河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7102号上诉人（原审原告）：柴占安，男，1970年5月20日生，汉族。委托诉讼代理人：杨琛、栗凯，河南辰中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南怡丰置业发展有限公司。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷露露、牛宾，河南英展律师事务所律师。上诉人柴占安因与上诉人河南怡丰置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人柴占安的委托诉讼代理人杨琛、栗凯，上诉人河南怡丰置业发展有限公司的委托诉讼代理人雷露露、牛宾，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴占安上诉请求：1.依法撤销（2020）豫0108民初1720号民事判决书第三项；改判河南怡丰置业发展有限公司赔偿柴占安因房屋地下室漏水导致房屋空置损失暂计237711元（从2014年7月13日暂计至2020年12月9日），2020年12月10日至合同解除之日的损失按一审鉴定意见书关于房屋毛坯状态市场租金价值标准继续计算；改判河南怡丰置业发展有限公司向柴占安支付逾期交房的违约金共计175465.65元；2.一审、二审诉讼费和鉴定费由河南怡丰置业发展有限公司承担。主要事实与理由：1.一审判决将恢复原状和赔偿损失相混淆，返还首付款利息依法属于恢复原状的范畴，而一审判决却将之认定为河南怡丰置业发展有限公司赔偿柴占安的损失，明显错误。根据法律规定，合同解除后，恢复原状与赔偿损失是两项并行不悖的补救措施，是可以同时主张的。河南怡丰置业发展有限公司支付柴占安购房款的资金占用利息，属于合同解除后恢复原状的范畴，而不属于赔偿损失。因河南怡丰置业发展有限公司的违约行为给柴占安造成的损失是客观存在的，依法应予赔偿。2.一审判决认为在合同解除的情况下，柴占安另主张逾期交房违约金是对河南怡丰置业发展有限公司同样的违约事由进行双重惩罚，驳回柴占安一审第四项诉讼请求，没有事实与法律依据。逾期交房与房屋存在质量问题是两个不同的违约行为，二者没有关联性，该两项违约行为分别对柴占安造成了不同程度的损失，因此主张该两项违约行为造成的损失，并不矛盾，也不重复。本案中，柴占安主张逾期交房的违约金远不足以弥补遭受的实际损失，该项诉请依法应予支持。3.河南怡丰置业发展有限公司应当对柴占安投入的部分装修折价补偿。本案中，柴占安接收房屋后，对房屋投入了部分装修，已经附着在房屋上。因此，柴占安将案涉房屋维持现状返还给河南怡丰置业发展有限公司，河南怡丰置业发展有限公司应当对柴占安的部分装修进行折价补偿。河南怡丰置业发展有限公司对柴占安的上诉辩称：1.柴占安无权要求房屋空置损失。柴占安不同意河南怡丰置业发展有限公司提供的维修方案，地下室积水并不影响地上1-3层的装修和使用，因此，房屋空置是由柴占安自身原因造成的。河南怡丰置业发展有限公司认为商品房买卖合同不应解除，因此，柴占安无权要求赔偿房屋空置的损失和装修折价赔偿。2.柴占安无权要求逾期交房违约金。河南怡丰置业发展有限公司按照商品房买卖合同约定于2011年12月31日向柴占安交付房屋，不存在逾期交房行为；即便按照柴占安自认的2014年7月12日接收房屋，至柴占安起诉时已长达六年，早已过了主张逾期交房违约金的诉讼时效。柴占安无权要求解除合同，更无权要求逾期交房违约金。河南怡丰置业发展有限公司上诉请求：1.撤销（2020）豫0108民初1720号民事判决书第一项、第二项，改判驳回柴占安的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由柴占安承担。主要事实与理由：1.本案中合同解除权的除斥期间已过，依法也不应予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，房屋买卖合同签订于2010年5月8日，2011年12月31日竣工验收并向柴占安交付，据柴占安所述，其在2011年12月被通知收房时已发现漏水问题，即使按柴占安自认的于2014年7月收房，解除权行使期限也早已超过法定时间。2.本案商品房买卖合同不应解除。涉案房屋已办理产权登记，商品房买卖合同已履行完毕。根据柴占安提交的房屋所有权证信息显示，柴占安已2012年10月19日取得了涉案房屋所有权，所有权已经转移，商品房交易和出让都已经完成，那么合同中买受人取得了房屋，开发商也完成了出让义务，商品房买卖合同已经履行完毕并终止。至于涉案房屋地下室问题，柴占安作为所有权人可以行使物权保护权，而不是合同解除权，且无证据证明涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。房屋质量问题需要专门机构进行鉴定，本案中并无相应鉴定意见，一审法院不是专门鉴定机构，如何能够得出涉案房屋存在质量问题的认定？涉案房屋也仅仅是地下室漏水，从多次现场勘验可知，地下室漏水对地上三层无任何影响。3.按一审判决的第一项及第二项判决内容，只判决商品房买卖合同解除，河南怡丰置业发展有限公司退还购房款，但是房屋依然登记在柴占安名下，一审判决并未未处理房屋及产权问题，契税如何处理，判决显失公平，将严重扰乱经济交易和市场秩序。柴占安辩称：1.河南怡丰置业发展有限公司称柴占安行使解除权超过解除权的行使期间没有事实与法律依据。