湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4380号 原告：潘清芝，女，汉族，1979年2月9日出生，住长沙市望城区。 原告：李春，男，汉族，1973年2月21日出生，住长沙市望城区。 两原告共同委托诉讼代理人：雷洪淋，长沙市望城区黄金法律服务所法律工作者。 被告：湖南领航置业有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路206号锦绣华天A座1119、1120房。 法定代表人：倪世斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈光前，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈西，女，系公司员工。 被告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司，住所地长沙市开福区青竹湖街道青竹湖路398号青竹湖小区映湖苑5栋303号房。 法定代表人：周宏泉，总经理。 委托诉讼代理人：邓建华，男，系公司员工。 被告：刘振春，男，汉族，1970年11月3日出生，住湖南省宁乡县。 原告潘清芝、李春与被告湖南领航置业有限公司（以下简称“领航置业公司”）、长沙市万厦园丁物业管理有限公司（以下简称“万厦园丁公司”）、刘振春财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告潘清芝、李春及其委托诉讼代理雷洪淋、被告领航置业公司的委托诉讼代理人陈光前、陈西、被告万厦园丁公司的委托诉讼代理人邓建华到庭参加诉讼，被告刘振春经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘清芝、李春向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告共同赔偿原告各项损失共计73052元；2、判令被告承担原告因房屋问题不能居住产生的租房费用，每月1000元，从2020年1月27日计算至房屋恢复原状之日止；3、判令被告的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告潘清芝、李春与被告领航置业公司于2017年12月8日签订《商品房买卖合同》，购买位于××街道××路××水塘路交叉口东北角领航公馆房屋，原告于2019年10月收房，并于2019年10月27日与被告刘振春签订《装修合同》，2019年12月27日装修完工至今未入住。2020年1月27日，原告发现房屋次卫生间有大量积水，随即向小区的物业公司即被告万厦园丁公司反映情况并要求尽快解决，因万厦园丁公司处理不当，导致另两间房进水，房间内所有家具被水浸泡开裂，造成原告经济损失3200元；2020年3月29日，因下水管堵塞导致房间再次被淹多日，水深约15厘米，所有家具、房门都被浸泡严重变形，经装修公司报价此次损失大约7万余元。事发后，原告多次找到被告领航置业公司、万厦园丁公司相关负责人协商解决，两被告都承认下水管长期堵塞的原因是建房施工时遗留下的边角废料。但一直拖延赔偿原告的经济损失，也未采取其他有效措施避免损失扩大。根据《住宅质量保证书》及《合同法》的相关规定，被告应当对原告的全部损失进行赔偿。原告为维护自己合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告领航置业公司辩称，被告公司于2019年9月26日对涉案房屋进行了竣工验收，并做了通水试验、通球试验，且都是合格的，2019年9月30日将房屋交给物业公司管理，原告的诉请与被告无关。被告后期只负责房屋的销售，且原告没有证据证明房屋漏水是因为房屋的质量问题。 被告万厦园丁公司辩称，被告已经做到了该尽的义务和责任，对于原告产生的损失，被告不负有任何责任，如果是管道和设计或者是业主之间不正当使用的问题都与被告公司无关。 被告刘振春未予答辩。 经审理查明：2017年12月8日，原告潘清芝作为买受人、李春作为共有人与被告领航置业公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于××街道××路××水塘路交叉口东北角领航福庭（推广名：领航公馆）小区第2栋十五层1505号房屋。2019年10月27日，原告李春与被告刘振春签订《装修合同》，约定由刘振春对涉案房屋进行装修，合同采用固定单价合同，总单价为49800元，承包方式为包工不包料，装修项目包括泥工、木工、油漆工、水电工及防水和进场的修补，施工日期自2019年10月27日起至2019年12月27日。2019年11月16日，李春与领航置业公司办理了房屋交接手续，确认该房屋自2019年9月30日起已由开发商交付给业主。2019年11月17日，原告向长沙万厦园丁物业管理有限公司望城分公司缴纳了装修押金2000元及装修管理服务费200元、缴纳物业费1711元。 原告房屋装修完毕以后并没有马上入住。2020年1月27日，原告发现房屋次卫生间有大量积水，并立刻向物业公司反映，第二天物业公司派人进行了疏通，暂时解决了积水问题。2020年3月29日，原告通过邻居告知房屋再次漏水，且积水已经浸到电梯口，原告赶到房屋进行查看，发现污水由卫生间流出，造成房内地板、门框、家具、墙面等不同程度被浸泡损坏，污水流出房门至电梯井。原告随即向物业反映，在物业的协助下，原告在卫生间内的公用下水管道处发现一个废弃卡箍，同时管道里面还有抹布、钢丝球等杂物，导致管道堵塞，污水无法下流最终反流至原告家中。物业公司通过更换1405房与1505房反流卫生间对应的排水管进行了维修更换。 本案在审理过程中，经两原告申请，本院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对下水管堵塞原因进行了鉴定，委托长沙天时价格评估事务所有限公司对涉案房屋因积水造成的财产损失进行评估。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2020年1月21日出具鉴定意见书，鉴定意见为：废弃卡箍的存在阻挡了清洁钢丝球、抹布及卫生纸等杂物，降低了上层生活污水的排放能力；反之，若无废弃卡箍的存在，清洁钢丝球、抹布及卫生纸等不会在1405排水管中部形成堵塞点，除非排水管工程系统通球试验不合格。