辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再85号抗诉机关：辽宁省沈阳市人民检察院。申诉人（原审原告）：严涛，男，1982年2月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：严曙光（严涛父亲），1955年12月27日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：孙世昌，男，1957年3月23日出生，汉族，退休人员，住沈阳市皇姑区。被申诉人（原审被告）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。法定代表人：沙爽，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡卫军，辽宁卓政律师事务所律师。被申诉人（原审被告）：沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号B-21-20室。法定代表人：朱春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，该公司工作人员，户籍地黑龙江省讷河市，现住沈阳市浑南新区。申诉人严涛与被申诉人沈阳鼎盈置业有限公司（原沈阳女人街房地产开发有限公司，以下简称鼎盈公司）、沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称女人街商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市浑南区人民法院于2014年12月6日作出[2014]东陵民二初字第1969号民事判决。判决发生法律效力后，严涛向检察机关申请检察监督，沈阳市人民检察院于2020年9月27日作出沈检民监[2021]21010000176号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年10月22日作出（2020）辽01民抗4号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。沈阳市人民检察院指派检察员吕昆玉出庭履行职务。申诉人严涛的委托诉讼代理人严曙光、孙世昌，被申诉人鼎盈公司的委托诉讼代理人蔡卫军，被申诉人女人街商业公司的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省沈阳市人民检察院抗诉认为，有新的证据推翻原审判决认定鼎盈公司对2012年1月1日以后女人街商业公司承担的给付义务负连带责任。理由如下：本案争议的焦点问题是如何确定鼎盈公司应对女人街商业公司所负给付义务承担连带责任的时间起算点。根据严涛提供并经与沈阳市浑南区市场监督管理局调取的兴隆大奥莱的“企业档案”资料核实的新证据，包括兴隆大家庭申请设立兴隆大奥莱的各种资料，兴隆大家庭与鼎盈公司于2008年4月2日签订的《租赁合同》，鼎盈公司于2010年4月12日出具的租赁房屋已于2009年8月30日交付且兴隆大家庭已经进驻的证明材料，浑南区房产局于2010年4月8日出具的租赁房屋已经租赁给兴隆大家庭的证明材料。以上证据形成完整的证据链条，可以证明，兴隆大奥莱是由兴隆大家庭于2010年4月13日申请设立的分公司，营业场所为沈阳市浑南区营盘北街5号（案涉商铺所在地）。在申请设立过程中，兴隆大家庭向市场监督管理部门提交了其与鼎盈公司于2008年4月2日签订的《租赁合同》，合同约定鼎盈公司作为所有权人将沈阳市浑南区营盘北街5号12万平方米的房屋出租给兴隆大家庭用于设立大型综合商业项目，租赁期限为20年。可见，鼎盈公司在未经严涛同意的情况下，于2008年4月2日将包括案涉商铺在内的浑南区营盘北街5号房屋整体租给兴隆大家庭，运营兴隆大奥莱商场至今。虽然鼎盈公司在原审提供了其于2012年1月1日与兴隆大奥莱签订的《租赁合同》用于证明其对外租赁案涉商铺的时间，但该时间在兴隆大奥莱成立（2010年4月13日）之后的2年，不符合常理。该《租赁合同》并不能否定鼎盈公司与兴隆大家庭签订在先的《租赁合同》的客观性和真实性。故鼎盈公司应对原审判决中女人街商业公司承担的全部给付义务承担连带责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人侵害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，鼎盈公司应从侵权行为开始时承担对严涛的赔偿责任。故鼎盈公司应当自其出租案涉商铺之日2008年4月2日起对严涛承担责任，即鼎盈公司对原审判决女人街商业公司2010年7月1日以后的全部给付义务承担连带给付责任。严涛申诉称，请求撤销沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决第四项，改判为“鼎盈公司对应由女人街商业公司承担的义务负连带给付责任，案件受理费6103元由女人街商业公司、鼎盈公司负担”。事实及理由：1.