甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2503号原告：兰州虹盛商贸（集团）有限公司，住所：兰州市西固区庄浪路174号。法定代表人：蔡根泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延国，该公司商品部经理。委托诉讼代理人：解建锋，该公司办公室主任。被告：兰州聚友福宴餐饮管理有限公司，住所：甘肃省兰州市西固区××街××号芙瑞大厦6楼。法定代表人：徐小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：安丽娜，甘肃诺典律师事务所律师。原告兰州虹盛商贸（集团）有限公司与被告兰州聚友福宴餐饮管理有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案案由定为租赁合同纠纷为宜。在本案审理过程中，被告提出反诉，于庭审中当庭撤回反诉，予以准许。原告委托诉讼代理人刘延国、解建锋，被告委托诉讼代理人安丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州虹盛商贸（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的房屋租金960570元，取暖费61714元，物业费78593元，空调费35108元，共计1135985元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金227197元（以1135985元为基数，按照合同约定的日千分之五，暂从2020年8月1日计算至9月9日，共40天），并以1135985元为基数，按照合同约定的日千分之五计算至全部租金支付完毕为止；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与段生才于2013年9月21日签订了《经营场地租赁合同》，由段生才承租原告位于兰州市西固区××街××号虹盛时尚百货六楼面积为3763.09平方米的经营场地，租期自2013年9月21日至2028年6月30日，用于经营餐饮，租金按季度预交。2016年1月1日段生才向原告出具了委托徐小明全权代表被告兰州聚友福宴餐饮管理有限公司与原告处理租赁合同的全部事务的《授权委托书》，租赁场地实际也是被告用于经营餐饮，徐小明为被告的法定代表人。截止2020年7月31日，被告共欠原告租金960570元，取暖费61714元，物业费78593元，空调费35108元，共计1135985元。虽经原告多次口头及书面催要，被告总以各种理由拒付，为维护自身合法权益，诉至法院。在庭审过程中，原告提出诉讼请求要求解除原、被告双方之间签订的租赁合同。被告兰州聚友福宴餐饮管理有限公司辩称，1.受2020年初疫情影响，答辩人租赁场地中餐厅、ＫＴＶ均无法营业，后答辩人与被答辩人双方已协商一致免除2020年4月25日之前的房租，现被答辩人起诉要求答辩人支付2020年4月25日之前的房租没有事实依据且违背诚实信用原则。答辩人于2013年租赁被答辩人位于兰州市西固区××街××号虹盛时尚百货六楼经营场地，双方协商一致后签订《经营场地租赁合同》（以下简称合同），合同第二条约定租赁期限为2013年9月21日至2028年6月30日，合同约定由答辩人负责场地的装修。合同签订后，被答辩人向答辩人交付了租赁场地，在被答辩人同意后，答辩人将西侧的1773.09㎡用于中餐福宴酒店经营，东侧的1990㎡用于欢唱餐吧经营。2020年1月,受新冠肺炎疫情影响，答辩人租赁场地上经营的福宴中餐厅及星乐汇ＫＴＶ均被迫关门无法继续营业，作为餐饮行业，受疫情影响时间最长，关停时间自2020年1月至2020年4月，损失惨重。根据甘肃省财政厅、国家税务局、甘肃省税务局《关于应对新冠肺炎疫情影响有关房产税城镇土地税优惠政策的公告》（2020年第2号）第一条规定：“对受疫情影响较大的交通运输，住宿餐饮等行业企业，免征2020年3个月的房产税、城镇土地使用税”；甘肃省人民政府办公厅2月14日印发的《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》第二十六条规定：“承租国有企业和国有单位写字楼、商铺等资产类经营用房的商户和中小微企业，减免疫情期间的租金”；2020年4月21日召开的国务院常务会议确定，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对国有企业进行免除上半年的3个月租金，同时指出，非国有房屋减免租金的可同等享受上述各项政策优惠。