江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终891号上诉人（原审原告）：项同沂，男，1970年7月2日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张龙，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：启东市第三建筑安装工程公司沭阳分公司，住所地江苏省沭阳县南关乡河西村。负责人：成云杰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沭阳县房屋征收服务中心，住所地江苏省宿迁市沭阳县康平路1号。法定代表人：武振刚，该服务中心主任。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈达年，男，1972年12月8日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：孙启东，江苏恒有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐英，女，1969年4月29日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：左迎春，男，1971年2月1日出生，住江苏省沭阳县。上诉人项同沂因与被上诉人启东市第三建筑安装工程公司沭阳分公司（以下简称启东三建沭阳分公司）、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英、原审第三人左迎春房屋拆迁补偿安置、房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初7055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人项同沂的委托诉讼代理人张龙、被上诉人沭阳县房屋征收服务中心的委托诉讼代理人高中新、沈达年及其委托诉讼代理人孙启东、原审第三人左迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项同沂上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：第一，一审法院对于房屋是否交付给左迎春、左迎春是否履行与项同沂之间的二手房买卖合同、沈达年是否为伪造材料取得房屋产权证等重要事实故意遗漏，导致认定事实不清。1、一审庭审中，左迎春明确主张项同沂现场交付钥匙给左迎春，且交付时间为《二手房买卖合同》签订后约一个小时内。但证人张某明确陈述，其在《二手房买卖合同》签订后一个多小时内均在现场，未见到项同沂与左迎春之间有交付房屋钥匙行为。由此可见，左迎春关于房屋交付的陈述虚假。2、一审庭审中，证人证言表明左迎春未实际履行《二手房买卖合同》，既未实际支付价款，也不存在债务消灭的情形。3、一审证据材料显示，沈达年、唐英于2014年4月与启东三建签订房屋买卖合同，并支付50000元价款，以此违法取得涉案房屋产权。过程中，启东三建还为沈达年、唐英伪造收据，将收款时间伪造为“2000年10月24日”。4、一审庭审中，左迎春陈述其进入涉案房屋时，涉案房屋已经被项同沂搬空。但客观事实是，涉案房屋中的家具用品均为左迎春及案外人非法占有，不存在项同沂搬空房屋一说，涉案房屋并非由项同沂交付左迎春。一审法院推定被子、沙发等物品被项同沂运走，并认定项同沂有出售房屋并腾空房屋的事实行为，上述认定依据不足。5、一审法院认定项同沂提交的收据和房屋登记申请书为复印件，与事实不符，项同沂在一审中依法提交了证据原件并经法院现场审核。第二，一审法院遗漏诉讼请求未予审查，且遗漏判决支持第一项诉讼请求，存在程序违法及适用法律错误。1、原审法院在判决理由部分已经认定项同沂与征收中心签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效，项同沂关于确认该安置补偿协议有效的诉讼请求应予支持。但判决结果却是“驳回原告项同沂的诉讼请求”，自相矛盾。2、原审法院已经认定项同沂与征收中心之间成立合法有效的房屋拆迁安置合同关系，依据法律规定，启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心应负的义务包括：将安置房屋交付项同沂使用；将房屋不动产权证书变更登记至项同沂名下。