湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0304民初1410号 原告：郭亚平，女，1979年7月4日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：冯远卓，湖南湘瑞律师事务所律师。 被告：李平，女，1978年6月23日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：刘国栋，湖南碧泉律师事务所律师。 原告郭亚平诉被告李平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郭亚平及其委托诉讼代理人冯远卓、被告委托诉讼代理人刘国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭亚平向本院提出诉讼请求：判令被告李平支付原告郭亚平房屋租金20万元。事实与理由：2018年8月1日至2020年12月31日，被告李平租赁原告家庭所有的湘潭市岳塘区××路××号××，但被告至今未支付任何租金。故原告诉至法院，望判如所请。 被告李平辩称：一、原告诉讼主体不适格，案涉房屋系向日葵幼儿园住所，实际占有使用人为向日葵幼儿园，向日葵幼儿园法定代表人郭亚平以个人名义提起诉讼，又在起诉状中自认“家庭所有”，其诉讼主体不明。答辩人系湖南欣之蕾企业管理有限公司法定代表人，该公司受向日葵幼儿园法定代表人郭亚平邀请于2018年8月份形成联营合作关系，答辩人作为公司法定代表人仅履行职务，由此产生的民事责任应由欣之蕾公司承担。二、原、被告双方不存在租赁合同，向日葵幼儿园与欣之蕾公司亦不存在租赁法律关系。向日葵幼儿园与欣之蕾公司口头约定，由向日葵幼儿园免费提供经营场所，欣之蕾公司派驻专业教学管理团队，提供先进教学管理方法及教材，并负责招生。双方联营后，向日葵幼儿园冠名“欣之蕾”更名为“欣之蕾联盟向日葵幼儿园”，由郭亚平任园长职务，李平任执行园长职务。三、截止2020年10月18日，欣之蕾公司独立承担欣之蕾联盟向日葵幼儿园的亏损。后入园人数逐年增长，郭亚平眼看欣之蕾联盟向日葵幼儿园已步入正轨，萌生独自经营之意，遂以清算租金为借口迫使答辩人退出联营。综上，原告的起诉诉辩主体均不适格，且没有证据证明双方存在租赁关系，请求法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据综合分析认定如下：对郭亚平提交的集体土地建设用地使用证、民办非企业单位登记证书、微信聊天记录、庭审笔录的真实性、合法性李平均无异议，本院予以认定；对郭亚平提交的村委会证明的真实性、合法性本院予以认定，由村委会出具亲属关系证明并无不当；对李平提交的湖南欣之蕾企业管理有限公司营业执照副本复印件及企业信用信息查询复印件，均客观真实，本院予以认定；对李平提交的湖南省电子税务局密码重置回执不予认定，仅凭该纳税账户信息亦不能达到其证明目的；对李平提交的两份证人陈述，因证人未到庭接受法庭质询，本院不予认定。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 郭亚平系湘潭市岳塘区向日葵幼儿园（以下简称向日葵幼儿园）的法定代表人，向日葵幼儿园登记住所地湘潭市岳塘区××路附10号，该建设用地使用证登记土地使用者系郭亚平母亲唐满珍，办学许可申请材料中填报该办学场所为自有。李平系湖南欣之蕾企业管理有限公司（以下简称欣之蕾公司）法定代表人。向日葵幼儿园由郭亚平经营至2018年3月份后，自2018年3月至7月期间闭园停止招生。2018年8月至2020年12月期间，经郭亚平与李平双方口头协商一致，李平从郭亚平处承租了向日葵幼儿园的办学场所并接手幼儿园的经营管理，名义上仍由郭亚平担任向日葵幼儿园法定代表人及园长，由李平担任执行园长，实际由李平负责经营。双方未明确约定幼儿园房屋租金标准，李平按月向郭亚平支付1000元法人代表费用。李平在经营向日葵幼儿园期间以“欣之蕾联盟向日葵幼儿园”的名义对外招生、发布广告及进行宣传。2020年10月份，郭亚平通过微信向李平催要清算向日葵幼儿园的租金，李平在微信中答复“房租我们本就该早就付给你，确实也是我们今年疫情影响，所以才迟迟没有和你谈这个问题”。2020年11月13日，李平在微信中与郭亚平协商每月增加1000元作为房租，即每月向郭亚平支付2000元（含1000元法人代表费用及1000元房租），并许诺待生源好点条件好点再增加。