河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7311号上诉人（原审原告）：高原，男，1991年2月6日出生，汉族，住河南省民权县。被上诉人（原审被告）：瑞悦资产管理有限公司，住所地北京市丰台区银地家园1号楼2层214号。法定代表人：庞桂云。上诉人高原因与被上诉人瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高原上诉请求：一、依法将（2021）豫0108民初1793号中第二项判决中“自2020年4月13日起，以350855元为基数，按照全国银行间拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际返还之日止”改判为“自2017年10月22日起，以20000元为基数，按照全国银行间拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际返还之日止，其中2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2018年1月14日起，以340855元为基数，按照全国银行间拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际返还之日止，其中2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算”。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明：案涉楼盘至今未取得商品房预售许可证，被上诉人以未取得商品房预售许可证的房屋与上诉人签订《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同，合同无效被确认无效后，因该合同取得财产应当予以返还、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被上诉人将不具备出售条件的房屋出卖于上诉人的行为存在过错，应被上诉人除应当退还收取的购房款外还应当支付从收款之日至实际退还完毕之日的利息。因《绿地璀璨星座内部定制协议》为无效合同，一审法院参照该协议中的15日退款时间确定利息支付起始时间为2020年4月13日属于事实认定错误，因合同为无效合同，15日退款时间为无效约定，一审法院判决从2020年4月13日起计算利息属于适用法律错误，上诉人实际支付被上诉人的购房款为2017年10月22日和2018年1月14日，一审法院应当判决被上诉人支付从上诉人实际付款之日起实际返还之日止的利息。被上诉人除了与上诉人签订《绿地璀璨星座内部定制协议》和收取购房款外，还与其他很多人签订该协议并收取购房款，其裁判结果均是退还购房款和支付从实际收款之日至实际返还之日的利息，本着同案同判原则，本案也应支持上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。瑞悦资产管理有限公司未到庭、未答辩。高原向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》；2．判令被告退还原告支付的费用共计350855元；3．判令被告支付利息59623.12元（以20000元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2017年10月23日起计算至2020年7月31日；以10000元为基数，自2020年8月1日起计算，按同期银行贷款利率计算；以340855元为基数，自2018年1月15日计算，暂计至2021年3月9日，之后以350855元为基数，按同期银行贷款利率计算，至全部款项付清之日止），以上共计410478.12元；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原审法院根据当事人的陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2018年1月14日，原告高原（乙方）与被告瑞悦公司（甲方）签订绿地璀璨星座内部定制协议一份，约定：被告瑞悦公司和河南瑞海房地产开发有限公司签订有位于郑州市××路交叉口项目定制开发协议，瑞悦公司根据协议取得项目房源，有权指定瑞海公司将目标房源预售给指定第三方，原告作为瑞悦公司联盟商户的指定会员欲定制该项目房屋，签订本协议；原告购买绿地璀璨星座2号楼1035号房屋一套，建筑面积40.6㎡，定制房屋总价款599855元。关于交款时间及方式，合同约定：原告按照按揭贷款的方式向被告支付房屋价款，原告于签订本协议时付清该房屋的全屋装修款及50％的购房协议款合议人民币360855元。总价最终以《商品房买卖合同》的面积据实结算，实行多退少补。同时约定因政府政策等或其他不可抗力致使本协议无法履行的，双方经协商可解除本协议，原告将本协议、定金和已付房款的收据及其他从被告瑞悦公司收到的文件退还给瑞悦公司，瑞悦公司在收到上述文件15日内将原告已付定金和房款无息退还。2017年10月22日，原告向案外人宏城装饰公司转账20000元；2018年1月14日，原告分两笔向被告转账购房款340855元，同日，被告瑞悦公司向原告出具了360855元的收据，并加盖公司财务专用章。后原告因房子一直未盖、一直不网签等原因向瑞悦公司申请退房，于2020年4月28日签订了《绿地璀璨星座退房审批表》，申请退款金额360855元，截止起诉前，被告向原告退款10000元。另查明，在原审法院受理的其他业主起诉被告瑞悦公司的房屋买卖合同纠纷中，查明案涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。原、被告协议签订后，因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得商品房预售许可证明，故原告与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同，原告要求解除上述协议的诉讼请求，原审法院不予支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告将不具备出售条件的房屋出卖于原告，存在过错，应退还因此收取的购房款，故瑞悦公司应退还原告款项360855元，扣减已退还的10000元，应再退还350855元。关于原告主张的利息，因双方未约定退款时间及资金占用利息，参照《绿地璀璨星座内部定制协议》中退款时间为15日的约定，原审法院酌定瑞悦公司应自2020年4月13日起，按照一年期贷款市场报价利率支付原告逾期退款利息至实际付款之日止，原告要求过高部分，原审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高原与被告瑞悦资产管理有限公司于2018年1月14日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、被告瑞悦资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告高原购房款350855元，并自2020年4月13日起，以350855元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际返还之日止；三、驳回原告高原的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3729元（已减半），由被告瑞悦资产管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致外，另查明：2020年7月31日，瑞悦公司向高原支付10000元，客户附言：退款。本院认为，案涉楼盘至今未取得商品房预售许可证，上诉人高原与被上诉人瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人瑞悦公司未取得商品房预售许可证即出卖房屋收取购房款，存在过错，应退还高原购房款360855元，并赔偿高原的损失，瑞悦公司应自收取款项之日向高原支付利息损失。瑞悦公司向高原退还的10000元，附言中写明退款，高原认可购房款退款10000元，该款应从退还购房款中予以扣除。一审法院酌定瑞悦公司自2020年4月13日起支付利息不当，本院予以纠正。综上所述，高原的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，但利息损失处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初1793号民事判决第一项，即；“确认原告高原与被告瑞悦资产管理有限公司于2018年1月14日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效”；二、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初1793号民事判决第三项，即“驳回原告高原的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初1793号民事判决第二项为：瑞悦资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还高原购房款350855元，并支付利息（以20000元为基数，自2017年10月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以340855元为基数，自2018年1月14日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至2020年7月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以330855元为基数，自2020年8月1日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回高原的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3729元（已减半），由瑞悦资产管理有限公司负担；二审案件受理费1300元，由瑞悦资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇二一年六月十七日书记员  刘 洋