山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4057号上诉人（原审被告）：于克壮，男，1973年11月8日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。上诉人（原审被告）：邱龙强，男，1973年2月11日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王铭坤，北京市浩天信和（青岛）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：段贵成，北京市浩天信和（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秋硕，男，1992年9月29日出生，汉族，住山东省海阳市。原审被告：青岛欧嘉禾房产有限公司，住所地山东省青岛市即墨区鳌山卫街道办事处廉家庄村14号。法定代表人：陈德保，经理。上诉人于克壮、邱龙强因与被上诉人王秋硕及原审被告青岛欧嘉禾房产有限公司（以下简称欧嘉禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于克壮、邱龙强共同上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决驳回王秋硕全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由王秋硕承担。事实和理由：一、《安置房房屋买卖合同》订立后一年半内，于克壮、邱龙强提交的证据足可以证实北里村房屋拆迁项目一直具有拆迁安置动作，一审判决认定拆迁安置动作均发生在《安置房房屋买卖合同》订立一年半后，与事实不符，系认定事实严重不清，应当依法纠正。《安置房房屋买卖合同》于2018年7月7日订立。在《安置房房屋买卖合同》订立后，北里村房屋拆迁项目发生如下拆迁安置动作：一是2019年3月19日即墨社会信息中心答复：北里村已列入2019年拆迁计划，将适时启动回迁工作。二是2019年9月12日发出北里村拆迁补偿方案、搬迁方式为先建后搬；三是即墨社会信息中心答复：2020年7月3日答复北里村安置房北平社区已经竣工验收，将进行回迁。由此可见，在《安置房房屋买卖合同》订立后一年半内，北里村房屋拆迁项目持续发生拆迁安置动作。根本不符合《安置房房屋买卖合同》第六条第5项约定的“若因政府政策指导原因导致自签订合同之日起一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除”合同解除条件。一审判决对上述拆迁安置动作是否发生在《安置房房屋买卖合同》订立后一年半内，均未予论述，直接就认定在《安置房房屋买卖合同》订立后一年半内未发生拆迁安置动作，系认定事实严重不清，并据以认定《安置房房屋买卖合同》解除，严重侵犯了于克壮、邱龙强的合法权益，应当依法纠正。二、拆迁安置动作不等于交付买卖合同约定的房屋，一审判决在无任何证据支持的情况下，无理推定房屋交付时间，严重违背当事人双方真实的意思表示，属于认定事实严重错误，应当依法纠正。一审判决认为“王秋硕与于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司签订的是安置房房屋买卖合同，本质上即房屋买卖合同，王秋硕的目的为买受房屋并对房屋进行占有、使用等，于克壮、邱龙强的目的系出卖房屋并获得价款，故合同约定的‘一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除’，不仅应当在一年半内有拆迁安置行为，还需要根据改拆迁安置行为，使王秋硕可期待在短期内交房，从而实现合同目的”“……说明北里村至今未进行拆迁，选房时间亦不可预测，王秋硕不能对房屋占有、使用，合同目的无法实现，故认定王秋硕与于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司自签订合同之日起一年半内未发生拆迁安置动作，房屋买卖合同于一年半期满后（即2020年1月7日）予以解除”。一审判决的论述，逻辑混乱，缺乏证据支持，严重违背事实，主要体现在以下六方面：（一）第一，《安置房房屋买卖合同》未约定房屋交付时间，说明王秋硕对拆迁房屋的交付时间及可能出现的情况是有预期的。