辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终424号上诉人（原审原告）：李莹，女，1980年5月13日出生，满族，个体业者，住锦州市松山新区。被上诉人（原审被告）：和湛，男，1981年5月24日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：张丽杰，女，1959年1月14日出生，汉族，退休工人，住锦州市古塔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘笑梅，辽宁金钟律师事务所律师。上诉人李莹因与被上诉人和湛、张丽杰租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李莹、被上诉人和湛、张丽杰的共同委托诉讼代理人刘笑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李莹上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人返还上诉人房屋租赁款4万元、装修费用2.7万元以及订做的货架1380元，共计68,380元。事实和理由：原审人民法院认定事实错误，适用法律错误。一、原审人民法院认为本案属双方当事人协商一致解除合同错误。1.上诉人提出解除合同的条件应属法定解除，而不是协议解除。上诉人与被上诉人签订合同的目的是为了营业，现被上诉人提供的房屋无法正常经营，致使不能实现合同目的，应属《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除条件。2.法定解除与协商解除的法律后果不同。如果是协商一致解除，那么双方应就解除的法律后果也协商一致，但现在可以看出双方并未达成一致意见，才到法院诉讼解决。现上诉人提出的是法定解除条件，被上诉人提供的房屋不能实现合同目的，被上诉人也明确表示该房屋不能正常营业，不能实现合同目的，也就是说被上诉人存在违约行为，那么被上诉人应该承担违约责任，返还上诉人的租金，并赔偿上诉人的损失。如果被上诉人认为是由于第三人的原因造成被上诉人交付的房屋不能实现合同目的，那么根据合同的相对性被上诉人赔偿上诉人的损失以后可以向第三人追偿。二、一审法院认为上诉人的理由均不是《商铺租赁合同》中约定被上诉人应尽的义务错误。1.上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》第一条明确约定：“被上诉人将坐落太阳广场十字商街二楼女装136-298号商铺租赁给上诉人，租期三年，从商场开业之日起。”可以看出租赁期限明确约定为从商场开业之日起计算租赁期限为三年，也就是说商场开业了才开始计算租期，被上诉人才能开始收取租金，可见合同中是有约定的。现被上诉人自己也认可商场不能营业，那么就应该将收取的租金返还并赔偿损失。2.上诉人与被上诉人签订租赁房屋合同的目的是为了营业，那么被上诉人交付的房屋首先应符合合同目的的要求，也就是说交付能营业的房屋是被上诉人应尽的义务。三、原审人民法院判决适用法律错误。1.原审判决所依据的法律引用了《中华人民共和国合同法》第六十一条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百四十二条，但是该两条法律并不适用本案，判决书中也没有详细阐述依据的理由，客观上也确实与本案判决没有任何关联性，属适用法律错误。2.原审判决所依据的法律引用了《中华人民共和国合同法》第九十三条合同约定解除，属适用法律错误，如上所述应是法定解除。3.上诉人提交了相应的证据，因此不应该承担举证不能的不利后果，原审法院依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条进行裁判，属适用法律错误。综上，原审人民法院判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销原审人民法院第二项判决，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。和湛、张丽杰辩称，原审判决认定事实清楚，采信证据确实充分，适用法律准确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违法违规之处属于合法有效。2.合同签订后，上诉人交付了租金，被上诉人按约定交付了房屋，房屋租赁合同就此开始实际履行。3.上诉人以被上诉人不能提供正常营业环境为由，要求返还房屋租赁费、装修费用、货架费用，于法无据，也不是《商铺租赁合同》中被上诉人的应尽义务，因此被上诉人不存在违约情形。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不应予以支持。李莹向一审法院起诉请求：1.判令解除李莹与和湛、张丽杰之间的租赁合同；2.判令和湛、张丽杰返还李莹房屋租赁款4万元装修费用2.7万元以及订做的货架1380元，共计68,380元；3.本案诉讼费用由和湛、张丽杰承担。一审法院认定事实：2017年末李莹通过和湛、张丽杰发布的商铺信息与和湛、张丽杰协商租赁张丽杰名下坐落于锦州市古塔区商铺），2017年12月28日李莹以微信转账形式向和湛、张丽杰交付了2000元房屋租赁定金，2018年1月17日李莹与和湛、张丽杰签订了《商铺租赁合同》约定，李莹作为租赁方，和湛、张丽杰作为出租方，和湛、张丽杰将坐落太阳广场十字商街二楼女装136-298号商铺租赁给李莹，租期三年，第一年租金8万元分两次交清，上半年优惠一个月，租期为7个月，第二年、第三年一年一结算，每年10万元。