一审法院对于启东三建沭阳分公司及沭阳县房屋征收服务中心应负的第二项义务即办理产权变更登记的义务不予审查，遗漏诉讼请求，属于程序违法。第三，一审判决未支持项同沂关于确认对涉案房屋享有优先取得权的诉讼请求，也未支持关于启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英协助办理过户登记的诉讼请求，违反法律规定。1、假设项同沂与左迎春之间的《二手房买卖合同》以及左迎春与沈达年之间的房屋买卖合同均合法有效，根据合同相对性原理，由此产生的法律后果应当为项同沂负有将房屋交付并过户给左迎春的义务，启东三建沭阳分公司与被沈达年无权就涉案房屋直接订立买卖合同。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。沈达年与启东三建沭阳分公司之间订立的房屋买卖合同侵犯了项同沂就涉案房屋享有的特种债权即优先取得权。项同沂有权排除他人对涉案房屋的占有,并要求取得案涉房屋的产权。沈达年并非被拆迁安置人，其无权享有被拆迁安置权益。沈达年关于节省税费的解释亦违背生活常理。原审法院对沈达年的违法行为不予理涉，直接判决驳回项同沂的诉讼请求，属于适用法律错误。一审判决的后果是纵容当事人通过违法途径取得房屋产权，这将导致法律秩序被破坏。3、即使存在以物抵债协议，在不动产权属变更登记之前，债权人也无权主张取得不动产物权。本案中，一审法院既未审核左迎春与项同沂之间债务的真实性、合法性，亦未审核债务是否实际消灭，直接判决驳回项同沂的诉讼请求，变相支持了债权人可以通过非法途径取得抵债物的物权，违反法律规定。沭阳县房屋征收服务中心二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、关于拆迁安置协议是否有效，一审判决已经确认有效。房屋已经向项同沂交付，该事实项同沂无法否认。关于是否应协助项同沂办理过户登记，截止2001年9月28日项同沂交清房屋价款、办理房屋交付手续，启东三建沭阳分公司交付房屋登记申请书给项同沂，启东三建沭阳分公司的工作已经全部完成。涉案安置房不是沭阳县房屋征收服务中心开发的，沭阳县房屋征收服务中心仅是接受启东三建沭阳分公司的委托签订拆迁补偿安置协议。项同沂是否办理房屋权属登记是其自己的事情。2、2011年4月29日项同沂和左迎春签订房屋买卖协议，项同沂向左迎春出具收条后，项同沂有义务交付房屋。根据日常生活经验，如果是左迎春强占房屋，项同沂会在第一时间报警或和左迎春发生冲突。2012年1月8日左迎春将房屋出售给沈达年，沈达年搬到涉案房屋居住至今，这是正常交付行为。如果项同沂当初没有将房屋出售给左迎春，左迎春后面的交易不可能不受影响。3、项同沂为了节省办证费用没有办理房屋权属证书，导致左迎春、沈达年无法正常办理房屋过户登记，责任不在左迎春、沈达年。沈达年支付50000元给启东三建沭阳分公司，并签订房屋买卖合同、办理房产证，并未损害项同沂利益。4、关于项同沂所称的优先取得补偿安置房的权利，该优先权和沈达年取得房屋所有权不矛盾。启东三建沭阳分公司已经向项同沂交付了涉案房屋，并不是在开发商把房屋安置给项同沂的同时又将房屋卖给左迎春，项同沂不应再次获得拆迁安置补偿权利。沈达年二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：涉案房屋已经安置、交付给项同沂，项同沂又将房屋出售给左迎春，左迎春又将房屋出售给沈达年夫妻。因项同沂外出避债、务工，不能履行协助过户的义务，沈达年夫妻才通过启东三建沭阳分公司补办房屋权属登记手续，确认沈达年对涉案房屋享有所有权。办理房产证时找不到项同沂，后来沈达年找到启东三建沭阳分公司，把沈达年和左迎春签订的买卖合同、项同沂和左迎春签订的买卖合同给他们看，启东三建沭阳分公司看合同真实就协助沈达年办理了房产证。沈达年并未实际支付50000元，当初房屋安置给项同沂时就是按照50000元的价格安置的，沈达年为了节约办证的税款就按照原来的50000元价款办理房产证。左迎春二审述称：1、项同沂与左迎春签订房屋买卖合同之后就向左迎春交付了涉案房屋。项同沂欠包括左迎春在内四五个人346000元，如果左迎春不要涉案房屋就连一分钱都拿不到，所以左迎春代表这四五个人和项同沂签订了房屋买卖合同。左迎春确实没有实际交付房屋价款，是以债权人对项同沂的债权来折抵房屋价款。之后需要变现，但房屋价值不到346000元，左迎春就找关系以200000元的价格将房屋出售给了沈达年。