第二，于克壮、邱龙强对于北里村拆迁项目的拆迁安置动作及《安置房房屋买卖合同》的履行，不具有任何过错。第三，房屋合同总价款为1260000元，王秋硕仅仅向于克壮、邱龙强支付了1200000元，余款60000元未支付，也说明王秋硕对《安置房房屋买卖合同》履行过程中可能出现的情形有了合理预期。故一审判决推定“‘一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除’，不仅应当在一年半内有拆迁安置行为，还需要根据改拆迁安置行为，使王秋硕可期待在短期内交房，从而实现合同目的”是违背事实的，属于无理推定，应当依法纠正。（二）本案具有拆迁安置动作，不符合合同约定的解除条件。如前所述，在《安置房房屋买卖合同》订立后一年半内，北里村房屋拆迁项目持续发生拆迁安置动作。根本不符合《安置房房屋买卖合同》第六条第5项约定的“若因政府政策指导原因导致自签订合同之日起一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除”合同解除条件。王秋硕无权解除《安置房房屋买卖合同》。（三）根据《安置房房屋买卖合同》及于克壮、邱龙强与王秋硕的沟通情况，无任何证据可以证实，于克壮、邱龙强应当在短期内向王秋硕交付房屋的意思表示。一审判决在无任何证据支持的情况下，直接揣测于克壮、邱龙强应当在“根据改拆迁安置行为，使王秋硕可期待在短期内交房”，属于无理推定，严重违背事实，应当依法纠正。（四）《安置房房屋买卖合同》不具有不能实现合同目的的情形。北里村拆迁项目拆迁补偿方案已经公布，拆迁补偿协议已经签署，北里村安置项目主体已经完工、北里村安置房北平社区已经竣工验收，将进行回迁，均可说明拆迁安置动作正在稳步推进，作为一个正常人完全可以期待，开始选房后，即可装修入住拆迁安置房屋，合同目的完全可以实现。只是从目前来看这个拆迁安置房的入住时间，无法给出具体时间，但是《安置房房屋买卖合同》本来就没有约定交房时间，并且双方在合同明确约定了若因政府原因一年内无拆迁安置动作的处理情形，可见王秋硕对于这种无法给出具体交房入住时间是有合理预期的，因为王秋硕很清楚拆迁房不同于一般的商品房，很可能受到政府政策等原因影响而无法按时交房，不然其就不会不在《安置房房屋买卖合同》约定具体的交房时间。三、退一步讲，即使法院认定应当解除合同，一审判决利息计算起点和计算依据错误，应当依法纠正。即使应当解除合同，亦应当认定从王秋硕起诉之日有权主张利息，而不应当认定《安置房房屋买卖合同》于2020年1月7日解除，从解除之日支持王秋硕利息的主张。因为王秋硕系2020年8月26日向一审法院提起诉讼的，在起诉之前在无证据证明王秋硕向于克壮、邱龙强索要利息的情况下，不应当支持其在起诉之前向于克壮、邱龙强主张利息的请求，故一审判决支持于克壮、邱龙强应从2020年1月7日向王秋硕支付利息是错误的，应当依法纠正。从2019年8月20日开始，中国人民银行不再公布同期贷款利率，取而代之的利率是适用全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，属于适用计算依据错误，应当依法纠正。综上所述，《安置房房屋买卖合同》订立后一年半内，于克壮、邱龙强提交的证据足以证实北里村房屋拆迁项目一直具有拆迁安置动作，一审判决认定拆迁安置动作均发生在《安置房房屋买卖合同》订立后一年半后，与事实不符，系认定事实严重不清，应当依法纠正。拆迁安置动作不等于交付买卖合同约定的房屋，一审判决在无任何证据支持的情况下，无理推定房屋交付时间，严重违背当事人双方真实的意思表示，属于认定事实严重错误，应当依法纠正。退一步讲，即使认定应当解除合同，一审判决利息计算起点和计算依据错误，应当依法纠正。王秋硕辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，请二审法院依法驳回于克壮、邱龙强的上诉请求，维持原判。欧嘉禾公司未作陈述。王秋硕向一审法院起诉请求：1、判令于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司双倍返还购房款，并承担违约金200000元，同时解除双方之间的合同，于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司支付利息至实际付清款项之日；2、诉讼费用由于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司承担。