辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终753号 上诉人(原审被告)：王亮，男，满族，1973年4月13日出生，住址辽宁省凤城市。 上诉人(原审被告)：陈大军，男，满族，1976年7月16日出生，住址辽宁省凤城市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王海龙，凤城市中星法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：于媛，女，汉族，1973年2月12日出生，住址辽宁省本溪市平山区。 委托诉讼代理人：许志博，辽宁易颂律师事务所律师。 原审第三人：卢新，女，满族，1973年8月17日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 原审第三人：卢尚海，男，满族，1975年6月20日出生，住址辽宁省凤城市。 上诉人陈大军、王亮因与被上诉人于媛、原审第三人卢新、卢尚海申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈大军及其与上诉人王亮的共同委托诉讼代理人王海龙，被上诉人于媛及其委托诉讼代理人许志博到庭参加诉讼。原审第三人卢新、卢尚海经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王亮、陈大军提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回于媛的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于媛承担。事实和理由：原审法院审理本案件程序严重违法。原审法院确认于媛于2019年9月5日提起本案原审诉讼，可是原审案号却是(2020)辽0502民初422号案件，而且判决书当中陈述2020年1月13日立案，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定。本案起诉之日距立案之日128天，严重违反法律规定。如果是2020年1月13日对本案件立案，那么本案件开庭时间为2020年7月13日，审结的时间是2021年3月2日严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定普通程序案件审结时间6个月的规定。原审开庭时于媛没有委托代理人，法庭也没有释明于媛有委托代理人，判决书当中出现委托代理人，让王亮、陈大军无法理解。原审法院庭审时没有人民陪审员，只有法官或者法官助理一人，王亮、陈大军以为是简易程序，可是现在出现了人民陪审员，案件变为普通程序。这些违法行为出现的如此明目张胆，简直是无视王亮、陈大军。原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审查明：“卢新、卢尚海系夫妻关系。涉案土地中，部分土地系卢尚海与各承包人签订土地资源流转合同，受让取得土地承包经营权。”这部分土地虽然系卢尚海与各承包人的土地资源流转手续，但是这部分资源流转同样没有备案，而且有部分土地系永久租赁关系并不是转让，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条明确规定，互换、转让的土地承包经营权必须登记才有效，才能对抗第三人，故这部分土地尚不是卢尚海受让取得的土地承包经营权，人民法院查封此土地无法律依据。原审庭审时，王亮、陈大军还举证即与通远堡镇大黑山村委会签订的荒滩承包协议书，其中荒滩24.1亩，这部分的荒滩即是王亮、陈大军购买第三人房屋1730平方米所坐落的土地(宅基地)，并不是从土地承包经营权人手中受让的耕地；另有院外有14.7亩耕地的GPS测量记录，即原审法院查明土地承包人转让给卢尚海的资源流转土地，但在记录中记载了王亮取得这部分土地承包经营权，并经过备案，足以对抗于媛。为了证明本案的事实，王亮、陈大军还举证即向通远堡镇人民政府申请，准备依托该受让的房屋兴建一所养老院，和通远堡镇人民政府以通政[2018]65号文件向凤城市民政局发函，请求批准该养老院；还举证证明在实际占有使用涉案房屋所发生的电费缴纳收据，看护人员工资报酬等，均能证明王亮、陈大军6年占有、使用并办理养老院的相关手续。这些事实都很重要，原审法院理应查明，而原审法院故意漏查这些事实，混淆事实，以利于原审判决不真实的结果。王亮、陈大军提供的证据已经形成证据链条，特别是与大黑山村民委员会签订的荒滩承包协议书，已经将涉案房屋坐落的土地使用权归王亮、陈大军使用，而且已经使用很久，承包经营权转让给王亮、陈大军是经过村委会登记备案的；王亮、陈大军取得涉案房屋占有、使用、收益权利之后，准备利用该建筑兴建养老院，向镇政府申请，镇政府向民政局发函，这足以证明王亮、陈大军是合法取得涉案房屋及土地等，而且是人尽皆知，庭审后王亮、陈大军按照期限给原审法院邮寄了房屋买卖价款支付凭证等，再加王亮、陈大军与卢新、卢尚海的房屋买卖合同等证据佐证，形成完整的证据链条，足以说明这些证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除执行。