大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0204民初3977号原告：刘瑞莲，女，汉族，1940年8月3日生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张暄（原告女儿），住大连市西岗区。委托诉讼代理人：于源霖，辽宁知泰律师事务所律师。被告：大连新河房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区沙城街29号，统一社会信用代码912102312416722115。法定代表人：徐准，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力（大连）律师事务所律师。第三人：大连心月房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区香工街97号，统一社会信用代码912102002418308226。法定代表人：郭彬，执行董事。委托诉讼代理人：钟积生，辽宁乾均律师事务所律师。原告刘瑞莲与被告大连新河房屋开发有限公司（以下简称：新河房屋），第三人大连心月房屋开发有限公司（以下简称：心月房屋）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞莲的委托诉讼代理人张暄、于源霖，被告新河房屋的委托诉讼代理人张国晗，第三人新月房屋的委托诉讼代理人钟积生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘瑞莲向本院提出诉讼请求：判令被告履行《商品房内部认购书》约定的义务，尽快与原告签订大连市沙河口区华北路车家村“如意园”3座10层4号房屋的《商品房买卖合同》。事实和理由：2003年10月10日，原告女儿张暄与第三人签订《商品房内部认购书》，购买大连市沙河口区华北路车家村“如意园”3座10层4号房屋，并于当日一次性交付全额购房款159790元，随后双方同意将《商品房内部认购书》的乙方卖受人及付款人由张暄变更为原告。第三人在《商品房内部认购书》中承诺：甲方保证本认购书确定之日起至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》期间内，不得将乙方认购的房屋售与他人，否则甲方违约。2004年3月9日，被告与第三人在辽宁省高级法院的主持下，签定了《工程项目抵债协议书》，第三人将“如意园”项目转让给被告以抵偿债务，协议书第5条：本项目在开发过程中已发生的商品房销售，由甲方（被告）履行商品房销售合同。2004年11月1日，被告贴出《相关问题解答》告示：1、承认原与宏济签单老客户，包括其所确定的成交价格、成交单位、成交面积、成交总款及所确定的附属条款。2、商品房预售许可证下发时间：2004年12月23日。4、交房时间为：2005年9月30日。2020年12月11日，被告获得了大房预许字××号《商品房预售许可证》，原告得知通过信访局协助提供被告联系方式，要求签订《商品房买卖合同》，被告却屡次拒签合同。原告现已82岁了，近20年的等待，盼望能够住上有电梯的新房，无可奈何，原告只好起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。新河房屋辩称，对商品房内部认购书及发票的真实性无法确认，原告的证据反映的是2003年10月10日签署的内部认购书，而发票的时间是2004年9月8日。在2004年2月24日本项目已经被辽宁省高级人民法院查封，第三人不具有对该项目进行处分的权利，说明第三人与本案原告是在违反国家强制性法律规范的前提下可能签署了认购书，该认购书应属违法无效。原告主张的商品房内部认购书如果确属真实，且原告有证据能够证明已付清了约定款项，则该内部认购书在法律性质上仅为预约合同，并非是本约合同即商品房买卖合同，人民法院不能强制判令当事人强制缔约，原告的诉讼请求也应当予以驳回。案涉认购书如果确系2003年10月签订，因该项目后期由第三人通过以物抵债方式抵顶给被告，至今已近20余年，新河房屋于2020年12月底办理预售许可证，与原告所主张的2003年时的项目状况已发生重大变化，案涉认购书的签约时间2003年10月10日，经过近20年时间，认购书签订所基于的市场情况已发生重大变化，该认购书也不再具有可继续履行性。而本案中现有被告公司股东系后期接手，案涉项目系大连市时间最长的烂尾楼项目，在已有大部分认购人已与被告和解解决的情形下，原告要求继续履行认购书对其他的认购人也不公平。综上，案涉认购书违法无效，在经过了20年的时间，作为“僵尸”合同也不应当继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。心月房屋陈诉，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房内部认购书、收款发票、记账凭证、相关问题解答、抵债协议、大连市住房和城乡建设局通告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月10日，刘瑞莲（乙方买受人）与第三人心月房屋（甲方，曾用名大连宏济房屋开发有限公司）签订《商品房内部认购书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的“如意园”住宅3座10层4号房屋，面积54.48平方米，单价2933元/平方米，总价款159790元。甲方保证本认购书签订之日起至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》期间内，不得将乙方认购的房屋售于他人（乙方以书面形式同意除外），否则，甲方违约。甲方负责通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应在收到该通知之日起七日内，到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。若在规定期限内，因乙方责任造成《商品房买卖合同》未能签订，则视为乙方自动放弃，甲方有权终止认购书，乙方承担全部违约责任。如出现以下情况，乙方有权退房，甲方全额返还乙方交付的内部认购金，并承担违约责任。1.甲方任意改变房屋建筑结构。2.甲方不履行本认购书所规定的价格承诺。当天刘瑞莲的女儿向心月房屋缴纳了159790元，心月房屋向其出具了销方记账凭证和发票联。2004年9月8日，心月房屋将原发票联收回又向刘瑞莲出具了购房发票。另查，因经济纠纷，新河房屋与心月房屋2003年11月28日经辽宁省高级人民法院作出判决。2004年2月24日辽宁省高级人民法院查封“如意园”项目，执行过程中达成协议，对“如意园”项目在开发过程中发生的商品房销售问题，约定心月房屋将已收取的售房定金、收付款及商品房销售合同须向新河房屋全部支付，由新河房屋履行商品房销售合同。2004年11月1日，新河房屋对“如意园”项目交接问题向购房者出具《相关问题解答》，内容：1.承认原与宏济签单老客户（经核对无误），包括其所签订的成交价格、成交单位、成交面积、成交总款及所签订的附属条件。2.商品房预售许可证的下发时间为2004年12月31日。3.工程进度初步封顶时间2005年5月30日。4.交房日期为2005年9月30日。5.配套设施有按原宏济承诺执行，若有改动会另行通知。6.交房标准为按原宏济承诺执行，若有改动会另行通知。另查，2020年12月11日新河房屋现已取得了“如意园”工程项目的《商品房预售许可证》。又查，大连宏济房屋开发有限公司于2004年11月19日更名为大连钧·宏济房屋开发有限公司，于2007年8月29日更名为大连金翅鹏地产开发有限公司，于2013年3月21日更名为大连心月房屋开发有限公司。本院认为，本案中，刘瑞莲签订的《商品房内部认购书》应属于《商品房买卖合同》的预约合同，与《商品房买卖合同》之间是预约与本约的关系。因认购书与《商品房买卖合同》之间存在许多不可预测的环节和风险，《商品房内部认购书》的效力应区别于本约即《商品房买卖合同》的效力。经当庭询问，新河房屋不同意签订《商品房买卖合同》，愿承担违反预约合同的相应违约责任。合同的签订应尊重双方意思自治并达成合意，案涉“如意园”项目已烂尾长达十多年，房屋价格、建设情况均发生了巨大变化，法院不能强制双方缔约，故刘瑞莲的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘瑞莲的诉讼请求。案件受理费6750元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  付雯楠二〇二一年六月四日书记员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。