，程序违法（录音为证）。本案在一审开庭结束后，承办法官两次单独打电话给中天城投公司，就是否同意降低支付违约金问题，进行“陷阱式”提问，刻意无视中天城投公司辩称的根本不同意支付违约金问题，强制性要求回答“是还是不是？”，以变相诱导方式达到让中天城投公司承认违约之目的，根本不是中天城投公司不同意支付违约金的真实意思表示。法官调查案情应在法庭上进行，庭审结束后打电话的行为，未经法定庭审程序，属于程序非法。二、一审剥夺了中天城投公司的举证权。庭审过程中，中天城投公司要求提交中图文创公司一方存在严重欺诈、诱签合同等行为的相关录音等证据时，法官称只看合同，并称中天城投公司提交的证据与案情无关，不允许中天城投公司提交证据，更未进行法定的质证环节，严重侵犯了中天城投公司的诉讼权利。三、一审判决刻意忽略中天城投公司已合格履行的合同部分，认定事实不清。中天城投公司和中图文创公司自合同签订以来，因大部分房屋不具备使用功能，一直没有按合同约定进行房屋交接，但中图文创公司一边恶意阻挠中天城投公司与第三方合作，一边不停地催要租金，中天城投公司不得不尽力将租金交付至2019年6月1日，一审庭审中法院也认定中图文创公司部分房屋没有做交接手续，但判决中却刻意回避，无视客观真实存在的证据，认定事实不清。四、一审判决支持了中图文创公司的非法诉讼请求。在庭审过程中，中图文创公司即开始强行收回房屋进行装修改造，侵犯了中天城投公司的权益，一审判决仍认定中天城投公司支付中图文创公司已控制房屋的费用，明显不符合事实，缺乏公正合理性。五、中图文创公司构成合同诈骗，本案应中止审理，移交公安机关进行刑事立案侦查。1.双方签订租赁合同后，中天城投公司按照约定投资了大笔资金对房屋进行装修以适合自己或与合作方正常使用。中图文创公司之法定代表人李良京等人，每当中天城投公司找到适当的合作方时，李良京等人不仅不予配合，反而拆台，称中天城投公司没钱，不要和中天城投公司合作，直接和中图文创公司合作，各种理由不让合作方使用房屋。中图文创公司的目的很明确，就是让中天城投公司及合作方不能正常经营而退出，霸占中天城投公司的租金和装修的房屋。2.在签订合同前，本来是有第三方准备承租中图文创公司的房屋，但中图文创公司认为该第三方信用不够，动员中天城投公司承租房屋，再转租给第三方。合同中格式条款却约定不能转租，口头表达和书面材料相矛盾，诈骗故意明显。第三方北京凯兹英语培训中心原本是租用中图文创公司的房屋，因中图文创公司房屋装饰，在中图文创公司指导下北京凯兹英语培训中心与中天城投公司签订租房合作协议，收取了北京凯兹英语培训中心装修押金和装修图纸后，又指导北京凯兹英语培训中心水、电、网等装修。反过来在诉讼中又称北京凯兹英语培训中心是其不知情进来的第三人，显系“贼喊捉贼”行为。上述行为均有录音及中图文创公司的恶意拆台未能达成合作的第三方为证，有行为有结果，虽在一审中被刻意回避，但仍然不影响中图文创公司涉嫌合同诈骗的犯罪构成。同时，中天城投公司不能向中图文创公司及时足额交纳租金，也是由于中图文创公司恶意给中天城投公司的合作方做工作阻止合作导致，相应后果和损失应当由中图文创公司自行承担。综上，中图文创公司从开始口头“忽悠”到阻止中天城投公司无法实现与合作方合作之目的，骗取中天城投公司的租金及装修，利用中天城投公司提升自己的出租房屋质量，有行为、有结果，已完全符合合同诈骗之法律特征，本案应首先移送公安机关进行刑事立案。退而言之，一审程序违法，证据不足，认定事实不清，剥夺了中天城投公司的举证权，亦应发回重审或驳回中图文创公司的诉讼请求。中图文创公司答辩称：一审程序合法，认定事实清楚。中图文创公司已经将房屋进行了交接，中天城投公司实际占用房屋并转租给第三人。交付清单上有双方的盖章签字，记载了双方对交付情况的认可，明确载明了交接时的电表数字。一审中中天城投公司自认其已经收到了涉案房屋的钥匙，中天城投公司承租房屋后交纳了房租，不存在涉案房屋不具备使用功能的情况，也不存在中图文创公司强行收回改造的情况。本案不存在中止审理的情形。中图文创公司向一审法院请求：1.确认中图文创公司和中天城投公司签订的房屋租赁合同于2019年11月8日解除;2.判令中天城投公司将北京市通州区新华西街×号中图文创(北京)国际会展中心院内南库房(通全字第XXXX号2-19幢、2-20幢)房屋腾空并交还中图文创公司;3.判令中天城投公司给付2019年7月1日至2019年11月7日期间租金65271.25元;4.