2、对于项同沂主张的优先取得权不应予以支持，因为房屋已经出售给了左迎春，项同沂对该房屋不再享有权利。项同沂主张把房屋变更至其名下不应得到支持。项同沂向一审法院起诉请求：1、确认项同沂与启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心之间的《沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议》有效；2、判令项同沂就坐落于沭阳县沭城镇副食品公司商住楼9单元416室房屋享有优先取得权；3、判令启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英协助项同沂将位于沭阳县沭城镇副食品公司商住楼9单元416室房屋不动产权变更登记至项同沂名下；4、判令启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英将上述房屋交付项同沂。一审法院认定事实：项同沂原系沭阳县酱醋厂住户，2000年1月15日因建设需要拆迁，项同沂与沭阳县拆迁办公室（即沭阳县房屋征收服务中心）签订《沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定安置地点为沭阳县酱醋厂商住楼四楼。后启东三建沭阳分公司和沭阳县房屋征收服务中心将位于副食品公司酱醋厂商住楼四楼的一间房屋安置给项同沂，但当时房屋编号尚未最后确定，项同沂接收了房屋并实际居住了一段时间。2011年某日，项同沂因外欠大量债务，遭到债权人追索，遂与左迎春协商将上述房屋以346000元的价格出卖给左迎春，双方于2011年4月29日签订了《二手房买卖合同》，约定“一、甲方（项同沂）所售房屋位于沭师路酱醋厂家属区从西向东二单元401室，建筑面积90平方左右。二、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币叁拾肆万陆仟元整（含附属设施）。”同日，项同沂向左迎春出具收条，载明“今收到左迎春购房款叁拾肆万陆仟元整（￥346000）。出卖上述房屋后，项同沂举家外出打工，常年未回。2012年1月28日，左迎春与沈达年签订《房屋买卖合同》，约定：“一、甲方（左迎春）出售给乙方（沈达年）的房屋位于沭城镇沭师路酱醋厂家属区从西向东二单元401室，建筑面积90平方左右。二、该房屋出售给乙方的价款为人民币贰拾万元整（￥200000元）（含附属设施）……”左迎春在该合同下方注明“今收到房款贰拾万元正（￥200000）。”2014年4月24日，沈达年、唐英共同申请办理了涉案副食品公司商住楼416室房屋不动产权证。该份申请资料中附载了沈达年与启东三建沭阳分公司签订的《商品房买卖合同》及启东三建沭阳分公司出具的《房屋登记申请书》和收据各一份。一审法院认为:项同沂与沭阳县房屋征收服务中心签订的沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议，系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，合法有效。项同沂请求确认其与沭阳县房屋征收服务中心签订的沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议有效的诉讼请求，依法予以支持。庭审中，项同沂自认沭阳县房屋征收服务中心已经将安置房屋向其交付，项同沂也实际在房屋中居住过一段时间。因此，项同沂请求启东三建沭阳分公司和沭阳县房屋征收服务中心向其交付涉案房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于涉案副食品公司商住楼9单元416室与项同沂出卖给左迎春的位于沭师路酱醋厂家属区从西向东二单元401室是否为同一房屋问题。一审法院认为，项同沂陈述在涉案副食品公司酱醋厂家属区仅有一套安置房屋，并陈述在房屋安置时具体编号尚未清晰确定。2011年4月29日项同沂与左迎春签订的《二手房买卖合同》中约定的标的房屋位于沭师路酱醋厂家属区从西向东二单元401室，而项同沂在本案中主张涉案房屋为副食品公司商住楼9单元416室。若上述两个编号的房屋并非同一房屋,则项同沂无权对副食品公司商住楼9单元416室主张任何权利。另，沈达年、左迎春均陈述涉案副食品公司商住楼9单元416室房屋系项同沂出卖给左迎春，左迎春又出卖给沈达年。因此，一审法院依法确认上述两个编号的房屋系同一房屋。