河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6963号上诉人（原审原告）：宋纪生，男，1967年10月14日出生，汉族，住河南省鄢陵县。上诉人（原审原告）：郑阳英，女，1987年7月11日出生，汉族，住河南省新密市。上诉人（原审原告）：张巧珍，女，1972年2月5日出生，汉族，住河南省新密市。上诉人（原审原告）：牛瑞浩，女，1986年12月3日出生，汉族，住河南省新密市。上诉人（原审原告）：韩晓飞，女，1987年5月22日，汉族，住河南省新密市。共同委托诉讼代理人：冯艳博，河南贵简律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新密市祥和房地产开发有限公司，住所地新密市长乐路栖霞街。法定代表人：张峰桥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣瑶，河南长胜源律师事务所律师。上诉人宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞因与被上诉人新密市祥和房地产开发有限公司（简称祥和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，分别不服河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初2475号、（2021）豫0183民初2475号之一、（2021）豫0183民初2475号之二、（2021）豫0183民初2475号之三、（2021）豫0183民初2475号之四民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞上诉请求：一、请求撤销河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初2475号、（2021）豫0183民初2475号之一、（2021）豫0183民初2475号之二、（2021）豫0183民初2475号之三、（2021）豫0183民初2475号之四民事判决书发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，一审法院认为由于上诉人未提交证据证明其实际损失数额，也未证明约定的违约金低于造成的实际损失，所以对上诉人要求变更违约金计算标准的诉讼请求不予支持，但是在现实生活中房屋是否有房产证不论是市场价值还是对上诉人生产生活的影响都是众所周知的，该众所周知的事项不应再要求上诉人举证证明，而且河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终693号民事判决书也明确载明“由于房产已不仅是一个家庭财富的主要表现形式，同时，以房产为基础产生出子女入学、抵押进行经营等相关利益的事实已被社会大众所认可，因此，及时获得权利无瑕疵的房产已是购房人的基本权利要求，而办理产权登记备案是保障涉案房屋权利的必要条件，不办理产权登记备案，必然造成权利处于不确定状态，该种状态不仅影响到了涉案房屋权利本身，同时势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。据上，依据正常理性人的一般认知，开发商与购房人约定逾期办理产权登记备案违约金的目的不仅是对因开发商违约而造成的购房人直接、可计量经济损失的弥补，更应是通过经济的方式迫使开发商积极、有效履行合同义务，从而保障购房人及时获得房产相关权益。”所以一审法院要求上诉人提供可计量的实际损失不单单是为难上诉人也于理不合。一审法院适用法律错误，被上诉人的抗辩理由为“其协助办理过户需要涉案房屋再住建局进行竣工验收备案登记，在房管局进行初始登记才符合协助过户的条件……因此在这些前提条件不能满足的情况下，被告无法协助原告进行不动产权属登记的办理。”一审法院根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，认为竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件。虽然原告已经实际占用、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务，因此，原告要求协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。但是法院判决为在被上诉在具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内协助原告办理涉案房屋的不动产权属登记。双方合同明确约定合同约定被告应当在房屋交付使用后365日内，持办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，一审法院的判决明显违背双方合同的约定。被上诉人在交付房屋就应当提供的竣工验收报告在交房后距今四年还未提供，并且只需要承担几百元的违约金，不论是从法律还是道理来说都过于荒唐。而且根据一审的判决来说，不论被上诉人违约多久，所需要支付的违约金就是几百块钱，这会导致被上诉人更加懈怠此事，严重损害上诉人的合法权益。而且该抗辩理由也说明被上诉人利用其优势地位将没有竣工验收的房屋交付给上诉人，以此避免承担逾期交房的违约责任，那么其逾期报送权属登记材料的违约责任应当参照其逾期交房的违约责任计算即按日向上诉人支付已付房屋价款万分之一的违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。祥和房地产公司针对宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞的上诉辩称:一、一审法院对于违约金的认定正确。1、违约金标准系双方所签合同的共同约定。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。双方在所签合同的第十五条对违约金作了明确约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。因此，答辩人与被答辩人所签订的合同及该违约条款合法、有效，对双方都产生法律效力。一审法院据此判决答辩人按照合同约定的标准支付违约金，事实认定正确。2、被答辩人主张变更违约金标准没有依据。被答辩人主张变更违约金标准，举证责任在被答辩人，但被答辩人自始至终未提供充分、合理的证据证明其实际损失数额。并且，由于市场变动等原因，涉案房屋所在小区不动产的交易价格已经由被答辩人购房时的4000元/平方米上涨到了7000元/平方米，被答辩人的房产是在大幅升值的。因此，被答辩人主张违约金调整没有事实和法律依据。3、该违约金认定符合同案同判的裁判规则。在一审法院审理、判决的涉案房屋所在小区的上百件同类案件中，新密市人民法院均按照诉辩双方签订合同约定的数额和标准来认定违约金。对于被答辩人主张的违约金标准，不符合同案同判的裁判规则。二、一审法院关于协助办理不动产权属登记法律适用正确。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，虽然被答辩人已经实际占有、使用房屋，但涉案项目并未办理竣工验收。此外，协助办理过户需要涉案房屋在住建局进行竣工验收备案登记、在房管局进行初始登记，才符合协助过户的条件。也即涉案房屋至今不具备办理房产登记的法定条件。一旦该前提条件满足，答辩人将积极协助被答辩人进行不动产权属登记。一审法院法律适用正确。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。上诉人的主张和诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。宋纪生向一审法院起诉请求：1、判令被告在十日内持涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；2、判令将原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第十五条中被告支付违约金的标准从已付房价款的百分零点一增加至日万分之一；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，违约金从2018年6月1日起算至被告向产权登记机关提供办理权属登记资料完成备案之日止，现暂计算至2021年1月10日共32837元；4、本案诉讼费由被告承担。郑阳英向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告在十日内持涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；2、判令将原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第十五条中被告支付违约金的标准从已付房价款的百分零点一增加至日万分之一；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，违约金从2018年6月1日起算至被告向产权登记机关提供办理权属登记资料完成备案之日止，现暂计算至2021年1月10日共48131元；4、本案诉讼费由被告承担。张巧珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告在十日内持涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；2、判令将原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第十五条中被告支付违约金的标准从已付房价款的百分零点一增加至日万分之一；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，违约金从2018年6月1日起算至被告向产权登记机关提供办理权属登记资料完成备案之日止，现暂计算至2021年1月10日共46795元；4、本案诉讼费由被告承担。