判令中天城投公司给付2019年7月1日至2019年11月7日期间欠缴租金滞纳金3359.89元;5、判令中天城投公司给付2019年7月1日至2019年11月7日期间欠缴租金违约金20159.35元;6.判令中天城投公司自2019年11月8日起至实际交还房屋日止，以每日1010元为标准，向中图文创公司给付房屋占用费，暂计算至2020年4月30日为176750元;7.判令中天城投公司向中图文创公司支付逾期交房违约金23040元;8.中天城投公司承担诉讼费。以上合计暂为288580.49元。一审法院认定事实：2018年10月1日，中图文创公司（甲方）与中天城投公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定:第一章，承租房屋位置、租用面积、租赁用途，1.1承租房屋地理位置：北京市通州区新华西街×号中图文创(北京)国际会展中心（院内南库房，通全字第XXXX号2-19幢、2-20幢房屋，建筑面积202平方米)（以下简称涉案房屋）;第二章，租赁期限、租金及付款方式，2.1租赁期限：自2018年10月1日起至2021年9月30日止，共计3年。2.2租金：第一年、第二年度为2.5元/平米/天，第三年度为4元/平米/天，房租合同总金额663570元整(含税)。租金支付方式：采取押一付叁，租金及供暖费等支付时间及方式如下(供暖费标准按年度北京市标准缴纳),乙方分别于每年10月、1月、4月、7月的1日前15日内交清阶段费用，按“本合同租金具体交纳时间与金额表”所列租金金额向甲方支付，在每个租金交纳阶段的租金最晚交纳时间(即：该阶段租赁起始日前15天，以下简称约定的付款时间)前向乙方进行收取。租金不包含有偿使用承租房屋租用面积期间所发生的能源费、通讯费、物业管理费、车位租赁费等费用(详见第三章相关条款规定)。2.2.4本合同签定后3个工作日内(法定节假日顺延)，乙方须向甲方支付首阶段(2018年10月1日起至2018年12月31日)的租金，合计46081.25元(大写人民币：肆万陆仟另捌拾壹元贰角伍分)，此后乙方应于每个租金交纳阶段之约定的付款时间前交纳该阶段租金。2.2.5若乙方未能在约定的付款时间向甲方支付该阶段全额租金，乙方须按应付未付租金总额的每日万分之五向甲方支付滞纳金，即：滞纳金金额=应付未付租金总额×0.5‰×实际拖欠天数，拖欠天数从该阶段约定的付款时间开始计算。2.2.6乙方逾期交纳应付租金超过30天(含30天，从该阶段约定的付款时间开始计算)仍未支付所欠租金及滞纳金的，甲方有权收回承租房屋，乙方应向甲方全额支付截至乙方归还承租房屋之日的租金、滞纳金，还应向甲方支付截至乙方归还承租房屋之日的违约金，违约金按所欠租金总额的每日千分之三计算，即：违约金金额=应付未付租金总额×3‰×实际拖欠天数。拖欠天数从该阶段约定的付款时间开始计算。第五章，承租房屋的交付与归还，5.1承租房屋的交付，5.1.1甲方承诺签订本合同并足额收取乙方的首笔租金、押金和保证金后，原则上，当日内由乙方人员进驻承租房屋开展交接前的准备工作，甲方在3日内将符合本合同第5.1.2条款约定的承租房屋交付乙方；甲方如需更改交付时间的，另行通知乙方，但不得晚于乙方起租期。5.1.2甲乙双方要对承租房屋进行交接验收，承租房屋的所有装置、装配和设备应处于完好使用状态。甲方将承租房屋按《承租房屋交接清单》约定交付给乙方，并就交付工作填写《承租房屋交接清单》(详见附件1)，由双方盖公章确认。5.2.5在租赁期届满或提前解除合同后，乙方未能在3日内交还承租房屋或交付承租房屋不符合约定的，均视为逾期交付；乙方应就逾期时间按双倍日租金标准为单价向甲方支付房屋占用费，即房屋占用费=日租金单价×2×承租房屋租用面积×实际逾期天数，交纳至第2.2.2条款约定账户。实际逾期天数从租赁期届满或解除合同之日起开始计算至实际交还承租房屋之日止。第八章，8.2合同的解除与终止，8.2.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回承租房屋，其保证金不予退还：(1)不按照合同约定支付租金、押金、保证金、物业费等一切应交费用逾期超过30日的。第九章，违约及违约责任，9.2乙方应按照本合同约定按时支付租金、押金、保证金及其他应交费用。若乙方逾期支付该等款项的，甲方将按照下列方式处理,（2）逾期付款超过30日的，甲方有权按照本合同第8.2.3条的约定解除本合同。9.3乙方具备上述逾期付款情形任一项的，甲方均有权自逾期付款之日起开始同时计收滞纳金（滞纳金按照本合同项下第2.2.5条收取）和违约金（违约金按照本合同项下第2.2.6条收取）。