广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0703执异20号 异议人：广西方略集团崇左医药连锁有限公司，住所地：崇左市城市工业园区广西方略集团崇左制药有限公司综合楼。 法定代表人：王小惠，该公司执行董事。 申请执行人：钦州市区农村信用合作联社，住所地：钦州市三沿路**。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：黄其壹，该联社职员。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 被执行人：黄秀织，男，1969年2月25日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市钦**。 被执行人：石鲤奔，女，1975年9月8日出生，壮族，钦州市人，农民，住钦州市钦**。 被执行人：杨强，男，1963年5月21日出生，汉族，广东省信宜市人，农民，住广东省信宜市。 被执行人：杨武，男，1974年9月19日出生，汉族，南宁市人，居民，住南宁市青秀区。 被执行人：林玲，女，1978年10月18日出生，汉族，南宁市人，居民，住南宁市青秀区。 被执行人：石斌，男，1977年8月24日出生，壮族，钦州市人，农民，住钦州市钦**。 被执行人：徐光丽，女，1985年12月2日出生，汉族，北海市人，居民，住北海市海城区。 本院在执行钦州市区农村信用合作联社（以下简称钦州市区信用联社）与黄秀织、石鲤奔、杨强、杨武、林玲、石斌、徐光丽金融借款合同纠纷一案中，异议人广西方略集团崇左医药连锁有限公司（以下简称方略集团崇左公司）提出书面异议，本院于2021年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人方略集团崇左公司称，中止执行（2020）桂0703民初1904号民事判决书，停止对我公司租赁的位于南宁市良庆区某铺面清退、腾空的执行决定。事实与理由：异议人于2017年8月1日与被执行人杨武签订了铺面租赁合同，合同租期六年，自2017年10月1日至2023年9月30日，租赁期间，异议人严格履行合同条款，按时交纳租金。钦北区法院对（2021）桂0703执129号案件的强制执行过程中作出迁出、腾空铺面等措施，严重损害了异议人的合法租赁权益，案涉房产尚处于有效租赁合同期内，根据民法典相关规定，买卖不破租赁的原则，强制执行过程中权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，异议人作为该房产的租赁人仍有权继续合理合法的租赁该房产，故异议人依法提出本执行异议。 申请执行人钦州市区信用联社称，1、2013年1月16日，申请执行人与被执行人黄秀织签订《个人借款合同》，约定被执行人黄秀织向申请执行人借款500万元；同日，申请执行人与被执行人杨强、杨武签订《抵押担保合同》，约定由被执行人杨强、杨武、林玲自愿用权属杨强、杨武名下位于南宁市良庆区（良庆区XX8X-8X号）的土地使用权和房屋所有权为上述借款作抵押担保。《抵押担保合同》签订后，申请执行人、被执行人双方到相关部门办理了抵押登记，申请执行人取得了上述房地产的他项权利证；2、借款到期后，被执行人黄秀织未能偿还申请执行人借款本息。经双方协商，达成续借协议。2017年11月21日申请执行人与被执行人黄秀织签订一份《个人借款合同》，约定被执行人黄秀织向申请执行人借款500万元，用于偿还前一借款合同项下被执行人黄秀织所欠的债务；同日申请执行人与被执行人杨强、杨武签订一份《抵押担保合同》，约定两被执行人自愿用其名下位于南宁市良庆区的某房地产为上述借款作抵押担保。签订合同后，申请执行人、被执行人双方到相关部门办理了抵押登记，申请执行人取得了抵押物的他项权利证书；3、异议人称自2017年8月1日起租赁上述房地产没有事实依据，理由如下：收取押金只有收据，没有银行转账凭证，不能证实异议人于2017年8月1日支付杨强押金1万元；没有异议人直接汇款给杨强、杨武的银行转账凭证，仅有异议人在他人转账给杨强、杨武的银行转账凭证上盖章，不能证实异议人曾经支付过房租给杨强、杨武；异议人提供的转账凭证自2020年7月1日起到2021年6月30日止，未能提供2020年6月30日之前的汇款凭据，与《铺面租赁合同》第三条约定的租金支付时间、方式不符；根据《铺面租赁合同》第三条（七）的约定，租赁期间水费、电费等费用由异议人承担，但异议人未能提供交纳水费、电费等实际使用房屋的相关费用凭据，说明异议人并未实际使用房屋；异议人租赁该房屋用于经营活动，按常理应当进行相应装修，添附相关设施设备，但异议人并未能够提供这方面的任何证据材料。以上事实均说明，异议人并未真正租赁上述房屋作经营使用，即使有，租赁的起始时间也不可能是2020年7月1日。综上，申请执行人认为，上述房屋自2013年起已经抵押给申请执行人，2015年7月份申请执行人向钦**法院起诉被执行人，同时申请财产保全，钦南区法院已对上述房屋进行查封。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任：如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，异议人要求法院确认租赁合同合法有效并继续享有上述房屋使用权没有法律依据，至于异议人能否继续使用上述房屋，取决于其与该房屋的买受人协商的结果。综上，案外人提出的执行异议没有任何事实和法律依据，不能阻却执行行为继续进行，其异议请求依法应当予以驳回。 