一审法院认定事实：2018年7月7日，于克壮、邱龙强作为甲方，王秋硕作为乙方，双方签订安置房房屋买卖合同，合同约定甲方自愿将青岛市即墨区鳌山卫镇北里村的拆迁安置房屋以1260000元的价格转让给乙方，合同未约定交房时间。合同的违约责任条款第5条中约定：“若因政府政策指导原因导致自签订合同之日起一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除，甲方全额退还乙方购房总房款，不计利息”。王秋硕及于克壮、邱龙强在合同尾部签字，欧嘉禾公司在合同落款处盖章。王秋硕通过银行转账方式依约支付了第一期房款1200000元，于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司于2018年7月7日出具了收款收据，载明客户名称：王秋硕，收款人有于克壮、邱龙强签名，欧嘉禾公司在收据中加盖公章。青岛市即墨区鳌山卫镇北里村（以下简称北里村）房屋拆迁安置补偿方案中载明：搬迁的方式为先建后搬，安置楼于2013年11月开工，于2016年12月15日前主体建设完毕、正在进行内外部装修，于2020年7月3日前竣工验收。关于拆迁问题，于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司提供了青岛政务网发布的信息，其中2020年11月29日北里村民在青岛政务网上发布如下信息：“鳌山卫北里村拆迁有没有具体的时间表，到底今年能不能拆了？能不能不要一直敷衍”。2020年12月2日即墨区区长信箱答复“市民：您好！经了解鳌山卫街道办事处，具体拆迁时间将根据村庄情况、村民意愿，结合办事处整体工作，适时启动拆迁程序，届时将及时发布相关信息”。至本案庭审结束前，北里村的拆迁选房工作已暂时中止。王秋硕主张要求解除房屋买卖合同，理由是于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司一直不能交付房屋，不能达到合同目的。于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司抗辩回迁安置房屋早已建好，选房需要王秋硕配合，因为疫情原因，到现在选房操作暂时中止，并提交了即墨区鳌山卫街道征求意见稿（共21页）、青岛市即墨区2016年12月15日发表的即墨区2016年列入全国棚户区改造计划项目进展情况（共1页）、青岛政务网发布的信息（共8页）、照片（共9张）等证据，证明鳌山卫街道北里村于2013年9月12日就发出北里村房屋拆迁安置补偿方案，搬迁的方式为先建后搬；于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司出卖给王秋硕的户型为A2户型，具体情况需要王秋硕配合才能进行选房，但是由于疫情原因，政府要求不能大规模聚集，所以选房行为暂时中止，因为现在青岛又发现疫情了，现在审查的更加严格，选房启动时间还不清楚，要等疫情结束；北里村安置房项目由青岛国信蓝谷置业有限公司于2013年11月开工，截至2016年12月15日安置房主体完工；2019年3月19日即墨区社会信息中心答复的北里村已列入2019年拆迁计划，将适时启动回迁工作；2020年7月3日答复北里村安置房北平社区已经竣工验收，将进行回迁；北平社区的房屋已经建设完毕，北里村委会已经回迁完毕。证明政府的回迁安置动作在2019年就已经开始，符合合同第六条第五款约定的拆迁安置动作。经质证，王秋硕认为根据即墨区鳌山卫街道征求意见稿无法认定事实，且于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司也在答辩中明确表示启动时间不清楚，所以该意见稿没有法律效力，与本案无关；通过于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司提供的青岛政务网发布的信息，可以看出拆迁工作还没有开始，而且从政府的答复中也可以发现至2020年12月时还没有拆迁动作，所以该网站信息与本案无关；照片与本案无关联性，更无法证明王秋硕会分到照片中的房子；王秋硕认为无论是否拆迁，于克壮、邱龙强、欧嘉禾公司均未将房票交予王秋硕，房票都没有就更不用谈拆迁安置了。