原审法院的判决没有任何法律依据，该判决即使生效，人民法院也无法执行该房屋；只有王亮、陈大军的合法申请，养老院得到批准，才能将该资产合法化。这是一项利民的民生工程，于媛无权申请执行，人民法院也决不能保护这种影响营商环境的无法律依据的行为，特别是在全国政法教育整顿的节点，原审法院还这样有案不立、压案不办、办案不公，王亮、陈大军决不能允许这种情况继续存在，一定要讨个公道。原审法院适用法律错误，本案不应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》，涉案房屋并没有兴建在耕地上，耕地到现在还只是栽植树木和种植蔬菜等用途，房屋建筑在荒滩承包协议书中的荒滩上，故引用该法第三十五条判决是适用法律错误；本案应当按照相关法律规定判决驳回于媛诉讼请求。原审法院收取案件受理费不符合法律规定，于媛于(2016)辽0502民初2084号判决当中已经缴纳案件受理费，原审法院这次按照标的额全额收取案件受理费属于重复收费，请求二审法院予以纠正，这完全是增加当事人的诉累。综上，请求二审法院依法支持王亮、陈大军的请求，以维护王亮、陈大军的合法权益。 于媛辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回王亮、陈大军的上诉请求。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中可以排除执行的案外人应当同时满足以下四个条件，即第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案不满足《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，王亮、陈大军所享有的民事权益不足以排除执行。一、王亮、陈大军并未签订合法有效的买卖合同。首先，王亮、陈大军作为案涉房屋、土地所在集体经济组织以外的个人，其二人与卢新、卢尚海签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”1999年5月6日实施的国办发（1999）39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2004年国土资发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知规定：“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2007年12月30日，国务院办公厅发布国办发（2007）《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国土资源部国土资发(2008)146号《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”最高人民法院法发（2008）36号《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知指出：“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。”2016年11月13日《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于农村房屋买卖问题中指出：“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”《中华人民共和国民法典》第二百六十一条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”依据上述法律法规及规范性文件，本案案涉房屋属于宅基地房屋，王亮、陈大军作为该集体经济组织以外的个人不得购买，故双方签订的《房屋买卖协议书》无效。二、王亮、陈大军未支付对价。买卖双方《房屋买卖协议书》第二条约定，房屋总价为350万元；第三条付款方式约定，乙方即王亮、陈大军应在签订合同时一次性付清全部房款，但在原审中并未见到有关于一次性付清该350万元的相关证据，而为了达到证明已支付房款的目的，陈大军提供了其银行卡从2013年1月6日至2013年3月11日及2014年1月28日至2014年3月5日期间的银行流水，王亮提供了2014年9月22日其姐姐王丽艳向凤城市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）转账200万元的汇款凭证。