依据现有资料和信息判断，该1505房堵塞（污水反流）的起源是：1405房排水管内存在排水管卡箍（破损状态）。长沙天时价格评估事务所有限公司于2021年3月29日出具长天时价鉴字（2021）第22号价格鉴定意见书，鉴定结论为涉案房屋因水渍污染的室内装修损失于价格鉴定基准日的市场价格为48100元。 原告房屋受损需重新进行装修，使原告及其家人难以在短时间内继续居住该房屋，原告另觅住处合情合理。原告也提供《房屋租赁合同》和出租人身份证复印件证明租房事实，本院予以确认。 另查明，被告万厦园丁公司通过成立万厦园丁公司望城分公司对涉诉房屋所在小区进行物业管理，并于2018年12月18日与被告领航置业公司签订《领航福庭前期物业管理承包合同》，约定由万厦园丁公司望城分公司承包领航福庭的前期物业管理，承包事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、设备机房、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。2019年8月15日，领航公馆2#住宅单位（子单位）工程质量竣工验收记录显示，领航公馆2#栋室内排水系统排水管道及配件安装、雨水管道及配件安装均符合要求，验收结论合格，同时系统清洗、灌水、通水、通球试验记录均齐全有效。同日，领航公馆2#住宅通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收，2019年9月26日完成竣工验收备案。 以上事实，有房屋买卖合同、装修合同、房屋租赁合同、鉴定意见两份、建设工程竣工验收备案表、前期物业管理承包合同以及当事人当庭陈述证实，本院予以确认。 本院认为，原告家中因积水造成财产损失系客观存在的事实，本案的争议焦点为各被告对原告的损失是否应当承担责任。万厦园丁公司望城分公司作为该房屋的物业管理者，对物业的公共部分具有服务管理的义务。根据庭审查明事实，涉案房屋卫生间下水管道曾出现两次反水，此显然属于非正常情况，物业公司本应对此引起重视并及时对下水管道进行整体检修，在原告房屋出现第一次反水情况以后，物业公司虽然派人进行了疏通，但并没有从根本上解决问题，导致出现第二次反水，在第二次污水从房内流至电梯口时未及时发现并通知业主采取相应措施，导致原告造成财产损失，具有管理不善的责任；且物业公司未能提供证据证明事故发生日前后其对下水管道进行了定期保养、疏通和检修，由此，物业公司对事故不具有免责条件。原告的损失主要是由第二次积水造成的，若物业公司第一次尽到了妥善地维修义务，则可以避免第二次事故的发生及原告损失的产生，故物业公司应当对原告的损失承担主要责任。万厦园丁公司望城分公司系被告万厦园丁公司依法设立的分公司，按照法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告万厦园丁公司应承担相应的赔偿责任。 根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的鉴定意见可知，涉案房屋堵塞（污水反流）的起源是1405房排水管内存在排水管卡箍（破损状态），但该卡箍的直接来源无法确定。虽然被告领航置业公司提交了工程质量竣工验收记录显示房屋验收合格，且房屋验收时的通水、通球试验均是齐全有效的，但被告做通球试验的时间与被告将房屋交付给原告的时间存在一定间距，而废弃卡箍属于建筑垃圾，被告领航置业公司并不能完全免除自身责任。被告刘振春依据合同约定对涉案房屋进行装修，房屋装修完不久后即出现污水反流情况，在装修过程中也会使用到卡箍，也存在将卡箍遗留在排水管的可能性，被告刘振春亦不能完全免除自身责任。原告长时间不在家，对房屋疏于管理造成损失，自身也应承担一定的责任。原告提供的租赁合同虽然签订时间为2019年7月20日，但是原告只向本院主张自2020年1月27日即事故发生以后的租金损失，与事实相符，本院予以确认。自事故发生以来，原告一直在进行维权，原告为更好地保留证据暂没有对涉案房屋进行修复，至2021年2月7日，鉴定人员对现场进行实物勘验以后，相关证据均已固定，原告可以开始对房屋进行修复，结合实际情况，本院酌情认定租赁期为12个月，租金损失为12000元（1000×12）。 综上所述，关于两原告的财产损失48100元和租金损失12000元，总计60100元，由被告长沙市万厦园丁物业管理有限公司承担45%的赔偿责任，即27045元，原告自身对房屋疏于管理，也应承担15%的责任，即9015元。被告湖南领航置业有限公司与被告刘振春不能完全免除自身的责任，基于公平原则，各承担20%的责任，即12020元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第一千一百六十五条、第一千一百七十三条、第一千一百八十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告长沙市万厦园丁物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告潘清芝、李春各项损失27045元； 二、被告湖南领航置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告潘清芝、李春各项损失12020元； 三、被告刘振春在本判决生效之日起十日内赔偿原告潘清芝、李春各项损失12020元； 四、驳回原告潘清芝、李春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取813元，由原告潘清芝、李春负担147元，由被告湖南领航置业有限公司、长沙市万厦园丁物业管理有限公司、刘振春共同负担666元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  彭喜云 二〇二一年六月二日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第一千一百七十三条被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。 第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。