辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2042号上诉人（原审原告）：张兴久，男，19XX年X月X日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：钱大勇，男，19XX年X月X日生，汉族，住吉林省东丰县。被上诉人（原审被告）：许荣文，男，1979年X月X日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋琳平，四川同方正（广元）律师事务所律师。上诉人张兴久因与被上诉人许荣文房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兴久上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人在一审起诉状称，2019年7月份被上诉人在未通知上诉人的情况下，将案涉商铺出售给案外人，侵犯了上诉人的优先购买权。即被上诉人在租赁合同期内已与案外人签订了房屋买卖合同，而不是与案外人达成买卖意向。故一审判决认定“原告认为被告与案外人赵元、于德来系在租赁合同期内达成买受意向，侵犯其优先购买权，遂提起本次诉讼”与事实不符，属于认定事实错误。2.一审庭审时被上诉人自认并提供了相关证据（房屋买卖合同及房款的银行转账凭证），证明2019年7月5日与案外人赵元、于德来签订了《房屋买卖合同》，合同价款为240万元。而2019年10月22日，被上诉人与案外人赵元、于德来签订的《不动产买卖合同》（合同价款为145万元）仅是为了案涉商铺过户登记及逃税避税签订的。如果被上诉人与案外人真实的房屋交易时间是2019年10月22日，那么被上诉人没有必要在2019年7月26日告知上诉人案涉商铺已经卖掉且签完合同，即被上诉人是在与案外人签订房屋买卖合同后才告知上诉人的。故一审判决认定被上诉人系在与上诉人租赁期满后出售案涉商铺，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。诺成合同以合意为成立要件，实践合同以合意和交付标的物或者完成其他给付义务为成立要件。买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物或完成其他给付义务，故买卖合同系诺成合同。因此，一审判决认定买卖合同系实践合同，属于适用法律错误。三、一审判决程序违法。上诉人起诉的诉讼请求是“判令被告赔偿原告其出售给第三人的房价与法院委托评估房价的差价暂计5万元(以实际评估价计算为准)”。2019年11月19日上诉人向一审法院提出房屋价格评估申请，申请一审法院委托评估机构对案涉商铺2019年7月份的市场价格进行评估。但一审法院接收该评估申请后，对该申请未作出是否准许的决定，也未向上诉人进行相应释明，且一审判决也没有就该房屋评估申请进行认定及论述，剥夺了上诉人举证的诉讼权利。许荣文辩称，不同意上诉人张兴久的上诉请求。主要答辩意见如下：一、在一审时有两份买卖合同，一是2019年7月5日签订的房屋买卖合同，二是2019年10月22日签订的不动产买卖合同。被上诉人认为上诉人未弄清这两份合同的关系，前一份是双方约定了成约定金20万元，同时约定了余款220万元的给付时间为2019年9月30日。但购房人没有在这个时间付清房款，而是分别在9月24日和10月22日付清的。也就是说，在案涉租赁合同届满前，被上诉人与案外人就案涉房屋未成交。所以2019年7月5日签订的房屋买卖合同不构成对上诉人的优先购买权的侵害。被上诉人系在租赁期满后与案外人签订的不动产买卖合同完成交易的。二、既然被上诉人和案外人系在租赁期满后完成交易的，那么上诉人没有优先购买权，其请求赔偿损失无事实和法律依据。张兴久向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告其出售给第三人的房价与法院委托评估房价的差价暂计5万元（以实际评估价计算为准)，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定许荣文向张兴久出租位于金州区商铺；租期自2018年10月1日起至2019年9月30日止；租金每年36.21万元；保证金2万元。合同签订后，双方皆依约履行。合同期满后，原告撤离。2019年10月22日，被告与案外人赵元、于德来签订《不动产买卖合同》将前述C33号商铺出售给该二人，并办理完毕过户手续。原告认为被告与案外人赵元、于德来系在租赁合同期内达成买卖意向，侵犯其优先购买权，遂提起本次诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为原告是否享有涉案商铺的优先购买权。优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优于他人购买该房屋的权利。承租人优先购买权行使的条件：承租人与出租人之间有合法有效的租赁合同关系；承租人必须占有租赁物；出租人必须有出卖租赁物的意思表示；承租人必须有和第三人具有购买房屋的同等条件。本案中，被告系在与原告租赁期满后出售案涉商铺，其不论以何种价格出售，均与原告无关。买卖合同系实践性合同，被告在租赁期内与意向买家洽谈协商甚至拟定合同亦合情合理。如前所述，被告并未在租赁期内将涉案商铺另行出售给他人。因此原告的诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张兴久的诉讼请求。案件受理费530元（原告已预交），由原告张兴久负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：一审时，张兴久提交了许荣文与案外人在2019年10月22日签订的《不动产买卖合同》，记载许荣文将案涉房屋以145万元价格出售给案外人。