安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终1145号 上诉人(原审原告、反诉被告)：蚌埠市皖北邮政印务有限公司，住所地安徽省蚌埠市燕山路**，统一社会信用代码913403007117264306。 法定代表人：郭敬东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：左增连，安徽皖成律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告):中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司（原中国邮政集团公司蚌埠市分公司），住所，住所地安徽省蚌埠市蚌山区东海大道**社会信用代码91340300705073496L。 负责人：许峰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：李成。 委托诉讼代理人：陈新中，安徽东石律师事务所律师。 上诉人蚌埠市皖北邮政印务有限公司（以下简称皖北邮政公司）因与被上诉人中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司（以下简称邮政蚌埠分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皖北邮政公司的法定代表人郭敬东、委托诉讼代理人左增连，被上诉人邮政蚌埠分公司的委托诉讼代理人李成、陈新中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 皖北邮政公司上诉请求：撤销原判第三、四、五项判决，驳回被上诉人在一审中的反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2004年至2006年期间的房租根据改制文件，按照职工工龄买断费用折抵，2007年以后的部分房租已从被上诉人拖欠的印刷费用中折抵。2009年6月30日租赁合同期满后，被上诉人未将租赁物出让给上诉人，租赁物出让前上诉人合理占有使用不能视为不定期租赁，让上诉人承担超过预期的义务给付租金明显不当。一审法院认为，产权交易行为对交易前的法律事实和法律行为不构成影响是错误的。案涉租赁合同是根据改制方案签订的，改制方案的实施直接关系政府的公信力。案涉租赁合同具有行政协议的性质，不属于人民法院受理的民事诉讼案件范围。 邮政蚌埠分公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 皖北邮政公司向一审法院诉讼请求:1.请求法院判令邮政蚌埠分公司支付皖北邮政公司房屋维修、重建费431309.85元；2.请求法院判令邮政蚌埠分公司赔偿皖北邮政公司因出租房屋倒塌造成的设备及停业损失10000元（具体损失数额待评估后追加）；3.本案的诉讼费用由邮政蚌埠分公司承担。 邮政蚌埠分公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方房屋租赁合同关系，并于解除合同之日起60日内腾空房屋交付邮政蚌埠分公司；2.判令皖北邮政公司给付邮政蚌埠分公司租金568637.51元，租金计算至2020年12月31日。自2021年1月1日起，按年租金8万元计算至邮政蚌埠分公司收回租赁房屋之日；3.本案的诉讼费由皖北邮政公司承担。 一审法院认定事实：2004年4月5日，原蚌埠市邮政印刷厂形成改制方案，将原集体所有制企业改制为有限责任公司，公司名称定名为皖北邮政公司。邮政印刷厂使用的土地、办公楼、生产车间因未办理产权证照，仍归蚌埠市邮政局所有，皖北邮政公司以租赁方式取得上述生产（地）房使用权，每年租金12万元。待土地及附着物产权证照办结后，邮政局出让给皖北邮政公司。2004年4月30日，蚌埠市邮政局批复同意邮政印刷厂改制方案，改制后的企业名称为皖北邮政公司。2004年6月16日，蚌埠市邮政局出具委托书，授权蚌埠市邮政局物业公司代表蚌埠市邮政局办理与皖北邮政公司房屋租赁事宜。2004年6月18日，蚌埠市邮政局物业公司与皖北邮政公司签订一份房屋租赁合同。合同约定蚌埠市邮政局将位于蚌埠市燕山路1096号建筑面积950平方米的房屋出租给皖北邮政公司用于办公、生产；租赁期限为2004年7月1日至2009年6月30日，年租金120000元，每年分两次支付。出租方负责楼房、平顶房及外墙维修，承租方负责房屋内部维修。租赁期满后，蚌埠市邮政局未能办结案涉房屋等财产相关产权证照手续，案涉房屋等未能按照原有企业改制方案完成转让，皖北邮政公司继续占用使用上述房屋。2011年起，蚌埠市邮政局将案涉房屋等财产年租金从12万元下调为8万元。2014年3月5日，蚌埠市邮政局更名为邮政蚌埠分公司。2018年1月，蚌埠市普降大雪，皖北邮政公司于2018年1月18日致函邮政蚌埠分公司，说明“年初暴雪致房屋大部倒塌，给企业造成重大损失”。后皖北邮政公司委托第三方对房屋进行维修、重建，施工工期2个月，结算费用为431309.85元。邮政蚌埠分公司对该项费用予以认可。 