广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终305号 上诉人（一审原告）：李泳谕，女，1985年4月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫皓元，广西皓元律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）：梧州华兴房地产开发有限公司，住所地：广西梧州市西环路上段17号。统一社会信用代码：914504006194179855。 法定代表人：蒙志复，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕林，广西西环律师事务所律师。 上诉人李泳谕与上诉人梧州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）商品房销售合同纠纷一案，李泳谕、华兴公司不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院(2020)桂0405民初1652号民事判决，均向本院提出上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李泳谕及其委托诉讼代理人莫志强、上诉人华兴 2 公司的委托诉讼代理人黄奕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李泳谕上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审起诉的支付利息请求。事实和理由：原判认定上诉人向华兴公司借款338256元用于购房首付，实际并未将该款交予上诉人使用。华兴公司强行占用上诉人的银行贷款，贷款利息则由上诉人支付，其应向上诉人支付该贷款利息，故一审以双方未有利息约定，不予支持有关利息的诉讼请求不当。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条之规定，请求二审法院支持如上诉请。 华兴公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李泳谕的诉讼请求。事实和理由：一审认定涉案《房屋买卖协议》有效错误。李泳谕签订该协议目的是为了套取银行贷款，诱导上诉人作出违背真实意思的表示，以明显低于市场价格售房，并由李泳谕虚构已付首期30%房款638256元的事实。根据合同法第九十四条规定，应认定该协议无效。二、一审认定李泳谕于2017年11月10日支付了房款首期30万元没有事实依据。上诉人在一审反诉李泳谕偿还上诉人借款338256元，一审裁定驳回反诉；经一审查明李泳谕确实向上诉人借款338256元的事实，但其没有证据证明其支付了除借款338256元之外的30万元给上诉人，一审认定30万元已支付错误。综上，《房屋买卖协议》无效，涉案《梧州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并得到房屋抵押权人的认可，属于有效合同，双方应按该合同履行，请求二审法 3 院予以改判。 李泳谕向一审法院起诉请求：1.华兴公司退还李泳谕多付的购房款540972元；2.华兴公司支付应退还的购房款利息（以540972元为基数，从2018年2月6日起至被告退还全部多付的购房款之日止，按月利率0.428%计算）。 一审法院认定事实：2017年11月10日，原告向被告借款338256元用于交付购买涉案房屋的首付款，为此原告向被告出具了一份《借条》，载明：现李泳谕向华兴公司借338256元用于交梧州市长洲区新闻路5号名豪花苑第8幢首付款，特立此据，银行贷款放款到华兴公司后扣除…等内容。同日，原告通过银行转款的方式向被告在农村信用社的账户45×××78分别汇入购房首付款300000元和38256元，共338256元。2017年11月11日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房屋买卖协议》，主要约定：1.乙方实际以3000元／㎡的单价售给甲方，总面积为378.26㎡,总房款为1134780元；2.经甲方同意以5600元／㎡的单价开出合同、发票，合同总价为2118256元的30%首付款638256元，向广西北部湾银行梧州分行（以下简称北部湾银行）申请贷款；批复贷款的70%，即1480000元放款到乙方公司对公账户；3.实际甲方于2017年11月10日交了首付300000元，转入乙方梧州市农村信用合作社对公账户：45×××78；4.超出部分税金2600元×378.26㎡＝104248元由甲方支付；5.经北部湾银行放款后1480000元加甲方己付的300000元首付减去总房款1134780元和税金 4 104248元，剩余540972元，在银行放款后三个工作日内由乙方支付回给甲方；6.从全额交款到被告公司计起六个月内办得不动产证。但因政府有关部门不作为或怠慢的及发生不可抗力原因不属于乙方的责任。（1）乙方保证甲方办得不动产证，若不能办得，则全房款加税金退回给甲方，甲方则退回该幢房产给乙方。（2）以上金额以银行放款实际金额为准计算，实行多还少补计算方法；7.甲方缴交房款人民币300000元到乙方指定账户后，乙方二个工作日内出具购房合同给甲方；8.经协商达成一致，公平公正，本协议具有法律效力，一式两份，双方各执一份。