许荣文则提交了其与该案外人在2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》，记载许荣文将案涉房屋以240万元价格出售给案外人，定金20万元在签订合同后支付，余款220万元在2019年9月30日付清，并提交案外人转账记载显示案外人赵元在2019年7月1日和7月12日分两次支付20万元，在9月24日、10月22日、10月23日及10月25日分次共支付了2,047,900元。同时，张兴久和许荣文分别提交了双方之间的微信聊天记录，许荣文亦提交了其与张兴久的电话录音，张兴久对前述证据的真实性均无异议。2019年7月26日，许荣文给张兴久发微信语音称，一直挂着卖，前天谈好一个买家，合同签了，让张兴久做好准备。张兴久以语音通话方式回复，但截至二审审理终结前均未能提供证据证明当时聊天内容。后双方在8月8日、8月21日、9月30日均有互动聊天内容，张兴久和许荣文沟通退保证金等事情，但从未对许荣文出售案涉房屋提出异议，或要求行使优先购买权。10月1日许荣文将2万元保证金退给张兴久。10月29日，张兴久向许荣文发送了关于注销（营业执照）手续所须材料，双方就此事进行沟通，期间张兴久仍未提及其对案涉房屋享有优先购买权。2020年6月6日，许荣文和张兴久电话录音中，许荣文问张兴久为什么起诉了，（0:45）张兴久说“你不是不管吗……”，（0:57）许荣文问管什么事，（0:59）张兴久说“注销（营业执照）的事”，（2:20）张兴久称“当时我告诉你了，不行就起诉你，你答应了”，（3:26）张兴久称“当时用我朋友名注册营业执照，和你说了注销不了，需要把税补了，你不同意……你说不管，后期我和我朋友沟通，他说不行就起诉”，期间及以后双方多次聊起注销营业执照是否需要由许荣文补交税、许荣文是否应补交税以及起诉前是否沟通过等事情。在许荣文提到卖房之前大约2018年下半年提前告诉过张兴久且一直贴着卖房广告时，（13:29）张兴久说“在2017年说的”，（14:00）张兴久说“你给我报价200多万，你卖别人100多万”，许荣文称“60,000元一平方米卖的，总房款240万元，总房款145万元只是备案合同”，（15:05）张兴久说“这样的话是犯罪”，（16:40）张兴久说“2017年说卖是6万一平方米”，（19:44）张兴久说“200多万卖，办手续145万元，涉嫌诈骗，阴阳合同是刑事犯罪”，（22:38）许荣文说“7月份就通知卖铺了”，（22:44）张兴久称“通知不通知，同等条件，你必须可我们先租”，（23:30）张兴久说“当时我说了，你给他注销了，差旅费我拿，你不是不同意吗？如果没有这样，能引起这些事吗？”，（24:27）张兴久说“我曾找过小曹，给他注销，如果能注销，小曹就给注销了，我想帮你们把这个事情处理好，那你俩谁也不干，我处理不了，你俩都钻牛角尖”，（30:38）许荣文让张兴久问他的朋友起诉有什么目的，（30:46）张兴久说“当时不就是因为你不给人家注销的事儿嘛，才起诉你的吗，你俩不是因为这块儿打的结吗？”，（32:22）张兴久再次称“当时就是因为这个事儿引起的，不租我们了，不卖我们了，这都行，注销营业执照还不同意”，许荣文回复称卖之前都有通知。本院确认上述事实有《不动产买卖合同》、《房屋买卖合同》、转账流水、微信聊天记录、电话录音、一审庭审笔录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”即承租人的优先购买权系指对租赁房屋在同等条件下才优先于其他买受人的权利，而非在任何条件下承租人均可优先于其他买受人购买租赁房屋，在承租人无法提供与其他买受人同等条件的情况下，承租人不享有对租赁房屋的优先购买权。本案即属于此类情况。张兴久提出本案诉讼，系以许荣文在2019年7月通知案涉房屋出售时，双方之间租赁合同尚在履行期间内为由，主张许荣文侵犯了自己的优先购买权，并要求许荣文赔偿房屋差价。然而，结合现有证据，尤其是张兴久和许荣文在2019年7月至10月微信聊天记录以及2020年6月6日电话录音，本院无法作此认定。首先，从张兴久与许荣文在2020年6月6日电话录音中谈话内容来看，张兴久认可许荣文曾在2017年通知过要出售案涉房屋且其认为案涉房屋报价200多万元太高。现许荣文系以240万元总房款出售案涉房屋，而张兴久未能提供证据证明其在2019年7月26日被通知案涉房屋出售的当时，便向许荣文提出在同等条件下购买案涉房屋，却在8月、9月及10月先是与许荣文沟通退租赁保证金2万元，后与许荣文沟通办理注销营业执照手续。可见，张兴久不仅对于许荣文在租期内出售案涉房屋事前知情，而且也从未主张在240万元总房款的同等条件下优先购买案涉房屋；其次，从张兴久在2020年6月6日电话录音中多次陈述来看，如，（3:26）张兴久称“当时用我朋友名注册营业执照，和你说了注销不了，需要把税补了，你不同意……你说不管，后期我和我朋友沟通，他说不行就起诉”，（23:30）张兴久说“当时我说了，你给他注销了，差旅费我拿，你不是不同意吗？如果没有这样，能引起这些事吗？”，（30:46）张兴久说“当时不就是因为你不给人家注销的事儿嘛，才起诉你的吗，你俩不是因为这块儿打的结吗？”，（32:22）张兴久再次称“当时就是因为这个事儿引起的，不租我们了，不卖我们了，这都行，注销营业执照还不同意”。可见，张兴久认可因许荣文未配合办理注销营业执照手续才引发本案诉讼。基于以上，一审判决未支持张兴久的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。至于张兴久上诉称其在2019年11月19日向一审法院提出房屋价格评估申请，一审法院未予准许，剥夺了其举证诉讼权利等一节，本院认为，当事人有权申请司法评估，但人民法院亦有职权审查是否准许，一审法院结合本案案情及张兴久已提交的相应证据未准许司法评估申请，于法有据，并无不妥。故张兴久的此项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，张兴久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人张兴久负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年六月七日书记员  王如琪