黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑12执异35号案外人：张聪，男，1989年12月5日出生，住黑龙江省绥化市。申请执行人：绥化市汇达小额贷款有限公司，住所地黑龙江省绥化市。法定代表人：顾革新，该公司董事长。委托代理人：孙兴国，男，1954年5月23日出生，住黑龙江省绥化市。被执行人：李世涛，男，1968年2月13日出生，住黑龙江省绥化市。被执行人：绥化市广厦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市。法定代表人：陈秋方，职务经理。在本院执行绥化市汇达小额贷款有限公司（以下简称汇达公司）与李世涛、绥化市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）借款合同纠纷一案中，案外人张聪于2021年6月7日对本院（2021）黑12执8号公告拟评估作价、拍卖广厦公司所有的温馨家园小区23栋2号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张聪称，2013年4月19日，案外人从广厦公司购买了由该公司开发的温馨家园小区别墅区23栋2号面积为255.71平方米的别墅，并按双方的约定交纳了全部购房款，同时广厦公司为案外人开具房款收据，案外人于2014年9月30日在开发商和李世涛的要求向其指定的物业公司交纳了办理房屋入住和房屋产权登记有关税费等所有手续。案外人在装修完毕后入住至今。在2021年3月19日，案外人在小区门口发现了由绥化市中级人民法院张贴的（2021）黑12执8号公告，该公告称将于近日对包括案外人购买并实际入住的房屋在内的28套房屋已由广厦公司办理了预告登记，并准备对以上房屋进行评估拍卖，如有异议应15日内提出。案外人认为，案外人在购买该房屋时，该房屋未办理任何预告登记或设定他项权利。案外人已支付了房屋的全部价款，且已交纳了办理房屋产权登记的所有税费，同时在对该房屋进行了装修后居住至今。因广厦公司的原因，导致案外人至今没有取得该房屋产权证。但案外人对该房屋已实际享有期待物权，案外人对该房屋享有足以排除执行的权益。李世涛和广厦公司在房屋登记部门办理房屋预告登记是在案外人已实际购买该房屋并交付了全部购房款后实施的，该行为侵犯了案外人的合法权利。案外人看到法院公告后才知道已归案外人所有的房屋被设定了预告登记。案外人请求依法撤销（2021）黑12执8号拍卖公告中对23栋2号房屋的拍卖决定，终止拍卖。案外人提交了购房收据、入住费收据、办理产权收费收据、物业费、电费收据、取暖及燃气使用合同和缴费票据。申请执行人辩称，一、答辩人汇达公司依据生效判决申请执行涉案房产，于法有据，应予支持。2013年12月13日，李世涛等10人以包含涉案房产在内的28套别墅为担保向答辩人借款2000万元，并签订买卖合同办理商品房预告登记。后李世涛未能如期还款，答辩人向绥化市中级人民法院提起诉讼，请求李世涛承担还款义务，广厦公司承担连带责任，绥化中院2017年5月24日作出（2017）黑12民初15号民事判决书支持了答辩人的诉讼请求，并在判决内容第二条中明确判令如不能还款，答辩人可就拍卖涉案房产所得价款清偿债务。黑龙江省高级人民法院二审维持了一审判决。故答辩人依据绥化中院及黑龙江省高院作出的生效判决申请执行于法有据，应予支持。在该案未申请再审，判决未被推翻的情况下，该判决对涉案房产具有约束力，不能予以更改。二、李世涛无处分案涉房产的权利，案外人与其签订的买卖合同无效。2012年8月20日，广厦公司与李世涛担任法定代表人的绥化名山建筑材料有限公司签订《温馨家园二期项目投资合作协议》，约定双方共同投资建设温馨家园二期工程，任何一方无权单独销售，销售合同由广厦公司填写存档，收款票据由广厦公司出具入账。且自2013年12月13日，李世涛及广厦公司向答辩人借款之日时，涉案房屋及预告登记在了答辩人名下，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条之规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故李世涛处分涉案房屋的行为无法律依据，其与案外人签订的买卖合同自始无效，不具有排除强制执行的效力。三、案外人张聪并未合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。案外人提交了绥化市温馨家园别墅区物业收费收据、《燃气供用气合同》及《绥化弘坤热力有限公司现金收费票据》等证据证明其实际占有房屋，对于该份证据案外人认为，案外人于2013年12月12日办理案涉房屋的预告登记，于2017年1月19日即提起了其与李世涛、广厦公司之间的民间借贷诉讼；2017年5月24日，绥化中院作出一审判决，2017年11月29日，黑龙江省高院作出二审判决，2018年1月12日绥化中院立案执行该案判决，答辩人已针对案涉房屋进行了预告登记，故此法院一直未再次对案涉房屋进行查封，案外人张聪所提交收费票据的开票日期，均为答辩人进行预告登记之后，且张聪并非法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，其提供缴纳取暖费的票据也不足以证明其实际占有案涉房屋。四、2013年12月12日，答辩人即针对涉案房产进行了商品房预告登记，案外人张聪的行为不能对抗已经进行预告登记的房屋买卖行为。2013年12月12日，答辩人汇达公司为保证债权的实现，即与李世涛、广厦公司签订了《房屋买卖合同》并办理了商品房预告登记，通过向房产管理部门查询即可得知该事实，案外人张聪在购房时未查询房屋登记状态，其对于今日所形成损失具有主要重大过错。综上所述，案外人张聪与李世涛签订的房屋买卖合同无效，且其未合法占有涉案房产，对于今日所形成的其自身的损失，案外人具有心理预期，且应负主要责任，案外人不享有足以排除强制执行的权益，请求法院驳回其异议请求。申请执行人提交了温馨家园二期项目投资合作协议。被执行人未答辩。本院查明，汇达公司与李世涛、广厦公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月24日作出（2017）黑12民初15号民事判决书，判决：一、李世涛于本判决发生法律效力之日起15日内偿还汇达公司借款本息合计人民币31,426,666.00元。二、如李世涛不能清偿上述款项，汇达公司可以就案涉的广厦公司所有的已经预告登记的28套房屋依法申请评估作价、拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分的债务。李世涛不服一审判决，上诉至黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院），省法院于2017年11月29日作出（2017）黑民终489号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告李世涛未在法定期限内履行生效判决确定的义务，汇达公司向本院申请执行。本院依据省法院判决和（2020）黑执监86号执行裁定书，于2021年3月19日作出（2021）黑12执8号公告：拟对广厦公司所有的已经预告登记的温馨家园28套房屋评估作价、拍卖，其中包括第23栋2号房屋。另查明，2013年12月3日，汇达公司委托贾艳、李艳卉、李小红、邹庆辉、李延昭等5人分别与广厦公司签订了上述温馨家园28套房屋的买卖合同，并且该28套房屋于2013年12月12日在绥化市房产管理处作了预购商品房预告登记，登记的权利人为贾艳等5人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人张聪并未提交书面买卖合同等证据，不足以证实其符合上述法律规定能够排除执行的情形，其要求停止执行的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回张聪的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郑晓峰审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇二一年六月十七日书记员  朱家帅