原告在甲方处签名并捺手印，案外人蒙虹代被告公司的法定代表人蒙志复在乙方处签名并盖章。同日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订了一份合同编号为ＭＨ-8的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.出卖人以出让方式取得位于梧州市，编号为1-10-3-130-1的地块的土地使用权。土地权出让合同号／土地使用权划拨文件号／划拨土地使用权文批准件号为梧国用（2015）第992号，该地块土地面积为16350.43㎡，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2005年4月2日至2053年5月7日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名／暂定名）名豪花苑。建设工程规划许可证号为2006梧城建0089号，施工许可证号为450404200609220201；2.买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的（房屋坐落）新闻路5号8号楼，该商品房的用途 5 为住宅，属框架结构，层高为3m，建筑层数地上3.5层。该商品房合同约定/产权登记建筑面积共378.26㎡，其中，套内建筑面积365.7㎡，分摊的共有公用建筑面积12.56㎡（有关分摊共有公用建筑面积构成说明见附件二）；3.出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为5600元/㎡，总金额为2118256元；4.买受人采用按揭方式付款：买受人于2017年11月10日前交首期款计人民币638256元，余款人民币1480000元于2017年12月31日前办理银行按揭…等内容。2018年1月25日，原告作为借款人（抵押人）与作为贷款人的北部湾银行及作为保证人的被告华兴公司签订了一份合同编号为HT163018011901905的《个人房屋借款/担保合同》，主要载明：1.借款人李泳谕向贷款人北部湾银行借款人民币1480000元，用于购置座落于新闻路5号8号楼房屋，该房屋建筑面积为378.26㎡，套内建筑面积为365.7㎡，成交价和评估价均为2118256元，购房合同名称及编号为商品房买卖合同，编号为MH-8，售房人为华兴公司，房屋性质为住宅；5.借款期限为360个月，即从2018年1月25日起至2048年1月25日止；6.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%，即年利率为5.145%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；7.本合同项下的借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，该实际提款日是指本合同项下发放的贷款转存到借款人在贷款人开立的贷款专用账户之日。借款到期，利随本清；8.本合同借款的支付方式为贷款人受托支付，放款账户为华兴 6 公司在广西北部湾银行股份有限公司梧州分行开设的800115297900019账号；9.借款人按月等额本息还款法（按月计息）的还款方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日的方式确定还款日；10.借款人指定其在贷款人处开立的账户名称为李泳谕，账号为10×××19的个人结算账户作为还款账户；11.抵押物为抵押人李泳谕位于新闻路5号8号楼的房产；12.保证人华兴公司以阶段性连带责任保证的方式确定承担保证责任的范围…等内容。该合同签订后，北部湾银行于2018年2月6日将合同约定的1480000元按揭款贷款汇入被告帐户。原告于2020年1月20日取得涉案房屋即座落于新闻路5号第8幢房屋的不动产权证，不动产权证号为桂（2020）梧州市不动产权第××号。庭审中，原告在回答法庭发问的问题时称：（1）其与被告签订《梧州市商品房买卖合同》后，一共支付了购房首付款638256元给被告，而其中300000元是其自己支付的，另外的338256元是被告借给其的。且被告借给其的338256元事实上就是被告提交的证据《借条》中所载明的338256元；（2）被告出示的证据《借条》中载明的“银行贷款放款到梧州华兴房地产开发有限公司后扣除”这句话的意思是银行把贷款发放到被告银行账户，被告在扣减其向被告所借的338256元后，需要把剩余部分的款项给其；（3）其与被告签订了《房屋买卖协议》并在其交了300000元给被告后，因被告希望其向银行多贷一点款出来给被告使用，故 7 其才跟被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，且其认为涉案房屋的实际单价是按《房屋买卖协议》中约定的3000元/平方米。被告对原告的上述意见（1）认为是事实；对原告的上述意见（2）有异议，认为这是原告向其出具《借条》的时候原告自己加上去的一句话，且原告既要向其公司借钱，又要其公司扣除该笔钱，这明显不符合常理，故原、被告双方并没有约定需要扣除该338256元的事情；对原告的上述意见（3）有异议，认为实际上涉案房屋的购房单价及总价款是有《梧州市商品房买卖合同》明确约定的，而之后的按揭贷款合同也是按正规的《梧州市商品房买卖合同》约定来办理的。