第十章，特别约定，10.7.2一旦合同履行期满或提前解除，乙方应在合同履行期满后3日内或收到甲方解除合同通知后3日内无条件腾退房屋，并确保交还房屋符合出租时原状。合同履行期满或收到甲方解除合同通知后超过3日乙方没有交还房屋时，乙方同意：甲方可以在乙方不在场的情况下直接收回房屋，如发生财产损失，乙方同意该损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方不按期向甲方交还房屋属于乙方违约行为，乙方同意交还房屋每退延一日按日租金的双倍向甲方支付房屋占用费用。如因乙方造成房屋及设备设施损失的乙方应给予赔偿。甲乙双方确认：如合同履行期满或提前解除时仍存在尚未解决的争议，无论该争议性质如何，都不能成为拖延腾退房屋的理由。第十一章，通知、变更，11.1与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点，挂号寄出第7日或送达日(以较早日为准)视为文件已被送达。第十三章，其他约定事项，13.2一旦合同履行期满或提前解除，乙方应在合同履行期满后3日内或收到甲方解除合同通知后3日内无条件腾退房屋，并确保交还房屋符合出租时原状或房屋使用状态不低于出租时原状。合同履行期满或收到甲方解除合同通知后超过3日乙方没有交还房屋时，乙方同意：甲方可以在乙方不在场的情况下直接收回房屋，如发生财产损失，乙方同意该损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方不按期向甲方交还房屋属于乙方违约行为，乙方应按月租金的150%向甲方支付违约金。如因乙方造成房屋及设备设施损失的乙方应给予赔偿。甲乙双方确认：如合同履行期满或提前解除时仍存在尚未解决的争议，无论该争议性质如何，都不能成为拖延腾退房屋的理由。如因乙方原因导致乙方承租房屋被法院查封，查封期间乙方应继续支付租金或按租金标准支付房屋占用费。租赁合同还对其他权利义务进行了约定，其中双方在“本合同租金具体交纳时间与金额表”中约定2019年7、8、9月租金总计46081.25元，2019年10、11、12月租金总计46081.25元；附件1“承租房屋交接清单”中填写涉案房屋电表起记底数为3802，交房日期填写为2018年10月1日，其他内容为空白，落款处加盖了双方的公章，并有各自法定代表人签字。租赁合同签订后，中天城投公司向中图文创公司支付了房屋租赁押金15360元和至2019年6月30日的房屋租金，后中天城投公司未再支付房屋租金。2019年11月4日，中图文创公司向中天城投公司通过邮寄发出书面《房屋租赁合同解除通知书》，载明：“北京中天城投企业策划有限公司：你公司作为承租人于2018年10月1日与我单位签订5份房屋租赁合同。因你公司违反房屋租赁合同第2.2条约定,逾期支付房屋租金超过30日,我单位依据房屋租赁合同第8.2.3条约定,自本通知送达你公司之日起,提前解除你公司与我单位签订的上述5份房屋租赁合同。我单位要求你公司按照房屋租赁合同第13.2条约定,自你公司收到本通知之日起3日内无条件腾退承租房屋,逾期腾退,责任自负。我单位希望你公司能按照房屋租赁合同约定主动腾退承租房屋,办好交接,立即给付拖欠的房屋租金以及迟延履行期间应当承担的违约金并给付租赁合同解除后至承租房屋实际腾退日止的房屋占用费。”中图文创公司提供的快递单显示，寄件人为姚某，收件人为张亚林，收件地址为北京市通州区张家湾镇工业开发区光华路16号。中图文创公司称该邮件于2019年11月7日签收。中天城投公司认可收到该函件。庭审中，中天城投公司称涉案房屋没有办理交接手续，不同意支付租金。但中图文创公司称中天城投公司将涉案房屋转租给了案外第三人，足以证明房屋已经交付并且符合使用条件。中天城投公司认可其已将涉案房屋转租给案外第三人。一审法院认为：本案中，双方争议的焦点在于涉案房屋是否已经交付使用。关于房屋是否交付的问题，双方在房屋交割清单上记载了涉案房屋电表起底数字，且中天城投公司认可其在签订租赁合同后将涉案房屋转租案外第三人，故应认定中天城投公司已经接收承租房屋，即中图文创公司已将涉案房屋交付中天城投公司使用。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中图文创公司与中天城投公司签订房屋租赁合同并将涉案房屋交付中天城投公司使用后，中天城投公司理应按照合同约定向中图文创公司支付租金，现中天城投公司自2019年6月30日后未再支付租金，中图文创公司依据双方合同的约定行使合同解除权，起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同于法有据，法院予以支持。