本案审理过程中，经王秋硕申请并提供保函，一审法院依法对于克壮、邱龙强名下的存款、车辆等予以保全，保全金额2400000元。一审法院认为，王秋硕与于克壮、邱龙强签订房屋买卖合同，分别负担房屋买卖合同中的权利义务，系该合同的相对人，且第一期购房款1200000元均由王秋硕支付至于克壮处，故王秋硕与于克壮、邱龙强之间形成房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人自愿签订，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人都应严格遵守合同约定。本案争议的焦点问题有三：一是欧嘉禾公司是否为合同相对人，是否应当承担责任；二是合同是否应当解除；三是若合同解除，于克壮、邱龙强应如何承担责任，王秋硕的诉请是否应当得到支持。关于焦点问题一，一审法院认为，欧嘉禾公司虽在合同中盖章，但并未负担合同中的权利义务，也未收取合同价款，故欧嘉禾公司不是合同的相对人，王秋硕要求欧嘉禾公司承担责任的诉请，不予支持。关于焦点问题二，一审法院认为，因合同的违约责任条款第5条中约定：“若因政府政策指导原因导致自签订合同之日起一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除，甲方全额退还乙方购房总房款，不计利息”，合同的签订时间系2018年7月7日，签订合同之日起一年半内即2018年7月7日至2020年1月6日，在此期间需发生拆迁安置动作。王秋硕主张于克壮、邱龙强应于合同签订之日起一年半内交付房屋，于克壮、邱龙强抗辩合同约定的仅是发生拆迁安置动作，无需交付房屋。双方当事人对合同条款的理解产生争议，应当按照所适用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。王秋硕与于克壮、邱龙强签订的是安置房房屋买卖合同，本质上即房屋买卖合同，王秋硕的目的为买受房屋并对房屋进行占有、使用等，于克壮、邱龙强的目的系出卖房屋并获得价款，故合同中约定的“一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除”，不仅应当在一年半内有拆迁安置行为，还需要根据该拆迁安置行为，使王秋硕可期待在短期内交房，从而实现合同目的。于克壮、邱龙强抗辩在北里村房屋拆迁安置补偿方案中，搬迁的方式先建后搬，安置楼主体建设完毕、正在进行内外部装修，于2020年7月3日前竣工验收，以证明已发生拆迁安置动作，但以上时间点均未发生在合同签订之日起一年半内，且于克壮、邱龙强提供的2020年12月2日青岛政务网中即墨区区长信箱答复内容为“适时启动拆迁程序”，从该答复中也无法看出具体拆迁时间，说明北里村至今未进行拆迁，选房时间亦不可预测，王秋硕不能对房屋占有、使用，合同目的无法实现，故认定王秋硕与于克壮、邱龙强自签订合同之日起一年半内未发生拆迁安置动作，房屋买卖合同于一年半期满后（即2020年1月7日）予以解除。关于焦点问题三，一审法院认为，根据合同约定：“自签订合同之日起一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除，甲方全额退还乙方购房总房款，不计利息。”王秋硕主张该条款中的“不计利息”系一年半内不计利息，该解释符合交易习惯，故对于王秋硕请求于克壮、邱龙强自一年半后合同解除之日起支付利息的诉请，予以支持。王秋硕提出的双倍返还购房款并承担违约金200000元的诉请，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，于2021年2月20日作出判决：一、王秋硕与于克壮、邱龙强签订的《安置房房屋买卖合同》于2020年1月7日解除；二、于克壮、邱龙强向王秋硕返还1200000元购房款及利息（以1200000元为基数，自2020年1月7日起至债务实际清偿之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回王秋硕对欧嘉禾公司的诉讼请求；四、驳回王秋硕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13000元，由王秋硕承担5200元，由于克壮、邱龙强承担7800元。保全费5000元，由于克壮、邱龙强承担。