新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2438号   上诉人（原审被告）：新疆国瑞物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路446号。   法定代表人：周玉龙，该公司总经理。   委托诉讼代理人：韩悦，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：天山区南门国际城小区业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路北四巷75号1号楼2单元401号。   诉讼代表人：乔文革，该业主委员会主任。   委托诉讼代理人：王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马岚，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆国瑞物业服务有限责任公司（以下简称国瑞物业公司）因与被上诉人天山区南门国际城小区业主委员会（以下简称国际城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭于2021年6月8日开庭进行了审理。上诉人国瑞物业公司的委托诉讼代理人韩悦，被上诉人国际城业委会的委托诉讼代理人王冠华、马岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   国瑞物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：物业公共部分的收益归属于全体业主所有，是否交由国际城业委会管理、经营、收益分配，是否有权提起诉讼，是公共管理的重大事项，应当取得业主大会明确书面授权。一审法院仅凭五张《国际城小区第一次业主大会表决票》和国际城社区、人民南路社区出具的二份《情况说明》认定国际城业委会有权对我公司提起诉讼，并要求将公共部分收益返还国际城业委会判决错误。国际城业委会主张的收益应当是用公共部分的收入减去必要成本支出后的净利益，一审法院判决将2009年1月1日至2017年6月30日期间收入的40％用于补偿物业服务企业费用，60％收入返还给国际城业委会，混淆了收益和收入的概念。我公司作为物业管理人，是无义务承担物业管理区域内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造费用的，该部分应当由全体业主承担，该费用在国际城业委会成立之前，就已实际发生，国瑞物业公司实际用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造费用为9,410,721.99元，该款项应当在应退款项中全额进行扣除。一审法院判令我公司向国际城业委会支付自2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收益资金占用利息无任何事实和法律依据。我公司是依据相关物业管理法律法规，履行法定职责有权占有该款项。若存在一审法院认定收益金额返还的问题，我公司也仅承担本金和同期银行存款利息的义务，而不应当按照同期银行贷款利息支付利息，一审法院认定该事实错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。发现案件不宜适用简易程序的，应裁定转为普通程序。一审法院未能在法定审限内审理终结，也并未依法将案件转为普通程序审理，违反法定程序。   国际城业委会辩称，国际城业委会系经业主选举依法产生并在天山区和平路片区管委会备案成立的合法组织，具有提起本次诉讼业主的授权，是本案适格的诉讼主体。一审中出示的证据足以证明国瑞物业公司于2009年1月1日至2017年6月30日利用小区物业共用部位取得包括停车费、广告费等在内的经营收益共计10,119,430.40元，且国瑞物业公司在庭审过程中对此也予以认可，故我方的诉讼请求应当得到支持，一审判决认定案件事实正确。一审判决所依据的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》作为判决依据，没有与《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等上位法相冲突，一审法院将之作为本案判决的裁判依据，符合法律规定，适用法律正确。因国瑞物业公司对公共收益总额等案件基本事实予以认可，本案即属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，不存在简易程序需转为普通程序的情形。国际城业委会将收益返还比例由70%降至60%，属于对自己权利的处分，故一审判决不存在违反法定程序的问题。   国际城业委会向一审法院起诉请求：1．判令国瑞物业公司返还国际城业委会2009年1月1日至2017年6月30日期间的物业共用部分的经营收益7,102,335.15元；2．判令国瑞物业公司支付上述资金占用期间的利息损失2,550,065.18元；3、判令国瑞物业公司支付自2020年6月21日至上述资金实际付清之日的占用利息。   