本案中因案涉房屋严重漏水，柴占安一直在向河南怡丰置业发展有限公司主张修复，但河南怡丰置业发展有限公司一再拖延，直至本次提起诉讼后申请司法鉴定，才得知案涉房屋没有修复的可能和价值，此时柴占安才知道案涉合同符合解除的条件，就此柴占安立即变更诉请，要求解除合同，根本不存在怠于行使权利的情形。2.一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。在案证据充分证明河南怡丰置业发展有限公司向柴占安交付房屋存在严重的质量问题，影响柴占安正常入住，致使其合同目的不能实现，案涉合同应当予以解除。案涉房屋为复式建筑，因地下室漏水严重，导致案涉房屋线路无法铺设，案涉房屋整体空气潮湿，对柴占安及共同居住人的身体健康会造成严重损害。柴占安多次要求河南怡丰置业发展有限公司对漏水问题进行修复，河南怡丰置业发展有限公司无能力修复或拒绝修复案涉房屋的漏水问题。3.若案涉《商品房买卖合同》解除，双方相互返还即可（变更登记、返还价款）。柴占安向一审法院起诉请求：1.依法判令河南怡丰置业发展有限公司对其出售给柴占安的怡丰·森林湖一期D区11幢106号房屋地下室漏水问题进行修复并承担相应费用（具体修复方案及费用以鉴定为准）；2.依法判令河南怡丰置业发展有限公司赔偿柴占安因房屋地下室漏水导致地下室空置的损失暂计64600元（从2014年7月13日暂计至2019年11月30日，2019年12月1日至修复后具备使用条件之日的损失继续计算，具体金额以鉴定为准）；3.本案诉讼费、鉴定费等费用由河南怡丰置业发展有限公司承担。在诉讼过程中，柴占安变更诉讼请求为：1.依法解除柴占安、河南怡丰置业发展有限公司于2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：10595061）；2.依法判令河南怡丰置业发展有限公司退还柴占安购房款3509313元及利息（其中1047500元从2010年5月8日起算，2440000元从2010年6月21日起算，21813元从2013年5月12日起算，参照中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率加收40%的标准，统一计算至2019年8月19日；并自2019年8月20日起，以3509313元为基数，按一年期贷款市场报价利率加收40%的标准计算至退款之日止）；3、依法判令河南怡丰置业发展有限公司赔偿柴占安因房屋地下室漏水导致房屋空置损失暂计290700元（从2014年7月13日暂计至2019年11月30日，2019年12月1日至修复后具备使用条件之日的损失继续计算，具体金额以鉴定为准）。4、依法判令河南怡丰置业发展有限公司向柴占安支付逾期交房的违约金共计647819.18元；5、本案诉讼费、鉴定费等费用由河南怡丰置业发展有限公司承担。一审法院认定事实：2010年5月8日，柴占安与河南怡丰置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：10595061）一份，主要约定：柴占安购买河南怡丰置业发展有限公司开发的位于惠济区××路东、××渠西怡丰·森林湖一期D区11幢106号复式住宅一套（地上3层，地下1层），建筑面积265.14平方米；房屋总价款3487500元，柴占安应于2010年5月8日交纳现金1047500元，2010年6月8日以按揭贷款的方式交纳2440000元;河南怡丰置业发展有限公司应当在2011年12月31日前将经五大责任主体联合签字验收合格、具备装修条件并符合合同约定的商品房交付柴占安使用；第九条约定，河南怡丰置业发展有限公司如未按合同规定的期限将商品房交付柴占安使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，河南怡丰置业发展有限公司按日向柴占安支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，柴占安有权解除合同。柴占安解除合同的，河南怡丰置业发展有限公司应当自柴占安解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按柴占安累计已付款的5%向柴占安支付违约金；柴占安要求继续履行的，合同继续履行，自逾期之日起至实际交付之日止，河南怡丰置业发展有限公司按日向柴占安支付已交房价款万分之二的违约金；第十八条约定，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，河南怡丰置业发展有限公司自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，河南怡丰置业发展有限公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非河南怡丰置业发展有限公司原因造成的损坏，河南怡丰置业发展有限公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由柴占安承担；保修起始时间自合同约定的交付之日或河南怡丰置业发展有限公司发出的交房通知单中确定的交房之日起算；合同还约定了其他内容。合同签订后，柴占安于当日支付河南怡丰置业发展有限公司首付款1047500元，又于2010年6月21日前通过按揭贷款方式支付河南怡丰置业发展有限公司2440000元，另于2013年5月12日支付河南怡丰置业发展有限公司房屋面积补差款21813元。