双方对案件事实的争议主要集中在房屋倒塌给皖北邮政公司造成的损失金额和皖北邮政公司是否拖欠邮政蚌埠分公司租金两项。对于第一项争议，皖北邮政公司诉请暂按10000元主张损失数额，具体损失要求评估后确定。庭审中，皖北邮政公司对损失构成陈述为印刷纸张受损、机器设备损坏，并提供部分现场照片证明损害的发生。但皖北邮政公司在庭审中明确陈述不能确定是否具备损失鉴定条件，同时也没有提供除现场照片以外其他的证据材料，故损失评估鉴定因缺乏必要的基础资料无法进行，皖北邮政公司要求评估鉴定损失的诉请不能支持。邮政蚌埠分公司当庭同意支付皖北邮政公司10000元损失，一审法院予以准许。对于第二项争议，邮政蚌埠分公司主张对合同起始日2004年7月1日至2010年年底、2011年1月1日至2020年12月31日两段期间，分别按照年度租金12万元、8万元计算，扣除皖北邮政公司已付租金，尚欠568637.51元租金，邮政蚌埠分公司并提供了相关收取租金的证据。皖北邮政公司在庭审中认可合同期内的租金应当支付，但认为合同期满后不应支付租金，同时陈述邮政蚌埠分公司尚欠其印刷费用1102473.54元，但没有提供能够证明上述债权成立的证据。 一审法院认为：邮政蚌埠分公司同意按皖北邮政公司主张的两项诉讼请求支付相应价款，故皖北邮政公司的两项诉讼请求成立，予以支持。按照原蚌埠市邮政印刷厂改制方案，改制后成立的皖北邮政公司先以租赁方式占用使用房屋和场地，待蚌埠市邮政局将皖北邮政公司使用的房屋和场地办理完毕相关产权证照后，以出让方式转让给皖北邮政公司；故皖北邮政公司取得房屋场地占用使用权首先是基于租赁行为；产权交易行为完成后，皖北邮政公司才能基于所有权占用使用上述房屋场地。实际履行中，由于现有房屋场地无法办理产权证照，导致双方预设的产权交易行为无法完成，皖北邮政公司占用使用房屋场地的基础原因法律关系没有发生变化，仍应认定为租赁性质。虽然双方签订的租赁合同期限已经届满，届满后双方没有续签协议，但双方事实上仍然维持既有的租赁状态，这从皖北邮政公司提交的民事诉状可以证明上述事实。该民事诉状对合同到期后皖北邮政公司占用使用房屋的原因陈述为“租赁期限届满后，邮政蚌埠分公司同意按照租赁合同约定内容继续由皖北邮政公司承租上述房屋，”并且皖北邮政公司主张的两项诉讼请求均是基于邮政蚌埠分公司没有履行出租方义务；故此，可以认定在房屋租赁合同到期后，双方虽无书面约定，但共同以事实行为维持皖北邮政公司租赁房屋场地现状。皖北邮政公司重审中辩称“租赁合同到期后，皖北邮政公司占有使用房屋场地的原因法律关系发生变化，不属于租赁性质”的理由没有事实依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应当给予承租人合理的期限。故此，邮政蚌埠分公司基于不定期租赁合同提出解除双方租赁关系的请求成立，予以支持。邮政蚌埠分公司同时要求皖北邮政公司60日内腾空并交付租赁房屋。因皖北邮政公司长期在该场所生产经营，租赁关系解除后，企业异地搬迁一般需要较长的准备期间，60日的期限显然过短，一审法院确定解除合同前的合理期限为180日。邮政蚌埠分公司要求皖北邮政公司支付尚欠房屋租金568637.51元租金，年租金按照2010年以前为12万元、2011年开始为8万元计算。邮政蚌埠分公司单方对合同期满后的租金标准执行下调，减轻皖北邮政公司合同义务负担，予以认可。皖北邮政公司辩称“邮政蚌埠分公司亦欠其印刷费等债务，双方互负债权债务抵销后，皖北邮政公司不欠租金”，皖北邮政公司的该项辩称属于对反诉原告主张的诉讼请求提出新的抗辩主张，应当承担抗辩成立的举证责任；但皖北邮政公司没有能够提供证据证明其对邮政蚌埠分公司享有到期债权并可以完全抵销，故对于皖北邮政公司的抗辩理由不予采纳，邮政蚌埠分公司要求对方支付租金的诉讼请求成立。租赁期间，因暴雪造成租赁房屋倒塌并维修、重建，房屋倒塌至完成重建用时3个月，考虑到企业恢复正常工作运转还需要一定时间，判定该影响期为4个月，影响期的租金应相应扣减，当年8万元租金应减少26666.67元。邮政蚌埠分公司主张的568637.51元租金，扣减上述款项后，租金金额为541970.84元。皖北邮政公司辩称“邮政蚌埠分公司主张的两项诉讼请求属于企业改制尚未完全实施完毕产生的纠纷，不属于人民法院民事受案范围。”从本案企业改制的进程看，尚未完成的改制内容为邮政蚌埠分公司与皖北邮政公司没有完成租赁财产的产权交易，该交易会对产权归属及皖北邮政公司占有使用房屋的法定事由发生变动，但产权交易行为对交易前的法律事实和法律行为不构成影响。