辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终1491号上诉人（原审被告）：孙铁柱，男，1951年8月15日出生，汉族，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：董涛，男，1975年8月31日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口市吉宏物业有限公司，住所地：营口市老边区东升路78号-甲16号。法定代表人：李长真，该公司董事长。委托诉讼代理人:芦新华，男，该公司职员。上诉人孙铁柱因与被上诉人营口市吉宏物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2021）辽0811民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙铁柱上诉请求：一、上诉人对原审判决支付物业费8910元不服，请求二审法院判决被上诉人的物业委托合同无效，依法撤销原判决第一、第二项；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定“孙铁柱应支付2012年10月5日至2020年10月4日物业费8910元”，上诉人认为无事实依据。1、被上诉人未向上诉人提供“以1.1元/m2/月收取前期物业服务费的依据、标准和相应服务”。上诉人在水岸壹品小区居住期间，曾无数次向物业反映房屋质量、物业管理等方面的问题，可至今仍未得到明确回复。例：①上诉人家中一双层玻璃窗自入住起就存在漏气上雾问题，反映多次，至今未得到解决；②楼道清洁不及时，向物业询问按照什么标准进行打扫、物业收费与服务的标准是什么？从未得到明确回复；③小区内安保工作十分混乱，各固定门岗未能有效阻断外来人员（送外卖、收废品等）进入小区，无夜间巡逻保安；④被上诉人在小区内修建地下停车场用于出租获利（有很多租给了非本小区业主），小区内公共道路都被这些车辆损坏了，业主不仅未能得到方便，反而深受其害；⑤上诉人曾多次向物业请求公开小区内公共部分出租、广告等收入情况，可至今未得到回复；⑥购房入住时，物业曾保证小区内地面上无机动车行驶和停放，可物业却在公共部位划出停车位用于出租获利；另外，既然出租车位有收入为什么修路用业主的公共维修基金？⑦小区内存在私自圈地现象，占用公共绿地，物业未能有效制止。⑧楼道内的墙壁开裂、墙皮脱落长毛，长期得不到修缮。⑨物业公司收取物业费不提供正规发票。2、原审判决中所列“被上诉人2015年3月31日与水岸壹品小区业主委员会签订为期两年的物业委托合同一份，2017年3月31日又续签了三年，物业费按1.0元/m2/月收取”。请问：上诉人作为小区业主都不知道有这个业主委员会，而且一审判决书上都已明确载明“鉴于水岸壹品项目无业主委员会”，那被上诉人是怎么签的这两份合同？和谁签的这两份合同？这两份合同向业主们公开了吗？所以，上诉人认为这两份合同是无效的。3、上诉人并非一审判决书上所说“无正当理由未到庭参加诉讼”。上诉人是在开庭当天上午才接到的出庭通知电话，当天上诉人身在外地且天下大雪，道路不畅，根本无法及时赶回老边，到庭参加诉讼。综上，原审判决认定事实不清，二审法院应依法撤销原判决第一、第二项，判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。营口市吉宏物业有限公司辩称，答辩人与小区业主委员会签订了十年的物业服务合同。上诉人及其他业主都接受答辩人的服务，合同已基本履行，按照民法典和物业管理规定，按时交纳物业费是业主的一项基本义务，上诉人应当按照物业服务价格交纳相应费用，无故拒交不应受法律保护。请求驳回上诉人的上诉。营口市吉宏物业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2012年10月5日至2020年10月4日物业费8910元（90.11㎡×1.1元×29个月=2873元）（90.11㎡×1元×67个月=6037元）；2、违约金为物业费总额的每日千分之三减免至4000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告孙铁柱系营口市老边区水岸壹品小区4号楼4单元301室（建筑面积90.11平方米）房屋的业主。原告吉宏物业公司向营口市公用事业与房产局出具营口市住宅区物业管理服务收费等级标准申请表，载明吉宏物业公司以1.1元/㎡/月为水岸壹品小区提供前期物业服务。2015年3月31日，原告吉宏物业公司与水岸壹品小区业主委员会签订物业委托合同一份，载明物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1.0元/月/平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳违约金，合同期限为两年。2017年3月31日，原告吉宏物业公司与水岸壹品小区业主委员会续签了物业委托合同，并约定合同期限为三年。2020年3月10日，原告与营口市老边区路南镇物业办签订物业委托合同补充协议书，载明鉴于水岸壹品项目无业主委员会，双方物业委托合同即将期满，双方于2017年3月31日签订的水岸壹品物业委托合同内容除服务期限延长1年外，其余内容均按原物业委托合同。原告吉宏物业公司自认被告孙铁柱物业费交纳至2012年10月4日，2012年10月5日之后的物业费未交纳。一审法院认为，结合原告陈述及原告举证的《营口市住宅区物业管理服务收费等级标准申请表》、《物业委托合同》、《物业委托合同补充协议书》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。被告作为小区业主，应受该合同约束。原告吉宏物业公司要求被告孙铁柱支付2012年10月5日至2020年10月4日物业费8910元（90.11㎡×1.1元×29个月=2873元）（90.11㎡×1元×67个月=6037元），符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金一节，原告提供的现有证据不足以证明向被告催款的具体时间，结合本案实情，违约金自原告起诉日计算较为符合双方权益，虽物业委托合同中对违约金的支付标准已作出约定，但原告诉请的4000元超出按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，故原告诉请超出部分，本院不予支持。被告孙铁柱经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告孙铁柱给付原告营口市吉宏物业有限公司2012年10月5日至2020年10月4日物业费8910元；二、被告孙铁柱以8910元为基数，自2021年1月20日起至实际付清日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告营口市吉宏物业有限公司支付违约金。上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以8910元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告营口市吉宏物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告孙铁柱负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，上诉人与被上诉人形成了物业服务合同关系，双方均应当按约定履行各自义务。交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，拒绝交纳物业费会造成服务质量降低的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。上诉人多年未交物业费，仅以被上诉人未尽到物业服务为由抗辩，上诉人主张的被上诉人未尽到管理义务及维修义务问题，部分问题不属于被上诉人应承担的责任，部分问题被上诉人已予以解决，原审判令支付物业费并无不当。如若上诉人认为被上诉人没有按照约定提供物业服务，存在违规行为，并给其造成损失，可根据相关法律规定另行主张解决，或者通过其他合法方式维权。关于上诉人提出的一审审判程序违法问题，经查，一审开庭时间为2020年12月26日，开庭传票上诉人已于2020年12月16日签收，一审送达程序合法。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙铁柱负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  王 娣二〇二一年六月七日法官助理刘丛博书记员李玮健