涉案房屋于2011年12月8日经五大主体验收合格，河南怡丰置业发展有限公司于2011年12月31日取得竣工验收备案表。河南怡丰置业发展有限公司遂通知柴占安收房，柴占安以房屋地下室漏水为由未接收房屋，双方产生争议。柴占安曾于2013年10月28日将河南怡丰置业发展有限公司诉至该院，提出以下请求：1、判令河南怡丰置业发展有限公司向柴占安支付地下室防潮处理费用124021.8元；2、判令河南怡丰置业发展有限公司向柴占安支付逾期交付违约金463837.5元（暂计至2013年11月1日）。在该案诉讼过程中，柴占安、河南怡丰置业发展有限公司达成庭外和解，河南怡丰置业发展有限公司承诺为柴占安维修房屋，并垫付物业费，柴占安申请撤诉。该院于2014年6月9日作出（2013）惠民二初字第790号民事裁定，准许柴占安撤回起诉。柴占安自认于2014年7月12日接收房屋，但河南怡丰置业发展有限公司一直未对地下室漏水问题进行修复，双方搁置至今。在诉讼过程中，柴占安于2020年3月15日申请对涉案房屋地下室漏水原因、修复方案及修复费用进行鉴定。该院委托河南永安房屋安全鉴定有限公司对地下室漏水原因进行鉴定，该公司于2020年8月13日作出的鉴定结论显示：地下室漏水、积水主要是由于强降雨期间雨水较大，雨水排放不畅通造成的。该公司于2020年9月21日出具的对鉴定报告的补充说明显示：雨水排放不畅通是造成该地下室漏水、积水的起因，雨水是通过何种途径进入该地下室室内的因受条件限制现无法查明；虽然对雨水是通过何种途径进入地下室室内的无法准确查明，但已查明该地下室室内存在严重积水现象、回填土内存在严重积水现象、地基基础存在浸泡现象等问题是事实存在的，无论何种原因导致，以上问题均不应该出现。柴占安为此支付鉴定费21500元。关于漏水修复方案的鉴定，因未有鉴定机构承接，故未能作出；因没有合适的修复方案，修复费用也无法评估。根据案件情况，柴占安另于2020年11月11日申请对涉案房屋（假定不存在漏水质量问题）的现有市场价值及空置损失（从2014年7月13日暂计算至实际鉴定之日，比照相同地段最类似房屋的市场租赁价）进行鉴定。该院委托河南方正房地产资产评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2020年12月29日作出的评估报告显示：涉案房屋在价值时点（2020年12月9日）的市场价值为4204855元；涉案房屋从2014年7月13日至价值时点（2020年12月9日）毛坯状态市场租金价值为237711元；涉案房屋从2014年7月13日至价值时点（2020年12月9日）简装状态市场租金价值为410984元。柴占安为此支付鉴定费43126元。在本案审理过程中，该院对涉案房屋现场进行了勘验，确认事实如下：在未下雨的情况下，地下室仍存有大量积水；房屋尚未装修。经该院走访，一期别墅区内102岗主干道以东地势较低，房屋地下室漏水问题严重，入住率较低，涉案柴占安房屋即在主干道以东区域；该主干道以西地势较高，房屋地下室漏水问题较轻，入住率较高。河南怡丰置业发展有限公司回复该院称涉案小区一期别墅93套，其中装修过的有69户，有漏水现象的48户，漏水中经常居住的有33户。另查明，涉案房屋于2012年10月19日登记在柴占安名下。一审法院认为，柴占安、河南怡丰置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有三，一是房屋买卖合同应否解除；二是柴占安的损失如何确定；三是河南怡丰置业发展有限公司应否支付逾期交房违约金。关于第一个争议焦点。该院认为，《最高人民法院序审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该院查明的事实及在案证据，能够证实涉案房屋地下室漏水积水问题严重，柴占安曾以此为由拒收房屋并提起诉讼，虽经双方庭外达成柴占安收房、河南怡丰置业发展有限公司修房的和解意见，但河南怡丰置业发展有限公司并未按约定对地下室漏水问题进行修复，经催告后仍未履行，拖延至今，河南怡丰置业发展有限公司存在严重的违约行为；涉案房屋为复式建筑，地下室是房屋不可分割的一部分，柴占安购买该房屋是为了改善居住，得到更为宽敞舒适的居住体验，地下室漏水积水问题长期得不到解决，已严重影响柴占安正常居住使用，事实上柴占安也一直未能居住使用。因此，柴占安要求解除合同的诉讼请求，具有事实及法律依据，该院予以支持；河南怡丰置业发展有限公司的辩解意见，理由不当，该院不予采纳。关于第二个焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案合同解除后，柴占安应将房屋返还河南怡丰置业发展有限公司，河南怡丰置业发展有限公司应退还柴占安购房款3509313元。关于柴占安的损失如何确定，合同中没有明确约定，该院以柴占安的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、河南怡丰置业发展有限公司的过错程度及房屋的市场价值等因素，酌定河南怡丰置业发展有限公司应自收款之日起按中国人民银行一年期贷款基准利率赔付柴占安资金占用利息至2019年8月19日，并应自2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率赔付利息至实际退款之日止，柴占安要求过高部分，证据不足，该院不予支持。对于柴占安主张的房屋空置损失，因柴占安主张解除合同，相应损失已通过利息予以补偿，故该院不予支持。关于第三个焦点。