钦州市区信用联社向本院提供如下证据： 1、（2015）钦南民初字第1550号《民事判决书》及（2017）桂0702执96号《执行裁定书》，证明申请执行人向钦**法院起诉被执行人，钦南区法院于2017年2月14日对涉案商铺进行查封，查封期限自2017年2月14日起至2020年2月13日止； 2、邕房他证字第××、29××53号、南宁国用他项（20XX）第02XX号《他项权利证》，证明被执行人杨强、杨武于2013年已将涉案商铺抵押给申请执行人。 被执行人黄秀织、石鲤奔、杨强、杨武、林玲、石斌、徐光丽未对异议人的异议提出意见。 本院查明，原告钦州市区信用联社与被告黄秀织、石鲤奔、杨强、杨武、林玲、石斌、徐光丽金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2020年9月24日作出（2020）桂0703号民初1904号民事判决：一、被告黄秀织、石鲤奔偿还原告钦州市区农村信用合作联社借款本金500万元及利息112775.98元（利息含罚息和复利，已计算至2020年5月21日，自2020年5月22日起至债务清偿之日止的利息，按借款合同约定的利率另计）；二、如被告黄秀织、石鲤奔届时不能履行上述第一项确定的债务，原告钦州市区农村信用合作联社对登记于被告杨强和杨武名下位于南宁市良庆区的某房地产【国有土地使用权证号：南宁国用（20XX）第60XX号，土地使用权面积：276㎡；房屋所有权证号：邕房权证字第××号、邕房权证字第××号，建筑面积：1369.08㎡】以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告杨强、杨武、石斌、徐光丽、林玲对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告黄秀织、石鲤奔追偿。上述判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。钦州市区信用联社于2021年1月11日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，2021年3月15日，本院作出（2021）桂0703执129号《执行裁定书》，裁定：将被执行人杨强、杨武名下共有的位于南宁市良庆区某房地产［房屋产权证号：邕房权证字第××号、邕房权证字第××号，土地使用权证号：南宁国用（20XX）第60XX号；土地使用权面积：276㎡，建筑面积：1369.08㎡］。同年4月8日，本院作出（2021）桂0703执129号《公告》，责令被执行人及房屋使用人迁出、腾空南宁市良庆区某房地产并将钥匙交到法院。2021年5月26日，异议人向本院提出书面异议。 另查明，原告钦州市区信用联社与被告黄秀织、石鲤奔、杨强、杨武、林玲、石斌、徐光丽金融借款合同纠纷一案，钦南区人民法院经审理于2015年12月18日作出（2015）钦南民初字第1550号民事判决：一、被告黄秀织、石鲤奔于本案判决生效之日起十日内偿还原告钦州市区农村信用合作联社尚欠的借款本金500万元及利息【至2015年6月3日止，尚欠利息（含罚息、复利）510818.57元；从2015年6月4日起，每月21日结息，按执行利率（中国人民银行规定的金融机构同类同期贷款利率上浮20%）加收50%计算罚息，并计算复利】；二、上述第一项判决规定的债务，被告黄秀织、石鲤奔不履行的，依法拍卖下列房地产，以拍卖所得款，优先偿还原告钦州市区农村信用合作联社：登记权属为被告杨强、杨武所有的位于南宁市良庆区（XX区8XX-8XX号）的房屋及土地使用权［国有土地使用证：邕国用（2003）字第××号；邕国用（2003）字第××号；房屋所有权证：邕房权证字第**514330号（现更为邕房权证字第××号），邕房共字第××号（现更为邕房权证字第××号）；建筑面积：1369.08㎡］。该案发生法律效力后，因被执行人未履行生效生效法律书确定的义务，钦南区人民法院于2017年2月14日作出（2017）桂0702执96号《执行裁定书》，裁定：查封被执行人杨强、杨武共有的位于南宁市良庆区（XX区8XX-8XX号）的房屋及土地使用权【国有土地使用权证：南宁国用（20XX）第60XX号（原邕国用（2003）字第××号、邕国用（2003）字第××号）；房屋所有权证：邕房权证字第××号（原邕房权证字第××号）、邕房权证字第××号（原邕房共字第01514330-××号）；建筑面积：1369.08㎡】；查封期限为三年（2017年2月14日起至2020年2月13日止）。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人主张对涉案房屋第一层铺面享有租赁权，要求停止腾房及执行涉案房产。本案中，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院在执行过程中对登记在其名下的房地产进行查封和拍卖，程序合法，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，异议人与被执行人杨武于2017年8月1日签订涉案房屋第一层铺面租赁合同，但钦南区人民法院于2017年2月14日早已对涉案商铺进行了查封，属法院查封在前，租赁、占有使用在后，受查封效力所及，租赁不得对抗查封效力，亦不能对抗申请执行人，不适用“买卖不破租赁”的情形，因此，本院通知涉案房产承租人方略集团崇左公司腾房合法合理。综上，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人广西方略集团崇左医药连锁有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  梁卫兵 人民陪审员  黄 侦 人民陪审员  林丽莉 二〇二一年六月八日 书 记 员  章 艳