江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终1271号上诉人（原审原告）：周海燕，女，1977年1月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：张学利（系周海燕之夫），住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：马军，北京市华堂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王渝钧，男，1974年3月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。被上诉人（原审被告）：江苏中治衡建设工程有限公司，住所地江苏省盐城市盐南高新区黄海街道鹿鸣路6号1幢4楼406室。法定代表人：王渝钧，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：江苏省盐南高新区黄海街道办事处耿伙村民委员会，住所地江苏省盐城市盐南高新区黄海街道解放南路158号。法定代表人：陈祥，该村委会副主任。委托诉讼代理人：束方萍，江苏中盐律师事务所律师。上诉人周海燕因与被上诉人王渝钧、江苏中治衡建设工程有限公司（以下简称中治衡公司）、江苏省盐南高新区黄海街道办事处耿伙村民委员会（以下简称耿伙村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周海燕的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会共同返还房屋租赁款项110400元及利息；3.一、二审诉讼费用由王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会承担。事实与理由：1.一审法院认为“原告以被告存在违约或合同目的无法实现主张退还租金，无事实和法律依据”是错误的。首先，王渝钧、中治衡公司不仅有租赁的权利，更有开业的义务，周海燕所在区域自始自终没有开业。其次，因双方没有签订书面租赁合同，从而无法办理营业执照进行营业。再次，周海燕租赁门市的目的就是为了营业，因王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会的原因导致不能开业，合同目的不能实现。2.一审法院对朱某出具的情况说明的认定是错误的。首先，该情况说明未交周海燕当庭质证。其次，该说明充分证明了案涉门市区域因王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会的原因没有开业。再次，朱某陈述其已离职且被迫书写该情况说明均没有证据证实，不能对抗其亲自书写的书面材料。3.在（2019）苏0991民初503号判决书中，王渝均陈述因为耿伙村委会的原因，没有按照协议约定取缔马路流动摊点，也没有守诺关闭市场两侧无证经营户，使疏导点功能落空，导致合同目的不能实现。王渝钧与村委会于2015年12月30日签订《耿伙疏导点回购协议书》，此时周海燕的三年租赁期还未届满。回购协议载明项目建成后，由于多种原因，经营和管理均未能达到预期效果，现乙方提出由甲方实行资产回购。另，在该判决书中，王渝钧陈述由于耿伙村委会未履行办理相关证件及时更换手续，造成其重大损失，证明周海燕未办理营业执照是由于王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会原因造成的。耿伙村委会在该判决中辩称不存在拆迁问题，是临时用地、临时建设，这也是周海燕一直没有营业的根本原因。王渝钧、中治衡公司辩称，1.（2019）苏0991民初503号判决书没有法律效力，该案件已由盐城市中级人民法院二审发回重审，故不能作为证据引用。2.案涉疏导点为拆迁地块，江苏省人民政府2019年有相关文件。3.周海燕将未办理营业执照原因归咎于没有与中治衡公司签订合同，其理由不能成立。（1）市场内有几十户经营户，从2014年开业直到2017年市场经营关闭，均办理了营业执照。（2）中治衡公司没有任何理由拒绝签订合同，而是周海燕一直不与中治衡公司签订合同，中治衡公司于2014年7月14日即将门市交付给周海燕，周海燕也立即进行了装修装潢，2019年市场拆迁时，周海燕收到补偿款及按期退房搬迁奖金33000元。