原告认为其己支付购房首付款638256元，根据其与被告签订的《房屋买卖协议》第4条约定，其还应该承担超出实际购房款部份贷款的税金为104248元，故被告应将原告超付的购房款540972元（银行贷款1480000元+原告支付的购房首付款300000元-实际总房价1134780元-税金104248元=540972元）退还给其。故自从北部湾银行将1480000元汇入被告账户后，其曾多次要求被告将超出其购房款部分款项退还给其，但被告总是以各种理由提出延迟退款。为此原告诉至法院，望判如所请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告向被告购买涉案房屋的房屋单价究竟是多少？是以原、被告双方签订的《房屋买卖协议》中约定的房屋单价3000元/㎡为准，还是以原、被告双方签订的《梧州市商品房买卖合同》中约定的房屋单价5600元/㎡为准；二、原告的诉请是否合理合法。 8 依法成立的合同受法律保护。本案中，原告李泳谕与被告华兴公司签订的《房屋买卖协议》、《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于争议焦点一。原告主张涉案房屋的实际单价是按《房屋买卖协议》中约定的3000元/平方米来计算，而其之所以会在同一天与被告签订了《房屋买卖协议》和《梧州市商品房买卖合同》，是因为其与被告签订了《房屋买卖协议》并在其交了300000元给被告后，被告希望其向银行多贷一点款出来给被告使用，故其才跟被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，而《梧州市商品房买卖合同》是专门用于向北部湾银行办理按揭贷款的，为此原告提供了一份双方签订的《房屋买卖协议》、《梧州市商品房买卖合同》和《个人房屋借款/担保合同》等证据。被告对此不予认可，认为实际上涉案房屋的购房单价及总价款是有《梧州市商品房买卖合同》明确约定的，而之后的按揭贷款合同也是按正规的《梧州市商品房买卖合同》约定来办理的。本院认为，根据原、被告双方于2017年11月11日签订的涉案《房屋买卖协议》约定：被告实际以3000元/㎡的单价售给原告，总面积为378.26㎡,总房款为1134780元整；经原告同意以5600元/㎡的单价开出合同、发票，合同总价为2118256元的30%首付款638256元，向北部湾银行申请贷款；批复贷款的70%，即1480000元整放款到被告公司对公账户。而根据双方于同日签订的涉案《梧州市商品房买卖合同》约定：原告 9 向被告购买新闻路5号8号楼，该商品房的用途为住宅，合同约定/产权登记建筑面积为378.26㎡，其中，套内建筑面积365.7㎡，分摊的共有公用建筑面积12.56㎡；被告与原告约定按建筑面积计算，该商品房单价为5600元/㎡，总金额为2118256元。此外，根据原告作为借款人（抵押人）与作为贷款人的北部湾银行及作为保证人的被告华兴公司于2018年1月25日签订的《个人房屋借款/担保合同》载明：借款人李泳谕向贷款人北部湾银行借款人民币1480000元，用于购置座落于新闻路5号8号楼房屋，该房屋建筑面积为378.26㎡，套内建筑面积为365.7㎡，成交价和评估价均为2118256元，购房合同名称及编号为商品房买卖合同，编号为MH-8，售房人为华兴公司，房屋性质为住宅。综合全案案情和上述证据，虽被告对原告的上述主张意见不予认可，但其未能提供相应的证据佐证其自己的主张，也未能提供充分、确凿的证据来推翻原告提供的上述证据，而原告所提供的上述证据也形成了证据链，《梧州市商品房买卖合同》和《个人房屋借款/担保合同》佐证了《房屋买卖协议》中双方所约定的被告实际以3000元/㎡的单价将涉案房屋出售给原告，而以5600元/㎡的单价开出合同，来向北部湾银行申请贷款的内容的真实性，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以 10 证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，该院对原告的上述主张意见依法予以采信，同时确认原告向被告购买涉案房屋的房屋单价应以双方签订的《房屋买卖协议》中所约定的房屋单价3000元／㎡为准，而不是以原、被告双方签订的用于向北部湾银行办理按揭贷款的《梧州市商品房买卖合同》中所约定的房屋单价5600元／㎡为准，即涉案房屋的单价应为3000元／㎡，总房款为1134780元（房屋总面积378.26㎡×3000元／㎡＝1134780元）。并对被告的上述主张意见依法不予采信。关于争议焦点二。首先，对于原告要求被告退还其多付的购房款540972元的诉请问题。据上所述，因原告向被告购买的涉案房屋单价为3000元／㎡，总房款为1134780元，现原告根据双方在《房屋买卖协议》中的约定以《梧州市商品房买卖合同》中所约定的房屋单价5600元／㎡向北部湾银行申请涉案房屋的按揭贷款1480000元，而北部湾银行根据三方签订的《个人房屋借款／担保合同》将该笔贷款放款到了被告的账户。根据原、被告双方签订的涉案《房屋买卖协议》约定：实际原告于2017年11月10日交了首付300000元，转入被告梧州市农村信用合作社对公账户：45×××78；超出部分税金2600元×378.26㎡＝104248元由原告支付；经北部湾银行放款后1480000元加原告己付的300000元首付减去总房款1134780元和税金104248元，剩余540972元，在银行放款后三个工作日内由被告支付回给原告。