鼎盈公司的侵权行为发生在2006年9月30日，鼎盈公司早在2007年就将包括严涛购买的商铺在内的全体购房人的商铺私自拆除，并在2008年私自出租了商铺整楼，并不是原审判决认定的2012年1月1日才将商铺整体私自出租给案外人，故鼎盈公司违约且具有重大过错，应按合同约定或法律规定承担违约责任；2.依据浑南区房产管理局出具的证明及案外人办理工商注册登记提供的相关材料证明，鼎盈公司与案外人于2008年签订的租赁合同已经实际履行；3．鼎盈公司未向严涛，也未向女人街商业公司交付商铺，其应承担过错责任，亦应承担案件受理费。另案王希法诉鼎盈公司解除租赁合同、赔偿损失诉讼中，浑南区法院已经判决鼎盈公司、女人街商业公司负担案件受理费。鼎盈公司辩称，不同意检察机关的抗诉意见。1．严涛的申诉请求已经过诉讼时效；2．本案系房屋租赁合同纠纷，鼎盈公司与严涛不存在房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，严涛要求鼎盈公司对女人街商业公司的租金给付义务承担连带给付责任无事实和法律依据；3．鼎盈公司与严涛签订《商品房买卖合同》后，并未将商铺更名过户给严涛，鼎盈公司因合法建造而原始取得商铺的所有权，严涛并非商铺的所有权人，本案不涉及侵害严涛商铺所有权的问题，原审判决鼎盈公司承担连带责任的依据是鼎盈公司侵害了严涛的财产权利，严重混淆了违约责任和侵权责任，适用法律明显不当；4．2008年至2011年期间，鼎盈公司因政府政策原因陆续停止了女人街在建项目，案涉房屋在此期间并不具备出租条件，因受不可抗力因素影响，2008年的租赁合同并未实际履行。案涉房屋于2012年才通过建设工程消防验收，据此包括案涉商铺在内的房产于2008年在租赁合同签订后即交付案外人使用，明显不符合常理。综上，严涛的申诉请求无事实和法律依据，请求驳回严涛的申诉请求，维护鼎盈公司的合法权益。女人街商业公司辩称，请求驳回严涛的申诉请求。严涛向沈阳市浑南区人民法院起诉请求：请求判令解除严涛、女人街商业公司所签《商铺租赁协议》；请求判令女人街商业公司给付2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金280170元及利息40000元；请求判令鼎盈公司承担连带给付责任；诉讼费由女人街商业公司、鼎盈公司全部负担。沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决认定的事实：严涛与鼎盈公司于2005年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定严涛购买鼎盈公司开发的位于浑南新区商铺，套内建筑面积23.73平方米，总房款425859元。同日，严涛又与女人街商业公司就该商铺签订了一份《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年7月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米196.80元，每月租金为4669.50元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，严涛只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街商业公司所有。合同约定严涛的权利义务：甲方（严涛）同意：该商铺由乙方（女人街商业公司）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方不得以任何理由进行干预。合同同时约定：租赁期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。协议签订后，女人街商业公司未向严涛支付任何租金。严涛曾多次向女人街商业公司、鼎盈公司及政府有关部门主张权利未果，故诉至法院。另查明，2012年1月1日，鼎盈公司将所有商铺其中包括严涛购买的B区1层C052号在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。又查明，严涛已于2014年10月20日向沈阳市浑南新区人民法院另案起诉，要求解除与鼎盈公司于2005年11月20日签订的《商品房买卖合同》（即本案涉案商铺的买卖合同）。沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决认为，严涛与女人街商业公司签订的《商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而应认定有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。女人街商业公司辩解合同无效的理由不足，不予支持。因该协议约定的租赁期限为2007年7月1日至2012年12月31日，目前该协议租赁期已届满，合同已终止，双方后期并未签订续租合同，且严涛已另案诉讼要求解除严涛与鼎盈公司签订的本案所涉商铺的买卖合同，买卖合同解除后，严涛对该商铺不再享有权利，商铺由谁使用与严涛亦不再有关，故严涛要求解除双方签订的商铺租赁协议的诉讼请求，不予支持。