辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终672号 上诉人（原审原告）：杨东东，男，1992年12月26日出生，汉族，职工，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人（原审原告）：王燕君，女，1995年2月26日出生，汉族，职工，住辽宁省盘锦市大洼区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓声，辽宁众志城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙雨亭，女，1989年12月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审被告）：赵强，男，1992年11月8日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 上诉人杨东东、王燕君因与被上诉人孙雨亭、赵强返还原物纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2021）辽1104民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨东东、王燕君二审上诉请求及理由：1．撤销大洼区人民法院（2021）辽1104民初1097号民事判决，改判被上诉人返还原物，腾迁大洼区天格东湖湾F区2#楼2单元301号房屋；2．—审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2020年12月与邢长所签订房屋买卖合同，约定将邢长所自有房屋出卖给上诉人，该房坐落于大洼区。双方于2021年1月11日办理了过户手续，上诉人取得“辽（2021）大洼区不动产权第0000263号”不动产权证书。2021年1月25日二上诉人去所购房屋办理接收时，被上诉人称邢长所欠他们钱，说房子早就卖给他们了。被上诉人与邢长所之间的任何纠纷与上诉人无关，上诉人依法取得房屋所有权，依法享有请求其返还原物腾迀房屋的权利，2021年2月4日上诉人向大洼区人民法院起诉，请求返还原物，但是原审法院却错误判决驳回诉讼请求。一、原审判决认定事实错误。原审判决认定邢长所与孙雨亭签订了房屋租赁合同，租期从2020年4月28日起至2023年4月28日止。上诉人对该房屋租赁合同真实性不予认可，认为未经邢长所到庭证明，不能证明其真实有效。即便房屋租赁合同真实签订，也不能证明孙雨亭实际给付了房租，一审法官庭审也询问孙雨亭是否有邢长所出具的收条，孙雨亭回答说没有。在没有收条或转账凭证等任何证据的情况下，不能证明孙雨亭实际支付了三年房租，因其未履行房屋租赁合同主要义务，无权行使“买卖不破租赁”抗辩权。房屋租赁合同虽然约定“乙方签字时一次性付清房租”，该条款仅是“约定”而已，并不是确定房租已经实际支付的事实陈述性条款，原审法院在没有任何证据证明孙雨亭已经实际给付房租情况下，作出驳回诉讼请求的判决，是完全错误的。原审认定该合同真实有效且租金已全部支付，因邢长所向上诉人出卖房屋时未释明房屋已出租，按照有关法律规定和司法实践，邢长所应将房屋产权过户到上诉人之时到租期届满之间的房屋租金交付给上诉人，这样，在案外人邢长所未到庭参加诉讼的情况下，原审判决给邢长所设定了义务，剥夺了邢长所的质证抗辩权，严重违反法定程序，是完全错误的。综上，原审判决认定事实错误。二、原审判决适用法律不当。孙雨亭在一审法院庭审时已经明确陈述二人只是男女朋友关系，而男女朋友关系显然不是法律上的亲属关系。上诉人起诉二被上诉人返还原物，即便孙雨亭提供的房屋租赁合同真实有效，即便孙雨亭已经付清三年房租，被上诉人赵强与孙雨亭一不是夫妻关系，二不是母子关系，三不是父女关系，也就是二人不具有法律上的扶养、抚养、赡养关系，在房屋租赁合同没有确认赵强是租赁主体的情况下，原审法院依据什么法律认可并维护孙雨亭未婚同居关系相对方赵强对案涉房屋的居住权？依据什么法律判决驳回全部诉讼请求？至少应当支持上诉人对被上诉人赵强的起诉，判令被上诉人赵强从上诉人房屋搬迁。据此，原审判决没有任何法律依据，依法应予纠正。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，做出了明显错误的判决，请求二审法院依法纠正。 孙雨亭二审辩称：我与案涉房屋的原房主邢长所签订了房屋租赁合同，被上诉人与邢长所签订三年的房屋租期，每年7000元，并支付了三年的房租费，共计21000元。另外邢长所收取了被上诉人500元押金，在签订租赁合同时案涉房屋还没有出售给上诉人，被上诉人是在上诉人起诉时才知道案涉房屋已经出售。被上诉人是合法租赁案涉房屋，并不是非法占有。根据买卖不破租赁法律规定，被上诉人在租赁期限内使用该房屋，符合法律规定。 杨东东、王燕君一审诉称：1．判令二名被告返还原物，腾迁大洼区天格东湖湾F区2#楼2单元301号房屋；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年12月二名原告与邢长所签订房屋买卖合同，约定将邢长所自有的房屋卖给二名原告，该房坐落于大洼区。