郭亚平退还了李平该2000元，并表示房租需要再谈。2020年11月17日，郭亚平向李平发微信表示“经我们家商量房租费5000元／月”，李平表示无法做下去，并表示“我深知你这个5000元一个月的房租并不多，都是全新的”。2020年12月底，李平向郭亚平通过微信转账20000元作为房租费，郭亚平不愿接受该金额，并表示“你租我家房子用于经营幼儿园的时间从2018年8月开始到目前已经两年零五个月，你仅支付20000元房租肯定是不行的，就算按房屋租赁市场行情价格算也不只这一点”。李平答复“如果你一开始谈到房租这个费用，我肯定不会做的！正因为这次第一次谈房租没有少，我才选择退出来，如果你觉得不行，那我也只能无能为力了”。2020年12月底，李平退出向日葵幼儿园的经营管理，此后该幼儿园由郭亚平继续经营至今。因双方就房租问题未协商一致，郭亚平遂诉至法院。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告诉讼主体是否适格、双方是否存在租赁关系以及租金标准如何确定。关于原、被告诉讼主体是否适格的问题。李平辩称原告诉讼主体不适格，案涉房屋据郭亚平自称系家庭所有，实际占有使用人系向日葵幼儿园。对此本院认为，租赁合同仅仅转让租赁物的使用权和部分收益权，出租人不一定非得就是租赁物的所有权人。只要有权将租赁物的使用权和收益权转让给承租人，均可成为出租人。郭亚平作为向日葵幼儿园法定代表人，将其家庭自有的办学场所出租给李平，并无不当。李平辩称原告诉讼主体不适格的答辩意见于法无据，本院不予采纳。李平辩称其作为公司法定代表人仅履行职务，由此产生的民事责任应由欣之蕾公司承担的答辩意见，因李平没有充分证据证实其系代表欣之蕾公司履行职务，且与查明事实不符，本院不予采纳。 关于原、被告双方是否存在租赁关系以及租金标准如何确定的问题。本案中，原、被告双方当事人虽未签订书面合同，但根据双方提交的证据以及结合庭审查明事实，李平在微信中答复“房租我们本就该早就付给你，确实也是我们今年疫情影响，所以才迟迟没有和你谈这个问题”，且多次与郭亚平协商租金问题并通过微信转账向郭亚平支付租金，其事实行为可以认定李平向郭亚平承租向日葵幼儿园的办学场所并借用向日葵幼儿园的资质经营的基本事实。故本院认定原、被告双方已构成事实上的租赁合同关系。李平辩称双方系联营关系，但经审理查明，在李平经营幼儿园期间由李平自负盈亏，郭亚平仅按月收取1000元法人代表费用，既不参与实际经营管理，亦无需承担经营风险，双方亦未就联营期间的利润分配及亏损分担进行约定。因此，李平辩称原、被告双方不存在租赁合同，向日葵幼儿园与欣之蕾公司亦不存在租赁法律关系而是联营关系的抗辩理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于租金标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，郭亚平与李平并未签订协议明确约定租金标准，亦未就租金问题协商一致达成补充协议，结合双方微信聊天记录内容可知，双方因幼儿园生源不好之前一直未谈及租金问题，在郭亚平明确提出清算租金以后并要求按照5000元每月收取租金时，李平表示房屋装修都是全新的按5000元每月的房租并不多，但如果一开始谈到房租这么高其将不会经营，并因无法接受该租金标准退出了幼儿园经营。由此可知，如果完全按照订立合同时履行地的市场价格确定租金价格对李平亦有失公平。因此，本院以合同履行期间市场价格行情为参考，同时兼顾公平原则及诚实信用原则，综合考虑双方当事人当初订立合约的真实意愿以及合同实际履行情况，本院酌定租金按2000元每月予以计算，即李平应支付郭亚平租金为58000元（2000元/月×29月）。故对于郭亚平主张李平支付其租金20万元的诉请本院予以部分支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李平于本判决生效之日起五日内一次性支付原告郭亚平租金58000元； 二、驳回原告郭亚平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告郭亚平负担1500元，由被告李平负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 刘    帅 二〇二一年六月十七日 法官助理刘美超 代理书记员 刘美超（兼）