北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5969号上诉人(原审原告)：吴文龙，男，1968年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝旭，北京市两高律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：北京金信食用菌有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇大松垡。法定代表人：宋向越，总经理。委托诉讼代理人：王宏杰，男，1969年9月20日出生,汉族,北京金信食用菌有限公司法务,住北京市顺义区。上诉人吴文龙因与被上诉人北京金信食用菌有限公司（以下简称金信公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴文龙上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或查明本案事实后依法改判，金信公司应赔偿我方租赁期间的修路、加高钢结构、水槽、天沟等扩建费用471840元；判令金信公司退还我方2018年8月21日至2018年10月31日的剩余租金288983.23元；2、判令一、二审的诉讼费、鉴定费用由金信公司承担。事实和理由：一、原审法院认定案件事实不清，滥用自由裁量权，对修路、加高钢结构、水槽、天沟等扩建费用损失金额的判定显失公平。原审法院没有综合审查案件事实，“酌情”认定上述损失金额为235920元，主观扩大我方的过错责任，滥用自由裁量权，修路，加高钢结构、水槽、天沟等扩建费用的损失金额仅为评估结果的一半，明显低于实际损失，原审法院判定不合理且严重显失。二、原审法院未依据法定职权认定本案事实，对因合同无效之后双方划定的过错责任有误，应给予重新认定。故因合同无效对于我方造成的巨大损失，金信公司方应承担隐瞒重要事实的全部过错责任，原审法院对改扩建新建筑物的损失责任划分不当，认定双方的过错责任划分有误，应依法给予重新认定，明确金信公司在本案中的全部过错责任。三、原判决认定事实错误，原审法院应结合相关证据依法支持吴文龙的2018年8月21日至2018年10月31日期间288983.23元的租金请求。涉案房屋为无效合同，金信公司没有取得建设规划许可证就出租涉案场地具有过错，应该依据法律规定承担相应的法律责任，退还我方的剩余租金以及赔偿我方的全部损失。金信公司辩称，同意一审判决，不同意吴文龙的上诉请求和理由。吴文龙向一审法院起诉请求：1．请求判令金信公司返还租金143.5618万元；2．请求金信公司赔偿吴文龙经济损失471840元；3．本案的诉讼费用由金信公司承担。一审法院认定事实：2017年9月16日，金信公司与吴文龙签订《协议书》，约定吴文龙承租金信公司位于北京市通州区马驹桥镇大松垡村空军基地金信公司院内房屋，其中房屋面积9833平方米，土地4亩，用途为建材陶瓷仓储，租赁期限从2017年11月1日起至2023年3月30日，免租期为2017年9月20日起至2017年11月1日。房屋费用按每平米每天0.4元，土地费用按每年5万元，每年总费用合计1485618元，半年付，先付后用。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方依据履行协议内容，吴文龙租金交至2018年10月31日。2018年8月21日，金信公司向园区内各商户发布通知，要求各商户2018年8月21日起自行购买电线等用电材料由金信公司安排专业电工进行维修更换原有线路；自2018年8月22日起，金信公司物业管理中心安排专业电工对园区所有线路进行检查、维修，届时将于2018年8月22日8：00起停电，停电期限为1个月。涉诉房屋停止电力供应的同时金信公司亦采取管制措施，货物无法进入涉诉房屋。关于采取断电及管制措施的原因，吴文龙称系金信公司以此谋求提高租金标准，金信公司则称系应消防、安监等相关部门要求所为。后，双方产生矛盾，吴文龙诉至一审法院，要求：1．判令金信公司继续履行吴文龙、金信公司双方于2017年11月1日签订的《租赁合同》；2．判令金信公司停止停水停电、锁门、截路等干扰吴文龙经营的行为；3．判令金信公司赔偿因其违约行为而给吴文龙造成的损失10万元；4．诉讼费用由金信公司承担。2018年12月18日，一审法院作出（2018）京0112民初37217号民事判决书，认定双方签订的《协议书》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，并驳回了吴文龙的全部诉讼请求。随后，吴文龙上诉，2019年3月28日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终2323号民事判决书，判决：驳回上诉维持原判。吴文龙在签订《协议书》后，陆续在涉案场地建设若干建筑物，因双方对于建筑物的价值无法达成一致，我院委托北京晟明资产评估有限公司对涉诉房屋及附属设施进行评估。