新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2196号   上诉人（原审被告）：新疆华盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新兴街**凤凰科技大厦**。   法定代表人：李兴文，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：姚硕，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：童吉波，男，1954年6月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：童汇（童吉波之子），1981年8月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   上诉人新疆华盛房地产开发有限公司（以下简称为华盛公司）因与被上诉人童吉波房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华盛公司的委托诉讼代理人姚硕、被上诉人童吉波的委托诉讼代理人童汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华盛公司上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2020号民事判决，改判驳回童吉波的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由童吉波承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案涉诉标的根本上是华盛公司与山河建设集团有限公司（以下简称山河公司）的工程款纠纷及工程款给付担保，本案双方并不存在实质上的商品房买卖，且童吉波明知双方不存在房屋买卖关系，并非不知情的善意第三人。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条判决华盛公司承担超过标的额100%损失，同时，还判决华盛公司同时承担标的额63.96%的利息，完全背离了本案的实际情形，系适用法律错误。二、一审法院依据无效合同做出有效判决。童吉波持有的《商品房买卖合同》及收据是基于《终止履行确认书》而产生的担保行为。《终止履行确认书》是华盛公司与山河公司基于双方签订的《建设工程施工合同》有效的情形下签订的从属合同，因华盛公司与山河公司签订的主合同无效，《终止履行确认书》经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新民一终字第152号民事判决书及中华人民共和国最高人民法院（2013）民申字第766号民事裁定书认定为无效合同，《商品房买卖合同》为无效合同的担保附件，依法亦当无效。三、一审法院的判决与《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》相悖。即便《终止履行确认书》有效，但其第四条违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、2015年《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、第四十九条之规定，亦应视为无效条款，不应依据无效条款判定购房合同有效。四、童吉波不是适格的合同相对人，无权行使请求解除权。不论《商品房买卖合同》的效力如何，山河公司擅自将履约担保物转让给童吉波，违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》之规定，应属无效行为。华盛公司与童吉波个人无任何经济往来，童吉波依据无效的单方面转让约定起诉华盛公司，不应成为本案适格的诉讼主体。本案实际为建筑施工合同纠纷，应由实际施工人山河公司与华盛公司通过协商或诉讼解决纠纷，童吉波不是实际施工人，只是实际施工人的代理人。   童吉波辩称，华盛公司的上诉与事实不符，不同意华盛公司的上诉请求。2009年6月15日，华盛公司向童吉波出具交款收据，双方签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，华盛公司擅自将已经出售给童吉波的房屋转卖给第三人，使童吉波无法将房屋转让，导致童吉波在新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院诉讼时执行不能。本案一审时，童吉波要求华盛公司返还房款、赔偿一倍损失及计算利息，或将已出售给第三人的房产进行评估后再计算损失，如进行评估，此地的二手房价在5,200元/平方米左右，其价差远高于一审判决的一倍赔偿加利息，故童吉波要求的赔偿合理。童吉波在本案的债权是通过转让所得，是双方真实意思表示，并已经得到新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院生效判决书及中华人民共和国最高人民法院民事裁定书的认可。综上所述，一审认定事实清楚，判决合理、合法，请求驳回华盛公司上诉。   童吉波向一审法院起诉请求：1．判令解除童吉波与华盛公司签订的5F-2B的《商品房买卖合同》；2．判令华盛公司向童吉波返还已付购房款129,129元、支付利息77,477.40元；3．判令华盛公司赔偿童吉波损失129,129元。   一审法院认定事实：2007年6月22日，自治区三建与华盛公司就领峰大厦地下一层至地上五层主体工程签订了《建设工程施工合同》及补充协议。