湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异146号 异议人（案外人）：刘恺，男，1983年8月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市北湖区。 申请人：黄娅萍，女，1963年9月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市北湖区。 被申请人：黄下芽，男，1951年1月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区。 被申请人：周璟旭，男，1964年9月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市北湖区。 被申请人：郴州市振华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道**，统一社会信用代码：91431000666332597M。 法定代表人：魏志国。系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：王柏茂，男，1958年9月25日出生，汉族，系该公司员工，户籍所在地湖南省郴州市。 本院在执行申请人黄娅萍与被申请人黄下芽、周璟旭、郴州市振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）诉讼保全一案中，案外人刘恺对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人刘恺请求事项：请求贵院立即解除查封异议人的财产：影苑小区车库2间，车位16个。事实与理由：异议人已于11月10日签订了影苑小区车位车库买卖协议，并受到郴州市振华房地产开发有限公司开出的收据。此交易在贵院查封被申请人财产之前，上述财产已属于异议人个人财产，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以查封，明显错误。特依相关法律规定提出异议，请立即对上述财产解除查封，切实维护异议人的合法权益。 申请人黄娅萍答辩称，异议人商品房买卖不合法，异议人于2020年11月10日签订《影苑小区车库买卖协议》，并分别于2020年11月5日和2020年11月10日出具了两份收款收据，申请执行人认为《影苑小区车库买卖协议》及收款收据是无效的。（1）异议人虽然签订了《影苑小区车库买卖协议》和出具了收款收据，但并没有银行转账记录，因此可以认为没有实际交易；（2）2020年12月13日，北湖区人民法院向郴影苑小区遗留问题办公室负责人王柏茂送达（2020）湘1002执保702号执行裁定书，协助执行书，查封了包括异议人提出异议的车库及车位。郴影苑小区遗留问题办公室负责人王柏茂对以上文书进行了签收确认，当时并没有提出异议。申请执行人可以认为是振华公司法人代表魏志国恶意串通异议人把签订协议和开具收据时间写到查封之前是虚假交易，目的是为了逃避债务，转移资产，严重损害了申请执行人的利益；（3）2016年3月25日，《郴州市影苑小区A栋售房资金监管补充协议书》（该协议经北湖区人民法院判决有效）中第四条规定：振华公司未经陈曲（黄娅萍丈夫、债权人代表）同意，振华公司不得随意申请变更银行印鉴预售网签密码，并且不得办理任何有关售房手续，否则承担一切责任。振华公司私下与异议人串通签订《车库买卖协议》实际上是转移资产，恶意逃避债权的监管和债务，严重损害了投资人与申请执行人的权益；（4）振华公司属于投资人挂靠公司，投资人按规定向振华公司交纳了挂靠管理费，振华公司法人代表魏志国既不是投资人也不是债权人，根本无权单方面销售影苑小区的房屋，他私自串通他人销售房屋，实际上转移资产，严重损害了投资人和申请执行人的利益。综上，请求法院查明事实，驳回异议人的异议请求。 被申请人振华公司答辩称：异议人刘恺已于2020年11月10日签订购置影苑小区地下停车位1至16号，，地上层78号车库两间，折合人民币231万元。此为（2020）湘1003民初2934号民事调解书应付工程款金额，于2020年11月10日《执行和解协议书》抵偿法律债务金额。并签订了《影苑小区车库买卖协议》和《影苑小区车位买卖协议》。此抵偿债务为影苑小区遗留问题处置办公室备案处理。鉴于该项目为市遗留问题处置相关债务，涉案查封的车位、车库为抵偿债务，特此请人民法院依法查证事实。 被申请人黄下芽、周璟旭未作答辩。 本院查明：一、2020年11月10日，被申请人振华公司为甲方，郴州市湘安建筑工程有限公司（刘恺承包人）为乙方，双方签订《执行和解协议书》，主要约定，1、甲乙双方认定为（2020）湘1003民初2934号《民事调解书》应付款金额：2610118元。于2020年11月10日以车库、车位折价抵偿。2、抵偿物明细。