关于合同解除的时间，根据合同约定，中天城投公司在出现租赁合同中约定的违约行为成就合同解除条件时，中图文创公司即可以依约行使合同解除权，现中图文创公司于2019年11月4日行使合同解除权，向中天城投公司发出房屋租赁合同解除通知，中天城投公司在2019年11月7日接到房屋租赁合同解除通知之日起合同即解除，故双方租赁合同应认定于2019年11月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中天城投公司在合同履行过程中未能按照合同约定支付租金，中图文创公司起诉要求中天城投公司支付2019年7月1日至2019年11月7日租金65271.25元，于法有据，法院予以支持。根据合同约定，中天城投公司逾期支付租金，已构成双方合同约定的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。现中图文创公司根据合同约定要求中天城投公司支付2019年7月1日至2019年11月7日期间逾期支付租金的滞纳金（违约金）及欠付租金的违约金，因二者实质均为违约金性质，且双方在合同第9.3条约定两项违约金可以叠加计算，故中图文创公司的该两项诉求，均于法有据，法院本应予以支持，但由于合同约定的违约金过高，中天城投公司请求人民法院依法予以调减，故法院依法适当调减后酌定为仅按每日万分之五支付逾期支付租金的违约金，即中天城投公司因逾期支付租金应向中图文创公司支付违约金计3359.89元。另根据双方合同约定，中天城投公司应当在收到解除通知后三日内向中图文创公司腾退交还涉案房屋，但中天城投公司至今未将涉案房屋交回，故中图文创公司起诉要求中天城投公司腾退交还涉案房屋，于法有据，法院予以支持。另自合同解除之日起至中天城投公司实际腾退涉案房屋之日止，中天城投公司本应按照双方合同第5.2.5条约定的价格向中图文创公司支付房屋占有使用费，即自2019年11月8日起，中天城投公司本应按原租赁合同日租金标准的2倍即1010元/日的标准向中图文创公司支付房屋占有使用费直至其实际腾退涉案房屋之日止，但由于合同法规定，在当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而本案中当中天城投公司拒付余欠房租并不归还所租房屋时，中图文创公司本可以依约采取适当措施主动收回出租房屋，但却并未依约主动作为，故对于中天城投公司逾期交回所租房屋导致经济损失扩大的后果，双方均有责任和过错，应均担该部分损失，据此，法院将双方约定支付的房屋占有使用费总额的二分之一认定为中天城投公司应付的房屋占有使用费，亦即按原租赁合同日租金标准505元计付中天城投公司向中图文创公司支付的自2019年11月8日起至其实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费。但是在2020年2月至7月的6个月期间，恰逢新肺疫情防治期间，因新肺疫情的出现属于不可抗力因素，其对于中天城投公司的正常经营活动必然会造成相应不良影响，对此法院将该6个月中天城投公司应付的房屋占有使用费标准予以适当合理调减至每天170元，即在该6个月房屋占用期间，中天城投公司应付的房屋占有使用费按每天170元的标准计付，在最后计算应给付的房屋占有使用费时一并予以核减。另因中天城投公司在收到解除通知后的三日内未能腾退交还涉案房屋，已构成逾期交还房屋，故根据双方租赁合同第13.2条的约定，中图文创公司有权要求中天城投公司支付逾期交还房屋违约金，中天城投公司对此本应承担月租金150%的违约金计23040元，但由于合同约定的违约金过高，中天城投公司已请求人民法院予以调减，故法院对此依法予以适当调减后，将中天城投公司应支付中图文创公司逾期交还房屋违约金的数额酌定为2000元。