关于租金数额。严涛、女人街商业公司租赁合同中2010年1月1日起至2012年12月31日止租期内的租金，因每月租金为4669.50元，故该部分租金4669.50元×36个月计算为168102元，予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起的占有使用费，因女人街商业公司没有将商铺交还严涛，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付严涛租金。严涛要求2013年1月1日至2014年12月31日的占有使用费的诉讼请求，因其已于2014年10月20日向法院起诉，要求解除其出租商铺的商品房买卖合同，故在本次诉讼中仅支持从2013年1月1日起至2014年10月20日止的占有使用费101172.50元（4669.50元×21个月+4669.50元÷30天×20天）。关于严涛提出支付违约金的诉讼请求，由于女人街商业公司未按合同约定履行自己的义务，违约在先，故其应向严涛承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约标准作出约定，故女人街商业公司依法应按中国人民银行同期贷款利率向严涛支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为28017元（4669.50元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金28017元计算，自2010年7月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付违约金至判决生效之日止。因鼎盈公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了严涛的财产权利。依照民法通则的规定，鼎盈公司应对2012年1月1日后的租金、占有使用费及违约金承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，一审判决：一、沈阳女人街商业发展有限责任公司于判决生效之日起十五日内向严涛支付自2010年1月1日起至2012年12月31日止的商铺租金168102元；二、沈阳女人街商业发展有限责任公司于判决生效之日起十五日内向严涛支付自2013年1月1日起至2014年10月20日止商铺占有使用费101172.50元；三、沈阳女人街商业发展有限责任公司于判决生效之日起十五日内向严涛支付商铺租金及占有使用费269274.50元的违约金（按本金28017元计算，自2010年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至判决生效之日止，其中2014年7月1日至2014年10月20日的占有使用费违约金以17121.50元为基数计算）；四、沈阳女人街房地产开发有限公司对2012年1月1日以后应由沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；五、驳回严涛其他诉讼请求。如果沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6103元，由沈阳女人街商业发展有限责任公司负担。本院再审对沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决认定的除“2012年1月1日，鼎盈公司将所有商铺其中包括严涛购买的B区1层C052号在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司”以外的事实予以确认。另查明，2005年11月20日，严涛与鼎盈公司签订《商品房买卖合同》，约定：严涛购买鼎盈公司开发的沈阳市浑南新区商铺，套内建筑面积23.73平方米，价格425859元；鼎盈公司应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付给严涛；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，按以下方式处理：以出卖人书面通知买受人办理交付手续时间为准，逾期买受人按每天100元向出卖人交付保管费，双方交接钥匙签署房屋交接单即为交付。合同签订后，严涛按约定交纳了购房款，鼎盈公司于2005年11月21日向严涛出具了商品房销售发票。还查明，兴隆大奥莱是由沈阳兴隆大家庭购物中心于2010年4月13日申请设立（企业类型为自然人投资控股的有限责任公司分公司），当时名称为沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大都会分公司，后于2012年8月10日更名为兴隆大奥莱，营业场所为沈阳市浑南区营盘北街5号（案涉商铺所在地）。