湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初2525号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地怀化市鹤城区。 负责人：吴曙华，系该分行行长。 委托诉讼代理人：王智，湖南湘鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：彭肖辉，男，土家族，住湖南省芷江侗族自治县。 被告：谢芳园，女，汉族，住湖南省洪江市熟坪乡。 被告：怀化东海房地产开发有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：俞瑞尧，系该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行与被告彭肖辉、被告怀化东海房地产开发有限责任公司、被告谢芳园金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的委托诉讼代理人王智到庭参加诉讼；被告彭肖辉、被告怀化东海房地产开发有限责任公司、被告谢芳园经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行提出诉讼请求：1、判令被告彭肖辉、谢芳园立即清偿原告贷款本金233391.87元及截至2020年7月29日拖欠利息5843.17元（含罚息和复利），2020年7月29日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日；2、判令被告东海公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、确认原告对位于怀化市鹤城区熙园小区5栋1单元1401号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、判令三被告共同承担原告为实现债权所发生的律师费9569.4元；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月14日，被告彭肖辉、谢芳园与原告签订编号为430720010-2012-20150786946《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告彭肖辉、谢芳园向原告借款人民币270000元，期限为240个月，用于购买怀化市鹤城区熙园小区5栋1单元1401号住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%,，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日(即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾 期罚息和复利：还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额为人民币1767元。被告彭肖辉、谢芳园以所购怀化市鹤城区熙园小区5栋1单元1401号住房为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押权预告登记。被告东海公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2015年12月24日向被告彭肖辉、谢芳园发放了贷款人民币27万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2015年12月24日至2035年12月24日。贷款发放后，被告彭肖辉、谢芳园未按约归还贷款本息，截至2020年7月29日，已拖欠分期还款本金4934.03元，利息5843.17元（含罚息和复利）。为实现债权，原告与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，按协议约定实际发生了律师费9569.4元，根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求。 被告彭肖辉、谢芳园未做任何答辩。 被告怀化东海房地产开发有限责任公司未做任何答辩。 经审理查明：2015年12月14日，原告与被告彭肖辉、谢芳园、怀化东海房地产开发有限责任公司签订了一份编号为430720010-2012-20150786946号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告彭肖辉、谢芳园向原告借款27万元用于购买位于怀化市鹤城区熙园小区5栋1单元1401号房屋；贷款期限为240个月（自2015年12月14日起至2035年12月14日止），合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日(即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率为在中国人民银行公布的同期同档次基础利率基础上浮/下调0%执行；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法（自贷款发放次月起每月的月末日按期归还贷款本息）；逾期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的贷款利率基础上上浮50%确定；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）由借款人承担。被告彭肖辉、谢芳园以所购房屋作抵押，并于2015年12月21日办理了商品房抵押权预告登记（抵押权预告登记编号：怀房预城中字第215010160号），至今未办理抵押登记。2015年12月4日，被告怀化东海房地产开发有限责任公司向原告出具一份《住房贷款担保书》，约定被告怀化东海房地产开发有限责任公司为借款提供阶段性连带担保责任，担保范围为彭肖辉、谢芳园按揭贷款部分，担保期限从贷款发放之日起至彭肖辉、谢芳园所购房产“房屋他项权证及国有土地使用证”办妥，并交付原告之日止。 合同签订后，原告依约于2015年12月24日将贷款本金27万元发放至被告彭肖辉的指定账户。借款后，被告彭肖辉、谢芳园从2020年1月24日起停止偿还借款，截至2020年7月29日，被告彭肖辉、谢芳园尚欠借款本金233391.87元、利息（含罚息）5843.17元。 另，原告为本次诉讼聘请了律师，实际发生律师费9569.4元。 上述事实，有原、被告身份信息复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、住房贷款担保书、预告抵押登记、个人贷款对账单、委托代理协议、中国建设银行怀化市分行个贷委托诉讼项目清单及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告与被告彭肖辉、谢芳园签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同全面履行义务。原告已经按照合同约定向被告彭肖辉、谢芳园发放了贷款，被告彭肖辉、谢芳园未能按合同约定还款，原告有权根据合同约定提前收回贷款，请求被告彭肖辉、谢芳园偿还贷款本息。截至2020年7月29日，被告彭肖辉、谢芳园尚欠借款本金233391.87元、利息（含罚息）5843.17元，故被告彭肖辉、谢芳园应向原告偿还借款本金233391.87元及截至2020年7月29日的利息（含罚息）5843.17元，并支付自2020年7月30日起按合同约定的逾期利率计算至借款清偿之日止的利息、罚息。 合同约定原告为实现债权所发生的律师费由借款人承担，因此原告要求被告支付律师费9569.4元，本院予以支持。 被告怀化东海房地产开发有限责任公司为贷款提供连带责任保证，在贷款未获清偿前，原告有权要求被告怀化东海房地产开发有限责任公司对债务承担连带责任。被告怀化东海房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告彭肖辉、谢芳园追偿。原告请求被告怀化东海房地产开发有限责任公司承担上述款项的连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。 被告彭肖辉、谢芳园以其购买的位于怀化市鹤城区熙园小区5栋1单元1401号住房为贷款提供抵押担保，符合法律规定，抵押合同有效，但该房产尚未办理抵押登记，抵押权未设立，原告不享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 被告彭肖辉、被告谢芳园于本判决生效之日起10 日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行借款本金233391.87元及截至2020年7月29日的利息（含罚息）5843.17元，合计239235.04元；并按照原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行与被告彭肖辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付自2020年7月30日起至借款还清之日止的利息（含罚息）； 二、被告怀化东海房地产开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，在履行还款义务后，有权向被告彭肖辉、被告谢芳园追偿； 三、被告彭肖辉、被告谢芳园、被告怀化东海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行实现债权所产生的律师费9569.4元； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5032元，依法减半收取2516元，由被告彭肖辉、被告谢芳园、被告怀化东海房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二一年六月七日 代理书记员  李翊铭