根据上述政策规定，被答辩人租赁涉案场地所有权人甘肃晋瑞房地产开发有限公司减免收取被答辩人三个月房屋租金，在此情形下，答辩人与被答辩人多次协商最终确定免除答辩人疫情期间三个月房屋租金，即2020年4月25日之前房租全部免除。双方已就房屋减免事宜达成一致，在此之前，被答辩人每月均会向答辩人发催缴房租的通知单，在双方协商一致减免房屋事宜后，2020年4月25日被答辩人向答辩人发出催缴房租通知单。因此，在双方已就2020年4月之前疫情期间房屋租金达成一致予以免除的情况下，被答辩人起诉要求支付2020年4月之前的房屋租金没有事实依据，且违背诚实信用原则。2.答辩人与被答辩人已于2020年4月13日协商一致解除《场地租赁合同》中福宴中餐厅的租赁部分，2020年4月13日之后被答辩人无权再要求答辩人支付福宴中餐厅部分的租金及物业费、水电费、空调费。2020年年初，因受疫情影响，答辩人被迫于2020年1月23日全部停止营业。因答辩人承租场地为餐饮行业和娱乐行业，餐饮行业受疫情影响巨大，亏损严重，无法再继续营业，2020年4月13日答辩人向被答辩人提出解除双方《场地租赁合同》中福宴中餐厅部分，被答辩人同意。故自2020年4月起，被答辩人仅向答辩人催收星乐汇部分的房屋租金，再未催收过福宴中餐厅的租金。2020年7月被答辩人却突然委托律师向答辩人发函，告知欠巨额租金，后直接起诉至法院，完全与双方之前协商承诺的事实相悖，因2020年4月13日答辩人与被答辩人已解除福宴中餐厅部分租赁事宜，故2020年4月13日之后被答辩人无权再要求答辩人支付福宴中餐厅部分的租金及物业费、水电费、空调费，被答辩人起诉没有事实与法律依据。3.答辩人与被答辩人在解除原《场地租赁合同》福宴中餐厅部分后，就星乐汇部分的房租、水电以及物业费已全额缴纳完毕，现答辩人不欠被答辩人任何费用，不应承担任何违约责任。4.虹盛公司与涉案经营场地的所有权人兰州晋瑞房地产开发有限责任公司已于2020年6月1日终止双方租赁关系，虹盛公司已向晋瑞公司全部交回租赁房屋。签订合同之初，福宴公司向虹盛交纳8万元押金，现虹盛已无权继续出租，应当予以返还。2020年8月中旬，答辩人突然接到被答辩人发来的商函，告知将单方面终止与答辩人签订的租赁合同。至此，答辩人才得知，被答辩人与涉案经营场地的实际所有权人已于2020年6月1日就终止租赁关系，且被答辩人已经将涉案经营场地整体交回，故答辩人与被答辩人之间的合同丧失继续履行的基础，签订合同之初，福宴公司向虹盛交纳8万元押金，现虹盛已无权继续出租，应对予以返还。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据，本院综合认定如下：在本案中，原、被告双方对于《经营场地租赁合同》、双方当事人提交的《缴费通知单》、《律师函》、被告的《复函》、《授权委托书》、付款凭证、《补充协议》、商函、被告提交的转账凭证及明细的真实性均无异议。另根据原告补充提交的兰州晋瑞房地产开发有限责任公司文件《关于解除租赁合同和催款回函的答复》和被告提交的兰州晋瑞房地产开发有限责任公司与兰州虹盛商贸（集团）有限公司《补充协议》，虽然原、被告双方对于对方证据的真实性均有异议，但是在双方自行提交的证据中，都有关于虹盛公司给租户免除租金的描述。根据双方当事人提交的缴费通知单，2020年1月以前，原告的缴费通知单中都明确包含租赁费、物业费、水电费、空调费，被告均是依照原告的缴费通知单的金额予以缴费的。2020年2月-2020年4月的缴费通知单中仅记载了物业费、水电费、空调费，2020年4月25日以后原告给被告发出的缴费通知单中仅记载的是星乐汇部分的租赁费、物业费、水电费、空调费。这些都从侧面映证了被告所述的减免租金及变更合同的事实。故原告提交的证据仅能证明，原、被告之间存在租赁合同关系，对于被告欠付租金的金额无法确定。对于被告提交的证据，本院综合认定如下：在本案中，原、被告双方对于《经营场地租赁合同》、双方当事人提交的《缴费通知单》、《律师函》、被告的《复函》、《授权委托书》、付款凭证、《补充协议》、商函、被告提交的转账凭证及明细的真实性均无异议。另根据原告补充提交的兰州晋瑞房地产开发有限责任公司文件《关于解除租赁合同和催款回函的答复》和被告提交的兰州晋瑞房地产开发有限责任公司与兰州虹盛商贸（集团）有限公司《补充协议》，虽然原、被告双方对于对方证据的真实性均有异议，但是在双方自行提交的证据中，都有关于虹盛公司给租户免除租金的描述。根据双方当事人提交的缴费通知单，2020年1月以前，原告的缴费通知单中都明确包含租赁费、物业费、水电费、空调费，被告均是依照原告的缴费通知单的金额予以缴费的。2020年2月-2020年4月的缴费通知单中仅记载了物业费、水电费、空调费，2020年4月25日以后原告给被告发出的缴费通知单中仅记载的是星乐汇部分的租赁费、物业费、水电费、空调费。这些都从侧面映证了被告所述的减免租金及变更合同的事实。