牛瑞浩向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告在十日内持涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；2、判令将原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第十五条中被告支付违约金的标准从已付房价款的百分零点一增加至日万分之一；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，违约金从2018年6月1日起算至被告向产权登记机关提供办理权属登记资料完成备案之日止，现暂计算至2021年1月10日共41065元；4、本案诉讼费由被告承担。韩晓飞向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告在十日内持涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；2、判令将原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第十五条中被告支付违约金的标准从已付房价款的百分零点一增加至日万分之一；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，违约金从2018年6月1日起算至被告向产权登记机关提供办理权属登记资料完成备案之日止，现暂计算至2021年1月10日共44408元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：（一）关于宋纪生与祥和房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。2015年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15170801。合同约定：原告购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为88.62平方米，房屋总价款为343846元，原告向被告支付了购房款。2015年9月15日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分零点一向买受人支付违约金，买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。一审法院另查明，被告将涉案房屋交付于原告后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为原告办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。原告与被告已完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告已经实际占有、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务，因此，原告要求被告协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告主张变更违约金计算标准并支付违约金的诉讼请求，因其未提交证据证明其实际损失数额，也未证明约定的违约金低于造成的实际损失，故该院对原告要求变更违约金计算标准的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告已付购房款为343846元，按照百分之零点一计算，被告应向原告支付违约金为344元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告宋纪生办理位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××房产（合同编号：15170801）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告宋纪生名下;二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告宋纪生支付违约金344元；三、驳回原告宋纪生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为311元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。（二）关于郑阳英与祥和房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。2015年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15171223。合同约定：原告购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××单元××号房××套，房屋建筑面积为127.67平方米，房屋总价款为503988元，原告向被告支付了购房款。2015年10月13日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分零点一向买受人支付违约金，买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。一审法院另查明，被告将涉案房屋交付于原告后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为原告办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。原告与被告已完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告已经实际占有、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务，因此，原告要求被告协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告主张变更违约金计算标准并支付违约金的诉讼请求，因其未提交证据证明其实际损失数额，也未证明约定的违约金低于造成的实际损失，故该院对原告要求变更违约金计算标准的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告已付购房款为503988元，按照百分之零点一计算，被告应向原告支付违约金为504元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告郑阳英办理位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××单元××房产（合同编号：15171223）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告郑阳英名下;二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告郑阳英支付违约金504元；三、驳回原告郑阳英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为502元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。（三）关于张巧珍与祥和房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。2016年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为16282921。合同约定：原告购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为122.14平方米，房屋总价款为490000元，原告向被告支付了购房款。2016年11月9日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金，买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。一审法院另查明，被告将涉案房屋交付于原告后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为原告办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。原告与被告已完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告已经实际占有、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务，因此，原告要求被告协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告主张变更违约金计算标准并支付违约金的诉讼请求，因其未提交证据证明其实际损失数额，也未证明约定的违约金低于造成的实际损失，故该院对原告要求变更违约金计算标准的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分之零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告已付购房款为490000元，按照百分之零点一计算，被告应向原告支付违约金为490元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告张巧珍办理位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××房产（合同编号：16282921）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告张巧珍名下;二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告张巧珍支付违约金490元；三、驳回原告张巧珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为485元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。