关于项同沂对涉案副食品公司商住楼9单元416室房屋是否仍享有权利问题。一审法院认为，项同沂因欠付债务，将涉案房屋出卖给左迎春，项同沂申请出庭的证人张某、苏某也证明了该交易的真实性。对于合同对价支付问题，左迎春陈述系用其对项同沂的债权进行抵充。综合项同沂向左迎春出具的346000元收条及证人张某关于“我借了钱给项同沂，我也起诉过项同沂，当时房子卖给第三人，差谁的钱都写在上面，也有我的钱，项同沂将房子卖了后就走了，房子被第三人卖了，我们向第三人要钱，第三人也没有给我们”的陈述来看，左迎春的陈述较为合理。项同沂主张其未向左迎春交付上述房屋，但未提供证据证明左迎春系非法侵入住宅。另外，项同沂申请出庭的证人苏某陈述看到有人将房屋内的被子、沙发等物品运走，而项同沂主张被左迎春占有的物品中并不包括上述物品，因此，上述物品应当推定为被项同沂运走，继而能够证明项同沂有出售房屋并腾空房屋的事实行为。综上所述，项同沂已将上述房屋出卖给左迎春，该房屋上存在的权利义务也一并转移给左迎春所有，项同沂对涉案房屋仅存在协助过户的义务，不再享有涉案房屋上的权利。项同沂主张启东三建沭阳分公司将涉案房屋出卖给沈达年，沈达年辩称其与启东三建沭阳分公司之间的合同系为了办理不动产权证补签的，并非真实的交易合同。一审法院认为，因项同沂将房屋出卖给左迎春后即举家外出打工，常年未回，无法按时履行合同义务。沈达年关于其为了办理不动产权证与启东三建沭阳分公司补签合同的辩解理由，符合常理。启东三建沭阳分公司、唐英经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案正常审理。综上所述，项同沂要求确认其对涉案房屋享有优先取得权，启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英将涉案房屋变更登记至项同沂名下及交付房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：驳回项同沂的诉讼请求。二审中，左迎春为证明其主张，提供如下证据：左迎春代项同沂归还借款后从债权人处收回的有项同沂签字的借条，涉案房屋只卖了200000元，但项同沂对外欠款346000元，左迎春只能按比例清偿。1、2008年3月3日20000元借条一份；2、2008年4月5日20000元借条一份；3、2008年12月15日40000元借条一份；4、2009年2月24日15000元借条一份；5、2009年3月11日20000元借条一份；6、2009年6月24日30000元借条一份；7、2009年7月3日20000元借条一份；8、2010年3月1日40000元借条一份；9、2011年2月22日陈某与左迎春妻子王某签订的协议一份，该协议下方陈某签字确认左迎春欠其款项30000元已结清。该30000元是左迎春以担保人身份代项同沂支付的。还有单维军出借给项同沂的40000元，左迎春为项同沂担保并代项同沂归还了40000元。项同沂质证称：1、对上述借条和协议的真实性、关联性均不予认可。借条上均未载明债权人姓名，且落款签字笔迹不一致，无法确认与本案存在关联性。左迎春在出售房屋后仅支付陈某30000元、方小亮5000元、仲崇利10000元，其余债权人未予清偿。2、证据9陈某与王某协议的形成时间为2011年2月，而项同沂与左迎春签订房屋买卖合同的时间为2011年4月29日，故证据9与项同沂无关。沈达年质证称：经过初步审查、判断，所有项同沂签名应该是一个人的笔迹，基本可以确定是项同沂出具的借条，对上述证据的真实性无异议。沭阳县房屋征收服务中心质证称：同沈达年的质证意见一致。涉案房屋是以346000元的价格转让给左迎春，房屋的实际价值仅为不到200000元，所以在左迎春代项同沂清偿债务时只能按比例清偿是正常的。即使左迎春没有清偿完346000元的债权，也不影响左迎春与项同沂签订的房屋买卖合同的效力和履行。沈达年来从左迎春处购买房屋是善意的。本院认证意见为：因项同沂对上述借条、协议的真实性不予认可，左迎春也无法证明条据的来源，故本院无法确认上述条据中签名的真实性。即使上述条据真实，左迎春在购买涉案房屋后有没有代项同沂向各债权人进行清偿、清偿的具体金额如何，项同沂可以与左迎春进行对账。项同沂将房屋出售给左迎春后，左迎春又将房屋出售给了沈达年，项同沂与左迎春之间关于代偿债务的争议不影响沈达年与左迎春之间房屋买卖合同的效力及沈达年对涉案房屋享有的权利。