辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1117号上诉人（原审被告）：李英娜，女，1965年3月2日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：王道明，辽宁文举律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里**。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳、韩雪，该公司职员。上诉人李英娜因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李英娜上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项或依法改判。事实与理由：一是原审认定事实错误。《物业管理服务协议》第一条第三款明确约定，收费时以锦州市房地产测绘中心实测面积为准。但该物业至今未进行面积测绘，一审以预估的面积计算物业费，致使交费额只是预估数。二是原审法律适用错误。《物业管理服务协议》第十三条第四款明确约定，上诉人逾期3个月仍不交纳的，被上诉人应当向人民法院起诉追缴。自2012年1月1日至2020年8月25日，被上诉人近9年的时间内，既未向业主索要，也未向法院起诉，长时间怠于行使权利，致使损失不当扩大。物业费逾期3个月时就应当开始计算诉讼时效。被上诉人直到2020年8月25日才起诉，2017年8月24日前的物业费都应当罹于诉讼时效。三是该房产多处漏雨渗水，被上诉人置之不理，业主无法使用。直至现在业主才开始装修，以前一直没有居住，也没有接受到被上诉人提供的服务。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审认定事实正确，判决合法，应维持原判。上诉人的上诉理由不成立。上诉人为戎兴苑小区的业主，就应该缴纳物业费。不仅是双方约定，也是辽宁省物业管理条例的法律规定。该户仅以未办理房屋产权证为抗辩理由是不正确的。因业主在办理入住时，有开发单位的入户通知单及住房批准证上明确注明了该户的面积为121.19平方米。且在戎兴苑小区物业管理房屋协议中登记的面积也是双方认可的。以121.19平方米进行收费是合理合法的。如上诉人对房屋面积有异议，可向市房产处提出测绘申请。经过房屋产权中心，再次测量之后面积发生变化，根据实际情况可多退少补。根据最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定第五条规定及物业公司一审时提交的《戎兴苑物业管理服务合同》、《戎兴苑小区物业服务管理委托合同》，证明我物业公司与戎兴苑小区形成了物业服务合同关系。且连续为该小区提供物业服务至今，并未超出诉讼时效。根据建设部颁发的80号令，房屋建筑工程质量保修办法，房屋屋面防水工程保修期为五年。五年内房屋出现漏水情况，应由开发单位或承建单位进行维修。五年后，可根据锦州市维修基金管理办法向维修基金管理处申请维修基金进行维修。物业公司依据服务合同，无维修义务及责任。因此，上诉人的上诉理由是不成立的。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费10374.00元，电梯费1838.00元，声控灯费165.00元，违约金2760.00元，合计15137.00元；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月1日，原中国人民解放军65631部队基本建设办公室与原告签订了《戎兴苑物业管理服务合同书》，将其开发建设的锦州市太和区戎兴苑小区的物业服务工作委托给原告。根据该合同约定及锦州市物价局锦价发【2011】89号文件批复，该小区的物业服务收费标准为每平方米每月0.60元。2011年3月30日，被告作为甲方与原告签订《戎兴苑小区物业管理服务协议》，协议上载明被告购买的戎兴苑6-56号房屋，建筑面积为121.19平方米，协议中还约定甲方即被告“第一次交纳物业管理费用时间：办理入户手续时一次性交纳12个月的物业服务管理费。”同日，被告向原告交纳了包含873.00元物业费在内的各项费用共计1500.00元，原告自认其中873.00元系2011年3月30日至2012年3月30日的物业费。又查，被告的住房批准证上载明案涉房屋建筑面积亦为121.19平方米。另查，原告与被告所在小区业主委员会于2016年8月30日签订了《戎兴苑小区物业服务委托合同》，合同约定，该小区物业费收取标准自2016年9月1日起调整至每平方米每月1.00元。再查，被告自2012年4月1日起，未再交纳任何物业服务费用至今。在案涉“物业服务合同”中均约定，“物业费实行预收，每半年收取一次，于每半年的第一周交纳，逾期缴纳物业管理费的，按从逾期之日起每日千分之三交纳违约金。”一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告基于《戎兴苑物业管理服务合同书》及《戎兴苑小区物业服务委托合同》，已形成了物业服务合同关系。那么在原告按合同履行了物业服务管理义务之后，被告应当按时按合同约定的收费标准交纳物业服务费。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院亦不予支持。被告辩称的其购买的房屋质量存在问题，但并未提供证据证明房屋质量问题系物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护义务导致。房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，本案不予调整。关于被告提出的原告部分诉求超过诉讼时效的问题。因物业公司作为提供物业管理服务的一方，其提供的服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故对该抗辩意见，本院不予采纳。至于被告辩称房屋未取得产权证书无法认定房屋实际建筑面积故而不应交纳物业费的意见，本院认为，被告在办理入户手续时已收到开发建设单位开具的住房批准证，对上面载明的建筑面积未提出异议，且被告也没有证据证明其购买房屋建筑面积非住房批准证上载明的面积数。故原告按照建设开发企业出具的住房批准证上载明的面积收取物业费用系依照现存事实状况而为，并无不当。原告在本案审理过程中，对被告欠交的声控灯费用及电梯费放弃诉请，是对自己诉讼权利所做的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告诉请的2012年1月至3月间的物业费，被告已交纳，原告重复收取无事实依据，故对该部分诉求，本院不予支持。物业费的收取关系到整个小区业主的公共利益，被告拒不支付物业费用的行为已构成违约，并侵害到其他已交物业服务费业主的合法权益，被告应当依法承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同中约定的违约金过分高于实际给原告造成的损失，本院依法予以调整，应以欠付的物业费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金为宜。同时，鉴于原告并未提供充分证据证明对上述物业费收取对被告及时进行书面催交，故违约金的起算时间应以其向法院主张权利之时起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李英娜于本判决生效后十日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司自2012年4月1日至2020年6月30日期间累计拖欠的物业费9428.37元；二、被告李英娜于本判决生效后十日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司以欠付的物业费9428.37元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2020年8月25日起至欠款付清之日止的违约金；三、驳回原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负担64元，由被告李英娜负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司提交了一份服务派工单，拟证明物业公司在接到业主报修后，及时申请维修基金予以处理。上诉人李英娜对该份证据不予认可。对该份证据，因无法证明待证事实，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于原审认定上诉人应缴纳物业费的面积是否正确的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人在办理入户手续时已收到开发建设单位开具的住房批准证，对上面载明的建筑面积未提出异议，且上诉人也没有提供充分的证据证明其购买房屋建筑面积不是住房批准证上载明的面积数，故一审法院按照建设开发企业出具的住房批准证上载明的面积收取物业费用并无不当。关于上诉人主张被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司诉请超过诉讼时效的问题，锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在一审庭审时提交过证据证明其在2014年、2016年、2018年均在小区单元门张贴催缴函，故并未超过诉讼时效。关于上诉人主张房屋漏水无法使用因而不缴纳物业费的问题，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，上诉人如认为被上诉人公司存在物业服务方面的不足，可以通过要求被上诉人公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任来维护自身的权利，而不应以拒交物业服务费的方式自行处置，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，李英娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人李英娜已预交50元，由上诉人李英娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 孙延庆审判员 王 波二〇二一年六月二十一日法官助理李清昊书记员李科霏