4.王渝钧、中治衡公司对朱某的证词不予认可，从未授权朱某作出任何承诺，朱某的证词与本案无关，也无任何法律效力。5.周海燕由于自身原因没有开业，责任应由自己承担。耿伙村委会辩称，1.周海燕与耿伙村委会之间未建立任何租赁合同关系，周海燕也未向耿伙村委会支付过任何款项，周海燕的诉讼请求与耿伙村委会无关。2.2019年瓢城夜市拆除时，耿伙村委会已经对周海燕的两间涉诉门市房进行了相应的补偿。3.周海燕承租案涉两间门市房后，是否经营、经营状况如何与耿伙村委会无任何关联。4.（2019）苏0991民初503号判决现已被撤销，不能起到任何证明作用。综上，周海燕要求耿伙村委会承担租金赔偿责任，无任何事实依据和法律依据。周海燕向一审法院提出诉讼请求：1.判令王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会共同返还周海燕房屋租赁款项110400元；2.判令王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会共同承担从周海燕付款之日至返还房屋租赁款之日的同期银行贷款利息；3.本案诉讼费由王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会承担。一审法院认定的事实：中治衡公司于2013年11月19日成立，王渝钧为中治衡公司的法定代表人。2014年2月8日，耿伙村委会（甲方）与王渝钧（乙方）签订一份《协议》，约定为创建国家卫生城市，在甲方境内新建商贩疏导点，项目以夜市、大排档、烧烤为主体，同时吸纳日用百货、餐饮、水果、糖、干果、食品、净菜、水产品、花鸟鱼虫等符合安置条件的流动摊点，建成功能完善、经营管理规范的言辞商贩集中疏导点。2014年，周海燕承租“瓢城夜市”门市，其向王渝钧个人账户汇款110400元。2014年7月14日，中治衡公司出具收款收据一份，载明：“交款单位为周海燕，人民币壹拾壹万零肆佰元整，收款事由南C区1004、1006”。周海燕接手门市后进行了装修，自2014年至2019年瓢城夜市拆迁，案涉门市一直由周海燕占有。2019年3月23日，耿伙村委会（甲方）与张学利、周海燕（乙方）签订一份《协议书》，约定耿伙疏导点市场所有权为甲方所有，现需收回拆除，乙方将租赁房屋腾空退还甲方，乙方与王渝钧签订的租赁合同涉及租金结算与甲方无关，甲方对乙方进行一次性补充33000元，包含承租房屋的装饰装潢和附着物补偿款23300元及按期退房搬迁奖金10000元。2019年4月22日，耿伙村委会向张学利转账支付了33000元。一审法院另查明，2014年6月3日，案外人朱某向案外人刘中原出具《情况说明》一份，载明（摘要）“瓢城夜市招租时有专门规划图，规划图南侧正门入口无绿化带，门市旁变压器箱移走，公司承诺租金实际开业之日起算，刘中原得到承诺后交纳了租金。后根据公司统一要求，通知刘中原于2014年8月开业，刘中原进入门市装潢，后因南门绿化带一直未能打通等原因未能如期开业。”一审审理过程中，一审法院通知案外人朱某谈话，询问其出具上述《情况说明》的过程及原因。朱某陈述，其原本在中治衡公司工作，经办瓢城夜市的招租工作，2014年离职后在瓢城夜市自行租赁门市经营餐饮。刘中原在朱某离职后寻找王渝钧未果，多次到其门市讨要说法，朱某迫于无奈出具了上述情况说明。朱某同时表述，瓢城夜市正常开业经营，没有统一开业的说法。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据耿伙村委会与王渝钧之间的协议约定，瓢城夜市的产权归耿伙村委会所有，王渝钧负责瓢城夜市的建设招商经营和收益，周海燕与耿伙村委会之间并无建立租赁合同关系的意思表示，双方也未签订任何书面合同，而且耿伙村委会与周海燕签订的协议中明确约定周海燕与王渝钧签订的租赁合同及租金结算与其无关。综上，周海燕要求耿伙村委会承担责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。周海燕要求王渝钧、中治衡公司退还租金，主要理由系认为王渝钧、中治衡公司未能按承诺将瓢城夜市集中开业经营，导致周海燕租赁目的无法实现，主张王渝钧、中治衡公司承担违约责任。