内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民终257号上诉人（原审被告）：乌达区合家福生活超市。经营者：孟保收，男，1983年2月20日生，汉族，现住乌海市乌达区新达C区8号楼6单元302室。委托诉讼代理人：杨李，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：乌海市浩宇房地产开发有限公司。法定代表人：刘喜芬，董事长。委托诉讼代理人：常子玲。被上诉人（原审原告）：乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司。法定代表人：周存智，经理。上诉人乌达区合家福生活超市（以下简称：“合家福超市”）、乌海市浩宇房地产开发有限公司（以下简称：“浩宇房地产公司”）因与被上诉人乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司（以下简称：“华丰伟业”）物业服务合同纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2020）内0304民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合家福超市上诉请求：1.撤销一审作出的错误判决并依法改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年5月14日，合家福超市的经营者孟保收与浩宇房地产公司签订了《房屋租赁合同》。约定：由上诉人承租浩宇房地产公司的安居商厦商铺，用于开设合家福超市，租期为五年（2017年9月18日至2022年9月17日），前三年免收租金，从2020年9月18日起至2022年9月17日租金每年119280元，总计238560元。又在“附加协议”中特别约定：上诉人向浩宇房地产公司交纳物业管理费（包括各类公摊、安保、维护费在内）100000元，每年20000元，不再交纳其他费用，水、电、暖费用由上诉人另行承担。此后，华丰伟业代浩宇房地产公司向上诉人收取了物业费10500元、取暖费26000元、水费600元。2020年8月10日，华丰伟业以上诉人拖欠物业管理费为由诉至乌达区人民法院，向上诉人索要物业管理费。经一审审理并判决由上诉人向华丰伟业支付物业费、取暖费、水费共计62264.53元。上诉人认为，一审认定华丰伟业的诉求合法有效并判令上诉人向其交纳物业费是侵害上诉人合法权益的错误判决。首先，上诉人与浩宇房地产公司签订的租赁合同及附加协议是双方协商一致自愿达成的合法有效合同，其中的物业服务费五年共计100000元，即每年20000元均属于包干式的约定。华丰伟业与浩宇房地产公司于2018年9月1日签订《安居商厦前期物业服务承包合同》时，未对上诉人履行告知义务，也未协商物业费收取事宜，现请求上诉人履行交纳物业服务费不应予以支持；其次，租赁合同和物业承包合同主体、标准、内容都不相同，其交叉点在于物业费的收取上有承接关系。但前者的物业费是每年20000元包干制，后者的物业是按平米收取，上诉人只履行租赁合同的义务，剩余部分应该由浩宇房地产公司履行；再次，华丰伟业非物业服务公司，其依法不能从事物业服务收费事项，且案涉前期物业合同未按法定程序备案。浩宇房地产公司辩称，案涉租赁合同及附加条款是我公司与合家福超市的经营者签订的，合同期限自2017年至2022年，年收费20000元的包干式专指物业费，但上诉人没有履行过合同，我们没有收过他的物业费。华丰伟业辩称，我公司经营范围里有进行物业服务的经营范围，于2018年9月1日入住安居商厦提供物业服务，10个月后退出，期间合家福超市没有提出过对物业费的异议，也没有出示过与浩宇房地产公司签署的租赁合同，而是向华丰伟业交纳了10500元的物业费，华丰伟业向其开具了收款收据，说明其是认可该服务的，如果其向我公司出具了附加协议，我公司会与浩宇房地产公司签署物业费不足补偿协议。浩宇房地产公司上诉请求：1.撤销一审作出的错误判决并依法改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：华丰伟业进驻安居商厦管理服务期间，浩宇房地产公司没有收取过合家福超市任何费用，所以不存在浩宇房地产公司与华丰伟业重复收费的情况，一审法院在未调查了解清楚的情况下做出的判决是错误的。合家福超市辩称，1.同意浩宇房地产公司撤销原判决的请求及没有收取过合家福超市物业费的理由，但浩宇房地产公司的上诉理由充分证明其与华丰伟业签订的合同是无效的，不能约束合家福超市，合家福超市只能履行租赁合同不能履行案涉物业合同；2.原审第二项判决认定由浩宇房地产公司退给华丰伟业的费用，是华丰伟业代替浩宇房地产收取的，现判决退回自相矛盾；3.合家福超市未与华丰伟业签订过合同，因此没有义务对其的服务提出质疑；4.华丰伟业的物业收费没有法律依据。华丰伟业辩称，我公司只是针对合家福超市进行的诉讼，是原审法院后续将浩宇房地产公司追加为本案的当事人，故针对浩宇房地产公司的上诉请求及事实理由不做答辩。华丰伟业向一审法院起诉请求：依法判令被告合家福超市给付拖欠原告的物业服务管理费65270元，滞纳金13054元，计78324元；取暖费12260元，滞纳金2452元，计14712元；水费2400元，滞纳金480元，计2880元。以上合计95916元。由被告承担本案全部诉讼费。