宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初459号   原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街世和新天地**楼**B、C段。   法定代表人：高怀玺，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄静，女，该公司职员。   被告：熊军，男，1971年12月10日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   （被告未到庭，以上身份信息由原告提供）   原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告熊军房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼，被告熊军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   宁夏世和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求确定原告于2020年11月6日向被告发出的解除双方签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》的通知合法有效；2.判令被告支付原告房屋租赁费141751元（2020年4月9日-2020年11月7日，其中2020年7月28日至2020年10月27日为免租期已冲减）、逾期违约金27240元（暂计算至2020年11月7日），合计168991.3元；3.判令被告承担因违约致使合同解除而承担的违约金133191元，并确认原告不予退还被告已经缴纳的租赁保证金44397元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年11月19日，原、被告签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定原告将世和·天玺国际中心C239、C240、C241、C242、C243号商铺出租给被告经营御膳堂餐厅，租赁期限为八年，自2019年1月28日至2027年1月27日止，租赁面积为443.97㎡，租金单价为80元/㎡，按季预付租金；若被告未按合同约定缴纳租金，经催告仍未履行的，原告可单方解除租赁合同，并承担违约责任。合同签订后，原告于2018年11月19日将房屋交付给被告。根据合同约定自2018年11月28日至2019年1月27日期间为装修免租期，自2019年1月28日开始计收租金。被告向原告支付首期租金106654元后，再未支付过租金，欠租期间原告多次通过口头、书面等方式向被告催促租金未果。原告于2020年4月9日将被告诉至银川市兴庆区人民法院，要求被告支付自2019年4月28日至2020年4月8日的租金。现原告要求被告支付2020年4月8日之后的租金。故原告诉至法院，请求依法判如所请。   熊军未作答辩。   本院认定事实如下：2018年11月19日，原告（出租人）与被告（承租人）签订一份《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：原告将坐落于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街313号【世和·天玺国际中心】C段二层C239、C240、C241、C242、C243号商铺出租给被告使用；该商铺的承租面积为443.97平方米；商铺用途为供被告经营御膳堂餐厅品牌（类别：广式餐厅）；租赁期限为八年，自2019年1月28日至2027年1月27日止，起租日为免租装修期结束之次日，前两年实际交纳租金9个月，前两年的7月28日至10月27日为经营免租期，租金单价前三年为80元/月/㎡，第四年起每两年递增6%，租金按季度支付，被告应当在每个交租期结束月的15日或之前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性足额交付下一个交租期的租金，首个交租期的租金应于合同签订日或之前向原告支付，租赁保证金相当于一个月基本租金与物业管理费之和的数额44397元，免租装修期为60日，自2018年11月28日至2019年1月27日止；租赁期限内，如被告逾期支付租金、管理费等任何一项费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，同时被告的租赁保证金不予退还；原告依据被告逾期支付租金累计2次单方面终止合同的，被告应当在收到原告书面通知后3日内迁离并交还该商铺，并向原告承担本合同约定的3个月（当年）租金及物业管理费之和的违约金，且租赁保证金不予退还；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他的通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或被告在原告所租赁的商铺，被告地址：宁夏银川市民族南街共享春天a座914，电话178XX****XX。任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第三个工作日将被视作已送达，邮政局/快递公司出具的挂号投送收据快递单，将作为有效证明。合同签订当日，被告向原告支付首期租金106554元及保证金44397元，并向宁夏世和物业服务有限公司银川分公司支付装修保证金8000元。原告向被告交付了【世和·天玺国际中心】C段二层C239、C240、C241、C242、C243号商铺。原告于2020年11月6日向合同约定的通讯地址对被告寄送《租赁合同解除通知书》，主张腾退案涉房屋、缴清所欠租赁费。邮寄回执显示被告迁移新址，拒收。后原告于同年11月13日在宁夏法治报发布《租赁合同解除通知书》公告，通知被告腾退案涉房屋、缴清所欠租赁费。   另查明，原告于2020年4月15日将被告诉至本院，要求被告支付涉案商铺自2019年4月28日至2020年4月8日的房屋租赁费295983元、支付逾期违约金63967.89元。后本院依法判决被告支付房屋租赁费295983元、违约金8402.73元。   本院认为，原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已依约将房屋交付被告使用，被告也应向原告支付租金，现被告未如约支付租金，已构成违约，原告于2020年11月6日向被告发出《租赁合同解除通知书》视为其基于被告的违约行为行使单方解除权，符合合同约定，根据合同约定，应认定双方签订的合同已于2020年11月11日实际解除，本院对此予以确认。关于原告诉请的租金，扣减免租期90日，截止2020年11月7日，被告欠付原告租金140987元，应予支持，超出部分不予支持。关于违约金，被告未按照约定期限支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，双方虽在合同中就逾期付款违约责任做了约定，但该违约金主张明显过高，故本院酌定被告按照年利率4.65%的标准支付逾期付款违约金，被告未按约定于2020年1月27日、2020年4月27日、2020年10月27日支付下一季度租金22494元、106554元、11839元，截至2020年11月7日，违约金数额为3467元（22494元×4.65%÷365天×285天+106554元×4.65%÷365天×194天+11839元×4.65%÷365天×11天），超出部分不予支持。合同约定被告未按照约定期限支付租金的，其交纳的租赁保证金不予退还，原告可在被告主张退还该款时据此提出抗辩，现被告并未对此主张权利，故本案对此不予处理。被告熊军经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，视为其自动放弃答辩和质证的权利。   依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：   一、原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告熊军于2018年11月19日签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年11月11日解除；   二、被告熊军于本判决生效之日起七日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付房屋租赁费140987元及违约金3467元；   三、驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3680元，减半收取计1840元，公告费400元，合计2240元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担268元，被告熊军负担1972元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉.于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张丽   二○二一年六月三日   法官助理 胡娜   书记员 宫帆   附：与本案相关的法律条文   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》   第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。   按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。