首先，陈大军的银行流水，流水金额发生日期在2013年初至2014年初期间，而双方买卖合同日期签订于2016年9月，涉案房产并非开发商出售的商品房有购买期房一说，作为村集体成员自建房屋不存在未建房就付款的情形，上述买卖合同行为不符合正常房屋买卖交易习惯，也不符合正常行为逻辑；其次，该流水中的所有标注款项均为“现支”，即现金支取，只能体现陈大军有过数次提现行为，并不能证明上述款项的具体资金流向，因此不能仅凭该证据就将上述资金认定为购房款；再次，该证据想要证明陈大军在2013年至2014年的14个月中，其中并不连续的某几个月的提现金额恰好与2014年9月王丽艳向鼎盛公司转账的200万元组成了买卖协议约定的房屋价款350万元，其证明逻辑暂且不论，通过将该份银行流水中标注出的提现金额相加后，累计金额为175万元，与王丽艳的200万元相加后，其总额与买卖协议中约定的350万元购房款并不相符。而对于王亮所提供的其姐姐王丽艳向鼎盛公司的转账汇款凭证，只能证明其2014年与鼎盛公司有经济往来，不能将其认定为两年后王亮购买卢新、卢尚海个人房屋中的付款行为。最后，于媛经查得知，卢尚海原系鼎盛公司的发起人股东及法定代表人，在建设凤城市通远堡镇财富家园项目时，王亮、陈大军作为隐名股东参与投资经营，从原审中所提供的2014年9月22日王亮姐姐王丽艳向鼎盛公司转账200万元的汇款凭证，以及陈大军的哥哥陈大勇曾是鼎盛公司股东并曾任该公司总经理兼法定代表人等事实上均可得到证明。陈大军、王亮向法庭提供的申请兴办养老院的材料中，自认其二人为鼎盛公司经理，更证明了二人与鼎盛公司的关系，因此，王亮姐姐的汇款汇至鼎盛公司对公账户与涉案房屋的买卖不发生任何关系。陈大军、王亮与鼎盛公司关系密切，不可能仅有上诉款项汇至公司或个人账户，把所有的往来账目明细一一查对，自然可知其二人给公司或个人账户汇款不止于此。三、在法院查封之前，陈大军和王亮占有涉案房屋系非法占有。合法占有是基于真实的买卖关系及合理合法的政策而产生的，通过以上对于合同效力及付款情况的论述可知，王亮、陈大军并非合法占有房屋，其提供的土地承包经营权合同、雇人看管等证据均是在非法占有后取得，与本案没有任何关联性。四、未能办理过户登记系王亮、陈大军自身原因。如第一条中的论述，我国长期以来坚决禁止城镇居民购买农村宅基地行为，这是正常民事行为能力人所明知、应知的基本常识。买卖双方签订《房屋买卖协议书》时，协议条款及附件中均能清晰体现出该土地为“农民建房用地”，且通过王亮、陈大军事后通过与村集体签订《荒滩承包协议书》等行为可以证明，其二人对于所购买的房屋、土地性质，以及后续不能办理相关产权登记的事实是明知的，因此在明知不可为的情况下而故意为之所导致的不能办理过户登记，当然是其二人的个人原因。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的设立是为了保护无过错购房人的生存权、物权期待权，其本身已经突破合同相对性，在审判中应严格审查其适用条件，而不能再做扩大化理解。本案中，王亮、陈大军与卢新、卢尚海之间的《房屋买卖协议书》无效，且未支付对价，在合同订立时王亮、陈大军又明知该房屋、土地不能办理过户登记，王亮、陈大军与卢尚海、卢新之间签订《房屋买卖合同》仅有合同权利，不产生物权变动效力，不享有物权期待权，综上，本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，王亮、陈大军所享有的民事权益不足以排除执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回王亮、陈大军的上诉请求。 于媛向一审法院起诉请求：准许依法执行凤城市通远堡镇大黑山村四组蓝家堡子1730平方米房屋，以实现于媛对卢新、卢尚海所享有的债权。 一审法院认定事实：2016年11月，于媛因卢新、卢尚海欠款未还，将两人诉至法院，一审法院作出（2016）辽0502民初2084号民事判决书，判决卢新、卢尚海偿还于媛借款本金250万元及利息。判决后，于媛申请执行，该院作出（2018）辽0502执1110号执行裁定书，查封凤城市通远堡镇大黑山村四组的土地（总面积300平方米）。查封后王亮、陈大军对执行行为不服，提出执行异议，一审法院作出（2019）辽0502执异42号民事裁定书，裁定撤销（2018）辽0502执1110号执行裁定书，解除查封的土地。卢新、卢尚海系夫妻关系。案涉土地中，部分土地系卢尚海通过与各承包人签订土地资源流转合同，受让取得的土地承包经营权。卢新、卢尚海在案涉土地上自建房屋，约1700多平方米，无产权登记。另查，2016年9月25日，卢新、卢尚海（甲方）与王亮、陈大军（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定由乙方向甲方购买案涉土地及地上房屋，价款为350万元。 一审法院认为：于媛本案诉求为执行凤城市通远堡镇大黑山村四组蓝家堡子1730平方米的房屋，与原执行异议的大黑山村四组的土地（总面积300平方米）的诉求虽不相同，但无论房屋还是范围内的土地，必然一并处分，故于媛的诉讼请求实为执行凤城市通远堡镇大黑山村四组的土地及房屋。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王亮、陈大军以与卢新、卢尚海签订买卖合同方式取得案涉房屋及土地为由排除执行，该合同实际包含了两个合同关系，分别是房屋买卖合同关系和土地承包经营权流转关系。