（四）关于牛瑞浩与祥和房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。2015年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15184164。合同约定：原告购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××单元××号房××套，房屋建筑面积为116.93平方米，房屋总价款为430000元，原告向被告支付了购房款。2015年12月29日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分零点一向买受人支付违约金，买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。一审法院另查明，被告将涉案房屋交付于原告后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为原告办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。原告与被告已完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告已经实际占有、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务，因此，原告要求被告协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告主张变更违约金计算标准并支付违约金的诉讼请求，因其未提交证据证明其实际损失数额，也未证明约定的违约金低于造成的实际损失，故该院对原告要求变更违约金计算标准的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告已付购房款为430000元，按照百分之零点一计算，被告应向原告支付违约金为430元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告牛瑞浩办理位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××单元××房产（合同编号：15184164）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告牛瑞浩名下;二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告牛瑞浩支付违约金430元；三、驳回原告牛瑞浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为414元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。（五）关于韩晓飞与祥和房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。2016年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为16245202。合同约定：原告购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为122.14平方米，房屋总价款为465000元，原告向被告支付了购房款。2016年9月23日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金，买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。一审法院另查明，被告将涉案房屋交付于原告后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为原告办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。原告与被告已完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告已经实际占有、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务，因此，原告要求被告协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告主张变更违约金计算标准并支付违约金的诉讼请求，因其未提交证据证明其实际损失数额，也未证明约定的违约金低于造成的实际损失，故本院对原告要求变更违约金计算标准的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分之零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告已付购房款为465000元，按照百分之零点一计算，被告应向原告支付违约金为465元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告韩晓飞办理位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××房产（合同编号：16245202）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告韩晓飞名下。二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告韩晓飞支付违约金465元；三、驳回原告韩晓飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为455元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。二审期间，宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞提交郑州市中级人民法院（2020）豫01民终693号民事判决书以及河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终16393号民事判决书，两份判决书与本案所涉小区情况类似，都是商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过低，郑州市中级人民法院依法予以调整，现请求法庭予以参考。祥和房地产公司发表质证意见，两份判决均不属于新密市地区的商品房买卖合同纠纷案件，同时无法办证的原因也不同，楼盘开发的时间段也不同，因此根本不具备类案的参考意义。违约金是需要根据合同履行的情况及当事人的实际损失进行确定的，本案房屋开发商按期交房并且积极协调学区子女入学的事情，为广大业主积极争取各项权益。同时无法办证的原因也有部分不可抗力因素，比如其中有几栋楼当时的承建方非法集资。目前开发商已经拿出了最大的诚意，积极的态度去解决办证的问题，因此该证据无法达到上诉人的证明目的。祥和房地产公司提交新密市祥和公司青屏苑延期办证案件汇总表及部分判决书，还有新密地区临近楼盘新密市金源房地产开发有限公司预交房案例，以及三门峡市类案判决，证明新密市人民法院就同小区已作出二百多份裁判文书均已生效履行。根据类案同判的审判原则及维护交易稳定性、合同的稳定性、还有法院判决的既判效力，本案应当依法维持原审判决。宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞发表质证意见，对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。被上诉人提交的新密地区临近楼盘新密市金源房地产开发有限公司的预交房案例是逾期交房的违约金和本案有不同，该案中开发商和业主早已经签订了逾期交房赔偿协议书。三门峡市类案判决对本案没有参考意义，应参考郑州地区内相类似的判决。对被上诉人提交的青屏苑项目办证案件汇总表及部分判决书，虽然所涉小区为同一小区，但是案件本质是不同的，被上诉人提交的判决书中业主的诉求与本案不同没有参考性，法院当然不能超过业主的诉求去判决。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞分别与被上诉人祥和房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。因涉案房屋已经交付使用，涉案房地产开发项目未办理竣工验收备案，故一审法院判决待具备办理房产登记的条件后，被上诉人协助上诉人办理不动产权属登记手续，并无不当。上诉人称违约金应调整为已付房屋价款的日万分之一，双方在合同中约定按照出卖人已付购房款的百分零点一支付违约金，上诉人未提交证据证明其实际损失数额，亦未证明约定的违约金低于造成的实际损失，故对该上诉理由不予采纳。综上所述，宋纪生、郑阳英、张巧珍、牛瑞浩、韩晓飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4331元，由宋纪生负担621元，郑阳英负担1003元，张巧珍负担970元，牛瑞浩负担827元，韩晓飞负担910元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年六月十日书记员 李明雪