2007年8月17日，山河公司出具一份《授权委托书》，委托童吉波为山河公司代理人，代理事项为领峰大厦工程项目的招投标、工程施工、管理、结算等工作。2007年8月18日，经自治区三建与童吉波、华盛公司三方协商，共同签署了一份《协议书》，约定自治区三建退出工程，将工程交给童吉波施工。次日，华盛公司与自治区三建签署了一份《确认书》，确认由童吉波以实际施工人的身份进入施工现场，承担《建设工程施工合同》及补充协议的全部内容。2009年4月30日，童吉波代表山河公司与华盛公司达成《终止履行确认书》，确认书第二条约定：“当本确认书生效时，新疆领峰铜锣湾房地产开发有限公司（注：于2010年10月11日更名为新疆华盛房地产开发有限公司）在吐鲁番市建设局监督下向山河公司一次性支付人民币1,500,000元整，尚欠1,812,447.43元工程款，领峰公司承诺在2009年6月15日前支付1,000,000元人民币，2009年7月15日前付清余款812,447.43元。”第四条约定：“为体现真诚在先原则，领峰公司自愿用领峰铜锣湾高层5-9层住宅以每平方米1,300元的价格提供履约担保，并在吐鲁番市房管部门办理抵押登记，逾期付款则此房屋全归山河公司童吉波所有。”第九条约定：“领峰公司、山河公司对领峰铜锣湾项目保留追诉权。”确认书经华盛公司与山河公司加盖公章予以确认。2009年5月17日，童吉波、华盛公司根据《终止履行确认书》第四条约定，签订了13份《商品房买卖合同》，华盛公司于2009年6月15日给童吉波出具13张收据，合计金额为1,797,393元，收据上均注明“该收据依据2009年4月30日协议第四条之约定，仅做履约担保之用，逾期付款后视为购房收款收据”。涉及本案的合同是编号为0828621的《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积99.33平方米，房屋单价为每平方米1,300元，总房款壹拾贰万玖仟壹佰贰拾玖元。房屋座落为第五（单元）（层）2B号房屋，用途为住宅，属框架结构。   山河公司于2015年5月14日向华盛公司发函，内容为：山河公司与华盛公司在2009年4月30日签订了一份《终止履行确认书》，根据该确认书第二条及第四条约定，并且山河公司与华盛公司均同意，在华盛公司未能按时支付剩余工程款时，则所提供担保的13套房屋应属于童吉波所有，山河公司已将债权转让给了童吉波个人，望华盛公司接到此函后将5F-2B、6F-2A、6F-2B、7F-1A、7F-1B、7F-1C、7F-2A、7F-2D、8F-2B、8F-2C、8F-1D、9F-1A、9F-2B这13套房屋交付给童吉波。   2009年6月1日，华盛公司与山河公司就建设工程纠纷提起诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院经审理后，作出（2011）新民一终字第152号民事判决，判决华盛公司于判决生效之日向山河公司支付欠付工程款15,054元。   童吉波将华盛公司起诉至新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院，要求华盛公司履行《商品房买卖合同》并交付13套商品房。2018年12月12日，新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院作出（2018）新21民初33号民事判决，认为：华盛公司应当履行与童吉波所签订的《商品房买卖合同》，向童吉波交付5F-2B等13套商品房并办理相关的产权证书。但庭审中，华盛公司当庭陈述涉案领峰铜锣湾高层5-9层的房屋已对外出售，并在产权部门办理了产权登记，庭审后，新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院亦到产权登记部门核实该涉案房屋的权属登记情况，确认涉案领峰铜锣湾高层5-9层房屋已办理转移登记。鉴于此情况，童吉波要求华盛公司交付涉案房屋并办理产权登记的诉讼请求已不能实现，且庭审中，经新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院释明，童吉波仍坚持此诉请不予变更，故对童吉波该案中的诉讼请求不予支持。对于华盛公司不能依约定交付涉案商品房并办理相关的产权证书的问题，童吉波可另案诉讼解决。新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院判决：驳回童吉波的诉讼请求。该判决已发生法律效力。   一审法院认为，童吉波、华盛公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，华盛公司已将涉案房屋转移登记，因此童吉波的合同目的已经不能实现，故童吉波要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求具有事实及法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”华盛公司已将涉案房屋卖给第三人，则应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此童吉波要求华盛公司返还已付购房款129,129元、利息77,477.40元，并赔偿损失129,129元的诉讼请求具有事实及法律依据。一审判决：一、解除童吉波与华盛公司之间签订的关于领峰铜锣湾高层5F-2B《商品房买卖合同》；二、华盛公司返还童吉波购房款129,129元；三、华盛公司支付童吉波购房款利息77,477.40元；四、华盛公司赔偿童吉波损失129,129元。   