河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初3202号 原告：涿州市鸿安物业服务有限公司，地址：涿州市双塔办事处范莲邓村北二环路南，统一社会信用代码：9113068130823736U。 法定代表人：王会兰，该公司总经理。 委托代理人：孙春新，男，该公司员工。 委托代理人：刘智会，女，该公司员工。 被告：秦刚，男，汉族，1969年1月1日出生，现住北京市宣武区。 原告涿州市鸿安物业服务有限公司与被告秦刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙春新、刘智会，被告秦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2019年4月1日至2020年3月31日拖欠的年度物业费2137元及2019年8月1日至2020年7月31日地下车库服务费480元，违约金自2020年6月1日起至全部款项清偿止。暂计至2021年4月30日，违约金207元，共计2824元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年5月25日与涿州市幸福嘉园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对幸福嘉园小区进行物业服务和管理，双方对物业服务内容、起始时间及收费标准进行了约定，物业管理服务合同中，第二十条第9条明确约定，逾期支付物业管理费的，应自逾期之日起，按同期贷款利率的2倍承担违约金。本案被告作为该小区业主，建筑面积100.63㎡，1.77元/㎡，被告在接受原告物业服务期间长期拖欠物业服务费用，给原告公司的经营造成了较大的经济压力，原告提供服务期间垫付了人工、水电、绿化、电梯、消防、设备设施维修维护等各项费用，已经给原告造成了经济损失，故，特向法院申请依法主张违约金，以保障原告正常经营活动的开展，促进原告更好地为广大业主提供物业服务。综上所述，被告未按合同约定履行支付义务，不但给原告开展正常的经营活动造成障碍，同时致使原告产生较大的经济损失。望法院查明事实，支持原告的全部诉求。 被告辩称，首先，鸿安物业公司的物业收费标与涿州市发改委和城乡建设局于2019年6月颁布的调整物业服务和收费标准的通知严重不符。通知规定物业收费的四个等级中的最高的一级基准价也就是1.1元每月每平方，而鸿安物业对幸福嘉园小区业主定的物业费则是最低1.77元每月每平方，超出一级标准这么多；涿州市发改委的通知是2019年6月10日下发的，并明确说明此通知发文之日起执行，而鸿安物业对幸福嘉园小区物业费定价公布日期是2019年11月15日，说明鸿安物业已经是违反涿州市发改委通知的相关规定了!其次，鸿安物业对幸福嘉园小区的服务存在很大缺陷：没有按照涿州市住宅区物业服务等级标准里的基本要求“每年进行一次业主满意度调查”执行物业服务，也没有公示过物业服务等级标准，服务内容，收费项目，收费标准，收费依据，价格举报电话和物业服务投诉电话；物业服务极差，根本不能跟所收的物业费成正比，比如仅5月22日和5月23日两天就发生两起业主与物业公司的纠纷事件，这么差的物业服务让我们业主再交这么高的物业费，谁能痛痛快快的交物业费?物业公司满嘴谎话连篇，业主投诉了8号楼9号楼门前绿化，物业公司答应给办，可过了快一年了还是没弄。物业公司向业主要物业费的时候，说是业委会授权的，等业主要找业委会反映情况时，物业公司又跟业主说没有业委会了，这种拉锯式说法，到底哪句是真的?他们跟业委会是不是有什么利益勾结?再说物业公司要业主每年缴纳480元的地下车库服务费，我的家庭没有小汽车，但是据我所知，幸福嘉园地下车库从来就没分过车位，鸿安物业怎么就能收取地下车库管理费呢?物业公司提供的地下车位服务合同，本人第一次见到，而且合同上的甲方:涿州市幸福嘉园小区业主大会和业主委员会，其中业主大会从来就没开过，我也咨询过其他业主，也都反映从来没有开过业主大会，至于业委会那更是神龙见头不见尾了，物业公司要用它了它就出来了，物业公司不用它了，就谁也别想找到它了。因此鸿安物业公司让幸福嘉园小区业主每年缴纳的480元地下车库服务费是属于不合理收费或是重复收费，业主有权拒缴。最后，对于由于鸿安物业公司的这些自身的错误，造成物业费收不上来，还电话威胁并用这种大范围起诉方式对物业费有质疑的业主，是对社会公共资源的极大浪费，而且还非常容易产生更坏的不良后果。