一审法院认定事实：2013年6月24日，乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处作出和办（2013）51号《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》，载明：“2013年6月17日和平路街道办事处收到国际城、人民路南社区成立业主委员会的申请，社区已在和平路街道办事处的指导下按照《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》成立筹备组、召开首届业主大会并进行业委会委员选举工程。经和平路街道办事处审查：1．国际置地业主委员会选举程序合法，业委会成员选举有效；2．同意即日起成立国际置地小区业主委员会，业主委员会委员任期五年；3．请国际置地小区业委会认真履行其职责和义务，依法维护广大业主的合法权利”。国际置地小区业主委员会遂正式备案成立。国际城社区出具的情况说明载明：“南门国际城小区占地101,720.1平方米；小区共有楼宇21栋，建筑面积437,342.88平方米；入住户数2,984户，商铺219户，合计3,203户；电梯广告位出租75部，占用业主共有道路和场地停放车辆1,100辆”。2019年9月，国际城业委会向全体业主发放《国际城小区第一次业主大会表决票》，对以下事项进行表决：1．授权国际城业委会就业主共同利益代表全体业主负责与物业公司（包括原物业公司、新物业公司）、开发商及政府相关部门等进行协调、调解、仲裁以及司法诉讼；2．授权业主委员会终止前期物业服务合同，并接收物业服务用房以及《新疆维吾尔自治区物业管理条件》第22条所列资料等；3．授权业主委员会以招投标（或其他）方式选聘新物业公司、授权业主委员会与新聘物业签订正式物业服务合同为国际城小区提供物业服务等。总计发放表决票3,000票，截至2020年5月20日已收回同意票2,450票，超过三分之二以上的业主同意授权天山区南门国际小区业主委员会办理表决票记载内容。根据国瑞物业公司在提供物业服务期间每年向国际城业委会送达的收支情况公告显示，国瑞物业公司提供物业服务期间除物业费收入外，2009年停车费收入545,124元、其他收入192,103.41元；2010年停车费收入596,324.1元、其他收入120,299.25元；2011年停车费收入938,273.8元、其他收入189,399.61元；2012年停车费收入1,132,041.2元、其他收入50,595.15元；2013年停车费收入1,026,682.8元、其他收入242,738.08元；2014年停车费收入1,270,630.9元、其他收入305,760.15元；2015年停车费收入1,315,940.1元、其他收入179,565.77元；2016年停车费收入976,106.79元、其他收入306,470.65元；2017年停车费收入1,075,270.63元，其他收入441,003.98元。诉讼过程中，双方认可2017年7月1日至2017年12月31日的停车费和其他公共收入合计784,900元。国瑞物业公司当庭陈述，每年收支情况公告中的其他收入，即为公共部分的收入。另查明，2017年6月30日国瑞物业公司公司的股权变动，股东由新疆国际置地房地产开发有限责任公司变更为新疆键龙物业服务股份有限公司。一审法院认为，《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。本案中，国际置地小区的业主在乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处的指导下召开业主大会并选举产生业主委员会，并由乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处作出和办（2013）51号《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》，该批复认定业主委员会选举程序合法有效，同意成立国际置地小区业主委员会，故一审法院对国际置地小区业主委员会的主体资格予以认定。后国际置地小区业主委员会通过发放表决票书面征求意见的方式取得三分之二业主授权，代表业主与物业公司提起本次诉讼，符合法律规定。本案中，国瑞物业公司为国际置地小区提供物业管理服务，并对小区内占用公共道路及利用公共部位、共有部位进行广告宣传等取得收入。根据物权法的相关规定，占用业主共有的道路及业主共有的建筑区划内其他公共场所、公用设施取得的经营收入，属于业主共有。故基于上述业主共有的道路、公共场所、公共部位经营产生的收益也应当归全体业主共有。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30％用于补偿物业服务企业费用支出，70％用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询”。本案中，国瑞物业公司作为国际置地小区的物业服务企业，其收取的停车费及利用小区共有部位经营取得的收入应当属于全体业主共有，故国际城业委会主张国瑞物业公司返还停车费及其他公共收入，于法有据，但应当考虑物业服务企业在收取停车费及其他公共收入的同时付出的管理成本。现国际城业委会主张将停车费及其他公共收入的40％用于补偿物业服务企业费用，一审法院予以采纳。对双方认可的2017年7月1日至2017年12月31日的停车费、广告费收入为784,900元，在2017年的停车费及其他公共收益中予以扣减。