二审中，项同沂主张一审判决遗漏查明：房屋并未由项同沂向左迎春交付，项同沂和左迎春签订的房屋买卖合同并未实际履行；沈达年与启东三建沭阳分公司合谋将收据时间伪造为2000年10月24日，以便冒用被拆迁人名义办理房屋产权登记，且沈达年向启东三建沭阳分公司支付50000元，与其一审中沈达年关于与启东三建沭阳分公司订立合同、办理房屋权属登记是为了规避税费的主张存在矛盾。除此之外，双方当事人对一审查明事实均无异议。对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、涉案房屋是否实际交付给了左迎春；2、项同沂对涉案房屋是否还享有优先取得权，是否有权要求将涉案房屋变更登记至项同沂名下。本院认为，关于第一争议焦点。左迎春与项同沂签订了二手房买卖合同，约定项同沂将涉案房屋出售给左迎春。项同沂向左迎春出具了346000元的收条。左迎春主张未实际支付购房款，而是以左迎春和其他几位债权人对项同沂的债权来抵房款。项同沂在一审中申请的证人张某陈述“当时房子卖给第三人，差谁的钱都写在上面，也有我的钱，原告将房子卖了后就走了，房子被第三人卖了，我们向第三人要钱，第三人也没有给我们”。证人苏某陈述“原告当时少几个人钱，说把涉案房屋卖了还几个人账，当时合同都注明了少谁钱少了多少钱”。两位证人的陈述可以印证左迎春关于项同沂以房抵债的主张。至于项同沂欠他人的债务有无被左迎春清偿，左迎春在二审中提供了若干有项同沂签字确认的借条，旨在证明左迎春在将涉案房屋出售后以所得价款代项同沂偿还借款的事实。对此，本院认为，左迎春实际代项同沂清偿债务情况可由项同沂与左迎春具体结算，即使左迎春没有付清346000元债务，也不影响左迎春与项同沂签订的房屋买卖合同的效力、左迎春与沈达年的房屋买卖合同的效力。关于房屋有无实际向左迎春交付，项同沂在向左迎春出具购房款收条后，有义务向左迎春交付涉案房屋。在涉案房屋用于抵偿项同沂的债务且需要被再次出售以变现的情况下，左迎春关于房屋已经向其交付的主张更符合常理、更具有可信度，而项同沂也未能提供证据证明左迎春是采取强行开锁的方式占有涉案房屋。项同沂与左迎春于2011年4月签订房屋买卖合同，项同沂亦无证据证明其在2020年7月提起本案诉讼前曾向左迎春主张房屋买卖合同未实际履行。在长达9年的时间里，项同沂从未发现涉案房屋被他人占有，也未主张权利，与常理不符。故应认定项同沂在与左迎春签订房屋买卖合同之后，向左迎春交付了涉案房屋。关于第二争议焦点。本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的情形。项同沂认可涉案房屋曾由房屋征收服务中心向其交付。房屋交付后，项同沂对涉案房屋的权利已经实现，不存在拆迁人损害项同沂权利将补偿安置房屋另行出卖给第三人的情形，本案不适用上述司法解释的规定。项同沂关于其享有优先取得权、启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英协助办理过户登记的主张不应得到支持。左迎春在购买涉案房屋后又将该房屋出售给沈达年，并无不当。沈达年已经取得涉案房屋的权属证书，该房屋权属证书未经法定程序撤销的情况下，本案中不宜对房屋权属证书的效力进行否定性评判。项同沂主张沈达年、唐英通过与启东三建沭阳分公司签订商品房买卖合同违法取得房屋产权，缺乏事实依据。项同沂关于启东三建沭阳分公司、沭阳县房屋征收服务中心、沈达年、唐英向其交付涉案房屋的请求不应得到支持。项同沂与沭阳县房屋征收服务中心签订的拆迁安置补偿协议为双方真实意思表示，合法有效。项同沂关于确认其与沭阳县房屋征收服务中心签订的拆迁补偿安置协议有效的诉讼请求应当得到支持。一审判决主文部分遗漏处理该请求，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但判决主文部分遗漏处理项同沂的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初7055号民事判决；二、确认项同沂与沭阳县房屋征收服务中心签订的《沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议》有效；三、驳回项同沂其他诉讼请求。一审案件受理费471.5元，二审案件受理费943元，合计1414.5元，由项同沂负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  钱 钥二〇二一年六月九日书记员  孙 帆