对于中天城投公司提出的其所租的涉案房屋存有设施不全等瑕疵及未与中图文创公司实际办理房屋交接，故不同意中图文创公司的诉讼请求的答辩意见，因其未提供相应充分证据予以证实，亦即没有事实依据，故法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认中图文创（北京）国际会展中心与北京中天城投企业策划有限公司于2018年10月1日就北京市通州区新华西街×号中图文创(北京)国际会展中心院内南库房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，2-19幢、2-20幢，建筑面积202平方米)签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、北京中天城投企业策划有限公司于判决生效之日起七日内向中图文创（北京）国际会展中心腾退交还坐落于北京市通州区新华西街×号中图文创(北京)国际会展中心院内南库房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，2-19幢、2-20幢，建筑面积202平方米)；三、北京中天城投企业策划有限公司支付中图文创（北京）国际会展中心自2019年7月1日起至2019年11月7日期间的房屋租金计65271.25元、逾期支付房屋租金的违约金计3359.89元、逾期交还房屋的违约金计2000元，以上共计70631.14元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京中天城投企业策划有限公司按每日505元的标准向中图文创（北京）国际会展中心支付自2019年11月8日起至其实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费（但在2020年2月至7月的6个月的新肺疫情防治期间，北京中天城投企业策划有限公司应付的房屋占有使用费按每日170元的标准计付），于判决生效之日起七日内先行执行判决生效前北京中天城投企业策划有限公司应付的房屋占有使用费；后续再发生的应由北京中天城投企业策划有限公司支付的房屋占有使用费，于出租房屋实际腾退交还后七日内执行清；五、驳回中图文创（北京）国际会展中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中天城投公司围绕上诉请求向本院提交九组新证据，中图文创公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。中天城投公司提交的证据为：第一组证据为举报信复印件、快递回执复印件，证明目的为中图文创公司及其法定代表人李良京构成诈骗罪、索贿及破坏国家机关形象等，中天城投公司已于2021年1月22日进行举报，本案应中止审理；第二组证据为2018年8月2日张亚林与李良京电话录音及文字整理稿，证明目的为李良京欺骗张亚林先签合同进场，以后的事都好说，李良京承诺四白落地、添加水电暖、整修房屋等，以使房屋具有使用功能，但事实上根本没有进行整修，房屋不具备正常使用功能，李良京同意第三方进场合作，但随后的事实是不同意第三方进场，不让第三方和中天城投公司签合同；第三组证据为2019年1月7日张亚林与李良京电话录音及文字整理稿，证明目的为李良京不同意中天城投公司招商的第三方进场，导致房屋空置，给中天城投公司造成巨大损失，中图文创公司应予赔偿，不应再收租金，原来说好什么事都好谈，此次电话中也谈及延长租期，以保证为使房屋能正常使用而进行的装修投入能收回，但随后中图文创公司不同意延长租期，因租期问题也难以招商，中图文创公司具有诈骗性质；第四组证据为张亚林与一审法官电话录音及文字整理稿，证明目的为一审法官诱导中天城投公司承认违约，不让中天城投公司在一审中提交证据；第五组证据为北京增值税普通发票复印件18张，证明目的为中图文创公司开发票是按六个合同一起开的，六个租赁合同其实是一个整体，中天城投公司前期一直按时交付租金，由于中图文创公司不让中天城投公司招商的第三方进场，导致房屋空置，双方合同不能履行的责任在中图文创公司，中图文创公司不应收取租金，还应退还租金并赔偿中天城投公司损失，上述发票包含暖气费，事实上除(2021)京03民终5753号关联案件中的120平方米外，其它房屋均没有暖气，中天城投公司另付的租金120万元及预付的水电费7万元，中图文创公司未开具发票；第六组证据为双方签订的其他五份房屋租赁合同复印件，证明目的为中图文创公司准备出租给中天城投公司的房屋在一个园区，本来是一个租赁行为，中图文创公司人为地分割为六个，除中图文创公司交付给中天城投公司的120平方米房屋外，其余均是仅有合同，没有交接，合同中也没有写明有钥匙的交接，房屋不具备正常使用功能，中图文创公司一直未进行完善使之具备交房条件，不应收取租金；第七组证据为2018年10月现场照片16张，证明目的为房屋断壁残垣、没有门窗、没有水电暖气供应，不具有正常使用功能，中图文创公司承诺的四白落地、水电暖添加、厂区清理等均没有实施；第八组证据为2020年12月现场照片10张，证明目的为中图文创公司早已强行收回房屋，开进装载机、设置围档，在现场进行施工，此前房屋根本不具备正常使用功能；第九组证据为证人陈某的证言复印件，证明目的为中图文创公司不让中天城投公司招商的客户进场，称只能和中图文创公司签合同，恶意拆台，合同不能履行的责任全部在中图文创公司，中图文创公司不仅不应收取租金，还应退还租金并赔偿中天城投公司损失。