一审经审理查明，被告浩宇房地产公司是乌达区安居商厦的建设方（开发商），2018年9月7日，该公司法定代表人王建国（已故）与原告华丰伟业签订了《安居商厦前期物业服务承包合同》，将安居商厦的物业管理服务事项承包给了原告华丰伟业。合同约定，原告提供物业服务的受益人为安居商厦的全体业主和物业使用人，物业管理服务期限自2018年9月1日至业主委员会与选聘物业公司签订合同时止。约定了物业交付使用后，原告在物业服务区域内负责与物业管理服务相关的各项工作，并依据规定在物业服务区域内有权向广大业主和物业使用人收取物业管理服务费、取暖费，还进行水费、电费的代收代缴等。约定了物业管理服务费按业主拥有的物业建筑面积（以测绘面积为准）采取每年预收方式收取，二楼的收费标准为每年80元/㎡（每月6.67元/㎡）。合同还约定了取暖费由原告按建筑面积33.68元/㎡的标准一次性向业主收取（同物业费收费时间一同交纳），采暖期为10月15日至次年4月15日。按0.78元/度标准代收代缴电费，水费按表计量按自来水公司标准执行。关于违约责任，合同约定，业主或物业使用人逾期不交纳或未足额交纳物业费、取暖费、代收代缴水电费等，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，并可采取诉讼的方式向其追缴。原告据此合同在安居商厦从事前期物业管理服务至2019年6月30日。再查明，被告合家福超市的经营者为孟保收，2017年9月进驻安居商厦二楼西侧，实测面积1136㎡。2017年5月14日，孟保收作为乙方与作为甲方的浩宇房地产公司签订了《租赁合同》，约定由孟保收租赁安居商厦二楼西侧的商铺开办综合超市，租期自2017年9月18日至2022年9月17日，其中2017年9月18日至2020年9月17日的三年内免收租金，自2020年9月18日起至2022年9月17日，以100元/㎡计算收取租金，年租金为119280元。该合同第七条第6项规定，“甲方（浩宇房地产公司）对商厦进行统一物业管理，向乙方（孟保收开办的合家福超市）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等无偿服务，甲方（浩宇房地产公司）负责商厦内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物的管理及维修保养；对乙方（孟保收开办的合家福超市）装修的审查和监督；水电气空调扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；清洁管理；保安管理；消防管理；内外各种通道道路停车场管理。物业管理服务费标准和缴纳时间，按照有关规定确定物业管理服务收费标准，张榜公布，按时交纳。”同时约定，由物业公司予以落实。同日，双方又签订了一份《附加协议》，约定乙方孟保收在安居商厦经营超市期间，需向甲方浩宇房地产公司缴纳物业费100000元（20000元/年），各类公摊，安保，维护费用在内，不再缴纳其他费用。水电暖费用由乙方孟保收承担。依据该合同的约定，2020年之前的相关费用，孟保收自认已经缴纳了90%以上。对照以上的合同和协议，可以看出，被告合家福超市是2017年进入到了安居商厦的，早于原告华丰伟业进入该商厦的时间（2018年9月），双方经营和管理服务的重叠时间为2018年9月1日至2019年6月30日，计10个月的时间。期间跨越了2018-2019年度采暖期。双方当事人确认在此期间，被告合家福超市已向原告交纳了10500元物业费、26000元取暖费、600元水费，只是合家福超市认为原告是为浩宇房地产公司代收的上述费用。另查明，被告浩宇房地产公司的法定代表人王建国已故，该公司尚未完成法人变更登记，目前其公司股东王翀华（占股80%）全面负责公司事务。一审法院认为，合同是当事人行使权力和履行义务的共同约定，依法成立后对合同双方当事人都具有法律约束力。原告华丰伟业依照《物业管理条例》的规定，以前期物业管理服务者的身份，通过与安居商厦建设方（开发商）浩宇房地产公司签订合同的方式，进驻安居商厦从事物业管理服务，具有合法资格，在其依据合同履行了合同义务的同时，有权向该合同约定的管理服务对象收取物业费、取暖费以及代收代缴水电费。安居商厦的全体业主包括被告合家福超市，应当向原告据实交纳相关费用。但本案中存在一个特殊情形，就是被告合家福超市的经营者孟保收在原告与浩宇房地产公司签订前期物业管理服务合同前，已与浩宇房地产公司签订有租赁合同和附加协议，已就物业费约定为20000元/年，因此出现了被告合家福超市既要向浩宇房地产公司交纳物业费又要向华丰伟业交纳物业费的情形。结合合家福超市经营者孟保收与浩宇房地产公司签订的合同和协议的约定，并对照华丰伟业与浩宇房地产公司签订的合同，2018年9月1日至2019年6月30日期间即合家福超市经营与华丰伟业物业管理服务10个月重叠期内的物业费，浩宇房地产公司不应当向合家福超市收取，而应当由华丰伟业向合家福超市收取，浩宇房地产公司应当向华丰伟业退付合家福超市所交纳的16666.67元（20000元/年÷12个月×10个月）物业费。关于取暖费和水费，按照前期物业管理服务合同、租赁合同、附加协议的约定，合家福超市应当据实向华丰伟业交纳。取暖费标准为33.68元/㎡，按照实际面积1136㎡计算。水费标准，华丰伟业主张为300元/月，合家福超市主张200元/月，因负有举证责任的华丰伟业没有提供相应的证据加以佐证，酌定采信合家福超市主张的200元/月的标准予以执行。