涉案房屋于2011年12月8日经五大主体验收合格，河南怡丰置业发展有限公司于2011年12月31日取得竣工验收备案表。河南怡丰置业发展有限公司通知柴占安收房后，柴占安因房屋地下室漏水问题拒收房屋。现柴占安以同样理由主张解除合同及赔偿损失，该院已支持合同解除并支持了相应损失，在合同解除的情况下，柴占安另主张逾期交房违约金，等于对河南怡丰置业发展有限公司同样的违约事由进行双重惩罚，该院不予支持。综上，确认柴占安、河南怡丰置业发展有限公司2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：10595061）于判决生效之日解除；河南怡丰置业发展有限公司应退还柴占安购房款3509313元，并应赔付柴占安资金占用利息（其中1047500元自2010年5月8日起算、2440000元自2010年6月21日起算、21813元自2013年5月12日起算，按中国人民银行一年期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起以3509313元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至实际退款之日止）；驳回柴占安的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院序审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认柴占安与河南怡丰置业发展有限公司2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：10595061）于判决生效之日解除。二、河南怡丰置业发展有限公司于判决生效之日起十日内退还柴占安购房款3509313元，并赔付柴占安资金占用利息（其中1047500元自2010年5月8日起算、2440000元自2010年6月21日起算、21813元自2013年5月12日起算，按中国人民银行一年期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起以3509313元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至实际退款之日止）。三、驳回柴占安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62574元（柴占安已预交），由柴占安负担12765元，河南怡丰置业发展有限公司负担49809元；鉴定费64626元（柴占安已预交），由柴占安负担43126元，河南怡丰置业发展有限公司负担21500元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。关于案涉合同是否应当解除及是否经过解除权行使期限。当时实施的《最高人民法院序审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据原审查明的事实及河南永安房屋安全鉴定有限公司对地下室漏水原因所作鉴定意见等在案证据，可以认定涉案房屋地下室漏水积水问题严重，且柴占安曾以此为由拒收房屋并提起诉讼，此后河南怡丰置业发展有限公司经催告仍未能对地下室漏水问题进行修复；涉案房屋为复式建筑，地下室是房屋不可分割的一部分，地下室漏水积水问题严重影响柴占安正常居住使用，事实上柴占安也一直未能居住使用，故柴占安可以据此要求解除合同。柴占安此前向法院起诉请求判令河南怡丰置业发展有限公司对案涉房屋地下室漏水问题进行修复并承担相应费用（具体修复方案及费用以鉴定为准）、赔偿损失，后在诉讼过程中根据法院河南永安房屋安全鉴定有限公司对地下室漏水原因所作鉴定意见，于2020年10月20日变更诉讼请求为依法解除案涉《商品房买卖合同》，并未超过解除权行使的合理期限。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉合同解除后，河南怡丰置业发展有限公司应退还柴占安购房款3509313元，柴占安应将房屋返还河南怡丰置业发展有限公司并配合办理房屋产权移交手续。关于柴占安的损失如何确定，合同中没有明确约定，原审判决以柴占安的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、河南怡丰置业发展有限公司的过错程度及房屋的市场价值等因素，酌定河南怡丰置业发展有限公司应自收款之日起按中国人民银行一年期贷款基准利率赔付柴占安资金占用利息至2019年8月19日，并应自2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率赔付利息至实际退款之日止，并无明显不当，本院予以尊重，柴占安再主张此期间的房屋空置损失，与原判决已支持内容相重复，不应支持。在河南怡丰置业发展有限公司通知柴占安收房后，柴占安以房屋地下室漏水问题拒收房屋，并主张解除合同及赔偿损失，并获支持，在此情况下，柴占安又主张逾期交房违约金，缺乏依据，原审法院不予支持并无不当。综上所述，柴占安、河南怡丰置业发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57307元，由柴占安负担7498元，河南怡丰置业发展有限公司负担49809元。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  赵俊丽审判员  刘平安二〇二一年六月十六日书记员  徐若莹