二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，童吉波要求华盛公司支付的利息起始日期为2009年6月15日，至2019年6月15日止，童吉波计算利息利率为年息6%。   本院认为，本案争议焦点为：1．《终止履行确认书》是否系无效合同；2．华盛公司是否享有合同解除权。围绕当事人的上诉意见及辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议的焦点问题，认定如下：   一、华盛公司认为，因华盛公司与山河公司签订的《建设工程施工合同》被确认无效，作为从合同的《终止履行确认书》无效，《商品房买卖合同》为《终止履行确认书》的担保附件，亦当无效。对此本院认为，首先，《终止履行确认书》系华盛公司与山河公司就工程价款结算达成的协议，不是《建设工程施工合同》的从合同，《建设工程施工合同》无效不导致《终止履行确认书》无效。其次，《终止履行确认书》第四条明确约定涉案房屋办理抵押登记，作为华盛公司欠付工程款的履约担保，逾期付款则此房屋全归山河公司童吉波所有。由于当事人并未依约办理抵押登记，而是在之后又签订了《商品房买卖合同》，并由华盛公司向童吉波出具了价值1,797,393元的十三套房屋的收款收据，由此可以确认，华盛公司是将涉案13套房屋以1,797,393元的价格从其尚欠的工程款1,812,447.43元中予以扣减。《终止履行确认书》第四条约定的本意是以房抵债，并不违反法律规定。   二、华盛公司认为童吉波不享有合同解除权，对此本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》有效，童吉波系适格的合同主体。涉案房屋的购房款已从华盛公司欠款中扣除，即涉案房屋的购房款已付清，华盛公司将涉案房屋转让他人，导致童吉波不能实现合同目的，故童吉波依法享有合同解除权，《商品房买卖合同》解除以后，华盛公司应当返还购房款。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条规定，判决华盛公司赔偿童吉波损失129,129元，本院认为，涉案法律事实发生于2007年6月22日之后，《中华人民共和国民法典》施行日期2021年1月1日之前，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十四条第一款之规定“本解释自2003年6月1日起施行。”第二款之规定“城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第七十三条之规定“本法自1995年1月1日起施行。”本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）的相关规定，而该司法解释已将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条内容删除，故童吉波要求华盛公司赔偿损失129,129元缺乏法律依据，不应予以支持，一审判决第四项有误，本院予以撤销。一审判决华盛公司支付童吉波购房款利息77,477.40元（期间自2009年6月15日起至2019年6月15日止，按照年息6%计算），本院认为，华盛公司于2009年6月15日给童吉波出具收据，自2009年6月15日起计息合理，但按照利率年息6%计算过高，应按照中国人民银行公布的同期五年以上贷款基准利率5.94%计算，即华盛公司支付童吉波购房款利息76,702.63元（129,129元×5.94%×10年），一审判决第三项的利息金额有误，本院予以纠正。   综上所述，华盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十四条第一款、第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2020号民事判决第一项、第二项；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2020号民事判决第四项；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2020号民事判决第三项“新疆华盛房地产开发有限公司支付童吉波购房款利息77,477.40元”为“新疆华盛房地产开发有限公司支付童吉波购房款利息76,702.63元（129,129元×5.94%×10年，自2009年6月15日起至2019年6月15日止）”。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费6,336.04元（童吉波已预交），由童吉波负担2,451.56元（6,336.04元×129,903.77元/335,735.40元），由新疆华盛房地产开发有限公司负担3,884.48元（6,336.04元×205,831.63元/335,735.40元）。二审案件受理费6,336.03元（新疆华盛房地产开发有限公司已预交），由新疆华盛房地产开发有限公司负担3,884.47元（6,336.03元×205,831.63元/335,735.40元），由童吉波负担2,451.56元（6,336.03元×129,903.77元/335,735.40元）。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   金爱民   审  判  员   杨 扬   二 〇 二 一 年 六 月 十 一 日   书  记  员   余 霞