综上，一审法院核定国瑞物业公司应返还国际城业委会2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收入金额为6,071,658.22元［（545,124＋192,103.41＋596,324.1＋120,299.25＋938,273.8＋189,399.61＋1,132,041.2＋50,595.15＋1,026,682.8＋242,738.08＋1,270,630.9＋305,760.15＋1,315,940.1＋179,565.77＋976,106.79＋306,470.65＋1,075,270.63＋441,003.98-784,900）×60％］。国瑞物业公司收取停车费及其他公共收益后未向全体业主返还，应承担相应的利息损失。国际城业委会主张对每年未返还的公共收益自第二年1月1日起按年利率4.35％计算至2020年6月20日，不违反法律规定，一审法院予以采纳。利息金额为1,636,746.64元［（545,124元＋192,103.41元）×60％×4.35％÷365天×3,824天＋（596,324.1元＋120,299.25元）×60％×4.35％÷365天×3,459天＋（938,273.8元＋189,399.61元）×60％×4.35％÷365天×3,094天＋（1,132,041.2元＋50,595.15元）×60％×4.35％÷365天×2,728天＋（1,026,682.8元＋242,738.08元）×60％×4.35％÷365天×2,363天＋（1,270,630.9元＋305,760.15元）×60％×4.35％÷365天×1998天＋（1,315,940.1元＋179,565.77元）×60％×4.35％÷365天×1,633天＋（976,106.79元＋306,470.65元）×60％×4.35％÷365天×1,267天＋（1,075,270.63元＋441,003.98元-784,900元）×60％×4.35％÷365天×902天］。国瑞物业公司辩称公共收益已经支出，无返还必要的意见，一审法院认为，国瑞物业公司作为物业服务企业，其提供物业服务属有偿服务，已经向小区的业主收取了物业管理费，停车费及其他公共收入基于业主共有的小区公共道路及共有部位产生，收益应归全体业主共有，现国际城业委会同意将停车费和其他公共收入的40％已经用于补偿物业服务企业费用支出，已经对国瑞物业公司的管理成本进行了补偿，国瑞物业公司并未向法庭举证其收取停车费及公共收入的成本已经超出了收入的40％，故对国瑞物业公司的该抗辩理由，一审法院不予采信。关于国瑞物业公司公司内部股东变更及责任承担问题，不属于本案的审理范围。判决：一、新疆国瑞物业管理有限责任公司返还国际城业委会国际置地小区业主委员会自2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收益6,071,658.22元［（545,124＋192,103.41＋596,324.1＋120,299.25＋938,273.8＋189,399.61＋1,132,041.2＋50,595.15＋1,026,682.8＋242,738.08＋1,270,630.9＋305,760.15＋1,315,940.1＋179,565.77＋976,106.79＋306,470.65＋1,075,270.63＋441,003.98-784,900）×60％］；二、新疆国瑞物业管理有限责任公司支付国际城业委会国际置地小区业主委员会自2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收益资金占用利息1,636,746.64元［（545,124元＋192,103.41元）×60％×4.35％÷365天×3,824天＋（596,324.1元＋120,299.25元）×60％×4.35％÷365天×3,459天＋（938,273.8元＋189,399.61元）×60％×4.35％÷365天×3,094天＋（1,132,041.2元＋50,595.15元）×60％×4.35％÷365天×2,728天＋（1,026,682.8元＋242,738.08元）×60％×4.35％÷365天×2,363天＋（1,270,630.9元＋305,760.15元）×60％×4.35％÷365天×1,998天＋（1,315,940.1元＋179,565.77元）×60％×4.35％÷365天×1,633天＋（976,106.79元＋306,470.65元）×60％×4.35％÷365天×1,267天＋（1,075,270.63元＋441,003.98元-784,900元）×60％×4.35％÷365天×902天］；三、新疆国瑞物业管理有限责任公司支付国际城业委会国际置地小区业主委员会以公共收益6,071,658.22元为本金自2020年6月21日至上述资金实际付清之日的占用利息。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国瑞物业公司提交以下证据：1．《南门国际城小区前期物业服务合同》，用以证明2013年1月1日至2017年6月30日期间涉案小区的停车费及其他费用的收入用途及“物业共用部分的经营收益”的认定和计算应参照该合同的相关约定。之后双方没有签订新的物业服务合同，应当沿用该合同；2．