安徽省芜湖市鸠江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0207执异12号异议人（案外人）：沈成录，男，1978年2月20日，住安徽省含山县。委托代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。申请执行人：刘善花，女，1979年9月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被执行人：孙咸林，男，1978年4月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被执行人：马娟，女，1977年3月29日出生，汉族，住江苏省沛县。在本院执行刘善花与孙咸林、马娟合同纠纷案中，案外人沈成录对本院执行被执行人孙咸林、马娟名下位于芜湖市镜湖区美加印象小区A7号楼2-1803室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人沈成录称：请求对芜湖市镜湖区美加印象小区A7号楼2-1803室房屋终止执行并解除保全措施。事实和理由：2019年被执行人孙咸林、马娟将涉案的芜湖市镜湖区美加印象小区A7号楼2-1803室出售给异议人沈成录。双方于2019年8月28日签订《房屋买卖合同》，签订合同的当日异议人通过建设银行将40万元购房款汇到被执行人孙咸林账户上。在收到40万元后，孙咸林不但将涉案的房产证和钥匙交付给异议人用于涉案房屋的使用而且双方还办理了正式的网签《存量房买卖合同》。异议人为尽快将涉案房屋的按揭贷款还清，早日办理房屋过户手续，异议人又陆续分四次支付给被执行人孙咸林36万元，但是孙咸林拿到异议人的款项后未能及时归还贷款，导致房屋一直无法过户。后异议人一再交涉下，2019年12月24日异议人沈成录、被执行人孙咸林在中介工作人员艾学贵的带领下一同前往上海浦发银行芜湖分行办理归还贷款的手续，在办理还贷手续当日异议人又通过建设银行汇给孙咸林剩余的20万元，用于孙咸林归还银行的贷款。上海浦发银行芜湖市分行在收到贷款后出具了《关于结算贷款的证明》。然而异议人办理完上述手续后孙咸林又以各种原因拖延办理房屋过户手续，2020年又遭遇新冠疫情，使得孙咸林再次以各种理由推脱回到芜湖办理房屋过户手续。综上所述，涉案房屋虽然登记在孙咸林名下，但是早在2019年8月28日异议人就已经购买涉案的房屋兵已经支付完全部房屋价款。故异议人依据《民诉法》第227条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，依法提出执行异议，请求贵院能依法支持异议人的请求。刘善花答辩称：本人与孙咸林、马娟借款合同纠纷一案，于2020年5月25日申请保全查封了登记在孙咸林、马娟名下案涉房屋，且为首封。当时查封资料显示该房屋登记在被执行人名下，根据相关法律规定，房屋以登记为准，故认定为该房屋属于被执行人孙咸林、马娟所有。因此，法院应驳回异议人沈成录的执行异议申请，并继续执行该房屋。被执行人孙咸林、马娟未答辩。经审查查明：本院申请人刘善花与被执行人孙咸林、马娟民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法公开进行了审理，于2020年9月1日双方达成调解书，协议：一、被告孙咸林、被告马娟归还原告刘善花借款以及利息合计615000元，该款分十二期归还，分别于2020年12月15日之前归还50000元，之后每月15日前归还50000元，最后一笔65000元于2021年12月15日之前归还，上述款项由被告孙咸林、被告马娟直接支付至原告刘善花的银行账户中；二、上述第一项所载明款项若被告孙咸林、被告马娟有一期未按时归还，原告刘善花有权立即申请法院执行所有剩余借款本金、利息（利息以300000元为基数自2015年2月1日起按照月息1.5%标准计算至款项全部清偿日止）及本案案件受理费4841元、保全费3520元；调解生效后，被执行人孙咸林、马娟未按期履行义务，申请执行人刘善花遂于2021年1月11日向我院申请强制执行。执行中，我院于2020年5月7日查封了被执行人孙咸林、马娟芜湖市镜湖区美加印象小区A7号楼2-1803室房屋，申请执行人刘善花申请启动评估拍卖程序，2021年1月20日张贴（2021）皖0207执92号房屋腾空公告，异议人沈成录遂向本院提出执行异议，请求排除对案涉房屋的执行。另查明，芜湖市镜湖区美加印象小区A7#楼2-1803室房屋系被执行人孙咸林、马娟二人共同共有。2019年8月28日，案外人沈成录与被执行人孙咸林、马娟在中介公司由其员工艾学贵代为办理案涉买卖，双方当日签订《房屋买卖合同》、办理《存量房买卖合同》（合同编号WHJZ-2019-162875）网签备案，约定该房屋以96万元成交，并于2019年10月15日前结清按揭贷款并办理房屋过户手续。合同签订当日异议人转账支付40万元给孙咸林，另被执行人孙咸林出具4份关于案涉房屋购房款收条，分别于2019年9月8日、9月30日，10月20日，11月15日，收到异议人支付的购房款8万元、9万元、10万元、9万元，共计36万元，用于偿还案涉房屋上的抵押贷款，解除抵押权。2019年12月24日异议人沈成录支付剩余房款20万元，同日还清剩余案涉房屋按揭贷款133620.62元，上海浦东发展银行芜湖分行出具的关于案涉房屋《结清贷款证明》。另有房屋中介代办人艾学贵出具的一份《情况说明》，对案涉房屋买卖过程的说明，及房屋一直未办理过户因被执行人孙咸林以各种借口拖延导致。异议审查过程中，异议人沈成录为主张异议事项成立，向本院提交如下证据材料：1、沈成录身份证复印件；2、《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、房屋产权证、房地产他项权证复议件、证明、中介《情况说明》；3、银行流水、收条。本院认为：本案的争议焦点为案外人沈成录是否有权排除对案涉房屋的执行。针对这一争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案沈成录作为案涉房屋的买受人，在本院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并办理网签备案，且合法占有该不动产，同时也按照合同约定支付全部购房款，另根据本院查明，案涉房屋未办理过户登记手续也非案外人自身原因导致。综上，鉴于沈成录提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，故本院对沈成录就案涉房屋提出的异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于芜湖市镜湖区美加印象小区A7号楼2-1803室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 施德雨审判员杨慧忠审判员 秦   文   波二〇二一年六月四日法官助理田丰雷书记员王凤附件：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。