中图文创公司针对中天城投公司提交的证据质证意见为：关于第一组证据，中图文创公司不同意中止审理的理由，不认可举报信的证明目的；对第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，录音在合同签订之前，双方的权利义务应以书面合同为准；对第三组证据的真实性认可，证明目的不认可，中图文创公司没有做出承诺，中天城投公司将涉案房屋转租给第三人，不存在未交付的情况；第四组证据与中图文创公司无关，一审程序合法；对第五组证据的真实性认可，中图文创公司收到了中天城投公司缴纳的2018年10月到2019年6月30日的租金，对该组其他证据的证明目的不认可；对第六组证据的真实性认可，证明目的不认可，不是中图文创公司拆成六个案子的，一审是按程序进行的，不认可房屋未交付；第七组证据不是本案涉案房屋，对证明目的不认可；第八组证据与涉案房屋无关，中图文创公司没有收回涉案房屋，对证明目的不认可；第九组证据证人应该出庭接受质证，证人没有出庭不符合证据规则，证人证言的内容与事实不符，涉案房屋已经转租给第三人了。本院经审查认为：根据现有证据已经查明的事实，中天城投公司提交的新证据不能证明其上述主张，不能作为本案认定事实的依据，本院对此不予采纳。本院依法补充查明以下事实：中图文创（北京）国际会展中心于2020年12月29日名称变更为中图文创（北京）国际会展有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案法律事实引起的民事纠纷案件发生于民法典施行前，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关”的规定，现有证据不能证明本案存在确有经济犯罪嫌疑应当将案件移送公安机关或检察机关的情形，故本院对中天城投公司有关“中图文创公司构成合同诈骗，本案应中止审理，移交公安机关进行刑事立案侦查”的上诉理由和请求不予采纳。根据一审法院卷宗中开庭笔录、谈话笔录、电话联系笔录记载内容，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，经审查，一审法院审理本案不存在严重违反法定程序应发回重审的情形，故本院对中天城投公司有关“一审存在庭外审理行为，程序违法（录音为证）；一审剥夺了中天城投公司的举证权，发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。涉案租赁合同约定北京市通州区新华西街×号中图文创（北京）国际会展有限公司院内南库房，中天城投公司作为办公用途。中天城投公司上诉主张中图文创公司交付的租赁物不符合租赁合同约定。根据中天城投公司按涉案租赁合同约定向中图文创公司支付涉案部分租金及进场装修的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，中天城投公司应对“中图文创公司交付的涉案租赁物不符合合同约定”主张所依据的事实成立承担举证证明的责任，中天城投公司未提供充分有效证据证明其上述主张，现有在案证据能够据以证明中图文创公司按照合同约定向中天城投公司交付了涉案租赁物。中图文创公司将涉案租赁物交付中天城投公司用于办公并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，中图文创公司、中天城投公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，中天城投公司、中图文创公司已经按房屋租赁合同约定进行了实际履行。现有证据表明，中天城投公司未按合同支付涉案租赁物的租金，中图文创公司依据涉案租赁合同约定有权解除合同，一审法院有关“中天城投公司违约支付租金导致涉案租赁合同应当解除，中天城投公司应承担违约责任”的认定并无不妥。根据中天城投公司收到解除合同的时间，一审法院有关“租赁合同于2019年11月7日解除”的认定并无不当。