重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初11175号 原告：重庆仁安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区盘龙村四社，统一社会信用代码91500107696571425X。 法定代表人：曾平，执行董事。 委托诉讼代理人：向露，女，1989年6月12日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：文静，女，1989年6月4日出生，汉族，系公司员工。 被告：胡进，男，1979年8月5日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：苟良群，女，1976年8月28日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：胡进，男，系被告苟良群丈夫。 原告重庆仁安物业管理有限公司（以下简称仁安物业公司）与被告胡进、苟良群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告仁安物业公司的委托诉讼代理人向露、文静，被告胡进，被告苟良群的委托诉讼代理人胡进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁安物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物管费5216.68元，公摊费310元；2、被告支付逾期未缴纳物管费的违约金1484.23元，暂计算至2021年3月31日，实际计算至付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请1物管费欠费期间为2018年9月-2021年3月，每月2元/平方米，房屋房产证上面积为84.17平方米，原告实际按照84.14平方收取物业费，每月物管费为168.28元，乘以31个月，即为诉请1中物管费5216.68元。事实和理由：原告与重庆仁安置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为XX国际小区提供前期物业服务，被告系业主。被告于2014年7月27日在《前期物业服务合同》签字确定。被告自2018年9月起欠付物业服务费，原告多次催收无果后，向法院提起诉讼。 被告胡进、苟良群辩称，1、诉状主体错误，被告姓名为胡静，而不是胡进。2、原告所提供的材料与所诉物管费5216.68元、公摊费310元与事实不符，我方至今有2608.34元物业费未交纳，2018年9月-2021年3月物管费未交属实，但原告主张的2元/平方的标准我方不认可，按照原告现有物业服务标准，收费应当为1元/平方米。3、原被告物业服务合同已经于2017年5月31日终止，其诉请的违约金及计算方式已没有相应的法律及合同依据，不应支持。4、原告的物业服务存在瑕疵，被告楼下10栋5-4住户于2018年8月非法违规搭建2个雨篷，被告管理不严未及时制止，事后未督促整改，消除安全隐患。被告未严格履行安保服务、保洁服务义务。5、原告未按规定将小区公共收益公示并正常开支，严重侵犯原告权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举示的《前期物业服务合同》、收据、档案查询结果，因被告未对前述证据的真实性提出异议，故本院对前述证据予以采纳。对原告举示的催缴物业管理费的通知、ems快递单、快递投递记录截图各两份，加盖有邮戳等，本院对其真实性予以采纳；对原告举示的保洁服务合同、电梯日常维护保养合同、巡逻签到表、整改通知书2份、客户访问表3份，有相关单位的印章或者个人的签字，本院对其真实性予以采纳。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告胡进的曾用名为胡静。房屋于2015年2月3日登记至被告胡进和苟良群名下，建筑面积为84.17平方米。 2014年7月27日，以重庆仁安置业有限公司为甲方（建设单位），以原告仁安物业公司为乙方（物业管理企业），双方签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为位于重庆北部新区XX路XX号的XX国际小区提供物业管理服务，合同期限自2014年6月30日起至2017年5月31日止，期满未达成协议的，甲乙双方应在合同期满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；该合同约定住宅物业费标准为：2元/月.平方米（一、二层电梯不停靠，按1.6元/平方米计）。 上述物业服务合同签订后，原告对重庆XX国际小区提供物业管理服务至今。2021年3月13日，原告向被告的案涉房屋处邮寄落款时间为2021年3月11日的《关于商业/住宅催缴物业管理费的通知》一份，催告被告缴纳自2018年9月1日至2021年3月31日的物业费。被告庭审中表示收到2021年3月11日催缴物业管理费的通知。 庭审中，被告举示照片5份、光盘一张，拟证明业主违规搭建雨棚，物业未采取措施。原告违反安保义务、保洁义务、未承担维修养护义务、未公示小区公共收益并正常开支。 另查明，原告仁安物业公司庭审后向本院提交申请书，撤回要求被告支付拖欠的公摊费310元、支付逾期未缴纳物业费的违约金1484.23元的诉讼请求。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与重庆仁安置业有限公司签订的前期物业服务合同内容不违反法律规定，合法有效，该合同对重庆XX国际小区全体业主均具有约束力。 关于物业费。被告认可未缴纳2018年9月-2021年3月物管费，但对原告主张的每月2元/平方米的物业费标准不认可。本院认为，其一，虽然《前期物业服务合同》载明合同期限自2014年6月30日起至2017年5月31日止，现合同期限已届满，但原告仍为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区业主，亦接受了原告提供的物业服务，理应支付物业费，原告主张要求被告按2元/平方米/每月的标准支付物业费符合《前期物业服务合同》约定的收费标准，具有合理性。其二，被告辩称根据原告现提供的物业服务标准，收费应当为1元/平方米，但被告并未对其抗辩的该意见举示有效的证据证明。基于以上理由，被告辩称2018年9月-2021年3月期间物管费应当按照1元/平方米/月的标准缴纳的意见，本院不予采纳。物业服务是一个动态的过程，被告举示的照片5份及光盘即便真实，亦不足以有效证明原告提供的物业服务存在严重质量瑕疵，且达到足以拒交物业费本金的程度。原告作为物业公司应及时将小区的公共收益公示，但即便原告未及时公示小区公共收益，被告作为小区业主可要求被告公示或另循法律途径主张其知情权，被告以此为由拒绝缴纳物业费无法律依据。综上，对被告拒绝缴纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付2018年9月1日至2021年3月31日期间应交纳的物业服务费5216.68元（84.14平方米×2元/月/平方米×31个月），符合法律规定，本院予以支持。原告撤回要求被告支付拖欠的公摊费310元、支付逾期未缴纳物业费的违约金1484.23元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告胡进、苟良群在本判决生效后五日内向原告重庆仁安物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年3月31日期间的物业费5216.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由被告胡进、苟良群负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷元亮 二〇二一年六月七日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