被告应在北部湾银行放款后三个工作日内将剩余的540972元（银行贷 11 款1480000元+原告支付的购房首付款300000元-总房价1134780元-税金104248元=540972元）支付给原告，故现原告要求被告将该笔其就涉案房屋向北部湾银行申请按揭贷款而多付给被告的540972元购房款退还给其的诉请，于法有据，予以支持；其次，对于原告要求被告支付应退还的购房款利息的诉请问题。因被告对原告该主张不予认可，且原、被告在涉案《房屋买卖协议》中就逾期返还购房款的利息并未进行有约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故原告要求被告向其支付从2018年2月6日起截止至被告退还全部多付的购房款之日的利息的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、梧州华兴房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告李泳谕退还原告多付的购房款540972元；二、驳回原告李泳谕的其他诉讼请求。案件受理费9210元，减半收取计4605元，由被告梧州华兴房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷,根据李泳谕的上诉意见和华兴公司的上诉意见，本案争议的主要焦点是:1、李泳谕向华兴公司购买的房屋单价是按3000元/㎡，还是按 12 5600元/㎡计算；2、华兴公司向李泳谕多收购房款的事实成立的话，多收的款项是否应予计息。 关于房屋单价问题。李泳谕和华兴公司于2017年11月11日签订的《房屋买卖协议》和《梧州市商品房买卖合同》，《房屋买卖协议》约定的主要内容是：华兴公司以3000元/㎡的单价将涉案房屋售给李泳谕，总房款1134780元…；华兴公司以5600元/㎡的单价开发票，按合同总价2118256元的30%首付款638256元，余款1480000元向广西北部湾银行梧州分行申请贷款…；李泳谕于2017年11月10日交了首付300000元…；超出部分税金2600元×378.26㎡=104248元由李泳谕支付；贷款1480000元加李泳谕已付的300000元首付减去总房款1134780元和税金104248元，剩余540972元在银行放款后三个工作日内由李泳谕回转华兴公司…；李泳谕缴交房款300000元后，华兴公司在二个工作日内出具购房合同给李泳谕。《梧州市商品房买卖合同》约定的主要内容是：涉案房屋单价5600元/㎡，总金额2118256元；买受人采用按揭方式付款；买受人于2017年11月10日交首付款638256元，余款1480000元于2017年12月31日前办理银行按揭…。首先，从两份合同约定的内容可知，李泳谕在合同签订的前一天已向华兴公司支付首期购房款300000元，同时出具借款338256元用于交涉案房屋首付款的借条，证明了双方事先已协商好房屋买卖的相关事宜，如果双方履行的是房屋单价5600元/㎡的《梧州市商品房买卖合同》，实在没有必要同日再签订《房屋买卖协 13 议》，再约定另一个房屋单价3000元/㎡的协议；《房屋买卖协议》第七条约定《梧州市商品房买卖合同》载明的房屋单价、总价款、首付款数额及按揭贷款数额均与《房屋买卖协议》约定的相关条款一致，亦符合《房屋买卖协议》第七条“李泳谕缴交房款300000元后，华兴公司在二个工作日内出具购房合同给李泳谕”的约定，证明双方签订该合同的目的是为了《房屋买卖协议》双方的真实意思得以实现。其次，李泳谕为借款人、华兴公司为保证人与贷款人北部湾银行办理的房屋抵押按揭贷款，三方签订的贷款合同载明的房屋单价、总价款、贷款数额与《房屋买卖协议》约定的内容一致，亦与李泳谕、华兴公司在《房屋买卖协议》中约定的贷款银行相一致。还有，李泳谕向北部湾银行贷出按揭款1480000元，其与华兴公司按照《房屋买卖协议》第五条：“经北部湾银行放款后1480000元加甲方己付的300000元首付减去总房款1134780元和税金104248元，剩余540972元，在银行放款后三个工作日内由乙方支付回给甲方”的约定，由华兴公司支取540972元，达到了《房屋买卖协议》的最终目的。据上，《房屋买卖协议》的签订才是李泳谕、华兴公司的真实意思表示，《梧州市商品房买卖合同》则是该协议实际履行的其中手段，再以《梧州市商品房买卖合同》向银行贷款而实现《房屋买卖协议》的最终目的。因此，一审认定涉案房屋的购买单价是3000元/㎡，并依事实判令华兴公司向李泳谕退还多付房款540972元正确，本院应予维持。关于应退款540972元是否应予计息的问题。因双方在 14 《房屋买卖协议》中没有利息或违约金之类的约定，且李泳谕上诉称华兴公司强行占有该笔款项而应付利息，与事实不符，故一审法院对李泳谕的该项请求不予支持，并无不当，本院亦予维持。 综上所述，李泳谕、华兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10921元（上诉人李泳谕已预交1711元、上诉人梧州华兴房地产开发有限公司已预交9210元），由上诉人李泳谕负担1711元，上诉人梧州华兴房地产开发有限公司负担9210元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王益民 审 判 员 毛美美 审 判 员 任 军 15 二〇二一年六月二日 法官助理 陈斯婷 书 记 员 周 柔 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。