上述款项中，合家福超市已经交付的应予核减。关于本案的违约责任，因华丰伟业进驻安居商厦后，针对合家福超市的先期进驻并与浩宇房地产公司已形成相关合同法律关系的情形，没有进一步与浩宇房地产公司对接，没有向合家福超市明确相关的交费事宜，合家福超市有理由相信自己将物业费交给浩宇房地产公司后就不必再向华丰伟业交纳。因此，不能认定合家福超市构成根本性违约，对华丰伟业提出的由合家福超市承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告乌达区合家福生活超市（经营者孟保收）应于本判决生效后10日内，向原告乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司支付物业费48604.53元［（1136㎡×6.67元/㎡×10个月）-已支付的10500元-16666.67元］、取暖费12260元（1136㎡×33.68元/㎡-26000元）、水费1400元（200元/月×10个月-600元），合计62264.53元。二、被告乌海市浩宇房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内向原告乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司退付被告乌达区合家福生活超市（经营者孟保收）交纳的物业费16666.67元（20000元/年÷12个月×10个月）。三、驳回原告乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2197.9元，由被告乌达区合家福生活超市（经营者孟保收）负担1426.78元，由被告乌海市浩宇房地产开发有限公司负担381.91元，由原告乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司负担389.21元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，合家福超市于2018年9月1日至2019年6月30日期间，并未向浩宇房地产公司交纳过物业费。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第六条第一项“房屋的所有权人为业主。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以上规定可知，物业费应当由房屋所有权人即业主交纳，而非物业使用人，除非双方有相关约定，但业主仍需承担相应的连带责任。本案中，合家福超市的经营者通过租赁的方式从浩宇房地产公司处取得相应的物业使用权，其系案涉物业的使用人，与浩宇房地产公司之间形成的法律关系为房屋租赁合同关系。作为承租人，其义务是基于有效的房屋租赁合同而产生的，按照出租人浩宇房地产公司与合家福超市经营者之间在租赁合同中的约定，2018年9月1日至2019年6月30日期间，应由合家福超市经营者负担的物业费10个月共计16666.67元（20000元/年÷12个月×10个月），核减其已支付的10500元，还应承担6166.67元，合家福超市的经营者可以将该部分费用直接向华丰伟业支付，加上一审认定的双方均无异议的案涉取暖费12260元（1136㎡×33.68元/㎡-26000元）、水费1400元（200元/月×10个月-600元），以上三项合计19826.67元。鉴于华丰伟业在庭审中明确表态，其仅针对合家福超市进行诉讼，故对于其依案涉前期物业合同约定所请求的其余物业费，本案不作调整。同理，依上述法律规定，作为案涉未销售物业的建设者，浩宇房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，合家福超市的上诉理由成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第六条第一项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌海市乌达区人民法院（2020）内0304民初929号民事判决；二、由上诉人乌达区合家福生活超市（经营者孟保收）于本判决生效后十日内，向被上诉人乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司支付物业费、取暖费、水费共计19826.67元；三、驳回被上诉人乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司一审中的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2197.9元，由上诉人乌达区合家福生活超市（经营者孟保收）负担454.3元，由被上诉人乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司负担1743.6元；二审案件受理费共计1573.28元，由上诉人乌海市浩宇房地产开发有限公司负担216.67元，由被上诉人乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司负担1356.61元。本判决为终审判决。审判长 高美兰审判员 韩小东审判员 钟思敏二〇二一年六月七日书记员 黄宇彤