广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初1262号原告：珠海市斗门光通物业代理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区××××××××××××之一，统一社会信用代码914××××××××××××278。法定代表人：刘光强，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：杨丽燕，女，1966年6月18日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××786，户籍地址：广东省珠海市斗门区井岸镇毛山里东56号2单元301房，经常居住地：广东省珠海市斗门区井岸镇×××××××××××××××××。原告珠海市斗门光通物业代理有限公司（以下简称光通物业公司）与被告杨丽燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告光通物业公司的委托诉讼代理人吴江、张婧尧到庭参加诉讼，被告杨丽燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨丽燕支付物业管理费5021.3元；2.判令被告杨丽燕向原告光通物业公司支付欠付滞纳金5021.3元（以每季度欠付的物业管理费为基数，按日千分之三标准，自2017年3月欠费起计算至实际清偿之日止，以不超过本金为限）；3.判令被告杨丽燕向原告光通物业公司支付维修费44.4元；4.判令被告杨丽燕向原告光通物业公司支付公用分摊费1116.8元；5.本案全部诉讼费用由被告杨丽燕承担。事实与理由：被告杨丽燕是珠海市斗门区××××××××××“时尚新苑”1栋1单元1004房业主。2012年7月12日，原告光通物业公司与被告杨丽燕签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）。《协议》第一条约定：“每月服务费：161.9元（水、电公摊另计）”。《协议》第十条约定：“以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天。”《协议》第十一条第2款约定：“业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”原告光通物业公司依约提供物业管理服务，但被告杨丽燕自2017年3月至2019年9月期间拖欠物业管理费5021.3元，维修费44.4元，公用分摊费1116.8元。经原告光通物业公司多次催缴无果。原告光通物业公司认为，双方签订的《协议》合法有效，被告杨丽燕拖欠物业管理费等费用的行为已构成违约。原告光通物业公司为维护自身合法权益，根据《民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条第五项的规定提起诉讼，望法院判如所请。原告光通物业公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.物业服务企业资质证书；2.物业服务企业登记备案证明；3.房地产权证；4.珠海市不动产登记抵押查封情况查询结果5.前期物业管理服务协议；6.时尚新苑欠款客户明细列表；7.律师函；8.EMS邮寄单；9.催费短信记录；10.地下室及水泵房电费、电梯及公用照明电费发票；11.电梯维修保养相关收据及发票；12.珠海农村商业银行支票存根；13.监控设备维修更新费收据；14.批量代收入账清单;15.催费照片。被告杨丽燕缺席，没有答辩，也没有向本院提交书面证据。原告光通物业公司提交证据1、2、4、5、8、9、10的原件予以核对。被告杨丽燕没有发表质证意见。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告光通物业公司提供的证据1-5的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。原告光通物业公司提供其他证据、属于其个人意见陈述，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月12日，原告光通物业公司（甲方）与被告杨丽燕（乙方）就乙方购买的斗门区井岸镇井湾路347号“时尚新苑”1栋1单元1004房竣工验收交付使用后提供前期物业管理有关事项签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：第一条乙方所购物业类型为住宅，建筑面积为134.96平方米（以房地产权证确权面积为准），每月服务费161.9元。第二条本物业的建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方在本物业竣工验收交付使用后实施前期物业管理。……第八条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按以下方式收取物业服务费和提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊……第九条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1.带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，不具备使用电梯条件的首屋房屋按80%收取（电梯直通负一层的一楼房屋按建筑面积每月每平方米1元收取）；2.不带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.96元收取；3.商铺按建筑面积每月每平米0.5元收取；未使用的按每月每平方米0.3元收取；4.以上收费标准不含应分摊的公共水电费（包含公共照明电费、电梯电费、加压供水电费、电梯年审费等），公共水电费按政府有关规定由相关业户另行分摊。第十条乙方自办理房屋交付手续之日或视为房屋交付之日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天……。第十一条……2.业主或非业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金……第二十条服务期限从本物业交付使用或视为交付使用之日起至本物业业主大会所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。案涉位于珠海市斗门区××××××××××1栋1单元1004房，建筑面积134.96平方米，登记的权属人为被告杨丽燕，登记时间为2014年9月1日。原告光通物业公司在庭审中称其于2019年9月27日与珠海市斗门区时尚新苑小区业主委员会办理了物业交接手续，并在该月底撤离案涉小区。本院认为：原告光通物业公司在庭审中向本院提交了原告光通物业公司与被告杨丽燕签订的《前期物业管理服务协议》等证据，可以证明原告光通物业公司于2019年9月底之前为案涉小区提供了相应的服务。被告杨丽燕作为涉案小区的业主，自案涉房屋交付使用、取得案涉房屋的产权时就已实际享受了原告光通物业公司提供的相关服务，故被告杨丽燕应当按照涉案合同的约定向原告光通物业公司支付相应的物业服务费。原告光通物业公司主张被告杨丽燕拖欠2017年3月至2019年9月的物业服务费。被告杨丽燕经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告光通物业公司的主张进行抗辩的权利。经本院核算，被告杨丽燕每月须缴纳的物业服务费为161.9元，每季度须缴纳485.7元。从2017年3月至2019年9月被告杨丽燕应向原告光通物业公司支付的物业服务费为5018.9元（161.9元×31个月），原告光通物业公司主张5021.3元，超出本院认定部分，本院不予支持，被告杨丽燕应向原告光通物业公司支付的物业服务费为5018.9元。关于滞纳金的问题。案涉合同中关于滞纳金的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按合同约定履行。案涉合同约定的滞纳金实际是欠缴物业服务费的违约金。被告杨丽燕欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当按照涉案合同约定承担违约责任。由于原告光通物业公司没有提供证据证明其催缴物业服务费的具体时间，本院根据双方在涉案合同中约定“收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天”，确定滞纳金的起算时间为欠缴季度首月的第6日。故本院确定被告杨丽燕从欠缴季度的首月的第6日起，以欠缴当季度的物业服务费485.7元为本金，每日支付欠缴当季度物业服务费千分之三的滞纳金至实际付清之日。由于原告光通物业公司在被告杨丽燕欠付物业服务费后，没有及时主张权利，向法院起诉追索物业服务费，采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当季度物业服务费的滞纳金累计不超过欠缴当季度物业服物费的本金485.7元。按照上述方式计算的滞纳金，即使是最后一季度（2019年7月至9月）的滞纳金也已超过了当季度物业服务费的本金。故本院确定被告杨丽燕应当支付的滞纳金为5018.9元。原告光通物业公司请求被告杨丽燕支付维修费、公用分摊费等费用，但是本院根据其提供的证据无法核算出其主张的上述各项费用，其提供的证据无法充分证明其主张。原告光通物业公司也不能仅凭被告杨丽燕知悉且曾支付过相关费用，而确认其在本案中主张的维修费、公用分摊费。故本院对其上述请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨丽燕于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付2017年3月至2019年9月期间拖欠的物业服务费5018.9元；二、被告杨丽燕于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金5018.9元；三、驳回原告珠海市斗门光通物业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元（原告珠海市斗门光通物业代理有限公司已预交），由原告珠海市斗门光通物业代理有限公司负担4元，被告杨丽燕负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 杨 瑛二〇二一年六月一日书记员 赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。