租期内如李莹无故提前交回房屋，和湛、张丽杰不退还租金，和湛、张丽杰不得在合同期内无故收回房屋，若无故收回应给予李莹相应补偿。合同签订后，李莹按约定交纳了半年租金4万元，和湛、张丽杰将房屋交予李莹。李莹对该房屋进行了装修。另查明，李莹持有的李莹与和湛、张丽杰签订的《商铺租赁合同》第一条和湛、张丽杰将坐落太阳广场十字商街二楼女装136-298号商铺租赁给李莹，租期三年，从商场开业之日起后的起始时间未填写为空白，和湛、张丽杰持有的李莹与和湛、张丽杰签订的《商铺租赁合同》第一条和湛、张丽杰将坐落太阳广场十字商街二楼女装136-298号商铺租赁给李莹，租期三年，从商场开业之日起后的起始时间为2018年4月16日至2019年5月16日。李莹陈述双方约定是自商场开业起计算房租，但是商场至今没有开业，所以一直是空白。和湛、张丽杰陈述有合同中有租赁日期即2018年4月16日-2019年4月16日，在发布商铺信息之后李莹就租了，但是当时商场还没有完工，商场说还要两到三个月完工，我根据这个时间与李莹协商的日期，当时还口头说多给一个月装修时间。一审法院认为，李莹与和湛、张丽杰签订的《商铺租赁合同》是双方真实意识表示，不违反法律规定，属合法有效。李莹已按约定将租金付给和湛、张丽杰，和湛、张丽杰也按约定交付了房屋，房屋租赁合同以实际履行。现李莹以商场始终没有开业，无法正常经营，合同目的无法实现，和湛、张丽杰不能提供正常的营业环境为由，要求解除合同，和湛、张丽杰表示同意解除合同，属双方当事人协商一致解除合同，故应予以解除。李莹以商场始终没有开业，无法正常经营，和湛、张丽杰不能提供正常的营业环境为由向和湛、张丽杰主张违约责任，要求返还房屋租赁费、装修费用、货架费用，因李莹上述理由均不是《商铺租赁合同》中约定和湛、张丽杰应尽的义务，和湛、张丽杰按约定交付了租赁房屋已履行了合同义务，不存在违约情形，因此李莹的上述诉求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百四十二条规定，判决：一、解除李莹与和湛、张丽杰于2018年1月17日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回李莹其他诉讼请求。案件受理费755元（已减半收取），由李莹负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。关于上诉人主张《商铺租赁合同》应为法定解除一节，经查，上诉人提出此项主张的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”但是，本案中导致商场不能开业的责任主体并非作为出租方的被上诉人，而是案外人。因此，被上诉人并不存在迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。故对上诉人此项主张本院不予支持。原审法院基于合同双方均同意解除合同的事实，判决解除案涉《商铺租赁合同》并无不当，本院应予维持。关于上诉人主张被上诉人应承担违约责任，返还已付租金及装修款的问题。本案中，上诉人租赁被上诉人所有的商铺并支付租金的根本目的是经营商铺获利，被上诉人出租的是商铺，亦是对租赁物的经营用途明知。在商场尚未正式开业的情况下，双方签订了《商铺租赁合同》，上诉人交付租金并进行了装修投入。现商场至今未能正式开业，应属合同双方均无法预知的不应归咎于合同双方的经营风险。这种情况下，上诉人主张全部损失均由被上诉人承担无事实及法律依据，亦显失公平。因此，本案应基于公平原则由合同双方共同承担此种经营风险，即对上诉人的损失由合同双方各承担50%为宜。上诉人已交付被上诉人的租金4万元，被上诉人应返还上诉人2万元。对于上诉人主张的装修费用2.7万元，因上诉人一审中已经提交了装修结算收据、转账记录以及商铺装修后的照片等证据足资认定，故应由被上诉人支付13,500元。上诉人应保持商铺装修完好交付被上诉人。对于上诉人主张的订做货架款，属于独立于基础装修之外的部分，本院不予支持，上诉人可将该货架取回。关于二被上诉人承担责任的方式，经查，案涉商铺系被上诉人张丽杰所有，二被上诉人是母子关系。一审庭审中，被上诉人和湛自认《商铺租赁合同》是其本人经张丽杰同意出面签署，并自认愿意承担责任。故应由二被上诉人共同承担前述返还上诉人款项的民事责任。综上所述，上诉人李莹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1096号民事判决第一项；二、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1096号民事判决第二项；三、被上诉人和湛、张丽杰于本判决生效后十日内共同返还上诉人李莹租金20,000元、共同支付上诉人李莹装修费用13,500元，合计33,500元；四、驳回上诉人李莹的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费755元（已减半收取），由上诉人李莹负担385元，由被上诉人和湛、张丽杰负担370元；二审案件受理费1510元，由上诉人李莹负担770元，由被上诉人和湛、张丽杰负担740元。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二一年六月七日法官助理范宇文书记员张丹