所以综合以上事实，恳请法院驳回鸿安物业公司对所有幸福嘉园业主的物业费起诉，并要求鸿安物业公司重新制定物业收费标准及服务，撤销对我的起诉并减免我本人的物业费用于对我本人造成的经济和精神上的补偿。(由于我居住和工作都在北京，鸿安物业公司对我的起诉造成了本人的误工费500元，交通费：200元，个人精神损失费：1000元等损失。本人从未当过被告上过法庭，自5月24日收到涿州法院电话后精神压力极大，导致夜夜失眠，精神和心理上都受到了极大的损伤)。 经审理查明，被告系涿州市幸福嘉园小区5号楼3单元701室业主。2019年5月25日，涿州市幸福嘉园小区业主委员会委托原告对该小区进行物业服务和管理，委托管理试用期六个月并签订《物业管理服务合同》。试用期满后，即2019年11月25日，涿州市幸福嘉园小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》。该两份合同第二十条均对物业管理服务费进行了约定，主要内容为：“1.本物业的管理区域公共服务费按中标后与涿州市幸福嘉园小区业主委员会协商后制定的价格执行，方式为包干制。2.本物业管理区域公共服务费，多层住宅由业主按其拥有专属建筑面积每月每平方米1.77元向乙方交纳；……业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按同期银行贷款利率2倍收取……”。 另查明，被告房屋建筑面积100.63㎡，其购买房屋时，地下车位捆绑房屋一并出售给被告。2019年7月10日，原告与涿州市幸福嘉园小区业主委员会签订《地下车库服务合同》，约定原告对地下车库的各项设备、设施提供维修、维护、更换等管理服务，收费标准为首辆车40元/月。 再查明，涿州市惠广物业服务有限公司系该小区前物业服务公司。2019年5月26日，原告与涿州市幸福嘉园小区业主委员会、涿州市惠广物业服务有限公司签订《幸福嘉园物业费代收协议》、《幸福嘉园物业管理交接协议》，约定涿州市惠广物业服务有限公司在幸福嘉园小区物业服务期间（2019年4月1日至2019年5月24日）所有收入、债权转让给鸿安物业。被告尚欠原告2019年4月1日至2020年3月31日物业服务费2137元，2019年8月1日至2020年7月31日地下车库服务费480元。 上述事实的认定，有原告的起诉陈述，被告的答辩陈述，原告提供的公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、入住授权书、业主身份证复印件、物业管理服务合同两份、地下车库服务合同、代收协议、交接协议、涿州市城乡住房建设局证明、照片，被告提供的幸福嘉园小区公共区域收益收支公示复印件，庭审笔录入卷为凭。 本院认为，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故本案中原告与幸福嘉园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《地下车库服务合同》合法有效。该合同对物业服务范围、物业费收取标准等内容对小区全体业主具有约束力。物业费的收取是用于保障物业公共部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，小区业主拒交物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量，故业主应当依据法律规定及物业服务合同约定全面履行物业服务义务，原告关于物业费的诉讼请求予以支持。被告提供的证据不符合法定的证据形式，本院不予采纳。另，因“同期银行贷款利率”已经不再适用，同时被告未及时缴纳物业费并未给原告造成实际损失，原告主张的违约金本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自其起诉之日起酌定。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告秦刚于本判决生效之日起十日内支付原告涿州市鸿安物业服务有限公司物业费2617元（含2019年4月1日至2020年3月31日物业费2137元，地下车库服务费480元）及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年5月24日起至上述款项付清之日起止）。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 赵 芳 二〇二一年六月十七日 书记员 李红梅