二审中，于克壮、邱龙强提交如下证据：2019年5月20日鳌山卫街道党工委书记杨政电视访谈视频一份、《书记访谈》问政鳌山卫街道党工委书记网页打印件一份、杨政整理书面谈话一份，并从手机中播放官方微信当中的视频以及出示官方微博公众号。证明：1、北平社区（北里村）具有鳌山卫街道办事处派驻工作组、北里村安置房一期1500套已经竣工验收通过、正在做北里村安置房二期规划等拆迁安置动作。2、2019年冬天至2020年春天就启动北里村的回迁工作。经质证，王秋硕对上述证据的真实系没有异议，但对证明内容有异议，根据杨政电视访谈视频的本身来看，杨政说的是今冬（2019年）明春（2020年）有可能启动这个村的回迁。换句话说，也有可能不会启动村的回迁。在实际情况当中，确实没有启动这个村的回迁。再就是于克壮、邱龙强提供的证据并非法律法规或政府部门的相关公布文件，不能作为一个准确的回迁或拆迁的标准来参考。另外，于克壮、邱龙强与王秋硕根本就未将房票进行交接。连房票都没有，就更不用谈拆迁安置了。因此，对于克壮、邱龙强提供的上述证据不予认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，于克壮、邱龙强与王秋硕于2018年7月7日签订的《安置房房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点问题为：一审判决解除合同是否正确，关于利息的计算起点和计算依据是否正确。本案中，于克壮、邱龙强与王秋硕对涉案《安置房房屋买卖合同》中约定的“若因政府政策指导原因导致自签订合同之日起一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除，甲方全额退还乙方购房总房款，不计利息”条款的理解有争议，本院认为，合同的条款应当是双方当事人意思表示一致达成的协议，但在实践中因受到预见能力的制约以及语言文字多义性的影响，往往存在约定不够明确、语句含义模糊等情况，同时，当事人因为利益相互对立，对具体条款和用语也会在合同履行过程中产生不同理解和认识，这就需要法官在裁判中对合同的有关内容进行解释。一审判决按照合同条款所适用的词句，结合相关条款，根据涉案《安置房房屋买卖合同》的性质、双方当事人签订合同的目的，认定合同中约定的“一年半内无拆迁安置动作，则本合同自动解除”应理解为不仅应当在一年半内有拆迁安置行为，还需要根据该拆迁安置行为，使王秋硕可期待在短期内交房，从而实现合同目的，认定合同中约定的“不计利息”系一年半内不计利息，均符合交易习惯及诚信原则，对合同条款的解释符合上述法律规定，理由充分，并无不当，本院予以确认。因北里村至今未进行拆迁，选房时间亦不可预测，于克壮、邱龙强提交的证据亦不能证明在涉案《安置房房屋买卖合同》签订后一年半以内即2020年1月6日之前，北里村存在拆迁安置行为使王秋硕可期待在短期内交房，故一审判决认定自签订合同之日起一年半内未发生拆迁安置动作，涉案《安置房房屋买卖合同》于一年半期满后（即2020年1月7日）予以解除并无不当，本院予以确认。由前所述，王秋硕请求于克壮、邱龙强自一年半后合同解除之日起支付利息的诉请，于约相合，应予支持。但自2019年8月20日起的逾期付款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人于克壮、邱龙强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海阳市人民法院(2020)鲁0687民初5431号民事判决第一项、第三项；二、撤销海阳市人民法院(2020)鲁0687民初5431号民事判决第四项；三、变更海阳市人民法院(2020)鲁0687民初5431号民事判决第二项为于克壮、邱龙强向王秋硕返还1200000元购房款及利息（以1200000元为基数，自2020年1月7日起至债务实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王秋硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元，由王秋硕承担5200元，由于克壮、邱龙强承担7800元。保全费5000元，由于克壮、邱龙强承担。二审案件受理费26000元，由于克壮、邱龙强负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年六月八日法官助理孙晓书记员孙嘉慧