在申请设立过程中，兴隆大家庭向浑南区市场监督管理局提交了其与鼎盈公司于2008年4月2日签订的《租赁合同》，合同约定鼎盈公司作为所有权人将沈阳市浑南区营盘北街5号总面积约为12万平方米的房屋出租给兴隆大家庭用于设立大型综合商业项目，租赁期限为20年，自租赁物全部交付日期起算。具体租赁范围包括女人街商业广场一期1轴至19轴负一层至四层和女人街商业广场二期全部负一层至四层的房屋及室外规划内场地。合同还约定租赁房屋分阶段交付，出租人于2008年6月15日至6月30日前交付商场二期20-33轴1-2层房屋（承租人可以在2008年6月1日进场装修）;于2008年9月15日至12月30日前交付商场一期1-19轴及商场二期20-33轴3-4层房屋；于2009年6月15日至9月30日前交付剩余标的房屋。在租金及其支付方面，合同约定按上述各部分房屋交付时间和交付面积分别计算租金，第一租赁年度为免租期，从第二年开始按照合同约定标准支付租金。此外，兴隆大家庭还向市场监督管理部门提交了沈阳市浑南区房产管理局出具的证明和鼎盈公司于2010年4月12日出具的证明。其中，沈阳市浑南区房产管理局于2010年4月8日出具证明，内容为“沈阳市浑南区营盘北街5号，该房产所有权归鼎盈公司所有，其中商业广场1轴至19轴负一层至四层和女人街商业广场二期全部负一层至四层的房屋及室外规划内场地被兴隆大家庭租用，产权手续正在办理之中。”鼎盈公司出具的证明内容为“根据鼎盈公司与兴隆大家庭签订的租赁合同，鼎盈公司已于2009年8月30日交付房屋（浑南区营盘北街5号）。兴隆大家庭于2009年8月30日正式进驻女人街项目，并成立兴隆大都会项目部进行项目具体运作。”另，兴隆大奥莱至今仍在上述地址经营。再查明，沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司。本院再审认为，本案的争议焦点为鼎盈公司是否应对2010年1月1日至2011年12月31日期间女人街商业公司承担的给付义务向严涛承担连带给付责任。本案中严涛就案涉商铺与鼎盈公司签订《商品房买卖合同》，并向鼎盈公司足额交付购房款，该商铺虽尚未办理产权登记，但不影响严涛对该商铺享有所有人的权利。鼎盈公司于2008年4月2日与案外人签订租赁合同，以产权人的身份将包括案涉商铺在内的房产出租给案外人并交付其占有经营使用至今，其行为未经严涛许可及授权，侵害了严涛作为产权人的合法权益。依据严涛与女人街商业公司签订的《商铺租赁协议》，严涛自2010年1月1日起可以就案涉商铺获取每月4669.5元租金收入，现案涉商铺因鼎盈公司无权处分的行为被案外人占有，严涛不能自女人街商业公司获取合同约定的租金，其损害后果与鼎盈公司的行为有必然的联系。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，故鼎盈公司应从侵权行为开始时承担对严涛的赔偿责任。严涛主张鼎盈公司自2010年1月1日起承担责任，该时间在鼎盈公司与案外人签订租赁合同和交付房屋之后，严涛的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于鼎盈公司主张2008年租赁合同并非双方真实意思表示，合同未成立且未履行，双方实际履行的是2012年租赁合同，故应从2012年1月1日起承担连带责任的抗辩。2008年租赁合同系鼎盈公司与案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司签订，鼎盈公司对该合同的真实性无异议。合同签订后，鼎盈公司按合同约定交付房屋，案外人以合同约定房屋为经营场所于2010年4月13日为其下属分公司进行工商注册登记并经营。据此可以认定2008年租赁合同已经成立并履行。鼎盈公司现否认合同成立并履行，应就此承担举证责任。其提交案外人分公司于2013年开业及《关于女人街项目规划调整的函》、《房屋拆迁许可证》、《延长拆迁期限公告》、《会议纪要》等证据，不足以支持其主张。鼎盈公司主张自2008年至2013年有五年空置期，若案外人按合同约定支付租金违反常理，因其未对双方如何履行租赁合同租金条款进行明确陈述，亦未举证证明，且该合同为双务有偿合同，即使合同相对方未按合同约定交纳租金，亦不足以认定合同未成立及履行。2008年租赁合同系鼎盈公司与兴隆大家庭签订，2012年租赁合同系其与兴隆大奥莱签订，两份合同的签订主体并不相同，且2012年租赁合同签订在后，该合同是否履行不足以否定2008年合同的成立和履行。故鼎盈公司提出的该抗辩主张因无证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决第四项为：沈阳鼎盈置业有限公司对沈阳市浑南区人民法院[2014]东陵民二初字第1969号民事判决确定的应由沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付义务。一审案件受理费6103元由沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 戈利利审判员 孙晓娟二〇二一年六月七日法官助理张羽化书记员韩丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。