北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7984号上诉人（原审被告）：李青春，男，1955年2月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：李墨（李青春之子），1983年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234室。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。上诉人李青春因与被上诉人北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人李青春之委托诉讼代理人李墨、被上诉人奥和物业公司之委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李青春上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法予以改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由奥和物业公司负担。事实和理由：1.2016年李青春与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称奥和汇润公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定奥和汇润公司为小区服务内容包括交通秩序车辆停放等共八大类。本小区为六幢低层回迁板楼，且与老小区混建在一起，我在入住时被强制与物业公司签订合同，不签就不给钥匙，同时收取了我一年的物业费，物业公司承诺业主在入住前将小区大门加设门岗，对小区业主车辆配发出入证，每户有固定停车位。我入住后却发现物业公司根本没有履行任何义务，没有一项落实到位。2018年2月7日，奥和汇润公司在没有告知业主的前提下将一切债权债务全部转让给奥和物业公司，依据民法典第546条、556条之规定，债权债务转移必须通知债务人，未通知债务人的，该转让协议不发生法律效力。奥和汇润公司于2020年1月1日再一次与奥和物业公司签订转让协议，将其债权债务又一次转让，明显存在伪造，故此转让协议无效。2018年2月7日，奥和物业公司与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称项目指挥部）签订的合同中盖章的是奥和汇润公司，项目指挥部的法人早已换成郭竹学，但合同中却还写着刘振芳。这样的物业虽然有着合法的外衣，却是用来欺诈业主的利益，业主交纳物业费却没得到服务，2017年底业主们要求物业公司整改好后再交物业费，但至今没有任何改变，依据《物业管理条例》第41条、第64条的规定，物业公司没有履行物业管理职责的，业主可以拒缴物业费。一审法院在没有进行认真调查取证的前提下，只以物业服务有瑕疵减去10%的费用有失公平。依据民法典第509条之规定，奥和汇润公司严重不履行合同，视法律于儿戏，而一审判决却对此事实于不顾，做出错误判决，严重损害了李青春的合法权益，李青春不服该判决。一审中奥和物业公司提交一份物业收费评估报告，但其并未按照标准提供服务。2.一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义、和谐。现在业主们正在逐级向上级部门申诉反映，同时也在申请新闻媒体部门的介入。我们只要一个公正的判决，入住五年了，拿不到房产证，没办法成立业委会，没办法更换物业公司，建设方随意找个物业公司只收钱不服务。由于一审法院没有按照事实，导致判决不公，希望二审法院对此予以高度重视。奥和物业公司辩称，同意一审判决，不同意李青春的上诉请求和理由，一审法院认定事实正确，适用法律正确，我公司是适格主体，有权利主张拖欠的物业费用。前期物业服务合同李青春是认可的。依据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、物业管理条例第21条、民法典第546条的相关规定，我公司作为债权受让方进入涉案物业履行物业服务义务，所以有权利向李青春主张的拖欠物业服务费。我公司在一审中提交的证据足以证明我公司按照物业服务合同履行了物业服务。情况说明是涉案开发商出具的，证明存在的问题不属于我公司违约。同时李青春在一审庭审中，也认可拖欠物业费。我公司作为经营性企业履行物业服务需要经济成本，李青春多年拖欠行为给我公司正常开展物业服务造成严重阻碍。因此李青春不履行合同义务同时还要求我公司按约履行不符合法律规定，构成违约。按李青春所说，假设我公司存在部分履行瑕疵可另行以法律程序主张，李青春以此为由拒绝支付物业费没有依据，请求驳回上诉，维持原判。奥和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李青春支付自2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业管理服务费3146.1元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计3796.1元；2.本案诉讼费用由李青春承担。一审法院认定事实：2016年5月24日，李青春与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区XX小区南区3号楼X单元XX室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为87.39平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李青春有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给李青春造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；李青春违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求李青春每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让方）与奥和物业公司（受让方）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理服务，于2020年1月1日撤出北京丰台区XX小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使权利，向欠费方主张债权。另，提交其与项目指挥部于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：项目指挥部将丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米.月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份；另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称，已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管XX小区1-6号物业管理服务。李青春称《债权转让协议书》未经业主同意，不认可，未看到对方发出的公告，对《物业前期服务委托合同》不知情；另，李青春提交照片称，小区物业服务不达标，存在小区卫生清理不到位等问题，对方没有尽到物业服务义务。李青春庭审中确认未交纳2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费。一审法院认为，奥和汇润公司与李青春签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为李青春提供了物业服务，李青春应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向奥和物业公司交纳相应的物业费用；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，奥和物业公司与丰台项目指挥部签订《物业前期服务委托合同》约定由其提供物业服务，对业主具有约束力。故对于奥和物业公司要求李青春支付自2017年5月24日至2020年5月23日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，法院予以支持。但法院尚需说明的是，奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范方面进行维护，另因奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故法院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，李青春据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院于2021年3月26日判决：一、李青春于判决生效之日起十日内支付北京奥和物业管理有限公司2017年5月24日至2020年5月23日的物业管理服务费2831.44元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，李青春提交一组照片及视频，证明奥和物业公司未按照前期物业服务合同履行服务义务。奥和物业公司质证称部分照片不能显示是涉案小区，真实性存疑，证明目的不认可，如果是涉案小区的照片，那么小区存在违建情况，所以对应的装修押金没有退还，从照片还可以看出小区内卫生干净、车位管理整齐、有绿化。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，李青春与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为涉案小区提供物业服务，李青春应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费缴费标准向奥和汇润公司支付物业费。后奥和汇润公司将未追缴的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权转让给奥和物业公司，奥和物业公司接管涉案小区并向小区提供物业服务。李青春主张其并不知晓奥和汇润公司与奥和物业公司之间的债权转让事宜以及奥和物业公司接管涉案小区物业的情况，对此奥和物业公司已经提交了《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》以及张贴公告的照片，尽到了基本的举证义务，结合奥和物业公司与项目指挥部于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，本院确认自2020年1月1日起为涉案小区提供物业服务的主体系奥和物业公司。综上，奥和物业公司有权要求李青春支付其之前欠付奥和汇润公司的物业费等费用以及现在欠付奥和物业公司的物业费等费用。至于上述费用的收费标准，李青春与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了物业费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的收费标准，参考奥和物业公司接管涉案小区物业后与项目指挥部签订的《物业前期服务委托合同》亦未改变之前约定的收费标准的事实，一审法院按照上述标准确定李青春欠付各项费用的基数并无不当。李青春在一审及二审中提交涉案小区的若干照片及视频主张奥和汇润公司与奥和物业公司未按照合同约定的标准提供物业服务，故不应当支付物业费，因一审法院已经在综合考虑李青春的各项主张以及物业公司服务瑕疵的基础上，酌情减免了李青春的部分物业费及全部违约金，考虑到物业服务具有持续性、公共性等特点，本院对此不再予以调整。综上所述，李青春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李青春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年六月四日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