根据中天城投公司逾期支付租金、违约责任的承担、新冠肺炎疫情对涉案租赁合同履行的影响、涉案租赁合同解除后实际占用涉案租赁物等情形，一审法院有关“中天城投公司向中图文创公司腾退交还坐落于北京市通州区新华西街×号中图文创（北京）国际会展中心院内南库房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，2-19幢、2-20幢，建筑面积202平方米)；中天城投公司支付中图文创公司自2019年7月1日起至2019年11月7日期间的房屋租金计65271.25元、逾期支付房屋租金的违约金计3359.89元、逾期交还房屋的违约金计2000元，以上共计70631.14元；中天城投公司按每日505元的标准向中图文创公司支付自2019年11月8日起至其实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费（但在2020年2月至7月的6个月的新肺疫情防治期间，中天城投公司应付的房屋占有使用费按每日170元的标准计付），于判决生效之日起七日内先行执行判决生效前中天城投公司应付的房屋占有使用费，后续再发生的应由中天城投公司支付的房屋占有使用费，于出租房屋实际腾退交还后七日内执行清”的处理意见并无不妥，故本院对中天城投公司有关“一审判决刻意忽略中天城投公司已合格履行的合同部分，认定事实不清；一审判决支持了中图文创公司的非法诉讼请求；应发回重审或驳回中图文创公司的诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，中天城投公司上诉请求不能成立，应予驳回；中图文创公司名称变更后，一审判决的判项应当进行变更，故本院判决纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10634号民事判决；二、确认中图文创（北京）国际会展有限公司与北京中天城投企业策划有限公司于2018年10月1日就北京市通州区新华西街×号中图文创（北京）国际会展中心院内南库房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，2-19幢、2-20幢，建筑面积202平方米)签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；三、北京中天城投企业策划有限公司于本判决生效之日起七日内向中图文创（北京）国际会展有限公司腾退交还坐落于北京市通州区新华西街×号中图文创（北京）国际会展中心院内南库房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，2-19幢、2-20幢，建筑面积202平方米)；四、北京中天城投企业策划有限公司支付中图文创（北京）国际会展有限公司自2019年7月1日起至2019年11月7日期间的房屋租金计65271.25元、逾期支付房屋租金的违约金计3359.89元、逾期交还房屋的违约金计2000元，以上共计70631.14元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、北京中天城投企业策划有限公司按每日505元的标准向中图文创（北京）国际会展有限公司支付自2019年11月8日起至其实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费（但在2020年2月至7月的6个月的新冠肺炎疫情防治期间，北京中天城投企业策划有限公司应付的房屋占有使用费按每日170元的标准计付），于本判决生效之日起七日内先行执行判决生效前北京中天城投企业策划有限公司应付的房屋占有使用费；后续再发生的应由北京中天城投企业策划有限公司支付的房屋占有使用费，于出租房屋实际腾退交还后七日内执行清；六、驳回中图文创（北京）国际会展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2814元，由中图文创（北京）国际会展有限公司负担664元（已交纳），由北京中天城投企业策划有限公司负担2150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1566元，由北京中天城投企业策划有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 玄明虎二〇二一年六月二日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