折价款：车库（今售楼部的右边为配电房）左边的第一间，第二间（见附后），2间×19.5万元；地下停车位连片划分16个×12万元，192万，共计231万元；扣除现金30万元（用于收回不良资产等开支），共计261万元。3、抵偿应付款的房产、车位、车库的交给方式：（1）由乙方向甲方财务开具工程款领条，金额261万元；由甲方出具收据231万元。签订购房合同，完善抵偿应付款平衡手续；（2）涉及不动产手续的相关费用由甲方负责；由甲方组织落实办理不动产前的一切工作；买受人应交的契税和住房维修基金由买方缴纳。（3）抵偿的车库、车位移交：本协议达成生效后，甲方必须按严格产品交给，不得将未能网签的车位、车库重复销售和抵偿债务，若出现重复查封（不能网签的房产）由甲方与申请人、向法院交涉、解决处理，确保此次债务抵偿合法。该协议书上乙方一栏中加盖了郴州市湘安建筑工程有限公司公章。 二、2020年11月10日，振华公司为甲方，刘恺为乙方，双方签订《影苑小区车库买卖协议》及《影苑小区车库买位协议》，其中《影苑小区车库买卖协议》约定，1、乙方自愿向甲方购买位于影苑小区/栋2间汽车车库使用权，该车库的使用期限与车库上面房屋的使用权年限相同；2、甲、乙双方同意将本协议第一条约定的汽车车库一次性定价为人民币（大写）叁拾玖万元整（小写390000.00元）；3、乙方在签订本协议时一次性付清该车库全部价款，乙方凭身份证、缴费清单、《车库买卖协议》，领取车库使用卡，取得该车库使用权。《影苑小区车位买卖协议》约定，1、乙方自愿向甲方购买位于影苑小区/栋连片划分16个车位汽车车位使用权，该车位的使用期限与车位上面房屋的使用权年限相同；2、甲、乙双方同意将本协议第一条约定的汽车车库一次性定价为人民币（大写）壹佰玖拾贰万元整（小写1920000.00元）；3、乙方在签订本协议时一次性付清该车位全部价款，乙方凭身份证、缴费清单、《车库买卖协议》，领取车库使用卡，取得该车库使用权。 三、2020年11月5日，振华公司向刘恺出具了一份收据，内容为：“今收到影苑小区连片划分16个车位，刘恺车位款1920000元”。2020年11月10日，振华公司再次向刘恺出具了一份收据，内容为：“今收到影苑小区车库2间，刘恺车库款390000元”。 四、申请人黄娅萍与被申请人黄下芽、周璟旭、振华公司民间借贷纠纷一案，黄娅萍于2020年11月18日向本院申请财产保全，本院立案受理后于2020年11月20日作出（2020）湘1002执保702号执行裁定书，裁定：冻结被申请黄下芽、周璟旭、郴州市振华房地产开发有限公司银行存款24300000元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年12月9日，本院向郴影苑小区遗留问题办公室送达协助执行通知书，协助执行：1、查封被申请人郴州市振华房地产开发有限公司名下位于郴州市栏杆塘郴影苑小区内三层楼老住宅二栋；；地下车库50个A栋架空层车库8个、B栋架空层车库17个；A栋1402、1404、1502、1504、1505、1506、1507、1508、1602、1606、1702、1705、1708房；B栋1103、1203、1303、1503、1603、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1809房；2、查封期间未经本院许可，不得为其办理转移、更名、过户、抵押等变更所有人的事项。查封期限为三年，从2020年12月9日至2023年12月8日止。 五、本案执行异议审查期间，异议人刘恺未提交2020年11月5日和2020年11月10日分别实际支付被申请人振华公司1920000元和390000元的有效证据，亦未提交《执行和解协议书》中郴州市湘安建筑工程有限公司债权转让的有效证据。 本院认为，本案系执行标的异议。2020年11月10日，振华公司与刘恺签订的《影苑小区车库买卖协议》和《影苑小区车库买位协议》中约定的买卖标的“影苑小区连片划分16个车位”和“影苑小区车库2间”属约定不明，并且，本案执行异议审查期间，异议人刘恺未提交2020年11月5日和2020年11月10日分别实际支付被申请人振华公司1920000元和390000元的有效证据，亦未提交《执行和解协议书》中郴州市湘安建筑工程有限公司债权转让的有效证据，异议人刘恺所述其已支付了购买款，本院不予采信。本案情况，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定的情形，刘恺的权利不能够排除执行。故异议人要求解除查封影苑小区车库2间，车位16个的异议请求。本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）刘恺的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  黄俊斌 审判员  谢宇明 二〇二一年六月七日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。