2021年1月18日，北京晟明资产评估有限公司做出《资产评估报告》，报告中评估结论为：经评估，截止评估基准日，北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14349号案件涉诉房屋及附属设施价值为471840元。吴文龙垫付了鉴定费15000元。经庭审核实，现涉案场地已经由金信公司实际占有，且并未将吴文龙新建的建筑物予以拆除，庭审中金信公司表示，同意利用评估报告中载明的硬化地面等，但不同意利用加高钢结构、水槽、天沟等部分。一审法院认为，吴文龙与金信公司签订的《协议书》已被生效判决确定无效，且判决已发生法律效力，故一审法院对双方签订的《协议书》合同效力不再进行审查。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方签订的《协议书》为无效，但吴文龙实际占有涉案场地，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经查，吴文龙向金信公司支付的租金截止到2018年10月31日，现吴文龙要求金信公司退还租金，但因吴文龙提交的证据不足以证明其在2018年10月31日已经搬离涉案房屋，理由如下：2018年8月21日，金信公司发布通知，要求吴文龙等商户进行消防整改，并对涉案场地进行停电、停水，根据一般常理，因吴文龙系利用仓库存储瓷砖，停水、停电并非直接导致吴文龙无法使用涉案场地存储瓷砖。同时，由于吴文龙在仓库中存储的物资为瓷砖，涉及搬运程序较为繁杂，其不可能在金信公司发布通知当天就将存储的瓷砖腾退完毕。吴文龙要求金信公司退还租金，应由吴文龙承担举证责任，证明实际腾退的具体时间，现结合一审法院查明的情况，金信公司发布通知的时间与租金到期日期相距较近，吴文龙提交的证据不足以证明其在2018年10月31日之前已将涉案场地腾退完毕，故吴文龙要求退还租金的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。吴文龙在涉案场地上新建了建筑物，且并未取得合法建设手续，合同被确认无效后，吴文龙新建建筑物所花费的建设费用应属于吴文龙的损失，金信公司应予以赔偿。因吴文龙租赁涉案场地时间较长，且新建建筑物历时较久；金信公司亦未提交证据证明其不同意吴文龙新建建筑物，故一审法院认定金信公司同意吴文龙新建建筑物。关于赔偿数额的认定，金信公司将未取得相应手续的涉案地块进行租赁，金信公司存在过错；吴文龙在签订《协议书》时，忽视审查租赁标的的权属情况，吴文龙亦存在过错。现金信公司对涉案场地中吴文龙新建的建筑物部分同意利用，故一审法院结合合同中双方的过错酌情对金信公司的赔偿数额予以认定。判决如下：一、北京金信食用菌有限公司赔偿吴文龙损失235920元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回吴文龙的其他诉讼请求。案件受理费21967元，由吴文龙负担17129元（已交纳），北京金信食用菌有限公司负担4838元，于判决生效之日起7日内执行清。鉴定费15000元，由吴文龙负担7500元（已交纳），北京金信食用菌有限公司负担7500元，于判决生效之日起7日内执行清。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为:根据法律规定,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。据已生效的裁判文书确认,吴文龙与金信公司签订的《协议书》已被认定无效。双方签订的《协议书》无效，但吴文龙实际占有涉案场地，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经查，吴文龙向金信公司支付的租金截止到2018年10月31日，现吴文龙主张金信公司退还2018年8月21日至2018年10月31日的租金，但2018年8月21日系金信公司向吴文龙等商户发布通知的时间,吴文龙以该时间为起始主张不再支付租金，缺乏依据。吴文龙在本案中提交的证据亦不足以证明其在2018年10月31日前已将涉案场地全部腾退完毕，故吴文龙主张金信公司退还租金，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。合同被确认无效后，吴文龙新建建筑物所花费的建设费用应属于吴文龙的损失，金信公司应予以赔偿。关于赔偿数额的认定，金信公司将未取得相应手续的涉案地块进行租赁，金信公司存在过错；吴文龙在签订《协议书》时，忽视审查租赁标的的权属情况，吴文龙亦存在过错。一审法院结合合同中双方的过错，酌情对金信公司的赔偿数额作出认定，并无显著不当之处，二审应予维持。综上所述，吴文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11408元，由吴文龙负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 周艳雯审 判 员 何灵灵二〇二一年六月二日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 卢园园