2021年1月11日双方办理了过户，二名原告取得“辽（2021）大洼区不动产权第0000263号”不动产权证书。2021年1月25日二原告去所购房屋办理接收时，二名被告称邢长所欠他们钱，说房子早就卖给他们了。被告与邢长所之间的任何纠纷与原告无关，原告依法取得房屋所有权，依法享有请求其返还原物腾迁房屋的权利。双方经协商不能达成一致，故此起诉至贵院，请求依法判令支持以上诉讼请求。 孙雨亭、赵强一审辩称，二名原告起诉二名被告没有法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：2020年4月28日，被告孙雨亭与邢长所签订《房屋出租合同》一份，合同约定邢长所将位于大洼区出租给被告，合同第三条约定租期从2020年4月28日起至2023年4月28日止租期三年，合同第四条约定租金在签字时一次性付清。被告在签订合同后便开始制办屋内设施、装修装饰并且一直入住占有。因此，被告早在二原告购买房屋之前已经合法承租案涉房屋，并不是非法占有房屋。另外，被告对二原告购买房屋根本不知情，二原告购买房屋时也根本没有实地了解清楚房屋状况。事后才找到我们要求腾房，并且报警，被告已经向派出所提交了房屋出租合同，并经派出所处理完毕。综上，被告认为，根据“买卖不破租赁”的原则以及《民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”被告占有案涉房屋合法有效。原告起诉要求腾房没有任何事实和法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 一审法院审理查明：2020年4月28日，案外人邢长所与被告孙雨亭签订房屋出租合同一件，上约定：邢长所为甲方、出租方，被告孙雨亭为承租方、乙方。甲方将坐落在天格东湖湾F区2#楼2单元301室，面积89.17平方米，出租给乙方。年租金7000元，租期从2020年4月28日起至2023年4月28日止，租期三年。乙方签字时一次性付清房租。此协议一式两份，甲乙双方各一份，双方签字后生效。案外人邢长所与被告孙雨亭在合同上签名摁押，被告现在该房屋居住。2020年12月，二名原告在辽宁亿万房地产经纪有限公司与案外人邢长所就上述房屋签订房屋买卖合同，2021年1月11日买卖双方办理房屋所有权过户登记手续，盘锦市大洼区向海街道天格东湾F区2#楼2单元301室所有权现登记在二名原告名下。 一审法院审理认为，本案房屋租赁合同发生房屋所有权变动之前，被告孙雨亭依据其与房屋原所有权人邢长所之间的达成的房屋出租合同，现在案涉房屋居住。被告孙雨亭与案外人邢长所签订的房屋出租合同，不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合法有效。我国民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故对二名原告要求二名被告腾迁房屋的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，作出如下判决：驳回原告杨东东、王燕君的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告杨东东、王燕君负担。 本案争议的焦点：被上诉人应否返还案涉房屋 围绕本案争议的问题，上诉人杨东东、王燕君的意见同其上诉意见。 围绕本案争议的问题，被上诉人孙雨亭认为，被上诉人与原房主邢长所签订房屋租赁合同后，邢长所将房屋买卖合同的复印件、购房发票的复印件交给了被上诉人，被上诉人凭上述复印件向燃气公司申请了燃气使用，又凭着邢长所的身份证复印件和房屋买卖合同复印件到供水部门补办了水卡。综上，被上诉人使用该房屋合法。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出被上诉人应当返还案涉房屋的上诉请求，因被上诉人孙雨亭与案涉房屋的原所有权人签订的《房屋出租合同》，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应当有效。被上诉人孙雨亭于案涉房屋所有权发生变动之前与原房屋所有权人签订《房屋出租合同》后，支付了房屋租赁费及押金，并实际居住、使用了案涉房屋。现上诉人并无充分证据证明被上诉人与原房屋所有权人签订的《房屋出租合同》存有瑕疵，也无充分证据证明被上诉人未支付房屋租金及押金。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被上诉人在《房屋出租合同》约定的期限内，应当享有该房屋的使用权。据此，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨东东、王燕君负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 李宝明 审判员 裴艳伟 二〇二一年六月十八日 书记员 于 畅