一审法院认为，首先，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周海燕主张王渝钧、中治衡公司承诺瓢城夜市集中开业经营，王渝钧、中治衡公司对此不予认可，周海燕亦未能提交双方对于门市经营或租金计算起点有特别约定的证据，周海燕的请求无事实和法律依据。其次，周海燕自认自2014年租金交纳后即对案涉门市进行了装潢，直至瓢城夜市终止经营，案涉租赁门市均由周海燕占用控制。同时，瓢城夜市实质上一直处于经营状态，王渝钧、中治衡公司未对周海燕的经营活动加以干扰阻挠，周海燕诉称其租赁合同目的无法实现的情形并不存在。最后，即便周海燕坚持认为因王渝钧、中治衡公司原因导致其无法经营，周海燕亦可以要求与其解除租赁合同，但三年租赁期满后，直至瓢城夜市停止经营，周海燕均未要求解除租赁合同。实质上，以缴纳租金日期为合同履行起点，双方的租赁合同已于2017年7月14日履行完毕，合同履行完毕后，周海燕以王渝钧、中治衡公司存在违约或合同目的无法实现主张退还租金，无事实和法律依据。综上对于周海燕的诉请，一审法院不予支持。关于周海燕提交的案外人朱某出具的情况说明，一审法院认为，首先，该情况说明系朱某出具给案外人刘中原，与本案租赁合同并无直接关联，不能当然说明王渝钧、中治衡公司对周海燕作出过类似承诺。其次，根据朱某陈述，其出具说明时已经离职，其所作情况说明不能当然代表公司，亦不属于职务行为，同时公司对其陈述内容不予认可。最后，根据朱某陈述，该情况说明系受案外人刘中原所迫，一审法院谈话质询时，朱某并不认可情况说明所述内容。综上，对于该份证据的证明目的，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回周海燕的全部诉讼请求。案件受理费3008元，由周海燕负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。周海燕提交了（2019）苏0991民初503号判决书，证明周海燕未经营的原因是由王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会造成的。王渝钧、中治衡公司经质证认为，该判决书不能作为证据，该案件已经发回重审。判决书中载明耿伙村委会未办理相关证件，实际是指临时土地使用证两年后需要更换，2019年拆迁时就可以按照拆迁标准进行补偿，此问题与周海燕无关，其误解为经营执照证件。耿伙村委会经质证认为，对判决书的真实性无异议，合法性、关联性有异议。本院经审核认为，周海燕提交的（2019）苏0991民初503号判决书已经被撤销，该案件亦已发回重审，目前尚未作出生效裁判，故本院对该判决书不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周海燕于2014年承租了中治衡公司经营的“瓢城夜市”门市，双方虽然没有签订书面的租赁合同，但是双方均认可形成了租赁合同关系。双方现争议的是租期的起算时间。经审查，2014年7月14日，周海燕向中治衡公司交纳了三年的租金110400元后，中治衡公司即将租赁门市交付给周海燕装修，直至该门市拆迁，该门市一直为周海燕实际占有。因此，在双方无特别约定的情形下，租赁期限应从2014年7月14日起算。周海燕提出租赁期限应从市场统一营业开始起算，但是未能提交充分证据证实双方有该约定。周海燕一审提交的案外人朱某出具的情况说明与本案并不具有直接的关联性。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，从2014年7月14日起算，周海燕的租赁期限至2017年7月已经届满。周海燕另提出，因中治衡公司未与其签订书面的租赁合同，导致其无法办理营业执照，以及因耿伙村委会未办理相关证照导致无法经营，但未能提交证据证明中治衡公司拒绝与其签订合同，或者王渝钧、中治衡公司、耿伙村委会阻挠其经营，其该陈述亦与瓢城夜市实际系正常营业的事实相矛盾，且周海燕在租赁期限内亦未提出要求签订书面租赁合同或者解除合同的请求，现双方的租赁合同已经履行完毕，在无证据证明周海燕未营业应归责于某、中治衡公司、耿伙村委会的情况下，周海燕要求返还已经交纳的租金于法无据，本院不予支持。综上，周海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3008元，由上诉人周海燕负担。本判决为终审判决。审判长  胡勇审判员  周陇审判员  曹荣二〇二一年六月一日书记员  黄慧