湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异173号 异议人（案外人）：张保芝，女，1938年9月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区，系杨智富母亲。 异议人（案外人）：曹考英，女，1959年8月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区，系杨智富之妻。 异议人（案外人）：杨济齐，男，1985年6月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区，系杨智富长子。 异议人（案外人）暨张保芝、曹考英、杨济齐委托代理人：杨晏权，男，1985年6月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区，系杨智富次子。 申请执行人：深圳市华资银资产管理有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：陈家胜，该公司总经理。 委托代理人：刘鸿平，男，1970年4月7日出生，汉族，系该公司员工，户籍所在地湖南省新田县。 被执行人：郴州市华都房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市特产交易大厦1606号。 法定代表人：谷文华，该公司总经理。 本院在执行申请执行人深圳市华资银资产管理有限公司（以下简称深圳华资银公司）与被执行人郴州市华都房地产开发有限公司（以下简称郴州华都地产）金融借款合同纠纷一案过程中，异议人张保芝、曹考英、杨济齐、杨晏权对本院查封被执行人名下房产不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人张保芝、曹考英、杨济齐、杨晏权请求事项：在贵院受理的申请执行人深圳华资银公司与被执行人郴州华都地产金融借款合同纠纷一案中，案号：（2020）湘1002执2712号，贵院在强制执行过程中，误将异议人的房产（郴州市特产交易大厦4013-4019、4025-4035房），当做被执行人郴州华都地产的财产予以执行，侵害了本人的利益，本人依法提出执行异议，请求立即终止对本人房产（郴州市特产交易大厦4013-4019、4025-4035房）的执行，包含查封、评估及拍卖等事宜。事实和理由：2003年6月20日与郴州华都地产签订商品房买卖合同，2003年8月27日郴州华都地产与杨智富、曹考英签订了郴州市特产交易大厦4013-4019、4025-4035的商品房销售合同，支付了首期付款79142.70元，并向农业银行贷款578000元整。2011年7月15日开具销售不动产统一发票632552元整。2011年5月30日，杨智富、曹考英与郴州华都地产签订了办证通知，该公司也没帮助杨智富办理房产证。2011年11月15日杨智富、曹考英缴纳所有的物业维修资金12412元整。2012年6月8日，杨晏权（杨智富次子）与李姣丽签订了郴州市特产交易大厦房屋租赁合同，其水电费由租赁户自行缴纳。2019年4月21日，杨晏权与刘铁军签订了郴州市特产交易大厦房屋租赁合同，其水电费由租赁户自行缴纳。特产交易大厦4013-4019、4025-4035房因郴州华都地产欠中国农业银行郴州市国庆路支行借款逾期所致，后农业银行将此债务二次转让给深圳华资银公司，深圳华资银公司在处理案件时，未彻底了解本案件具体详情，误将特产交易大厦4013-4019、4025-4035房作为不良资产处理，该房与郴州华都地产无关。综上所述，异议人在贵院查封之前就已经签订了合法的书面买卖合同，请求贵院立即终止对特产交易大厦4013-4019、4025-4035房的执行，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人深圳华资银公司未作答辩。 被执行人郴州华都地产未作答辩。 查明的事实 一、杨智富于2013年3月19日因病去世，户口于2014年5月7日被注销。张保芝、曹考英、杨济齐、杨晏权系杨智富第一顺序继承人。 二、深圳市华资银资产管理有限公司与郴州市华都房地产开发有限公司(2014年2月25日已经吊销，但尚未注销)借款合同纠纷一案，郴州市中级人民法院立案受理后，于2019年12月31日作出（2019）湘10民初272号民事判决书，判令郴州华都地产偿还深圳华资银公司借款本金12140470.94元、利息21139989.28元（暂计算至2016年6月30日，之后按照“年利率6.178%”另行计算至清偿之日止）等。上述判决生效后，当事人未自动履行，深圳华资银公司向郴州市中级人民法院申请强制执行，郴州中院于2020年4月13日立案执行，于2020年4月16日作出（2020）湘10执96号执行裁定书，裁定将该案指令郴州市北湖区人民法院即本院执行。本院于2020年7月15日立案执行，并于2020年10月21日依据（2020）湘1002执2712号执行裁定书和协助执行通知书，请求郴州市不动产登记中心查封被执行人郴州华都地产名下位于郴州市协作路房产[三层315、316等16套；四层401、402、403、404、405、406、407、413、414、415、416、417、418、419、420、421、422、423、424、425、426、427、428、429、430、431、432、433、434、435、436、437；五层501、502等6套；6层605号，以上共计55套房产，查封期限为三年。 三、案外人提供的证据显示，2003年8月27日，甲方郴州华都地产与乙方杨智富签订《房屋销售合同》，约定：甲方将位于郴州市协作路（火车站广场西南面）郴州特产交易大厦第四层408#-419#房屋（门面）出售给乙方，房产局编号408#-419#；建筑面积477.02㎡，单价1377.60元/㎡，总价款657142.75元；乙方采取银行按揭付款方式，乙方签订合同时交付定金1000元，十天内交付房款12%即79142.7元，余款578000元在2003年8月31日前进行银行按揭或者交清现款等。该合同最后一页注明：2011年6月23日，按房产局测绘面积应退杨智富面积差477.02-450.16=26.86面积×1377.6=37002元。合同签订后，异议人按合同约定付清了购房款，并收房管理，从2012年6月8日开始，由杨智富、曹考英次子杨晏权将涉案房屋对外出租。 案外人提供证据显示，杨智富、曹考英于2011年7月15日取得4013、4014、4015、4016、4017、4018、4019、4025、4026、4027、4028、4029、4030、4031、4032、4033、4034、4035《销售不动产统一发票》；杨智富、曹考英于还于2011年11月15日缴纳了郴州市火车站广场郴州市特产交易大厦4013、4014、4015、4016、4017、4018、4019、4025、4026、4027、4029、4030、4031、4032、4033、4034、4035室的物业维修资金，并取得缴款凭证。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人曹考英在本院查封案涉郴州华都地产名下位于郴州市北湖区××路××大厦案涉房屋之前，已经与被执行人郴州华都地产签订合法有效的房屋买卖合同，交清了全部购房款并合法占用该房屋，且未发现异议人对未办理过户登记存在过错。因此，案外人理应享有物权期待权，该民事权益足以排除法院强制执行。故异议人的异议符合法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人郴州市华都房地产开发有限公司名下，位于郴州市××路××大厦××层××号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  黄俊斌 审判员  谢宇明 二〇二一年六月十五日 法官助理曹诗卉 书记员何姗蔚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否是系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。