因原、被告对于缴费通知单的真实性均无异议，且被告在收取缴费通知单后未就缴费通知单的金额向原告提出任何异议，现根据原、被告双方提交的自2020年2月起的全部缴费通知单确定被告拖欠的费用总额，扣除被告已经缴纳的费用，即为被告现拖欠原告的费用金额。故对于被告提交的证据，可以证明原、被告间存在租赁合同关系，且双方之间确有减免租金及就福宴中餐厅部分变更合同的事实，被告给原告已支付418298元的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兰州虹盛商贸（集团）有限公司与段生才于2013年9月21日签订了《经营场地租赁合同》，由段生才承租原告位于兰州市西固区××街××号虹盛时尚百货六楼面积为3763.09平方米的经营场地，租期自2013年9月21日至2028年6月30日，用于经营餐饮，租金按季度预交。2016年1月1日段生才向原告出具了委托徐小明全权代表被告兰州聚友福宴餐饮管理有限公司与原告处理租赁合同的全部事务的《授权委托书》，租赁场地实际由被告用于经营餐饮。2020年1月，新冠疫情爆发后，由于对餐饮行业影响甚大，原、被告双方经协商免除被告2月至4月三个月的场地租金，并自2020年4月25日起被告仅租赁星乐汇部分场地（即1990㎡）。后双方就场地租赁费及其他费用的支付发生纠纷，引起诉争。本院认为，在本案中，原、被告双方对于《经营场地租赁合同》、双方当事人提交的《缴费通知单》、《律师函》、被告的《复函》、《授权委托书》、付款凭证、《补充协议》、商函、被告提交的转账凭证及明细的真实性均无异议。另根据原告补充提交的兰州晋瑞房地产开发有限责任公司文件《关于解除租赁合同和催款回函的答复》和被告提交的兰州晋瑞房地产开发有限责任公司与兰州虹盛商贸（集团）有限公司《补充协议》，虽然原、被告双方对于对方证据的真实性均有异议，但是在双方自行提交的证据中，都有关于虹盛公司给租户免除租金的描述。根据双方当事人提交的缴费通知单，2020年1月以前，原告的缴费通知单中都明确包含租赁费、物业费、水电费、空调费，被告均是依照原告的缴费通知单的金额予以缴费的。2020年2月-2020年4月的缴费通知单中仅记载了物业费、水电费、空调费，2020年4月25日以后原告给被告发出的缴费通知单中仅记载的是星乐汇部分的租赁费、物业费、水电费、空调费。这些都从侧面映证了被告所述的减免租金及变更合同的事实。因原、被告之间存在减免租金及变更合同的相关情况，具体的租金金额应由原告承担相应的举证责任，但是原告仅提交了四张缴费通知单，原、被告之间具体的协商情况，经法庭调查无法确认。由于原、被告对于缴费通知单的真实性均无异议，且被告在收取缴费通知单后未就缴费通知单的金额向原告提出任何异议，现仅能根据原、被告双方提交的自2020年2月起的全部缴费通知单确定被告拖欠的费用总额，扣除被告已经缴纳的费用，即为被告现拖欠原告的费用金额。根据原告提交的缴费通知单，2020年3月30日的两张缴费单（二月份、三月份）金额分别为47964、47791；2020年4月30日的缴费单金额为16934元；2020年5月30日的缴费单金额为44889元。根据被告提交的缴费通知单，2020年6月12日的缴费通知单金额为256710元；2020年6月29日的缴费通知单金额142086元；2020年7月1日的两张缴费通知单金额分别为109450元、42444元；2020年7月27日的缴费通知单金额为138106元。上述缴费通知单金额合计为846374元，被告已支付418298元，尚余428076元未付。故对于原告要求被告支付428076元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告对于本案所涉场地已无出租权，对于原告要求解除原、被告双方之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告兰州聚友福宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告兰州虹盛商贸（集团）有限公司人民币428076元；二、解除原、被告之间的场地租赁合同；三、驳回原告兰州虹盛商贸（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费8534.3元，由原告兰州虹盛商贸（集团）有限公司负担5854.3元，由被告兰州聚友福宴餐饮管理有限公司负担2680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨静二〇二一年六月一日书记员  蒋凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。