该院审理的案件纠纷是双方产权交易行为完成前的争议，属于平等主体之间的纠纷，与企业改制、国有资产行政性调整、划转没有关联，所以皖北邮政公司该项辩称理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司于本判决生效之日起十日内支付蚌埠市皖北邮政印务有限公司房屋维修、重建费用431309.85元；二、中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿蚌埠市皖北邮政印务有限公司因房屋倒塌造成损失10000元；三、蚌埠市皖北邮政印务有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司房屋租金541970.84元（租金计算至2020年12月31日）；四、上述三项相互折抵后，蚌埠市皖北邮政印务有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司房屋租金100660.99元；五、中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司与蚌埠市皖北邮政印务有限公司房屋租赁关系于本判决生效之日起解除，蚌埠市皖北邮政印务有限公司于本判决生效之日起180日内，将租赁的位于蚌埠市燕山路1096号租赁标的物腾退返还给中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司；2021年1月1日至租赁物交付完成期间的租金，由蚌埠市皖北邮政印务有限公司按照年租金80000元标准计算，于交付完成之日起10日内将应付租金支付中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司。本诉案件受理费7920元，由中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司负担；反诉案件受理费9486元，由蚌埠市皖北邮政印务有限公司负担9000元、中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司负担486元。 本院二审判决对原判认定的事实予以确认。 另查明，2004年4月5日，原蚌埠市邮政印刷厂改制方案第三项第3条约定，待土地及附着物产权证照办结后，邮政蚌埠分公司应将案涉租赁物出让给皖北邮政公司，以保证印刷厂生产经营的稳定性。 本院认为，本案系上诉人皖北邮政公司与被上诉人邮政蚌埠分公司平等民事主体间，在企业产权制度改造中发生的民事纠纷，根据最高人民法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》，本案应属人民法院民事案件受理范围。原蚌埠市邮政印刷厂2004年4月5日的改制文件约定，案涉租赁物出让给皖北邮政公司前，邮政蚌埠分公司将案涉租赁物出租给皖北邮政公司，以保证上诉人生产经营的稳定性。该约定是对双方租赁关系解除条件成就时间点的明确约定，是双方合意对租赁合同解除作出特别限制，以保证租赁物利用的持续性，并不违反相关的法律规定，属合法有效。因此，在案涉租赁物出让是双方约定的租赁合同解除条件，出让前，双方之间应维持租赁关系，租赁关系至出让后解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案是附条件的租赁合同，而非不定期租赁合同，被上诉人不享有合同的任意解除权。案涉租赁物因雪灾受损，邮政蚌埠分公司负有进行维修义务，皖北邮政公司代为维修，相关的维修费用理应由邮政蚌埠分公司负担，并对由此影响皖北邮政公司的使用，给予相应补偿。皖北邮政公司承租租赁物亦应按约支付租金。皖北邮政公司上诉称，2004年至2006年期间的房租按照职工工龄买断费用折抵，但并未提供任何证据予以证实。其又称2007年以后的部分房租已从被上诉人拖欠的印刷费用中折抵，并提供了双方印刷费用往来账。经查，虽然双方有用印刷费用抵扣部分租金的口头约定，但双方未对最终的抵扣情况进行结算，原判根据邮政蚌埠分公司的诉请判决上诉人给付拖欠的租金并无不当，至于上诉人认为被上诉人拖欠印刷费用，可另案主张。其再称，2009年6月30日租赁合同期满后，被上诉人未将租赁物出让给上诉人，判决上诉人承担超过预期的义务给付租金明显不当。经查，原蚌埠市邮政印刷厂改制方案仅约定，待土地及附着物产权证照办结后，邮政局出让给皖北邮政公司。由于被上诉人至今尚未办理相关证照，出让条件亦未成就，双方维持租赁关系，上诉人仍应约支付相关租金。如果上诉人认为邮政蚌埠分公司怠于履行出让义务，给其造成损失，亦可另行主张。 综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予更正。上诉人的部分上诉理由成立，予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初117号民事判决第一、二、三、四项判决； 二、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初117号民事判决第五项； 三、驳回中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判决负担。二审案件受理费9219元，由上诉人蚌埠市皖北邮政印务有限公司负担7920元；被上诉人中国邮政集团有限公司蚌埠市分公司负担1299元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李丰年 审 判 员 唐红旭 审 判 员 张 青 二〇二一年六月一日 法官助理 祁克轩 书 记 员 刘雨浓 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；