《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》、《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》，用以证明涉案小区第一次召开业主大会，以及业委会成立并进行业委会委员选举的时间是2013年6月，2018年6月天山区和平路片区管委会同意业主委员任期延长至新一届业主委员会产生。证明业主委员会是自2013年成立的，2009-2013年期间，收益的使用用途应该遵循2004年的收费管理办法的规定；3.2009年至2017年6月国际城小区物业费用收入、成本支出明细表，用以证明我方如不从停车费及其他收入中支出费用进行涉案小区的物业服务，那么我方将会是连续9年都处于严重亏损的状态。国际城业委会质证认为：1．对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明的问题不认可。我方已经充分考虑了物业公司的相关支出，而该合同并没有约定全部公共收入为物业服务企业使用，即便有此约定也与法律规定相冲突；2．我方对两份批复的真实性、合法性、关联性予以认可，新的业委会已经成立，原业委会已经失去了主体资格，本案参加诉讼的是新成立的业委会；3．对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。国瑞物业公司对收入总额是认可的，对账过程中还发现公共维修费用所占支出比例不足17%，不存在国瑞物业公司陈述费用全部支出的问题。本院对《南门国际城小区前期物业服务合同》的真实性、合法性予以认定，因该合同系国瑞物业公司与新疆国际置地房地产开发有限责任公司签订，根据物业管理条例中业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分的规定，国瑞物业公司认为应适用该合同中关于对共用部分的收益应如何处分的条款处理本案，该条款所涉及的内容因新疆国际置地房地产开发有限责任公司无权进行处分，故不发生效力，据此本院对国瑞物业提交该证据所要证明的问题不予采信。对《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》、《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》因国际城业委会对该证据的真实性、合法性予以认可，故本院对该证据的真实性、合法性予以认定，对关联性将结合全案综合予以认定。因国瑞物业公司提交的国际城小区物业费用收入、成本支出明细表系其自行制作而成，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案系国瑞物业公司因向国际置地小区提供物业服务而产生的纠纷，故本案案由应认定为物业服务合同纠纷，一审法院对案由认定有误，本院予以纠正。本案的争议焦点为：国际城业委会主张国瑞物业公司返还停车费、其他公共收益及资金占用利息有无事实和法律依据。关于国际城业委会是否为本案适格主体的问题。国际城业委会经业主大会选举，由天山区和平路片区管理委员会备案后产生，该程序符合法律规定。国际城业委会向全体业主发放了表决票，表决内容为是否同意授权国际城业委会代表全体业主与物业公司进行协调、调解、仲裁以及司法诉讼等事项，后经国际城社区与人民南路社区核实，该小区三分之二的业主同意对国际城业委会就以上事项进行授权。据此，国际城业委会有权代表全体业主向国瑞物业公司提起诉讼，其诉讼主体身份符合法律规定，对于国瑞物业公司认为国际城业委会诉讼主体不适格的理由，本院不予采纳。关于国际城业委会向国瑞物业公司主张停车费、其他公共收益及资金占用利息的问题。国瑞物业公司上诉认为小区公共部分的收入归全体业主所有，但应扣除其已实际用于物业服务支出的部分。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30％用于补偿物业服务企业费用支出，70％用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询”。根据该管理办法的规定，公共部分的收入应由业主大会进行决议分配，该款项也可按比例用于补偿物业服务企业费用的支出以及用以公共区域、设施专项维修、更新改造。国瑞物业公司认为其代收的公共部分收入已经用于物业服务，首先应提交证据证明其主张扣除的支出系除业主交纳物业费所包含的服务内容外还应由业主承担的费用，其次还应对该费用实际用于该小区的公共区域、公共设施的专项维修、更新改造予以证明。国瑞物业公司提交的证据并不能证实其需要业主除交纳物业费外应另行承担的费用已实际发生。一审法院将停车费和其他公共收益的40%用于补偿物业服务企业费用支出的处理结果并无不当，本院予以维持。因国瑞物业公司收取停车费及其他公共收益后未向全体业主返还，应当承担占有该资金期间产生的利息损失，一审法院对利息计算无误，本院予以维持。一审法院在审理过程中不存在国瑞物业公司上诉所述的程序违法问题，本院对国瑞物业公司关于一审法院审理程序违法的上诉理由不予采信。   综上所述，国瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费65,758.83元（国瑞物业公司已预交），由国瑞物业公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   瞿佩茹   审  判  员   姚 雷   二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日   书  记  员   耿颖硕