首先，房屋买卖合同关系，合同中的房屋为当事人自建房屋，房屋为不动产，不动产的物权变更须依法登记发生效力，虽然双方签订了买卖合同，但案涉房屋未在不动产登记部门进行任何登记，未经登记的房屋只能享有合同权利，不产生不动产物权变更的效力。其次，土地承包经营权流转问题，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条规定，“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，土地承包经营权流转后，是否进行登记或备案，是对抗善意第三人的要件。王亮、陈大军与卢新、卢尚海签订买卖合同后，未对此进行登记或备案，该合同的约定只对合同当事人具有约束力，而不能对抗善意第三人，王亮、陈大军享有的权利不足以优先于一般债权，即不享有足以排除强制执行的民事权益。关于王亮、陈大军主张超过诉讼时效的问题，（2019）辽0502执异42号民事裁定书于2019年8月23日作出，于媛于2019年9月5日提起本案诉讼，可知于媛对此裁定不服，是在15日内向法院提起诉讼，没有超过诉讼期限。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：准许执行本溪市平山区人民法院查封的凤城市通远堡镇大黑山村四组的1730平方米房屋及土地。案件受理费34800元，由王亮、陈大军负担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 另查明，一审法院作出的（2018）辽0502执1110号执行裁定书，裁定如下：查封卢新所有的位于凤城市的土地。（总面积300平方米，其中建筑面积120平方米）。卢新、卢尚海与王亮、陈大军达成的房屋买卖合同约定购买房屋共计六处，总面积为1730平方米。其中，一审法院查封的为其中一处（农民建房占地批复证号为：凤政地农建字【2011】第619号）。 再查明，王亮、陈大军提供的用于证明其向卢新、卢尚海履行支付购房款的转款凭证的时间发生在2014年1月和2014年3月；提供的证明其支取现金的银行流水显示的取现时间均发生在2013年至2014年期间。其中，发生在2014年9月22日的转款200万元，收款人为鼎盛公司，卢尚海为时任法定代表人，卢尚海与卢艳华为投资人。2016年8月25日，投资人变更为孙利、陈大勇（陈大军哥哥）。 本院认为，陈大军、王亮以案外人身份提起执行异议之诉，故本案的争议焦点应为陈大军、王亮是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈大军、王亮仅提供一份与卢新、卢尚海之间于2016年9月25日达成的《房屋买卖合同》，并未提供证据证明其已实际占有使用案涉房屋，且房屋无法办理过户登记是其二人在购买房屋时就应当预见的事实，陈大军、王亮存在过错。关于支付房款的问题，陈大军、王亮提供的付款凭证显示的时间均发生于2013年、2014年，而其二人与卢新、卢尚海签署房屋买卖合同的时间为2016年9月，其以该证据证明用于支付本案诉争房款不符合常理，无法予以确认。但是，在执行程序中，一审法院作出的（2018）辽0502执1110号执行裁定书所查封的标的为位于凤城市的土地（总面积300平方米，其中建筑面积120平方米）。而本案诉讼的发生是陈大军、王亮基于该执行裁定书提出执行异议后，一审法院再次作出（2019）辽0502执异42号民事裁定书，于媛是对该裁定书的裁决不服，遂提起本案执行异议之诉，故本案应围绕（2018）辽0502执1110号执行裁定书及（2019）辽0502执异42号民事裁定书所涉及的标的进行审理，于媛诉请要求准许执行凤城市通远堡镇大黑山村四组蓝家堡子1730平方米房屋已超出查封范围，其仅有权就查封范围内的资产提出诉讼主张，其余未查封部分不在本案审理范围之内。关于陈大军、王亮提出一审法院重复收取诉讼费用的问题，因于媛交纳（2016）辽0502民初2084号案件的诉讼费所涉及的案件是于媛与卢尚海、卢新之间民间借贷纠纷一案的费用，与本案执行异议之诉并不是同一案件，陈大军、王亮此项上诉意见不成立，不予支持。关于陈大军、王亮主张一审法院存在的程序问题并不影响其诉讼权利义务的行使，也未剥夺其应享有的权利，并未影响案件的实体审理，故陈大军、王亮的此项上诉意见不予支持。 综上所述，陈大军、王亮的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初422号民事判决； 二、准许被上诉人于媛继续执行位于凤城市的土地（总面积300平方米，其中建筑面积120平方米）； 三、驳回被上诉人于媛其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各三万四千八百元，共计六万九千六百元，由上诉人王亮、陈大军负担一万九千六百元，由被上诉人于媛负担四万九千八百元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  周明辉 审判员  赵丹阳 审判员  许 晶 二〇二一年六月十五日 法官助理邓松 书记员宋光磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。